广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终23115号上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市金膳坊餐饮实业有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道富华社区航城工业区富鑫林工业园厂房**第**，统一社会信用代码91440300MA5DLM5G51。法定代表人王金祥，总经理。委托诉讼代理人：刘晓荣，广东天梭律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）深圳市富鑫林实业发展有限公司，住所地深圳市宝安区西乡镇航城工业区XX工业园办公楼**，统一社会信用代码91440300708446745F。法定代表人林勇。上诉人深圳市金膳坊餐饮实业有限公司（以下简称金膳坊公司）因与被上诉人深圳市富鑫林实业发展有限公司（以下简称富鑫林公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。金膳坊公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.依法改判驳回富鑫林公司一审的全部诉讼请求；3.本案一审及其他相关全部诉讼费用由富鑫林公司承担；4.二审诉讼费由富鑫林公司承担。事实与理由：一审对本案的事实认定错误，在有充分确凿的证据证明双方的“租赁合同关系”已经终止、正在处理租赁合同纠纷、富鑫林公司作为出租人不能提供合格的租赁物、金膳坊公司不能再使用租赁场地的情况下，一审法官仍强行认定金膳坊公司应当支付房屋占用费是“违反逻辑、法理的枉法裁判”。富鑫林公司辩称：金膳坊公司的上诉理由无理，请求二审法院予以驳回。富鑫林公司向一审法院起诉请求：1.解除富鑫林公司和金膳坊公司签订的《XX工业园房屋租赁合同》并判令金膳坊公司立即搬离承租房屋；2.金膳坊公司支付自2018年6月至判令解除房屋租赁合同前拖欠的全部租金、水电费及其他费用，暂计算至2018年12月31日为649139.9元；3.金膳坊公司支付2018年12月31日前违约金372540元，后续违约金以累计拖欠租金、水电费为基数，按日计0.5%分段计算至付清为止；4.金膳坊公司承担本案诉讼费。在审理过程中，富鑫林公司变更诉讼请求为金膳坊公司按照合同约定的租金和管理费标准支付占有使用费1123295元、水电费68519.9元。金膳坊公司反诉请求：1.富鑫林公司退还租赁保证金170000元及水电押金50000元。2.富鑫林公司向金膳坊公司支付违约金400000元；3.富鑫林公司承担律师费60000元；4.富鑫林公司承担本案诉讼费、保全费等费用。在审理过程中，金膳坊公司撤回违约金400000元的诉求。一审法院查明并认为，双方有争议的事项为第九项、第十项、第十一项、第十二项、第十三项、第十四项，其他事项无争议。一、签订合同时间：2016年10月1日，富鑫林公司（甲方）与金膳坊公司（乙方）签订《XX工业园房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于西乡航城工业区XX工业园内部分房屋，即：（1）厂房A栋第一层：（2）宿舍A1幢第四层401-410共10间。二、房屋用途：作为工业生产和配套设施使用。三、租赁期限：自2016年10月1日起至2019年8月31日止，租金从2016年10月1日起计算。四、租金及其他应收费：从2016年10月1日起至2018年8月31日止，月租金79250元；其中厂房71750元、宿舍7500元，其他费用（垃圾清运费等）每月共计2050元；从2018年9月1日起至2019年8月31日止，月租金87175元（其中厂房78925元、宿舍10间共8250元）；其他费用（垃圾清运费）每月2255元；电费按每度1.18元计收，水费按每立方6.35元计收。此后的价格变动依据供水供电部门的增加而相应增加。五、租赁保证金：合同签订时乙方向甲方交付170000元作为合同履行保证金，水电押金50000元。六、费用缴纳时间：乙方应于每月5日前到甲方财会处交清本月租金、应交水电费及其他费用。不得逾期，否则，每迟延一天按欠交金额0.5%计算，加收违约金。七、合同相关约定。合同第五条约定，甲方依合同约定向乙方收取租金及应收费用，乙方超过十天不交清的，甲方有权采取停水停电措施直到乙方交清后恢复，因此造成的损失全部由乙方自行负责。合同第六条约定，甲方有权对乙方使用房屋进行监督，乙方有下列情形之一则视为乙方违约，除乙方负责该事项的全部责任及赔偿甲方的损失外，甲方有权单方解除合同，乙方收到甲方解除合同书面通知后七天内搬离出租房屋，将出租房屋及相关设施交回甲方：（5）拖欠租金、水电或其他应交费一个月以上的。第十五条约定，租赁期满，乙方退房时，应当办理下列手续：（1）交清租金、水电和应交的税费等一切费用（保证金、押金不能抵所欠租金、水电费等）。