广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初25351号原告毛贵云，男，委托诉讼代理人张帅，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人袁婷，广东卓建律师事务所律师。被告郝晓娜，女，原告毛贵云与被告郝晓娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张帅到庭参加了诉讼，被告经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告双方于2019年1月17日签订了《房屋租赁合同》，约定原告向被告承租位于深圳市龙岗区的房屋（以下简称“租赁房屋”），租赁期限自2019年1月18日起至2029年6月17日止，双方对租金、违约责任等进行了约定。签订合同时，被告向原告出具《承诺书》，保证租赁期限届满前，租赁房屋不会被采取抵押、查封等措施，若违反约定，自愿按《房屋租赁合同》的约定承担相应的违约责任。合同签订后，原告向被告支付了租金，承租租赁房屋至今。近期，原告偶然得知租赁房屋已经被法院采取了查封措施。据原告在“粤公正”小程序、中国执行信息公开网等途径查询到的信息，被告与案外人深圳市中兰德小额贷款有限责任公司、中国工商银行股份有限公司深圳布吉支行等因另案纠纷，法院于2019年8月对被告采取了财产保全措施，查封了租赁房屋，且现已进入执行程序且执行法院已裁定拍卖、变卖租赁房屋以清偿被告另案债务。根据《房屋租赁合同》第十七条之约定：“若甲方出现违约行为的，乙方有权采取以下一种或多种措施：（一）解除本合同并申请单方解除合同登记（备案）；（二）要求甲方立即返还剩余租金（即自合同解除之日起至本合同租赁期截止之日的租金）及利息（计算标准：以剩余租金为计算基数，按照月利率2%的标准，自该租金支付之日起计算至返还完毕之日止）；（四）要求甲方支付违约金为租金总额的20%；（五）要求甲方赔偿因其违约而给乙方造成的损失（包括但不限于直接和间接的经济损失、诉讼（仲裁）费、保全费、担保费、鉴定费和律师费等费用）”。本案中，在合同履行期间内，被告违反承诺，致使租赁房屋被采取查封等措施并已进入了司法拍卖、变卖程序，已经对原告承租租赁房屋带来极大的不便并给原告造成了一定损失，且被告一致躲避原告，无法对其涉诉的另案情况、租赁房屋被查封、拍卖等事项进行解释，更无法承诺解除租赁房屋被采取的查封、拍卖措施，当前继续履行合同已存在现实的障碍，原告无奈之下只能根据合之约定解除双方签订的《房屋租赁合同》并要求被告立即返还剩余租金及利息、支付违约金并承担本案的全部诉讼费、公告费及保全费等费用。诉讼请求：1、依法判令解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告返还剩余租金人民币148482.19元及利息（以148482.19为计算基数，按照月利率2%的标准，自该租金支付之日起计算至返还完毕之日至）；3、被告向原告支付违约金人民币34000元；4、被告承担本案的全部诉讼费、公告费及保全费用。被告未到庭应诉。经审理查明，2019年1月17日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同载明：出租房（甲方）郝晓娜,承租方（乙方）毛贵云。约定：甲方将位于深圳市龙岗区，房屋（以下简称租赁房屋）出租给乙方使用，甲方具备相应出租人资格。租赁房屋建筑面积共计88.28平方米。第三条，甲方承诺给乙方五个月的免租期，免租期自2019年1月18日至2019年6月17日。免租期内乙方无须支付租金，管理费、水电费、排污费等费用由乙方承担。第四条，乙方应于2019年1月31日前一次性向甲方交付十年的租金合计人民币170000元。第五条，乙方租用租赁房屋的期限自2019年1月18日起至2029年6月17日止。甲方保证约定之租赁期限未超过批准的土地使用年限。第七条，甲方应该于2019年1月25日前将租赁房屋交付给方使用，并办理有关移交手续。第十六条，本合同有效期内，发生下列情形之一的，允许解除或变更本合同；1、发生不可抗力，使本合同无法履行；2、乙方提前1个月通知甲方解除合同。第十七条，若甲方出现违约行为的，乙方有权采取以下一种或者多种措施；1、解除本合同并申请单方解除合同登记（备案）；2、要求甲方立即返还剩余租金（即自合同解除之日起至本合同租赁期截止之日的租金）及利息（计算标准：以剩余租金为计算基数，按照月利率2%的标准，自该租金支付之日起计算至返还完毕之日止）；3、要求甲方赔偿乙方所遭受的装修损失，计算标准：以每套房屋固定装修费用（见具体装修列表）为基数，按照每年10%的折旧率计算；4、要求甲方支付违约金为租金总额的20%；5、要求甲方赔偿因其违约而给乙方造成的损失（包括但不限于直接和间接的经济损失、诉讼（仲裁）费、保全费、担保费、鉴定费和律师费等费用）。