江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初5547号原告：郑文斌，男，1975年4月26日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：李成，江苏禾嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟，江苏禾嘉律师事务所律师。被告：唐志强，男，1980年3月26日生，汉族，住徐州市泉山区。被告：闫丽丽，女，1983年5月13日生，汉族，住徐州市泉山区。以上两被告共同委托诉讼代理人：刘冬平，江苏争春律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：李昌杰，江苏争春律师事务所律师。原告郑文斌与被告唐志强、闫丽丽所有权确认纠纷一案，本院于2020年9月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告郑文斌的委托诉讼代理人李成、刘伟，被告唐志强及两被告的共同委托诉讼代理人刘冬平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑文斌向本院提出诉讼请求：1、判令确认徐州市XX广场XXX室房屋所有权归原告；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：徐州市泉山区XX广场XXX室是原告出资购买，银行贷款一直是原告偿还。两被告为了自己孩子上学需要，与原告协议将徐州市泉山区XX广场XXX室房产证办至两被告名下。在2019年3月1日原告以其儿子郑XX的名义与两被告签订协议，协议写明XX广场XXX室归郑XX所有，为孩子上学办至两被告名下，在不影响上学的情况下，过户给郑XX，现两被告不兑现协议过户承诺。为维护原告合法权益，故诉至人民法院，请判如所请。被告唐志强、闫丽丽辩称，1、涉案房屋是原被告双方合伙共同出资购买，被告支付了首付款13.08万元，其余款项为原告承担；2、被告是房屋权利人，被告合伙购买房屋目的是方便小孩在此学区完成小学学业，且免费居住6年，即2019年8月27日至2025年8月26日；3、2019年3月1日的协议已经被2019年8月27日的协议所替代，双方的权利义务关系应依据形成时间在后的协议约定内容为准；4、根据2019年8月27日协议内容约定被告居住满6年且原告退还被告首付款13.08万元后，被告才搬离房屋并办理过户手续，原告现在就起诉确认房屋归其所有并要求被告搬离房屋不符合合同约定，条件也不成就。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。本案的争议焦点为：涉案房屋是否属于原告单独所有。原告郑文斌为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、协议复印件一份,证明结合证据《情况说明》证明双方明确约定涉案房屋系郑XX出资购买，所有权归郑XX所有。两被告系因孩子上学之事请求原告将涉案房屋所有权人姓名登记为两被告姓名，在未过户期间，闫丽丽仅有使用的权利，现在被告孩子上学的问题已经解决，但是被告拒绝将房屋过户，其行为已经违背了签写协议的初衷。同时此协议反映了双方真实的意思表示以及为什么将房屋登记为两被告姓名的真实原因；2、情况说明复印件一份，案外人郑XX证明此房屋系原告出资购买，原告系真正的购房人，并对于代签字的事实予以追认，认可其父亲代为签字的行为；3、中国建设银行个人活期账户交易明细复印件一份，证明原告已经支付首付款，并在每个月19日或20日将每个月2825元房贷打款到唐志强账户上代为还贷。并且一直在还闫丽丽的借款；4、转账记录复印件一份，证明原告一直在向被告进行房贷转账，并且每个月都支付此房屋的水电费。经质证，被告唐志强、闫丽丽对于原告提交的上述证据1的真实性无异议；认为证据2是证人证言，依照法律规定证人应该出庭接受法院询问，证据1的协议已经被2019年8月27日协议所替代，该协议已经作废，被告是房屋的权利人不存在借用房屋的情形；证据3反映首付款为27.08万元，其中13.08万元为被告支付，其他房款由原告承担，个人活期账户交易明细只能证明原告在支付银行按揭贷款，支付方式为每月郑文斌转账给唐志强，再由唐志强转账给银行账户，因为按揭贷款是被告与银行签订，该交易明细并不能证明原告归还了被告所支付的首付款13.08万元；证据4中交易明细中看不出哪些是水电费用，另外水电费与本案无关，根据协议约定被告是免费居住，因此即便发生水电费也不能等同于原告偿还了被告的首付款项。被告唐志强、闫丽丽为支持自己的抗辩意见向本院提交了如下证据：1、邮政银行入账汇款业务凭单复印件一份，个人购房借款及担保合同复印件一份，徐州市不动产抵押合同复印件一份，证明被告在2019年1月23日支付了首付款并在2019年2月12日与银行签订了按揭抵押贷款合同；2、不动产权登记信息表复印件一份，证明涉案房屋权利人为唐志强、闫丽丽；3、协议复印件一份，证明2019年8月27日，原被告双方就合伙购房事宜重新签订了协议，该份协议替代了2019年3月1日的协议，因此双方权利义务关系应以该份协议为准，根据该协议约定，可以看出被告合伙购房的目的是在该学区完成小孩的小学学业，且免费居住6年，同时约定孩子小学毕业后且退还被告首付款后，被告才搬离该房屋，并将房屋过户给原告郑文斌。