福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终5774号 上诉人（原审被告）：陈金兰，女，1972年11月1日出生，汉族，住厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：福建南方物业管理有限公司厦门分公司（原名称为泉州南方物业管理有限公司厦门分公司），住所地厦门市思明区香莲里****。 法定代表人：黄济志。 委托诉讼代理人：吴亚楠、李玉芳，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 上诉人陈金兰因与被上诉人福建南方物业管理有限公司厦门分公司（下称南方物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初2618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案受理后，依法组成合议庭，并于2020年12月7日公开开庭进行了审理，上诉人陈金兰、被上诉人南方物业公司的委托诉讼代理人吴亚楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈金兰上诉请求：1.撤销原审判决第一项，发回重审或依法改判驳回被上诉人原审全部诉求；2.本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、原审依法认定被上诉人存在违约行为，被上诉人提供的物业服务存在重大瑕疵，是正确的。二、原审判决遗漏查明多项重要事实。1.被上诉人串通原业委会主任王铁鹰造假多份物业服务合同的事实，讼争物业服务合同应为无效合同；2.被上诉人利用职务之便监守自盗，长期盗窃莲花广场小区公共用水；3.被上诉人怠于履行物业服务合同义务，导致莲花广场小区二次供水严重污染；4.被上诉人长期怠于消防管理，导致莲花广场小区10台消防水泵以及两台柴油备用发电机组基本报废，根本无法正常使用，给业主们造成至少人民币500万元的巨大损失；5.被上诉人利用职务之便监守自盗，长期盗窃莲花广场小区公共用电；6.被上诉人为莲花广场小区提供的物业服务质量并未达到《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》4级标准；7.被上诉人连续多次涨价物业服务费程序不合法；三、原审法院未追加福建南方物业管理有限公司及原业委会主任王铁鹰为第三人属于程序错误。被上诉人所主张的物业服务期间，同时存在被上诉人及福建南方物业管理有限公司分别与莲花广场业主委员会签署的多份内容不一的物业服务合同。代表莲花广场业主委员会与被上诉人签署物业服务合同是案外人王铁鹰。王铁鹰虽系原业委会主任，但其在物业服务合同上签名并未经过业委会内部表决程序，且其中一份服务合同竟无业主委员会盖章，纯属王铁鹰个人行为。因此王铁鹰与本案处理结果亦有法律上的利害关系，且为了人民法院查明多份讼争合同的真伪，理应追加王铁鹰为第三人。四、原审判决按被上诉人主张的物业服务费标准80%支付物业服务费适用法律错误。原审法院除遗漏查明多项重要事实外，原审法院既已查明被上诉人未尽到维护物业管理区域公共秩序并协助做好安全防范工作的义务，存在擅自占用物业共用部位用于企业利益、存在侵害业主合法权益的行为，已依法认定被上诉人存在较大主观过错，且持续时间较长，侵害业主利益程度较广，被上诉人存在严重违约行为。在存在如此恶劣的故意侵犯业主利益的行为以及其提供的物业服务存在如此重大瑕疵的前提下，原审法院仍认定上诉人承担被上诉人主张的80%的物业服务费，实有违社会公平正义，对被上诉人在本案中的过错程度及长期侵害莲花广场业主权益事实的认定确实有“高高举起，轻轻放下”之嫌疑。 南方物业公司答辩称，第一，上诉人主张原审判决遗漏查明重要事实，没有任何依据。1.上诉人主张原审法院遗漏查明的各项事实原审法院均已查明，并在判决书中详细分析说明。2.上诉人主张被上诉人串通造假物业服务合同，讼争合同无效，物业费涨价程序不合法，没有提供任何证据予以证明，原审法院对上诉人的抗辩意见不予采纳，原审法院并未遗漏审查。上诉人主张合同无效，涨价未经业主表决同意，但未提交任何证据予以证明，且时至今日均无人对本案讼争的物业服务合同的合同效力提出审查之诉，没有证据证明物业服务合同存在被依法撤销或被认定为无效的情形，根据相关法律规定，该合同对包含上诉人在内的全体业主均具有法律约束力。3.上诉人主张被上诉人盗窃小区公共用水、用电，没有任何事实依据。讼争小区的公摊水电费均为抄表到户，由电力局、水务局直接向各业主收取，不存在物业公司侵占的情形。且小区业主王文生曾向思明区人民法院起诉被上诉人和水务集团、电力公司，主张水电费损失，但经法官现场勘察，并未发现任何盗取情形，驳回了业主起诉。4.讼争小区不存在二次供水污染情形。根据一审上诉人提交的证据11街道办事处答复意见书，上诉人向街道办事处举报水质污染，街道办事处进行3次水质检测，检测结果均为合格，根本不存在二次供水污染的情形。