连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0707民初3421号原告：田夫军，男，1962年8月16日生，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：刘飞，江苏传扬律师事务所律师。被告：连云港硕标贸易有限公司，住所地连云港市海州区解放东路**物流区****。法定代表人：缪旺生，总经理。委托诉讼代理人：刘方乐，江苏四季青律师事务所律师。被告：江苏联嘉好丽友房地产开发有限公司，住所地连云港，住所地连云港市赣榆区柘汪镇秦家沙村法定代表人：陈凯，执行董事。原告田夫军与被告连云港硕标贸易有限公司（以下简称硕标公司）、江苏联嘉好丽友房地产开发有限公司（以下简称好丽友公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田夫军及其委托诉讼代理人刘飞、被告硕标公司的法定代表人缪旺生及委托诉讼代理人刘方乐到庭参加诉讼，被告好丽友公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田夫军向本院提出诉讼请求：一、判决停止对原告购买的位于连云港市赣榆区房屋的强制执行，并解除查封；二、判决确认原告田夫军于2012年3月25日与被告好丽友公司签订达成的《帝豪花苑认定书》合法有效。事实和理由：原告田夫军于2012年3月25日与被告好丽友公司签订达成《帝豪花苑认定书》，被告好丽友公司自愿将其所有的位于连云港市赣榆区房屋以人民币27万元的价格出售给原告所有，在原告缴纳全部款项后，被告好丽友公司负责在一年内办理好小产权证及相关证件，办证手续按照当地政府要求办理。上述协议签订后，原告已于2012年3月25日、4月2日分两次付清了所有购房款。房款付清后，被告好丽友公司交付了该房屋，原告对该房屋进行了装修，在房屋周围进行了扩建，一直居住至今。经查询，涉案房屋于2012年3月29日被赣榆区人民法院查封。赣榆区法院在对该房屋进行保全查封进未张贴封条和公告，未按照查封的规定进行相应的公示，应认定其保全查封行为未进行公示，不具有公示效力。原告在不知情的情况下于2012年4月2日交付全款，被告好丽友公司交付了房屋。查封期限为2年，涉案房屋在2014年3月29日查封期限届满后未再继续查封，该房屋不再处于查封状态。2018年11月28日，赣榆区人民法院对涉案房屋的查封行为系新的执行行为，涉案房屋的权属者在房屋未查封期间有权利处分，且原告自2012年就获得了该房屋的实际使用权、居住权及相应的处分权。根据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，涉案房屋虽未办理产权证明，但原告已经实际占有并支付了全部价款，且由于法院查封过程中未按照规定进行张贴，原告在支付定金后支付了剩余尾款，原告在该事件中无过错，法院不得查封该房产，请求法院依法支持原告诉求。被告硕标公司辩称：一、原告系重复起诉，且已超诉讼时效。原告先后于2013年、2014年两次提起案外人执行异议之诉，请求对涉案房屋进行确权，停止执行，但都以撤诉结案。2020年5月25日，时隔六年，原告以同一理由再次起诉，属于重复起诉，且明显超过法定诉讼时效。二、原告所诉并非事实。好丽友公司明知房产被查封，为规避法律，虚构销售涉案房屋的事实。2012年3月28日，涉案房屋并无人订购，答辩人以当时的代理律师戴徽名义预交了3000元购房定金，好丽友公司收取定金收据编号为0091181。原告称其在三日前即2012年3月25日首付款1万元，收据编号却为0091188，收据编号明显在我方之后，说明该收据系事后填写。原告之前多次声称其于2012年3月28日支付余款27万元，现又诉称其于3月25日、4月2日分两次付清房款，但是27万元的收款收据及建设银行转账凭条上时间又是2012年4月5日，前后多处矛盾，足见其购房的真假性。从2012年3月23日答辩人起诉钢材款、法院保全，到2013年7月26日原告第一次提出执行异议，近一年半时间，好丽友公司和原告从未提出过该房屋已经销售给原告。三、原告与好丽友公司之间关于涉案房产的买卖违法，协议无效，不产生房产所有权转移效力。涉案房产建筑在村集体土地上，无规划、审批、准建、销售许可等相关手续，属于违建，不得买卖交易。同时，好丽友公司明知房屋已被查封，为规避法律与原告恶意串通，以较低价格28万元销售给原告，损害了答辩人利益（当时好丽友公司同类房屋的售价是35万元）。综上所述，位于柘汪镇西柘汪村204国道旁帝豪花苑**房产仍属好丽友公司所有。原告与该公司的房产买卖行为无效，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告好丽友公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年3月23日，被告硕标公司作为原告将被告好丽友公司诉至法院，要求判令好丽友公司给付钢筋款470000元及利息。该案审理过程中，依据硕标公司的申请，本院于2012年3月29日作出（2012）赣商初字第1163号民事裁定：查封好丽友公司所有的位于连云港市赣榆区的房产。查封期限两年，当日向被告好丽友公司送达了查封裁定书。2012年5月10日，本院作出了（2012）赣商初字第1163号民事判决：好丽友公司于本判决生效之日起十日内给付硕标公司货款457789元及违约金（从2011年12月30日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍计算）。该判决生效后，被告硕标公司于2012年11月27日向本院申请执行。执行过程中，原告田夫军对查封标的提出书面异议，认为案涉房产系其购买，所有权归其所有，要求停止对该房产的执行。2013年11月16日，本院作出（2013）赣执异字第47号民事裁定：驳回田夫军的执行异议。