河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1102民初3947号原告：河南广恒物业管理有限公司，住所地漯河市召陵区解放路******，统一社会信用代码：91411100MA3X4MJW74。法定代表人：谢昊成，总经理。委托代理人：王新桐，该公司经理。被告：靳会霞，女，1973年2月14日生，汉族，住漯河市源汇区。委托代理人：张清杰，男，1972年2月3日生，汉族，住址同上，系被告靳会霞之夫。原告河南广恒物业管理有限公司（以下简称广恒物业）与被告靳会霞物业服务合同纠纷一案,本院于2020年10月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告广恒物业的委托代理人王新桐、被告靳会霞及其委托代理人张清杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广恒物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年10月20日至2017年10月19日，2018年10月20日至2020年10月19日之间的物业管理服务费2532.78元；2、判令被告靳会霞按每日0.3%支付自2018年10月19日逾期交纳物业管理服务费违约金直至还清之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月20日，经漯河市房屋管理局源汇分局物业科委托原告对七彩都市枫林龙苑小区实施物业应急托管，托管期限自2016年7月21日—2016年10月21日，托管期间不收取物业费用。2017年6月10日该小区成立了漯河市源汇区七彩都市枫林小区业主委员会。2017年10月16日，该业主委员会作为委托方(甲方)与原告(乙方)签订了《物业管理合同》，合同约定由原告对七彩都市枫林(龙苑)小区提供物业服务，服务管理期限为三年，自2017年10月20日起至2020年10月19日止。另约定本住宅区物业管理服务费收费标准为按业主房产建筑面积计算，高层建筑每月每平方1元，多层建筑每月每平方0.5元，直接向业主或物业使用人收取。业主应自觉按时交纳物业管理服务费，逾期欠费业主将按0.3%的日息向物业公司交纳违约金。被告系七彩都市枫林小区七彩2号楼3单元306号业主，物业面积为140.71平方米，按约定应该向原告交纳自2016年10月20日至2017年10月19日，2018年10月20日至2020年10月19日的物业管理费人民币2532.78元，但被告经多次催交后仍拒绝交费。原告认为：合同履行至今，原告按合同约定为被告所在七彩都市枫林(龙苑)小区提供了优质高效的物业管理服务，被告应当按时交纳物业管理费，逾期应交纳违约金。被告靳会霞辩称，一、广恒物业所诉不是事实。答辩人与该物业不存在物业合同关系，答辩人没有违约行为也不适用物业合同的违约条款，不应当承担违约金或滞纳金。同时已经交纳的2017年10月20日2018年10月20日物业费和车位费应当予以抵扣或退还。2016年7月20日，答辩人小区（七彩都市枫林龙苑小区）因为物业管理混乱，业主们不断向有关政府单位反映。经漯河市房屋管理局源汇分局物业科委托，广恒物业对七彩都市枫林龙苑小区实施物业应急托管，托管时间为三个月从2016年7月21日至2016年10月21日止。1、2017年6月10日，答辩人小区才成立了业主委员会。因此在2016年10月21日—2017年10月20日期间，广恒物业并未与答辩人小区签订物业管理服务合同，关于物业应当履行的义务和物业费的收取等重要事项均没有协商约定，答辩人也没有享受广恒物业提供的优质物业服务。因此双方并没有合同关系，所以不应收取答辩人的物业费和车位费。但是，广恒物业以重新规划车位为由，被迫交纳2017年10月21日至2018年10月20日的物业费700元和车位费300元。2、根据《物业管理条例》“第十一条下列事项由业主共同决定:（四）选聘和解聘物业服务企业。”之规定，答辩人小区若要选聘广恒物业为本小区的物业服务企业，是要全体业主共同决定的，但是答辩人并没有接到过召开业主大会的通知，也没有参加过全体业主大会，更没有单独与广恒物业订立过物业服务合同，所以对广恒物业成为答辩人小区的物业不知情、不认可。