贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终1168号上诉人（原审原告）：刘某，女，1989年12月15日生，苗族，贵州省晴隆县人，住贵州省晴隆县。委托诉讼代理人：陈江，男，1980年11月15日生，汉族，贵州省安顺市平坝区人，住贵州省安顺市平坝区，系刘某配偶。委托诉讼代理人：陈华，男，1967年1月16日生，苗族，贵州省安顺市平坝区人，住贵州省安顺市平坝区，系刘某配偶之兄。上诉人（原审被告）：贵州中润置业投资有限公司，住所地：贵州省安顺市平坝区鼓楼办事处新厢路。法定代表人：袁赞建，系公司董事长。委托诉讼代理人：孙祖阳，贵州序引律师事务所律师。上诉人刘某因与上诉人贵州中润置业投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院作出的（2020）黔0403民初602号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年12月25日公开开庭进行了审理。上诉人刘某委托诉讼代理人陈江、陈华，上诉人贵州中润置业投资有限公司委托诉讼代理人孙祖阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘某上诉请求：1.依法判决撤销原审判决，查清事实后依法改判并支持上诉人的全部诉讼请求。2.被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律混乱、错误。一、一审判决认为根据上诉人签订《委托租赁授权书》及《商铺委托代理租赁及经营管理合同》后，被上诉人向贵州隆凯商业运营发展有限公司交付房屋行为视为向上诉人交付行为，无需再向上诉人进行交付属认定事实错误，是将过错转嫁于贵州隆凯商业运营发展有限公司。首先，本案是商品房销售合同纠纷案而不是委托合同纠纷案，案涉的《商品房买卖合同》作为核心文件才是本案审查重点，至于上诉人与他人签署的委托合同在本案中虽然可以作为证据，但证人并未出庭接受当事人的质问，无法证明被上诉人在销售合同中不违约，被上诉人也没有证据证明在销售合同中已按合同约定履行了交付义务，就是违约；不至于牵扯贵州隆凯商业运营发展有限公司，甚至审查其与上诉人签署的委托合同。其次，《委托租赁授权书》及《商铺委托代理租赁及经营管理合同》是由上诉人与贵州隆凯商业运营发展有限公司签订，其原件却是由被上诉人管控并提供给一审法院作为证据，就说明被上诉人与贵州隆凯商业运营发展有限公司要么是同人不同名，要么就是恶意串通，即使真的有交付房屋行为，也是自己向自己交付，纯属免责的幌子，侵权的伎俩，该交付行为应为无效；再次，《委托租赁授权书》的委托权限是“对外租赁及管理事宜”。而《商铺委托代理租赁及经营管理合同》的第三条（3）项约定的真实的意思是：针对房屋交接手续，可以甲方委托和协助乙方按照交房标准办理；可以甲方自行办理。都没有让贵州隆凯商业运营发展有限公司擅自办理房屋交接手续的意思表示；退一步来说，就算贵州隆凯商业运营发展有限公司具有擅自办理房屋交接手续权或者真的已经接收了被上诉人交付的案涉房屋，根据《中华人民共和国合同法》第四百零一条：受托人的报告义务“受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。”结合《中华人民共和国合同法》第四百零六条受托人的损害赔偿责任“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的应当赔偿损失。”的规定，既没有向上诉人履行报告义务，又没有按照交房标准办理交接手续，固然已给上诉人造成重大损失；显然，被上诉人想将其过错甩锅给贵州隆凯商业运营发展有限公司，让其承担房屋交接的过错，一审法院没有通知其参与诉讼，告知其具有连带责任，就认定其具有代理上诉人办理房屋交接手续权，虽然可以帮助被上诉人免除房屋交付责任，但是，如果贵州隆凯商业运营发展有限公司的委托期限到期，交付给上诉人的涉案房屋不具备销售合同的交付条件，是必再次产生委托合同纠纷案，届时再把一审判决作为证据，让一审法院的审理法官出庭证明贵州隆凯商业运营发展有限公司当初给被上诉人收到的涉案房屋是符合销售合同的交付条件的，审理法官能够证明吗?显然，这不利于法理问题的解决，也不利于矛盾的排查，更不利于构成和谐的社会环境。二、一审判决根据案涉房屋达到交房条件的时间为2019年7月19日，就认定逾期交房期间应为2017年10月31日至2019年7月19日，共计626天属于认定事实不清。被上诉人需要交付的案涉房屋虽然于2019年7月19日达到交房条件，并不能证明同时达到合同约定的使用条件，更无法证明当时就向上诉人按照合同约定履行合同的交付义务。而且，被上诉人在一审强调已于2017年9月28日将涉案商铺交付给贵州隆凯商业运营发展有限公司，说明被上诉人要么交付不具备交房条件的涉案房屋；要么根本没有交付涉案房屋。具体是否履行合同约定的交付义务?一审法官应该心知肚明。被上诉人不按照合同约定履行合同义务，本身就是违约，即便涉案房屋达到交房条件前有贵州隆凯商业运营发展有限公司的介入造成其违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三方的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三方之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，被上诉人理应承担违约责任；况且，被上诉人事实上也确实一直没有按照双方签订的涉案《商品房买卖合同》的约定向上诉人履行房屋交接手续义务，还在一起违约，如果违约期限只按626天，就免去被上诉人向上诉人交房的责任，届时上诉人与贵州隆凯商业运营发展有限公司的委托期限到期，归还的案涉房屋仍然不具备案涉合同的交付条件，其责任由谁承担?贵州隆凯商业运营发展有限公司承担得起吗?所以，只有被上诉人按照合同约定的交房条件如实向上诉人交房或者三方按照合同约定的房屋交接手续条件完成交接手续，才是解决问题的最佳办法，显然，一审判决不支持被上诉人向上诉人交房，违约期限按626天计算均是错误的。三、一审判决对逾期交房违约金和逾期办证违约金依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定进行调整属于适用法律错误，同时，逾期交房判决中按71元/平方米确定案涉房屋每月租金标准计算违约金和逾期办证按日万分之零点五的标准计算违约金无任何事实和法律根据。其一，案涉的《商品房买卖合同》是由被上诉人提供的格式条款合同，对于格式条款合同中的格式条款《中华人民共和国合同法》中有专门针对的适用条款，第一百一十四条不适用格式条款；对案涉合同的第十三条产生争议，被上诉人理解为违约金过高，一审判决就要调低，这是作出有利于提供格式条款一方的理解，违背《中华人民共和国合同法》第四十一条格式合同的解释：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的理解。