江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0311民初2443号原告：苏州高新（徐州）乐佳物业管理有限公司，住所地徐州市泉山区三环南路**。法定代表人：张晓峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈红喜，江苏元封律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡辰辰，江苏元封律师事务所实习律师。被告：杨睿，男，1982年4月21日生，汉族，住徐州市泉山区。被告：刘婷，女，1991年12月5日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：杨睿，男，1982年4月21日生，汉族，住徐州市泉山区。原告苏州高新（徐州）乐佳物业管理有限公司（以下简称乐佳物业公司）与被告杨睿、刘婷物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。后因双方争议较大，本院依法转为适用普通程序，于2020年12月11日公开开庭进行了审理。原告乐佳物业公司的委托诉讼代理人陈红喜、蔡辰辰，被告杨睿暨被告刘婷的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐佳物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付所欠2016年6月30日至2019年9月30日物业管理服务费7316.9元，公共能耗费2360.30元，违约金(滞纳金)5002.30元，合计14679.5元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是万悦城小区的业主，2015年6月24日，原告与被告签订《“万悦城”前期物业服务协议》，约定原告为万悦城小区提供物业服务，物业管理服务费按照每月每平方米1.55元的标准缴纳，公共能耗费按照每月每平方米0.5元的标准缴纳，并约定延期缴纳应当按照日千分之三计算违约金（滞纳金）。合同签订后，原告依约履行物业服务协议，提供物业服务，但被告自2016年6月30日起，一直拖延物业服务费及公共能耗费，原告多次催收未果，遂诉至人民法院。被告杨睿、刘婷共同辩称，乐佳物业公司未按协议履约，具体是：1、根据“万悦城”前期物业服务协议第一条双方权利和义务第一款甲方的权利义务中第四点，甲方负责编制万悦城年度物业管理计划、资金预算、决算报告，每6个月定期向乙方公布物业管理收支项目。乙方要求乐佳物业公司提供2015年6月至2019年10月每半年的公示记录。截至今日乙方未见到乐佳物业公司关于上述约定条款内的书面材料，乐佳物业公司未按约定条款履约；2、根据“万悦城”前期物业服务协议第一条双方权利和义务第一款甲方的权利义务中第五点，甲方有权选聘或委托专业公司承担本物业的专项管理与服务义务，并支付费用，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。根据《物业管理条例》第六十二条，违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。被告要求乐佳物业公司提供2017年与万科物业的转让服务合同，并提供物业经理的相应执业资格证书，但乐佳物业公司一直未公示或提供相关书面材料，乐佳物业公司未按约定条款履约。3、根据“万悦城”前期物业服务协议第五条广告牌设置及收益第一条，XX小区内外广告牌(含电梯内、楼顶)由甲方统一规划，甲方按照经营收入总额的20％提取酬金，扣除各项经营成本后，产生的收益纳入物业服务费。截至今日乐佳物业公司都未公布占用公共平台电梯内的广告收入明细，乐佳物业公司未按合同约定履约；4、根据“万悦城”前期物业服务协议第一条双方权利和义务第一款甲方的权利义务中第二点，对房屋共用部位、共用设施设备、绿化环境、卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；第二条物业管理服务内容第一款，房屋共用部位的维护和管理；第三条物业管理服务质量第一款房屋外观第一点，房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无脏损和妨碍市容观瞻现象。截至今日楼栋墙皮开裂、脱漏未得到解决，乐佳物业公司未按约定条款履约。