广东省揭阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤52民终498号上诉人（原审被告）：广东揭东农村商业银行股份有限公司。住所地：广东省揭阳市揭东区***********。法定代表人：陈志权，董事长。委托诉讼代理人：王创丰，该公司员工。委托诉讼代理人：王景彬，广东谨信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗贵鑫，男，1978年4月出生，汉族，住广东省揭阳市揭东区************。委托诉讼代理人：罗浩佳，广东法展律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭熳婷，广东法展律师事务所律师。原审第三人：张喜明，男，1974年9月出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区*******。上诉人广东揭东农村商业银行股份有限公司（以下简称揭东农商行）因与被上诉人罗贵鑫、原审第三人张喜明案外人执行异议之诉一案，不服广东省揭阳市揭东区人民法院（2020）粤5203民初586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。揭东农商行上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回罗喜贵的所有诉讼请求；2．一、二审案件受理费由罗贵鑫承担。事实和理由：一、一审法院确认罗贵鑫与张喜明签订的《房产转让协议书》合法有效，涉案房屋归罗贵鑫所有，属于认定事实和适用法律错误。（一）罗贵鑫与张喜明签订的《房产转让协议书》属于无效合同。根据在案证据可知，张喜明在揭东农商行2018年1月23日向人民法院起诉要求其偿还借款时，便已清楚知道如果无法偿还借款，其名下的房产必然会被人民法院采取执行措施，在该情况下，张喜明仍于2018年3月19日与罗贵鑫一起到银行提前还清所有按揭款，企图转移该房产的所有权，有明显转移财产的嫌疑。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，本案张喜明和罗贵鑫签订的《房产转让协议书》有明显转移财产逃避执行的情形，损害揭东农商行的合法权益，依法应当认定双方签订的《房产转让协议书》无效。（二）罗贵鑫并未取得涉案房屋的所有权，一审判决涉案房屋归罗贵鑫所有没有事实和法律依据。涉案房屋至今仍登记在被执行人张喜明名下，罗贵鑫并非涉案房屋的权利人，对涉案房屋并不享有所有权，即使罗贵鑫与张喜明签订的《房产转让协议书》合法有效，但双方并未进行产权变更登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，涉案房屋依法并未发生物权变动的法律效力，该房产仍属于张喜明所有，而非一审法院认定的归罗贵鑫所有。张喜明作为本案被执行人，在未履行判决确定的付款义务的情况下，人民法院依法有权对其名下的房屋进行查封并予以拍卖执行，依法不应判决停止执行该套房屋。对于罗贵鑫作为案外人提出执行异议的，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”的规定，涉案房屋至今仍然登记在张喜明名下，罗贵鑫并非涉案房屋权利人，无权要求停止涉案房屋的执行，一审法院判决涉案房屋归罗贵鑫所有、停止对涉案房屋的强制执行明显属于认定事实和适用法律错误。二、一审法院认定停止涉案房屋的执行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，属于认定事实错误。（一）本案无证据证明在人民法院查封之前罗贵鑫已合法占有该不动产。罗贵鑫并未实际占有涉案房屋，如果其与张喜明已经对涉案房屋进行交接，那么根据常识，双方必然需要到涉案房屋所在的***物业管理中心办理相应的房屋交接手续，庭审中张喜明证实虽然其已将涉案房屋钥匙交给罗贵鑫，但双方至今未到房屋所在的***物业管理中心办理房屋物业交接手续，未实际交付涉案房屋。而罗贵鑫在第一次一审庭审也当庭陈述其想等到要装修的时候才去接收房屋，未实际接收房屋。***物业管理中心出具的证明也明确证实，双方仅系到***物业中心领取购房发票，并未办理房屋物业交接手续，由此可知罗贵鑫至今并未实际占有涉案的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，因此对于其排除执行的请求，依法不应予以支持。