湖南省临湘市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0682民初2362号 原告：临湘市中天物业有限公司，住所地临湘市长河东路兴业街**。 法定代表人：余立平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：丁慧，湖南省永发律师事务所律师。 被告：曾勇，男，1972年6月28日出生，汉族，住湖南省临湘市。 委托诉讼代理人：陈常清，男，1973年9月28日出生，汉族，住湖南省临湘市，系临湘市五里牌街道办事处金河社区居委会推荐。 原告临湘市中天物业有限公司（以下简称“中天物业公司”）与被告曾勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中天物业公司的委托诉讼代理人丁慧，被告曾勇及其委托诉讼代理人陈常清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中天物业公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告支付拖欠物业费3340元及违约金（按1天1元的标准计算至被告履行物业费实际日期）；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月26日，被告与岳阳融鑫房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买长安国际花城10栋405室，建筑面积119.37㎡，并承诺遵守《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》，同意承担违反合同及规约的相应责任。2013年11月3日，被告正式办理入住手续，与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告提供物业管理服务物业管理服务费用收缴标准为：多层0.5元/月/㎡，公共区域水电公摊：10元/月，同时约定物业管理服务费用按《临湘市物价局文件标准》调整，缴费方式为：每季度的前5天预缴下季度费用。《前期物业管理服务合同》第十一条第四款约定，如被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，有关有权要求被告补交并从逾期之日按每天1元/天交纳违约金。协议签订后，有关按照协议约定提供前期物业服务至今，被告在享受相应服务后，尚拖欠2017年至2020年度物业服务费3340元，原告在发函催收后，被告仍然拒绝支付物业管理服务费，为维护自身的合法权益，特具状起诉。 曾勇辩称，原告与被告所签订的《前期物业管理服务合同》及《临时管理规约》缺乏事实依据，该协议的签订并非双方真实意思表示，因此其不具有合同效力，亦不需承担相应法律后果。原告是否具备国家物业管理行业的合法资质要求，原告及全体业主不清楚，原告只是刻意强调廖权利并未按照协议具体约定内容履行其应负义务，致使小区内业主普遍对其管理水平、管理责任军不予认可，原告在前期物业合同期间，并未按照行业标准正常全面履行应负义务，在具体物业行业职责管理中严重不作为，具体为小区内公共设施损坏，无人管理及修缮，违章乱建破坏主体房屋整体结构现象严重，消防专用通道及应急通道长期被人为堵塞或占用，卫生打扫不彻底，小区花草无人修剪，占用公共走廊作为菜园无人约束，门卫形同虚设，设施简陋，小广告任由小贩随处张贴，原告有违约情形，请求依法驳回原告的诉讼请求。 中天物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 1．营业执照、法定代表人身份证明及身份证、曾勇身份证复印件各1份，证明中天物业公司与曾勇的身份和诉讼主体资格； 2．商品房买卖合同、长安国际花城业主入伙会签单、前期物业管理服务协议复印件各1份，证明曾勇为长安国际花城小区10栋405房业主，2013年11月3日办理入住，同日与中天物业公司签订服务协议，并承诺如违反相关内容则承担相应违约责任，服务协议系双方真实意思表示，具有法律约束力； 3．临湘市五里牌街道金河社区居委会证明、中天物业公司服务照片、长安国际花城问题登记表及处理反馈复印件各1份、证明中天物业公司在违约服务期间，积极履责，尽心为广大业主提供服务，并受到社区、政府部门表彰； 4．律师函及邮寄回执复印件各1份，证明曾勇拖欠物业费，中天物业公司已依法催交，曾勇的行为构成违约。 曾勇为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据： 1．身份证复印件各1份，证明曾勇的身份和诉讼主体资格； 2．物业管理费用清单复印件各2份，证明曾勇在前期物业管理服务协议中没有违约，支付了部分物业管理费用，是因为第四年中天物业公司违约，曾勇才不履行相关的责任和义务； 3．小区内照片28份、证明公共设施损坏，无人管理、维修，卫生打扫不彻底，应急通道长期占用，车辆乱停乱放，门卫形同虚设，违章建筑破坏主体结构，中天物业公司未尽到自己的职责。 当事人围绕诉讼请求依法提交了上列证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年10月26日，曾勇与岳阳融鑫房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买其公司开发的长安国际花城小区的10栋405室商品房一套，建筑面积119.37㎡。同日，曾勇在《商品房买卖合同》的附件四：物业服务承诺书的承诺人一栏上签字。2013年11月3日，曾勇在长安国际花城业主入伙会签单的业主收楼签字处签字。