山东省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）鲁民申9252号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：顾友谊，男，1968年8月21日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。 委托诉讼代理人：刘志光，北京市杜衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王堃，北京市嘉昊律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：深圳市万象美物业管理有限公司烟台分公司，住所地山东省烟台市芝罘区西关南街**。 负责人：胥盈，总经理。 再审申请人顾友谊因与被申请人深圳市万象美物业管理有限公司烟台分公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市中级人民法院（2020）鲁06民终1071号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 顾友谊申请再审称，请求：1.撤销烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初9318号民事判决、烟台市中级人民法院（2020）鲁06民终1071号民事判决；2.判令被申请人退还向再审申请人多收取的2016年7月1日至2017年6月30日期间的物业服务费5048.95元；3.由被申请人承担本案诉讼费用。申请事由：依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项的规定，申请再审。事实和理由：一、申请理由一，依据《民事诉讼法》第二百条（二）项，原审判决认定事实错误，理由如下：（一）二审判决认为“因烟价［2004]3号文件系政府部门发出的管理性文件，对于普通住宅小区的物业服务收费标准仅有指导意义，且一审已查明2017年4月24日，烟台市物价局、烟台市住房和城乡建设局发表的《关于烟台市市区普通住宅前期物业服务收费有关事项的通知》（烟价［2017]29号）已明确废止烟价［2004]3号文件，且明确已签订前期物业服务合同的，按合同约定执行。”是错误的，该认定违反了法律及行政法规的规定。1.住宅的前期物业服务收费实行政府指导价系效力性强制性规定，被申请人向申请再审人收取物业服务费，不仅应当符合《前期物业服务协议》的约定，更应当符合《价格法》、行政主管部门制定的物业服务收费办法以及规章的规定，不得超出烟台市政府指导价规定收费。烟台市价格主管部门根据《价格法》第二十条，《物业管理条例》第四十条、《物业服务收费管理办法》第六条和第七条、《山东省物业管理条例》第六十九条第二款，《山东省住宅物业服务收费管理办法》第七条第二款等法律、法规及规章的层层授权制定了烟台市的政府指导价的基准价及浮动幅度，即烟价［2004]3号文件和烟价［2017]29号文件。如前期物业服务收费违反烟价［2004]3号文件和烟价［2017]29号文件规定的政府指导价，即是违反了《价格法》第十二条规定“经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价”。2.被申请人作为烟台市的物业服务企业，向广大业主收取物业费应根据所涉及的物业服务期间，分别执行烟价［2004]3号文件和烟价［2017]29号文件的有关规定。《前期物业服务协议》及物业费支付时间为2016年4月2日，本案涉及的物业服务期间为2016年7月1日至2017年6月30日。根据烟价［2004]3号文件的立法渊源及有效期，被申请人作为烟台市的物业服务企业，2016年7月1日至2017年4月30日的收费必须执行烟价［2004]3号文件的政府指导价，2017年5月1日至2017年6月30日的收费必须执行烟价［2017]29号文件的相关规定。前是物业公共服务费，不包括针对专有部分及特约服务、专项服务的收费，被申请人主张的3.98元/月/平方米既包含物业公共服务费，又包含超出物业公共服务范围以外的其他服务费与事实不符。根据被申请人适用的2018年7月1日起实施的《山东省物业服务收费管理办法》第八条规定，普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价格，因此，“其他服务”无论是否存在，不影响其作为前期物业服务企业应遵守前期物业服务收费实行政府指导价格的有关规定。其次，根据《前期物业服务协议》第5.3款约定“对于特约的额外有偿服务，业主须根据缴费标准和方式另行承担相应的服务费用”。被申请人向再审申请人出具的物业费发票中，明确注明了该收费的经营项目为“物业管理费”，但没有注明该费用包括“另行为再审申请人房屋所在的万达公馆小区投保了公共责任险等财产保险”等其他服务费，同时该发票在备注中注明了物业费的时间段。这也说明，本案涉及的物业服务期间，被申请人没有提供超过物业服务协议约定范围外的其他服务。再者，被申请人提供的证据均不能证明其在涉案物业服务期间提供了“超出物业服务协议约定以及相关法律法规规定的物业公共服务之外的其他物业服务”的事实，其所提供的服务时间均为2018年，与本案涉及的物业服务费期间无关。二、申请理由二，依据《民事诉讼法》第二百条（六）项，原审判决适用法律错误，理由如下：（一）适用的法律与案件性质明显不符的，确定民事责任明显违背法律规定。基于本案是前期物业服务合同纠纷，本案应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国价格法》第三条第四款、第十二条、第二十条，《物业管理条例》第四十条，《物业服务收费管理办法》第六条、第七条及第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定。但原一审判决错误适用了《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《民事诉讼法》第四十六条第一款的规定，原二审判决错误适用《民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定。原一、二审判决对应当适用的法律规则而不适用，由此导致再审申请人的诉求被驳回，本质上是由再审申请人承担了本应由被申请人承担的民事责任，这明显违反了《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的法律规定。（二）原审判决明显违背立法原意。因物业服务管理牵扯到多方的经济利益，直接关系到民众的切实利益，而物业管理企业违反相关规定，擅自扩大收费范围、提供收费标准等情况屡见不鲜，为规范物业服务企业的行为，除政府加强宏观调控外，还需完善相关规定，这也是《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的起草背景。