河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初7493号原告：洛阳市中侨物业管理有限公司，住所地：洛阳市涧**建设路**。法定代表人：蒋佳俊。委托诉讼代理人：张小霞、刘红卫，该公司员工，代理权限：特别授权。被告：孙欢乐，男，1988年1月1日出生，汉族，住洛阳市涧**。原告洛阳市中侨物业管理有限公司诉被告孙欢乐为物业服务合同纠纷一案，本院依法适用小额诉讼程序，于2020年12月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张小霞、刘红卫，被告孙欢乐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付物业管理服务费：1166.09元（此费用计算至2020年12月包含12月）。2、要求被告支付物业费利息6.43元（从费用计算至2020年12月31日）。以上1-2项合计1172.52元。3、由被告承担本案诉讼费、邮寄费、公告费等一切相关费用。事实和理由：被告孙欢乐2015年12月8日从原业主李建洛处购买的：洛阳市中侨房地产开发有限公司承建的涧西区建设路119#“中侨绿城”小区66-1-301室，且长期在此居住，享受物业服务。原业主李建洛于2006年6月28日与洛阳市中侨物业管理有限公司签订了物业管理合同，根据物业合同第五项第一条规定，业主如将房产权转让，其签署的本合同视为随房产一并转移，合同无需经新业主重新签订。被告于2017年12月开始拖欠物业管理服务费37个月，合计金额1166.09元。物业公司多次以书面及登门等形式对其进行催缴，被告仍拒不缴纳。虽然被告从2017年12月起拒交物业管理服务费，但物业公司依照物业合同之约定从无间断对公共部位的服务和建设，按照《河南省物业管理条例》业主在物业管理活动中应履行下列义务之中规定：按时交纳物业服务费用；又根据《河南省物业管理条例》法律责任中《第八十八条》规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内公示等形式督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法向人民法院提起诉讼。综上所述，该被告严重违反以上条款，严重影响了物业公司的正常经营，更侵占了其他业主的合法权益。为了小区的和谐安宁和广大业主的切身利益，为此特向人民法院提起诉讼。被告辩称：一、根据《合同法》67条,对“先履行抗辩权”做了规定,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝期履行要求,《物业服务合同》性质为双务合同,双方当事人应同时履行各自义务,物业公司应履行符合双方约定的服务,业主才有按约定履行缴纳物业费的义务,物业公司提供的服务没有达到双方约定,系违约行为,应由其自行承担违约所产生的法律后果,业主完全有权按合同法行驶抗辩权利的合法行为!因此,原告没有理由收取足额服务费,没有理由收取业主的违约金。二、原告擅自提高物业费程序不合法，答辩方前去缴纳，原告不收，非答辩方故意拖欠。开发商指定的中侨物业公司单方强制性调整物业服务收费价格属于违反《河南省物业管理条例》第四十八条之规定，原告调价未与业主或者使用人充分协商，未在明显位置进行事前的告知义务，答辩人未签物业服务合同补充协议也可证明物业公司未进行事前事后的传知义务，程序不合法。答辩方多次要求原告出具相应的程序内容，并要求如出具不了，就按合同价格执行缴费，待原告规供相应证明后由被告再补齐地行，但原告答复多数人缴纳，就等同于同意，但答辩方对此提出:既然同意，为什么却不签补充协议的质疑，原告名次用汇报领导等借口，却不予以收收答辩方主动前夫缴放的物业费，非答辩方不予以缴纳！三、我小区自2003年入住未设立地面停车位，中侨物业公司擅自设立的固定地上停车位严重违约侵权，并对答辩方生活以及安全造成严重不便与隐患。根据合同，中侨物业公司有义务履约做好维护公共秩序中的消防管理，但原告不接受业主的建议和要求，继续我行我素增设车位，强行毁坏原有规划，敷衍塞责，根本不整改，属于严重违约，根据合同法有关先履行抗辩权的规定，在原告纠正错误履约行为前，答辩人有权拒绝支付物业费!四、原告起诉物业服务费超过诉讼时效。原告主张时为2020年8月11日，其2017年1月至2019年12月31日期间的物业费，原告出具不了进行合同约定的书面催缴证据，也并未进行司法诉讼，应视为自动放弃权利!四、原告未进行有效的书面催缴。物业服务企业起诉业主主张物业费的，应向业主书面催交。原告未提供拍照和照片原件及其他证据证明其通过其他合法方式催缴物业费，对于原告催收的行为答辨人不知情，被告对其提供的证明真实性不予认可，应承担举证不能的责任。