广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初8000号 原告：广西明阳开发投资有限公司，住所地南宁市江**明阳农场场部，统一社会信用代码：914500007852402657。 法定代表人：赵仁林，董事长。 委托诉讼代理人：黄毅，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈家桦，广西广合律师事务所律师。 被告：深圳市永恒兴电线有限公司，住所地深圳市宝安区松岗街道东方蚌岗工业区**201，统一社会信用代码91440300580060287F。 法定代表人：李艳梅。 委托诉讼代理人：杨炳臣，该公司行政主管。 被告：广西鼎川科技有限公司，住所地南宁市江**吴圩镇园艺一路**第**第**厂房（编号A0604、A0605）、第八层第1、2、3、4、5层厂房（编号A0801、A0802、A0803、A0804、A0805），统一社会信用代码：91450100MA5NAEFN3T。 法定代表人：黄彩锋。 原告广西明阳开发投资有限公司（以下简称“明阳开发公司”）与被告深圳市永恒兴电线有限公司（以下简称“永恒兴公司”），广西鼎川科技有限公司（以下简称“鼎川公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄毅、陈家桦，被告永恒兴公司委托诉讼代理人杨炳臣，被告鼎川公司法定代表人黄彩锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告鼎川公司支付厂房租金2047500元，物业服务费220500元，电费43139.45元，水费2355.72元，合计2313495.17元，逾期违约金3636814.41元（计算方式为，以2313495.17元为基数，按每日0.3％计算，自2019年2月1日开始暂计至2020年7月8日计至支付全部租金、水电费之日止）上述共计5950309.58元；2.判令被告永恒兴公司对上述债务承担连带清偿责任;3.本案全部诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2018年7月26日，被告永恒兴公司向原告承租南宁市江南区吴圩镇园艺一路52号第6栋第4、5层厂房（编号A0604、A0605）,第8栋第1、2、3、4、5层厂房（编号A0801、A0802、A0803、A0804、A0805），双方签订《广西明阳开发投资有限公司标准厂房租赁合同》（明投厂房[2018]05号）租赁期限自2018年8月1日起至2023年7月31日止。租赁前期6个月为装修免租金期，厂房每月租金136500元，每月物业服务费10500元，被告永恒公兴司委托广西明阳和美物业服务有限责任公司进行承租厂房的物业管理，物业服务费由原告代收。原告按照南宁市水务、电力部门的标准向被告永恒兴公司收取水电费及分摊。租金和物业服务费以3个月为一个交纳周期。首期租金和物业服务费需在起租日前一次性足额缴纳到原告指定账户，其后租金和物业服务费应在每一交纳周期前一个月内缴纳到原告指定账户，若逾期缴纳，原告有权加收被告永恒兴公司逾期租金、物业服务费总额0.3％/日的违约金，逾期3个月未缴纳，则原告有权终止本合同并收回本合同所承租厂房。被告永恒兴公司须在每年1月、4月、7月、10月的25日前足额交纳前3个月的水电费及分摊。若逾期缴纳，原告有权加收被告永恒兴公司逾期水电费及分摊总额0.3％/日违约金直至被告永恒兴公司缴清欠费。另，合同约定由江南区人民法院管辖。2018年9月18日，原告与二被告签订《项目入区补充协议》（明投补充[2018]01号），约定被告永恒兴公司的权利义务自动转入被告鼎川公司名下，被告永恒兴公司承担连带责任保证。2019年8月7日，原告向被告永恒兴公司、被告鼎川公司交付厂房，被告永恒兴公司、鼎川公司使用厂房，装修免租金期满后，被告永恒兴公司、鼎川公司一直未交纳租金、物业服务费、水电费等费用。2020年7月10日原告发函给二被告解除双方签订的《广西明阳开发投资有限公司标准厂房租赁合同》（明投厂房[2018]05号）、《项目入区补充协议》（明投补充[2018]01号），并收回合同所承租的厂房。综上，二被告拖欠原告租金、物业服务费、水电费等费用，为维护原告合法权益，特向法院起诉，望判如所请。 被告永恒兴公司辩称，对房屋租金有异议，但认为被告永恒兴公司与江南经济技术开发区管委会在投资项目计划里已签好免三年的租金，因此不该承担租金。 被告鼎川公司辩称，对电费水电费等费用无异议，对租金有异议，原告与被告永恒兴公司签订的合同，被告鼎川公司系2019年8月才入驻的，因此对涉案合同并不知情。被告永恒公司与江南经济技术开发区管委会（以下简称“经开区管委会”）在投资项目计划里已签好免三年的租金，免租授权的对象是经开区管委会。