湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终2052号上诉人（原审原告）：郑英杰（系郑长根之女），女，1947年6月15日出生，汉族，农村居民，住神农架林区。上诉人（原审原告）：郑英全（系郑长根之女），女，1949年12月12日出生，汉族，农村居民，住神农架林区。上诉人（原审原告）：郑英秀（系郑长根之女），女，1952年12月6日出生，汉族，农村居民，住神农架林区。上诉人（原审原告）：郑英菊（系郑长根之女），女，1962年8月7日出生，汉族，农村居民，住保康县。四上诉人共同委托诉讼代理人:邢诚，湖北三立律师事务所律师。四上诉人共同委托诉讼代理人:赵程，湖北三立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡安海，男，1952年9月13日出生，汉族，农村居民，住神农架林区。被上诉人（原审被告）：袁作俊（系胡安海之妻），女，1957年5月26日出生，汉族，农村居民，住神农架林区。胡安海、袁作俊的共同委托诉讼代理人：胡培意（系二人之子），男，1985年12月27日出生，汉族，系神农架林区人民银行职工，住神农架林区。胡安海、袁作俊的共同委托诉讼代理人：李玲，湖北黄士功律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑英华，男，1957年2月3日出生，汉族，系湖北神农架农村商业银行股份有限公司退休职工，住神农架林区。被上诉人（原审被告）：袁作坤（系郑英华之妻），女，1959年9月12日出生，汉族，系湖北神农架农村商业银行股份有限公司退休职工，住神农架林区。上诉人郑英杰、郑英全、郑英秀、郑英菊因与被上诉人胡安海、袁作俊、郑英华、袁作坤房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省神农架林区人民法院（2019）鄂9021民初492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑英杰、郑英全、郑英秀、郑英菊上诉请求：依法撤销神农架林区人民法院（2019）鄂9021民初492号民事判决，发回神农架林区人民法院法院重审或改判支持上诉人的上诉请求。事实和理由：一、本案为农村房屋买卖合同纠纷，郑英华、袁作坤与胡安海、袁作俊之间的买卖协议违背了我国农村土地的相关政策，胡安海夫妇并非该村集体成员，而且他们本身在原来的村集体组织中本身就有宅基地，不符合购房资格，房屋买卖协议无效。胡培意虽在该村落户，但并非是案涉买卖关系的当事人，不是买卖合同的任何一方，胡培意获得房屋没有合法来源。二、不构成表见代理和善意取得。胡安海夫妇明知郑长根才是案涉房屋的权利人，且按他们所述的购房款３万元，明显低于当时市场价值。对于借住的事实，郑长根是同意的，但是郑长根并不清楚有这种买卖合同，不能推定郑长根默许了出售行为。三、程序问题。郑瑞财接受郑长根的委托作为其一审代理人，他的权力不能被剥夺，一审法院责令其退庭违反法律程序和法律规定。且结合郑长根的遗嘱，郑锐财属于利害关系人，更应当参加诉讼。综上，我方认为一审程序违法，法律适用错误，应当支持上诉人的上诉请求。胡安海、袁作俊辩称，一、案涉房屋买卖时，胡安海家人是于2006年享受生态移民政策，购买郑英华修建的房屋，搬迁至案涉房屋所在村集体居住并生活。胡安海的儿子胡培意的户口已经在2004年之前迁入了案涉房屋所在的村集体，已在本村与郑长根同一家庭户，对土地山林享有承包经营权。二、郑英华作为郑长根唯一的儿子，及案涉房屋的修建者、管理者，受让人胡安海夫妇有理由相信，郑英华作为家庭代表，对案涉房屋享有处置权，胡安海向郑英华支付了相应的购房款，胡安海属于善意取得。