湖南省凤凰县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3123民初1511号原告：湘西自治州劲润房地产开发有限公司，统一社会信用代码914331007656285961。住所：湖南省吉首市峒河办事处新桥社区新桥路******。法定代表人：杨飞舟，男，1971年4月3日出生，汉族，湖南省益阳市人，身份证住址湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：向曜坤，古丈县卫权法律服务所法律工作者。被告：曾某，男，1978年4月15日出生，汉族，海南省海口市人，住海，住海南省海口市美兰区张家界市永定区。委托代理人：陈灵生，湖南风云律师事务所律师。被告：龙某某，男，1971年2月3日出生，苗族，湖南省凤凰县人，住湖，住湖南省凤凰县div>委托诉讼代理人：吴建华，湖南曲星律师事务所律师。原告湘西自治州劲润房地产开发有限公司（以下简称劲润公司）与被告曾某、龙某某财产损害赔偿责任纠纷一案，原告劲润公司于2020年10月28日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员田志刚独任审理，本案于2020年12月21日公开开庭进行了审理，由书记员向世萍担任记录。原告劲润公司的委托诉讼代理人向曜坤、被告曾某的委托诉讼代理人陈灵生、被告龙某某及其委托诉讼代理人吴建华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告劲润公司诉称，根据生效判决（2019）湘31民终1485号民事判决书，张某、喻某与原告公司签订的《凤凰县商品房买卖合同》合法有效，双方均按该合同履行了义务。虽然一年前俩被告之间签订了《服装厂商铺租赁合同》，但涉案门面的出卖人是原告公司，而出租人是龙某某，不符合《合同法》第229条关于“买卖不破租赁”的规定，故该租赁合同对原告公司及张某、喻某不发生效力。原告公司和张某、喻某作为涉案门面转让登记前后的所有权人，对涉案门面享有物权，俩被告对涉案门面自始不享有物权。张某、喻某根据《凤凰县商品房屋买卖合同》要求原告公司交房和要求曾某搬离涉案门面，以及原告公司于2019年3月23日通知曾某腾房以便向张某、喻某交房的行为，具有法律依据。在原告履行了通知义务后，曾某应依法腾房而不腾房，造成原告不能交房，并因此产生违约损失及相关损失169,444.50元，与曾某的过错有明显而完全的因果关系，其应当承担赔偿责任。龙某某承诺因直接将涉案门面过户到张某、喻某名下，而产生经济纠纷其愿承担民事责任，该承诺不违反法律规定，属有效民事行为，且龙某某一直收取涉案门面的租金，属实际受益人。故原告诉请龙某某履行对原告公司的承诺，承担因直接过户到张某、喻某名下产生的实际损失，符合法律规定。故原告诉至法院，请求依法判令：1、两被告共同赔偿原告财产损失169,444.50元；2、本案诉讼费由两被告承担。原告劲润公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：1、（2019）湘31民终1485号民事判决书复印件，（2019）湘3123民初443号民事判决书、民事裁定书复印件，委托书复印件各1份，拟证明（1）俩被告无权占有、使用涉案门面，侵权时间从2018年11月7日始计算；（2）被告龙某某知道原告已将涉案门面出售并过户给张某、喻某；（3）原告已于2019年3月23日通知曾某腾房，进一步履行了通知的义务；（4）龙某某委托原告将门面直接过户至张某、喻某名下后所造成的经济损失由龙某某承担；（5）法院对损失依法予以确认；（6）曾某负有腾房义务。2、喻某向原告出具的收条、身份证复印件，委托代理合同、代理费发票复印件各1份，拟证明（1）原告因被告不退房屋门面致无法交房引起了诉讼，被判决支付张某、喻某违约损失100,127.50元；（2）诉讼费损失9,317元，诉讼代理费损失30,000元，共计139,444.50元。被告曾某口头辩称，一、曾某不是原告和被告龙某某买卖合同的当事人；二、曾某使用门面是根据其与龙某某的协议，并已支付了租金；三、原告门面的转让时间是2018年12月，曾某租赁的时间是2018年1月；四、（2019）湘31民终1485号民事判决书已明确认定了《服装厂商铺租赁合同》有效；五、龙某某的委托书内容说明原告的损失应由龙某某自行承担。被告曾某为支持其答辩意见，向本院提交如下证据材料：1、劲润公司与龙某某签订协议书复印件1份，拟证明曾某使用的门面系龙某某通过买卖方式取得。