广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22572号上诉人（原审原告）：陈风华，女，1977年3月9日出生，汉族，身份证住址广州市从化区。委托诉讼代理人：杨丽华，广东聚方律师事务所律师。委托诉讼代理人：林境威，广东聚方律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：广州市合和房地产代理有限公司，住所地：广州市荔湾区文昌南路**之一地下**B5铺。法定代表人：揭英强，总经理。委托诉讼代理人：秦岩，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟湛雅，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市西美电器有限公司，住，住所地：广州市黄埔区九龙镇凤凰三路**/div>法定代表人：杨东佑。委托诉讼代理人：许哲勉，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈昱霖，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州房助手网络科技有限公司，住所，住所地：广州市天河区元岗路**自编****div>法定代表人：邵小容，总经理。委托诉讼代理人：张佩琪，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾银辉，广东广岭律师事务所律师。上诉人陈风华、上诉人广州市合和房地产代理有限公司（以下简称：合和公司）因与被上诉人广州市西美电器有限公司（以下简称：西美公司）、被上诉人广州房助手网络科技有限公司（以下简称：房助手公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈风华上诉请求：1.撤销广州市黄埔区人民法院作出的（2020）粤0112民初101号民事判决书第二项、第三项、第四项、第五项判项；2.改判西美公司向陈风华返还18万元及利息（利息以18万元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从占用之日计算至实际清偿之日）；改判房助手公司向陈风华返还3万元及利息（利息以3万元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从占用之日计算至实际清偿之日）；改判合和公司在收取款项的范围内承担连带还款责任；3.判决本案全部诉讼费用由西美公司、房助手公司、合和公司承担。事实与理由：第一，陈风华认为一审裁判查明部分事实不清，部分事实认定有误。陈风华一直都不知道广州房助手网络科技有限公司以及广州市合和房地产代理有限公司的存在，陈风华一直认为其所支付的就是购房款项。陈风华购房时是根据楼盘现场销售人员的指引去支付房款，支付完毕后，销售人员也给了陈风华相应数额的收据。在本案中，陈风华一共支付了21万元，其中西美公司向陈风华开具了18万元的收据，可见西美公司确认收到了18万元的购房款，而西美公司从头到尾也未能提供任何证据去否定陈风华收据真实性，因此法院应当认定西美公司需要对这18万元款项的返还承担责任。至于另外3万元由广州房助手网络科技有限公司收取的，那么应当由房助手承担返还责任。而虽然合和公司在开庭时承认其当时收取了购房款16.5万元，但既然陈风华系与西美公司签订了《共同出资建房合同书》，陈风华也是基于对西美公司的信赖，才支付了相应房款，西美公司也向陈风华开出了18万元的收据，在此前提条件下，既然法院已经判定合同无效，那么西美公司无论如何也需要对该18万元款项承担返还义务，假设这些钱真的是由合和公司代为收取，那么法院也绝对不能免除西美公司的返还责任，而是应当判令由西美公司退还18万元款项，且由合和公司在收取款项的范围内承担连带还款责任。至于之后西美公司若要追究合和公司私自收钱的责任，西美公司大可在向陈风华履行完返还义务后，再另行向合和公司追偿。陈风华作为一个善意的购房者，是根本无法得知西美公司与合和公司的合作情况及利益分配的。陈风华认为既然西美公司向陈风华出具了相应数额的收据，确认收到陈风华的18万元房款。因此无论西美公司和合和公司之间怎么去分配房款，谁收取、占有款项均不应影响西美公司承担责任。第二，在本案中，陈风华根本不知道西美公司与合和公司之间的合作关系。而即使西美公司与合和公司所述属实，二者真的存在代理销售关系，但根据合同相对性原则，西美公司与合和公司之间的合作约定、利益分配均不应对陈风华产生法律效力。退一步说，假设合和公司真的存在超越授权范围擅自收取陈风华款项的情形，陈风华作为善意第三人，在签署的合同及收据开具对象均是西美公司的情况下，那么陈风华也是有足够理由相信收款人系西美公司的，这样西美公司也应当承担起18万元的返还义务。