湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终2901号上诉人（原审被告）：十堰郧阳师专校产置业有限公司，住所地：湖北省十堰市北京南路**。法定代表人：刘家寿，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪浩，湖北献真律师事务所律师。上诉人（原审被告）：十堰春华秋实文化传播有限公司，，住所地：湖北省十堰市张湾区凯旋大道**890文化科技园法定代表人：聂敏，该公司经理。委托诉讼代理人：李忠华，湖北郧华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄锐，男，1977年1月5日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：姜荣，湖北起行律师事务所律师。原审被告：十堰美之家物业管理有限公司，住所，住所地：湖北省十堰市人民中路王朝花园div>法定代表人：刘光宏，该公司经理。委托诉讼代理人：汪浩，湖北献真律师事务所律师。上诉人十堰郧阳师专校产置业有限公司（以下简称师专置业公司）、十堰春华秋实文化传播有限公司（以下简称春华秋实公司）因与被上诉人黄锐、原审被告十堰美之家物业管理有限公司（以下简称美之家公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2020）鄂0302民初1996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。师专置业公司与美之家公司的共同委托诉讼代理人汪浩，春华秋实公司的委托诉讼代理人李忠华，黄锐的委托诉讼代理人姜荣等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。师专置业公司上诉请求：撤销原判第一、二项，改判驳回黄锐对我公司的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.春华秋实公司系案涉房屋的实际出卖人，我公司仅协助办理产权证，一审判决认定我公司与黄锐之间存在买卖合同关系与事实不符，且与另案判决及相关合同相矛盾。在一审法院的另案判决中，已认定我公司将案涉商铺整体出售给了春华秋实公司。2.原审判决未认定黄锐与春华秋实公司之间存在实际买卖合同关系是错误的。春华秋实公司委托星驰公司向买受人出具《无理由退房承诺书》《无理由退房协议书》并收取定购金，证明买受人与春华秋实公司之间达成买卖合意。3.本案行使解除权的条件不具备，解除理由不能成立。根据合同“出卖人应当在买受人交付该商品房后24个月内为买受人办理房屋产权手续”的约定，办理产权登记的期限尚未届满，且认定案涉商铺不能办证，无充分证据证实。二、原审程序违法。1.春华秋实公司委托星驰公司与买受人签订的《商铺定购书》是证明买受人与春华秋实公司就案涉商铺达成购买合意的重要证据，我公司在一审庭审中请求一审法院责令春华秋实公司提交，原审法院未予准许，违反法定程序。2.本案须以另一案（即我公司与春华秋实公司买卖合同一案）审理结果为依据，而另一案判决尚未生效，本案应当依法中止审理，原审法院未中止审理，导致判决结果错误。春华秋实公司辩称：1.师专置业公司既将房屋卖给我公司又卖给黄锐，属一房二卖，合同应当解除。2.办理产权是师专置业公司的义务，不能为客户办理产权的原因在于师专置业公司。3.星驰公司收取的款项已全部交给了师专置业公司。综上，应当由师专置业公司退还所有款项，请求二审驳回师专置业公司的上诉请求。黄锐辩称：1.黄锐不知晓师专置业公司与春华秋实公司签订有商铺购买协议，如果协议属实，则师专置业公司的行为构成一房二卖，属可撤销合同的事由。2.师专置业公司作为开发商才是商铺的所有权人，办理产权登记系其法定义务。3.合同虽约定有办理产权期限，但案涉商铺为现房，已经完成了首次登记，订立合同后即可完成转移登记。师专置业公司将商铺分割销售，已不可能办理独立产权。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。美之家公司述称，同意师专置业公司的上诉理由。春华秋实公司上诉请求：撤销原判第三项，改判我公司不承担责任或发回重审。事实与理由：1.