江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8202号上诉人（原审原告）：赵斯健，男，1988年8月26日生，汉族，住江苏省泗洪县。上诉人（原审原告）：曹能，女，1986年3月10日生，汉族，住河南省通许县。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：李良燕，北京市惠诚（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢向东，男，1975年12月28日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被上诉人（原审被告）：程洁，女，1982年12月19日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：谷志栋，江苏万拓律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：袁慧，江苏万拓律师事务所律师。上诉人赵斯健、曹能因与被上诉人谢向东、程洁房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2020)苏0509民初535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。赵斯健、曹能上诉请求：1.依法撤销苏州市吴江区人民法院(2020)苏0509民初字第535号民事判决并进行改判；2.涉诉一、二审费用全部由谢向东、程洁承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.签订合同时涉案房屋已装修。双方在签订合同时，未共同确认涉案房屋的装饰装修情况，双方都存在疏忽，不应当仅归咎于赵斯健、曹能。2.涉案房屋房价包括固定装修。双方虽然在合同中未约定固定装修的内容，但在录音中，程洁为了说服曹能同意增加费用，还特意强调房屋已装修的事实，曹能则回复装修比较简单，不值什么钱。如涉案房屋价格不包括装修，程洁完全可以此作为要求另外增加费用的理由。由于固定装修属附着于房屋，拆除不但对卖方没有任何益处，雇人拆除、运输垃圾还需要额外增加成本。按照日常经验法则，卖房人通常是不愿拆除的，除非合同约定或者买房人明确要求。即便合同中缺少约定，为慎重起见，避免争议，卖房人通常的做法也应与买房人进行沟通，而不是偷偷的拆除。本案的特殊情形是，由于程洁提出的增加2万元的要求未全部得到满足，双方产生矛盾，并发生了一次诉讼纠纷，归根结底就是经济利益之争，如谢向东、程洁认为房价不包括装修，完全可以理直气壮以此为由要求赵斯健、曹能再增加1万元甚至2万元的费用，而不是在已经补偿承租人袁以兵装修损失的情况下让他拆除。因此，一审法院认定谢向东、程洁并非泄私愤，明显违背常理。3.关于装修价值和损失无法确认的责任。如果涉案房屋房价不包括装修，那么一审法院把涉案房屋装修状况无法确认、装修价值无法估算作为不予支持的第一个理由明显属于主次颠倒。4.装修损失并非不可估算。由于赵斯健、曹能已经提供相应证据证明，当时承租人袁以兵装修花费的价值，并委托第三方估算了最简单装修的费用，同时谢向东、程洁也已经提供证据证明就提前解除租赁合同后的装修损失已对承租人袁以兵进行了补偿的事实。一审法院完全可以结合这些证据和一审诉讼请求酌定赔偿金，而不是草率的回避和不予以处理。二、一审法院适用法律错误。本案中，谢向东、程洁是否构成违约，合同约定固然是一个重要的方面，但是，同时要结合双方沟通交流的内容、日常经验法则、二手房交易惯例、诚实信用公平公正原则对合同中未具体约定的固定装修的内容进行确定。一审法院断章取义，无视客观实际和交易惯例，将合同中缺乏《附件一》等同于涉案房屋没有装修或据此认定涉案房屋价值不包括固定装修，明显违反合同法的规定。谢向东、程洁答辩称：一审法院查明的事实清楚，适用法律得当。请求二审予以维持。1.本案符合谁主张谁举证的原则，并不存在赵斯健、曹能所谓的举证责任倒置。本案的案由是房屋买卖合同纠纷，赵斯健、曹能必须有证据证明谢向东、程洁违反了合同约定或者其他口头其他协议的约定。2.本案中谢向东、程洁买房后是毛坯状态，也没有入住，也没其他装修。后来出租给二手房东，二手房东进行装修后进行出租。当时赵斯健、曹能和谢向东、程洁购买房子时也没有到涉案房屋中进行实地查看，并且双方在签订房屋买卖合同时，二手房东就涉案房屋并没有装修完毕，从双方签合同时的理解来看属于毛坯房心理价位进行交易的。