广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终4443号 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘海城，男，1972年11月20日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区，现住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：广西贯通置业发展有限公司柳州分公司，住所地壮族自治区柳州市银兴商业城******。 负责人：李萍。 委托诉讼代理人：曾乙桂，广西众维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温家欢，广西众维律师事务所律师助理。 上诉人刘海城因与被上诉人广西贯通置业发展有限公司柳州分公司（以下简称贯通柳州分公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 （2020）桂0204民初1744号 民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 刘海城上诉请求：撤销一审判决，改判撤销上诉人与被上诉人于2016年4月3日签订的《商位使用管理协议书》，驳回被上诉人的全部诉讼请求，本案诉讼费全部由被上诉人承担。 事实和理由：一、本案租赁合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”被上诉人用于出租的柳州市飞鹅路123号银兴商业城，未取得建设工程规划许可证，出租给上诉人的商铺系未经批准的临时建筑。双方签订的《商位使用管理协议书》本来就是无效的。另外，该场地未取得消防许可证，被上诉人也没有该租赁物的所有权和使用权，根本就无权把租赁物出租给上诉人。二、《合同法》规定约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。但是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。本案上诉人从2017年3月26日开始支付至欠费还清之日止的利息，这足以弥补被上诉人的所谓损失，原判决再另行判令20000元违约金给被上诉人，于情于理均有不合。三、本案2017年3月2日诉讼时效重新起算，《民事诉讼法》的修改又给了被上诉人足够的时间主张自己的权利。2020年1月疫情爆发后很快就被基本控制住，3月2日前后不可能影响被上诉人起诉，更不可能影响被上诉人采用已经采用过的登报、拍照、发律师函等行之有效的方式方法主张自己的权利而中断诉讼时效。而且20000元违约金在2017年3月2日并未发生诉讼时效中断，其诉讼时效无论是否有疫情存在都早已大大超过。四、遗留物品折价处理冲抵租金本来就是《商位使用管理协议书》的约定，该部分物品涉及的价值与上诉人欠不欠租金，欠多少租金，与上诉人和被上诉人到底是谁违约等等都密切相关。无论上诉人是否反诉要求赔偿，这个问题都需要查清楚。五、市场管理费的收费主体是红星美凯龙，由被上诉人代收，被上诉人是收费的代理人，红星美凯龙是被代理人。该双方在本案中是代理与被代理的关系，均不可缺席参加本案诉讼。红星美凯龙在本案中没有提供管理服务就无权收取上诉人的管理费，被上诉人没有被代理人的委托授权，用欺诈手段擅自以被代理人的名义收取管理费，侵害了红星美凯龙和包括上诉人在内的广大商户的合法权益，侵害了社会主义法律秩序。被上诉人所谓的红星美凯龙商场、红星美凯龙管理和红星美凯龙收费均属假冒伪劣，《商位使用菅理协议书》完全违背了全体商户的真实意思，损害了上诉人和红星美凯龙的合法权益，属于欺诈行为。由于上诉人家在外地，搬离之后对被上诉人的违法行径更加难以发现，没有及时提出撤销《商位使用管理协议书》的法律请求也在情理之中，现在上诉人在本案中提出反诉要求撤销《商位使用管理协议书》应当支持。 贯通柳州分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的诉请没有事实及法律依据，应当依法驳回。理由：1.《租赁合同》合法有效，涉案商铺不属于违章建筑。上诉人及其上诉人的代理人认为涉案商铺没有取得建设工程规划许可证，认为是无效合同的主张没有事实依据：(1)根据“谁主张谁举证”的举证原则，上诉人及其委托的代理律师应当提供涉案商铺属于违章建筑及没有建设工程规划许可证的相关证据。(2)涉案商铺所在位置为柳州市飞鹅路123号银兴商业城，该商业城已经存在柳州市20多年，上诉人的代理律师完全可以依据律师权利调查调取或者申请行政机关信息公开涉案商铺的建设工程规划许可证、产权证等等。(3)上诉人及其代理律师在庭审中已经承认查询到红星美凯龙与答辩人之间纠纷的判决书，在该类判决中也证明涉案商铺有相关产权依据。(4)答辩人与部分产权人之间的物权保护纠纷案件(2017)桂0204民初2671号案等已经生效判决，根据最高院证据规定第十条(六)已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实是当事人无须举证证明的。