广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3677号上诉人（一审被告）：黎小荣，女，1978年8月8日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区********************，公民身份号码：******************。被上诉人（一审原告）：广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司，住所地：珠海市****************房，统一社会信用代码******************。负责人：双珊，总经理。委托诉讼代理人：周磊，男，1983年5月2日出生，汉族，住广东省遂溪县**********，公民身份号码：******************，系该公司员工。委托诉讼代理人：郑小龙，男，1990年2月4日出生，汉族，住广东省遂溪县******************，公民身份号码：******************，系该公司员工。上诉人黎小荣因与被上诉人广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司（以下简称“时代公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省珠海市斗门区人民法院作出的（2020）粤0403民初1197号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人黎小荣、被上诉人时代公司的委托诉讼代理人周磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黎小荣上诉请求：1.改判（2020）粤0403民初1197号民事判决；2.一、二审全部诉讼费用由时代公司承担。事实与理由：原审判决认定事实及适用法律错误，珠海市锦荣房屋房地产开发有限公司（以下简称“锦荣公司”）从未通知黎小荣去收楼，原审法院以黎小荣在2018年去看过房子，就主观推断锦荣公司已经履行了通知收楼义务，故而认为黎小荣需要支付物业费，这是错误的。1.原审判决第6页倒数第二行写道“黎小荣承认其于2018年一二月到案涉房屋进行验收，在没有合理依据的情况下，黎小荣理应在第一次验房时办理收房手续”，因此原审法院将交房时间推定至2018年2月1日，这是错误的。实际上，锦荣公司从未通知黎小荣交楼,是黎小荣看交楼时间已到，自行去小区物业处询问，物业人员带黎小荣去看了一下房子，黎小荣查了一下房子，觉得存在很多质量问题，还提出了自己的整改建议，锦荣公司当时并没有通知黎小荣收楼，黎小荣也就没有进行任何收楼行为，仅是去看看房子，了解一下情况。商品房交房仪式应以建设单位的书面通知为形式要件，但是时代公司未举证锦荣公司有向黎小荣送达收楼通知的事实，应当承担不利后果。原审法院主观推断涉案房屋交房时间为2018年2月1日，进而判决黎小荣支付自2018年2月1日起的物业管理费，是极不负责任且不妥当的。2.因为锦荣公司从未通知黎小荣收楼，且涉案房屋至今尚未交给黎小荣，物业费应由建设单位锦荣公司缴纳。锦荣公司至今都没有按照约定向黎小荣交楼，已然严重违约，在黎小荣还没有收到房，也没有占用使用的前提下，原审法院判决黎小荣承担高额的物业费严重显失公平，不符合法律规定。根据《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.黎小荣不应作为物业管理服务费的支付主体，故黎小荣不存在拖欠物业管理服务费的情况，自然无需支付违约金。且时代公司和锦荣公司处于强势地位，对于物业费标准与违约金标准都是自行制定的格式条款，《前期物业管理服务协议》作为《商品房买卖合同（预售）》的附件，要求黎小荣一并签订，黎小荣根本无权修改，《前期物业管理服务协议》约定的违约金标准为日千分之三，该标准严重过高，不应支持。综上所述，黎小荣的上诉事实与理由充分，恳请二审法院依法支持黎小荣的上诉请求。被上诉人时代公司辩称：黎小荣在2016年6月7日和锦荣公司签订商品房买卖合同，购买珠海市斗门区*********************。签订商品房买卖合同第四章11条规定，出卖人锦荣公司应当在2017年12月15日前向买受人交付该商品房。出卖人锦荣公司按合同约定履行职责，于2017年10月30日邮寄收楼通知书，通知黎小荣于2017年11月24日前往香海彼岸小区办理收楼手续。但黎小荣多次已工程质量有问题拒绝收楼，拒绝缴纳管理费。物业服务中心多次与施工单位协调，并为黎小荣提出的房屋质量问题一一处理，并多次通知黎小荣收楼，但黎小荣仍已房屋质量为由，拒绝收楼和支付物业管理费。相互证明文件，收楼通知书、商品房交接业户检查表、工程维修完工通知函、工程维修记录表。已添加附件，请悉知。综上所述，黎小荣购买的商品房已达到收房标准，地产、物业中心多次通知黎小荣收楼，缴纳物业管理费，但黎小荣拒不缴费。以事实为基础、证据为依据，现请求珠海市中级人民法院驳回上诉人黎小荣诉讼请求。时代公司向一审法院起诉请求：1.