陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2020)陕01民终15926号 上诉人（原审原告、反诉被告）：左益瑄，女，1991年9月20日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：杨传东，陕西兰杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨王**，陕西兰杜律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：左六一，男，1962年6月1日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：杨传东，陕西兰杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨王**，陕西兰杜律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西新城市房地产开发有限公司，住所地：西安市曲江区钻石王朝。法定代表人：崔建温，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈曦，女，1987年9月6日出生，汉族，该公司法务，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：陈登英，女，1994年4月22日出生，汉族，该公司法务，住湖北省郧西县。上诉人左益瑄、左六一因与被上诉人陕西新城市房地产开发有限公司（以下简称新城市公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初13998号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。左益瑄、左六一上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判支持其全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由新城市公司承担。事实和理由：2008年8月18日，新城市公司通知其收房时，房屋没有经相关部门验收合格，不具备法律规定及《商品房买卖合同》约定的必备条件，一审法院将没有收房的过错归咎于其，有悖合同约定和法律规定，系认定事实及法律适用错误；新城市公司未履行必要的变更通知和面积测绘程序，单方要求其签订补充协议对新增面积进行补差作为收房的前置条件，系导致其收房未果的重要原因。一审法院虽对新城市公司的过错进行了认定，但对于因新城市公司过错致使其逾期十年之久仅酌情认定损失为10万元，有违公平正义；其未缴纳契税、专项维修基金的原因在于新城市公司并非适格代收主体且不具备缴纳相关费用的条件；其于2019年10月14日才实际收房并享有涉案房产的相关权益，应以该日期为交房节点并计算相关损失和违约责任；其损失除《商品房买卖合同》中约定的违约责任外，还应包含因新城市公司逾期交房导致的租赁损失、赔偿给第三人的财产损失；其收房前房产所产生的物业管理服务相关费用，其截止2019年10月14日才实际收房且之前收房未果的原因系新城市公司过错，故基于涉案房产产生的物业管理服务相关费用依约应由新城市公司承担。新城市公司辩称，其公司已于2008年8月18日按照《商品房买卖合同》通知左益瑄、左六一收房，且在通知时该房屋已具备合同约定的交付使用条件，而左益瑄、左六一收房未果的根本原因是其拒绝按照《住宅专项维修资金管理办法》和《西安市住宅专项维修资金管理办法》及《陕西省城市居住区物业管理条例（2004年修订）》和合同约定在收房前缴付契税、专项维修基金，导致收房前置条件并未成就，故其公司不能违反政府规定和合同约定向左益瑄、左六一交房。鉴于未能收房的主要原因在于左益瑄、左六一，因此左益瑄、左六一无权要求其公司承担违约责任；《商品房买卖合同》第8条约定的房屋交付期限为2008年3月30日前，其公司于2008年8月18日首次通知收房，虽确存在交房延期，但根据合同第11条第2款之约定，由于买受人原因未能按期交付的，书面通知交房期限顺延10日内仍未交房及验收，视同商品房交接完成，延期届满后物业管理费由买受人承担，一审法院认定左益瑄、左六一实际收房时间为2008年8月28日，认定事实清楚，适用法律正确；即使其公司逾期交房也应按合同第9条之约定承担违约责任，左益瑄、左六一在2010年已实际占有和使用房屋，房屋的各项功能及状况符合合同和法律规定，逾期交房并没有给左益瑄、左六一造成损失，左益瑄、左六一无权主张实际损失；左益瑄、左六一收到交房通知后，已于2010年1月30日办理了绝大部分收房手续，因其拒绝按照合同约定缴纳契税和专项维修基金导致收房未果，左益瑄、左六一直到2019年才突然向法院提起诉讼要求其公司赔偿损失承担责任，此行为明显属故意放任损失扩大，并通过该手段获得不当得利，不应得到支持；其公司2008年通知收房时，鉴于房屋面积增大的事实，XX沟XX房再交补差款的方案，并不存在左益瑄、左六一所称的不补交面积就无法收房的情况；左益瑄、左六一未按期收房，已经给其公司带来物业费、暖气费及滞纳金损失349817.86元，该费用应由左益瑄、左六一承担。