广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民初81号 原告（执行案外人）：广西宏扬物业有限公司，住所地：贺州市八步区日月街**第****1102。 法定代表人：陈炜。 委托诉讼代理人：苏杭，该公司员工。 委托诉讼代理人：谢东方，该公司员工。 原告（执行案外人）：贺州市八步区山水味大茶楼，住，住所地：贺州市八步区日月街**香港城**/div> 法定代表人：钟土亮。 被告（申请执行人）：广西贺州桂东农村合作银行黄田支行，住所，住所地：贺州市八步区黄田镇八黄路**div> 负责人：彭及敏，该支行行长。 委托诉讼代理人：陈志胜，广西卓秀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高灵，广西卓秀律师事务所律师。 被告（执行标的买受人）：广西贺州市永洋实业投资有限公司，住所地，住所地：贺州市八步区八达西路**金旗市场******房iv> 法定代表人：杨少平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨桦，贺州市八步区华誉法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：杨强，贺州市八步区华誉法律服务所法律工作者。 第三人（被执行人）：贺州市明华联合商业有限公司，住所地：贺州，住所地：贺州市八步区日月街** 法定代表人：李泽巩，该公司董事长。 第三人（被执行人）：广西贺州市桂东金鑫房地产开发有限公司，住所地：贺州市，住所地：贺州市八步区日月街** 法定代表人：黄发贞，该公司董事长。 第三人（被执行人）：李泽巩，男，1960年11月21日出生，住贺州市八步区。 第三人（被执行人）：黄滨，男，1953年12月2日出生，住贺州市八步区。 第三人（被执行人）：黄发贞，男，1960年6月12日出生，住贺州市八步区。 第三人（被执行人）：黄香义，男，1962年12月11日出生，住恭城瑶族自治县。 原告广西宏扬物业有限公司（以下简称宏扬物业公司）、贺州市八步区山水味大茶楼（以下简称山水味大茶楼）与被告广西贺州桂东农村合作银行黄田支行（以下简称桂东农合行黄田支行）、广西贺州市永洋实业投资有限公司（以下简称永洋公司）、第三人贺州市明华联合商业有限公司（以下简称明华公司）、广西贺州市桂东金鑫房地产开发有限公司（以下简称金鑫公司）、李泽巩、黄滨、黄发贞、黄香义案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告宏扬物业公司的委托诉讼代理人苏杭、谢东方，原告山水味大茶楼的法定代表人钟土亮，被告桂东农合行黄田支行的委托诉讼代理人陈志胜、高灵，被告永洋公司的委托诉讼代理人杨桦、杨强到庭参加诉讼。第三人明华公司、金鑫公司、李泽巩、黄滨、黄发贞、黄香义经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告宏扬物业公司、山水味大茶楼向本院提出诉讼请求：1.请求永洋公司继续履行宏扬物业公司与山水味大茶楼签订的《租赁合同》至租赁期限届满；2.撤销（2019）桂11执12号腾房通知书；3.撤销（2020）桂11执异7号执行裁定书。事实和理由：一、关于涉案房产出租及借款抵押的具体事实。1、2015年7月1日，贺州市桂东金鑫房地产开发有限公司与张铀签订《租赁合同》，将贺州市日月街39号香港城三楼约2000平米的铺面出租给张铀，租赁期限自2015年7月1日至2035年6月30日;2、2016年12月，张铀委托广西宏扬物业有限公司负责对外招商引资代为委托经营并签订相关协议。3、2017年5月1日，广西宏扬物业有限公司与贺州市八步区山水味大茶楼签订商铺租赁合同。4、2015年7月8日，贺州市明华联合商业有限公司与广西贺州桂东农村合作银行黄田支行签订《流动资金借款合同》，贷款人民币3000万元。同日，广西贺州市桂东金鑫房地产开发有限公司与广西贺州桂东农村合作银行黄田支行签订《抵押担保合同》，以涉案房产做抵押。贺州市房产管理局于2015年9月29日对涉案房产办理了抵押登记。二、贺州市八步区山水味大茶楼享有涉案房产的继续承租权。2015年7月1日，广西贺州桂东金鑫房地产开发有限与张铀签订《租赁合同》后，就将涉案房产租赁给广西宏扬物业有限公司，因此，广西宏扬物业有限公司享有的涉案房产的承租权，可在租赁期限内承租或转租涉案房产。而2015年7月8日，贺州市明华联合商业有限公司与广西贺州桂东农村合作银行黄田支行签订《流动资金借款合同》，贷款人民币3000万元。同日，广西贺州市桂东金鑫房地产开发有限公司与广西贺州桂东农村合作银行黄田支行签订《抵押担保合同》，以涉案房产做抵押。