贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔02民终2424号上诉人（原审被告）：六盘水红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司，住所地：贵州省盘州市亦资街道胜境大道恒宇大厦**，统一社会信用代码：915202007143482791。法定代表人：谢梁，系该公司董事长。委托诉讼代理人：谭新，系贵州宗圣律师事务所律师，执业证号：15202200410769704。委托诉讼代理人：汤安华，系贵州宗圣律师事务所实习律师，证号：23082005110044。被上诉人（原审原告）：李炜，男，1982年8月19日生，汉族，住贵州省盘州市红果镇干沟桥翰林苑小区号****，公民身份号码：5202021982********。原审第三人：六盘水红果经济开发区金果房地产开发有限公司，，住所地：贵州省六盘水市红果经济开发区建设局院内统一社会信用代码：915202007613897863。法定代表人：赵修明，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：谭新，系贵州宗圣律师事务所律师，执业证号：15202200410769704。委托诉讼代理人：汤安华，系贵州宗圣律师事务所实习律师，证号：23082005110044。上诉人六盘水红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司（以下简称恒宇公司）因与被上诉人李炜、原审第三人六盘水红果经济开发区金果房地产开发有限公司（以下简称金果公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省盘州市人民法院(2020)黔0222民初3102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒宇公司上诉请求：1.撤销盘州市人民法院（2020）黔0222民初3102号民事判决第一项，改判驳回被上诉人李炜的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清、错误。首先，原审法院认定上诉人存在逾期办理商品房转移登记的违约情况属认定事实不清。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人仅负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，合同并未约定办理房屋转移登记的时间。商品房的初始登记与转移登记属两个不同概念，初始登记系开发商向登记机关申报，经过房屋土地管理部门的审核，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利，通过确权后，开发商取得大产权证。而转移登记系将某一套出售房屋的所有权转移给买受人，一审法院混淆了初始登记即为转移登记。合同仅约定办理初始登记时间，但并未约定办理转移登记的时间，一审法院尚未查清上诉人是否办理了初始登记，也未查清上诉人是否有办理转移登记义务的情况下，即认定上诉人逾期办理转移登记违约，属于认定事实不清。其次，原审法院认定上诉人应承担逾期办理商品房转移登记的违约金错误。因上诉人不存在逾期办理房屋转移登记的违约情况，故不应承担支付违约金的责任。即使上诉人存在违约情况，也不应承担支付违约金的责任。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》并未约定房屋转移登记时间及违约责任，根据《合同法》相关规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案上诉人与被上诉人所签订的合同并未约定此违约情况的违约责任，故而上诉人在履行合同义务时并不存在应支付逾期办理房屋转移登记违约金的内容。最后，原审法院认为逾期办理商品房转移登记期间的违约金系继续性债权无事实依据，属于主观错误理解。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》未约定办理商品房转移登记的时间，也未约定逾期违约金。违约的起始时间及违约金的计算金额也不能明确，在是否存在债权尚不能确定的情况下，何来继续性债权一说，原审法院的上述认定无事实依据。二、原审判决适用法律错误。首先，原审法院适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定来计算违约金错误，该条款系人民法院在审理民间借贷案件时所适用，而本案系商品房销售合同案件，法律关系不同，原审法院不应将两者混淆，更不应简单机械套用。且《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条内容已修改为“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起承担逾期还款违约责任的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内利率但是未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”其次，合同是当事人为一定经济目的达成一致的合意，所有条款在签约当事人之间具有法律效力，要尊重当事人的真实意思表示。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》既然没有约定逾期办理房屋转移登记的违约责任，就不应要求上诉人承担违约责任。原审法院应在查清双方合同内容的情况下适用《合同法》及其司法解释的相关规定进行裁判。综上，请求支持上诉人的上诉请求。李炜未提交书面答辩意见。金果公司述称，对恒宇公司的上诉请求无异议。李炜向一审法院起诉请求：1.