广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终22006号上诉人（原审被告、反诉原告）：李从文，男，汉族，1976年10月3日出生，住所地：湖北省汉川市。委托诉讼代理人：马炯永，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：李活，广东一粤律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：韦建明，女，汉族，1953年10月14日出生，住所地：北京市海淀区。委托诉讼代理人：张彤，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭雅蓓，北京大成（深圳）律师事务所实习律师。原审第三人：李华容，男，土家族，1973年2月25日出生，住所地：广东省深圳市南山区。上诉人李从文因与被上诉人韦建明、原审三人李华容房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市坪山区人民法院（2019）粤0310民初929号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李从文的上诉请求：1.撤销一审判决，驳回韦建明所有诉讼请求；2.判令韦建明赔偿李从文违约金123000元；3.判令韦建明赔偿李从文电梯投入款项180000元；4.判令韦建明赔偿李从文喷涂设备投入220000元；5.判令韦建明承担全部诉讼费用。事实与理由：一审查明事实不清。一、韦建明、李华容已经行使合同解除权。1.根据韦建明与李华容签订的《房地产转让合同的补充协议》第二条的规定：“甲乙双方应协商丙方处理承租客的清退事宜”，《移交确认书》第2点的规定：“移交人韦建明按现状……5号、7号、9号厂房的相关附属设备交付于接收人李华容”。上述事实可以证明，韦建明已经行使了合同解除权，不然，不存在移交涉案厂房以及附属设备一说。2.李华容的妻子与李从文的微信聊天记录显示，韦建明、李华容已经向李从文明确要求解除合同。事后的期间，只是双方就赔偿、搬迁缓冲期的协商过程，并非合同履行期间。3.消防查封是否合法存在，是否人为恶意逼迁属于本案的关键事实，必须查明。李从文代理人持调查令前往相关街道办事处、派出所、消防部门了解，相关部门无法向李从文提供涉案厂房被依法查封的相关材料。所谓的消防查封明显存在问题。4.2019年1月7日，韦建明、李华容已经将涉案的厂房实际控制，不存在交付、搬迁一说。韦建明、李华容在未通知李从文的情况下早已将厂房清空，为此李从文于2019年2月25日报警，称厂房内所有物品被盗，上述事实，有公安局的报警材料予以证实。另外，在2019年4月11日，李从文回去厂房，里面早已全部清空并打扫干净。二、韦建明已经明确要求合同解除，属于违约在先。三、李从文拒绝交付租金，属于行使不安抗辩权，而且事后的期间不属于合同履行的期间。李从文在此厂房经营已经4年，曾经也接受相关部门的整改，一直以来积极配合，即便在查封后三个月，李从文仍旧缴纳租金，但韦建明、李华容的意思表示已经很明确，就是不可能继续履行。李从文在2019年9月后不再支付租金是与韦建明达成解除合同的意思表示。况且，该期间李从文一直与韦建明协商赔偿事宜。为此，李从文行使不安抗辩权，有事实与法律依据。四、韦建明主体不合适。根据韦建明与李华容签订《房地产转让合同》第五条第1点的规定：“乙方向甲方支付（大写）柒佰万定金后5日内，……乙方仅对此5号、7号、9号厂房享受使用权、收益权，对10号厂房无使用权”。涉案的5号、7号、9号厂房已经办理完移交手续，韦建明无权就涉案厂房提起诉讼。韦建明答辩称，一、韦建明作为一审原告起诉，其主体适格。二、李从文拖欠厂房租金，韦建明有权解除房屋租赁合同，并追究李从文的违约责任。三、李从文主张韦建明利用消防查封实施恶意逼迁行为，无事实依据。四、李从文主张韦建明侵犯其优先购买权错误，无法律和事实依据。五、李从文要求赔偿电梯投入款项180000元、赔偿喷涂设备投入220000元的主张错误，无事实和法律依据。