新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终3588号 上诉人（原审被告）：司先梅，女，1974年1月23日出生，汉族，天山区德仕商城先梅箱包店经营者，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 被上诉人（原审原告）：新疆永天商贸有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区西河街中桥二巷**德仕大厦******。 法定代表人：刘奇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵欣瑜，新疆鼎泽凯律师事务所律师。 上诉人司先梅因与被上诉人新疆永天商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2020）新0102民初857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。上诉人司先梅，被上诉人新疆永天商贸有限公司的委托诉讼代理人赵欣瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 司先梅上诉请求：1．改判一审判决第二项为我向新疆永天商贸有限公司支付租金14,142.47元；2．撤销一审判决第三、第四项，改判驳回新疆永天商贸有限公司要求我支付违约金及物业费的诉讼请求。事实和理由：新疆永天商贸有限公司未按合同约定给我提供正常的经营环境，自2019年11月15日到2020年3月30日，新疆永天商贸有限公司一直在装修并强令清理场地，导致商户进入歇业状态，其未履行合同第八条第一款约定的义务，没有给我提供优质的管理服务，致使我无法正常经营，一审判决未减除装修期间3.5个月的租金14,000元错误。我未交纳租金系与新疆永天商贸有限公司磋商所致，2019年6月，我向新疆永天商贸有限公司提出租金标准是否可降低或用我交纳的保证金30,000元冲抵房租的请求时，新疆永天商贸有限公司回复我租期届满再协商，但此后新疆永天商贸有限公司一直未给我答复，后虽合同约定的付款日期已经过，但新疆永天商贸有限公司对具体的租金数额及支付方式一直未予答复，也未对我进行催告，致使租金数额约定不明，我无法交费。故自2019年7月10日至2020年4月8日期间，我与新疆永天商贸有限公司一直处在协商阶段，新疆永天商贸有限公司未要求我付款，其行为是对我延期付款行为的默许，故我不存在违约情形，新疆永天商贸有限公司主张我支付违约金的请求不能成立；涉案租赁合同是平等主体之间签订的民事合同，不应设立滞纳金的规定。合同约定的该条内容应认定无效，一审判决认定合同约定的滞纳金内容实为双方针对迟延支付租金约定的违约责任属适用法律错误；涉案租赁合同违背了公平原则，新疆永天商贸有限公司利用其交易过程中的优势地位，不仅未在合同中就自身违约需承担的责任进行限定，还通过设立格式条款的方式增加我的责任，在合同中既约定保证金又约定违约金，违反法律相关规定，过分加重了我的负担，显失公平；我未给新疆永天商贸有限公司造成任何损失，且我预交的保证金足以支付所欠付新疆永天商贸有限公司的租金；由于新疆永天商贸有限公司存在过错，导致其于2020年1月11日向我发出的催缴通知书中载明的款项计算错误，我虽然延期支付租金，但并非我故意所为，而是新疆永天商贸有限公司的工作失误及拖延所致，新疆永天商贸有限公司也未提供其遭受损失的证据，故一审判决我支付违约金没有事实和法律依据，起算时间也确定有误；物业合同系我与物业公司签订，新疆永天商贸有限公司并非义务主体，在未得到我的授权的情形下，无义务更无权利替代我履行交纳物业费的义务，且在装修和疫情期间，物业公司也未提供相应的服务，一审判决我支付物业费用，导致我丧失了针对物业公司的抗辩权。新疆永天商贸有限公司主张我支付其垫付物业管理费的请求不成立，且与本案无关；一审法院对我提起的与本诉有密切关系的保证金相抵之反诉请求不予受理，且未接受我提交的部分证据错误，除了造成我的诉累，还严重影响了本案的公正审理。综上，一审判决存在明显错误，请二审法院充分考虑本案事实情况，依法予以改判，维护我的合法权益。 新疆永天商贸有限公司辩称，我公司不认可司先梅的上诉请求及事实与理由，一审判决充分考虑了疫情期间租金减免的情况，已扣减了60天的租金数额，故一审判决对租金数额的认定无误。