福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0302民初5274号 原告：吴金粦，男，1976年8月5日出生，汉族，住所地莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：李琳肖，福建邹鲁律师事务所执业律师。 被告：莆田天龙房地产有限公司，住所地莆田市城厢区沟头开发区。 法定代表人：李嘉生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘国田、吴凡，福建熹龙律师事务所执业律师。 原告吴金粦诉被告莆田天龙房地产有限公司（以下简称“天龙公司”）商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴金粦的委托诉讼代理人李琳肖和被告天龙公司的委托诉讼代理人吴凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴金粦向本院提出诉讼请求：1.依法判令天龙公司支付逾期办理《不动产权证书》的违约金36433.43元（自2017年9月9日起至2018年5月28日止，以购房款1395917元为基数按日万分之一计算）；2.本案诉讼费用由天龙公司负担。事实和理由：2013年7月2日，吴金粦与天龙公司签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：ＭＦ-2007-01,Ｃ201303767），约定：吴金粦向天龙公司购买位于莆田市城厢区××开发区××广场××幢××号商品房（房屋建筑面积为153.6㎡，其中套内建筑面积为127.48㎡，分摊建筑面积为26.12㎡），购房价款为1395917元；天龙公司应于2013年12月31日前按约定条件交付前述房屋，在房屋交付使用后60日内办理房屋所有权初始登记并将办理权属登记需由天龙公司提供的资料交给吴金粦；因天龙公司原因，吴金粦不能在商品房交付使用后90日取得房屋权属证书的，吴金粦不退房的，天龙公司自逾期之日起每日按吴金粦已付款的0.01%支付违约金等。合同签订后，吴金粦依约全面履行合同义务，支付合同约定购房款及相关办证税费，而天龙公司却无故逾期办理《不动产权证书》，理应承担逾期办理不动产权证的违约责任。故望判如所请。 天龙公司辩称：一、吴金粦的诉讼请求没有事实和法律依据，天龙公司已履行合同约定，并且本案已过诉讼时效；1、吴金粦的诉讼请求没有事实和法律依据，且天龙公司早已履行合同约定；吴金粦主张逾期办证违约金计算至2018年5月28日，不符合合同约定及相关法律规定。首先，根据案涉《商品房销售合同》第十四条的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的…”从该约定的文义解释来看，双方约定在交房后60日内办理房屋所有权初始预登记，如90日内未能取得房屋权属证书即属于天龙公司违约，此足以说明双方在本合同第十四条约定的“房屋权属证书”特指房屋所有权证，并不包含土地使用权证。其次，根据《房屋权属证书印制管理办法》（建住房[2002]158号）第三条规定：“房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”由此可见，“房屋权属证书”仅包含房屋所有权证，并不包括土地使用权证。最后，从本案的具体情况来看，案涉合同约定天龙公司需在交房后60日内办理房屋所有权初始预登记，交房后90日内需办理天龙公司的房屋权属证书。而天龙公司早已在2015年7月2日就对案涉房产办理了房屋所有权初始预登记，并于2015年9月17日为吴金粦办理了房屋所有权证，此时吴金粦房屋权属已确认，完全不影响吴金粦对该房产的占有、收益、使用、处分，而天龙公司为吴金粦办理土地使用权证完全是出于合同约定之外、无偿为吴金粦办理。且根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条至规定：“房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。”由此可见，房屋不包括其所占用的土地，房屋所有权为一种物权所有权，对应的房产属于个人财产；土地使用权为一种物权用益物权，系将建筑物对应的土地分割给每个业主在限定时间内使用，属于共有财产。故“房屋权属证书”的准确含义应认定为个人房产的权利凭证，即房屋所有权证。2016年之后，莆田开始实行两证合一政策，房屋所有权证和土地使用权证合并为不动产权证，而吴金粦却主张本案的“房屋权属证书”应包含当时的土地使用权证，即如今的不动产权证，逾期办证违约金也应当计算至不动产权证办理完毕之日，这与相关部门规章的规定及本合同的约定严重不符。