河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终6851号 上诉人（原审原告）：朱利明，男，1989年4月5日出生，汉族，现住湖南省汝城县。 委托诉讼代理人：武昕，北京市盈科律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北东华置业集团有限公司（原唐山市东华房地产开发集团有限公司），住所地唐山市古冶区京华道南侧。 法定代表人：王贵红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：付滨，该公司主任。 委托诉讼代理人：何昆，河北唯实律师事务所律师。 上诉人朱利明因与被上诉人河北东华置业集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省唐山市古冶区人民法院（2020）冀0204民初460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱利明的委托诉讼代理人武昕，被上诉人河北东华置业集团有限公司的委托诉讼代理人付滨、何昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱利明上诉请求：1、依法改判被上诉人返还上诉人支付的全部购房款152613元；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决存在案件事实未查清及认定错误。首先，要查清本案的事实部分，查清上诉人和被上诉人之间就房屋买卖交易过程中一系列细节约定，2017年4月18日上诉人通过朋友杨鹏介绍，知道河北省唐山市古冶区金山壹号有房屋出售，当时朋友说价格特别合适而且无论几套房都能按首付30%贷款购房，于是上诉人就在杨鹏的带领下去售楼部交付了一万元人民币的买房定金，2017年4月24日上诉人又在杨鹏的带领下去售楼处支付房屋30%首付款，并且让我们看了《商品房买卖合同》，合同中明确约定了需要交付30%购房首付款，就可以办理贷款。当上诉人随后在开发商的售楼部刷卡支付了所有首付款，开发商要求分别刷了三次卡，加起来总金额是152613元，当时上诉人问为什么要这样刷卡，开发商处人员说公司规定的，因为上诉人看到是被上诉人的售楼处，就没有多想这个事情，他们要求怎么刷卡就怎么刷卡，以为都是被上诉人公司收取的。之后被上诉人处公司员工就让上诉人回家等通知，合同等来收房时给上诉人，让回去等通知吧,5月份房子就可以下来了。等到2017年5月，上诉人打电话问被上诉人处工作人员，为什么房子还没下来，工作人员说河北银行的贷款额度不够了，让上诉人去换别的银行贷款，并且还要提高10%的首付才可以，这样就出现了与购房时的约定不一致的情况，上诉人要求被上诉人开具要提高首付比例的书面说明，被上诉人说不能开具，就这样房子也一直没有交付上诉人，所以导致违约的是被上诉人，既然《商品房买卖合同》的根本目的不能实现，被上诉人应该返还上诉人由于购买此房所支付的所有购房款，无论收款方为哪个公司，被上诉人都应该承担上诉人由于购房造成的损失。而一审法院认为上诉人支付的购房款只有62613元由被上诉人退还显然是不妥的，由被上诉人违约造成合同目的不能实现，按照《中华人民共和国合同法》的规定，由违约方来承担损失，2、一审中与本案的密切相关的第三人及关键证据没有调取，在一审审理过程中，不只本案的事实没有调查清楚，且与本案密切相关的第三人杨鹏，一直没有出现，无法真实还原整个案情，且在证据中体现的其他公司，也应该出现在庭审现场，而不是只听被上诉人方的一面之词，使上诉人辛辛苦苦挣来的血汗钱就这样无故蒸发，那么被上诉人的行为就涉嫌了欺瞒无知的购房人，且本案的关键证据上诉人签订了河北银行的房屋买卖贷款合同，而该合同需要从银行调取通过对上述买卖双方意思和语境的分析，以及相关证据的佐证，可以清晰的看到，一审法院在审理本案时，没有深入调查签订合同的背景和了解买卖双方真实的意思表达，且在当事人不全，证据不全面之下，做出错误的裁判，本案我们认为完全是卖方无法履行合同约定，造成根本违约。 河北东华置业集团有限公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，应当依法驳回上诉人朱利明的上诉请求，维持原判。理由如下：1、我公司只收取了上诉人购房款、公共维修基金、他项费共计62613元，并非上诉人诉称的152613元，上诉人一审中并未提供证据证明超出62613元款项系我公司收取，应当由其承担举证不能的不利后果。而且上诉人均是通过居间方向我司投资购房，从上诉人提交的收据可知，其向居间方珠海市泰盈物业代理有限公司缴纳了7万元居间费用，该款项并非我公司收取，与我司无关，而且本案为商品房买卖合同纠纷，上诉人与居间方的纠纷及款项问题均不在本案的审理范围，其应当另行主张。关于上诉人提到的在开发商售楼处刷卡支付款项就认为全部款项由我公司收取的主张，我公司不认可，上诉人未提交任何证据予以证明。退一步讲我公司认为付款的地点只是一个处所，该地点与实际收款方是不存在关联性，不能推导出在我公司售楼处付款，就等于我公司收款。