广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终17486号上诉人（原审被告）：好田园实业（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区福保街道明月社区益田路**南方国际广场**2120。法定代表人：韦秋松。委托诉讼代理人：朱福仁，男，1971年9月12日出生，汉族，身份证住址江西省吉安市泰和县。委托诉讼代理人：王国润，男，1963年6月11日出生，汉族，身份证住址武汉市江岸区。被上诉人（原审原告）：深圳市光辉电器实业有限公司，住所地深圳市宝安区石，住所地深圳市宝安区石岩街道塘头工业区应工四街** style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人:蔡宗光。委托诉讼代理人：罗茂洲，广东朗迪律师事务所律师。上诉人好田园实业（深圳）有限公司（以下简称好田园公司）因与被上诉人深圳市光辉电器实业有限公司（以下简称光辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初14434号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。好田园公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令上诉人保证金52000元抵付2018年12月份及2019年1月份租金；3.全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案租赁合同的标的物属于非法出租，被上诉人出租的仓库不动产属于工业用地性质的附着物，不属于商业用途，不具备对外出租的合法性质。二、涉案的租赁合同属于骗签。被上诉人以其为上市公司、财务做账需要租赁合同为由，提出让上诉人配合签订租赁合同，并约定不以此作为双方租赁仓库的凭据。上诉人受此蒙骗没有在意合同条款，被上诉人乘机订立许多对上诉人不利的霸王条款。三、被上诉人故意拖延上诉人清理涉案仓库的请求以此延长租赁时间。上诉人早在2019年3月15日致函被上诉人言明无法继续租用仓库的原由，并表示仓库租用至2019年3月底止。但被上诉人一直不给予发放《放行条》，为了多收取一个月租金无理拖延至2019年4月15日。四、双方基于各自考虑临时口头约定租赁事宜。上诉人是通过熟人联系到被上诉人的，因为被上诉人告知只能是私下帮忙出租仓库，上诉人也明确告知上诉人是为了体验线下零食自营店的新模式而临时租用仓库，若线下零食自营店模式没有商业效果，上诉人会马上关闭此模式从而导致退租。故此双方在没有异议的情况下口头约定临时租用涉案仓库，约定每月租金26000元，加上二个月的保证金，同时给予免租至2019年10月31日共20天。五、实际租金。从实际起租至上诉人通知，实际租金月份为2018年11-12月份、2019年1-3月份共计5个月，每月26000元，合计13万元，截止目前上诉人已经支付2018年11月份租金26000元和二个月的保证金52000元，尚欠2019年2-3月份租金，合计52,000元。光辉公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院维持一审判决，驳回上诉人的全部上诉请求。上诉人在一审期间并未就上诉请求第二项进行反诉或另行起诉，也没有对该权利进行任何抗辩和举证，上诉人在二审阶段提出该项请求是没有事实和法律依据的。且双方之间均依据涉案租赁合同履行各自的权利和义务。租赁合同明确约定，在上诉人作为承租人违约的情形下，有权没收相应的费用，包括该保证金。光辉公司向一审法院起诉请求：1.确认光辉公司与好田园公司签订的《租赁合同》于2019年3月31日解除；2.判决好田园公司向光辉公司支付2018年12月起至2019年4月15日止的租金及自2019年4月16日至4月30日的房屋占有使用费（其中2018年12月份、2019年1月份、2月份、3月份、至4月15日的租金共计104000元；自2019年4月16日起至4月30日止按日租金两倍标准计算）；3.判决好田园公司向光辉公司支付2018年11月份至2019年4月份的水电费及2018年11月份至2019年4月份的电梯使用费（其中2018年10月份至2019年4月份的水电费共计698.82元，2018年11月份至2019年4月份的电梯使用费共计1800元）；4.判决好田园公司向光辉公司支付解除合同违约金52000元及支付逾期付款至好田园公司实际清偿之日止的滞纳金（滞纳金以52000元为基数按日千分之一计算）；5.