云南省景洪市人民法院执 行 裁 定 书（2020）云2801执异106号案外人:戈的，女，1988年11月27日出生，哈尼族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州勐海县。委托代理人:周淑娴，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。申请执行人：景洪民生村镇银行股份有限公司。住所地：云南省景洪市勐海路**（泼水广场**）。统一社会信用代码：91532800592042924A。法定代表人：陈雪露，职务：董事长。被执行人：李芳鹏，男，1977年3月20日出生，汉族，身份证住址湖南省邵东县。被执行人：赵美红，女，1980年12月16日出生，汉族，身份证住址湖南省邵东县。被执行人:刘庆，男，1981年11月11日出生，汉族，身份证住址湖南省湘潭县。被执行人：张灿，女，1984年10月26日出生，汉族，身份证住址湖南省湘潭县。被执行人：西双版纳喜事贸易有限公司。住所地：云南省西双版纳旅游度假区医院。统一社会信用代码：91532800059499256R。法定代表人：刘庆。被执行人：西双版纳九亿贸易有限公司。住所地：景洪工业园区嘎栋片区。统一社会信用代码：91532800091316528E。法定代表人：李芳鹏。本院在执行申请执行人景洪民生村镇银行股份有限公司（以下简称景洪民生银行）与被执行人李芳鹏、赵美红、刘庆、张灿、西双版纳喜事贸易有限公司、西双版纳九亿贸易有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人戈的对本院查封位于景洪市房屋（房产证号：景房权证景字第**、景房房权证景字第**）出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人戈的称，2020年8月，案外人戈的了解到，景洪民生银行与李芳鹏、赵美红金融借款合同纠纷一案已进入执行程序，执行案号为（2020）云2801执999号。该案所依据的（2018）云2801民初2870号生效民事判决书确认：李芳鹏、赵美红向景洪民生银行清偿借款本金189万元和相应利息、罚息以及律师费12000元，由西双版纳九亿贸易有限公司、西双版纳喜事贸易有限公司、刘庆、张灿对前述债务承担连带清偿责任。该案在一审诉讼过程中，景洪民生银行对位于景洪市房屋（房产房产证号：景房权证景字第**、权证房权证景字第**）诉讼保全，该房屋于2018年8月24日被景洪市人民法院查封至今。近期，戈的接到通知，景洪市人民法院在执行（2020）云2801执999号执行案件的过程中，拟对景洪市房屋进行拍卖，用以清偿李芳鹏、赵美红等人拖欠景洪民生银行的债务。但因该房屋早已由李芳鹏、赵美红售予戈的，继续执行拍卖该房屋将严重侵害戈的的合法权益，具体理由如下：案外人戈的早已于涉案债权债务发生前完成房屋买卖交易，该房屋实际为戈的财产，不应作为李芳鹏、赵美红的财产进行执行。2017年8月，李芳鹏、赵美红因为资金周转困难欲将自己位于景洪市房屋出售，在景洪拓墅房地产经纪有限公司的居间介绍下，戈的与李芳鹏、赵美红于2017年8月31日协商签订《房产交易居间合同》一份，约定李芳鹏、赵美红以109万元的价格将装修好的房屋、屋内珍贵红木家具、地下停车位的使用权转让给戈的。2017年9月26日，戈的与李芳鹏、赵美红前往景洪市房产交易所签订《云南省二手房买卖合同》并进行了网签备案，随后双方委托景洪鑫昊房地产咨询有限责任公司对房屋进行了测绘，2017年10月，戈的向景洪市地方税务局缴纳了该房屋过户交易需缴纳的税款。在完成了所有过户手续的准备后，戈的被告知因该套房屋所在的景洪市世纪金源望江苑小区尚无土地使用权证，该套房屋暂时无法办理不动产权证书，所以过户登记只能暂时搁置。于是，戈的与李芳鹏、赵美红商定，待该小区土地证书办理下来后在进行过户、办理不动产权证。在此期间（2017年9月-10月），戈的通过房屋交易居间介绍人王凯向李芳鹏、赵美红以转账及现金的方式支付了购房款共107万元，剩余2万元依照双方合同约定于取得该房屋不动产权证后再行支付。