江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终4660号上诉人（原审被告）：盐城市金碧房地产开发有限公司，住所地江苏省盐城市区范公中路金座广场****。法定代表人：谢金雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：张洪，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：赵海燕，女，1967年10月11日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。被上诉人（原审原告）：虞永志，男，1967年2月9日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。上诉人盐城市金某房地产开发有限公司（以下简称金某公司）因与被上诉人赵海燕、虞永志房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金某公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回赵海燕、虞永志的全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由赵海燕、虞永志承担。事实和理由：1.案涉房屋于2019年4月22日竣工验收合格，于2019年4月30日竣工验收备案，于2019年6月10日取得盐城市房地产测绘中心出具的不动产实测测量报告。金某公司后于2019年9月18日向赵海燕、虞永志送达了收房通知，赵海燕、虞永志也予以认可。至此，金某公司已经按照合同约定履行了相应的交房义务，不存在逾期交房的违约情形，赵海燕、虞永志无权要求解除合同。2.案涉房屋虽存在地砖空鼓、门套歪斜、墙体不平等瑕疵问题，但上述问题均属于案涉商品房买卖合同附件七约定的装饰装修及设备标准范围内的保修部分，不能成为赵海燕、虞永志要求金某公司承担逾期交房违约责任的理由。3.金某公司在一审诉讼前已经对案涉房屋的上述质量问题维修完毕，未能达到赵海燕、虞永志要求的标准，一审法院仅凭赵海燕、虞永志的口头陈述即认定金碧公司未履行维修义务，并将赵海燕、虞永志拒收房屋的责任归咎于金某公司，存在不妥。4.据金某公司了解，赵海燕、虞永志购买案涉房屋系为了方便子女居住，后因子女在外地，不愿返回盐城，故希望退房，因此赵海燕、虞永志要求解除合同的实质并非金某公司过错。赵海燕、虞永志共同辩称，1.案涉房屋不符合合同约定的交付条件，金某公司在约定时间未尽到交房义务，构成违约。案涉房屋是精装修房屋，但仅对毛坯部分进行验收，竣工验收备案亦系针对毛坯房，精装部分没有经过验收，也没有质量保证，涉嫌消费欺诈。2.金某公司未能提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等必要证明文件，构成违约，赵海燕、虞永志有权拒绝收房。3.案涉房屋存在严重质量问题，金某公司以装修瑕疵为借口，拒绝承担逾期交房责任的上诉理由不能成立。4.赵海燕、虞永志系河道改造工程的被拆迁人，案涉房屋系赵海燕、虞永志拆迁后唯一购置的房产，且着急入住，由于金某公司的违约导致合同解除，造成赵海燕、虞永志不能再享受拆迁户所享有的政府补贴，故金某公司应按合同的约定支付违约金。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。赵海燕、虞永志共同向一审法院起诉请求：1.解除赵海燕、虞永志与金某公司于2019年7月20日签订的《商品房买卖合同》（编号：HTBA201907224775）；2.判令金某公司返还购房款1400722元及利息暂计到起诉之日为35018.05元（以1400722元为基数，自2019年7月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起至实际返还之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价的利率计算，暂算至起诉之日）；3.判令金某公司赔偿住房公积金贷款利息暂计到起诉之日为4062.5元（以公积金贷款30万元为基数，自2019年7月30日起算至贷款终结之日止按照年利率3.25%计算）；4.确认赵海燕、虞永志在已付房款1400722元范围内对案涉房屋拍卖、变卖所得或折价享有优先受偿权；5.判令金某公司支付违约金210108.3元及其他相关损失105378.4元（拆迁鼓励金为房款总额的10%即101778.4，租金暂计3600元，时间从2019年5月15日至2018年8月16日）；6.本案诉讼费、公证费、保全费及保函费由金某公司承担。一审法院查明的事实：2019年7月20日，赵海燕、虞永志与金某公司签订了一份《商品房买卖合同（预售版）》（合同编号：HTBA201907224775），合同约定金碧公司将位于翡丽佳苑3幢1401号房屋以1400722元的价格出售给赵海燕、虞永志。