江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2548号上诉人（原审被告）：凌伟宏，男，1978年9月1日出生，汉族，住苏州市吴江区。上诉人（原审被告）：范建芳，女，1980年1月26日出生，汉族，住苏州市吴江区。上述二上诉人委托诉讼代理人：刘迪，北京市中银（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：费向阳，女，1970年8月14日出生，汉族，住苏州市吴江区。被上诉人（原审原告）：邓雪凝，女，1998年2月24日出生，汉族，住苏州市吴江区。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：严建坤，江苏赛杰律师事务所律师。上诉人凌伟宏、范建芳因与被上诉人费向阳、邓雪凝房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2019)苏0509民初721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。凌伟宏、范建芳上诉请求：1.依法撤销苏州市吴江区人民法院作出的（2019）苏0509民初721号民事判决。2.依法改判驳回费向阳、邓雪凝的诉讼请求。3.本案一、二审诉讼费用由费向阳、邓雪凝承担。事实和理由：一、一审法院未能查明案涉房屋在双方交接时的真实情况，未能查明案涉房屋在费向阳、邓雪凝接收后至装修开始前的真实情况，依法应予以改判。1.凌伟宏、范建芳向费向阳、邓雪凝交付案涉房屋时，未出现墙体倾斜等质量问题。苏州市吴江区人民法院委托苏州市工业园区信和房地产估价土地估价有限公司对苏州市吴江区松陵镇垂虹路76号二弄6号（即案涉房屋）的评估报告，其中评估公司明确估价对象用途为住宅，且对估价对象进行了实地查勘，证明案涉房屋满足实际居住的条件，也未见墙体倾斜等质量问题。费向阳、邓雪凝诉称凌伟宏、范建芳在双方交易过程中已明知案涉房屋存在严重倾斜的质量问题构成欺诈，该主张毫无事实依据。根据凌伟宏、范建芳向法庭提交的证据及法庭调查，足以认定以下事实，案涉房屋系由凌伟宏、范建芳通过苏州市吴江区人民法院司法拍卖取得；案涉房屋在交易前一直是凌伟宏、范建芳全家人居住，且未作房屋结构改造；双方均委托房产中介进行房屋买卖，多次实地看房，由此不难判断，费向阳、邓雪凝有意购买案涉房屋时，已有中介人员多次陪同看房，如看房时发现房屋明显倾斜的话，费向阳、邓雪凝断然不会做出购房决定的。2.凌伟宏、范建芳向费向阳、邓雪凝交付案涉房屋后，费向阳、邓雪凝对案涉房屋装修前、墙体倾斜等问题仍未发生。根据费向阳、邓雪凝提交的装饰合同书，费向阳、邓雪凝在2018年5月初对案涉房屋进行装修，可见凌伟宏、范建芳向费向阳、邓雪凝教付交付案涉房屋后，费向阳、邓雪凝实际持有并管理案涉房屋四个多月。凌伟宏、范建芳在一审庭审期间，已举证证明费向阳、邓雪凝未尽妥善管理维护房屋的义务。比如大风大雨等恶劣天气情况下，费向阳、邓雪凝仍开着门窗，任由雨水灌入房屋，势必对房屋墙体的砂浆产生重大影响，但一审法院未能这一关键事实作出认定。同样费向阳、邓雪凝聘用的装修公司野蛮施工，甚至在鉴定人员勘查现场时都没有搞清房屋是砖混结构还是框架结构，也未就其大面积拆除承重墙的施工方案申报住建局许可，直接导致案涉房屋出现墙体倾斜等极端状况，鉴定机构提交一审法院的回函中明确装修房屋装修与危险构件的产生存在关联性，一审法院同样没有对上述事实作出认定，由此凌伟宏、范建芳认为在凌伟宏、范建芳向费向阳、邓雪凝交付案涉房屋时，案涉房屋是不存在墙体倾斜等质量问题的，而实际上费向阳、邓雪凝向凌伟宏、范建芳反映墙体倾斜问题时，费向阳、邓雪凝的装修工作已在进行中，且原有承重墙体被拆除多处。恳请二审法院依法改判认定。二、原鉴定报告的内容存在多处前后矛盾，与事实不符，不足以被认定为本案的有效证据。本案一审期间，一审法院委托江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司就案涉房屋进行房屋安全性鉴定，原鉴定机构出具的鉴定报告及回函，其内容存在多处与事实不符，鉴定报告与合同内容前后矛盾。1.鉴定机构违反《建设工程司法鉴定程序规范》第5.4条和第5.5条规定，本案鉴定项目为“房屋危险性鉴定”，鉴定机构依法应指定不少于两名注册结构工程师参与鉴定。然而本案鉴定过程中鉴定机构指定和勘验现场的鉴定人员不是注册结构工程师。同样在鉴定机构提交给一审法院的鉴定报告中，两名鉴定人员职称明确为工程师，而本案鉴定所需的注册结构工程师仅仅负责审核且只有一名。2.鉴定报告的内容多处与现场实际不符，凌伟宏、范建芳已多次提出异议，但鉴定机构未予释明和更正。3、鉴定机构出具的鉴定报告和回函始终未能释明三层墙4B-C危险构件的形成时间和原因，而该危险构件的成立与否直接关系到案涉房屋安全性等级。一审法院依据鉴定机构模凌两可的回函作出判决是极其错误的。