经质证，原告郑文斌对被告提交的上述证据1的真实性无异议，但认为结合被告当庭陈述，可以看出被告对原告首付款转账和每月的还款按揭都构成自认，对于两份合同仅能反映唐志强对房屋承担贷款以及房屋的抵押状态，但结合原告提供的银行流水同时也能印证事实，就是原告在每月按时支付贷款，其支付行为也能证明原告系房屋的权利所有人；对证据2的真实性无异议，关联性有异议，实际购房人系原告，从被告答辩过程可看出原告已经支付了首付款以及按揭贷款，甚至于支付了被告使用房屋的水电费用，其房屋的真正权属人应是原告而非两被告；证据3的真实性无异议，主要体现了双方明确表示涉案房屋所有权归原告所有，闫丽丽仅有居住6年权利，而6年过后办理过户手续，仅是一种行政变更行为，与所有权确权分属两个类型，另外，本案的争议焦点是物权中的所有权正确归属，而并不是偿还首付款或是共同买房，从协议书当中也无法看出双方对于当时购房有合伙的意思表示，此协议书虽然产生于2019年8月27日，但它的内容实际上是对于原告提交的协议进行的补充说明，因此，并不能认定原告的协议就是作废的。通过两个协议进行对比来看，协议的内容可以再次确认双方的真实意思表示以及买房的事实，也更加说明原告系涉案房屋的真实权利人。根据原告庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告郑文斌与郑XX系父子关系。被告唐志强与闫丽丽系夫妻关系。2019年3月1日，郑XX作为甲方与作为乙方的唐志强、闫丽丽签订了协议一份，内容为：现有XX广场XXX室所有权归郑XX所有，出资由郑XX出资，归还银行贷款，XX广场XXX室借于唐志强、闫丽丽夫妻名下，为孩子上学所用，在不影响孩子上学的情况下，唐志强、闫丽丽把房屋户名过户于郑XX。在此期间，唐志强、闫丽丽无权将XX广场XXX室作抵押、出租等，如有违反将由郑XX委托律师将唐志强、闫丽丽告上法庭，一切费用由唐志强、闫丽丽承担，如不履行由唐志强、闫丽丽一次补偿郑XX人民币捌拾万元（800000元）作为违约金，以上内容双方达成协议，签字指印生效，在未过户期间，闫丽丽有权使用该房屋，无需向郑XX支付房租或干涉闫丽丽使用。双方均在该协议上签字并捺印。2019年8月27日，郑文斌与闫丽丽签订了协议一份，内容为：现有泉山区XX广场XXX室住房一套（因此房首付由双方共同出资购买），现闫丽丽有权免费使用六年，直至孩子小学毕业，在此期间，郑文斌不得擅自安排人来居住，此房最终拥有权归郑文斌所有，如一方违约，需付拾万元违约金（100000元），孩子小学毕业后，此协议解除，同时经正规手续将此房过户给郑文斌，同时郑文斌归还闫丽丽首付本金，以上内容经双方协商，达成一致。后由双方签字并捺印。2020年3月1日，郑XX出具情况说明一份，内容为本人郑XX在此说明，徐州市泉山区XX广场XXX室是我父亲郑文斌出资购买，房贷也是由我父亲郑文斌所还。2019年3月1日与唐志强、闫丽丽所签的协议，是我父亲郑文斌所签，签署的是我的名字。本人郑XX对徐州市泉山区XX广场XXX室不主张所有权，不主张任何权利。该房产是我父亲郑文斌所有。特此说明!涉案房屋的首付款为270800元，首付款中原告支付了14万元，其余13.08万元为两被告支付。后两被告与中国邮政储蓄银行股份有限公司徐州分行签订个人购房及担保合同，贷款金额为39.80万元，贷款实际由原告支付至被告唐志强的银行账户，再由金融机构按月扣款。涉案房屋坐落在，现登记的所有权人为唐志强、闫丽丽。庭审中，被告唐志强陈述在庭审时知道上述2019年8月27日的协议，予以认可，并愿意在协议期满由原告把首付款归还后，把房屋过户给原告。本院认为，不动产物权的设立以登记的完成作为权属根据，不动产登记会产生公示公信的效力，其效力具有对世性。但登记仅系行政机关作出的行政确认行为，登记并不审核所有权变更的基础原因行为，也不会对借名登记行为作出法律评价。在日常经济活动中，当事人基于交易的便捷性及为节省交易成本等各种原因，存在借他人之名进行权属登记的情况，不动产登记存在实际买受人与权属登记人不一致的情形。在此种情况下，登记的所有权人虽具有权利外观表征，但其所有权的获取并未支付相应对价，实际买受人已支付交易对价而未予以权属确认，有损于真正权利人的权利利益，法律宜应对此类行为作出评价，并进行必要的调整。通过原告郑文斌的举证，可以证明其是实际的出资人，系涉案房屋的实际权利人，主要理由如下：首先，通过原告郑文斌提供的其与闫丽丽签订的协议，足以证明原告借闫丽丽、唐志强之名购买涉案房屋的事实，原告也实际支付了首付款14万元，并按月向唐志强的银行账户存入按揭贷款，由金融机构按月扣款；其次，郑XX也出具书面证明，证实涉案房屋由其父郑文斌出资，其代郑文斌签订了2019年3月1日的协议，该陈述与原告提交的银行交易相互印证；再次，虽然首付款中由两被告支付了13.08万元，因在2019年8月27日的协议中对于原告返还给出资的时间进行了约定，故双方并非合资购房。最后，虽然双方形成了2019年3月1日和2019年8月27日的协议，该两份协议有时间形成的先后顺后，但并没有明确以后协议代替前协议，两份协议同样确定了原告借名的事实，以及将房屋使用由两被告单独支配到孩子小学毕业的事实，故原告以其是涉案房屋的实际所有权人，提起所有权确认之诉，原告对于借两被告之名购买涉案房屋的事实清楚，也有协议等作为证据支持，故本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《最高人民法院关于适用坐落于徐州市的房屋归原告郑文斌所有。案件受理费9100元，减半收取4550元，由原告郑文斌负担（此款原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 刘现伟二〇二〇年十二月二十五日法官助理 甘 琪书 记 员 王 琇