浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0122民初3567号 原告：邢绿宝，女，1951年5月6日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：沈威，男,1974年7月10日出生，住桐庐县（系原告之子）。 委托诉讼代理人：张加富,浙江合强律师事务所执业律师。 被告：陈建明，男，1950年12月3日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 法定监护人：周慧英，女，1950年9月23日出生，汉族，住浙江省桐庐县（系陈建明之妻）。 被告：周慧英，女，1950年9月23日出生，汉族,住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：张巍竞,浙江天策律师事务所律师执业律师。 原告邢绿宝诉被告陈建明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案受理。为查明案件事实，依原告俞建军申请，本院依法追加周慧英为被告参加诉讼。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邢绿宝及其委托诉讼代理人沈威、张加富，被告周慧英及其委托诉讼代理人张巍竞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉讼请求：1、判令被告立即协助原告办理桐庐县县城开元街31幢1单元401室房屋的产权过户登记手续；2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1999年，原告和被告陈建明达成购房协议，约定以45000元的价格将其所有的开元街31幢1单元401室房屋出售给原告，被告陈建明随即将房屋钥匙交付原告。2001年原告对房屋进行了装修并居住至今。原告多次要求被告履行过户登记的义务，被告均以房产证抵押在银行无法办理为由拖延，原告碍于情面一直没有诉讼。现诉至法院，请求判决支持原告的诉请。 原告为证明自己的主张提供以下证据：证据1、房屋所有权证复印件，证明房产是1999年6月发证的，房屋所有权登记的是陈建明。证据2、收条一份，证明被告陈建明收到原告支付的购房款45000元。该收条分为二段，第一段确认收到房款45000元，落款时间为2000.10.7；第二段是再次确认收到房款，落款时间为2006.5.22（房款是45000元，还有6000元是被告陈建明向原告借的款，本意是不要被告陈建明归还了）。证据3、原告本人书写的购房经过。证据4、银行交易明细、用水情况查询清单，证明原告已实际占有、使用的事实。 被告答辩意见：1、原告无法构成善意取得。二被告于1974年结婚，原告丈夫与陈建明从上世纪七八十年代在同一系统工作而熟悉，原告理应知道此房屋系二被告共同财产，出售该房屋时必须要获得周慧英同意,而周慧英知情后并未同意。2、退一步讲收据为双方房屋买卖合同的契约，效力溯及于陈建明，不能对周慧英产生相应的效力。周惠英从来没有出售房屋的意思表示，2012年5月17日周慧英还去办理了土地证登记，原告自认3次催促周慧英办理过户手续，周慧英明确否认出售的事实。3、夫妻一方以自己的名义转让登记在自己名下的共有房屋，配偶明确表示不同意转让的，在不违反合同法第五十二条规定情形的应认定有效，但买受人要求继续履行的不应予以支持。如认定为房屋买卖，原告只能向陈建明主张合同无法履行而产生的相应的违约责任。4、被告认为这个房屋买卖合同本质上来说它是一个债权，原告行使的是一个债权请求权。如此漫长的时间里面，原告从来没有提起诉讼，他的诉讼时效已超过，应当驳回原告的起诉。 被告对原告提供的证据质证意见：对证据1房屋所有权证复印件的真实性、合法性不持有异议。简要说明一下，房屋没有抵押过，不存在不能过户的问题。对证据2收条，从内容上看不出这个房子有出售的意思。我们对它的证据三性都不予认可。对证据3实际上是原告本人的自书陈述。我们对其合法性、关联性、真实性都不予认可。 被告周慧英为证明自己的主张提供以下证据：第一组证据：1户口登记薄、2结婚登记证，证明二被告于1974年12月23日结婚登记及案涉房屋系夫妻共同财产的事实。第二组证据：3桐庐县商业局出具的证明、4售房协议，证明1998年10月8日取得的案涉房屋系二被告合法买售所得。第三组证据：5不动产登记信息、6房屋产权证、7房屋契证，证明被告于1999年5月取得房屋契证，同年6月1日取得房屋产权证的事实。第四组证据：8土地权证、9完税证及土地出让金专用票据，证明2012年5月17日周慧英办理了土地权证及案涉房屋为被告所有、控制并未出售的事实。第五组证据：10残疾人证，证明陈建明在2011年生病致无法行使民事行为能力的事实。 原告对被告周慧英提供的证据质证意见：房屋是出售给陈建明，虽然发生在夫妻登记之后，但是房屋的性质是房改房，是基于陈建明是商业局的员工才购买的房子，所有权证上也是陈建明个人名字，所以案涉房屋是陈建明个人财产。退一步讲，即使土地证是周慧英去办理的，也不能证明房产属于陈建明和周慧英共同所有。我们提请法庭注意，当时房屋购买的价格是7702元，我们支付的房款是45000元，与市场价格基本相符。 结合原、被告的陈述及提供的证据，认定事实如下： 被告陈建明、周慧英于1974年12月23日登记结婚。1998年10月8日，桐庐县商业局（甲方）与陈建明（乙方）签订售房协议约定：甲方将桐庐镇江滨二弄19号401室住房出售给乙方，计建筑面积46.05平方米，每平方米售价167.27元，共计7702.87元。1999年5月20日陈建明取得《房屋契证》浙契字（桐）第2082号。同年6月1日取得《房屋产权证》权证号：桐房权证城转字第0××1号。2012年5月17日取得《土地使用权证》，证号：桐土国用（2012）第0011535号。上述证书中的承受方、权利人、土地使用权人均为陈建明。