湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终1308号上诉人（原审被告）：黄纯益，男，1963年8月28日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。委托诉讼代理人：郑重，湖北宁华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：咸宁市华星置业有限公司，住所地湖北省咸宁市咸安区渔水路**。法定代表人：罗林兵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王新，湖北海舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹轩宇，湖北海舟律师事务所律师。上诉人黄纯益因与被上诉人咸宁市华星置业有限公司（以下简称华星公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2019）鄂1202民初3451号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄纯益上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回华星公司要求解除8份《商品房买卖合同》的诉讼请求或者将本案发回重审；2.本案一审、二审案件受理费由华星公司负担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。案涉8套商品房在签订合同前就已抵押，后被查封，一审未对黄纯益提交的证据作出评判，而采用2019年10月9日的档案查询证明认定案涉商品房没有抵押、查封错误；2.虽然本案《商品房买卖合同》约定一次性付款，但没有明确付款时间，不能理解为当天付款。华星公司办理房屋不动产权证前，黄纯益可以行使同时履行抗辩权，拒绝付款；3.案涉商品房被抵押、查封，至今不能办证，部分业主付清全款还不能办证，黄纯益未付购房款属于行使不安抗辩权，一审判决适用法律错误，请求二审依法判处。华星公司辩称，1.案涉8套房屋至今未抵押、未查封，黄纯益的主张无事实依据；2.案涉《商品房买卖合同》明确约定买受人在合同签订之日一次性付清全部购房款，黄纯益至今分文未付，其主张的同时履行抗辩权和不安抗辩权无事实和法律依据。请求二审驳回黄纯益的上诉，维持原判。华星公司向一审法院起诉请求：1.判令解除华星公司与黄纯益于2015年4月30日签订的8份《商品房买卖合同》（合同编号:XN201505315;XN201505317;XN201505322;XN201505327;XN201505334;XN201505344;XN201505345;XN201505348），腾退房屋，将该商品房返还给华星公司，并配合华星公司办理撤销8套商品房买卖合同的网签以及备案等相关手续；2.判令黄纯益支付逾期付款违约金28,000元；3.判令黄纯益负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年4月30日，华星公司与黄纯益签订了8份《商品房买卖合同》（合同编号:XN201505315、XN201505317、XN201505322、XN201505327、XN201505334、XN201505344、XN201505345、XN201505348），约定黄纯益购买华星公司开发的湖北省咸宁市咸安大道338号咸宁文化城8套商品房（房号：C1号楼1单元111号、112号房，C4号楼1单元115号、116号、117、118房，C5号楼1单元101号、102号房），每套房的价款均为35万元，合同约定一次性付款，买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，出卖人应当在2015年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的商品房交付买受人使用。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，黄纯益并未支付购房款，庭审时其亦自认至今未支付购房款。但华星公司却为黄纯益办理了上述8份《商品房买卖合同》的网签、备案手续，且黄纯益已占用上述8套商品房。华星公司以黄纯益未支付购房款为由，向其主张解除上述8份《商品房买卖合同》，为此双方产生纠纷。同时查明，2019年10月9日，咸宁市不动产登记中心出具档案查询证明，证明上述8套商品房权利人为华星公司，房屋均无抵押、无查封、无预告、未预抵。一审法院认为，华星公司与黄纯益签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，受法律保护。黄纯益自认至今未支付购房款。依据合同约定买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，故对华星公司要求解除其与黄纯益签订的8份《商品房买卖合同》（合同编号:XN201505315;XN201505317;XN201505322;XN201505327;XN201505334;XN201505344;XN201505345;XN201505348），腾退房屋，将该商品房返还给华星公司，并配合华星公司办理撤销8套商品房买卖合同的网签以及备案等相关手续的诉讼请求，予以支持。合同约定均是一次性支付购房款，但华星公司在未收取分文购房款的情况下，便为黄纯益办理房屋网签、备案手续，任由其占有使用房屋，华星公司本身存在一定的过错，故对华星公司要求黄纯益支付28,000元违约金的诉讼请求不予支持。黄纯益辩称没有付款的原因是因为案涉房屋被抵押至今不能办证，因黄纯益举证证据不足以证明案涉房屋被抵押，故对该辩解意见不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除咸宁市华星置业有限公司与黄纯益签订的8份《商品房买卖合同》(合同编号:XN201505315;XN201505317;XN201505322;XN201505327;XN201505334;XN201505344;XN201505345;XN201505348)，由黄纯益在本判决生效后60日内将上述合同的商品房返还给咸宁市华星置业有限公司，并协助咸宁市华星置业有限公司办理上述《商品房买卖合同》的解除手续；二、驳回咸宁市华星置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1300元，由咸宁市华星置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院继续予以认定。本院认为，华星公司与黄纯益签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应秉持诚信、恪守承诺，全面履行各自义务。因黄纯益未按照合同约定支付购房款，华星公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》等诉讼请求符合双方约定和法律规定。关于黄纯益提出的案涉8套商品房在签订合同前就已抵押，后被查封，一审判决认定事实错误的上诉理由。本院认为，虽然黄纯益在一审期间提交了华星公司开发的案涉房产于2015年12月17日办理了抵押登记证据，但不能提供2015年4月30日其与华星公司签订《商品房买卖合同》时案涉房屋已被抵押的证据，而2015年12月9日，本院查封华星公司相应的土地权证项下土地是在双方签订合同之后。一审根据2019年10月9日咸宁市不动产登记中心档案查询记载，认定案涉8套商品房权利人为华星公司，房屋均无抵押、查封、无预告、未预抵并无不当。此后，咸宁市不动产登记中心档案查询证明：“经查至2020年1月16日咸宁市华星置业有限公司的证号为：咸安国用（2015）第1442、1424、1426、1427、1428、1429、1430、1431号的土地在咸宁市不动产登记中心无抵押、无查封。”故黄纯益的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于黄纯益提出《商品房买卖合同》约定的一次性付款不是当天付款，其可以行使同时履行抗辩权的上诉理由。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”该规定是在双方没有约定履行义务的先后顺序时，应当同时履行的法律规定。本案中，双方签订的8份《商品房买卖合同》均在第六条约定：“买受人付款的方式为一次性付款。”第八条约定：“出卖人应当在2015年6月30日前将验收合格的商品房交付买受人使用。”《补充协议》第一条约定：“在本合同签订生效之日，买受人即向出卖人支付全部房价款。”因双方签订合同之日在2015年4月30日，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，双方签订合同之日，合同即发生法律效力，黄纯益应于签订合同的当日付清全部购房款，而黄纯益的付款义务先于出卖人交房义务。故黄纯益的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于黄纯益提出因案涉商品房被抵押、查封，至今不能办证，其未付购房款属于行使不安抗辩权的上诉理由。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的不安抗辩权是指，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。本案中，黄纯益未能提供确切证据证明华星公司存在上述情形，同时黄纯益也并未按合同约定支付任何购房款项，其主张行使不安抗辩权的理由无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，黄纯益的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由黄纯益负担。本判决为终审判决。审判长 余 杰审判员 沈朝明审判员 李 伟二〇二〇年十二月三十日书记员 夏子涵附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；