河北省邢台市信都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0503民初1771号 原告（反诉被告）：肖洋洋，男，1986年5月1日出生，汉族，自由职业，住邢台市襄都区。 委托诉讼代理人：王会强，河北凯华律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邢台圣地雅阁装饰有限公司，住所地邢台市信都区中华大街**。 法定代表人：史云毅，该公司董事长。 被告：邵军，男，1971年10月2日出生，汉族，自由职业者，住邢台市信都区。 二被告委托诉讼代理人：林东阁，河北张舰律师事务所律师。 原告(反诉被告)肖洋洋与被告(反诉原告)邢台圣地雅阁装饰有限公司（以下简称圣地雅阁公司）、被告邵军租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)肖洋洋及其委托诉讼代理人王会强、被告(反诉原告)圣地雅阁公司委托诉讼代理人林东阁、被告邵军及其委托诉讼代理人林东阁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖洋洋向本院提出诉讼请求：1、解除原告与原邢台圣地雅阁装饰有限公司自由避风塘分公司（以下简称原避风塘分公司，已注销）签订的《承包协议》；2、判令被告返还原告保证金50000元；3、判令被告赔付原告违约金300000元；4、判令被告赔偿原告装饰装修费、经营损失费、搬迁费等各项损失共计500000元；5、本案的诉讼费用由被告承担。2018年10月份左右，原避风塘分公司在网上发布招租广告，同年10月15日，原告与原避风塘分公司签订了《承包协议》，约定：原避风塘分公司将位于中华路交易大厦房管局地下室建筑面积1270平方米的避风塘承包给原告经营，每年承包费用348000元，承包期2018年11月1日至2026年4月1日。该协议还约定：在承包期内因原避风塘分公司原因造成原告不能正常营业，原避风塘分公司赔偿原告装修费300000元。协议签订的同时，原告按约定向原避风塘分公司支付了保证金50000元，被告邵军出具了收条。协议签订后，原告将上述房屋地址作为桥西区致清春饭店的注册地及实际经营场所，并对室内进行装饰装修。原告经营桥西区致清春饭店一年后得知租赁的涉案房屋实际所有人邢台市第五房地产经营管理公司以租赁合同签订主体即承租人邵民为被告提起了诉讼，生效判决解除了该公司与邵民的租赁合同。随后2020年7月10日，邢台市第五房地产经营管理公司通知原告在指定期限内停止营业，归还房产。因原避风塘分公司及被告邵军隐瞒不具有转租权，致使原告经营的致青春饭店一直无法正常经营，给原告造成巨大的经济损失。原避风塘分公司的承包行为已被法院生效判决书认定为非法转租行为，并已判决邵民与涉案房屋的所有权人解除了租赁合同。原告在承租之初对租赁房屋进行装饰装修，花费100余万元，截至起诉之日涉案房屋内现有设备、物品、电器等财产价值200余万元。原避风塘分公司系被告圣地雅阁公司的设立的分公司，依据公司法有关规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，故被告圣地雅阁公司依法承担所有民事责任。本案中，被告邵军作为原避风塘分公司的负责人以个人账户作为公司的每期租金的接受账户，出现与公司财产混同，应对以上违约及赔偿责任承担连带责任。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院查明事实，依法判如所请。 圣地雅阁公司、邵军辩称，被告在履行与原告的租赁合同中没有违约行为，原告的诉讼请求依法不能成立。第一，原告与被告签订的租赁合同实际履行时间是2018年10月，而涉案房产权利人向法院提出解除租赁合同的时间却是2019年10月10日，在此期间原告将避风塘更名为致青春并且更换了经营项目，对经营场所重新进行了装修改造，对此事实，涉案房产的权利人是明知的，但房产权利人并未提出任何异议，证明了房产权利人对被告与原告之间的转租行为是认可的，是同意的。而导致双方实际履行转租一年后涉案房产的权利人突然提出解除租赁合同诉讼，根本原因是因为原告违法装修存在严重火灾隐患并且已经危及公共安全。