5、根据“万悦城”前期物业服务协议第一条双方权利和义务第一款甲方的权利义务中第二点，对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；第二条物业管理服务内容第二款房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；第三条物业管理服务质量第三款共用部位、公用设施设备使用、维护和管理第三点，排水、污水管道畅通，定期疏通化粪池，杜绝发生堵塞外溢现象。2018年7月至2018年8月多次降雨，因雨水落水口堵塞造成本人所在单元及其他楼栋的单元楼梯间及走通道棚被泡，漆面及子层脱落，电梯井被泡、电梯因被浸泡导致存在安全隐患，截至至今单元楼梯间、走廊通道被浸泡部分仍未修复。乐佳物业公司未按约定条款履约；6、根据“万悦城”前期物业服务协议第一条双方权利和义务第一款甲方的权利义务中第二点，对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；第二条物业管理服务内容第二款房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；第三条物业管理服务质量第二款设备运行第二条，对各项功能系统定期组织检，对各项设备运行适时进行监控，发现故障立即组织维修确保设备运行良好和随机处于待机状态。自乐佳物业公司开始对本小区进行物业服务截止至2019年11月，不同年份不同月份，地，地下车库电缆桥架导水电箱漏水情况屡屡出现。由于是部分业主分别报修，本人无法收集所有影像资料，只有本人保存的影像。7、根据“万悦城”前期物业服务协议第一条双方权利和义务第一款甲方的权利义务中第一点，根据有关法律法规及本协议之约定履行管理职责，为乙方提供物业服务，制订本物业的各项物业管理制度，建立健全本物业的物业管理档案资料。2019年业主委员会成立后更换物业服务管理公司时，新接管万悦城的物业服务管理公司与乐佳物业公司进行交接时未接收到乐佳物业公司公司对本物业建立的物业管理档案资料。根据《物业管理条例》业主对于物业服务企业怠于履行物业管理职责的或者物业服务企业损害其合法权益的可以通过《解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案的争议焦点为：1、原告是否履行了前期物业服务合同约定的义务？2、原告要求被告支付物业服务费、公共能耗费及违约金是否有合同依据？本院经审理认定事实如下：被告杨睿、刘婷是XX小区**楼****房屋的所有权人，该房屋建筑面积为121.04平方米。2015年6月24日，原告（甲方）与被告杨睿、刘婷（乙方）签订《“万悦城”前期物业服务协议》，约定甲方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，全体业主和物业使用人均应对本协议履行相应的责任。为保证物业管理的延续性，该协议管理服务期暂定为3年，在此期间，如业主大会续聘或另聘物业服务企业并签订新的物业管理服务协议自行终止。甲方的权利义务：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设备、绿化等年度维修养护计划和大中修方案并组织实施。乙方按所购房屋建筑面积自交付之日起按每月每平方米1.55元标准交纳。乙方办理交付手续时应向甲方预交一年物业服务费，之后按年度向甲方支付物业服务费。乙方应在交付之日满一年前30日向甲方缴纳下一个年度物业服务费用，逾期未交，将按每日千分之三收取违约金。乙方办完上房手续后，如不入住，则应及时向甲方书面告知，写明空置时间，甲方工作人员和乙方共同查验水、电表后予以确认，物业服务费可按每月每平方1.08元标准交纳，否则，无论乙方房屋是否空置、出租或自用，乙方均应按照管理规定缴费标准支付物业服务费。公共能耗费：物业的电梯、水泵、消防等设备运行电费及公共照明、公共用水等费用，由物业服务企业单独列账，按计量表合理、公开分摊，按实际发生的费用收费向乙方合理分摊，能耗费的标准暂定每月每平方米0.5元。无论乙方房屋是否空置、出租或自用，乙方均应按实足额支付能耗费用。被告于2015年6月24日接收涉案房屋，并按照每月每平方米1.55元的标准交纳了一年的物业管理服务费。原告为万悦城小区提供物业管理服务，因被告欠缴后续物业服务费及公共能耗费，原告遂诉讼来院，并要求被告支付2016年6月30日至2019年9月30日的物业管理服务费及公共能耗费等。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费用；经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。本案中，原、被告签订的物业服务合同不违反法律、行政法规的有关规定，合法有效，本院予以确认。