天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终3848号上诉人（原审原告）：金晓宝，女，1983年10月16日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：李俊（系金晓宝之夫），住天津市滨海新区。被上诉人（原审被告）：北科泰达投资发展有限公司，住所地天津市滨海新区生态城明盛路**枫创产业园中加中心**。法定代表人：喻专，总经理。委托诉讼代理人：苏淼，天津高地律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩金石，天津高地律师事务所律师。上诉人金晓宝因与被上诉人北科泰达投资发展有限公司（以下简称北科泰达公司）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初12047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。金晓宝上诉请求：1．撤销一审判决，改判解除双方签订的00014号《天津市商品房预定协议》并由北科泰达公司退还金晓宝购房定金5万元；2．一审和二审的诉讼费用全部由北科泰达公司承担。事实与理由：一、一审判决事实认定错误。1．一审法院认为“双方在《预定协议》约定的2019年10月22日前以及《催促函》告知的2019年11月30日前未签订《天津市商品房买卖合同》的原因系金晓宝资金问题”的事实认定错误。（1）一审判决遗漏了双方就《预定协议》约定的本约合同签约最后日期2019年10月22日已达成延期的重大事实，在李俊和张美丽2019年10月15日、2019年11月12日等微信聊天记录中有明确表示；（2）北科泰达公司所谓的《催告函》，金晓宝并不知悉。（3）所谓“资金问题”，属断章取义，实则是因北科泰达公司违约在先，擅自将《预定协议》约定的30%首付款提高到60%首付款后，金晓宝对此不满而表达的一个理由而已。（4）金晓宝资金没有问题，在李俊和张美丽的微信记录、一审庭审中有明确表达。为了履约，金晓宝于2019年10月22日以低于市场价的价格果断出售了唯一住房，目的是为了快速汇款用于缴纳新房款，且于2019年11月6日收到了全部售房款，足以证明金晓宝履约的决心和诚信守法的个人品质。2．一审法院做出的“北科泰达公司的《解约函》送达至金晓宝之后的协商系双方考虑是否缔约新的合同关系，而非本案预约合同关系的延续，因此认为解约日期为2019年12月11日与事实不符，理由是自双方订立《预定协议》依赖，双方从未考虑过是否缔约新的合同关系，全过程协商记录逻辑连贯，没有双方同意缔约新合同关系的意思表示，也没有任何证据可以表明双方考虑是否缔约新的合同关系这一被告方主张。3．一审法庭当庭归纳的本案争议焦点包括“北科泰达公司是否存在欺诈行为”，但判决书中遗漏了该争议焦点的情况说明。二、一审判决适用法律错误，1．一审法院所作的“依据的《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，合同自通知到达对方时解除，故《预定协议》的解除时间应为《解除函》送达之日，即2019年12月11日”判定，法律适用错误。（1）北科泰达公司所发《解除函》，不符合发函的基本条件和双方协商的背景。（2）所发《解除函》描述的理由与事实不符，如北科泰达公司所发《解除函》写到“于2019年10月22日之前与我公司签订《买卖合同》并支付首付款，我司有权解除《预定协议》，将该物业另行出售，所交定金不予退还。”实际此时双方已达成了撤销2019年10月22日之前签约这一条，因此《解除函》发函的根本理由错误，不符合客观事实；（3）2020年4月4日前，双方一直未终止签约事宜，北科泰达公司行为相互矛盾，滥用法律手段，此《解约函》不仅没有法律效力，更是构成了欺诈事实。2．一审法庭依据的《中华人民共和国合同法》第八条适用错误。（1）金晓宝没有不按照约定履行义务，相反不按照约定履行义务的恰恰是北科泰达公司，例如北科泰达公司既不按约定履行承诺的赠送花园和地下室的义务，又不提出任何解决方案等；（2）金晓宝从未擅自变更或者解除合同，相反擅自变更、擅自解除合同的恰恰是北科泰达公司，例如擅自变更提高金晓宝的首付款比例，随意发送所谓的《解除函》单方解除协议等。