广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民再15号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：张燕琴，女，汉族。委托诉讼代理人：周启维，广东华安联合律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：郑洪强，男，汉族。委托诉讼代理人：谢翔，广东德赛律师事务所律师。再审申请人张燕琴因与被申请人郑洪强农村建房施工合同纠纷一案，不服本院作出的（2018）粤04民终1840号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院作出（2019）粤民申1681号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2020年5月18日公开开庭审理了本案。再审申请人张燕琴及其委托诉讼代理人周启维，被申请人郑洪强的委托诉讼代理人谢翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张燕琴再审请求：1、撤销珠海市中级人民法院（2018）粤04民终1840号民事判决和珠海横琴新区人民法院（2015）珠横法民初字第634号民事判决；2、庭审张燕琴请求第2项变更为张燕琴以建筑物重置成本法对涉案房屋（位于珠海市香洲区*********）1-5层整栋楼房的重置价一次性赔偿郑洪强损失；3、判决驳回郑洪强其他诉讼请求；4、判决一审、二审、再审受理费、鉴定费等诉讼费用由郑洪强负担。事实和理由：一、2016年11月30日最高人民法院发布在《人民法院报》2016年12月1日第3版刊登的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（下称该《纪要》），对在非试点地区发生农村房屋买卖的问题已经作出指导性意见，即仅支持房屋买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本，而且还要综合考虑当事人过错等因素予以确定。原审两级法院的判决严重背离该《纪要》，依据合同法第五十八条判决张燕琴需返还郑洪强建房成本911,861.15元及赔偿郑洪强《农村合作建房合同书（1）》无效的损失2,462,455.54元，总共3,374,316.69元，属适用法律错误。因郑洪强欲以投入建设涉案宅基地上房屋一至五层的建房款来取得该栋房屋三至五层的所有权，而且签约后郑洪强发包给第三方施工队施工，郑洪强自己未参与施工，所以实质上为郑洪强以建房款的总额购买该栋房屋的第三至第五层，即建房款的总额系该栋房屋第三至第五层的购房款。而且，该栋房屋建成后，无翻建或者改建的情况。因此，根据该《纪要》第19条的规定，郑洪强最多仅可以请求返还建房款及其利息。从郑洪强的《反诉状》（2015年10月30日）第一项诉讼请求的608,755元，到第一次开庭时（2015年11月30日）增加3,200元为611,955元，以及郑洪强在该次庭审时称“被告投入60多万元建房成本”（该次庭审笔录3页3行），郑洪强对于投入金额不超过70万元是确定的。珠海市中级人民法院2016年10月27日对与本案相似的利用宅基地合作建房的判决［（2016）粤04民终1971号《民事判决书》］也仅支持返还购房款及其同期存款利息。而且该案的合议庭三位成员与本案完全一致。据此，出现同案不同判的结果，导致珠海市中级人民法院的观点自相矛盾，有损人民法院的权威。另外，2015年12月4日《最高人民法院发布19起合同纠纷典型案例》的第五个案例邹克友诉张守忠合同纠纷案，人民法院判决张守忠应向邹克友返还购买楼基地款56,900元；张守忠明知涉案楼基地依法不能转让给本集体经济组织以外成员仍进行转让；作为日常生活大宗交易，邹克友在未确认土地性质的情况下即购买涉案楼基地，双方对于合同无效均有过错。张守忠在双方转让行为历经十余载，涉案楼基地升值并存有巨大利益后，才以违反法律规定为由主张合同无效，虽然符合法律规定，但从道义、情感角度而言，属于典型的违反诚实信用原则。