四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终14968号 上诉人（原审被告）：成都成房置业有限公司，住所地四川省成都市青羊区人民中路一段****。 法定代表人：刘建成，总经理。 委托诉讼代理人：徐科越，四川选择律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川华玮物业管理有限公司，住所，住所地四川省成都市锦江区一环路东五段********div> 法定代表人：温文遐，执行董事。 委托诉讼代理人：侯盛，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周正义，四川致高律师事务所律师。 上诉人成都成房置业有限公司（以下简称成房置业公司）因与被上诉人四川华玮物业管理有限公司（以下简称华玮物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初16828号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 成房置业公司上诉请求：1.撤销成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初16828号民事判决，改判驳回被上诉人针对上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院对华玮物业公司在案涉《前期物业服务合同》终止后有权继续收取物业费的认定和法律适用存在错误；2.一审判决对华玮物业公司应收费用的金额认定错误，对上诉人举出的应扣除费用的相关证据采信存在错误；3.因华玮物业公司在案涉小区服务过程中存在诸多管理混乱、未按合同约定提供物业服务的行为，致使上诉人遭受损失，该损失应当由被上诉人承担赔偿责任，并从应付物业费中扣除。故提起上诉。 被上诉人华玮物业公司辩称一审法院认定事实清楚、适用法律正确，一审判决应予以维持。 华玮物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令成房置业公司向其支付以下费用（暂计算至2019年9月30日）：（1）拖欠的物业费人民币5682536.84元；（2）未支付的电费人民币110727.14元；（3）违约金人民币6259873.3元；2.请求判令由成房置业公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：成房置业公司作为委托单位（甲方）与物业服务单位（乙方）华玮物业公司签订了《[中日会馆·新城国际广场项目]前期物业服务委托合同》约定由华玮物业公司为中日会馆·新城国际广场项目提供物业服务，合同第六条约定收费标准为：住宅1.8元/平方米；商业15元/平方米；办公23元/平方米，空置房屋按房屋使用性质全额收取物业服务费。第七条约定：已纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由甲方全额缴纳。由于物业买受人自身原因，不按甲方通知物业交付之日接房后未实际居住而造成房屋空置的，物业服务费由乙方向物业买受人自行收取。物业服务费用依照本合同第六条约定的标准按时向乙方进行缴纳。第十条约定：物业服务费按月缴纳，首次缴纳三个月物业服务费，之后在每月10日前缴纳当月费用；逾期缴纳，则从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金直至付清之日止。第十二条约定：停车场（库）属于甲方所有，委托乙方管理的……车位使用人应按照75元/个/月的标准向乙方交纳停车管理服务费。业主自行购置车位的，车位买受人应该于合同约定的车位交付之日起按月向乙方交纳物业服务费用75元/个/月。第十六条约定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。乙方接受供水、供电、供气、信息、环境等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。第二十九条约定：合同有效期为3年。合同附件的《物业管理服务合同备案表》载明物业管理期限为2013年11月13日至2016年11月12日。2014年11月17日，成房置业公司（甲方）与华玮物业公司（乙方）签订了《补充协议一》，该协议第二条约定：1.住宅部分：双方同意2014年10月1日至2014年12月31日期间的空置房的物业服务费按原《合同》约定全额支付，从2015年1月1日起，甲方按照原《合同》约定的物业服务费的65%向乙方支付至该套房屋出售；2.办公（写字楼）、商业、地下停车场部分：双方同意自乙方与施工单位办理完毕交接手续之日起原《合同》约定全额支付空置期间的物业服务费（最长不超过三个月）。从第四个月起，甲方按照原《合同》约定物业服务费65%向乙方支付至该套房屋出租或出售。2015年1月21日，成房置业公司（甲方）与华玮物业公司（乙方）签订了《补充协议二》，该协议第一条约定：双方同意在2014年11月15日至2014年12月31日期间，甲方按8元/平方米·月向乙方支付空置房物业费；在2015年1月1日至2015年2月28日期间甲方按18元/平方米·月向乙方支付空置房物业费；从2015年3月1日起，甲方按照11.7元/平方米·月向乙方支付空置物业费直至对应房屋出租或出售。2015年8月26日，成房置业公司（甲方）与华玮物业公司（乙方）签订了《补充协议三》，该协议第一条约定：双方同意在成房置业公司与四川省人民政府外事办公室完成资产置换之前，由华玮物业公司提供中日友好会馆的物业服务，物业费按18元/平方米·月支付；空置期间物业费按照11.7元/平方米·月支付。上述费用均包括中央空调等能耗费，自乙方与施工单位完成移交之日起，在乙方每月向甲方出具本协议约定的等额发票后，由甲方向乙方支付，乙方出具发票延迟，则甲方付款顺延。2016年4月21日，成房置业公司（甲方）与华玮物业公司（乙方）签订了《补充协议四》。2017年6月28日，成房置业公司就案涉项目小区物业服务纠纷向一审法院起诉华玮物业公司，要求华玮物业公司办理移交工作并退场，支付违约金。一审法院作出（2017）川0105民初6281号民事判决书，判决驳回成都成房置业有限公司的全部诉请。