3．一审法院依据的《中华人民共和国合同法》第六十条第一款适用错误。2020年4月4日，金晓宝应北科泰达公司之约到其售楼部面签，因本约合同不能谈拢，最终拒绝签约的是北科泰达公司，而非金晓宝。北科泰达公司辩称，同意解除合同，但是不同意返还定金5万元，亦不同意承担本案诉讼费。金晓宝向一审法院起诉请求：1．判令北科泰达公司承担双方签订的00014号《天津市商品房预定协议》的违约责任，双倍返还金晓宝定金100000元；2．请求判令北科泰达公司向金晓宝公开赔礼道歉；3．本案诉讼费用由北科泰达公司承担。一审法院认定事实：2019年10月15日，金晓宝、北科泰达公司就滨海新区中新生态城东至富盛路、西至水盛路枫墨园3-4-102住宅签订《天津市商品房预定协议》（以下简称《预定协议》）及《商品房预定协议之补充协议》（以下简称《补充协议》）各1份，约定，建筑层数4层，建筑面积159.33平方米，每平米价格为18973元，总房价3,022,968元；双方签订预定协议时，预定人应一次性支付定金50000元，自本协议签订之日起至2019年10月22日前交纳首付款并签订《天津市商品房买卖合同》；签订《天津市商品房买卖合同》后，预定人支付的定金转为房价款。出卖人未按本协议约定日期订立《天津市商品房买卖合同》的，应当向预订人双倍返还定金；预定人未按本协议约定日期订立《天津市商品房买卖合同》的，出卖人不予退还预订人交付的定金。在约定订立《天津市商品房买卖合同》的日期内，双方就合同条款不能达成一致时，出卖人应当向预定人返还定金。双方需要约定的其他内容按《补充协议》条款执行。《补充协议》约定，签订《预定协议》以及本协议前，甲方（北科泰达公司）已向乙方（金晓宝）出示并在销售现场公开展示了下列文件，并已按乙方要求作出合理说明。乙方确认已详细阅读并充分理解下列文件，保证不以《天津市商品房买卖合同》条款没有理解、无法达成一致或者其他任何非双方约定或者法律规定等事由，拒绝或者拖延签订商品房合同及相关文件。具体包括：《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》及商品房买卖合同示范文本……商品房买卖合同附图与国家和本地有关住房限购、限贷政策及实施细则。上述文件签订后，金晓宝于当日向北科泰达公司支付枫墨园3-4-102定金50000元。截至2019年10月22日，金晓宝、北科泰达公司双方未按《预定协议》约定签订《天津市商品房买卖合同》。2019年11月20日，北科泰达公司向金晓宝寄送了《关于催促尽快签订的函》（以下简称《催促函》），告知金晓宝于2019年11月30日17：00时前按《预定协议》约定至签约地点与北科泰达公司签订买卖合同并支付房款，否则，北科泰达公司有权解除《预定协议》，将该物业另行出售，金晓宝所交定金亦不予退还。北科泰达公司提交的快递查询单显示，金晓宝于2019年11月22日签收了该函件。2019年11月30日，双方仍未签订《天津市商品房买卖合同》。2019年12月9日，北科泰达公司向金晓宝寄送了《关于解除的函》（以下简称《解除函》），告知金晓宝北科泰达公司根据《预定协议》的约定，决定行使合同单方解除权，自该函件送达之日起，解除《预定协议》，将该物业另行出售，金晓宝所交定金不予退还。北科泰达公司提交的快递查询单显示，金晓宝于2019年12月11日签收了该函件。案件审理中，金晓宝、北科泰达公司均认可《预定协议》已经解除，但对解除的原因及解除时间存在争议。一审法院认为，金晓宝、北科泰达公司双方签订的《预定协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按《预定协议》在约定日期内履行签约义务，违反合同约定的一方应按《预定协议》约定承担违约责任。关于《预定协议》解除的原因，金晓宝、北科泰达公司双方均提交了金晓宝配偶李俊与北科泰达公司枫墨园项目销售人员张美丽的微信聊天记录予以证明各自主张。一审法院认为，综合双方提交的微信聊天记录，可以认定，双方在《预定协议》约定的2019年10月22日前以及《催促函》告知的2019年11月30日前未签订《天津市商品房买卖合同》的原因系金晓宝资金问题，对此，金晓宝配偶李俊在2019年12月9日的聊天记录中有明确表述。