天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初23049号原告（反诉被告）：冯维铎，男，1988年3月20日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：刘亚青，天津浩悟律师事务所律师。被告（反诉原告）：张静，女，1970年12月13日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：李楠，天津钧兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋函笑，天津钧兴律师事务所律师。被告：张伟（反诉原告），男，1972年7月13日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：李楠，天津钧兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋函笑，天津钧兴律师事务所律师。原告（反诉被告）冯维铎与被告（反诉原告）张静、张伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人刘亚青、被告张静、张伟的委托诉讼代理人李楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯维铎向本院提出诉讼请求：1.判令二被告共同退还房屋租赁保证金20000元；2.判令二被告共同支付逾期退还保证金产生的资金占用利息（以20000元为基数，自2020年1月22日起至实际退款之日止，安全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告与二被告系房屋租赁合同关系，二被告系委托代理关系，被告张伟是原告承租的天津市（房地产权证:1×**）的房屋所有权人，其于2017年1月16日向被告张静出具委托书，委托张静全权代理案涉房屋的租赁事宜。原告在2017年1月16日开始承租案涉房屋，并向被告张静交纳了房屋租赁保证金20000元，之后在2018年12月28日续租案涉房屋，与被告张静签订了租期为2019年1月22日至2020年1月21日的《房屋租赁合同》，合同约定租赁关系终止时，出租方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由承租方承担的费用外，剩余部分无息归还承租方。房屋租赁到期前1个月，原告告知被告不再续租一事，被告未提出任何异议，2020年1月16日，原告再次联系被告，沟通房屋交接及退保证金事宜，被告开始以各种理由拒不向原告退还保证金。原告在租赁期限届满前已将案涉房屋腾退还给被告，且从未拖欠任何费用，被告拒不退还租赁保证金的行为严重侵害了原告的合法权益，经多次沟通无果，诉至法院，望判如所请。张静、张伟辩称，请求驳回原告诉请：原告承租被告房屋期间原告未经被告同意擅自对房屋内设施进行拆改，致使房屋原有结构和装修造成破坏，租赁合同到期后，原告也没有将出租房屋恢复原状，导致被告名下房产无法继续出租，且恢复原状需产生相应费用，故此，请求法院驳回原告的诉请。且被告向法庭提出反诉，要求原告将承租房屋恢复原状并赔偿恢复原状期间产生租金损失20000元。反诉原告张静、张伟向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告将天津市房屋恢复原状；2.判令反诉被告赔偿反诉原告恢复原状期间的租金损失20000元；3.本案诉讼费由反诉被告承担。庭审中，张静、张伟明确反诉请求第一项恢复原状事由为“将涉案房屋内由被反诉人添加的隔断拆除并恢复原状，将已改造为玻璃幕墙的门恢复原状”事实与理由：张伟、张静与冯维铎系房屋租赁合同关系，张伟系租赁房屋的产权人。冯维铎自2017年1月起开始租赁张伟的房产用于办公，2020年1月21日租赁到期，冯维铎在未经张伟、张静同意的情况下，擅自对房屋内的设施进行拆改、增加隔断、隔离门等设施，致使房屋的原有结构、装修遭到破坏、改变。导致该房屋再次出租时，皆因房屋结构原因无法出租。合同到期后，张伟、张静曾与冯维铎进行协商，但冯维铎置之不理，故提起反诉。反诉被告冯维铎反诉辩称，请求驳回被告（反诉原告）的诉讼请求。1.案涉房屋的房地产权证明以及双方签订的房屋租赁合同在用途上均明确为商业服务业、办公使用，而且承租人在租赁案涉房屋时，房屋内当时就存在隔断，之后被反诉人是在接到物业的通知后根据消防要求增加了2个烟感器和隔离门，在此装修前也与反诉人沟通过并取得了其同意。以上装修不仅出于正常使用需要，更是为配合消防部门安全使用案涉房屋所必须，被反诉人的装修行为合情合理更合法;2.冯维铎的装修已征得反诉原告的同意，不存在任何违约情况。（1）被反诉人在承租案涉房屋时就装修事宜与反诉人进行过沟通并取得了反诉人的同意，反诉人给予被反诉人20天装修期;（2）若未经业主同意，物业不会允许承租方进行装修施工。被反诉人的装修是在争得反诉人同意的情况下，并向物业交纳了装修履约金后进行的，且在施工完成后，经业主及物业验收合格，物业将上述装修履约金全额退还被反诉人，以上也足以证实，被反诉人的装修是经过反诉人同意及认可，在物业的监督下完成的。（3）在被反诉人承租案涉房屋期间，反诉人多次到案涉房屋处，对被反诉人的装修始终未提出过任何异议;3.被反诉人装修不存在任何问题的情况下，租赁合同到期自动终止，被反诉人请专人对房屋进行清洁后将案涉房屋腾退归还反诉人，本着友好诚信的原则充分履行了承租方的义务，但反诉人以各种理由拒不退还租赁保证金，在被反诉人多次主动联系反诉人的情况下，反诉人亦不明确表示何种情况下可以退还，以上足以证实，反诉人是恶意违约;4.反诉人出于承租方正常租赁行为考虑，案涉房屋系用于办公，且在被反诉人承租时就已存在隔断装修，而承租人新增的隔离门系出于消防要求，因此本着有利于出租人的角度，在腾退房屋时没有主动拆除，且反诉人亦未提出要求将隔断拆除。现反诉人因自身及市场原因迟迟无法将房屋另行出租，以此为由要求被反诉人拆除隔断，并赔偿租金损失，既无法律依据，更不符合正常情理，请求法院依法驳回反诉人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：张伟系天津市滨海新区开发区第三大街**W4-C-402房屋的所有权人。