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定；并且，合同中的违约金不是为了造成的损失而设置，其本质意义主要在于对被违约方的补偿，其次才表现为对违约方的惩罚和制裁。一审法院认为：‘因涉案房屋签订《商铺委托代理租赁及经营管理合同》，上诉人损失得到相应的弥补’除错误地理解违约金的本质意义外，造成对违约金的计算错误。其二，逾期办证违约金虽然案涉合同中第二十二条已有约定，但由于约定条款属于提供格式条款一方的免责条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，属于无效条款。于是，可认定为案涉合同中没有约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案逾期办证的违约金应该按照购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（根据逾期贷款利息=贷款利息+贷款利息水平上加收30%-50%，2016年银行贷款1-5年的年利率4.75%，折合成日利率万分之一点三，在加收40%，得到2016年逾期贷款利息为按日万分之一点八二）。一审判决按日的万分之零点五计算违约金，不仅无事实和法律根据，而且与此解释的规定相差甚远。四、一审法院不支持被上诉人支付占用“三通费”期间的利息给上诉人属认定事实不清。被上诉人利用出卖的案涉房屋应具备三通为幌子，在上诉人不知情的情况下收取“三通费”，其行为就是欺诈，本应受到法律的制裁；况且，上诉人是贷款购房，由于被上诉人收取“三通费”，造成上诉人不得不向银行贷出此部分款项，已给上诉人造成损失，不支付占用期间的利息，对上诉人有失公允。综上，一审判决的确认定事实错误，适用法律混乱、错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条二审裁判“（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”的规定，应对一审判决依法改判。为了司法公正，恳请贵院查清事实，支持上诉人的上诉诉求为谢。针对上诉人刘某的上诉，上诉人贵州中润置业投资有限公司未作书面答辩。上诉人贵州中润置业投资有限公司上诉请求：撤销原判，发回重审，或查清事实依法改判为：驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、关于“是否逾期交房”，及“逾期交房违约金计算”问题。（一）上诉人已经按约、依法向被上诉人履行完毕交房义务，不存在逾期交房的事实。根据：上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：（一）出卖人2017年10月30日前交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；...。以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”的规定。可知，商品房只要“经验收合格”，即满足交付。另外，一审判决已经查明，并认定：“涉案房屋于2017年10月12日验收合格”。因此，应当认定涉案房屋于2017年10月12日已经具备交房条件。且，一审也已查明认定：根据被上诉人与贵州隆凯商业运营发展有限公司签订的《商铺委托代理租赁及经营管理合同》及《委托租赁授权书》，上诉人向贵州隆凯商业运营发展有限公司交付房屋行为视为向被上诉人交付行为。从上述合同约定、法律规定，以及交付事实可见，涉案房屋已经达到法律规定的交房条件，且已经实际交付。然而，一审判决却适用《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”的规定，认为：取得《建设工程竣工备案表》才算达到交房条件，进而认定，达到交房条件的时间应为“竣工备案”时间2019年7月19日。这明显系适用法律错误。（二）关于“逾期交房违约金的计算”。一审判决已经查明：上诉人于2017年9月28日将涉案房屋交付给被上诉人，并出租给“曼陀罗酒吧”。由此可见，被上诉人并没有实际产生损失。然而，一审判决在认为“损失只能根据合同正常履行情况下其可得利益，即将案涉房屋出租应得租金损失确定”的同时，又认定“参考本地区房屋租赁市场行情，本院酌情按71元/平方米确定案涉房屋每月租金标准，......本院参照其月租金损失上浮20%，”......《商铺委托代理租赁及经营管理合同》，扣减每月租金约603元最终确认：逾期交房违约金为31509元。结合事实，隆凯公司已经按照约定履行义务，被上诉人何来的“损失”？这明显前后矛盾。另外，所谓的“本地区房屋租赁市场行情，按71元/平方米”无任何依据，完全是主观臆断。上述认定明显是对《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定的曲解，亦属适用法律错误。二、关于“办证”问题。（一）关于“逾期办证违约金”。1.导致“逾期办证”的原因不完全是上诉人，被上诉人有重大过错。被上诉人在其诉称中已经自认“2019年12月上旬，被告通知原告带齐办理产权证所需资料到被告指定的终结办理产权证”说明上诉人已经通知了被上诉人办证，但鉴于上诉人仅负有协助义务，因此，为了更高效的完成“办证手续”，而另聘了更为专业的第三方为所有商品房买受人具体办理“办证”事宜。但再具体过程中，被上诉人拒不配合，才导致“办证”延迟。一审判决认定：“被告未举证证明系原告过错未能成功办理产权证书”属错误。2.一审判决主动改变原告诉讼请求，违反“当事人意思自治”原则以及违反“不告不理”原则。3.一审判决第十四页载明：“对于原告主张办理《不动产权证书》的诉请，根据合同约定应为表述为办理商品房所有权转移登记证书。”系一审审判庭在没有任何依据的情况下，主动将被上诉人的一审诉讼请求作了变更，违反“当事人意思自治”原则以及违反“不告不理”原则。4.判决认定前后矛盾。一审判决既然已经认定将“《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款约定”的违约金“解释为赔偿性违约金”，就应当考察被上诉人是否遭受到实际损失，而本案中，被上诉人并未遭受实际损失（如前所述）。因此，一审判决上诉人按照“以362141元为基数，按照日万分之零点五计算”向被上诉人“支付逾期交付商品房所有权转移登记违约金”不当。（二）判决不明，不具有可执行性。1.违约金起算时间不明。判决第二条载明：“被告贵州中润置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付逾期交付商品房所有权转移登记违约金，以362141元为基数，按照日万分之零点五计算，直至交付商品房所有权转移登记证书止。”但未确定具体的起算时间，如该判决生效，上诉人将无法确定起算时间而无法履行，导致上诉人陷入不诚信状态。