山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0681民初4617号原告：过燕霞，女，1960年1月18日出生，汉族，居民，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：姜伟，男，1986年10月5日出生，汉族，居民，住北京市朝阳区，（系原告之子）被告：烟台海基置业有限公司，住所地龙口市徐福镇驻地，统一社会信用代码：91370681670512857U。法定代表人：宋作建。委托诉讼代理人：曲春道，男，1986年6月1日出生，汉族，居民，住龙口市东海旅游度假区，（系被告职工）原告过燕霞与被告烟台海基置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告过燕霞及其委托诉讼代理人姜伟，被告烟台海基置业有限公司的委托诉讼代理人曲春道到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告过燕霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续按照合同进行履约，立即向原告交付所购房屋并协助原告办理房屋的产权证书，并按照购房合同约定赔偿原告合同违约金231000元(按合同约定，被告履约交房截止日期为2014年1月1日到2020年7月31日，违约金按天计，计算公式为房款480400×0.02%×逾期天数)，另外2020年8月1日起至判决生效之日止的违约金同样按照0.02%主张；2.原告的全部诉讼费、为此发生的交通费、住宿费、误工费由被告承担。事实和理由：2012年4月，原告购买了被告开发的龙口市东海黄金海岸怡天海景G区21号楼1-1101号房屋。经被告要求，2012年4月17日原告向被告所指定的委托代理人青岛辰星置业有限公司（以下简称辰星公司）缴纳了定金20000元，并于2012年4月24日通过银行汇款方式再次向辰星公司支付550400元，加上先前现金支付的20000元定金，共计570400元(其中包含购房款480400元、装修款90000元)。2012年5月21日，原告与被告签定《商品房预销售合同》，合同编号A0138100，合同中辰星公司作为被告的委托代理人与原告签署了该合同，合同约定：原告以480400元购买龙口市东海黄金海岸怡天海景G区21号楼1-1101号房屋，被告需在2013年12月31日前向原告交付所买龙口市东海黄金海岸怡天海景G区21号楼1-1101号房屋，如果被告逾期交付，自合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，被告须按日向原告支付已付房价款的0.02%作为逾期违约金。在原告支付购房款以及原告与被告签订购房合同前，被告均告知原告辰星公司是被告的委托代理人，全权代表被告进行该商品房的销售、合同签署和收取房款。且被告于2010年3月到2013年9月一直以正式授权委托书的方式，授权委托辰星公司代表被告负责此房屋买卖交易和收取房款，被告还通过向原告出示该授权书、售房宣传册中所介绍的两者关系、以及辰星公司高管也是被告所聘员工等事实(请参阅所附证据材料)，使原告有充分理由和依据相信，辰星公司是被告的全权委托代理人，辰星公司代表被告与原告发生的所有房屋买卖交易、承诺和签署合同的效力均等同于被告，并被被告认可。此后，2014年10月25日，被告以补充完成国家房屋网签手续流程的理由，要求原告与被告再就龙口市东海黄金海岸怡天海景G区21号楼1-1101号房屋单独签订购房网签合同《商品房预销售合同》，合同编号201410250114，被告向原告表示此次网签合同内容的修改只是为了保证国家网签流程后补操作的合规要求，被告与原告间所有的合约关系还是以2012年5月21日签署的合同为准。但截止到今日，虽然原告早在2012年就已履行完成了商品房购房合同中的全部合同义务，并多次与被告交涉、提醒被告按合同履约，但被告一直拒绝履行购房合同中的合同义务，也未曾向原告提出终止合同的要求。被告烟台海基置业有限公司辩称，1.被告并非涉案房屋实际开发主体或销售主体，原告无权要求被告交付房屋并承担逾期交房的违约责任。依据被告与辰星公司签署的《东海黄金海岸花园怡天海景城G区商品房合作开发合同书》的本质、各自的权利义务以及当事人实际履行合同的情况来看，原告负责提供土地和全部开发建设手续后，由辰星公司在该地块上进行建设、施工并销售房产，被告并未参与项目建设后续各个环节的工作，并未就该合同承担履行风险，除获得土地转让的固定收益外，被告再无其他收益来源。故被告与辰星公司所签订的合作开发合同书名为合作开发房地产合同，实为土地使用权转让合同。上述事实及法律关系已由龙口市人民法院(2019)鲁0681民初4319号民事判决书及山东省高级人民法院（2014）鲁民一初字第21号民事判决书予以认定。