湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘民再328号抗诉机关：湖南省人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）：刘良志，男，汉族，1962年12月1日出生，住湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人：唐武斌，湖南天隆律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审上诉人）：曾四美，女，汉族，1983年9月25日出生，户籍地湖南省株洲县。委托诉讼代理人：罗力刚，株洲市胜天法律服务所法律工作者。申诉人刘良志因与被申诉人曾四美房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市中级人民法院（2016）湘02民终702号民事判决,向检察机关申诉。湖南省人民检察院作出湘检民（行）复查[2019]43000000327号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2020）湘民抗57号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。湖南省人民检察院指派王宇清、宋泽江出庭，申诉人刘良志及委托诉讼代理人唐武斌、被申诉人曾四美委托诉讼代理人罗力刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湖南省人民检察院抗诉认为，株洲市中级人民法院（2016）湘02民终702号民事判决认定事实基本证据不足，适用法律错误，请依法再审。理由如下：1.株洲市中级人民法院（2016）湘02民终702号民事判决认定曾四美不构成对刘良志的侵权，依据不足。曾四美未在约定期限内重新签订租赁合同，合同租赁期届满后继续占有涉案商铺，无法律依据及合同依据，属于无权占有，构成侵权；曾四美向权利人申请签订租赁合同并交纳租金，无法律及事实上的障碍。2.株洲市中级人民法院（2016）湘02民终702号民事判决以2009年12月17日的《通知》中确定的租金数额为依据，判令曾四美按每年36000元交付租金，适用法律错误。曾四美在要约《通知》的承诺期限届满前未作出承诺，要约即失去效力。该判决以失去效力的要约为依据确定租金数额，于法无据。由于曾四美对涉案商铺的占有已构成侵权，本案应判令曾四美赔偿刘良志的实际损失。刘良志称，一、一审判决认定的基本事实缺乏证据证明，再审裁定、二审判决对一审判决认定的基本事实违法予以确认。被申诉人租赁的商铺自2011年8月26日到期前后，申诉人一直主张被申诉人在到期后搬离商铺，并在一审审理期间一直要求法院调取相关证据，但一审法院拒绝查明案件基本事实。二审法院根据申诉人申请调取了证据，查明了申诉人一直对被申诉人侵占商铺提出异议的事实，但又做出自相矛盾的认定。二、一、二审判决及再审裁定适用法律确有错误。1.一、二审判决及再审裁定认为诉争双方存在不定期租赁合同是适用法律错误。二审查明的事实证明申诉人在原租赁期限届满后，一直提出异议要求被申诉人搬离租赁商铺，因此，双方租赁合同关系已不复存在。再审裁定、二审判决认定本案系因双方当事人租赁合同到期，就合同续签、门面继续使用问题发生争议，系由门面权属尚不清晰引起，租赁方不存在侵权，本案系房屋租赁合同纠纷的认定，违反了《合同法》第二百三十六条规定。2.本案权属不存在争议，在原租赁合同到期前，申诉人已取得涉案商铺的合法产权，对此，被申诉人也明知。2009年12月21日，株洲市中级人民法院向上海沪阁公司、申诉人发文是向申诉人发出的善意风险提示，不是被申诉人免责的事由。原租赁合同到期后，申诉人与上海沪阁公司多次要求被申诉人停止侵权搬离商铺，但被申诉人拒绝并一直无偿占用商铺从事经营活动，被申诉人的行为是典型的侵权行为。三是再审裁定、二审判决、一审判决适用法律不仅错误且不公平。原判决、裁定均错误认定申诉人与被申诉人已按申诉人于2009年12月16日向被申诉人发出的《通知》达成继续租赁的合意，认为被申诉人应按照该通知确定的年租金标准向申诉人支付租金，支付时间为判决生效后15日内。但是即便按该通知支付租金，也应当是在通知发出日后18天内一次性支付租金，而不是在租赁物无偿使用完毕后，在判决生效后支付租金。