湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11902号上诉人（原审原告）：华润置地（武汉）开发有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区台北二村**附**。法定代表人：朱文刚，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：蔡江林，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃晓玲，北京大成（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：武汉御德祥商贸有限公司，住所地湖北省武汉市硚口区解放大道**汉正街都市工业区**楼**。法定代表人：代运香，该公司监事。委托诉讼代理人：黄克乾，武汉市武昌区楚天法律服务所法律工作者。上诉人华润置地（武汉）开发有限公司（以下简称华润公司）、上诉人武汉御德祥商贸有限公司（以下简称御德祥公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市江岸区人民法院(2020)鄂0102民初939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案适用独任制进行了审理。现已审理终结。华润公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判御德祥公司向华润公司支付租金及房屋占有使用费共计274,230.69元、违约金179,632.24元、物业费及其违约金23,534.81元，并由御德祥公司承担诉讼费。事实与理由：一、本案不符合疫情期间租金“三免六减半”优惠政策的适用范围。御德祥公司在疫情之前就已拖欠租金，不适用不可抗力的免责条件，也不能适用上述优惠政策。华润公司系央企在汉企业，对于减免租金的文件规定，是鼓励参照执行，不属于强制适用范围。二、一审法院遗漏了2019年1月的租金。三、违约金和租赁保证金并不冲突，御德祥公司应承担违约责任。一审法院以保证金不退还作为承担违约责任的一种方式，及商业氛围较差影响经营为由驳回了华润公司主张的违约责任诉请，明显降低了违约方的违约责任，违背公平原则，加重了守约方的损失。御德祥公司上诉请求：撤销一审判决，改判御德祥公司不向华润公司支付租金及占有费，并由华润公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、华润公司违背了起码的商业上的诚实信用。2018年5月，华润公司在招商时宣传会打造成高档、奢侈品商圈，营造良好的营商环境等，但在双方签订租赁合同、支付租金并对商铺进行装修后，华润公司所称的高档商圈根本没有出现，大量商铺空置，导致御德祥公司的租赁合同目的根本无法实现。御德祥公司多次找华润公司，要求其履行招商时的承诺，或解除合同赔偿经营损失及装修损失，但华润公司就是拖延不办。因华润公司未能兑现承诺及履行口头协议的义务，导致双方的口头约定及租赁合同履行不能，交付的标的物不合约定、过错及合同违约责任均在华润公司，御德祥公司有权拒付租金。二、华润公司要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费不应得到支持。因华润公司违约导致租赁合同无法履行，御德祥公司要求退铺均遭拖延及拒绝。在合同解除后，御德祥公司以实际行为退出经营并将柜台搬离，并张贴搬迁告知。系华润公司怠于行使权利甚至是拒绝行使权利导致御德祥公司迫于无奈占有商铺一年有余，对该扩大的损失，应由华润公司承担。另外，2020年5月14日，御德祥公司的商铺没有处于开业状态。三、一审法院适用法律存在不妥。一审法院未查明纠纷发生的前因后果，也未认定华润公司违约在先的事实，仅以租赁合同约定的租金为基础判决御德祥公司支付租金及占有使用费，御德祥公司对此不能接受。华润公司向一审法院起诉请求：1.确认华润公司与御德祥公司于2018年5月29日签订的《华润桃源里商铺（底商）租赁合同》于2019年7月26日解除；2.御德祥公司向华润公司支付拖欠的计算至2019年7月26日的租金及从2019年7月27日至2020年6月30日的占有使用费共计274,230.69元（占有使用费按照租金标准计算）、物业费14,170.56元、违约金188,996.49元，共计477,397.74元；3.御德祥公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2018年5月29日，华润公司（甲方）与御德祥公司（乙方）签订《华润桃源里商铺（底商）租赁合同》，就乙方租赁甲方华润桃源里项目1、3号楼10号商铺开展商业经营活动约定，本合同项下商铺位于武汉市台北路96号华润桃源里项目商业街1、3号楼10号铺；该商铺建筑面积为97.56平方米，套内面积为85.33平方米；该商铺的名称为1、3号楼10号铺，仅限经营燕窝虫草补品之用途；乙方租用该商铺的期限自该商铺交付之日起至2021年7月1日止；乙方应于该商铺交付之日起6个月内进场装修完毕并全面营业，该段期间即为乙方的开业装修期；甲方在开业装修期内为乙方提供一定的租金折扣，甲方在合同签订之日起10日内一次性收取开业装修期以及开业装修期结束后第一个月的租金，共计人民币14,634元。