内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院民事判决书（2020）内06民终1706号上诉人（原审被告）：郭某1，现住内蒙古鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：杨某，内蒙古赫扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭某2，现住内蒙古鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：胡某，内蒙古棋盘律师事务所律师。上诉人郭某1因与被上诉人建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服内蒙古鄂托克旗人民法院（2019）内0624民初2578号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭某1上诉请求：撤销原判，改判驳回郭某2的全部诉请。理由：原审判决解除案涉合同存在错误，合同的解除受除斥期间限制；原审判决返还转让款错误，即便返还也应该按照实际价值回购，而非返还180万元；原审判决支付利息错误，不应当支付利息；案涉土地已具备办理转让手续的条件，是郭某2违约；本案应为股权转让合同纠纷。郭某2辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。关于诉讼时效期间，还能在土地的使用权变更，原一审也没有对诉讼期间提起抗辩，上诉人的上诉请求及理由无法无据。郭某2向一审法院起诉请求：1.解除双方于2010年达成的对编号为鄂乌401国用（2005）3329号国有土地使用权转让的口头协议；2.判令郭某1返还土地转让价款180万元，并承担180万元从2010年9月7日至实际返还日期按日利率1.75，承担占用期间的利息（其中截止2018年11月6日共2940天已产生的利息为926100元）。一审法院认定事实：2004年郭某1与案外人刘仲国（已故）、张二余三人作为发起人拟成立西鄂尔多斯绒毛股份有限公司，并向鄂托克旗人民政府及相关部门办理了国有土地使用权手续，2004年8月16日郭某1以西鄂尔多斯绒毛股份有限公司法定代表人的名义与鄂托克旗国土资源局签订了国有土地使用权出让合同，拟受让位于鄂旗至前路北的诉争土地，土地出让金为320578元。后西鄂尔多斯绒毛股份有限公司因故未能设立，郭某1及其余二位发起人也未缴纳土地出让金。2005年7月18日鄂托克旗人民政府颁发了鄂乌401国用（2005）第3329号国有土地使用权证，该证书登记土地使用权人为西鄂尔多斯绒毛股份有限公司，地号**地类（用途）工业，使用权类型出让，使用权面积22512.50㎡，终止日期2034年8月15日。该证书由郭某1持有。因西鄂尔多斯绒毛股份有限公司无其他财产，2010年8月郭某2与郭某1口头约定，将涉案土地及西鄂尔多斯绒毛股份有限公司一并转让给郭某2，土地使用权转让价款为180万元。2010年8月18日郭某1向郭某2出具了法人变更书：经西鄂尔多斯绒毛股份有限公司2010年8月18日股东会议研究决定，由郭某2担任西鄂尔多斯绒毛股份有限公司法人，郭某1不再担任西鄂尔多斯绒毛股份有限公司法人。2010年9月7日郭某2向郭某1支付土地转让款180万元，并由郭某1向郭某2出具了收条。同时郭某1向郭某2交付涉案土地使用权证原件（鄂乌401国用（2005）第3329号国有土地使用权证）。在郭某2向郭某1付款前郭某1带郭某2看了案涉土地，但之后双方均未使用，土地一直处于闲置状态。2018年4月25日，郭某2以确认与郭某1口头协议国有土地使用权转让合同无效为由，向一审法院提起诉讼，一审法院立案受理后，以涉嫌犯罪为由于2018年6月28日作出（2018）内0624民初1031号民事裁定书，驳回起诉，将案件移送至鄂托克旗公安局。2018年10月30日鄂托克旗公安局作出鄂公（经）不立字[2018]18号不予立案通知书。