湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂13民再20号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：廖先平（曾用名廖先萍），女，1963年5月10日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人：孙俊，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：桂娇，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：刘红艳，女，1976年11月18日出生，汉族，住随州市曾都区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：刘海洲，男，1976年7月25日出生，汉族，住随州市曾都区。系刘红艳之夫。上述二被申请人的共同委托诉讼代理人：孙玉波，湖北神农律师事务所律师。再审申请人廖先平因与被申请人刘红艳、刘海洲占有物返还纠纷一案，不服本院（2019）鄂13民终797号民事判决，向湖北省高级人民法院申请再审，湖北省高级人民法院作出（2020）鄂民申1688号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2020年11月2日受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人廖先平及其委托诉讼代理人孙俊、桂娇，被申请人刘红艳、刘海洲的委托诉讼代理人孙玉波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。廖先平申请再审称：（一）原判认定的事实主要证据是伪造的，且缺乏证据证明涉案房屋买卖关系成立。1、被申请人主张双方存在房屋买卖关系的事实是捏造的，所代为签订的《宅基地转让（买卖）协议》是虚假的，没有取得再审申请人的授权。被申请人为证明其主张所提供的证据仅有证人证言，但所有证人均与被申请人系亲属关系，不足以证明其主张。2、被申请人主张双方存在房屋买卖关系的证人证言不可信，不足以证明买卖关系成立。再审申请人从未授权刘大财在《宅基地转让（买卖）协议》签字。二审中，申请人提交的瓜园居委会出具的说明，证明被申请人所提供的协议是在欺瞒居委会经办人的情况下制作的，没有法律效力。2015年10月19日再审申请人去当地房地产局查询房产档案，被申请人所捏造的《宅基地转让（买卖）协议》也发生在这一天，足以证明再审申请人没有转让房屋的意思表示。（二）被申请人的五类证人证言均存在法律上的问题，不足以证明买卖关系成立，原判对案件事实的几点推理均不成立。证人刘某1、刘某2、周某与被申请人均为亲属关系，且所证明的内容时隔17年之久；证人张某、黄某、何某、余某、陶某、王某没有出庭接受质询，且余某、陶某等人有相反的证言；证人孙某、胡某、顾某的证言涉及房屋装修，不能证明房屋买卖的事实；证人邓家庙村村委会的证言仅能证明被申请人父母在涉案房屋居住，不能证明涉案房屋发生了买卖的事实；瓜园居委会出具说明确认了居委会在协议上的签字是在被申请人隐瞒事实，经办人员未经调查的情况下加盖的印章，不具有证明力。（三）关于举证责任问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，被申请人对买卖关系成立负有举证义务，而被申请人所提供的证据均为证人证言，根据上述规定第六十九条，与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言和无正当理由未出庭作证的证人的证言不能单独作为认定案件事实的依据。根据举证责任，被申请人应当承担举证不利的法律后果。综上，请求再审予以改判。