中华人民共和国湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7633号上诉人（原审第三人）：武汉新世界康居发展有限公司，住所地中华人民共和国湖北省武汉市东西湖区常青花园**小区******，统一社会信用代码91420100616423503C。法定代表人：雷鸣，该公司董事长。委托诉讼代理人：张健，男，该公司员工。委托诉讼代理人：许伟，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈丽，女，汉族，1970年2月5日出生，中国国籍，户籍所在地中华人民共和国湖北省武汉市东西湖区，现住中华人民共和国湖北省武汉市东西湖区，委托诉讼代理人：钱开明，湖北明晓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丁扬，女，汉族，1981年12月22日出生，中国国籍，户籍所在地中华人民共和国湖北省武汉市江汉区，现住中华人民共和国湖北省武汉市东西湖区，委托诉讼代理人：丁明惠，系丁扬之父，汉族，1953年10月25日出生，中国国籍，住中华人民共和国湖北省武汉市东西湖区，被上诉人（原审被告）：蔡纯（CAICHUN），男，1980年11月23日出生，新西兰（NEWZEALAND）国籍，上诉人武汉新世界康居发展有限公司因与被上诉人陈丽、丁扬、蔡纯买卖合同纠纷一案，不服中华人民共和国湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初3063号民事判决，向本院提起上诉。本院受理案件后，依法组成合议庭于2020年11月5日公开开庭审理了本案。上诉人武汉新世界康居发展有限公司的委托诉讼代理人张健、被上诉人陈丽及其委托诉讼代理人钱开明、被上诉人丁扬的委托诉讼代理人丁明惠均到庭参加了诉讼，被上诉人蔡纯经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。上诉人武汉新世界康居发展有限公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项、第三项，将本案发回重审或依法改判驳回陈丽针对武汉新世界康居发展有限公司的诉讼请求。2.一、二审案件诉讼费由陈丽、丁扬、蔡纯承担。事实与理由：一、一审法院认定武汉新世界康居发展有限公司未办理预售许可或现售备案手续，不动产初始登记义务尚未完成的事实认定错误。武汉新世界康居发展有限公司于1998年11月16日将涉案车库出售给蔡纯，根据当时的政策，不动产证由买受人根据双方签订的合同及发票到有关部门办理，开发商并无办理初始登记的义务。武汉新世界康居发展有限公司不存在办理初始登记的义务，亦不存在该义务未完成的事实。一审法院认定武汉新世界康居发展有限公司未完成初始登记义务的事实认定错误。二、一审法院以合同履行完毕后的新规定要求武汉新世界康居发展有限公司重新履行合同相关义务，属于适用法律错误。武汉新世界康居发展有限公司将涉案车位出售给蔡纯，已按照当时有关规定及合同约定履行相应的义务，双方合同已完全履行完毕。《武汉市人民政府关于进一步规范开发建设项目配建地下停车场管理意见》系2019年新出台的政府文件。一审法院以该文件的规定适用1998年已经履行完毕的合同，要求武汉新世界康居发展有限公司办理不动产初始登记属于溯及既往，违背法律规定，适用法律错误。实际上，涉案车位无法办理不动产登记系因当时买受人蔡纯未及时办理及政策变化所致，陈丽应当要求不动产登记机关按照当时政策办理相应不动产登记，无权要求武汉新世界康居发展有限公司履行协助义务。三、一审法院超出陈丽诉讼请求进行裁判，违反法定程序。陈丽诉讼请求为要求武汉新世界康居发展有限公司协助办理不动产登记、过户手续。并未明确协助的内容为办理不动产初始登记，一审法院依据新的规定要求武汉新世界康居发展有限公司办理不动产初始登记超出陈丽的诉讼请求，违反法定程序。再则，陈丽与武汉新世界康居发展有限公司无合同关系，陈丽要求武汉新世界康居发展有限公司履行协助义务，无法律依据。陈丽答辩认为：武汉新世界康居发展有限公司的上诉理由不成立，房屋开发者就是武汉新世界康居发展有限公司，在房屋买卖过程中为买受人办理相关房屋所有权证和不动产权证是法律规定的附随义务。该车库能够办理不动产权证和房屋所有权证，符合办证条件。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。