湖北省红安县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1122民初2275号原告：程乐强，男，1982年9月9日出生，汉族，湖北省红安县人，住红安县，原告：张小霞，女，1983年1月18日出生，汉族，湖北省红安县人，住红安县，诉讼代表人：郑南根，男，1974年2月14日出生，汉族，湖北省红安县人，住红安县，诉讼代表人：马兴义，男，1982年9月4日出生，汉族，湖北省红安县人，住红安县，诉讼代表人：谢友坤，男，1974年9月30日出生，汉族，湖北省红安县人，住红安县，诉讼代表人：熊邦良，男，1978年8月6日出生，汉族，湖北省红安县人，住红安县，诉讼代表人：戴泽京，男，1976年8月15日出生，汉族，湖北省红安县人，住红安县，委托诉讼代理人：阮刚，湖北和楚律师事务所律师，执业证号14211200510788038，特别授权。委托诉讼代理人：袁维，湖北和楚律师事务所律师，执业证号14211201711011678，特别授权。被告：湖北广恒房地产开发有限公司。统一社会信用代码91421122070760427H。住所地：红安县将军大道。法定代表人：崔治，该公司总经理。委托诉讼代理人：向少军，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊中华，湖北龙吟律师事务所律师，执业证号14211199910145425，特别授权。原告程乐强、张小霞与被告湖北广恒房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年10月16日受理后，依法组成合议庭于同年11月11日公开开庭进行了审理。本案是同种类的共同诉讼，原告与其他122户共同推举郑南根、马兴义、谢友坤、熊邦良、戴泽京五人为诉讼代表人。诉讼代表人郑南根、谢友坤、熊邦良、戴泽京及其委托诉讼代理人阮刚、袁维，被告委托诉讼代理人向少军、熊中华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告程乐强、张小霞向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付给原告自2019年12月19日至2020年9月18日逾期交房违约金74148.92元（违约金按日万分之五计算），2020年9月18日后的逾期交房违约金按日万分之五计算至实际交房之日止。2、判令被告继续履行合同，在交房后90日内为原告办理不动产登记。事实及理由：2018年1月20日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告预售的位于红安县将军路将军城中央大街二期8-1-502号房，总房款541233元。合同还约定，被告应当于2019年12月18日前将具备验收合格条件的商品房交付给原告使用。如逾期交房，原告有权要求被告按每日已付房款的日万分之一计算逾期交房违约金。合同签订后，原告已依约支付了全部购房款。至2019年12月18日，被告没有按合同约定交房，原告向主管部门投诉后，经协调被告承诺于2020年7月28日前按购房合同约定的标准交房，如再次延期，则被告自2020年7月29日起按违约金日万分之五对原告进行赔偿，并承诺2019年12月18日至2020年7月28日间的违约金由双方于2020年6月5日另行协商，但双方在该期间对于违约金未达成一致意见。经查，被告至今仍未取得中央大街二期商住楼项目的建筑工程验收或竣工凭证、建设工程竣工规划验收合格凭证及建设工程竣工验收备案凭证等，未达到法定的交房条件，存在明显的逾期交房违约行为，应当向原告交付逾期交房违约金。购房合同约定的违约金远远低于原告按揭贷款的利率，也远远低于同地段房屋的租金，应当提高被告的逾期交房违约金。被告湖北广恒房地产开发有限公司答辩称：1、其在履行商品房买卖合同过程中确实存在延期交房的违约行为，也愿意承担依合同约定的标准，在扣除免责情形的部分后据实承担违约责任。2、原告诉请按日万分之五的标准计算被告承担的违约金有悖合同约定，缺乏事实根据，对超出合同约定的标准和超出实际逾期交房时间计算的部分请法院驳回。3、我方同意继续履行合同，但办理不动产登记的义务在合同中并没有约定，因此对原告的该诉请应予驳回。原告为支持其诉讼请求提供了如下证据：证据一、原告的身份信息、被告的工商信息。拟证明原、被告主体资格。被告对该证据的三性和证明目的均无异议，予以认可。本院认为：该组证据因被告方无异议，且来源合法、客观真实，与本案亦有关联，故予以采信。证据二、《商品房买卖合同》、购房发票、银行借款合同。