江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4162号上诉人（原审被告）：无锡大澄拍卖有限公司，统一社会信用代码91320281398381607F，住所地江阴市长江路****。法定代表人:徐鸣，该公司总经理。委托诉讼代理人:钟飞峙。上诉人（原审被告）：江阴浩晟网络科技有限公司，统一社会信用代码91320281MA1PX2TB1A，住所地江，住所地江阴市斜泾路**v>法定代表人：张娟秀，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周峰，江苏蠡湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈一帜，江苏蠡湖律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：江阴市宏德纺织有限公司，统一社会信用代码91320281750049145P，住所地江阴，住所地江阴市澄江街道工业园**（谢泾村）>法定代表人:居德富，该公司执行董事。委托诉讼代理人:赵云才，远闻(江阴)律师事务所律师。上诉人无锡大澄拍卖有限公司（以下简称大澄公司）、江阴浩晟网络科技有限公司（以下简称浩晟公司）因与被上诉人江阴市宏德纺织有限公司（以下简称宏德公司）拍卖合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2019）苏0281民初7120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人大澄公司的上诉请求：撤销一审判决，驳回宏德公司的诉讼请求，本案一审、二审诉讼费、保全费和鉴定费均由宏德公司承担。事实与理由：其公司在整个拍卖过程中，严格按照《中华人民共和国拍卖法》的规定履行了相应的程序，包括提前在江阴日报上公示拍卖信息，没有设置任何限制他人参与的条件，经过宏德公司股东会决议同意后确定拍卖底价，相关拍卖也经过工商部门备案确认，整个程序符合法律规定。虽然浩晟公司小股东徐国云与其公司法定代表人徐鸣系父子关系，但浩晟公司实际控制人是张娟秀，且法律也未禁止拍卖人的近亲属参与竞拍。关于拍卖价格，拍卖标的的评估价格在过户时由江阴市税务局指定的评估机构对涉案土地和房产进行过评估，并经税务部门认可正常交税，与诉讼中一审法院委托的评估价格也较为相符，评估价格公平合理。综上，一审法院认定其公司与浩晟公司恶意串通无事实和法律依据。上诉人浩晟公司上诉请求：撤销一审判决，驳回宏德公司的诉讼请求，本案一审、二审诉讼费、保全费和鉴定费均由宏德公司承担。事实与理由：其公司法定代表人张娟秀与宏德公司在案涉房屋拍卖前已经签订了《房地产买卖合同》确定了成交价格，随后进行的拍卖程序只是中介公司为了便于办理过户手续而进行的，拍卖只是形式，实质是房屋买卖合同关系。案涉房屋性质并非国有资产，不需要履行招拍挂手续，且《房地产买卖合同》已经实际履行，充分证明了其公司在整个交易过程中是善意的，没有损害宏德公司的利益，案涉合同不存在无效及可撤销事由。被上诉人宏德公司答辩称：1、涉案拍卖活动存在竞买人和拍卖人恶意串通，损害他人利益的违法行为，拍卖行为应为无效。大澄公司为一人公司，股东和法定代表人均为徐鸣，徐鸣与浩晟公司股东徐国云系父子关系。浩晟公司法定代表人张娟秀伪造其公司法定代表人签署《房屋租赁合同》，将浩晟公司注册在拍卖标的物之上，显然有阻却他人报名参加竞拍的恶意。其公司也有理由怀疑浩晟公司的其他两位股东张娟秀和徐育中与徐鸣也为亲友关系，拍卖保留价也是徐鸣决定的。2、案涉拍卖活动违反大澄公司的拍卖公告及《拍卖须知及特别规定》，应为无效。拍卖没有按照拍卖公告和拍卖规则进行，在浩晟公司未缴纳保证金，无资格参加拍卖会的情况下，大澄公司让浩晟公司参加拍卖会，拍卖成交价款也未按规定时间付清并转入大澄公司账户。徐鸣在后续的付款以及处理矛盾等事情中均代表浩晟公司出面处理。3、大澄公司与浩晟公司存在乘人之危，以合法形式掩盖非法目的的行为。本次拍卖业务是小贷公司的黄春龙介绍的，其公司因急于归还银行贷款。4、案涉拍卖的成交价虽然没有低于法院委托评估价的70%，未达到相关司法解释有关价格明显不合理的标准，但该土地位于江阴市××街道××区，从江阴法院2016至2017年有关司法拍卖成交情况来看，案涉土地厂房拍卖的270万低价和成交价均明显低于市场价格。