辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终8671号上诉人(原审被告、反诉原告)：大连万石企业管理有限公司，住所地辽宁省大连市中山区天津街******。法定代表人：王磊，该公司总经理。被上诉人(原审原告、反诉被告)：郭喜梅，女，汉族，1968年11月28日生，住大连市中山区。委托诉讼代理人：鲁海云，辽宁亚太律师事务所律师。原审被告：王磊，男，汉族，1982年3月10日生，住大连市沙河口区。上诉人大连万石企业管理有限公司（以下简称“万石公司”）因与被上诉人郭喜梅、原审被告王磊房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万石公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.判令被上诉人立即返还租房合同押金23,000元。3.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人系房屋租赁关系，合同解除的主要过错在于被上诉人。上诉人于2019年10月18日开始以28万元/年租金租下，租期三年，截至2019年底，上诉人已支付被上诉人租金及押金共计163,000元，支付用于该公建装修及改造费用30,000余元，暖气费4739.5元。租赁期间，该合同标的公建存在采暖期间暖气不热，橱窗下雨漏水，门头沉降严重，大门已不能内开，隔音效果差，物业服务不到位，门前停车混乱，垃圾清理不及时，卫生间异味大等问题，被上诉人均未处理。后大连驭航泊车管理中心长春路停车场于2020年3月30日起开始收费，日停车费50元起，严重影响上诉人门店生意以及上诉人客户来访，同时上诉人自有车辆六台，在2020年3月30日前，日常均停放在公建门口无费用，按驭航停车场的收费标准，预计产生日停车费300余元，月计9000余元，该部分费用应由被上诉人全部承担，对此被上诉人未做任何处理，也未给予任何合理说法和解释以及补偿。在全国乃至全球疫情影响严峻形势对上诉人所有门店在2020年1月-4月间实质性经营和营业收入产生严重影响，全国全市范围内呼吁减租降租等情况下，被上诉人仍以合同名义为要挟，多次催要房租，且未解决合同标的公建存在的任何问题，更未采取任何同情态度和减租、降租措施，以便共同应对时局，共渡难关。同期，市内各150-480平米公建租金要价均在13-20万之间，后市租金预期更低，经上诉人多次找被上诉人协商减租、降租无果，且被上诉人态度强硬拒绝。更有甚者，在租期内，被上诉人和委托人刘楠于2020年4月10日态度强势霸道命令上诉人于2020年4月20日搬离案涉公建房屋并威胁锁门，拒绝返还押金23,000元，并于2020年4月10日同一天，令中介王某立即发布案涉公建房屋租赁信息，且该信息未经上诉人授权，夹杂上诉人的公司信息、形象信息、品牌信息等，包括“万石”、“皇佳富丽”、名慧山居等字样。凰佳富丽和名慧山居为上诉人的股东公司大连高丰达商贸有限公司的注册商标。被上诉人更违背合同约定，甚至触犯法律，涉嫌一房二租的欺诈动机。被上诉人此番举动，理应受到强烈谴责和法律惩罚，被上诉人已严重伤害到上诉人多年的公司和品牌经营的努力和心血，严重打击上诉人在严酷市场环境下经营的信心，给上诉人造成极其恶劣且严重的、以及更多未知和深远的负面影响和经济损失。2020年4月19日早8时许，被上诉人违法强行锁门，导致上诉人经营及品牌形象深受其害。期间多次派人骚扰、恐吓，已无法正常经营。为维护合法权益和财产安全，无奈每日留二人看守。后2020年6月1日，被上诉人再次非法锁门，非法扣押屋内设备等，至此万石公司人员全部撤离。9月4日双方交接完毕。请二审法院依法支持上诉人的诉讼请求。郭喜梅辩称,不同意上诉人的上诉请求，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.本案的租赁合同合法有效，在被上诉人起诉的时候被上诉人曾经修改过一次诉讼请求，考虑到疫情的影响，并没有要求上诉人继续履行合同，并且支付合同期内的租金，而主动选择了要求解除合同，无疑给上诉人减轻了负担。从被上诉人善意的角度出发，疫情期间房屋收回，房屋一直没有出租，上诉人应当理解被上诉人的善意做法。2.被上诉人变更诉讼请求之后要求解除合同，并且支付实际占有房屋期间的租金至上诉人腾退为止依法有据。3.关于房屋上锁影响其使用及物业管理等问题，房屋当时交付给上诉人的时候是清水房屋，房屋的装修都是按照上诉人自己的需求进行的装修，关于物业管理的问题，并没有在租赁合同中约定被上诉人有义务提供停车位等义务。因此上诉人在租房期间对于房屋的瑕疵等问题均不是合同约定的义务和法定义务，因此被上诉人已经完全履行了案涉合同义务。4.本案的争议焦点问题就是疫情期间的减免问题，一审中被上诉人作出了充分的陈述，根据上诉人经营的性质，并不是餐饮和酒店行业，不是受疫情直接影响的行业，也不是因政府防疫而要求停止经营的行业，因此可以说疫情对上诉人的经营影响并不是直接的。