广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终3730号 上诉人（原审被告）：赵辉，男，1981年11月14日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：赵祖景，男，1953年4月17日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。系上诉人父亲。 被上诉人（原审原告）：桂林富鑫物业服务有限公司。住所：广西壮族自治区灵川县八里街开发区****。统一社会信用代码：91450305571813734H。 法定代表人：李仁彬，该公司总经理。 上诉人赵辉因与被上诉人桂林富鑫物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2020）桂0303民初677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人赵辉的委托诉讼代理人赵祖景到庭接受询问。被上诉人桂林富鑫物业服有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理了本案。本案现已审理终结。 赵辉上诉请求：1.撤销桂林市叠彩区人民法院（2020）桂0303民初677号民事判决，改判驳回被上诉人桂林富鑫物业服有限公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费按胜败诉的金额由上诉人、被上诉人分别承担。事实和理由:一、一审法院判决认定事实错误。1.上诉人赵辉出示的三张收据证实上诉人己给付被上诉人桂林富鑫物业服务有限公司2014年9月1日至2015年8月31日共12个月的物业费、公用水电费共891.30元。一审认定上诉人缴费时间为2014年9月25日至2015年9月24日与收据时间不符。2.上诉人出具的证据可以证实，上诉人未缴纳2015年9月1日至12月31日的物业费及水电费的原因是被上诉人未按合同履行维修大门智能门锁的义务，上诉人以此来催促被上诉人履行该义务。3.2016年全年的物业费、公用电费共891.60元，上诉人的父亲赵祖景代其一次性交了892元，故上诉人未欠被上诉人物业及公用水电费。4.被上诉人已在2016年12月31日前全部撤离涉诉小区，2017年1月6日，桂林家安物业公司进驻天龙居小区，并宣布对小区所有业主免收2017年1月6日至20日半个月的物业费。2017年1月7日，被上诉人少数工作人员与桂林家安物业公司工作人员发生争执并由桂林市叠彩区公安局水塔山派出所协调处理，处理结果是被上诉人2017年1月7日前已撤离小区。因此，一审判决上诉人交纳2017年1月1日至20日的物业费和水电费没有事实和法律依据。二、一审法院判决认定证据显失公正。1.一审法院以上诉人的证人未出庭接受质询不采信少上诉人的证人证明，但是采信了被上诉人提供的没有记录人出庭接受质询的收费登记本。2.一审法院未对上诉人提供的交纳物业费记录本及记录本复印件、桂林家安物业公司出具的证明进行认定，违反了相关法律和程序。3.一审法院未对上诉人提供的所在单元大门智能门锁被损坏的图片是否作为定案事实依据作出认定。4.一审判决以2018年的一批错误判决的案件的事实和时间来认定本案的事实和时间于法无据。5.关于其中一个月的费用时效问题，当时一审法院采纳了被上诉人催缴物业费的通知，但是该通知未在任何公共场合张贴过，不应当采纳。综上所述，撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。 桂林富鑫物业服务有限公司未出庭答辩，也未提交书面答辩意见。 原告桂林富鑫物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告赵辉支付欠原告桂林富鑫物业服务有限公司2015年8月25日至2017年1月20日物业费人民币1168.56元、公用水电费84.35元、滞纳金暂计算至2019年7月29日为1281元（滞纳金2019年8月1日起按本金1252.91元，按每天千分之三实际计算至付款之日），合计2533.91元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年7月30日，桂林市叠彩区土地房产工作局作出《关于天龙居南苑小区成立业委会的批复》（叠土物字【2014】7号），内容为告知天龙居南苑小区全体业主，小区选举出业主委员会11人，任期5年，时间从2014年8月4日起算。