广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初12575号原告：深圳市风门坳股份合作公司，住所：深圳市龙岗区坂田街道岗头社区风门坳****，统一社会信用代码：914403007771912720。法定代表人：陈秀朋，男，董事长。委托诉讼代理人：郭清，广东吉光律师事务所律师。委托诉讼代理人：李聪，广东吉光律师事务所律师。被告：世纪科技（深圳）有限公司，住所：深圳市龙岗区坂田街道岗头社区风门路**************，统一社会信用代码：91440300573139800G。法定代表人：黄洞生。被告：坚力精密制品（深圳）有限公司，住所：深圳市龙岗，住所：深圳市龙岗区坂田街道岗头社区新围仔村海洋工业区********、岗头社区风门路**********：91440300573101351B。法定代表人：何冠华。两名被告的共同委托诉讼代理人：郭挺，广东大晓律师事务所律师。两名被告的共同委托诉讼代理人：张静，广东大晓律师事务所实习律师。原告深圳市风门坳股份合作公司（下文简称风门坳公司）与被告世纪科技（深圳）有限公司（下文简称世纪科技公司）、坚力精密制品（深圳）有限公司（下文简称坚力精密公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭清、李聪、两名被告的共同委托诉讼代理人郭挺、张静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起的诉讼请求：1.解除原告与被告坚力精密公司前身深圳市龙岗区布吉岗头海洋五金厂于2001年1月1日签订的《租赁协议书》；2.判令各被告立即搬离占有、使用的位于岗头风门路13号海洋世纪工业园区域内编号为S2的后饭堂，并将饭堂及饭堂所占用的土地交还给原告，确认所建饭堂归原告所有；3.判令各被告向原告支付拖欠的租金，自2017年2月20日起至各被告实际搬离之日止，暂计至2020年2月20日止，共计36个月，按现时当地市场评估价20元/㎡计算，每月6400元，共计230400元；4.判令各被告向原告支付利息，利息以230400元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计算至各被告实际付清之日止；5.由各被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告坚力精密公司的前身深圳市龙岗区布吉岗头海洋五金厂于2001年1月1日签订的《租赁协议书》约定：由深圳市龙岗区布吉岗头海洋五金厂承租原告所有的位于岗头风门坳村世纪海洋集团区域内空地用于自行兴建食堂设施（现地址为：岗头风门路13号海洋世纪工业园区域内编号为S2的后饭堂）；租赁面积320平方米，租赁期限从2001年1月1日至2020年12月31日。租赁期满后，土地及地面上的建筑物和不动资产无偿归原告所有。后深圳市龙岗区布吉岗头海洋五金厂经批准转型设立外资企业，即本案被告坚力精密公司。编号为S2的后饭堂未取得相关报建手续且未经相关部门批准。被告自2017年1月1日起就未向原告支付租金。原告于2017年10月26日向被告发出催收欠款的律师函。被告于2017年12月7日回复，确认岗头风门坳村世纪海洋集团区域内的厂房、土地情况以及拖欠租金的事实和金额。但被告仍未向原告支付拖欠的租金，截止2020年2月20日共计拖欠230400元。原告认为，原告出租土地的合同目的已经无法实现，涉案《租赁协议书》已经满足法定解除条件，各被告不能再继续占用和收益。被告答辩意见：1.原告主体不适格，因为原告已经与天安骏业公司签订了合作协议等相关资料，已将案涉房屋及土地权利全部转移给了天安骏业公司，并收取了该公司的租金，故相关权利应由该公司作为原告来主张。2.根据合同相对性原则，原告主张更多主体承担支付租金的义务，没有法律依据。3.涉及的土地租赁期限未到期，合同应继续履行。被告只需要天安骏业公司按照原来承诺，先支付相应的员工安置款等款项，拖欠的租金即可以立即支付给原告。被告对拖欠租金还需要支付利息的主张不予认可。4.关于租金标准，原告一方面已接受了天安骏业支付的租金，不存在损失，原告通过诉讼想再次获利，没有依据。涉案土地处于城市更新状态，不可能再出租给任何第三方，原告主张按照当地市场评估价计算租金，没有事实与法律依据。5.本案涉及土地租金和权属纠纷，土地性质不明，应先由行政主管部门进行处理，本案应裁定驳回起诉。本院经审理查明，2001年1月1日，深圳市龙岗区布吉镇岗头村风门坳村民小组（后原集体经济组织的财产均划归深圳市风门坳股份合作公司即本案原告，甲方）与深圳市龙岗区布吉岗头海洋五金厂[系三来一补企业，于2012年6月28日转型升级变更为坚力精密公司，乙方]签订一份《租赁协议书》，约定甲方向乙方有偿提供一幅面积320平方米给乙方兴建食堂设施之用。土地使用期限为20年，从2001年1月1日至2020年12月31日。在土地试用期内，由乙方向甲方缴付土地租用费为每月每平方米2元，每4年递增10%，每年租用费在每年12月31日前由乙方付给甲方。在土地使用期内，甲方不得以任何理由收回厂房用地或缩短使用期。租赁期满后，土地及地面上的建筑物及不动资产无偿归甲方所有。在同等条件下，乙方可优先权租用该设施，具体条款另行签订。