丁扬答辩认为：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。蔡纯未到庭，亦未提交书面答辩意见。陈丽诉至一审法院，请求判令：1.确认陈丽与丁扬就坐落于武汉市东西湖区常青花园13小区4村15栋1单元1号车库所签《车库买卖合同》有效；2.丁扬、蔡纯、武汉新世界康居发展有限公司协助陈丽办理诉请第一项车库的不动产登记、更名过户手续。一审法院认定事实:1998年11月16日，武汉新世界康居发展有限公司与蔡纯签订《商品房购销合同》，约定蔡纯向武汉新世界康居发展有限公司购买其开发建设的位于武汉市东西湖区常青花园13小区4村15栋1单元5楼1号房屋及相应车库，车库暂定面积为21.06平方米。2000年6月5日，武汉新世界康居发展有限公司向蔡纯开具武汉市房地产交易统一发票，载明武汉市东西湖区常青花园13小区4村15栋1单元5楼1号房屋面积118.25平方米、单价1,650元/平方米、金额195,113元；1号车库面积22.2平方米、单价1,500元/平方米、金额33,300元。2001年4月12日，武汉市房地产交易互换中心向蔡纯开具契税完税证，收取武汉市东西湖区常青花园13小区4村15栋1单元5楼1号车库契税1,300元。2005年5月25日，蔡纯与丁扬签订《车库买卖合同》，其将位于武汉市东西湖区常青花园13小区4村15栋1单元5楼1号、建筑面积为22.2平方米的车库以52,000元的价格转卖丁扬。同日，丁扬付清车库款，双方就所签《车库买卖合同》至武汉市东西湖区公证处办理了公证。2015年10月23日，丁扬与陈丽签订《车库买卖合同》，其将位于武汉市东西湖区常青花园13小区4村15栋1单元5楼1号、建筑面积为22.2平方米的车库以139,999元的价格转卖陈丽，并已付清车库转让款。陈丽购买上述车库后使用至今，并以其个人名义向物业公司支付车库物业管理费。一审法院至武汉市东西湖区政务中心不动产交易落宗窗口调查了解案涉车库能否办理不动产权证，该窗口工作人员经查询后告知，开发商提交不动产登记所需相关材料后，车库可以办理权属证。另经询问，武汉新世界康居发展有限公司陈述，本案所涉车库不属于人防工程，出售时未单独签订书面合同，也没有取得商品房初始登记证明，根据当时的政策要求亦无须办理预售许可或者现售备案手续。一审另查明，2019年1月8日，武汉市人民政府颁布武政规〔2019〕2号文件，即《武汉市人民政府关于进一步规范开发建设项目配建地下停车场管理的意见》，该意见第四条提出：本意见实施前已建成的配建地下停车位，按照“尊重历史、实事求是，分类办理、简化程序”的原则，分以下3种情形办理不动产登记和完善转让手续：……（三）配建地下停车位《商品房买卖合同》已经房屋管理部门备案但尚未取得《商品房初始登记证明》或者《商品房权属证明书》的，或者配建地下停车位未办理预售许可或者现售备案手续的，可以参照本意见第二条的规定，由开发建设单位补办配建地下停车场规划、供地手续，办理地下建设用地使用权不动产登记和配建地下停车位的不动产首次登记后，再向业主进行转让，并按照规定办理相关交易监管手续和不动产登记。一审法院认为，蔡纯系新西兰国籍，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条的规定，本案属于涉外民事关系案件。另本案系不动产买卖合同纠纷，各方当事人在买卖过程中未选择适用法律，由于案涉不动产位于中华人民共和国湖北省武汉市东西湖区，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二条、第四十一条之规定，本案以中华人民共和国法律作为准据法。陈丽与丁扬签订的《车库买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法、有效。对于陈丽要求确认与丁扬就坐落于武汉市东西湖区常青花园13小区4村15栋1单元1号车库所签《车库买卖合同》有效的诉讼请求，予以支持。本案中，武汉新世界康居发展有限公司出售案涉车库，未办理预售许可或现售备案手续，不动产初始登记义务尚未完成，其作为开发商应继续履行该项附随义务，按照《武汉市人民政府关于进一步规范开发建设项目配建地下停车场管理的意见》第四条的规定“补办配建地下停车场规划、供地手续，办理地下建设用地使用权不动产登记和配建地下停车位的不动产首次登记”。陈丽作为案涉车库的受让方及实际占有、使用人，有权要求武汉新世界康居发展有限公司继续履行附随义务，完成车库的不动产初始登记手续。