上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8478号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海宏辉电器有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：宋洪明，董事长。委托诉讼代理人：柴小雪，上海利歌律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：上海远航服饰市场经营管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：黄德达，执行董事。委托诉讼代理人：魏璐，上海沪泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙鄚刊，上海沪泰律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：黄德达，男，1952年2月17日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：魏璐，上海沪泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙鄚刊，上海沪泰律师事务所律师。原审第三人：上海罗泾资产经营投资有限公司，住所地上海市。法定代表人：徐振明。上诉人上海宏辉电器有限公司(以下简称“宏辉公司”)、上诉人上海远航服饰市场经营管理有限公司(以下简称“远航公司”)因与被上诉人黄德达及原审第三人上海罗泾资产经营投资有限公司(以下简称“罗泾资产公司”)房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初20849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏辉公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审，或者依法改判远航公司、黄德达按每年人民币(以下币种均为人民币)1，200，000元承担使用费，远航公司、黄德达将上海市宝山区罗泾镇新川沙路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)恢复原状，远航公司、黄德达承担延期付款利息，不同意支付远航公司改建、装修、加固等添附物损失。事实和理由：一、黄德达应当承担共同付款责任。黄德达为合同相对人，理应承担合同责任。合同系宏辉公司与黄德达之间签订，协议中并未提及过设立公司事宜，更未约定过以设立后的公司为承担责任主体。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第二条，“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持”，黄德达也应当承担合同责任。二、一审判决远航公司按每年700，000元标准支付房屋使用费，没有事实和法律依据。根据原合同约定，从第十一年开始年租金应以1，200，000元计算，现市场同地段房屋年租金远不止1，200，000元，远航公司、黄德达至今未归还房屋且使用经营至今，使用费应当以市场价计算。即便参照原租金标准，也至少以每年1，200，000元计算，一审判决以700，000元计算年使用费，无事实和法律依据。三、一审判决宏辉公司支付远航公司添附物损失，无事实和法律依据。远航公司的改建、装修系违章建筑，并非合同租赁内容，被政府拆除的责任应由其自行承担。一审判决第四项的加固系远航公司将宏辉公司自有的承重墙擅自拆除后，因房屋陷于危房必须抢修否则即倒塌情况下的加固，一审判决对远航公司擅自拆除造成的后果和巨额损失不予处理，竟反而支持其加固费显然有违公平。一审判决折旧计算无合法依据，对长达十多年的装修等应已全部折旧完毕，按租赁时间计算折旧不符合交易习惯和公平原则。四、远航公司、黄德达理应承担拆除承重墙的相应责任，这也是保证安全的重要事项，一审判决应予支持。五、远航公司、黄德达理应承担延期付款致宏辉公司利息损失的违约责任。