广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23472号上诉人（原审被告）：陈清，女，1962年7月4日出生，汉族，身份证住址：湖北省广水市。上诉人（原审被告）：鲁成，女，1991年9月14日出生，汉族，住广东省广州市从化区。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈瑛，女，1970年7月10日出生，汉族，住湖北省武汉市青山区红卫路53街坊52门**，系陈清的侄女。被上诉人（原审原告）：广东合富房地产置业有限公司，住所地：广东省广州市越秀区建设六马路**荣建大厦****。法定代表人：扶伟聪，职务：董事长。委托诉讼代理人：陈正，该司员工。委托诉讼代理人：许彩霞，该司员工。上诉人陈清、鲁成因与被上诉人广东合富房地产置业有限公司（下简称合富公司）居间合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初4298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的有关规定，本案适用普通程序，由审判员谭红玉独任审理。本案现已审理终结。上诉人陈清、鲁成共同上诉请求判令：撤销原审判决，改判驳回合富公司的全部诉讼请求。事实与理由如下：陈清、鲁成是房屋买卖的中间人，真正的买方是陈瑛，有72万元的房款转账凭证证明。合富公司利用小姚诱骗陈清签订合同。在办理房屋交易手续期间，陈清多次询问中介费收费标准，小姚称只收两个点，但从未明确具体的金额。陈清曾多次告知买方是陈瑛，而陈瑛再三强调一百万元的房屋只同意支付一万元的中介费。小姚没有提出异议，也未向陈瑛或陈清和鲁成说明公司实际收取中介费的金额。房屋办妥过户手续之后，小姚以签订租房合同为由诱骗陈清签订了空白的合同。合富公司诱骗陈清、鲁成签订房屋买卖合同时，陈清、鲁成多次反复向合富公司核实中介费，得到的肯定答复是不用管中介费问题，收取的房屋价格中已包含了中介费。合富公司的经纪人小姚与陈清及陈瑛之间的微信聊天记录表明陈清、鲁成是在不知情的情况下被动签署了中介合同，该合同并非陈清、鲁成的本意，故不具备法律效力。被上诉人合富公司答辩称：一、涉案《存量房买卖合同》是陈清及鲁成签署，房屋现登记在鲁成名下。在签约时，陈清确有告知合富公司是由其亲戚代为支付房款，但因其亲戚没有购房资格，故由其代为购买。陈清的亲戚是否具有购房资格，是否代为支付房款，并不影响涉案《存量房买卖合同》的效力。陈清、鲁成是涉案房屋的买方，《存量房买卖合同》合法有效，陈清、鲁成应当根据合同约定承担相应的义务，其与案外人陈瑛之间的法律关系与本案无关；二、据合富公司经办人姚燕平反映，在签约前，姚燕平就已向陈清解释中介费为房屋成交价款的2%，即陈清提交证据中所反映的两个点，且姚燕平多次与陈清解释两个点就是最后签订合同确定房屋价款的2%。其后，陈清表示2%的中介费过高，故姚燕平向合富公司申请按照1.94%的标准收取中介服务费，陈清在确认同意之后，签订了涉案《存量房买卖合同》；三、陈清在上诉状中所称租房合同是指，在涉案房屋完成过户手续之后办理交付之时，由于原物业承租人不愿意搬离，经合富公司与承租人及陈清、鲁成沟通，双方同意陈清、鲁成继续出租物业给承租人，双方签订新的租赁合同。《服务收费确认书》是在签订《存量房买卖合同》当日即2019年2月25日签订的，两份合同并非同时签署，不可能存在陈清、鲁成所称的混淆或者以租赁合同的形式诱骗其签署中介费合同的情况。合富公司于2020年3月2日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.陈清、鲁成向合富公司支付中介费14000元及违约金（违约金计算方法：自2019年2月25日起按每日0.05%计算到清偿之日止，以本金为限。暂计至立案之日为1736元）；2.由陈清、鲁成承担本案的案件受理费。原审法院经审理查明，合富公司提交其于2019年2月25日签订的《存量房买卖合同》显示，由杨少萍作为甲方、卖方，陈清、鲁成作为买方、乙方，合富公司作为丙方、中介方，三方签订《存量房买卖合同》及附件，约定由乙方以72万元的价格向甲方购买广州市花都区新华镇丽雅西街2号102房，房屋建筑面积为60平方米。合同第四条“产权转移登记”约定，由甲乙双方共同办理产权转移登记，双方应于2019年3月31日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。