江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8102号上诉人（原审原告）：章明志，男，1976年10月12日生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：王辛，江苏钟山明镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹佳佳，江苏钟山明镜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京中建孚康置业有限公司，住所地在江苏省南京市建邺区庐山路**新地中心**。法定代表人：江岩，董事长。委托诉讼代理人：戴欢，男，1992年2月10日生，汉族，该公司员工，住安徽省定远县。委托诉讼代理人：张晓蒙，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人章明志因与被上诉人南京中建孚康置业有限公司（以下简称南京中建置业公司）商品房预售合同纠纷一案,不服南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初2231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后,于2020年10月23日公开开庭进行了审理。上诉人章明志的委托诉讼代理人王辛、曹佳佳，被上诉人的委托诉讼代理人戴欢、张晓蒙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。章明志上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为上诉人与被上诉人双方在签订房屋买卖合同时签订的《装饰装修标准协议书》对案涉房屋的装修施工项目及装修用材品牌等事项有明确约定，即被上诉人南京中建置业公司向上诉人章明志交付的房屋符合上述装修标准，属于事实认定错误。1、双方签订的《装饰装修标准协议书》中未对涉案房屋装修质量要求相关的装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等进行具体明确的约定，在合同中也没有约定装修单价及总价，而且被上诉人也未在广告宣传中对装修价格作明示。根据江苏省高院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第8条的规定，当事人没有对装修质量要求作出明确约定并且买卖合同没有约定装修价格的、也没有广告宣传价格的，以备案装修价格为依据。故本案应当以备案的装修价格5164元/㎡作为涉案房屋套内装修价格的基准依据。2、被上诉人在补充协议中列有“样板间和宣传资料不作为交付标准”等免除被上诉人义务的格式条款，该合同条款概括性排除样板房、广告宣传对装修质量要求约定的，违反了江苏省高院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第6条的规定，应为无效条款，应当不予支持。二、一审法院认为，涉案房屋备案装修价格不作为被上诉人履行装修义务的依据，属于法律造用错误。理由如下：1、被上诉人在销售涉案房屋时，设置有106㎡的样板房，且其销售人员告知上诉人，上诉人购买的户型c1户型92㎡的房屋装修标准及设施与c2户型样板房基本一致，这也与被上诉人在物价部门公示的两个户型的房屋装修价格均为5164元/㎡的基本事实一致。根据江苏省高院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第6条规定，商品房装修房销售时，出卖人设置样板房的，交付房屋的装修质量应当与样板房的装修质量相同。样板房装修的部品材料、施工量要求的认定依据，因此被上诉人质量和品质档次，应当作为装修质交付房屋的装修质量应当与样板房的装修质量相同，但在被上诉人交付房屋时，该样板房已经被拆除。被上诉人的行为违反了江苏省高院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第10条的规定，如被上诉人不能提交样板房的施工资料如装修合同、施工图纸、材料采购合同等书面材料证明样板房的装修情况，则应以被上诉人在物价局申报的备案资料即5164元/㎡作为认定装修价格的基准依据。2、上诉人在一审中出示了与本案相同的92㎡C1户型的工程造价报告书，从该报告书中的结论可知，被上诉人交付的房屋装修部分的价值与被上诉人公示承诺的不符，其差价达到1508.06元/㎡,故上诉人在一审中主张以工程造价报告书的鉴定结果要求被上诉人赔偿装修差价，理由充分，应当予以支持。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。中建置业公司辩称，一、关于装修单价问题。1、《商品房预售合同》没有约定装饰装修单价，《合同补充协议》第24条明确销售单价为综合单价，并未未区分装修单价和房屋的毛坯价格。合同中对于标的物有明确约定，上诉人要将装修从完整标的物中拆分出来，并且主张以报备的装修单价作为交付标准，无合同依据。2、被上诉人因行政监管需要向相关行政主管部门履行价格报备手续，对象并非是针对上诉人，不构成向上诉人作出的承诺，不能以此认定涉案房屋的装修价格标准。3、《合同补充协议》第24条约定，商品房销售单价为该商品房的综合销售单价，甲方应政府要求就部分项目报备案的价格，仅为备案之用，不作为双方结算的依据。也就是说，双方排除了备案单价作为交付的装修单价标准。故上诉人以备案价格主张装修价格，无合同依据。二、关于装修质量问题。1、省高院《装修质量纠纷审理指南》第八条表述的内容采用的是举例式的表述，并不表明该列举的所有内容就是双方约定的必要条件，只要双方合同约定的内容具有可实施性即可。《装饰装修标准协议书》已有明确约定，被上诉人据此实施，符合合同约定。2、装修标准与装修价格并非同一概念。上诉人应当提供装修标准存在差异的证据，在此前提下，被上诉人也仅是承担维修或整改的义务，而不是赔偿备案价格的差价。3、销售价格与装修成本本身属不同概念，销售价格应当遵循市场交易原则，尊重当事人的议价权利。销售价格本身是由人工造价、材料成本、税费、利润、市场的供求关系等多种因素构成，并不等同于装修成本。