北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13478号上诉人（原审被告）：董龙龙，男，1990年9月13日出生，现羁押于北京市朝阳区看守所。被上诉人（原审原告）：北京红星美凯龙家居市场有限公司，住所地北京市朝阳区高井村**。法定代表人：赵磊，总经理。委托诉讼代理人：刘艳春，北京大成律师事务所律师。上诉人董龙龙因与被上诉人北京红星美凯龙家居市场有限公司（以下简称红星美凯龙）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初60335号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。董龙龙上诉请求:一、改判合同解除日期2018年9月1日；二、改判支付租金60340．48元，管理费7542．56元，先行赔付款32651元；三、暂缓判决执行日期。事实与理由：一、在红星美凯龙知道店面不再继续经营时，应该及时止损。二、对于赔付款是在本人无法继续履行合约的条件下赔付的，红星美凯龙知道具体情况，应该按原金额支付，租金应截止于2018年9月1日。三、因董龙龙目前是在刑事审查阶段，无法完成判决内容，需暂缓执行。董龙龙所有的客户红星美凯龙要先行履行赔付责任。红星美凯龙辩称：同意一审判决，不同意董龙龙的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。红星美凯龙是按照合同约定，向董龙龙发出解除合同通知，法院也是按照实际情况进行的审理，没有任何问题。红星美凯龙向一审法院提出诉讼请求：1．要求确认红星美凯龙与董龙龙签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（合同编号0205250011654）于2018年12月21日解除；2．要求董龙龙支付2018年7月1日至2018年12月31日的租金及管理费共计226276．8元；3．要求董龙龙支付违约金10000元；4．要求董龙龙支付律师费10000元；5．要求董龙龙双倍支付红星美凯龙已垫付的赔付款，共计65302元。一审法院认定事实：红星美凯龙作为管理方与东方欧美公司作为出租方及董龙龙作为承租方签订了租赁合同，约定东方欧美公司将涉案展位（展位编号为10068-AF03-T8-26221）租赁给董龙龙用于经营橱柜，品牌为创格，展位实测面积为177．47平方米，公摊系数为1．25，折合计租数量为221．84平方米。租期自2018年4月1日至2019年3月31日，租金单价136元每平方米每月，管理费34元每平方米每月。出租方授权红星美凯龙工作人员代为收取租金和市场推广费。根据出租方和红星美凯龙此前签订的委托建设装饰和经营合同，红星美凯龙有权向承租方直接收取一部分租金和市场推广费，作为出租方在委管合同项下应支付的委托经营费，该部分租金和市场推广费付至红星美凯龙账户、出租方仍应根据约定的租金和市场管理费金额向承租方开具发票。承租方应于本合同签订当日支付首期租金、市场推广费和管理费，此后应于每一付款周期之前的0日前（非工作日的，提前至前一个工作日）支付下一期租金、市场推广费和管理费。租金、市场推广费及管理费的起算时间均为2018年4月1日，付款周期均为1个月。承租方应于本合同签订当日向管理方支付保证金，其中质量保证金10000元；租赁保证金、服务保证金、电信设施保证金及装修工程保证金均为待定。本合同终止后，在承租方没有未结客诉且质量保证金尚有余额的情况下，自本合同终止之日起满三年后一次性返还。关于通知和送达，由于日常经营管理的需要，承租方同意并确认可将相关通知和法律文件送达至本合同约定的展位，并由当时在岗的承租方营业员签收后即视为送达；或按联系人董龙龙，联系地址北京市朝阳区×××号红星美凯龙三层，联系电话18****进行送达。同时根据通用条款，关于6．6条先行赔付，承租方未妥善履行本条约定义务的（包括但不限于及时送货和安装、三十天无理由退货、同城比价三倍退差、妥善处理顾客投诉等），红星美凯龙均有权（但无义务）使用履约保证金向顾客作出先行赔付。履约保证金金额不足的，红星美凯龙有权垫付后向承租方追偿。承租方须双倍返还红星美凯龙已支付的先行赔付款项（包括但不限于需支付给消费者的违约金），同时应当补偿红星美凯龙因履行对顾客的承诺而支付的一切费用（包括但不限于赔偿金、维修费、差旅费、鉴定费、律师费等），使红星美凯龙免受任何损失。关于违约责任，19．1条约定若承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。