四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1902民初4580号 原告：朱光葵，男，汉族，生于1978年11月28日，住四川省巴中市巴州区。 原告：杨琴，女，汉族，生于1981年10月22日，住四川省巴中市巴州区。 二原告委托诉讼代理人：董海军，四川律生和律师事务所律师。 被告：巴中市中信房地产开发有限责任公司，住所地：四川省巴中市宕梁区润龙苑小区。统一社会信用代码：91511900740003338E。 法定代表人：任贵，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘向东（公司员工），女，汉族，生于1969年2月28日，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：周黎明，四川宏坤律师事务所律师。 被告：张天伦，男，汉族，生于1953年3月26日，住四川省巴中市巴州区，未到庭）。 被告：朱翠琼，女，汉族，生于1968年2月11日，住四川省巴中市巴州区，未到庭）。 原告朱光葵、杨琴与被告巴中市中信房地产开发有限责任公司（以下简称“中信房产公司”）、张天伦、朱翠琼关于房屋买卖合同、财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年8月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱光葵及二原告之委托代理人董海军，被告中信房产公司法定代表人任贵及其委托代理人周黎明、刘向东到庭参加了诉讼，被告张天伦、朱翠琼经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，本案依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告朱光葵、杨琴诉称：2014年9月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：1、二原告购买被告开发建设的位于巴中市巴州区后河桥“润龙苑”小区1号楼1层门市及2层商业大厅，一层门市19.5平方米。二层商业大厅250.13平方米；2、按照建筑面积计算，该商品房单价为一层门市20000元每平方米，二层商业大厅8000元每平方米，总金额2400000元；3、签订合同时交付1200000元，余款交房产证和钥匙时一次付清；4、出卖人应当在2014年11月15日前，依照国家和政府的有关规定，将具有下列第四种条件，并符合本合同约定的商品房交付买卖人使用；5、如果甲方从收到首付款起五十天未完成二楼房产证办理，六十天未办完一楼门市房产证，就支付买受人违约金10万元；6、该房屋交易所产生的税费按国家规定执行，买受人只承担法定费用。 《商品房买卖合同》签订后，二原告于2014年9月17日按约定向被告交付购房款1200000元，尔后，二原告于2016年3月3日支付购房款30000元，2016年3月23日交付15000元，合计支付购房款1245000元。合同约定的办理产权和交付房屋的时间届满后，原告多次催促被告办理产权证并交付房屋，该房屋至今仍被张天伦、朱翠琼占有和使用。 在原告所购买的房屋被张天伦、朱翠琼占有使用期间，被告于2016年4月21日办理了房屋的不动产登记证书，证号为：川（2016）巴中市不动产权第0××1号，因被告办理后一直不交与原告，迫于无奈，原告于2016年7月18日补办理房屋不动产权证书，证号为：川（2016）巴中市不动产权第0001805号，原告取得不动产权登记证书。 原告于2017年将张天伦、朱翠琼诉至巴州区人民法院，要求张天伦、朱翠琼腾退房屋，巴州区人民法院作出（2017）川1902民初1915号民事判决书：张天伦、朱翠琼在本判决书生效之日起，搬离位于巴中市宕梁区××号楼××号的房屋。张天伦、朱翠琼不服提出上诉，巴中市中级人民法院以（2018）川19民终616号判决书维持原判。终审判决生效后，原告申请巴州区人民法院强制执行，但张天伦、朱翠琼至今未腾退房屋。 