广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终26872号上诉人（原审被告）：深圳市福田房地产有限公司，住所地：广东省深圳市福田区上步中路1011工会大厦**，统一社会信用代码：91440300192181554E。法定代表人：周道清，董事长。委托诉讼代理人：冉华才，广东深宝律师事务所律师。委托诉讼代理人：屈剑鸣，广东深宝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王军，男，汉族，1985年6月30日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区。被上诉人（原审原告）：雷云华，女，汉族，1983年9月26日出生，身份证住址：广东省深圳市光明新区。被上诉人（原审原告）：王某，男，汉族，2013年2月1日出生，身份证住址：广东省深圳市光明新区。上诉人深圳市福田区房地产开发有限公司（以下简称福田房地产公司）因与被上诉人王军、雷云华、王某房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2020）粤0306民初10658号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。福田房地产公司上诉请求：1、改判一审判决第一项为“福田房地产公司向王军、王某、雷云华支付迟延办理不动产证违约金96元”；2、撤销一审判决第二项；3、本案上诉费用由王军、王某、雷云华承担。事实和理由：一、本案中，福田房地产公司与王军、王某、雷云华约定的逾期办证违约金系按日计算，属于继续性债务，应以每个个别的债权分段适用诉讼时效，即在福田房地产公司逾期办证的第一天起算违约金的诉讼时效期间，已过时效的，不予保护。王军、王某、雷云华于2020年2月27日向一审法院提起诉讼，相对应的2017年2月27日至2017年3月1日期间的逾期办证违约金诉讼请求尚未超过三年的诉讼时效，2016年12月25日至2017年2月26日的逾期办证违约金诉讼请求已超过诉讼时效。二、王军、王某、雷云华并未因迟延办证遭受损失。迟延办证违约金按日万分之一计算违约金更公平合理。安居型商品房项目中，开发商获利极低，福田房地产公司甚至亏损。因此，将逾期办证违约金调整为319987.16元×0.0001×3天＝96元是合理合法的。王某、王军、雷云华辩称，一审认定的计算违约金的标准日万分之三符合合同约定。本案已有类似的判决，按合同约定的万分之三确定违约金，且按实际办证日期计算违约天数，请求二审法院维持原判。王军、雷云华、王某向一审法院起诉请求：1、福田房地产公司赔偿王军、雷云华、王某延期办理不动产证违约金32126.71元；2、诉讼费由福田房地产公司承担。一审法院认定事实：2015年3月21日，王军、雷云华、王某与福田房地产公司签订《深圳市安居型商品房买卖合同》，主要约定：（一）王军、雷云华、王某以价款319987.16元一次性付款方式购买福田房地产公司开发的深圳市光明新区公明街道南环大道北侧长春路西侧锦鸿花园3栋1209房；（二）王军、雷云华、王某应于合同生效之日起1日内支付购房价款319987.16元；（三）福田房地产公司应于2015年10月31日前将本房地产交付给买受人，逾期交房在90日之内的，按总价款日万分之三支付违约金，逾期交房超过90日合同继续履行的，按总价款日万分之四支付违约金；（四）福田房地产公司应在取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》之日起180日内，完成本房地产项目的初始登记，在初始登记时向登记机关出具委托买受人自行登记办证的备案申请，买受人于初始登记后径直向登记机关申请转移登记，办理绿本房产证。福田房地产公司未履行办证义务的，自房产交付之日后的第241日起按日支付购房款万分之三赔付违约金；逾期超过120日的，买受人要求继续履行合同的，福田房地产公司应按总价款万分之四标准支付违约金。合同签订后，王军、雷云华、王某支付了全部购房价款319987.16元。2016年4月28日，涉案锦鸿花园取得深圳市住房和建设局出具的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。2017年2月13日，福田房地产公司通过微信公众号“锦鸿花园”向王军、雷云华、王某通知可以办理不动产证，通知载明：福田房地产公司目前正在收集办理房产证的资料，现需要各业主们提供相关材料并填写表格信息；请业主们按照安排的时间前往福田房地产公司处提供资料并填写信息；各业主们所提供的资料等内容。2017年3月1日，福田房地产公司完成涉案房产的初始登记。2017年9月1日，王军、雷云华、王某不动产证办理完成。王军、雷云华、王某、福田房地产公司双方确认，涉案房产实际交付时间为2016年4月28日。双方对福田房地产公司未于交付后240日内完成初始登记，应自交付之日后的第241日（即2016年12月25日）起支付延期办证的违约金均无异议。另查，2020年2月27日，王军、雷云华、王某向法院提交起诉状等诉讼一审法院认为，王军、雷云华、王某与福田房地产公司深圳市福田房地产有限公司签订的《深圳市安居型商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于延期办证违约金的计算期间。