广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23524号上诉人（原审原告、反诉被告）：郑艺林，男，1971年1月9日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：伍康，广东正觉（阳江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许娟娟，广东正觉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市鸿博市场管理有限公司，住所地广州市荔湾区花地大道以西、东漖北路以东、浣花西路以北地段E栋B区93号。法定代表人：梁顺明，总经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）:广州市艺和市场经营管理有限公司，住所地广州市荔湾区花地大道以西、东漖北路以东、浣花西路以北地段D幢A23房(市场地址:花地大道以西、东漖北路以东、浣花西路以北地段广州市荔湾区艺和鸿博花鸟鱼艺广场)。法定代表人：冯学农，总经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李治国、刘杨，广东君厚律师事务所律师。上诉人郑艺林因与被上诉人广州市鸿博市场管理有限公司（以下简称鸿博公司）、广州市艺和市场经营管理有限公司（以下简称艺和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初2349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月1日公开开庭进行审理。上诉人郑艺林及其代理人许娟娟、伍康，被上诉人鸿博公司、艺和公司代理人刘杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑艺林上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判为鸿博公司应向郑艺林支付装修损失34895.53元、搬迁费2000元及经营损失72800元；2.撤销一审判决第四项，依法改判为鸿博公司应向郑艺林支付评估费3300元；3.撤销一审判决第五项，依法改判为郑艺林向鸿博公司酌情减少支付2019年10月1日至2020年1月8日的房屋占有使用费；4.撤销一审判决第六项，依法改判为郑艺林向鸿博公司支付水电费2960.96元；5.本案一、二审诉讼费用全部由鸿博公司承担。事实和理由：一审法院适用法律错误，从而认定“酌定鸿博公司应向郑艺林支付装修损失7300元”以及“郑艺林要求鸿博公司支付经营损失和搬迁费依据不足”属于事实认定错误，涉案的《评估报告书》已足以认定郑艺林的损失，一审法院依法应当采信，作为认定郑艺林装修损失、搬迁费及经营损失事实的依据。1.根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条的规定，当事人单方委托有关部门所作出的鉴定或评估报告意见，在对方当事人没有反驳证据且无新的鉴定或评估报告予以推翻的情况下，应当作为案件事实的依据。本案争议发生后，因涉案商铺所在的艺和广场于2019年12月9日被广州市荔湾区城市管理和综合执法局认定为违法建筑，依法应当予以拆除。而鸿博公司、艺和公司于2020年1月8日就对艺和广场进行了全场围蔽，但对郑艺林因强拆而提前终止租赁合同所造成的损失拒绝赔偿，在涉案商铺的财产极可能灭失的情况下，郑艺林不得已委托评估公司进行评估。为了公平公正，郑艺林在评估前通过邮寄、打电话、当面交付通知书等方式多次通知了鸿博公司、艺和公司评估的时间、地点、聘请的评估公司及请其派人参加，其在这期间没有对聘请的评估公司提出异议，而且在评估当天鸿博公司的经理黄XX明确表态不参加评估，让郑艺林自己做评估就可以了。因此，在上述情况下，郑艺林委托广州德高价格评估有限公司评估涉案商铺的装修损失、搬迁费及经营损失，评估公司有相应评估资质的，其评估程序合法。2.因鸿博公司、艺和公司故意隐瞒涉案商铺的真实情况而致使涉案的租赁合同无效并被提前终止合同，造成郑艺林无法使用租赁物，并从租赁物搬离，固定的装修部分自然无法继续使用，应当属于郑艺林的损失，鸿博公司对此负完全过错贵任。