江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终4500号上诉人（原审被告）：杭丽，女，1984年9月20日出生，汉族，住常州市新**。委托诉讼代理人：吴健，北京市盈科（常州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李辉，北京市盈科（常州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：印玺威，女，1987年11月4日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：徐宏辉，江苏益同盛律师事务所律师。上诉人杭丽因与被上诉人印玺威房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院(2020)苏0411民初1197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杭丽上诉请求：撤销一审判决，依法改判；本案一、二审诉讼费由印玺威承担。事实与理由：一、印玺威已经通过实际行为改变了原房屋买卖合同中约定的交易方式，我并未违约。依据我提供的微信聊天记录，我向印玺威给付完100万元房款后，印玺威知晓了我1月20日前付完剩余的100万元有困难。于是2020年1月20日，印玺威询问我后面的300万有没有问题，并且答应了我宽限一段时间后再付剩余房款的请求。若印玺威认为我违反合同约定，那么按照正常的思维逻辑以及原合同约定，当时就应该明确拒绝这种付款方式。因此，对方已经通过实际行为改变了原合同约定的交易方式，我也完全有理由相信，印玺威已经默认了我凑齐剩余300万房款再交易的行为,何来我违约之说？反观印玺威的行为，在2020年4月6日我告知其已凑齐剩下的300万元房款双方可完成最后交易时，其却通知我搬出该房屋，拒绝交易。且印玺威在2020年4月1日时就将案涉房屋在常居地产挂牌495万元进行出售，显然印玺威想要毁约，其拒绝与我交易的原因是因为该房屋可以更高的价格出售。二、2020年2月10日，全国人大法工委就疫情防控有关问题答记者问中，明确答复，当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。依据我提供的微信聊天记录，因受今年突发疫情影响，一次性凑齐全部房款实属不易。但即使是在这样艰难的条件下，我依旧通过透支信用卡的方式凑齐了100万元房款及时汇给了对方。通过双方的聊天记录可见，我从未有过违约的想法并且一直在努力凑齐剩余三百万元房款，而印玺威也在知晓情况后同意给予一定的宽限期。如今疫情已得到缓解，因此按照法律规定双方应当继续履行合同，即完成案涉房屋交易。三、根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。就算原审法院认定我违约，也应综合对方的实际损失适用定金罚则。而本案中我在交完50万元定金后即对房屋进行了装修，而非将房屋破坏。且涉案房屋在双方签订房屋买卖合同后至今，房价并未有过高的涨幅，并未造成印玺威的实际损失，也未造成其期待利益的损失。由此，一审法院判定50万元定金印玺威无需全部返有失偏颇。四、就案涉房屋装修事宜，一审判决直接判处解除合同，我搬出涉案房屋，对装修的支出损失由我承担明显不合法、不合理。我确有履行合同的诚意，故在签订合同支付定金后搬入房屋进行装修，共产生了费用11万余元，一审判决解除合同、我搬出涉案房屋，剥夺了我要求对方承担装修费的权利。退一步讲，按照一审判决的定金罚则，我已经承担了相应的违约责任，再由我承担额外的违约损失明显不合法，不合理。印玺威答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。印玺威向一审法院起诉请求：1.解除印玺威、杭丽于2019年12月10日签订的《房屋买卖合同》；2.杭丽立即归还房屋；3.杭丽承担违约责任，定金不予返还；4.杭丽支付印玺威律师费损失152900元；5.本案诉讼费由杭丽承担。一审法院查明：2019年12月10日，印玺威、杭丽在第三方常州市东腾房产代理有限公司的主持下，签订《房屋买卖合同》，由杭丽购买印玺威位于常州市新北区××幢××单元××室的房屋。该房屋为印玺威所有，在银行有抵押。双方在合同上约定：1.