广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18943号上诉人（原审原告）：广州证慧商贸有限公司，住所地:广州高新技术产业开发区科学城天丰路**（自编**）。法定代表人：张益萍。委托诉讼代理人：陈毓，北京市康达（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈强松，北京市康达（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谭国诚，男，1985年10月17日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：周晓琳，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁结明，广东四端律师事务所律师。上诉人广州证慧商贸有限公司（以下简称证慧公司）因与被上诉人谭国诚房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初26113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。证慧公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除谭国诚与广州市天河区悦盛发展有限公司(以下简称“悦盛公司”)于2013年5月4日签订的房屋租赁合同；2.谭国诚承担一、二审全部诉讼费。事实与理由：一、一审法院未查明事实且程序违法，未对证慧公司的调查取证申请及笔迹鉴定申请作出任何回应及处理，导致认定事实错误。1.适用“买卖不破租赁”原则的前提条件是租赁合同真实且实际履行，一审对此未作查明。谭国诚为公司普通员工，无能力也无必要参与涉案房屋租赁合同相当规模的交易，且20年的租约以及合同约定的月租金明显不符合商业逻辑，证慧公司有理由怀疑租赁合同的签名非其本人所签。证慧公司已向一审法院初步举证证明涉案租赁合同的虚假性，且向一审法院提出调查取证（申请查明谭国诚与证慧公司资金往来情况）和笔迹鉴定申请（怀疑租赁合同上谭国诚签名并非其本人所写），并要求法院责令谭国诚本人到庭说明情况，但一审法院对此没有作出任何回应和处理。在此情况下，一审法院以“买卖不破租赁”原则判令驳回证慧公司的诉求，显属事实认定错误、程序违法。2.涉案租赁合同带来的房屋评估的贬值应当由签订虚假租赁合同的相关行为人来负责，不能以案涉租赁合同带来涉案房屋的评估贬值来使虚假的租赁合同真实化，进而要求买受人遵守虚假合同。二、一审法院以证慧公司未能举证证明已告知谭国诚产权变更的情况为由，认定谭国诚转租及拖欠租金正当，属于分配举证责任有误，由此导致事实认定错误。1.一审法院以证慧公司未举证证实其向谭国诚及时告知其通过拍卖成为涉案房屋产权人的事实，从而认为2018年8月8日谭国诚与工行高新支行续签《广州市房屋租赁合同》及《租赁补充协议》是延续之前的租赁合同，分配举证责任有误，导致事实认定错误。谭国诚未经证慧公司同意向工行高新支行转租的行为已构成违约。2.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条规定，因人民法院生效的法律文书导致物权变更、转让的，无须登记即可发生不动产变动的效力，物权变动的时间以法律文书生效的日期为准，故谭国诚应自涉案房产拍卖成交裁定送达证慧公司时向证慧公司支付租金。（2017）粤0106执4542-1号裁定书裁定证慧公司取得案涉房产的产权，证慧公司于2017年12月29日签收该裁定书后就已取得房屋所有权。3.司法拍卖程序本身具有公示、通知的效果，另根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十四条规定，法院在进行司法拍卖的过程中，应当通知要求谭国诚到场，以保障其作为承租人的优先购买权，故证慧公司无需另行通知谭国诚，谭国诚也应当知道涉案房产产权变更的相关信息。三、一审判决依据推定的事实判案，明显不公。悦盛公司与谭国诚签署的《租赁合同》是虚假的，且未实际履行，1000万元保证金亦未实际履行。