宏德公司一审起诉请求：1、确认大澄公司于2017年7月19日进行的将其所有的澄土国用(2004)第014291号国有土地使用权证下4212.9平方米的土地使用权及地面无证房产、附属设施拍卖的行为无效；2、确认其公司与浩晟公司于2017年7月20日签订的《江阴市房地产转让合同》无效；3、判令浩晟公司将原其公司所有的澄土国用(2004)第014291号国有土地使用权证下4212.9平方米的土地使用权及地面无证房产、附属设施返还给其公司。一审法院经审理查明，澄土国用（2004）第014291号土地使用权原登记在宏德公司名下，宏德公司在该土地上建造了厂房，未领取房屋所有权证。2017年7月7日，宏德公司与大澄公司签订了委托拍卖合同，约定：宏德公司将其江阴市澄江镇谢泾村工业用地4212.9平方米及相关无证房产产权设施委托大澄公司拍卖。拍卖方式为估低价拍卖，拍卖标的的底价（保留价）270万元。2017年7月11日，大澄公司在江阴日报刊登了拍卖公告。2017年7月19日，大澄公司按照拍卖公告登记的日期举行了拍卖，拍卖师为徐鸣，竞买人为浩晟公司与周军，浩晟公司以底价成交，同日签署成交确认书。2017年7月20日，浩晟公司向属地政府递交《江阴城区工业企业限制权属登记审批表》，该表载明徐鸣为浩晟公司的联系人。随后，斜泾路35号国有土地过户至浩晟公司名下，不动产权证书号为苏（2017）江阴市不动产权第0××6号。同日，宏德公司与浩晟公司签署了《江阴市房地产转让合同》，该转让合同约定：宏德公司委托大澄公司拍卖其名下位于江阴市××镇××村××平方米工业用地、地面相关无、地面相关无证房产及附属设施公司于2017年7月19日在大澄公司组织的拍卖会上以270万元成交。宏德公司在2018年3月1日之前搬离原厂区，不得以任何理由推脱，在此之前浩晟公司可返租给宏德公司继续经营生产。浩晟公司取得上述土地及占用无证房产后进行了装修。浩晟公司主张其支付了拍卖款280万元（含10万元装修补偿），宏德公司认可其收到了270万元拍卖款。2018年7月17日，案外人黄莉与徐鸣进行了电话联系。称其拟购买拍卖标的物，徐鸣表示其可以做主，以650万元出售或者38万元/年出租。又查明，2017年7月，江阴翔和房地产与土地评估咨询有限公司对拍卖标的物进行了评估，2017年7月10日，该公司出具的评估结论显示市场价值为321.23万元（价值时点2017年7月9日），其中土地使用权评估价值179.05万元，建筑物评估价值133.75万元，地面附着物，地面附着物价值82017年11月，宏德公司委托江苏恒茂房地产土地资产评估有限公司对拍卖标的物进行评估，2017年11月29日，该公司出具的评估结论显示市场价值为538.02万元（价值时点2017年11月27日），其中土地使用权评估价值353.88万元，建筑物评估价值169.55万元，地面附着物，地面附着物价值14一审审理中，一审法院委托无锡齐典土地房地产资产估价有限公司对宏德公司的土地及地上建筑物进行了评估，评估价为土地使用权218.86万元，无证房屋147.96万元，附属物9.07万元，合计375.89万元。宏德公司支付了鉴定费25014元。另查明，大澄公司于2014年7月13日登记设立。徐鸣系其法定代表人及唯一股东。浩晟公司于2017年7月17日登记设立，其法定代表人为张娟秀，股东为张娟秀（持股比例50%）、徐育中（持股比例25%）、徐国云（持股比例25%）。浩晟公司登记设立材料中，经营地址系，经营地址系租赁17年6月16日居德富与其法定代表人张娟秀签订的房屋租赁合同，一审庭审中浩晟公司认可房屋租赁合同上的签名并非本人所签。一审法院经审查认为，本案的争议焦点是：一、涉案拍卖行为及房地产转让合同的效力；二、房地产转让合同无效后，涉案房地产如何处理；三、宏德公司收取的款项是否应予以返还。对于第一个争议焦点，宏德公司认为，本次拍卖活动中显然存在竞买人(浩晟公司)与拍卖人(大澄公司)恶意串通、损害他人利益的违法行为。大澄公司的拍卖行为及此后签订的《江阴市房地产转让合同》违反了拍卖法、合同法的规定，应为无效。大澄公司与浩晟公司均认为，拍卖行为及此后签署的房地产转让合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。