辽宁省大连市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽02民终8078号上诉人（原审被告）：大连百信邦经贸有限责任公司，住所地大连市中山区虎滩路**。法定代表人：李玉春，该公司董事长。委托诉讼代理人：焉捷，辽宁法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：安慧中，辽宁法大律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：大连市中山房地产经营有限公司，住，住所地辽宁省大连市中山区昆明街**/div>法定代表人：徐有全，该公司董事长。委托诉讼代理人：王英群，辽宁伟凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：张兆萃，辽宁伟凯律师事务所律师。上诉人大连百信邦经贸有限责任公司（以下简称百信邦公司）因与被上诉人大连市中山房地产经营有限公司（以下简称中山房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初1576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。百信邦公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中山房地产公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认为本案属于民事诉讼受案范围，与事实不符，与法律规定相悖，亦脱离了案涉房屋的历史渊源。诉争房屋为公有房屋，围绕案涉房屋的争议适用何种程序解决、如何解决均应以公有房屋的相关规定、政策为依据。1.根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条、《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二条规定，涉及历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷案件不属于人民法院的受案范围，即便要借助诉讼程序解决，也应基于案涉租赁协议的行政协议性质，限定在行政诉讼框架内。大连市中级人民法院（2018）辽02民终5834号民事裁定、辽宁省高级人民法院（2019）辽民申1133号民事裁定的裁判要旨亦与上诉人前述观点相一致，均认定从公有房屋的占有、使用源头上看，公房纠纷系历史遗留的福利政策所引起的房地产纠纷，应排除在民事案件受案范围之外。2.公房分配制度在1998年已经终止，一审以只能适用于平等主体间争议之民事法律规定审理带有福利色彩的行政行为所衍生的公房纠纷，有违法律适用的基本逻辑。1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》正式宣告政府分配公房制度退出市场，但基于行政行为的确定力，此前已经完成分配的公房因为特定时代背景所附随的福利属性依然延续，现存公房当然成为了历史遗留问题。3.上诉人以购买的方式获得案涉房屋的永久使用权，被上诉人要求上诉人支付租金违背了产权交易的事实背景，亦不合情理。2007年，上诉人与大连市中山区国有资产经营公司签署《产权交易合同书》、《产权交易成交确认书》，载明上诉人以支付8195.88万元为对价获得了包括案涉公房在内的系列资产（详见上诉人提交《资产评估报告书》第30页第25项）的永久使用权。该种交易方式、交易结果，显然有别于平等民事主体之间的房屋交易、租赁行为。与该行为相关的纠纷，因主体身份的不对等性，不符合适用民事法律规定的前提。上诉人已经为取得案涉公房的使用权支付过巨额资金，倘若仍需定期支付租金，那么上诉人支付8000余万元购买资产的行为将毫无价值。被上诉人只是代政府机关行使管理职权，其行为依托于行政意志。双方之间的纠纷，实质上属于上诉人与国有资产管理部门之间的争议，系行政诉讼方可调整的范畴。二、一审认为被上诉人具备代收公房租金的主体资格证据不足。1.被上诉人提交的授权文件与其主张欠付租金的期间不一致，一审认为被上诉人有权主张案涉租金缺乏证据证明。被上诉人称其受大连市住房城乡建设事务中心委托，有权代收大连市国有公房租金。但在本案的审理过程中，被上诉人只提交了其与大连市住房城乡建设事务中心在2019年签订的委托管理协议及对应的授权委托书，并未证明该委托关系自始存在且一直延续，即前述委托管理协议及授权委托书不能用于证明被上诉人有权代收2017年至2019年的公房租金。2.上诉人已经就案涉公房的长期使用权支付过对价，被上诉人关于租金的诉请背离了产权交易事实，不应支持。