广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1203民初1554号原告：梁艳玲，女，汉族，1984年7月29日出生，住广东省肇庆市端州区*********，公民身份号码：441************024。被告：肇庆市团星房地产开发有限公司。住所地：肇庆市鼎湖区新城**（70-01、70-05、70-06）鼎峰B1、B2幢201卡商铺。法定代表人：潘某1。委托代理人：邱敬修，系该公司员工。原告梁艳玲诉被告肇庆市团星房地产开发有限公司（以下简称“团星公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，后因案件争议较大，转为简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁艳玲，被告团星公司的委托代理人邱敬修到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2019年10月7日，在被告的售楼处，其销售人员推荐原告有意向购买鼎峰（肇庆恒大鼎湖豪庭）B9幢103单元套内面积124平米带有精致装修的商品房，并原告要求实地考察。之后，其销售人员带原告去参观了另一间带有精致装修的商品房，并告知原告B9103号房与所参观的前述商品房一样带有精致装修的。另一方面，被告宣称其所出售的商品房均可以按照恒大宣传的无理由退款和告知原告缴交的款项仅是认购金，即原告若不想购买时所交款项在未交楼前均可无理由退还。当日，原告基于上述承诺、无理由退房宣传、对恒大品牌的信任，随即与被告签订了《鼎·峰商品房认购书》并支付了20000元的认购金。但后来，原告发现所购买的B9103号房竟为毛坯房，且被告称根据该认购书的第七条约定有权拒绝原告使用公积金。鉴于此，原告后来多次前往被告的售楼处与被告协商，要求被告按承诺退还原告的认购金20000元。但是，被告否认当日的承诺说法，并认为自己按照认购协议有权没收。原告认为被告认定是定金的依据是双方签订的《鼎·峰商品房认购书》，对于该认购书其系属于格式文本，因其第七条约定的相关内容排除了原告的主要权利，使原告在签订该认购书后没有任何磋商的余地，这样的约定使得原告陷入要么签约，要么违约的不利境地，排除了原告的主要权利。同时，被告并未尽到告知原告的义务，及销售中误导原告。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条的规定，本案中该认购书明显属于合同法规定重复使用而预先制定的格式条款，但是，被申请人对于其提供的并具有免除或者限制其责任的该认购书的第七条的规定并没有按上述规定履行了提示告知和解释说明的义务，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，依法属于无效条款。因此，该认购书的第七条的规定内容明显免除了被申请人自己的责任、加重了申请人的责任、排除了申请人的主要权利，依法属于无效条款。因此，按照合同法第五十八条的规定，合同无效后因该认购书取得的财产应当予以返还，被告应当返还其收取原告的20000元。退一万步说，原告认为即使认定认购书作为预约合同，也是相对于本约而言的一种特殊合同，其指向为本约的缔结，但这并不意味着每个预约均能促成本约。如最终未能缔结本约，亦是预约当事人必然应当承受的风险，不构成对另一方当事人利益的损害。基于，原告与被告就本约的商品房买卖合同条款经磋商不能达成一致且存在误解，应视为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“……因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”另一方面，被告及其销售人员在报纸、网络等媒体“无理由退房”的广泛宣传，使包括原告在内的一般群众百姓对这一促销广告有着非常广泛的认知为只要不想购买即可随时随地申请退款，另一方面，其销售人员也当面向原告承诺如不愿购房可随时退款和清楚说明向原告其B9103房是带有精装的，而导致原告受蒙蔽或误解的情况下购买商品房的事实明显属于欺诈销售行为。因此，原告认为从承诺的实质意义上讲，被告推出无理由退房决定，旨在体现企业诚信，并使住宅与其他商品一样享受“包退”服务，既然做出了该承诺即是属于要约，就不应对他人权利的行使设置障碍，且履行退房义务对被告亦未构成权利的侵害，反而更符合其推出该政策的本义及被告应遵从的契约精神。综上，该认购书属于无效，故被告应立即向原告退还认购金20000元。为保护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、原告与被告签订的《鼎·峰商品房认购书》无效；2、被告退还原告的认购金20000元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。原告提供证据如下：1、商品房认购书，证明认购协议是被告制定的格式合同，当中的格式条款，被告未尽告知义务且加重了原告的责任。原告作为一般购买人，只能按照作为专业人士的被告指示签订本协议并缴交20000元的认购金。2、微信聊天记录，证明与销售中心主管对退定事件有进行协助的过程。3、新房网恒大鼎湖豪庭无理由退房宣传，证明该楼盘有无理由退房政策。4、腾讯网公示的恒大鼎湖豪庭业主维权诉求工作公函，证明恒大鼎湖豪庭业主无理由退房维权合法性。5、鼎湖豪庭的销售宣传，证明恒大鼎湖豪庭商品房带精装出售。被告辩称：本案中，原告无法提供无理由退房承诺书，且我司提交证据证明现场已对涉案房屋不参与无理由退房作出提示，故本案应按照原告挞定处理，即我司有权没收原告定金20000元。被告提供证据如下：1、关于无理由退房的重要提示，证明该楼盘目前不参与无理由退房活动，原告不享有无理由退房权利；2、广东公司肇庆恒大鼎湖豪庭项目5-24#首层毛坯装修交楼标准，证明涉案房屋装修标准为毛坯交付，并非原告在起诉中所称的精装交付；3、通知、EMS邮件，证明我司因原告的逾期付款行为发出解除认购书的通知，本案应参照原告挞定处理。经审理查明：2019年10月7日，原、被告签订了《鼎·峰商品房认购书》（肇庆恒大鼎湖豪庭）。约定原告以732797元认购上述小区的B9幢103单元，为此，原告支付了20000元定金。认购书第二点约定：原告须于2019年10月9日前支付首期房款202797元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款510000元需在2019年10月9日前办理完毕银行按揭贷款手续。第三点约定：原告必须在约定的付款方式和期限内到鼎·峰（肇庆恒大鼎湖豪庭）销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告无须通知原告，可另行销售该房屋。合同还约定了其他的权利义务。签订认购书后，原告多次与被告协商解决，要求被告退回定金20000元，但协商不成。2019年10月28日，被告通过邮寄方式向原告发出通知称另行处理B9幢103单元，原告所付款项不予退还。原告遂提起诉讼。案经本院调解，调解不成。本院认为：本案是商品房预约合同纠纷。原、被告签订的《鼎·峰商品房认购书》（肇庆恒大鼎湖豪庭），是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方应依认购书约定履行义务和行使权利。认购书签订后，原告仅支付了定金20000元，没有在约定的时间交付首期款和办理银行按揭贷款手续，原告的行为已构成违约，应负违约责任。被告在2019年10月28通知原告另行处理案涉房屋单元，不予退还原告所付款项，该通知是被告向原告发出的解除认购书的通知，原告收到该通知时，双方的认购书已解除。因此，原告主张该认购书无效和退还认购金（即定金）20000元，理据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告梁艳玲的诉讼请求。本案受理费150元，由原告梁艳玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  陈小凤二〇二〇年十二月二十八日书记员  邵仲强