安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终9999号 上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽东鲁商业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区淮河路**。 法定代表人：吴旭东，总经理。 委托诉讼代理人：何杰，浙江京衡（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：魏书豪，男，1994年11月5日出生，汉族，住安徽省庐江县。 委托诉讼代理人：刘婉贞，安徽国天律师事务所律师。 上诉人安徽东鲁商业经营管理有限公司（以下简称东鲁公司）因与被上诉人魏书豪房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初9755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 东鲁公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第五项，依法改判：1.魏书豪与东鲁公司的房屋租赁协议于2020年5月12日解除；2.东鲁公司不返还房屋保证金5.5万元；3.魏书豪向东鲁公司支付律师费6000元。事实与理由：1.东鲁公司从未与魏书豪解除租赁协议，且魏书豪未办理正规的交接手续、未结清水电费。东鲁公司为最大限度减损，于2020年5月12日另行出租，应于此时解除双方合同。2.双方租赁协议约定房屋保证金性质是合同履约的保证，乙方中途提前终止协议，保证金不予退还。魏书豪违约解除合同，东鲁公司应不予退还保证金。3.租赁协议约定承租方不能按期支付租金、水电费或不能按约撤出房屋的，承租方应承担出租方为实现债权所支出的律师费。本案中，东鲁公司委托代理律师支出了6000元律师费，应由魏书豪负担。一审法院酌情减半没有事实和法律依据。 魏书豪辩称，1.案涉房屋租赁协议于2020年4月26日解除。2020年4月26日魏书豪向东鲁公司提出解除双方的房屋租赁合同关系，2020年4月28日魏书豪将钥匙和水电卡交付给东鲁公司，魏书豪并不欠付东鲁公司租金和水电费。2020年5月3日魏书豪发函给东鲁公司，东鲁公司收到函后并未提出异议。东鲁公司也并未提供证据证明魏书豪欠付水电费。2.一审认定退还保证金正确。东鲁公司认可其于2020年5月12日另行出租，其损失很小。根据庐阳区政府就新冠疫情支持中小企业持续发展的政策，案涉房屋应享有2个月免租期，一审法院已判决魏书豪承担违约责任并补齐免租期租金，同时判决退还保证金正确。3.一审酌定支持3000元律师费，是一审法院基于案件的基本情况，根据公正、衡平法律原则作出的裁判。 魏书豪向一审法院起诉请求：1.确认魏书豪与东鲁公司的房屋租赁协议于2020年4月26日解除；2.东鲁公司向魏书豪返还房屋保证金55000元及逾期返还利息（以55000元为基数，按同期银行贷款利率标准从2020年5月6日起计算至款清之日止）；3.东鲁公司承担本案的诉讼费等费用。 东鲁公司向一审法院反诉请求：1.魏书豪立即支付2020年4月29日至2020年5月12日的租金8438元；2.魏书豪立即补交免租期租金12657元（2019年4月8日至2019年4月28日）；3.魏书豪立即支付违约金44000元；4.魏书豪承担律师费6000元；5.由魏书豪承担本诉及反诉的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年4月7日魏书豪与东鲁公司就租赁合肥市庐阳区淮河路1号自南向北第五间房屋签订房屋租赁协议。协议约定租赁期为三年。甲方自2019年4月8日起将出租房交付魏书豪使用，其中2019年4月8日至2019年4月28日为免租期。合同自2019年4月29日至2022年4月28日。出租房屋每年年租金为22万元整。付款方式为按半年支付，签字之日前付清半年房租及保证金，以后每次付款须提前30天，逾期付款或分期付款的视为违约。合同第五条约定，乙方需缴纳7万元作为合同违约保证金，协议履行中途。魏书豪提前终止协议，视为违约，保证金及已缴纳的租金不退还，且要承担未付清的租金及合同总金额2倍的赔偿金；因房租不按期交纳魏书豪应承担东鲁公司实现债权所承担的各项费用，包括但不限于律师费、诉讼费等；若魏书豪违约，东鲁公司有权要求其补交免租期内的全部租金。 合同签订后，魏书豪缴纳了55000元租赁保证金。新冠疫情发生后，魏书豪要求东鲁公司按照国家相关政策给予房租减免。2020年4月23日东鲁公司向魏书豪发出租金催缴函，给予3月28日支付费用延缓至4月28日，但不同意房屋给予三个月免费使用。2020年3月26日，合肥市舆情防控应急指挥部发出了关于进一步加快推进服务业护工副业的通告。2020年5月2日，魏书豪给东鲁公司通知函一份，载明“已收到催告函催缴函，但舆情期间无经济收入，导致资不抵债，无法继续支付租赁费。但贵司不同意给予一定期限的免租期。2020年4月26日，本人前往公司提出解除租赁协议，本4月28日清空房屋，并交付房屋钥匙，因不可抗力解除合同不属违约要求退还保证金55000元”。魏书豪于2020年4月28日将租赁房屋钥匙交还到东鲁公司经营的酒店前台。东鲁公司接手后对外进行了出租。现魏书豪诉至一审法院，要求判如所请。 一审法院认为，本案魏书豪、东鲁公司之间存在房屋租赁合同关系，此有双方提供的房屋租赁合同为证，该院予以确认。本案合同履行过程中，按照合同约定魏书豪应当在2020年3月28日支付半年的租金，魏书豪要求减免租金，东鲁公司仅同意延缓至4月28日交纳。