广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终3896号上诉人（原审被告）:吕鹏，男，1987年11月23日生，汉族，住所地广东省深圳市。被上诉人（原审原告）:深圳市华欣融泰租赁管理有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道天安社区深南大道**本元大厦18B，统一社会信用代码91440300MA5DQD8G7D。法定代表人：洪雁，执行董事。委托诉讼代理人：张晓东，广东徒法律师事务所律师。上诉人吕鹏因与被上诉人深圳市华欣融泰租赁管理有限公司（以下简称华欣公司）占有排除妨害纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初6096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。吕鹏上诉请求：1.撤销广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初6096号民事判决；2.改判驳回华欣公司原审全部诉讼请求；3.由华欣公司承担本案原审及二审全部诉讼费用。事实和理由：一、案涉房屋租赁为抵押后出租，法律明确规定租赁合同对吕鹏不具有约束力。原审法院错误根据“买卖不破租赁”条款认定吕鹏应继续履行《房屋租赁合同》判决有误，适用法律严重错误。二、华欣公司与案涉房屋原权利人名为租赁关系，实为借款关系，且华欣公司将案涉房屋实际用于出租牟利，并未实际占有，也不符合“买卖不破租赁”条款的立法宗旨和内涵，《房屋租赁合同》不具备继续履行的现实基础。三、司法拍卖是破解执行难的重要内容。原审判决不仅严重损害了吕鹏的合法权益，还将形成负面示范效应，给法院司法拍卖等执行工作增加更多不稳定因素，与当前最高法提出的破解执行难的目标相悖，应当予以纠正。华欣公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。华欣公司向一审法院起诉请求：请求判令吕鹏排除对深圳市宝安区XXXX花园B区X栋2单元XX1房屋的妨害，并恢复华欣公司对该房屋的租赁权，本案诉讼费由吕鹏承担。一审法院认定事实：2017年3月21日陈X、深圳市华欣融泰租赁管理有限公司签订《房屋租赁合同》，载明“……一、租赁标的1.1、陈X同意将位于深圳市宝安区龙华街道布龙公路南侧XXXX花园B区X栋二单元XX1物业……房地产证：粤（2016）不动产权第0049XXX的房屋及其设备……在现有状态下……租给深圳市华欣融泰租赁管理有限公司作为住宅使用。二、租赁期限2.1、租赁期限自2017年03月21日起至2027年3月20日止，……三、租金3.1、深圳市华欣融泰租赁管理有限公司一次支付上述租期内租金共计人民币……（￥200000元），……”。陈X在《房屋租赁合同》尾部“出租方”处签名并加盖指印，深圳市华欣融泰租赁管理有限公司在《房屋租赁合同》尾部“承租方”处加盖公章相关工作人员签名并加盖指印，双方均予以确认。二、其他情况。深圳市宝安区XXXX花园B区X栋2单元XX1房有合法所有权证书。粤（2016）深圳市不动产权第0049XXX号《不动产权证书》载明“权利人”为陈X，“附记”中载明“陈X于2016年3月1日通过购买取得该房产。……”2019年1月7日粤（2019）深圳市不动产权第0003XXX号《不动产权证书》载明“权利人”为吕鹏，“附记”中载明“……吕鹏于2018年12月4日经法院委托拍卖竞得。……”吕鹏自认XX1房现在由其居住，其2019年2月12日进入XX1房，其是持有XX1房钥匙开门进入的501房，XX1房钥匙由原来的租户转交给其。一审庭审中，在回答“深圳市华欣融泰租赁管理有限公司的租户为何将钥匙交给你？”这一问题时，吕鹏称“我与租户是经过友好协商，因为房屋被拍卖，很多人上门看房影响了该租户的生活，我补偿了该租户押金和空调款共计9000元，且其认为春节前换房更优惠。”在回答“你在拍卖获得房屋前有否到XX1房进行看房或者与居住于房内的人对XX1房进行了解？”这一问题时，吕鹏称“没有。”吕鹏对2017年3月21日陈X、深圳市华欣融泰租赁管理有限公司所签订之《房屋租赁合同》真实性有异议，但未能提交充分证据证实其观点。一审庭审中，在回答“你公司诉讼请求第1项要求排除妨害是什么意思？”这一问题时，深圳市华欣融泰租赁管理有限公司称“吕鹏腾出房屋，将房屋交付给我公司。”一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”2017年3月21日，深圳市宝安区XXXX花园B区X栋2单元XX1房当时的合法所有权人陈X与华欣公司签订《房屋租赁合同》，载明陈X将XX1房出租给华欣公司使用，租赁期限为2017年03月21日至2027年3月20日。此后，吕鹏于2018年12月4日经法院委托拍卖竞得XX1房，并于2019年1月7日取得《不动产权证书》。虽然租赁物XX1房在租赁期间发生所有权变动，但不影响租赁合同2017年3月21日《房屋租赁合同》的效力。现吕鹏居住于XX1房内，致使华欣公司无法继续履行2017年3月21日《房屋租赁合同》。华欣公司要求吕鹏继续履行2017年3月21日《房屋租赁合同》，将XX1房交付给华欣公司使用之诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。一审法院《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条、第七十六条的规定判决：吕鹏于判决生效之日起十日内将深圳市宝安区XXXX花园B区X栋2单元XX1房交付给华欣公司使用。本案案件受理费50元，已由华欣公司预交，此款由吕鹏负担。经本院二审审理查明，一审查明的事实无误，本院予以确认。另查，涉案房产因陈X未履行与朱XX之间借款合同纠纷（2017）粤0304民初30230号民事判决所确定的法律义务而被强制执行，根据（2018）粤0304执11393号之二执行裁定书，涉案房产经公开拍卖后，由竞买人吕鹏竞得。本院认为，本案为占有排除妨害纠纷，二审争议焦点为华欣公司与陈X之间的租赁合同是否有效及买卖不破租赁原则是否在本案中适用。针对争议焦点一，吕鹏上诉主张华欣公司与陈X之间的租赁合同关系不真实，目的是为了排除吕鹏对涉案房屋的合理权益以对抗执行。本院认为，吕鹏未能提交相应的证据证明华欣公司与陈X之间的租赁合同存在无效事由，且该租赁合同落款时间在先，远早于涉案房屋司法拍卖时间，逻辑上不存在预先出租涉案房屋以抗拒不知是否会发生的强制执行的可能性。故一审法院认定涉案承租合同有效并无不当。针对争议焦点二，吕鹏上诉主张涉案房屋设立抵押权在先，租赁合同签订在后且华欣公司并未实际占有涉案房屋，故不能适用买卖不破租赁原则。对此本院认为，其一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的……”在本案中，根据二审查明的事实，涉案房产被拍卖系因陈X未履行生效判决所确定的义务，案外人朱XX申请福田区人民法院强制执行，并非因抵押权人中国工商银行股份有限公司深圳龙华分行为实现抵押权而拍卖，不符合该条款规定的买卖不破租赁原则的例外情形。其二，相关租赁合同并未限制华欣公司占有、使用涉案房屋的方式，华欣公司作为涉案房屋的承租人，有权在法律允许的范围内自行决定如何使用该涉案房屋，其对承租房屋的占有都应受到法律保护。综上所述，吕鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人吕鹏负担。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 聂   效审判员 吴 春 泷二〇二〇年十二月二十一日本件与原本核对无异书记员 吕周（兼）