重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终7599号上诉人（原审被告）：重庆申基实业（集团）有限公司，住所地重庆市渝中区新华路****，统一社会信用代码91500000622197071Y。法定代表人：申勇，执行董事。委托诉讼代理人：唐伟强，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：重庆天帆实业有限公司，住所，住所地重庆市渝中区新华路**第****社会信用代码91500103MA5U39TB9G。法定代表人：卢鹤，执行董事。委托诉讼代理人：陈梓林，男，该公司员工。委托诉讼代理人：唐贵林，北京市中银（重庆）律师事务所原审被告：重庆申基实业（集团）有限公司解放碑威斯汀酒店，住所地重庆，住所地重庆市渝中区新华路**用代码91500103057789858P。负责人：曾伟。上诉人重庆申基实业（集团）有限公司（以下简称申基公司）因与被上诉人重庆天帆实业有限公司（以下简称天帆公司）、原审被告重庆申基实业（集团）有限公司解放碑威斯汀酒店（以下简称威斯汀酒店）返还原物纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2019)渝0103民初993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人申基公司的委托诉讼代理人唐伟强，被上诉人天帆公司的委托诉讼代理人陈梓林到庭参加诉讼，原审被告威斯汀酒店经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。申基公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判为从2018年5月18日起至实际返还之日，按照每月1600元向被上诉人天帆公司支付租金损失（异议金额为480元）；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定2018年5月9日作为上诉人归还房屋的时间与事实不符，2018年5月9日是（2018）渝05民终2060号一案的宣判时间，上诉人认为应当从收到该判决的时间即2018年5月18日开始计算被上诉人的租金损失。天帆公司辩称，一审认定事实清楚，请求维持原判。案涉二个车位，应按每个每月800元（含物业费）租金计算，不认可上诉人的上诉理由。天帆公司向一审法院起诉请求：1.判令被告将其占有的属于原告的渝中区新华路X号第X层办公3、办公4、办公5号房屋(建筑面积共计857.77平方米)返还原告，并从2015年11月18日至2019年4月30日，从2020年3月1日起至实际返还日止，以136.5元/平方米/月为标准，共计857.77平方米，支付原告房屋占有使用费；2.判令被告将其占有的属于原告的渝中区新华路X号负一层的X、X车位返还原告，并支付从2015年11月18日起至实际返还日止，以800元/个/月为标准，共计690.22平方米，支付原告房屋占有使用费;3.判令被告赔偿其占有的属于原告的渝中区新华路X号第X层整层、X层整层、X层整层、X层1、3、4号房屋(建筑面积共计8176.43平方米)的房屋占有使用费15567922.72元(从2015年11月18日起至2017年11月6日止，以80元/平方米/月为标准）;4.判令被告赔偿其占有的属于原告的渝中区新华路X号第X层整层、24层X号房屋(建筑面积共计2592.57平方米)的占有使用费6589275.91元(从2015年11月18日起至2018年7月11日止，以80元/平方米/月为标准);5.判令被告赔偿其占有的属于原告的渝中区新华路X号部分X层房屋（建筑面积共计2278.21平方米）占有使用费（从2015年11月18日起至2019年4月30日，从2020年3月1日起至房屋返还之日止，以80/平方米/月为标准）；6.判令被告承担本案的诉讼费、保全费、保全担保费、律师费、公证费。一审法院认定事实：2015年，申基公司作出《重庆天帆实业有限公司股东决定》，内容为：根据《公司法》的相关规定，公司唯一股东重庆申基实业（集团）有限公司就以其持有的57590.85平方米写字楼、商业、车库出资设立新公司事宜做出如下决定：决定公司以其持有的位于渝中区新华路X号的57590.85平方米写字楼、商业、车库等（包含33407.74平方米写字楼、3270.29平方米商业和20912.82平方米405个车库）作价63900万元出资设立重庆天帆实业有限公司。