判决好田园公司向光辉公司支付律师代理费20000元；6.判令由好田园公司承担本案的诉讼费用2453元、保全费用1722元。一审法院查明，2018年9月27日，光辉公司（甲方）与好田园公司（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定甲方将深圳市宝安区石岩街道应工四街光辉园区新厂房2楼A区面积约918平方米的面积出租给乙方，租赁期限自2018年10月12日至2020年8月31日，免租期为2018年10月12日至10月31日；租金26000元/月，每月租金于每月10日前支付；电梯使用费每月300元；租赁保证金52000元，如乙方提前终止合同或因乙方违约而导致终止合同的，履约保证金不予退还；如乙方未按时支付租金、费用的，则乙方同意继续履行缴纳租金、费用等合同的义务，按履约保证金总额的千分之五每日支付滞纳金，从履约保证金中扣款；甲方无故提前终止或解除合同，应向乙方支付违约金52000元，乙方拖欠房租累计达半个月的，甲方可解除合同，乙方同意支付违约金52000元；乙方因违约被甲方解除合同的，后者因合同期满终止等原因、或因乙方自身原因逾期交还厂房，每延误一日，乙方应向甲方支付两倍的日租金和双倍费用；甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担。2018年10月24日，好田园公司向光辉公司支付了租赁保证金52000元。2018年11月20日，好田园公司向光辉公司支付了2018年11月的租金26000元。后好田园公司未再支付租金。2019年3月15日，好田园公司向光辉公司发出通知，内容为因好田园公司线下零食直营店项目终止，配套的仓库无法继续租用，特提前提出仓库租用至2019年3月31日。2019年4月1日，光辉公司向光辉公司发出《联络函》，内容为好田园公司至今仅向其支付了2018年11月的租金及2018年10月的水电费，严重违反了合同条款，视为违约，光辉公司将依照合同约定按履约保证金总额千分之五/每日计收滞纳金；截至2019年3月31日，好田园公司应支付光辉公司租金、滞纳金共计171990.81元；好田园公司于2019年3月15日提出提前退租，按照租赁合同约定，光辉公司将不退还履约保证金，且光辉公司将按照好田园公司正式退还厂房的时间继续计算租金及水电费。光辉公司、好田园公司在庭审中共同确认，双方租赁合同于2019年3月31日解除。光辉公司主张好田园公司在退租后仍继续占有使用房屋直至2019年4月30日，并提交了好田园公司于2019年4月30日出具的《好田园放行条》，该放行条内容为好田园公司于2018年4月30日下午安排车辆前往案涉仓库清理过期产品一车，请光辉公司予以放行。好田园公司主张该放行条系其退租后的清库存行为，并不能证明其在正常使用案涉厂房。光辉公司提交了案涉厂房的产权证明，显示案涉厂房系工业用地，所有人为光辉公司。光辉公司因本案纠纷聘请了律师，其提交的《委托代理合同》及律师费发票显示其支出了律师费20000元。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。好田园公司虽主张案涉租赁合同的内容不平等，但并未提交证据证明其在签订合同时受到胁迫或存在重大误解，故一审法院确认光辉公司、好田园公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。光辉公司主张好田园公司使用案涉厂房直至2019年4月30日并提交了相关证据，好田园公司虽不认可光辉公司上述主张但并未提交证据证明其向光辉公司返还厂房的时间，故一审法院采信光辉公司的主张，确认好田园公司应支付光辉公司租金及占有使用费至2019年4月30日。光辉公司要求好田园公司支付其2018年12月1日至2019年4月30日租金及占有使用费130000元的诉讼请求，一审法院予以支持。好田园公司迟延支付租金且提前退租的行为构成违约，应赔偿光辉公司相应的损失。双方合同约定，在好田园公司迟延支付租金的情况下，需按照履约保证金总额每日5‰的标准支付滞纳金;在因好田园公司违约导致合同解除的情况下，光辉公司可没收履约保证金，且好田园公司还需支付光辉公司52000元的违约金。一审法院认为，上述合同约定的违约金标准明显高于光辉公司实际受到的损失，好田园公司虽然未明确提出降低违约金标准的要求，但其关于合同约定不平等、其一直在与光辉公司协商签订补充协议的抗辩意见，实质是其对合同约定的违约金标准提出异议，故一审法院结合光辉公司的诉讼请求，酌情将违约金标准调整为光辉公司没收好田园公司支付的履约保证金并支付违约金（以52000元为基数，按照每日1‰的标准，自2018年12月11日计算至付清之日止）。