湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12588号上诉人（原审被告，反诉原告）：陈卓，男，1987年8月28日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：尹梨，湖南理默律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟，湖南理默律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：湖南移木客串出品餐饮管理有限公司，住所地：湖南省长沙市开福区沙坪街道中青路**佳海工业园****。法定代表人：王浩，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：喻洁琼，北京炜衡（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛禹，北京炜衡（长沙）律师事务所律师。原审第三人：夏耀军，男，1959年1月14日出生，汉族，住。原审第三人：毛君，男，1986年9月15日出生，汉族，住。上诉人陈卓因与被上诉人湖南移木客串出品餐饮管理有限公司（以下简称移木公司）、原审第三人夏耀军、毛君房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初3812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈卓上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判；2、移木公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审认定移木公司无需支付小隔间租金有误；2、一审认定涉案协议于2019年12月解除有误；3、一审未判决移木公司赔偿装修损失费不合理。移木公司答辩称，一审事实认定清楚，法律适用准确。移木公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求确认移木公司和陈卓之间的《合作协议》已于2019年7月解除；2、请求判令陈卓退还移木公司支付的“诚意金”30000元；3、请求判令陈卓退还移木公司预交的房租167200元；4、请求判令陈卓承担本案诉讼费、保全费、保全担保保险费、公告费等相关费用。陈卓向一审法院提出反诉请求：1、请求判令解除移木公司和陈卓于2018年4月4日签订的《合作协议》；2、判令移木公司向陈卓支付房屋装修损失费200000元；3、请求判令本诉诉讼费用、保全费、反诉诉讼费用、保全费等由移木公司承担。一审法院认定事实：2018年4月4日,移木公司（乙方）、陈卓（甲方）签订《合作协议》,约定陈卓将长沙市天心区都正街3号（经双方庭审认可，该地点是长沙市芙蓉区都正街清香留8号）的一楼、二楼室内办公场地（不包括一楼室外小隔间）提供给移木公司使用；每月服务费为8250元，期限为2018年4月5日至2020年4月5日，诚意金为3万元；合同期满后原告需按协议在到期后无偿撤走并被告须无条件退换诚意金；第五条附加条款约定：“一楼室外小隔间，甲方如若三个月未使用，甲乙双方协商后，乙方有权对其行使使用权。”移木公司通过法定代表人王浩的银行账户分别于2018年4月6日、4月13日、2019年6月1日向陈卓转账支付租金及诚意金共计329200元。2019年7月，移木公司认为无法达到其经营租赁房屋目的，找陈卓协商退房、返还预交租金，陈卓不予同意。移木公司自行搬离涉案租赁物。另查明，陈卓与夏耀军、毛君、李杰分别签订《房屋租赁合同》，陈卓租赁长沙市芙蓉区都正街清香留8号的一楼、二楼及小隔间,用于经营书店。涉案租赁物的一楼所有人为夏耀军、二楼所有人为毛君、小隔间所有人为李杰。三人知道陈卓和移木公司签订《合作协议》后未明确表示反对。陈卓向夏耀军、毛君、李杰缴纳房租分别至2019年12月、2020年2月、2020年3月，三人将涉案租赁物收回并租赁给他人。一审法院认为，一、本案法律关系的认定。移木公司与陈卓签订的《合作协议》，虽然名为合作，但从双方履行的权利义务来看，陈卓将其所租赁的涉案租赁物转租给移木公司并收取租金，成立房屋租赁合同关系。涉案租赁物的所有人夏耀军、毛君、李杰在知悉陈卓的转租行为后，对此未提出异议，视为默认，陈卓的转租行为合法有效。陈卓与移木公司系房屋租赁法律关系，该院以此判断双方的权利义务关系。二、本案移木公司租赁区域是否包括争议的一楼室外小隔间。首先，移木公司（乙方）与陈卓（甲方）签订的《合作协议》“二、范围”约定“甲方提供一楼室内办公场地（不包含一楼室外小隔间）和二楼办公场地给乙方，业态不限。”对此，双方明确约定陈卓转租移木公司的租赁场地不包括一楼室外小隔间。其次，虽然移木公司使用了小隔间，协议第五条又约定：“一楼室外小隔间，甲方如若连续三个月未使用，甲乙双方协商后，则乙方对权对其行使使用权。”表明陈卓对移木公司使用小隔间未提出异议，应当视为默认，也未要求移木公司对使用小隔间另行支付租金。因此对于陈卓辩称移木公司于2019年6月1日支付的10万元属于小隔间租金的意见，该院不予采纳。三、双方签订的《合作协议》解除时间的认定。