江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终7310号上诉人（原审原告、反诉被告）：天成润华集团有限公司，住所地徐州市云龙区彭城路2-09古玩城**。法定代表人：孙建铭，该公司董事长。委托诉讼代理人：周全,该公司员工。委托诉讼代理人：许锡峰，江苏金合律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：沙迎春，女，1956年11月29日生，回族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：孟祥军(沙迎春之夫)，男，19535月9日生，汉族，住泉山区。上诉人天成润华集团有限公司因与被上诉人沙迎春商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院(2020)苏0311民初701号事判决，向本院提起上诉。本案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人天成润华集团有限公司的委托诉讼代理人周全、许锡峰，被上诉人沙迎春的委托诉讼代理人孟祥军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天成润华集团有限公司上诉请求：1、依法变更判决主文第二项，在原判决基础上增加：给付逾期付款自上房之日(2011年4月11日)至2015年2月26日期间的银行同期贷款利息；2、撤销判决主文第三项、第四项(即判决上诉人支付逾期上房违约金20454.6元及逾期办证违约金13644元)，驳回被上诉人原审此两项诉讼请求；3、由被上诉人承担本案一二审诉讼费用。事实与理由：一、原审判决第2项漏判了逾期付款自上房之日(2011年4月12日)至2015年2月26日期间的同期银行贷款利息。双方签订的《商品房买卖合同》六.3条明确约定：“。余款在办理两证前付清(该笔款项乙方还需支付上房之日至实际交付之日期间的银行同期贷款利息，……)”。诉称房屋在2011年4月12日上房、交付。被上诉人应支付逾期付款上房之日后的同期银行贷款利息，而原审只判决被上诉人知道能办两证之日(2015年2月26日)后的逾期付款违约金，而对该条括号中约定的上房之日开始计算的银行同期贷款利息没有判决，应属错误。二、原审以认购单认定上诉人逾期交房并判决支付逾期上房违约金，应属错误。2007年5月27日签订的认购单，2011年6月30日双方签订正式的《商品房买卖合同》。认购单上虽约定上房日期暂定为2008年9月底，但认购单第9条明确约定：签署正式合同后本认购书作废，且认购单为预约合同，其约定的上房日期为暂定、不确定日期，上房日期应以后来正式签订的《商品房买卖合同》约定的上房时间为准。《商品房买卖合同》第八条约定的上房时间为2011年6月30日前，而诉称房屋上房交付时间为2011年4月12日。由此，上房不存在逾期，不应支付逾期上房违约金。三、原审判决支付被上诉人逾期办证违约金应属错误。1、诉称房屋两证未办理的责任在被上诉人。2014年10月17日上诉人向购买南都商务中心的业主发出《通知》，告知已具备两证办理条件。后上诉人又以《律师函》的方式通知办理两证，因被上诉人不愿意支付逾期付款违约金而怠于协助办理两证。由此，在能办理两证后，不办理的责任全在被上诉人。2、《商品房买卖合同》第十五.3条约定：若确定两证不办理，则按如下方式处理：“3.1.1出卖人一次性赔偿乙方无法办证违约金。具体标准为：…”。而本案诉称房屋能办理两证，不应支付逾期办证违约金。综上，原审判决存有如上明显错误，特提起上诉。恳请二审法院查明事实后，依法支持上诉人的上诉请求。补充：1、原审中的认购书系徐州中矿大商务发展有限公司与被上诉人签订的，不是上诉人签订的。上诉人与中矿大公司系不同的独立法人，所谓认购书中违约条款对上诉人没有约束力。上诉人与被上诉人之间的权利义务应以2011年6月30日签订的商品房买卖合同为准。2、原审将认购书与商品房买卖合同认定为补充合同关系是错误的。