3、2018年以后，答辩人家主卧东山墙，由外至内漏水，造成装修的墙皮起泡、脱落。家具损坏损毁，多次给物业反映，要求维修或赔偿一直没有结果，所以2018年10月21日以后物业费没有交。而且物业公司的选聘程序违法，提供的服务不符合标准，所以答辩人不认可与广恒物业成立合同关系，合同关系是无效的，合同约定的条款也不能约束答辩人，故滞纳金条款或违约金条款不能适用，且滞纳金只有行政部门下达处罚通知有权收取。二、广恒物业并没有提供优质的物业服务，答辩人有权行使抗辩权不交或者少交物业费。1、根据漯河物业管理条例实施细则一级物业服务标准，物业管理人员必须持证上岗，这是基本要求，但答辩人小区保安均为物业聘用的本小区60多岁老大爷，并无专业资质及保安上岗证，执勤期间多次出现脱岗和睡觉现象，大门敞开外人随意出入。2、小区监控处处盲区，摄像头夜间基本无法使用，人和车牌都无法看清。由于众多监控盲区，导致每年都有多户业主车辆丢失以及敲门骚扰，很多业主车辆被剐蹭却因找不到人需要自己出钱维修。3、楼字消防栓没有通水，没有水带，小区车辆乱停乱放，占用消防通道。小区楼道内电动车林立，有业主飞线充电，一旦因此发生火灾或漏电，后果不堪设想，面对此类常态，物业并没有去及时阻止或者新建充电桩、存车棚等途径解决存车难问题；东西一号楼楼道内多有部分业主堆放的杂物，堵塞了消防通道，物业却从未真正实施过清理。物业的不管不问，一旦发生火灾将对业主生命安全及财产造成严重威胁、业主反馈公共设施故障（如电梯故障、照明等），物业置之不理。4、小区多个单元门和单元楼道灯故障，一到晚上，小区漆黑一片，给老人和孩子出行带来不便。5、小区绿植长期无人打理维护，损毁严重，高温干旱物业也不曾进行灌溉。6、公共区域内窗户或玻璃等公共设施损毁没有修。东一号楼二单元14楼道窗户玻璃损坏，业主告知物业后，物业竟然用透明胶布将玻璃粘接起来，一旦胶布风化，玻璃坠落，会出现什么后果？7、小区高层存在高空坠物的危险。西一号楼三单元与四单元之间，外墙水泥风化、脱落，经常出现高空坠物，本小区孩子经常在单元门口玩耍，一旦被砸伤，后果不堪设想，业主找广恒物业处理，广恒物业直接回复：我们不管；连警示标语都不贴一个。8、广恒物业私自将本该属于所有业主共有的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌（含云柜等外部商业设施）的收入费用，并且没有向业主公布其收入的流向，其广告和车位收益应该为全体业主共有，并向业主公布收支情况，广恒物业的行为严重侵害全体业主的权利。物业费收取至今，广恒物业从未公开收支明细，业主有权了解物业费使用情况。9、业主交纳物业费，原告只开收据拒绝开发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》，涉嫌偷税漏税。10、小区内损坏的公共设施设备常年没有更换，部分单元的门锁、入户门铃损坏没有维修或更换，单元门敞开，任何人可以随意出入。11、部分业主入户门口大量公共线路杂乱裸露，无人管理，存在触电隐患。高层电梯常有垃圾且维修保养不到位，常有业主被关在电梯里。打电话给物业也是回复:我们不管。广恒物业从提供服务至今从未进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，对于小区不按时交物业费的业主也从未进行入户和电话调查是什么原因不交物业费，以及如何解决业主问题让业主主动去交纳物业费，只会一句:我们不管，就没了下文。广恒物业没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，只是电话催费、门上贴条、发律师函，最后法院诉讼。试问这样不负责任的物业，我们业主又如何心甘情愿的交费？三、广恒物业主张物业费收费标准是《漯河市物业收费服务管理办法》规定的一级物业标准。但广恒物业提供的服务连5级都达不到，根本没有履行合同约定的义务。而且物业费的收取没有召开业主大会，程序违法。因此，答辩人只愿意承担提供了保洁服务的费用。1、广恒物业诉请按照《物业管理合同》小区物业管理服务费收费标准为:高层建筑每平方每月1元，多层建筑每月每平方0.5元。