湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘06民终4238号上诉人（一审原告）：高文云，男，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：高湘平，女，汉族，系高文云的姐姐，住岳阳市云溪区。被上诉人（一审被告）：邹敏华，女，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：张志翔，男，汉族，系邹敏华的丈夫，住址同上。上诉人高文云因与被上诉人邹敏华房屋租赁合同纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初5579号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高文云上诉请求：撤销一审判决第三、六项，维持第一、二、四、五项；改判邹敏华按4800元/月标准支付自2019年12月5日起至实际交还租赁房屋之日止的租金和占用费，邹敏华已支付的租金30000元予以核减；一、二审诉讼费由邹敏华承担。事实和理由：其一、被上诉人转租后分两次收取了2019年12月5日起的全年租金，其转让前的经营期间未发生新冠疫情，无权提出所谓的租金减免；其二，被上诉人在疫情发生前将房屋转让，上诉人与受让人之间未重新签订租赁合同，对转让也不知情，受让人无权向上诉人或被上诉人提出租金减免的要求，本案不存在一审认定的所谓“减少诉累”的情形；其三，新冠疫情对被上诉人收取租金没有造成任何影响，被上诉人没有任何经济损失；其四，转租费与本案租金没有任何关联，被上诉人与受让人之间即使发生诉讼，与本案租金没有关联，与上诉人无关。因此，一审法院减免被上诉人2个月租金9600元没有事实和法律依据，请求二审法院依法予以改判。邹敏华辩称，一、基于新冠肺炎疫情给各行各业造成的影响，政府指令餐饮、娱乐休闲业关门停业，根据法律规定和双方合同约定，因不可抗力不能履行合同的，应部分或者全部免除责任。因此一审减免两个月租金完全是尊重客观事实，有法可依；二、被上诉人与受让人之间、受让人与熊传武之间一直存在尚未处理好的纠纷，致使茶楼至今没有开门营业，上诉人称被上诉人未受疫情影响，没有经济损失，不能成立。被上诉人多次找上诉人协商，请求适当降低租金或减免部分房租均被拒绝。请求驳回上诉，维持原判。高文云向一审法院起诉请求：1.解除原告和被告邹敏华签订的房屋租赁合同，原告按现状无偿收回房屋；2.被告支付原告至归还房产之日的拖欠租金；3.被告缴清归还房产之日以前发生的水费、电费、天然气费、有线电视费、网络费、物业费等费用；4.原告不返还被告押金5000元；5.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年10月12日，原告高文云和被告邹敏华签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将301号房屋（建筑面积约为238平方米）租赁给被告经营茶楼，租赁期限自2019年12月5日至2022年12月4日；租金4800元/月，按年支付，被告应于每次租金到期前一个月支付下一年度的租金，考虑被告要对房屋进行装修，资金存在困难，原告同意被告第一年的租金分两次支付，第一次于2019年12月1日前支付30000元，第二次于2020年6月1日前支付27600元，但是从第二年开始必须按年支付；押金人民币5000元，租赁期内不得以押金抵租金，合同期满或合同依法终止后，押金在结清全部款项后无息退还给被告；被告承租期间所使用的水电、天然气、电话、有线电视、网络等各种费用及类似费用均由被告承担；租赁期内，未经原告书面同意，被告无权将承租房屋的全部或部分转租、转让、转借给他人；被告未按时交租金超过5天，第6天起每天赔偿原告滞纳金100元，如未按时交租金超过10天，原告有权终止合同，被告已交纳的押金不退，原告无偿收回房屋；因不可抗力、政府征收、政府指令、规划等各种政府因素导致合同无法履行，给双方造成损失的，互不承担责任；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告向原告支付了租金30000元及押金5000元，原告向被告交付了301号房屋。被告利用租赁的301号房屋经营五和轩茶楼。2020年1月16日，被告和案外人易学良、余菊华签订《茶楼转让协议》，将五和轩茶楼作价78300元转让给两人，约定由两人按原、被告所签订的租赁协议条款和原告重新签订租赁合同。原告主张其2020年5月才得知被告擅自转让茶楼的事实；被告承认当时易学良、余菊华资金不足，要求被告在其凑足一年的租金后再告知原告，后两人易学良、余菊华又已将五和轩茶楼转让给熊传武经营，但随后而来的新冠肺炎疫情导致茶楼关门歇业至今。2020年5月31日，被告从熊传武处收取租金27600元。一审法院认为，原告高文云和被告邹敏华签订的房屋租赁合同，主体适格、意思表示真实，不违反法律的禁止性规定，合法有效。被告未按合同约定支付第二期租金27600元，但有遭遇新冠肺炎疫情的客观原因，依照最高人民法院的相关司法解释，原告不能据此解除租赁合同；但被告未经原告同意，擅自将租赁门面转租给他人，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，原告有权解除合同，故对原告要求解除双方之间租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。租赁合同被解除后，被告应当将301号房屋返还给原告，并应向原告支付租赁合同解除前的租金和至实际返还301号房屋前的占用费。关于租金问题，被告转租301号房屋后，收取租金同样面临遭遇新冠肺炎疫情的问题，为减少诉累，本院酌情减免2个月租金；关于占用费标准问题，可比照租金标准执行。租赁合同约定被告逾期支付租金超过10日，已交纳的押金不退，故原告不予返还押金5000元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。被告在实际交还301号房屋前，因实际使用产生了水费、电费、天然气费、有线电视费、网络费、物业费等费用，应当自行结清，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条的规定，判决：一、解除原告高文云和被告邹敏华2019年10月12日签订的《房屋租赁合同》；二、被告邹敏华向原告高文云返还租赁的岳阳市岳阳楼区康星百货大楼301号房屋；三、被告邹敏华按4800元/月标准支付自2019年12月5日起至实际交还租赁房屋之日止的租金和占用费（应当核减被告邹敏华已支付的租金30000元及减免租金9600元，共计39600元）；四、被告邹敏华结清截至租赁房屋交还之日止的水费、电费、天然气费、有线电视费、网络费、物业费等费用；五、原告高文云不予退还被告邹敏华押金5000元；六、驳回原告高文云的其他诉讼请求。以上二、三、四项，限在本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。案件受理费减半收取127元，由原告高文云负担60元，由被告邹敏华负担67元。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，一审法院酌情减免两个月租金是否成立。本案中上诉人高文云对被上诉人邹敏华的转租行为至今不认可，认为只与邹敏华签订了租赁合同，目前仍是邹敏华占有租赁房屋，一审法院亦根据双方间合同判决邹敏华承担返还租赁物、支付租金等义务，因此邹敏华作为租赁合同的签订人和履行主体，依法有权对合同履行中的有关事宜主张权利。其以新冠肺炎疫情造成损失为由，在一审中提出减免部分租金，有事实和法律依据，并且，邹敏华将房屋转租后，门面长期歇业，邹敏华与受让方之间纠纷并未了结，一审法院为减少诉累酌情减免两个月租金并无不当。上诉人高文云提出的邹敏华无权要求减免租金等上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由高文云承担。本判决为终审判决。审判长  袁学良审判员  李江明审判员  付 妮二〇二〇年十二月二十九日书记员  刘轶夫