湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终3073号上诉人（原审被告）：眭立国，男，1990年5月17日出生，汉族。上诉人（原审被告）：蒋亚丽，女，1992年2月27日出生，汉族。二上诉人共同委托诉讼代理人：黄志新，湖南湘南律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审原告）：屈吉明，男，1973年8月23日出生，汉族。委托诉讼代理人：唐晓文，湖南弘一（永州）律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：赵洪涛，湖南弘一（永州）律师事务所律师。原审被告：钱力群，男，1967年6月9日出生。原审被告：何晓华，女，1970年8月5日出生。原审被告：吕孝武，男，1990年1月24日出生。上诉人眭立国、蒋亚丽因与被上诉人屈吉明、原审被告钱力群、何晓华、吕孝武执行异议之诉一案，不服永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人眭立国、蒋亚丽的委托诉讼代理人黄志新，被上诉人屈吉明及其委托诉讼代理人唐晓文、赵洪涛，原审被告钱力群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。眭立国、蒋亚丽上诉请求：撤销一审判决，判决驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定事实有误，上诉人与一审被告钱力群、何晓华的房屋买卖合同成立，符合法律规定的对抗执行的条件。一审判决认为上诉人没有实际占有涉案房屋与事实不符。上诉人2018年2月23日借给原审被告钱力群、何晓华50万元已是事实；2018年7月27日双方签订了一份《房地产买卖合同》，钱力群、何晓华两人将何晓华名下的不动产证号为湘（2018）冷水滩区不动产权第0013454号和湘（2018）冷水滩区不动权第0013459号的不动产出售给上诉人，双方的债权债务抵销。后钱力群、何晓华两人将面积为1104平方米的不动产交给上诉人使用，只是请求上诉人给其两人留下约40平米的住屋暂缓迁出。两人遵守承诺于一年后全部迁出。2019年4月23日，买卖双方并到永州市不动产登记中心在该中心工作人员的监证下签订了《不动产交易合同》，到税务局窗口办理了税收核算。以上事实有加盖永州市不动产登记中心和税务局的公章的书证可以证实。本案一审开庭时，钱力群、何晓华两人没有到庭，但在另一相关案件开庭时，一审被告钱力群、何晓华两人到庭陈述，证实涉案房屋已交给上诉人使用，双方因税收承担发生分分歧，才没有最终办理好不动产转移登记（本案第二次开庭时，上诉人要求本案法庭调取相关案件庭审笔录予以证实）。综上，上诉人与一审被告钱力群、何晓华两人的房屋买卖关系，既有书面合同，又支付了对价，且己交付使用，只是因为税收分担问题没有及时办理不动产权属证书，完全符合法律规定的对抗执行的条件。2、一审判决适用法律不当。（1）一审判决认定法院查封两被执行名下的作废土地使用权是对不动产的有效查封，与法律规定不符。2019年12月19日法院查封被执行人名下位于永州市冷水滩区黄阳司镇的土地，土地使用权证号为：冷国用（2005）字法院AK-0067、冷国用（2005）字AK-0066），共有宗地面积290.48平方米，该宗土地上建有建筑面积263．61平方米的二层楼房。2018年7月26日，两被执行人土地使用权证及对应的房屋所有权证更换为证号为湘（2018）冷水滩区不动产权第0013459号不动产权证，权利人更名为被执行人何晓华，土地使用权证号为：冷国用（2005）字AK-0067、冷国用（2005）字AK-0066的国土使用权证及房屋所有权证已收回作废。（2）一审判决以《房地产买卖合同》与《个人房屋抵押借款合同》相冲突为由否认上诉人与被执行人之间的房屋买卖合同是没有法律依据的。审查案外人执行异议，应以《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》为依据。应依法审查上诉人与被执行人之间于2018年7月27日签订了《房屋买卖合同》是否真实，是否交付使用，是否支付价款，才是本案审查的内容。上诉人在合法权益的明显受到侵犯的情况下，采取用抵押的方式保全合同权利的权宜措施有不妥之处，但并不影响《房屋买卖合同》的成立和履行。（3）一审判决对本案的审查判决超出了上诉人的异议范围。上诉人对本案的执行异议，是针对冷水滩区法院（2019）湘1103执389号执行裁定书提出来的，要求停止对被执行人钱力群名下：冷国用（2005）字法院AK-0067、冷国用（2005）字AK-0066土地使用权的拍卖。而一审判决却判决恢复对登记在何晓华名下的湘（2018）冷水滩区不动产权第0013459号不动产的执行。屈吉明辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持原判。