四川省屏山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1529民初1139号 原告：彭超，男，1973年11月4日出生，汉族，户籍地四川省屏山县，现住四川省屏山县。 原告暨原告彭超的委托诉讼代理人：赵云川（与彭超系夫妻关系），女，1980年1月27日出生，汉族，户籍地四川省屏山县，现住四川省屏山县。 被告：宜宾市中润房地产开发有限公司屏山县分公司，住所地四川省屏山县屏山镇A17-4地块。 负责人：刘团，总经理。 被告：宜宾市中润房地产开发有限公司，住所地四川省江安县长江路南侧。 法定代表人：刘团，执行董事兼总经理。 被告：四川省红鑫房地产开发投资有限公司屏山县分公司，住所地四川省屏山县屏山镇A17-4地块。 负责人：刘鸿，总经理（刘鸿已死亡，负责人未变更）。 被告：四川省红鑫房地产开发投资有限公司，住所地四川省成都市高新区天府大道中段********。 法定代表人：刘鸿，执行董事（刘鸿已死亡，法定代表人未变更）。 原告彭超、赵云川与被告宜宾市中润房地产开发有限公司屏山县分公司（以下简称“中润屏山分公司”）、宜宾市中润房地产开发有限公司（以下简称“中润公司”）、四川省红鑫房地产开发投资有限公司屏山县分公司（以下简称“红鑫屏山分公司”）、四川省红鑫房地产开发投资有限公司（以下简称“红鑫公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告暨原告彭超的委托诉讼代理人赵云川到庭参加诉讼，被告中润屏山分公司、中润公司、红鑫屏山分公司、红鑫公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告彭超、赵云川向本院提出诉讼请求：一、判令被告中润屏山分公司、中润公司、红鑫屏山分公司、红鑫公司支付原告彭超、赵云川自2018年9月30日起至2020年12月30日止的租金21258元及逾期支付租金的违约金1926.54元（违约金从逾期之日2018年10月1日起计算到2020年12月30日止），共计23184.54元；二、本案诉讼费用由被告中润屏山分公司、中润公司、红鑫屏山分公司、红鑫公司承担。法庭调查终结前，原告彭超、赵云川变更诉讼请求，请求在本案中仅计算第四、第五年（自2018年9月30日起至2020年9月30日止）的租金，为18552元，以及该期租金产生的违约金1539.64元，共计20091.64元，第六年以后的租金以及所产生的违约金另行处理。事实与理由：彭超、赵云川作为买受人与中润屏山分公司、红鑫屏山分公司作为出卖人于2015年1月31日签订《商品房买卖合同》（合同编号为108号）及附件，向中润屏山分公司、红鑫屏山分公司购买位于屏山县××镇××广场××号楼××层××号××商品房，总价款为154690元。双方又于同日签订《商业用房委托租赁合同》，彭超、赵云川将购买的该商品房委托中润屏山分公司、红鑫屏山分公司出租；租赁期限为12年，自2015年9月30日起至2027年9月30日止；中润屏山分公司、红鑫屏山分公司保证彭超、赵云川的租金收入，其中前三年租金为总价款的5%／年，由中润屏山分公司、红鑫屏山分公司一次性给付彭超、赵云川，在总购房款中扣除；三年后租金按季度支付，其中第四、五年租金为773元／月,第六、七年租金为902元／月,第八年租金为1031元／月,第九年租金为1160元／月,第十年租金为1289元／月,第十一、十二年租金为1418元／月。如未按期支付租金，每日按照约定租金的0.2‰支付违约金。合同签订后，彭超、赵云川向中润屏山分公司、红鑫屏山分公司支付了全部购房款，现租赁合同约定的三年租期已过，中润屏山分公司、红鑫屏山分公司应按照约定按季度向彭超、赵云川支付第四年起的租金，但至今没有支付。彭超、赵云川认为，中润屏山分公司、红鑫屏山分公司拒绝支付租金的行为，违反了合同约定，损害了彭超、赵云川的合法权益，应当承担相应的民事责任。因中润屏山分公司、红鑫屏山分公司不具备独立法人资格，中润公司、红鑫公司应当对其分公司的对外法律行为承担共同责任。请求法院依法判决。 被告中润屏山分公司、中润公司、红鑫屏山分公司、红鑫公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和本院经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告彭超、赵云川作为买受人与被告中润屏山分公司、红鑫屏山分公司作为出卖人于2015年1月31日签订《商品房买卖合同》（合同编号为108号）及附件，向中润屏山分公司、红鑫屏山分公司购买位于屏山县××镇××广场××号楼××层××号××商品房，总价款为154690元，交房时间为2015年9月30日前。