合同第六条“中介服务费及其他费用的给付”约定，丙方依法促成甲乙双方当事人签订该合同后，当事人应当于2019年3月10日向丙方支付中介费，甲乙双方或其中一方当事人逾期支付中介服务费的，违约方每日按未付中介服务费0.05%的标准向丙方支付违约金。其他约定详见服务收费确认书GHG0066516。该条中关于中介服务费的金额、支付主体等内容均为空白。合同第七条“丙方义务和责任”约定，丙方有审查买卖当事人委托关系、房地产资料真伪的义务，丙方应根据诚实信用、勤勉尽责等原则为甲乙双方当事人提供中介服务，按照法律法规规定履行职责，非经甲乙双方当事人书面同意不得泄露买卖双方的信息资料，因丙方过错造成当事人损失的，丙方应当承担赔偿责任。合同第十六条“送达”约定，该合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件（含法律文书）、资料等送达地址。上述地址如有变更，应在变更后三日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达。合同载明乙方联系地址为湖北省广水市马坪镇东青村四组。该合同落款乙方签名处显示为“陈清鲁成”的签名捺印，陈清称该签名捺印均由其本人作出，鲁成是知道且同意的。合富公司称系由陈清、鲁成二人本人作出。合富公司提交一份日期为2019年2月25日的合富公司服务收费确认书（编号：GHG0066516）显示，陈清、鲁成确认其同意向经纪支付14000元作为中介代理费，该费用之缴交日期为2019年2月25日。逾期交付该费用，则按日向经纪方交付相当于费用百分之一的滞纳金，直到清偿之日为止。确认书作为该物业交易文件之一，与其他文件具备同等法律效力。该确认书落款确认人签名处显示为“陈清鲁成”的签名捺印，陈清称该签名捺印均由其本人于2019年3月15日办理递件过户当天作出，且签名时该确认书内容为空白，合富公司称系由陈清、鲁成二人本人于签订《存量房买卖合同》当天即2019年2月25日作出。签订涉案购房合同后，合富公司协助杨少萍及陈清、鲁成办理递件过户手续，广州市花都区国土资源和规划局于2019年3月15日向受让方鲁成和转让方杨少萍出具存量房转移登记受理回执。对此，合富公司陈述，由于陈清表示其不具备购房资格而要求将房屋过户至鲁成名下。陈清陈述，办理过户时鲁成亦已到房管部门办理，合富公司与陈清均表述涉案房屋已过户至鲁成名下。陈清提交日期为2019年3月15日的《收款收据》及房款发票各一份，拟证明涉案房屋的实际购买人由于实际支付房款与购房发票记载的金额不一致一直埋怨陈清。该收据显示，卖方杨少萍确认其收到买家“鲁成（代）陈瑛”交来购房楼款70万元。发票显示购买方名称为鲁成，应税金额为36万元。合富公司对收据的真实性和合法性予以确认，陈述在签订购房合同时陈清确实有告知房款并不是由陈清而是由其亲戚代为支付，但并未告知中介费也由其亲戚代为支付，根据居间合同的相对性，中介费应当由陈清和鲁成支付。至于发票金额不一致，是陈清和杨少萍告知公司需要更改网签合同的成交价并出示了具备买卖双方签名的补充协议，合富公司才更改了网签合同的价款。合富公司提交《知会函》及三张EMS国内标准快递寄件人存单，显示合富公司按照《存量房买卖合同》载明的联系地址、涉案房屋的地址、鲁成户籍地址及受理回执记载的联系电话，于2019年6月5日向陈清、鲁成邮寄《知会函》，要求陈清、鲁成在收到该函后三日内支付中介代理费14000元，否则将追究其违约责任，包括承担滞纳金及诉讼费等。陈清、鲁成至今未向合富公司支付中介费。原审法院认为，陈清、鲁成与案外人杨少萍、合富公司签订的《存量房买卖合同》及附件，均是当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应遵循合同约定。虽陈清辩称看房、签约行为仅由其一人作出，但其亦陈述鲁成对陈清的签约行为知悉且同意，涉案房屋亦办理递件过户手续至鲁成名下，鲁成经传唤无正当理由拒不履行到庭义务，视为其放弃抗辩权利，故依法认定鲁成与陈清均为《存量房买卖合同》的买方。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，合富公司作为二手房买卖交易的居间人，已促成陈清、鲁成与案外人杨少萍就涉讼房屋签订房屋买卖合同，并依约协助房屋买卖双方办理产权登记手续，合富公司主张陈清、鲁成按照服务收费确认书支付中介服务费14000元，合理合法，予以支持。