凌伟宏、范建芳认为，费向阳、邓雪凝负有证明装修前房屋变形的举证责任，鉴定机构依此得出的结论才具有适用性。事实上，鉴定机构在本案鉴定项目以外，无法查明费向阳、邓雪凝对房屋是否妥善维护管理，在未经科学论证的前提下，发表了超出设定鉴定范围的主观言论，有失客观公正的立场，一审法院不应当将鉴定报告认定为本案的有效证据。费向阳、邓雪凝答辩称：一、需要重申的本案基本事实。费向阳、邓雪凝于2017年7月9日与凌伟宏、范建芳签订《房屋买卖合同》买受案涉房屋；2017年10月31日完成案涉房屋过户登记；2018年1月，凌伟宏、范建芳将案涉房屋交付费向阳、邓雪凝；2018年5月，费向阳、邓雪凝着手装修案涉房屋，装修过程中发现室内地面难以找平，才恍然发现整幢房屋其实是向西严重倾斜的!于是才反应过来，凌伟宏交房时为何对于二楼地板高位找平一事闪烁其词、不作解释；后来才进一步了解到，凌伟宏至少在改装屋后汽车库卷帘门时就已发现横梁明显倾斜、整幢房屋明显西倾(因汽车库改装的门框占道影响屋后邻居家车辆进出，后面邻居曾与凌伟宏发生过争执)；进而，才明白凌伟宏、范建芳究竟为何居住仅一年多的住房又要匆匆卖掉(凌伟宏、范建芳所谓孩子学区问题而卖房重置，显然只是个托词)。因此，凌伟宏、范建芳隐瞒房屋倾斜而转售费向阳、邓雪凝，是可以认定的。本案鉴定过程中，凿开案涉房屋西南角一楼底板，赫然发现房屋西侧部分居然建在一条南北向的河流之上且未采用桩基；从而形成东侧地质硬、沉降漫，西侧地质软、沉降快，整幢房屋处于偏心力作用下，久而久之，发生了目前的明显向西倾斜，且倾角仍在渐渐增大。需要强调的是，江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司19210023号鉴定报告2.6.1“房屋倾斜检测”所得：四个点位的最大倾角为23.68‰，最小倾角19.33‰；仅凭该最大倾角，也已经接近构成C级危房临界值的30.00‰!二、19210023号鉴定报告客观公正，应予采信。1.鉴定人完全具备鉴定资格。凌伟宏、范建芳以所谓《建设工程司法鉴定程序规范》第5.4条、第5.5条之规定来认证从事本案鉴定的司法鉴定人必须具有“注册结构工程师”资格；殊不知，该规范2018年11月8日已由“司办通(2018)139号”《司法部办公厅关于颁布和废止部分司法鉴定技术规范的通知》予以废止，其所谓的规范依据已经不复存在。即便依照该规范第5.4条、第5.5条关于司法鉴定机构应当指定本机构中具有该鉴定事项职业资格的司法鉴定人进行鉴定的原则规定，凌伟宏、范建芳该项上诉理由也无法成立：因为本案司法鉴定人均依法具有相应职业资格，已经废止的规范中也并无必须“注册结构工程师”才能从事本案鉴定的规定。2.鉴定意见依据充分、科学严谨。一是案涉房屋鉴定状况双方认可。关于案涉房屋由费向阳、邓雪凝装修改造之前的状况，业经一审法院组织凌伟宏、范建芳与费向阳、邓雪凝现场勘查并结合深圳市欧陆风装饰设计工程有限公司苏州分公司装修前绘制的“房屋原始平面图”一致确认；因此，19210023号鉴定报告及其回函所述房屋危险构件，有5个源自费向阳、邓雪凝装修改造之前，有2个源自费向阳、邓雪凝装修改造之后，是具有充分依据的。二是鉴定报告形成过程科学严谨。本案鉴定中，司法鉴定人先于2019年3月11日、12日两天进行现场勘查并检测、拍照(其间，凌伟宏、范建芳与费向阳、邓雪凝均亲自或派员到场)，后经科学严谨的计算得出相关数值，再与《房屋危险鉴定标准》等规范进行比较，最终得出了案涉房屋危险性等级为C级(即属于局部危房)的结论。因此，19210023号鉴定报告无论从序上还是实体上，均不存问题。3.鉴定意见与后续回函之间并无矛盾。司法鉴定机构一审过程中针对凌伟宏、范建芳的提问作成的5份回函，并没有、也不可能推翻19210023号鉴定报告的基本结论――案涉房屋危险性等级为C级。只是依法回复了以下问题：其一，案涉房屋危险性等级为C级是基于费向阳、邓雪凝装修改造之前存在5个危险构件作出的判断，虽然费向阳、邓雪凝装修改造增加了2个危险构件，但并不影响案涉房屋危险性等级(2019年5月13日回函)；其二，三层墙4/B-C构件变形所致倾斜(19210023号鉴定报告之2.6.2“构件层间位移”)具体形成时间虽无法判断，但根据房屋整体倾斜现状判断，其形成应当是一个长期过程(2019年6月10日回函)；其三，案涉房屋危险性等级C级虽为完成鉴定时的2019年3月11日、12日状况，但根据工程经验，在不受灾害或其他严重影响因素作用情况下，材料强度不会在短短两年时间内有较大变动(2019年8月9日回函)。以上回函内容，都是针对凌伟宏、范建芳具体提问的说明，根本不存在与鉴定意见矛盾的问题；至于凌伟宏、范建芳一审中超出鉴定范围的提问或质疑，司法鉴定机构可以不予答复。4.凌伟宏、范建芳关于鉴定报告的所谓11处“错误”，完全信口开河，司法鉴定人依照相关规定进行现场鉴定，无疑是一个专业的活动过程。如何选点、怎样检测以及附图等，应由司法鉴定人根据情况独立决定。三、一审判决认定事实清楚、适用法律准确，应予维持。1.关于依法采信19210023号鉴定报告问题。