湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民再154号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：湖南省中海置业开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区中意二路**中信城市广场**。法定代表人：刘显勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵亚飞，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊明强，湖南弘一律师事务所律师。被申请人（原审原告、二审上诉人）：罗备，男，1962年6月27日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：宾亮，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：段文豪，湖南麓邻律师事务所律师。再审申请人湖南省中海置业开发有限公司（以下简称中海公司）因与被申请人罗备商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2019）湘01民终4792号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2020年4月21日作出（2020）湘民申376号民事裁定，指令本院再审本案。本院受理后依法另行组成合议庭审理了本案，现已审理终结。中海公司申请再审称：一、原二审判决认定涉案201号房屋层高存在问题、认定被申请人2018年5月知晓涉案201号房屋层高不足合同约定及认定201-211号房屋存在公共卫生间配备不符合规定问题，属于基本事实缺乏证据证明。（一）涉案201号房屋层高符合合同约定。二审认定实际层高为3.81米未经任何调查核实，缺乏证据证明。（二）案涉商铺不存在公共卫生间配备不符合合同约定的情况。1.案涉商铺已经于2013年11月28日完成竣工验收，符合合同约定的房产交付条件。2.案涉商铺的配套设施是根据《城市道路建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）与《城市环境卫生设施规划规范》（GB50337-2003）等文件设置，符合相关规定。3.罗备以2011年8月18日《中信凯旋蓝岸花园工程初步设计审查会议纪要》载明的内容为依据，主张案涉商铺公共卫生间配备不符合合同约定证据不足。（三）二审判决认定罗备在2018年5月才知晓案涉商铺层高不足、公共卫生间配备不符合合同约定，事实认定错误。罗备多次前往现场向中海公司提交各项房屋的质量意见，并要求中海公司整改，证明罗备早已知晓案涉商铺的情况。（四）案涉商铺已经于2015年办理了产权过户手续，属于完全交付。罗备自产权登记在其名下之日就应提交异议。二、被申请人要求解除合同的权利已经超过了法律规定的时间限制，二审判决认定被申请人享有解除权属于适用法律错误。（一）罗备于2018年8月才起诉，已经超过了法律规定的时效限制。（二）中海公司不存在违约，二审认定中海公司应向罗备支付违约金错误，计算标准也存在错误。罗备答辩称：原二审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、关于室内层高问题，案涉商品房买卖合同约定的是“室内层高”而非“结构层高”，即《民用建筑设计通则》规定的“室内净高”。中海公司向罗备交付的商品房室内净高应当达到合同约定的4.8米，减去楼板的通常厚度10-15厘米，现中海公司实际交付的商品房内集中安装排污管道等公共管道，严重减少了该商品房用于开办商业经营活动的空间，室内净高只有3.8平方米。对上述不利因素，中海公司在签订合同时及交付房屋时，均未向罗备予以说明。二、201-211号房屋公共卫生间配备不符合商业用房要求，中海公司将3楼的公共卫生间变更为301号业主的私人卫生间，致使罗备购买商业房用于盈利的合同目的不能实现。三、201-211号房屋是整体购买，整层使用，单独解除201号房不能实现罗备签订合同时整体使用二楼商业房屋的合同目的。四、中海公司至今未书面通知罗备办理交接手续。罗备2018年5月去现场查验及调取资料才知道201号房屋层高不足以及301号公共卫生间性质发生变更事实。故罗备行使合同解除权未超期。五、中海公司已经违约，罗备有权解除合同并要求中海公司承担违约责任。请求维持二审判决。罗备向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的201-211号买卖合同（编号：20120532201-20120532211）；二、中海公司向罗备支付违约金2653596.49元（从2014年3月29日计算至起诉之日，按日万分之二的标准，实际违约金计算至实际支付日止）；三、本案诉讼费、保全费、担保费、公证费、律师费等由中海公司承担。