本案的合同于2012年签订，当时并无不动产权证，无论从官方规定还是合同约定来看，“房屋权属证书”都不应包含土地使用权证。更重要的是，本案属于系列案件，其中的（2019）闽0302民初5742号案件系本系列案件中的第一个案件，经一审、二审后，被福建省高级人民法院裁定发回重审，该案判决未支持原告的诉讼请求（要求逾期办证违约金计算至不动产权证办理之日），而是判决逾期办证违约金计算至“房产产权权属证书”办理之日，可见该案中原告主张逾期办证违约金计算至不动产权证办理之日没有事实和法律依据，故吴金粦的诉讼请求与事实及合同约定不符，应当予以纠正。2、本案已完全经过诉讼时效。天龙公司已于2015年7月2日就对案涉房产办理了房屋所有权初始预登记，并于同年9月17日为吴金粦办理了房屋权属证书，本案的诉讼时效应当自2015年9月17日开始计算，至2017年9月17日已超过2年的诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”因此吴金粦的诉讼请求不应当被支持。 二、即使认定本案未过诉讼时效，因本案的逾期办证事由系多种天龙公司事先无法预见、不能避免、无法克服的客观因素导致的，也应当根据客观情况调整违约金。首先，天龙公司系无偿代为办证，未收取任何办证费用，天龙公司本着善意无偿为吴金粦办理房屋权属证书，但在本案中遇到了诸多事先不知情、非天龙公司原因导致且无法克服的障碍，如果将逾期办证的情况都认定为天龙公司的责任，则明显与民法中公平原则相背离。 在2013年12月3日，即合同签订后、交房时间前，莆田市人民政府办公室临时在全市范围内开展污水管道整治工作，要求由市水务集团负责“学院南路（324-北渠）及该路段西侧片区污水管网工程”，并要求该工程应于2014年7月1日前竣工。但该工程实际于2014年12月底才竣工，而案涉房屋所在小区内的污水管道早在2014年4月25日就已竣工，市政府临时下达的污水管道工作以及市水务集团负责的相应路段污水管道施工延误导致天龙公司于2014年12月23日才取得《城市排水许可意见书》，导致天龙公司迟延取得办理房屋权属证书的前置审批文件，该事由并不是天龙公司造成的，天龙公司事先不知情也无法克服，故根据《民法总则》第一百八十条之规定，前述情形属于不可抗力，应当免除或者部分免除天龙公司的违约责任。 其次，天龙公司的违约行为也并未对吴金粦造成损失，吴金粦的房屋权属早在2015年9月17日就已确定，不会影响吴金粦对案涉房产的占有、收益、使用、处分。更重要的是自房屋实际交付之日至今，该小区的房屋均价上涨至少一倍，吴金粦从未因为逾期办证的问题受到任何损失，如吴金粦主张其受到其他损失，应承担相应的举证责任。在吴金粦未受到实际损失的情况下，如果放任吴金粦完全依据合同约定主张高额违约金，则明显与合同法规定的诚实信用原则、公平原则相违背，因此应当结合实际情况对本案的违约金进行调整。 三、即使要求天龙公司承担违约责任，因天龙公司系台资企业，应当依法保障天龙公司的合法权益，参照同地区类似案例平等适用法律； 根据《中华人民共和国台湾同胞投资保护法》、福建省人民检察院出台《关于进一步加强涉台检察工作依法保障台胞台企合法权益的意见》的相关精神，坚持依法保护原则，依法保障台胞台企合法权益，人民法院对于台资企业涉诉案件应当秉持公正、中立的态度，平等适用法律，保障台胞的合法权益。在莆田地区存在大量同类案件，生效法律文书中裁判的违约金适用标准远远低于吴金粦的诉讼请求。例如以正荣（莆田）置业发展有限公司为被告的商品房销售合同纠纷系列案件及福建莆田宝胜建设开发有限公司为被告的商品房销售合同纠纷系列案件。因此，从同案同判的原则出发，应当参考上述案件的裁判标准，对吴金粦主张的违约金进行调整，对台资企业平等适用法律，保障其合法权益。 综上所述，请求法院充分考虑以上答辩意见，根据公平公正的原则，减免天龙公司需承担的违约责任。 吴金粦围绕诉讼请求向本院提供：证据一.《商品房买卖合同》及附件、补充协议，欲证明：双方于2013年7月2日签订《商品房买卖合同》及附件，约定吴金粦向天龙公司购买位于城厢区××开发区××广场××幢××号商品房（房屋建筑面积153.6平方米，其中套内建筑面积127.48平方米，分摊建筑面积26.12平方米）；购房款为1395317元；出卖人应于2013年12月31日前按约定条件交付前述房屋；出卖人应在房屋交付使用后60日内办理房屋所有权初始登记并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%支付违约金等等的事实；证据二、购房款发票三张、契税发票一张，欲证明吴金粦已按合同约定支付了全部的购房款，并且缴纳了契税的事实；证据三、不动产权证，欲证明天龙公司于2018年5月28日才办理不动产权证，其存在无故逾期办证的事实。 