江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0830民初3297号原告：夏峰，男，1976年6月12日出生，汉族，住盱眙县。原告：吴会芳，女，1979年11月29日出生，汉族，住盱眙县。两原告共同委托诉讼代理人：丁晓、郭秀秀，北京市德贤（南京）律师事务所律师。被告：盱眙县正泰房地产开发有限公司，住所地盱眙县管仲镇管仲居委会****。法定代表人：薛松，该公司董事长。委托诉讼代理人：倪永保，江苏普悦（盱眙）律师事务所律师。原告夏峰、吴会芳与被告盱眙县正泰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏峰、吴会芳及其委托诉讼代理人丁晓、郭秀秀、被告盱眙县正泰房地产开发有限公司委托诉讼代理人倪永保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏峰、吴会芳向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2013年5月2日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告向原告退还购房款及利息275604.52元；3.判令被告赔偿原告重新购房的市场差价损失146825元；4.判令被告向原告支付未能按期办理房屋产权证违约金116171元（以购房款223927为基数，自房屋交付使用之日起第91日至实际支付之日止，在中国人民银行同期/五年期以上同类贷款利率水平上加收50%计算）；5.判令被告支付房屋质量问题违约金3396元（以交房之日起至2020年原告支付的物业管理费及其他相关费用）；6.判令被告给付原告从2013年5月2日起至退清原告的购房首付款67927元之日止的利息约为29786元（按照年利率6%计算，暂时计算至2020年9月1日）；7.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年5月2日，原告与被告盱眙县正泰房地产开发有限公司签订“商品房买卖合同”，约定由被告出售给原告位于盱眙县.86平方米的商品房，房屋总价款为223927元。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务，但被告自2014年交房后，一直未能给原告办理涉案房屋产权证。原告在装修房屋时发现该房屋上下水存在水压不足问题，严重影响原告对涉案房屋的正常居住和使用。综上，被告开发的金色家园至今无法办理房屋产权证，加之房屋质量问题，导致原告合同目的无法实现，严重影响原告对房屋的正常使用，已构成根本性违约。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告盱眙县正泰房地产开发有限公司辩称：1.原告诉讼请求的第1、2、3、6项是建立在解除合同的基础上所主张的诉求，被告方认为原告要求解除合同没有事实依据，也不符合相关规定。主要理由是，原告方已经履行付款义务，被告方也在2014年按期交房。原告方在居住使用房屋六年多的时间，再要求解除合同没有依据。另外原告作为买受人应当在一年之内行使合同解除权，但本案原告的诉求明显不符合法定情形，缺乏事实依据。故原告诉请要求解除2013年双方所签订的合同的请求应当予以驳回，同时对要求返还购房款、利息、首付款利息、市场差价损失，均应当予以驳回。2.对原告诉请要求支付逾期办证违约金，这个请求明显与原告的第1、2、3、6项诉讼请求相互冲突。未能按期办证是建立在合同继续履行的情况下，根据合同约定来主张逾期办证违约金，而不是要求法院判决解除合同，同时请求支付逾期办证违约金，所以在法庭归纳争议焦点之前，我方请求法庭要求明确原告诉讼请求是否一并主张。即使法院审理逾期办证违约金这一请求，根据合同约定，逾期办证违约金计算标准在合同中有明确规定，就是房屋总价款的1%，原告的主张按照银行利率以及在银行利率的基础上进行加收的标准是没有事实依据的。所以对这一请求法庭能够根据原告诉请结合合同约定，依法处理。3.原告主张的房屋质量违约金，即要求退还物业费。被告方认为作为房屋买受人和使用人，缴纳物业费是其法定义务，在合同附件中明确约定物业费的交付标准，这是原告方自身应当承担的款项，不应当由被告方支付。另外对原告诉状中称上下水存在问题的事情，也不符合客观事实，且非被告方责任造成的。我方认为原告目前的诉请主要是体现在解除合同，这一诉请的对应请求都不应当支持，另外的请求与解除合同相矛盾。对另外的请求，如果原告方坚持解除合同，另外的请求在本案中就不应当处理。原告围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、个人抵押合同、税务发票，现金完税证、收据、安居客网站上的下载信息、光盘等证据，经庭审审核，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合全案证据及当事人陈述，本院对本案的事实认定如下：2013年5月2日，原告夏峰、吴会芳与被告盱眙县正泰房地产开发有限公司签订“商品房买卖合同”一份，约定被告将位于盱眙县房屋出售给两原告。该房屋面积为115.86平方米，房屋总价款为223927元。合同签订后，两原告首付款为67927元，并办理按揭贷款156000元。双方约定房屋于2014年9月30日前交付。双方另外约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如果买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2014年9月30日，两原告接收该房屋，并向原告方缴纳物业费2606元。2017年9月30日，两原告缴纳物业费790元。后两原告将房屋进行了装修并入住。至今，涉案房屋未办理权属登记。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告双方签订的商品房买卖合同，是当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。本案争议的焦点：一、原告要求解除合同的理由能否成立；二、逾期办证违约金如何计算。争议焦点一，合同的解除有约定解除和法定解除两种情形。约定解除是当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法定解除是符合法律规定的情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，被告已经按照合同约定的时间向两原告交付房屋，两原告也已接收房屋，并对该房屋进行了装修，且已入住六年。现原告以房屋无法办理产权证及房屋有质量瑕疵为由，要求解除合同。本院认为，房屋无法办理产权证及原告方认为房屋水压低，导致合同目的不能实现，要求解除合同没有法律依据。原告方购买房屋的目的是为了居住，现房屋已经交付，原告方也已经入住，合同目的已经实现。房屋不能办理产权证及房屋水压低，不构成根本性违约，故对原告的这一诉讼请求，本院不予支持。争议焦点二，逾期办证违约金计算问题，本案中，涉案房屋已于2014年9月30日交付使用，商品房买卖合同第十五条约定，被告在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告公司未在约定期限内提供备案材料，故应承担逾期办证违约责任。双方约定，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。两原告认为约定的逾期办证违约金过低，要求予以增加，但两原告未向本院提供证明实际损失大于合同约定违约金的相关证据，故本院确定被告按照合同约定的标准向两原告支付逾期办证违约金2239元（223927×1%）。两原告根据合同第十四条的规定要求被告返还已经缴纳的物业费，经查，水压不足问题不是被告方的原因所致，现水压问题已经解决，故对原告方的这一诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告盱眙县正泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告夏峰、吴会芳逾期办证违约金2239元；二、驳回原告夏峰、吴会芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9518元，减半收取4759元，由原告夏峰、吴会芳负担4709元，由被告盱眙县正泰房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  程益文二〇二〇年十二月十二日书记员  种 皓附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。