一审法院不顾该事实认定张喜明已经交付涉案房屋、罗贵鑫已经合法占有该房屋，属于事实认定错误。（二）罗贵鑫对无法办理过户登记手续存在一定过错。从其提交的证据可知，罗贵鑫购买涉案房屋时，涉案房屋尚未付清按揭款，尚处于抵押登记状态，因此其在受让时对涉案房屋设置了抵押贷款一事是明知的，其理应知道这种情况下该房屋是无法办理过户登记手续的，但仍与张喜明签订转让协议，中国工商银行股份有限公司揭东支行（以下简称工行揭东支行）于2019年9月3日出具的《回函》也证实涉案房屋至本案发生诉讼后仍未办理抵押登记注销手续。2020年5月26日，该行向揭东区人民法院《回函》，在该函第5条明确载明，该行通知张喜明及早到该行办理解除抵押登记手续，但张喜明直至2019年12月19日才和该行工作人员前往不动产登记中心办理解除抵押登记手续，最终涉案房屋也系因存在抵押登记而无法办理过户并被查封，由此可见罗贵鑫对无法办理过户登记手续存在一定过错。罗贵鑫称其代张喜明于2018年3月19日便已经还清按揭款，而张喜明没有及时办理注销抵押登记手续，在这种情况下，罗贵鑫却怠于履行自己的权利，未采取积极有效的措施要求张喜明配合其进行办理产权变更登记，直至该房屋于2019年6月3日被一审法院裁定查封，期间长达15个月之久，可见罗贵鑫自身怠于行使权利，系导致涉案房屋产权没有办理过户的重要原因。三、一审法院未依法通知证人出庭作证，属于程序违法，导致认定事实错误。一审法院以***物业管理中心出具的证明，认定张喜明和罗贵鑫曾于2018年2月8日到***物业管理中心办理预收办证费用结算和领取购房发票，并认定张喜明因此向罗贵鑫交付了房屋，罗贵鑫实际占有涉案房屋。但如前所述，该证明仅仅证实张喜明和罗贵鑫前往***物业管理中心办理预收办证费用结算和领取购房发票，并未证实张喜明和罗贵鑫有办理房屋转让物业交接手续。且根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条的规定：“人民法院应当要求证人出庭作证，接受审判人员和当事人的询问……无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据”，而一审法院在未通知证人出庭作证接受询问的情况下，直接以该证言作为认定张喜明向罗贵鑫交付房屋，罗贵鑫实际占有涉案房屋的依据，明显违反法律规定，属于程序违法。罗贵鑫辩称，一、涉案《房产转让协议书》合法有效，罗贵鑫已支付涉案房屋全部价款并合法占有该房屋，涉案房屋归罗贵鑫所有。（一）2016年10月1日罗贵鑫与张喜明签订了《房产转让协议书》，内容不违反法律强制性规定，合法有效。罗贵鑫在签订协议当天向张喜明支付购房款定金120000元，并自2017年2月起至2018年3月代张喜明付还银行分期款共18100元，2018年3月19日代张喜明支付银行按揭尾款共87600元，至此，罗贵鑫已支付全部价款，履行了合同约定的全部义务。（二）罗贵鑫在2016年10月1日签订转让协议当天就已收到张喜明的涉案房屋钥匙。2018年2月8日罗贵鑫和张喜明一同到涉案房屋物业即***物业管理中心办理预收办证费用和领取购房发票，双方约定物业管理费由罗贵鑫承担，至此，罗贵鑫在查封之前已合法占有案涉房屋。（三）揭东农商行上诉称涉案《房产转让协议书》属于无效合同，没有事实依据和法律依据。罗贵鑫早在2016年就与张喜明签订转让协议，并依据协议履行还款义务至2018年3月19日。而张喜明在揭东农商行于2019年6月3日申请一审法院查封案涉房屋后，才告知罗贵鑫涉案房屋被查封。因此，罗贵鑫作为善意第三人，以合理价格购买涉案房屋，完全不存在揭东农商行诉称的所谓恶意串通及损害国家、集体或者第三人的利益的行为。（四）罗贵鑫系涉案房屋的合法占有权利人及所有权人，对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决停止对涉案房屋的强制执行并解除该房屋的查封，合法合理。二、涉案房屋未办理过户登记非因罗贵鑫自身原因导致。（一）罗贵鑫在一审提交的证据以及揭阳市揭东区*******、工行揭东支行、中国工商银行股份有限公司揭阳分行（以下简称工行揭阳分行）出具的复函回函中可以查明，涉案房屋未及时办理过户登记系工行揭东支行及揭阳分行违法违规扣押涉案房屋产权证，拒不配合办理解除抵押登记手续，以此要挟张喜明付还与本案无关的另一笔债务。张喜明已履行涉案房屋的全部按揭款，依法可以办理解除抵押登记手续并取回涉案房屋产权证，张喜明也自认罗贵鑫在替其支付完涉案房屋尾款后一直催促其尽快办理过户登记。（二）揭阳市揭东区*******复函明确称“涉案房屋若有抵押登记不能办理转移（即过户）登记”。