王军、雷云华、王某作为买方已足额支付购房款，福田房地产公司作为卖方已交付房屋，双方已办理涉案房屋产权转移登记手续，涉案房屋买卖合同合法有效且已履行完毕，双方无根本违约。王军、雷云华、王某、福田房地产公司双方对福田房地产公司在履行合同过程中客观上存在迟延办证的违约行为，应当自2016年12月25日起支付延期办证的违约金均无异议，该院予以确认。关于违约金截止日期，根据合同约定，双方选择福田房地产公司初始登记后由王军、雷云华、王某自行申请办证，故福田房地产公司完成初始登记并予通知即可视为履行办证义务完毕。福田房地产公司于2017年3月1日办理完初始登记前，已于2017年2月13日提前通知王军、雷云华、王某准备办证材料，王军、雷云华、王某在收到上述通知后，即应当积极预约取号、及时提交办证资料。在2017年3月1日后，涉案房屋已经具备办证条件，王军、雷云华、王某在本案中并未举证证明其在收到通知后积极申请办证而福田房地产公司在2017年3月1日后未积极履行协助义务。该院认为，在办理完初始登记前，福田房地产公司即已提前通知办证，在2017年3月1日后亦有催告，并未怠于履行协助义务，本案迟延办证违约金应当计至2017年3月1日，王军、雷云华、王某主张迟延办证违约金计至2017年9月1日该院不予支持。关于延期办证违约金的计算标准。合同明确约定逾期办证未超过120的，自房产交付之日后的第241日起按日支付购房款日万分之三的标准支付延期办证违约金，超过120日的，按日万分之四的标准支付延期办证违约金。该约定已经对不同违约情形的违约金进行了区分处理，系当事人的真实意思表示，福田房地产公司未举证证明该约定标准过高，其以王军、雷云华、王某没有实际损失请求调整违约金标准，依据不足，该院不予采纳。依据合同约定，福田房地产公司延期办证期67天，延期办证违约金应按日万分之三计算。故，福田房地产公司应向王军、雷云华、王某支付延期办证违约金6431.74元（319987.16元×0.0003×67日）。王军、雷云华、王某诉请超出认定部分，该院不予支持。关于诉讼时效。涉案房屋于2017年3月1日已具备办证条件，开始计算诉讼时效。截至2020年2月27日王军、雷云华、王某向法院提交起诉材料时，尚未超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的三年诉讼时效期间，福田房地产公司认为原告部分诉请超过诉讼时效的主张，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、福田房地产公司应于该判决生效之日起三日内向王军、雷云华、王某支付迟延办理不动产证违约金6431.74元；二、驳回王军、雷云华、王某其他诉讼请求。案件受理费302元，由福田房地产公司负担25元，由王军、雷云华、王某负担277元。受理费王军、雷云华、王某已预交302元，福田房地产公司应在该判决生效之日起三日内将25元迳付王军、雷云华、王某。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，王军、雷云华、王某与福田房地产公司深圳市福田房地产有限公司签订的《深圳市安居型商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定为合法有效。上述合同约定，福田房地产有限公司未履行办证义务的，自房产交付之日后的第241日起按日支付购房款万分之三赔付违约金。福田房地产公司于2016年4月28日交付涉案房产，王军、雷云华、王某可以自2016年12月25日起请求福田房地产公司支付逾期办证违约金，诉讼时效应从2016年12月25日起算。王军、雷云华、王某于2020年2月27日提起本案诉讼，2017年2月28日前的诉讼请求已经超过诉讼时效，本院不予支持；2017年2月28日至3月1日期间的办证违约金应为192元（319987.16元×0.0003×2日）。一审以具备办证条件作为诉讼时效起算时间不当，本院予以纠正。福田房地产有限公司上诉要求调低违约金标准，因日万分之三的标准并不过高，本院对其该请求不予支持。综上，福田房地产有限公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。原审判决处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销深圳市宝安区人民法院（2020）粤0306民初10658号民事判决第二项；二、变更深圳市宝安区人民法院（2020）粤0306民初10658号民事判决第一项为：深圳市福田房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向王军、雷云华、王某支付逾期办证违约金192元；三、驳回王军、雷云华、王某的其他诉讼请求。一审案件受理费302元，由王军、雷云华、王某负担300元，由深圳市福田房地产有限公司负担2元。二审案件受理费50元，由王军、雷云华、王某负担49元，由深圳市福田房地产有限公司负担1元。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 聂    效审判员 张  秀  萍二〇二〇年十二月二十一日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。