湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民初60号原告(申请执行人)：许云鹏，男，1988年1月5日出生，汉族，住湖北省仙桃市。委托诉讼代理人：杨红胜，北京市华泰（成都）律师事务所律师。被告(案外人)：严圣萍，女，1979年10月9日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：倪子燕，湖北若磐律师事务所律师。被告（被执行人）：湖北鄂州永昌房地产开发有限公司，住所地湖北省鄂州市葛店镇葛洪路**。法定代表人：熊昌洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭启祥，该公司股东。委托诉讼代理人：王睿，湖北多能律师事务所律师。原告许云鹏与被告严圣萍申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年11月30日做出（2018）鄂07民初137号民事判决。宣判后，许云鹏不服，向湖北省高级人民法院提出上诉。湖北省高级人民法院于2019年6月20日做出（2019）鄂民终589号民事裁定，将本案发回重审。本院于2020年9月17日立案受理后，依法另行组成合议庭审理本案，并通知湖北鄂州永昌房地产开发有限公司（以下简称永昌公司）作为本案的被告参加诉讼。2020年12月1日，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许云鹏的委托诉讼代理人杨红胜、被告严圣萍的委托诉讼代理人倪子燕、被告永昌公司的委托诉讼代理人郭启祥、王睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许云鹏起诉请求：1、撤销鄂州市中级人民法院（2017）鄂07执异53号执行裁定书。2、判令准许执行永昌公司开发的葛店阳光大厦1栋第一单元2505、2705号的房屋。3、判令本案诉讼费用由严圣萍承担。事实与理由：鄂州市中级人民法院在执行许云鹏与永昌公司借款合同纠纷一案〔（2015）鄂鄂州中执字第00075号〕中，案外人严圣萍提出了执行异议，鄂州市中级人民法院于2017年10月18日向许云鹏送达了（2017）鄂07执异53号执行裁定书，该裁定书裁定“解除对永昌公司开发的葛店阳光大厦1栋一单元2906、2705、2505号房屋的查封并中止对该房的执行”缺乏事实与法律依据：一、严圣萍与永昌公司签订的《商品房买卖合同》未办理备案登记，严圣萍也未实际占有涉案房屋，不能对抗人民法院的司法查封行为。严圣萍声称对本案涉及的位于葛店阳光大厦1栋一单元2705、2505号的房屋享有所有权，不是事实。该套房屋仍在永昌公司（开发商）名下。首先，根据《城市商品房预售管理办法》的规定，严圣萍与永昌公司所签订的《商品房买卖合同》应当到房产管理部门办理相关备案登记手续。上述合同签订时间为2012年9月28日，而直至涉案房屋于2014年3月14日被武汉常博建设集团有限公司申请查封，严圣萍与永昌公司也未将涉案房屋到房产管理部门办理备案登记，因此，许云鹏有理由怀疑严圣萍与永昌公司之间签订的《商品房买卖合同》的真实性。并且，涉案房屋目前己被查封，现无法备案登记，更无法实际履行。其次，涉案房屋现并未完全竣工，水、电等均未通，未通过综合验收，根本不具备交房条件，永昌公司不可能向严圣萍交付该房屋，严圣萍更未实际占有并使用该房屋。因此，被执行人永昌公司未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其应当履行义务部分的财产。在严圣萍与永昌公司所签订的《商品房买卖合同》未办理备案登记、真实性存在异议，且其亦未实际占有涉案房屋的情况下，不能对抗人民法院的司法查封效力，更不能排除许云鹏对涉案房屋的执行，而应当另行向永昌公司主张权利。二、《执行裁定书》认定事实不清、适用法律错误。