江苏省昆山市人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0583执异232号异议人（案外人）：陆伟兴，男，1978年7月24日，汉族，住昆山市。申请执行人：上海农村商业银行股份有限公司昆山支行，住所地昆山市前进中路**。被执行人：江苏金辰机电工程有限公司，，住所地昆山市玉山镇柏庐中路**法定代表人赵永根，该公司董事长。被执行人：赵永根，男，1963年4月11日生，汉族，住昆山市。被执行人：赵月珍，女，1964年4月4日生，汉族，住昆山市。本院在执行申请执行人上海农村商业银行股份有限公司昆山支行与被执行人江苏金辰机电工程有限公司、赵永根、赵月珍金融借款合同纠纷一案过程中，异议人陆伟兴向本院书面提出异议。本院立案受理，并依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人陆伟兴向本院提出异议：1、撤销(2019)苏0583执7643号之一执行裁定书；2、确认申请人与被执行人赵永根就昆山市玉山镇××路××号第二层、第三层房产签订的租赁合同合法有效，法院应带租拍卖，并确认申请人对上述房屋享有优先购买权。事实与理由：昆山市人民法院(2019)苏0583执7643号之一执行裁定书认定事实不清，适用法律错误，在此基础上裁定涤除申请人就涉案房产上的租赁权，缺乏事实依据。申请人作为案外人不服上诉裁定，依法提出执行异议申请。理由如下：申请人陆伟兴与被执行人赵永根就涉案房产之租赁合同的签订以及履行，均发生在申请执行人上海农村商业银行股份有限公司昆山支行设立抵押权及2015年法院就涉案房屋采取查封措施之前。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或依职权解除其占有或者排除其妨害”之规定，昆山市人民法院无权涤除在查封措施前已合法设立的租赁关系。1、2010年9月1日申请人与被执行人赵永根签订《租赁合同》，明确：1)2008年9月20日，申请人与第一承租人上海天竺置业有限公司签订了涉案房屋(××路××号第三层)租赁合同；2)因上海天竺置业有限公司无法继续履行与赵永根签订的租赁协议，故从2010年9月1日起，由申请人直接向被执行人赵永根承租昆山市玉山镇××路××号第二层、第三层房产，面积5277.18平方米；3)租赁期限2010年9月1日至2025年8月30日，年租金在上海天竺置业有限公司租赁价格基础上根据市场价格适当调整，年租金详见补充协议。即：申请人在2010年9月1日与赵永根签订《租赁合同》前就已作为次承租人实际占有使用涉案房产至今，相应的租赁合同、委托书、支付凭证、收条等均可以佐证。2、由于在申请人承租涉案房产期间，发现被执行人赵永根有擅自将空置的部分房产出租给第三人并私自收取租金的违约行为，经申请人提出后赵永根保证：1)2014年开始不再将涉案房产出租给第三人，不再私自收取租金；2)申请人同意在租金下调的基础上提前向赵永根支付2014年至2020年8月底的租金，合计300万元。事后，双方于2014年8月10日补充签订了一份“补充协议”以明确上述权利义务。相应的“补充协议”和支付凭证可以佐证上述事实。综上申请人认为：第一、虽然申请人未能提交租赁期间所有的租金支付转账凭证，但除了有与赵永根签订的租赁合同、租赁补充协议以及部分收条外，还有第一承租人上海天竺置业有限公司的“委托书”、申请人与次承租人苏州学思堂教育咨询有限公司以及杨丽军签订的“租赁合同”、租金收据以及申请人作为实际承租人缴纳物业管理费记录等，均可证实申请人与赵永根就涉案房产于2008年9月就存在真实合法的租赁关系。而且，由于2008年至今，时间间隔较长，再加上赵永根在申请人承租期间私自向次承租人直接收取部分租金，所以导致申请人未能提供全部转账凭证以及支付金额与合同约定金额不一致的情况，应均属正常。