2014年8月23日，原告桂林富鑫物业服务有限公司作为乙方与第一届天龙居南苑业委会作为甲方签订了一份《物业服务委托合同》，该合同约定：原告对桂林市的物业实行管理；合同期限自2014年8月25日起至2017年8月24日止；物业收费标准：多层楼住宅物业费0.5元／月／㎡、电梯楼住宅物业费0.8元／月／㎡、商铺及住宅办公物业费1元／月／㎡；多层楼住宅公用水电费5元／月／户、电梯公摊电费200元／户／年、电梯维保费、年检费300元／户／年（一楼不收取）；已售汽车停车位（架空层车位）物业费：15元／月／个；公共停车场停车位：100元／个／月；物业服务费的计算方法按业主拥有的建筑面积计算；物业管理服务费缴纳时间为每月10号前缴纳当月费用，逾期未缴费，从逾期之日起每日按欠交费用的3‰向原告缴纳滞纳金。合同上打印的乙方名称为“桂林市富鑫物业服务有限责任公司”，加盖公章为“桂林富鑫物业服务有限公司”。合同签订后，原告进驻该小区提供物业服务管理。被告赵辉的房屋为天龙居21栋1-3-1号房，建筑面积为138.53平方米。现因原告认为被告未向原告交纳2015年8月25日至2017年1月20日的物业管理服务费、公用水电费，原告遂诉至该院，提出上述诉讼请求。原告提供的收费登记本上涉案房屋在2015年9月至2017年1月对应的收费情况为空白。被告提供三张加盖原告公章的《收据》，分别载明：“今收到21＃1-3-1赵辉2014年9月物业费74.3×1＝74.3”“今收到21＃1-3-1赵辉交来2014年10月-2015年1月物业费74.3×4＝297”“今收到21＃1-3-1赵辉2015年2月-2015年8月物业费74.3×7＝520”。 一审法院另查明，2014年8月4日成立的第一届天龙居南苑业委会成员于2016年全体辞职后，桂林市业主委员会（以下简称第二届天龙居南苑业委会）于2016年11月21日成立。2017年1月20日，原告向水塔山派出所报案，称其因与天龙居小区业委会发生纠纷，被该小区业委会赶出该小区。2017年11月17日，桂林市七星区工商行政管理局作出（七星）登记企核变字【2017】第683号《准予变更登记通知书》，准许原告对法定代表人（负责人、独资投资人）、股东名录、经营期限、联系电话进行变更登记，原告的法定代表人由刘红灵变更为李仁彬。 一审法院再查明，该院在2018年审理原告起诉天龙居南苑小区的其他业主物业服务合同纠纷系列案件中，查明原告的服务质量存在一定的瑕疵。原告将欠费业主名单张贴于天龙居小区公告栏，催告业主交纳物业费等费用。2018年1月23日，原告向该院起诉被告要求给付物业费等费用，后原告以证据原因撤回起诉，该院作出（2018）桂0303民初142号民事裁定，裁定予以准许。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.本案所涉的《物业服务委托合同》是否有效，对被告赵辉是否具有法律约束力；2.原告桂林富鑫物业服务有限公司在履行合同过程中是否存在违约行为；3.原告桂林富鑫物业服务有限公司履行合同的开始时间及结束时间是什么时候；4.原告桂林富鑫物业服务有限公司诉请被告赵辉支付物业费、公用水电费、滞纳金是否有事实依据和法律依据？ 关于焦点1，被告认为其与原告没有法律关系，涉案合同不是被告签订的。该院认为，原告与第一届天龙居南苑业委会签订的《物业服务委托合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案中第一届天龙居南苑业委会与原告签订的《物业服务委托合同》对业主具有法律约束力。故对被告的该项辩解，该院不予采信。 关于焦点2，依法成立生效的合同，双方当事人应当按合同的约定全面履行各自的义务。该院在2018年审理原告起诉天龙居南苑小区的其他业主物业服务合同纠纷系列案件中，查明原告的服务质量存在一定的瑕疵。故对被告认为原告的物业服务质量有问题，该院部分予以采信。 关于焦点3，被告认为原告进驻小区时间是2014年8月27日，原告撤离时间是2016年12月31日。该院认为，《物业委托服务合同》约定的合同期限自2014年8月25日起，被告提出的进驻时间没有证据证实；关于撤离时间，该院在2018年审理该小区的系列案件中，结合原告的报警单，已查明原告撤离小区的时间是2017年1月20日。 关于焦点4，原告进驻小区后为该小区提供了物业服务，被告作为业主应按约履行给付物业费的义务。直至2017年1月20日，第二届天龙居南苑业委会将原告赶出该小区，原告才停止向该小区业主提供服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，被告应支付原告提供服务期间的物业服务费等费用。被告提供的三张加盖原告公章的《收据》中每月缴费金额为74.3元，被告的房屋面积为138.53平方米，每月物业费为69.3元，另公用水电费5月每月每户，故被告每月应交的费用为74.3元，与收据的金额一致，因此被告认为不需要交公用水电费，与事实不符，该院不予采信。