广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初5430号 原告（反诉被告）：邵志林，男，1975年10月13日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托代理人：陈江，玉州区玉城街道法律服务所法律工作者。 委托代理人：李家庆，广西桂金剑律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郭杰，男，1989年1月9日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 委托代理人：林少财，男，1984年3月16日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 原告（反诉被告）邵志林与被告（反诉原告）郭杰租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人陈江、李家庆，被告郭杰及其委托代理人林少财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 -2- 原告邵志林向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法解除原被告于2019年7月1日签订的《租赁合同》。二、请求人民法院依法判令被告立即搬离位于玉林市西面的铺面，并将该铺面交还给原告。三、请求人民法院依法判令被告支付铺面租金共计37500元给原告，租金续计至搬离玉林市西面的铺面为止。（租金计算方法：自2020年7月1日起至2020年8月20日止，按每月25000元计）四、请求人民法院依法判令被告支付电费2761元给原告，电费续计至搬离玉林市西面的铺面为止。五、请求人民法院依法判令被告支付水费30元给原告，电费续计至搬离玉林市西面的铺面为止。六、请求人民法院依法判令被告支付违约金2500元给原告（计算方法：2020年7月1日起至2020年8月20日止，按每日50元计）。七、本案受理费由被告承担；八、增加的诉讼请求，请求人民法院依法确认75000元履行保证金不需要退还给被告郭杰。事实和理由：2019年7月1日原被告签订了一份《租赁合同》。《租赁合同》约定：①原告向被告出租位于玉林市间铺面。本合同租赁有效期为叁年，从2019年7月1日起至2022年7月1日止，每月原告收租金为贰万伍仟元整（Ｙ25000元）；②签订本合同被告向原告缴交租赁合同履行保证金共柒万伍仟元整，合同期满被告交清费用铺面交接清楚后原告一次性退还被告，如被告中途要求转让和终止合同或者违约履行保证金不退；③租金按每月缴交，缴交时间为每月1日前，逾期5日不交清，原告向被告每日收违约金50元，逾期一个月不交清，按被告违约处理，保证金不退，除了追收租金， -3- 原告有权终止合同，关门重新招租。合同履行过程中，被告经常不按时交付租金。被告已拖欠2020年7月、8月的租金和水电费未付。为此，原告特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判决。 被告郭杰辩称，一、原告在诉讼书中提到我方经常不按时交租事出有因，但被告并未构成严重违约；因受疫情影响，被告经营困难，确有数次拖延交租。但是都是建立在干原告友好协商，并征的原告的同意下，不收超过5号未交租按约每日交纳50元违约金的前提下拖后交租，在每个月30号之前缴纳租金。2:原告在诉讼书中提到我方拖欠7月、8月的租金和水电费未付，事实是原告违约先行解除合同，我方在无法使用房屋的情况下自然无法交租。1:根据原告和我方签订的租赁合同第5点规定，我方在每月1前交租，超过5号每日支付50元违约金，逾期个月不交租视为违约，原告在2020年7月19日私自把店铺门上锁，致我不能正常经营，并通过微信形式通知我方三天内搬离店铺里面所有属于我方的东西在2020年7月22日通过微信通知我三天时间已到，不搬离原告可以自行处理我方存放在店的任何东西。原告7月19号的行为已经单方面违约终止了与我方的租赁合同。我方多次联系原告协商退还50000转让费和75000押金，原告拒绝回复。所以我方并未在7月30号前依据合约缴纳租金。既然原告在7月份单方面结了合约，就没有拖欠8月份租金的说法。