原告对消防部门所做出的整改决定和处罚措施拒不整改，由此导致了房产权利人提出解除租赁合同，因此，导致租赁合同无法履行的原因是原告的违法行为，并非被告的原因。原告主张被告违约理由与事实不符。第二，原告作为次承租人对被告不是涉案房产的权利人是明知的，对涉案房产的权利人是邢台市第五房地产经营管理公司也是明知的，并且从原告与被告所签订的合同中，有关不得转租的约定以及原告长期从事经营活动对租赁习惯和租赁的规则也应是明知的。而且原告有责任在签订合同时有充分的注意义务，因此，原告主张的被告隐瞒不具有转租权的理由不能成立。原告据此提出的诉讼请求不应得到法庭支持。原告所提出的诉讼请求和主张没有事实和法律依据。原告是在未经被告同意的情况下，擅自拆毁被告达到消防安全标准已通过消防验收的装修装饰设施，违法装修并且是在消防环保以及涉案房产权利人多次督促整改责令停业整改的情况下拒不整改而导致的租赁合同被解除。法律没有规定违法的行为可以获得赔偿，因此，原告对其违法装修要求赔偿没有法律依据。另外，根据合同法223条，最高院关于城镇房屋租赁合同的解释第13条的规定，原告请求赔偿装修费的主张依法不能成立。并且原告因未经被告同意违法装修给被告造成的损失，应依法赔偿。原告起诉邵军为被告错误，邵军在履行职务活动中与原告签订合同，邵军的签字行为以及对原告之间业务往来均是履行的职务行为。因此，原告将邵军列为被告起诉错误，应依法驳回对邵军的起诉。 圣地雅阁公司向本院提出反诉请求（原避风塘分公司反诉）：判令原告赔偿反诉人装修设施所造成的损失281412.36元。事实与理由：2018年10月1日原避风塘分公司与原告签订《承包协议》，反诉人将承租邢台市第五房地产经营管理公司的中华路房产大厦地下室转租给原告。反诉人向原告转租该房产时室内、外装修及附属设施齐全，且全部符合环保、消防及相关法律、法规的规定要求。原告承租后，在经营过程中未经反诉人同意，未经环保、消防等部门的批准、许可，擅自拆毁反诉人原有的装修设施违法施工重新装修。后因原告装修未办理相关手续、装修不符合消防安全规范要求，存在多项消防安全隐患等问题，被消防部门及出租方第五房地产经营管理公司多次督促停业整改，而原告始终没有通过消防部门的整改合格验收，在此的情况下，导致了出租方邢台市第五房地产经营管理公司解除了与反诉人签订的《租赁协议》。原告拆毁反诉人装修设施违法装修的行为侵害了反诉人的权益，根据法律规定，原告应赔偿因其违法行为给反诉人造成的损失。为维护反诉人的合法权益，请求法院依法支持反诉人的反诉请求。 肖洋洋针对圣地雅阁公司反诉（原避风塘分公司反诉）辩称，第一，被告反诉称原告擅自拆毁被告装修设施不是事实，要求原告承担由此造成损失没有事实依据，更没有相应证据支持。原告在承租后所做的装修是在原基础上进行的附加装修装饰，且该装修也得到了被告的同意。第二，反诉状所称的装修不符合消防环保规定不是事实，在第五房产管理公司所诉的解除租赁合同纠纷案件中，原桥西法院(2019)冀0503民初2577号以及邢台市中级法院（2020）冀05民终1079号判决书在法院认定事实部分显示消防整改合格，法院判令解除租赁合同的原因系邵民违反租赁合同的转租行为。这是生效判决所认定的事实，故被告在反诉状中所称的理由依法不能成立。综述，应驳回被告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2016年8月1日，邢台市第五房地产经营管理公司与邵民签订《邢台市房产管理局直管工商业用房租赁契约》，邢台市第五房地产经营管理公司将坐落于中华路交易大厦地下室建筑面积1270平方米的公房租给邵民，每年租金23万元，合同履行期限为10年，自2016年8月1日起至2026年7月31日，其中协议第五条约定，承租人要爱护公房，不得擅自改变使用性质及公房的建筑结构。如因使用不当造成公房毁损，承租人要据实赔偿。在本契约有效期内，乙方不得转租。2018年10月15日，原避风塘分公司作为甲方与乙方即原告肖洋洋签订《承包协议》，约定原避风塘分公司将坐落于中华路交易大厦房管局地下室建筑面积1270平方米的避风塘承包给乙方经营，每年承包费348000元。协议第五条第2款约定“甲方将已装修完整的场所移交给乙方使用。