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”合同相对方违约致使合同目的不能实现，对方有权单方解除合同，但应当依法通知对方。本案中，移木公司诉称其于2019年7月搬离涉案租赁物，并于同日解除合同，该院认为移木公司没有提供证据证明合同相对方陈卓违约致使合同目的不能实现，因此，移木公司单方解除合同不符合法律规定。考虑到陈卓将涉案租赁物的租金交至2019年12月份，夏耀军等房东于当月将涉案租赁物收回并已出租给他人，陈卓与移木公司的合同目的已不能实现，认定涉案《合作协议》于2019年12月解除。根据双方约定的月租金，经计算，移木公司应支付陈卓从2018年4月至2019年12月的租金，租金总额为16.5万元，移木公司已支付租金及诚意金32.92万元，陈卓应返还移木公司预交租金及诚意金共计16.42万元。四、陈卓反诉提出的装修损失是否成立。陈卓诉称因移木公司私自装修涉案租赁物，导致其装修遭受损失，要求移木公司支付房屋装修损失费20万元的意见，该院不予支持。理由如下：1、陈卓租赁房屋用于经营书店，其将房屋转租后移木公司从事餐饮行业，对此陈卓应当知悉。虽然双方签订的《合作协议》约定：“如需装修改动，须通知甲方，双方于装修图纸签字后方可修改”，但陈卓对于移木公司的改装未提出异议，视为其默认移木公司对涉案租赁物进行适当的改装。2、根据转租市场的交易习惯，当房屋转租后，对经营性房屋进行适当改装是符合常理的；3、陈卓提供的证据只能证明其于2016年对涉案租赁物进行装修时花费35万元，但无法证明陈卓因移木公司装修而造成了多少损失。综上所述，移木公司已向陈卓支付租金及诚意金32.92万元，经计算移木公司应当向陈卓支付租金为16.5万元，现双方《合作协议》已解除，陈卓应退还移木公司预交的租金13.42万元及诚意金3万元。判决如下：一、确认陈卓与移木公司签订的《合作协议》于2019年12月解除；二、陈卓在本判决生效后的十日内退还移木公司预交的租金及诚意金合计16.42万元；三、驳回移木公司的其他诉讼请求；四、驳回陈卓的其他反诉请求。本案受理费4244元，因适用简易程序减半收取2122元，由移木公司负担425元，陈卓负担1697元；反诉费2150元，由陈卓负担。本院二审查明：1、夏耀军将涉案房屋一楼出租给案外人周辉，租赁期限为2020年2月1日至2025年2月1日，租金为每月5500元；2、毛君将涉案房屋二楼出租给案外人张慧，租赁期限为2020年4月1日至2025年4月1日，租金为每月2200元；3、陈卓提交反诉状上载明的时间为2020年5月28日。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一、关于合同解除时间的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因此，如果移木公司依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定，主张《合作协议》于2019年7月解除，则应举证证明本案符合合同法第九十三条第二款、第九十四条所规定的情形，且解除合同的通知于2019年7月送达给了陈卓。虽然移木公司于2019年7月找到陈卓要求协商退房、退租事宜，但双方并未达成协议，且其并不享有法律规定的合同解除权，故其要求确认《合作协议》于2019年7月解除的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。现移木公司的本诉请求和陈卓的反诉请求均要求确认《合作协议》解除，可以视为双方就此达成合意，故本院确认《合作协议》于陈卓提交反诉状之日(2020年5月28日)解除。二、关于返还租金数额的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因《合作协议》已履行了一部分，故陈卓应返还尚未履行部分的租金。(一)应付租金的数额。根据《中华人民共和国合同法》第二条、第九十三条、第九十四条之规定，当事人订立或解除合同的行为，并不等同于履行或者终止履行合同的行为。如果一方当事人终止履行合同义务时，只要双方当事人未达成解除合同的合意，或者享有合同解除权的一方当事人未行使解除权，则并不产生合同解除的法律效果。换言之，合同解除的时间与合同终止履行的时间，不必然具有法律上、事实上的对应关系，合同解除的时间可以晚于合同终止履行的时间。虽然本院确认《合作协议》的解除时间为2020年5月28日，但并不等于确认双方终止履行合同的时间也是2020年5月28日。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。移木公司究竟应当支付多少租金，应以陈卓履行交付租赁物之合同义务的情况，即将租赁物实际交付移木公司占有、使用的时间作为计算标准。由于涉案房屋并未由移木公司直接返还给陈卓，而是分别由夏耀军于2020年2月1日将一楼办公场地出租给他人，毛君于2020年4月1日将二楼办公场地出租给他人，故作为转租人的陈卓于2020年2月1日起无法履行将一楼办公场地交付移木公司占有、使用的合同义务，于2020年4月1日起无法履行将二楼办公场地交付移木公司占有、使用的合同义务。