广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23440号上诉人（原审原告、反诉被告）：余昊琛，女，1990年2月10日出生，土家族，住湖南省安乡县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州团租资产管理有限公司，住所地广东省广州市天河区天河北路****。法定代表人：徐再军。委托诉讼代理人：何剑方，该公司职员。上诉人余昊琛因与被上诉人广州团租资产管理有限公司（以下简称团租公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初36231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。余昊琛上诉请求：1.改判一审判决第一项，团租公司向余昊琛返还2580元；2.驳回一审判决第二项；3.改判按照余昊琛一审主张的内容赔偿，团租公司涨价导致余昊琛个人租房费用增长，还款手续费1815.33元、月租金差额1920元、服务费2950元。事实和理由：1.团租公司应向余昊琛返还2580元，扣除水、电、煤气费用885元没有充分证据证明，一审期间并未收到团租公司提交的费用表单。2.一审判决关于余昊琛向团租公司赔偿电子锁损失、床头柜损失的判项应予驳回，电子锁不是无法使用，损失是在锁的最左边位置，该损失因为门框脱落导致，按照法院判决的300元金额，已经足够更换新的电子锁，显属不当。3.余昊琛主张的赔偿费用都有相应的合同予以证明，应予支持。二审庭询期间另补充：对于电费问题，余昊琛已经扣除850元，但是团租公司没有提供任何书面凭证和收据。关于解约的问题，一审法院忽略了团租公司违约在先的情形，除了余昊琛的房间外，涉案房屋还有1个房间是由一个人居住，按照合同规定，每个房间只能由一个人居住使用，但该房间租客的女友入住了，即团租公司违约。另外，双方要续签的时候团租公司提出要加租，没有给余昊琛缓冲期，因此双方产生争议。团租公司二审答辩称，余昊琛的行为对团租公司造成大量损失，团租公司还没有处理。余昊琛的生活习惯不好，导致木地板被浸泡，业主找团租公司赔偿6000元。余昊琛离开的时候为了泄愤，故意毁坏门锁、床头柜等设备。水电费问题已经在一审确认了，实际上余昊琛还欠团租公司的，但团租公司可以不追究了。对于涨价的问题，在余昊琛第一次签约的时候，团租公司已经告知其房价是2680元/月，因为淡季优惠为2380元/月，几年都没有涨租，去年因为业主要求涨租，团租公司压力太大，所以涨了200元，但是也没有达到2680元，并不是随便涨价。团租公司不想为这种事情浪费司法资源，同意按照法院的判决处理，其他的问题团租公司没有时间再纠缠下去。如果余昊琛纠缠不断，团租公司就把业主找来，让余昊琛自行承担木地板的损失，恢复到原来的价格。余昊琛向一审法院起诉请求：1.团租公司向余昊琛返还押金1780元；2.团租公司赔偿余昊琛经济损失，包括还款手续费1815.33元（165.03元/月×11个月）、月租金差额1920元（160元/月×12个月）、服务费2950元（246元/月×12个月）；3.本案诉讼费由团租公司承担。团租公司向一审法院反诉请求：1.余昊琛向团租公司支付2017年6月23日至2018年6月30日期间欠缴的电费、燃气费885元，2018年7月至2019年7月欠缴的电费、燃气费423元；2.余昊琛赔偿木地板维修费5400元；3.余昊琛赔偿房门电子锁损失495元、床头柜损失120元。一审法院认定事实：2017年，团租公司与余昊琛签订《入住协议》，约定余昊琛租赁广州市天河区天河东路220号嘉宝华庭B栋2406房C房（以下简称涉案房屋），租期为2017年6月23日至2018年6月30日；水、电、燃气费为150元／月，水费按每天1元的标准固定收取，电费标准为0.91元/度，燃气费标准为5.18元/立方米，电费、燃气费为代收代缴，退房时统计费用总额，按照入住时间、入住人数分摊结算，多退少补。后双方又就涉案房屋续签了《入住协议》，约定租期从2018年7月1日至2019年6月30日，月基价为2580元/月，押金为2580元，房间使用费为2300元/月；管理费（含公共保洁、物业管理、设施维修保养费等）150元/月；水、电、燃气费150元/月，其中水费标准5.46元/吨，按每天1元的标准固定收取，电费标准0.91元/度；燃气费标准5.18元/立方米；电费、燃气费为代收代缴，退房时统计费用总额，按照入住时间、入住人数分摊结算，多退少补。