湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12929号上诉人（原审被告）：欧阳华菊，女，1965年9月10日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：曾艺翔，男，1988年8月14日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。系欧阳华菊之子。委托诉讼代理人：刘振亚，湖南江海洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长沙房产（集团）有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉路新世纪体育城回龙苑**。法定代表人：李某，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨珂。委托诉讼代理人：文雅男。被上诉人（原审原告）：长沙恒兴资产经营有限公司，，住所地湖南省长沙市芙蓉区解放中路**长房大厦**法定代表人：王伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨珂。委托诉讼代理人：文雅男。上诉人欧阳华菊与被上诉人长沙房产（集团）有限公司（以下简称长房集团）、被上诉人长沙恒兴资产经营有限公司（以下简称恒兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初1663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。欧阳华菊上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人与被上诉人之间不存在房屋租赁关系，一审认定错误。上诉人与被上诉人未签订过房屋租赁协议，被上诉人也从未向上诉人方主张过租金；《征用拆迁房屋协议书》是湖南羽绒制品厂与原长沙市北区房地管理处之间签订的，未经上诉人方同意，上诉人方无达成租赁关系的合意，被上诉人隐瞒上诉人私自认定为租赁；2.案涉房屋是上诉人因拆迁而获得的私房。上诉人方并未获得《征用拆迁房屋协议书》第四条约定的作价款，表明是以房换房，没有改变私房的性质；3.在当时的历史条件下，无法给个人办理单独的房产证，被上诉人本该在条件成熟时，为上诉人办理房产登记，但被上诉人在未取得上诉人方许可的情况下，擅自认定双方是租赁关系，严重侵害了上诉人的合法权益。因此，欧阳华菊请求二审法院支持其上诉请求。长房集团、恒兴公司辩称，1.涉案房屋的产权是由原湖南羽绒制品厂交原长沙市北区房地管理处接管，原长沙市北区房地产管理局对案涉房屋核发了长沙市直管公房住房租赁凭证，后长沙市房屋产权管理局向长房集团移交了直管公房产权，由长房集团下属的恒兴公司经营管理，其中就包括案涉房屋，因此上诉人与被上诉人双方存在客观上的租赁关系；2.案涉房屋是直管公房，不是欧阳华菊及其丈夫曾炳其的私房，欧阳华菊对案涉房屋无继承权，与欧阳华菊的丈夫曾炳其同期安置的其兄弟曾钧其后来响应房改的政策，将曾钧其居住的房屋进行了房改，变为了私房，而欧阳华菊方当时因自身原因未进行房改，其所居住的案涉房屋一直是公房性质；关于《征用拆迁房屋协议书》第四条约定的作价款，具体情况被上诉人不清楚，但被上诉人确实对案涉房屋拥有产权。因此，长房集团、恒兴公司请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。长房集团、恒兴公司向一审法院起诉请求：1、解除其与欧阳华菊之间的长沙市直管公房住宅租赁合同关系；2、判令欧阳华菊立即腾空并交付位于长沙市开福区××社区××宿舍××栋××单元××号房屋；3、欧阳华菊承担本案诉讼费用。一审法院认定如下事实：欧阳华菊已故丈夫叫曾炳其（又名曾斌其），曾炳其父亲曾连凡，母亲叫刘梅香。1956年，曾连凡经审批建有1栋2间房屋，1978年12月19日，因曾连凡已故，该房屋由刘梅香继承及原产权证遗失补办新证等原因，该房屋于1978年12月19日登记至刘梅香名下，登记地址为长沙市工农路丝茅冲105号，该房屋为一层3正屋2杂屋，登记建筑面积46.80平方米，另有25.28平方米因扩大未办执照未计入。