湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初12079号原告:谭知远，女，1989年2月3日出生，汉族，住湖南省湘乡市。原告:刘梦强，男，1983年9月16日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：李志员，湖南天楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张精玲，湖南天楚律师事务所律师。被告：陈志娥，女，1949年7月12日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：杨帅，男，1974年5月30日出生，汉族，住湖南省长沙县，系被告陈志娥女婿。被告：长沙奥克斯广场置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望岳街道杜鹃路**奥克斯缤纷广场**地块****，统一社会信用代码：91430104559538936B。法定代表人：何锡万。委托诉讼代理人：徐树明，男，1985年1月29日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。第三人：长沙奥克斯商业管理有限公司，住所地，住所地湖南省长沙市岳麓区银盆岭街道岳麓大道**奥克斯广场娱乐楼**会信用代码：91430104595458917Q。法定代表人：何锡万。原告谭知远、刘梦强诉被告陈志娥、长沙奥克斯广场置业有限公司、第三人长沙奥克斯商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日受理后，依法由审判员张辉独任审判，于2020年11月16日公开开庭进行了审理，书记员解秋阳担任法庭记录。原告谭知远及原告谭知远、刘梦强委托诉讼代理人张精玲，被告陈志娥的委托诉讼代理人杨帅，被告长沙奥克斯广场置业有限公司的委托诉讼代理人徐树明到庭参加诉讼。第三人长沙奥克斯商业管理有限公司经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告谭知远、刘梦强向本院提出如下诉讼请求：1、判决解除原告与被告陈志娥之间的租赁合同，由被告陈志娥立即向原告返还租赁房屋；2、判决被告陈志娥向原告支付房屋租金人民币128451.4元(自2019年2月20日起暂计算至2020年7月25日止）,以后租金按租赁合同约定计算至房屋实际交付之日止。3、判决被告陈志娥向原告支付迟延履行违约金人民币38535.42元（暂计算至2020年7月，欠付总租金人民币128451.4元*30%),后面的违约金自2020年7月2日起以欠付租金为基数，按应缴租金总额的30%计算；4、判决被告长沙奥克斯广场置业有限公司向原告支付其已收被告陈志娥的履约保证金人民币13857.6元；(合计费用：180844.42元）5、由二被告负担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年7月26日，被告陈志娥与被告长沙奥克斯广场置业有限公司（以下简称“置业公司”）签订《长沙奥克斯广场置业有限公司与陈志娥关于长沙奥克斯广场的租赁合同》(以下简称“租赁合同”）,合同约定“甲方置业公司将商铺号为金牛街10#11#栋底商112号铺（面积为53.69平方米）出租给乙方陈志娥使用，租赁期限自2018年7月26日至2023年7月25日止。自2018年7月26日至2019年7月25日，每月的租金为人民币5075.1元，2019年7月26日至2020年7月25日，每月的租金为人民币8539.5元。2020年5月10日乙方应向甲方支付2020年5月26日至2020年7月25日的租金。合同签署当日，乙方向甲方支付人民币13857.6元履约保证金，乙方向商业管理公司支付人民币5000元物业管理费保证金。如因乙方违约而解除或终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金。乙方延迟缴纳租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或管理公司支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金。