江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏09民终4688号上诉人（原审原告）：孙进东，男，1965年12月18日出生，个体工商户，汉族，住江苏省东台市。委托诉讼代理人：孙鹏程（孙进东之子），男，1987年7月16日出生，汉族，居民，住上海市虹口区。上诉人（原审被告）：苏州置悦物业服务有限公司东台分公司，住所地江苏省东台市金海东路**港汇大厦**。负责人：邓鹏，该分公司经理。委托诉讼代理人：吴琪，江苏一正律师事务所律师。原审第三人：东台顾家置业有限公司，住东台市金海东路**港汇大厦**。法定代表人：朱贤，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：蒋建奎，江苏衡鼎（盐城）律师事务所律师。上诉人孙进东与上诉人苏州置悦物业服务有限公司东台分公司(以下简称置悦东台分公司)因与原审第三人东台顾家置业有限公司（以下简称顾家公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2020）苏0981民初3576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙进东上诉请求：1.改判一审判决第一项为置悦东台分公司向孙进东返还物业服务费4807.8元；2一、二审诉讼费用由置悦东台分公司负担。事实与理由：1.一审法院遗留了第三人顾家公司与孙进东签订的《商品房买卖合同（预售）》并未对前期物业服务费标准进行约定的事实，该买卖合同中双方并没有约定物业服务费标准，也没有出现每平方米2.5元的标准。根据《江苏省物业管理条例》第34条规定，前期物业服务费由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担，故置悦东台分公司应当向孙进东全额返还物业服务费。2.一审判决适用法律存在遗漏，因为根据物业管理条例的规定，孙进东签订的房屋买卖合同中应当包括前期物业服务合同约定的内容，且该内容及上述第34条与本案物业费返还问题具有关联，但一审法院对此并没有回应。3.由于孙进东房屋买卖合同中没有约定前期物业服务费标准，故案涉前期物业服务费应当由置悦东台分公司向顾家公司收取。置悦东台分公司辩称，孙进东的上诉请求及理由均没有事实和法律依据。置悦东台分公司于2017年1月19日与顾家公司签订的前期物业服务合同中明确约定物业收费标准以及前期物业服务期限。孙进东于2017年6月23日与顾家公司签订的商品房买卖合同（预售）中，该合同双方已经将前期物业服务合同及管理规约作为合同附件九，孙进东已经知道关于物业公司以及收费标准的约定，现再以江苏省物业管理条例第33条规定要求返还物业服务费缺乏事实和法律依据。请求二审法院驳回孙进东的上诉请求。顾家公司未作陈述。置悦东台分公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回孙进东的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由孙进东负担。事实与理由：1.案涉物业服务费的交纳时间应当从2019年4月30日起算，因为置悦东台分公司与孙进东之间签订的前期物业服务协议明确约定“乙方同意从交房之日起向甲方交纳物业服务费”，并且开发商顾家公司发给孙进东的交房通知书约定的交房时间就是2019年4月30日，故一审法院将孙进东办理房屋交付手续的时间作为交纳物业费的起始时间无合同依据。2.一审法院判决置悦东台分公司返还2019年5月1日至2019年7月31日的物业服务费1201.95元依据不足，因为该期间的物业服务费是孙进东自愿交纳的，且置悦东台分公司也按约提供了物业服务。3.一审法院判决置悦东台分公司返还孙进东装修管理费、装修垃圾代运费及装修保证金依据不足，因为置悦东台分公司收取该一系列费用是有合同与法律依据的，根据物业管理相关规定，业主、使用人装饰装修房屋时，应当事先告知物业服务企业签订装饰装修管理服务协议并交纳相应服务费用。4.置悦东台分公司收费标准没有违反法律法规的规定，且不存在违规收取费用的情形，故一审判决返还无法律依据。5.案涉2019年5月1日至2019年7月31日期间的物业服务费，已经过一、二审法院另案处理，并判决顾家公司将孙进东交纳的该期间的物业费1201.95元赔偿给孙进东，该费用亦已经交付孙进东，现孙进东刻意隐瞒该节事实，在本案中又继续主张该期间的物业费用，从而导致一审法院错误判决，其请求依法不应获得支持。6.由于物业费用按约应当提前预交，故请求二审法院判决孙进东交纳2020年5月1日至2021年4月30日的物业费。孙进东辩称，1.一审法院认定本案交房时间为2019年7月31日，有一审法院已经生效的民事判决书为依据，且置悦东台分公司对此也是认可的，置悦东台分公司主张未实际交房期间的物业服务费无事实依据。2.