四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)川17民终1720号上诉人（原审被告）：王世彪，男，1969年2月21日出生，汉族，住四川省大竹县。委托诉讼代理人：欧成联，四川法尊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：四川金久物业管理有限公司，住所地，成都市金牛区马鞍路******，统一社会信用代码91510106681845067K。法定代表人：聂合琼，公司经理。委托诉讼代理人：孙涛，四川天倚律师事务所律师。原审被告：许中海，男，1964年11月13日出生，汉族，住，住四川省大竹县/div>委托诉讼代理人：王世彪，男，1969年2月21日出生，汉族，住，住四川省大竹县/div>上诉人王世彪与被上诉人四川金久物业管理有限公司、原审被告许中海物业服务合同纠纷一案，不服四川省大竹县人民法院(2020)川1724民初566号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王世彪上诉请求：1.撤销(2020)川1724民初566号民事判决书第一项；2.依法认定双方于2014年5月16日达成的合意是物业费收费标准，并根据被上诉人没有履行门市临街一侧公共部分服务的事实，在以合意标准计算物业费的基础上，调减上诉人应付的物业费金额；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定双方达成的合意仅是双方就某一年的物业费收取达成的合意，不能证明双方就前期物业服务合同进行了变更，认定事实错误。1.双方合意的目的是针对以后物业费收费标准而非仅仅一年的标准。2.被上诉人与每位业主均单独签订了物业合同，对收费标准进行了变更。3.建设单位与被上诉人签订的合同对上诉人具有约束力，但也不排斥上诉人与被上诉人协商一致对物业收费标准进行变更。4.前期物业服务合同并没实际履行。二、被上诉人没有履行门市临街一侧公共部分服务，应调减上诉人应付的物业费金额。四川金久物业管理有限公司答辩：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持并驳回上诉人的上诉请求。四川金久物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付物业服务费65741.5元；2.判令被告支付2015年4月1日至今的滞纳金，截止2019年10月31日为19722.45元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1.原、被告是否对原前期物业服务合同进行了变更。被告提交2014年4月1日-2015年4月1日物业费缴纳收据、商品房买卖合同、维修保证金收据，原告与其他业主单独签订的物业服务合同，拟证实被告购房时，房屋买卖合同中没有约定物业服务内容，开发商收取被告装修保证金，表明开发商在实际履行物业服务，前期物业服务合同事实上没有包括小区商业部分，原告没有相应的履行物业服务义务，后面被告装修时，需搭火接电，当时供电设施已移交原告，双方于2014年5月16日就物管费收费标准达成了协议，即4500元/年，并实际履行，即使前期物业服务合同包括小区商业部分，2014年5月16日双方达成的协议亦是对物管费收费标准的变更，且原告与其他商户也是单独约定的收费标准。原告对被告以上证据的质证意见为①.对商品房买卖合同真实性无异议，但被告没有提供完整的商品房买卖合同，在前期物业服务合同中，明确约定了由原告提供物业服务，被告在买受此房屋时也是同意了由原告进行物业服务的；②.虽然装修保证金是由开发商收取的，但并不能说明房屋不在小区内，房屋买卖合同中已经明确了前期物业服务公司；③.对物管费收据三性均无异议，物管费收据是原告开具的并实际收到了此款项，但并未提到2015年以后的事情，这只是对当年物管费的一个优惠，原告没有表示对物业服务合同进行了变更。原告为支持其主张，向法院提交了大竹县住房和城乡建设局《关于规范前期物业服务行为的通知》，证明大竹县住建局规定，物业公司不得单独与业主签订《前期物业服务合同》。二被告质证意见为原告实际与商户都是单独约定的物业服务费标准。一审法院认为在被告出示的商品房买卖合同中第二十三条已明确了出卖人依法选聘的物业管理企业为四川金久物业管理有限公司，即原告。结合双方无争议的证据看，原告在入驻该小区后，积极履行了物业服务义务，被告享受了物业公司提供的物业服务就应该向原告交纳相应的物业服务费。被告向原告交纳的2014年4月1日至2015年4月1日的物业服务费，是原、被告双方关于当年物业服务费的约定，是双方真实意思表示，予以认定。双方就某一年的物业费收取达成合意不能证明原、被告就前期物业服务合同进行了变更，且没有证据显示双方约定2015年4月1日之后的物业服务费也按照4500元/年收取，认定2015年4月1日以后的物业费应该按照前期物业服务合同约定的门市物业服务费1.00元/月·建筑平方米进行计算。2.原告诉请金额是否超过诉讼时效问题。二被告提出原告诉请的部分金额已经超过时效，原告提交了四川天倚律师事务所（2017）天倚函字第036号函、全球邮政快递专递面单、在被告经营的潮帝家具城门口张贴的催缴2015年4月1日-2018年12月30日（共计45个月）所欠物业服务费64546元的通知，证明原告于2017年9月4日向被告发送了律师函催收物业服务费，并于2018年12月31日在被告经营的家具建材门市入口处张贴了物业服务费催收通知。二被告对以上原告证据的质证意见为：对四川天倚律师事务所（2017）天倚函字第036号函真实性无异议，但被告并没有收到该律师函，EMS面单上看不到实际投递时间，以实际查询到的投递时间为准，被告并没有看到物业服务费催收通知，原告提供的证据只能说是有这个通知，但并无证据证明该通知的张贴时间是2018年12月31日。一审法院认为物业公司向业主发送律师函催收物业服务费应以业主实际收到为准，本案中原告提供的EMS面单为复印件，上面字迹模糊不清，且原告没有提供具体的物流跟踪信息以致无法查清原告是否实际发出该律师函及被告是否实际收到，对此，原告应当承担举证不能的后果。