合同对双方都有约束，业主不是只有交钱的义务，也有享受用优质服务，哪怕是合同规定的做也行，物业公司不是只有收钱的权利，也有按合同履约的义务，业主往往对物业服务内容、标准存有异议，物业公司不是积极主动进行沟通、整改、以化解矛盾，而是采用各种理由敷衍了事，原告知道答辩方没有完全履行合同，知道会追究原告违反《物业管理条例》不履行合同，作不好心虚，到缴纳的时候不履行催促缴纳的工作，一直没有催促是默认和同意业主拖欠。五、原告的物业服务未完全履行，中侨物业公可招聘的物业安保基本都是退休老眼昏花的老人，何来专业?规定的24小时巡逻了吗?我小区在去年之前被列为高案发小区。门卫形同虚设，进出自由，监控连续长达十几年模糊损坏长年不修，导致发生案件时无法查询，路灯多处损坏，去年在相关部门勒令下才予以改善。答辩方61号楼1单元前后阳台外墙以及滴水檐脱落有伤人损物隐患，物业公司在明知却未采取有效的措施进行防范和妥善处理，以上均表明物业公司未按照合同完全履约!答辩方产权房所在楼栋单元内外以及整个小区充电线电线撕拉乱扯，物业公司未真正进行管理，发生多起电动车和充电线燃烧安全事故。综上所述，物业公司不能适当履行物业服务义务，给本人以及小区带来诸多不便，根据合同法有关关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行合同义务，答辩人有权拒绝或延迟支付物业服务费用，故请求法院驳回原告的诉讼请求，本人保留依法追究原告违法违约行为的权利!本院经审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与案涉房屋的原业主签订的《物业管理合同》系双方当事人的真实意思表示，除关于迟延履行滞纳金的约定内容外，其他合同内容未违反法律、法规的禁止性规定，本院依法予以确认为合法有效。被告从案外人处购买案涉房屋后，原告在对包括被告物业在内的中侨绿城小区的整体区域提供了物业管理服务的同时，被告也应履行向原告按期足额交纳物业服务费的义务。被告以预交方式向原告缴纳物业费直至2016年11月30日，但自2017年12月1日起未履行按期足额交纳物业服务费的义务，鉴于部分业主逾期未交纳该项费用，原告自2017年至2020年每年2次在案涉小区的公示栏中张贴《物业费催缴函》，对欠费业主进行书面的公示催缴，被告的姓名及所住房号亦在其列。故此，原告要求被告支付拖欠的物业服务费的诉求，本院予以支持。关于原告将物业服务费收取标准自《物业管理合同》约定的0.34元/㎡/月提高至0.39元/㎡/月的主张，由涧西区物价管理办公室出具的《关于对洛阳市中侨物业管理有限公司核定收费标准的批复》为证，该收费标准为政府指导价格，应予认可。鉴于被告当庭认可案涉房屋面积为80.81㎡，故此，对于原告主张的被告拖欠2017年12月1日至2020年12月31日（共计37个月）期间的物业服务费1166.09元（0.39元/㎡/月×该房屋建筑面积80.81㎡×37个月）的诉讼请求，本院予以支持。对于被告提出的先履行抗辩权之答辩意见。根据法律规定，先履行抗辩权是指“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定时，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”根据原、被告共同签订的《物业管理合同》所载“4、按规定每月15日—20日到物业公司交纳物业管理服务费”等内容，就原告向被告提供物业服务之义务和被告向原告支付物业费之义务的先后履行顺序之问题，鉴于未有证据证明双方当事人之间作有明确约定，故此，对于被告提出的原告向其提供物业服务之义务应当先于履行的答辩主张，本院不予采纳，进而对被告据以提出先履行抗辩权的答辩意见，本院不予采纳。对于被告提出的应减免物业费的答辩意见。鉴于就物业费减免标准的具体幅度，原被告双方并未在物业服务合同或前期物业服务合同作有明确具体约定，亦未就该问题作有其他书面补充性约定，故此，对于被告该项答辩意见，证据不足，本院不予采纳。虽《物业管理合同》中约定业主逾期三个月缴纳物业服务费，物业公司按每天处以应交款额的5%的滞纳金；因原告提供的物业管理服务在严格履约方面确实存在瑕疵，原告应当依法承担相应的法律后果并在日后的工作中严格按照双方合同约定履行，避免再次发生同样的问题，引发不必要的矛盾、纠纷。故此，本院对原告要求被告支付物业服务费利息的诉求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告孙欢乐于本判决生效后十日内向原告洛阳市中侨物业管理有限公司支付自2017年12月1日起至2020年12月31日止期间的物业服务费1166.09元。二、驳回原告洛阳市中侨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按上述指定的期间履行给付金钱义务的，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支持迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告孙欢乐负担。本判决为终审判决。审判员  李晓佳二〇二〇年十二月二十八日书记员  师丽锋