关于《预定协议》解除的时间，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，合同自通知到达对方时解除，故《预定协议》解除时间应为《解除函》送达金晓宝之日，即2019年12月11日。关于金晓宝主张的双方未签订《天津市商品房买卖合同》系双方对合同条款未协商一致一项，一审法院认为，金晓宝、北科泰达公司双方于2019年10月15日签订的《预定协议》已于2019年12月11日解除，双方其后就枫墨园项目住宅的协商系双方在考虑是否缔结新的合同关系，而非本案预约合同关系的延续，金晓宝提交的证据不足以证明其主张，一审法院不予采信。综上，金晓宝主张北科泰达公司承担《预定协议》的违约责任，双倍返还其定金100000元，并向其公开赔礼道歉无事实和法律依据一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告金晓宝的全部诉讼请求。案件受理费1150元，由原告金晓宝负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。金晓宝提交如下证据：证据1，李俊和张美丽聊天记录，证明北科泰达公司擅自变更首付比例。证据2，金晓宝和中介的聊天记录，证明北科泰达公司擅自违约，要求金晓宝首付六成购房款、金晓宝不认可《解除函》，然后金晓宝就此要求中介沟通。证据3，李俊和张美丽聊天记录，证明北科泰达公司签约的真实意思是首付三成。证据4，李俊与张美丽聊天记录，证明双方一直保持关于《商品房买卖合同》签订事项的沟通。证据5，转账记录，证明金晓宝资金充足，不存在资金问题。证据6，李俊和张美丽的聊天记录，证明解约函收到后金晓宝向北科泰达公司提出异议反抗。证据7，照片，证明北科泰达公司存在诚信危机。北科泰达公司的质证意见为：对证据1的真实性认可，认为属于断章取义，北科泰达公司一审提交的金晓宝与张美丽全部的微信的记录里面可以予以佐证。另外强调一点，在北科泰达公司提交的71页和72页里面张美丽已经明确说没办法已经发函解约了。在78页2019年12月26日的时候还是说已经发函了。想要的话的话，只能说再通过重新认购。对证据2真实性不认可，中介身份无法核实。对证据3、证据4真实性认可，但是不认可证明目的，意见同证据1。证据5与本案不存在关联性。对证据6认可真实性，但是认为断章取义，不认可证明目的。证据7的真实性无法判断，对证明目的不认可，与本案无关。对于金晓宝提交的证据，本院认定如下：北科泰达公司对于证据1、证据3、证据4的真实性无异议，本院予以确认。然金晓宝提交的该7份证据无法实现其证明目的，对于该7份证据本院不予采信。北科泰达公司未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案因《预定协议》解除产生纠纷成讼，本案的争议焦点为：北科泰达公司是否应当退还金晓宝定金5万元。双方签订的《预定协议》明确约定，自本协议签订之日起至2019年10月22日前交纳首付款并签订《天津市商品房买卖合同》。后，双方并未如约签订《天津市商品房买卖合同》。2019年12月9日，北科泰达公司向金晓宝寄送了《解除函》，行使单方解除权。金晓宝于2019年12月11日签收了该函件。一审法院综合分析本案双方提交的证据，认定双方未如约签订《天津市商品房买卖合同》的原因在于金晓宝的资金问题并无不当。故，2019年12月11日即为《预订协议》解除时间。金晓宝主张双方就延期交纳首付款达成了一致意见证据不足，本院不予采信。金晓宝、北科泰达公司双方于2019年10月15日签订的《预定协议》已于2019年12月11日解除，双方其后就枫墨园项目住宅的协商系双方在考虑是否缔结新的合同关系，而非本案预约合同关系的延续。故金晓宝要求北科泰达公司退还定金5万元的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，金晓宝的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人金晓宝负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 姜腾飞二〇二〇年十二月一日法官助理王洪飞书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……