贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民初108号原告（案外人）：叶义，男，汉族，1972年9月17日生，XXXXX，原告(案外人）：陆惠兰，女，汉族，1976年2月8日生，贵州省安顺市人，住址同上。公民身份证号：XXXX。被告（申请执行人）：贵阳铝镁设计研究院工程承包有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路**，统一社会信用代码：91520000214405257K。法定代表人：袁赤，职务：董事长。委托诉讼代理人：王仲勋，男，汉族，1992年4月28日生，住XXXX，公民身份号码：XXXX，系原告公司的员工。代理权为特别授权代理。委托诉讼代理人：申训，贵州乾合律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。第三人（被执行人）：贵州省华大房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区老大十字荣建大厦**，统一社会信用代码：91520402709654546C。法定代表人：姜荣华，职务：董事长。委托诉讼代理人：余次继，男，汉族，1992年7月8日生，住XXXXX，系被告公司的员工，代理权限为特别授权代理。原告叶义、陆蕙兰诉被告贵阳铝镁设计研究院工程承包有限公司（以下简称铝镁公司）、第三人贵州省华大房地产开发有限公司（以下简称华大公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用普通程序于2020年11月4日、12月3日公开开庭进行了审理，原告铝镁公司的委托诉讼代理人申训、王仲勋，被告叶义、陆蕙兰、被告华大公司的委托诉讼代理人余次继到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求依法中止对“安顺华大时代广场项目”一期房屋中X房屋的执行，并确认该房屋为原告所有；二、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告向贵院提出执行异议，贵院作出（2020）黔04执异116号执行裁定书驳回原告的异议请求，原告认为该份裁定认定事实不清，适用法律不当，具体理由如下：一、原告于2018年3月30日与第三人签订《商品房买卖合同》，约定原告向第三人购买涉案的房屋，并向第三人支付购房定金20000元和135526元，支付购房首付款共计155526元，余款进行银行按揭。该合同是真实有效的，应受法律保护。二、该合同签订的时间早于房屋被查封的时间。且原告购买该房屋系用于居住的。三、原告愿意向法院补齐购房款至50%。根据我国民诉法的相关规定及相关司法解释，请贵院支持原告的诉讼请求。被告铝镁设计公司答辩称：原裁定是正确的，原告在查封之前支付的购房款不足50%，即便支付了50%，也不能排除执行，请求驳回原告的诉讼请求。第三人华大公司陈述称：原告的诉请是符合法律的，但能否支持其诉请，希望法院依法裁定。原告向本院提交以下证据：1、原告的身份证复印件及结婚证，拟证实原告的主体资格。2、（2020）黔04执异116号执行裁定书，拟证实原告提起执行异议，本院作出上述裁定驳回原告的异议请求。3、送达回证，拟证实（2020）黔04执异116号执行裁定书的送达给原告的时间为2020年8月10日。4、商品房买卖合同，拟证实原告与第三人在涉案房屋被查封之间就签订有合法有效的书面买卖合同。5、收条，拟证实原告已经支付的房屋价款为155526元。6、贵州省不动产登记查询结果，拟证实二原告名下没有登记的不动产信息。对于原告提交的证据，被告铝镁设计公司的质证意见：合同的真实性不认可，合同签订时华大公司公章在铝镁公司的监管下，原告只支付了15.5516万元，未达到房屋价款的50%，根据最高人民法院执行异议和复议第二十九条的规定，签订合同在查封前的要50%，综上请求依法驳回原告诉请。第三人华大公司的质证意见：原告的证据无异议，对于补缴到50%是否得到支持请求法院依法予以认定。被告铝镁设计公司向本院提交以下证据：1、营业执照，拟证实被告的主体资格。2、商品房买卖合同，拟证实原告购买涉案房屋规划用于是用于办公，并非公寓或住宅。对于铝镁公司提交的证据，二原告的质证意见：规划用途不规定实际用途，华大公司将涉案房屋作为住宅进行宣传销售，原告购房的真实目的是居住，且原告名下并无其他用于居住的房屋。被告华大公司的质证意见：真实性无异议，但达不到铝镁公司的证明目的。原被告双方提交的证据，本院依法组织当事人进行了质证，对于双方均无异议的证据，本院依法予以确认。对于原告提交证据的真实性予以认定，对于收款收据与转账凭证能够相互印证，其他证据是本院的裁定书、送达回证及不动产登记中心的查询结果，具有客观真实性，本院依法予以认定。对于被告铝镁公司提交的证据，真实性予以认定，对商品方买卖合同的证明目的不予认可。另外，本院第一次开庭审理后，原告叶义、陆蕙兰按照本院要求将102237元购房款支付至本院执行账户内。对该笔款项，本院依法予以认定。本院经审理查明认定如下事实：2018年3月30日，叶义、陆蕙兰与华大公司签订《商品房买卖合同》，约定叶义、陆蕙兰向华大公司购买安顺市西秀区老大十字华大时代广场棚户区改造项目X，合同中对商品房规划用途勾选为住宅，购房总价为515526元，叶义、陆蕙兰需于合同签订之日交付首期房款155526元，余款36万元以银行按揭支付。2018年3月24日、3月30日，叶义、陆蕙兰分别向华大公司交付购房定金20000元、135526元，并于2020年11月5日按照本院要求支付102237元至本院执行账户，共计支付房款257763元。根据叶义、陆蕙兰提交的《贵州省不动产登记查询结果》显示，至2020年7月24日止，叶义、陆蕙兰在贵州省安顺市西秀区、开发区名下未登记任何房产。被告与华大公司合同纠纷一案，本院依被告的申请，以（2019）黔04财保6号、（2019）黔04财保8号立案审理诉前财产保全并作出（2019）黔04财保6号民事裁定书、（2019）黔04财保8号民事裁定书。后本院以（2019）黔04执保65号立案执行（2019）黔04财保6号民事裁定书，执行过程中，本院于2019年7月31日向安顺市不动产登记中心送达（2019）黔04财保6号民事裁定书、（2019）黔04执保65号《协助执行通知书》，安顺市不动产登记中心据此于2019年8月1日查封了华大公司名下所有叶义、陆蕙兰所购买的华大时代广场棚户区改造项目一期x。