广西壮族自治区岑溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0481民初2268号 原告：岑溪市承翰物业管理有限公司，公司住所地岑溪市义洲三街****，统一社会信用代码：91450481MA5NC6YG6J。 法定代表人：陈琳元，董事长。 委托诉讼代理人：赖煦阳，男，1968年9月3日出生，该公司员工。 被告：蒋健钊，男，1987年12月24日出生，汉族，岑溪市人，住广西岑溪市。 原告岑溪市承翰物业管理有限公司与被告蒋健钊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月20日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赖煦阳到庭参加诉讼。原告法定代表人陈琳元与被告蒋健钊经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付拖欠的物业服务管理费3936元、公共维护费2815元、违约金7309元，合计14060元给原告；2.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：岑溪市欣荣物业服务有限公司于2012年5月受岑溪市欣建房地产开发有限公司的委托负责对岑溪市盛世东方小区进行前期物业管理。2018年5月盛世东方小区业主委员会成立，原告被选聘为盛世东方小区新的物业管理公司。原告接受与岑溪市欣荣物业服务有限公司签订的债权转让协议中约定履行的权利和义务。2018年11月16日原告与盛世东方小区业主委员会签订盛世东方小区《物业服务合同》，原告依照合同约定履行服务管理业务。被告在岑溪市盛世东方小区购买的4栋1303号房，于2013年5月31日确认验房装修后入住。被告应按照合同的约定缴交物业管理费及其他费用，但截至2020年6月30日止被告尚欠原告物业服务管理费3936元、公共维护费2815元、违约金7309元。经原告多次催交未果，依法提出上述诉讼请求。 原告向本院提供的证据及拟证明主张有： 1.业主身份证复印件、业主入伙验房表、前期物业服务协议，拟证明：1）被告人的身份；2）被告验房的时间和事实；3）被告已签订前期物业服务协议的事实。 2.前期物业和新选聘物业公司的营业执照复印件、盛世东方物业服务合同、物业局文件岑价字[2014]4号、岑价格函[2018]3号，拟证明：1）前期物业和新选聘物业公司的主体资格合法性；2）签订盛世东方物业服务合同的合法性；3）前期物业和新选聘物业收费的合法性。 3.物业管理项目移交平稳过渡的通告、债权转让通知书及业主欠费清单、张贴通告、通知书、债权转让通知、业主欠费清单的公示照片，拟证明：1）由小区业委会主持前期物业与新选聘的物业管理项目移交平稳过渡的合法性；2）被告人欠费的事实，公示业主欠费清单证明原告已实现告知义务和债权转让的事实；3）将通告、通知书进行公示证明原告的各项工作符合程序规定。 4.催交费业主的通知、发送给欠费业主的催缴信息、发给欠费业主的催缴通知单，拟证明前期物业和原告在不同的时间以多种方式催促（被告人）欠费业主缴费的事实。 被告蒋健钊没有到庭参加诉讼，也没有提供书面证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩和对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告蒋健钊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。原告提供的证据客观、真实，与本案具有关联性，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院对原告提供的证据予以认定，可以作为本案认定事实的依据。 综合原告提供的证据以及其陈述，本院确认以下法律事实：盛世东方小区位于岑溪市工农路270号。岑溪市承翰物业管理有限公司是经岑溪市市场监督管理局核发《营业执照》，允许经营物业管理的法人企业。盛世东方小区4栋1303房为被告蒋健钊所有。2012年5月，受岑溪市欣建房地产开发有限公司的委托岑溪市欣荣物业服务有限公司负责对岑溪市盛世东方小区进行前期物业管理。