广东省江门市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤07执异37号案外人（异议人）：温澄佳，男，1978年4月14日出生，汉族，住广东省鹤山市。委托诉讼代理人：麦理艳，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙劲韬，北京市盈科（广州）律师事务所律师。申请执行人：江门市中骏建筑装修工程有限公司。住所地：江门市新会区会城冈州大道中**101。法定代表人：赵翠婵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴年发，广东广能律师事务所律师。委托诉讼代理人：关超鸿，广东广能律师事务所律师。被执行人：江门市蓬江区远禾发展有限公司。。住所地：江门市建设三路**之七301、302法定代表人：邓剑华。被执行人：冯建明，男，1967年2月28日出生，汉族，住鹤山市。被执行人：吕惠卿，女，1965年10月21日出生，汉族，住鹤山市。被执行人：任燕平，女，1970年3月14日出生，汉族，住鹤山市。被执行人：吕杰明，男，1979年5月28日出生，汉族，住鹤山市。本院在执行申请执行人江门市中骏建筑装修工程有限公司（以下简称中骏公司）与被执行人江门市蓬江区远禾发展有限公司（以下简称远禾公司）、冯建明、吕惠卿、任燕平、吕杰明债权转让合同纠纷一案【案号：（2020）粤07执恢37号】中，案外人温澄佳向本院提出书面异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年11月2日组织听证。本案现已审查终结。案外人温澄佳提出异议称，江门市中级人民法院（以下简称江门中院）对被执行人冯建明名下位于鹤山市XX镇XX路XX号的房产（产权证号：粤房地证字第××号）与位于鹤山市××镇××、××号的房产（产权证号：粤房地证字第××号）裁定进行拍卖处置的执行行为违反法律规定，具体事实与理由如下：一、江门中院查封上述房产之前，温澄佳已就该房产签订合法有效的书面租赁合同并占有使用房产，依法对该房产享有优先购买权，且该房产应带租约拍卖以保障温澄佳在租赁期间的合法权益不受损害。其一，2010年1月18日，温澄佳与被执行人就上述两房产签署《租赁合同》，约定租赁期限30年，自2010年1月23日起至2040年1月23日，其中鹤山市××镇××房产与鹤山市××镇××、××房产的月租金分别为人民币12000元和人民币8000元，且于2010年1月30日次性付清自2011年1月23日起至2018年1月22日期间的租金人民币1680000元，并于2017年10月、2019年5月10日向被执行人儿子冯X浩分别支付自2018年1月23日起至2019年5月22日期间的租金人民币320000元、自2019年5月23日起至2021年7月22日的租金人民币500000元。温澄佳与被执行人签订的租赁合同合法有效，且目前仍继续履行，理应就租赁期间合法占有两房产并获取相应收益，并享有优先购买权。其二，签订租赁合同后，被执行人向温澄佳交付房产，并由温澄佳对外出租上述房产获取收益，视为温澄佳持续占用使用房产进行生产经营。温澄佳于2012年9月13日与区X坤同时签订三份租赁合同将上述房产及相邻房产一并转租区X坤，租赁期限至2027年9月30日。后区X坤于2014年6月12日与黄X牛、鹤山市兴利农贸市场投资有限公司（以下简称兴利公司）签订《合同权利义务转让确认书》，约定将上述三合同的权利义务转让予黄X牛，并由兴利公司对外运营上述房产。二、江门中院拍卖处置行为严重违反拍卖程序，损害温澄佳的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条第二款、第十三条，江门中院应当在拍卖公告发布前查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示拍卖财产权属、占有使用、附随义务等，并公示优先购买权主体以及权利性质。根据江门中院于2019年6月5日作出的（2017）粤07执228号公告，温澄佳提交上述房产的租赁合同等材料，截止至温澄佳提起本申请之日，江门中院并未针对温澄佳的租赁事实进行处理，亦未确认温澄佳的优先购买权资格，未在拍卖公告中予以带租约拍卖的相关权利负担披露或公示优先购买权主体、权利，执行行为严重违反《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》相关拍卖程序，江门中院拍卖处置行为侵犯了温澄佳的优先购买权，且目前拍卖处置行为必然伴随在租赁期内向受让人移交占有上述房产而损害温澄佳利益的现实风险，必将严重损害温澄佳的合法利益。