2019年5月23日，中信房产公司起诉原告，要求二原告支付下余购房款82万元及利息，并要求解除一楼约19.5平方米门市的买卖合同。同时，原告反诉被告要求双倍返还一楼门市房屋价款40万元，并赔偿因迟延办理不动产权登记证，给原告造成的损失。巴州区人民法院作出（2019）川1902民初3132号民事判决书，支持了中信房产公司诉请，并判决中信房产公司向原告承担迟延办证的违约金10万元。巴中中院以（2020)川19民终164号民事判决书维持原判。 综上，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律保护。二原告按照合同的约定向被告支付了房屋价款，被告也应该按照合同约定时间向原告交付房屋。然时隔六年之久，被告至今未给原告交付房屋，给原告造成了较大损失，故请求依法判令被告中信房产公司赔偿二原告因迟延交房给二原告造成的损失528868元（该损失参照租金的损计算：按人民币150048元/年的标准从2014年11月16日至2018年5月25日止）；2、判令被告张天伦、朱翠琼赔偿原告因不履行生效判决确定的搬离涉案房屋义务，给原告造成的损失322877元（该损失参照租金的损计算：按人民币150048元/年的标准从2018年5月26日至2020年7月21日止）；3、判令被告中信房产公司支付原告代为缴纳的税款54964.52元，并自代缴之日起支付资金占用利息；4、本案受理费由被告承担。 被告中信房产公司辩称：1、原告诉讼请求不明确，原告诉称要以鉴定结论为准，现在结论还未出来；2、合同中没有约定“出卖人应当在2014年11月15日之前交付房屋”，法律也没有规定房屋交付的具体时间；3、原告的违约责任已经由人民法院处理；4、我公司已经给原告办理了不动产权证书，但由于原告违反先履行支付房款的义务，我公司没有将房产证交予原告；5、原告不诚信，将我公司已办理0××1号房产证采用挂失方式进行补办产权证证书；6、按合同约定，原告应当足额支付购房款，但时至今日仍下差购房款82万元及利息，扣除生效判决的被告承担违约金10万元，原告仍应支付下差购房款72万元及利息，因此，在原告未能支付购房款的情况下，被告不交付房屋，完全是基于行使不安抗辩权。综上，请求法庭驳回原告的所有诉讼请求。 被告张天伦、朱翠琼未答辩。 经审理查明：2001年12月12日，张天伦以巴中市泓森建筑建材有限责任公司（原巴中市建设建筑工程有限）的名义承包了巴中市中信房地产开发有限公司（原巴中市雄伟房地产开发有限公司）开发建设的“润龙苑”小区1号楼，工程竣工后的2003年2月23日，巴中市泓森建筑建材有限责任公司张天伦与巴中市中信房地产开发有限公司任贵签订了《关于润龙苑小区1号楼以房抵付工程款协议》，后因工程款结算纠纷，巴中市泓森建筑建材有限责任公司向本院提起工程款结算纠纷诉讼，本院于2006年7月2日作出（2005）巴州民一初字第1008号《民事判决书》认定该二楼抵偿有效，该房屋归巴中市泓森建筑建材有限责任公司所有。中信房产公司不服申请本院再审，本院作出（2007）巴州民再初字第06号《民事判决书》，认定：二楼商业房屋系中信房产公司为保证巴中市泓森建筑建材有限责任公司工程款得以实现而进行的抵押。中信房产公司、巴中市泓森建筑建材有限责任公司均不服，向巴中市中级人民法院提起上诉，2010年9月26日，巴中市中级人民法院作出（2009）巴中法民终字第138号《民事判决书》，认定：2003年2月23日双方签订的《关于润龙苑小区1号楼以房抵付工程款协议》中明确阐明了二楼商业大厅是抵押工程款，物的所有权未发生转移，上诉人巴中市泓森建筑建材有限责任公司认为诉争房屋已经抵偿工程款的观点不成立，而驳回上诉，维持原判。尔后，巴中市泓森建筑建材有限责任公司再次向四川省高级人民法院申请再审。2012年11月1日，四川省高级人民法院作出（2012）川民申字第1206号《民事裁定书》，认定《关于润龙苑小区1号楼以房抵付工程款协议》中第三条的约定不属于抵偿性质，裁定：驳回巴中市泓森建筑建材有限责任公司的再审申请。 