陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2020）陕01民初928号原告（执行案外人）：马军省，男，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：何国文，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：安飞，北京大成（西安）律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：郭彦伟，男，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：王愈，陕西连邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏婷，陕西连邦律师事务所实习律师。被告（被执行人）：西安长盛房地产开发集团公司，住所地：西安市长安区。法定代表人：张伯文，该公司总经理。原告马军省与被告郭彦伟、被告西安长盛房地产开发集团公司（以下简称长盛房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马军省的委托诉讼代理人何国文，被告郭彦伟的委托诉讼代理人王愈、魏婷到庭参加诉讼。被告长盛房地产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告马军省向本院提出诉讼请求：1.不得执行西安市长安区XX路XX幢XX单元XX层XX号房产，预售证号为CA1XXXX，房屋价44.9万；2.确认上述案涉房产为原告所有。事实和理由：2017年12月25日，西安市中级人民法院对郭彦伟与长盛房地产公司民间借贷纠纷一案作出(2017) 陕01民初784号民事判决：长盛房地产公司返还郭彦伟借款本金人民币700万元及支付利息人民币520万元，合计1220万元整，并支付逾期利息。原告对执行标的提出书面异议。西安市中级人民法院于 2020年9月17日作出(2020) 陕01 执异714号执行裁定，驳回了原告提出的执行异议申请。原告作为案涉房产的一般不动产买受人，是在法院2018年6月21日裁定查封案涉房产之前，于2012年10月29日就与长盛房地产公司签订了《长盛家园商品房认购书》，并于2012年11月10日前向长盛房地产公司支付总房款50%作为首期购房款，剩余款项于交钥匙时全部结清。2016年6月，长盛房地产公司向原告交付了案涉房产的钥匙，原告次月入住。西安海泽物业管理有限公司开具的案涉房产物业服务收据单显示原告缴纳时间始于2018年5月，可以证明原告在法院查封时间2018年6月21日之前就已经合法占有了案涉房产。此外，未办理过户登记是因长盛房地产公司拒绝办理过户的相关手续造成的，原告多次向长盛房地产公司提出办理过户登记的请求，并向房管局等部门反映情况，符合“非因买受人自身原因未办理过户”的规定。原告符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定的四项情形，法院应当支持原告提出的全部诉讼请求。被告郭彦伟辩称，一、根据物权法的相关规定，不动产权属的确认变更应按照有关部门的登记为准。案涉房屋权属登记在长盛房地产公司名下，归长盛房地产公司所有，属于强制执行财产的范围。二、西安市中级人民法院于2018年6月21日以（2018）陕01执433号之一执行裁定查封了案涉房产，查封期限三年，查封程序合法，已经产生法律效力，其查封后果应受法律保护。三、原告就执行标的即涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其请求应被驳回。1.原告和长盛房地产公司之间并未在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。原告与长盛房地产公司于2012年12月29日签订的《长盛家园商品房认购书》真实性存疑，有倒签合同的可能性。其次，暂不论原告所提交的《长盛家园商品房认购书》的真实性，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《商品房销售管理办法》第十六条之规定，原告所提交的《长盛家园商品房认购书》并不具备上述内容，且该长盛家园商品房认购书中也已明确载明：“乙方应于/年/月/日16:00之前，持本《认购书》及产权人相关证件资料至长盛家园销售中心与甲方签订《商品房买卖合同》……如乙方未按本《认购书》约定期限与甲方签订《商品房买卖合同》，视为乙方放弃购买该商品房”等内容，因此该《长盛家园商品房认购书》并不能被认定为是双方合意签订的《商品房买卖合同》。关于原告与长盛房地产公司于2018年7月17日补充签订的《商品房买卖合同补充协议》晚于法院首次查封时间，不应予以考虑。原告并未在法院首次查封之前与长盛房地产公司签订合法有效的书面买卖合同，因此其请求不应被法院支持。原告提供的长盛家园物业缴费收据并非正式发票，无法证明其实际缴纳日期，且其提供的天然气发票时间晚于法院首次查封时间，因此不能证明原告在法院首次查封之前就已经合法占有了案涉房产。原告提供的长盛房地产公司出具的收款收据无法证明其交付房款的情况（金额和交纳时间），且购房款金额较大，使用现金不符合交易习惯，因此无法证明原告交纳全部购房款的事实。原告明显忽略了政策的限制，由此造成的未过户应视为“买受人自身原因未办理过户登记”，另原告并无合法有效的证据证明其在涉案房屋具备预售条件时向第三人提出过网签登记申请，故原告的权利不能排除执行。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。被告长盛房地产公司经传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，郭彦伟与长盛房地产公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年12月25日作出（2017）陕01民初784号民事判决：一、长盛房地产公司返还郭彦伟借款本金人民币700万元及支付利息人民币520万元，合计1220万元整；二、长盛房地产公司支付郭彦伟逾期利息（以700万元为基数，自2015年8月6日起，按照月利率1.2%计算并给付至判决之日）；三、驳回郭彦伟的其余诉讼请求。因长盛房地产公司未履行生效法律文书确定的义务，郭彦伟向本院申请强制执行。本院在执行过程中，本院于2018年2月13日作出（2018）陕01执433号执行裁定：冻结、扣划被执行人长盛房地产公司在金融机构的存款、债券、股票、股权、基金份额等人民币1300万元；或扣留、提取其同等数额的收入；或查封、扣押其同等价值的财产。