第二、申请人提交给昆山市人民法院2014年8月10日的“补充协议”系因被执行人赵永根出现违约行为后双方事后补签，并非申请人提交的2010年9月1日《租赁合同》第三条中提及的年租金补充协议。故，不存在昆山市人民法院裁定书中认为的不符合正常交易习惯一说。第三、至于为何苏州市中级人民法院在2015年涉案房屋拍卖信息中没有列明涉案租赁关系，申请人无从知晓，申请人对2015年的拍卖也并不知情，法院更不能据此否认涉案租赁关系存在的真实、合法性。综上，申请人认为昆山市人民法院根据以上三点否认申请人与被执行人赵永根就涉案房产存在合法有效租赁关系缺乏依据。申请执行人辩称：案外人陆伟兴实际上是请求法院在租赁期内阻止向买受人移交占有被执行的房屋。申请执行人认为异议人提出的异议不能成立。具体理由为：一、案外人陆伟兴与被执行人于2010年9月1日签订的《租赁合同》是虚假的，2013年2月28日签订的《租赁合同》才是真实的。1.根据被执行人提供的四份租赁合同，涉案房屋是在抵押后分割出租给龚玲妹、张浩、陆伟兴、闻爱明。其中出租给陆伟兴的只有1772.47平方米，年租金97万元，租赁期限自2013年2月28日至2018年2月27日。申请执行人已经通过租赁合同上预留的承租人电话核实了上述租赁情况。另外2015年司法拍卖时评估报告第12页记载“估价对象房屋建筑面积4732.03平方米，其中南侧为毛坯空置状态，北侧用于经营盛世金典KTV，结合司法拍卖时的照片也可以印证上述租赁情况真实。2.案外人陆伟兴陈述其于2010年9月1日即与被执行人签订了《租赁合同》并实际占有使用涉案房屋，但为何被执行人能够在2013年2月28日再次将房屋分割出租且实际履行，更何况承租人还包括案外人自己。显然，无法自圆其说。3.涉案房屋4732.03平方米，案外人陆伟兴与被执行人于2010年9月1日签订的《租赁合同》约定的建筑面积是5277.18平方米，其中差额部分545.15平方米并非被执行人所有，被执行人根本无权出租。另外，2010年9月1日的租赁合同并未对最重要的租金进行约定，不符合房屋租赁合同的交易常识。该租赁合同第三条约定年租金详见补充协议，但案外人陆伟兴提供所谓的补充协议于2014年8月10日才签订，即便其在执行异议中否认该补充协议即为租赁合同中约定的补充协议，但陆伟兴至今也未提供其认为的补充协议。至于2014年至2020年期间的租金300万元的约定更是不符合交易习惯。4.苏州中院曾对涉案房屋租赁进行调查，并挂牌拍卖涉案房屋，但案外人从未向法院提出其与被执行人于2010年9月1日签订了《租赁合同》。二、案外人陆伟兴未按约支付租金，也未实际占有使用涉案房屋。1.案外人陆伟兴提供的租金支付凭证不全，大部分支付凭证属于收条，无银行转账记录，仅有的银行转账记录也不能与约定的租金支付时间节点对应。因此不能认定其按约支付租金。2.案外人陆伟兴未提供其与上海天竺置业有限公司存在转租关系的合同凭证，被执行人出具的收条亦显示收到的是上海天竺置业有限公司交付的租金。因此，2010年之前的支付凭证不能证明案外人陆伟兴与被执行人之间存在房屋租赁合同关系。3.案外人实际占有使用涉案房屋是在抵押之后，且根据2013年2月28日的租赁合同仅实际占有使用涉案房屋的一部分，目前租期已满，不属于合法占有。三、根据被执行人向申请执行人的陈述，2010年9月1日与案外人陆伟兴签订租赁合同是因为，被执行人结欠案外人陆伟兴款项，拟用涉案房屋的租赁使用权抵债。因此，2010年9月1日租赁合同在性质上属于债权债务合同并非房屋租赁合同，案外人陆伟兴对涉案房屋即便享有权利，也不能对抗申请执行人的物权。