安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终5268号 上诉人（原审原告）：张凤玲，女，1968年5月10日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：骆东升，安徽文瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱多光，安徽文瑞律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：安徽腾辉国际城开发有限公司，统一社会信用代码91341221335632720J，住所地安徽省临泉县经济开发区管理委员会**。 法定代表人：周建廷，任执行董事。 委托诉讼代理人：孙曙光，安徽安一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王华栋，安徽安一律师事务所律师。 上诉人张凤玲因与被上诉人安徽腾辉国际城开发有限公司（以下简称腾辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2020）皖1221民初5961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张凤玲上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1.一审程序错误，腾辉公司当庭答辩、提交证据不符合法律规定。一是腾辉公司未在收到起诉状副本十五日内提交答辩状，该公司当庭答辩的行为致使张凤玲无法当庭提交证据，违反法律规定；二是腾辉公司没提出反诉，该公司的答辩主张不能产生抵销或吞并张凤玲关于违约金诉求的效果。2.一审认定事实错误，误将临时安置用房与《商品房买卖合同（预售）》强行关联，认为腾辉公司无偿提供临时安置用房的行为弥补了张凤玲的损失错误，严重损害张凤玲合法权益。临时用房是政府拆迁安置时，通过与腾辉公司、张凤玲三方协商，无条件提供给张凤玲临时存放商品的仓库，与之后签订的《商品房买卖合同（预售）》无关；且商铺的使用价值远高于临时安置仓库，腾辉公司逾期交付商铺对张凤玲造成的损失，远非使用临时安置仓库所能弥补。3.张凤玲不存在逾期付款的行为，其及时向腾辉公司提交了贷款资料，没能及时办理按揭贷款的原因是腾辉公司没能找到合作银行办理按揭事宜，违约责任应由腾辉公司承担。4.一审将逾期办证违约金计算至2019年12月17日无事实和法律依据。腾辉公司于2019年12月17日向临泉县不动产登记中心提供的资料是作为房屋所有权首次登记使用，并非将案涉房屋登记到张凤玲名下的资料；2019年12月17日也仅是初步提供资料的时间，并非不动产登记中心审查合格的时间。 腾辉公司答辩称：1.该案件系简易程序开庭审理，腾辉公司开庭当天答辩及提交证据系在开庭前已将纸质答辩意见及证据材料提交给法庭，且张凤玲在庭审中进行了质证；同时原审法院也未将腾辉公司答辩意见认定独立诉求，其认定答辩成立，节省了司法资源，有利于解决纠纷。2.如果不是腾辉国际城项目购房户，如果没有延期交付，腾辉公司就不会提供临时安置用房。腾辉公司是因为延期交房才给购房人提供临时安置用房。腾辉公司提供的安置房是标准市场商铺，可以满足经营需要。部分业主将临时安置房用于仓库使用，腾辉公司无权强制。3.采取按揭付款方式的业主很多，多数人都能够及时配合办下来，而单单张凤玲办不下来，其说辞“腾辉公司未能找到合作银行办理按揭事宜”，属无稽之谈。4.一审法院认定逾期办证计算至首次向临泉县不动产登记中心提交资料受理通知书的日期正确，不动产中心未要求腾辉公司补充任何资料，足以说明，受理通知书载明的时间，也就是腾辉公司完成办理涉案房屋不动产权属登记证书资料的义务的时间。综述，原审法院程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，望驳回上诉，维持原审判决。 张凤玲向一审法院起诉请求：1.判决腾辉公司履行协助张凤玲办理产权登记义务；2.判决腾辉公司向张凤玲支付逾期交房违约金20540.8元（以641900元为基数，自2018年9月1日起按全部购房款的日万分之一计算至2019年7月17日止）；3.判决腾0辉公司向张凤玲支付逾期办理房屋所有权登记违约金24633.13元（以641900元为基数，按中国人民银行近年计取逾期贷款利息的标准年利率6.09%从2019年10月15日暂计算至2020年5月31日，剩余违约金按按中国人民银行近年计取逾期贷款利息的标准年利率6.09%从2020年6月1日计算至实际履行房屋所有权转移登记之日止）；以上合计45173.93元；4.判令腾辉公司承担本案全部诉讼费。 一审法院查明事实：2017年11月19日，双方当事人签订两份《商品房买卖合同（预售）》，约定张凤玲购买腾辉公司开发的坐落于临泉县经济开发区两间商铺。