根据物业管理条例的规定，前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担，故因房屋买卖合同未有约定标准，案涉物业服务费事实上应当向顾家公司收取。3.案涉小区服务质量及人员均不到位，物业服务存在严重问题，甚至物业服务资格也没有。4.一审法院判决置悦东台分公司返还装修管理费、垃圾代运费及装修保证金是正确的，因为孙进东对案涉房屋并没有装修，也没有签订装修管理协议，故交纳该一系列费用无合同依据。5.关于2019年5月1日至2019年7月31日期间的物业费，虽经一、二审法院判决处理，且顾家公司全程参与的，故不存在孙进东刻意隐瞒的情况，况且本案孙进东是依据的物业服务合同来主张权利的，置悦东台分公司应当予以返还。6.案涉孙进东与置悦东台分公司之间的前期物业服务合同是孙进东被迫情况下签订的，不能作为定案依据。7.置悦东台分公司主张第二年物业费问题不属于本案处理的范围。请求二审驳回置悦东台分公司的上诉请求。顾家公司未作陈述。孙进东向一审法院起诉请求：1.撤销孙进东与置悦东台分公司于2019年7月31日签订的《前期物业服务协议》；2.置悦东台分公司返还孙进东物业服务费4807.8元、公共能耗费周转金300元、装修管理费320.52元、装修保证金1000元、装修垃圾代运费480.78元，合计6909.1元。一审法院认定事实：2017年6月23日，孙进东、周某与顾家公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定孙进东、周某向顾家公司购买位于东台市东台镇范公路西侧、广场路南侧的繁华里21幢303住宅及-019号汽车库，并对房屋的交付时间、手续、前期物业管理等进行约定。合同第二十一条前期物业管理为：(―)出卖人依法选聘的前期物业服务企业为苏州置悦物业服务有限公司(二）物业服务时间从房屋交付之日到业主委员会成立之日……(四）买受人同意由出卖人选聘的前期物业服务企业代为查验并承接物业共用部位、共用设施设备，出卖人应当将物业共用部位、共用设施设备承接查验的备案情况书面告知买受人。(五）买受人己详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。2019年7月31日，顾家公司向孙进东交付案涉房屋。同日，置悦东台分公司（简称甲方）与孙进东（简称乙方）签订《前期物业服务协议》，约定置悦东台分公司对案涉小区提供前期物业服务，多层（联排）别墅物业服务收费标准为每月2.5元/平方米，按一个收费年度结算一次。公共水电费每年300元，在交房时进行预收，单独列账，每年公示结算一次，多退少补。上述费用按年预交，在每个缴费周期当月的1-30号（每次交费的具体时间）履行交纳义务。乙方办理入住手续后未入住或未用，应事先书面向甲方说明备案，并按规定向甲方交纳上述费用，从起始交费日起，因乙方原因未按时办理入住手续，相应物业服务费用由乙方按规定甲方交纳。协议还约定其他内容。2019年8月1日，孙进东按置悦东台分公司的要求交纳2019年5月1日至2020年4月30日物业费4807.80元、公共能耗费周转金300元、装修管理费320.52元、装修垃圾代运费480.78元、装修保证金1000元。2019年8月2日，孙进东取得东台市东台镇吉庆路36号繁华里21幢303室房屋（建筑面积160.26平方米、车库21幢-019号建筑面积20.27平方米）不动产权证书，该房屋所在层数第3-4层，总层数4层。目前，孙进东未对案涉房屋装饰装修。一审审理中，孙进东出具书面承诺，两年内不对案涉房屋进行装修，若装修按规定交纳装修保证金和装修管理费。一审法院另查明，2017年1月19日，顾家公司（简称甲方）与苏州置悦物业服务有限公司（简称乙方）签订的《盐城市前期物业服务合同》，约定顾家公司委托置悦苏州置悦物业服务有限公司对坐落东台市金海街道广场路1号繁华里小区实行前期物业服务，物业费用由业主按期拥有物业的产权建筑面积交纳，由乙方按下述标准与物业买受人在《前期物业服务协议》中约定，由乙方向业主收取，最多可预收一年。高层（小高层）住宅每）住宅每月1平方米，联排、叠加别墅每月2.5元/平方米，商业用房每月2.56元/平方米。合同期限从2019年4月1日起至业主大会选聘物业服务企业止。一审法院认为，孙进东系东台市东台镇吉庆路36号繁华里21幢303室业主，2019年7月31日孙进东与置悦东台分公司签订《前期物业服务协议》。孙进东没有证据证明该协议系受欺诈、胁迫、不是出于本人意愿形成,且该协议不违反法律、行政法规的效力性禁止规定,孙进东主张该协议受置悦东台分公司的胁迫所签缺乏依据，一审法院不予采信。故孙进东要求撤销其与置悦东台分公司签订的《前期物业服务协议》的诉讼请求不予支持。关于孙进东主张返还物业服务费4807.8元的诉讼请求。物业公共服务费，是指物业服务企业按物业服务合同约定，在物业管理区域内为业主或者物业使用人提供具有公共性和普遍性的物业基本服务收取的费用。业主应当从房屋买卖合同（符合竣工交付条件）、入住通知书约定的房屋交付日期开始，按月交纳物业公共服务费用。