第一、对于严圣萍所提出的执行异议，鄂州市中级人民法院应当依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定来进行审查，而非第二十九条。因该涉案房屋现仍在永昌公司名下，而永昌公司作为许云鹏与其纠纷案件中的被执行人，许云鹏当然有权申请对其名下的该涉案房屋进行执行。并且，在人民法院查封之前严圣萍未实际合法占有、使用该房屋，因此，严圣萍的权利并不足以排除涉案房屋的执行。第二、在本案中，严圣萍并未主张其名下有无其他用于居住的房屋，也未提供相应证据证明，因此，即使依照上述第二十九条的规定，严圣萍的权利也不足以排除该涉案房屋的执行。第三、该执行裁定所依据的《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项规定，人民法院只能裁定中止对该执行标的的执行行为，并不能裁定直接解除上述争议房屋的查封措施。三、严圣萍与永昌公司之间签订的《商品房买卖合同》真实性存疑。在严圣萍与永昌公司签订合同时，永昌公司未取得预售许可证，预售行为无效。永昌公司于2013年10月15日取得预售许可证至2014年3月14日该涉案房屋被武汉常博建设集团有限公司申请查封，如此长时间内其双方都未将两份合同到房产管理部门办理备案登记，因此，许云鹏有理由怀疑严圣萍与永昌公司之间签订的商品房买卖合同的真实性。并且，结合正在人民法院审理过程中的其他同类案件的证据材料来看，本案严圣萍所支付房款的方式、支付主体以及支付日期等方面均与日常生活的大额交易习惯严重不符。严圣萍仅提供了永昌公司所开具的收据及一份银行卡交易明细清单，该清单中所记载的收款方为熊昌洪，而非永昌公司，严圣萍亦未提供其他证据予以佐证该笔款项系其所真实支付的购房款。因此，在上述问题均未得到调查、核实清楚的情况下，鄂州市中级人民法院直接认定上述证据的真实性，明显有违公正。综上所述，鄂州市中级人民法院做出《执行裁定书》缺乏事实与法律依据，请求依法予以撤销，并准许对诉请房屋继续执行。严圣萍辩称，一、我方与永昌公司签订的合同未办理备案登记并不影响该合同的有效，因而能对抗法院的查封效力，排除许云鹏对涉案房屋的执行。最高院的司法解释规定当事人约定办理登记备案手续为商品房预售房合同生效约定的从其约定，但双方履行了主要义务的除外。本案的合同中，并未对登记备案进行约定，且我方履行了合同中支付房款的义务，而永昌公司亦交付了房屋，因此，许云鹏的观点于法无据。二、许云鹏所述未实际占有该房屋，是一种逻辑上的错误。未竣工验收并不代表未实际占有，竣工验收是行政管理部门制定的规定，水、电是否通只是相关的要求，竣工验收有多项条件，交房条件是合同双方自行约定，可随时变更，只要双方同意即可，占有权是所有权的一部分，包括使用权亦是所有权的一部分，占有并不等于使用。三、原执行裁定书适用法律并无不当。根据法律规定，永昌公司为房地产开发企业，应适用最高院司法解释第二十九条的规定。四、关于合同的真实性，严圣萍在执行时已向人民法院提供了充分的证据，印证了合同的真实性。综上，《执行裁定书》认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回许云鹏的诉讼请求。永昌公司辩称，永昌公司与严圣萍签订的《商品房买卖合同》合法有效，请求依法驳回许云鹏的诉讼请求。原告许云鹏为支持其诉请，向法院提交如下证据：证据一、鄂州市中级人民法院（2014）鄂鄂州中民三初字第00004号民事裁定书，拟证明涉案房屋已于2014年3月14日被武汉常博建设集团有限公司申请查封，涉案房屋在查封之前未办理登记备案手续。证据二、鄂州市中级人民法院（2016）鄂07民初28号民事裁定书、（2016）鄂07执异5号执行裁定书，拟证明案外人武汉鑫昊义达建设工程有限公司已经对包括本案房屋在内的110套商品房主张过所有权，鄂州市中级人民法院已作驳回处理，该110套房实质是为了担保借款债权的实现，而并无真实合法有效的商品房买卖关系，严圣萍现也主张对房屋享有所有权，明显矛盾。证据三、商品房预售许可证，拟证明严圣萍与永昌公司签订合同时，永昌公司未取得商品房预售许可证，预售行为无效。