广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤04民终2304号上诉人（一审原告）：詹美仙，女，1957年12月20日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区祐汉第八街，澳门特别行政区居民身份证号码:********，港澳居民来往内地通行证号码：M06687XXXX。上诉人（一审原告）：邢福仰，男，1949年3月20日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区祐汉第八街，澳门特别行政区居民身份证号码：********。两上诉人共同委托诉讼代理人：薛鹏，北京大成（珠海）律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：李水东，北京大成（珠海）律师事务所律师。上诉人（一审被告）：陆炳同，男，1972年7月20日出生，澳门特别行政区居民，住广东省珠海市香洲区*********海湾半山国际公寓，澳门特别行政区居民身份证号码：********，港澳居民来往内地通行证号码：M0669XXXX。委托诉讼代理人：张晶晶，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：包为，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：珠海摩尔百货有限公司。住所地：珠海市*************至三层及地下室夹层，统一社会信用代码914************268。法定代表人：陆春莲，总经理。委托诉讼代理人：张丽，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李钦宇，广东德赛律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：珠海正邦房地产开发有限公司。住所地：珠海市*******岭秀，统一社会信用代码914************130。法定代表人：尹某1。委托诉讼代理人：李露，广东华大律师事务所律师。委托诉讼代理人：李霁，广东华大律师事务所律师。被上诉人（一审被告）:罗盛宗，男，1959年8月3日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区新口岸高士街，澳门特别行政区居民身份证号码：********，港澳居民来往内地通行证号码：M053XXXXX。委托诉讼代理人：让玉成，广东玉成律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜玉，广东玉成律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：戴丽，女，汉族，1981年10月13日出生，住珠海市香洲区****************，公民身份号码：510************148。委托诉讼代理人：张丽，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李钦宇，广东德赛律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：黎瑞祥，男，汉族，1984年10月1日出生，住广州市荔湾区******之一，公民身份号码：440************13X。委托诉讼代理人：让玉成，广东玉成律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜玉，广东玉成律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：郑丽君，女，汉族，1989年9月30日出生，住海南省海口市美兰区，公民身份号码：460************620。委托诉讼代理人：张晶晶，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：包为，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：陆春莲，女，壮族，1962年7月2日出生，住广西钦州市钦北区**********，公民身份号码：452************422。委托诉讼代理人：张丽，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李钦宇，广东德赛律师事务所律师。上诉人詹美仙、邢福仰、陆炳同因与被上诉人珠海摩尔百货有限公司（以下简称摩尔公司）、珠海正邦房地产开发有限公司（以下简称正邦公司）、罗盛宗、戴丽、黎瑞祥、郑丽君、陆春莲房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2019）粤0402民初4882号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。詹美仙、邢福仰上诉请求：撤销一审判决，改判支持詹美仙、邢福仰一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决对本案诸多事实认定不清或认定错误，应当予以改判。（一）一审判决遗漏了案涉纠纷的核心背景事实。摩尔公司、正邦公司、罗盛宗、戴丽、陆炳同、黎瑞祥、郑丽君、陆春莲在向詹美仙、邢福仰“售后包租”案涉商铺时是以“高标准、高回报”的欺诈手段诱使詹美仙、邢福仰以超高价购买，对该核心背景事实，一审判决未予查明认定。1.该核心背景事实，已有广东省高级人民法院的生效判决予以认定。詹美仙、邢福仰一审提交的证据（2015）粤高法民三终字第397、697号民事判决书已明确认定，案涉商铺在销售时所宣传的“多家国际奢侈品牌入驻”的内容不属实，所使用的相关国际奢侈品牌的行为构成侵权。因此，所谓的“高标准”已显然构成欺诈。2.摩尔公司、正邦公司、罗盛宗、戴丽、陆炳同、黎瑞祥、郑丽君、陆春莲在澳门日报刊登广告系虚假宣传，其宣称购买案涉商铺将获得6%-7%的年回报率，投资50万起，月收入6500元，这是引诱詹美仙、邢福仰以高出市场价5倍以上的超高价格购买案涉商铺的根本原因。由于“高标准”是虚构的，所以“高回报”也无以支撑。在前三年的租赁期限届满时，摩尔公司便通知降低租金，甚至撤场，从而导致涉诉纠纷。结合《退股协议书》等证据可知，摩尔公司、正邦公司、罗盛宗、戴丽、陆炳同、黎瑞祥、郑丽君、陆春莲直接将所收到的部分商铺销售款作为租金支付给小业主，其余则迅速瓜分并注销公司，但所预留用于支付租金的商铺销售款金额远远不足以支撑所有小业主9年期的租金。因此，所谓的“高回报”纯属欺诈。（二）一审判决认定《协议书》中约定的“返还房款”具有双重属性错误。“返还房款”即“5+1”方案中的“5”，仅仅是因案涉商铺认购价格虚高而对詹美仙、邢福仰的赔偿款，是单一属性，不具有租金补偿的属性。1.摩尔公司、正邦公司、罗盛宗、戴丽、陆炳同、黎瑞祥、郑丽君、陆春莲欺诈事宜暴露出来后，摩尔广场小业主的租金收益受到严重侵害。小业主为了维护权益采取了举报、控告等维权措施。摩尔公司、正邦公司、罗盛宗、戴丽、陆炳同、黎瑞祥、郑丽君、陆春莲受到相关部门的调查，涉及税务，甚至刑事方面的问题。基于该事实背景，摩尔公司、正邦公司、罗盛宗、戴丽、陆炳同、黎瑞祥、郑丽君、陆春莲遂作出返还购房款作为虚高铺价的赔偿措施，相应地小业主则撤回所有的投诉、控告等维权措施。从双方谈判的背景、目的及过程来看，“5+1”方案中的“5”是摩尔公司、正邦公司、罗盛宗、戴丽、陆炳同、黎瑞祥、郑丽君、陆春莲的欺诈手段逐渐暴露后，为了自保和重拾詹美仙、邢福仰的信任，对詹美仙、邢福仰因陷入欺诈而支付的虚高购房款的赔偿，是摩尔公司、正邦公司、罗盛宗、戴丽、陆炳同、黎瑞祥、郑丽君、陆春莲得以平息欺诈事件和支付后六年租金的前提，而不是支付租金本身。2.从《协议书》明确的约定及一审证据来看，均可清晰认定“5+1”方案中的“5”仅是赔偿款的单一性质，与租金明显不同。首先，《协议书》开篇写明“现甲乙丙三方就2016年7月1日至2022年6月29日期间委托管理及房款返还事宜达成以下条款”。《协议书》第一条是“委托管理期限”，第二条是“房款返还”，可见，租赁和房款返还是该协议的两大内容，相对应的，租金与返还的房款是两笔性质不同的款项，不应混淆。