吉林省辽源市中级人民法院民事判决书（2020）吉04民终702号上诉人（原审被告）：辽源市华泰商城物业服务有限责任公司。法定代表人：黄某。委托诉讼代理人：高某。被上诉人（原审原告）：刘某。住辽源市龙山区。委托诉讼代理人：王某，吉林辽东律师事务所律师。上诉人辽源市华泰商城物业服务有限责任公司（以下简称华泰物业公司）因与被上诉人刘某租赁合同纠纷一案，不服吉林省辽源市龙山区人民法院（2020）吉0402民初1218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华泰物业公司的委托诉讼代理人高某，被上诉人刘某的委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华泰物业公司上诉请求：1.撤销辽源市龙山区人民法院（2020）吉0402民初1218号民事判决；2.依法改判，驳回刘某诉讼请求。事实和理由：2016年10月1日，华泰物业公司与刘某签订《房屋租赁合同》约定了租赁期限三年，租金每年55,476.00元，按季度给付，水费、电费、物业管理费等由华泰物业公司交纳。华泰物业公司在合同履行期间，给付刘某一年的租金（55,476.00元），由于转租第三人不继续租赁该房屋，情势变更，无法实现合同目的，华泰物业公司及时通知刘某，解除《房屋租赁合同》，刘某未提出异议。按照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，刘某收到华泰物业公司解除《房屋租赁合同》通知时，《房屋租赁合同》已经解除。刘某如果有异议，应该按照《合同法》解释（二）第二十四条的有关规定，在解除合同通知到达之日起三个月内，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，刘某未采取任何措施，说明刘某同意解除合同，之后，刘某仍要求履行合同，严重地损害了华泰物业公司的利益。综上所述，华泰物业公司为了维护自己的合法权益，依法提起上诉，恳请贵院撤销原判决，依法改判，支持华泰物业公司上诉请求。刘某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。理由如下：首先，双方签订的租赁合同合法有效，华泰物业公司将承租的房屋统一对外转租经营，是其自主经营行为，能否转租出去应是其自行承担的经营风险，是商业风险的重大变化，不属于情势变更。因此，华泰物业公司不享有情势变更解除权。其次、华泰物业公司没有证据证明其向刘某发出解除合同的通知。守约方无论行使法定解除权亦或约定解除权，最关键的都是如何正确地发出合同解除通知。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，合同解除时间点按照通知方式不同，分成两种方式：第一种，采用书面通知方式行使法定解除权的，合同自解除通知到达对方时解除。如果写明有宽限期的，自宽限期届满时自动解除。第二种，采用起诉或仲裁方式行使解除权的，合同自起诉状或仲裁申请书副本送达对方时解除。在本案中，华泰物业公司没有证据证明其曾经向刘某发出过解除合同的通知。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。刘某向一审法院起诉请求：判令华泰物业公司立即给付刘某的商铺租金（2年）110,952.00元。一审法院认定事实：2016年10月1日，刘某（甲方）与华泰物业公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同载明：“经甲、乙双方就华泰一楼孙大勇等十家房屋租给乙方一事，经双方协商，达成如下协议：一、时间为2016年10月1日至2019年9月31日（应为30日）止，时间为三年。二、租金计算方法为：按平方米计算，每平方米租金每天2.00元钱，即每平方米每个月租金60.00元，每年每平方米租金720.00元。交纳租金方法：签合同即日起交纳2016年10月、11月、12月一个季度租金为13,869.00元，2017年1月、2月、3月为一个季度，以此类推。三、收费情况说明：水费、电费、管理费由乙方交纳，国、地税由乙方交纳。四、经营手机，乙方经营的手续乙方自己办理，与甲方无关。五、合同到期，在同等条件下乙方有优先续租权。六、合同期内甲、乙双方不得违约合同条款，如甲方因产权变更等因素造成的原因，合同应继续生效。七、本合同经甲、乙双方协商一致达成共识，望共同遵守。八、本合同一式两份，甲、乙双方签字即生效，甲、乙双方各执一份。刘某在甲方处签字，华泰物业公司在乙方处盖章。华泰物业公司已支付刘某2016年10月1日至2017年9月30日租金55,476.00元，2017年10月1日至2019年9月30日租金至今未支付。一审法院认为，刘某与华泰物业公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，对双方具有法律约束力，合同双方均应依约履行合同。华泰物业公司承租案涉房屋之后将承租的房屋统一对外转租经营，是其自主经营行为，能否转租出去应是其自行承担的经营风险，根据合同相对性原则，华泰物业公司应当依照与刘某签订的租赁合同履行给付租金的合同义务，刘某的诉讼请求合法有据，法院予以支持。华泰物业公司主张曾通知刘某不再继续租赁案涉房屋，但没有有提供证据证明，刘某亦不予认可，且租赁期间已经届满，故其主张法院不予采纳。合同解除权是守约方享有的权利，并非义务，华泰物业公司主张因刘某享有解除权而不行使解除权为由拒付租金不能成立。华泰物业公司主张是居间关系，称“我们不是在刘某手里租房子，我们只是搭个桥”，但没有提供证据加以证明，且案涉《房屋租赁合同》明确载明了合同双方当事人为刘某和华泰物业公司，并未体现居间关系，故华泰物业公司的主张不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：华泰物业公司于判决生效后三日内给付刘某租金110,952.00元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1,260.00元，由华泰物业公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。华泰物业公司提供公告照片复印件一份，拟证明通知业主（即刘某等人）不再继续租赁。刘某质证认为，该公告不具有客观真实性。一是该份公告并非是原件；二是该份公告在一审时应当出现，而在二审出现并不属于新证据；三是该份公告并没有直接送达给刘某。华泰物业公司申请证人李大伟、李景岩、杨国宝出庭作证，均证明2018年9月份，在华泰商城看到了手机卖场不再继续租赁的公告。刘某质证认为，证人所证事实不具有客观真实性，时间与华泰物业公司公告发布的时间相差一年。本院对以上两组证据的认证意见：公告不是原件，无法确认其真实性，本院不予采信。三个证人的证言与待证事实矛盾，本院亦不予采信。本院经审理查明的案件事实与一审一致，本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，刘某与华泰物业公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，对双方具有法律约束力。刘某按照合同约定向华泰物业公司交付了租赁物，已履行了合同的主要义务。在合同履行过程中，华泰物业公司未向刘某送达解除合同的通知，也未与刘某协商解除合同，且华泰物业公司解除合同的事由不符合法定或者约定的解除条件，其不享有单方解除租赁合同的权利，所以华泰物业公司主张其已经张贴公告，并不能产生解除双方之间租赁合同的法律后果。如华泰物业公司认为租赁合同客观上已无法继续履行，应当解除，其应当提出解除案涉租赁合同的诉讼请求，在双方未能协商同意解除合同或生效判决确认解除合同的情形下，刘某要求华泰物业公司按合同约定支付租金的请求有事实和法律依据，应予支持。华泰物业公司上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，华泰物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,520.00元，由辽源市华泰商城物业服务有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 赵艳霞审判员 肖翠芳审判员 李志华二〇二〇年十二月二十四日书记员 毕哲慧