一审遗漏了星驰公司（即湖北星驰商业运营管理有限公司）和中甬商公司（即十堰市中甬商房地产营销有限公司）两个诉讼主体。案涉购房定金实际系中甬商公司以星驰公司名义收取。2.我公司系代理师专置业公司销售，该代理行为的后果应当由被代理人师专置业公司承担。3.原审法院判决我公司承担责任没有事实依据。我公司既未与客户订立合同，也未收到任何款项，根据合同相对性原则，应由师专置业公司承担全部责任。师专置业公司辩称：1.春华秋实公司所诉一审遗漏诉讼主体属实。2.我公司与春华秋实公司之间的合同载明，案涉商铺已经出售给春华秋实公司，春华秋实公司用于加价出售，且相关判决已认定该合同有效。3.我公司签订合同仅仅是为了协助办证，合同内容及预售定金的收取方式证实我公司与黄锐不存在法律意义上的买卖合同关系。请求二审依法将本案发回重审。黄锐辩称，保证金由春华秋实公司委托的星驰公司收取，一审法院判决春华秋实公司承担责任我方不持异议。请求二审依法维持原判。美之家公司述称，同意师专置业公司的答辩观点。黄锐向一审法院起诉请求：1.确认黄锐和师专置业公司签订的《商品房买卖合同》于2020年5月6日解除；2.判令师专置业公司、春华秋实公司、美之家公司退还黄锐款项345302.4元（定金、房款、办证费用等）、利息20086元，并按照银行同期贷款利率计付自2020年5月7日至付清之日的利息。一审法院认定事实：师专置业公司（甲方）为销售其开发的位于十堰市××箭区××街办××海路××号的“大学星城”项目一楼约900平方米的商业面积（在产权登记机关登记为12个商铺，总面积为899.44平方米），于2018年12月8日与春华秋实公司（乙方）签订《商铺购买合同》，合同主要内容为：乙方于6个月内分期付清款项1980万元（按900平方米计算，每平方米2.2万元）；乙方购买本商铺是用于向第三方出售，甲方应协助提供相关合同手续等；乙方向第三方出售时，销售款由甲方收取，甲方给第三方开具足额发票，甲方将收取销售款的10%返还给乙方；根据实际销售情况，甲方按比例向乙方交付商业管理权和已销售租金部分，由乙方指定商业运营管理公司对租赁商户进行租金收取；乙方购买物业款项付清后，所有物业权属及商业管理责任、业主纠纷等与甲方无关；甲方全权负责相关房屋产权手续的办理。上述合同签订后，合同中约定的12个商铺被分割为69个面积不等的商铺对外进行销售。2019年2月14日，黄锐向春华秋实公司委托的星驰公司交纳定金50000元，并向师专置业公司支付全部价款294000元，另向师专置业公司委托的美之家公司交纳维修基金、办证等费用1302.4元，并于当日和师专置业公司签订了《商品房买卖合同》（编号为X201902140012）。合同及其附件的主要内容为：出卖人师专置业公司将前述69个商铺中的1-162号（预测建筑面积12.54平方米）以单价每平方米23445元、总价294000元的价格出售给黄锐；出卖人应当在2019年9月1日前向买受人交付该商品房，并自交付该商品房后24个月内为买受人办理房屋产权手续；出卖人承诺，出卖人对该商品房享有合法权利，该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人，该商品房未抵押、没有司法查封或其他限制转让的情况，如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照银行同期利率计算给付利息，给买受人造成损失的，由出卖人支付全部损失的赔偿金；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起420日内取得不动产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的百分之一向买受人支付违约金；由于出卖人通过春华秋实公司（春华秋实公司有权委托第三方机构星驰公司打理物业）统一招租、统一经营、统一管理，买受人交齐房款后，买受人将所买物业统一交给春华秋实公司使用，租期内春华秋实公司对买受人的商铺及附属设施享有使用、收益等权利，并且在保证买受人产权商铺在非重大灾害及未破坏主体结构安全前提下，有权根据商场整体经营需要自主决定商铺招租、格局变更，商铺的合并拆分，商铺的装饰装修及后期经营管理等事项，买受人对此无异议；出卖人只负责办理不动产权证，返租和差价补偿由春华秋实公司负责。