广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24266号上诉人（原审被告）：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智，职务董事长。委托诉讼代理人：邓志军，系该公司职员。委托诉讼代理人：张华，系该公司职员。被上诉人（原审原告）：饶日行，男，1957年10月7日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：吴彩萍，女，1963年9月5日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：饶天慧，女，1988年9月9日出生，汉族，住广州市荔湾区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：孙发林，广东瀛真律师事务所律师。三被上诉人共同委托诉讼代理人：邢雅茵，广东润科律师事务所律师。上诉人广州澳美房地产开发有限公司（以下简称“澳美公司”）因与被上诉人饶日行、吴彩萍、饶天慧房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初3866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。澳美公司上诉请求：1.撤销一审判决并发回重审；2.重审判决其公司不承担逾期办证违约金。事实和理由：一、一审法院缺席审判剥夺了其公司正当的诉讼权利。其公司办公地址始终未变更，且有专人负责处理法律、应诉工作，其公司从未收到该案传票/出庭通知。且澳洲山庄相关案件较多，现仍有案件在一审法院审理中，不存在无法送达的情形。其公司无端被剥夺出庭抗辩等诉讼权利，严重影响其公司对自身权益的维护，理应撤销一审判决、发回重审。二、其公司已依约将案涉房屋交付给饶日行、吴彩萍、饶天慧，不能办证的原因是不可抗力，不可归因于其公司，其公司不应当承担所谓的逾期办证违约金。首先，《广州市处理“烂尾楼”领导小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》（穗建开【2013】491号）已明确将澳洲山庄定性为烂尾楼；而且《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》（穗规开发【2013】741号）也明确“该项目不具备办理《房地产证》的条件”。因此，饶日行、吴彩萍、饶天慧要求其公司支付逾期办证违约金的请求不应当得到支持。其次，双方签订《房地产买卖契约》后，其公司积极履行合同义务，已向饶日行、吴彩萍、饶天慧交付了房屋。澳洲山庄工程无法通过竣工验收的手续并非其公司原因所致，其公司无需承担违约责任。退一万步而言，即便认定其公司存在违约行为，饶日行、吴彩萍、饶天慧的诉讼请求早已超过诉讼时效，不应得到法律支持和保护。最后，涉案房屋已经长达二十多年无法交付/办证，是历史遗留问题，其公司也在积极推动山庄重建，但并非是其公司自身所能解决，其公司不能再承担超出自身承受范围更多的责任。三、一审判决置其公司推动澳洲山庄项目重建的努力于不顾，与重建山庄的大方向背道而驰，最终将导致其公司破产，届时广大业主权益将受到更大、无法弥补的损害，于情于理应予以撤销。饶日行、吴彩萍、饶天慧辩称：一审法院认定事实清楚，证据确凿，程序合法。澳美公司违约是其自身原因导致，不属于不可抗力，不是免责事由，应承担相应违约责任。请求驳回澳美公司的上诉请求。饶日行、吴彩萍、饶天慧于2020年4月3日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.澳美公司立即向饶日行、吴彩萍、饶天慧支付自2004年1月25日起至办证之日止的迟延办证违约金，违约金以已付购房款总额197960元为基数，按年利率6%的标准计算，以不超过已付购房款总额197960元为限，暂计至2020年6月2日为194402元，本案的违约金及（2000）增法民初字第333号民事判决书中判决的违约金总额不超过已付购房款总款19760元。2.本案诉讼费由澳美公司承担。一审法院经审理认定事实如下：1996年12月26日，澳美公司（甲方、卖方）与饶日行、吴彩萍、饶天慧（乙方、买方）签订《房地产买卖契约》，约定：甲方将位于增城区镇龙镇××）澳洲山庄聚龙居C18-401的房地产（房屋建筑面积69.12平方米）出售给乙方，该房地产的用途为住宅，成交价格为217020元，首期款（含定金）43000元于1996年12月26日支付，乙方于入伙通知书发出16日内缴付总楼价的5%，余下价款以二十年免息分期付款方式（共240期）缴付，每期应缴款680元，每月10日前缴交分期供楼款项。