本案一审中，鉴定机构已经针对凌伟宏、范建芳所提异议依法作出了答复，凌伟宏、范建芳也未能从程序或实体方面推翻19210023号鉴定报告并要求重新鉴定；故一审判决理应采信19210023号鉴定报告形成的鉴定结论，即案涉房屋属于C级危房，费向阳、邓雪凝购房居住的合同目的无法实现，应当支持其退房还款以及赔偿损失等诉讼请求。2.一审判决推定三层墙4/B-C构件危险程度形成于案涉房屋交付之前，并无不当。涉及房屋整体倾斜也好，构件变形、位移也罢，都是长期渐进的过程，这是凭普通生活经验便可得知的。关于案涉房屋三层墙4/B-C构件构成危险构件之一，但鉴定意见只认为其形成应是一个长期过程，具体时间无法判断。据此，一审判决以案涉房屋自2000年建成至2017年11月交付给费向阳、邓雪凝期间长达17年之久，而自费向阳、邓雪凝2017年11月收房至2018年5月着手装修期间则仅为6个月，故合理推定该4/B-C构件形成危险构件始于凌伟宏、范建芳向费向阳、邓雪凝交付房屋之前无疑是正确的。相反，如凌伟宏、范建芳认为，该4/B-C构件危险程度以及整幢房屋倾斜，突然会在费向阳、邓雪凝接收案涉房屋后的短短4个多月时间里急骤形成，才违背基本常识，更不符合工程科学，完全不能成立。四、二审程序中不宜再出现专家证人。费向阳、邓雪凝向一审法院起诉请求：1.判令解除费向阳、邓雪凝与凌伟宏、范建芳签订的《房屋买卖合同》;2.判令凌伟宏、范建芳返还购房款3580000元，并赔偿房屋过户税费142000元、中介费43000元及房屋登记费6160元，合计3771160元，案涉房屋权属回转登记至凌伟宏、范建芳名下;3.凌伟宏、范建芳赔偿案涉房屋的装修损失合计469750元；4.诉讼费用由凌伟宏、范建芳承担。一审法院认定事实：费向阳与邓雪凝系母女关系，凌伟宏、范建芳系夫妻关系。2017年7月19日，费向阳、邓雪凝作为购房人（乙方）与凌伟宏、范建芳作为售房人（甲方）及吴江市泰诚房产中介有限公司作为中介方（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：甲方将案涉房屋出让给乙方，乙方对该房屋现状表示满意，自愿购买该房屋；房屋配套设施空调五台，热水器、沙发一套、餐桌一套、现有装修；成交价格358万元，定金10万元，乙方于2017年7月19日支付2万元，于2017年7月20日支付8万元。预留房款3万元，于交房时支付给甲方。除定金、尾款及资金托管外的房款，乙方于资金托管当天现金支付给甲方。甲乙双方于2017年9月20日前办理资金托管手续，贷款放款后5个工作日内办理交易过户手续；过户时产生的个税由乙方承担，营业税由乙方承担，契税由乙方承担，其他相关税、费由乙方承担。乙方须向中介方交纳中介服务费4万元，于过户当天结清。费向阳于2017年7月20日向凌伟宏支付房款9万元，于12月31日向凌伟宏支付房款3万元。邓雪凝于2017年9月18日向苏州市吴江区房产交易中心支付案涉房款63万元，于2017年10月11日办理购房按揭贷款147万元。剩余房款136万元由费向阳向凌伟宏转账支付。邓雪凝于2017年10月23日就案涉房屋缴纳了142000元税款；于2017年10月24日支付房地产评估费6000元；于2017年10月30日支付登记费160元，后又支付中介服务费43000元。2017年10月31日，案涉房屋不动产权证书由凌伟宏、范建芳名下变更登记至邓雪凝名下。2018年5月3日费向阳与深圳市欧陆风装饰设计工程有限公司苏州分公司（以下简称欧陆风公司）签订《合同书》，由欧陆风公司对案涉房屋进行装修。在装修之前，欧陆风公司绘制了房屋原始平面图、房屋拆墙布置图。装修途中，费向阳发现案涉房屋西侧外立墙体严重倾斜，遂中途停止装修，向一审法院提起诉讼。另查明：案涉房屋于2000年左右由朱建中建造，登记于朱建中名下。因朱建中涉及金融借款案件被列为一审法院被执行人，在执行过程中，一审法院在淘宝网司法平台拍卖案涉房屋，2015年12月19日案涉房屋由范建芳以2051240元竞得。审理过程中，费向阳、邓雪凝申请对案涉房屋的安全等级进行鉴定，一审法院依法委托江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司（以下简称鉴定公司）进行鉴定，2019年3月11日该公司至案涉房屋进行现场勘察取样，费向阳、邓雪凝的委托诉讼代理人严建坤，凌伟宏亦至现场参与鉴定过程。凌伟宏当场提出欧陆风公司对案涉房屋的部分墙体进行了拆除，可能会影响鉴定结果，一审法院现场询问双方当事人具体拆除的墙体位置，双方当事人明确以欧陆风公司绘制的房屋拆墙布置图为准。2019年4月11日鉴定公司出具第19210023号鉴定报告，认为案涉房屋的危险的等级为C级（表示部分承重结构不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态，构成局部危房）。