该房屋内档登记卡还注明“由湖南羽绒制品厂征用拆除”。1982年10月17日，经主管鉴证单位长沙市房地管理局、长沙市二轻工业局鉴证，湖南羽绒制品厂（甲方）与长沙市北区房地管理处签订了《征用拆迁房屋协议书》，约定：甲方因兴建宿舍，经市人民政府（81）长建字128号征用土地审批单批准，需拆除丝茅冲工农路91-111号房屋，计公房一栋，私房十七栋，拆迁居民二十三户，建筑面积1194.16平方米，此外还需拆除76年长革建字91号征用案遗留未拆的丝茅冲工农路105、106号私房两栋，拆迁居民四户，建筑面积85.01平方米，两处合计拆迁公私房屋二十栋，拆迁居民二十七户，建筑面积1279.17平方米。为妥善处理上述被拆公私房屋的产权和拆迁户的安置补偿问题，经双方协商达成如下协议：一、双方商定：上述拆迁户分两期拆迁安置，第一期先拆迁安置丝茅冲工农路91-95号私房5栋5户建筑面积340.26平方米和76年长革建字91号征用案遗留未拆的丝茅冲工农路105、106号私房二栋四户建筑面积85.01平方米。这九户拆迁户因在间距内需马上拆除，由甲方在已建成之新宿舍的西端一单元内包干负责安置，并将西端一单元（共六层）的产权交乙方接管，如房间有多，由甲方安排其他拆迁户，如房间不够，则由甲方腾出自有房屋，或在经线范围内搭建过渡住房过渡，待甲方第二栋宿舍建成后再行安置。……。二、甲方新建住宅竣工时应会同乙方按标准验收，甲方在向乙方移交房屋产权时应将房屋设计图纸和施工执照（复制品）以及有关资料、设备一并移交乙方接管。房屋验收后由乙方按住宅用房核定租金，并办妥租赁手续后方能通知拆迁户迁入。今后房屋维修费用，按各管产权负责维修。三、第一期所拆9户私房其旧料，由甲方拆除无偿利用。四、第一期被拆私房按政策规定，由乙方作价并付款给私房主。五、拆迁户的搬家费、固定炉灶、电灯等补偿以及协助拆迁工作的居委会基干工资补贴费等概由乙方鉴证甲方付款。此后，《征用拆迁房屋协议书》约定的新宿舍西端一单元6层12套房屋进行了房屋登记，登记所有权人为长沙市房地产管理局，权证号为长房北直字第0××2号，产权来源为1983年征用偿还，管理单位为长沙市北区房地管理处。长沙市北区房地管理处接管上述房屋后，按《征用拆迁房屋协议书》的约定安排12户居住。其中欧阳华菊婆婆刘梅香分到三套住房,即位于长沙市开福区××社区××宿舍××栋××单元××号××号××号（产权登记地址：××路××号××宿舍××单元××栋××号××号××号××。根据刘梅香家庭安排，其中102号房屋由刘梅香与欧阳华菊丈夫曾炳其居住，502号房屋由曾炳其二哥曾幸其居住，202号房屋由曾炳其哥哥长兄曾钧其居住。1992年7月9日，原长沙市北区房地产管理局对欧阳华菊婆婆刘梅香居住的上述房屋核发了长沙市直管公房住房租赁凭证，该租赁凭证显示起租日期为1983年11月11日，但租户签字栏无租户签字或盖章。后欧阳华菊婆婆刘梅香及丈夫曾炳其先后去世，上述102号房屋实际由欧阳华菊居住。另长房集团、恒兴公司提供的由原长沙市北区房地产管理局制作于1991年11月15日的长沙市公有住房分户核租表、分栋明细表记载：刘梅香、曾钧其、欧阳华菊等12户住户均在表上记载为承租人，起租日期为1983年11月1日。一审庭审中，欧阳华菊以其未签字确认为由对租赁凭证及核租表的真实性不予认可，并称从未有人向其收取过租金。长房集团、恒兴公司认可接管全市公房后没有收取租金，之前房管局收过但没有收到，根据档案保存的租户缴租明细账显示，长房集团、恒兴公司一直处于欠租状态。另前述12套房屋登记内档中的长沙市直管公房住房改革出售房屋产权转移登记表记载：因房改出售，上述12套房屋中的9套房屋因房改出售分别于96年、99年转移登记为个人产权，其中欧阳华菊已故丈夫曾炳其的长兄曾钧其于1999年5月1日因房改购买了其所居住的202号房屋，该房屋在开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）二期征收项目进行了征收，开福区房屋征收部门按私房与曾钧其签订了房屋征收补偿协议。剩余101、102、502号共计建筑面积181.9平方米的房屋未进行房改。2003年10月28日，长沙市人民政府下发长政函（2003）117号批复，确定设立长房集团。2003年12月26日，长沙市房屋产权管理局向长房集团作出长房政发（2003）133号《关于移交直管公房房屋产权的通知》，决定向长房集团移交直管公房产权，并要求长房集团凭该通知持原直管公房产权证，向长沙市房屋产权监理处办理直管公房变更登记。