贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔04民再63号再审申请人（原审原告）：李谭胜，男，1978年2月28日生，汉族，贵州省安顺市人，个体户，住贵州省安顺市西秀区。再审申请人（原审原告）：王艳，女，1979年6月26日生，布依族，贵州省镇宁县人，个体户，住贵州省安顺市西秀区。上述二再审申请人共同委托诉讼代理人：胡玉兰、孙乙丹，贵州蕴诚律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被申请人（原审被告）：安顺市天宇房地产开发有限公司。住所地：安顺市经济技术开发区西航路“绿玉苑”综合楼。法定代表人：郝毅，该公司董事长。委托诉讼代理人：郝浩。代理权限为特别授权代理。再审申请人李谭胜、王艳因与被申请人安顺市天宇房地产开发有限公司（以下简称天宇房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初205号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年3月30日作出（2020）黔04民申4号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人李谭胜、王艳的委托诉讼代理人胡玉兰、孙乙丹，被申请人安顺市天宇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郝浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李谭胜、王艳再审请求：撤销安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初205号民事判决，改判支持申请人的诉讼请求，相关诉讼费用由被申请人承担。事实及理由：一、申请人提出的逾期交房违约金以及变更规划违约金诉请未超过诉讼时效，本案各项诉求应一并计算诉讼时效，而非将合同拆分后就其中某部分单独计算诉讼时效。二、本案中房产证未办理，被申请人存在严重过错，应按合同约定支付违约金，原审法院将申请人依据合同约定主张的一切办理房产登记违约金74092.22元调整为3000元，于法无据，违反《中华人民共和国合同法》相关规定。天宇房开公司答辩称：申请人主张的逾期办证违约金过高，原判决适用法律、判决结果正确，应予维持。李谭胜、王艳向原审法院起诉请求：1、判令被告支付逾期交房的违约金5242.18元。2、判令被告支付逾期办理商品房转移登记的违约金74092.22元（暂计算至起诉之日）并及时为原告办理商品房转移登记手续（2018年8月31日后的违约金根据合同约定按每日向原告支付已交付房价款的万分之一计算，按违约时间每半年一付，直到被告实际办理商品房转移登记并将相关文书交付给原告之日止）。3、判令被告支付变更规划的违约金123.83元。4、判令被告支付房屋修补费用人民币15450元。5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年1月7日，原告李谭胜、王艳与被告安顺市天宇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买位于安顺市，总房价为人民币412770元。合同第十三条约定：出卖人未按照合同约定的期限和条件将商品房交付买受人的，自本合同规定的交房之日起至出卖人实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一的违约金，合同继续履行。根据该约定，被告应当于2013年6月30日前向原告交付房屋，但被告实际交房日期为2013年11月4日，逾期交房127天，被告应当向原告支付逾期交房违约金5242.18元。合同二十二条还约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，在约定日期起90日内，按已付房款的万分之一承担违约责任；在约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付的，且买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。根据该约定，被告应当于2013年9月30日前将商品房转移登记相关文书交付原告，但至今为止被告并未依约履行交付义务，因此被告应当向原告支付自2013年9月30日至2018年8月31日（暂计算至起诉日）逾期办理商品房转移登记的违约金74092.22元，并及时为原告办理商品房登记手续（2018年8月31日后的违约金根据合同约定按每日向原告支付已交付房款的万分之一计算，直至被告实际办理商品房转移登记并将相关文书交付给原告为止。该部分违约金按违约时间每半年一付，以督促被告尽快为原告办理商品房转移登记手续）。合同第十六条约定：如发生规划变更，且买受人选择不退房的，出卖人一次性支付买受人总房价万分之三的违约金，合同继续履行。合同签订后，因被告擅自改变商品房容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可内容，被告应当向原告支付变更规划违约金123.83元。合同第十八条约定，出卖人向买受人交付的该商品房应符合工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。自2013年9月3日房屋交付后至今，被告交付的房屋时常出现严重的墙面破损、渗水等现象，经鉴定所需维修费用为人民币15450元，应由被告承担。综上，被告应当向原告支付各项违约金及维修金共计94908.23元，并及时为原告办理商品房转移登记手续。