重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民初6302号上诉人（原审原告）：重庆市万盛经济技术开发区公房经营管理所，住所地重庆市綦江区万新路**，统一社会信用代码125001104504690252。法定代表人：雷友强，所长。委托诉讼代理人：阳长荣，重庆北信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张远飞，重庆北信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆广进房地产开发（集团）有限公司，，住所地重庆市綦江区关坝镇政府办公大楼**统一社会信用代码91500110787492976G。法定代表人：鲁广民。被上诉人（原审第三人）：重庆永辉超市有限公司，，住所地重庆市江**建新北路二支路**统一社会信用代码9150010576592546XY。法定代表人：刘驰，总经理。委托诉讼代理人：金生平，重庆瑞正律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅波，重庆瑞正律师事务所律师。上诉人重庆市万盛经济技术开发区公房经营管理所（以下简称万盛公房管理所）因与被上诉人重庆广进房地产开发（集团）有限公司（以下简称广进公司），重庆永辉超市有限公司（以下简称永辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院(2020)渝0110民初1487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人万盛公房管理所的委托诉讼代理人阳长荣、被上诉人永辉公司委托诉讼代理人金生平、梅波到庭参加诉讼。被上诉人广进公司经本院依法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。万盛公房管理所上诉请求：撤销原判，依法改判解除上诉人与被上诉人广进公司之间的《租赁合同书》和《民盛大厦补充协议》，由广进公司将案涉房屋腾空房屋交还给万盛公房管理所，撤回要求永辉公司腾空的诉讼请求；支持上诉人一审关于租金、违约金的诉讼请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.永辉公司并未将2019年2月至2020年7月的全部租支付至广进公司，一审认定事实不清。2.上诉人有权解除上诉人与广进公司签订的《租赁合同书》和《民盛大厦补充协议》并要求广进公司将案涉房屋腾空返还上诉人，一审适用法律错误。3.永辉公司应与广进公司共同承担支付拖欠租金和违约金的责任，一审适用法律错误。4.上诉人能够保障永辉公司的合法利益，承诺保证与永辉公司签订房屋租赁合同，租赁期限、租金标准、缴纳方式等条件保持其与广进公司签订的房屋租赁合同内容不变。永辉公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。永辉公司向广进公司支付了相应的租金，该事实在一审中广进公司也是认可的，一审也已经查明了该事实。从合同相对性来说，租赁合同即转租合同是永超公司与广进公司形成的合同关系，永辉公司支付租金，就已经尽了自己的义务，并没有违约。至于广进公司收取租金后是否按其与上诉人的合同履行，是另一合同关系即广进公司和上诉人之间合同履行的权利义务关系，但两个合同是相对独立的。不能因为广进公司没有向上诉人支付租金，就追索或影响到永辉公司的租赁权利，对此三方协议中有明确约定。上诉人主张解除其与广进公司的租赁合同、补充协议问题，没有相应法律依据。三方协议明确约定，上诉人与广进公司租金收取等问题与永辉公司无关，不得影响永辉公司的租赁权利，一审也尊重了三方的该约定，判决合同不予解除，符合本案事实和相关约定。本案的纠纷究竟如何协商、处理，上诉人也提出了一些协商方案。从解决纠纷的角度，永辉公司也愿意与上诉人、广进公司共同协商最终的处理，这是协商过程中的事项。永辉公司是同意协商的，最终怎么处理现无法确定。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确、审理程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。广进公司未作答辩。