2004年2月23日，长沙市房屋产权管理局在《长沙晚报》上刊登了《长沙市房屋产权管理局关于移交直管公房的公告》，确定位于芙蓉区××房，由长房集团下属的分公司恒兴公司经营管理。依据上述文件，长沙市房屋产权管理局就前述剩余未进行房改的3套房屋向长房集团核发了房屋产权证：登记所有权人为长房集团，登记地址为××路××号××宿舍，产权面积为181.9平方米。2017年7月17日，长沙市开福区人民政府作出了开政征字（2016）2号《关于开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）二期房屋征收决定公告》，欧阳华菊居住的上述房屋在征收范围之内，需依法征收，恒兴公司向欧阳华菊送达了终止租赁关系通知单，通知欧阳华菊自通知送达之日起解除直管公房租赁关系，因双方未就腾房及补偿事宜达成协议，长房集团、恒兴公司遂诉至一审法院。一审法院认为，本案的争议焦点为案涉房屋系欧阳华菊所有私房还是长房集团、恒兴公司所有直管公房及双方是否存在直管公房事实租赁关系的问题。对此，一审法院作如下认定：一、根据湖南羽绒制品厂与原长沙市北区房地管理处签订的《征用拆迁房屋协议书》第一条有关“双方商定……第一期先拆迁安置丝茅冲工农路91-95号私房五栋五户建筑面积340.26平方米和76年遗留的工农路105号106号私房二栋四户建筑面积85.01平方米……”的约定和工农路丝茅冲105号房屋登记内档资料，应当对工农路丝茅冲105号房屋系欧阳华菊婆婆刘梅香所有，且因湖南羽绒制品厂兴建宿舍被拆迁的事实予以确认。二、根据《征用拆迁房屋协议书》中有关“湖南羽绒制品厂因兴建宿舍还需拆除公房一栋，湖南羽绒制品厂需将已建成之新宿舍的西端一单元（共六层）的产权交由原长沙市北区房地管理处接管，湖南羽绒制品厂新建住宅竣工时有关房屋验收、移交房屋产权、相关资料的约定，结合此后新宿舍西端一单元6层12套房屋登记的所有权人为长沙市房地产管理局，产权来源为1983年征用偿还等事实，足以说明湖南羽绒制品厂因兴建宿舍对拆除房地部门管理的一栋公房的补偿方式是以其新建宿舍西端一单元6层12套房屋进行产权偿还补偿，故原长沙市房地产管理局据此取得该12套房屋产权及长房集团依据长沙市人民政府相关公房产权移交管理的规定，取得该12套房屋中未进行房改房屋（含涉案房屋）的产权，具有事实依据。三、根据《征用拆迁房屋协议书》中有关“第一期九户私房拆迁户（含欧阳华菊婆婆刘梅香）由湖南羽绒制品厂在已建成之新宿舍的西端一单元内包干负责安置；房屋验收后由原长沙市北区房地管理处按住宅用房核定租金，并办妥租赁手续后方能通知拆迁户迁入；第一期被拆私房按政策规定，由原长沙市北区房地管理处作价并付款给私房主；拆迁户的搬家费、固定炉灶和水电、电灯等补偿由湖南羽绒制品厂付款。”等约定，足以说明湖南羽绒制品厂因兴建宿舍对第一期九户私房的补偿安置方式为：房屋价值补偿由原长沙市北区房地管理处作价补偿，搬家费、固定炉灶和水电、电灯等补偿由湖南羽绒制品厂负责，同时，以产权偿还给原长沙市北区房地管理处的新建宿舍西端一单元6层12套房屋对第一期九户私房的进行住房安置，并按住宅用房核定租金，办妥租赁手续。综上认定，欧阳华菊居住涉案房屋系湖南羽绒制品厂拆除公房偿还给长房集团产权的房屋，且按《征用拆迁房屋协议书》的约定，欧阳华菊方入住涉案房屋，应当按直管公房办理相关租赁手续，故一审法院对长房集团、恒兴公司提出的涉案房屋的性质为其所有的直管公房，双方形成了事实租赁关系的主张予以采信。鉴于涉案房屋已列入开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）二期房屋征收范围，需依法征收，长房集团、恒兴公司在事实上已不能履行发租义务，欧阳华菊继续租赁目的亦不能实现，故一审法院对长房集团、恒兴公司要求解除双方已形成长沙市直管公房住宅事实租赁关系及要求欧阳华菊立即腾空并交付涉案房屋的诉讼请求予以支持。欧阳华菊主张涉案房屋系其婆婆刘梅香私房拆迁产权置换而来，产权应归其个人所有，与《征用拆迁房屋协议书》的约定内容不符，也与欧阳华菊已故丈夫曾炳其的长兄曾钧其等9户此后因房改购买而取得安置房屋的私有产权的事实不符，欧阳华菊亦未提交其他充分证据佐证其主张，故一审法院对欧阳华菊的上述主张不予采信。