广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25408号上诉人（原审原告）：王惠霞，女，1960年10月22日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：伍艳萍，广东许铭丞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭俭萍，女，1949年7月10日出生，汉族，住广州市番禺区。被上诉人（原审被告）：陈翠莲，女，1966年10月18日出生，汉族，住广东省化州市。被上诉人（原审被告）：张武生，男，1961年1月19日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：叶银桂，广东金宏桥律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：赵善启，广东金宏桥律师事务所律师。上诉人王惠霞因与被上诉人郭俭萍、陈翠莲、张武生物权保护纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初7396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月28日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月14日公开开庭进行审理。上诉人王惠霞及其委托诉讼代理人伍艳萍，被上诉人陈翠莲及其与张武生共同委托诉讼代理人叶银桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王惠霞上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持我方全部一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由陈翠莲、张武生和郭俭萍负担。事实和理由：陈翠莲、张武生主张与我方以买卖方式取得房屋缺乏事实和法律依据，一审推定采信其主张缺乏依据，也不符合客观逻辑。首先，案涉房屋登记权属人为我方，根据我国《物权法》第九条规定，不动产产权转移应当办理转移登记，否则不产生转移产权的法律效力。陈翠莲、张武生主张与我方以买卖方式取得房屋，并未办理产权登记，不产生权属转移的法律效力，我方主张陈翠莲、张武生交还房屋合法合理，陈翠莲、张武生占用上述房屋缺乏法律依据，我方主张返还合法合理，应当予以支持。其次，陈翠莲、张武生主张与我方存在买卖关系取得案涉房屋产权，应当提供证据予以证实并另案处理。本案中，陈翠莲、张武生并未提供证据证实其与我方存在直接的买卖关系，陈翠莲、张武生主张通过郭俭萍名义代持涉案房屋，但是郭俭萍与我方于1997年5月27日通过赠与转让涉案房屋的行为已经被另判决书认定为无效。（97）穗芳证字第826号证明书已经被广州市荔湾区公证处撤销，郭俭萍主张借名给陈翠莲、张武生与我方签订赠与合同，丧失合法性源头。在我方与陈翠莲、张武生之间是否存在买卖关系以及买卖关系是否有效均没有审查处理的情况下，应当按照目前产权登记情况认定实际权属人，并据此审查我方的诉讼请求是否合理。至于陈翠莲、张武生是否对房屋进行重建，并不是认定双方存在买卖关系以及是否合法有效的推定依据，一审法院采用推理方式推定我方与陈翠莲、张武生存在买卖关系是适用法律错误，而且客观上也不符合逻辑。最后，本案是物权保护纠纷，在案涉房屋存在物权登记的情况下，关于双方是否存在买卖关系，以及买卖关系是否合法有效，与本案并不属于同一法律关系，双方均未对买卖关系是否合法有效提出明确处理的诉讼请求，应当另案处理，不宜在本案中予以认定。郭俭萍未到庭应诉，亦未通过其他方式发表答辩意见。陈翠莲、张武生辩称，一、讼争房屋为我方向王惠霞购买所得，虽然房屋还没有办理权属转移手续，但是王惠霞已经收取房款并将房屋交付给我方使用。房屋产权是否登记不影响我方因买卖而占有涉案房屋的合法性，在双方之间仍存在买卖关系的情况下，在买卖关系存续期间，王惠霞无权要求我方交还房屋。二、我方已经举证证明双方存在房屋买卖关系。（一）我方提供了如下证据：1.开票日期为1996年11月27日的有线电视开户费发票；2.广东省有线电视广播电视台用户证；3.核发日期为2003年2月20日的集体土地房产证；4.办理集体土地房产证手续费的收据；5.房屋所有权登记费收据；6.建设工程规划许可证及票据等证据，上述证据我方均持有原件，因王惠霞将房屋卖给我方，所以才协助办理房屋相关手续，相关法律文件交由我方留存保管。（二）王惠霞已承认收取房款（虽其表述为借款），将房屋交付使用，这很明显是一个买卖行为。在广州市芳村区公证处笔录之中，公证员询问涉案房屋有没有抵押，王惠霞回答没有抵押。（三）郭俭萍一审提交书面意见，在前案的庭审中也表示讼争房屋为王惠霞向我方出售，并由我方向王惠霞支付房款。