广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终4130号 上诉人（原审被告）：李儒秀，女，1971年10月19日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 被上诉人（原审原告）：陆敏杰，女，1974年4月7日出生，壮族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：秦就成（系陆敏杰之夫），男，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 上诉人李儒秀因与被上诉人陆敏杰房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初3497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 李儒秀上诉请求：一、依法撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初3497号民事判决第一项，并改判2000元履约保证 -2- 金归上诉人所有；二、依法判决被上诉人向上诉人支付各项费用共计441元；三、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审判决认定事实不清、证据不足，判决结果错误。（一）一审判决认为：“打扫干净卫生的标准约定并不明确，且每个人的评判标准亦不一致，以通常的生活经验标准来看，原告打扫房屋卫生的实际情况未构成根本违约。故被告认为原告违约不应退还2000元履约保证金的抗辩理由不成立，本院不予认可。”对此，上诉人认为，以通常的生活经验标准来看，房屋卫生不应在被上诉人搬走后还遗留清晰可见的垃圾。本案大量证据证明出租房在约定交房时，仍有纸屑、毛发、尘土、厨房油污，出租屋地面脏乱，冰箱未清洁，化冻的水也未清理干净，这不符合通常的生活经验标准。这一事实也与双方签定的《房屋租赁合同》5.2条不符。（二）一审判决认定上诉人未提交相应证据是错误的。上诉人于2020年8月28日把证明被上诉人有不应退还履约保证金的行为发送到一审法院指定的电子邮箱,一审法院还自动回复上诉人“信件己经收到”。在9月1日庭审中上诉人再次如实举证，向法庭出示了8月2日手机实拍的视频与图片。因此，一审法院认定上诉人未提交证据证明是错误的。（三）一审判决查明事实存在错误与重大遗漏。1.一审判决查明双方约定的交房时间为2020年8月3日是错误的。在一审庭审时，双方均表示约定的交房时间是2020年8月2日。被上诉人租房满3个月，并非一审判决认定的2个月；2.一审判决查明事实部分遗漏了约定交房时，出租房内实际的卫生情况。而这一事实是判断被上诉人是否履行了将房屋“打扫干净”义务的关键。二、被上诉人依法应向上诉人支付各项费用共计441元。（一）被上诉人应向上诉人支付门禁与开锁费用140元。上诉人在约定房屋交接之前，己告知被上诉人当天有租客来看房，因被上诉人的原因，未能按约定进行交接，在上诉人无钥匙又不能失信他人的情况下，不得己请人配置了门禁和更换了门锁，为此支付了140元，该费用由被上诉人的过错引发，应 -3- 由被上诉人承担。（二）被上诉人应向上诉人支付租赁房屋卫生清理费180元。因被上诉人未能在约定的时间将房屋打扫干净并移交给上诉人，上诉人只能聘请他人清扫房屋，并为此支付了180元。（三）被上诉人应向上诉人支付对租赁房屋恢复原状的费用100元，因被上诉人未按约定在交房时将租赁房屋恢复原状，上诉人只能聘请他人对拆装连体书桌回归原位，上诉人为此支付了人工费100元。（四）被上诉人应向上诉人支付租赁期间的垃圾费21元。根据双方约定，租赁房屋在被上诉人试用期间，每月垃圾费7元应由被上诉人承担，但直至今日，被上诉人仍未向上诉人支付垃圾费。综上，一审判决认定事实错误，判决明显不公。请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。 陆敏杰辩称，上诉人与被上诉人本来约定了7月份交房，但上诉人未准时到，一直拖到8月份，收房当天，被上诉人进入出租屋内，挑三拣四不愿收房，之后上诉人又强制收房，上诉人收房后理应退还2000元押金。 陆敏杰向一审法院起诉请求：1.依法判决被告退还租房押金人民币2000元整给原告；2.依法判决被告赔偿原告因提前解约而产生的误工费、搬家费、运输费共计人民币1100元整；3.依法判决被告从8月2日起赔付2000元押金的利息给原告至被告退还2000元租房押金止；4.本案全部诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2020年5月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，双方约定租赁期限为2020年5月1日至2022年4月30日，月租金为900元每月，履约保证金2000元。房屋租金采取先付款后使用方法，付款为每月1日至15日，乙方向甲方支付后1月的租金和当月的水电费、卫生费等。在合同约定的房屋回收日，甲方收取后期未收到的水电费、卫生费。到期退房时乙方必须将房屋打扫干净，保持房间整洁。甲方验收无误后，将履约保证金退还乙方，不计利 -4- 息。房屋内水电费、卫生费、垃圾费、物业费（目前没有）自乙方入住之日起租约期满迁出之日均由乙方负担。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，并拒绝退还履约保证金。若履约保证金金额不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：1.