广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0109民初3258号 原告:梁华端，女，1978年9月1日出生，壮族，户籍所在地广西田东县田东电厂宿舍区。 委托诉讼代理人：邓远东，女，北京颐合中鸿（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁莹，女，北京颐合中鸿（南宁）律师事务所实习律师。 被告:广西墩煌房地产开发有限公司（曾用名：广西兆锐房地产开发有限公司），住所地南宁市邕宁区龙华路与平云路交叉路口处锐公馆销售中心，统一社会信用代码91450100MA5L5B6A2N（1-1）。 法定代表人：罗玉瑜，男，该公司经理。 原告梁华端与被告广西墩煌房地产开发有限公司（以下简称墩煌公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告梁华端的委托诉讼代理人邓远东、梁莹到庭参加诉讼。被告墩煌公司经本院依法送达合法传票传唤，无正当理由逾期拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2018年11月17日签订的 -2- 《“锐天地”投资合作建房协议》（编号：0001408）无效；2.判令被告向原告返还合作建房款、定金共计75600元以及资金占用费（资金占用费计算方式：以75600元为基数，从2018年11月17日起计算至款项实际清偿之日止，按年利率6%计算，暂计至2020年8月17日为7938元）；3.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2018年11月17日，原告与被告签订《“锐天地”投资合作建房协议》，约定双方共同投资、合作建设“锐天地”住宅项目。协议约定：一、项目概况：1、项目名称：锐天地。2、项目地址：本项目宗地位于南宁市邕宁区（地号：地字第450101201750074），该地块为南宁市邕宁区龙岗村墩蕾坡五队准三产用地。3、项目来源：甲方（被告）已通过协议方式取得前述南宁市邕宁区龙岗村墩蕾坡五队准三产用地40年的开发、经营权利。二、项目投资合作建房方式：2、现甲方同意乙方（原告）投资，按双方合作建房方式共同建设本项目。甲方负责项目报建、设计、施工建设等具体建设工作、乙方则自愿投资参与本项目与甲方共同建设。3、乙方合作建房的利益分配：本项目竣工并具备交付条件后，乙方有权利获得投资回报，即乙方的投资回报为“锐天地”公寓三层Ｂ26号房，建筑面积12.8平方的使用权。使用权期限至2058年止。三、（一）合作建房款金额：乙方投资合作建房款为每平方人民币9843.75元，投资总额126000元。（二）流程及付款方式：1、乙方于本协议签订之日向甲方交纳定金人民币贰万元（￥20000元）；2、乙方于本协议签订之日起7日内向甲方支付合作建房款总额的60%作为首期合作建房款75600元；3、第二期付款：项目施工至地面伍层（以甲方通知为准）15日内，乙方投入第二期建房款，第二期建房款为合作建房款总额的20%即25200元；4、第三期付款：项目施工至封顶后 -3- 15日内，乙方投入第三期建房款，第三期建房款为合作建房款总额的20%即25200元。合同签订后，原告依照约定向被告支付首期房款75600元。但至今为止，被告未通知原告交纳第二期合作建房款，也未交房。2019年6月6日，南宁市邕宁区人民政府公布《龙岗村墩蕾坡第5村民小组锐公馆项目》属于未取得《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，该涉案工程项目涉嫌违法建设、销售。原告才得知被告将违法建设的房屋销售给原告。原告认为，原告与被告于2018年11月17日签订的《“锐天地”投资合作建房协议》，名为“合作建房协议”，实际性质为商品房买卖合同。根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”现被告销售给原告的房屋是在未取得商品房预售许可证明的情况下进行的，该《“锐天地”投资合作建房协议》属于无效合同。被告应当向原告返还已收的合作建房款，并从收到款项之日起支付资金占用费给原告。综上，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，望法院判如所请。 被告墩煌公司未到庭参加诉讼。 被告墩煌公司提交书面答辩状辩称：1.本案合同应当认定为房屋租赁合同，被告与原告的真实意思是签订《合作建房合同》建立合作关系，但根据《最高法关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条“合作开 -4- 发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同”，本案投资合作建房协议的内容并不涉及房屋所有权的买卖和转移，也没有约定能够为原告办理不动产权证书，因此并不是房屋买卖合同，从内容上结合司法解释的规定可以认定为房屋租赁合同。2.本案的投资合作建房协议系房屋租赁合同，被告已取得了合法有效的建设手续，故该合作建房协议合法有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。因此本案的合同作为房屋租赁合同，合法有效。3.即使合作建房协议无效，原告对合同无效也存在同等过错。被告在合作建房协议中明确表述了案涉土地的性质和房屋建成后的性质，以及原告通过合作建房所取得的仅为房屋的使用权，协议内容中没有任何一处表述出房屋产权的买卖和转移。原告对协议的签订后果是明知而且是充分了解的，因此如原告认为合同无效，也应当对合同无效承担50%的过错责任，即原告主张的利息损失被告只承担50%。4.如果认定合作建房协议无效，利息的计算应当从原告起诉之日起计算，利率应当按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率（LPR）计算。综上所述，被告与原告之间的合作建房协议合法有效，原告要求被告返还已支付的合作建房款没有任何依据，请求驳回原告的全部诉请。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2018年10月13日，原告与被告签订了《“锐天地”定金协议》；2018年11月17日，原告与被告签订了《“锐天地”投资合作建房协议》（以下简称《合作建房协议》）（ -5- 编号：0001408），《合作建房协议》主要约定了房屋状况、付款方式及期限、交付期限、交付条件、保修责任、违约责任等内容。《“锐天地”定金协议》签订当日，原告向被告支付了定金20000元，被告向原告出具了收款收据；2018年11月12日，原告向被告支付了55600元，被告向原告出具了收款收据。原告向被告支付购房首付款共计75600元。原告交款后并未实际参与合作建房事宜。目前涉案房屋尚处于地基施工阶段。约定的交房期限届满后，被告未按约定交付房屋给原告。2020年9月1日，原告将被告诉至本院，提出前述诉讼请求。被告应诉后，提出前述答辩意见。 从目前本院已受理的涉被告的多起同类案件材料中，另查明：1.