2.判决第三条载明：“被告贵州中润置业投资有限公司于本判决生效之日起六十日内，向原告刘某交付案涉商品房所有权转移登记证书。”不具有现实可能性。一审审判庭既然已经考虑到“具体办理中还须有房屋登记管理部门、原告、被告等各方参与配合方能完成”的现实，而作出此判决，明显超出上诉人的实际能力，最终还是会导致上诉人陷入不诚信状态。三、关于“三通费”，被上诉人主张超过诉讼时效期间，不应当支持。庭审已经查明“原告于2016年8月8日支付被告三通费2650元”，自被上诉人提起一审诉讼时已经明显超过法律规定的“三年”的诉讼时效期间。一审以本案“不适用诉讼时效”规定的认定错误。综上，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条的规定，特此上诉，请二审法院依法裁判。针对上诉人贵州中润置业投资有限公司的上诉，上诉人刘某二审中答辩称：1、本案是商品房销售合同纠纷案，涉案的《商品房买卖合同》才是本案审查的核心部件，答辩人与被答辩人才是适格的主体，是合同的相对方，只有一方向另一方履行义务时，不合符合同的约定，才能产生纠纷，所以，被答辩人是否存在违约的关键是审查其在合同约定义务中的履行情况，如果被答辩人向第三人履行涉案合同的约定义务，导致在涉案合同中违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条因第三人的过错造成的违约“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依据法律规定或者按照约定解决。”的规定，被答辩人应当先向答辩人承担违约责任。2、涉案的《商品房买卖合同》说明第一项：“1、本合同文本为示范文本，由贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局共同制订。各地可以在有关房地产法律法规规定的范围内，结合实际情况调整合同相应内容”。该合同由被答辩人提供，实属“格式条款合同”。对于格式条款合同不能认定是双方真实意思的表示，产生的纠纷直接适用《中华人民共和国合同法》第三十九、四十、四十一条。3、被答辩人在履行案涉合同的义务时，不遵循诚实信用原则，明显的违法违约。在案涉合同中，明确约定了双方当事人的合同义务：答辩人的义务是按照约定交付购房款、提供相关的办证资料；被答辩人的义务是按照约定交付具备使用条件的商品房和产权证书。答辩人已按合同约定向合同的相对方被答辩人履行了合同义务，而被答辩人未按合同约定向合同的相对方答辩人履行合同义务，本身就是违约。至于被答辩人将案涉房屋交付给贵州隆凯商业运营发展有限公司，无法证明其按照案涉合同的约定履行了交付义务，仍然是违约。首先，涉案合同约定在办理案涉房屋交接手续的十五日前，被答辩人对答辩人具有通知义务，被答辩人一直没有履行通知义务，就是赤裸裸的违约。其次，就算被答辩人在2017年9月28日向贵州隆凯商业运营发展有限公司交付案涉房屋的事实属实，此时案涉房屋并未取得相关部门的竣工验收合格的证明文件，不具备法定及合同约定的交付条件，被答辩人此时交房既违反法律规定，又违反合同约定，更是违约；同时，被答辩人交付不具备交付条件的案涉房屋，贵州隆凯商业运营发展有限公司接收不具备交付条件的案涉房屋，说明他们恶意串通，对答辩人的合法财产进行侵害。再次，贵州隆凯商业运营发展有限公司与答辩人签署《商铺委托代理租赁及经营管理合同》后，答辩人只将案涉房屋的“对外租赁及管理事宜”权授权给该公司，该公司并未取得办理案涉房屋的“交接手续”权，无权代理答辩人办理案涉房屋的交接手续，被答辩人一厢情愿地将案涉房屋交付给该公司，针对涉案的《商品房买卖合同》来说，也是违约。总之，被答辩人没有按照合同约定履行交付义务，实属不讲信用，明显构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第六条。诚实信用原则“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”的规定，被答辩人已经构成违法；这种违法违约的行为应该受到法律的制裁。4、法律条款上规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。所谓的“经验收合格”是指房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向县级以上地方人民政府房地产开发主管部门项目的位置申请竣工验收，经过房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等相关部门或单位接受，取得相关部门验收的合格证书，才是“经验收合格”。因此，未经验收或者验收不合格的标志取决于是否取得建筑工程竣工验收备案表，被答辩人取得竣工验收备案表的时间是2019年7月19日；而被答辩人提供的“涉案房屋于2017年10月12日验收合格”，不是房地产主管部门颁发的验收合格证书，根本不能证明案涉房屋具备交付使用条件。而且，还要提供国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据（即：测绘图）；况且，达到交付条件和履行交付义务不能一概而论，即使达到交付条件，不履行交付义务，就不算完成交付义务。更何况被答辩人根本没有举证证明已经按照案涉合同的约定向答辩人履行了涉案房屋的交接手续的义务，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第三款：“在合同纠纷案件中，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”的规定，被答辩人就应该承担不利后果。5、逾期交房的违约金合同中已有相应的条款进行了约定，若对其约定条款产生争议，应该根据《合同法》第四十一条格式合同的解释作出解释。6、逾期办证的违约金合同中虽有相应条款约定，但由于该条款依法系无效条款，其约定无效，导致合同中没有该项违约金的约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，该项违约金应该参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。7、“三通费”不适用诉讼时效。原审原告刘某向一审法院起诉请求：1.判令被告将原告购买的平坝区迎宾路中润广场房号X商铺交付给原告，并为该商铺办理《不动产权证证书》交付给原告；2.判令被告支付以购房款362141元为基数按日万分之三计算赔偿从2017年10月31日起至实际交付商品房之日止的违约金（2017年10月31日至2019年12月20日共760天的违约金82568.15元、2019年12月21日至实际交付之日的违约金待算)给原告；3.判令被告退还收取原告的三通费2650元并按原告购房时所贷款银行的贷款利息标准结算占用期间的利息给原告；4.