贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终10463号上诉人（原审原告、反诉被告）：何茂，男，汉族，1980年8月20日出生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：文廷杰，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟培云，贵州北斗星律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）:贵州新里程房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区省府西路商住楼******。法定代表人：李小文，该公司总经理。委托诉讼代理人：李昌奇，贵州泽行律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢宁，贵州泽行律师事务所律师。上诉人何茂因与被上诉人贵州新里程房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初5633号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何茂上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持上诉人诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人已支付大部分房款（达总房款80%），并在签订《借条》后到被上诉人售楼处补缴购房款，被上诉人不能以此抗辩延期交房。2、借款5万元一直未能支付并非上诉人一方原因，而且该《借条》除借款人个人信息外，其余均为格式条款内容，明显限制了借款人（购房人）的权利。上诉人曾多次到被上诉人售楼处协商5万元事宜，但均被被上诉人搪塞推脱，才导致上诉人一直未能支付5万元尾款。即便《借条》的内容对上诉人产生约束力，上诉人逾期支付房款应按照合同约定处理，不能成为被上诉人不履行交房义务的借口，更何况《借条》中约定的还款时间晚于合同约定的交房时间，原判认为被上诉人基于不安抗辩权有权拒绝交房和办理产权登记明显错误。3、《商品房买卖合同》尚未解除继续有效，且《商品房买卖合同》明确约定2013年11月6日前交付房屋，故上诉人的诉请应予支持。贵州新里程房地产开发有限公司答辩称：原审中被上诉人已证明上诉人未偿还借款的事实，被上诉人依据《借条》约定行使解除合同权利并无不当。现双方《商品房买卖合同》已经解除，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，应当依法驳回。2、如法院认定双方之间签订的合同未解除，那么被上诉人可根据《借条》约定取得拒绝交付房屋的权利，上诉人应当履行偿还被上诉人借款及利息、补交房屋差价的义务。上诉人支付的大部分房款不能对抗双方之间的《借条》约定，该《借条》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应严格遵守。针对上诉人提出该《借条》为格式条款的上诉，被上诉人认为购房作为日常生活中的重大事宜，其向被上诉人借款的行为应经过认真思考，对《借条》的内容应当知晓。《借条》也不属于格式合同，并不是被上诉人单方制定而重复使用的。何茂向一审法院起诉请求：1判令被告按照合同交付位于贵阳市云岩区房屋并协助办理产权登记等附属义务；2、判令被告支付原告逾期交房违约金38264.4元；3、本案诉讼费用由被告承担。贵州新里程房地产开发有限公司向一审法院提出反诉请求：1、请求依法判令确认反诉原被告之间签订的《商品房买卖合同》已解除；2、反诉诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实，2013年3月1日，原告（买受人）与被告（出卖人）就被告开发建设的位于云岩区房屋签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价款为249427.2元。第六条第3款约定：“买受人于2013年3月1日支付人民币75427.2元进入资金监管账户贵阳银行股份有限公司瑞南支行1031……1366”。第七条约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第贰种方式处理：2、①买受人采用商业贷款的，本合同备案登记和房屋预告登记证明手续办理完毕后，出卖人电话通知买受人，买受人在接到出卖人电话通知后次日的3个工作日内须到出卖人指定银行办理完毕按揭银行所需资料和所需贷款合同相关手续，不办理和未办成的视为延期支付购房款，出卖人有权单方解除合同……”。第八条约定：“出卖人应当在2013年11月6日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，经建筑工程竣工验收合格，并将符合本合同该约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、买受人未按时付款的……”。第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第贰种方式处理：2、另定30天作为交房的宽限期，出卖人逾期超过30天的，一次性支付总房款千分之一的违约金给买受人，本合同继续履行。”同日，原告（借款人）与被告（出借人）签订《借条》一张，载明：“借款人何茂于2013年3月1日购买贵州新里程房地产开发有限公司开发项目“优山美诗”住宅23栋1单元1楼2号房壹套，建筑面积70.86平方米，总房款人民币249427.2元。借款人于2013年3月1日已支付房款人民币25427.2元。借款人现由于资金需求，特向贵州新里程房地产开发有限公司借购房款人民币伍万元整。首付款合计为75427.2元。借款人何茂承诺一年之内，即于2014年3月1日前一次性向贵州新里程房地产开发有限公司还清此借款。借款还清后，贵州新里程房地产开发有限公司将首付款收据交还给客户。如借款人未能及时向贵州新里程房地产开发有限公司还清此款，1、在规定期限内未将此借款全部付清，贵州新里程房地产开发有限公司有权解除《商品房买卖合同》，并将此房另行出售。