钱力群述称，我们本身是一个企业，在2016年的时候借了信用社50万贷款，2017年底还了，然后向眭立国借了50万，有两个不动产登记的房子，卖给眭立国，用房子抵债。2018年办了房屋买卖手续，到不动产机关办了手续，因为交不起十多万的税收，房屋所有权没有办在眭立国名下。吕孝武未到庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见。屈吉明向一审法院起诉请求：1、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院作出的（2020）湘1103执异25号执行裁定书；2、准许执行何晓华名下位于永州市冷水滩区黄阳司镇的不动产为（2018）冷水滩区不动产权第0013459号的不动产；3、确认被告钱力群、何晓华与被告眭立国、吕孝武签订的《个人房屋抵押借款合同》无效。4、撤销永州市自然资源局颁发的湘（2020）永州市不动产证明第1003232号不动产证明；5、诉讼费由五被告共同承担。一审法院认定事实：永州市冷水滩区人民法院在原告屈吉明与被告钱力群、何晓华民间借贷纠纷一案中，于2019年12月19日作出（2019）湘1103执398号之一执行裁定书，裁定查封被告钱力群位于永州市冷水滩区黄阳司镇的土地［土地使用权证号：冷国用（2005）字AK-0067］和位于永州市冷水滩区黄阳司镇南街的土地［土地使用权证号：冷国用（2005）字AK-0066］。2019年12月25日，永州市冷水滩区自然资源局协助永州市冷水滩区人民法院查封了上述房产，但该局没有告知永州市冷水滩区人民法院该2份土地的使用权已转让或土地使用证已注销的情况。2019年12月24日，本院作出（2019）湘1103执398号之二执行裁定书，裁定对上述查封的财产予以拍卖。该财产在拍卖过程中于2020年2月28日以19.8227万元成交，现尚未裁定过户。另查明，2018年2月23日被告钱力群、何晓华向被告蒋亚丽借款500000元，被告蒋亚丽委托被告眭立国（被告蒋亚丽之夫）以银行转账方式将借款500000元转至被告钱力群账户。同日被告钱力群、何晓华向被告蒋亚丽出具借条约定，借款期限为2018年2月23日至2018年5月23日，借款利率为2%。借款到期后，被告钱力群、何晓华未予偿还。2020年3月2日，被告眭立国、吕孝武（甲方）与被告钱力群、何晓华（乙方）签订《个人房屋抵押借款合同》，约定乙方向甲方借款20万元，借款期限为2020年3月2日至2020年9月2日，月息1%；抵押物名称：不动产权证书（证号：湘20**冷水滩区不动产权第**）；抵押期限：自本借款合同生效之日起至乙方还清甲方与本合同有关的全部借款本息为止。同日永州市自然资源和规划局颁发了《不动产登记证明》，该证上记载的证号为湘（2020）永州市不动产证明第1003232号、证明权利或事项“抵押权”、权利人“吕孝武、眭立国”、义务人“何晓华”、坐落“永州市冷水滩区黄阳司火车站旁1室”、不动产单元号“431103019060GB00004F0001001”、其他项记载了“不动产权证书号：湘20**冷水滩区不动产权第0013459号”。又查明，被告钱力群名下土地使用权证AK-00066和AK-00067，后来变更不动产证为湘（2018）冷水滩区不动产权第0004307号。2018年7月26日，又变更权利人为被告何晓华，不动产权证号为湘（2018）冷水滩区不动产权第00013459号。涉案房屋系工业和仓储用房。被告蒋亚丽与被告何晓华签订了《房地产买卖合同》后，未办理涉案房屋过户手续，被告蒋亚丽也未实际占有、使用涉案房屋。一审法院认为，一、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。我国实行房地一体化，地随房走，房随地走。因此永州市冷水滩区人民法院于2019年12月19日作出（2019）湘1103执398号之一执行裁定书，裁定查封被告钱力群位于永州市冷水滩区黄阳司镇的土地［土地使用权证号：冷国用（2005）字AK-0067］和位于永州市冷水滩区黄阳司镇南街的土地［土地使用权证号：冷国用（2005）字AK-0066］两宗土地的效力及于土地上建的部分房屋（不动产权证书为湘20**冷水滩区不动产权第0013459号）。故被告眭立国、蒋亚丽辩称房屋未冻结，不予采纳。二、本案被告眭立国、蒋亚丽系夫妻关系。被告眭立国、蒋亚丽辩称，被告何晓华与被告蒋亚丽签订了《房地产买卖合同》，被告蒋亚丽支付了购房款（将借款50万元转为购房款），被告何晓华交付了本案涉诉不动产。但是，被告钱力群、何晓华又与被告眭立国、吕孝武就本案涉诉不动产签订《个人房屋抵押借款合同》。故本案《房地产买卖合同》与《个人房屋抵押借款合同》相冲突，以上被告钱力群、何晓华、眭立国、蒋亚丽的行为前后矛盾，不能确定本案《房地产买卖合同》的真实性。故对被告眭立国、蒋亚丽主张的取得涉诉不动产相关权利，拥有足以排除执行的实体权利，应当停止对涉诉不动产的执行，不予支持。