安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖11民终3514号 上诉人（原审原告）：安徽康宏航空附件有限公司，住所地安徽省来安县汊河经济开发区文安路**(管委会一楼招商局)，统一社会信用代码91341122583045584M。 法定代表人：李明松，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋建强，来安县新安镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：来安鼎兴园区建设发展有限公司，住所地安徽省来安县汊河经济开发区管委会办公楼**，统一社会信用代码91341122MA2MQ43L44。 法定代表人：胡学文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李颖，该公司员工。 上诉人安徽康宏航空附件有限公司(以下简称康宏公司)、来安鼎兴园区建设发展有限公司（以下简称鼎兴公司）因租赁合同纠纷一案，不服安徽省来安县人民法院（2020）皖1122民初2826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 康宏公司上诉请求：1.撤销（2020）皖1122民初2826号民事判决，改判支持其公司一审诉讼请求；2.二审诉讼费用由鼎兴公司承担。事实和理由：1.根据双方合同约定，鼎兴公司应在2020年1月30日前付清2020年全年租金，而鼎兴公司以资金紧张为由多次与其公司协商，请求开票时间推迟，其公司才在2020年4月2日出具发票，不存在违约在先的事实，故鼎兴公司应自2020年1月30日支付违约金至实际付清时止，且应年度租金总额5‰/日计算；2.双方签订的合同合法有效，鼎兴公司已将3#厂房转租给他人，到目前为止仍没有返还房屋，合同仍在履行，鼎兴公司应支付全年的租金，且双方的租赁合同应继续履行；3.原审未考虑其公司的实际损失，其租金损失为剩余八年的租金，数额为17038012.8元，其公司主张的违约金未超过该损失的30%，同时鼎兴公司单方违约导致诉讼，产生的诉讼费、保全费、保全担保费、代理费均应由鼎兴公司全额承担。 鼎兴公司辩称，1.原审判令解除租赁合同，符合法律规定与事实情况，双方签订的案涉合同已解除，不具备继续履行的可能性；2.原审认定违约金起算点为2020年4月30日，计算基数调整为“逾期未付租金”符合法律规定与双方约定；3.康宏公司关于损失计算的方法不合理、不合法，以租赁合同剩余租期八年的租金主张损失无事实依据。 鼎兴公司上诉请求：1.撤销（2020）皖1122民初2826号民事判决第二、三项，改判或发回重审；2.诉讼费用由康宏公司承担。事实和理由：1.其公司于2020年6月22日搬离租赁办公楼，原审仍判决支付全额租金至9月30日共计832437.9元系事实认定错误；2.原审判决其公司按照日千分之五标准承担逾期支付违约金无法律依据，显失公平；3.其公司对案涉房屋投入装修，康宏公司因此也有获利，且其公司已提前联系解约事宜，给康宏公司寻求新承租人充分时间，原审判决单方解除合同违约金为年租金的30%过高。 康宏公司辩称，鼎兴公司的上诉请求无事实依据，请求二审法院予以驳回。 康宏公司向一审法院起诉请求：1.判令鼎兴公司继续履行租赁合同;2.判令鼎兴公司立即支付未付清当年的厂房及办公楼及附属设施租金1650282.48元；3.判令鼎兴公司因迟延支付租金承担违约金自2020年1月30日至2020年5年21日应付违约金1182012.14元；2020年5月21日至8月3日违约金766710.72元，以后违约金计算至实际付清时止（按当年度租金总额5‰/日计算，当年度总额为2129751.60元）；4.判令鼎兴公司因提前退租，应向其支付违约金1064875.8元；5.判令鼎兴公司承担其诉讼代理费120000元；6.本案的诉讼费、保全费用均由鼎兴公司承担。 一审法院认定事实：2018年4月15日，康宏公司为甲方，鼎兴公司为乙方，双方签订《安徽康宏航空附件有限公司3＃厂房及办公楼租赁合同》，合同约定：第一条、租赁事项。1、甲方安徽康宏航空附件有限公司（以下简称:安徽康宏）将位于汉河经济开发区（以下简称“租赁标的房产”）以及附属设施租赁给乙方来安鼎兴园区建设发展有限公司（以下简称:来安鼎兴）使用,具体租赁区域见附图。