广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初8221号 原告：谢宏榕，男，1984年10月28日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 原告：袁玉良，女，1983年2月15日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 被告：广西金源置业集团有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区玉蟾路**金源城金源悦府**楼**房，统一社会信用代码91450000619301552P。 法定代表人：吴平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：廖宇旭，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫涛，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：小额诉讼程序（√）简易程序（）普通程序（） 立案时间：2020年10月14日 开庭时间：2020年12月7日 当事人到庭情况： 2 原告谢宏榕、袁玉良：谢宏榕到庭 被告广西金源置业集团有限公司（以下简称金源公司）：委托诉讼代理人廖宇旭、莫涛到庭 原告起诉要点 诉讼请求：1、判令被告按合同条款承担逾期办理房屋所有权证登记的违约责任，支付给原告违约金计人民币大写：捌仟叁佰伍拾元整（￥8350.00元）（即2015年8月31日-2018年12月14日共计1204天，扣除合同约定365天，逾期违约835天，按每日10元/天计，则违约金为839×10=8350.00元）；2、被告承担本案全部诉讼费。 事实和理由：2014年6月7日，原告向被告购买南宁市兴宁区金源城金源悦峯15号楼2405号房产，但被告存在违反合同第十七条第三款、第四款约定的违约行为，应向原告支付违约金。 被告答辩要点 被告金源公司答辩称，第一，本案原告起诉时已经部分超过诉讼时效，故对于超出三年诉讼时效的违约金不认可；第二，逾期办证的原因是由于原告提出户型更改装修申请，本案之前的系列案件法院已判令原被告双方各自承担50%的违约金，故请求法院在扣除超过诉讼时效的违约金之后参照之前的判例处理。 分析与认定 一、案件事实 1、南宁市兴宁区秀厢大道199号金源城·金源悦峯小区是被告开发建设的商品 3 房。原告（买受人）与被告（出卖人）于2014年6月7日签订一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买位于兴宁区玉蟾路6号金源城·金源悦峯15号楼2405号房产,房屋总价款618912元。合同第九条约定：出卖人应当于2015年8月31日前将符合约定的商品房交付买受人。合同第十条约定：除《商品房买卖合同》第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权退房…合同第十七条第三款第二项约定：双方同意选择买受人自行办理的方式办理房屋所有权登记，买受人自行办理房屋所有权登记的，出卖人应在商品房交付使用后365日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人。合同第十七条第四款第二项约定：因出卖人过错，导致上述手续迟延办理的，如买受人不退房的，出卖人按每迟延一日壹拾元计算，向买受人支付违约金。 2、签订《商品房买卖合同》当日，原告在被告提供的《户型初步装修申请表》上签字确认，该申请表记载了房号基本情况及客户申请事项，其中客户申请事项记载“本人特向开发商提出户型变更申请，具体方案见下图中装修前图变更为装修后的图”，并将装修前的户型图及装修后的户型图进行了列明。 3、2015年11月13日，被告发布交房公告，告知业主涉案房屋所在楼已达交付使用条件，业主可于2015年11月14日起到交房现场办理交房手续。 4、2018年10月9日，南宁市国土资源局就金源城·金源悦峯小区业主反映金源城·金源悦峯小区办理不动产登记的信访问题发布了《国土资源信访事项告知书》，载明：关于您在“我为大督查提建议”活动中反映金源城·金源悦峯小区办理不动产登记的信访问题，自然资源办公厅已转到我局办理，经研究，现将有关情况告知如下 4 ：……金源城·金源悦峯小区项目已通过规划竣工验收，正在等待规划部门对该项目进行规划核实，待规划核实通过后，该公司会立即申请办理该项目房屋的现售备案和不动产首次登记，并尽快为业主申请办理不动产转移登记。对于开发商拖延办证的问题，建议购房业主可根据商品房买卖合同约定，与开发公司协商解决或通过司法途径维护自身合法权益。关于在“我为大督查提建议”活动中反映金源城·金源悦峯小区办理不动产登记问题的具体业主名单，经本院向南宁市自然资源局核实，该局复函共涉及业主6名，而本案原告并不在该名单之列。 5、2018年12月7日，被告取得涉案房屋所在楼的《商品房现售备案证明》。2018年12月14日，被告通知业主涉案房屋具备办证条件，要求业主自2018年12月15日起30日内到指定地点办理相关手续。 6、另查明，2018年7月3日，南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局（以下简称“兴宁区城管执法局”）对被告金源置业公司作出了一份《行政处罚决定书》（南兴执法规监罚决字[2018]第[090]号），主要载明：被告金源置业公司未按照建设工程规划许可证的规定建设兴宁区秀厢大道199号金源城二期13、14、15、16号楼，擅自改建飘窗及窗边柱、硬化绿化架空层、改建入户大堂、改变外立面GRC构件样式、改变13、14号楼无障碍坡道位置、加建15、16号楼商铺夹层、改建16号楼阳台花池为阳台，共超建804.79平方米。