除非大连市住房城乡建设事务中心发布行政文件或作出其他行政行为，以行政机关的名义表示不再认可上诉人已经取得的关于案涉公房之权益、上诉人需要另行支付对价以延续对案涉公房的使用权，否则，被上诉人无权越俎代庖，脱离行政意志自行调整行政事宜。三、一审关于案涉公房租金的认定缺乏事实依据且适用法律错误。1.被上诉人提交的租赁合同与其诉请支付租金的期间不相符，不应支持其诉请。一审据以作出裁判的证据严重不足，被上诉人共对17处公有房屋主张租金，但其提供的房屋租赁协议等材料在证据的关联性层面存在严重问题。被上诉人仅在工商机关调阅了案涉公房相关的协议、文件，但调取的信息与本案争议涉及的被上诉人是否有权收取案涉公房租金、上诉人是否负有缴纳租金的义务、案涉公房的租金标准等问题并无关联。2.大房局发[1997]4号文件已经失效，一审依据该文件规定的“转租收益的60%”计算公房租金标准属于适用法律错误。根据《大连市人民政府关于印发大连市行政规范性文件制定和备案规定的通知》第二十二条规定，规范性文件未标注有效期的，有效期最长为5年。故前述文件已经失效。3.一审将本案定性为平等主体之间的民事纠纷，却适用行政文件解决民事争议，在逻辑上难以自洽。依一审观点，本案属于平等主体之间普通的租赁合同纠纷，那么上诉人认为，根据法律规定，在民事租赁关系中，如果发生转租情形，出租人仅有权对能否转租作出限制，却无权要求分割承租人的转租收益，此为其一；其二，当事人意思自治是民事法律关系的基本原则，合同当事人的权利义务取决于各方约定，在双方未就转租收益分配进行约定的情况下，不应直接以规范性文件来填补意思表示的空白。中山房地产公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。主要理由：一、本案系平等主体间的民事纠纷，属于民事诉讼受案范围。本案纠纷系房屋租赁中的租金纠纷，法律关系明确，双方是平等主体之间的民事法律关系，属于民事案件受理范围。1.《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条以及《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二条的相关规定不适用于本案。行政协议是指行政机关与公民、法人或自然人签订的具有行政法上权利义务内容的协议，而本案是出租人与承租人之间的房屋租赁协议，且仅是租金缴纳与收取纠纷，没有行政法上的权利义务关系，并非行政协议。2.上诉人引用的另案（2018）辽02民终5834号、（2019）辽民申1133号民事裁定所涉及的案件纠纷与本案性质完全不同。5834号案件系公房的出租方请求解除公房租赁关系，并要求腾退房屋，该纠纷涉及到已取得使用权的公有非住宅房屋能否收回的问题，而1133号裁定涉及单位内部住房分配问题，二者均涉及历史遗留的落实政策问题。本案系单纯的房屋租赁合同中的租金纠纷，不涉及落实政策的历史遗留问题。二、上诉人购买的仅是国有非住宅房屋的使用权，并非所有权，还应向产权人缴纳租金。上诉人关于2007年与大连市中山区国有资产经营公司签署《产权交易合同书》支付8000余万元一节，不同于市场上的普通商品房的购买行为，上诉人以远低于普通商品房的价格所购买的仅是公有房屋的使用权，并非所有权。上诉人尚须以承租人身份向房屋所有权人缴纳租金，这是全国各地对国有非住宅房屋交易的通行做法，并无不当和不公之处。三、没有证据体现大房局发[1997]4号文件已经失效。大政发[2011]54号《大连市人民政府关于印发大连市行政规范性文件制定和备案规定的通知》第二十二条规定“规范性文件未标注有效期的，有效期为5年”，应特指在一定时期内适用的的规范性文件，而大房局发[1997]4号文件并不属于此类，该文件本身并未限定在哪个时期适用。四、一审关于租金计算依据的论述正确。上诉人转租其所承租的公有房屋，应当按规定向房屋产权人缴纳60%转租收益，故上诉人有义务向产权人如实告知转租情况并提供转租合同，因其拒不提交转租合同，应当对此承担不利后果，故被上诉人以调取的备案租赁合同作为租金计算依据，应当予以支持。中山房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付原告房屋租金人民币1,459,440元，自2017年1月1日至2019年12月31日，共计36个月，按转租租金的60%标准计算。2.判令被告给付原告利息人民币138,646.80元（按中国人民银行同期贷款利率自2017年1月1日至2019年12月31日止，年利率4.75%计算，至全部款项实际给付之日止），上述两项合计人民币1,598,086.80元。