合同第七条约定了付款方式和期限，合同第八条约定了逾期付款责任，合同第九条约定了商品房交付条件，第十一条约定了交付时间为2019年9月30日，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应于交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。……办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验……买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验之次日起/日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗、地面渗漏或开裂等管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；……查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单……合同第十二条约定了逾期交付责任，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在90日内的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人应在达到解除合同的条件之日起15天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还已付购房款，并按买受人已付购房款的15%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。双方还约定了其他条款。合同签订后，赵海燕、虞永志向金某公司支付了购房款1100722元，金某公司于2019年7月22日向赵海燕、虞永志开具了发票，后赵海燕、虞永志申请了公积金贷款30万元，盐城市住房公积金管理中心于同月29日放款30万元，金某公司收到该款后于2019年7月31日开具了发票。同年9月12日，金某公司向赵海燕、虞永志发出收楼通知书，而后赵海燕、虞永志至案涉房产处查验房屋，发现房屋存在地砖空鼓、门套歪斜、墙体不平等质量问题，遂以不符合房屋交付标准为由拒绝收房。2020年1月8日，赵海燕、虞永志向金某公司发出解除合同通知书，以房屋存在质量问题、不符合房屋交付标准、金某公司一直不予积极处理等为由，通知解除双方签订的上述合同，要求金某公司自通知到达之日起15日内返还购房款1400722元并支付利息损失及按照合同约定的违约金等。金某公司未予回应，赵海燕、虞永志遂诉至一审法院。一审中，赵海燕、虞永志向一审法院提出保全申请，要求查封、冻结金某公司价值175万元的财产。一审法院依法作出（2020）苏0902民初496号民事裁定书：冻结金某公司175万元银行存款或查封、扣押其等额财产。一审法院认为：赵海燕、虞永志与金某公司签订的关于翡丽佳苑3幢1401号房屋的《商品房买卖合同（预售版）》是双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应严格依合同约定履行各自义务。根据赵海燕、虞永志已取得金某公司出具的涉诉房屋价款共计人民币1400722元的销售不动产统一发票，应当认定赵海燕、虞永志已按约支付了购房款。虽然金某公司按照合同约定向赵海燕、虞永志发出收房通知，但双方在合同中亦约定在办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。现双方均认可案涉房产在赵海燕、虞永志至现场查验时发现存在质量问题，则金某公司理应及时进行相应的整改及修复，并在完成上述工作后另行通知赵海燕、虞永志收房。但截至法庭辩论终结前，金某公司并未能履行前述义务，对于案涉房屋至今未能顺利交付赵海燕、虞永志，金某公司存在过错，构成违约。双方在合同中约定了合同解除的条件，即逾期超过90日后，买受人有权解除合同，该条件现已成就，解除权人即赵海燕、虞永志依法可以解除合同。赵海燕、虞永志已依约在15天内书面通知了金某公司，则案涉合同理应解除。金某公司因构成违约，应当承担违约责任。关于违约金，因违约金具有补偿性、惩罚性的双重属性，违约金的数额应当以因违约所造成的损失为基础，综合违约程度、损失大小等因素考量。赵海燕、虞永志要求金某公司按照已付购房款的15%计算违约金并支付利息损失、房屋租金等，金某公司主张如认定其违约，请求法院调整违约金，但未能提供违约金约定缺乏公平性的相应证据。综合考量赵海燕、虞永志主张的损失基础，除去银行利息损失外，赵海燕、虞永志名下唯一房产已于2019年5月13日被拆迁，其在外租房的费用亦属合理损失，虽然赵海燕、虞永志提供的租房合同真实性无法确认，但一审法院酌情予以支持。