其次，《协议书》第六条约定：“丙方（罗盛宗）以个人名义对乙方（摩尔公司）履行本协议（包含《委托经营管理合同》）项下的所有义务承担不可撤销的连带保证责任。”可见，《协议书》与《委托经营管理合同》是须同时履行的合同，而不是一审判决所理解的“《协议书》在生效后具有变更及替代《委托经营管理合同》的作用”。再次，摩尔公司向詹美仙、邢福仰返还购房款时，也明确备注了转账用途是“返还购铺款”，而不是租金。在罗盛宗所作的声明中，也明确是返还购房款。3.将“5+1”方案中的“5”误认为同时具有租金补偿的属性犯了偷换概念的错误。“5”的计算方式是以前三年的租金金额作为赔偿款计算标准，而非计算后六年的租金本身。4.一审判决错误地将“5+1”方案中的“1”简单认定为“每月10%”的租金。“1”的本意是包括后六年租金支付及其他合同核心条款（如后续管理，到期后商铺如何返还等）的一揽子协议。如果摩尔公司按约定履行《协议书》，且双方对后六年租金支付及其他全部核心条款协商一致后，则双方再签订《补充协议》。由于九年期租金回报是具体承诺，如需协商降低，则需要在其他方面给予补偿。如无法达成协议，则继续履行《委托经营管理合同》，兑现澳门日报中的年回报率6-7%的承诺。（三）一审判决遗漏了詹美仙、邢福仰一审起诉所依据的关键事实与理由。摩尔公司已严重违反《协议书》第二条第一款A之约定，故詹美仙、邢福仰有权依据《协议书》第二条第二款之明确约定，按照原《委托经营管理合同》的租金条款主张后六年的租金及违约金。一审判决认为“该条款内容可以理解为《协议书》在生效后具有变更及替代《委托经营管理合同》中原租金支付约定的作用”是片面的理解，该变更及替代的前提应是被上诉人全面履行了《协议书》，即按时、足额、一次性返还房款且达成补充协议。事实上，摩尔公司是逾期整整5个月之后，直至2017年10月30日才分期将购房款返还完毕，并非于2017年5月30日前按时一次性支付。虽然摩尔公司在结果上是已经返还了购房款，但由于其逾期履行的不诚信行为已严重损害了詹美仙、邢福仰的期待利益，对于广大的弱小群体小业主来说，无疑又是一次重创。对于摩尔公司此违约行为之责任，《协议书》第二条第二款有明确约定，应当直接适用。此事实与理由，是詹美仙、邢福仰起诉的基本及主要依据，一审判决只字未提，应当予以改判。（四）一审判决对于正邦公司在整个交易过程中的地位与应承担的法律责任认定错误。本案中，正因为摩尔广场对小业主虚假、夸大的广告宣传及《委托经营管理合同》中长达九年的售后包租的承诺，诱使詹美仙、邢福仰以超高价购买案涉商铺，与正邦公司签署《商品房买卖合同》。因此，《委托经营管理合同》应当视为《商品房买卖合同》的重要组成部分，摩尔公司与正邦公司是代理与被代理的关系，故正邦公司作为《商品房买卖合同》的主体和被代理人，也应当与代理人摩尔公司承担连带责任。根据（2015）粤高法民三终字第397、697号判决认定的事实，正邦公司、摩尔公司等在销售案涉商铺过程中，由于存在侵权行为，因此需要共同对侵权行为承担赔偿责任。可见，正邦公司与摩尔公司等在销售案涉商铺时是一个整体，共同对外承担责任。（五）一审判决对罗盛宗、陆炳同、戴丽在整个交易中的地位与应承担的法律责任认定错误。罗盛宗、陆炳同、戴丽作为摩尔公司的实际控制人与隐名股东，不仅公司账簿与股东账簿不分，股东自身收益与公司盈利不加区分，致使双方利益不清，造成股东人格与公司人格混同；而且罗盛宗、陆炳同、戴丽先从原珠海市华绪投资有限公司（以下简称华绪公司）抽走资金，然后再成立经营目的相同或者类似的摩尔公司，逃避原华绪公司债务的行为，属于明显的过度支配与控制。参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第十一条第二款之精神，罗盛宗、陆炳同、戴丽应当与摩尔公司承担连带清偿责任，而不仅是补充清偿责任。二、一审判决适用法律错误，应当予以改判。对于前述摩尔公司的严重违约行为，《协议书》第二条第二款有明确的相应违约责任的约定，故应当直接适用《协议书》之约定，而不应当适用合同法第六十一条酌定租金标准，不支持违约金。综上所述，本案不是简单的租赁合同纠纷，而是摩尔公司、正邦公司、罗盛宗、戴丽、陆炳同、黎瑞祥、郑丽君、陆春莲通过欺诈手段以超高价销售案涉商铺，企图瓜分利益并注销公司逃避责任的阴谋。九年返租期近50%的回报率是摩尔公司、正邦公司、罗盛宗、戴丽、陆炳同、黎瑞祥、郑丽君、陆春莲向詹美仙、邢福仰作出的郑重承诺，也是詹美仙、邢福仰以超高价购买案涉商铺的前提，在认定后六年租金标准时，仍应遵守。如按一审判决，摩尔公司、正邦公司、罗盛宗、戴丽、陆炳同、黎瑞祥、郑丽君、陆春莲对欺诈及违约行为不需要承担任何法律责任，并且在无需作出任何补偿的情况下还达到了降租的目的。这种一边倒的判决结果严重违背公平原则，也助长了摩尔公司欺诈的风气，极不利于国家当前对于珠澳合作的要求。二审期间，詹美仙、邢福仰补充以下上诉意见：根据民法总则第四条、第五条规定，詹美仙、邢福仰作为独立的个体，依法享有独立的民事权利，独立承担民事责任。詹美仙、邢福仰通过诉讼要求摩尔公司、正邦公司、罗盛宗、戴丽、陆炳同、黎瑞祥、郑丽君、陆春莲按合同约定支付租金，这是詹美仙、邢福仰按自己意思行使合同权利的表现。按合同支付租金则是摩尔公司的义务，法院应当允许所有人采取合法合理的方式行使自己的权利，任何人不能将别人的意志强加于詹美仙、邢福仰，其他小业主对权利的放弃也是其按个人意思行使权利的表现，但法院不能强迫詹美仙、邢福仰做出同样的放弃权利的行为。针对詹美仙、邢福仰的上诉，摩尔公司辩称，一、本案是房屋租赁合同纠纷，一审判决已查明认定与本案纠纷有关的核心事实，詹美仙、邢福仰主张的所谓漏查背景事实与本案无关。本案的诉由系房屋租赁合同纠纷，詹美仙、邢福仰在一审庭审中亦明确其提起本案要求支付租金是基于《委托经营管理合同》的约定，一审判决据此认定本案的核心争议焦点为“商铺租金该如何计付的问题”、“各被告的责任”，并围绕案件争议焦点，查明认定摩尔公司与詹美仙、邢福仰签订的“5成协议”生效后具有变更及代替《委托经营管理合同》中原租金支付约定的作用，进而在此基础上分析、界定本案各被上诉人的法律责任，该等查明和认定符合本案的诉由以及詹美仙、邢福仰所主张的法律关系，是正确的。至于詹美仙、邢福仰主张的所谓核心背景事实，指向的是“各被上诉人在向上诉人售后包租案涉商铺时是以高标准、高回报的欺诈手段诱使上诉人超高价购买”，这只是詹美仙、邢福仰单方将不同法律关系的问题糅杂在一起的单方说法，完全背离了其请求权基础，与本案无关。二、詹美仙、邢福仰上诉主张“5成协议”中约定的“返还购房款”系就涉案商铺认购价格虚高而对其的赔偿款错误，一审判决认定“5+1方案”是为解决业主诉求的一揽子方案正确。（一）詹美仙、邢福仰从双方谈判的背景及过程出发，主张“5+1方案”中的“5”系对虚高购房款的赔偿，不能成立。从协议签订的背景和过程来看，自摩尔广场租赁纠纷发生以来，在政府主导下的历次摩尔公司与小业主之间的谈判中，始终是围绕降租、购房发票金额不足、租赁税的问题而进行磋商和谈判，从未提及詹美仙、邢福仰所主张的“欺诈”、“虚高铺价”的背景事实，更不存在摩尔公司作出“返还购房款”作为虚高铺价的赔偿措施。对于协议签订的背景，“5成协议”的“鉴于部分”第3点亦作了明确表述，即“第一个三年租期届满前，乙方（摩尔公司）向甲方（詹美仙、邢福仰）提出因经营管理不善，无法按《委托管理合同》的约定继续支付租金”，因而一审判决根据合同的约定，结合香洲区政府、澳门方面组织调解的实际情况等证据认定“各方是在摩尔公司提出因经营管理不善无法按《委托管理合同》的约定继续支付租金的情况下经协商达成的协议，即“协议侧重解决后六年委托经营管理期间的租金支付问题”、“5+1方案、7成方案均为解决业主诉求的一揽子方案”正确，詹美仙、邢福仰仅以协议书中的个别字眼进而主张“5+1方案”中的“5成协议”是支付虚高购房款的赔偿不仅与事实相悖，也与“5成协议”约定的内容不符。（二）詹美仙、邢福仰认为“5成协议”中的“房款返还”系仅针对房款差价的赔偿而作的约定，系刻意歪曲协议的内容，有违成协议的本意。1.詹美仙、邢福仰依据“5成协议”第一条约定的“委托管理期限”与第二条约定的“房款返还”，主张租金与返还房款是两笔不同的款项，这种理解是刻意歪曲“5成协议”的内容，割裂“5成协议”条款之间的整体联系，没有任何依据，一审判决认定“5成协议”约定的“返还房款”具有租金补偿性质符合客观事实。从“5成协议”约定的内容及各条款之间的联系来看，该协议并非詹美仙、邢福仰主张的仅针对房款差价的退还，而是解决业主租金等诉求在内的一揽子方案。