湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初2208号原告：匡英，女，1964年8月22日出生，汉族，身份证登记住址。委托诉讼代理人：卢志新（原告匡英之夫），男，1961年12月13日出生，满族，身份证登记住址。被告：陈希平，男，1963年2月28日出生，汉族，户籍登记住址。被告：黄石裕达酒店管理有限公司，住所地湖北省黄石市黄石市湖滨大道****，统一社会信用代码91420200MA48XH9G63。法定代表人：黄伟，执行董事。委托诉讼代理人：周斌，男，公司员工。原告匡英与被告陈希平、黄石裕达酒店管理有限公司（以下简称“裕达酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告匡英委托诉讼代理人卢志新、被告裕达酒店委托诉讼代理人周斌到庭参加了诉讼，被告陈希平经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对本案缺席审理。本案现已审理终结。原告匡英向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2020年2月至9月租金8880元（月租金1110元=购房款37万元×3.6%÷12月×8），并自2020年2月1日起按照每月租金1110元的支付标准支付租金直至付清全部款项之日，判令被告支付其拟定的格式化合同第五条第4项约定每逾期一天，按月应付租金的每日千之八支付房租违约金438.36元（违约金=月租金×0.008×每月租金实际违约天数）；2、被告退出酒店任何形式经营权、经原告验收房屋签字确认内部设施完好无缺，双方解除合同；3、本案诉讼费用由被告承担。原告将诉讼请求明确为：1、被告支付原告2020年2月1日至9月30日租金8880元（月租金1110元=购房款37万元×3.6%÷12月×8）及逾期支付租金的违约金438.36元[按每日千分之八标准计算，即月租金1110×0.008×265天（2020年2月1日至2020年9月30日共计265天）]，此后租金另案主张；2、解除2018年8月7日签订的《产权酒店委托经营合同》。事实及理由：原告2009年投资37万元购买黄石大道138号曼晶酒店1512号房屋一套，与被告签订了《产权委托经营合同》，将1512号房屋交给被告租用，合同中约定了委托经营事项权利和义务、付款方式等，其中第一条第3款约定“租金按37万元的3.6%/年向甲方交付年租金，按月支付”；第二条第2款约定“乙方应依法经营，自负盈亏”；第三条第1款约定“无论乙方经营情况如何，甲方有权按合同约定向乙方收取租金”；第五条第4款约定“委托经营期间内，乙方若逾期一个月支付甲方租金，除应付甲方的租金外，每逾一天，乙方按当月应付租金的8‰支付逾期利息给甲方，逾期超过一个月视为违约，甲方有权解除本合同，并有权要求乙方赔偿损失”。被告在2020年2月至4月，以疫情为借口拒绝交租金。其实疫情期间对曼晶大酒店没有丝毫影响，所有的医务所人员都住在曼晶大酒店，政府给他厚厚的补偿，完全有能力支付租金。曼晶大酒店处于黄石中心，地理位置优越，地理位置优越间，平时每月平均收入140万余元，旺季还不止这个收入。每月房租将近40万元，完全有支付能力，可是他们拒不支付，履行合同不符合规定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿”。原告认为被告拖欠租金前后加起来有8个月，严重侵害了原告的合法权益，被告应该严格遵照合同条款履行义务支付租金及每逾期一天，按月应付租金的每日千分之八支付逾期利息。由于被告怠于履行，故而成讼。被告裕达酒店答辩称，原告与其签订的《产权酒店委托经营合同》，虽然陈希平在乙方处签字，但在签订合同时系其法定代表人，该签字行为属于职务行为，同时，其在合同中加盖了公章，根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条的规定，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受，故该合同的双方为其与原告，因受疫情影响，酒店在2月至4月疫情期间，没有接待散客，而是应黄石防疫指挥部的要求，于2月3号开始接待医护人员，是黄石首家接待医护人员的酒店，在3个月时间里，酒店按照最低的价格，同相关单位（中心医院、黄石港区防疫指挥部、红旗桥社区）进行结算房费，但是这3个月的收入只有往年同期的40%，只能够维持正常支出，没有能力支付业主的租金，当时由于向业委会申请减免疫情期间租金的请求被业委会否决，同时考虑到疫情影响的持久性，于是根据合同约定于2020年4月1日通过业主微信群，向业主发出解除合同通知书，并通过微信及短信的形式通知业主于4月26日至28日到酒店办理相关退房手续，同时，还向红旗桥社区、红旗桥派出所、黄石港区公安分局治安大队、黄石消防支队送交了退出酒店经营及停业的通知，后期又于7月21日在东楚晚报刊登了相关声明，即合同关系应该在2020年4月26日就终止了，当然，其与业主签订合同时是有约定独立经营自负盈亏，但是由于疫情影响，导致收入锐减，没有支付能力。