广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24542号上诉人（原审原告）：尹华苗，男，1988年11月9日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被上诉人（原审被告）：广东合富房地产置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区建设六马路**荣建大厦****。法定代表人：扶伟聪，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈正，公司员工。委托诉讼代理人：许彩霞，公司员工。上诉人尹华苗因与被上诉人广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）居间合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初19971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定适用独任制普通程序审理，本案现已审理终结。上诉人尹华苗上诉请求：1.撤销一审判决，改判合富公司返回尹华苗已支付的中介费20000元；2.一、二审诉讼费用由合富公司承担。事实与理由：（一）一审裁判有失公允。1.合富公司阳光承诺交易不成不收取中介费，一审法院无视其自行承诺的相关事实，且本案中合富公司对交易不成存在重大过错。三方签订的《解除合同协议》是在协商谈判阶段，尹华苗为减少损失尽快解决纠纷而签署，一审法院仅根据协议中“由张少城支付合富33750后，合富返还尹华苗中介费20000元”进行裁判有失公允。在本案房屋买卖交易中，合富公司应收取的中介费总计就是33750元，按照一审判决，合富公司严重不负责任甚至恶意的隐瞒网签事实的行为最终导致交易不成，并造成了尹华苗的巨额损失，却获得了远超市场正常价格的中介费用，非常不公平；2.实际上张少城先后支付给合富公司的中介费用累计达43750元，一审法院以尹华苗提交的证据材料为复印件为由不予采信，是强人所不能，证据材料为张少城支付给合富公司的相关记录，尹华苗本不可能提供原件，提供给一审法院的复印件材料系张少城在番禺法院庭审时提供的材料，已经由番禺法院进行审查，一审法院不予采信不合理；3.协议中同时也约定“上述约定在全部按时履行完毕后，原合同及本协议终止，三方互不追究任何责任”，事实上协议约定内容完全没有履行，因而尹华苗可选择根据原合同或协议等进行相关权利申请，追究合富公司的违约责任及中介服务过程中过失及乱作为导致尹华苗利益损失的责任。一审法院选择性根据约定条款进行判决有失公允；4.尹华苗与合富公司签订的合同、协议是在合富公司隐瞒相关事实的情况下签订的，不符合公平、公开、透明的原则，合同、协议本身的有效性存疑。综上，请求二审法院判如所请。被上诉人合富公司二审辩称：1.合富公司在本次交易过程中并不存在隐瞒行为。合富公司已经履行了中介方的义务，核查涉案房屋的情况，并将产权情况交由尹华苗确认。本案中涉案房屋的网签情况，合富公司在签约前是没有办法核实的，只有在办理网签时由房管局将涉案的买卖合同录入系统后才会显示网签情况；2.合富公司在解约协议中已经与尹华苗以及案外人约定，由案外人向合富公司赔付尹华苗应支付的中介费后，合富公司立即退回尹华苗支付的2万元中介费。合富公司认为尹华苗在签订该协议后，又要求合富公司在未收到案外人赔付的中介费的情况下退还2万元中介费的要求是不合理的。尹华苗向一审法院起诉请求：1.判令合富公司返还尹华苗支付的中介费20000元；2.判令合富公司向尹华苗支付损害赔偿责任金62500元。一审法院认定事实：涉案物业位于广州市番禺区钟村镇祈福康怡3街8号204房，权属人为张少城，建筑面积为87.76平方米。2019年4月3日，张少城（甲方、卖方）与尹华苗（乙方、买方）及合富公司（丙方）签订了《存量房买卖合同》，约定卖方将该房地产按整套出售给买方，交易成交价为225万元，定金40万元，买方应在签署本合同当日自行交付给卖方；买卖双方应在签署本合同后15日内签署银行按揭文件及提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并由买方支付办理按揭贷款所需费用，向银行申请30年157万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；卖方应在签署本合同后5日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续，并承担因提前还贷及涂销归档所产生的费用；首期楼款（不含定金）28万元，买方应在房管部门出具本次交易的过户受理回执当天自行交付卖方；特别约定，经买卖双方约定，签订合同当天买方先给付5万元定金，剩余35万元于2019年4月10日前支付给卖方；甲乙双方应于2019年8月3日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记，丙方应于2019年8月3日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将乙方为产权人的房地产权证交付乙方；甲方不按合同约定将房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；甲乙任何一方因自己的原因出现以上违约，除承担以上违约金外，还应赔偿守约方的中介服务费损失；等等。