湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初5559号原告（反诉被告）：孙敏，男，汉族，1975年7月15日出生，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：辜波，湖北千禧律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉市悦品居酒店有限责任公司，住所地武汉市青山区建设一路与建港南街交汇处武汉宝业中心****单元****房。法定代表人:徐金，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：梅薛明，男，武汉市悦品居酒店有限责任公司员工。原告孙敏与被告武汉市悦品居酒店有限责任公司（以下简称悦品居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告悦品居公司提起反诉，本院依法予以受理，与本诉合并公开开庭进行了审理。原告孙敏的委托诉讼代理人辜波，被告悦品居公司的委托诉讼代理人梅薛明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）孙敏向本院提出诉讼请求：1.悦品居公司支付孙敏租金2500元×11个月=27500元；2.悦品居公司支付孙敏解除合同的违约金10000元；3.悦品居公司返还因租赁房屋代为装修的装修款33756元；4.悦品居公司支付律师费1500元；5.悦品居公司承担本案的诉讼费。事实和理由：悦品居公司于2019年9月17日租赁孙敏位于瑞云公馆1-1-314号的一套房子，并约定每月租金为2500元。合同约定任何一方擅自解除合同的，应赔偿对方10000元。悦品居公司至今拖欠房租未缴纳，也无法联系，导致孙敏的合法权益受损，为维护个人合法权益，特请求法院依法判决。被告（反诉原告）悦品居公司辩称，1.实际租赁期限为2019年12月17日至2020年8月15日，2019年9月17日支付房租7500元、保证金2500元，因疫情影响，孙敏同意免租2个月15天，2020年5月15日支付租金7500元。房屋租金已全额结清。2.小区停车费无故增涨，反复停电导致酒店设备损坏，造成直接经济损失3万余元，民用电无理由改为商业用电，本因疫情原因酒店属于亏本经营，故于2020年8月15日退出此房间，协商与孙敏解除合同无果，提出解除租赁合同不属于无故解除。疫情原因属不可抗力因素，双方互不承担违约责任。3.房屋存在装修事实,并签署了合同，装修款为悦品居公司垫付,孙敏验收后支付过部分装修款，还有部分装修款以房屋装修不满意为由一直拖欠，悦品居公司已提出反诉，要求孙敏支付未结清装修款。4.请律师取决于个人选择，孙敏无理由要求悦品居公司支付律师费。被告（反诉原告）悦品居公司向本院提出反诉请求：1.孙敏支付房屋装修验收后未支付的硬装装修款40000元（1000元×40平方米）；2.孙敏返还房屋保证金2500元；3.孙敏承担本案的反诉费用。事实和理由：悦品居公司于2019年9月17日租赁孙敏的瑞云公馆1-1-314号房，孙敏肯定装修的事实，剩余尾款却一直拖欠，要求孙敏支付硬装装修款40000元。按照租赁合同第五条,孙敏应返还房屋保证金2500元。原告（反诉被告）孙敏针对反诉辩称，房屋没有经过验收，孙敏购买的是精装房，悦品居公司没有进行装修。悦品居公司违约，不应当返还保证金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月23日，孙敏与武汉丰瑞恒房地产开发有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买石桥村城中村改造K10地块第1幢3层14号房，房屋建筑面积共39.08平方米。2019年9月17日,张云霞（孙敏配偶）（甲方）代孙敏与悦品居公司（乙方）就瑞云公馆1-1-314号房签订《房屋租赁合同》，其中约定:第二条房屋出租时间为2019年9月17日至2025年9月17日。第三条该房屋仅做酒店使用，乙方不得擅自挪作他用。第四条月租金2500元整，按季度结算，首次押一付三交付甲方；以后各期交付时间为当月15日。第五条乙方于本合同生效之日向甲方支付该房屋保证金2500元整。合同期满，若乙方无违约行为，甲方应在合同到期当日将保证金无息退还给乙方。第七条该房屋租赁期间，双方均不得无故解除合同，租赁期间甲方擅自解除合同的，应赔偿乙方1万元整；乙方擅自解除合同的，应赔偿甲方1万元整。经甲乙双方协商一致终止合同的除外。第八条1、甲方委托乙方对该房屋进行整体装修，乙方提供几款整体装修风格供甲方选择，双方最后按确定好的装修风格和装修方案由乙方进行装修。2、房屋装修标准：①硬件部分：按1000元/平方米核算，包含：……②软装部分：总价约33756元。4、装修时间：合同签订之日起至2019年12月17日前为装修免租期。乙方应保证保质保量完成装修工作，并保证在合同规定的承租起始日之前房屋能够正常投入使用。装修期间甲方可随时去参观装修情况，整体装修完成后，甲方可去验收。5、合同期内，该房屋的维修与翻修费用由乙方承担。