一审法院结合摩尔公司提交的珠澳两地政府的《说明》、其他小业主因选择不同的方案而均签订两份《协议书》以构成完整的“5+1方案”或“7成方案”，进而认定“5+1方案”为解决业主诉求的一揽子方案正确。2.詹美仙、邢福仰依据“5成协议”第六条的约定主张《委托经营合同》与“5成协议”是同时履行的合同，这种理解不仅违背了“5成协议”本意，更严重有违日常生活逻辑。本案系摩尔公司因无力支付租金提出按“第一个三年租金的50%发放”而引发的纠纷，若按照詹美仙、邢福仰“同时履行”的逻辑，其不仅能够依据“5成协议”一次性获得按《委托经营管理合同》第一个三年租金标准计算的后六年租金50%的款项，还能依据《委托经营管理合同》的第一个三年的租金标准继续要求摩尔公司支付剩余六年的租金，这显然是不符合日常生活逻辑，是不尊重事实的。（三）从本系列案诉讼过程中部分业主与摩尔公司签订“1成协议”的事实[案号分别为（2019）粤0402民初2705、2716、2718、4879号]，亦足以证明“5+1方案”为解决业主诉求的一揽子方案。另外，系列案中的（2019）粤0402民初9625号案的原告郭嘉团在一审出庭，法官问及“因为被告一（摩尔公司）与小业主之间租金支付产生纠纷以后，你方有无参与协调”以及“当时为何签了5成方案，为何没有签订1成补充协议”时，郭嘉团回答“当时是去了陈明金议员的办公室参与协调，当时给出的方案是5+1方案”、“当时说好了就是5+1，本人签了5成协议书后就认为后面就应该按10%支付就好”。由此可见，涉案商铺的业主不仅亲自参与了本次摩尔广场租赁纠纷的协调，而且清楚知悉“5+1”方案系一揽子解决问题的方案，其选择了“5+1”方案，只是其误以为只要签订了“5成协议”即可获得“1成协议”所约定的月租金10%款项，因此未签订“1成协议”。这进一步证明“5成协议”属于“5+1方案”的一部分，并非单独的协议。综上所述，一审判决认定“5+1方案”为解决业主诉求的一揽子方案正确，詹美仙、邢福仰主张该方案“5成协议”中约定的“返还购房款”系就涉案商铺认购价格虚高而对其的赔偿款错误。三、詹美仙、邢福仰主张一审判决漏查摩尔公司严重违反“5成协议”第二条第一款约定，进而认为其有权依据该约定按《委托经营管理合同》的租金条款主张后六年租金及违约金，这是詹美仙、邢福仰错误理解的合同而提出的错误主张。1.詹美仙、邢福仰的该主张变更了诉由，两者相互矛盾，这种随着诉讼进程的推进而不断变更诉由的做法不诚实。詹美仙、邢福仰在起诉时隐瞒了本案重要的事实（即摩尔广场的租赁纠纷已达成两个一揽子方案），根本不提及“5成协议”，从而以《委托经营管理合同》的约定为依据提起本案诉讼请求。在一审判决对其不利的情况下，詹美仙、邢福仰上诉主张是摩尔公司没有按照“5成协议”第二条第一款的约定及时返还购房款给詹美仙、邢福仰，因而要求履行《委托经营管理合同》，这是变更了起诉时的诉由，这种随着诉讼进程的推进而不断变更诉由的做法不诚实。2.即便单独从“5成协议”约定的内容来分析，詹美仙、邢福仰的主张就不成立。根据“5成协议”第二条A款“乙方必须在2017年5月30日前一次性向甲方返还房款.....收到此赔偿款的当日，此协议才正式生效。若未收到，仍以《委托经营管理合同》约定为标准，按该合同履行”的约定，结合第四条“如乙方未按协议约定足额返还房款，由甲方有权自行采取相关的维权方式。乙方按本协议约定付清本协议第二条第A款后，甲方双方就此事及有关维权的全部事宜互不追究”以及第五条“如乙方返还房款延期超过10日，甲方有权按照年利率24%向乙方主张逾期期间的违约金；逾期超过30日的，甲方有权解除本协议书,由此造成的对商铺承租方的违约责任由乙方和丙方承担”的约定来看：“5成协议”虽然约定摩尔公司需在约定的时间前返还购房款，但詹美仙、邢福仰有权要求履行《委托经营管理合同》的前提是“未收到”协议约定的购房款，而并非“未按时收到”；如果是未按时收到款项，则詹美仙、邢福仰的救济途径是依据“5成协议”第五条的约定主张逾期付款的违约金或者行使合同解除权，而不是按第二条“仍以《委托经营管理合同》约定履行”。因此，在詹美仙、邢福仰已经足额收取了“5成协议”项下的款项、出具了收据的情况下，詹美仙、邢福仰提出按“《委托经营管理合同》约定履行”，显然不符合合同约定。更何况，《委托经营管理合同》对后六年委托经营管理期间的租金支付标准没有约定，詹美仙、邢福仰按头三年的租金标准主张完全是一厢情愿，根本就没有合同依据。因此，詹美仙、邢福仰以摩尔公司严重违反“5成协议”第二条第一款约定为由，要求按《委托经营管理合同》的租金条款主张后六年租金的上诉主张没有事实依据。四、詹美仙、邢福仰认为一审判决适用法律错误、不支持其违约金的上诉理由不能成立。詹美仙、邢福仰指责摩尔公司严重违约不符合事实，一审判决的认定符合客观事实。本案中，根据《委托经营管理合同》第六条第一款的约定，在头三年委托经营期限届满后，后续租金支付标准需要由摩尔公司与业主重新协商确定，对此，摩尔公司与绝大部分业主就租金在内的一系列问题达成了“5+1方案”及“7成方案”，而在詹美仙、邢福仰选择了“5+1方案”，并签订了该方案中的“5成协议”、收取了“5成协议”约定的款项，只是由于詹美仙、邢福仰自身的原因，一直未与摩尔公司签订“1成协议”，从而引发本案纠纷，并非摩尔公司拖欠租金。一审判决站在解决问题的角度，考虑到《委托经营管理合同》和“5成协议”均未约定后六年的租金支付标准，双方亦未签订“1成协议”的事实，从而参考摩尔广场现行“1成协议”认定租金支付标准按照，进而认定双方因争议对租金支付标准未能协调一致不宜完全归责于摩尔公司，这符合客观事实。因此，詹美仙、邢福仰上诉认为摩尔公司的行为严重违约根本不成立，更何况其认为按“5成协议”第二条第二款适用违约责任，但是该条款根本不是对违约责任的约定。综上所述，一审判决认定事实、适用法律正确，詹美仙、邢福仰的上诉事由不成立，请二审法院依法驳回其上诉请求。正邦公司辩称，一、詹美仙、邢福仰请求正邦公司承担连带清偿责任，没有事实和法律依据，原因是：1.小业主的诉讼请求依据是与摩尔公司签署的《委托经营管理合同》，正邦公司并非《委托经营管理合同》的一方当事人，该合同对合同外的第三人不发生任何效力，正邦公司与小业主虽然签订有《商品房买卖合同》，但是和本案中的《委托经营管理合同》属于不同的法律关系，小业主主张依据《委托经营管理合同》要求支付租金，该主张不应该扩大至非合同相对方的范围，因此本案的争议应当在《委托经营管理合同》及小业主与摩尔公司等后续签订的协议书范围内解决。2.正邦公司虽然已经与小业主签订了《商品房买卖合同》，但是实际上《商品房买卖合同》在3年前已经履行完毕。3.从本案《委托经营管理合同》和最终实际商铺销售受益人的角度来看，小业主与华绪公司签订商铺认购书之后，购房款全部是由华绪公司收取，根据一审中已经查明的事实，戴丽、罗正宗、陆炳同已经共同向秉承公司收购了本案物业，小业主的购房款是支付给了罗盛宗，并最终由戴丽、罗正宗、陆炳同分配了销售收益，与正邦公司无关。从以上几点可知，正邦公司认可一审法院认定的关于詹美仙、邢福仰与摩尔公司签订的《委托经营管理合同》实际具有租赁合同性质，摩尔公司是该合同约定的租金支付主体，也是摩尔项目的运营商，理应承担租金的支付责任。正邦公司仅是案涉商品房买卖合同约定的出卖人，与本案租赁合同并无直接法律关系，詹美仙、邢福仰要求正邦公司承担租金支付责任，理据不足。二、詹美仙、邢福仰主张在整个交易中的地位与应承担法律责任认定错误的理由不成立。三、有关小业主对协议书所涉返还款项性质的主张，其他理由以及其他涉及各被上诉人的部分，1.正邦公司认可一审法院对相关事实的认定，无异议。2.摩尔广场小业主纠纷发生后，至诉讼前均未牵涉到正邦公司，正邦公司没有参与一揽子协议的协商谈判及签订过程，对相关情况并不了解。这一点也能证明纠纷的产生与正邦公司无关。各位小业主对这些情况均清楚。3.正邦公司认同摩尔公司的答辩意见，特别是同意有关本案摩尔广场小业主的纠纷、港澳珠三地业主在有关部门的协调下已经达成了一揽子解决问题的方案，这是为解决摩尔广场纠纷最有效的方案。无论是从尊重契约精神、诚实守信原则的角度，还是从社会效益的角度出发，都应该继续维持并履行该解决方案。综上，正邦公司认为詹美仙、邢福仰的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。