房屋成交价格为450万元，杭丽须在签订合同时支付购房定金50万元整，于2020年元月20日前甲方还建设银行（抵押）贷款时支付200万元，于2020年4月1日双方办理资金监管手续时，支付200万元至资金监管专用账户；2.印玺威于杭丽付清定金后当日将房屋钥匙交付给杭丽；3.双方必须严格履行合同，若有违约，按合同每逾期一日，由违约方向守约方支付相当于上述房款千分之0.5的违约金，逾期超过十日后，对方有权解除本合同，违约方因此给对方造成的经济损失，由违约方承担；4.双方在履行合同过程中，因诉讼产生的相关费用包括但不限于诉讼费、保全费、差旅费、鉴定费、律师费等由败诉方承担。杭丽于合同签订当日支付5万元，并于次日支付45万元，印玺威依约于2019年12月12日将钥匙交付杭丽，杭丽随后对房屋进行了装修、整改并实际入住。此后，杭丽仅于2020年1月14日支付印玺威100万元，未能按照合同约定于2020年元月20日前甲方还建设银行（抵押）贷款时支付200万元。根据双方微信聊天记录，印玺威通过微信方式向杭丽催付房款及商量如何变通履行合同。具体过程如下：2020年1月20日，印玺威微信联系杭丽，内容为：姐（杭丽），年前把10天逾期款22500元，和三个月房贷利息16500元，一共3.9万打给我，我们也要过年的，下面是房贷明细。杭丽回复：我年前没有这些钱，得年后，实话。印玺威追问：姐你确切的跟我说后面的300万有没有问题，实话。杭丽表示保证没有问题。2020年2月19日，印玺威再次通过微信联系杭丽：姐，这几天可以先把100万和违约金打给我吗？后又表示凑80万应急也行。杭丽表示难度很大，并且明确：年前那个100万就是连借连刷信用卡凑给你的。此后，印玺威微信告知杭丽其通过将父母的房产抵押解决了自身需要资金救急的问题，并对杭丽资金紧张表示理解。2020年2月25日，印玺威向杭丽提出先支付50万。杭丽依旧未能支付。2020年3月19日印玺威再次向杭丽催款并表示非常担心杭丽的支付能力，杭丽表示：没钱，房子不还是你的嘛！又不是我的。2020年3月底印玺威通过微信表态：姐，你们已经违约这么久了，现在两笔都违约了，这个房子我不打算卖给你们了，你们尽快搬出来吧。杭丽表示1个月内解决。印玺威对此不予接受。后印玺威于2020年4月初提起诉讼，要求解除合同并由杭丽承担违约责任。印玺威为本次诉讼支付律师费用152900元。一审法院认为，在合同关系中，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。1.针对本案中第一个争议焦点即合同是否应当解除，法院认定如下：印玺威主张杭丽拒不履行付款义务且经多次催告后仍未履行，故要求行使解除权。杭丽抗辩称双方合同中约定为“2020年元月20日前印玺威还建设银行贷款时杭丽支付印玺威200万元”，由此推论印玺威明显有向银行还贷的先行义务，故主张在印玺威向银行还贷之前杭丽有权拒绝印玺威的付款请求权。一审法院认为，双方合同中第一条第（二）项明确载明：该房屋现有抵押（抵押权人为建设银行，印玺威于2020年元月20日前预约银行还款、房屋抵押注销手续），合同第二条第（三）项载明：2020年元月20日前印玺威还建设银行贷款时杭丽支付印玺威人民币200万元。由此可以看出，印玺威出售案涉房产系为资金回笼，第二笔付款约定的付款时间和预约的银行还贷时间重叠，可以看出双方以第二期付款冲抵房贷从而实现抵押注销的真实意思表示，此种合意符合日常生活中的交易惯例，合情合理且符合逻辑。在杭丽的抗辩解释下，印玺威须自行筹措200万还贷解押，完成后方可向杭丽催要第二期付款，如此流程严重违反生活常识，是对当事人签约条款本意的歪曲，亦无法解释杭丽支付100万的行为，故法院对杭丽的该抗辩不予采纳。印玺威已经按合同约定交付房屋钥匙，杭丽亦已实际入住，合同约定的付款前提完全具备，杭丽应当严格按照合同约定的分期付款计划履行合同义务，而杭丽2020年元月20日未能支付200万元的行为已经构成严重违约。此后，印玺威多次催要，并在疫情发生期间给予杭丽应有的理解和让步，其已在合同当事人诚实信用的基础上进一步尽到了宽容理解的责任，其在纠纷中无过错，作为守约方在法定事由下提出合同解除符合法律精神，法院对印玺威的该主张予以支持，合同解除后，杭丽不得再继续占有使用案涉房产。2.针对本案中的第二个争议焦点即合同解除后的过错归责和损失承担问题，一审法院认定如下：本案中导致合同解除系因杭丽未能按约定支付房款，其经催告不履行合同义务的行为存在明显过错。