一审法院经审理查明：2013年4月23日，罗备（买受人）与湖南中信置业开发有限公司（出卖人，该公司于2017年8月11日更名为中海公司，为便于阅读，以下统一简称中海公司）签订11份买卖合同（除房屋信息不同，其余文本一致），购买了涉案房产，建筑面积共计653.46㎡，购房款共计8386841元，其中201号房245.85㎡，购房款3102596元。202号房33.63㎡，购房款431853元。203号房31.39㎡，购房款422174元。204号房31.39㎡，购房款422174元。205号房46.10㎡，购房款588415元。206号房46.10㎡，购房款591724元。207号房61.26㎡，购房款802878元。208号房48.30㎡，购房款623697元。209号房44.84㎡，购房款573333元。210号房21.02㎡，购房款257370元。211号房43.58㎡，购房款570627元。第九条约定，买受人所购该房屋的层高为4.80米，若房屋实际交付时室内层高低于该约定，双方同意按如下方式处理：本合同所述房屋层高是指上下两层楼面之间的垂直距离。层高低于合同约定值超过5%的，买受人有权解除《商品房买卖合同》。买受人解除合同的，出卖人须在买受人提出解除合同要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按实际交款日同期商业银行活期存款利率付给利息。买受人如行使合同解除权的，应在办理房屋交接手续之日起15日内以书面形式行使该项权利，否则视为放弃合同解除权。若房屋实际交付时室内层高低于约定室内层高不足5%，合同继续履行，出卖人不承担违约责任。第十条约定，出卖人应当在2013年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；…（略）。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖承担。由于出卖人原因，如未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理(不作累加，(1)逾期不超过90日…（略）。(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。合同附件三为装饰、设备标准，一、公共部分，…（略）4.卫生间：公共卫生间。合同附件四第六条（三）其他条款约定，…（略）9.买卖合同第十条约定的“该商品房经验收合格”是指出卖人组织勘察、设计、施工、监理等单位完成的竣工验收合格，出卖人不承诺在买卖合同第十条约定的期间内该房屋已完成消防验收或验收备案手续。10.出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准，包含以同等品质的材料、设备替代的情形。罗备签订上述合同后，陆续支付了购房款。中海公司按约通知罗备收房。罗备看房时，对房屋状况存有异议，至今未予收房。罗备认为，一、罗备与中海公司之间就涉案房屋的11份买卖合同依法成立，涉案房屋共11间，属于整体购买，罗备按约支付大部分房款，仅有201房因房屋存在严重质量问题，未按时足额支付，在中海公司承诺整改到位后，罗备将余款支付，履行了合同约定的全部义务。二、中海公司在履行合同义务中存在违约行为。1.罗备在看房时，房屋就存在墙体多处开裂，渗水严重等问题。期间，罗备多次要求中海公司整改，但中海公司始终不积极对待，直至今日，质量问题依然如故。罗备提交的质量问题清单可以证明，中海公司交付的房屋尚不具备正常使用条件，不符合合同约定。2.商业街共有17栋楼房，其中有5栋为三层建筑，1栋为高层建筑，其他均为两层建筑，总面积27750平方米，公厕面积232平方米，按照《城市公共厕所设计标准》CJJ14-2005,男女厕所大便器不达标，而且根本没有配备无障碍卫生间，属于未满足国家强制性标准。3.按照《无障碍设计规范》GB50763-2012，所有的楼栋从第一层通往上一层均没有无障碍通道，5栋3层建筑中有3栋安装无障碍电梯，13号栋未安装电梯。对于上述2、3所述问题，2011年8月18日，中信凯旋蓝岸花园工程初步设计审查会议召开，长沙市住建委主持，市规划局、市交警支队、市消防支队、市人防办等单位及相关专家参加。会议纪要第一条为：…（略）商业街道路宽度应满足消防要求；进一步完善无障碍设施设计；优化商业区域休息位、卫生间布局，补充不小于2.4m的骑楼、残疾人厕位设计。2012年2月20日，长沙市住建委作出关于中信凯旋蓝岸花园（1#-31＃栋）工程初步设计的批复，批复中第七条为：设计应严格执行建设工程标准强制性条文，完善无障碍设计…（略）。2012年3月13日，中海公司向长沙市规划管理局作出保证，并在依法建设保证书和建设单位建设项目承诺书签章确认。