54幢1层104商铺合同价款320950元，合同签订当日张凤玲付首付款160950元，按揭160000元；54幢1层105号商铺，合同价款320950元、合同签订当日张凤玲付首付款160950元，按揭160000元。 两份合同均在第八条约定，除不可抗力外，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累积）。（1）逾期在90日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累积应付款2%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本条所称逾期应付款是指依据第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期应付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、银行按揭，买受人应在支付首付款之日起15日内提交一套完整合格的贷款申请资料，因买受人责任而未能在60日内放款的，出卖人有权要求买受人按一次性付款方式付款，买受人应当在收到出卖人要求付款通知之日起10日内付款，逾期不付的出卖人有权另行销售该物业。 合同第十一条约定，商品房交付时间为2018年8月31日前。商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。1、雨雪天气、国家正常法定节假日及政府原因导致设计变更的，交付时间相应顺延；2、买受人逾期付款或执行合同中违约的，由出卖人决定交付期限是否按买受人违约的天数相应顺延；3、政府相关政策法规变化及其他行政行为导致延期的；市政配套设施延期滞后导致延期的；因规划和设计变更导致延期的，交付时间相应顺延。 合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照年4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。 合同第二十条约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因政府部门原因，买受人未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权登记转移登记的，出卖人不承担责任。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权权转移登记的，出卖人不承担责任。 张凤玲于签订合同当日付两间商铺的首付款321900元，余款320000元按揭贷款；2018年4月26日，张凤玲与银行签订个人购房借款、担保合同，按揭贷款320000元。 2019年9月7日，张凤玲接收涉案房屋，但张凤玲至今未取得房屋产权登记证书。 一审另查明，2017年9月5日，张凤玲向腾辉公司申请将腾辉国际城2号楼14栋317号商铺作为临时用房用于经营服装，2017年9月5日，腾辉公司同意其申请，该房张凤玲使用至2019年12月27日。 一审据已生效的判决书查明，2019年8月16日，腾辉国际城B3地块15#楼经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格，2019年10月18日在临泉县住房和城乡建设局竣工验收备案。2019年12月17日，腾辉公司将涉案房屋的资料提交临泉县不动产登记中心，进行房屋所有权首次登记。临泉县不动产登记中心向腾辉公司出具《临泉县不动产登记受理通知书》。 一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己合同。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。张凤玲已按约支付购房款，但腾辉公司未按合同约定时间向张凤玲交付房屋，违反了合同约定，依法应承担逾期交房的违约责任。对于张凤玲要求腾辉公司支付逾期交房违约金的诉求，予以支持。虽张凤玲于2019年9月7日已经实际收房，但收房之日涉案房屋并不具备合同约定的交付条件。直至2019年10月18日涉案房屋方具备房屋交付条件，故逾期交房违约金应自合同约定的最后交付之日第二天计算至符合房屋交付条件之日止，张凤玲主张逾期交房违约金计算至2019年7月17日系当事人对其自身权益的处分，一审法院予以确认，故对于张凤玲于2017年11月19日购买的104、105号商铺，腾辉公司逾期交房的时间为2018年9月1日计算至2019年7月17日，共计320天。