故，陈丽要求武汉新世界康居发展有限公司协助办理车库的不动产登记的诉讼请求，予以支持。根据查明的案涉车库的交易过程，武汉新世界康居发展有限公司办理完车库的不动产登记后，过户登记至买受人蔡纯名下，蔡纯再将其过户登记至次买受人丁扬名下，丁扬另根据其与陈丽签订的《车库买卖合同》履行车库的权属变更登记手续。上述权属变更登记过程中产生的各项税费，各方当事人依约定分担，未约定的依照交易习惯履行。对于陈丽要求丁扬、蔡纯协助办理车库的不动产更名过户手续的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二条、第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、确认陈丽与丁扬就坐落于武汉市东西湖区常青花园13小区4村15栋1单元1号车库所签《车库买卖合同》有效；二、武汉新世界康居发展有限公司于判决生效后90日内协助办理武汉市东西湖区常青花园13小区4村15栋1单元1号车库的不动产初始登记；三、丁扬、蔡纯于武汉市东西湖区常青花园13小区4村15栋1单元1号车库的不动产初始登记完成后60日内协助陈丽办理该车库的不动产更名过户手续。案件受理费2,900元（陈丽已预交），由丁扬负担。二审期间，陈丽向本院提交：鄂20**武汉市东西湖不动产权证第0006785号截图，拟证明坐落于武汉市东西湖区常青花园13区4村13栋1号车库已经办理不动产产权证，本案案涉车库为13小区4村15栋1单元1号车库，由此可证明同类车库能够办理不动产权证，符合办证条件。武汉新世界康居发展有限公司对该证据真实性、合法性、关联性和证明目的均有异议，认为是复印件，载明内容为节选，编号显示不完全，且与本案不存在关联性，认为不能达到陈丽的证明目的。丁扬对证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均无异议。经审核，对该证据与本案的关联性以及能否达到证明目的将在本院认为部分综合予以评判。武汉新世界康居发展有限公司与丁扬均未向本院提交新证据。经审查，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，因本案为涉外民事关系案件，且各方当事人在买卖合同中未选择适用法律，案涉不动产位于中华人民共和国境内，一审法院以中华人民共和国法律作为准据法，符合法律规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据现有证据和一审法院调查核实的事实，结合在武汉市东西湖区政务中心不动产交易落宗窗口咨询的情况，开发商在提交不动产登记所需相关材料后，车库可以办理权属证。陈丽也提交证据证明同类型车库具备办证的条件，具有可行性。武汉新世界康居发展有限公司虽提出异议，但未提供实质性反驳证据，故本院对陈丽的主张予以采信。武汉新世界康居发展有限公司未提交证据证明目前办理登记违反法律、法规和现行政策，也未举证证明案涉车库不满足办证条件且目前客观上已无法履行和完善相应手续，亦未举证证明归责于蔡纯个人原因导致履行不能，故应由武汉新世界康居发展有限公司承担举证不能的不利后果。武汉新世界康居发展有限公司虽与陈丽不存在直接的合同关系，但其作为涉案车库的出售方，未办理预售许可或现售备案手续，不动产初始登记义务尚未完成，其作为开发商应继续履行该项附随义务。因进行初始登记系后续办理权属证和过户手续的前提和先决条件，故一审法院将武汉新世界康居发展有限公司协助义务明确指向为办理不动产初始登记，并未超出陈丽的诉讼请求，且后续需办理权属证和过户手续时，武汉新世界康居发展有限公司亦应依法履行相应的协助义务。武汉新世界康居发展有限公司的上诉请求和理由，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。丁扬、蔡纯并未对一审判决提出上诉，视为对一审实体处理的认可和自身权益的处分，本院予以确认。综上，武汉新世界康居发展有限公司的上诉理由均不能成立，请上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,900元，由武汉新世界康居发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马海波审判员  陶 歆审判员  陈 祥二〇二〇年十二月二十七日法官助理廖正国书记员徐梦窈