第十条如因洪水、地震、火灾（非本房屋的起火责任）、拆迁和法律法规政府政策变化等不可抗力原因。导致本协议不能履行，甲乙双方互不承担违约责任。租金按实际租赁时间计算，多退少补。另查明，2019年9月17日,孙敏与悦品居公司另就瑞云公馆1-1-313号房屋签订《房屋租赁合同》，合同内容同上。悦品居公司向孙敏支付313号、314号房6个月租金共计30000元、保证金共计5000元。孙敏向悦品居公司支付313号房、314号房软装部分装修款共计47512元，余款以租金和保证金予以抵扣。租赁期限内，悦品居公司终止履行《房屋租赁合同》。经双方确认，悦品居公司实际租赁期限为2019年12月17日至2020年8月15日。另查明，2020年8月20日，张云霞（孙敏配偶）向武汉市公安局江岸区分局后湖派出所报警称313号、314号房屋内物品被租户搬走。武汉晟世元物业管理有限公司提供的《物品出/入放行条》载明放行物品：电脑、布场、床单被套之类，电竞椅及电脑配置设施。悦品居公司确认拿走313号、314号房智能门锁（每个价值3000元）、床品套装（每套价值4000元），属于软装部分。2020年10月19日，孙敏将313号、314号房另行出租。审理中，孙敏主张以314号房电费余额87元、水费余额88元抵扣其主张的租金，悦品居公司不持异议。再查明，武汉晟世元物业管理有限公司提供的电表查询情况表显示，314号房2020年1月电费余量542.6度、2020年4月电费余量446度、2020年5月电费余量58.5度。悦品居公司对电表查询情况表无异议。又查明，孙敏因与悦品居公司房屋租赁合同纠纷两案，支付律师代理费3000元。本院认为,孙敏与悦品居公司签订的《房屋租赁合同》合法有效。孙敏按照约定将租赁物交付悦品居公司，悦品居公司应当按照约定向孙敏支付租金。悦品居公司实际租赁期限为2019年12月17日至2020年8月15日，此期间租金为19972.60元（2500元×12个月÷365天×243天）。悦品居公司已支付租金15000元。武汉市因突发新冠疫情于2020年1月23日采取疫情管制措施，于2020年4月8日解除离汉离鄂通道管制措施。悦品居公司抗辩要求减免疫情期间租金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力对悦品居公司经营活动的影响客观存在，结合本案实际情况，本院酌定减免悦品居公司在不可抗力持续期间50%的租金3082.19元（2500元×12个月÷365天×75天×50%）。故悦品居公司应向孙敏支付租金1715.41元（19972.60元－15000元－3082.19元－水电费175元）。悦品居公司以开发商涨价电费、停车费为由解除合同不应归责于孙敏，疫情影响也仅是暂时的，不致合同无法继续履行。悦品居公司违约解除合同，应承担相应的违约责任。租赁合同约定“合同期满，若乙方无违约行为，甲方应在合同到期当日将保证金无息退还给乙方”，悦品居公司存在违约行为，其要求孙敏退还保证金2500元，本院不予支持。租赁合同约定“该房屋租赁期间，双方均不得无故解除合同，租赁期间甲方擅自解除合同的，应赔偿乙方1万元整；乙方擅自解除合同的，应赔偿甲方1万元整。”没收保证金和支付违约金均属于违约责任范畴，应与悦品居公司违约产生的损失赔偿额相当。悦品居公司违约给孙敏造成房屋空置期间的租金损失，悦品居公司已负担保证金2500元，故悦品居公司应向孙敏支付违约金2500元。悦品居公司拿走智能门锁（价值3000元）、床品套装（价值4000元），造成孙敏损失7000元，应予以赔偿。孙敏主张律师费1500元，双方并无相关约定，本院不予支持。悦品居公司对其装修支出未能提交证据证明，且悦品居公司的违约行为导致合同在履行期间届满前解除，未能完全享用装饰装修价值的损失由悦品居公司自行承担。悦品居公司要求孙敏支付硬装部分装修款，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）武汉市悦品居酒店有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）孙敏支付租金1715.41元；二、被告（反诉原告）武汉市悦品居酒店有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）孙敏支付违约金2500元；三、被告（反诉原告）武汉市悦品居酒店有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）孙敏支付软装部分装修损失7000元；四、驳回原告（反诉被告）孙敏的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）武汉市悦品居酒店有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1619元，减半收取计809.5元，由原告（反诉被告）孙敏负担684.71元，被告（反诉原告）武汉市悦品居酒店有限责任公司负担124.79元。反诉费431.25元由被告（反诉原告）武汉市悦品居酒店有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 易 鸣二〇二〇年十二月四日书记员 胡舒铭