贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终10559号上诉人（原审被告）：贵州德尔房地产开发有限公司，住所地贵阳市云岩区北京路**。法定代表人：杨凝寒，该公司执行董事。委托诉讼代理人：戴国忠、罗传丽，贵州华顿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张学梅，女，汉族，1977年8月5日生，住贵州省黔西县。被上诉人（原审原告）朱洪亮，男，汉族，1971年8月10日生，住址同上。二被上诉人共同委托诉讼代理人：苏梅、袁翔，贵州天筑律师事务所律师。上诉人贵州德尔房地产开发有限公司（以下简称德尔房开）因与被上诉人张学梅、朱洪亮商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院(2020)黔0103民初2846号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。德尔房开上诉请求：一、撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决认定双方在《商品房买卖合同》中对买受人不退房逾期办证违约金未进行约定是错误的，在双方签订的《商品房买卖合同》中巳对逾期办证违约金进行明确约定为“按下列第壹项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人巳付房价款退还给买受人，并按巳付房价款的1%赔偿买受人损失。”被上诉人自愿选择合同的“第1项”，放弃选择合同的“第2项”，该约定系双方真实意思表示，且不违反法律规定，涉案合同并未变更，被上诉人亦未对此约定提出异议或撤销。故根据该合同的约定，被上诉人主张退房的，上诉人退还巳付房价款给被上诉人，并按巳付房价款的1%赔偿被上诉人；但被上诉人不退房的，根据合同约定，其自愿放弃对上诉人违约金的主张。二、原判决要求上诉人向被上诉人支付逾期办证违约金错误。1、在《商品房买卖合同》有效的前提下，被上诉人未主张退房，其就没有适用逾期办证违约金条款的前提条件和相关依据。2、原判决按年利率6%计算逾期办证违约金错误。被上诉人答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张学梅、朱洪亮向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办证违约金110636.1元（按已付房价款345501.08元为基数，从2011年11月1日起至2017年3月2日止，按年利率6%为标准计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告因购买被告修建的位于贵阳市小河区项目房屋，于2009年5月27日与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定房屋总价款为361528元，约定交房时间为2010年10月31日，第十五条约定“二、出卖人应当在商品房买卖合同交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的／%向买受人支付违约金。”……双方认可原告已按约支付345501.08元购房款，被告已按约交付房屋。2017年3月2日，被告取得“汇景苑”初始登记证书；同年3月7日，被告在《贵阳晚报》刊登《不动产登记证书》办理公告，通知“汇景苑”全体业主被告已具备办理《不动产登记证书》条件。双方争议的事实：1、被告认为合同中未约定逾期办证违约金，若原告不退房，无权主张逾期办证违约金；2、被告认为原告的起诉已超诉讼时效，原告认为本案存在诉讼时效中断的情形，为此，原告提交①2013年10月8日被告对外张贴一份《致汇景苑业主的公开信》，说明被告承诺尽快完善手续，为业主办证；②2016年4月11日贵阳经济技术开发区群众事项交办函，主张业主曾要求监管部门督促房开商尽快办理好产权证、支付拖延办理产权证期间违约金，附件载明有2014年7月1日建管局《关于“汇景苑”办理产权登记的回复》复印件一份。③2017年1月4日，被告曾发出一份《办理公告》，载明具备办理《不动产登记证书》条件，采取集中统一委托办理方式进行办理；④2019年10月28日律师函及2019年11月5日被告的复函。对于争议问题，在双方的合同中，有多处以“/”表示，均理解为未约定，如果双方系明确表示不支付违约金，应当有明确的语意表达，而不是以“/”表示，因此应视合同对逾期办证违约金未进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，鉴于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款息标准现在并非固定利率，而是以同类贷款基准利率的一定范围内由当事人自行约定，为统一裁判标准，违约金计算标准参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款年利率6%计算。对于诉讼时效问题，合同约定，被告应履行办证义务时间为2011年10月31日前，逾期办证违约金应自2011年11月1日起算，鉴于原告对违约金的请求给付是一种继续性债权，原告均有权随时提出主张，但应当以每个个别的债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼期间为三年……”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，对于2013年10月8日被告张贴《致汇景苑业主的公开信》，因其内容未涉及逾期办证违约金事宜，故不应引起诉讼时效的中断。对于2016年4月11日贵阳经济技术开发区群众事项交办函，可以证明业主就逾期办证违约金向相关部门主张，应能引起诉讼时效中断。对于2017年1月4日，被告发出《办理公告》，载明具备办理《不动产登记证书》条件，但并未涉及逾期办证违约金的给付，不应引起诉讼时效的中断。对于2019年10月28日律师函及2019年11月5日被告的复函证明业主向被告主张逾期办证违约金，故致本案诉讼时效中断。需特别说明的是，在2016年4月11日的交办函中虽备注内容包含2014年7月1日《关于“汇景苑”办理产权登记的回复》，该回复原告并未提交，是否涉及逾期办证违约金的主张不明，但即使涉及引起了诉讼时效的中断，也因原告未在二年内提起诉讼而超过诉讼时效。综上分析，本案的违约金起算点应从2019年10月28日倒推三年即从2016年10月28日计算至被告交付办证资料之日，但原告自愿主张至被告取得初始登记证书之日即2017年3月2日止，从其自愿，故为7099元（345501.08元×6%÷365×125），超出部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经审判委员会讨论决定，判决：一、被告贵州德尔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张学梅、朱洪亮逾期办证违约金7099元；二、驳回原告张学梅、朱洪亮的其余诉讼请求。案件受理费1256元（已减半收取），由原告负担1176元，由被告负担80元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”本案中，上诉人德尔房开与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。关于上诉人德尔房开提出，根据合同约定，被上诉人不退房的，其就没有适用逾期办证违约金条款的前提条件和相关依据，原判决按年利率6%计算逾期办证违约金错误之上诉理由，经查，双方的商品房买卖合同第十五条第二款对因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方约定了买受人退房的情形，出卖人承担责任的方式，但是买受人不退房的，出卖人按已付房价款的多少向买受人支付违约金，该合同中以“/”表示，如果双方系明确表示不支付违约金，应当有明确的意思表示，而不是以“/”表示，故一审判决认为双方对买受人不退房的情形的逾期办证违约金没有约定，并依照相关司法解释的规定予以处理并无不妥。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”由于近年来我国进入市场利率化改革，央行不再公布贷款基准利率，从基本价值功能看，预先支付购房款的商品房尤其是商品房预售实际是开发商融资的手段和途径，买受人交付相应的购房款后，出卖人在没有完成办理所有权变更登记的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则，故一审判决按年利率6%计算并无不妥。故上诉人之上诉理由均不能成立，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人贵州德尔房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  罗晓珊二〇二〇年十二月二十三日法官助理覃桢榕书记员陈晓琦