2017年9月4日李芳鹏、赵美红将景洪市房屋、屋内装修设施及珍贵红木家具、地下停车位使用权交付给了戈的，并将房屋产权证书原件等相应资料交给戈的保存，戈的自接受交付后入住该房屋至今。2018年11月戈的接到房管部门通知，称该小区土地手续已完善，可以前往景洪市不动产登记中心办理不动产权证。但在办理中，经不动产交易中心查询，发现因李芳鹏、赵美红因债权债务纠纷被起诉，该套房屋已于2018年9月被人民法院保全。经了解，景洪民生银行与李芳鹏、赵美红金融借贷关系产生于2018年3月13日，双方诉讼更是发生于2018年8月6日，以上情况皆是在戈的与李芳鹏、赵美红完成涉案房屋交易之后。综上，案外人戈的在不知情的情况下，在景洪民生银行与李芳鹏、赵美红金融借贷关系产生前及人民法院查封房屋前，便已通过合法渠道、通过支付合理对价购买了景洪市房屋，并占有使用该房屋至今，戈的合法合理受让该房屋的交易行为以及戈的的合法权益应受到法律的保护，查封房屋严重损害了戈的合法权益。为此，特申请执行异议，请求：中止对位于景洪市房屋（房产证号房产证号：景房权证景字第**、景字房权证景字第**）除对房屋的查封。本院经审查查明，申请执行人景洪民生银行与被执行人李芳鹏、赵美红、刘庆、张灿、西双版纳喜事贸易有限公司、西双版纳九亿贸易有限公司金融借款合同纠纷一案，在诉讼过程中，经景洪民生银行申请诉讼保全，本院依据（2018）云2801民初2870号民事裁定书于2018年9月4日查封了李芳鹏、赵美红名下位于景洪市房屋（房产证号：00××**、景房权证景字第**）。后经审理本院作出（2018）云2801民初2870号民事判决书，判决：一、李芳鹏、赵美红在判决生效之日起三十日内向景洪民生银行清偿借款本金1890000元及相应利息、罚息；二、李芳鹏、赵美红在判决生效之日起三十日内向景洪民生银行支付律师费12000元；三、西双版纳九亿贸易有限公司、西双版纳喜事贸易有限公司、刘庆、张灿对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回景洪民生村镇银行股份有限公司的其它诉讼请求；五、驳回李芳鹏、赵美红的反诉诉讼请求。该判决生效后，因被执行人未履行上述义务，申请执行人景洪民生村镇银行股份有限公司于2020年4月28日向本院申请强制执行，本院以（2020）云2801执999号案件受理执行,在执行过程中,案外人戈的提出执行异议，要求中止对涉案房屋的执行并解除查封。另，2017年8月31日，案外人戈的通过中介与被执行人李芳鹏、赵美红经协商签订了《房产交易居间合同》，约定李芳鹏、赵美红以109万元（带地下车库）将位于景洪市房产（房产证号：：房产证号：：景房权证景字第**、第×房房权证景字第**。后双方又于2017年9月26日签订《云南省二手房买卖合同》，在景洪市房地产交易所完成了交易流程，随后戈的支付了购房款107万元（合同约定剩余2万元于办理不动产权证后支付），并缴纳了相关税款。自2017年10月起，戈的对房屋及车库进行了占有、使用。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人戈的与被执行人李芳鹏、赵美红在本院采取查封措施前即签订了《云南省二手房买卖合同》，且已按合同约定支付107万元房款（合同约定剩余2万元于办理不动产权证后支付），并已实际占有、使用涉案房屋，同时非因案外人的原因未办理过户登记，故案外人戈的对涉案房屋享有排除执行的权利，其异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下:中止对位于景洪市房屋（房产证号：：景房产证号：：景房权证景字第**、××房权房权证景字第**如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审判长  杨维丽审判员  虞 兵审判员  陈前妃二〇二〇年十二月二十四日书记员  吕双双