江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终5236号上诉人（原审被告、反诉原告）：无锡华依升投资有限公司，住所地无锡市太湖新城金融商务第一街区**楼1508,1509,1510。法定代表人：华赟晓，该公司总经理。委托诉讼代理人：李玉，江苏神阙律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯静，江苏神阙律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：无锡昌兴房地产开发有限公司，住所地无锡市滨湖区太湖街道周新中路**。法定代表人：吴昊，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾薇，江苏连元律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈云，江苏连元律师事务所律师。上诉人无锡华依升投资有限公司（以下简称华依升公司）因与被上诉人无锡昌兴房地产开发有限公司（以下简称昌兴公司）商品房销售合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2020）苏0211民初4570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。华依升公司上诉称：撤销一审判决，改判支持华依升公司全部诉讼请求；诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1、关于延迟交付的原因。昌兴公司提交的会议纪要不能证明在建工程延迟交付是由于国家法律法规、规章或政治统治、命令等要求调整昌兴公司建筑规划方案，造成延迟交付商品房。且合同约定，需要延迟，应提前30天告知华依升公司，但昌兴公司并没有履行告知义务。2、关于主张违约责任的诉讼时效。昌兴公司违反合同约定的告知义务，造成华依升公司于2019年7月16日才知道权利被侵害，因此主张昌兴公司延迟交付的违约责任在有效的诉讼时效期间内。昌兴公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。昌兴公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令华依升公司向其公司支付无锡昌兴国际金融大厦15层的1508、1509、1510号三套房屋的面积误差房价款共计128164.02元；2、判令华依升公司承担逾期支付面积误差房价款的违约金（以128164.02元为基数，自2016年8月25日起至实际给付之日止，按照每日万分之一计算）；3、本案诉讼费用由华依升公司承担。事实及理由：2013年2月4日，双方签订了三份《商品房买卖合同》，华依升公司向其公司购买了位于无锡市××街道××村××街××幢××单元××层××号××房屋。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，华依升公司应当按照合同约定据实结算房价款，支付面积误差价款合计128164.02元。2019年7月16日，其公司发送律师函向华依升公司催讨，但华依升公司借故推诿，故诉请如前。华依升公司一审辩称：1、对于昌兴公司诉请的房屋面积差额数字无异议，但对违约金的计算方式不予认可，即使存在房屋面积误差价款，但未约定何时支付该差价，且自2016年8月24日昌兴公司完成测绘后并未及时通知其公司，不应自此计算违约金，也不能直接适用逾期支付购房款每日万分之一的违约金计算方式；2、昌兴公司存在逾期交房的情形，双方一直在沟通中，不应计算违约金。华依升公司向一审法院提出反诉请求：1、判令昌兴公司支付逾期交房违约金833654元；2、本案全部诉讼费用由昌兴公司承担。事实和理由：2013年2月4日，双方签订了三份《商品房买卖合同》，华依升公司向昌兴公司购买了位于无锡市××街道××街××幢××单元××层××号××房屋。合同约定三套房屋的交付及综合验收合格时间均为2013年7月31日前，若逾期交房，则需按每日万分之一承担违约金，而昌兴公司实际于2016年8月24日才完成上述三套房屋的测绘，综合验收合格严重超期，现要求昌兴公司依约承担违约责任。昌兴公司针对华依升公司的反诉辩称：1、华依升公司主张的逾期交房违约责任已过诉讼时效，昌兴公司实际交房时间为2014年10月14日（1508号房）、2014年11月26日（1509号房）、2014年11月18日（1510号房），且华依升公司也实际使用，现主张已过法定诉讼时效；2、昌兴公司未在2013年7月31日前交付房屋，是由于政府方面的原因，故根据《商品房买卖合同》第八条约定，昌兴公司不承担逾期交房责任；3、昌兴公司投资建设的B-2-2地块项目在2013年2月20日前就已经基本竣工，已经着手准备竣工验收，但因为政府原因导致工程尚未通过综合竣工验收，昌兴公司对此无需担责；4、华依升公司主张以房屋测绘日期2016年8月24日作为计算逾期交房违约责任的终止日期，与事实不符，且于法无据，即使要计算，也应计算至房屋实际交付时。一审法院认定事实如下:2013年2月4日，昌兴公司与华依升公司签订了三份《商品房买卖合同》，约定华依升公司向昌兴公司购买位于无锡市××街道××村××街××幢××单元××层××号××房屋，用途为办公用房，约定建筑面积分别为228.16平方米、121.25平方米、179.57平方米，并约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款；买受人逾期付款的，逾期在60日内，每日按逾期应付款的万分之一计算违约金；出卖方应当在2013年7月31日前，将经综合验收合格的商品房交付买受人使用；逾期交房不超过60日的，每日按已付房款的万分之一计算违约金；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房：1、遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，2、因国家法律法规、规章或政治统治、命令等一切非出卖人过错原因导致该商品房验收延期的。