江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0113民初4256号 原告：徐贤盛，男，1969年11月8日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区，现住江苏省南京市江宁区。 被告：南京新城创锦房地产有限公司，统一社会信用代码91320113MA1MBNCE2C，住所地江苏省南京市栖霞区仙林大道**，实际经营地为江苏省南京市栖霞区仙林街道灵山北路**江苏兰德地理信息产业园**。 法定代表人：郑福权，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陶立元，男，1980年4月20日出生，汉族，该公司员工，住福建省政和县。 委托诉讼代理人：王荟，女，1991年1月24日出生，汉族，该公司员工，住江苏省南京市玄武区。 原告徐贤盛与被告南京新城创锦房地产有限公司（以下简称新城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐贤盛，被告新城公司的委托诉讼代理人陶立元、王荟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐贤盛向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告赔付商品房面积差异款4273803.27元；2、判令被告向原告退还不应计取的价款2282092.8元并支付利息（利息自2017年8月23日起至被告付清之日止，按原告房贷银行贷款利率计算）；3、本案诉讼费及原告律师咨询费由被告承担。 事实和理由：2017年8月23日，原、被告签订《璞樾苑商品房预售合同》，约定该商品房位于±0.00米以上，商品房建筑面积为245.82平方米，于2019年9月30日前交付。原告于2019年12月20日收到被告交房通知书，原告于2019年12月24日按期收房，由于被告交房流程霸道、处理问题蛮横，交涉无果的情况下，原告于2020年5月底被迫收房（期间交涉情况：原告于2019年12月21日在微信上发给销售顾问黄某《关于璞樾苑收房相关疑问及存在问题的函》并要求解答；原告12月26日认为书面发函比较稳妥，两次派专人送达被告并要求书面回复，同日发电子邮件给被告；原告于2020年1月3日再次发《关于璞樾苑收房相关疑问及存在问题的催告函》并要求书面回复；春节后原告与被告客服工作人员交涉数次无果且被告态度蛮横，原告于2020年5月19日发电子邮件给被告的新城集团总部，邮件主要为以上函件内容及实名举报信）。所有邮件被告均未回复，新城有钱有势，不讲商业道德，原告走投无路，被逼只好诉讼。查阅南京房地产测绘事务所成果报告房屋分户（室）面积对照表，该商品房±0.00米以上面积为187.94平方米（其中：一层为4.06平方米、二层为4.06平方米、三层为98.41平方米、四层为81.41平方米，合计为187.94平方米），被告交房时告知此商品房面积是245.92平方米。原告发现面积差异相当大，与被告交涉无果；被告没有按合同履行自身的职责和义务，严重损害了原告合法权益，迫使原告不得不向人民法院陈述事实，主张自己的合法权益。结合原、被告签订《璞樾苑商品房预售合同》条款及《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等规定，赔付商品房面积差异款为：1、面积差异在百分之三以内245.92平方米×3%×39360元/平方米=290382.34元；2、面积差异在百分之三以上（245.92平方米-245.92平方米×3%-187.94平方米）×39360元/平方米×2倍=3983420.93元；3、赔付商品房面积差异款合计4273803.27元。因被告错误把地下室面积按±0.00米以上的面积销售（被告涉嫌销售欺诈，原告保留追诉权利），查阅南京房地产测绘事务所成果报告房屋分户（室）面积对照表该商品房±0.00米以下面积为57.98平方米（其中负一层为47.4平方米、负二层为10.58平方米），被告向原告退还不应计取的价款为57.98平方米×39360元/平方米=2282092.8元。为维护原告的合法权益及诚信的契约精神，特向法院起诉，望判如所请。 被告新城公司辩称，一、《南京市不动产转移登记联系单》显示被告所交付的整套房屋用途都是一般住宅，且-1、-2层房屋与1、2、3、4层房屋相连通，构成整体性的私密性居所供原告正常生活起居使用，均应当计算产权面积。被告房屋XX幢X单元XXX室《南京市不动产转移登记联系单》中明确载明房屋权利性质为市场化商品房，房屋用途为一般住宅，建筑面积为245.92平方米，是-2、-1、1、2、3、4层所共同组成的，这与商品房预售合同相吻合，也就是说被告所交付的整套房屋用途都是一般住宅，应当计算产权面积；此外，被告所交付的房屋-1、-2层与其房屋1、2、3、4层相连通，是属于叠墅户型的设计，可专属于原告私人生活起居使用，而非传统意义的地下储藏室，且层高也符合相应的面积计算规则，应当计算产权面积。