广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终4151号 上诉人（原审被告）：陈海峰，男，1985年7月28日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。 委托诉讼代理人：江庆，广西君行律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广西贯通置业发展有限公司柳州分公司，住所地广西壮族自治区柳州市银兴商业城******。 负责人：李萍。 委托诉讼代理人：曾乙桂，广西众维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王歆，广西众维律师事务所实习律师。 上诉人陈海峰因与被上诉人广西贯通置业发展有限公司柳州分公司（以下简称贯通柳州分公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2020）桂0204民初1749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 陈海峰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，本案诉讼费全部由被上诉人负担。 事实与理由：一、本案租赁合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”第三条规定:“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”。被上诉人用于出租的柳州市飞鹅路123号银兴商业城，未取得建设工程规划许可证，出租给上诉人的商铺系未经批准的临时建筑。双方签订的《商位使用管理协议书》本来就是无效的。另外，该场地未取得消防许可证，被上诉人也没有该租赁物的所有权和使用权，根本就无权把租赁物出租给上诉人。二、《合同法》规定约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。但是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条作了明确规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。本案上诉人从2017年3月26日开始支付至欠费还清之日止的利息，这足以弥补被上诉人的所谓损失，原判决再另行判令20000元违约金给被上诉人，于情于理均有不合。三、原审认定2017年10月18日贯通柳州分公司曾经委托律师向上诉人邮寄律师函这一认定缺乏事实依据，本案并未发生诉讼时效中断，其诉讼时效已超过。四、上诉人从合同期满后便不再经营，且遗留物品折价处理冲抵租金本来就是《商位使用管理协议书》的约定，该部分物品涉及的价值与上诉人欠不欠租金，欠多少租金，甚至与上诉人和被上诉人到底是谁违约等等都密切相关。无论上诉人是否反诉要求赔偿，这个问题都需要查清楚。五、市场管理费的收费主体就是红星美凯龙，由被上诉人代收，被上诉人是收费的代理人，红星美凯龙是被代理人。双方在本案中是代理与被代理的关系，均不可缺席参加本案诉讼，被上诉人亦无权收取上诉人的该部分管理费。 贯通柳州分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的诉请没有事实及法律依据，应当依法驳回。理由为，1.租赁合同合法有效，涉案商铺不属于违章建筑，上诉人的上诉没有事实依据，根据谁主张谁举证的原则，上诉人应当提供涉案商铺属于违章建筑、没有建设工程相关许可证的证据。根据（2017）桂0204民初2671号等已经生效的判决，也可以证明本案租赁物不属于违章建筑，根据《最高人民法院证据规定》第10条第6项人民法院发生法律效力的裁判所确定的基本事实当事人无需举证证明。2.关于陈海峰拖欠租金的事实。根据租赁合同第5.5条约定，被上诉人本有权收取陈海峰延期返还租赁场地期间的双倍租金，但在本案中被上诉人仅只是诉请合同期内的租金，符合合同约定及法律规定。陈海峰所提供的相关缴费收据，被上诉人对已经缴纳过的租金进行了剔除，本案被上诉人诉请陈海峰所欠租金不包括其提供的收据对应的租金。3.诉讼时效问题。被上诉人已按照租赁合同上陈海峰预留电话及地址信息邮寄函件，已尽到了充分的告知义务，而上诉人一直占用场地至2018年4月，被上诉人也已经给了陈海峰合理的宽限期，但陈海峰没有提供任何证据证明其已经按照合同约定提交解除租赁合同或撤场，应当承担举证不能的责任。而且本案两份租赁合同是陈海峰续签且持续经营，第2份合同的租赁时间是2016年3月26日至2017年3月25日，第2.2条也明确约定该期间内的所有租金金额，陈海峰的持续经营一直都导致诉讼时效的中断。又因为今年疫情影响法院立案程序导致3月17日才正式办理立案手续，但被上诉人早在3月初已经向法院递交诉讼材料，而且合同期限是到2017年3月25日，所以本案没有超过诉讼时效。4.关于物品、装修、装饰物的问题，根据租赁合同第5.21条及第6条“甲方有权将乙方物品清出场地.......