贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终248号上诉人（原审原告、反诉被告）：何维柱，男，1980年6月16日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：安顺联众企业管理有限公司，住所地：贵州省安顺市清黄高速南出口旁合力城。法定代表人：华连喜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：金家伦，贵州联通律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人何维柱因与被上诉人安顺联众企业管理有限公司（以下简称“联众公司”）租赁合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初4460号民事判决书，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何维柱上诉请求：1.同意解除与联众公司签订的《安顺合力城大黔门商铺租赁合同》，改判联众公司返还3000元履约保证金；2.一审、二审诉讼费用由联众公司负担。事实和理由：何维柱与联众公司签订的《安顺合力城大黔门商铺租赁合同》第十一条约定在合同期间，甲乙双方应严格按照本合同约定的条款履行，如任何一方违约或未按合同履行，守约方可以单方面解除合同，并保留追究违约方经济责任或相关法律责任。在合同履行期间，物管费标准在合同中未约定，而联众公司还强行收取，何维柱有理由拒绝缴纳。此外从一审判决驳回了联众公司的反诉来看，一审判决认定联众公司收取7980元的租金及3857元的物管费是无理行为，联众公司才是违约方。因此，联众公司应当承担违约责任，依合同约定应退回何维柱3000元履约保证金。联众公司二审期间未答辩。何维柱向一审法院提出诉讼请求：1.判令联众公司继续履行合同，恢复供电、供水，赔偿因故意停电、停水给何维柱造成的经济损失（暂定）9000元。2.本案诉讼费由联众公司承担。联众公司向一审法院反诉请求：1.判令解除商铺租赁合同；2.判令何维柱支付拖欠的房租费7980元（2018年12月21日至2019年6月21日）、水电费57元（2019年2月1日至2019年2月28日）、物管费3857元（2017年3月13日至2019年8月27日），共计11894元。3.判令何维柱承担本案诉讼费用。一审判决认定的事实：2016年3月25日，安顺合力城房地产开发有限公司（甲方）与安顺联众企业管理有限公司（乙方）签订《物业管理合作协议》一份，双方约定：由甲方委托乙方对“大黔门”A1#-A16#楼及商务酒店综合楼实行物业管理，拟定物业费每月4元/平方米，本协议自动转为合同的组成部分。甲方委托乙方具体合作事宜包含如下：1、保洁服务；2、保安服务；3、维修服务；4、环境绿化服务；5、代收租户水电费；6、代收商铺房租；7、代收停车费。2017年2月20日，何维柱（承租方、乙方）与联众公司（出租方、甲方）签订《安顺合力城大黔门商铺租赁合同》一份，双方约定：甲方将拥有经营管理权的合力城·大黔门A9栋1层20号商铺，合同约定建筑面积约为33.25平方米，出租给乙方，作为六马狗肉粉面火锅的经营场所，经营范围为小吃。租赁期限3年，计租日期为本项目正式开业起计算（商铺培育免租期为18个月）。合同第三条约定：租金、管理费、履约保证金交纳时间及方式：第一年商铺培育期为0，月管理费为28元/平方米/月，月租金为12元/平方米/月，年管理费为11172元，年租金为4788元，合计15960元。第二年商铺培育期为12个月；第三年商铺培育期为6个月，月管理费为30元/平方米/月，月租金为13元/平方米/月，年管理费为5985元，年租金为2594元，合计8579元。1、本着先付租金后使用的原则，乙方需要签订本合同时一次性支付半年租金和管理费￥7980元。在每年计租之日满，30天以前付清下一阶段的租金，如乙方未按规定的时间付款，每逾期一天按当年租金5%交纳滞纳金，逾期30天，甲方有权终止合同，无偿收回该铺面及固定装修设施，并扣除乙方的履约保证金，如乙方故意破坏甲方物业或固定装修设施，甲方有权追究乙方相关经济责任或法律责任。2、本合同签订时，乙方需向甲方支付人民币￥3000元作为履约保证金；双方解除租赁关系后，甲方验收商铺无争议后，乙方交清租金、管理费及水电费、保洁费、电话宽带上网费、维修费用后，甲方将该保证金如数（无息）在七天内退还乙方；如乙方对该商铺或甲方物品造成损失的，则甲方有权从该履约保证金中扣除相关损失，如不能抵偿的，甲方保留继续追偿的权利。合同第十一条违约责任约定：在合同期间，甲乙双方应严格按照本合同约定的条款履行，如任何一方违约或未按本合同履行，守约方可以单方面解除合同，并保留追究违约方经济责任或相关法律责任。合同第十五条约定：如果因甲方原因导致乙方连续关门15天，视为甲方违约，乙方可单方面解除本合同。甲方则把剩余租金无息退还给乙方。合同签订后，何维柱在2017年2月21日向联众公司交纳A9-1-20号商铺租金和管理费人民币7980元、保证金3000元。