甘肃省武威市中级人民法院民事判决书（2020）甘06民终1294号上诉人（原审被告、案外人):杨爱文,男,1991年9月8日出生,汉族，户籍所在地甘肃省武威市凉州区，现住甘肃省武威市凉州区。委托诉讼代理人：杨发仁，男，1968年5月20日出生，汉族，住甘肃省武威市凉州区,系杨爱文父亲。委托诉讼代理人：赵教庆，甘肃汇平律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：武威市昌圣华丰宾馆有限公司昆仑商务宾馆，住所地甘肃省武威市凉州区南大街**综合楼。法定代表人:朱汉成，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱发昌，男，1975年11月3日出生，汉族，住甘肃省武威市凉州区,系朱汉成之子。委托诉讼代理人：王国虎，凉州区黄羊工业开发区法律服务所法律工作者。原审第三人（被执行人）:安全,男,1975年7月15日出生,汉族,住甘肃省武威市凉州区。上诉人杨爱文因与被上人武威市昌圣华丰宾馆有限公司昆仑商务宾馆(以下简称华丰昆仑宾馆)、原审第三人安全执行异议之诉一案，不服甘肃省武威市凉州区人民法院（2020）甘0602民初4215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人杨爱文的委托诉讼代理人杨发仁、赵教庆，被上诉人华丰昆仑宾馆的委托诉讼代理人朱发昌、王国虎,原审第三人安全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨爱文上诉请求：请求撤销原判，改判驳回华丰昆仑宾馆的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实错误，裁判结果错误。1、涉案房屋系原审第三人安全于2018年3月28日通过与上诉人自愿协商并签订《房屋买卖协议》、《补充协议》，以60万元的价格出售给上诉人，上诉人按照《房屋买卖协议》先向安全支付了40万元的现金，并按协议约定向建设银行偿还该房屋上的按揭贷款已两年多，双方签订的《房屋买卖协议》及《补充协议》是双方真实意思的表示，合法有效；2、上诉人与原审第三人安全的房屋买卖行为发生在2018年3月28日，法院对案涉房屋保全查封的时间是2018年11月9日，在法院对该房屋查封前上诉人已与原审第三人安全签订了《房屋买卖协议》，支付了房屋价款，并已合法占用使用该房屋；3、案涉房屋在出售给上诉人之后，由于该房屋是原审第三人安全在建设银行按揭贷款购买，房屋抵押给建设银行，在未清偿银行的按揭贷款前，银行对该房屋享有抵押权，只有在清偿按揭贷款并解除抵押权后，才能办理过户登记，因第三人安全无力偿还银行按揭，致使无法解除银行抵押，上诉人按照协议约定代替安全偿还银行按揭贷款，因此未办理房屋过户登记并不是上诉人自身的原因造成的，根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：(一）案外人是否系权利人；(二）该权利的合法性与真实性；(三）该权利能否排除执行”，第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：…(五）其他财产和权利，有登记的按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断”，第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。首先，一审判决仅依据第三人安全在2020年4月9日执行过程中的陈述就认定“上诉人与第三人签订的《房屋买卖协议》及《补充协议》并非双方真实意思的表示，名为买卖合同，实为租赁合同，系双方通谋形成的虚假合同”，并依据《合同法》第五十二条第（三）款认定《房屋买卖协议》及《补充协议》为无效合同，明显与客观事实不符。若系租赁关系，上诉人为何要向第三人支付40万元的购房款？本案原审第三人因在开庭审理时迟到而未参加庭审，据其庭后陈述，其在2020年4月9日的陈述不真实，其确实把案涉房屋卖给了杨发仁的儿子即上诉人杨爱文，还向法庭提交了书面情况说明。因此，在第三人缺席的情况下，一审仅依据其在执行过程中的陈述而认定上诉人与第三人之间属租赁关系而非买卖关系显然证据不足，属认定事实错误。其次，一审认为案涉房屋至今登记在第三人安全名下，并未登记在上诉人杨爱文名下，上诉人杨爱文认为该房屋归其所有无事实及法律依据。试想，若房屋已登记在上诉人名下，上诉人还有提出执行异议的必要吗？法院还能查封属于上诉人的财产吗？正是由于涉案房屋在买卖后未变更登记在上诉人名下，上诉人作为买受人才依据买卖合同提出执行异议，主张房屋所有权。