广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终16925号上诉人（原审原告）：曾秀平，女，1944年9月23日出生，汉族，身份证住址广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：陈送炜，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：康悦晴，广东金桥百信律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：黄海燕，女，1974年4月12日出生，汉族，住广东省海丰县。被上诉人（原审被告）：刘长胜，男，1957年12月7日出生，汉族，身份证住址广东省越秀区。委托诉讼代理人：汤哨锋，广东谨然律师事务所律师。委托诉讼代理人：江永潜，广东谨然律师事务所律师。上诉人曾秀平因与被上诉人黄海燕、刘长胜物权保护纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初21469号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人曾秀平上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认黄海燕与刘长胜于2014年3月4日签订的《租房合同》无效；3.改判黄海燕、刘长胜将位于广州市xx房产腾空返还给曾秀平；4.改判黄海燕、刘长胜向曾秀平支付房屋占用费（从2020年1月1日起计以每月25000元至黄海燕、刘长胜返还腾空房屋之日）；5.黄海燕、刘长胜承担一审和二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、《租房合同》存在诸多不合常理之处，并与经过登记备案的《广州市房屋租赁合同》存在大量相互矛盾之处，而刘长胜对此的解释并不成立。因此，《广州市房屋租赁合同》是黄海燕、刘长胜之间真正合法有效的租赁合同，而《租房合同》是黄海燕、刘长胜为规避案涉房屋被强制执行而恶意串通虚假倒签的合同，因违反《中华人民共和国合同法》第五十二条而无效，黄海燕、刘长胜之间不存在长达近17年的租赁合同关系。一审法院已查明合同存在诸多疑点，却仍认定《租房合同》有效并适用“买卖不破租赁”规则，属于认定事实和法律适用错误。1.《租房合同》约定的租赁模式不合常理，合同约定租赁期长达17年，月租金14000元在租赁期内不作变动，且高达2200300元的巨额租金一次性支付，此种交易模式显然违背房屋租赁市场的交易惯例，不合常理。根据广州市房地产租赁管理所发布的租金参考价，案涉房屋所在地区的月租金在2019年已近22000元，黄海燕完全放弃了案涉房屋的租金上涨收益，是极其不合常理的。2.《租房合同》未约定违约责任不合常理，约定的定金17300元与房租租金毫无关联，而且金额过小，不合常理。3.《租房合同》的形式存在重大瑕疵，不合常理，约定的条款粗糙，未进行备案，双方未按捺手印。反观《广州市房屋租赁合同》，刘长胜称该合同仅用于分段备案，但该合同格式严谨规范，内容详尽细致，并由双方签字捺印。《广州市房屋租赁合同》约定了明显重于《租房合同》的义务和违约责任，其中违约责任条款证明该合同是在案涉房屋被抵押后签订的，《广州市房屋租赁合同》才是双方真正签订并履行的租赁合同，而《租房合同》仅是为了规避强制执行而仓促倒签的虚假合同。《租房合同》签订于2014年3月4日，《广州市房屋租赁合同》签订于2014年12月20日，刘长胜声称《广州市房屋租赁合同》是分段备案合同，但两合同的签订时间完全无法相互衔接。《租房合同》与《广州市房屋租赁合同》中黄海燕的签字笔迹明显不同，应以经公权力部门备案确认的《广州市房屋租赁合同》为准，对《租房合同》不予采信。4.刘长胜声称签订《广州市房屋租赁合同》是为了规避一次性缴纳高额税费而签订的分段备案合同之一，该说法明显不属实。根据我国税法相关规定，个人房屋租赁中一次性税金是平均分摊在租金对应的租赁期内缴纳，对租赁双方而言不存在一次性缴纳大额税金的压力，若是为了规避一次性大额税金的缴纳，刘长胜完全可以通过制作一份租赁期和租金相同只是按月缴纳的合同备案来实现目的，但刘长胜采取了分段备案这样一种具有很大风险的形式，不合常理，且其未提供其他分段备案的合同。