工行揭东支行也复函称“一般情况下我行在抵押人还清我行贷款（含信用卡透支）后，约定时间一同前往登记部门办理解除抵押登记手续”。上述复函可以证实工行揭东支行以信用卡透支为由不配合张喜明办理解除抵押登记手续，进而导致涉案房屋存在抵押登记而无法与罗贵鑫办理转移（即过户）登记。故涉案房屋未办理过户登记非因罗贵鑫自身原因导致。三、一审判决认定程序正确。罗贵鑫一审提交的***物业管理中心出具的证明符合证据形式，依法可以作为证据使用，且证明内容证明罗贵鑫对涉案房屋进行合法占有并实际管理、控制。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定，一审判决认定程序正确，揭东农商行认为一审法院程序违法没有事实依据和法律依据。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确；揭东农商行的上诉请求和事实理由，没有事实和法律依据，请二审法院依法驳回其全部上诉请求，维持原判。张喜明述称，请法院依法判决。罗贵鑫向一审法院起诉请求：1．判决立即停止对张喜明名下的位于揭阳市揭东区城西片206国道北侧、**路南侧****幢***号房屋［产权证号：粤（2018）揭东区不动产权第0*****7号］的执行，并解除对上述房屋的查封；2．判决确认罗贵鑫与张喜明签订的《房产转让协议书》合法有效，并确认位于揭阳市揭东区城西片206国道北侧、**路南侧****幢***号房屋［产权证号：粤（2018）揭东区不动产权第0*****7号］归罗贵鑫所有；3．判决张喜明立即协助和配合罗贵鑫办理揭阳市揭东区城西片206国道北侧、**路南侧****幢***号房屋［产权证号：粤（2018）揭东区不动产权第0*****7号］的产权过户登记；4．判令揭东农商行承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实：张喜明与王某系夫妻关系，张喜明与王某于2015年7月17日与揭阳市新鸿基房地产开发有限公司（以下简称新鸿基公司）签订《商品房买卖合同》一份，合同编号列QH**12号，双方约定张喜明与王某向新鸿基公司购买位于揭阳市揭东区******************商品房一套。2015年8月24日，张喜明、王某与贷款人工行揭东支行、保证人新鸿基公司签订《个人购房借款/担保合同》一份，三方约定：贷款人向借款人张喜明发放120000元的贷款，贷款期限120个月，张喜明、王某提供****幢***号商品房一套作为抵押担保。该房屋办理按揭贷款抵押登记时间为2015年8月24日，编号为粤房地预登揭东字000*****86号。2016年10月1日，张喜明及共有人王某与罗贵鑫签订《房产转让协议书》一份，双方约定：张喜明（甲方）将位于揭阳市揭东区******************商品房一套转让给罗贵鑫（乙方），转让价格为220000元；双方约定于2018年4月1日前到揭阳市房管局和揭阳市榕城地税分局办理该房产二手房过户手续，甲方在乙方付清该房产全部购房款当日将该房产交付给乙方使用；付款方式：乙方于2016年10月1日付甲方购房定金120000元，剩余每月银行分期款由乙方代付，乙方于2018年3月底前代甲方一次性还清银行欠款。《房产转让协议书》签订后，罗贵鑫依约在2016年10月1日向张喜明支付购房定金120000元，自2017年2月起至2018年3月代张喜明付还银行分期款共18100元，2018年3月19日代张喜明支付银行按揭尾款共87600元。2018年2月8日，张喜明和罗贵鑫到***物业管理中心办理预收办证费用结算和领取购房发票，双方约定物业管理费由罗贵鑫承担。2019年6月3日，一审法院在执行揭东农商行与被执行人张喜明、张喜德金融借款合同纠纷一案中，作出（2019）粤5203执231号之二《执行裁定书》，裁定查封被执行人张喜明与案外人王某共有的位于揭阳市揭东区城西片206国道北侧、**路南侧****幢***号房产一套［产权证号：粤（2018）揭东区不动产权第0*****7号］，期限为三年。罗贵鑫于2019年7月3日对位于揭阳市揭东区城西片206国道北侧、**路南侧****幢***号房屋［产权证号：粤（2018）揭东区不动产权第0*****7号］的执行向一审法院提出书面异议，一审法院审理后，于2019年7月19日作出（2019）粤5203执异11号《执行裁定书》，裁定驳回案外人罗贵鑫的异议请求。罗贵鑫对该裁定不服，于2019年8月8日向一审法院提起诉讼。