贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8702号上诉人（原审原告）：贵州辉沛企业管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区艳山红镇程官村村委办公楼**。法定代表人：郑海川，该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：兰卡，泰和泰（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林蓓，泰和泰（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：田全刚，男，1989年9月11日出生，土家族，住贵州省印江土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：张丽，贵阳市白云区艳山红法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：汪跃，贵阳市白云区艳山红法律服务所法律工作者。上诉人贵州辉沛企业管理有限公司（以下简称：辉沛公司）因与被上诉人田全刚商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初3857号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人辉沛公司上诉请求：1.改判原判第二项为被上诉人田全刚向上诉人支付违约金294624元；2.撤销原判第三项；3.本案一、二审诉讼费等费用由被上诉人承担。理由是：原判认定事实不清，适用法律错误。1.补充协议第三条第4款并未加重被上诉人义务，该条款合法有效。在被上诉人逾期支付剩余购房款的情况下，上诉人有权要求其按买卖合同及补充协议的约定承担违约责任。首先，该条款并未免除被上诉人的主要责任或上诉人因该条款获得额外利益，且被上诉人有义务支付购房款，其应当对若无法按时办理按揭贷款时需一次性付款有心理预期；其次，该条款赋予了买受人付款方式的选择权，即未如期办理按揭贷款，买受人可以选择一次性支付房款来履行合同，并未排除买受人的权利，不属于无效的情形；最后，上诉人已经尽到合理提示注意义务，对该条款的内容采取加黑、加粗并加下划线的明显突出方式提请注意。且补充协议第三十条也说明上诉人尽到了合理的提示、说明义务。2.上诉人已向被上诉人催告过缴纳剩余购房款，原审认为上诉人未举证证明通知过被上诉人提交资料及办理按揭程序属于认定事实不清。首先，被上诉人应按补充协议第三条第4款约定确保在合同签订后60日内取得按揭贷款，该义务与上诉人是否通知过被上诉人提交资料及办理按揭程序无关；其次，上诉人已经举证证明通知被上诉人支付剩余全部购房款，该款项当然包括按揭贷款部分，被上诉人收到律师函即应当开始履行办理按揭贷款手续，但被上诉人至今未履行过任何付款义务。3.补充协议关于逾期付款违约责任为双方作出的对买卖合同补充或变更的真实意思表示，合法有效。被上诉人并未举证证明上诉人收取违约金过高，则应按照总房款的20%向上诉人支付违约金294624元。4.在原审作出类似案件的生效裁判文书中，认定了在商品房买卖合同中，未按期办理按揭时买受人的应付未付款应包括按揭贷款部分，原审判决与已经生效类案裁判判决内容相违背，与最高院发布的“同案同判”的指导意见相悖。5.原判第三项判决上诉人在判决书生效十日内退还被上诉人首付款147312元，但被上诉人一审中并未提起该反诉请求，原审径行裁判上诉人返还，属于超出双方当事人诉请范围的裁判，应予撤销。被上诉人田全刚答辩称，1.补充协议第三条第4款是上诉人单方制作，内容虽有加粗下划线，但为格式条款不公平，加粗下划线内容是上诉人的霸王条款，显失公平，完全是为了减轻上诉人负担而加重被上诉人负担。被上诉人在购买房屋时，上诉人的销售人员并未尽到提示告知义务。2.上诉人是想为其免除主要责任而获得被上诉人的利益。被上诉人在支付第一笔款后，受××影响属不可抗力，并非被上诉人个人未履行合同。期间，被上诉人与上诉人销售人员一致达成退房协议，被上诉人已将办理退房手续交回上诉人指定工作人员收回，时至今日上诉人仍未履行退款义务，双方已经达成了事实上的退房关系，不存在被上诉人有违约行为。3.被上诉人只能按照第二笔未付款金额的20%即29561.6元承担违约金。4.上诉人在约定的时间内没有为被上诉人及时办理房屋按揭贷款的行为存在过错，合同约定的按揭贷款并未达到付款条件。5.在邮寄律师函前，被上诉人已经与上诉人的销售人员达成退房协议，不存在有违约的行为。6.补充协议关于逾期付款违约金的责任条款系上诉人的格式条款，其内容加重了购买房屋的经济负担，违约金方式应以未付的第二笔款项147808元的20%等于29561.6元计算方符合常理。7.上诉人提交的判决书并没有出示生效证明，该判决书认定的事实与本案认定事实完全不同，不是同案，不属于同案同判的类型，且该判决书不属于新证据，不能作为本案认定的依据。8.原审判决上诉人退还被上诉人首付款147312元符合法律规定，一审中双方同意解除合同，被上诉人在应诉时提交反诉状要求上诉人退还购房首付款，庭审中承办法官释明反诉和本诉会一并处理，且明确告知双方同意解除合同后，被上诉人支付的购房款法院会依法判决上诉人返还，一审判决并无不当。