福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初9813号 原告：中国工商银行股份有限公司福州洪山支行，住所地福建省福州市杨桥西路**。 负责人：孙志青，职务行长。 委托诉讼代理人：王丹英，银行职员。 被告：余昌辉，女，汉族，1990年10月27日出生，住福建省永泰县。 被告：郑城伟，男，汉族，1991年3月28日出生，住福建省永泰县。 被告：福州中海地产有限公司，住，住所地福建省福州高新区海西园高新大道**福汽集团研究院大楼主楼****/div> 法定代表人：刘显勇，职务董事长。 委托诉讼代理人：张淑珠，公司职员。 原告中国工商银行股份有限公司福州洪山支行（以下简称“工商银行”）与余昌辉、郑城伟、福州中海地产有限公司（以下简称“中海公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。工商银行的委托诉讼代理人王丹英、中海公司委托诉讼代理人张淑珠到庭参加诉讼，余昌辉、郑城伟经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 工商银行向本院提出诉讼请求：1.判决余昌辉、郑城伟向工商银行偿还贷款本金余额890981.03元及相应利息、罚息、复利（利息、罚息和复利按照《个人购房借款／担保合同》约定方式计算至贷款本息还清之日止，暂计至2020年9月21日止的利息（含罚息、复利）为11453.69元；2.判决余昌辉、郑城伟协助工商银行在10日内办妥位于福州市闽侯县××街镇××道××号××＃楼××单元房产的不动产抵押登记手续，且中海公司应督促余昌辉、郑城伟并配合办理抵押登记手续；3.判决若位于福州市闽侯县××街镇××道××号××＃楼××单元房产抵押登记办妥后，或余昌辉、郑城伟逾期仍未办理抵押登记的，则工商银行有权申请拍卖、变卖位于福州市闽侯县××街镇××道××号××＃楼××单元房产，且就拍卖、变卖所得价款在上述第1项诉讼请求债权范围内享有优先受偿权；4.判决中海公司对余昌辉、郑城伟上述第1项诉讼请求项下的债务承担连带清偿责任；5.判决本案案件受理费、财产保全费由余昌辉、郑城伟、中海公司共同承担。 事实与理由：2018年11月30日，工商银行根据余昌辉、郑城伟的共同借款申请，与余昌辉、郑城伟、中海公司签订《个人购房借款／担保合同》（［闽］字［福州］行［洪山］支行［2018］年［中海009］号），约定工商银行向余昌辉发放个人一手住房购置贷款91万元，用于购买福州市闽侯县××街镇××道××号××楼××单元房产。贷款期限为360个月，自2018年12月25日起至2048年12月25日止。贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮10%确定，罚息利率在贷款利率基础上加收50%确定。该合同还就还款方式、违约责任、罚息和罚息的计算方式等作出了约定。 同时，余昌辉、郑城伟提供其所有的位于福州市闽侯县××街镇××道××号××楼××单元房产【不动产登记证明号：闽（2018）闽侯县不动产证明第0××6号】（以下简称“抵押房产”）向工商银行提供抵押担保，抵押担保范围包括该合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利等。中海公司对余昌辉、郑城伟的上述借款承担阶段性连带责任保证，担保范围包括该合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利等。 2018年12月3日，闽侯县国土资源局就余昌辉、郑城伟提供的上述抵押房产办理了预告登记手续。2018年12月25日，工商银行依约向余昌辉、郑城伟发放贷款91万元。但自2020年7月起至今，余昌辉、郑城伟未能依约偿还贷款本息，已构成违约；并且，因上述抵押房产已竣工并办理初始登记，余昌辉于2020年8月18日向工商银行借用抵押房产的预告登记权证等材料，用于办理正式抵押登记，但是，至今其仍逾期拖延办理产权登记及正式抵押登记。中海公司亦未履行相关保证责任。 中海公司辩称，一、根据双方订立的合作协议，中海公司的担保责任终止于商品房办妥抵押预告登记之日。 2016年12月31日，工商银行与中海公司双方订立的《中海寰宇天下项目按揭业务合作协议》（以下简称“《合作协议》”）第三条第（二）项约定：“甲方在购房人所购房屋取得抵押预登记回执后发放贷款，乙方自甲方发放贷款之日起至该商品房办妥抵押预告登记之日止为相应贷款承担连带保证责任”，第十条第（二）项约定：“乙方须在甲方与购房人之间签订的《个人购房借款/担保合同》上盖章，若甲方私自对涉及乙方的保证担保约定、条款等进行更改，虽然乙方也盖章，但对乙方不生效”，第十条第（三）项约定：“若个人购房借款/担保合同或类似文件上的保证责任条款或保证人所承担的义务或其它条款与本协议有不一致的，均以本协议为准，不以签署的时间先后为准”。 