该案上诉后，2019年7月4日，我院作出（2018）川01民终8408号民事判决书，确认《前期物业服务委托合同》期限届满而自然终止失效，故改判华玮物业公司于判决生效之日起十五日内退出中日会馆·新城国际广场项目物业服务区域，并将物业相关资料移交给案涉小区所在的成都高新技术产业开发区石羊街道办事处。华玮物业公司于2019年7月24日退场。2017年12月15日，成房置业公司向华玮物业公司出具《关于新城国际广场物业管理服务费相关事宜的回函》，主要内容为：成房置业公司于2017年12月4日收到华玮物业公司发出的关于2016年12月至2017年11月物业管理服务费申请的工作联系单。该联系单没有加盖公司公章，无法对金额进行审查。自2017年2月13日起，双方签订的《前期物业合同》已经到期，此后的物业费没有依据。请将2017年2月13日前加盖公章的空置房物业费工作联系单及物业费发票原件交给成房置业公司，便于公司审查后予以支付。鉴于华玮物业公司垫付的电费未能提交盖章的工作联系单、用电清单及电费支付依据，成房置业公司无法对垫付金额予以核实，请将上述材料提交审核，待符合条件后予以支付。2019年8月22日，成房置业公司向华玮物业公司出具《关于新城国际广场物业管理服务费相关事宜的回函》，主要内容为：成房置业公司于2019年8月14日收到华玮物业公司发出的关于2016年10月至2019年7月24日空置房物业费核算事宜的工作衔接函。2016年10月、11月空置房物业服务费已经支付，2016年12月1日至2017年2月12日空置房物业费经审核共计357405.76元。已多次函告请将上述空置房物业费加盖公章的请款材料及发票原件提交给成房置业公司，符合条件后予以支付，但华玮物业公司一直未提交，故无法开展支付工作。自2017年2月13日起，双方签订的《前期物业合同》已经到期，此后的物业费没有依据。且因华玮物业公司拒不退场，造成了损失，故无法核实并支付上述合同终止至2019年7月24日的空置房物业费。对该期间的物业费，建议双方协商一致后予以解决。成房置业公司所欠缴2016年10月1日至2019年7月24日期间的物业管理费等合计为5803946.44元；2016年9月18日至2017年10月17日期间的电费，金额为78449.5元。一审法院认为，案件的争议焦点为华玮物业公司是否有权向成房置业公司收取物业费。华玮物业公司于2013年与成房置业公司《[中日会馆·新城国际广场项目]前期物业服务委托合同》，为中日会馆·新城国际广场项目提供物业服务，直至（2018）川01民终8408号《民事判决书》判决要求退场。在退场之前，双方对华玮物业公司实际提供了物业服务无异议，因此，华玮物业公司有权向成房置业公司收取物业费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相应物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。故成房置业公司应向华玮物业公司交纳物业费5803946.44元，该数据系依据华玮物业公司提交的空置房物业费核实意见表计算得来。对于成房置业公司提交的证据中：1.成房置业公司提交的2017年12月6日的收据10万元，其主张用于扣除2016年10、11月物业费，但该收据系其单方制作，无华玮物业公司签收认可的内容，对该证据不予采信；2.关于车位的《商品房买卖合同》，该组证据并无交付手续予以佐证，而根据双方的约定车位交付之后，成房置业公司才无须交纳空置费用，对该组证据不予采信；3.关于车位租赁的明细表和收据，该组证据在外在表现形式、关联性等方面有欠缺，并不能充分的否定华玮物业公司收取相应费用，对该组证据不予采信。关于电费问题，根据华玮物业公司的抄表记录、工作衔接函、增值税专业发票，电费共计78449.5元，该电费由华玮物业公司代缴，因此，成房置业公司应支付给华玮物业公司的电费为78449.5元。关于违约金问题，双方产生案涉物业纠纷系沟通不畅所致，并非成房置业公司恶意拖欠，这在双方的退场问题诉讼和《关于新城国际广场物业管理服务费相关事宜的回函》中均有详细体现，且华玮物业公司未提交证据证明其实际产生的经济损失，故不予支持。关于成房置业公司认为华玮物业公司物业服务质量差，应当降低物业管理费收取标准的抗辩，因其未提供强有力的证据加以证明，故不予采信。 关于物业费和电费的支付在合同中约定了相应的手续和流程问题。物业服务合同的主义务为提供服务和支付费用，双方约定的手续和流程都属于附随义务，而附随义务不能对抗主义务。此外，附随义务的顺利履行依赖于双方有着良好的合作和沟通为前提，然案件中双方却欠缺这样一个基础，以致引起此次诉讼。现华玮物业公司通过诉讼的方式主张自己的权益，且提供了相应的证据，成房置业公司也应当主动应对，对案涉空置物业明细、电费详情、支付情况等方面积极履行举证义务，然其提交的证据并不足以证明其抗辩，故对此项抗辩意见和相关证据不予采信。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、成房置业公司于判决生效之日起十日内支付给华玮物业公司物业管理费5803946.44元、电费78449.5元；二、驳回华玮物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决在指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费收取47424元，由成房置业公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，根据查明的事实以及我院另案生效民事判决书载明华玮物业公司在前期服务合同到期后仍一直为案涉小区提供物业服务至其退场前，其要求成房置业公司支付欠交的物业费、电费有法律和事实依据。关于成房置业公司上诉称一审判决对华玮物业公司应收费用的金额认定错误，对其举出的应扣除费用的相关证据采信存在错误，经审查，一审法院对成房置业公司提交的证据组织了质证并进行了认定，对上述相关证据不予采信并无不当，成房置业公司该上诉主张不能成立，本院不予支持。关于成房置业公司上诉称华玮物业公司未提供符合合同质量的物业服务，对其造成了损失要求抵扣物业费，但提交的证据不能证明其观点，对该上诉主张，本院不予支持。 综上，上诉人成房置业公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费53309元，由上诉人成都成房置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二〇年十二月十七日 书记员  陈 悦