不向乙方承担违约或任何责任，期限届满装修归甲方所有”的约定，及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第12条“承租人经过出租人同意的装饰装修，租赁期满.......不予支持”规定，该上诉请求不应予以支持。5.关于上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司法律关系问题。被上诉人与上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司之间的纠纷属于另一法律关系。而该纠纷所发生的时间在2013年底2014年初，根据上诉人的上诉状说明其也清楚知道2015年中上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司已经撤离该商场，而上诉人在2016年3月才与被上诉人续签租赁合同，此时被上诉人下调了租金，且上诉人此时对已经没有上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司作为合同相对方及商场管理方是已获知的。 贯通柳州分公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令陈海峰向贯通柳州分公司支付租金、市场管理费、综合维护费合计142355.95元及逾期支付期间的利息23731.00元(以142355.95元为基数，从2017年3月26日开始，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付至2019年8月19日，从2019年8月20日开始，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付至2019年12月21日，之后利息计算至陈海峰实际清偿完毕之日止）;2.请求依法判令陈海峰向贯通柳州分公司支付违约金20000元;3.本案诉讼费、保全费及公告费等相关诉讼费用由陈海峰承担。贯通柳州分公司一审中当庭变更诉请，要求变更租金、市场管理费、综合维护费至287243.94元。 一审法院认定事实：2015年3月27日，贯通柳州分公司与陈海峰签订《商位使用管理协议书》一份，其中约定，贯通柳州分公司将柳州市飞鹅路123号银兴商业城内计138.45平方米的场地有偿提供给陈海峰经营法标洁具专卖，陈海峰在经营期间若需要更换品牌货品的，须书面申报贯通柳州分公司同意后方可更换，协议期限自2015年3月26日起至2016年3月25日止，商铺租赁费、市场管理费、综合维护费由贯通柳州分公司收取，商铺租赁费单价为每月每平方米53.50元，市场管理费单价每月每平方米28元，综合维护费单价为每月每平方米22元，合计商铺使用费单价每月每平方米103.50元，协议期间陈海峰须向贯通柳州分公司缴纳三项费用合计171954.90元；其中市场管理费单价每平方米10元系贯通柳州分公司代上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司收取的费用；以上费用缴付方式为按季缴，先缴费后使用；陈海峰在协议履行期内需于缴费用截止日前20个工作日内一次性向贯通柳州分公司足额缴清，逾期未交，贯通柳州分公司将每日加收所欠金额1%的滞纳金，直至缴清所欠费用；陈海峰签订本协议时，必须向贯通柳州分公司交纳履约保证金20000元，陈海峰如果违反本协议相关约定须向贯通柳州分公司支付违约金20000元，陈海峰应支付的违约金贯通柳州分公司可直接从履约保证金内扣除；贯通柳州分公司根据商户的销售经营情况及商场统一规划布局进行产品、品牌、场地调整，陈海峰应无条件服从并全力配合，如陈海峰不配合的，贯通柳州分公司有权单方采取措施，在对陈海峰使用场地内的物品登记造册并请见证人见证后将陈海峰使用场地内的物品清出场地，对此陈海峰确认贯通柳州分公司的上述行为不构成侵权，不向陈海峰承担任何违约或赔偿责任；未经贯通柳州分公司书面同意，陈海峰逾期返还贯通柳州分公司有偿提供的场地，每逾期一日，应按日场地租金的两倍向贯通柳州分公司支付所占用期间的赔偿金；陈海峰须按本协议约定及时缴纳商户使用费、综合维护费、市场管理费及其他费用，如不按时缴纳，贯通柳州分公司书面通知陈海峰3个工作日后有权直接从陈海峰统一收银的货款中心扣缴并单方解除本案协议，同时贯通柳州分公司有权对陈海峰使用场地内的物品、设施等进行折价处理，所得款项冲抵陈海峰所欠费用，如处理陈海峰的物品的收入低于陈海峰所欠的费用，贯通柳州分公司有权另行向陈海峰主张，同时，陈海峰应当向贯通柳州分公司支付违约金20000元；在协议期间，陈海峰拖欠场地使用费、综合服务费及其他相关费用达10日以上的，贯通柳州分公司有权单方面解除协议，陈海峰所有装修无偿归贯通柳州分公司所有，并不退还履约保证金。 2016年3月29日，贯通柳州分公司与陈海峰再次签订《商位使用管理协议书》一份，其中协议期限变更为从2016年3月26日起至2017年3月25日止，商铺租赁费单价变更为每月每平方米30.50元之外，费用缴付方式变更为按月缴，其他协议内容与上述协议一致。 2015年11月20日，陈海峰曾交纳了涉案商铺的2015年9月26日至2015年12月25日期间的市场管理费、综合维护费、租赁费共计42988.73元。