一审判决仅依房屋权属登记事实来否定上诉人的抗辩理由，并认定上诉人不能排除法院对涉案房屋的执行明显是错误的，应当予以纠正。基于上述事实和法律规定，上诉人合法购买并实际占有居住凉州区XX房屋已长达两年多时间，对该房屋享有合法权利，足以排除法院对该房屋的强制执行。华丰昆仑宾馆辩称，一审认定事实清楚，涉案房屋是租赁关系不是买卖关系，上诉人对涉案房屋没有所有权，请求驳回上诉，维持原判。安全述称，应当改判驳回华丰昆仑宾馆的诉讼请求。华丰昆仑宾馆向一审法院起诉请求：准予对位于武威市凉州区XX房屋的执行。一审法院认定事实：华丰昆仑商务宾馆诉安全民间借贷纠纷一案，一审法院受理后，华丰昆仑商务宾馆于2018年11月9日申请诉讼保全，同日，一审法院查封了安全名下位于武威市凉州区XX房屋一套。2018年12月11日一审法院作出(2018)甘0602民初8937号民事判决书,判决：“安全偿还武威市昌圣华丰宾馆有限公司昆仑商务宾馆借款1800000元,并承担资金占用期利息,从2018年1月28日起按中国人民银行同期利率承担资金占用期利息,息随本清,限判决书生效后十日内履行。”一审判决书送达后安全不服提起上诉,武威市中级人民法院于2019年5月15日作出(2019)甘06民终455号民事判决书,判决：“驳回上诉，维持原判。”2019年6月20日华丰昆仑商务宾馆申请立案强制执行。2020年1月17日,被告(案外人)杨爱文对执行标的,一审法院查封的安全名下位于武威市凉州区XX房屋提出书面异议,请求一审法院解除对该房屋的查封,一审法院于2020年4月7日作出(2020)甘0602执异5号执行裁定书,中止对位于武威市凉州区XX房屋的执行。另查明，2018年3月28日杨爱文与安全签订了《房屋买卖协议》、《补充协议》，协议约定安全将其名下位于武威市凉州区XX房屋以60万元价格出售给杨爱文，协议签订后，杨爱文述称陆续向安全偿还40万元房款，并按照协议约定定期偿还房屋贷款，因房款未付清，双方至今无法办理过户。另外，安全在2020年4月9日，执行过程中陈述：位于武威市凉州区XX房屋租给亲戚杨发仁居住，杨发仁每月向中国建设银行武威分行偿还按揭贷款2400元，等于就是租金，因为杨发仁儿子（杨爱文）要娶媳妇，害怕别人说闲话，所以没有签订租赁合同，签订的是买卖合同，事实是租给了杨发仁。华丰昆仑商务宾馆认为一审法院裁定错误，应当准予对位于武威市凉州区XX房屋的执行。一审法院认为，被告杨爱文与第三人安全签订的《买卖合同》、《补充协议》并非双方真实意思表示，名为买卖合同，实为租赁合同，系两人通谋形成的虚假合同。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权力，履行义务应当遵循诚实信用原则。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：...（三）以合法形势掩盖非法目的...”故被告与第三人签订的《买卖合同》、《补充协议》无效。《最高人民法院》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该四项条件必须同时满足，才能排除执行，本案中被告与第三人签订的《买卖协议》、《补充协议》无效，不能排除执行。不动产物权变动一般应以登记为生效要件。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”案涉房屋武威市凉州区XX房屋至今登记在第三人安全名下，并未登记在被告杨爱文名下，被告杨爱文认为该房屋归其所有无事实和法律依据，其抗辩理由不予采纳。故被告杨爱文不能排除一审法院对位于武威市凉州区XX房屋的执行，原告的诉讼请求与法有据，应予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（三）项，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决：一、准予对安全名下位于武威市凉州区XX房屋的执行；二、武威市凉州区人民法院（2020）甘0602执异5号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费4590元，由杨爱文、安全负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人杨爱文代理人提交以下证据：1、建设银行个人贷款还款凭证5张（2020年7月-11月），证明上诉人杨爱文一审开庭审理后仍按照房屋买卖合同约定向建设银行偿还按揭贷款；2、物业费发票一张，缴纳电费凭证5份（凭证是网上缴费后打印），证明上诉人杨爱文购买房屋后实际入住房屋，缴纳电费和物业费的事实。