福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0702民初3495号 原告：刘影，男，1979年11月14日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 原告：颜巧芳，女，1983年12月20日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 上述两原告的委托诉讼代理人：杨昌灿，福建汇德(南平）律师事务所律师。 上述两原告的委托诉讼代理人：丁旭勒，福建汇德(南平）律师事务所实习律师。 被告：南平恒大置业有限公司，住所地福建省南平市延平区八一路****。 法定代表人：石书鑫，执行董事。 委托诉讼代理人：华润，女。 委托诉讼代理人：马悦，女。 被告：恒大地产集团福州有限公司，住，住所地福建省福州市台江区工业路**宝龙城市广场西南侧小白楼299/div> 法定代表人：孟宪邦，董事长。 委托诉讼代理人：郑白玲，女。 委托诉讼代理人：刘学铨，福建创富律师事务所律师。 原告刘影、颜巧芳与被告南平恒大置业有限公司（以下简称南平恒大公司）、恒大地产集团福州有限公司（以下简称恒大集团福州公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告颜巧芳及其委托诉讼代理人杨昌灿、丁旭勒，被告南平恒大置业有限公司的委托诉讼代理人华润、马悦，恒大地产集团福州有限公司的委托诉讼代理人刘学铨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘影、颜巧芳向本院提出诉讼请求：1.要求南平恒大公司按每日201.35元的标准向刘影、颜巧芳支付自2018年11月1日起至房屋交付之日止的逾期交房违约金122219.45元（暂算至2020年6月30日）及利息（以应付违约金为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场一年期报价利率（ＬＰＲ）3.85%,从起诉之日起算至债务清偿之日止）;2.恒大集团福州公司对南平恒大公司的上述债务承担连带责任;3.案件受理费由南平恒大公司、恒大集团福州公司承担。事实和理由：刘影、颜巧芳系夫妻。2016年10月17日，刘影、颜巧芳与南平恒大公司签订了一份编号为2××4的《商品房买卖合同（预售）》（以下称《合同》）。《合同》约定，刘影、颜巧芳购买南平恒大公司开发预售的位于南平市延平区××路××号南平××幢××室商品房，房屋建筑面积约190.77平方米，单价每平方米10554.72元，总价款为2013524元；南平恒大公司于2018年10月31日前，将商品房交付给刘影、颜巧芳；商品房交付条件除南平恒大公司应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付刘影、颜巧芳使用，该商品房经验收合格是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》外，按2014版超豪华标准，将商品房精装修后交付给刘影、颜巧芳；房屋如存在屋面、墙面、地面渗、地面渗漏或开裂塞，门窗翘裂、五金件损坏，灯具、电器等电气设备不能正常使用的，南平恒大公司应当在查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付；南平恒大公司逾期交付商品房，逾期在180日之内的，应自2018年11月1日起至实际交付之日止，按日计算向刘影、颜巧芳支付全部房价款万分之一的违约金。《合同》对装修主要材料及品牌予以了约定，同时还对其他事项予以约定。《合同》签订后，刘影、颜巧芳已付清了购房款2013524元，履行了合同约定的义务。2018年10月31日，《合同》约定的商品房交付时间届满，南平恒大公司未通知刘影、颜巧芳前往办理交房手续。后得知，包含刘影、颜巧芳所购房屋在内的18幢-20幢楼房一楼的房屋，基本存在地面、墙面、卫生间漏水、地板木、地板木及墙纸发霉、地下室未装修、地下室楼梯扶手未完工门套及门锁未安装等诸多问题，刘影、颜巧芳所购房屋除了上述问题外，还存在淋浴间大理石断裂、餐厅吊灯漏水、卫生间没有花洒、吊灯不亮、开关面板脱落等诸多问题，部分业主的房屋还存在卫生间马桶花洒淋浴房未安装、插座及吊灯未安装、电线裸露，厨房燃气灶、排气管没有安装、厨房相关配件不齐全等问题，无法满足交付入住条件，更不符合合同约定的“超豪华精装修、拎包入住”的交付标准。因南平恒大公司一直未就上述问题进行整改完毕交付房屋给刘影、颜巧芳及其他业主，2019年9月20日，刘影、颜巧芳及18-20幢一楼24位业主共同向南平恒大公司致函，要求南平恒大公司需在2019年10月31日前保质保量完成施工，彻底解决渗漏水、强弱电及自来水有异味等所有上述工程质量问题，并经过相关质检部门验收通过，达到拎包入住的标准，入户门更换补偿4600元。