陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕04民终2676号 上诉人（原审原告）：陕西蓝迪星海房地产开发有限公司；住所地：西安市户县。 法定代表人：任金浩，该公司董事长。 委托诉讼代理人：潘晓堂，陕西淙远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭静，陕西淙远律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：陕西国海壹号置业有限公司；住所地：陕西省西咸新区。 法定代表人：张伟华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：程良亮，陕西格嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康佳星，陕西格嘉律师事务所实习律师。 上诉人陕西蓝迪星海房地产开发有限公司（以下称蓝迪公司）因与被上诉人陕西国海壹号置业有限公司（以下称国海公司）确认合同无效纠纷一案，不服陕西省咸阳市秦都区人民法院（2020）陕0402民初792号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人蓝迪公司的委托诉讼代理人、被上诉人国海公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蓝迪公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判《大王镇蓝海公馆项目转让协议》无效或将本案发回重审；2.本案一、二审受理费由被上诉人承担。事实及理由：1.本案当事双方存在巨大争议且不可调和，案件不属于争议不大的简单民事案件，原审审理本案适用简易程序违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百五十六条相关规定，审理期限长达九个半月违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十一条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百五十八条相关规定。据此，本案审判组织的组成不合法，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百二十五条第一项规定，本案应当撤销原判，发回重审。2.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合第三十九规定的条件的；……（六）未依法登记领取权属证书的；……”。第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；……。”上述第三十八条规定属于效力性强制性规定。案涉《大王镇蓝海公馆项目转让协议》涉及的土地未缴纳土地使用权出让金，未取得国有土地使用权证，因此《大王镇蓝海公馆项目转让协议》违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，应属无效。本案中当事双方签订的《大王镇蓝海公馆项目转让协议》所涉两栋二十层建筑物已经封顶，协议金额3000余万元国海公司仅支付120万元，国海公司在没有开发手续的情况下违法销售已被行政机关多次处罚，其行为违背诚信原则及公序良俗，蓝迪公司请求确认合同无效是为了维护购房人的合法权益。原审判决认定蓝迪公司请求确认合同无效具有明显恶意且悖于诚信原则缺乏事实和法律依据。 国海公司辩称，1.本案法律关系单一，权利义务关系明确，当事双方仅对案涉《大王镇蓝海公馆项目转让协议》效力存在争议，原审法院审理本案适用简易程序符合法律规定，本案不存在程序错误，审理期限存在瑕疵亦不属于严重违反法定程序，故本案不应发回重审。2.案涉《大王镇蓝海公馆项目转让协议》系本案当事双方真实意思表示，不存在合同无效的法定情形，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定主要调整行政管理关系，不属于效力性强制性规定。根据最高人民法院《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》第二条关于“要正确理解城市房地产管理法等法律、行政法规关于土地使用权转让条件的规定，准确把握物权效力与合同效力的区分原则，尽可能维持合同效力，促进土地使用权的正常流转”的规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的是土地使用权物权变动条件，与合同效力无关。案涉《大王镇蓝海公馆项目转让协议》签订后，国海公司已向蓝迪公司支付120万元项目转让款，投入大量资金进行项目建设，本案当事双方签订《补充协议》过程中蓝迪公司对《大王镇蓝海公馆项目转让协议》效力无异议，现案涉项目建成出售，蓝迪公司以自身原因为由请求确认合同无效，恶意毁约意图明显，严重违反诚实信用原则及公平原则。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回蓝迪公司的上诉请求。 蓝迪公司向一审法院起诉请求：请求确认原、被告签订的《大王镇蓝海公馆项目转让协议》无效。 一审法院认定事实：2018年6月21日，蓝迪公司与国海公司签订《大王镇蓝海公馆项目转让协议》约定，蓝迪公司拥有位于西安市XX城XX镇占地面积为11.25亩的土地使用权，及两栋二十四层基本已经封顶的建筑物。蓝迪公司将该土地使用权及与之相关的项目开发权及该块土地已建成的地上建筑物整体转让给国海公司。 该项目指由蓝迪公司在户县国土资源局HX8-（1）-9号宗地上建设开发的蓝海公馆项目。土地坐落于西安市沣西新城大王初级中学对面（原大王供销社）。土地使用权面积11.25亩。项目开发现状为：1.蓝迪公司已取得了发改委立项审批意见；2.蓝迪公司已向大王西村支付全部土地赔偿金并且完成土地确权手续；3.蓝迪公司已按土地规划用途委托了设计并与相关部门进行了手续办理的相关沟通。 双方确定的该项目转让价格为人民币3600万元……蓝迪公司配合国海公司办理该项目在鄠邑区土地使用权的相关手续并报西安市相关部门审批，待该项目的该宗土地户县国土资源局HX8-（1）-9号宗地顺利招拍挂公示后，蓝迪公司配合国海公司施工队进驻项目施工，配合国海公司销售人员进驻项目售楼部进行销售……。 2018年7月10日双方就上述协议签订《补充协议》，对上述协议中的转让价格由3600万元降为3000万元，并对剩余款项的支付进行了补充约定。 2018年7月29日，双方签订《补充协议》，因项目所在地政府管辖权的变更，致使项目原有相关房地产开发手续必须到新的管辖区政府重新补办。补充协议对该项目的发改委批文及用地进行招拍挂流程等事宜进行了补充约定。 2018年5月24日、2018年6月1日蓝迪公司收到国海公司支付的项目转让款100万元、20万元，共计120万元。