江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8830号上诉人（原审原告）：昆山思威塑胶有限公司。委托诉讼代理人：翟照安，江苏开明律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹文静，江苏开明律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：昆山市玉山资产经营有限责任公司。委托诉讼代理人：陆拥军，江苏嘉昆律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪，江苏嘉昆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：昆山市双扶汽车修配厂。委托诉讼代理人：沈雪兴，江苏21世纪众仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：郁洁玉，江苏21世纪众仁律师事务所律师。上诉人昆山思威塑胶有限公司（以下简称思威公司）因与被上诉人昆山市玉山资产经营有限责任公司（以下简称玉山资产公司）、昆山市双扶汽车修配厂（以下简称双扶厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初14246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。思威公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判支持思威公司一审诉请；2.一、二审案件受理费由玉山资产公司、双扶厂负担。事实和理由：1.一审判决对本案法律关系认定错误。思威公司一审诉请系基于涉案厂房拆迁向已获得拆迁利益的玉山资产公司、双扶厂主张属于思威公司的拆迁利益。一审法院委托评估的内容是就思威公司与玉山资产公司、双扶厂关于房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，对变压器部分损失、搬迁费用和停产损失进行评估，故一审法院开始是按拆迁纠纷处理本案且对只有在拆迁纠纷中才有的搬迁费用和停产损失进行评估，但最终却变更案由为房屋租赁合同纠纷。一审法院未经释明和审查本案有无拆迁事实，任意变更本案案由为房屋租赁合同纠纷，具有片面性。2.思威公司作为被拆迁地块的合法承租人，与双扶厂的租赁关系在强拆前仍合法有效，有权享有拆迁利益。（2018）苏0583民初4939号民事判决可证明2017年涉案地块已被列入政府拆迁范围，该案中1100万元明显高出法院评估价格，思威公司有充分理由怀疑玉山资产公司已与政府签订拆迁补偿协议且其获得的拆迁补偿款高于1100万，故玉山资产公司才愿意向双扶厂支付高于评估价的补偿款。思威公司一审提交的2017年3月2日昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司委托昆山加成建设咨询房地产评估有限公司作出的《房地产估价初步结果汇总表》中，思威门口附属物估价结果汇总表和附属物估价结果汇总表列明，2017年因修建震川公路已被拆除的水泥道路和地磅评估价值合计是159624元，此项损失应由玉山资产公司、双扶厂赔偿。思威公司要求玉山资产公司提供该评估报告，玉山资产公司却无理拒绝，足以证明其故意隐瞒2017年已有拆迁的事实。3.涉案房屋在合法租期内被强拆的原因是政府强制拆迁，不可能是法院强制执行拆除。一审法院依据（2018）苏0583民初4939号判决可限期要求现租户搬离，但无权强制拆除涉案地块上的房屋、设备、附属物等。思威公司有理由怀疑涉案房屋实际由昆山市高新区相关部门拆除，玉山资产公司、双扶厂为避免补偿租户，故意统一口径称是法院强制执行。玉山资产公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。双扶厂辩称，1.对于一审认定的思威公司与双扶厂之间的权利义务认可，2019年6月28日一审法院强制执行导致租赁关系客观终止，双扶厂退回思威公司租金24166元。