一审法院认为，从法院审理查明的事实来看，本案中的拍卖活动中存在竞买人与拍卖人恶意串通，损害他人利益的违法行为，理由如下：1.竞买人浩晟公司的股东徐国云与拍卖公司的法定代表人徐鸣系父子关系。2.2018年3月1日，浩晟公司向属地政府递交《江阴城区工业企业限制权属登记审批表》，该表载明徐鸣为浩晟公司的联系人，2018年7月17日，徐鸣代表浩晟公司同其他人就出售涉案房产的事宜进行磋商，可见拍卖后长时间内徐鸣与浩晟公司存在密切的联系。3.浩晟公司于2017年7月19日通过拍卖行为取得了涉案厂房，但是浩晟公司通过虚假的2017年6月16日居德富与其法定代表人张娟秀签订的房屋租赁合同进行了公司设立登记。即在拍卖前，浩晟公司采取提供虚假资料的方式在拍卖土地所在地设立了浩晟公司，显然其对取得公司设立地的所有权或租赁权具有很强的心理预期。4.从厂房的评估价款来看，拍卖前的评估价仅为法院委托的评估价的85%，成交价仅为法院委托评估价的72%。综合上述因素，一审法院认定大澄公司、浩晟公司在本起拍卖活动中存在恶意串通损害宏德公司利益的行为，故大澄公司实施的拍卖行为有悖拍卖活动应当遵循的公平、公正、诚实信用原则。因此，该次拍卖行为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效，因拍卖行为无效，宏德公司与浩晟公司基于拍卖行为签署的《江阴市房地产转让合同》应属无效。对于第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因房地产转让合同无效，宏德公司应返还拍卖款，浩晟公司基于合同取得的国有土地使用权应予以返还。对于涉案房屋因没有办理权属证书，且双方当事人均未提供证据证明存在相关审批手续。从性质上看不属于合法建造行为，不能按照物权法等法律法规进行物权的设立、变更以及消灭登记，当然宏德公司也不能取得相应的物权并进行流转。为了防止双方当事人通过民事审判行为将其建设行为合法化，对于宏德公司要求返还房屋的请求不予支持，但浩晟公司应从涉案建筑物中搬离。对于第三个争议焦点，宏德公司主张其公司仅收取了涉案拍卖款270万元，浩晟公司主张已付拍卖款280万元（含折抵租金的5万元）。一审法院认为，根据浩晟公司提供的付款凭证，宏德公司收取的275万元款项应予以返还。对于折抵租金的5万元，因涉及另一法律关系，本案不予理涉。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国拍卖法》第三十七条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第三十条之规定，判决如下：一、确认大澄公司于2017年7月19日进行的将宏德公司所有的澄土国用（2004）第014291号国有土地使用权证下4212.9平方米的土地使用权及地面无证房产、附属设施拍卖的行为无效；二、确认宏德公司与浩晟公司签订的《江阴市房地产转让合同》无效；三、浩晟公司应于判决发生法律效力之日起十日内将涉案国有土地转移登记至宏德公司名下；四、浩晟公司应于判决发生法律效力之日起十日内从涉案无证房屋中搬离；五、宏德公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还浩晟公司拍卖款275万元；六、驳回宏德公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28400元、保全费5000元、鉴定费25014元，合计58414元（宏德公司已预交），由大澄公司、浩晟公司共同负担，与判决发生法律效力之日起十日内直接给付宏德公司。二审经审理查明，对于原审法院查明的事实，本院依法予以确认。二审庭审中，浩晟公司为证明其公司主张提供新证据如下：证据1：2017年7月7日宏德公司与张娟秀签订的《房地产买卖合同》（张娟秀本人持有），载明宏德公司自愿将案涉土地房产转让给张娟秀，成交总价300万等，并约定产权最终过户给由张娟秀为法定代表人成立的公司，所有资金放在中介方保管等。该合同可以证明宏德公司与其公司法定代表人在拍卖前已经就涉案土地和房屋的转让形成合意，拍卖只是一个形式，是为了中介公司方便办理过户手续。该份合同也明确约定产权是最终过户给由张娟秀为法人成立的新公司，所以张娟秀后来在涉案的土地和房屋所在地设立浩晟公司不存在恶意串通。