湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终2609号上诉人（原审原告）：张昆。被上诉人（原审被告）：郴州市浙商房地产开发有限公司桂东分公司，住所地湖南省桂东县沤江镇东城区纵二路口。负责人：何刚，该公司经理。被上诉人（原审被告）：郴州市浙商房地产开发有限公司，住所地湖南省汝城县卢阳镇文化路华隆步行街。法定代表人：何刚，该公司经理。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：朱晓刚，湖南郴华律师事务所律师。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：罗超锋，湖南林邑律师事务所律师。上诉人张昆因与被上诉人郴州市浙商房地产开发有限公司桂东分公司（以下简称浙商桂东分公司）、郴州市浙商房地产开发有限公司（以下简称浙商公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省桂东县人民法院（2020）湘1027民初367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张昆上诉请求：1.依法改判支持张昆的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由浙商桂东分公司、浙商公司承担。事实与理由：1.浙商桂东分公司一审诉讼中未依据合同法及相关司法解释规定，对涉案违约金比例提出抗辩要求核减。一审法院也未作释明。一审判决书中浙商桂东分公司的辩称理由“若人民法院认定公司存在违约行为，请求根据市政工程、不可抗力等实际情况酌情调整违约金比例”的主张，在庭审过程中未提出，张昆也不知晓。一审判决认定违约金过高并主动调整，程序不合法。2.根据合同法第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，即使违约方提出违约金过高，也应当按照证据规则由请求方承担举证责任，已经举证证明违约金过分高于实际损失后，法院应根据维护诚信和公平的原则综合评判。一审法院在没有任何相关证据证明量化损失的情况下，评判认定违约金过高，缺乏事实依据。同时合同及补充协议商定的违约金比例是在发生“市政工程施工、及冰冻雨雪天气影响施工”情况之后，经过桂东县政府相关部门、相关领导及合同买卖双方认可并签字，符合法律规定，是双方真实意思的表示，不应以上述理由降低违约金比例。浙商桂东分公司作为地产开发企业，有极高的专业法规认知和市场运营研判能力，出具格式合同与张昆签订，显然具有缔约优势。张昆作为接受合同的缔约人，诚信守约，浙商桂东分公司视合同于不顾，背信毁约。张昆作为普通消费者，购买住房是解决衣食住行的基本需求之一，显具即时性需求，张昆因婚房延期交房而导致结婚日期推迟两年等损失巨大，同时请求司法机关从违约金惩罚和补偿属性，考量合同制度“诚信原则”的核心价值，从公平原则和诚实信用原则维护缔约的有效性和稳定性，维护良好的社会经济发展秩序。3.浙商桂东分公司提出因小区2#栋部分业主擅自改建、扩建等装饰装修活动，导致涉案小区不动产权证不能办理。浙商桂东分公司依照与违建业主所签订的房屋买卖合同及补充协议，有权收回房屋或者要求有关部门强制恢复房屋原始结构、外观，浙商桂东分公司可以通过法律手段来维护自身权益，所导致的一系列损失应通过法律手段要求部分违建业主承担，不应由其他签订买卖合同并依约正常履行的业主承担。东方红广场项目综合验收不能通过的主要原因是小区绿地率不达标、停车位数量不达标等，并且浙商桂东分公司将政府未综合验收通过的商品房违法交付给业主，造成不动产权证不能办理，属浙商桂东分公司的责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，浙商桂东分公司应承担违约责任，按照合同约定赔偿违约金并限期协助买受人取得房屋权属证书。4.商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。改说明和允诺既是为载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。浙商桂东分公司在商品房销售中，称部分面积（入户花园）作为半赠送面积，直接影响合同的订立及房屋价格的确定，应视为要约。在办理不动产证及计算房屋面积差价时，以不在合同内容为由不予承认，应承担违约责任。综上，请求支持上诉请求。浙商公司、浙商桂东分公司辩称：一、依据双方的约定和合同履行的实际情况，浙商桂东分公司逾期交房不构成违约。1.合同约定的房屋面积与实际测量的房屋面积存在差异，张昆没有结清购房款项，不具有主张逾期交房和逾期办证的权利，浙商桂东分公司有权拒绝交房和协助张昆办理房屋产权交易过户手续。2.张昆没有证据证明其主张的房屋交付期限届满，一审判决认定的房屋交付期限不符合《商品房买卖合同》第九条的约定。《商品房买卖合同》第九条约定的延期交房条件均已成就：一是涉案房屋建筑过程中遭遇雨雪冰冻天气不可抗力；二是张昆至今未按实际面积结算并全额支付购房款；三是涉案房屋尚在政府部门验收及市政配套程序中。3.张昆主张按照《商品房买卖合同》第十条计算逾期交房的违约金系断章取义，该条明确约定计算违约金应“除本合同第九条规定的特殊情况外”。二、2016年至2017年期间，由于业主方采取到工地拉横幅、堵工地、堵项目部的非理性维权行为，直接导致材料商断供材料，施工公司离场，涉案房屋建设工程烂尾。政府多部门介入，为协调各方，浙商桂东分公司投入大量人力、物力，迫于各方压力，2017年4月25日，与业主代表签订显失公平的补充协议，也未能阻止工程实质性烂尾。