2016年3月31日，陈海峰交纳了涉案商铺2015年12月26日至2016年3月25日期间的租赁费、市场管理费、综合维护费共计17000元。2016年5月19日，陈海峰交纳了涉案商铺的2016年3月26日至4月25日期间的租金、市场管理费、综合维护费共计11145.23元。 2017年10月18日，贯通柳州分公司曾经委托律师向陈海峰邮寄律师函，其中载明双方之间的租赁关系以及陈海峰欠缴的质量保证金20000元以及租金220372.62元，要求陈海峰支付欠缴的租金及质量保证金。该邮寄地址与本案诉讼中陈海峰诉讼委托的地址一致，邮寄单上填写的电话号码与本案合同中陈海峰填写的电话号码一致。贯通柳州分公司的员工曾手持2018年3月的《柳州日报》在法标洁具专卖处拍照。 在本案诉讼中，贯通柳州分公司称，陈海峰多次以经营困难为由要求缓交租金，而且因为经济环境的下滑，所以贯通柳州分公司一直未就租金起诉要求。 一审法院认为，贯通柳州分公司与陈海峰签订的租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，故该院确认该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 对于陈海峰的撤场时间，即陈海峰应付费用的截止时间问题。在租赁合同关系中，在租赁关系结束后返还租赁物是承租人的合同义务，承租人对于该项义务履行行为的发生应当承担举证责任。本案中，陈海峰与贯通柳州分公司的合同约定的合同到期日为2017年3月25日，2017年10月18日贯通柳州分公司曾经委托律师向陈海峰邮寄律师函，要求陈海峰支付拖欠的费用，贯通柳州分公司的员工曾手持2018年3月的《柳州日报》在法标洁具专卖处拍照，照片显示在2018年3月该经营场地、设施仍未撤离涉案铺位，陈海峰未提交任何证据证明合同期满后曾经通知贯通柳州分公司要求退场，故应当视为当时陈海峰仍未撤场。由于一个月的搬离时间也在合理范围内，所以，对于贯通柳州分公司以2018年3月作为陈海峰应付费用截止时间的主张，该院予以采信。 对于贯通柳州分公司主张的占用费以及违约金问题，陈海峰辩称《民法总则》2017年10月1日实施之前的租金诉讼时效按1年计算，市场管理费、综合维护费按照2年计算。对此，根据《民法总则》中诉讼时效的适用规则，至2017年10月1日诉讼时效未超过的，应当适用三年的诉讼时效，结合陈海峰抗辩的合法部分以及本案合同约定的交费时间，市场管理费、综合维护费在《民法总则》实施前的按照两年计算诉讼时效，至2017年10月1日，2015年12月26日之后欠付的市场管理费、综合维护费未超过诉讼时效。租金在《民法总则》实施前按照一年计算诉讼时效，至2017年10月1日，2016年10月25日以后的租金未超过诉讼时效。由于贯通柳州分公司在2017年10月18日曾对陈海峰发送律师函催告交费，故之前的未超过诉讼时效的欠费从当日重新起算诉讼时效。至本案起诉时，2015年12月26日之后欠付的市场管理费、综合维护费以及2016年10月25日之后欠付的租金均未超过诉讼时效，故陈海峰应当支付的欠费共计242166.89元。 对于贯通柳州分公司诉请的违约金20000元，陈海峰签订的《商位使用管理协议书》约定租赁者如不按时交纳费用，应当承担违约责任，向贯通柳州分公司支付违约金20000元，该违约金相对于陈海峰违约可能造成的损失并不过高，该院对于贯通柳州分公司的相应诉请予以支持。对于贯通柳州分公司诉请的逾期付款利息，虽然贯通柳州分公司已依约诉请了违约金20000元，但从欠费总额以及欠付时间来说，该违约金显然不足以弥补欠费所造成的合理损失，故该院结合贯通柳州分公司的诉请的合法合理部分，陈海峰应当从2017年3月26日日开始，以108424.13元作为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计算支付至欠费还清之日止。 对于协议约定由贯通柳州分公司代上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司收取的费用，是否支持贯通柳州分公司相应诉请的问题。该院认为，本案讼争的《商位使用管理协议书》签订主体只有贯通柳州分公司与陈海峰，上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司并非合同当事人。协议约定贯通柳州分公司代上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司收取该费用，即使贯通柳州分公司作为代收人，也有权向陈海峰收取该费用。而且，在上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司撤离后，涉案商场继续经营，陈海峰未对此提出异议，所以，贯通柳州分公司有权继续收取该费用，对于陈海峰辩称的贯通柳州分公司无权收取约定的代收费，该院不予采信。 