经审查查明：上海农村商业银行股份有限公司昆山支行与江苏金辰机电工程有限公司、赵永根、赵月珍金融借款合同纠纷一案，苏州市中级人民法院法院作出（2015）苏中商初字第00070号民事调解书，调解书主要内容为：“一、被告江苏金辰机电工程有限公司于2015年3月31日前偿还原告上海农村商业银行股份有限公司昆山支行借款本金17499971.68元及支付利息、罚息、复利857754.38元（该利息、罚息、复利暂计至2015年2月5日，之后的罚息自2015年2月6日起以借款本金17499971.68元为基数，按照年利率8.97%计算至实际清偿之日止；之后的复利自2015年2月6日起以利息51434.01元为基数，按照年利率8.97%计算至实际清偿之日止）。二、被告江苏金辰机电工程有限公司于2015年3月31日前偿还原告上海农村商业银行股份有限公司昆山支行垫付承兑汇票的本金750万元及支付垫款利息686250元（该垫款利息暂计算至2015年2月9日，之后的垫款利息自2015年2月10日起以垫款本金750万元为基数按每日万分之五计算至实际清偿日止）。三、被告江苏金辰机电工程有限公司于2015年3月31日前偿付原告上海农村商业银行股份有限公司昆山支行律师费损失698400元。四、被告赵永根对被告江苏金辰机电工程有限公司上述第一、二、三项债务承担连带清偿责任，被告赵永根承担保保证责任后，有权向被告江苏金辰机电工程有限公司追偿。五、若被告江苏金辰机电工程有限公司未能按期履行上述一、二、三项债务，原告上海农村商业银行股份有限公司昆山支行有权以被告赵永根名下坐落于昆山市××××室，编号为昆房他证玉山字第××号他项权证项下的房产折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高抵押额度1650万元范围内优先受偿；以被告赵永根名下坐落于昆山市××××层，编号为昆房他证玉山字第××号他项权证项下的房产折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高抵押额度780万元范围内优先受偿；以被告赵永根名下坐落于昆山市××××层，编号为昆房他证玉山字第××号他项权证项下的房产折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高抵押额度300万元范围内优先受偿；以被告赵永根名下坐落于昆山市开发区××新村××楼××、××室，编号为昆房他证开发区字第××号他项权证项下的房产折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高抵押额度70万元范围内优先受偿。六、各方当事人就本案再无其他纠葛。七、案件受理费178012元，减半收取为89006元，财产保全费5000元，合计94006元，由被告江苏金辰机电工程有限公司、赵永根、赵月珍负担。该款项原告上海农村商业银行股份有限公司昆山支行已预交法院，法院不再退还，由被告方在履行本协议第一项付款义务时一并支付原告上海农村商业银行股份有限公司昆山支行。”申请执行人依据前述（2015）苏中商初字第00070号民事调解书，于2015年5月4日向苏州市中级人民法院申请执行。苏州市中级人民法院在执行过程中，曾对涉案房屋进行三次拍卖，拍卖公示信息中没有列明该标的物存在租赁关系。后苏州市中级人民法院于2016年6月6日裁定程序终结执行。2019年3月19日，申请人向苏州市中级人民法院申请恢复执行，后苏州市中级人民法院指定由本院负责执行。本院于2019年8月2日立案执行。本院在执行过程中，对被执行人赵永根名下位于昆山市玉山镇××、××层第三室、第三层房屋进行评估、拍卖。根据昆山市不动产登记中心出具的不动产产权登记信息查询结果显示，昆山市玉山镇××、××层于2012年8月1日办理了抵押登记，抵押权人即为本案申请执行人上海农村商业银行股份有限公司昆山支行。