不同意减免租金，此种情况下，4月26日魏书豪向东鲁公司提出解除双方的房屋租赁合同关系，并于5月2日再次发函给东鲁公司，且于4月28日将钥匙送交东鲁公司酒店前台。因此该院确认双方租赁合同关系于4月26日解除，东鲁公司虽否认该情节，但魏书豪提交的微信截屏以及相关的录音材料可以证实魏书豪提出了解除租赁合同以及交还钥匙。虽然疫情因素对于魏书豪经营造成影响，但由于4月份已开始复工复产，魏书豪虽称因未得到东鲁公司同意减免租金而提出解除合同，但该院认定魏书豪解除合同存在一定程度的违约，故魏书豪应承担相应的民事责任。 魏书豪要求确认双方房屋租赁协议于2020年4月26日解除，该院予以确认。魏书豪要求东鲁公司向魏书豪返还房屋保证金55000元及逾期返还利息，由于保证金不予退还的约定并不明确为何种责任承担方式，故该院支持返还房屋保证金55000元。由于魏书豪存在违约，故对于逾期利息该院不予支持。 东鲁公司反诉要求立即支付2020年4月29日至2020年5月12日的租金8438元，由于魏书豪已经在4月28日将钥匙交还给东鲁公司，因此对于此期间的租金损失应由东鲁公司自行承担，该院不予支持。 东鲁公司要求魏书豪立即补交免租期租金12657元，因有合同约定，该院可以支持。 东鲁公司要求魏书豪支付违约金44000元，此是按年租金的20%计算的，考虑到疫情因素的影响对魏书豪经营造成影响，该院酌定支持一个月租金的违约金18333元。 东鲁公司要求魏书豪承担律师费6000元，因有合同依据，该院酌定支持3000元。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、确认魏书豪与安徽东鲁商业经营管理有限公司签订的房屋租赁协议于2020年4月26日解除；二、安徽东鲁商业经营管理有限公司于判决生效之日起十日内一次性返还魏书豪房屋保证金55000元；三、魏书豪于判决生效之日起十日内一次性补交安徽东鲁商业经营管理有限公司免租期租金12657元；四、魏书豪于判决生效之日起十日内一次性支付安徽东鲁商业经营管理有限公司违约金18333元；五、魏书豪于判决生效之日起十日内一次性支付安徽东鲁商业经营管理有限公司承担律师费3000元；六、驳回魏书豪其他诉讼请求；七、驳回安徽东鲁商业经营管理有限公司其他诉讼请求；案件受理费减半收取为628元，由安徽东鲁商业经营管理有限公司负担，反诉案件受理费789元，由安徽东鲁商业经营管理有限公司负担419元，魏书豪负担370元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审查明而为双方当事人无争议之事实予以确认。 本院认为，魏书豪于2020年4月26日以新冠疫情影响经营收入为由要求解除案涉房屋租赁协议，后于4月28日将房屋清空后交还房屋钥匙，魏书豪虽不具备法定或约定合同解除权，但其以实际行为表明不再履行双方房屋租赁协议，案涉房屋租赁协议事实上已经无法继续履行，一审法院据此认定案涉租赁协议于2020年4月26日解除并无不当。魏书豪对于合同解除存在过错，应承担相应的违约责任。依据双方合同约定，魏书豪缴纳的5.5万元保证金的性质为合同违约保证金。本案中，一审法院已经根据魏书豪具体的违约情形要求其承担一个月租金的违约金并要求其补齐免租期租金，东鲁公司在一审法院已对魏书豪应承担的违约责任作出处理的情况下，再行要求不予退还5.5万元保证金，缺乏依据，本院不予支持。根据合同第五条第三款约定，魏书豪提前终止协议，应承担东鲁公司为实现债权所支出的律师费。因此，东鲁公司上诉要求魏书豪承担6000元律师费，应予支持。一审法院酌情支持3000元，缺乏依据，本院予以纠正。 综上所述，东鲁公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初9755号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项，即“确认魏书豪与安徽东鲁商业经营管理有限公司签订的房屋租赁协议于2020年4月26日解除”、“安徽东鲁商业经营管理有限公司于判决生效之日起十日内一次性返还魏书豪房屋保证金55000元”、“魏书豪于判决生效之日起十日内一次性补交安徽东鲁商业经营管理有限公司免租期租金12657元”、“魏书豪于判决生效之日起十日内一次性支付安徽东鲁商业经营管理有限公司违约金18333元”、“驳回魏书豪的其他诉讼请求”； 二、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初9755号民事判决第七项； 三、变更安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初9755号民事判决第五项为“魏书豪于判决生效之日起十日内一次性支付安徽东鲁商业经营管理有限公司承担律师费6000元”； 四、驳回安徽东鲁商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费628元，由安徽东鲁商业经营管理有限公司负担。一审反诉案件受理费789元，由安徽东鲁商业经营管理有限公司负担411元，由魏书豪负担378元。二审案件受理费1330元，由安徽东鲁商业经营管理有限公司负担1199元，由魏书豪负担131元。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理鲍晶晶 书记员施佳佳 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。