福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6888号 上诉人（原审原告）：福州市鼓楼城建综合开发公司,住所地福建省福州市鼓楼区福三路**福尚名居**楼204。 法定代表人：杨光，经理。 委托诉讼代理人：林莹，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛雯婷，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林弟，男，1991年5月4日出生，汉族，住福建省平潭县。 上诉人福州市鼓楼城建综合开发公司（以下简称“鼓楼城建公司”）因与被上诉人林弟房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初5828号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 鼓楼城建公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持鼓楼城建公司一审诉讼请求。事实和理由：一、案涉《合同书》合法有效，一审判决适用《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，未对案涉合同效力进行认定，属适用法律错误。案涉房屋在《中华人民共和国城乡规划法》颁布前已建成，而《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条系根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定作出，根据法不溯及既往原则，本案不应适用《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定。二、一审判决认定“2019年3月以后林弟未缴纳租金，系以其行为表示不履行合同，城建公司可随时收回案涉店面，但城建公司未提交证据证明已催讨租金或要求收回店面，此后产生的租金损失应由城建公司承担”是错误的。解除合同应以积极的方式作出意思表示，应通知对方，本案林弟自2019年3月之后未缴纳租金是单方违约的消极行为，不能发生解除合同的法律后果，案涉租赁合同在鼓楼城建公司于2019年11月27日向林弟发送律师函时才解除，林弟应依法向鼓楼城建公司支付合同存续期间的租金。三、合同存续期间，林弟支付租金系其合同义务，合同终止后交付房屋的义务人是林弟而非鼓楼城建公司，林弟从未主张解除合同，也从未要求将房屋返还给鼓楼城建公司，因此本案不存在鼓楼城建公司怠于接收房屋而产生的扩大损失，一审判决认定鼓楼城建公司自行承担超过两个月租金的扩大损失，缺乏事实和法律依据。四、一审判决对鼓楼城建公司提交的工商登记信息、催讨租金的律师函及邮寄面单等可以证明案涉房屋商业用途及鼓楼城建公司催讨租金的证据均未审查认定，仅依据林弟单方陈述认定案件事实，违反法律规定，显失公平。 林弟辩称，1.案涉合同无效。鼓楼城建公司出租的案涉房屋系四无建筑，一审中鼓楼城建公司提交的协议书不属于相关规划部门出具的证明文件，无法证明案涉房屋的产权是清晰有效的。根据政府政务公开的文件，四无建筑的居住人或承租人应当予以搬离，所以林弟从2019年3月份就已经搬离、不再租赁案涉房屋，林弟亦已明确告知鼓楼城建公司不会再重新签订新合同，以实际行为表明不再续租案涉房屋。2.案涉合同明确约定若林弟不支付租金或不缴纳水电费超过两个月，合同自动终止，鼓楼城建公司由于自己的原因导致损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。 鼓楼城建公司向一审法院起诉请求：判令林弟立即向鼓楼城建公司支付2019年3月至2019年11月的租金共计88569元。 一审法院认定事实：2018年7月19日，福州市鼓楼区建筑工程集团公司向鼓楼城建公司出发《通知》：经我司研究决定，由你司负责“鼓楼区六一北路490号一层店面”的招租、日常管理等工作。