2、上诉人在交纳部分购房款及签订《商品房买卖合同》后，我公司多次与上诉人进行沟通，督促上诉人履行补足首付款并办理后续购房手续的合同义务，但上诉人一直拒不配合，由于上诉人未补足剩余首付款，未提交相关材料配合办理后续购房手续，上诉人存在上述根本违约行为，导致合同目的无法实现，因此我公司未向其交房，也同意与其解除商品房买卖合同关系。3、关于追加被告和调取证据的问题。上诉人提到的杨鹏为何人，我公司不清楚，也不认识此人。珠海市泰盈公司及唐山华伟公司均是上诉人委托的居间公司，我公司与上述人员和公司既没有合作关系也非我公司工作人员和关联公司，与本案没有法律上的利害关系，我司不同意追加被告，上诉人与上述人员和公司的纠纷应另行主张。关于调取河北银行贷款合同的问题，一是上诉人与河北银行签订的贷款合同与本案无关，该贷款合同不能证明上诉人实际向我公司交付的购房款数额；二是通过我公司了解，上诉人与河北银行并未签订正式的贷款合同，如果上诉人符合贷款的条件，河北银行均会将签订的贷款合同交付合同相对人。上诉人不能要求法院调取并不存在的证据。 朱利明向一审法院起诉请求：1、请求依法解除双方于2017年4月18日建立的房屋买卖合同关系；2、依法判令河北东华置业集团有限公司退还朱利明购房款152613元；3、本案诉讼费由河北东华置业集团有限公司承担。 一审法院认定事实：朱利明于2017年4月24日向河北东华置业集团有限公司支付三笔分别45769元、16764元、80元，共计62613元，用于购买金山壹号小区的107-3-601房屋，双方未签订购房合同，被告至今亦未向原告交付房屋。另查明，涉案房屋于2011年7月6日取得地字第130204201105507号建设用地规划许可证、2014年7月31日取得建字第130204201407555号建设工程规划许可证，2014年8月25日取得古建施字第［2014］038号建筑工程施工许可证，2018年2月7日取得冀（2018）古冶区不动产权第××号不动产权证，2017年4月12日取得（唐古）房预售证第007号商品房预售许可证。 一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告虽未亲自与被告东华公司签订书面的商品房买卖合同，但原告朱利明向被告东华公司支付购房款共计62613元，原、被告双方即实际形成了商品房买卖合同关系。虽然在原告支付上述购房款时，被告东华公司尚未取得商品房预售手续，但在起诉前已取得了商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，法院认定双方的商品房买卖合同有效。现原、被告均同意解除合同，故法院对原告朱利明要求被告东华公司解除合同并返还62613元购房款的诉请，予以支持。超出部分的款项，因原告未能举证证明系由被告东华公司收取，故法院对原告朱利明超出部分的诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告朱利明和被告河北东华置业集团有限公司于2017年4月24日成立的商品房买卖合同；二、被告河北东华置业集团有限公司于本判决生效后十日内返还原告朱利明购房款62613元；三、驳回原告朱利明的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3352元，减半收取1676元，由原告朱利明负担993元，被告河北东华置业集团有限公司负担683元。 二审期间，上诉人朱利明提交了银行卡复印件一份，本院组织当事人进行了质证。二审查明的事实与一审查明一致。 本院认为，关于上诉人二审期间申请追加珠海市泰盈物业代理有限公司、唐山华伟房地产经纪有限公司、唐山市卓华商贸有限公司为本案被告，并在二审期间增加诉讼请求问题。上诉人在一审期间申请追加被告后又撤回申请，就其在二审期间增加的诉讼请求，本案二审不予涉及，上诉人可另行起诉。杨鹏对当事人双方争议的诉讼标的没有独立请求权，与本案的处理结果亦无利害关系，朱利明二审期间申请追加其为本案第三人参加诉讼，理据不足，本院不予准许。上诉人并未收到河北银行股份有限公司唐山绿锦园支行发放的贷款，亦未偿还过贷款，且被上诉人主张经与河北银行股份有限公司唐山绿锦园支行了解，上诉人与河北银行股份有限公司唐山绿锦园支行并未签订贷款合同，综上，上诉人未能提供证据证实其与河北银行股份有限公司唐山绿锦园支行确已签订了贷款合同，且即使双方签订了合同，该贷款合同对本案的处理结果并无影响，故对上诉人调取该证据的申请，本院不予准许。上诉人不能证明超出62613元购房款部分的款项，系由被上诉人收取的，且被上诉人亦不认可收取了超出62613元购房款部分的款项，故一审法院判令被上诉人返还购房款62613元，并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3352元，由朱利明负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 健 审判员 孙乾辉 审判员 康永杰 二〇二〇年十二月七日 书记员 郑明璐