江苏省响水县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0921民初2621号原告（反诉被告）：响水县丽群牛羊养殖场，住所地响水县大有镇淮河村淮北片****。投资人：陈群。委托诉讼代理人：陈广环（陈群之父），男，住响水县。被告（反诉原告）：响水县鑫源机动车驾驶培训有限公司，住所地响水县运河镇运西村永强新建材厂院内。法定代表人：周习传，该公司总经理。委托诉讼代理人：王胜军，响水县中心法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）响水县丽群牛羊养殖场（以下简称丽群养殖场）诉被告（反诉原告）响水县鑫源机动车驾驶培训有限公司（以下简称鑫源公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。丽群养殖场的委托诉讼代理人陈广环，鑫源公司的委托诉讼代理人王胜军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丽群养殖场向本院提出诉讼请求：1、请求判令鑫源公司赔偿丽群养殖场欠款及损失合计390044元；2、诉讼费用由鑫源公司承担。事实与理由：2016年11月23日，丽群养殖场、鑫源公司签订一份土地租赁合同，根据合同约定，丽群养殖场提供23亩土地供鑫源公司办理驾驶培训学校使用，后因鑫源公司自身原因，未能办全其他手续，2017年8月鑫源公司未与丽群养殖场协商，又到另地办驾校，引起土地租赁纠纷，经两级法院审理认定合同无效，并按六、四比例划分责任分担。对丽群养殖场造成的损失，请求判如所请。鑫源公司辩称，丽群养殖场的诉讼事实有部分是错误的，诉讼请求不符合法律规定，请求法庭驳回丽群养殖场的诉请。丽群养殖场说通过两级法院判决责任按照事故责任分担我们应当承担损失比例，丽群养殖场起诉我们租赁合同纠纷案件，（2017）苏0921民初6341号判决以后我们上诉到市中院，市中院发回重审，后经重新审理，丽群养殖场及鑫源公司在庭审中对损失的项目均未申请评估，损失的具体数目是不清的。我们要求丽群养殖场返还的数目有充分的证据证明，无法确认具体数额的损失事项我们也没有申请赔款。响水法院审判以后判决我们承担部分土地占用费，我们没有上诉，丽群养殖场上诉了，我们到市中院调解，市中院组织了两次，因丽群养殖场当时要求太高调解未达成，但市中院判决书下来后，在判决书中找不到我们在缔约租赁合同中过错。经过两级法院确认判决我们按四、六比例承担责任的事实是错误的，只是要求通过另行起诉主张权利，而不是鑫源公司应承担的过错责任。鑫源公司向本院提出反诉的诉讼请求：1、判决丽群养殖场返还租金5万元；2、判令丽群养殖场赔偿损失141360元。3、本案诉讼费用由丽群养殖场承担。事实和理由：我公司与丽群养殖场于2016年形成了租赁协议，根据协议约定，丽群养殖场应提供相应的土地面积及相应的土地批准证书，让我司进行驾驶培训使用。1、丽群养殖场在合同订立之后没有按照合同履行约定义务，在合同履行中我司与丽群养殖场协商多次要求解除合同，拖走我们所置办的物品及办公用品，但丽群养殖场坚决不同意，后发生纠纷，丽群养殖场起诉至法院。我司认为丽群养殖场在与我司缔约租赁合同的时候，存在主观上的过错，本合同已通过法定途径依法解除，丽群养殖场存在很大过错，故特具此状，请求法院依法判准我司上述诉求。丽群养殖场对反诉答辩称，鑫源公司陈述的不是事实。本院经审理认定事实如下：2013年6月18日，响水县国土资源局作出《关于批准响水县丽群牛羊养殖场牛羊养殖用地的通知》，主要内容为：同意丽群养殖场使用大有镇淮河村一宗面积8448平方米的一般农用地作为牛羊养殖用地；用途为设施农业用地；不得修建管理和生活用房等永久性建筑物、不得使用建筑材料硬化地面；土地使用期限为2013年6月18日至2028年12月31日。2016年下半年，鑫源公司为开办驾校需要租赁23亩净地，遂与丽群养殖场商谈土地租赁事宜，因丽群养殖场原有的土地面积不足23亩，丽群养殖场向吴某1、吴某2、吴伏伍流转了部分土地使用权，并拆除了丽群养殖场地上原有的4间房屋及流转来的土地上吴某2家的4间房屋，在流转的土地外为吴某2家新建4间房屋，填平了部分池塘。2016年11月21日，鑫源公司向丽群养殖场交付承包费押金50000元，双方均认可该款为交纳的租金。