江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初6248号原告：李彦，男，1976年5月8日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区，现住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：沈伟亮，北京市高朋（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张飞，北京市高朋（南京）律师事务所律师。被告：南京艾源酒店管理有限公司，统一社会信用代码91320113MA1NC3CK3M，住所地江苏省南京市栖霞区仙林街道仙林大道**尚东花园**商业**。法定代表人：王文婷，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王保祥（系王文婷父亲），男，1963年10月2日出生，汉族，住江苏省常州市金坛区。原告李彦与被告南京艾源酒店管理有限公司（以下简称艾源酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员韩栋独任审判，于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告李彦及其委托诉讼代理人沈伟亮、张飞，被告艾源酒店的委托诉讼代理人王保祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李彦向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2018年10月8日签订的《公寓租赁合同》；2.判令被告向原告支付截至合同解除时拖欠的租金36140.9元（暂计算至2020年7月31日），违约金70842元；3.判令被告于合同解除后立即将租赁房屋恢复原状并返还给原告，迟延返还的按合同约定租金标准支付房屋占用期间的租金损失至房屋实际返还之日止；4.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告承租原告位于南京市栖霞区万达茂的部分房屋，用于酒店运营经营。原、被告双方于2018年10月8日签订《公寓租赁合同》，合同关于租赁期间、租金标准、租金支付、违约责任、合同解除等进行了明确约定。依据合同约定，被告应于2019年9月25日向原告支付第二个计租期租金。但截至原告起诉之日，被告仍未按照约定支付租金。被告的行为已构成违约，依据合同约定“延迟15天以上的，甲方有权解除本合同”。经原告多次催要，被告始终推脱不予支付。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法裁判。被告艾源酒店辩称，2020年5月24日之前的租金已经全部结清，之后原告一直到被告处吵闹，影响了被告的生意。2020年7月18日原告带了工具来将门锁撬坏了，换成自己的锁，并要求收回房间，被告也同意解除合同。因原告没有交装修费，被告要求将东西搬走，原告没有给被告搬走就撬锁换锁了，目前东西还在房屋内。被告原本欠原告一个多月的房租，但是按照国家规定因为疫情对方应当免2个月房租，这样算来被告不欠原告的房租了。因为原告的吵闹、将门锁起来影响了被告的生意，造成被告的损失很大，被告还要求对方赔偿。被告每个月就涉案房屋的营业额为6万元，原告锁门后没有和被告办理手续，造成被告酒店的损失在2000元/天，被告的损失应当从2020年7月18日开始计算。经审理查明：原告李彦系位于栖霞区不动产预告登记权利人。2018年10月8日，李彦（出租方、甲方）与艾源酒店（承租方、乙方）签订《公寓租赁合同》一份，协议约定，李彦将位于南京市栖霞区（工程编号）出租给艾源酒店；合同租期为：2018年10月9日到2028年9月30日，甲方同意在2018年10月9日前将该公寓按现状移交给乙方，自乙方进场装修日至2019年1月8日为乙方的装修免租期，以实际交付时间为准，若提前交付，按照3个月免租期正常计划；租金：双方约定该公寓租金为1-3年为总房款的6%，4-5年为总房款的6.5%，6-7年为总房款的7%，8-9年为总房款的7.5%，第10年为总房款的8%，第11-12年为总房款的9%：2019年1月9日至2019年9月30日全年（9个月）租金为206230元，2019年10月1日至2020年9月30日全年租金为283369元，2020年10月1日至2021年9月30日全年租金为283369元，…，以上租金为税后净得租金，均不含物业服务费、能源费、税费等其他一切费用；付款日期：第一年为第一个计租期，第二、三、四年为第二个计租期，第五、六、七、八年为第三个计租期，第九、十、十一、十二年为第四个计租期；付款日期为乙方应在每个计租期结束前5天向甲方支付下一租期的租金，否则每迟延一日按照当期应付租金的千分之五向甲方支付违约金，延迟15天以上的，视作违约，甲方有权解除本合同；其中第一个计租期（自2019年1月9日开始日至2019年9月30日），乙方应当在2018年12月25日前向甲方支付206230元，第二个计租期（自2019年10月1日开始日至2022年9月30日），乙方应当在2019年9月25日前向甲方支付873721元，以此类推；装修及维修：甲方房屋719、724户型为Ｂ，建筑总面积为93.2平方米，甲方应按照2000元／平方米的价格向乙方支付装修款186400元，房屋720、721、722、723户型为Ａ，建筑总面积为205.22平方米，甲方应按照1900元／平方米的价格向乙方支付装修款389918元，由乙方对该公寓进行装修，该款项应于合同签订起10日内向乙方支付；公寓的交还：本合同提前解除或终止后的7日内，乙方应当在保护该公寓墙面、地面装修、地面装修完整性的前提下交还甲方；乙方在撤离该公寓前应当结清所有对甲方和物业管理公司的应付款项和费用。