河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初6778号原告：胡晓旭，女，1983年3月6日出生，汉族，住瀍河回族区。委托诉讼代理人：杨景雷，河南天豫律师事务所执业律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：张洛南，河南天豫律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。被告：刘蓓，女，1982年10月12日出生，汉族，住洛阳市涧**。原告胡晓旭诉被告刘蓓为房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用小额诉讼程序，于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告胡晓旭及其委托诉讼代理人杨景雷、张洛南（实习），被告刘蓓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告退还原告房屋租金和押金以及额外支出的费用和损失合计5441.98元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年6月，原被告签订租赁合同，约定被告位于涧西区壹号城邦的房屋租赁给甲方使用，约定租期三年，月租金2100元，押金3000元。合同签订后，原告于6月9日向被告交付了押金，于9月1日向被告交付了租金14507.65元(扣除了帮被告交付的物业费用等),8月15日办理入住，办理入住前，经被告同意原告对房屋进行粉刷处理，并添置了一些物品。但是到了9月9日，被告突然发给原告限期搬离房屋通知书(电子版）给被告，9月26日，原告接到被告贴在门上的搬迁通知要求原告限期搬离。原告于10月10日搬离，因突然接到通知，仓促搬家，被迫使用搬家公司搬家。搬家结束后，原告通知被告，但被告并未退还原告全部租金和押金以及突然搬离和房屋维护和添置物品的费用。基于以上事实,原告认为,由于被告的单方解除合同行为,给原告造成巨大损失，应当全部退还原告租金押金以及突然搬家而支出的相关费用。基于以上事实和理由，特依法向人民法院起诉。被告辩称：1.被告与原告于2020年6月9日晚，在被告家中签订《房屋租赁合同》，约定被告位于涧××××路壹号城邦的房屋8-1-401（房屋面积约141平方，四室两厅两卫），以2100元/月租金租赁给原告使用，约定租赁期三年（2020年9月15日-2023年9月15日），押金3000元。合同签订当晚，在被告家中，原告曾口头承诺被告该房屋仅自己居住使用，其父母偶尔过来，不会招外人合租同住，并于签订合同当晚交被告部分押金1700元，被告将房屋钥匙2把、门禁2个交于原告。剩余押金1300元于7月28日下午14：30左右转账被告浦发银行卡号。《房屋租赁合同》第七部分：终止合同的约定中第2条“乙方不得擅自将承租的房屋转让、转租、转借他人或擅自调换使用、擅自拆改承租房屋结构、改变承租房屋用途。”原告8月31日晚，在未告知、未经过被告同意的情况下，将被告房屋东北角次卧挂到58同城招合租，已经严重违约。为此，被告于9月1日当晚去壹号城邦找原告核对此事，原告矢口否认6月9日合同签订当晚的口头承诺，并认为招合租不是转租，不认为自己违约。被告认为诚信乃立人做事之本，对原告这种不诚信、不守约的行为无法认同，无法与其继续保持合约关系，当晚即告知原告其违约，合同无法继续，请抓紧找房子，尽快搬离。胡晓旭违约在先，被告刘蓓通知其违约并搬离房屋的行为符合合同约定。9月2日至9月9日下午3点这期间，原告与被告无任何联系、沟通，9月9日下午3点，被告将电子版的《限期搬离房屋通知书》微信发给原告，通知书中详细说明了限期搬离原因，列举了原告违约的证明材料，并告知原告如有异议请于9月13日前与被告沟通。