好田园公司未举证证明其向光辉公司支付过电梯使用费，故光辉公司要求好田园公司支付2018年11月至2019年4月电梯使用费1800元的诉讼请求一审法院予以支持。光辉公司主张好田园公司拖欠其电费698.82元，好田园公司对光辉公司主张的电费计算方式不持异议，且该电费金额并未超出合理限度，一审法院确认好田园公司应支付光辉公司电费698.82元。光辉公司提交的证据能够证明其因本案诉讼支出了律师费20000元。双方合同约定光辉公司因向好田园公司催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费）均由好田园公司承担。因此，光辉公司要求好田园公司支付律师费20000元的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认光辉公司与好田园公司2018年9月27日签订的《租赁合同》于2019年3月31日解除；二、好田园公司于判决生效之日起十日内支付光辉公司租金及占有使用费130000元；三、好田园公司于判决生效之日起十日内支付光辉公司电梯使用费1800元；四、好田园公司于判决生效之日起十日内支付光辉公司水电费698.82元；五、好田园公司于判决生效之日起十日内支付光辉公司违约金（以52000元为本金，按照每日1‰的标准自2018年12月11日计算至付清之日止）；六、好田园公司于判决生效之日起十日内支付光辉公司律师费20000元；七、驳回光辉公司其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2453元，财产保全费1722元，合计4175元，由光辉公司负担1129元，好田园公司负担3046元。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人自2018年10月12日开始租赁涉案厂房，因2018年10月12日至10月31日为免租期，故租金应当从2018年11月1日开始计算。上诉人虽然于2019年3月15日向被上诉人发出提前终止租赁合同的通知，但其于2019年4月30日才搬离租赁厂房，故上诉人应当缴纳租赁厂房自2018年11月1日至2019年4月30日6个月的租金和占有使用费156000元。上诉人仅交纳了2018年11月份租金26000元，一审判决其向被上诉人支付差额130000元，事实清楚，本院予以确认。上诉人延迟支付租金且提前退租构成违约，应当承担违约责任。为保证案涉租赁合同的履行，上诉人向被上诉人支付了履约保证金52000元，该履约保证金被上诉人无需退还，上诉人另向被上诉人承担律师费20000元，上述费用足以赔偿被上诉人的损失，一审另行判决被上诉人按履约保证金总额每日1‰的标准向被上诉人支付违约金，本院不予认可。上诉人上诉主张的工业用地出租违法、案涉租赁合同系被骗所签、被上诉人拖延其搬迁进度等，均未提交证据予以证明，本院不予采信。综上，上诉人的上诉请求，本院部分予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律存在不当之处，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初14434号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项和第六项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初14434号民事判决第五项和第七项；三、驳回被上诉人深圳市光辉电器实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费2453元，保全费1722元，合计4175元，由上诉人好田园实业（深圳）有限公司负担3046元，被上诉人深圳市光辉电器实业有限公司负担1129元；二审案件受理费3349.98元，由上诉人好田园实业（深圳）有限公司负担3300元，被上诉人深圳市光辉电器实业有限公司负担49.98元，并由被上诉人深圳市光辉电器实业有限公司迳付49.98元给上诉人好田园实业（深圳）有限公司。本判决为终审判决。审判长  王雅媛审判员  伍 芹审判员  陈 亮二〇二〇年十二月七日书记员  陈 娃附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。