王慧霞通过赠与讼争房屋给郭俭萍的方式，由郭俭萍代我方持有的房屋所有权，郭俭萍否认与王慧霞就涉案房屋存在任何关系。上述证据虽非直接证据，但已形成证据链，证明我方与王惠霞之间存在房屋买卖关系。三、现在房屋为我方夫妻重建所得，我方为现存房屋的实际所有人，王惠霞之前的房屋也就是集体土地房产证所登记的房屋也在重建中灭失，王惠霞无权就现在房屋主张权利。四、前案认定赠与书无效是因为双方之间没有赠与的意思表示，法院认为该房屋存在一个以赠与合同形式隐藏民事法律行为的情况，该隐藏行为的效力没有被处理，对方一直不愿意处理隐藏的法律关系是因为知道对其不利，故请求法院驳回其上诉请求。王惠霞于2020年7月10日向一审法院起诉请求：1.判令郭俭萍、陈翠莲、张武生把广州市荔湾区*果围*号之*房屋腾空交还给王惠霞；2.判令郭俭萍、陈翠莲、张武生向王惠霞交还广州市荔湾区山村果围21号之4房屋的房产证；3.本案诉讼费用由郭俭萍、陈翠莲、张武生承担。一审法院认定事实：已注销的发证日期为1986年5月27日的《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗郊字第NO.085876号）记载：座落在山村乡菓围村××公社山村大队××生产队的宅基地，使用人为王惠霞，宅基地占地面积40.07平方米，建筑种类：水泥结构，层数贰，建筑面积80.14平方米。1997年5月27日，王惠霞（赠与人）与郭俭萍（受赠人）签订《赠与书》，约定：座落广州市芳村山村××之四(宅基地证穗郊字第0858**）房屋，水泥结构二层楼房，房屋产权应为王惠霞所有，王惠霞无结婚。现王惠霞自愿决定将上述属其所有的房产全部赠与郭俭萍，产权归郭俭萍所有，对于上述赠与，郭俭萍亦表示接受。此后，有关上述所赠房产的一切权利义务概由受赠人自理，与赠与人无涉。同日，双方就上述《赠与书》在广州市芳村区公证处（现为广东省广州市荔湾公证处）办理了公证，公证书编号为（97）穗芳证字第826号。在该公证的内档资料中，双方在办理赠与公证时向公证处提交了一份《房屋转权报告》，主要内容为：本人王惠霞愿意将房屋转给郭俭萍所有。该报告中有广州市芳村区石围塘街山村村民委员会的盖章，并加注了“同意办理转名手续”的字样。公证处还对王惠霞进行了问话并制作《笔录》，其中公证员询问该房屋有无争议？有无抵押？王惠霞回答：房屋无争议、无抵押。王惠霞对《房屋转权报告》、《笔录》进行了质证，认为《房屋转权报告》不是其起草书写，签名也不是其本人的字迹。《笔录》时隔太久，已不记不起当时的情形。案涉房屋现由陈翠莲、张武生管理、使用。该房屋因危旧已经过重建，在2003年2月20日核发了新的《集体土地房产证》（穗集地证字第××号），载明芳村区山村果围*号之*房屋的权属人为王惠霞，权属来源为1986年5月27日自建上盖，房屋所有权性质为私产，土地权属性质为集体所有，用地面积40.28平方米，房屋为混合结构贰层，总建筑面积91.68平方米，其中加建B3第三层3.56平方米为违章建筑。重建涉案房屋所支出的鉴定费、规划咨询费等票据、新的《集体土地房产证》由陈翠莲、张武生持有。王惠霞曾起诉要求确认其与郭俭萍签订的《赠与书》无效。一审法院于2020年4月22日作出(2020)粤0103民初2540号民事判决，认定《赠与书》无效。郭俭萍不服上诉，广州市中级人民法院于2020年6月24日作出（2020）粤01民终13085号民事判决，维持一审判决。一、二审法院认为，王惠霞与郭俭萍均没有赠与的意思，该《赠与书》并非双方的真实意思表示，因此认定其效力为无效，但以赠与合同的形式隐藏的行为的效力，可另案解决。广东省广州市荔湾公证处于2020年5月15日作出[关于撤销（97）穗芳证字第826号《证明书》的决定]，决定撤销（97）穗芳证字第826号《证明书》。本案中，陈翠莲、张武生主张案涉房屋由王惠霞出卖给其，并将案涉房屋产权证原件交付给其。2003年陈翠莲、张武生经规划许可对案涉房屋进行重建、重新办理《集体土地房产证》，重建及办证的所有费用均由其支付。2002年10月王惠霞协助陈翠莲、张武生办理诉争房屋的换证手续，并将新的房产证交付给陈翠莲、张武生等事实。为证明上述事实，陈翠莲、张武生向一审法院提交了以下证据：1、开票日期为1996年11月27日的有线电视开户费发票；2、广东省有线广播电视台用户证;3、核发日期为2003年2月20日《集体土地房产证》；4、办理《集体土地房产证》手续费的收据；5、房屋所有权登记费收据；6、建设工程规划许可证及票据；7、房屋档案资料。除上述证据1、2外，其余证据均记载权利人或缴费人为王惠霞。王惠霞对上述证据均表示异议，表示不认识陈翠莲、张武生，没有申请过报建和申领房地产证。房屋档案资料中申请报建的申请书中的签名并非其本人签名。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.王惠霞与郭俭萍以赠与合同的形式隐藏的行为是什么行为？