贺州市房产管理局于2015年9月29日对涉案房产办理了抵押登记。可知，张铀、广西宏扬物业有限公司有承租权在前，而广西贺州桂东农材合作银行黄田支行享有的抵押权时间是2015年9月29日在其之后。广西宏扬物业有限公司将其承租的涉案房产租给八步区山水味大茶楼，因该转租行为经出租人桂东金鑫公司与张铀同意，且转租期限在张铀、广西宏扬物业有限公司租赁合同的租赁期限内，因此转租合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”和《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”以及《商品房屋租赁管理办法》第十二条：“房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”的规定，涉案房产租赁在先，抵押在后，适用“买卖不破租赁”，涉案房产新房主贺州市永洋实业投资有限公司应继续履行广西宏扬物业有限公司与八步区山水味大茶楼签订的《租赁合同》至租赁期限届满。综上，张铀、广西宏扬物业有限公司享有涉案房产租赁权在先，广西贺州桂东农村合作银行黄田支行享有的抵押权与广西永洋实业投资有限公司享有购买权在后，因此转租合同中的次承租人八步区山水味大茶楼享有继续承租权，贺州市永洋实业投资有限公司应继续履行原租赁合同。 原告宏扬物业公司、山水味大茶楼对其主张和陈述的事实，向本院提交了以下证据：1.香港城海鲜酒楼承包协议，拟证明2015年7月3日金鑫公司与张铀签订了《香港城海鲜酒楼承包协议》，将贺州市日月街39号香港城三楼约1800平方米的商铺出租给张铀，租赁期限自2015年7月1日至2035年6月30日；2.张铀签署的委托合同，拟证明2016年12月张铀委托宏扬物业公司负责对外招商引资代为委托经营并签订相关协议；3.商铺租赁合同，拟证明2017年5月1日宏扬物业公司与山水味大茶楼签订了商铺租赁合同；4.八步东方港海鲜楼税务发票、租金及水电费收据，拟证明张铀承租涉案商铺经营海鲜楼，并交纳了租金、水电费、税费；5.收据、领款条、转账凭证，拟证明张铀委托宏扬物业公司出租涉案商铺后，宏扬物业公司与山水味大茶楼签订租赁合同，山水味大茶楼支付了租金给宏扬公司，因金鑫公司欠他人债务，宏扬物业公司根据金鑫公司要求，将涉案商铺的租金，部分用于处理金鑫公司债务，部分转给了张铀；6.广西壮族自治区贺州市中级人民法院（2020）桂11执异7号执行裁定书，拟证明原告提出执行异议被驳回，有权依法提起执行异议之诉。 被告桂东农合行黄田支行辩称，一、法院依法将已拍卖成交的房地产移交买受人符合法律规定，原告的诉请没有法律依据。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定：“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。”本案中，执行法院于2019年11月14日向原告发出（2019）桂11执12号腾房通知书要求原告腾空涉案房屋的行为，符合上述法律规定。原告提起本案诉讼并请求阻却执行没有法律依据。二、原告的租赁权不能对抗桂东农合行黄田支行的抵押权。《中国人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本案中，原告2017年5月1日取得案涉房屋的租赁权，而桂东农合行黄田支行取得案涉房屋的抵押权为2015年9月29日，因此，依据上述法律、司法解释的规定，原告的租赁权亦不能对抗桂东农合行黄田支行的抵押权。法院根据拍卖结果通知原告腾空案涉房屋，符合法律规定。且合同相对人张铀与金鑫公司存在的普通债权债务关系，如果原告认为房屋租赁合同的相对人张铀违约导致其损失的，原告可依法向张铀主张权利，原告就本案提出执行异议之诉，显然没有法律依据。三、原告提起本案的执行异议之诉已经超过了法律规定的期限，提出执行异议的期限应在执行标的执行终结之前，而本案执行标的已经通过法院司法拍卖成交，执行标的已经执行完毕，所以原告提出执行异议期限已经超过了法律规定的期限。综上所述，原告的租赁权不能对抗抵押权。法院按照执行程序依法公开拍卖房屋，并根据拍卖结果通知原告腾空案涉房屋，符合法律规定。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 被告桂东农合行黄田支行为其辩称向本院提交（2018）桂11民初24号民事判决书复印件一份，证明法院已经查明了被告桂东农合行黄田支行取得案涉房屋抵押权的时间为2015年9月29日。 