同日，曾勇与中天物业公司签订《前期物业管理服务协议》，协议的主要内容为：甲方：中天物业公司，乙方：曾勇，甲方是指房地产开发单位委托的物业服务企业，乙方是指购房人（业主），前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务。物业名称：长安国际花城，乙方所购房屋基本情况：类型：多层，座落位置10栋405室，建筑面积119.37㎡，第三条，物业管理服务质量。1.房屋外观保持设计元貌，无违章搭建和违章装修；2.设备运行状态良好，定期进行维护和检修；4.环境卫生保持清洁，无脏乱差现象，保持环境良好；5.绿化、园林等维护良好，保证花草树木长势良好，修剪及时；6.各种车辆停放整齐有序、交通、车辆管理制度齐全。第四条，1.乙方交纳费用时间：自通知交房之日2013年11月3日起，多层：0.5元/月/平方米；公共区域水电公摊：10月/月，7.每次交纳费用时间：每季度的前5天预缴下季度费用。第十一条，违约责任。1.甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；4.乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按每天1元/天交纳违约金。协议签订后，曾勇支付了2013年11月至2014年10月止的物业管理费（119.37㎡×0.5元/平方米×12个月）716.22元和公共区域水电费（10元/月×12个月）120元。曾勇入住后，交纳物业费和公共区域水电费至2016年10月止。2020年7月31日，湖南永发律师事务所受中天物业公司委托向曾勇邮寄律师函，向曾勇催收2016年11月至2020年6月30日止的物业管理服务费和公共水电费共计3065元和违约金1335元，曾勇收到了律师函一直未向中天物业公司支付律师函催收的物业管理服务费和公共水电费。 本院认为，依法成立的合同,对当事人均具法律约束力。当事人应当按照诚实信用原则全面履行自己的义务。曾勇系长安国家花城小区10栋405室的业主，2013年11月3日，曾勇与中天物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方之间形成物业服务合同关系，曾勇与中天物业公司均应严格按照协议约定履行各自义务。中天物业公司作为物业服务管理企业应依约全面履行提供物业服务和管理义务,曾勇作为业主应履行足额交纳物业服务费的合同义务。中天物业公司为曾勇提供了相应的物业管理服务,曾勇接受了中天物业公司的物业管理服务后，应当按照协议约定及时支付相应的物业服务费约定的其他费用。曾勇未按约定支付物业服务费和公共区域水电费，其的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，应当继续履行支付物业服务费和公共区域水电费的义务，中天物业公司要求曾勇支付拖欠的物业服务费3340元的诉讼请求本院予以支持。 曾勇提出中天物业公司提供物业服务期间,小区内存在公共环境卫生清洁不及时、公共设施设施损坏维护不及时、公共绿化明显缺乏养护，卫生打扫不彻底，应急通道长期占用，车辆乱停乱放，门卫形同虚设，违章建筑等问题，曾勇因中天物业公司提供瑕疵服务拒交物业服务费的抗辩意见，本院认为，协议签订后,中天物业公司作为长安国际花城小区的物业服务单位，应严格按合同约定全面履行对小区房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生、车辆停放秩序等项目进行维修、修缮、服务与管理等义务。依据曾勇所提交的照片显示,小区内确实存在垃圾清理、公共环境卫生维护、安排车辆停放等服务方面的物业服务不到位，故本院认中天物业公司在提供物业服务过程中确实存在瑕疵。但作为物业公司，履行物业服务合同的约定虽有瑕疵,物业管理也有混乱现象,但其提供的物业服务基本能够满足物业服务合同约定的一般需求,并未构成严重违约,且曾勇未在本案中提供证据证明中天物业公司在物业管理中存在重大瑕疵，构成根本违约，故曾勇作为小区业主应按合同约定向中天物业公司支付物业管理服务费和其他相关费用。本院对曾勇提出的此项抗辩意见不予采信。但中天物业公司应对其服务瑕疵承担相应的责任。 关于中天物业公司要求曾勇支付违约金的诉讼请求,因本案原告方在履行合同中,未能完全按合同履行好相应义务,中天物业公司提供的服务存在瑕疵，造成小区内部分业主有较大意见,原告应对其服务瑕疵承担相应的责任。据此,对中天物业公司主张求曾勇支付至物业管理服务费全部实际付清之日止的违约金的诉讼请求，本院不予支持。中天物业公司应及时维护好小区公用环境卫生,保证小区设施设备的正常使用,提高协议约定事项的服务质量，为业主提供合格的物业服务。 物业服务企业与全体业主是互相依存的，物业服务质量与业主依约交费也具有互相促进的关系。一方面，物业服务企业收取物业管理费后，要认真履行物业管理的职责，为小区居民创造良好的生活和居住环境，尽最大的努力减少服务中存在的瑕疵。另一方面，一个好的居住小区，物业管理服务质量的高低是其不可或缺的重要方面，而小区居民按时交纳的物业费用，是维持、提高小区物业服务水平的物质基础保障，因此从全体业主的整体利益与长远利益考量，即使本案能够认定中天物业公司的物业服务存在着这样或那样的瑕疵，曾勇也不应以此为由拒交物业管理费用。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告曾勇在本判决生效之日起五日内支付原告临湘市中天物业有限公司物业服务费3340元； 二、驳回原告中天物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告曾勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  李彬 二〇二〇年十二月二十六日 法官助理杨苗 书记员龚成 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。