李华容陈述称，李华容同意韦建明的答辩意见。韦建明向一审法院起诉请求：1.确认韦建明、李从文的租赁合同解除，并判决李从文无条件搬离、腾空位于深圳市坪山区，并将厂房恢复原状后交付给韦建明；2.李从文向韦建明支付2018年9月至今的房屋租金229900元（暂计至2019年1月，最终计至实际支付之日）、滞纳金188977.8元（暂计至2019年1月，最终计至实际支付之日）；3.本案诉讼费用由李从文承担。李从文向一审法院反诉请求：1.判决韦建明退还李从文保证金123000元；2.判决韦建明赔偿李从文违约金123000元；3.判决韦建明赔偿李从文电梯投入款180000元；4.判决韦建明赔偿喷涂设备投入款220000元；5.判决韦建明赔偿装修投入残值200000元；6.判决韦建明赔偿设备丢失价值310000元；7.判决韦建明退还李从文已支付的2018年6月至8月的租金合计137940元；8.判决韦建明承担反诉费。一审庭审中，李从文撤回第6项反诉请求。一审法院认定事实：2014年3月3日，李从文与韦建明签订了《工业园租赁合同书》，约定由李从文承租韦建明取得了建设工程规划许可证的位于深圳市坪山区，租期自2014年3月1日至2022年2月28日。租金分段计算，其中2017年6月1日至2020年5月30日期间每月租金为45980元，李从文需在每月10日前将本月租金和上月水电费支付给韦建明，超过半个月缴交按每日1%计算滞纳金，超过一个月租金、水电费未缴，韦建明有权解除租赁合同并追究李从文的违约责任。李从文在签订合同时即向韦建明支付押金123000元，押金在合同期满后无息归还给李从文，如李从文在合同期间单方面终止合同，此款归韦建明所有。合同还约定租赁期间李从文必须严格遵守并执行有关消防条例，如发生火灾等任何事故，所产生的一切后果由李从文负责。李从文负责安装电梯一部，合同期满后电梯所有权归李从文。合同签订后，韦建明向李从文交付了涉案厂房给李从文使用，李从文向韦建明缴纳了123000元的押金，双方均履行合同无异议直至2018年5月28日涉案厂房因存在火灾安全隐患被坪山区坑梓街道办事处火灾隐患重点地区整治办公室查封而产生争议。因涉案厂房在2018年3月2日由韦建明转卖给了李华容，李华容自此与李从文协商想要李从文提前搬离涉案厂房，但双方因补偿问题未达成一致意见而未果，李从文认为涉案厂房被查封是韦建明、李华容为了达到逼迫李从文搬迁的目的而借助该整治办公室来查封涉案厂房的，但缺乏相应证据证明。自2018年9月份开始，李从文以涉案厂房被查封为由不再支付租金，但厂房仍由李从文占用。2019年1月7日，韦建明、李华容向李从文送达了《租金催缴通知书》，要求李从文交纳2018年9月份以后的租金，并通知自李从文接到通知书之日起租赁合同解除，李从文确认通知书的真实性，但辩称租赁合同在2018年5月28日厂房被查封起就已实际解除。另查，韦建明与李华容于2018年3月2日签订《房地产转让合同》，韦建明将涉案厂房转让给李华容，约定李华容分期支付购房款，在李华容结清所有购房款前，李华容仅对涉案厂房享有使用权、收益权，没有所有权。韦建明、李华容确认截至庭审时李华容仅支付了部分购房款，韦建明在双方签订买卖合同后将涉案厂房移交给了李华容进行管理，李华容尚未取得房屋所有权。一审法院认为，韦建明、李从文签订的《工业园租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。韦建明、李从文争议的焦点主要有韦建明主体是否适格、韦建明解除租赁合同是否合法、李从文的反诉请求是否合法的问题。一审法院分述如下：关于韦建明主体是否适格的问题。根据韦建明与李华容签订的《房地产转让合同》约定，李华容在结清所有购房款前，仅对涉案厂房享有使用权、收益权，没有所有权。韦建明和李华容都确认李华容截至庭审结束仅支付了部分购房款，尚未结清全部购房款，故李华容对涉案房屋仅享有使用权、收益权，没有所有权。即便韦建明将涉案房屋交由李华容管理，李华容实际上只是基于韦建明的授权对涉案房屋进行管理，法律后果仍应由韦建明承担，因此韦建明作为涉案房屋的所有权人对基于房屋产生的纠纷向李从文提起诉讼符合法律规定，李从文有关韦建明主体不适格的答辩意见缺乏法律依据，一审法院不予支持。