2、借款人未偿还全部借款之前，贵州新里程房地产开发有限公司不交房，同时免除借款人与我公司签订的《商品房买卖合同》当中第九条逾期交房的违约责任。3、如借款人逾期返还借款本金，将按照银行同期贷款利息四倍支付逾期违约金，超过六十天，贵州新里程房地产开发有限公司有权无条件解除《商品房买卖合同》；4、如借款人要求继续履行合同，经贵州新里程房地产开发有限公司同意，可继续履行合同，除应支付逾期违约金外还应支付给贵州新里程房地产开发有限公司自《商品房买卖合同》签订之日起至借款清偿完毕之日止的房屋销售差价款。……”。庭审中，原告借条真实性无异议，但认为借期届满后，被告享有合同解除权，但被告并未向原告作出解除合同意思表示，未通知解除合同。同日，被告向原告出具两张《收款收据》，分别为：“今收到何茂交来购房款（23-1-1-2）金额25427.2元”及“今收到何茂交来维修基金（23-1-1-2）金额4989元”。2013年4月30日，原告（借款人）就涉案房屋与案外人中国工商银行股份有限公司贵阳小河支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，贷款金额为174000元。被告系该合同保证人。2020年3月30日，中国工商银行股份有限公司贵阳小河支行出具《个人贷款结清证明》，该证明显示“该笔贷款本息已于2018年7月6日全部结清”。一审法院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。原告虽提交证据证明已支付被告购房首付款25427.2元及归还了案涉房屋购房贷款174000元，合同约定购房总款为249427元，原告提交的证据不足以证明其已支付完购房款，根据该合同第八条的约定，原告未按时付款，被告有权延期交房。故原告主张要求被告交付涉案房屋及支付逾期交房违约金，无事实依据，一审法院不予支持。因原告尚未支付完购房款，被告基于不安抗辩亦有权拒绝协助原告办理涉案房屋的产权登记。此案，被告主张其基于原告未按期付款，其有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，被告所提交的证据不足以证明其已通知原告解除合同，故对其反诉确认原被告之间签订的合同已解除，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）何茂的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）贵州新里程房地产开发有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费378元（已减半收取），由原告（反诉被告）何茂负担；反诉案件受理费30元（已减半收取），由被告（反诉原告）贵州新里程房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下证据：中国工商银行转账回单一张，拟证明上诉人在一审判决后，通过其母亲何平向被上诉人支付了借款5万元，上诉人购房款的付款义务已完成。被上诉人质证称：对该证据的真实性无异议，但达不到上诉人的证明目的。首先该回单的付款方是何平，看不出与本案当事人的关联性；即使法院认定该款项是上诉人支付，亦不能证明在双方《商品房买卖合同》解除的情况下，双方又对商品房买卖达成了新的合意，该转款行为只是对方的单方意思表示，对我方不产生法律效应。转款时，上诉人并没有与被上诉人协商，因现在被上诉人的账户现在被查封，所以无法确认转款的真实性。二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，双方签订的《借条》虽然名为“借条”，但从其内容来看，系对同一天签订的《商品房买卖合同》有关条款的补充。《商品房买卖合同》约定首期款75427.2元于2013年3月1日支付，《借条》将上述首期款支付变更成两期，第一期25427.2元于2013年3月1日支付，第二期50000元于2014年3月1日前支付。同时《商品房买卖合同》约定交房时间为2013年11月6日，而《借条》将交房时间变更成“第二期50000元还清之前被上诉人有权不交房，并且免除《商品房买卖合同》第九条约定的逾期交房违约责任”。上述《商品房买卖合同》和《借条》签订后，上诉人并未在2014年3月1日之前支付第二期款50000元，根据上诉人自述，其最早于2016年或者2017年才找到被上诉人要求支付50000元，已远远超出《借条》约定的最后期限，故上诉人存在逾期付款的违约情形。根据《借条》第3条、第4条“上诉人逾期返还借款本金将按照银行同期贷款利息四倍支付逾期违约金，超过六十天，被上诉人有权解除《商品房买卖合同》。上诉人要求继续履行合同，经被上诉人同意可继续履行，除应支付逾期违约金外还应支付被上诉人自《商品房买卖合同》签订之日起至借款清偿完毕之日止的房屋销售差价”的约定,被上诉人至今未正式通知过上诉人解除合同，原判认定被上诉人要求确认《商品房买卖合同》已经解除的主张不能成立正确，本院予以维持。虽然二审中提交的证据显示2020年11月3日上诉人将50000元支付给被上诉人，但根据《借条》约定，逾期归还本金超过六十日时，《商品房买卖合同》是否继续履行需取得被上诉人同意，上诉人单方付款行为并不能视为被上诉人同意继续履行合同。并且被上诉人在二审中明确表态即便付清50000元，按照《借条》的约定，还应支付违约金和销售差价方能继续履行合同。现双方对逾期付款违约金和差价未能达成一致，且逾期付款违约金和房屋差价的数额较大，对上诉人是否选择继续履行案涉《商品房买卖合同》有根本性影响，故本院认为上诉人现要求交付房屋及支付逾期交房违约金的主张不能成立，对该主张本院不予支持。关于上诉人主张《借条》系格式条款的问题，本院认为格式条款是一方当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，本案中《借条》的内容并非为了重复使用而预先拟定的条款，同时《借条》的内容是对《商品房买卖合同》相关内容的补充，不应认定为格式条款。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费756元，由何茂负担。本判决为终审判决。审判长  符黎音审判员  黄 新审判员  邓禹雨二〇二〇年十二月二十八日书记员  曹 然