2:原告所出租的铺面属于玉林市百货公司产权，系国有资产。根据自治区(桂政办电(2020115号)(桂发改投资2020670号)文件要求，我方符合疫情期间自治区政府丛原来减免一个月减半收取2个月租金的基础上调整为减免三个月租金的政策补贴。原告不但不执 -4- 行自治区的文件要求，还在合同约定的合理交租期间作出锁门，违约解除合同的行为，过错明显。综上，被告答辩认为，原告违约在先，应驳回原告的讼请求。 被告郭杰向本院提出反诉请求：一、请求人民法院依法判令邵志林退还签订合同时收受的50000元转让费和75000元押金； 二、请求人民法院依法判令邵志林支付2020年7月份12天的租金10000元，反诉人损失的经营利润6000元；三、请求人民法院判令被反诉人支付反诉人重新寻找店面经营期间所产生的费用10000元；四、请求人民法院判令被反诉人支付反诉人7月19日至12月18日的房租损失计10000元（按每月房租1850元、物业管理费150元计算5个月）；五、请求人民法院判令被反诉人支付装修工资，照明设备，鞋架，服装架，收银台等装修材料（店内摆设均为定制为主，搬离其他店面无法使用，其中服装架、鞋架36888元，收银台10**元，空调13000元，照明设备加安装费用5000元）。事实与理2019年7月1日，反诉人与被反诉人签订租赁协议，协议第五条写明每月1号之前交房租。超过5号按照每天50元收取违约金，超过一个月视为反诉人违约。被反诉人于2020年7月19日以没有交租为理由私自锁门，并要求三天之后搬离，根据合同约定，反诉人只要在30号之前缴纳当月房租就不算违约(但要缴纳每天50元违约金)。其二，根据自治区政府在疫情期间对中小型企业和个体工商户的减免租金的政策补贴，(桂政办电(2020｝115号)(桂发改投资｛202?670号)文件要求，反诉人享有在原本减免个月，减半收取2个月租金的基础 -5- 上调整为减免上半年三个月租金的文件要求，反诉人享有多减免一个月房租的政策优惠。但反诉人既违反合同约定私自锁门解除合同，又不肯执行自治区的多减免一个月房租的文件规定，给反诉人造成重大经济损失。7月19号被反诉人邵志林单方面解除合同，实际还剩12天，这12天房租共计10000元，被反诉人享受了补贴，应将这10000元支付给反诉人。这12天每天盈利按照500元计算，计12*500=600元应由被反诉人赔偿。另外，反诉人为此不得不租地方放置东西，重新寻找店面经营;而且因为被反诉人的行为导致失业，在此期间反诉人承租位于城战路凤凰苑二区的宿舍每个月需要支付1850元房租、物业等共计2000元一个月，7月19日至12月18日房租小计10000元。因此，反诉人向法院提出反诉，恳请法院依法判决。 反诉被告邵志林辩称，请求人民法院驳回反诉原告的全部诉讼请求，理由为在整个合同履行过程中，反诉被告已经全部履行了合同规定的义务，在整个租赁合同里面，反诉被告的义务就是把铺面交给反诉原告，并按照规定收取履约保证金以及每月的租金，在双方签订合同以后，反诉被告都按照合同约定完成了该完成的义务，但是对于反诉原告来说，在租赁后期严重违约，体现在没有按照合同的规定缴纳租金，直到今天庭审，反诉原告都没有履行合同约定，这是一而再再而三地违约，根本没有履行合同的诚意，我方也是按照有关部门的规定，在疫情期间酌情减免租金给反诉原告，但是反诉原告一直拒绝履行应该履行的义务，这不是一般违约而是严重违约，所以反诉原告要求退还转让费和押金是不成立的；至于反诉原告的另外诉讼请求，没有事实理由和 -6- 法律依据作为支撑，租赁合同履行期间，是反诉原告严重违约，而不是反诉被告的过错。请求人民法院驳回反诉请求，支持本诉原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年7月1日，原告邵志林与被告郭杰签订《租赁合同》。约定：原告向被告出租位于玉林市间铺面。租赁期限三年，从2019年7月1日起至2022年7月1日止，每月租金25000元；转让费一次性收50000元，被告向原告缴交租赁合同履行保证金共75000元，合同期满被告交清费用铺面交接清楚后原告一次性退还被告，如被告中途要求转让和终止合同或者违约履行保证金不退；租金按每月缴交，缴交时间为每月1日前，逾期5日不交清，原告向被告每日收违约金50元，逾期一个月不交清，按被告违约处理，保证金不退，除了追收租金，原告有权终止合同，关门重新招租。