广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终5954号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈军成，男，1974年12月15日出生，汉族，住河南省汝南县***********，公民身份号码为412************794。委托诉讼代理人：黄文波，广东尚宽（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张春松，男，1966年5月27日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区************，公民身份号码为350************35X。委托诉讼代理人：徐荣喜，广东东方星联律师事务所律师。上诉人陈军成因与被上诉人张春松房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初1994民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈军成上诉请求：撤销一审判决，予以改判。后明确请求为：一、陈军成无须支付原审判决第一项预收租金51600元及利息1461.99元；二、撤销一审判决第三项，改判张春松向陈军成支付因履行合同产生的实际损失46348元以及占用使用费361200元（以51600元每月为标准，从2019年10月13日计算至租赁合同被确认无效之日止）。事实和理由：一、案涉租赁合同约定的变压器安装义务人为张春松。一审法院认定案涉租赁合同第一条第3点记载的“在乙方进场前乙方必须提供自己使用的电约315千瓦给甲方”，意思为承租人进场前须提供电给出租人，不符合常理，故该条对变压器由哪方安装约定不明确。又根据《厂房租赁补充协议》、微信聊天记录等推断出安装变压器是陈军成的义务，从事实上来说该推论实属认定事实错误。首先，陈军成出租厂房是按现状交付，出租前陈军成已经达到“三通”标准，案涉厂房已经可以通电使用，而由于张春松租赁厂房的目的是为了办厂，需要使用比通常用电量更大的变压器，故要求陈军成配合其安装变压器，不存在着说陈军成要求张春松安装变压器是违背常理一说。其次，张春松基于生产需要比普通用电量更大的变压器，陈军成每月收取多出的电费，合情合理。最后，《厂房租赁补充协议》无双方的签名确认，根本没有任何证明力。张春松租赁厂房后，摇摆不定，拖延时间，没有及时安装变压器，现将该义务推脱至陈军成，于情不符，不应该得到支持。二、一审法院既然认定案涉租赁合同无效，那么合同中关于免租期的约定也应无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定:“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持”。陈军成认为不应该按照案涉无效租赁合同关于支付租金的时间来判断张春松是否应该支付占用使用费。陈军成与张春松签订合同当日，就将厂房交付至张春松，在一审庭审过程当中，张春松表示，案涉厂房没有相应的大门和钥匙，事实情况是厂房建有大门，在合同签订之日陈军成就将厂房大门钥匙交付至张春松，完成交付，张春松在合同签订之日就占有厂房。张春松辩称，一、从合同的条款内容以及结合双方的微信聊天记录，安装变压器的责任在于陈军成。二、案涉租赁物并没有移交给张春松使用，陈军成要求张春松支付房屋占有使用费没有事实及法律依据。张春松向一审法院起诉请求：一、陈军成向张春松返还房屋押金154800元、预收租金51600元，并以206400元为基数，自2019年10月14日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍支付资金占用的利息损失，暂计至2019年12月13日为2282元；二、一审诉讼费由陈军成承担。陈军成向一审法院提出反诉请求：一、张春松支付陈军成因履行合同而产生的实际损失46348元；二、张春松支付自2019年10月13日至租赁合同被确认为无效期间的占有使用费（以月租金51600元为标准，暂计至反诉之日为206400元）；三、一审诉讼费用由张春松承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、陈军成应于判决发生法律效力之日起五日内向张春松返还押金154800元、预收租金51600元及利息1461.99元；二、驳回张春松的其他诉讼请求；三、驳回陈军成的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉部分受理费2215元、诉前保全费1563元，合计3778元，由张春松承担15元，陈军成承担3763元；一审反诉部分受理费2545.61元，由陈军成承担。一审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2017）粤1972民初1994号民事判决书。二审期间，各方当事人均没有向本院提交新证据。本院经审理对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对陈军成上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合陈军成的上诉理由和张春松的答辩意见，本案的争议焦点为：一、张春松应否向陈军成支付房屋占有使用费；二、陈军成主张张春松赔偿46348元的损失是否成立。关于张春松应否向陈军成支付房屋占有使用费。案涉租赁厂房在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明，一审法院据此认定双方签订的《租赁合同》无效正确。陈军成主张参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，而支付房屋占有使用费的前提是案涉房屋已交付张春松。陈军成主张已将案涉租赁房屋交付给张春松使用，但确认未办理相关的移交手续，亦未能提交证据证明案涉房屋的交付。因此，陈军成要求张春松支付房屋占有使用费没有事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”因案涉合同无效，陈军成应返还收取的合同押金154800元和预收的租金51600元及利息1461.99元。一审法院对此处理正确，本院予以维持。关于陈军成主张张春松赔偿46348元的损失是否成立的问题。陈军成未举证证明系张春松要求其购买砖、钢材等材料对案涉厂房进行基础建设，且对案涉厂房建设后的增值利益亦系归于陈军成。陈军成要求张春松赔偿该项损失理据不足，本院不予支持。综上所述，陈军成的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4418元，由上诉人陈军成负担。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  邓晓畅审判员  李远伦二〇二〇年十二月二十二日书记员  陈雪玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。