贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8427号上诉人（原审被告）郭长华，男，1983年10月2日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人李道义，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。委托诉讼代理人徐文淑，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）龙长珍，女，1947年9月30日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人赵雄，贵州本芳律师事务所律师。原审被告万啟宏，男，1974年2月8日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。原审被告余洪霞，女，1986年12月2日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。上诉人郭长华与被上诉人龙长珍，原审被告万啟宏、余洪霞确认合同无效纠纷一案，龙长珍不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初9276号民事判决，向本院提起上诉。本院以原判认定基本事实不清为由，裁定撤销原判、发回重审。重审后，上诉人郭长华不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初10764号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人郭长华委托诉讼代理人李道义，被上诉人龙长珍委托诉讼代理人赵雄参加二审质询。本案现已审理终结。上诉人郭长华上诉请求：1.撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初10764号民事判决，改判驳回被上诉人龙长珍的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.郭长华支付万啟宏的案涉购房款实为350037.80元，并未低于评估机构的评估金额的70%，不存在低价销售行为。2.龙长珍与万啟宏对案涉房屋并不属于共同共有关系。3.因不动产权证登记簿载明的所有权人为万啟宏，故万啟宏系有权处分其房屋。4.即便认为万啟宏对案涉房屋存在无权处分的行为，也应认定为物权处分的合同系有效合同。物权变更与合同之间本身应当按照区分原则予以认定。本案中合同即为债权，应认定为有效，关于物权的变更不影响合同效力。综上，一审认定事实错误，适用法律错误。被上诉人龙长珍答辩称：1.缴纳的税款不属于购房款，本案存在低价销售的情形。2.案涉购房款全部为龙长珍所交纳，万啟宏未交纳购房款，龙长珍是案涉房屋的实际所有权人。3.不动产登记不是认定物权的最终意见，不代表万啟宏有权处分案涉房屋。4.案涉合同属于无效合同，判断合同有效的关键在于上诉人买受案涉房屋时是否属于善意第三人，但上诉人低价购买及未到现场查看房屋的行为明显说明其不属于善意第三人，故案涉合同无效。原审原告龙长珍起诉请求：一、确认被告郭长华与被告万啟宏、余洪霞于2018年1月21日签订的《二手房买卖合同》无效；二、本案诉讼费由三被告承担。事实及理由：原告与被告万啟宏系母子关系，2003年2月22日，原告及女儿万启平向贵州省毕节地区鑫盛房地产开发有限责任公司（下称鑫盛公司）缴纳购房定金6000.00元，该公司法定代表人尚勇向原告及女儿出具收条。2003年9月23日，原告与鑫盛公司签订《商品房买卖合同》，约定鑫盛公司将中华北路鑫盛公司商住楼B幢1单元7层2号房屋出售原告。2003年9月25日，原告向鑫盛公司缴纳首付款31141.00元。同日，原告与鑫盛公司签订《委托书》，委托鑫盛公司办理按揭贷款有关手续。因原告年龄即将年满60周岁，不能在银行办理按揭贷款手续，原告借用被告万啟宏名义办理按揭贷款手续，按揭贷款办理成功后，原告龙长珍按期偿还了全部按揭贷款。涉案房屋交付后，原告出资装修房屋并与被告万啟宏共同居住，2018年1月21日，在原告不知情的情况下，被告郭长华与被告万啟宏、被告余洪霞就涉案房屋签订《二手房买卖合同》，以严重低于市场价格将涉案房屋出售给被告郭长华。