八、关于合同效力的问题。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程许可证或者未按照建设工程许规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。鉴于富鑫林公司未能提交涉案厂房的房产证或者建设工程规划许可证，故涉案租赁合同应属无效。九、关于房屋占有使用费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。金膳坊公司抗辩称火灾事故发生后，宝安消防大队对XX工业园进行了检查，发现存在较多消防安全隐患，涉案合同在履行过程中，因富鑫林公司未履行消防安全管理责任，导致5.16火灾事故发生，金膳坊公司所租赁的涉案厂房在火灾事故发生后已根本无法继续使用，《XX工业园租赁合同》已经自动终止，合同终止系富鑫林公司的违约所致。经查，金膳坊公司向一审法院提起（2018）粤0306民初13799号诉讼，请求富鑫林公司对与案外人深圳市黑爵电子有限公司连带赔偿因5.16火灾事故导致的损失6340654.42元。一审法院于2019年3月25日作出（2018）粤0306民初13799号民事判决书，判决书认定金膳坊公司未能举证证明富鑫林公司实施了引起火灾的违法行为，驳回金膳坊公司对富鑫林公司的诉讼请求。一审法院认为，金膳坊公司主张火灾事故发生后已经停产，截至一审庭审之日仍未搬离涉案厂房，其主张因火灾发生在四楼，消防水沉积在一楼，至今一楼仍不具备生产食品的条件，其主张火灾事故发生后曾经被消防部门封锁到2018年6月份，无法使用。富鑫林公司在一审庭审后向一审法院确认涉案厂房被封锁23天的事实。另查明，双方均确认（2018）粤0306民初13799号案件至2019年2月份确认无法进行现场评估。深公宝消火认字[2018]第0002号火灾事故认定书对起火原因认定如下：2018年5月16日23时40分，深圳市宝安区西乡臣田社区XX工业园四层深圳市黑爵电子科技有限公司维修部东北侧日光灯镇流器故障引起火灾，消防灭火过程中导致金膳坊公司部分物品水渍。关于2018年6月份的占有使用费问题。富鑫林公司确认2018年5月16日至2018年6月9日涉案厂房因火灾被封锁。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。涉案厂房因深圳市黑爵电子有限公司发生火灾导致被消防部门封锁，金膳坊公司在该期间无法使用涉案厂房，富鑫林公司主张该期间的房屋占用使用费，一审法院不予支持。至于消防部门封锁解除后至金膳坊公司实际搬离之日止的占有使用费问题。金膳坊公司提交《市市场和质量监管委宝安局关于富鑫林工业区火灾事故征询说明的复函》及深圳市市场和质量监督管理委员会宝安食品药品监督管理局出具的深食药宝责改字[2018]0000959号《责令改正通知书》，拟证明火灾导致涉案厂房食品生产环境发生变化，被责令停止生产。富鑫林公司确认上述证据的真实性，提交深圳市宝安区环境保护和水务局出具的深宝环水罚字[2018]173号行政处罚决定书，拟证明金膳坊公司于2018年3月9日已经因环境措施不达标被责令停止生产，至火灾发生时仍未恢复生产的事实。一审法院认为，金膳坊公司主张其履行完毕深宝环水罚字[2018]173号行政处罚决定书的处罚义务后一周内已经恢复生产，但未能提交有效证据予以证明，故无法认定其系在5.16火灾发生前已经恢复生产的事实。结合《市市场和质量监管委宝安局关于富鑫林工业区火灾事故征询说明的复函》及深圳市市场和质量监督管理委员会宝安食品药品监督管理局出具的深食药宝责改字[2018]0000959号《责令改正通知书》确认的因火灾导致外部环境和内部环境改变，食品安全监管部门于2018年5月28日责令金膳坊公司停止生产、并在恢复生产环境后向深圳市食品药品监督管理局重新申请许可审查，审查通过后方可恢复生产的事实。一审法院认为，根据复函可以确认火灾导致涉案厂房环境发生改变不适宜食品生产，主要是生产车间等场所弥漫有烧焦气味，生产车间地面、墙壁、天花均覆盖有烧焦污染物的情况，故一审法院确定金膳坊公司无需支付富鑫林公司消防封锁解除后即2018年6月10日至2018年7月10日期间的房屋占有使用费；金膳坊公司未证明其在消防封锁解除后合理期限内积极采取措施清理因火灾导致的涉案房屋生产车间的污染问题，且金膳坊公司于火灾发生前已经因环保不达标处于停产状态，故无法确认2018年7月11日起仍系外部环境的改变导致其持续停产的事实，故金膳坊公司应当承担2018年7月11日起至2019年2月期间的占有使用费，即其中2018年7月11日至2018年8月31日期间的占有使用费（79250元÷30天×11天+79250元×1个月）=108308元，2018年9月1日至2019年2月期间的占有使用费为87175元×6个月=523050元。