因此，裁判张守忠以转让款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率赔偿张守忠损失。二、即使没有该《纪要》和上述案例的存在，原审判决张燕琴需返还郑洪强建房成本911,861.15元及赔偿郑洪强损失2,462,455.54元总共3,374,316.69元，也因严重违反公平原则，依法应予改判。张燕琴提交了《再审新证据清单》及二审判决后才出现的新证据。郑洪强投入60多万元的建房款，其想交换的是即将建成的涉案整栋楼房的第三至第五层。因此，如果判决张燕琴应付郑洪强的金额超过涉案整栋楼房的第三至第五层现时的价值，就违反了公平原则。涉案整栋楼房的第三至第五层每层为90平方米，共计270平方米。据张燕琴向涉案房屋所在的向阳村支部书记梁华贵等人了解，同村居民买卖同村宅基地房屋的市场价为每平方米五至六千元。就算郑洪强系张燕琴的同村居民，涉案合建合同合法有效，因合同的约定及其履行，郑洪强在合法的情况下所能得到的全部利益也不过在135万元（270×5000）至162万元（270×6000）之间。原审判决生效后，因张燕琴无经济能力履行数额特别巨大的判决款项，郑洪强申请珠海横琴新区人民法院强制执行［案号：（2018）粤0491执392号］。2018年12月7日执行局给张燕琴和郑洪强做了《执行笔录》（再审证据5），郑洪强自认涉案合建房屋现今市场价为每平方米八九千元；横琴新区人民法院执行局经去村里调查，村里面的自建房价格也是八九千元（每平方米）。因该事实系郑洪强的自认及执行局的调查结果，因此该新的证据足以证明涉案合建房屋现今市场价最多为每平方米八九千元。也就是说，即使郑洪强系张燕琴的同村居民，涉案合建合同合法有效，郑洪强在合法的情况下所能得到的全部利益也不过在216万元（270×8000）至243万元（270×9000）之间。综上，请法院支持张燕琴的再审请求。郑洪强辩称：一、本案的基本情况以及案件的由来。2009年6月，张燕琴以横琴镇小横琴社区向阳村居民的身份申请建房并获得批准，当时23岁且刚刚工作，因无建房资金，多次要约郑洪强合作建房，郑洪强考虑到两家相识多年，便答应与张燕琴合作建房，双方于2009年6月28日签订了《农村合作建房合同书（1）》，涉案房屋建造的全部资金以及房屋的设计到建设均由郑洪强承担。房屋建成后，张燕琴拥有一、二层，郑洪强拥有第三、四、五层。张燕琴将一、二层用于出租，郑洪强携家人在第三、四、五层居住。直到2015年9月16日，张燕琴背信弃义，不顾双方之间的约定，向珠海横琴新区人民法院提起诉讼，要求确认《农村合作建房合同书（1）》无效，并要求将郑洪强从涉案房产中赶走。郑洪强为维护自身的合法权益，在2015年10月30日提出反诉，要求张燕琴返还建房成本，赔偿建房成本1.5倍的利息损失，赔偿因《农村合作建房合同书（1）》无效而给郑洪强造成的损失。案件在珠海横琴新区人民法院审理过程中，双方有争议的三大焦点，涉案房产的实际建房成本如何确定？涉案房屋的增值利益如何确定？双方之间的过错责任比例。关于建房成本由于双方意见不一致，由双方一致同意的第三方鉴定机构进行鉴定，鉴定建房成本为911,861.15元；关于涉案房屋的增值利益，经过法院与鉴定机构的多次沟通，并经法院释明，双方一致同意以建房成本折算为当时同地段的商品房面积，再评估该商品房的增值部分。关于过错责任比例，双方各执一词，法院酌定对双方之间的责任划分。一审法院判决后，双方均不服，并上诉至珠海市中级人民法院，张燕琴要求推翻一审判决中已经确认的由第三机构鉴定建房成本以及根据双方确定的房屋增值利益的计算方法计算得出的房屋增值金额。郑洪强不服一审判决中关于双方责任划分的比例分担。珠海市中级人民法院将双方的上诉均驳回，并维持原判。二审判决后，郑洪强依法向珠海横琴新区人民法院申请强制执行，执行过程中因涉案房产无法拍卖，执行法院将涉案房产10年管理权进行拍卖，根据评估公司的评估报告，涉案房产10年的总收益2,081,232元。因涉案房产的管理权未能拍卖，涉案房产交回由张燕琴处置，至今空置。张燕琴向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院指令珠海市中级人民法院再审本案。通过上述基本情况可以看出，本案是由于张燕琴的不诚信行为所引起的，法院判决后又对自己确认的方案不予认可，执行过程中为了让郑洪强无法获得执行款，即使将涉案房产进行空置，也不对外出租。