福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终7785号 上诉人（原审被告）：高晓军，男，1991年6月17日出生，汉族，住福建省平潭县。 被上诉人（原审原告）：潘传瑞，男，1957年10月28日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：白奇龙，福建科衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晓露，福建科衡律师事务所律师。 原审第三人：福建福家房产代理有限公司，住所地福建省福州市台江区五一南路**（原新港街道新港道**）南公小区**楼****房。 法定代表人：吴丰，董事长兼总经理。 上诉人高晓军因与被上诉人潘传瑞、原审第三人福建福家房产代理有限公司（以下简称福家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初4057号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高晓军上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判房屋封房整改期间不应缴纳租金、缴纳滞纳金、占用金；2.改判潘传瑞退回押金3700元。事实和理由：在法律与政策相冲突时，如果政策没有违反法律是优先适用的。在装修案涉房屋前，高晓军与当时签约合同代理人（潘传瑞儿媳）已经详细讲明装修细节与使用功能，经其同意后才开始装修。案涉房屋未交原因主要是因为福州市政府政策不允许群租房并要求限期整改。福州市政府明确规定，自收到《限期整改通知书》起15日内，由房屋产权人负责自行拆除恢复原状，消除安全隐患。没有消除隐患的房屋，决不允许使用，决不允许居住并封房。此外，自行整改完成后，房屋产权人应向属地街镇申请核实，街镇于3个工作日内召集相关单位现场核实，整改到位后予以解除相关处罚措施。案涉房屋整改期间多次被断水断电，至今未销案，依然处于整改封房阶段。综上，高晓军认为收到整改通知后，给高晓军造成的损失，产权人应承担部分责任。既然政策要求封房且不允许使用该房屋，直到整改完毕，期间若潘传瑞索要租金，则视为该房屋仍在出租使用，有涉嫌非法获利的行为。整改房屋是政府要求，解除诉争房屋租赁合同是双方自愿，而不是单方违约，潘传瑞应退还押金。 潘传瑞辩称，一、本案所涉房屋由高晓军负责装修，因装修产生的问题由其自行承担。依据诉争合同约定，案涉房屋交由高晓军自行装修居住。一审中，高晓军承认其对房屋的改建是在客厅搭建隔断，现隔断已被拆除，不影响其对房屋的继续租用。另外，城管部门仅通知案涉房屋应该整改，没有封房。二、高晓军拒付租金终止合同，潘传瑞有权没收押金、租金、装修。诉争合同第六条第（三）款第5点，“因装修问题产生的纠纷，乙方要及时整改并承担所有责任。”第七条违约责任第5款“乙方在承租期间，如单方面提前终止合同，押金、租金不予退还，装修不予赔偿。”以及补充协议“房屋装修所出任何事宜与甲方无关，一切由乙方负责。”高晓军以装修问题作为不支付租金的理由，不符合双方约定和法律规定。潘传瑞有权没收押金。三、高晓军逾期支付租金已经超过10天，已经终止合同义务履行，潘传瑞有权要求高晓军承担相应的违约责任。 福家公司未作陈述。 潘传瑞向一审法院起诉请求：1.解除潘传瑞、高晓军和福家公司于2018年9月11日签订的《房屋出租合同》及《补充协议》；2.高晓军向潘传瑞支付自2020年5月起至高晓军实际交还租赁房屋之日止的租金（月租金为3700元）；3.高晓军向潘传瑞支付物业公摊费550.4元、水费54.6元、电费176.4元；4.高晓军向潘传瑞支付按照未付月租金的千分之五计算的滞纳金；5.高晓军向潘传瑞支付违约金100000元；6.高晓军立即搬离租赁房屋并将租赁房屋交还潘传瑞。 一审法院认定事实：2018年9月11日，潘传瑞作为甲方、高晓军作为乙方及福家公司作为丙方签订《房屋出租合同》及《补充协议》，约定甲方将坐落于福州市晋安区××小区××号楼××单元房屋出租给乙方自行装修使用，用途为居住。