天龙公司对上述证据的真实性无异议。对商品房买卖合同（附件、补充协议）的三性均无异议，但对其证明对象有异议，合同第十四条明确约定因出卖人原因且逾期取得房屋权属证书的，才需要承担违约责任，而吴金粦提供的证据不足以证明系天龙公司的原因，且天龙公司早已为吴金粦办理了房屋权属证书即房屋所有权证，在此之后不应计算逾期办证违约金；对购房发票的三性均无异议；对契税发票的三性均无异议，该契税仅为办理房屋所有权证所需的契税，办理土地使用权证或不动产权证不需要另外缴纳契税。对交付通知书的三性均无异议；对不动产证的三性均无异议，但对其证明对象有异议，合同仅约定办理房屋权属证书，逾期办证违约金仅应当计算至房屋所有权证办理完毕之日。 本院审查认为，天龙公司对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。 天龙公司向本院提供：证据一、《房屋权属证书印制管理办法》（建住房【2002】158号），欲证明房屋权属证书仅包含《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》，并不包括土地使用权证；证据二、房屋所有权证（初始预登记），欲证明根据合同约定，天龙公司应当在交房后60日内办理房屋所有权初始预登记，并应当在交房后90日内办理吴金粦的房屋权属证书，即应当在房屋所有权初始预登记后30日内办理吴金粦的房屋权属证书。天龙公司于2015年7月2日对涉案房产办理了房屋所有权初始预登记，并于2015年9月17日为吴金粦办理了房屋权属证书，逾期办证违约金应当计算至2017年9月17日止；证据三、莆政办（2013）207号文件，欲证明2013年12月3日，莆田市人民政府办公室临时在全市范围内开展污水管道整治工作，要求由市水务集团负责“学院南路（324-北渠）及该路段西侧片区污水管网工程”，对天龙公司交房和办证都造成了巨大影响；证据四、城市排水许可意见书，欲证明因莆田市政府临时下达污水管道整治工作以及市水务集团负责的市政管道施工延误，导致天龙公司于2014年12月23日才取得城市排水许可证，才具备交房和办证条件；证据五、莆田市建设工程地下管线竣工成果报告书：管2014032，欲证明案涉商品房所在小区内的污水管道早在2014年4月25日就通过竣工验收，天龙公司延期取得《城市排水许可证》并非是天龙公司原因导致的；证据六、天龙世纪广场房屋交付验收表，欲证明本案涉案房产其于2014年5月13日交付给吴金粦。 吴金粦质证认为：对证据一的三性皆有异议。首先，该《通知》有效期是2002年8月1日-2017年12月12日，现已失效；其次，房屋权属证书包括房产证和土地使用证，该两证是房屋权属证书不可分割的组成部分，且该文件并未排除土地使用权证，而是以《房地产权证》来表述，现已两证合一，天龙公司的证明对象不能成立；对证据二的三性无异议，对部分证明内容有异议：依照合同约定，天龙公司应当依约为吴金粦办理房屋权属证明并交付，而房屋权属证书包括房产证和土地使用证，天龙公司直到2018年5月28日才为吴金粦办理不动产产权证，已经构成违约，违约金应计算到吴金粦诉求的时间；对证据三、因未提供原件，该证据真实性合法性请法庭依法审查；但认为与本案逾期办证没有关联性，天龙公司辩解因不能归责于天龙公司的政策及政府部门原因造成逾期办证事由不能成立；对证据四、因未提供原件，该证据真实性合法性请法庭依法审查；但认为与本案逾期办证没有关联性，天龙公司辩解因不能归责于天龙公司的政府部门原因造成逾期办证事由不能成立；对证据五、因未提供原件，该证据真实性合法性请法庭依法审查；但认为与本案逾期办证没有关联性，天龙公司辩解因不能归责于天龙公司原因导致延期取得《城市排水许可证》不能成立。对证据六的真实性无异议。 本院审查认为：吴金粦对证据二、六的真实性无异议，本院予以确认；对证据一的真实性，本院予以确认；证据四、证据五因天龙公司在庭后向本院提供原件核对，故对其真实性予以确认，至于是否能证明天龙公司所要证明的问题，本院将在下文予以分析认定。证据三无原件核对，真实性无法确定，本院不予采纳。 根据上述本院确认的证据和当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2013年7月2日，吴金粦与天龙公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》﹙附件六﹚,约定吴金粦向天龙公司购买位于莆田市城厢区××开发区××广场××幢××层××号××商品房（购房总价款为1395917元﹚。