湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终13012号上诉人（原审被告）：吴志辉，男，1982年2月8日出生，汉族，住湖南省湘阴县。被上诉人(原审原告)：湘潭金世纪物业发展有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区丝绸中路金侨世纪苑。法定代表人：戈清莲。委托诉讼代理人：陈飞，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：林伟，湖南弘一律师事务所实习律师。上诉人吴志辉因与被上诉人湘潭金世纪物业发展有限公司（以下简称金世纪物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2020）湘0112民初4344号民事判决提起上诉。本院于2020年12月2日立案受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴志辉向本院提出上诉请求：1.请求撤销（2020）湘0112民初4344号民事判决；2.依法改判驳回金世纪物业公司的全部诉讼请求;3.金世纪物业公司承担本案一审和二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院适用程序不当，认定事实错误。金世纪物业公司2017年9月1日签订的《湖南报业文化城.金【米】地亚家园物业服务合同》的复印件，涉嫌伪造合同前期服务合同，吴志辉未见到原件，故一审程序不当，认定事实和适用法律错误。吴志辉亦未见到物业承接查验资料，物业公司违规承接物业。二、一审法院认定事实错误，证据的审查判断和采信均存在明显错误。一审法院对业委会投诉金世纪物业公司拒绝移交的事实未认定，金世纪物业公司解除合同后拒不移交资料，合同终止后的物业费不应当支持。三、一审法院适用法律错误。一审法院只引用了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条一部分的有关条款，忽视了另一部分，与案情事实不相适应。被上诉人金世纪物业公司辩称：一、一审法院适用程序正当、认定事实清楚。金世纪物业公司在一审阶段提交了《湖南报业文化城.金【米】地亚家园物业服务合同》的原件供法院核实。案涉小区虽于2018年2月6日之前系临时用电状态，但并未因此影响到业主的正常生活。金世纪物业公司依法与开发商签订了前期物业服务合同，其物业承接合法合规。二、金世纪物业公司于2019年12月22日与湖南报业文化城业主委员会解除了前期物业服务合同，后因新冠疫情影响，由金世纪物业公司继续提供物业服务至2020年4月20日；而2020年4月20日至2020年5月21日，系鹏基居业物业公司为小区提供服务期间，后因鹏基居业物业公司与湖南报业文化城业主委员会提前解除合同，湖南报业文化城小区临时工作领导小组、开发商临时指派金世纪物业公司继续临时物业服务至7月31日。金世纪物业公司并非拒不移交资料，有权向业主收取提供事实物业服务期间的物业费。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院维持原判。金世纪物业公司向一审法院起诉请求：1、判令吴志辉向金世纪物业公司支付物业管理费8233元（截止2020年3月31日）；2、本案的诉讼费由吴志辉承担。在一审开庭审理过程中，金世纪物业公司变更第一项诉讼请求为：请求法院判决吴志辉向金世纪物业公司支付物业管理服务费8782元（截止2020年7月31日，其中2020年5月份物业费未计算在内），并向金世纪物业公司支付相应的逾期付款违约金（自2016年7月1日起，以8782元为基数，按照每日万分之五的标准，计算至全部物业管理服务费付清之日止）。一审法院查明事实：2014年12月9日，吴志辉与湖南报业房地产发展有限责任公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，购买了位于长沙市望城区××镇××栋××层××号房屋，房屋面积123.62平方米。在该房屋买卖合同中双方对物业服务进行约定：出卖人依法选聘的物业服务企业为金世纪物业公司，物业服务收费方式为包干制，服务期限自通知买受人交房之日起至物业成立业主委员会重新签订物业管理合同止，物业服务收费价格为1.48元／月／平方米（建筑面积），收费起始时间从通知办理入伙手续时间为准。物业服务企业按照半年收取物业服务费，买受人应当在每年的2月1日和7月1日前缴费。2017年9月1日，金世纪物业公司与湖南报业房地产发展有限责任公司签订《湖南报业文化城.金【米】地亚家园物业服务合同》，约定由金世纪物业公司为湖南报业文化城·金【米】地亚家园提供前期物业管理服务，物业管理费收费标准为小高层住宅带电梯1.48元／平方米／月，物业服务费按半年交纳，业主或者物业使用人应在每半个年度的第一个月履行交纳义务，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起向业主和物业使用人按每日应交纳物业服务费的万分之五收取违约金；物业管理期限自2017年9月1日起至业主委员会成立或湖南报业房地产发展有限责任公司提出合同终止。吴志辉入住后，自2016年7月1日起一直未缴纳物业管理费。经金世纪物业公司委托，湖南弘一律师事务所于2020年4月10日向吴志辉发送《律师函》催收物业管理费。一审另查明，金世纪物业公司在案涉小区服务期间，包括公共秩序维护的协助管理、垃圾清洁管理、安全保障管理、消防管理等方面存在服务瑕疵。