一审法院判决：一、陈海峰向贯通柳州分公司支付租金、市场管理费、综合维护费共计242166.89元及逾期付款利息损失（逾期付款利息损失以108424.13元为本金，从2017年3月26日开始，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付至欠费还清之日止）；二、陈海峰向贯通柳州分公司支付违约金20000元；三、驳回贯通柳州分公司的其他诉讼请求；一审案件受理费5609元（贯通柳州分公司已预交），由陈海峰负担4729元，贯通柳州分公司负担880元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的照片两张与本案有关联，本院视其与案件关联性大小作为审理之参考。 上诉人对一审判决查明的律师函是否为代表贯通柳州分公司的主张等观点性意见，本院将综合全案情况，进行评判。双方当事人对一审查明的其他事实没有异议，本院二审予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩主张，二审争议的焦点问题是：1.合同效力问题。2.违约金问题。3.上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司的管理费代收问题。4.诉讼时效问题。 合同效力问题。据一审法院已经审理生效的（2017）桂0204民初2671号案等关于涉案商场的物权保护纠纷案件中，已查明及认定讼争的商铺都有合法的产权登记，涉案商铺的业主委托银兴业委会代为签约出租。本案合同为贯通柳州分公司与陈海峰曾于2015年3月27日签订的《商位使用管理协议书》到期后，双方于2016年3月29日再次续签，合同内容没有违反国家法律、行政法规的禁止性规定，亦没有证据证实合同存在意思表示不真实，且上诉人在长期租赁使用过程中也并无产权人对租赁合同效力提出异议。又根据《合同法》第五十二条第（一）项和第五十四条第二款的规定，因欺诈、胁迫而订立的合同，损害国家利益的为绝对无效合同，除此之外，均纳入可撤销合同的范畴。本案合同并未损害国家利益，即使本案中陈海峰对本人所续签订合同认为未经其签订前充分了解、尚有疑虑,而其在该整个合同履行期间也均未提出撤销。综上陈海峰关于合同效力的主张不能成立。 违约金问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付并承担相应违约责任。本案双方《商位使用管理协议书》约定陈海峰违反约定即应当支付违约金20000元的同时，也约定了陈海峰逾期未交费的，贯通柳州分公司将每日加收所欠金额1%的滞纳金。即本案属于合同中对同一当事人同一违约行为同时约定两种以上违约金的情形。一审法院根据欠付租金的数额、时长，及贯通柳州分公司诉请的利息损失并加上20000元，并未超过陈海峰逾期支付租金导致损失的可预计的合理范围等实际情况，对违约金总额是否过分高于违约方造成的损失进行审查，判决从2017年3月26日开始，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付至欠费还清之日止计算违约金并无不当。 管理费收取问题。本案讼争的《商位使用管理协议书》为贯通柳州分公司与上诉人签订，上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司非此合同当事人。协议约定上诉人应当支付市场管理费28元/平米/月，其中有10元/平米/月为贯通柳州分公司代上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司收取，根据贯通柳州分公司与上诉人双方的合同约定，即使作为代收人贯通柳州分公司有权向上诉人收取该费用。并且，一审法院曾于2016年8月3日发出相关的执行通知书，并在本案商场中对上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司的无形资产的标志进行强制拆除的执行，该拆除执行程序为公开进行，该商场商户已明知。然而上诉人对上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司撤离后涉案商场继续经营管理未提出任何异议，亦无证据证明贯通柳州分公司此后未向上诉人提供管理服务，故上诉人关于贯通柳州分公司无权按照所约定28元/平米/月收取市场管理费的主张本院不予支持。 由于上诉人就其遗留物品及装修问题并未在本案中提出反诉，且双方对此问题存在不同意见本案中不能达成一致，故本案对此不予处理。 时效问题。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行。本案租赁合同载明到期日为2017年3月25日，2017年10月18日贯通柳州分公司曾经委托律师向陈海峰发送律师函催收租金、管理费以及质量保证金。律师函的邮寄单上邮寄地址为上诉人提供的身份证登记住所、电话为上诉人亲自在租赁合同所留且律师函被上诉人在诉讼中作为被上诉人的证据使用，故上诉人关于律师无授权发函及未提出主张的观点不成立。本案贯通柳州分公司于2020年3月10日向一审法院交费暨提出诉讼，故本案并未超过诉讼时效。 综上所述，上诉人陈海峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5232.5元，由上诉人陈海峰负担。 本判决为终审判决。 审判长 梁 斌 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二〇年十二月十六日 书记员 覃 溪