综上，一审判决适用法律错误，请求二审法院依法改判支持宏辉公司的上诉请求。远航公司、黄德达共同辩称，不同意宏辉公司的上诉请求。一、黄德达不是租赁关系的实际承租方，不应承担共同付款责任。本案的租赁合同的实际承租方是远航公司，系争房屋的《租赁协议》签订时，远航公司尚在设立过程中，黄德达作为远航公司的发起人、股东，与宏辉公司签订《租赁协议》，属于公司发起人以设立中公司名义签订的合同。租赁合同签订后，远航公司设立且实际履行了租赁合同，租赁关系实际存在于远航公司与宏辉公司之间。宏辉公司向远航公司、黄德达发送的通知、出具的租金收据都是写给远航公司，足以证明黄德达不是租赁关系的当事人，不应承担共同付款责任。二、宏辉公司无权向远航公司主张2018年8月1日起至实际迁出日止的房屋使用费。远航公司与宏辉公司之间的租赁合同关系已于2018年1月18日合意解除，之后远航公司停止招商、开始清退商户，至2018年8月共清退关闭经营面积约10，000平方米。远航公司的主动清退商户、关闭绝大多数商户行为完全符合《告知函》的要求，前期宏辉公司也积极在履行《告知函》的部分义务，也同政府部门委托鉴定机构到现场进行评估的测量统计等工作，但宏辉公司未能继续完成其《告知函》的后期工作，未提供补偿评估的价格结论，更未给远航公司任何补偿。远航公司还有部分人员留守是在配合解决善后事宜，并无开展经营行为，也仅在占用极少比例(占总经营面积10％以下)，其余90％以上面积全部按《告知函》的要求关闭。宏辉公司早已将市场用围墙全面封闭，故宏辉公司主张后续租金无事实和法律依据。三、宏辉公司应对远航公司按双方约定投入的改建、扩建、装修、加固等损失承担赔偿或者补偿责任。宏辉公司所称的远航公司擅自拆除房屋承重墙将房屋变成危房均不是事实。远航公司投入的改建、扩建、装修、加固工程等严格按宏辉公司的要求进行。远航公司基于租赁期限20年的长期经营市场之目的，在宏辉公司的要求之下，对市场加固、扩建、改建等投入巨资，租赁期限才刚达一半，宏辉公司单方违约解除租赁合同，要求远航公司搬离，系争房屋早已无法经营，宏辉公司属于违约方，应当对远航公司投入的改建、扩建、装修损失承担赔偿责任。司法鉴定单位的鉴定结论的7项内容均为远航公司投入项目，所有项目造价应计入宏辉公司赔偿给远航公司范围。综上所述，远航公司按宏辉公司要求对所有商户进行清退及场地的关闭，系争房屋早已不能使用，也无法正常经营，宏辉公司无权向远航公司主张其后的租金。宏辉公司作为出租方，在租赁期限未满情况下，要求远航公司将市场进行清退并关闭，导致远航公司各项损失巨大，应当承担违约责任，赔偿远航公司的加固、改扩建及装修等损失。故请求法庭查明本案事实，驳回宏辉公司的上诉请求。远航公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、六项，将本案发回重审，或者依法改判宏辉公司补偿远航公司装修、改建、加固等直接投入损失5，186，254元，宏辉公司返还多收租金300，000元，驳回宏辉公司的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费、评估费均由宏辉公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，遗漏关键事实。1．宏辉公司向远航公司出具的《告知函》，是宏辉公司对远航公司投资直接损失进行补偿的书面承诺，是远航公司同意解除合同并配合关闭市场的基本条件，是远航公司主张补偿的主要依据之一。远航公司严格按照宏辉公司的《告知函》的要求，同意停业、关闭市场，积极配合拆除、清退商户等工作，配合宏辉公司及政府指定的评估人员到现场进行评估测量等。市场早已达到《告知函》的“关闭”要求，给远航公司造成巨额损失，远航公司只能按宏辉公司的《告知函》的要求等待“评估补偿”。但宏辉公司仅提供远航公司改建、装修、加固等补偿评估的实物量数据，至今未提供补偿评估最终结果，双方多次协商补偿未果。宏辉公司出具的《告知函》是其真实意思表示，经远航公司的同意，并已实施，《告知函》已产生了市场关停的法律后果。2．一审将《宝山罗泾新川沙路沿线综合整治告知书》作为主要事实认定，明显不当，远航公司从未收到该份告知书。3．