南平恒大公司根据业主的反馈制作了一份《南平恒大御景维保修问题汇总》，承诺从2019年10月1日全面整改并在《汇总表》载明的日期前整改完毕。至今，南平恒大公司未将房屋整改完毕达到交付标准，也未通知刘影、颜巧芳前往验收交房,未将房屋交付刘影、颜巧芳。刘影、颜巧芳认为，双方签订的编号为2××4的《商品房买卖合同（预售）》及其附件，系合同双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应按约全面履行义务。本案合同标的为精装房，合同对“超豪华装修交楼标准”作出了约定，南平恒大公司应按合同约定的“超豪华装修交楼标准”装修完毕后向刘影、颜巧芳交房。因双方约定于2018年10月31日前交房，但南平恒大公司因房屋装修部分尚未符合交房条件，无法正常交付使用，至今未交房，为逾期交房，已构成违约，根据《合同》约定，南平恒大公司应从最后交付期限的第二天即2018年11月1日起至实际交付之日止，按日以房款总价2013524元的万分之一标准向刘影、颜巧芳支付违约金及利息，直至交付之日止。另，南平恒大公司为一人有限责任公司，恒大集团福州公司为南平恒大公司的唯一股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，恒大集团福州公司应对南平恒大公司的上述债务承担连带责任。为维护南平恒大公司的合法权益，遂诉至人民法院。 南平恒大公司辩称，一、南平恒大公司因不可抗力因素导致顺延交房，不应向刘影、颜巧芳承担违约责任。南平恒大公司顺延交房系因台风、暴雨、恰逢中考、高考、疫情等事由，并非故意拖延交房或违约逾期交房。南平恒大御景项目所在地连年经历多次台风等极端恶劣天气。根据南平市气象局公示的天气情况，仅自2017年6月起至2018年10月止，恒大御景半岛项目所在地遭受暴雨、大暴雨4天，导致项目根本无法施工。2016年、2017年、2018年连续三年中考及高考期限，住房与建设行政主管部门向社会公示，要求停止居民区附近施工，2016年至2018年10月期间因中考、高考导致12天无法施工。因新冠肺炎疫情的影响，南平市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应，并发布《有效应对疫情促进城市开发建设有序健康发展的十条措施》，措施中提出适当延长开竣工时间，开竣工时间可按我市实施疫情防控一级响应时间相应顺延基础上，再增加1个月的免责期。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”《合同》中“专业术语解释”部分亦约定：“不可抗力：是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。不可抗力主要包括以下几种情形：1．自然灾害，如台风、洪水、地震等、地震等府行为，如征收、征用；3．社会异常事件，如罢工、骚乱。本案中，暴雨的极端恶劣天气、疫情，系不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力情形之一。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。……”故南平恒大御景受不可抗力影响46天之久，因不可抗力造成工期延后，逾期交房的责任应依法免除；二、即使认定南平恒大公司存在逾期交房，由于讼争房屋已符合《合同》第九条约定交付条件，南平恒大公司也通知交房，是刘影、颜巧芳拒不交房，因此产生的不利后果应当由刘影、颜巧芳承担，逾期交房违约金应计算至南平恒大公司满足《合同》第九条约定交付条件止。此外，刘影、颜巧芳于2019年3月10日以行为表示其收房，并于2020年4月4日前已经实际入住讼争房屋，经物业不断催促才于2020年8月2日补办交楼手续，因此刘影、颜巧芳主张的违约金计算标准跟期限都是错误的。讼争房屋已于2019年3月29日取得单位（子单位）工程质量竣工验收合格记录、2018年9月30日取得消防备案，至此讼争房屋已符合合同第九条约定的交付。此外，讼争房屋已于2019年5月15日完成竣工备案。由于讼争房屋已满足《合同》第九条约定交付条件，且南平恒大公司已于2019年9月20日前通知刘影、颜巧芳交房，即使认定南平恒大公司存在逾期交房，由于刘影、颜巧芳拒不收房，因此产生的不利后果应当由刘影、颜巧芳承担，逾期交房违约金仅应计算至南平恒大公司满足《合同》第九条约定交付条件止。此外，刘影、颜巧芳于2019年3月10日行为收房，于2020年4月4日前已经实际入住讼争房屋，经物业不断催促才于2020年8月2日补办交楼手续。因此刘影、颜巧芳的诉请没有事实与法律依据；三、即便人民法院认为南平恒大公司应当向刘影、颜巧芳支付逾期交房违约金，根据刘影、颜巧芳与南平恒大公司签订的《合同》附件十一之约定：逾期超过180日，买受人选择继续履行的，逾期交房违约金不得超过总房款的2%。