广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22336号上诉人（原审被告）：白纯，男，xxxx年7月15日出生，汉族，住湖北省当阳市。委托诉讼代理人：柴冰川，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔朝，男，xxxx年2月10日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：赵倩倩，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人白纯因与被上诉人崔朝租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初12843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人白纯上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判白纯无需向崔朝支付占有使用费130192.58元及水电费33470.50元；2.一、二审诉讼费用由崔朝承担。事实和理由：一、崔朝不是本案适格的房屋占有费主张主体。涉案的《商铺租赁合同书》为无效合同，所取得的财产应当予以返还，崔朝也承认该租赁合同是无效的。崔朝非涉案商铺的权属人，其仅是第三手房东，涉案违建的权属人龙某将该违建出租给了案外人谢协建，再由谢协建出租给崔朝，崔朝再出租给白纯。作为主张房屋占有使用费（不当得利）的主体，应是权属人龙某或因此导致损失的主体，而非崔朝，且崔朝在一审期间主张支付了2019年1月至3月的租金，但未提供相应租金支付凭证，也未提供其有合法转租权的证据。二、白纯自2019年1月1日起已经不在涉案商铺经营，且房屋所有权人龙某已当面向白纯、崔朝、谢协建承诺自2019年1月至3月不需再交纳租金，即涉案违建权属人已经放弃主张该权益，崔朝更无权无理由向白纯主张该部分占用费。一审期间，崔朝及白纯都承认在权属人龙某办公室，包括村委及经济社的人都在场，就涉案商铺的拆迁及租赁事宜进行协商商讨。其中，白纯汽修厂的另外一个投资人雷华军也在场参与了会议，其可以证明龙某明确表示白纯不用交纳2019年1月至3月租金并要退还押金。三、即使白纯应支付房屋占有使用费，房屋占有使用费的标准应当根据无效合同双方当事人的过错及使用情况等进行相应减免，不应直接机械按照合同约定的租金标准进行判付。首先，崔朝将违章建筑租给白纯，又未告知涉案商铺拆迁事实，崔朝有错在先，而因该地拆迁且违建被拆除，白纯在涉案商铺上的装修都被损毁，该部分的装修价值损失崔朝也未予以分担。其次，因涉及拆迁，崔朝收取了全部的房屋拆迁补助款42187.63元，该部分的拆迁补助根据租赁合同应偿付给白纯，但崔朝拒绝偿还。另崔朝是第三手房东，涉案商铺权属人龙某租给崔朝的租金是每月2万元，而崔朝转租给白纯则是每月近6万。再次，涉案商铺所在地块自2018年底便通知白纯搬离并开始进行拆迁围蔽工作，房屋无法正常使用。退一步讲，就算白纯占用了该房屋，但围蔽及搬迁通知整顿工作已经导致该地块的租赁价值为零，租赁合同的目的（经营盈利）已经无法达到，近6万／每月的占用使用费不符合该市场行情。由此，因崔朝的过错导致合同无效，且房屋因拆迁围蔽无法正常使用，白纯也已无营业，且白纯由此导致的损失（装修成本、停产停业、搬迁人工等）早已远超过崔朝的租金成本，因此根据《城镇房屋租赁合同解释》第五条的规定，不应判决白纯支付该部分房屋占用使用费。四、一审判决认定的水电费费用有误。一审法院关于水电费的数额认定，依据的是崔朝单方制作的收据单，并非供电部分出具的有公信力的证据，白纯对此也没有确认，故该费用不应被支持。崔朝作为出租人，其主张水电费应当提供供电供水部门出具的涉案商铺的水电费用度单，其未能举证，则应承担举证不利的后果，对其主张的水电费费用数额不应被支持。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律有误，请求二审法院支持白纯的上诉请求。