法律依据为最高人民法院关于审理土地使用权纠纷的适用法律问题的若干解释第二十四条之规定。如前所述，辰星公司作为涉案项目实际开发、销售主体，与原告签署《商品房预（销）售合同》、收取购房款并出具收据系其独立行为，与被告无关，被告与原告补签《商品房预（销）售合同》及其补充协议的行为仅是被告基于其与辰兴公司之间的土地转让关系所履行的协助义务，被告与原告之间并不存在真实的房屋买卖意思表示，被告并非真实的销售主体。退一步讲，即便被告与原告基于房屋买卖真实合意签署了《商品房预（销）售合同》及其补充协议，原告也并未按该协议约定时间向监管账户足额缴纳购房款，根据《商品房预（销）售合同》第十一条及补充协议第一条之约定，原告亦无权要求被告交付房屋或承担违约责任。2.原告所称差旅、食宿及本案诉讼费等费用并非被告所致，不应由被告承担，其诉讼请求依法不应得到支持。3.原告诉讼请求中，关于违约金的计算方式不符合法律规定，依据民诉法及商品房买卖合同司法解释，本案中逾期交房违约金的时效为三年，原告的计算方式是错误的。超出时效部分不应得到支持。故原告的诉请无事实及法律依据，请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月21日，辰星公司以被告“委托代理机构”的名义与原告订立A0138100号《商品房预（销）售合同》，由原告以480400元购买龙口市东海黄金海岸怡天海景G区21号楼1-1101号房，合同当事人处记明房屋出卖人为被告，辰星公司为其“委托代理机构”。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2013年12月31日前，将房屋验收合格后交付买受人使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人如未按合同约定将房屋交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。合同落款出卖人处盖有辰星公司公章，及案外人马英海的印章，买受人处有原告签字捺印。在此之前，原告于2012年4月17日向辰星公司交付2万元房款，于4月24日交付余下房款460400元及装修款9万元，并由辰星公司出具三份收款收据。2014年10月25日，被告为出卖人，原告为买受人，双方就涉案房屋订立201410250114号《商品房预（销）售合同》，第八条交付期限约定，该商品房项目己取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》。出卖人应当在2015年12月30日前，将合同约定的房屋交付买受人使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人如未按合同约定将房屋交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。第十五条关于产权登记约定，出卖人按相关规定在商品房交付后，将办理初始登记所需提供的材料报房产管理部门申请办理房屋初始登记手续。2020年8月31日，被告向原告邮寄《交房通知单》，通知原告于9月15日之前到怡天海景城小区办理交房手续。另查明，2009年9月1日，被告与辰星公司就东海黄金海岸花园怡天海景城G区商品房合作开发事宜订立《东海黄金海岸花园怡天海景城G区商品房合作开发合同书》，合同第二条合作方式约定，本项目性质为被告与辰星公司合作开发，被告提供土地和土地开发的相关手续，辰星公司负责该地块红线内的投资建设和商品房销售，该地块在商品房买受人取得房产证之前，土地使用权属和性质不变；“被告责任和义务”约定，被告提供规划用地115.08亩，并负责办理该地块内商品房开发建设和销售所需的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证等手续，被告承担因此产生的费用；“土地开发费的支付”约定，被告提供规划用地115.08亩，辰星公司按单价每亩39.2875万元向被告支付土地开发费计4521.20万元；双方另约定，本项目以被告为开发主体，所有前期手续的办理、开发建设和商品房销售及有关对外合同的签订，均以被告的名义进行。如因上述合同产生的纠纷均由辰星公司负责处理，并承担全部法律责任；被告与辰星公司各自承担其风险。土地开发收益归被告享有，商品房销售收益归辰星公司所有；被告允许辰星公司使用被告的销售网络。被告为辰星公司提供销售合同文本及相关的财务服务；本项目中辰星公司承建承销商品房售出后，被告协助辰星公司办理竣工验收手续及房产总证，并按照辰星公司提供的名单开具不动产发票；在本项目建设和销售过程中，辰星公司享有独立的财务管理权。被告根据文件要求为辰星公司设立预售房款的专用财务账户。辰星公司必须将预售款（或定金）缴入被告为该项目设立的专用账户，否则，被告不为买受人出具“烟台海基置业有限公司”的收据和发票，不为买受人办理房产证，由此引起的一切后果由辰星公司负责。