陈清主张涉案房屋交易的中介服务费不应由其支付，其签订涉案服务收费确认书时记载的内容为空白，其不清楚中介服务费的金额，中介服务费过高等，但其未能提供充分的证据予以证明，陈清应承担举证不能的不利后果，对其抗辩不予采信。关于逾期付款的违约责任问题。涉案存量房买卖合同及服务收费确认书中均记载中介费的支付期限为2019年2月25日，陈清、鲁成至今仍未支付涉案中介费，应自2019年2月26日起支付逾期付款产生的滞纳金直至付清款日止。合富公司主张陈清、鲁成按每日0.05%的标准支付逾期付款滞纳金，符合《存量房买卖合同》的约定，予以准许，且滞纳金应以不超过本金为限。鲁成经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2020年7月27日判决如下:一、陈清、鲁成自本判决发生法律效力之日起十日内向广东合富房地产置业有限公司支付中介费14000元；二、陈清、鲁成自本判决发生法律效力之日起十日内向广东合富房地产置业有限公司支付滞纳金（计算方法：以14000元为基数，自2019年2月26日起按每日0.05%的标准计算至付清款止，以不超过14000元为限）。案件受理费97元，由陈清、鲁成负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，陈清、鲁成向本院提交陈瑛与“小姚”之间的微信聊天记录及陈清与“小姚”之间的通话记录，以证明合富公司并未明确告知中介费的收取标准。合富公司发表质证意见如下：对聊天记录和通话录音的真实性、合法性都确认，关联性不予确认。在聊天过程中，姚燕平均未确认签约时未告知中介费数额的情况。根据该两份证据，姚燕平在签约前已经明确告知中介费为房屋价款的2%，且由于陈清陈述经济状况不是很好，需要姚燕平向合富公司争取最大的优惠。姚燕平在向合富公司申请之后，按照1.94%的比例确定了14000元的中介费，并且签订了涉案《存量房买卖合同》。该两份证据反映的内容与合富公司向姚燕平核实的情况一致。故该两份证据并不能证明存在陈清、鲁成所称的欺骗甚至诱导其签订涉案合同的情况。本院认为，本案的争议焦点是陈清、鲁成是否需向合富公司支付中介费14000元及相应的滞纳金。合富公司提交的《存量房买卖合同》及《服务收费确认书》显示合富公司促成陈清、鲁成与案外人杨少萍就买卖涉案房屋达成合意，陈清、鲁成并向合富公司承诺向合富公司支付14000元中介费及逾期支付该费用时支付相应的滞纳金。陈清确认《存量房买卖合同》及《服务收费确认书》上“陈清”及“鲁成”的签名均由其作出，鲁成未对此提出异议，故上述《存量房买卖合同》及《服务收费确认书》对陈清、鲁成具有约束力。现陈清、鲁成确认涉案房屋已过户至鲁成名下，即涉案房屋的交易已完成，但陈清、鲁成至今仍未向合富公司支付中介费，故合富公司提起本案诉讼，诉请陈清、鲁成支付中介费14000元及相应的滞纳金，符合合同约定，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。陈清、鲁成以双方并未就中介费的支付标准协商一致为由，上诉认为其无需向合富公司支付中介费及相应的滞纳金，但陈清、鲁成签署的《服务收费确认书》明确记载了中介费的支付标准，陈清、鲁成虽称《服务收费确认书》系合富公司诱骗其签订，但未就此充分举证证明，且，陈清、鲁成确认合富公司的经纪人“小姚”曾告知其中介费“只收两个点”，而以交易价为基数计算“两个点”的金额与《服务收费确认书》确定的14000元也相吻合，故陈清、鲁成的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。陈清、鲁成以其并非涉案房屋的真正买方为由，上诉认为其无需向合富公司支付中介费，但以买方名义在《存量房买卖合同》及《服务收费确认书》上签名的是陈清、鲁成，而陈清、鲁成与案外人陈瑛之间的内部借名购房关系不影响陈清、鲁成作为居间合同一方当事人向合富公司支付中介费的对外义务承担，故陈清、鲁成的该项上诉理由亦不成立，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人陈清、鲁成的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费193.40元，由上诉人陈清、鲁成共同负担。本判决为终审判决。审判员  谭红玉二〇二〇年十二月二十一日书记员  王文杰唐颖琪