河北省邢台经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0591民初1149号 原告（反诉被告）：许洪彪，男，1990年9月4日出生，汉族，户籍所在地福建省诏安县，现住邢台经济开发区。 委托诉讼代理人：高欣、陈美美，河北周行律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邢台世通汽车配件有限公司，住所地邢台经济开发区江东三路。 法定代表人：崔省花，该公司总经理。 委托诉讼代理人:李志辉，河北张舰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭群山，该公司员工。 原告（反诉被告）许洪彪诉被告（反诉原告）邢台世通汽车配件有限公司（以下简称世通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序进行审理，审理过程中，被告世通公司提出反诉，本院于2020年11月27日公开开庭对本诉和反诉进行了审理。原告许洪彪及其委托诉讼代理人高欣、陈美美，被告世通公司的委托诉讼代理人郭群山、李志辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许洪彪向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告赔偿原告经济损失1633298元；本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月1日，原被告签订《租赁合同》，合同约定原告承租长安建材城26号门市，租赁期限一年，后原告投资大额资金对租赁场地进行了装修，但合同签订后仅7个月，被告就以政府拆迁为由，单方要求解除合同，并于2019年7月诉至邢台经济开发区人民法院，要求原告搬离租赁场地并支付租金，该法院做出判决后， 2 原告上诉至邢台市中级人民法院，二审法院做出（2020）冀05民终699号民事判决书，判决原告搬离租赁的场地，驳回了原告要求被告赔偿损失的起诉和被告要求原告支付租金的起诉，并认定原告可待证据充分后另行主张，现原告已委托邢台维公价格评估中心对租赁场地的店铺装修和迁移等项目费用进行了鉴定，评估价格为1633298元。原告认为，签订合同时被告隐瞒有可能面临拆迁的情况，口头承诺租赁合同虽是一年一签，但能经营多年，后被告在未接到相关政府部门下发的拆迁公告和通知的情况下，擅自关闭长安建材城，造成原告租赁场地进行经营的合同目的不能实现，造成原告重大损失。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。 世通公司辩称，2018年5月18日，原被告签订《租赁合同》，约定被告出租给原告位于邢台经济开发区长安路以东的场地（原长安建材城），西厅26、30、38、51号，租赁面积1420平方米，租金按每月每平方米10元计，月租金为14200元，租赁期限自2018年6月1日至2019年5月31日，合同期内，原告共拖欠被告租金56800元。在合同已期满终止后，被告于2019年8月2日起诉，经二审法院审理，判决原告应搬离被告场地。在原被告签订合同时，被告并不知道可能面临拆迁，被告也未以书面或口头方式允诺可经营多年。在被告获悉可能拆迁的情况后，为提示承租人提前准备，曾告知各个承租人可能面临拆迁的情况。但被告从来没有向原告主张解除合同，即便在原告长期拖欠租金的情况下，被告也是在合同期满后两个多月后，在原告拒不交还租赁物又拖欠租金的情况下，才起诉维护自身合法权益。被告作为租赁物的权利人在合同期满后，有权收回租赁物，租赁合同中未对合同期满后承租人的装饰装修费用进行约定，依 3 据司法解释规定，对于租赁合同期满后，在当事人没有约定的情况下，承租人请求出租人补偿装饰装修费用的，人民法院不予支持。原告租赁并合法使用被告场地，被告依约收取租金，这是双方签订租赁合同的根本目的，原告租赁场地后，其可以在合同约定的范围和期限内进行使用，就已经达到了其签署租赁合同的目的。原被告并非合作经营、合伙经营等合同关系，被告并不参加或担保原告的经营业务，其自身的经营收益或风险均应由其自己承担。 世通公司向本院提出反诉请求：请求依法判令反诉被告给付拖欠的四个月租金56800元；判令反诉被告给付自2019年6月1日至2020年11月30日，共计18个月的场地的占用费共计255600元；判令反诉被告按每月14200元标准给付自2020年12月1日至实际搬离场地之日止的场地占用费。事实与理由：合同期内，反诉被告共拖欠租金56800元。合同到期后，双方未续签租赁合同。依据合同约定，合同终止后，反诉被告应将租赁的场地厂房附属设施等归还反诉原告，现合同已经期满终止，但反诉被告拒不搬离且仍占用场地。2019年8月2日，反诉原告曾起诉经法院审理，后经二审法院审理，判决反诉被告搬离厂里，但二审法院以“金钱之债应一并处理较为公平”为由驳回反诉原告要求支付拖欠租金的请求。现反诉被告仍占用场地，应当给付自2019年6月1日至今的场地占用费，并应按每月14200元给付自2020年12月1日至其实际搬离之日止的场地占用费。 许洪彪辩称，应当驳回反诉原告的诉讼请求。反诉原告的房屋没有合法的手续，反诉原告于2019年2月份声称因政府拆迁，在租赁期内单方要求解除合同，此时据反诉被告承租仅几个月，装修的商铺没有正常投入经营，因反诉原告单方解除租赁合同， 4 给反诉被告造成了巨大的经济损失，且其口头承诺反诉原告因其单方面解除的行为不再收取租赁期内的租金，二审法院的判决书认定反诉被告退出租赁场地后应封存经营场所，等待评估鉴定，均不得改变现状，现反诉被告封存经营场所不再经营，因此反诉被告不应支付场地占用费。