该约定是双方的真实意思表示，符合法律、强制性法规的规定，也符合违约金“以补偿为主、处罚为辅”的原则，属于合法有效的条款，双方签字确认，均应受该条款约束。因此刘影、颜巧芳主张的违约金金额是错误的，于法无据，恳请予以调低。刘影、颜巧芳与南平恒大公司签订的《合同》附件十一之约定：如出卖人逾期交楼超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房的违约金不超过总房款的2%。该约定合法有效，是双方的真实意思表示，对双方均有约束力。刘影、颜巧芳在南平恒大公司逾期交房超过180天后，根据约定刘影、颜巧芳可选择继续履行或者解除合同，若选择继续履行，南平恒大公司应当按日计算向刘影、颜巧芳支付全部房价款万分之一的违约金，但逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价款的2%。刘影、颜巧芳现放弃解除合同的权利并以行为表示其继续履行，刘影、颜巧芳选择继续履行意味着其同意按商品房买卖合同附件十一的约定履行。因此，刘影、颜巧芳主张的逾期交房违约金过高，且没有任何事实与法律依据；四、《合同》已就出卖人出现逾期交房情况时作出约定，根据《合同》的约定刘影、颜巧芳无权再要求南平恒大公司支付违约金的利息，刘影、颜巧芳所主张的违约金及利息损失均是基于刘影、颜巧芳认为南平恒大公司逾期交房这一违约行为，其所主张的违约金和利息损失，如前所述均属于损害赔偿的范畴，两者性质和功能相同，都具有补偿性，所以不应当并存。刘影、颜巧芳已主张违约金赔偿，不应要求重复赔偿利息。 恒大集团福州公司辩称，同意南平恒大公司的答辩意见，恒大集团福州公司与南平恒大公司系独立财务，独立法人，不应承担连带责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.刘影、颜巧芳提交的项目装修交楼标准图一份、房屋现场照片一组、维权现场照片一组、《诉求告知书》一份、维修问题汇总表一份，拟证明诉争房屋存在质量问题。本院认为，刘影、颜巧芳提交房屋现场照片是诉争房屋状态的真实反映，结合维权现场照片、《诉求告知书》一份、维修问题汇总表等其他证据，可以形成证据链，其中维修问题汇总表虽然系恒大业主单方制作，但与诉争房屋存在质量问题的客观事实相符，故对该组证据所证明的诉争房屋存在质量问题的事实，予以采信；2.南平恒大公司提交的微信聊天截图，拟证明刘影、颜巧芳已于2020年4月4日实际入住。本院认为，该证据对刘影、颜巧芳于2020年4月4日实际占用的事实具有证明力，予以采信；3.南平恒大公司提交的业主资料卡、收楼物品领用登记表，拟证明刘影、颜巧芳于2020年8月2日办理交房手续。本院认为，收楼物品领用登记表经业主刘影签字确认，对交房事实具有证明力，予以采信；4.南平恒大公司提交的天气网站截图一份，拟证明南平恒大公司因暴雨、高温影响无法施工的事实。本院认为，该组证据非正式文件，对施工期间存在暴雨、高温天气的情况及天数证明力不足，不予采信；5.南平恒大公司提交的《装修防火责任书》、《防渗漏责任书》各一份，拟证明刘影、颜巧芳于2019年3月10日实际接收讼争房屋，本院认为，该组证据经刘影签字确认，对刘影、颜巧芳实际接收讼争房屋具有证明力，故对该组证据的真实性及证明对象予以采信；6.恒大集团福州公司提交的闽华兴所（2019）审字K-084号、闽华兴所（2019）审字K-083号审计报告、华兴所（2020）审字K-065号、华兴所（2020）审字K-031号审计报告各一份，拟证明南平恒大公司、恒大集团福州公司为独立法人，进行独立核算，不存在财务混同的情况。本院认为，该组证据由相应资质的会计师事务所作出，对待证事实具有证明力，予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 南平恒大公司以出让方式取得坐落于南平市延平区××路××号地块的建设用地使用权，该国有土地使用权证号为南国用（2016）第0××1号。经批准，南平恒大公司在该地块建设商品房，项目核准名称为南平恒大御景。经南平市住房和城乡建设局批准，南平恒大公司取得商品房预售许可证，证号为2××4。2016年10月17日，刘影、颜巧芳与南平恒大公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2××4）。《合同》主要约定：刘影、颜巧芳购买由南平恒大公司开发预售的位于南平市延平区××路××号南平××幢××室商品房，该房屋预测建筑面积为190.77平方米，单价为每平方米10554.72元，购房总价款为2013527元；买受人于2016年10月17日前支付首期购房款613524元，剩余购房款1400000元办理银行按揭贷款支付。《合同》第九条约定：“商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；……”。