因不可抗力因素导致该公寓不能正常使用或不能继续使用时，甲乙双方互不承担对方责任或损失。租赁期内，非本合同规定的情况，乙方擅自解除本合同，需赔偿甲方50万元经济损失。乙方应在合同解除后10日内向甲方支付该违约金；甲方擅自解除合同，需退还乙方所付的剩余租金，且甲方需赔偿乙方50万元经济损失。公寓租赁合同同时对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，李彦向艾源酒店交付租赁房屋。艾源酒店已对租赁房屋进行装修并从事经营。在合同履行过程中，2019年9月27日艾源酒店的法定代表人王文婷以转账方式向李彦支付租金20万。后因艾源酒店未按合同约定时间支付相应期间的租金，李彦遂起诉至法院要求处理。另查明，艾源酒店承租了包括案涉房屋在内的大量房屋用于多家酒店经营。2020年3月下旬，因艾源酒店未能按期支付下期租金，导致大量业主向法院提起诉讼。审理中，李彦认可案涉房屋尚未领取不动产权证书；租赁合同签订后，租赁房屋是毛坯现状交付艾源酒店，其未向艾源酒店支付装修款。因艾源酒店未按约定支付租金，双方曾就租金的给付进行协商，李彦提出免除艾源酒店新冠疫情期间三个月租金，将三年一付改为一年一付，艾源酒店未同意该方案，双方未能达成协议。后李彦数次要求解除合同，艾源酒店均提出“缓一缓”。2019年7月18日，李彦向艾源酒店明确提出解除合同，并带人在案涉房屋安装锁链。艾源酒店认可2020年7月18日李彦通知其要解除合同，在2020年7月18日之后仍使用案涉六间房屋用于经营。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方未能达成调解一致意见，致调解未果。上述事实，有当事人的当庭陈述，李彦举证的不动产登记证明、公寓租赁合同、收款记录，艾源酒店提交的照片、微信聊天记录等证据在卷证实。上述证据经当庭质证，本院予以采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告李彦与被告艾源酒店自愿签订公寓租赁合同，将其所有的房屋出租给艾源酒店从事经营，合同约定内容是当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同法第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。案涉租赁合同约定艾源酒店应在每个计租期结束前5天向李彦支付下一租期的租金，逾期15天以上的，李彦有权解除合同；艾源酒店未按约定在2019年9月25日向李彦支付第二个计租期三年的全部租金，且逾期超过15天，李彦有权要求解除租赁合同。李彦于2020年7月18日正式通知艾源酒店解除合同，艾源公司对此予以认可。因此，双方签订的公寓租赁合同于2020年7月18日解除。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉租赁合同因艾源酒店违约，经李彦通知解除。案涉房屋系毛坯交付，艾源酒店对房屋进行装饰、装修，李彦要求艾源酒店将案涉租赁物恢复原状并予以返还的请求成立，本院予以支持。关于艾源酒店欠付的租金，虽然租赁合同约定支付第二个计租期的时间在新型冠状病毒疫情发生之前，但因艾源酒店租赁案涉房屋用于酒店经营，新型冠状病毒肺炎疫情爆发对于其正常经营产生重大影响，该情况是双方在订立合同时无法预见的重大突发不可抗力事件，应由双方分担相应损失。本院综合艾源酒店的行业特点、本地疫情防控措施等因素，酌情确定在艾源酒店在支付案涉房屋租金时减免1.5个月租金，即35421.12元（283369元/年÷12个月×1.5个月），截止至2020年7月18日合同解除之日，艾源酒店应当支付的租金为191274.08元（283369元/年÷365天×292天-35421.12元）。艾源酒店已经向李彦支付20万元的租金，即已经足额支付截至2020年7月18日期间的租金。故本院对李彦要求艾源酒店支付拖欠租金及违约金的诉讼请求不予支持。艾源酒店辩称其不欠租金的意见成立，本院予以采纳。关于李彦主张的房屋占有使用期间的租金损失，艾源酒店已经支付租金20万元。经核算，加上减免租金的1.5个月期间，上述租金的实际支付期间为303天（20万元÷283369元×365天+45天），租金支付的截止日期应为2020年7月29日。艾源酒店在李彦锁门后仍继续使用案涉房屋从事经营，未将房屋返还李彦。因此，艾源酒店应当从2020年7月30日起向李彦支付房屋占有使用费。故本院对李彦合理部分诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告李彦与被告南京艾源酒店管理有限公司于2018年10月8日签订的《公寓租赁合同》于2020年7月18日解除；二、被告南京艾源酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将栖霞区不动产恢复原状并返还给原告李彦；三、被告南京艾源酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告李彦支付房屋占有使用费（从2020年7月30日起至租赁不动产实际返还之日止，按年租金283369元/年的标准计算）；四、驳回原告李彦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2440元，减半收取1220元，由原告李彦负担1180元，被告南京艾源酒店管理有限公司负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  韩栋二〇二〇年十二月十八日法官助理晋静书记员尹紫