因此，对于考虑减免房租的事情，被上诉也主动同意让了一个月，在法官调解的时候，被上诉人已经对本案的合同主动放弃了权利，一是主动要求解除合同，不要求租金，二是已经主动减免了一个月的房租，而且大连市西岗区人民法院的另案（2020）辽0203民初5397号民事判决书亦驳回了上诉人的诉讼请求。因此，本案原审判决认定事实清楚，应当维持。王磊辩称，同意万石公司的上诉请求。郭喜梅向一审法院起诉请求：1.判令原告与被告解除房屋租赁合同，被告给付租金6.9万元(2020年3月18日至6月18日)；2.被告支付自2020年6月18日至实际交付房屋之日止租金，并赔偿违约损失2.3万元(一个月房租)；3.判令被告将案涉房屋恢复原状。万石公司提出反诉请求：1.判令解除反诉原、被告的房屋租赁合同；2.判令反诉被告返还2个月租金4.6万元（2020年1月24日—2020年3月23日），退还保证金2.3万元，承担采暖费1896元；3.判令反诉被告赔偿原告装修以及改造费用3万元以及返还租赁房屋现存物品。一审法院认定事实：2019年9月18日，原告和被告万石公司签订《房屋租赁合同》，双方约定，原告(甲方)将位于大连市西岗区房屋出租给万石公司(乙方)，房屋建筑面积106.35平方米，共地上两层，租期36个月自2019年10月18日起至2022年10月17日止，保证金23,000元，月租金23,000元，按半年提前30天支付，具体为：2019年9月18日付70,000元、2019年10月18日前付70,000元、2020年3月18日付140,000元、2020年9月18日付140,000元，甲方承担物业费，乙方承担取暖、水、电、宽带费用，乙方未按时交付租金或迁出房产逾期七日，甲方有权采取措施收回房产并无须给予乙方赔偿，乙方欲对房产进行改建、装修或添附固定设施应征得甲方书面同意，甲方未按时交付房产或乙方未按时支付租金，每逾期一日违约方支付年租金0.3%的滞纳金。当日，万石公司支付原告租金70,000元、保证金23,000元。2019年10月16日，万石公司支付原告租金70,000元，此后未付租金。原告向被告催要2020年3月18日应付的租金140,000元，被告提出因新冠疫情影响经营，要求减免租金，原告拒绝。2020年4月19日，因租金纠纷，原告将案涉房屋上锁，后于当日开锁。万石公司至今仍占用案涉房屋。另查，万石公司在案涉房屋经营广告、健康信息咨询、软件开发、家政服务、餐饮企业总部管理、汽车租赁、服装、装饰材料销售等业务。一审法院认为：原告和万石公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。被告未按约定在2020年3月18日支付租金70,000元，并称因受新冠疫情影响，自2020年1月24日起至2020年3月23日按照政府要求闭店，未实际经营，但是被告未能提供行政机关要求其停业的证据，其主张没有事实依据。被告主张的暖气不热、物业服务不到位、门前停车混乱、垃圾清理不及时等问题，与原告无关，橱窗下雨漏水、门头沉降严重、大门已不能内开、隔音效果差、卫生间异味大等问题，没有证据证明属于原告违约造成，以上均不是万石公司拒付租金的合理理由。因万石公司未按约定支付租金且与原告协商不成，原告在2020年4月19日将房屋上锁，但已于当日开锁，并未对万石公司产生实质影响。万石公司拒付租金，没有合法依据，应当承担违约责任。原告要求解除合同，有事实和法律依据，且被告亦要求解除合同，一审法院予以支持。合同解除后，万石公司应将承租房屋返还原告。考虑到合同履行期内发生新冠疫情，确实会对原告经营范围内的业务产生不利影响，一审法院酌定减少万石公司一个月的租金。万石公司已支付了2019年10月18日至2020年4月17日期间的租金及保证金23,000元，以保证金冲抵租金后，万石公司应自2020年6月18日起按23,000元/月支付租金和占有使用费，直至房屋交还原告之日止。原告要求被告将房屋恢复原状，但未能提供证据证明房屋现状与交付时有何改动，对该诉讼请求不予支持。被告王磊并非合同当事人，原告要求其承担责任没有事实和法律依据，不予支持。万石公司要求原告返还租金等反诉请求，没有事实和法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第一百零九条之规定，作出如下判决：一、解除原告郭喜梅和被告大连万石企业管理有限公司于2019年9月18日签订的《房屋租赁合同》；二、被告大连万石企业管理有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告郭喜梅房屋租金和占有使用费，按23,000元/月标准自2020年6月18日起计算至被告大连万石企业管理有限公司将西岗区长春路54号房屋返还原告郭喜梅之日止；三、驳回原告郭喜梅的其他诉讼请求；四、驳回被告大连万石企业管理有限公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1100元(原告已预交)，由原告郭喜梅负担550元，被告大连万石企业管理有限公司负担550元；反诉案件受理费1159元(被告已预交)，由被告大连万石企业管理有限公司负担。