刘红艳、刘海洲辩称:原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。廖先平向一审法院起诉请求：1.判令刘红艳、刘海洲排除妨碍，将位于随州市××办事处××组两间两层砖混结构房屋一套返还给廖先平；2.刘红艳、刘海洲支付廖先平房屋租金30000元；3.案件诉讼费由刘红艳、刘海洲负担。一审法院认定事实：廖先平与其前夫李先亮婚姻关系存续期间在随州市××办事处××组建有两间两层砖混结构房屋一套，房权证号为随房字**。1997年1月28日，廖先平与李先亮在原随州市人民法院的主持下调解离婚，（1997）随南民初字第018号民事调解书载明共同财产全部归廖先萍所有。2000年11月10日，廖先平与刘红艳的五叔刘某1登记结婚。因廖先平与刘某1在新疆××自治区种植棉花，诉争的房屋被空置，廖先平欲处理该房屋，刘某1便将此信息告知刘红艳。2001年1月13日，廖先平与刘红艳达成口头协议，以50000元的价格将诉争的房屋转让给刘红艳。当晚刘红艳将40000元现金搁置于廖先平家的茶几上，另10000元用刘大财的工资抵扣（刘某1欠刘红艳之父刘大财的工资），廖先平便将房屋钥匙和土地使用权证交付于刘红艳。基于双方系亲属关系，未签订书面的房屋转让协议，廖先平也未给刘红艳出具收到房屋转让款之类的凭证。2001年3月，刘红艳将诉争房屋进行了简易装修，刘红艳父母随其入住该房。同年12月6日，刘红艳与刘海洲登记结婚。2003年9月12日，生育一子取名刘力烨。2015年，因国家政策需对不动产进行登记。同年10月19日，刘红艳在曾都区南郊办事处瓜园居委会的见证下由其父亲刘大财代笔（经与廖先平电话联系后），代替廖先平补签了《宅基地转让协议》。曾都区南郊办事处瓜园居委会在该转让协议中签有“情况属实，同意办理”字样，并加盖了其居委会的印章。同日，刘红艳向该居委会缴纳6000元，瓜园居委会出具的收款收据中载明“购买廖先平地皮两间”。2016年4月，刘红艳对该房屋进行了整体改造和装修。廖先平于每年春节前回家，元宵节前后又前往新疆××自治区。2018年，廖先平向刘红艳、刘海洲索要房屋未果，遂诉至法院。廖先平于2010年9月8日将户口由随州市曾都区南郊办事处瓜园居委会****迁入该居委会****。刘红艳于2006年1月5日将户口迁入户口迁入随州市曾都区南郊办事处瓜园居委会**。v>一审法院认为，本案争议的焦点：廖先平与刘红艳之间系房屋租赁关系还是房屋买卖关系？首先，廖先平之夫刘某1系刘红艳的五叔，廖先平与刘红艳之间系亲属关系。双方于2001年1月13日口头达成的房屋转让协议，正是基于这种特殊的亲属关系，所以未签订书面的房屋转让合同，廖先平也未给刘红艳出具收到购房款的相关凭证。其次，廖先平、刘红艳双方于2001年1月13日口头达成的房屋转让协议，系双方当事人真实意思表示。2015年10月19日补签的《宅基地转让协议》，实际系廖先平、刘红艳对2001年1月13日口头达成的房屋转让协议的再次追认。房屋口头转让协议及《宅基地转让协议》均系双方当事人真实意思表示，未违反有关法律、法规禁止性规定，该口头协议合法有效。刘红艳已支付了合理的对价，并长期占有、使用该房屋。刘红艳、刘海洲居住期间，两次对诉争的房屋进行装修、改造，廖先平每年春节前夕回家时既未阻止刘红艳、刘海洲装修，多年来也从未向刘红艳、刘海洲索要租金。再次，证人陶某、王某与廖先平、刘红艳、刘海洲之间均系无利害关系人，其证言亦证实廖先平已将诉争房屋转让的事实。鉴于以上事实，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持”的规定，足以认定廖先平、刘红艳之间系房屋买卖关系，且买卖关系成立。故对廖先平的诉讼请求，不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回廖先平的诉讼请求。案件受理费550元，由廖先平负担。廖先平不服，上诉请求：1.