2018年11月7日郭某2又提起本案诉讼，2019年11月15日（本案发回重审后）郭某1以鄂托克旗鸿通绒毛制品有限公司名义向鄂托克旗国土资源局交纳土地出让金320578元，鄂托克旗不动产登记中心就案涉土地颁发了蒙(2019)鄂托克旗不动产权第0006933号产权证书，登记权利人为鄂托克旗鸿通绒毛制品有限公司。鄂托克旗鸿通绒毛制品有限公司系郭某1为法定代表人的自然人独资公司。另查明，西鄂尔多斯绒毛股份有限公司的发起人为郭某1、刘仲国、张二余三人。一审法院认为，案涉土地的性质为建设用地，郭某2主张与郭某1存在转让土地的口头协议并主张解除合同，故本案案由应为建设用地使用权转让合同纠纷，非确认合同效力纠纷，应予纠正。关于口头转让协议主体及诉讼主体问题，通过庭审中双方当事人的陈述及郭某1向郭某2出具的“法人变更书”可知，达成口头转让协议时的双方当事人为郭某2与西鄂尔多斯绒毛股份有限公司，但该公司至始并未设立，其非合法的民事主体。郭某1与郭某2达成口头转让协议并出具收据，其应为转让协议的一方当事人，参加诉讼主体适格。案外人刘仲国、张二余作为发起人也应对公司发起中的债权债务承担连带责任，且郭某2提起的本案诉讼与案外人刘仲国（已故）、张二余存在利害关系，二人理应作为第三人参加诉讼，但经一审法院向双方释明后，双方均不能提供上述二人或继承人的身份信息，无法追加第三人。郭某1将登记在西鄂尔多斯绒毛股份有限公司名下的土地转让给郭某2，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，口头协议合法有效。本案争议的焦点是：一、本案是否属于重复起诉；二、双方达成的口头转让土地协议是否存在法定解除的情形，郭某2是否有权解除合同；三、郭某2行使的解除权是否受除斥期间的限制，解除权是否归于消灭；四、郭某2请求返还转让款并支付利息能否成立。关于焦点一，郭某2于2018年起诉后，一审法院以涉嫌经济犯罪驳回起诉，将案件移送至公安机关。该裁定对郭某2的诉请仅做出程序上的处理，并未对郭某2的诉请在实体上作出处理，不符合重复起诉的构成要件，郭某1的此抗辩理由不能成立。关于焦点二，一审法院作如下分析：1、郭某1对案涉土地是否有处分权。案涉土地为国有建设用地，系不动产。根据我国物权法及司法解释的规定建设用地使用权权属的设立应当以不动产登记机关登记为准，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人。就本案而言，土地出让合同的签订及鄂乌401国用（2005）第3329号国有土地使用权证的登记所有人均为西鄂尔多斯绒毛股份有限公司，西鄂尔多斯绒毛股份有限公司未成立，权属登记簿确实存在瑕疵，但其属于权属登记部门对权利人审核不严的登记瑕疵，并非错将郭某1登记为西鄂尔多斯绒毛股份有限公司。况且公司发起人仅是公司创办人、设立人，与公司是不同的民事主体，公司不成立并不能由此推定郭某1即为案涉土地的真实权利人。纵使2019年11月15日案涉土地登记在鄂托克旗鸿通绒毛制品有限公司名下，也并非登记在郭某1名下，鄂托克旗鸿通绒毛制品有限公司系独立的民事主体，郭某1非案涉土地的使用权人，郭某1对案涉土地无处分权。2、郭某1是否存在迟延履行债务或者有其他违约行为。虽然郭某1无权处分案涉土地，但其与郭某2订立的口头转让土地协议，合法有效。达成口头协议时双方未约定案涉土地变更登记的时间或期限，但根据双方的陈述可以认定协助郭某2办理产权变更登记系郭某1应履行的协助义务。况且案涉交易标的物系不动产，只有办理产权变更登记才能实现权利的变动，郭某1辩称交付土地及证件即履行全部义务系免除自身义务的抗辩，不能成立。因土地登记在西鄂尔多斯绒毛股份有限公司名下，郭某1在协议签订后长达九年的时间均未履行，2018年郭某2提起诉讼后仍未履行变更登记，郭某1存在迟延履行的行为，构成违约。郭某1辩称后将案涉土地登记在鄂托克旗鸿通绒毛制品有限公司名下是受到郭某2的指示，但其并未提供证据证明，况且此次变更登记发生在本案发回重审后，并不能改变其存在违约的事实。3、郭某1的违约行为，是否致使郭某2合同目的不能否实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。