具体出资清单附后。2015年9月，中城建第六工程局集团有限公司（投资方，甲方）、北京天利信资产管理有限公司（投资方，乙方）与申基公司（原股东）在重庆签订《关于重庆天帆实业有限公司之股权转让及回购协议》，约定：标的公司即天帆公司，原股东同意将持有的标的公司的股权按每股1元的价格转让给投资方。投资方同意在受让标的公司的全部股权后，按本协议的约定，将受让的全部股权再转让给原股东或原股东指定的第三人，亦即股权回购，回购期限36个月，回购本金70000万元。回购本金支付时点：以投资方向原股东实际付清股权转让价款之日为起始日，满12个月支付回购本金的10%；满18个月累计支付到回购本金的20%；满24个月累计支付到回购本金的40%;满33个月累计支付到回购本金的60%；满36个月累计支付到回购本金的100%。溢价回购收益率每年15%。各方同意，股份转让的登记备案完成且投资方按本协议约定支付完毕全部股权转让价款后，投资方即成为标的公司的股东；投资方成为公司股东后，依照法律、本协议和公司章程的规定享有所有股东权利并承担相应股东义务，标的公司在回购期限内经营所产生的净利润，用于原股东抵扣回购本金或溢价回购收益款、额外收益；股份转让给投资方后，投资方同意将标的公司经营管理等权利交由原股东享有，资产租赁：写字楼部分价格不低于80元/㎡/月，商业部分价格不低于150元/㎡/月，车位部分不低于800元/个/月。原股东未按本协议约定的股权回购条款履约，原股东即失去对标的公司股份的回购权利，原股东从违约之日起，失去对标的公司的经营权、资金和资产处置的监管权，标的公司的经营、资产管理和资产处置与原股东无关，原股东对其不能进行任何干涉。原股东以自有资金支付回购款、代标的公司垫付的运营费用，投资方予以返还；原股东违反股权回购相关条款约定，投资方有权自主处置标的公司房产、租金等全部资产，原股东没有任何异议。该协议并对各方的其他权利及义务进行了约定。2015年10月26日，重庆天帆实业有限公司成立并取得营业执照，注册资本63900万元。2015年11月18日，天帆公司取得重庆市渝中区新华路X号部分房屋的产权，房地产权证号X房地证X字第X号，房屋建筑面积57590.85平方米，套内建筑面积28975.06平方米，该权证项下包括本案所涉房屋。解放碑威斯汀酒店系申基公司的分公司，无独立法人资格。在天帆公司取得前述房屋产权之前，本案所涉房屋即由申基公司及威斯汀酒店实际占有并使用。前述《关于重庆天帆实业有限公司之股权转让及回购协议》订立后，中城建第六工程局集团有限公司（现名称为中城投集团第六工程局有限公司）按照约定支付了63900万元和6100万元。2015年11月25日，重庆市工商行政管理局渝中区分局准予天帆公司股东由申基公司变更为北京天利信资产管理有限公司。2015年12月24日，北京天利信资产管理有限公司（甲方）与申基公司（乙方）签订《授权经营协议》，约定：根据《关于重庆天帆实业有限公司之股权转让及回购协议》的约定，甲方同意将天帆公司的经营管理权利授予乙方享有。授权经营期限自甲方依照回购协议的约定完成受让乙方持有天帆公司的全部股权之日起，至乙方依照回购协议的约定完成从甲方回购持有的天帆公司的全部股权之日止。但如果乙方出现回购协议中约定的违约情形，导致乙方失去对天帆公司股份的回购权利，且甲乙双方对乙方的违约救济措施不能达成一致意见时，则授权经营协议终止，甲方将收回对天帆公司的一切经营管理权利；甲方对乙方的授权范围：1.对天帆公司的机构设置、人员编制、人事任免及合理的人事奖惩的决策权；2.对天帆公司合理的薪酬制度、体系、标准的决策权；3.对天帆公司的日常收入、支出及合理费用报销的审批权；4.对天帆公司的经营管理规章制度、修改、废止和发布的决策权；5.在回购协议中约定的范围内，对天帆公司的资产享有出售、对外融资、出租等事项的决定权。上述授权范围之外的经营管理事项，乙方须同甲方会商并取得一致意见后，方可作出决定。在授权经营期间，天帆公司的营业执照、组织机构代码证、税务登记证、开户许可证、机构信用代码证等证照、公章、财务专用章、银行预留印鉴、印鉴卡等证照及印章均交由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司代管。