天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0101民初6319号原告（反诉被告）：孙鑫浩，男，1982年11月9日出生，汉族，住天津市河**。被告（反诉原告）：邓淑芳，女，1961年12月9日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：王佰光，天津高航律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丹丹，天津高航律师事务所律师。原告（反诉被告）孙鑫浩（下称原告）与被告（反诉原告）邓淑芳（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙鑫浩，被告邓淑芳的委托诉讼代理人刘丹丹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。孙鑫浩向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告退还房屋租赁押金6900元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2018年6月16日在百联地产景阳里店签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），被告将坐落于天津市和平区佳怡公寓4号楼2门1308和1309号两套房出租给原告使用，合同约定房屋租赁期自2018年6月16日至2020年6月15日，共计24个月。租金为每月6900元，支付时间分别为2018年6月16日、2018年12月16日、2019年6月16日、2019年12月16日、2020年6月16日。付款方式为“半年一付，押一付六”，原告于2018年6月16日向被告支付了房屋押金共6900元，被告给原告写了押金收条。原告根据上述合同要求，已按期如数支付被告租金，并于2020年6月房屋租赁即将到期前，与被告协商同意继续续租三个月，并已于6月份支付了三个月租金，租赁到期日为2020年9月16日。原告于2020年9月4日联系被告，商议租赁即将到期，原告将返还房屋事宜，并定于2020年9月12日原告与被告在租赁房屋内交接房屋。在交接过程中，被告发现因屋内自来水表故障，原告近两年内未缴纳自来水费用，原告承诺将在自来水表公司核实用水具体费用后，全额将费用进行缴纳。此后，被告未对房屋提出其它异议，原告要求被告向原告返还前期支付的房屋押金6900元，被告拒不返还，原告当场向110报警协调此事，警察出警后建议原告走法律诉讼程序。故特此向贵院提起立案。综上，原告与被告签定的合同事实清晰、有效，被告违约事实清楚。请求法院依法维护原告的合法权益，依法判如所请。邓淑芳辩称，不同意原告的诉讼请求。根据原被告签订的《房屋租赁合同》第二条第二款的约定，租赁期满或合同解除后，原告应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。原告在租赁期间未经被告同意擅自拆除房屋内的定制衣柜、断桥铝隔断墙，已经构成违约。合同第十一条对违约责任也做了约定，在租期内产生违约，违约方向守约方需支付违约金20000元。被告对此也提出了反诉。因此原告所缴纳的押金，应按照《房屋租赁合同》第三条第二款的规定，除抵扣应由原告承担的费用、租金，以及原告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分再如数返还给原告。现被告提出反诉主张的数额超过原告所缴纳过的押金数额，因此押金应全部扣除，不予退还。邓淑芳向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告支付拖欠水费3000元；2.判令原告赔偿被告衣柜3000元、断桥铝隔断墙损失20700元；3.判令原告向被告支付违约金20000元；4.诉讼费用由原告承担。事实和理由：2018年6月16日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，反诉人将天津市和平区卫津路佳怡公寓4-2-1308、1309房屋承租给被反诉人使用，租赁期自2018年6月16日至2020年6月15日。同时合同约定租赁期满后被反诉人应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，被反诉人承担租赁期间的水费、电费、供暖费等费用。房屋租赁期间，被反诉人未经反诉人同意擅自将房屋内的定制衣柜、断桥铝隔断墙拆除，并将房屋门锁更换为密码锁，且在租赁期间一直未交纳水费。房屋租赁期满后，被反诉人虽告知反诉人已腾房，但被反诉人不告知门锁密码，导致反诉人无法进入房屋查看实际情况。双方就争议多次沟通未果。根据双方签订的《房屋租赁协议》第十一条规定，在租期内产生违约，违约方向守约方支付违约金20000元。被反诉人在租赁期内擅自拆除衣柜和断桥铝隔断墙的行为已构成违约，反诉人依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条的规定，提起反诉，望法院支持反诉人请求。孙鑫浩反诉辩称，根据涉案《房屋租赁协议》第2条第2款，原告认为返还房屋时就是原状的，原状的定义是房屋主体结构和满足房屋正常使用的条件。附属物品及设备设施，原告认为被告自行安装的隔断门不属于房屋主体附属的物品及设备设施。原告认为关于自行装修部分应当特别约定。被告无法提供水费的缴费明细，原告不同意现在支付水费，等水费明细出具后，原告同意及时缴纳。基于被告的主张，原告不存在违约事项，无需支付违约金。关于衣柜，衣柜还在房屋内存在，衣柜是镶嵌在墙体中，原告没有损坏，在衣柜的外侧搭有石膏板，拆除后就是衣柜。本院经审理认定事实如下：坐落于天津市和平区××路××公寓××房屋为被告邓淑芳所有。原、被告于2018年6月16日就天津市和平区卫津路佳怡公寓4-2-1308，4-2-1309房屋签订《房屋租赁合同》，约定出租人为被告，承租人为原告，1308号房屋建筑面积为66.25平方米，1309号房屋建筑面积为59.31平方米，租赁期限自2018年6月16日至2020年6月15日，租金标准为每月6900元，租金支付方式为按半年支付，押金为6900元，租赁期满或合同，房屋租赁押金除抵扣应由原告承担的费用、租金，以及原告应承担的位于赔偿责任外，剩余部分应如数退还原告。原告已将押金6900元给付被告。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。原、被告就涉案房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效。关于原告是否违约一节，根据涉案合同第二条第二款约定“租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用”，庭审中原告承认拆除过类似玻璃的墙或玻璃隔断，但其以房屋原状以及附属物品及设备设施不包含个人装修部分作为抗辩理由，本院认为房屋内装修部分属于房屋附属物品及设备设施，故原告拆除后并未恢复原状或赔偿损失的行为应属违约。关于衣柜、断桥铝隔断损失及违约金一节，原告违约应向被告承担违约责任，根据涉案合同第三条第二款及“租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方”，及涉案合同第十一条第一款约定“违约责任：甲乙双方友好协商，在租期内产生违约，违约方向守约方支付违约金人民币贰万元整”，故被告主张原告支付违约金，合法有据。关于违约金标准，在双方合同约定的基础上，考虑原告的违约行为、被告的实际损失情况及惩罚弥补效果，本院酌定将违约金调整为6900元。鉴于原告应承担支付违约金的违约责任，根据合同约定，房屋租赁押金应抵扣原告应承担的违约赔偿责任，故原告已缴纳的房屋租赁押金被告不应予以扣除，应在原告向被告支付的违约金范围内予以抵扣。故原告要求退还房屋租赁押金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的衣柜、断桥铝隔断损失，已在违约金中予以弥补，本院不予支持。关于水费一节，被告在庭审中表示水表损坏现无法缴纳，亦未提交相关证据证明水费具体缴纳金额，故对于被告主张原告支付3000元水费的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条规定，判决如下：一、孙鑫浩已向邓淑芳支付的房屋租赁押金6900元抵扣孙鑫浩应向邓淑芳支付的违约金6900元；二、驳回孙鑫浩全部诉讼请求；三、驳回邓淑芳其他反诉请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告孙鑫浩负担，反诉费484元，由被告邓淑芳负担412元，由原告孙鑫浩负担72元（本判决生效之日起十日内直接给付被告邓淑芳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 刘 堃二〇二〇年十二月十五日书记员 张中豪本法律文书引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。