山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终10996号 上诉人（原审被告）：徐东华，女，1962年11月5日出生，汉族，住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：徐德东，系徐东华之弟。 被上诉人（原审原告）：青岛市李沧房地产物业管理中心，住所地青岛市李沧区延寿宫路**。 法定代表人：臧延波，经理。 委托诉讼代理人：宋兴华，青岛李沧金旭法律服务所法律工作者。 上诉人徐东华因与被上诉人青岛市李沧房地产物业管理中心（以下简称李沧房地产物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民初1888号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人徐东华上诉请求：1、撤销原判，将本案发回重审或者改判驳回李沧房地产物业的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由李沧房地产物业公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据虚假，适用法律错误。1、一审判决未予采纳青岛市政务网和市长信箱答复，上述答复意见明确载明李沧房地产物业已于2016年前撤离涉案小区，一审判决认定的事实与该答复意见不符，认定事实错误。2、李沧房地产物业系违法接管涉案小区，涉案小区既未成立业委会，也未与李沧房地产物业签订任何书面物业服务协议，李沧房地产物业接管涉案小区就是为了非法占有该小区的门头房出租费、停车费、广告费等本该属于小区业主的巨额收益。3、一审未认真审查李沧房地产物业在管理该小区期间的合同真伪，将未署名的空白合同作为判案依据。4、请求保护民事权利的诉讼时效时间为三年，李沧房地产物业已于四年前退出涉案小区。 被上诉人李沧房地产物业辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回徐东华的上诉请求，维持原判。 李沧房地产物业向一审法院提出诉讼请求：1、判令徐东华支付物业管理费4785.6元；2、诉讼费由徐东华承担。 一审法院认定事实如下：李沧房地产物业系为青岛市李沧区华易春之都小区提供物业服务的物业服务企业。2008年9月至2016年2月，青岛市李沧华易春之都小区业主委员会作为甲方、李沧房地产物业作为乙方，多次签订《物业服务委托合同》，约定由李沧房地产物业为青岛市李沧华易春之都小区提供物业管理服务，委托期限自2008年10月1日起至2019年1月31日止。合同约定：多层住宅业主按其拥有物业的建筑面积每月每平方米0.45元交纳物业服务费。物业服务合同签订后，李沧房地产物业为青岛市李沧华易春之都小区提供物业服务至2017年5月31日。徐东华系青岛市李沧华易春之都小区15号楼2单元501户业主，房屋建筑面积为127.81平方米。李沧房地产物业主张，徐东华自2008年10月起未支付物业服务费，至2017年5月31日止共欠物业服务费5982元（按照0.45元每平方乘以104个月乘以127.81平方米计算得出）。徐东华未提交证据证明其已经支付上述期间的费用。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”李沧房地产物业作为物业服务企业，与徐东华小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》合法有效，徐东华作为该小区的业主，应当受此合同的约束。李沧房地产物业为徐东华提供了物业服务，徐东华亦应履行按时交纳物业费的义务。 关于徐东华所欠物业费的数额，因徐东华未提供已交纳上述费用的相关证据，应承担举证不能的法律后果，故徐东华所欠物业费的数额，依李沧房地产物业主张及举证为据。徐东华应给付李沧房地产物业2008年10月1日至2017年5月31日期间的物业费5982元（127.81平方米×0.45元/月/平方米×104个月），后李沧房地产物业向一审法院递交申请，自愿将诉讼请求第一项中物业费金额5982元减少为按照4785.6元收取，李沧房地产物业的主张是对自身诉讼权利义务的处分，一审法院予以照准。关于徐东华辩称李沧房地产物业诉请超过诉讼时效的问题，一审法院认为，徐东华提交证据不足，不予支持。关于徐东华要求李沧房地产物业先公示其物业收入再处理本案的主张于法无据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条之规定，判决：徐东华于判决生效之日起10日内支付李沧房地产物业2008年10月至2017年5月的物业费4785.6元。如果徐东华未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由徐东华负担。 二审中，徐东华提交：证据一、人民网政府返回问题的答复截图，证明：李沧区委于2020年7月8日回复李沧房地产物业已于4年前撤出涉案小区，建议双方通过法律途径维护自己的合法权益；证据二、李沧区华易春之都业主委员会于2020年8月7日出具的证明，证明：涉案小区业委会成立于2018年9月；证据三、徐东华居住的单元楼其他业主自制的2014年至2016年电费充值说明附青岛供电公司供电专用收据一张、青岛公用事业收费服务有限公司李村营业站数据的用户抄表收费流水一份，共同证明：公共照明费及垃圾处理费都是由业主自己承担的。李沧房地产物业质证称，对证据一，真实性不清楚，证明事项不认可，李沧房地产物业系于2017年5月31日撤出涉案小区，并非该证据提到的4年前撤出该小区；对证据二，真实性不认可，证明事项不认可，李沧房地产物业与李沧区华易春之都业主委员会2008年9月28日第一次签订物业服务委托合同，并非该证据提到的涉案小区业委会成立在2018年9月；对证据三，该证据与本案无关，故不予质证。本院认为，对于证据一、证据二，徐东华提交的人民网投诉留言回复及李沧区华易春之都小区业主委员会出具的证明均系第三方证据，第三方均未出庭接受询问和质证，本院对上述证据不予采信。对于证据三，徐东华不能证明其提交的供电专用收据及用户超标收费流水中的垃圾费与物业服务包含的相关项目的同一性，故本院对该证据不予采信。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题为：徐东华应否支付物业费。根据《最高人民法院》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，李沧房地产物业与李沧区华易春之都小区业委会签订的《物业服务委托合同》合法有效，对包括徐东华在内的全体业主均具有约束力，徐东华虽对该合同真实性不予认可，但并未提交足以反驳的证据，且徐东华提交的人民网投诉留言截图载明“李沧房地产物业在本小区管理期间，没有执行国家规定的相关政策”，系其对李沧房地产物业对涉案小区提供管理服务事实的自认，结合同期李沧房地产物业在一审法院起诉的案涉李沧区华易春之都小区多起物业服务合同纠纷查明的案件事实，李沧房地产物业于2008年10月至2017年5月为涉案小区提供物业服务具有合同依据和事实基础，故徐东华应当依照合同约定的标准和时间及房屋面积向李沧房地产物业交纳物业服务费用。综上，徐东华拒绝交纳物业费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人徐东华负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  李 蕾 审判员  刘昭阳 二〇二〇年十二月十日 法官助理 邓永芳 书记员韩平