湖北省黄石市西塞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0203民初283号原告：肖龙礼，男，汉族，1966年7月7日出生，住湖北省阳新县，委托诉讼代理人：陈炳，湖北方式律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：马俊明，男，汉族，1959年3月1日出生，住湖北省黄石市西塞山区，被告：陈石平，女，汉族，1968年4月15日出生，住湖北省黄石市西塞山区，委托诉讼代理人：严祖发，男，汉族,1945年1月17日出生，住湖北省黄石市西塞山区，代理权限：特别授权。原告肖龙礼诉被告马俊明、陈石平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告肖龙礼及其委托诉讼代理人陈炳、被告陈石平及其委托诉讼代理人严祖发到庭参加了诉讼。被告马俊明经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告肖龙礼向本院提出诉讼请求：1、判令确认二被告之间的房屋买卖合同无效；2、判令二被告将登记在陈石平名下的位于黄石市西塞山区胜利村308-9号房屋变更登记至原告名下；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年4月20日，马俊明作为甲方（卖方）、肖龙礼作为乙方（买方）签订一份房屋买卖合同，约定：甲方自愿将坐落于黄石市西塞山区临江街道黄石大道377号203室建筑面积84.9平方米的房屋出售给乙方。房屋成交价为人民币17万元，先付10万元，余款7万元在房产证办理好后付清。原告肖龙礼依约支付了14万元购房款，并装修自住至今。2016年马俊明的母亲王桂英逝世，马俊明说服其他继承人放弃继承权利，继承了该房屋。此时马俊明己完全取得了该房屋的处分权，应当依照约定将房屋过户到原告名下。不料在2019年11月26日，马俊明将房屋过户给了被告陈石平。陈石平持不动产权证找到原告，要求其腾退房屋。原告要求二被告出示房屋买卖合同及交易记录，但二被告均拒绝出示。按照正常生活逻辑，陈石平若欲购买房屋，必定会到现场看房，只要到现场看过房屋，知道原告己合法占有该房屋过后，必定不会购买。可见陈石平并非普通的购房者。再结合二被告拒绝提供房屋买卖合同及交易记录，可见这是二被告串通，以虚假交易骗取了不动产权证。《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条指出，“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照己经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定”。综上，原告为维护自身合法权益，诉至法院。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、原告身份证复印件。证明原告主体适格。证据二、被告户籍证明。证明被告主体适格。证据三、房屋买卖合同、收条、建行个人活期账户交易明细。证明原告从被告马俊明处购得案涉房屋，并已支付价款140000元。证据四、社区证明、邻居证明。证明原告已装修入住案涉房屋。证据五、不动产权证明。证明案涉房屋登记在被告陈石平名下。证据六、水、电、煤气交费凭证。证明原告入住案涉房屋的事实。被告陈石平辩称，一、其与马俊明之间的房屋买卖合同关系完全符合国家法律、行政法规规定，属于合法有效的房屋买卖行为，应该受到我国法律的保护。二、原告与马俊明于2014年4月20日签订的房屋买卖合同违反了法律、行政法规的规定，属于无效合同。2014年4月20日，马俊明在没有取得案涉房屋所有权的情况下与原告签订房屋买卖合同，是一种侵权行为。因为此时的房屋所有权属于原冶钢集团房管处，是该房管处分配给马俊明母亲王桂英居住的福利房，马俊明根本无权对外出售属于冶钢集团房管处所有的国有资产。2018年9月，陈石平去找过肖龙礼的爱人，也去看了房子，找了肖龙礼很多次，他没有要求陈石平出示房屋转款的记录给他看。被告陈石平为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、《不动产转移合同》。证明被告陈石平与马俊明签订了《不动产转移合同》。证据二、购房定金收条。证明马俊明收到被告陈石平购房定金，陈石平已支付全部购房款。证据三、不动产权证书。证明被告陈石平已取得黄石市西塞山区胜利村308-9号房屋的所有权。证据四、税收完税证明。证明被告陈石平交纳了房屋买卖契税及个人所得税共3400元。证据五、银行转账流水、微信转账截图。证明陈石平向马俊明支付了购房款。被告马俊明未到庭答辩，也未提交书面答辩意见及证据。本院依职权调取了如下证据：王桂英死亡医学证明、社区证明、委托书、协议书、不动产继承登记公告等。经庭审质证，被告陈石平对原告肖龙礼提交的证据一、二均无异议。对证据三中房屋买卖合同的真实性、合法性有异议，认为原告与被告马俊明签订房屋买卖合同时，该房屋的产权人是冶钢房管处，当时马俊明不具备卖房条件，不是房屋所有权人，其母王桂英也未授权委托马俊明；对证据三中的银行转账凭证的真实性无异议，对关联性有异议。对证据四的真实性无异议，对关联性有异议，在该房屋居住不等于已购买该房。对证据五的真实性无异议，对关联性有异议。对证据六关联性有异议，认为无论谁住该房都应该交房租、水电费。被告陈石平对本院提交的证据的真实性无异议。原告肖龙礼对被告陈石平提交的证据一的“三性”均有异议，认为被告的签名不知道是否是其本人所签，且合同明确约定存在尚未解决的权属争议不得转移所有权。对证据二的“三性”均有异议。两张收条上写的都是收到陈文远所付购房款，而不是陈石平付购房款。对证据三的真实性无异议，对合法性有异议。陈石平明知道该房屋已出售给其他人，仍然购买，属于恶意登记，且登记人和收条上显示的付款人不一致。对证据四的真实性无异议，对关联性有异议，认为该证据只能证明案涉房屋完成了交易登记，不能证明交易登记是合法的。