罗盛宗、黎瑞祥辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判；罗盛宗、黎瑞祥同意摩尔公司的答辩意见。戴丽、陆春莲同意摩尔公司的答辩意见。陆炳同、郑丽君辩称，其答辩意见与陆炳同上诉意见一致陆炳同上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.驳回詹美仙、邢福仰要求陆炳同承担责任的全部诉讼请求；3.本案受理费全部由詹美仙、邢福仰、摩尔公司、罗盛宗、戴丽承担。事实和理由：一、一审判决基于《承诺书》认定陆炳同承担补充清偿责任没有事实与法律依据，依法应予改判。理由如下：1、一审判决判令陆炳同向小业主承担补充清偿责任不符合合同相对性原则。《承诺书》是陆炳同、罗盛宗、戴丽基于政府维稳需要，共同向政府作出的承诺，承诺的相对方是政府，而非各小业主个人。即《承诺书》的履行对象是政府而非小业主。根据合同的相对性原则，小业主无权依据《承诺书》向陆炳同主张支付租金。因此，根据《承诺书》的约定，陆炳同、罗盛宗、戴丽付款的对象是政府的监管账户，而不是小业主个人。2、陆炳同承担责任未达到《承诺书》的约定条件。根据《承诺书》，陆炳同及罗盛宗、戴丽保证小业主租金收入的条件是“摩尔广场经营收入在扣除正常运营费用后，与应支付给小业主的租金之间的差额”，因此陆炳同承担责任的条件是运营收入与租金存在差额，一审判决在未查明是否存在租金差额或差额具体金额的情况下，判令陆炳同对摩尔公司欠付小业主的租金承担补充责任，既没有合同依据也与摩尔公司原股东签署《承诺书》的背景和真实意思相悖，依法应予改判纠正。3、小业主与摩尔广场已经达成新的解决方案，《承诺书》已经失效，一审判决错误引用《承诺书》导致错判。《承诺书》只是在政府监督下，对小业主租金问题进行的前期的、临时性的安排，目的在于为寻求解决方案提供缓冲时间。《承诺书》约定“在形成新的解决方案前，保证金每半支付一次，每次提前一个月汇入政府指定的第三方监管账户”。目前，在政府的监督下，摩尔公司已经提出5+1方案及7成方案，绝大多数小业主也已根据新方案与摩尔公司达成协议，小业主与摩尔公司按新的协议履行即可，《承诺书》已经失效。退一步讲，根据《承诺书》承诺保证的是“剩余六年委托期内小业主合同条件下的租金收入”，小业主与摩尔公司达成新的协议后，新的协议实际已经变更了原《委托经营合同》的约定，《承诺书》存在前提已不复存在。再者，《承诺书》保证的“剩余六年委托期内小业主合同条件下的租金收入”，而所谓合同即《委托经营合同》只约定了前三年的租金，并没有约定剩余六年的租金标准，所以《承诺书》本身不具有可执行性。因此，一审判决依据《承诺书》判令陆炳同承担补充清偿责任，没有事实法律依据，应予改判。二、陆炳同早在2014年3月就退出了摩尔公司，且不存在《公司法》股东应承担补充清偿责任的情形，一审法院判令陆炳同对其退出后摩尔公司的租金承担补充清偿责任，没有法律依据。2014年3月9日陆炳同与戴丽、罗盛宗签订《退股协议书》，退出了华绪公司和摩尔公司经营，受陆炳同委托持有华绪公司和摩尔公司股份的郑丽君也将全部股份转给戴丽指定的人持有，陆炳同在2014年3月之后已经不是摩尔公司的股东。根据《中华人民共和国公司法》第三条，公司应以自己独立的法人地位对外承担责任。在政府监督指导下，小业主代表和陆炳同、戴丽、罗盛宗已共同委托审计机构对摩尔公司进行了审计，《审计报告》显示：陆炳同对摩尔公司实缴足额出资，不存在抽逃出资或出资不实的情形；且在陆炳同、罗盛宗在退股时计提了1亿元的风险资金留给戴丽继续经营，摩尔公司完全有自己独立的财产及能力对外承担责任。在摩尔公司及其实际控制人戴丽未能证明摩尔公司巨额款项去向、在摩尔公司、戴丽不能证明而一审法院又未查明摩尔公司对小业主租金支付存在差额的前提下，无任何合同和法律依据要求陆炳同对其退出后的摩尔公司租金承担责任。综上所述，一审法院既然已经认定陆炳同退出摩尔公司的事实，应按照公司与股东相独立的基本原则，判令陆炳同对摩尔公司应承担的责任不负任何责任。一审法院仅以一份失效的、不具有可履行性的《承诺书》来作为依据，违背了公司法的基本精神和各方当事人真实的意愿，陆炳同恳请二审法院查明案件事实，依法改判。针对陆炳同的上诉，詹美仙、邢福仰辩称，一、陆炳同对《承诺书》的辩解自相矛盾，一审判决判定的租金标准低于《承诺书》中的标准。陆炳同对《承诺书》被承诺方的解释自相矛盾。陆炳同一方面自称《承诺书》“履行的对象是政府而非小业主”，另一方面又辩解“小业主与摩尔公司按新的协议履行即可，《承诺书》已经失效”，并认为“《承诺书》本身不具有可执行性”，意即《承诺书》对政府作出时就不具有可执行性。实际上，《承诺书》的字面意思是按照前三年的租金标准执行后六年的租赁合同，且实际经营收入无法覆盖需支付给小业主的租金时，戴丽、罗盛宗、陆炳同三股东须按照原持股比例补足兜底。一审判决判定按照“5+1”的方案向小业主支付租金，已经降低了《承诺书》中的支付标准。二、陆炳同形式上已退股，但其与戴丽、罗盛宗合谋瓜分巨额利益并注销公司逃避责任，依法应刺破公司面纱由其三人承担连带责任，而不仅仅是一审判决认定的补充责任。陆炳同与罗盛宗、戴丽作为摩尔公司的实际控制人与隐名股东，不仅公司账簿与股东账簿不分，股东自身收益与公司盈利不加区分，致使双方利益不清，造成股东人格与公司人格混同；而且陆炳同、罗盛宗、戴丽先从华绪公司抽走资金，然后再成立经营目的相同或者类似的摩尔公司，逃避原华绪公司债务的行为，属于明显的过度支配与控制。参照《全国法院民商事工作会议纪要》第11条第二款的精神，“控制股东或实际控制人控制多个子公司或者关联公司，滥用控制权使多个子公司或者关联公司财产边界不清、财产混同，利益相互输送，丧失人格独立权，沦为控制股东逃避债务、非法经营，甚至违法犯罪工具的，可以综合案件事实，否认子公司或者关联公司法人人格，判令承担连带责任”。即陆炳同和罗盛宗、戴丽应当与摩尔公司承担连带清偿责任，而不仅仅是补充清偿责任。综上，陆炳同的上诉请求没有事实与法律基础，应予驳回。摩尔公司、戴丽、陆春莲共同答辩称：首先，本案是房屋租赁合同纠纷，罗盛宗、戴丽、陆炳同三位投资人的责任不应在本案处理。其次，一审法院根据《承诺书》判定陆炳同承担补偿清偿责任，但《承诺书》只是一份阶段性文件，最后确定的是三位投资人退回全部销售分红，陆炳同未依约退还全部销售分红，应当在应退还的销售分红限额内对小业主的租金支付承担清偿责任。《承诺书》作为解决摩尔小业主租赁纠纷过程中的阶段性文件，陆炳同、罗盛宗、戴丽三方均承诺保证小业主后六年合同条件下的租金收入，并同意按照持股比例承担相应的义务，而在后续协商中，三方与小业主最终同意按照各自持股比例将分得的摩尔广场商铺的全部销售分红返还至共管账户，以保证小业主的租金收入，同时以此了结三方的责任承担问题。摩尔广场商铺销售分红为1.728亿元，按照三方的持股比例，罗盛宗为35％，陆炳同为25％，戴丽为40%，即三方分得的以及应退还的销售分红为：戴丽退还6912万元，罗盛宗退还6048万元，陆炳同退还4320万元。罗盛宗、戴丽均已全部退还，无需再承担任何责任。但是陆炳同未履行全部退还销售分红的义务，仅退还300万元，剩余的4020万未予退还，因此陆炳同仍应当在其应退还的销售分红限额内对小业主的租金支付承担清偿责任。第三，对于陆炳同主张其已退出摩尔公司经营、并计提了1亿元的风险资金的上诉意见，不成立。（1）《退股协议书》没有实际履行，且无法履行，三方的合伙关系仍在存续。（2）根据《退股协议书》约定，陆炳同、罗盛宗需计提1亿元风险资金，但事实上并未履行，正是由于未按约定计提1亿元的经营风险基金，才导致无法支付小业主租金而引发摩尔百货小业主群体性事件。事至如今，陆炳同仍未依约退还4020万元的销售分红，其应在退还限额范围内对小业主的租金支付承担责任。罗盛宗、黎瑞祥辩称：同意摩尔公司的答辩意见。本案争议焦点是小业主与摩尔公司的租赁纠纷，陆炳同上诉主张的有关股东之间投资及合同履行的争议，与本案不是同一法律关系，况且陆炳同已就有关争议另案起诉。因此，陆炳同的上诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回。正邦公司辩称：同意摩尔公司的意见。郑丽君辩称：同意陆炳同的上诉意见。詹美仙、邢福仰向一审法院起诉请求：1.判令摩尔公司向詹美仙、邢福仰支付2016年7月至今（暂计至2018年12月）的租金195656.4元（6521.88元/月×30个月）；2.