原告对被告所属的万悦城小区提供了物业服务后，有权依据合同约定向业主收取物业费，被告作为该小区X号楼X单元XXX室房屋的业主应及时交纳物业费。对于被告辩称原告将物业管理整体转让给万科物业，违反了国家对物业公司严禁全面分包的规定，本院认为，原告提供的证据能够证明其在2017、2018年仍在万悦城小区提供物业管理服务，其仅是引进万科睿服务科技进行协助管理，该行为并非法律、法规所禁止，被告不能以此为由拒绝缴纳物业管理费及公共能耗费；且原告在2016年即引进万科“睿服务”，被告并未提出异议，却在原告向其索要物业管理费时提出，故被告的该项抗辩理由不能成立，本院不予采纳。关于被告尚欠物业管理服务费及公共能耗费的期间问题。本院认为，被告于2015年6月24日接收房屋，自该日对涉案房屋进行占有使用，并实际享有原告提供的物业管理服务，因此物业管理服务费应自该日交纳。原告于上房之日全额交纳了一年物业管理服务费，因此其物业费及公共能耗费应已交纳至2016年6月23日，欠缴物业服务费及公共能耗费的起算时间应为2016年6月24日。对于截止日期，双方于前期物业服务协议中约定“该协议管理服务期暂定为3年，在此期间，如业主大会续聘或另聘物业服务企业并签订新的物业管理服务协议自行终止”，可见原告的物业服务期仅是暂定3年，在新的物业服务企业入驻时原物业管理服务协议自行终止，并非约定原告的服务期限3年后自动终止，因此，根据原告与新物业公司的交接时间，本院认定原告要求物业服务计算至2019年9月30日有事实依据，故被告应将物业管理服务费及公共能耗费交纳至2019年9月30日，现原告主张2016年6月30日至2019年9月30日的物业管理服务费及公共能耗费未超过上述期间，本院予以确认。关于被告抗辩的原告提供物业管理服务存在违约的认定问题。按照前期物业服务协议约定，原告有义务对房屋共用部位、共用设施设备等进行维护、修缮、服务与管理，负责编制年度维修养护计划和大中修方案并组织实施。关于被告主张的墙皮脱落及2018年暴雨导致的楼梯间及走廊被浸泡问题，从双方举证能够认定，原告已对此进行过多次维修，已尽到维修和维护义务。但始终没有修复完好，确存在一定的履约瑕疵，应承担相应的责任。而2018年暴雨导致被告房屋单独所有部分的损失问题，原告已提交相应证据证明双方就该部分损失已达成赔偿协议。至于被告辩称的原告并未按照合同约定编制年度物业管理计划、资金预算、决算报告，未向业主公布物业管理费收支账目，未将在公共平台投放广告的收益公示，小区监控设备系统损坏、配电箱漏水、地、地下车库电缆桥架导水等问题述问题属于合同履行之瑕疵，不属于根本违约，被告不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，否则损害了其他正常交费业主的利益，也不利于物业整体管理。同时被告作为业主，可在接受服务期间要求其限期整改，并有权提议选聘新的物业公司或者依法行使法律赋予的其他民事权利。考虑到原告在履约过程中确实存在履约过错及瑕疵，本院在被告应交纳物业费的基础上，酌定支持被告按照80%交纳。综上，按照原告主张的房屋面积121.04平方米，被告应缴纳物业费5853.49元（1.55元*121.04平方米*39个月*80%），公共能耗费2360.28元（0.5元*121.04平方米*39个月）。对于原告主张的违约金，因本案争议系因物业服务引发，双方就物业服务内容及各自权利义务沟通不畅，致使被告未能正常缴纳物业费，故对该项诉请本院不予支持。在案件审理过程中，被告于2020年12月10日向本院邮寄了延期开庭申请，该快递自徐州市铜山区柳新营业点寄出，此时距离开庭时间仅有一天，两被告确称本院确定的开庭时间为两人因公外出，实为拖延诉讼进程，故本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告杨睿、刘婷于本判决生效后十日内支付原告苏州高新（徐州）乐佳物业管理有限公司2016年6月30日至2019年9月30日的物业服务管理费5853.49元及公共能耗费2360.28元；二、驳回原告苏州高新（徐州）乐佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费456元，由原告苏州高新（徐州）乐佳物业管理有限公司负担313元，被告杨睿、刘婷负担143元，被告杨睿、刘婷负担部分于本判决生效后七日向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘现伟审 判 员  刘钟薇人民陪审员  吴刚戎二〇二〇年十二月十七日书 记 员  刘 文