2013年5月31日，被告（乙方）的妻子莫斯斯与岑溪市欣荣物业服务有限公司（甲方）签订《盛世东方前期物业服务协议》。协议中约定乙方的义务为：按时足额向甲方交纳物业管理的有关费用，如逾期交纳，每日加收应交费3‰的滞纳金（违约金）。费用交纳约定为：1.乙方应于建设开发企业通知房屋交付（发钥匙）之月起交纳物业公共性服务费用。2.乙方在首次办理入伙手续时应一次性交清一年的物业服务公共性服务费，之后按年度交费，乙方要在每年度第一个月的10日前主动向甲方交清当年应交的各项费用。如本年第二个月乙方未交清本年物业服务公共性服务费，甲方从下月第一天起开始按本协议约定加收滞纳金。2018年5月份，盛世东方小区成立业主委员会；2018年8月，岑溪市欣荣物业服务有限公司正式退出对岑溪市盛世东方小区的物业管理，并配合业主委员会重新选聘新的物业公司和工作移交以及将债权转让给原告，业主委员会正式委托原告对小区进行物业管理。2018年11月16日，盛世东方业主委员会与原告签订《盛世东方物业服务合同》，该合同约定了管理服务费用的各项收费标准，收费标准和被告与岑溪市欣荣物业服务有限公司盛世东方项目组签订的《盛世东方前期物业服务协议》的收费标准相同。被告入住盛世东方小区4栋1303房后，截至2018年7月31日止，尚欠物业费1734元（0.7元/㎡）、公共维护费1549元未缴交；原告对盛世东方小区进行物业管理后，被告也未缴交过物业服务费和公共维护费，截至2020年6月30日止，被告共欠原告物业服务费3936元，公共维护费2815元。原告对被告的各项欠费明细经公示后，被告也拒绝缴纳。为了追讨物业管理费欠费，原告因而对被告提起本案诉讼。 本院认为，根据《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称《物业服务纠纷案件司法解释》）有关规定，被告与岑溪市欣荣物业服务有限公司签订的《盛世东方前期物业服务协议》以及业主委员会与原告签订的《盛世东方物业管理服务合同》（合同约定有物业管理服务费用和停车场收费标准）属合法有效合同，对全体业主具有约束力。本案中，岑溪市盛世东方小区业主委员会选聘了岑溪市承翰物业管理有限公司进行物业服务，岑溪市承翰物业管理有限公司是经岑溪市市场监督管理局核发《营业执照》允许经营物业管理的法人企业，故原告具备资格依合同约定及相关行业规范向小区及被告在小区4栋1303房提供维修、养护、管理等物业服务义务，也有按合同约定或物价部门核定标准收费要求被告缴交相关费用的权利；虽然原告的物业管理服务质量不为被告蒋健钊所接受，但不能成为被告蒋健钊欠交或认为应少交物业服务管理费用及其他费用的理由。因此，原告要求被告缴交拖欠物业服务管理费3936元、公共维护费2815元，各项欠费明细经公示，理据充分，本院予以支持。被告逾期未交物业管理服务费，依合同约定，应承担违约责任，支付违约金给原告。但原告主张按日3‰计付违约金，明显过高，综合被告的违约时间以及原告服务质量存在不足等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院依法予以对违约金进行调整并酌情确定为1215元较妥。被告经合法传唤不到庭参加诉讼，视为其对权利的放弃，应依法承担不到庭的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十三条、第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告蒋健钊应支付2020年6月30日前拖欠的物业服务管理费3936元、公共维护费2815元，共6751元给原告岑溪市承翰物业管理有限公司； 二、被告蒋健钊应支付违约金人民币1215元给原告岑溪市承翰物业管理有限公司。 本案诉讼受理费152元，由原告岑溪市承翰物业管理有限公司负担10元，被告蒋健钊负担142元。 上述被告应付之款可将款直接汇至本院转给原告（本院开户银行：中国工商银行岑溪市支行；户名：岑溪市人民法院；账号：21×××15），义务人不履行义务的权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  梁 冲 人民陪审员  何少波 人民陪审员  钟金玲 二〇二〇年十二月一日 书 记 员  詹 雯