拟证明：1、原告购买被告房屋并支付购房款的事实；2、证明被告应当于2019年12月18日前，将具备验收合格条件的商品房交付原告使用，如逾期交房，原告有权要求被告每日按已付房款的万分之一计算被告逾期交房违约金；3、证明日万分之一的违约金低于贷款利率。被告对于此组证据的三性没有异议，但对证明目的三有异议，认为该证据与本案无关联性，且双方约定的是五方验收合格；2、合同履行中遇到不可抗力及恶劣天气时合同的履行期是可以据实延期的。本院认为：该证据来源合法、客观真实，原告主张的关于每日万分之一的违约金低于贷款利率与本案无关，其他待证事实与本案具有关联性，且该证据确能证明原告主张的事实。被告提出双方约定的是五方验收合格，合同履行中遇到不可抗力及恶劣天气时合同的履行期是可以据实延期的意见，因该意见是被告的主张，与原告主张的事实无关。综上，对该证据中除对证实每日万分之一的违约金低于贷款利率以外的部分予以采信。证据三、业主代表与被告签订的延期交房协议书和全体业主授权业主代表处理延期交房相关的授权委托书。拟证明：1、被告承诺于2020年7月28日前按购房合同约定的标准交房，如再延期，则自2020年7月29日起违约金按日万分之五标准对原告赔偿；2被告还承诺2019年12月18日至2020年7月28日间的违约金由双方于2020年6月5日另行协商的事实。被告对于此组证据的真实性、合法性无异议，但是被告认为，1、该证据是被告在原告多人多次在被告办公地点聚集要求赔偿的情况下出具的，具有胁迫性。2、与本案的纠纷以及原告的诉请无关联性。本院认为：该证据中被告的异议意见1因未提供相关证据予以佐证，故不予采信。该证据中涉及到了协商确立的交房日和调整了违约金，故与本案具有关联，被告的异议意见2不成立。对于本组证据的真实性、合法性，被告并不持异议，故证据三真实、合法与本案具有关联，予以采信。证据四、红安县建设工程质量监督站2020年8月7日出具的《工程验收告知函》及竣工验收纪要各一份。拟证明中央大街二期7号楼、8号楼、9号楼尚余多种遗留问题，不能验收，本案全体业主购买的房屋未达到交房条件。被告质证认为本组证据的告知函真实性无异议，对合法性、关联性均有异议。具体如下：一、形式不合法：1、此证据为复印件，且该证据明确说明“再次复印无效”因此此证据为无效证据；2、缺乏公文应有的严谨性，例如出现两个第（二）项内容、出现错别字，代理人有理由质疑该证据的合法性和出具单位的专业性。二、内容不合法：2020年7月27日进行的是五方责任主体验收，也就是竣工验收，该证据内容是对整个项目综合验收的要求，适用法规和程序错误，因此内容违法，应当不予采信。本院认为：该证据中红安县建设工程质量监督站2020年8月7日出具的《工程验收告知函》合法、客观真实，该函反映的是红安县建设工程质量监督站认为涉案房屋不能达到验收合格标准，不能交付使用。至于红安县建设工程质量监督站对涉案房屋的意见是否能达到否认该房屋已符合交付标准，属法律适用问题，本院将另行评判。被告为支持其辩解意见，提供了如下证据：证据一、湖北广恒房地产开发有限公司营业执照复印件，法定代表人公民身份证复印件、法定代表人身份证明书各一份；拟证明被告为适格的诉讼主体资格；原告对此证据无异议。本院认为：该证据因原告方无异议，且来源合法、客观真实，与本案亦有关联性，依法予以采信。证据二、原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议，即合同附件五第15、16、20页。拟证明：1、原、被告约定交房条件为房屋经五方责任主体验收合格；2、原被告约定交房通知的方式为信函邮寄或公告。原告对此证据的质证意见：对证据真实性无异议，但对证明目的有异议。1、该《商品房买卖合同》为被告提供的格式合同文本，且被告对建设主管部门公示的示范合同文本进行了修改，在主合同里面故意模糊交房条件和告知形式，又通过补充协议的形式降低被告的交付条件，且在签订补充协议时没有明显标记，更未明确告知，并未采取合理的方式提请原告注意免除或者限制其责任的条款，补充协议对交房条件的变更属于《合同法》第39条第一款的规定，没有采取合理方式提醒原告免除或者限制其责任的条款，被告也没有权利更改，违背了诚信和公平原则，该条款应为无效。故被告用以证明五方主体验收作为交房条件的约定无效，应当按照法律规定程序交房。2、《商品房住宅使用说明书》和《商品房住宅质量保证书》与《商品房买卖合同》系同一时间签订，与《商品房住址使用说明书》和《商品房住宅质量保证书》上要求的时间不符，属于明显的倒签，这两份文书的存在不能证明房屋具备交付条件。本院认为：该证据原告对该证据的真实性无异议，补充协议虽是格式条款，其上记载了约定五方主体验收合格后交房和交房通知的方式为信函邮寄或公告，该部分条款内容并未加重原告方的责任也不涉及免除被告的责任，故原告的该异议意见1不予认可。