一审法院在谭国诚未提供任何证据，且未查明悦盛公司与谭国诚间是否存在真实债务关系的情况下，仅根据谭国诚提供的《情况说明》就支持其主张，认定租赁保证金是以租抵债，显然不合理。悦盛公司提供的《广州市房屋租赁合同》中并未约定保证金是债务的总额，亦未明确约定租赁保证金是用于抵债的。一审法院认定悦盛公司与谭国诚签署的《广州市房屋租赁合同》合法有效，却不认可合同中的保证金条款，违反以事实为依据、以法律为准绳的原则。综上，一审判决回避和忽视租赁合同的虚假性、谭国诚擅自转租和拖欠租金的违约性、证慧公司合理正当诉求，分配举证责任不当，导致认定事实存在重大错误，从而作出错误判决，请求二审法院依法予以纠正。被上诉人谭国诚二审答辩称：一、涉案租赁合同真实合法有效。证慧公司在拍卖前已实地查看涉案物业，清楚知道物业出租情况。拍卖公告中明确载明涉案物业上存在租赁合同及租期、租金标准等内容。证慧公司参与拍卖应接受拍卖公司的约束，包括涉案租赁合同。证慧公司要求解除合同的诉讼请求，意味着认可了涉案租赁合同的真实性、合法性。故此，证慧公司以租赁合同不真实为由要求解除合同，没有事实和法律依据。二、证慧公司以谭国诚逾期支付租金和违法转租为由，要求解除合同的理由不成立。1.谭国诚没有违法拖欠租金。依据《中华人民共和国合同法》及《城市房屋租赁管理办法》的规定，只有承租人无理拖欠租金，出租人催告后合理期限内仍未履行的情况下才能解除合同。本案中，谭国诚在接到证慧公司直接交租的告知后，立即按月交租至今，不存在违法拖欠租金的情形，故证慧公司以谭国诚拖欠租金为由要求解除合同，没有事实和法律依据。2.谭国诚没有违法转租。谭国诚之前转租部分物业给第三方使用是经过原业主同意的，在新旧业主均未将产权变更情况告知谭国诚的情况下，谭国诚与第三方延续原租赁合同并无违法违约。如果证慧公司认为该行为侵害了其利益，应追究原业主没有及时告知的责任。三、涉案租赁合同中约定的1000万元保证金是否缴纳不影响涉案租赁合同的成立及合法有效性，也不构成解除合同的理由。1.涉案租赁合同约定的保证金1000万元，远高于市场惯例的2-3个月的租金标准，足见该约定有特殊原因。谭国诚对此在一审中举证解释了该1000万元保证金的支付问题。而且这是原业主与谭国诚的约定，与证慧公司无关，证慧公司无权以此为由要求解除合同。2.涉案合同中并未约定保证金的支付是合同成立的前提条件，亦未约定不支付保证金就可以解除合同。综上，证慧公司的上诉请求和理由均无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。2018年10月16日，证慧公司向一审法院起诉请求：1.立即解除2013年5月4日签订的房屋租赁合同；2.谭国诚承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2013年5月4日，案外人广州市天河区悦盛发展有限公司（甲方、出租人，简称悦盛公司）与谭国诚（承租人、乙方）就广州市天河区东圃车陂路70号首层（简称涉案房屋），签订《广州市房屋租赁合同》，约定：房屋建筑（或使用）面积1575.93平方米，租期2013年5月4日至2031年5月3日，月租金39398.25元。租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按一次性现金付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳10000000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。乙方应依时交纳租金及管理费等相关费用。逾期缴费的，每逾期一日，乙方须按当月租金及管理费等相关费用合计额的0.3%向甲方支付违约金等。2014年10月30日，谭国诚（甲方、出租人）与中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行（承租人、乙方，简称工行高新支行）签订《广州市房屋租赁合同》，约定将涉案房屋中的一部分即建筑（或使用）面积353平方米出租给乙方使用，租赁期限2014年9月1日至2016年8月31日，月租金额56480元，租赁期限2016年9月1日至2017年8月31日，月租金额59304元。