贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终4420号上诉人(一审原告):贵州凯里经济开发区俊吉置业有限公司，住所地：贵州省凯里经济开发区金源东大道**俊吉广场******门面。法定代表人：陈如梦，系公司经理。委托诉讼代理人：兰银龙，贵州维律律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：赵光航，贵州维律律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：罗源源，女，1987年3月15日出生，布依族，住凯里市。被上诉人（一审被告）：赵永香，女，1968年2月10日出生，侗族，住凯里市。一审第三人：贵州凯里农村商业银行股份有限公司开发区支行，，住所地：贵州省凯里经济开发区南桦山庄**门面负责人：杨坤达，系该行行长。上诉人贵州凯里经济开发区俊吉置业有限公司（以下简称俊吉公司）因与被上诉人罗源源、赵永香，一审第三人贵州凯里农村商业银行股份有限公司开发区支行（以下简称农商银行开发区支行）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初10955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。俊吉公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项之一（即违约金），并改判被上诉人支付违约金5万元；二、撤销一审判决第三项，改判支持上诉人的一审第一、二、三项诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）民事法律行为遵循“有约定从约定”基本原则，且依据《中华人民共和国合同法》第九十三条关于当事人可以约定合同解除条件之规定，本案上诉人与被上诉人已在涉案补充协议中约定有解除条件，并且约定的解除条件（即代偿事实发生）现已成就，被上诉人已构成根本违约，上诉人的合同目的已不能实现。故上诉人解除合同符合双方约定，法院应予支持。（二）被上诉人罗源源于一审庭审时，明确表示无钱偿还按揭贷款，赵永香也明确表示不愿继续履行和支付贷款。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，上诉人解除合同符合法定条件，提出的诉请应予支持，望二审法院予以改判。二、一审判决认定上诉人主张的违约金过高无事实及法律依据，且存在依职权主动调低违约金，干预当事人意思自治的嫌疑。民事合同的违约金具有补偿性和惩罚性，本案被上诉人已构成根本违约，上诉人的合同目的已无法实现，上诉人有权按约解除合同。依据《最高人民法院关于印发的通知》第49条、第50条之规定，作为对被上诉人的惩罚，上诉人按约主张的违约金并不高。并且本案被上诉人并未就违约金过高进行举证，亦未提出调减违约金的请求，一审法院存在主动调低涉案违约金，干预当事人意思自治的违法程序。被上诉人罗源源辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、上诉人提出解除涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》无事实和法律依据。本案涉案房屋已办理不动产预告登记，且已支付购房款。上诉人亦交付了涉案房屋，涉案买卖合同已经履行完毕，故上诉人不具有解除合同的权利。即使被上诉人存在拖欠银行的贷款本息，亦应由《个人住房（商业用房）按揭合作协议书》约束，不应由涉案买卖合同来约束。并且被上诉人的违约显著轻微，并不影响上诉人合同目的的实现。因此，上诉人的诉讼请求不应支持，对于违约金问题，一审判决符合法律规定，应予维持。俊吉公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告于2017年11月3日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号为2017002642）；2、判令被告于判决书生效之日起十日内协助原告办理位于凯里市房屋预告登记、抵押权预告登记和《商品房买卖合同》备案登记的注销手续；3、判令被告于判决书生效之日起十日内腾空并返还凯里市房屋给原告；4、判令被告于判决书生效之日起十日内连带支付原告代为偿还的按揭贷款本息20901.57元；5、判令被告于判决书生效之日起十日内赔偿原告违约金5万元；6、判令被告于判决书生效之日起十日内赔偿原告律师费16000元；7、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：罗源源与赵永香原系婆媳关系。2017年6月3日，赵永香因需购买商业用房而向俊吉公司支付定金3万元。2017年10月23日，俊吉公司（乙方）与第三人农商银行开发区支行（甲方）签订《个人住房（商业用房）按揭合作协议书》，约定甲方为乙方开发的首期项目的商业用房提供按揭贷款最高限额为6000万元，乙方在甲方开设“保证金专户”，按照甲方按揭贷款金额8%存入保证金专户。并约定在借款人未按时偿还贷款本息的情况下，乙方应协助甲方催收，连续三个月未偿还贷款本息的，由乙方代借款人偿还，甲方有权直接从乙方所设立的保证金专户内扣划。2017年11月3日，俊吉公司（出卖人）与罗源源、赵永香（买受人）签订合同编号为2017002642的《商品房买卖合同》，约定：出卖人将位于凯里经济开发区商业用房出卖给买受人，房屋总价款306303元，买受人于签订合同之日支付首付款153303元，余款以按揭贷款方式支付。双方还就抵押情况、逾期付款责任、交付时间和条件等进行了约定。该商品房买卖合同附件十二为补充协议，协议第一条第3款约定：“买受人未按约向贷款机构还款导致出卖人承担保证责任代为偿还的，买受人应在出卖人代偿之日起15日内向出卖人还清代偿款项（含本金、利息、罚息等，下同），并自出卖人承担代偿义务之日起至买受人向出卖人偿还代偿款项之日止，同时按日向出卖人支付代偿款项万分之八的违约金。