湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11925号上诉人（原审被告）：武汉天椒厨坊餐饮管理有限公司，住所地湖北省武汉市洪山区洪山区工业园书城路**。法定代表人：金毅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈铭，北京市京师（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林安琪，北京市京师（武汉）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：武汉天桥电子商贸有限公司，，住所地湖北省武汉市洪山区书城路****法定代表人：林刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：何正海，北京盈科（武汉）律师事务所律师。原审被告：陆鹏，男，1972年11月3日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区（户籍所在地湖北省武汉市武昌区）。上诉人武汉天椒厨坊餐饮管理有限公司（以下简称天椒厨坊公司）因与被上诉人武汉天桥电子商贸有限公司（以下简称天桥公司），原审被告陆鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。天椒厨坊公司上诉请求：1，请求依法判决撤销原审判决第一项，改判免除天椒厨坊公司2020年2月1日至2020年4月30日三个月租金，2020年5月1日至2020年10月31日租金减半。2，请求依法改判天椒厨坊公司应向天桥公司交纳的租金中，按照双方形成的交易习惯，扣减天椒厨坊公司替天桥公司缴纳的物业管理费。3，判令天桥公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、天椒厨坊公司于受新***影响无法正常开展经营，因而向天桥公司发函请求免除三个月租金、减半交纳六个月租金，该请求合法合理且符合防疫期间政府机关出台的相关政策精神，但一审法院仅支持免除两个月租金，缺乏事实和法律依据。二、天椒厨坊公司与天桥公司自合同成立以来一直存在每月替天桥公司缴纳其物业管理费的交易习惯，但一审法院并未正确认定该事实，仍判决天椒厨坊公司向天桥公司交纳全额租金，属于事实认定错误。天桥公司辩称，天椒厨坊公司主张的免三个月租金减六个月租金政策不适用天桥公司，仅适用于国有资产类经营用房，天桥公司不属于该范畴。天桥公司并未享受鼓励金融机构适当下调贷款利率及其他优惠，天桥公司也无法给与天椒厨坊公司其他优惠。天椒厨坊公司主张扣减代缴的物业费属于法律理解错误，合同法明确规定交易习惯的适用标准，没有约定或约定不明的才能适用交易习惯。天椒厨坊公司与天桥公司约定的非常清楚，租赁合同第三条第二项已经有了明确约定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉维持原判。陆鹏未到庭参加诉讼。天桥公司向一审法院提出诉讼请求：1、天椒厨坊公司、陆鹏共同向天桥公司支付租金、违约金（至2020年7月30日止）合计105753.80元；2、本案诉讼费用由天椒厨坊公司、陆鹏承担。一审法院认定事实：2019年3月，天桥公司（合同甲方）与天椒厨坊公司（合同乙方）、陆鹏（合同担保方）签订《房屋租赁合同》1份，合同约定：甲方将其拥有的位于湖北省武汉市洪山区书城路18号三楼建筑面积为558平方米的房屋出租给乙方使用；甲方交付房屋日期为2019年3月15日；租赁期限为15年，分三期执行，第一期从2019年3月16日起至2024年3月15日止，租赁从2019年3月15日计算，租金为每月16182元，第一次租金在合同签订5日内一次性支付，以后每月的租金在当月3号前支付；水、电、物业管理费由承租方自行缴纳；关于违约责任：1、在合同期内，如甲方单方违约提前终止本合同（收回该房屋或将房屋转租给他人），甲方须向乙方返回全部支付的租金并赔偿乙方的全经济损失；2、在房屋租赁期内乙有下列行为的，视乙方违约承担违约责任，甲方有权单方面解除合同，收回房屋，乙方向甲方赔偿全部经济损失并支付1年的租赁费用为违约金：乙方未按照本合同约定的时间向甲方支付租金或在未得到甲方书面同意时延迟支付租金等其他费用，每日按应付款项的千分之五向甲方支付违约金至款项付清，延迟十五日乙方仍不支付的，甲方有权承担违约责任，赔偿全部经济损失并支付1年的租赁费用为违约金；乙方未经甲方书面同意，拆改变房屋结构；乙方逾期15天未缴纳按本合同约定应由乙方缴纳的各项费用；拖欠房租15天以上；利用承租房存放危险物品或进行违法活动；乙方装修须事先经房屋物业管理部门办埋相关装修手续，经甲方书面认可后方可施工，如在装修过程中，乙方未按照甲方所同意的方案进行施工，乙方承担违约责任；关于免责条款：因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方都不承担责任；因国家政策需要拆除或改造已租赁房屋的，甲、乙双方互不承相责任，乙方添附的房屋装修等部分的补偿款归乙方所有；因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补；不可抗力是指“不能预见、不能避免或并不能克服的客观因素”；关于担保条款：担保方自愿作为承租人（乙方）的担保人签署本合同，对该合同的全部内容完全明确、在合同约定的保证范围内承担连带责任保证，如乙方出现合同中之任一违约情况时，担保方对乙方造成的违约后果完全承担责任。