徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0312民初7402号原告：江西广裕投资有限公司，住所地江西省吉安市青原区电子工业城13号二楼，统一社会信用代码9136080057613516XR。法定代表人：王泽桐,该公司董事长。委托诉讼代理人：雷三恰，江苏汇君律师事务所律师。被告：徐州志祥房产开发有限公司，住所地徐州市铜山区珠江路**。法定代表人：金晶，该公司经理。诉讼代表人：江苏元封律师事务所，该公司破产管理人。委托诉讼代理人：陈红喜，江苏元封律师事务所律师。原告江西广裕投资有限公司诉被告徐州志祥房产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告江西广裕投资有限公司委托诉讼代理人雷三恰、被告徐州志祥房产开发有限公司委托诉讼代理人陈红喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西广裕投资有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、返还借款1937万元，支付利息4134.735万元（从2014年6月13曰至2020年6月11日，月息3%计算，直至还清为止）。2、承担本案诉讼费。根据破产方案里是我方主张债权优先权的基础，我方支付的款项用来购买土地，被告借我们的钱是用来购买土地的，所以我方享有优先权。事实和理由：被告的圣罗兰科技博览城项目在2013年11月取得规划许可证、建设施工许可证，但在建设过程中因缺资金项目无法进行，想通过出让股权的方式进行合作。因第三人郭某与被告股东之一吴某认识，2014年5月第三人郭某将项目推荐给原告。原告是做项目投资的，在对项目分析了解后认为有投资的价值。即组织人员对项目进行调研、考察，对被告公司债权债务进行清理，并委托第三方进行审计，拟投资9000万收购被告约70%的股权,对被告的圣罗兰科技博览城项目进行整体开发。因被告的圣罗兰科技博览城项目涉及土地款、政府规划费、建筑工程款等一系列问题，预计解决上述问题需2000万元。为了项目能顺利进行下去，原告决定将9000万资金分两期,2000万解决余留问题，7000万元进行项目建设。虽双方沟通一致，但毕竟接触时间不长也没有合作过，并且被告的债权债务没有清理，合作协议尚在商洽之中。双方商定，先签订《房屋买卖合同》，被告将涉案的A2栋房屋已成本价1430元/㎡出让给原告，最终价款为2002万元。双方商定正式合作之后该房屋还属圣罗兰科技博览城项目的一部分，融入整体开发。原告于2014年6月13日打款500万和200万，2014年7月1日打款1170万，2014年7月25日打款17万，2014年8月25日打款50万，合计转给被告1937万元。没想到被告拿到原告的近2000万元现金及7000万元资金的信用材料之后，就拋开原告与别的公司洽谈合作，骗取资金。原告发现之后多次找被告协商，但被告毫无诚意，以变更股东、法人等方式拒不合作，又不履行《房屋买卖合同》。为此原告起诉被告要求履行《房屋买卖合同》，但法院认为此行为是民间借贷。现原告要求被告返还此借款，并按月息3%支付利息，直至还清为止，望法院在查明事实的基础上依法裁判。被告徐州志祥房产开发有限公司辩称：对于原告转入被告账户的1170万元，认可，是属于原告的债权，对于未打入被告账户的其余款项暂不认可，属于被告的债务，应有原告提供相应的证据予以证明。经审理查明：被告志祥公司2013年11月25日取得项目名称为“圣罗兰科技博览城品牌服装贸易中心A6#、A7#、A8#、A9#楼圣罗兰国际大酒店、国际商贸中心、品牌贸易中心及文化中心”建设工程规划许可证，2013年11月27日取得该项目建筑工程施工许可证，2013年12月31日取得该项目商品房预售许可证，其中载明为预售建筑面积26472.61m²。2014年5月，原告广裕公司(乙方)与被告志祥公司(甲方)签订《全程营销服务合同》，第三条约定：“本合同服务期限为贰年，自2014年6月12日至2016年6月11日止”。