原判决、裁定对租赁物无偿使用期间的租金利息损失并未明确承担人，有失公平。曾四美辩称：1.申诉人在本案一审、二审、再审期间都不享有涉案商铺的所有权。虽然上海沪阁公司和刘良志签订了《债权转让协议》，约定上海沪阁公司将该非住宅的权利转让给刘良志，但上海沪阁公司未给刘良志办理过户登记。虽然（2010）株荷法民一初字第636号民事判决书支持了刘良志办理涉案房屋产权过户的诉讼请求，但该判决为给付判决而非形成判决，上海沪阁公司为刘良志办理过户登记后，才能发生物权变动的效力。2.被申诉人未续签租赁合同系案涉商铺权属不明和法院文书限制等客观障碍导致，而非其主观原因所致。案涉标的物涉及多起诉讼，2009年株洲市中级人民法院向房产局发司法建议函，建议暂缓办理案涉房产的过户手续，株洲市中级人民法院向上海沪阁公司、株洲市良志房屋租赁服务部发文要求在该院再审金正方公司和房产局及拆迁事务所的拆迁补偿纠纷一案期间，暂停争议商铺续租合同的签订。租赁合同到期后，各经营业主多次要求签订租赁合同、续交租金，但均未果，并不存在过错。3.被申诉人系合法占有、使用租赁物，在租赁期间和租赁期届满后不存在侵权行为，对案涉商铺不构成无权占有。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期限届满后，被申诉人继续使用商铺进行经营，而出租人上海沪阁公司也未提出异议，原租赁合同继续有效。刘良志既然未取得案涉房屋的所有权，刘良志及良志服务部并非权利人，其多次和被申诉人协商续租事宜未果，不能认定为出租人的异议。4.株洲市中级人民法院（2016）湘02民702号民事判决书以2009年12月16日的《通知》中确定的租金数额为依据，判令曾四美每年36000元交付租金事实认定清楚，法律适用正确。《通知》应视为刘良志对曾四美的要约，曾四美以其继续使用租赁物的行为表示了承租的意思表示，可认为双方对“五年的租赁为18万元”达成合意。4.本案双方当事人因租赁合同到期发生的争议系门面权属不清引起，属于房屋租赁合同纠纷，而非侵权纠纷。被申诉人对案涉商铺基于租赁关系的合法占有并不构成侵权，故不应当承担侵权责任。刘良志所述的实际损失也并未提交充分有效的证据证明。综上，请求驳回刘良志的申诉请求。一审法院认定事实：1994年8月湖南金正方企业集团股份有限公司（以下简称金正方公司）因建设株洲电子商城，拆迁了株洲市房产管理局（以下简称“房产局”）的部分国有直管公房，双方达成协议，在株洲市华丽市场一期工程六楼向房产局补偿850㎡办公用房。该协议已经全部履行完毕。1997年10月，金正方公司因进行华丽市场二期工程改造，需要拆迁房产局管理的位于市堤升街35、47两栋国有直管公房，因房产局不同意与金正方公司洽谈拆迁一事，金正方公司遂与拆迁事务所签订委托合同，委托拆迁事务所与房产局进行协商，协商后所发生的权利义务由金正方公司承担。1997年12月5日，拆迁事务所根据金正方公司的委托与房产局签订了《拆迁补偿安置协议书》，约定由金正方公司拆迁市堤升街35栋、47栋扩建华丽二期工程。这两栋有住户111户，以房还房方式拆迁安置（111户住户均已安置好），两栋的非住宅面积461.55㎡，加上1994年华丽一期工程应当补偿的非住宅面积850㎡（该850㎡早已交付，这次写入二期工程协议内系为将房屋搬到同一地点），合计非住宅面积1311.55㎡全部在金正方公司华丽市场二期工程北面的1-4楼偿还。合同签订后，拆迁事务所按期将二栋房屋拆除交付给金正方公司，金正方公司的华丽二期工程也已竣工，但竣工后金正方公司没有按照约定向房产局偿还非住宅用房，导致拆迁事务所向芦淞区人民法院起诉金正方公司，要求金正方公司在华丽市场二期工程北面的1-4楼中偿还房产局非住宅面积1311.55㎡。该院受理后追加了房产局为原告，并作出了（1999）芦民初字第223-3号民事判决书支持了拆迁事务所的诉讼请求。金正方公司不服该判决提起上诉，株洲市中级人民法院作出（2001）株民终字第30号判决，驳回上诉，维持原判。金正方公司仍不服申请再审，株洲市中级人民法院作出（2009）株中法民一再终字第35号判决，驳回了金正方公司的再审请求，维持原判。