2、租赁标的房产面积为9234平方米（3＃厂房面积5734平方米;办公楼2、4、5三层共3500平方米,具体以不动产权证书登记面积为准）。3、租赁标的房产现状:3＃厂房和办公楼均已建成,竣工验收、消防验收等均已通过,租赁标的房产均已领取不动产权证书,具备使用条件。4、甲方于2018年2月与安徽来安农村商业银行股份有限公司签订了合同编号为【4653051220180007】和【4653051220180008】的流动资金借款合同,约定借款总额2000万元,期限为12个月,并且约定将租赁标的房产所在园区内所有厂房及其他建筑物设定抵押,抵押期限为一年,即2018年2月11日至2019年2月11日。除上述抵押外,租赁标的房产未设置其他抵押、质押等他项权。5、租赁标的房产产权人为安徽康宏,3＃厂房不动产权证书号为【皖（2015）0000561】,房屋办公楼不动产权证书号为【皖（2018）0000744】。6、乙方向甲方承诺,租赁标的房产仅用作【生产、研发、办公、招商等】使用。7、甲方同意乙方对租赁标的房产进行转租,乙方可与第三方另行签订租赁协议转租租赁标的房产,乙方有权直接收取转租租金。乙方可以对厂房进行装修、改造以及统一管理。甲方同意乙方在租赁区域内新建建筑物、构筑物、附着物及水、电、暖管网等设施并积极给予相应配合。8、甲方后续拟新建2＃厂房6045平方米,建成后乙方享有优先租赁权,租赁期限、费用及其他事项另行商议。第二条、租赁期限。1、乙方租用该厂房期限为【十】年,即3＃厂房和三层办公楼自【2018年4月15日】起至【2028年4月14日】止。2、租赁期满,乙方有意继续承租的,应提前【90】日向甲方提出书面续租要求,征得甲方同意后双方重新签订房屋租赁协议,同等条件下,乙方享有优先承租权;甲方出售厂房的,同等条件下乙方享有优先购买权。第三条、租赁费用。1、在租赁期限内,乙方按照租赁标的房产的面积（以不动产权证书登记为准）交纳租金。2、租赁保证金。甲乙双方签订合同后,由甲方提供财务章的正规收据,乙方三十个工作日内向甲方支付保证金人民币【叁拾万元整（300000元）】。如乙方全面履行合同义务,则甲方应在本合同终止后的五日内将保证金全额无息返还乙方。3、租金。（1）租金标准:厂房租金【含税价】标准为12元／平方米／月,办公楼租金【含税价】标准为26元／平方米／月；（2）租金上浮率:自2020年1月1日起,每年度调整一次租金,每年度租金较上一年度租金上涨3%。2020年厂房租金标准为12.36元／平方米／月，办公楼租金标准为26.78元／平方米／月。（3）租金支付方式及支付时间:支付方式为电汇;交付后【壹】个月内支付第一笔租金（2018年4月15日至2018年12月31日）,此后按年度支付,即每年1月30日前,一次性支付当年度租金。5、乙方支付租金前,甲方应提前20个工作日向乙方出具正式合法有效且足额的适用（根据房屋年限实际情况）5%税率（3＃厂房）及11%税率（办公楼2、4、5层）（征收率）的增值税专用发票,若甲方向乙方提供的增值税专用发票为虚假、违法、无效或过期的乙方有权暂不支付该笔款项,并有权要求甲方提供合法有效的增值税专用发票。甲方出具的发票为虚假的、不真实的或并非足额的,视为违约行为,甲方应向乙方支付开票金额30%的违约金,并应承担乙方因而遭受的全部损失。第四条、甲方权利义务。1、甲方应在2018年4月14日前将租赁标的房产清空后交付给乙方,经双方办理书面交付手续并移交房门钥匙后视为交付完成。……第五条、乙方权利义务。1、乙方应按时足额缴纳租金及各项费用。乙方在协议期内有权转租房屋并与引进的企业签订租房协议,租金收入归乙方所有。……第六条、违约责任。1、在租赁期限内,乙方不得无故单方解除合同（本协议另有约定或者根据法律法规可以解除的情形除外）,否则,乙方应按照当年度租金总额的50%（百分之五十）向甲方支付违约金。2、甲方逾期交付租赁标的房产,甲方应按照当年度租金总额5‰／日向乙方支付违约金,且租期顺延。逾期交付超过30日的,乙方有权解除合同并要求甲方赔偿当年度租金总额30%的违约金,如违约金不足以弥补乙方损失的,甲方应赔偿乙方全部损失。3、乙方延迟支付租金的,乙方应按照当年度租金总额5‰／日向甲方支付违约金;逾期超过30天的,甲方有权单方解除合同并要求乙方赔偿当年度租金总额30%的违约金。……第九条、争议解决办法。本协议履行过程中若发生争议，双方应按照本协议的相关约定，通过友好协商的方式予以解决，协商不成的，双方同意向租赁标的房产所在地的人民法院起诉。