一审法院审理后，于2019年10月18日作出（2019）粤5203民初1652号《民事判决书》，判决：一、中止对张喜明名下的位于揭阳市揭东区城西片206国道北侧、**路南侧****幢***号房屋［产权证号：粤（2018）揭东区不动产权第0*****7号］的执行。二、驳回罗贵鑫的其他诉讼请求。揭东农商行不服判决，向本院提起上诉，本院审理后，认为一审判决认定基本事实不清，证据不足，遂于2020年2月26日作出（2019）粤52民终816号《民事裁定书》，裁定如下：一、撤销揭阳市揭东区人民法院（2019）粤5203民初1652号民事判决；二、本案发回揭阳市揭东区人民法院重审。另查明，2019年12月19日，张喜明夫妇与工行揭东支行工作人员一同到揭东区不动产登记中心办理解除抵押登记手续，揭东区不动产登记中心办理解除注销抵押手续后，将编号为粤（2018）揭东区不动产权第0*****7号的《不动产权证书》直接归还张喜明。此后，张喜明将该《不动产权证书》交给罗贵鑫。一审法院认定，本案是案外人执行异议之诉。一、关于罗贵鑫与张喜明于2016年10月1日签订的《房产转让协议书》是否具有法律效力的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。根据上述规定，当事人签订的合同如果存在“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形，则可认定该合同无效。本案经审理查明，罗贵鑫与张喜明于2016年10月1日签订《房产转让协议书》后，罗贵鑫依约在2016年10月1日向张喜明支付购房定金120000元，自2017年2月起至2018年3月代张喜明付还银行分期款共18100元，2018年3月19日代张喜明支付银行按揭尾款共87600元，履行了合同约定的义务。2018年2月8日，张喜明和罗贵鑫到***物业管理中心办理预收办证费用结算和领取购房发票，双方约定物业管理费由罗贵鑫承担。由此可见，张喜明已将涉案房屋交付给罗贵鑫，履行了交付房屋的义务。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本案中，张喜明转让涉案房屋虽然没有经过抵押权人的同意，但罗贵鑫作为受让人，已代张喜明清偿了尚欠的抵押贷款，消灭了原设定的抵押权。所以，罗贵鑫与张喜明转让房屋的行为并不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，罗贵鑫请求确认其与张喜明签订的《房产转让协议书》合法有效，位于揭阳市揭**城西片206国道北侧、**路南侧****幢***号房屋归其所有理由成立，一审法院予以支持。二、关于罗贵鑫请求立即停止对位于揭阳市揭东区城西片206国道北侧、**路南侧****幢***号房屋的执行，并解除对上述房屋的查封是否合理合法的问题。《最高人民法院关于办理人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，2019年6月3日，一审法院作出（2019）粤5203执231号之二《执行裁定书》，裁定查封被执行人张喜明与案外人王某共有的位于揭阳市揭东区城西片206国道北侧、**路南侧****幢***号房产一套。但早在2016年10月1日，罗贵鑫便与张喜明及其配偶王某签订《房产转让协议书》，罗贵鑫依约分期支付了全部购房款，履行了合同约定的义务。2018年2月8日，张喜明和罗贵鑫到***物业管理中心办理预收办证费用结算和领取购房发票，双方约定物业管理费由罗贵鑫承担。由此可见，张喜明也已将涉案房屋交付给罗贵鑫，履行了交付房屋的义务。综上所述，罗贵鑫在一审法院查封之前，依法拥有了涉案房屋的所有权，其请求一审法院停止对位于揭阳市揭东区城西片206国道北侧、**路南侧****幢***号房屋的执行，并解除对上述房屋的查封合理合法，一审法院予以支持。三、关于罗贵鑫请求判令张喜明协助和配合其办理揭阳市揭东区城西片206国道北侧、**路南侧****幢***号房屋的产权过户登记是否合理合法的问题。一审法院认为罗贵鑫该请求不属于确认权利的诉讼请求，超出了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定的范围，对此不予裁判。