河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1102民初3978号原告：河南广恒物业管理有限公司，住所地漯河市召陵区解放路******，统一社会信用代码：91411100MA3X4MJW74。法定代表人：谢昊成，总经理。委托代理人：王新桐，该公司经理。被告：刘海涛，男，1988年4月24日生，汉族，住漯河市源汇区。委托代理人：吴奇娟，女，1990年5月27日生，汉族，住址同上，系被告刘海涛之妻。原告河南广恒物业管理有限公司（以下简称广恒物业）与被告刘海涛物业服务合同纠纷一案,本院于2020年10月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告广恒物业的委托代理人王新桐、被告刘海涛的委托代理人吴奇娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广恒物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年10月20日至2020年10月19日的物业管理服务费3377.04元；2、判令被告刘海涛按每日0.3%支付自2017年10月19日逾期交纳物业管理服务费违约金直至还清之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月20日，经漯河市房屋管理局源汇分局物业科委托原告对七彩都市枫林龙苑小区实施物业应急托管，托管期限自2016年7月21日—2016年10月21日，托管期间不收取物业费用。2017年6月10日该小区成立了漯河市源汇区七彩都市枫林小区业主委员会。2017年10月16日，该业主委员会作为委托方(甲方)与原告(乙方)签订了《物业管理合同》，合同约定由原告对七彩都市枫林(龙苑)小区提供物业服务，服务管理期限为三年，自2017年10月20日起至2020年10月19日止。另约定本住宅区物业管理服务费收费标准为按业主房产建筑面积计算，高层建筑每月每平方1元，多层建筑每月每平方0.5元，直接向业主或物业使用人收取。业主应自觉按时交纳物业管理服务费，逾期欠费业主将按0.3%的日息向物业公司交纳违约金。被告系七彩都市枫林小区七彩2号楼3单元605号业主，物业面积为140.71平方米，按约定应该向原告交纳自2016年10月20日至2020年10月19日物业管理费人民币3377.04元，但被告经多次催交后仍拒绝交费。原告认为：合同履行至今，原告按合同约定为被告所在七彩都市枫林(龙苑)小区提供了优质高效的物业管理服务，被告应当按时交纳物业管理费，逾期应交纳违约金。被告刘海涛辩称，一、广恒物业所述不是事实。答辩人与该物业不存在物业合同关系，答辩人没有违约行为也不适用物业合同的违约条款，不应当承担违约金或滞纳金。1、2016年7月20日，答辩人小区（七彩都市枫林龙苑小区）因为物业管理混乱，业主们不断向有关政府单位反映，受漯河市房屋管理局源汇分局物业科委托，广恒物业对七彩都市枫林龙苑小区实施物业应急托管，托管时间为三个月（自2016年7月21日至2016年10月21日止）。2、2017年6月10日，答辩人小区才成立业主委员会。因此在2016年10月21日--2017年10月20日期间，广恒物业并未与小区签订物业管理服务合同，关于物业应当履行的义务和物业费的收取等重要事项均没有协商约定，答辩人也并没有享受广恒物业提供的优质物业服务。因此双方并没有合同关系，广恒物业不应收取此期间物业费。根据《物业管理条例》第十一条，下列事项由业主共同决定:（四）选聘和解聘物业服务企业之规定，被告小区若要选聘广恒物业为本小区物业服务企业，是要全体业主共同决定的，但是答辩人没有接到召开业主大会的通知也没有参加过全体业主大会，更没有单独与广恒物业签订过物业服务合同，所以对广恒物业成为被告小区的物业不知情、不认可。因广恒物业几次上门催交费用，答辩人也向他们提出过拒交费用理由，来人每次都说“不了解情况，回去向领导说明解决方案”，至少出现了三次以上这样的回复行为，后续都没有任何结果，对于答辩人提出的问题也一直未解决，就直接收到了传票。二、广恒物业并没有提供优质的物业服务，答辩人有权行使抗辩权不交或者少交物业费。