3.本案中赵斯健、曹能仅仅推测推理，并没有实质的证据。当时谢向东、程洁与二手房东签订的房屋租赁合同以及退房协议书中，均约定了退房时毛坯状态。并且一审查明事实部分，中介处也说明了是毛坯状态。谢向东、程洁恢复毛坯，便于赵斯健、曹能进行装修入住。最后我们不得不请第三方，本案中的二手房东恢复毛坯，有一些扩大损失并赔偿了四万多元。赵斯健、曹能向一审法院起诉请求：1.判令谢向东、程洁赔偿赵斯健、曹能装饰装修损坏或灭失的损失23000元；2.本案律师费和诉讼费用由谢向东、程洁负担。诉讼中，赵斯健、曹能明确其第2项诉讼请求中的律师费损失为3400元。一审法院认定事实：2018年12月，谢向东、程洁从开发商处购买并取得苏州市吴江区松陵镇江陵西路1236号长桥雅苑21幢2202室房屋，该房屋为毛坯状态。2019年2月24日，程洁作为甲方即出租方，与袁以兵作为乙方即承租方共同签订《苏州市房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租期自2019年5月1日至2022年4月29日止，租金为1500元/月，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品，设备设施。2019年4月6日，程洁、谢向东作为甲方即出卖人，与赵斯健、曹能作为乙方即买受人在苏州乐购房地产经纪有限公司的居间下，共同签订《房屋买卖（居间）合同》一份，主要约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋价款为163.5万元，乙方于2019年4月6日支付甲方定金5万元，资金托管金额为158.5万元，托管时间待定；甲方应在收到全部房款后当日腾空该房屋，并会同乙方共同对房屋及本合同《附件一》明确的房屋附属物品状况进行查验。房屋交付时，本合同第一条及《附件一》约定的房屋及其附属物品、装饰装修、相关物品出现损坏或灭失，经甲乙双方当场确认的，甲方按照损坏或灭失部分的评估价值向乙方支付赔偿金。在合同补充条款中双方手写部分约定，甲方承诺在2019年8月31日前办理出本交易房屋不动产权证书，该房屋成交价格包含一个地下停车位。该合同还对双方违约责任、户口迁移、税费承担等作出了约定。庭审中，双方当事人均确认并未签署《房屋买卖（居间）合同》中所涉的《附件一》。2019年5月28日，谢向东、程洁作为甲方与赵斯健、曹能作为乙方共同签订《补充协议》一份，约定“一、甲乙双方约定于2019年6月20日前共同申请办理资金托管手续，并由乙方将首付款打入资金托管账户。乙方应当于申请办理资金托管手续之日起叁日内办理银行贷款事宜。二、甲乙双方共同约定，乙方拿到海亮长桥府房产证当日，向甲方支付壹万元人民币，同时甲方开始清理房客。三、甲乙双方共同配合丙方办理该房产过户一切手续。以上三条甲乙双方如若违反其中任何一条，违反一方视为违约，则按原合同执行，则合同终止”。2019年5月22日，程洁、谢向东取得涉案房屋不动产权证书。2019年8月2日，涉案房屋权属登记至赵斯健、曹能名下。2019年8月23日，程洁与袁以兵签订《退房协议书》，约定程洁赔偿袁以兵损失4.1万元，由袁以兵于2019年9月17日前清退涉案房屋租客，将涉案房屋恢复毛坯原状并返还程洁。此后程洁、袁以兵按照该协议履行了各自的义务，涉案房屋装饰装修被拆除为毛坯状态。2019年10月8日，一审法院受理了（2019）苏0509民初13299号原告谢向东、程洁与被告赵斯健、曹能房屋买卖合同纠纷一案。该案中，谢向东、程洁根据《补充协议》的约定，要求赵斯健、曹能支付1万元房款并承担律师费、诉讼费。2019年10月31日，一审法院就该案作出判决，认定谢向东、程洁已于2019年8月协助赵斯健、曹能办理了案涉房屋的权属过户手续，并于同年9月清空案涉房屋，把该房屋钥匙交付给中介方，但赵斯健、曹能未按约支付该1万元款项。在谢向东、程洁委托律师发出律师函后仍不予理会，其行为已明显构成违约，依法应承担相应的违约责任，并判决赵斯健、曹能支付谢向东、程洁购房款1万元及律师费损失0.55万元等。该判决已生效。另查明，2019年，赵斯健、曹能与北京市惠诚（苏州）律师事务所签订了《民事委托协议》一份，北京市惠诚（苏州）律师事务所接受赵斯健、曹能的委托，指派律师李良燕为本案诉讼代理人，并按总标的2.3万元实行风险代理协商收费，律师服务基本费为1000元，另按法院判决书或调解书中被告应支付赔偿金或补偿金的30%计收。