合同约定的合同期限自2014年8月25日起和每月10日前缴清当月费用，因此物业费的每月计费时段从当月25日计算至次月24日、缴费时间为当月10日前，故三张加盖原告公章的《收据》证实被告已给付2014年9月25日至2015年9月24日共12个月的物业费等费用。被告提供的证明中的证人没有到庭接受质询，其证明不能作为认定案件事实的依据，故对被告认为其已经交纳2016年全年的物业费等费用，该院不予采信。经计算，被告应当交纳2015年9月25日至2017年1月20日的物业服务费1101元、公用水电费79.5元，故对原告要求被告给付2015年8月25日至2017年1月20日的物业服务费1168.56元、公用水电费84.35元，该院部分予以支持。关于滞纳金，虽然《物业服务委托合同》中约定“如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交费，还要承担逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳滞纳金”，但因原告对小区的管理存在一定的瑕疵，故不属于被告恶意拖欠，因此对该部分诉讼请求该院不予支持。被告认为原告的工商地址是假的，该院认为，营业执照系由相关国家机关对信息材料审核后依法颁发的，其真实性和有效性已经得到国家的确认和认可，对被告该项辩解，该院不予采信。被告认为合同中落款是“桂林市富鑫物业服务有限责任公司”，不是原告，该院认为，合同中加盖的公章是“桂林富鑫物业服务有限公司”，且被告提供的收据上加盖的公章也是“桂林富鑫物业服务有限公司”，可以证实原告就是合同的一方当事人。 最后需要指出的是，良好的小区环境和秩序的构建，有赖于业主和物业公司双方的协力同心。作为业主，应该实事求是地看待小区的物业服务问题。在原告提供了服务后，应该交纳相应费用。即便存在矛盾亦应互相对话沟通以促进纠纷的解决。以拒绝交纳物业费的方法作为对抗手段实不可取，且对那些积极交费的业主来讲也不公平。物业服务的目的涉及公共利益的实现，任何业主都不得将个人利益置于小区公共利益之上。对于原告而言，也应秉承服务理念，努力改进服务中的瑕疵，积极为小区全体业主服务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、被告赵辉支付原告桂林富鑫物业服务有限公司2015年9月25日至2017年1月20日的物业服务费1101元、公用水电费79.5元；二、驳回原告桂林富鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告桂林富鑫物业服务有限公司已预交），由被告赵辉负担。 本院二审期间，上诉人赵辉围绕其上诉请求提交以下证据：证据一是关于被上诉人桂林富鑫物业服务有限公司法定代表人李仁彬到桂林市公安局叠彩分局水塔山派出所报案证明，拟证明被上诉人一审提交的报警三联单是假的。证据二是桂林家安物业服务有限公司的说明，拟证明被上诉人2017年1月7日至2017年1月20日没有在涉诉小区履行义务的事实。证据三是桂林市叠彩区天龙居南苑小区业主委员会的证明，拟证明被上诉人在2017年1月6日前已陆续撤出涉诉小区的事实。证据四是涉诉小区大门的照片两证，拟证明被上诉人2017年1月就不在涉诉小区提供服务的事实。证据五是桂林家安物业服务有限公司的证明，拟证明上诉人从未欠缴物业费。证据六是被上诉人在桂林市叠彩区业主的生效民事判决书，仅提供给二审法院作为参考。被上诉人桂林富鑫物业服务有限公司未到庭质证，也未提交书面质证意见。 被上诉人桂林富鑫物业服务有限公司未提交证据。 本院对上述证据认定如下：上诉人赵辉提交的证据二、三、五属于桂林家安物业服务有限公司、桂林市叠彩区业主委员会的证人证言，上述人员均未到庭接受质询，对上述证据的真实性无法核实，故本院不予采信。证据四反映的仅为涉诉小区大门广告牌的变化，没有其他辅助证据形成证据链予以佐证被上诉人于2017年1月已撤离涉诉小区的事实，故本院不予采信。 在审理过程中，本院向桂林市公安局叠彩分局水塔山派出所调取了关于被上诉人桂林富鑫物业服务有限公司在一审时提交的其向水塔山派出所报案的证据材料真伪的相关信息，并对经办民警进行询问予以记录。上诉人赵辉对本院调取证据的质证意见如下：对该证据的真实性予以认可，但是经办民警对报警内容没有进一步核实，报警内容不真实；对经办民警询问笔录予以认可，但是被上诉人在一审提交的报警三联单不能作为其当时还在涉诉小区进行物业服务的证据。被上诉人桂林富鑫物业服务有限公司对本院调取证据的质证意见如下：报警是事实，真实性无异议。