违约方承担守约方维权所产生的相关费用，包括且不限于诉讼费、保全费、律师费、交通费等。2018年4月18日，鼎兴公司向康宏公司支付了300000元保证金。 租赁合同签订后，双方又签订了《关于之补充协议》，约定：原合同《安徽康宏航空附件有限公司3#厂房及办公楼租赁合同》于2018年4月15日签订,现经双方协商同意将合同相关内容作如下补充协议说明:1、办公楼面积调整。(1)原合同第一条第2款内容为:租赁标的房产面积为9234平方米(3#厂房面积5734平方米,办公楼2、4、5三层共3500平方米,具体以不动产权证书登记面积为准)。(2)现修改为:租赁标的房产面积为8610平方米(3#厂房面积5738平方米、不动产权证书号为【皖(2015)0000561】;办公楼第2、4、5三层共2984平方米,不动产权证书号为【皖(2018)0000744】。具体以不动产权证书登记面积和房产平面图为准)。2、3#厂房租金标准调整。租金上浮率:自2020年1月1日起,每年度调整一次租金,每年度租金较上一年度租金上涨3%,2020年厂房租金标准为12.36元/平方米/月。（2）现修改为：租金上浮率:自2020年1月1日起,每年度调整一次租金,每年度租金较上一年度租金上涨3%，2020年厂房租金标准为12.36元/平方米/月。3、增值税率调整。(1)原合同第三条第5款内容为:乙方支付租金前,甲方应提前20个工作日向乙方出具正式合法有效且足额的适用(根据房屋年限实际情况)5%税率(3#厂房)及11%税率(办公楼2、4、5层)(征收率)的增值税专用发票。(2)现修改为:乙方支付租金前,甲方应提前20个工作日向乙方出具正式合法有效目足额的适用(根据房屋年限实际情况)5%税率(3#厂房)及10%税率(办公楼2、4、5层)(征收率)的增值税专用发票。 2018年9月12日，康宏公司为甲方与乙方鼎兴公司签订《关于之补充协议二》，约定：原合同《安徽康宏航空附件有限公司3＃厂房及办公楼租赁合同》于2018年4月15日签订,现经甲乙双方协商同意增加合同内容,增加内容具体如下:一、租赁事项。1、甲方安徽康宏航空附件有限公司（以下简称:安徽康宏）将位于汉河经济开发区的办公楼第一层（以下简称“租赁标的房产”）以及附属设施租赁给乙方来安鼎兴园区建设发展有限公司（以下简称:来安鼎兴）使用,另租赁标的房产的附属空调、储藏室、雨棚等无偿提供给乙方使用,具体租赁区域见附图。2、租赁标的房产面积为995平方米,附属空调为8台,附属储藏室为32平方米,附属雨棚为95.2平方米（具体均以不动产权证书登记面积为准）。3、租赁标的房产的附属空调、储藏室、雨棚等因正常的老化损耗和非人为原因造成的损坏不属于乙方责任,租赁期间的维护维修费由乙方承担。二、租赁期限。乙方租用该租赁标的房产期限为【九年五个半月】，即租赁办公楼第一层自【2018年10月20日】起至【2028年4月14日】止,其中【2018年10月20日】至【2018年10月31日】时期内租赁标的房产无偿提供给乙方使用,从【2018年11月1日】至【2028年4月14日】期间计租金。三、租赁费用。1、租金标准:办公楼第一层租金【含税价】标准为26元／平方米／月;2、租金上浮率:自2020年1月1日起,每年度调整一次租金,每年度租金较上一年度租金上涨3%，2020年办公楼第一层租金标准为26.78元／平方米／月。3、租金支付方式及支付时间:支付方式为电汇;交付后【壹】个月内支付第一笔租金（2018年11月1日至2018年12月31日）,此后按年度支付,即每年1月30日前,一次性支付当年度租金。 租赁合同及补充协议签订后，康宏公司按约定将租赁标的房产交付给鼎兴公司使用，鼎兴公司已付清2018年、2019年租金。鼎兴公司在支付2020年租金时发生逾期，2020年5月21日支付租金479469.12元，2020年7月30日支付租金285406.68元。 康宏公司员工与鼎兴公司员工的聊天记录中显示，鼎兴公司于2020年1月开始积极与康宏公司协商退租事宜，于2020年4月17日明确表示，办公楼于6月底前全部退租。鼎兴公司于2020年6月18日，向康宏公司邮寄退租通知书并同步发出电子邮件，康宏公司当天即收到电子邮件。退租通知书言明退租对象为位于康宏公司的所有厂房和办公场所，拟退租日期为2020年6月30日。鼎兴公司于2020年6月22日搬离租赁办公楼，康宏公司知晓，并叮嘱鼎兴公司东西搬走后将卫生搞好。