规避纳税本是违法行为，刘长胜的抗辩不具有被采信的合理性。二、《广州市房屋租赁合同》是黄海燕、刘长胜之间唯一合法有效真实的租赁合同，由于该合同已于2019年12月31日届满，故刘长胜于2020年1月1日起已不再享有案涉房屋的合法承租权和占有使用权，应当立即将案涉房屋腾空返还给曾秀平并支付房屋占用费。一审法院认为黄海燕、刘长胜实际履行的是《租房合同》，并判定刘长胜在《租房合同》约定的租赁期内享有使用案涉房屋的权利，属于事实认定和法律适用错误。1.刘长胜在一审中提交的关于其支付案涉房屋租金的证据存在多处瑕疵，并不足以证明其已支付《租房合同》中约定的租金。2.刘长胜提交的其占有房屋的证据（转租合同、物业管理费、水费、污水处理费等），证明其实际履行的是《广州市房屋租赁合同》。三、房地产评估机构和一审法院执行局认定刘长胜对案涉房屋不享有承租人的优先购买权，并且否认了《租房合同》的真实性，刘长胜对此未采取任何救济途径。因此，曾秀平作为房屋所有权人有权要求黄海燕、刘长胜腾空交付案涉房屋并支付房屋占用费。四、一审法院根据房地产评估机构所测算的评估价设定了案涉房屋的起拍价格，该价格是正常合理的，案涉房屋的成交价低于评估价是因为案涉房屋已经过流拍，并非因为案涉房屋存在租约的权利使用瑕疵。因此，曾秀平已支付了案涉房屋的合理对价，取得了案涉房屋的所有权，并且依法缴纳了案涉房屋的所有税费1168513.82元，已依法履行房屋所有权人的义务，在案涉房屋不存在合法租赁权的情况下，曾秀平应当享有案涉房屋的占有使用权。一审法院以案涉房屋的成交价低于评估价为由，认定曾秀平应当接受案涉房屋存在租约的权利使用瑕疵，属于事实认定和法律适用错误。被上诉人刘长胜二审答辩称：请求驳回曾秀平的全部上诉请求，维持原判。曾秀平在上诉状中多次提到恶意串通损害其利益，刘长胜于2014年3月4日签订租赁合同时，曾秀平并非是案涉房屋的利害关系人，即使是损害了他人利益，也并非是损害了曾秀平的合法利益。租赁合同是经过双方协商一致后自愿签订的，在签订租赁合同时，案涉房屋并未被查封，也不存在抵押，黄海燕愿意与刘长胜签订租赁合同，这与曾秀平并无关系，且租赁期限只要不超过二十年，该租赁合同均是合法有效的，因此曾秀平主张案涉合同无效并无法律依据。承租人一次性支付租金，也是正常的，并不存在曾秀平所述的因承租人一次性支付租金即是黄海燕、刘长胜恶意串通，因此案涉租赁合同是有效的。案涉房屋在2014年3月10日有过一次查封，但是该查封并非是本案拍卖的查封，该查封仅查封了产权的二十分之一，且已在2014年解封了。而本案拍卖查封是发生于2015年，因此案涉《租房合同》并不存在无效可排除的情形。正是因为案涉房屋被查封后，黄海燕与刘长胜签订了《租房合同》，刘长胜一次性支付了租金后，黄海燕才可将案涉房屋进行解封并进行抵押。广州市天河区人民法院的拍卖公告中对《租房合同》的真实性、合法性不作认定，但这并不代表案涉《租房合同》是无效的，而是要经过法院的审查后才对《租房合同》的真实性及合法性进行认定。正是因为案涉房屋存在租约，因此案涉房屋的拍卖价格才会如此低价。曾秀平既要低价竞拍案涉房屋，又不愿履行拍卖规则。曾秀平提出的观点，均是其自以为的不合理，并非是客观上的不合理。根据法律规定，即便是合同存在不合理之处，但也不代表案涉合同是无效的。被上诉人黄海燕经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。曾秀平于2019年6月17日向一审法院起诉，请求：1.确认黄海燕与刘长胜于2014年3月4日签订的《租房合同》无效；2.黄海燕将占用的位于广州市xx房产腾房并返还给曾秀平；3.黄海燕、刘长胜向曾秀平支付房屋占用费（从2018年12月18日起计以每月25000元至黄海燕、刘长胜返还腾空房屋之日，暂计至2019年6月17日为150000元）；4.本案诉讼费由黄海燕、刘长胜承担。一审法院经审理查明：案涉房屋位于广州市xx房，建筑面积为204.24平方米，权属人黄海燕是广州市天河区人民法院（2017）粤0106执10604号执行案的被执行人，该院于2018年2月28日发出公告，将对黄海燕名下的案涉房屋进行拍卖，同时要求黄海燕及其他使用人迁出并腾空房产，房屋的相关权利人向法院申报并提出主张。