延迟超过三十日，甲方有权单方解除合同。2018年10月25日，原告与被告长沙奥克斯广场置业有限公司签订编号为715142795112的《长沙市商品房买卖合同》（以下简称“房屋买卖合同”，原告依照房屋买卖合同约定向被告长沙奥克斯广场置业有限公司支付购房款。2019年2月26日，被告长沙奥克斯广场置业有限公司向原告出具《关于金牛街10、11栋底商112号铺交付、收租日期确认的工作沟通》明确由第三人商管公司协助办理出租方权利与义务转移手续，并明确原告向被告陈志娥收取租金的起始计算日为2019年2月20日。2019年3月18日，原告取得涉案商铺不动产产权证。依据《中华人民共和国合同法》第229条规定，被告陈志娥应当按照原租赁合同每月按时向原告支付租金。原告有权自2019年2月20日起收取商铺租金。经原告多次催问，被告陈志娥均未履行支付租金义务，已构成根本违约。被告长沙奥克斯广场置业有限公司、第三人未履行出租方权利与义务转移手续及费用移交。原告有权依据《租赁合同》第十九条约定及法律的相关规定要求解除合同、返还租赁房屋、不予退还已收履约保证金、要求支付拖欠租金和延迟履行违约金。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特诉至法院，恳请法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告陈志娥辩称，一、原告谭知远、刘梦强诉讼请求第一条“判决解除原告与被告陈志娥之间的租赁合同，由被告陈志娥立即向原告返还租赁房屋。”作为被告陈志娥从未与原告签订租赁合同，因此陈志娥认为与原告不存在租赁合同纠纷，因此起诉状中第②③④⑤条与被告陈志娥无直接关系。二、被告陈志娥系因脑出血而导致肢体残疾的弱势群体，为鼓励晚辈创业，于2018年7月26日与长沙奥克斯广场置业有限公司签订了（原告于2018年10月25日购买的112号）门面租赁合同，当时作为合同甲方的代表陈军建负责合同的签订和后续事宜，前期为大前门茶室运营，后因经营不善向甲方代表陈军建提出经营兰州拉面及零点生鲜快递超市，作为奥克斯方同意改变经营，并在之后的电力增容、电表改造、门头安装予以通过，得以实行。当时经营状况良好，收益稳定，2019年4月甲方代表陈军建告知112、113必须收回，并要陈志娥提出赔偿方案，因原告多次催促被告长沙奥克斯广场置业有限公司及第三人实行门面交接，陈军建组织原告及陈志娥在金牛街玉香阁门面协商由被告陈志娥将租金转给原告，当时由于原告房产证未办理影响兰州拉面营业执照的办理而延迟开业及380伏电力增容费用，原告同意减免四个月房租作为补偿，被告方陈志娥的代表当场向刘梦强微信转账10390元作为两个月房租及一个月押金，这是基于被告长沙奥克斯广场置业有限公司答应尽快给予112、113号门面的补偿为前提下达成的口头协议，由于被告长沙奥克斯广场置业有限公司没有及时兑现承诺，因此被告陈志娥停止后续向原告支付房租。三、附加门面113号由于交接时垃圾较多，经整理后发现系通往二楼的消防通道。由此可见长沙奥克斯广场置业有限公司采用欺诈的手段非法将消防通道商业出租，被告陈志娥是基于原告112号门面月租金130元/㎡，而113号门面30/㎡的优惠才考虑承租的。四、附加门面113号由于设计缺陷及建筑质量问题造成下大雨必下水道返水，导致店面大量积水。其中最严重的一次为2019年9月13号积水共造成被告陈志娥方损失4万余元，而奥克斯方投保的保险公司查勘仅同意赔付5000元，自合同签订日起共计水淹7次之多，而被告长沙奥克斯广场置业有限公司及被告三无有效修复，给被告陈志娥造成极大的困难，无法经营。五、在被告长沙奥克斯广场置业有限公司、第三人未提出收回要求之前，被告陈志娥依照第三人下达的缴费通知，按时缴纳房租及物业费。由于奥克斯方的代表陈军建承诺收回之前暂免交租金，因此被告陈志娥至2019年3月份之后从未收到过被告奥克斯方的缴费通知书，在被告陈志娥方多次口头及书面的要求下，2020年5月20日陈志娥与被告长沙奥克斯广场置业有限公司及被告三签订了回收协商方案，但被告长沙奥克斯广场置业有限公司未按协定给予被告陈志娥经济补偿。六、依据被告陈志娥与被告长沙奥克斯广场置业有限公司签订的租赁合同之第十八条18.1款“乙方在租赁期间被该房屋享有优先购买权”而被告长沙奥克斯广场置业有限公司在出售期间从未通过任何形式告知陈志娥并咨询是否有购买意向，明显有损陈志娥的知情权。