被告眭立国、吕孝武、钱力群、何晓华明知永州市冷水滩区人民法院已对涉诉房产查封、拍卖，仍就涉诉房产签订《个人房屋抵押借款合同》，其中房屋抵押合同部分违反了法律的强制性规定，依法无效，被告眭立国、吕孝武没有取得（2018）冷水滩区不动产权第00013459号不动产的抵押权。故对原告要求继续执行涉诉房产，本院予以支持。三、关于原告诉请撤销永州市自然资源局颁发的湘（2020）永州市不动产证明第1003232号不动产证明，不在本案审理范围，由原告向该局依法申请注销。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条、第三百一十三条之规定，判决：一、被告钱力群、何晓华与被告眭立国、吕孝武签订《个人房屋抵押借款合同》中的《房屋抵押合同》无效，被告眭立国、吕孝武没有取得湘（2018）冷水滩区不动产权第00013459号不动产的抵押权；二、恢复对登记在被告何晓华名下位于永州市冷水滩区黄阳司镇的不动产证号为湘（2018）冷水滩区不动产权第0013459号的不动产［原被告钱力群名下土地使用权证号为冷国用（2005）字AK-0067号、AK-0066号］的执行；三、驳回原告屈吉明其他诉讼请求。案件受理费300元，由被告眭立国、蒋亚丽、钱力群、何晓华、吕孝武承担。二审期间，当事人没有提交新的证据。二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争执的焦点是：1、原审被告钱力群、何晓华与上诉人眭立国、原审被告吕孝武签订《个人房屋抵押借款合同》中的《房屋抵押合同》是否有效，眭立国、吕孝能否取得湘（2018）冷水滩区不动产权第00013459号不动产的抵押权。2、上诉人眭立国、蒋亚丽对湘（2018）冷水滩区不动产权第00013459号不动产是否享有足以排除强制执行的权益。关于焦点一，《房屋抵押合同》的效力问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。我国实行房地一体化，地随房走，房随地走。永州市冷水滩区人民法院于2019年12月19日作出（2019）湘1103执398号之一执行裁定书，裁定查封原审被告钱力群位于永州市冷水滩区黄阳司镇的土地［土地使用权证号：冷国用（2005）字AK-0067］和位于永州市冷水滩区黄阳司镇南街的土地［土地使用权证号：冷国用（2005）字AK-0066］两宗土地。虽然这两宗土地的土地使用权证因办理不动产证被注销，但这两宗土地与不动产证为湘20**冷水滩区不动产权第0013459号不动产项下的土地是一致的，所查封的土地指向湘20**冷水滩区不动产权第0013459号不动产证中房屋占用范围内的土地，因此，永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103执398号之一执行裁定书查封的效力及于土地上所建之房屋，不应当将房屋所有权与土地使用权孤立地、割裂地看待，不应片面强调人民法院查封的不动产在设定抵押之后，而应认定在设定抵押之前人民法院已将抵押物予以查封的事实。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第五项关于依法被查封、扣押、监管的财产不得抵押的规定，确认原审被告钱力群、何晓华与上诉人眭立国、原审被告吕孝武签订《个人房屋抵押借款合同》中的《房屋抵押合同》无效。关于焦点二，眭立国、蒋亚丽是否享有足以排除强制执行的权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产的权利能够排除执行的，必须同时满足上述四个条件。本案中，上诉人蒋亚丽与原审被告何晓华于2018年7月27日签订《房地产买卖合同》，时间在人民法院查封之前，且买卖合同真实有效，符合第一个条件；在人民法院查封之前钱力群已将房屋钥匙交给眭立国、蒋亚丽，视为其对买受的房屋已经合法占有，符合第二个条件；眭立国、蒋亚丽是将对钱力群、何晓华的50万元借款债权及利息抵交购房款，购房款已经全部交清，符合第三个条件。但是，根据眭立国、蒋亚丽在《案外人执行异议书》中的自认：“后因异议人经济紧张，无力交纳税款，一直没有交纳税费”因而未办理过户登记。第四个条件“非因买受人自身原因未办理过户登记。”中的“非因买受人自身原因”包括客观原因和主观原因，眭立国、蒋亚丽经济紧张，无力交纳税款尽管是客观原因，但终究是其自身原因，所以不符合第四个条件。据此，眭立国、蒋亚丽对登记在被执行人何晓华名下的不动产不享有足以排除执行的权益。综上所述，眭立国、蒋亚丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人眭立国、蒋亚丽负担。本判决为终审判决。审判长  吕伟文审判员  唐治生审判员  杨世清二〇二〇年十二月二十九日书记员  陈红华附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。