乙方因经营管理需使用上述证照及印章时，需征得甲方书面同意，方可向代管人申请使用。授权经营期间，天帆公司仅开设一个银行账户，其中所有经营收入均应进入该账户，天帆公司的财物运营包括但不限于记账、税务申请、银行对账等事宜由乙方安排专人负责，甲方对运营情况进行监督。每月资金使用计划由乙方编写，甲方审定。该协议并对双方的其他权利和义务进行了约定。2017年4月，申基公司向天帆公司发送《回函》1份，主要内容为：我司已收悉贵司委托重庆泰源律师事务所于2017年4月发出的《律师函》，依照《关于重庆天帆实业有限公司之股权转让及回购协议》的相关约定，2016年12月3日是我司向北京天利信资产管理有限公司支付10%的股权回购款的截止日期，我司因资金困难，未能按期支付该期股权回购款，我司愿依约承担相应责任。因我司未在2016年12月3日前支付该期股权回购款，而无法依照该协议享有回购北京天利信资产管理有限公司持有的贵司全部股权之权利，我司本应积极与贵司取得联系，商议威斯汀酒店48层房屋的使用一事。我司非常愿意就租用48层房屋一事与贵司进行坦诚协商。如果贵司不同意我司租用该房屋，因我司对该房屋按照威斯汀酒店标准投入巨资完成了精装修，配置了全套办公家具、设备等，我司有权按照公平原则获得相应的补偿。同时，我司肯请贵司能宽限时日，待我司寻找到新的办公场地并搬迁后，即向贵司返还房屋。2017年5月2日，申基公司向天帆公司发送《关于协商解决移交房屋前涉及的有关事宜的函》，内容为：我司在向贵司办理财务、经营等移交工作中，一直采取了积极配合的态度，但贵司在2017年4月委托重庆泰源律师事务所发出的《律师函》中，只提出返还解放碑威斯汀酒店写字楼48层的要求，并未考虑我司对该房屋的装修投入事项，确有失公允。我司希望与贵司能就该等事项协商达成一致，请贵司在移交前尽快派员协商以下事项：一、我司投入威斯汀酒店写字楼48层的精装修费补偿；二、威斯汀酒店53/54楼三套部长房精装修费、收入、成本分摊；三、威斯汀酒店2楼（现夜总会）租赁事宜；四、地下停车库相关、地下停车库相关事宜女士负责与贵司相关人员协商以上事项。2017年12月25日，天帆公司向申基公司及威斯汀酒店送达《关于停止侵权、返还占有并赔偿损失的函》，函件内容为：至重庆申基实业（集团）有限公司并重庆申基实业（集团）有限公司解放碑威斯汀酒店：我司于2016年12月3日获得了新华路XXX号建筑面积57590.85平方米房屋产权，是前述房产的权利人，其相关权属应当由我司享有和处分，你司非法占有我司房产已经严重侵犯了我司合法权益，依照相关法律之规定，现就相关事宜郑重向贵司发函：一、将你司非法占有的重庆解放碑威斯汀酒店项目写字楼20层、24层房屋（房号2001、2002、2003、2004、2402）立即腾空，排除妨碍，恢复原状，将你司非法占有的前述房屋立即返还我司；二、请你司立即支付因非法侵占我司房产所造成的损失。按照目前我司执行的清水房出租最低63.5元/平方米/月，物业管理费16.5元/平方米/月的标准，截止发函之日，贵司需赔偿我司房屋侵占损失费2488867.2元。请你司正确对待我司的意见，在收到本函件三日内，按照我司要求交还房屋、赔偿损失，否则我司将通过司法途径维护我司合法权益。2017年，天帆公司向重庆市渝中区人民法院提起诉讼，请求判令申基公司将其占有的归属原告所有的渝中区新华路X号部分48层建筑面积2278.21平方米房屋返还原告。重庆市渝中区人民法院就该案作出（2017）渝0103民初16008号《民事判决书》，判决：申基公司在本判决生效后10日内从新华路X号部分48层建筑面积2278.21平方米房屋搬迁，交付天帆公司。申基公司不服此判决，提起上诉。2018年5月8日，重庆市第五中级人民法院以（2018）渝05民终2060号《民事判决书》判决：驳回上诉，维持原判。一审庭审中，天帆公司举示了如下证据拟证明同地段、同类型的写字楼租金标准：1.重庆申基实业（集团）有限公司与恒丰银行股份有限公司重庆分行于2015年5月15日签订的《关于租赁重庆解放碑威斯汀酒店写字楼项目写字楼L（5）层1、2、3、4、5、6、7单元租赁合同》1份，该合同约定租赁房屋位于新华路X号办公第5层1、2、3、4、5、6、7单元，建筑面积2441.7平方米，为办公用途，租期10年，2015年6月1日至2025年5月31日，建筑面积租金为第一年120元/平方米/月（含税）、第二年126元/平方米/月（含税）、第三年132.3元/平方米/月（含税）…第十年186.16元/平方米/月（含税）；2.