2011年9月14日，本院提审该案，并作出（2010）湘高法民再终字第236号民事裁定，撤销株洲市中级人民法院（2001）株民终字第30号、（2009）株中法民一再终字第35号以及株洲市芦淞区法院（1999）芦民初字第223-3号民事判决书，将该案发回芦淞区人民法院重审。该院受理后，依法准予金正方公司申请追加上海沪阁实业有限公司（以下简称上海沪阁公司）、刘良志作为第三人参加诉讼，并作出（2011）芦法民一初字第6号判决。金正方公司仍然不服，提起上诉。株洲市中级人民法院审理后认为，拆迁事务所是受金正方公司委托与房产局签订的《拆迁补偿安置协议书》，其仅是金正方公司的代理人，不是该协议中就拆迁安置补偿发生争议的适格原告，原审追加房产局为原告也不符合法律关于共同诉讼的规定，应由房产局自行决定是否另行起诉主张权利，故裁定驳回了拆迁事务所的起诉。2014年5月26日，房产局以金正方公司为被告，以拆迁事务所为第三人向株洲市中级人民法院起诉，要求金正方公司将华丽市场二期工程北面1-4楼1311.55㎡非住宅交还，该院于2014年7月16日作出（2014）株中法民四初字第15号民事调解书，调解书的协议内容为:“一、房产局、金正方公司、上海沪阁公司均同意位于株洲市芦淞区××市场××期××楼××㎡非住宅房屋属于刘良志所有，上海沪阁公司在本调解协议签订后一个月内办理该房屋的产权手续给刘良志，金正方公司在本调解协议签订后三个月内配合上海沪阁公司、刘良志办理该房屋的土地使用权证。……三、金正方公司对上海沪阁公司、刘良志以房屋所有权在本调解协议签订之前获得的以上非住宅房屋的租金收益无异议，并对本调解协议签订之前华丽市场二期1-4楼1311.55㎡非住宅房屋的装修、设备设施等投入不再向上海沪阁公司、刘良志主张权利，金正方公司同意上海沪阁公司、刘良志使用上述房屋相关联的市场公用面积及配套设施、设备，对此无需补偿任何费用。四、为维护市场稳定和发展，刘良志同意将华丽市场二期1-4楼1311.55㎡非住宅房屋委托金正方公司统一招商、招租和管理，并收取租金及费用总额中6%的委托管理补偿费（含设备设施更新改造和维护费用）。……”该调解书已于2014年7月17日生效。一审法院另查明，房产局于2000年6月5日将华丽市场二期1-4楼1311.55㎡非住宅房屋登记在房产局名下。2007年1月15日，因房产局已将其与金正方公司拆迁补偿纠纷一案中的相关权利（华丽市场二期1-4楼1311.55㎡非住宅房屋）转让给上海沪阁公司，法院裁定将申请执行人由房产局变更为上海沪阁公司，并根据上海沪阁公司与金正方公司在执行过程中达成的《执行和解协议》和《执行和解补充协议》于2007年10月9日已将华丽市场1311.55㎡非住宅房屋产权过户到上海沪阁公司名下。2007年6月16日，上海沪阁公司与原告刘良志签订协议，约定将华丽市场二期1-4楼1311.55㎡非住宅房屋转让给原告刘良志。2009年7月16日，上海沪阁公司与原告刘良志自愿达成补充协议，确定上海沪阁公司已经于2007年10月6日将华丽市场二期1-4楼1311.55㎡非住宅房屋交付给刘良志，刘良志协助上海沪阁公司办理产权过户手续。2010年2月26日，上海沪阁公司与刘良志再次签订补充协议，约定上海沪阁公司在2010年4月30日之前办妥铺面权属过户手续。因沪阁公司未按照约定履行上述协议，刘良志于2010年9月10日向株洲市荷塘区法院提起诉讼，要求上海沪阁公司办妥房产和土地使用权的过户手续。株洲市荷塘区法院作出（2010）株荷法民一初字第636号民事判决书，判决上海沪阁公司于判决生效后十五日内办理位于株洲市××市场××期××楼××㎡）的产权手续给原告刘良志。法院判决后刘良志已申请了强制执行。华丽市场二期1-4楼1311.55㎡非住宅房屋现仍登记在上海沪阁公司名下。一审法院再查明，2005年9月5日，被告曾四美与湖南金正方企业集团股份有限公司签订了一份《商铺租赁合同书》，合同约定被告曾四美租用华丽服装批发大市场三楼01号商铺，从事服装经营，合同租赁期自2005年8月28日起至2008年8月27日止，被告曾四美每年一次性缴纳费用包括：租金、折旧费、投资利息、税金、地租等共计租金16000元。合同签订同时，被告曾四美向金正方公司缴纳了摊位设施、设备完好保证金12500元。2008年5月23日，被告曾四美与上海沪阁公司签订了一份《商铺租赁合同书》，合同约定被告曾四美租赁华丽服装批发大市场三楼01号商铺，从事女装经营，合同租赁期自2008年8月27日起至2011年8月26日止，被告曾四美按照1600元/月向上海沪阁公司缴纳商铺租赁费用，每年一次性缴纳19200元。