四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1381民初4859号 原告：四川金利源物业服务有限公司，住所地：阆中市七里新区长安小区******。统一社会信用代码：91511381592778691P。 法定代表人：宋春林，该公司经理。 委托诉讼代理人：韩德强，该公司职工。 委托诉讼代理人：廖从明，阆中市江南法律服务所法律工作者。 被告：邱云锋，男，生于1970年8月25日，汉族，住四川省阆中市金垭镇庙子滩村****，现阆中市七里新区。 委托诉讼代理人：邱正贵，男，生于1947年2月5日，汉族，住址同上。系被告邱云锋父亲。 原告四川金利源物业服务有限公司（以下简称金利源物业公司）诉被告邱云锋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案受理。依法适用简易程序，由审判员任洪才独任审判，于2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告金利源物业公司的委托诉讼代理人韩德强、廖从明和被告邱云锋的委托诉讼代理人邱正贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金利源物业公司诉称：被告系蓝山公馆一期业主。原告于2017年3月通过招投标进驻该小区提供物业管理服务工作，与小区业主委员会签订《蓝山公馆一期物业服务合同》，约定按房屋建筑面积1.1元/平方米/月收取物业服务费。被告从2018年7月1日起未按时缴纳物业服务费，至2020年2月29日欠付物管费2026.42元。经原告多次书面催缴，被告仍未予缴纳。原告提供物业服务，被告享受了原告提供的物业服务，却拒不支付物管费，其行为构成违约。故诉请判令被告给付物业服务费2026.42元及截止2020年5月31日银行同期贷款利率四倍的滞纳金433.11元，以及结清欠费之前按照银行贷款利率四倍计算的违约金。并承担本案诉讼费用。 被告邱云锋辩称：小区至今未成立业主委员会，社区居委会代蓝山公馆小区业主与原告金利源物业公司签订物业服务合同，属无权代理。即使是有权代签，提供物业管理服务的应当是金利源物业公司，不应是韩德强个人，原告将小区物业管理服务项目转让给韩德强个人，依法没有法律效力。原被告之间没有合同关系的前提下，原告向答辩人追索物业服务费，主体资格不符，故请求法院依法驳回原告金利源的起诉。韩德强在小区搭建个人班子提供物业管理服务，即使韩德强有起诉追索物业费的权利，其物业服务费只能以成本价计收，不能以经营性的市场价收费。现韩德强提供的物业管理服务工作，未达到物业服务企业的服务标准，如未公开三年来小区共用部位的收入及支出，地下室常年堆放垃圾、景观水池里没有水、被损坏的公共设施未修复、未清除乱搭乱建等。只要让答辩人感受到小区物业服务质量达到开发商之前的前期物管服务水平，答辩人定将补足所欠物业费。 经审理查明：2015年7月1日，被告邱云锋签字接收位于阆中市七里××道××号××期××栋××楼××号住房，建筑面积92.11平方米。2017年3月30日，蓝山公馆一期前期物业服务合同期满，该小区全体业主在阆中市七里街道、白塔社区的指导下，推选业主代表赵彬、任瑞福、刘传云等人代表小区业主与原告四川金利源物业服务有限公司签订《蓝山公馆一期物业服务合同》。该合同约定：阆中市七里大道108号蓝山公馆一期小区总建筑面积158844平方米（住宅建筑面积129059平方米,1362户，非住宅9395平方米，车库面积20010平方米，公共用房面积436平方米）的物业，由原告金利源物业公司提供如下物业服务事项：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。2、物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、停车场、路灯。4、公用绿地、花木、建筑物等的日常养护和管理。5、附属配套建筑和设施、设备的日常维修、养护和管理。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通秩序与车辆停放秩序的维护。