三、案涉房屋买卖已长达十几年，双方原均系亲属，关系亲密，其称对房屋买卖不知情与实情不符，且案涉房屋在2017年新一轮的房屋确权时已经登记在了胡培意的名下，胡培意是该村村民，案涉房屋买卖协议应当合法有效。请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。郑英华、袁作坤辩称，同意上诉人的意见。郑英杰、郑英全、郑英秀、郑英菊向一审法院起诉请求：1、确认胡安海、袁作俊与郑英华、袁作坤之间房屋买卖协议无效；2、判令胡安海、袁作俊返还位于新华镇龙口××××号的自建房，以及管理经营的山林、土地。一审法院认定事实：郑长根（1922年6月6日出生）原住神农架××××村，郑英杰、郑英全、郑英秀、郑英菊及郑英华系郑长根的子女。1985年，郑英杰、郑英全、郑英秀、郑英菊均已出嫁，在新华信用社工作的郑英华在新华镇龙口××××组建造土木结构房屋一栋，该房屋没有办理宅基地使用权证等相关权利证书。其后，郑长根与其妻子魏祖珍（1995年去世）从豹儿洞村搬至该房屋与郑英华一家共同居住生活，并将户口从豹儿洞村迁入龙口村**，并在该村承包有土地及山林。1989年，因郑英华、袁作坤夫妇工作变动，搬离上述房屋至松柏镇居住。袁作俊、袁作坤系姐妹，两家关系甚好，1998年，为方便胡安海、袁作俊之子胡培意读书，经两家商量后，胡培意到郑长根家居住，后将胡培意的户口由猫儿观村迁至龙口村**，与郑长根为同一家庭户，关系为其他亲属。为照顾郑长根和胡培意，胡安海、袁作俊夫妇亦经常居住在上述房屋内。1998年，郑英华、袁作坤夫妇在原来房屋左侧建砖瓦结构偏房3间，面积为29.64平方米，并办理了以郑长根为使用者的集体土地使用证，该证由胡安海于1999年8月17日从新华国土分局领走。2006年，胡安海、袁作俊夫妇与郑英华、袁作坤夫妇口头协商购房事宜后，胡安海、袁作俊夫妇正式搬入该房屋与郑长根、胡培意一起共同生活。2009年1月18日，郑英华、袁作坤出具内容为“今收到胡安海购买房屋款叁万元整（￥30000元）”收条1份。郑长根自2012年开始在其子女家轮流居住生活，后由郑英华接到松柏镇家中，没有再回过案涉房屋居住。胡安海一家在案涉房屋居住生活期间，于胡培意结婚时，对部分房屋进行了装修，其后又对厨房予以加层、屋顶予以换瓦，并新建车库1个。2019年5月因郑长根要求回案涉房屋居住，遭到胡安海一家拒绝后，双方发生纠纷，原告遂起诉至法院。在本案审理过程中，郑长根于2020年3月24日因病去世。另查明，农村土地二轮延包时，郑长根家庭户户主变更为胡培意，农村土地承包经营权证登记的承包方代表、林权证登记的林地使用权权利人均为胡培意。又查明，胡安海、袁作俊夫妇系新华镇猫儿观村村民，在该村有自建房屋并承包有土地及山林，其家庭于2006享受生态移民政策，2013年纳入该村精准扶贫建档立卡户。一审法院认为，一、关于案涉房屋转让的效力及是否予以返还的问题。经查，位于神农架林区××镇××村××组的案涉房屋由郑英华、袁作坤于1985年修建，该房屋没有办理宅基地登记手续，房屋建好后，郑长根夫妇从豹儿洞村搬至该房屋与郑英华一家四口共同居住生活,并将户口迁入龙口村**。于1998年加盖面积为29.64平方米、砖瓦结构偏房3间，办理有郑长根为使用者的集体土地使用证。作为房屋受让方的胡安海家庭与郑英华家庭系亲属关系，两家互动频繁，对双方家庭具体情况都非常了解。郑英华夫妇因工作原因于1989年与其子女一起搬离案涉房屋至松柏镇居住，而郑长根的妻子于1995年去世后只有郑长根一人在案涉房屋中居住。不管是为方便胡培意读书而将其户口迁至郑长根家庭户，还是为照顾郑长根和胡培意的日常生活胡安海、袁作俊到案涉房屋居住，都是基于两家之间的亲密关系。在2006年双方达成房屋买卖口头协议前，郑长根与胡安海一家人已共同居住生活了较长时间，协商房屋买卖事宜时，郑长根已逾84岁，本案四原告均早已出嫁，郑英华作为郑长根唯一的儿子及房屋修建者、管理者转让案涉房屋，受让人胡安海、袁作俊有理由相信郑英华、袁作坤作为家庭代表对案涉房屋具有处置权，这是其一。