证据2：张娟秀向徐鸣转账凭证两份（张娟秀银行网银打印件）及张娟秀上述银行账户自2016年1月4日至2017年7月31日的银行流水。证明张娟秀于2017年的7月14日及7月27日向徐鸣账户转款300万元，根据证据1的合同约定，所有的款项是由中介公司保管，所以张娟秀将资金转给徐鸣，也即中介公司的实际控制人完成了合同义务。证据3：2018年3月2日澄江街道村委会情况说明1份，载明：案涉土地房产于2017年7月转让给浩晟公司，此前由宏德公司实际经营，从2017年8月起至浩晟公司进驻期间，水电、卫生及土地税等费用均由浩晟公司缴纳，该期间无任何第三人对该厂房、土地进行占有、使用；2018年12月27日居德富出具的声明2份，一份载明：居德富与其他任何第三人存在的所有个人债务与宏德公司无关，由其个人承担，另一份载明：居德富与马瑞琴签订的“厂房租赁合同”的内容非其本人真实意思表示，系马瑞琴得知案涉土地厂房已经转让给浩晟公司后，仍要求签订“厂房租赁合同”并强迫加盖宏德公司公章，倒签时间2017年6月30日，实际签订时间为2017年11月等；2018年12月27日宏德公司与居德富出具收条1份，载明：今收到浩晟公司购买其公司位于江阴市斜泾路35号房地产的余款现金2万元人民币，现所有购房款已结清。上述证据证明涉案房屋转让给浩晟公司，居德富是完全认可的，各方的买卖合同也已经实际履行完毕，相应的款项居德富也认可已经全部结清，引起本案的诉讼的根源在于居德富对外有其他的债权人，其他债权人试图将案涉土地房产的转让推翻，以获取他们的利益，本案的诉讼请求并不代表居德富真实的意思表示。证据4：张娟秀出院记录一份。2020年2月16日入院，手术时间是2020年的2月19日，证明张娟秀在一审期间动过大手术并进行过麻醉，所以其一审期间是对于2017年7月7日的《房地产买卖合同》并没有记起来，其一审未提交是有客观原因的。宏德公司对此质证意见如下：1.关于《房地产买卖合同》落款处宏德公司公章和居德富签名的真实性无异议，但对于该合同的真实性存疑。认为该合同系徐鸣与委托拍卖合同一起提交给居德富签字盖章，居德富误认为拍卖手续而签，一审中，无论大澄公司、浩晟公司还是宏德公司，包括徐鸣本人出庭均未提及该份合同，该份合同并非各方真实意思表示，且该合同也未实际履行。后续的土地公告、拍卖等事实均证明双方未按照该份合同履行。2、对转账凭证和银行流水真实性无异议，但关联性有异议。该两份转账记录所体现的付款金额，与证据一中的《房地产买卖合同》约定的付款时间相矛盾，也与浩晟公司在一审中提供的向宏德公司支付拍卖受让款的证据相矛盾，该两份证据与本案是没有关联性的，该证据能佐证徐鸣与张娟秀之间存在着密切的关联关系。张娟秀的银行流水中在2016年6月8日有一笔向徐鸣支付的20万本票，证明张娟秀和徐鸣早就认识。3.对澄江街道村委会情况说明，形式上的真实性不持异议，但作为基层组织的村民委员会是否对相关情况有充分的了解存疑，所以对该份证据真实性不予认可。关于2018年12月27日两份居德富出具的声明和收条真实性无异议，但也系徐鸣事先打印好让居德富签名按捺手印，该两份申明中所称也不是事实，收条中的2万元是收到的。4.关于出院记录，与本案无关。大澄公司对浩晟公司的证据没有异议，认为上述证据证明本案所涉的土地、房产在宏德公司委托其公司拍卖的同时，已经同浩晟公司达成了买卖合意，是各方的真实意思表示。而且从拍卖的操作过程来讲，也是按照双方合意进行操作的，据此可以解释浩晟公司原法定代表人张娟秀与居德富于2017年6月16日所谓的签订的《房屋租赁协议》也是居德富与张娟秀的真实意思的表示，不存在其公司在拍卖过程中设定障碍并与浩晟公司恶意串通的情形。浩晟公司所提供的两份转账记录也证明了上述合同的履行过程，徐鸣在收到这个款项以后也是起到了一个中介的作用，进行了转款，提供了办理过户的帮助工作以及进行了房产的交接，履行了作为房产中介人的义务。案涉委托拍卖合同也是在2017年的7月7日同一天签订的。此外，大澄公司提供了徐鸣中国农业银行账户自2016年1月15日至2017年7月31日期间的流水予以佐证。宏德公司对于大澄公司提供的徐鸣的银行流水质证认为，从徐鸣的流水中能够反映出徐鸣的该账户向其公司仅有2017年7月28日一笔5万元的打款，该笔款项与居德富于2017年12月12日出具的承诺书所述代还徐鸣6万元是吻合的，就是该笔借款及1万元利息，可见其公司在一审庭审中的陈述真实可信。