北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8290号上诉人（原审原告）：范严，女，1982年9月9日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人（原审被告）：杨进海，男，1961年4月15日出生，汉族，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：刘淑平（杨进海之妻），住北京市延庆区。上诉人范严与上诉人杨进海因合同纠纷一案，均不服北京市延庆区人民法院（2020）京0119民初4034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。范严上诉请求：1.撤销原判第二项，依法改判杨进海返还北京市延庆区202房屋（以下简称涉案房屋）；2.一、二审案件受理费和财产保全费由杨进海承担。事实与理由：1.一审法院已经判决双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，应当一并判决返还房屋。2.《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。一审判决支持了范严要求确认合同无效的诉讼请求，范严没有自愿承担诉讼费用的意思表示，应当判令杨进海承担案件受理费及财产保全费。杨进海针对范严的上诉请求辩称，不同意范严的上诉请求。杨进海上诉请求：1.撤销原判第一项，依法改判范严与杨进海于2018年10月23日就涉案房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效；2.要求依法撤销一审法院关于“杨进海不能据此取得涉案房屋的所有权”的认定；3.上诉费用由范严承担，要求范严撤销保全。事实与理由：1.虽双方在抵押合同中出现所谓的“流押条款”无效，一审法院不能据此认定抵押合同和《北京市存量房屋买卖合同》无效。《北京市存量房屋买卖合同》是双方真实意愿的表示，不违反国家法律规定，应为合法有效。2.根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条规定，范严逾期且没有向杨进海全额清偿借款，杨进海作为债权人有权依据抵押合同取得涉案房屋的所有权。范严针对杨进海的上诉请求辩称，不同意杨进海的上诉请求。范严向一审法院起诉请求：1.确认范严与杨进海的房屋买卖合同无效；2.判令杨进海协助范严办理涉案房屋的过户手续，将涉案房屋过户到范严名下。一审法院认定事实：1.范严原有位于北京市延庆区202房屋一套。2018年10月23日，范严向杨进海出具借款条，该借款条分上下两部分内容，其中上半部分载明：“今收到杨进海农业银行转账140万元整（大写：壹佰肆拾万元整），现金550000元整（大写：伍拾伍万元整）”，下半部分载明：“今借杨进海总金额195万元整（大写：壹佰玖拾伍万元整），现以南菜园一处房产作为抵押物。如不能按期还款，此处房屋归杨进海所有。”该借款条上下两部分的落款处均有范严的签名及捺印。2.双方签完上述借款条的当天，杨进海通过中国农业银行账户向范严招商银行账户中转账140万元。同日，双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同记载房屋成交价38万元，双方并办理了涉案房屋的过户登记手续，房屋登记在杨进海名下。2019年1月8日杨进海通过将涉案房屋抵押的方式在中国农业银行北京延庆支行（以下简称延庆支行）办理了130万元的可循环贷款，可循环方式自2019年1月8日至2022年1月7日。据此杨进海同时办理了两笔贷款，分别是50万元及80万元，借款日期为2019年1月10日至2020年1月9日，还款方式为一次性还本按月还息。经核实，2020年4月3日，延庆支行诉至法院，要求杨进海偿还借款，杨进海于2020年6月1日将贷款本息全部偿还，延庆支行撤回起诉。3.根据范严提供的银行转账记录显示，从2018年6月15日至2020年3月3日期间，范严陆续支付杨进海借款利息，共计22.076万元。2018年8月17日，杨进海向范严转账2万元。庭后，范严本人表示其为杨进海办理涉案房屋过户的行为与借贷行为有关，且其在办理过户手续后向杨进海转账的金额远不止22.076万元。范严本人表示杨进海所述的195万元包括过户涉案房屋之前范严向杨进海借款的本金和利息、借款140万元的手续费以及办理房屋过户手续的相关费用，但其未向法庭提交相关证据予以佐证。4.本案审理过程中，法院向范严释明，本案房屋买卖合同与双方的借款存在牵连关系，是否同意在本案中偿还杨进海的借款，范严的委托诉讼代理人明确表示双方的借贷关系与房屋买卖合同关系是独立的法律关系，借款事实与本案无关，不属于其代理范围。庭审后，法庭询问范严本人，范严表示将涉案房屋过户给杨进海的目的是让杨进海办理房屋抵押贷款，以偿还对杨进海的借款。同时，法院向其释明，范严可以通过偿还借款要求杨进海将房屋过户回来，范严表示只能要求杨进海将房屋返还后才能偿还借款。