后本院于2018年6月21日以（2018）陕01执433号之一执行裁定查封了涉案房产，查封期限为三年。马军省作为案外人以其享有上述查封房产合法所有权为由，提出执行异议。本院经审查作出（2020）陕01执异714号执行裁定：驳回原告马军省的执行异议申请。马军省遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。马军省向本院提交了以下证据：马军省与长盛房地产公司于2012年10月29日签订《长盛家园商品房认购书》约定：马军省认购长盛房地产公司开发的位于长安区XX街XX幢XX单元XX层XX号商品房，建筑面积124.85平方米，单价3600元/平方米，成交总房款449460元；付款方式为分期付款，马军省于2012年11月10日前向长盛房地产公司支付总房款50%作为首期购房款计人民币229460元，剩余款项220000元于交钥匙时结清。双方在《长盛家园商品房认购书》中还约定：“乙方应于/年/月/日16:00之前，持本《认购书》及产权人相关证件资料至长盛家园销售中心与甲方签订《商品房买卖合同》……；如乙方未按本《认购书》约定期限与甲方签订《商品房买卖合同》，视为乙方放弃购买该商品房。” 2012年11月16日，长盛房地产公司出具《收据》载明：马军省购房款229460元。2018年7月17日，马军省与长盛房地产公司签订《商品房买卖合同补充协议》，载明：经双方协议后达成一致：按照特价房3600元/平米，长盛房地产公司将长盛家园2号楼3单元30202号商品房出售给马军省，由长盛房地产公司办理该商品房的网签及产权登记，马军省按照国家相关规定自主缴纳契税大修基金等相关费用，该协议签订后原商品房买卖合同继续履行，双方自行约定最终面积以房产证实测为准，多退少补，不影响原合同法律效力。该协议在第一页用签字笔书写载明：“房款已交清。”马军省未提交其已支付余款的相应凭证。在本案执行异议阶段，马军省提供西安海泽物业管理有限公司开具的案涉房产《物业服务收据单》，显示马军省缴费时间始于2018年11月。本案庭审中，马军省提供载明其女婿与锦绣前程装饰签订的《个人房屋装修合同》的第一页以及三张微信转账记录，西安海泽物业管理有限公司开具的涉案房产2018年5月、7月、12月缴纳的《物业服务收据单》。经本院核实，马军省名下除了涉案房产以外还另外有一套房产。上述事实，有（2020）陕01执异714号执行裁定书、《长盛家园商品房认购书》《收款收据》、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案争议焦点为，一、马军省是否享有涉案房屋的所有权；二、马军省就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、关于马军省是否享有涉案房屋所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，不动产物权的变动依登记发生效力。经查，涉案房屋的所有权登记显示权利人系长盛房地产公司，涉案房屋仍登记在长盛房地产公司名下，对外公示的所有权人仍为长盛房地产公司，故长盛房地产公司仍系涉案房屋的所有权人。占有不动产并不产生物权变动效力，即使马军省已占有涉案房屋，也不能认定其据此获得涉案房屋的所有权。马军省主张其对涉案房屋享有所有权缺乏事实和法律依据，本院不予采信。二、关于马军省就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，马军省提供的《长盛家园商品房认购书》非正式的商品房买卖合同，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该《长盛家园商品房认购书》虽约定涉案房屋的位置、面积、总价款等基本信息，但并不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即该认购书并未约定涉案房屋的权属信息、销售方式、交付使用条件及日期、基础配套设施的交付承诺和有关权益、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜。且双方在《长盛家园商品房认购书》中还约定：“乙方应于/年/月/日16:00之前，持本《认购书》及产权人相关证件资料至长盛家园销售中心与甲方签订《商品房买卖合同》……；如乙方未按本《认购书》约定期限与甲方签订《商品房买卖合同》，视为乙方放弃购买该商品房”等内容，因此该《长盛家园商品房认购书》并不能认定双方签订了《商品房买卖合同》，马军省亦未提供充分证据证明其与长盛房地产公司之间签订合法有效的书面《商品房买卖合同》。马军省为支持其主张已按合同约定支付了一半房价款，提供了长盛房地产公司于2012年11月16日出具的购房款《收据》，证明其已现金支付购房款229460元，对该大额现金交易，马军省未进行充分合理的说明，未提供其他证据进行佐证，应承担举证不能的法律后果。涉案房屋的查封时间为2018年6月21日，而马军省提交的《商品房买卖合同补充协议》显示签订时间为2018年7月17日，系在查封之后。关于余款的支付，该补充协议仅记载“房款已交清”，但马军省未提交相应支付凭证予以佐证，本院碍难采信。虽然马军省提交部分物业服务收据单及装饰装修合同，但马军省没有充分证据证明其在查封前实际占有了涉案房屋。涉案房屋已取得《商品房预售许可证》，马军省主张其未能办理产权登记系因长盛房地产公司的原因，但其未提交相应证据予以证明，也未提交其曾向相关部门申请办理登记的证据，故马军省不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，马军省主张停止对涉案房屋的查封并判令涉案房屋归其所有；缺乏事实依据且证据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告马军省的诉讼请求。案件受理费8035元，由原告马军省负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。  审 判 长  马 莉  莉                     审 判 员  姜  亦  君                             审  判  员  秦  燕  燕 二○二○年十二月十六日                               法 官 助 理  同 江 龙 书 记 员  孙  婉  侠 1