由此可见，张燕琴为获得自己的不法利益，侵犯郑洪强的合法权益，作出了一系列不诚信行为。恳请法院在查明事实的基础上，不支持张燕琴的再审请求，不能让不诚信的人通过不诚信的行为获得不法的利益。二、张燕琴的再审请求无事实与法律依据。张燕琴在再审申请书中反复强调《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（以下简称：该纪要）第19条的规定，以此作为张燕琴仅赔偿郑洪强建房成本以及利息损失的法律依据。郑洪强认为张燕琴的该项主张并不能成立。首先，根据相关法律规定该纪要并不能作为本案的裁判依据，该纪要仅仅是参考作用；其次，该纪要的规定，与本案的情况也不相符。该纪要第19条规定，在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。本案中，双方之间是合作关系，并非该纪要中的买卖关系。张燕琴以郑洪强自己未参与施工，所以实质上是郑洪强以建房款的总额购买该栋房屋的第三至第五层，因此来确定双方之间是买卖关系，无任何事实与法律依据。在《农村合作建房合同书（1）》中双方之间如何合作，权利义务如何分配约定的很清楚，至于郑洪强是否自己参与建房，不影响双方之间合作的法律关系。因此，该纪要第19条规定的法律情形与本案不一致。最后，该纪要第19条规定的是对于买受人要求返还购房款及其利息等如何处理，该条对赔偿款如何赔付并未规定标准，并没有禁止受损方有权要求对方承担赔偿责任。张燕琴以此条规定作为郑洪强不得要求赔偿的依据应不予采纳。关于房屋建设成本，郑洪强从未认可只有60多万元，在双方对建房成本不能达成一致的情况下，通过委托第三方机构鉴定的方式确定建房成本，这既是公平的做法，也是经双方协商一致的选择，并且经法院确认，现在张燕琴不承认该建房成本的数额，但是又无法提供其他证据佐证其说法的情况下，对于其主张涉案房产建房成本70万元，依法应不予支持。关于张燕琴在《再审申请书》中说到的相似案例，其实与本案的情况并不相同，另外，我国并非是判例法国家，以其他案件的判决结果作为本案的判决依据，这与我国的法律规定不符。三、关于本案的公平性问题。张燕琴以涉案房产的现值对比法院判决的数额，通过两个数额之间的差距，来否定法院几年前的判决的公平性，这种类比无任何法律依据，也不应得到支持。如果以张燕琴的逻辑，假如该案判决后，涉案房产增值巨大，郑洪强是不是也可以认为判决不公平，张燕琴应当向郑洪强增加赔偿额。显然，这是不可能也是不现实的，若是按照这样一个逻辑，法院的判决岂不是要根据房地产的行情，一直改来改去。作为一个完全民事行为能力人，作出的选择与承诺，就应当去承担与履行。该案一审判决前，针对如何确定房屋增值，郑洪强、张燕琴、一审法院、第三方鉴定机构，各方之间反复沟通，最终确定涉案房屋增值价值的计算方式，这是双方为维护自身利益所作出的选择，也是对自身民事权益的处分，法院依据双方认可的方式，通过第三方机构鉴定的数额，依法作出的判决应当予以维护。张燕琴在没有充分证据的情况下，无权推翻自认的事实。本案中确定的涉案房屋增值的计算方式为：以建房成本折算为当时同地段的商品房面积、在评估该商品房的增值。其实这种计算方式，已经考虑到涉案房产是在集体土地上建造的事实，不存在所谓的不公平。倘若完全按照商品房的增值来计算涉案房产的增值，其计算公式应当是：涉案房产的面积（450平方米）*（商品房评估结点单价-涉案房产建设时商品房单价），而本案是通过折算的方式计算的商品房的金额，其结果是按照200多平方米的面积计算的增值。该计算方式计算的房屋增值本就比完全按照商品房的增值来计算涉案房产的增值金额就降低了50%左右。因此，一审法院判决房屋增值金额，并不存在严重不公平。四、关于过错责任比例问题郑洪强与张燕琴合作建房，因为郑洪强的父亲曾经有过与他人合作建房的行为，就认定郑洪强应当承担更高的过错责任，显然是无任何事实与法律依据的。涉案的合同的无效，即便双方都有过错，也不应让郑洪强承担更高的过错责任。首先，双方合作建房，是张燕琴对郑洪强多次要约的情况下，才发生本案合作建房的事实，要分双方过错，起码应当认定张燕琴过错更大。