湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂13民终981号上诉人（原审被告）：罗明展，男，1968年11月22日出生，汉族，个体业主，住湖北省随州市曾都区。委托诉讼代理人：罗平，北京奥肯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭黎，女，1987年8月2日出生，汉族，个体业主，住湖北省随州市曾都区。被上诉人（原审原告）：随州红奕商业管理有限公司。住所地：湖北省随州高新技术产业园区熊家村。法定代表人：李雷，总经理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王**，湖北五合律师事务所律师。上诉人罗明展因与被上诉人谭黎、随州红奕商业管理有限公司（以下简称红奕公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初3558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗明展上诉请求：撤销一审判决，改判涉案合同于2019年4月30日解除，上诉人无需向被上诉人支付任何费用，案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、涉案合同已于2019年4月30日解除，一审法院认定租期从2016年12月31日至2019年6月30日共计30个月，且认定上诉人尚欠租金38043.84元系事实认定错误。上诉人因从未与被上诉人谭黎取得联系，自承租房屋以来一直将谭黎的房屋租金交由被上诉人红奕公司，因商场经营惨淡上诉人于2019年4月与其他3间房东达成合意（因四间房屋仅有一扇大门，公用一把门钥匙，故一并解除并腾退房屋），与其提前解除房屋租赁合同，租期截止到2019年4月30日，共计28个月。因原合同载明共有18个月的免租期，因此上诉人仅需从2018年第三季度开始支付租金，被上诉人红奕公司出具的2018年第三季度租金收据证明第三季度租金已付，截止到2019年4月30日上诉人已经支付租金共计15668.16元；2、上诉人在通过红奕公司与被上诉人就解除租赁合同事由达成一致后，2019年4月30日下午便将房屋腾退并将钥匙交给本商铺另一房东即另案原告钱会的丈夫，钥匙交付之后不久，商铺便贴出转租告示，上诉人已未继续占用该房屋，因此上诉人不存在返还房屋的义务，更无需支付租赁物占用费；3、上诉人所签系空白合同，完全不知晓关于合同违约责任的相关内容，该合同约定的违约责任过重，显失公平。综上，请求二审予以改判。谭黎、红奕公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。谭黎、红奕公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告签订的《商铺租赁及管理服务合同》；2、判令被告向原告谭黎支付到期租金53712元（从2016年12月31日起至2019年6月30日止）；3、判令被告向原告谭黎承担违约责任（以到期租金53712元为基数，按每日3‰计算至付清之日止）；4、判令被告向原告谭黎返还租赁物，并从2019年7月1日起，按每月3580.80元向原告谭黎支付租赁物占用费至实际返还之日止；5、判令被告向原告随州红奕公司支付从2016年12月31日起至2019年6月30日止的管理费13428元；6、判令被告向原告随州红奕公司支付解除合同违约金21484.80元（以到期管理费13428元为基数，按每日3‰计算至付清之日止）；7、本案所有诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2016年12月，被告与原告达成协议，并进驻随州市红星国际广场经营。2017年4月28日，原告谭黎（陈琼武）（出租人、甲方）与被告罗明展（承租人、乙方）、原告随州红奕公司（商管公司、丙方）签订一份《商铺租赁和管理服务合同》约定：“丙方是位于湖北省××新区红星国际广场建材博览中心经营管理方。甲方是建材博览中心10-28商铺的产权人，乙方是该商铺的承租人和经营方，甲方特此授权委托丙方对其拥有的该商铺进行租赁和经营管理。该商铺的建筑面积为89.52平方米。本合同项下商铺的租赁期限为60个月，自2016年12月31日起至2021年12月30日止。签订合同的当日乙方向丙方交纳履约保证金2万元。乙方向甲方、丙方交付房屋租金、经营管理费标准为：自2016年12月31日起至2019年12月30日，每月租金为人民币1790.40元；之后，租金的支付由双方协商确定。租金以3个自然月为一个交租期，在每个交租期前10个工作日内支付至甲方账户。商铺的经营管理费按照每平方米每月5元的标准，即每月447.60元，由乙方支付给丙方。支付方式和日期同租金。