第六条第二款约定：“为保证项目能顺利进展，考虑甲方公司目前经济状况，同意以借款的形式，在签署本合同后10天内，借给甲方2000万元人民币，专款用于认筹和未交土地出让金，该款有乙方派专人监管。甲方在融资后，一次性还清本息。”。2014年6月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定志祥公司以出让方式取得位于新区的地块的土地使用权；该地块土地面积为23332㎡，规划用途为商务金融用地，土地使用年限自2013年11月6日至2053年11月5日；买受人原告广裕公司购买的商品房为第A2幢，该商品房的用途为商办，建筑面积共14000㎡，商品房单价为1430元/㎡；合同付款方式为一次性付款2002万元。2014年6月16日，原告广裕公司(乙方)与被告志祥公司(甲方)签订《租赁协议》载明：自乙方将购房款贰仟零贰万元汇入甲方的账户后开始计算返租时间，按汇入购房款的时间节点计算；租金14000平方米的商铺返租月租金为陆拾万元；支付租金的方式为每满一个月支付。2014年6月13日9时16分，原告广裕公司员工黄侗伟通过转账汇款的形式向滕亚盟付款500万元，同日9时18分，再次转账200万元，被告志祥公司向原告广裕公司出具700万元的收据。2014年7月1日，广裕公司员工黄侗伟向被告志祥公司账户转入1170万元。2014年7月2日，被告志祥公司通过转账的形式缴纳1170万元土地出让款。2014年7月25日，黄侗伟通过转账汇款的形式向滕亚盟支付17万元。2014年8月25日，黄侗伟通过转账汇款的形式向滕亚盟支付50万元。工商登记显示，在2014年12月11日之前，滕亚盟系被告志祥公司的法定代表人。2018年5月14日，本院作出(2018)苏0312破1号民事裁定，裁定受理舜元建设(集团)有限公司对志祥公司的破产清算申请。原告广裕公司诉被告志祥公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月3日以（2018）苏0312民初218号案件立案受理，2018年12月26日本院作出（2018）苏0312民初218号民事裁定书，该裁定书认为：“原告主张与被告之间形成房屋买卖合同关系，被告主张与原告签订的房屋买卖合同系担保性质的民间借贷关系。原被告对双方签订的房屋买卖合同外观形式所表现的法律关系存在争议，本案需要结合双方主张的法律关系的特征，从双方签订合同的背景、合同权利义务、交易习惯、履行情况等方面进行综合审查，判断原被告签订的房屋买卖合同的真实意思和合同的实质内容，从而认定双方之间真实的法律关系。首先，虽然《全程营销服务合同书》系被告志祥公司委托原告广裕公司运行营销项目而签订的合同，但合同中关于“为保证项目能顺利进展，考虑甲方公司目前经济状况，同意以借款的形式，在签署本合同后10天内，借给甲方2000万元人民币，专款用于认筹和未交土地出让金，该款有乙方派专人监管；甲方在融资后，一次性还清本息”的约定表明双方为了促进营销合同的顺利履行又形成了借贷关系，该约定足以表明原被告双方就2000万借贷问题产生的合意，且原告向被告支付的款项中有1170万元实际用于土地出让金的缴纳，与合同约定一致。其次，原被告双方于2014年6月12日签订的《房屋买卖合同》约定单价1430元/㎡，明显低于房屋建设成本，原告认为1430元/㎡为房屋建设的成本价，即使双方约定单价系房屋建设成本价亦不符合商品房买卖的交易习惯。而买受人徐杏珍2015年3月31日在房管局备案登记的楼商品房买卖合同中约定的单价为9638元/㎡。据此，原告购买价格等于或低于涉案楼成本价、远低于涉案房屋对外市场交易价格，并不符合商品房买卖交易中开发商通常让利的幅度，反而与民间借贷用于担保房屋作价通常低于市场价格的特点相吻合。此外，双方签订的《商品房买卖合同》中没有对房款支付时间、房屋交付、过户等房屋买卖合同主要条款进行约定，不符合房屋买卖的交易习惯。再次，原被告双方于2014年6月16日签订了返租协议，约定自乙方将购房款贰仟零贰万元汇入甲方的账户后开始计算返租时间，月租金为陆拾万元，每满一个月支付。涉案楼一直处于停工状态，亦未进行装修，涉案楼的用途为商服，显然不具备使用条件，双方签订的返租协议不符合一般常理。