江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终7343号上诉人（原审原告）：铜山区维池纳酒店，住所地徐州市铜山区**路**。经营者：张军，男，1980年10月27日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：王威，徐州市云龙区先锋法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：滕道田，男，1952年8月20日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：周浩，江苏圆点律师事务所律师。上诉人铜山区维池纳酒店（以下简称维池纳酒店）因与被上诉人滕道田房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2020）苏0312民初2085号民事判决，向本院提起上诉。本案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人维池纳酒店的委托诉讼代理人王威，被上诉人滕道田及其委托诉讼代理人周浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。维池纳酒店上诉请求：1、二审法院依法撤销一审判决，并依法改判除一审判决外被上诉人再向上诉人支付装修损失302994元、停产停业补助费233260元、搬家补偿8106元，合计544360元或发回重审。2、一、二审案件受理费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误：1、一审中，被上诉人自认房屋于1992年装修，至今已28年之久。涉案房产在政府征收时有评估报告，均为现有装修未包含被上诉人28年前的装修部分，一审人民法院仅支持60000元的装修补偿，属认定事实错误。2、被上诉人在补偿时选择的是货币补偿，其不存在停产、停业损失，停产停业补偿应全部归上诉人所有。3、涉案房屋所有的物品均属上诉人所有，搬迁补偿应全部归上诉人所有。综上，一审法院认定事实错误，请求二审人民法院依法支持上诉人的上诉请求。滕道田辩称，1、上诉人所主张的各项费用均为房屋征收的补偿费用。相关费用应依据《徐州市征收集体土地房屋补偿办法》及《房屋征收补偿协议》确定具体归属。被上诉人为涉案房屋的所有权人，为房屋征收的被征收人。相关的征收补偿费用均应归被上诉人所有，与上诉人无关。2、涉及到租赁协议当事人的权利义务，应依据租赁协议的相关约定为准。根据租赁协议第八条、第九条，可以确定双方约定，装饰装修的所有权归被上诉人。如发生征收将不视为违约。即征收后导致合同终止，该终止的效力相当于合同期满。因此合同期满后上诉人无权要求被上诉人赔偿其装饰装修和停产停业损失。综上，请求依法驳回上诉人的上诉。维池纳酒店向一审法院起诉请求：1.判令对方退还租金22733元（2019年11月27日至2020年2月28日共93天，按年租金88000元计算），退还押金5000元；2.判令对方支付装修补偿362994元、停产停业补助费353260元、搬迁补助费13106元；3.案件受理费及保全费由对方承担。一审法院认定事实：2002年滕道田从铜山县水利局水利站购买涉案房屋，但未办理权属登记。2011年4月22日，滕道田与案外人李召军签订租赁协议，约定滕道田将位于铜山新区间出租给李召军，租期至2021年2月28日，租金为每年88000元，每年按当年房租5000元递增，水电押金为5000元（注明暂未付）。后张军从李召军处接收涉案房屋并进行经营，并于2016年与滕道田签订租赁协议，约定滕道田将涉案房屋出租给张军，租期由2016年2月28日至2021年2月28日，租金为每年88000元，水电押金为5000元，按年交付，并且每年按当年上缴房租5000元递增。协议第八条约定，张军在承包期间装修、改造、增扩的费用由张军自己负责，承包期满后，装修、改造、增扩费用滕道田不负责，并且装修、改造、增扩部分需按照原貌交付滕道田，所有权归滕道田所有。第九条约定，在承租期间，发生不可抗力及政策性拆迁不视为违约。协议尾部注明“水电押金暂未付，到2016年付款”。2016年6月20日，张军作为个体工商户经营者成立铜山区维池纳酒店，向滕道田交纳租金至2020年2月28日。2019年11月27日，徐州市铜山区人民政府印发房屋征收公告（铜政公〔2019〕59号），对北京南路大西洋地块旧城改造规划范围内的房屋实施征收，涉案房屋在征收范围内。2019年12月22日，滕道田（乙方）与徐州市铜山区新区街道办事处针对涉案房屋签订征收补偿协议，协议约定该房屋的合法建筑面积为936.14㎡，补偿方式为货币补偿，征收补偿情况为：1.房地产评估总价值5887672元；2.附属物评估价值362994元；3.