2、服装厂商铺租赁合同复印件1份，拟证明曾某是通过租赁方式取得门面使用权，经湘西土家族苗族自治州中级人民法院判决确认有效。3、委托书复印件1份，拟证明原告知晓龙某某B16栋107、108、124、125共4个门面房屋产权办理在张某名下，且龙某某承诺所有经济纠纷由其承担。4、吴某某与喻某签订协议书复印件1份，拟证明喻某知晓争议门面被龙某某租赁给曾某，且房屋租赁终止时间为2020年底。被告龙某某口头辩称，一、被告龙某某于2018年与本案原告签订了房屋买卖协议；二、被告与曾某在之后签订了商铺租赁协议；三、原告亦认可两被告的租赁协议；四、原告的损失与龙某某没有直接因果联系。综上，原告对被告的起诉无事实及法律依据，请求予以驳回原告的诉讼请求。被告龙某某为支持其答辩意见，依法向本院提交如下证据材料：1、协议书、承诺书复印件各1份，拟证明被告龙某某于2017年4月18日与原告签订了《房屋买卖协议》及被告龙某某支付了定金和部分购房款。2、商铺租赁合同复印件1份，拟证明被告龙某某于2018年元月2日与曾某签订《商铺租赁合同》，在原告与喻某、张某所签订的房屋买卖合同之前。3、（2019）湘3123民初443号民事判决书复印件1份，拟证明原告与喻某、张某2018年11月7日签订了房屋买卖合同，在签订合同前原告知晓并认可被告龙某某与曾某签订的租赁合同的事实。4、（2019）湘31民终1485号民事判决书复印件1份，拟证明二审法院认定被告与曾某所签订的《商铺租赁合同》系有效合同，同时原告知晓并认可被告龙某某与曾某所签订的租赁合同。当事人质证意见和本院对证据的分析与认定：1、对原告劲润公司提交的证据材料1，经庭审质证，被告曾某对判决书的真实性、关联性无异议，对合法性不做评判，被告方已在湖南省高级人民法院进行申诉，湘西州中院的判决书中说到曾某与龙某某的租赁合同是有效的，曾某对买卖情况并不知晓。对委托书的真实性无异议，认为曾某系合法租赁，原告在没有征求承租人曾某的意见下买卖房屋要求腾房是对曾某权益的侵害；被告龙某某对判决书的真实性无异议，对证明目的有异议，认为判决书不能证明两被告无权占有、使用门面，与本案事实不符。对已经过户至张某等人名下无异议，但前提是认可租赁协议。对委托书的真实性无异议，但对合法性、合理性有异议，认为要求曾某腾房的前提是认可曾某与龙某某之间的租赁协议。经审查，本院对该组证据中的民事判决书依法予以认定，对委托书的真实性依法予以认定。2、对原告劲润公司提交的证据材料2，经庭审质证，被告曾某有异议，认为代理合同及发票是原告与原告代理人之间的，没有票据原件无法核实。同时原告代理人是古丈卫权法律服务所的法律工作者，而原，而原告劲润公司的住所在吉首市最高院关于法律工作者的代理资格的规定，法律工作者不能跨越行政区域进行代理；被告龙某某对该证据中的收条有异议，收条只是笼统地写了违约金、诉讼费，是原告违约对张某造成的损失，与龙某某的委托书没有关联性，且没有详细的计算清单。委托合同、发票是原告与原告代理人之间的，没有加盖服务所的公章，与龙某某没有关联性。票据没有原件，无法核实。同时委托合同没有体现收费标准、也没有约定由龙某某承担，与龙某某没有关联性。经审查，该组证据系体现劲润公司为诉讼雇请法律工作者提供服务所支出的费用，由于该项支出并非案件必然发生的支出，故本院对该证据依法不予采信。3、对被告曾某提交的证据材料1、2、4，经庭审质证，原告劲润公司对真实性无异议，但认为与本案缺乏关联性；被告龙某某无异议。经审查，本院对上述三组证据的真实性依法予以认定。4、对被告曾某提交的证据材料3，经庭审质证，原告劲润公司对真实性无异议；被告龙某某无异议。经审查，本院对该证据的真实性依法予以认定。5、对被告龙某某提交的证据材料1、2，经庭审质证，原告劲润公司对真实性无异议，但认为与本案无关；被告曾某无异议。经审查，本院对上述两组证据的真实性依法予以认定。6、对被告龙某某提交的证据材料3、4，经庭审质证，原告劲润公司对真实性无异议，但与本案存在关联，在原告将房屋卖给张某、喻某之前，对于两被告签订的租赁合同原告均不知情，且没有对两被告之间的租赁合同表示认可；被告曾某对真实性、关联性无异议，对合法性不做评判。经审查，本院对上述两组证据依法予以认定。依据本院认定的有效证据，结合双方当事人的当庭陈述，本院查明案件事实如下：2017年4月18日原告劲润公司作为甲方与被告龙某某作为乙方签订协议书，约定：“甲乙双方协商，同意乙方定购甲方开发的凤凰民俗园Ｂ17-109-110-111-112-113-114.125-126-127-128-129门面计262.88平方米、Ｂ16-107-108-109124-125-126门面计142.75平方米，总价人民币叁佰肆拾万元”。