广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初7314号原告：深圳市万科物业服务有限公司珠海分公司，地址：珠海市香洲区*************，统一社会信用代码：914************1X5。法定代表人：严某1。委托诉讼代理人：林文辉，该公司员工。委托诉讼代理人：张计瑞，该公司员工。被告：王姣平，女，汉族，1984年4月8日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区************，身份证号码：410************529。原告深圳市万科物业服务有限公司珠海分公司与被告王娇平物业服务合同纠纷一案，本院立案后,被告于2020年7月7日向本院申请追加珠海市万有引力房地产有限公司为本案被告，本院审查后认为被告与珠海市万有引力房地产有限公司的纠纷与本案不是同一法律关系，遂未准许。本院对本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原、被告双方均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.判令被告立即交纳所拖欠的物业费等费用合计2843.87元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用.事实和理由：被告于2016年8月15日向珠海市万有引力房地产有限公司（下称“万有引力公司”）购买了位于珠海市香洲区*************。珠海市万有引力房地产有限公司于2017年6月14日向被告发放了商品房交付使用通知书，通知要求被告按照商品房买卖合同的约定到珠海万科城市中心物业服务中心办理收楼手续。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”以及《商品房买卖合同》附件七第四条约定，被告按住宅高层2.98元/平方米/月的标准于每月15日前向原告交纳当月物业服务费，逾期一日，应交纳欠费总额0.05%的违约金。但从2018年*月1日至2019年3月31日止，经原告多次催缴，被告却一直不予交纳相关物业服务费及违约金。综上，原告为维护合法权益，诉至法院，请求法院依法判准诉请。原告提交如下证据：1.《珠海市万科****前期物业服务合同》；2.商品房买卖合同；3.律师函快递单、律师函；4.《欠费清单（含违约金）》；5.交付使用通知书；6.不动产登记证明书。被答辩称：一、原告主张的物业费没有事实和法律依据。被告于2016年3月22日向万有引力公司认购了位于珠海市香洲区*************，万有引力公司于2018年6月15日签发了《商品房交付使用通知书》，于2018年6月20日通过快递形式送达并电话告知被告，通知被告办理收楼手续。被告收到该《商品房交付使用通知书》后，并按通知书指引于2018年7月1日前往万科****交付活动接待主会场，由验房工程师带队一起前往涉案******进行查看。被告与验房工程师来到现场，看到入户房门有损坏、客房木地板空鼓、不平整，客厅墙体有裂纹，贴砖不平整。《商品房买卖合同》第十一条约定“交付时间和手续…(三)查验房屋…2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。(1)屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；(2)管道堵塞；(3)门窗翘裂、五金件损坏…”。根据该第十一条的约定的内容，被告在查验房子的过程中，因为房屋存在木地板空鼓不平、门有损坏，墙体不平整有、裂纹等原因不符合收房标准，所以被告因房屋质量问题当时没能办理收房手续，并且当时与开发商万有引力公司取得一致意见，由万有引力公司进行整改，万有引力公司也同意由其公司进行整改并且整改合格后再给被告办理收房手续。当时被告按照万有引力公司的指引，在珠海万科客户服微信公众号上进行报修。被告当时已明确要求万有引力公司尽快整改，争取早日进行交付。但万有引力公司迟迟未能整改完成。2019年4月因与被告一起购买同一栋的其他业主已装修完成，被告还主动打电话去咨询是否整改完成，催促万有引力公司早日整改合格，早日交付给被告。直至2019年8月17日，被告才在珠海万科城市中心前台借房屋钥匙自己去查看房屋，查验后，办理收楼手续、签领钥匙等资料。被告从2019年4月份开始向原告交纳物业管理费。原告诉请被告交纳自2018年7月1日起至2019年3月31日期间的物业服务费、违约金等费用，没有法律依据。因为，物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担；物业交付业主后，物业服务费由业主承担，自物业交付之日起交纳。由于开发商万有引力公司迟迟没有整改并通知被告交楼，导致被告直至2019年8月才办理收楼手续拿到钥匙。但被告事实上已于2019年4月份主动联系万有引力公司，询问其有无整改完毕时，已经开始交纳物业服务费，基于此，被告可以不再要求原告返还自2019年4月至2019年8月期间被告多交纳的物业服务费。但是原告要求被告交纳2019年4月收楼之前产生的物业服务费，没有事实和法律依据。另外，因开发商万有引力公司与本案有利害关系，被告已申请法院追加其为本案第三人。二、原告万科物业公司主张的违约金没有事实和法律依据。原告在起诉状中称其已履行催缴义务，附催缴通知书及EMS投递章，投递地址为珠海市香洲区***************，但该份通知书被告并没有收到。因为被告在珠海市香洲区***************的信箱至今并未启用。因原告并没有向被告有效送达催缴通知书，其没有履行催缴义务，故其诉请违约金亦没有事实和法律依据。综上，《商品房买卖合同》虽然约定开发商万有引力公司应于2018年6月30日前将涉案房屋交付给被告，但因涉案房屋存在质量问题需万有引力公司进行整改，导致被告并没有按《商品房买卖合同》约定的时间收楼，在涉案房屋未交付给被告之前产生的物业服务费及违约金应由开发商承担，不应由被告在承担，况且原告并没有合法有效地向被告送达催缴通知书。最后，请法院依法驳回原告全部的诉讼请求。被告提交如下证据：1.购房合同；2.签收住房钥匙及客户钥匙物品签收单；3.维修单。经本院审理查明：2016年4月18日，原告与万有引力公司签订《珠海万科城市中心前期物业服务合同》，合同约定万有引力公司委托原告对万科城市中心提供前期物业服务，期限自2016年4月18日至合同约定的物业管理区域房产竣工验收备案后一年止，并对合同期限提前终止或到期后继续延长期限的情形作出了约定。