安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖01民终8921号 上诉人（原审原告）:合肥市方乔物业管理服务有限公司,住所地安徽省合肥市新站区瑶海社区方桥社居委瑶海家园****。 法定代表人:江松，总经理。 委托诉讼代理人：刘勇，安徽皖和律师事务所律师。 上诉人（原审被告）:刘跃华，男，1978年6月8日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：李涛，安徽万世律师事务所律师。 上诉人合肥市方乔物业管理服务有限公司（以下简称方乔物业）与上诉人刘跃华因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初11048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 方乔物业上诉请求：撤销原判并依法改判，本案一、二审诉讼费由刘跃华承担。事实与理由：一、一审法院认定方乔物业重复收取24、28栋楼2019年下半年房屋，与事实不符。方乔物业一审庭审中已经明确收到24、28栋楼总计费用210000元（2016年6月1日至2019年12月31日），不存在重复收取的情形，刘跃华应当交纳的24、28栋楼房屋租金为336000元（84000元/年×4年），故刘跃华仍拖欠24、28栋租金126000元。二、刘跃华应当支付25号108、26号101房屋占有使用费。方乔物业与瑶海社区管委会的租赁合同经（2019）皖0102民初7048号判决书确认于2018年7月2日解除，该判决判令方乔物业需支付2018年7月2日之后的房屋占有使用费。由于方乔物业一直占有使用25号108、26号101房屋，导致方乔物业一直在向瑶海社区管委会支付房屋占有使用费，基于上述事实，刘跃华应向方乔物业支付2020年1月1日至2020年5月30日的房屋占有使用费19800元。三、刘跃华认可2020年4月移交24、28栋楼，因此刘跃华应当支付2020年1月至2020年4月之间的占有使用费。综上，一审法院认定事实不清，证据不足。请求二审法院查明全部事实，判如所请。 刘跃华辩称，一、方乔物业与瑶海社区管委会之间的合同已经到期，方乔物业对案涉房屋没有占有使用权，方乔物业与刘跃华之间的租赁合同也已经到期解除。二、刘跃华占有使用的两外两套房屋已经与瑶海社区管委会协商另行签订合同，相应的占有房屋的租金没有交付，即使交纳租金，也应由刘跃华向方乔物业交付。综上，方乔物业的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院予以维持。 刘跃华上诉请求：撤销一审判决并依法改判或发回重审，本案一、二审诉讼费由方乔物业承担。事实和理由：一、刘跃华房租已经交至2019年12月31日，并不拖欠方乔物业房租。此有方乔物业提供的收条畏惧，方乔物业也已经认可。根据案涉合同约定：租金按年以现金支付，下一年度租金应提前一个月支付，刘跃华租金以现金方式支付给方乔物业，可以证明其已经交付租金的证据不多，由于时间太久找不到也属于正常。二、依照正常交易习惯，刘跃华已经交付2019年1月1日至2019年12月31日的房租，如果刘跃华拖欠2015年1月1日至2016年6月30日房租未支付，方乔物业不可能不要求刘跃华现行支付拖欠的租金，更不会出具2019年房屋已交的收条。如果按照方乔物业所述刘跃华不依约支付租金，方乔物业也不会愿意继续将案涉房屋出租给刘跃华。综上，方乔物业的行为和其所承认的事实与常理相悖。请求二审法院查明事实，判如所请。 方乔物业辩称，刘跃华每次交纳房租时，方乔物业均出具收条。刘跃华在本案中不能举证证明其已经缴纳2015年1月1日至2016年6月30日的房租，应承担举证不利的后果。 方乔物业向一审法院起诉请求：1、解除方乔物业与刘跃华签订的房屋租赁合同;2、刘跃华支付刘跃华拖欠的房屋租金和占用使用费共计187800元;3、刘跃华承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实如下：2015年1月1日,合肥新站综合开发试验区瑶海社区方桥居民委员会（以下简称方桥居委会）与方乔物业分别签订《房屋租赁合同》两份，合同约定方桥居委会将方桥新镇二期门面（建筑面积共1760平方米），方桥新镇24#、28#、32#楼门面出租给方乔物业用于经营，租赁期限均为2年，自2015年1月1日起至2017年1月1日止。 后方乔物业于同日又将所租房屋转租给刘跃华使用，并同样与刘跃华签订了《房屋租赁合同》两份，其中第一份合同约定：方乔物业将坐落于方桥新镇25#108及26#101室（建筑面积共220平方米）门面出租给刘跃华用于经营，租赁期限均为2年，即自2015年1月1日至2016年12月31日止，租金为39600元/年。第二份合同约定：方乔物业将坐落于方桥新镇小区24#和28#房屋（建筑面积共700平方米）出租给刘跃华使用，租赁期限为2年，自2015年1月1日起至2017年1月1日止，租金为84000元/年。 一审法院另查明：2019年6月10日，合肥新站高新技术产业开发区瑶海社区管理委员会（以下简称瑶海社管委）曾向该院起诉方乔物业房屋租赁合同纠纷，该院于2019年9月4日作出（2019）皖0102民初7048号民事判决书，现已生效，该份判决书查明：案涉系瑶海社管委名下管理的区属国有资产，为方便管理，确保其保值增值，瑶海社管委便委托方桥社居委对外出租、签订合同及收取租金事宜。并判决:一、确认瑶海社管委与方乔物业于2015年1月1日签订的两份《房屋租赁合同》已于2018年7月2日解除；二、方乔物业于判决生效后十日内将位于的门面房和24＃、28＃、32＃楼的门面房腾空并交付给瑶海社管委；三、方乔物业于判决生效后十日内支付瑶海社管委自2015年1月1日至2019年5月30日止的房屋租金856650元，并以38700元／月的标准支付瑶海社管委自2019年6月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费；四、驳回瑶海社管委的其他诉讼请求。 一审法院再查明：2019年5月30日，方乔物业的法定代表人江松向刘跃华出具收条两份，第一份收条载明：今收到25、26栋101、108房租39600元（2019年1月1日-2019年12月31日止）；第二份收条载明：今收到24、28栋会所房租84000元（面积700平方，2019年1月1日-2019年12月31日）。 