5.被上诉人仅负责设备日常维修保养，并不承担设备更换费用。讼争小区消防设施已使用20多年，部分设备已经老旧损坏，在2017年，被上诉人和小区业委会组织小区业主投票表决是否更换消防设备，但因为包括部分上诉人在内的一些业主在小区微信群里煽动阻挠，号召业主反对更换设备，最终导致该项决议未获得双过半业主同意。因此，小区报废设备未更换系业主反对，并非被上诉人疏于管理。二、上诉人要求追加第三人，没有任何法律依据。福建南方物业管理有限公司厦门分公司与福建南方物业管理有限公司为同一法律主体，上诉人无权要求追加福建南方物业管理有限公司为第三人。业委会主任王铁鹰并非合同当事人，与本案没有利害关系，上诉人要求追加其为第三人，也毫无法律依据。三、上诉人长期享受被上诉人提供的物业服务，却要求完全不支付任何服务费用，最终损害的是其他守约业主的利益。且一审法院已经降低支付物业服务费标准，仅要求业主按合同约定标准的80%支付，上诉人仍要求完全不支付任何费用，该主张毫无事实和法律依据。综上所述，上诉人的上诉请求于法无据，恳请贵院驳回上诉人的上诉请求。 南方物业公司向原审法院提出诉讼请求：1.被告陈金兰立即支付拖欠的物业服务费3164.53元（从2018年1月1日起至2019年7月31日止）；2.被告陈金兰立即支付逾期付款违约金（自欠款之日起至实际付清欠款之日止，按所欠物业服务费为基数，以日3‰标准计算）。 原审判决查明，一、物业服务合同签订及履行情况：2015年10月1日起，南方物业公司与厦门市莲花广场小区业主委员会先后签订《莲花广场物业服务合同》、《莲花广场物业服务合同补充协议》、《莲花广场物业服务合同》。南方物业公司实际提供物业服务至2019年7月31日。二、合同项下服务的物业小区名称：莲花广场小区。三、物业服务合同及补充协议约定的服务费标准：2015年10月1日至2016年12月31日，一、二期住宅1.6元／月•平方米；2017年1月1日至2019年7月31日，一、二期住宅1.8元／月•平方米。四、物业服务合同约定的物业服务费缴纳时间及违约责任：业主应于每月25日前向物业公司支付物业服务费。业主经物业公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费的，应自欠款之日至实际付清欠款之日按所欠物业管理费总额每日3‰的标准向物业公司支付违约金。五、物业服务合同约定的物业公司义务及违约责任：及时向全体业主通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主的投诉，接受业主的监督；负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；对业主违反合同或者管理规约的行为，采取告知、劝阻和向有关主管部门报告等方式督促业主改正；负责编制本物业的年度维修养护计划，并组织实施；加强对本物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查，每年度至少一次将运行状况的书面情况提交厦门市莲花广场小区业主委员会，并在本物业的醒目位置公告；不得占用本物业的共用部位或者擅自改变其用途。不得擅自将业主所有的共用部位用于经营活动。不得占用、挖掘本物业的道路、场地等。南方物业公司违反合同约定的义务，致使合同约定的服务内容和标准未能完成，厦门市莲花广场小区业主委员会有权要求南方物业公司在15日内解决，逾期未解决的，厦门市莲花广场小区业主委员会可依法解除合同，并有权要求南方物业公司按其减少的服务支出费用予以赔偿。六、案涉房产情况：坐落于厦门市思明区××号××室，建筑面积92.53平方米，于2010年11月26日登记至陈金兰名下。七、物业服务费用欠缴期间：2018年1月1日至2019年7月31日。 一审审理中，陈金兰主张南方物业公司未依约提供物业服务，其所提供的物业服务存在重大瑕疵，损害业主利益，并提交厦门市公安局消防支队思明区大队2017年7月13日出具的《关于核处莲花广场消防安全隐患情况的答复函》、2017年4月5日作出的《行政处罚决定书》、2017年6月16日《受案登记表》、2017年6月16日《受案登记表》，厦门水务物业管理有限公司2017年6月16日出具的《关于莲花广场公摊问题的告知函》，厦门市思明区人民政府嘉莲街道办事处2018年6月13日出具的《关于易文虎等人反映莲花广场小区业委会物业不作为信访事项答复意见书》，（2018）闽0203民初1407号生效的民事判决书和相关媒体报道、照片及视频等其他证据，拟证明讼争小区存在火灾隐患、不符合消防技术标准、用水秩序混乱、生活用水受到污染等问题，南方物业公司怠于履行物业服务合同，无权收取物业服务费用。原审法院认定，南方物业公司存在的违约行为，均存在较大的主观过错，且持续时间较长，侵害业主利益的程度及范围较广，已非属物业服务公司提供物业服务过程中业主可以容忍的轻微瑕疵行为或局部物业服务不到位问题。原审法院对于陈金兰有关南方物业公司在提供物业服务中存在违约行为，其所提供的物业服务存在重大瑕疵的主张予以采信。 