云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终5907号上诉人（原审被告）：罗挥戈，男，1969年9月15日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人:钟柱，广东国政律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：盛昱枫，男，1976年12月24日出生，汉族，现住云南省昆明市呈贡新区。委托诉讼代理人：张德志，北京市法典航舰律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：昆明老街商业经营管理有限公司，住所地:云南省昆明市五华区文明街昆明老街正义坊******。法定代表人：郏文琴。委托诉讼代理人：曹龙，云南直度律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：阮飞，云南直度律师事务所律师，特别授权代理。上诉人罗挥戈因与被上诉人盛昱枫、原审第三人昆明老街商业经营管理有限公司（以下简称：昆明老街公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初17412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人罗挥戈委托的诉讼代理人钟柱，被上诉人盛昱枫及其委托的诉讼代理人张德志，原审第三人老街公司委托的诉讼代理人阮飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗挥戈上诉请求：1.撤销五华区人民法院（2019）云0102民初17412号民事判决第一、二、三项，驳回被上诉人在一审中的所有诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一审法院武断认定2019年8月28日上诉人与第三人的租赁合同解除的理据不足。第三人在8月23日发函要求解除合同并收回店铺，是其单方意向，因上诉人与第三人并未就解除合同达成一致，第三人在9月27日再次发函，要求解除合同，也说明上诉人与第三人之间的合同并未在8月28日解除。被上诉人在8月主动搬离租赁场地，是在上诉人与第三人未解除合同的情况下单方面的行为，是其自身决定，并非因为上诉人与第三人之间的合同关系解除。事实上，上诉人与第三人之间的合同关系，双方至今没有确认解除。一审法院认定上诉人违约的根本事实不成立，以此作出的判决没有事实依据。综上，请求二审法院查明事实，依法予以改判。被上诉人盛昱枫答辩称：一审判决遗漏了对被上诉人装修投入损失的赔偿，被上诉人为节约司法资源，未对此提起上诉。一审判决查明事实清楚、证据确实充分，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人昆明老街公司述称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。盛昱枫向一审法院起诉请求：1.请求依法确认其与被告罗挥戈签订的《商铺租赁合约书》已于2019年8月23日解除。2.判令被告罗挥戈返还原告租金105000元及利息1575元（利息计算方式：以105000元为本金，按年利率6%自2019年8月24日起算，每年利息6300元，每月利息525元，暂计算至起诉当月即2019年11月23日共三个月1575元，应计算至租金实际返还完毕之日为止）。3.判令被告返还原告押金30000元及利息450元（利息计算方式：以30000元为本金，按年利率6%自2019年8月24日起算，每年利息1800元，每月利息150元，暂计算至起诉当月即2019年11月23日共三个月450元，应计算至押金实际返还完毕之日为止）。4.判令被告向原告支付违约金30000元及利息450元（利息计算方式：以30000元为本金，按年利率6%自2019年8月24日起算，每年利息1800元，每月利息150元，暂计算至起诉当月即2019年11月23日共三个月450元，应计算至违约金付清之日为止）。5.判令被告赔偿原告实际损失79716元。前述请求金额合计247191元。6.本案案件受理费、公告费、鉴定评估费（如有）全部由被告负担。一审法院认定以下案件事实：2018年7月27日，第三人昆明老街公司与被告罗挥戈分别签订两份商铺租赁合约书，约定罗挥戈向昆明老街公司租赁位于昆明市五华区，面积为2000余平方米的商铺，用于经营风味小吃，租赁期限6年，自2018年12月15日至2024年12月14日。商铺租金每4个月付一次，于合同签订之日起3个工作日内，支付第一期4个月的租金，以后每期在租金期满前的10日内支付下一期租金，物管费约定为于合同签订之日起3个工作日内，支付第一期6个月的物管费，以后每期物管费在期满前的10日内支付下一期6个月的物管费。另，双方补充约定：因被告方经营业态需要，第三人同意被告将商铺内的部分面积进行转租。2019年2月23日，原告与被告签订《商铺租赁合约书》，主要内容为：被告将其向昆明老街公司租赁的位于昆明市五华区转租给原告经营使用，租赁面积为45平方米，租赁期限为2年，自2019年3月24日至2021年3月23日，月租金为每月15000元，押金3万元，被告于合同签订当日将商铺移交给原告装修，原告需于3月20日前开业。原告使用该商铺所发生的水、电、煤气、通讯等费用、房屋和设备日常维修等费用由原告承担，水电等费用使用预付费方式支付，由原告向昆明老街物业管埋有限公司支付电费；租赁期间，如被告提供的商铺不符合本合同的约定，致使原告不能实现租赁目的时，原告有权单方解除合同，被告违反本合同约定,导致原告无法正常经营的，应当向原告支付2个月的租金作为违约金。2019年2月23日，原告向被告交纳12个月房租18万元，押金3万元，被告出具了收据。一审法院认为，首先，原告盛昱枫、被告罗挥戈在《商铺租赁合约书》内确定的租赁标的物，系被告从第三人处租赁，并经第三人同意后转租给原告用于经营餐饮，现第三人到庭陈述，因被告未按时交纳物业、水电、租金等费用，其已于8月中下旬对被告承租商铺采取停水断电等措施，对此，被告也认可尚欠第三人相关费用，双方对合同的履行存在分歧，并且第三人于2019年8月23日向被告罗挥戈商户发出限5日办理退铺、结清费用的《通知书》，该《通知书》虽并未直接针对原告，但因双方的争议导致案涉商铺被断电，原告所承租商铺无继续经营之可能，合同目的已无法实现，故对原告请求确认其与被告签订的《商铺租赁合约书》已解除的诉请，予以支持，但解除时间应当自2019年8月28日起算,被告的抗辩主张，不予采信。