广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终4358号上诉人（原审被告）：林进陆，男，1953年6月21日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：陈海菊，广东安国律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘建兴，广东安国律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：江门市新会区沙堆镇居安村民委员会,住所地：广东省江门市新会区沙堆镇。负责人：林权伟，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：聂嘉明，广东国智（江门）律师事务所律师。上诉人林进陆因与被上诉人江门市新会区沙堆镇居安村民委员会（以下简称沙堆居安村委会）合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2019）粤0705民初6874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林进陆上诉请求：1.撤销本案一审判决；2.改判确认本案《旧糖厂产权转让合同》有效，双方继续履行合同；3.本案一、二审诉讼费用由沙堆居安村委会承担。事实和理由：一审认定《旧糖厂产权转让合同》无效是错误的，且一审法院认定事实不清、适用法律不当。具体理由如下：《旧糖厂产权转让合同》是对旧糖厂的产权的转让及西边厂房土地使用权的转让，但一审法院认为是土地和旧糖厂厂房产权转让，明显是对事实错误的认定。在本案中，双方在1995年1月1日签订《旧糖厂产权转让合同》。根据该合同第一条可以看出，此合同签订的目的有两个：一是对旧糖厂的产权的转让，二是对西边厂房地使用权的转让，因此涉及产权转让的只有旧糖厂厂房，西边厂房土地是使用权的转让而非是产权转让。一审法院认为是土地和糖厂厂房产权的转让，明显是对事实错误的认定。而且林进陆作为沙堆居安村委会集体经济组织成员，合同的履行并不会导致宅基地使用权流转到本集体经济组织外，对本集体组织享有的集体土地所有权也不构成影响。二、农村房屋的所有人可以依法将房屋进行自由转让、出租等。双方签订《旧糖厂产权转让合同》时，当时的法律、法规、司法解释、政策并未禁止农村房屋的买卖及宅基地使用权的转让。根据1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》“(二)宅基地上的附着物，如房屋、树木、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有，社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基地的使用权即随之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有”这一规定，明确了房屋所有权人拥有买卖房屋的权利，并且房屋买卖完成后，宅基地的使用权也随之转移。1988年12月29日施行《中华人民共和国土地管理法》第二条第四款“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定”。1987年1月1日施行的《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”。可见，农村房屋的所有人可以依法将房屋进行自由转让、出租等，也可以对土地的使用权依法转让。在本案中，双方签订的《旧糖厂产权转让合同》，此合同对旧糖厂的产权的转让及西边厂房土地使用权的转让，并未违反法律的禁止性规定，故理应有效。三、林进陆对本案讼争房屋居住、管业至今，双方没有发生争议，认定《旧糖厂产权转让合同》有效，更利于维护稳定的交易秩序和体现诚实信用的民法原则。根据最高人民法院1992年7月9日(1992)民他字第8号《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》“房屋买卖系要式法律行为。农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件，要求办理契税或过户手续的地方，还应依办理该项手续后，方能认定买卖有效……”的精神，本案房屋买卖关系符合当时司法解释规定的法律要件。林进陆对本案讼争房屋居住、管业至今，双方没有发生争议，且签订合同时，沙堆居安村委会作为厂房所在地村民委员会，也是签订合同的主体一方，因此，认定《旧糖厂产权转让合同》，更利于维护稳定的交易秩序和体现诚实信用的民法原则。