山西省阳泉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋03民终1002号 上诉人（原审被告、反诉原告）：高云，男，1982年2月11日出生，汉族，现住山西省平定县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：平定县鑫全物业管理有限公司，住所地阳泉平定县三岔口坐标城****楼**。 法定代理人：王志强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王爱田，山西圣平律师事务所律师。 上诉人高云因与被上诉人平定县鑫全物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服平定县人民法院（2020）晋0321民初1263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高云、被上诉人平定县鑫全物业管理有限公司法定代表人王志强及其委托诉讼代理人王爱田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高云上诉请求：撤销平定县人民法院（2020）晋0321民初1263号民事判决，判令被上诉人与山西森宇房地产开发有限公司于2014年2月10日签订的《前期物业服务合同》无效，且对上诉人没有约束力，判令被上诉人退还违规收取的物业费等费用，并按中国人民银行同期贷款利率计算利息，判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一审判决未对上诉人在原审提供的证据逐一质证，被上诉人未提供证据证明其是原建设单位公开招聘的物业服务企业，被上诉人违反《山西省物业管理条例》第三十六条及《阳泉市物业管理细则》第四十条规定违规收取物业费等费用，被上诉人不能出具原建设单位核发的建设工程竣工规划许可证，被上诉人不能根据《前期物业服务合同》提供完整的物业承接查验资料，被上诉人不能提供证据证明其资质等级，不能提供物业服务具体项目内容，没有证据证明被上诉人已提供合格服务。《前期物业服务合同》排除业主主要权利，业主有权请求确认合同或合同相关条款无效。被上诉人只提供了物业费涨价的依据，但未提供经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主同意的证据。 平定县鑫全物业管理有限公司辩称，1、一审程序合法，一审针对本诉和反诉进行了两次开庭，已经对双方提供的证据逐一质证，并在判决中对双方的主张和证据分别进行了论证和说明，符合民事诉讼法第二条规定。2、建设单位以协议方式选聘前期物业服务公司的行为合法，本案中建设单位森宇公司因为资金链断裂，无力完成××小区54栋在建工程，原法定代表人因犯罪被关押和判刑，为了及时维护和保障广大业主的合法权益，后来经过政府协调，委派了其他企业帮助完成了后续工程建设，被上诉人与建设单位签订了前期物业服务合同。3、本案所涉前期物业服务合同合法有效，对上诉人具有约束力，不存在合同无效情形。4、上诉人对其拥有的物业实际使用多年，被上诉人提供了相应的物业服务，上诉人以未经验收合格为由拒交物业费的理由不能成立。5、建设单位是否具有建设工程竣工规划许可证，与上诉人缴纳物业费没有关系。6、建设单位与物业公司在承接物业时的检查验收活动，与上诉人缴纳物业费无关。7、被上诉人提供物业管理服务的手续齐全，资质合法，绝大多数业主正常交纳物业费的行为，证实了被上诉人已提供了合格服务。8、被上诉人依据的物业服务收费标准经过平定县发改局备案，且不存在涨价行为，上诉人应按备案标准交纳物业费。9、上诉人拒交物业费的行为不合法、不合理，还侵犯了 其他正常交费业主的合法权益。10、上诉人在一审时提出反诉，要求赔偿精神损失和误工损失，要求退还装修保证金，与本案不属同一法律关系，一审法院不予处理，公正合法。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，判决公正，程序合法，而上诉人拒交物业费用以及要求退费、支付利息的上诉理由，缺乏事实和法律依据，完全不能成立。建议二审法院驳回上诉，维持原判。 平定县鑫全物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告立即交付所欠原告2019年前物业服务费3859元；2、判令被告支付所欠原告物业服务费3859元按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，从2020年1月1日起至实际给付之日止；3、判令被告承担本案诉讼费用。 高云向一审法院提出反诉请求：1、被反诉人违反物业管理相关法律规定，未履行法定的前置程序，请求法院判令被反诉人撤销本诉请求。2、判令被反诉人退还反诉人违规收取的物业费用509元，退还反诉人装修保证金2000元，并按中国人民银行同期贷款利息向反诉人支付从2014年4月22日起至实际给付之日止；依法赔偿反诉人其他精神损失和误工损失5000元。3、判令被反诉人承担本诉及反诉费用。 一审法院审理查明：2014年2月10日，原告（反诉被告）与山西森宇房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，根据该合同第一条的约定，被告（反诉原告）所居住的文昌苑属于原告（反诉被告）物业管理服务区域；第六条约定：“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：以物价局定价为准”；第七条约定：“业主应于交房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）……物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在合同期限内履行交纳义务。”第三十五条约定：“本合同期限自2014年2月10日起至2024年2月10日止……”；另外该合同还对服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的使用与维护、违约责任等双方权利义务进行了约定。2017年12月15日，平定县发展和改革局出具平发改价管备案[2017]1号文件，对原告（反诉被告）物业管理服务收费备案申请予以备案，具体内容为：“你公司所服务的××小区前期物业服务费按建筑面积0.60元每月每平方米收取；电梯运行费0.30元每月每平方米、自来水加压费0.20元每月每平方米、供热期供热加压费0.30元每月每平方米收取。具体收费标准详见附表。本标准为等级基准价，上浮幅度为30%，下浮幅度不限。”2018年1月12日原告（反诉被告）召开会议确定高层物业管理费用0.6元每平方米、三层至四层水加压费用0.2元每平方米、电梯费用0.1元每平方米，实际收费标准为三层至四层0.9元每平方米。