如乙方在今后经营过程当中出现损坏，由乙方负责维修承担费用”。协议第五条（实际应为第六条）第1款约定“乙方不得擅自改变使用性质及房屋主体结构。如因使用不当造成房屋损毁，乙方负责由此造成的损失。如乙方需改善经营环境进行装修需经甲方同意方可施工，承包终止不得拆除和损坏，甲方不承担任何装修费用”。协议第七条（实际应为第八条）约定“双方在签订承包协议时，乙方需向甲方交纳承包保证金50000元，大写伍万元整，金额以保证金收据为准，承包期为2018-11-1至2026-4-1日，在承包期内承包金不变。在承包期内因甲方原因造成乙方不能正常营业，甲方赔偿乙方装修费300000元（大写：三十万元整），在承包期内因乙方原因不能继续承包，乙方赔偿甲方经济损失费300000元（大写：三十万元整）到期后保证室内装修完整，不得损坏”。签订协议后，原告肖洋洋登记成立桥西区致清春饭店在承租场所进行经营。2018年10月13日原告交给原避风塘分公司负责人邵军承包费及保证金共计137000元，其中保证金50000元。原避风塘分公司将部分会员资格转给原告肖洋洋，折抵了部分承包费，至此，2019年7月1日前的承包费结清。2019年8月4日原告肖洋洋交房租30000元（附言：避风塘7.1-8.1房租），2019年9月5日交房租30000元（附言：桥西区致清春避风塘房费），2019年9月30日交房租25000元（附言：三季已付60000元余25000元），2019年11月1日交房租30000元（附言：房租3万），2019年12月3日交房租30000元（附言：11.1-12.1房租），2020年1月2日交房租25000元（附言：房租），2020年4月14日交房租10000元（附言：避风塘3月度房租），2020年4月30日交房租20000元（附言：避风塘房租4-5月）。2019年10月10日，邢台市第五房地产经营管理公司将邵民诉至原邢台市桥西区人民法院，认为邵民违约，要求解除和邵民签订的《邢台市房产管理局直管工商业用房租赁契约》。原邢台市桥西区人民法院于2019年11月20日作出（2019）冀0503民初2577号民事判决书，认定邵民明知双方约定不得转租，但是仍然未经同意私自将涉案房屋转租给第三人桥西区致清春饭店经营，判决解除了邢台市第五房地产经营管理公司与邵民签订的《邢台市房产管理局直管工商业用房租赁契约》。邵民不服，提出上诉，邢台市中级人民法院于2020年5月7日做出（2020）冀05民终1079号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年7月10日，邢台市第五房地产经营管理公司向原告肖洋洋经营的致清春饭店发放停止营业通知，现致清春饭店已搬迁。 另查明，原避风塘分公司已于2020年11月20日办理注销登记。邵民是被告邵军弟弟，邢台市第五房地产经营管理公司与邵民签订的《邢台市房产管理局直管工商业用房租赁契约》,但邵民一直没有在租赁场地从事经营，是邵军与邢台市第五房地产经营管理公司履行租赁合同。 诉讼过程中，原告肖洋洋申请法院委托评估机构对其装饰、装修及设备等财产的损失、经营损失进行鉴定，本院依法委托后，因鉴定需要，本院通知原告肖洋洋在十日内根据河北天元保险公估有限公司的资料申请函提供证据材料，逾期视为放弃鉴定申请及相关权利。原告肖洋洋未在规定时间内提交鉴定机构所需要的全部资料，被告也不认可原告的装修。 本院认为，因邢台市第五房地产经营管理公司与邵民签订的《邢台市房产管理局直管工商业用房租赁契约》已经解除，肖洋洋和原避风塘分公司于2018年10月15日签订的《承包协议》已无履行可能，原告请求解除该协议，本院予以支持。原告与原避风塘分公司签订《承包协议》，被告邵军依据该《承包协议》收取原告肖洋洋保证金50000元，原邢台市桥西区人民法院做出的（2019）冀0503民初2577号民事判决书及邢台市中级人民法院于2020年5月7日做出（2020）冀05民终1079号民事判决书，均以邵民违法转租为由判决解除了邢台市第五房地产经营管理公司与邵民签订的《邢台市房产管理局直管工商业用房租赁契约》，从而使邢台市第五房地产经营管理公司责令原告停止营业，搬出租赁房屋，导致原被告之间的合同无法履行，责任在被告，被告邵军依据该《承包协议》收取原告肖洋洋保证金50000元，应予退还。