对于腾辉公司提出的根据《商品房买卖合同》约定，因张凤玲逾期付款其有权选择要求其支付违约金或者顺延交房，就本案而言，54幢1层104号、105号商铺即15#5-104、105号逾期95天付清320000元按揭贷款，故腾辉公司要求将案涉房屋合同约定的交房日期因此顺延95天，即改为2018年12月4日交房的辩解意见；一审法院认为，当事人有权选择要求对方承担违约责任的方式，即其可要求依据买受人逾期付款的违约天数相应顺延其交房时间。2017年11月19日，双方当事人签订54幢1层104、105号商铺《商品房买卖合同(预售)》，张凤玲应在合同约定的时间内即2018年2月4日前与银行签订了购房借款、担保合同，但是其却在2018年4月26日才与银行签订了购房借款、担保合同，故其付款逾期了82天，因此腾辉公司可依据合同约定顺延交房82天，至于银行何时放款则不是张凤玲所能决定，故腾辉公司应在2018年11月22日前交房。腾辉公司逾期交房天数从2018年11月23日计算至2019年7月17日，共计237天。腾辉公司应支付两间商铺的逾期交房违约金为15213.03元（641900元×0.1‰×237天）。腾辉公司辩称其在2017年9月5日就向张凤玲提供了临时用房用于其经营，张凤玲并未因腾辉公司逾期交房受到任何损失，故其不应支付逾期交房违约金。一审法院认为，腾辉公司虽逾期交房，但是其在2017年9月5日即向张凤玲提供同一商城的商铺用于其经营，该商铺张凤玲使用至2019年12月27日，长达844天，腾辉公司未收取任何租赁费用，腾辉公司以自己的行为弥补了因逾期交房给张凤玲造成的部分损失，但是张凤玲分别购买的是两间商铺，腾辉公司仅提供一间临时用房，故对于第二套房的逾期交房违约金，腾辉公司仍应支付，因无法明确临时用房弥补的是哪一间商铺的损失，应以两间商铺损失的平均值即15213.03元÷2=7606.5元计算为宜，故腾辉公司应支付张凤玲逾期交房违约金7606.5元。一审庭审后，张凤玲代理人提交的一份笔录，在笔录中张凤玲否认其使用该临时用房，但没提供证据予以证明，一审法院不予采信。 对于张凤玲第一项即“判决腾辉公司履行协助办理产权登记义务”及第三项“判决腾辉公司向张凤玲支付逾期办理房屋所有权转移登记违约金24633.13元…”的诉求。一审法院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条规定，腾辉公司应先行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，后双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。一审法院认为，本案中腾辉公司已于2019年12月17日向临泉县不动产登记中心提交相关房屋所有权首次登记所需资料，该资料符合办理房屋所有权登记的手续，应视为腾辉公司已履行合同第二十条第二款约定的“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务。但根据合同约定，腾辉公司2019年9月7日将涉案房屋交付张凤玲，其最迟应于2019年12月7日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但腾辉公司于2019年12月17日才向临泉县不动产登记中心提交资料，已属违约，依法应承担逾期提交资料（办证）违约责任。故对腾辉公司辩称不存在逾期办证的违约行为，不予采信；腾辉公司辩称应将逾期付款到账时间扣除具体办证时间的意见，因合同并未约定此种违约责任，且逾期付款已按照约定给予腾辉公司顺延交房，同一违约行为已承担违约责任，故对腾辉公司此辩解不予采信。因合同中就逾期办证的问题只约定了买受人退房的违约责任，对于买受人不退房应当如何承担违约责任没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，一审法院酌定按照年利率4.35%上浮40%即年利率6.09%计算。腾辉公司逾期提供资料的天数从2019年12月7日计算至2019年12月17日，共计11天，腾辉公司应支付违约金为1178.1元（641900元×6.09%×11天÷365）。 张凤玲第一项诉讼请求为要求腾辉公司履行协助张凤玲办理产权登记义务，根据合同约定，进行房屋所有权转移登记，需双方当事人共同向房屋登记机构申请办理，腾辉公司确有协助办理义务，故对于张凤玲的该项诉求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、安徽腾辉国际城开发有限公司于判决生效之日起十日内协助张凤玲办理案涉房屋产权转移登记手续；二、安徽腾辉国际城开发有限公司于判决生效之日起十日内支付张凤玲逾期交房违约金7606.5元；三、安徽腾辉国际城开发有限公司于判决生效之日起十日内支付张凤玲逾期办证违约金1178.1元；四、驳回张凤玲的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取465元，由张凤玲负担375元，安徽腾辉国际城开发有限公司负担90元。 