我公司替司先梅垫付物业管理费1,934元系事实，且我公司提供了相应票据，该笔费用应由司先梅承担。如果按双方在涉案租赁合同中约定的标准计算违约金，司先梅需向我公司赔偿的违约金数额达6万余元，一审判决酌情支持10,000元符合法律规定。本案不存在司先梅上诉所称的装修期。综上，请求二审法院驳回司先梅的全部上诉请求，维持一审判决。 新疆永天商贸有限公司向一审法院起诉请求：1．判令解除双方签订的商铺租赁合同；2．判令司先梅支付租金36,267元（2019年7月10日至2020年4月11日272天）；3．判令司先梅支付违约金20,700元（租金总额48000×5‰×272天=65,280元，暂按20,700元主张）；4．判令司先梅支付我公司垫付物业管理费1,934元。 一审法院认定事实：新疆永天商贸有限公司将其承租的位于乌鲁木齐市天山区德仕商城第2层36号商铺出租给司先梅，2018年6月26日司先梅向新疆永天商贸有限公司交纳2018年7月10日至2019年7月9日租金48,000元。2018年7月26日，新疆永天商贸有限公司与司先梅签订《商铺租赁合同》，约定：“甲方（新疆永天商贸有限公司）将位于乌鲁木齐市××层商铺出租给乙方（司先梅）经营使用（建筑面积约为22.53平方米），乙方用于经营箱包，租赁期限为五年，自2018年7月10日至2023年7月9日，缴纳保证金30,000元，租金4,000元／月，自甲乙双方签订本合同之日起乙方须一次性交纳12个月租金，合计48,000元。租金到期时，乙方须提前一个月向甲方缴纳租金，合同到期后同等条件下乙方具有优先续租权。物业管理费由新疆永天物业服务有限公司签订物业合同，按物业标准收取。乙方应按期足额缴纳摊位租金及各项其他应交费用，任何费用逾期交纳均视为违约，每超过一天加收乙方租金总额5‰的滞纳金，逾期10天视为乙方自动放弃经营权，甲方有权收回摊位。乙方所交各项费用均不予退还，本合同终止。2020年1月11日，新疆永天商贸有限公司向司先梅发出《催收款项通知书》，载明：“．．．．．．根据合同约定你已交纳租金至2019年7月9日，此后租金48,000元经我公司多次催收一直未交纳，另还应缴纳逾期交租金产生的滞纳金43,200元，现再次通知你于2020年1月13日将租金及滞纳金共计91,200元一并交付至我公司，否则我公司将通过法律途径解决此事宜”。2020年3月17日，新疆永天商贸有限公司发出《关于减免租金的通告》，通知德仕商城商户免除2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金。2020年4月10日，经协商，司先梅搬离并腾空商铺。2020年4月13日，新疆永天商贸有限公司垫付了司先梅2020年1月10日至2020年4月11日期间的物业费1,934元。一审法院认为，新疆永天商贸有限公司、司先梅之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，当属有效合同，双方应严格依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。新疆永天商贸有限公司、司先梅协商一致，司先梅于2020年4月10日腾空并搬离房屋，故新疆永天商贸有限公司、司先梅之间的租赁合同于2020年4月10日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，司先梅应支付新疆永天商贸有限公司自2019年7月10日至2020年4月9日期间的租金，期间因疫情，新疆永天商贸公司应减免司先梅2020年2月1日至2020年3月31日期间60天的租金，故司先梅应支付新疆永天商贸有限公司租金28,142.47元（48,000元÷365天×214天［274天（2019年7月10日-2020年4月9日）-60天］），新疆永天商贸有限公司主张超出部分，不予支持。根据合同约定，司先梅租赁期间的物业费由司先梅负担，故新疆永天商贸有限公司垫付自2020年1月10日至2020年4月11日期间的物业费1,934元，司先梅亦应当予以支付。合同约定，司先梅应按期足额缴纳摊位租金及各项其他应交费用，任何费用逾期交纳均视为违约，每超过一天加收司先梅租金总额5‰的滞纳金，该条中约定内容实为双方对迟延支付租金违约责任的约定。合同约定司先梅应在2019年7月9日交纳下一年度租金，但司先梅至合同解除时仍然未能交纳，应当承担违约责任，参照新疆永天商贸有限公司的实际损失，酌定司先梅应承担违约金10,000元。