被告严圣萍为支持其抗辩意见，向法院提交如下证据：证据一、《商品房买卖合同》，拟证明严圣萍与永昌公司签订合同是在许云鹏申请查封之前。证据二、永昌公司出具的收款收据，拟证明严圣萍履行了交付售房款的义务。证据三、《执行裁定书》，拟证明严圣萍交付房款的情况，也证实了永昌公司已交付了房屋，严圣萍实际占有该房屋。证据四、委托书，证明郭启祥代理永昌公司的行为，购房合同有效。经庭审质证，严圣萍对许云鹏提交的证据的真实性无异议，但认为与本案无关，不能达到其证明目的，不能证明涉案房屋在查封之前未办理登记备案手续，不能证明预售行为无效。永昌公司对许云鹏提交的证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为不能证明其合法身份及权利，不能达到其证明目的。许云鹏对严圣萍提交的证据一、证据二的真实性有异议，认为当时永昌公司的公章和熊昌洪的印章均由案外人郭启祥控制，存在倒签、虚构合同可能。并且严圣萍的合同载明销售价格为2000元，明显与市场行情不符，合同真实性存疑。对证据三的真实性无异议，证明目的有异议，严圣萍未实际居住涉案房屋。证据四系复印件，不予质证。永昌公司对严圣萍提交的证据均无异议。本院认为，当事人对证据的真实性无异议的原告许云鹏的证据一、二、三，被告严圣萍的证据三，本院采信上述证据记载的内容。被告严圣萍提交的证据四虽为复印件，但结合原一审法官对熊昌洪的调查，可以证实该委托书内容属实，本院依法予以采信。被告严圣萍提交的证据一、二，本院将结合全案事实与证据，在后文予以评判。经审理查明：2012年9月28日，严圣萍与永昌公司签订三份《商品房买卖合同》，合同约定：严圣萍向永昌公司购买其开发的阳光大厦1单元2906号房屋，面积137.76平方米，单价为2000元/平方米，总金额275,520.00元，付款方式一次付清；购买1单元2505号房屋，面积55.5平方米，单价为2000元/平方米，总金额111,000.00元，付款方式为一次付清；购买1单元2705号房屋，面积55.5平方米，单价为2000元/平方米，总金额111,000.00元，付款方式为一次付清。同日，严圣萍通过中国建设银行股份有限公司分两次向熊昌洪共计转款45万元。永昌公司向严圣萍出具收款收据，收据号为第2348937号，载明“严圣萍交付275,520.00元，系支付阳光大厦1－2906号购房款”。收据号第9573384号，载明“严圣萍交付111,000.00元，系支付阳光大厦1－2505号购房款”。收据号第9573385号，载明“严圣萍交付111,000.00元，系支付阳光大厦1－2705号购房款”。上述房屋均未在房产管理部门办理备案登记。涉案房屋所在楼盘于2013年10月15日取得预售许可证。2013年元月，熊昌洪将公司的印章交与郭启祥，并将公司开发的阳光大厦楼盘的营销事宜全权委托郭启祥负责。另查明，2014年3月14日，在武汉常博建设集团有限公司诉永昌公司建设工程施工刚合同纠纷一案中，本院做出（2014）鄂鄂州中民三初字第00004号民事裁定书及协助执行通知书，对包括涉案房屋在内的房屋予以查封。2016年6月29日，武汉鑫昊义达建设工程有限公司诉永昌公司商品房预售合同纠纷一案，本院做出（2016）鄂07民初28号民事裁定，驳回武汉鑫昊义达建设工程有限公司的起诉。该裁定已经生效。2014年9月，许云鹏诉熊昌洪、陈如意、武汉邦利得投资担保有限公司、永昌公司、邓友明、刘芳芳民间借贷纠纷一案，经武汉市中级人民法院审理并做出（2014）鄂武汉中民商初字第00752号民事判决。2015年8月21日，该院做出（2014）鄂武汉中执字第00263-1号执行裁定书，查封永昌公司位于鄂州市××店开发区××大道××阳光大厦房屋××套（包括本案1栋一单元2805号房屋）。2015年10月，武汉市中级人民法院向本院发出（2015）鄂武汉中执字第00263号委托执行函，将该案委托本院执行，本院立案执行后前述查封即转为本院的查封。在执行过程中，武汉鑫昊义达建设工程有限公司向本院提出执行异议。