福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初7582号 原告：林炳泉，男，1961年11月22日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：江秋霞，福建尚南律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：江俊龙，福建尚南律师事务所执业律师。 被告：龙岩兴想房地产开发有限公司，住所地龙岩市新罗区铁山镇人民政府第****，统一社会信用代码913508000503453817。 法定代表人：林振兴，董事长。 委托诉讼代理人：林秋敏，福建岩风律师事务所执业律师。 原告林炳泉与被告龙岩兴想房地产开发有限公司（以下简称兴想公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林炳泉的委托诉讼代理人江秋霞，被告龙岩兴想房地产开发有限公司的委托诉讼代理人林秋敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林炳泉向本院提出诉讼请求：判令兴想公司支付逾期办理商品房不动产权证的违约金13761元。事实和理由：2016年10月26日，林炳泉与兴想公司就位于龙岩市新罗区××镇××路××号（兴想世家二区一期）3幢1604室商品房预售签订《商品房买卖合同（预售）》。合同签订当天，林炳泉全额支付购房款305849元。《商品房买卖合同（预售）》第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2017年7月30日前向买受人交付该商品房。第二十条房屋登记：（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.买受人不解除合同，出卖人自逾期之日起至买受人所购商品房的产权初始登记申请被龙岩市办理房屋权属登记机构受理之日止每日按买受人已付款的万分之一向买受人支付违约金。2017年9月20日，兴想公司才通知林炳泉接收房屋，实际交房时间为2017年9月29日，逾期交房两个月。林炳泉依约应当在2018年9月29日前领取到案涉商品房的所有权证书。但案涉商品房盖章办证是2019年11月26日，林炳泉于2019年12月23日才被通知领取该不动产权证。根据约定，兴想公司应当向林炳泉支付从2018年9月30日至2019年12月23日共计450天，每日按已付购房款305849元计算万分之一的逾期办证违约金，即30.58元／天×450天＝13761元。 兴想公司称：一、逾期办证违约金的计算方式应适用双方购房补充合同约定，从2019年6月29日起，按日0.001%的标准计算。案涉房屋于2017年12月28日取得竣工综合验收备案。双方签订的《商品房买卖合同》附件十一“补充协议”第三条“关于办理产权登记的补充约定”第1项约定出卖人及买受人同意，购房合同第八章第二十条关于产权登记的约定调整如下：如因出卖人原因，买受人不能在商品房取得竣工综合验收备案证明后18个月内取得房屋权属证明的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按买受人已付款日0.001%的标准向买受人支付违约金；二、逾期办证违约金计算截止日期应计算至2019年11月26日。1.从民事权利义务的角度讲，交付房屋是开发商的主要义务，而协助买受人办理房屋权属证书是附随义务。兴想公司按照买受方委托向龙岩市不动产登记中心提交办理产权申请即已完成协助办证义务，实际上产权证书需要多长时间办理成功非兴想公司能够决定的。龙岩市不动产登记中心于2019年11月26日受理案涉房屋产权登记申请，逾期办证违约金计算截止日期应计算至2019年11月26日较为合理；2.双方签订合同的附件十一“补充协议”第三（3）点约定“国家及地方政府政策、地方政府主、地方政府主管部门因或其他非出卖人原因，造成产权登记机关不能如期接收甲方所报送的资料，或不能按本合同约定时间办理产权登记相关手续的，甲方不承担任何责任；3.主合同第二十条亦约定逾期办证违约金的计算期限为“出卖人自逾期之日起至买受人所购商品房的产权初始登记申请被龙岩市办理房屋权属登记机构受理之日止”。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2016年10月26日，林炳泉与兴想公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：1.林炳泉向兴想公司购买坐落于龙岩市新罗区××镇××村××路××号（兴想世家二区一期）3幢1604室房屋一套，房屋总价款为305849元；2.合同第二十条房屋登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不解除合同，出卖人自逾期之日起至买受人所购商品房的产权初始登记申请被龙岩市办理房屋权属登记机构受理之日止每日按买受人已付款的万分之一向买受人支付违约金；3.合同第二十八条补充协议，对于本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人的责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。同日，林炳泉作为乙方与作为甲方的兴想公司签订一份《补充协议》，作为前述合同的附件十一。该协议的第三条关于办理产权登记的补充约定：1.出卖人及买受人同意，购房合同第八章第二十条中关于产权登记的约定调整如下：如因出卖人原因，买受人不能在商品房取得竣工综合验收备案证明后18个月内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按买受人已付款日0.001%的标准向买受人支付违约金；2.