《合同》第十条约定：“商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备。1.供水、排水交付时配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2.交付时纳入城市供电网络并正式供电，使用自建设施供电的，供电按设计要求施工，交付时大道使用条件；……4.交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；5.交付时电话通信线路敷设到户；6.交付时有线电视线路敷设到户；7.交付时宽带网络线路敷设到户。……”。《合同》第十一条约定：“交付时间与手续。（一）出卖人（南平恒大公司）应当在2018年10月31日前向买受人（刘影、颜巧芳）交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。……交付商品房时，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋。……2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用、修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗、地面渗漏或开裂等管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电器设备不能正常使用；（5）买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。……”。《合同》第十二条约定：“逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1.按照逾期时间。（一）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2.见附件十一”。《合同》第十六条第（三）款（3）、（4）项约定：“（3）买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续；（4）买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房”。《合同》第二十八条约定：“补充协议对本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”《合同》附件六对装饰装修及相关设备标准进行了约定，主要约定装饰装修主要材料和设备品牌、产地、规格、数量等以见附件十一为准。《合同》附件十一补充协议首处注明：“出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释”。《合同》附件十一补充协议第二条约定：“双方同意本合同第九条变更如下：（一）出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；（二）‘该商品房经验收合格’是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》。”《合同》附件十一补充协议第三条约定：“双方同意本合同第十一条第（一）款补充如下：（一）如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付时间：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。……3.政府部门对验收及市政配套、安装之延误。……”《合同》附件十一补充协议第四条约定：“双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”《合同》附件十一补充协议第九条对《合同》附件六进行变更，即具体列明福建公司南平恒大御景项目18＃-20＃楼栋超豪华装修交楼标准中对住宅室内装修（门、窗、客厅、过道、卧室、卫生间、阳台、空中花园）中所使用产品的等级、材料、品牌等进行规范，对住宅配套设施（电话、电视、宽带网、供电、给排水、燃气、安防、灯饰、配送中央空调、配送除霾新风系统、衣柜、鞋柜）等规格进行约定，同时注明：1.发展商有权以同标准之建筑材料及设备代替上述所列各项。2.业主一律不得更改剪力墙及厨、厕的间隔。刘影、颜巧芳与南平恒大公司还就其他权利义务进行了约定。 合同签订后，刘影、颜巧芳分别于2016年11月15日、2016年11月18日、2017年1月23日向南平恒大公司支付购房款合计2013524元。因南平恒大御景一期15-23#、25-30#、32-33#、35-39#楼项目于2018年10月31日未通过消防验收，讼争房屋未能在合同约定的期限内交付。2019年3月10日，刘影在《装修防火责任书》、《防渗漏责任书》上签字捺印。《防渗漏责任书》主要载明：“经本人确认原单元阳台、客厅卫生间、卧室卫生间、厨房等地面防水试验合格，各给排水试压合格。