重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初10216号原告：重庆锦宏物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区覃家岗都市花园小区，统一社会信用代码91500106202818644W。法定代表人：邓晓红，重庆锦宏物业管理有限公司董事长。委托诉讼代理人：徐文岚，女，重庆锦宏物业管理有限公司员工。被告：李嘉美，女，1947年4月25日出生，汉族，重庆建工第二建设有限公司退休人员，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：黄伟（被告李嘉美之子），男，住重庆市沙坪坝区。原告重庆锦宏物业管理有限公司与被告李嘉美物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆锦宏物业管理有限公司的委托诉讼代理人徐文岚，被告李嘉美的委托诉讼代理人黄伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆锦宏物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告支付2008年7月至2016年3月的物业服务费7660.41元；2008年7月至2016年3月的公摊电费410.89元；2008年7月至2016年3月的自用水费2958.90元，共计11030.20元；2、请求法院判决被告支付资金占用损失1000元；3、本案受理费由被告承担。事实和理由：被告系重庆市沙坪坝区所有权人，该房屋建筑面积为82.37平方米。原告2008年7月对该小区进行物业管理服务并签订物业服务合同，约定该小区住宅物业服务费为1元/月/平方米，被告每月应交物业费82.37元，公摊费据实分摊。自2008年7月至今合同约定的事项原告均已全面履行。被告自2008年7月起至2016年3月的物业费、公摊电费、自用水费至今未付，经原告多次催收未果，为维护原告合法权益，故提起本案诉讼，请求判如所请。被告李嘉美辩称，被告未与原告签订物业服务合同；被告的房屋为还建房，原告对还建房实际收取的物业费为0.7元/平方米，故不认可原告主张的物业费为1元/平方米；被告未收到原告任何催收函之类的文书，故原告提起诉讼的时效已过，且原告的物业服务不到位；被告使用的自用水表不是一户一表，原告主张为被告代付了水费，应提交代付水费的发票，如不能提交，不认可原告主张的水费；对原告主张的公摊电费，如其不能提供相应的手续及票据，被告不予认可。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告重庆锦宏物业管理有限公司是涉案小区雅豪丽景小区的物业服务公司，被告李嘉美原系重庆市沙坪坝区房屋所有权人，即该房屋业主，房屋建筑面积为82.37㎡。2016年4月6日，被告与其子黄伟签订重庆市房屋买卖合同，黄伟购买坐落于重庆市沙坪坝区房屋，同年4月8日，该房屋权利人变更登记为黄伟。2008年7月24日，原告（乙方）与重庆天友物业发展有限公司、重庆翁达物业发展有限公司（甲方、建设方）签订《雅豪丽景小区前期物业管理服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》），约定甲方选聘乙方对位于重庆市沙坪坝区天陈路66号的雅豪丽景小区实施前期物业管理服务。约定物业服务费用的收取标准按照建筑面积计算，住宅为1元/平方米/月（含电梯费）；物业服务费用收费的计算日期为2008年7月1日开始及以后的费用由乙方收取，2008年6月30日之前的费用由原物业服务企业收取。小区公共区域及共有的专项设备运行的能源消耗费用（包括但不限于路灯、庭院照明、景观照明、梯间照明、楼层照明的费用，水景部分的水费和电费，自备发电机油料费用等），由收益业主据实分摊、承担。该合同自双方签订之日起生效，自乙方接管之日起叁年终止。合同期满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。合同还约定逾期交纳物业服务费应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告进场对涉案小区提供物业管理服务。2012年8月1日，原告（乙方）与重庆沙坪坝区雅豪丽景业主委员会（甲方）签订《雅豪丽景物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），约定由原告对涉案小区提供物业服务。约定物业收费按月收取，收取标准按建筑面积计算，住宅为1元/㎡，业主应于每月9-15日期间向乙方交纳当月物业服务费。共用的专项设备运行的能源消耗，独立计量核算，采取按户据实分摊方式向受益业主按月分摊计收。合同期限为贰年，自2012年8月1日起至2014年7月31日止。合同期满前三个月内，甲方应作出续聘或选聘的决定，在甲方与选聘的第三方物业管理企业签订物业服务合同生效并接管时，本合同终止。合同还约定，逾期交纳物业服务费应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告继续为涉案小区提供物业管理服务。另查明，原告因被告拖欠物业服务费、公摊电费、自用水费于2014年10月20日向本院提起物业服务合同纠纷诉讼，后于2014年11月28日自愿向本院提出撤诉申请。庭审中，原告为证明其履行了物业服务义务，举示了原告与西子奥的斯电梯有限公司签订的《电梯日常维护保养合同》；原告与重庆渝鸥消防工程有限公司签订的《建筑消防设施维修保养合同》；原告与重庆雄丰环保工程有限公司签订的《化粪池清掏合同》；2008年-2016年化粪池清掏登记表；保安员巡逻签到表及保安员交接记录表；小区/大厦来人来访登记表；临时车辆出入登记表；维修工值班记录；环境绿化周（月）检表；报事保修及记录；排水设备检查记录；变配电运行记录；小区业委会收据照片1张；小区公共收益公布照片1张；雅豪丽景小区被沙区房管局和市国土局分别授予2010年、2012年物业管理示范小区照片1张；天星桥街道天陈路社区居委会授予2018年度优秀合作单位照片1张；雅豪丽景小区管理处荣誉照片1张；小区环境绿化照片2张；物管清理小区垃圾、节日布置、疏通管道、维修设备、春节消杀、绿化补栽等照片4张。