2.关于刘海城拖欠租金的事实。(1)根据租赁合同第二．3条滞纳金的约定及第五．5条“未经甲方书面同意，乙方逾期返还甲方有偿提供的场地，每逾期一日，应按场地租金的两倍向甲方支付所占用期间的赔偿金”的约定，答辩人诉请的只是正常的租金标准，且主张的违约金已经明显低于合同前述约定，符合合同约定和法律规定。(2)从举证责任原则角度，双方在一审中提供的证据及《对账函》均已经经过质证，答辩人贯通公司已经将刘海城交纳过的租金进行剔除，贯通公司诉请主张的是刘海城所欠租金费用。(3)根据答辩人一审提供的证据6-7均证明答辩人已经尽到充分的告知义务的事实。(4)上诉人没有提供任何证据证明其按合同约定提交解除租赁合同或撤场的证据，也没有提供任何支付答辩人诉请租金对应金额的证据，应由上诉人承担举证不能的责任。(5)上诉人所提及的保证金，系上诉人交纳给红星美凯龙公司，并没有支付给答辩人，属于上诉人与红星美凯龙公司之间的法律关系，与本案无关。3.根据租赁合同第五．21条、第六条“……甲方有权将乙方物品清出场地，并不构成侵权，不向乙方承担任何违约或赔偿责任……期限届满或乙方因其他原因退场的，装修无偿归甲方所有……”的约定，及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持”的规定，该上诉请求不应予以支持。4.答辩人与红星美凯龙公司之间的纠纷问题属于另一个法律关系，而且纠纷发生时间早在2014年初，红星美凯龙公司在2015年中撤离该商场，上诉人2016年3月续签租赁合同时就已经没有红星美凯龙公司作为合同相对方，上诉人及其他同类案件被告等人均早已经获知该事实，上诉人反诉所称与客观事实不符，撤销权也早已经过除斥期间。而客观事实是该批被诉的商户，都是在红星美凯龙公司撤离，答辩人下调租金后，与答辩人续签的租赁合同，而该批被诉的商户想主张各种免租或再降租，并以各种方式拖延欠付租金。答辩人本着友好协商的意愿多次联系上诉人，但是上诉人却一直置之不理才逐以成诉，包括在诉讼过程中，上诉人抵赖答辩人才不得以增加诉请，要求上诉人承担全部实际占用场地的租金。 贯通柳州分公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令刘海城向贯通柳州分公司支付租金、市场管理费、综合维护费合计178400.04元及逾期支付期间的利息28997.40元(以178400.04元为基数，从2017年3月26日开始，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付至2019年8月19日，从2019年8月20日开始，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付至2020年1月20日，之后利息计算至刘海城实际清偿完毕之日止）；2.请求依法判令刘海城向贯通柳州分公司支付违约金20000元;3.本案诉讼费、保全费及公告费等相关诉讼费用由刘海城承担。 刘海城向一审法院提出反诉请求：1.判令撤销本案双方于2016年4月3日签订的《商位使用管理协议书》。 一审法院认定事实：2014年7月15日，贯通柳州分公司与刘海城签订《商位使用管理协议书》一份，其中约定，贯通柳州分公司将柳州市飞鹅路123号银兴商业城内商铺199.56平方米的场地有偿提供给刘海城经营玛拉兹瓷砖专卖，刘海城在经营期间若需要更换品牌货品的，须书面申报贯通柳州分公司同意后方可更换，协议期限自2014年3月26日起至2015年3月25日止，商铺租赁费、市场管理费、综合维护费由贯通柳州分公司收取，商铺租赁费单价为每月每平方米46.80元，市场管理费单价每月每平方米31.20元，综合维护费单价为每月每平方米10元，合计商铺使用费单价每月每平方米88元，协议期间刘海城须向贯通柳州分公司缴纳三项费用合计210735.36元；其中市场管理费单价每平方米10元系贯通柳州分公司代上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司收取的费用；以上费用缴付方式为按季缴，先缴费后使用；刘海城在协议履行期内需于缴费用截止日前20个工作日内一次性向贯通柳州分公司足额缴清，逾期未交，贯通柳州分公司将每日加收所欠金额1%的滞纳金，直至缴清所欠费用；刘海城签订本协议时，必须向贯通柳州分公司交纳履约保证金20000元，刘海城如果违反本协议相关约定须向贯通柳州分公司支付违约金20000元，刘海城应支付的违约金贯通柳州分公司可直接从履约保证金内扣除；贯通柳州分公司根据商户的销售经营情况及商场统一规划布局进行产品、品牌、场地调整，刘海城应无条件服从并全力配合，如刘海城不配合的，贯通柳州分公司有权单方采取措施，在对刘海城使用场地内的物品登记造册并请见证人见证后将刘海城使用场地内的物品清出场地，对此，刘海城确认贯通柳州分公司的上述行为不构成侵权，不向刘海城承担任何违约或赔偿责任；未经贯通柳州分公司书面同意，刘海城逾期返还贯通柳州分公司有偿提供的场地，每逾期一日，应按日场地租金的两倍向贯通柳州分公司支付所占用期间的赔偿金；刘海城须按本协议约定及时缴纳商户使用费、综合维护费、市场管理费及其他费用，如不按时缴纳，贯通柳州分公司书面通知刘海城3个工作日后有权直接从刘海城统一收银的货款中心扣缴并单方解除本案协议，同时贯通柳州分公司有权对刘海城使用场地内的物品、设施等进行折价处理，所得款项冲抵刘海城所欠费用，如处理刘海城的物品的收入低于刘海城所欠的费用，贯通柳州分公司有权另行向刘海城主张，同时，刘海城应当向贯通柳州分公司支付违约金20000元；在协议期间，刘海城拖欠场地使用费、综合服务费及其他相关费用达10日以上的，贯通柳州分公司有权单方面解除协议，刘海城所有装修无偿归贯通柳州分公司所有，并不退还履约保证金。 