辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6924号上诉人（原审被告）：刘玉臣，男，1970年4月12日生，汉族，无职业，住大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：王阳，辽宁碧海律师事务所律师。委托诉讼代理人：董海涛，辽宁碧海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭丽，女，1988年4月24日生，汉族，无职业，户籍所在地黑龙江省青冈县，现住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：杨锡文，辽宁中山律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐伟进，辽宁中山律师事务所律师。上诉人刘玉臣因与被上诉人郭丽房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初1119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘玉臣上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回郭丽的诉讼请求；2、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、关于双方之间的合同履行情况。本案中，原审法院认为上诉人与被上诉人之间签订的《商品租赁协议书》尚未进入履行期错误。双方就租赁商铺事宜早于合同签订之时已经进行过约定，被上诉人也早已在案涉商铺从事经营活动，一审庭审中被上诉人已经明确认可。因此，双方之间的租赁合同关系，早已建立并存续，并非原审法院认定的“尚未进入履行期。”2、关于案涉商铺所在的大连凯旋商城因失火被封闭的情况。2019年12月25日，凯旋商城发生火灾，消防部门第一时间赶到现场灭火，次日对现场进行封闭并展开勘验、调查；2020年1月4日，经商城业主、业户、物业方面的共同努力，有关部门组织凯旋商城业户占用露天广场进行销售活动，最大限度地减少业户损失；2020年1月22日，露天广场销售结束后，应业主要求，物业组织业主代表到现场进行参观，业主代表参观后表示：当时商城的维修情况和卫生条件已经改善的相当好，物业负责人员也明确表示：已与维修设备厂家确定春节后即开始进行维修工作，物业部门甚至24小时进行商城相关设施的维修和通风，竭力做好开业准备；2019年12月26日(失火次日)发布的《通知》，物业公司也明确表示将“积极配合消防部门工作并展开各项善后工作，尽快恢复商场营业……”。此后，全国疫情升级，为防疫工作需要，全国管控严格，此前物业方面已经确定的维修工作无法开展，直至3月中旬全国疫情有效控制，经与物业部门核实，商城维修工作已经接近尾声；目前相关部门已经做出火灾认定书，经过与消防部门确认，得到回复：物业具备条件即可马上开业，物业表示，除失火区域外，商城其余店铺即将组织开业。案涉商铺所在的大连凯旋商城共有2000余商户，此次失火涉及的商户60家，仅占总体的3%。首先，火灾并未造成财产“毁于一旦”的程度；其次，火灾发生后，消防部门为处理现场和调查原因对现场进行封闭是正常的程序，但“封闭”不等于“查封”。“封锁”的目的在于保护现场不被破坏，便于进行勘察及认定，一旦结论作出便及时解除，并非永久停业，任何政府部门、商场及物业方面均未收到或作出关于凯旋商城永久停业的通知或安排，包括物业公司在内的有关单位正在积极开展对凯旋商城受损位置的修复，重新开业指日可待，因此，租赁合同应继续履行。二、原审法院适用法律错误。案涉商铺所在的大连凯旋商城因失火暂时封闭的情况发生后，紧接着国内爆发了新冠疫情。为贯彻落实大连市新型冠状病毒××疫情防控指挥部令，避免人员聚集交叉感染，包含凯旋商城在内的各种可能聚集性场所、单位均在相关政府部门的指示下暂停营业，由此可见，导致商城延期营业还有不可规避的新冠疫情，暂不营业的原因是全国上下防控疫情工作的必要。本案火灾系因电缆故障引燃周围可燃物所致，非因上诉人原因；此后凯旋商城也采取了协助经营者在室外经营、积极开展抢修工作等行动，促进商城尽快恢复营业，在双方此前的沟通过程中，上诉人已经表示可以对租期进行顺延，以减少被上诉人的损失，但被上诉人以其“另谋职业”为由要求解除合同，理由不能成立，与合同法的立法宗旨、立法原则相违背。