判令摩尔公司承担自2016年7月1日起至今的逾期支付租金违约金12165.25元（按照同期银行贷款基准利率计算，暂计至2018年12月31日）；3.判令正邦公司、罗盛宗、陆炳同、戴丽、黎瑞祥、郑丽君、陆春莲与摩尔公司承担连带清偿责任；4.诉讼费用由摩尔公司、正邦公司、罗盛宗、陆炳同、戴丽、黎瑞祥、郑丽君、陆春莲承担。一审法院查明认定事实如下：一、詹美仙、邢福仰购买涉案商铺及委托经营管理基本情况詹美仙、邢福仰于2013年与华绪公司签订《岭秀城F1栋商铺认购书》，约定：詹美仙、邢福仰认购珠海市****************，建筑面积约为23.46平方米。2013年7月6日，詹美仙、邢福仰（买受人）与正邦公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：正邦公司将3009号商铺以164220元的价格出售给詹美仙、邢福仰；该商品房为现房，正邦公司在2013年6月30日前交付该商铺；詹美仙、邢福仰在签署本合同时一次性付清其它承担的税费予正邦公司，用于代办产权证。2013年9月24日，詹美仙、邢福仰取得了上述3009号商铺的房地产权证。2013年，詹美仙、邢福仰（委托方、甲方）与摩尔公司（受托方、乙方）就上述商铺签订《委托经营管理合同》，主要内容包括：鉴于乙方向华绪公司整体承租了珠海市***************裙楼的商业（推广名为MOMALL），现华绪公司带租约将该部分物业转让给甲方，为维护本项目的统一经营和管理，提升商业价值，甲乙双方就商业用房委托经营管理合作达成如下条款：甲方就其拥有的本项目3009号商铺的全部经营管理权委托给乙方，由乙方合法经营，提升该被委托商业项目的行业地位及市场价值，租赁合同期内乙方有权将该商业房转租给第三方；委托期限起始于《珠海市商品房买卖合同》约定的交付之日起，即2013年6月30日，止于2022年6月29日；甲乙双方同意在委托经营管理期限内，本委托为不可撤销的委托；在委托期内每三年签订一次租赁合同；本次租赁合同期限为三年，即2013年6月30日至2016年6月29日，每月租金为6521.88元；双方约定每月30日前支付下月租金，乙方应于2013年6月30日前向甲方交纳一个月的租金作为押金；前一次租赁合同期届满前的三个月，由项目全体业主推选的业主委员会委托第三方做出租金评估并制定下阶段租金标准并提出上调或者下调租金的方案，该租金方案通过后，双方签订下阶段租赁合同，届时如确需下调的，则原则上幅度不能超过10%；在委托期内（不含已经签订的租赁合同期内），如甲方认为委托租金与乙方达不成一致，甲方可以不予委托，直接与商家签订租赁合同，如甲方需自行出租或自营的，其所经营的业种必须符合商场要求，并以书面形式报批通过，如经营业种不符合要求，乙方有权不同意该商家进场经营；乙方应当严格、良好地履行本合同约定的委托事项，按时支付租金，如乙方逾期支付租金的，甲方有权以同期银行贷款利率计收违约金，逾期超过三个月的，甲方有权解除合同等。二、摩尔百货纠纷由来及相关协调处理经过2016年6月22日，摩尔公司向全体商铺业主发出书面通知，称：摩尔公司存在亏损，在接下来的三年里，由于现有商家在合同期内的租金不会有提升，而支付给全体业主的租金负担太过沉重，难以为继……在下一个三年期间将租金标准下调至现有租金的50%，要求业主在2016年7月15日前决定是否按下调后的租金标准和摩尔公司继续签订下一个三年的租赁合同等。由于业主不同意上述降租方案并与摩尔公司发生纠纷，相关部门介入协调。2016年7月2日，摩尔公司就2016年6月30日与业主代表就下一个三年的租赁合同面谈一事向全体业主发出通知，称：一、摩尔公司决定撤场，不再对摩尔广场项目进行受托经营……根据《委托经营管理合同》第六条的约定，摩尔公司不能就下一个三年的租赁与业主达成一致意见并签署《租赁合同》，在现有租赁合同期限已经届满的情况下，该公司退出摩尔广场项目的经营管理，不再对项目受托经营。针对业主代表提出的我司对业主存在“九年包租”的承诺，我司在此郑重声明：我司从未作出此承诺……九年是委托经营管理期限，在九年的委托期限中，如我司能不间断与业主签署每一个三年期的《租赁合同》，则在每一个租赁合同有效期内，业主对我司的委托为不可撤销的委托……三、特别说明。针对面谈时业主提出的华绪公司存在高价售楼的问题，我司认为，如业主认为有法律依据可以向华绪公司主张权利的，我司愿意在能力范围内尽可能的提供协助等。2017年4月7日，澳门日报刊登了一份以“珠海市摩尔广场签约业主”身份出具的声明，其中称，声明人作为摩尔广场珠海、内地及海外业主，经过反复谈判已和摩尔公司及原华绪公司股东戴丽、罗盛宗达成和解方案，并重新签订新的六年期合同（2016-2022）等。在澳门特别行政区陈明金议员办事处的见证下，2017年5月20日，詹美仙、邢福仰（出租方、甲方）与被告摩尔公司（承租方、乙方）、罗盛宗（担保方、丙方）签订《协议书》，载明：鉴于甲方是3009号商铺业主，2013年6月13日甲方与乙方签订《委托经营管理合同》，合同约定委托管理的期限为2013年6月30日至2022年6月29日，委托期限内每三年签订一次租赁合同，首三年的租金为每月6521.88元，现前三年的租期已满，甲方已经收到协议约定的前三年全部租金。第一个三年租期届满前，乙方向甲方提出因经营管理不善，无法按照《委托经营管理合同》约定继续支付租金，经三方友好协商就2016年7月1日至2022年6月29日期间委托管理及房款返还事宜达成以下条款：一、委托管理期限。委托管理期限为2016年7月1日至2022年6月29日……二、房款返还。因乙方自身原因导致无能力继续按照原《委托经营管理合同》规定向甲方支付租金，经双方在善意及公平原则下协商，乙方同意在符合下列A条件情况下，并受原商铺出售方华绪公司投资者的委托向甲方返还购房款。A.乙方必须在2017年5月30日前一次性向甲方返还房款234787.68元（以首三年每月租金金额6521.88元×72×50%作为计算标准）；收到此项赔偿当日，此协议才正式生效，若未收到，仍以《委托经营管理合同》约定为准，按该合同履行……若乙方或乙方的权利义务承受方违反本协议约定的，甲方有权按原《委托经营管理合同》向乙方及丙方作出追讨，丙方须以连带方式承担所有责任……三、甲方收到上述约定款项后30个工作日内向有关部门申请撤销对戴丽、罗盛宗的所有投诉、控告、信访等维权措施，如乙方认为有必要，甲乙双方可共同登报澄清双方已达成和解协议……本协议履行过程中产生的纠纷均与戴丽无关。四、如乙方未按协议约定足额返还房款，则甲方有权自行采取相关的维权方式，乙方按本协议约定付清上述款项后，甲乙双方就此事及有关维权的全部事宜互不追究责任，包括但不限于购房时应出具的购房发票及前三年合同期间代缴租赁税的税票等……六、丙方以个人名义对乙方履行本协议（包含《委托经营管理合同》）项下的所有义务（包括但不限于租金的支付、对甲方及商铺承租方的违约责任、其他费用等）承担不可撤销的连带保证责任……八、甲方及甲方依法成立的业主委员会有权委托会计、审计人员对乙方的财务情况进行查核……如本次委托管理期间乙方的经营发生明显改善，乙方必须积极增加支付给甲方的租金……十、本协议履行期间，如甲方认为乙方与其他业主达成的协议条款比本协议约定的条款更优越的，甲方有权选择适用优越条款，乙、丙方对此表示认可……十四、本协议一式五份，陈明金议员执一份，甲、乙双方各执一份，丙方执二份。2017年9月28日、10月30日，詹美仙、邢福仰就3009号商铺分别出具两份收据，载明收到“罗盛宗（原华绪公司及摩尔广场股东代表）交来詹美仙、邢福仰购买3009号铺，由2016年7月至2022年6月按原租金之50%计算的返还购房款”第一期款项91306.32元以及第二期款项91306.32元。（收据附注：原合同租金6521.88元，现50%即3260.94×72=234787.68元，扣除已收到2016年8月至2017年9月共14期租金及按金合计52175.04元，即还购房款总额为234787.68-52175.04=182612.64元）。2017年9月30日，摩尔公司、罗盛宗刊登公告，主要内容包括：根据珠海市政府协调组的要求，就目前已取得的成果公告如下：一、2017年5月，在香洲区领导的主持下，我们与380多个铺位的珠海、澳门和香港小业主达成和解意向，并签署了协议，约定在2016年7月至2022年6月期间，每月返还50%的退铺款和支付20%租金（均以前三年的月租金为基础并按月支付）。该方案为“珠海、香港版和解协议”，此方案之款项从香洲区政府指定的摩尔百货共管账户中每月支付。