原告在被告王世彪经营的潮帝家具城门口张贴催缴物业服务费的通知，被告王世彪每天开门营业和关门歇业时都可能看到，虽然被告王世彪质疑张贴该通知的具体时间，但没有提供相反证据证明该通知不是2018年12月31日张贴的，故对原告四川金久物业公司2018年12月31日向被告王世彪书面催收物业服务费的事实予以确认。据此，一审法院确认原告诉请的物业服务费期限中有9个月（2015年4月1日-2015年12月31日）超过了诉讼时效，其余46个月（2016年1月1日-2019年10月30日）在诉讼时效范围内。同时认定，2009年11月24日，四川川源房地产开发有限责任公司与原告四川金久物业公司签订前期物业服务合同，该合同明确了前期物业服务是指：自物业交付使用之日起至业主大会成立后，业主委员会与所选聘的新物业管理企业签订的物业服务合同生效时止的物业服务。该合同主要约定了由原告四川金久物业公司对滨河郦城小区提供物业服务，门市物业服务费为1.00元/月·建筑平方米。被告许中海为滨河俪城二期G幢2-3号业主，该物业建筑面积为457.06平方米，被告王世彪为滨河俪城二期G幢2-1号业主，该物业建筑面积为724.62平方米。二被告自2015年4月1日之后未再交纳物业服务费。另查明，被告王世彪租用的被告许中海的物业连同自己的物业合并在一起共计1181.68平方米（457.06平方米+724.62平方米）经营家具建材，并约定在被告王世彪租用被告许中海的物业期间的物业服务费由被告王世彪交付。一审法院认为，根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案原告是取得物业服务资质的物业服务公司，四川川源房地产开发有限责任公司作为建设单位与原告签订的《前期物业服务合同》不违反法律规定，应认定合法有效，对原、被告双方均有约束力。合同期间原告为该小区提供了物业服务，该小区业主事实上也接受了物业服务，理应承担支付物业服务费的义务。本案中被告许中海、王世彪作为该小区业主，接受了原告四川金久物业公司提供的物业管理服务，应当按照约定支付相应的物业服务费。物业管理本身是一种服务行为，是物业管理公司依据物业管理服务合同为业主提供的包括物业公共部位、公共设施设备的使用管理和维护等综合项目的有偿服务行为，被告王世彪提出的原告在提供物业服务时没有履行到位的抗辩不是被告拒交物业服务费的正当理由。关于被告王世彪提出因三楼住改商导致漏水及三楼广告牌占用了被告合理使用空间，与本案非属同一法律关系，被告王世彪可以另行主张权利。原告主张要求被告按1.0元/月·㎡支付2015年4月1日至2019年10月31日（共55个月）的物业服务费共计65741.5元，因其中有9个月已经超过诉讼时效，只支持46个月的物业服务费，计收物业费面积为1181.68平方米（457.06平方米+724.62平方米），物业服务费共计54357.28元（1.0元/平方米×1181.68平方米×46个月）。本案被告许中海是大竹县双燕路滨河俪城******物业所有权人，物业面积457.06平方米，被告王世彪租用被告许中海大竹县双燕路滨河俪城二期G幢2-3号物业经营家具建材。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”的规定，被告许中海应对其所有的面积为457.06平方米的位于大竹县双燕路滨河俪城二期G幢2-3号物业自2016年1月1日起至2019年10月31日止欠缴的物业服务费21024.76元（457.06平方米×1.0元/平方米×46个月）承担连带责任。至于原告四川金久物业公司主张的违约金问题，因本案原告作为一家物业服务单位，本身负有为业主提供良好的、全面的物业服务的义务，理应为业主创造安全舒适的居住环境，考虑到被告王世彪未付物业服务费确属事出有因，因此对于原告主张的违约金，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条,最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：一、被告王世彪于本判决生效后十日内支付给原告四川金久物业管理有限公司从2016年1月1日起至2019年10月31日止的物业服务费54357.28元，被告许中海对其中的21024.76元承担连带责任；二、驳回原告四川金久物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费968元，由被告王世彪负担。本案二审审理过程中，各方当事人均未提交新的证据。经审理查明，本院二审查明的案件事实与一审判决查明的事实相同。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”。本案中，四川川源房地产开发有限责任公司作为建设单位与四川金久物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，许中海、王世彪作为该小区业主，应受该《前期物业服务合同》约束。《前期物业服务合同》中明确约定门市物业服务费为1.00元/月·建筑平方米，应按此履行。王世彪上诉称与四川金久物业管理有限公司就物业费的交纳，在实际履行中对交费标准进行了变更，并提交了2014年4月1日至2015年4月1日的物业服务费交费收据予以证明。虽然该收据显示收取的物业费为4500元，但该证据的表现形式为收据，其内容也仅能证明四川金久物业管理有限公司向王世彪收取了2014年4月1日至2015年4月1日的物业费4500元，无法证明双方协商一致，对物业费的收取标准进了变更，故王世彪上诉称履行中对物业费收费标准进行了变更，要求对物业费调减无事实依据，本院不予支持。王世彪还上诉称四川金久物业管理有限公司没有履行门市临街一侧公共部分服务，但没有提交证据证明，其要求减少相应物业费本院亦不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王世彪的上诉理由不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1936元，由王世彪负担。本判决为终审判决。审判长  邓东川审判员  刘 伟审判员  刘全明二〇二〇年十二月七日书记员  刘卓林