天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终4340号上诉人（原审被告）：天津市华亨房地产开发有限公司，住所地天津市津**双港镇久隆街**（双港科工贸产业园区******），经营地天，经营地天津市和平区常德道**v>法定代表人：张亮，执行董事。委托诉讼代理人：高振雄，天津嘉德恒时律师事务所律师。上诉人（原审被告）：天津易居金岳房地产经纪有限公司，住所地天津，住所地天津自贸区（空港经济区）西三道****902-B>法定代表人：刘长岭，总经理。委托诉讼代理人：郭倩，天津益清律师事务所律师。委托诉讼代理人：许宁，天津天关律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贾桂珍，女，1964年4月27日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：杨昭，天津天正律师事务所律师。上诉人天津市华亨房地产开发有限公司（以下简称华亨公司）、天津易居金岳房地产经纪有限公司（以下简称易居公司）因与被上诉人贾桂珍商品房买卖合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2019）津0112民初12449号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。华亨公司上诉请求：1．请求撤销一审判决，改判驳回贾桂珍的全部一审诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由贾桂珍负担。事实和理由：1．一审判决遗漏易居公司已取得涉案房屋权属证书以及贾桂珍提供的《商品房买卖合同》及其印章均系伪造的事实；2．一审判决违反合同债权不能对抗已登记的物权的基本法理，仅以贾桂珍持有的虚假的《商品房买卖合同》所享有的债权请求权，要求无过错且对涉案房屋没有任何权利的华亨公司撤销涉案房屋的物权登记并将涉案房屋转移至贾桂珍名下，适用法律严重有误；3．贾桂珍的诉讼请求为请求华亨公司履行合同并与易居公司协助办理涉案房屋过户手续，但一审法院在未向贾桂珍释明变更诉讼请求的情况下，判决华亨公司撤销涉案房屋的物权登记，明显超出贾桂珍诉讼请求的范围。易居公司上诉请求：1．请求撤销一审判决，改判驳回贾桂珍的全部一审诉讼请求或将本案发回重审；2．一、二审诉讼费用由贾桂珍负担。事实和理由：1．一审判决严重超出贾桂珍的诉讼请求，违反不告不理的基本原则，且在明知贾桂珍提供伪造证据并存在伪造、盗窃单位的公章财务票据可能涉嫌刑事犯罪的情况下，未依法查明事实对贾桂珍进行司法惩戒，同时也剥夺了华亨公司和易居公司正当的诉讼权利，不准许当事人对可以提供相反证据推翻的免证事实的鉴定申请，程序上严重违法，且事实不清，应当发回重审；2．贾桂珍提供的《商品房买卖合同》虽被其他案件判决认定为有效，但不等于贾桂珍能够依照合同约定履行了支付房款等相关义务，在贾桂珍未就其依法履行了合同义务进一步举证证明的情形下，不能认定贾桂珍符合获得涉案房屋产权的情形，一审法院认定事实不清；3．易居公司已办理完毕涉案房屋的产权登记，易居公司的物权的效力优于贾桂珍的债权效力。贾桂珍辩称，其与华亨公司签订的《商品房买卖合同》已被生效民事判决认定为合法有效，华亨公司、易居公司对该事实提出异议，于法无据。一审法院依据生效判决作出涉案房屋产权过户的相关认定，并无不当，故不同意华亨公司、易居公司的上诉请求，同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。华亨公司、易居公司均同意对方的上诉请求。贾桂珍向一审法院起诉请求：1．请求华亨公司履行《商品房买卖合同》，由华亨公司、易居公司协助贾桂珍将坐落于天津市津南区××路××号房屋过户至贾桂珍名下；2．本案诉讼费由华亨公司、易居公司承担。一审法院认定事实：2015年8月1日，华亨公司与易居公司签订《商品房销售代理协议》，约定由易居公司代为销售华亨公司在天津市津南区开发建设的新科园、新盈园商品房项目。2016年5、6月份，贾桂珍与丈夫冯大明、女儿冯旭到易居公司售楼处看房，遇售楼处的工作人员崔仲，系冯旭的同学，经过崔仲介绍，贾桂珍决定购买崔仲推荐的涉案房屋。2016年6月15日，贾桂珍向崔仲的账户转账4万元。