鼎兴公司于2020年7月1日与来安孔雀城房地产开发有限公司签订了《房屋租赁合同》。2020年7月15日，康宏公司向鼎兴公司出具《关于退租申请的复函》，言明其不同意退租申请。 康宏公司为处理与鼎兴公司之间的租赁合同纠纷，与来安县新安镇法律服务所签订了《委托代理合同》，并支付律师费120000元。 鼎兴公司于2018年12月26日将承租的康宏公司的3#厂房转租给北京金帮融和智能科技有限公司，并收取租金。2020年8月28日，鼎兴公司与北京金帮融和智能科技有限公司签订了《（金帮融和）银行安保系统及智能设备研发生产项目补充协议》，约定：自本2020年8月28日起，双方原《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议（招商扶持政策）》自行终止。北京金帮融和智能科技有限公司自行与康宏公司协商租金标准并签订房屋租赁协议，由北京金帮融和智能科技有限公司从2020年7月1日起向康宏公司支付租金，鼎兴公司不再对北京金帮融和智能科技有限公司给予租金减免、亦不负有租金支付义务，如北京金帮融和智能科技有限公司与康宏公司未就租赁合同达成一致，由北京金帮融和智能科技有限公司自行处理，鼎兴公司不承担责任。截止2020年8月21日，北京金帮融和智能科技有限公司仍租住在康宏公司的3#厂房内，且未与康宏公司订立新的租赁合同。 一审法院认为，鼎兴公司虽从2020年1月开始积极与康宏公司协商退租事宜，2020年4月17日明确表示，办公楼6月底前全部退租，2020年6月18日向康宏公司发送退租通知函，言明退租对象为位于康宏公司的所有厂房和办公场所，并于2020年6月22日搬离租赁办公楼，但鼎兴公司不享有单方解除权，故其向康宏公司发送退租通知函，不能解除案涉合同，且鼎兴公司将租赁的3#厂房转租给北京金帮融和智能科技有限公司，至今仍未腾空交付。鼎兴公司已于2020年7月1日与来安孔雀城房地产开发有限公司签订了《房屋租赁合同》。庭审中，鼎兴公司亦明确表示不再履行租赁合同，要求提前解除租赁合同及补充协议，案涉合同已无继续履行的可能，应予解除，鼎兴公司应将厂房和办公楼作为整体交付给康宏公司，并向康宏公司承担不履行合同的违约责任。鼎兴公司逾期返还房屋的，康宏公司可参照原租赁合同主张房屋占有使用费。 租赁合同约定，鼎兴公司支付租金前,康宏公司应提前20个工作日向鼎兴公司出具正式合法有效且足额的适用(根据房屋年限实际情况)5%税率(3#厂房)及11%税率(办公楼2、4、5层)(征收率)的增值税专用发票，康宏公司于2020年4月2日向鼎兴公司出具增值税专用发票，康宏公司违约在先，鼎兴公司应自2020年4月2日向后延期20个工作日支付租金，故鼎兴公司延期支付租金的违约金应自2020年4月30日起计算。 鼎兴公司违反合同约定，提前解除租赁合同，已违约，应按合同约定向康宏公司支付违约金，鼎兴公司辩称合同约定的违约金过高，请求予以减少，结合年初发生的重大公共卫生事件、合同的履行情况、当事人的过错程度、以及逾期利益等因素，将逾期支付租金的违约金调整为按照未付租金的5‰/日向康宏公司支付违约金，但违约金总额最高不超过当年度租金总额的30%，即638925.48元；鼎兴公司单方解除合同违约金按当年度租金总额的30%向甲方支付违约金，即638925.48元。 履约保证金是为了防止在合同执行过程中鼎兴公司违反合同约定，弥补造成康宏公司经济损失的一种保证。鼎兴公司提起解除合同，应向康宏公司承担违约责任，故履约保证金应抵扣鼎兴公司应承担的违约金。 鼎兴公司应付2020年1-9月份租金总额为1597313.7元（5738*12.36*9+3979*26.78*9），鼎兴公司于2020年5月21日支付租金479469.12元，2020年7月30日支付租金285406.68元，尚欠租金832437.9元（1597313.7元-479469.12元-285406.68元）。逾期支付租金违约金，自2020年4月30日起算，按未付租金的5‰/日计算至付清之日止，但违约金总额最高不超过638925.48元。合同约定违约方承担守约方维权所产生的相关费用，包括且不限于诉讼费、保全费、律师费、交通费等，故康宏公司要求鼎兴公司承担律师费120000元过高，调整为60000元。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。