一审法院也认定“现由于租赁期限超过建筑的使用期限导致合同无效，鸿博公司存在过错”，应当对郑艺林的装修损失34895.53元承担全部的赔偿责任。郑艺林经营的是个体工商户，没有完整的财务报表制度，由于强拆时间紧迫而自行委托了评估公司对损失进行评估并出具了涉案的《评估报告》，并向评估公司提交了相关的收入票据资料，评估公司再根据相关的法律法规等作出了经营损失评估72800元和搬迁费2000元，其数据是真实合法的。但一审法院认为《评估报告书》“并没有附上具体的计算依据及相关收入票据”和“并没有举证证实其已实际支付了搬迁费”而否定《评估报告书》的经营损失和搬迁费的评估数据与事实不符。一审法院在本案的整个审理过程中并没有要求评估公司提供计算经营损失的相关收入票据，而涉案商铺面临强拆及围蔽，已无法正常经营使用。鸿博公司也于2020年1月9日对整个艺和市场进行了围蔽，整个市场于2020年1月19日无法正常使用，郑艺林必然要将商铺经营的物品进行搬迁，必然会有搬迁费的产生，但一审法院却惘顾这一客观事实。3.在一审中，鸿博公司、艺和公司没有提交任何证据对评估报告予以反驳，也明确表示不申请重新评估，在这种情况下，根据上述法律规定，一审法院应当对本案的《评估报告书》中关于装修损失、搬迁费及经营损失的评估予以采信，并由鸿博公司承担赔偿责任。二、鸿博公司作为出租方，对涉案租赁合同的无效负有完全过错责任，郑艺林在鸿博公司拒绝赔偿任何损失且涉案商铺即将面临强制拆除极有可能灭失的情况下委托进行评估，是由鸿博公司的原因造成的，其应当承担本案的评估费用3300元。三、鸿博公司于2019年9月份开始便擅自在市场内四处拉关于市场清场而全场打折的横幅，并多次停水停电，严重影响了郑艺林的经营，使涉案商铺无法达到租赁目的，给郑艺林造成经营上的损失，应当适当减少郑艺林于2019年9月至2020年1月7日期间的涉案商铺的场地占有使用费。四、根据双方《商铺租赁合同》第二条第4款水电费的约定，鸿博公司应当按广州自来水厂和广州供电局的水电费单价向郑艺林收取水电费，但实际上鸿博公司却是以高于一倍左右的价格进行收取，公摊的水电费也从未向郑艺林公布其明细，而一审法院却罔顾双方的合同约定，直接损害了郑艺林的合法权益。鸿博公司、艺和公司二审共同答辩称：一、一审法院认定事实清楚准确，涉案租赁合同无效，郑艺林主张停业损失并无法律和事实依据。依据合同法的规定以及最高院民一庭的明确意见，合同无效后过错方基于缔约过失责任向对方当事人进行赔偿，赔偿的范围仅限于信赖利益，不包括在合同有效情形下通过履行该合同可获得的期待利益。郑艺林主张的停业损失及履行利益、期待利益并无法律依据。在所谓的停业损失的计算中，郑艺林没有任何证据证明其商铺的平均月营业收入，也没有财务报表、税务、银行流水等予以佐证，评估报告中的数据是郑艺林与评估公司单方制作，没有任何事实依据。涉案租赁合同属于临时租赁合同，合同中已明确告知了风险，约定了如果涉案商铺被第三方收回，承租人不得主张任何赔偿。二、郑艺林主张的装修损失并无事实和法律依据。依照法律规定，未经出租人同意的装修，承租人不得就装饰物向出租人主张赔偿、补偿。涉案租赁合同已明确约定，承租方的装修必须取得出租方的书面同意，郑艺林并无任何证据证明其装修取得鸿博公司同意，故其上述主张并无依据。按照最高院关于租赁合同司法解释第九条的规定，即便装修是经过出租人同意的，合同无效时对已形成附合的装修物，出租人不同意利用的，按照双方对合同无效的过错分担责任。三、涉案评估报告不足以作为支持郑艺林诉请的依据。1.郑艺林提交的评估报告并非民事诉讼法规定的鉴定意见，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》已明确，未经法院委托的一方当事人单方面委托的所谓鉴定评估意见，只能算作是一方提出的一般私文书证，故涉案评估报告只能作为一般的私文书证。2.评估报告的鉴定是单方面委托，未经过鸿博公司、艺和公司的同意，其公正性亦无法保证，评估亦未作出任何现场笔录，甚至有的商铺在评估之前即已被拆除，评估公司却仍进行评估，缺乏事实依据，作为一般书证，评估报告的结论显然缺乏依据。（1）评估报告中对停业损失的计算基础并无任何财务账本、报表、税务凭证、银行流水加以佐证。（2）评估对象的数量材质无法在报告中得以体现。（3）装饰装修的时间无法确认，其折旧的计算亦无依据。故郑艺林要求以评估报告作为定案的依据，既不合法也不合理。