21．6条约定在合同期内，承租方及/或承租方工作人员出现下列情况之一，红星美凯龙有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿红星美凯龙因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）：21．6．1未按时交纳本合同项下任何费用（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）经红星美凯龙书面催告仍未交纳的……上述合同履行过程中，涉案展位由董龙龙占有使用，董龙龙向红星美凯龙支付了质量保证金10000元，并将涉案展位的租金及管理费按照合同约定的计租面积交纳至2018年6月30日。2018年12月16日，东方欧美公司与红星美凯龙联合向董龙龙发出《付款催告函》，通知董龙龙欠付涉案展位自2018年7月1日至2018年12月31日的租金及管理费共计226276．8元，要求董龙龙于2018年12月20日前付清拖欠的租金、管理费及违约金。逾期未交纳的，则于2018年12月21日解除与董龙龙的租赁合同。2018年12月24日，东方欧美公司与红星美凯龙联合向董龙龙发出《展位租赁合同解除通知书》，称截止至2018年12月21日仍未收到董龙龙拖欠的租金、管理费及违约金，故正式通知董龙龙双方的租赁合同于2018年12月21日解除，并要求董龙龙于2018年12月31日前撤出并交还涉案展位。庭审中，红星美凯龙称于2018年10月左右发现涉案展位已经没有人经营了，但展位内物品都还在。2018年12月，其向涉案展位张贴《付款催告函》及《展位租赁合同解除通知书》，通知董龙龙租赁合同于2018年12月21日解除，但董龙龙均未予理会，后于2019年3月再次向董龙龙邮寄上述函件，并于2019年4月收回涉案展位。董龙龙认可承租了涉案展位，但不认可红星美凯龙提交的租赁合同，其表示涉案展位的面积没有200多平米，但其手中没有租赁合同。同时董龙龙还称红星美凯龙张贴及邮寄的函件，其因被羁押均未收到。关于展位内的物品，董龙龙称其离开时还有9套整体厨房样品、6套定制家具等价值120万元左右的物品在展位内。红星美凯龙表示其于2019年12月底将涉案展位清空后，已将展位内的物品移入仓库储存，同意返还给董龙龙，但其不认可董龙龙主张的物品数量及价值。红星美凯龙主张董龙龙未按约支付租金及管理费构成违约，要求按照合同通用条款第21．6．1条的约定，支付10000元违约金，并承担10000元律师费。为此，红星美凯龙提交了法律服务合同及发票。董龙龙不同意支付，并称其从未否认欠租的事实，红星美凯龙没有必要起诉。红星美凯龙主张根据先行赔付制度，其代董龙龙对郑文博一户，唐某、赵某一户，郭某一户，共3户客户进行了理赔，金额共计32651元。根据双方租赁合同通用条款第6．6条的约定，董龙龙应向其双倍返还上述赔付款。为此，红星美凯龙提交了此3户的先行赔付服务登记表、定/销货单、收银单及红星美凯龙向上述客户支付赔付款的对账单。董龙龙称郑文博家已经安装送货，其余两户不能确定是否为其客户，赔付日期是在2018年11月，此时其正被羁押。另查，董龙龙因涉嫌诈骗罪，自2019年8月31日被羁押至朝阳区看守所。再查，东方欧美公司于2020年1月6日为红星美凯龙出具情况说明，内容为针对涉案租赁合同，东方欧美公司同意解除合同，并同意红星美凯龙向董龙龙行使租赁合同项下出租方享有的一切权利，包括但不限于主张租金、市场推广费、展位占用费、违约金及其他相关费用等。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同全面履行义务。红星美凯龙、董龙龙及东方欧美公司签署的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。根据合同约定及东方欧美公司的情况说明，红星美凯龙有代为收取租金、展位占用费及违约金，并作为管理方直接收取管理费的权利。董龙龙作为承租人有依照合同按时足额交纳租金及各项费用的义务。本案中，董龙龙承租涉案展位用于经营橱柜定制业务，展位内有其经营用品及营业人员，期间其虽被羁押，但不代表其与红星美凯龙之间的租赁关系就自然解除，且就涉案展位具体经营到何时，董龙龙亦表示不清楚。故董龙龙以此为由抗辩不应交纳其羁押之后的展位租金及管理费，法院不予采信。董龙龙欠缴租金、管理费已达到约定的合同解除条件，红星美凯龙有权单方解除租赁合同。红星美凯龙于2018年12月在涉案展位张贴《展位租赁合同解除通知书》，符合合同约定的书面文件送达方式，且此时董龙龙已被羁押，客观上红星美凯龙已无法直接向其本人送达，《展位租赁合同解除通知书》虽无人签收，但应视为已向董龙龙送达，故本案租赁合同解除时间应为2018年12月21日。