撤销一审判决，改判刘红艳、刘海洲排除妨碍，将位于随州市××办事处××社区××号两间两层砖混结构房屋（房房产证号：随房字**返还给廖先平；2.刘红艳、刘海洲支付廖先平房屋租金损失30000元；3.案件诉讼费由刘红艳、刘海洲负担。事实与理由：1.一审法院认定廖先平与刘红艳达成口头房屋买卖协议，刘红艳交付购房款50000元，没有事实依据。房屋买卖合同是要式合同，必须用书面形式对合同当事人、房屋位置、面积和价款等主要条款进行约定。刘红艳未提供书面购房合同和付款凭证等客观证据证实其买房事实，仅提供了证人证言和宅基地转让协议，但证人多与刘红艳存在亲戚朋友关系，且部分证人未出庭作证，陈述内容又多为转述，证言证明力较低，宅基地转让协议无廖先平签字，廖先平亦未收到刘红艳50000元购房款。一审法院认定双方买卖合同成立且已履行不符合法律规定。2.刘红艳、刘海洲借住廖先平房屋多年拒不归还。在明知廖先平向基层组织反映涉案房屋存在争议的情形下，刘红艳、刘海洲为达到永久占有目的，突击装修涉案房屋。刘红艳和刘海洲应当返还廖先平的房屋并赔偿租金损失。本院二审认定的事实：2001年1月13日，廖先平与刘红艳达成口头协议，以50000元的价格将诉争房屋转让给刘红艳。当晚，刘红艳将40000元现金搁置于廖先平家的茶几上，剩余10000元以刘红艳父亲刘大财在刘某1处尚未领取的10000元工资抵扣，廖先平便将涉案房屋钥匙和房屋产权证交付于刘红艳。本院二审经依法核实确认的其他事实和一审认定的事实一致。另查明，刘红艳本案诉讼中陈述，2003年，廖先平以需要抵押贷款为由欲取回涉案房屋产权证，刘红艳未同意。经刘红艳姑妈刘某2从中劝说，刘红艳遂同意廖先平以刘某1位于随州市××办事处××套房屋的集体土地使用证[证号为随州市集用（2000）字第563号]作担保。现廖先平手中持有涉案房屋产权证。本院二审认为，1.关于廖先平与刘红艳之间是否存在房屋买卖合同关系的问题。廖先平与刘红艳之间虽然没有签订书面房屋买卖合同，但廖先平与刘红艳于2001年1月13日达成口头协议，刘红艳以50000元的价格购买廖先平位于随州市××办事处××组两间两层砖混结构房屋一套。同日，刘红艳支付廖先平购房款40000元，双方约定剩余10000元购房款以刘红艳父亲刘大财在刘某1处尚未领取的10000元工资抵扣。随后，廖先平向刘红艳交付房屋钥匙和房屋产权证。刘红艳提交的证人证言内容高度吻合，能够锁定本案双方当事人在多位证人的见证下于2001年1月13日在刘某1、廖先平家中履行了涉案房屋的付款、交付钥匙及房屋产权证的行为。随后，刘红艳装修入住至今。基于以上事实，双方达成的口头房屋买卖合同于2001年1月13日成立。廖先平上诉称刘红艳未提交购房合同和付款凭证等证据证实双方存在买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”除法律规定和当事人约定外，合同的订立存在多种形式，并非仅限于书面形式。本案当事人是否订立书面合同并不影响双方房屋买卖合同关系的成立。故廖先平的上述主张于法无据，不予支持。对于涉案房屋产权证现由廖先平持有的事实，刘红艳于诉讼中陈述的事实与多位证人的陈述相吻合，且符合常理。廖先平上诉称其与刘红艳之间系借住关系，但其既未能提供相应证据佐证借住事实存在，亦未能解释其将涉案房屋借给刘红艳居住长达十八年的合理性，且与事实不符，故其该上诉理由不能成立，亦不予支持。2.关于廖先平与刘红艳之间买卖合同的效力。刘红艳于2006年1月5日将户口迁入户口迁入随州市曾都区南郊办事处瓜园居委会**，成为该居委会居民。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……。”据此，非本农村集体成员，不能取得宅基地使用权和宅基地上房屋所有权。