安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终4819号 上诉人（原审被告）：吕馥娟，女，汉族，1986年5月20日出生，住阜阳市颍州区。 被上诉人（原审原告）：安徽省易景物业管理有限公司,住所地安徽省阜阳市颍州区清河办颍淮大道**易景国际花园******楼，统一社会信用代码91341200691086279K。 法定代表人：李素利，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘丹，安徽弘大（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王天舒，安徽弘大（合肥）律师事务所律师。 上诉人吕馥娟因与被上诉人安徽省易景物业管理有限公司（以下简称易景物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2020）皖1202民初5439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吕馥娟上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判对吕馥娟应交纳的物业费予以减免；2.判令减免吕馥娟于2015年--2019年1月未居住涉案小区期间的二次加压费用；3.一、二审诉讼费由易景物业公司负担。事实和理由：1.易景物业公司未依约履行合同约定的物业服务义务，且态度差，拒绝与业主沟通协调；2.2015年，吕馥娟于涉案小区的家中失窃，吕馥娟致电物业请求帮助作证，物业拒绝且态度恶劣，并与业主发生言语冲突，致吕馥娟此后因人身安全问题搬离涉案小区；3.吕馥娟居住期间，涉案小区存在卫生环境差、小区绿化被破坏且长期无人修复、楼顶防水超十年未曾修补等问题，以及易景物业公司对业主报修不予理会、广告收支情况未曾公开、对公共设施不予维修管理等未按照合同约定履行义务的情形。 易景物业公司辩称：1.吕馥娟作为涉案小区业主，应依《前期物业服务合同》及《补充协议》的约定履行交纳物业费的义务；2.易景物业公司按照约定履行物业服务义务，一审认定吕馥娟应全额支付物业费并无不当。吕馥娟虽主张易景物业公司存在怠于履行维护义务、服务不到位等违约行为及小区部分业主违章搭建等问题，但未举证证明，且易景物业公司本身并无行政执法权，无权对小区业主进行处罚或强制拆除其违建，仅能向相关部门反映并应执法部门要求提供协助，故吕馥娟以此为由拒绝交纳物业费无事实与法律依据；3.易景物业公司多次向吕馥娟主张物业费，并未超过诉讼时效。易景物业公司通过张贴催交通知单的方式向业主催交物业费，已经引起诉讼时效中断，且物业费作为整体的继续性债务，合同双方均应作为整体债务履行，易景物业公司按年向业主预收物业费是对整个合同期内物业费的分期履行，诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起算，故未超出诉讼时效。 易景物业公司向一审法院起诉请求：判令吕馥娟向易景物业公司支付物业管理费19769元及违约金（自2014年12月31日起以19769元为基数按每日千分之一计算至实际给付之日止），并负担本案诉讼费。 一审法院认定事实：阜阳市易景物业管理有限公司于2009年7月14日成立，于2015年12月1日变更为易景物业公司。2009年7月，吕馥娟与易景国际花园小区的建设单位阜阳市易景置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定对物业费用、违约金及相关的权利义务进行了约定，后于2016年2月双方再次签订《补充协议》，约定物业服务费用采取政府指导价，由乙方向当地物价局申请《价格登记许可证》以证收取。吕馥娟购买阜阳市颍州区易景国际花园S28栋1单元2303室房屋一套，面积212.31㎡，交纳物业管理费至2014年12月30日，后易景物业公司多次向其催收物业管理费，至今未付。 一审法院认为：易景物业公司与建设单位阜阳市易景置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，其内容不违反法律规定，为有效合同，对业主具有约定力，双方均应按合同约定履行。易景物业公司现已为业主提供相应的物业服务，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业管理费。吕馥娟作为小区业主应及时交纳物业管理费，易景物业公司要求其支付物业管理费，于法有据，予以支持。吕馥娟提供的证据可以看出易景物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵,故对于易景物业公司要求吕馥娟支付违约金的诉讼请求,不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，一审法院判决：一、吕馥娟于判决书生效之日起五日内给付安徽省易景物业管理有限公司物业管理费19769元；二、驳回安徽省易景物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费294元，减半收取147元，由吕馥娟负担。 二审中，吕馥娟向本院提交：1.光盘一张、照片若干张，证明易景物业公司物业管理服务存在瑕疵；2.鼓楼街道青云社区出具的证明一份，证明吕馥娟不在涉案小区房屋内居住，易景物业公司不应收取其二次加压费。 易景物业公司质证意见：不是二审新证据，未在举证期限内提交。对证据一，住户开后门的行为与本案无关，不能作为业主拒交物业费的正当理由，不能达到其证明目的。对证据二，该证据不符合法定形式，无经办人签字，不能证明吕馥娟在涉案小区的房屋无人居住和不被使用，不能达到其证明目的。 本院认证意见：对证据一，该组证据所载内容确能反映出易景物业公司存在未完全履行对管理区域内建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等义务的情形，但该情形不属于行政法规及相关司法解释规定的业主拒绝交纳物业服务费的正当理由，故对该证据的证明效力，本院不予认定；对证据二，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。故该证据不符合证据的法定形式，不能作为认定案件的依据。且该份证明内容不能反映出吕馥娟位于涉案小区的房屋无人使用，故对该份证据的证明效力，本院不予认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点为，吕馥娟能否以物业服务不符合约定免除自身的缴物业费义务。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方均应全面、诚信履行自己的义务。按时交纳物业服务费是业主在物业服务活动中应当履行的义务。吕馥娟作为涉案小区业主，未按期缴纳物业服务费，依法应承担继续履行等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，易景物业公司履行了大部分的物业管理服务义务，未有重大过错，其公司对物业服务合同的瑕疵履行不属于吕馥娟行使同时履行抗辩权、先履行抗辩权或不安抗辩权，不交纳物业服务费的法定事由和正当理由。且一审已对易景物业公司未完全按照合同约定履行义务的情形进行了综合考量，对其公司要求业主支付违约金的诉讼请求未予支持，故吕馥娟关于易景物业公司不能提供符合合同约定的物业服务，无权主张物业费的上诉理由于法无据，与约定不符，本院不予采纳，对其主张减免物业费的上诉请求，本院不予支持。吕馥娟提交的证据不能证明其位于涉案小区的房屋无人居住使用，故对于其要求减免二次加压费用的上诉请求，本院亦不予支持。 如吕馥娟有明确、充分的证据证明易景物业公司不履行或者不完全履行物业服务义务，可依法另行要求其公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 综上，吕馥娟的上诉理由不能成立。依照《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由吕馥娟负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  姚 莉 审判员  罗亚敏 二〇二〇年十二月一日 法官助理刘梦李 书记员徐玉洁 附：本判决书适用法律条文 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。