湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终2979号 上诉人（原审被告）：曹丽芳，女，1974年11月2日出生。 委托诉讼代理人：刘红喜，北湖区华塘法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：郴州深林邑物业服务有限公司。 法定代表人：陈勇华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：倪琼卫，郴州市天剑法律服务所法律工作者。 上诉人曹丽芳因与被上诉人郴州深林邑物业服务有限公司（以下简称深林邑物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2020）湘1003民初1968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受调查询问后，不开庭对本案进行了审理。上诉人曹丽芳的委托诉讼代理人刘红喜，被上诉人深林邑物业公司的委托诉讼代理人倪琼卫参加了本院组织的调查询问。本案现已审理终结。 曹丽芳上诉请求：一、撤销一审民事判决，将本案发回重审或依法改判；二、一、二审诉讼费用由深林邑物业公司承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。曹丽芳目前在神憩乾垅商住楼只有六套住房，即2508-2513房。其余16套住房在2018年4月出售给郑红藕七套，其余九套也已出售给他人，且郑红藕等其人已经办理了不动产权证。曹丽芳一审时提交了部分房屋的买卖合同，因曹丽芳一审未出庭，一审法院未采纳其答辩意见，将22套住房认定为曹丽芳所有，将第三人的物业缴费责任转嫁给曹丽芳，严重损害了曹丽芳利益；二、深林邑物业公司服务不到位，私自将一楼大厅出租，损害全体业主利益，日常管理存在严重不作为、乱作为现象。车辆停放无专人管理，园林绿化常年无专人养护，无人修理。大楼周边地面和地下停车场垃圾成堆，长时间得不到清理。房屋漏水得不到及时维修，电梯停运，给业主出行带来严重不便；三、深林邑物业公司物业服务水平与物业高收费严重不符。深林邑物业公司收取的物业费为每平方米2.2元，收费过高。深林邑物业公司未向曹丽芳催收物业费，导致曹丽芳的住房已出售多年，物业公司不知情。 深林邑物业公司辩称，曹丽芳一审答辩时并未陈述其将16套住房出卖的事实，一审也未提交相应的证据证实其出卖了房屋。对于物业服务费问题，已有生效判决确认深林邑物业公司提供了物业服务，故请求二审维持原判。 深林邑物业公司向一审法院起诉请求：一、判令曹丽芳支付物业管理服务费82,606.73元，违约金24,782.01元，合计107,388.74元；二、判令曹丽芳承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：2013年4月8日，深林邑物业公司（原郴州永和兴物业服务有限公司）与湖南省永昌兴置业有限责任公司签订《前期物业服务委托合同》，约定：由郴州永和兴物业服务有限公司向神憩乾垅小区提供物业服务，受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均对履行本合同承担相应的责任；按时缴纳物业管理费，按建筑面积向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应缴纳的千分之五缴纳滞纳金；合同还对双方的权利义务、物业服务质量、违约责任等进行了约定。曹丽芳系神憩乾珑小区公寓商2501（67.12㎡）、2502（32.9㎡）、2503（69.28㎡）、2504（46.71㎡）、2505（46.57㎡）、2506（46.57㎡）、2507（46.57㎡）、2508（46.57㎡）、2509（46.57㎡）、2510（46.42㎡）、2511（52.05㎡）、2512（43.98㎡）、2513（43.98㎡）、2514（43.98㎡）、2515（43.98㎡）、2516（43.98㎡）、2517（43.98㎡）、2518（44.28㎡）、2519（43.95㎡）、2520（40.47㎡）、2521（39.86㎡）、2522（39.61㎡）房业主。曹丽芳按建筑面积每平方米2.2元交纳了部分物业管理服务费，尚欠部分物业管理费未交，具体欠费明细如下： 1.公寓商2501房至2517房和商2522房（共计18间房），曹丽芳欠费期间从2015年6月1日至2016年12月31日和2019年1月1日至2020年6月30日，合计欠费37个月，房屋面积共计850.82平方米，物业费单价为每平方米2.2元，18间房合计欠费69,256.75元（850.82㎡×2.2元/㎡×37个月）。 2.公寓商-2518房至2521房（共计4间房），曹丽芳欠费期间从2015年6月1日至2016年5月31日、2017年7月1日至2017年12月31日和2019年1月1日至2020年6月30日，欠费36个月，房屋面积共计168.56平方米，物业费单价为每平方米2.2元，4间房合计欠费13,349.95元（168.56㎡×2.2元/㎡×36个月）。 综上，曹丽芳共欠深林邑物业公司物业管理服务费82,606.7元（69,256.75元+13,349.95元）。 另查明，2018年11月12日，郴州永和兴物业服务有限公司变更为郴州深林邑物业服务有限公司。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。2013年4月8日，永昌兴置业有限责任公司与深林邑物业公司（原郴州永和兴物业服务有限公司）签订的《前期物业服务委托合同》合法有效。曹丽芳系神憩乾珑小区公寓商2501房至2522房业主，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，该《前期物业服务委托合同》对曹丽芳具有法律约束力。深林邑物业公司提供了物业管理服务，曹丽芳应当向深林邑物业公司交纳物业管理服务费。曹丽芳按建筑面积每平方米2.2元交纳了部分物业管理服务费，尚欠82,606.7元未交，应承担补缴物业管理服务费的责任。即使深林邑物业公司在物业管理过程中存在瑕疵，曹丽芳可以根据《前期物业服务委托合同》依法追究其违约责任，但曹丽芳以拒付物业管理服务费对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据。