广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23364号上诉人（原审原告）：广州市林森环保科技发展有限公司。住所地：广州市荔湾区花地大道南路麦村北约********。法定代表人：罗海威，董事长。委托诉讼代理人：刘玉国，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉婵，广东海际明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁燕欢，女，1958年10月8日出生，汉族，身份证住址广州市芳村区。委托诉讼代理人：张学仪，广东穗南律师事务所律师。委托诉讼代理人：何幸凝，广东穗南律师事务所律师。上诉人广州市林森环保科技发展有限公司（以下简称林森公司）因与被上诉人梁燕欢房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初6869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月11日公开开庭审理了本案。上诉人林森公司的委托诉讼代理人刘玉国、被上诉人梁燕欢的委托诉讼代理人张学仪、何幸凝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林森公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持林森公司的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由梁燕欢承担。事实与理由：一、一审判决以林森公司与梁燕欢签订的《场地租赁合同》约定的租金标准来认定林森公司应支付的使用期间租金金额，属于认定事实错误，二审法院应予依法改判。一审判决忽略了梁燕欢将案涉场地出租给林森作为非农用途是导致合同无效的原因这一重要事实。梁燕欢以非农用途的租金标准（工业用地的市场标准）收取林森公司租金，从中赚取巨大差额租金。梁燕欢先与广州市荔湾区海龙街海北股份合作经济联合社（以下简称海北经济联社）之间签订的《农用地租赁合同》，承租案涉土地后再转租给林森公司，并与林森公司签订《场地租赁合同》。据林森公司了解，梁燕欢是以农用地的价格向海北经济联社承租案涉土地，梁燕欢故意隐瞒土地的性质，以工业用地的价格再出租给林森公司。梁燕欢用无效的租赁合同，按工业用地的正常市场价格出租给林森公司获取超额转租收益，这对林森公司不公平、不公正、不合理。即使林森公司应支付案涉场地的占有使用费，也绝不应该按无效租赁合同上约定5万元／月的租金标准作为计算该期间的占有使用费，而是应以梁燕欢与海北经济联社之间签订的《农用地租赁合同》约定的租金标准确定占有使用费。二、一审判决参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款判决林森公司按《场地租赁合同》支付占有使用费是法律适用错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。一审判决直接适用该司法解释规定，存在两处错误。1.上述司法解释中的标的物是房屋，而本案双方签订的《场地租赁合同》纠纷的标的物是土地。本案标的物不属于上述司法解释中的“房屋”。2.上述司法解释明确“当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费"。本案中，林森公司、梁燕欢均没有向一审法院起诉请求参照《场地租赁合同》约定的租金标准支付房屋占有使用费的情况下，一审法院主动适用该解释的标准支持梁燕欢，有悖于该司法解释的规定。若本案中的“土地”可参照为上述司法解释中的“房屋”适用。林森公司认为，上述司法解释中的“参照合同约定的租金标准”，此处的“合同”，也只能依据梁燕欢与海北经济联社之间签订的《农用地租赁合同》所确定的租金标准作为占有使用费，这才是梁燕欢实际的租金和损失，而非林森公司与梁燕欢的《场地租赁合同》约定的租金，否则梁燕欢因无效合同反而获得了高额的收益，这与之前生效的判决书确定的合同无效后各承担50％责任的认定相冲突。参照《农用地租赁合同》约定的租金标准要求支付占有使用费，不仅符合上述司法解释的规定，更体现上一份生效判决所认定的事实与无效后的各方的责任分担比例，体现公平公正的司法价值。三、一审法院遗漏查明本案的重点事实，即梁燕欢与海北经济联社之间签订的《农用地租赁合同》约定合同金额，未依法查清案件事实即作出裁判，违反法定程序。根据《民事诉讼法》第六十四条第二款，当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。一审中，林森公司将梁燕欢与海北经济联社的《农用地租赁合同》作为证据提交，请求一审法院当庭调查合同约定的租金，且庭后再次书面请求一审法院查明，一审法院均未调查收集此部分事实，导致裁决变相将无效合同的租金损失全部转嫁给林森公司承担。若一审法院依照林森公司申请，调查《农用地租赁合同》的约定租金金额，必将有利于查明涉诉土地的实际经济价值，再通过对比土地转租前后的租金金额，一审法院才能作出公平公正、符合市场交易原则的裁判。梁燕欢二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意林森公司的上诉请求。林森公司于2020年7月2日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令梁燕欢向林森公司返还2018年6月16日至2018年10月31日的租金225000元；2.判令梁燕欢承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2018年5月22日，出租方（甲方）梁燕欢与承租方（乙方）林森公司签订《场地租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市荔湾区龙溪大道XX场地租赁给乙方使用，出租面积为2000平方米，出租金额为每月25元/平方米；租赁期限为12年，自2018年6月16日起至2030年6月16日止；（第五条第1款）乙方应按合同的规定，按时支付租金及其它各项费用，且合法使用场地，不得从事违法乱纪活动；（第五条第4款）在租赁期内，要接受政府有关部门的管理，如场地需要拆迁，必须按期搬迁完毕（甲方需提前三个月通知乙方，且甲方需补偿乙方一个月租金）；（第六条第8款）租赁期满或合同终止后，所有建设实体及装修、水电管线等设施，即无偿归属甲方所有，未征得甲方同意，乙方不得拆走，如有拆走或损毁，应负责赔偿，等等。