广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19046号上诉人（原审原告）：张世扬，男，1980年12月28日出生，汉族，身份证住址广州市花都区。委托诉讼代理人：高晖，广东誉理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州保利置业有限公司。住所地：广州市花都区风神大道**风神工业园服务楼****。法定代表人：彭袆，董事长。委托诉讼代理人：黄永发，广东恒益律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹锡锋，广东恒益律师事务所律师。上诉人张世扬与被上诉人广州保利置业有限公司（以下简称保利公司）商品房预约合同纠纷一案，上诉人张世扬不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初12393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员白小云独任审理，公开开庭审理了本案。张世扬及其委托诉讼代理人高晖、保利公司委托诉讼代理人黄永发、邹锡锋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张世扬上诉请求：一、撤销一审法院判决，改判保利公司向张世扬双倍返还定金200000元及利息(利息以100000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2017年9月1日起计至付清之日)。二、本案一审、二审诉讼费全部由保利公司承担。事实和理由：一审判决没有正确理解适用广州市的购房新政策，没有对保利公司隐瞒房屋备案价的事实进行调查，是造成错判的原因。按照新政策的解读，张世扬与保利公司的房屋交易仍应当按照原政策执行，虽然张世扬与保利公司在认购书备注处手写约定：“认购方同意在认购本项目上述房屋后若遇政策调整，认购方同意按照国家新政执行，并承担由此产生的风险及责任”，双方作出该约定的初衷是考虑到因为首付的支付时间延迟，过程中有可能涉及政策变化，避免产生争议，但前提是张世扬的情况是符合新出台政策的适用条件的。广州市住房和城乡建设委员会于2017年3月18日发布的政策解读公告就明确表示，2017年3月17日前已签订认购书或购房合同，并且能提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行，而张世扬与保利公司于2017年2月14日签订了涉案的房屋认购书，且同一天张世扬向保利公司支付了定金100000元，保利公司开具了一张同等金额的发票，虽然双方签订认购书之后有新的购房政策出台，但是政策出台单位也对新政策有了明确的解读指示，按照新政策的解读指示张世扬的购房情况是需要按照原政策执行、而一审法院没有对新出台的政策作出充分的理解适用，仅仅是以当事人双方作出适用新政的约定而判定本案的房屋买卖适用新政策，却对认购书在新政策出台前已签订，张世扬已支付了定金，双方的交易按照新政策的解读仍适用原政策的事实视而不见，这是造成错判的主要原因。保利公司刻意隐瞒了房屋销售价格与备案价格不一致，额外要求张世扬除首付外一次性补齐70余万的差价是涉案房屋认购书无法履行的另外一个原因。一审庭审时保利公司称备案价是在8月20日左右房管部门才向其告知，这明显不可能，按照房价备案制度，开发商在首次开盘定价时，必须根据规定的时间提前到当地价格主管部门备案，然后才可以向房管部门申请销售许可证，即涉案的房屋出售之前保利公司就已经向房管部门进行了房价备案，其不可能在出售之前不清楚自己申报的备案价。另外，一审法院在庭审时表示会发函至房管部门核实备案价的情况，但是直至判决作出时一审法院都没有对保利公司隐瞒备案价的情况进行调查核实，遗漏了案件的重要事实，忽略了保利公司的不诚信行为，草率地将违约责任全部判由张世扬承担，这对张世扬没有任何的公平可言。综上，请求二审法院依法撤销一审法院判决，依法判令保利公司向张世扬双倍返还定金200000元及利息。保利公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持，张世扬的上诉请求没有事实和法律依据，依法应当全部予以驳回。