一审查明事实内容遗漏了2007年12月8日宏辉公司确认的《改造装修规划实施方案》的主要事实，该方案确定将原来的旧厂房改为新商场，要进行“拆、改、修、装”；确定了拆除原有搭盖物及重新建造及装修的范围与强度；确定了工程预算造价计9，800，000元。以上双方确认一致的改造装修方案，是合同签订当时双方的合意，是租赁合同的组成部分，是定案必须依靠的客观事实。4.2007年11月7日宏辉公司写给上海宝山区罗泾镇人民政府的《报告》，该报告经罗泾镇人民政府盖章同意，报告内容明确体现通过改造装修创办市场的事实。该事实也证明了改造装修的申报审批义务在于宏辉公司一方。5．一审法院认定双方租赁合同已提前终止，但对该合同时何时终止或者解除没有作认定。二、一审关于双方合同解除的依据与原因的认定违背事实。远航公司认为双方合同于2018年1月18日合意解除，解除的依据与原因是宏辉公司2018年1月18日的《告知函》。三、一审判决远航公司支付宏辉公司租金每年700，000元，没有事实与法律依据。四、一审对宏辉公司应给远航公司的添附投资损失的补偿，不以事实为依据，各项责任的认定不客观、严重不公。关于远航公司的损失补偿问题，一审的酌情认定，违背客观事实，违背合同双方的合意。宏辉公司的《告知函》的内容明确了对远航公司的添附投资予以补偿评估，也就是按照评估结果给远航公司补偿，不应适用酌情。关于远航公司的添附项目主张，远航公司已提供充分证据证明，并非举证不能。一审将所有工程与无证扩建部分混为一谈，均按照无证过错来分担，且由远航公司承担主要责任，与客观事实不符，严重违背公平合理、等价有偿的民法基本原则。扩建部分造成的损失的过错全部在于宏辉公司。五、远航公司与宏辉公司签订的《租赁协议》已于2018年1月18日解除，远航公司不存在违约行为，宏辉公司本身不享有解除权，合同系宏辉公司单方违约解除。在宏辉公司违约解除双方租赁关系后，向远航公司收取300，000元租金，没有任何事实与法律依据，应当予以返还。六、一审判决对诉讼费、评估费的负担没有依法进行。请求二审法院查清事实后，予以改判或者发回重审。宏辉公司辩称，不同意远航公司的上诉请求。远航公司认为一审判决遗漏事实的情形不存在。2018年1月18日《告知函》内容并没有宏辉公司承担任何责任的表述，该《告知函》内容系应政府要求并配合出具，与本案不产生直接的法律关系和后果，且远航公司也并未按该函内容落实。一审判决在宏辉公司和远航公司均确认违章建筑拆除时间是8月底的情况下，将合同提前终止的时间认定为2018年7月底系倾向于远航公司利益，有损宏辉公司利益。在远航公司未将全部合同约定的租赁房屋交付给宏辉公司的情况下，理应按合同约定支付租金。一审判决大幅降低租金，严重损害宏辉公司的利益。远航公司要求返还300，000元租金没有依据。对添附部分，在远航公司证据不足的情况下，一审判决未进行合理折旧，确定支付远航公司1，400，000元，已经严重偏袒远航公司。请求二审法院驳回远航公司的上诉请求。黄德达对远航公司的上诉请求未作述称。罗泾资产公司对宏辉公司、远航公司的上诉请求，均未作述称。宏辉公司向一审法院起诉请求：1．要求解除双方租赁合同，黄德达和远航公司将房屋恢复原状，从房屋中腾退并返还给宏辉公司；2．判令远航公司、黄德达支付截止到2020年3月31日前的房租2，350，000元，并按照合同约定的租金标准支付使用费直至交还房屋日止；3．判令远航公司、黄德达承担延期付款利息，以1，750，000元为本金，自2019年9月17日至判决生效之日止。远航公司向一审法院反诉请求：1．确认双方的租赁协议于2018年1月18日解除；2．请求判决宏辉公司向远航公司赔偿改建、装修、加固等投入损失(根据鉴定报告的结论)5，186，254元；3．请求判决宏辉公司返还多收取的租金300，000元(2018年5月-7月期间)，合同押金返还20，000元，合计320，000元。一审法院认定事实：2007年8月23日，宏辉公司与黄德达签订《租赁协议》，约定由宏辉公司出租位于宝山区罗泾镇新川沙路XXX号房屋，建筑面积8，216.32平方米，场地总面积9064平方米。甲方同意乙方在512号内合法开发小商品、百货、五金市场、酒店、旅馆、休闲场所等，多余的房产场地出租，出租物采用包租的方式，由承租方自行承担，自行安排，自行操作。