被告陈希平未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证及质证等诉讼权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告购买了湖北联创房地产开发有限公司出售的名为曼晶酒店15012室房屋，合同约定的建筑面积为47.69平方米。2015年5月5日，欣曼晶酒店登记成立，法定代表人为张先梅，后于2016年3月11日变更法定代表人为翁武华。2016年3月23日，翁武华出具《委托书》，载明其委托陈希平全权管理欣曼晶酒店及经营实体欣曼晶酒店日常事务。2016年5月1日起，陈希平作为实际经营者，以“欣曼晶酒店”的名义对外经营，并出资600000元向欣曼晶酒店业主委员会代表支付担保金，由业主代表明瑞林以自己的名义存入银行。2017年3月21日，裕达酒店登记成立，法定代表人为陈希平，后于2020年5月15日变更法定代表人为黄伟。丽晶酒店系裕达酒店的分公司，于2019年8月6日登记成立，负责人为周斌。2018年8月7日，原告（委托方、甲方）与裕达酒店（受托方、乙方）签订一份《产权酒店委托经营合同》，约定：甲方将案涉房屋租赁给乙方用于经营；委托经营期限自2018年8月7日起至2026年4月30日止；乙方按370000元的3.6%向甲方交付年租金（税后），租金按月支付，于每月27日至31日期间支付下月租金；在委托经营期内，乙方若逾期一个月支付甲方租金，除应付甲方的租金外，每逾期一天，乙方按当月应付租金的千分之八支付逾期利息给甲方；乙方以六十万资金以业主代表身份存入银行作担保，如乙方违约，则甲方有权将此款变现，抵作业主租金；如遇不可抗力致使本合同无法履行，可以中止本合同的履行，不可抗力的影响超过三个月仍不能消除时，双方可终止本合同，双方均不再追究对方责任。陈希平在合同上签名，裕达酒店加盖了公章。2019年1月1日起至2020年1月31日期间，裕达酒店按1110元/月的标准向原告支付租金；自2020年2月1日起至今，原告再未收到租金。2020年1月25日，黄石市新型冠状病毒××疫情防控指挥部发出1号令，全市所有营业性文化娱乐场所暂停营业。2020年3月22日，黄石市新型冠状病毒××疫情防控指挥部发出第45号通告，自2020年3月23日零时起，人员、车辆恢复正常出行；限制清单内的市场主体，包括人员聚集度高、场所相对密闭的市场主体，疫情解除前不得复工复产。疫情期间，丽晶酒店继续经营，并收到了包括鄂东医疗集团在内的多家单位支付的疫情期间租用酒店费用209万元。2020年1月27日，周斌以丽晶酒店的名义在曼晶业主微信群内发出通知，称酒店已于2020年1月26日暂停营业，员工已放假，具体开业时间视疫情控制情况而定，故2月份业主收益无法按时发放，待开业上班后与3月份收益一起发放。2020年3月30日，丽晶酒店向丽晶酒店业主委员会及全体业主发出《关于解除丽晶酒店通知书》，称本次疫情属不可抗力且影响超过三个月无法消除，导致经营方无法履行合同，现其正式向甲方通知其决定依法终止合同，请甲方自2020年4月1日起30日内安排交接事宜。2020年4月12日，丽晶酒店发出通知，称其决定依法终止合同，于2020年4月25日正式停业，4月26日至28日与各位业主办理交接手续。2020年7月21日，丽晶酒店于在报纸上刊登公告，称受新型冠状病毒疫情影响，其依据《产权酒店委托经营合同》第六款第2条的约定，决定依法解除与（曼晶酒店）业主的合同关系，并于2020年4月25日正式退出酒店经营，对于2020年4月25日之前应由其承担的债权债务，其将继续承担清偿责任。本院认为，一、关于合同效力与性质。原告与裕达酒店签订的《产权酒店委托经营合同》，系双方当事人真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。《产权酒店委托经营合同》虽名为委托经营合同，但从合同内容实质来看，合同约定的权利义务为原告向裕达酒店提供租赁房屋，裕达酒店向原告按期支付固定数额的租金，实质为房屋租赁合同，故本案为房屋租赁合同纠纷案件。二、关于合同主体。《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款规定，“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”。本案中，《产权酒店委托经营合同》系由原告与裕达酒店签订，而陈希平作为裕达酒店当时的法定代表人在合同上签名，系代表裕达酒店履行职务行为，法律后果应由裕达酒店承受，故裕达酒店作为承租人应当承担相应的合同义务，陈希平在合同上签名的行为属职务行为，其不应作为合同相对人承担责任，对原告主张陈希平承担连带清偿责任的诉请，本院不予支持。三、关于合同解除。