（此为“方案一”）；二、2017年7月底，在澳门立法会议员陈明金、施家伦、宋碧琪的协调下，我们与珠海及澳门190个铺位的小业主达成和解意向，并签署了协议，约定自2016年7月至2022年6月期间（每月返还50%退铺款按前三年的月租金为基础，一次性分2笔支付）另支付10%月租金（退还购房款亦按前三年月租金作基础）该方案为“澳门版和解协议”。（此为“方案二”）……等。关于案涉纠纷调解情况。根据摩尔公司提交的珠海市香洲区人民政府于2018年7月28日出具的《关于摩尔百货纠纷处理经过的说明》，内容载明：摩尔公司业主与摩尔公司经营者因租金产生纠纷，珠海市委市政府非常重视，成立协调小组，组织大陆、澳门及香港业主联合澳门陈明金先生、施家伦先生等议员及香港工联会分别搭建平台与摩尔公司原股东进行协商。在各方共同努力下，2016年12月18日，摩尔公司原投资公司华绪公司股东戴丽、罗盛宗、陆炳同将1.3255亿元的分红转入摩尔公司的三方共管账户（其中戴丽6912万元，罗盛宗6048万元，陆炳同300万元，按原分红数额，陆炳同仍有4020万元未退）。经协商，大陆、澳门及香港三部分655个商铺的业主代表分别与摩尔公司达成二个方案：一、按原租金70%发放，已签约235个商铺，其中有香港业主和大陆业主；二、《5+1》方案，以原租金标准一次性发放六年租金的50%给业主，后期每月再按原租金10%的标准发放。现在完全签订《5+1》方案有271个铺。另外有128个澳门及部分大陆业主，在澳门陈明金议员办协调下签订50%退商铺款协议，但该部分业主收取了50%商铺款后，一直没有按调解方案来签订10%的合同。为确保在澳门陈明金议员办协商下所签订195个商铺50%退商铺款协议的顺利履行，罗盛宗替陆炳同垫付了4020万元。至今在655个商铺中，有21个商铺没有签约。根据摩尔公司提交的澳门特别行政区立法会施家伦、宋碧琪议员服务处于2018年8月31日出具的《有关珠海摩尔百货铺位租赁纠纷协调情况的说明》，内容是：有关珠海摩尔百货铺位租赁纠纷发生以来，时任澳门立法议员的陈明金先生、施家伦议员及服务团队等有关方面应邀进行调解，并积极搭建有关责任方与业主的沟通协调平台，期间在澳门、珠海两地共举行了30多次的协调会议。在各方的共同努力协助下，由摩尔商场原投资公司华绪公司三位原投资人戴丽、罗盛宗及陆炳同于2017年10月31日与铺位业主代表共同协商并达成了相关解决协议。三位原投资人戴丽占股40%、罗盛宗占股35%及陆炳同占股25%同意将2014年摩尔广场销售项目分红172800000元退还给摩尔公司在珠海华润银行之共管账户上，用作支付摩尔公司与业主调解协商之租金合约款项，各原投资人共需退款分别为：戴丽6912万、罗盛宗6048万、陆炳同4320万。最终，双方签订了两个解决方案，在总共655个铺位中，有399名业主同意并签立“《5+1》方案”（以原租金标准一次性发放六年租金的50%给业主，后期每月再按原租金10%的标准发放）的协议方案；另有235个商铺选择了按原租金收取70%租金方案；有21个商铺未签约。而在“《5+1》方案”落实执行过程中，有271个商铺完全签约，但有128个澳门及部分大陆业主在收取了50%商铺款后，一直没有按调解方案签订10%的合同。三、摩尔公司、正邦公司、罗盛宗、陆炳同、戴丽、黎瑞祥、郑丽君、陆春莲在涉案交易过程中的关系2011年12月28日，正邦公司（出卖方）与秉承公司（买受方）签订一份《珠海正邦广场整体商业销售合同》，约定：买方向卖方购买位于珠海市***********（一、二、三层总建筑面积17444.78㎡、夹层建筑面积5617.4㎡），价款合计292922948元；如在买方按期交款并签订《珠海市商品房买卖合同》及附件后需更名，卖方可协助买方办理更名手续等。合同签订后至2012年4月，秉承公司分期付清了上述房款。2012年11月13日，罗盛宗、陆炳同、戴丽三人签订一份《投资合作协议书》，约定：三人作为合作投资人收购位于珠海市***********（正邦岭秀城）F1栋一、二、三层和夹层商业物业（地库一）；该物业建筑面积23062.18平方米，现房，未办理房地产权证，开发商为正邦公司，目前权利人秉承公司已向发展商付清该商铺全款，现有意以约3.8亿元予以转让；罗盛宗、陆炳同出面与卖家签署购买协议后，即可将所购物业对外转让，转让所收定金或房款均属三方所有，由三方共同收执及监管，收益分配比例定为罗盛宗占35%、陆炳同占25%、戴丽占40%。同日，三方还签订《合作备忘录》，约定：三方合作经营了华绪公司、摩尔公司以及珠海市荻加若物业管理有限公司，现三方一致同意将上述三个公司的股权比例均调整为：罗盛宗占35%的股权、陆炳同占25%的股权、戴丽占40%的股权，合作各方按该比例依法享有三公司的股东权利并相应履行股东义务等。2012年11月15日，秉承公司（出卖方）与华绪公司（买受方）签订《珠海正邦广场F1商业裙楼买卖合同》，约定：买方向卖方购买珠海市***********商业物业（一、二、三层及夹层总建筑面积23062.18㎡），总房价3.8亿元，由买方分期支付；双方同意买方与正邦公司签订的《珠海市商品房买卖合同》及附件仅作为该物业的办理房地产权证所用；卖方同意买方以指定第三人的名义签署《珠海市商品房买卖合同》及附件，物业产权过户到买方指定的第三人名下，过户产生的税费由正邦公司及买方各付各税。2012年12月27日、2012年12月28日，罗盛宗、陆炳同、戴丽共同设立华绪公司和摩尔公司。2014年3月9日，戴丽、罗盛宗、陆炳同及黎瑞祥、陆春莲、郑丽君共同签订《退股协议书》，约定：罗盛宗、陆炳同、戴丽共同出资设立的华绪公司和摩尔公司，三人为两公司的隐名股东和实际投资人，股权比例为：戴丽占40%、罗盛宗占35%、陆炳同占25%，三人分别委托他人代持公司股权，其中戴丽的受托人为陆春莲，罗盛宗的受托人为黎瑞祥，陆炳同的受托人为郑丽君；自本协议生效之日起，罗盛宗、陆炳同从两公司退股，在两公司中委托他人持有的股权全部转给戴丽。2014年3月15日前，罗盛宗、陆炳同两方应将委托持有的股权协助变更登记至戴丽或戴丽指定的第三方名下。关于经营管理，该协议第二条约定：本协议签署时，华绪公司的经营业务已基本完成，本协议生效后，华绪公司停止办理除本协议约定事项外的新的对外业务，待股权变更登记完成后，戴丽负责办理华绪公司的注销手续，华绪公司不再存续经营；本协议生效后，罗盛宗、陆炳同不再参与摩尔公司的任何经营管理，两公司的任何经营行为均与两方无关；戴丽承诺会按约履行摩尔公司已经及将要签署的所有合同，包括但不限于和商户签署的租赁或合作合同，和小业主签署的三年承租合同及九年委托经营管理合同……华绪公司注销后的全部债权债务由戴丽承接……本协议三方合作投资的MOMALL商场是由三方以华绪公司的名义向秉承公司买受后再分拆出售给707户小业主并整体返租运营，在华绪公司成立前，三方以罗盛宗、陆炳同的名义和秉承公司签订协议，在履约过程中由罗盛宗、陆炳同两方的私人账户支付交易款。在投资经营的过程中，罗盛宗将自己的私人账户免费提供给华绪公司和摩尔公司使用，该账户收入及支出的所有资金均为两公司的现金流，纳入两公司的财务管理体系，按公司规定和本协议三方的约定使用及分配等。罗盛宗、陆炳同、戴丽、陆春莲、黎瑞祥、郑丽君均在《退股协议书》上签名。2014年3月19日，罗盛宗、陆炳同、戴丽、陆春莲、黎瑞祥、郑丽君签订《补充协议》，对《退股协议书》的部分条款内容进行了修改，其中约定：罗盛宗、陆炳同、戴丽均应对己方持股受托人的行为承担连带责任。2014年3月19日，摩尔公司办理工商变更登记，股东由郑丽君、黎瑞祥、陆春莲变更为卓正琼一人，企业类型变更为有限责任公司（自然人独资）。2014年3月21日，华绪公司办理变更登记，股东也由郑丽君、黎瑞祥、陆春莲变更为郭静一人，企业类型变更为有限责任公司（自然人独资）。2014年10月11日，华绪公司办理注销手续。2016年7月14日，罗盛宗、陆炳同、戴丽共同出具《承诺书》，就摩尔广场小业主租金的信访事件，在各级政府的协调下，三方承诺如下：在剩余的六年委托期内保证小业主合同条件下的租金收入。摩尔广场经营收入在扣除正常运营费用（员工工资、保安保洁、公共区域物管和水电费用）后，与应支付给小业主的租金之间的差额，由三方按原股权比例承担并由政府监管支付。2016年7月19日前，三方应先行按目前预估的六个月的租金差额共2400万元汇入政府指定的第三方监管账户作为履约保证金，其中戴丽应汇入960万元、罗盛宗应汇入840万元，陆炳同应汇入600万元。