原告购买房屋款为124万元，而被告陈志娥五年的租赁金达40余万元，明显有失公平原则，严重的侵害了陈志娥的正当权利。根据以上的陈诉，被告陈志娥认为：作为残障人士陈志娥在这起合同租赁纠纷中是无辜的受害者，当时兰州拉面及零点生鲜快递超市运营良好、收益稳定，由于被告长沙奥克斯广场置业有限公司的回收要求及房屋质量的问题导致停业给陈志娥造成极大财产损失和精神压力，而被告长沙奥克斯广场置业有限公司及第三人不愿意出资回收想以强盗的手段收回铺面，依据《中华人民共和国残疾人保障法》及《中华人民共和国合同法》第七章113、114条及法律的相关规定，判定陈志娥与长沙奥克斯广场置业有限公司签订合同无效，并赔偿陈志娥女士的装修经营损失共计385000元，精神赔偿金10000元，恳请法院依法支持陈志娥的答辩请求。被告长沙奥克斯广场置业有限公司辩称，2018年7月26日奥克斯公司与陈志娥签订租赁合同约定，将案涉商铺与金牛街1号仓库出租给陈志娥，其中案涉商铺第一年的月租金为5075.1元，金牛街一号仓库第一年租金为1610.7元，履约保证金13857.6元涉及案涉商铺与金牛街一号仓库，根据第一年的月租金来测算案涉商品的履约保证金为10531.78元（占总履约保证金的76%），金牛街一号仓库的履约保证金为3325.82元（占总履约保证金的24%）。因此长沙奥克斯广场置业有限公司随案涉商品的销售将履约保证金10531.78元转给原告。请法院依法驳回原告对长沙奥克斯广场置业有限公司的其他诉讼请求。第三人长沙奥克斯商业管理有限公司未作答辩。经审理查明，2018年7月26日，被告陈志娥（乙方）与被告长沙奥克斯广场置业有限公司（以下简称“置业公司”、甲方）签订《长沙奥克斯广场置业有限公司与陈志娥关于长沙奥克斯广场的租赁合同》(以下简称“租赁合同”）,合同约定“甲方置业公司将商铺号为金牛街10#11#栋底商112号铺（面积为53.69平方米）出租给乙方陈志娥使用，租赁期限自2018年7月26日至2023年7月25日止。自2018年7月26日至2019年7月25日，每月的租金为人民币5075.1元，2019年7月26日至2020年7月25日，每月的租金为人民币8539.5元。2020年5月10日乙方应向甲方支付2020年5月26日至2020年7月25日的租金。合同签署当日，乙方向甲方支付人民币13857.6元履约保证金，乙方向商业管理公司支付人民币5000元物业管理费保证金。如因乙方违约而解除或终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金。乙方延迟缴纳租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或管理公司支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金。延迟超过三十日，甲方有权单方解除合同。2018年10月25日，原告与被告长沙奥克斯广场置业有限公司签订编号为715142795112的《长沙市商品房买卖合同》（以下简称“房屋买卖合同”，原告依照房屋买卖合同约定向被告长沙奥克斯广场置业有限公司支付购房款。2019年2月26日，被告长沙奥克斯广场置业有限公司向原告出具《关于金牛街10、11栋底商112号铺交付、收租日期确认的工作沟通》明确由第三人商管公司协助办理出租方权利与义务转移手续，并明确原告向被告陈志娥收取租金的起始计算日为2019年2月20日。2019年3月18日，原告取得涉案商铺不动产产权证。依据《中华人民共和国合同法》第229条规定，被告陈志娥应当按照原租赁合同每月按时向原告支付租金。现原告认为，原告有权自2019年2月20日起收取商铺租金。经原告多次催问，被告陈志娥均未履行支付租金义务，已构成根本违约。被告长沙奥克斯广场置业有限公司、第三人未履行出租方权利与义务转移手续及费用移交。原告有权依据《租赁合同》第十九条约定及法律的相关规定要求解除合同、返还租赁房屋、不予退还已收履约保证金、要求支付拖欠租金和延迟履行违约金。三方协商未果，遂酿成就纠纷，原告诉至法院。另查明，两原告与被告陈志娥庭后达成调解协议，确认《长沙奥克斯广场置业有限公司与陈志娥关于长沙奥克斯广场的租赁合同》于2020年11月25日解除。