本院于2016年8月3日做出（2016）鄂07执异5号执行裁定，驳回异议人武汉鑫昊义达建设工程有限公司的执行异议。后严圣萍也以案外人身份向我院提出执行异议，本院于2017年10月3日做出（2017）鄂07执异53号执行裁定书，裁定解除对永昌公司开发的葛店阳光大厦1栋1单元2906号、2505号、2705号房屋的查封并中止对该房的执行。许云鹏不服该裁定，向本院提起申请执行人执行异议之诉。根据当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：严圣萍与永昌公司签订的《商品房买卖合同》是否真实有效；严圣萍对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，严圣萍虽然与永昌公司签订了《商品房买卖合同》，但其为了证实自己已经足额支付了购房款，举出的是2012年9月28日，从其个人账户转账给永昌公司法定代表人熊昌洪账上的两笔款项，共计45万元，而该转账凭证在武汉鑫昊义达建设工程有限公司诉永昌公司商品房预售合同纠纷案及郭启祥诉永昌公司民间借贷纠纷案中，都曾作为武汉鑫昊义达建设工程有限公司或郭启祥的出资凭证，而上述两案受理时间均晚于本案合同签订时间。如严圣萍与永昌公司之间是真实的商品房买卖合同关系，且其上述两笔转账系用于支付购房款，则该转账凭证不应该同时作为他人的借款凭证出现在另案当中。本院原一审法官在对永昌公司的法定代表人熊昌洪进行调查时，熊昌洪称郭启祥曾经让严圣萍给自己转账过50万元，但没有抵房子给严圣萍。而涉案合同签订时间及收款收据开具时间均在永昌公司售房业务交给郭启祥管理之前。二审庭审中，被告严圣萍的委托诉讼代理人称涉案购房款通过转账支付45万元，现金支付7万元，除此之外还支付了一部分差额现金，即其主张已经支付购房款额超出了合同约定的购房款总额（497,520.00元），对此，其无法做出合理解释；永昌公司的委托诉讼代理人郭启祥对严圣萍的转款凭证为何出现在不同的案件当中也没有做出合理解释，故综合当事人提交的证据及庭审调查中当事人的陈述，本案《商品房买卖合同》的真实性及购房款是否真实支付均存疑。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。依现有证据及依照上述司法解释规定，严圣萍无充分证据证实其符合上述司法解释规定的条件、享有排除对涉案房屋强制实行的民事权益，故本院对原告许云鹏要求准许对涉案房屋予以强制执行的诉讼请求依法予以支持。关于许云鹏起诉请求撤销本院（2017）鄂07执异53号《执行裁定书》的诉讼请求，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条第二款“对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行”之规定，原（2017）鄂07执异53号《执行裁定书》的相应部分效力会因本案做出的判决结果而当然失效，无须再行判决撤销。故对许云鹏的此项诉讼请求，本院予以驳回。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第（一）项、第三百一十四条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九的规定，判决如下：一、准许执行鄂州市葛店开发区阳光大厦1栋1单元2705、2505号房屋。二、驳回许云鹏的其他诉讼请求。本案受理费4,630.00元，由严圣萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省高级人民法院。开户行—中国农业银行武汉市东湖支行，收款单位—湖北省财政厅非税收入财政专户，账号********－1。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长 柯君审判员湛少鹏审判员陈萍二〇二〇年十二月二十八日书记员 肖           臣