原审原告辉沛公司的诉讼请求为：一、判令解除原被告于2019年10月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：8-1-23-1）及《补充协议》；二、判令被告支付原告违约金294624元；三、判令被告支付原告律师费5000元；四、本案诉讼费、保全费由被告承担。原审查明，2019年10月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告向原告购买位于贵州省贵阳市白云区房屋一套，房屋总价为1473120元，付款方式为：“贷款方式付款，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首付分期款147312元，其余首期房款应于2019年12月20日前支付147808元，总房款余额1178000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或者贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起5日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后,90日内将已付款退还买受人”。合同第十条约定逾期付款责任为:“……（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款”。补充协议第三条第四款约定：“……除因甲方原因以外，乙方应确保在合同签订后60日内取得按揭贷款。到款期限届满后，若按揭款仍未到帐，不论甲方是否催告，乙方应在7日内一次性支付剩余款项，逾期支付的，乙方应当从逾期之日起按拟按揭贷款金额每日万分之三的标准支付违约金，逾期5日以上，甲方有权解除合同，乙方应按照总房款20%的标准向甲方支付违约金并承担合同解除的全部费用”。补充协议第四条约定：“……付款期限届满，逾期超过30日的，甲方有权解除合同，乙方应当按照总房款20%的标准向甲方支付违约金并承担合同解除所产生的全部费用（包括但不限于律师费……）”。补充协议第十九条确认了双方的联系方式。补充协议第二十三条约定乙方违反合同约定导致甲方解除合同或主张权利的，甲方为实现权利在合同签订时实施的贵阳市律师服务收费标准最高范围内支付的律师费由乙方承担。签订合同当日，被告已向原告支付首付款147312元。此后被告未按照约定向原告支付相应的款项，2020年4月4日，原告通过双方确认的联系方式向被告邮寄律师函，被告已确认签收。但被告至今仍未支付，原告诉至法院，产生律师费5000元。原审认为，原、被告于2019年10月27日签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中被告支付了第一期首付款后，本应按合同约定于2019年12月20日前支付其余首期房款147808元，但其至今未向原告交纳，逾期付款时间超过90日，已构成违约，根据双方合同第十条的约定，原告有权解除合同，被告也同意解除合同，故对原告要求解除其与被告于2019年10月27日签订的《商品房买卖合同》及补充协议的诉请予以支持，同时原告需返还被告已支付的购房款147312元。关于违约金，依照双方在合同中第十条的约定“……（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款”，原告要求解除合同，被告应当支付原告的违约金为累计逾期应付款×20%。关于被告累计逾期应付款金额，合同约定“买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续”，被告抗辩没有收到原告的通知，原告也未举证证明通知过被告提交资料及办理按揭手续，故贷款程序并未启动，合同约定的按揭款并未达到付款条件，被告累计逾期应付款应为第二期首期房款147808元，虽然补充协议第三条第4款约定被告应确保在合同签订后60日内取得按揭贷款……逾期支付相应违约金及费用等，但按揭贷款的办理，需要原、被告的协同，也需要原、被告双方提交自己所保存的资料，同时也取决于银行的审核时间和房款时间，何时取得银行贷款不是被告所能控制，故该格式条款的约定明显加重了被告的义务，该条款对被告无约束力。故被告的累计逾期应付款金额为147808元，违约金金额为29561.6元，对该金额予以支持。关于律师费，本案系因被告违约，原告主张自己的权利所造成的费用，该费用应当由被告承担，故原告诉请被告支付律师费5000元，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决：一、解除原告贵州辉沛企业管理有限公司与被告田全刚于2019年10月27日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、被告田全刚于本判决生效之日起十日内支付原告贵州辉沛企业管理有限公司违约金29561.6元、律师费5000元；三、原告贵州辉沛企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告首付款147312元；四、驳回原告贵州辉沛企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2897元（减半收取，原告已预交），由被告田全刚负担334元，由原告贵州辉沛企业管理有限公司负担2563元。二审中，双方当事人均无新证据提交，本院对一审查明的事实予以确认。同审查明，根据田全刚提交的视频影像记录，田全刚已经于2020年3月10日将案涉房屋的认购书及付款凭证等材料原件交回辉沛公司售楼部。