天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终3860号上诉人（原审被告）：王素环，女，1971年5月20日出生，汉族，住河南省范县。委托诉讼代理人：吴文言（系王素环之夫），住河南省范县。被上诉人（原审原告）：天津海瑞物业管理有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽大连东道东海云天6-1-2504。法定代表人：武海艳，经理。委托诉讼代理人：张**，男。委托诉讼代理人：高喜燕，女。上诉人王素环因与被上诉人天津海瑞物业管理有限公司（以下简称海瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初83986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王素环上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人自2017年12月1日至2018年3月14日期间未实际占用被上诉人房屋，被上诉人至今欠上诉人合同违约金18万多元未支付。被上诉人作为案涉房屋的第一承租人，将违法违规的房屋租于上诉人，违反了法定和约定义务，致合同无法履行并给上诉人造成巨大经营损失。开发区管委会责令案外人五正方公司与海通街80号公寓所有商户洽谈赔偿事宜，2018年2月9日在开发区信访办海瑞公司的张**曾口头承诺出资20万元作为补偿给各商户，未达成协议。王素环所经营房屋自2017年12月6日被查封，当时退还住户租金，押金及违约金共计226000元，一切损失应该由海瑞公司承担。关于租金、水电费自2016年3月15日至2017年12月1日王素环都按时交纳，海瑞公司出示的证据均为作假，当时任何一商户只要欠费，海瑞公司就立马停电停水，所以王素环不欠海瑞公司任何水电费用。2017年房屋租金，张**与高喜燕在滨海新区人民法院承认当初口头承诺年租金为70万，王素环所交付的一切费用均有赁收据为证。海瑞公司辩称，不同意王素环上诉请求，同意一审判决。海瑞公司向一审法院起诉请求：1．判令被告王素环支付2017年3月15日至2018年3月14日期间欠付的租金310000元以及水电费29144元，共计339144元，扣除20000元的押金后还欠付319144元；2．判令被告王素环支付2018年3月15日至2018年3月31日的房屋占用费34931元；3．判令被告王素环支付逾期租金的3倍违约金；4．案件受理费等由被告承担。一审法院认定事实：2012年11月9日，海瑞公司与天津开发区五正方建筑工程发展有限公司（以下简称五正方公司）签订《公寓租赁合同》，约定五正方公司将坐落于开发区海通街80号开发区工人公寓（物业楼第三层除外）出租给海瑞公司，公寓建筑面积31165.2平方米；海瑞公司所承租房屋用于工人宿舍、商业服务、办公；租赁期限为五年，自2013年3月31日起至2018年3月31日止；年租金312万元；海瑞公司将承租公寓的部分转租给第三方的，必须经五正方公司书面同意，且转租终止日期不得超过本合同约定的终止日期，海瑞公司须将与第三方签订的租赁合同报五正方公司备案；合同终止或解除后，除双方另有约定外，海瑞公司应在合同终止或解除之日起15日内将其所有的财产、物品清理完毕，并恢复原状；本合同到期前，海瑞公司若需继续租用公寓，应于合同租赁期限届满六个月前向五正方公司书面提出续租要求，经双方协商一致后，重新签订合同，双方在租赁期限届满三个月前就续租条件仍达不成一致意见的，五正方公司有权将公寓租给第三方等。合同签订后，五正方公司即将诉争房屋交由海瑞公司管理。海瑞公司与被告签订有《房屋租赁合同》，约定被告租赁海通街80号2号楼E区E201-221、E301-321，一层F107-F115共9间及公共卫生间、西边底商三间、东边底商一间以及洗浴间，房屋面积共计2510.12平方米；租赁期自2016年3月15日至2018年3月14日止；房屋租金每年75万元，采取半年支付的方式，提前一个月支付；房屋押金2万元；租赁期间，使用房屋所发生的水、电、采暖费、通讯、卫生费等由被告承担。水费、电费海瑞公司按照合理损耗按原电价乘以系数1.1后收取。合同签订后，海瑞公司即将前述房屋交付被告使用。2017年11月4日，五正方公司张贴告示，内容大致为：我司为工人村公寓的出租方，针对公寓存在的安全隐患及混乱管理现状，我司通知各商户及租户，我司与海瑞公司签订的《公寓租赁合同》于2018年3月31日到期，合同到期后我司将收回房屋交由政府处置，不再继续经营，请各商户及租户做好相应腾退准备工作；从本告示发出之日起至2018年3月31日为过渡期，请各商户及租户，配合我司做好过渡期的公寓安全生产管理工作，杜绝发生任何安全生产及其他责任事故；即日起，请各位商户及租户不再与海瑞公司签订超过2018年3月31日租赁期限的租赁合同，若明知续签或新签，请自行承担相应损失。2017年12月1日，天津经济技术开发区安全生产监督管理局、天津市滨海新区公安局开发分局、天津市开发区公安消防支队、天津市滨海新区市场和质量监督管理局开发分局等部门联合发出《开发区工人新村宾馆公寓清退告知书》，载明因开发区工委、管委会决定对海通街80号工人新村进行集中清理整治，自即日起至12月3日，宾馆、旅店、公寓等立即停止违法经营活动。海瑞公司亦通知各租户，办理退房、租金、暖气费、水电费等结算事宜。海瑞公司提供的多份退租申请，载明了相应结算日期为2017年12月1日。针对诉争房屋的腾退问题，五正方公司曾向一审法院提起一系列诉讼。