左益瑄、左六一向一审法院起诉请求：1.新城市公司向其交付符合合同约定的房屋；2.新城市公司向其支付逾期交房违约金100978.5元；3.新城市公司向其支付未交付房屋期间的损失804000元；4.新城市公司恢复原楼宇结构，对未经其同意而擅自开设的“入户门”予以封闭，恢复原状；5.本案的诉讼费由新城市承担。庭审中左益瑄、左六一变更原诉讼请求第3项为:要求新城市公司按每月6000元的标准赔付自合同约定交房日起至房屋达到交付标准值日止的损失。新城市公司向一审法院反诉请求：1.左益瑄向其公司支付垫付的物业费用43943.2元（包括物业费36981.98元、电梯费6163.22元、垃圾清运费798元）及欠缴物业费用的滞纳金131364.23元、暖气费48383.28元及欠缴暖气费的滞纳金126127.15元，合计349817.86元；2.反诉费由左益瑄、左六一没承担。一审法院认定事实：2007年7月9日，左益瑄、左六一同新城市公司签订的《商品房买卖合同》，合同约定：左益瑄、左六一购买新城市公司开发建设的位于西安曲江新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋，房屋总价款1239907元；面积误差比绝对值超出3%时，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议；出卖人应当在2008年3月30日前，将商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.2的违约金，合同继续履行；逾期不超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限（2008年3月30日前）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金；由于买受人原因，未能按期交付房屋的，书面通知交房期限，顺延10日内仍未交房及验收，视同商品房交接完成，延期届满后的物业管理费由买受人承担。补充协议中约定：因买受人未缴付契税、专项维修基金或未及时向出卖人提交已缴费凭证，导致延期取得房产证或延期交房，出卖人不承担责任。后左益瑄、左六一缴纳了全部购房款1239907元。新城市公司于2008年8月18日首次通知左益瑄、左六一收房，随后左益瑄、左六一安排装修材料放入涉案房屋。关于涉案房屋一直未能交付的原因，双方各持己见。左益瑄、左六一称新城市公司在未取得相关部门对钻石半岛项目竣工验收的情况下，于2008年8月18日通知其收房，且新城市公司不能提供《房屋测绘报告》就要求其签订《补充协议》补交12平方米的面积补差款，因此收房未果。新城市公司则称，2008年8月18日通知左益瑄、左六一收房后，因左益瑄、左六一拒绝缴付契税、住宅专项维修资金等收房费用才导致收房未果。左益瑄、左六一称一直要求新城市公司交付符合合同约定的房屋未果，遂向本院提起本案诉讼。本案在审理过程中经本院调解，2019年10月14日，新城市公司向左益瑄、左六一交付了涉案房屋，但新城市公司称因左益瑄、左六一拖欠物业费，交付房屋需先交清该费用，故其代左益瑄、左六一向陕西钻石物业管理有限公司交纳了截止2019年1月15日的物业费43943.2元、物业费滞纳金131364.23元、暖气费48383.28元、暖气费滞纳金126127.15元，合计349817.86元。新城市公司认为左益瑄、左六一应当承担上述代交费用，遂向本院提起反诉，但左益瑄、左六一对此不予认可。2020年5月18日，一审法院工作人员对涉案房屋进行现场勘察，左益瑄、左六一已经安排人员进场装修，涉案房屋为二楼西户，入户门对面为另一业主入户门。左益瑄、左六一称其在购房时，新城市公司承诺涉案房屋为一梯一户，现实际情况为一梯两户，故其要求将另一“入户门”予以封闭，恢复原楼宇结构。新城市公司则称其并未改变楼宇结构，涉案房屋对面的“入户门”是业主收房后自行开设的，其作为房屋的开发单位，在将房屋交付给买受人后对房屋既没有所有权也没有管理权，没有义务也没有权利恢复原状，左益瑄、左六一的该项诉讼请求缺乏法律依据。一审法院认为， 左益瑄、左六一同新城市公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，左益瑄、左六一已交纳全部购房款，新城市公司应当按照合同约定在2008年3月30日前向左益瑄、左六一交付符合合同约定及法律规定的房屋。本案争议焦点问题一：新城市公司是否存在逾期交房违约行为。