原告的异议意见2为：《商品房住址使用说明书》和《商品房住宅质量保证书》倒签，该两份文书能证明房屋不具备交付条件，该异议意见是原告的主张，与被告主张的待事实无关。综上，对该证据依法予以采信。至于约定五方主体责任验收后可交房的效力问题，因原告主张按质检部门验收合格才能交付，产生的该争议属法律适用问题，本院将在说理部分再评判。证据三、被告向原告邮寄的收房通知书和邮件单号、红安视信传媒有限公司《电视发布业务合同》各一份、公告飞字截图八份；拟证明被告已经于2020年7月28日前依约履行交房告知义务；本案涉及到住户多，不能提交所有名录，我们已向所有业主邮寄了收房通知书。已履行通知收房义务。原告对此证据的质证意见：对该证据的三性无异议，但认为1、被告没有提供所有寄给原告的邮寄单仅有手写的邮寄单号不能确认邮件的收发情况，以被告提供的原告王高林、袁志慧的邮政单号为例，该快件最终由快递员代收，后续是否交付原告无从得知。2、由于被告在签订房屋买卖合同时没有提前对原告进行说明，加上电视公告告知的形式单一，时间短且不固定，受知面小，在现在的媒体时代下，电视已经无法做到充分告知，且被告提供的视屏截图里面没有体现发布日期，通过手写日期无法说明具体发布时间。3、《交房通知书》背面的附件一：收费明细第（二）条明确说明“依《商品房买卖合同》我公司代为办理不动产权证”结合《商品房买卖合同》第十五条的内容可知，原、被告已经约定且被告已经自认有为原告办理不动产权证的义务。对邮单的真实性无异议，仅仅证实寄件的情况，不能确定原告是否收到收房的通知。本院认为：该证据原告对该证据的三性均无异议，但认为该证据不能证实原告收到了交房通知。结合被告提供的证据二，因双方约定了通知方式，而被告也是按约定的方式进行通知，故其已履行了通知交房的义务，故对该证据予以采信。原告对被告证据中的异议意见：《交房通知书》背面的附件一：收费明细第（二）条明确说明“依《商品房买卖合同》我公司代为办理不动产权证”结合《商品房买卖合同》第十五条的内容可知，原、被告已经约定且被告已经自认有为原告办理不动产权证的义务。该意见应视作原告的主张，与被告的主张无关。证据四、二期项目《建设工程施工许可证》一份、《建筑工程竣工验收报告》三份、《竣工验收会议纪要》一份；拟证明：1、二期工程开工建设时间，7、8号楼为2017年12月29日、9号楼为2018年1月11日。2、被告二期工程项目已于2020年7月27日取得了五方责任主体验收合格报告，具备约定的交房条件。原告对此证据的质证意见：1、对施工许可证的关联性有异议，许可证说明的开工日期与竣工交房时间无关。2、对验收报告的三性均有异议。（1）该验收报告只有四方验收，不是合格的五方主体验收的合格报告，勘察单位没有验收，内容不合法。（2）被告应提供相关必要附件。（3）验收当天，监理单位和建设单位的负责人均没有到场，虽然出具了一份说明，但现场参与的受委托人不明，是否具有相关验收资质也不明确，其验收意见是否专业不得而知，这些情况均不明，只是事后通过补充说明的形式进行补证，程序严重违法。（4）所有参与验收的单位都没有注明验收日期，无法确定何时验收，这样的验收也违反基本的验收程序。（5）建设单位建造师“夏一山”（即项目经理）的个人资质印章没有按规定注明有效期起止时间，其验收主体资格存疑。故，该证据无论是从形式上还是内容上，均不符合工程竣工验收的要求，不能证明工程验收合格。3、会议纪要的三性均有异议：（1）该会议纪要与原告提供的从红安县质监站调取的会议纪要有明显差异，内容明显不一致，属于被告事后重新制作，不是原始会议纪要，会议纪要内容应当以主管部门留存的资料为准。（2）会议纪要第3项中监理单位意见中明确反映：后续检测报告待完善，待资料收集整理齐全后同意施工单位自评结论。这一记录明确反映验收资料不齐，监理单位的同意是基于资料补齐作为前提的，故本次验收时，监理单位的实际验收意见为不合格。（3）勘察单位与档案馆对沉降报告的表述矛盾，勘察单位认为沉降观测报告结果合格，但档案馆认为近期沉降观测中间结果未提供，缺乏必要的沉降观测报告。（4）档案馆确认无竣工图纸，消防确认现场消防工程未完工，这些记录，都能明确反映该次五方主体验收结果不合法，也与原告提供的《工程验收告知函》内容相对应。（5）该会议纪要对质检站的结论性意见，未得到质监站的确认签字或者盖章，这份会议纪要对质监站意见的表述显然与原告提供的质监站出具的《工程验收告知函》相悖，其证据的真实性存疑，请合议庭核实，如存在编造质检部门意见的情况，请法庭予以惩戒。本院认为：该证据中的二期项目《建设工程施工许可证》与本案关联不紧密，对该部分不采信。对用于证实被告二期项目已于2020年7月27日取得了五方责任主体验收合格报告，具备约定的交房条件证据部分，我国现行建筑市场存在多个部门竣工验收的情形，但本案中原被告约定是五方责任主体进行验收，即施工单位、建设单位、监理单位、勘测单位、设计单位进行验收。