合同签订后，上述1508号房于2014年10月14日交付使用、1509号房于2014年11月26日交付使用、1510号房于2014年11月18日交付使用，并且华依升公司进行了装修及缴纳了相关费用。2016年8月24日，经昌兴公司委托，无锡市曦晨测绘有限公司出具曦晨测函（2016）第0154号《房屋建筑面积测绘报告》，案涉三套房屋实测面积分别为1508号232.07平方米，1509号123.26平方米，1510号182.75平方米，面积差额分别为3.91平方米、2.01平方米、3.18平方米。2019年7月16日，昌兴公司向华依升公司发送律师函，要求华依升公司按约支付面积误差价款合计128164.02元以及物业费。一审另查明，案涉商品房系昌兴公司开发的ＸＤＧ-2007-37号地块Ｂ-2-2号项目，于2010年11月28日开工，位于无锡市××街，属于市政府重点工程建设的太湖新城ＣＢＤ中心地块，该地块由市政府统一规划统一管理，因调整使用权人、调整幕墙原设计方案、地、地块拆迁续深化和优化细节设计、多次调整地下商业规划以及统一招商运营等诸多政府管理原因，该地块项目延期至2016年2月23日完成竣工验收。一审又查明，昌兴公司曾于2013年2月20日向无锡市太湖新城建设指挥部递交《关于咨询太湖新城B2地块地下工程和相关公共工程进度的请示函》，载明昌兴公司已基本完成大厦主体工程及内装工程，正积极着手竣工验收准备工作，并咨询和请示：1、指挥部对B2地块地下工程、外围公共工程的统一安排的施工进度和竣工时间；2、希望指挥部协调无锡市相关职能部门进行分项验收，以便顺利交付业主。一审法院认为，本案所涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，故双方当事人均应按照合同约定的内容履行各自的义务。关于交付房屋的面积差额，由测绘报告佐证，且华依升公司不持异议，对于面积总差价的计算128164.02元法院予以确认。关于该部分差价逾期付款损失的起算时间，昌兴公司无证据表明在2016年8月24日出具测绘报告后曾通知华依升公司补交差价款，故应当自律师函的发送日2019年7月16日起算，计算标准昌兴公司参照合同约定的逾期付款标准每日万分之一并无不妥，法院予以支持。关于华依升公司的反诉请求，首先，从昌兴公司提供的一系列请示报告、会议纪要显示，本案所涉房屋的地块是市政府重点工程建设项目，该项目由市政府统一规划统一管理，昌兴公司于2013年2月20日向无锡市太湖新城建设指挥部递交的《关于咨询太湖新城B2地块地下工程和相关公共工程进度的请示函》表明，昌兴公司已于合同约定交付时间之前完成竣工验收准备，并催告政府部门协调进行分项验收，可见竣工验收等事项昌兴公司无法预计也无法掌控进度，因此，由于规划调整等诸多原因，该地块项目延期至2016年2月23日完成竣工验收，并非昌兴公司的过错导致，符合案涉合同约定的“因国家法律法规、规章或政治统治、命令等一切非出卖人过错原因导致该商品房验收延期的，出卖人可据实予以延期交房”的特殊原因情形；其次，根据相关法律规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，案涉三套房屋已于2014年10月-11月之间交付使用并进行了装修，华依升公司在明知合同约定的交房期限和条件的前提下接受了案涉房屋，且未随房取得房屋综合验收合格的材料，说明对房屋交付时的状态是明了的，如要提起逾期交房违约之诉，最迟也应于案涉房屋交付后两年内主张，但华依升公司无证据表明此后曾就逾期交房和逾期综合验收合格问题主张过权利，故该项主张已过法定诉讼时效。一审法院判决：一、华依升公司于判决发生法律效力后立即向昌兴公司支付房屋面积差价款128164.02元，并支付该款的逾期付款损失（以128164.02元为基数，自2019年7月16日起至实际给付之日止，按照每日万分之一计算）；二、驳回昌兴公司的其他诉讼请求；三、驳回华依升公司的诉讼请求。本诉案件受理费2863元，反诉案件受理费6068元，合计8931元，由华依升公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案所涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同约定的内容履行各自的义务。本案所涉房屋的地块是市政府重点工程建设项目，该项目由市政府统一规划统一管理，昌兴公司于2013年2月20日向无锡市太湖新城建设指挥部递交的《关于咨询太湖新城B2地块地下工程和相关公共工程进度的请示函》表明，昌兴公司已于合同约定交付时间之前完成竣工验收准备，并催告政府部门协调进行分项验收，可见竣工验收等事项昌兴公司无法预计也无法掌控进度，因此，由于规划调整等诸多原因，该地块项目延期至2016年2月23日完成竣工验收，并非昌兴公司的过错导致，符合案涉合同约定的特殊原因情形。案涉三套房屋已于2014年10月-11月之间交付使用并进行了装修，华依升公司在明知合同约定的交房期限和条件的前提下接受了案涉房屋，且未随房取得房屋综合验收合格的材料，说明对房屋交付时的状态是明了的，如要提起逾期交房违约之诉，最迟也应于案涉房屋交付后两年内主张，但华依升公司无证据表明此后曾就逾期交房和逾期综合验收合格问题主张过权利，故该项主张已过法定诉讼时效。综上，华依升公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14999元，由华依升公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 张朴田审判员 华敏洁二〇二〇年十二月二十四日书记员 刘天奇