江西省南昌市青山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0111民初2482号 原告（反诉被告）：闵国华，男，1982年9月14日出生，汉族。 委托诉讼代理人：朱钰，江西华罡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：祝融，江西华罡律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李仁云，男，1983年7月10日出生，汉族。 原告（反诉被告）闵国华与被告（反诉原告）李仁云合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）闵国华及其委托诉讼代理人朱钰、祝融，被告（反诉原告）李仁云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 闵国华向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法认定原被告双方签订的《砂厂承包合同》无效；2、请求贵院依法判令被告李仁云向原告闵国华退还合同押金人民币10万元及资金占用费1240元（以本金10万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的年利率3.85%从2020年6月19日计算至2020年10月15日止，之后的资金占用费计算到本息清偿之日止）；3、请求贵院依法判令被告李仁云向原告闵国华退还收取的合同租金136000元；4、本案的诉讼费（含保全费）全部由被告承担。以上费用暂计为人民币237240元。事实和理由：原被告双方本系熟人，2020年6月初，被告李仁云向原告称其有一砂厂出租，邀请原告承租经营。基于对被告的信任，原告遂于2020年6月19日与被告签订了《砂厂承包合同》。合同约定原告租用被告位于南昌市青山湖区，护城河旁边的砂厂及设备从事洗砂业务，每月向被告支付租金人民币68000元并一次性交押金人民币10万元，期满后退还押金。合同签订后原告当日支付了10万元的押金，至本案起诉之日已经交付了两个月计13600的租金。原告承租该砂厂后至今经营2个多月不仅没有赚钱反而亏空不少。2020年9月份，被告李仁云单方面告知因国家政策该砂厂暂时不能继续经营。后经原告了解，青山湖区开展了清理整顿全区违法用地违法砂厂的部署，罗家镇制定了《罗家镇砂石场整治工作实施方案》，而被告出租的砂厂位于农用地规划范围，而非建设用地范围，且该沙场未通过任何环评手续。因此，本案涉案砂厂也在清理整顿范围之内。因此，原告多次要求被告退还押金，被告刚开始尚且答应，后期则直接百般推脱、拒不退还。原告认为，被告出租的砂厂因占用农用地而属于被清理的范畴，且双方的合同也再无持续的可能性。根据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《环境影响评价法》以及合同法的相关规定，原被告双方的《砂厂承包合同》因违反法律强制性规定系无效合同。被告应当向原告退还押金人民币10万元及相应的资金占用费，并且返还已收取的136000元租金。被告拒不退还押金的行为已经严重违反我国法律规定。因此，为维护自身合法权益，原告唯有向贵院提起诉讼，望贵院能判如所请。 李仁云辩称，原告租我砂厂存在亏空，是他经营不善的事，他没有理由让我退租金给他；具体押金的事，当时我们口头答应了他，他合伙人让我不要给他，他们合伙人内部出现了矛盾；他说我砂厂存在违法，政府没有说我砂厂存在违法经营、生产，土地也不存在违法，是我合伙人个人的自有地，没有违章建筑，只是在场地上堆放了物资。 李仁云向本院提出反诉请求：1、请求法院依法判决认定《砂厂承包合同》合法有效。2、请求法院判令被反诉人支付租金204000元人民币，并判令被反诉人不按时支付租金，被反诉人10万元人民币押金不能退还。3、本案诉讼费由反诉人承担。4、请求被反诉人支付生产垃圾清理费，铲车维修费人民币8000元。事实与理由：反诉人与被反诉人系熟人，于2020年6月19日被反诉人找到反诉人，就承包反诉人砂厂一事协商，双方签订合同，并对被反诉人的权利、义务均作出了规定。双方达成协议，被反诉人每月支付租金68000元人民币，以及10万元人民币押金给反诉人，被反诉人自己经营，自负盈亏，被反诉人顺利生产经营2个多月，因合伙人内部矛盾，不能继续缴纳租金，反诉人催缴未果，后来被反诉人提出不生产要求退回押金，但因其合伙人多次告示，不能将押金退给被反诉人，不是砂厂不能开办，实际是其内部原因，导致砂厂停工不能经营，但被反诉人只缴纳2个月租金，余款租金至今未付，然而被反诉人居然恶人先告状谎称不能经营系其他原因。为维护反诉人的合法权益，特向法院提起反诉，望法院判如所请。 