综上所述，对于罗贵鑫的诉讼请求，其中请求立即停止对张喜明名下的位于揭阳市揭东区城西片206国道北侧、**路南侧****幢***号房屋的执行，并解除对上述房屋的查封；请求确认罗贵鑫与张喜明签订的《房产转让协议书》合法有效，位于揭阳市揭**城西片206国道北侧、**路南侧****幢***号房屋归罗贵鑫所有合理合法，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决：一、确认罗贵鑫与张喜明签订的《房产转让协议书》合法有效，位于揭阳市揭**城西片206国道北侧、**路南侧****幢***号房屋［产权证号：粤（2018）揭东区不动产权第0*****7号］归罗贵鑫所有；二、自本判决发生法律效力之日起停止对位于揭阳市揭东区城西片206国道北侧、**路南侧****幢***号房屋［产权证号：粤（2018）揭东区不动产权第0*****7号］的强制执行，并解除该房屋的查封；三、驳回罗贵鑫的其他诉讼请求。本案受理费4600元，由广东揭东农村商业银行股份有限公司负担。二审中，各方当事人均没有提交新证据。另查明，在2019年9月23日原一审开庭中，揭东农商行询问罗贵鑫“现在物业那边登记的房屋使用权人是你还是张喜明？”罗贵鑫回答：“当时没有改什么，现在物业登记的还是张喜明。”揭东农商行继续询问罗贵鑫“你有没有办理交接手续？”罗贵鑫回答：“没有，我想要到房屋装修的时候再去办交接。”在2020年6月4日一审开庭中，罗贵鑫提交落款日期为2020年3月30日的《证明》及2020年3月24日出具的《收款收据》各一份，证明2018年2月8日张喜明和罗贵鑫到***物业管理中心办理预收办证费用结算和领取购房发票，双方约定物业管理费由罗贵鑫承担以及***物业管理中心于2020年3月24日收取罗贵鑫2019年物业管理费。上述《证明》有加盖新鸿基公司的公章及证明人郭某的签名，但没有公司法定代表人的签名，《收款收据》加盖***物业管理中心收费专用章，记载收到8幢503的1065元物业管理费，但无具体交款人的名称，收款人为方某。揭东农商行质证对《证明》的三性有异议，并认为上述两份证据不足以证实涉案房屋已经交付给罗贵鑫。在2020年9月10日二审法庭调查中，张喜明陈述其还清涉案房屋贷款后，有向工行揭东支行多次督促办理解除抵押登记手续，后来知道是因为信用卡透支，所以银行没有为其办理手续。法庭询问张喜明去银行催促办理解除抵押登记手续有何证据证明，张喜明回答“每次我去工商银行揭阳分行二楼卡部，揭东支行的罗经理都有拿欠信用卡款项的单让我签名”。为调查核实本案相关事实，二审期间，本院依法向新鸿基公司、***小区物业管理中心、工行揭东支行及工行揭阳分行进行调查。在向新鸿基公司和***小区物业管理中心所作调查中，新鸿基公司员工郭某称该公司于2020年3月30日出具的《证明》内容是根据张喜明和罗贵鑫到物业反映他们的买房情况所写，并称张喜明和罗贵鑫有到物业中心变更业主信息，具体经手人是方某。***小区物业管理中心员工方某则称其在《***栋**号房业主资料》上将业主信息记载的张喜明变更为罗贵鑫的时间和出具《收款收据》是同一日，即2020年3月24日，在此日期之前张喜明和罗贵鑫没有来过物业管理中心办理其他任何手续。在向工行揭东支行及工行揭阳分行所作调查中，工行揭东支行客户经理罗某称2018年3月19日张喜明还清涉案房屋贷款后，其向工行揭阳分行申请提取涉案房屋《不动产权证书》以便办理解除抵押登记手续，工行揭阳分行告知因张喜明尚欠信用卡款项未归还，且该信用卡贷款是以房屋贷款额度释放的用于装修目的的贷款，所以未还清之前，工行揭阳分行不同意提取《不动产权证书》，因此其将上述情况告知张喜明，之后张喜明再没有到该行来催促办理解除抵押登记手续，直到后来张喜明委托律师发来《律师函》。工行揭阳分行银行卡中心总经理柯某则称张喜明从来没有来过该行催促办理解除抵押登记手续。再查明，涉案房屋《不动产权证书》（编号为粤（2018）揭东区不动产权第0*****7号）上登记的权利人为张喜明、王某。张喜明办理的涉案房屋按揭贷款抵押登记编号为粤揭房地预登揭东字第000*****86号，一审判决认定该按揭贷款抵押登记编号为粤房地预登揭东字000*****86号有误，本院予以纠正。对一审查明的案件事实除与本院查明的上述事实不一致部分不予确认外，其他的事实，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。二审围绕当事人上诉争议的问题进行审理。关于罗贵鑫对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议成立且能够排除执行需要符合下列条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”罗贵鑫主张其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应当举证证明其符合上述司法解释规定的四个条件。