福建省光泽县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0723民初885号 原告（反诉被告）：庄来胜，男，1978年4月12日出生，汉族，企业主，住福建省光泽县。 被告（反诉原告）：易香玉，女，1932年5月13日出生，汉族，住福建省光泽县。 委托诉讼代理人：巫朝凤（系易香玉之女），女，1965年2月19日出生，汉族，住福建省光泽县。 委托诉讼代理人：巫朝英（系易香玉之女），女，1971年8月5日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 第三人：中海石油福建新能源有限公司，住所地：中国（福建）自由贸易试验区厦门片区（保税港区）海景路268号1号楼207单元之七。 法定代理人：王清寰，公司董事长。 委托诉讼代理人：饶希强，男。 原告（反诉被告）庄来胜与被告（反诉原告）易香玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月15日第一次公开开庭进行了审理，庭后根据庄来胜的申请依法追加中海石油福建新能源有限公司作为第三人参加诉讼，于同年10月12日第二次公开开庭审理，原告（反诉被告）庄来胜、被告（反诉原告）易香玉的委托诉讼代理人巫朝凤、巫朝英，第三人中海石油福建新能源有限公司的委托诉讼代理人饶希强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庄来胜向本院提出诉讼请求：要求易香玉继续履行2016年8月10日签定的《房屋租赁合同》，并停止侵害，使其经营得以延续。事实与理由：2016年8月10日，原、被告双方经充分协商，签订了《房屋租赁合同》，其租赁了易香玉自有的坐落于光泽县××镇××路××号的房屋一栋二层楼房作为福建圣景武夷干黄销售公司经营办公场所使用，合同约定租赁期为60个月，自2016年8月10日起至2021年8月10日收回，房屋月租金2000元，承租户每次提前支付五个月租金计人民币10000元，另付租房押金2000元。合同还约定，乙方（承租方）租赁期需满五年时间，如未满五年租赁期，甲方（出租方）不退还押金，租赁期满后，同等条件下，乙方（承租方）享有优先续租权，租赁期间，无特殊情况，甲乙双方不得私自随意加减租金或更改终止合同租赁期。签订《房屋租赁合同》后，其经征得易香玉同意后，花费了九万多元的装修费对租赁房屋进行了全新的装饰装修，使其符合酒业经营场所的要求。租赁期间，其按约缴纳房租至2020年5月10日。但在2020年6月10日，易香玉趁其出差联系业务的机会，单方撬门租给其他租房户进行装修，迫使其经营停业，已造成巨大经济损失，严重损害了其合法权益。综上，其认为易香玉的行为已经严重违反了《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规的规定，违法了双方之间合同的约定，为了维护其合法权益，特提起诉讼。 易香玉辩称：因为庄来胜的违约行为，我方行使了法律和合同赋予的单方解除权，在履行合同期间，庄来胜存在如下违约情形：1.长期迟延缴交房屋租金；2.损坏租赁房屋及设备且未赔偿或者修复；3.拖欠水费长达34个月致使其代缴了拖欠的水费；4.未经其同意擅自转租房屋，综上，其已解除了与庄来胜于2016年8月10日签订的房屋租赁合同，收回了房屋，双方的合同的权利义务现已终止。庄来胜主张的继续履行房屋租赁合同没有依据，请求驳回庄来胜的诉讼请求。 易香玉向本院提出反诉请求：1.请求确认双方签订的房屋租赁合同已解除；2.请求庄来胜向其支付2020年5月9日至6月10日房租费2300元；3.要求庄来胜按照合同约定每月租金涨幅15%部分，向其支付从2019年8月10日至2020年5月9日共9个月共欠的房租费2700元；4.要求庄来胜支付其代缴纳的2017年8月至2020年4月所欠水费2223.6元；5.要求庄来胜赔偿其破坏的房屋吊顶、水池、开关、照明灯等损失共计3570元；6.请求庄来胜返还其非法占用的一张祖传四方桌。事实与理由：易香玉于2016年8月10日，与庄来胜签订房屋租赁合同，约定：其将位于武林路24号的房屋1栋两层楼租给庄来胜用于办公场所，租期5年，前3年每月租金2000元，第四年开始每月租金上涨10%-15%，每次提前一次性支付5个月租金，租赁期间，未征得房主同意，庄来胜不得随意将房屋的租赁权转让或转借给第三方使用。租赁期间该房屋所产生的水电费用由庄来胜自行到有关部门交付，不得拖欠。租赁期间，若因使用不当或者其他人为原因而使房屋或者设备损坏的，庄来胜应当负责赔偿或者予以修复。