2019年11月25日，赵斯健、曹能支付了1000元律师费，北京市惠诚（苏州）律师事务所开具了相应增值税普通发票。以上事实，有赵斯健、曹能提供的《房屋买卖（居间）合同》、《补充协议》、房屋不动产登记证书、（2019）苏0509民初13299号民事判决书、现场照片，谢向东、程洁提供的《苏州市房屋租赁合同》、转账凭证、收条等证据及双方当事人的当庭陈述在卷作证。庭审中，赵斯健、曹能认为：1.其在签订合同时已看过涉案房屋装修情况，故购房款应包含装修在内，为此提供了曹能与朋友王凯朝的微信聊天记录、曹能与程洁的电话录音及通话记录、曹能与程洁的短信聊天记录、曹能与其同时的微信聊天记录、曹能与中介员工及程洁的微信群聊、曹能与袁以兵的微信聊天记录、涉案房屋视频资料，证明赵斯健、曹能至少在2019年5月22日已确定涉案房屋存在装修；2.涉案房屋装修装饰拆除导致的损失约为2.3万元，为此提供了曹能与安装工的微信聊天记录予以证实。谢向东、程洁认为：1.赵斯健、曹能提供的微信聊天记录无法确认双方身份，电话录音也仅针对购房款增加1万元的协商；2.曹能与安装工的微信聊天记录不能证明针对本案所涉房屋损失的估价，且安装工也表示明细难以计算；3.其提供了曹能与房产中介员工的微信聊天记录，证明赵斯健、曹能要求将涉案房屋恢复原状。对于谢向东、程洁提供的证据，赵斯健、曹能经质证认为恢复原状为中介员工的陈述，并非赵斯健、曹能的陈述，故对于证明目的不予认可。一审法院认为：当事人对其提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，赵斯健、曹能主张谢向东、程洁赔偿装饰装修损失无事实与法律依据，一审法院不予支持，理由如下：1.赵斯健、曹能提供的证据不足以证明双方在签订《房屋买卖（居间）合同》时共同确认涉案房屋存在装饰装修情况，更无法证明当时双方共同确认涉案房屋的装饰装修项目和内容，在此情况下，无法确认购房款中包含装饰装修价值；2.《房屋买卖（居间）合同》中约定涉案房屋的装修装饰及附属物品以《附件一》为准，但事实上双方并未签订《附件一》，而双方在合同手写内容中明确了购房款的内容包含了一个地下停车位，但未明确包含装饰装修及附属物品价值；3.从谢向东、程洁与案外人袁以兵签订的《苏州市房屋租赁合同》看，合同解除后将房屋恢复原状也属于合同约定的内容，并无证据显示谢向东、程洁存在为泄私愤而恶意拆除装饰装修的情况。关于律师费损失，因谢向东、程洁并非合同违约方，故一审法院对该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告赵斯健、曹能的全部诉讼请求。案件受理费376元，由原告赵斯健、曹能负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的其它事实予以确认。本院认为，2019年4月6日程洁、谢向东与赵斯健、曹能签订的《房屋买卖（居间）合同》约定，第一条房屋的基本情况条款为房屋坐落、产权编号、建筑面积、房屋用途、权利性质。第五条房屋交付条款，约定甲方应在收到全部房款后当日腾空该房屋，并会同乙方共同对房屋及本合同《附件一》明确的房屋附属物品状况进行查验。房屋交付时，本合同第一条及《附件一》约定的房屋及其附属物品、装饰装修、相关物品出现损坏或灭失，经甲乙双方当场确认的，甲方按照损坏或灭失部分的评估价值向乙方支付赔偿金。但双方并未签署过《附件一》。2019年5月26日双方通话过程中，程洁称希望产证快点交易，这样曹能也能早点拿到手装修。曹能称从外部对房屋看过，没有装修。程洁称有简装后，曹能称该装修对赵斯健、曹能没有用处。最终双方同意为加快交易进程，赵斯健、曹能同意再付程洁、谢向东1万元。因此，在双方合同未约定涉案房屋合同包含的房屋附属物品、装饰装修、相关物品内容、赵斯健、曹能明确表示原有室内装修对其没有用途情况下，程洁、谢向东按房屋毛坯状态交付房屋，并未违反合同约定和口头约定。一审判决驳回赵斯健、曹能的全部诉讼请求，并无不当。综上，上诉人赵斯健、曹能上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费376元，由上诉人赵斯健、曹能负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇二〇年十二月四日书记员  姜 瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。