事实与理由：一、张世扬的行为已构成违约，无权要求保利公司返还定金及支付利息。《认购书》第一条第2款：“申请银行按揭的年限、金额、利率最终以银行的批复为准。如银行批出的按揭金额低于认购方的申请金额，则差额部分认购方须在银行初审确定贷款额度后7天内一次付清。”《认购书》第二条第6款约定：“如认购方未在本认购书约定期限内缴付房款或不履行此认购书任何条款时，出售方有权视为认购方中途违约，本认购书自动解除，认购方已付定金不退，出售方有权将该物业另行出售。”《认购书》备注部分由张世扬手写确认：“认购方同意在认购本项目上述房屋后若遇政策调整，认购方同意按照国家新政执行，并承担由此产生的风险及责任。”根据前述约定，张世扬在签订《认购书》时就已经知悉相关贷款及购房政策可能产生变化，并自愿按新政执行及承担风险。张世扬需要支付几成的首付款购买涉案房屋，并不是保利公司可以决定的事项，而是由购房政策所决定的。根据双方签署的《认购书》，如果张世扬没有申请延期交付购房首期款，而是按照《认购书》履行，则限购政策并不会影响张世扬执行本次房屋买卖合同。退一步而言，即便张世扬因限购政策的实施无法取得银行70％的按揭贷款，根据《认购书》约定，张世扬也有义务补足《认购书》约定的贷款金额与实际获批按揭贷款金额之间的差额。因此张世扬未按《认购书》约定期限支付首期房款的行为已构成违约，无权主张保利公司返还定金及支付利息。二、保利公司所没收定金并未过高。《全国民事审判工作会议纪要（2011年）》第二十一条规定：“人民法院对因国家宏观调控政策调整导致双方当事人解除房屋买卖合同后的损失，应适当区分基本住房、改善性住房和投资性住房予以公平处理，依法保护普通民众特别是弱势群体和低收入阶层的利益。对购买基本住房或改善性住房的，出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的，原则上不予支持；对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理，合同约定定金的，补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%；对购买投资性住房的，应依据合同法的相关规定处理。”根据前述规定，保利公司所没收定金并未过高。简要理由如下：l.张世扬在广州市内已经拥有其他住房，且涉案房屋是别墅并非普通住宅，涉案房屋应当认定为“投资性住房”；2.《认购书》所购房总价为人民币399万元，10万元的定金相当于购房总价约2.5％。保利公司直至2017年9月30日才另行出售涉案房屋，且售价仅为人民币393万元。张世扬的违约行为导致保利公司延误销售时间超过半年，且直接售价差异已达人民币6万元。为此，《认购书》所约定的定金尚不足以弥补保利公司的损失。综上，张世扬的上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。张世扬于2019年11月22日向一审法院起诉请求：1.保利公司向张世扬返还定金100000元及利息（利息以100000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率从2017年9月1日起计至付清之日，暂计至起诉之日9375元）；2.保利公司向张世扬承担违约责任，加倍返还定金100000元；3.案件诉讼费由保利公司承担。一审法院经审理查明：2017年2月14日，保利公司（出售方）与张世扬（认购方）签订《保利城花园认购书（现售）》，约定认购物业为广州市花都区花港大道保利城花园紫苑二街X号XXX房，建筑面积为279.64平方米，套内建筑面积为269.14平方米，原定价4753880元，认购价3990000元。其中，第一条第2点约定部分定金100000元须于签署本认购书时支付，剩余定金299000元须于签署认购书后七日内付清，首期房款801000元须于签署本认购书后七日内即2017年2月21日前付清（已扣除定金），余款2790000元须于签署本认购书后七日内即2017年2月21日前申办按揭贷款。（申请银行按揭的年限、金额、利率最终以银行批复为准。如银行批出的按揭金额低于认购方的申请金额，则差额部分认购方须在银行初审确定贷款额度后7天内一次性付清）。