二、《12#楼地下一层和夹层平面图》与双方签订的《南京市商品房预售合同》附图、《建筑工程竣工验收备案表》情况保持一致；《12#楼地下一层和夹层平面图》面积显示数据与《房屋分户（室）面积对照表》、《南京市商品房预售合同》正文条款显示数据保持一致；也就是说《南京市商品房预售合同》正文条款、合同附图、《建筑工程竣工验收备案表》《房屋分户（室）面积对照表》对诉争-1、-2层描述是明确而统一的，被告不存在违规销售行为及违约情形，不应当承担任何责任。政府部门依据被告向其报批的《12#楼地下一层和夹层平面图》的内容制作《建筑工程竣工验收备案表》，该备案表中显示最底层为地下一层，根据图纸显示在地下一层之上还有夹层；《南京市商品房预售合同》附图中夹层、地、地下**的图纸也是依照该份图纸制作而成的者的数据、平面范围保持一致。《12#楼地下一层和夹层平面图》是南京房地产测绘事务所制作《房屋分户（室）面积对照表》-1、-2层的面积依据，两者体现的诉争房屋-1、-2层面积数据是保持一致的，而双方当事人签订的《南京市商品房预售合同》中明确所售房屋的层数及面积数据均来源于《房屋分户（室）面积对照表》，合同中约定的层数、面积与《房屋分户（室）面积对照表》保持一致。因此，被告在销售过程中并没有未经许可违规销售的情形，没有欺诈和隐瞒房屋层数和面积的情况；被告实际交付的房屋与前述《南京市商品房预售合同》正文第一条、合同附图、《房屋分户（室）面积对照表》并无任何区别，亦不存在违约情形，不应当承担任何违约责任。综上所述，被告在销售过程中严格按照法律法规的相关规定计算产权面积，诉争房屋-1、-2层应计算产权面积，原告的诉讼请求及事实理由实属空穴来风，请求法院驳回原告所有诉讼请求。 本院经审理查明，2017年8月23日，被告新城公司（预售人、甲方）与原告徐贤盛（预购人、乙方）签订《〈璞樾苑〉商品房预售合同》（合同编号：宁房预售合字2016083188）、《商品房买卖合同补充协议》各一份。预售合同约定，新城公司预售给徐贤盛位于栖霞区某某街道某某苑XX幢X单元XXX室（含-2、-1、1、2、3、4层，以下简称“案涉房屋”）；该商品房规划用途为一般住宅，层高2.9米；该商品房的建筑面积245.82平方米，其中套内建筑面积216.02平方米，共有共用分摊建筑面积29.8平方米；该商品房以建筑面积计价，单价为39360元/平方米，总价款合计9675475元；乙方应于2017年8月23日前向甲方支付定金100000元，应于2017年8月22日前支付2905475元，预购商品房抵押贷款6770000元，乙方采取按揭付款方式付款，签署本合同的当日完成按揭手续的办理并提供完备的资料；乙方迟延支付合同价款的，应按照逾期未付款总额的日万分之五计算向甲方支付迟延期间的赔偿金，赔偿违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止；乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后15日仍未支付到期价款的，甲方有权解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%，……本合同解除时另有定金的，定金也不予返还。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索；合同第六条第一款约定，甲方应于2019年9月30日前向乙方交付该商品房；第二款约定，该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料、已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》、合同所列权利瑕疵已消灭；第三款约定，甲方迟延交付该商品房的，按照已收价款的万分之一/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金；第四款约定，甲方迟延交付该商品房，经乙方催告后60日仍未交付的，乙方有权解除本合同，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起60天内退还已付房款，并按乙方已付房款1%向乙方支付违约金；合同第十九条第一款约定，本合同未尽事宜，甲、乙双方可签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。但补充协议中的内容系不合理减轻或免除本合同约定应当由甲方承担的责任，或者不合理地加重乙方责任、排除乙方主要权利的，仍以本合同为准。 同日，新城公司与徐贤盛签订商品房买卖合同补充协议，补充协议第一条陈述保证和房地概述第（三）款约定，买受人已完全了解所购房屋的面积及组成、单价、房屋结构、装饰、层数、层高、设备标准、房屋平面图等信息，并对小区配套设施的分布状况及所购房屋入户进门通道及楼梯位置等情况已作了解并认可。……第（四）款约定，由于本小区规划设计原因，存在部分建筑物内不同单元地上、地、地下层数不同的情况hellip;…买受人购买房屋的地上、地、地下层数以政府批准文件为准六条房屋交付第（二）款约定，交付面积：在该房屋交付时，房屋产权面积以实测建筑面积为准，不区分公摊面积和套内面积。房屋的预测面积与实测面积的计算均指房屋建筑面积，如预测面积与实测面积不一致时，按下列约定处理：（1）当预测建筑面积与实测建筑面积误差绝对值未超过3%的，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。