现本人因装修及使用需要，申请改造原阳台地面□客厅卫生间地面□卧室卫生间地面□厨房地面□及申请更改给排水管道。本人承诺负责做好防渗水工程，保证施工规范，确认不改动、移位水表。如今后发生渗漏水等工程质量问题，造成邻里之间生活不便或纠纷，本院愿意负责及时修复以及因此引起的相应责任。”2019年9月20日，刘影、颜巧芳及南平恒大御景18-20幢一楼的其他业主共同向南平恒大公司发出《诉求告知书》，主要载明：“南平恒大御景18号-20号楼一层由于施工、装修质量等原因，自合同约定2018年10月31日交房之日起至今无法全部按拎包入住的标准进行交房，且目前工程施工一拖再拖，严重影响业主入住，给业主精神上造成损害、经济上造成巨大损失，为了督促贵公司工程施工的推进，为全体业主营造质量过硬、居住舒适的房屋，现将有关诉求告知如下：1、南平恒大御景18号-20号楼一层的工程施工必须在2019年10月31日前保质保量完成施工，彻底解决渗漏水、强弱电及自来水有异味等所有出现的施工质量问题，并经相关质检部门验收通过，大道拎包入住的标准；2、入户门更换补偿款4600元，必须在2019年9月30日前以现金形式补偿到户；3、延（逾）期交房违约金必须（在）2019年10月31日前，给业主满意的方案，否则业主保留诉讼法律的权利”，刘影、颜巧芳在《南平恒大御景维保修问题汇总》上向南平恒大公司反馈了讼争房屋存在入户门门套未安装、空调面板未安装、卫生间浴柜门关不上、吊灯未装、墙面污染、淋浴间大理石断裂、户内多处开关面板松动、缺失、卫生间没有花洒、吊灯不亮、二楼公卫缺失2个门石基座、地下室、地下室渗水完成墙面和地砖未恢复等等问题0年4月4日，刘影、颜巧芳在微信“恒大御景洋房别墅群”里表示“邻居们，我家明早六点左右搬家，会放鞭炮，打扰到大家睡觉不好意思”，2020年8月2日，刘影、颜巧芳办理了交付手续。后因刘影、颜巧芳与南平恒大公司就逾期交房违约金的支付事宜协商未果，遂诉至本院。 同时查明，南平恒大公司于2019年3月29日就南平恒大御景一期15-23#、25-30#、32-33#、35-39#楼项目向消防部门申请竣工验收消防备案，并于2019年5月15日通过竣工验收备案。 还查明，福建华兴会计师事务所于2019年4月17日分别对南平恒大公司、恒大集团福州公司作出闽华兴所（2019）审字K-084号、闽华兴所（2019）审字K-083号审计报告，于2020年6月16日分别对南平恒大公司、恒大集团福州公司作出华兴所（2020）审字K-065号、华兴所（2020）审字K-031号审计报告。 本院认为，南平恒大公司与刘影、颜巧芳签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2××4）及其补充协议，系合同当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方约定于2018年10月31日前交房，但南平恒大公司未按合同约定及时交付诉争房屋，已构成违约。本案的争议焦点：1.诉争房屋具体交付时间；2.逾期交房天数是否应当扣减因不可抗力导致延期交房的时间；3、逾期交房违约金能否以总购房款的2%为上限。 关于第一个争议焦点。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。本案中，诉争房屋于2019年5月15日已经竣工验收合格、消防验收备案和竣工验收备案，符合合同第九条、第十条及《补充协议》第二条关于商品房交付的条件。刘影、颜巧芳于2019年3月10日签署《装修防火责任书》和《防漏责任书》，表明其接收房屋并愿意承担因其装修造成的火灾事故和渗漏水等损失，其签署上述文书的行为可以认定其已实际占用房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，可以认定南平恒大公司于2019年3月10日向刘影、颜巧芳交付了房屋。虽然刘影、颜巧芳与18幢至20幢的其他业主共同于2019年9月20日向南平恒大公司递交《诉求告知书》和《南平恒大御景维保修问题汇总》，反映讼争房屋存在前述质量问题，但是这些问题并非房屋地基基础、主体结构存在的质量问题以及其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题。南平恒大公司对于这些质量问题仅负有整改和保修义务，刘影、颜巧芳不能以房屋存在这些质量问题或者南平恒大公司未完成整改和保修义务为由拒绝接收房屋，但刘影、颜巧芳2019年3月10日接收讼争房屋时未达到约定的房屋交付条件，故应以讼争房屋达到约定交付条件之日即2019年5月15日为交付房屋的时间。 关于第二个争议焦点问题，1.《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋交付时间为2018年10月31日前，诉争房屋实际交付时间为2019年5月15日，新冠肺炎疫情发生于房屋交付之后，对逾期交房天数认定不产生影响，故本院对于南平恒大公司的该项抗辩意见不予采纳；2.