江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终4676号上诉人（原审被告）：东台顾家置业有限公司，住所地江苏省东台市金海东路**港汇大厦**。法定代表人：朱贤，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:蒋建奎,江苏衡鼎(盐城)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱学春，男，1990年7月12日出生，汉族，个体工商户，户籍地江苏省东台市，现住江苏省东台市。被上诉人（原审原告）：郭蓓，女，1990年7月17日出生，汉族，个体工商户，户籍地江苏省东台市，现住江苏省东台市。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：景维江，东台市新区法律服务所法律工作者。上诉人东台顾家置业有限公司(以下简称顾家公司)因与被上诉人朱学春、郭蓓商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2020）苏0981民初4458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾家公司上诉请求：一、一审判决认为顾家公司构成逾期交房，需要承担逾期交房责任，属于事实认定错误。案涉合同第九条明确约定了案涉房屋的交付条件，顾家公司在一审庭审中提供的证据及朱学春、郭蓓的质证意见，能够认定顾家公司已按约定的时间、约定的条件完全履行了交房义务，不存在逾期交房行为。二、一审判决对案涉合同的约定认定错误。一审判决认为案涉合同补充协议含有减轻或者免除出卖人承担的责任条款，仍以本合同为准，该认定是错误的。因为补充协议并未减轻或免除出卖人承担的责任，根据补充协议的约定，除地基与主体结构导致无法正常居住的质量问题才构成逾期交房，现并不存在该类情形，故不能视为逾期交房。三、诉争房屋的交付条件和交付时间均符合合同的约定。就朱学春、郭蓓所提出的所谓质量问题，并不符合需修复后才能交房的约定，即使存在质量瑕疵，也因该商品房为毛坯房，可以在装修过程中一并处理，而并不影响房屋的正常居住与使用。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，对朱学春、郭蓓在查验过程中发现的问题，顾家公司承担的是维保义务，而非由顾家公司承担逾期交房的违约责任。因此，本案迟延交房的责任完全在朱学春、郭蓓，顾家公司仅需承担保修义务，无需承担逾期交付责任。朱学春、郭蓓辩称：一、顾家公司逾期交房的事实客观存在，且完全归责于顾家公司的房屋质量瑕疵。合同约定的交付条件只属于备案的形式要件，但同时还应符合买受人以居住使用为目的的实质要件，现顾家公司认为其只需要承担修复责任而无需承担逾期交房责任，显然违背了诚实守信的原则，与双方合同目的相悖。二、关于交付房屋存在的质量问题，不论是业主的自有部位还是公共部位，只要存在质量瑕疵，产生不宜入住的负面影响，业主均有权要求整改修复。请求二审法院驳回上诉，维持原判。朱学春、郭蓓向一审法院起诉请求：1.判令顾家公司向某春、郭蓓支付逾期交房违约金28158.22元、物业服务费损失1202.64元，合计29360.86元；2.本案诉讼费用由顾家公司负担。一审庭审中，朱学春、郭蓓将上述第1项诉讼请求变更为：判令顾家公司向某春、郭蓓支付逾期交房违约金25992.20元[总房价1547155元×84天(2019年5月1日至2019年7月23日)×0.2‰]、物业服务费损失1107.09元(年物业服务费4810.56元÷365天×84天)，合计27099.29元。一审法院认定事实：2017年6月24日，朱学春、郭蓓与顾家公司签订《商品房买卖合同(预售)》，约定朱学春、郭蓓向顾家公司购买位于东台市东台镇范公路西侧、广场路南侧的繁华里21幢301室住宅及21-023号汽车库，总价1547155元。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明》和《住宅质量保证书》。第十一条约定，㈠出卖人应当在2019年4月30日前向买受人交付该商品房。1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件……㈢查验房屋1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。⑴屋面、墙面、地面渗、地面渗漏或者开裂等堵塞；⑶门窗翘裂、五金件损坏；⑷灯具、电器等电气设备不能正常使用；3.查验该商品房后,双方应当签署商品房交接单。……第十二条约定,除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1项所列条件：1.按照逾期时间,分别处理(⑴和⑵不作累加)。⑴逾期在90日之内,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。⑵逾期超过90日后,……买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第二十八条约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议(补充协议见附件十一)补充协议中含有不合理的减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,仍以本合同为准。附件十一补充协议中第三条第一款约定关于该商品房的交付条件以本条约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。附件十一补充协议第三条约定,5.买受人查验的该商品房存在地基基础和主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的质量问题的,出卖人应负责修复,修复后方可交付该商品房给买受人。出卖人应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。买受人查验的该商品房存在与合同约定标准不一致的问题，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换,承担更换费用,出卖人无需承担逾期交楼责任。买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际经济损失。买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼。附件十一补充协议第七条约定，1.交接时买受人必须付清本合同约定的全部房款，和相应的由出卖人代收、代缴的费用，如买受人未能付清上述各项费用，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，直至买受人付清上述各项费用，由此产生的逾期交房责任和逾期付款责任由买受人承担；2.自出卖人交付通知规定的交房截止次日起视作房屋己实际交付使用，买受人应承担自房屋交付之日起应承担的相应物管费和公共运行能耗费，有关法律责任和风险由买受人承担，住宅保修期以通知书交付日期算起；3.买受人同意根据出卖人交付使用通知书按时办理交付使用手续。