浩晟公司向其公司支付的275万元拍卖款与张娟秀向徐鸣支付300万元并无关联。本院认为，本案的争议焦点在于案涉拍卖行为及案涉《江阴市房地产转让合同》是否存在无效情形。宏德公司主张案涉拍卖行为及案涉《江阴市房地产转让合同》无效系认为大澄公司和浩晟公司存在恶意串通损害其合法权益，主要是指浩晟公司股东与大澄公司法定代表人徐鸣存在亲属关系，浩晟公司实际由徐鸣掌控。从成交后浩晟公司向属地政府提交的审批表上载明的联系人为徐鸣、虚假的厂房租赁合同以及成交价格低于评估价格等。本院认为宏德公司主张案涉拍卖行为和合同无效应当符合两个要件，其一即浩晟公司和大澄公司之间存在恶意串通，其二即案涉拍卖行为损害了宏德公司的利益。但本案中宏德公司提供的证据不足以证明上述要件成立。首先，根据《中华人民共和国拍卖法》的规定，法律并未禁止拍卖人与竞拍人之间存在关联关系，而是禁止竞买人之间、竞买人与拍卖人之间不得恶意串通，损害他人利益。本案中，浩晟公司的持股25%的股东与大澄公司的法定代表人徐鸣系父子关系，但法律并未禁止与拍卖人存有关联关系的竞拍人不得参与竞拍。大澄公司已经根据法律规定在拍卖日七日前通过报纸发布拍卖公告，该拍卖信息已经通过新闻媒体向不特定的社会大众依法进行了披露，浩晟公司客观上即便可能优先获取相关信息，但并不阻碍他人获得同样的信息，亦不意味着与大澄公司之间必然存在恶意串通。其次，2017年7月7日，宏德公司与张娟秀签订了《房地产买卖合同》，宏德公司在卖方一栏加盖公章并由法定代表人居德富签名，宏德公司称该合同并非其真实意思表示但未提供证据证明，因此该合同合法有效。该合同上明确载明产权过户给张娟秀为法人成立的公司，可见双方对于张娟秀新成立浩晟公司后以浩晟公司名义受让案涉土地、房屋是有预期的，且浩晟公司已经提供证据证明，合同签订后张娟秀履行了该合同约定的全额购房款项。因此，在案涉拍卖行为发生之前，双方的本意即为将案涉土地、房产转让给浩晟公司，最终案涉土地和房产由浩晟公司竞拍所得，宏德公司在拍卖前已经有相应预期。其三，关于案涉房产的价格，宏德公司与大澄公司之间签订的委托买卖合同约定拍卖底价（保留价）为270万元，该保留价宏德公司明知且同意，可见宏德公司对于案涉房产转让的心理预期为不低于270万元，而最终成交价格为270万元，并未低于宏德公司预期的保留价。对于案涉房产的市场价值，即使按照一审法院启动的鉴定程序，合计评估价格为375.89万元，实际成交价为市场评估价的72%，亦不构成显失公平。其四，从案涉拍卖行为及案涉《江阴市房地产转让合同》的后续履行来看，宏德公司分期接受了浩晟公司支付的购房款，并于2018年12月27日出具购房款已经结清的收条，此前亦未见宏德公司对于拍卖行为和相关合同提出质疑。综上，宏德公司与张娟秀达成将房产过户至张娟秀为法人公司名下的房地产买卖合意在前，拍卖行为在后，即使案涉拍卖行为存在一定的瑕疵，但并未违背宏德公司的真实意思表示，亦未低于宏德公司的预期，不存在损害宏德公司利益的情形，不具备法定无效情节。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国拍卖法》第三十七条、第四十五条、第四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销江阴市人民法院（2019）苏0281民初7120号民事判决；二、驳回江阴市宏德纺织有限公司的诉讼请求。一审案件受理费28400元、保全费5000元、鉴定费25014元，合计58414元，由江阴市宏德纺织有限公司负担；二审案件受理费28400元，由江阴市宏德纺织有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 缪 凌审判员 钱 菲审判员 胡 伟二〇二〇年十二月十六日书记员 蒋欣悦本案援引法律条款《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国拍卖法》第三十七条竞买人之间、竞买人与拍卖人之间不得恶意串通，损害他人利益。第四十五条拍卖人应当于拍卖日七日前发布拍卖公告。第四十七条拍卖公告应当通过报纸或者其他新闻媒介发布。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。