江西省赣州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣07执复97号复议申请人（异议人、案外人兼利害关系人）：赣州华盾贸易有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区红旗大道**国际时代广场****，统一社会信用代码：91360702591812624E。法定代表人：王波，系该公司负责人。被执行人：赣州市锦灿建设工程有限公司，住所地：，住所地：江西省赣州市章贡区长征大道**赣州商会大厦**写字楼信用代码：91360700573621808T。法定代表人：蔡华安。被执行人：蔡华安，男，1970年5月28日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。被执行人：代芬，女，1971年12月19日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。被执行人：钟华英，女，1976年9月7日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。被执行人：周德春，男，1971年2月4日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。被执行人：赣州市恒远市政园林工程有限公司，住所地：江西省赣，住所地：江西省赣州市章贡区五指峰路****：91360702563815916G。法定代表人：周德春。案外人：赣州市南康区财源家具厂，住所地：赣州市南康区东，住所地：赣州市南康区东山工业园区工业大道360782667454414B。法定代表人：刘照亮。申请执行人：赣州银行股份有限公司开发区支行，住所地：赣州经济技术开，住所地：赣州经济技术开发区金岭大道**3607007442820043。法定代表人：郭妮，系该行行长。复议申请人赣州华盾贸易有限公司（下称华盾公司）不服赣州经济技术开发区人民法院（下称经开区法院）（2020）赣0791执异41号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。经开区法院在执行赣州银行股份有限公司开发区支行（下称赣州银行开发区支行）与赣州市锦灿建设工程有限公司（下称锦灿公司）、蔡华安、代芬、钟华英、周德春、赣州市恒远市政园林工程有限公司（下称恒远公司）借款合同纠纷一案中，异议人华盾公司以该院拍卖赣州市“赣州商会大厦”××＃写字楼的执行行为损害其优先购买权为由，向该院提出书面异议，要求撤销（2020）赣0791执696号之二执行裁定（成交裁定）。该院受理审查后，作出（2020）赣0791执异41号执行裁定，裁定驳回了华盾公司的异议请求。经开区法院查明，赣州银行开发区支行与锦灿公司、蔡华安、代芬、钟华英、周德春、恒远公司借款合同纠纷一案，该院作出（2019）赣0791民初2430号民事判决，判决：一、锦灿公司偿还赣州银行开发区支行借款本金260万元及利息（从2016年9月14日起至2017年9月14日按年利率7.359％计算利息，并减去已付利息149543.33元，对欠利息部分计算复利；2017年9月15日以后按照年利率11.0925％计收罚息至款清之日止），利随本清；二、锦灿公司偿还赣州银行开发区支行借款本金240万元及利息（从2017年4月26日起至2018年4月26日按年利率5.655％计算利息，并减去已付利息124146.17元，对欠息部分计算复利；2018年4月27日以后按照年利率8.4825％计收罚息至款清之日止），利随本清；三、周德春、钟华英在上述第一项判决确定的债务70万元范围内共同承担连带保证责任；蔡华安在上述第一、二项判决确定的债务500万元范围内承担连带保证责任；恒远公司在上述第一项判决确定的债务70万元内承担连带保证责任；四、若锦灿公司到期未履行，赣州银行开发区支行就锦灿公司位于赣州市章贡区车位（产权证号分别为：赣房产证字第S0××14、Ｓ0××13、Ｓ0××12）在最高本金限额260万元抵押范围内折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；五、本案保证担保人在承担了担保责任后，有权向锦灿公司追偿；六、驳回赣州银行开发区支行其他诉讼请求；如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51907元，由锦灿公司、蔡华安、代芬、恒远公司、周德春、钟华英承担。2020年5月18日，该院作出（2020）赣0791执696号执行裁定，裁定查封上述判决中确定的锦灿公司位于赣州市章贡区写字楼及2个地下车位。