3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：案涉大连市中山区、昆明街29号0-1-1、友好路X号X、上海路X号X、吉庆街3X号X、新生街X号1-1-2、友好路X号0-1-1、金城街X号1-1、民生里X号、友好路X号1-1-2房屋原系大连市房地产管理局所有的国有房屋。原告经大连市房地产管理局（现更名为大连市住房城乡建设事务服务中心）的委托，对案涉房屋进行管理维修、租金收缴等。2002年11月，大连中山上麦有限公司（系国有企业）改制成为大连百信邦经贸有限责任公司（即被告），购买了涉案房屋的使用权并继续承租使用。被告将案涉房屋转租给第三人使用。2017年1月1日、2018年1月1日、2019年1月1日，大连市国有房产管理中心（甲方、2019年变更名称为大连市住房城乡建设事务服务中心）与中山房地产公司（乙方）签订《大连市公有房屋委托管理协议》，协议中明确约定大连市房地产管理局委托原告中山房地产公司对公有房屋进行管理。大连市住房城乡建设事务中心出具《全权授权委托书》，内容为：大连市中山房地产经营有限公司：依据你公司与我方签订的《大连市公有房屋2019年度委托管理协议》相关条款的规定，现我方全权授权委托（代为承认、变更、增加、放弃诉讼请求、提起上诉、进行和解、申请执行等民事诉讼行为）你公司以你公司的名义对你公司在履行公有房屋管理中与大连百信邦经贸有限责任公司，就大连市中山区辖区内所产生的房屋租赁纠纷向人民法院提起诉讼，依法保护国有资产合法权益。另查，根据中共大连市委文件“大委发[2004]15号文件”、《中共辽宁省委关于印发的通知》（辽委[2004]21号文件）组建国土资源和房屋局，撤销市房产局，划入国土资源和房屋局。市房产局与国土资源和房屋局为案涉房屋产权人的不同时间的名称。又查，2008年4月21日，《房屋租赁登记备案表》载明，产权单位中山房地产公司，转租单位百信邦公司、企业名称大连联华快客中山便利商业有限公司明泽店，房屋坐落中山区X，房屋面积90平方米，合同租金85,000元，合同期限自2008年5月1日至2009年4月30日。2017年6月8日，百信邦公司出具《同意转租证明》，内容为大连百信邦经贸责任有限公司与周昕签订了有效期为2015年1月8日至2019年1月7日的《公有非住宅房屋租赁合同》。兹同意周昕将承租的位于中山区昆明街X号的商业用房的一部分转租给刘继霞，作为经营牛肉面使用，同意并认可周昕与刘继霞签订的租赁合同的效力。2017年8月1日，周昕与刘继霞签订《房屋租赁合同》，租赁地点中山区昆明街X号，租赁期2017年8月1日至2019年7月31日，租金15,000元。百信邦公司（出租方、甲方）与姜建国（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于中山区昆明街X号房屋租赁给乙方使用，租期自2018年1月18日至2021年1月17日，年租金30,000元。姜建国（甲方、出租方）与程立伟（乙方）签订《房屋租赁使用合同》，约定：甲方将大连市中山区昆明街X号出租给乙方，租赁期限2018年3月1日至2021年1月17日，租金为每年50,000元。2004年11月9日，百信邦公司（出租方、甲方）与黄树波（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于大连市中山区X房屋租赁给乙方，租赁期限两年，自2005年1月1日至2006年12月31日，第一年租金33,000元，第二年租金33,000元。1999年4月29日，中山房地产管理处（出租人、甲方）与大连中联商业连锁公司（承租人、乙方）签订《公有房屋租赁协议书》，约定甲方将中山区友好路X号房屋出租给乙方使用，期限自1999年5月1日至2001年4月30日，月租金1077.54元。2015年3月1日，百信邦公司（甲方）与刘辉（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将大连市中山区上海路X号房屋出租给乙方使用，租期自2015年3月1日至2017年2月28日，租金10万元。2016年6月7日，百信邦公司（出租方）与于泽杰（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将中山区吉庆街X号房屋出租给乙方使用，租赁期为三年，自2016年7月1日至2022年6月30日，租金为50,000元。2001年12月6日，大连修竹副食品公司（甲方）与大连新陆达汽车保养厂（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将中山区新生街12号房屋出租给乙方使用，租赁期限6年，自2001年12月15日至2017年12月14日，第一年和第二年每年租金75000元，第三年至第六年，每年租金8万元。