租金按季结算，由乙方在每季的第15日前按银行划账的付款方式缴付租金给甲方等。租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋，应提前90日与甲方协调，双方另行签订合同。其他约定详见《租赁补充协议》。2017年8月30日，谭国诚与工行高新支行续签《广州市房屋租赁合同》及《租赁补充协议》，约定租赁期限2017年9月1日至2018年8月31日，月租金额62269.2元。甲方指定收取租金的银行账户如下：中国工商银行广州车陂支行，简镇德。2017年11月，一审法院在阿里拍卖网上发布拍卖公告，显示涉案房屋起拍价28637760元，建筑面积1575.93平方米，保证金290万元。本拍品带租约按现状拍卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的交付。有意竞买者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认。竞买人一旦参与竞买视为对拍卖财产已完全理解，并接受拍卖财产的现状和一切已知及未知的瑕疵，法院不承担瑕疵担保责任。标的物按交付时现状交付，交付时实物与评估报告不一致的风险及评估基准日至交付之时所产生的风险如隐藏瑕疵缺陷、损毁等均由买受人承担。广东安诚信房地产与土地评估有限公司出具的房地产估价报告载明：涉案房屋在2017年7月21日（建筑面积1575.93平方米）考虑租约的正常市场评估价值为35797200元，单价22715元/平方米；估价报告有效期原则上为一年（即2017年7月31日至2018年7月31日）；原权属人为悦盛公司等。2017年12月15日，证慧公司在一审法院于阿里拍卖平台开展的“广州市天河区东圃车陂路70号首层”项目公开竞价中，以28637760元胜出。2018年7月24日，房管部门核发产权人为证慧公司的广州市天河区东圃车陂路70号首层的不动产权证。2018年8月8日，谭国诚与工行高新支行再次续签《广州市房屋租赁合同》及《租赁补充协议》，约定租赁期限2018年9月1日至2018年12月31日，月租金额105900元。甲方指定收取租金的银行账户如下：中国工商银行广州车陂支行，简镇德。2018年9月11日，证慧公司向工行高新支行发出《律师函》，函称：证慧公司为涉案房屋产权人，于2017年12月25日前支付完所有的购买款项，自2017年12月25日起应享有涉案房屋所有的相关权益，要求：工行高新支行在收到函件之日起三个工作日内寄送2017年度与2018年度所有相关的租赁合同及支付租金的凭证；收到函件之日起停止向证慧公司之外的任何人或单位支付相关物业的租金，并将租金支付至证慧公司；如需签订新的租赁合同，请贵司直接与证慧公司或者本函所载律师联系。2018年10月16日，证慧公司提起本案诉讼。谭国诚提交银行流水，显示：2018年12月29日、2019年1月30日、2019年3月4日、2019年4月3日分别向证慧公司支付悦华首层租金39398.25元。证慧公司提交案外人《经营场地租赁合同》一份，显示：落款日期2016年7月1日，甲方/出租方为梁富乾，乙方/承租方杨军，甲方将位于天河区××后××号铺的场地租赁给乙方，场地面积30平方米，租期2年，自2016年7月1日至2018年6月30日，租金每月2000元，押金1944元等。证慧公司据此拟证实租赁合同并未实际履行。谭国诚对该证据真实性、合法性、关联性不予确认。谭国诚提交了悦盛公司2019年4月25日开具的《情况说明》、悦盛公司营业执照（显示2016年7月12日登记，成立日期1996年4月26日、住所广州市天河区东圃车陂路70号、法定代表人王炳达），拟证明其与悦盛公司签订的租赁合同是为抵偿债务而签订，物业已交付其与其他债权人使用，租金用来抵债，且其中部分物业的租金是由其他债权人直接收取；保证金1000万元是抵扣债权总额的体现，无须重新交纳。