原、被告在庭审中确认，涉案租赁合同实际承租方与签约方一致，是被告坚力精密公司。合同中约定的土地系建设用地。原告于2017年10月底向被告方发出《律师函》，要求被告在收到函件后10天内将拖欠的租金支付给原告。两被告于2017年12月初向原告复函，称因城市更新，天安骏业公司承诺通过借款方式向被告方支付应付给原告的租金，但目前仍未收到天安骏业公司的任何资金，被告方目前无力支付租金。庭审中，被告确认原告诉讼请求主张的自2017年2月20日开始未支付租金的事实。另查，案涉土地上的S2的后饭堂是由被告坚力精密公司建造，但未经过合法规划、报建手续，亦无相关经登记的产权信息。原告庭审中否认其与天安骏业公司存在协议。以上事实，有《租赁协议书》、《律师函》、《关于的回复》、深圳市规划和自然资源局龙岗管理局复函、当事人的陈述等证据予以证明，足以认定。本院认为，案涉土地系建设用地，原告作为合法的土地使用者可以将土地使用权租赁给承租人使用。被告坚力精密公司作为土地承租方应依约及时履行支付租金的义务，但该公司自2017年2月20日即开始一直拖欠租金，且在原告进行催收后仍拒不支付，已构成根本违约。因此原告有权行使合同解除权。原告主张解除合同，应当通知合同相对方即被告坚力精密公司，原告没有其他证据其在起诉前向坚力精密公司通知解除合同，故本院认定原告的起诉状送达坚力精密公司之日即2020年5月14日为合同解除之日。被告坚力精密公司应在合同解除后立即搬离案涉土地，原告的相应诉讼请求，本院予以支持。被告以案外人未向其支付承诺的员工安置款作为抗辩理由，本院认为被告提及的相关内容与本案案涉合同不属于同一法律关系，不能作为其拒绝支付租金的正当理由，被告的抗辩无事实与法律依据，本院不予采纳。被告坚力精密公司应向原告风门坳公司支付2017年2月20日至2020年5月14日期间的土地租金，经核算被告坚力精密公司应支付上述期间的租金共计36387.77元，计算方法：2.9282元/平方米×320平方米×38个月+2.9282元/平方米×320平方米÷30天×25天。合同解除后，被告坚力精密公司无权再占用案涉土地，且应支付合同解除后至实际搬离之日的土地占用费，参照合同期限内的租金标准，被告应按937.02元/月的标准支付自2020年5月15日之后的土地占用费。因地上建筑物未经过合法规划、报建手续，本院对该建筑物权属不予处理，当事人可向行政主管部门申请处理。关于原告请求的逾期支付租金的利息，原告从其起诉之日即2020年4月30日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，合情合理，本院予以支持。利息计算的本金基数，原告主张以2017年2月20日至2020年2月20日期间的租金数额为基数，利息基数应为33732.72元，计算方法：937.02元/月×36个月。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院判决如下：一、确认原告深圳市风门坳股份合作公司（前身为深圳市龙岗区布吉镇岗头村风门坳村民小组）与被告坚力精密制品（深圳）有限公司（前身为深圳市龙岗区布吉岗头海洋五金厂）于2001年1月1日签订的关于一副面积为320平方米土地的租赁合同关系于2020年5月14日解除；二、被告坚力精密制品（深圳）有限公司应于本判决生效之日起10日内自行从上述《合作协议》约定的位于海洋世纪工业园内的面积为320平方米土地（位于岗头风门路**海洋世纪工业园区域内编号为S2的后饭堂地块）搬离；三、被告坚力精密制品（深圳）有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市风门坳股份合作公司支付2017年2月20日至2020年5月14日期间土地租金36387.77元；四、被告坚力精密制品（深圳）有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市风门坳股份合作公司支付2020年5月15日至被告坚力精密制品（深圳）有限公司搬离之日的土地占用费，占用费按937.02元/月的标准计算；五、被告坚力精密制品（深圳）有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市风门坳股份合作公司支付逾期利息，利息以33732.72元作为计算基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从2020年4月30日起计算至被告坚力精密制品（深圳）有限公司付清上述款项之日止；六、驳回原告深圳市风门坳股份合作公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4756元（原告已预交），原告自行负担4059.68元，被告坚力精密制品（深圳）有限公司负担696.32元，被告坚力精密制品（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内迳付原告696.32元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  杜 攀人民陪审员  刘长连人民陪审员  李秀梅二〇二〇年十二月二日书 记 员  陈艳婷