2016年4月3日，贯通柳州分公司与刘海城再次签订《商位使用管理协议书》一份，贯通柳州分公司将柳州市飞鹅路123号银兴商业城内商铺101.82平方米的场地有偿提供给刘海城经营玛拉兹瓷砖专卖，协议期限自2016年3月26日起至2017年3月25日止，商铺租赁费、市场管理费、综合维护费由贯通柳州分公司收取，商铺租赁费单价为每月每平方米17元，市场管理费单价每月每平方米28元，综合维护费单价为每月每平方米22元，合计商铺使用费单价每月每平方米67元，协议期间刘海城须向贯通柳州分公司缴纳三项费用合计81863.28元；其中市场管理费单价每平方米10元系贯通柳州分公司代上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司收取的费用，费用缴付方式为月缴。该《商位使用管理协议书》的其余约定内容与2014年7月15日签订是《商位使用管理协议书》一致。 2017年3月2日，刘海城在贯通柳州分公司向刘海城出具的一份《对账函》上签名，其中载明，刘海城就涉案铺位与贯通柳州分公司的承租关系仍然延续，截止2017年3月25日刘海城共欠缴178400.04元商铺使用费。刘海城签名上面标注有：“上述欠缴金额金额核对无误，本人将及时筹资缴纳”。 2017年10月18日，贯通柳州分公司曾经委托律师向刘海城邮寄发送律师函，但因为收件人不在邮寄地址而未妥投。该律师函中载明，双方之间的租赁关系以及刘海城欠缴的质量保证金20000元以及租金224153.62元，要求刘海城支付欠缴的租金及质量保证金。对于贯通柳州分公司邮寄律师函的刘海城地址以及联系电话，该地址与刘海城现身份证的地址不同，且联系电话也不是刘海城签署本案合同时填写的电话号码。但刘海城认可其确实有该电话号码。刘海城称，邮寄单上的电话号码是刘海城办理电信宽带使用的，平时都不使用的，刘海城没有收到贯通柳州分公司的律师函。 贯通柳州分公司的员工曾手持2018年3月的《柳州日报》在玛拉兹瓷砖专卖处拍照。 另认定，在该院已经审理生效的（2017）桂0204民初2671号案等关于涉案商场的物权保护纠纷案件中，查明讼争的商铺都有合法的产权登记，涉案商铺的业主委托银兴业委会代为签约出租，其后，贯通柳州分公司承租涉案商城并与上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司就案涉商场签订《合作合同》。 该院曾于2016年8月3日发出《执行通知书》责令贯通柳州分公司停止使用上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司的无形资产。随后对涉案商场的标志进行强制拆除的执行。 贯通柳州分公司称，贯通柳州分公司在2020年2月底就交诉讼材料至法院的立案庭，但当时是疫情期间，所以被耽误，贯通柳州分公司的诉请没有超过诉讼时效。刘海城辩称，在贯通柳州分公司提交的诉状中的签名时间是2020年3月6日，所以贯通柳州分公司不可能2月底就曾到法院起诉本案。 一审法院认为，贯通柳州分公司与刘海城签订的租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，故该院确认该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于双方基于本案租赁关系而提出的本诉、反诉请求，该院分析如下： 一、本诉部分 （一）对于刘海城的欠费及违约金数额问题 债务应当清偿，合法的债务关系受法律保护。本案中，对于刘海城欠贯通柳州分公司场地租赁费、市场管理费、综合维护费共计178400.04元的事实，有相应的《商位使用管理协议书》、《对账函》为证，故该院认定刘海城尚欠贯通柳州分公司租赁费、市场管理费、综合维护费共计178400.04元的事实成立，刘海城应当承担相应的偿还责任。对于逾期付款违约金，刘海城签订的《商位使用管理协议书》约定租赁者如不按时交纳费用，应当承担违约责任，向贯通柳州分公司支付违约金20000元，该违约金相对于刘海城违约可能造成的损失并不过高，故该院对于贯通柳州分公司的相应诉请予以支持。对于贯通柳州分公司诉请的逾期付款利息，虽然贯通柳州分公司已依约诉请了违约金20000元，但从欠费总额以及欠付时间来说，该违约金显然不足以弥补欠费所造成的合理损失，故该院结合贯通柳州分公司的诉请的合法合理部分，刘海城应当从2017年3月26日开始，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计算支付至欠费还清之日止。