广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终1489号 上诉人（一审被告）：浦北县龙旺房地产开发有限公司，住所地：广西浦北县小江镇新兴路**，统一社会信用代码：91450722MA5KXPD649。 法定代表人：刘蕙兰，总经理。 委托诉讼代理人：李剑，广西越洲律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：庞承福，男，1991年6月10日出生，汉族，农民，住广西浦北县。 被上诉人（一审原告）：冯惠妃，女，1993年12月4日出生，汉族，农民，住广西浦北县。 上诉人浦北县龙旺房地产开发有限公司因与被上诉人庞承福、冯惠妃商品房预售合同纠纷一案，不服浦北县人民法院（2020）桂0722民初1354号民事判决，向本院提起上诉。浦北县人民法院于2020年10月10日作出（2020）桂0722民初1354号民事裁定书。本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年12月14日公开开庭进行了审理。上诉人浦北县龙旺房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李剑到庭参加诉讼。被上诉人庞承福、冯惠妃经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法决定缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人浦北县龙旺房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销浦北县人民法院(2020)桂0722民初1354号民事判决书第二项判决；2、改判上诉人支付迟延交房违约金计算方式为：从2020年4月1日起，按同类同地段房屋租金标准每月1311元支付违约金直至交房之日止。事实和理由：一、出现迟延交房，并非全部是上诉人的原因造成的，政府部门也有过错。鉴于上诉人的过错程度较小，不应适用实际损失基础上加收30%的违约金惩罚原则。本案没能通过规划验收的原因是项目停车位问题，而出现这个问题是政府建设主管部门的原因造成的。在开工前，相关的楼盘设计方案已报送建设主管部门审核通过，上诉人完全按设计方案施工，但做好后，规划验收部门却认为原来的设计有问题车位不够，从而导致规划验收没有通过不能交房。出现问题后，上诉人一直努力和政府部门协商处理以便尽快交房。应当以补偿为主，惩罚为辅，只赔偿被上诉人的实际损失即可。二、根据法律规定，违约金的上限是不超过实际损失的30%。本案中，被上诉人的房屋用途是居住，由于迟延交房，造成的实际损失是租房使用的租金损失。从上诉人一审提供的证据来看，同类房屋的租金是每月1311元，即使再加上30%的违约惩罚，也不到1700元。如果以“贷款利率”、“拆借利率”的130%计算，将大大超过实际损失的30%。因此，本案的违约金的计算标准，应按同类同地段房屋租金标准每月1311元计算。三、虽然合同约定的交房时间是2019年12月31日，但是，应扣除2018年中期至2019年12月期间的高考、暴雨等影响施工的天数20多天，将交房时间顺延到2020年1月底，2020年1月23日爆发新冠疫情，各行各业停工停产，直到2020年4月1日才复工，交房时间再次顺延。如果要计算违约金，应从2020年4月1日起计算。综上，请求二审法院依法纠正一审错判，支持上诉人的诉请。 被上诉人庞承福、冯惠妃未到庭也未提交书面答辩意见，视为其放弃在本案中的诉讼权利。 庞承福、冯惠妃向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金（按已付房款363569元为基数，以每日万分之五的标准计算，从2019年12月31日起暂计至2020年6月1日（153天）的违约金数额为27813.03元，2020年6月2日至实际交付房屋之日的逾期交房违约金另计）；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告于2018年6月6日与被告签订《商 品房买卖合同（预售）》，原告向被告购买由被告开发的位于浦北县县城金浦翰林城1幢3单元6层601号房屋，建筑面积114.33平方米，购房金额为363569元，双方约定交房日期为2019年12月31日。2018年12月14日原告办理了银行按揭支付了全部购房款给被告。合同第十一条约定：“出卖人应于2019年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用”。合同第十二条约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部款，并自买受人付款之日起，按照5%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金”。截至本案判决前，被告仍未能将双方约定的商品房交付给被告。另查明，金浦翰林城一期未能交房的原因是：该项目停车位建设没有达到设计比例要求，不能通过规划验收，从而不能组织工程竣工验收，不能办理工程竣工验收备案，因此，至今不能交付使用。 一审法院认为，原、被告签订的买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性的规定，合法有效，当事人均应按照合同的约定行使用合同权利、履行合同义务。本案中，原告依约通过银行按揭支付了全额购房价款，被告未能于2019年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付给原告，显属违约，应承担相应的违约责任。原告主张被告支付逾期交房违约金，理由正当。被告从安居客平台下载的2020年9月14日浦北租金均价，一室为547元/月、二室为1244元/月、三室为1311元/月、四室为1530元/月，被告主张双方在合同中约定的违约金按日万分之五计算与浦北租金均价相比，违约金偏高，依照合同法第一百一十四条的相关规定请求予以调整，在此情况下，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定。