浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0421民初3231号原告：葛郑，男，汉族，1986年11月12日生，住山东省郯城县。委托诉讼代理人：赵晓志，浙江润杭律师事务所律师。被告：徐欢，男，汉族，1992年12月25日生，住安徽省宁国市。被告：李进，男，汉族，1977年1月9日生，住浙江省嘉善县。原告葛郑与被告徐欢、李进房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序于10月12日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法裁定将本案转为普通程序，并于12月9日公开开庭进行了第二次审理。原告委托诉讼代理人赵晓志及被告李进两次到庭参加诉讼，原告葛郑到庭参加第一次诉讼，被告徐欢到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告葛郑与被告徐欢于2020年4月17日签订的《嘉善县房地产买卖合同》（第二次庭审时当庭增加）；2.被告双倍返还原告定金100000元；3.被告赔偿原告损失198000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年4月17日，原告葛郑与被告徐欢签订《嘉善县房地产买卖合同》一份，约定被告将其所有的嘉善县××街道××幢××单元××室房屋（产权证号：浙（20**）嘉善县第0008031号）转让给原告，房屋售价1980000元。合同第二条约定的付款方式为：原告（乙方）付给被告（甲方）购房定金50000元整（购房定金可抵购房款）。被告同时将该房屋的产权证原件交给中介方做售房保证。其余购房款原告将分贰次付给被告。原告须在2020年6月17日前付购房款人民币550000元整，并同时办理房产过户手续。余额人民币1380000元整，通过银行按揭支付给被告。合同第九条约定的违约责任为：原、被告合同签订后，被告违约，双倍返还定金，并按总房价的10%赔偿给原告。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告在2020年4月17日向被告交付定金50000元。2020年6月4日，原告因资金周转，与被告就首期550000元房款延期至2020年7月初付清达成约定。2020年6月底原告多次催告被告支付首付款并办理房产过户手续。2020年7月12日，被告单方面通知原告，违法解除本案房屋买卖合同。原告认为，本案《嘉善县房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。现被告在没有法律依据和合同依据的情形下，单方面违法与原告解除合同，且已将房屋出售给他人，导致合同无法继续履行。因此，被告应当双倍返还原告定金100000元并赔偿原告因合同违法解除遭受的损失198000元。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告徐欢辩称，同意解除合同，但不同意双倍返还定金及支付原告赔偿款，因为是原告先违约。被告李进答辩称，房子是被告徐欢的，我们之间是亲戚，他委托我出售，整个事情都是我在处理。原被告双方约定由被告在6月17日前付款55万元。付款时间还没到时，原告说，要等到他自己的房子先卖出去才能付我们款项，但他自己的房子暂时卖不出价钱，不能按约付款，我们同意将定金退还给他，双方都没有什么损失，但是并无结果。6月17日过后，原告没有付款，已经违约了，我们仍然同意按原价卖给他，但要求他第二天支付款项，他说尽量去筹款，付个50万元或40万元，但是原告仍然没有付款，这次是在房屋中介腾龙房产见面时说的。再到后来，在端午节（指6月25日）那天双方又去房屋中介腾龙房产协商，我方提出来，现在有人出了203万元购买这个房子，比原告出价高了5万元，如果原告愿意继续购买，还是由他出203万元优先购买，但原告没答应。我们又提出一个解决方案，解除合同也可以，但由于被告在房产中介交了2万元的保证金，该费用应当由原告来承担，况且原告逾期支付购房款，5万元定金本来是可以没收的，我们也同意退还，原告又不同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的以下证据均无异议：1.《嘉善县房地产买卖合同》一份；2.定金收条一份；3.《委托书》、公民身份信息复印件一组；4.光盘、录音整理材料一组；5.催告函一份；6.支付宝聊天截图打印件一份。各当事人对本院依法调取的案涉房屋不动产登记信息查询结果表均无异议。本院对以上证据的三性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2020年4月17日，被告李进代徐欢（甲方）与原告葛郑（乙方）签订《嘉善县房地产买卖合同》一份，约定由葛郑购买徐欢为所有权人的坐落于嘉善县××街道××幢××单元××室的房屋，房屋建筑面积110.50平方米，价款198万元。合同第二条约定，“乙方付给甲方购房定金人民币伍万元整（购房定金可抵购房款）。甲方同时将该房屋的产权证原件交给中介方做售房保证。其余购房款乙方将分贰次付给甲方。