重庆天帆实业有限公司与颜永东于2016年9月1日签订的《关于租赁重庆解放碑威斯汀酒店写字楼项目L（3）层（1）单元部分租赁合同》1份，该合同约定租赁房屋位于新华路X号商业第3层1单元，建筑面积85平方米，为商业用途，租期3年，2016年9月1日至2019年8月31日，建筑面积租金为第一年280元/平方米/月（含税）、第二年294元/平方米/月（含税）、第三年309元/平方米/月（含税）。3.重庆天帆实业有限公司与重庆两江新区宗申小额贷款有限责任公司于2018年3月23日签订的《威斯汀酒店写字楼项目地下停车位租赁合同》1份及《续租协议》3份，约定租赁标的为新华路X号负3层3045、3046号等车位，用途为停车，租期2018年3月23日至2019年6月23日，租金为每月每个车位700元。一审庭审中，申基公司提交天帆公司与重庆诺富特物业管理有限公司于2019年6月28日签订的《租赁合同》及《房屋移交表》，拟证明渝中区新华路XXX号威斯汀酒店写字楼项目第48层、53层3、4、5号房以及54层3、4、5号房（建筑面积共计3135.98平方米）由天帆公司出租给重庆诺富特物业管理有限公司用作办公使用，租期为2019年5月1日至2022年4月30日，租金标准为50元/平方米/月。天帆公司对该组证据真实性认可，但认为不能达到申基公司的证明目的，因为该租赁价格不具有公允性，是天帆公司基于与诺富特公司存在其他物业服务费用纠纷的前提下，天帆公司为了减少损失而迫不得已签订的合同。另查明，2017年11月6日，申基公司将新华路XXX号第21层、22层、23层、24层1、3、4号建筑面积共8176.43平方米房屋返还给了天帆公司。2018年7月11日，申基公司将新华路XXX号第20层、第24层2号建筑面积共2592.57平方米房屋返还给了天帆公司。2019年4月30日，申基公司及威斯汀酒店将新华路XXX号53层办公3、4、5号建筑面积共857.77平方米房屋、第48层建筑面积2278.21平方米房屋返还给了天帆公司。新华路XXX号负1层1013、1014号车位至今仍由申基公司及威斯汀酒店占用。2019年12月30日，重庆诺富特物业管理有限公司向天帆公司发出《关于提前终止租赁合同和补充协议的告知函》，内容为，我司与贵司于2019年5月1日签订的《租赁合同》位于重庆市渝中区新华路XXX号威斯汀酒店写字楼项目第48层、53层3、4、5号房、54层3、4、5号房（建筑面积3135.98平方米）的租赁合同及补充协议，现我司因经营困难，租赁费用支出较大，难以支撑，决定于2019年12月31日提前终止《租赁合同》和《补充协议》。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十八条规定，本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条规定，民事主体的财产权利受法律平等保护。第一百一十四条规定，民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第一百七十九条规定，承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任方式，可以单独适用，也可以合并使用。本案所涉房屋系原告天帆公司所有，天帆公司并于2015年11月18日取得有X房地证X字第X号房地产权证，案涉房屋在天帆公司取得产权之前系申基公司所有并实际占有使用。原、被告对该事实均无争议。基于与本案具有紧密关联性的《关于重庆天帆实业有限公司之股权转让及回购协议》及《授权经营协议》的相关约定，结合天帆公司自申基公司丧失对天帆公司的股份回购权利后，从2017年4月起即开始向申基公司及威斯汀酒店要求返还相关房屋的事实，以及重庆市第五中级人民法院（2018）渝05民终2060号《民事判决书》所确定的内容，确认被告申基公司及威斯汀酒店最迟应于2018年5月9日将天帆公司享有所有权的案涉房屋返还天帆公司。被告申基公司及威斯汀酒店在2018年5月9日及以后仍然继续占有使用涉案相关房屋，属无权占有，给原告天帆公司造成了财产权益损失，依法应当承担相应的民事责任。关于原告要求被告将其占有的属于原告的渝中区新华路XXX号负1层1013、1014车位[共计690.22平方米]返还原告，并从2015年11月18日起至实际返还日止，以800元/个/月计算赔偿原告租金损失的诉讼请求。