其中依法建设保证书第一条为：严格按你局核发的《建设工程规划许可证》（副本）及审定的图纸进行建设，不擅自改变建筑物、构筑物或者其他设施的使用性质、结构、外形、色调、高度、平面布置等。2013年11月20日，长沙市住建委作出长沙市建筑工程竣工联合验收意见书，要求中海公司遵照办理：（1）根据批准的设计图纸、设计要求、相关设计规范和中海公司的承诺，2013年12月20日前完成无障碍坡道、无障碍卫生间的建设…（略）以上内容整改完成后报我委复核。（2）经联合验收合格的建筑工程不得擅自改变使用性质，如有改建、扩建等情况，应报市住建委及相关职能部门审批。2013年11月28日，涉案房屋即完成竣工备案验收，在如此短的时间内，中海公司不可能完成相关建设，事实上也未完成。在商业街公共设施设备不符合国家标准的情况下，罗备不可能收房，更不可能使用房屋为自己带来利益。4.201房除渗水严重，层高也不符合约定。依据买卖合同第九条，罗备有权解除合同。补充协议中对局部层高问题的约定，是针对公共利益需要才能适用，若非公共利益需要，中海公司提供房屋的层高应满足合同要求。5.涉案房屋所在13号栋，该栋建筑面积3600多平方米，罗备购买时，中海公司承诺会在第三层设置公共卫生间，罗备才予以购买，现第三层卫生间属于301房所有，不属于公共卫生间范畴。如需使用，还须征求301房使用人同意。独栋商业体无公共卫生间使用，极端不便。针对上述问题，罗备进行两次证据保全公证，对13号栋公共卫生间还进行现场视频摄像。长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初7785号民事判决书在查明事实部分对房屋存在质量问题予以认定。6.依据相关规范要求，通道不能小于4m，骑楼不小于2.4m，而商业街不同部分测量通道、骑楼均未达到要求。中海公司至今不能交付符合合同约定和国家强制要求合格公共设施设备的房屋，构成违约。三、依据商品房销售合同第十一条约定，中海公司应支付违约金。四、罗备有权要求解除买卖合同。1.依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条之规定，罗备知道自己有权行使撤销权系在本案起诉时。罗备在政府部门调取资料时发现中海公司建设存在诸多违规，配套建设没有执行国家强制性标准，擅自变更设计和改变合同约定。现已经不可能通过维修、整改行为来满足双方约定条件，应从此时计算撤销权时间。即使无法确认罗备何时知道撤销事由，也应适用第一百五十二条第二款之规定，以中海公司应交付时间2013年12月28日起算，则2018年12月27日前，罗备一直享有撤销权。2.依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款中海公司未按合同约定履行债务，导致罗备通过购买商业物业产生收益的目的不能实现，罗备享有法定解除权，因罗备购买的是期房而非现房，起算时间应为约定的交付时间，而非合同签订时间。3.买卖合同第十二条为合同约定解除事宜，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，中海公司私自改变设计和合同约定，至今未书面通知罗备，导致罗备无法及时作出是否退房决定。罗备在依法履行合同过程中，才获知中海公司违约事实，并调取证据。罗备在具备解除合同条件时马上通知中海公司解除合同并进行了诉讼，罗备不存在行使解除权超过法定期间问题。4.依据公平原则，中海公司存在违约事实，如果不允许罗备解除合同，罗备只能接受不符合合同约定和国家标准的房屋，则罗备达不到签订合同时的目的。对于民事法律关系主体双方，是极不公平的。中海公司认为，中信凯旋蓝岸花园项目是住宅小区配建部分商业，无障碍设施依据《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001，公共卫生间依据《城市环境卫生设施规划规范》GB50337-2003实施。涉案房屋所在区域属于商业区域，该区域共有14栋二层至三层商业建筑，在7、11、14、17、29号栋配有公共卫生间，其中11、14、29号栋卫生间单独配置了无障碍专用卫生间，7号栋公共卫生间内配置了无障碍厕位，根据《城市环境卫生设施规划规范》GB50337-2003第3.2.2条，已经满足规范要求。商业楼栋一层均设置无障碍坡道。一审法院认为：一、行使解除权会引起合同关系的重大变化，如果享有解除权的当事人长期不行使解除权，就会使合同关系处于不确定状态，影响当事人权利的享有和义务的履行。因此，解除权应当在一定期间行使。罗备认为依据合同第九条、第十条、第十一条约定和相关法律规定，其可以要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条之规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。