为维护原告的合法权益，特向贵院提出诉讼，望判如所请。被告安顺市天宇房地产开发有限公司辩称，原告的起诉均已超过诉讼时效，应予以驳回。原审法院认定事实：2012年1月7日，原告李谭胜、王艳与被告安顺市天宇房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，向被告购买位于安顺市开发区，合同约定房屋总价款为人民币412770元，原告付款方式为贷款方式付款，即原告向被告交付首期房款后以银行按揭方式向被告支付剩余房款。同时，合同还对商品房交付条件、日期、交接手续、规划设计变更、房屋登记及其违约责任进行了约定。该合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房。……”；第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：……2、自本合同规定的交房之日起至出卖人实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一的违约金，合同继续履行。”；第十四条约定“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。……”；第十六条约定“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。……如变更规划……买受人选择不退房的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：出卖人一次性支付买受人总房价万分之三的违约金合同继续履行。”；第十七条约定“（一）经行政主管部门审查批准，建设工程施工图设计文件的下列设计变化影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；……（三）……买受人选择不退房的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：出卖人一次性支付买受人总房价万分之三的违约金合同继续履行。”；第二十二条约定“……出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。……（三）出卖人承诺于2013年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用贰百元（大写），由买受人承担。”2012年1月8日，原告向被告支付首期房款127770元及杂费984元，2012年5月23日，原告又以银行按揭方式向被告支付房款285000元。2013年8月8日，被告在《黔中早报》刊登了交房公告。2013年11月4日，原告向被告交纳水、电、气、闭路电视费共计4450元，电梯维护、垃圾费963元，物管费991元；2014年9月28日，原告向被告交纳2014年2月1日至2015年1月31日的物管费2973元；2018年8月11日，原告向被告交纳2015年8月1日至2019年3月31日的物管费7732元及2014年6月1日至2018年3月31日的停车费7500元。2018年10月22日，被告为原告办理了不动产权证书。2014年6月26日，安顺市城乡规划局在《安顺日报》刊登《安顺市华庭嘉园建设项目变更公示》，该公示注明：“主要变更如下：（1）住宅面积增加1149.97m2；（2）商业面积增加550.03m2；（3）因原设计方案未设置物业管理用房，将第四层201.13m2作为物管用房，剩余架空部分为公共活动空间，全体小区业主共同所有”。2014年7月22日，安顺市城乡规划局经济技术开发区分局对被告作出了安开规罚字[2014]第（001）号行政处罚决定书，对被告未按规划要求进行建设的行为作出了行政处罚：（1）2016年6月30日前拆除东南侧擅自建设的建筑面积762.4m2五层房屋；（2）对擅自增加2170m2的行为处予罚款人民币102300元；（3）暂缓办理第三层部分1459.85m2的竣工认可，待拆除东南侧擅自建设的五层房屋及用地范围内其他应当拆除的建筑，按规划审批完善公共绿地等配套设施后，方可办理该1459.85m2商业部分的竣工认可。2014年12月23日，被告取得建设工程竣工规划认可证。2015年1月23日，该商品房经安顺市经济技术开发区质监站等五方参与的竣工验收，其工程质量验收合格。原审法院依职权到安顺市国地资源局经济技术开发区是否具备办理不动产权证的办证条件进行查询，该局作出了书面查询结果证明，证明显示：在开发区范围内，截止2019年2月20日，坐落安顺市开发区西航路华庭嘉园用途住宅部分具备办理不动产权证办理条件。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。关于原告要求被告支付逾期办理商品房转移登记违约金的诉请，因被告于2018年10月22日才向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，依合同约定，被告应当向原告支付逾期交付的违约金。但，双方约定交付办理商品房转移登记的有关文书的时间为2013年9月30日，约定的期限届满后，被告于2018年10月22日才向原告交付上述文书，原告在2013年10月1日应当知道其权利受到侵害，截止原告起诉日即2019年1月8日，原告要求支付2016年1月9日前的违约金的诉讼请求已超过法律规定的三年的诉讼时效期间，且被告就原告的起诉超过诉讼时效的问题提出了抗辩，故原告的该项违约金应自2016年1月9日起计算至2019年1月8日止。又因在本案审理过程中，被告认为该违约金过高并要求进行调整。对原告的上述诉讼请求本院根据公平原则及诚实信用原则，结合被告违约的主观过错程度、本地的经济发展状况、物价及收入的实际状况，酌定原告2016年1月9日起计算至2018年10月22日止的该项违约金金为3000元。