其次，不仅仅是郑洪强的亲人有过与人合作建房的事实，张燕琴的亲人也有过与他人合作建房的事实，因此，只考虑郑洪强的亲人有与他人合作建房的事实，就认定郑洪强应当承担更高的过错责任，是没有法律依据的。最后，郑洪强与张燕琴的父亲是两个不同的主体，其父亲的行为不能代表郑洪强。因此，郑洪强不应当对涉案合同的无效，承担更大的过错责任。五、关于张燕琴的实际情况。张燕琴在《再审申请书》中称，即便倾家荡产也无法履行判决，根本就是无中生有。目前，涉案房产已经在张燕琴的控制下，经过评估，10年的经营权有将近一两百万的收入，张燕琴作为村民，每年从村里可以分得十几万的分红，还有一套共有房产没有拍卖，可以通过出租获取收益，而且张燕琴还有稳定的工作，在不考虑其老公收入的情况下，履行判决就没有任何问题。综上所述，张燕琴的再审请求无任何事实与法律依据，请求驳回张燕琴的全部再审请求。郑洪强当庭补充答辩意见：按照房屋重置价进行赔偿，张燕琴的这项请求无事实、法律依据。双方在该案的一审审理过程中已经确定了涉案房屋的增值的计算方式。张燕琴在没有任何法律依据的情况下推翻自己一审判决时确认的涉案房屋的增值计算方式依法应不予支持。张燕琴向一审法院起诉后提出撤诉申请，一审法院予以准许。郑洪强向一审法院反诉请求：1、张燕琴向郑洪强返还建房成本费用911,861.15元及赔偿利息损失，按中国人民银行同期贷款利率1.5倍计算，自2011年9月1日起算至实际支付之日；2、张燕琴赔偿郑洪强因《农村建房合作书》无效遭受的损失540万元；3、本案诉讼费用、鉴定费由张燕琴承担。一审法院认定事实：2009年6月28日，张燕琴（授权代表陈定文）与郑洪强（授权代表郑东荣）签署《农村合作建房合同书（1）》，约定张燕琴2009年6月15日取得横琴镇小横琴向阳村宅基地一块，计划建筑面积450平方米，经珠海市横琴镇小横琴社区*民委员会（向阳村居民小组）同意建造一栋5层的框架混合结构住宅楼，由张燕琴提供土地使用权，郑洪强提供建房资金，并约定了装修标准，房屋建成后张燕琴享有第一、二层的永久产权，郑洪强享有第三、四、五层的永久产权。合同签订后，郑洪强与张燕琴合作建房，房屋于同年年底建成，共五层，建筑面积约450平方米，一层由张燕琴用于出租修理摩托车，二层由张燕琴自住，三至五层由郑洪强自住。诉讼中，为确定涉案房屋的建房成本，经征询双方意见，一审法院依法委托广东信仕德建设项目管理有限公司按照2009年9月的时点鉴定建房成本，该公司于2017年10月9日出具《工程造价鉴定意见书》，评定涉案房屋工程造价为911,861.15元。一审庭审中，张燕琴主张其对涉案房屋一、二层进行了装修，但无法提供相关票据，郑洪强不予认可。为确定涉案房屋的增值价值，经征询评估机构及双方意见，一审法院依法委托广东公评房地产与土地估价有限公司进行价值评估，该公司于2017年12月22日出具了《房地产估价报告书》，评定按照911,861.15元在2009年9月可购买同地段（银鑫花园小区）商品房面积为228平方米，可购买商品房173.69平方米和商铺43.42平方米（按照商品房面积和商铺面积4：1计算），至2017年12月，228平方米商品房的价值为7,068,000元，商品房173.69平方米和商铺43.42平方米的价值为7,989,590元。郑洪强预付鉴定费10,942.33元、评估费32,350元。另查明，郑洪强的父亲郑东荣曾于2008年12月28日与案外人黄君志作为共同乙方（郑东荣为授权代表）、案外人范胜好和李瑞滔作为共同甲方签订《农村合作建房合同书（1）》，由范胜好、李瑞滔提供位于珠海市******的集体土地使用权，郑东荣、黄君志出资约90万元合作建设六层住宅楼，建成后范胜好拥有第一层永久产权，李瑞滔拥有第二层永久产权，郑东荣、黄君志拥有第三至六层永久产权。一审法院认为：张燕琴系原珠海市香洲区*******民，郑洪强系江门市***民，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之规定，张燕琴将属于农民集体所有的宅基地使用权用于与郑洪强合作建房，双方约定房屋建成后共同所有，实质上是变相转让宅基地使用权的行为，违反了法律强制性规定，双方之间所签《农村合作建房合同书（1）》自始无效。