在买受人取得房地产权属证书之前发生出卖人代偿的，出卖人亦有权选择解除《买卖合同》并处买受人违约金五万元，买受人并自行承担该商品房装修损失，出卖人不予任何补偿。贷款机构提起诉讼而出卖人应诉或出卖人行使追偿权、解除权而提起诉讼的，买受人承担因此发生的诉讼费、律师费等实现债权的所有费用”。罗源源与赵永香已向俊吉公司支付购房首付款153303元。2017年11月9日，原告与罗源源、赵永香所签订的《商品房买卖合同》进行了备案登记。2017年11月10日，俊吉公司（保证人）、农商银行开发区支行（贷款人、抵押权人）与罗源源、赵永香（借款人、抵押人）签订《贵州凯里农村商业银行住房（商业用房）抵押借款合同》，约定由罗源源向农商银行开发区支行借款153000元，借款期限120个月，并以罗源源、赵永香购买的涉案房屋予以抵押，同时约定由俊吉公司为该笔借款提供连带保证责任。2017年11月17日，涉案房屋办理房屋预告登记和抵押权预告登记。贷款初期，罗源源、赵永香尚能按约还款，但从2019年8月1日两人未按时还款，截至2020年7月30日，罗源源未向农商银行开发区支行偿还借款本息总额为20901.57元，该笔款项已由第三人向原告所设立的保证金专户内予以扣划。原告经向被告催还未果后提起本案诉讼，并因诉讼产生律师代理费16000元。另查，罗源源、赵永香与凯里经济开发区揽众商业管理有限公司及原告于2017所7月31日签订《委托经营管理合同》，将涉案房屋全权委托凯里经济开发区揽众商业管理有限公司经营管理。2017年12月31日，俊吉公司将涉案房屋交付给罗源源与赵永香。一审法院认为，关于原告俊吉公司请求解除其与被告罗源源、赵永香签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的问题。虽被告罗源源未按借款合同约定向第三人农商银行开发区支行偿还借款本息，导致原告被第三人扣划保证金代为罗源源偿还贷款本息属实，该情形符合《补充协议》第一条第3款有关解除合同的约定。但纵观双方《商品房买卖合同》的履行情况，原告已将房屋出卖并交付给被告，而被告亦通过向第三人贷款的方式全部向原告支付购房款，双方的合同目的已经实现。根据诚实信用原则和鼓励交易原则，对原告提出解除已经实现合同目的的买卖合同的诉讼请求，不予支持。进而，对原告提出协助办理房屋预告登记、抵押权预告登记、《商品房买卖合同》备案登记的注销手续以及返还涉案房屋的诉讼请求均应不予支持。关于原告主张的代偿本息20,901.57元，虽确系另一法律关系，但系因被告罗源源、赵永香拖欠第三人购房贷款导致第三人扣划原告账户保证金所致事实，与本案存在一定关联性，为减少当事人诉累，可一并处理。原告的该项主张有事实及法律依据，予以支持。关于违约金，被告罗源源与赵永香在履行合同过程中违约属实，其应依约承担支付原告违约金的责任。结合二被告的违约程度，俊吉公司请求的违约金过高，根据《补充协议》第一条第3款前部分约定的代偿款项日万分之八予以支持。原告主张的律师代理费16,000元，符合双方违约约定且有事实依据，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第九十三条、第一百三十条规定判决：一、被告罗源源与赵永香于本判决生效之日起十日内共同向原告贵州凯里经济开发区俊吉置业有限公司支付代偿本息20,901.57元及支付违约金（违约金以20,901.57元为基数，从2019年11月25日起按日万分之八计算至被告支付完上述费用之日止）。二、被告罗源源与赵永香于本判决生效之日起十日内共同向原告贵州凯里经济开发区俊吉置业有限公司支付律师代理费16,000元。三、驳回原告贵州凯里经济开发区俊吉置业有限公司的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取3,547元，由被告罗源源、赵永香负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审的主要争议焦点：一、涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》是否应解除；二、一审判决涉案违约金的支付标准是否合理合法。现针对争议焦点和上诉人的上诉理由做如下分述：一、涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》是否应解除问题。虽然本案上诉人与被上诉人在涉案补充协议中约定有被上诉人取得房地产产权证书之前发生代偿事实时，上诉人即可有权选择解除合同的条件。但是合同是否必须解除还需综合考量被上诉人的违约程度，以及该违约行为是否影响涉案买卖合同目的实现等案件情况。本案被上诉人已经按约支付总购房款过半的首付款，且通过银行贷款方式支付了购房余款，故被上诉人已经履行涉案买卖合同的主要付款义务。现虽存在上诉人代偿被上诉人拖欠一审第三人贷款本息20901.57元之事实，但较购房价款被上诉人该违约程度显著轻微，不构成根本违约。加之，被上诉人亦未曾明确表示不愿继续履行支付贷款的义务，故并不影响上诉人合同目的的实现。基于此，一审判决不予支持上诉人解除涉案《商品房买卖合同》、《补充协议》和相关的返还涉案房屋等诉请并无不当。二、关于一审判决涉案违约金的支付标准是否合理合法问题。经审查，本案被上诉人在一审庭审时已提出调减违约金的主张，不存在一审法院依职权主动调低违约金事实，其程序是合法的。并且一审法院在遵循当事人约定的基础上，兼顾合同的履行情况和被上诉人违约程度等因素综合确定的违约金支付标准亦是合理合法的。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6645元，由上诉人贵州凯里经济开发区俊吉置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  郑华品二〇二〇年十二月十六日法官助理梁红云书记员金艳花