开业装修期内，乙方仅享受租金折扣，本合同约定的物业服务费、装修管理费以及因装修和/或经营活动而产生的政府税费及其他费用（如水、电、燃气、电视、电话费等）由乙方自行承担，本合同约定的其他义务亦不免除；甲方应于2018年7月1日前交付该商铺；该商铺租金自起租日开始计租，起租日为该商铺交付之日；2018年7月1日至2019年1月31日，租金为14,634元；2019年2月1日至2019年6月30日，租金标准为150元/平方米/月，月租金14,634元，租金总计73,170元；2019年7月1日至2020年6月30日，租金标准为157.5元/平方米/月，月租金15,365.70元，租金总计184,388.4元；2020年7月1日至2021年6月30日，租金标准为165.38元/平方米/月，月租金16,134.47元，租金总计193,613.64元；乙方在本合同签订之日起10日内向甲方缴付租赁保证金，租赁保证金为15,414.48元；乙方应向华润置地（武汉）物业管理有限公司缴纳物业服务费，标准为8元/月/平方米；乙方应在该商铺交付之日向物业公司支付装修押金5,000元；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同，收回该商铺，按第16条约定收取违约金，同时租赁保证金不予退还，若租赁保证金不足以弥补甲方损失的，乙方还应另行赔偿：······拖欠支付租金、物业服务费、水电费及其他费用之一或全部达到30日的；租赁期间，乙方逾期交付租金、物业服务费及水、电费等其他费用之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付违约金，逾期超过30日的，甲方还有权单方解除本合同，租赁保证金不予退还；该合同还约定了其他条款。2018年5月29日，御德祥公司向华润公司支付2018年7月1日至2019年1月31日的租金14,634元及租赁保证金15,414.48元。2018年5月30日，华润公司向御德祥公司交付了诉争商铺，随后御德祥公司进行了装修。御德祥公司于2018年5月31日、2018年12月30日分别向华润置地（武汉）物业管理有限公司支付物业管理费2,341.44元、3,000元。2019年1月25日至2019年7月26日，华润公司的工作人员向御德祥公司的股东刘文催收2019年第一季度的租金，并要求御德祥公司退出诉争商铺。2019年7月23日，华润公司委托上海建纬（武汉）律师事务所向御德祥公司寄送律师函，通知御德祥公司于2019年7月25日解除双方签订的华润桃源里商铺（底商）租赁合同，支付拖欠的租金及违约金，于2019年7月30日前退场并将该商铺恢复至交付时的状态。2019年7月26日，御德祥公司签收了该律师函。2019年10月14日，华润公司再次委托上海建纬（武汉）律师事务所向御德祥公司寄送律师函，通知御德祥公司支付拖欠的租金及违约金，并要求御德祥公司履行撤铺义务，将商铺恢复至交付时的状态。2019年10月19日，御德祥公司签收了该律师函。2020年5月14日，御德祥公司承租的商铺处于开业状态。2020年8月31日，御德祥公司退出了诉争商铺。另，自诉争商铺交付之日至起诉时，诉争商铺的附近开业经营的商铺不多，人流量较少，商业氛围较差。华润公司系国有控股公司。一审法院认为，华润公司与御德祥公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的禁止性规定，应受法律保护。关于华润公司要求确认其与御德祥公司于2018年5月29日签订的《华润桃源里商铺（底商）租赁合同》于2019年7月26日解除的诉讼请求，御德祥公司仅于2018年5月29日向华润公司支付2018年7月1日至2019年1月31日的租金14,634元，之后未再向华润公司支付租金。根据该租赁合同第15.3.7条以及第16.2.1条的约定，截至华润公司向御德祥公司寄送律师函之日即2019年7月23日，御德祥公司已逾期支付租金超过30日，华润公司有权要求解除该租赁合同。华润公司于2019年7月23日委托上海建纬（武汉）律师事务所向御德祥公司寄送律师函，通知御德祥公司于2019年7月25日解除双方签订的《华润桃源里商铺（底商）租赁合同》。御德祥公司于2019年7月26日签收了该律师函，御德祥公司也认可双方签订的租赁合同于2019年7月26日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，《华润桃源里商铺（底商）租赁合同》于2019年7月26日解除。关于华润公司要求御德祥公司支付拖欠的计算至2019年7月26日的租金及从2019年7月27日至2020年6月30日的占有使用费共计274,230.69元（占有使用费按照租金标准计算）的诉讼请求，2019年2月1日至2019年6月30日应支付租金73,170元，2019年7月1日至2019年7月26日，应支付租金13,316.94元（15,365.7元/月÷30天×26天），租金合计86,486.94元（73,170元+13,316.94元）。