其中《情况说明》载明：悦盛公司就与谭国诚于2013年5月4日签订的关于广州市天河区车陂路70号首层1575.93平方米商业物业的《广州市房屋租赁合同》的签订及履行情况作以下说明：当时签订该租赁协议是为了用租金抵偿我司及我司股东王炳焰欠谭国诚及简镇德、马玲玉、梁富乾四家的债务；我公司当时拖欠该四个债权人的债务超过一千万元；在谭国诚与我司签订了上述租赁协议后，经过谭国诚的同意后，我将其中部分物业的租金分别确认给简镇德、马玲玉、梁富乾三家分别收取，剩余部分物业的租金及这三家的债务抵偿完后剩余合同期限内的租金全部由谭国诚收取，抵偿我司拖欠他家的债务；上述租赁协议中的1000万保证金是根据我司拖欠他们几家债务的总额来确定的，当时大家商定的是把债务额作为保证金在租赁合同中体现，如果租赁期限内能将所有债务抵偿完，则不存在保证金退还的问题，如果租赁期限内收取的租金无法全部抵偿债务的，则要按照实际金额进行结算；上述所有物业从2013年5月开始陆续全部交付给了上述四方使用收租。证慧公司表示：对上述证据真实性、合法性、关联性不予认可，悦盛公司属于本案利益关联人，其说明的情况是否符合实际情况完全没有其他证据予以佐证。关于涉案房屋现状，谭国诚称：小部分场地自用，大部分场地出租给他人使用；由于证慧公司的干扰，导致很多场地被空置，收租不正常。证慧公司则称：一、我方未对涉案房屋使用进行干扰。我方取得产权之后已向部分租户发出律师函，要求租户提供合法占有房屋的依据，但租户不予配合。目前工商银行车陂支行在合同到期之后搬离了涉案房屋。其余场地被其他租户占用，我方未取得任何收益。我方了解到的租户的出租方除了工商银行的原来承租的面积之外，其他面积都不是谭国诚在出租。二、根据我方现场了解，涉案房屋有两个主要租户，一个是工商银行，另一个是丰盛人家，我方与工商银行的交涉时明确告知他们可以正常租赁使用，但工商银行在2019年1月租期到期之后就搬走，目前该场地空置。工商银行搬离之后，我方准备收回场地自用，但物管公司不允许我方使用，导致现在都是空置。我方当时也与丰盛人家商谈，丰盛人家拒绝出示其使用涉案房屋的文件，但明确表示并非由谭国诚出租给他。另外几个散租户，我方要求其提供使用场地的合同凭证，其中有几个散户愿意与我方交涉，但不同意提供合同，但租户均表示不认识谭国诚，也并非由谭国诚收取租金。我方至今也从未见过谭国诚本人。一审法院认为：证慧公司在明知涉案房屋存在租约并同意接受相关交易条件（带租约、不交吉拍卖及接受房屋已知、未知瑕疵等）的情况下，参与法院执行案件被执行人悦盛公司名下涉案房屋的公开竞拍，以低于房屋评估价的价格成功竞得涉案房屋，根据“买卖不破租赁”的原则，作为被执行人的悦盛公司与谭国诚签订的租赁合同对证慧公司有约束力。现证慧公司是涉案房屋的产权人，取代悦盛公司成为该租赁合同的出租方。关于证慧公司要求解除租赁合同的诉请，第一，关于交租问题，证慧公司未举证证实其向谭国诚及时告知其通过拍卖成为涉案房屋产权人的事实，谭国诚举证其自2018年12月29日起向证慧公司支付租金，证慧公司以谭国诚逾期超过1个月支付租金为由解除合同，理据不足。第二，关于租赁保证金，谭国诚提供的悦盛公司的《情况说明》反映悦盛公司与谭国诚、案外人之间存在债权债务关系，10000000元的租赁保证金系根据债务总额确定，实际上以租金抵偿债务等。《情况说明》说明悦盛公司、谭国诚之间就此问题存在特别约定，属当事人以租金抵债的一种方式，证慧公司以悦盛公司、谭国诚之间的履约情况作为其解除合同的理由，理据不足。第三，关于转租问题，同样，基于前述，证慧公司未举证证实其向谭国诚及时告知其通过拍卖成为涉案房屋产权人的事实，2018年8月8日谭国诚与工行高新支行续签《广州市房屋租赁合同》及《租赁补充协议》，延续之前的租赁合同，由该行继续承租4个月，并无明显不当。证慧公司据此主张其有权解除合同，理据不足。第四，关于租金标准，租赁合同的租金标准属悦盛公司与谭国诚之间的约定，且本案租赁合同拍卖前已向法院披露，作为房屋拍卖价格的依据——房屋评估报告也考虑了该租赁合同的因素并得出相应评估价。现证慧公司对租金标准提出异议并作为其解除合同的理由之一，亦理据不足。综上所述，证慧公司要求解除本案租赁合同，理据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年10月31日作出如下判决：驳回广州证慧商贸有限公司的诉讼请求。