租赁期第一年丙方免收乙方的经营管理费，第二年减半收取经营管理费，从第三年起由双方协商确定，经营管理费标准不低于2.5元/平方米/月。违约责任：本合同因乙方违约而提前解除或终止的，则丙方有权没收本合同项下之履约保证金，且乙方应按合同解除/终止前六个月平均租金标准，向丙方支付十二个月租金总额作为提前解除/终止合同违约金。乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付欠费金额3‰的延迟履约违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。租赁期限届满或因任何原因合同终止后7日内，乙方应当将该商铺返还。交还期满后，乙方未返还商铺，则按合同终止时该商铺租金标准的200%向甲方支付占用费。”三方还就在商铺内经营品类、经营品牌、进场、装饰装修、租赁管理、停车管理、招牌、广告及品牌的宣传推广等事项进行了约定。庭审中，被告罗明展未向法庭提供已向原告谭黎返还租赁房屋的证据。截止到2019年6月30日，被告罗明展已向原告随州红奕公司交纳管理费2417.04元，已向原告谭黎交纳租金15668.16元。诉讼中，原告（变更诉求）要求被告自起诉之日起，按年利率6%向其支付逾期付款违约金，其余违约金请求表示自愿放弃；2019年7月1日以后的租赁物占用费按每月应交纳的租金计算至返还之日止。原告于2019年7月25日诉至法院，法院于2019年9月6日向被告罗明展送达了起诉状副本、应诉通知书等相关应诉材料。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。二原告与被告签订的《商铺租赁和管理服务合同》是三方当事人真实意思表示，应属有效，三方均应按照约定履行合同义务。被告罗明展未按约向二原告交纳房屋租金及经营管理费，已构成违约，依法应当承担违约责任。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。原告要求判令解除合同、由被告向二原告支付租金、经营管理费、返还租赁物、支付租赁物占用费及自起诉之日起，按年利率6%支付逾期付款违约金等诉讼请求，法院予以支持。按照双方约定，被告应向原告随州红奕公司交纳经营管理费计算为：2017年免交；2018年减半，应交6个月；2019年上半年减半，应交3个月；共计9个月。每月管理费447.60元×9个月=4028.40元。被告已交2417.04元，下欠金额1611.36元，被告应予支付。新型冠状病毒疫情期间（2020年1月23日至同年3月23日），被告应当向原告谭黎免交租赁物占用费。被告的辩称理由缺乏事实和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决：一、确认原告谭黎、原告随州红奕商业管理有限公司与被告罗明展签订的《商铺租赁和管理服务合同》于2019年9月6日解除；二、被告罗明展于判决生效之日起十日内向原告谭黎支付房屋租金（每月1790.40元×30个月-已交15668.16元）38043.84元及其逾期付款违约金（以38043.84元为基数，自2019年7月25日起，按年利率6%，计算至付清之日止）；三、被告罗明展于判决生效之日起十日内向原告随州红奕商业管理有限公司支付经营管理费1611.36元及其逾期付款违约金（以1611.36元为基数，自2019年7月25日起，按年利率6%，计算至付清之日止）；四、被告罗明展向原告谭黎返还位于随州市××新区红星广场建材博览中心10-28号商铺，并从2019年7月1日起，每月按1790.40元的标准向原告谭黎支付租赁物占用费至实际返还之日止，于判决生效之日起十日内执行完毕；新型冠状病毒疫情期间（2020年1月23日至同年3月23日）,被告应当向原告谭黎免交租赁物占用费；五、驳回原告谭黎、原告随州红奕商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2105元，由被告罗明展负担1200元，由原告谭黎负担400元，由原告随州红奕商业管理有限公司负担505元。本院二审审理期间，上诉人罗明展向本院提交了四组证据。证据一、二、三系三份收据。拟证明：上诉人向红奕公司缴纳了2018年第三季租金并缴纳了管理费和2万元押金的事实。证据四、涉案店铺招租照片。拟证明：上诉人已将涉案店铺腾空交付。被上诉人质证认为：对证据一、二、三的真实性无异议，但并不能证明租金已经结清，且一审已经予以了认定。证据四不能看出照片的拍摄时间，不能达到上诉人的证明目的。本院认为，双方无异议的证据一、二、三本院予以采信，证据七本院将结合全案证据和事实在本院认为中综合予以阐述。本院经审理查明，罗明展多次向业主谭黎的丈夫陈琼武支付租金，分别是2018年11月17日支付16200元，2019年5月15日支付3000元，2019年7月18日支付2400元，2019年7月29日支付600元，以上共计22200元。