针对案涉房屋部分墙体被拆是否对房屋危险等级产生影响，2019年5月13日鉴定公司出具回函，认为装修改造后，危险构件数量为7个；装修改造前，危险构件数为5个，因此装修改造的拆除墙体行为，对危险构件承载力产生影响并出现新增危险构件，故装修改造行为与危险构件数量的增加存在关联性，未改变房屋的危险性等级。凌伟宏要求鉴定公司明确：1、装修改造前存在的5处危险构件具体位置、形成原因及时间；2、费向阳的装修改造行为对该5处危险构件是否产生影响。2019年6月10日鉴定公司回函，认为：1、一层墙1/(1/A)–C轴、一层墙4/(1/A)-C、二层墙1/(1/A)-C、二层墙4/(1/A)-C及三层墙4/B-C为装修改造前存在的5处危险构件。其中一层墙1/(1/A)-C轴、一层墙4/(1/A)-C，二层墙1/(1/A)-C、二层墙4/(1/A)-C属承载能力不满足《危险房屋鉴定标准》，即墙体承受的荷载作用效应（与结构布置有关）大于墙体抗力（与墙体材料强度及施工有关），应是房屋建造时设计或施工质量不符合规范要求所致；三层墙4/B-C构件倾斜超出《危险房屋鉴定标准》，属于构件变形所致，具体形成时间无法判断，但根据房屋整体倾斜现状判断其形成应是个长期过程。2、费向阳的装修改造改变了房屋的结构布置，导致原本承载力不足的一层墙1/(1/A)-C、一层墙4/(1/A)-C、二层墙1/(1/A)-C、二层墙4/(1/A)-C作用效应增大，对墙体产生不利影响;三层墙4/B-C因装修改造前的变形不可知，故无法判断装修改造是否会加剧该构件的变形。后凌伟宏提出除拆墙布置图标注的拆墙位置以外，费向阳还存在其他拆墙行为。由于双方对欧陆风公司在装修前绘制的房屋原始平面图无异议，故一审法院再次要求鉴定鉴定公司依据房屋原始平面图评估装修开始前的房屋危险等级及构件数。2019年12月30日鉴定公司回函，认为：我鉴定公司2019年5月13日回函中已明确房屋装修改造前与房屋装修改造后的房屋危险等级均为C级，2019年6月10日回函中已明确装修改造前危险构件位置。凌伟宏又要求鉴定公司明确：1、19210023号鉴定所用数据是否为2019年3月11日、3月12日现场所测的数据？得出的房屋危险等级为C级是否为2019年3月12日该房屋的危房等级？2、能够根据2019年3月11日、3月12日的测量数据得到2017年11月-12月时该房屋的各项正确数据及当时的房屋危险等级。2019年8月9日鉴定公司回函，认为：1、报告鉴定报告所有检测数据均为2019年3月11日、3月12日现场所测，所评定的C级的结论为检测鉴定完成时该房屋的危险性等级。2、根据工程经验，我鉴定公司认为材料强度在不受灾害或其他严重影响因素作用情况下，两年时间内不会有较大变动。19210023号鉴定报告中其他检测数据不能代表2017年11月～12月时房屋的情况，关于拆改前的危险构件，在2019年6月10日的回复意见中已有表述，但房屋变形等其他情况不明，故无法得出之前状态房屋危险性等级。凌伟宏又要求鉴定公司明确：一、19210023号鉴定报告中危险件数量由5个变成4个或4个以下，得出的房屋危险性等级是否就为B级？二、装修时的几种情况：1、承重外墙新开的4个窗户墙体破坏面直接在雨天导致水直接进入墙体内部；2、安装好铝合金窗户后，窗洞墙体四周到现在仍未做好防水补漏工作；3、外墙4/(1/A）处排水管改造后不起作用，外墙1/D-E处排水管可能堵塞，雨水直接排在外墙上；4、三楼阳台上的窗户全部不关，三楼、二楼部分窗户不关，雨天雨水直接进来，水最后通过楼面、墙体吸收；5、外墙体新凿出来的孔洞在雨天时雨水渗进去；以上5个情况长时间存在有近一年或以上；6、一幢建成近20年的砖混结构别墅，三层总计28处的砸墙行为所引起的振动及其他影响，以上现象是否会降低墙体材料强度？三、针对二层墙4/（1/A）-C具体来说，本来是一面完整的承重外墙，在上面硬砸出一个窗户来，砸墙的振动、砸墙后的破损面到安装窗框及之后的大段时间内雨水直接注入墙体、到现在窗户周边仍未做好防水堵漏工作、该窗户从来不关、该外墙上雨水管不起作用，雨水直接排在墙面上、新打的孔洞渗水、三楼的阳台窗从来不关，进来的雨水渗入该墙体，另外该墙的材料强度检测面就在新砸的窗户右边下方，这些使用不当及装修不当是不是会直接降低该墙的材料强度？2019年11月12日鉴定公司回函：我鉴定公司收到贵院2019年11月05日出具的函，被申请人提出问题的前提多为假设且超出贵院（2019）苏0509鉴委字第035号委托书的委托内容。现应贵院要求，我鉴定公司予以回复如下：1、墙体危险构件数量若变为4个，房屋危险性等级为B级。2、设计（建造前）、施工（建造时）、原材料（建造时）、在房屋设计使用年限内的使用和维护（建造后）任何一个环节存在问题均有可能导致房屋出现安全性出现不满足规范要求的情况（不考虑不可抗力）。3、该问题实际描述的是房屋使用和维护情况是否会影响其安全性，在上一问题2中己有表述。庭审中，费向阳、邓雪凝申请注册监理工程师王某,4作为专家证人出庭发表专业意见。王某,4陈述到过现场查看过房屋的具体情况，肉眼可见房屋倾斜明显，若无外力干预，房屋的倾斜会持续，最终会导致垮塌。