上述合同还就商品房的基本情况、计价方式、面积、房屋的交付、产权登记、违约责任等权利义务作了约定。其中《商品房买卖合同》第十四条规定关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋与权属证书的双方同意按下列第2项处理……2、买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记……”《合同补充协议》﹙附件六﹚第一条关于产权登记约定：“为能及时、统一办理出产权证书，买受人应在出卖人通知之日起5个工作日内自行办理权属登记，按政府规定缴纳买受人应承担的各项费用，因买受人逾期办理权属登记或未按时缴纳相关费用的，出卖人不承担合同第十四条所约定的逾期办证违约金。”合同签订后，吴金粦依约付清购房款。2014年5月13日，天龙公司向吴金粦交付涉案房屋。上述房屋的初始登记时间为2015年7月2日，初始登记证号为莆房权证城厢字第Ｃ××7号。同年9月2日的税收完税证明上载明纳税人为吴金粦，税种为契税，实缴金额为41825.7元。上述房屋的不动产权证证号为：闽（2018）莆田市不动产权第ＣＸ07310号，登记时间为2018年5月28日。2014年4月25日，天龙公司取得《莆田市建设工程地下管线竣工成果报告书》；同年12月23日取得《城市排水许可意见书》，意见书上载明的有效期自2014年12月23日至2019年12月22日。后吴金粦与天龙公司因上述合同产生纠纷，本院于2020年9月17日进行诉前调解。 本院认为，吴金粦与天龙公司双方签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行义务。上述合同约定如因天龙公司导致吴金粦未能在房屋交付后90日内取得房屋权属证书的，天龙公司应按每日0.01%支付违约金。涉案房屋于2014年5月13日即交付，但相应的不动产权证书直至2018年5月28日才办理。而天龙公司提供的证据不足以证实其已在约定的期限内交付足以办理权属证书的材料或代吴金粦办理权属证书，故吴金粦要求天龙公司承担违约责任符合双方的约定，本院予以支持。天龙公司主张逾期办证非因其自身原因，而是政府原因导致，其不应承担违约责任。因其提供的证据不足以证明其该主张，且即使逾期办证有政府的原因存在，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，按照法律规定或者按照约定解决”的规定，天龙公司亦不能免除承担逾期办证的违约责任，故对天龙公司该辩解，本院不予采纳。因讼争房屋于2014年5月13日交付，按合同约定天龙公司应在90日内为吴金粦办理房屋权属证书，故本案的违约金应自2014年8月12日起计算。吴金粦于2020年9月17日向本院提起诉讼，超过该日前三年部分的违约金已超过诉讼时效，故天龙公司依法应支付自2017年9月17日起至2018年5月28日止以购房款1395317元为基数按每日万分之一计算的违约金。房屋权属证书项下包括土地使用权和房屋所有权这两项权利内容，天龙公司仅办理房屋所有权不符合合同的约定，其以已为吴金粦办理房屋所有权证为由要求调整违约金，缺乏依据，本院不予采纳。天龙公司同时辩称吴金粦主张的违约金过高，但其提供的证据并不足以证实其该辩解；亦无证据证实以购房款为基数按每日万分之一的违约金明显超过本地区商品房买卖合同的约定或审判实践的认定；故对天龙公司的上述辩解，本院不予采纳。天龙公司辩解无理部分，本院亦不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、莆田天龙房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给吴金粦自2017年9月17日起至2018年5月28日止以购房款1395317元为基数按每日万分之一计算的违约金； 二、驳回吴金粦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币710.8元，减半收取计355.4元，由吴金粦负担11.04元，莆田天龙房地产有限公司负担344.36元。 申请执行的期限为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  方新福 二〇二〇年十二月十七日 书记员  陈碧娴 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，按照法律规定或者按照约定解决。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。