黎小荣向时代公司支付2018年1月1日至2020年3月31日的物业管理费9913.2元；2.黎小荣向时代公司支付2018年7月1日至2020年2月28日的公摊电费154.6元；3.黎小荣向时代公司支付物业管理费用所产生的滞纳金11772.76元（从2018年1月1日起，每日按每月欠缴费用的千分之三计算，暂计至2020年3月31日，之后计至缴清），并请求依照《前期物业管理服务协议》第十条的约定计算至实际清偿日；4.本案全部诉讼费由黎小荣承担。一审法院审理查明：2016年6月7日，黎小荣作为买受人与作为出卖人的锦荣公司签订商品房买卖合同，合同约定：买受人向出卖人购买位于珠海市斗门区***************，建筑面积为122.37平方米；出卖人应于2017年12月15日前将房屋交付给买受人，交付时商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；买受人查验的商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准负责修复，并承担修复费用，修复后再交付：（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；灯具、电器等电气设备不能正常使用。出卖人依法选聘的前期物业服务企业为时代公司，物业服务时间从2015年1月1日至2019年12月31日，物业收费计费方式为包干制，物业服务费为3元/月/平方米（建筑面积）。同日，双方签订前期物业管理服务协议，约定：时代公司对黎小荣购买的案涉房屋进行共用部位、共用设施设备、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修、消防、公共绿化等项目进行维护、修缮、服务与管理；黎小荣应于发展商通知收楼之日/办理收楼手续时，按建筑面积预交三个月物业服务费用，除此之外，物业服务费用按每季度交纳，业主应在每季度第一个月10日前交纳本月度/季度物业服务费；收费标准为高层住宅3元/月/平方米（建筑面积）；业主未按时交纳物业服务费，处每日3‰的滞纳金。案涉珠海市斗门区***************于2016年9月13日办理预购商品房预告登记，建筑面积122.37平方米，预告登记权属人为黎小荣，但至今未办理商品房所有权转移登记。锦荣公司建设的时代香海花园四期于2017年8月28日竣工验收备案。双方确认案涉房屋属于时代香海花园四期的房屋。2019年2月16日，黎小荣经查验后，认为案涉房屋仍存在公卫镜子勾边不平、客厅靠近大阳台地砖不平及客厅勾缝黑的情况，至今不同意收楼。一审庭审中，黎小荣承认其于2018年一、二月左右第一次到案涉房屋对房屋进行查验，发现房屋存在公卫的镜子不平、客厅地面瓷砖不平、卧室地板起毛、客厅与餐厅的墙面有水迹、公卫地面走水不通、厨房门框接近脱落的问题。黎小荣确认没有向时代公司支付过物业服务费等费用。一审法院认为：双方签订的前期物业管理服务协议是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照协议的约定行使权利、履行义务。关于物业服务费的问题。根据前期物业管理服务协议的约定，黎小荣应于开发商通知收楼之日或办理收楼手续时，向时代公司交纳物业服务费。黎小荣辩称开发商至今没有通知其收楼，而时代公司提交的证据也不足以证明开发商何时通知黎小荣收楼，故时代公司要求物业服务费从商品房买卖合同约定的收楼时间的次月开始计算，缺乏理据，一审法院不予支持。黎小荣在庭审中承认其已于2018年一、二月到案涉房屋进行第一次验收，虽然黎小荣在验房后因认为房屋存在质量问题不同意办理收楼手续，但案涉房屋已于2017年8月28日竣工验收备案，符合合同约定及法律规定的交楼条件，黎小荣在验房后拒绝办理收楼手续缺乏理据。因黎小荣承认其于2018年一、二月到案涉房屋进行验收，在没有合理依据的情况下，黎小荣理应在第一次验房时办理收楼手续，即从该时起交纳相应的物业服务费，故一审法院确定黎小荣最迟应于2020年2月1日开始交纳案涉房屋的物业服务费。黎小荣承认其没有向时代公司交纳物业服务费，经一审法院核算，从2018年2月1日至2020年3月31日，黎小荣应向时代公司支付未按期交纳的物业服务费为9544.86元（122.37平方米×3元/平方米/月×26个月），时代公司主张超过一审法院核算部分一审法院不予支持。关于公摊电费的问题。时代公司主张黎小荣应向其支付公摊电费154.6元，但时代公司提交的证据不足以证明其主张的公摊电费是如何产生的，也没有提供充分证据证明黎小荣应如何分摊公用电费，一审法院无法核算出黎小荣应当支付的公摊电费，故时代公司要求黎小荣支付公摊电费154.6元，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。关于时代公司要求黎小荣支付滞纳金的问题。双方在前期物业管理服务协议中约定业主未按时交纳物业服务费，处每日千分之三的滞纳金，时代公司主张的滞纳金实际为黎小荣欠付物业服务费的违约金。黎小荣拖欠物业服务费，已经构成违约，应按约定支付违约金，黎小荣抗辩不应该支付违约金的理由没有依据，一审法院不予采纳。