房屋倾斜的原因在于西面地基较软，导致东面变形量小，西面变形量大，出现偏心受拉或受压，破坏力的平衡。据现场实地勘察，一楼T字形墙体虽被拆除，但由于二楼房屋没有大的荷载，对房屋影响不大，二楼的墙体改造和三楼窗户扩建对房屋没有影响。庭审中，费向阳、邓雪凝申请注册监理工程师燕翔作为专家证人出庭发表专业意见。燕翔陈述到现场看过房屋外观，没到房屋里面看过，看不出房屋存在倾斜。如对案涉房屋存在拆墙、砌墙、渗水等问题，对房屋是会产生影响的。以上事实有费向阳、邓雪凝提交的《房屋买卖合同》、不动产权证书、个人转账汇款回单、银行进账单、贷款凭证、收款收据、税收缴款书、收据、鉴定报告及回函、当事人陈述等证据予以证实。关于费向阳、邓雪凝主张的装修损失诉讼，一审法院组织双方至现场清点核实，双方确认无误的装修损失为：1、欧陆风装修款181834元；2、空调、地暖、新风系统工程材料款71000元；3、音响、监控、无线覆盖系统工程材料10639元；4、“我乐橱柜”定金10000元；5、久盛地板定金2000元；6、“富星”不锈钢门、指纹锁款项15000元；7、汉莎家具预付款10600元；8、“恒豪”瓷砖款29690元。以上合计330763元。双方有争议的装修损失为“亚细亚”瓷砖款项。费向阳、邓雪凝主张“亚细亚”瓷砖款项为30000元，为此提交“亚细亚”瓷砖销售单原件1张（载明预售定金30000元）、收款收据及POS单原件各1张（收款收据由苏州步步兴建材有限公司出具金额为30000元，2018年6月13日刷卡30000元）。凌伟宏至现场与“亚细亚”瓷砖工作人员进行了清点，该工作人员向凌伟宏出具了一份销货单，该销货单载明具体送到案涉房屋的瓷砖及加工费为25265元，由费向阳签收。凌伟宏主张经清点后发现型号为AH80090K的瓷砖只找到5块，型号为AH80058J只找到2块，因现场瓷砖数量与销货单有差距，故对销货单上的加工费不予认可。一审法院认为，关于案涉《房屋买卖合同》是否应当解除的问题。本案所涉《房屋买卖合同》系费向阳、邓雪凝与凌伟宏、范建芳的真实意思表示，依法成立并生效，对双方产生法律约束力，双方应当全面依约履行自己的义务。凌伟宏、范建芳作为出卖人，应交付符合质量要求的房屋。若房屋不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以解除合同。现案涉房屋经鉴定，在2019年3月份的危险等级为C级（表示部分承重结构不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态，构成局部危房）。费向阳、邓雪凝虽对案涉房屋存在装修行为，但未改变房屋的危险性等级。针对费向阳提出的鉴定结论仅能代表2019年3月份案涉房屋的危险等级，不能代表向费向阳、邓雪凝交付房屋时的危险等级。一审法院对此认为，根据鉴定公司的回函，在费向阳、邓雪凝对案涉房屋开始装修之前，该房屋就存在5个危险构件，其中4个危险构件系房屋建造时设计或施工质量不符合规范要求所致，另外1个危险构件（三层墙4/B-C）系变形所致，具体形成时间无法判断，但根据房屋整体倾斜现状判断其形成应是个长期过程。专家证人王某,4进一步阐明变形危险构件产生的原因在于房屋西面地基软，房屋出现偏心受拉或受压，破坏力的平衡，在力的长期不平衡作用下，单片墙体倾斜。案涉房屋从2000年左右建成至2017年11月份交付给费向阳、邓雪凝，时间跨度在17年，而从2017年11月份至2018年5月份案涉房屋开始被装修，时间跨度为6个月，显然第一个时间段更能满足鉴定公司所表述的长期过程。至于凌伟宏、范建芳提出房屋装修过程中的砸墙振动、雨水渗透等情形降低墙体的材料强度，影响房屋危险等级的评定。一审法院认为鉴定公司出具的回函中已经明确房屋装修改造前的危险构件数为5个，构成C级危房，装修改造过程的产生的各种情况虽影响和增加了危险构件，但整体上不影响房屋危险等级的评定，故凌伟宏、范建芳的前述抗辩没有事实依据，一审法院不予采信。综上，一审法院认为，由于凌伟宏、范建芳向费向阳、邓雪凝出卖的房屋构成C级危房，不符合居住要求，费向阳、邓雪凝有权解除与凌伟宏、范建芳签订的《房屋买卖合同》。费向阳、邓雪凝于审理过程中要求解除合同，该解除合同的诉讼请求于2019年1月12日送达凌伟宏、范建芳，故一审法院认定双方之间的《房屋买卖合同》于2019年1月12日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；合同解除，不影响合同中结算和清理条款的效力。故本案中，双方合同解除后，凌伟宏、范建芳已收取的购房款3580000元，应返还费向阳、邓雪凝；费向阳、邓雪凝也应将案涉房屋返还凌伟宏、范建芳，并协助凌伟宏、范建芳将案涉房屋不动产权证恢复登记至凌伟宏、范建芳名下。关于费向阳、邓雪凝要求赔偿凌伟宏、范建芳已实际支付的中介费、税费的诉讼请求，一审法院认为，该部分费用系费向阳、邓雪凝实际损失，现凌伟宏、范建芳违反合同约定，应承担赔偿相应损失的违约责任，故凌伟宏、范建芳应赔偿费向阳、邓雪凝税费、中介费合计191160元。