2014年6月1日，百信邦公司（出租方、甲方）与于淼（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于中山区X房屋出租给被告使用，租赁期限为2014年7月1日至2015年6月30日，年租金为30000元。2013年3月18日《房屋租赁登记备案证明》载明，产权单位中山房地产公司，转租单位百信邦公司，租方孙艳敏，经营名称中山区福临商店，合同租金10,000元，评估租金12,240元。2010年8月26日《房屋租赁登记备案证明》载明，产权单位中山房地产公司，转租单位百信邦公司，承租方大连盛鑫机电安装有限公司，合同租金8000元，评估租金10,483元。2012年8月16日《房屋租赁登记备案证明》载明，产权单位中山房地产公司，转租单位百信邦公司，承租方大连市中山区新希望摄影社，合同租金40,000元，评估租金42,120元。2011年8月7日，百信邦公司（出租方，甲方）与于翊（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于中山区X房屋出租给乙方使用，租期三年，自2011年8月15日至2014年8月14日，年租金40000元。2008年6月25日，中山房地产管理处（出租人、甲方）与百信邦公司（承租人、乙方）签订《公有非住宅房屋租赁合同书》，约定房屋坐落中山区X，租金单价3.36元每平米，月实收租金546.8元，合同期限自2008年2月1日至2015年1月31日。2017年7月24日，百信邦公司（出租方、甲方）与于翊（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁地点中山区X，租赁期限为三年，自2017年8月15日至2020年8月14日止。每年租金17万元。2015年5月5日，中山房地产公司（出租人、甲方）、百信邦（承租人、乙方）、王永军（经营人、丙方）签订《公有房屋租赁协议书》，约定甲方同意由乙方承租的上述公有房屋转让给丙方开办经营使用，转让期限自2015年5月1日至2016年4月30日，每月租金1650元。中山房地产经营公司（出租人、甲方）、百信邦公司（承租人、乙方）、杨加齐（经营人、丙方）签订《公有房屋租赁协议书》，约定房屋坐落于中山区X，转让期限自2016年7月5日至2017年7月4日，每月租金1450元。2016年1月25日，百信邦公司（出租方、甲方）与大连联华快客中山便利商业有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定房屋地点为中山区爱阳街3号，租期5年，自2016年2月10日至2021年2月9日，第一年租金100,000元，第二年至第五年租金80,000元。再查，《大连市房地产管理局关于进一步放开搞活城镇房屋租赁市场、规范房屋租赁行为的通知》（大房局发[1997]4号）第二条规定，承租人承租的房屋（含执行指令性租金标准的），征得产权人同意，并与产权人建立了利益分配合同（一般产权人应获得转租收益的60%），可以转租。再查，2017年12月10日，大连市中山区人民法院作出（2017）辽0202民初7903号民事判决，判决终止原告大连市中山区房地产经营有限公司与被告大连百信邦经贸有限公司就大连市中山区安阳街11号（建筑面积46.72平方米）房屋所建立的房屋租赁合同；终止原告大连市中山区房地产经营有限公司与被告大连百信邦经贸有限公司就大连市中山区南山路X号（建筑面积81.88平方米）房屋所建立的房屋租赁合同；被告大连百信邦经贸有限公司在判决生效后二十日内，将位于大连市中山区安阳街X号（建筑面积46.72平方米）房屋以及位于大连市中山区南山路X号（建筑面积81.88平方米）房屋腾退给原告大连市中山区房地产经营有限公司；被告大连百信邦经贸有限公司支付给原告大连市中山区房地产经营有限公司2010年6月至2017年10月的协议租金人民币202,515.28元。2018年10月30日，大连市中级人民法院作出（2018）辽02民终5834号民事裁定，裁定撤销大连市中山区人民法院（2017）辽0202民初7903号民事判决；驳回中山房地产公司的起诉。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、本案是否属于法院民事案件受理范围；二、原告是否为适格主体，是否有权收取租金；三、租金的计算标准如何确定。关于争议焦点一，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”本案系房屋租赁合同纠纷，非因历史遗留的落实政策而引起的房地产纠纷，亦不涉及单位内部建房而引起的占房、腾房问题。原告系公有房屋产权人，被告系公有房屋承租人，应当按照原告有关租金的要求支付租金，故本案属于民事案件受理范围。