根据上述约定，中海公司与工商银行之间的权利义务应当以上述《合作协议》为依据，就算双方针对个贷签订的《个人购房借款/担保合同》中有不同约定，这也对中海公司不产生约束力。 二、讼争合同项下的商品房已办妥抵押预告登记，中海公司的保证期间已结束，工商银行诉请中海公司承担保证责任没有事实和法律依据。 1.工商银行提供的《不动产登记证明》证明讼争商品房已经于2018年12月3日办理完毕讼争借款抵押合同项下的预告登记，已解除《合作协议》中约定中海公司应承担的保证责任，中海公司的保证期间已结束；2.中海公司提供的国有建设用地使用权/房屋所有权首次登记通知书、不动产登记证办理通知书/寄件单及中海寰宇天下12号楼办理房产证领取资料签收表，共同证明讼争合同项下商品房的房屋所有权已完成首次登记，且中海公司已通知余昌辉办理不动产登记证，余昌辉也于2020年8月3日领取办理不动产登记证的材料，工商银行要求中海公司承担督促及配合办理抵押登记手续没有任何依据。 据此，工商银行诉请中海公司承担保证责任，与双方订立的《合作协议》约定不符，没有事实和法律依据。综上，恳请贵院依法驳回工商银行对中海公司的诉讼请求。 余昌辉、郑城伟未作答辩。 双方当事人围绕着诉讼请求提交了证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证。工商银行提交《个人住房贷款申请表》、《共同还款确认书》、《个人购房借款/担保合同》、《送达确认书》、中国工商银行个人借款凭证、不动产登记证明、贷款材料移交清单、预购商品房抵押权预告登记转房屋抵押登记申请报告、欠息情况表，中海公司提交中海寰宇天下项目按揭业务合作协议、国有建设用地使用权/房屋所有权首次登记通知书、不动产登记证办理通知书/寄件单、中海寰宇天下12号楼办理房产证领取资料签收表作为证据，上述证据内容客观真实，形式与来源合法，与本案具有关联性，对当事人无异议的证据本院确认并在卷予以佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年12月31日，工商银行与中海公司签订《合作协议》，约定1.合作项目：中海公司获准开发建设并依法销售位于福州市高新技术开发区××号××商品房；2.合作内容：工商银行应中海公司申请提供个人住房按揭贷款额度，用于符合工商银行贷款条件的购买中海寰宇天下项目住宅或商业用房类商品房的借款人提供相关的抵押贷款业务；3.工商银行向本项目协议范围内提供合计不低于10亿元商品房按揭贷款额度向借款人提供个人按揭贷款，其中2017年度可投放额度预计不低于10亿元整；4.本协议工商银行在购房人所购房屋取得抵押预登记回执后发放贷款，中海公司自工商银行发放贷款之日起至该商品房办妥抵押预告登记回执之日止为相应贷款承担连带保证责任。若工商银行与借款人对已发放个人按揭贷款的上述房的个人借款合同作任何修改，中海公司均不承担连带保证责任；5.本协议中“借款人”指与中海公司就本协议范围楼栋签订《商品房买卖合同》并向工商银行申请按揭贷款的商品房买受人；6.中海公司须在工商银行与购房者之间签订的《个人购房借款／担保合同》（2016年8月版）模版一致（本模版作为本协议附件），若工商银行私自对涉及中海公司保证担保约定，条款等进行更改，虽然中海公司也盖章，但对中海公司不生效；7.若《个人购房借款／担保合同》或类似文件上保证责任条款或保证人承担的义务或其他条款与本协议有不一致的，均以本协议为准，不以签署的时间先后为准。 2018年11月30日，余昌辉、郑城伟、中海公司与工商银行签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定：1.工商银行向余昌辉发放个人一手住房购置贷款91万元，用于购买福州市闽侯县××街镇××道××号××楼××单元房产；2.贷款期限为360个月，自2018年12月25日起至2048年12月25日止；3.贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率年利率4.9%上浮10%，罚息利率在贷款利率基础上加收50%；4.保证人中海公司自愿向贷款人提供连带保证责任，保证期间为贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；5.余昌辉、郑城伟提供位于福州市闽侯县××街镇××道××号××楼××单元房产为上述贷款抵押担保，抵押担保范围包括《个人购房借款／担保合同》项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。 