贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终4313号上诉人（一审被告）：黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司，统一社会信用代码915226005650106016，住址贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市金山大道**。法定代表人：郑红，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾汉业，男，1975年8月28日出生，汉族，，住贵州省凯里市被上诉人（一审原告）：石大艳，女，1993年12月28日出生，水族，，住贵州省剑河县上诉人黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司（以下简称“华诚伟业公司”）与被上诉人石大艳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初10011号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华诚伟业公司上诉请求：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初10011号判决第一项，改判免除上诉人的违约金；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、《商品房买卖合同》中约定的从交付使用时间到房屋登记的时间，都是环环相扣的，如果前面的交付时间出现变化，那后面的房屋登记时间也应作相应的调整。该案的商品房在合同里约定的交付使用时间是2016年9月30日，上诉人在2016年9月28日在《黔东南日报》上刊登了《交房公告》，而被上诉人因为自身的原因，直到2016年10月12日才来办理接房手续，被上诉人在交接房环节先存在了违约的行为，也应为后来未按时取得初始登记承担责任。二、一审法院认为：“被告未按约定时间取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付交付给原告，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权”的认定错误。实际上，如果被上诉人想要处置该房产，上诉人可根据其申请，配合其撤销合同备案，与新购房人重签合同即可。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因此，在被上诉人未提交证据证明其造成损失的情况下，一审根据合同约定的日万分之一的违约金进行计算，已大大超过了被上诉人实际造成的损失，加重了上诉人的负担。三、一审法院认定“在政策变动之前，被告已经违约”明显与事实不符。凯里市从2016年9月23日起进行凯里市的不动产改革，而合同约定的交付初始登记的文书是在2017年12月30日，因此，违约应在政策变动之后。因凯里市政府职能部门调整，相关政策发生了变化，该因素并非上诉人所能预见或控制，更非上诉人原因，应视为情势变更。原合同的约定已随新政策的实施而产生了变化，上诉人依据合同约定在2017年12月30日前办完初始登记已无法实现，一审法院以此时间开始计算上诉人的违约责任对上诉人显失公平。四、被上诉人提出的诉讼请求为“判令被告支付逾期办理商品房产权转移登记的有关文书的违约金”，上诉人只为逾期交付担责，合同未约定上诉人逾期办理需要担责且上诉人一直在积极办理中。鉴于上述事实，特诉请人民法院改判免除上诉人的违约金。石大艳二审期间未向本院提交答辩意见。石大艳向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《商品房买卖合同》，立即为原告办理商品房交付手续；2、判令被告支付逾期办理商品房产权转移登记的有关文书违约金44955.24元（487584.00元×0.0001×922天，暂计至2020年7月9日）；3、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2016年1月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号2016000397），约定原告购买被告开发位于凯里市房屋，建筑面积121.91平方米，总房价款487584.00元。合同约定：买受人采取贷款方式付款，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款122584.00元，余款365000.00元以银行按揭支付；出卖人应在2016年9月30日前向买受人交付房屋；出卖人承诺于2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起×日内退还买受人已付款，并按照×利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另查明，合同签订后，原告并未实际向被告交付首期房款。2016年1月13日，石大艳向被告出具一份《借条》，内容为“本人石大艳（身份证5226291993********）于2016年1月13日购买华城·东方领域5栋2单元701室住宅一套。并向黔东南州华城伟业房地产开发有限公司申请垫付该套房屋首付款122584.00元，现本人需要持该套房屋首付款的收据原件到银行办理该套住房的银行按揭贷款手续。故此，向贵公司申请借用该套房屋首付款收据原件一份，并承诺在银行办理按揭贷款签字之日三日内归还该收据。”2016年2月5日，原、被告签订《补充协议书》，约定解除《商品房买卖合同》附件六（二）中精装修部分约定的条款，被告不再承担进行精装修义务，该商品房的装修事宜由原告自行进行，被告在本协议签订后3日内向原告返还该精装修部分购房款122584.00元。