其二，胡安海一家自2006年正式搬入案涉房屋长达十几年，在居住期间对房屋进行了部分修葺装修，按一般日常生活生活经验或常理，郑长根及四原告不可能不知晓房屋出售的情况。其三，胡安海夫妇与郑英华夫妇达成房屋买卖口头协议后，胡安海已支付了约定的合理对价。其四，胡安海夫妇虽不是龙口村村民，但其在2006年搬至案涉房屋享受的是生态移民政策。同时在达成房屋买卖协议之前，二人之子胡培意的户籍已迁入龙口村，系龙口村集体经济组织成员，农村土地二轮延包时，龙口村村委会已将其作为与郑长根同一家庭户的户主对土地、山林的承包经营权权属进行了登记。综上，案涉房屋买卖协议系郑长根之子郑英华代表家庭成员与胡安海夫妇口头达成，意思表示真实，该协议有效。对于原告方请求返还案涉房屋的主张不予支持。二、关于案涉土地、山林是否返还的问题。本案中，原告方要求胡安海、袁作俊返还的土地、山林在农村土地二轮延包时，胡培意作为与郑长根同一家庭户户主取得了承包经营权，并进行了权属登记。而案涉房屋买卖则发生在权属登记之后，胡培意取得案涉土地、山林的承包经营权并不属于农村房屋买卖一并转让土地、山林的交易情形，其享有的承包经营权是否变更不属本案审理范围。故对原告方要求返还土地、山林的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条及《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条的规定，判决：驳回郑英杰、郑英全、郑英秀、郑英菊的诉讼请求。案件受理费80元，由郑英杰、郑英全、郑英秀、郑英菊负担。在二审审理中，上诉人提交了代书遗嘱及现场视频各一份，拟证明郑长根在2019年7月16日请人代书遗嘱，将其在龙口村五组的自建房及附属设施由孙子郑锐财继承的事实。胡安海、袁作俊质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性均有异议。经本院核实，该立遗嘱的现场视频显示，郑长根坐在椅中一言未发，无法看出其有请人代书遗嘱的意思表示，且遗嘱所涉房屋早已售卖，故对代书遗嘱不予采信。经审理查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，涉案房屋虽是由胡安海付款购买，但实际居住和使用人是胡安海、袁作俊、胡培意一家人，且胡培意的户口在房屋买卖之前已经迁入涉案房屋所在的龙口村，双方之间的房屋买卖合同并不违反法律禁止性规定。在2006年双方达成房屋买卖口头协议前，郑长根与胡安海一家人已共同居住生活了较长时间，协商房屋买卖事宜时，郑长根已逾84岁，四上诉人均早已出嫁，郑英华作为郑长根唯一的儿子及房屋修建者、管理者转让涉案房屋，胡安海、袁作俊有理由相信郑英华、袁作坤对涉案房屋具有处置权。双方系亲戚关系，来往甚密，胡安海、袁作俊、胡培意一家人与郑长根共同生活多年，在一定程度上代替郑长根的子女尽了赡养义务，故双方买卖房屋的购房款不能简单以市场价来认定是否合理，一审法院考虑了前述原因，从而认定胡安海给付3万元购房款系支付了合理对价并无不当。故涉案房屋买卖合同合法有效，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审第二次庭审之前，郑长根已经死亡，应当由其继承人继续参加诉讼，一审法院不予准许郑长根之前委托的代理人郑锐财继续参加诉讼正确，程序上并无不当。综上所述，郑英杰、郑英全、郑英秀、郑英菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由郑英杰、郑英全、郑英秀、郑英菊负担。本判决为终审判决。审判长  刘乾华审判员  王明兵审判员  周铁金二〇二〇年十二月七日法官助理刘俊书记员张翌