第三，在本案中，西美公司、合和公司、房助手公司之间在明知涉案项目所在地款为工业用地，未取得预售许可证的前提下，公然向广大业主进行销售，理应承担建房合同无效的全部责任过错。一审判决的第14页中也对该情况进行了认定。而陈风华对西美公司、合和公司、房助手公司违规销售情况完全不知情，是实实在在的受害者。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，在本案中，西美公司、房助手公司、合和公司的过错行为系合同无效的重要原因，理应承担起建房合同无效的全部责任。陈风华将21万元房款交到西美公司、房助手公司、合和公司手中已将近两年，因此陈风华要求西美公司、房助手公司、合和公司支付占用期间的利息合法。西美公司辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确。一、一审法院对案涉《共同出资建房合同书》效力认定正确，上述合同因违反法律强制性规定而自始无效。本案中，案涉出资建房合同因西美公司未能取得上述案涉房屋的预售许可而无效。二、西美公司基于案涉《共同出资建房合同》取得财产仅为1.5万元，一审法院判令西美公司返还该笔款项认定无误。首先，陈风华主张西美公司承担责任的理由系仍以合同有效前提下作出，存在根本的逻辑错误。根据《合同法》第五十六条之规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”故此，在上述合同被认定无效时，西美公司基于合同所得财产也因无法律及合同依据实际应当参照不当得利予以处理而非基于上述签订的合同文件及法律关系进行处理。其一，根据陈风华自行提交的pos机刷卡记录清楚记载，案涉16.5万元购房款系支付予合盈公司而非西美公司，据此表明，陈风华对该等款项未予支付西美公司处这一事实是清楚、明确的。其二，陈风华作为买受人，理应在签订合同前详细考察案涉房屋及所在土地现状及性质，其对上述事实未予考察的情况下便签订案涉合同系未尽合理的注意义务，对合同无效存在过错。再次，案涉合同无效后，西美公司仅负有返还所收取款项之义务，因其他款项并非西美公司收取，应当由实际取得财产方予以返还。根据《中华人民共和国合同法》第58条之规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。本案中，西美公司基于上述出资建房合同所取得款项为1.5万元，其他款项均由本案第三人合和公司收取。在此情况下，西美公司仅负有返还所收款项之义务，剩余16.5万元款项，应当由实际收取人合和公司予以返还。陈风华主张由西美公司返还全部款项的请求无法律依据，且对西美公司并不公平。综上，西美公司认为，一审判决正确，应当维持，陈风华上诉请求无事实及法律依据。房助手公司辩称：房助手公司虽未上诉，但不认可一审判决，房助手公司并非西美公司的转受托人，作为居间方，房助手公司已经明确告知陈风华该项目性质，陈风华只是看中价格低才购买的，房助手公司已经履行告知义务，不需退还3万居间服务费及利息。合和公司辩称：陈风华是出于对西美公司的信赖，才支付对应款项，且西美公司也出具了对应收据，合和公司提交的证据均能证明合和公司是在西美公司的授权内代为收款，应由西美公司承担返还责任，合同无效不应成为西美公司逃避责任借口，其是项目的主导人。合和公司是听从西美公司指示开展代销，并未与其串通。陈风华作为完全行为人，自愿与西美公司签订合资建房合同，有一定过错，要承担对应责任，至于代理纠纷可以另案处理。合和公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案诉讼费由陈风华、西美公司、房助手公司承担。事实和理由：一审法院对本案部分主要事实没有查清，导致认定及适用法律有误。一、关于建房合同的性质，一审法院认定及适用法律有误。一审法院基于合同约定陈风华仅负责提供资金而不承担建设工作以及房屋使用权期限为40年而认定《共同出资建房合同》属于商品房买卖合同，该认定有误。上述合同明确约定双方共同建房，陈风华出资取得630号房40年的使用权，双方均没有买卖所有权的意思表示。因此该合同的性质是房屋租赁合同，而不是商品房买卖合同。一审法院可以根据《合同法》的规定来认定使用权期限40年的效力；也可以根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定来认定建房合同的效力，但是不能据此认定该合同性质为商品房买卖合同，故不能直接适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及《商品房销售管理办法》。二、关于建房合同的效力，一审法院认定无效的理由有误。根据上述内容，《共同出资建房合同》性质应为房屋租赁合同，而非商品房买卖合同。因此一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有误，故西美公司与陈风华签订上述建房合同时并不需要以取得预售许可证作为前提。