2019年4月,顾家公司向某春邮寄交付通知书，通知其2019年4月30日前办理案涉房屋交接手续。2019年4月30日，朱学春办理案涉房屋交接手续时，顾家公司聘请的案涉小区物业公司(即苏州置悦物业服务有限公司)的工作人员吴雨宏陪同其查看房屋，朱学春认为阳台往楼下渗水,上楼楼梯从上至下全部潮湿有水渍，半地下车库门前无集水井及自动排水装置,未办理交房手续，并提交书面问题反映,要求顾家公司完善后交房，吴雨宏在问题反映上签字证明。2019年7月15日,朱学春向顾家公司邮寄催促交房通知书,要求顾家公司交房。2019年7月23日，朱学春与案涉小区物业公司签订了房屋交接验收书，主要载明朱学春所购21幢301室已经具备入住条件，可以入住，双方均同意签署本楼宇交接验收书，以便将业主所有的该物业通过交接验收书正式移交给业主，并确认以下条款：1.双方确认自2019年7月23日起该房屋由苏州置悦物业交付给业主；2.双方根据买卖合同对所购物业进行验收，对所购物业的建筑质量和初装修情况有异议，可写出书面报告，请开发商予以解决；3.业主检查了所购房屋的建筑质量和初装修情况……本人已于签署之日交付了合同约定购房款项及其他相关费用，已办理房屋交接手续。朱学春并于同日签订了房屋交接单。一审另查明，案涉房屋于2016年12月19日开工，2018年10月9日由建设单位组织竣工验收合格，2018年10月19日报送工程竣工验收备案文件。另，朱学春于2019年7月23日缴纳2019年5月1日至2020年4月30日期间的物业服务费4810.56元。一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。朱学春、郭蓓与顾家公司签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方真实的意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于朱学春、郭蓓主张的逾期交房违约金能否支持的问题。首先，根据合同约定，顾家公司应于2019年4月30日前向某春、郭蓓交付房屋，如房屋存在除地基基础外和主体结构外的其他质量问题,须在查验次日起90日内修复，并承担修复费用，修复后再行交付。朱学春在2019年4月30日查验房屋时，发现阳台往楼下渗水，上楼楼梯从上至下全部潮湿有水渍，顾家公司修复后实际于2019年7月23日交付房屋，逾期83天。其次，顾家公司辩称根据合同附件十一补充协议第三条第5条的约定,即使案涉房屋涉及质量瑕疵,依据约定应当由开发商承担维保责任,并非逾期交付责任。一审法院认为,按照合同第二十八条约定，补充协议含有减轻或者免除出卖人承担的责任，仍应以本合同为准，故对顾家公司的该辩称理由一审法院依法不予采信，顾家公司仍应当按照合同第十二条的约定承担逾期交房责任。再次,顾家公司辩称根据合同附件十一补充协议第七条的约定，应由买受人付清全部款项,出卖人才能予以办理交接手续,朱学春于2019年7月23日办理各项费用的交纳手续，顾家公司于当日向某春交房并未违反合同约定无需承担逾期交房责任。一审法院认为,朱学春已按合同约定支付房屋价款，顾家公司亦于2019年4月向某春邮寄交付通知书,通知办理案涉房屋交接手续，并不存在合同附件十一补充协议第七条约定的买受人未能付清各项费用，出卖人有权拒绝交付房屋的情形,故对顾家公司的该辩称理由一审法院依法亦不予采信。最后，顾家公司逾期交房应承担相应的责任,根据合同约定,顾家公司应按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。综上,朱学春、郭蓓主张顾家公司支付逾期交房违约金,不违反法律规定及当事人约定，一审法院依法予以支持，但具体数额计算有误，一审法院据实调整为25682.77元(1547155元×0.2‰×83天)。关于朱学春、郭蓓主张的物业费损失1107.09元。顾家公司应于2019年4月30日前交房，但实际于2019年7月23日交房，因顾家公司逾期交房，致使朱学春、郭蓓造成的2019年5月1日至2019年7月23日期间物业服务费损失应由顾家公司赔偿。2019年7月23日，朱学春、郭蓓缴纳案涉房屋2019年5月1日至2020年4月30日期间的物业服务费4810.56元。朱学春、郭蓓主张2019年5月1日至2019年7月23日期间物业服务费损失，合法有据，一审法院依法亦予支持，但具体数额计算有误，一审法院据实调整为1093.91元(4810.56元÷365天×83天)。综上所述，朱学春、郭蓓合法有据的诉讼请求，一审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、顾家公司于判决生效之日起10日内向某春、郭蓓支付逾期交房违约金25682.77元、物业服务费损失1093.91元，合计26776.68元；二、驳回朱学春、郭蓓的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费478元，减半收取239元，由朱学春、郭蓓共同负担3元，顾家公司负担236元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，朱学春、郭蓓与顾家公司签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方真实的意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于顾家公司是否应当向某春、郭蓓承担逾期交房违约责任的问题，首先，案涉合同第十一条约定，2019年4月30日前向买受人交付商品房，且顾家公司于2019年4月30日已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，此时顾家公司应当向某春、郭蓓交付房屋。其次，朱学春、郭蓓于2019年4月30日办理案涉房屋交接手续时，发现阳台往楼下渗水,上楼楼梯从上至下全部潮湿有水渍，半地下车库门前无集水井及自动排水装置,故双方未办理交房手续，且朱学春提交了书面问题反映,要求顾家公司完善后交房，对此，顾家公司聘请的工作人员在问题反映上签字证明，并在修复后实际于2019年7月23日交房，逾期交房83日。第三，案涉合同第十一条第三款第二项约定：（1）屋面、墙面、地面渗、地面渗漏或开裂等门窗翘裂、五金件损坏等，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。综上，顾家公司应当根据案涉合同第十二条的约定，承担相应逾期交房违约金。关于顾家公司上诉提出根据案涉合同附件补充协议的约定其不应当承担逾期交房责任的上诉理由，因案涉合同第二十八条明确约定：补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准，故顾有公司该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，顾家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费478元，由上诉人东台顾家置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王迎付审判员孙曙光审判员 郑   娟   娟二〇二〇年十二月十八日书记员 周       洋