中考、高考并非不能预见的客观情形，南平恒大公司在开发南平恒大御景项目时，应当充分考虑中考、高考对开发南平恒大御景项目可能造成的影响，并在签订合同时予以约定，而双方订立的《合同》并未对此进行约定，故作为扣除南平恒大公司逾期交房天数的事由；3.南平恒大公司提交的《天气网站截图》是其从互联网上截取的历史天气状况记录，并非国家气象部门出具的有关南平市延平区的天气数据报告，该天气数据来源不具有真实性和合法性。南平恒大公司也未提交其受恶劣天气影响而停止施工的施工日志等证据，不足以证明停工天数的事实，故本院对于南平恒大公司的该项抗辩意见不予采纳。综上，因新冠肺炎疫情灾害、恰逢中考、高考、遭遇恶劣天气等客观因素不应当扣除相应的逾期天数。 关于第三个争议焦点问题，《合同》第十二条第1款第（2）项约定：“逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，《合同》附件十一补充协议第四条约定：“……逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”前述约定均是对逾期交房违约金的约定。而刘影、颜巧芳与南平恒大公司签订《合同》，双方主要的合同义务系交付购房款及交付诉争房屋，《合同》附件十一补充协议第四条虽对逾期交房违约金作限制性的约定，减轻了《合同》第十二条约定的南平恒大公司逾期交房的违约责任，但并未减轻或免除南平恒大公司的合同主要义务，且《合同》附件十一补充协议已特别注明“出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释”，应当视为南平恒大公司对《合同》附件十一补充协议已作提示说明，该约定属于双方当事人的真实意思表示，不属于《中华人民共和国合同法》第四十条中规定的无效格式条款，也不属于《合同》第二十八条约定的“含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任”的约定，故对刘影、颜巧芳认为《合同》附件十一补充协议第四条系无效的格式条款的主张，不予采纳。南平恒大公司逾期交房所产生的逾期交房违约金应以《合同》附件十一补充协议第四条约定的最高逾期交房违约金金额标准为限。 综合前述分析，南平恒大公司应当向刘影、颜巧芳支付自合同约定交付房屋次日（2018年11月1日）起计算至2019年5月15日的逾期交房违约金，根据《合同》第十二条约定的逾期交房违约金计算标准，逾期交房违约金具体金额应当为39263.72元（195天×0.01%×2013524元），该款未超过《合同》附件十一补充协议第四条约定的最高逾期交房违约金金额标准（2013524×2%=40270.48元），故对39263.72元范围内逾期交房违约金的诉讼请求予以支持，超出部分的诉讼请求，不予支持。刘影、颜巧芳就逾期交房的违约事实已向本院主张违约金，刘影、颜巧芳再次就同一违约事实已向本院主张利息，没有法律依据，不予支持。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”南平恒大公司、恒大集团福州公司均委托福建华兴会计师事务所进行了财务审计，并出具了2018年度、2019年度财务审计报告，足以证实南平恒大公司与恒大集团福州公司的财产系相互独立的，故刘影、颜巧芳要求恒大集团福州公司对南平恒大公司的逾期交房违约责任承担连带责任，缺乏法律依据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、南平恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向刘影、颜巧芳支付逾期交房违约金39263.72元； 二、驳回刘影、颜巧芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2744.30元，减半收取计1372.15元，由刘影、颜巧芳负担931.34元，由南平恒大置业有限公司负担440.81元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效裁判为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 包永生 二〇二〇年十二月十日 法官助理 胡 鑫 书 记 员 钱安妮 一、本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户： 开户单位：南平市延平区人民法院 开户行：福建南平农村商业银行股份有限公司胜利支行 账号：9050××××4965 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。