一审案件诉讼费53170元，由广州证慧商贸有限公司负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。经本院询问：一、双方当事人均确认如下事实：1.证慧公司是通过参加法院拍卖方式取得涉案房屋，该拍卖是为了实现平安银行的抵押权；2.谭国诚的租赁合同没有办理备案手续；3.谭国诚于2018年8月31日起按涉案租赁合同约定的租金标准以转账方式向证慧公司支付租金至2020年11月。二、谭国诚确认如下事实：1.其清楚涉案房屋被拍卖的情况，但因其没有资金故未参与，不清楚拍卖成交情况；2.谭国诚认识原产权人悦盛公司的老板，双方之间有亲戚关系，在2013年之前，悦盛公司的老板向谭国诚及另外三家人借了超过1000万元，因悦盛公司没有钱还，故以租金抵扣。因悦盛公司信任谭国诚，且谭国诚的债权金额最大，而另外三家债权人均同意以谭国诚的名义签订租赁合同，故悦盛公司与谭国诚签订了涉案租赁合同。有关借款，支付方式为现金或转账，有借条，但未在本案中提交，亦未经司法确认。目前出借款项的4家人还在与悦盛公司协商，后续如果不能使用涉案场地，其要找悦盛公司；3.关于涉案租赁合同中约定的每月租金，谭国诚开始表示没有支付过，后又称有支付。至于保证金1000万元是以债权抵扣，并没有实际支付过；4.谭国诚愿意向证慧公司补齐自其取得房屋产权之日起的租金；三、证慧公司明确表示不同意谭国诚继续转租或分租使用涉案房屋。对此，谭国诚表示现在涉案房屋还有少量场地由原转租人使用，其余空置，其会自己经营，不会再转租、分租或续租。四、鉴于证慧公司未在本案中主张解除合同的后果，经本院询问及释明，证慧公司表示：1.解除合同后，其从解除之日起返还谭国诚已付租金，谭国诚应向其交还涉案房屋并支付实际占用费；2.因其考虑不周，故其在本案中没有提出上述主张；其诉讼目的是收回房屋；3.其认为只要起诉解除合同就可以达到收回租赁物的目的，不需要一并提出其他诉求；如果合同解除，谭国诚就是非法占有，如谭国诚不交还房屋，其就会申请执行。如果法院无法执行，其将就场地交接问题另行起诉；4.其认为合同无效与其主张解除合同并不矛盾，如果法院认为合同无效，可以判令驳回其要求解除合同的诉请；如果法院认定的合同效力与其主张的不一致，其坚持上诉请求不变更。二审另查明如下事实：一、证慧公司向本院提交如下证据：1.其单方委托广东腾联资产评估有限公司于2020年5月7日出具的粤腾联评字〔2020〕第019号《资产评估报告书》复印件，其中载明评估基准日为2020年5月1日，评估结论为涉案物业月租金评估单价138元/平方米，月租金评估总价为217478.34元，拟证明涉案租赁合同约定的租金过低，显失公平，与目前租金价格相比，本案符合情势变更条件。2.其于2020年3月22日拍摄的照片6张，拟证明谭国诚在原租户广州市天河区车陂丰盛人家餐厅搬离后擅自转租第三方开展经营活动；3.查册时间为2020年9月15日的有关涉案房产的《广州市不动登记查册表》，拟证明本案司法拍卖所涉银行抵押权成立于2013年9月9日，涉案房屋于2018年7月24日登记至证慧公司名下。经本院组织质证，谭国诚表示：1.证据1评估报告是证慧公司单方委托制作，不确认评估报告的真实性、合法性和关联性，且评估报告是2020年5月制作，不能证明2013年签订涉案租赁合同的情况，也无法证明存在情势变更。证慧公司通过拍卖方式购得涉案物业，拍卖时已披露了涉案租赁合同内容，证慧公司清楚知道租赁期限和标准，拍卖价格远低于市场价。2.对证据2照片的真实性无异议，确认谭国诚使用涉案物业并不违法，且其一直向证慧公司支付租金，故该些照片与本案无关。3.确认证据3查册表的真实性，其中显示抵押时间为2013年9月9日、法院查封时间是2014年9月4日，均发生在涉案租赁合同2013年5月4日签订之后，故抵押权的实现及法院查封均不影响涉案租赁合同的继续履行。二、谭国诚向本院提交如下证据复印件：1.《2016年谭国诚转入悦盛公司租金、管理费及其他费用汇总表》及相应转账凭证、《2017年谭国诚转入悦盛公司租金、管理费及其他费用汇总表》及相应转账凭证，其中记载的收款人均为王树基；2.