即便涉案租赁合同无效，所造成的损失亦不应由鸿博公司一方承担。郑艺林租赁涉案商铺作为商业经营使用，其对商铺的性质、状态有审慎注意的义务，对临建商铺的相关审批文件应进行审查，郑艺林未审查本身存在过错，故对于合同无效导致的损失，其应承担一定的责任。四、郑艺林上诉对水电费的单价提出异议，但涉案租赁合同对此已作出明确约定，水电费是总表缴费，存在一定的水损和电损，并非单纯的水电价。且双方在正常的合同履行阶段，亦是按此标准缴费。水电价属于涉案租赁合同一部分事项，并非单纯的用水、用电合同，故郑艺林对此的异议亦无依据。郑艺林于2020年3月16日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.郑艺林与鸿博公司签订的编号为鸿博租字(2019)第XXX号《商铺租赁合同书》无效；2.鸿博公司、艺和公司共同向郑艺林返还履约保证金8640元和水电押金2000元；3.鸿博公司赔偿郑艺林装修损失34895.53元、搬迁费2000元及经营损失72800元、评估费3300元；4.本案的所有诉讼费用由鸿博公司、艺和公司承担。鸿博公司、艺和公司反诉请求：1.郑艺林向鸿博公司支付租金14400元（自2019年10月起按每月租金2400元计算至2020年3月）及滞纳金（每月滞纳金以当月应付租金为本金，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，自每月6日算至所欠租金全部还清）；2.郑艺林向鸿博公司支付水电费5990.2元；3.郑艺林向艺和公司支付管理费11520元（自2019年10月起按每月管理费1920元计算至2020年3月）及滞纳金（每月滞纳金以当月应付管理费为本金，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，自每月6日算至所欠管理费全部还清）；4.本案诉讼费由郑艺林承担。一审法院经审理认定事实如下：2019年6月4日，郑艺林和鸿博公司签订《商铺临时租赁合同》【合同编号：鸿博租字（2019）第XXX号】，约定：鸿博公司将位于广州市荔湾区花地大道以西、东漖北路以东、浣花西路以北地段广州市荔湾区艺和鸿博花鸟鱼艺广场XXX号商铺出租给郑艺林作为经营水族使用，计租面积为48平方米；租赁期限为壹年，自2019年6月4日起至2020年6月30日止，其中2019年6月4日至2019年7月3日为免租期，交纳租金为2400元/月；鸿博公司委托艺和公司对市场进行日常管理，郑艺林须配合鸿博公司，与该公司另行订立管理合同；郑艺林应于签定本合同时依本合同约定的首年贰个月租金及贰个月物业管理费标准向鸿博公司缴纳总额为人民币8640元整作为履约保证金，郑艺林在租赁期间没有违反本租赁合同约定的，则在租赁期限届满后，双方交接验收完毕，并双方没有其他任何债权债务后，履约保证金由鸿博公司15天内悉数退还给郑艺林（不计利息）；郑艺林商铺内经营所实际发生的水电费，按其独立安装的水表、电表度数按政府规定的标准计算，公共分摊的水电费由郑艺林支付，鸿博公司提供用电容量2千瓦，如郑艺林需增大用电量，增加费用由郑艺林负担；郑艺林应缴纳水电费押金，标准为：2000元/间，合同期满，结清全部水电费后，此押金由鸿博公司在郑艺林退场、交还铺15天内悉数退还给郑艺林（不计利息）；上述约定每月应交的租金、水电费、公共水电分摊费，郑艺林应在租赁期内每月的5日前以转帐或现金的形式支付，但履约保证金、水电费押金及首月的租金、物业管理费应在签订本合同时支付；如郑艺林拖欠租金、水电费等、公共水电分摊费等应缴费用，每逾期一日，鸿博公司有权向郑艺林收取拖欠费用合计总额2%的滞纳金；逾期15天以上视为郑艺林违约，鸿博公司有权即时解除合同，追收欠交的费用并不予返还履约保证金、水电费押金和其他已交的一切费用，郑艺林应无条件撤离场地；等。同日，艺和公司与郑艺林签订《商铺管理合同》【合同编号：艺和管字（2019）第XXX号】，约定：艺和公司受鸿博公司委托对广州市荔湾区艺和鸿博花鸟鱼艺广场进行日常维护和管理，承担市场管理人的权利和义务，郑艺林对此无异议；物业管理费郑艺林应在租赁期内每月的5日前连同商铺的租金、水电费等，以转账或现金的形式支付；等。2019年6月3日，郑艺林依约交纳了履约保证金8640元和水电费押金2000元，艺和公司在收款收据上盖章。后双方依约履行合同。