对于刘海城辩称贯通柳州分公司诉请已经超过诉讼时效的问题，2017年3月2日刘海城向贯通柳州分公司签署了涉案款项的《对账函》，相应的诉讼时效即应当重新起算。对应的三年诉讼时效在2017年3月2日，虽然贯通柳州分公司在2017年3月17日才起诉至法院，但该期间属于疫情高发时期，且间隔时间很短，故不应当因此即视为诉讼时效已经超过，对于刘海城的该辩称该院不予采信。 （二）对于刘海城要求贯通柳州分公司提交证据的问题 刘海城要求法院责令贯通柳州分公司提交涉案展厅的建设工程规划许可证、消防安全许可证、不动产权证、租赁合同或者授权书等书面证据，刘海城申请的理由是认为该部分证据涉及涉案合同的效力认定。但是，刘海城申请的证据中仅有建设工程规划许可证是判断租赁合同效力的要件。而且，在该院已经审理生效的（2017）桂0204民初2671号案等关于涉案商场的物权保护纠纷案件中，涉案商场有备案登记的业委会，当时讼争的商铺也都有合法的产权登记，所以本案的商铺应当不存在因此而影响合同效力的问题，所以该院不同意刘海城要求提交该部分证据的请求。对于刘海城要求法院责令贯通柳州分公司提交涉案展厅内物品设施及折价清单等书证的请求，双方对展厅内物品设施及价值争议较大，刘海城作为该商铺的经营者也应当对其搬离前的商铺内物品设施状况承担初步的举证责任，但刘海城并未提交任何证据证明，所以，在刘海城未反诉要求贯通柳州分公司就展厅内物品设施价值进行赔偿的情况下，该部分证据涉及的价值与本案并无关联，该院不同意刘海城的该项请求。 （三）对于是否追加上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司参与本案审理的问题 在该院已经审理并生效的（2017）桂0204民初2671号案等案件中，已经查明涉案房屋的业主委托银兴业委会代为签约出租，其后，贯通柳州分公司承租涉案商城并与上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司就案涉商场签订《合作合同》。后来，上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司已经通过生效仲裁裁决书解除了与贯通柳州分公司的合同关系，该院已于2016年8月3日发出《执行通知书》责令贯通柳州分公司停止使用上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司的无形资产。所以，上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司在其中的法律关系已经经生效判决查明确认，且上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司已经与涉案租赁长期脱离关系，本案已经无追加上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司参与诉讼的必要。 （四）对于协议约定由贯通柳州分公司代上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司收取的费用，是否支持贯通柳州分公司相应诉请的问题。 本案讼争的《商位使用管理协议书》签订主体只有贯通柳州分公司与刘海城，上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司并非合同当事人。协议约定贯通柳州分公司代上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司收取该费用，即使贯通柳州分公司作为代收人，也有权向刘海城收取该费用。而且，在上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司撤离后，涉案商场继续经营，刘海城未对此提出异议，所以，贯通柳州分公司有权继续收取该费用，对于刘海城辩称的贯通柳州分公司无权收取约定的代收费，该院不予采信。 二、反诉部分 对于刘海城的反诉。该院曾于2016年8月3日发出执行通知书责令贯通柳州分公司停止使用上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司的无形资产，随后对涉案商场的标志进行强制拆除的执行。这是整个商场商户都应当明知的事实，但是，至本案诉讼之前，并无证据证明刘海城曾经就此提出撤销请求，故对于刘海城的反诉请求该院不予支持。 一审法院判决：一、刘海城向贯通柳州分公司支付租金、市场管理费、综合维护费178400.04元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以178400.04元为本金，从2017年3月26日开始，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付至欠费还清之日止）；二、刘海城向贯通柳州分公司支付违约金20000元；三、驳回贯通柳州分公司的其他诉讼请求；四、驳回刘海城的反诉请求。一审案件本诉受理费4711元（贯通柳州分公司已预交），由刘海城负担。