项目建设拖延了四年多，浙商桂东分公司为此遭受巨大的损失，公司陷入困境，即将启动破产程序。三、一审法院调解的同一批案件，均对实测面积与合同面积的差价进行了处理协商，双方对于合同后续履行均表示愿意友好协商，避免了双方的诉累，各方对纠纷的处理回归了理性状态，产生了良好的社会效果和法律效果。综上，请求驳回上诉请求。张昆向一审法院起诉请求：1.判令浙商桂东分公司支付逾期交房违约金36385.5元（2016年6月1日至2017年9月30日487天39385.5元，减去已付3000元）；2.判令浙商桂东分公司立即履行办理不动产权证的合同义务，并支付迟延办证违约金808元；3.判令浙商公司对浙商桂东分公司上述合同债务承担补充清偿责任；4.由浙商桂东分公司、浙商公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年2月6日，张昆与浙商桂东分公司签订商品房买卖合同，约定：张昆购买浙商桂东分公司开发东方红广场项目中的第3幢3层306号房，该商品房建筑面积共122.43平方米，其中套内建筑面积109.47平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.96平方米；按建筑面积计算该商品房单价为每平方米3302元，总金额为404369元；张昆以公积金贷款方式付款，首付144369元，余款260000元按揭贷款；浙商桂东分公司应当在2016年5月30日前，将验收合格的商品房交付张昆使用，逾期交付的，按合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，由浙商桂东分公司按日向张昆支付已交付房价款万分之二的违约金。张昆于2015年1月23日支付80000元房款、2015年2月6日支付房款64369元，2015年8月26日用住房公积金贷款交清剩余房款260000元。浙商桂东分公司系经竞买取得东方红广场的土地使用权，因土地拍卖时没有说明清楚市政排洪渠道在红线范围内，导致浙商桂东分公司在土地开发规划设计时未考虑该因素，设计边线在渠道内，造成实际施工中必须更改设计、重修排洪渠。2016年11月28日，浙商桂东分公司在《郴州日报》发布通知，告知东方红广场住宅业主因市政管网工程致使消防通道长时间无法施工、雨雪天气、防水工程无法按时完成等原因将延期交房。2017年4月25日，东方红业主代表6人与浙商桂东分公司在桂东县信访局召开协调会议，就东方红广场加快项目推进力度，尽快验收交付使用，最迟交房时间进行了讨论，达成《桂东县东方红广场住宅延迟交房补充协议》。约定浙商桂东分公司必须在2017年10月1日前交房，2016年6月1日至2017年10月1日的违约金按原合同条款（日万分之二计算），如果2017年10月1日之后交房，从2017年10月1日起按日万分之四计算违约金，2017年5月10日之前由浙商桂东分公司先向每户预付3000元违约金，剩余违约金在交房时一次性赔付到位。浙商桂东分公司在补充协议签订后，预付了张昆3000元违约金。2017年9月28日，浙商桂东分公司在东方红广场小区内发布交房公告通知业主收房，大部分业主于2017年9月30日前进行了收房。因东方红广场项目小区2#栋部分业主擅自改建、扩建等装饰装修活动，违反了《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城乡规划法》和《建设工程质量管理条例》、《城镇燃气管理条例》等相关法律法规，导致整个小区的综合验收不能通过、不动产权证不能办理。2018年5月31日，桂东县住房和城乡规划建设局、桂东县城市管理行政执法局、桂东县房产管理局发布通告，要求相关业主进行整改。至今，相关业主未按通知要求进行整改。另查明，浙商桂东分公司系浙商公司下属的分公司。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。张昆与浙商桂东分公司于2015年2月6日签订的《商品房买卖合同》，对双方各自的权利义务进行了明确约定，系双方当事人真实意思的表示，对双方当事人均具有法律约束力，张昆履行交付房款义务后，浙商桂东分公司未按照该合同约定的期限向张昆履行交房义务，已构成违约，故对张昆要求浙商桂东分公司承担逾期交房违约金的诉讼请求，予以支持。关于《商品房买卖合同》和《桂东县东方红广场住宅延迟交房补充协议》约定的违约金是否过高的问题，违约金的计算应当以实际损失为基础，兼顾合同履行过程中有市政管网工程施工等综合因素，根据公平原则对双方约定的违约金予以调整，酌情认定逾期交房违约金比例为张昆已交房款的每日按万分之一计算。根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定，浙商桂东分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，即由浙商公司承担。因东方红广场部分业主擅自改建、扩建等装饰装修活动，导致整个小区的综合验收不能通过，不动产权证不能办理的主要原因不能归责于浙商桂东分公司，故对张昆的第二项诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条规定，判决：“一、被告郴州市浙商房地产开发有限公司桂东分公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张昆违约金16693元（404369元×0.01%×487天-3000元），被告郴州市浙商房地产开发有限公司承担补充赔偿责任；二、驳回原告张昆其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费730元，减半收取365元，由被告郴州市浙商房地产开发有限公司、郴州市浙商房地产开发有限公司桂东分公司负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证如下：浙商公司、浙商桂东分公司提交的照片，不足以证明张昆在装修过程中存在改建、扩建的事实，本院不予采信。