被告永洋公司辩称，一、两原告不具备提出执行异议之诉的权利，不是本案适格原告主体，根据两原告提交的证据材料和执行裁判文书上无法显示其提出执行异议符合提出执行异议之诉的主体和条件。二、张铀与第三人金鑫公司之间的债权债务关系没有证据予以证实，无法采信和认定，其涉嫌虚假或者伪造债权债务行为，依法不予认定。三、张铀与第三人金鑫公司之间的租赁关系名为租赁实为抵债，属于普通的债权债务关系，不能对抗第三人金鑫公司与桂东农合行黄田支行所设立抵押权实现。四、张铀与宏扬物业公司、钟土亮所签订的合同无效，其缔结承租行为属于无效的民事法律行为，系抵押权登记之后所形成，依法不能对抗已登记的抵押权实现。五、张铀与两原告之间恶意串通联手对抗执行法院交付案涉房地产，严重损害了买受人永洋公司的合法权益，导致永洋公司无法有效接管买受商铺，造成永洋公司重大经济损失，应当依法维护永洋公司的合法权益，制裁虚假诉讼。 被告永洋公司为其辩称向本院提交了桂（2019）贺州市不动产权第××号不动产权证、桂（2019）贺州市不动产权第××号不动产权证、桂（2019）贺州市不动产权第××号不动产权证复印件各一份，拟证明永洋公司已依法取得涉案商铺的不动产权。 第三人明华公司、金鑫公司、李泽巩、黄滨、黄发贞、黄香义经本院合法传唤，未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告桂东农合行黄田支行对原告提交的证据1真实性、合法性有异议，理由是：①从证据形式上看，协议原件上“乙方”落款处为张铀的签章，而原告提交的复印件“乙方”落款处为张铀的签名，原件与复印件完全不相同；②从该证据原件的纸张碳化程度以及签字的程度来看，形成时间不是5年前，应该是虚假证据；③从证据的内容上看，该证据不符合租赁合同的交易习惯，协议中租金的交付方式为从张铀借给金鑫公司的资金中扣除，租金的交付方式也不符合租赁合同的交易习惯，而且原告提交的证据也不能证明双方之间存在债权债务关系；对证据2的真实性、合法性有异议，该合同签订的时间与庭审陈述不相符；对证据3的关联性有异议，该租赁合同签订时间在抵押权设立之后不能对抗抵押权；对证据4、证据5的三性有异议，该证据不能证明两原告向新时代香港城公司交付租金，且该收据的收款方是新时代香港城公司，而不是金鑫公司或者受委托管理的宏扬物业公司，所以也不能证实两原告实际承租及实际占有案涉房地产；对证据6的三性没有异议。被告永洋公司同意被告桂东农合行黄田支行的质证意见，并认为原告提交的证据1-5不能证明相应内容，证据6证实了两原告提起的执行异议之诉已经超过了法定期限。原告宏扬物业公司、山水味大茶楼、被告永洋公司对被告桂东农合行黄田支行提交的证据没有异议；原告宏扬物业公司、山水味大茶楼、被告桂东农合行黄田支行对被告永洋公司提交的证据没有异议。本院认为，原告提交证据1的原件与复印件中“乙方”落款处分别为签章和签字，形式上不一致，且该份承包协议约定的租金每月5.55元/㎡远低于金鑫公司租赁香港城三楼右侧场地给他人用于开设“天立影院”的合同中约定的“2015年6月20日起至2017年6月19日止，租金按14元/㎡计算，”且每两年租金上涨每月2元/㎡的租金标准，承包协议中约定租期20年而不涨房租亦不符合租赁行业按一定期限递增租金的交易习惯，故本院对该证据不予采信；证据2因未提交证据原件，本院不予采信；证据3符合山水味大酒楼租赁经营案涉房地产的实际情况，本院予以采信；证据4、证据5不能证明原告宏扬物业公司及案外人张铀实际占有使用案涉房地产的事实，也不能证明张铀是八步东方港海鲜的经营者，本院不予采信；证据6系本院依职权作出且各方当事人均无异议，本院予以采信。被告桂东农合行黄田支行、永洋公司提交的证据，各方当事人均无异议，本院予以采信。 综合全案证据及各方当事人陈述，本院确认以下事实： 2015年7月8日，明华公司与桂东农合行黄田支行签订了《流动资金借款合同》，约定桂东农合行黄田支行为明华公司提供贷款人民币3000万元，借款期限为2015年7月8日起至2018年9月29日止。同日，金鑫公司与桂东农合行黄田支行签订了《抵押担保合同》，以其名下的房产（位于贺州市日月街**桂东香港城商贸城第**，房屋所有权证：贺房权证八步字第（2011）XX号，建筑面积8193.21平方米）为《流动资金借款合同》项下的债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、仲裁费、执行费等债权人实现债权和担保权的费用承担担保责任。2015年9月29日，贺州市房产管理局对上述抵押担保办理了抵押登记。