合同签订后，被告向原告缴交了50000元转让费及履约保证金75000元。2020年，因受到疫情影响，被告经营困难，原告也应有关部门的要求给予被告免租两个月的待遇。但被告称按自治区在疫情期间对中小型企业和个体工商户的减免租金的文件要求，其享有多减免一个月房租的政策优惠。为此双方还曾到铺面所有人玉林市货总公司咨询相关情况，但百货公司称要向上级反馈，并没有免除原告第三个月的租金，原告也因此没有免除被告第三个月的租金，被告以此为由拒不支付7月份的租金。2020年7月18、19日，原、被告双方通过微信沟通，被告称：“因为今年疫情的原因我们亏损了半年了，也真的没钱缴房租了，如果你愿意高抬贵手按照国务院常委会的决定多免我们一个月那我们 -7- 非常感激你，如果你要以我们没有缴房租为由终止合同，你明天可以采取措施把我的门锁了，但是恳请你先让把东西放里面几天”。原告同意给被告三天时间，但要求被告必须把之前欠的租金和水电费交完，被告回应称：“我也同意你对我们之间的合同从今开始正式终止做法，但是有一点要说清楚，既然我们的合同被你终止了我无权干涉你重新招租，我只要把18天的房租和我欠的水电费缴清了你不得以任何理由干涉我搬走店里属于我的东西，里面的空调货架商品监控等等，可以吗？”双方达成一致后，原告于7月19日将铺面锁上，于7月22日又依约打开并告知被告，但被告又反悔称原告属于单方违约，提出多项要求，并拒绝搬离铺面。原告为此起诉。被告则认为原告未按合同约定在被告未付租金期满一个月即终止合同属于单方违约，为此提出了反诉。后被告于2020年12月19日搬离铺面。 另查明，被告还拖欠原告的电费2755元以及水费90元合计2845元（其中电费截止至2020年7月28日为2755元，水费固定每月15元，计算7-12月份）。 本院认为，原告邵志林与被告郭杰签订《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。因受疫情影响，被告经营困难，双方经沟通同意于2020年7月19日终止合同，所以才出现了原告锁门三天的情况，被告以此为由认为原告单方违约，拒不支付租金和搬离铺面理由不成立，其应支付2020年7月1-19日的租金以及2020年7月20日至2020年12月19日的铺面占用费，占用费参照租金的标准 -8- 计付，则被告应支付给原告的租金以及占用费合计为140833元。被告在租赁铺面时缴交了75000元合同履行保证金和50000元的转让费，现双方协商一致终止合同，75000元的履行保证金应予退还，50000元的转让费考虑到实际情况，由原告酌情退还25000元，则原告共应退还被告100000元。另外被告还欠缴水电费2845元，也应一并支付给原告。原告还请求解除合同，要求被告搬离铺面、支付违约金、确认不予退还履行保证金等，对此本院认为合同经双方确认终止，被告已实际搬离铺面，均不需另行判决，既然是双方协商一致终止合同，则不存在违约金，履行保证金应退还并抵扣租金。对于被告的反诉请求，除退还履行保证金75000元和转让费25000元，其他的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下： 一、本诉被告郭杰支付租金和铺面占用费合计140833元给本诉原告邵志林； 二、本诉被告郭杰支付水电费合计2845元给本诉原告邵志林； 三、反诉被告邵志林退还履行保证金和转让费合计100000元给反诉原告郭杰； 四、上述第一、第二、第三项相互抵销后，本诉被告郭杰仍需支付租金、铺面占用费及水电费合计43678元给本诉原告 -9- 邵志林； 五、驳回本诉原告邵志林的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告郭杰的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案本诉受理费870元，减半收取计435元，反诉受理费4556元，减半收取计2278元，合计2713元，由邵志林负担1000元，郭杰负担1713元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  覃文华 -10- 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  陈玉威