同时，买卖合同第九条约定对层高有异议的，应在办理房屋交接之日起15日内以书面形式行使该权利，合同第十条未约定合同解除期限，第十一条约定出卖人未按约定期限交房，逾期90日后，买受人有权解除合同。如果罗备发现房屋状态不符合交付标准，其有权行使解除权，但应在合理时间内行使。现双方就不同违约行为约定不同的解除期限，不论罗备是否办理交接手续，其在看房时（视为2013年12月28日）对房屋状态是知情的，其对房屋有异议，应当知道自己具备解除合同的权利，中海公司未提交证据证明进行催告，则采取对罗备最有利的解释，罗备应在一年内，即2014年12月28日前主张行使解除权，罗备于2018年才提起诉讼要求解除，此时，罗备要求解除合同的权利消灭。二、就本案事实分析，罗备已支付购房款，涉案房屋已经竣工验收备案，中海公司可以交付，双方均已履行主要义务。其次，罗备提交的证据不能证明房屋存在主体质量问题或因质量问题严重影响正常居住使用。罗备要求与中海公司解除合同并承担违约金，该院不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条之规定，判决如下：驳回罗备的全部诉讼请求。案件受理费28028元，由罗备负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院二审认为：综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：一、罗备行使解除权是否符合合同约定及法律规定的问题；二、中海公司是否应当向罗备承担违约责任的问题。针对上述争议焦点，二审评析如下：一、关于罗备行使解除权是否符合合同约定及法律规定的问题。罗备上诉认为，中海公司交付的涉案房屋存在层高不足、公共卫生间配备不符合规定等情况，上诉人有权解除合同，且上诉人在知道上述情况后在相应时间内通过向法院诉讼行使了解除权，符合合同约定及法律规定，一审认定罗备解除权权利消灭不当。本院认为，首先，按照合同约定，罗备所购买的涉案房产中201房的层高应当为4.8米，而实际层高为3.81米，层高低于合同约定值超过5%。依据合同约定，罗备有权解除涉案201房的买卖合同；按照合同约定，中海公司应当向罗备交付经验收合格并符合合同附件所约定的装饰、设备标准，在合同附件中约定公共部分的卫生间为公共卫生间，涉案房产规划用途为商业用房，但中海公司向罗备交付的涉案201房—211房房产公共卫生间配备不符合商业用房的要求，致使罗备购买该商业房产用于盈利的合同目的不能实现，罗备有权解除涉案201房—211房的买卖合同。其次，罗备行使解除权是否超期的问题。关于涉案201房层高不足合同约定致使相应买卖合同的解除，依据合同约定，罗备应在办理房屋交接手续之日起15日内以书面形式行使权利，而中海公司向罗备交付房屋应当书面通知罗备办理交付手续，至今中海公司未提供证据证实其向罗备履行书面通知交房义务的情况，故应当认定中海公司未履行书面通知交房义务，则不能以办理房屋交接手续之日作为罗备对涉案201房《商品房买卖合同》行使解除权的时间起算点。另外，合同第十二条约定如果因中海公司原因变更设计导致商品房空间尺寸变更影响罗备所购买的房屋的使用功能的，中海公司应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知罗备，罗备有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，现中海公司亦未举证证明其履行了相应的书面通知义务，且中海公司亦未提供证据证实其履行了解除合同催告义务，故罗备对涉案201房《商品房买卖合同》行使解除权应当自罗备知道或应当知道涉案201房层高不足合同约定之日起一年内行使，现罗备举证证明自己于2018年5月份知道涉案201房层高不足合同约定，而中海公司未举证证实罗备在何时知道或应当知道涉案201房层高不足合同约定，故应当认定罗备于2018年8月份向法院起诉要求解除合同，并未违反法律规定。关于涉案201房—211房因公共卫生间配备不符合规定致使相应《商品房买卖合同》的解除，同样依据合同第十二条约定，如果因中海公司原因变更设计导致商品房平面布局变更影响罗备所购买的房屋的使用功能的，中海公司应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知罗备，罗备有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，现中海公司亦未举证证明其履行了相应的书面通知义务，则如前所述，罗备行使涉案202房—211房《商品房买卖合同》的解除权应当自罗备知道或应当知道涉案商业房产公共卫生间配备不符合规定之日起一年内行使，同样依据双方的举证责任以及举证情况应当认定罗备于2018年8月份向法院起诉要求解除合同，并未违反法律规定。