悦盛公司与王树基分别于2020年11月27日出具的《声明》，以上证据1、2均证明谭国诚一直向原业主悦盛公司指定收款人王树基按每月5万元的标准缴纳涉案房屋的租金、管理费及其他费用；3.打印时间为2020年11月30日的王树基的《广东省社会保险个人缴费证明》，拟证明王树基从2011年8月至今一直为悦盛公司及关联公司的员工。4.债务统计表及借条若干，拟证明悦盛公司与谭国诚家族、简镇德家族及马玲玉家族存在大量债务，涉案租赁合同约定的1000万元保证金就是用这些债务进行抵扣。证慧公司向本院提交书面质证意见如下：上述证据的提交时间已远超出法庭指定的举证期限，不认可上述证据的真实性、合法性和关联性；对证据1，谭国诚称每月平均支付5万元与合同约定不符，且付款时间与约定时间有较大出入，也没有2018年的租金支付记录，而收据是单方制作的，没有其他证据佐证；证据2声明是单方制作的片面之词，谭国诚与悦盛公司之间存在债权债务关系，其单方声明不能证明谭国诚的主张；根据证据4的债务统计表，悦盛公司与谭国诚之间的债务金额远高于合同约定的保证金金额，但双方签订的涉案租赁合同中并没有明确将剩余金额抵租金，且合同第4条明确约定保证金需在租赁期满或解除之日退回。谭国诚提交的借条上写着作废，是否债务无需返还，证慧公司对借条的真实性持合理怀疑态度。三、证慧公司向本院提交了《情况说明》及笔迹鉴定申请书，并附一份《房屋租赁登记备案证明》及五张租赁合同最后签章页（均无租赁备案登记）复印件（无原件）。证慧公司以涉案租赁合同中“谭国诚”的签名与其取得的上述租赁合同最后签章页上“谭国诚”签字差异较大为由，认为涉案租赁合同中“谭国诚”的签字可能不是其本人所签，其在一审庭审中口头提出笔迹鉴定申请但未被一审法院采纳，故其申请二审法院对涉案租赁合同中上“谭国诚”的签名进行笔迹鉴定，但除此之外，证慧公司无法提供其他材料供鉴定比对使用。对此，谭国诚表示：1.证慧公司在一审中并未提出笔迹鉴定申请；2.谭国诚与悦盛公司签订的涉案租赁合同并未办理租赁备案，是应不同租户要求对部分物业分别进行备案，证慧公司提交的这份《房屋租赁登记备案证明》是其中一份真实的备案证明，能证明谭国诚与悦盛公司之间租赁合同的真实性；3.确认工商银行的租赁合同最后签章页及其中谭国诚签名的真实性，无法确认其余合同最后签章页的真实性；4.涉案租赁合同中谭国诚的签名是真实的，且合同双方对此均无异议，即使谭国诚委托他人签名，谭国诚也可以对此予以追认，故本案没有笔迹鉴定的必要性。四、根据证慧公司提交的《调查取证申请书》，本院向广州市天河区人民法院调取了（2017）粤0106执4542号执行案对涉案房产的司法拍卖资料，包括执行依据的调解书、执行拍卖裁定书、拍卖公告、评估报告、执行笔录、拍卖成交确认书及执行裁定书、送达回证等，认定事实如下：1.2017年6月5日，广州市天河区人民法院对平安银行股份有限公司广州分行依据已生效的（2015）穗天法金民初字第850号民事调解书申请对包括悦盛公司在内的被执行人进行执行一案作出（2017）粤0106执4542号《执行裁定书》，其中载明涉案房屋系申请执行人的抵押物，申请执行人对该房屋享有优先受偿权，裁定拍卖登记在被执行人悦盛公司名下的涉案房屋等。2.2017年6月6日，广州市天河区人民法院执行员及书记员前往悦盛公司的注册地址（广州市天河区东圃车陂路70号）张贴拍卖公告及拍卖裁定并查看现场。3.2017年6月26日，广州市天河区人民法院向申请执行人平安银行股份有限公司广州分行委托代理人进行询问并制作《执行笔录》，其中载明：该银行确认涉案房屋用于出租，不清楚具体租赁及承租信息；由于要查明抵押房产具体使用人情况可能耗时过长，为尽快实现变现，要求法院按不交吉方式、以评估价为起拍价尽快上拍，并自愿承担由此导致的相关法律后果等。4.2017年7月10日，广州市天河区人民法院组织申请执行人平安银行股份有限公司广州分行、被执行人悦盛公司进行询问并制作《执行笔录》，其中载明：悦盛公司提交其与谭国诚签订的涉案租赁合同，平安银行股份有限公司广州分行经核实后表示对该租赁合同无异议；双方均表示清楚并同意法院将在拍卖中披露上述租赁信息，并以不交吉方式拍卖该房屋，相关法律风险由双方自行承担等。