四、沙堆居安村委会认为林进陆未支付涉案的厂房及宅基地转让款49320元，但未提供相关证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，且其诉请已经超过诉讼时效。沙堆居安村委会提供的账册有记载了林进陆有交纳了50000元的款项，双方对于这一事实是予以确认的，但是对于该资金的性质却有不同意见。虽然沙堆居安村委会林进陆交纳的50000元记载在账册写明了资金用途，但这仅仅是沙堆居安村委会单方制作，也并未有林进陆的签名确认，沙堆居安村委会也不能提供其他证据予以佐证，故应承担举证不能的法律后果。由于这笔款项是由林进陆所支付，既然沙堆居安村委会无法证明该款项的性质，应当由支付人说明该款项的性质更符合常理，故该款项应是用于支付本案厂房及宅基地转让款。至于本合同的第二条中关于“上交款”，因为双方在1992年12月1日签订的《合同》中，已明确约定“原来每年上交款的合同作废”，故林进陆一直认为该款项不应由其支付，且林进陆使用涉案土地及厂房至今已有27年之久，沙堆居安村委会从未要求林进陆支付此笔款项。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定，沙堆居安村委会的诉请并不属于不适用诉讼时效规定的债权请求权，该诉请已超过诉讼时效。综上所述，双方在1995年1月1日签订《旧糖厂产权转让合同》，并未违反当时的法律、法规、司法解释、政策，此合同应是有效合同，且沙堆居安村委会的诉请已经超过诉讼时效。一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法认定事实，维护林进陆的合法权益。沙堆居安村委会辩称，一、双方签订的《旧糖厂转让合同》合法有效，涉及宅基地部分没有违反当时的法律强制性规定。本案合同签订的时间为1995年，依据《中华人民共和国土地管理法》（1988年修正）第三十八条及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条，合同合法有效：1.诉争的土地并不属于耕地，并不涉及经县级人民政府批准使用的问题，也没有违反有关使用农用地的法律法规。2.沙堆居安村委会向乡级人民政府审批的程序不影响合同效力，报请乡级人民政府是管理性规范，并非效力性强制性规范。由于林进陆一直拒不支付宅基地使用费，故沙堆居安村委会也没有向乡级人民政府履行报批程序，但其不影响合同的效力。3.合同约定有偿使用宅基地符合当时的政策。根据1991年《国家土地管理局关于转发浙江省人民政府批转土地管理局农村宅基地有偿使用四点工作情况》的通知和精神，是鼓励各地对符合条件的公民的宅基地进行有偿使用的，本案合同并无违反法律政策法规的规定，应当认定为有效。一审法院适用《中华人民共和国土地管理法》（1988年修正）第二条第二款认定本案合同无效属于适用法律错误，该条款属于宣示性条款。由于该法第三十八条对宅基地的使用有具体的规定，应以该条作为评价合同是否有效的依据。二、林进陆没有按照合同约定支付款项属于根本违约行为。1.根据本案合同约定，林进陆共需支付101820元款项，其中第一期款支付时间为1994年农历十二月底前付50000元，第二期在1995年6月已付清。沙堆居安村委会原称居安管理区，是根据当时法律法规依法成立的，是乡镇人民政府根据行政管理需要设立的派出机构。经过选举产生成立的沙堆居安村委会是群众性自治组织，实行自我管理、自我教育、自我服务。无论是之前的管理区还是现在的村委会，法律法规均对其财务管理有严格规定，如设立银行账户、建立收支记账记录。经翻查历年记账凭证，均没有林进陆关于支付宅基地转让款的凭证。因此，有足够的证据证实林进陆没有支付宅基地转让款。2.林进陆于1994年支付的50000元不属于宅基地使用费。由于时隔多年，有关情况现无法核实，本案应以客观证据结合举证责任认定林进陆支付款项的情况。根据本案合同第二条、第三条及记账凭证的内容，可证实林进陆1994年支付的50000元是合同约定支付第一期的款项，其性质属于禾塘补偿款，并非本案合同下的宅基地使用费。林进陆作为支付基地使用费的一方负有履行义务，应当对其主张承担举证责任。林进陆没有提供曾经交付宅基地使用费的凭证、收据等书面证据，应承担举证不能的责任。3.林进陆主张已缴纳49320元厂房及宅基地使用费，对此其应负举证责任。三、沙堆居安村委会一审诉请解除合同有事实和法律依据。履行本案合同约定支付款项的最后期限为1995年9月，由于林进陆至今没有按照合同约定支付，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，林进陆的违约行为致合同目的不能实现，侵犯了居安村广大村民的合法权益，沙堆居安村委会主张解除合同有事实和法律依据。另外，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，解除权不适用时效制度。