本案审理过程中，本院依职权向龙口市住房和城乡建设管理局调查涉案房屋的竣工验收情况，该局回复称涉案房屋未办理竣工验收备案。本院认为，本案的争议焦点即在于怡天海景城G区开发建设项目的开发主体问题，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。被告与辰星公司签订的《东海黄金海岸花园怡天海景城G区商品房合作开发合同书》明确约定，被告提供土地和土地开发的相关手续，辰星公司按单价每亩39.2875万元向被告支付土地开发费用并负责该地块红线内的投资建设和商品房销售；双方各自承担其风险；商品房销售收益归辰星公司享有，其他收益归被告享有。从上述约定的本质、各自的权利义务以及当事人实际履行合同的情况来看，被告负责提供土地和全部开发建设手续后，由辰星公司在地块上进行建设、施工并销售房产，被告并未参与项目建设后续各个环节的工作，并未就该合同承担履行风险，除获得39.2875万元/亩的固定收益外，被告再无其他收益来源。故被告与辰星公司所签订的《东海黄金海岸花园怡天海景城G区商品房合作开发合同书》名为合作开发房地产合同，实为土地使用权转让合同，辰星公司为涉案项目的实际开发主体。而被告与辰星公司签订的合作开发合同书约定，被告为该项目设立预售房款的专用监管账户，当房款汇入该监管账户后，被告为买受人出具其公司的收据及发票，并办理房产证等事宜。被告作为名义上的开发主体与原告订立201410250114号《商品房预（销）售合同》及补充协议，并办理网签备案，故被告作为名义开发主体仍应按该合同的约定履行义务。原告主张被告应按A0138100号《商品房预（销）售合同》约定的交付期限支付逾期交房的违约金，本院认为，A0138100号《商品房预（销）售合同》系原告与辰星公司订立，原告提交的授权委托书复印件，真实性无法确认，不能证明辰星公司系被告的委托代理机构，并以此与原告订立合同；原告提交的案外人周荣轩的名片及（2015）龙新民初字第335号判决书，亦不能证明原告主张的该部分事实。鉴于原被告双方间仅存在201410250114号《商品房预（销）售合同》及补充协议，该合同为双方合意的唯一协议，双方应按该合同约定的内容履行各自的义务，并非A0138100号《商品房预（销）售合同》的内容。201410250114号《商品房预（销）售合同》约定房屋交付期限为2015年12月30日前，被告至今未交付房屋已构成违约，应承担实际履行的违约责任。鉴于涉案房屋尚未办理竣工验收备案，不符合合同约定的交付条件，原告主张被告交付房屋并协助办理房屋的产权登记，属事实上履行不能，对此本院不予支持。原告另主张被告应当支付2016年1月1日起至2020年7月31日止的违约金160741.84元（房款480400元×0.02%×1673天），并支付自2020年8月1日起至判决生效之日止的违约金。被告抗辩原告未按合同约定时间向监管账户缴纳购房款，无权主张被告交付房屋及承担违约责任。本院认为，被告与辰星公司关于监管账户的约定不能对抗善意第三人，原告向涉案房屋的实际开发主体辰星公司交付全部购房款后，辰星公司是否按其与被告约定将房款汇入监管账户均不影响原告作为房屋买受人之权利，对于被告该抗辩，本院不予采纳。被告另抗辩，原告主张逾期交房违约金的诉讼时效期间为三年，本院认为，逾期交房违约金是继续性债权，是因持续的逾期交房违约行为而产生的按日计算的违约金之和。根据双方合同约定，逾期交房的违约金按日计算，每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼时效。本案原告于2020年8月21日向本院提起诉讼，故原告主张违约金的诉讼时效起点为自2020年8月21日向前推三年，原告主张违约金的计算期间应为自2017年8月21日起至2020年8月21日止，共计1096天，被告给付逾期交房违约金为105303.68元（总房款480400元×0.02%×1096天），并应支付自2020年8月22日起至判决生效之日止的逾期交房违约金，对于原告主张超出部分，本院不予支持。原告主张交通费、住宿费、误工费，却未明确具体标的额，亦未提交相关票据，对此本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：一、被告烟台海基置业有限公司于判决生效后十日内给付原告过燕霞自2017年8月21日起至2020年8月21日止的逾期交房违约金105303.68元，并给付自2020年8月22日起至判决生效之日止的逾期交房违约金（总房款480400元×0.02%×天数）；二、驳回原告过燕霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4765元,减半收取2383元，由被告烟台海基置业有限公司负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  王锡朝二〇二〇年十二月十四日书记员  吕怡慧