另查明，罗明展所租8间商铺共向红奕公司交纳租金43000元，平均到本案商铺43000/8=5375元，故可认定本案商铺已交租金为27575元，罗明展就其所租8间商铺共向红奕公司交纳管理费为24762.16元。红奕公司认可平均到本案商铺其已交纳管理费3095.27元。本院认为，本案争议焦点是：1.罗明展支付租金和管理费的起算时间和计算标准；2.案涉租赁合同的解除时间、违约金如何确定及占用费如何支付问题。关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本院审查认为，2017年4月28日，罗明展与谭黎、红奕公司签订的《商铺租赁和管理服务合同》约定租期自2016年12月31日起算的内容来看，罗明展与谭黎、红奕公司已于2016年12月31日即达成了口头协议，由罗明展于2016年12月31日租赁诉争商铺并支付租金、管理费。《商铺租赁及管理服务合同》是对2016年12月31日至2017年4月28日之间双方租赁合同关系的事后确认，经双方签字，合法有效，双方在此期间的合同权利义务，应以该书面合同为准。罗明展上诉主张自2016年12月31日起有18个月为免租期，但未提供充足的证据予以佐证，且涉案合同对免租期也未作出约定，故上诉人主张免租期的请求本院不予支持，故涉案房屋租金及管理费应当自2016年12月31日起算，因涉案租赁管理合同对管理费有免租或者减半交纳规定，一审按照双方约定自2016年12月31日起至2019年6月30日止计算租赁费和管理费符合法律规定。关于焦点二，关于涉案合同的解除根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。罗明展主张其于2019年4月30日已经与谭黎协商一致解除合同，但其对该主张没有提供证据，也与谭黎向法院起诉主张解除合同的事实不符。罗明展于2019年9月6日签收了《起诉状副本》，谭黎、红奕公司已履行了合同解除的通知义务，双方租赁合同应予解除。关于违约金的计算，根据《商铺租赁及管理服务合同》第二十条第四项、第五项的约定，罗明展应向红奕公司支付十二个月租金作为提前解除合同的违约金。罗明展迟延交纳租金，每延迟一日应向谭黎支付欠费金额3‰的违约金，因被上诉人自愿变更诉讼请求将违约金按照年利率6%计算，上述变更未增加被上诉人原一审的诉讼请求，一审按照被上诉人的诉请判决并无不当。关于涉案商铺返还，罗明展上诉主张其于2019年5月，已经将商铺钥匙交付给另商铺所有权人钱会的丈夫。根据《商铺租赁及管理服务合同》第二十二条的约定，罗明展应将按照合同约定的规范事项将案涉商铺交还红奕公司，但上诉人罗明展未提供证据证明其于2019年5月已经按照合同约定向红奕公司交还了案涉商铺，红奕公司认可在本案一审起诉时罗明展已经私自撤场，其所有的设施设备和物品已经搬离，双方未对涉案商铺进行交接，红奕公司后将该商铺重新挂牌招租，现涉案商铺已于2020年11月转租给他人。本院认为，罗明展作为承租人应当按照合同约定向红奕公司返还商铺，不能以私自撤场就认定其已将商铺返还。红奕公司、谭黎作为商铺管理人和所有权人应当在知晓罗明展私自撤场后，积极进行商铺交接以减少损害结果的进一步扩大，故关于商铺空置期间的占用费本院酌定自2019年7月1日起按照约定租金的数额计算6个月即10742.4元，该费用由罗明展支付。综上所述，罗明展的部分上诉请求成立，本院予以支持，一审判决认定事实错误，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初3558号民事判决第一项；二、撤销湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初3558号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；三、罗明展于本判决生效之日起十日内向谭黎支付房屋租金26137元（1790.40元×30个月-已交27575元）及其逾期付款违约金（以26137元为基数自2019年7月25日起按年利率6%计算至付清之日止）；四、罗明展于本判决生效之日起十日内向随州红奕商业管理有限公司支付经营管理费933.13元（447.60元×9个月-3095.27元）及其逾期付款违约金（以933.13元为基数，自2019年7月25日起，按年利率6%，计算至付清之日止）；五、罗明展自本判决生效之日起十日内向谭黎支付租赁物占用费10742.4元；六、驳回谭黎、随州红奕商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2105元，由罗明展负担1200元，由谭黎负担400元，由随州红奕商业管理有限公司负担505元。二审案件受理费1239元，由罗明展负担。本判决为终审判决。审判长 汪 莉审判员 熊 飞审判员 姚仁友二〇二〇年十二月十五日书记员 龚素芬