2016年12月7日，贾桂珍在崔仲提供的《商品房买卖合同》（合同编号2013-0053574）上签字，合同甲方出卖人为华亨公司，乙方买受人为贾桂珍，合同约定由贾桂珍购买津南区梨双公路南侧新科园34-2-1501房屋，建筑面积101.03平方米，每平方米9452.63元，价款为95.5万元，甲方于2017年3月15日前交付房屋，乙方应于2016年12月7日前一次性存入房款95.5万元。该合同第十二条约定自房屋交付之日起，甲方应在365日内办理完毕初始登记，并积极协助乙方办理房屋所有权转移登记。当日，贾桂珍向崔仲账户转账19.1万元，崔仲向贾桂珍出具盖有“天津市华亨房地产开发有限公司售房合同专用章”的往来收据1张。2016年12月22日，贾桂珍向崔仲账户转账76.4万元，崔仲向贾桂珍出具盖有“天津市华亨房地产开发有限公司售房合同专用章”的往来收据1张。2017年3月31日，贾桂珍在新科园小区物业部门办理入住手续，并领取涉案房屋钥匙，后对涉案房屋进行装修，并入住至今。后崔仲将开票日期为2017年1月25日、金额为95.5万元的盖有“天津市华亨房地产开发有限公司发票专用章”的天津增值税普通发票，票据号码为×××51、金额为9700元的天津市商品住宅维修基金交款收据以及票据号码12923480、金额为14550元的税收缴款书交给贾桂珍。经与同小区业主王文艺在不动产登记机关存档的发票、维修基金收缴、税收缴款书比对可知崔仲交给贾桂珍的上述票据系伪造。2018年3月，贾桂珍找到易居公司，要求职工崔仲为其办理房屋产权证。易居公司方得知涉案房屋已被出售。2018年6月7日，易居公司诉至一审法院要求贾桂珍及其丈夫冯大明、女儿冯旭腾出涉案房屋，支付房屋使用费24,000元并结清水电气等费用，称因华亨公司欠易居公司代理费，双方于2016年1月22日签订《商品房抵拨代理费协议书》，约定华亨公司以涉案房屋折抵部分代理费，该房屋价款为1,386,636元。该案诉讼中，2018年7月31日，易居公司与华亨公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，2018年8月6日，易居公司领取涉案房屋的不动产权证书。该案的审理中，贾桂珍自认2016年6月15日支付崔仲的4万元，系崔仲要求给其公司领导的好处费。易居公司自认抵拨代理费的商品房不在售控表出现、不向社会公众出售，都由公司领导掌握。2018年12月18日，一审法院作出（2018）津0112民初5482号民事判决书，判决驳回易居公司的诉讼请求。该公司不服该判决上诉，天津市第二中级人民法院经审理认为：“贾桂珍与华亨公司签订《商品房买卖合同》，合同签订地点为易居公司售楼处，经办人员为易居公司售楼人员崔仲。易居公司为华亨公司的销售代理公司，崔仲作为易居公司的售楼人员代表华亨公司与贾桂珍签订《商品房买卖合同》合法有效。崔仲收取售房款系代表易居公司的职务行为，该法律后果依法应由易居公司承担。易居公司称崔仲未将售房款交付易居公司，崔仲因诈骗行为已被逮捕，但该事实并不影响华亨公司与贾桂珍《商品房买卖合同》的效力。贾桂珍与华亨公司签订合同的时间为2016年12月7日，易居公司与华亨公司签订合同的时间为2018年7月31日，易居公司与华亨公司签订合同的时间晚于贾桂珍与华亨公司签订合同的时间，且贾桂珍已经交付房屋全款并已实际入住，易居公司与华亨公司的合同效力不能对抗贾桂珍与华亨公司的合同效力。”天津市第二中级人民法院于2019年4月18日作出（2019）津02民终1050号民事判决书，判决驳回易居公司的上诉，维持原判。另查明，案外人崔仲因伪造《天津市商品房买卖合同》骗取受害人王凯购房款，一审法院于2019年10月28日作出（2019）津0112刑初569号刑事判决书，判决崔仲犯诈骗罪，判处有期徒刑5年并处罚金、追缴违法所得。一审法院认为，华亨公司、易居公司达成商品房抵拨代理费协议，系正常的商业经营行为，易居公司持有相关房产本是以出售给消费者收取购房款作为公司收入为目的，并非以取得商品房所有权为目的。易居公司明知贾桂珍持有《商品房买卖合同》且已将购房款交付自己的销售员崔仲，已办理房屋入住手续且实际居住并找到易居公司要求办理房产证，在其起诉腾房案件的审理期间，双方就房屋归属发生争议，仍与开发商华亨公司就该涉案房屋签订《商品房买卖合同》并取得不动产权证书，意图阻止贾桂珍取得涉案房屋所有权。易居公司取得涉案房屋物权并非善意，其取得物权所依据的《商品房买卖合同》，其效力不能对抗贾桂珍持有的《商品房买卖合同》效力。现贾桂珍明确要求履行《商品房买卖合同》取得物权，则华亨公司、易居公司签订的《商品房买卖合同》中为易居公司办理物权转移登记的条款不产生物权变动效力。