上述合同签订后，林森公司对案涉场地进行了地面硬化，并建筑一层仓库等以作堆放环保材料及销售之用。林森公司按合同约定向梁燕欢支付了2018年6月16日至2018年10月31日的租金共225000元。2018年11月26日，广州市荔湾区人民政府海龙街道办事处在案涉场地张贴《告知书》，告知场地当事人在花博园××大道南侧、××道东侧地块涉嫌违法占地搭建棚房并硬底化地面，请在2018年11月27日前自行整改，逾期不整改，将在2018年11月28日由区执法部门强制拆除，等等。2018年11月28日，案涉场地上的仓库等建筑物被拆除，硬底化地面被铲除，林森公司已无使用案涉场地。2019年8月，林森公司起诉梁燕欢赔偿损失。2019年10月24日，一审法院作出（2019）粤0103民初6814号民事判决书，其中认为案涉《场地租赁合同》项下的土地为集体所有的农用地，梁燕欢将案涉场地出租给林森公司作非农业用途，林森公司承租后将地面硬底化，在该土地上建设仓库堆放材料并对外销售，违反了土地管理法上述关于集体土地不得出租用于非农建设的强制性规定，认定案涉《场地租赁合同》为无效合同。据此判决：在判决发生法律效力之日起三十日内，梁燕欢向广州市林森环保科技发展有限公司赔偿损失256396元。判后，梁燕欢不服提出上诉。2020年2月12日，广州市中级人民法院作出(2019)粤01民终23779号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。一审庭审中，林森公司、梁燕欢均确认案涉场地由梁燕欢向广州市荔湾区海龙街海北经济联合社承租，再转租给林森公司。一审法院认为：案涉租赁合同已由生效的法律文书认定为无效合同，本案不予赘述并予以确认。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”案涉《场地租赁合同》项下的土地为集体所有的农用地，梁燕欢将案涉场地出租给林森公司作非农业用途，林森公司在该土地上建设仓库堆放材料，案涉《场地租赁合同》可参照上述解释处理。林森公司已占有使用梁燕欢提供的案涉场地，在使用期间支付的租金（即房屋占有使用费）无权要求梁燕欢返还，林森公司所提诉请依据不足，一审法院不予支持，应予驳回。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第五条第一款的规定，于2020年8月28日作出一审判决：驳回广州市林森环保科技发展有限公司全部诉讼请求。本案受理费2338元，由广州市林森环保科技发展有限公司负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。林森公司在二审诉讼中提交了提交了五份材料，其中材料一场地租赁合同、材料二（2019）粤0103民初6814号民事判决书、材料三（2019）粤01民终23779号民事判决书以及材料四收据在本案一审诉讼中已提交过；材料五是梁燕欢和广州市荔湾区海龙街海北股份合作经济联合社签订的农用地租赁合同，该合同中约定的租金数额被隐去。梁燕欢在二审诉讼中提交两份材料，材料一是广州市荔湾区海龙街海北股份合作经济联合社出具的情况说明，材料二是2015年的照片，拟共同证明梁燕欢将案涉场地出租给林森公司时，案涉场地上有上盖构筑物（包括房屋、硬质顶棚等），即林森公司承租的是房屋而非土地。对此，林森公司认为：材料一情况说明的公章与林森公司二审提供的材料五的公章是一致的，说明是同一主体加盖的；据林森公司了解，梁燕欢是广州市荔湾区海龙街海北股份合作经济联合社书记的太太，梁燕欢与广州市荔湾区海龙街海北股份合作经济联合社存在一定的利害关系；对情况说明的内容有异议，林森公司在承接场地时，原场地是有一个简易的硬质顶棚以及小部分的地面硬化，林森公司承接后对场地进行了相对大规模的地面建设以及全面地面硬化。对于材料二的照片，林森公司不能确定显示时间为2015年9月10日的照片图像是否为涉案场地之前的状态，但林森公司确认在承接涉案场地之前是有部分的简易顶棚和少部分地面硬化；林森公司承租涉案场地之后，在2018年10月底才完成加建和装饰工程，使用一个月后就被强制拆除。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：林森公司主张梁燕欢应返还林森公司已支付的租金225000元，是否应予支持。案件事实表明，案涉《场地租赁合同》已经（2019）粤0103民初6814号、（2019）粤01民终23779号生效判决认定为无效合同。本案中，林森公司和梁燕欢均确认案涉场地出租给林森公司前建有部分建筑物，林森公司实际占有使用案涉场地至2018年11月28日。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案为林森公司主张梁燕欢返还租金的诉讼，梁燕欢能否收取林森公司已支付的225000元，当属本案处理内容。据此，一审判决依上述司法解释的规定对本案进行审理，并无不当。依该司法解释的规定，本案林森公司应参照合同约定的租金标准向梁燕欢支付占有使用费，而参照的合同自然应当是梁燕欢与林森公司所签订的《场地租赁合同》，梁燕欢与海北经济联社所生租赁合同关系并不同于本案争议的合同关系。林森公司上诉主张案涉占有使用费标准应适用梁燕欢与海北经济联社所签租赁合同约定的租金标准，与上述司法解释的规定并不相符，其要求查清梁燕欢与海北经济联社所签租赁合同约定的租金标准于本案处理并无实质意义，本院不予支持。综上所述，林森公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4676元，由广州市林森环保科技发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  赵云川二〇二〇年十二月二十三日书记员  吴敏玲李美琦