拍卖过程中，案外人陆伟兴向本院提交其与被执行人赵永根签订的租赁合同及补充协议，陆伟兴主张承租了昆山市玉山镇××、××层的不动产，租赁期限自2010年9月1日至2025年8月30日。申请执行人认为该租赁合同虚假，向本院递交涤除租赁申请书，请求：“依法涤除被执行人赵永根与案外人陆伟兴之间就昆山市玉山镇××、××层房屋签订的租赁合同后拍卖该不动产。”本院作出(2019)苏0583执7643号之一执行裁定书，裁定“涤除位于昆山市玉山镇××、××层商业房地产上的租赁权。”案外人陆伟兴不服该裁定提出执行异议即为本案。另查明，异议人提供的委托书（落款时间2008年9月20日）记载：“甲方（上海天竺置业有限公司）、乙方（陆伟兴）。鉴于1、2006年9月1日赵永根、许福良与甲方签订租赁合同，由赵永根、许福良将其名下各自所拥有的玉山镇柏芦中路401号第三层房屋(即成峰商苑三楼商业面积，以下简称租赁房屋)出租给甲方，租赁合同还对租赁期限、租金等相关权利义务进行了约定。2、在租赁合同有效期内，赵永根、许福良同意将租赁房屋的租赁权授权于甲方，由甲方自营或转租。现甲方与乙方于2008年9月20日签订租赁合同，由甲方将租赁房屋转租给乙方，现甲方委托乙方全权代交租金，现明确如下事项：1、甲方不再直接向赵永根、许福良支付租赁房屋的租金，由甲方全权委托乙方直接向赵永根及许福良支付租赁房屋的各期租金。2、租金的支付方式及具体金额以2006年9月1日赵永根、许福良与甲方所签租赁合同为依据。3、如乙方向赵永根及许福良足额支付租金后，则视为乙方已向甲方履行了支付租金的义务，乙方无须再向甲方支付任何费用。4、乙方向赵永根及许福良足额支付粗金后，甲方须根据乙方支付租金的凭证向乙方开具租赁凭证。陆伟兴提供的《租赁合同》，内容主要为：赵永根（甲方）、陆伟兴（乙方），鉴于：1、甲方、许福良与上海天竺置业有限公司于2006年9月1日签订租赁合同及租赁补充合同，该合同约定甲方和许福良将其名下所有的昆山市××××层房屋(以下简称“出租房屋”)出租给上海天竺置业有限公司。2、乙方与上海天竺置业有限公司于2008年9月20日签订租赁合同，由上海天竺置业有限公司将甲方所有的上述房屋转租给乙方使用。现因上海天竺置业有限公司自身经营问题，无法继续履行与甲方于2006年9月1日签订的租赁协议，乙方作为上述出租房屋的实际承租人享有优先租赁权。经甲、乙双方友好协商，就甲方所有的昆山市××××层合计面积5277.18平方米(即成峰商苑二三楼商业用房，以下简称“出租房屋”)租赁事宜，达成如下租赁约定：一、甲方保证成峰商苑三楼产权清晰，可以作为商业经营出租。二、甲方同意将昆山成峰商苑三楼商业用房出租给乙方使用，使用面积合计为5277.18平方米(按房产证实际面积计算)。三、甲方愿意将昆山成峰商苑三楼商业用房出租给乙方，租期2010年09月01日至2025年8月30日，租金双方依据天竺置业租赁合同的价格协商，根据市场价格适当调整，年租金详见补充协议。四、该出租房屋租赁期间的物业管理费及水电费由乙方承担，租赁期限内甲方同意乙方将出租房屋转租或转借，同时甲方同意配合乙方的承租人办理工商税务行政等登记手续，租赁期满，乙方享有优先权。五、在租赁内甲方不得解除本租赁合同，如经乙方同意解除本合同，则甲方须赔偿乙方投入的各类装潢费用及损失，同时应向乙方按年租金的二倍支付违约金。六、如因国家政策、城市规划、拆迁造成本合同无法履行时，双方都无须承担违约责任，对拆迁涉及本租赁面积部分的乙方已投入的装修及设备的合理补偿、终止经营的合理补偿归乙方所有；七、甲乙双方在签署本合同时对各自的权利、义务责任清楚明白，并自愿按合同规定严格执行，如一方违反本合同，另一方有权按本合同规定索赔。