关于案涉112号商铺自2020年11月26日之日起的租赁合同由被告陈志娥特别授权代理人杨帅于本协议订立之日与原告重新签订。再查明，原告庭后向本院提交撤回部分诉讼请求申请书，因两原告与被告陈志娥在2020年11月30日签订《调解协议》。现陈志娥已按《调解协议》履行了补缴租金义务，特申请撤回《民事起诉状》中第2项、第3项诉讼请求。关于第4项诉讼请求履约保证金的说明：依据《中华人民共和国合同法》第229条规定及《关于金牛街10、11栋底商112号铺交付、收租日期确认的工作沟通》，被告长沙奥克斯广场置业有限公司（以下简称“奥克斯置业公司”）应将其已收取陈志娥的履约保证金移交申请人。两原告与被告陈志娥签订的《调解协议》中，双方同意《长沙奥克斯广场置业有限公司与陈志娥关于长沙奥克斯广场的租赁合同》于2020年11月25日解除，自2020年11月26日之日起的租赁合同由陈志娥的特别授权代理人杨帅与两原告重新签订。被告陈志娥同意其交付奥克斯置业公司的履约保证金交由原告保管，并自愿将该笔履约保证金作为其女婿杨帅与两原告所签租赁合同的履约保证金。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙奥克斯广场置业有限公司与陈志娥关于长沙奥克斯广场的租赁合同》、《长沙市商品房买卖合同》、《购房款发票》、《契税、印花税发票》、《关于金牛街10、11栋底商112号铺交付、收租日期确认的工作沟通》、《不动产权证书》被告提交的并庭审质证的《长沙奥克斯广场置业有限公司与陈志娥关于长沙奥克斯广场的租赁合同》、《陈志娥与原告刘梦强的微信聊天记录》等证据记录在卷予以证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。被告陈志娥、长沙奥克斯广场置业有限公司签订的《租赁合同》，原告与被告长沙奥克斯广场置业有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》均合法有效，现两原告已经取得了涉案房屋的所有权，且被告陈志娥也已经向两原告支付了部分房租，根据《中华人民共和国合同法》第229条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。两原告应为涉案租赁合同的主体。关于两原告提出解除原告与被告陈志娥之间租赁合同的诉讼请求，本院认为两原告与被告陈志娥庭后达成调解协议，确认《长沙奥克斯广场置业有限公司与陈志娥关于长沙奥克斯广场的租赁合同》于2020年11月25日解除，因涉案房屋的所有权已经转移至两原告名下，两原告要求解除与被告陈志娥之间租赁合同的诉讼请求已经实现。关于原告要求被告陈志娥返还房屋的诉讼请求，本院认为两原告与被告陈志娥达成调解协议约定，关于案涉112号商铺自2020年11月26日之日起的租赁合同由被告陈志娥特别授权代理人杨帅于本协议订立之日与原告重新签订，本案所涉租赁房屋继续由被告陈志娥使用，故无返还之必要。两原告庭后向本院提交撤回部分诉讼请求申请书申请撤回第二、三项诉讼请求，本院认为系两原告对其自身民事权利的处分，本院予以支持。关于原告提出的要求被告长沙奥克斯广场置业有限公司向原告支付其已收被告陈志娥的履约保证金人民币13857.6元的诉讼请求，被告长沙奥克斯广场置业有限公司在答辩中同意随房产的销售将履约保证金10531.78元转给原告，故本院对原告的该诉讼请求依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、确认原告谭知远、刘梦强，被告陈志娥之间的房屋租赁合同于2020年11月25日解除；二、限被告长沙奥克斯广场置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告谭知远、刘梦强支付其已经收取被告陈志娥的履约保证金13857.6元；三、驳回原告谭知远、刘梦强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1959元，由原告谭知远、刘梦强承担1885.78元，被告长沙奥克斯广场置业有限公司承担73.22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张辉二〇二〇年十二月八日法官助理林青曼书记员解秋阳