本院认为，该组证据由国家有关部门保存，属于当事人因客观原因不能自行收集的证据，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十四条之规定调取证据程序合法，且该组证据系桂林市公安局叠彩分局水塔山派出所出具，载明2017年1月20日涉诉小区内因物业交接问题发生纠纷，故本院对该组证据予以采信。因此，上诉人提供的证据一拟证明的内容与该组证据相矛盾，本院对上诉人提供的证据一不予采信。 经审查，一审查明事实与二审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审审理的争议焦点是：一、被上诉人桂林富鑫物业服务有限公司撤离涉诉小区的时间；二、上诉人赵辉主张应当减免2015年9月1日至12月31日物业费等费用是否有事实和法律依据；三、上诉人赵辉主张被上诉人桂林富鑫物业服务有限公司不应收取2016年1月1日至2017年1月20日物业费等费用是否有事实和法律依据。 关于争议焦点一，上诉人赵辉主张被上诉人桂林富鑫物业服务有限公司于2016年12月31日已撤离涉诉小区，其提供桂林家安物业服务有限公司证明、涉诉小区大门广告牌照片等证据，但是由于出具证明的单位或个人均未到庭接受质询，相关照片未有其他证据予以佐证，故本院不予采信。根据被上诉人在一审时提交的报警三联单，经本院向桂林市公安局叠彩分局水塔山派出所核实，被上诉人确系于2017年1月20日因物业交接发生纠纷，故一审认定被上诉人于2017年1月20日撤离涉诉小区并无不当，本院予以确认。 关于争议焦点二，上诉人赵辉在一审中提供了三份收据，分别载明“2014年9月物业费”、“物业费2014年10月-2015年1月”和“2015年2月-2015年8月物业费”，在收据中没有具体写明及双方没有明确约定的情况下，按照一般常理可知，载明当月物业费应当是指当月首日至最后一日。虽然涉诉合同的履行期限是2014年8月25日起，但是不能当然的认定为载明当月物业费是指当月25日至次月24日，故一审认定上诉人已支付2014年9月25日至2015年9月24日物业费等费用有误，本院予以纠正，上诉人已缴纳的是2014年9月1日至2015年8月31日的物业费及公用水电费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”缴纳物业费是业主按照物业合同应当履行的义务，而公用水电费的收取主要是以维护小区业主共同利益，特别是保障小区共有部分、公用设施的正常运转为目的，能够起到保障业主物业处于一个完整、安全、干净的环境，对于业主来说，潜在的享受了这部分利益。本案中，上诉人赵辉自认其未交2015年9月1日至12月31日的物业费及公用水电费，虽然被上诉人在履行涉诉物业合同时存在一定瑕疵，但是涉诉合同的内容包含维修、养护、安保、管理等多方面服务，被上诉人已履行基本合同义务，提供相应的物业服务，上诉人应当支付相应的物业费及公用水电费。一审法院综合考量涉诉小区的物业服务质量后未支持被上诉人要求支付滞纳金的请求，本院予以确认。因此，上诉人赵辉应当支付2015年9月1日至12月31日的物业费277.2元（69.3×4）及公用水电费20元（5×4）。 关于争议焦点三，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”上诉人赵辉主张2016年1月1日至2016年12月31日的物业费及公用水电费已由其父亲赵祖景代为缴纳，但是其未提供相应的收据或其他能够证明已缴纳该时段物业费的证据，故应当承担举证不能的法律后果，上诉人赵辉应当缴纳2016年1月1日至2016年12月31日的物业费831.6元（69.3×12）及公用水电费60元（5×12）。关于2017年1月1日至1月20日的物业费及公用水电费，前文已认定被上诉人于2017年1月20日撤离涉诉小区，如前所述，上诉人应当缴纳该时段物业费44.7元（69.3÷31×20）及公用水电费3.2元（5÷31×20）。 因此，上诉人赵辉应当向被上诉人桂林富鑫物业服务有限公司缴纳2015年9月25日至2017年1月20日的物业服务费1153.5元（277.2＋831.6＋44.7），公用水电费83.2元（20＋60＋3.2），一审判决的上诉人所需缴纳的物业服务费1101元、公用水电费79.5元已低于本院的计算，故上诉人赵辉要求减免涉诉物业服务费、公用水电费的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人赵辉的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人赵辉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 审 判 员 王 凯 二〇二〇年十二月三日 法官助理 王 灿 书 记 员 聂思祺