河南省新蔡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1729民初4599号原告：河南省新蔡县新华书店有限公司。统一社会信用代码：914100001762317427。法定代表人：杨巍，该公司总经理。地址：新蔡县古吕镇人民路中段路北。委托诉讼代理人：周晓华，河南周晓华律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊慧莉，河南周晓华律师事务所律师。被告：李俊，男，汉族，1969年8月4日生。住河南省新蔡县。被告：马喜林，男，汉族，1973年9月21日生。住河南省新蔡县。原告河南省新蔡县新华书店有限公司诉被告李俊、马喜林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南省新蔡县新华书店有限公司委托诉讼代理人周晓华、樊慧莉，被告马喜林到庭参加诉讼。被告李俊经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南省新蔡县新华书店有限公司向本院提出诉讼请求，1、解除原告与被告李俊的《房屋租赁协议》；2、确认被告李俊与被告马喜林之间的转租协议无效；3、判令二被告腾退房屋并交付原告；4、判令被告李俊支付房屋占有使用费199414元（从2018年1月1日暂计算至2018年11月15日按照日租赁费二倍的标准计算，实际要求计算至腾退房屋并交付原告止）及利息7486元（从2018年1月1日计算暂计算至2018年11月15日，实际要求计算至付清之日止，按照原告起诉时一年期贷款市场报价利率计算）；5、判令被告李俊支付拖欠租金34444元及利息5485元（从2017年1月5日起暂计算至2020年9月14日，实际要求计算至付清之日止，按照原告起诉时一年期贷款市场报价利率计算）；6、判令二被告支付2018年1月1日至房屋腾退之日的房屋占用费用（暂计至2020年9月14日）418269元及利息32936元。7、判令被告李俊支付逾期返还房屋违约金34333.2元；8、判令被告李俊支付非法转租违约金114444元；9、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2017年1月1日原告把位于新蔡县106国道振兴路西所有的九间四层门面房租赁给被告经营，约定年租金114444元，租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止。双方于2017年1月1日签订《房屋（场地）租赁合同》一份，其中合同第三条第二项约定，“合同签订后乙方逾期支付租金，逾期一日乙方应向甲方承担当年租金5%违约金。”第六条第一项约定，“乙方应在本合同的租期届满后10日内返还房屋（场地），未经甲方书面同意逾期返还房屋的（场地）的，每逾期一日，乙方应按当年租赁费平均每日数额双倍支付甲方，并向甲方承担年租金总额30%违约金。”第七条转租、续租及房产的收回第一项约定“乙方不得以任何理由将房屋转租给第三方，否则按违约处罚。处罚标准是乙方按合同金额100%支付甲方违约金”。合同签订后，被告在支付了2017年部分租金后，至今仍欠原告2017年租金34440元。同时，被告未在合同约定的租期届满后10日返还房屋，而是在未支付房屋占有使费用情况下，将门面房转租给马喜林，因而被告逾期腾房给原告造成损失。为此起诉至法院，望判如所请。被告李俊未到庭亦未提交答辩状。被告马喜林辩称，我和李俊有租赁协议，李俊和原告的租赁协议我不知道，不知道房子是原告的。李俊租给我的时候，说房子是他的，找李俊要房产证，他没有提供给我。我从2018年11月份开始给李俊交租金。2018年11月至2019年11月交付租金12.8万元，2019年11月16日至2020年11月16日交7万元，和李俊签了五年合同。本院经审理查明认定事实如下：2017年1月1日，原告河南省新蔡县新华书店有限公司将位于新蔡县古吕街道办事处振兴路中段九间四层门面租赁给被告李俊。并签订《房屋（场地）租赁合同》。主要约定原告将位于新蔡县106国道振兴路西属于原告所有的九间四层其中门面四间，租赁面积1352㎡（空房、门窗齐全完好）出租给李俊。租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日止。房屋年租金为114444元。双方签订合同后三个工作日一次性交清当年租赁金，以后在年度租金到前一次性交清下年度租金。合同签订后李俊逾期支付租金，逾期一日应向原告承担当年租金5%违约金。不按时交纳房租，原告有权解除合同。被告李俊不得以任何理由将房屋转租给第三方，否则按违约处罚，处罚标准是李俊按合同金额100%支付原告违约金。2017年被告李俊向原告支付80000元租金，下欠34444元房屋租金。2018年被告李俊未支付租金使用至2018年11月15日。