现请你司尽快按招租程序开展“鼓楼区六一北路490号一层店面”公开招租事宜，并负责后续日常管理等工作。 2018年9月5日，林弟以电子竞价方式获得鼓楼城建公司案涉店面的承租权，成交单价为9841元/月。同年9月26日，鼓楼城建公司与林弟签订《合同书》，约定，该房屋仅作商业用途使用；租赁期限3年，即从2018年9月26日起至2021年9月25日止；月租金9841元；付款方式遵循先交租金后使用的原则，租金按月支付，第一次租金应在合同签订前付清，以后应在每月的月底一次性付清本月的租金；林弟应向鼓楼城建公司交付19682元作为押金，并于合同签订前交清；鼓楼城建公司是本租赁标的物的拥有者，并享有处分权利；林弟应对鼓楼城建公司正常的房屋检查予以协助，林弟应在租赁期限届满时把房屋交还给鼓楼城建公司，林弟负责缴纳房屋租赁期内发生的费用；水、电等应由林弟承担的费用应每月结清，逾期缴纳按每日千分之五加收违约金，每超过10天，违约金加倍收取，超过两个月本合同自动终止，因此给鼓楼城建公司造成的损失，鼓楼城建公司不承担责任。另，鼓楼城建公司向法庭提交的其与林弟签订的《合同书》封面抬头用铅笔书写：“2019年3月起改为建工收取租金，合同另作”。林弟提交的其持有的《合同书》封面抬头用铅笔书写：“旧”。 鼓楼城建公司与林弟签订《合同书》后，鼓楼城建公司将案涉店面交付林弟使用，双方未办理店面交接手续，林弟向鼓楼城建公司交纳租金至2019年2月，此后，未向鼓楼城建公司交纳租金，产生纠纷。 另，林弟接收案涉店面后，未装修使用，其陈述其于2019年3月4日早上电话通知鼓楼城建公司的经办人不再租赁案涉店面，愿意按照合同约定将押金作为违约金赔偿给鼓楼城建公司，案涉店面已腾空并且没有加锁。经询问，鼓楼城建公司答复2019年3月至今，鼓楼城建公司没有到案涉店面现场查看过。 一审法院认为，鼓楼城建公司与林弟签订的《合同书》系双方真实意思表示，鼓楼城建公司主张受福州市鼓楼区建筑工程集团公司委托，出租案涉店面，但鼓楼城建公司未能提交案涉店面产权证明，亦未提交证据证明案涉店面已取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，故一审法院难以认定双方签订的《合同书》合法有效。因鼓楼城建公司未能提交证据证明案涉店面具备商业用途，林弟接收案涉店面至今未装修，如要求林弟继续履行《合同书》显失公平，林弟主张提前解除与鼓楼城建公司签订的《合同书》，并以其交纳的押金赔偿鼓楼城建公司的损失，一审法院予以支持。2019年3月以后，林弟未依约向鼓楼城建公司交纳租金，虽然林弟提交的证据无法证明其已通知鼓楼城建公司解除双方签订的《合同书》，但根据林弟提交的案涉店面的照片可知，案涉店面仍尚未装修，鼓楼城建公司可随时收回案涉店面，同时鼓楼城建公司及林弟提交的《合同书》封面抬头用铅笔书写的备注内容相互对应，可以证明2019年3月，鼓楼城建公司与林弟协商另行签订租赁合同，但双方未能协商一致。2019年3月以后，林弟未依约向鼓楼城建公司交纳租金，已以其行为表示不履行合同，鼓楼城建公司可随时收回案涉店面，但鼓楼城建公司未提交证据证明其已向林弟催讨租金或要求收回店面，庭审中鼓楼城建公司确认其至今未到现场查看情况，在林弟未交纳租金且已搬离案涉店面的情况下，鼓楼城建公司作为出租方也负有减少损失扩大的义务，在林弟已赔偿鼓楼城建公司两个月租金的情况下，超出两个月租金扩大损失部分，应由鼓楼城建公司自行承担，故鼓楼城建公司诉请请求，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回福州市鼓楼城建综合开发公司诉讼请求。案件受理费2014元，减半收取1007元，由福州市鼓楼城建综合开发公司负担。 二审中，鼓楼城建公司向本院提交：1.福州市鼓楼区温泉林美香服装店的企业信用信息公示报告（注册日期：2018年12月13日；经营场所：福建省福州市鼓楼区六一北路**）、福州市鼓楼区温泉施昌锦五金经营部的企业信用信息公示报告（注册日期：2019年3月28日；经；经营场所：福建省福州市鼓楼区六一北路**拟证明案涉房屋具备商业用途；2.