之后，因明华公司未按期还款，桂东农合行黄田支行将其诉至本院，本院于2018年12月24日作出（2018）桂11民初24号民事判决书判决：明华公司归还桂东农合行黄田支行贷款本金3000万元及利息，并对金鑫公司名下的担保财产（（位于贺州市的房产房屋所有权证：贺房权证八步字第（2011）XX号，建筑面积8193.21平方米，他项权证：贺房他证八步字第××号）在借款本金、利息及各项费用的范围内享有优先受偿的权利。因明华公司没有在期限内履行生效法律文书确定的义务，桂东农合行黄田支行即向本院申请执行。案件执行过程中，本院在淘宝网司法网络平台上依法对金鑫公司位于贺州市的房产（房屋所有权证：贺房权证八步字第（2011）XX号，建筑面积8193.21平方米）进行拍卖、变卖，2019年9月7日，广西贺州市永洋实业投资有限公司以3061.6万元竞得。2019年9月9日，本院作出（2019）桂11执12号之一执行裁定书，裁定贺州市的房产（房屋所有权证：贺房权证八步字第（2011）XX号，建筑面积8193.21平方米）归买受人广西贺州市永洋实业投资有限公司所有，并办理了该房屋的过户登记手续。因山水味大茶楼在已拍卖成交的房产内开展经营活动，本院于2020年7月14日向其发出了（2019）桂11执12号腾房通知书，要求在2020年7月31日前腾空占有的香港商贸城第三层的商铺。原告向本院提出书面异议，本院于2020年8月17日作出（2020）桂11执异7号裁定，驳回其异议请求，并告知如不服该裁定，向本院提起诉讼。原告不服，向本院提起诉讼。 另查明，2017年5月1日，原告宏扬物业公司与原告山水味大茶楼的经营者钟土亮签订了《商铺租赁合同》，约定将贺州市香港城三楼原海鲜楼租赁给钟土亮使用，租赁期限为2017年5月1日起至2026年4月30日止，租金第一年至第五年每月人民币30000元，并以每五年一递增10%的方式由钟土亮支付给宏扬物业公司。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，综合各方当事人诉辩意见，本案争议的焦点为宏扬物业公司、山水味大茶楼对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于原告宏扬物业公司、山水味大茶楼提出执行异议之诉是否超过法定期限的问题。本案中，宏扬物业公司、山水味大茶楼对执行标的提出的异议经本院审查后于2020年8月17日作出（2020）桂11执异7号执行裁定书裁定驳回宏扬物业公司、山水味大茶楼的异议申请，并告知“案外人、当事人对裁定不服可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”，而原告亦于法定期限内向本院提交了民事起诉状等诉讼材料，故原告就本案提起的执行异议之诉未超过法定期限，被告桂东农合行黄田支行、永洋公司的抗辩不能成立。 关于宏扬物业公司对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。本案中，宏扬物业公司诉称该公司是基于张铀委托其管理执行标的而提出的执行异议，因委托人张铀已向本院另案提出执行异议[案号为（2020）桂11执异9号]及执行异议之诉[案号为（2020）桂11民初82号]，且本院已立案审理，故本院对宏扬物业公司提出的诉请在本案中不予审查。 关于山水味大茶楼对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前，抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。本案中，根据已查明的事实，桂东农合行黄田支行与金鑫公司就案涉房地产设立抵押权的日期是2015年9月29日，宏扬物业公司与钟土亮签订租赁合同的日期是2017年5月1日，抵押权设立在租赁关系产生之前，租赁权依法不能对抗抵押权。故原告山水味大茶楼对涉案房地产不享有足以排除强制执行的民事权益，其提出永洋公司继续履行宏扬物业公司与山水味大茶楼签订的《租赁合同》至租赁期限届满的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。此外，山水味大茶楼若认为其受到损失可以依法另行主张，但不能以该理由不腾空已拍卖成交的房屋。 综上所述，原告宏扬物业公司、山水味大茶楼的诉讼请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告广西宏扬物业有限公司、贺州市八步区山水味大茶楼的全部诉讼请求。 案件受理费25472元（原告已预交），由原告广西宏扬物业有限公司、贺州市八步区山水味大茶楼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。 审 判 长 李永林 审 判 员 周成才 审 判 员 张依传 二〇二〇年十二月二日 法官助理 傅 媛 书 记 员 杨 杰