这个收费标准是《漯河市物业收费服务管理办法》规定的一级物业标准。但广恒物业提供的服务连5级都达不到。2、根据漯河名城网2019年7月16日报道。2019年5月中旬，经市住建局组织相关部门，行业专家组成三个督导检查组检查，七彩都市枫林小区被评为“较差小区（得分60分以下），并下达整改通知，检查结果录入”河南省物业监管平台企业信用记录。”3、保洁服务清扫不到位、不及时。垃圾箱周边很脏，垃圾经常满溢，夏季高温散发恶臭。不符合漯河市普通住宅区物业管理服务等级标准一级物业服务标准（五）一级物业所要求。在2020年漯河创文期间，广恒物业破天荒的安排保洁对垃圾箱外表进行擦洗，并在内部套上了黑色垃圾袋；创文过后，一切恢复往常。4、小区保安均为物业聘用60多岁老大爷，无专业资质及保安上岗证，执勤期间多次出现脱岗和睡觉现象，大门敞开外人随意出入。不符合漯河物业管理条例实施细则一级物业服务标准，物业管理人员必须持证上岗。5、楼宇消防栓没有通水，没有水带，小区车辆乱停乱放，占用消防通道，物业不管不问一旦发生火灾，将对业主生命安全及财产造成严重威胁。不符合漯河市普通住宅区物业管理服务等级标准一级物业服务标准（三）公共设施设备维修养护第6条:消防设施设备完好无锈蚀，可随时启用防通道畅通。同时依据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条，“业主大会决定以下事项:（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案。”的规定，物业费应当召集业主大会开会决定，而不是由业主委员会或物业公司擅自决定按什么标准收。所以，广恒物业的收费标准没有法律及事实依据。综上，答辩人认为，在2016年10月21日2017年10月20日期间，被答辩人广恒物业与答辩人小区没有订立物业合同，答辩人也没与享受被答辩人提供的物业服务，因此不应交纳物业费，广恒物业以重新规划车位为由，被迫交纳2017年10月21日至2018年10月20日的物业费700元和车位费300元，应当退还或抵扣之后的物业费。2017年10月份之后，因为广恒物业的选聘没有经过业主大会，对物业费的收费标准没有经过业主大会，其程序违法，物业合同应为无效合同，合同条款对答辩人无效，违约条款自然不能适用。而且业主委员会与广恒物业之间确有不正当勾当，我们业主已经向有关单位反映并要求解决。但是，答辩人考虑到在小区居住期间，清洁、保洁的基本服务还是有的，所以答辩人仅愿意承担小区的清洁保洁费用。庭审中原被告对被告系七彩都市枫林小区七彩2号楼3单元306号业主，房屋面积140.71平方，被告自2016年10月20日至2017年10月19日，2018年10月20日至2020年10月19日之间的物业费用未交纳的事实均无异议，本院予以确认。原被告争议的焦点是原告的服务是否存在瑕疵，被告应否按照业委会与原告签订的合同中约定的物业费标准交纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据一、业委会与原告方于2017年10月16日签订的物业管理合同、公示及证明，用以证明原告确实在小区服务。被告认为从来没有跟物业签过合同，不认可业委会签的物业合同；原告提供的物业合同是假的，业委会的第一个人问会平，他没有资格代表全体业主。应急托管的公示没有异议。证明不认可，被告也没见过，广恒物业也没公示过。原告广恒物业认为，如被告认为广恒物业的服务合同是假的，原告提交合同的原件，被告说他们是假的，应提供证据证明。证据二、催交通知；被告质证认为，物业催交通知书没有接到过，就给被告打过一次电话。被告提交证据一、照片一组（27张），证明物业不作为，侵占消防通道、楼道飞线充电、乱停乱放、线头裸露、小区硬件设施损坏、小区的公共部位损坏造成被告家的内墙墙体皮脱落、家具损坏，物业公司不经业主同意将小区的绿化改造成停车位，收取费用。小区有营业的，小区卫生令人堪忧，疫情期间无人把守、测量体温，居民财产被盗屡次发生。物业要求业主办门禁，从办好一天也没用上。破坏绿植、私打水井，乱摘乱种。原告质证称，墙体外墙渗水，属于房屋质量问题，可以申请维修基金，不属于物业服务的范围，原告不认可被告的证据。