被告（反诉原告）居住于居住于××小区，建筑面积84.78平方米。被告（反诉原告）2014年4月22日交付原告（反诉被告）物业费509元，之后未缴纳物业服务费。原告（反诉被告）称被告（反诉原告）未缴纳物业服务费，被告（反诉原告）称合同无效，原告（反诉被告）违规收取物业费、私拆水表、人身侵权，形成诉讼。 以上事实有原告（反诉被告）提供的《前期物业服务合同》、平发改价管备案[2017]1号文件、住户入住情况登记表；被告（反诉原告）提供的收据、缴费通知单以及庭审笔录在案佐证，可以认定。 一审法院认为，本案的争议焦点有三：关于本诉：一、原告（反诉被告）与山西森宇房地产开发有限公司于2014年2月10日签订的《前期物业服务合同》是否违反法律规定；二、在 上述合同履行过程中，双方是否违约，责任如何划分。关于反诉：三、被告（反诉原告）要求返还物业费、装修保证金及赔偿各项损失是否符合法律规定。 关于焦点一，被告（反诉原告）辩称《前期物业服务合同》显失公平，存在恶意串通损害小区业主共同利益行为，合同无效，理由为合同签订时主体法定代表人为同一人，一审法院认为不能仅以此认定存在恶意串通，此辩称理由证据不足，一审法院不予采纳；被告（反诉原告）辩称原告（反诉被告）未经招投标公开选聘、仅部分参照国家制定的前期物业服务合同示范文本，因上述规定并非强制性规定，故此辩称理由一审法院不予采纳；被告（反诉原告）辩称该小区未依法取得建设工程竣工规划认可证，物业服务费用由建设单位承担，因该小区已由业主实际使用且原告（反诉被告）已实际提供物业服务，不符合由建设单位承担物业服务费用的情形，故此辩称理由一审法院不予采纳。一审法院认为上述合同符合法律规定，对被告具有约束力。 关于焦点二，被告（反诉原告）辩称原告（反诉被告）违反了《物业服务手册》约定的内容；拒绝业主开车进小区回家、停运电梯；存在楼道三到五天打扫一次、不清理花池、处理垃圾时导致二次污染等未履行相应义务的行为；存在擅自提高收费标准以及重复收费等违法行为。提供的证据为照片和视频，一审法院认为该证据不足以证实上述辩称理由，一审法院不予采纳。被告（反诉原告）辩称该小区没有消防设施、未依法进行物业承接查验、未分配公共收益，与本案不属同一法律关系，一审法院不予采纳。原告（反诉被告）主张2015年4月22日至2017年12月31日按照0.7元每月每平方米收取物业服务费，计算为84.78平方米×0.7元/月/平方米×32个月8天=1915元，公共楼道电费2元/月×32个月8天=64.5元，合计1979.5元；2018年1月1日至2019年12月31日按照0.9元每月每平方米收取物业服务费，计算为84.78平方米×0.9元/月/平方米×24个月=1831.2元，共楼道电费2元/月×24个月=48元，合计1879.2元；以上共计3859元。以上收费标准未超过平定县发展和改革局备案的标准，一审法院予以支持。被告（反诉原告）应按照上述合同的约定缴纳物业服务费，经原告（反诉被告）催要，被告（反诉原告）仍未缴纳，显属违约，应承担相应的民事责任。原告（反诉被告）的物业管理服务亦存在一定问题，其要求被告（反诉原告）按照中国人民银行同期贷款利率计算欠缴物业服务费利息的诉讼请求，一审法院不予支持。对于被告（反诉原告）提出的合理意见，原告（反诉被告）应当听取，完善管理，提高服务质量，让业主满意。 关于焦点三，被告（反诉原告）提起反诉请求原告（反诉被告）退还违规收取的物业费509元，因被告（反诉原告）已于2014年4月22日入住且原告（反诉被告）已履行服务义务，故此反诉请求一审法院不予支持；被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）拆除其水表、侵害其人身权利要求赔偿精神损失和误工损失、要求退还装修保证金，与本案不属同一法律关系，被告（反诉原告）可另行主张。综上所述，依照《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告（反诉原告）高云于本判决生效后十日内给付所欠原告（反诉被告）平定县鑫全物业管理有限公司2015年4月22日至2019年12月31日期间的物业服务费3859元；二、驳回原告（反诉被告）平定县鑫全物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）高云的反诉请求。案件受理费50元，反诉受理费25元，由被告高云负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，予以确认。 本院认为，本案的争议焦点有二，一是被上诉人与山西森宇房地产开发有限公司于2014年2月10日签订的《前期物业服务合同》是否有效；二是被上诉人诉请上诉人缴纳物业费是否应予支持。 关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，被上诉人与山西森宇房地产开发有限公司于2014年2月10日签订的《前期物业服务合同》，该合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情况，亦不存在免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款，上诉人以案涉房屋是否经过验收、建设单位是否具有建设工程竣工规划许可证、是否能够提供承接查验资料为由主张案涉《前期物业服务合同》无效，于法无据，本院不予采纳。一审法院逐条分析上诉人各项答辩理由，并认定合同合法有效，对上诉人具有约束力，适用法律正确，本院予以确认。 关于争议焦点二，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，上诉人于2014年4月22日入住其所购买的住宅至今，成为案涉《前期物业服务合同》项下权利义务的一方实际享有者和承担者。根据权利义务相一致原则，业主在享受物业服务企业提供物业服务的同时要承担支付物业服务费的义务。上诉人以被上诉人提供的物业服务未达到合格标准提出抗辩，但其提供的证据不能充分证明被上诉人提供的物业服务存在严重质量瑕疵，一审法院在判决中提出要求被上诉人完善企业管理、提高服务质量，处理适当，本院予以维持。上诉人诉请被上诉人退还已缴纳的物业费及利息，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人高云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费75元，由高云负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王秀明 审 判 员 谭建波 审 判 员 古晓丽 二〇二〇年十二月十六日 法官助理 郝学敏 书 记 员 陶 璇