郭丽辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：一、被上诉人与上诉人解除合同没有获得任何利益，只是对自己损失的略微弥补，商城着火导致承租人受害程度更严重，丧失经营期限长达4个多月，货物受损，着火后的恶劣环境给承租人带来身体伤害,而出租人可以向失火者、物业管理者索要损失。二、租赁关系因突发大火，合同继续履行不具备现实可能。被上诉人在2020年1月15日即向上诉人发出了解除合同通知，当时都不知道什么时候开业，被上诉人有解除合同的权利。三、凯旋商城在着火后，让商户在室外广场甩货，货物已没有了，店铺也没有用。一审法院的判决仅仅弥补了被上诉人的部分损失。郭丽向一审法院起诉请求：判令解除双方的商铺租赁合同；判令刘玉臣退还租金40000元。一审法院认定事实：郭丽经刘玉臣同意从他人处转租到案涉铺位经营。2019年11月29日，郭丽、刘玉臣签订《商铺租赁协议书》，约定郭丽承租刘玉臣位于大连市站北广场1、10号大连凯旋商城地下2层Ｂ区铺位用于经营服装，该铺位套内面积10平方米，租赁期限自2020年1月1日至2020年12月31日止；租金为40000元；租赁期内该铺位在经营期间所发生的物业管理费、其他一切费用及债权债务均由郭丽负责；同时，该协议书还约定郭丽租用该铺位后，如因郭丽原因中途违约退出，剩余租金及租赁押金不予退还。2019年11月29日，郭丽通过微信及支付宝转账方式向刘玉臣交纳租金40000元。2019年12月25日10时13分，大连市消防救援支队指挥中心接到报警，位于大连市西岗区(中冶建设高新工程技术有限责任公司产权区域)刘永军使用的库房发生火灾；火灾造成该建筑、库房及货物、物品等部分被烧损(毁)、烟熏、水渍，而后蔓延至凯旋商城造成建筑、卖场、店铺、库房、办公室及货物、物品等部分被烧损(毁)、烟熏、水渍；无人员伤亡。2019年12月26日，大连市西岗区消防救援大队作出《封闭火灾现场公告》，自2019年12月26日8时30分起对大连市西岗区菜市街1号火灾现场予以封闭。封闭范围为警戒标志以内的区域。禁止任何人擅自进入封闭区域，违者依法追究相应法律责任。同日，大连大都会物业管理有限公司向凯旋商城全体业主发出《通知》，内容为：因2019年12月25日部分商铺失火，导致凯旋地下商城无法正常营业，消防部门正在调查失火原因及损失情况，一切以消防部门调查结果为准，望广大业主耐心等待通知。大都会物业管理有限公司也会积极配合消防部门工作并展开各项善后工作，尽快恢复商场营业。2020年1月9日，大连大都会物业管理有限公司向经营业户发出错时取货通知，安排经营业户在凯旋广场上甩卖货物。2020年2月3日，大连大都会物业管理有限公司向业户发出《通知》，内容为：为响应大连市新型冠状病毒××疫情防控工作要求，避免人员聚集引发交叉感染，确保您和他人的健康与安全，疫情期间禁止到商城内取送货物，具体开放理货、清扫店铺内卫生时间，另行通知。因受疫情影响，各施工单位、材料厂家均未开工，导致我司设备恢复工作暂时无法开展，待2月10日复工后立即开展设备设施恢复工作，请各位业户给予理解和支持。目前我司员工正常上岗，人员每日测量体温，佩戴口罩，进入现场巡视，排查安全隐患，统计设备损失情况，并全面开展公共设施消毒通风工作。希望我们共同努力，做好防护，万众一心，共克时艰。2020年2月16日，大连大都会物业管理有限公司向业户发出《关于延期开业通知》，内容为：为贯彻落实大连市新型冠状病毒××疫情防控指挥部令(第1-5号)，避免人员聚集引发交叉感染，确保您和他人的身体健康与安全，结合商城目前实际情况，经研究决定：大连凯旋商城继续延期营业，开业时间另行通知。延期营业期间，我们将密切关注疫情的变化，与各施工厂家保持密切沟通，待疫情缓解时第一时间进行设施设备修复工作，并持续做好商场设施的消毒和防疫工作。感谢广大业户的理解与支持!2020年3月22日，大连市西岗区消防救援大队经调查后，作出西消火认字2020第0002号《火灾事故认定书》，对起火原因认定如下：起火时间为2019年12月25日10时09分左右；起火部位为刘永军使用的库房内距北墙向南第5至第6个梁柱之间；起火点为自第6个梁柱北端至向北3米、距东墙向西4.9米至7.8米的区域内；起火原因为电缆桥架内电缆故障引燃刘永军的货物等可燃物起火。本案开庭后，大连大都会物业管理有限公司于2020年4月上旬通知各业户做好开业准备，商城将于2020年4月17日恢复开业。郭丽于2020年4月18日自行撤离案涉店铺。一审法院认为：郭丽、刘玉臣签订的《商铺租赁协议书》系双方真实意思表示，合法有效。但由于大连市西岗区菜市街1号大连凯旋商城地下一层于2019年12月25日失火，现场被消防部门封闭，商城整体停业，双方签订的《商铺租赁协议书》尚未进入履行期，随后郭丽于2020年1月15日即向法院提起解除合同的请求。