北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初79954号原告：王某1，女，1973年8月30日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李强，天津益清（北京）律师事务所实习律师。原告：安某，女，1951年3月4日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。二原告共同委托诉讼代理人：王华年，天津益清（北京）律师事务所律师。被告：王某2，女，1979年7月12日出生，汉族，自由职业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘春光（王某2之夫），男，1977年12月27日出生，汉族，。原告安某、王某1（下称二原告，分述时称姓名）与被告王某2（下称姓名）分家析产纠纷一案，本院立案后，依照普通程序独任审理的相关规定，公开开庭进行了审理。王某1及其委托诉讼代理人王华年（亦为安某委托诉讼代理人）、王某2及其委托诉讼代理人刘春光均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.判令位于北京市朝阳区XX村农中居XX号院（下称XX号院）北院全部房屋归安某所有；2.判令XX号院南院10间房屋全部归王某1所有；3.判令王某2将其所收房租299520元交还给二原告（按南北两院12间房计算，每月每间1300元，自2018年9月至2020年8月计算24个月，共计374400元，再扣除20%空置率）；4.诉讼费由王某2承担。事实和理由：安某系王某1与王某2之母。安某于1994年经法院调解离婚，确认XX号院中北房东起第一间、第二间归安某所有。2003年大女儿王某1出资翻建房屋，将院内老房拆除，新建房屋15间。现院内房屋均由王某2强行占据并出租，租金也由其持有。为维护二原告合法权益，起诉至法院，望依法判决。王某2辩称：不同意二原告诉讼请求，二原告分割的间数和继承不符，我认为应当按照继承面积数量来确定房屋的分割，我至少应当分得该院内南院10间对外出租房屋的8间。二原告主张的2018年9月至2020年8月期间的租金我不认可，因为这段期间整个院落虽然由别人居住，但我没有收钱。2018年5、6月份直至2018年11月底二原告一直在打、砸、烧，直至我报警才停止，所以根本不符合出租的要求，而且2017年9月开始拆迁后，周围人都没有，水、电、供暖设备也被破坏，所以不符合出租条件。该院落房屋我曾在2013年对北院房屋进行过装修，南院10间出租房屋我于2015年进行了装修。我认为虽然是王某1出资建设了该院内房屋，但房屋应有我的份额，房租也应当有我的份额。根据父亲王某3的遗嘱，王某3的遗产应由王某1与我各占一半，虽然院内房屋都由王某1翻建，但老房有我的份额，且我对于翻建后的房屋有贡献。安某与王某3离婚时分得的XX号院内的房屋面积份额不足一半，如果现在将翻建后的北院全部归安某所有，就与其基于离婚调解书获得的份额不符。二原告按照每月每间1300元标准计算租金没有依据，这个标准比楼房出租标准都高，2017年底就开始拆迁，2018年年初就停水停电，2018年基本没有出租过，2020年疫情后根本没有租户。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：安某与王某3原系夫妻关系，二人育有二女，即王某1、王某2，此外无其他子女。后二人于1994年6月经法院调解离婚。王某3于2002年12月23日去世，其父母均去世在先。XX号院宅基地使用权登记在王某3名下，该院最初行政地址为朝阳区XX乡XX村20号院，后改为XX村278号院，后又改为现在的XX号院。1994年，安某与王某3经我院调解离婚，民事调解书主文内容为：“一、安某与王某3自愿离婚。二、双方所生之女王某2由安某负责抚育。王某3自一九九四年七月起每月给付王某2抚育费五十元整，至王某2独立生活止。三、现在谁手中财产即归谁所有，不再分割。四、现坐落在本区XX乡XX村二十号院内：北房四间、西厢房一间，其中北房东数第一、二间归安某所有。北房东数第三、四间及西厢房一间归王某3所有，院落，门楼等归双方共同所有，使用。五、双方在XX乡XX村自建违章房一间归王某3所有，王某3给付安某房屋折价款四千元整（一九九六年底付清）。”对此，二原告提交集体土地建设用地使用权证、（1994）朝民初字第XXXXX号民事调解书、XX乡规划科出具的《证明》等证据用以证明以上事实。王某2对以上证据及事实均予以认可。庭审中，二原告与王某2均认可以下事实：2003年王某1将XX号院内全部房屋拆除，并出资在该院内重建南、北两个院落，北院北房三间（每间大约14平方米），西厢房三间（三间合计约15平方米），其余部分为天井封顶；南院为北房五间、南房五间，共十间，面积相同，每间大约11平米；2013年王某2对北院房屋进行过装修，2015年王某2对南院房屋进行过装修。