本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明：（一）双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定交付期限及条件：出卖人应当在2016年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3.该商品房经验收合格。该商品房专指本栋，验收标准详见附件四补充协议。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；3.政府部门对验收及市政配套、安装之延误。第十六条约定，出卖人应在商品房交付使用后540日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案并通知买受人。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第3项处理：3.详见附件四。附件四补充协议第四条双方同意上述合同第九条补充如下：“该商品房经验收合格”是指：由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》或备案凭证、《电梯安全检验合格证》。附件四补充协议第十条双方同意对上述合同第十六条补充如下：1.双方同意以商品房合同房屋交付之日次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540个工作日内，向产权登记机关为买受人办妥该栋商品房的初始登记。如出卖人延期交楼，办理初始登记期限的起算日为实际交楼之次日。……2.出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能取得房地产权属证，买受人有权退房。如非出卖人的原因，该商品房在双方约定期限内不具备办理房屋权属登记条件或未办结房地产权属证书，出卖人不承担责任。3.如果买受人未按本合同约定向出卖人支付该商品房应付款（含因实测计价面积与本合同约定计价面积发生差异而产生的须补交的房款），出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房或虽然交付了该商品房，但无须协助买受人办理房屋产权交易过户手续，并无须承担任何责任。（二）张昆于2017年9月30日前接收涉案商品房，之后进行装修并入住。（三）浙商公司、浙商桂东分公司二审中陈述，涉案项目工程已完成建设工程竣工验收、消防验收，现处于综合验收阶段，因浙商桂东分公司与施工方存在纠纷，建设工程竣工验收的相关资料由施工方掌握，浙商公司、浙商桂东分公司无法向法院提交。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。对一审判决认定浙商桂东分公司延期交房已构成违约，浙商桂东分公司未提出上诉，本院予以认定。二审争议焦点为：一、浙商桂东分公司延期交房违约金应如何确定；二、浙商桂东分公司是否应履行办理不动产权证的义务以及是否应向张昆支付延期办证违约金。关于争议焦点一。浙商桂东分公司未提交涉案房屋验收的相关材料证明涉案商品房已符合合同约定的交房条件，但张昆于2017年9月30日前接收了涉案房屋，并已装修入住。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，根据涉案小区业主代表与浙商桂东分公司签订的《桂东县东方红广场住宅延迟交房补偿协议》约定浙商桂东分公司必须在2017年10月1日前交房，2016年6月1日至2017年10月1日的违约金按原合同条款（日万分之二计算），之后的违约金按日万分之四计算。双方均未提交证据证明因逾期交房给张昆造成的实际损失，浙商桂东分公司在一审中提出违约金过高要求调整，一审判决综合考虑合同履行过程中有市政网工程施工等综合因素，根据公平原则酌情将延期交房违约金计算标准调减按已付购房款的每日万分之一计算，并无不妥，本院予以维持。关于争议焦点二。双方在《商品房买卖合同》第十六条以及附件四补充协议中对商品房的办证问题进行了约定：出卖人应在商品房交付使用后540个工作日内，完成该幢商品房的初始登记（首次登记）。如非出卖人的原因，该商品房在双方约定期限内不具备办理房屋权属登记条件或未办结房地产权属证书，出卖人不承担责任。现涉案商品房因存在业主违规改、扩建，未整改到位，导致整个小区无法完成综合验收，暂不具备办理不动产权属登记的条件，一审判决驳回张昆要求浙商桂东分公司办理不动产权证及承担相关违约责任的诉讼请求，并无不当。如涉案小区已具备办理不动产权属登记的条件，浙商桂东分公司仍不办理，张昆可另行主张权利。综上所述，张昆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费730元，由上诉人张昆负担。本判决为终审判决。审判长  谢末钢审判员  廖 军审判员  雷金梅二〇二〇年十二月十八日法官助理雷彬书记员陈峰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。