具体分析如下：第一，罗贵鑫在人民法院查封之前是否签订了合法有效的书面买卖合同，并已支付全部价款。根据已查明事实，罗贵鑫与张喜明、王某在2016年10月1日签订了《房产转让协议书》并支付了购房定金120000元，此后罗贵鑫依约自2017年2月起至2018年3月代张喜明付还银行分期款共18100元，2018年3月19日代张喜明支付银行按揭尾款共87600元，张喜明亦向罗贵鑫开具了收到其相关款项的收据，可以认定罗贵鑫在人民法院于2019年6月3日查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，并已支付了全部价款。揭东农商行上诉主张涉案《房产转让协议书》有明显转移财产逃避执行的情形，损害其合法权益，应认定无效，但并未提交证据予以证实，本院对此不予采信。第二，罗贵鑫在人民法院查封之前是否已合法占有涉案房屋。上述司法解释第二十八条中所规定的“合法占有”，应当以实际控制与管理为标准。本案中，罗贵鑫与张喜明虽共称在签订《房产转让协议书》的时候已交付涉案房屋钥匙，但该陈述明显与《房产转让协议书》约定的“甲方（张喜明）在乙方（罗贵鑫）付清该房产全部购房款当日将该房产交付给乙方使用”不同，足以令人对涉案房屋是否真实交付产生合理怀疑。虽然罗贵鑫在一审期间补充提交了新鸿基公司于2020年3月30日出具的《证明》和***小区物业管理中心于2020年3月24日出具的《收款收据》，证明其与张喜明于2018年2月8日到***物业管理中心办理预收办证费用结算和领取购房发票，双方约定物业管理费由罗贵鑫承担，但经本院调查核实，新鸿基公司出具的《证明》内容是根据罗贵鑫与张喜明反映的买房情况所写，并非根据物业登记的资料所写，而***小区物业管理中心则称涉案房屋办理业主变更登记的时间和《收款收据》是同一日即2020年3月24日，在此日期之前罗贵鑫和张喜明没有来过物业管理中心办理其他任何手续，且罗贵鑫在2019年9月23日原一审开庭中也确认涉案房屋未办理业主变更登记，故罗贵鑫提交的上述证据不能证明其在人民法院查封之前已实际占有涉案房屋。一审判决采信罗贵鑫提交的上述证据认定张喜明已将涉案房屋交付给罗贵鑫不当，本院予以纠正。第三，罗贵鑫对涉案房屋没有办理过户登记是否存在过错。罗贵鑫主张其有积极催促张喜明办理涉案房屋过户登记手续，张喜明对此虽予确认，并称其有多次催促银行办理解除抵押登记手续，但遭到银行的否认，故在仅有张喜明个人的证实，没有其他有效证据予以佐证的情况下，罗贵鑫该项主张不足以采信。涉案房屋未能办理过户登记的原因虽系张喜明透支信用卡导致《不动产权证书》被银行扣留无法办理解除抵押登记手续，但罗贵鑫在得知该情况后，并无采取积极措施维护自身权益，积极促进办理过户手续，应自行承担未办理过户手续产生的交易风险，故应认定其对涉案房屋未办理过户登记存在过错。综上，罗贵鑫的举证不足以证实本案同时符合上述司法解释第二十八条规定的四个条件，其请求停止对涉案房屋的执行并解除查封，依据不足，本院不予支持。一审判决支持罗贵鑫该项请求不当，本院予以纠正。关于罗贵鑫对涉案房屋是否享有所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”涉案房屋属于不动产物权，依据上述规定，其权利的设立和变更均必须经登记发生法律效力。根据二审查明的事实，涉案房屋仍登记在张喜明、王某名下，即使罗贵鑫与张喜明、王某签订有《房产转让协议书》并支付了购房款，在依法办理变更登记之前，亦不发生物权变动的效力，因此罗贵鑫请求确认该房屋归其所有，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决确认涉案房屋归罗贵鑫所有不当，本院予以纠正。综上所述，揭东农商行的上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销揭阳市揭东区人民法院（2020）粤5203民初586号民事判决；二、驳回罗贵鑫的诉讼请求。一、二审案件受理费各4600元，均由罗贵鑫负担。本判决为终审判决。审 判 长 方文双审 判 员 陈树城审 判 员 吴海燕二〇二〇年十二月四日法官助理 方敏君书 记 员 吴嘉欣附二审判决适用法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议成立且能够排除执行需要符合下列条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。