根据最高院生效判例的观点，只要签订了商品房买卖合同，认购书就是预约合同性质。在约定了签订商品房买卖合同后，认购书作废或失效的，双方的权利义务应以商品房买卖合同约定为准。因此原审法院将认购书认定为仍然有效，并以此判决延期上房违约金是错误的。本案中的认购书第九条也明确约定了，商品房买卖合同签订后，认购书作废。沙迎春辩称，我们买房时是矿大商务中心的章，但是你们接管了，是一家。一审判决正确。天成润华集团有限公司向一审法院起诉请求：1、支付购房尾款81060元；2、支付逾期付款违约金34510元；3、本案诉讼费由对方承担。沙迎春向一审法院反诉请求：1、支付逾期上房损失65274.28元；2、支付逾期办理房产证违约金68220元；3、协助办理不动产权证书，反诉费由对方承担。一审法院认定事实：2007年5月27日，沙迎春作为认购方与出售方中矿大商务发展有限公司签订了《认购单》一份，主要载明：沙迎春认购房屋位于徐州市矿大南都国际公寓2号楼3单元1302号，建筑面积113.7平方米，总房款391526元。本户为按揭付款，首期楼款201526元于签定认购单之日七日内付清，剩余房款190000元申请办理银行按揭。上房日期暂定为2008年9月底前。本项目尚未取得预售许可，认购方自愿要求内部认购，缴付认购金。认购方缴纳认购金后，签订正式合同前，本公司有义务为认购方保留所认购房屋。该房屋最终面积以房管有关部门实测面积为准，单价不变，多退少补。暖气、煤气初装费暂定为100元/平方米和3200元/户，于签订正式合同时付清。2007年5月21日，沙迎春支付认购金100000元；2007年5月27日支付认购款101526元。2008年10月31日，徐州中矿大商务发展有限公司向认购业主发出《承诺书》，内容为：“我公司参与开发建设、销售的矿大南都公寓，针对开发建设销售中的情况，做出如下承诺：1、确认上述建设工程，我公司参与开发建设和销售，我公司应承担责任。2、我公司保证矿大南都国际公寓于2009年12月31日前竣工验收合格并交付购房人。3、对购房人与徐州中矿大商务发展有限公司签订的矿大南都国际公寓认购书，我公司予以认可。对认购书约定的上房日期与实际上房日期的损失同意按购房人已付房款额的日万分之一点五赔偿购房人损失。4、如我公司不能按本承诺书承诺的日期、条件，将矿大南都国际公寓建成，并经竣工验收合格交付购房人同意按购房人已付房款额的日万分之四标准赔偿购房人损失。5、对要求退房的购房人保证于2009年2月底之前一次归还，并按原约定执行。6、保证于上房后半年内办理好购房人的房产证、土地证。7、乙方应承诺余款在实际上房前10个月付清，否则甲方承诺无效。8、乙方同意本承诺。”2011年4月12日，实际交付涉案房屋。同日，沙迎春支付购房款111695元、天然气初装费2900元、数字电视初装费656元，合计115251元。2011年6月30日，天成润华集团有限公司与沙迎春签订《商品房买卖合同》，约定沙迎春购买天成润华集团有限公司开发的徐州市南都国际商务中心第2幢3单元1302号房产，该商品房的用途为商办，建筑面积共113.7平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3443.5元，总金额391526元整。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定上房时房屋单价不变，房价款总金额按产权处实测建筑面积调整，多退少补。买受人于合同签订前支付201526元，于上房时支付111695元，余款78305元在办理两证前付清（该笔款项买受人还需支付上房之日至实际交付之日期间的银行同期贷款利息，该利息可与出让方违约金相抵扣）。买受人逾期付款的违约责任：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。交付期限：出卖人应当在2011年6月30日前，依照双方的约定将具备如下条件的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房水、电、道路、电梯等公共设施、设备具备基本使用条件。