关于争议焦点二，自2017年至2019年，原告与大连市住房城乡建设事务服务中心连续签订《大连市公有房屋委托管理协议》，协议明确约定大连市住房城乡建设事务服务中心委托原告对公有房屋进行管理，原告有代为收取租金的权利。大连市住房城乡建设事务服务中心亦出具全权授权委托书，故原告系适格主体。关于争议焦点三，根据《大连市房地产管理局关于进一步放开搞活城镇房屋租赁市场、规范房屋租赁行为的通知》（大房局发[1997]4号）第二条规定，承租人承租的房屋（含执行指令性租金标准的），征得产权人同意，并与产权人建立了利益分配合同（一般产权人应获得转租收益的60%），可以转租。本案中，百信邦公司系案涉公有房屋的承租人，其应当遵守房屋所有权人对租金的相关规定，方可将房屋予以转租。关于被告辩称该文件已废止一节，从被告提交的《关于公布市住建局继续有效、修改和废止规范性文件的通知》，该文件并不在废止文件行列，故被告的抗辩一审法院不予采纳。关于租金的举证责任分配问题，原告提交其调取的经过备案的房屋租赁合同，被告辩称部分合同因履行期限届满而终止。但被告未按一审法院要求核实案涉房屋近三年来收取租金的详细情况，故尽管原告提交的部分合同因履行期限届满而终止，但鉴于被告未提供相反证据证明次承租人及租金发生变更，故一审法院以原告提交的租赁合同作为计算租金的依据。具体租金计算方法为：中山区大连联华快客中山便利商业有限公司明泽店年租金85,000元，年租金60%为51,000元，三年租金为153,000元；中山区昆明街X号刘继霞年租金15,000元，年租金60%为9000元，三年租金为27,000元；中山区昆明街X号姜建国年租金30,000元，年租金60%为18,000元，三年租金为54,000元；中山区友好路214号黄树波年租金33,000元，年租金60%为19,800元，三年租金59,400元；中山区上海路X号刘辉年租金100,000元，年租金60%为60,000元，三年租金180,000元；中山区吉庆街X号于泽杰年租金50,000元，年租金60%为30,000元，三年租金90,000元；中山区新生街X号大连新陆达汽车保养厂年租金80,000元，年租金60%为48,000元，三年租金144,000元；中山区X于淼年租金30,000元，年租金60%为18,000元，三年租金54000元；中山区金城街X号年租金10,000元，年租金60%为6000元，三年租金为18,000元；中山区民生里7号大连盛鑫机电安装有限公司年租金8000元，年租金60%为4800元，三年租金为14,400元；中山区X大连市中山区新希望摄影社年租金40,000元，年租金60%为24,000元，三年租金为72,000元；中山区X于翊年租金170,000元，年租金60%为102,000元，三年租金为306,000元；中山区X王永军年租金19,800元（1650元×12个月），年租金60%为11,880元，三年租金为35,640元；中山区X杨加齐年租金17,400元，年租金60%为10,440元，三年租金为31,320元；中山区爱阳街X号大连联华快客中山便利商业有限公司年租金80,000元，年租金60%为48,000元，三年租金144,000元，以上合计三年应付租金1,382,760元。故原告要求被告给付自2017年1月1日至2019年12月31日按年租金60%标准计算的租金1,459,440元的诉讼请求，被告应支付1,382,760元。关于原告要求被告百信邦公司支付利息损失138,646.80元的诉讼请求，应自2017年1月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2019年12月31日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告大连百信邦经贸有限责任公司给付原告大连市中山房地产经营有限公司2017年1月1日至2019年12月31日的租金1,382,760元；二、被告给付原告利息损失，以1,382,760元为基数，自2017年1月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2019年12月31日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；上述一、二项中，被告应给付原告之款项，于判决发生法律效力之日起十日内付清，若逾期给付，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三．驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费20,740元，由原告大连市中山房地产经营有限公司负担1040元，被告大连百信邦经贸有限责任公司负担19,700元。