2018年12月28日，冯维铎作为乙方、张静作为甲方签订了《房屋租赁合同》。其中合同载明甲方法定代表人/授权代表人处为张伟。合同约甲方将涉案房屋租赁给乙方，租赁建筑实测面积为361.5平方米。甲方拟于2019年1月22日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2019年1月22日起至2020年1月21日止。房屋月租金20000元。合同5.1约定“甲、乙双方约定，在签约之日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为等额于第一年壹个月的租金，共计人民币20000元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。”合同7.1约定“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁届满后的7日内返还该房屋。”7.2约定“乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。”合同10.2约定“租赁期间，乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复原状。”2017年1月16日，张伟向张静出具《委托书》，载明“本人现委托张静全权代理天津开发区金融街写字楼的租赁事宜。具体地址为天津市开发区××街××号××街××，房地产权证号1××2。”合同签订后，双方依约履行合同。冯维铎依约支付相应房租，并支付房屋租赁保证金20000元。租赁期限届满后，冯维铎从案涉房屋搬出。2020年10月23日，本院组织当事人进行了现场勘查，张静、张伟表示冯维铎对案涉房屋改动的部分有：1.东北门进入后右手边靠北墙增加了两个隔间；2.增加了南墙第三间与第四间之间的隔断墙，并对门进行改动；3.增加南墙第六间、第七间之间的隔断墙和第七间的门；4.整屋的地面，原状为地板革。冯维铎表示仅增加了南墙第六间、第七间之间的隔断墙和第七间的门，及对地面不平的地方进行修补，地毯没有改动。同日，本院到案涉房屋的物业管理部门长城物业股份有限公司天津分公司金融街西区管理处进行调查，长城物业管理处表示租赁方办理装修手续时，物业会电话通知业主有关装修事宜，但未能提供相关的书面记录或证明。本院认为，冯维铎与张静之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规，该合同合法有效，各方均应遵照执行。通过合同载明的“甲方法定代表人/授权代表人张伟”及冯维铎提交的张伟与张静之间的《委托书》可以认定冯维铎知晓张静为案涉房屋租赁合同中张伟的代理人。依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。故冯维铎、张伟为案涉《房屋租赁合同》的相对方。本案中，双方的租赁合同到期，冯维铎从案涉房屋中搬出，租赁关系终止。张伟应按照合同约定退还房屋租赁保证金20000元，故冯维铎关于张伟退还房屋租赁保证金的诉讼请求，本院予以支持。张伟应当退还冯维铎房屋租赁保证金20000元。关于冯维铎诉请张静、张伟共同承担退还房屋租赁保证金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于张伟、张静诉请的要求冯维铎将房屋恢复原状的诉讼请求，双方在合同10.2约定“租赁期间，乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复原状。”本案中，冯维铎虽主张对案涉房屋进行装修得到张伟、张静的同意，且张静多次到案涉房屋也未对装修事项提出质疑，同时提交物业装修押金等证据，张伟、张静对上述主张不予认可。本院认为冯维铎提供的证据不能证明其对案涉房屋的装修经过张伟、张静的同意。故冯维铎的答辩意见，本院不予采纳。对张伟、张静诉请的要求冯维铎将案涉房屋恢复原状的诉请，本院予以支持。关于对案涉房屋的恢复原状的诉讼请求，张伟、张静在庭审明确为“将涉案房屋内由被反诉人添加的隔断拆除并恢复原状，将已改造为玻璃幕墙的门恢复原状”。双方对房屋改动状况描述不一致。经法院现场勘查，张静、张伟表示冯维铎对案涉房屋改动的部分为：1.东北门进入后右手边靠北墙增加了两个隔间；2.增加了南墙第三间与第四间之间的隔断墙，并对门进行改动；3.增加南墙第六间、第七间之间的隔断墙和第七间的门；4.整屋的地面，原状为地板革。因张伟、张静提供的证据不能冯维铎对上述四项进行改动，证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。冯维铎表示增加了南墙第六间、第七间之间的隔断墙和第七间的门，故对上述位置的改动，本院予以确认，应由冯维铎予以恢复原状，即拆除南墙第六间、第七间之间的隔断墙，及将第七间的门恢复原状。对张伟、张静主张的关于其他部分的改动，本院不予认可。关于冯维铎诉请的逾期退还房屋租赁保证金产生的资金占用利息，合同7.2约定“乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。”因双方对房屋装修事项存在争议，该房屋未经张伟、张静验收认可，故冯维铎诉请的资金占用利息本院不予支持。关于张伟、张静诉请的要求冯维铎赔偿恢复原状期间的租金损失20000元的诉讼请求，因该项损失尚未发生，且张伟、张静未能提供相应的证据予以证明，对该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起二十日内，被告（反诉原告）张伟退还原告（反诉被告）冯维铎房屋租赁保证金20000元；二、自本判决生效之日起二十日内，原告（反诉被告）冯维铎将拆除涉案房屋中南墙第六间、第七间之间的隔断墙，并将第七间的门恢复原状。三、驳回原告（反诉被告）冯维铎的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张伟、张静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费157元，由张伟负担157元。反诉案件受理费157元，由冯维铎负担50元，由张伟、张静负担107元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员 姬 凯二〇二〇年十二月十一日书记员 刘霁君