租赁期限为20年，2008年1月1日起至2028年3月31日止。租金为半年一付，第一年至第五年每年租金1，000，000元，第六年至第十年为每年1，050，000元，第十一年至第十五年为每年1，200，000元，每半年的第一个月内付清下一个半年度的租金，如一个月内不付，作解除租赁。乙方在使用时对房产场地的改造一切费用由乙方自负，甲方不负责任何改建投资的费用。在租赁期间，承租方必须对全部的租赁物进行改建、装修，全部的场地进行简易搭建和装修，如承租方在改建装修过程中，方案可能对租赁物主体机构改造影响的，则由承租方负责修复，在改建装修期间如遇单位和个人干扰的，由甲方负责解决。若因市政建设动迁造成的损失，双方不负任何责任，在动迁过程中如有政府动迁补偿的，按照双方各自的资产各其所得。2018年8月15日，罗泾资产公司向远航服饰市场单位发出《宝山区罗泾新川沙路沿线企业综合整治告知书》，载明，根据《关于进一步加强本市部分区域生态环境综合治理工作的实施意见》，你单位位于新川沙路XXX号的建筑存在违法建筑，破墙开门的情况，环境脏乱差，必须尽快消除。现依据文件精神，我公司将对你单位的上述情况进行综合治理，消除违法事实。请你单位于此日前清除违法建筑内的物品，将场所内自行搭建的违法建筑进行拆除，自行恢复破墙开门的行为，届时我公司将对此类现象进行整治，望你单位积极配合我公司开展整治。逾期我公司将联合相关部门从速、从严、从重查处，对你单位违法建筑进行拆除，封堵自行破墙所开门面，由此造成的一切损失由你单位自行承担。该份告知书落款处由宏辉公司法定代表人宋洪明签收。一审法院另查明，位于宝山区罗泾镇新川沙路**房屋系宏辉公司所有产权，于2001年11月12日经核准登记取得房地产权证，载明，土地权属性质为集体，用途为工业，场地总面积9064平方米，房屋建筑面积8，216.32平方米。一审审理中，宏辉公司还提供了2019年12月21日的收据、照片、视频，证明上海易佳假日酒店、远航百货以及上海市宝山区迪信通都处于正常营业状态。对此，远航公司表示的确是这三家还占着没有清退，有无真实经营不清楚，对真实性无法确认，不能证明正常经营，已被宏辉公司控制，无法正常经营。为证明己方主张，远航公司庭审中还提供了如下证据材料：1．收据、收条五份，可证明2018年4月30日(年租金1，000，000元的标准)之前的租金付清了。300，000元没有收据，是转账凭证；2.2007年11月7日宏辉公司写给罗泾镇人民政府的《报告》及镇政府的回复一份，证明远航公司承租系争场地，计划改建是经宏辉公司申请取得政府同意后才实施改造方案的。宏辉公司的营业执照在2008年登记取得的；3．来罗金百货商场改造装修规划实施方案及改造图纸、改造后图纸各1份，最早百货的名字叫来罗金，在真正登记的是远航公司，是交付给宏辉公司的装修改造方案，事实上的改造也是根据该方案来做的，证明宏辉公司不仅在合同上要求远航公司改造，远航公司为改造花费了1000万余元。宏辉公司交付的是18个建筑物，有仓库有楼房，有三栋楼房，18个建筑中，有先拆再建的，具体拆了多少再建的不记得了；4.2018年1月18日宏辉公司出具的通知书，载明因政府规划要求租赁场地所有房屋及场地将予以关闭；5.2018年8月底拍摄的系争场地拆除照片4张，拆的人员都是宏辉公司派来的，收到通知后，远航公司陆陆续续配合清退，系争市场不能再经营使用了；6．汇总表、装修明细单(罗泾资产公司交付于2019年12月20日，完整的版本)，是对现场房屋实物量固定，有些拆之前有些拆之后做的，报告形成的时候各方都在场。汇总表第一组括号里和第二组打钩中的第2、4、5页属于远航公司添附部分，本案的评估是以这个为基础，再结合现场和图纸。汇总表第三人第一次交付的时间是2018年10月19日。针对上述证据材料，宏辉公司的质证意见为：证据1真实性认可，但是写的时候可能存在笔误，对于2018年2月1日出具的收据，只是证明收到1，000，000元，并没有给予减免承诺；2．如果与原件核对一致，可以确认；3．装修方案认可，对于后面的两个附图不认可。方案是对旧厂房的改拆修，要不低于原来的产值，还要达到消防质量要求；4．告知书的真实性认可。是宏辉公司根据政府要求发给远航公司的，告知书发完之后没有按照告知书来实施，只是按照违章搭建拆除来实施的；5．