《商品房买卖合同》约定的交房日期为2008年3月30日前，双方均认可新城市公司第一次通知左益瑄、左六一收房的日期为2008年8月18日，新城市公司逾期交房已构成违约。根据双方合同第十一条第二款约定，由于买受人原因，未能按期交付的，书面通知交房期限顺延10日内仍未交房及验收，视同商品房交接完成，延期届满后的物业管理费由买受人承担。左益瑄、左六一的实际收房时间，应当以新城市公司首次通知收房日期2008年8月18日顺延10日，即2008年8月28日为左益瑄、左六一收房日期。对于左益瑄、左六一主张的未交付房屋期间的损失一节，其主张参照该区域同等面积房屋11年平均租金标准计算，本院结合双方合同履行情况、新城市公司违约行为给左益瑄、左六一造成的实际损失等情节，对左益瑄、左六一该主张予以部分支持。本院认定，新城市公司应向左益瑄、左六一支付自2008年3月31日起至2008年8月28日止逾期交房期间参照涉案房屋所在区域同等面积房屋平均租金标准6000元计算的损失，共计29400元。本案争议焦点问题二：新城市公司向左益瑄、左六一交付的房屋是否符合法律及合同约定。根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件:…… (四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;……建设工程经验收合格的,方可交付使用。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2008年3月30日前，将商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2008年8月25日,涉案建筑取得建设、勘察、设计、施工、工程监理五方验收,故左益瑄、左六一在2008年8月28日收取的房屋符合合同约定及法律规定的交付使用条件。关于左益瑄、左六一要求新城市公司恢复原楼宇结构，对未经其同意而擅自开设的“入户门”予以封闭、恢复原状一节，因涉案房屋已于2008年8月28日交付左益瑄、左六一，对房屋交付使用后产生的房屋“楼宇结构”问题，与本案房屋买卖合同法律关系不属于同一法律关系，故本案不予涉及。本案争议的焦点问题三：左益瑄、左六一未能如期收房的责任划分。2008年8月18日，新城市公司首次通知左益瑄、左六一收房，新城市公司称因涉案房屋发生了设计变更导致房屋建筑面积增加12平方米。根据双方《商品房买卖合同》第五条第二款约定，因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议；第十条约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人；买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日未作书面答复，视同接受变更。根据双方合同约定，房屋设计变更应当提请规划部门批准并经设计单位同意，且应于有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，新城市公司未向本院提交涉案房屋经有关部门批准设计变更的相关材料，亦未提交就设计变更向左益瑄、左六一发放书面通知的相关证据，而是在通知交房之日才向左益瑄、左六一告知设计变更一事，并要求签订补充协议对房屋新增面积房价款进行补差。另，新城市公司未向左益瑄、左六一提交房屋测绘部门出具的面积测绘图，对房屋新增面积予以证明，致使左益瑄、左六一长达10年之久收房未果，故新城市公司应当对左益瑄、左六一造成的损失承担责任。本院结合新城市公司的违约行为及左益瑄、左六一遭受的实际损失，酌情认定新城市公司应向左益瑄、左六一赔偿损失100000元。争议焦点问题四：新城市公司反诉请求左益瑄、左六一承担物业费用等一节是否成立。物业服务法律关系双方为陕西钻石物业管理有限公司与业主左益瑄、左六一，左益瑄、左六一并未请求新城市公司代交物业费用，故对于新城市公司要求左益瑄、左六一偿付其代交的2008年8月28日起至2019年9月18日止的物业费、暖气费及滞纳金的反诉请求不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告陕西新城市房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告左益瑄、左六一赔偿损失129400元。二、驳回原告左益瑄、左六一的其余诉讼请求。三、驳回反诉原告陕西新城市房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12850元、反诉案件受理费3274元，合计16124元，由新城市公司承担 5100元左益瑄、左六一承担11024 元,冲抵后，新城市公司于本判决生效后十日内将案件受理费1826元一并支付左益瑄、左六一。