南方物业公司主张根据物业服务合同及补充协议的约定，2015年10月1日至2016年12月31日期间，物业服务费应按照1.6元/月•平方米收取，2017年1月1日至2019年7月31日期间，物业服务费应1.8元/月•平方米。本案南方物业主张2017年1月1日至2017年3月31日期间，陈金兰应支付物业服务费按照1.6元/月•平方米收取。陈金兰认为，南方物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，无权收取物业服务费。即便收取，物业服务费的涨价未经法定程序，物业服务合同及补充协议约定的物业服务费未经业主表决通过，最多按照最早的0.95元/月•平方米支付物业服务费。原审法院分析认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。陈金兰虽抗辩业主委员会选举程序不合法、相关涨价决定未经业主表决同意，但业主委员会已经依法备案，也未有证据证明相关业委会决定业经撤销，故原审法院对陈金兰该抗辩意见不予采纳。物业服务合同及补充协议的约定合法有效。 原审认为，南方物业公司与厦门市莲花广场小区业主委员会签订的物业服务合同及补充协议，合法有效，对业主具有拘束力。如前分析，南方物业公司在提供物业服务过程中存在不履行合同义务、损害业主利益等重大瑕疵行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，南方物业公司瑕疵履行的，陈金兰有权合理选择要求对方承担减少价款或者报酬等违约责任。双方物业服务合同亦约定，南方物业公司违反合同约定的义务，致使合同约定的服务内容和标准未能完成，厦门市莲花广场小区业主委员会有权要求在15日内解决，逾期未解决的，厦门市莲花广场小区业主委员会可依法解除合同，并有权要求南方物业公司按其减少的服务支出费用予以赔偿。因此，在业主多次反映要求解决的情形下，南方物业公司未及时就其违约行为进行整改，陈金兰有权依法要求就南方物业公司的瑕疵履行行为减少物业服务费。原审法院根据南方物业公司履行行为的瑕疵情况、持续时间、过错程度以及给业主造成损害的实际情况，酌定陈金兰按照合同约定物业服务费标准的80%支付物业服务费。故陈金兰应向南方物业公司支付的物业服务费为2531.6元（1.8元/月•平方米×92.53平方米×19个月×80%）。南方物业公司提供物业服务存在违约行为，其要求陈金兰支付逾期付款违约金的诉求缺乏依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条规定，判决如下：一、陈金兰于本判决生效之日起十日内支付福建南方物业管理有限公司厦门分公司物业服务费2531.6元；二、驳回福建南方物业管理有限公司厦门分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由福建南方物业管理有限公司厦门分公司负担28元，陈金兰负担22元。 经审理查明，原审查明的案件事实属实，本院予以确认。 本院认为，南方物业公司在为莲花广场小区提供物业服务期间，存在未尽维护物业管理区域内公共秩序并协助做好安全防范工作的义务、擅自占用物业共用部位用于企业利益、侵害业主合法权益的行为，事实清楚，应予认定。原审认定，南方物业公司的前述违约行为，均存在较大的主观过错，且持续时间较长，侵害业主利益的程度及范围较广，已非属物业服务公司提供物业服务过程中业主可以容忍的轻微瑕疵行为或局部物业服务不到位问题，该认定正确。业主提出的减少价款的抗辩意见，本院予以采纳。原审酌定业主应按照合同约定物业服务费标准的80%支付物业服务费，属违约程度与责任承担比例认定失当，应予纠正，业主可按照合同约定物业服务费标准的50%支付物业服务费。则陈金兰应向南方物业公司支付的物业服务费为1582.26元（1.8元/月/㎡×92.53㎡×19个月×50%）。 综上，陈金兰的上诉请求部分成立，本院予以采纳。原审判决认定事实清楚，但责任承担比例认定失当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初2618号民事判决第二项，即“驳回福建南方物业管理有限公司厦门分公司的其他诉讼请求”； 二、变更厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初2618号民事判决第一项为“陈金兰应于本判决生效之日起十日内支付福建南方物业管理有限公司厦门分公司物业服务费1582.26元”。 二审案件受理费50元，由陈金兰负担31元，福建南方物业管理有限公司厦门分公司负担19元。一审案件受理费50元，由陈金兰、福建南方物业管理有限公司厦门分公司各负担25元。 本判决为终审判决。 审 判 长 （叶 青） 审 判 员 （林丽珊） 审 判 员 （纪荣典） 二〇二〇年十二月二十四日 书记员（ 陈虹 羽） 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。