根据合同无效的处理原则，郑洪强应向张燕琴返还宅基地使用权，根据房地一体原则，已建成的五层房屋亦应一并返还张燕琴，张燕琴应返还郑洪强建房成本，并根据其过错程度赔偿郑洪强损失。一、关于郑洪强建房成本的认定问题。根据一审法院查明的事实，鉴于双方对建房成本各执一词，经征询双方意见，双方一致同意委托专业机构鉴定，鉴定机构出具的鉴定结论程序合法，内容并无明显瑕疵，一审法院径行采纳鉴定报告认定郑洪强的建房成本为911,861.15元。张燕琴虽主张应剔除其自行投入的装修成本，但并未提供证据证实，郑洪强也不予认可，故一审法院不予采信。张燕琴应向郑洪强返还建房成本911,861.15元。二、关于郑洪强与张燕琴的过错程度及郑洪强的实际损失问题。双方签署《农村合作建房合同书（1）》之时，郑洪强均与张燕琴为完全民事行为能力人，对于国家的政策法律规定应有基本的认识，双方所签合同明显违反国家法律强制性规定，故双方对于合同无效均有过错。结合本案的具体情况看，早在双方签署合同之前，郑洪强的父亲郑东荣即在横琴当地与他人签署合同合作建房，且郑东荣也是作为郑洪强的授权代表与张燕琴签署合同的，说明郑洪强对于合作建房的运作模式更为熟悉，在其自有资金可以选择购商品房或合作建房之时，郑洪强选择与农村村民合作建房，自身应负更为高度的注意义务，对于合同无效的后果应有更为充分的预期，故一审法院认定郑洪强的过错程度更高。根据双方所签的《农村合作建房合同书（1）》，即使该合同有效，郑洪强对该合作建房行为所预期的利益系享有第三、四、五层的永久产权，该三层用于郑洪强自住，故张燕琴将一楼用于出租经营摩托车修理的商业行为与郑洪强无关，郑洪强主张按照商铺性质确定其增值利益超出了其预期利益范畴，一审法院不予支持，一审法院确定按照上述楼层系住宅用途计算郑洪强的增值利益。鉴于双方合作所建的农村宅基地上住宅目前仍处于限制流通状态，是否拆迁也难以预期，故一审法院经充分征询评估机构、张燕琴及郑洪强双方意见后确定以建房成本折算为同地段商品房面积评估其增值利益对于确定郑洪强的实际损失具有重要参考意义，符合科学性原则。综合张燕琴、郑洪强的经济条件、年龄、社会经验、过错程度等因素，一审法院酌定张燕琴就涉案房产增值利益部分承担40%的赔偿责任，即赔偿郑洪强（7068000-911861.15）×40%=2,462,455.54元。评估机构将郑洪强的建房成本折算为2009年在同地段可购买的商品房面积并评估其增值价值实际上已经涵盖了该部分资金的孳息，故郑洪强在增值损失之外另行要求张燕琴赔偿资金利息损失于法无据，一审法院不予支持。综上，郑洪强的诉讼请求部分成立，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十九条规定，一审法院判决：一、张燕琴于判决发生法律效力之日起十日内返还郑洪强建房成本911,861.15元；二、张燕琴于判决发生法律效力之日起十日内赔偿郑洪强《农村合作建房合同书（1）》无效的损失2,462,455.54元；三、驳回郑洪强的其他诉讼请求。案件受理费4,250元，由张燕琴负担；反诉受理费27,778.35元，由张燕琴负担14,850.31元，由郑洪强负担12,928.04元；鉴定费10,942.33元、评估费32,350元，合计43,292.33元，由张燕琴和郑洪强各负担21,646.17元。郑洪强不服一审判决，上诉请求：1、变更一审判决第二项为：张燕琴向郑洪强赔偿因《农村合作建房合同书（1）》无效的损失人民币3,078,069.43元［计算标准为：（7068000－911861.15）×50%］。张燕琴不服一审判决，上诉请求：1、撤销原判，改判张燕琴返还郑洪强建房资金70万元。2、驳回郑洪强其他诉讼请求。3、一、二审受理费、鉴定费等诉讼费用由郑洪强负担。本院二审查明：本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院二审另查明，郑洪强在举证期限内向一审法院提交了委托评估申请书，申请对涉案房屋的现值、拆迁补偿的权益及土地增值部分进行评估。经一审法院与评估机构沟通，向双方当事人明确以建房成本折算为当时同地段的商品房面积，再评估商品房增值部分，双方当事人对此均予以同意。