郭某1将无处分权的土地转让，且从2010年至今未能进行产权变更，存在履行不能的情形，即郭某2无法实现合同目的，郭某1构成合同的根本性违约，故符合解除合同的法定情形，郭某2有权解除合同。关于焦点三，根据我国合同法第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理的期限内不行使的，该权利消灭。”法定解除权属当事人的法定权利，该解除权的消灭必须要有具体法律条文的明确规定。郭某1辩称，本案中郭某2解除权的行使期限应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条所规定的解除权的行使期间，而该条仅仅是针对合同法第九十四条第（三）项，即仅针对一方当事人迟延履行的情形下，如何行使解除权及解除权的消灭问题。本案系郭某1不能履行合同（不能办理土地产权变更手续），理应适用合同法第九十四条第（四）项，即一方当事人有其他违约行为致使不能实现合同目的时，对方当事人所享有的法定解除权。对于该项解除权问题，我国合同法及其相关司法解释均未就其进行明确限制，故郭某2郭某1可直接行使法定解除权。另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定：“出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。”据此，郭某2解除合同的法定解除权并未超出除斥期间而消灭。关于焦点四，合同解除后，郭某1理应返还郭某2180万元，郭某2理应返还案涉土地，但从2010年至今郭某2并未使用也未控制土地，故郭某2不存在返还的义务。同时郭某2请求赔偿损失，即资金占用期间的利息。一审法院认为解除合同系郭某1违约所致，但郭某2从知道郭某1不能办理产权变更登记之日起并没有积极的行使权利，使交易处理瘫痪状态，郭某2自身不利用土地，郭某1也不能有效利用土地，对郭某1而言也产生损失。故结合双方合同履行情况、郭某1的违约情况等因素，合议庭酌情支持一年期限的资金占用期间的利息即114975元（180万×1.75×365天），其余利息不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下：一、解除郭某2与郭某1于2010年8月达成的转让国有土地使用权口头协议；二、郭某1于本判决生效之日立即向郭某2返还土地使用权转让款180万元；三、郭某1于本判决生效之日立即支付郭某2利息114975元；四、驳回郭某2的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认为，本案争议焦点为双方合同目的能否实现，郭某2是否享有合同解除权，该解除权的行使是否超过除斥期间；郭某1应否退还购地款并承担相应的利息，应否折价赔偿。首先，关于双方合同目的能否实现，郭某2是否享有合同解除权，该解除权的行使是否超过除斥期间的问题。由于郭某2购买案涉土地的目的是为了开设工厂，但案涉土地的出让金迟迟未能缴纳，导致郭某2的购地目的长期无法实现，故郭某2享有法定解除权。在合同目的不能实现的情形下，该解除权的行使不受除斥期间限制，国家法律及司法解释并未限制此种情形下法定解除权的行使期间。其次，关于郭某1应否退还购地款并承担相应的利息，应否折价赔偿的问题。由于郭某1未能将案涉土地及时协助办理变更登记手续，且其在近期方才缴纳案涉土地的出让金，故案涉土地未能办理变更登记的主要责任在郭某1一方，其对此问题负有绝对过错，故为弥补郭某2的实际损失，原审酌情通过支付利息用以弥补该损失，该裁判方法和思路并无不当，较为公平、合理。另外，郭某1提出折价赔偿的问题，但合同解除后的法律后果系双返，无法返还的情形下才考虑折价补偿原则。本案中，案涉款项可以退换，且土地仍在郭某1掌控之下，因此，可以直接判令双返，故原审判决的处理方式并无不妥。综上所述，郭某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28609元，由郭某1负担。审判长 薛春梅审判员 倪志强审判员 韩伟振 二〇二〇年十二月一日书记员 王 帅法条链接：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。