三、上述房产于2012年由温澄佳与第三方进行改造，花费将近一千万元，与当初2010年新会农商行进行抵押时完全不一致，对其增值投入极大，理应对承租物业享有相应的正常使用权利，如果因物业拍卖导致承租物业无法正常转租或者次转租方正常使用的，理应在拍卖所得款项中获取相应的款项予以补偿，或者在后续拍卖中保证带租拍卖。综上所述，请求撤销对上述两处房产的拍卖处置及相关裁定。案外人温澄佳为证明其主张，听证过程中向本院提供以下三组证据：第一组证据，证明在江门中院查封涉案房产之前，温澄佳已就该房产签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该房产的事实：1.租赁合同（一），证明2010年1月8日温澄佳与被执行人冯建明就涉案房产签订《租赁合同》，约定租赁期限30年，自2010年1月23日至2040年1月23日的事实；2.收据（2010年1月30日），证明温澄佳于2010年1月30日付清涉案房产7年租金的事实；3.收据（2017年10月），证明温澄佳于2017年10月向被执行人儿子冯X浩支付涉案房产租金人民币320000元的事实；4-5.收据（2019年5月10日）、鹤山农商银行客户回单，证明温澄佳于2019年5月10日向被执行人儿子冯X浩支付自2019年5月至2021年6月期间租金500000元的事实；第二组证据，证明温澄佳与区X坤签订租赁合同，将涉案房产转租给区X坤的事实；6-8.租赁合同（二）、租赁合同（三）、租赁合同（四），证明温澄佳于2019年9月13日与区X坤同时签订三份租赁合同，将涉案房产及相邻房产一并转租给区X坤的事实。第三组证据，证明黄X牛继承上述三份合同中区X坤的权利义务，并由兴利公司实际履行该合同，涉案房产由温澄佳转租给次承租人生产经营的事实；9.《合同权利义务转让确认书》，证明区X坤于2014年6月12日与黄X牛、兴利农贸市场签订《合同权利义务转让确认书》，约定将上述三合同的权利义务转让予黄X牛，并由兴利公司对外经营涉案房产的事实；10.国家企业信用信息公示系统查询结果，证明兴利公司于2015年9月8日更名为鹤山市兴利物业管理有限公司，股东为黄X牛、谢X花的事实；11.《永安市场新鹤市场减租和免递增租金的申请》，证明鹤山市兴利物业管理有限公司向温澄佳书面申请减免部分租金及合同期间租金免递增的事实；12-14.转账记录、广东省农村信用社联合社来账信息凭证、转账记录，证明鹤山市兴利物业管理有限公司向温澄佳支付涉案房产2019年4月租金100000元，2020年5月-2020年7月租金1140000元的事实。庭后，案外人温澄佳补充以下材料：第四组证据，证明温澄佳出资购买汽车奔驰S350送给冯建明冲抵租金的事实。15.购车发票，证明温澄佳出资购买奔驰S350的事实；16.冯X文的情况说明及身份证复印件，证明奔驰S350送给冯建明，由冯建明司机冯X文保管使用及担任该车辆在4S店维修联络人的事实；17.谢X丽的情况说明及其身份证复印件，证明因冯建明将奔驰S350汽车以物抵债转让给谢X丽，温澄佳配合办理手续将车辆过户到谢X丽名下，并由谢X丽配偶张X初登记为4S店维修联络人的事实；18.二手车交易评估记录，证明温澄佳配合办理车辆过户手续，与谢X丽前往鹤山市穗鹤二手车交易中心有限公司对车辆进行作价评估的事实；19.4S店登记信息截图，证明温澄佳、冯X文、张X初相继在4S点登记为奔驰S350汽车车主、后车辆由冯X文保管和使用、谢X丽受让车辆等事实。第五组证据，证明兴利物业管理公司的相关人员长期向温澄佳缴纳租金，案涉物业由温澄佳转租的事实。20.中国农业银行卡交易明细清单，证明鹤山市兴利物业管理有限公司的股东谢X花自2016年至今向温澄佳缴纳案涉物业租金的事实；第六组证据，证明案涉物业经重建改造升级，并由政府部门验收通过具备经营条件的事实。21.案涉物业现状照片，证明案涉物业经重组改造升级并持续对外经营的事实；22-23.新鹤市场规划改造平面图、建设工程竣工验收消防备案检查记录表，证明新鹤市场加建面积达756㎡，案涉物业经温澄佳升级改造，且经竣工验收合格，价格大幅度增加且具备经营条件的事实；24.永安市场规划改造平面图，证明永安市场经温澄佳升级改造，价值大幅度增加且具备经营条件的事实。申请执行人中骏公司答辩称，一、温澄佳提出就上述涉案房产签订租赁合同并占用使用房产对涉案房产的拍卖享有优先购买权的主张，没有实施和法律依据，依法应不予支持。（一）温澄佳未能提供真实有效的租金支付的证明材料，因而不能证明其与被执行人冯建明存在涉案房产的租赁关系。