合同第二条约定，租期从2018年9月10日起至2024年11月12日止，其中2018年9月10日起至2018年11月12日止为免租期。第四条约定，租金为每月3700元，每月15日前支付。第五条约定，甲方收取乙方房屋及设备押金3700元。第六条约定，乙方应严格遵守政府法令、不得利用甲方房屋进行违法、违纪活动并做好防火防盗及人身安全，否则由此产生的后果由乙方全部负责与甲方无关；乙方应承担租赁期间的内电话费、水费、电费、物业费等实际使用的费用等；乙方根据经营需要在不影响房屋结构安全和符合消防安全的原则下，经向物业公司申报通过后，并告知甲方经甲方同意后，可对承租房屋进行二次装修等。第七条约定，租赁期间，若甲方或乙方提前终止合同，则应提前一个月告知对方，需赔偿对方100000元作为违约金，并退还房屋押金；乙方应按时缴纳房租，否则以每日按月租金的千分之五支付滞纳金，逾期十天或十天以上的按违约论处，否则甲方有权终止合同（特殊情况下征求甲方同意的情况例外）；甲乙任一方未按本合同履约所造成的损失由责任方承担；乙方在承租期间，如单方面提前终止合同，押金、租金不予退还，装修不予赔偿等。同日，三方另行达成《补充协议》，租金的标准采用每年递增的方式收取等。 上述合同签订后，高晓军接收案涉租赁房屋，并进行装修使用，但高晓军在案涉租赁房屋的大厅隔了个房间用于出租。2020年起，福州市开始整治群租房问题。因高晓军将租赁房屋的大厅隔了个房间用于出租，故案涉租赁房屋被政府部门认定为群租房，并被要求整改。高晓军认为应当由潘传瑞对案涉租赁房屋进行整改，拆除大厅中隔断的房间，为此双方产生争议，高晓军缴纳租金至2020年5月12日止，之后未再缴纳租金。 另查，潘传瑞、高晓军双方产生争议后，高晓军未再缴纳案涉房屋内的水电费用，为此潘传瑞自行缴纳了水费54.6元、电费176.4元。目前，案涉房屋内仍有高晓军的物品未搬离。 以上事实，有《房屋出租合同》及补充协议、银行对账明细打印件、支付宝水电费缴费记录及潘传瑞、高晓军的陈述为据，一审法院予以确认。 一、潘传瑞、高晓军产生争议后，潘传瑞更换了案涉房屋内的门锁，但双方对更换的时间有争议。经查，潘传瑞庭审中陈述其曾到案涉房屋要求租客搬离并当场更换门锁，当天下午高晓军又将锁换回，潘传瑞因换锁之事报警，为此庭后潘传瑞提供了《报警回执》，该回执仅记载报警事项为茶园新苑4-1705租客不交房租求助由茶园所承办，警情号35010020200706102950，登记时间为2020.7.6。结合潘传瑞的陈述、《报警回执》及本案的立案时间（2020年7月23日），一审法院认定潘传瑞更换案涉租赁房屋门锁的时间为2020年7月6日。 二、潘传瑞称其更换门锁后高晓军又将原门锁换回，高晓军对此予以否认。经查，庭后潘传瑞提供的《报警回执》并无记载高晓军有更换锁的事实，且潘传瑞另行提供的2020年7月6日和2020年7月9日的微信聊天记录中虽有记载“他刚才来把锁换了”，但微信聊天人的身份无法确认，为此潘传瑞主张的高晓军又将原门锁换回的事实，不能认定。 三、因双方对门锁的问题存在争议，且双方均同意解除租赁合同，一审法院于2020年9月11日告知潘传瑞、高晓军应尽快办理案涉房屋的交接手续以避免损失的扩大，并制作了相应的《询问笔录》。潘传瑞当场表示可由其安排开锁的师傅将案涉房屋的门打开，高晓军将自己的东西搬离。高晓军则表示双方未就案涉房屋内的装修部分损失协商一致，其不同意将案涉房屋内的东西搬离。 一审法院认为，潘传瑞、高晓军双方订立的租赁合同合法有效，具有法律约束力，双方应依约履行。但潘传瑞、高晓军双方均无继续履行租赁合同之意愿，现双方同意解除租赁合同关系，一审法院予以照准。高晓军在案涉租赁房屋内的大厅隔断房间出租才导致因群租房问题被政府部门要求整改，相应的整改责任和法律后果均应由高晓军自行承担，高晓军不能以此为由拒绝支付租金。潘传瑞于2020年7月26日更换案涉租赁房屋的门锁导致高晓军之后无法继续使用房屋，而潘传瑞称高晓军又将原锁换回，但其提交的证明材料并不充分，故一审法院仅支持高晓军支付自2020年5月13日起至2020年7月25日止（2个月又13天）的租金共计9003元（2个月×3700元+3700元÷30天×13天）。