增加的诉讼请求判令被告以购房款362141元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，计算从2018年1月31日起至实际交付不动产登记证书之日止的违约金（2018年1月31日至2020年1月31日止共计730天违约金47585.33元，2020年2月1日后计算至实际交付之日止）；5.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年8月8日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（简称合同）约定：原告向被告购买被告开发建设平坝区迎宾路中润国际广场一期1层41号房屋，建筑面积26.12平方米，套内面积为25.13平方米，按照套内面积计算，每平方米14410.70元，总价款362141元，付款方式为银行按揭方式付款，买受人在合同签订之日前交付首期房款182141元，余款180000元以银行按揭支付。合同第十一条（一）约定被告2017年10月30日前交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。合同第十二条（一）约定：1.上水、下水交付时达到使用条件；2.供电交付时达到使用条件；3.供暖：/达到/；4.燃气：/达到/；5.电话通信交付时线路敷设到户；6.有限电视交付时线路敷设到户；7.宽带网络交付时线路敷设到户。合同第十三条约定，逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人按照第1种方式处理：1、按照逾期，分别处理（1）和（2）不作累加：（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）中的时限），自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过60日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金。并于实际交付之日起30日向买受人支付违约金。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项转移登记，（一）出卖人承诺于2018年4月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记证书的有关文书，交付买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记证书有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记证书的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任。2、约定日期起90日以后，买房人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记证书的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款银行同期活期存款的违约金。合同签订后，原告于2016年8月8日支付被告房屋首付款182141元，三通费2650元，房屋预告登记费550元，公共维修基金6847元，房屋抵押登记550元，于2017年9月21日将银行按揭180000元余款支付被告。2019年12月12日原告交纳印花税、契税共计10567.63元。同时查明，2017年原告刘某签订委托租赁授权书，委托书载明：兹委托贵州隆凯商业运营发展有限公司代理本人（或本单位）名下在平坝区商业门面（共-间）的对外租赁及管理事宜。并以受托公司的名义代表本人起草签订并履行《商铺委托代理租赁及经营管理合同》。特此授权！委托人签名刘某，联系电话182××******，证件号码××，2017年8月17日。同日，原告刘某与贵州隆凯商业运营发展有限公司签订《商铺委托代理租赁及经营管理合同》。甲方（委托方）刘某，乙方（受托方）：贵州隆凯商业运营发展有限公司。合同约定：鉴于甲方购买坐落于安顺市平坝区全权委托给乙方代理租赁和经营管理。该商铺作为整体市场组成部分的特殊性，为维护全体业主共同利益，该商铺须并入乙方统一委托代理租赁及经营管理的方式，即统一业态规划，统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动，对此甲方在签订《商品房买卖合同》时已充分了解，并接受乙方作为该商铺的受托代理租赁及经营管理方。第一条，1、标的物概况，位于平坝区迎宾路中润.国际广场项目内，所购置的商铺为X层X商铺，建筑面积预测为26.12平方米（实际面积以产权证面积为准）2、标的物的用途：商业用房。经营范围以乙方统一规划的经营业态为准。第二条，委托方式：1、甲方将该商铺在委托期限内的所有使用权、委托代理租赁权及其经营权利唯一授权委托给乙方，即甲方在委托期限内不再享有该商铺的使用权、出租于他人的权利及其他经营权利。第三条，委托经营管理期限：1、本合同委托租赁及经营管理期限自2017年11月1日起至2022年10月31日止（每满一年称一年度）。2、商品房买卖合同中约定的交房日期和本合同的委托期限不一致的，不影响本合同的履行，甲乙双方明确从本合同签订之日起开始履行本合同约定的权利义务。3、甲方委托和协助乙方按照交房标准办理房屋交接手续。在办理房屋交接手续时，乙方代表甲方签收，此签收行为甲方认同，对甲方具有法律约束力。甲方在此确认：即使交房并未具备相关验收手续，也不影响委托乙方代收房、委托代理租赁和招商经营的开展，其相应责任和后果甲方明确知晓并承担。第四条，租金标准、支付时间：1、甲方的租金收入经甲、乙双方商定按以下标准执行。（1）头五年采取固定回报的方式，即甲方得到的租金为：第一年度（2017年11月1日至2018年10月31日）甲方应得租金为实际商铺返租后总价格的2%，即购房合同总房价×2%＝当年的租金收入，7243元。第二年度，（2018年11月1日至2019年10月31日）甲方应得租金为实际商铺返租后总价格的2%，即购房合同总房价×2%＝当年的租金收入，7243元。第三年度，（2019年11月1日至2020年10月31日）甲方应得租金为实际商铺返租后总价格的3%，即购房合同总房价×3%＝当年的租金收入，10864元。注：前三年的租金在2021年6月31日后一个月内一次性支付。第四年度，（2020年11月1日至2021年10月31日）甲方应得租金为实际商铺返租后总价格的4%，即购房合同总房价×4%＝当年的租金收入，14486元。第五年度，（2021年11月1日至2022年10月31日）甲方应得租金为实际商铺返租后总价格的4%，即购房合同总房价×4%＝当年的租金收入，14486元。注：第四年、五年租金在2022年6月31日后一个月内一次性支付。同时查明，贵州隆凯商业运营发展有限公司出具证明，涉案房屋贵州中润置业投资有限公司已于2017年9月28日向其进行交付，并出租给“X酒吧”。