至9月26日下午3点前，与被告仍无联系沟通。因无法确认原告是否收到《限期搬离房屋通知书》，9月26日下午3点多，将修订后的《限期搬离房屋通知书》及附件贴于壹号城邦8-1-401外门上。从9月26日至10月4日，与被告仍无联系沟通。10月4日晚9点多，被告电话、微信语音通话原告，均无人应答，被告无奈只能登门与其沟通，原告告知被告将搬走，被告说搬家前请提前通知。至10月8日原告搬家时，与被告仍无主动联系，通过物业管家得知8日开始搬家。原告所说被告突然告知原告限期搬离的说法及搬家费用的要求的说法不真实。2.原告8月10日至10月10日居住生活在建业壹号城邦8-1-401内。8月15日被告和家人将一台乐视电视机搬去壹号城邦8-1-401；8月16日带人上门安装空调（客厅一部柜机、卧室一部挂机）、冰箱；8月29日晚6点多特意到壹号城邦约见原告，索要房租；9月1日晚到壹号城邦找原告核对招合租事宜；9月26日下午上门贴《限期搬离通知书》，通过两户邻居知悉一直居住未搬离；10月4日晚9点多，因电话、微信语音通话原告无人应答，被告登门与其沟通时，原告在屋内居住。10月10日原告搬家后交给物业管家房屋钥匙、门禁卡、燃气卡及水费等说明材料中有写明居住情况（在举证材料中）原告要求被告退还原告房屋租金的要求不符合合同约定，不应当支持。3.被告因与原告认识许久，以远低于市场价的租金将房屋出租给原告，并在合同签订当晚将钥匙交于原告后再无去过该房屋。而原告在8月10日搬家前多次进出该房屋，安装原告买的电视柜、茶几，并在未告知被告的情况下，擅自拆卸、挪动被告其中一间次卧家具（1.5米双人床、推拉门衣柜、两个床头柜）至58同城上招合租的次卧；在未经过被告同意的情况下对被告屋内墙面进行改动，部分墙面刷出粉红色，而该房屋整体家具色调为胡桃木色、白枫色、枣红色，致使屋内色调很不协调，影响后续房屋出租人群；在原告违约，要求其搬离前对物品归位，被拆卸、挪动的那套家具两个月内历经两次拆装，严重影响家具使用寿命，同时对那间招合租的卧室踢脚线多处磕碰，做烘焙工作间的卧室墙面有损坏，多处钉眼（衣柜挡着），客厅进门处墙面多处钉眼；被告考虑原告生活经济情况，在与原告协商冰箱、空调柜机、空调挂机、电视机由原告购买，在其新房交房装修后可以搬到新家，减轻被告的费用支出无果后，由被告承担冰箱、空调柜机、空调挂机、电视机各一台，其中冰箱、柜机、挂机共花费2100元；原告搬离时，所采购的电视柜、茶几、鞋柜等家具全部搬走。原告要求被告承担原告房屋维护和添置物品的费用的理由于法无据。4.10月8日上午被告被物业管家告知原告要搬家，因被告上班，无法赶去，联系物业同意搬家。10月10日下午四五点钟，原告将钥匙、门禁、燃气卡等交给物业管家，并微信告知被告，被告与其电话，商量约定时间共同验房时，原告告知没空。被告无奈，10月11日下午带着孩子前去验房，发现屋内厨房、卫生间等很脏、沙发巾也未归置整齐、有张床的床单也未铺上、餐边柜和书房衣柜留下几十个空的奶粉桶。被告只能简单收拾下，带着孩子回家后，当晚微信联系原告，将退还房租等费用清单发给原告，请原告确认费用，并说明房屋卫生情况，沟通保洁事宜，说明待保洁后退还剩余押金，原告认为房屋打扫的干干净净，不同意保洁，也未提供银行账号。10月18日被告聘请保洁打扫房屋，打扫过程中发现洗衣机等非常脏，对阳台铝合金吊顶造成损坏。19日上午与原告联系，说明退还剩余房租、物业费、押金及扣除费用，并再次索要银行账号，原告未理会被告。11月2日被告突然想到原告曾转账浦发账号，通过银行转账记录查到原告银行账号，将剩余费用13571.34元退还。胡晓旭没有为房屋添置其它物品，如有的情况下，我方不会扣留，请其自行搬离。原告说被告未退还原告租金和押金的说法是虚假的。5.因原告起诉被告，给被告工作生活带来很多压力，多次向单位请假，找律师咨询，处理该事情。