综上所述，一审法院以西美公司在未取得预售许可证的前提下向社会销售已违反法律、行政法规的效力性强制性规定而认定建房合同无效，该认定理由有误。三、关于认定西美公司、房助手公司和合和公司存在恶意串通，一审法院认定有误。西美公司与合和公司于2018年签订了一份《代理合同》，就西美公司委托合和公司代理销售涉案项目及代理费相关事宜进行约定。《代理合同》第六条约定该房屋开售时间为2018年10月1日，西美公司应于开售时间前具备运营条件。2018年9月30日，西美公司告知合和公司其已具备运营条件，要求合和公司按照约定及时签订《授权委托书》、确认代理销售方案并据此开展相关工作。合和公司提交的证据一能够证明上述内容。由此可见，合和公司是听从西美公司的指示开展了所有的代销工作，包括经西美公司允许转委托第三方房助手公司协助代销工作。一审法院认定西美公司、合和公司与房助手公司存在恶意串通缺乏事实和法律上的依据。四、关于认定合和公司收取房款的行为属于超越代理权，一审法院认定有误。合和公司代西美公司收取陈风华的部分费用是基于西美公司的授权委托，并非一审法院所称的属于超越代理权。理由如下：其一、原审判决书中写明西美公司承认其应要求将一本盖章的空白收据给合和公司，据此可知西美公司对合和公司代为收款的行为是知情且认可的，否则西美公司怎么可能会把盖公章的空白收据给合和公司，这已经用实际行动表明其同意了合和公司代为收款；其二、一审法院受理的同系列案件中，另案原告马建平、江林珊因无法实现与西美公司签订的建房合同，据此与西美公司就退款达成合意分别签订了《退款承诺书》，由西美公司返还收取的款项。合和公司提交的证据二可以证明，合和公司先将代为收取的款项转至西美公司，然后再由西美公司以其名义分别返还给马建平与江林珊。即西美公司对代收款行为是知情且认可的；其三、系列案件中合和公司代为收款的行为是经过西美公司书面确认的，合和公司提交的证据三可以证明。故合和公司的收款行为并没有超越代理权。综上，一审法院认定合和公司代为收款的行为超越代理权，该认定有误。因此应由西美公司对陈风华承担返还财产的法律责任。综上所述，《共同出资建房合同》性质为房屋租赁合同，故未取得预售许可证并不能成为该合同无效的理由；其次，合和公司的代理销售工作是根据西美公司指示开展的，不存在私自销售，也不存在恶意串通的故意；最后，合和公司代为收款的行为并没有超越代理权，因此仍应由被代理人西美公司对陈风华承担返还款项的法律责任。陈风华辩称：不同意对方上诉意见。陈风华认为该建房合同无效，西美公司和房助手公司应承担21万元的返还责任，合和公司应在其收取的16.5万内承担责任，陈风华一直认为自己是与西美公司交易的，合同是与西美公司签订的，也是基于对西美公司的信任，受现场工作人员的指引下签订合同。西美公司也向陈风华开具18万元收据，收据作为收款凭证，西美公司是很认真的情况下开具的，结合本案证据，陈风华认为西美公司有委托合和公司代为收款，但即使合和公司超越代理权限收取房款，陈风华有足够理由相信其有代理权，代理行为由西美公司负责。西美公司辩称：一审法院对案涉出资建房合同性质认定无误。即便合和公司所主张的案涉合同系租赁性质的理由成立，该合同也违反《城镇房屋租赁合同》司法解释第二条，因案涉房屋及土地未取得建设工程规划许可证而无效，并不影响人民法院对案涉合同效力的最终判定。其次，合和公司作为案涉房产的销售代理人，超越权限私自收取购房款，且在收取上述款项后亦未归还答辩人，即陈风华基于出资建房合同所支付的16.5万元实由合和公司取得。根据合同法第58条之规定，应当由合和公司返还上述款项。一审判决查明事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。房助手公司辩称：《共同出资建房合同》性质是租赁合用，合法有效。陈风华向一审法院起诉请求：1.确认陈风华与西美电器签订的《共同出资建房合同书》（以下简称建房合同）无效；2.判令西美公司、房助手公司向陈风华共同返还款项21万元及利息（利息以21万元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从占用之日计算至实际清偿之日）；3.判令西美公司、房助手公司向陈风华支付违约金5.4万元；4.本案诉讼费用由西美公司、房助手公司承担。5.要求第三人合和公司对上述诉讼请求承担连带责任。一审法院经审理查明：2018年，西美公司（甲方）与合和公司（乙方）签订包销合同，就甲方委托乙方代理销售涉案项目及乙方的代理费相关事宜进行约定。该合同约定涉案项目房屋用途为智慧空间或智慧工坊，该房屋按每平方米6800元计算。甲方同意并授权乙方对外招商该项目的使用权予第三方，该房屋的销售底价为单价6800元/平方米（房间面积按单层计算，第二层为赠送面积，若按两层面积计算，则甲方销售底价减半），乙方可以以高于此价钱对外销售，超出底价的部分为乙方的代理销售佣金。