一审认为罗备在看房时（视为2013年12月28日）对房屋状态知情的且有异议，应当知道自己具备解除合同的权利，中海公司未提交证据证明进行催告，则采取对罗备最有利的解释，罗备应在一年内主张行使解除权，罗备于2018年才提起诉讼要求解除从而认定罗备要求解除合同的权利消灭，确有不当，本院予以纠正。二、关于中海公司是否应当向罗备承担违约责任的问题。罗备上诉认为，中海公司没有按照合同约定在规定时间内向买受人交付符合合同规定和国家标准的房屋，中海公司应当按照合同约定支付违约金。本院认为，中海公司向罗备交付的涉案房屋中，201房层高严重低于约定层高，致使罗备购买该商业用房的合同目的无法实现，同时涉案房产整层公共卫生间配备不足，同样致使罗备购买该商业用房的合同目的无法实现，而如前所述，罗备可以行使合同解除权并在相应期间内行使了合同解除权，则涉案买卖合同依法解除，中海公司作为违约方，应当按照合同约定支付违约金，即自2014年3月29日起按日向罗备支付已交付房价款7386841元万分之二的违约金。综上所述，罗备要求撤销长沙市天心区人民法院作出的（2018）湘0103民初4755民事判决，判令解除其与中海公司之间签订的整体购买201-211号商品房买卖合同（合同编号为20120532201-20120532211）的上诉请求成立，应予以支持。罗备要求判令中海公司向其支付违约金2653596.49元（从2014年3月29日开始计算，暂算至起诉之日，实际违约金应算至被上诉人实际支付日止）的诉讼请求因计算时没有扣除其后期向中海公司补缴的1000000元购房款，本院予以部分支持。由于罗备在一审中并未提出如因客观原因中海公司确实无法交付符合合同约定条件的201一211号商品房及配套的公共设施给罗备，则要求判令中海公司对罗备按商业地产产权40年期酌情进行经济补偿的诉讼请求，故在二审中不予审查。综上，一审判决适用法律不当，依法应予以改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初4755民事判决；二、确认罗备与湖南省中海置业开发有限公司之间签订的合同编号为20120532201、20120532202、20120532203、20120532204、20120532205、20120532206、20120532207、20120532208、20120532209、20120532210、20120532211的《长沙市商品房买卖合同》解除；三、湖南省中海置业开发有限公司自本判决生效之日起十日内向罗备支付违约金（以房款7386841元为基数，按日利率万分之二标准，自2014年3月29日起计算至实际支付完毕日止）；四、驳回罗备的其他诉讼请求。本案一审案件受理费28028元，由湖南省中海置业开发有限公司负担24686元，由罗备负担3342元；二审案件受理费28028元，由湖南省中海置业开发有限公司负担24686元，由罗备负担3342元。中海公司再审期间向本院提交了两份证据：证据一、罗备2018年1月17日反诉中海公司的《反诉状》，拟证明罗备在2013年12月份就已经明确知晓涉案房屋的一个情况。证据二、长沙市房地产测绘队2014年6月制作的《房地产勘测报告书》，拟证明涉案的201房屋不存在层高差异，二审判决认定201号房屋存在层高差异属于事实认定错误。罗备对上述证据质证意见如下：该两份证据都不属于再审新证据，对该两份证据真实性没有异议，但是对关联性、证明目的均有异议。本院对中海公司提交的证据认证如下：对该证据一的真实性予以采信，对其证明目的不予采信。罗备的《反诉状》只指出房屋存在严重质量问题，达不到交房条件，并不能表明其当时已经知晓房屋层高以及公共卫生间的设置不符合合同约定。对证据二的真实性、合法性、关联性予以采信，对其证明目的本院综合予以评判。本院再审查明：根据长沙市房地产测绘队制作的《房地产勘测报告书》，案涉201房所在的中信凯旋蓝岸花园13栋2楼的层高为4.8米。罗备主张案涉房屋201号房屋的层高为3.8米，即201号房屋顶部有小部分区域的公共下水管道，该下水管道下沿至地面的垂直距离约为3.8米。本院再审查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，本案的争议焦点是：一、案涉201号房屋的层高是否合同约定；二、案涉201-211号房的公共卫生间配备是否符合商业用房要求，三、罗备解除合同是否已经超过了法律规定的时间限制；四、中海公司是否应当支付违约金以及违约金计算标准如何计算。关于焦点一。根据案涉商品房买卖合同第九条约定，层高是指上下两层楼面之间的垂直距离。同时，根据附件四《合同补充协议》约定“本合同第九条所列‘层高’指商品房所处楼栋的标准层层高。在符合规范前提下，该商品房层高可能存在局部高于或低于该层高的情形”。本案中，根据长沙市房地产测绘队《房地产勘测报告书》显示，案涉201号门面所处楼栋的标准层高为4.8米，而从原审法院现场勘验情况来看，201号房屋顶部有小部分区域的公共下水管道。