2018年10月15日原被告签订的《承包协议》,协议第五条（实际应为第六条）第1款约定“乙方不得擅自改变使用性质及房屋主体结构。如因使用不当造成房屋损毁，乙方负责由此造成的损失。如乙方需改善经营环境进行装修需经甲方同意方可施工，承包终止不得拆除和损坏，甲方不承担任何装修费用”。承包协议第五条第二款明确显示甲方(被告)将已装修完整的场所移交给原告使用。如乙方(原告)在以后经营使用当中出现损坏,由乙方负责维修承担费用。原告装修没有经过被告同意，且没有按照评估要求提交证据，原告要求被告支付装修费的请求本院不予支持。原避风塘分公司作为涉案房屋实际承租人，在明知不得转租情况下将涉案房屋转租给原告肖洋洋，应对《承包协议》的解除承担责任。但原告肖洋洋作为完全民事行为能力人，在签订《承包协议》时未核实原避风塘分公司对涉案房屋享有的权利范围，未尽到合理审查注意义务，没有到房地产管理部门办理房地产租赁登记,也应对协议解除承担一定的责任。本院酌定，原告肖洋洋和原避风塘分公司各负50%的责任。《承包协议》第七条（实际应为第八条）约定“…在承包期内因甲方原因造成乙方不能正常营业，甲方赔偿乙方装修费300000元（大写：三十万元整），在承包期内因乙方原因不能继续承包，乙方赔偿甲方经济损失费300000元（大写：三十万元整）到期后保证室内装修完整，不得损坏”，该装修费、经济损失实质为违约金，原避风塘分公司应赔偿原告肖洋洋违约金150000元（300000元×50%）。原告要求被告赔偿营业损失500000元，导致合同不能履行原被告都有责任，原被告在合同中没有约定，原告要求被告赔偿营业损失的请求本院不予支持。根据原邢台市桥西区人民法院做出的（2019）冀0503民初2577号民事判决书及邢台市中级人民法院于2020年5月7日做出（2020）冀05民终1079号民事判决书，判决解除邢台市第五房地产经营管理公司与邵民签订的《邢台市房产管理局直管工商业用房租赁契约》是由于邵民违法转租行为，圣地雅阁公司虽辩称原告知道原避风塘分公司没有转租权的事实，主张导致邢台市第五房地产经营管理公司要求解除与邵民签订的《邢台市房产管理局直管工商业用房租赁契约》的原因是原告肖洋洋违法装修，不符合环保及消防要求，存在安全隐患等行为，虽也提交相关证据予以证明，但与生效判决不符，本院不予采信，对其反诉请求，本院不予支持。原避风塘分公司不具有独立法人资格，且已注销，其民事责任应由被告圣地雅阁公司承担。被告邵军用自己个人的银行账户作为接收原告承包费的账户，不能直接证明原避风塘分公司财产与邵军财产发生混同，对原告要求被告邵军承担责任的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）肖洋洋与原邢台圣地雅阁装饰有限公司自由避风塘分公司于2018年10月15日签订的《承包协议》； 二、被告（反诉原告）邢台市圣地雅阁装饰有限公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）肖洋洋保证金50000元； 三、被告（反诉原告）邢台市圣地雅阁装饰有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）肖洋洋违约金150000元； 四、驳回原告（反诉被告）肖洋洋的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）邢台市圣地雅阁装饰有限公司的反诉请求。 如不按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12,300.0元，由原告（反诉被告）肖洋洋负担8000元，由被告（反诉原告）邢台市圣地雅阁装饰有限公司负担4300元。保全费4770元由原告（反诉被告）肖洋洋负担，反诉费2765元由被告（反诉原告）邢台市圣地雅阁装饰有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 长  李随良 审 判 员  李文峰 人民陪审员  李文娟 二〇二〇年十二月十七日 法官 助理  韩振花 书 记 员  郑领华