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明，案涉大连市中山区、昆明街X号0-X、友好路X号0-1-1、上海路X号X、吉庆街X号0-1-3、新生街X号1-1-2、友好路X号0-1-1、金城街X号1-1、民生里X号、友好路X号1-1-2房屋系国有非住宅公房，由百信邦公司承租使用。案涉房屋所有权单位为大连市国有房产管理中心（2019年为大连市住房城乡建设事务服务中心），被委托管理单位为中山房地产公司。再查，中山房地产公司诉百信邦公司房屋租赁合同纠纷一案，大连市中山区人民法院于2017年12月10日作出（2017）辽0202民初7903号民事判决，判决:一、终止原告大连市中山区房地产经营有限公司与被告大连百信邦经贸有限公司就大连市中山区安阳街X号（建筑面积46.72平方米）房屋所建立的房屋租赁合同；二、终止原告大连市中山区房地产经营有限公司与被告大连百信邦经贸有限公司就大连市中山区南山路X号（建筑面积81.88平方米）房屋所建立的房屋租赁合同；三、被告大连百信邦经贸有限公司在判决生效后二十日内，将位于大连市中山区安阳街X号（建筑面积46.72平方米）房屋以及位于大连市中山区南山路X号（建筑面积81.88平方米）房屋腾退给原告大连市中山区房地产经营有限公司；四、被告大连百信邦经贸有限公司支付给原告大连市中山区房地产经营有限公司2010年6月至2017年10月的协议租金人民币202,515.28元，于判决发生法律效力之日起十日内付清。百信邦公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月30日作出（2018）辽02民终5834号民事裁定，以案涉纠纷属于不符合民事诉讼法有关起诉条件的历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，不属于法院民事案件受理范围为由，裁定：一、撤销大连市中山区人民法院（2017）辽0202民初7903号民事判决；二、驳回大连市中山房地产经营有限公司的起诉。本院认为，案涉房屋系公有非住宅房屋，属于国家直管公房，其性质不同于一般的商品房。双方未签订公有非住宅房屋租赁合同书，百信邦公司称已按照口头约定全部39套房屋打包支付15万元/年的标准向房产管理部门支付租金至2016年底，因房产管理部门的原因未能继续履行。中山房地产公司提起本案诉讼主张支付2017年1月1日至2019年12月31日租金的依据系《大连市房地产管理局关于进一步放开搞活城镇房屋租赁市场、规范房屋租赁行为的通知》（大房局发[1997]4号），该文件第二条规定“承租人承租的房屋（含执行指令性租金标准的），征得产权人同意，并与产权人建立了利益分配合同（一般产权人应获得转租收益的60%），可以转租。”从本案现有证据看，百信邦公司与产权单位之间存在公有房屋租赁关系，但双方未签订书面的公有非住宅房屋租赁合同书，此前双方实际执行的租金标准远低于同地段同面积商品房的租金标准。中山房地产公司系基于与产权单位大连市国有房产管理中心（2019年为大连市住房城乡建设事务服务中心）签订的委托管理协议管理案涉公有房屋，其本案诉请支付租金的依据仅系大房局发[1997]4号文件。百信邦公司主张其对案涉房屋的承租是特殊时代背景下国家经济规划的产物，具有福利分配性质。考虑到案涉房屋的性质、已执行租金的数额、租赁的主体、租赁权的取得方式等，本案的房屋租赁关系具有公益福利分配性质。故能够认定案涉公有房屋系依照国家福利政策而进行的租赁，由此产生的纠纷与一般的因城镇房屋租赁产生的纠纷不同。《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，……均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”案涉纠纷属于不符合民事诉讼法有关起诉条件的历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，不属于法院民事案件受理范围，应予以驳回起诉。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初1576号民事判决；二、驳回大连市中山房地产经营有限公司的起诉。一审案件受理费20,740元，退还大连市中山房地产经营有限公司；上诉人大连百信邦经贸有限责任公司预交的二审案件受理费19,700元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  贾春雨审判员  张 钱审判员  任 娲二〇二〇年十二月二十五日书记员  程添莹