甲方应于1998年11月30日前将该房地产正式交付给乙方，如甲方不能按期向乙方交付房产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算；如逾期超过六个月，乙方有权书面通知甲方解除本契约。该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协调乙方办理房地产登记手续。1998年10月22日，澳美公司（甲方、卖方）与饶日行、吴彩萍、饶天慧（乙方、买方）签订《关于更改付款方式的补充协议》，约定：乙方所购澳洲山庄聚龙居C区18幢401号房屋，经甲乙双方协商同意将原付款方式二十年免息分期付款改为十六年期银行按揭付款，由此产生的利息全部由甲方负担，操作方法是提供按揭的银行依据按揭合同规定从乙方账户每月扣收应缴月供款额1271元，其中乙方月供款不变为744元，而应缴银行的月供款额与乙方供款额之差额由甲方先行划入乙方供款账户，以保证乙方的账户每月能有足额的本金和利息向银行供款。1998年10月22日，饶日行、吴彩萍、饶天慧（甲方、抵押人、借款方）、中国工商银行广州市第三支行（乙方、抵押权人、贷款方）与澳美公司（丙方、担保人）签订《购房抵押借款合同》，约定：为购买增城镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居C18-401房屋，甲方向乙方贷款14万元，贷款期限为16年，贷款本金及利息由甲方按月分192期偿还，每月供款金额为1271元。上述合同经过广东省公证处公证，以证实该合同三方主体的签名和印章均属实。澳美公司于1998年10月22日出具书面证明，载明业主饶日行、吴彩萍、饶天慧房屋由二十年免息分期付款转为十六年期银行按揭后，除应付的购房款外，乙方只需供满16年供楼款项，余款由澳美公司负担。上述合同签订后，饶日行、吴彩萍、饶天慧如约向澳美公司支付了购房款197960元（含按揭贷款14万元）。澳美公司向饶日行出具相应收款收据，并于2003年10月26日将案涉房屋交付给饶日行使用。另查明，广东省增城市人民法院于2000年12月25日作出（2000）增法民初字第333号民事判决书，查明澳美公司是广东省增城市镇龙镇澳洲山庄的房地产开发商，具备预售商品房资格；判决澳美公司向饶日行、吴彩萍、饶天慧支付逾期交楼违约金（违约金从1998年12月1日起以饶日行、吴彩萍、饶天慧实际已付房款分段按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计至判决之日止）；逾期未能付清，以实际欠款额按银行同期贷款利率计付利息。饶日行、吴彩萍、饶天慧主张澳美公司没有按照上述判决内容支付逾期交楼违约金，经人民法院强制执行，但未执行到任何金额。另，饶日行自行计算自1998年12月1日起至2000年12月25日止的逾期交楼违约金为22100元。再查，饶日行、吴彩萍、饶天慧主张案涉房屋尚未办理综合验收和大确权手续，截至一审庭审之日澳美公司也没有为其办理权属登记。一审庭审中，饶日行、吴彩萍、饶天慧明确本案诉请的迟延办证违约金和（2000）增法民初字第333号民事判决的逾期交楼违约金，两者总和以不超过已付购房款总额197960元为限。已生效的（2017）粤01民终第10549号民事判决查明：原审法院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。原审法院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的涉案房屋均未办理大确权或初始登记。原审法院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。上述事实，有《房地产买卖契约》《关于更改付款方式的补充协议》《购房抵押借款合同》、证明、公证书、中国工商银行个人住房贷款凭证、收款收据、（2000）增法民初字第333号民事判决书、《收楼回执》以及当事人陈述等予以证实。以上证据经过一审庭审质证，符合证据规则要求，一审法院予以采信。一审法院认为：澳美公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，一审法院将在全面审查现有证据的基础上缺席判决。