甲方负责开具全额收据给客户。该房屋由乙方包销销售，乙方有权发展第三方渠道资源代理销售，自行支付线下渠道代理费用；甲方不能对乙方的合法销售过程提出异议或阻挠。在销售过程中，若有客户退房，双方应及时退还已交款项，乙方如无及时退款则在保证金中扣除，并在一周内补充保证金。后合和公司（甲方）与房助手公司（乙方）签订代理合作合同（以下简称合作合同）。合作合同载明甲方保证已取得项目业主方西美公司的合法授权，可委托乙方对涉案项目进行联动代理。合作合同约定甲方委托乙方代理涉案项目，乙方负责介绍并协助客户与甲方或开发商签订合同，收集客户资料，委托代理期限从2018年10月16日至2019年1月15日（保护期从2019年1月15日至2019年2月15日止）。合作合同约定单间及一房的代理费标准为6.8万元/套、两房及三房的代理费标准为9.8万元/套，甲方根据乙方的代理金额，每月结算一次，甲方应于每月15日前将上月代理费支付给乙方。2018年10月22日，涉案项目工作人员向陈风华出具一张收据，收据上载明：“今收到陈风华交来狮城国际630单元合资建房定金15000元。”收据下方盖有“广州市西美电器有限公司财务专用章”字样的印章。10月28日，陈风华（乙方）与西美公司（甲方）签订建房合同，标的为平层房屋，合同约定乙方已完全清楚了解上述国有土地权属、合建房性质及相关的法律关系，自愿参加甲方位于中新广州知识城九龙工业园九龙大道以东、红卫路以北JLGY-F1-1地块上的合作建房，上述建房项目的报批、建设及全部投资均由甲方完成，甲方同意将该项目B1栋630号（以下简称630号房）房屋使用权分配给乙方，房屋面积约27.77平方米，乙方可享有该房屋至2060年12月30日的房屋使用权，乙方应承担合作建房款18万元，乙方应在合同签订之日起三日内向甲方一次性付清全部合作建房款。在乙方如约付款的前提下，甲方应于2020年12月30日前将该合作建房交付给乙方使用。合同签订后，任何一方不得随意解除合同。因甲方原因单方面解除合同的，甲方应退还已收乙方全部款项，并按合同总额的30%向乙方支付违约金；因乙方原因单方面解除合同的，乙方应按合同总额的30%向甲方支付违约金。同日陈风华向房助手公司转账3万元，房助手公司向陈风华出具的收据中交来款项一栏有“狮城国际630单元（团购优惠金）”字样；陈风华根据合和公司员工的要求，向合盈公司转账共计16.5万元。10月29日，涉案项目工作人员向陈风华出具一张收据，收据上载明：“今收到陈风华交来狮城国际B1栋630单元合资建房款165000元。”收据下方盖有“广州市西美电器有限公司财务专用章”字样的印章。2019年8月5日，广州市黄埔区住房和城乡建设局、广州开发区建设和交通局在回复周健的337号答复意见书中称涉案项目并非商品房项目，土地用途为工业用地，不可预售，无法办理预售许可证。10月11日，广州开发区金融工作局在回复李少芬的（2019）开金信处字6号信访事项处理意见书答复称：“……经相关部门核查：西美公司所计划的‘狮城国际’项目为非商品房项目，土地用途为工业用地，不可预售，无法办理预售许可证。在该项目建设手续不完备的情况下，西美公司即开展对外招商，并通过代理公司与信访人签订《共同出资建房合同书》，收取合作建房资金共同进行‘狮城国际’项目开发建设，有规避相关法律法规进行开发经营之嫌”。在3月18日的庭审中，审判员向陈风华询问其购房流程时，陈风华表示：“我有个朋友介绍我说狮城有个楼盘很优惠、很便宜，我就去现场看，现场的销售人员就向我推荐涉案房屋，销售人员说我是第一批，当时是按楼层的平方数卖的，当时我买的是630，当时销售人员跟我说是按楼层价购买的，当时为7000多元/平方米。”以上事实有建房合同、收据、337号答复意见书、合作合同、包销合同、信访事项处理意见书及当事人庭审陈述等证据予以佐证，以上证据经各方质证，一审法院予以采信。一审法院认为：本案焦点在于建房合同性质及效力、包销合同的效力、合作合同的效力、陈风华与房助手公司之间的关系性质和效力以及各方当事人责任的承担。一审法院观点如下：一、关于建房合同的性质。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同解释）第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”根据建房合同的约定，西美公司负责建设涉案房屋项目，将涉案项目的房屋面向社会销售，并与陈风华约定将630号房40年的使用权让渡给陈风华，陈风华仅负责提供资金而不承担涉案项目的建设工作。建房合同相关约定符合商品房买卖合同解释中关于商品房买卖合同的定义，故陈风华与西美公司签订的建房合同名为合作建房，实为商品房买卖。