第二条第6点约定如认购方未在本认购书约定期限内缴付房款或不履行此认购书任何条款时，出售方有权视为认购方中途违约，本认购书自动解除，认购方已付定金不退，出售方有权将该物业另行出售。如出售方同意认购方要求继续履行此认购书，认购书必须支付给出售方违约责任金，违约金每日按未付房款总价的千分之一计算。备注第④点约定认购方同意在认购本项目上述房屋后若遇政策调整，认购方同意按照国家新证执行，并承担由此产生的风险及责任。2017年2月14日，张世扬向保利公司交纳了定金100000元，保利公司开具金额为100000元的《发票》一张。2017年9月1日，保利公司向张世扬发出《告知函》，载明：根据合同内容，您作为合同乙方，时至今日仍未履行交付房款、依时签约之义务，已违反合同条款，构成违约。本公司基于公平、诚实信用原则，依据合同、事实和法律，现通知贵方，在收到本告知函之日，即时解除您与本公司签订的合同，您将丧失上述房屋之一切权利，您已付定金全部不予退还，本公司有权将上述房屋另行销售。2017年10月12日，保利公司向广州市花都区住房和建设局出具《关于保利城花园客户投诉问题的回复说明》，载明：该客户（张世扬）于2017年2月14日交100000元定金，认购了保利城花园的别墅物业，当时客户因自身资金问题，向我司申请延期至2017年8月22日前交齐首付并签约，我司考虑到该客户的特殊情况，同意了该申请。2017年3月17日国家出台新的购房政策，导致该客户须提高首付至七成，销售人员及时将此政策情况反馈给了客户，并多次提醒客户如其在申请最后付款日期内仍无法凑齐首付款，我司会按认购书相关条款约定，视同客户违约、定金不予退还，并将该套房另行出售；但在约定缴款签约时间到期后该客户仍未来办理相关手续，在多次催促无果后我司按认购书约定做了挞定处理，并将该套房屋另行出售。经仔细核对该客户之前呈报我司的关于延期付款签约的特殊申请中，并没有任何关于首付成数的约定。2017年11月10日，广州市花都区住房和建设局向张世扬出具《关于保利城花园信访问题的处理意见》，载明：2017年2月14日，您支付定金100000元，认购了保利城花园紫苑二街X号XXX房，同时向开发企业保利公司申请延期支付首期款，于2017年8月22日前交齐并签订《商品房买卖合同》及办理银行按揭手续，保利公司同意了你的申请诉求。截至合同约定的付款日期（2017年8月22日），您仍未能如期支付首付款。据您反映，由于2017年3月17日广州市出台新的房地产市场调控政策，房屋首付从三成提高至七成，因此没有购买能力，要求与保利公司终止合同。但保利公司认为，您未按合同约定日期交付房款，已构成违约，按合同约定，定金不予退还。诉讼中，张世扬、保利公司一致确认：签订认购书时张世扬对首期款申请延期，保利公司同意延期至2017年8月22日。关于张世扬首期款上涨问题，张世扬陈述：张世扬名下没有房屋，其配偶名下有房屋，认购时已告知保利公司，保利公司隐瞒了房屋备案价和认购书有差价的事实，差价无法贷到款，而且保利公司要求张世扬按照新政策实施。保利公司陈述：张世扬当时买房是说其名下没有房产，备案价是到合同备案网签时房管部门才说备案价要在某个价格区间，我们也是在合同签订了几个月后才知道备案价的，在8月20日之前收到通知。另查明，广州市人民政府办公厅于2017年3月17日发布《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（穗府办函[2017]50号），该通知第二条规定居民家庭在本市拥有1套住房且贷款未还清的，购买普通商品住房首付款比例不低于70%。居民家庭在本市拥有1套住房，购买非普通商品住房首付款比例不低于70%。上述政策规定自2017年3月18日起执行。广州市住房和城乡建设委员会于2017年3月18日就上述通知发布解读公告，公告表示，3月17日及之前已签订认购书或购房合同，并且完成购房合同网签的，按原政策执行。3月17日及之前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同且能提供交付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行。一审法院认为，张世扬与保利公司签订的《保利城花园认购书（现售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合同成立有效，双方均应恪守合同约定。