另外，被告万啟宏与被告余洪霞于2017年6月8日登记结婚，于2018年1月15日登记离婚。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”本案中，涉案房屋购房款均为原告支付，原告对涉案房屋有实际所有权。被告郭长华以严重低于市场价、且明知涉案房屋存在产权争议的事实，其购买该房屋并非善意，与被告万啟宏出于恶意而为之，严重损害原告利益。要求法院支持原告诉请。另外：1.涉案房屋从2016年下半年开始至今一直由龙长珍居住。2.经在工商信息网查询被告郭长华及其妻子吴运芳系毕节市百家房地产经纪有限公司的实际经营者。一审认定事实：2003年2月22日，原告龙长珍及其女儿万启平向案外人尚勇（原鑫盛公司工作人员）支付购房定金6000.00元，用于购买该公司开发的鑫盛商住楼Ｂ幢6楼、7楼的有关房屋。同年9月23日，原告龙长珍与被告万啟宏（原告之子）共同作为买受人与贵州省毕节地区鑫盛房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买该公司开发的位于七星关区房屋，建筑面积131.7平方米，套内面积116.3平方米，总房款96141.00元。合同签订后，2003年9月25日，原告龙长珍向该公司支付首付款31141.00元，同日原告龙长珍委托该房开公司办理按揭贷款抵押的相关手续，之后实际以被告万啟宏名义贷款。该房屋购买后，登记产权人为被告万啟宏，原国有土地使用证号为毕市国用（2009）第××号，所有权证号为毕市房权证毕市（转）字第（2006）01018号。2018年1月15日，被告万啟宏与余洪霞登记离婚，2018年1月21日，以被告万啟宏、余洪霞为卖方（甲方），被告郭长华为买方（乙方），毕节市百家房地产经纪有限公司（下称百家房地产经纪公司）为丙方，签订《二手房买卖合同》，合同载明，经丙方介绍，甲、乙双方充分酝酿共同协商，根据相关法律法规的规定，在平等、自愿、公平、协商一致，共同信守执行。合同约定：乙方同意购买甲方拥有的座落在毕节市（涉案房屋，建筑面积130.72平方米），交易价格为334600.00元，在合同签订之日，支付购房款订金20000.00元，房产交易之日支付150000.00元，剩余房款184600.00元分两次支付，在不动产部门签字当日支付150000.00元，剩余34600.00元在乙方得到不动产证同时将水电过户到乙方名下并清理完屋内物品交接当日一次性支付。合同还特别备注约定：“乙方使用房屋期间，如受甲方亲人朋友等第三人干涉，甲方必须全权配合协调处理，必要时乙方有权采取法律手段维护自己的利益（该部分内容下划横线）。……乙方对该物业的所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状均已充分了解并无任何异议。”合同落款处有被告万啟宏、余洪霞作为出卖人签字，被告郭长华作为买受人签字。合同签订后，被告郭长华支付了购房款项306000.00元。双方于2018年2月11日将涉案房屋办理了产权变更登记，变更登记权利人为吴运芳、郭长华，不动产权证号为黔（2018）毕节市不动产权第××号。此后原告以该二手房买卖行为无效为由诉至法院，一审法院审理过程中，委托深圳市国咨土地房地产资产评估有限公司对涉案房屋在2018年1月21日二手房交易之时的市场价值进行评估，评估价为48.97万元，产生评估费4000.00元。涉案房屋买卖行为的中介方百家房地产经纪公司法定代表人吴运芳与被告郭长华系夫妻，于2005年10月9日登记结婚。在被告之间订立二手房买卖合同之前，原告在涉案房屋外墙等处标写有“此7-2房有产权纠纷，不得买卖”等相关内容字样。另外，郭长华诉龙长珍关于本案房屋的物权保护纠纷一案，一审法院已作出（2018）黔0502民初2077号民事判决，判令龙长珍搬出涉案房屋，该案已发生法律效力，正在执行过程中。一审认为：虽然涉案房屋在二手交易之前登记于被告万啟宏名下，但实际购买人是原告与被告万啟宏母子，应为原告与被告万啟宏共同共有。根据《中华人民共和国物权法》第九十五条：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”的规定，本案中处分涉案房屋，应经过该房屋的共同共有人原告和被告万啟宏同意，即被告万啟宏无权独立处分、出卖涉案房屋。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，被告万啟宏出卖涉案房屋没有经原告同意或追认，其与郭长华签订的涉案《二手房买卖合同》无效。