对此，原告并未作出合理性解释，而一直坚称具备使用条件。相反，庭审中时任被告法定代表人滕亚盟陈述，原告公司出2000万元，合作成就是股金不成就是借款，当时说月息3分，每月60万元，房屋买卖合同就是在这种情况下作为抵押的借款，为了保障又签订的返租协议，一个月租金就是60万元。本院认为，原告作为买方，在支付完购房款之后，被告作为卖方应负有交付房屋并办理过户的通常权利义务，而双方却约定款项支付完毕后按月支付60万元租金，所表现的特征与民间借贷中按月给付利息的常见情形相一致。最后，房屋买卖合同法律关系的基本法律特征为买受人支付房款目的在于取得房屋所有权，而当事人之间达成借款合意且出借方实际将款项交付给借款方，即可认定双方民间借贷关系成立。综上所述，本院认为双方签订营销合同中双方存在借款合意、借款数额与房屋价款基本一致、房屋价款明显过低以及所谓的返租租金支付的方式等事实，均与房屋买卖合同以取得房屋所有权为目的的法律特征不相符，却与民间借贷中以签订房屋买卖合同为借贷提供担保的情形高度吻合。因此，本院认为原被告双方之间不存在真实的房屋买卖合同关系，仅为民间借贷合同的担保。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本院在审理过程中，向原告释明要求其变更诉讼请求，但是原告广裕公司不予变更，其起诉应当驳回。”，遂裁定：“驳回原告江西广裕投资有限公司的起诉。”。因原告江西广裕投资有限公司对（2018）苏0312民初218号民事裁定书不服，向徐州市中级人民法院提出上述，徐州市中级人民法院以（2019）苏03民终1126号案件立案受理，并于2019年3月7日作出（2019）苏03民终1126号民事裁定书，该裁定书认为：“关于上诉人与被上诉人于2014年5月签订的《全程营销服务合同书》，对于合同中加盖的上诉人单位公章，上诉人予以认可，其虽辩称从未洽谈过此合同，亦不知道此合同的具体内容，但并未提供证据予以证明，故对于《全程营销服务合同书》的真实性，本院予以认可。根据《全程营销服务合同书》中载明，上诉人在签署合同后，借给被上诉人2000万元用于认筹和交土地出让金。2014年6月12日，双方当事人签订了《商品房买卖合同》，该合同对于房款支付时间、房屋交付、过户等房屋买卖合同主要条款均未进行约定，仅是约定房屋总价款2002万元，其中上诉人向被上诉人支付的1170万元实际用于土地出让金的缴纳。《商品房买卖合同》中约定的单价为1430元/㎡，而买受人徐杏珍2015年3月31日在房管局备案登记的楼商品房买卖合同中约定的单价为9638元/㎡。2014年6月16日，上诉人与被上诉人签订了《租赁协议》，约定从上诉人将2002万元汇入被上诉人账户后开始计算返租时间，月租金60万元，按月支付，但涉案A2楼一直处于停工状态，亦未进行装修，不具备使用条件，据被上诉人陈述，该60万元系2000万元借款的利息。结合上述情形，本院认为，《商品房买卖合同》系双方因《全程营销服务合同书》载明的2000万元借款而形成，是以签订房屋买卖合同为借贷提供担保的情形，并非真实的房屋买卖合同关系，故涉案的基础法律关系为民间借贷关系。根据相关法律规定，本案应当按照民间借贷法律关系审理，一审法院已经向上诉人释明变更诉讼请求，但上诉人拒绝变更，故一审法院驳回上诉人的起诉，并无不当。”，遂裁定：“驳回上诉，维持原裁定。”经相关信息查询，未查询到其他影响本案裁判结果的原告涉嫌刑事犯罪的信息。以上事实，有商品房买卖合同、租赁协议、全程营销服务合同、付款凭证、收据、（2018）苏0312民初218号民事裁定书、（2019）苏03民终1126号民事裁定书、（2018）苏0312民初218号案件开庭笔录、（2018）苏0312破1-2号破产决定书、虚假诉讼智能预警系统查询打印件、关联案件查询打印件及当事人的庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。本案的争议焦点为：第一、汇入滕亚盟账户的767万元是属于被告公司债务还是滕亚盟个人债务；第二、诉争借款有无约定利息以及利息的计算方式。