5.2017年7月31日，广东安诚信房地产与土地评估有限公司依广州市天河区人民法院的委托出具《房地产估价报告》，载明：涉案房屋在2017年7月21日考虑租约的正常市场评估价值为35797200元。该报告后附有查册时间为2017年2月21日的《广州市不动产登记查册表》、悦盛公司与谭国诚于2013年5月4日签订的涉案《广州市房屋租赁合同》等材料，其中查册表显示：平安银行股份有限公司广州分行于2013年9月9日在涉案房屋上设定抵押权登记；于2014年9月4日起被法院查封。6.广州市天河区人民法院于2017年10月9日对涉案房屋发出第一次拍卖公告，载明起拍价均为35797200元、带租约按现状拍卖、法院不负责标的物的交付。附后材料：《拍卖标的调查情况表》中载明拍卖现状为有租赁、租赁期限至2031年5月3日、租金为按月支付39398.25元；证慧公司是唯一报名人及交付保证金的竞买人；无竞价记录；竞价结果是系统流拍。7.2017年11月21日，广州市天河区人民法院执行员向申请执行人平安银行股份有限公司广州分行、被执行人悦盛公司各自代理人手机发送短信，告知涉案房屋于2017年11月14日网上首拍流拍，询问双方是否愿意以首拍起拍价35797200元承接该房产，如3日内未提交愿意承接的书面申请的，视为不愿意承接，该院将降价20%进行2次网络拍卖等。8.广州市天河区人民法院于2017年11月28日对涉案房屋发出第二次拍卖公告，载明起拍价28637760元、带租约按现状拍卖、法院不负责标的物的交付。附后材料：《拍卖标的调查情况表》中载明拍卖现状为有租赁、租赁期限至2031年5月3日、租金为按月支付39398.25元；报名人及交付保证金的竞买人有证慧公司、霍忠元两方；只有证慧公司一条竞价记录；竞价结果是证慧公司以起拍价成交。9.2017年12月28日，广州市天河区人民法院作出（2017）粤0106执4542-1号《执行裁定书》，其中载明：裁定解除对涉案房屋的查封、注销悦盛公司的产权证、涂销涉案房屋上平安银行股份有限公司广州分行的他项权利登记；确认涉案房屋所有权及其他权利归证慧公司所有，证慧公司可持本裁定书到财产管理机构单方办理涉案房产的过户登记及交税手续；本裁定书送达后即发生法律效力。10.2017年12月29日，广州市天河区人民法院向原广州市国土资源和规划委员会送达上述（2017）粤0106执4542-1号《执行裁定书》及协助执行通知书，并于同日与证慧公司签订《拍卖成交确认书》，向证慧公司送达上述裁定书、协执文书收件回执等材料。在当天的执行笔录中记载：执行法官表示“上述房屋亦是按现状拍卖，本院不负责清场，你司可在办妥上述房产证后另循法律途径自行解决收楼事宜。”证慧公司对此表示清楚、无异议。11.2018年1月11日，广州市天河区人民法院向请执行人平安银行股份有限公司广州分行、被执行人悦盛公司送达上述（2017）粤0106执4542-1号《执行裁定书》。五、经本院主持调解，证慧公司表示同意将涉案房屋的一部分出租给谭国诚，租金按市场价打五折；谭国诚表示只愿意按每平方米70元的标信支付租金。最终双方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，针对证慧公司的上诉，二审需处理的是证慧公司要求解除谭国诚与悦盛公司于2013年5月4日签订的《广州市房屋租赁合同》的理由能否成立。对此，具体分析如下：从现有证据看，涉案租赁合同签订于2013年5月4日，早于申请执行人在该房屋上设定抵押的时间（2013年9月9日）及房屋被法院查封的时间（2014年9月4日），而证慧公司是在明知涉案房屋存在租约并同意接受相关交易条件（带租约、不交吉拍卖及接受房屋已知、未知瑕疵等）的情况下，参与法院执行案件被执行人悦盛公司名下涉案房屋的公开竞拍，并以低于房屋评估价的价格成功竞得涉案房屋。故一审法院认定悦盛公司与谭国诚签订的租赁合同对证慧公司有约束力，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十九条有关“买卖不破租赁”的规定。