陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终14726号上诉人（原审原告）：王**，男，1965年6月24日出生，汉族，住西安市莲湖区东桃园288号。委托诉讼代理人：任大昕，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：王已凡，陕西博硕律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陕西长九实业有限公司，住所地陕西省西安市莲湖区南二环西段210号。法定代表人：金政波，该公司董事长。委托诉讼代理人：李虹，女，1975年12月25日出生，汉族，陕西长九实业有限公司办公室主任，住西安市莲湖区冶金厂家属院36楼37号。   委托诉讼代理人：李慧玲，陕西轩举律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司，住所地西安市碑林区南关正街**长安国际中心****。负责人：钟曼丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：李慧玲，陕西轩举律师事务所律师。上诉人王**因与被上诉人陕西长九实业有限公司（以下简称长九公司）、北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司（以下简称戴德梁行西安分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2020)陕0104民初5563号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王**上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由长九公司及戴德梁行西安分公司承担。事实和理由:2017年8月31日王**与长九公司签订涉案《商铺租赁合同书》，长九公司有义务按照合同约定向王**提供符合租赁用途的房屋。在租赁期内，涉案房屋于2019年8月发生下水管道返水问题，经两天时间才清理完毕。2019年12月因商铺门口施工及排烟不利问题再次影响王**经营。2020年1月8日再次出现下水道返水问题，造成王**装修损毁，经8天简单处理后告知王**事故原因为建筑结构问题，但并未赔偿王勇有关损失。2020年5月25日涉案房屋再次发生返水问题。因涉案房屋存在排水、排烟、天然气方面问题，严重影响王**的使用，难以实现租赁合同目的。因此王**要求长九公司承担违约责任，并未选择追究侵权责任，应依法认定长九公司、戴德梁行西安分公司构成违约，向王勇承担违约责任。对于装修、经营损失的大小，一审未组织双方对相关问题进行鉴定，违反法定程序，请求发回一审法院重审，同意王**进行鉴定评估的请求。 长九公司辩称，长九公司在双方签订合同后于2017年9月就已向王**提供了适租房屋。如长九公司提供的房屋存在质量问题或不符合王**的经营需要，王**在收房之初就应该能够发现这些问题，而王**是在利用该房屋经营两年之后才提出返水、排烟不畅、天然气供应等问题，充分说明长九公司提供的房屋本身不存在问题，即便存在问题也是由于王**自身使用房屋不当造成。长九公司不存在违约行为或其他过错，无需承担任何责任。请求驳回上诉，维持原判。戴德梁行西安分公司辩称，戴德梁行西安分公司不存在任何违约行为及任何过错，戴德梁行西安分公司无需承担任何责任。 王**向一审法院起诉请求：1.判令长九公司、戴德梁行西安分公司赔偿因店铺内下水管道返水造成王**店铺内部分装修损毁的损失费用20000元（具体以评估机构的评估金额为准），并赔偿王**的经营损失至恢复营业之日止，暂计算至起诉之日为193200元（每天4200元，自2020年1月8日至2020年1月16日，以及2020年3月9日至2020年4月15日），以上共计213200元；2.本案诉讼费由长九公司、戴德梁行西安分公司承担。一审法院认定事实：涉案商铺位于西安市莲湖区群贤路群贤九号街8号楼商业裙房50102号，系长九公司开发建设，于2016年建成交付，验收合格。戴德梁行西安分公司为该项目的物业服务企业。