本案中，顾家公司于2019年7月31日向孙进东交付案涉房屋。置悦东台分公司向孙进东收取2019年5月1日至2019年7月31日的物业费1201.95元（4807.89元÷12个月×3个月）无事实和法律依据，应予退还。置悦东台分公司依据《前期物业服务协议》及相关规定收取孙进东2019年8月1日至2020年4月30日的物业费3605.85元，不违反《前期物业服务协议》及相关规定的约定，孙进东主张退还2019年8月1日至2020年4月30日物业费，一审法院不予支持。关于孙进东主张置悦东台分公司返还公共能耗周转金300元的诉讼请求。根据《前期物业服务协议》约定，该费用属于预收费用，每年公示结算一次，多退少补。故孙进东要求退还预收公共能耗周转金300元的诉讼请求不予支持。关于孙进东主张置悦东台分公司返还装修管理费320.52元、装修垃圾代运费480.78元、装修保证金1000元的问题。根据相关规定，业主应在装修前与物业服务企业签订装修管理协议，由业主或使用人按约定标准向物业服务企业交纳装饰装修管理费。业主对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，可以委托物业服务企业或者清运公司清运，并承担清运费用。装修期间，物业服务企业可对装修单位收取不超过1000元/户的装修保证金。待装修完毕，经验收共用部位和共用设施未受损坏，装修保证金应在3个月内全额退还。据此规定，孙进东应在装修前与置悦东台分公司签订装修管理协议，并依约交纳相应装修管理费和装修保证金。孙进东尚未开始对案涉房屋进行装饰装修，置悦东台分公司于2019年8月1日向孙进东收取装修管理费、装修垃圾代运费、装修保证金的条件未成就。故孙进东要求返还置悦东台分公司装修管理费320.52元、装修垃圾代运费480.78元、装修保证金1000元的诉讼请求应予支持。综上，孙进东要求置悦东台分公司返还2019年5月1日至2019年7月31日期间的物业费1201.95元、装修管理费3203.52元、装修垃圾代运费480.78元、装修保证金1000元的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院》第五条第二款，一审法院判决：一、置悦东台分公司于判决生效之日起10日内向孙进东返还2019年5月1日至2019年7月31日期间物业费1201.95元、装修管理费320.52元、装修垃圾代运费480.78元、装修保证金1000元，合计3003.25元；二、驳回孙进东的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半收取65元，由孙进东负担52元，置悦东台分公司负担13元。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。二审另查明，一审法院于2019年10月25日受理孙进东、周某与顾家公司商品房预售合同纠纷一案，并经审理于2020年1月8日作出（2019）苏0981民初5423号民事判决书，判决顾家公司向孙进东、周某支付逾期交房违约金26226.95元，并赔偿孙进东、周某2019年5月1日至2019年7月31日期间的物业服务费损失1201.95元。后顾家公司不服上诉至本院，本院经审理于2020年6月16日作出（2020）苏09民终1046号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年8月10日，孙进东于一审法院提起本案之诉。本院认为，顾家公司与苏州置悦物业服务有限公司签订的《盐城市前期物业服务合同》以及置悦东台分公司与孙进东签订的《前期物业服务协议》，均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定为合法有效，并对当事人具有法律约束力。同时，顾家公司与孙进东、周某签订的《商品房买卖合同（预售）》中亦已经包含上述《盐城市前期物业服务合同》所约定的内容，该约定也系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，并对当事人具有约束力。根据上述合同及协议的约定，置悦东台分公司入驻案涉小区后并提供了物业服务，其依法有权向接受交付房屋的业主收取物业服务费。上述合同及协议履行过程中，置悦东台分公司向孙进东收取了2019年5月1日至2020年4月30日期间的物业费4807.8元，同时向孙进东收取了公共能耗费周转金300元、装修管理费320.52元、装修垃圾代运费480.78元、装修保证金1000元，但由于孙进东与置悦东台分公司尚未签订装修管理协议，且至今亦未开始对案涉房屋进行装饰装修，故置悦东台分公司向孙进东收取装修管理费、装修垃圾代运费及装修保证金无合同及法律依据，一审判决置悦东台分公司返还孙进东装修管理费、装修垃圾代运费及装修保证金并无不当。关于案涉物业服务费是否应当收取及如何收取，以及孙进东与置悦东台分公司的上诉理由。本院认为，1.