任何一方未能履行合同规定的条款或者违反国家有关规定，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任方承担。2017年1月到2020年4月期间，庄来胜未经房主同意，长期擅自将房屋转租给第三人龙韵广告公司的黄辉使用，并且欺骗房主，声称与黄辉系合作关系。纠纷发生后经调查才发现庄来胜与黄辉是租赁关系，庄来胜每月收取黄辉的转租费1600元，中途将整栋房屋转租3个月，每月收取租金4000元。2017年8月至2020年5月，庄来胜欠缴自来水公司的水费长达34个月，共计欠水费及由此产生的违约金2613.42元，其本人知情后再三催促庄来胜履行合同及时缴纳水费，但却置之不理，致使房主的征信受到影响。后其代庄来胜缴纳了拖欠的水费2223.6元。合同履行期间，房屋二楼的吊顶被人为拆除，卫生间门口水池消失，房屋内所有房间的开关、插座、照明灯全部被拆除，祖传的那张四方桌也不见了。对此，庄来胜未予赔偿或者修复，房主自己请师傅进行修复，支出了修复费3570元。合同履行期间，庄来胜长期迟延缴交房屋租金，按合同约定从2019年8月10日房租要涨10%-15%，其提前通知庄来胜要按合同约定交付租金，反诉被告拒不按照合同约定涨租。从2020年4月26日起，其多次催告庄来胜需缴交房租但直到6月6日庄来胜仍拒交，其不得已微信告知庄来胜必须于6月9日前缴交房租并结清水电费，否则解除合同，无条件收回房屋。庄来胜仍没有履行，故于6月10日其微信告知庄来胜已解除合同。根据《合同法》第九十四条的规定，及双方签订的《房屋租赁合同》第十二条的约定，任何一方未能履行合同规定的条款或违反国家有关规定，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任方承担。因庄来胜的违约，其已解除了双方之间的房屋租赁合同。同时根据《合同法》第九十七条的规定，因庄来胜的违约行为，造成了其相应的损失，应当予以赔偿。 庄来胜对易香玉的反诉辩称：1.解除合同没有法律依据，其虽有逾期交房租的情形，但不能成为解除合同的理由。2.其仅同意继续交纳2020年5月9日至6月10日一个月2000元的房租，易香玉上浮15%的要求，其本人不同意，应根据市场价格，考虑到疫情等原因采取多还少补的方式。3.其本人没有破坏房子，吊顶、水池、开关、照明灯是正常的装修行为，并没有破坏房子，易香玉仅凭一个工人的证明就要求其赔偿3570元的损失，没用事实依据。4.其并没有将房屋转租给黄辉，其与黄辉系合作关系，拖欠水费是事实，现尚在协商中，如果由其继续履行合同，愿意承担水费。5.四方桌本人没有见过，且合同上也没有对四方桌进行约定，其并无非法占有该四方桌的行为。综上，请求驳回易香玉的全部诉讼请求。 第三人中海石油福建新能源有限公司（以下简称中海油公司）述称，其与易香玉签订房屋租赁合同的由来是：自2020年2月26日至6月初系通过庄来胜的联系和运作，并经庄来胜同意才签订的，当时庄来胜要求将其与易香玉的房屋转租日期定于自2020年6月1日起生效，并于6月5日通知公司经办人饶希强于当日下午4时交接房屋，之后饶希强在6月13日与房东交接了房屋。该公司承租诉争房屋的意见是庄来胜提出的，最终合同的签订、交房的时间也是由庄来胜通知其公司和易香玉的，并声明该租房合同不会有纠纷，因此其公司与易香玉房屋租赁合同是合理合法的。故支持易香玉的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下: 本案焦点问题：庄来胜与易香玉的《房屋租赁合同》是否已解除？其解除的原因系因庄来胜存在根本违约行为还是因庄来胜明确表示不履行该合同所致？ 本院认为，因庄来胜、易香玉对中海油公司举证的一组微信聊天记录其真实性、合法性不持异议，该微信聊天记录真实反映了庄来胜如何将其与易香玉的《房屋租赁合同》转让给中海油公司承租的具体过程，其证明的内容经质证与中海油公司陈述相符，据此可认定庄来胜系以积极的方式促使房屋转租合同成立，来表明其已不再履行与易香玉的《房屋租赁合同》的事实。结合庄来胜又具有在2020年4月即搬出承租屋，2020年6月1日事后对易香玉发出的催交尚欠房租、水费及逾期将解除合同的通知，拒不履行的情节，足见庄来胜已无继续租赁诉争房屋的意向。综上，易香玉反诉称其与庄来胜的《房屋租赁合同》至2020年6月10日已解除的主张成立，本院予以支持。