据此，尽管此时《合作协议》仍然成立，但因陈卓已实际无法履行合同义务，故移木公司只须分别支付一楼办公场地租金至2020年2月1日，二楼办公场地租金至2020年4月1日。由于《合作协议》未区分一、二楼场地的租金标准，本院根据夏耀军、毛君出租房屋的租金标准酌情认定，一楼办公场地租金为5750元，二楼办公场地的租金为2500元。据此，移木公司应支付给陈卓的租金为186500元（5750元∕月×22月+2500元∕月×24月=186500元）。(二)已付租金的数额。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，双方就移木公司于2019年6月1日所付100000元的款项性质产生争议，陈卓认为该款项系一楼室外小隔间的租金，不应计入本案所涉一、二楼办公场地的租金。对此本院认为，根据《合作协议》第二条的约定，“甲方提供一楼室内办公场地（不包含一楼室外小隔间）和二楼办公场地给乙方”，该协议已经以文字方式将一楼室外小隔间明确排除于租赁关系之外。虽然《合作协议》第五条作为附加条款约定，“一楼室外小隔间，甲方如若连续三个月未使用，甲乙双方协商后，则乙方对权对其行使使用权”，但移木公司能否使用、如何使用、是否交租等具体问题，均需要由双方另行协商达成合意。因此，就一楼室外小隔间的占有、使用而言，《合作协议》第五条并未约定具体的权利义务内容，其本质上仅系一种要约邀请。现移木公司就《合作协议》项下租赁合同关系提起诉讼，陈卓亦基于该《合作协议》提起反诉，故本案的诉讼标的是围绕一、二楼办公场地所形成的租赁合同关系，而不涉及一楼室外小隔间的占有、使用关系。根据谁主张谁举证的原则，移木公司在本案中举证证明支付了租金299200元(329200元-30000元=299200元)，则已完成举证义务。如果陈卓主张2019年6月1日所付的100000元确系一楼室外小隔间的租金，则应就此承担举证责任。由于2019年6月1日的银行汇款凭证上并未注明该100000元的具体性质，且陈卓亦未举证证明该100000元确系一楼室外小隔间的租金，故应由陈卓承担举证不能的不利后果。据此，本院认定，移木公司已付租金299200元。至于移木公司是否使用了一楼室外小隔间，是否应当支付一楼室外小隔间的租金，以及是否实际支付了一楼室外小隔间的租金，均非本案审理范围，本院不予处理，陈卓可另行主张权利。(三)返还租金的数额。如上所述，移木公司已经预付租金299200元，应付租金186500元，故陈卓应于合同解除后向移木公司返还未履行部分的租金112700元。三、关于返还诚意金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。移木公司已向陈卓支付诚意金30000元，且诚意金并非租金，故陈卓应于合同解除后向移木公司返还该诚意金。四、关于赔偿装修损失的问题。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，虽然《合作协议》第一条约定“如须装修改动，须通知甲方，双方于装修图纸签字后方可修改”，但这只是对装修启动程序的约定，而不是对合同解除后是否需要赔偿出租前装修成本的约定。由于涉案房屋的出租用途是商业经营，且改变了原有经营范围，故承租人进行装修改造是必然结果。对于经营性房屋租赁而言，一般惯例均是“来修去丢”原则，即合同解除后承租人无须另行赔偿出租人在出租之前的装修成本。而《合作协议》第四条亦约定，“合同期满后，乙方需按协议在到期后无偿撤走”，充分体现了这一商业惯例。同时，陈卓提交的现有证据也无法充分证明其装修损失，故一审判决驳回陈卓要求移木公司赔偿装修损失200000元的诉讼请求，并无不妥，本院予以确认。综上，陈卓的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六十条第一款、第六十一条、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初3812号民事判决第三、四项；二、变更湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初3812号民事判决第一项为：确认陈卓与湖南移木客串出品餐饮管理有限公司签订的《合作协议》于2020年5月28日解除；二、变更湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初3812号民事判决第二项为：限陈卓于本判决生效后十日内退还湖南移木客串出品餐饮管理有限公司预交的租金112700、诚意金30000元，合计142700元；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费4244元，减半收取2122元，由移木公司负担600元，陈卓负担1522元；反诉费2150元，由陈卓负担。二审受理费3584元，由陈卓负担3000元，湖南移木客串出品餐饮管理有限公司负担584元。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 蔡 晓二〇二〇年十二月十日法官助理李勰书记员周晓曦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。