二审判决认为“烟价［2004]3号文件系政府部门发出的管理性文件，对于普通住宅小区的物业服务收费标准仅有指导意义”，“已签订前期物业服务合同的，按合同期物业服务协议》约定的3.98元/月/平方米远超过烟价［2004]3号和烟价［2017]29号文件规定的最高收费标准，显然没有执行烟台市政府指导价，这不仅违反了山东省和烟台市的相关规定，也违反了《价格法》《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》等法律、法规及部门规章的有关规定，而二审判决认为“已签订前期物业服务合同的，按合同约定执行”亦是违反了前述规定。因此，再审申请人根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”要求被申请人退还多收取的物业费差额5048.95元，于法有据。事实上，该案在原一审判决后，被申请人自行将2017年5月1日至2018年6月30日物业费调整为2.98元/月平方米，自2018年7月1日起又将物业费调整为2.16元/月平方米，即在烟价［2017]29号文件规定的物业服务企业提供最高服务等级收费1.8元/月/平方米的基础上再上浮20%。这进一步证明了前期物业服务费必须实行烟台市的政府指导价，也证明了被申请人按照3.98元/月/平方米收取物业服务费违反了烟台市住宅前期物业服务收费的政府指导价。综上，被申请人作为烟台市物业服务企业，收取前期物业费应当遵守《价格法》的相关规定，执行烟台市的政府指导价，但原一审判决回避了前期物业服务收费是否应执行政府指导价问题，原二审判决认为“关于物业服务费的标准，应由物业服务的双方业主与物业公司协商解决，人民法院不应通过司法程序干预物业费的计算标准”，则意味着物业费服务收费实行市场调节价，那么上至《价格法》《物业管理条例》及《物业管理收费办法》，下至山东省和烟台市有关住宅的前期服务服务收费执行政府指导价的规定，以及司法解释的相关规定就变成一纸空文，毫无意义，这显然是毫无道理的。（三）被申请人主张其在本案物业服务期间提供了“超出物业服务协议约定以及相关法律法规规定的物业公共服务之外的其他物业服务”与事实不符，不能作为《前期物业服务协议》关于物业服务收费约定符合法律规定的理由。对于，被申请人主张在涉案物业服务期间提供了超出《前期物业服务协议》约定以及法定物业公共服务费范围外的其他服务”，并将据此主张3.98元/月/平方米收费合法性，再审申请人并不认可。首先，根据再审申请人与被申请人签订的《前期物业服务协议》第2条约定的物业费管理服务内容，尤其是该条第2.11款“向业主和物业使用人收取下列费用：2.11.1物业管理服务费；2.11.2政府和法律、法规规定由物业服务企业收取和委托收取的其他费用”、第4.1款约定“物业管理服务费标准：按房屋建筑面积每平方米：住宅：3.98元/月。”及第5.3款“对于特约的额外有偿服务，业主须根据缴费标准和方式另行承担相应的服务费用”可知，前期物业服务收费3.98元/月/平方米是物业公共服务费，不包括针对专有部分及特约服务、专项服务的收费，被申请人主张的3.98元应通过司法程序干预物业费的计算标准”，都是无视《价格法》《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的相关规定，赤裸裸为被申请人乃至烟台市范围内所有不执行烟台市政府指导价违规收取前期物业服务费的行为进行合法背书，严重违背了前述法律、法规、规章及司法解释的立法本意。《物业管理条例》第四十三条，中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国建设部下发的《物业服务收费管理办法》第二十条，《山东省物业管理条例》第六十九条第二款及《山东省物业服务收费管理办法》第二十八条规定“其他服务收费实行市场调节价，由物业费服务企业与业主或者物业使用人以及其他有关单位、人员协商约定”可知，物业服务企业为业主提供其他服务的提前是有业主的委托或与业主协商一致。该立法目的，正是为了防止物业服务企业对“其他服务”乱收费，收费后乱花销，从而损害广大业主的合法权益。被申请人主张3.98元/月/平方米的收费包括了其他服务，但无论是被申请人与建设单位签订的《烟台芝罘万达广场前期物业服务合同》，还是与再审申请人签订的《前期物业服务协议》，都没有约定被申请人需另行提供其他服务项目及对应的收费标准，但原一、二审判决仍认定被申请人另行提供了“公共责任险等财产保险、增设无限覆盖等服务”，也是违反了《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》对于物业服务企业“其他服务收费”的立法目的，严重损害了再审申请人的合法权益。 本院经审查认为，顾友谊与深圳市万象美物业管理有限公司烟台分公司签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合同中关于物业管理服务收费的约定不符合法律规定的合同无效的情形，当事人应按照约定全面履行自己的义务。顾友谊主张该价格约定违反了《价格法》《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》、烟价［2004]3号、烟价［2017]29号等相关规定，并要求深圳市万象美物业管理有限公司烟台分公司退还多收取的物业费差额5048.95元，理由不能成立。首先，法律、行政法规明确规定了违反该规定导致合同无效，或者虽未规定导致合同无效，但违反该规定将损害国家利益和社会公共利益的，是效力性强制性规定。本案中，顾友谊提出的上述规范性文件中关于物业管理服务收费的规定，是为了行政管理规范物业服务收费标准之需要，仅关系到物业管理服务双方当事人的利益，不属于效力性强制性规定，本案《前期物业服务合同》即便有违上述规范，亦不必然导致合同无效。其次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章的规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩，人民法院应当予以支持；业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予以支持”，而本案物业管理收费标准并未违反双方所签订合同中约定的收费标准，尽管与烟台市的相关指导价格存在一定差异，但不属于违反法律、法规、部门规章规定的情形，因此，顾友谊在本案民事诉讼中请求返还相关费用的主张不能成立，原审驳回其诉讼请求并无不当。另，顾友谊主张一、二审判决适用法律错误的理由亦不能成立。 综上，顾友谊的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回顾友谊的再审申请。 审判长  栾建德 审判员  李守军 审判员  张 豪 二〇二〇年十二月九日 书记员  赵 晶