2017年8月31日，长九公司（甲方）与王**（乙方）签订《群贤九号街商铺租赁合同书》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方经营牛肉面，租赁面积177.07平方米，租赁期限5年，从实际起租日2017年11月1日至2022年10月31日，为扶持乙方经营，2017年9月1日至2017年10月31日为装修免租期，乙方不交纳租金，但应当承担物业费及因装修产生的水、电、垃圾等费用；租金为每平方米160元/月，不含物业费，第一年及第二年可享受91折优惠，租金为145元/平方米/月，第三年、第四年恢复租金标准，第五年递增6%即169.6元/平方米/月；合同签订时，乙方应向甲方支付6个月租金，租金采用预付制，自免租期满次日起计算，每6个自然月支付一次，每次预付6个月租金，乙方应于每个租金周期开始前30日支付下期租金，租赁期内乙方延迟交纳租金及其他费用达15日的，应向甲方支付免租期内给予减免的租金；合同签署当日，乙方应支付一个月租金作为租赁保证金；乙方在合同签订次日起向物业公司交纳物业费，不得以物业服务纠纷拒绝向长九公司交纳租金。合同约定如乙方擅自中途退租，甲方有权要求继续履行合同，并就发生的损失向乙方索赔，或者解除合同；如乙方擅自改变房屋用途、未经同意改变房屋结构或造成房屋主体结构损坏、擅自转租、转让承租权、以任何行为提供给第三人使用或与他人交换承租房屋、或将房屋用于非法活动等，甲方可书面通知乙方解除合同，租赁保证金作为违约金不予退还；乙方逾期支付约定租金或其它费用，每逾期一日，按应付款项的0.1%向甲方支付违约金，逾期付款超过15天，甲方有权停止供应能源、设施、设备，由此造成的后果由乙方承担，逾期超过30日，不再按照逾期款项0.1%计算违约金，但甲方有权解除合同；乙方欠费期间，未经甲方同意，不得将商铺内的货物、财物转移出店铺；租赁期满或合同提前终止或解除，乙方应将商铺交还甲方，装修、设施设备被损坏或遗失，甲方有权主张赔偿；乙方未按约定交还房屋满7日，甲方有权开门并换锁，将可移动物品搬出，腾空房屋，引起的损失甲方不承担，不可移动物品甲方有权自行处置，租赁保证金不足赔偿甲方损失的，甲方有权要求乙方补足差额；双方另约定其他权利义务。合同签订后，王**承租该商铺经营金鸿牛肉面，经营期间双方因天然气延迟、断电停电、排烟不畅、租金交纳等问题存在争议。2019年7月，王**要求长九公司予以解决。2019年9月，商铺下水管道出现返水，长九公司、戴德梁行西安分公司予以疏通清理。2019年11月4日，双方签署《关于金鸿牛肉面延期情况说明》，载明因乙方逾期交纳2019年5月1日至2019年10月31日的租金，公司多次催收无果，已于2019年7月2日向乙方送达《解约函》，解除双方签订的《商铺租赁合同书》，并于2019年7月25日向派出所备案，同时委托第三方及物业公司将商铺强制收回，现经双方友好协商，达成协议如下：1.双方签订的《商铺租赁合同书》持续有效，在双方租赁关系存续期间内，双方严格遵守合同条款，乙方不得再次提出异议，不得借故拖延交纳租金；2.公司强制收回商铺期间，对乙方造成的经济损失，经双方协商决定，由公司以合同终止日期（2022年10月31日）到期顺延40天（顺延至2022年12月10日）的方式进行补偿，乙方不得再次提出异议，不得借故拖延交纳租金。2019年12月13日，双方共同签署《金鸿牛肉面延期经营情况说明》，载明根据甲乙双方于2019年11月4日签订的《关于金鸿牛肉面延期情况说明》约定，甲方给予乙方的损失补偿“以合同终止日期（2022年10月31日）到期顺延40天（顺延至2022年12月10日）的方式进行补偿”，现经双方友好协商，甲方同意将给予乙方的损失补偿日期调整为“2019年12月8日至2020年1月22日”，双方签字后生效。2019年12月22日，王**向长九公司提出《协商函》，认为长九公司管理服务存在不足，天然气迟延6个月，期间王**无法经营，商铺门口施工长达3个月，客人无法进店，排烟不利，后堂无法操作，停电不予提前告知，西大门不通，致使客流损失，商业街气氛没有形成，造成王**经营惨淡，亏损严重，故申请向其他商户转让商铺，以减少损失。2019年12月30日，长九公司作出《回复函》，载明王**提出的所有问题，经双方友好协商，已通过减免租金等方式作出补偿，双方已签订相关协议，现王**因经营亏损申请转让店铺，应于3日内提交转让申请书面文件，按照合同约定，经甲方书面同意后，乙方可通过转租、合作、对外承包等方式允许第三方在商铺内经营，如逾期未提交正式的转让申请书面文件以及未办理相关转让手续，则视为王**正常经营。2020年1月8日，涉案商铺下水管道出现返水。长九公司、戴德梁行西安分公司对污水管道进行疏通、冲洗，管道清洗完成，排水通畅。2020年1月25日春节之际，因新冠肺炎疫情蔓延，政府部门启动应急响应机制，餐饮服务行业停止经营。2020年3月，疫情防控形势好转，复工复产逐步启动。长九公司通知王**支付租金，王**未予支付。