一审法院认为，方乔物业与刘跃华签订的两份《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。双方应按约行使权利、履行义务。审理中，方乔物业要求两份解除合同，刘跃华不持异议，该院予以确认。 本案中，关于方乔物业主张的24#、28#的租金和25#、26#楼的房屋占有使用费如何认定，该院分析如下： 一、关于24#、28#楼的租金如何认定。根据房屋租赁合同的约定，租期自2015年1月1日至2017年1月1日止，每年租金84000元。合同到期后，双方未续签合同，按不定期合同处理。现方乔物业主张2015年1月1日至2016年6月30日期间租金为126000（7000×18个月）元，另据方乔物业陈述在起诉后，刘跃华又支付了24栋、28栋房屋2019年下半年租金42000元的事实，此事实结合2019年5月30日方乔物业法定代表人江松给刘跃华出具的24栋、28栋租金收条言明收到2019年1月1日至2019年12月31日租金84000元的事实。方乔公司存在重复收取2019年度半年租金的情形，因此应在126000元中予以冲抵。刘跃华未能提供有效证据证明已将2015年1月1日至2016年6月30日期间的租金支付方乔物业，依法应承担相应不利的法律后果。故李跃华仍需向方乔物业支付24栋、28栋房屋租金为84000（126000-42000）元。 二、关于方乔物业主张25#108、26#101房屋占有使用费如何认定。结合（2019）皖0102民初7048号民事判决书判决，瑶海社管委与方乔物业于2015年1月1日签订的两份《房屋租赁合同》（包含25#108、26#101室房屋）已于2018年7月2日解除，故方乔物业主张25#108、26#101室房屋占有使用费，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除方乔物业与刘跃华于2015年1月1日签订的两份《房屋租赁合同》；二、刘跃华于判决生效之日起十日内向方乔物业支付租金84000元；三、驳回方乔物业的其他诉讼请求。本案受理费4060元，由方乔物业负担2160元，由刘跃华负担1900元。 本案二审期间当事人未提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。另二审期间方乔物业向本院提交情况说明一份，陈述刘跃华已主动向方乔物业支付了2020年1月1日至2020年5月30日的房屋占有使用费19800元，本院予以确认。 本院认为，关于25#108、26#101房屋占有使用费问题。二审期间，刘跃华主动向方乔物业支付了2020年1月1日至2020年5月30日的房屋占有使用费19800元。因此，对方乔物业上诉请求刘跃华支付25#108、26#101房屋2020年1月1日至2020年5月30房屋占有使用费的请求，本院不再处理。 关于24#、28#房屋租金问题。方乔物业主张刘跃华欠付该房屋2015年1月1日至2016年6月30日期间的租金，按照双方合同约定该房屋年租金为84000元，故刘跃华欠付租金数额为126000元。方乔物业陈述，对于该期间的租金双方发生争议是因为刘跃华租赁该房屋后，在2015年1月1日至2016年6月30日期间案涉房屋门口修路，方乔物业曾向刘跃华进行了说明，如果以后房屋所有权人瑶海社区管委会减免此期间的租金，则方乔物业对刘跃华也予以相应减免，但最终瑶海社区管委会并没有减免此期间房租，并且向法院起诉方乔物业支付此期间的租金，故刘跃华也应支付此期间的租金126000元。本院认为，从已生效的安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民终7048号的民事判决看，瑶海社区管委会确实向方乔物业主张了案涉24号、28号楼自2015年1月1日至2016年6月30日期间的房屋租金，且该院判决方乔物业予以支付。该判决生效后，方乔公司向方桥居委会交纳了2015年1月1日至2017年1月1日期期间承租的24#、25#、26#、27#房屋租金，对此方桥居委会出具《证明》予以确认。从2019年4月19日方乔物业向刘跃华发送《告知书》可以看出，方乔物业明确此时刘跃华仍欠付24#、28#租金168000元，在刘跃华收到该告知书后其又支付了2019年下半年的租金42000元，故此时刘跃华仍欠付方乔物业24#、28#2015年1月1日至2016年6月30日期间的租金126000元。刘跃华主张已经支付24#、28#房屋自2015年1月1日至2016年6月30日期间房租，方乔物业予以否认，在此情况下刘跃华也未提供转账凭证或收条等切实有效的证据证明其已支付方乔物业此期间的租金，其应承担举证不利的后果。综上，本院认定刘跃华仍欠付方乔物业租金126000元，该款项刘跃华应予支付。 综上所述，刘跃华的上诉请求不能成立，应予驳回；方乔物业的请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初11048号民事判决第一项，即“解除合肥市方乔物业管理服务有限公司与刘跃华于2015年1月1日签订的两份《房屋租赁合同》”； 二、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初11048号民事判决第三项； 三、变更安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初11048号民事判决第二项为：刘跃华于本判决生效之日起十日内向合肥市方乔物业管理服务有限公司支付租金126000元； 四、驳回合肥市方乔物业管理服务有限公司其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4060元，由合肥市方乔物业管理服务有限公司负担1840元，由刘跃华负担2220元；二审案件受理费5960元，由合肥市方乔物业管理服务有限公司负担2440元，由刘跃华负担3520元。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十二月十一日 书记员 曹丽梅 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。