2.本案案由应定为拆迁安置补偿纠纷。（2018）苏0583民初4939号案件诉请和判决的内容均为玉山资产公司回购在企业转制时转让给双扶厂的厂房建筑物，不涉及拆迁安置，但玉山资产公司回购后，双扶厂从土地承租方和厂房出租方变为实际占有使用方，是与思威公司地位相同的被拆迁一方。3.涉案厂房等被强拆没有拆迁行政决定，也没有司法文书，玉山资产公司、双扶厂也没有签订拆迁补偿协议，玉山资产公司依据（2018）苏0583民初4939号判决启动强制拆除程序不当，应当给予包括思威公司、双扶厂在内的被拆迁人相应补偿。思威公司向一审法院起诉请求：1.玉山资产公司、双扶厂赔偿思威公司1591853.2元（房地产评估，包括8.9.10厂房钢结构，门口设施，混凝土路面共计290617元、装修包括7.8.9.10.11.12号厂房共计95722.58元、附属物共计90196.125元、设备评估386801.5元、退房租24166元、评估部分704350元）；2.本案诉讼费用由玉山资产公司、双扶厂承担。一审法院认定事实：1984年11月24日，经城南乡敬老院申请，昆山县城南乡人民政府批转设立了昆山县双扶汽车修配厂，企业性质为集体企业，1984年11月30日经昆山县工商行政管理局核准开业。1989年10月5日，昆山县双扶汽车修配厂经核准变更为原双扶厂（与后设立的相区分），法定代表人张志明，企业性质为集体企业。1997年6月24日，玉山镇农工商总公司作为甲方，张志明作为乙方，玉山镇民政工业公司作为丙方，签订《双扶汽修厂不动产租赁、动产拍卖协议书》，约定原双扶厂的债权债务及动产由乙方买断。土地6325.2平方米、用电30KVA、建筑面积、场地面积、不动产净值实行租赁经营，年租金34.89万元，其中土地6325.2平方米，按5元/平方米计算，年租金为3.16万元，租赁期限至1997年6月1日至2002年5月31日止，届时是否延续，于期满前三个月由三方另行协商…本协议在执行过程中，如政策有变化，则按政策规定办。该份协议书于1997年6月24日进行了公证。1998年12月8日，原双扶厂申请实行股份合作制改革，1998年12月11日，昆山市经济体制改革委员会、中共昆山市委农村工作部批复同意。其中，玉山镇资产经营公司占总股本30%，职工个人股占股70%。1999年3月8日，玉山镇农工商总公司作为甲方，张志明作为乙方，玉山镇民政工业公司作为丙方，签订关于对《双扶汽修厂不动产租赁、动产拍卖协议书》的补充协议书，约定将租赁经营的资产变更为：土地6325.2平方米、用电，年租金3.61万元，其中土地6325.2平方米，按5元/平方米计算，年租金为3.16万元。租赁期限至1998年6月1日至2008年5月31日止，届时是否延续，于期满前三个月由三方另行协商。该份补充协议书同日进行了公证。1999年7月15日，原双扶厂申请注销登记，注销理由为企业转制，1999年7月20日，经苏州市昆山工商行政管理局核准注销。1999年7月28日，现双扶厂成立，企业性质为个人独资企业，法定代表人张志明。1999年6月21日，经昆山县城乡建设局登记，昆山市玉山镇312国道北，地号100-06-03-150，使用面积1920平方米，用途工业，使用权类型为出让，性质为国有，土地使用权证号昆国用（99）字第199100017号，土地使用者为双扶厂，地号100-06-03-151，使用面积4499.3平方米，用途工业，使用权类型批准拨用企业用地，性质为集体，土地使用权证号昆集用（99）字第299100001号，土地使用者为双扶厂，所有者为昆山市农工商总公司。2013年1月1日，昆山高新技术产业开发区资产经营有限公司（甲方）与双扶厂（乙方）签订《土地租赁协议（续签）》一份，约定乙方与原玉山资产经营管理公司土地租赁协议于2012年12月31日到期：该租赁标的现委托甲方全权管理，甲方将昆山高新区震川西路工业用地6352.2平方米继续租赁给乙方用于生产经营，租赁标的为场地及变压器，场地按5元/平方米/年，年租金为31600元，另变压器年租金4500元，租赁期限三年，自2013年1月1日至2015年12月31日止，先付后租，每年的1月1日前缴纳，合同到期是否延续，于本协议期满前三个月内双方另行协商，如在合同期内遇市、区建设规划需要拆迁，此合约随即终止。