关于韦建明解除租赁合同是否合法的问题。根据《工业园租赁合同书》的约定，李从文需在每月10日前将本月租金支付给韦建明，超过一个月租金未缴，韦建明有权解除租赁合同。合同履行过程中，李从文自2018年9月份开始未再支付租金，但一直占用租赁厂房，至韦建明2019年1月7日通知李从文解除租赁合同时已超过四个月，因此双方约定合同解除的条件已成就，韦建明解除合同符合法律规定，一审法院予以确认。至于李从文有关涉案厂房系韦建明、李华容借助坪山区来查封以达到逼迁目的的答辩意见，一审法院认为，有关行政管理单位基于安全隐患对涉案厂房的查封系行政管理行为，李从文对此有异议可循相关法律救济途径反映。李从文称该行政管理行为系韦建明、李华容借助该办公室来查封涉案厂房以达到逼迁目的缺乏证据证明。况且根据《工业园租赁合同》的约定，李从文承租涉案厂房后厂区的消防安全由李从文负责，因此厂区因消防安全隐患被坪山区坑梓街道办事处火灾隐患重点地区整治办公室查封的后果应由李从文承担。基此，李从文以涉案厂房被查封系韦建明、李华容恶意逼迁所为而拒付租金的行为明显没有事实及法律依据，一审法院不予采纳，认定李从文拒不支付租金构成违约。租赁合同虽然在2019年1月7日已解除，但李从文仍占用涉案厂房，故韦建明诉求李从文搬离、腾空涉案房屋及支付自2018年9月起至实际返还房屋之日参照月租金45980元计算的使用费主张合法有据，一审法院予以支持。至于滞纳金主张，鉴于韦建明未就李从文逾期支付租金的违约行为给其造成的损失举证，考虑到李从文逾期支付租金给韦建明造成利息损失确又是客观事实，而合同约定的每天1%确实过分高于利息损失，一审法院对滞纳金予以调整，结合李从文的违约情形，酌情按中国人民银行颁布的同期贷款利率的1.5倍标准计算滞纳金。关于反诉请求是否合法的问题。根据《工业园租赁合同》的约定，韦建明没收保证金的条件为李从文在合同期间单方面终止合同，但双方的租赁合同解除是韦建明提出的，不属于李从文单方面终止合同的情形，依据合同约定韦建明无权没收李从文的保证金，故李从文要求韦建明返还保证金123000元的主张合理，一审法院予以支持。韦建明没有违约情形，故李从文反诉要求韦建明退还2018年6月至8月的租金及支付违约金的主张没有事实依据，一审法院不予支持。根据《工业园租赁合同》的约定，李从文投资建设的电梯所有权归李从文，李从文搬离时可以自行拆走，其诉求韦建明赔偿电梯投资款没有事实及法律依据，一审法院不予支持。李从文为生产经营投入的喷涂设备可以自行拆走，其诉求韦建明赔偿喷涂设备投资款没有事实及法律依据，一审法院不予支持。李从文未提交其对涉案房屋进行了装修的证据，韦建明也否认李从文对房屋进行了装修，况且租赁合同还系李从文违约导致解除的，即使李从文有装修也无权要求韦建明赔偿装修损失，故李从文诉求装修残值赔偿的主张没有事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认韦建明与李从文签订的《工业园租赁合同书》于2019年1月7日解除，李从文于判决生效之日起十五日内搬离位于深圳市坪山区，并将该房屋返还给韦建明；二、李从文于判决生效之日起十五日内向韦建明支付2018年9月至实际搬离之日按月租45980元计算的使用费及滞纳金（2018年9月至实际搬离之日，每月以45980元为基数按中国人民银行颁布的同期贷款利率的1.5倍标准逐月从11日起计算至实际付清之日止）；三、韦建明于判决生效之日起十五日内向李从文返还保证金123000元；四、驳回韦建明的其他诉讼请求；五、驳回李从文的其他反诉请求。案件本诉受理费3791.5元（韦建明已预交），由李从文负担。反诉费6820元，由韦建明负担853元，李从文负担5967元。韦建明、李从文各自负担的受理费于判决生效之日起十五日内向一审法院缴交。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案租赁物并未办理不动产权属登记，韦建明提供的建设工程规划许可证显示主管部门准予建设的项目内容为6幢各1000平方米的厂房，而本案2幢厂房分别为1427平方米、1560.18平方米，韦建明亦承认未按照工程规划许可证建造，故本案租赁物实际上属于未按照建设工程规划许可证建设的房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，韦建明与李从文就涉案房屋签订的租赁合同应为无效。