江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终3746号上诉人（原审被告）：任建淮，男，1990年9月18日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：王照辉，江苏君岭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴斌，男，1970年1月28日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人任建淮因与被上诉人吴斌房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初6649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人任建淮上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实、适用法律错误。1.一审认定上诉人违约属于事实认定错误。案涉合同签订前，被上诉人故意隐瞒燃气设备系私接的事实才使上诉人签订了房屋租赁合同，上诉人在得知实情后不得已才与二楼住户协商使用燃气，并不代表上诉人认可了被上诉人未提供燃气的事实，该事后因疫情搁置。涉案房屋没有燃气是上诉人不能实现合同目的的根本原因，因此要求解除合同正当合法，且新冠疫情对上诉人餐厅经营造成严重影响，创建文明城市致使上诉人门牌被摘，上述不可抗力原因已导致上诉人合同目的不能实现，上诉人要求解除合同不属于违约。故因被上诉人违约、不可抗力导致合同目的不能实现，上诉人提出解除合同不属于违约，不应承担违约责任。2.一审判决显失公正。上诉人自2020年6月底开始向被上诉人提出解除合同，多次沟通被拒，故涉案房屋自2020年6月底至2020年8月28日期间闲置损失应由被上诉人自行承担。上述闲置期间为两个月零十二天，一审却参照三个月租金来计算被上诉人损失不当。本案系被上诉人违约在先，拒交房屋过错在后，期间又发生了不可抗力。综上，一审判决上诉人承担三个月房屋闲置损失不公。被上诉人吴斌辩称：1.一审判决只支持了被上诉人租金5000余元，与被上诉人起诉要求上诉人支付房屋租金29000元相比，已经考虑了疫情因素进行了相应的减免。2.6月底上诉人就解除房屋合同找过被上诉人沟通，被上诉人提出要支付违约金，上诉人表示不可能支付，一审裁定将违约金由5万元调整为3.5万元并无不当。疫情期间，被上诉人作为自然人，不是必须要给予承租人租金减免。3.对于上诉人门牌被摘，并不是因为创建文明城市。上诉人5月份已停业，7月份政府才统一摘牌，统一出图纸统一做。4.在租赁合同签订时，被上诉人已告知上诉人没有燃气，是前承租人叶品从二楼私接的燃气，若上诉人需用燃气就和二楼协商，燃气公司亦陈述谁用燃气谁开户，被上诉人认为燃气问题与其无关。吴斌向一审法院起诉请求：任建淮支付吴斌2020年6月16日至2020年8月28日的租金29160元、水电费2626.56元，违约金5万元，并承担案件诉讼费用。一审法院审理查明：吴斌系淮海北路40号1幢九龙大厦4号第4层房屋的所有权人。2019年12月16日，吴斌（甲方）与任建淮（乙方）签订《房屋租房合同》，约定吴斌将位于淮海北路40号九龙大厦第四层出租给任建淮开设茶餐厅，租赁期共2年，自2019年12月16日至2021年12月16日止。年租金为15万元，此款遵循先付租金后使用的原则，合同签订当日内由乙方预付第一个半年房租7.5万元给甲方，2020年6月16日前10日付清下半年租金。出租方将租赁房屋交付给乙方使用时，乙方对出租房屋现有的基本设施，无异议的情况下签此合同，合同生效。租赁期间的房屋修缮及其因经营需要而进行的安全改造由乙方负责，并承担相关费用，但租赁期内如发现水电有主线路、主管道上的问题仍由甲方负责处理，并承担处理费用。租赁期限，每月乙方应按时缴纳水、电、电梯费用给甲方。合同签订当日，乙方应预付上半年房租7.5万元、水电押金1万元，共计8.5万元给甲方，该租金包含每年1万元的消防管理费。合同第六条约定在本合同履行期间，如发生下列情形，本合同租赁双方均可提出变更或解除本合同：1、符合法律规定或合同约定可以变更或解除合同的；2、不可抗力致使合同不能继续履行的；3、当事人协商一致的；4、如遇政府规划拆迁的。第八条违约责任中约定甲乙双方如有一方单方擅自毁约，则违约方应向另一方支付违约金5万元。合同签订当日，双方又签订《协议书》一份，约定根据2019年12月16日签订的房屋租赁合同，任建淮承租吴斌淮海北路九龙大厦第四层，吴斌将属于甲方拥有的装潢装饰及室内物品租赁给任建淮，每年租金1.5万元，两年合计3万元。在主合同签订后一次性支付给甲方，室内物品以双方清点的清单数量为准。之后吴斌将房屋交付任建淮，任建淮一并向吴斌支付了7.5万元房租费（含1万元消防管理费）、1万元水电押金和3万元室内物品租赁费。2020年6月，吴斌与任建淮多次联系索要租金未果，6月底任建淮表示要求解除合同，遭到吴斌拒绝。2020年7月30日任建淮以房屋租赁合同纠纷为由起诉吴斌至法院，经法院主持调解，双方一致同意涉案房屋租赁合同于2020年8月28日解除，任建淮并于当日将涉案房屋交还吴斌。