另外，法院在庭审中亦向杨进海释明，杨进海可以在该案中提出反诉，要求范严偿还借款，但杨进海坚持认为范严已经将涉案房屋卖给杨进海，杨进海已经取得房屋所有权，故坚持不提出反诉。5.目前，双方对涉案房屋的占有也存在矛盾，杨进海欲将房屋出售。诉讼中，范严申请法院对涉案房屋进行查封，法院依法作出裁定书，对涉案房屋进行查封。一审法院认为，本案争议的焦点是涉案房屋买卖合同的效力问题。首先，范严与杨进海之间的借贷关系明确，双方签订的欠条上记载“如不能按期还款，此处房屋归杨进海所有”，根据上述内容结合范严本人的陈述，可以看出，一是范严与杨进海房屋过户的行为与借贷行为有关，庭审中范严委托诉讼代理人强调办理过户仅是为了办理贷款的陈述不成立；二是该借条上已经注明如范严逾期还款，房屋归杨进海所有，可以证明范严与杨进海办理过户的行为与借贷行为不可分离，房屋买卖合同本质上是为实现让与担保。其次，范严与杨进海签完房屋买卖合同之后，范严仍陆续支付杨进海借款利息，足以说明双方之间属于借贷关系，不是房屋买卖合同关系。故双方签订房屋买卖合同的行为，属于虚假意思表示，应属无效。鉴于此，法院一方面向范严释明，是否同意在本案中偿还借款以实现其将房屋过户回来的目的，范严坚持要求杨进海先将房屋过户然后偿还借款。另一方面，法院向杨进海释明，是否就借款提出反诉以实现其债权，杨进海明确表示其与范严之间属于房屋买卖关系，该房屋买卖关系已经成立且完成，涉案房屋归其所有，坚持不在本案中提反诉。结合以上情况，范严在未向杨进海偿还借款的情况下，要求杨进海将房屋过户给自己，本质上是要求主合同未履行的情况下，免除其在涉案房屋上设定的担保义务，该项诉讼请求于法无据，法院不予支持。同时，法院需要说明的是，涉案房屋过户给杨进海也是一种担保，双方约定如果范严不偿还借款则房屋归杨进海所有，属于流押条款，应属无效，杨进海不能据此取得涉案房屋的所有权。另外，法院需要向双方当事人强调的是，虽经法院释明，但由于双方当事人均没有正确行使诉讼权利，导致法院难以对双方的具体借贷情况予以查明，也难以在本案中对双方的权利义务做出最终处理，导致本案出现僵局。为破解目前的局面，一方面范严可以向杨进海及时偿还借款，以消除涉案房屋的担保和面临的风险，另一方面，杨进海也可以及时要求范严偿还其借款，以最终有效实现其债权。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、范严与杨进海于2018年10月23日就位于北京市延庆区202号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；二、驳回范严的其他诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。范严提交了微信支付转账电子凭证及支付宝转账电子回单复印件，未提交对应的交易明细。证据目的：范严向杨进海转账415000元。杨进海未发表质证意见。本院认定范严提交的上述证据证明事项与本案不属于同一法律关系，对上述证据的真实性不予认定。二审中，杨进海没有提交新证据。本院认为，2018年10月23日，范严向杨进海出具借款条，载明：“今借杨进海总金额195万元整，现以南菜园一处房产作为抵押物。如不能按期还款，此处房屋归杨进海所有。”范严签完上述借款条的当天，杨进海通过中国农业银行账户向范严招商银行账户中转账140万元。同日，双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同记载房屋成交价38万元，双方并办理了涉案房屋的过户登记手续，房屋登记在杨进海名下。根据以上约定及履行情况可知，范严与杨进海之间系借贷关系明确，就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及办理过户手续系对上述借款的担保，并非真实的房屋买卖合同。双方借贷关系届清偿期后，无证据显示双方就买卖涉案房屋达成一致的意思表示，故一审法院认定《北京市存量房屋买卖合同》无效正确，杨进海上诉要求驳回范严的该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。由于双方并非基于真实有效的房屋买卖合同而是基于借贷关系办理房屋过户手续，在双方借贷关系未处理的情况下，范严要求判令杨进海协助办理涉案房屋过户手续，于法无据，一审法院不予支持正确，本院予以确认。一审法院判决范严负担一审案件受理费及财产保全费并无不当，本院予以确认。范严要求杨进海返还涉案房屋的上诉请求超出其一审诉讼请求，本案不予处理。综上所述，范严与杨进海的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44700元，由范严负担22350元（已交纳），由杨进海负担22350元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 蕾审 判 员  刘 磊审 判 员  朱文君二〇二〇年十二月十八日法官助理  李 想书 记 员  罗娇杨