丽晶酒店曾于2020年3月30日、2020年4月12日分别发出解除合同通知，并于2020年7月21日登报公告解除合同通知。上述三次通知中载明的解除合同理由均为，依据《产权酒店委托经营合同》中“如遇不可抗力致使本合同无法履行，可以中止本合同的履行，不可抗力的影响超过三个月仍不能消除时，双方可终止本合同，双方均不再追究对方责任”的约定，其认为因疫情原因属不可抗力，符合合同约定的解除合同的情形。本院认为，裕达酒店与原告之间系房屋租赁合同关系，裕达酒店应履行的义务是向原告支付租金，对该义务并不因疫情影响从而导致不可能履行，故疫情对该义务的履行并不构成不可抗力。且结合原告提交的证据以及裕达酒店自认情况来看，疫情期间丽晶酒店并未停止经营，其在疫情期间接待了包括鄂东医疗集团在内的多家单位等医务人员而收到209万元营业款，故疫情并不是合同约定的因不可抗力可以解除合同的情形，裕达酒店不享有合同约定的解除权。此外，裕达酒店自2020年2月1日起未按约履行支付租金的义务，已构成违约，裕达酒店作为违约方，亦不享有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权。综上，裕达酒店在既不享有合同约定解除权，又不享有法定解除权的情况下，其以丽晶酒店的名义向包括原告在内的业主三次发出的解除合同通知的行为，均不能产生合同解除的法律效力，裕达酒店仍受《产权酒店委托经营合同》约束。本案所涉项目系商业地产租赁，裕达酒店作为大型酒店承租人及经营者，其不仅要履行支付租金的义务，还要按约履行使用租赁物、对租赁物进行实际管理经营的义务。酒店在对外经营时为整体经营，且租赁合同为继续性合同，合同义务的履行具有相当程度的人合性，有赖于双方之间的信任关系。而本案所涉状况为，裕达酒店因疫情影响，使酒店经营困难，多次通知业主解除合同，要求业主办理退租手续，且已有部分业主已领取房屋钥匙，收回房屋。裕达酒店已实际撤出酒店，无力再行经营。众多业主因租金问题于2020年7月15日向本院提起诉讼，随即原告也起诉要求支付租金等，由此看出，双方之间的信任基础已然丧失，而案涉合同的未履行期限尚有五余年，并非短时间内即可履行完毕。故本院认为双方当事人继续履行合同已陷入僵局，也不能强制裕达酒店继续对酒店行使经营管理的行为，故继续让其履行支付租金的义务显失公平。本院根据原告的诉请与裕达酒店的答辩，确认裕达酒店与原告之间的房屋租赁合同关系已于2020年7月15日解除。因裕达酒店已多次通知原告等众多业主前来办理退房交接手续，而原告未前往办理，且庭审过程中，原告未举证证明裕达酒店拒不退出房屋，故本院酌情确定租赁房屋返还时间为2020年8月15日。四、关于租金。原告主张按合同约定支付租金。参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”疫情期间，虽裕达酒店将酒店房间出租给医疗机构获得了一定的收益，但该部分收益系因疫情原因所作的具有一定的公益性的行为，与酒店日常对外经营在性质以及收费标准上均有所区别，继续按照原租赁合同约定标准支付租金有失公允，根据公平原则，本院对疫情期间的租金酌情予以变更，对租金的数额具体确认如下：（一）2020年2月1日至2020年3月22日期间，本院酌定该期间租金按1110元/月的80%的标准计算，即1110元/月×80%×1个月22天=1539.20元；（二）2020年3月23日至本院确定的房屋返还之日即2020年8月15日期间，裕达酒店仍应按合同约定的1110元/月的标准向原告支付租金，即1110元/月×4个月24天=5328元。综上，被告裕达酒店应向原告支付自2020年2月1日起至2020年8月15日期间的租金共计6867.20元，对原告主张超过本院认定部分的金额不予支持。五、关于违约金。原告主张按合同约定标准支付违约金。参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。本案中，裕达酒店逾期支付租金系因疫情影响以及其对解除合同通知的错误认识等因素引起，故对原告提出的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第二项、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、本案中原告匡英与被告黄石裕达酒店管理有限公司2018年8月7日签订的《产权酒店委托经营合同》于2020年7月15日解除；二、被告黄石裕达酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告匡英2020年2月1日至2020年8月15日期间的租金人民币6867.20元；三、驳回原告匡英的其他诉讼请求。如果被告黄石裕达酒店管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告黄石裕达酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  姜蕾二〇二〇年十二月二十六日书记员  吕泉