2018年11月28日，广州市天河区人民法院发出《拍卖公告（第二次）》，内容为广州市天河区人民法院将于2018年12月17日10时至2018年12月18日10时止（延时的除外）在司法网络平台上进行公开拍卖活动，拍卖标的为案涉房屋，评估价17871200元，起拍价10007872元。【本拍品按现状拍卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的清场交付。】特别提醒：有意竞买者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认。竞买人一旦参与竞买视为对拍卖财产已完全了解，并接受拍卖财产的现状和一切已知及未知的瑕疵，法院不承担瑕疵担保责任。标的物按交付时现状交付，交付时实物与评估报告不一致的风险及评估基准日至交付之时所产生的风险如隐藏瑕疵缺陷、损毁等均由买受人承担。附件《拍卖标的调查情况表（现状调查日期：2018年6月22日）》显示：“居住情况：有，租赁情况：租赁期由2014年4月1日至2030年12月31日，租金221.76万元于交房当日付清。法院对租约的真实有效性不予认定。特殊说明：本拍品按现状拍卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的清场交付。”2019年3月12日，广州市天河区人民法院作出（2017）粤0106执10604-1号执行裁定，确认曾秀平以10857872元的价格竞得案涉房屋，并裁定案涉房屋的所有权归买受人曾秀平所有；买受人曾秀平可持裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2019年5月27日，广州市国土资源和规划委员会出具粤（2019）广州市不动产权第xx号《不动产权证书》，显示案涉房屋的权利人为曾秀平。曾秀平向一审法院提交了其在案涉房屋物业管理公司取得的《租房合同》，显示：出租方黄海燕（甲方）、承租方刘长胜（乙方），双方就房屋租赁事宜，达成如下协议：“一、甲方将案涉房屋出租给乙方作为住宅使用；二、租赁期限：2014年4月1日至2030年12月31日，其中2014年4月1日到6月30日为装修免租期。……如果甲方转让该房屋，同等条件下，乙方有优先购买权。三、租金：月租金为14000元，198个月（不含免租期）的租金2772000元，双方同意一次性支付的优惠价为221.76万元。甲方承诺，本合同期内，不以市场租金的变化，调整该房屋的租金。四、付款方式：1.签订合同当日，乙方支付17300元给甲方作为定金；2.交房当天，乙方支付2200300元给甲方（转账至甲方指定的帐号）。……”合同上显示有黄海燕与刘长胜双方于2014年3月4日的签名及身份证号码。为此，刘长胜向一审法院提交了其将案涉房屋转租给案外人张某的转租合同（租赁期限：2016年3月28日至2017年3月27日）、收取押金收据、调整租金的补充协议、转账记录、缴纳物业费、电费、煤气费的收据等，拟证明刘长胜实际使用占有案涉房屋。曾秀平对上述转租合同、收据、记录等的真实性均不予确认。现曾秀平以黄海燕与刘长胜所签订的关于案涉房屋的租期为15年的《租房合同》无效为由，向一审法院提起诉讼。为证明曾秀平与刘长胜的真实租赁情况，曾秀平向一审法院申请了律师调查令，向广州市天河区冼村街来穗人员和出租屋服务管理中心调取了《广州市房屋租赁合同》，显示：“出租人（甲方）黄海燕、承租人（乙方）刘长胜，甲方同意将案涉房屋出租给乙方作住宅用途使用，租赁期限2015年1月1日至2017年12月31日，月租金额14000元，租金按年结算。……其他约定：1.甲乙双方同意，本合同期满，自动续约贰年；2.甲方同意，乙方有权转租该房屋，无需经甲方同意。”对此，刘长胜质证认为该合同并非本案的争议合同，且租赁合同是分段性备案的，因为一次性备案税费较高，因此曾秀平调取的合同是其中备案的一部分。一审庭审过程中，刘长胜辩称《租房合同》是在案涉房屋被法院查封之前签订的，为此提交了《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：2013登记字xx号）显示，2015年7月2日，广州市天河区人民法院依据（2015）穗天法金民初字第3112号协助执行通知书及民事裁定书对案涉房屋进行轮候查封。一审庭后，刘长胜补交了以下证据：1.