孙进东认为，按照《江苏省物业管理条例》的规定，因其与顾家公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中并未对前期物业服务费标准（每平方米2.5元）进行过约定，故其主张置悦东台分公司对案涉物业服务费应当向顾家公司收取。但由于顾家公司与苏州置悦物业服务有限公司签订的《盐城市前期物业服务合同》已经对案涉物业服务费收费标准作了明确的约定。同时，顾家公司与孙进东、周某签订的《商品房买卖合同（预售）》关于物业管理的条款中，已经包含顾家公司与苏州置悦物业服务有限公司签订的《盐城市前期物业服务合同》，且该商品房买卖合同中已经注明孙进东、周某作为买受人已经详细阅读前期物业服务及管理规约。另，置悦东台分公司与孙进东在2019年7月31日签订的案涉《前期物业服务协议》，又对案涉物业服务费收费标准作了明确的约定，且无相关有效证据证明该约定无效。因此，孙进东在2019年7月31日接受案涉房屋的交付之后，应当按上述《盐城市前期物业服务合同》及其所签前期物业服务协议约定的收费标准履行交纳物业服务费的义务。孙进东以其所签房屋买卖合同中没有约定过前期物业服务费收费标准为由，主张案涉物业服务费应当由置悦东台分公司向顾家公司收取，其理由无事实与法律依据，本院不予支持。2.根据顾家公司与孙进东、周某签订的商品房买卖合同的约定，顾家公司应当于2019年4月30日前向孙进东、周某交付房屋，且顾家公司也向孙进东邮寄了交房通知书言明于2019年4月30日前办理房屋交接手续。由于案涉房屋存在质量问题，孙进东要求完善后再行交房，经顾家公司聘请的人员签字证明后，直到2019年7月31日案涉房屋才实际完成交付。对此，另案生效判决已经认定和判决顾家公司应承担逾期交房违约责任，并判由顾家公司对孙进东、周某已经向置悦东台分公司交纳的交房以前即2019年5月1日至2019年7月31日期间的物业费1201.95元进行赔偿。基于该事实，能够认定孙进东通过另案诉讼，就其向置悦东台分公司所交纳的2019年5月1日至2019年7月31日期间的物业费1201.95元，已经通过生效判决由顾家公司向其赔偿的方式予以收回。故孙进东在本案中要求置悦东台分公司返还2019年5月1日至2019年7月31日期间的物业费1201.95元，其该主张已缺乏事实依据，依法不应支持。一审法院判决置悦东台分公司向孙进东返还2019年5月1日至2019年7月31日期间的物业费1201.95元依据不足，本院予以纠正。3.案涉房屋未能按期交付，在房屋交付前产生的物业服务费理应由置悦东台分公司依其所签《盐城市前期物业服务合同》向开发商顾家公司进行收取。因此，置悦东台分公司以顾家公司交房通知书约定交房时间为2019年4月30日，以及与孙进东前期物业服务协议也约定从交房之日交纳物业费为由，主张置悦东台分公司有权向孙进东收取2019年5月1日至2019年7月31日期间的物业费1201.95元，其理由因无事实依据而不能成立。但即便如此，因孙进东向悦置东台分公司所交纳的2019年5月1日至2019年7月31日期间的物业费1201.95元，已经通过生效判决由顾家公司向其赔偿的方式予以收回。故基于查明的事实，置悦东台分公司已无需向孙进东返还该期间物业费，且就该期间的物业费，应当在顾家公司与置悦东台分公司之间依据该双方之间所签《盐城市前期物业服务合同》的约定另行进行结算和支付。4.置悦东台分公司认为物业费用按约应当提前预交，故要求二审法院判决孙进东交纳2020年5月1日至2021年4月30日的物业费。对此，其二审中提起该诉讼请求不符合法律规定，可依法可另行处理。综上，孙进东的上诉请求不能成立，应予驳回。置悦东台分公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审认定事实清楚，但适用法律部分错误，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省东台市人民法院（2020）苏0981民初3576号民事判决；二、苏州置悦物业服务有限公司东台分公司于本判决生效之日起10日内向孙进东返还装修管理费320.52元、装修垃圾代运费480.78元、装修保证金1000元，合计1801.3元；三、驳回孙进东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费130元，减半收取65元，由孙进东负担52元，苏州置悦物业服务有限公司东台分公司负担13元。二审案件受理费260元，由孙进东负担130元，苏州置悦物业服务有限公司东台分公司负担130元。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二〇年十二月十八日书记员  周 洋附录法律条文1.《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。2.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更。