出卖人逾期交房的违约责任：逾期出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，按月支付。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：若确定两证不办理，则按如下方式处理：1、出卖人一次性赔偿乙方无法办证违约金，具体赔偿标准为：交部分款的业主：商铺按1200元/平方米、其他按600元/平方米赔偿。2、若在本合同约定的期限内未能办理好，则出卖人先将上述赔偿支付乙方。出卖人继续积极努力办理，若最终能办理好，则乙方需退回违约金的80%换取两证。该合同还约定，出卖人以挂号信方式寄出通知，以本合同确定的地址为准，通知发出7日内视为送达，以信件邮戳为准，被告所留地址为徐州市泉山区矿业大学宿舍20-2-502室。2011年12月9日，徐州市发展和改革委员会发文，确认涉案项目的投资主体由中国矿业大学变更为天成润华集团有限公司。2014年2月17日，天成润华集团有限公司取得了南都商务中心土地的分割转让证。2014年9月17日，天成润华集团有限公司取得了涉案房屋的房屋所有权初始登记证明。2014年10月17日，天成润华集团有限公司向购买南都商务中心的业主发出《通知》，内容为：您所购买的南都商务中心房屋早在2014年9月21日已具备两证办理条件，我公司已电话通知您。现再次书面通知您：一、办理方法：请携带认购合同、交款凭据、身份证（均为原件）于本通知规定时间内至文华园4#楼西首一层物业管理办公室办理相关手续并签订网备合同。二、优惠政策：为缓解业主资金压力，对已缴纳80%以上房款且在规定时间内及时办理手续的业主，我公司将协调银行为您办理总房款50%的按揭贷款，在扣除您应缴费用后其余款项返还业主，但若未在规定期限内办理，则该政策取消。三、友情提醒：由于我公司债务较多，债权人已陆续起诉，只是没有找到可查封的我公司房产。现南都商务中心正处于现房销售状态，若您不及时签订网备合同，则存在极大风险。天成润华集团有限公司邮寄地址为“徐州市泉山区解放路389号南都商务中心2-3-1302室”，沙迎春不认可收到该《通知》。2015年2月25日，徐州市国土资源局发布关于矿业大学王建树上访反映“天成公司违规销售房屋后存在供电安全隐患，关系矿大南都公寓几百户业主切身利益”等信访事项的答复意见，内容为：经查，天成开发公司所建矿大南都公寓土地性质为出让的国有土地使用权，土地用途为商办用地，我局已经发放土地分割证。天成开发公司在售房时许诺该宗地的用途为住宅，而规划时该宗地为商办，开发公司办理的相应的土地出让手续也是按照商办办理的，符合国家法律规定。2019年1月24日，天成润华集团有限公司向沙迎春发出《律师函》一份，内容为：南都商务中心已于2014年9月具备了两证办理条件，天成润华集团有限公司分别于2014年10月及2015年10月通知贵方前来补齐购房款、办理网备合同签约及产权登记办理手续，但截至目前贵方仍未来办理相关手续，由于贵方未及时签约，已违反原合同中第六条及第七条的约定，造成违约截至目前，违约金约33000元。请贵方于收到本函7日内到天成润华集团有限公司核对账务，并办理相关手续，否则天成润华集团有限公司将提供法律途径维护合法权益。天成润华集团有限公司将该《通知》通过EMS邮寄至“徐州市泉山区解放路389号南都商务中心2-3-1302室”，该邮件经查询显示于2019年3月3日由他人代签收。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、天成润华集团有限公司是否存在逾期交房及逾期办证的违约行为？若存在，应否承担相应的违约责任，以及违约金计算的起止时间、标准，如何确定；二、沙迎春就其逾期付款的行为应否承担违约责任？若承担，其支付的违约金如何确定？