判决被告支付原告从2013年7月1日起至2020年5月7日逾期办理商品房转移登记的违约金160272元,2020年5月7日后的违约金以357864元为基数,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至商品房转移登记的有关文书交付原告之日止；2.本案诉讼有关费用全部由被告承担。一审法院认定事实：2011年8月29日李炜与恒宇公司签订《商品房买卖合同》约定：李炜向恒宇公司购买位于盘州市亦资街道翰林苑1幢1单元13层1305号商品房，建筑面积140.21平方米，套内建筑面积为121.31平方米,按照套内建筑面积计算，该商品房总价款为357864元，恒宇公司在2013年3月30日前交付房屋；恒宇公司负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始终登记，双方还对商品房基本状况、商品房交付使用条件、交接手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任，前期物业管理、其他事项进行了约定。但双方未约定房屋转移登记时间及违约责任。合同签订后，李炜依约向恒宇公司履行了付款义务，恒宇公司亦按约定向李炜交付了房屋。双方向盘县住房和城乡建设局进行了商品房预售登记备案。李炜按恒宇公司的指示向金果公司交纳了契税、测绘费、产权证、印花税等费用10733元，金果公司向李炜出具了一份结算清单。此后，恒宇公司未按规定完成该商品房所有权的初始终登记，金果公司在收取办证的相关契税等费用后亦未协助办理房屋转移登记，李炜至今未取得房屋所有权证书。一审法院认为，本案的争议焦点是：1.恒宇公司在本案中是否构成违约，应否向李炜支付逾期办理商品房转移登记期间的违约金；2.李炜的请求是否超过诉讼时效。关于恒宇公司在本案中是否构成违约，应否向李炜支付逾期办理商品房转移登记期间的违约金问题。双方签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条第二款中明确约定了恒宇公司负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。庭审中，双方当事人均认可李炜依约全额交纳了房款和办证契税等费用，恒宇公司于2013年3月30日完成了房屋交付，应当按合同约定于商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。截止本案法庭辩论终结之前，恒宇公司仍然未提交其已依约完成了商品房初始登记的相关文件和资料，恒宇公司的行为已构成违约。同时，由于完成房屋初始登记是办理商品房所有权转移登记的前提和基础，综合本案情况，可以认定李炜未取得房屋所有权证书的原因源于恒宇公司未依约完成初始登记行为所致，恒宇公司应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定承担相应的违约责任，故恒宇公司的行为构成违约，应当向李炜支付逾期办理商品房转移登记期间的违约金。恒宇公司辩解其不构成违约，不应支付违约金的理由不能成立，不予支持。同时，由于金果公司不是本案商品房买卖合同的当事人，李炜也未明确要求其承担相应的责任，故恒宇公司辩解根据内部合伙协议约定，案涉商品房属于金果公司所有，其责任应由金果公司承担的理由于法无据，不予支持。如恒宇公司承担责任后，可依据其与金果公司之间合伙协议另案主张权利。关于李炜的请求是否超过诉讼时效问题。虽然双方未约定房屋所有权转移登记的时间及违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项的规定，恒宇公司应当自合同订立之日起九十日内，协助李炜完成房屋所有权转移登记。如前所述，李炜至今未能取得房屋所有权证书的原因源于恒宇公司未依约完成初始登记行为所致，恒宇公司应于上述法定期限届满之日起支付逾期办理商品房转移登记期间的违约金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……”由于李炜主张的逾期办理商品房转移登记期间的违约金系继续性债权，现恒宇公司提出诉讼时效抗辩，李炜主张的逾期办理商品房转移登记期间的违约金可自起诉之日倒推三年予以保护即支持2017年5月14日至2020年5月14日期间的违约金，2017年5月14日之前的违约金因无诉讼时效中止、中断、延长的情形已超过法定的诉讼时效期间，不予支持；由于双方未约定违约责任，李炜主张的逾期办理商品房转移登记期间的违约金可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款之规定，按照年利率6%计算即为64415.52元（357864元×6%×2年11个月30天），超出部分不予支持，2020年5月15日以后逾期办理商品房转移登记期间的违约金以已付购房款357864元为基础，按照年利率6%计算至商品房转移登记完毕之日止。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项、第二款，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款之规定，判决：一、由被告六盘水红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告李炜2017年5月14日至2020年5月14日期间逾期办理商品房转移登记的违约金64415.52元，2020年5月15日以后逾期办理商品房转移登记期间的违约金以357864元为基础，按年利率6%计算至被告六盘水红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司将盘州市亦资街道翰林苑1幢1单元13层1305号商品房转移登记在原告李炜名下之日止；二、驳回原告李炜的其他诉讼请求。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1753元，由原告李炜负担1048元，被告六盘水红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司负担705元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人恒宇公司提交以下证据：1.