乙方委托甲方办理房地产权属证书的，甲方应于办理房屋交接手续时，将真实、合法、有效的办理房地产权属证书所需的全部资料交予甲方，并付清相关费用，因乙方不提供或不签署相关手续或未按时支付相关规费、税、房款、物业费等或因乙方其他原因等造成不能按期办理的，由此产生的责任及损失由乙方负担。合同签订当天，林炳泉依约支付购房款305849元给兴想公司。2017年9月20日，兴想公司通知林炳泉于2017年9月29日办理房屋接收手续。林炳泉于2017年9月29日依约办理了房屋接收手续。2017年12月28日，原龙岩市新罗区住房和城乡规划建设局同意兴想公司承建的位于龙岩市新罗区××镇××村××路××号兴想世家二区一期1＃-3＃、5＃、13＃、15＃-19＃楼竣工验收备案。2019年11月21日，兴想公司及林炳泉在不动产统一登记业务申请表上签字。2019年11月26日，龙岩市不动产登记中心收到兴想公司提交的不动产统一登记业务申请表。同日，龙岩市自然资源（局）将位于龙岩市新罗区××镇××村××路××号（兴想世家二区一期）3幢1604室房屋登记在林炳泉名下。另，2018年4月8日，林炳泉向兴想公司出具收条一张，确认收到兴想公司逾期交房违约金1590元，并承诺不再以与兴想公司签订的《商品房买卖合同》及相关协议向兴想公司申诉任何补偿及赔偿要求。因兴想公司未能向林炳泉支付逾期办证违约金，经林炳泉催要未果。为此，林炳泉诉至本院，请求判如所请。 本院认为，林炳泉与兴想公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律规定，应认定为合法、有效。本案中，兴想公司未能在约定的期限内协助林炳泉办理案涉房屋的不动产权证书，属违约行为，应承担违约责任。因《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》对逾期办证的违约责任作出不同约定，其中《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不解除合同，出卖人自逾期之日起至买受人所购商品房的产权初始登记申请被龙岩市办理房屋权属登记机构受理之日止每日按买受人已付款的万分之一向买受人支付违约金”；《补充协议》第三条“关于办理产权登记的补充约定”中第一款载明“出卖人及买受人同意，购房合同第八章第二十条关于产权登记的约定调整为，如因出卖人原因，买受人不能在商品房取得竣工综合验收备案证明后18个月内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按买受人已付款日0.001%的标准向买受人支付违约金。鉴于补充协议的上述条款明显减轻了兴想公司对于其逾期办证的违约责任，且双方对如何适用该违约责任即逾期办证产生的违约金存有不同主张，因此，本院酌情对该违约金予以调整，综合本案实际情况及双方当事人的损失，将逾期办证的违约金调整为：1.违约金计算的起止时间为：出卖人自逾期之日起至买受人所购商品房的产权初始登记申请被龙岩市办理房屋权属登记机构受理之日止；2.违约金的计算标准为：每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。根据双方的约定以及查明的事实，兴想公司应在2018年9月28日前协助办理案涉房屋的不动产权证书，但未能依约协助办理。另，兴想公司于2019年11月26日向不动产权登记机构提交产权初始登记申请，因此，违约金的截止时间应以兴想公司提交产权初始登记申请日为准即2019年11月26日。综上，兴想公司应支付林炳泉应从2018年9月29日起至2019年11月26日止、以购房款305849元为基数、按日0.005%计算的违约金。现林炳泉主张从2018年9月30日起起算违约金，属对自身权利的处分，不违反法律的规定，予以准许。经本院核算，兴想公司应支付给林炳泉的逾期办证违约金为6468.71元（305849元×423天×0.005%）。另，兴想公司抗辩认为，林炳泉在2018年4月8日向兴想公司出具收条时，已放弃要求兴想公司任何补偿及赔偿的权利，对此，本院认为：1.林炳泉向兴想公司出具的收条，虽该收条上主要载明“今收到兴想公司支付的延期交房违约金1590元，并承诺不再以上述商品房买卖合同及相关协议申诉补偿及赔偿要求”，但该收条应视为林炳泉对已发生的违约行为即兴想公司逾期交房产生的违约金进行了协商处理，同时放弃了另行补偿或赔偿的相关权利，并未对之后双方新的违约事实及违约行为进行免除责任的约定；2.本案中，兴想公司在2018年9月28日前未能按约协助办理案涉商品房的权属证书，进而产生逾期办证违约金，系在双方履行上述买卖合同及补充协议中发生的新的违约事实，依据双方签订的合同的约定，兴想公司应当支付逾期办证违约金。故兴想公司的该抗辩理由不当，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、龙岩兴想房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付林炳泉逾期办证违约金6468.71元； 二、驳回林炳泉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费144元，减半收取72元，由林炳泉承担38.2元，由龙岩兴想房地产开发有限公司负担33.8元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 谢 志 斌 二〇二〇年十二月三日 书记员 林倩（代） 附注： 引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 主动履行生效法律文书提示： （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：1710××××4401 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。