关于沙迎春与天成润华集团有限公司签订的《认购单》、《商品房买卖合同》的性质认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，双方签订的《认购单》已对房屋的具体交付时间、总房款、房款交付时间作出了明确约定，双方签订《认购单》时天成润华集团有限公司虽未取得预售许可证明，但后续已经取得，应认定双方当事人自签订《认购单》之日起即成立商品房买卖合同关系，中矿大商务发展有限公司作为出售方的权利义务应由天成润华集团有限公司继受。此后，双方又于2011年签订了正式的《商品房买卖合同》，该合同应当视为当事人对双方之间商品房买卖合同具体事项的补充约定，同样具有合同约束力，双方应当按照《认购单》及《商品房买卖合同》的约定全面履行各自的义务。一、关于天成润华集团有限公司是否存在逾期交房的违约行为；若存在，应否承担违约责任，以及违约金计算的起止时间、标准的问题。首先，徐州中矿大商务发展有限公司在《认购单》中约定上房时间为2008年6月底前，在2008年10月31日向认购业主发出的《承诺书》中表述“对购房人与徐州中矿大商务发展有限公司签订的矿大南都国际公寓认购书，我公司予以认可。对认购书约定的上房日期与实际上房日期的损失同意按购房人已付房款额的日万分之一点五赔偿购房人损失”，可见，徐州中矿大商务发展有限公司与沙迎春确曾对涉案房屋的上房时间约定为2008年6月底，对该事实予以确认。涉案房屋的实际交付时间为2011年4月12日，天成润华集团有限公司应对该期间逾期交房给沙迎春造成的损失承担违约责任。其次，关于违约金的计算标准，徐州中矿大商务发展有限公司虽在2008年10月31日向认购业主发出的《承诺书》中将承诺分段分别按照已付购房款的日万分之一点五、万分之四赔偿购房人损失，但该《承诺书》第7条明确表述“乙方应承诺余款在实际上房前10个月付清，否则甲方承诺无效”，因此该《承诺书》系出售人作出的附条件的承诺，只有在买房人满足出售人设定的条件时，上述承诺始生效力。本案中，因沙迎春未按照《承诺书》要求将涉案房屋的购房款付清，故上述承诺对沙迎春不生效力。沙迎春要求天成润华集团有限公司按照《承诺书》的标准承担逾期交房违约金的主张，不予支持。双方未在《认购书》中约定逾期交房违约责任，但在2011年6月30日补签的《商品房买卖合同》中对逾期交房的违约责任明确约定为“逾期出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，按月支付”，因此，天成润华集团有限公司应按照该标准向沙迎春支付逾期交房违约金。综上，天成润华集团有限公司应以沙迎春已付购房款201526元为基础，按照每日0.01%的标准，向沙迎春给付自其逾期之日即2008年7月1日起计算至2011年4月12日的逾期上房违约金20454.9元。二、关于天成润华集团有限公司是否存在逾期办证的违约行为；若存在，应否承担违约责任，以及违约金计算的起止时间、标准的问题。徐州中矿大商务发展有限公司虽在2008年10月31日向认购业主发出的《承诺书》中承诺“保证于上房后半年内办理好购房人的房产证、土地证”，因该《承诺书》未生效，故不能按照该期限作为双方约定的办证时间。双方在2011年6月30日补签的《商品房买卖合同》中约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故天成润华集团有限公司应在2013年4月1日具备办证条件并通知沙迎春办理产权证。显然天成润华集团有限公司存在逾期行为，应向沙迎春承担逾期办证的违约责任。现天成润华集团有限公司已取得涉案土地、房屋的分割产权证，沙迎春取得涉案房屋的产权证在权利上不存在客观障碍，其要求天成润华集团有限公司协助办理不动产权证，依法予以支持。按照《商品房买卖合同》约定，逾期办证的违约金，对交部分款的除商铺以外的业主按600元/平方米赔偿，若最终能办理好，则乙方需退回违约金的80%换取两证。