对证据五的真实性有异议，认为是复印件，且大部分房款都是陈文远支付的，交易附言写的是“收到没”，而不是购房款，不符合逻辑。原告对本院依职权调取的证据均无异议。被告马俊明未到庭质证。对原、被告无异议的证据，本院予以采信，对双方有异议的证据，本院结合本案事实予以综合认定。经审理查明，2014年4月20日，原告（乙方）肖龙礼与被告（甲方）马俊明签订房屋买卖合同，约定甲方将位于黄石市西塞山区临江街道黄石大道377号203室房屋（案涉房屋）以17万元的价格卖给乙方，签订协议当天支付定金2万元，定金在最后一次付款时冲抵房款。双方在产权部门签字并审核登记后，由乙方付给甲方10万元，余款7万元在甲方向乙方提供结清该房屋水电费等费用的证明资料后，由乙方付给甲方。双方同意于2014年4月28日由甲方将上述房屋正式交给乙方。甲方须保证上述房屋产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务，概由甲方承担，并承担相关民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失由甲方赔偿。甲方负责办理房产证手续，办理好后付清余款，乙方承担办证费用。合同签订当日，被告马俊明向原告出具收条，载明“今收到肖龙礼所付购房订金人民币贰万元整（20000元）”。2014年4月28日，马俊明再次向原告出具收条，载明“今收到肖龙礼购房款人民币捌万元整（80000元）”。2016年12月29日，马俊明向原告出具收条，承认收到原告支付购房款5000元。2018年4月28日，马俊明向肖龙礼出具收条，载明收到原告支付的1万元。2019年1月23日，原告向马俊明母亲王桂英账户转账19000元。另查明，2018年7月26日，案外人陈文远向被告马俊明银行账户转账3万元，被告陈石平通过微信转账方式向马俊明支付1万元，马俊明向陈文远出具收条一份，载明“今收到陈文远所付购房款（先期定金）肆万元整，余额待不动产权过户后付清（壹拾肆万整140000元）”。2018年8月6日，陈文远向被告马俊明银行账户转账1万元；同年9月22日、9月25日、10月13日，陈文远向被告马俊明银行账户各转账1万元；同年10月27日、10月30日，陈文远分别向被告马俊明银行账户转账3000元、17000元。2019年7月21日，马俊明向陈文远出具收条，载明“今收到陈文远购房预付款壹拾万元整（100000元），原条及汇款条作废”。2019年11月25日，陈石平以微信转账方式向马俊明支付16000元。当日，马俊明与陈石平签订不动产转移合同，约定马俊明将案涉房屋以17万元的价格出售给陈石平，陈石平于2019年11月25日前付清，双方同意于合同签订之日由马俊明将该房屋产权转移给陈石平。陈石平于当日缴纳房屋买卖契税、个人所得税各1700元。次日，陈石平取得该房屋不动产权证[证号：鄂(2019)黄石市不动产权第0038219号]。还查明，案涉房屋原系冶钢集团有限公司公房，2016年4月25日，该公司与被告马俊明母亲王桂英签订协议，由王桂英以55919.85元的价格购买该房屋。马俊明代王桂英在协议上签字。后王桂英于2016年12月2日死亡。2019年8月1日，黄石市不动产登记中心发布继承登记公告，马俊明以继承人身份申请继承该房屋。原告肖龙礼购买案涉房屋后即入住，并缴纳水电费等。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告马俊明与陈石平之间的房屋买卖合同是否无效；二、案涉房屋能否过户至原告肖龙礼名下。关于马俊明和陈石平之间的房屋买卖合同是否无效的问题。根据合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，案涉房屋系马俊明母亲王桂英于2016年4月25日从冶钢集团有限公司购得，王桂英于2016年12月2日死亡后，马俊明通过继承方式继受取得该房屋。2019年11月25日，马俊明与陈石平签订不动产转移合同，约定马俊明将该房屋以17万元的价格出售给陈石平。在此之前，陈石平自2018年7月26日起已通过微信转账、现金支付方式以及通过陈文远代为付款的方式，分多笔向马俊明陆续支付了上述购房款。2019年11月26日，马俊明将该房屋过户登记至陈石平名下。因此，马俊明与陈石平之间已形成房屋买卖合同关系。虽然肖龙礼以其早在2014年已与马俊明签订房屋买卖合同，从马俊明处购买案涉房屋及占有使用该房屋至今为由，主张两被告之间的房屋买卖合同系虚假交易而无效，但其提交的证据仅能证实其就案涉房屋曾与马俊明签订房屋买卖合同并支付购房款以及其占有使用案涉房屋的事实，而不能证明两被告之间签订的房屋买卖合同存在合同法规定的合同无效的任何一种情形。故肖龙礼仅以马俊明一房二卖的客观事实推测该合同系恶意串通而无效的证据不足，其关于确认马俊明与陈石平之间的房屋买卖合同无效的诉讼请求不能成立，本院不予支持。关于涉案房屋能否过户至肖龙礼名下的问题。根据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。陈石平基于与马俊明之间的房屋买卖合同将该房屋所有权登记至其名下，根据物权法的规定，陈石平已经获得该房屋的所有权，陈石平与马俊明之间的房屋买卖合同不仅有效，而且已经履行，其对案涉房屋享有的所有权应得到保护。原告虽主张两被告之间存在恶意登记行为，但并未提交证据予以证实。故原告要求两被告将房屋过户至其名下的诉请无法律依据，本院不予支持。被告马俊明经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其答辩、举证、质证等诉讼权利的放弃，不影响本院依据已查明的事实作出判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告肖龙礼的诉讼请求。案件受理费160元，由原告肖龙礼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  刘永红人民陪审员  殷庆生人民陪审员  陈 明二〇二〇年十二月三十日法官助理赵婧书记员祁丽