广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终2093号 上诉人(原审被告、反诉原告）：朱春立，男，1951年2月3日出生，汉族，住广西壮族自治区浦北县。 上诉人(原审被告、反诉原告）：朱秀梅，女，1967年9月20日出生，汉族，住广西壮族自治区钦州市钦**。 上诉人(原审被告、反诉原告）：朱先鹏，男，1978年11月8日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 上诉人(原审被告、反诉原告）：郑传权，男，1962年3月18日出生，汉族，住广西壮族自治区浦北县。 上诉人(原审被告、反诉原告）：陈世旺，男，1954年2月7日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 上诉人(原审被告、反诉原告）：曾邑玲，女，1959年12月8日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 以上上诉人的共同委托诉讼代理人：朱定龙，广西桂鸿凯律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：周娟，女，1983年8月2日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 委托诉讼代理人：吴怡璇，广西嘉友律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈达森，男，1951年12月16日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 上诉人朱春立、朱秀梅、朱先鹏、郑传权、陈世旺、曾邑玲因与被上诉人周娟、陈达森合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人朱春立、朱秀梅、朱先鹏、郑传权、陈世旺、曾邑玲上诉请求：1、依法撤销北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初637号民事判决书第一、第二和第三项判决；2、请求依法改判驳回被上诉人周娟要求解除与上诉人朱春立、朱秀梅、朱先鹏、郑传权、陈世旺、曾邑玲、被上诉人陈达森于2014年3月23日签订的《租赁合同书》，继续履行合同；3、请求判令驳回被上诉人周娟要求上诉人退还1500000.00元保证金的诉讼请求，并判令上诉人无须向被上诉人周娟退还1500000.00元保证金；4、请求判令周娟向上诉人支付违约金290600.00元（每天按租金总额的千分之五计算，暂计算至2020年6月10日，以后部分计算至租金付清之日止）。事实与理由：一、被上诉人不具合同解除权，一审法院认为被上诉人解除合同的“情况符合《租赁合同书》约定的国家法律出现重大变化致使合同不能履行的情形”，该认定存在错误。1、《租赁合同书》中进行了相关约定，国家法律、法规、政策出现重大变化，致使合同不能履行的，可以解除。该条款约定的意思表示为法律变化导致客观上禁止实施合同的内容。2016年第二次修正《民办教育促进法》，并不禁止设立实施义务教育的非营利性民办学校，其实也可以设立非营利性民办教育学校。2、2016年第二次修正后的《民办教育促进法》第19条规定：“非营利性民办学校的举办者不得取得办学收益，学校的办学结余全部用于办学”。一审法院认为《民办教育促进法》的修正，导致民办教育没有效益，并以此作为合同目的不能实现的理由，是为对法律价值观的误解。3、2016年11月7日国家第二次修正《民办教育促进法》，被上诉人周娟早已知道，却于2019年8月提出降低租金，而且2018年7月27日，博雅小学的利益关系人吴少荣另外在北海市上海路设立了北海市海城区上海路学校，从事义务教育。由此可知，被上诉人周娟提出解除合同的真实情况并非是国家法律调整的原因。4、被上诉人周娟提出解除合同的要求，已经超过法律规定的除斥期间。综合以上，一审法院误解了《民办教育促进法》的立法本意，导致错误认为合同目的的无法实现，符合合同解约情形，二审法院应当予以纠正。二、一审法院认为涉案土地存在政府收回的情形，即认为场地履行的条件不具备，合同无法履行，过于笼统。涉案土地的使用面积是7亩左右，而政府收回的土地仅仅是7亩中的2.25亩，上诉人对政府收回的程序提出了申诉，目前政府尚未作出决定和答复。此次征收的仅是2.25亩土地，剩余土地使用权仍旧属于中国民主同盟委员会，因此，上诉人与民主同盟会的租赁关系维持问题尚不确定，一审法院直接认定不具备场地条件过于笼统。三、被上诉人周娟已经构成违约，应当承担任逾期付款违约责任，且上诉人无需退还保证金1500000.00元，一审法院关于保证金和违约金的判决存在错误。1、合同书第三条第3款关于租金支付的约定为租金按每年4月30日前付一半，10月30日前付清剩下的一半，逾期30天内，每天按拖欠租金总额千分之五向甲方支付违约金；超过30天的，甲方有权解除合同，乙方仍应付清期内的租金及违约金，所收保证金不予退还。2、虽然被上诉人周娟于2020年2月25日向法院提起诉讼，但是租赁物仍然由被上诉人周娟使用，其应当依约于2020年4月30日前付清2020年2月1日至2021年1月31日年度半年的租金，否则属于违约。