涉案房屋所属建设项目的建设用地为南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村墩蕾坡第5村民小组的集体建设用地，该村民小组于2017年7月6日取得《建设用地规划许可证》、于2018年12月13日取得《不动产权证》、于2019年7月8日取得《建设工程规划许可证》、于2019年9月5日取得《建筑工程施工许可证》。但在签订《合作建房协议》前，涉案房屋尚未取得《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》等证件。涉案地块的权利类型为国有建设用地使用权，权利性质为划拨，用途为其他商服用地。被告的经营范围没有房地产开发经营的资质，至今亦未取得涉案房屋的商品房预售许可证明。2.2019年6月10日，南宁市邕宁区人民政府发布的邕宁区农民产业用地项目手续办理情况公告（第一批），载明被告建设的“锐公馆”项目因未取得《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，涉嫌违法建设、销售。3.2020年6月18日，被告的企业名称由广西兆锐房地产开发有限公司变更为广西墩煌房地产开发有限公司。 本院认为：关于原、被告签订的《合作建房协议》的性质问题。合作的构成要 -6- 件为共同投资、共享利润、共担风险。从原告与被告签订的《合作建房协议》约定的内容看，提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定的房屋。由此可见，双方当事人的真实意思在于提供资金的一方当事人以“投入”资金作为获取固定房屋的对价，而不是集双方之合力共享合作利润、共担合作风险，所以原、被告双方不是合作关系。虽然《合作建房协议》约定原告对涉案房屋享有使用权，但因提供资金的原告是以换取固定的房屋所有权为合同目的，被告亦非旨在与原告进行合作，只是在得到资金后将建成项目中固定的房屋交付于原告，即当事人之间的权利义务关系的实质，符合买卖合同即出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同之本质特征。庭审中，原告表示在签订合同时对涉案房屋没有租赁的合意，被告辩称涉案合同应认定为房屋租赁合同的意见没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条关于“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”的规定，原、被告签订的《合作建房协议》，应当认定为房屋买卖合同的性质。 关于原、被告签订的《合作建房协议》的效力问题。第一，涉案房屋在双方签订《合作建房协议》时尚未建成，从目前本院已受理的涉被告的多起同类案件来看，被告系向不特定的公众销售房屋,意图以此获取利益,故房屋的性质应定性为商品房,被告的预售行为应受相关法律之调整。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，涉案项目的土地使用权为划拨性质，不能办理预售证。实际上，被告亦未取得预售证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证 -7- 明的，可以认定有效”。被告在签订《合作建房协议》时、起诉前均未取得商品房预售许可证明，故《合作建房协议》应认定为无效。第二，涉案项目所使用的土地为农民产业用地，取得“四证”（不动产权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）只表明该房地产开发建设行为通过了行政审批，但按照国家关于城乡规划的规定，在符合城乡规划的前提下，产业用地可以用于发展第二、第三产业，或者以建设用地使用权入股、联营等形式创办企业，禁止用于商品住宅开发，即所建设的房产不能出售，不能办理预售证和个人不动产权证。可见，国家对销售涉案房屋持否定性评价，且违法销售涉案房屋规避了国家对城乡规划体系、房地产交易市场等系列行为的监管，损害了国家利益和社会公共利益。因此，被告违反法律规定，为销售涉案房屋而与原告签订的《合作建房协议》应认定为无效。 关于原告诉请被告返还购房首付款及支付利息、违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，《合作建房协议》无效，被告因《合作建房协议》取得的涉案款项应予以返还给原告。对于原告主张的利息，本院认为，原告向被告支付购房首付款75600元，确实遭受一定损失，但并未提交证据证明其损失。原告主张按年利率6%计算利息损失的标准过高，且原告应对本案涉案合同无效承担相应责任。对于被告逾期退款造成的利息损失，应按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（2019年8月19日前）、同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日起，以不超过年利率6%为限）予以计算。本院结合双方的过错程度、涉案 -8- 合同的签订及履行情况,兼顾公平原则及诚实信用原则,本院认定被告应对原告的利息损失承担70%的赔偿责任，原告自行承担30%的责任。综上，被告应向原告支付利息损失的70%，具体利息计算方法为：从2018年11月17日起，以尚欠购房首付款为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计至2019年8月19日；从2019年8月20日起，以尚欠购房首付款为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（以不超过年利率6%为限），计至本案款项清偿之日止。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告梁华端与被告广西墩煌房地产开发有限公司于2018年11月17日签订的《“锐天地”投资合作建房协议》(编号：0001408)无效； 二、被告广西墩煌房地产开发有限公司返还原告梁华端购房首付款75600元； 三、被告广西墩煌房地产开发有限公司支付原告梁华端利息损失的70%[利息计算方式为：从2018年11月17日起，以尚欠购房首付款为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计至2019年8月19日；从2019年8月20日起，以尚欠购房首付款为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的（以不超过年利率6%为限），计至本案款项清偿之日止]。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 -9- 二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1489元（原告已预交），由被告广西墩煌房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 申雨鑫 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理 李丽名 书 记 员 吕小圆