证据二、七张照片，用以证明物业公司和业委会有利益往来；原告质证认为与本案无关。证据三、工作简报；原告质证称属实。对原被告提交的证据认证如下：最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被告辩称业委会在成立过程中存在违反法律、法规的情形，可依照相关程序进行，因该业主委员会已在相关行政部门备案，对原告提交的物业服务合同，本院予以确认。被告提交的照片，原告虽然不认可，但被告提交的工作简报能印证原告服务质量较差，服务不到位，存在问题，对该事实本院予以认定。2018年3月8日，国家住房城乡建设部废止了《物业服务企业资质管理办法》，被告提交的2020年漯河物业管理条例实施细则系2010年12月1日起执行，因已取消对物业企业资质认定，对被告所称资质等级与服务标准不一的意见不予采信。经审理可确认如下事实：2016年7月20日，经漯河市房屋管理局源汇分局物业科委托，广恒物业对七彩都市枫林（龙苑）小区实施物业应急托管，托管期限自2016年7月21日至2016年10月21日，托管期间不收取物业费用。2017年10月16日，七彩都市枫林龙苑小区业委会（甲方）与广恒物业（乙方）签订物业管理合同，合同约定：甲方委托乙方对七彩都市枫林(龙苑)小区物业实行专业化、一体化的物业管理，订立本物业服务合同；物业坐落位置：漯河市源汇区汉江路36号，占地面积4.95万平方米，建筑面积10.9万平方米，物业类型住宅；本合同委托管理期限为三年，自2017年10月20日起至2020年10月19日止；物业管理服务费：住宅房屋，乙方按业主房屋建筑面积高层每月每平方米1元，多层每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取；逾期不交纳物业费的，按0.3%的日息交纳违约金等条款。广恒物业自2016年7月20日入驻七彩都市枫林(龙苑)小区提供物业服务。被告已交纳了2017年10月21日-2018年10月20日的物业费。在2019年5月份漯河市物业服务质量督查情况通报中，原告服务的七彩都市枫林小区被评为较差小区。本院认为，业委会与物业公司签订的合同，对小区每一个业主有约束力。物业公司依约提供了物业服务后，业主负有按约交纳物业管理费的义务。至于收费标准，业主委员会与原告在物业管理服务合同中已有明确约定，根据自治原则，被告应按照约定的计价方式交纳物业管理费用。由于物业管理的不可分割性，部分人拖交、欠交物业管理费，不仅侵害了物业公司的权益，同时也侵害了同小区其他业主的利益，将导致已交费业主替未交费业主摊销小区物业服务成本，有碍小区的正常管理与服务。物业公司接受了业主的委托，就要想方设法为业主服好务，履行好合同约定的职责。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，被告靳会霞抗辩的各项事由，部分超出物业服务范围，部分属服务瑕疵，或与本案不属同一法律关系，但广恒物业在提供物业服务的过程中，未严格按照合同约定履行义务，双方均存在违约行为，对原告诉请被告按每月每平方0.5元计算，本院调整为按每月每平方0.45元计算。被告辩称2016年10月21日至2017年10月20日期间未签订合同，被告不应交纳物业费，因在此期间，广恒物业在该小区提供服务，被告不交纳物业费的理由不能成立。被告靳会霞的房屋面积为140.71平方米，自2016年10月20日至2017年10月19日、2018年10月20日至2020年10月19日之间的物业费为2279.50元（140.71平方米×0.45元/平方米/月×36个月），被告应予交纳。原告广恒物业诉请违约金，因原告管理服务存在瑕疵，对该项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告靳会霞向原告河南广恒物业管理有限公司支付自2016年10月20日至2017年10月19日、2018年10月20日至2020年10月19日之间的物业费2279.50元；二、驳回原告河南广恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告靳会霞负担。本判决为终审判决。审判员  曹玉娥二〇二〇年十二月十四日书记员  王 菡