八、如甲方因素导致乙方在租赁期限届满前无法正常经营，则乙方的一切损失由甲方负责。九、本合同未尽事宜，经双方好友协商可订立补充合同，并作为合同的补充条款及附件不可分割的一部分具有同等法律效力；十、本合同连同附件壹式两份，经双方签字生效，甲乙双方各执一份。”陆伟兴还提供其与赵永根之间的补充协议（落款时间为2014年8月10日），主要内容为：“就甲方向乙方出租位于昆山市××××层房屋(面积4732.03平方米，以下简称“出租房屋”)事宜，甲乙双方于2010年9月1日签订《租赁合同》(以下简称“原合同”)。现经甲乙双方协商一致，达成如下补充协议：一、在2010年至2014年期间，甲方存在多种租赁违规操作行为，对乙方造成了经营影响。现甲方承诺并保证不得将出租房屋再租赁给第三人，不得私自与乙方转租的承租人签订租赁合同(除用于办理工商税务行政登记使用的合同外)，不得未经乙方同意向承租人收取租金，经乙方同意的支付除外。二、乙方同意甲方要求乙方一次性支付2014年至2020年期间的租金人民币330万，但甲方应同意给予乙方30万优惠(自本协议签订之日起下浮)，即乙方一次性向甲方支付租金人民币叁佰万元。三、甲乙双方确认：不因上述租金条款的变化而导致承租双方正常履行各自的权利和义务以及合原合同相关内容的改变与任何调整。四、本补充协议与原合同及其他文书相悖的以本补充协议为准。五、本补充协议自甲、乙双方签字之日起生效。六、本合同一式贰份，甲、乙双方各执壹份，具有同等法律效力。”异议人还提供了涉案房屋物业管理公司昆山诚信物业管理有限公司与赵永根及陆伟兴之间的物业服务合同纠纷的诉状、追加被告申请以及调解协议等案卷材料。该材料记载陆伟兴实际使用了涉案房屋二楼545平方米以及三楼2000余平方米的面积，但未就使用的时间点作记载。异议人陆伟兴主张其自2008年就开始使用涉案房屋提供了2008年下半年及2009年上半年支付租金的转账凭证259079元，以后后续支付租金的收条等材料。申请执行人提供了2010年至2014年间，赵永根将涉案房屋出租给其他人员的租赁合同。本院认为，本案需要审查的是在申请执行人就涉案房屋设定抵押权之前，案外人陆伟兴与赵永根是否形成了合法有效的租赁合同关系。本院认为，陆伟兴异议主张不成立。理由如下：其一，从陆伟兴向本院提交的其与被执行人赵永根签订的租赁合同及补充协议来看，2010年9月1日签订的租赁合同没有对租金明确约定，租赁合同仅约定“年租金详见补充协议”，而未见其同时期签订的补充协议。异议人提供的补充协议时间为2014年下半年，该补充协议时间是在申请执行人取得抵押权之后。其二，异议人提供的租金付款银行流水，不能与协议对应，且长时间付款方式非同寻常。异议人提供的后续与物业公司的诉讼材料也仅能证明在后续租赁使用，不能证明在申请执行人取得抵押权之前就已经形成了租赁关系并延续至今。其三，在异议人提供的补充协议以及申请执行人提供的赵永根同期与其他人签订的租赁合同来看，在2010年至2014年之间，双方并非正常的租赁关系，该期间并未见陆伟兴正常支付租金的银行流水；此间赵永根还与其他人签订租赁协议、收取租金的情况，说明双方非正常租赁，陆伟兴也未完全占有控制租赁物。其四，本案标的物曾经被苏州市中级人民法院于2015年在淘宝网上进行了三次司法拍卖，异议人并未提出租赁事宜。综上，异议人提出的异议请求，不予支持。据上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人陆伟兴的异议请求。不服本裁定，可在收到本裁定书之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  欧 平人民陪审员  许家塑人民陪审员  杨剑英二〇二〇年十二月十日书 记 员  杨云凤