江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终7579号上诉人（原审被告、反诉原告)：林春艳，女，1982年2月8日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：石彦华，男，1946年9月15日生，汉族，住新沂市。被上诉人（原审原告、反诉被告)：戚晶晶，女，1989年10月23日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：戚宇（戚晶晶之父），男，1962年8月4日生，汉族，住徐州市泉山区。上诉人林春艳因与被上诉人戚晶晶房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初4531号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人林春艳的委托诉讼代理人石彦华，被上诉人戚晶晶的委托诉讼代理人戚宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林春艳上诉请求：1.撤销一审判决第一项和第三项，改判驳回戚晶晶的诉讼请求，支持林春艳在一审中撤销原租赁合同并退还多付租金24680元，减去还应支付的2020年7月至10月租金5333.32元，合计戚晶晶应退还林春艳多付租金19346.68元；2.戚晶晶应支付违约金5000元和一审判决第二项戚晶晶应退还的押金2000元。以上两项合计戚晶晶应支付林春艳共计26346.68元(19346.68+5000+2000=26346.68)；3.一审诉讼费用、反诉费和上诉费有戚晶晶负担。事实和理由：一、本案是租赁合同纠纷，一审判决书对合同最后如何处理没有作出判决。一审法院庭审结束后第三天林春艳将涉案房退还给戚晶晶，依据《合同法》第五十四条规定涉案合同应当予以撤销。二、一审判决书认定“被告主张撤销合同、返还已支付的租金及租金损失，无事实及法律依据”错误。无论涉案房屋是什么结构，实际面积及产权证面积均少于租赁合同面积。林春艳虽使用涉案房屋，但戚晶晶始终未将产权证上面积告知林春艳，致使林春艳受欺骗而对合同产生重大误解。租赁不是以“户”出租而是以“房屋面积”出租，故应以产权面积或实际使用面积来计算租金。本案中，案涉房屋无论是实际使用面积还是产权证面积均少于合同面积，所以戚晶晶多收的租金应予以退还。林春艳2020年10月14日，即一审判决作出半个月前，已缴清物业费581元(比一审判决的487元多94元)。所以，一审判决第一项和第三项判决错误。三、林春艳在一审诉状中的起诉标的为租金24000元，物业费1460元，而一审判决林春艳支付租金8000元，物业费487元，应按比例分担案件受理费，219元应由戚晶晶承担大部分，一审判决戚晶晶承担全部案件受理费不公正。戚晶晶辩称，一审判决查明的事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。戚晶晶向一审法院起诉请求：1.林春艳给付房屋租金24000元，物业费1460元，合计25460元；2.诉讼费由林春艳承担。林春艳向一审法院提出反诉请求：1.撤销该租赁合同；2.判决允许林春艳搬回房屋内的财物；3.戚晶晶退还押金2000元，支付违约金5000元，退还多付的租金和租金损失24680元，减去还应该支付的2020年7月至10月的租金5333.32元，以上合计戚晶晶还应该将19346.68元支付给林春艳；4.本案诉讼费由戚晶晶负担。一审法院认定的事实：2018年6月24日，戚晶晶（甲方，出租方）与林春艳（乙方，承租方）就徐州市云龙区绿地世纪城七期LOFT1号楼1-513房产签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其拥有的云龙区绿地世纪城七期LOFT1号楼1-513的房屋出租给乙方使用，该房屋建筑面积93平方米；租赁该房屋仅作办公使用；租赁期为3年，自2018年7月1日至2021年6月30日止；月租金为2000元，以年方式支付，首期付24000元，另付2000元押金，以后按年结算一次，提前15天支付下次房租，押金不变；如无故违约则向对方支付违约金5000元，若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金以及所付的房租。