1、根据漯河物业管理条例实施细则一级物业服务标准，物业管理人员必须持证上岗，这是基本要求，但答辩人小区保安均为物业聘用的本小区60多岁老大爷，并无专业资质及保安上岗证，执勤期间多次出现脱岗和睡觉现象，大门敞开外人随意出入。2、楼宇消防栓没有通水，没有水带，小区车辆乱停乱放，占用消防通道。小区楼道内电动车林立，有业主飞线充电，一旦因此发生火灾或漏电，后果不堪设想，面对此类常态，物业并没有去及时阻止或者新建充电桩、存车棚等途径解决存车难问题；东西一号楼楼道内多有部分业主堆放的杂物，堵塞了消防通道，物业虽贴出过清理杂物的通知，却从未真正实施过清理。物业的不管不问，一旦发生火灾将对全体业主的生命安全及财产造成严重威胁。3、业主反馈公共设施故障（如电梯故障、照明等），物业置之不理。小区多个单元门和单元楼道灯故障，一到晚上，小区漆黑一片，给老人和孩子出行带来不便。4、小区绿植长期无人打理维护，损毁严重，高温干旱物业也不曾进行灌溉。5、小区高层存在高空坠物的危险。（证据照片）西一号楼三单元与四单元之间，外墙水泥风化、脱落，经常出现高空坠物，本小区孩子经常在单元门口玩耍，一旦被砸伤，后果不堪设想，业主找原告处理，原告直接回复，我们不管，连警示标语都不贴一个。6、私自将本该属于所有业主共有的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌（含云柜等外部商业设施）的收入费用，并且没有向业主公布其收入的流向，其广告和车位收益应该为全体业主共有，并向业主公布收支情况，原告的行为严重侵害全体业主的权利。物业费收取至今，原告从未公开收支明细，业主有权了解物业费使用情况。西一号楼地下车库所有权属于谁，业主存车每月30元收费归于谁？7、小区内损坏的公共设施设备常年没有更换，部分单元的门锁、入户门铃损坏没有维修或更换，单元门敞开，任何人可以随意出入。经常会有发小广告的上到顶楼，业主安全受到了极大的影响。8、部分业主入户门口大量公共线路杂乱裸露，无人管理，存在触电隐患。（证据照片）高层电梯常有垃圾且维修保养不到位，常有业主被关在电梯里。打电话给物业，也是回复:我们不管。广恒物业从未进行过一次实实在在的调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，对于小区不按时交物业费的业主也从未进行入户和电话调查是什么原因不交物业费，以及如何解决业主问题，只会一句“我们不管或者回去反映给领导”了事。广恒物业没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，只是电话催交物业费，发律师函，最后诉讼。试问这样不负责任的物业，我们又如何心甘情愿的交费？三、广恒物业主张物业费收费标准是《漯河市物业收费服务管理办法》规定的一级物业标准。但是广恒物业提供的服务连5级都达不到，根本没有履行合同约定的义务。而且物业费的收取没有经业主大会的认可，程序违法，因此，答辩人只愿意承担提供了保洁服务的费用。1、广恒物业诉请按照《物业管理合同》本小区物业管理服务费收费标准，高层建筑每平方每月1元，多层建筑每月每平方0.5元。其收费标准符合《漯河市物业收费服务管理办法》规定的一级物业标准，但原告提供的服务连5级都达不到。2、根据漯河名城网2019年7月16日报道:2019年5月中旬，经市住建局组织相关部门，行业专家组成三个督导检查组检查，七彩都市枫林小区被评为“较差小区”（得分60分以下），并下达整改通知，检查结果录入“河南省物业监管平台”企业信用记录。3、保洁服务清扫不到位不及时。垃圾箱周边很脏，垃圾经常满溢，夏季高温散发恶臭，不符合漯河市普通住宅区物业管理服务等级标准一级物业服务标准。在2020年漯河创文期间，广恒物业破天荒的安排保洁对垃圾箱外表进行擦洗，并在内部套上了黑色垃圾袋；创文过后，一切恢复往常。4、答辩人小区保安均为物业聘用的本小区60多岁老大爷，并无专业资质及保安上岗证，执勤期间多次出现脱岗和睡觉现象，大门敞开外人随意出入。不符合漯河市普通住宅区物业管理服务等级标准一级物业服务标准：物业管理人员必须持证上岗。2020年10月份，家里老人带孩子下楼买菜，转眼孩子不见了，询问门卫室保安，保安说没见过小孩经过，让其调查监控，保安说不能查，第二天问保安监控到底能不能查，保安说:“监控可以查，但是我们都上年纪了，不会查。”