黄锐等人签订合同后，得知所购房产不能办理不动产证书，遂于2020年4月向十堰市人民政府网“网上问政”栏目反映情况，十堰市自然资源和规划局回复：问政人提供的房号、房屋面积信息均与目前登记系统信息不符，无法查询，故登记部门依法暂不能办理不动产登记。黄锐等人遂于2020年5月5日通过快递向师专置业公司寄送《解除商品房买卖合同通知书》，该通知书于次日送达师专置业公司。一审法院认为，师专置业公司和黄锐签订的《商品房买卖合同》不违反法律规定，应认定为有效。师专置业公司应当对黄锐承担上述合同义务，理由如下：1.师专置业公司与春华秋实公司联系的买受人签订《商品房买卖合同》，是履行与春华秋实公司签订的《商铺购买合同》义务，但对黄锐来讲，师专置业公司是其合同相对人，根据合同相对性原则，师专置业公司应当对黄锐承担合同义务，师专置业公司与春华秋实公司就涉案商铺买卖产生的权利义务由双方签订的《商铺购买合同》调整；2.在商品房买卖合同关系中，当事人的权利义务由合同确定，如果黄锐与师专置业公司签订的《商品房买卖合同》仅用于办证，而由春华秋实公司向黄锐履行出卖人义务，则黄锐应当与春华秋实公司签订有房屋买卖合同，师专置业公司不能证明春华秋实公司与黄锐另行签订有房屋买卖合同，则案涉《商品房买卖合同》是设定黄锐在本次商品房买卖合同关系中权利义务的依据，黄锐有权根据合同约定向师专置业公司主张权利。师专置业公司出售给春华秋实公司的12个商铺被分割为69个商铺后，分割后的商铺房号、面积均与登记信息不一致，按现行规定，师专置业公司不能为黄锐办理独立的权属登记手续。商品房买卖合同关系中，办理共有产权登记应征得买受人同意。黄锐单独与师专置业公司签订《商品房买卖合同》，未经黄锐同意，师专置业公司即便能办理共有产权登记手续，也不属于能够履行合同义务。上述情况属于合同目的不能实现的情形，黄锐有权要求解除合同，其解除合同的通知一经送达即产生合同解除的效力。因此，黄锐请求确认与师专置业公司签订的《商品房买卖合同》于2020年5月6日解除应予支持。美之家公司向黄锐收取办证费用是受师专置业公司委托，该行为产生的法律责任应由师专置业公司承担，黄锐主张美之家公司承担责任不应支持。黄锐与师专置业公司签订的《商品房买卖合同》中未包含黄锐交给星驰公司的定金，黄锐也未能证明师专置业公司委托春华秋实公司或星驰公司收取定金，该定金的返还责任应由委托星驰公司的春华秋实公司承担。综上所述，结合黄锐的诉讼请求，师专置业公司应返还黄锐交纳的房款及办证费用共计295302.4元，并自2019年2月14日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向黄锐计付利息至清偿之日止；春华秋实公司应返还黄锐定金50000元，并自2019年2月14日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向黄锐计付利息至清偿之日止。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，判决：一、确认黄锐与十堰郧阳师专校产置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（编号为X201902140012）于2020年5月6日解除；二、十堰郧阳师专校产置业有限公司于判决生效之日起十日内返还黄锐295302.4元，并以该金额为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向黄锐计付自2019年2月14日起至清偿之日止的利息；三、十堰春华秋实文化传播有限公司于判决生效之日起十日内返还黄锐50000元，并以该金额为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向黄锐计付自2019年2月14日起至清偿之日止的利息；四、驳回黄锐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6781元，减半收取3390.5元，保全费2240元，合计5630.5元，十堰郧阳师专校产置业有限公司负担4810.5元，十堰春华秋实文化传播有限公司负担820元，退还黄锐3390.5元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。