拆的就是违章搭建，有证的都在；6．不是宏辉公司交付的，内容也不认可，远航公司怎么拿到的不清楚。罗泾资产表示：对证据1-4不知道；证据5确认是2018年8月拆的违章建筑；证据6由罗泾资产公司委托第三方来评估的，针对的是远航公司的所有的实物量固定，没有定价；包括装修(拆掉和没有拆的)在内。一审审理中，为确认实际损失，经远航公司申请法院依法委托上海正弘建设工程顾问有限公司就新川沙路XXX号由远航公司所搭建、添附的价值进行(一审笔误为“尽心”)司法鉴定。鉴定单位于2020年5月28日出具了司法鉴定意见书，结论为：1．房屋加固工程造价为672，471元；2．消防喷淋造价为112，544元；3．消防泵房造价104，309元；4．未拆迁部分造价为：土建装修541，841元、室内安装48，507元、土建装饰306，961元、安装170，641元，合计1，067，950元；5．双方对未拆建筑部分争议造价为2，033，652元；6．双方对已拆除建筑部分争议造价为1，084，840元；7．双方针对新建商铺墙体争议部分造价为：按照宏辉公司陈述金额为110，488元，按照远航公司陈述的金额为93，319元。鉴定单位表示：关于第七项，宏辉公司陈述金额是根据其所述钢管、轻钢龙骨材料计算，远航公司认为是砖墙做的。对于该份鉴定报告，远航公司和黄德达表示：虽然评估价值偏低，但是鉴定结论予以认可。鉴定意见1-7项相加就是远航公司主张赔偿的金额。就各项表示详细说明，第一项，系争房屋出租的时候是闲置多年的厂房，所以施工方案均要求远航该对厂房改建，远航公司也按照实施方案改建，没有对承重墙进行破坏；第二项消防喷淋，在远航公司提供的汇总表附件三第29项，消防喷淋部分；第三项无争议，在附件三第28项；第四项无争议；第五项未拆，室外道路是远航公司做的，原有的通水沟露天的，荒废了，远航公司对路面下水道进行改造，附件三里面有体现；第五项里面的第二单项见汇总表附件二第79项；第六项现场没有了，已经拆除了，是远航施工的，依据是双方租赁合同、实施方案；第七项新建墙体，同意按照宏辉公司陈述的金额来算。宏辉公司表示：第一项加固，加固是基于承重墙拆了再做的加固，是紧急弥补行为，否则就要坍塌了，加固不规范，因此不认可，要求恢复原状；第二项有争议，本来就有喷淋，不是远航公司做的；第三项没有争议；第四项中3、4土建、安装有争议，不是远航公司做的；第五项有争议，以报告中备注为准；第六项施工时候已经告知远航公司不能搭建，但远航公司还是施工，所以不认可；第七项是远航公司搭建的，以他们做的材料为准。综上，对于报告结论中认可787，976元(第三项、第四项1、2、第七项)，但认为要折旧。鉴定单位表示：添附的现值没法做，很多已经拆掉。至于残值，可结合租赁期限从2008年1月1日-2028年3月31日共7395天，从2008年1月1日到收到委托之日即2019年12月23日，共4374天，折旧率为(1-4374／7395)=40.85％。报告根据当时实施添附过程中的造价计算结果。第二，至于宏辉公司提出的破坏承重墙的问题，现场来看是加固，是否拆除承重墙看不出，价值根据施工图纸和现场来计算的；关于加固这块，不是对墙体加固，是结构柱进行加固。第三，就宏辉公司提出的异议，其认为原来就存在的项目在现场是可看到的，但无法确认谁做的；汇总表也不能证明是谁做的；远航公司还提供了消防、加固施工图纸，其他图纸没有提供，鉴定单位依据上述材料计算结果。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第一，关于本案租赁合同当事人的问题，根据查明的事实，黄德达先行与宏辉公司就系争厂房场地签订租赁合同，嗣后，登记成立了远航公司，且系争厂房由远航公司实际占有使用，在宏辉公司出具的租金收据中相对方也是远航公司。据此，法院认为承租人应为远航公司，黄德达签订合同的行为应视为代表公司的职务行为，即本案租赁合同的相对方为宏辉公司和远航公司之间。第二，关于租赁合同是否符合提前终止的条件和原因。在系争合同履行过程中，2018年1月15日由罗泾资产公司发出了整治告知书，载明因新川沙路XXX号的建筑存在违法建筑，破墙开门的情况，必须尽快消除。故因“五违四必”整治要求，系争厂房、场地上存在的违法搭建已被有关执法部门予以全部拆除。