竣工验收报告中施工单位、建设单位、监理单位、设计单位认可质量合格，没有勘测单位的记载。但勘测单位另行出具了同意验收质量合格的书面说明，故其也认可质量合格，并且会议纪要中勘测单位也是认可质量合格的。原告质疑五方责任主体在验收过程中程序上有瑕疵，但五方责任主体最终还均认可了涉案房屋的验收合格，故原告的异议意见不能推翻被告的主张。本院认定2020年7月28日案争讼诉房屋已通过五方责任主体验收。原告提供的证据四竣工验收纪要与被告提供的竣工验收纪要内容基本一致，对该证部分真实性、合法性予以认定，但该会议纪要不是参与验收各单位的最终意见，不能证实原告购买的房屋未达到交房条件的事实。证据五、2017年4月8日-2019年12月18日红安县气象资料统计表及每一天的具体情况天气表。拟证明：1、在将军城二期项目施工过程中遭遇中雨34天、大雨19天、暴雨1天、雨夹雪11天、中雪1天、大雪3天、暴雪1天共计70天，根据《商品房买卖合同》第八条的约定此恶劣天气数应当予以扣减，交房日顺延至2020年2月17日。2、新冠疫情时间为2020年1月24日--2020年3月23日，此情况属于不可抗力因素，依据合同第八条和法律规定，交房时间应该合理延期至2020年3月24日。原告对此证据的质证意见：对气象资料的三性均有异议。该资料信息没有提供原件，也没有得到气象部门的认可，合法性和真实性存疑。本院认为：该的证据中的天气表是有被告单方出具的，没有施工方的施工日志相佐证，其真实性无法确定；且被告在与原告签订合同时应当预见因天气因素对施工进度造成的影响，并非不可预见，作为开发商的被告在销售房屋时就应当依据气象记录，合理预计工期，确保在其承诺的交房日期前能够顺利完工，故对被告主张因天气原因交房延期不予采信。其主张的新冠疫情期间是众所周知的事实，至于是否因该疫情而顺延交付时间也是法律适用问题，本院另行评判。证据六、58同城网站红安县租房信息截图一张。拟证明：红安县在2020年度三室房屋租金价格均价在1000元/月左右，按照合同约定违约金的数额超过原告的实际损失。原告对此证据的质证意见：对58同城的租房信息截图三性均有异议。58同城网发布的信息随意性大，该证据来源没有权威性，且被告提交的租房信息为铜锣湾、九龙小区、园艺社区等不是与中央大街同地段的租房信息，没有可比性，更没有可信度，不能作为本案的依据。本院认为：该证据来源合法，其证实的租金水平也符合本地实际情形，故对租金均价予以认定，但该证据不能证实原告的实际损失。经对以上证据举证、质证、认证、结合当事人的陈述，本院查明的事实如下：2018年1月20日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告预售的位于红安县将军路将军城中央大街二期8-1-502号房，总房款541233元。被告应当于2019年12月18日前将具备验收合格条件的商品房交付给原告使用。如逾期交房，原告有权要求被告每日按已付房款的万分之一计算逾期交房违约金。合同还约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告已依约支付了全部购房款。至2019年12月18日，被告没有按合同约定交房，原告向主管部门投诉后，经协调被告承诺于2020年7月28日前按购房合同约定的标准交房，如再次延期，则自2020年7月29日起按违约金日万分之五对原告进行赔偿，并承诺2019年12月18日至2020年7月28日间的违约金由双方于2020年6月5日另行协商，但双方在该期间对于违约金未达成一致意见。该房屋竣工后，2020年7月28日，该房由施工单位、建设单位、监理单位、勘测单位、设计单位五方共同进行验收，意见为合格。该日之前几天被告以信件邮寄的方式向原告送达了收房通知书，被告还以电视公告的形式通知所有同期购房户去接收房屋。收房通知书背面附件记载了房主的缴费明细及被告代办不动产权证。2020年8月7日，红安县建设工程质量监督站向被告出具的《工程验收告知函》，指出被告出售的中央大街二期7号楼、8号楼、9号楼尚余多种遗留问题，不能验收，不能交付使用。2020年1月24日至2020年3月23日，因疫情爆发，除涉及国计民生企业外，其他产业停工停产。关于本案争议的焦点问题，本院认定如下：一、五方责任主体验收合格是否符合本案房屋的交付条件？依《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第三条规定，县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理，具体工作可委托所属的工程质量监督机构实施。