海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼01民终4350号   上诉人（原审原告）：蔡某1，住海口市琼山区。。   委托诉讼代理人：冯某1，男，汉族，住海口市美兰区，由海口市琼山区滨江街道办事处铁桥社区居委会推荐。。   被上诉人（原审被告）：蔡某2，住海口市琼山区。。   委托诉讼代理人：冯某2，海南弘纲律师事务所律师。   上诉人蔡某1因与被上诉人蔡某2宅基地使用权纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2020）琼0107民初3209号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月24日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。   蔡某1上诉请求：1.撤销海口市琼山区人民法院（2020）琼0107民初3209号民事判决中第二项判决；2.依法将本案发回重审或改判，支持蔡某1原诉讼请求。3.本案一审、二审诉讼费用全部由蔡某2承担。   事实理由：1.一审判决认定事实错误。一审判决认定“蔡某2在宅基地上建起楼房居住至今”，“且诉争房屋是蔡某2一家人的唯一住所”与客观事实相悖。蔡某2户籍为琼山区府城镇塘圮巷**。争讼之宅基地上的房屋并非蔡某2的唯一居住房屋，蔡某2在争讼之宅基地上建成房屋后，蔡某2从未居住，而是用来出租和经营杂货店，这是当地人皆知的事实。2.一审判决适用法律错误。《合同法》第58条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述规定，涉案农村宅基地买卖确实无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。蔡某1就本着人性化原则，明确表示合同被确认无效后同意对宅基地上附属物折价补偿，避免蔡某2不必要的经济损失。一审判决虽然确认《宅基地转让协议》无效，但不支持蔡某1要求相互返还的请求，背离了返还财产的法定原则，错误地以本着尊重和维持现状的原则，为保障蔡某2居住权、生存权为由，驳回蔡某1合理的诉求，没有任何法律根据。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，判处结果有失公允，蔡某1特向贵院提起上诉，请求贵院查明事实，依法改判支持蔡某1。   蔡某2辩称，蔡某2认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，蔡某1的上诉请求没有事实和法律依据。1.根据蔡某1一审的起诉状上所记载的蔡某2的地址是北拱村，但在二审中却将地址写为府城镇塘圮巷32号，这是蔡某2的户户籍所在地地址，某1这样的做法仅仅是为了证明蔡某2并不居住在涉案房产，这种陈述是错误的，众所周知，户户籍所在地与实际住所地是可以存在差异的，某2本人在海口市内并没有其他的住所，诉争的房屋是蔡某2一家赖以生存和居住的房产。2.一审判决认定宅基地转让合同无效，虽然合同无效，但蔡某1与蔡某2之间转让宅基地的行为是的有效的，因为蔡某2在涉案宅基地上建房，已经获得了拱北村委会的盖章同意，土地权属来源证明上，宅基地更名手续还是由蔡某1协助办理的，宅基地属于集体用地，并不属于蔡某1个人财产，目前宅基地的使用权已被确认归蔡某2所有，即使宅基地转让合同无效，蔡某2也是合法使用宅基地的使用权人，所以，蔡某1无权要求蔡某2归还。3.涉案土地交付蔡某2使用后，蔡某2在该地上于2010年年底已经建成三层半的房产，至今已有10年，当年花费近200万元是蔡某2一家全部的财产，现在是蔡某1出尔反尔，毫无诚信，一审法院驳回蔡某1无理的诉讼请求是正确的。   蔡某1向一审法院起诉请求：1.确认蔡某1、蔡某2签订《宅基地转让协议》无效；2.判令蔡某2返还该宅基地予蔡某1，蔡某1如数返还转让款27万元予蔡某2，该宅基地上建筑物由蔡某2自行处置或折价归蔡某1使用；3.本案诉讼费用由蔡某2承担。   一审法院认定事实：2010年8月5日蔡某1与蔡某2签订《宅基地转让协议》（双方协商将合同签订日期写为2008年10月2日），约定蔡某1将位于海口市府城镇铁桥居委会北拱村入村路口处的宅基地使用权206.78平方米以31万元的价格转让给蔡某2，签订本协议后一日内蔡某2向蔡某1支付21万元，余下10万元待蔡某2建房基础完工之日付清，蔡某2付清全款后，该宅基地归蔡某2所有。   合同签订当日，蔡某2向蔡某1支付转让款21万元，又于2010年8月14日、10月19日分别向蔡某1支付5万元、1万元，三笔合计27万元，蔡某1均出具了《收条》。2008年10月10日海口市琼山区府城镇铁桥村委会北拱村民小组、海口市琼山区府城镇铁桥村委会出具了《土地权属来源证明》，其中载明：“兹有本辖区蔡艳君使用的宗地，座落在府城镇铁桥村委会北拱村，四至为：东至5米公用新村路道；南至北拱村主路道；西至那央公用道路；北至蔡忠清宅基地；使用面积175平方米，用地时间2008年10月2日，用地情况新村宅基地分配做长期建房使用。”该证明中的使用人原为蔡某1，后改为蔡艳君，删改处有北拱村民小组盖章确认。蔡某1依约将宅基地交给蔡某2使用，蔡某2在宅基地上建造了一栋三层楼房居住使用至今。   一审法院认为，蔡某1与蔡某2签订《宅基地转让协议》约定，将自有宅基地转让给非本集体经济组织成员的人员，违反了法律、行政法规的禁止性规定，该协议应属无效。鉴于该协议是双方的真实意思表示，蔡某1依约向蔡某2交付宅基地，蔡某2向蔡某1支付转让款并在宅基地建造起楼房，在近十二年的时间中，蔡某2在该栋楼房中实际居住，其对诉争宅基地、房屋已形成了稳定的占有关系，蔡某2受让宅基地并非为了投资，而是为了居有定所，且其在本地没有他处住房，因此诉争房屋是蔡某2一家人的唯一住所，为了保障蔡某2的基本居住权和生存权，本着尊重和维持现状的原则，一审法院对蔡某1关于蔡某1退还转让款、蔡某2返还宅基地及处置地上建筑物的诉讼请求不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十二条之规定，判决：一、确认蔡某1与蔡某2签订的《宅基地转让协议》无效；二、驳回蔡某1的其他诉讼请求。案件受理费5350元，由蔡某1负担。   二审期间，双方当事人均未提供新证据。   本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。   本院认为，本案的争议焦点为：蔡某2应否返还蔡某1宅基地使用权。蔡某1、蔡某2签订的《宅基地转让协议》违反了法律强制性规定，属于无效协议。由于蔡某1已于12年前向蔡某2交付了宅基地使用权，蔡某2已向蔡某1支付相应对价。蔡某2取得宅基地使用权后，已经在该宅基地上建成了楼房并居住使用至今，根据涉案宅基地现状，涉案宅基地使用权已不宜返还，故蔡某1的上诉请求不能成立，一审驳回其诉讼请求并无不当，本院予以维持。   综上所述，蔡某1的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费5350元，由上诉人蔡某1负担。   本判决为终审判决。   审判长 刘思其   审判员 王小杰   审判员 范 晨      二Ｏ二Ｏ年十二月八日   书记员 吴毓冰   速录员 黄 丽   附相关法律法规条文规定：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。