二审中，张凤玲为支持其诉讼请求，向本院提交临泉腾辉商业运营管理有限公司于2017年10月25日向商户发出的《关于促进泉河商城商户搬迁的通知》一份、安徽腾辉物业服务有限公司临泉县分公司出具的《提示函》一份、腾辉公司于2016年元月3日出具的《承诺》一份。拟共同证明：1.张凤玲系临泉县泉河商城商户，因政府为推进拆迁工作的进度，在泉河商城搬迁协调会上决定，从腾辉公司处寻找场地，将张凤玲的库存商品存放在腾辉公司的仓库，免费临时使用；2.腾辉公司向张凤玲提供的仓库系基于政府的拆迁行为，而非基于《商品房买卖合同》的原因；3.腾辉公司向张凤玲提供的临时安置仓库，免费使用时间是张凤玲收房的时间，张凤玲收房后如果继续使用，将收取租金，故一审法院将政府提供的临时安置房抵扣腾辉公司向张凤玲应当支付的违约金，没有事实和法律依据。 腾辉公司质证认为，根据开庭传票所载明举证通知内容“如有新的证据，应当在2020.11.26前提交”，因此张凤玲当庭举证证据不合法。张凤玲举证的上述证据均不能达到其证明目的，且相关证据均为复印件，所载明的事实无法核实。 经核实，本院对该组证据的真实性予以认定，对其证明目的将在本院认为部分一并论述。 双方当事人对一审所列证据举证、质证意见与一审相同。 本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，根据双方诉辩意见，本案二审争议的焦点问题为：1.一审法院依据腾辉公司的当庭答辩抵销张凤玲的违约金诉求，是否违反法定程序？2.一审认为腾辉公司提供临时安置用房，弥补了张凤玲因腾辉公司逾期交房而遭受的损失，是否错误？3.按揭贷款未及时完成的责任主体如何认定？4.逾期办证违约金计算截止日期如何确定？ 对于焦点一。答辩权是法律赋予诉讼当事人的权利，当事人可以依法行使，也可自行处分；当事人答辩的目的和意义是抵销、动摇或吞并对方当事人的诉讼请求。本案中，腾辉公司当庭答辩的行为并不违反法律规定；虽然腾辉公司未提出反诉，但一审法院综合本案事实证据，对腾辉公司答辩意见中合法有据的部分予以采信，并据此对张凤玲诉讼请求予以部分抵销，并无不当。 对于焦点二。临时安置用房一般是为保障被拆迁人过渡期内用房需求，在被拆迁人没有选择临时安置费的情况下，供被拆迁人无偿使用的房屋，其经济意义在于弥补被拆迁人租用同地段、同类型房屋的租金损失。本案中，虽然腾辉公司存在逾期交房行为，但该公司在案涉房屋所在的腾辉国际城，免费提供了同区域商铺供张凤玲过渡使用；腾辉公司免费提供临时安置用房的行为，客观上具有弥补张凤玲因逾期交房所遭受损失的作用。故一审认为腾辉公司提供临时安置用房，弥补了张凤玲因腾辉公司逾期交房而遭受的部分损失，也无不妥。至于张凤玲接收后是否作为商铺经营使用，则属于其对自身利益的处分，不能产生对抗腾辉公司的法律效果。 对于焦点三。当事人对于自己的诉讼主张应当提供证据予以证明，不能提供证据或提供的证据不足以证明其事实主张的，应当承担举证不能的不利后果。张凤玲虽主张其“在首付款之日起十五日内提交了一套完整合格的贷款申请资料，履行了合同约定的义务”，但并未提供证据予以证明，本院对其此不予采信。本系列案件中，有业主于2017年12月22日已完成按揭贷款。故张凤玲关于“腾辉公司没能找到合作银行办理按揭事宜，逾期付款责任应由腾辉公司承担”的上诉主张，与事实不符，本院也不予采纳。 对于焦点四。开发商将办理房屋权属证书的各项资料备齐交给权属登记部门进行初始登记，并取得房屋权属登记部门的收件单，应视为开发商已完成初始登记办证义务。若买受人没有在法定或约定期限内申办产权，开发商即完成其办证义务。本案中，腾辉公司向临泉县不动产登记中心提交相关房屋所有权首次登记资料后，临泉县不动产登记中心于2019年12月17日向其出具了《不动产登记受理通知书》，无证据证明张凤玲在2019年12月17日后，存在因腾辉公司未履行义务而无法办证的情形，一审据此认定逾期办证违约截止时间为2019年12月17日也无不妥。 综上，张凤玲的上诉理由不能成立，依法予以驳回，一审判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费929元，由张凤玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  姚 莉 审判员  罗亚敏 二〇二〇年十二月四日 法官助理刘梦李 书记员徐玉洁 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决； （二）原判决适用法律错误的，依法改判； （三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。 当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。