在上诉人一审反诉要求支付租金以后，被上诉人周娟才于2020年7月13日，在未事先取得上诉人同意的情况下，将2020年2月1日至2020年7月31日期间的租金支付至原已经取得的朱春立银行账户，此时支付租金显然是企图逃避承担已经违约的法律责任，法院不应当予以保护。3、被上诉人周娟逾期支付租金的行为，已经构成违约，根据合同约定，被上诉人的保证金不应当退还，一审法院判令上诉人退还保证金违反了合同约定。4、由于被上诉人周娟逾期支付租金，应当承担逾期付款的违约责任，按每天千分之五计算违约金。即使被上诉人周娟于2020年7月13日支付了半年租金，但仍不能免除其逾期付款违约责任。综上所述，一审法院误解了《民办教育促进法》的立法意图，错误地认为合同目的不能实现，判令解除合同的确存在错误。且一审法院又忽视被上诉人的逾期付款在先的违约行为，不予判定逾期付款的违约责任，一审判决明显不公，恳请二审法院在查明案件事实的基础上，依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人周娟辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：上诉人朱春立、朱秀梅、朱先鹏、郑传权、陈世旺、曾邑玲的上诉请求没有事实依据，上诉人要求涉案合同继续履行，但根据双方签订的租赁合同相关条款已经明确约定，政府行为致涉案土地收回，被上诉人已经实际支付2020年6月10日之前的租金，所以根据合同约定，涉案合同已经依法解除，上诉人应当退还周娟的履约保证金1500000.00元。 被上诉人陈达森辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。合同书上面明确写明如果政策改变，可以退回押金。合约书中所涉的幼儿园没有钱赚，才改办小学，但《民办教育促进法》第19条约定义务教育阶段只能办非盈利性的学校，由于合同的初衷不能实现，应退还押金给周娟。 周娟向一审法院起诉请求：1、解除周娟与朱春立、朱秀梅、朱先鹏、郑传权、陈世旺、曾邑玲、陈达森于2014年3月23日签订的《租赁合同书》；2、朱春立、朱秀梅、朱先鹏、郑传权、陈世旺、曾邑玲、陈达森退还保证金1500000.00元给周娟。 朱春立、朱秀梅、朱先鹏、郑传权、陈世旺、曾邑玲向一审法院反诉请求：1、继续履行2014年3月23日签订的《租赁合同书》；2、周娟支付违约金290600.00元（每日按租金总额的千分之五计算，暂计至2020年6月10日，其他另计租金之日）；3、朱春立、朱秀梅、朱先鹏、郑传权、陈世旺无须退还履约保证金1500000.00元。 一审法院判决：一、解除周娟与朱春立、朱秀梅、朱先鹏、郑传权、陈世旺、曾邑玲、陈达森于2014年3月23日签订的《租赁合同书》；二、朱春立、朱秀梅、朱先鹏、郑传权、陈世旺、曾邑玲、陈达森退还保证金1500000.00元给周娟；三、驳回朱春立、朱秀梅、朱先鹏、郑传权、陈世旺、曾邑玲的反诉请求。一审本诉案件受理费18300.00元，反诉案件受理费4728.00元，合计23028.00元，由朱春立、朱秀梅、朱先鹏、郑传权、陈世旺、曾邑玲负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：上诉人朱春立、朱秀梅、朱先鹏、郑传权、陈世旺、曾邑玲与被上诉人周娟、陈达森签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。2016年第二次修正后的《民办教育促进法》第19条规定：非营利性民办学校的举办者不得取得办学收益，学校的办学结余全部用于办学。在合同依法有效成立后至合同终止履行前，因不可归责于当事人的原因，如国家法律的修改等，使合同赖以成立的基础发生当事人预料不到的重大变化，致使继续履行合同对于一方当事人显失公平或者不能实现合同目的，则当事人可以请求变更和解除合同。双方的合同应于终止履行之日即2020年7月31日予以解除。本案中周娟设立涉案民办学校的目的为营利，现因国家法律规定修改，如本案租赁合同继续履行将无法实现合同目的。加之因北海市市政道路建设需要，北海市土地储备中心现将海城区博雅小学办学用地及其地上建筑物收回，致使租赁合同无法继续履行，因不可归责于承租人的事由致使租赁合同无法继续履行的，承租人有权解除合同。涉案土地被政府收回，合同赖以成立的基础丧失，故一审法院对周娟主张解除《租赁合同书》并要求朱春立、朱秀梅、朱先鹏、郑传权、陈世旺、曾邑玲、陈达森退还保证金150万元的请求予以支持的判决并无不当。 此外，被上诉人已缴纳的租金已被上诉人接收且时间上超过了实际终止履行时间，故上诉人主张其延迟支付应承担违约责任的理由不成立。 至于上诉人主张被上诉提出解除合同的请求已超过法律规定的除斥期间，因合同解除权除斥期间的起算点为“解除权发生之日”，即合同解除事由发生之日，本案中中国民主同盟北海市委员会向朱春立、周娟发去《关于解除租赁协议的通知》的时间为2020年3月10日，故本案周娟的起诉时间并未超过法定的除斥期间。 综上所述，上诉人朱春立、朱秀梅、朱先鹏、郑传权、陈世旺、曾邑玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27756.00元，由上诉人朱春立、朱秀梅、朱先鹏、郑传权、陈世旺、曾邑玲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈邦和 审 判 员 魏玉芳 审 判 员 赵海洲 二〇二〇年十二月九日 法官助理 曹东霞 书 记 员 庞 桦