另协议后附《团租公寓入住协议一般条款》，内容包括但不限于：余昊琛应于付款月25日支付下一周期的账单，余昊琛任何一次超过付款月次月5日未付上月账单的，本协议自动解除，团租公司收回房屋，没收租房押金，并按照遗弃物处置余昊琛遗留在房屋内的物品；房屋、家具电器及所属设施的维修采取余昊琛自动式报修，团租公司提供水、电、家电修理单位，并承担修理费用（余昊琛使用不当除外），余昊琛负责联系安排维修时间；余昊琛应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，余昊琛应立即负责修复或按照价目表赔偿；租期期满，余昊琛如需要续租，须提前30天向团租公司提出申请，签订续租合同并支付下一周期的账单，否则团租公司将视余昊琛放弃续租权，团租公司有权在租期期满时将房屋出租给别人，租期期满前30天，如余昊琛未签订续租合同，团租公司可以提前30天安排新租客看房签约，余昊琛应予以协助配合等。余昊琛、团租公司均确认如下事实：1.团租公司的工作人员于2019年7月23日告知余昊琛涉案房屋要涨租100元，余昊琛表示不同意后，团租公司的工作人员于2019年7月26日要求余昊琛搬离；在2019年7月26日余昊琛与团租公司工作人员的对话录音中，团租公司的工作人员称余昊琛未交水电费、当月租金，加之没有收到余昊琛的续租合同，故要求余昊琛在31号搬离；余昊琛表示是对方将房租退回来的，其已就房租问题投诉了，其不同意搬离。2.2019年8月1日，团租公司因余昊琛未支付2019年8月的租金对涉案房屋上锁，余昊琛要求团租公司开锁无果后，于当晚踢开门锁，继续入住涉案房屋。3.余昊琛于2019年8月3日搬离涉案房屋。2019年8月2日，团租公司的工作人员曹霞与余昊琛在广州市天河区司法局林和司法所的组织下签订了《调解笔录》，《调解笔录》载明：1.余昊琛以合同没有到期为由要求继续履行合同；曹霞则以余昊琛在租赁期间多次向楼下倒水、损坏木地板以及未支付房租、水电费为由要求解除合同；余昊琛回应称木地板损坏并非其人为所致，其已通过微信转账方式向团租公司的工作人员支付了房租，但对方退还了款项，而之前都是通过微信转账方式向团租公司工作人员支付租金的；团租公司表示其公司不允许私人收账。2.曹霞要求余昊琛在2019年8月9日前搬离，同意免除8月的房租，但余昊琛应赔偿木地板和门锁的损失，且押金需扣除水电费后退还；余昊琛则要求团租公司提供扣款明细，并赔偿其经济损失。另林和司法所还一并留存了余昊琛、团租公司2017年签订的《入住协议》、《团租公寓入住协议一般条款》、《住客指南》，其中《住客指南》中载明了团租公司用以收租的银行账号。余昊琛称，团租公司单方涨租，并在租赁期内阻挠其使用涉案房屋，构成违约。余昊琛为证明其主张，向一审法院提交了：1.显示团租公司签订日期为2019年6月24日（打印字体），余昊琛签订日期为2019年6月30日（手写字体）的《入住协议》（复印件），约定余昊琛承租涉案房屋，租期从2019年7月1日至2020年6月30日，月基价为2680元/月，押金为2580元，房间使用费为2300元/月；管理费（含公共保洁、物业管理、设施维修保养费等）150元/月；水、电、燃气费150元/月；附件《团租公寓入住协议一般条款》载明余昊琛应于25日支付下期（即月度）的租金，超过5天未能支付，本协议自动解除，团租公司扣除其押金作为违约补偿，并收回房屋等。2.余昊琛称其与团租公司工作人员在2019年8月4日的通话录音，余昊琛称担心收据没盖章，团租公司不认收了押金，对话人表示不会的，沟通这么多天了，没有说过余昊琛没有交押金；余昊琛又表示今年3月25日前每个月的房租都是转给对话人的，换管家后，也是把每个月的钱转给新管家的，对话人说是的，涉案房屋只会收到钱后才能住，没收到会锁门的等。3.余昊琛称其与团租公司工作人员的微信聊天记录，显示对话人于2019年7月19日询问余昊琛于何时搬离涉案房屋，余昊琛回复不搬的可能性大；对话人于2019年7月20日告知余昊琛其他人已预订了涉案房屋，余昊琛月底可以换到其他房屋，余昊琛回复现在不搬了，并要求对方先报修；余昊琛于2019年7月23日向对话人微信转账2600元，对话人表示涉案房屋已经有其他人预订了，预订价格2600没加水电预收和管理费，电话联系过余昊琛几次都不接，续租合同也不肯签，公司也是有公司规定的，看到尽快联系下，搬东西要到物业办理放行条的，同时向余昊琛退还了2600元；余昊琛于2019年7月25日表示相关租赁部门已介入，对话人表示尽快搬出，月底门会锁上等。