另查明，被告开发建设的涉案房屋于2017年10月12日进行竣工验收合格，2019年7月19日进行备案登记，涉案房屋已具备办理商品房所有权转移登记证书要件。一审法院认为：结合当事人诉讼请求、事实理由和答辩意见，并经当事人确认，本案的争议焦点是：1.涉案房屋是否构成逾期交房，如构成逾期交房，违约金如何计算；2.涉案房屋是否构成逾期办理商品房所有权转移登记，逾期办证责任在于哪一方，如构成违约，违约金如何计算；3.三通费是否应予以退还并支付占用费。4.原告诉讼请求是否超过诉讼时效。本院现结合原告各项诉求，分别进行说明：被告是依法设立的专门从事商品房建设、销售的企业法人，被告将其开发建设的商品房向原告出售，原告支付了购房款，由此可知，双方签订的《商品房买卖合同》均系双方之真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦无损社会公序良俗，属有效合同。原告依约定支付被告购房款后，被告应当将具备经验收合格，并符合合同约定条件的商品房交付原告使用并交付商品房所有权转移登记证书。（一）涉案房屋是否构成逾期交房，如构成逾期交房违约金如何计算。原告于2016年8月8日支付首付款182141元，于2017年9月21日通过银行按揭支付尾款180000元，原告依约定向被告交付购房款后，被告应当将经过建设工程竣工验收合格并完成建设工程竣工验收备案登记的房屋交付原告使用。双方约定于2017年10月30日交付房屋，根据审理查明，涉案房屋于2017年10月12日验收合格，竣工验收备案是2019年7月19日，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”及《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”故达到交房条件的时间应认定为2019年7月19日，被告对该段时间逾期交房的违约行为应当承担相应的违约责任。至于原告主张被告应向原告提供住宅质量保证书和住宅使用说明书的事由，是否提供上述证书，不能作为逾期交房的依据。关于被告抗辩不构成逾期交房，原告已签订《委托租赁授权书》，同时根据《商铺委托代理租赁及经营管理合同》的第三条（3）项约定，原告已委托贵州隆凯商业运营发展有限公司办理交接手续，即使交房时不仅具备相关验收手续，也不影响委托方代收房屋等抗辩理由，本院认为，原告签订《委托租赁授权书》及《商铺委托代理租赁及经营管理合同》后，被告向贵州隆凯商业运营发展有限公司交付房屋行为视为向原告交付行为，无需再向原告本人进行交付，故原告主张被告向其交付中润国际广场房号为1-14商铺，无事实和法律依据。但交付房屋须经验收合格并备案登记，虽然《商铺委托代理租赁及经营管理合同》中约定在未具备相关验收手续时，不影响受委托方代收房屋，贵州隆凯商业运营发展有限公司接受未验收合格并备案登记的房屋，但并不能完全免除被告逾期交房的违约责任，但因原告方与贵州隆凯商业运营发展有限公司签订代租协议，支付一定的租金，逾期交房给原告方的损失具有一定的弥补。关于本案逾期交房违约金计算的问题。原告主张按照双方合同第十三条的约定按每日万分之三的标准计算逾期交房违约金，被告抗辩称，如构成逾期交房，请求人民法院对违约金给予调整。本院认为，其一，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，结合法理，可知违约金制度具有填补损失和惩罚的双重属性，以填补为主，以惩罚为辅。当约定的违约金过分高于造成的损失时，违约方有权请求酌减。其二，约定的违约金是否过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款的规定，应当以“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十”为标准进行判断。而约定的违约金是否超过造成损失的百分之三十，本院认为若守约方能够初步举证证明其所受损失的情况下，一般应由违约方进一步承担举证责任。若举证不能，应当承担相应的不利后果。具体到本案，就逾期交房而言，鉴于原告未举证证明其因被告迟延交房所受具体损失情况，本院认为原告损失只能根据合同正常履行情况下其可得利益，即将案涉房屋出租应得租金损失确定。参考本地区房屋租赁市场行情，本院酌情按71元/平方米确定案涉房屋每月租金标准。案涉商铺套内建筑面积为25.13平方米，原告每月可得租金损失约为1784元。而据合同约定的逾期交房违约金计算标准，被告每月应承担违约金约为：0.0003×30天×362141元=3259元，明显超过租金损失的百分之三十。因此，被告抗辩请求予以调整，本院认为较为合理，予以采纳。对于具体调整的问题，根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，遵循公平、诚实信用原则并兼顾违约金制度的填补性与惩罚性特点，本院参照其月租金损失上浮20%，予以确定，即1784元×（1+20%）=2140元。根据前述查明的事实，被告逾期交房期间应为2017年10月31日至2019年7月19日，共计626天（约20.5个月），被告在原告损失范围内其应承担的逾期交房违约金约为：2140元×20.5月=43870元。但因涉案房屋签订《商铺委托代理租赁及经营管理合同》，原告损失得到了相应的弥补，2017年11月1日至2019年10月31日期间每年度可获得租金为7243元，即每月租金约603元，原告在此期间损失相应得到了弥补降低，故原告方因被告方逾期交房造成的损失应相应减少，20.5个月相应减少的损失约为12361元，故被告应向原告逾期交房支付的违约金为43870元-12361元=31509元。原告主张超出部分，本院不予支持。（二）涉案房屋是否构成逾期办理商品房所有权转移登记，逾期办证责任在于哪一方，如构成违约，违约金如何计算的问题。原告请求判令被告支付自2018年1月31日起至2020年1月31日共计730天逾期办理房屋产权证书违约金47585.33元,(2020年1月31日以后至实际交付之日止的违约金待算)并为其办理《不动产权证书》，交付于原告。本院认为，根据《商品房买卖合同》第二十二条二项“初始登记”：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。合同第二十二条三项“转移登记”：约定（一）出卖人承诺于2018年4月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记证书的有关文书，交付买受人。（二）约定“出卖人不能在前款约定期限内给付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记证书的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任。