黄海燕出具的《付款通知书》，显示：“刘长胜先生：您与本人于2014年3月4日签订的案涉房屋的房屋租赁合同，应付房租2200300元，请转至以下帐号：户名：赵某，开户行：民生银行广州滨江东支行，帐号：62×××94，付款方按本人要求转至上述指定账户的款项，视为本人收取，因此产生的法律后果及相关责任概由本人承担”，黄海燕于2014年3月4日签字。2.招商银行户口历史交易明细表，显示：“户名：刘长胜，开户行：广州分行体育西路支行，户口号码：62×××88，交易时间：2014年4月1日，支出金额:2200300元，客户摘要：零售汇出汇款，交易对手信息：赵某62×××94”。3.《收条》两张，分别显示“今收到刘长胜租房定金17300元，收款人：黄海燕2014年3月4日”、“今收到刘长胜租金2200300元，收款人：黄海燕2014年4月1日”。曾秀平质证对上述证据的真实性均不予认可，认为《付款通知书》与《收条》上的签名是假的，与《广州市房屋租赁合同》中黄海燕的签名明显不同，但并未申请对黄海燕的签名进行司法鉴定。另，经一审法院查询（2017）粤0106执10604号案件，该案中存有黄海燕与刘长胜于2014年3月4日签订的《租房合同》；该案中法院委托广东联信资产评估土地房地产估价有限公司出具了联信（法）评报字【2018】第B0662号《房地产估价报告》，显示案涉房屋的评估价格为17871200元。2018年2月12日，刘长胜向广州市天河区人民法院提交了其与黄海燕签订的《租房合同》，要求在房屋拍卖时获得优先购买权。但因执行程序无权认定该租赁合同的效力，优先购买权不能认定。同时，该案件债权人及担保物权人并未在拍卖前申请法院对案涉《租房合同》进行除去。一审庭审时，曾秀平坚持本案案由应为基于其对案涉房屋所有权而提出的物权保护纠纷，同时要求黄海燕、刘长胜支付无权占用案涉房屋的房屋占用费。一审法院认为，本案争议焦点在于：一是案涉房屋租赁合同是否真实有效？二是刘长胜能否依据“买卖不破租赁”法律规定继续享有案涉房屋使用权？三是基于物权保护纠纷，黄海燕、刘长胜是否应支付曾秀平的房屋占用费？关于第一个争议焦点，根据双方提交的证据显示，案涉房屋租赁合同作为住宅使用约定租期长达15年，同时约定一次性给付租金221.76万元，给付租金的转账记录是支付给案外人赵某，该合同与正常的房屋租赁合同相比存在诸多可疑之处，但刘长胜提交了转租合同、缴纳物业费、电费、煤气费的收据证实了其实际占有使用房屋，能够证明黄海燕与刘长胜存在真实的房屋租赁合同关系。曾秀平提交向广州市天河区冼村街来穗人员和出租屋服务管理中心调取的已备案《广州市房屋租赁合同》，虽然租赁期限为2015年1月1日至2017年12月31日，与案涉《租房合同》约定租期2014年4月1日至2030年12月31日不同，但在案涉《租房合同》的租赁之内、免租期之后，且约定租金一致，一审法院对刘长胜称房屋租赁合同以分段备案规避一次性缴纳较高税费的抗辩予以采信。另，案涉房屋原产权人黄海燕并未到庭应诉，曾秀平并未提交充分证据推翻案涉《租房合同》的真实有效性。综上所述，一审法院对案涉《租房合同》的真实有效性予以认可。关于第二个争议焦点，曾秀平是参与竞拍而取得案涉房屋的所有权，其行使物权权利应受到拍卖公告的约束。案涉房屋的拍卖公告中，已明确载明案涉房屋是“按现状拍卖”“标的物按交付时现状交付”“法院不负责清场”，曾秀平在竞拍时应充分了解拍卖标的的情况，履行竞买成功后法律赋予的义务。另外，根据日常生活经验判断，案涉房屋带租约、不交吉拍卖的情况对房屋的拍卖成交价具有重大影响。事实上，曾秀平以10857872元的价格竞拍案涉房屋，该价格远低于房屋评估价17871200元。综上，曾秀平理应清楚预计案涉房屋存在租约且不交吉的情况对其购买案涉房屋后行使业主权利所产生的种种约束，同时愿意接受案涉房屋存在租约的权利使用瑕疵。因此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”规定，即“买卖不破租赁”原则，本案租赁合同发生在房屋抵押之前，曾秀平要求刘长胜立即腾房并返还的诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。刘长胜抗辩认为其在租赁合同约定的租赁期内享有使用案涉房屋的权利，依法有据，一审法院予以采纳。