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下: 坐落于光泽县武林路24号（原武林路8号）一栋二层房屋，系易香玉与其夫巫国厚共有的房产，巫国厚去世后，2016年7月19日易香玉全权委托其子女巫朝荣、巫朝凤、巫朝英对外办理该房屋的出租事宜。2016年8月10日由巫朝荣负责签字同庄来胜签订了《房屋租赁合同》约定：租赁期为60个月，自2016年8月10日起至2021年8月10日收回，房屋月租金前3年每月租金2000元，第四年开始每月租金上涨10%-15%，每次提前一次性支付5个月租金，租赁期间，未征得房主同意，承租人不得随意将房屋的租赁权转让或转借给第三方使用。租赁期间该房屋所产生的水电费用由承租人自行到有关部门交付，不得拖欠。租赁期间，若因使用不当或者其他人为原因而使房屋或者设备损坏的，承租人应当负责赔偿或者予以修复。任何一方未能履行合同规定的条款或者违反国家有关规定，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任方承担。合同签订后庄来胜开始承租，至2020年2月26日，因疫情原因，经营困难，庄来胜向易香玉提出由其介绍希望能将该房屋转租给中海油公司，因易香玉提出如要转租，需由房主与中海油公司商谈的要求，因此从2020年2月起，庄来胜、易香玉、中海油公司通过微信的方式对房屋转租事宜进行协商，合同文本均由庄来胜负责草拟，至2020年6月1日庄来胜就房屋转租合同微信通知中海油公司经办人饶希强，称“时间从6月1日开始吧！您那边要和房东对接好罗！”，2020年6月2日中海油公司先行签字盖章确认了与易香玉的房屋租赁合同。因庄来胜尚欠易香玉多年来合计的水费及2020年5月至6月的房租，易香玉在向庄来胜发出交纳到期房租、水费及逾期不交款将解除合同的微信通知，未果后于2020年6月11日由巫朝英代表易香玉在与中海油公司房屋租赁合同上签了字，2020年6月13日中海油公司接收了出租房，并进行了装修，现已投入使用。在此期间的2020年4月庄来胜即搬出了承租屋。因庄来胜认为易香玉与中海油公司的房屋租赁合同，系其介绍达成，易香玉应给予其相应的经济补偿，双方因酬金问题未达成一致意见，庄来胜要求易香玉继续履行2016年8月10日签订的《房屋租赁合同》，遂诉至本院。易香玉则认为其与庄来胜的《房屋租赁合同》己解除，亦提起反诉，要求确认该《房屋租赁合同》于2020年6月10日已解除并要求庄来胜支付房租、水费及赔偿其经济损失，同时请求驳回庄来胜的诉讼请求。 案件在审理过程中，易香玉自愿放弃要求庄来胜支付房租、水费及赔偿其经济损失的诉讼请求。 本院认为：易香玉与庄来胜签订的《房屋租赁合同》主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定,系双方当事人真实意思表示,合同合法有效，双方当事人应按合同约定的期限和内容履行义务。庄来胜在《房屋租赁合同》履行期限尚未届满，提出将该出租房转租给中海油公司，在经得房主易香玉同意后，三方当事人共同协商，最终达成易香玉与中海油公司的房屋租赁合同，该合同系利害当事人之间自愿处分其民事权利的自由，且未违反相关法律规定，亦为有效合同，中海油公司在接到庄来胜的收房对接通知后，接收了承租房，故原易香玉与庄来胜签订的《房屋租赁合同》关系，根据庄来胜的意愿和行为应视为已自行解除。在中海油公司实际履行房屋租赁合同合法入住承租房后，庄来胜已丧失继续承租该房屋的基础和条件，其提出要求易香玉继续履行2016年8月10日签定的《房屋租赁合同》的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。易香玉主动放弃要求庄来胜支付房租、水费及赔偿其经济损失的反诉请求，系当事人在法律规定的范围内处分其民事权利的自由，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第（一）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条的规定，判决如下： 一、驳回庄来胜的诉讼请求； 二、确认易香玉与庄来胜的《房屋租赁合同》于2020年6月10日已解除； 三、驳回易香玉的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元；反诉案件受理费50元，均由庄来胜负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审 判 长  阎 浩 人民陪审员  饶路英 人民陪审员  黄泰山 二〇二〇年十二月四日 法官 助理  罗 娟 书 记 员  叶 夷