广西壮族自治区凌云县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1027民初1481号 原告：广西荣福物业服务有限公司（原南宁市荣福物业服务有限公司），住所地：广西南宁市青秀区厢竹大道**天立.东方大厦****。 法定代表人：钟祖宾，总经理。 委托诉讼代理人：骆爱曼，女，右江区法律服务所法律服务工作者。 被告：姚贤良，男，1977年9月4日出生，汉族，居民，住广西凌云县。 原告广西荣福物业服务有限公司（下简称荣福物业公司）与被告姚贤良物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荣福物业公司的委托诉讼代理人骆爱曼、被告姚贤良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荣福物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理服务费1893.36元（其中物业综合服务费1202.88元、电梯维护费420元、公共维修金200.48元、代收生活垃圾处理费70元）及滞纳金680.22元；2.由被告承担诉讼费用。事实与理由：凌云县金城湾花园小区是由百色市浩元房地产有限公司（下简称百色浩元公司）开发，2016年7月1日，原告根据《物业管理条例》有关规定，与百色浩元公司签订了凌云县金城湾花园小区前期物业管理服务合同，约定由原告向凌云县金城湾花园小区提供物业管理服务。合同期限从2016年7月1日至该小区业主委员会成立时止。合同对该小区物业的管理服务费等收费标准进行了明确约定，业主按各自住房建筑面积向原告缴纳物业管理费，缴费的方式为半年缴纳一次。合同约定如逾期不缴纳费用的从逾期之日起按所欠的费用总额每天千分之三交纳滞纳金。合同签订后，原告严格按照合同所约定为被告提供了优质高效的物业管理服务，但被告并未按合同约定履行支付物业管理服务费等义务。经原告多方、多次催促被告履行支付义务，但被告一直不履行支付义务，给原告的工作带来极大负面影响及经济损失。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告姚贤良辩称：一、原告不履行服务合同的约定，不履行维修、养护、管理和维护的义务，没有履行物业服务管理职责，服务不到位，造成小区脏乱差等不良现象。1、原告没有跟被告签订服务规则约定承诺书，更没有服务于被告，所做的事情没有公示公告，告知给被告等业主，没有充分事实依据，都是不合法的。2、小区地下管道排污管堵，原告不去更新维修、维护，导致业主及外面商铺及周边居民大小便直接排入地下室，现地下室是化粪池，给被告生活在臭气难闻；小区内围 墙被外面的居民打垮侵占，开门面进小区，物业公司不制止，不去管理，小区内经常发生摩托车被盗等情况，小区内没有物业存在，晚上没有管理人员巡逻；小区内有时垃圾成堆，有外媒居民把垃圾放入小区，不见物业去阻止，臭气难闻。4、原告未履行催告义务，EMS快递没有被告签收及代收人签名和签署收到日期，且快递没有寄出日期，原告所提供的EMS快递是虚假的，不能作为定案依据。二、纠纷是因原告不履行服务合同所产生的，所有违约原告有不可推卸的责任，被告有拒交滞纳金和违约金的理由。综上所述，由于原告没有与被告等业主签订服务规则约定细则承诺书。没有履行合同的规定细则，严重造成凌云县金城湾花园小区脏、乱、差等不良现象。根据有关法律规定，被告主张先诉履行抗辩，在被告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业费，另外，领取钥匙时被告已交纳1397.84元的物业费。被告不存在违约，应依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告姚贤良系广西凌云县房屋的业主。2014年8月29日，百色浩元公司与百色市建顺物业服务有限公司 签 订 《 前 期 物 业 管 理 服 务 合 同 》 ， 约 定 由百色市建顺物业服务有限公司为金城湾花园小区提供前期物业管理服务。2016年，被告姚贤良与百色浩元公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买百色浩元公司在凌云金城湾花园小区第7栋702号房作为住宅用途，房屋建筑面积为143.20㎡。