在该认购书备注处，双方明确以手写方式约定认购方同意在认购本项目上述房屋后若遇政策调整，认购方同意按照国家新政执行，并承担由此产生的风险及责任，双方的上述约定说明，张世扬、保利公司对广州购房政策之后可能出现新政已有一定预见性。同时，该认购书约定的首期房款支付时间本来为2017年2月21日即新政前，是由于张世扬向保利公司申请延期，才更改涉案房屋的首付款交付时间至2017年8月22日，按照新政实施方案，如果张世扬没有申请延期交付首期款，而是张世扬、保利公司按照该认购书继续履行，还是有机会按照之前的政策执行本次房屋买卖合同行为并完成交易的。综上考虑，在张世扬已明确约定若遇政策调整会按照新政执行并承担风险及责任的情况下，张世扬在2017年8月22日并未能如期交付，根据《保利城花园认购书（现售）》第二条第6点的约定，张世扬未在约定期限内缴付房款，视为张世扬中途违约，保利公司有权不退还定金，故张世扬请求保利公司返还定金100000元、利息以及加倍返还定金100000元，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2020年4月15日判决如下：驳回张世扬的全部诉讼请求。案件受理费2220元，由张世扬负担。二审中，张世扬为证实其上诉主张，提交了张世扬与保利公司销售人员周勇的微信聊天记录，拟证实在签订《保利城花园认购书（现售）》之前，销售人员知晓张世扬的妻子名下有房产，并为张世扬提供了首付三成、贷款七成的付款计划；销售人员是在签订合同后才告知张世扬房屋有备案价，不可能按照认购书中约定的单价申请贷款。经本院组织证据交换及质证，保利公司对上述微信聊天记录的真实性予以确认，但认为按照房产交易习惯，在交易前肯定进行过当面的沟通，因张世扬名下没有房产，且其妻子名下的房产属于婚前财产，张世扬当时表示将与其妻子离婚，在此情况下，销售人员才提出首付三成的计划，聊天记录的内容主要是协商总房价及计算三成首付的数额，说明在微信聊天之前已经确定了三成首付的比例。为此，保利公司提交了其销售人员周勇与公司其他工作人员的聊天记录，拟证实张世扬拟通过离婚方式获取七成贷款，但最终被政策所限制。经质证，张世扬对上述微信聊天记录的真实性、合法性无异议，但认为其仅为保利公司员工之间的沟通，张世扬从未向保利公司工作人员表示过其将会离婚，张世扬对贷款政策并不了解，张世扬不可能有通过离婚获取贷款的计划，是保利公司销售人员提出的付款方案。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明：2016年10月4日，广州市人民政府办公厅发布的《广州市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》（穗府办函【2016】146号）中规定：“严格执行现有差别化住房信贷政策，即对贷款购买首套自住住房的家庭和对拥有1套住房并已结清相应购房贷款、为改善居住条件再次申请贷款购买普通自住房，执行最低首付款比例30%的规定；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例不得低于70%。”2017年3月17日，广州市人民政府办公厅发布《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（穗府办函【2017】50号），该通知第二条规定：居民家庭在本市拥有1套住房且贷款未还清的，购买普通商品住房首付款比例不低于70%。居民家庭在本市拥有1套住房，购买非普通商品住房首付款比例不低于70%。上述政策规定自2017年3月18日起执行。2017年3月18日，《的解读》中载明：“二、差别化住房信贷政策新旧对照（一）在本市无住房，同时无住房贷款记录的，最低首付款比例30%不变。……（二）在本市有一套住房，同时存在住房贷款未还清的，最低首付款比例70%不变。”2017年3月30日，广州市人民政府办公厅发布《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（穗府办函【2017】65号），其中规定：“二、加强差别化住房信贷政策为防控信贷风险，经广东省市场利率定价自律机制研究通过，对我市差别化住房信贷政策作以下调整：（一）对离婚一年以内的住房贷款的申请人，银行业金融机构按照居民家庭在本市拥有1套住房的信贷政策执行。”