司先梅未提供有效证据证实因德仕商城整体装修影响其经营，故司先梅的辩称理由，无事实和法律依据，不予支持。判决：一、新疆永天商贸有限公司与司先梅之间于2018年7月26日签订的《商铺租赁合同》于2020年4月10日解除；二、司先梅支付新疆永天商贸有限公司租金28,142.47元（48,000元÷365天×214天［274天（2019年7月10日-2020年4月9日）-60天］）；三、司先梅支付新疆永天商贸有限公司违约金10,000元；四、司先梅支付新疆永天商贸有限公司物业管理费1,934元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。司先梅提交以下证据：1．我与涉案德仕大厦物业经理李光祥于2020年1月11日进行谈话的录音资料1份，用以证明李光祥受新疆永天商贸有限公司的委托管理涉案德仕大厦，我与其于2020年1月11日协商了如何交纳涉案商铺租金的问题，我明确表示同意向新疆永天商贸有限公司交纳涉案商铺的租金，但是没有交纳成功，李光祥说我被起诉了；2．我与涉案德仕大厦物业经理李光祥于2019年7月15日在李光祥办公室进行谈话的视频资料1份，用以证明我一直在与新疆永天商贸有限公司协商租金交纳的问题，也一直在交纳物业费和暖气费，我不存在违约行为，李光祥也告知我等其通知再交纳租金等费用；3.我于2020年3月29日拍摄的涉案德仕大厦2楼商铺状况的视频资料1份，用以证明当时2楼的商铺都在装修，影响了我的商铺经营；4.我于2019年11月22日在德仕大厦2楼36号商铺前拍摄的视频资料1份，用以证明新疆永天商贸有限公司张贴了整改广告，2楼商铺从2019年11月22日开始一直在装修，到4月还没有装修完毕；5.我于2019年12月16日在德仕大厦2楼36号商铺前拍摄的视频资料1份，用以证明涉案德仕大厦在装修，存在断电的情况。上述第3份至第5份证据均能证明涉案德仕大厦一直在装修，新疆永天商贸有限公司没有给我提供可以经营的场所。新疆永天商贸有限公司发表质证意见为：对录音资料的真实性认可，对关联性不认可，只是反映了李光祥和司先梅协商的过程，但是不能反映协商一致的意见，李光祥也一直说应当按照合同履行义务；虽然从2019年7月15日的视频资料中反映出李光祥告诉司先梅其会协助进行沟通，但2020年1月，我公司正式向司先梅发出了解除合同的通知并要求其交纳租金，司先梅应该按合同约定交纳租金；装修并不是我公司进行的，是承租商铺的商户根据其经营项目自行进行的装修，从视频资料中也能反映出有商户在正常经营，并不是司先梅所称的我公司进行的整体装修，更不存在我公司向商户发出涉案德仕大厦要整体装修的事实，我公司并未对涉案德仕大厦采取任何停电措施，商户均正常经营，第5份视频资料仅有36秒，不能反映出停电的原因，更不能证实是我公司的行为造成，司先梅提交的第3份至第5份视频资料中反映的装修行为与我公司无关。本院对上述证据认定如下：新疆永天商贸有限公司对上述证据的真实性未提出异议，本院对上述证据的真实性予以确认，因上述证据无法反映新疆永天商贸有限公司与司先梅就迟延交付租金的问题形成了协商一致的意见，也不能充分反映出新疆永天商贸有限公司对涉案德仕大厦进行整体装修并断电的事实，故本院对上述证据的关联性不予确认。 本院对一审查明事实予以确认。二审另查明，一审庭审中，司先梅在答辩意见中陈述涉案商铺已经交付给新疆永天商贸有限公司，在法庭调查阶段，新疆永天商贸有限公司回复关于商铺租赁合同是否已经解除，解除的时间是何时的问题时，陈述涉案商铺租赁合同已经解除，司先梅返还商铺的时间即2020年4月10日是解除的时间，司先梅的回复为：认可，即2020年4月10日为合同解除的时间。新疆永天商贸有限公司提交商铺交接表一份，底部注明内容为：1．交接物品：钥匙、电卡；2．承租方认可无任何物品在商铺，同意交回；3．承租方拒签字，同意录音交接。司先梅对该份证据的质证意见为：“对商铺交接表的真实性、关联性认可，但是不是没有任何东西，我方没有签字，但是我方注明了有柜子等物品，原告擅自处分了。”一审、二审庭审中，司先梅均陈述是涉案德仕大厦的商户在进行装修。二审庭审中，司先梅陈述2019年11月至2020年4月期间，其并未装修涉案商铺，仍在营业，但因为周边其他商户都在装修，装修环境对其经营产生了影响，且是新疆永天商贸有限公司同意其他商户进行装修的，装修的商户占全体商户的大多数，新疆永天商贸有限公司同意大多数商户装修应当跟剩余商户进行协商，以确定是不是应当停业一段时间，且装修也应当有合理时间，因为新疆永天商贸有限公司同意其他商户装修给其造成经营损失。 