贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终9990号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗涵晖，男，1985年2月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：吴某1，男，2005年4月15日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。法定代理人：吴某2，男，1977年10月16日出生，汉族，住江西省抚州市临川区，系吴某1之父。法定代理人：蔡某，女，1979年9月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区，系吴某1之母。被上诉人（原审原告）：蔡某，女，1979年9月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨孝荣，贵州听盈律师事务所律师。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）因与被上诉人蔡某、吴某1商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初1387号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人宏益房开上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、根据《商品房买卖合同》附件十二补充协议第7.3条规定，被上诉人向一审法院提起解除之诉时解除权已消灭，无权单方解除《商品房买卖合同》；2、根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条规定，被上诉人未在解除权存续期间行使权利，其根据《商品房买卖合同》所享受的单方解除权在解除权存续期间届满后就已经消灭，故被上诉人无权单方解除合同，若判决解除合同不利于交易稳定，将影响双方权利义务关系的稳定性及合同履行的长期不确定性，不利于社会经济发展、交易安全实现；3、被上诉人已丧失解除权，《商品房买卖合同》应继续履行，故被上诉人提出的退还购房款、支付违约金等其他诉请不应予以支持。被上诉人蔡某、吴某1答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。一审判决第五页，被上诉人向上诉人发出的律师函，上诉人是同意的，解除合同符合约定。一审判决第九页，一审法院进行现场勘验过，上诉人都分不清被上诉人购买的商铺到底是哪一间，建设单位未组织竣工验收，不符合交付条件，案涉房屋属于未竣工验收的范围，合同目的不能实现，应予以维持。蔡某、吴某1向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告返还购房款1977669元；3、判决被告从2017年11月22日起按中国人民银行同期同类人民币贷款为基础，参照逾期罚息利率标准支付原告违约损失暂算至2019年10月21日共计270075.42元；4、判决被告从2019年10月22日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准支付原告违约损失至购房本金全部返还清为止；5、本案诉讼等费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年11月22日，原告与被告宏益房开（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发修建的位于贵阳市南明区房屋一套，该商品房规划用途为商业营业用房，层高为6.2米，建筑面积48.93平方米，套内建筑面积37.67平方米，房款按套计算，总房款1958088元；买受人采取分期付款，应当在2017年11月22日付清总房款1958088元；合同第十一条交付时间及条件载明“（一）出卖人应当在2018年6月30日向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施设备达到的条件；……”；合同第十三条逾期交房责任载明“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在180工作日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金……，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180工作日，买受人有权退房；买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金”。合同第十四条交接手续载明“（一）商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的1日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。……”；合同第二十九条载明“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”。该《商品买卖合同》附件十二《补充协议》中，第五条“关于交付时间和条件（对合同第十一条的修订和补充）”载明“5.1该楼栋施工为基础，交房时间为2018年6月30日。5.2《商品房买卖合同》第十一条约定的‘建筑工程竣工合格证明文件’出卖人、买受人一致理解并同意系指出卖人取得的《建筑工程竣工验收报告》。……；第7.3条载明“出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件时起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同通知的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利，逾期交房违约金适用本合同第十三条及补充协议第7.2条关于继续履行合同之规定。”；第8.1条载明“买受人同意本合同第十四条中的‘书面通知’指出卖人刊登于《贵阳晚报》或《贵州都市报》上的交房通知。”；第20.2条载明“无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。如买受人拒绝配合办理上述解除手续，则自本合同解除之日起，买受人每日应按购房总款万分之零点五向出卖人支付违约金。上述违约金出卖人有权自应退还买受人的相关款项中扣除。不足部分由买受人补足”。上述《商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告于2017年11月22日分两次分别向被告支付了购房款588088元、137万元共计1958088元，被告于当日分别向原告出具收到购房款588088元、137万元的收款收据各一张；原告于2017年11月22日向被告支付房屋维修基金19581元，被告于当日向原告出具收到房屋维修基金19581元的收款收据一张。2019年9月18日，原告委托听盈律师事务所向被告邮寄了上述《律师函》，邮单及邮件查询信息显示该邮件于2019年9月20日签收。原告于审理中向一审法院提交了上述落款时间为2019年9月25日被告向原告的《复函》，《复函》内容如前所述并加盖有“贵阳宏益房地产开发有限公司”印章。2019年11月1日原告以被告未按约向原告交付上述所购房屋为由向一审法院递交民事起诉状，诉请如前。原告于提交民事起诉状时申请了立案前诉前调解，经调解未果后一审法院予以立案。审理中，被告于庭审中当庭表示涉案房屋已具备交房条件，因被告决定提升交房品质，故还未通知交房，被告并向一审法院提交有落款日期为2019年2月27日贵阳市公安消防支队筑公消验字(2019)第0150号《建设工程消防验收意见书》复印件，被告认为取得合格消防文件就是具备交房条件。审理中，被告未向一审法院提交上述《商品房买卖合同》第十一条及《补充协议》第5.2约定出卖人于交房时应取得的《建筑工程竣工验收报告》等证明文件。