安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1122民初4278号 原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司来安分公司，住所地安徽省来安县汊河镇长江路**雅居乐林语城，统一社会信用代码91341100083687935J（1-1）。 负责人：储立，该公司总经理。 委托诉讼代理人:金宗兵，该公司员工。 被告：龚国庆，男，1993年3月20日出生，汉族，住安徽省来安县。 原告雅居乐雅生活服务股份有限公司来安分公司（以下简称雅居乐公司）与被告龚国庆物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告雅居乐公司的委托诉讼代理人金宗兵到庭参加诉讼，被告龚国庆经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 雅居乐公司向本院提出诉讼请求：1.判令龚国庆按每月101.72元的标准向其支付自2017年8月1日起至实际付清之日止的物业服务费，暂计至2020年7月31日的物业服务费为3661.89元；2.判令龚国庆自逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每日按欠费总额的5‰向其支付滞纳金，暂计至2020年7月31日为11443.31元；3.本案诉讼费用由龚国庆承担。审理中，雅居乐公司变更诉讼请求为：1.判令龚国庆按每月101.72元的标准向其支付自2017年8月1日起至2020年7月31日止的物业服务费为3661.89元；2.判令龚国庆自2017年8月1日起至2020年7月31日止，每日按欠费总额的5‰向其支付滞纳金为11443.31元；3.本案诉讼费用由龚国庆承担。事实与理由：其接受委托为雅居乐林语城小区提供物业管理服务，龚国庆是该小区高层3-2701房业主，该物业的建筑面积为115.59平方米，系住宅。依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条约定，该小区住宅的物业服务费为每月0.88元/平方米，即龚国庆每月需支付物业服务费101.72元。自2017年8月1日起至2020年7月31日止，龚国庆无故拖欠物业服务费36个月，计人民币3661.89元。期间，其多次催缴，并发函要求龚国庆尽快支付物业服务费，但龚国庆至今仍未支付。依双方合同约定，物业服务费按半年交纳。其会通知龚国庆预交物业服务费，每年上半年度的物业服务费最迟应于当年1月31日前缴纳，若逾期未缴纳，应自当年2月1日起计算未缴纳的上半年度物业服务费的滞纳金；每年下半年度的物业服务费最迟应于当年7月31日前缴纳，若逾期未缴纳，应自当年8月1日起计算未缴纳的下半年度物业服务费的滞纳金。依双方合同约定，龚国庆应从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。综上，为维护其合法权益，故起诉，请求依法判决。 龚国庆未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2015年12月12日，来安雅居乐房地产开发有限公司与龚国庆签订《来安县商品房预售合同》及补充条款，约定由龚国庆购买来安雅居乐房地产开发有限公司开发的位于汊河新城长江路33号南京的房屋，用途为居住，房屋建筑面积为114.71平方米，来安雅居乐房地产开发有限公司于2016年7月31日前将该房屋交付给龚国庆；补充条款关于物业管理约定如下，在来安雅居乐房地产开发有限公司委托管理期间，龚国庆同意按以下标准支付物业服务费及公共能耗费，高层洋房住宅0.88元／㎡·月，自来安雅居乐房地产开发有限公司寄发的收楼通知所确定的交付日的次日起，物业管理费、水电费等费用由龚国庆承担；因龚国庆原因导致来安雅居乐房地产开发有限公司延迟交付的，自合同约定的交付之日起该房屋相关的物业管理费、水电费及公摊等费用由龚国庆承担。 龚国庆于2015年12月11日与雅居乐物业管理服务有限公司来安分公司（后变更登记为雅居乐公司）签订《南京湾雅居乐花园前期物业服务协议》，约定物业收费标准为高层住宅0.88元/月·平方米，龚国庆应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论龚国庆是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按半年交纳，龚国庆逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金。 龚国庆于2016年8月15日办理收房手续。2020年7月16日，雅居乐公司向龚国庆寄发了《律师函》，要求龚国庆支付2017年8月1日起至2020年7月31日的物业服务费3661.89元及滞纳金。 上述事实，有雅居乐公司委托诉讼代理人的当庭陈述及其提供的《来安县商品房预售合同》复印件、《南京湾雅居乐花园前期物业服务协议》复印件、《律师函》复印件、邮寄面单复印件、业主文件/钥匙签收表复印件、发票复印件和业主收楼验收表复印件等证据在卷佐证。 本院认为，雅居乐公司与龚国庆签订的《南京湾雅居乐花园前期物业服务协议》的内容与形式并不违反国家法律法规的相关规定，故该合同合法有效，对双方具有约束力，双方均应依约履行。雅居乐公司依约对南京湾雅居乐花园小区提供物业服务，龚国庆作为该小区的业主，也是雅居乐公司提供物业服务的受益人，理应向雅居乐公司缴纳物业服务费用。因雅居乐公司未能提供证据证明龚国庆住宅的建筑面积为所主张的115.59平方米，故本院以《来安县商品房预售合同》载明的案涉房屋建筑面积为114.71平方米计算，本案物业服务费的交纳标准应为每月100.94元（114.71㎡×0.88元/㎡/月），故龚国庆应当支付雅居乐公司自2017年8月1日起至2020年7月31日止计36个月的物业服务费3633.84元（100.94元/月×36个月）。关于违约金，虽然合同约定龚国庆逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金，但约定的违约金标准过高，故本院酌定将违约金计算标准调整为自2017年8月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2020年7月31日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算。因合同约定物业服务费按半年交纳，故违约金应以每半年的物业服务费605.64元（100.94元/月×6个月）为基础，自逾期付款之日起开始计算。龚国庆经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的不利后果由其自负。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第二款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告龚国庆于本判决生效之日起五日内支付原告雅居乐雅生活服务股份有限公司来安分公司物业服务费3633.84元及违约金（均以605.64元为基数，分别自2017年8月1日、2018年2月1日、2018年8月1日、2019年2月1日、2019年8月1日、2020年2月1日起至2020年7月31日止，其中自2017年8月1日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2020年7月31日止期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司来安分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费178元，减半收取89元，由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司来安分公司负担39元，被告龚国庆负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 员  高 伟 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理郭正卿 代理书记员  王家杰 附：相关的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和其它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。