辽宁省盘山县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1122民初2401号原告（执行案外人）：梁俊华，男，1967年10月25日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：胡晓达,辽宁中康律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁建文,辽宁中康律师事务所律师。被告（申请执行人）：张天堂，男，1958年9月9日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。被告（被执行人）：盘锦盛世房地产开发有限公司，住所地辽宁省盘锦市双台子区胜利街新华委。法定代表人：黄城，系公司经理。原告梁俊华与被告张天堂、被告盘锦盛世房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁俊华委托诉讼代理人胡晓达、被告张天堂到庭参加诉讼，被告盘锦盛世房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼,依法缺席审理。本案现已审理终结。原告梁俊华向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买的坐落于盘锦市双台子区SOHO金时代公寓6—14层共九层，每层面积464.47平方米房屋的执行，并解除对上述房屋的查封；2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告与被告盘锦盛世房地产开发有限公司于2014年12月1日签订《SOHO金时代认购协议》，购买案涉房产，并于当日交付购房款。《SOHO金时代认购协议》虽不是在产权部门备案的合同，但协议具备商品房买卖合同的主要内容，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该协议应当认定为合法有效的商品房买卖合同。因当时公寓手续不全未在不动产登记部门办理登记手续。之后，盘山县人民法院作出（2017)辽1122执516号执行裁定书，查封盘锦市双台子区胜利街团结社区金时代公寓6-14层房产，因查封错误，原告就此提出书面异议。盘山县人民法院于2020年10月10日作出(2020)辽1122执异58号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。在法院查封之前原告与盘锦盛世房地产开发有限公司己经订立了合法有效的书面买卖合同，并已经按照合同约定支付了购房款，未办理过户手续系非因原告自身原因，法院应解除对案涉房屋的查封。原告认为，该裁定书是错误的，损害了原告的合法权益，故提出执行异议之诉，请求法院依法判决立即停止对原告购买的坐落于盘锦市双台子区SOHO金时代公寓6—14层共九层，每层面积464.47平方米房屋的执行，并解除上述房屋的查封，并判令由被告承担本案的诉讼费用。被告张天堂辩称，（2020）辽1122执异58号执行裁定书适用法律正确，程序合法，法院应驳回原告的诉讼请求，理由如下：1.2013年5月6日、2014年3月1日我与被告盘锦盛世房地产开发有限公司分别签订两份《工业品买卖合同》，向其建设SOHO金时代项目供应钢材，并经盘山县人民法院（2016）辽1122民初1855号民事判决书确认其给付金钱债务。因盘锦盛世房地产开发有限公司不履行已生效判决义务，遂被告张天堂向盘山县人民法院申请执行，对该公司建设的SOHO金时代部分房产查封，其中有涉案6-13层，公寓式房产。2020年6月10日，原告对盘山县人民法院作出（2017）辽1122执516号执行裁定书提出异议申请，被盘山县人民法院驳回异议申请；2.梁俊华与盛世公司之间为真实的借贷关系已为盘锦市中级人民法院民事判决书（2019）辽11民终1068号民事判决所确认。《SOHO新时代认购协议》并非以取得不动产所有权为目的，而是为涉案400万元借款行为作回收债权的担保，因未作有效的抵押登记，而不能阻却法院的强制执行。原告以该协议作为与被告盘锦盛世房地产开发有限公司之间存在买卖关系支撑与事实不符。3.《SOHO新时代认购协议》不具有排除法院强制执行的效力。梁俊华自认该协议虽不是在产权部门备案的合同，但协议具备了商品房买卖合同的主要内容。商品房买卖合同的法律效力，是以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”时至今日，被告盘锦盛世房地产开发有限公司仍未取得商品房预售许可证明，原告以该认购协议排除法院对标的房屋的执行，于法无据，应予驳回。综上，原告与被告盘锦盛世房地产开发有限公司产生的民间借贷纠纷，已被发生法律效力的裁判文书所确认，现以认购协议来阻却法院强制执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的要件，请法院依法驳回原告诉讼请求，并承担本案诉讼费用。被告盘锦盛世房地产开发有限公司未提出书面答辩亦未提交相关证据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交的证据：1.2014年12月1日原告与盘锦盛世房地产开发有限公司签订的《SOHO金时代认购协议》一份，拟证明原告与与被告盘锦盛世房地产开发有限公司在法院查封前已就涉案房屋签订认购协议。经质证，被告对该证据提出异议，认为该认购协议是用于买卖合同的担保；2.收款收据一份，证明原告已支付房屋价款12，958，713元。经质证，被告对该证据的证明目的提出异议，认为原告不是交的房款，原告与盛世公司之间是借贷关系，双方的争议没有产生物权效应。被告向本院提交的证据：1.盘山县人民法院（2020）辽1122执异58号执行裁定书一份，拟证明该执行裁定查封具有合法性。