历月电费明细（户名：福州市建材实验厂；户号：0××9；用户地址：鼓楼区××路××号），拟证明案涉房屋在2019年5月后仍产生电费74.09元，且案涉房屋无欠缴电费情况，林弟主张案涉租赁合同因欠缴水电费超过两个月而自动终止，无事实依据。林弟经质证认为，对证据1真实性无法确认，且与本案没有关联，林弟与这两名个体工商户经营者均不认识，且案涉房屋所在地址在2018年12月13日和2019年3月28日各注册一次；证据2，案涉房屋电费目前是属于欠费状态，林弟在2019年3月之后就已经没再使用案涉店铺。本院经审查认为，对证据1真实性予以确认，证据2无原件核对，真实性无法确认，且案涉房屋所在地址为鼓楼区××北路××号，而电费明细体现的用户地址为鼓楼区××路××号，缺乏与本案的关联性，不予采纳。 根据在案证据，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，案外人施昌锦于2019年3月28日在案涉房屋所在地址“福建省福州市鼓楼区××北路××号”登记注册了福州市鼓楼区温泉施昌锦五金经营部。 本院认为，根据双方诉辩主张，本案争议焦点为：一、案涉《合同书》效力问题；二、鼓楼城建公司主张林弟支付2019年3月至2019年11月的租金88569元是否应予支持？ 关于争议焦点一。鼓楼城建公司提交福州市鼓楼建筑工程集团公司与福州市建材实验厂签订的《协议书》、《移交书》以及福州市鼓楼建筑工程集团公司向鼓楼城建公司发出的《通知》，主张案涉房屋在《中华人民共和国城乡规划法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》颁布前已于1985年建成，本案不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉《合同书》合法有效。本院认为，鼓楼城建公司提交的《协议书》第一条虽载明“福州市××路××号属于福州市建材实验厂的计44.5平方米的店面，建于1985年，至今尚无产权证”，但该《协议书》及《移交书》均为复印件，并无原件核对，真实性无法确认，鼓楼城建公司亦未提交关于案涉房屋建成时间的其他证据，因此在案证据不足以证明案涉房屋建于1985年；且《协议书》项下的店面地址为“福州市××路××号”，而案涉店面及《通知》中的店面地址为“鼓楼区××北路××号”，两者并不一致，鼓楼城建公司主张××北路××号是由××路××号门牌变更而来，但其未提供相关部门出具的证明予以证实，对鼓楼城建公司该主张不予采纳。综合上述分析，鼓楼城建公司未提交案涉店面产权证明亦未提交证据证明案涉店面已取得建设工程规划许可，一审判决依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，对鼓楼城建公司与林弟签订的《合同书》效力未予认定，并无不当。 关于争议焦点二。林弟向鼓楼城建公司交纳房屋占有使用费至2019年2月，自2019年3月开始即未交纳房屋占有使用费，在林弟未交纳房屋占有使用费且已搬离案涉店面的情况下，鼓楼城建公司作为出租方也负有减损义务，但自2019年3月至一审时，鼓楼城建公司没有到案涉店面现场查看过，没有及时收回店面，且案外人施昌锦已于2019年3月28日在案涉房屋登记注册了福州市鼓楼区温泉施昌锦五金经营部，综合考虑上述情形，一审判决酌定林弟已交纳的押金（2个月租金金额）作为对鼓楼城建公司的损失赔偿，超出2个月租金的损失由鼓楼城建公司自行承担，已臻合理，本院予以维持。鼓楼城建公司主张林弟支付2019年3月至2019年11月的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，福州市鼓楼城建综合开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2014元，由福州市鼓楼城建综合开发公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄东旭 审 判 员 吴筱洲 审 判 员 符海燕 二〇二〇年十二月八日 法官助理 龚 蓉 书 记 员 翁哲颖