陕 西 省 定 边 县 人 民 法 院 陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书  (2020)陕0825民初4748号 原告：薛某某。被告：某某公司。法定代表人：郭某某。委托诉讼代理人：牛娜，系陕西三边律师事务所律师。原告薛某某诉被告某某公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法由审判员党翠琴适用简易程序，期间中止审理扣除审限三个月，于2020年12月16日公开开庭进行了审理，原告薛某某、被告某某公司的委托诉讼代理人牛娜均到庭参加了诉讼，本案现已审理完结。原告诉称，原、被告双方于2016年7月11日签署《商品房买卖合同》一份，约定将被告公司开发位于定边县定边镇第三中学东侧，XX路XX园XX苑XX号楼XX单元XX号房屋出售给原告，该房屋面积为104.7平方米，单价为每平方米2768元，总价款为289810元。原、被告双方在合同第十一条支付时间和手续中第一项约定，出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房，合同签订后，原告依照合同约定向被告支付首付款89810元，通过银行按揭贷款向被告支付房款20万元，但是直至2020年3月30日，被告才向原告交付房屋，且合同约定的房屋面积为104.7平方米，实际交付房屋的面积103.83平方米。如前所述，原告认为，原、被告之间的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律规定，合法有效。原、被告双方应当依照合同约定，全面履行自己的合同义务，被告在交付房屋之后，应当依照行业一般规定在房屋交付之日起90日内办理房屋产权登记手续，被告迟延交付房屋长达821天，构成违约，严重损害原告的合法权益，被告应当承担相应的违约责任，依照双方在合同第十二条逾期交付责任中约定，出卖人逾期超过90日未将商品房交付给买受人，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金，对于实际面积的差价，被告应当退还。原告为了维护自身合法权益，现依法提出本诉，恳请人民法院依法审理判决。请求事项：1、判决确认原、被告之间的《商品房买卖合同》合法有效，判令被告履行合同，给原告办理房屋产权登记；2、判令被告承担逾期交房的违约责任，支付原告违约金47618元； 3、被告退还原告房屋差价2408元。4、本案的诉讼费用由被告承担。原告向法庭提交了以下证据：商品房买卖合同（预售）、园丁佳苑认购协议书、收款收据13支、银行转账单一份、园丁佳苑应缴费用明细单一份、刷卡凭证一份、个人贷款支付凭证一支，证明原、被告双方于2016年7月11日签订商品房买卖合同（预售）合同编号（20151155）园丁佳苑1号楼1单元1902号房屋，面积104.7平方米，每平方米2768元，共计289810元，2016年7月11日现金支付首付款89810元，2017年7月5日在建设银行贷款20万元，现在案涉房款已经全部交付完，合同约定2017年12月31日交房，原告实际接房日期为2020年3月30日，被告逾期交房且合同里面约定房屋面积为104.7平方米，但实际面积为103.83平方米。被告某某公司辩称，恒宇公司不存在逾期交付房屋的情形本案原告购买的园丁佳苑小区1号楼1902号房屋，属于“园丁佳苑”小区建设的第一标段工程。被告于2020年1月份以短信方式通知原告接房并未超出定额工期不应当承担逾期交付房屋的违约责任，根据合同第19条第1款被告已经完成登记备案的义务，合同中并无约定被告应当为原告办理房屋产权登记且被告也不具有办理房屋产权的行政权力。 被告某某公司向法庭提交了以下证据：第一组证据建筑工程施工许可证（复印件，原件在银行担保）一份，证明被告公司所建设的涉案房屋工程于2016年1月20日方才获得施工许可，按照法律规定在该许可证发放之前不能施工。第二组证据陕西环宇建设工程项目管理有限公司司法鉴定意见书一份，证明案涉房屋属于第一标段工程，经被告申请人民法院批准该标段有效工期鉴定为1845.5天，第一标段于2016年1月20日获得工程施工许可据此被告在有效工期内向原告交付案涉房屋并未构成实际违约，按照现在鉴定工期涉案的工期应当在2021年1月份之前交工，都是符合规定的。经庭审质证，被告对原告所举的证据真实性无异议，对证明目的有异议，对于逾期交付的问题意见同答辩，对房屋面积少于预定面积是否应当返还3%以内面积的购房款按法律规定确定。原告对被告所举的第一组证据，原告有异议，该证据与原告没有什么关系，原告以合同为准，对第二组证据原告看不懂，不发表质证意见。本院对原、被告提交的证据作如下认定，对原告所举的证据，与本案有关联性，本院予以确认。对被告所举的第一、二组证据，与本案有关联性，本院予以确认。根据原、被告的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实，2016年7月11日原、被告签订了《园丁佳苑认购协议》，合同约定：原告自愿认购园丁佳苑1号楼1单元1902号房屋，面积约为104.7平方米，单价为2768元，共计289810元。2016年7月11日现金支付首付款89810元，在2016年7月11日签订《商品房买卖合同（预售）》，同时约定被告应当在2017年12月31日前向原告交付房屋，如果被告逾期超过90日后，原告有权解除合同，如果原告选择继续履行合同，被告按日计算向原告支付全部房价的万分之二违约金。2017年7月5日在银行办理200000元按揭贷款向被告支付剩余房款，原告实际支付购房款为289810元。2020年3月30日原告交纳了物业费及相关费用接房，现已装修入住。原告认为被告延迟交房属合同违约，故提起本案诉讼。另查明，涉案房屋从2020年1月6日开始交房。本院认为，原、被告签订的《园丁佳苑认购协议》、《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。原告已经依约向被告交付了全部购房款，被告依约应于2017年12月31日前将房屋交付给原告，但被告直至2020年1月6日才通知开始交房，已经构成违约，依法应当承担违约责任。依据合同约定，被告逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。因此，原告请求被告支付逾期交房的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。原告在合同约定的交房日期前，即2017年12月31日前，已经通过现金支付和银行按揭贷款的方式支付了全部购房款289810元。按照约定，从合同约定的交房日期的次日，即2018年1月1日算至开始交房时间2020年1月6日，共计735天，按日计算以289810元的万分之二计算违约金即57.96元/天，违约金为42600.6元；据此，被告应支付原告逾期交房违约金42600.6元,对超出部分不予支持。对进行产权登记请求，该项请求不属于人民法院受理范围，不予处理。对于原告要求返还多缴纳的房款，可在房产部门进行产权登记后，另案主张。被告辩称不存在迟延交房的情形，且项目建设过程中存在多项非被告导致的不可抗力因素，故被告不应承担逾期交房的违约责任，被告作为专业的房地产开发企业，在出售商品房时应当对交付期限有合理的预见，且原、被告在合同中并未约定定额工期内完工可作为逾期交房的免责事由，被告所称的不可抗力因素也不属于法定的不可抗力情形，故对被告的辩称理由，本院不予采信。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告薛某某与被告某某公司于2016年7月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效。二、由被告某某公司于判决生效之日起五日内向原告薛某某支付迟延交房违约金42600.6元。三、驳回原告薛某某的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费575元，由被告某某公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。   审  判  员   党翠琴                                   二〇二〇年十二月二十五日 书  记  员  高雪琼1