2019年7月27日至2020年1月22日，按照租金标准计算，御德祥公司应支付占有使用费90,931.27元（15,365.70元/月×12个月÷365天×180天）。因华润公司系国有控股企业，御德祥公司承租的诉争商铺系国有资产类经营用房，根据湖北省人民政府办公厅发布的《关于印发应对新型冠状病毒××疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》，从武汉封城之日起3个月房租免收，御德祥公司自2020年1月23日至2020年4月22日的占有使用费应免予收取，2020年4月23日至2020年6月30日的占有使用费应减半收取，即17,428.49元（15,365.7元/月×12个月÷365天×69天÷2）。故御德祥公司应向华润公司支付拖欠的至2019年7月26日的租金86,486.94元（73,170元+13,316.94元）及从2019年7月27日至2020年6月30日的占有使用费108,359.76元（90,931.27元+17,428.49元）。华润公司认为，御德祥公司系疫情前长期拖欠房租的租户，不符合减免政策，因诉争商铺的附近开业经营的商铺不多，周围商业氛围较差，御德祥公司经营受到影响，并非恶意拖欠，故对华润公司的观点，不予采纳。关于物业费，因双方签订的《华润桃源里商铺（底商）租赁合同》约定，“乙方应向华润置地（武汉）物业管理有限公司缴纳物业服务费”，因华润公司与华润置地（武汉）物业管理有限公司系两个不同的企业，华润置地（武汉）物业管理有限公司并未参与租赁合同的签订，华润公司无权在租赁合同中约定华润置地（武汉）物业管理有限公司的权利义务，华润公司并非收取物业费的主体，故对华润公司要求御德祥公司支付物业费14,170.56元的诉讼请求，依法不予支持。关于违约金，《华润桃源里商铺（底商）租赁合同》约定了逾期支付租金或水、电费等应按逾期天数支付违约金，同时约定逾期超过30日的，租赁保证金不予退还。保证金不予退还是承担违约责任的一种方式，且诉争商铺的周边商业氛围较差，影响了御德祥公司的经营，故对华润公司要求御德祥公司另行支付违约金188,996.49元的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、华润公司与御德祥公司于2018年5月29日签订的《华润桃源里商铺（底商）租赁合同》于2019年7月26日解除；二、御德祥公司于判决生效之日起五日内向华润公司支付租金86,486.94元、占有使用费108,359.76元；三、驳回华润公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,490元减半收取5,245元，由华润公司负担3,147元，御德祥公司负担2,098元。因上述款项已由华润公司预交法院，御德祥公司于判决生效之日起五日内将2,098元款项一并支付给华润公司。二审中，当事人没有提交新证据。除“2020年5月14日，御德祥公司承租的商铺处于开业状态”外，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，御德祥公司虽主张华润公司未按承诺将桃园里商铺打造成高档、奢侈品商圈导致御德祥公司经营困难、租赁合同目的不能实现而构成违约在先，因而无需向华润公司支付租金及占用费。但在双方签订的租赁合同中并未就此做出约定，御德祥公司该主张依据不足，本院不予支持。因此，一审法院根据租赁合同的约定、租赁合同的解除时间以及御德祥公司退出商铺的时间，判决御德祥公司向华润公司支付租金及占用费并无不当。御德祥公司主张不支付租金及占用费，无事实及法律依据，本院不予支持。对于华润公司主张一审法院遗漏2019年1月租金的问题。因双方在租赁合同中已明确约定2018年7月1日至2019年1月31日，租金为14,634元，故华润公司该主张与约定不符，本院不予支持。根据湖北省相关政策规定以及诉争商铺为国有资产类经营用房，一审法院认定2020年1月23日至2020年4月22日期间的租金应予免收，2020年4月23日至2020年6月30日的占用费应减半收取并无不当。华润公司主张上述期间的租金不应减免，无充分依据，本院不予支持。华润公司主张的物业费，并无合同依据，一审法院不予支持并无不当。对于违约金，因租赁保证金具有补偿违约损失的作用，且华润公司未能提交充分证据证明其因御德祥公司违约而产生的损失，故在租赁保证金不予退还的情况下，一审法院对华润公司主张的违约金不予支持并无不当。综上所述，上诉人华润公司、上诉人御德祥公司的上诉理由及请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,657.93元，由华润置地（武汉）开发有限公司负担8,461元，由武汉御德祥商贸有限公司负担4,196.93元。本判决为终审判决。审判员  易齐立二〇二〇年十二月二十五日法官助理李健伟书记员李炎