广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0704民初2489号原告（反诉被告）：伍凤琼，女，1986年1月9日出生，汉族，住广东省江门市江海区外海塘冲围7巷**，公民身份号码：440************841。委托诉讼代理人：龙慧珠，广东法匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂健东，广东法匠律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：江门市江海区城市建设开发有限公司，住所地：广东省江门市江海区*******。法定代表人：李炎文，经理。委托诉讼代理人：谢少波，广东东方大卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵翠红，广东邦能律师事务所律师。原告伍凤琼与被告江门市江海区城市建设开发有限公司（以下简称城市公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月19日受理后，被告城市公司提起反诉，本院依法受理并合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）伍凤琼的委托诉讼代理人龙慧珠、聂健东，被告（反诉原告）城市公司的委托诉讼代理人谢少波、赵翠红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）伍凤琼向本院提出诉讼请求：1.判令城市公司支付逾期交楼违约金105813.18元（以合同总价款为基数，按日万分之五从合同约定交楼日次日计至实际交楼日止）；2.判令城市公司承担诉讼费用。被告（反诉原告）城市公司向本院提出反诉请求：1.判令伍凤琼支付逾期付款违约金18666元；2.判令城市公司无需支付逾期交楼违约金；3.判令伍凤琼承担全部诉讼费用。本院查明事实双方有争议的事项为第六至十项，其他事项双方无争议。一、商品房买卖合同（预售）的签订时间：2018年7月23日。二、商品房地点：江门市江海区**************。三、商品房总价款：1237581元。四、合同约定交楼时间：2019年12月30日。五、实际收楼时间：2020年6月19日（按收楼通知书该日视为实际收楼）。六、《商品房买卖合同（预售）》附件十二补充协议第六条第2点的效力：原告（反诉被告）主张：该条款属格式条款，未采取合理方式提醒，内容显失公平，属无效条款。被告（反诉原告）答辩意见：城市公司已尽提示及解释说明义务，该条款有效。本院认定及理由：根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定及双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十八条“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十二）。补充协议中含有不合理的减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定，《商品房买卖合同（预售）》附件十二补充协议第六条第2点“出卖人逾期交付的违约责任处理：出卖人逾期交付不超过6个月的，双方同意出卖人承担买受人应向物业公司支付的与逾期交付期限同等时间的物业管理费，作为出卖人逾期交付的责任承担方式，买受人同意不另行向出卖人主张逾期交付的违约责任，该部分物业管理费由出卖人直接向物业公司支付…”属格式条款，该条款具有免除出卖人责任、排除买受人主要权利的情形，本院依法认定该格式条款无效，不得作为逾期交楼违约金的计算依据。七、计付逾期交楼违约金天数：原告（反诉被告）主张：合同约定交楼日次日计至实际交楼日止。被告（反诉原告）答辩意见：新冠肺炎疫情、天气、政府通知停工等不可抗力导致工程延误，应免除城市公司受影响期间的违约责任。本院认定及理由：台风、大雨、高温是江门地区7-9月常见的天气现象，楼盘建设存在安全检查亦属常态，城市公司作为开发商在签订合同时应当预见上述情况，城市公司没有约定足够的交楼期限而造成逾期交楼的后果应自行承担，城市公司抗辩认为存在天气、政府通知停工等不可抗力应免责，缺乏依据，本院不予采纳。因此，违约天数应从2019年12月31日计至2020年6月18日为171天。根据政府文件公布，新冠肺炎疫情于2020年1月24日爆发，2月10日各类企业复工复产，虽然新冠肺炎疫情发生在城市公司迟延履行合同后，但秉持齐心抗疫、共担风险的理念，2020年1月24日至2月9日疫情期间共17天的违约金可酌情减半处理。八、计付逾期交楼违约金标准:原告（反诉被告）主张：按合同约定标准日万分之五。被告（反诉原告）答辩意见：合同约定的违约金标准过高。本院认定及理由：综合参考涉案楼盘以及同地段同类房屋租金，合同约定的违约金标准日万分之五过高，本院依法酌定为日万分之二。九、逾期交楼违约金数额:40221.38元（1237581元×171天×0.0002*1237581元×17天×0.0002÷2）。十、逾期付款违约金金额：被告（反诉原告）主张：伍凤琼逾期付款，应按日万分之五标准从约定付款日次日计至实际付款日止。原告（反诉被告）答辩意见：我方已在期限内向城市公司指定的贷款银行提交贷款申请，但城市公司迟延办理预告登记证导致银行逾期放贷，在预告登记证办理后银行已立刻放款，故银行逾期放款责任不在我方，我方无需支付逾期付款违约金。本院认定及理由：《商品房买卖合同（预售）》约定买受人应于2018年7月26日前支付首期619581元，于2018年10月10日前向银行申请贷款支付。伍凤琼于2018年7月26日前支付553541元，于2018年8月1日支付首期尾款66040元。根据伍凤琼提交的微信聊天记录显示，伍凤琼办理按揭贷款的银行是城市公司指定的，伍凤琼已于2018年9月25日向指定银行申请按揭贷款，但涉案商品房的预告登记证于2018年11月30日才办理，银行于2018年12月7日发放尾款。城市公司未举证证明预告登记证逾期办理及银行逾期放款的责任在于伍凤琼，故其主张伍凤琼逾期支付尾款，理据不足，本院不予支持。伍凤琼逾期支付首期，应支付逾期付款违约金，综合参考涉案楼盘以及同地段同类房屋租金，合同约定的违约金标准日万分之五过高，本院依法酌定为日万分之二，故逾期付款违约金为66.04元（66040元×5天×0.0002）。城市公司主张顺延交楼时间，理据不足，本院不予支持。裁判理由与结果本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。城市公司未按合同约定的时间交付商品房，伍凤琼主张城市公司支付逾期交楼违约金，合法合理，本院予以支持，但金额调整为40221.38元。伍凤琼未按合同约定的时间付款，城市公司主张伍凤琼支付逾期付款违约金，合法合理，本院予以支持，但金额调整为66.04元。城市公司主张顺延交楼时间，理据不足，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）江门市江海区城市建设开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起七日内支付逾期交楼违约金40221.38元给原告（反诉被告）伍凤琼；二、原告（反诉被告）伍凤琼应自本判决发生法律效力之日起七日内支付逾期付款违约金66.04元给被告（反诉原告）江门市江海区城市建设开发有限公司；三、驳回原告（反诉被告）伍凤琼的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）江门市江海区城市建设开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1208.13元，由原告（反诉被告）伍凤琼负担758.13元，由被告（反诉原告）江门市江海区城市建设开发有限公司负担450元；反诉受理费133.33元，由被告（反诉原告）江门市江海区城市建设开发有限公司负担。原告（反诉被告）伍凤琼同意预交的受理费不作退回，由被告（反诉原告）江门市江海区城市建设开发有限公司在本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）伍凤琼支付450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 区素莹二〇二〇年十二月十五日法官助理 袁妙玲书 记 员 郭佳频