合同到期期，乙方应保证华府该场地的原有状态。2016年7月21日，昆山高新集团有限公司（甲方）与双扶厂（乙方）签订《土地租赁协议（续签）》一份，约定：甲方将坐落于震川西路老312国道北的工业用地，面积6325.2平方米，租赁给乙方用于生产经营，场地按5元/平方米/年，年租金为31600元，另变压器年租金4500元，租赁期限一年，自2016年1月1日至2016年12月31日止，先付后租。签署《土地租赁协议（续签）》并未约定合同到期或解除时，玉山资产公司对地上建筑物应予补偿。2016年11月28日，双扶厂向昆山高新集团有限公司申请购买土地。2017年3月7日，玉山资产公司向双扶厂发出《通知书》一份，载明：贵公司于2016年7月21日与我公司签订《土地租赁协议（续签）》，承租于震川西路老312国道北的工业用地，面积6325.2平方米，作为生产经营使用，至2016年12月31日该协议期限已到期。特此，我公司向贵公司通知如下事项：1.2017年高新区政府将该地块列入市政府拆迁规划，为了保障双方公司权益，我公司不再出租此地块，不再办理续签手续，请贵公司尽快搬迁；2.请贵公司顾全大局，积极配合区政府拆迁规划工作，以保障此工作顺利开展。……2018年7月18日，玉山资产公司向一审法院出具《委托资产管理说明函》，载明：我公司于昆山高新集团有限公司（原名称为昆山高新技术产业开发区资产经营有限公司）2007年6月28日成立以来就一直将昆山高新技术产业开发区辖区范围内的房产、土地使用权等国有资产授权委托给昆山高新集团有限公司经营管理，由昆山高新集团有限公司统一对外出租经营，签署租赁等相关协议，收取经营收益。案涉双扶厂房屋占用范围的土地使用权出租，亦由我公司授权委托昆山高新集团有限公司与双扶厂签署土地租赁协议，收取租金。应玉山资产公司申请，一审法院委托昆山市新世纪房地产评估有限公司对双扶厂位于昆山市玉山镇震川西路588号地块上建筑物及附属设施的市场价值进行评估。2018年9月14日，该公司出具估价报告，鉴定报告认为该估价对象在2018年6月12日的市场总价为4299135元。本次鉴定费27346元。关于该地块上建筑物及附属设施的市场价值，玉山资产公司同意按照5706005元计算该部分价值。2019年3月26日，一审法院出具（2018）苏0583民初4939号判决书一份，判决：一、原告昆山市玉山资产经营有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付被告张志明、昆山双扶汽车修配厂补偿款11000000元。二、被告张志明、昆山双扶汽车修配厂于本判决生效之日起十日内向原告昆山市玉山资产经营有限责任公司返还昆山市玉山镇312国道北地块[土地使用权证号昆国用（99）字第199100017号、昆集用（99）字第299100001号]及变压器。一审又查明，思威公司（乙方）与双扶厂（甲方）签订《房屋租赁协议书》，合同约定：一、乙方向甲方租赁原汽配房、大车间、大车间后面房、自建房东面、西南面，税后年租赁费400000元。本协议租赁期限自2018年元月1日至2018年12月31日止。五、乙方在租赁期间，应对房屋进行维修保养。屋面维修由甲方负责。乙方在租赁期间内进行内部改造或改变现有结构时需通知甲方，并征得甲方同意后方可实施，协议期满后对已改造、扩建的临时房，装饰部分不得拆除并无偿交给甲方。七、违约责任：甲方如中途终止协议或违约，应按年租金17%赔偿给乙方经济损失，乙方如中途终止协议或违约，应按年租金17%赔偿给乙方经济损失。如遇拆迁、道路拓宽等不可抗拒的因素，导致本协议无法履行，则甲、乙双方均不承担违约责任。一审中，思威公司与双扶厂一致确认合同一年一签，其中合同签订到2018年，2019年未签订合同，思威公司已经支付半年租金145000元。合同无法履行的原因是否涉及拆迁，思威公司陈述是的。玉山资产公司、双扶厂陈述系法院进行强制执行导致的。