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据和事实，结合当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月26日，原告与被告永恒兴公司签订《广西明阳开发投资有限公司标准厂房租赁合同》（明投厂房〔2018〕05号）约定明阳开发公司将位于南宁市江南区吴圩镇园艺一路52号第6栋第4、5层厂房（编号A0604、A0605）、第8栋第1、2、3、4、5层厂房（编号A0801、A0802、A0803、A0804、A0805）出租给永恒兴公司使用，租赁面积10500平方米。租赁期限为2018年8月1日起至2023年7月31日止，租赁前期6个月为装修免租期，每月租金为136500元，租金按3个月为一个交纳周期，应在每一交纳周期前一个月支付。厂房每月物业服务费为10500元，永恒兴公司同意广西明阳和美物业服务有限责任公司进行承租厂房的物业管理，物业服务费由明阳开发公司代收，物业费与租金同时收取。永恒兴公司须在每年1月、4月、7月、10月的25日前足额交纳前3个月水电费及分摊，同时，永恒兴公司向明阳开发公司一次性缴纳履约保证金136500元，若在合同期内提前退租或转租，该保证金不予退还；明阳开发公司按照南宁市水务、电力部门的标准向永恒兴公司收取水电费及分摊，若逾期明阳开发公司有权加收永恒兴公司逾期水电费及分摊总额0.3％/日的违约金，直至缴清欠款，另，合同第七条第8款第（4）项还约定有下列情形之一的，视为永恒兴公司违约，明阳开发公司有权单方解除合同并追究违约责任，同时交纳的履约保证金不予退还：未按合同规定时间全额缴纳租金及物业服务费的以及合同第三条第3款所列的其他费用。2018年9月18日明阳开发公司、永恒兴公司、鼎川公司签订《项目入区补充协议》（明投补充[2018]01号）三方约定，就于2018年7月26日签订的《标准厂房租赁合同》（明投厂房〔2018〕05号）属于永恒兴公司的权利和义务自动转入鼎川公司名下，由鼎川公司享有和履行，永恒兴公司享有的对应权利和义务自行终止，自本补充协议生效之日起，鼎川公司履行的《标准厂房租赁合同》和本补充协议对明阳开发公司所负的一切权利和义务时，由永恒公司兴承担连带保证，保证期限为1年，本补充协议自三方盖章签字起生效。2020年7月15日，广西明阳和美物业服务有限责任公司向明阳开发公司发送《催款通知》，载明截至2020年4月30日，明阳开发公司应向鼎川公司收取物业服务费220500元，明阳开发公司于2020年5月5日签收。2020年7月10日，原告通过EMS向二被告邮寄《关于解除（明投厂房〔2018〕05号）、（明投补充[2018]01号）》的函，被告永恒兴公司、被告鼎川公司分别于2020年7月20日、7月11日签收了该邮件。 另查明，2018年7月31日，南宁市经济技术开发区管理委员会与永恒兴公司签订《项目投资协议》约定根据《关于印发南宁经济技术开发区产业聚集发展促进办法的通知》（南经管规〔2018〕5号）第五条第（一）款规定，针对辖区带动性强、地方、地方经济发展贡献大的重点项目区管委会采取“一企一策”、“一事一议”的办法，按照市场价格给予永恒公司项目所租用厂房租金前三年全免、后两年减半收取的补贴，厂房补贴自永恒公司与明阳开发公司签订的《厂房租赁协议》之日起算。 上述事实，有原被告的陈述、答辩，所提交的证据以及庭审笔录予以佐证。 本院认为，原告与被告永恒兴公司于2018年7月26日签订《广西明阳开发投资有限公司标准厂房租赁合同》（明投厂房〔2018〕05号）及原告与两被告于2018年9月18日签订的《项目入区补充协议（明投补充[2018]01号）》系各方当事人的真实意思表示，内容并未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，各方应严格按照合同约定履行各自义务。根据《项目入区补充协议》约定，永恒兴公司已将租赁合同权利义务全部转移至鼎川公司，则合同责任应当由鼎川公司承担。另据租赁合同约定，租赁前期6个月为装修免租期，因此自2019年2月1日开始计算租金，每三个月缴纳租金，且应在下一个租期到来之前一个月内缴纳下一段租金。截止庭审，两被告均未能按时足额支付租金、物业费及水电费，构成违约。根据租赁合同第七条第8款第（4）项约定，原告有权主张解除合同并请求被告违约责任。2020年7月10日，原告通过EMS向两被告邮寄解除租赁合同及补偿协议的函，被告永恒兴公司、被告鼎川公司分别于2020年7月20日、7月11日签收了该邮件。故，《广西明阳开发投资有限公司标准厂房租赁合同》和《项目入区补充协议（明投补充[2018]01号）》自永恒兴公司、鼎川公司收到通知函时即解除的事实，本院予以确认。合同解除后，被告鼎川公司应当将其占有使用的南宁市江南区吴圩镇园艺一路52号第6栋第4、5层厂房（编号A0604、A0605）、第8栋第1、2、3、4、5层厂房（编号A0801、A0802、A0803、A0804、A0805）返还给原告。