田夫军不服该裁定并于2013年12月20日向本院提出案外人执行异议之诉，后于2014年3月7日撤回起诉。同年3月27日，田夫军就同一事由再次起诉至本院，于2014年10月24日再次撤回起诉。2018年11月28日，本院作出（2012）赣执字第3957号执行裁定：查封好丽友公司所有的位于连云港市赣榆区的房产。原告田夫军不服该裁定并向本院提出执行异议，要求本院予以解除该房产查封，停止对该房产的执行。2020年5月10日，本院作出（2020）苏0707执异12号执行裁定：驳回案外人田夫军对位于连云港市赣榆区柘汪镇西柘汪帝豪花苑1栋14单元1-14号房产中止执行的异议请求。后原告诉至本院。另查明，涉案房产位于连云港市赣榆区，无房屋产权证、土地使用权登记簿等权属证明，在2014年3月30日查封期限届满后未再被续行查封。庭审中，原告田夫军提交了帝豪花苑认定书、工商服务业款收据两张（2012年3月25日数额为1万元、2012年4月5日数额为27万元）、中国建设银行存款转账凭条（2012年4月5日田某转至刘某27万元）、户口本信息、装修证明、打印照片，以证明其于2012年3月25日与被告好丽友公司达成房屋买卖协议，被告好丽友公司将涉案房产以28万元价格出售予其，其当天给付定金1万元，于2012年4月5日通过其子田某转账27万元房款至被告好丽友公司会计刘某，还入住并进行了装修。被告硕标公司对户口信息无异议，对其他证据的真实性均有异议，田某的转账与本案不具有关联性，照片也不能反映出原告是否实际装修入住。被告硕标公司提交工商服务业款收据复印件以证明其于2012年3月28日交了定金3000元，但编号在原告交款之前，同时证明涉案房屋当时还无人订购，也没有销售给原告。原告对该证据不予认可，认为两家公司存在恶意串通的行为。被告硕标公司还辩称原告购买价格过低，但未举证证明。本案的争议焦点为：1、原告是否属于重复诉讼；2、是否应当停止对涉案房屋的强制执行并解除查封。关于争议焦点一：原告是否属于重复诉讼。本院认为，本院于2012年3月29日作出（2012）赣商初字第1163号民事裁定：查封好丽友公司所有的位于连云港市赣榆区的房产。查封期限为两年，但涉案房产在2014年3月29日查封期限届满后未再被续行查封。2018年11月28日，本院在恢复执行硕标公司与好丽友公司买卖合同纠纷一案中作出（2012）赣执字第3957号执行裁定：查封好丽友公司所有的位于连云港市赣榆区的房产。此次的查封行为系本院作出新的执行行为，原告田夫军有权对本次查封的涉案房产提出异议，故原告不属于重复诉讼。关于争议焦点二：是否应当停止对涉案房屋的强制执行并解除查封。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，田夫军就其对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益负有举证义务。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。参照上述法律规定,田夫军请求排除对涉案房屋的执行应符合以上法定条件，否则执行法院对涉案房屋可以依法采取执行措施。本案中，虽然原告田夫军提交了认定书、收据、银行存款转账凭条、装修证明等以证明其于2012年3月25日与被告好丽友公司达成房屋买卖协议，并全部支付购房款，还装修入住，但关于支付购房款的凭证，原告只提交了收款收据及原告田夫军儿子田某转款给刘某个人账户的转账凭条。首先，收款收据并非购房发票；其次，原告之子田某与刘某的个人账户交易，不排除田某与刘某有个人债权债务可能，刘某个人账户收款不能等同于被告好丽友公司收款；第三，原告并未提交刘某作为被告好丽友公司的会计并将上述款项转账支付给被告好丽友公司的证据，且认定书中也没有约定上述购房款应付至刘某个人账户，付款时间与认定书中约定的也不一致，故原告田夫军所提交的证据不足以证明其已付清涉案房屋的款项。另外，原告田夫军明知涉案房屋为小产权房，无法办理不动产登记，仍然购买涉案房屋，故其对此也存在过错。因此，原告田夫军请求排除对涉案房屋的执行不符合以上法定条件，本院对其要求停止对涉案房屋的强制执行并解除查封的诉讼请求，不予支持。至于原告与被告好丽友公司签订的认定书是否有效，因涉及的是小产权房，本院对其效力不予处理。被告好丽友公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其质辩等诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。综上所述，对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下:驳回原告田夫军的诉讼请求。案件受理费5350元,由原告田夫军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判长 胡 煜审判员 曹书源审判员 张 莹二〇二〇年十二月二十三日书记员 乔文娇法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未给法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中,案外人对执行标的提出执行异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。（二）最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的判决不得执行该执行标的。（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁决。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。