2014年9月15日，原、被告对同一房屋签订三份《商品房买卖合同》，但该三份合同中，原告朱光葵自己持有的两份《商品房买卖合同》系自己持笔填写，被告中信房产公司持有的一份《商品房买卖合同》系中信房产公司法定代表人任贵填写。 三份《商品房买卖合同》均约定：1、二原告购买被告开发建设的位于巴中市巴州区后河桥“润龙苑”小区1号楼1层门市及2层商业大厅，一层门市19.5平方米。二层商业大厅250.13平方米；2、按照建筑面积计算，该商品房单价为一层门市20000元每平方米，二层商业大厅8000元每平方米，总金额2400000元……；6、签订合同时交付1200000元，余款交房产证和钥匙时一次付清，（但被告中信房产公司提供的合同中为“余下付款交房产证时一次性付清”）……；8、出卖人应当在2014年11月15日前(原告持有的《商品房买卖合同》中填有交付时间，而被告中信房产公司持有的《商品房买卖合同》中未填写)，依照国家和政府的有关规定，将具有下列第四种条件，并符合本合同约定的商品房交付买卖人使用；9、如果甲方从收到首付款起五十天未完成二楼房产证办理，六十天未办完一楼门市房产证，就支付买受人违约金10万元……；17、在首付后按规定时间到税务局和房管局登记备案。交房产证时交钥匙；该房屋交易所产生的税费按国家规定执行，买受人承担法定费用。 《商品房买卖合同》签订后，二原告于2014年9月17日按约定向被告交付购房款1200000元，尔后，二原告于2016年3月3日支付购房款30000元，2016年3月23日交付15000元，合计支付购房款1245000元。合同约定的办理产权和交付房屋的时间届满后，由于案外人张天伦、朱翠琼占有和使用涉案房屋，2014年12月13日，被告中信房产公司法定代表人任贵，给原告出具《承诺书》：本人承诺将朱光葵、杨琴于2014年9月15日购买的“润龙苑”1栋1单元二层商业大厅和一楼门市底层买卖合同排除障碍，时间延迟到2015年1月5日，并按合同约定支付违约金10万元。保证在2015年1月25日前办结产权证书，并同意朱光葵于2015年2月15日前支付购房尾款。尔后，原告多次催促被告办理产权证并交付房屋未果。 由于中信公司在本院涉及其他执行案件，2016年3月9日，朱光葵给本院以及中信房产公司出具《承诺书》：本人承诺中信房产公司10日内为我本人办理“润龙苑”1栋1单元二层商业大厅房产证后，本人支付50万元给中信房产公司，同时，多出的面积按产权面积和2014年合同价算账。 被告中信房产公司于2016年4月21日以朱光葵、杨琴的名义办理了房屋的不动产登记证书，证号为：川（2016）巴中市不动产权第0××1号，原告代被告中信房产公司缴纳相关税费54964.52元。但被告中信公司未交与原告，原告于2016年7月18日补办理房屋不动产权证书，证号为：川（2016）巴中市不动产权第0001805号，房屋建筑面积为263.24平方米，原告取得不动产权登记证书。 原告于2017年将案外人张天伦、朱翠琼诉至本院，要求张天伦、朱翠琼腾退房屋，本院作出（2017）川1902民初1915号民事判决书：张天伦、朱翠琼在本判决书生效之日起，搬离位于巴中市宕梁区××号楼××号的房屋。张天伦、朱翠琼不服提出上诉，2018年5月17日，巴中市中级人民法院以（2018）川19民终616号判决书维持原判，终审判决于2018年5月25日送达给张天伦、朱翠琼，该判决书生效；尔后，原告申请本院院强制执行，但张天伦、朱翠琼至今未腾退房屋。 2019年5月23日，中信房产公司将二原告诉至本院，要求二原告支付下余购房款82万元及利息，并要求解除一楼约19.5平方米门市的买卖合同。原告反诉被告要求双倍返还一楼门市价款40万元，并赔偿因迟延办理不动产权登记证，给原告造成的损失。本院作出（2019）川1902民初3132号民事判决书：一、解除中信房产公司与杨琴、朱光葵于2014年9月15日签订的《商品房买卖合同》中一楼19.5平方米部分；二、由杨琴、朱光葵在本判决书发生法律效力之日支付中信房产公司下欠购房款82万元并从给付之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止；三、中信房产公司赔偿杨琴、朱光葵违约金10万元。