此外，由于郑洪强补充提交了建房成本补充部分，认为其在主张60多万元的基础上还有351,343元的建房成本，而张燕琴对此没有票据的建房成本不予认可，认为郑洪强主张的建房成本是960,098元，远超过2009年时候的建房成本价格，对于鉴定建房成本双方不能协商一致，只能通过鉴定。据此，一审法院确定委托评估机构对建房成本进行评估，张燕琴对此予以同意。本院二审认为：结合双方当事人的诉辩意见及在案证据，本案二审争议的焦点在于以下几个方面：第一，关于合同无效的法律后果。双方当事人涉案的合作建房行为，因违反法律的强制性规定归属无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。在房地无法分割的情况下，只能由郑洪强将其出资建造的房屋随宅基地使用权一并移交给张燕琴，但郑洪强有权要求折价补偿及赔偿损失。一审判决对此认定正确。第二，关于郑洪强建房成本的认定。由于双方当事人对于建房成本无法达成一致意见，一审法院因此委托评估机构对建房成本进行评估，受委托的评估机构具备相关的评估资格，评估程序合法，评估结论有明确的依据，一审法院根据评估报告的结论认定建房成本为911,861.15元并无不当，张燕琴对于建房成本的异议不能成立，本院二审不予采信。第三，关于损失赔偿金额的认定。双方当事人签订合作建房合同书之时所共同作出的意思表示，系基于彼此允诺的信赖，亦即郑洪强通过出资在张燕琴的宅基地上建造房屋的付出行为，预期获得将资金变化为对所建造房屋的部分占有、使用、收益、处分等利益。而由于合同无效而导致的返还现状，使得郑洪强无法实现张燕琴所承诺给予的预期利益而产生损失，该损失即体现为郑洪强的资金成本无法转化为当前的房屋现实价值。基于此，一审法院综合考虑房屋用途、现实状态及评估机构和当事人的意见，按照房屋的现实价值确定郑洪强的实际损失符合民事关系中的公平和诚信信用原则，本院二审予以维持。第四，关于折价补偿责任的认定。虽然涉案房产从建造之时至现状产生了增值利益，但该部分利益并不应全部归属于郑洪强，作为合作建房的双方，郑洪强与张燕琴对于合同无效均存在过错，应当承担各自相应的责任。虽然郑洪强的父亲郑东荣与他人合作建房不应视为郑洪强的行为，但基于郑东荣与郑洪强的特定身份关系，并且本案中郑东荣亦是代表郑洪强与张燕琴签订合作建房合同，可以推知郑洪强应对合同无效有更为充分的预期，一审判决酌定由郑洪强承担60%的主要过错责任并无不妥，本院二审予以维持。综上所述，张燕琴与郑洪强的上诉请求均不能成立，本院二审予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院二审判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38,151元，由张燕琴负担28,195元，郑洪强负担9,956元。再审期间，再审申请人张燕琴提交了如下证据：证据一、《执行通知书》、《报告财产令》；证据二、《被执行人财产申报表》；证据三、《关于横琴新区人民法院咨询函的复函》；证据四、《债权情况说明》、《优先受偿申请书》、《国家税务总局关于斗门区白蕉镇禾益中路6号8栋2103房、金湾区三灶镇金海岸大道东487号7栋1906房的房地产计税基准价的函》、《京东大数据评估询价平台》；以上证据拟证明一、二审判决违反公平原则，张燕琴无法履行生效判决确定的义务。证据五、《执行笔录》，拟证明郑洪强自认涉案房产现市场价为每平方米八九千元人民币；证据六、《申请书》、《个人收入证明》、《疾病证明书》、《出院记录》、《出生医学证明》、中国银行《交易查询》、《综合查询打印凭证》；证据七、珠海市横琴新区人民法院（2019）粤0491民初608号《民事判决书》，拟证明类似判决按重置成本予以赔偿；证据八、小横琴社区居委会《证明》，拟证明本案与（2019）粤0491民初608号案房屋均位于一个社区。被申请人郑洪强质证称，对证据一、八的真实性、合法性、关联性均无异议；证据二、三、四、五、六、七真实性、合法性无异议，关联性不予认可。被申请人郑洪强再审期间提交了如下证据：证据一、（2018）粤0491执392号之五《执行裁定书》，拟证明涉案房产10年总收益为2,081,232元；证据二、（2018）粤0491执392号之六《执行裁定书》，拟证明再审申请人名下一套房产已经被拍卖；证据三、2016年11月10日《笔录》，拟证明张燕琴与郑洪强均同意以建房成本折算成当时同地段的商品房面积，再评估该商品房的增值部分的方法进行评估。