（2018）粤0306民初13799号案件确认对涉案场所无法进行评估后富鑫林公司和金膳坊公司双方并无采取积极措施防止损失的扩大，双方实际于2019年6月15日完成房屋交接，根据公平原则，一审法院确定双方各自承担50%的责任，即金膳坊公司应当支付富鑫林公司2019年3月1日至2019年6月15日期间占有使用费（87175元×3个月+87175元÷30天×15天）×50%=152556元。以上合计783914元。富鑫林公司主张的因火灾导致的其他租金损失，可另循途径解决。十、关于水电费。富鑫林公司提交2018年6月至2019年6月25日应交费欠费汇总，拟证明金膳坊公司拖欠上述期间的水电费68519.9元，金膳坊公司不予认可。一审法院认为，欠费汇总为富鑫林公司单方制作，金膳坊公司不予认可，鉴于金膳坊公司未能举证证明其缴纳了2018年5月16日前的水电费，结合日常生活经验，一审法院酌定金膳坊公司应当支付富鑫林公司2018年6月份的应缴水电费10000元。富鑫林公司超过上述标准的诉求，一审法院不予支持。十一、关于违约金。富鑫林公司主张拖欠占有使用费的违约金，一审法院不予支持。十二、关于租赁保证金、水电押金。因双方签订的租赁合同无效，因无效取得的财产应当返还，故富鑫林公司应当返还金膳坊公司租赁保证金170000元及水电押金50000元。十三、关于律师费。金膳坊公司主张富鑫林公司承担律师费60000元，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第二百二十六条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、金膳坊公司于本判决生效之日起十日内支付富鑫林公司2018年7月11日至2019年6月15日期间的房屋占有使用费783914元；二、金膳坊公司于本判决生效之日起十日内支付富鑫林公司2018年6月的水电费10000元；三、富鑫林公司于本判决生效之日起十日内退还金膳坊公司租赁保证金170000元；四、富鑫林公司于本判决生效之日起十日内退还金膳坊公司水电押金50000元；五、驳回富鑫林公司的其他诉讼请求；六、驳回金膳坊公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10950元，保全费5000元，反诉受理费5300元，合计21250元，由富鑫林公司承担11000元，由金膳坊公司承担10250元。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，应予确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。据金膳坊公司上诉意见，本案的争议焦点为其应否支付占有使用费的问题。一审法院关于案涉合同无效的认定正确，应予肯定。依据我国民事诉讼法第六十四条的规定以及谁主张谁举证的诉讼原则，当事人应就己方的诉讼主张和请求提供证据予以证实，否则，须承担举证不力的法律后果。本案中，据一审法院查明的事实和双方在本案和相关案件诉讼中的陈述所显示的案情，案涉火灾发生在2018年5月16日，而金膳坊公司因生产环境不达标已于2018年3月9日被政府部门责令停产整改，直至火灾发生时尚未复产。在此情形下，从同年6月9日火灾现场解封后的10日至7月10日间的占有使用费，已由一审法院判定无须支付，而7月10日之后的占有使用因金膳坊公司不能证明是3月9日政府责令停产还是未及时清除火灾烧焦污染物所致，因此，金膳坊公司应承担7月10日之后的占有使用费。关联案件（2018）粤0306民初13799号案件于2019年3月25日作出判决，认为金膳坊公司在案涉火灾半年之后才申请评估，而因受损财产多为不易保存之食品，且在火灾发生后未及时保全证据，未予准许。自此至双方2019年6月15日完成房屋交接止，在已经确定无法评估，又在争讼之中的情况下，案涉双方均未积极采取措施减损，故一审法院判处各担50%责任正确，应予维持。鉴于此，金膳坊公司在上诉中认为法院判处其支付房屋占有使用费是“违反逻辑、法理的枉法裁判”实属无理。如前所述，2019年3月之前，金膳坊公司作为原告起诉富鑫林公司和深圳市黑爵电子科技有限公司请求赔偿财产损失的上述13799号案仍在审理中，其还在该案诉讼过程中申请了财产损害评估，并未将租赁物交回给富鑫林公司，而经一审法院查明双方实际上在2019年6月15日才完成交接。于此情形下，金膳坊公司认为其无须支付占有使用的观点既无事实依据，又无法律依据，依法不予支持。综上，金膳坊公司的上诉理由和请求不成立，不予支持，应予驳回。一审法院判决正确，依法予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11739元（深圳市金膳坊餐饮实业有限公司已预交），由深圳市金膳坊餐饮实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马   龙审判员 路 德 虎审判员 周   敏二〇二〇年十二月十二日书记员 林翘（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。