2019年4月3日，张少城出具《收款收据》，载明收到尹华苗交来承购涉讼物业之定金5万元（以到账时间为准）。2019年4月4日，尹华苗通过银行转账向张少城支付5万元。2019年4月7日，张少城出具《收款收据》，载明收到尹华苗交来承购涉讼物业之定金35万元（如转账以银行到账日期为准）。2019年4月9日，尹华苗通过银行转账向张少城支付35万元。尹华苗于2019年4月8日向合富公司支付中介费2万元。张少城因自身原因无法如约办理房屋涂消抵押手续，遂告知尹华苗不能继续履行合同。2019年5月21日，卖方张少城与买方尹华苗签订《协议》，约定双方协商取消本次交易，本协议完成履行后无需继续履行原买卖合同条款；卖方退还买方定金40万元，并赔偿违约金5万元；卖方承诺于2019年6月10日前先退还买方15万元，其余25万元卖方于2019年8月31日前支付给买方；买方原则上不干涉卖方以房子的方式筹得款项；本协议在双方签订并结清全部款项后方能生效，该协议也同时终止。2019年5月26日，卖方张少城与买方尹华苗、经纪方合富公司签订《解除合同协议（买卖）》，经三方友好协商，于2019年4月3日签订关于买卖广州市番禺区钟村镇祈福康怡三街8号204房，三方均知悉现因卖方无法履行交易过户手续原因，导致本次交易无法继续进行，三方均同意解除该合约；卖方同意退还40万元给买方，并赔偿5万元给买方；卖方同意在签署本协议之同时向经纪方支付违约金赔偿金33750元；卖方支付以上款项及代理费后，经纪方退还买方支付的代理费2万元，上述约定在全部按时履行完毕后，原合同及本协议终止，三方互不追究任何责任。同日，三方签订《补充协议》，由于卖方原因，无法一次性支付上述款项，买方已知悉，现买卖双方同意分三笔退还。卖方于2019年6月10日前支付第一笔15万元给买方；2019年7月20日前支付第二笔15万元给买方；2019年8月20日前支付第三笔15万元给买方；合计45万元；如退还时间在规定时间内延迟超过3天，则买方有权按合同追究卖方责任（买方收齐楼款后，则交易解除，互不追究责任）。此次为卖方无法履行交易过户的责任，买方交易所产生的代理费33750元由卖方承担。本协议自签订之日起生效。2019年7月24日，尹华苗向广州市番禺区人民法院提起诉讼请求：1.解除尹华苗与合富公司、张少城签署的《存量房买卖合同》；2.合富公司、张少城双倍返还尹华苗定金共80万元；3.合富公司、张少城向尹华苗支付各项损失暂计10800元（诉讼担保800元，律师费10000元）；4.合富公司、左小平对上述第2、3项诉讼请求承担连带清偿责任；5.三被告承担本案的案件受理费、保全费等全部诉讼费用。广州市番禺区人民法院于2019年12月12日作出（2019）粤0113民初9438号民事判决：一、确认尹华苗与张少城、广东合富房地产置业有限公司于2019年4月3日就广州市番禺区钟村镇祈福康怡3街8号204房签订的《存量房买卖合同》于2019年5月21日解除；二、张少城应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金40万元给尹华苗；三、张少城应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金22.5万元给尹华苗；四、驳回尹华苗的其余诉讼请求。尹华苗、合富公司一致确认在签订《解除合同协议（买卖）》后，张少城直接支付13750元给合富公司。尹华苗为证明张少城另外支付了30000元给合富公司提供了1.日期为2019年4月3日，确认人为张少城的《服务收费确认书》（复印件）；2.合富公司的工作人员冯珍捷与张少城的《短信聊天记录》（复印件）；3.张少城转账30000元给冯珍捷的《交易明细》（复印件）。合富公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。一审法院认为：本案的争议焦点为1.合富公司应否支付20000元中介费给尹华苗；2.合富公司应否支付损害赔偿责任金62500元给尹华苗。关于合富公司应否支付20000元中介费给尹华苗的问题，尹华苗、合富公司及张少城三方自愿签订的《解除合同协议（买卖）》是三方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，三方应依约履行。