租金的具体支付方式及金额，由三方和业主代表达成一致意见后，在政府的监管下支付。在形成新的解决方案前，保证金每半年支付一次，每次提前一个月汇入政府指定的第三方监管账户。上述资金汇入后，戴丽承诺于2016年7月31日前将摩尔公司成立至今的会计账目及经营收支凭证交由罗盛宗及陆炳同委托的具有资质的会计师事务所进行审计。三位股东应于审计结果出来后的90日内就摩尔公司的后续经营进行协商。协商不一致的，戴丽承诺无条件退出摩尔的经营，由罗盛宗及陆炳同继续经营或与小业主协商共同经营的方案等。一审法院认为：詹美仙、邢福仰与摩尔公司就涉案商铺签订的《委托经营管理合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点在于：一、詹美仙、邢福仰于2017年5月20日与摩尔公司、罗盛宗签订《协议书》并收取协议约定的“返还房款”后，前述《委托经营管理合同》所涉委托经营管理期限后六年，即2016年7月1日至2022年6月29日期间的商铺租金该如何计付的问题；二、摩尔公司、正邦公司、罗盛宗、陆炳同、戴丽、黎瑞祥、郑丽君、陆春莲的责任问题。一、关于租金计付问题。其一，詹美仙、邢福仰与摩尔公司、罗盛宗签订《协议书》约定的“返还房款”的性质。首先，虽然协议载明摩尔公司是受原商铺出售方华绪公司的委托向詹美仙、邢福仰返还购房款，但从协议的签订背景来看，各方是在摩尔公司提出因经营管理不善无法按照《委托经营管理合同》约定继续支付租金的情况下经协商达成的协议，即协议侧重解决后六年委托经营管理期间的租金支付问题。其次，根据协议书第二条的约定，“返还购房款”的具体金额是以《委托经营管理合同》约定的前三年每月租金金额为基数计算，而非以双方签订的《岭秀城F1栋商铺认购书》以及《商品房买卖合同》之间的房款价差为计算依据。同时，根据《协议书》第二条A款的约定：詹美仙、邢福仰收到返还的房款当日，此协议才正式生效，若未收到，仍以《委托经营管理合同》约定为准，按该合同履行。该条款内容可以理解为《协议书》在生效后具有变更及替代《委托经营管理合同》中原租金支付约定的作用。最后，结合《协议书》第四条有关詹美仙、邢福仰收款后双方互不追究责任的约定以及香洲区政府、澳门方面组织调解的实际情况来看，包括“5+1方案”、“7成方案”在内的各种具体调解方案，均为解决业主诉求的一揽子方案，并非仅仅针对房款差价的退还。因此，詹美仙、邢福仰与被告摩尔公司等签订的《协议书》所约定的“返还房款”实际上具有双重属性，既涉及商铺价款的诉求，但更侧重于解决后六年委托经营管理期间的租金支付争议，具有租金支付补偿的属性。其二，鉴于《协议书》约定的“返还房款”具有租金补偿性质，詹美仙、邢福仰在收取该款的情况下，又要求按照《委托经营管理合同》约定的前三年租金标准全额计付租金，缺乏依据，与事实不符。对于涉案商铺后六年租金计付标准，一审法院综合考量如下：首先，从香洲区政府及澳门议员办公室出具的情况说明来看，在协调摩尔百货纠纷过程中，各方经协商仅达成了“7成方案”及“5+1方案”两种后续租金支付办法，除此之外，并无其他解决方案，詹美仙、邢福仰签署了《协议书》，并按前三年月租金标准一次性收取了后六年租金的50%，其应该知悉该协议书仅是“5+1”方案的组成部分。其次，詹美仙、邢福仰虽然未与摩尔公司就后续租金支付事宜签订《补充协议》，但从该纠纷涉及的655个商铺来看，经协商有235个商铺业主选择了“7成方案”，271个商铺业主签订了完整的“5+1方案”，由此可见，目前摩尔广场77.3%的商铺业主所收租金最高亦未超过前三年月租金标准的70%。鉴于双方当事人在本案中均不申请对案涉商铺的市场租金标准进行评估，则摩尔公司现行支付的租金标准可作为本案衡量涉案商铺租金收益的重要依据。最后，对比接受“7成方案”的商铺业主，詹美仙、邢福仰已一次性收取了50%的后六年租金补偿，较快实现了商铺收益，为平衡各方权益，一审法院酌定摩尔公司按照前三年租金标准的60%支付涉案商铺剩余委托经营管理期间的租金，詹美仙、邢福仰已按《协议书》收取的原租金标准的50%款项应当按月予以冲抵，则摩尔公司应当从2016年7月起按原租金标准的10%（即6521.88元/月×10%≈652.19元/月）支付剩余部分的租金至委托经营管理期限届满。本案从2016年7月计至2018年12月，摩尔公司应支付租金合计19565.7元（652.19元/月×30个月）。至于违约金方面，由于詹美仙、邢福仰与摩尔公司签订的《委托经营管理合同》以及《协议书》均未对后六年委托经营管理期间的租金支付标准作明确约定，双方由此发生争议并进行协商，且一直未能达成一致，不宜完全归责于摩尔公司单方违约，詹美仙、邢福仰要求按原租金标准计算逾期支付违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。二、关于摩尔公司、正邦公司、罗盛宗、陆炳同、戴丽、黎瑞祥、郑丽君、陆春莲的责任问题。詹美仙、邢福仰与摩尔公司签订的《委托经营管理合同》实际上具有租赁合同的性质。摩尔公司是该合同约定的租金支付主体，也是摩尔项目的运营商，理应承担租金的支付责任。正邦公司仅为案涉商品房买卖合同约定的出卖人，与本案租赁合同并无直接法律关系，詹美仙、邢福仰要求正邦公司承担租金支付责任，理据不足，一审法院不予支持。罗盛宗、陆炳同、戴丽合作投资经营和销售摩尔广场项目，为摩尔公司的实际控制人，摩尔广场信访事件处置期间，三人于2016年7月14日出具《承诺书》，共同承诺：在剩余的六年委托期内保证小业主合同条件下的租金收入；摩尔广场经营收入在扣除正常运营费用后与应支付给小业主的租金之间的差额，由三方按原股权比例承担并由政府监管支付。此外，罗盛宗还作为协议签订方自愿对于《协议书》的履行提供担保。虽然罗盛宗、戴丽与陆炳同之间对于向监管账户汇入履约保证金事宜尚有争议，但从其承诺来看，三人应按其承诺对于摩尔公司剩余六年的租金支付义务承担补充清偿责任。至于詹美仙、邢福仰在本案要求罗盛宗、陆炳同、戴丽各自对应的名义持股人黎瑞祥、郑丽君、陆春莲承担相应责任，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决如下：一、摩尔公司于判决发生法律效力之日起十日内向詹美仙、邢福仰支付2016年7月至2018年12月期间的租金合计19565.7元；二、罗盛宗、戴丽、陆炳同对于摩尔公司应负担的前述租金支付义务共同承担补充清偿责任；三、驳回詹美仙、邢福仰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4418元，由詹美仙、邢福仰共同负担2209元，由摩尔公司负担2209元。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审法院查明事实基本清楚，本院予以确认。本院认为：詹美仙、邢福仰、罗盛宗、陆炳同均为澳门特别行政区居民，本案系涉澳房屋租赁合同纠纷案件，应参照我国有关涉外民事关系法律适用的相关规定选择解决本案争议的准据法。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，因涉案商铺位于内地，内地与涉案租赁合同有最密切联系，故一审法院适用内地法律作为审理本案争议的准据法正确。本案二审争议的焦点在于摩尔公司是否应当按照《委托经营管理合同》约定的租金标准向詹美仙、邢福仰支付案涉商铺在剩余委托经营管理期间内的租金，以及正邦公司、罗盛宗、戴丽、陆炳同、黎瑞祥、郑丽君、陆春莲是否应对摩尔公司的案涉债务承担责任，对此，本院评析如下：一、关于《协议书》约定的“返还房款”的性质首先，从珠海市香洲区人民政府出具的《关于摩尔百货纠纷处理经过的说明》和澳门特别行政区立法会施家伦、宋碧琪议员服务处出具的《有关珠海摩尔百货铺位租赁纠纷协商情况的说明》均可看出，摩尔公司与众多商铺业主就解决纠纷形成的方案中，并无专门针对购房款返还问题的方案，以原租金标准一次性支付六年租金的50%的协议并非独立的协议，而是与后续租金每月按原租金标准的10%支付的协议构成一个完整的解决剩余的六年委托经营期内的租金标准的方案。其次，按照詹美仙、邢福仰的自述，高回报率是其愿意以高价购买案涉商铺的根本原因，据此可知，租金标准的下调必然会影响詹美仙、邢福仰从案涉商铺获得的收益,詹美仙、邢福仰亦未否认其与摩尔公司就租金标准调整存在争议。詹美仙、邢福仰并未举证证明其与摩尔公司的纠纷独立于珠海市香洲区人民政府和澳门特别行政区立法会施家伦、宋碧琪议员服务处出具的文件中所提及的摩尔公司与商铺业主之间的纠纷。