此外，经一审法院委托评估，涉案房屋在二手交易之日市场价值为48.97万元，然而被告之间的交易价格为334600.00元，差价为489700.00元-334600.00元=155100.00元，与市场价出入较大，被告郭长华购买涉案房屋不是以付出等价的形式，不构成善意取得。因此，原告要求确认涉案《二手房买卖合同》无效的诉讼请求，予以支持。一审依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：确认被告郭长华与被告万啟宏、余洪霞于2018年1月21日签订的关于毕节市七星关区中华路鑫盛商住楼B幢1单元7层2号房屋的《二手房买卖合同》无效。案件受理费25.00元、诉讼保全费4020.00元、评估费4000.00元，合计8045.00元，由被告郭长华负担4022.50元，被告万啟宏、余洪霞共同负担4022.50元。各方当事人二审均未提交新证据。经二审审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：案涉《二手房买卖合同》的效力如何认定。本院认为：《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第四项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项明确规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，应确认民事行为或合同无效。首先，涉案房屋买卖中介方——毕节市百家房地产经纪有限公司法定代表人吴运芳系郭长华妻子，二人结婚已逾十余年。百年房地产经纪公司主营业务活动为“房地产交易中介服务、二手房按揭贷款服务等。”吴运芳、郭长华二人较普通人而言，更为熟稔及掌握各地段各类二手房的资产价值和交易价格信息。郭长华作为吴运芳、郭长华家庭代表，在吴运芳经营的百年房地产经纪公司作为中介方进行二手房屋交易及签订《二手房买卖合同》时，郭长华、吴运芳不可能不知晓、不比较案涉房屋交易价格与交易时该地段二手房屋市场价格是否相当。经评估鉴定，案涉《二手房买卖合同》交易价格334600.00元与二手房交易之时的市场价值48.97万元相比较，郭长华、吴运芳支付的房屋对价仅为二手房交易之时市场价值的68.33%，明显低于合理对价，从交易价格上看，郭长华、吴运芳一方的买受行为，难言善意。另外，房屋交易价格与房地产变更登记缴纳契税系两种不同性质款项，郭长华主张将契税计入房屋交易价格不当。其次，郭长华庭审中关于“是否实际查看房屋”的陈述为“之前是准备去看房，万啟宏称没有带钥匙，万啟宏向郭长华提供了房屋照片和房产证，过户之后才知道外墙上有权属争议字样。”而在二手房买卖交易中，通过实地查勘了解房屋的户型、装修等基础现状，核实是否存在权属争议等情况，是买受人在交易前应尽到的最基本的审慎义务。而吴运芳作为房地产经纪公司经营者，郭长华在其妻经营的房地产经纪公司作为中介方购买二手房屋，却不实地查勘房屋，仅凭郭长华所述的“万啟宏提供的房屋照片和房产证”，即签订案涉二手房买卖合同，此举实在是有悖常理。同时，出让人万啟宏、余洪霞在本案二手房交易时已解除婚姻关系，而郭长华、吴运芳作为买受人，在未要求万啟宏、余洪霞提供婚姻证明以及余洪霞并非房产证共有权人的情况，向余洪霞支付了大部分的购房款。从房屋交易流程上来看，郭长华、吴运芳与万啟宏、余洪霞的交易行为，实难言善意。最后，结合龙长珍提供的鑫盛公司工作人员尚勇出具的房屋定金收条、鑫盛公司出具的龙长珍支付案涉房屋首付款的收据、龙长珍向鑫盛公司出具的案涉房屋银行按揭贷款抵押手续委托书以及由龙长珍持有的按揭贷款还款凭证，购房亲历者万启平的证言，案涉房屋实际由龙长珍支付首付款及按揭贷款，万啟宏转让案涉房屋前未经得龙长珍同意，转让后未取得龙长珍追认。通过上述分析，上诉人郭长华明知案涉二手房低价转让行为会造成真正权利人龙长珍合法利益受损，而与万啟宏、余洪霞签订案涉二手房买卖合同，本案二手房买卖行为损害龙长珍合法利益，一审认定为无效，符合前述法律规定，本院予以确认。综上所述，上诉人郭长华的上诉理由，不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人郭长华承担。本判决为终审判决。审判长  李可审判员  张晶审判员  唐琳二〇二〇年十二月十八日书记员  曹晶