文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2020)渝0153民初3968号原告：蒋文萍，女，1977年1月3日生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：吴云瑶，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁春蓉，重庆百君律师事务所律师。被告：重庆市庆顺房地产开发有限公司，住所地重庆市荣昌区昌元街道滨河中路****附**，统一社会信用代码91500226745307269k。法定代表人：刘庆友。委托诉讼代理人：蒲泳霖，男，公司员工。原告蒋文萍与被告重庆市庆顺房地产开发有限公司（以下简称“庆顺公司”)合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告蒋文萍的委托诉讼代理人吴云瑶、梁春蓉，被告庆顺公司的委托诉讼代理人蒲泳霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋文萍向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商铺认购合同》及其与之配套的《商业委托经营合同》；2.被告立即向原告全额退还购房款970000元，以970000元为基数从2020年6月23日起按年利率15.4%计付利息至利随本清之日止；3.被告立即向原告承担970000元的赔偿责任；4.被告赔偿原告律师费90000元；5.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告经中介公司介绍购买商铺，于2020年6月23日与被告签订《商铺认购合同》一份，约定原告全款购买被告开发的位于南岸区X路11号负一层附10-1号商铺一间(现房)，建筑面积34.16平方米，房屋总价款970000元，交房时间按委托合同期限约定；合同还约定出卖人应当在房屋交付后180日内为买方办理产权证。同日，双方又签订了《商业委托经营合同》一份，约定原告将标的商铺委托被告经营，经营期限为5年，从2020年6月23日起至2025年6月23日止，前三年的固定收益已在认购款中一次性扣除，第四、第五年每年固定收益97000元，于当年6月23日支付，5年期满后，原告可要求被告回购标的商铺，回购款为《商铺认购合同》总价的100%。两份合同签订后，原告于当日向被告支付了970000元的购房款，被告亦向原告出示了房款收据。此后，被告一直未办理合同网签，原告在签约数日后联系被告得知标的商铺有查封，正在办理解封手续，被告工作人员要求原告静候。2020年7月中旬，被告向原告出示了南岸区人民法院解封裁定一份，告知原告很快就可办理网签了。一直到9月份，网签仍办不下来。原告才到南岸区不动产登记中心查询，得知至2020年9月15日，原告所购商铺所在的X路11号附10号房屋不仅有查封未解，该房屋还被抵押他人，尚未解押。综上，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条的规定，虽然原、被告之间签订的合同名为认购合同，但合同内容已具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受了原告的购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据该司法解释第9条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。另一方面，原告事后反复阅读《商业委托经营合同》，觉得被告设计的商业模式根本就不具有房产销售的真实目的，其目的就是吸收资金，完全符合最高人民法院《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》所规定的情形。两种先押后卖和吸收资金两种因素叠加，让原告深感被告的资金链出现了较为严重的问题且缔约目的不能实现。被告庆顺公司辩称，一、庆顺公司与蒋文萍的合同关系：庆顺公司与蒋文萍于2020年6月23日签订《商铺认购合同》、《商业委托经营合同》，该两份合同均为双方的真实意思表示，合法有效。《商铺认购合同》中双方约定，蒋文萍以总额970000元认购庆顺公司位于重庆市南岸区X路11号附10-1号的商铺，同时约定庆顺公司应当在委托合同期限内将房屋交付蒋文萍使用，并在向蒋文萍交付使用后180日内，为其办理房屋所有权证。双方又在《商业委托经营合同》中约定，蒋文萍自愿委托庆顺公司经营管理位于重庆市南岸区X路11号附10-1号的商铺，按照约定的时间和标准向庆顺公司收取年固定受益，商业经营期限为5年，即从2020年6月23日起，到2025年6月23日止。双方还约定前三年自2020年6月23日至2023年6月23日的固定收益已从认购款中一次性扣除，第四年2023年6月23日至2024年6月23日的固定收益97000元于2023年6月23日支付，第五年2024年6月23日至2025年6月23日的固定收益970000元于2024年6月23日支付。二、庆顺公司未违反《商铺认购合同》、《商业委托经营合同》约定的合同义务，且愿意继续履行合同，不存在法定解除事由或约定解除事由。第一，关于商铺的交付使用事项，庆顺公司未迟延履行。根据《商铺认购合同》第7条的约定，庆顺公司交付房屋的时间为《商业委托经营合同》期限内，而又根据《商业委托经营合同》第2条的约定，该合同履行期限为5年，即2020年6月23日起到2025年6月23日止，现仍处于合同约定的履行期间，庆顺公司不存在逾期履行的情况。第二，关于为蒋文萍办理所有权证，庆顺公司也未迟延履行。根据《商铺认购合同》第11条的约定，庆顺公司应当于房屋交付使用后180天内为蒋文萍办理所有权证。现根据合同约定，房屋交付使用的期限还未经过，庆顺公司未向蒋文萍交付使用该房屋，该条款约定的庆顺公司办理所有权证的履行期间还未开始计算，庆顺公司亦不存在对该项义务的逾期履行情况。第三，双方合同约定的履行期限较长，虽然现在合同标的商铺上设立有抵押权，但是为超值抵押，也不当然导致合同目的无法实现，蒋文萍仍然有根据《商业委托经营合同》向庆顺公司收取固定收益的权利。因此蒋文萍提出的解除合同的请求，既不满足合同中关于解除条款中所约定的解除事由，也不满足《合同法》第94条规定的法定解除事由。庆顺公司现愿意继续履行该两项合同，但合同是否解除也尊重人民法院的裁判。三、庆顺公司不应承担已付购房款一倍的赔偿责任。庆顺公司未违反合同约定怠于履行合同义务，也未故意隐瞒所售房屋已抵押的事实，不应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。第一，本案标的商铺所在的“繁花之城”项目内商铺的销售工作，庆顺公司均系委托重庆邦顾实业有限公司进行，庆顺公司将商铺的抵押情况告知过重庆邦顾实业有限公司，并非故意隐瞒已抵押的事实。