2020年3月26日，长九公司向王**发出《停电通知》，载明王**应在2020年1月22日前支付2020年1月23日至2020年4月22日期间的租金，公司多次催要无果，因王**违约，导致公司蒙受损失，现对金鸿牛肉面商铺采取停电措施。双方协商无果，长九公司将商铺大门上锁。2020年4月20日，王**递交起诉状，要求长九公司、戴德梁行西安分公司赔偿因店铺内下水管道返水造成的王**店铺装修损失，并赔偿王**的经营损失。本案审理过程中，长九公司、戴德梁行西安分公司提交《设施设备维护保养记录表》，载明2020年4月6日地下室巡查，发现牛肉面商铺处滴水，查看牛肉面店铺内厨房排水槽大量积水无法排出，检查排水管道时，发现室外主管排水不畅，对主管进行清理、冲水，发现管道内有大量固体油，清理完成后，测试排水管道直至排水顺畅（注：1月-3月商铺关门未使用管道，牛肉面排放水含大量带油污水）。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。王**、长九公司、戴德梁行西安分公司争议的焦点是涉案商铺下水管道出现返水的责任承担问题。王**认为商铺内下水管道出现返水，造成王**店铺内装修损毁，其原因是商铺存在设计缺陷，建筑结构有问题。经法庭明示，王**表示没有相关证据进行证明，庭审中王**提交的证据涉及了天然气、供电、排烟等问题，但无证据证明返水问题与长九公司、戴德梁行西安分公司有关，应依法不予采信。涉案商铺下水管道出现返水，但王**不能证明长九公司、戴德梁行西安分公司在履行合同过程中存在违约行为，王**主张长九公司、戴德梁行西安分公司赔偿装修损失以及经营损失，证据不足，应依法不予支持。王**认为下水管道返水后长九公司、戴德梁行西安分公司没有维修，导致王**一直无法经营，产生了经营损失，但王**在起诉状中自述长九公司、戴德梁行西安分公司曾就返水问题进行过处理，其陈述前后矛盾，应依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回原告王**主张被告陕西长九实业有限公司、北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司赔偿店铺装修损失的诉讼请求；二、驳回原告王**主张被告陕西长九实业有限公司、北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司赔偿店铺经营损失的诉讼请求。案件受理费4498元，由王**承担。二审经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。另查明，经询，王**向法庭明确本案主张的损失为因涉案房屋返水造成的2万元装修损失以及返水造成的停业期间的停业经营损失。本院认为，涉案《群贤九号街商铺租赁合同书》系王**及长九公司真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。长九公司作为涉案房屋的出租方，应向承租人王**提供适租的房屋。经本案审理查明，涉案房屋经2016年建成交付并经验收房屋质量合格。且王**与长九公司于2017年8月31日签订合同，长九公司向王**交付涉案房屋，王**使用房屋的两年时间内涉案房屋并未发生返水问题。虽然涉案房屋在2019年9月、2020年1月发生过返水问题，但并不足以证明该两次返水系因长九公司向王**交付的房屋不满足租赁条件导致。王**主张长九公司告知系因商铺存在设计缺陷，建筑结构有问题导致返水，对此王**并未提供充分有效证据予以证明，应不予采信。故王**主张长九公司提供的房屋不满足租赁条件、存在违约，应赔偿因返水给其造成的装修损失及经营损失，理由不能成立，一审法院对王**相应主张不予支持，与法不悖。王**提出涉案房屋存在排烟不畅、天然气等问题，与王**所主张的返水造成的损失无关，王**该理由亦不能成立。戴德梁行西安分公司并未与王**建立房屋租赁合同关系，在本案房屋租赁合同纠纷中，王**主张戴德梁行西安分公司存在违约，应不予支持。因王**要求长九公司、戴德梁行西安分公司承担本案损失赔偿责任理由不能成立，故对于返水造成王**实际损失数额已无鉴定必要，一审程序合法。综上所述，王**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4498元，由王**负担。本判决为终审判决。 审 判 长  刘      琪                    审  判  员  师      婷                        审  判  员  卫 婉 莹   二Ｏ二Ｏ年十二月十四日十二月十五日                       书 记 员  张  舒  涵    1