一审再查明，2020年9月10日，长沙市望城区金山桥街道物业管理办公室、长沙市望城区金山桥街道黄金社区居民委员会、湖南报业房地产发展有限责任公司共同出具的《关于湖南报业文化城小区物业事实服务的情况说明》载明：1、湖南报业文化城小区业主委员会于2019年12月22日通过业主大会与金世纪物业解除了前期物业服务合同，因新冠疫情影响，由金世纪继续物业服务延续至2020年4月20日（金世纪服务期：2020年1月1日-2020年4月20日）；2、小区业委会通过招标形式于4月18日与鹏基居业物业公司签订物业服务合同，4月20日在业委会的授权下正式接管小区服务，5月21日与小区业委会签订了《关于提前解除物业服务合同的有关事宜的协议》；3、5月22日，湖南报业文化城小区临时工作领导小组、湖南报业房地产发展有限责任公司临时指派委托，由金世纪继续临时物业服务至7月31日。（金世纪临时服务期：2020年5月-2020年7月31日）；4、广东宏德物业公司于2020年8月1日正式接手小区物业管理服务。一审庭审中，金世纪物业公司陈述自2016年7月1日至2020年7月31日止，吴志辉拖欠物业管理费共计8782元。吴志辉认可自2016年7月1日起未缴纳物业管理费。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”。吴志辉与湖南报业房地产发展有限责任公司签订《湖南报业文化城·金【米】地亚家园物业服务合同》，对吴志辉、金世纪物业公司均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。虽金世纪物业公司原拟于2020年1月退出案涉小区，但因客观原因，金世纪物业公司在其主张的收费期间内持续为小区提供服务，该小区业主也实际接受服务，二者形成事实上物业服务合同关系，交纳物业费用的义务仍应由吴志辉负担。物业管理费是物业公司提供物业服务的经济基础，是维系物业公司正常运转的前提条件，也系业主应当承担的合同义务，吴志辉提出免交物业管理费的抗辩理由不能成立，金世纪物业公司委托律师向吴志辉发送律师函催收物业管理费，吴志辉辩称未催收的理由不能成立，故对金世纪物业公司要求吴志辉支付物业管理费用的要求，一审法院予以支持，但金世纪物业公司提供的物业服务存在瑕疵，相应的物业管理费用收取标准应进行调整，一审法院对金世纪物业公司主张的物业服务费收费标准，依据收费价格，结合金世纪物业公司提供的物业服务情况，酌情核减10%，确定按照合同约定标准的90%计算物业服务费，即从2016年7月1日至2020年7月31日止（不含2020年4月20日至5月21日），吴志辉应向金世纪物业公司缴纳物业费7903元（123.62平方米×1.48元/平方米/月×48个月×0.9）。对金世纪物业公司要求吴志辉支付物业管理费8782元的诉讼请求，一审法院予以部分支持。关于金世纪物业公司诉请逾期付款违约金的主张，考虑到案涉小区实际情况，吴志辉未予交纳物业费用系认为物业公司服务存在瑕疵，虽其以拒交物业费的方式进行对抗并不妥当，但并非恶意拖欠，故对金世纪物业公司的该诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，一审判决：一、吴志辉于判决生效后十日内向湘潭金世纪物业发展有限公司支付自2016年7月1日起至2020年7月31日止的物业管理费7903元；二、驳回湘潭金世纪物业发展有限公司其他的诉讼请求。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由吴志辉负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案争议焦点为：吴志辉是否应向金世纪物业公司交纳物业费。据已查明的事实，2014年12月9日，吴志辉与湖南报业房地产发展有限责任公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》。该买卖合同第十九条对物业服务进行了约定，出卖人依法聘请的物业服务企业为金世纪物业公司，买受人同意由出卖人依法选聘的物业企业提供前期物业服务。2017年9月1日，金世纪物业公司与湖南报业房地产发展有限责任公司签订《湖南报业文化城.金【米】地亚家园物业服务合同》，约定由金世纪物业公司为湖南报业文化城·金【米】地亚家园提供前期物业管理服务，双方对物业费标准、收取方式、服务期限等进行了约定。吴志辉入住后，自2016年7月1日起一直未缴纳物业管理费。本院认为，在物业服务公司履行了基本的物业服务后，吴志辉享受了物业服务公司提供的物业服务，应当按照约定缴纳物业费。双方合同终止后，因客观原因，金世纪物业公司在其主张的收费期间内持续为小区提供服务，该小区业主也实际接受服务，二者形成事实上物业服务合同关系，交纳物业费用的义务仍应由吴志辉负担。一审法院在查明物业公司履行有瑕疵的基础上，按所欠物业费的90%判决吴志辉缴纳物业费，本院认为该处理并无不妥，应予维持。吴志辉以未见到《湖南报业文化城.金【米】地亚家园物业服务合同》原件、金世纪物业公司拒不移交资料为由提出不应当缴纳物业费，无事实与法律依据，本院不予支持。对于当事人的其他诉辩主张，本院并非忽视或默认，而是该部分诉辩主张并不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故对吴志辉的其他诉辩主张本院不再进行赘述。综上所述，吴志辉的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审受理费50元，由吴志辉负担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  周 坤审判员  刘耀武二〇二〇年十二月十五日法官助理李银龙书记员彭硕附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。