罗泾资产公司称清理期间为2018年7中旬到8月，对该期间各方当事人均未提出异议，对此予以确认。结合本案实际，尽管拆除为违章搭建部分，并未涉及合法、有证建筑，但结合双方租赁合同约定，且远航公司也实际对于原有厂房进行了大规模整改和扩建，以实现对外转租的租赁合同目的，从经营的整体性考虑，对于违章搭建拆除后的剩余部分对于远航公司而言，已无法实现其原本的租赁合同目的和经营预期规划，故法院认为双方合同至此提前终止履行。合同终止后，因合法取得的财产应各自返还，但远航公司至今未履行全面腾退和返还义务，仍部分以自用和转租的形式占用系争厂房、场地。故尽管双方合同提前终止履行，但鉴于上述原因，宏辉公司要求远航公司支付占用使用费的诉请，具有事实和法律依据，予以准许。至于租金、使用费的具体计算，根据2018年2月1日的收据，可证明2017年4月30日到2018年4月30日期间双方按照年租金1，000，000元的标准结算租金，并已由远航公司付清。尽管根据合同约定第六年到第十年的年租金为1，050，000元，但收据的内容可推定双方为变更为1，000，000元。远航公司的意见符合事实依据，予以认定。2018年2月1日的收据之后，远航公司又支付300，000元。据此，远航公司关于其已付清2018年7月30日前的租金的主张，具有事实依据，可予认定。但本案中远航公司要求返还300，000元的反诉请求，根据上文分析，该期间厂房并未进入具体实施拆迁阶段，故该部分租金仍应据实结算。至于自2018年8月1日后的占有使用费用标准的问题，现场仍有一个超市(迪信通)、远航百货商店和一个假日酒店以及远航公司自用办公室在使用。根据上文分析，作为承租方而言，应当在得知租赁合同因违章搭建的拆除而导致无法继续履行的情况下及时履行腾退义务以减少损失的进一步扩大，然远航公司以等待获取补偿为由占用至今，法院认为期间所产生扩大的损失应由其承担较大比例的责任。比对租赁合同约定使用面积、出租方实际取得的租金收益、各方当事人履行合同的客观，结合公平合理、等价有偿的基本民法原则，依法酌情按照年租金700，000元为2018年8月1日后的占有使用费标准，远航公司应按照该标准向宏辉公司支付自拆违直至实际腾退、返还之日止的使用费，宏辉公司主张的超出上述部分的使用费要求，于法无据，不予准许。同时，宏辉公司确认收到押金20，000元，在合同终止后也应返还给远航公司。第三，关于远航公司主张的添附部分的损害赔偿问题，根据相关司法解释，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中鉴于违章的改扩建部分已被相关行政执法部门予以完全拆除，故对于出租人而言，已无法实现利用的客观前提，故只能由双方根据过错责任分担损失。作为承租方而言，因其实施的改扩建并未取得合法证照，故其应承担较大部分责任；作为出租人，对于违章搭建未采取积极措施予以阻止并在合同中作出同意承租人改扩建的允诺，也应承担相应责任。至于搭建添附损失具体金额，鉴于改扩建部分已经基本灭失，审价单位除却现场勘查外，仅能通过远航公司提供的汇总表及消防、加固施工图纸作为评估的依据。且对上述材料的真实性、合法性以及关联性，宏辉公司均不予认可。因此，远航公司在本案中应对于其主张的添附部分的投入及价值承担举证义务。在此情况下，结合鉴定报告结论以及折旧比例，从公平合理、等价有偿的基本民法原则出发，考虑双方的责任分摊比例，将远航公司请求的添附补偿酌情确定为1，400，000元，远航公司提出的超过上述金额的补偿部分，不予支持。判决：一、上海宏辉电器有限公司于判决生效之日起十日内，向上海远航服饰市场经营管理有限公司返还押金20，000元；二、上海远航服饰市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内，从宝山区罗泾镇新川沙路XXX号厂房、场地中迁出、清空，并返还给上海宏辉电器有限公司；三、上海远航服饰市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内，按照每年700，000元计算，向上海宏辉电器有限公司支付自2018年8月1日起至实际迁出日止的房屋使用费；四、上海宏辉电器有限公司于判决生效之日起十日内，赔偿上海远航服饰市场经营管理有限公司改建、装修、加固等添附物损失1，400，000元；五、上海宏辉电器有限公司的其余诉讼请求，不予支持；六、上海远航服饰市场经营管理有限公司的其余反诉请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据查明事实，黄德达与宏辉公司就系争厂房签订租赁合同后，登记成立远航公司，实际由远航公司履行合同，宏辉公司出具的租金收据中相对方亦为远航公司，据此，一审法院确认承租人为远航公司，租赁合同相对方为宏辉公司和远航公司，并无不当。