但郑艺林自2019年10月开始未再向鸿博公司支付租金，自2019年10月开始未再向鸿博公司支付水电费。另查，原广州市城市规划局芳村区分局穗芳规建[2003]205号《建设工程报建审核书》载明，芳村区（现已更名为荔湾区）花地大道以西、东漖北路以东，浣花路以北地段土地的建设单位为广东省信托房产开发公司，建设项目为临时建设，使用期为两年，试用期满或使用期内因城市规划建设或管理需要，应无条件自行拆除。如需继续使用应办理有关延期手续等等。2009年1月8日广州市荔湾区东漖街东漖股份合作经济联合社（以下简称东漖经济联合社）与鸿博公司签订《协议书》，约定东漖经济联合社将东漖北路以东，浣花路河涌北岸地块租给鸿博公司进行整治及管理使用，租赁期限自2009年8月1日起十五年；等等。2016年1月27日，广东省信托房产开发公司与鸿博公司签订《租赁合同》，约定，广东省信托房产开发公司将荔湾区花地地段空地租赁给鸿博公司使用，租赁期限自2016年3月1日至2019年1月30日等等。2019年8月23日，广东省信托房产开发公司在涉案场地向艺和广场各商户张贴《退场通知》，载明其司已启动土地开发工作，为避免不必要的损失，各商户需尽快与出租方解约，并于2019年12月30日前完成清货搬迁退场工作等。2019年9月15日，鸿博公司对艺和广场各租户发出《公告》，载明其司与广东省信托房产开发公司就场地移交事宜仍在协商，具体的退场时间，其司会提前三个月通知各租户，在此期间，无心经营的租户，可书面向我司提出提前终止合同申请，并办理好退铺的手续，缴清应付费用后，其司在5-10个工作日内无息退还合同按金等。2019年10月8日，鸿博公司发出《艺和广场停业/终止合同通知》，载明艺和广场所在地方的权属方广东省信托房产开发公司发函其司，地块启动开发，要求其司必须在2020年1月8日24时前将艺和广场全部场地移交，为此，根据其司与各租户租赁合同相关条款的约定，现提前三个月向各租户发出广场停业、终止合同收回商铺通知；2020年1月9日，艺和广场全场停止营业，其司终止与贵租户的商铺合同，同时，其司给予贵租户2020年1月9日共10天搬迁期，而且，从2020年1月1-18日共18天，租金与管理费全免，水电费要正常缴纳；签订商铺合同固定租期未到期的租户，请在2019年10月20日前，带商铺合同到其司租赁部签订终止合同协议，可享受2019年10月、11月份租金5折，管理费不变，12月份免租金和管理费，拒不签订终止合同协议和不按时交租的租户，其司取消优惠并追诉相关法律责任；广信公司将在2020年1月19日下午15时对全场停电、停水及进行地块围避等。2019年12月9日，广州市荔湾区城市管理和综合执法局发出荔综城强拆公字（2019）35651号《限期拆除违法建设公告书》，载明荔湾区东漖北路以东，浣花路以北地块现有建筑物依法应当予以拆除，督促违法建设当事人在相关处罚决定规定的期限内自行拆除，逾期不拆除的，本执法机关将依法实施强制拆除。2020年4月5日，郑艺林与广东省信托房产开发公司签订《商铺交付确认书》，约定郑艺林于2020年4月5日前将商铺物品清空移交给广东省信托房产开发公司，备注已搬空。郑艺林为证实所受损失，提交了《评估报告书》作为证据，评估结论为在2020年1月10日的评估基准日，广州市荔湾区艺和广场XXX号商铺的装饰装修损失34895.53元、搬迁费用2000元、停业损失72800元。鸿博公司、艺和公司为证实郑艺林欠缴水电费5990.2元，提交了水电表抄表视频、水电费收款单、水电表记录、电费发票、水费发票及自行制作的水电费明细表、郑艺林前3-6月交纳电费水电费收款收据作为证据。鸿博公司、艺和公司陈述案涉商铺的水电费实际由鸿博公司垫付；电费发票购买方广州市艺和咨询服务有限公司是艺和公司的曾用名，在改名为艺和公司后没有去电力局更改开户时使用的曾用名；水费发票购买方广东省信托房产开发公司是案涉地块业主方，当时开发艺和广场时是以业主名义在供水单位开户。郑艺林质证认为：确认艺和广场总的水电费发票，但艺和广场内商铺缴纳的水电费总费用与向供电局和自来水厂缴纳的水电费金额出入较大；对郑艺林起诉前3-6个月缴纳的水电费不予以认可，鸿博公司、艺和公司并非按照政府规定的水电费单价标准向郑艺林收取，而是高于一倍左右的价格向郑艺林进行收取，而公摊的水电费也从未向郑艺林公布其明细；其余证据三性不予以认可，是鸿博公司、艺和公司单方制作，也没有郑艺林的签字确认。