再次，摩尔公司与商铺业主发生纠纷的原因之一是摩尔公司欲降低后续租赁期间内的租金标准，从摩尔公司与众多商铺业主所签订的“7成方案”和“5+1方案”可见，双方所进行的协商及所形成的方案包括了剩余委托经营期间内的租金问题。若按詹美仙、邢福仰所主张的《协议书》仅针对购房款返还问题，租金标准需另行协商，但詹美仙、邢福仰并未举证证明其与摩尔公司就租金标准问题另有协商，则意味着摩尔公司在履行与詹美仙、邢福仰的《协议书》后仍未能解决后续租金标准问题，显然不符合常理。综上，詹美仙、邢福仰关于《协议书》仅是为了解决案涉商铺销售价格虚高及业主对摩尔公司等各被上诉人在商铺销售过程中的欺诈行为的举报、控告的主张与本案证据所反映的事实不符，本院对该主张不予支持，一审判决关于《协议书》所约定的返还房款既涉及商铺价款的诉求，也是为了解决后六年的租金支付争议，具有租金支付补偿的属性的认定并无不当，本院予以确认。据此，一审判决认定摩尔公司应付的租金应扣减摩尔公司按照《协议书》已向詹美仙、邢福仰支付的“房款”亦无不当，本院予以维持。二、关于本案中摩尔公司应支付的租金的标准首先，《协议书》第二条A款约定摩尔公司须在2017年5月30日前一次性向詹美仙、邢福仰返还房款，同时也约定“收到此项赔偿当日，此协议才正式生效。若未收到，仍以《委托经营管理合同》为准，按该合同履行”，从该条款来看，仍按《委托经营管理合同》履行的条件是詹美仙、邢福仰未收到《协议书》约定的房款。《协议书》第五条约定摩尔公司逾期支付房款时詹美仙、邢福仰有权主张违约金甚至解除合同。在《协议书》已对摩尔公司逾期付款的违约责任有约定，且《协议书》未明确约定摩尔公司的付款时间和付款方式不符合约定则双方仍按《委托经营管理合同》履行的情况下，詹美仙、邢福仰以摩尔公司逾期付款且并非一次性付款为由主张其有权按照《委托经营管理合同》的约定主张后六年的租金及违约金显然不符合《协议书》的约定，本院不予支持。其次，从《协议书》的内容及珠海市香洲区人民政府和澳门特别行政区立法会施家伦、宋碧琪议员服务处出具的文件来看，摩尔公司向詹美仙、邢福仰在内的众多商铺业主支付按前三年租金标准计算的六年租金的50%的目的在于通过提前支付后六年的部分租金及对后六年应付租金重新约定的方式对《委托经营管理合同》的约定进行变更，确定新的租金标准。詹美仙、邢福仰选择与摩尔公司签订案涉《协议书》并收取了《协议书》约定的款项，则詹美仙、邢福仰应当知道后续六年的委托经营期间内的租金标准将不再按《委托经营管理合同》履行，双方已经就案涉商铺后续六年交由摩尔公司经营成立新的租赁合同关系，詹美仙、邢福仰收取了摩尔公司按《协议书》支付的款项，双方之间新的租赁合同关系已经生效。摩尔公司与詹美仙、邢福仰就后续六年委托经营期间内是否仍需支付租金、以何种标准及何种方式支付尚未达成协议，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，合同生效后，当事人就价款没有约定的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。詹美仙、邢福仰在本案中未申请对案涉商铺的租金进行评估，一审判决参照摩尔公司现阶段向其他业主支付的租金标准，并结合詹美仙、邢福仰已提前收取后六年部分租金的事实，酌定摩尔公司按照前三年租金标准的60%支付案涉商铺剩余委托经营管理期间的租金符合《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，本院予以维持。扣减摩尔公司已经按照《协议书》约定支付的款项后，一审判决核算摩尔公司应向詹美仙、邢福仰支付的租金数额并无不当，本院予以维持。最后，詹美仙、邢福仰与摩尔公司至今尚未就剩余委托经营管理期间内的租金标准达成补充协议，摩尔公司拖欠租金并非完全由其单方行为所致，一审判决对詹美仙、邢福仰主张的逾期支付租金的违约金不予支持并无不当，本院予以维持。三、关于正邦公司、罗盛宗、戴丽、陆炳同、黎瑞祥、郑丽君、陆春莲对摩尔公司支付租金的义务是否应承担责任（一）关于正邦公司的责任詹美仙、邢福仰主张摩尔公司与正邦公司之间系代理与被代理的关系，但从现有证据来看，正邦公司仅是以案涉商铺出卖人的身份与詹美仙、邢福仰签订《商品房买卖合同》，詹美仙、邢福仰提供的证据不足以证明摩尔公司代理正邦公司销售案涉商铺，亦不能证明摩尔公司受正邦公司之委托与詹美仙、邢福仰签订《委托经营管理合同》，詹美仙、邢福仰主张两家公司存在代理与被代理的关系理据不足，其请求正邦公司应对摩尔公司的案涉债务承担连带清偿责任于法无据，本院不予支持。（二）关于黎瑞祥、郑丽君、陆春莲的责任詹美仙、邢福仰并未提供证据证明黎瑞祥、郑丽君、陆春莲具有法定的应当对公司债务承担连带责任的情形，其请求黎瑞祥、郑丽君、陆春莲对摩尔公司的案涉债务承担连带责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。（三）关于罗盛宗、戴丽、陆炳同的责任1.关于本案是否适用公司人格否认首先，《中华人民共和国公司法》所规定的公司人格否认，是在承认公司具有法人人格的前提下，对特定法律关系中的公司独立人格和股东有限责任予以否认，直接追究公司背后成员的责任，以规制滥用公司独立人格和股东有限责任的行为。根据现行法律规定，主张公司人格否认的一方应当举出盖然性的证据证明股东存在滥用公司人格的行为且该行为使公司财产不足以清偿公司债权人的债权，严重损害公司债权人利益。其次，詹美仙、邢福仰在本案中主张罗盛宗、戴丽、陆炳同以抽走华绪公司资金后成立摩尔公司的方式逃避华绪公司的债务，但是，詹美仙、邢福仰向摩尔公司主张的系租金债权，而詹美仙、邢福仰与华绪公司之间并不存在房屋租赁合同关系，即华绪公司对詹美仙、邢福仰并不负有租金支付义务，詹美仙、邢福仰前述主张理据不足，本院不予采纳。再次，罗盛宗、戴丽、陆炳同并非摩尔公司股东名册上登记的股东，詹美仙、邢福仰未举证罗盛宗、戴丽、陆炳同以摩尔公司实际控制人的身份实施了滥用摩尔公司人格的行为且导致摩尔公司对詹美仙、邢福仰的债务无法清偿，詹美仙、邢福仰主张公司人格否认并要求罗盛宗、戴丽、陆炳同对摩尔公司的案涉债务承担连带责任理据不足，本院不予支持。2.关于罗盛宗、戴丽、陆炳同的补充清偿责任一审判决判令罗盛宗、戴丽对摩尔公司的租金支付义务承担补充清偿责任，罗盛宗、戴丽未提起上诉，视为服判，本院予以维持。关于陆炳同是否应共同承担补充清偿责任，本院认为：首先，案涉纠纷系因摩尔公司欲变更《委托经营管理合同》约定的租金标准而引发，纠纷的当事人为商铺业主与摩尔公司等，地方政府仅是居中对当事人之间的纠纷进行协调。《承诺书》旨在解决摩尔公司应支付的商铺租金的资金来源，是就各方当事人在案涉纠纷中的权利义务达成的合意，陆炳同主张《承诺书》的履行对象是政府理据不足，本院不予采纳。其次，陆炳同、罗盛宗、戴丽出具《承诺书》的目的是保证剩余的六年委托经营期内业主合同条件下的租金收入。从商铺业主与摩尔公司所达成的协议的内容来看，新协议并未否定商铺业主收取租金的权利，且新协议所约定的租金标准也未超过《委托经营管理合同》约定的金额。同时，陆炳同、罗盛宗、戴丽并未明确表示解除《承诺书》或者明确表示以关于三方责任的新约定取代《承诺书》。陆炳同主张《承诺书》在商铺业主与摩尔公司达成新的协议后已经失效理由不成立，本院不予支持。再次，即使如陆炳同所言其在退股时与罗盛宗已经计提了1亿元的风险资金，但陆炳同依然在其已经不再担任摩尔公司股东的2016年7月14日出具《承诺书》，可见，《承诺书》系陆炳同、罗盛宗、戴丽就其三人对摩尔公司的租金支付义务承担责任所作的意思表示，且其三人履行《承诺书》约定的义务并不以其仍为摩尔公司股东为前提。最后，根据《承诺书》的内容，陆炳同、罗盛宗、戴丽对摩尔公司应付租金中超过摩尔广场经营收入（扣除正常运营费用后）的部分应承担支付义务，据此，一审判决判令陆炳同与罗盛宗、戴丽共同承担补充清偿责任符合《承诺书》的约定，并无不当，本院予以维持。综上所述，詹美仙、邢福仰和陆炳同的上诉理由均没有事实及法律依据，对其上诉请求应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4518元，由詹美仙、邢福仰负担人民币4418元，陆炳同负担人民币100元。本判决为终审判决。审判长  郭建勇审判员  唐育萍审判员  王文娟二〇二〇年十二月十六日书记员  黎明华吴馥楠