温澄佳提供的涉案房产租赁合同和“收据”真实性、关联性、合法性均不予认可，对其称租赁并占有使用涉案房产是虚假的。具体理由如下：首先，证据2收据（实际没有“收据”字样）仅记载“收齐7年租金”字样，收取哪里的租赁物，谁人支付，租金金额等均没有说明；其次，租赁合同记载“租金当月清缴，缴纳时间为每月10日至18日”，而其提供的收据落款时间为2010年1月30日。温澄佳不可能在签订合同当月支付7年的租金；第三，落款处“冯建明”字样，与温澄佳在本案提供的其他材料关于“冯建明”签名样式，明显不同，证据2所谓收据并不是冯建明的签名；第四，7年租金168万不可能是现金一次性支付，温澄佳没有提供银行划付凭据；第五，租金金额明显不合理。涉案房产转租金额是温澄佳与被执行人冯建明租赁金额的10多倍将近20倍；（二）温澄佳提出的其将涉案房产转租给区X坤，并由鹤山市兴利市场物业管理有限公司经营的说法不成立。1.温澄佳仅提供转租的的租赁合同，未提供其收取区X坤转租租金、区X坤占有使用涉案房产的证明材料；2.鹤山市兴利物业管理有限公司的企业登记信息显示，该公司是2012年10月16日成立，温澄佳与区X坤签订转租的租赁合同时，该公司尚未登记成立。因此，就算目前涉案房产由鹤山市兴利物业管理有限公司占用，而被执行人冯建明与温澄佳之间也不存在租赁关系；二、根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条关于“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，涉案房产于2012年7月27日抵押给原债权人新会农商行杜阮支行，目前即使由鹤山市兴利物业管理有限公司占有使用，依法不得对抗已登记的抵押权；三、江门中院拍卖处置涉案房产，符合法律、司法解释等规定，温澄佳称涉案房产的拍卖处置行为违反拍卖程序的规定及损害其利益的说法不成立。四、证据15温澄佳提供的购车发票显示购车人是温澄佳，证据16、17冯X文、谢X丽出具的两份说明，并非属实，证据18、19仅能反映温澄佳将汽车过户给第三方的情况，以上证据与本案租金支付无关，也不能证明用于支付涉案房产的租金；五、证据20银行交易记录仅能反映谢X花支付涉案房产租金的情况，也是发生于涉案房产抵押之后，不能对抗中骏公司对涉案房产享有的抵押优先权；六、证据21-24温澄佳称的对涉案房产进行装修、升级改造的说法没有任何依据，其所主张的对涉案房产的租赁不属实，并不能证明其实际占有涉案房产。即使是由鹤山市兴利物业管理有限公司占有涉案房产，但该占有行为是发生在涉案房产被抵押之后，不能对抗已登记的抵押权。综上，请求驳回温澄佳的请求。申请执行人中骏公司为证明其答辩主张，提供了以下证据:1.（2016）粤07民初30号民事判决书、生效证明、房地产他项权证书两份，证明2012年7月27日，被执行人冯建明将涉案房产抵押给新会农商行杜阮支行，并办理了涉案房产的抵押登记，房地产他项权证书编号为：粤房地他项权证鹤山字第0XXX1号、粤房地他项权证鹤山字第01XXX42号，法院判决中骏公司对涉案房产拍卖变卖所得价款优先受偿的事实。2.鹤山市不动产登记查询证明、协助执行通知书（回执），证明江门中院于2017年8月30日查封涉案房产，并于2020年8月27日续行查封涉案房产的事实。被执行人远禾公司、冯建明、吕惠卿、任燕平、吕杰明均未进行答辩。本院查明，关于申请执行人中骏公司与被执行人远禾公司、冯建明、吕惠卿、任燕平、吕杰明债权转让合同纠纷一案，本院作出的（2016）粤07民初30号民事判决于2017年6月21日发生法律效力。根据上述生效判决，一、远禾公司应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金118870000元及相应利息（截至2014年12月26日，依照合同约定计算利息和逾期罚息；从2014年12月27日起至本判决确定的还款之日止，其中，应以40000000元为本金，按年利率14.4638%计付；以53700000元为本金，按年利率13.5%计付；以16000000元为本金，按年利率10.8%计付；以9170000元为本金，按年利率10.8%计付）给中骏公司；二、如远禾公司未能履行上述第一项判项所确定的债务，中骏公司对远禾公司与江门新会农村商业银行股份有限公司杜阮支行签订的农信高抵字[杜阮]第8XXB号《最高额抵押担保合同》项下的3套房屋在建工程拍卖、变卖所得价款在60697200元范围内优先受偿；三、如远禾公司未能履行上述第一项判项所确定的债务，中骏公司对远禾公司与江门新会农村商业银行股份有限公司