广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终2658号 上诉人（原审被告）：陈航飞，男，1986年3月6日出生，汉族，住广西桂平市。 上诉人（原审被告）：梁英，女，1988年1月4日出生，汉族，住广西桂平市。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：莫仁益，广西旭成律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈大肇，男，1963年8月31日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 被上诉人（原审原告）：黄昌韦，女，1964年8月24日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈颖，玉林市金盾法律服务所法律工作者。 上诉人陈航飞、梁英因与被上诉人陈大肇、黄昌韦商品房买卖合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2020）桂0902民初2086号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 陈航飞、梁英上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判陈航飞、梁英支付违约金31005元给陈大肇、黄昌韦；2.撤销一审判决第五项，并改判驳回陈大肇、黄昌韦要求梁英、陈航飞支付中介费27600元给陈大肇、黄昌韦的诉讼请求；3.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认为被上诉人主张的违约金损失不超过房屋成交价的30%应予支持是错误的，没有法律依据。根据《合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，法律规定的是以“实际损失”为基础，而不是规定以“合同成交价或房屋成交价”为基础，本案中被上诉人未举出任何证据证明其受到的实际损失是多少。上诉人延长支付尾款530000元，双方可预见的期待利益损失仅为利息损失，按中国人民银行2018年的贷款年利率6%计算，被上诉人的损失仅为23850元（逾期付款9个月）。因此，被上诉人的实际损失应为利息损失，违约金不应高于23850×30%+23850=31005元，如高于此数即为法律规定的“过分高于造成的损失”。即使按照民间借贷最高保护利率年24%计算也仅为95400元，再加上30%也就是124020元。二、一审判决中介费由上诉人承担是错误的。（一）中介费的损失是被上诉人自身过错造成的，中介公司的工作尚未完成，中介费支付时间未至，被上诉人擅自支付了中介费，应由被上诉人自己承担。（二）中介公司对上诉人与被上诉人双方的损失具有不可推卸的责任，不止不应收取中介费，还应对上诉人与被上诉人的损失承担赔偿责任。中介公司明知道上诉人需要贷款支付尾款530000元，且也看过上诉人征信报告有多次逾期还款不符合贷款条件的情况下，仍然向上诉人承诺可以办理贷款，存在严重过错。（三）房屋中介费按通常的交易惯例是房屋成交价的1%即7800元，被上诉人与中介公司签订的《委托销售协议》的内容被告不知情，也不可能预见到被上诉人与中介公司签订了销售溢价20000元由中介公司所有的内容，因此中介费中至少该20000元不应由上诉人承担。（四）本案中介费的收取没有正式票据，中介费是否收取的真实性不具备。 陈大肇、黄昌韦辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，上诉人的上诉请求无理，应予驳回。 陈大肇、黄昌韦向一审法院起诉请求：1、请求法院解除原被告双方于2018年12月25日签订的《房屋买卖合同》；2、请求法院依法判令两被告将玉林市玉东大道61号富林金桂丽湾L-12幢1603房退还原告，在一个月内协助原告办理过户手续，办理过户所产生的费用全部由两被告承担，被告支付的50000元定金不予退回；3、请求法院依法判令两被告按房屋成交价780000元的30%即234000元支付违约金给原告；4、请求法院依法判令对两被告承担中介费27600元；5、请求法院依法判令两被告支付诉前财产保全责任保险费3000元给原告；6、本案诉讼费用概由两被告承担。 一审法院认定事实：2018年12月15日，原告陈大肇、黄昌韦与玉林市和兴盛置业投资有限公司签订《委托销售协议》。原告陈大肇、黄昌韦（甲方）与被告梁英、陈航飞（乙方）以及中介方玉林市和兴盛置业投资有限公司（丙方），经协商一致，于2018年12月25日签订《房屋买卖合同》，原告陈大肇、黄昌韦将玉林市玉东大道61号富林金桂丽湾L12幢1603号房以780000元价格出售给被告梁英、陈航飞。《房屋买卖合同》第四条第（二）款付款方式约定：1、一期房款：乙方于2018年12月17日支付定金人民币（大写）伍万元整（小写）￥50000元整（购房定金冲抵房款）。2、二期房款：2018年12月25日支付首付人民币（大写）贰拾万元整（小写）￥200000元整。3、剩余房款：尾款共计人民币（大写）伍拾叁万元整（小写）￥530000元整，甲方配合乙方办理产权证更名过户到乙方名下，乙方办理银行贷款后由银行房款一次性付清。如银行实际房款额度不足尾款人民币伍拾叁万元整（小写）￥530000元整，乙方需在银行放款当日以现金转账形式付清尾款，否则视为乙方违约。如从过户当天计起四个月内银行未放款甲方账户，视为乙方违约。《房屋买卖合同》第七条违约责任第（二）约定：如乙方与其支付房款，每逾期一天，按该物业成交价的千分之三向出卖人支付违约金；如逾期超30天，甲方有权不再出售该物业，乙方应当向甲方支付该物业成交价的2倍被作为违约金，如此时该物业也过户到乙方名下，乙方须无条件将该物业产权过户回甲方名下，过户中所产生的费用由乙方全部承担，且向甲方支付该物业成交价的2倍作为违约金。《房屋买卖合同》第八条第3款约定，因买卖双方任何一方过错导致不能顺利完成本次房产交易的，中介方无需退还中介服务费，甲乙双方应支付的中介费全部由违约方来承担。