本院认为，借款合同是指借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。原告广裕公司作为出借人，已完成了出借义务；被告志祥公司作为借款人，应当履行还款付息的义务。关于争议焦点一，在（2018）苏0312民初218号案件中，被告志祥公司代理人认可原告以借款的形式出借给被告2000万元，实际上打了1900多万。且对于原告广裕公司员工黄侗伟通过转账汇款的形式向滕亚盟付款500万元，同日9时18分，再次向滕亚盟转账200万元，被告志祥公司向原告广裕公司出具了700万元的收据。故对于汇入滕亚盟账户的767万元应当认定为被告志祥公司的借款。且在庭审中原被告双方均认可被告志祥公司既没有就本案诉争借款偿还过本金，亦未给付过利息，故对于原告要求被告偿还借款本金1937万元的诉讼请求，本院予以支持。关于争议焦点二，在2014年12月11日之前，即本案诉争借款发生时，滕亚盟系被告志祥公司的法定代表人。在（2018）苏0312民初218号案件中，被告法定代表人滕亚盟认可当时说月息3分，每月60万，房屋买卖合同就是在这种情况下作为借款的抵押。且在原被告双方于2014年6月12日签订的《房屋买卖合同》中，双方约定在支付完购房款之后，按月支付60万元租金，所表现的特征与民间借贷中按月给付利息的常见情形相一致。故，对于原告主张在本案诉争借款发生时，原被告双方对利息进行了约定，利率为月息三分的事实，本院予以确认。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”。《中华人民共和国企业破产法》第四十六条规定：“未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时停止计息。”。原被告之间约定的借款利率为月息3分，即年利率36%，超过了上述规定的上限，本案诉争借款利息的计算方式应为：以本金700万元为本金按照年利率24%自2014年6月13日起计算至2018年5月14日止；以1170万元为本金按照年利率24%自2014年7月1日起计算至2018年5月14日止；以17万元为本金按照年利率24%自2014年7月25日起计算至2018年5月14日止；以50万元为本金按照年利率24%自2014年8月25日起计算至2018年5月14日止。关于原告广裕公司认为被告志祥公司借的钱是用来购买土地的，原告广裕公司应享有优先权的主张没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百九十六条、二百零五条、二百零六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条、第二十六条、《中华人民共和国企业破产法》第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐州志祥房产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告江西广裕投资有限公司借款本金1937万元及利息（以本金700万元为本金按照年利率24%自2014年6月13日起计算至2018年5月14日止；以1170万元为本金按照年利率24%自2014年7月1日起计算至2018年5月14日止；以17万元为本金按照年利率24%自2014年7月25日起计算至2018年5月14日止；以50万元为本金按照年利率24%自2014年8月25日起计算至2018年5月14日止）。二、驳回原告江西广裕投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费345387元，由被告徐州志祥房产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院提交上诉状，并按照对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  孙金龙人民陪审员  周书珍人民陪审员  闫德武二〇二〇年十二月十二日法官 助理  李佳玉书 记 员  刘怡闻