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”该法第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”租赁合同以出租人对租赁物具有所有权为前提，西美公司至今未取得涉案房屋的所有权，结合建房合同约定的使用时间长达40年，西美公司抗辩称建房合同属于房屋租赁合同，并未提交证据予以证实，一审法院认为陈风华与西美公司达成的合意是商品房买卖更接近事实，对于西美公司上述抗辩不予采纳。二、关于建房合同的效力。合同法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定。”《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：……（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”所谓违反效力性强制性规定，从违反事项的角度可区分为主体资格违法、内容违法、方式违法、动机违法以及其他要素违法等情形。内容违法，即意思表示的品质存在瑕疵，包括以禁止流通物和限制流通物、人身或人格利益以及违法标的物作为交易对象之标的之违法合同均在此列。《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”商品房买卖合同解释第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”涉案项目所在地块土地用途为工业用地，西美公司未经有关部门批准，建设涉案项目用于商住，并在未取得预售许可证的前提下面向社会销售，已违反法律、行政法规的效力性强制性规定，一审法院依法认定建房合同无效。三、关于包销合同以及合作合同的性质与效力。合同法第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”第四百条规定：“受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。”商品房买卖合同解释第二十条规定：“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。”本案包销合同约定西美公司委托合和公司代理销售涉案项目并有权“发展第三方渠道资源”，实质是允许合和公司进行代理销售并允许转委托第三方代理销售，但并未要求合和公司在包销期满后购买西美公司建设的房屋，故本案中的包销合同实际是独家代理销售合同。合作合同充分披露西美公司是涉案项目的业主，并明确合和公司已取得西美公司的授权进行联动代理销售涉案项目。因此，合和公司是西美公司的受托人，房助手公司是西美公司的转受托人。《商品房销售管理办法》（以下简称销售管理办法）第二十七条第二款规定：“受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。”涉案房地产项目违反了法律、行政法规的强制性规定，为了销售该违法标的物而提供的服务亦因合同标的违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。合和公司以及房助手公司作为专业的房地产代理公司，有责任以及能力辨别西美公司委托销售的涉案项目是否符合销售条件。合和公司、房助手公司在知道或应当知道涉案项目因违反前述效力性强制性规定、属于不符合销售条件的情况下，各自所签署的包销合同以及合作合同因合同标的内容违法而应属无效。四、关于陈风华与合和公司、房助手公司之间的法律关系与效力。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。……行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。”合和公司受西美公司的委托、房助手公司受合和公司的委托，分别代理销售涉案项目。合和公司与房助手公司的代理范围包括介绍并协助陈风华与合和公司或西美公司签订合同、收集资料，无权收取房款。合和公司与房助手公司分别作为西美公司的受托人以及转受托人，两者以西美公司的名义并在授权范围内与陈风华发生的法律后果应由西美公司承担，但合和公司与房助手公司超越授权范围擅自收取陈风华的款项后未转交给西美公司，事后该行为亦未得到西美公司的同意或追认，相应法律后果应由合和公司与房助手公司分别承担。合同法第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”居间合同是指当事人双方约定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要求，为他方报告订立合同的机会或者为订约提供媒介服务，委托人给付报酬的合同。在居间合同中，接受委托报告订立合同机会或者提供交易媒介的一方为居间人，给付报酬的一方为委托人。房助手公司抗辩称其在履行合作合同义务的过程中另行与陈风华达成居间合同，但并未提交证据予以证实，一审法院对其抗辩不予采信。