被上诉人应当以合同中约定的装修标准和装修质量向上诉人承担责任，而不应当以装修价格向上诉人承担责任。章明志向一审法院提出诉讼请求：一、判令中建置业公司向章明志赔偿房屋装修差价（具体金额以评估鉴定结果为准）；二、判令中建置业公司以样板房为标准，对浦口区房屋的装修瑕疵进行整改；三、判令由中建置业公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2017年11月6日，章明志（合同称“乙方”）与南京中建置业公司（合同称“甲方”）签订了《南京市商品房预售合同》，合同主要约定：乙方从甲方处购买《南京市商品房预售许可证》证载范围中的南京市浦口区江浦街道建熙花苑7幢2单元1203室商品房；商品房以建筑面积计价，单价为30233元/平方米，总价款为3222233元；甲方应于2018年12月30日前向乙方交付房屋；房屋交付时应当已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同附件4中对装饰装修及设备标识进行了约定，房屋外墙为局部石材、一体板，内墙、顶棚等装饰装修详见《装饰装修标准协议书》。上述合同签订当日，章明志、中建置业公司还签订了《合同补充协议》，对部分事项进行了补充约定：……甲方销售的装修成品房融合了人性化设计、节能理念、品牌价值等无法具体定价的专有化服务，双方商品房预售合同约定的商品房销售单价为该商品房的综合销售价格；甲方应政府要求就部分项目报备案的价格，仅作为备案之用，不作为双方结算的依据……此外，双方还签署了《装饰装修标准协议书》，对上述房屋的装修分项内容以及装修用材品牌等事项进行了书面确认。上述协议签订后，章明志按照约定向中建置业公司支付了购房款。中建置业公司取得房屋的《建设工程规划核实合格书》，并通过工程竣工验收备案后，在合同约定期限内书面通知章明志办理交房手续。章明志接到通知后，认为案涉房屋与章明志购房时中建置业公司所宣传及展示的情况不符，故委托律师于2018年12月28日向中建置业公司公司发送“律师函”，要求中建置业公司进行整改。之后，章明志实际于2019年4月30日收房。此外，章明志还委托南京啄木鸟工程管理有限公司进行验房，该公司出具验房咨询报告认为案涉房屋存在“墙砖空鼓”“墙纸有沙包、不平整”等瑕疵。现章明志认为南京中建置业公司向其交付的房屋实际装修造价与该公司在房地产相关管理部门备案的价格差距过大，且存装修情况与样板间不符，故诉至一审法院，引发本案诉讼。一审另查，南京中建置业公司在销售案涉楼盘前，向相关政府职能部门办理价格申报时，提交的《南京市商品住房价格申报价格表》中列明了案涉房屋装修单价为5164元/平方米。以上事实，有章明志、中建置业公司在法庭上的陈述及书面意见；章明志提供的商品房预售合同及补充协议、装饰装修标准协议书、验房报告、律师函、价格申报表、网页资料打印件等证据；南京中建置业公司提供的交房通知书寄送单据、工程规划核实合格书、竣工验收备案表等证据予以证实。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同各方当事人应当按照合同约定履行义务。本案中，章明志、中建置业公司双方在签订房屋买卖合同时还签订了《装饰装修标准协议书》，对案涉房屋的装修施工项目以及装修用材品牌等事项进行了书面约定，该约定系章明志、中建置业公司双方真实意思表示，且内容不违反法律或行政法规的效力性强制性规定，双方均应当按照约定履行义务。即，南京中建置业公司向章明志交付的房屋应当符合上述装修标准约定。至于章明志主张按照中建置业公司向房地产有关职能部门进行备案的材料履行装修义务。一审法院认为，本案双方当事人在补充协议中明确约定了中建置业公司就部分项目报备案的价格，仅作为备案之用，不作为双方结算的依据，且章明志、中建置业公司双方还在《装饰装修标准协议书》中对装修内容、装修材料、用材品牌等事项已经进行了约定，中建置业公司应当按照双方约定履行装修义务，章明志主张以备案装修资料作为确定装修质量依据，理由不充分，一审法院不予支持。同样，因案涉房屋备案装修价格不作为中建置业公司履行装修义务的依据，章明志申请对房屋实际装修价格与备案价格进行鉴定比对，一审法院不予准许。即，一审法院认为，章明志主张中建置业公司赔偿装修备案价格与实际造价之间的差价损失，依据不足，一审法院不予支持。至于章明志主张中建置业公司以样板房为标准，对案涉房屋的装修瑕疵进行整改。章明志并未指出案涉房屋与中建置业公司所展示的样板间具体存在何处不同，即未指出案涉房屋具体应当整改之处；且从现有证据看，章明志未举证证明中建置业公司存在装修漏项等不符合《装饰装修标准协议书》约定的情况。故章明志上述整改请求不明，且依据不足，一审法院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第一百三十八条的规定，一审判决：驳回章明志的诉讼请求。一审案件受理费80元，由章明志负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对装修质量要求相关的装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等约定具体确定，买受人主张以约定装修价格、宣传装修价格或者备案装修价格作为装修质量要求依据的，不予支持。上诉人与被上诉人签订的《南京市商品房预售合同》合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。双方在签订《南京市商品房预售合同》时还签订了《装饰装修标准协议书》，对案涉房屋的装修施工项目以及装修用材品牌等事项进行了书面约定，上诉人主张双方未对装修质量要求作出明确约定，本院不予采纳。在此情况下，上诉人主张以被上诉人为销售房屋满足行政管理的需要向相关行政主管部门报备的装修价格作为装修标准，无事实和法律依据。上诉人申请对案涉房屋装修造价进行司法鉴定并要求被上诉人赔偿装修备案价格与实际造价之间的差价，本院不予支持。综上，上诉人章明志的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由章明志负担。本判决为终审判决。审判长 孙 伟审判员 王 路审判员 龚 震二〇二〇年十二月十八日书记员 朱亚芳