本案潘传瑞、高晓军双方均已同意解除合同，高晓军应及时将案涉租赁房屋内的物品搬离。一审法院于2020年9月11日告知潘传瑞、高晓军双方应及时办理案涉租赁房屋的交接手续，但高晓军明确拒绝撤离物品，因高晓军拒绝搬离物品客观上给潘传瑞再使用租赁房屋造成障碍和损失，高晓军应当按月租金3700元的标准向潘传瑞支付自2020年9月11日起至搬离之日止的房屋占用费；高晓军搬离案涉房屋内的物品时，潘传瑞应予以协助和配合。潘传瑞主张高晓军支付水费54.6元和电费176.4元，有事实和合同依据，予以支持；但无证据表明潘传瑞已自行缴纳了物业费，物业是否已实际产生及具体金额均不能确定，故潘传瑞主张高晓军支付物业费550.4元，不予支持。高晓军未按约定支付租金，构成违约，潘传瑞主张高晓军支付逾期支付租金的滞纳金有合同依据，可以支持；但滞纳金按每日千分之五计算标准过高，一审法院予以调整为每日万分之五，其中2020年5月13日至2020年6月12日的租金3700元计算至2020年7月25日的滞纳金为137元（3700元×日万分之五×74天），2020年6月13日至2020年7月12日的租金3700元计算至2020年7月25日的滞纳金为80元（3700元×日万分之五×43天），2020年7月13日至2020年7月25日的租金1603元计算至2020年7月25日的滞纳金为10元（1603元×日万分之五×13天），以上合计227元，自2020年7月26日起的滞纳金则以欠付租金9003元为基数按日万分之五计算至款项还清之日止。本案系因高晓军拒付租金后产生的纠纷，潘传瑞主张高晓军支付违约金100000元，与租赁合同约定的违约责任不相符，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除潘传瑞与高晓军之间的于2018年9月1日签订的《房屋出租合同》及补充协议。二、高晓军应于本判决生效之日起十日内支付潘传瑞尚欠的租金9003元、水费54.6元及电费176.4元。三、高晓军应于本判决生效之日起十日内支付潘传瑞逾期支付租金的滞纳金227元（暂计至2020年7月25日，之后的滞纳金以欠款9003元为基数按日万分之五计算至款项还清之日止）。四、高晓军应于本判决生效之日起十日内将留置在租赁房屋内的物品搬离，并向潘传瑞支付自2020年9月11日起至搬离之日止按月租金3700元为标准计算的房屋占用费；高晓军物品搬离时，潘传瑞应予以协助、配合。五、驳回潘传瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6042元，减半收取计3021元，由高晓军负担。 二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，诉争《房屋出租合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。诉争合同中约定出租用途为“居住”，因高晓军在案涉房屋的客厅隔断房屋出租，导致案涉房屋被政府部门认定为群租房而被要求整改，高晓军作为行为人应承担相应责任，其无权据此拒付租金。高晓军应向潘传瑞支付拖欠的租金及滞纳金。现双方当事人均同意解除合同，合同解除后，高晓军理应将其物品从案涉房屋中搬离，但在一审法院于2020年9月11日告知双方当事人办理房屋交接手续时，高晓军明确拒绝搬离物品，其行为对潘传瑞继续使用案涉房屋造成障碍，一审法院据此认定高晓军应自2020年9月11日起至搬离之日止按3700元/月标准计算房屋占用费，并无不当。至于押金问题，一审中潘传瑞未提出此项诉请，而高晓军亦未针对此节提起反诉，一审法院未作处理并无不当，高晓军可另行主张。 综上所述，高晓军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费222元，由高晓军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张力群 审 判 员 张 敏 二〇二〇年十二月十八日 法官助理 林 颖 书 记 员 林雨婷