万盛公房管理所向一审法院起诉请求：一、判决解除原被告签订的《租赁合同书》和《民盛大厦补充协议》；二、判决被告和第三人共同将重庆市万盛民盛大厦的负一层、平街一层、二层的房屋腾空并返还给原告；三、判决被告和第三人共同支付原告欠付租金暂计1858079.79元(从2019年5月1日至2020年1月31日三季度的租金2074239.09元，扣除已支付的部分租金216159.3元，欠付租金1858079.79元；从2020年2月1日按230471.01元的月租金标准实际计算至解除租赁合同并返还房屋之日为止)；四、判决被告向原告支付滞纳金暂计1000元(以分段欠付租金金额为基数和中国人民银行同期同类贷款利率，从2019年4月15日起计算至2019年8月19日止;以分段欠付租金金额为基数和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计算至被告实际付清租金之日止);五、判决被告和第三人共同向原告支付于违约金50000元；六、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：本案案涉的民盛大厦平街一层、二层、负一层的产权属万盛公房管理所及数名自然人所有，公房管理所通过单独与相关自然人签订租赁合同，获得了民盛大厦平街一层、二层、负一层全部的租赁使用权。目前案涉商厦由永辉公司经营使用。2008年3月27日，广进公司作为出租方与作为承租方的永辉公司签订《租赁合同书》，约定广进公司将民盛大厦平街一层、二层、负一层租赁给永辉公司进行商业经营的用途，双方在合同中约定了租赁面积、租金、租赁时间、双方权利义务、违约责任等内容。2008年6月6日、2009年3月30日，双方又两次签订《租赁补充合同》，对租赁的面积、租金等事项进行了补充约定。2008年4月3日，万盛公房管理所作为出租方与广进公司签订《租赁合同书》，约定由万盛公房管理所将民盛大厦平街一层、二层、负一层租赁给广进公司作为商业经营场所使用，双方在合同中约定了租赁面积、租金、租赁时间、双方权利义务、违约责任等内容，双方就违约责任做了如下约定：合同双方应严格履行本合同所约定的义务，任何一方不履行本合同所约定的义务，给另一方造成损失的，应承担违约责任。违约方应向对方支付100万元的违约金并赔偿对方因此造成的经济损失，同时守约方有权解除合同；如被告未能按时向原告缴纳租金，自第6个工作日起，每迟延一日应按拖欠总金额的每日千万分之五向原告支付滞纳金，逾期90日的，万盛公房管理所有权单方面解除合同并有权追究广进公司的违约责任等内容。2009年4月1日，万盛公房管理所与广进公司签订《民盛大厦补充协议》，双方就租赁期限、租赁面积、计租面积、计租单价、租金支付方式进行了补充约定。2010年10月15日，广进公司作为甲方、永辉公司作为乙方、万盛公房管理所作为丙方，三方签订《三方补充合同》第一条约定：三方一致同意，乙方按季向甲方支付租金时，将部分租金支付给丙方（具体数额见发票明细统计：附件1）；但同时，丙方应收的租金由甲方代为收取。乙方将丙方应收的租金支付给甲方后，即视为已履行支付相应租金的义务；丙方无权向乙方主张收取租金的权利（只有甲方对乙方享有租金请求权）。甲方应于收取租金（乙方支付）后的3日内将丙方应收的租金全额支付予丙方。若甲丙双方因租金收取问题或其他原因产生纠纷，概与乙方无关，甲丙各方不得影响乙方的租赁权益。第四条约定：任何一方不履行本合同义务的，应向守约方支付人民币伍万元作为惩罚性违约金，并赔偿他方所遭受的一切损失。《三方补充合同》签订后，广进公司近几年经营出现严重困难，在收取了永辉公司支付的租金后并没有按照合同的约定支付给广进公司。按照三方约定，广进公司2019年5月1日至2020年1月31日期间，每季度的租金为691413.03元，广进公司实际支付了216159.3元，现广进拖欠万盛公房管理所从2019年5月1日至2020年1月31日的租金1858079.79元（2074239.09元-216159.3元）。一审另查明，三方补充合同签订后，永辉超市与广进公司签订了惠租协议，永辉公司按照双方惠租协议约定，已经支付给广进公司2019年2月至2020年7月31日的其承租的案涉商厦的全部租金。