当预测面积与实测建筑面积误差绝对值超过3%的，出卖人或买受人均有权单方面解除本合同。买受人行使解除权时，必须在出卖人交付通知或其他书面通知送达后15日内书面提出，否则视为买受人弃权。（2）因公摊面积增减或因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减变化的，结算时以实际建筑面积（公摊面积和套内面积之和）为准，预售合同转让总价格多退少补。交付时超过房屋建筑面积的实际使用面积不纳入后期产证面积，也不作为房屋预测面积与实测面积差的计算依据，买受人不以此为由拒绝收房。（3）产权登记面积确定以前，以面积为计费依据的各项费用按合同约定面积计算；产权登记面积确定后发生的费用，以产权登记面积为计费的依据。合同面积误差结算，以买受人最终缴纳的房款总额和合同约定建筑面积计算得到的实际单位（平方米）面积价格为准，不含出卖人给予买受人的各项优惠。第十一条具体项目专用条款约定，（2）其他约定：12号楼15号楼：1、3、5层3.2米。2、4、6及出屋面层3米。中叠地下夹层层高2.9米，下叠地下夹层层高3.1米。 新城公司于2019年2月1日取得案涉房屋所在12号楼建筑的南京市工程建设项目规划核实合格书，于2019年4月16日取得该建筑的建筑工程竣工验收备案表，于2019年4月17日取得该建筑的南京市房产面积测算成果报告。建筑工程竣工验收备案表载明，房屋结构类型/层次为地上：7，地，地下。面积测算成果报告载明，案涉房屋所在楼幢总层数：9层，±0以上7层，±0以下2层；3单元XXX室地下室-2层建筑面积/套内面积10.58平方米、地、地下室**建筑面积/套内面积470平方米、一层建筑面积4.06平方米/套内面积3.42平方米、二层建筑面积4.06平方米/套内面积3.42平方米、三层建筑面积98.41平方米/套内面积82.82平方米、跃层建筑面积81.41平方米/套内面积68.51平方米。 2019年12月19日，新城公司向徐贤盛邮寄送达交付通知书，通知徐贤盛于2019年12月24日15时前往原售楼中心办理入住手续。徐贤盛于2019年12月20日签收交付通知书后未办理入住手续。2019年12月30日，新城公司向徐贤盛邮寄送达逾期收房风险提示函，告知逾期收房的法律后果。2020年5月18日，徐贤盛办理收房手续。同日，徐贤盛签署商品房房屋结算清单，确认需补交房款3936元、维修基金29510元，合计33446元。 另查明，商品房预售合同附件房屋分层平面图显示案涉房屋共六层，分别为地下一层、夹层、一层、二层、三层、四层，其中三层、四层房屋均为正常层高，三层无挑高空间。徐贤盛举证的房产交易登记房产分层分户平面图显示案涉房屋为六层，分别为负一层、负二层、一层、二层、三层、四层，其中四层部分空间标注“上空”。 又查明，在新城公司通知徐贤盛办理房屋交付手续后，徐贤盛先后多次发函给新城公司，要求新城公司就违约金标准不同、房屋建筑面积是否是产权面积、小区实际建筑面积超过规划规定面积、案涉房屋庭院形状、楼层数量及性质、地下、地下室渗水等问题予以回复公司一直未予回复。后徐贤盛分别就小区容积率超标、叠墅套内有违法建筑、绿地率未达到土地出让条件、地下、地下室面积不能按照商品房销售庭院围墙为违法构筑物向江苏省纪律检查委员会、监察委员会进行举报，并通过12345进行投诉。上述举报、投诉尚无明确答复。 上述事实，有当事人的当庭陈述，徐贤盛举证的商品房预售合同、商品房买卖合同补充协议、房产交易登记房产分层分户平面图、关于璞樾苑收房相关疑问及存在问题的函、催告函、实名举报信、12345投诉及反馈信息；新城公司举证的南京市工程项目规划核实合格书、建筑工程竣工验收备案表、南京市房产面积测算成果报告、交付通知书、逾期收房风险提示函、确认书（住宅）、商品房屋结算清单等证据在卷证实。上述证据经当庭质证，本院予以采信。 本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告徐贤盛与被告新城公司自愿签订商品房预售合同及补充协议。合同及协议约定内容是当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。 合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。新城公司在案涉房屋交付前取得了合同约定的相关文件，商品房预售合同及附件平面图、面积测算成果报告以及房产分层分户平面图均确定案涉房屋共六层，其中地上为四层、地下、地下为两层院认定新城公司交付的案涉房屋符合合同约定。徐贤盛认为地下两层面积不应纳入案涉房屋的建筑面积，于法无据，其据此主张退还房款、赔偿面积差异款及利息损失的诉讼请求，不能成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条第一款、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告徐贤盛的诉讼请求。 案件受理费57691元，减半收取28845.50元，由原告徐贤盛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  朱 睿 二〇二〇年十二月八日 法官助理  王国庆 书 记 员  卜 艳