该院根据原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、原告的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，认定原告的实际损失为逾期交房期间资金占用的利息损失，被告应付原告逾期交房的违约金为：从2019年12月31日起计至实际交房之日止，以363569元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。关于被告主张应参照同地段商品房租金计算违约金并向该院申请评估同地段商品房租金价格问题。由于违约金数额参照租金标准系在未约定违约金或损失赔偿计算方法的情形下适用，而本案当于人明确约定了违约金的计算方式，故被告的主张不符合本案的实际情况，也不符合法律和司法解释的规定，该院不予采纳。被告主张，2020年1月，我国出现了新冠疫情，2020年4月初正式复工，疫情属于突发公共事件，属于不可抗力，因疫情停工停产的时间不应当计算进逾期交房期间。该院认为，根据合同法第一百一十七条的规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。本案双方当事人约定的交房时间是2019年12月31日，而新冠疫情是发生在2020年1月底，即使新冠疫情属于不可抗力，也是被告迟延履行交房义务后才发生的不可抗力，不能免除被告的责任。因此，被告主张疫情停工停产的时间不应当计算进逾期交房期间的理由不成立，该院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决：一、被告浦北县龙旺房地产开发有限公司向原告庞承福、冯惠妃履行交付浦北县金浦翰林城1幢3单元6层601号商品房的义务；二、被告浦北县龙旺房地产开发有限公司应支付迟延交房违约金（计算方式：从2019年12月31日起计至实际交房之日止，以363569元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）给原告庞承福、冯惠妃。案件受理费496元，减半收取248元，由被告浦北县龙旺房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，上诉人浦北县龙旺房地产开发有限公司提交了一份新证据：《浦北县气象局气象资料使用证明》，拟证明2018年9月至2019年8月浦北县下雨大于25毫米的天数为21天，影响建筑施工进程，交房时间应该顺延。 本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十二条第2款明确约定“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遇不可抗力，且出卖人在30日内告知买受人的；（2）非出卖人原因造成的停水、停电的，水电供应部门停水停电每日累计超过6小时的；（3）因政府行为、台风等自然灾害、公共突发事件等政府要求停工的，以及每日雨水降雨量达到100毫米且连续降雨超过6个小时的，不属于出卖人责任的造成工期延误，可据实顺延。”上诉人的提交的证据只能证明下雨大于25毫米的天数，不符合合同约定的“每日雨水降雨量达到100毫米且连续降雨超过6个小时的”的延期情形，因此该证据本院不予采信。 经二审审理查明，本院查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。 本案二审争议焦点为：逾期交房违约金应如何认定。 本院对本案综合评判如下： 本院认为，双方当事人签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定诚实履行义务。浦北县住房和城乡建设局出具的《关于金浦翰林城一期未能交房原因的复函》说明了涉案小区项目房屋不能办理工程竣工验收备案原因主要是停车位建设没有达到设计比例要求，不能通过规划验收。因此，上诉人不能按照合同约定的条件和时间交付房屋，构成了违约，应承担违约责任。涉案合同第十二条约定了逾期交房的违约责任，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。上诉人提出违约金过高应予以调整的请求。本院认为，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。的规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定。一审法院以被上诉人的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，认定被上诉人的实际损失为逾期交房期间资金占用的利息损失，逾期交房的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算，并无不当，本院予以维持。 关于交房时间能否顺延问题。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十二条第2款明确约定“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遇不可抗力，且出卖人在30日内告知买受人的；（2）非出卖人原因造成的停水、停电的，水电供应部门停水停电每日累计超过6小时的；（3）因政府行为、台风等自然灾害、公共突发事件等政府要求停工的，以及每日雨水降雨量达到100毫米且连续降雨超过6个小时的，不属于出卖人责任的造成工期延误，可据实顺延。”上诉人没有提交充分证据证明其存在合同约定的可顺延的情形，应承担举证不能的法律后果。因此，上诉人提出房屋交付时间顺延到2020年4月1日的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，上诉人浦北县龙旺房地产开发有限公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费496元，由上诉人浦北县龙旺房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李夏冰 审 判 员 阮 真 审 判 员 何 海 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 覃彦凤 书 记 员 班智晓