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中广进公司为了获取商业利益，在未取得案涉商厦租赁权利的时候先与永辉公司签订了案涉商厦的租赁合同，之后再通过与案涉商厦的实际权利人万盛公房管理所签订租赁合同，通过两份租赁合同中案涉商厦租赁价格的价差，从中获取商业利益。此后，永辉公司、广进公司、万盛公房管理所签订了《三方补充合同》认可了此种模式。在此种模式下，永辉公司应按三方约定将万盛公房管理所应收租金先支付给广进公司，广进公司再按三方约定将租金全额支付给万盛公房管理所。但本案中由于广进公司经营严重困难，出现了收取了永辉公司租金后未足额向万盛公房管理所支付的情况，造成万盛公房管理所应收的租金没有收到的损失，应由谁承担其租金损失的责任，一审法院对此评析认为：一、广进公司应当承担支付租金、滞纳金、违约金等违约责任，广进公司没有按照与万盛公房管理所签订的《租赁合同书》和《民盛大厦补充协议》以及三方签订的《三方补充合同》约定按时足额向万盛公房管理所支付租金，理当承担相应法律责任，即向万盛公房管理所支付其所欠的租金1858079.79元及承担相应的滞纳金及违约金。诉讼中，广进公司同意万盛公房管理所提出的以分段欠付租金金额为基数和中国人民银行同期同类贷款利率，从2019年4月15日起计算至2019年8月19日止；以分段欠付租金金额为基数和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计算至被告实际付清租金之日止的计算滞纳金的诉讼请求，以及承担违约金5万元的请求，不违反法律规定，予以准许；二、永辉公司不应承担清偿广进公司拖欠租金的责任及违约责任，按照《三方补充合同》的约定本案中永辉公司将万盛公房管理所应收租金支付给广进公司后，即视为已经履行了支付租金的义务，万盛公房管理所无权向永辉超市主张收取租金的权利。且按照该合同约定，广进公司与万盛公房管理所因租金收取问题或其他原因产生纠纷，概与永辉超市无关，万盛公房管理所和广进公司不得影响永辉公司的租赁权益。虽然永辉超市没有按照该合同约定按季度向广进公司支付租金而是根据与广进公司的惠租协议已经支付了广进公司从2019年2月至2020年7月31日的全部租金，但万盛公房管理所没有足额收到租金并被广进公司拖欠大额租金是由于广进公司在收到永辉超市租金后没有足额支付给万盛公房管理所，不是由于永辉超市没有按季度支付造成的，且该合同也没有禁止永辉超市出于商业考虑提前向广进公司支付租金，永辉超市没有按季度支付租金的行为不是造成万盛公房管理所应收租金的损失及损失的扩大的直接原因，其已经履行了支付租金的义务，故对万盛公房管理所要求永辉公司与广进公司共同清偿拖欠租金以及承担违约金的诉讼请求，不予支持。三、广进公司与万盛公房管理所签订的《租赁合同书》和《民盛大厦补充协议》不应解除，案涉商铺不应腾空返还原告。因在《三方补充合同》明确约定若广进公司与万盛公房管理所因租金收取问题或其他原因产生纠纷，概与永辉公司无关，广进公司以及万盛公房管理所不能影响永辉公司的租赁权益。现广进公司拖欠万盛公房管理所租金，虽然已经构成了对双方所签订《租赁合同书》和《民盛大厦补充协议》的违约，万盛公房管理所有权解除双方签订的租赁合同，但双方签订的租赁合同及其补充协议中有诸多内容是直接影响到第三人永辉超市经营权益的，例如双方关于租赁场所通风、供电、排水、供气、招牌等等内容的约定，由于现在实际使用案涉商厦的是永辉公司，永辉公司尚在正常经营中，解除公房管理所与广进公司之间的《租赁合同书》和《民盛大厦补充协议》以及腾空房屋势必会影响到永辉公司的租赁权益，故对万盛公房管理所要求解除与广进公司签订的《租赁合同书》和《民盛大厦补充协议》以及要求广进公司和永辉公司腾空房屋的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款规定，判决：“一、被告重庆广进房地产开发（集团）有限公司在本判决生效后二十日内支付原告重庆市万盛经济技术开发区公房经营管理所欠付的2019年5月1日至2020年1月31日期间的租金1858079.79元及滞纳金（滞纳金的具体分段计算方式为：拖欠的5-7月租金以475253.73（691413.03元-216159.30元）为基数，自2019年4月15日起以中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际付清租金之日止；拖欠的2019年8月-10月的租金以691413.03元为基数，自2019年7月15日