关于欠缴的租金及管理费，董龙龙虽不认可本案的租赁合同及涉案展位的面积，但根据红星美凯龙提交的证据可知，董龙龙交纳的租金及管理费的金额与合同约定是一致的，故对于董龙龙的抗辩意见法院不予采信。董龙龙应按合同约定的计租面积及费用标准支付2018年7月1日至2018年12月21日期间的租金及管理费。根据合同中付款周期及违约责任的约定，董龙龙逾期支付租金及管理费，构成违约。红星美凯龙依据合同主张董龙龙支付违约金及律师费，于法有据，法院予以支持。关于先行赔付款，红星美凯龙的主张具有事实依据，且符合合同约定，在扣除质量保证金后，剩余的部分应由董龙龙向红星美凯龙支付。关于董龙龙主张的展位内物品情况，双方就物品的数量及项目存在争议，且董龙龙目前难以就此举证。考虑到双方的利益及后续问题，法院对于展位内物品返还的问题不予处理，双方可待具备解决条件后另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条及《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条之规定，判决：一、北京红星美凯龙家居市场有限公司与董龙龙签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（合同编号0205250011654）于二〇一九年十二月二十一日解除；二、董龙龙于判决生效后七日内向北京红星美凯龙家居市场有限公司支付租金十七万一千二百八十九元、管理费四万二千八百二十二元、违约金一万元、先行赔付款五万五千三百零二元、律师费一万元；三、驳回北京红星美凯龙家居市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，董龙龙上诉主张在红星美凯龙明确知道店面不再继续经营时，应该及时止损，故董龙龙的租金应当只给付到2018年9月1日。对此本院认为，首先，董龙龙承租涉案展位系用于经营橱柜定制业务，展位内亦有其经营用品及营业人员，虽董龙龙个人因涉及刑事犯罪被羁押，但不代表在董龙龙未主动腾退涉案场地的情况下，红星美凯龙有立即解除双方租赁合同关系的义务，且红星美凯龙已经根据展位的实际经营情况在2018年12月24日发出了解除双方租赁合同的通知，董龙龙虽主张红星美凯龙未及时止损，但并未提交充分的事实和法律依据，故其以此为由主张不应交纳2018年9月1日后的展位租金及管理费，本院不予支持。董龙龙上诉还提出，对于赔付款是在董龙龙无法继续履行合约的条件下赔付的，红星美凯龙知道具体情况，应该按原金额支付。对此本院认为，首先，红星美凯龙与董龙龙签订的租赁合同中对于承租方须双倍返还红星美凯龙已支付的先行赔付款项有明确约定；董龙龙虽然主张案涉租赁合同不是其本人签署且合同约定面积与事实有误，但其实际履行时交纳的租金及管理费的金额与该合同约定是一致的，另对于双方存在红星美凯龙向客户先行赔付及董龙龙对于先行赔付的双倍赔付的约定亦不持异议，仅是主张因其本人被羁押，已经无法履行合同约定的双倍赔付。其该项主张明显与合同约定不符，亦缺乏事实和法律依据，故本院不予采信。董龙龙上诉还提出因董龙龙目前是在刑事审查阶段，无法完成判决内容，需暂缓执行。对此本院认为，董龙龙的该项主张，于法无据，本院不予采信。另，根据一审判决的相关认定，双方租赁合同解除时间应为2018年12月21日，其判决第一项判决双方租赁合同解除时间为2019年12月21日应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初60335号民事判决第二、三项；二、变更北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初60335号民事判决第一项为北京红星美凯龙家居市场有限公司与董龙龙签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（合同编号0205250011654）于二〇一八年十二月二十一日解除。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2311元，由董龙龙负担（于本判决生效后七日内交至一审法院）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茵审 判 员  田 璐审 判 员  李 淼二〇二〇年十二月十八日法官助理  沈 力法官助理  闫韦韦书 记 员  张晓华