经质证，团租公司称上述证据1的实际签署时间为2019年7月底，落款时间为2019年6月底是为了保持租赁合同的连续性，双方前一份租赁合同是2019年6月30日到期，当时团租公司已经要求余昊琛搬离并给予其一个月的搬迁期，余昊琛却拖到最后才说不搬并签订了该份《入住协议》。对证据2、3的真实性予以确认。对此，余昊琛表示上述证据1的实际签订时间就是2019年6月，其之所以在之后的微信聊天记录中与团租公司工作人员沟通搬离时间，是因为当时团租公司要求涨租。团租公司称余昊琛欠缴涉案房屋的电费、燃气费，且租用期间对涉案房屋内的木地板、房门锁、床头柜进行了损坏；团租公司就此提交了如下证据予以证明：1.涉案房屋在2017年6月至2018年6月期间的电费、燃气费费用明细（打印件），包括电表读数、燃气读数以及分摊人数，团租公司表示就此计算余昊琛截至2018年6月拖欠电费、燃气费885元。2.团租公司称其在余昊琛退房后拍摄的照片（打印件），显示卫生间门前多块木地板损坏，房门门锁损坏，床头柜的桌面表皮脱胶，团租公司称其目前已花费1500元对涉案房屋的木地板进行了维修。3.《退房（转租）结算表》二张（均为复印件），其中合同期限为2017年6月23日至2018年6月30日的结算表中载明余昊琛尚欠电费、燃气费885元；合同期限为2018年7月1日至2019年7月31日的结算表中载明已收余昊琛租房押金2580元，电、燃气费1554元，水费396元，应收余昊琛电、燃气费1977元、水费396元，物品报损费1500元，押金抵扣所有欠费后，余昊琛还应支付228元等。4.涉案房屋在2019年7月31日的电表读数、燃气表读数（打印件）。5、发票两张，分别显示团租公司于2015年11月向案外人购买A1110型号的电子锁单价为495元，于2016年1月向案外人购买床头柜单价为120元等。经质证，余昊琛表示无法确认上述证据1的真实性，但确认2017年6月至2018年6月欠付电、煤气费885元的事实，至于2018年7月至2019年7月的费用，因为其每月已支付了部分电费、燃气费，现不清楚团租公司是否进行了扣减；对证据2的真实性予以确认，照片情况与其撤场时的情况基本一致，但团租公司在交接时对木地板进行了新的破坏，床头柜也只是正常损耗，并不影响使用；证据3中仅有少部分内容是余昊琛填写的，其上载明的电表、燃气表读数亦无法核实；证据4的真实性不予认可，是团租公司单方制作的；证据5的真实性无法确认。且余昊琛称，涉案房屋的木地板一直都有损坏，其也在租赁期间多次报修，余昊琛就此提交了其在2018年7月、8月及2019年3月要求团租公司对涉案房屋的地板进行维修的在线报修记录（打印件）。团租公司对相关报修记录的真实性予以确认，但称涉案房屋的木地板损坏系余昊琛用水量过大，致使木地板长期浸泡且未及时处理造成；加之涉案房屋的卫生间地板比房间地板高，存在一定的设计缺陷，也加剧了问题的产生。此外，余昊琛称其因不能继续租用涉案房屋，被迫另行租赁房屋使用，产生了经济损失，向一审法院提交了如下证据：1.《房屋租赁合同》及其附件（打印件），载明余昊琛另行向案外人租赁房屋居住，租期自2019年8月3日至2020年8月2日，租金2460元/月，租金总计29520元等；2.《贷款合同/借款合同》及其附件（打印件），载明余昊琛向案外人贷款用于分期支付上述房屋的租金和服务费，贷款金额为28953.87元，还款分期期数11期，每期偿还本息数额为2797.2元等。经质证，团租公司表示无法确认上述证据的真实性。一审法院认为：余昊琛、团租公司对签订日期为2019年6月的《入住协议》的真实性无异议，但对其签订时间存在争议。余昊琛主张其在2019年6月签订该份协议后团租公司要求涨租，在其不同意的情况下团租公司逼迫其搬离；团租公司则主张系余昊琛不同意新的一期租赁合同涨租，一直未签订新的《入住协议》，直到团租公司要求其搬离后才在2019年7月底签署了《入住协议》。对比落款日期为2019年6月的《入住协议》（载明的月基价为2680元/月）及2017年6月的《入住协议》（载明的月基价为2580元/月），显然落款日期为2019年6月的《入住协议》已上涨费用至2680元/月；但根据余昊琛的陈述，其是在2019年7月中旬才收到涨租至2680元的通知，余昊琛的陈述存在矛盾。