被告龙某某支付了定购款后一直未支付尾款，劲润公司亦未给龙某某办理不动产权证。2018年1月2日龙某某作为甲方（出租方）、曾某作为乙方（承租方）签订了《服装厂商铺租赁合同》，约定“出租方出租商铺坐落地址为凤凰县××镇××栋××门面，租赁期限10年，自2018年4月1日起至2028年4月1日止……”。2018年11月7日案外人张某、喻某向劲润公司购买凤凰县××镇××栋××4间门面，同时签订了凤凰县商品房合同备案、转让申请表，并于当日一次性付清门面的购房款。2019年1月19日凤凰县国土资源局向张某、喻某颁发了诉争门面的不动产权证。期间被告曾某一直在争议门面内经营，2019年3月23日劲润公司在曾某经营的门面外粘贴通知：“Ｂ16栋107／108／124／125门面共84.88平方米已出售给张某、喻某，不动产权号为2019凤凰县不动产权第0000365-0000364号，请现用户于2019年3月28日前腾空该门面，以利我公司交房”。后被告曾某一直未搬离该门面，案外人张某、喻某将劲润公司作为被告、曾某、龙某某作为第三人诉至法院，请求劲润公司履行交房义务并承担逾期交房的违约金，要求曾某腾出租赁的门面。经本院及湘西自治州中级人民法院的生效裁判，判决劲润公司向张某、喻某支付违约金；曾某腾出诉争门面。判决后，劲润公司按照判项向张某、喻某支付违约金100127.5元。现原告劲润公司认为因两被告的行为造成原告财产损失，故诉至法院请求依法判令：1、两被告共同赔偿原告财产损失169444.50元；2、本案诉讼费由两被告承担。在庭审过程中，原告变更诉讼请求第一项为请求两被告赔偿原告财产损失139444.5元（包括支付给张某、喻某的违约金100127.5元、因该案产生的案件受理费9317元、原告代理人的代理费30000元）。另查明，劲润公司在将案涉门面出售给案外人张某、喻某时并未告知被告曾某。原告劲润公司的损失为：违约金100,127.5元，诉讼费9,317元，共计109,444.5元。本院认为，本案的争议焦点为被告是否应当承担赔偿原告财产损失的责任。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。在无法律规定的情况下，若行为人并无过错则不存在承担侵权责任。本案中，两被告签订《服装厂商铺租赁合同》经生效法律文书认定为有效合同，曾某基于有效的租赁合同在涉案门面进行经营，无可厚非。鉴于原告劲润公司将该涉案门面在内的门面出售给案外人张某、喻某，并将上述门面的不动产权证办理在案外人名下，张某、喻某属于上述门面的合法物权人，有权行使物上请求权，要求曾某腾房。但是原告在出售该门面给张某、喻某时并未将房屋出售的信息告知正在承租经营的被告曾某，而是在门面房屋转让手续都办妥后才向曾某主张腾房，并未给曾某预留足够的时间，且劲润公司在（2019）湘3123民初443号民事判决书中辩称劲润公司对张某、喻某不负有交房义务。原告正是基于其认为不具有交房义务，才并未及时向曾某要求腾房，原告自身迟延的行为致使对房屋买受人张某、喻某产生不能按时交房的违约后果，由此造成的损失亦应当由原告自行承担。另原告将涉案门面卖给案外人张某、喻某，并为其办理相关产权证与被告龙某某的委托承诺无关。被告曾某、龙某某对原告迟延交房不具有过错，不应承担因迟延交房造成的损失，故原告要求两被告承担赔偿损失的诉请于法无据，本院依法不予支持。被告龙某某辩称其与原告的损失无直接因果关系，不应承担赔偿责任，该辩称意见于法有据，本院依法予以采信。对于原告所述的代理费30,000元，因该笔费用不是必然产生的，不属于原告的损失。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：驳回原告湘西自治州劲润房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费3,689元，依法减半收取1,844.5元，由原告湘西自治州劲润房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审判员  田志刚二〇二〇年十二月二十八日法官助理颜学超书记员向世萍附：本判决适用法律条文：《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。