请问，这是理由吗？不能查与不会查中间的性质是不一样的，孩子真丢了，谁能赔答辩人一个孩子吗？5、楼宇消防栓没有通水，没有水带，小区车辆乱停乱放，占用消防通道，物业不管不问一旦发生火灾，将对业主生命安全及财产造成严重威胁。违反漯河市普通住宅区物业管理服务等级标准一级物业服务标准（三）公共设施设备维修养护第6条:消防设施设备完好无锈蚀，可随时启用；消防通道畅通。6、关于用电方面，由于答辩人家电闸与小区路灯电闸是相邻的，答辩人所居住在本小区四年多时间，已经有10次左右保安关错电闸的现象，楼上的家电正在运行时，突然断电对正在使用的电器损害非常大，例如空调、电水壶、料理机。热水壶因突然断电已损坏两个，每次家人都要询问好久，才知是楼下保安关路灯关错电闸，保安更换太频繁才出现这种低级错误，且保安均为无证上岗的上年纪的老人。答辩人家住的是顶楼，答辩人主卧中间的房梁滴水，重新装修后不到一年又开始裂缝，答辩人给物业反映过，阳台的墙体裂缝，客厅阳台有的地方也掉皮，他们说需要动用维修基金回去给反映下，结果他们走了也没给回复。如此反复三次，都没有结果。同时依据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条业主大会决定以下事项:（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案的规定，物业费应当召集业主大会，开会决定。而不是由所谓业主委员会或物业公司擅自决定按什么标准收。所以，广恒物业的收费标准没有法律及事实依据。综上，答辩人认为，在2016年10月21日-2017年10月20日期间，被答辩人广恒物业与小区没有订立物业合同，答辩人也没有享受被答辩人提供的物业服务，此期间不应该交纳任何费用。2017年10月份以后，因为广恒物业的选聘没有经过业主大会，对物业费的收费标准没有经过业主大会，其程序违法，物业合同应为无效合同，合同条款对答辩人无效，违约条款自然不能适用。而且业主委员会与所谓广恒物业之间确有不正当勾结，小区业主已经向有关单位反映并要求解决。但是，答辩人考虑到在小区居住期间，清洁、保洁的基本服务确为事实，所以答辩人仅愿意承担小区的清洁保洁费用。庭审中原被告对被告系七彩都市枫林小区七彩2号楼3单元605号业主，房屋面积140.71平方，被告自2016年10月20日至2020年10月19日之间的物业费用未交纳的事实均无异议，本院予以确认。原被告争议的焦点是原告的服务是否存在瑕疵，被告应否按照业委会与原告签订的合同中约定的物业费标准交纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据一、业委会与原告方于2017年10月16日签订的物业管理合同、公示、业主委员会的证明，用以证明原告确实在小区服务。证据二、催交通知。被告质证称，物业收费不标准，他们的收费标准等级和服务不相符。被告小区的业主并不知道有业主委员会。被告家也没收到过催交费用通知单，但是在四楼的门上看到过，因为四楼一直无人居住。被告提交证据，小区照片八张，用以证明小区有垃圾，绿化带上面长植物，二号楼三单元门口的路灯一个灯坏着，只有一个灯能用，还不亮。发广告发到被告家门把手，小区里有商业为目的的房屋，人来人往，小区安全系数差。被告楼道外的灯罩已经烂了，从去年开始就很暗，只能模糊的看到人影。地下。地下车库有一个老头一个老太太在那收费地方应该属于物业的。小区的路灯和被告小区的电闸是挨着的，早上起来需要关路灯，保安经常关错电闸。原告对提供的证据不认可，认为消防通道原告做了工作，贴了不让占用的标志，还给消防部门举报，原告作为物业没有执法权。关于经营用房，原告也劝过，但是原告也没执法权。像楼道灯，原告公司的人员一经发现，一般第二天都会去更换灯泡，灯坏了以后，原告长时间不更换不认可。绿化修剪这块有专人几乎每天去做。电梯的维修等都需要动用维修基金，但是维修基金很难启动，原告也自己花钱去整修了。对原被告提交的证据认证如下：最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被告辩称所在小区若要选聘广恒物业为小区物业服务企业，是要全体业主共同决定的，但是被告并没有接到召开业主大会的通知，也没有参加过全体业主大会，更没有单独与广恒物业签订过物业服务合同。