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效情形的规定，是人民法院判定合同效力的法律依据，违反该规定之合同均属无效合同，且此类无效不存在履行必要的行政审批而变成有效值可能，此为法定无效情形。而最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条中，对合同法规定的“强制性规定”进一步限定为“效力性强制性规定”。与效力性强制性规定相对应的为管理性强制性规定。管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力。可见：对于违反了效力性强制性规定，合同无效；违反了管理性强制性规定，合同未必无效。 关于如何区分效力性强制性规定与管理性强制性规定的问题。主流观点认为二者主要区别在于追求的目的不同：不确认违法行为无效不能达到立法目的的，属于效力性强制性规定；仅在防止法律事实上之行为的，属于管理性强制性规定。人民法院在处理案件中，应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身，即只要该合同行为发生将绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的市场准入资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握。 本案转让协议在签订时，双方对土地使用权手续仍需进一步办理转移的情节明知，且在转让协议和之后的补充协议中进一步约定了手续办理的程序和步骤。转让协议签订后被告也依约定支付了原告部分转让款，履行了合同义务，双方应按协议进行履行。 鼓励交易是合同法的重要精神，要谨慎地认定合同无效，人民法院审理合同纠纷案件不应产生阻碍合法交易的后果。最高人民法院实际上引入了“合同效力补正”理念，合同效力补正是指当事人所签订的合同因违反了法律禁止性规定，导致合同不能满足有效条件，但当事人可以通过事后补正、实际履行、无效行为的转换等使合同满足有效的条件，促使合同有效。合同效力补正的理论基础在于合同当事人意思自治与社会公共利益和善良风俗的合理平衡。 众所周知，目前本地房地产市场价格波动较大，出卖人往往出于趋利避害的目的，恶意违约的情形较多。原告在收到被告部分转让款，被告已投资进场后仍坚持认为合同无效，恶意明显。其诉讼目的是使受让方的预期落空并遭受损失，显然有悖于诚信原则。原、被告双方签订的转让协议中标的工程已经封顶落成，合同客观也能继续履行，双方订立合同的目的也可以实现。 综上，双方签订的大王镇蓝海公馆项目转让协议属意思自治的协议，应对当事人产生约束力。该合同的继续履行，既不会损害国家、集体或者第三人利益，也不会损害社会公共利益。原告要求确认合同无效的主张，无论从法律依据或者事实基础，还是从维护商品房市场的正常交易秩序及促进商品房市场诚信体系建立的角度，均不应得到法律支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条之规定，判决如下：驳回原告陕西蓝迪星海房地产开发有限公司要求确认与被告陕西国海壹号置业有限公司签订的《大王镇蓝海公馆项目转让协议》无效的诉讼请求。案件受理费100元，由原告陕西蓝迪星海房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：（一）案涉《大王镇蓝海公馆项目转让协议》是否因违反法律的效力性强制性规定而无效；（二）原审适用简易程序审理本案是否合法？ （一）案涉《大王镇蓝海公馆项目转让协议》有效。 首先，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”该法第五十二条第（五）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”蓝迪公司上诉主张案涉《大王镇蓝海公馆项目转让协议》因违反房地产管理法第三十八条而无效，但《中华人民共和国城市房地产管理法》第（一）、（六）项以及第三十九条第一款第一项规定是关于行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，并非效力性强制性规定。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”即使案涉《大王镇蓝海公馆项目转让协议》涉及土地使用权转让问题，协议效力和物权效力亦应予以区分，土地使用权转让无效不影响案涉《大王镇蓝海公馆项目转让协议》的效力。 其次，本案中当事双方所签订的《大王镇蓝海公馆项目转让协议》约定转让的是案涉土地使用权及与之相关的项目开发权及该地块已建成的地上建筑物整体，因此该协议属于项目转让协议而非土地使用权转让协议。《大王镇蓝海公馆项目转让协议》签订及履行过程中，本案当事双方鉴于目标地块尚未办理土地使用权证的情况，在协议中约定由蓝迪公司配合国海公司办理土地使用权相关手续，据此，蓝迪公司对《大王镇蓝海公馆项目转让协议》所涉目标地块尚未办理土地使用权证的情况是明知的，其以此为由提起确认无效之诉，真正目的在于获取超出合同预期的更大利益，蓝迪公司的行为显然与社会价值导向和公众认知相悖。为弘扬社会主义核心价值观，彰显司法公正，对此种行为不应予以支持。 （二）原审适用简易程序合法。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款规定：“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十六条规定：“民事诉讼法第一百五十七条规定的简单民事案件中事实清楚，是指当事人对争议的事实陈述基本一致，并能提供相应的证据，无须人民法院调查收集证据即可查明事实；权利义务关系明确是指能明确区分谁是责任的承担者，谁是权利的享有者；争议不大是指当事人对案件的是非、责任承担以及诉讼标的争执无原则分歧。”本案原审庭审中，原人民法院已告知当事双方本案由审判员独任审理，蓝迪公司对此未提出异议。案涉《大王镇蓝海公馆项目转让协议》所涉目的土地使用权证未办理的事实本案当事双方并无争执，原审法院根据本案案情适用简易程序审理本案符合民事诉讼法的规定，审判组织并无违法之处，案件审理是否超出审理期限亦不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序的情形，因此本院对蓝迪公司的相关上诉理由不予支持。 综上，蓝迪公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人陕西蓝迪星海房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李翔宇 审判员  范 涛 审判员  陈德家 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  周 婕 1