罗备主张案涉房屋的层高为3.8米实际是指管道下沿至地面的垂直距离。根据《中华人民共和国标准民用建筑设计通则》第6.2.2条规定“室内净高应按楼地面完成面至吊顶或楼板或两地面之间的垂直距离计算；当楼盖、屋盖的下悬构件或管道地面影响有效使用空间者，应按楼地面完成面至下悬构件下缘或管道底面之间的垂直距离计算”，故罗备所称的层高计算方式实际为室内净高的计算方式。而根据案涉商品房买卖合同、附件四《合同补充协议》约定以及《中华人民共和国住宅设计规范》的规定，层高是指“上下两层楼面结构标高之间的垂直距离”，并非指室内净高，故案涉201号房的层高为地面与天花板的垂直距离4.8米，明显未低于合同约定值超过5%。故原二审判决以实际层高为3.81米为由认定中海公司违约，属于事实认定存在错误，本院予以纠正。关于焦点二。根据案涉商品房买卖合同第十条约定，中海公司交付案涉房屋应当符合以下条件：该商品房经验收合同并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。而案涉合同附件三装饰、设备标准约定，应当设置公共卫生间。此外，《城市公共厕所设计标准》（CJJ14-2005）3.2.2规定，商场、超市和商业街公共厕所卫生设施数量的确定应符合表3.2.2的规定，商店购物面积1000-2000平方米，至少应配备1个无障碍卫生间，男大便器1个和女大便器2个，男小便器1个，男女洗手盆个1个。中海公司交付的案涉201-211房产所在13号栋房屋商业面积达2384.4平方米，但并未按照上述合同约定和设计标准配备公共卫生间，设置在301号房内的卫生间被登记在该房屋业主的私有产权面积内。虽然中海公司主张案涉房屋已经完成所有竣工验收备案手续，但这只能表明该项目已经建设行政主管部门验收通过，并不能证明案涉房屋符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。故中海公司交付的房屋公共卫生设间配备不符合商业用房要求和合同约定，致使罗备购买该商业房产用于盈利的合同目的不能实现，原二审判决以此为由认定罗备有权解除案涉201-211号房屋买卖合同并无不当。关于焦点三。根据案涉商品房买卖合同第十三条约定，出卖人承诺按批准的规划、设计建设该商品房项目，不擅自变更建筑设计。出卖人确需变更且经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房所在平面布局变更影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。现中海公司亦未举证证明其履行了相应的书面通知义务，虽然罗备自2013年12月28日看房后就对房屋质量问题提出过异议，但其并不知晓原本设置在3楼的公共卫生间设计变更成为301号房的业主私有，故罗备行使涉案202房—211房《商品房买卖合同》的解除权应当自知道或应当知道涉案商业房产公共卫生间配备不符合规定之日起一年内行使，而罗备在原审举证证明自己于2018年5月份才知道公共卫生间配备不符合合同要求，故原二审判决认定合同解除未超过法定期限并无不当。关于焦点四。中海公司没有按商品房买卖合同及其附件约定向罗备交付房屋，应当承担违约责任。根据案涉商品房买卖合同第十一条约定，由于出卖人原因，如未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金。本案中，罗备主张的违约金计算方式系中海公司延期交房且买受人要求继续履行合同的违约金计算方式，而罗备要求解除合同，根据上述合同约定，中海公司应当按罗备累计已付房款8386841元的2%向罗备支付违约金，即167736.82元。二审判决认定中海公司按罗备已付房款的日万分之二承担违约金，缺乏事实依据和法律依据。综上，中海公司的再审理由和请求部分成立，原二审判决认定事实和适用法律部分有误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、维持本院（2019）湘01民终4792号民事判决第一项和第二项；二、撤销本院（2019）湘01民终4792号民事判决第四项；三、变更本院（2019）湘01民终4792号民事判决第三项为：湖南省中海置业开发有限公司自本判决生效之日起十日内向罗备支付违约金167736.82元；四、驳回罗备的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28028元，由湖南中海置业开发有限公司负担2803元，由罗备负担25225元。二审案件受理费28028元，由湖南中海置业开发有限公司负担2803元，由罗备负担25225元。本判决为终审判决。审判长 朱 曦审判员 罗芳海审判员 董强强二〇二〇年十二月二十五日法官助理王聪书记员谭慧附本案相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。