本院认为，依法成立的合同受法律保护，上诉人贵州辉沛企业管理有限公司与被上诉人田全刚签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定的内容全面履行各自的义务。按照合同约定，被上诉人应于2019年12月20日前支付剩余首期房款147808元，但至今并未向上诉人缴纳已经构成违约。现辉沛公司起诉要求解除合同，而田全刚辩称在辉沛公司起诉之前，田全刚已经与辉沛公司置业顾问谭玲玲达成了解除合同的合意，并将认购书及付款凭证等材料交还给了辉沛公司销售前台，表示同意解除合同，则本案《商品房买卖合同》符合约定解除的条件，应当予以解除。本案二审争议焦点为解除合同的法律后果，即田全刚应当如何承担违约责任的问题。首先，对于辉沛公司提供《商品房买卖合同》的补充协议时，是否尽到合理提示注意义务的问题，本院认为，经审查，本案《商品房买卖合同》及补充协议共74页，补充协议共计30页大约900行左右，补充协议中，仅加粗加黑内容达700多行，而未加粗加黑的内容不足200行，与主合同的字体比对，主合同为标准的三号字体，而补充协议通篇使用字体明显小于主合同，为五号字体。虽然辉沛公司在补充协议中对条款内容使用了加粗、加下划线的方式，但明显不能达到提示作用。且从辉沛公司提供合同文本至田全刚签字的时间有限，辉沛公司对多达30页的补充协议进行充分的提示和说明并使买受人能够对变更后的合同内容充分了解，显然不符合常理，故原审认定《商品房买卖合同》的补充协议为格式条款并确定无效是正确的。其次，现上诉人要求田全刚按照《商品房买卖合同》补充协议第三条第4款即：“买受人应当确保在合同签订后60日内取得按揭贷款并到达出卖人账户。如果到款期限届满，无论出卖人是否催告，买受人均应当在7日内一次性付清全部购房余款，否则按拟贷款金额的日万分之三支付违约金，逾期达5日以上，出卖人有权解除合同将房屋另行出售，买受人还应按照总房款的20％支付违约金及导致合同解除锁产生的全部费用”的约定承担违约责任，本院认为，该条款与主合同第八条第三款“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或者贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起5日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后,90日内将已付款退还买受人”以及第十条约定的“……（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款”相比，在几个方面明显加重了买受人的责任及减轻了出卖人的义务：1.将主合同中出卖人的通知义务免除；2.将买受人接到通知5日内未付清款项不承担违约责任，变更为“按拟贷款金额的日万分之三支付违约金”；3.将逾期90日内买受人应当承担的“逾期应付款的日万分之三”违约金变更为“按拟贷款金额的日万分之三支付违约金”；4．将逾期付款超过90日导致合同解除情形时，“出卖人应当通知买受人，由买受人接到通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的20%支付违约金”，变更为“按照总房款的20％支付违约金”等，上述内容均符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形。同时结合主合同第二十九条中“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定，本案应当以主合同的约定确定双方权利义务。第三，按照主合同的约定，田全刚应当在2019年12月20日支付首付款中的另一笔147808元，但田全刚没有支付，构成违约。对于按揭贷款部分，双方约定买受人应当在接到出卖人书面通知3日内将办理银行按揭贷款所需资料全部提交给出卖人，买受人在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内往指定地点办理贷款手续。但在诉讼中，辉沛公司并没有提交其通知田全刚提交资料以及银行通知办理贷款手续的证据。辉沛公司于2020年1月14日向田全刚发出的《催款函》是要求田全刚支付未付首付款及违约金；2020年3月31日泰和泰（贵阳）律师事务所律师的《律师函》是要求田全刚按照补充协议的内容支付全部购房款和违约金，均没有通知田全刚办理银行按揭贷款的内容。而且，田全刚已经于2020年3月10日向辉沛公司置业顾问提出解除合同并将购房资料交给了辉沛公司售楼部。虽然辉沛公司称没有授权谭玲玲收取退房资料，但因谭玲玲系田全刚的置业顾问，田全刚有理由相信谭玲玲能够代表公司，在辉沛公司已经同意田全刚退房的情况下，再委托泰和泰（贵阳）律师事务所律师出具《律师函》要求田全刚按照剩余全部购房款的20%承担违约金，显然不符合诚实信用原则。故本院认为，截止辉沛公司同意田全刚退房时，田全刚累计未付应付款为147808元，应当承担的违约金为29561.6元。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉主张不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5276元，由上诉人贵州辉沛企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年十二月一日书记员 张 鑫