另结合双方均予确认的2019年7月中下旬的微信聊天记录，可知团租公司工作人员在2019年7月19日是询问余昊琛月底何时搬离，余昊琛还回复称不搬的可能性大，团租公司工作人员亦进一步告知涉案房屋已有人预订，余昊琛可以月底换到其他房间；余昊琛在2019年7月23日向团租公司工作人员转账2600元后，团租公司工作人员表示由于余昊琛不肯签续租合同，现要按公司规定，只能搬离，同时退回了2600元。综合上述情况，一审法院认为团租公司的主张方能与本案证据相互印证，故一审法院采信团租公司的主张，即在余昊琛签订2019年6月的《入住协议》以前，团租公司已表明其不再将涉案房屋续租给余昊琛，故余昊琛有关团租公司在租赁期内涨租及阻挠其使用涉案房屋的主张一审法院均不予采纳。因团租公司确认前一份租赁合同期满后给予了余昊琛一个月的搬迁期至2019年7月31日，故团租公司有权要求余昊琛在该日后搬离涉案房屋，团租公司在2019年8月1日的加锁行为亦不构成违约，相反，余昊琛在搬迁期满后拒不搬离，并对涉案房屋的门锁进行了破坏，方是侵犯了团租公司的合法权益。故此，余昊琛在本案中要求团租公司赔偿其另行租赁房屋的经济损失，因缺乏事实及法律依据，一审法院予以驳回。房屋租赁期限届满后，团租公司负有向余昊琛返还押金的义务，因团租公司主张余昊琛拖欠2018年6月30日前的电费、煤气费合计885元，余昊琛对此予以确认，且同意在押金中扣除，故一审法院予以支持，抵扣后，团租公司应向余昊琛返还押金1695元（2580元-885元）；余昊琛诉请超出部分，理据不足，一审法院不予支持。另团租公司主张余昊琛欠付2018年7月至2019年7月的电费、煤气费423元，因团租公司提供的相关证据不能充分证明余昊琛的欠费金额，且相关数据未经余昊琛的确认，现余昊琛亦提出异议，故一审法院对此不予支持。团租公司主张余昊琛赔偿木地板维修费5400元，首先，团租公司确认涉案房屋在交付余昊琛时即存在设计缺陷（卫生间地面高于房间地面），该设计缺陷将不可避免的产生卫生间用水回流房间的问题，团租公司对此有一定的预见性；其次，余昊琛已尽其合理的注意义务，在发现问题后及时要求团租公司进行整改，但团租公司并未采取行动；因交付符合正常使用功能的房屋予承租人是团租公司作为出租人的义务，其在未尽己方义务的情况下要求作为承租人的余昊琛承担全部责任，理据不足，一审法院不予支持。团租公司主张余昊琛赔偿电子锁损失495元，如前述，余昊琛未在指定期限内搬离涉案房屋，其自身存在过错，故在团租公司已合理举证了电子锁的金额后，一审法院结合电子锁的使用情况，酌情判令余昊琛向团租公司赔偿电子锁损失300元。团租公司主张余昊琛赔偿床头柜损失120元，虽床头柜会有正常的损耗，但结合图片反映的损坏情况来看，应存在维护不当的责任，故一审法院综合考虑床头柜的实际情况，酌情判令余昊琛向团租公司赔偿床头柜损失35元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年8月20日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州团租资产管理有限公司返还余昊琛押金1695元；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，余昊琛向广州团租资产管理有限公司赔偿电子锁损失300元、床头柜损失35元；三、驳回余昊琛的其他诉讼请求；四、驳回广州团租资产管理有限公司的其他反诉请求。案件本诉受理费50元，由余昊琛负担40元，广州团租资产管理有限公司负担10元；反诉受理费25元，由广州团租资产管理有限公司负担24元，由余昊琛负担1元。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，余昊琛确认涉案房屋的门锁在其踢开涉案房屋房门后已经损坏。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：一、2019年6月的《入住协议》是否为团租公司、余昊琛双方就续租涉案房屋达成的合意以及团租公司是否存在违约行为；二、团租公司应返还的押金数额；三、余昊琛应否向团租公司赔偿电子锁损失以及床头柜损失；四、团租公司应否向余昊琛赔偿还款手续费、月租差额、服务费。关于争议焦点一。