合同无效，双方基于无效合同取得的保证金及租赁房屋应各自返还，李从文实际占用了涉案房屋，韦建明请求李从文按照租金标准支付占用费的，符合前述司法解释第五条规定，本院予以支持。李从文主张涉案房屋早于2019年1月7日已由韦建明通过加锁实际控制，但李从文亦于同日对涉案厂房加锁封闭，此后也未向韦建明提出交付，甚至在认为厂房遭到清空时报警处理，故客观上，韦建明此时并无法对涉案厂房进行支配使用。且由于李从文在一审提出对装修进行评估鉴定的申请，韦建明基于证据保全的原则亦不能擅用，故李从文以韦建明在2019年1月7日之后已控制房屋，其无需再支付占用费的主张，与事实不符，本院不予采信。因双方均对涉案厂房加锁封闭，对厂房空置负有同等责任，故本院酌定李从文按照租金标准的一半即22990元支付2019年1月7日之后的占用费。而鉴于一审判令双方合同解除，且未支持李从文关于装修损失的相关请求后，李从文上诉并未就此异议，可认为此时双方就交还厂房本身不再异议。韦建明于2019年7月23日收到李从文上诉状时就应知晓此事，但其之后并未采取积极措施与李从文沟通交付问题，导致房屋持续未能利用，故此后扩大的空置损失应由韦建明自行承担，李从文无需支付2019年7月23日之后的房屋占用费。由上，李从文尚欠占用费共计343737.58元，其中2018年9月1日至2019年1月7日按每月45980元计算，2019年1月8日至2019年7月23日按每月22990元计算。因韦建明诉请的迟延支付租金滞纳金实为违约损失，在双方合同无效的情况下，该请求于法无据，本院不予支持。同理，李从文以韦建明单方解除合同为由要求韦建明承担违约金，本院亦不予支持。对于李从文有关涉案厂房系出租人借助坪山区坑梓街道办事处火灾隐患重点地区整治办公室来查封以达到逼迁目的，其无需支付该期间租金的答辩意见，本院认为，相关行政管理单位基于安全隐患对涉案厂房的查封系行政管理行为，李从文对此存在异议可循相关法律救济途径反映。本案并无证据证明涉案厂房存在的消防问题系出租人原因导致，李从文要求退还其主张的查封期间占用费，事实依据不足，本院不予支持。关于电梯及喷涂设备价值。该两项均属李从文所有的动产，李从文可自行拆除搬离，其请求韦建明赔偿该两项投入于法无据，一审不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，李从文的上诉请求部分成立，对其成立部分，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持深圳市坪山区人民法院（2019）粤0310民初929号民事判决第三项；二、撤销深圳市坪山区人民法院（2019）粤0310民初929号民事判决第一项；三、变更深圳市坪山区人民法院（2019）粤0310民初929号民事判决第二项为：李从文应于本判决生效之日起十五日内向韦建明支付房屋占用费343737.58元；四、驳回韦建明其他诉讼请求；五、驳回李从文其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费3791.5元，由韦建明负担791.5元，李从文负担3000元；反诉费6820元，由韦建明负担853元，李从文负担5967元。二审案件受理费12968元，由韦建明负担968元，李从文负担12000元。双方各自负担的已由对方预缴的案件受理费，应于本判决生效之日起十五日内迳付对方，或者在判决给付金额中予以抵扣。一审反诉费6820元，李从文未预交，李从文应于本判决生效之日起十五日内向一审法院缴交。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 蔡  妍  婷审判员 刘  灵  玲二〇二〇年十二月一日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。