本院认为，本案争议焦点为1．新疆永天商贸有限公司主张司先梅支付的租金数额如何确定；2．新疆永天商贸有限公司主张司先梅支付违约金及物业管理费的诉讼请求能否成立。根据本案查明的事实，新疆永天商贸有限公司与司先梅对双方于2018年7月26日签订的《商铺租赁合同》于2020年4月10日解除的事实均无异议，司先梅对其交纳了2018年7月10日至2019年7月9日期间的租金后，再未交纳租金的事实也不持异议，故一审判决确认司先梅应当向新疆永天商贸有限公司交纳2019年7月10日至2020年4月9日期间的租金并无不当，本院对此予以确认。司先梅上诉称因2019年11月15日至2020年3月30日期间，新疆永天商贸有限公司开始装修并强令清理涉案场地，导致其进入歇业状态，故该段时间的租金应当予以扣减，对此本院认为，根据司先梅在一审、二审中的陈述，可以反映出进行装修的为涉案德仕大厦二楼的各商户，而并非新疆永天商贸有限公司在进行整体装修，且司先梅也没有提交充分有效的证据证实新疆永天商贸有限公司强令清理涉案场地，司先梅也陈述其在2019年11月15日至2020年3月30日未装修涉案商铺，仍在正常营业，而其他商户对自己承租的商铺进行装修并非新疆永天商贸有限公司能够控制的范围，故司先梅以新疆永天商贸有限公司同意其他商户装修，影响其经营环境为由主张扣减2019年11月15日至2020年3月30日期间租金的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予采信。涉案《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合同中的权利义务也系签订合同的双方当事人在协商一致的情形下确定的，司先梅作为签订合同的一方当事人，可以对合同约定的权利义务提出意见，且涉案《商铺租赁合同》亦不存在霸王条款或违背公平原则的情形，根据涉案《商铺租赁合同》的约定，司先梅应按期足额缴纳摊位租金及各项其他应交费用，任何费用逾期交纳均视为违约，每超过一天加收租金总额5‰的滞纳金，该约定虽表述为“滞纳金”，但结合该条约定上下文的内容，一审判决认定该条约定视为双方对迟延支付租金违约责任的约定并无不当，本院对此予以确认。司先梅对涉案《商铺租赁合同》的约定及其如不按期足额缴纳摊位租金的后果均是明知的，但其确实自2019年7月9日之后再未交纳过相应租金，其虽上诉称一直与新疆永天商贸有限公司进行协商，但未能提交充分有效的证据证实双方协商一致就涉案《商铺租赁合同》有关租金数额及支付时间的约定进行了变更，且新疆永天商贸有限公司于2020年1月11日向其发出了《催收款项通知书》，司先梅仍未履行其合同义务，故本院对司先梅上诉称其不存在违约情形，不应支付违约金的上诉理由不予采信，一审判决结合本案事实及证据，综合考虑酌定司先梅向新疆永天商贸有限公司赔偿10,000元违约金并无不当，本院予以维持。针对涉案商铺的物业服务管理协议书虽系司先梅与物业服务公司所签订，但在新疆永天商贸有限公司确实代司先梅履行了本应由司先梅履行的交纳物业费的义务后，新疆永天商贸有限公司代为支付的款项性质则转化为其损失，司先梅作为应当交纳物业费的一方应当向新疆永天商贸有限公司赔偿该损失，一审判决对此认定并无不当，本院予以维持。司先梅认为疫情期间不应当支付物业费，或对物业公司收取的物业费数额有异议，仍可基于其与物业公司签订的物业服务管理协议书的约定主张权利。司先梅的该上诉理由不能成立，本院不予采信。司先梅在一审、二审中均充分行使了其举证质证的诉讼权利，一审判决对司先梅提交的证据也进行了列举和认定，司先梅上诉称一审法院未受理其反诉请求，且对其部分证据不予接受，但未能提供充分的证据予以证实，也与本院查明的情况不符，故本院对其该上诉理由不予采信。 综上所述，司先梅的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费448.35元（司先梅已预交），由司先梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  卫杨 审判员  高茜 审判员  焦玉 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  余霞