至于返还厂房的主张及过程中涉及的添附物处理等问题，双方均未在本案进行主张，则由双方自行协商，协商不成可另案处理。 关于原告主张的各项费用问题，庭审中，原告主张2019年2月1日至2020年4月30日期间共计15个月的租金以及截止2020年5月30日的水电费，并确认物业费暂没有实际代缴的事实，则租金为136500元×15＝2047500元；水电费结合原告提交的发票，证实原告共代缴水电费45495.17元，应由被告鼎川公司向原告支付；物业服务费由明阳开发公司代收，物业费与租金同时收取。根据2020年7月15日广西明阳和美物业服务有限责任公司向明阳开发公司发送的《催款通知》，载明截至2020年4月30日产生的物业服务费为220500元。而租赁合同约定物业服务费由明阳开发公司代收，物业费与租金同时收取。物业费既然与租金同时收取，则被告不应承担免租期间的物业费。故，截止2020年4月30日产生的物业费亦与租金相同，应按15个月计算，则物业费为10500元×15＝157500元。另，被告在签订合同时已实际支付的136500元保证金，因合同约定若被告违约导致合同解除，保证金应不予退还，本案不再进行抵扣。则被告鼎川公司应支付原告租金、物业费、水电费共计2250495.17元。 至于租金、物业费、水电费的违约金问题，结合新冠疫情期间被告确系无法实际使用厂房的不可抗力事实，且原被告间亦知晓被告需要向经开区管委会申请财政补贴的事实，若仍需要被告支付该期间的违约金，显失公平。故，在被告能够实际使用厂房后（2020年8月），原告明确向被告主张欠款及违约金时，被告应当按约支付所欠款项，若仍不支付，应当按约承担违约责任。现原告以邮寄解除合同告知函的方式明确告知被告鼎川公司承担违约金的事实，则应以被告合同解除告知函之日即2020年7月11日视为告知。被告鼎川公司收到材料后合理期限内应按约履行义务，现本院酌情认定合理期限为一个月，则从2020年8月12日起开始计算违约金，比较适当。庭审中，被告抗辩称违约金过高，结合案件实际，被告逾期付款造成原告损失，但该损失仅限于资金被占用期间的利息损失，故按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算利息足以弥补原告损失。则租金、物业费、水电费（共计2250495.17元）违约金为：以2250495.17元为基数，自2020年8月12日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率报价计付。 关于永恒兴公司承担连带责任的问题，根据《项目入区补充协议》，证明永恒兴公司在转移租赁合同债务后，鼎川公司对明阳开发公司所负的一切权利和义务时，由永恒兴公司承担连带保证，保证期限为1年。本案自合同解除到原告起诉，尚处于保证期内。故，永恒兴公司应对鼎川公司的上述债务承担连带责任。 至于两被告抗辩称，厂房承租租金已经通过与经开区管委会签订的《协议书》的方式可以免除三年租金，应向经开区管委会申报财政补贴处理，而不应由两被告承担。本院认为，原告与两被告之间、被告永恒兴公司与经开区管委会之间系两个不同且独立的法律关系，被告永恒兴公司与经开区管委会之间的法律关系不影响本案的处理。故，两被告的抗辩本院不予采信。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告广西鼎川科技有限公司向原告广西明阳开发投资有限公司支付租金2047500元、物业费157500元、水电费45495.17元共计2250495.17元并支付租金、物业费、水电费违约金（违约金计算：以2250495.17元为基数，自2020年8月12日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率报价计付）； 二、被告深圳市永恒兴电线有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告广西明阳开发投资有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费26726元（已减半收取），由原告广西明阳开发投资有限公司负担13363元，由被告广西鼎川科技有限公司、深圳市永恒兴电线有限公司共同负担13363元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期不交也不提出缓交、减交或免交申请的,则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 蒙永富 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 黄雪妍 书 记 员 陆英骞