宏辉公司上诉主张黄德达为合同相对方，要求黄德达承担合同解除后的相关责任，于法无据，本院不予支持。因系争厂房、场地上违法搭建部分被拆除，导致远航公司无法实现租赁合同目的和经营预期规划，双方之间合同提前终止履行。一审根据查明事实及本案实际等，在文书阐述理由部分已确认双方租赁合同于2018年7月31日解除，并作详细论述。本院认为一审确认的合同解除日，尚无不妥。但一审判决主文部分未写明合同解除日期，明显遗漏，对此本院予以补正。远航公司上诉主张双方于2018年1月18日合意解除合同，缺乏事实与法律依据，对其主张本院不予采纳。根据查明事实，远航公司尚未履行全面腾退和返还义务，仍有一个超市、远航百货商店、一个假日酒店及远航公司自用办公室在使用，故远航公司应当向宏辉公司返还占用的厂房、场地，并支付占有使用费。一审结合本案实际，酌情确定远航公司按照年租金700，000元的标准支付占有使用费，并无不妥。相关理由一审已作充分阐述，本院予以认同，不再赘述。宏辉公司主张应按年租金1，200，000元标准支付占有使用费，依据不足，本院不予采纳；远航公司不同意支付占有使用费，于法无据，本院亦不予采纳。一审法院根据查明事实及合同履行情况，确认合同终止前双方租金已经结清，并无不当。宏辉公司主张远航公司存在欠付租金并要求远航公司承担延期付款利息，无相关事实依据，对其主张本院不予采纳；远航公司要求宏辉公司返还已付租金300，000元，无事实与法律依据，本院亦不予支持。关于添附部分损失赔偿问题，虽然远航公司经宏辉公司同意进行改扩建，但远航公司改扩建并未取得合法证照，且部分改扩建已被执法部门完全拆除，故一审法院结合鉴定报告及折旧比例、双方责任大小等，依据公平合理、等价有偿原则，酌情确定宏辉公司支付远航公司添附补偿1，400，000元，本院认为尚无不妥。远航公司上诉要求宏辉公司赔偿改建、装修、加固等投入损失5，186，254元，理由尚不充分，本院不予支持。宏辉公司不同意支付远航公司添附物损失，于法无据，对其主张本院不予采纳。综上，宏辉公司、远航公司的上诉请求，均依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初20849号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初20849号民事判决第五、六项；三、上海宏辉电器有限公司与上海远航服饰市场经营管理有限公司就上海市宝山区罗泾镇新川沙路XXX号房屋(建筑面积8，216.32平方米，场地总面积9，064平方米)签订的《租赁协议》于2018年7月31日解除；四、上海宏辉电器有限公司的其余诉讼请求，不予支持；五、上海远航服饰市场经营管理有限公司的其余反诉请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取人民币12，800元，由上海宏辉电器有限公司负担；反诉案件受理费人民币31，380元，由上海远航服饰市场经营管理有限公司负担。评估费人民币130，000元，由上海宏辉电器有限公司负担人民币39，000元，上海远航服饰市场经营管理有限公司负担人民币91，000元。二审案件受理费人民币56，980元，由上海宏辉电器有限公司负担人民币22，792元，上海远航服饰市场经营管理有限公司负担人民币34，188元。本判决为终审判决。审 判 长 刘海邑审 判 员 王 伟审 判 员 徐 庆二〇二〇年十二月十日法官助理 张黎明书 记 员 张黎明附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。