该约定性质相当于天成润华集团有限公司履行协助办证义务的履约保证金，根据本案查明的事实，涉案房屋已具备办理不动产权证的条件，沙迎春虽于庭审主张涉案房屋规划性质为商办而非住宅，但其并未主张解除或撤销涉案商品房买卖合同，且其要求天成润华集团有限公司协助办理产权证，该诉讼主张内容表明沙迎春意在取得涉案房产所有权，若因规划性质改变导致损失，沙迎春可另行诉讼主张权利；且待本案裁判生效后，天成润华集团有限公司有按生效裁判履行协助办证的义务，彼时合同义务可直接转化为法定义务，双方约定上述履约保证金的目的得以实现，故从节约成本、减少纠纷的角度考虑，支持天成润华集团有限公司向沙迎春支付逾期办证违约金600元/平方米*113.7平方米*20%=13644元。三、关于沙迎春就其逾期付款的行为应否承担违约责任；若承担，其支付的违约金如何确定的问题。双方均认可沙迎春未付购房款为78305元。双方在《认购单》中仅约定“剩余房款190000元申请办理银行按揭”，徐州中矿大商务发展有限公司在《承诺书》中关于“乙方应承诺余款在实际上房前10个月付清，否则甲方承诺无效”的通知是其单方要求，且如前所述，该承诺未生效。双方补签的《商品房买卖合同》中明确约定“余款78305元在办理两证前付清”，因此，沙迎春应按照合同约定在能够办理两证之时将购房余款给付天成润华集团有限公司。天成润华集团有限公司虽在2014年9月即具备办理两证的条件，并主张已于2014年10月及2015年10月通知沙迎春办理网备合同签约及产权登记手续，但通知办证的通知并未寄送至合同约定的沙迎春送达地址，沙迎春主张未收到；根据沙迎春举证的2015年2月25日徐州市国土资源局发布的关于矿业大学王建树上访的答复意见，该答复意见中对涉案房屋的土地性质及发放土地分割证作出了说明，应当知道其购买的涉案房屋已具备办证条件，故应在其知道之日将购房余款给付天成润华集团有限公司。其逾期付款，应向天成润华集团有限公司承担逾期付款的违约责任。按照《商品房买卖合同》第七条之约定，被告应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，即应以未付购房款78305元为基数，自2015年2月26日起按照日万分之一计算至天成润华集团有限公司主张的2020年3月20日，应为14478.6元。综上，遂判决：一、沙迎春于判决生效之日起十日内给付天成润华集团有限公司购房尾款78305元；二、沙迎春于判决生效之日起十日内给付天成润华集团有限公司逾期付款违约金14478.6元；三、天成润华集团有限公司于判决生效之日起十日内给付沙迎春逾期上房违约金20454.9元；四、天成润华集团有限公司于判决生效之日起十日内给付沙迎春逾期办证违约金13644元；五、天成润华集团有限公司于判决生效之日起三十日内协助沙迎春办理徐州市矿大南都国际公寓2号楼3单元1302号房屋的产权证；六、驳回天成润华集团有限公司的其他本诉请求；驳回沙迎春的其他反诉请求。一审本诉受理费2611元由天成润华集团有限公司负担515元，沙迎春负担2096元；反诉受理费2978.89元，由沙迎春负担2218元，天成润华集团有限公司负担760.89元。二审中，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人承继了中矿大商务发展有限公司的权利义务，故中矿大商务发展有限公司与被上诉人签订的《认购单》约定的合同权利义务应由天成润华集团有限公司继受。根据规定，该《认购单》具有商品房买卖合同性质，对双方当事人具有约束力，双方应当按《认购单》及《商品房买卖合同》中约定履行各自义务。而双方在履行合同过程中均存在违约情形，一审依查明的事实确定双方违约责任及利息、违约金的计算期间、标准并无不当。上诉人就此提出的上诉没有事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，上诉人天成润华集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2611元，由天成润华集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  秦国渠审判员  汪佩建审判员  张 洁二〇二〇年十二月十八日书记员  陈斯雅