虽然证慧公司对上述租赁合同的真实性存疑，并向本院提出笔迹鉴定申请，要求对该合同中“谭国诚”签名的真实性进行鉴定，但一方面，证慧公司并未在一审中提出书面笔迹鉴定申请，其在二审中才提出该申请，显然超过举证期限；另一方面，谭国诚对该租赁合同中其签名的真实性予以确认。而从本院调取的执行材料看，涉案房屋原业主悦盛公司在涉案房屋被执行拍卖前即将上述涉案租赁合同提交给执行法院，申请执行人对该合同亦予以确认，并要求法院以带租约“不交吉”的方式拍卖，即申请执行人与被执行人对该租赁合同及其中谭国诚的签名真实性均无异议。随后评估机构亦带租约对涉案房屋进行了评估。执行法院在两次拍卖公告及《拍卖标的调查情况表》中均详细披露了涉案房屋上所带租约的期限及月租金额等信息。证慧公司在参与拍卖时对此理应清楚，但其直至本案一审时并未对此提出任何异议。虽然证慧公司在上诉时增加了对合同真实性的异议，但该异议显然与其要求解除合同的诉请自相矛盾，且缺乏充分理据。基于上述分析，本院认为无需对涉案租赁合同中谭国诚签名的真实性进行鉴定，故不接纳证慧公司提出的笔迹鉴定申请。证慧公司在笔迹鉴定申请后所附的《房屋租赁登记备案证明》及五张租赁合同最后签章页（均无租赁备案登记）复印件，亦可从侧面反映谭国诚已实际分租使用了涉案房屋的事实。故证慧公司认为涉案租赁合同不真实的理由不充分，依据亦不足，本院不予采信。至于证慧公司以谭国诚存在逾期交租及擅自转租等问题为由要求解除合同。首先，虽然证慧公司于2017年12月29日签收了拍卖成交的执行裁定书，证慧公司自该日起取得涉案房屋的物权。但涉案房屋于2018年7月24日才登记至证慧公司名下，证慧公司于2018年9月11日才向谭国诚转租涉案场地的承租人工行高新支行发出《律师函》，并未举证证实其向谭国诚及时告知其通过拍卖成为涉案房屋产权人的事实。二审中，谭国诚及证慧公司均确认谭国诚已自于2018年8月31日起按涉案租赁合同约定的租金标准以转账方式向证慧公司支付租金至2020年11月，且谭国诚在二审中明确表示愿意补交自证慧公司取得产权之日起的租金。故此，证慧公司以谭国诚逾期支付租金为由解除合同，理据不足。因证慧公司未在本案中提出有关补交租金的诉请，故本院对此不作调处，双方可另循合法途径解决。其次，关于租赁保证金问题。谭国诚在一审中提供了悦盛公司的《情况说明》反映悦盛公司与谭国诚、案外人之间存在债权债务关系，1000万元租赁保证金系根据债务总额确定，实际上以租金抵偿债务等。一审据此认定悦盛公司、谭国诚之间就租赁合同保证金问题存在以租金抵债的特别约定，并对证慧公司以此为由要求解除合同的理由不予采纳，并无不当。二审中，谭国诚又提交了借条、债务统计表等证据对此进一步予以说明。虽然该些证据均不属于二审新证据，本院不予采纳，但可从侧面反映悦盛公司与谭国诚之间存在一定债权债务的事实。证慧公司以悦盛公司与谭国诚之间的履约情况作为其解除合同的理由，理据不足，本院不予采纳。第三，关于转租问题。虽然在证慧公司拍卖成功后，谭国诚于2018年8月8日与工行高新支行续签了《广州市房屋租赁合同》及《租赁补充协议》，延长租期4个月，但如前述，因证慧公司未举证证实其已向谭国诚及时告知其已通过拍卖成为涉案房屋产权人的事实，故谭国诚上述行为并不属于未经证慧公司同意而擅自转租的情形。证慧公司二审提交的现场照片只能反映涉案房屋部分场地在拍照时点有人使用，并不足以证明谭国诚存在擅自转租的事实，本院不予采纳。在证慧公司明确表示不同意谭国诚转租涉案房屋后，谭国诚亦明确表示不再转租，故此，证慧公司据此主张其有权解除合同，理据不足。最后，证慧公司二审提交的评估报告系其在一审判决后单方委托形成，即使客观真实，亦只能反映该评估时点的租金状况，与证慧公司在本案中要求解除2013年5月4日的涉案租赁合同的诉讼请求之间并无直接关联，故本院不予采纳。鉴于证慧公司现有举证不足以佐证其上诉主张，亦无法推翻一审认定，故其上诉缺乏理据，本院不予支持。综上所述，证慧公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53170元，由广州证慧商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二〇年十二月二十四日法官助理张冰玲书记员李逸丹