该房壹年起租，若乙方居住不满一年需要退租的，必须提前10日书面或电话通知甲方，同时不得要求退还履约保证金；2.未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；3.未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；4.改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；5.拖欠房租超过10天的。合同签订后，经双方协商一致，同意提前解除合同，原告于2020年7月30日退房，并约定双方于8月3日进行房屋交接，但8月3日双方交接未达成一致，同意另行约定时间完成交接事宜。2020年8月3日下午，被告更换涉案房屋锁芯，带人进屋看房。原告认为被告此举已经算接收房屋，应退还其押金2000元，双方协商无果，原告遂诉至该院。 另查明，涉案房屋7月份的电费于8月6日由供电局发出扣费通知给被告，7月份的水费至今尚未发出扣费通知。 一审法院认为，原告陆敏杰与被告李儒秀之间成立房屋租赁合同关系。双方签订的《房屋租赁协议》通过双方合意达成，没有违反法律和损害公共利益，是双方真实意思表示，为合法、有效合同，当事人双方均应依法按照约定全面履行自己的义务。在双方协商同意提前解除合同后，原告租房满2个月搬离租赁房屋以及支付了相应租金，被告也应按照合同约定退还原告2000元履约保证金。被告认为，原告未按约定打扫干净卫生，构成违约，可以拒绝退还2000元履约保证金。该院认为，打扫干净卫生的标准约定并不明确，且每个人的评判标准亦不一致，以通常的生活经验标准来看，原告打扫房屋卫生的实际情况未构成根本违约，故被告认为 -5- 原告违约不应退还2000元履约保证金的抗辩理由不成立，该院不予认可；另，按照合同约定的不予退还履约保证金的情形中，被告均未提交证据证明原告有不应予以退还履约保证金的违约行为，故原告要求被告退还其2000元履约保证金的诉请，符合合同约定及法律规定，该院予以支持。原告还要求被告支付因提前解约产生的误工费、搬家费、运输费1100元，该院认为，提前解除合同是双方协商一致的结果，原告该项诉请缺乏事实依据，该院不予支持。至于原告还要求被告赔付2000元履约保证金的利息，该院认为，被告提出等收到7月份水电费的扣费通知后再向原告退还履约保证金，该理由正当，且符合日常交易习惯，故不应计付利息，原告的该项诉请该院不予支持。另，被告提出原告还未交清7月份的水电费，因该笔费用在原告退房时，相关部门尚未发出具体扣款通知；以及被告主张原告在使用租赁房屋期间造成相关物品的损坏应予赔偿等事由，被告可以另案提起诉讼向本案原告进行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、被告李儒秀向原告陆敏杰退还履约保证金2000元；二、驳回原告陆敏杰的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告李儒秀承担。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。 经审理，对于一审认定的事实，被上诉人未提出异议，上诉人对“双方约定于8月3日进行房屋交接”提出异议，认为双方约定于8月2日进行房屋交接。对于上诉人提出的异议，被上诉人在二审庭审期间认可双方约定的房屋交接时间是8月2日，因此，本院对此异议予以采信。一审查明的其余事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人是否应向被上诉 -6- 人退还履约保证金2000元。上诉人与被上诉人在自愿、平等的基础上签订了租赁合同，是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。根据双方签订的《房屋租赁合同》5.2条约定：“...到期退房时乙方必须将房屋打扫干净，保持房间整洁。甲方验收无误后，将履约保证金退还乙方，不计利息。”该条款仅约定了退房时，被上诉人应将房屋打扫干净，保持房间整洁，并未约定打扫干净的程度及房间整洁的标准，日常生活中每个人对“打扫干净、房屋整洁”的评判标准亦不一致。从上诉人一审提交的照片及日常生活经验来看，被上诉人打扫房屋的实际情况并未构成根本违约。且涉案合同实际履行过程中，上诉人与被上诉人协商同意提前解除合同后，原本约定于8月2日进行房屋交接，8月2日当天，上诉人认为被上诉人未将房屋打扫干净，达不到房屋交接的标准，遂未完成交接事宜。8月3日下午，上诉人自行更换房屋锁芯，带其他人进屋看房。对上诉人的此行为，本院认为，上诉人既知晓涉案房屋尚未交接完毕，完全可以在双方房屋交接完毕后再带人看房，但上诉人在未与被上诉人协商的情况下，自行更换房屋锁芯，并带其他人进屋看房，应视为上诉人已同意对涉案房屋完成交接。综上分析，上诉人要求不退还履约保证金的上诉理由无事实及法律依据，一审判决上诉人应按照合同约定将履约保证金2000元退还给被上诉人并无不当，本院予以维持。关于上诉人提出要求被上诉人支付各项费用共计441元的上诉请求，因上诉人在一审期间未提出反诉，不属于二审的审理范围。 综上所述，李儒秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 -7- 二审案件受理费50元，由上诉人李儒秀负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 审 判 员 张 芳 二〇二〇年十二月十日 法官助理 李灵恒 书 记 员 黄赋鑫