2020年5月28日，该院作出（2020）赣0791执696号之一执行裁定，裁定拍卖、变卖锦灿公司上述被查封的写字楼及地下车位。2020年6月5日，该院在裁定拍卖的上述写字楼处张贴公告，主要内容为“财产所有人、占有人、承租人等权利人应积极配合本院调查财产状况，并于2020年6月20日前向本院申报权属情况、占有使用情况等（以书面材料为准）。逾期未申报的，视为放弃相关权利。”2020年9月17日，该院作出（2020）赣0791执696号之二执行裁定，裁定：一、锦灿公司所有的位于赣州市（赣州商会大厦）××＃写字楼（产权证号Ｓ0××**）归买受人赣州市南康区财源家具厂（统一社会信用代码：91360782667454414Ｂ，下称财源家具厂）所有，所有权自本裁定送达之日起转移。二、解除对上述房产的查封。三、买受人财源家具厂可持本裁定书到相关部门办理产权过户手续。另查明，华盾公司与锦灿公司于2014年8月22日签订房屋租赁合同，约定租赁期限自2015年1月1日至2024年12月31日；2014年9月17日，赣州银行开发区支行与锦灿公司签订了《最高额抵押合同》（合同编号28××70）。约定：（1）抵押标的为锦灿公司坐落在赣州市章贡区车位之私有房产（产权证号分别为：赣房产证字第S0××14、Ｓ0××13、Ｓ0××**）；（2）担保主债权的最高限额为260万元；（3）保证债务发生的期间为2014年9月17日至2017年9月17日。2014年9月18日，锦灿公司就该抵押物办理抵押登记，赣州银行开发区支行依法取得他项权证。2020年9月27日，该院向华盾公司询问笔录表明，2020年8月20日蔡华安告诉华盾公司法定代表人王波，其因债务问题可能写字楼处理会涉及到法院的一些事，但是王波并未当回事。2020年9月10蔡华安向王波表明涉案写字楼准备拍卖。经开区法院认为，涉案房屋的拍卖是否侵犯华盾公司的优先购买权。首先，在房屋拍卖前，该院于2020年6月5日，在锦灿公司所有的赣州市（赣州商会大厦）地下室地下一层1×0＃车）地下室地下**1×**车位赣州市（赣州商会大厦）地下室地下一层1×1＃车）地下室地下**1×**车位赣州市（赣州商会大厦）××＃写字楼（产权证号Ｓ0××**）的房产处张贴拍卖公告，公告内容为“财产所有人、占有人、承租人等权利人应积极配合本院调查财产状况，并于2020年6月20前向本院申报权属情况、占有使用情况等（以书面材料为准）。逾期未申报的，视为放弃相关权利。”截至房屋拍卖完成，华盾公司从未向该院申报租赁权利，应当视为放弃相关权利，故华盾公司应视为已经放弃租赁房屋享有的权利，其中也应当涵括对涉案房屋的优先购买权。其次，2020年8月20日，华盾公司在知晓涉案房屋涉诉会被处理后，并未及时了解涉案房屋的案件进展情况或权属情况；在2020年9月10日，华盾公司已经明确知晓涉案房屋的拍卖事宜，该院拍卖房屋时间为2020年9月11日-2020年9月12日，但华盾公司并未在拍卖前或者拍卖时向该院提出权利申报，直至拍卖成功该院作出过户裁定后才向该院提出异议。华盾公司在公告时间内未向该院申报租赁权利，也未在明确知晓拍卖事宜后及时向该院申报或提出异议，应当视为放弃其享有的租赁权利。故华盾公司要求撤销（2020）赣0791执696号之二执行裁定无事实和法律依据。据此，经开区法院裁定驳回了华盾公司的异议请求。华盾公司向本院申请复议称，请求撤销（2020）赣0791执异41号执行异议裁定。主要事实和理由是：2014年，锦灿公司因装修办公场地资金紧张找到华盾公司借款，华盾公司正好也需要租赁办公场地，故双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定由华盾公司出资35万元帮锦灿公司装修办公场地，装修完成后，华盾公司在该场地办公，租赁费用抵扣装修费用，租期十年。此后，双方均在商会大厦××＃公用办公区域。近期，华盾公司被告知该办公场所已被财源家具厂通过司法拍形式获得产权需要腾房，对此华盾公司此前毫不知情，并没有法院工作人员告知其拍卖的事宜，锦灿公司也未向其说明情况，根据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权”。因此，华盾公司认为，在其毫不知情的情况下，执行法院对赣州市“赣州商会大厦”××＃写字楼的拍卖行为损害了其公司的优先购买权。财源家具厂答辩称，其公司通过拍卖竞得赣州市“赣州商会大厦”××＃写字楼，并在规定时间内交清全部购房款，经开区法院于2020年9月17日出具成交裁定书，裁定该房产归其公司所有，其公司已成为该房产的唯一合法所有权人。现该房产被华盾公司非法占用至今，严重侵害其公司的合法物权，恳请依法作出裁定，维护其公司合法权益。本院复议补充查明，1.