综上，反诉没有任何事实依据，应驳回起诉请求。 本院经审理认定事实如下：2018年5月18日，原被告签订《租赁合同》，约定世通公司出租给许洪彪位于邢台经济开发区场地，租赁面积1420平方米，租金按每月每平方米10元计，月租金为14200元，租赁期限自2018年6月1日至2019年5月31日，之后许洪彪对该场地进行了装修。许洪彪共交纳了6个月租金85200元，2018年12月1日之后未再交纳租金。2018年9月14日开发区管委会对各镇办、区直及驻区各部门、中融公司下发邢开办（2018）40号文件，决定将包括该市场在内的区域列入拆迁范围。后世通公司得知该情况后，于2019年2月15日发布通知，告知市场租户邢开办（2018）40号文件内容，该市场已被列入搬迁名单，世通公司用地由开发区管委会征收，交地时间为2019年4月21日。世通公司决定于2019年4月1日关闭市场，不再对外开放。与租户签订的协议到期不再续签，未到期的提前解除。各租户自2019年4月1日至4月20日限期搬离。后又于2019年3月21日发布关于关闭建材市场、租户搬迁的通知，内容为搬迁期限改为6月30日，自2019年4月1日至2019年6月30日在此期间不收取租金，市场对外经营，自7月1日正式关闭市场。后世通公司关闭该市场，许洪彪未搬离该市场，仍在该场地进行经营。 5 另查明，2019年8月2日世通公司将许洪彪诉至法院，请求判令许洪彪立即搬离世通公司位于邢台经济开发区长安路以东（原长安建材城）的场地和厂房，并将上述场地和厂房交还世通公司，许洪彪给付拖欠四个月的租金56800元，许洪彪在合理期限内提出反诉，请求判令双方签订的租赁合同无效，判令世通公司向许洪彪赔偿230万元的经济损失。法院判决后，许洪彪上诉，经二审法院审理，认为双方合同已到期，且该市场已关闭，许洪彪占用该场地已无实际经营收益价值，一审判决许洪彪搬离场地的结论并无不妥。但按照许洪彪经营场地装修规模和其陈述的装修使用目的，在未发生房屋征收补偿决定情形下进行搬离，会客观上造成许洪彪存在实际损失。政府关于搬迁该场地的文件未通知世通公司，至今世通公司也未收到相关部门征收拆迁的通知，拆迁时间不能确定，一审法院要求当事人等待政府拆迁时进行评估和处理，客观上会使许洪彪存在的实际损失难以获得及时救济，但该损失在一审未提交书面申请进行鉴定，许洪彪在退出场地后，应封存其经营场所，等待鉴定评估，双方均不得改变现状，许洪彪可待证据充分后另行主张。对于世通公司主张四个月的租金56800元，由于许洪彪要求赔偿上百万元的装修和停业损失，双方的诉求均是金钱之债，如法院只对租金部分进行处理，而对装修和停业损失要求当事人另诉，将有违公平原则，因此对世通公司主张租金与许洪彪主张的装修和停业损失应一并处理较为公平。2020年4月16日，判决许洪彪于判决生效之日起三个月内搬离长安建材城西厅26、30、38、51号场地；驳回世通公司原审关于租金部分的起诉；驳回许洪彪的反诉。 再查明，合同期内，原告共拖欠被告租金56800元。许洪彪已将能够搬移的部分物品搬离场地。许洪彪委托邢台维公价格评 6 估中心对租赁场地的装修和迁移等项目费用进行了评估，评估基准日为2019年7月31日，2020年5月28日，该评估中心做出评估报告书，评估结果为：评估标的的价格为1633298元。 本院认为，在（2020）冀05民终699号民事判决书中已确定在未发生房屋补偿决定情形下进行搬离，会客观上造成许洪彪存在实际损失，但并未直接认定该损失应当由谁承担赔偿责任。在双方签订的租赁合同中，第八条第2项双方明确约定：“因国家政策变动或政府行为造成甲方场地不能出租或乙方不能经营的，可终止本合同，双方可不承担赔偿违约责任”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。也就是说，根据合同约定和法律规定，许洪彪的损失不应当由世通公司进行赔偿。但是考虑到在面临政府拆迁时，如果政府对该租赁场地内的装饰装修物进行了评估补偿，则世通公司将构成不当得利，该不当得利应当给付本案原告许洪彪。为减轻当事人诉累，在本院释法明理后，世通公司同意先行垫付许洪彪搬迁费用和部分损失合计9万元。本院认为，该行为有利于解决双方之间的矛盾，本院予以鼓励并支持。另外，许洪彪尚欠世通公司租赁限期内的租金56800元，该费用也暂不支付给世通公司，这样可以认定许洪彪已经获得先行补偿146800元。许洪彪应当根据邢台市中级人民法院（2020）冀05民终699号民事判决书，搬离长安建材城西厅。待政府拆迁正式开始后，如果政府机关组织相关评估机构，对许洪彪承租的西厅26、30、38、51号场地内的装饰装修物进行了评估补偿，则双方可另行协商处理，协商不成，双方均可按拆迁补偿费分配纠纷另行起诉。 7 关于许洪彪单方委托形成的评估报告，因该报告系单方委托，仅做为单方陈述使用，虽有一定的参考价值，但不能做为定案的依据，原告也可在拆迁补偿费分配纠纷案处理时做为证据使用。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）邢台世通汽车配件有限公司应当于本判决生效之日起15日内，先行垫付原告（反诉被告）许洪彪装修和迁移等经济损失9万元； 二、驳回原被告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19500元，减半收取9750元，被告（反诉原告）邢台世通汽车配件有限公司负担1618元，原告（反诉被告）许洪彪负担8132元；反诉费5986元，减半收取2993元，由被告（反诉原告）邢台世通汽车配件有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于邢台市中级人民法院。 审判员  任永波 二〇二〇年十二月二十七日 8 法官助理毛润芳 书记员李晓丹