故易居公司不享有取得涉案房产物权的权利，易居公司、华亨公司应当向不动产登记机关申请撤销房屋产权登记。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。华亨公司与贾桂珍签订的《商品房买卖合同》，经生效法律文书确认为合法有效，能够产生实现物权变动的效力，故华亨公司应依据其与贾桂珍签订的《商品房买卖合同》内容履行为贾桂珍办理不动产权转移登记手续的合同义务。因贾桂珍未能举证证明已缴纳了契税、维修基金等相关费用，故办理产权登记的相关税费等应由贾桂珍承担。对于华亨公司提出的本案涉及刑事犯罪线索应中止审理的问题，依照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条的规定，人民法院在审理经济纠纷案件中，发现与本案有牵连，但与本案不是同一法律关系的经济犯罪嫌疑线索、材料，应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处，经济纠纷案件继续审理。本案中，易居公司的职工崔仲涉嫌以伪造的合同、发票销售商品房骗取售房款的问题，但本案与涉嫌的刑事犯罪案件的当事人并不同一，承担民事责任与刑事责任的主体不同一，只不过法律事实可能有牵连。在不同当事人之间分别存在民事法律关系和刑事法律关系，民事案件与刑事案件应当分别受理和审理，故本案不应中止审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：“一、天津市华亨房地产开发有限公司、天津易居金岳房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内办理坐落于天津市津南区××路××号房屋不动产权撤销登记；二、天津市华亨房地产开发有限公司于撤销原房屋登记后十日内履行与贾桂珍签订的《商品房买卖合同》，协助贾桂珍办理该房屋产权转移登记手续，相关税费由贾桂珍承担。案件受理费80元，减半收取计40元，由天津易居金岳房地产经纪有限公司负担。此款于本判决发生法律效力之日起七日内向一审法院交纳。”二审期间，易居公司围绕其上诉请求依法向本院提交了2018年9月18日的开庭笔录用以证明其办理产权登记不属于主观恶意。华亨公司认可上述证据真实性、合法性、关联性及证明目的。贾桂珍认可上述证据的真实性、合法性，不认可其证明目的。经本院审查认为，易居公司提交的该证据不足以实现其上诉主张，本院不予采信。经本院审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，公民的合法权益应受到法律保护。本案中，已有生效民事判决认定，贾桂珍与易居公司工作人员崔仲代表华亨公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且易居公司与华亨公司签订的《商品房买卖合同》效力不能对抗贾桂珍与华亨公司之间的《商品房买卖合同》效力，故华亨公司、易居公司有关贾桂珍所持合同系伪造、虚假的主张，不能对抗生效判决对涉案合同效力的认定，本院对该项上诉主张不予支持。鉴于生效民事判决已认定贾桂珍支付房屋全款并实际受领涉案房屋，易居公司要求在本案中进一步审查贾桂珍的付款情况，亦依据不足，本院不予采信。贾桂珍已于2017年就涉案房屋装修完毕并居住至今，考虑易居公司与华亨公司签订《商品房买卖合同》以及办理涉案房屋的产权变更登记的时间，一审法院据此作出的认定并无不当，本院予以维持。易居公司与华亨公司之间签订的《商品抵拨代理费协议书》不能产生对抗贾桂珍的外部效力，易居公司以此作为对抗贾桂珍诉讼请求的理由，理据不足，本院不予采信。华亨公司就涉案房屋产权的变更具有协助、配合之义务。华亨公司以其不存在主观过错为由主张不承担相应的责任不能成立，应予驳回。另，华亨公司、易居公司主张一审法院程序严重违法，依据不足，本院亦不予采信。综上所述，华亨公司、易居公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决结果适当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人天津市华亨房地产开发有限公司负担80元，由上诉人天津易居金岳房地产经纪有限公司负担80元。本判决为终审判决。审判长 常 静审判员 郭 矗审判员 岳文君二〇二〇年十二月二十四日书记员 唐 啸