闵国华辩称，一、涉案合同因违反法律强制性规定而无效；二、被答辩人的诉请没有任何事实依据；三、被答辩人的诉请没有任何法律依据；综上所述，本案事实相当清楚，在涉案合同已经明显违反土地管理及环境保护相关法律的强制性规定情况下，被答辩人违反合同相对性，以其他借口提起反诉，没有任何事实与法律依据。恳请贵院依法判决驳回被答辩人的全部反诉请求，以维护答辩人的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对闵国华提交的手机银行截图、银行流水、新闻报道及卫星影像图，本院将结合查明事实综合予以考量；2、对李仁云提交的村委会证明，本院将结合查明事实综合予以考量。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年6月19日，闵国华与李仁云签订《砂厂承包合同》，由李仁云将位于，护城河旁边的“飞龙公司砂石厂”出租承包给闵国华经营管理，由闵国华自负盈亏。双方约定砂厂租金为68000元／月，押金为10万元整，如遇政府政策关停、取缔砂厂，则由双方共同解决，关停期内不算租金，政府取缔砂厂，双方合同自行解除。合同签订两个月后，政府部门下文通知要求清理整顿违法占用农耕地的砂石厂，双方就此针对退还押金的事宜进行了协商。 另查明，合同签订当天，闵国华通过手机银行转账方式向李仁云中国建设银行的账户中汇入了10万元押金，其合伙人骆浩辉向李仁云支付了第一个月的租金，闵国华于2020年7月22日转账支付了第二个月的租金。再查明，南昌市自然资源局青山湖分局出具的卫星影像图显示案涉砂厂所在地占用的土地为耕地。 本院认为，十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”本案李仁云出租承包的“飞龙公司砂石厂”占用的土地系基本农耕地，李仁云及其合伙人擅自在该耕地上开办砂厂、堆放砂石及设备，已经改变了耕地用于农业生产的基本用途，加之该耕地转为建设用地亦未到土地行政部门办理相应的转用审批手续，因此，该开设砂厂的行为已违反了法律的强制性规定。李仁云为将该沙场出租承包而与闵国华签订的《砂厂承包合同》亦因符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应属无效合同。 无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，闵国华与李仁云签订的《砂厂承包合同》系无效合同，李仁云理应承担返还10万元押金及136000元租金的义务，但同时考虑到闵国华确实承租经营了砂石厂，对于其实际使用的这两个月闵国华亦应当参照合同约定的租金对李仁云折价补偿136000元，而闵国华的亏损系其自身经营不善，与李仁云无关。因此，李仁云仅需退还闵国华10万元押金。李仁云辩称该10万元押金最初系由闵国华的合伙人骆浩辉转给闵国华，再由闵国华转给李仁云的，骆浩辉又一再指示李仁云不能将该押金退还给闵国华。但骆浩辉与闵国华二人作为合伙人，因经营亏损导致的合伙纠纷系二人内部应当另行解决的纠纷，根据合同相对性原则，闵国华与李仁云签订的合同只对双方当事人具有约束力，对合同以外的其他人不具有约束力，故本院对李仁云的该项抗辩意见不予采纳。至于闵国华主张的押金所产生的资金占用费，因其在签订合同时未尽到合理审查义务，对导致合同无效的结果也存在一定的过失责任，故对该项资金占用费本院不予支持。 关于李仁云主张的三个月租金，根据本院查明的事实，李仁云已实际收取了第一个月的租金，对于后两个月的租金，因政府相关部门已经开展了清理整顿违规砂厂的有关工作，此后双方也一直在协商退押金的事项，可见双方是一致同意不再续租的，故李仁云的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于李仁云主张的生产垃圾清理费、铲车维修费等费用，因其未向本院提交证据证明该损失，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第三条、第四条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）闵国华与被告（反诉原告）李仁云于2020年6月19日签订的《砂厂承包合同》无效； 二、被告（反诉原告）李仁云于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）闵国华退还10万元押金； 三、驳回原告（反诉被告）闵国华的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）李仁云的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2429元（已减半收取），由原告（反诉被告）闵国华负担1429元，被告（反诉原告）李仁云负担1000元；反诉费2480元，由被告（反诉原告）李仁云负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 员 汤三根 二〇二〇年十二月七日 法官助理 付彦哲 书 记 员 邹欣彦