2019年5月7日，一审法院出具2019苏05**执4866号执行通知书：一、被执行人向申请人返还昆山市玉山镇312国道北地块[土地使用权号昆国用（99）字第199100017号、昆集用（99）字299100001号]及变压器；二、支付申请执行费500元。2019年6月28日该案强制执行完毕。2019年5月10日，双扶厂向思威公司发送通知：依照江苏省昆山市人民法院(2018)苏0583民初4939号《民事判决书》，昆山市双扶汽车修配厂、张志明在判决生效后将昆山市玉山镇312国道北双扶汽车修配厂范围内的地块返还给昆山市玉山资产经营有限责任公司；该地块上双扶厂的房屋、建筑物由玉山资产经营有限责任公司收购。敬请各租户与昆山市玉山资产经营有限责任公司联系租赁以及与租赁相关的事宜。2020年1月8日，江苏徽商保险公估有限公司苏州分公司出具公估报告（SZHS201912108）：昆山思威塑胶有限公司财产损失金额合计704350元，其中停产损失236000元、搬迁费用130500元、变压器部分337850元。思威公司为本次评估花费42918元。上述事实，由民事判决书、公估报告、发票、租赁协议、照片及双方当事人在庭审中的陈述予以证实。一审法院认为，思威公司与双扶厂双方签订的土地租赁协议于2018年12月31日到期后未再签订书面的关于租赁案涉土地的租赁合同，思威公司继续使用该土地的，双方就案涉土地形成不定期租赁合同关系。双扶厂有权随时要求解除租赁合同。后因涉案土地通过(2018)苏0583民初4939号《民事判决书》返还给玉山资产公司，故思威公司与双扶厂的租赁合同客观上不能履行，合同终止。根据双方合同约定：协议期满后对已改造、扩建的临时房，装饰部分不得拆除并无偿交给甲方；如遇拆迁、道路拓宽等不可抗拒的因素，导致本协议无法履行，则甲、乙双方均不承担违约责任。故本案思威公司要求玉山资产公司、双扶厂承担搬迁、停产损失评估及装修损失并无依据。关于思威公司主张要求部分厂房的附属物和装修部分的损失，因从合同上无法确认其承租的具体厂房，合同也约定关于装饰扩建部分无偿交给甲方使用，故思威公司该部分诉请并无事实法律依据，一审法院不予支持。关于租金部分，因思威公司已经支付半年租金145000元。2019年5月7日，一审法院出具（2019）苏0583执4866号执行通知书，2019年6月28日强制执行完毕。故思威公司在5月份后客观上难以实际占用涉案厂房，故一审法院判令双扶厂退还思威公司剩余租金24166元(145000元÷6)。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，一审法院判决：一、昆山市双扶汽车修配厂于判决生效之日起十日内退还昆山思威塑胶有限公司房屋租金24166元。二、驳回昆山思威塑胶有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费7722元，由昆山市双扶汽车修配厂负担717元，由昆山思威塑胶有限公司负担7005元。保全费5000元由昆山思威塑胶有限公司负担。二审中，思威公司提交2017年6月14日市政府办公室关于市政府领导包案推进2017年度昆山市征迁项目的通知（昆证办发[2017]109号，来源昆山市人民政府网站）、百度地图截图三张。证明该通知后附2017年度昆山市征迁项目包案一览表，该表中“启动老312国道周边地区环境整治”项目里面就包含了高新区段的白马泾路到思常路段的整治工作，该路段中间的路段就是震川西路，即涉案土地及厂房所在地。玉山资产公司质证称，对该组证据的真实性、合法性认可，关联性不予认可，附件中列明的“启动老312国道周边地区环境整治”项目不包括涉案地块，涉案资产不涉及征收或拆迁补偿。双扶厂质证称，对该组证据的真实性无异议，该组证据反映的内容与事实相符。双扶厂提交以下证据：1.（2018）苏0583民初10237号民事判决一份，该判决是玉山资产经营公司起诉双扶厂后，双扶厂起诉玉山资产公司，要求按照房地不分离的原则，将企业转制时遗漏转让的土地依法转让给双扶厂，最终该判决认为是历史原因，未支持双扶厂的诉请。