停产、停业补助费353260元（5887672元*6%）；4.房屋搬迁补助费13106元（936.14㎡*14元/㎡）；5.大型机械搬迁费，无；6.搬迁奖金353260元（5887672元*6%），合计6970292元。另，江苏鑫洋土地房地产评估有限公司徐州分公司出具的附属物补偿预评估单显示，附属物补偿除362994元外，还有其他如消防楼梯、太阳能、广告牌等18项附属物的补偿款144899元，该补偿款被维池纳酒店领取。因涉案房屋被征收，庭审中维池纳酒店自述于2020年1月21日搬迁完毕，10天前开始搬迁。本案的争议焦点为：一、滕道田是否应向维池纳酒店返还租金及押金；二、维池纳酒店主张的各项损失补偿是否应予支持，标准如何计算。一审法院认为，关于争议焦点一，2016年滕道田与张军签订租赁协议，约定滕道田将涉案房屋租赁给张军使用，后张军作为经营者成立铜山区维池纳酒店，涉案房屋用作维池纳酒店经营，对此滕道田系明知，故合同虽系张军签订，但基于张军系维池纳酒店经营者的特殊身份，现以维池纳酒店名义提起诉讼并无不当。庭审中维池纳酒店陈述其于2020年1月21日搬迁完毕，10天前进行搬迁，维池纳酒店实际经营至2020年1月10日。双方均认可涉案房屋租金维池纳酒店已交纳至2020年2月28日，故对2020年1月11日至2020年2月28日期间共计48天的租金滕道田应予退还，经计算该期间租金为11572.6元（88000元/年/365天*48天）。另，维池纳酒店主张滕道田应退还水电押金5000元，但双方签订的协议上注明押金暂未支付，在滕道田否认收取了水电押金的情况下，维池纳酒店对交付押金未提供其他证据证明，不予支持，维池纳酒店可待完善证据后另行主张。关于争议焦点二，因租赁合同终止，维池纳酒店因此受到的损失应当获得救济。对于双方争议的补偿款金额，分析评判如下：1.装修补偿。根据《最高人民法院》第十一条第一款第四项规定：“承租人经过出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”故本案中，双方应对装饰装修残值损失进行分担，滕道田拒绝支付没有事实和法律依据。至于具体的补偿金额，由于租赁合同约定租赁期满装饰装修归出租人所有，出租人无需补偿，承租人的装饰装修费用应当在租赁期间内摊销完毕。涉案租赁合同租期为2016年2月28日至2021年2月28日止，原告在涉案房产中实际经营至2020年1月10日，剩余租期一年一个月十八天。再综合考量维池纳酒店对新添置的装修及具体装修装潢损失未提供充分证据证明，涉案房屋的装修情况及具体装修价值已无法准确核算，酌定滕道田补偿维池纳酒店该部分损失60000元。2.停产停业补偿。维池纳酒店承租涉案房屋用于宾馆经营，因房屋被提前收回而受到的经营损失客观存在，维池纳酒店应得到救济。而滕道田因合同终止获得房屋征收补偿，应对维池纳酒店的损失进行相应的补偿。维池纳酒店对其经营损失并未提供证据证明，综合考虑承租人所需的适当的恢复经营期，滕道田本身也存在的租金损失及滕道田实际获得的补偿款范围等因素，酌定滕道田补偿维池纳酒店停产停业损失120000元。3.搬迁补偿。由于出租人收回出租房屋导致承租人提前搬迁，确实会产生一定的搬家费用，且出租人因房屋征收已获得了补偿，故出租人应对维池纳酒店进行补偿。由于维池纳酒店并未提供证据证明其实际花费的搬家费用，酌定滕道田补偿维池纳酒店搬家补偿5000元。遂判决：一、滕道田于判决生效之日起十日内退还铜山区维池纳酒店租金11572.6元；二、滕道田于判决生效之日起十日内补偿铜山区维池纳酒店装修损失60000元、搬家损失5000元、停业停产损失120000元，合计185000元；三、驳回铜山区维池纳酒店的其他诉讼请求。案件受理费13800元，保全费5000元，由铜山区维池纳酒店负担9800元，由滕道田负担9000元。二审中，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方签订的租赁合同是当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。根据查明的事实，上诉人承租期限未满涉案房屋即被拆迁，被上诉人应退还上诉人已缴纳但未使用期间的租金。而相关拆迁补偿，因上诉人无充分证据加以证明，一审根据本案实际情况综合确定上诉人应得装修补偿、停产停业补偿、搬迁补偿并无不当。故上诉人就此提出的上诉无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，上诉人铜山区维池纳酒店的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9243元，由铜山区维池纳酒店负担。本判决为终审判决。审判长  秦国渠审判员  汪佩建审判员  张 洁二〇二〇年十二月二十五日书记员  刘文婷