2018年12月25日，工商银行向余昌辉发放了91万元贷款。余昌辉于2018年12月3日办理了讼争房产的不动产预告抵押登记证明。2020年4月13日，闽侯县自然资源和规划局出具《国有建设用地使用权/房屋所有权首次登记通知书》，通知中海公司其已经取得位于上街高新大道1-1号中海寰宇天下12#楼、13#楼、42#楼、43#楼项目的国有建设地使用权/房屋所有权首次登记。中海公司于2020年5月15日通知余昌辉办理本案讼争房产不动产登记证，余昌辉于2020年8月3日向中海公司领取办理房产证的相关资料，于2020年8月18日向工商银行领取不动产预告登记证明及预购商品房抵押权预告登记转房屋抵押登记申请报告的原件。 另查，余昌辉于2020年7月18日起逾期还款，截至2020年9月21日，余昌辉尚欠工商银行借款本金890981.03元，利息（包含罚息、复利）11453.69元。讼争房产因另案债权债务纠纷被福州铁路运输法院于2020年11月11日拍卖，拍卖款已被提存。 本院认为，工商银行与余昌辉签订的《个人借款/担保合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立生效，双方均应信守履行。工商银行依约向余昌辉发放贷款，全面履行了合同义务，余昌辉未按约还款，工商银行要求余昌辉偿还尚欠的借款本息，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 郑城伟系余昌辉配偶，上述贷款发生于夫妻关系存续期间，且郑城伟作为抵押物共有人在《个人购房借款/担保合同》上签字，说明其已经对余昌辉上述贷款知晓，故上述债务系夫妻共同债务，郑城伟应对案涉贷款承担共同还款责任。 余昌辉、郑城伟自愿以福州市闽侯县××街镇××道××号××楼××单元房产为上述贷款提供抵押担保，并办理了预告抵押登记，故工商银行有权就上述房产折价、拍卖或变卖的价款优先受偿。 《合作协议》第三条第（二）项约定，中海公司自工商银行发放贷款之日起至商品房办妥抵押预告登记之日止为相应贷款承担连带保证责任，第十条第（三）项约定，《个人购房借款/担保合同》或类似文件上保证责任条款或保证人承担的义务或其他条款与本协议有不一致的，均以本协议为准，不以签署的时间先后为准。从上述约定可知中海公司的担保责任终止于商品房办妥抵押预告登记之日，现余昌辉已经于2018年12月3日办妥了案涉房产的不动产预告抵押登记手续，中海公司担保责任的保证期间已届满，故本院对工商银行要求中海公司对案涉债务承担连带保证责任的诉请不予支持。 讼争房产现因另案债权债务纠纷被福州铁路运输法院于2020年11月11日拍卖，房产的所有权已经变更，客观上已经无法办理以余昌辉、郑成伟为抵押人的抵押登记手续，故本院对工商银行要求余昌辉、郑城伟应协助工商银行办理案涉房产的正式抵押登记手续及中海公司应督促余昌辉、郑城伟办理案涉房产正式抵押登记手续的诉请不予支持。 综上，余昌辉、郑城伟经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自愿放弃其诉讼权利，本院依法缺席审理并判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、余昌辉、郑城伟于本判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司福州洪山支行偿还贷款本金890981.03元并支付利息、罚息、复利11453.69元（暂计至2020年9月21日，此后的利息、罚息、复利按照《个人购房借款/担保合同》约定计付至贷款本息全部清偿之日止）； 二、中国工商银行股份有限公司福州洪山支行有权就余昌辉、郑城伟提供的位于福州市闽侯县××街镇××道××号××楼××单元房产折价或拍卖、变卖所得价款对本判决第一项确认的债权优先受偿； 三、驳回中国工商银行股份有限公司福州洪山支行的其他诉讼请求。 如果余昌辉、郑城伟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12824元，减半收取6412元，由余昌辉、郑城伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员  林 巧 二〇二〇年十二月二日 法官助理  林 舒 书 记 员  孙兰兰 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。 在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。