证明在（2018）苏0583民初4939号判决做出时适当考虑了双扶厂（2018）苏0583民初10237号案件的相关诉请。2.昆山市人民法院机构选择结果告知函、不同意评估声明、关于被告不同意评估声明的回复各一份，系（2018）苏0583民初4939号案件中玉山资产公司申请对双扶厂的厂房建筑物进行评估，双扶厂不同意评估，提交了不同意评估声明。证明思威公司怀疑双扶厂和玉山资产公司已经达成了某种协议或默契，是错误的。（2018）苏0583民初4939号案件当中双扶厂不同意评估，玉山资产公司要求双扶厂把厂房卖给他们，双扶厂要求玉山资产公司将土地卖给我们，是相反的诉请。思威公司质证称，对两组证据的真实性认可，对证明目的不认可，虽然玉山资产公司、双扶厂就涉案土地产生过纠纷，但不代表玉山资产公司、双扶厂在判决后就涉案土地、房屋未达成其他赔偿协议。玉山资产公司质证称，对两组证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，涉案资产不涉及征收或拆迁补偿。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，思威公司与双扶厂签订《房屋租赁协议书》，向双扶厂租赁涉案房屋，《房屋租赁协议书》2018年12月31日到期后，双方未再签订书面租赁合同，而思威公司继续使用涉案房屋，故双方在2018年12月31日后形成不定期租赁合同关系。本案中，思威公司基于其与双扶厂之间的租赁合同关系要求分配所谓拆迁利益，故本案的基础法律关系应为房屋租赁合同关系，一审法院认定本案案由为房屋租赁合同而非房屋拆迁安置补偿合同纠纷，并无不当。思威公司与双扶厂在2018年12月31日后形成不定期租赁合同关系，双扶厂有权随时要求解除租赁合同。因涉案土地已由(2018)苏0583民初4939号民事判决认定由双扶厂返还玉山资产公司，也于2019年6月28日强制执行完毕，故思威公司与双扶厂的租赁合同客观上不能履行，在双扶厂要求思威公司搬迁时合同即已解除。思威公司主张玉山资产公司、双扶厂应赔偿其损失（包括厂房钢结构、门口设施、混凝土路面共计290617元，装修95722.58元，附属物90196.125元，设备386801.5元，变压器、搬迁费、停产损失704350元）。对此本院认为，首先，玉山资产公司并非与思威公司签订房屋租赁协议书的合同相对方，对于思威公司要求玉山资产公司赔偿其损失的诉请，本院不予支持。其次，关于双扶厂应否赔偿思威公司的损失。思威公司与双扶厂签订的《房屋租赁协议书》约定“协议期满后对已改造、扩建的临时房，装饰部分不得拆除并无偿交给甲方；如遇拆迁、道路拓宽等不可抗拒的因素，导致本协议无法履行，则甲、乙双方均不承担违约责任”，故思威公司主张的除搬迁费及停产损失之外的其他损失，没有合同及法律依据，本院不予支持。关于搬迁费，因思威公司与双扶厂在2018年12月31日后形成不定期租赁合同关系，在涉案房屋租赁合同不能继续履行的情况下，思威公司本就应搬离涉案厂房，故对其搬迁费损失的主张，本院不予支持。关于停产损失，因出租人将涉案房屋对外出租本身就属经营活动，停产停业补偿费并不当然就针对承租人，故对于停产损失的主张，本院亦不予支持。最后，因思威公司已经支付双扶厂半年租金145000元。2019年5月7日，一审法院出具（2019）苏0583执4866号执行通知书对(2018)苏0583民初4939号民事判决进行强制执行，故思威公司在5月份后客观上难以实际占用涉案厂房，一审判决认定双扶厂退还思威公司剩余租金24166元，于法有据。综上所述，思威公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7722元，由上诉人昆山思威塑胶有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈维佳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 卞干国二〇二〇年十二月九日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。