双方协商以被告垫付的首付款122584.00元冲抵返还原告精装修部分购房款122584.00元。再查明，2016年3月10日，原告向银行贷款365000.00元用于支付被告购房款。2016年9月28日，被告在黔东南日报刊登交房公告，通知3、4、5、6号楼业主办理交房。2016年12月12日，原告出具委托书，委托被告代为办理水、电、广电、天然气开户、公共维修基金及办理产权登记等相关手续并代缴其相关费用。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，一审法院予以确认。一、关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告未按约定时间取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应承担相应违约责任。《商品房买卖合同》约定总房价款487584.00元，首期房款122584.00元，按揭贷款365000.00元，但双方在实际履行合同过程中，已通过精装修部分购房款冲抵首期房款方式变更了《商品房买卖合同》的约定，即被告实际交付给原告的房屋已由合同约定的精装房变更为毛坯房，原告实际向被告交付的购房款为365000.00元（银行贷款）。暂计至2020年7月9日的违约金为33653.00元（365000.00元×0.01%×922），原告主张超出部分，一审法院不予支持。二、关于原告诉请被告继续履行《商品房买卖合同》，立即为原告办理商品房交付手续。经庭审查明，涉案房屋已经交付给原告，原告自认2017年1月接房，故原告的该项诉请已无实际意义，一审法院不予支持。三、关于被告的抗辩意见。首先，取得商品房所有权初始登记是办理商品房转移登记的前提和必备条件，被告未按约定取得商品房所有权初始登记，必然使原告不能按期办理转移登记，被告主张未交付初始登记证仅承担四分之一的违约金，缺乏事实和法律依据。其次，虽然原、被告签订《委托书》委托被告办理产权登记等相关手续，但该《委托书》中没有约定委托办理产权证取得的时间，视为约定不明，因此不能免除被告交付相关文书的义务。第三，被告要求减少或免除违约金，一审法院认为，合同约定的按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金并未超过同期人民银行贷款基准利率，不宜认定为过高，因此一审法院不予调整。第四，虽然2016年9月政策变动，由办理产权证、土地证转为统一办理不动产权证，但被告作为房开企业，其了解政策相对于购房户而言处于优势地位，在知晓对于办理转移登记的新政策后，也未及时跟购房户协商，变更协议，重新约定办理转移登记的相关事宜，并且在政策变动之前，被告已经违约，故被告仍应按照原合同承担交付文书违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告石大艳逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金33653.00元；二、驳回原告石大艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为462.00元，由石大艳负担116.00元，由黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司负担346.00元。二审期间，上诉人与被上诉人均未提交新的证据材料。二审查明的事实与一审相同。本院认为，本案二审争议的焦点为：上诉人华诚伟业公司是否应向被上诉人石大艳支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金。华诚伟业公司与石大艳签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定，若华诚伟业公司不能在2017年12月30日前交付办理商品房转移登记的有关文书，且从约定日期起30日以后仍不能交付有关文书的，应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该约定系双方当事人的真实意思表示，且未违反相关法律规定，现华诚伟业公司未履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，应依约向被上诉人承担支付违约金的责任。虽石大艳在一审提起的诉讼请求为要求华诚伟业公司支付“逾期办理商品房产权转移登记的有关文书的违约金……”,华诚伟业公司以此认为其一直在“办理”过程中，并未违约，但从双方当事人的合同约定以及石大艳的真实意思表示来看，石大艳诉讼请求所主张的便是要求华诚伟业公司按照上述合同支付“逾期交付商品房产权转移登记的有关文书的违约金……”，华诚伟业公司以此作为上诉理由没有依据，本院不予支持。华诚伟业公司上诉认为，因石大艳未按照合同约定时间接房导致其无法按时取得商品房所有权初始登记，同时政策发生变动也导致其客观上依约办理初始登记不能实现的上诉理由，未能提交相关证据予以证实，本院不予支持。关于华诚伟业公司提出的石大艳已经委托其办理产权登记等相关手续，但该委托书中并未约定委托办理产权证取得的时间，约定不明，华诚伟业公司以此主张免除其交付相关文书的义务没有依据。综上所述，华诚伟业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费924元，由上诉人黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  龙步昌审判员  龙集东审判员  王 莉二〇二〇年十二月七日法官助理陆羽婕书记员王凯