之后联众公司于2018年6月22日开业。2018年11月30日，安顺合力城房地产开发有限公司（委托方、甲方）与安顺中荣物业管理有限公司（受委托方、乙方）签订《安顺市合力城大黔门物业管理服务合同》一份，双方约定：甲方将安顺市合力城大黔门委托乙方实施物业管理。乙方负责合力城大黔门内共用部位、共用设施、设备、公共设施和附属建筑物、公共绿地、环境卫生、交通与车辆停放秩序等的维护、管理，乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理费、卫生费、二次加压费、装修保证金等费用。委托期限为三年，自2018年12月1日起至2021年11月30日止。同时双方签订附加协议一份中约定：乙方负责向租户或商铺代收水、电费，双方并对收取比例进行约定。一审法院认为，建设方安顺合力城房地产开发有限公司委托联众公司对“合力城大黔门”A1#-A16#楼及商务酒店综合楼实行物业管理，并委托其代收房屋租金、水电费等费用。故何维柱与联众公司签订的《安顺合力城大黔门商铺租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按合同全面履行自己的义务。经查明，合力城项目的正式开业时间为2018年6月22日，双方在合同中约定：“计租日期为本项目正式开业起计算（商铺培育免租期为18个月）”，则从2018年6月22日开始计算租金，并先支付第一年的租金，第二年及第三年上半年免收租金。何维柱在签订合同时先交纳半年的租金和管理费共计人民币7980元，按合同约定先交后用的原则，何维柱应于半年租期届满前30天向联众公司交纳下半年的租金及管理费，之后第二年才开始享受商铺培育免租期18个月的优惠。即何维柱应于2018年11月23日交纳下半年租金和管理费，现何维柱逾期未交纳，已构成违约，合同中还约定“逾期30天，甲方有权终止合同，无偿收回该铺面及固定装修设施”，故联众公司诉请要求解除联众公司与何维柱之间的商铺租赁合同，有理合法，依法予以支持。对何维柱要求继续履行合同的诉请，依法不予支持。何维柱诉请要求恢复供电、供水，赔偿因故意停电、停水给何维柱造成的经济损失的问题。因何维柱未提供证据证明断水、断电系联众公司造成，也未提供其损失的证据，故该项诉请，无事实依据，依法不予支持。对联众公司要求何维柱支付拖欠的房租费7980元（2018年12月21日至2019年6月21日）、水电费57元（2019年2月1日至2019年2月28日）、物管费3857元（2017年3月13日至2019年8月27日）的问题。对何维柱差欠的半年房租费人民币2394元，予以支持联众公司的房租费的诉请，而超出部分为管理费，并非租金，故超出部分不予支持。对联众公司诉请的水电费57元，产生时间为2019年2月，从联众公司提供的证据可知，此期间的物业公司为安顺中荣物业管理有限公司，故联众公司诉请要求何维柱支付差欠的水电费，依法不予支持。对联众公司要求何维柱支付物业管理费的问题，因双方签订的合同中未予约定物业费的收取问题，且2018年11月30日，安顺合力城房地产开发有限公司与安顺中荣物业管理有限公司签订物业管理服务合同，应由安顺中荣物业管理有限公司收取相应的物业管理费，联众公司的该项诉请，无事实依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：1.解除联众公司与何维柱于2017年2月20日签订的《安顺合力城大黔门商铺租赁合同》。2.何维柱于本判决生效之日起十日内支付2018年12月21日至2019年6月21日的房屋租金人民币2394元给联众公司。3.驳回何维柱本诉的全部诉讼请求。4.驳回安顺联众企业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，反诉费用人民币98元，减半收取人民币49元，合计人民币74元，由何维柱负担人民币35元，由联众公司负担人民币39元（反诉费用联众公司已预交，何维柱在向联众公司支付款项时直接向联众公司支付，联众公司不再向一审法院申请退取）。二审查明的事实与一审认定的事实一致。二审期间，双方均未提交新的证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，何维柱上诉主张要求联众公司退还其3000元履约保证金，何维柱应于2018年11月23日前交纳下半年租金及管理费，但逾期未缴纳租金，已构成违约，联众公司据此解除《安顺合力城大黔门商铺租赁合同》于法有据。依据双方签订的《安顺合力城大黔门商铺租赁合同》约定“如何维柱未按规定的时间付款，每逾期一天按当年租金5%交纳滞纳金，逾期30天，甲方有权终止合同，无偿收回该铺面及固定装修设施，并扣除何维柱的履约保证金。”联众公司有权扣除何维柱的履约保证金3000元。综上所述，何维柱的上诉理由不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费50元，由何维柱负担。本判决为终审判决。审判长 杨 虹审判员 宋 颂审判员 黄光美二〇二〇年十二月二十八日法官助理赵强强书记员杨艳（代）