后被告依法向贵阳仲裁委员会申请仲裁，贵阳仲裁委员会于2020年1月20日作出（2019）贵仲裁字第0727号裁决书，裁决：一、确认申请人铝镁公司为被申请人华大公司垫资的前期费用150000000元、工程款70000000元共计220000000元债权全部到期；被申请人华大公司在本裁决书送达后三十日内归还申请人铝镁公司到期债权人民币220000000元；二、被申请人华大公司……支付申请人铝镁公司150000000元垫资债权的利息（截止2018年11月30日的利息为7300000元；2018年12月1日以后的利息，以150000000元为基数，按年利率18%，计算到该债权还清时为止）；三、被申请人华大公司……支付申请人铝镁公司70000000元垫资债权的利息（截止2018年11月30日止的利息为18824516.36元；2018年12月1日至2019年8月19日期间的利息，以70000000元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；2019年8月20日至该项债权还清时止的利息，以70000000元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）计算;四、被申请人华大公司……支付申请人铝镁公司逾期归还债权的违约金（以垫资款220000000元为基数，从2019年9月19日起，按每年6%的标准，计算到垫资款220000000元付清时为止）；五、被申请人华大公司……支付申请人铝镁公司逾期办理抵押登记的违约金200000元；六、被申请人华大公司……支付申请人铝镁公司律师费1200000元、保全担保费400000元、保全费3000元；七、驳回申请人铝镁公司的其余仲裁请求。仲裁裁决生效后，申请人铝镁公司向本院申请执行，本院以（2020）黔04执56号立案执行，查封了涉案房屋，原告向本院提出书面异议，本院经审查作出（2020）黔04执异116号执行裁定，裁定驳回异议人叶义、陆蕙兰的异议请求，并于2020年8月10日将该裁定书送达给原告，原告不服该裁定，于2020年8月17日向本院提起本案执行异议之诉。另查明，涉案项目尚未竣工验收，涉案房产尚未交付叶义、陆蕙兰。本案的争议焦点：原告叶义、陆蕙兰对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；原告叶义、陆蕙兰诉请房屋归其所有应否支持。本院认为：人民法院审理执行异议之诉案件,应综合考虑不同当事人之间的利害关系、享有权益的性质等因素,依法充分保护各方当事人的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，根据该条的内容可知，将商品房消费者的物权期待权突破合同相对性和债权平等性予以优先保护是基于对生存权的至上考虑，因此在适用该条款时应当严格审查房屋买受人签订房屋买卖合同的时间、买受人名下的房屋登记信息、付款信息等情况。具体到本案，欲认定二原告是否对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益，主要看其是否符合上述第二十九条的规定。首先，关于二原告是否在涉案房屋被查封之前签订有合法有效的书面购房合同。经查，原告与华大公司签订《商品房买卖合同》的时间为2018年3月30日，该合同明确约定涉案房屋为标的物，房屋单价为5350元/㎡，房屋总价款为515526元，并约定买受人付款的方式为贷款，首付款为155526元，余款360000元办理银行按揭。同时，也对房屋交付时间、违约责任等进行明确约定，其双方买卖的标的物基本状况清晰，各方权利义务明确，不违反相关法律法规的规定，应属于合法有效的合同。而涉案房屋被查封的时间为2019年8月1日，晚于原告与华大公司签订房屋买卖合同的时间，因此本案符合上述第二十九条中“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。其次，关于原告购买涉案房屋是否系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋的问题。对此，本院认为对于是否符合上述第二十九条第二项的规定主要看原告购买涉案房屋是否在合理的居住需求范围内。经查，涉案房屋在买卖合同中约定的用途是住宅，应纳入“用于居住”房屋的范畴。另外，根据贵州省不动产登记查询结果看，原告二人名下并无其他用于居住的房屋。故本案符合上述第二十九条中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。再者，关于原告是否已经支付超过合同约定总价款百分之五十购房款的问题。根据原告提供的收据、取款凭证等证据可以证实其已经支付的购房款为257763元，已经超过房屋总价款（515526元）的百分之五十。符合上述第二十九条中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。关于原告叶义、陆蕙兰请求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，因涉案房屋尚未竣工验收，房屋尚未交付，尚不具备办理房产过户登记的条件，故二原告的该项诉请，本院依法不予支持。综上，原告叶义、陆蕙兰对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告的诉讼请求部分成立，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：一、不得执行安顺市西秀区老大十字华大时代广场棚户区改造项目第X）。二、驳回原告叶义、陆蕙兰的其他诉讼请求。案件受理费8955元，由被告贵阳铝镁设计研究院工程承包有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。本院（2020）黔04执异116号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 廖    美    娟审判员 陈雯贞人民陪审员方萍二〇二〇年十二月三日法官助理周愿垚书记员李倩