约定日期起90日以后，买房人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记证书的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款银行同期活期存款的违约金。原告主张从2018年1月31日起，按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金直至交付之日止，本院认为，《商品房买卖合同》已明确约定被告应于2018年4月30日前办理涉案房屋商品房所有权转移登记证书交付买受人，被告应按照合同约定的期限向不动产登记机关报送办理不动产权证登记所需的相关资料，根据庭审查明，被告未举证证明系原告过错未能成功办理产权证书，故被告应按照合同约定承担相应的违约责任。关于原告诉请办理涉案商铺《不动产权证书》诉请的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》已明确约定出卖人承诺于2018年4月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记证书的有关文书，交付买受人。根据审理查明及被告自认，涉案范围具备了办理转移登记证书的条件，故对于原告诉请办理涉案房屋不动产产权证书的诉请予以支持，考虑到具体办理中还须有房屋登记管理部门、原告、被告等各方参与配合方能完成，本院酌情确定被告在本判决生效之日起六十日内履行完毕。对于原告主张办理《不动产权证书》的诉请，根据合同约定应为表述为办理商品房所有权转移登记证书。关于逾期办理涉案商品房所有权转移登记证书违约金计算的问题。违约金是指由当事人约定或法律规定的，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有赔偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款约定的条款中，双方当事人并未明确约定逾期交付商品房所有权转移登记证书违约金的性质，因此需要从其签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定双方的真实意思。从上述条款可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为赔偿性违约金并不与当事人的意思表示相违背；其次，将当事人双方约定的逾期办证违约金确定为赔偿性违约金也符合合同的目的及交易习惯，便于纠纷的解决。故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，酌情调整至日万分之零点五。《商品房买卖合同》以明确约定出卖人承诺于2018年4月30日取得所有权初始登记，并将办理商品房所有权转移登记证书的有关文书，交付买受人，故违约时间应为从2018年5月1日开始计算。故逾期交付商品房所有权转移登记证书文书违约金应以362141元为基数，按照日万分之零点五支付违约金直至交付商品房所有权转移登记证书止。（三）关于原告主张退还三通费2650元及相应利息的诉请问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的相关约定：上水、下水交付时达到使用条件；供电交付时达到使用条件；有线电视线路敷设到户；宽带网络线路敷设到户。根据《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上列费用的实质应为供电、有线电视设施等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。双方当事人虽在合同第十四条（四）1中约定买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳水、电开户费用，但被告并未提供其已向相关单位代买受人缴纳了该部分费用的缴费凭证，被告收取该费用没有事实依据。同时，国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。被告将本应包含在房屋价格成本中的费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，双方约定代收水、电开户费用的条款应属无效。合同条款无效，属确认之诉，不适用诉讼时效的规定，被告主张原告诉请已超过诉讼时效的抗辩不成立，本院不予采信。被告收取的三通费于约于法均无合理依据，故对原告要求被告退还已收取的三通费的诉请，本院亦予以支持。对于原告主张被告返还三通费占用期间的利息问题，对于收取三通费，原告并无证据证明被告存在过错，合同也未约定进行相应约定，原告主张支付利息没有事实基础和法律依据，本院不予支持。（四）关于原告主张是否超过诉讼时效的问题。《商品房买卖合同约定》交付房屋时间为2017年10月30日，办理交房商品房所有权转移登记证书的有关文书时间为2018年4月30日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，因此原告主张逾期交房及逾期办理商品房所有权转移登记证书违约金的诉请未超过诉讼时效。对于退还三通费是否超过诉讼时效，合同条款无效，属确认之诉，不适用诉讼时效的规定，故被告主张已超过诉讼时效的抗辩不成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州中润置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘某支付逾期交房违约金人民币31509元。二、被告贵州中润置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付逾期交付商品房所有权转移登记违约金，以362141元为基数，按照日万分之零点五计算，直至交付商品房所有权转移登记证书止。三、被告贵州中润置业投资有限公司于本判决生效之日起六十日内，向原告刘某交付案涉商品房所有权转移登记证书。四、被告贵州中润置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告刘某支付的三通费2650元。五、驳回原告刘某其他诉讼请求。案件受理费减半收取965元，由被告贵州中润置业投资有限公司负担。本院二审期间，上诉人刘某向本院提交以下证据：第一组证据：房产证办理催告通知，拟证明房开到现在才发通知办理房产证，我方到现在还没有取得房产证。第二组证据：收据，拟证明刘某积极配合贵州中润置业投资有限公司办理房产证协助义务，刘某已交相关办证费用，第三方收取的费用（代办服务费360元，代收测绘费54元）不应由刘某支付。第三组证据：案涉房屋不动产登记证书及签收册，拟证明刘某于2020年11月10日领取案涉房屋不动产权证书。上诉人贵州中润置业投资有限公司向本院提交以下证据：第一组证据：中润国际广场一期项目不动产登记委托代办服务合同，拟证明贵州中润置业投资有限公司为履行合同协助办理义务，将案涉房屋登记办理委托给第三方提供专业的项目所需办理的不动产权登记证、转现房抵押（他项权证）等相关手续。