2018年11月16日被告李俊将涉案房屋转租给被告马喜林，并同被告马喜林签订《房屋租赁协议》。被告马喜林向被告李俊支付至2020年11月16日租金，共计19.8万元。本院认为，本案为租赁合同纠纷。被告李俊经传票传唤未到庭参加诉讼，视为对其抗辩权利的放弃，故对原告提供的2017年1月1日同被告李俊签订《房屋（场地）租赁合同》予以采信。《房屋（场地）租赁合同》系原告同被告李俊真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同，双方按合同约定履行。被告李俊租赁房屋应当支付租赁费，但被告李俊未支付，故原告请求被告李俊支付2017年所欠34444元租金，本院应予支持。原告同被告李俊签订的《房屋（场地）租赁合同》约定租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日，租赁届满后，被告李俊仍然继续使用所租赁的房屋，且原告并未提供证据印证其主张收回房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，故原告同被告李俊签订的《房屋（场地）租赁合同》从2018年1月1日起，仍为有效合同，对双方具有约束力，双方应按合同履行。原告请求被告李俊支付房屋占有使用费199414元（从2018年1月1日暂计算至2018年11月15日按照日租赁费二倍的标准计算，实际要求计算至腾退房屋并交付原告止）及请求二被告支付2018年1月1日至房屋腾退之日的房屋占用费用（暂计至2020年9月14日）418269元，因原告同被告李俊签订的《房屋（场地）租赁合同》合同有效，应按租金计算。从2018年1月1日起至2020年9月14日止共计2年8个月零13天的租金，应予支持。确定为309316.7元（114444元/年×2+114444元/年÷12个月×8个月+114444元/年÷12个月÷30天×13）。因原告同被告李俊签订的《房屋（场地）租赁合同》从2018年1月1日起为不定期合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，本案中，原告并未提供证据印证向被告李俊发出解除合同书，亦未提供其他证据印证，在合理的期限内要求解除合同，故原告请求被告李俊支付逾期返还房屋违约金，本院不予支持。但原告起诉后，本院向原告发出起诉状，应视向被告李俊发出通知，故原告请求解除合同，本院应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，合同解除后，被告李俊应当返还租赁物，故原告请求李俊返还租赁物，于法有据，应予支持。被告李俊将房屋转租给被告马喜林，并于2018年11月16日签订《房屋租赁协议》，合同的双方为李俊和马喜林，原告非合同的相对方，且原告未提供证据印证《房屋租赁协议》中存在欺诈、胁迫情形而损害国家、集体利益及合法形式掩盖非法目的的情形，故原告请求确认被告李俊和被告马喜林于2018年11月16日签订的《房屋租赁协议》无效，本院不予支持。但因被告李俊同原告签订的《房屋（场地）租赁合同》解除，故被告马喜林从被告李俊处租赁的原告新蔡县新华书店的房屋，应当退还。根据原告新蔡县新华书店同被告李俊签订的《房屋（场地）租赁合同》约定，被告李俊不得以任何理由将房屋转租给第三方，被告李俊将房屋租赁给马喜林，违反合同约定，故原告请求被告支付违约金，应予支持。因原、被告约定违约金标准为合同金额的100%太高，酌定为合同金额的20%，即22888.8元（114444元×20%）。针对原告请求所欠租金利息问题，因双方在合同中并未约定利息，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告河南省新蔡县新华书店有限公司同被告李俊于2017年1月1日签订的《房屋（场地）租赁合同》。二、被告李俊支付原告河南省新蔡县新华书店有限公司2017年1月1日至2017年12月31日所欠的租金34444元。三、被告李俊支付原告河南省新蔡县新华书店有限公司2018年1月1日至2020年9月14日的租金309316.7元，2020年9月15日至被告李俊返还租赁房屋之日止的租金每日按313.5元计算。四、被告李俊、马喜林返还租赁原告河南省新蔡县新华书店有限公司的房屋。五、被告李俊支付原告河南省新蔡县新华书店有限公司违约金22888.8元。六、驳回原告河南省新蔡县新华书店有限公司的其他诉讼请求。上述二、三、四、五项于本判决生效后十日内履行清结。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6549.49元，由被告李俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本七份，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  张洪民二〇二〇年十二月九日书记员  张亚飞