二审中，当事人提交新证据。本院组织双方当事人进行证据交换，对于双方存在争议的事实，本院认定如下：对于万石公司提供的其法定代表人王磊与其店长陈春芳之间的微信记录，郭喜梅对真实性不予认可。因万石公司未能提供证据证明陈春芳的身份，故本院对该证据的真实性无法确认。对于郭喜梅提供的大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初5397号民事判决，万石公司对真实性予以认可，本院予以确认。该判决系万石公司另案起诉郭喜梅，要求郭喜梅赔偿因未经授权违规发布租房信息而给万石公司造成影响的损失，以及强行锁门给万石公司正常经营造成的损失等，一审法院判决驳回了万石公司的诉请。本院除对“万石公司至今仍占用案涉房屋”的事实不予认可外，对一审查明的其他相关事实均予以确认。本院补充查明，1.万石公司与郭喜梅2019年9月18日签订的《房屋租赁合同》约定，若乙方（万石公司）无不当履行情形，并将该房地产恢复到租赁前空置状态交还甲方（郭喜梅），保证金于3日内无息返还给乙方（万石公司）。乙方（万石公司）违约，则保证金可冲抵乙方应承担的费用或违约金。2.二审中，双方当事人均认可案涉房屋已于2020年9月4日交接完毕。本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点有两个：一是万石公司应否向郭喜梅支付租金；二是郭喜梅应否向万石公司返还保证金。针对第一个焦点问题，即万石公司应否向郭喜梅支付租金，本院认为，依据万石公司与郭喜梅2019年9月18日签订的《房屋租赁合同》约定，万石公司应于2020年3月18日向郭喜梅支付租金140,000元，但万石公司未予支付，亦未采取合理措施解除合同、搬离案涉房屋，并将房屋交还给郭喜梅，故万石公司应承担其占用案涉房屋期间的租金及使用费。万石公司租金支付至2020年4月17日，双方当事人于2020年9月4日交接案涉房屋，据此，万石公司应向郭喜梅支付自2020年4月18日至2020年9月4日期间的房屋租金，共计105,033元（23,000元×4个月+23,000元÷30天×17天）。因案涉房屋租赁期限内爆发新冠疫情，一审法院考虑万石公司经营受到影响等因素，酌情免除万石公司一个月的房租23,000元并无不当，本院予以维持。故万石公司应向郭喜梅支付的租金数额为82,033元（105,033元-23,000元）。关于万石公司主张郭喜梅于2020年6月1日将案涉房屋锁门，导致其无法进入房屋一节，万石公司仅提供其法定代表人王磊与自称系其公司员工的陈春芳之间的微信记录，对于陈春芳的身份本院无法确认，虽然微信上有案涉房屋锁门的照片，但无法确认该照片拍摄的时间。且万石公司称2020年6月1日案涉房屋内尚存放有其部分物品，若案涉房屋被郭喜梅锁门的情况属实，则万石公司未采取相应措施向郭喜梅要求搬出物品或主张权利，显然不合常理。此外，在本案一审8月4日开庭时，万石公司亦未提交该微信记录，二审提供不符合新证据的形式要求。故在无其他证据佐证的情况下，万石公司主张案涉房屋已于2020年6月1日由郭喜梅实际控制依据不足，对其该项上诉理由，本院不予采纳。针对第二个焦点问题，即郭喜梅应否向万石公司返还保证金，本院认为，案涉《房屋租赁合同》约定，万石公司无不当履行情形，并将案涉房屋恢复原状后交还郭喜梅，则郭喜梅无息返还保证金，若万石公司违约，则保证金可冲抵其应承担的费用或违约金。本案中，万石公司未依约交纳案涉房屋的租金，已构成违约，其主张案涉房屋存在的相关问题及疫情影响，均不足以作为其拒付租金的合法事由，故本案情形并不符合返还保证金的条件，根据合同约定，该保证金23,000元应冲抵万石公司欠付的租金。综上，保证金抵扣后，万石公司应向郭喜梅支付的租金数额应为59,033元（82,033元-23,000元）。万石公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3296号民事判决第一、四项；二、撤销大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3296号民事判决第三项；三、变更大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3296号民事判决第二项为：大连万石企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付郭喜梅房屋租金和占有使用费59,033元；四、驳回郭喜梅的其他诉讼请求。一审案件受理费1100元，反诉费1159元，合计2259元，由大连万石企业管理有限公司负担1864元，郭喜梅负担395元；二审案件受理费1713元，由大连万石企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吕瑛审判员  季烨审判员  王亮二〇二〇年十二月二十八日书记员  杨宁