此外，合同各方还就其他合同条款进行了约定。上述合同签订后，天椒厨坊公司受新***疫情影响，未能如期支付2月、3月、4月份的租金，并于2020年4月3日微信联系天桥公司要求减免疫情期间的租金。天桥公司于2020年4月8日回复拒绝天椒厨坊公司的请求。2020年5月27日、6月2日，天椒厨坊公司分别向天桥公司支付租金款项2950.60元。一审法院认为，天桥公司与一审被告之间签订的房屋租赁合同是双方当事人之间真实的意思表示且不违反法律规定，该合同合法、有效。合同签订后，合同当事人均应按照合同约定履行合同义务。天椒厨坊公司在履行合同过程中，受新***疫情影响未能依合同约定支付房租，属于不可抗力，不构成合同违约，但天椒厨坊公司应在疫情结束后履行支付房租的义务。天椒厨坊公司在本案审理过程中，抗辩应减免疫情期间的房租，理由正当，根据相关法律规定并结合本案案件事实，一审法院酌定免除2个月房屋租金，租金从2020年4月开始计算。一审原被告在合同中并未约定代缴的物业费可以冲减房租，且天桥公司也明确表示拒绝在房屋租金中冲减，故天椒厨坊公司抗辩以代缴物业费冲减房屋租金，一审法院不予支持。天椒厨坊公司应支付的租金（计算至2020年7月）为58826.80元（16182元/月×4月-2950.60元×2）。陆鹏对天椒厨坊公司的合同履行提供担保，应对上述房屋租金的支付连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审判决如下：一、武汉天椒厨坊餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉天桥电子商贸有限公司支付房屋租金58826.80元；二、陆鹏对上述第一项款项的支付承担连带责任；三、驳回武汉天桥电子商贸有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取689元，武汉天桥电子商贸有限公司负担47元，武汉天椒厨坊餐饮管理有限公司、陆鹏负担642元。二审期间，天桥公司未提交新证据；天椒厨坊公司提交证据3份：证据1、《武汉市新***疫情防控指挥部关于严格公共场所疫情防控措施的通告（13）号》（2020年2月17日发布），拟证明受新*疫情影响，天椒厨坊公司承租房屋无法开门营业损失惨重，天椒厨坊公司请求免除三个月租金减半缴纳六个月租金符合政策精神；证据2、交通银行电子回单（2019年4月1日至2020年6月30日），拟证明天椒厨坊公司一直向武汉市欢乐汇物业管理有限公司缴纳三楼整层的物业费；证据3、交通银行电子回单（2019年4月至2019年12月及2020年1月、5月、6月、7月），拟证明天椒厨坊公司替天桥公司缴纳三楼未租赁部分物业费，已经形成交易习惯，该物业费应予以扣减。天桥公司对天椒厨坊公司提交的证据发表质证意见：对证据1真实性合法性无异议，但无法达到证明目的；对证据2、证据3真实性无异议，但与本案无关联性，天椒厨坊公司可以另行主张。本院经审查认为，天椒厨坊公司提交的三份证据客观真实，但证据2、证据3与本案无关联性。经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，2019年3月天桥公司、天椒厨坊公司、陆鹏签订《房屋租赁合同》系基于各方真实意思表示，依法成立并生效，各方均应按照合同约定履行各自义务。天椒厨坊公司承租房屋后续经营过程中，时遇新***疫情，新***疫情及其防控措施属于不可抗力，此期间天椒厨坊公司未能依约支付房租，不构成合同违约。一审法院已经从合理平衡出租人和承租人双方利益的角度出发，依据公平原则酌情减免了承租人天椒厨坊公司在受疫情防控措施影响期内的租金，对于一审法院在合理范围内的自由裁量无明确禁止性的规定，本院予以尊重。天椒厨坊公司上诉主张再行减免租金，于法无据，本院不能予以支持。关于天椒厨坊公司上诉主张扣减替天桥公司代缴的物业费，二审期间，本院组织双方当事人对物业费扣减事项进行调解，双方未达成一致意见。本院认为，双方租赁合同中未明确约定代缴物业费扣减租金，不宜在本案中一并处理，天椒厨坊公司可以向天桥公司另行主张权利。天椒厨坊公司的上诉请求，均无事实和法律依据，本院不能予以支持。综上所述，武汉天椒厨坊餐饮管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费738元，由武汉天椒厨坊餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  鲍刚二〇二〇年十二月二十三日法官助理李健伟书记员汤佳倩