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但对该裁定认定的事实及法律的适用不予认可；2.盘锦市中级人民法院（2019）辽11民终1068号民事判决书一份，拟证明原告与被告盘锦盛世房地产开发有限公司之间存在民间借贷关系，款项的发生是民间借贷的事实。经质证，原告对该证据的真实性没有异议，但对判决书认定的事实依据的法律及判决结果均有异议，同时表示，该案正在申诉中；3.盘锦市双台子区利联物资经销处与被告盘锦盛世房地产开发有限公司签订的《工业产品买卖合同》两份，拟证明涉案房屋已确定为债务履行标的物，在被告张天堂与被告盛世房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案的判决之前已采取诉讼保全措施。经质证，原告对该证据的真实性有异议，认为关于该房产设置担保或抵押，并没有得到盘山县人民法院（2016）民初1855号判决书的确认，因此被告以此来证明涉案房屋是履行担保物的主张不能成立。4.（2016）辽1122民初1855号民事裁定书一份，拟证明涉案房屋被告张天堂已于2016年申请诉讼保全，涉案房屋与该查封的房屋是一致的。经质证，原告对该证据无异议。庭审中，本院出示了盘山县人民法院（2016）辽1122民初1855号民事判决书，经质证，原告对该判决书的真实性没有异议，但对判决书基础事实的合法性存在异议，认为盘山县人民法院对该案无管辖权。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告所提交的1、2证据，经审查，本院认为，结合原告的证据2已发生法律效力的盘锦市中级人民法院（2019）辽11民终1068号民事判决书中本案原告的自认为和该院认定的事实，只能证明本案原告与本案被告盘锦盛世房地产开发有限公司存在借贷与房屋抵押关系，故对原告的1、2证据的证明目的，本院不予采信。被告张天堂提交的证据1、4，经审查系本院作出的法律文书，符合证据的真实性、关联性、合法性，故确认为有效证据；被告张天堂提交的证据2，原告对其真实性无异议，对认定的事实和适用的法律提出异议，因该判决已经发生法律效力，故本院确定为有效证据；证据3系本院发生法律效力的盘山县人民法院（2016）辽1122民初1855号民事判决书中认定事实的依据，其事实已被该判决所采纳，故本院认定为有效证据。本院出示的盘山县人民法院（2016）辽1122民初1855号民事判决书，该判决已发生法律效力，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2014年12月1日，原告梁俊华与被告盘锦盛世房地产开发有限公司签订了《SOHO金时代认购协议》，协议约定原告以12,958,713元价格购买盘锦盛世房地产开发有限公司开发建设的SOHO金时代公寓6—14层，共九层，每层面积464.47平方米，被告盘锦盛世房地产开发有限公司为原告出具12,958,713元收款收据一张。后双方一直未签订正式的商品房买卖合同，亦未办理房屋登记手续。同时，因房屋尚未完工，原告对该房屋未实际占有。另查，被告张天堂因与盘锦盛世房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案于2016年起诉至本院，该案审理期间，依张天堂申请，本院依法对盘锦盛世房地产开发有限公司开发建设的金时代项目1号楼6—13层共8层，面积为7368平方米予以查封。经审理，本院作出了（2016）辽1122民初1855号民事判决书，判令本案被告盘锦盛世房地产开发有限公司给付被告张天堂钢材款8,346,718元。该判决发生法律效力后，被告张天堂向本院申请强制执行，本院于2017年7月6日作出（2017）辽1122执561号执行裁定书，并作出查封公告，对盘锦盛世房地产开发有限公司开发的金时代项目公寓6—13层予以查封，其中包括原告提出异议的房产。执行过程中，原告梁俊华以案外人身份提出执行异议，经审查，本院作出（2020）辽1122执异58号执行裁定书，驳回梁俊华的异议请求，遂原告梁俊华提起了执行异议之诉。再查，自2012年起至今，被告盘锦盛世房地产开发有限公司未取得涉案房屋商品房预售许可证。本院认为，本案的争议焦点是原告与被告盘锦盛世房地产开发有限公司之间是否存在合法有效的商品房买卖合同关系，该商品房买卖关系是否具备阻却被告张天堂执行的情形。针对该项争议焦点，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，迄今为止，被告盘锦盛世房地产开发有限公司仍未取得商品房预售许可证明，该公司与原告梁俊华签订的《SOHO金时代认购协议》应当认定无效。由于无效合同自始无效，故原告梁俊华与该公司签订的合同不受法律保护。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已交付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”,本案中，由于涉案房屋至今未取得预售许可，且原告梁俊华与被告盘锦盛世房地产开发有限公司之间未签订合法有效的书面买卖合同，故其不具备能够阻却被告张天堂执行的情形，即原告梁俊华就该涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对原告的诉讼请求本院不予支持。被告盘锦盛世房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃了质证和辩论的权利，可能承担不利的法律后果。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告梁俊华的诉讼请求。案件受理费100元，由原告梁俊华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审 判 长  赵葱葱审 判 员  田 标人民陪审员  于 晓二〇二〇年十二月十七日书 记 员  蒲 静