关于凌伟宏、范建芳应否赔偿费向阳、邓雪凝房屋装修损失的问题。一审法院认为凌伟宏、范建芳出卖不符合质量要求的房屋，是造成房屋后续产生装修损失的根本原因。费向阳、邓雪凝作为普通购房者，不具备评定房屋危险等级的专业能力，其购买房屋后进行装修属于合理行为。但费向阳、邓雪凝在装修前，应当对全屋进行勘察、测量等基本工作，案涉房屋西侧墙体严重倾斜，如尽到了装修前审慎勘察、测量等义务，可以及时发现房屋可能存在严重质量问题，能够及时避免装修损失的产生，故费向阳、邓雪凝对于装修损失也应承担一定的责任。综合双方的过错程度及造成本案装修损失的原因力大小，一审法院酌情认定由凌伟宏、范建芳对费向阳、邓雪凝的装修损失承担60%的赔偿责任。关于房屋装修损失的认定，双方无争议部分为328885元，就双方有争议部分的“亚细亚”瓷砖款，一审法院认为该“亚细亚”瓷砖销货单由费向阳签收，一直存放于案涉房屋内，费向阳对此负有保管责任。在一审法院组织双方进行现场清点过程中，凌伟宏提出有两种型号的瓷砖与销货单上载明的数量无法对应，对此应由费向阳、邓雪凝进一步举证，现费向阳、邓雪凝未举证证明现场的瓷砖数量与销货单载明的数量一致，一审法院采信凌伟宏、范建芳现场清单后认可的数量，关于加工费，而费向阳、邓雪凝未举证证明加工费的计算方式，导致加工费无法明确，故对于费向阳、邓雪凝主张的加工费一审法院不予认定，据上，一审法院认定“亚细亚”瓷砖款为11799元。凌伟宏、范建芳对费向阳、邓雪凝的装修损失承担60%的赔偿责任，即205537.20元［（330763+11799）*0.6］。至于费向阳、邓雪凝提出的恢复原状的主张，未提起反诉，本案不予理涉。综上，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、原告费向阳、邓雪凝与被告凌伟宏、范建芳签订的《房屋买卖合同》于2019年1月12日解除。二、原告费向阳、邓雪凝应于本判决生效后十日内将苏州市吴江区松陵镇垂虹路76号二弄6号的房屋［不动产权证号：苏（2017）吴江区不动产权第9080556号）］返还被告凌伟宏、范建芳。原告邓雪凝、被告凌伟宏、范建芳应于本判决生效后十日内互相协助将上述房屋权属登记过户至被告凌伟宏、范建芳名下。三、被告凌伟宏、范建芳应于本判决生效后十日内返还原告费向阳、邓雪凝购房款3580000元并赔偿各项损失396697.20元，合计3976697.20元。案件受理费36970元、鉴定费30000元，合计66970元，由原告费向阳、邓雪凝负担6970元，由被告凌伟宏、范建芳负担60000元,于本判决生效后十日内直接交付原告方，原告方已预交的诉讼费用一审法院不再退回。二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。凌伟宏、范建芳申请杭州浙经建筑规划设计有限公司国家一级注册结构工程师陶立生、工程师徐某,4作为专家证人，就江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司出具的19210023号鉴定鉴定报告、回函发表意见，出具《关于垂虹路76号二弄6号房屋鉴定报告的错误及情况说明》（以下简称《情况说明》）。徐某,4并到庭陈述。陶立生、徐某,4在《情况说明》中认为（图略）：一、鉴定报告存在的明显错误。1、鉴定报告表1(P4页)中记录检测了水平B轴上(1/3)点到4点间二层楼面梁【(1/3)-4/B1.轴二层楼面梁】；实际检测是另一道梁，即水平1/A轴上(1/3)点到4点间二层楼面梁；2、一层墙水平(1/C)轴3点到4点间墙体(一层墙3-4/(1/C))作为检测墙在表2(P4页)，表3(P5页)，表5(P7页)中存在，但实际图纸中并没有这堵墙；3.二层墙水平A轴1点到2点间墙体(二层墙1-2/A)作为检测墙在表2(P4页)，表3(P5页)，表5(P7页)中存在，但实际图纸中并没有这堵墙；4、二层墙竖向4轴C点到D点墙体(二层墙4/C-D)作为检测墙在表2(P4页)，表3(P5页)，表5(P7页)中存在，但现实中这堵墙并没有进行检测；二、三层墙竖向4轴B点到C点墙体(三层墙4/B-C)倾斜与整幢房屋矛盾及原因。三层墙4/B-C因倾斜超标在第2份回函中被认定为装修前的危险构件，这与报告P7页建筑倾斜示意图自相矛盾，报告明确房屋整体向西倾斜，并且西边墙体的倾斜大于东边墙体，那怎么会出现三层墙东边墙倾斜反而大于西边墙呢?(三层西边墙1/B-C合格，三层东边墙4/B-C倾斜超标)。细细查证下，我们发现了三层墙4/B-C倾斜超标的形成原因：1.二层6.24米的承重墙被拆除，使得原本该墙承受的三楼的重量直接加载于三层楼板上，导致三层楼板变形，引起砌在楼板上的三层墙体4/B-C变形；2.三层改砌的3.55米墙和新砌的3.55米的墙额外增加楼板的负荷，原储物间改造成卫生间，使用功能发生变化，楼面活荷载变大，对楼板超负荷使用，造成楼板发生变形；3.