安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终4381号 上诉人（原审被告）：何芳，女，1968年9月4日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：刘丹，安徽弘大（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王天舒，安徽弘大（合肥）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：上海钰鼎物业管理有限公司,住所地上海市崇明县横沙乡富民支路****（上海横泰经济开发区），统一社会信用代码913102305867512061。 法定代表人：张振武，该公司经理。 委托诉讼代理人：任美杰，该公司职工。 上诉人何芳因与被上诉人上海钰鼎物业管理有限公司（以下简称钰鼎物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2020）皖1202民初439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何芳上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回钰鼎物业公司的诉讼请求，或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由钰鼎物业公司负担。事实和理由：本案中蓝色雅典小区业主委员会成立不符合法定程序且未依法进行备案，系非法成立，无权代表其与钰鼎物业公司签订物业服务合同，涉案物业服务合同系无效合同，对其不具有约束力；钰鼎物业公司没有依据规定提供《服务价格登记证》及服务资质标准，且其收费标准明显该有实际提供服务的应收费用，不应得到支持；钰鼎物业公司提供的服务存在重大瑕疵，一严重影响到期生活及居住，其无权收取物业服务费，一审判决认定事实错误；一审判决适用法律错误，钰鼎物业公司催缴物业费用未经书面催收手续，其提起诉讼不符合法定程序，无权提起诉讼。 钰鼎物业公司辩称：其公司与业主委员会签订的物业管理委托合同意思表示真实，不违反法律规定，合法有效，对涉案小区的业主具有约束力，其公司系本案适格的原告；物业服务合同第三条对价格作出了明确的约定；其公司已按照约定提供物业服务；其已经何芳进行过电话催收及张贴催收单。 钰鼎物业公司向一审法院起诉请求：1.判令何芳支付物业服务费6281.644元，违约金10310.897元（违约金计算标准为未缴纳金额的千分之二）；2.判令何芳承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：何芳与王春林系颍州区蓝色雅典小区**楼**的产权人（共同共有），该室建筑面积为238.08平方米；钰鼎物业公司为颍州区蓝色雅典小区业主委员会选聘的物业服务公司。2017年8月6日，钰鼎物业公司、颍州区蓝色雅典业主委员会（以下简称业主委员会）之间签订《物业管理委托合同》，合同第三条载明物业管理服务费用：多层住宅每月每平方米建筑面积0.6元，别墅住宅每月每平方米建筑面积0.85元、院外沿街商业按照每平方建筑面积1.4元；物业管理服务费用缴纳时间：从合同生效之日钰鼎物业公司按照季度、半年预收物业费用。合同第八条载明：业主未能足额缴纳物业管理服务费用，按日收取千分之二的标准支付违约金。合同签订后，何芳以钰鼎物业公司未能协助解决案涉房屋西侧104户业主在其院堆放废品等杂物影响正常居住为由，拒绝缴纳2017年8月6日至2019年11月25日的物业费；为此，何芳向本院提交了照片26张，以证明钰鼎物业公司提供的物业管理服务存在严重瑕疵。 一审法院认为，钰鼎物业公司与业主委员会签订的《物业管理委托合同》，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。业主委员会与其依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对案涉小区业主亦具有约束力，即本案双方当事人之间形成了物业服务合同关系,钰鼎物业公司系本案适格原告，故对何芳主张钰鼎物业公司不具诉讼主体资格的辩称,不予采信。何芳。何芳作为案涉小区**楼**房屋的共同共有人，林均有交纳物业管理费的义务，故钰鼎物业公司未将王春林列为共同被告,并无不当。钰鼎物业公司在何芳未缴纳物业费的情况下仍对何芳的住宅及整个小区提供服务,保障该小区的正常运行、维护,履行了合同主要义务,可以认定钰鼎物业公司已经按照合同约定以及相关规定向业主提供物业服务,故何芳应当按照合同约定按时交纳物业服务费,防止因物业管理费用不足而导致的降低物业服务水平和标准,最终损害小区业主自身权益。对钰鼎物业公司要求何芳支付物业管理服务费6281.644元的诉讼请求，予以支持5585元（238.08平方米*0.85元/平方米/月*27月+238.08平方米*0.85元/平方米/月*18/30），超出部分，不予支持。何芳提供的照片证据可以看出钰鼎物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵,故对于钰鼎物业公司要求何芳支付违约金的诉讼请求,不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持”的规定,没有明确将书面催交作为提起诉讼的前置程序，其目的在于督促物业公司积极行使权利，钰鼎物业公司有权基于合同请求权要求业主支付物业费，故何芳主张的钰鼎物业公司催收物业管理费用未经书面催收无权起诉的主张，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、何芳于判决生效之日起五日内向上海钰鼎物业管理有限公司支付2017年8月6日至2019年11月25日期间的物业管理服务费5585元；二、驳回上海钰鼎物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由何芳负担。 二审中，何芳向本院提供阜阳市用州区鼓楼办事处于2020年6月24日印制的业主大会筹备组产生办法的公告及关于组建业主大会筹备组的公告，证明涉案小区业主委员会至2020年6月24日前仍未成立，涉案物业服务合同是无效的。 钰鼎物业公司：涉案小区的业主委员会都是经过社保局备案的，不违法法律，合同是有效的。 本院对其他证据的认证意见同一审。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点为，涉案《物业管理委托合同》是否有效。 本院认为，当事人对其诉讼请求所依据的事实，或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。何芳上诉称涉案小区的业主委员会系非法成立的，但未提供充分、有效的证据予以证明，故其所主张的涉案《物业管理委托合同》无效依据不足，本院不予支持。双方均应按照合同约定履行相应的义务，钰鼎物业公司提供了物业服务，何芳应当支付物业服务费，钰鼎物业公司提供服务有瑕疵，一审判决已经确定该公司的相应责任。涉案合同明确物业服务收费标准，且书面催交并非提起诉讼的前置程序。故一审判决何芳向钰鼎物业公司支付物业费5585元并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由何芳负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  罗亚敏 审判员  姚 莉 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  李情情 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。