关于原告要求被告为原告办理商品房转移登记手续的诉讼请求，因被告已于2018年10月22日向原告交付了商品房转移登记的有关文书，故原告的该项请求不予支持。关于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，合同约定的交房日为2013年6月30日，但原告所举证据不能证明被告向原告交付房屋的时间，且被告对原告主张的交房时间不予认可，故原告关于被告逾期交房的意见不予采信，其请求不予支持。关于原告要求支付变更规划违约金的诉请，2014年7月22日，相关职能部门就被告未按规划进行建设的行为进行了行政处罚，原告此时就应当知道被告改变了规划，但原告于2019年1月8日才向被告主张权利，其诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效期间，故其该项诉请求不予支持。关于原告要求被告支付维修费用15450元的请求，原告所举证据不能证明其房屋维修系被告交付的房屋存在质量问题所致，也不能证明该费用已发生，要经原审释明后，原告在指定期限内未对房屋维修原因与被告交付的房屋是否存在质量问题进行鉴定，故其该项请求不予支持。综上，被告应当向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的违约金3000元，对原告的其他诉讼请求依法应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，原审法院判决：1、被告安顺市天宇房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告李谭胜、王艳逾期办理商品房转移登记违约金人民币3000元；2、驳回原告李谭胜、王艳的其他诉讼请求。案件受理费人民币2172元，减半收取1086元，由原告李谭胜、王艳负担1046元、被告安顺市天宇房地产开发有限公司负担40元。再审中，双方当事人均未提出新证据，再审确认原审查明的事实。本院再审认为，综合双方诉辩观点，本案再审争议的焦点为：1、天宇房开公司是否对逾期办证承担违约责任，原判确定的违约金数额是否合理；2、申请人主张的“逾期交房和变更规划”违约金是否支持。本案中，被申请人在双方合同约定的期限内未能办理涉案房屋的相关手续，违约事实客观存在，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被申请人应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过高或过低的,当事人可以请求人民法院予以调整，另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中被申请人逾期为再审申请人办理房屋产权证书，应当承担一定数额的违约金赔偿责任。至于违约金的计算标准，本院认为，违约金坚持以补偿为主，惩罚为辅的原则，即使按“谁主张谁举证”的原则，违约金是否过高的举证责任在违约方，但要违约方举证证明非违约方的实际损失过于苛求，为有效维护各方当事人利益，在实际损失不能确定的情况下，结合被申请人违约的主客观过错、合同实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，从制裁违约和利益平衡原则出发,酌情将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准调整为每日万分之零点一五。被申请人于2018年10月22日向申请交付房屋产权证书，故被申请人应支付申请人自2016年1月9日起至2018年10月22日止的逾期办证违约金6296.81元（412770元×0.000015×1017天）。再审申请人主张的“逾期交房和变更规划”违约金，双方合同约定的交房日为2013年6月30日，但申请人所举证据不能证明被申请人具体交付房屋的时间，故申请人主张的逾期交房违约金无相关事实依据。而被申请人擅自变更规划设计，2014年7月22日，相关职能部门就被申请人未按规划建设处以行政处罚，直至2014年12月23日，被申请人才取得建设工程竣工规划认可证，其间申请人应当知道被申请人改变了规划，截止申请人起诉日即2019年1月8日，其诉请已超过法律规定的三年诉讼时效期间，故申请人的上述请求，原审不予支持并无不当。综上所述，原审所确定的逾期办证违约金数额不当，再审予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销贵州省安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初205号民事判决主文第一项；二、维持贵州省安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初205号民事判决主文第二项；三、被申请人安顺天宇房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付再审申请人李谭胜、王艳自2016年1月9日起计算至2018年10月22日止的逾期办证违约金6296.81元。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。原审案件受理费人民币2172元，减半收取1086元，由李谭胜、王艳负担1046元，安顺市天宇房地产开发有限公司负担40元。再审案件受理费人民币2172元，由安顺市天宇房地产开发有限公司负担。审判长 芶  薇  薇审判员 吴  永  顺审判员 王  明  芹二〇二〇年十二月二十八日书记员 程凯军（代）