红安县建筑工程质量监督站根据授权对涉案工程竣工验收进行监督，并作出不通过验收结论。本院认为《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第三条规定是对建设工程交付的管理性规定，而不是效力性强制规定，故民事活动中不因违背该条规定而无效。备案是指相对人按照法律、法规、行政规章及相关文件等规定，向主管部门报告制定的或完成的事项行为，以备查考的行为。根据《建设工程质量管理条例》第46条和49条的规定，可知竣工验收备案是建设主管部门对建设工程质量进行监督的制度安排之一，竣工验收备案并未对建设工程质量作任何实体的认定，仅是对建设单位自主组织的竣工验收行为等进行程序性、形式性的审查。五方责任主体验收合格交付房屋是原被告双方约定，该约定是双方签订合同真实意思的表示；故五方责任主体验收合格后，涉案房屋符合交付条件。二、违约金是否过低应予调整的问题。违约金约定为按已支付房价的日万分之一计算，该约定换算成年化利率为3.6%，与一年期贷款市场报价利率相差无几。原告的实际损失并未提供证据证明，本院认为延期交房造成的损失为原告的租房租金，参照本地的房租市场价格，租金还低于本案约定的违约金，故本案违约金并不过低，应不予调整。三、新冠疫情期间是否应扣除违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中双方约定的交房时间为2019年12月18日，而红安县于2020年1月23日采取新冠××疫情防控措施，故新冠疫情虽属不可抗力，但它是在被告迟延履行交房义务后才发生的，故不能免除被告新冠疫情期间的违约责任。四、按双方签订的商品房买卖合同，被告是否有义务为原告办理不动产权属登记。原告与被告签订了《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……。依该约定被告仅有将相关资料报产权登记机关备案。虽然被告在向原告送达交房通知时，背面附缴费明细及代办不动产权属登记。该通知的意思明确，被告是自愿代办，前提是原告需缴相关费用，在原告未交缴相关费用情形下，被告并无代办义务。综上理由，被告无义务为原告办理不动产权属登记。五、工程验收报告函是否否认案涉工程质量合格，影响房屋的安全性问题。根据验收报告函记载的内容，红安县建筑工程质量监督站自身并不对涉案工程质量作出认定，其中是要求施工单位、监理单位完善质量检查，备齐资料，督促施工单位完成各项工程内容。而五方责任主体在案涉工程中对质量均是认可的，且建设工程质量监督对工程监督只是形式上审查，对工程质量无实体认定。故工程验收报告函不能否认涉案工程的质量合格。本院认为：原告与被告签订商铺买卖合同系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。原告已依约向被告交付全部的购房款，已履行了义务；被告应依约交付房屋，但被告未按约定时间即2019年12月18日向原告交付房屋，其已构成违约，应承担约定的违约金。2020年7月28日，被告已取得五方责任主体对涉案房屋的竣工验收合格，具备合同约定向原告交付的条件。建设工程实行的是竣工备案制度，商品房竣工验收合格即可交付使有用，备案不对工程实体认定，不以备案为交房必要条件。该日之前几天被告还按约定的方式通知原告接收房屋，故该日应视为被告已向原告交房的日期，故违约金应算至该日。违约金以原告已交付的购房款541233元为基数，按每日万分之一算，自2019年12月19日起计算至2020年7月28日止，共12015元。对原告主张的超过上述金额的逾期交房违约金部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第五十三条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告湖北广恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内一次性向原告程乐强、张小霞支付逾期交房违约金12015元。二、驳回原告程乐强、张小霞的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1654元，由原告程乐强、张小霞负担1386元，由被告湖北广恒房地产开发有限公司负担268元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院，上诉人在提交上诉状时应预交上诉案件上诉费1654元，款汇黄冈市中级人民法院立案庭。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长  武宗银审判员  徐忠祥审判员  文 娇二〇二〇年十二月三日书记员  王正江