根据盐城市住房保障和房产管理局、盐城市城乡建设局制定的《盐城市区住宅房屋征收补偿资金结算凭证安置实施办法（暂行）》，赵海燕、虞永志系拆迁户，按照政策享有结算凭证金额10%的奖励，赵海燕、虞永志凭房屋买卖合同领取70%，剩余30%在办理不动产权证后领取，如被征收人在领取结算凭证安置奖励资金后，未办理所购房屋不动产权证前即退房的，应当退回已领取的奖励资金并支付银行同期存款利息。本案中，因金某公司违约行为导致合同解除，则赵海燕、虞永志主张该项损失亦属合理。现双方在合同中约定违约金按照已付购房款的15%计算即210108.3元，未超过赵海燕、虞永志主张损失的30%，一审法院对于赵海燕、虞永志的违约金主张依法予以支持。赵海燕、虞永志主张在已付房款1400722元范围内对案涉房屋拍卖、变卖所得或折价享有优先受偿权，没有相关法律依据，不予支持。赵海燕、虞永志主张违约金以外的损失，因已包含在违约金的补偿性之内，不再另行支持。赵海燕、虞永志主张的公证费1000元，并非民事诉讼的必要费用，亦不予支持。因此，赵海燕、虞永志的诉讼请求，依法部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，一审法院判决：一、解除赵海燕、虞永志与金某公司签订的《商品房买卖合同（预售版）》（合同编号：HTBA201907224775）；二、金某公司于判决生效后十日内向赵海燕、虞永志返还购房款1400722元并支付违约金210108.3元，合计1610830.3元；三、驳回赵海燕、虞永志的其他诉讼请求。案件受理费20195元，保全费5000元，保全保险费3500元，合计28695元，由赵海燕、虞永志负担1177元，金某公司负担27518元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，金某公司与赵海燕、虞永志签订的《商品房买卖合同（预售版）》系双方真实的意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，系合法有效的合同。关于赵海燕、虞永志是否有权要求解除案涉合同的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方在商品房买卖合同中约定，买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验之次日起/日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗、地面渗漏或开裂等管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；……。出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，……；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人应在达到解除合同的条件之日起15天内书面通知出卖人。合同履行过程中，金某公司向赵海燕、虞永志交房时，赵海燕、虞永志经查验，发现案涉房屋存在地砖空鼓、门套歪斜、墙体不平等质量问题，对此，金某公司应按合同约定修复后再行交付。金某公司上诉称已经修复，并已电话通知赵海燕、虞永志交房，赵海燕、虞永志对此不予认可，并认为金某公司未予修复。因金某公司在本案中并未能举证证明其已经履行了修复义务，故该公司提出已经修复并通知交房，不存在违约情形的上诉理由不能成立。至2019年12月31日，距双方约定的交房之日已经超过90日，金某公司仍未能按约向赵海燕、虞永志交房，案涉商品房买卖合同中约定的买受人解除合同的条件成就。后赵海燕、虞永志于2020年1月8日向金某公司发送了解除合同的通知，符合案涉合同约定和法律的规定，故应认定案涉商品房买卖合同于金某公司收到赵海燕、虞永志发送的解除通知之日解除。关于金某公司应承担的违约金数额如何认定的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方在商品房买卖合同中约定，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还已付购房款，并按买受人已付购房款的15%向买受人支付违约金。金某公司认为该约定的违约金数额过高，请求人民法院予以调整。承前所述，案涉合同解除的原因系金某公司过错造成，基于此，一审法院根据合同履行的情况，以及赵海燕、虞永志因合同解除产生的已付购房款利息损失、拆迁奖励损失、租房损失等情况，结合违约金兼具补偿性与惩罚性的性质，对双方约定的违约金不予调整，并无不妥。综上，金某公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19297.47元，由上诉人盐城市金碧房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郑 治审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇二〇年十二月三十日书记员 施凯钰