该《解除合同协议（买卖）》明确约定合富公司退还20000元中介费给尹华苗的前提条件是张少城先支付33750元违约金赔偿金给合富公司，但张少城只支付了13750元给合富公司，剩余的20000元至今没有支付，而尹华苗认为合富公司已收取了张少城30000元，但所提供的《服务收费确认书》《短信聊天记录》《交易明细》均为复印件，故尹华苗认为张少城已付清33750元给合富公司，一审法院不予采信，因此，尹华苗要求合富公司退还20000元条件未成就，一审法院不予支持。关于合富公司应否支付损害赔偿责任金62500元给尹华苗的问题，上述《解除合同协议（买卖）》明确约定：“上述约定在全部按时履行完毕后，原合同及本协议终止，三方互不追究任何责任。”故尹华苗在签订协议后又要求合富公司支付损害赔偿责任金62500元不符合上述《解除合同协议（买卖）》的约定，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条的规定，一审法院判决：驳回尹华苗的诉讼请求。本案受理费减半收取931元，由尹华苗负担。经查，双方当事人对一审法院查明事实无异议，本院予以确认。二审期间，上诉人尹华苗向本院提交证据：电子银行业务回单（付款），拟证明张少城在2019年4月10日向冯珍捷转账3万元，证据是找张少城要的。结合一审判决认定，张少城除了一审给过13750元，张少城还向合富公司支付了3万元，一共支付了43750元。被上诉人合富公司发表质证意见称：认可其证据的真实性和合法性，不认可关联性，合富公司收款人并非员工，张少城并非向合富公司支付该尾款，合富公司未收到3万元中介费。合富公司庭后向本院提交情况说明称：合富公司与尹华苗及案外人张少城于2019年5月26日签订解除合同协议后，张少城于2019年6月4日到合富公司门店通过刷卡转账的方式向合富公司转账了违约赔偿金￥13750元，同时合富公司门店财务人员对其签名的刷卡转账凭证进行拍照留证。二审查明，冯珍捷于2019年4月9日向张少城手机发送信息“好，您明天大概几点回来。还有您这边申请提前还款大概多久可以解网签？我这边需要提前预约网签”。又查，张少城于2019年4月10日向冯珍捷手机转账30000元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：合富公司是否应该返还20000元中介费给尹华苗。对此，本院评析如下：尹华苗上诉认为合富公司在居间合同履行过程构成违约，应向其返还20000元中介费。对此，本院认为，尹华苗上诉认为合富公司隐瞒涉案房屋存在网签的情况，构成违约，为此，其提供了案外人张少城与冯珍捷的短信聊天记录予以证明。经查，冯珍捷于2019年4月9日向张少城手机发送信息“好，您明天大概几点回来。还有您这边申请提前还款大概多久可以解网签？我这边需要提前预约网签”。合富公司主张冯珍捷并非其公司员工，但与其有合作关系。但即便冯珍捷在涉案房屋买卖交易过程中代表合富公司，但上述短信内容仅能证明冯珍捷或合富公司在2019年4月9日知道涉案房屋存在网签的情况，并不能证明冯珍捷或合富公司在涉案《存量房买卖合同》于2019年4月3日签订前既已知道该情况，故尹华苗上诉主张合富公司隐瞒涉案房屋存在网签的情况，构成违约，缺乏证据支持，本院不予采纳。此外，《解除合同协议（买卖）》是各方当事人协商后的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从《解除合同协议（买卖）》的全文内容可以看出，各方确认在涉案房屋买卖交易过程中，过错方是张少城，亦未认定合富公司存在履约过错。综上，尹华苗上诉主张合富公司在履行居间合同过程中隐瞒涉案房屋存在网签情况的重大过错，构成违约，缺乏证据证明，本院不予采纳。现各方已签订《解除合同协议（买卖）》对合富公司退还中介费20000元给尹华苗的条件作出明确约定，即卖方向中介方支付违约赔偿金33750元后，中介方退还买方代理费2万元。而现有证据表明，张少城在签订《解除合同协议（买卖）》后仅向合富公司支付了13750元违约赔偿金，尹华苗二审期间提供的证据反映张少城向冯珍捷支付30000元是在2019年4月10日，并不属于依据《解除合同协议（买卖）》的约定向合富公司支付的违约赔偿金，故合富公司抗辩认为其向尹华苗支付20000元的条件尚未成就有理，本院予以采纳。据此，一审法院驳回尹华苗关于合富公司退还20000元中介费的诉讼请求，处理正确，本院予以维持。至于尹华苗提交的电子银行业务回单（付款），不属于新证据，且不足以证实其主张，本院不予采信。综上所述，尹华苗的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费300元，由上诉人尹华苗负担。本判决为终审判决。审判员  唐佩莹二〇二〇年十二月二十一日书记员  郭 俏古文娜