关于第三个争议焦点，曾秀平基于物权保护纠纷要求搬迁及支付房屋占用费，该诉求是曾秀平基于《租房合同》无效、刘长胜无权占有使用案涉房屋的前提而提出，现曾秀平并无充分证据证明案涉《租房合同》无效、刘长胜并非无权占有使用房屋，故一审法院对此诉讼请求不予支持。但曾秀平是否依据《租房合同》而要求刘长胜支付租金的问题，应属另一法律关系，可另循法律途径解决。黄海燕，经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，于2020年3月26日作出如下判决：驳回曾秀平的全部诉讼请求。本案受理费3300元，由曾秀平负担。一审法院于2020年12月4日作出（2019）粤0106民初21469号民事裁定书载明，一审法院于2020年3月26日作出的（2019）粤0106民初21469号民事判决书中，存在笔误，应予补正，裁定如下：（2019）粤0106民初21469号民事判决书中第一页第十六行以及第二页第一行中的“2、黄海燕将占用的位于广州市xx房产腾空并返还给曾秀平”，补正为“2、黄海燕、刘长胜将占用的位于广州市xx房产腾空并返还给曾秀平”。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审庭询时，曾秀平向本院提交：1.案涉房屋所在地区2014年房屋租金参考价；2.案涉房屋所在地区2019年房屋租金参考价；证据1-2拟共同证明根据广州市房地产租赁管理所发布的租金参考价，案涉房屋的建筑面积204.2425平方米，2014年案涉房屋的月租金为16544元，2019年的月租金为21241元，根据《租房合同》的约定，黄海燕完全放弃了案涉房屋的租金上涨收益，是极其不合常理的，综合《租房合同》的其他疑点，该合同是黄海燕、刘长胜为规避案涉房屋被强制执行而恶意串通倒签的，应为无效合同，不得阻却曾秀平对案涉房屋的占有使用权；3.案涉房屋第一次拍卖公告，拟证明案涉房屋第一次起拍价为12509840元，因无人竞拍而流拍，故一审法院在第二次拍卖时设定了更低的起拍价10007872元，涉案房屋的成交价低于评估价是拍卖市场决定的，并不意味着曾秀平就应当接受案涉房屋存在租约的权利使用瑕疵；4.曾秀平缴税凭证，拟证明曾秀平在竞拍成功后已经支付案涉房屋的对价，并依法缴纳了案涉房屋的所有税费，依法履行了房屋所有权人的义务，因此，在案涉房屋不存在合法租赁权的情况下，曾秀平应当享有案涉房屋的占有使用权。刘长胜质证称：确认证据1-3的真实性，但认为与本案的争议焦点无关。对证据4的真实性予以确认，但认为与本案无关，曾秀平缴纳税费也不能证明其享有案涉房屋的占有使用权，应以房产证为准。曾秀平二审提交的证据，已经超过了举证期。对于案涉房屋的租金标准，根据相关的司法解释的规定，只有低于30%的才能认定为低价，在30%以内的都是正常价，因为市场价是会存在波动的。二审庭询时，为查明刘长胜在案涉房屋的使用情况和案涉2200300元款项的具体用途，本院指定期限要求刘长胜向本院提交相关证据。刘长胜二审庭询后向本院提交：1.收款收据两张，拟证明刘长胜以装修押金抵扣住宅管理费的事实，该两张收款收据显示xx，押金转管理费，计费起止日期为2014年12月1日至2014年12月31日，2015年1月1日至2015年3月31日；2.招商银行户口历史交易明细表，拟证明刘长胜转账到赵某账户的银行流水情况，该明细表显示2200300元于2014年4月1日转入赵某账户，客户摘要显示“往来”。曾秀平质证称：证据1的真实性、合法性由法院依法审查，关联性不确认。首先，该证据仅能证明2014年12月至2015年3月期间案涉房屋所有权人为黄海燕，并不能证明该期间的物业管理费是由刘长胜支付的，更不能证明刘长胜在该期间合法承租占有使用案涉房屋，刘长胜在未实际占有案涉房屋的情况下，能够从黄海燕手中取得物业费收款收据，恰好能够说明两人虚构租期长达17年的房屋租赁关系以逃避法院对案涉房屋的强制执行。其次，即使该期间的物业管理费是刘长胜支付的，从该收款收据的时间看，2014年12月1日至2014年12月31日的物业管理费收款收据，是刘长胜提交时间最早的一份物业费收款收据，而刘长胜和黄海燕之间签订的租期为5年并经过备案的《广州市房屋租赁合同》正是在2014年12月20日签订的，可见，上述租赁合同签订后，当月的物业管理费由刘长胜支付，正好能够说明其履行的是上述合同，而非租期长达17年的虚假《租房合同》。