一审法院于2020年5月13日上午组织原、被告至涉案房屋所在地本市南明区房屋进行现场勘查，经勘查，本市南明区花果园路花果园项目Ｓ3区第3栋1楼为商铺，大部门商铺前后贯通，未进行隔间分铺。被告于勘查中表示花果园Ｓ3区第3栋1层门面确实于勘查时还未分铺，虽然现场未能标明商铺位置，但可通过合同中红线图确认位置。原告于勘查中表示被告未能区分涉案商铺位置，原告更不能区分商铺在何位置。一审法院就本案涉案房屋的竣工验收情况向贵阳市建筑工程质量监督站进行调查了解，贵阳市建筑工程质量监督站于2020年7月31日向一审法院出具情况说明，其中载明本市花果园Ｓ3区3栋1屋，建设单位未组织参建主体责任单位进行竣工验收。原、被告对该情况说明无异议。原告认为涉案房屋没有验收导致逾期交房，原告合同目的无法实现。被告认为涉案房屋已修建完成，原告签署合同的目的可以实现。本案争议焦点为：1、涉案《商品房买卖合同》应否解除？2、如判决解除合同，法律后果如何承担？一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定严格履行各自义务。对争议焦点1，一审法院认为，原告在与宏益房开签订《商品房买卖合同》之后，已依约将全部购房款支付给被告，但被告未按合同约定于2018年6月30日前将涉案商业用房交付原告使用，被告的行为已构成根本违约。按双方合同第十三条约定被告逾期交付房屋超过180日工作日即2019年3月21日后原告有权退房，并根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”之规定，原告请求解除涉案《商品房买卖合同》符合合同约定及法律规定，一审法院应予支持。对被告提出除斥期间的抗辩理由，一审法院认为双方签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第7.3条的内容系限制买受人的权利，不符合双方《商品房买卖合同》第二十九条的约定，应当按照主合同履行，而在主合同中双方未约定除斥期间，原告向被告发出通知解除合同的《律师函》及向一审法院提交民事起诉状时未过除斥期间。对被告于审理中提交的2019年2月27日贵阳市公安消防支队筑公消验字(2019)第0150号《建设工程消防验收意见书》复印件，并据此主张取得上述消防验收意见书即具备交房条件，一审法院认为根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第二百七十九条：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”之规定，同时原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条及补充协议第5.3条亦约定，出卖人向买受人交付的商品房应取得《建筑工程竣工验收报告》等证明文件，被告于审理中未向一审法院提交涉案商品房的《建筑工程竣工验收报告》等能够证明涉案房屋符合法律规定及合同约定交房条件的证据材料，根据贵阳市建筑工程质量监督站于2020年7月31日向一审法院出具的情况说明，涉案房屋所在区域本市花果园S3区3栋建设单位未组织参建主体责任单位进行竣工验收；在一审法院组织双方进行现场勘查时，涉案房屋所在区域本市花果园S3区3栋一层仍未分铺，亦不能办理交房。因此，至一审判决时止涉案房屋不符合合同约定及法律规定的交房条件，被告逾期交房的违约行为致原告合同目的不能实现，原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》符合法律规定及合同约定，应予支持。被告称原告诉请解除合同已过除斥期间及合同不应解除的抗辩理由不成立，一审法院依法不予采纳。对争议焦点2、关于合同解除后的法律后果，合同解除后，被告收取的全部购房款1958088元及房屋维修基金19581元应向原告退还。对原告要求被告支付违约损失的诉请，根据《商品房买卖合同》约定“逾期超过180工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金”，双方已对于逾期交房屋违约责任进行了明确约定，该约定对双方具有约束力，故被告应当按照合同约定的全部已付房款1958088元的2%向原告支付违约损失为39162元。对于原告要求提高违约损失计算标准的主张，因原告未对其损失举证证实，且不符合双方合同中违约责任的约定，故一审法院对此不予支持。对于被告提出如解除合同，应在判决中明确原告配合办理注销商品房买卖合同备案登记、预告登记的主张，因本案中双方所提交证据均无涉案房屋已办理预售备案登记及预告至原告名下的产权信息登记，故一审法院对被告提出该要求在本案中不予处理，如此后被告确能提交证据证实涉案房屋已办理备案登记、预告登记至原告名下，原告在合同解除后亦不配合办理备案登记、预告登记的注销，被告对此可另诉处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百七十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，之规定，判决：一、解除原告吴某1、蔡某与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2017年11月22日就位于本市南明区房屋签订的《商品房买卖合同》及补充协议。二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告吴某1、蔡某购房款1958088元。三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还原告吴某1、蔡某维修基金19581元。四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告吴某1、蔡某违约损失39162元。五、驳回原告吴某1、蔡某的其余诉讼请求。案件受理费24782元,由被告贵阳宏益房地产开发有限公司承担。二审期间，各方当事人均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：本案所涉《商品房买卖合同》及补充协议是否应当解除。依据双方合同第十三条约定，出卖人逾期交付房屋超过180日工作日即2019年3月21日后买受人即有权退房，自合同约定可以行使解除权之日起至被上诉人提起本案诉讼要求解除合同并未超过法律规定的解除权行使期限。双方签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第7.3条的内容，即“出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件时起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同通知的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利，逾期交房违约金适用本合同第十三条及补充协议第7.2条关于继续履行合同之规定。”明显限制买受人的权利，不符合双方《商品房买卖合同》第二十九条的约定，一审法院未予适用补充协议的该约定并无不当，上诉人依据前述补充协议的约定认为被上诉人的解除权已过约定的行使期限，本院不予采纳。案涉房屋至今仍不具备交付条件，案涉房屋何时能具备交付条件上诉人并未提交证据予以证明，故上诉人的违约行为已不只是单纯的迟延履行义务的行为，已达到《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的合同目的不能实现的程度，一审判决解除合同既符合合同约定亦符合法律规定，故本院予以维持。一审判决上诉人退还购房款等并按照合同约定的违约金标准支持违约损失符合法律规定，本院予以确认。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用24782元，由上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邓禹雨二〇二〇年十二月十五日书记员  帅艳芷