2000年10月7日陈建明出具收条，格式、内容为：收条收到开元街31幢1单元401售房款肆万伍仟元整（45000元）售房人2000.10.7.另加2000.12.8号借陆仟元正，合计伍万壹仟元正。陈建明5.22／2006。 另查明，案涉房屋（与原告自有住房面对面）自2000年初至今一直系原告在居住使用。桐庐镇江滨二弄19号401室与开元街31幢1单元401室为同一房屋。 再查明，原告丈夫与陈建明原系商业系统同事。 最后，周慧英在庭审中的陈述到：2012年5月19日我和我妹妹在江边散步，看到案涉的房屋灯亮着，当时陈建明说过案涉房屋是一直在出租的，所以就去敲门，当时原告说案涉房屋已经卖给他们了。此后，因要照顾陈建明就不在桐庐居住了。至于房租，觉得陈建明欠原告钱，用房租去抵欠款，所以没有催讨房租。2013年3月18日、2020年9月份王某某到我家2次找过我，希望房子过户，我都表示房屋是不卖的。 本院认为,该案有以下焦点问题：一、本案是房屋买卖还是民间借贷纠纷？二、合同是否有效？三、诉讼时效是否已过？对上述问题分析如下：问题一、因被告陈建明出具的收条明确系案涉房屋的售房款,且并未有充分证据证明双方之间存在民间借贷关系,故本案为商品房买卖纠纷。对被告周慧英主张与原告之间实际存在的是民间借贷关系,但未有充分证据证明双方之间存在民间借贷关系。被告周慧英在知道原告使用案涉房屋后，并未向原告主张过租金，故以租金抵欠款的抗辩意见,本院对于该意见不予采信。问题二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”本案中,虽然原告提供的证据尚不足以证明被告周慧英同意将案涉房屋进行出卖,但该事实并不必然导致案涉房屋买卖合同无效,现周慧英又未举证证明存在其他合同无效情形,故认定案涉房屋买卖合同有效。且案涉房屋原告已实际使用，法律规定对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。问题三、因本案系因物权而引起的纠纷，故原告提出诉讼时效已超过与法律规定不符，本院对于该意见亦不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下: 被告陈建明、周慧英于判决生效之日起十五日内协助原告邢绿宝办理坐落于桐庐县桐庐镇（现为桐君街道）江滨二弄19-20号401室（《房屋契证》证号浙契字（桐）第2082号；《房屋产权证》权证号：桐房权证城转字第0××1号；《土地使用权证》证号：桐土国用（2012）第0011535号。建筑面积为46.05平方米）房屋所有权转移登记至原告邢绿宝名下相关的手续。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费40元,由被告陈建明、周慧英负担。 原告邢绿宝于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告陈建明、周慧英于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  陈世荣 二〇二〇年十二月十六日 书记员  张 抗 符法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百三十条【定义】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。 浙江省杭州市中级人民法院 自动履行指引及拒不履行后果预告书 发生法律效力的法律文书，当事人必须履行。一方当事人自动履行的，人民法院将对其予以正向激励；一方当事人未履行的，对方当事人可以依法向第一审人民法院或与该院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院将依法对其采取强制措施和间接执行措施。 一、自动履行可获得正向激励 法律文书生效后，一方当事人自动履行的，可直接向对方当事人履行，也可联系审理法官履行。一方当事人要求履行的，审理法官应及时告知收款账号，并在收款后及时发还对方当事人。 对自动履行完毕、不需进入执行程序的案件当事人，人民法院可通过出具自动履行证明、发布诚信履行名单等方式进行正向激励。 二、拒不履行的将依法承担不利的法律后果 当事人依法向人民法院申请执行的，对于符合执前督促条件的，人民法院可先行执前督促其履行，通过自动发送短信、语音智能外呼、人工干预介入等方式执前督促履行。执前督促不履行的，进入强制执行程序。 案件进入执行程序后，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院将采取以下措施： （一）要求支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金； （二）查封、扣押、冻结应当履行义务部分的财产； （三）根据情节轻重，实施拘传、罚款、拘留措施； （四）联合信用惩戒。包括纳入失信名单、限制消费、限制出境等，不得乘坐飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位，不得在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费，不得参团旅游，子女不得就读高收费私立学校，不得乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车作列车一等以上座位等高消费及非生活和工作必需的消费行为。被执行人为单位的，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人，不得实施前述行为。 人民法院可以在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息以及法律规定的其他措施，还可以将被执行人不履行或不完全履行义务的信息向其所在单位、征信机构以及其他相关机构通报。 （五）对构成非法处置查封、扣押、冻结的财产罪，妨害公务罪，拒不执行判决、裁定罪的，依法追究刑事责任。 诚实守信是最好的通行证，失信违法者将寸步难行！