赣州银行开发区支行与锦灿公司、蔡华安、代芬、钟华英、周德春、恒远公司借款合同纠纷一案，经开区法院作出（2019）赣0791民初2430号民事判决后，蔡华安不服提起上诉，本院于2020年3月12日作出（2020）赣07民终509号民事判决，判决维持了（2019）赣0791民初2430号民事判决。因各义务人未履行生效判决确定义务，赣州银行开发区支行向经开区法院申请执行，经开区法院立执行案号为（2020）赣0791执696号。2.华盾公司与锦灿公司于2014年8月22日签订的《房屋租赁合同》，所涉租赁房屋即为本案拍卖的“赣州商会大厦”××#写字楼。对该写字楼的拍卖，经开区法院2020年6月5日在该写字楼处张贴的公告中，除告知有关权利人主张权利外，还明确告知了拍卖的原因是因本案执行，需对涉案写字楼采取拍卖、变卖方式进行变现；在淘宝网发布拍卖公告的时间为2020年8月26日。财源家具厂以174.344万元的最高应价于2020年9月11日竞得。3.2020年9月28日，经开区法院将（2020）赣0791执696号之二执行裁定（成交裁定）送达给了买受人财源家具厂。4.华盾公司向经开区法院就拍卖涉案写字楼提出优先购买权异议申请的落款时间为2020年10月13日。本院查明的其他事实与经开区法院查明的一致。本院认为，本案争议的焦点为对涉案写字楼的拍卖是否损害华盾公司的优先购买权，应否撤销（2020）赣0791执696号之二执行裁定。本案中，华盾公司系“赣州商会大厦”15-3#写字楼的承租人，其以经开区法院对该写字楼的拍卖未对其通知，拍卖行为损害其优先购买权为由提出的异议，性质上系案外人基于实体权利作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议，故对其异议应依照民事诉讼法第二百二十五条的规定审查。首先，从经开区法院是否履行了通知程序看，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（下称《网拍规定》）第十六条规定，网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。优先购买权人经通知未参与竞买的，视为放弃优先购买权。根据本案查明的事实，经开区法院拍卖“赣州商会大厦”××#写字楼发布网拍公告时间为“2020年8月26日”，而该院此前已于2020年6月5日在该写字楼处以张贴公告的方式，告知了含承租人在内的相关权利人应积极配合该院调查财产状况，并于2020年6月20日前向该院申报权利，逾期，视为放弃相关权利。华盾公司作为租赁该写字楼办公营业的承租人，完全能够知晓张贴于该写字楼处的公告内容，故经开区法院的该公告行为属于以“其他能够确认收悉的合理方式”通知了包括华盾公司在内的相关权利人行使相应权利，故经开区法院履行了通知程序。且从华盾公司法定代表人王波接受执行询问的笔录可知，在涉案写字楼拍卖前，其与被执行人锦灿公司法定代表人蔡华安的谈话中也得知了涉案写字楼将被拍卖的事实。在此情形下，华盾公司直至涉案写字楼拍卖中都没有向经开区法院主张优先购买权，是其对自身权利的放弃，由此产生的相应法律后果，应由其自行承担。因此，华盾公司以对涉案写字楼的拍卖其不知情，经开区法院未通知其行使优先购买权为由，主张该拍卖行为损害其优先购买权，缺乏事实依据。其次，从华盾公司提起异议的时间看，竞得涉案写字楼的买受人系案外第三人，而非本案当事人，拍卖成交后，经开区法院作出的（2020）赣0791执696号之二执行裁定（成交裁定）已于2020年9月28日送达给了买受人财源家具厂。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条关于不动产拍卖成交后，产权自拍卖成交裁定送达买受人时起转移的规定，涉案写字楼的产权已于2020年9月28日起转移给了买受人，涉案写字楼的执行程序已经终结，故华盾公司在涉案写字楼的执行程序终结后提出异议，缺乏法律依据。上述事实表明，经开区法院对涉案写字楼的拍卖行为及过程均符合法律规定，故对（2020）赣0791执696号之二执行裁定不应撤销。综上，华盾公司的复议理由不能成立，对其复议申请依法应予驳回。经开区法院作出的异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，其结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下：驳回赣州华盾贸易有限公司的复议申请，维持赣州经济技术开发区人民法院（2020）赣0791执异41号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  陈小奇审判员  李 鸿审判员  何树明二〇二〇年十二月二十一日书记员  刘 珍