五、合同无效的后果。合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第五十九条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或返还集体、第三人。”陈风华基于购买商品房的合同目的签订建房合同以及缴纳款项，现涉案项目不符合销售条件，陈风华无法实现合同目的，其合法利益已受到损害，有权向相关责任人主张权利。（一）关于建房合同无效的后果。西美公司明知涉案地块为工业用地，在未经主管部门批准的情况下仍然销售涉案房屋，需承担造成建房合同无效的全部过错责任，陈风华要求西美公司返还因建房合同从陈风华处取得的1.5万元，予以支持。西美公司抗辩称并未取得上述款项，但未能提供证据反证陈风华所提交的由其盖章的收据真实性，故对其抗辩不予采纳。（二）关于包销合同无效的后果。西美公司与合和公司在明知或应知涉案项目不符合销售条件的情况下，依然签订包销合同并对外销售，前者允许后者以自己名义和场所内开展销售推广，后者则引导陈风华签订建房合同并指示陈风华交款，存在恶意串通。虽然陈风华未将款项汇入合和公司，但已根据合和公司的指示汇入合盈公司，合和公司根据无效的包销合同、超越授权范围擅自取得陈风华的16.5万元，应返还陈风华。（三）关于合作合同无效的后果。房助手公司在明知或应知涉案项目不符合销售条件的情况下，基于合作合同并超越委托权限收取的3万元，应返还陈风华。六、关于陈风华的过错。（一）陈风华作为建房合同的当事人，未尽审慎义务，对于订立无效合同存在一定过错，故对陈风华要求西美公司、合和公司以及房助手公司支付利息的请求不予支持。（二）建房合同被确认无效，相关违约条款亦自始无效，故陈风华要求西美公司与房助手公司支付违约金5.4万元，一审法院不予支持。（三）虽然西美公司、房助手公司与合和公司在销售涉案项目上存在共同故意；但在收取费用的权责上，合和公司与房助手公司超越委托权限擅自收取陈风华款项，未经西美公司同意与追认，三个公司应各自在所收取的款项范围内承担返还责任。陈风华要求西美公司、合和公司与房助手公司对21万元承担连带责任，没有法律依据与事实依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国物权法》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第二十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2020年8月14日作出判决：一、确认原告陈风华与被告广州市西美电器有限公司在2018年10月28日签订的《共同出资建房合同书》无效；二、被告广州市西美电器有限公司返还原告陈风华1.5万元；三、被告广州房助手网络科技有限公司返还原告陈风华3万元；四、第三人广州市合和房地产代理有限公司返还原告陈风华16.5万元；五、驳回原告陈风华的其他诉讼请求。案件受理费5260元，原告陈风华负担1075元，被告广州市西美电器有限公司负担299元，被告广州房助手网络科技有限公司负担598元，第三人广州市合和房地产代理有限公司负担3288。原告陈风华已预缴2630元，一审法院退回1555元，两被告以及第三人应在本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳上述费用。二审中，陈风华、西美公司、房助手公司未提交新证据。合和公司向一审法院提交了三组证据：1.授权委托书及代理销售方案的确认，拟证明签订合同不久后，西美公司告知合和公司其项目已经符合运营条件，合和公司签订授权委托书与确认代理销售方案，合和公司根据其授权委托开展相关工作；2.系列案件中合和公司与西美公司关于退款的证据，拟证明系列案件中的马建平、江林珊与西美公司分别达成合意各签订了《退款协议承诺书》，合和公司听从西美公司的指示先把代为收取的款项转至西美公司，再由西美公司以其个人名义统一对外进行退款。由此可见，西美公司对于合和公司代为收款的行为知情且认可。合和公司的收款行为并没有超越代理权，本案应由西美公司对陈风华承担返还财产的责任；3.《狮城国际对账确认书》，拟证明系列案件中合和公司代为收款的行为是经过西美公司书面确认的，即合和公司的收款行为并没有超越代理权，本案应由西美公司对陈风华承担返还财产的责任。经组织质证，陈风华对上述证据予以认可，但认为其不知道西美公司与合和公司的合作关系，其一直认为对接的是西美公司。从宣传图纸上可看出西美公司一直用住房的形式来宣传，西美应承担合同无效的责任。西美公司对合和公司代为收款是知情认可的，其二者存在紧密合同关系，共同收取房款，对房款返还应共同承责。西美电器公司认为上述证据不属于新证据，已过举证期间，应不予采纳。