江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终4540号上诉人（原审原告）：叶彩梅，女，1992年3月3日生，汉族，住江西省龙南市。上诉人（原审原告）：叶凯隆，男，1993年4月24日生，汉族，住江西省龙南市。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：徐笑怡，江西明理（龙南）律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：曾联，江西明理（龙南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西雨帆房地产开发有限公司，住所地：江西省龙南市东湖新区新都大道御龙城项目部。法定代表人：乐建华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：钟瑜，龙南县经贸法律服务所法律工作者。上诉人叶彩梅、叶凯隆因与被上诉人江西雨帆房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服江西省龙南市人民法院（2020）赣0727民初799号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年11月6日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶彩梅、叶凯隆上诉请求：撤销一审判决第二项，改判被上诉人赔偿上诉人违约金29426.82元（642507元×0.01%×458日，自2019年3月31日暂计算至2020年6月30日），并自2020年7月1日起，被上诉人按每日总房款万分之一的标准向上诉人支付违约金，直至被上诉人向上诉人交付符合合同约定条件的房屋时止；本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1.新冠××疫情发生于2020年1月，属于被上诉人迟延履行后发生的不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，不能免除责任，一审法院将新冠××疫情认定不可抗力，并酌定减少90日的违约金不合法；2.被上诉人至今仍未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，未达到交付条件，购房人有权拒绝接收，故被上诉人支付违约金应计算至被上诉人向上诉人交付符合合同约定条件的房屋时止；3.一审判决2020年6月30日之后至实际交房之日的违约金待实际交房后另行提起诉讼，限制了上诉人的权利，增加了上诉人的诉累，不符合法律规定。江西雨帆房地产开发有限公司辩称，一审认定新冠××疫情属于不可抗力，据此减轻我公司90日的违约责任合理。但是边户户型的购房人已经浇筑了楼板，应认定于2020年6月30日前已实际收房，不能再要求从2020年7月1日起按总房款的日万分之一计算违约金。叶彩梅、叶凯隆向一审法院起诉请求：一、判令被告继续履行《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2017083002081）。二、判令被告江西雨帆房地产开发有限公司赔偿二原告违约金23580.01元（642507元×0.01％×367日，自2019年3月31日暂计算至2020年3月31日），并自2020年4月1日之日起，被告按每日总房款万分之一的标准向原告支付违约金，直至被告向原告交付符合合同约定条件的房屋时止；三、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年9月6日，原告与被告江西雨帆房地产开发有限公司签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2017083002081），购买了位于龙南县东湖新区地块御龙城1＃楼2-2601商品房，房屋单价为每平方米5138元，建筑面积共125.05平方米，房屋总价为642507元。合同第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当同时符合下列1、2、3、4、5项所列条件：1.该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2.该商品房相关设施设备已符合第十条约定的条件；3.该商品房已取得房屋测绘报告；4.无；5.无。该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2019年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九、十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付了案涉房屋购房款。被告因新冠××疫情、雨水天气、停工整改、土地使用权合同纠纷等原因导致工期延误。因被告至今没有完成建设工程竣工验收备案登记，原告至今没有办理房屋接收手续。一审法院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。按照合同约定，被告应当在2019年3月31日前交付房屋，但因被告至今没有完成建设工程竣工验收备案登记，原告有权拒绝办理房屋接收手续，被告逾期交付房屋的行为构成违约，原告要求被告继续履行《赣州市商品房买卖合同》，并按合同约定支付违约金，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。关于被告提出的诸多免责事由，一审法院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。雨水天气是可以预见的客观情况，不属于不可抗力，而且双方合同也没有约定降雨量达到多少才属于免责事由。另外原告提出的停工整改、民事纠纷等，也不属于不可抗力，同样双方合同也没有约定这些因素系免责事由。鉴于2020年1月起我国出现严重的新冠××影响，属于不可抗力，一审法院酌定减少被告90日的违约金。由于实际交房之日尚无法确定，一审法院确定被告以已付房款642507元为基数按每日万分之一自2019年4月1日计付违约金至2020年6月30日，并核减90日的违约金，应支付违约金为23130.25元。2020年6月30日之后至实际交房之日的违约金，原告可与被告另行结算。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江西雨帆房地产开发有限公司继续履行《赣州市商品房买卖合同》。二、被告江西雨帆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付违约金23130.25元给原告叶彩梅、叶凯隆。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费195元（已减半收取），由被告负担。二审期间，被上诉人江西雨帆房地产开发有限公司向本院提交该公司与1号楼边户业主于2020年6月7日签订的《加盖楼板浇筑施工合同》一份，拟证明1号楼边户房屋业主已经全部于2020年6月7日收房并且领取了江西雨帆房地产开发有限公司补助的建筑工程款，业主自行加盖浇筑了楼板。上诉人对该证据进行了质证。本院认为，双方签订的《赣州市商品房买卖合同》明确约定，房屋交付时应符合取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》等条件，2020年6月7日案涉商品房尚未具备合同约定的交付条件，上诉人也未正式办理收房手续，故该证据不能充分证明上诉人已于2020年6月7日实际收房，本院对该证据不予采信。上诉人叶彩梅、叶凯隆二审期间未提交新的证据。本院二审查明，双方签订的《赣州市商品房买卖合同》约定，被上诉人应在2019年3月30日前向上诉人交付房屋。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，新冠××疫情属于不可抗力已有定论，虽然该不可抗力发生于双方合同约定的交房日之后，但自2020年1月24日江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应以来，被上诉人继续履行合同、办理《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》等工作确实受到一定程度的影响，一审法院酌定减免被上诉人90天的违约责任，符合公平原则和本案实际，但2019年3月31日至2020年6月30日核减90天后违约天数为368天，逾期交房违约金应计算为23644元（642507元×0.01%×368天，四舍五入）。上诉人向一审法院起诉时已主张2020年3月31日之后至实际交房之日止的违约金，该诉请符合法律规定，为减少当事人诉累，节约司法资源，本案宜对2020年7月1日之后的违约金一并处理。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江西省龙南市人民法院（2020）赣0727民初799号民事判决第一、三项；二、变更江西省龙南市人民法院（2020）赣0727民初799号民事判决第二项为：江西雨帆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向叶彩梅、叶凯隆支付2019年3月31日至2020年6月30日的逾期交房违约金23644元，并自2020年7月1日起以642507元为基数按每日万分之一的标准继续支付违约金至交付符合合同约定条件的房屋时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费195元，二审案件受理费50元，共计245元，由被上诉人江西雨帆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 婷审 判 员  朱志梅审 判 员  王丽琼二〇二〇年十二月二十八日法官助理康惠代理书记员  李丽华代理书记员  曾 慧