故请求驳回原告要求退还房屋租金和押金及额外支出的费用和损失等5441.98元，及本案全部诉讼费用由被告承担的要求，并赔偿被告误工费、交通费500元，将房屋被刷成粉色的墙面恢复原白色墙面。请求法院依法驳回原告的无理请求，依法支持被告的合理请求。请求事项：1、依法驳回胡晓旭要求退还房屋租金和押金及额外支出的费用和损失等5441.98元的无理请求。2、判令本案全部诉讼费用由原告胡晓旭承担。3、判令赔偿被告刘蓓误工费、交通费500元，将房屋被刷成粉色的墙面恢复原白色墙面。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2020年3月份左右，原、被告双方通过微信聊天方式多次沟通磋商案涉房屋租赁事宜，在沟通过程中，被告同意应原告所需另行提供一台客厅空调、一台卧室空调、一个冰箱、一个电视；并同意原告将电视背景墙、鞋柜及冰箱所在墙面自行选择颜色进行粉刷。2020年6月9日，被告刘蓓（甲方）与原告胡晓旭(乙方)共同签订《房屋租赁合同》一份，约定：“…一、房屋的座落、面积及装修、设施1一1、甲方将其合法拥有的座落在洛阳市涧××××路壹号城邦8号楼1单元401号出租给乙方使用。…1—3、…入住前将根据住宿需要，再提供客厅、次卧空调各一台、冰箱一台、电视机一台。二、租赁用途…。三、租赁期限及续租…四、租金及支付方式…五、其他费用5—1、乙方在租赁期限内，使用的水费、电费、电话费、网络使用费、物业管理费等，由乙方按有关规定自行承担。5—2、根据甲方要求乙方应支付甲方房屋押金人民币3000元（大写人民币叁仟元整)，待租赁期满结清费用后，甲方应于结清当日将押金全额退还乙方。乙方如未按规定结清有关费用，甲方有权拒还押金。六、房屋修缮责任6—2、乙方应注意保持室内卫生，在乙方租赁期满并不续租时，乙方应将房屋内部打扫干净。七、终止合同的约定7—1、…7—2、乙方不得擅自将承租的房屋转让、转租、转借他人或擅自调换使用、擅自拆改承租房屋结构、改变承租房屋用途。八、其他约定事项…”原告于2020年6月9日晚从被告处接收案涉房屋的钥匙、门禁卡，并随后根据需要在案涉房屋中自行添置、搬入物品并将部分墙面粉刷为粉色，后于2020年8月15日正式入住。原告在租赁期间，在未经过被告同意的情况下，擅自通过58同城将案涉房屋的次卧一间对外发布招合租信息。2020年9月9日，被告通过微信方式向原告发送电子版《限期搬离房屋通知书》一份，载明：“甲方（房东):刘蓓手机号:…乙方（租户):胡晓旭手机号:…特通知乙方于2020年10月10日前搬离洛阳市涧××××路壹号城邦8-1-401房屋。甲方与乙方于2020年6月9日签订《房屋租赁合同》,合同约定租赁期自2020年9月15日起至2023年9月15日。房屋钥匙两把、门禁卡两个于合同签订日交与乙方，从2020年6月9日起房屋的水、电、煤气由乙方承担。合同中第七部分第2条约定:乙方不得擅自将承租的房屋转让、转租、转借他人或擅自调换使用、擅自拆改承租房屋结构、改变承租房屋用途。由于乙方提前入住,经甲乙双方协商后，合同起租时间从8月15日开始计算，但是乙方入住后一直未按合同规定入住前支付房租，8月29日、30日和31日在甲方三次催促缴纳房租后，直到9月1日上午10点多才交齐7个月的租金共计14507.65元（其中房租14700元,结余燃气费+电费80.2元，扣除的物业费和垃圾处理费272.5元)，此行为已经违反前期签订的《房屋租赁协议》。乙方在未告知、未经过甲方同意的情况下擅自将甲方房屋东北间次卧向外出租（租出详情:58同城上招合租，租金:900元/月，租期:2020年10月1日-2021年2月1日)。鉴于以上两条违反合同的情况，现通知乙方于2020年10月10日前结清物业费、水电费和煤气费等费用并搬离房屋。