拆除的3.55米墙破坏了与三层墙4/B-C横向支撑力的平衡，新开的窗户达1.5米宽，因敲击砸墙导致的原有砖混结构墙体发生松动，而整个三层墙4/B-C只有2.1米，基本都在新敲窗户的影响范围内，窗户上方未做任何支撑使得上部荷载集中分担到窗子两侧，导致窗子两侧墙体发生变形。4.测量的工作面不合理，本身就位于新开窗户的变形影响范围内，所得的数据更不能作为原始结构数据加以推理计算。另外一个无法理解的情况是：整个三层东面墙8.15米长，鉴定公司只测量了一个点位，没有全面的多点位测量就能选出中间2.1米长的墙是倾斜超标的结论，以此类推，把这个倾斜的2.1米长的墙全部敲掉做成窗是不是就是安全的。以我们的专业知识理解不了，反正我们是没有办法做到。而且拆承重墙和新砌墙体等结构变化导致楼板负荷大大增加，对楼板的变形影响、对其他墙体影响是持续存在的，所以这类恢复不是简单的重新砌堵墙就能恢复原有的结构，而是需要专业的加固公司通过专业手段才能实现。我们没有看到鉴定公司的建模运算过程，不清楚那5个错误数据是怎么运用到建模中，不知道他每层只检测3个墙体是怎么代入每层几十个墙体的数据的，也不知道他怎么根据现测结构大改后的数据得出之前墙体的数据，怎么考虑渗水、敲墙震动、砖缝松动、承重结构改变引起墙体变形、墙体不完整等因素对数据的影响?这里面是否合理我们先不作评价，只是第3份回函已经明确“房屋变形等其他情况不明，故无法得出之前状态房屋危险性等级”，那就是修正第2份回函中说5处危险构件属开装修前形成的说法，至少三层墙4/B-C的变形不能归入长期形成的原因内，应该从5个危险构件中剔除。变形有长期变形，也有近期情况变化引起的；有一直持续变形的，也有以前变形但后来稳定下来了的。还是那句话，要用科学的数据和计算结算说话，不能一看到变形倾斜就简单地归入长期的范筹。凌伟宏、范建芳申请的专家证人徐某,4到庭发表意见认为：我未去本案争议的房屋现场，但看了现场视频和照片还有鉴定报告。我只对鉴定报告去辨别，没有感知到这个房屋是整体倾斜的。涉案房屋是砖混结构，墙跟顶部的圈梁共同承重的，不同于框架结构下面的墙，砖混结构的墙拆掉后，会直接影响到上部楼面承重。装修时如果对结构有改动的，不能由装修公司独自完成。比如说门窗扩大还有墙体拆除，还有增加一些墙体，都要有设计单位进行负荷计算。装修前跟装修后，如果说对结构没有改动的情况下，对房屋的主体是没有大的影响的，说两年内不会有较大变动是对的。但如对房屋主体有较大改变的情况下，就是一个短期的破坏。假如目前这个房屋是整体倾斜，从工程力学角度上，一般不会半年之内形成房屋的整体裸眼看得到的倾斜。但要有个前提，比如说这个房屋有没有经过破坏，如果有破坏，比如说对主体进行改动，还有周边施工造成对地基有影响，那就不一定说半年了，可能一个月或者十天八天都有可能。评定房屋的安全等级是针对房屋现状去评定。装修之后做的安全鉴定报告，评定的只是装修后的房屋等级，不能说明装修前的情况。鉴定报告不能说拆改前的危险，没有进行鉴定，不能说它是拆改前的还是拆改后的，你要有理论依据。说鉴定前的五个危险构件，没有检测数据，这话就是错的。费向阳、邓雪凝申请的专家证人王某,4到庭发表意见认为：我去过现场。鉴定机构委派鉴定工程师去现场的时候我不在。房屋倾斜的原因是整个片区的地基不牢。涉案房屋片区都有大小不同的倾斜。房屋外护栏受力、钢构都顶弯了，护栏被拉开了。根据我的观察，现在的房屋整体倾斜，还在扭曲。关于检测数据。这里是一个定性跟定量的关系问题。我们不能把回函里面的某一句话作为结论使用。检测数据虽然有些标误，但是不影响结论。房屋敲打，会引起房屋局部结构的影响，这是存在的，它不会影响整体性的。所谓砖混是很笼统的说法，并不是不允许装修机构改动的，是允许改动的。江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司回函认为：一、关于“鉴定报告中存在的明显错误”。因该房屋无设计图纸，报告中所附的平面布置图是根据房屋的实际布置现场测量手绘的，所列构建的轴线位置也是现场检测时根据手绘图进行的标注，在内业处理手绘图成CAD时轴线排列发生了变化，因此出现了个别构件轴线位置与平面布置图不对应的情况。但所检测的构件均真实存在，检测方法及检测数据均是按照相关检测技术标准要求实施和采集的，轴线位置的标注瑕疵不影响鉴定结论。二、关于“三层墙4/B-C倾斜与整栋房屋矛盾及原因”。1、该墙体评定为危险构件的依据。根据倾斜检测结果，该房屋整体向西倾斜，各阳角向西的矢量叠加平均值为21.20‰，实测三层墙4/B-C向西的倾斜率为12.38‰。根据《危险房屋鉴定标准》JG125-2016第5.3.3条，单片墙产生相对于房屋整体的局部倾斜变形大于7‰应评定为危险点，该墙体相对于房屋整体的局部倾斜变形为8.82‰，已大于7‰，故评定为危险构件。2、该墙体倾斜的分析。根据第1条可知，该墙体向西倾斜但倾斜率小于房屋整体向西的倾斜率，两者差值导致了规范不允许的相对变形因而评定为危险构件，《情况说明》第二项所述均是该墙体的倾斜为什么会大于房屋整体倾斜的理由，与该墙体的实际倾斜状况不符。我鉴定公司认为该墙体倾斜主要是由于该房屋的地基基础不均匀沉降引起，但具体形成时间无法通过技术手段确定。