合同还约定，业主按其物业的建筑面积交纳物业服务费，其中高层住宅按每月每平方米2.98元支付，上述收费不含公摊水电费，物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付三个月的物业服务费，此后物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月10日前向原告交纳下期的物业服务费，在所交月份的10日及以后交纳的视为逾期，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向原告支付违约金。2017年3月22日，被告向万有引力公司认购了位于珠海市香洲区*************（预测建筑面积89.3*平方米），双方签订万有引力楼宇认购书。2018年6月15日，万有引力公司签发了《商品房交付使用通知书》，于2018年6月20日通过快递形式送达并电话告知被告，通知被告办理收楼手续。该通知书载明，根据签订的《商品房买卖合同》，请您携带本通知书及附件所述资料，于2018年6月30日-2018年7月2日到“万科城商业街交付活动接待主会场”并期间到访万科城物业服务中心办公室办理房屋交接手续。被告收到该《商品房交付使用通知书》后，并按约定时间于2018年7月1日前往万科城商业街交付活动接待主会场，由验房工程师带队一起前往涉案7栋404房进行查看。根据被告提交的维修单（验房进展）显示，万科城一期*********客厅/石材、瓷砖/空鼓、不平，入户玄关/入户门/门框、门扇划伤、破损、污染，登记时间均为2018年7月1日，已通过时间为2018年7月29日；卧室/木地板/木地板空鼓，登记时间为2018年7月1日，已通过时间为2018年8月25日。原告未提供证据证明万有引力公司在涉案房屋修复完成后通知被告收楼，被告亦未提供证据证明其在查验次日起60日的修复期满后催促万有引力公司办理交楼手续。2018年10月30日，被告与万有引力公司签订《商品房买卖合同（预售）》。《商品房买卖合同（预售）》第十一条交付时间和手续约定：（三）查验房屋1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的条件，2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，（2）管道堵塞，（3）门窗翘裂、五金件损坏，（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。《商品房买卖合同（预售）》第二十一条前期物业管理约定：（一）出卖人依法选聘的前期物业服务企业为万科物业珠海分公司；（二）物业服务时间从2016年4月30日至2019年6月30日；（三）物业服务期间，物业收费计费方式为包干制。物业服务费为2.98元/月/平方米（建筑面积）。原、被告双方并未签订《万科城市中心前期物业服务协议》。2019年6月被告为涉案房屋办理不动产登记，建筑面积为89.35平方米。2019年8月17日，被告签收涉案房屋入户门钥匙及相关物品。被告表示2018年7月至2019年3月期间未交纳物业管理费，系因涉案房屋存在质量问题需万有引力公司进行整改，导致被告于2019年8月17日才收楼，故该期间的物业管理费应由房产开发企业万有引力公司承担。原告则认为应由被告承担该期间的物业管理费。双方产生纠纷引起本案诉讼。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，应根据物业服务相关合同确定各方权利义务。被告虽未与原告签订《万科城市中心前期物业服务协议》，但原告与万有引力公司签订的《珠海万科城市中心前期物业服务合同》约定万有引力公司委托原告为涉案万科城市中心小区提供物业管理服务，被告的涉案房屋在万科城市中心小区，故《珠海万科城市中心前期物业服务合同》对被告具有约束力，被告应按合同约定向原告缴纳物业服务费。被告对2.98元/月/平方米的物业服务费标准没有异议，本案的争议焦点是被告应从何时开始缴费。根据被告提交的维修单（验房进展）显示，万科城一期*********客厅/石材、瓷砖/空鼓、不平，入户玄关/入户门/门框、门扇划伤、破损、污染，卧室/木地板/木地板空鼓，登记时间均为2018年7月1日，最后通过整改时间为2018年8月25日。原告未提供证据证明万有引力公司在涉案房屋修复完成后通知被告收楼，被告亦未提供证据证明其在查验次日起60日的修复期满后催促万有引力公司办理交楼手续，对涉案房屋交付时间原、被告未能达成共识，原告认为房屋交付时间为2018年7月1日，被告认为房屋交付时间为2019年4月。根据本院查明的事实，从万有引力公司通知被告交楼、双方2018年7月1日现场验楼、涉案房屋存在质量瑕疵整改、整改完成后被告于2018年10月30日与万有引力公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，到被告已缴付自2019年4月起物业服务费及被告于2019年8月17日签收涉案房屋入户门钥匙及相关物品等一系列事实综合分析，结合本案的实际，本院酌定，被告与万有引力公司于2018年10月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》的时间视为涉案房屋交付时间。综上，原告主张被告支付《商品房买卖合同（预售）》签订之前的物业服务费，没有合同支持，本院不予采纳。被告应向原告支付合同签订后物业服务费，即自2018年11月起至2019年3月期间的物业服务费总计人民币1331元（89.35㎡×2.98元/㎡×5个月）。关于违约金问题，虽然服务合同约定业主从逾期之日起每天按应交物业管理服务费金额的0.05%支付违约金，但该违约金约定属于合同中带有惩罚性质的违约条款，本案中原、被告对涉案房屋交付时间存在重大争议，况且涉案房屋因质量瑕疵存在整改事实，被告并非故意拖欠物业服务费，依据公平原则，原告主张被告支付违约金理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下：一、被告王娇平于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市万科物业服务有限公司珠海分公司支付物业服务费1331元；二、驳回原告深圳市万科物业服务有限公司珠海分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由被告王娇平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  袁海平二〇二〇年十二月十四日书记员  吴华强李祯阡