师专置业公司提交如下证据：1.师专置业公司与春华秋实公司的往来函件。相关函件载明：师专置业公司于2020年3月23日向春华秋实公司发函，要求对余款支付期限等事项予以明确；春华秋实公司则回函要求师专置业公司明确余款明细；另要求师专置业公司为购买原登记为43号、44号商铺的16名客户办理共有产权。该证据拟证明因春华秋实公司分割销售行为导致无法办理产权，春华秋实公司应当承担相应的责任。2.《不动产登记受理通知书》2份，载明前述原登记为43号、44号的商铺虽办有抵押登记，但在春华秋实公司支付购房款后已经办理了抵押权注销登记。进而证明抵押和查封不影响合同效力，不能办理独立产权的责任在于春华秋实公司。春华秋实公司提交了企业信息一份，证明春华秋实公司与星驰公司系两个无关联的公司。黄锐及美之家公司未提交新证据。本院组织当事人进行了质证。对师专置业公司提交的证据，春华秋实公司认为，相关函件恰恰证明双方间不存在真实的买卖关系，且春华秋实公司的回函表明，对商铺进行分割销售系按照师专置业公司的要求进行；《不动产登记受理通知书》则证实了涉案房屋处于查封状态，不能办理产权的责任在师专置业公司。黄锐质证认为，师专置业公司提交的证据证明其有一房二卖的欺诈行为，订立合同的目的是办理独立产权，而不是共有产权。对春华秋实公司提交的证据，师专置业公司、美之家公司无异议。黄锐认为，春华秋实公司委托星驰公司收款，无论该两公司是否有关联，春华秋实公司都应当承担责任。对上述有争议的证据，本院认为，春华秋实公司所举证据与本案争议无关，本院不予认定。师专置业公司提交的证据意在证明不能为买受人办理独立产权的过错责任在春华秋实公司，该证明内容本质上属两公司之间的纠纷，而本案要处理的是买受人与出卖人之间的纠纷，因此，师专置业公司拟证明的待证事实与本案的处理结果之间不具有关联性，本院亦不予认定。本院经审理查明，对一审判决认定的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。本院另查明，根据当事人在二审中的陈述，师专置业公司与春华秋实公司签订《商铺购买合同》后，师专置业公司将自己所建售楼部交与春华秋实公司使用。该售楼部为内外套间，外间由春华秋实公司委托的星驰公司（后被中甬商公司取代）代为销售并收取定金，师专置业公司在售楼部内间收取房款并与买受人订立《商品房买卖合同》。还查明，2020年4月，师专置业公司以春华秋实公司为被告提起诉讼（另案处理），包括黄锐在内的16户买受人于2020年5月分别提起诉讼。本院认为，根据各方当事人陈述，本院归纳本案争议焦点问题为：1.一审判决是否遗漏诉讼主体；2.一审法院未责令春华秋实公司提交证据、未中止审理是否违反法定程序；3.买受人行使解除权的条件是否成就；4.案涉款项退还的主体该如何确定。对此，本院评判如下：（一）关于诉讼主体《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力……”据此，中甬商公司既不是案涉《商品房买卖合同》当事人，也未在相关收据上加盖自己的公章，不应当成为本案的诉讼参与人。星驰公司虽以自己的名义收取了买受人的定金，但根据春华秋实公司的自认，星驰公司的行为系受春华秋实公司委托的结果。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人……”的规定，星驰公司收取买受人定金的行为，以及与部分买受人订立《电商定购书》《无理由退房承诺书》的行为直接约束春华秋实公司和买受人，因此，星驰公司亦不是本案必要的共同诉讼参与人。春华秋实公司关于一审判决遗漏诉讼主体，本案应当发回重审的上诉请求不能成立。（二）关于责令提交证据及中止审理《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十二条规定：“书证在对方当事人控制之下的，承担举证证明责任的当事人可以在举证期限届满前书面申请人民法院责令对方当事人提交……”但经审查，师专置业公司在一审中并未提出书面申请。且师专置业公司请求人民法院责令春华秋实公司提交的《电商定购书》，在一审法院对16户买受人提起的诉讼合并审理时，部分买受人已经提交，师专置业公司要求责令春华秋实公司再提交已无意义。