经生效判决认定，虽相关部门在2017年12月1日张贴过相关通知，但没有明确全部经营户停止经营，且五正方公司也没有明确表示合同提前终止，海瑞公司抗辩租赁合同于2017年12月1日提前终止无事实法律依据。并判令相应租户包括被告从承租的“房屋”迁出，并自2018年4月16日起至实际交还之日按每日每平方米0.274279元的标准向五正方公司支付占有使用费等。除了本案，海瑞公司还针对其他多名租户提起诉讼，诉讼请求类型基本相同，一审法院已作出相应判决。对于2017年3月15日之后的租金交纳情况，海瑞公司主张被告已交租金44万元，被告主张已交租金至2017年11月30日，但未提供证据。对于水电费，海瑞公司庭审主张2017年12月1日前的水电费为14012元，2017年12月的水电费为1776元，2018年1月至2018年4月的水电费为6038.60元，原告针对其主张提交了具体的收费通知单、计算明细及相应水、电表照片，并陈述了具体的计费方法、收费流程，被告对原告陈述的计费方法、收费流程没有异议，但认为已交纳2017年12月1日之前的费用，但未能提供任何证据，对之后的费用不予认可。一审法院认为，根据之前关联案件的生效判决，五正方公司与海瑞公司签订的租赁合同，合法有效。同时，海瑞公司将诉争房屋转租给被告，亦不违反法律规定。本案中，2017年12月1日海瑞公司通知租户办理退房、租金、暖气费、水电费等结算事宜，表明海瑞公司有提前终止合同的意思表示，故租金只能计算至该时点。由于此后被告仍占用租赁场地，应当支付海瑞公司房屋使用费。关于租金，尽管被告主张已交纳至2017年11月30日，但未提供证据，一审法院不予采信。经计算，被告还应向海瑞公司交纳2017年3月15日至2017年11月30日期间欠付的租金94274元。对于双方租赁合同涉及的押金2万元，海瑞公司主张从租金中抵扣，被告不持异议，一审法院予以照准处理。抵扣后，被告尚欠海瑞公司租金74274元。关于占用费，因海瑞公司的通知影响了被告的正常经营，故本着公平原则和诚实信用原则，房屋使用费数额可以参照五正方公司与海瑞公司约定的租金标准计算房屋使用费。经计算，则被告还应支付海瑞公司2017年12月1日至2018年3月31日房屋占用费共计83305元。关于水电费，针对2017年12月1日之前的水电费，海瑞公司对其主张进行了具体说明，提供了相应证据，被告认可相应计费办法及收费流程，但未能对已交费情况提供相应证据，应由其承担不利后果。对海瑞公司主张的2017年12月1日之前的水电费14012元，一审法院予以支持。对于之后的水电费，根据涉案合同的提前终止情况及海瑞公司相应举证情况，海瑞公司的相应主张依据不足，一审法院不予支持。判决：一、被告王素环于判决生效之日起十日内支付原告天津海瑞物业管理有限公司2017年3月15日至2017年11月30日期间欠付的租金74274元及水电费14012元，合计88286元；二、被告王素环于判决生效之日起十日内支付原告天津海瑞物业管理有限公司自2017年12月1日起至2018年3月31日止的占有使用费83305元；三、驳回原告天津海瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6791元，原告负担3667元，被告负担3124元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交5份新证据。证据1，案涉房屋封门的照片，证明案涉房屋不再营业，王素环未占房屋。证据2，2016年的租金收据4张，证明重复收取十天房租22000元。证据3，证明书，证明另案中王素环提起反诉，全部商户提前解除了租赁合同，从2017年12月开始没有占有、使用案涉房屋。证据4，2020年8月8日案外人五正方公司赔偿王素环的补偿协议，证明五正方公司虽已经告赢，但照样赔王素环钱，海瑞作为下属公司，不应该再找王素环要占用费和其他费用。证据5，海瑞公司的通知，证明海瑞公司对2018年4月之前的水电费都不要了。海瑞公司对证据1、3、4的真实性和证明目的不认可；对证据2的真实性认可，证明目的不认可，认为4张收据上载明系代李庆杰交纳租金；对证据5的真实性认可，不认可证明目的，写的是暂不催缴，并不是不要了。本院认为，上述证据不能实现上诉人的证明目的。王素环庭后提交的证据六，不属于新证据，与本案亦无直接关联，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：王素环是否应当支付房屋占有使用费。业已生效的（2018）津0116民初82654号民事判决中认定截至该案法庭辩论终结，王素环仍未向海瑞公司及五正方公司交还诉争房屋。该案立案时间为2018年6月14日，故王素环关于其未占有案涉房屋的上诉意见，不具有事实依据，本院不予采信。截至五正方公司与海瑞公司合同到期之日，王素环仍占用租赁房屋，应当支付占有使用费。王素环主张租金、水电费其已经按时交纳，海瑞公司的证据均作假，王素环不欠海瑞公司任何租金及水电费用，但对此未能提供充分证据予以证明，本院对该主张不予支持。王素环主张海瑞公司在滨海新区人民法院曾口头承诺年租金为70万，但对此未能提供充分证据予以证明，本院不予采信。关于王素环认为海瑞公司给其造成损失的赔偿问题，因王素环在本案一审中并未主张该权利，本案不予涉及。综上所述，王素环的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6791元，由上诉人王素环负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 姜腾飞二〇二〇年十二月八日法官助理王洪飞书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……