本院二审期间，新城市公司提交：西安市专项维修资金缴存收据，证明其公司按照政府规定和合同约定代收代缴了专项维修基金后，已为其他业主代收代缴大修基金，进一步证明左益瑄、左六一未向其公司缴纳大修基金和契税，违约在先的事实。左益瑄、左六一没有提交新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。左益瑄、左六一对新城市公司提交的证据不予认可，认为该缴存收据显示的是2010年，即便新城市公司按当时的政策规定可以代收代缴大修基金，但其公司代缴大修基金的时间也明显晚于一审法院认定的交房时间，且只代缴了大修基金没有代缴收取的契税，故新城市公司已经构成违约，且无权在收房时要求其向该公司支付大修基金和契税。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。新城市公司提交的证据不属于二审新的证据，且根据该证据并结合本案其他证据和查明事实情况，并不能证明新城市公司所主张的事实，本院不作为新的证据予以采信。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，涉案《商品房买卖合同》合法有效，新城市公司第一次通知左益瑄、左六一收房的时间为2018年8月18日，按照《商品房买卖合同》第8条及附件五第2条之约定，房屋交付条件为该商品房经验收合格，证明文件仅指出卖人就该幢楼由设计、勘察、监理、建设、施工五单位，验收合格后向建设主管部门提交的《建设工程竣工验收备案表》，新城市公司通知左益瑄、左六一收房时，涉案房屋已由设计、勘察、监理、建设、施工单位验收合格，且新城市公司于2008年8月25日报送备案的《工程竣工验收备案表》也已载明案涉建筑取得了设计、勘察、监理、建设、施工五方正式验收，故应当认定新城市公司通知左益瑄、左六一收房时涉案房屋已经具备了合同约定的交付条件之事实。《商品房买卖合同》约定的交房时间为2008年3月30日前，新城市公司于2008年8月18日才通知向左益瑄、左六一交付涉案房屋，新城市公司确已构成违约，应当承担逾期交房违约责任。一审法院根据《商品房买卖合同》第十一条第二款之约定，并综合考虑左益瑄、左六一提出的诉讼请求，合同履行实际，以及新城市公司违约给左益瑄、左六一造成的实际损失等因素，判令新城市公司按6000元/月标准，向左益瑄、左六一支付自2008年3月31日起至2008年8月28日止的损失，裁处并无不当。左益瑄、左六一上诉认为新城市公司通知其收房时，涉案房屋未经相关部门验收合格、不具备交付条件，其有权在收到新城市公司通知交房后拒绝接收房屋，与双方在合同中就房屋交付条件问题的相关约定相悖，本院对其该项上诉意见不予采纳。涉案房屋自2008年8月28日至2019年10月14日期间一直没有办理正常的交接收手续，左益瑄、左六一及新城市公司矛盾纠纷持续，双方对导致矛盾纠纷持续的原因各执一词，究其原因双方的分歧主要在于房屋面积补差及代收代缴契税和专项维修基金的争议。对于房屋面积补差问题。涉案《商品房买卖合同》第五条第二款，第十条已详细约定了房屋设计变更的解决步骤和程序，新城市公司在通知交房之日才向左益瑄、左六一告知房屋设计变更一事，并在没有向左益瑄、左六一提交房屋测绘部门出具的面积测绘图，对房屋新增面积予以证明的情况下，要求左益瑄、左六一签订补充协议，对房屋新增面积房价款进行补差，确实对涉案矛盾纠纷的产生和持续负有主要责任。同时，涉案《商品房买卖合同》订立于2008年，根据《住宅专项维修资金管理办法》、《西安市住宅专项维修资金管理办法》，《陕西省城市居住区物业管理条例（2004年修订）》等订约时有效的政策规定，以及涉案《商品房买卖合同》附件4第1条第6项之相关约定，房地产开发企业确实可以代收代缴房屋专项维修基金，左益瑄、左六一一直拒在收房时一并向新城市公司缴纳专项维修基金，也对涉案矛盾纠纷的产生和持续负有一定责任。一审法院综合以上情况，并考虑到双方矛盾纠纷长达十余年、新城市公司的违约行为，以及左益瑄、左六一遭受到的实际损失等因素，判令新城市公司向左益瑄、左六一赔偿损失100000元，符合公平原则和诚信原则，酌定适度，亦无不妥。左益瑄、左六一上诉认为涉案房屋至今不具备交付标准，要求新城市公司按6000元/月标准赔付自合同约定交房日起至房屋达到交付标准之日止的损失，本院不予支持。至于一审法院对左益瑄、左六一提出的恢复原楼宇结构，对未经其同意而擅自开设的“入户门”予以封闭、恢复原状之请求以及新城市公司反诉请求等问题的处理，论理有据，判处得当，本院予以确认。综上所述，左益瑄、左六一的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12850元，由左益瑄、左六一负担。本判决为终审判决。  审判长      何强审判员  肖晓通审判员  张楠二〇二〇年十二月十四日（院印）书 记 员  周伟