第二组证据：案涉楼盘其他业主房产证2份，拟证明案涉房屋已达到办证条件。本院组织各方当事人对以上证据进行了质证。上诉人贵州中润置业投资有限公司对上诉人刘某提交第一组证据的三性无异议，对证明目的有异议。经审查，本院对该组证据的真实性予以采信，能否达到其证明目的，于判决后文论述。上诉人贵州中润置业投资有限公司对上诉人刘某提交第二组证据的真实性无异议，证明目的有异议。经审查，本院对该组证据的真实性予以采信，能否达到其证明目的，于判决后文论述。此外，本案中，刘某未对其缴纳的代办服务费、代收测绘费等提出诉请，故该笔款项应否收取不属于本案审理范围，二审依法不予审查。上诉人贵州中润置业投资有限公司对上诉人刘某提交第三组证据的真实性无异议，房产证制作时间为2020年9月22日。经审查，本院对该组证据的真实性予以采信，能否达到其证明目的，于判决后文论述。上诉人刘某对上诉人贵州中润置业投资有限公司提交第一组证据的真实性无异议，和本案无关联性，对证明目的有异议。经审查，本院对该组证据的真实性予以采信，能否达到其证明目的，于判决后文论述。上诉人刘某对上诉人贵州中润置业投资有限公司提交第二组证据的真实性有异议。本院对该组证据的真实性予以采信，能否达到其证明目的，于判决后文论述。二审对一审查明的事实予以确认。另根据一审、二审采信的证据及当事人陈述，补充查明：刘某向贵州隆凯商业运营发展有限公司出具委托租赁授权书载明：“兹委托贵州隆凯商业运营发展有限公司代理本人（或本单位）名下在平坝区商业铺面（共一间）的对外租赁及管理事宜。并以受托公司的名义代表本人起草签订并履行《商铺委托代理租赁及经营管理合同》。”刘某作为甲方（委托方）与贵州隆凯商业运营发展有限公司作为乙方（委托方）签订《商铺委托代理租赁及经营管理合同》约定：“甲方委托和协助乙方按照交房标准办理房屋交接手续。在办理房屋交接手续时，乙方代表甲方签收，此签收行为甲方认同，对甲方具有法律约束力。”二审审理过程中，刘某向第三方公司缴纳代办服务费360元，代收测绘费54元。刘某于2020年11月10日领取了案涉房屋的不动产权登记证书。本院认为，二审中，本案争议焦点为：一、一审未支持上诉人刘某交付案涉商铺的诉请是否正确；二、一审认定上诉人贵州中润置业投资有限公司逾期交房及逾期交房违约金是否正确；三、一审认定上诉人贵州中润置业投资有限公司逾期办证及逾期办证违约金是否正确；四、上诉人刘某关于“三通费”的诉请是否超过诉讼时效；五、一审未支持“三通费”占用利息是否正确。关于争议焦点一。本案中，刘某主张贵州中润置业投资有限公司未向其交付案涉商铺。经审查，刘某与贵州隆凯商业运营发展有限公司签订《商铺委托代理租赁及经营管理合同》约定刘某委托和协助贵州隆凯商业运营发展有限公司按照交房标准办理房屋交接手续。在办理房屋交接手续时，贵州隆凯商业运营发展有限公司代表刘某签收，此签收行为刘某认同，对刘某具有法律约束力。贵州隆凯商业运营发展有限公司亦出具《证明》认可贵州中润置业投资有限公司已于2017年9月28日将商铺交付，贵州隆凯商业运营发展有限公司已出租给“X酒吧”。根据《商铺委托代理租赁及经营管理合同》约定，刘某委托贵州隆凯商业运营发展有限公司办理房屋交接手续，并认同贵州隆凯商业运营发展有限公司对案涉商铺的签收行为。本案中，贵州中润置业投资有限公司已将案涉商铺于2017年9月28日交付给贵州隆凯商业运营发展有限公司并对外出租，刘某也已获得案涉商铺的相应租金。现刘某主张贵州中润置业投资有限公司未向其交付案涉商铺无事实依据，一审未支持刘某关于交付案涉商铺的诉讼请求并无不当，本院依法予以维持。上诉人刘某的该上诉理由不能成立，本院依法不予支持。关于争议焦点二。二上诉人签订的《商品房买卖合同》约定上诉人交付首期房款182141元，余款180000元以银行按揭支付。上诉人应当在2017年10月30日前交付商品房。该商品房交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件。该合同系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，各方当事人均应按照约定履行义务。刘某按照合同约定向贵州中润置业投资有限公司支付了案涉房款，贵州中润置业投资有限公司亦应按照合同约定将取得了建筑工程竣工合格证明文件的商品房交付刘某使用，即商品房应在取得建筑工程竣工合格证明文件后才符合交房条件。本案中，贵州中润置业投资有限公司主张案涉房屋于2017年10月12日经竣工验收合格后即符合交付条件，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《建设工程质量管理条例》第四十九条：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格后15日提交备案，若存在违反质量管理规定的，行政主管部门可责令停止使用，重新组织竣工验收。本案中，虽然案涉房屋于2017年10月12日竣工验收合格，但是于2019年7月19日才竣工验收备案，即2019年7月19日才获得建筑工程竣工合格证明文件。在案涉商品房未达到交房条件前，刘某有权拒绝接受房屋，故一审认定案涉房屋于2019年7月19日经竣工验收备案后才达到交房条件，据此认定贵州中润置业投资有限公司逾期交房，并确定贵州中润置业投资有限公司逾期交房的期间为2017年11月1日至2019年7月19日并无不当，本院依法予以维持。因此，上诉人认为其未逾期交房的上诉理由不能成立，本院依法不予采纳。本案中，贵州中润置业投资有限公司认为若构成逾期交房，请求对合同约定的违约金予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，当事人约定的违约金过高或过低的,当事人可以请求人民法院予以调整，另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，贵州中润置业投资有限公司逾期向刘某交付案涉房屋，应当承担一定数额的违约赔偿责任。至于违约金的计算标准，本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，违约金是否过高应当以“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十”为标准进行判断。本院认为，违约金应坚持以补偿为主，惩罚为辅的原则，即使按“谁主张谁举证”的原则，违约金是否过高过低的举证责任在违约一方，但要违约一方举证非违约一方的实际损失过于苛求。具体到本案，鉴于贵州中润置业投资有限公司与刘某均未举证证明贵州中润置业投资有限公司逾期交房导致刘某所受具体损失的情况。为有效维护各方当事人利益，逾期交房损失可参照可得利益，即案涉房屋租金的损失确定。一审参考案涉商铺建筑面积26.12平方米，套内面积为25.13平方米，按照套内面积计算，每平方米14410.7元，总价款362141元，及当地商铺租赁市场行情酌定案涉商铺每月租金标准为71元/平方米并无不当，本院依法予以确认。