经质证，被上诉人华丰昆仑宾馆代理人对证据1、2的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为证据1缴纳的是租费，上诉人租住安全的房屋，缴纳物业费和电费是合理的；第三人安全对证据1、2的真实性证明目的均无异议。本院认为，证据1能够证明上诉人向建设银行归还安全名下按揭贷款的事实，但对该还款行为属支付租赁费还是支付购房款，结合其他证据在论理中作出分析认定；证据2能够证明上诉人缴纳电费及物业费的事实，亦不能直接反应房屋是因购买后居住使用。证据3、上诉人代理人申请证人刘得成、陈存花、杨爱玲出庭作证，拟证明三人均参与协商购买房屋、签订《房屋买卖协议》的过程，证实上诉人与原审第三人安全之间系房屋买卖合同关系，不是租赁合同关系。证人刘得成陈述：“2018年的春天，安全要卖房子，杨爱文需要买房，在我的老婆和杨爱文的母亲一起说了一下卖房子的事情。当时安全与杨发仁签订房屋买卖协议时，我和杨爱文、杨爱玲、我妻子陈存花、安全的妻子和安全的两个儿子都在鸿瑞嘉园安全的房子里签订的合同。当时安全卖房子价格是60万，杨爱文预付了40万，剩余20万在按揭款中进行偿还”。证人陈存花陈述：“杨发仁买安全房子的时候我也在场，付款时我也在场，具体时间我忘记了，款是买房当天付的，付了40万现金，具体怎么付的我不记得了”。证人杨爱玲陈述：“我哥杨爱文要结婚，我爸妈要给我哥买房，当时我小姨父安全急用钱，要卖房，我二姨父当时说都是亲戚，可以把安全的房屋买上。当时我与我父母、哥哥、二姨父和二姨、小姨和小姨父和他们的儿子都在场，房子是60万，先付40万，剩余20万让我们直接给银行还款。当时我小姨父安全将房屋买卖协议让我们签好后，第二天我们一次给安全转了23万，又转了5万和2万，都是通过我父亲杨发仁的银行卡转账到安全的银行卡。剩余的10万，又过了几天我父亲杨发仁从南营的农商银行贷款10万元，又给安全转账7万，给了3万的现金。剩余的20万每月我父亲给银行转账，如果我父亲钱不够，我也会用我的钱给转账。从买房到付款我均在场，陈述属实”。经质证，上诉人杨爱文代理人认为证人证言真实有效，能够证明双方是买卖关系；被上诉人华丰昆仑宾馆代理人认为三位证人与上诉人和第三人都是亲戚关系，对证人证言的真实性不予认可；第三人安全认为三位证人陈述属实。本院认为，刘得成系杨发仁、安全的连襟，杨爱文的姨夫，陈存花系杨发仁妻妹，杨爱玲系杨发仁之女、杨爱文妹妹，三证人与上诉人杨爱文、第三人安全系亲属关系，证言不能单独作为认定案件事实的证据，结合其他证据综合予以认定。对上诉人一、二审中提交的证据综合分析，能够认定杨爱文在法院查封前签订合同购买涉案房屋，并已支付部分房款且实际占有居住，并按合同约定向银行偿还房屋按揭贷款的事实。当事人对一审判决查明认定的事实无异议，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽被执行人安全先后作出过其与杨爱文对涉案房屋系租赁合同和买卖合同的不同陈述，但根据上诉人一、二审中提交的证据综合分析，能够认定杨爱文在法院查封前与安全签订合同购买涉案房屋，并已支付部分房款且实际占有居住，并按约向银行偿还房屋按揭贷款的事实。本案杨爱文与安全之间系二手房买卖合同关系，杨爱文作为一般买受人，对登记在被执行人安全名下的涉案房屋提出执行异议，须同时满足以上司法解释规定的四项条件，方能排除执行。杨爱文购买涉案房屋签订房屋买卖合同时，对该房屋设置了抵押按揭贷款是明知的，该抵押权具有公示效力和物权的优先效力，在抵押权没有消灭的情况下，杨爱文对涉案房屋不能享有物权请求权，应当知道此种情况下该房屋无法办理过户登记，应尽到审慎的注意义务，但其仍放任法律风险推进交易，与安全签订房屋买卖合同，并代替安全偿还银行按揭贷款，而不是积极代为清偿债务以消灭抵押权，充分说明杨爱文怠于办理房屋所有权转移登记，在主观上没有办理房屋产权过户登记以取得完整房屋产权的积极意愿，明显存在过错。另，杨爱文购买涉案房屋，代还银行按揭贷款，完全不符合正常的二手房交易中，先代偿银行债务以消灭抵押权、完成过户登记后再办理新的抵押按揭贷款用于支付购房款的交易习惯。因此，未办理房屋过户登记可归责于杨爱文的主观过错。综上，杨爱文对涉案房屋的实体权利并不能优先于被上诉人的执行请求权，不能排除一审法院对涉案房屋的执行。一审判决虽认定部分事实存在错误，但适用法律及判决结果正确。综上所述，杨爱文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4590元，由上诉人杨爱文负担。本判决为终审判决。审判长 周小鹰审判员 陈 静审判员 宋明霞二〇二〇年十二月十七日书记员 杨雪莲