证据2的真实性、合法性由法院依法审查，关联性不确认。该份证据的客户摘要中注明“往来”，并未注明该笔款项为“租金”，仅能证明刘长胜与案外人赵某之间存在一笔交易金额为2200300元的大额资金往来，无法证明该笔款项的支付是用于支付案涉房屋的租金，因此，该款项为与本案无关的其他交易款项。根据常理，向房屋租赁关系以外的第三人汇出大额租金，应当备注清楚汇款用途，但并未备注，结合刘长胜在本案一审中提交的其于2018年1月26日向案外人朱某退还租房押金9519.5元的银行流水来看，刘长胜将该笔款项的支付备注为“退租房押金”，可见，刘长胜对于房屋租金和押金的支付事宜是有备注汇款用途的习惯的，对于几千元的房屋租金尚且明确备注，对于两百余万元的房屋租金反而没有备注，与其汇款习惯不符，显然，该笔款项并非用于支付案涉房屋的租金。二审庭询后，曾秀平的代理律师向本院提交《律师调查令申请书》，申请调取刘长胜招商银行广州分行体育西路支行的账户62×××88中自2014年1月1日至2014年12月31日期间的银行流水明细，为查明本案相关事实，本院依法审核后向曾秀平的代理律师出具《律师调查令》，曾秀平的代理律师调取并向本院提交上述银行流水明细，拟证明该银行流水明细中显示2014年期间刘长胜通过该银行账户与赵某发生九笔大额资金往来，其中有四笔备注为货款，两笔备注为往来，三笔无备注，证明刘长胜与赵某之间存在生意往来关系，刘长胜长期向赵某购买货物并支付货款。在刘长胜和赵某之间存在九笔款项往来的情况下，如果刘长胜的确根据黄海燕的指示向赵某一次性转出案涉房屋高达2200300元的租金，为了区分生意往来款，刘长胜必定会明确备注该笔款项为向黄海燕支付租金或是租金。该银行流水明细显示刘长胜在2014年10月20日、2014年12月1日分别向黄海燕转账150000元、89444元，刘长胜的代理人在二审庭询过程中明确表示刘长胜与黄海燕之间除了房屋租赁关系以外没有其他关系，假如刘长胜和黄海燕之间履行的是长期租赁合同，而且已经向赵某支付了2200300元租金，后续的该两笔转账则不应发生。更重要的是，该两笔转账发生于刘长胜与黄海燕协商签订《广州市房屋租赁合同》期间，该合同约定的月租金为14000元，租金按年支付，刘长胜还需向黄海燕支付押金84000元，由此可证，该两笔转账是用于支付《广州市房屋租赁合同》所约定的第一年租金、保证金及其他杂费的，证明刘长胜和黄海燕实际履行的是短租合同即《广州市房屋租赁合同》，而非长租合同即《租房合同》。刘长胜质证称：1.刘长胜认为曾秀平的举证程序不合法，根据法律规定，曾秀平提供证据或申请调查取证必须在法定时间内提出，超出法定时间，则该证据没有证明效力，不具备合法性。2.对该证据的关联性有异议。曾秀平提交的证据显示刘长胜与赵某之间的货款往来均备注为货款，该笔款项并非是货款，而是备注为往来，曾秀平认为2014年4月1日的转账属于货款没有事实依据。3.对该证据的合法性不予认可，该银行账户属于刘长胜的个人隐私，曾秀平的代理人作为律师无权调取他人个人财产隐私，刘长胜认为法院出具的《律师调查令》也损害了当事人的隐私安全。至于刘长胜与黄海燕之间的其他资金往来，曾秀平的陈述属于混淆视听，刘长胜一方在庭询时明确表示刘长胜与黄海燕是认识的，并没有说刘长胜不认识黄海燕，也没有说过何时与黄海燕认识，赵某和刘长胜以前就认识，黄海燕和刘长胜的女朋友关系较好，由于黄海燕存在资金问题，因此找到刘长胜的女朋友帮忙，因为黄海燕的房屋存在抵押及查封，因此只能长租给刘长胜。对于曾秀平所述的上述两笔转账问题，该两笔款项是刘长胜的女朋友委托刘长胜借款给黄海燕的，该两笔借款还涉及诉讼程序，案号为广州市天河区人民法院（2015）穗天法金民初字第2029号民事调解书。为证明其上述陈述，刘长胜向本院提交：浦发银行交易流水明细，拟证明2014年12月1日刘长胜向黄海燕转账支付的89444元实际上是黄海燕向刘长胜的女朋友杨某的借款，杨某将89444元转账至刘长胜的账户后，再由刘长胜转账给黄海燕。从（2015）穗天法金民初字第2029号民事调解书可看出，黄海燕与杨某之间是有借款往来的，日期也是吻合的，其二人之间的借款有时是通过刘长胜的账户而转出。曾秀平质证称：由于该证据原件为打印件，曾秀平无法核实其真实性，但曾秀平认为该证据与本案无关。