8、协助做好物业管理区域内的安全防范工作等法律法规规定由乙方管理服务的其他事项。乙方按照双方约定的标准提供物业管理、服务，住宅物业业主每月每平方米按照1.1元（含电梯费）、商业物业每月每平方米2.0元、加压供水费每立方米4.0元，向业主收取物业服务费，从2017年3月1日起执行，业主或者物业使用人逾期缴纳物业费，按照人民银行同期贷款利率四倍承担违约责任。合同期限为1﹢2年，自2017年3月起。合同签订后，金利源物业公司从2017年3月1日进驻蓝山公馆一期小区，提供物业管理服务。2017年3月16日，原告以文件的形式向阆中市七里街道办事处报告，要求街道社区相关部分协调处理前期物业管理期间留下的违建遗留问题；于2017年4月21日向开发商四川龙尊房地产开发有限公司发送工作联系函，要求开发商处理景观池漏水问题、小区后山体护坡安全隐患整治、对死亡树木更换以及部分缺失树木的种植等十五项相关问题。2018年2月28日，原告金利源物业公司续签《蓝山公馆一期物业服务合同》，该合同约定的物业管理、服务事项、物业收费标准与前述合同基本一致，合同期2年。2019年9月18日，原告向被告催收2017年7月1日至2019年6月30日欠付的物业费1215.85元；2020年4月28日，原告再次向被告催收2017年7月1日至2020年2月29日欠付的物业费2026.42元，要求被告及时缴纳。逾期后，被告以各种理由未予交纳，原告遂起诉来院，提出前述诉讼请求。 以上事实，有当事人的陈述和蓝山公馆一期物业服务合同、证明、房屋概况、物业费催缴单、照片等为据在卷证实，本院予以确认。 本院认为：在街道、社区的指导下、按照相关程序推选的业主代表，与原告金利源物业公司于2017年3月30日签订的《蓝山公馆一期物业服务合同》以及2018年2月28日续签的《蓝山公馆一期物业服务合同》，合法有效。原告于2017年3月1日起进驻该小区从事物业管理服务工作，小区业主也实际接受了原告提供的物业管理服务工作。该合同对双方当事人均应具有法律约束力。被告认为社区居委会代小区业主与原告签订合同，以及该小区的物业管理服务工作系韩德强的个人行为，不是原告金利源物业公司在从事物业管理服务工作，均与客观事实不符，其主张本院不予采纳。原告2017年3月1日起进驻被告房屋所在小区提供物业管理服务工作，被告作为业主，接受了原告提供的物业服务，应当依照约定给付物业服务费用。2018年7月以来，被告未按时交纳物业费，是明显的违约行为，该违约行为，除侵害了原告的合同权益外，还侵害了其他大多数按时交纳物业费业主的合法权益，是对遵约业主共同利益的侵害。故原告要求被告按照合同的约定给付物业服务费及违约金，本院予以支持。但是，违约金约定按银行贷款利率的四倍计算，与原告的实际损失相比较，偏高，本院予以适当调整。被告主张原告提供的物业管理服务未达标，但其提交的景观池无水照片中，可以看到小区路面以及水池内等场地干净整洁，并无垃圾以及其他堆放物品等现象；对违建以及绿地上有树桩等问题，原告作为从前期物业企业处接手的新的物业服务企业，对小区存在的相关问题及时地向有关部分、单位进行了工作联系、报告等处理措施，并相应地推进了后山体护坡整治等工作，应属积极履行合同义务。故对其主张原告提供的物业管理服务工作未达标之辩解意见，本院不予采纳。被告从2018年7月以来未予支付物业费，原告对被告2020年2月29日之前欠付的物业费2026.24元，进行了书面催缴，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，并参照国务院《物业管理条例》的有关规定，判决如下： 一、被告邱云锋在本判决生效后三日内向原告四川金利源物业服务有限公司交纳2018年7月1日至2020年2月29日的物业服务费2026.24元，截止2020年5月31日的违约金216.55元,合计2242.79元。2020年6月1日起的违约金，以2026.24元为基数，按照年利率6%计算至生效之日止。 二、驳回原告四川金利源物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  任洪才 二〇二〇年十二月八日 书记员  杨 埸