贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终10158号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗涵晖，男，1985年2月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：杨立成，男，1978年11月23日出生，汉族，住云南省昆明市嵩明县。委托诉讼代理人：钟启贵，贵州元朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐光婷，贵州元朗律师事务所律师。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行，住所，住所地贵州省贵阳市观山湖区中天会展城**金融商务区**东四塔div>法定代表人：衡琨，该分行行长。委托诉讼代理人：赵婵，女，1978年12月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，该行员工。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）因与被上诉人杨立成、第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2020)黔0102民初819号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人宏益房开上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、根据《商品房买卖合同》附件十二补充协议第7.3条规定，被上诉人向一审法院提起解除之诉时解除权已消灭，无权单方解除《商品房买卖合同》；2、根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条规定，被上诉人未在解除权存续期间行使权利，其根据《商品房买卖合同》所享受的单方解除权在解除权存续期间届满后就已经消灭，故被上诉人无权单方解除合同，若判决解除合同不利于交易稳定，将影响双方权利义务关系的稳定性及合同履行的长期不确定性，不利于社会经济发展、交易安全实现；3、被上诉人已丧失解除权，《商品房买卖合同》应继续履行，故被上诉人提出的退还购房款、支付违约金等其他诉请不应予以支持。被上诉人杨立成答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行述称，不同意解除《个人购房担保借款合同》，对一审判决解除合同持有异议，借款人应按照借款合同履行还款义务，借款人应当承担还款义务，房开应当承担担保义务。杨立成向一审法院起诉请求：一、解除原被告签订的《商品房买卖合同》，并返还原告购房首付款本金1066617元及自2018年10月至合同解除之日止原告向第三人偿还的银行按揭款本金及利息；二、判决解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，判令该合同剩余借款本金、利息及违约金由被告承担。三、判令被告从2018年7月1日起按照每月14667元向原告支付逾期交房期间的租金损失到合同解除之日止；四、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年10月29日，原（买受人）被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定买受人购买出卖人位于贵阳市南明区，建筑面积为48.89平方米，房屋总价款2126617元，买受人支付首付款1066617元，余款买受人采取银行按揭贷款的方式支付，出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该房。合同第十三条“逾期交房责任”第1款第（2）项约定逾期超过180个工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90个工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金”。合同第二十九条约定本合同自双方签字之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行补充或变更。但补充协议中包含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。补充协议第七条“关于逾期交房责任”第7.3款“出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）书面通知出卖人，出卖人在60天内未收到解除合同通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利，逾期交房违约金适用本合同第十三条及补充协议第7.2条关于继续履行合同之规定”。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了首付款，并于2018年9月4日与第三人签订《个人购房担保借款合同》，采取按揭方式支付了剩余购房款。后被告未按合同约定时间向原告交付房屋，2019年10月30日，原告向一审法院递交起诉状。审理中，被告主张如果判决合同解除，原告应当配合被告办理合同备案登记和预告登记等的注销手续，原告表示同意配合办理相关注销手续。审理中，原告提交《商品租赁三方合同》一份，主张与案外人已经签订租赁合同，约定每月租金为14667元，由于被告未按约交房造成经济损失。对此被告认为逾期交房的违约责任在合同中有明确约定，应当按照合同约定计算。被告提交建设工程消防验收意见书以及贵阳市房屋建筑面积测绘报告，主张原告所购买的房屋现已经达到交付条件，随时可以交房，原告认为，该组证据不能证明房屋达到交付条件，合同对交付标准有明确约定。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应属有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行义务。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款，但是被告未在合同约定2018年6月30日向被告交付房屋，已经达到合同约定的解除条件，原告有权要求解除合同。合同解除后，原告已经支付的首付款被告应当返还给原告并按照合同约定支付违约金。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出请求权的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人”。本案的商品房买卖合同解除后，原告要求解除与第三人之间的借款担保合同也因合同目的不能实现应当一并予以解除，被告应当将原告已经支付的贷款本金及利息返还给原告，同时将剩余的未归还的贷款本息返还给第三人。关于被告要求原告配合办理相关注销手续主张，虽然为反诉内容但原告自愿表示同意配合，为减少当事人讼累，一审法院在本案中一并予以处理。关于原告要求被告赔偿租金损失的主张，由于双方现在是基于解除合同产生的本案诉讼，解除合同的违约金在合同中有明确约定，而原告要求支付的租金是基于继续履行合同逾期交房产生的损失，故原告的该诉请缺乏依据，一审法院不予支持。关于被告提出原告请求解除的期限超过双方《补充协议》7.3条约定，原告解除权消灭的主张，双方的补充协议是被告提供的格式合同，格式条款是在订立合同时未予对方协商的条款，合同对于原告解除权灭失的重大权利未作特别的提示和说明，且双方在主合同中也约定补充协议中包含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准，故补充协议的该条款免除一方责任、加重对方责任，排除对方主要权利，应属无效条款，对双方不具有约束力，对被告的该辩解意见一审法院依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决：一、解除原告杨立成与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2017年10月29日签订的《商品房买卖合同》。二、解除原告杨立成与第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行签订的《个人购房担保借款合同》。三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内返还购房首付款1066617元给原告杨立成。四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内解除合同的违约金42532元给原告杨立成。五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内退还已经归还给上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行的贷款本金和利息给原告杨立成（以银行于判决生效当月出具的对账单为准）。六、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内向第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行偿还原告杨立成《个人购房担保借款合同》剩余的贷款本金、利息、罚息等（以银行于判决生效当月出具的对账单为准）。六、原告杨立成在本判决书生效后三日内配合被告贵阳宏益房地产开发有限公司办理贵阳市南明区的预抵押登记、预告登记、商品房买卖合同备案登记的注销手续。八、驳回原告杨立成的其余诉讼请求。案件受理费12878元,由被告贵阳宏益房地产开发有限公司承担。二审期间，各方当事人均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：本案所涉《商品房买卖合同》是否应当解除。依据双方合同第十三条约定，出卖人逾期交付房屋超过180日工作日即2019年3月21日后买受人即有权退房，自合同约定可以行使解除权之日起至被上诉人提起本案诉讼要求解除合同并未超过法律规定的解除权行使期限。双方签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第7.3条的内容，即“出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件时起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同通知的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利，逾期交房违约金适用本合同第十三条及补充协议第7.2条关于继续履行合同之规定。”明显限制买受人的权利，不符合双方《商品房买卖合同》第二十九条的约定，一审法院未予适用补充协议的该约定并无不当，上诉人依据前述补充协议的约定认为被上诉人的解除权已过约定的行使期限，本院不予采纳。案涉房屋至今仍不具备交付条件，案涉房屋何时能具备交付条件上诉人并未提交证据予以证明，故上诉人的违约行为已不只是单纯的迟延履行义务的行为，已达到《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的合同目的不能实现的程度，一审判决解除合同既符合合同约定亦符合法律规定，故本院予以维持。一审判决上诉人退还购房款等并按照合同约定的违约金标准支持违约损失符合法律规定，本院予以确认。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用25756元，由上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邓禹雨二〇二〇年十二月十五日书记员  帅艳芷