广东省中山市第二人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤2072执异149号 案外人：中山市小榄镇土地房屋征收中心，住所地广东省中山市小榄镇升平路****楼**。 法定代表人：何顺明。 委托诉讼代理人：李泳仪，中山市小榄镇法律服务所工作人员。 委托诉讼代理人：任婉华，中山市小榄镇法律服务所工作人员。 申请执行人：罗锡辉,男,1964年11月3日出生,汉族,住广东省中山市。 委托诉讼代理人：冯明根，广东南鹏展法律师事务所律师。 被执行人：关杏珍,女,1967年11月21日出生,汉族,住广东省中山市。 本院在执行罗锡辉与关杏珍民间借贷纠纷一案中，依法查封关杏珍名下位于广东省中山市小榄镇绩东一裕胜村的两处国有土地，现案外人中山市小榄镇土地房屋征收中心（以下简称小榄征收中心）以上述土地为其所有为由，向本院提起执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现本案已审查终结。 案外人小榄征收中心称，2010年，中山市小榄镇拆迁办按照上级部门要求进行广珠城轨（小榄轻轨站）周边土地整合，故2011年4月18日中山市小榄镇房屋拆迁管理办公室（以下简称小榄拆迁办，现更名为中山市小榄镇土地房屋征收中心）与关杏珍签订《房屋转让协议》，协议约定关杏珍将其名下位于广东省××××裕胜村的两宗国有工业土地[土地证号：国（2003）051986号、国（2000）0512**]及地上建筑物转让给小榄拆迁办，小榄拆迁办支付转让款2078102元并补偿土地404平方米。小榄拆迁办已按《房屋转让协议》支付全部价款并补偿土地。关杏珍已将涉案不动产交付小榄拆迁办，该土地上的建筑物已被拆除，但因该项目需省、市、广珠城轨公司共同对项目进行区域规划，项目的建设方及权属尚未确定，涉案土地暂时未能进行过户手续。关杏珍名下涉案土地不具备执行条件。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十条第五项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，请法院停止对涉案不动产的执行措施。综上，为维护自身的合法权益，小榄征收中心特提起执行异议，请求:1.法院停止（2018）粤2072执5824号之二执行裁定对关杏珍名下位于广东省××××裕胜村的两宗国有工业用地[土土地证号：国（2003）051986号、国（2000）0512**]的拍卖、卖的执行措施；2.法院撤销（2018）粤2072执5824号执行裁定。小榄征收中心就陈述的事实提交以下证据予以证明：1.房屋转让协议一份；2.中国建设银行支票存根一张、付款凭证两份；3.（2017）粤2072民初4604号民事判决书一份、（2018）粤2072执5824号之二执行裁定书一份；4.照片三张、保证书一份。 申请执行人罗锡辉辩称，罗锡辉不同意小榄征收中心的异议请求。第一、涉案土地有国有土地证，根据物权规定，不动产产权设立、变更依法以登记为准，该两土地登记在关杏珍名下，该土地所有权人为关杏珍；第二、罗锡辉基于特定物及涉案土地作为借款担保才出借涉案款项，且在国土部门办理法定抵押登记手续，并由国土部门向罗锡辉出具他项权证，罗锡辉的抵押权是法定无权内容，具有公示内容；第三、根据《最高院查封、扣押规定十七条及办理执行异议及复议的规定》，罗锡辉认为小榄征收中心存在明显过错及由于其自身原因未办理涉案土地过户手续，且未能按照与关杏珍间签订的合同办理土地置换手续，罗锡辉在出借款项前是亲自到国土部门进行查档，也核实关杏珍持有的国有土地使用权证，若小榄征收中心已对涉案土地征收补偿，小榄征收中心完全可以收取关杏珍持有的土地证或在该土地上设立土地权限制，由于小榄征收中心的以上过错，才导致涉案纠纷。小榄征收中心提供的房屋转让协议中看出，该协议是两方面内容，一个是地上建筑物的补偿，一个是土地的置换及办证，但罗锡辉了解到，小榄征收中心至今未能为关杏珍办理置换后土地的办证手续，导致关杏珍对外债务不能偿还，罗锡辉无法实现债权。小榄征收中心提出的由于上级部门要求，暂未办理涉案土地的产权变更，罗锡辉认为小榄征收中心所述情形不是法定理由，是小榄征收中心自身原因导致，小榄征收中心在其他同类型的拆迁行为中可以将土地产权过户至自己或下属单位的，罗锡辉在国土办理抵押登记时，涉案土地并不存在土地权利限制，可以正常买卖、过户、抵押。故请法院驳回小榄征收中心的异议请求。罗锡辉就陈述的事实提交以下证据予以证明：不动产登记证明两份、国有土地使用证两份。 被执行人关杏珍未提交书面答辩意见及相关的证据。 本院查明，罗锡辉与关杏珍民间借贷纠纷一案，因关杏珍未自觉履行已生效（2017）粤2072民初4604号民事判决确定的义务，2018年6月21日，罗锡辉向本院申请执行，案号为（2018）粤2072执5824号。2020年7月2日，本院作出（2018）粤2072执5824号之二执行裁定，拍卖、变卖关杏珍名下位于广东省中山市小榄镇工业大道北、位于广东省××××裕胜村的国有工业用地[土地土地证号：国（2003）051986、国（2000）0512** 另查，位于广东省××××裕胜村国有工业用地[土地土地证号：国（2003）0519**利人为关杏珍，土地使用面积为128.5平方米；位于广东省××××裕胜村国有工业用地[土地土地证号：国（2000）0512**利人为关杏珍，土地使用面积为275.5平方米。 本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，涉案土地登记在关杏珍名下至今并未办理变更登记，不具有物权变动的效力。同时依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……。”及依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定，“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产或其它财产权”。本案中，涉案土地登记的权利人为关杏珍，经罗锡辉申请，本院查封登记在关杏珍名下的土地符合法律规定。另依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。虽然小榄征收中心与关杏珍在本院查封前已签订房屋转让协议，但小榄征收中心提交的的证据不能证明其在本院查封前已经合法占有涉案土地，小榄征收中心应承担举证不能的不利后果。同时小榄征收中心也并未提交证据证明涉案房地产非因小榄征收中心自身原因未办理过户登记，故小榄征收中心与关杏珍之间关于涉案土地的买卖行为不属于本法条规定的能够排除执行的情形。综上所述，小榄征收中心的异议请求不符合法律规定，应予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条之规定，裁定如下： 驳回案外人中山市小榄镇土地房屋征收中心的异议请求。 当事人、案外人对本裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  马孟秋 审 判 员  高锡恒 人民陪审员  何华煊 二〇二〇年十二月九日 书 记 员  崔梦勤