双方在前期物业管理服务协议中约定业主按季度交纳物业服务费，在每季度第一个月10日前交纳本季度物业服务费。时代公司要求黎小荣从欠付之日起至物业服务费实际清偿之日止以每月拖欠的物业服务费的每日千分之三计算违约金有理有据，一审法院予以支持，但物业服务费欠付的起始日期以一审法院认定为准。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。时代公司在黎小荣拖欠物业服务费后，应采取适当措施防止损失的扩大，但时代公司未采取适当措施主张权利，导致黎小荣须支付的违约金扩大，故时代公司主张的违约金应以当月应交纳的物业服务费的本金为限，时代公司主张违约金超过物业服务费的本金部分，一审法院不予支持。一审法院作出如下判决：一、黎小荣于本判决生效之日起十五日内向时代公司支付2018年2月1日至2020年3月31日期间的物业服务费9544.86元；二、黎小荣于本判决生效之日起十五日内向时代公司支付逾期支付物业服务费的违约金(以每月拖欠的物业服务费367.11元为基数，从2018年2月11日起至本判决确定的履行之日止，按照日千分之三的标准计算，且每月违约金数额以不超过当月物业服务费本金数额为限)；三、驳回时代公司的其他诉讼请求。案件受理费352元，减半收取176元（时代公司已预交），由时代公司负担41元，由黎小荣负担135元。二审期间，时代公司提交四份证据：证据一、2017年10月30日通过中国邮政邮寄给黎小荣的收楼通知书；证据二、2017年12月31日，通过中国邮政邮寄给黎小荣的催收楼通知书；证据三、商品房交接业主检查表、工程维修记录表及工程维修完工通知函；证据四、收楼确认书，证明黎小荣于2020年12月7日正式收楼。黎小荣对上述证据的质证意见为：证据一、证据二、没有签收显示，黎小荣没有收到。证据三、第一份检查表没有黎小荣签名，没有收到。对2018年5月17日、2018年9月19日、2019年2月19日、2018年10月14日维修单认可；对证据四的三性予以认可。本院对时代公司提交证据的认定意见如下：证据一、二，时代公司未能提交原件供法庭核实，且无法核实查询相关邮件的送达具体情况，黎小荣亦称未收到邮件所邮寄的收楼通知，故本院对该二份证据不予采信；证据三系案涉房产的维修记录，与本案认定物业服务费的缴纳起算时间无关联性，不作本案的证据认定；证据四与本案有关联，具有真实性、合法性，能够证明本案的相关事实，本院予以采信。本院二审查明，2020年12月7日，黎小荣签署《时代香海花园（珠海）收楼确认书》、《业户资料登记表》，确认案涉房屋符合《商品房买卖合同》及其补充协议约定的交楼标准和交付条件。经审理，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，根据上诉人黎小荣的上诉请求，结合其提出的上诉理由，本案的争议焦点为黎小荣是否应向时代公司支付物业服务费。对此，本院评判如下：《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，黎小荣、时代公司之间依法成立物业服务合同关系，双方均应当按照《前期物业管理服务协议》的约定全面履行各自的权利义务。《前期物业管理服务协议》约定，黎小荣应于开发商通知收楼之日或办理收楼手续时，向时代公司缴纳物业服务费，依据约定黎小荣缴纳物业服务费的时间起算节点为开发商通知收楼之日或办理收楼手续时。二审期间，时代公司向本院提交锦荣公司向黎小荣邮寄收楼通知的邮寄单，但该邮单显示未能妥投，黎小荣亦主张未收到该收楼通知的邮件,时代公司在二审庭审中也认可黎小荣没有实际签收收楼通知的邮寄单,因此,时代公司未能举证证明锦荣公司已通知黎小荣收楼。本院二审庭审中，时代公司和黎小荣共同确认，黎小荣于2020年12月7日签署《时代香海花园（珠海）收楼确认书》确认收楼，即收楼时间为2020年12月7日。根据《前期物业管理服务协议》约定，黎小荣应缴物业管理费是从黎小荣收楼的2020年12月7日开始起算。故时代公司主张黎小荣应向其支付2018年1月1日至2020年3月31日的物业管理费及相应的滞纳金没有依据，本院不予支持。一审法院以黎小荣第一次验房时间作为交纳相应的物业服务费的时间节点，没有合同依据，本院二审予以纠正。综上所述，上诉人黎小荣的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实有错误，导致处理结果不当，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省珠海市斗门区人民法院（2020）粤0403民初1197号民事判决；二、驳回广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司的全部诉讼请求。一审案件案件受理费352元，减半收取176元；二审案件受理费352元，均由广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司负担。本判决为终审判决。审判长  宋义明审判员  杨卫星审判员  朱文春二〇二〇年十二月二十二日书记员  吴家盈