证据一的1-3页，因是复印件，第4-14页文件仅有个人签名，签名者并非我公司法定代表人，无法确认真实性、合法性和关联性，即便是真实的，从授权委托中可知，西美公司并未授权合和公司收取房款，合和公司没有收取款项权限。合和公司私自收取违规销售，应由其退还。证据一中的销售图纸，与本案无关，不能证明是西美公司告知合和公司符合运营条件，实际是合和公司违反合同约定，私自开展销售，并私自吞没款项。对证据二和证据三的真实性、合法性和关联性均无法确认，认为证据二电子回单中款项是杨东右与马建平、江林珊的经济往来，无法证明电子回单中款项是报销单据中款项，且数额不一致，与合和公司、陈风华无关。证据三中该表没有我司签章，表格中合展确认人非合和公司，抬头是狮城国际，并非科海智慧城项目，与本案无关。房助手公司认为上述证据由法院认定。经审查，本院对上述证据的真实性予以采信，对是否能够达到证明目的，将结合案情综合认定。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：一、共同出资建房合同的性质及效力；二、陈风华所付款项应由谁返还；三、利息是否应当计算。对此，本院评述如下：其一，关于共同出资建房合同性质及效力的问题。合和公司和房助手公司认为案涉共同出资合作建房合同性质是租赁合同，合法有效，主要理由是认为陈风华与西美公司双方均没有买卖所有权的意思表示，合同明确约定是双方共同建房，但从合同约定来看，西美公司负责建设涉案房屋项目，将涉案项目的房屋面向社会销售，并与陈风华约定将涉案房屋40年的使用权让渡，陈风华仅负责提供资金而不承担涉案项目的建设工作，其特征更加符合商品房买卖合同的定义，而非出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同定义，因此，一审判决认定本案建房合同名为合作建房，实为商品房买卖，并无不当。合和公司和房助手公司未能提供证据证明其事实主张，理由亦不充分，应承担不利后果。本院对一审认为双方达成的合意是商品房买卖更接近事实，予以认可。由于涉案项目所在地块土地用途为工业用地，西美公司未经有关部门批准，建设涉案项目用于商住，并在未取得预售许可证的前提下面向社会销售，明显违反《物权法》第一百四十条“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，……”之规定，因此一审认定合同无效，理由正当，适用法律正确，本院应予维持。其二，关于陈风华所付款项应由谁返还的问题。首先，房助手公司未就一审判决其返还陈风华3万元提起上诉，本院对此不予审查。其次，关于18万元是由谁返还的问题。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条：“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任”之规定，合和公司作为包销商明知涉案项目所在地块用途为工业用地，未经有关部门批准，建设涉案项目用于商住，并在未取得预售许可证的前提下面向社会销售，已违反法律、行政法规的效力性强制性规定，仍然实施代理行为，应当承担连带责任。故，18万元应由西美公司返还，合和公司应当承担连带返还责任，鉴于陈风华上诉请求中，仅要求合和公司在在其收款范围内承担连带责任，并无不可，本院予以支持。即西美公司返还陈风华18万元，合和公司在16.5万元范围内承担连带还款责任。其三，关于利息问题，陈风华作为建房合同的当事人，未尽审慎义务，对于订立无效合同存在一定过错，一审对其要求支付利息的请求不予支持，处理并无不当，本院予以维持。综上所述，陈风华的上诉请求部分成立，合理部分应予支持；合和公司的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律部分欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初101号民事判决第一、三项；二、撤销广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初101号民事判决第二、四、五项；三、广州市西美电器有限公司返还陈风华18万元，广州市合和房地产代理有限公司在16.5万元范围内承担连带责任；四、驳回陈风华的其他诉讼请求。上述义务人应在本判决生效之日起七日内履行，如未履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5260元，由陈风华负担1075元，西美公司负担299元，合和公司负担3288元，房助手公司负担598元；二审案件受理费9160元，由陈风华负担1075元，西美公司和合和公司共同负担7487元，房助手公司负担598元。本判决为终审判决。审判长  戴俊英审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二〇年十二月二十一日法官助理张家齐书记员黄咏欣