因该业主委员会已在相关行政部门备案，对原告提交的物业服务合同及证明，本院予以确认。公示系房管源汇分局物业科与广恒物业共同发布，对源汇分局物业科委托广恒物业应急托管七彩都市枫林小区的事实予以确认，托管期限自2016年7月21日至2016年10月21日，托管期间不收取物业费。被告提交的照片，原告虽然不认可，但结合被告所述的督查情况通报能印证原告服务质量较差，服务不到位，存在问题，对该事实本院予以认定。2018年3月8日，国家住房城乡建设部废止了《物业服务企业资质管理办法》，被告所述的2020年漯河物业管理条例实施细则系2010年12月1日起执行，因已取消对物业企业资质认定，对被告所称资质等级与服务标准不一的意见不予采信。经审理可确认如下事实：2016年7月20日，经漯河市房屋管理局源汇分局物业科委托，广恒物业对七彩都市枫林（龙苑）小区实施物业应急托管，托管期限自2016年7月21日至2016年10月21日，托管期间不收取物业费用。2017年10月16日，七彩都市枫林龙苑小区业委会（甲方）与广恒物业（乙方）签订物业管理合同，合同约定：甲方委托乙方对七彩都市枫林(龙苑)小区物业实行专业化、一体化的物业管理，订立本物业服务合同；物业坐落位置：漯河市源汇区汉江路36号，占地面积4.95万平方米，建筑面积10.9万平方米，物业类型住宅；本合同委托管理期限为三年，自2017年10月20日起至2020年10月19日止；物业管理服务费：住宅房屋，乙方按业主房屋建筑面积高层每月每平方米1元，多层每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取；逾期不交纳物业费的，按0.3%的日息交纳违约金等条款。广恒物业自2016年7月20日入驻七彩都市枫林(龙苑)小区提供物业服务。2018年向被告催要物业费，被告称没收到过催交费用通知单，但是在四楼的门上看到过，因为四楼一直无人居住。在2019年5月份漯河市物业服务质量督查情况通报中，原告服务的七彩都市枫林小区被评为较差小区。本院认为，业委会与物业公司签订的合同，对小区每一个业主有约束力。物业公司依约提供了物业服务后，业主负有按约交纳物业管理费的义务。至于收费标准，业主委员会与原告在物业管理服务合同中已有明确约定，根据自治原则，被告应按照约定的计价方式交纳物业管理费用。由于物业管理的不可分割性，部分人拖交、欠交物业管理费，不仅侵害了物业公司的权益，同时也侵害了同小区其他业主的利益，将导致已交费业主替未交费业主摊销小区物业服务成本，有碍小区的正常管理与服务。物业公司接受了业主的委托，就要想方设法为业主服好务，履行好合同约定的职责。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，被告刘海涛抗辩的各项事由，部分超出物业服务范围，部分属服务瑕疵，或与本案不属同一法律关系，但广恒物业在提供物业服务的过程中，未严格按照合同约定履行义务，双方均存在违约行为，对原告诉请被告按每月每平方0.5元计算，本院调整为按每月每平方0.45元计算。被告辩称2016年10月21日至2017年10月20日期间未签订合同，被告不应交纳物业费，因在此期间，广恒物业在该小区提供服务，被告不交纳物业费的理由不能成立。被告刘海涛的房屋面积为140.71平方米，自2016年10月20日至2020年10月19日之间的物业费为3039.34元（140.71平方米×0.45元/平方米/月×48个月），被告应予交纳。原告广恒物业诉请违约金，因原告管理服务存在瑕疵，原告诉请被告支付违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告刘海涛向原告河南广恒物业管理有限公司支付自2016年10月20日至2020年10月19日之间的物业费3039.34元；二、驳回原告河南广恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘海涛负担。本判决为终审判决。审判员  曹玉娥二〇二〇年十二月四日书记员  王 菡