再审申请人张燕琴质证称，对证据一、二的真实性、合法性均无异议；对证据三的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。再审期间，再审申请人张燕琴主张按重置成本赔偿被申请人郑洪强的损失，被申请人郑洪强不同意该赔偿方式。再审期间，依再审申请人张燕琴之申请，本院依法委托珠海市诚信达土地房地产及资产评估有限公司对位于横琴镇向阳村13号五层楼中的三至五层按同村集体经济组织成员之间转让的交易价格进行评估。2020年10月26日，该公司出具珠诚信达评字（2020）第F0006号《评估报告书》，确定上述房产市场价值为人民币1,971,000元。再审申请人张燕琴对上述评估报告所确定的案涉房产价值无异议；被申请人郑洪强对该评估报告提出了异议，经珠海市诚信达土地房地产及资产评估有限公司复核，维持了原评估结论。经审理，本院再审对一审及本院二审认定的事实予以确认。本院再审认为，如一审法院所认定，再审申请人张燕琴系原珠海市香洲区*******民，被申请人郑洪强系江门市***民，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，再审申请人张燕琴将属于农民集体所有的宅基地使用权用于与被申请人郑洪强合作建房，双方约定房屋建成后共同所有，实质上是变相转让宅基地使用权的行为，该行为违反了法律强制性规定，双方《农村合作建房合同书（1）》为无效合同。关于合同无效的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在房地无法分割的情况下，一审及本院二审认定由郑洪强将其出资建造的房屋随宅基地使用权一并移交给张燕琴，张燕琴赔偿郑洪强相应损失，有事实及法律依据，本院再审予以维持。关于赔偿损失的方式方法。本院再审认为，因在农村宅基地上建造的房屋不同于商品房，属于限制流通物，且只能在同村集体经济组织成员之间流通。因此，本院再审认定对案涉房屋按同村集体经济组织成员之间转让的交易价格赔偿被申请人郑洪强的实际损失。经委托珠海市诚信达土地房地产及资产评估有限公司评估，案涉房屋评估价格为人民币1,971,000元，故再审申请人张燕琴应赔偿被申请人郑洪强损失人民币1,971,000元。一审及本院二审均参照以建房成本购买同时期同地段商品房至本案诉讼时所产生增值利益的40%予以确定。为此，本院再审认为，商品房属于国家允许自由流通的商品，而在农村宅基地上建造的房屋属于限制流通物，二者在流通价值上完全不对等，因此，一审及本院二审以此方式方法确定被申请人郑洪强的损失没有法律依据，本院再审予以纠正。综上所述，再审申请人张燕琴的部分再审请求有事实及法律依据，对其有理之诉求，本院再审予以支持。一审及本院二审认定事实清楚，但处理结果不当，本院再审予以纠正。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）粤04民终1840号及广东省珠海横琴新区人民法院（2015）珠横法民初字第634号民事判决；二、张燕琴于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿郑洪强《农村合作建房合同书（1）》无效的损失人民币1,971,000元；三、驳回张燕琴其他再审请求；四、驳回郑洪强其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币4,250元，由张燕琴负担；反诉受理费27,778.35元，由张燕琴负担16,667.01元，由郑洪强负担11,111.34元；鉴定费10,942.33元、评估费32,350元，合计43,292.33元，由张燕琴和郑洪强各负担21,646.17元。二审案件受理费人民币38,151元，由张燕琴负担22,890.60元，由郑洪强负担15,260.40元。再审案件评估费人民币7,428元，由张燕琴负担4,456.80元，由郑洪强负担2,971.20元。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇二〇年十二月十四日书记员 苏婉婷