一审庭审中，经查实，现该两个车位仍由威斯汀酒店占有使用，根据前述法律之规定，原告请求返还的诉求合理合法，予以支持。关于原告主张的车位租金损失，依据前述理由，确认被告申基公司及威斯汀酒店应从2018年5月9日起，按照每月1600元的标准向原告天帆公司支付租金损失至车位实际返还给原告天帆公司之日止。关于原告的第一项、第五项诉讼请求。一审庭审中，经查实，2019年4月30日，申基公司及威斯汀酒店将新华路XXX号53层办公3、4、5号建筑面积共857.77平方米房屋、第48层建筑面积2278.21平方米房屋返还给了天帆公司。因此，对原告主张两被告返还该部分房屋的请求，不予支持。关于原告主张的租金损失问题，依据上述理由，结合本案具体情况，确定申基公司及威斯汀酒店应向原告支付该部分房屋2018年5月9日至2019年4月30日期间的租金损失，其标准应当参照《关于重庆天帆实业有限公司之股权转让及回购协议》《授权经营协议》中确定的资产租赁标准每月每平方米80元为恰当。故申基公司及威斯汀酒店应向原告支付该部分房屋的租金损失2945798元。同理，鉴于申基公司于2018年7月11日将新华路XXX号第20层、第24层2号建筑面积共2592.57平方米房屋返还给了天帆公司，故申基公司及威斯汀酒店应向原告支付该部分房屋2018年5月9日至2018年7月11日期间的租金损失434883元。一审另查明，2017年11月6日，申基公司将新华路XXX号第21层、22层、23层、24层1、3、4号建筑面积共8176.43平方米房屋返还给了天帆公司。因此，对原告的第三项诉讼请求，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十八条、第三十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百一十四条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决：“一、被告重庆申基实业（集团）有限公司、被告重庆申基实业（集团）有限公司解放碑威斯汀酒店于本判决生效后立即将重庆市渝中区新华路XXX号负1层1013、1014车位（建筑面积计690.22平方米）返还原告重庆天帆实业有限公司，并从2018年5月9日起至实际返还日止，按照每月1600元向原告重庆天帆实业有限公司计算支付租金损失；二、被告重庆申基实业（集团）有限公司、被告重庆申基实业（集团）有限公司解放碑威斯汀酒店于本判决生效后立即支付原告重庆天帆实业有限公司房屋租金损失3380681元；三、驳回原告重庆天帆实业有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取计87636元，保全费5000元，由原告重庆天帆实业有限公司负担46318元，被告被告重庆申基实业（集团）有限公司、被告重庆申基实业（集团）有限公司解放碑威斯汀酒店负担46318元。”二审中，双方当事人均未举示新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2015年11月18日，上诉人申基公司将案涉房屋转移登记至被上诉人天帆公司名下，被上诉人即为案涉房屋的所有权人。因上诉人未履行《股权转让及回购协议》约定的义务，上诉人丧失对被上诉人的股权回购权和案涉房屋的经营管理权。被上诉人于2017年4月起即发函要求上诉人返还案涉房屋，双方当事人未就继续占有和使用案涉房屋协商一致，上诉人对案涉房屋系无权占有，负有及时返还的义务。被上诉人通过诉讼要求上诉人返还占有的部分案涉房屋，本院于2018年5月8日作出的（2018）渝05民终2060号民事判决支持了被上诉人的诉讼请求，我院作出上述判决系对被上诉人权利的确认，并不代表上诉人收到该判决书才负有返还案涉房屋的义务，一审法院参照该判决落款时间计算上诉人占用1013、1014车位的租金，并无不当。综上所述，申基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人重庆申基实业（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  倪洪杰审 判 员  夏兴芸审 判 员  芦明玉二〇二〇年十二月十五日法官助理  万前程（院印书记员黄献丽