合同还约定了其他相关事项。合同签订后，林春艳向戚晶晶支付了押金2000元以及截至2020年6月30日的租金48000元。庭审中双方一致同意租金计算至2020年10月份，对于违约金按照合同约定履行。一审法院认为，戚晶晶与林春艳签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。戚晶晶向林春艳交付出租房屋，林春艳亦应当按照合同约定向戚晶晶支付租金。林春艳欲提前终止合同，不再支付下一年租金，构成违约，应承担相应的违约责任。庭审中戚晶晶同意解除合同，一审法院予以确认。双方一致同意租金支付至2020年10月份，违约金按照合同约定履行，即林春艳还应向戚晶晶支付2020年7月、8月、9月、10月的租金8000元，并承担违约金5000元，同时亦应承担2020年7月、8月、9月、10月的物业费487元（1460元÷3）。因戚晶晶并未主张违约金，一审法院对于违约金仅在此表述，不做判决。在庭审中，林春艳反诉称合同约定戚晶晶出租给林春艳的房屋建筑面积共93平方米，而事实租赁物没有93平方米，合同面积和产权证面积不一致。涉案房屋为LOFT结构，其实际面积与房产证面积本就不一致，且在签订合同时林春艳已看过涉案房屋，了解涉案房屋的相关情况，签订合同后，林春艳也已租赁使用涉案房屋长达两年，且至本次诉讼，均未提出异议，视为其对租赁房屋的现状予以认可。故而林春艳以此主张撤销合同、返还已支付的租金及租金损失，无事实及法律依据，一审法院不予支持。戚晶晶同意退还林春艳押金2000元，一审法院予以确认。林春艳并未提供证据证实戚晶晶不允许其从承租房屋内搬离个人物品，且戚晶晶当庭亦允许林春艳从承租房屋内搬离个人物品，故对于林春艳的第二项诉讼请求，一审法院亦不予支持。综上，遂判决：一、林春艳于判决生效后十日内向戚晶晶支付租金8000元、物业费487元；二、戚晶晶于判决生效后十日向林春艳返还押金2000元；三、驳回林春艳的其他反诉请求。二审中，戚晶晶向法庭提交案涉房屋在2020年7月1日至2020年10月31日487元物业费支付凭证，该物业费系林春艳所交。林春艳经质证认为，该物业费确系其所交。二审另查明，案涉房屋租赁合同约定“…五、押金与其他费用2.乙方（林春艳）在房屋租赁期间，水费、电费、有线电视月租费、物业管理费由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任。3.乙方应把已缴纳过的单据复印件交给甲方（戚晶晶）…九、违约处理1.甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续…”二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，人民法院审理民事案件遵循不告不理的基本原则，针对当事人诉讼请求、请求所依据的事实和理由进行审理并据此进行裁判。本案中，林春艳与戚晶晶签订案涉房屋租赁合同，该合同合法成立并已实际履行，且不违反法律法规强制性规定，双方均应按照合同约定履行。林春艳作为承租人在合同约定三年租赁期限内，在支付并实际租用案涉房屋两年后，欲提前终止合同而未按约支付下一年租金，构成违约，应承担相应的违约责任，一审庭审中戚晶晶同意解除合同，一审法院基于当事人意思表示而予以确认解除适当。案涉房屋租赁合同明确约定标的房屋及租赁价格为2000元每月，结合双方在签订合同时均已对案涉房屋进行了解并在此基础上而签订合同，双方对于租赁的内容及范围均无争议，且林春艳在使用案涉房屋两年中亦未就此提出过异议，故上诉人关于实际使用面积不足故租金应予减少的上诉理由不能成立，本院不予采纳。至于林春艳在庭审之后交纳的物业费用问题，未及时向一审法院告知，且属于自觉履行义务的行为，可在判决履行过程中予以处理。根据以上陈述，林春艳在合同履行过程中未按约支付租金的行为构成违约，一审判决决定其承担相应的诉讼费用，并不违反国务院《诉讼费用交纳办法》的规定。综上所述，林春艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费459元，由上诉人林春艳负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 汤孙宁审 判 员 王素芳二〇二〇年十二月二十八日法官助理 仝 斌书 记 员 李 雯