而印玺威在此过程中完成了提醒义务且多次对付款期限进行让步式的更改，这种宽容一方面基于疫情的发生，一方面基于对杭丽的理解同情。可以说，在杭丽违约初期，印玺威对合同继续履行作出的努力显而易见，且这种以合同继续履行为首要选择的坚持延续到了全国疫情得到有效控制的时段。印玺威在催促对方履行的内容方面也未变本加厉，而是以补足第二次付款为限，金额一度缩减至50万元，对于违约金的主张也是基于本方还贷损失之上的合情计算，可以看出印玺威对于本案契约能够实质履行充满期待，尽到了其能尽的所有努力。故作为守约方，作为对合同继续履行竭尽全力的印玺威，其对合同的解除不存在过错。杭丽应对合同的解除负完全过错。在此基础上，杭丽应对合同解除产生的损失负责，合同解除带来的直接损失包括但不限于房屋被占有使用的损失、印玺威的银行存款利息损失、印玺威继续还贷的支出损失、印玺威为诉讼支出的费用损失等，印玺威的间接损失包括其资金回笼后另外购置房产的升值部分。在本案处理中，考虑对国内爆发疫情对本案造成的客观影响，法院对印玺威进行了释明和劝说，印玺威放弃了部分损失的主张，法院也借此对杭丽疫情下违约责任进行了适当考量和减免。由于双方在合同中约定了定金法则，法院综合权衡印玺威因合同解除导致的损失及杭丽的过错程度，确定杭丽承担的损失以支付的定金50万元为限，即50万元印玺威无须归还。对于杭丽占有使用案涉房产过程中装修支出，其作为过错方，该损失须自行承担。对于印玺威为本纠纷支出的律师费用，属于其损失且合同有明确的违约方负担之约定，故该费用应当由杭丽负担。对于杭丽支付的另外100万元房款，印玺威应当返还。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，作出如下判决：一、解除印玺威和杭丽于2019年12月10日就坐落于常州市新北区××幢××单元××室的房产签订的《房屋买卖合同》；二、杭丽于判决生效之日起十日内自行搬出并向印玺威返还坐落于常州市新北区××幢××单元××室的房产；三、确定涉案合同解除后印玺威收取的定金50万元无须向杭丽返还；四、杭丽于判决生效之日起十日内向印玺威支付律师费损失15.29万元；五、杭丽履行完上述全部判决义务后10日内，印玺威向杭丽返还100万元。案件受理费44419元，由杭丽负担（该款印玺威已预交，其同意杭丽承担的诉讼费用由杭丽在判决生效之日起十日内向其直接支付，法院不再退还）。二审中，双方均未提交新证据。二审查明的事实与原审一致，本院依法予以确认。本院认为：一审判决结果正确，二审予以维持。理由及依据如下：一、关于合同的解除问题。涉案合同是双方真实意思表示，双方均应遵守合同约定，履行各自的义务。合同签订后，印玺威按约向杭丽交付了涉案房屋，杭丽未按照合同约定的期限支付房款，且在印玺威对付款时间及金额均作出让步的情况下，杭丽仍未履行相应的付款义务，杭丽明显违约。印玺威要求解除合同，依法有据，应予支持。二、关于违约金的调整问题。因杭丽违约，导致合同解除，杭丽应承担违约责任。一审法院综合印玺威因合同解除导致的损失及杭丽的过错程度，确定杭丽承担50万元违约金。杭丽上诉主张50万元违约金过高，二审认为，认定约定的违约金是否过高，一般应当以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及逾期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。本案中，杭丽未能举证证明约定的违约金过高。结合2019年以来常州房屋价格的总体趋势，二审认为，一审判令杭丽承担50万元违约金与法不悖，并无不当。三、关于房屋的装修问题。本案中，因杭丽的违约导致合同不能履行，印玺威要求解除合同，故杭丽应腾空并返还房屋。至于杭丽的装修款，其在一审中未反诉或者抗辩以装修款抵扣部分违约金，未提交证据证明装修款的具体金额，印玺威亦不予认可，故本案不予理涉。综上，杭丽的上诉请求，不能成立。一审判决结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44419元，由杭丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 袁海燕审 判 员 王 莹审 判 员 卢文忠二〇二〇年十二月二十一日法官助理 潘 军书 记 员 朱羲玲