被上诉人崔朝二审辩称：一审判决认定事实基本清晰，但事实上白纯占用涉案场地直至2019年6月才离场，本应当支付占有使用费至2019年6月，崔朝为了减少诉累才没有提起上诉。第一，白纯称崔朝不是适格的房屋占用费主张主体，不仅属于对法律的误解，更是逃避债务的借口。双方履行涉案租赁合同从2018年9月至2018年12月，对于履行押金、支付租金、水电费、正常使用涉案场地均无争议，涉案租赁合同是因行政资质而被认定无效的，但双方履行涉案租赁关系的合意是真实性。崔朝与前一手或前两手承租人的关系与白纯无关，根据合同相对性原则，白纯应当按照涉案租赁合同约定的租金标准向崔朝支付占有使用费。第二，白纯称自2019年1月1日起不在涉案场地上经营不属实，根据举证规则，白纯主张于2019年1月1日撤离场地应对合同的解除承担举证责任，但白纯未提供任何与崔朝交接的证据，事实上白纯没有交接且使用涉案场地至2019年6月。白纯在另案庭审中多次声称与崔朝达成一致免除2019年1月至3月的租金，其辩称相互矛盾，一方面主张2019年1月1日已经搬走，同时又主张2019年1月至3月租金免除，且从双方的微信聊天记录显示，白纯多次表示愿意缴纳水电费。一审法院根据2019年3月7日封电箱的行为，依据高度盖然性原则认定涉案场地使用至2019年3月7日，崔朝对此予以尊重。第三，涉案水电费是因白纯实际占有涉案场地并经营洗车行，必然会发生水电费的支出，崔朝已经举证向前一手承租人交付水电费的收据，该水电费收据应由实际使用人即白纯承担。第四，一审判决作出后，崔朝申请财产保全并支付财产保全费1352.80元，依法应由白纯承担。综上，请求二审法院驳回白纯的全部上诉请求，维持原判。因本案纠纷，崔朝于2020年5月14日诉至一审法院，请求判令：1.白纯向崔朝支付2019年1月1日至2019年6月30日租金365115元，并从2019年7月1日起至还清之日止按所欠租金金额的每年24%计付逾期利息；2.白纯向崔朝支付2019年1月至4月电费及2019年1月至3月水费共计33470.50元，并从2019年7月1日起至还清之日止按所欠水电费金额每年24%计付逾期利息；3.白纯承担本案诉讼费及保全费。一审法院经审理查明：2018年9月1日，崔朝（甲方、出租方）与白纯（乙方、承租方）签订《商铺租凭（应为笔误，应理解为赁）合同书》，约定甲方将位于黄边北路××横路商铺（以下简称涉案商铺）租赁给乙方，建筑面积1200平方米，租金在每月5日之前一次性支付，乙方需向甲方缴纳2个月月租共100000元作为保证金；租赁期限自2018年9月1日至2023年3月31日，2018年9月1日至2021年7月31日每月租金59352.50元，2021年8月1日至2023年3月30日每月租金65105元；等等。2018年9月29日，白纯向崔朝支付保证金100000元。2018年1月18日，广州市白云区国土资源和规划局出具穗云国土征预字[2018]3号《征收土地预公告》，拟征收土地位置为白云区鹤龙街、面积102971平方米。2018年12月21日，广州市白云区××xx村第二经济合作社发出《搬迁通知书》，记载位于白云区××xx村，云城西北延线（白云三线-华快三期）南起白云三线，北至华南快速三期辅道，即将启动搬迁程序，搬迁时间为自本通知发出之日起至2019年1月24日前搬迁完毕，自2019年1月25日起通知范围内即停止供应水电并开始围蔽工作。2019年5月16日，崔朝（乙方、承租方）与案外人龙某（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定甲方将黄边北路122号原泰兴隆汽修厂租赁给乙方，租期自2019年7月1日至2023年3月30日，每月租金38000元；等等。2019年6月21日，崔朝（甲方、出租方）与证人刘某（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将黄边北路122号租赁给乙方，租期自2019年6月25日至2023年3月30日，每月租金70000元；等等。