是否存在因借款而抵押涉案房屋的法律关系？2.王惠霞与陈翠莲、张武生之间是否存在房屋买卖合同关系？根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，王惠霞主张与郭俭萍存在借款抵押涉案房屋的事实，郭俭萍主张借名给陈翠莲、张武生与王惠霞签订赠与合同的事实，陈翠莲、张武生主张向王惠霞购买了涉案房屋的事实，三方当事人提供的证据均无法直接证明自己的主张。王惠霞主张将涉案房屋抵押给郭俭萍，但郭俭萍予以否认，由于王惠霞提交的《赠与书》已被法院认定为无效合同，同时《赠与书》的内容也无法反映出双方存在借贷关系，且王惠霞提交其他的证据亦无法证明双方之间存在借贷关系，故王惠霞的主张缺乏事实依据，一审法院不予采信。对于陈翠莲、张武生的主张，涉案房屋的《农村（墟镇）宅基地使用证》、新的《集体土地房产证》由其持有，且涉案房屋由其使用多年并进行了重建，重建房屋所需的规划等支出费用票据由其持有，从生活常识来说，若房屋仅仅是抵押物，房屋的使用人出资对房屋进行重建的可能性极少，若房屋已出售，买受人出资对房屋进行重建的可能性比较高，再结合房屋重建近十多年，王惠霞都没有提出异议，综合各方的证据和陈述，一审法院认定陈翠莲、张武生的主张具有合理性，对此予以采信。郭俭萍主张借名给陈翠莲、张武生与王惠霞签订赠与合同有一定的合理性，一审法院予以采信。综上，王惠霞要求郭俭萍返还房屋和房产证的请求，因郭俭萍并无使用房屋，也没有持有房屋的房产证，故王惠霞该请求缺乏事实依据，一审法院不予支持。王惠霞要求陈翠莲、张武生返还房屋和房产证的请求，因双方之间存在房屋买卖合同关系，陈翠莲、张武生居住在涉案房屋和持有房产证是依据房屋买卖合同关系而取得，现王惠霞并无主张对房屋买卖合同关系进行处理，故一审法院对该请求不予支持。郭俭萍经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，一审法院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，一审法院于2020年9月17日判决如下：驳回王惠霞的全部诉讼请求。案件受理费50元，由王惠霞负担。本院对一审法院查明事实予以确认。本院二审期间,各方当事人均未提供新证据。二审过程中，陈翠莲、张武生述称，王惠霞在1992年将涉案房屋卖给陈翠莲、张武生，当时价款4万元，现金支付，王惠霞也在1992年交房，后来王惠霞即去了山东，直到1997年回来才办了一个赠与公证；王惠霞则主张其于1996年将房屋抵押给郭俭萍，当时因治疗胃病借了郭俭萍3万多元，不记得有无打借条，因为没钱还就一直没有要回房子，至今没有还钱，现在因为没房子住所以想拿回房子；王惠霞另述称其去派出所办事认识了张武彪，遂向张武彪借钱，张武彪让郭俭萍出面，是向两夫妻借款；王惠霞确认其原来不是山村果围的村民，后来其申请宅基地就有了案涉宅基地使用证。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为王惠霞主张陈翠莲、张武生和郭俭萍返还案涉房屋应否得到支持。对此，本院认为，（2020）粤01民终13085号民事判决已经认定，王惠霞在1997年将位于广州市芳村山村××之四的宅基地房屋赠与给郭俭萍的意思表示不真实故而无效，并认定以该赠与形式隐藏的民事法律行为的效力可另案解决。现王惠霞主张其因向郭俭萍夫妇借款故将案涉房屋抵押给郭俭萍，但其未就该主张提供任何证据予以证明，且《中华人民共和国担保法》和之后的《中华人民共和国物权法》规定的抵押均不转移占有，与王惠霞的主张并不一致。同时，王惠霞亦不能合理解释其所谓的将案涉房屋抵押给郭俭萍之后为何多年来未就借款或抵押事宜进行清理结算，一审法院依据陈翠莲、张武生在本案中提供的其多年来重建并实际使用涉案房屋的证据，结合陈翠莲、张武生与郭俭萍的亲戚关系，采纳陈翠莲、张武生的主张，认定陈翠莲、张武生与王惠霞之间就上述宅基地房屋存在买卖合同关系，并无不当，本院予以维持。王惠霞对此提出上诉，但未能提供充分证据推翻陈翠莲、张武生的证据，对其该点上诉意见，本院不予采纳。在陈翠莲、张武生与王惠霞就上述宅基地房屋存在买卖合同关系的情况下，陈翠莲和张武生占有使用涉案房屋和持有房产证原件系基于上述买卖合同关系的占有，王惠霞认为陈翠莲、张武生的占有系侵害其财产权利的侵权行为，不能成立。在陈翠莲、张武生与王惠霞之间的买卖合同关系未经清理结算的情况下，王惠霞仅依据未办理不动产转移登记手续即主张对方返还其交付出去的房屋，依据不足，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，王惠霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元,由上诉人王惠霞负担。本判决为终审判决。审判员  张明艳二〇二〇年十二月二十一日法官助理眭翘书记员苏劲丹