乙方搬离前请保持屋内整洁、物品完好、屋内家具搬回原位置,被拆卸的书房门安装归位,被拆到阳台上的窗纱挂回原卧室,原沙发巾归位。若退房时整洁度（正常浮灰除外）较差，厨房油渍、卫生间水垢渍及坐便器清洁较差,物品有损坏、缺失现象的，甲方将按照家具损坏程度及二次卫生保洁费，扣除一定金额的押金,对缺失物品要求照价赔偿。如乙方逾期未搬离房屋,甲方将再次通知乙方搬离,二次通知一周内乙方仍未搬离，甲方将采取正当措施合理保护自己的资产,并按照逾期时间计算各项费用。特此通知。乙方如对上述通知有异议请于9月13日前与甲方沟通。附件:1.房屋租赁合同、2.违约证明材料、3.屋内甲方物品明细。”2020年10月10日，原告从案涉房屋中搬离并将钥匙、门禁卡等交给物业，至此，原被告双方之间的《房屋租赁合同》解除。此外，原告为入住案涉房屋自行出资购置部分家具，均已被其于2020年10月10日搬离案涉房屋。原告搬离前，对案涉房屋进行打扫且对打扫后的房屋状况进行拍摄，并当庭提交单方拍摄的视频；原告搬离后，被告前往案涉房屋查看屋内状况，并当庭提交单方制作的原告居住前房屋内的照片、原告居住房屋时的房屋内照片，以及原告搬离后的房屋内照片共数十张。又查明，原告通过转账方式向被告支付案涉房屋押金共计3000元，于2020年9月1号向被告支付14507.65元（其中房租为14700元，结余燃气费及电费80.2元，已扣除2020年7月1日至2020年8月15日的垃圾费和物业费272.5元）；此外，原告向案涉房屋的物业管理公司缴纳2020年7月1号至2020年12月31号的物业费1090.2元、生活垃圾处理费30元，原告搬离案涉房屋时又缴纳剩余电费3.88元、燃气费100元。庭审中，被告提交其与原告的微信聊天记录中所涉浦发银行转账截图和其制作的房租费用转账记录，拟证明其在原告搬离后，通过转账方式退还原告房屋押金、多收取的房屋租赁费和部分其他费用共计13571.34元。经原被告当庭核对账目，双方共同确认以下事项：1、原告于2020年9月1日向被告交房租时已由被告扣除2020年7月1日至8月15日的物业费和垃圾处理费共272.5元；2、被告已退还原告2020年10月10日至12月31日的物业费484.58元及垃圾处理费23.3元，并退还原告搬离案涉房屋时多缴纳的剩余电费3.88元及燃气费100元，以及案涉房屋押金2700元；3、被告从原告处多收取2020年7月1日至8月15日垃圾费7.5元、2020年8月15日至10月10日期间的垃圾费、物业费共338.7元，以及2020年2月11至2020年7月10日期间的水费19.8元。经法庭询问，原告当庭明确，被告应向原告返还多收取的款项性质及费用金额为：1、少退押金300元；2、2020年8月15日至10月10日期间的垃圾费、物业费共计338.7元，2020年7月1日至8月15日期间的垃圾费7.5元；3、2020年2月11日至2020年7月11日期间的水费19.8元。以上费用共计666元。原告另主张，被告因自身的违约行为应向其赔偿的项目性质及费用金额为：1、原告于8月3号委托河南恋装装饰工程有限公司粉刷案涉房屋墙面的费用2600元；2、原告从出租房屋搬出后将宽带从壹号城邦承租房迁入到洛阳市涧西区天津路孙旗屯社区居民委员会光纤办公室的花费58元；3、原告因承租被告房屋购买家具茶几209.17元、电视柜401.59元、鞋柜195.46元、边柜84.14元、沙发套172.61元，飘窗垫48.35元，共计1111.32元；4、因被告的违约行为导致原告搬家花费1000元。以上费用共计4769.32元。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方共同签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认其为有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点有：（一）关于被告是否存在违约行为的问题。