从鉴定评级的角度讲，其形成时间也无意义。三、关于回函的回复。（2019）苏0509鉴委字第035号委托书的委托内容是需对房屋是否属于危房进行鉴定，我鉴定公司出具的鉴定报告的结论也是根据鉴定时房屋的实际状况依据规范得出的。后续的回函是应委托法院的要求针对各方提出的各种假设进行的问题回复，已超出了委托书的委托范围。并且由于房屋拆改前裂缝变形等实际情况已不可知，所回复的内容属依据给定的假设进行的分析，而非依据其房屋拆改前的实际情况得出的鉴定结论。另查，一审判决有笔误，一审认定“关于费向阳、邓雪凝主张的装修损失诉讼，一审法院组织双方至现场清点核实，双方确认无误的装修损失为：1、欧陆风装修款181834元；2、空调、地暖、新风系统工程材料款71000元；3、音响、监控、无线覆盖系统工程材料10639元；4、“我乐橱柜”定金10000元；5、久盛地板定金2000元；6、“富星”不锈钢门、指纹锁款项15000元；7、汉莎家具预付款10600元；8、“恒豪”瓷砖款29690元。以上合计330763元。”又在一审本院认为部分认定“关于房屋装修损失的认定，双方无争议部分为328885元”，此处“328885”为笔误，应纠正为“双方无争议部分为330763元”本院对一审查明的其它事实予以确认。本院认为，关于鉴定报告。鉴定机构针对出现构件轴线位置与平面布置图不对应，回复认为个别构件轴线位置与平面布置图不对应的情况。但所检测的构件均真实存在，检测方法及检测数据均是按照相关检测技术标准要求实施和采集的，轴线位置的标注瑕疵不影响鉴定结论。关于三层墙4/B-C该墙体向西倾斜但倾斜率小于房屋整体向西的倾斜率。倾斜原因，主要是由于该房屋的地基基础不均匀沉降引起。但具体形成时间无法通过技术手段确定。因此，本院认为，涉案鉴定报告程序合法，依据充分。凌伟宏、范建芳主张涉案鉴定报告程序不合法、依据不充分的上诉理由不能成立。涉案鉴定报告反映了涉案房屋现状，可作为本案证据。凌伟宏、范建芳主张鉴定机构一审期间后续回函，不能作为本案证据。鉴定机构也明确，一审后续的回函已超出了委托书的委托范围，并且由于房屋拆改前裂缝变形等实际情况已不可知，所回复的内容属依据给定的假设进行的分析，而非依据其房屋拆改前的实际情况得出的鉴定结论。因此，本院认为，鉴定机构一审期间的后续回函，不能作为本案证据。鉴定报告表明，案涉房屋存在地基基础不均匀沉降，且可追溯到案涉房屋买卖合同订立之前。从各方当事人一、二审陈述，各方申请出庭的专家证人意见来看，对此并无异议。根据鉴定报告、各方当事人意见，各方申请出庭的专家证人意见，涉案房屋为砖混结构，地基基础不均匀沉降会导致房屋变形，在无外力作用下，房屋变形是一个长期过程；在有外力作用下，房屋倾斜、变形会加速，直接肉眼可见。在采取加固措施情况下，不必然导致涉案房屋成为C级危房；在不采取措施情况下，最终会导致房屋受损。因此本院认为，涉案房屋地基基础不均匀沉降对涉案房屋主体结构有重大影响。本院认为，涉案房屋在凌伟宏、范建芳出售给费向阳、邓雪凝时，已存在地基基础不均匀沉降，构成涉案房屋的瑕疵，且该瑕疵属于对涉案房屋主体结构有重大影响的瑕疵。该瑕疵在双方买卖合同对标的物的约定中未予列明，双方买卖合同也未约定或声明免除出卖人瑕疵担保义务。凌伟宏、范建芳构成违约，应承担标的物瑕疵担保责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百四十八条的规定，买受人费向阳、邓雪凝可以解除合同。因此一审判决凌伟宏、范建芳退还费向阳、邓雪凝购房款3580000元，费向阳、邓雪凝返还凌伟宏、范建芳案涉房屋，并协助将案涉房屋不动产权证恢复登记至凌伟宏、范建芳名下，处理结果并无不当。因凌伟宏、范建芳构成违约，买受人费向阳、邓雪凝可依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，请求凌伟宏、范建芳赔偿损失。费向阳、邓雪凝因房屋买卖合同发生的过户税费142000元、中介费43000元及房屋登记费6160元，合计191160元。上述费用属于因合同订立、履行产生的直接费用，合同解除后构成费向阳、邓雪凝直接损失，且费向阳、邓雪凝对此损失并无过错。一审判决凌伟宏、范建芳应予赔偿，处理结果并无不当。费向阳、邓雪凝取得涉案房屋后，委托装修公司对涉案房屋进行装修，产生装修费用，属于因合同解除产生的损失。考虑到装修前费向阳、邓雪凝未进审慎勘察、测量等义务，一审认定费向阳、邓雪凝自身存在过错，装修损失中应减轻凌伟宏、范建芳40%赔偿责任，处理结果并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36970元，由上诉人凌伟宏、范建芳负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇二〇年十二月九日书记员  姜 瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。