后因新冠疫情的发生，商城继续延期开业，郭丽合同目的无法实现，应予解除。合同解除后，郭丽交纳的租金40000元亦应返还。故郭丽的请求，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条规定，判决：一、解除原告郭丽与被告刘玉臣签订的《商铺租赁协议书》。二、被告刘玉臣于本判决生效之日起十日内返还原告郭丽租金40000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取400元(原告已预交)，由被告刘玉臣负担。本院审理过程中，上诉人刘玉臣除称对一审查明的“郭丽于2020年4月18日自行撤离案涉商铺”不清楚外，对一审判决查明的其他事实均无异议。鉴于一审法院对于郭丽在一审庭审结束之后提交的双方微信聊天记录（2020年4月17日、4月18日）未组织质证，本院二审组织双方进行了质证。刘玉臣对微信聊天记录的真实性没有异议，认可在2020年4月17日郭丽向其提出交接钥匙，但其不同意接钥匙。本院二审庭审中，刘玉臣承认郭丽曾在2020年1月发微信要解除合同，但刘玉臣不同意；2020年5月之后刘玉臣去过商铺，但商铺锁门，其亦未与郭丽进行沟通。本院征求其意见是否同意交接钥匙，刘玉臣拒绝接收钥匙，并表示租赁合同在2020年12月31日到期之后才能进行交接。除以上事实外，经本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，根据双方的诉辩主张，本案二审争议焦点为：一、郭丽诉请解除双方之间签订的《商铺租赁协议书》是否应予支持；二、若解除合同，则郭丽已交纳的租金应如何处理。针对第一个争议焦点，即案涉《商铺租赁协议书》应否解除问题。本院认为，刘玉臣作为案涉商铺的权利人，将商铺出租给案外人后，在租赁期限尚未到期时，郭丽经刘玉臣同意从案外人（原承租人）处转租案涉商铺，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效”之规定，在该阶段，刘玉臣与郭丽之间不存在直接的租赁合同关系，而是出租人与次承租人之间的关系。刘玉臣与郭丽虽然在2019年11月29日签订了《商铺租赁协议书》，但该协议约定的租赁期限自2020年1月1日至2020年12月31日止。因此，根据约定，双方的租赁关系应始于2020年1月1日。刘玉臣关于双方之间的租赁合同关系早已建立并存续的上诉理由本院不予采纳。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人的基本义务是按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。在2019年12月25日凯旋商城发生火灾时，刘玉臣与郭丽之间的租赁协议尚未进入履行期，且根据大连市西岗区消防救援大队做出的封闭火灾现场公告，自2019年12月26日起，对火灾现场予以封闭，禁止任何人擅自进入封闭区域。刘玉臣未能在租期伊始时向郭丽交付租赁物并保证租赁物在租赁期间符合约定的用途，未履行出租人的基本义务，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，刘玉臣虽系因他人原因无法向郭丽交付租赁物，但仍应向郭丽承担违约责任。郭丽签订租赁合同的目的无法实现，在此情形下，郭丽于2020年1月15日向法院提起诉讼要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同法定解除的情形，一审法院对郭丽解除合同的诉讼请求予以支持，有事实和法律依据。针对第二个争议焦点，即郭丽已交纳的租金如何处理问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据查明的事实，郭丽于2019年11月29日向刘玉臣交纳的是2020年1月1日至12月31日的租金40000元。如前所述，在凯旋商城因发生火灾被封闭时，双方所签订的租赁协议尚未进入履行期，郭丽并未基于该协议而使用租赁物、获得收益，故刘玉臣应向郭丽返还已预先收取的40000元租金。一审法院判令刘玉臣返还租金符合法律规定，本院予以维持。综上所述，上诉人刘玉臣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人刘玉臣负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘 畅审判员  任 娲二〇二〇年十二月十八日书记员  于 涵