不动产登记申请表（复印件1页），收件日期为2019年6月17日，证明上诉人于2019年6月17日就案涉房屋已经向盘州市不动产登记中心提交办理商品房初始登记的相关资料，申请办理不动产初始登记；2.不动产权证书复印件（1页），证明案涉房屋已于2019年6月21日办理了初始登记产权证书；3.黔（2020）盘州市不动产权第0002002号不动产权证书复印件（1页），证明案涉房屋已于2020年5月11日前为李炜办理了产权证书，李炜已于2020年5月11日领取不动产权证，李炜提起本案诉讼是在领取不动产权证书后，一审认定部分事实错误。被上诉人李炜未到庭发表质证意见。原审第三人金果公司质证意见：无异议。被上诉人李炜、原审第三人金果公司未提交新证据。对证据分析认定：对恒宇公司提交的证据1、2，能证明恒宇公司于2019年6月17日向盘州市不动产登记中心申请新建商品房首次登记，并于2019年6月21日取得初始登记产权证书的事实，故对真实性、合法性、关联性予以确认；对恒宇公司提交的证据3，能证明李炜已于2020年5月11日领取不动产权证书的事实，故对真实性、合法性、关联性予以确认。本院除原审认定事实外，另查明：2019年6月17日，恒宇公司向盘州市不动产登记中心申请新建商品房首次登记，2019年6月21日取得初始登记产权证书。2020年5月11日，李炜领取案涉商品房不动产权证书，证号黔（2020）盘州市不动产权第0002002号，权利人李炜。本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人恒宇公司应否支付被上诉人李炜逾期办理商品房转移登记的违约金；2.本案是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，李炜与恒宇公司签订的《商品房买卖合同》虽未约定房屋所有权转移登记的时间及违约责任，但商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，也应承担移转标的物房屋的所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务，这不仅是出卖人的合同义务，也是法定义务。逾期办证的，应当承担相应的违约责任，违约责任不因《商品房买卖合同》无约定或约定不明而免除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，恒宇公司2013年3月30日交付案涉商品房后，2019年6月17日才向盘州市不动产登记中心申请新建商品房首次登记，2020年5月11日才将转移登记不动产证书交给李炜，恒宇公司的行为已构成违约。一审判决恒宇公司支付逾期办理商品房转移登记期间的违约金并无不当。恒宇公司另主张一审法院适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定计算违约金错误，且该条内容已修改。一审以商品房总价款为基数，按年利率6%计算违约金未超过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的标准。最高人民法院《关于修改〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉的决定》修正自2020年8月20日起施行，本案一审宣判时间为2020年6月30日，一审适用原规定并无不当。关于争议焦点二，继续性债权是与一时性债权相对应的概念，一时性债权是指内容在某个时间节点就已经确定的债权，而继续性债权的内容和范围则要受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化。本案中，恒宇公司未办理初始登记的行为处于持续状态，进而导致李炜未能办理转移登记，一审认定逾期办理商品房转移期间的违约金系继续性债权正确。继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个个别债权，每个个别债权具有独立性，分别适用诉讼时效。每日发生的违约金债权应当单独计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……”规定，恒宇公司应承担李炜向一审法院起诉之日倒推三年的违约金，具体计算至案涉商品房转移登记在李炜名下之日止。二审中，恒宇公司提交的证据仅能证明2020年5月11日李炜领取不动产权证书，不能证明案涉商品房转移登记在李炜名下时间，依据现有证据，本院计算至2020年5月11日李炜领取不动产权证书之日，以商品房总价款357864元为基数，按照年利率6%计算违约金为64236.59元（2年11个月27天），一审计算至2020年5月14日有误，本院予以纠正。综上所述，基于二审出现新的证据，本院对违约金期间及金额予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省盘州市人民法院（2020）黔0222民初3102号民事判决；二、上诉人六盘水红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人李炜2017年5月14日至2020年5月11日期间逾期办理商品房转移登记的违约金64236.59元；三、驳回被上诉人李炜的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1410.39元，由上诉人六盘水红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司负担1400元，被上诉人李炜负担10.39元（上诉人六盘水红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司已预交3506元，应退还2095.61元）。本判决为终审判决。审判长  岑加祥审判员  王秋红审判员  张德权二〇二〇年十二月二十一日法官助理祁瑞娟书记员安梦薇