该《行政处罚决定书》对被告金源置业公司作出行政处罚：处建设工程造价5%的罚款共计3102157.65元，限接到本决定书之日起十五日内将罚款交到指定账户。2018年7月16日，金源置业公司依据前述《行政处罚决定书》缴纳了罚款3102157.65元。2018年7月26日，南宁市规划管理局分别出具了南宁市兴宁区秀厢大道199号二期13-16号楼的《南宁市建设工程规划竣工验收合格证》。 庭审时，经本院释明，原告明确其主张的逾期违约金指的是逾期办结商品房现 5 售备案证明及提供房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件、资料的违约金。 上述事实，有商品房买卖合同、交房公告、办理不动产权证通知、国土资源信访事项告知书、复函、商品房现售备案证明、行政处罚决定书、建设工程规划验收合格证及当事人陈述等证据在卷佐证。 二、法律分析 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。 关于逾期办结商品房现售备案证明应由谁承担责任的问题。根据合同第十七条第三款第二项的约定，被告应在商品房交付使用后365日内办结现售备案证明，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件、资料给买受人，被告于2015年11月13日发布交房公告告知业主可于2015年11月14日起办理交房手续，故被告应在2016年11月13日前履行第十七条第三款第二项约定的办证义务，但被告直至2018年12月7日才取得涉案房屋所在楼的《商品房现售备案证明》，直至2018年12月14日才通知业主涉案房屋具备办证条件，被告的上述行为确已超出合同约定的时间。对此，被告主张迟延办证的过错在于原告向被告出具《户型初步装修申请表》，要求对涉案房屋进行装修、改造，故应由原告承担因装修、改造导致涉案房屋与规划审批不符从而造成无法按时通过规划审核、无法及时办理现售证的不利后果。本院认为，案涉房屋办理房屋权属备案登记之前，需通过建设工程规划竣工验收合格。原告就案涉房产装修与被告签订了《户型初步装修申请表》，约定由被告对房屋进行装修、改造施工，因涉案《户型初步装修申请表》是原告与被告双方的共同意思表示，而对户型进行变更、装修的目的，对业主而言是为了获得更多的套内面积，对作为开发商的被告而言，其采取赠送面积的营销方式是为了更好的销售房屋。鉴于该《户型初步装修申请表》并无其他关于房屋改造可能影响产权证办理延误的后果及责任如何承 6 担的约定，而因房屋改造双方均是实际受益者，故导致逾期办理商品房现售备案证明双方均有过错，均应承担责任。综合本案情况，本院酌定双方各承担50%的责任。 关于原告主张的违约金是否部分超过诉讼时效的问题。首先，根据《商品房买卖合同》第十七条第四款第二项之约定，出卖人按每迟延一日壹拾元计算向买受人支付违约金，故该违约金属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，上述属于个别债权的违约金诉讼时效亦应分别适用三年的诉讼时效期间，即本案逾期办证的违约金应从2016年11月14日起分别计算；其次，关于个别债权的违约金诉讼时效是否存在中断的问题。被告抗辩原告向本院起诉时往前推三年的违约金已超过法定诉讼时效，原告主张业主于2018年9月通过信访渠道就办理不动产权证事宜向自然资源部反映诉求，南宁市国土资源局在调查情况后于2018年10月9日发布《国土资源信访事项告知书》，故根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题规定》第十四条“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求,诉讼时效从提出请求之日起中断”的规定，原告的诉讼时效构成中断，应从2018年10月9日重新计算诉讼时效。关于是否构成诉讼时效中断，本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题规定》第十四条的规定，须是权利人向有关组织提出请求，而本案原告虽提交了《国土资源信访事项告知书》，但结合南宁市自然资源局出具的复函可知，原告并非属于提出权利保护的业主，对此，原告称这些业主是经小区业主共同推选出的代表，但其并未提供证据证明，故对原告的主张本院不予采信，本案诉讼时效不构成中断。综上，原告系于2020年8月18日向本院起诉，自此时起向前推三年即2017年8月17日前的违约金已超过法定诉讼时效，故本院对原告主 7 张的2017年8月17日前的违约金不予支持，被告应向原告支付违约金的计算期间为2017年8月18日至2018年12月14日止，共计483天，应支付的违约金为2415元（483天×10元/天×50%）。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 被告广西金源置业集团有限公司向原告谢宏榕、袁玉良支付逾期办结商品房现售备案证明及提供房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件、资料的违约金2415元。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元，由被告广西金源置业集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  党建军 8 二〇二〇年十二月十一日 书记员  韦琨英 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 9 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。