关于原告主张的自用水费2958.90元，原告举示了《关于雅豪丽景小区收取居民自用水费和公摊电费的情况说明》，以及《关于沙区天星桥街道天陈路66号雅豪丽景小区交纳水、电费的情况说明》，用于证明2017年10月雅豪丽景小区供水改造完毕之前，原告为涉案小区业主代缴水费后再向被告收缴水费的事实及相关收费标准；2008年至2018年期间的水费发票，用于证明原告为涉案小区实际代缴水费的事实；2008年至2016年气、水、电、物业管理费收费表，用于证明被告累计拖欠水费的用量、金额；收款收据用于证明涉案小区其他居民向原告缴纳水费的事实。关于原告主张的公摊电费410.89元，原告举示了《关于雅豪丽景小区收取居民自用水费和公摊电费的情况说明》，以及《关于沙区天星桥街道天陈路66号雅豪丽景小区交纳水、电费的情况说明》，用于证明涉案小区公摊电费系业主据实分摊进行收取的事实；公摊电费发票用于证明原告实际支出涉案小区产生的公摊电费；2008年至2016年气、水、电、物业管理费收费表，用于证明被告累计拖欠公摊电费的金额。针对被告提出的诉讼时效抗辩，原告举示了其于2010年9月29日以国内挂号信函的形式向被告邮寄送达的重庆君融律师事务所律师函，要求被告支付截至2010年9月拖欠的物业服务费1788.08元、公摊电费118.69元、水费714.3元，合计2621.07元。原告于2015年4月25日以国内挂号信函的形式向被告邮寄送达的《缴费通知单》，要求被告支付2008年7月至2014年12月拖欠的物业服务费6424.86元、公摊水、电费2841.59元，合计9266.45元。原告于2017年1月6日以国内挂号信函的形式向被告邮寄送达的《缴费通知单》，要求被告支付2008年7月至2017年1月拖欠的物业服务费8297.68元、水费3354.5元、公摊电费453.09元，合计12105.27元。原告于2019年8月14日以国内挂号信函的形式向被告邮寄送达的《缴费款通知单》，要求被告支付2008年7月至2019年7月拖欠的物业服务费9088.88元、水费2993.3元、公摊电费466.2元，合计12548.37元。原告还提供了雅豪丽景小区催收拖欠的物业服务相关费用业主明细公示表复印件共17张，2012年、2014年张贴在小区公告栏内的雅豪丽景小区催收拖欠的物业服务相关费用业主明细公示表公示照片打印件3张、以及（2014）沙法民初字第09643号民事裁定书1份，用于证明原告一直通过向被告邮寄律师函、缴费通知单、提起诉讼等多种方式向被告催收物业服务费、公摊电费、代缴纳的自用水费，诉讼时效已中断，现其主张的权利未超过诉讼时效。被告举示了21张照片，用于证明原告未按合同约定履行物业服务义务。照片显示车辆乱停、垃圾乱扔、张贴广告等现象。本院认为，《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案原告与重庆天友物业发展有限公司、重庆翁达物业发展有限公司签订的《雅豪丽景小区前期物业管理服务合同》以及原告与重庆沙坪坝区雅豪丽景业主委员会签订的《雅豪丽景物业服务合同》均是双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。且原告自2008年7月开始对涉案小区提供物业服务，一直为涉案小区提供物业服务至今。原告依约对涉案小区提供了物业服务，被告接受了原告提供的物业服务，应当按约支付物业服务费。根据合同约定，物业服务费是1元/月·㎡，涉案房屋的建筑面积为82.37㎡，每月应缴纳的物业服务费为82.37元。被告于2008年7月至2016年3月共计93个月未缴纳物业服务费，合计为7660.41元。在此期间产生的公摊电费由小区业主据实分摊，被告实际产生公摊电费410.89元未向原告交纳。另原告代被告缴纳自用水费2958.90元，有权向被告李嘉美催收。故原告主张的物业服务费7660.41元，公摊电费为410.89元，自用水费2958.90元有事实根据和法律依据，本院予以支持。关于资金占用损失，因被告自2008年7月至2016年3月期间未向原告交纳物业服务费、公摊电费、自用水费共计11030.2元，原告有权向被告主张该时间段拖欠的物业服务费、公摊电费、自用水费的资金占用损失。原告主张资金占用损失1000元的金额属于合理的损失范围，本院予以支持。关于被告提出的原告未按约履行物业服务义务的抗辩。被告提供的21张照片拟证明原告在安保、小区环境、公共设施等管理上的服务质量不达标，但其仅是一个时间点，不具有连续性，难以形成证据链认定原告在提供物业服务中存在根本违约的事实。“物业费用与服务水平相适应”原则是调整物业服务合同纠纷的重要原则，物业服务企业因物业资质等级、企业运营成本等现实因素，物业服务质量也不尽相同。业主不宜以物业服务过程中某一时间段的服务瑕疵作为连续数年拒交物业服务费的抗辩事由，故被告举示的照片资料不能成为其抗辩事由成立的证据。关于被告提出诉讼时效的抗辩。本案中，原告自2010年9月29日以来，通过向被告邮寄律师函、缴费通知单、提起诉讼等多种方式向被告催收物业服务费、公摊电费、代缴纳的自用水费，原告积极行使其权利，故原告主张2008年7月至2016年3月的物业服务费、公摊电费、自用水费未超过诉讼时效，被告的抗辩理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李嘉美于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆锦宏物业管理有限公司2008年7月至2016年3月期间的物业服务费7660.41元，公摊费410.89元，自用水费2958.9元，合计11030.2元；二、被告李嘉美于本判决生效之日起三日内向原告重庆锦宏物业管理有限公司支付资金占用损失1000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.40元，由被告李嘉美负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡敏二〇二〇年十二月十日法官助理 田丽书 记 员 童婷