故深林邑物业公司主张曹丽芳支付欠缴的物业管理服务费82,606.7元，予以支持。关于违约金，因合同约定的违约金过高，且深林邑物业公司提供物业管理服务时有迟延和瑕疵，故不予支持。深林邑物业公司系郴州永和兴物业服务有限公司更名而来，深林邑物业公司提供了物业管理服务，深林邑物业公司、曹丽芳之间形成了物业服务合同关系，曹丽芳关于其与深林邑物业公司未建立物业服务合同关系，深林邑物业公司不应收取物业费的答辩意见，与一审审理查明的事实不符，不予采纳。对曹丽芳关于其已于2018年12月将其中的2501-2507号7套房屋转让给了郑红藕，物业费应由受让人承担的答辩意见，经查，曹丽芳提交的《房地产买卖合同》均为复印件，无法核实其真实性，另《不动产登记资料查询结果证明》显示，上述房产现登记的权利人仍为曹丽芳，故曹丽芳应交纳物业管理服务费，对曹丽芳的该辩论意见，亦不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、参照《物业管理条例》第四十一条，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：“一、被告曹丽芳于本判决生效之日起二十日内向原告郴州深林邑物业服务有限公司支付物业管理服务费82,606.7元；二、驳回原告郴州深林邑物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2447.77元，减半收取1223.89元，由原告郴州深林邑物业服务有限公司负担282.44元，被告曹丽芳负担941.45元。” 二审中，当事人提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。曹丽芳提交四组证据，第一组证据：不动产登记资料查询结果，郑红藕不动产证，拟证明曹丽芳在神憩乾垅只有6套住房，其余16套住房已出卖给他人。深林邑物业公司没有向曹丽芳催讨过物业费，否则曹丽芳会将房屋出售情况告知。第二组证据：合作协议书、情况说明，拟证明根据协议书约定，2015年有20套住房可以不交物业费，只有两套住房需要交纳物业费；第三组证据，用户历史缴费明细，拟证明神憩乾垅商住楼25层的业主绝大多数为2016年之后才有交费记录，该证据与情况说明相印证；第四组证据，租赁合同，照片3张，拟证明物业公司将大厅出租，侵占了公共空间，损害业主权益，物业公司服务不到位。深林邑物业公司质证认为，对第一组证据的真实性无异议，对证明方向有异议，该组证据不能证明不动产登记的具体时间，不能证明何时出卖了住房。对第二组证据的真实性无异议，但该组证据与本案无关。对第三组证据的真实性无异议，该组证据不能达到证明目的。对第四组证据不认可，已有生效判决认定深林邑物业公司提供了物业服务。 本院认证认为，第一组证据不动产证未提交原件，且无房产办证的具体时间，无法证明房屋出卖的具体时间，本院对该组证据不予采信。第二组证据中合作协议书是湖南省永昌兴置业有限责任公司与深圳市红树林物业管理有限公司签订，深林邑物业公司是否承继了红树林物业公司的相关权利义务无证据证明。情况说明也无法证明深林邑物业公司同意20套住房可以不交纳物业服务费，对该组证据不予采信。第三组证据无法证明是否为案涉房产的交费明细，不能达到证明目的，本院不予采信。第四组证据无法体现深林邑物业公司提供的服务严重不到位，本院对该组证据不予采信。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点是：一、曹丽芳需要交纳物业服务费的住房应为几套；二、曹丽芳是否能以物业服务存在瑕疵、价格过高为由拒交物业服务费。 关于焦点一。深林邑物业公司在一审起诉要求曹丽芳交纳2020年6月30日前所欠的物业服务费，故本案应审理2020年6月30日前曹丽芳是否尚欠物业服务费。曹丽芳一审时答辩称已出售7套房屋给郑红藕，但未到庭参加诉讼，其提交的证据不能充分证明该7套房屋已出卖给郑红藕。二审中，曹丽芳上诉称除在一审中已辩称出售给郑红藕的7套房屋外，还出售了9套房屋给他人，并向本院提交了不动产权证书和不动产登记资料查询结果，拟证明共有案涉16套房屋已出卖的事实，但其主张出卖给郑红藕的7套房屋未提交不动产权证书的原件，其提交的不动产权证书复印件当中无记载办证时间的事项，其余9套住房则仅有不动产登记资料查询结果，均无法证明房屋过户办证的具体时间。二审调查询问时，本院要求其在指定的期限内提交办证时间的相关证据，曹丽芳未提交，应由其承担举证不能的后果。故曹丽芳提交的证据无法证明其在2020年6月30日前已将案涉16套住房出售给他人，一审法院据此判决其交纳22套住房的物业服务费并无不当。日后如曹丽芳确有证据证实其在2020年6月30日前已将房屋卖给了他人，可以向买受人就其已交纳的物业服务费另行主张权利。 关于焦点二。曹丽芳在获得深林邑物业公司提供的物业管理服务后，应向深林邑物业公司支付物业管理服务费用。深林邑物业公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护等主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，曹丽芳也可以根据《神憩乾垅小区前期物业服务协议》的约定，通过要求深林邑物业公司限期整改并提议选聘新的物业公司等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求深林邑物业公司承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理服务费对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据。据此，曹丽芳主张深林邑物业公司没有全面履行物业合同约定的义务而拒交物业管理服务费，本院不予支持。 综上所述，上诉人曹丽芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2447.77元，由上诉人曹丽芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗仲贵 审 判 员 廖志刚 审 判 员 李惠铭 二〇二〇年十二月十六日 法官助理 郝 敏 书 记 员 曹 婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。