本案中既无法律规定或当事人约定解除权行使的期限，林进陆也没有催告需要在合理期限行使合同解除权，因此，沙堆居安村委会在一审期间有权提出解除合同。综上，请求二审法院根据本案事实上和法律作出公正判决，依法驳回林进陆的上诉请求。沙堆居安村委会向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于1995年1月1日签订的合同，并责令林进陆返还居安村果基旧糖厂厂房及两边厂房地286.40平方米给沙堆居安村委会（转让价格49320元）；2.判令林进陆立即赔偿沙堆居安村委会的损失83516.10元（以49320元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，从1995年7月1日起计至清偿之日，暂计至2019年8月22日）；3.诉讼费由林进陆承担。一审法院判决：一、驳回江门市新会区沙堆镇居安村民委员会的诉讼请求。二、江门市新会区沙堆镇居安村民委员会应于本判决发生法律效力之日起十日内向林进陆返还转让款24219.21元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2956.72元（已由江门市新会区沙堆镇居安村民委员会预交），由江门市新会区沙堆镇居安村民委员会负担1478.36元，由林进陆负担1478.36元。江门市新会区沙堆镇居安村民委员会多预交的一审案件受理费1478.36元，由一审法院予以退回，林进陆应向一审法院补缴案件受理费1478.36元。二审中，林进陆提交如下证据：北海市中级人民法院（2013）北民再终字第14号民事判决，拟证明有类似判例认定此类合同有效。沙堆居安村委会没有提交新的证据。本院组织了当事人进行质证。经审核，上述证据与本案没有关联，本院不予采信。本院经审理，依法确认一审判决查明的事实。本院认为，本案系合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对林进陆提出上诉的问题；对双方当事人没有提出请求的，不予审理。综合双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：本案《旧糖厂产权转让合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”的规定，本案的《旧糖厂产权转让合同》成立于《中华人民共和国合同法》实施前，应适用合同成立时（1995年1月1日）的法律调整。根据江门市新会区自然资源局向一审法院出具《调查复函》可知，《沙堆镇居安村旧糖厂测绘图》中红线范围4257平方米的土地（含本案转让的土地）所有权属于江门市新会区沙堆镇居安经济联合社农民集体，无论是原旧糖厂厂房所占土地（当事人约定用于工业用途即非农建设）还是西边厂房286.4平方米土地（当事人约定转让给林进陆作宅基地使用），均未办理过相关用地批复手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》（1988年修正）第二条第二款：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”、第三十八条：“农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准；使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。农村居民建住宅使用土地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准”的规定。根据《中华人民共和国经济合同法》（1982年7月1日起实施）第七条第一款第一项：“下列经济合同为无效：一、违反法律和国家政策、计划的合同”的规定，合同约定沙堆居安村委会将属于江门市新会区沙堆镇居安经济联合社农民集体的土地转让给林进陆违反了法律的禁止性规定，应认定为无效。又由于“房地一体”，合同约定转让旧糖厂厂房的产权亦一并认定为无效。一审判决认定《旧糖厂产权转让合同》无效，合法有据，本院予以维持。林进陆上诉请求确认本案《旧糖厂产权转让合同》有效，双方应继续履约，本院不予支持。此外，对于林进陆已支付的转让款多少的问题，一审法院根据当事人所提交的证据，结合合同的约定和履行的情况，按照转让款与需付款总额比例计得林进陆已支付的转让款为24219.21元，并无不当，本院不再赘述。综上所述，林进陆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2956.72元（已由林进陆预交），由林进陆负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 徐 闯二〇二〇年十二月二十四日法官助理 冯春桃书 记 员 杨美玉