2020年1月11日，白纯起诉崔朝要求退还押金100000元及支付停产停业损失及搬迁补助补偿费42187.63元等，一审法院于2020年4月8日作出（2020）粤0111民初1938号民事判决书，认定涉案商铺不具有合法产权或合法报建手续，崔朝与白纯之间租赁合同无效，并判决崔朝向白纯退还押金100000元并支付利息。现该民事判决尚未生效。崔朝为证实白纯一直拖欠租金和水电费，出示以下证据：1.2019年3月20日开始的微信通信记录，记载崔朝与白纯就涉案商铺拆迁补偿款如何分配进行协商，并约定在2019年4月16日见面协商，之后在2019年5月，崔朝要求白纯按照合同约定支付租金；白纯则回复当初已协商房租目前不用交，水电费从来没说不交，同时白纯表示不敢经营，让交租可以，但要求崔朝保障经营；等等。2.微信朋友圈截图，显示车璐星汽车服务有限公司招牌下方店铺开门营业，该照片标写文字“汽车美容寻求合作”。3.电箱封条照片，记载时间为2019年3月7日。4.现场照片，显示时间为2019年5月16日，照片中涉案商铺门前有车辆停放。5.欠条，记载由崔朝作为欠条人于2019年5月16日出具，内容是欠龙某4月至6月租金60000元，在8个月内结清，若补偿款不用退回政府部门，在补偿款扣除60000元，如果上缴政府时，按时归还60000元。白纯对上述证据1、2、3、4的真实性、合法性予以确认，但主张不能证明白纯当时还仍在营业；对上述证据5不予确认。崔朝还申请证人出庭作证。证人廖某到庭陈述其与案外人龙某合作管理涉案商铺并出租给案外人谢明建，谢明建出租给崔朝，2019年5月中旬看到涉案商铺的汽修厂没有搬走，有人守门，有时开门有时不开门，电箱封了以后白纯还有经营；谢明建租金支付到2018年12月，之后租金尚未缴纳，不同意减免，由崔朝直接向证人及龙某支付2019年1月之后的租金；证人刘某到庭陈述，其于2019年6月21日承租涉案商铺，其在2019年5月时查看涉案商铺，看到有一两个人在汽修厂内，里面也有东西，但是在2019年7月其就涉案商铺进行装修时看到修车被拆掉了。白纯对上述证人证言均不予确认。一审审理中，崔朝称白纯承租面积为1200平方米，被拆迁的面积约为300平方米；涉案商铺在2019年3月7日电箱被封，是因白纯环保不达标，电箱被封后白纯只留下一两个人进行客户的引导交接，并未真正开展维修业务；2019年1月至3月的租金缓交，4月至6月租金是用补偿款抵扣；崔朝是否需向上一手承租人支付租金，不影响崔朝依据合同约定向白纯收取租金。白纯确认涉案商铺仅是部分被拆除，但主张拆除后剩余的面积仅为300平方米，白纯的装修全部被损坏；微信中记载的2019年4月16日协商的结果就是减免2019年1至3月租金；主张2019年1月1日已搬离。一审法院认为，涉案商铺不具有合法产权或合法报建手续，崔朝与白纯就涉案商铺签订的《商铺租赁合同书》应属无效合同。关于租金（即占有使用费），白纯主张其于2019年1月1日搬离涉案场地，但未能提供证据证实搬离事实，亦未能提供证据证实其搬离时有与崔朝进行交接或向崔朝发出通知，现崔朝亦不确认，故应由白纯承担举证不能的不利法律后果。现崔朝、白纯均确认涉案商铺电箱于2019年3月7日被封，故一审法院认定白纯至少经营至2019年3月7日，现崔朝要求白纯支付2019年1月1日至3月6日之间的租金130192.58元（59352.50×2+59352.50÷31×6），合法合理，一审法院予以支持。白纯主张2019年1月至3月的租金曾协商减免，但未能提供充分证据予以证实，且租金减免亦未通过明确书面协议予以确认，难以还原白纯主张的租金减免协商内容，应由白纯承担举证不能的不利法律后果。2019年3月7日之后的租金，因电箱已被封，崔朝亦确认白纯无法正常开展经营，且考虑涉案商铺部分场地需要拆迁，故之后的租金白纯无需缴纳。关于水电费，白纯在微信通信记录中曾于2019年5月表示同意支付水电费，且白纯在使用涉案商铺期间产生水电费正常，白纯虽对崔朝主张的水电费数额有异议，但未能提供相反证据予以反驳，故一审法院对崔朝主张予以采信，并对崔朝要求白纯支付水电费33470.50元的诉请予以支持。