二审庭审中，张世扬、保利公司均确认在签订涉案《保利城花园认购书（现售）》之前，张世扬在广州市没有房产，张世扬的妻子名下在广州市花都区有一套房产，且有住房贷款未还清。张世扬主张至本案二审庭审之日其并未与妻子离婚，且其妻子名下的房产住房贷款至今仍未还清，保利公司对此未予否认。再查明，《保利城花园认购书（现售）》第二条认购条款约定：认购方应当仔细查阅有关房地产政策，确保认购符合相关规定。二审中，经本院向广州市花都区住房和城乡建设局发函调查，涉案房屋的备案总价为3192090.6元（建筑面积单价11415元），备案时间为2017年8月14日。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：涉案《保利城花园认购书（现售）》解除的违约责任如何认定。根据本案已查明事实，《保利城花园认购书（现售）》的约定及双方签订认购书后的协商意见，张世扬应当在2017年8月22日前支付总房款30%的首期款（扣除定金10万元），但在2017年3月17日《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（穗府办函【2017】50号）发布施行后，保利公司销售人员告知张世扬需要将首期款从30%提高至总房款的70%，且需要支付认购价与备案价之间的差额。因张世扬无力支付上述首期款，导致本案所涉认购书无法继续履行。从本案查明的本市购房政策显示，张世扬的家庭在本市有一套房产，且住房贷款尚未还清，如再行购买涉案房屋，无论是在签署认购书之前还是之后，张世扬均需支付总房款70%的首付款。因此，保利公司主张因2017年3月17日广州市出台新的购房政策导致张世扬需要提高首付款至七成与政策规定不符，本院不予采纳。至于张世扬及保利公司为何在《保利城花园认购书（现售）》中约定首期款为总房款的30%的问题。张世扬主张其对购房政策不清楚，但根据上述认购书的约定，张世扬作为认购方应当查阅有关的房地产政策，确保认购符合相关规定，故张世扬在签订《认购书》之前未查阅相关政策，导致认购书约定的首付款比例与政策规定不符，导致最终无法支付首期款，对于认购书无法继续履行存在过错。保利公司虽主张张世扬在签订认购书时表示可以通过离婚的方式申请总房款70%的住房贷款，但对此保利公司仅提交了其员工之间的微信聊天记录，无法证实张世扬曾作出该意思表示，保利公司应承担举证不能的不利后果，本院对其该主张不予采纳。保利公司作为专业的房产销售公司，应当知悉相关的购房政策，但保利公司在明知张世扬不符合首付款最低为总房款30%的购房条件，且并未离婚的情况下，与张世扬签订认购书约定支付总房款30%比例的首期款，此后又以购房新政为由主张首期款比例提高至总房款的70%，对认购书无法继续履行亦存在过错。综上，本案所涉《保利城花园认购书（现售）》无法继续履行系因双方约定的首期款比例不符合购房政策导致，对此双方均有过错。至于备案价与认购价的差额问题，并非本案认购书无法继续履行的根本原因。在双方无法按照购房政策协商重新协商一致继续履行认购书的情况下，认购书的解除并非单方违约行为导致，应当各自承担相应的责任。一审法院认定张世扬单方违约欠妥，本院予以纠正。现认购书已实际解除，张世扬主张要求保利公司退还定金100000元合理合法，本院予以支持，但对于张世扬要求双倍返还定金及支付利息的诉请，本院不予支持，予以驳回。综上所述，张世扬的上诉请求部分成立；一审判决认定事实不清，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初12393号民事判决；二、广州保利置业有限公司于本判决生效之日起五日内向张世扬退还定金100000元；三、驳回张世扬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2220元，由张世扬负担1160元，由广州保利置业有限公司负担1060元。二审案件受理费4300元，由张世扬负担2150元，由广州保利置业有限公司负担2150元。本判决为终审判决。审判员  白小云二〇二〇年十二月十六日书记员  熊盈颖林臻灏