一审根据本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，参照月租金损失上浮20%（25.13平方米×71元/平方米×120%）=2140元确定每月违约金计算标准无不当，本院依法予以维持。根据前述查明事实，贵州中润置业投资有限公司逾期交房期间为2017年11月1日至2019年7月19日。本案中，刘某因签订了《商铺委托代理租赁及经营管理合同》获得了2017年11月1日至2019年10月31日期间的每年度返租租金7243元，每月租金约为603元，刘某在此期间的损失得到了一定的弥补，故刘某因贵州中润置业投资有限公司逾期交房造成的损失中应扣减。故一审按照前述标准计算逾期交房违约金为43870元－12361元＝31509元并无不当。关于争议焦点三。案涉《商品房买卖合同》约定贵州中润置业投资有限公司应于2018年4月30日前办理案涉商品房所有权转移登记证书交付刘某。贵州中润置业投资有限公司未按合同约定履行办证义务，应当承担逾期办证的违约责任。贵州中润置业投资有限公司主张未予办证系因刘某过错导致。经审查，虽然刘某接到贵州中润置业投资有限公司通知配合办理产权证书，但是贵州中润置业投资有限公司委托的第三方公司要求刘某缴纳代办服务费后才可协助办理产权证书。办理案涉商品房所有权转移登记证书是贵州中润置业投资有限公司应当履行的合同义务，而合同中并未约定贵州中润置业投资有限公司或贵州中润置业投资有限公司委托的第三方公司有权向刘某收取相关费用。因此，刘某接到办理产权证书通知后拒绝向第三方公司支付代办服务费于法有据。贵州中润置业投资有限公司的该主张不能成立，其仍应承担该期间逾期办证的违约责任。二审中，贵州中润置业投资有限公司于2020年11月10日将案涉商铺所有权转移登记证书交付刘某。贵州中润置业投资有限公司认为该登记证书制作时间为2020年9月22日，但未提供证据证明其通知刘某领取的时间，其应承担举证不能的后果。故贵州中润置业投资有限公司逾期办证的违约时间为2018年5月1日至2020年11月9日。本案中，贵州中润置业投资有限公司认为合同约定的逾期办证违约金过高，刘某认为应当按照合同约定计算逾期办证违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过高或过低的,当事人可以请求人民法院予以调整，另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中贵州中润置业投资有限公司逾期未给刘某办理房屋产权证书，致使合同目的没有全部实现，应当承担一定数额的违约赔偿责任。至于违约金的计算标准，本院认为：违约金坚持以补偿为主，惩罚为辅的原则，即使按“谁主张谁举证”的原则，违约金是否过高过低的举证责任在违约一方，但要违约一方举证非违约一方的实际损失过于苛求，为有效维护各方当事人利益，在实际损失不能确定的情况下，结合贵州中润置业投资有限公司违约的主客观过错、合同实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，结合贵州中润置业投资有限公司已将案涉房屋交付刘某，其也已获得相应租金。从制裁违约和利益平衡原则出发,酌情将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准调整为每日万分之零点一五。故本案贵州中润置业投资有限公司应支付刘某2018年5月1日起至2020年11月9日止的逾期办证违约金5019.27元（362141元×0.000015×924天）。关于争议焦点四。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，合同被确认无效后，合同相对方因合同取得的财产才应当予以返还。本案双方签订的《商品房买卖合同》第十二条依法被确认无效，应以《商品房买卖合同》第十二条被确认无效之日作为买受人刘某应退还买受人水、电等基础设施配套费的时间起算点，刘某也是自该条款被确认无效之日才知道自己的权益受到侵害，故刘某诉请出卖人退还“三通费”并未超过诉讼时效。关于争议焦点五。根据双方《商品房买卖合同》第十二条的约定和《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》关于：“商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，贵州中润置业投资有限公司作为房地产企业，在水、电等基础设施配套费用应包含于商品房价格，收取上述费用缺乏合法有效的依据，依法应不能另行收取的情况下，仍向买受人刘某进行收取，其资金占用行为必然会给刘某造成一定利息的损失，鉴于刘某对损失具体金额并未举证证明，本院酌情以中国人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持，自“三通费”收取之日2016年8月8日计算至实际退还至日止。一审对“三通费”占用利息未予支持不当，本院依法予以纠正。综上，上诉人刘某、贵州中润置业投资有限公司的上诉理由和请求均部分成立，对成立部分，本院依法予以支持。鉴于贵州中润置业投资有限公司已将案涉商铺所有权转移登记证书交付刘某，故本院对刘某的诉请不再另行判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持贵州省安顺市平坝区人民法院作出的（2020）黔0403民初602号民事判决第一、五项；二、撤销贵州省安顺市平坝区人民法院作出的（2020）黔0403民初602号民事判决第三项；三、变更贵州省安顺市平坝区人民法院作出的（2020）黔0403民初602号民事判决第二项为：上诉人贵州中润置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人刘某支付逾期交付商品房所有权转移登记违约金5019.27元；四、变更贵州省安顺市平坝区人民法院作出的（2020）黔0403民初602号民事判决第四项为：上诉人贵州中润置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还上诉人刘某支付的三通费2650元及利息（以2650元为基数，自2016年8月8日起计算至该费用实际退还之日止，按照中国人民银行公布的同期存款利率计算）。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费1930元，减半收取965元，二审案件受理费1930元，均由上诉人贵州中润置业投资有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 辜贤莉审判员 王 爽二〇二〇年十二月二十八日法官助理张婕书记员卢昌蝶（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。