因原告于租赁期间，在未经过被告同意的情况下，擅自将案涉房屋的次卧一间通过网络对外发布招租信息，该行为违反《房屋租赁合同》中“第七条终止合同的约定…7—2、乙方不得擅自将承租的房屋转让、转租、转借他人或擅自调换使用、擅自拆改承租房屋结构、改变承租房屋用途”之约定内容，被告据此向其发送《限期搬离房屋通知书》并依法行使合同解除权之行为并无不当；况且，原告当庭自认，其为租住案涉房屋所需自行出资购置的家具均已被其于2020年10月10日搬离案涉房屋，故此，对于原告提出被告书面通知其限期搬离案涉房屋构成违约的诉讼主张，证据不足，本院不予采纳，进而对原告要求被告向其赔偿因被告违约行为造成的宽带迁入费58元、购买家具款共1111.32元、搬家费1000元等损失的诉求，证据不足，本院不予支持。原告对案涉房屋的部分墙面进行粉刷，该部分墙面已形成附合的装饰装修物，根据相关法律规定，并结合本案实际案情，鉴于《房屋租赁合同》的解除系由原告违约行为所致，故此，无论原告粉刷案涉房屋的部分墙面是否事先取得被告同意，对于原告要求被告赔偿其粉刷案涉房屋墙面所花费2600元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。（二）关于原告实际租赁期限的问题。根据被告于2020年9月9日通过微信方式向原告发送的电子版《限期搬离房屋通知书》所载“由于乙方提前入住,经甲乙双方协商后，合同起租时间从8月15日开始计算”之内容，以及双方当事人当庭核对查证相关费用的一致陈述意见，本院据以确定原告正式租住案涉房屋的期限为2020年8月15日至2020年10月10日。对于被告辩称的原告实际于2020年8月10日租住的答辩意见，证据不足，本院不予采纳。（三）关于被告从原告处多收取的款项性质及具体金额的问题。根据案涉相关证据，结合双方当事人当庭核实后的一致陈述意见，本院据以确认原告搬离承租房屋后，被告应退还原告的款项性质及费用金额分别为：少退押金300元，多收取的2020年8月15日至10月10日期间的垃圾费、物业费共计338.7元，2020年7月1日至8月15日期间的垃圾费7.5元，2020年2月11日至2020年7月11日期间的水费19.8元。故此，对于原告要求被告将多收取的押金、垃圾费、物业费、水费全部退还的诉求，本院予以支持并确认总金额为666元。对于原告要求被告退还多收取房租等其他费用的诉求，证据不足，本院不予支持。因原被告各自提交的拟证明房屋卫生状况的证据均系单方制作，且对对方的该项证据相互不予认可，因未有证据证明案涉房屋在由原告实际支配之日即2020年6月9日以前的卫生清洁状况，致本院对原告实际支配前和搬离后的案涉房屋卫生清洁状况的对比差异查证不能，且被告亦未有充分、有效证据证明其实际支付的保洁费数额，故此，对于被告辩称其扣除300元押金用于保洁的答辩意见，本院不予采纳。对于被告提出的要求判令赔偿其误工费、交通费500元，将房屋被刷成粉色的墙面恢复原白色墙面的答辩意见，其可另行起诉或通过其他合法途径予以解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十七条、第一百条、第一百零七条、第二百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定,判决如下：一、被告刘蓓于判决生效后十日内向原告胡晓旭退还多收取的押金、垃圾费、物业费、水费共计666元；二、驳回原告胡晓旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告胡晓旭负担。本判决为终审判决。审判员  李晓佳二〇二〇年十二月十二日书记员  朱智慧