双方又于同日签订《商业用房委托租赁合同》，由彭超、赵云川将购买的该商品房委托中润屏山分公司、红鑫屏山分公司出租，委托期限为12年，自2015年9月30日至2027年9月30日，其中前三年租金为总价款的5%／年，由中润屏山分公司、红鑫屏山分公司一次性给付彭超、赵云川，在总购房款中扣除。第四年起租金按季度支付，其中第四、五年租金为773元／月,第六、七年租金为902元／月,第八年租金为1031元／月,第九年租金为1160元／月,第十年租金为1289元／月,第十一、十二年租金为1418元／月。如未按期支付租金，每日按照本年度约定租金的0.2‰支付违约金。合同签订后，彭超、赵云川向中润屏山分公司、红鑫屏山分公司支付了全部购房款。现租赁合同约定的前三年租期已过，中润屏山分公司、红鑫屏山分公司应按照约定按季度向彭超、赵云川支付第四年起的租金，但至今没有支付。 本院认为，本案原告彭超、赵云川与被告中润屏山分公司、红鑫屏山分公司签订的《商业用房委托租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，合同内容对双方均具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。彭超、赵云川与中润屏山分公司、红鑫屏山分公司在委托租赁合同中明确约定租赁的时间为12年，即始自2015年9月30日起至2027年9月30日止，并就租金标准、支付方式及违约责任进行了约定，中润屏山分公司、红鑫屏山分公司应当按照约定支付租金给彭超、赵云川。中润屏山分公司、红鑫屏山分公司没有按期向彭超、赵云川支付租金，构成违约，应当承担继续支付的民事责任，并应按照合同约定或者法律规定承担逾期付款的违约金。彭超、赵云川请求中润屏山分公司、红鑫屏山分公司支付自2018年9月30日至2020年9月30日共计八个季度的租金18,552元，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。对违约金的认定处理，本院认为，双方合同约定的“如未按期支付租金，每日按照约定租金的0.2‰支付违约金”应当理解为应付而未付的租金按照0.2‰/天计算违约金。按照双方对租金按季度支付的约定，应在2018年9月30日前、2018年12月30日前、2019年3月30日前、2019年6月30日前、2019年9月30日前、2019年12月30日前、2020年3月30日前、2020年6月30日前分别支付2,319元（注：双方约定的租赁期限自2015年9月30日起至2027年9月30日止，计12年，实际为48个季度零1天，租金应以48个季度计算），违约金自逾期之日起以该季度应付租金为基数，按照0.2‰/天的利率标准计算至付清之日止。彭超、赵云川请求支付的违约金为1,539.64元，符合法律规定，本院依法予以支持。 综上，本院依法认定中润屏山分公司、红鑫屏山分公司应支付彭超、赵云川自2018年9月30日至2020年9月30日共计两年的租金18,552元，另应支付违约金1,539.64元，租金、违约金共计20,091.64元。因中润屏山分公司、红鑫屏山分公司不具备独立法人资格，被告中润公司、红鑫公司应当对其设立的分公司的对外法律行为承担共同责任。对彭超、赵云川请求由中润屏山分公司、中润公司、红鑫屏山分公司、红鑫公司共同承担租金、违约金支付责任的诉讼主张，本院依法予以支持。 被告中润屏山分公司、中润公司、红鑫屏山分公司、红鑫公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款、第二款之规定，判决如下： 被告宜宾市中润房地产开发有限公司屏山县分公司、宜宾市中润房地产开发有限公司、四川省红鑫房地产开发投资有限公司屏山县分公司、四川省红鑫房地产开发投资有限公司自本判决生效之日起十日内给付原告彭超、赵云川自2018年9月30日至2020年9月29日共计两年的租金18,552元以及违约金1,539.64元，共计20,091.64元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费302元，减半收取计151元（已预交），由被告宜宾市中润房地产开发有限公司屏山县分公司、宜宾市中润房地产开发有限公司、四川省红鑫房地产开发投资有限公司屏山县分公司、四川省红鑫房地产开发投资有限公司负担并自本判决生效之日起十日内直接支付给原告彭超、赵云川。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员 张荣彬 二〇二〇年十二月十一日 法官助理 周 霞 书 记 员 殷孝洋