后法院作出(2020)苏0812民初5316号民事判决书，确认双方《房屋租赁合同》于2020年8月28日解除；吴斌于判决生效之日起三十日内向任建淮返还水电押金1万元、设备租赁费20625元、消防管理费3750元。双方均未提起上诉，现该判决已生效。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人可以协商一致解除合同，也可以在合同中约定单方解除的权利。原、被告签订的《租赁合同》不违反法律、行政法规强制性规定，应受法律保护，双方应当按约履行各自的义务。因任建淮提起解除租赁合同之诉，吴斌在该案中亦同意解除租赁合同，经法院确认双方签订的《租赁合同》于2020年8月28日解除。任建淮仅支付了上半年租金，之后并未支付，故对于合同期内的房屋租金，任建淮应予给付。考虑到因“新冠××疫情”的影响致使任建淮疫情期间无法正常使用涉案房屋，法院对任建淮的租金予以减免，酌情计算为5834元。对于水电费2626.56元，任建淮予以认可，法院予以支持。对于违约金，任建淮抗辩其因疫情原因、文明城市创建及涉案房屋燃气管道私接致使合同目的无法实现，其不存在违约。因双方合同中仅载明水电管道有问题由吴斌负责，任建淮需向吴斌缴纳水电费用，并未提及燃气问题，同时任建淮于2019年12月8日曾与燃气公司就燃气问题进行联系，此后任建淮一直与二楼住户协调使用燃气并经营使用，并未就该问题向吴斌提出解除合同或要吴斌协助其办理燃气开户，而吴斌亦表示若任建淮需要其可以协助其办理燃气开户，故对于任建淮主张燃气原因致合同目的无法实现法院不予采信；对于任建淮抗辩新冠疫情以及创建卫生城市致使合同无法履行，法院认为在合同履行过程中，的确发生了“新冠××疫情”，“新冠××疫情”也确属不可抗力，但并非必然导致合同免责解除。在疫情期间，各商业实体的经营均受到了不同程度的影响，随着疫情好转，实体经营均在逐步恢复，双方的合同履行期限亦未届满，新冠疫情的防控措施对合同履行虽造成一定影响，但尚未到合同目的不能实现的程度，我市疫情管控措施结束后涉案合同能够继续履行，文明创建卫生城市亦并非合同无法继续履行的原因，故对任建淮抗辩，法院不予采信。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，但违约金的数额应当以实际损失为准予以适当增减。本案中，任建淮在租期未满情况下要求与吴斌解除合同，确实存在违约行为，应当承担相应的违约责任。考虑到“新冠××疫情”的影响，可以适当减轻任建淮的违约责任，因任建淮违约行为主要系合同解除后房屋闲置期间的租金损失，故法院结合市场行情、涉案房屋的地理位置、双方合同的履行情况、合同期限等，违约金酌情参照吴斌三个月的房屋闲置期间的租金损失计35000元计算。双方约定的违约金明显高于实际损失，故吴斌要求任建淮赔偿其违约金5万元的诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、任建淮于判决生效之日起三十日内向吴斌支付房屋租金5834元、水电费2626.56元及违约金3.5万元。二、驳回吴斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1845元，减半收取923元，由吴斌负担169元，任建淮负担754元。二审中，当事人未提交新证据。本院经审查确认一审法院查明的事实。本院认为，关于上诉人所提一审认定上诉人违约系事实认定错误的问题。上诉人主张签订案涉房屋租赁合同前，被上诉人故意隐瞒燃气设备系私接的事实。本案中，案涉房屋租赁合同并未对燃气事项进行约定。在上诉人发现燃气私接事实后，其已与二楼住户协商使用燃气进行餐厅经营，故对其提出因涉案房屋没有燃气导致合同目的无法实现的主张，本院不予认可。至于新冠疫情和文明城市创建虽对上诉人餐厅经营造成一定影响，但均未导致上诉人合同目的不能实现，亦不是其解除合同的理由。本案中，双方签订的房屋租赁合同期限为2年，自2019年12月16日至2021年12月16日，上诉人主张其自2020年6月底开始向被上诉人提出解除合同，系在租期未满情况下提出解除合同要求，故上诉人存在违约行为应当承担违约责任。关于上诉人所提一审判决上诉人承担三个月房屋闲置损失系不公判决的问题。案涉房屋租赁合同经法院判决已于2020年8月28日解除，一审结合上半年疫情影响酌情计算上诉人自2020年6月16日至2020年8月28日期间房屋租金为5834元并无不当。对于上诉人应承担的违约责任，一审结合市场行情、涉案房屋的地理位置、双方合同的履行情况、合同期限等因素，酌情参照被上诉人三个月的房屋租金来计算合同解除后房屋闲置期间的租金损失为35000元，以此认定上诉人应承担的违约金数额并无不当。故对上诉人该上诉理由不予支持。综上，任建淮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费887元，由上诉人任建淮负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 庚审 判 员  于晓萍审 判 员  马玉宝二〇二〇年十二月二十一日法官助理  毛学梅书 记 员  费婉燕