首先，刘长胜称该89444元的款项是其女朋友杨某出借给黄海燕的，如该陈述属实，应由杨某直接转账给黄海燕，根本无需通过刘长胜的账户转出。其次，也不存在因为无法跨行转账才由刘长胜转账的问题，经核对刘长胜的银行流水明细可知，曾从刘长胜的招商银行账户转账给黄海燕的中国银行账户，这本身就是跨行转账，由此可见刘长胜称该笔款项为借款并不属实。如果该笔款项与本案有关联，应当系刘长胜由于资金不足以支付《广州市房屋租赁合同》的租金，向杨某借款后，再由刘长胜向黄海燕支付《广州市房屋租赁合同》的租金。对于双方二审中提供的上述证据，与本案的事实查明和处理有一定的关联性，可作为二审新证据。二审另查明：在案涉房屋拍卖过程中，广州市天河区人民法院委托广东xx资产评估土地房地产估价有限公司于2018年7月29日出具《房地产估价报告》，载明案涉房屋位于xx小区，对估价对象即案涉房屋进行建筑物实物状况、权益状况等描述及分析时未提到案涉房屋带有租约。二审庭询时，曾秀平陈述，一审法院遗漏查明了案涉房屋经过两次拍卖的事实，案涉房屋的评估价是17871200元，第一次拍卖是在2018年10月份，当时的起拍价是12509840元，其后因无人竞拍而流拍，法院第二次拍卖时对于房屋价格进行了再次打折，第二次起拍价是10007872元，曾秀平经过18次竞拍后竞得该房屋，并不存在刘长胜所称的以极低的价格获取案涉房屋。二审中，曾秀平向本院提交《关于追加赵某为第三人或者对赵某调查取证的申请》，申请追加赵某为本案第三人或向赵某就本案以下事实进行调查取证：1.赵某是否为代黄海燕收取房租2200300元的主体，该款项是否为租金之外的其他性质款项；2.赵某与黄海燕的关系；3.赵某与刘长胜的关系。本院认为，曾秀平在一审庭审中即明确其系基于对案涉房屋所有权而提出的物权保护纠纷，本案争议的实质系刘长胜主张的租赁关系是否可以对抗房屋的合法物权人，本案案由确定为物权保护纠纷更为恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：一、刘长胜是否有权占用案涉房屋；二、刘长胜是否需要支付房屋占用费；三、黄海燕是否需要承担相应的责任。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于争议焦点一，刘长胜是否有权占用案涉房屋的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。曾秀平于2019年5月27日取得案涉房屋的权属证书，曾秀平作为案涉房屋的所有权人，其合法权益应受物权法保护。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。依据本案查明的事实，曾秀平作为案涉房屋的权属人，依法享有上述法定的权利。刘长胜依据其与黄海燕签订的《租房合同》主张的租赁关系是否存在真实合理性，是否可以对抗曾秀平的法定权利，本院主要从以下几点进行审查：第一，案涉租赁合同系月租金为14000元、租期长达16年9个月的住宅租赁合同，合同约定的16年9个月租期的221.76万元租金于短时间内一次性支付完毕。案涉《租房合同》的房屋作为住宅使用，约定的租赁期限过长，租金支付方式与一般租赁合同的支付方式不同，与租金按月或按年支付的交易习惯相悖，明显违反交易常理。第二，刘长胜招商银行广州分行体育西路支行的账户62×××88中自2014年1月1日至2014年12月31日期间的银行流水明细显示除刘长胜所述2200300元往来款外，刘长胜与赵某另外仍有多笔款项往来，无法证实2200300元转账系《租房合同》的租金。第三，刘长胜并未提供案涉《租房合同》已办理备案登记的证明，刘长胜和黄海燕在广州市天河区冼村街来穗人员和出租屋服务管理中心备案登记的《广州市房屋租赁合同》与案涉《租房合同》约定的租赁期限、起租时间点、租赁期限届满时间点、租赁合同部分内容等均不一致，该备案登记的合同显示合同签订于2014年12月20日，备案审核时间为2015年2月3日，租赁期限为2015年1月1日至2017年12月31日，租金按年结算；双方同意，本合同期满，自动续约贰年。刘长胜抗辩该备案登记合同为《租房合同》的一部分，为避税才如此备案登记，其未提交证据证实其该抗辩，本院对此不予采信。