杜阮支行签订的农信高抵字[杜阮]第8XXC号《最高额抵押担保合同》项下的86套房屋在建工程拍卖、变卖所得价款在141926400元范围内优先受偿；四、如远禾公司未能履行上述第一项判项所确定的债务，中骏公司对远禾公司与江门新会农村商业银行股份有限公司杜阮支行签订的农信高抵字[杜阮]第8XD号《最高额抵押担保合同》项下的44套房屋在建工程拍卖、变卖所得价款在60275700元范围内优先受偿；五、如远禾公司未能履行上述第一项判项所确定的债务，中骏公司对远禾公司名下的座落于广东省江门市蓬江区XX路以南、XX路以西地段的16034平方米的土地使用权（不包含地下车库部分）拍卖、变卖所得价款在69400000元范围内优先受偿；六、如远禾公司未能履行上述第一项判项所确定的债务，中骏公司对冯建明名下的座落于广东省鹤山市XX镇XX路XX号和鹤山市××镇××、××号的房产拍卖、变卖所得价款在67808600元范围内优先受偿；七、吕惠卿、吕杰明对上述第一项判项所确定的债务在107170000元的限额内承担连带清偿责任；八、任燕平对上述第一项判项所确定的债务在125000000元的限额内承担连带清偿责任。九、驳回中骏公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。因远禾公司等被执行人未能履行生效判决所确定的义务，中骏公司向本院申请强制执行，本院于2017年8月17日以（2017）粤07执228号立案执行。在执行过程中，本院于2017年8月30日查封了被执行人冯建明名下位于鹤山市××镇××房产（产权证号：粤房地证字第××号）和位于鹤山市××镇××、××房产（产权证号：粤房地证字第××号），查封期限：2012年7月27日至2020年7月26日。于2017年9月1日以（2017）粤07执228号案查封了被执行人远禾公司名下位于江门市××都××花园××室、××室（两处房产均未办证）。该案于2019年12月27日终结本次执行程序。本院于2020年7月1日以（2020）粤07执恢37号案立案恢复执行，并于2020年8月25日作出（2020）粤07执恢37号执行裁定书，继续查封上述涉案房产，查封期限：2020年8月27日至2023年8月26日。2020年9月29日，本院作出（2017）粤07执恢37号之一执行裁定书，拍卖冯建明名下位于鹤山市××镇××房产和位于鹤山市××镇××、××房产。2020年10月12日，本院刊登发布竞买公告，定于2020年11月13日上午10时至2020年11月14日上午10时止（延时的除外）在淘宝网司法拍卖平台拍卖上述房产，起拍价分别为1750万元和1200万元。案外人温澄佳得知本院拍卖涉案房产，遂向本院提出书面异议。因案外人提出异议，本院于2020年11月11日作出（2020）粤07执恢37号决定书，暂缓对上述涉案房产的拍卖。本院认为，本案争议的焦点为案外人温澄佳对涉案房产主张带租拍卖能否成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”首先，案外人温澄佳虽提供了《租赁合同》及收据等证明其与冯建明存在租赁关系，但证据2收据仅记载“收齐7年租金”，是否属于涉案房产的租金、支付金额及支付人在收据中未有显示，本案中难以确定该收据的真实性、合法性和关联性；其次，案外人主张涉案房产7年租金系以购买奔驰汽车送给冯建明作抵扣，并提供购车发票、冯X文、谢X丽的情况说明以及二手车交易记录等证据予以证明，从上述证据来看，该奔驰汽车于2011年1月7日购买，车辆登记人为温澄佳，后来转让给谢X丽，但上述证据均不能直接反映该车辆是用于抵扣涉案房产7年的租金；且证据2收据落款时间为2010年1月30日，奔驰汽车购买时间为2011年1月7日，收据出具时间在购车之前，不符合一般交易习惯；再次，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”之规定，涉案房产于2012年7月27日已抵押给新会农商行杜阮支行，案外人提供的中国农业银行银行卡交易明细、转租合同、冯X浩出具的收据等证据均形成于该抵押权设立之后，不得对抗已登记的抵押权。综上，案外人对涉案房产主张享有承租人权利，请求带租拍卖及主张优先购买权，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回案外人温澄佳的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 温友华审 判 员 唐 砚审 判 员 李雁羽二〇二〇年十二月九日法官助理 李雪玲书 记 员 区翠娟