乙方须在2020年6月17日前付购房款人民币伍拾伍万元整，并同时办理房产过户，余款人民币壹佰叁拾捌万元整通过本房产的银行按揭支付给甲方，如贷款不足现金补足。甲方交房押金贰万元，由中介方保管。……”合同第三条约定，“甲方应在将房地产以及其附属在房款付清之日交付乙方使用。……如乙方不能按期向甲方付清购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，违约一方向对方付购房总价款的万分之五违约金。任何一方逾期10天以上未履约的，视为违约（但双方另有补充协议的除外）。”第九条约定，“甲乙双方合同签订后，甲方违约，双倍返还定金，并按总房价的10%赔偿给乙方。乙方违约，购房定金不予退还，并按总房价的10%赔偿给甲方。”合同签订当天，原告葛郑支付定金5万元，由被告李进代为收取。6月4日，葛郑打电话给李进，主要内容为双方就除定金外的第一笔付款时间进行沟通，葛郑提出原定6月17日付款，现要求往后延迟10天左右，7月1日前把事情全部落实好。李进要求对方尽快，抓紧时间。7月11日，原告葛郑通过支付宝向被告李进发了一份《催告函》，主要内容包括：在6月4日的通话中，李进允许付款时间调整为7月初；葛郑多次约对方前往银行及房产交易中心办理产权过户手续，对方未履行；葛郑早已将55万元房款准备好，要求对方在7月22日前办理房款交付及产权过户手续；若对方未在上述时间前来办理相关手续，视为对方不再履行合同，葛郑将依法依约解除合同，追究对方违约责任。随后，葛郑还在支付宝发消息称，“李哥第二批房款55万元早就到位你看你什么时候时间允许我们去办理房款交付和产权过户呢？”7月12日，李进以徐欢的名义通过支付宝向葛郑发出一份《解除合同通知》，内容为“根据双方2020年4月17日签订的《嘉善县房地产买卖合同》你已经逾期，在二个月内未按合同约定付款，现通知如下：自你收到本通知函之日起，与你解除2020年4月17日签订的《嘉善县房地产买卖合同》。”经查明，被告徐欢于2020年3月1日出具一份《委托书》，委托李进就案涉房屋的转让事宜代为办理，委托事项包括代办转让案涉房屋并签订房屋买卖合同，收取购房定金。徐欢在庭审中对李进就案涉房屋交易过程中的行为均予以认可。另查明，该房屋已出卖给案外人陈淑，转移登记时间为2020年9月15日。本院认为，当事人协商一致，可以变更合同。2020年6月4日，原告葛郑打电话给被告李进就购房款55万元的支付时间进行沟通，双方将付款时间由合同约定的6月17日前变更为7月1日前，本院予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。然而，被告李进于7月12日在原告一再表示按约履行付款义务并同时办理房产过户手续的情况下仍以原告未按照合同约定在两个月内付款构成逾期为由，通知原告解除案涉房屋买卖合同，其行为不符合法律规定，亦无合同依据，本院对其效力不予确认。虽然被告辩称，双方曾在房屋中介处就合同的履行及解除等事宜进行过协商，但并无证据证明双方就何种处理方式达成了一致。诚然，作为买受人的原告葛郑，其主要合同义务为按照约定的数额和时间支付价款，即使其构成迟延履行主要债务，出卖人的法定解除权也应当经催告后对方在合理期限内仍未履行方可行使。被告并未按照法定方式行使相关权利，不产生法律效力。由于被告已将该房屋出售给他人，且已办理不动产权转移登记，导致该合同在客观上无法继续履行，不能实现合同目的，原告主张解除合同，本院予以确认，解除时间为原告提出该主张且二被告知晓之日，即本案第二次庭审之日（2020年12月9日）。由于被告不当行使解除权，且已将房屋出售给他人，导致合同目的不能实现，其行为构成违约，原告主张由被告承担违约责任，具有事实和法律依据，本院予以支持。然而，原告既主张违约金，又主张定金条款，与《合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定不符。经本院释明后，原告表示在必须作出选择的前提下，主张由被告双倍返还定金，其选择不违反法律规定，本院予以支持。《民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。在案涉房屋交易过程中，被告李进系接受徐欢的委托，其行为的法律效果应由被告徐欢承担，原告主张由二被告承担共同责任于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条、第九十四条第（三）项、第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告葛郑与被告徐欢于2020年4月17日签订的《嘉善县房地产买卖合同》自2020年12月9日起解除；二、被告徐欢于本判决生效之日起五日内双倍返还原告葛郑定金100000元；三、驳回原告葛郑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费5770元，由原告葛郑负担3850元，由被告徐欢负担1920元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 郑 斌审判员 江万景审判员 杜 宇二〇二〇年十二月九日书记员 周 丹