即便如刘长胜所述，为避税才如此分段备案登记，其由此未将案涉《租房合同》进行备案登记，此种规避纳税的行为亦不具有合法性，应由其自行承担相应的后果。综上，刘长胜不能提供充分证据证明其依据与黄海燕签订的《租房合同》主张的租赁关系存在真实合理性。关于刘长胜抗辩案涉房屋因为存在租约所以拍卖价格过低及拍卖公告中载明法院不负责标的物清场交付等曾秀平应受其约束的问题。首先，案涉房屋拍卖前的评估报告并未载明在评估案涉房屋的价格时有考虑带租约的因素。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条“起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十”及第二十六条“再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十”的规定，案涉房屋第一次拍卖时未能成功成交，第二次拍卖时予以降价符合上述规定。其次，广州市天河区人民法院已经在对外公示的拍卖公告中明示法院对租约的真实有效性不予认定，并未明确案涉房屋的拍卖系带租约拍卖。再次，尽管拍卖公告中载明法院不负责标的物的清场交付等，但不能由此限制合法权属人另循合法途径主张自身权利。刘长胜此抗辩理据不足，本院不予采信。综上所述，刘长胜不能对抗案涉房屋的合法权属人曾秀平的法定权利，曾秀平要求刘长胜腾空交还案涉房屋给曾秀平应予支持。关于争议焦点二，刘长胜是否需要支付房屋占用费的问题。曾秀平获得案涉房屋所有权，其主张自备案登记的《广州市房屋租赁合同》于2019年12月31日期限届满后刘长胜仍继续占有使用案涉房屋，应自2020年1月1日起向其支付房屋占用费于法有据，本院予以支持。关于房屋占用费标准，本可参照同地段同类房屋租金标准计算，根据广州市房地产租赁管理所发布的《2019年广州市房屋租金参考价》，案涉房屋所在楼盘租金参考价为每月每平方米约104元，案涉房屋建筑面积为204.24平方米，月租金参考价约21240元，但考虑到刘长胜系根据其与黄海燕之间经备案登记的租赁合同占有使用案涉房屋，且其与曾秀平之间对于案涉房屋是否应腾空交还产生争议致使案涉房屋未腾空交还，备案登记的《广州市房屋租赁合同》载明月租金为14000元，因此本院酌定刘长胜应按照14000元每月的标准向曾秀平支付自2020年1月1日起至实际腾空交还房屋之日止的房屋占用费。关于争议焦点三，黄海燕是否需要承担相应责任的问题。因本案为物权保护纠纷，曾秀平未提交证据证实黄海燕在其主张的期间占有使用案涉房屋，因此其主张黄海燕应承担腾空交还房屋及支付房屋占用费的责任依据不足，本院不予支持。另外，关于曾秀平主张确认黄海燕与刘长胜于2014年3月4日签订的《租房合同》无效，一审庭审时曾秀平明确本案其系基于对案涉房屋所有权而提出的物权保护纠纷，曾秀平亦不是《租房合同》的一方当事人，鉴于本案中黄海燕亦未到庭，因此不宜在本案中对《租房合同》的效力进行认定，对曾秀平的该项主张，本院在本案中予以驳回。至于二审中，曾秀平向本院提交《关于追加赵某为第三人或者对赵某调查取证的申请》，申请追加赵某为本案第三人或向赵某就本案相关事实进行调查取证的问题，鉴于该申请的内容属于当事人应自行举证的范畴，对其该申请，本院不予准许。综上所述，曾秀平的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实基本清楚，但法律适用有误，导致处理结果不当，依法应予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初21469号民事判决；二、刘长胜在本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市xx房腾空并交还给曾秀平；三、刘长胜在本判决发生法律效力之日起十日内，向曾秀平支付自2020年1月1日起至实际腾空交还广州市xx房之日止的房屋占用费（按照每月14000元的标准计）；四、驳回曾秀平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3300元，二审案件受理费3300元，均由刘长胜负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二〇年十二月三十日书记员 冯 韵彭诗敏