2016年11月23日，丽群养殖场（甲方）与鑫源公司（乙方）签订土地租赁合同，约定租赁土地的基本情况：甲方将响水县大有镇淮河村六组1号约23亩原养殖场用的土地使用权出租给乙方办理驾驶员培训学校使用，所出租土地的基本情况为净地，东西长110米，南北长140米；租赁期限暂定10年，从2016年11月23日起至2026年11月23日止，甲方在签订合同的当日即将上述土地交付给乙方；土地租赁费用为100000元/年；租金支付方式及期限：租金为每年度支付一次，第一年的租金在本合同签订之时支付50000元，完工后结清，以后在每年度租期开始前一个月支付全年的租金，以此类推，乙方支付的上述租金为租赁过程中的全部费用，不存在租金以外的其他任何费用等。贾如民代表鑫源公司在承租方处签字并加盖鑫源公司的印章，陈广环代表丽群养殖场在出租方处签字并加盖丽群养殖场的印章。合同签订后，丽群养殖场即向鑫源公司交付了土地。被告鑫源公司为成立驾校修建了部分新围墙和水泥路。因改变案涉土地用途，鑫源公司被国土部门要求停工。2017年8月，鑫源公司将案涉土地交还丽群养殖场，鑫源公司另行租赁土地开办驾校，后某群养殖场也将部分土地租赁给他人使用。本案中，丽群养殖场主张其损失有：鑫源公司购买砖头欠款7000元；购买土地共216000元，其中四亩地多支出的为96000元（减去因合同所得50000元*40%后，鑫源公司应承担66000元）；拆除房屋八间加新砌房屋三间、厨房一间，共220000元，因法院在判决中酌定150000元，故主张150000元；填平水塘18000元；运、埋水泥杆1400元；为电信、移动、广电局抬高线路1200元；国土局测绘费1500元；灭菌锅炉一座2000元；13亩小麦青苗补偿费14560元；拆除坡道桥清理垃圾恢复耕作面积20000元；破坏四间房屋结构恢复费用5000元；两面围墙恢复原貌100000元。鑫源公司主张认为其已支付了租金5万元，另主张前期投入的损失141360元（除砖头、水泥、石灰等支出外，另包含空调、大门、桌子及6个椅子、2扇门）。2019年5月31日，响水县大有镇建设环保服务中心、响水县大有镇人民政府淮河村民委员会出具的证明，载明“响水县丽群牛羊养殖场围墙内被拆除的陈群两间瓦房，陈端方（是陈群的曾祖父）两间瓦房，吴某2（是陈群的邻居）三间瓦房带一间锅屋也是瓦房都是合法民宅。天上卫星云图和国土部门土地图斑都有显示。”另查明，丽群养殖场与鑫源公司租赁合同纠纷本院曾于2018年2月24日作出（2017）苏0921民初6341号民事判决，后当事人上诉至盐城市中级人民法院，盐城市中级人民法院将该案发回本院重审。后本院于2019年12月26日作出（2018）苏0921民初4871号民事判决，判决：一、响水县丽群牛羊养殖场与响水县鑫源机动车驾驶培训有限公司于2016年11月23日签订的土地租赁合同无效；二、响水县鑫源机动车驾驶培训有限公司赔偿响水县丽群牛羊养殖场损失合计67000元；三、响水县丽群牛羊养殖场返还响水县鑫源机动车驾驶培训有限公司租金50000元；上述第二、三款相互抵销后，响水县鑫源机动车驾驶培训有限公司于本判决生效之日起十日内支付响水县丽群牛羊养殖场17000元；四、驳回响水县丽群牛羊养殖场、响水县鑫源机动车驾驶培训有限公司的其他诉讼请求。后丽群养殖场上诉至盐城市中级人民法院，该院认为丽群养殖场与鑫源公司就涉案土地所签订的租赁合同，改变了土地用途，违反了上述法律规定，应当认定为无效合同；对责任划分认为丽群养殖场承担60%、鑫源公司承担40%的过错责任是恰当的；一审对有关具体损失认定的事实不清、认定依据不足；鉴于双方当事人对赔偿损失的范围确实难以确定，且双方争议较大，宜撤销一审判决中有关损失赔偿的判项，由当事人通过另行起诉的方式解决。该院于2020年8月7日作出（2020）苏09民终2310号民事判决书，判决：一、维持（2018）苏0921民初4871号民事判决的第一项；二、撤销响水县人民法院（2018）苏0921民初4871号民事判决的第二项、第三项、第四项和诉讼费用负担部分。本案在审理过程中，本院委托江苏东诚亿土地房地产资产评估咨询有限公司对相关损失进行评估。2020年11月16日，评估机构回函称因申请评估的部分标的现状已灭失，无法查勘并确定灭失标的详细状况，暂不具备鉴定的条件，故退回鉴定申请。上述事实，有当事人的陈述，丽群养殖场提供的土地租赁合同、收据、支出流水账、销售清单、庭审笔录、谈话笔录、（2020）苏09民终2310号民事判决书等证据在卷佐证。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的租赁合同已被生效判决确认无效，且认定双方应承担的责任比例为60%、40%。在合同无效的情况下，当事人所应赔偿损失的范围系针对信赖利益的损失，即缔约人信赖合同的有效成立，但因法定事由发生致使合同无效而遭受的损失，并不包括合同履行后可以获得的利益。