参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”的规定，虽然刘红艳于双方买卖合同关系成立时无当地农村集体组织成员资格，但其于本案一审辩论终结前已取得当地户口，即取得了当地农村集体组织成员资格，也具有了取得该村宅基地使用权的资格，故该买卖合同关系有效不会损害国家、集体的利益，且基于诚信原则，为了维护交易安全，本院对双方房屋买卖合同的效力予以确认。综上，廖先平主张刘红艳、刘海洲应当返还其房屋并赔偿租金损失的上诉理由不能成立，不予支持。综上所述，廖先平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由廖先平负担。本院再审审理期间，被申请人刘红艳、刘海洲向本院提供一组证据，系刘聪、张某、王**、何某的谈话录音。拟证明：上述证人均知道廖先平将房屋卖给刘红艳夫妻的事实。再审申请人廖先平质证认为：对上述录音证据的真实性有异议，交谈的对象的身份无法核实，谈话过程中均系刘红艳在做诱导性交谈，且上述证人的录音多次陈述前后不一致，不能达到被申请人的证明目的。本院认为，刘红艳提交的录音证据仅能证明上述证人对刘红艳一直居住在涉案房屋的事实，上述证人均没有见证双方买卖房屋的过程。本院再审经审理查明，《宅基地转让协议》中甲方签字处廖先萍系由刘红艳的父亲刘大财代笔所签，经本院向曾都区南郊办事处瓜园社区居民委员会负责人刘明奎核实，廖先平与刘红艳是否为买卖房屋关系居委会不知情，在签订《宅基地转让协议》当场刘红艳的父亲刘大财是否向廖先平打电话核实也不知情。本院再审期间向刘红艳邻居张某、解芳芳了解相关情况，二人均表示对廖先平和刘红艳之间是否是房屋买卖关系不清楚，张某在原一审中的证言与本院再审期间向其核实的下列证言内容一致“在廖先平的房子准备处理时，我有老乡托我打听房子，我问到廖先平，她说她的房子准备卖给她亲戚，我的老乡买房子很急，就买了别的房子。”原一、二审认定的其他事实属实。本院认为，根据《最高人民关于适用的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性，应当认定该事实的存在。”结合本案来看，刘红艳主张其与廖先平存在房屋买卖合同关系，提交的是大部分均是刘红艳亲属的证言，但本案的双方当事人与上述证人均是亲戚关系，甚至是夫妻关系，不能简单以证人与刘红艳有亲属关系，就直接否认证人证言的证明效力。刘红艳对双方买卖房屋过程的陈述及其提交的证人证言和买房资金来源等相关证据均能相互印证，通过刘红艳邻居陈述，廖先平有卖房给亲戚的意愿，正好与刘红艳与廖先平有房屋买卖合同关系的事实相吻合，根据刘红艳主张的双方在2001年以5万元的价格买卖房屋也符合当时市场交易行情。从另一角度来看，“宁借房屋停丧，不借房屋成双”是农村交易中较为普遍认可的风俗习惯，意即宁愿将房屋借给别人办丧事，也不能借给他人结婚生子，否则对房屋主不吉利，廖先平称涉案房屋长达十余年给刘红艳免费居住，在此期间刘红艳在该房屋结婚生子，并与父母同住，为其父亲养老送终，不符合农村风俗。更重要的是在刘红艳一家居住涉案房屋过程中，刘红艳分两次对涉案房屋进行装修改造，其中第二次装修改造对房屋整体结构进行了大规模的改动并加盖了三层顶楼，装修改造时间较长，花费较高，廖先平在刘红艳对房屋进行装修改造过程中既未阻拦，也未向法院起诉主张权利，与生活常识和正常逻辑不符。综合上述事实和证据，本院认为刘红艳的主张达到了证据的高度盖然性要求，可以认定双方房屋买卖关系的事实存在。综上所述，本院认为，廖先平的申诉理由不能成立，本院不予支持。原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经合议庭评议并提交本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持本院（2019）鄂13民终797号民事判决。一审案件受理费550元，二审案件受理费1800元，以上共计2350元由廖先平负担。本判决为终审判决。审判长 汪 莉审判员 熊 飞审判员 姚仁友二〇二〇年十二月二十八日书记员 夏 飞