一审庭审中，鸿博公司、艺和公司确认收到郑艺林交纳的履约保证金8640元和水电费押金2000元。一审法院认为：关于合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”。本案中，涉案土地上2004年被主管部门批准建设临时建设，使用期为两年，期满并没有办理相关延期手续。涉案租赁合同签订的租赁期限自2019年7月1日起至2020年6月30日止，超过了临时建筑的使用期限，故按以上规定应认定双方当事人就涉案商铺所订立的《商铺临时租赁合同》无效。关于履约保证金和水电押金问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能够返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”故合同无效后，鸿博公司应向郑艺林返还收取的履约保证金8640元和水电押金2000元。由于艺和公司不是合同相对方，其收取履约保证金和水电押金的行为只是帮鸿博公司的代收行为，故郑艺林要求艺和公司共同返还履约保证金和水电押金依据不足，一审法院不予支持。关于使用费问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，虽然合同无效，但鉴于郑艺林依该合同约定占有、使用涉案商铺，根据公平合理原则，应向鸿博公司支付相应的使用费，使用费参照双方签订的《商铺临时租赁合同》的标准，即每月2400元，双方当事人确认从2019年10月1日起没有交纳使用费，故使用费应从2019年10月1日起算。截止日期，鸿博公司于2019年10月8日发出《艺和广场停业/终止合同通知》，载明2020年1月9日，艺和广场全场停业营业，我司终止与贵租户的商铺合同……广信公司将在2020年1月19日下午15时对全场停电、停水及进行地块围避等内容。结合上述通知及双方当事人在庭上陈述，可认定涉案商铺所在的整个场地于2020年1月9日被围蔽，2020年1月19日整个场地也停电停水，无法正常使用，租赁合同目的也无法实现。综上，一审法院认为使用费应计算至2020年1月8日（2020年1月的租金为2400元÷31×8=619.35元），合计7819.35元。关于鸿博公司、艺和公司主张的使用费的滞纳金，因涉案合同无效，一审法院不予支持。关于装修损失问题。鸿博公司作为商铺出租方，对租赁物出租、使用状况应有一定了解；合同约定案涉商铺用作水族经营使用，那么要符合水族经营条件，承租人须对商铺要装修后使用亦符合常理；且鸿博公司未能提供证据证明其不同意承租人进行装饰装修，因此可认定鸿博公司同意郑艺林对涉案商铺进行装修。现由于租赁期限超过临时建筑的使用期限导致合同无效，鸿博公司存在过错，故鸿博公司应分担装饰装修的现值损失。关于承担的数额，一审法院参考《评估报告书》的结论、《商铺临时租赁合同》的相关约定，结合双方当事人的过程情况及在一审庭审中的相关陈述，一审法院酌定鸿博公司应向郑艺林支付装修损失7300元。关于经营损失和搬迁费，郑艺林仅提供了《评估报告书》作为依据。首先，《评估报告书》中对于停业损失仅陈述根据委托方提供近期的营业收入状况来确认商铺的平均营业收入及咨询周边经营相类似的行业来确定商铺的营业收入利润率按25%计算停业损失，并没有附上具体的计算依据及相关收入票据。其次，《评估报告书》中对于搬迁费的计算参考的仅是《广州市黄埔区临港片区集体所有土地征收补偿指导意见（试行）》的相关规定，且郑艺林并没有举证证实其已实际支付了搬迁费。综上，一审法院认为郑艺林要求鸿博公司支付经营损失和搬迁费依据不足，一审法院不予支持。关于评估费问题。郑艺林出示发票主张上述评估费3300元；如上述，本案部分案件事实的认定参考了评估报告书的相关结论，另结合本案双方当事人的过错，一审法院酌情认定评估费由郑艺林与鸿博公司各自承担一半，即鸿博公司应向郑艺林支付评估费1650元。关于水电费问题。鸿博公司对其反诉主张的水电费提供了水电缴费发票总单、涉案商铺抄表数据及视频等。郑艺林对读数不予以认可，但未对电费读数进行相应举证，应当承担举证不能的责任；且涉案商铺在郑艺林停止支付水电费前后的用电、用水度数相近；对于郑艺林抗辩水电费单价问题，鸿博公司回应称水电费由总表缴费系存在水损、电损，并非纯粹的水电价。本案系房屋租赁合同纠纷，所涉水电价属房屋租赁合同一部分事项，而非单纯的用水、用电合同，故一审法院对鸿博公司反诉主张的水电费予支持，郑艺林应向鸿博公司支付水电费5990.2元。