2009年12月16日，上海沪阁公司与株洲市芦淞区良志房屋租赁服务部共同向被告曾四美发出的《通知》，内容为：“您现租赁的商铺已由上海沪阁公司转让为刘良志，株洲市芦淞区良志房屋租赁服务部系刘良志工商登记字号。你现在的租赁合同将于2011年8月26日到期，为保护市场繁荣，稳定租赁关系，特将相关事项通知你：请您在接到本通知后持本人身份证、商铺租赁合同原件与株洲市芦淞区良志房屋租赁服务部洽谈续租事宜，续租条件为：接到通知后三日内支付定金3万元，支付定金后十五日内签订为期五年的续租合同，签订续租合同之日支付五年全部租金（含定金）18万元，签订续租合同并支付定金者，定金抵作部分租金，接本通知后未在三日支付定金者视为放弃续租权，支付定金后未在十五日内签订续租合同或者未支付全部租金者，定金不退，同时视为放弃续租权。原产权人：上海沪阁实业有限公司.通知人：株洲市芦淞区良志房屋租赁服务部.签收人：曾四美。2009年12月16日。”2009年9月27日，株洲市中级人民法院向房产局发司法建议函，建议房产局暂缓办理华丽市场二期1-4楼1311.55㎡非住宅房屋的房产过户手续。2009年12月21日，株洲市中级人民法院向上海沪阁公司、株洲市芦淞区良志房屋租赁服务部发文，主要内容为：在株洲市中级人民法院再审金正方公司与房产局及拆迁事务所的拆迁补偿纠纷一案期间，暂停争议商铺续租合同的签订。2009年11月13日，金正方公司向被告曾四美发出通知，通知的主要内容同株洲市中级人民法院于2009年12月21日发文的内容基本一致。2012年3月30日，湖南金正方公司向华丽市场的各位经营业主发出公告，公告内容同上述内容一致。原被告双方约定租赁期于2011年8月26日届满后，曾四美继续在承租的商铺经营至2014年8月27日搬离。一审法院判决：一、限被告曾四美于本判决生效后十五日内向原告刘良志支付位于华丽服装批发大市场三楼01号商铺2011年8月27日至2014年8月27日期间的租金共计人民币108000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费11510元，由原告刘良志承担9898元，被告曾四美承担1612元（原告已全部预交）。刘良志不服一审判决，上诉请求：1.请求依法撤销株洲市芦淞区人民法院（2015）芦法民一初字第432号民事判决，并改判支持上诉人一审的诉讼请求。2.判令由曾四美承担本案一、二审诉讼费用。曾四美上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判。2.一、二审诉讼费用全部由刘良志承担。二审对一审查明的事实予以确认。二审法院认为，本案因双方当事人租赁合同到期，就合同续签，门面继续使用问题发生争议，系由门面权属尚不清晰引起，租赁方不存在侵权行为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审争议焦点为：1、租金损失应按何标准支付；2、上诉人刘良志的一审诉请是否超过诉讼时效，押金是否应由其退还。分析如下：焦点一，上海沪阁公司与上诉人刘良志于2009年12月16日向租赁户曾四美发出《通知》并经曾四美签收，该《通知》中写明在租赁期满后签订五年租赁合同的全部租金为18万元，即每年租金为36000元。该租金标准系刘良志一方在租金要求上的真实意思表示，体现了刘良志对当时段市场租金行情的价值评判，若非商铺权属不明客观障碍的存在，双方当事人本可以按照该《通知》续签租赁合同，原审确认按照每年36000元计算2011年9月6日起至2014年8月27日止的租金，既体现当事人意志，又符合民法公平原则，予以支持。上诉人刘良志提出按130000元年租金标准支付租金，曾四美提出按已到期合同19200元年租金标准支付租金，均于法无据，均不予采纳。焦点二，原审认定，涉案商铺的权属一直存在争议，直到2014年7月17日才得以解决，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。