其次，根据我国法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对原告要求退还押金3万元、退还剩余租期内的租金（即10.25万元）有事实及法律依据，予以支持。最后，关于原告主张的违约金、实际损失及应返还租金、押金的利息，一审法院认为原告的前述主张均为违约损失，庭审中原告就前述违约损失主张以实际损失79716元为限的违约金，根据双方的合同约定，被告违反本合同约定,应当向原告支付2个月的租金作为违约金，即违约金为3万元，该部分违约金原、被告双方已有约定，故予以支持，其余实际损失因无证据证明，故不予保护；关于原告主张的违约金的利息，无事实和法律依据，不予保护。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条的规定，判决：一、原告盛昱枫与被告罗挥戈签订的《商铺租赁合约书》于2019年8月28日解除，双方权利义务终止履行；二、被告罗挥戈于本判决生效之日起十日内向原告盛昱枫退还押金3万元、租金10.25万元，共计13.25万元；三、被告罗挥戈于本判决生效之日起十日内向原告盛昱枫支付违约金3万元；四、驳回原告盛昱枫的其它诉讼请求。案件受理费2504元（减半收取），由被告罗挥戈承担1753元，由原告盛昱枫承担751元。在二审审理过程中，上诉人提交如下证据：1.退铺登记表，欲证明：上诉人与昆明老街公司在2020年4月16日达成“减少损失、搁置争议、退还商铺”的协议，并完成退铺手续。2.用电交费明白卡，欲证明：昆明老街公司并未采取断水断电的措施，缴纳电费至2019年10月底之前是完全正常的。3.终止协议，欲证明：上诉人与第三人确认双方于2020年4月16日终止租赁关系。经质证，被上诉人对证据1、2的三性均不认可，认可证据3的真实性，不认可关联性和证明目的。昆明老街公司对上诉人证据的真实性均予以认可，但对关联性请求法院评判。本院认为，对上诉人提交的证据1正义坊退铺登记表是上诉人罗挥戈与第三人昆明老街公司之间进行铺面交接的手续，双方当事人对其真实性予以认可，本院对其真实性予以确认。证据2用电交费明白卡，因上诉人与另一案当事人胡作亚提供的用电交费明白卡的形式相同，本院对其真实性予以确认。证据3终止协议，因各方对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被上诉人及第三人未向本院提交新的证据。经二审审查，本院对一审法院审理确认的案件事实依法予以确认。另补充确认以下事实：一、罗挥戈从老街公司承租位于昆明市五华区后，将该商铺整体分割为若干商铺独立经营或对外转租，并将其中自编19号商铺转租给盛昱枫。2019年6月盛昱枫仍在该19号商铺正常经营。2019年6月30日，盛昱枫将该19号商铺转租给案外人合倩，约定租期自2019年7月1日起至2020年3月23日。二、2019年8月23日，昆明老街公司发出《通知书》，载明因罗挥戈承租正义路西侧昆明老街正义坊Ａ1幢-1层夹层1号商铺后，自2019年6月1日以来无故关门停止营业至今，已严重违约，故通知解除双方《商铺租赁合约书》、返还租赁商铺，要求罗挥戈在收到该《通知书》之日起5日内，与老街公司办理相关退铺手续、结清费用。罗挥戈于当日收到该通知书。三、上诉人认可被上诉人及案外人合倩自2019年8月底起已均未在涉案19号商铺继续经营。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人罗挥戈与被上诉人盛昱枫所签《商铺租赁合约书》的解除时间，以及合同解除后应当如何处理？本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力，合同当事人均应按照约定享有权利、承担义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据上诉人罗挥戈与第三人昆明老街公司签订的《商铺租赁合约书》第12.3条规定了第三人昆明老街公司单方解除权行使的情形，其中第12.3.5条明确约定的单方解除合同条件为：未经第三人同意，罗挥戈在经营期间内以任何借口在一个月内擅自歇业、关门累计两天，或一个季度内擅自歇业、关门累计三天，或擅自撤场的。因此，第三人昆明老街公司在2019年8月23日发给上诉人的《通知》实际上是因为上诉人所承租商铺自2019年6月1日以来存在无故关门停止营业的情况，符合双方合同约定的解除条件，第三人根据合同约定有权行使单方解除权。因第三人以张贴公告的方式通知上诉人在5日内办理相关退铺手续，被上诉人及案外人合倩作为实际使用商铺的次承租人有理由相信租赁合同无法继续履行，且上诉人认可其2019年8月23日即已知晓通知内容，也认可被上诉人及案外人合倩自2019年8月底起均未继续使用涉案19号商铺，结合日常生活经验，被上诉人所提其按照通知要求在退铺期限届满前搬离并提前口头通知上诉人的主张具有高度盖然性，因口头通知的时间不明，一审法院确认以2019年8月28日退铺期限届满日作为上诉人与被上诉人租赁合同解除的时间，并无不当，本院依法予以维持。至于上诉人与第三人昆明老街公司2020年7月29日达成的终止协议，并不能推翻昆明老街公司2019年8月23日发函通知上诉人解除双方租赁关系的法律行为对被上诉人已产生的法律后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，上诉人与被上诉人之间的租赁合同解除后，应当由上诉人退还未使用部分的租金，由被上诉人返还租赁商铺。一审判决上诉人向被上诉人退还合同解除后的剩余租金及押金于法有据，本院予以维持。同时，一审法院依据双方合同约定，结合双方履约情形，判决上诉人向被上诉人支付30000元违约金并无不妥之处，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，判决处理得当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5008元，由上诉人罗挥戈负担。本判决为终审判决。本判决送达后即具有法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向一审法院申请执行。审判长 杨 艳审判员 刘昕光审判员 朱 欢二〇二〇年十二月二十三日法官助理仝倩华书记员陈俊宇