2016年9月21日，凌云县房产管理局对被告姚贤良预购房予以预售登记备案。2016年4月30日，百色浩元公司同意建顺物业服务有限公司于2016年5月30日解除 《 前 期 物 业 管 理 服 务 合 同 》 。 年 月 日 ，百色浩元公司 与 原 告荣福物业公司 签 订 《 前 期 物 业 管 理 服 务 合 同 》 ， 约 定 由 原 告荣福物业公司为金城湾花园小区提供前期物业管理服 务，期限 自 年 月 日 开 始 至 业 主 委 员 会 成 立 之 时 止。双方 就 原 告 为凌云金城湾花园小区 提 供 前 期 物 业 服 务 管 理 事 宜 进 行 了 约 定 ， 其 中 第 二 十 条 第 点 约 定 ： 本 物 业管理综合服务费，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅物业服务费 0. 元 / 月 . 平 方 米 … … ; 第 点 约 定 ： 本 物 业 管 理 综 合 服 务 费 按 半 年 交 纳 ， 每 次 交 纳 费 用 时 间 为 每 年 月 日 至 月 底 交 纳 下 一 年 上 半 年 物 业 管 理 综 合 服 务 费 ， 月 日 至 月 底 交 纳 下 半 年 物 业 管 理 综 合 服 务 费 ； 第 点 第 项 约 定 ： 业 主 和 物 业 使 用 人 逾 期 交 纳 物 业 管 理 服 务 费 的 ， 从 逾 期 之 日 起 按 所 欠 费 用 的 总 额 以 每 天 千 分 之 三 交 纳 滞 纳 金 。 年 月 日，原告荣福物业公司终止为金城湾花园小区提供物业管理服务。 被 告姚贤良自 年 月 日 以 来 ， 以 其 与 原 告荣福物业公司不存在物业服务合同关系 、原告未经竞标、没有通过备案、没有资质证而非法进驻、原告无权收取物业管理服务费、 没 有 实 际 履 行 管 理 服 务 、被告未享受到相关服务、原告从未催告被告交费等 为 由 ， 至 今 未 交 纳 年 月 日 至 年 月 日 的 物 业 服 务 费 。2019年10月间， 原 告荣福物业公司通过EMS快件书面催告被告姚贤良交纳尚欠的物业管理费，但被告姚贤良仍拒不交纳。 原告荣福物业公司 遂向本院提起诉讼 。 另 查 明 ， 、 原 告荣福物业公司经工商行政管理部门登记备案，依法领取营业执照，具备物业管理服务的经营资质和独立的法人资格 。 、凌云金城湾花园小区至今 未 成 立 业 主 大 会 、 未 能 通 过 业 主 大 会 选 举 产 生 业 主 委 员 会 聘 请 物 业 服 务 企 业 对 小区进行管理。 本 院 认 为 ， 建 设 单 位 依 法 与 物 业 服 务 企 业 签 订 的 前 期 物 业 服 务 合 同 对 业 主 具 有 约 束 力 。 《 物 业 管 理 条 例 》 第 二 十 一 条 规 定 ： “ 在 业 主 、 业 主 大 会 选 聘 物 业 服 务 企 业 之 前 ， 建 设 单 位 选 聘 物 业 服 务 企 业 的 ， 应 当 签 订 书 面 的 前 期 物 业 服 务 合 同 。 ” 最 高 人 民 法 院 法 释 （ ） 号 《 关 于 审 理 物 业 服 务 纠 纷 案 件 具 体 应 用 法 律 若 干 问 题 的 解 释 》 第 一 条 规 定 ： “ 建 设 单 位 依 法 与 物 业 服 务 企 业 签 订 的 前 期 物 业 服 务 合 同 ， 以 及 业 主 委 员 会 与 业 主 大 会 依 法 选 聘 的 物 业 服 务 企 业 签 订 的 物 业 服 务 合 同 ， 对 业 主 具 有 约 束 力 。 ” 本 案 中 ， 在 被 告 姚 贤 良 居 住 小 区 未 成 立 业 主 大 会 、 未 能 通 过 业 主 大 会 选 举 产 生 业 主 委 员 会 聘 请 物 业 服 务 企 业 对 小 区 进 行 管 理 之 前 ，建设单位百色浩元公司选聘原告荣福物业公司作为前期物业服务企业，并签订《前期物业管理服务合同》，由原告荣福物业公司向包括被告在内的业主提供前期物业服务，符合相关法律法规规定 ， 合 法 有 效 ， 对 凌 云 金 城 湾 花 园 小 区 的 业 主 均 具 有 约 束 力 。 