第二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的适用前提为“因为出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实导致合同无效或者被撤销、解除的”，本案双方约定了较长的履行期间，虽然目前涉案标的商铺上存在抵押权，但并不当然影响未来合同的履行，即使本案合同解除，也并非涉案标的存在抵押所导致的。四、庆顺公司不应承担违约责任。庆顺公司不存在逾期履行或不予履行合同义务的情况，庆顺公司不应承担违约责任，蒋文萍要求庆顺公司支付利息的请求无合同条款约定也无法律依据。五、本案律师费、诉讼费应由蒋文萍承担。双方在《商铺认购合同》、《商业委托经营合同》中对于律师费、诉讼费未有约定，庆顺公司也未违反合同约定，本案律师费系蒋文萍自行给付的费用，与庆顺公司无关。因此蒋文萍请求庆顺公司承担律师费、诉讼费的理由于法无据，应当由其自行承担费用。综上所述，请求贵院依法驳回原告要求被告支付利息、赔偿已付购房款的一倍、承担律师费、诉讼费的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告系依法成立有限责任公司，成立日期为2001年10月23日，其经营范围为房地产开发、自有房产租赁。2020年6月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺认购合同》一份，约定原告以全款的形式向被告购买其开发的南岸区X之城的商铺一间(现房)，建筑面积34.16平方米，房屋总价款970000元，被告应当在委托合同期限内将房屋交付蒋文萍使用，并在向蒋文萍交付使用后180日内，为其办理房屋所有权证；合同另对面积确认及面积差异处理、认购人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、规划设计变更的约定、争议的解决方式等进行了约定。同日，双方签订了《商业委托经营合同》一份，约定原告将涉案商铺委托被告经营，经营期限为5年，从2020年6月23日起至2025年6月23日止，前三年的固定收益已在认购款中一次性扣除，第四、第五年每年固定收益97000元，于当年6月23日支付，5年期满后，原告可要求被告回购标的商铺，回购款为《商铺认购合同》总价的100%。2020年6月23日，原告按照约定向被告支付了970000元的购房款，被告向原告出具了相应的收据。另查明：涉案商铺的产权登记在被告名下，坐落为重庆市南岸区X路11号负一层附10-1号；在双方2020年6月23日签订《商铺认购合同》之前就已经被抵押和查封，截至开庭之日仍处于抵押和查封状态，解除抵押和查封的时间不确定。本院于2020年10月21日向被告送达本案诉状副本、传票等诉讼材料。原告因本案申请财产保全，产生保全申请费5000元。庭审中，双方一致确认《商铺认购合同》即为房屋买卖合同；对涉案商铺的抵押和查封情况，被告自称有告知中介机构，中介机构是否告知原告不清楚，原告称未对此进行告知。上述事实，有原、被告当庭陈述，《商铺认购合同》、《商业委托经营合同》、查询证明、转账记录等证据予以证实，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商铺认购合同》、《商业委托经营合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律规定，双方应按合同约定享有权利、履行义务。《商铺认购合同》约定了涉案商铺的具体位置、面积、单价、总价、付款的条件和方式、解决争议的办法、违约责任等主要内容，且双方一致确认《商铺认购合同》即为房屋买卖合同，故本院将其认定为商品房销售合同。由于涉案商铺在双方签订《商铺认购合同》前已经被抵押和查封，该情况必然会影响原告能否实现购买涉案商铺的合同目的，被告未举示相应的证据证明有告知原告抵押和查封的情况，故本院认定被告存在故意隐瞒所售房屋已经抵押、查封的行为，严重违背了订立合同诚信原则。目前，涉案商铺仍处于抵押和查封状态且解除时间不确定，由此导致原告购买商铺的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行主要债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同；第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中原告主张解除《商铺认购合同》符合法律规定，本院予以支持，解除日期为本院向被告送达本案诉状副本、传票等诉讼材料之日即2020年10月21日。《商业委托经营合同》是基于《商铺认购合同》而订立，《商铺认购合同》解除后，《商业委托经营合同》对应的合同目的同理无法实现，故原告主张解除《商业委托经营合同》符合法律规定，本院予以支持，解除日期为2020年10月21日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：…（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”，故对原告请求返还购房款并承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求本院予以支持。对原告主张的利息，本院依据相关规定酌情支持为被告以970000元为基数从2020年10月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款项时止。对原告主张的律师费，双方未对此进行约定，本院认为该费用是原告自行委托律师产生的费用，该主张无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第九十六条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、原告蒋文萍与被告重庆市庆顺房地产开发有限公司签订的《商铺认购合同》、《商业委托经营合同》于2020年10月21日解除；二、被告重庆市庆顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告蒋文萍购房款970000元，并以970000元为基数从2020年10月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至付清款项时止；三、被告重庆市庆顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告蒋文萍970000元；四、驳回原告蒋文萍的其他诉讼请求。如果被告重庆市庆顺房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23840元，减半收取计11920元，由原告蒋文萍负担790元，被告重庆市庆顺房地产开发有限公司负担11130元；财产保全费5000元，由被告重庆市庆顺房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审判员  钟明友二〇二〇年十二月二日书记员  张 琳