长房集团虽未提供与欧阳华菊婆婆刘梅香签订的拆迁补偿协议、补偿资金付款凭证等能直接证明当时已对欧阳华菊婆婆刘梅香房屋进行了货币补偿的证据，但长房集团已取得涉案房屋合法产权，并举证证明其取得涉案房屋产权合法来源，故一审法院对欧阳华菊以长房集团、恒兴公司没有直接证据证明其婆婆当时获得了货币补偿为由对本案提出的抗辩理由不予采信。《征用拆迁房屋协议书》中约定欧阳华菊方入住涉案房屋为直管公房租赁，且长房集团、恒兴公司未接管涉案房屋前，原直管公房管理部门对欧阳华菊方租住涉案房屋建立档案进行了管理，欧阳华菊是否向原直管公房管理部门及长房集团、恒兴公司交纳租金，及是否签字确认租赁凭证，不影响双方为事实租赁关系的认定。综上，一审法院判决如下：一、解除长房集团、恒兴公司与欧阳华菊就位于长沙市开福区××社区××宿舍××栋××单元××号（产权登记地址：××路××号××宿舍××单元××栋××号）房屋的长沙市直管公房住宅事实租赁合同关系；二、欧阳华菊于一审判决生效之日起三日内将长沙市开福区××社区××宿舍××栋××单元××号（产权登记地址：××路××号××宿舍××单元××栋××号）房屋腾空并交付给长房集团、恒兴公司。一审案件受理费80元，由欧阳华菊承担。二审中，当事人围绕诉争事实依法提交了新的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。欧阳华菊提交了长沙市不动产信息查询证明，拟证明其腾出案涉房屋将无房居住。长房集团、恒兴公司质证认为该证据与本案无关。本院认为，该证据形式合法、内容真实，与本案诉争事实相关，予以认定，其证明力将综合全案予以考虑。对一审法院认定的事实，各方当事人均未提出明确异议，本院依法予以确认。本院认为，根据已查明的事实和当事人诉辩主张，本案二审的争议焦点是：1.长房集团、恒兴公司与欧阳华菊之间是否存在事实上的房屋租赁关系；2.欧阳华菊是否应当腾房并向长房集团、恒兴公司交付。关于焦点1。欧阳华菊主张无书面的租赁协议，对方也从未主张过租金，《征用拆迁房屋协议书》是湖南羽绒制品厂与原长沙市北区房地管理处之间签订的，其中有关租赁的约定没有经过欧阳华菊方同意，因此双方不存在房屋租赁关系。长房集团、恒兴公司主张欧阳华菊方对租赁关系是知情的，双方存在房屋租赁关系。本院认为，租赁关系的实质要件是承租人对标的物的用益及租金的对等转移，是否订立书面租赁合同仅具有形式意义，不能以未订立书面租赁合同即否定租赁关系的存在。综合本案证据，本院考虑到：1.欧阳华菊实际使用案涉房屋；2.《征用拆迁房屋协议书》第二条中明确约定“房屋验收后由乙方按住宅用房核定租金，并办妥租赁手续后方能通知拆迁户迁入”；3.原长沙市北区房地管理处向欧阳华菊的婆婆刘梅香核发了住房租赁凭证；4.与欧阳华菊丈夫曾炳其同期同楼栋安置的其兄弟曾钧其于1999年参与房改，将曾钧其所居住的房屋变更为曾钧其个人产权，而欧阳华菊方当时未参与房改，未变更原有产权性质；参与房改、变更产权性质的还有同期同楼栋安置的其他部分住户，故本院认为，欧阳华菊系案涉房屋的承租人，其长期未交纳租金不能推定欧阳华菊没有交纳租金的义务，亦不能否认欧阳华菊与长房集团、恒兴公司之间就案涉房屋客观存在的租赁关系。结合同期同楼栋安置的其他住户参与房改的情况，欧阳华菊关于其对租赁情况不知情的主张本院不予采信。综上，本院认为，长房集团、恒兴公司与欧阳华菊之间存在事实上的房屋租赁关系。关于焦点2。如前所述，案涉房屋的产权所有人系长房集团。现涉案房屋已列入政府征收范围,长房集团、恒兴公司已不能履行出租义务,欧阳华菊继续租住该房屋的目的已不能实现，双方的租赁合同应予解除，欧阳华菊应当向产权所有人长房集团及实际经营管理人恒兴公司返还房屋。一审判决解除双方租赁合同，要求欧阳华菊腾房并向长房集团、恒兴公司交付,符合法律规定,本院予以确认。综上所述，欧阳华菊的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人欧阳华菊负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 蔡 晓审判员 闵俊伟二〇二〇年十二月二十三日法官助理闫江欢书记员谢威源《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。