2019年1月17日，被告向原告出具《承诺书》一份，承诺租赁房屋在本次出租前，没有被设置任何抵押、查封等权利受到限制的情形，且承诺人保证本次出租的租赁期限届满前，租赁房屋不会被采取抵押、查封等措施。若承诺人违反前述约定，承诺人自愿按照《房屋租赁合同》的约定承担相应的违约责任。原告已向被告支付全部租金，2019年1月18日转账70000元、2019年1月19日转账100000元。2020年4月29日，深圳市中级人民法院作出搬迁通知书，载明：关于申请执行人中国工商银行股份有限公司深圳布吉支行与被执行人郝晓娜借款合同纠纷一案，深圳国际仲裁院（2019）深国仲裁3527号裁决已经发生法律效力。由于被执行人没有履行生效法律文书确定的内容，申请执行人向本院申请强制执行，本院于2020年1月16日依法立案执行……本院责令被执行人郝晓娜及居住在上述房产的所有人员在本通知书张贴之日起十五日内自行迁出。逾期不迁出，本院将依法强制搬迁……。该公告张贴于2020年6月4日。2020年7月15日，深圳市中级人民法院作出（2020）粤03执410号之二执行裁定书，认定：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗巳登记的抵押权及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权对在先的担保物权实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，案外人毛贵云与本案被执行人郝晓娜签订的租赁合同发生在涉案房产抵押权设立之后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。申请执行人请求除去上述租约后拍卖涉案房产，符合法律规定，应予支持。案外人毛贵云、黄汝南不得以承租涉案房产为由对抗本院依法处置涉案房产，如拍卖成交，亦不能以承租涉案房产为由对抗买受人。至于案外人毛贵云、黄汝南与被执行人郝晓娜之间的租赁纠纷，应另循法律途径解决。裁定：除去被执行人郝晓娜与案外人毛贵云、毛贵云与案外人黄汝南关于被执行人郝晓娜名下位于深圳市龙岗区【不动产证号：粤（2018）深圳市不动产权第××号】的租赁合同进行拍卖。原告称，其于2020年7月31日搬离涉案房屋。本院认为，原告与被告已形成合法有效的房屋租赁合同关系，应依法予以保护。双方均应恪守诚实、信用原则，全面履行合同义务。深圳市中级人民法院作出（2020）粤03执410号之二执行裁定书除去被执行人郝晓娜与案外人毛贵云关于涉案房屋的租赁合同进行拍卖，故被告的违约行为导致合同目的已然无法实现，对原告要求解除《深圳市房屋租赁合同书》的诉求，本院依法予以支持。双方在《房屋租赁合同书》约定若甲方出现违约行为的，要求甲方立即返还剩余租金（即自合同解除之日起至本合同租赁期截止之日的租金）及利息（计算标准：以剩余租金为计算基数，按照月利率2%的标准，自该租金支付之日起计算至返还完毕之日止）。原告于2020年7月31日搬离涉案房屋，每月的租金为1417元（170000元÷120个月），剩余租金为150870.5元（170000元-1417元×13个月-1417元×0.5个月），故对原告要求被告返还剩余租金148482.19元及利息的诉求，本院依法予以支持。关于违约金34000元，因双方在有明确约定，故本院亦予以支持。被告经本院依法传唤未到庭，放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告毛贵云与被告郝晓娜于2019年1月17日签订的《房屋租赁合同书》解除；二、被告郝晓娜应于本判决生效之日起三日内向原告毛贵云返还租金148482.19元及利息（以148482.19为基数，按照月利率2%的标准，自2020年7月31日起计算至付清之日止）；三、被告郝晓娜应于本判决生效之日起三日内向原告毛贵云支付违约金34000元；四、驳回原告毛贵云的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费325元（原告已预交），由被告郝晓娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 陈 璟二〇二〇年十二月十八日书记员 张子鸣