澳美公司已取得商品房预售许可，具备商品房预售资格。饶日行、吴彩萍、饶天慧与澳美公司签订的《房地产买卖契约》和《关于更改付款方式的补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。关于迟延办证违约金的问题。按照买卖契约的约定，澳美公司应当在案涉房屋实际交付使用后九十天内，协调饶日行、吴彩萍、饶天慧办理房地产登记手续。饶日行于2003年10月26日收楼，澳美公司最迟应于2004年1月24日为饶日行、吴彩萍、饶天慧办理房地产登记手续。案涉房屋至今未取得房地产权属证书是由于澳美公司的原因造成的，澳美公司应向饶日行、吴彩萍、饶天慧赔偿其因此遭受的损失。鉴于双方在合同中并未约定迟延办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。饶日行、吴彩萍、饶天慧主张按照年利率6%的标准计算自2004年1月25日起至实际办证之日止的迟延办证违约金，该计算标准在合理范围内，一审法院予以支持。由于违约金具有补偿性质，故本案中的迟延办证违约金和（2000）增法民初字第333号民事判决书确定的逾期交楼违约金的总和应以已付房价款总额197960元为限。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年9月8日作出判决如下：澳美公司在本判决发生法律效力之日起十日内一次性向饶日行、吴彩萍、饶天慧支付自2004年1月25日起至实际办证之日止的迟延办证违约金【该迟延办证违约金以197960元为本金，按年利率6%计算，迟延办证违约金和（2000）增法民初字第333号民事判决书确定的逾期交楼违约金的总和以不超过已付房价款总额197960元为限】。一审案件受理费4259元，由澳美公司负担。饶日行、吴彩萍、饶天慧预缴的案件受理费一审法院不再退还，澳美公司应负担的案件受理费由其履行本判决时迳付饶日行、吴彩萍、饶天慧。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明：一审法院于2020年4月9日电话通知澳美公司领取本案法律文书，通话中澳美公司物业部经理选择邮寄送达并提供邮寄地址（即澳美公司住所地）、收件人信息。一审法院按照澳美公司提供的收件信息分别于2020年4月9日、9月8日向澳美公司邮寄送达本案传票、裁判文书等法律文书，上述邮件投邮均显示“本人签收”。本院二审期间，双方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。对于澳美公司提出的一审程序问题。一审中，一审法院向澳美公司自行提供的地址邮寄送达本案传票等法律文书，均已被签收。澳美公司上诉主张从未收到本案传票/出庭通知，一审法院剥夺其出庭抗辩等诉讼权利，程序违法，没有事实依据，本院不予采纳。关于逾期办证的违约责任问题，经一审查明确认，双方当事人签订的房屋买卖合同合法有效，应切实履行。在原合同约定中，交付涉案房产并办好产权登记手续是澳美公司的主要合同义务。对于无法按合同交付，澳美公司并无充分证据证实存在不可抗力因素，也无充分证据证实对合同义务无法依约履行存在其他免责因素。因此，在饶日行、吴彩萍、饶天慧不存在违约过错的情况下，对于原约定义务无法切实履行，澳美公司理应承担违约责任。饶日行、吴彩萍、饶天慧依据合同约定要求澳美公司承担逾期办证违约责任，依法有据，一审处理并无不当，本院予以维持。关于饶日行、吴彩萍、饶天慧要求澳美公司支付逾期办证违约金的诉请是否超过诉讼时效的问题。另案生效判决已查明，因澳美公司长期未能解决涉案项目的交房及办证等问题，导致部分业主通过向相关部门进行集体信访的方式主张权利，澳美公司对此并不持异议，故一审法院在援引生效判决已确认的事实并结合澳美公司履行本案义务情况的基础上，对澳美公司有关诉讼时效的抗辩意见予以驳回，并不违反相关法律规定，亦符合公平合理原则，可予维持。因此，澳美公司上诉认为饶日行、吴彩萍、饶天慧主张的逾期办证违约金诉讼时效已经经过的意见，依据不充分，本院不予采纳。综上所述，澳美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4259元，由广州澳美房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  梁燕梅审判员  李 焕二〇二〇年十二月二十三日书记员  曾美玲