双方当事人对自己提出的损失有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明所主张的事实，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于丽群养殖场所主张的损失：第一，对砖头款7000元的主张，鑫源公司认可尚欠丽群养殖场砖头款7000元，鑫源公司应向丽群养殖场支付该款项。第二，对拆掉及新建房屋费用220000元的主张，丽群养殖场为履行合同拆除的陈群自家及吴某2家住宅房屋8间，本院酌定上述房屋损失为150000元，鑫源公司应承担60000元（150000元*40%）。第三，对购买土地的216000元中多支付的费用96000元，丽群养殖场向吴某1、吴某2、吴伏伍流转土地使用权，价款系双方协商确认，现上述土地仍由丽群养殖场对外出租使用，故对该主张不予支持。第四，对填塘费18000元、测绘费1500元、小麦青苗补偿费14560元、灭菌炉损失2000元、抬高网络电视线路费1200元、运埋电线杆费用1400元的主张，丽群养殖场提供了收条、发票、相关人员的证明以及补偿标准等证据，但丽群养殖场提交的上述证据不足以证明上述损失发生的实际数额，但结合合同订立后的履行情况及现场的实际情况，本院酌定丽群养殖场的上述损失为30000元，鑫源公司应承担12000元（30000元*40%）。第五，对围墙恢复原状的费用10000元、四间房屋结构的恢复费用5000元、坡道桥恢复费用20000元的主张，鉴于目前案涉土地在返还丽群养殖场后，另行租赁给他人使用，丽群养殖场提供的证据不足以证明损失数额，根据本案的实际情况，本院酌定上述恢复原状损失费用为8000元，鑫源公司应承担3200元（8000元*40%）。第六，对丽群养殖场主张鑫源公司实际占有土地期间的费用74700元，因丽群养殖场在合同签订后即向鑫源公司交付了案涉土地，结合庭审中鑫源公司的陈述退还土地的时间，本院参照双方合同约定的租金标准，对丽群养殖场主张鑫源公司应支付占有土地期间的费用为74700元予以支持。综上，对本诉部分鑫源公司应支付丽群养殖场欠款、土地占有费以及各项损失等合计156900元。对鑫源公司的所主张的损失，第一，对退还租金50000元的主张，丽群养殖场同意退还租金50000元，对该主张予以支持。第二，对前期投入费用141360元的主张（包含空调、大门、桌子及6个椅子、2扇门），鑫源公司在接收案涉土地后，对场地进行了适当的改建，故对鑫源公司购买黄沙、水泥、石灰、铺设场地等实际支出应予认定，鑫源公司提供了收据、支出流水账、销售清单等证据用以证明其实际支出，但上述证据不足以证明其主张损失的实际发生数额，且鑫源公司在未取得建设工程规划许可等手续的情况下在承租的土地上建设围墙、水泥路等设施，对此造成的损失应承担相应的不利后果，鉴于上述损失的实际发生，本院酌定鑫源公司的前期投入损失为50000元，丽群养殖场应承担30000元（50000元*60%）。鑫源公司、丽群养殖场均认可空调、大门、桌子及6个椅子、2扇门的价值合计21240元，该部分物品为可移除物品，对该部分损失的主张不予支持。综上，对反诉部分丽群养殖场应支付鑫源公司的租金以及前期投入的各项损失合计80000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、响水县鑫源机动车驾驶培训有限公司于本判决生效之日起十日内向响水县丽群牛羊养殖场支付土地占有费以及各项损失合计156900元。二、响水县丽群牛羊养殖场于本判决生效之日起十日内向响水县鑫源机动车驾驶培训有限公司支付应返还的租金以及各项损失合计80000元。上述第一、二项相互抵销后，响水县鑫源机动车驾驶培训有限公司于本判决生效之日起十日内支付响水县丽群牛羊养殖场76900元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费7150元，减半收取3575元（响水县丽群牛羊养殖场已预交1659元），由响水县鑫源机动车驾驶培训有限公司负担1438元,响水县丽群牛羊养殖场负担2137元；反诉案件受理费4128元，减半收取2064元，由响水县鑫源机动车驾驶培训有限公司负担1201元,响水县丽群牛羊养殖场负担863元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 贺永刚二〇二〇年十二月二十二日法官助理 徐开红书 记 员 别春霞