原 告荣福物业公司 提 供 了 物 业 服 务 ， 有 向 包 括 被 告 姚 贤 良 在 内 的 业 主 收 取 物 业 服 务 费 的 权 利 ， 包 括 被 告 姚 贤 良 在 内 的 业 主 应 向 原 告荣福物业公司支付相关物业管理服务费用，逾期未付的，则应依照合同约定及相关法律规定支付滞纳金 。被告姚贤良主张其与原告不存在物业服务合同关系、原告未经竞标、没有通过备案、没有资质证而非法进驻、原告无权收取物业管理服务费、 没 有 实 际 履 行 管 理 服 务 、被告未享受到相关服务、原告从未催告被告交费等抗辩，与本院查明的事实不符，亦被告姚贤良所提供的照片无法证明该小区脏、乱、差的现象系发生在原告荣福物业公司提供物业服务期间发生的事实，故对其主张，本院不予采纳。 被 告姚贤良主张已交纳1397.84元的物业费用，但未能提供相关证据予以证明，其主张本院不予采纳。对于 被 告 姚 贤 良 主 张 原 告荣福物业公司未尽到物业管理服务责任、管理服务差，其拒交物业费理由正当 的抗辩，对此本院认为，若小区业主认为物业服务公司不履行或不完全履行合同约定的物业服务义务的，可依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，另行依法通过诉讼途径维护权利，而不能以拒交物业服务费的行为予以对抗。 被 告姚贤良 作 为 小 区 业 主 ， 在 接 受 物 业 管 理 服 务 的 同 时 ， 有 按 照 约 定 按 时 交 纳 物 业 服 务 费 ， 因 被 告姚贤良 未 按 时 交 纳物业综合服务费、电梯维护费 等 费 用 ， 构 成 违 约 。 故 原 告荣福物业公司 请 求 被 告姚贤良 支 付 物 业 服 务 费、电梯维护费 及 支 付 逾 期物业费 的 违 约 金 ， 具 有 事 实 和 法 律 依 据 ， 本 院 予 以 支 持 。 被 告姚贤良的房屋面积为143.20㎡，凌云金城湾花园小区物业收费标准为 高层住宅物业服务 费 0. 元 / 月 /㎡，被告姚贤良未向原告荣福物业公司支付 年 月 日 至 年 月 日的物业费， 原 告荣福物业公司主张被告姚贤良拖欠的 物 业 服 务 费为1202.88元（143.20㎡×0.6元/月/㎡×14月）， 原 告荣福物业公司的计算有事实和法律依据，本院予以支持；电梯维护费420元（30元/月×14月）， 原 告荣福物业公司的计算有事实和法律依据，本院予以支持；原告荣福物业公司主张要求被告姚贤良支付滞纳金680.22元的请求中，其请求数额未超出合同约定范围，符合法律规定，本院予以支持。对于原告荣福物业公司主张的公共维修金和生活垃圾处理费，因该两项费用属于代收费用，原告荣福物业公司对其不享有所有权和处分权，亦无证据证实原告荣福物业公司已垫付或代为缴纳该费用，且原告荣福物业公司现已终止《前期物业管理服务合同》，故对其该主张，本院不予支持。 综 上 所 述 ，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、第 二十一条、第四十一条第一款、第四十四条、《最高人民法院》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百六十二条之规定，判决如下： 一 、 被 告姚贤良应于本案判决生效之日起十日内向 原 告广西荣福物业服务有限公司 支 付 年 月 日 至 年 月 日的物业服务 费1202.88元、电梯维护费420元，滞纳金680.22元； 二、驳回原告广西荣福物业服务有限公司 的其他诉讼请求。 如 果 未 按 本 判 决 指 定 的 期 间 履 行 给 付 金 钱 义 务 ， 应 当 依 照 《 中 华 人 民 共 和 国 民 事 诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理 费 元，减半收 取 元，由被告姚贤良 负担。 本判决为终审判决。 审判员  黄成桦 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  杨 新