该上诉理由本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第五项的规定，“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”属中止诉讼的法定事由之一。但在本案中，案涉合同虽与另案（即师专置业公司诉春华秋实公司合同纠纷案）的合同有一定的联系，但两个案件所依据的合同相互独立。根据我国合同法第八条的规定，师专置业公司与春华秋实公司之间的合同对合同外其他买受人无约束力，本案无须以师专置业公司与春华秋实公司之间的合同纠纷案件审理结果为依据。师专置业公司要求本案中止审理的上诉理由没有依据，本院亦不予支持。（三）关于合同解除权《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，师专置业公司与买受人在《商品房买卖合同》及其附件中明确约定：案涉商品房未抵押、没有司法查封或其他限制转让的情况，如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。但在买受人签订合同时，案涉商品房已被师专置业公司用于抵押，合同约定的解除条件成就，买受人可以行使约定解除权。另，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。将房屋所有权转移登记于买受人是商品房买卖合同的主要目的之一。根据我国合同法第九十四条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，根据十堰市自然资源和规划局的回复，案涉商铺因分割销售导致与登记信息不符，即使合同约定的办证期限届满，买受人也无法对所购房屋办理独立产权，合同目的无法实现，买受人因此又具有了法定解除权。目前已提起诉讼的16名买受人既不具有家庭关系，也无合伙关系，不具有共有的基础，为其办理共有产权不符合其订立合同的本意。师专置业公司关于买受人的合同解除权条件尚未成就以及可以为买受人办理共有产权的辩解意见没有事实和法律依据，本院不予采信。（四）关于案涉款项的返还主体根据我国合同法第八条规定的合同相对性原理，合同只约束合同中列明的当事人。且根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，违约责任也具有相对性。师专置业公司作为出卖人与买受人订立了《商品房买卖合同》，在合同合法有效的情况下，师专置业公司作为合同一方当事人，享有了合同项下的权利，当然应当承担合同约定的义务。至于师专置业公司与春华秋实公司的纠纷，应当依照两公司之间的合同约定解决。一审法院在确认案涉《商品房买卖合同》解除后，责令师专置业公司退还收取的房款，并无不当。星驰公司虽与买受人订立过《电商订购书》，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，订购书只有具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，订购协议才应当认定为商品房买卖合同。而案涉《电商订购书》并不具备商品房买卖合同的主要内容，因此，师专置业公司应当对其作为出卖人与买受人订立合同的行为后果承担责任。对于涉案定金，虽由星驰公司以自己的名义收取，但系受春华秋实公司委托的结果。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，定金的作用只是作为订立商品房买卖合同的一种担保方式，在合同订立后，定金应当予以返还。根据前述分析，星驰公司受春华秋实公司的委托收取买受人定金的行为，直接约束春华秋实公司和买受人，一审法院判决春华秋实公司承担返还责任并无不当。同理，美之家公司受师专置业公司的委托收取买受人维修基金、办证费的行为后果亦应由师专置业公司承担，一审法院判决师专置业公司一并返还买受人该款项亦无不当。综上所述，师专置业公司及春华秋实公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6779元，由十堰郧阳师专校产置业有限公司负担5729元，十堰春华秋实文化传播有限公司负担1050元。本判决为终审判决。审判长  肖玉玲审判员  汪 粼审判员  陈 虎二〇二〇年十二月二十四日书记员  黄 钰