关于管理费问题。本案案由是房屋租赁合同纠纷，租赁合同的相对方是郑艺林和鸿博公司。艺和公司反诉的管理费与本案审理的房屋租赁合同关系不属同一法律关系，可另循法律途径解决。故一审法院对艺和公司反诉主张的管理费及滞纳金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，参考《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条的规定，一审法院于2020年8月31日作出如下判决：一、确认郑艺林与广州市鸿博市场管理有限公司于2019年6月4日签订的《商铺临时租赁合同》无效。二、自本判决发生效力之日起10日内，广州市鸿博市场管理有限公司向郑艺林返履约保证金8640元和水电费押金2000元。三、自本判决发生效力之日起10日内，广州市鸿博市场管理有限公司向郑艺林支付装修损失7300元。四、自本判决发生效力之日起10日内，广州市鸿博市场管理有限公司向郑艺林支付评估费1650元。五、自本判决发生效力之日起10日内，郑艺林向广州市鸿博市场管理有限公司支付2019年10月1日至2020年1月8日的房屋占有使用费7819.35元（按每月2400元计算）。六、自本判决发生效力之日起10日内，郑艺林向广州市鸿博市场管理有限公司支付水电费5990.2元。七、驳回郑艺林的其它诉讼请求。八、驳回广州市鸿博市场管理有限公司、广州市艺和市场经营管理有限公司的其它反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1378元，由郑艺林负担1021元，由广州市鸿博市场管理有限公司负担357元；本案反诉费298.88元，由郑艺林负担55.48元，由广州市鸿博市场管理有限公司、广州市艺和市场经营管理有限公司负担243.4元。本院二审期间，双方均无提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。结合双方当事人的诉辩意见，本院确定二审期间双方当事人争议的焦点为：一、郑艺林是否可向鸿博公司减少支付2019年10月1日至2020年1月8日的房屋占有使用费以及水电费标准。二、鸿博公司应否向郑艺林支付装修损失、搬迁费、经营损失、评估费及具体金额。对此，本院分析如下：一、关于使用费问题。虽涉案租赁合同因标的物超过临时建筑使用期限而无效，但郑艺林已实际占有、使用涉案商铺，由于双方当事人确认郑艺林从2019年10月起没有交纳使用费，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的相关规定，判令郑艺林支付2019年10月1日到2020年1月8日的房屋占有使用费，并无不当。郑艺林主张鸿博公司自2019年10月开始围蔽涉案市场，导致其经营受到严重影响，故应当减少在此期间的房屋占有使用费，但该主张与郑艺林一审期间及上诉状自认的整个市场从2020年1月8日才开始围蔽相矛盾，其亦未提供相关证据对此予以证明，本院对此主张不予采纳。至于水电费标准问题，由于本案系房屋租赁合同纠纷，所涉水电价属房屋租赁合同一部分事项，而非单纯的用水、用电合同，郑艺林签约后对水电费单价并无异议且按此标准缴纳水电费，现其上诉主张涉案商铺水电费标准过高，并无充分依据，本院对此不予支持。二、关于装修损失问题。一审法院参考《评估报告书》的结论、《商铺临时租赁合同》的相关约定，结合双方当事人的过错情况及在一审庭审中的相关陈述，酌定鸿博公司应向郑艺林支付装修损失7300元，并无不当。关于经营损失和搬迁费问题。郑艺林仅提供了其单方委托的评估机构所做的《评估报告书》作为依据，鸿博公司对此不予确认，该报告书中对于郑艺林的停业损失计算依据不充分，郑艺林并未举证证实其已实际支付了搬迁费，一审法院驳回郑艺林要求鸿博公司支付经营损失和搬迁费的诉请，并无不当。关于评估费问题。一审法院结合本案双方当事人的过错，酌情认定评估费由郑艺林与鸿博公司各自承担一半，并无不当。郑艺林就上述费用而提出的主张，事实及法律依据不足，本院不予支持。综上所述，郑艺林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2047元，由郑艺林负担。本判决为终审判决。审判员  赵琦铭二〇二〇年十二月二十九日书记员  陈婷婷郭蔚琳