本案审理过程中，本院对XX号院进行过现场勘验，勘验发现上述当事人陈述的XX号院的房屋坐落、间数等情况均属实。庭审中，二原告称王某1翻建XX号院内房屋过程中未使用原房屋的老料，王某2称不清楚是否使用过老料。王某2称其对于王某1翻建XX号院内房屋并不知情，但二原告称王某1翻建XX号院内房屋的事三人均知晓且同意。经询，王某2称其与二原告在2003年XX号院翻建之前共同居住在该院老房内，后三人共同居住至2006年王某2结婚。庭审中，王某2提交汇款截图、收据，用以证明其对涉案房屋所做两次装修的支出情况。二原告对以上证据真实性、证明目的均不予认可。关于XX号院内房屋出租情况，二原告称：2013年南院10间房屋由安某出租，租金由安某收取至2013年，2013年开始王某2收南院一部分租金，另一部分由安某收取，2015年11月起安某住院后，王某2就开始收全部的房租了，至今安某与王某1就没有收过租金；从2016年开始，北院也有一个王某2的朋友居住，收没收钱不知道。王某2称：2013年到2015年王某2装修之前，王某2来收取南院的租金，但是收回来租金后都给了安某了，2015年11月份王某2对南院房屋进行装修，至2016年1月份才装修完，才对外出租，出租的收益每月给安某5000元，剩余部分大概还有3000元的收益，从2018年年初开始就没有对外出租的收益了。庭审中，二原告提交视频三段，用以证明王某2与二原告曾因家庭纠纷上过“第三调解室”的节目，在该节目录制过程中，王某2承认其自己将XX号院内房屋出租并收取租金。王某2对以上视频真实性、合法性均不认可，认为视频经过剪辑，规避了对二原告不利的部分。经查，视频中其中一租户称自己的租金是（每月）1100元，王某2辩称当时院内也有租户的租金是每月700元。2018年，王某2将安某、王某1诉至我院，就XX号院在王某3去世后房屋租金及前述违章房拆迁补偿款提出分割诉求。后该案经审理后，双方调解，我院作出（20XX）京0105民初XXXXX号民事调解书，确定安某须向王某2给付2018年8月29日以前的XX号院出租的属于王某3的租金和违章建筑拆迁前的租金及拆迁补偿款合计28万元。庭审中，王某2提交王某3遗嘱一份，用以证明王某3将自己遗产指定由王某2、王某1各自继承一半份额。二原告对该遗嘱真实性认可，但指出该遗嘱不符合法定的形式，当属无效。经查，前述（20XX）京0105民初XXXXX号民事纠纷案件中，王某2也曾提交过该份遗嘱，但法院在开庭时，法官经审查后向双方释明该份遗嘱不符合法定的代书遗嘱形式，故应属无效，安某、王某1、王某2均无异议。本院认为，XX号院现有房屋由王某1一人在2003年出资翻建，王某2虽称其对王某1翻建房屋一事不知晓，但一方面王某2与二原告在2003年翻建前后均居住在该院内，另一方面王某2在之后对翻建一事并未提过异议，故本院对王某2的该陈述不予采信。王某3去世后，未留有合法有效的遗嘱，根据庭审查明的事实，其遗产应由王某1、王某2法定继承。虽然XX号院内房屋均由王某1一人出资翻建，但该院原北房东数第三、四间及西厢房一间属于王某3的遗产，其中包含王某2的份额，翻建后的房屋在家庭内部无明确析产确权协议的前提下，亦应有王某2的权利。本院结合家庭身份关系、安某和王某3离婚时对院内房屋的分割情况、法定继承的基本原则、王某1一人翻建出资情况、王某2装修院内房屋的事实及XX号院内现有房屋的间数和面积，酌情确定XX号院内北院全部房屋（北房三间、西厢房三间）、门庭、过道、及天井封顶区域均归安某所有，南院北房五间及南房东数第一、二间归王某1所有，南院南房东数第三、四、五间归王某1所有。关于二原告租金的诉讼请求，虽无明确证据证明王某2收取租金的具体数额，但王某2自认2018年9月至今XX号院由其控制，本院结合院内房屋分割结果、王某2自认、2020年1月以来新型冠状病毒感染的肺炎疫情对房屋租赁的影响程度等情况，酌情确定王某2应向二原告返还房屋租金10万元。综上，依照《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、第十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、位于北京市朝阳区XX村农中居**院内的北院全部房屋（北房三间、西厢房三间）、门庭、过道及天井封顶区域归原告安某所有，南院北房五间及南房东数第一、二间归原告王某1所有，南院南房东数第三、四、五间归被告王某2所有,南院门庭、过道由原告王某1、被告王某2共同使用；二、被告王某2于本判决生效后七日内向原告安某、王某1返还房屋租金利益10万元；三、驳回原告安某、王某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5793元,由原告安某、王某1负担3493元（已交纳35元，其余3458元于本判决生效后七日内交纳），由被告王某2负担2300元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  王 乐二〇二〇年十二月二十八日法官助理  秦 彬书 记 员  庞晓婷