……有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”及最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第169条“权利人由于客观的障碍在法定诉讼时效期间不能行使请求权的，属于民法通则第一百三十七条规定的‘特殊情况’”之规定，刘良志未主张租金系因客观障碍所致，符合延长诉讼时效的情形，故对上诉人曾四美上诉称刘良志的一审诉请已过诉讼时效，不予采纳；上诉人曾四美于2005年9月5日向湖南金正方企业集团股份有限公司交纳了押金25000元，要求刘良志返还，因曾四美未提交证据证明上述押金与刘良志有关，对该上诉意见亦不予采纳。该院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12890元，由上诉人刘良志负担10430，由上诉人曾四美负担2460元。再审审理中，被申诉方提交的金正方公司向湖南省政法委的报告、公告及紧急报告，联名向金正方公司及市场管理局出具的要求解决商铺的权属情况后续签合同的情况，及株洲中院2009年1月5日的民再35号受理案件通知书均在原审中已提交，本院不再作为新证据审查。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院再审认为，本案争议焦点为双方是否构成租赁关系，被申诉方是否构成侵权。虽然上海沪阁公司与株洲市芦淞区良志房屋租赁服务部共同于2009年12月16日向曾四美发出通知，要求曾四美与商铺受让方刘良志经营的株洲市芦淞区良志房屋租赁服务部续签租赁合同时，上海沪阁公司系登记权属人。但是，因涉案商铺一直存在权属纠纷：2009年9月27日株洲市中级人民法院向株洲市房产管理局发司法建议函，建议房产局暂缓办理华丽市场二期1-4楼1311.55㎡非住宅房屋的房产过户手续；2009年12月21日，该院向上海沪阁公司、株洲市芦淞区良志房屋租赁服务部发文称，在该院再审金正方公司与株洲市房产局及拆迁事务所的拆迁补偿纠纷一案期间，暂停争议商铺续租合同的签订;即使株洲市荷塘区法院于2010年10月20日作出的（2010）株荷法民一初字第636号民事判决书，支持了原告刘良志要求办理产权过户的诉讼请求，但因包含涉案商铺在内的1311.55㎡非住宅房屋拆迁补偿纠纷于2011年9月14日被本院以（2010）湘高法民再终字第236号裁定，发回芦淞区人民法院重审，该院受理后依法追加上海沪阁公司、刘良志作为第三人参加诉讼，以至于湖南金正方公司于2012年3月30日向华丽市场的各位经营业主发出公告，要求暂停争议商铺续租合同的签订。上述事实证明上海沪阁公司与曾四美签订的租赁合同于2011年8月26日到期时，涉案商铺产权仍不明晰，刘良志并非物权公示的登记权属方，直到2014年7月16日原二审法院作出（2014）株中法民四初字第15号调解书，才最终将涉案商铺产权确认给刘良志，此后曾四美即已退场。因此，曾四美作为承租方，在租赁合同到期后因涉案商铺存有权属纠纷，无法确定真正权属方，而基于交易安全的考虑未与刘良志续签合同，系客观原因所致。三年租赁期限到了之后，曾四美以继续经营的行为表示了续租合同的意愿，基于承租方的经营需要一定期间的市场培育期和维持稳定的市场秩序考量，原审据此认定双方续租合同成立并无不当，曾四美并不构成侵权，刘良志关于要求曾四美赔偿损失的主张依据不足，本院不予支持。虽然本案双方当事人并未签订书面的续租合同，但2009年12月16日刘良志个人经营的株洲市芦淞区良志房屋租赁服务部向承租户发出通知所确定的租金标准，系刘良志的真实意思表示，也符合当时双方的心理预期价格，原二审法院参照此标准计算租金并无不当。至于曾四美未及时支付续租期间的租金，系因产权纠纷导致权属不确定、合同签订及租金支付对象的不确定所致，并非曾四美主观上不愿支付或拖延支付，且综合考虑因权属纠纷势必会给承租方经营造成的影响，二审法院未予判决租赁期间的利息，也无不当。综上所述，刘良志的再审请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持湖南省株洲市中级人民法院（2017）湘02民终702号民事判决。本案一、二审案件受理费24400元，由申诉人刘良志负担20328，由被申诉人曾四美负担4072元。本判决为终审判决。审判长  周春梅审判员  刘 程审判员  张克江二〇二〇年十二月八日法官助理孙慧瑶书记员周润昆附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……