反诉受理费50元（刘海城已预交），由刘海城负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的照片与本案有关联，本院视其与案件关联性大小作为审理之参考。 本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩主张，二审争议的焦点问题是：1.合同效力及及撤销问题。2.违约金计算问题。3.上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司的管理费代收问题。4.诉讼时效问题。 合同效力及撤销问题。据一审法院已经审理生效的（2017）桂0204民初2671号案等关于涉案商场的物权保护纠纷案件中，已查明及认定讼争的商铺都有合法的产权登记，涉案商铺的业主委托银兴业委会代为签约出租。本案合同为贯通柳州分公司与刘海城于2014年7月15日签订的《商位使用管理协议书》到期后，双方于2016年4月3日再次续签，合同内容没有违反国家法律、行政法规的禁止性规定，亦没有证据证实合同存在意思表示不真实，且上诉人在长期租赁使用过程中也并无产权人对租赁合同效力提出异议。又根据《合同法》第五十二条第（一）项和第五十四条第二款的规定，因欺诈、胁迫而订立的合同，损害国家利益的为绝对无效合同，除此之外，均纳入可撤销合同的范畴。本案合同并未损害国家利益，即使本案中刘海城对本人所续签订合同认为未经其签订前充分了解、尚有疑虑,至本案诉讼之前，并无证据证明刘海城曾经就此提出撤销请求，故对于刘海城关于合同撤销的主张不能成立。 关于违约金。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付并承担相应违约责任。本案双方《商位使用管理协议书》约定刘海城违反约定即应当支付违约金20000元的同时，也约定了刘海城逾期未交费的，贯通柳州分公司将每日加收所欠金额1%的滞纳金。即本案属于合同中对同一当事人同一违约行为同时约定两种以上违约金的情形。一审法院根据欠付租金的数额、时长，及贯通柳州分公司诉请的利息损失并加上20000元，并未超过刘海城逾期支付租金导致损失的可预计的合理范围等实际情况，对违约金总额是否过分高于违约方造成的损失进行审查，判决从2017年3月26日开始，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付至欠费还清之日止计算违约金并无不当。 关于管理费收取问题。本案讼争的《商位使用管理协议书》为贯通柳州分公司与上诉人签订，上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司非此合同当事人。协议约定上诉人应当支付市场管理费28元/平米/月，其中有10元/平米/月为贯通柳州分公司代上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司收取，根据贯通柳州分公司与上诉人双方的合同约定，即使作为代收人贯通柳州分公司有权向上诉人收取该费用。并且，一审法院曾于2016年8月3日发出相关的执行通知书，并在本案商场中对上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司的无形资产的标志进行强制拆除的执行，该拆除执行程序为公开进行，该商场商户已明知。然而上诉人对上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司撤离后涉案商场继续经营管理未提出任何异议，亦无证据证明贯通柳州分公司此后未向上诉人提供管理服务，故上诉人关于贯通柳州分公司无权按照所约定28元/平米/月收取市场管理费的主张本院不予支持。 时效问题。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行。本案租赁合同载明到期日为2017年3月25日，2017年3月2日，刘海城在《对账函》上签名确认租金亦截止2017年3月25日。另外，2017年10月18日贯通柳州分公司曾经委托律师向刘海城发送律师函催收租金、管理费以及质量保证金。律师函的邮寄单上邮寄地址为上诉人提供的身份证登记住所、电话为上诉人亲自在租赁合同所留，且律师函被上诉人在诉讼中作为被上诉人的证据使用，故上诉人关于律师无授权发函及未提出主张的观点亦不成立。本案贯通柳州分公司于2020年3月10日向一审法院交费暨提出诉讼，该期间亦为疫情重点期间，故本案并未超过诉讼时效。 又由于上诉人就其遗留物品及装修问题并未在本案中提出反诉，且双方对此问题存在不同意见本案中不能达成一致，故本案对此不予处理。 综上所述，上诉人刘海城的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4711元，由上诉人刘海城负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长 梁 斌 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二〇年十二月十七日 书记员 覃 溪