康宏公司提供的微信聊天记录一审中已作为证据，本院不予重复认证。 二审中，各方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见也与一审相同。 本院二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，双方合同约定的租赁期限为十年，在租赁合同履行过程中，鼎兴公司因其自身原因提出提前解除合同，在双方协商未果的情况下，鼎兴公司于2020年6月22日搬离办公楼，又与案外人另行签订了《房屋租赁合同》，并于一审期间明确表示不再履行案涉租赁合同，双方就案涉租赁合同已无继续履行的可能，原审判决确认案涉租赁合同解除并无不当，康宏公司关于案涉租赁合同应继续履行的上诉主张不能成立，本院不予支持。但案涉合同解除系鼎兴公司单方违约所致，鼎兴公司应当向康宏公司承担不履行合同的违约责任。根据《安徽康宏航空附件有限公司3#厂房及办公楼租赁合同》第六条第1款约定：在租赁期限内,乙方不得无故单方解除合同(本协议另有约定或者根据法律法规可以解除的情形除外),否则,乙方应按照当年度租金总额的50%(百分之五十)向甲方支付违约金。诉讼过程中，鼎兴公司主张双方约定的违约金过高，请求予以调整，原审结合案情认定鼎兴公司单方解除合同违约金为当年度租金总额的30%即638925.48元适当。康宏公司并未同意于合同解除后继续对案涉房屋装修部分予以利用，且双方就案涉合同的解除一直未达成一致意见，故鼎兴公司以房屋已装修、已提前协商解约事宜为由，提出原审认定单方解除合同违约金过高的上诉主张不能成立，本院不予支持。案涉合同解除后，康宏公司可在合理期限内将租赁物另行租赁以获得租金收入，而非将租赁物一直闲置致案涉租赁合同约定的租赁期满，致使损失扩大，康宏公司关于其公司损失数额为剩余八年的租金损失，并以该数额的30%确定单方解除违约金损失的上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。 鼎兴公司除上述单方解除合同的违约行为外，还存在逾期支付租金的违约行为，对此应承担支付租金及逾期支付违约金的违约责任。就2020年租金而言，虽双方在合同中约定每年1月30日前一次性支付当年度租金，但根据双方关于支付租金前应提前20个工作日出具正式合法有效且足额增值税专用发票的约定，鼎兴公司支付租金相对于康宏公司提供发票享有先履行抗辩权，康宏公司未出具相应发票的情况下，不能认定鼎兴公司未支付相应租金属违约行为，原审根据康宏公司的出票时间及合同约定，认定鼎兴公司逾期付款违约责任自2020年4月30日起计算适当，康宏公司关于鼎兴公司违约在先，逾期付款违约金应从2020年1月30日起计算的上诉主张不能成立，本院不予支持。关于逾期支付违约金标准，鼎兴公司于诉讼中主张约定过高，请求予以调整，原审法院结合年初发生的重大公共卫生事件、合同的履行情况、当事人的过错程度、以及逾期利益等因素，将逾期支付租金的违约金调整为按照未付租金的5‰/日计算，并确定总额最高不超过当年度租金总额的30%适当，在自由裁量范围内。康宏公司关于按年度租金总额5‰/日标准计算以及鼎兴公司关于按5‰/日计算标准过高的上诉主张不能成立，本院不予支持。鼎兴公司虽于2020年6月22日搬离办公楼，但其转租的厂房退租问题仍未处理到位，而案涉租赁合同的解除系由鼎兴公司单方原因所致，退租后应当给予出租人适当的寻租时间，据此，原审结合合同履行情况及解除后对双方当事人的影响等因素，判决鼎兴公司支付2020年1-9月份租金适当，本院予以确认。康宏公司要求支付全年租金以及鼎兴公司要求支付至2020年6月22日租金的上诉主张不能成立，本院不予支持。 原审对于康宏公司主张的诉讼费、保全费、律师费、交通费等已经予以了支持，判决数额适当。康宏公司对此提出的上诉请求无事实依据，本院不予支持。 综上，上诉人康宏公司与鼎兴公司的上诉理由均不能成立，本院予以驳回。原判事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费65393元，由上诉人安徽康宏航空附件有限公司负担41711元，上诉人来安鼎兴园区建设发展有限公司负担23682元。 本判决为终审判决。 审判长  高奎 审判员  王敏 审判员  刘勇 二〇二〇年十二月十五日 书记员  吴敬 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；