余昊琛与团租公司于2018年所签订的《入住协议》约定：租期期满，余昊琛如需续租，须提前30天向团租公司提出申请，签订续租合同并支付下一周期的账单，否则团租公司将视余昊琛放弃续租权，团租公司有权在租期期满时将房屋出租给别人，租期期满前30天，如余昊琛未签订续租合同，团租公司可以提前30天安排新租客看房签约，余昊琛应予以协助配合。该《入住协议》约定的租赁期限于2019年6月30日届满，按照该协议约定以及根据房屋租赁交易中租赁双方通常在前一份租赁合同到期前签订续租合同的交易惯例来看，余昊琛、团租公司本应在2019年6月30日之前就是否续租涉案房屋达成合意。余昊琛为证明其已与团租公司达成续租的合意，提供了2019年6月的《入住协议》。该《入住协议》已明确载明租赁期限为2019年7月1日至2020年6月30日，如余昊琛与团租公司在2019年6月30日之前已签订该《入住协议》，则租赁双方对于余昊琛继续租住涉案房屋不应存有异议。但是，从余昊琛提供的微信记录内容来看：团租公司的工作人员在2019年7月19日询问余昊琛何时搬离涉案房屋，余昊琛回复“不搬的可能性大”，可见余昊琛对于是否继续租住涉案房屋并无给予团租公司确定的回复；团租公司的工作人员于2019年7月20日告知余昊琛已有他人预订涉案房屋时，余昊琛才表示“现在不搬了”，且对团租公司工作人员关于“续租合同也不肯签”的微信内容并无予以否认，并未提及已与团租公司在2019年6月30日签订了《入住协议》。上述微信记录所反映的事实与余昊琛关于租赁双方已于2019年6月30日续签《入住协议》的陈述明显不符，一审法院根据查明的事实和证据，合理采信团租公司关于该公司在余昊琛签订2019年6月的《入住协议》以前，已经表明不再将涉案房屋出租给余昊琛的主张，并无不当，本院予以认同。虽然团租公司未自余昊琛处收回2019年《入住协议》的原件，但团租公司于余昊琛在该《入住协议》签名之前已作出不再就涉案房屋续租的意思表示，余昊琛在该《入住协议》中署名的行为并不能视为余昊琛、团租公司已就续租涉案房屋达成合意，该《入住协议》对团租公司并无约束力。双方约定的租赁期限已经届满，余昊琛负有向出租人交还租赁物的义务，一审法院认定团租公司在要求余昊琛交还租赁物未果的情况下于2019年8月1日对涉案房屋加锁的行为并不构成违约，并无不当，本院予以认同。《入住协议》及所附《团租公寓入住协议一般条款》中并无约定其他公寓房间实际居住人数与约定不符时，即视为团租公司违约，余昊琛称其多次就其他房间租客带女友长期同居问题向团租公司投诉，但未得到处理，并据此主张团租公司违约，依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。余昊琛在一审期间确认2017年6月至2018年6月欠付电、煤气费885元，余昊琛在二审期间对其欠付电、煤气费的数额不予认可，但无提供足够的相反证据予以证明，本院对其该主张不予采纳。余昊琛认为团租公司应返还的押金中不应扣减885元的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点三。团租公司在一审期间提供的照片显示卫生间门前多块木地板损坏、房门门锁损坏、床头柜的桌面表皮脱胶，余昊琛确认照片情况与其撤场时的情况基本一致，团租公司关于电子锁、床头柜出现损坏的主张成立。余昊琛确认涉案房屋的门锁在其踢开涉案房屋房门后已经损坏，余昊琛认为电子锁并非无法使用不同意赔偿，但对此并无提供充分的证据予以证实，本院对余昊琛的该主张不予采信。团租公司已合理举证电子锁的金额，一审法院结合电子锁的使用情况，酌情判令余昊琛赔偿电子锁损失300元，并无不当，本院予以认同。床头柜出现桌面表皮脱胶，一审法院结合图片所反映的损坏情况，认定余昊琛存在维护不当的责任并判令余昊琛赔偿35元的损失，本院予以认同。余昊琛关于不应赔偿电子锁损失以及床头柜损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点四。如前所述，团租公司在履行与余昊琛所签订的租赁合同期间并无违约行为，余昊琛在租赁期满后即应自行另寻住处，其个人另外租房所产生的还款手续费、月租金差额以及服务费并非团租公司违约所致，其要求团租公司予以赔偿理据不足，本院不予支持。综上所述，余昊琛的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人余昊琛负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二〇年十二月二十九日书记员 贾 妍苏劲丹