关于租金及水电费的逾期利息，因涉案商铺租赁合同无效，崔朝对于合同无效具有一定过错，故崔朝要求白纯支付逾期利息，一审法院不予支持，予以驳回。关于保全费，崔朝未能提供证据证实其有支出保全费，故要求白纯承担无事实及法律依据，一审法院不予支持予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，于2020年7月22日作出如下判决：一、自本判决生效之日起五日内，白纯向崔朝支付2019年1月1日至2019年3月6日期间的占有使用费130192.58元；二、自本判决生效之日起五日内，白纯向崔朝支付水电费33470.50元；三、驳回崔朝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8534元，由崔朝负担5638元，由白纯负担2896元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查，崔朝不服一审法院作出的（2020）粤0111民初1938号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年8月24日作出（2020）粤01民终15690号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：生效判决已经认定涉案商铺不具有合法产权或合法报建手续，崔朝与白纯签订的《商铺租赁合同书》应属无效，本院对此不再赘述。关于崔朝是否为涉案商铺占有使用费主张主体的问题。虽然崔朝与白纯签订的《商铺租赁合同书》为无效合同，但现有证据未能显示业主要求收回涉案商铺，且白纯仍然是基于其与崔朝的上述合同继续占有、使用涉案商铺的，根据合同相对性原则，崔朝可以作为收取涉案商铺占有使用费的主体。白纯上诉认为崔朝不是适格的占有使用费的主张主体，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于白纯是否应当向崔朝支付2019年1月1日至2019年3月6日期间涉案商铺占有使用费的问题。首先，在租赁合同无效下，交还租赁标的物是承租人的义务。本案中，涉案商铺一直没有办理交接手续，白纯主张已于2019年1月1日起没有在涉案商铺中经营，崔朝对此予以否认，而白纯亦未能就其主张提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院对白纯的该上诉理由不予采纳。其次，白纯主张双方已协商免除其2019年1月至3月的租金，但未就此提供有效的证据予以证明，本院对该上诉理由亦不予采纳。再次，白纯在二审期间承认拆迁围蔽并不影响其进入涉案商铺，现有证据也未能显示拆迁围蔽导致涉案商铺无法正常使用，故白纯关于拆迁围蔽导致其无法经营盈利故无需支付房屋占有使用费的主张，理据不足，本院不予采纳。综上，一审法院结合涉案商铺电箱被封的时间即2019年3月7日，认定白纯应向崔朝支付涉案商铺2019年1月1日至2019年3月6日期间的占有使用费，已经综合考量本案的实际情况及双方的举证程度，处置合情合理，本院予以维持。关于白纯是否应向崔朝支付水电费的问题。从双方过往对水电费的结算方式来看，白纯也非按照供水供电部门出具的水电费用度单来支付水电费用的，其亦从未就此提出过异议。同时，从双方微信记录的内容来看，崔朝已经向白纯发出催缴水电费的单据，白纯并未就水电费的金额提出异议，且表示其同意支付水电费，而崔朝亦提交了其向龙某支付涉案商铺水电费的收据，现白纯上诉认为其无需支付水电费，但未能提供任何证据予以反驳，根据优势证据原则，本院对白纯的该上诉理由不予采纳。一审法院对崔朝要求白纯支付水电费33470.50元予以支持，理据充分，本院予以维持。综上所述，上诉人白纯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3573元，由上诉人白纯负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年十二月十八日书记员 莫善友区敏儿