中信房产公司不服提起上诉，巴中中院以（2020)川19民终164号民事判决书维持原判。 同时查明：2015年3月5日，巴中市住房和城乡建设局颁发巴住建发（2015）27号《关于调整公布巴中市中心城区2015年度房屋市场指导价的通知》：在住宅房屋价区范围及说明的附表中，“后河桥街心花园统计在三类价区中，三类价区商品房住宅售价为3000元/平方米，租金市场指导价为7.1元/平方米/月”，并说明：“二层以上非住宅，可根据同类价区住房租金价格最高上浮40%”。 经原告自行委托，四川凯民房地产评估有限公司于2019年9月30日作出川凯房估（2019）字第B-10-01号《房地产评估报告》，。涉案房屋2019年9月30日的年租金为150048元。 审理中，原告申请对涉案房屋2014年11月16日至2018年5月20日止，2018年5月21日至2020年7月21日止的房屋租金进行鉴定，本院予以准许并依法委托四川鹏源鑫房地产土地资产评估有限公司进行评估，但该公司于2020年10月16日向本院发出《工作函》，以本次鉴定估价关键资料存在缺失退回评估委托。尔后，本院再次委托四川天地源土地资源房地产评估有限公司进行鉴定，2020年12月2日，该公司向本院发出《退卷函》：以现有调查手段难以取得委托时间段、评估对象所在区域租赁市场资料而退回评估委托。 上述事实，有原告的诉称、被告的答辩、《商品房买卖合同》《收据》《承诺书》，本院（2017）川1902民初1915号《民事判决书》、巴中市中级人民法院（2018）川19民终616号《民事判决书》、本院（2019）川1902民初3132号《民事判决书》、巴中市中级人民法院（2020)川19民终164号《民事判决书》、庭审笔录等，在卷佐证，本案事实清楚、证据确实充分、足以认定。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，本院予以确认。原、被告都应当履行合同约定权利和义务。 本案争执的焦点： 1、关于房屋交付时间的认定：出卖人向买受人交付标的房屋是其法定义务。被告中信房产公司持有的《商品房买卖合同》中未约定交付时间，原告持有《商品房买卖合同》中原告自行填写了“出卖人应当在2014年11月5日前”交付商品房，被告中信房产公司不予认可，原、被告持有的对同一商品房且同时签订的三份《商品房买卖合同》中房屋交付时间不一致，属于对房屋交付时间约定不明。虽中信公司法定代表人任贵在2014年12月30日，给原告出具《承诺书》：“本人承诺将朱光葵、杨琴于2014年9月15日购买的“润龙苑”1栋1单元二层商业大厅和1楼门市底层买卖合同排除障碍，时间延迟到2015年1月5日”，但也并未确认在2015年1月5日交付房屋。故原告要求确认交房时间为“2014年11月5日”并从该时间段起计算损失，无事实依据。原、被告在《商品房买卖合同》中约定“交房产证时交钥匙”，“交钥匙”通常理解为“交付房屋”，故房屋的交付时间应当认定为：有关部门颁发房产证时。 2、关于财产损失赔偿义务人以及计算区间的认定：不动产的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。所有权人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。在原、被告对房屋交付时间约定不明的情况下，只有在原告取得所有权后，才依法享有所有权人的权利。涉案房屋现有合法的不动产权证书系原告于2016年7月18日补办理的川（2016）巴中市不动产权第0001805号，本院确认原告取得涉案房屋的不动产权属登记时间为2016年7月18日；故涉案房屋的交付时间即认定为2016年7月19日；被告中信房产公司应当在上述时间立即向原告交付房屋；逾期未交付已经构成违约，应当赔偿因此造成的损失；故财产损失计算区间应当从2016年7月19日起计算更为适宜。 本院（2017）川1902民初1915号《民事判决书》判决：张天伦、朱翠琼在本判决书生效之日起，搬离位于巴中市宕梁区××号楼××号的房屋”，巴中市中级人民法院（2018）川19民终616号《民事判决书》判决“驳回上诉，维持原判，”该判决书生效之日视为房屋出卖人向买受人交付之日，故被告中信房产公司应当承担逾期交付之日起至巴中市中级人民法院（2018）川19民终616号《民事判决书》生效之日止即2016年7月19日至2018年5月25日期间的损失。 （2017）川1902民初1915号《民事判决书》于2018年5月25日发生法律效力，张天伦、朱翠琼应当在该判决书指定的期间内搬离涉案房屋，但二被告拒不搬离给原告造成的损失，原告依据本院（2017）川1902民初1915号已经生效的《民事判决书》,向《商品房买卖合同》之外的直接侵权人张天伦、朱翠琼主张权利，要求在本案中一并处理，既减少了诉累，又符合法律规定，原告要求张天伦、朱翠琼赔偿损失并无不当。原告要求张天伦、朱翠琼赔偿2018年5月26日至2020年7月21日的损失，符合法律规定，本院予以支持。 3、关于损失的认定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 由于原告申请对涉案房屋历年租金进行评估，本院先后两次委托相关鉴定机构进行评估，均由于缺少关键资料未果。但由于被告的过错导致原告未能行使所有权项下的使用权、收益权，存在经济损失，故本院参照巴中市住房和城乡建设局颁发的巴住建发（2015）27号《关于调整公布巴中市中心城区2015年度房屋市场指导价的通知》中的“后河桥街心花园统计在三类价区中，三类价区商品房住宅售价为3000元/平方米，租金市场指导价为7.1元/平方米/月”，“二层以上非住宅，可根据同类价区住房租金价格最高上浮40%”的指导意见，结合近年来本辖区内住房价格上涨导致租金不同程度上涨的实际情况，本院酌定在2015年的政府市场指导价的基础上逐年上调5%即：2015年租金标准为9.94元[7.1元×（1+40%)]；2016年租金标准为10.44元/月/平方米[9.94×(1+5%）]；2017年的租金标准为10.96元/月/平方米（10.44元X(1+5%）]；2018年的租金标准为11.51元/月/平方米[（10.96元X(1+5%)]；2019年的租金标准为12.09元/月/平方米[（11.51元X(1+5%)]。由于2020年受疫情影响，该年度租金标准不增长，并根据本辖区疫情影响酌定免除3个月租金。故2016年7月19日至2018年5月25日的损失为：64495元。被告张天伦、朱翠琼赔偿原告2018年5月26日至2020年7月21日的损失为：75388元。 关于支付原告缴纳税费的认定：出卖人为买受人办理涉案房屋的不动产权证书是其法定义务。原、被告在《商品房买卖合同》中也约定“该房屋交易所产生的税费按国家规定执行，买受人承担法定费用”。原告为被告中信房产公司垫支办理不动产权证书的税费54964.52元，应当由被告中信房产公司支付给原告。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下： 一、由被告巴中市中信房地产开发有限责任公司在本判决书生效后十五日内赔偿原告朱光葵、杨琴所有的位于巴中市巴州区××小区××号楼××层商业大厅2016年7月19日起至2018年5月25日止的损失64495元。 二、由被告张天伦、朱翠琼在本判决书生效后十五日内赔偿原告朱光葵、杨琴所有的位于巴中市巴州区××小区××号楼××层商业大厅2018年5月26日起至2020年7月21日止的损失75388元。 三、由被告巴中市中信房地产开发有限公司在本判决书生效后十五日内支付原告朱光葵、杨琴办理位于巴中市巴州区××小区××号楼××层商业大厅的不动产权证缴纳的相关税费54964.52元。 如给付义务人未在上述期限内履行金钱给付义务，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费12850元，减半收取6425元，由被告巴中市中信房地产开发有限责任公司承担3926元，被告张天伦、朱翠琼承担2499元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 员  陈 娟 二〇二〇年十二月十五日 法官助理  宋秘杪 书 记 员  胡 瑞