起以中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际付清租金之日止；拖欠的2019年11月-2020年1月的租金以691413.03元为基数，自2019年10月15日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率起计算至被告实际付清租金之日止）；二、被告重庆广进房地产开发（集团）有限公司在本判决生效后二十日内支付原告重庆市万盛经济技术开发区公房经营管理所违约金50000元；三、驳回原告重庆市万盛经济技术开发区公房管理所的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取21982元，保全费5000元，由被告重庆广进房地产开发（集团）有限公司负担（此款原告已预交，限被告在本判决生效后二十日内直接给付原告26982元）。”本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。二审争议焦点是：广进公司与万盛公房管理所签订的《租赁合同书》和《民盛大厦补充协议》是否应当解除；永辉公司是否应承担租金和违约金的支付义务。本院认为，广进公司与万盛公房管理所签订的《租赁合同书》和《民盛大厦补充协议》合法有效，对双方具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。广进公司拖欠万盛公房管理所租金，已经构成了对双方所签订《租赁合同书》和《民盛大厦补充协议》的违约，万盛公房管理所有权解除双方签订的租赁合同。二审中，万盛公房管理所明确承诺解除其与广进公司的租赁合同不会影响永辉公司的承租利益，且广进公司、永辉公司、万盛公房管理所三方签订《三方补充合同》也明确约定广进公司与万盛公房管理所之间因租金收取问题或其他原因产生纠纷，概与永辉公司无关，广进公司与万盛公房管理所不得影响永辉公司的租赁权益，故永辉公司的承租权益既有万盛公房管理所的承诺保证，又有合同保障。一审法院关于解除合同影响永辉公司的租赁权益的顾虑已然消除，故本院对万盛公房管理所解除与广进公司签订的《租赁合同书》和《民盛大厦补充协议》的诉讼请求予以支持。合同解除后，广进公司应当返还万盛公房管理所承租的涉案房屋，故本院对万盛公房管理所的返还请求亦予支持。因永辉公司现承租涉案房屋用于经营，基于《三方补充合同》及万盛公房管理所的承诺，本院对万盛公房管理所要求广进公司腾空承租房屋的请求不予支持。关于永辉公司是否应承担租金和违约金的支付义务问题。万盛公房管理所明知广进公司将涉案房屋转租给永辉公司，且广进公司、永辉公司、万盛公房管理所三方所签《三方补充合同》也对租金问题进行明确约定，故万盛公房管理所要求永辉公司承担广进公司欠付租金及违约责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，万盛公房管理所的上诉请求部分成立。因二审中万盛公房管理所放弃部分一审诉讼请求且作出保障永辉公司承租权益的承诺，本案基于新事实对一审进行改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：维持重庆市綦江区人民法院(2020)渝0110民初1487号民事判决第一项、第二项；撤销重庆市綦江区人民法院(2020)渝0110民初1487号民事判决第三项；解除重庆市万盛经济技术开发区公房经营管理所与重庆广进房地产开发（集团）有限公司签订的《租赁合同书》和《民盛大厦补充协议》；重庆广进房地产开发（集团）有限公司在本判决生效后二十日内将重庆市万盛民盛大厦的负一层、平街一层、二层的房屋返还给重庆市万盛经济技术开发区公房经营管理所；驳回重庆市万盛经济技术开发区公房管理所的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取21982元，保全费5000元，二审案件受理费43964元，合计70946元，由重庆广进房地产开发（集团）有限公司负担（一、二审案件受理费、保全费已由重庆市万盛经济技术开发区公房管理所预交不退，重庆广进房地产开发（集团）有限公司在履行本判决支付内容时直接向重庆市万盛经济技术开发区公房管理所支付）。本判决为终审判决。审判长  倪洪杰审判员  夏兴芸审判员  芦明玉二〇二〇年十二月十七日（院印书记员黄献丽