合同签订后，原告支付了玉林市和兴盛置业投资公司的中介费用27600元，被告向原告支付了定金50000元（冲抵房款）以及二期房款200000元合计250000元，尚欠530000元。经原告配合，被告于2019年5月27日取得了桂（2019）玉林市不动产权第××号《不动产权证》。 一审法院认为，涉案房屋买卖合同系缔约当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应切实履行。本案中，被告在支付部分房款后未按约支付余下房款，构成了根本违约，被告的违约行为符合合同约定的解除条件，现合同解除条件已经成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，原告陈大肇、黄昌韦有权解除合同。故原告要求解除双方签订的房屋买卖合同的诉讼请求合法有据，该院予以支持。被告梁英、陈航飞应当退还涉案房屋给原告陈大肇、黄昌韦并承担过户的全部费用。根据合同约定，因被告方过错导致不能顺利完成本次房产交易，应支付的中介费全部由违约方即被告方来承担。故被告应承担原告已经支付的中介费用27600元。房屋买卖合同既约定违约金，又约定定金，在被告违约的情况下，原告可以选择适用违约金或者定金条款。现原告选择要求被告支付违约金符合法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条、《最高人民法院》第二十九条规定，原告主张的违约金损失不超过房屋成交价的30%，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《最高人民法院》第二十九条之规定，判决：一、自本判决生效之日起解除原告陈大肇、黄昌韦与被告梁英、陈航飞于2018年12月25日签订的《房屋买卖合同》；二、原告陈大肇、黄昌韦返还购房款250000元给被告梁英、陈航飞；三、被告梁英、陈航飞返还玉林市玉东大道61号富林金桂丽湾L-12幢1603号房给原告陈大肇、黄昌韦，协助原告陈大肇、黄昌韦办理过户手续，承担过户费用；四、被告梁英、陈航飞支付违约金234000元给原告陈大肇、黄昌韦；五、被告梁英、陈航飞支付中介费27600元给原告陈大肇、黄昌韦；六、被告梁英、陈航飞承担诉前财产保全责任保险费3000元给原告陈大肇、黄昌韦。七、驳回原告陈大肇、黄昌韦的其他诉讼请求。 二审中，当事人均没有提交新的证据。经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。二审另查明，被上诉人陈大肇、黄昌韦（甲方）与玉林市和兴盛置业投资有限公司（乙方）就案涉房屋签订的《委托协议》第一项明确被上诉人实收760000元。第三项服务费用约定甲方向乙方支付中介服务费用如下：1.乙方按不低于上述委托售价销售，乙方收取甲方1%元中介服务费；2.上述委托售价如乙方有溢价，则溢价部分归乙方所有，在与买方签订的买卖合同中成交总价以委托价加溢价的总额来签订。玉林市和兴盛置业投资有限公司出具给被上诉人的两张《收款收据》载明所收取的共计27600元中有20000元为溢价款。 本院认为，对于上诉人未依约支付购房款构成违约的事实，双方当事人均无异议。本案的争议在于上诉人的违约责任应如何承担。关于违约金，根据《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，上诉人对此提出抗辩，人民法院应当在审查后决定是否予以调整。本案中，被上诉人并未提供证据证明其实际损失，对于房屋已经过户至上诉人名下的风险，被上诉人已采取财产保全措施并诉请上诉人协助办理过户手续并承担一切费用得到解决，故被上诉人诉请房屋成交价30%的违约金没有依据，且过高，本院调整为以530000元为基数，从过户之日起四个月即2019年9月28日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。因以该标准计算所得低于上诉人自愿以年利率6%的1.3倍的标准计算所得，故本院确认违约金以年利率6%的1.3倍即年利率7.8%的标准，从违约之日起计算至实际给付之日止。一审以被上诉人主张的违约金损失不超过房屋成交价的30%予以支持不当，本院予以纠正。关于中介费，被上诉人主张的中介费27600元中有7600元为中介服务费，20000元为溢价款，根据《房屋买卖合同》第八条第3款的约定，不能顺利完成本次交易的，中介方无需退还中介服务费，该费用由违约方承担，故上诉人应承担中介服务费7600元。而20000元的溢价费系被上诉人与中介方约定的中介方在高于被上诉人设定的实收价格上出售房产所获得的利益，与上诉人无关，且本次房产交易并未完成，故要求上诉人负担该笔费用没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，陈航飞、梁英的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持玉林市玉州区人民法院（2020）桂0902民初2086号民事判决的第一、二、三、六项； 二、撤销玉林市玉州区人民法院（2020）桂0902民初2086号民事判决第七项； 三、变更玉林市玉州区人民法院（2020）桂0902民初2086号民事判决第四项为上诉人陈航飞、梁英支付违约金给被上诉人陈大肇、黄昌韦（违约金的计算方式：以530000元为基数，按年利率7.8%，从2019年9月28日起计至实际支付之日止）； 四、变更玉林市玉州区人民法院（2020）桂0902民初2086号民事判决第五项为上诉人陈航飞、梁英支付中介费7600元给被上诉人陈大肇、黄昌韦； 五、驳回被上诉人陈大肇、黄昌韦的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费14201元，诉讼财产保全费用3520元，由上诉人陈航飞、梁英负担14948元，被上诉人陈大肇、黄昌韦负担2773元；二审案件受理费4759元，由上诉人陈航飞、梁英负担950元，被上诉人陈大肇、黄昌韦负担3809元。 本判决为终审判决。 审判长  谭泉清 审判员  吕海欢 审判员  姚 莉 二〇二〇年十二月四日 书记员  庞世旺