浙江省平阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0326民初4461号 原告：浙江百家乐物业管理有限公司，住所地浙江省龙港市陶瓷批发市场******。 法定代表人：徐象杰，董事长。 委托诉讼代理人：刘丽梦,上海浩信（温州）律师事务所律师。 被告：王崇斌，男，1956年7月20日出生，汉族，住浙江省平阳县。 被告：程彩和，女，1966年1月9日出生，汉族,住浙江省平阳县。 上列二被告委托诉讼代理人：周勉弟，浙江九州大众（温州）律师事务所律师。 原告浙江百家乐物业管理有限公司（以下简称为百家乐公司）与被告王崇斌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案，于同年10月15日依原告百家乐公司的申请追加涉案房屋承租人程彩和为共同被告，双方当事人一致同意放弃举证期间，故依法适用简易程序于追加之日公开开庭进行了审理。原告百家乐公司委托诉讼代理人刘丽梦，被告程彩和及二被告诉讼代理人周勉弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告百家乐公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告王崇斌立即支付湖滨大楼1楼107室物业服务费942元，违约金282元，共计1224元；2.本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告增加诉讼请求，要求被告程彩和与被告王崇斌共同偿还结欠物业服务费及违约金1224元。事实与理由：2016年，百家乐公司与平阳县湖滨大楼业主委员会签订了一份《苍南县百家乐物业管理有限公司物业服务委托合同》(以下简称为《合同》)。《合同》第十三条约定：委托管理期限为五年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止。《合同》第十八条约定：1.本物业的管理服务费收取标准为：2016年1月1日至2016年12月31日高层住宅按每月每平方米建筑面积1.50元，商业用房(商场)每月每平方米建筑面积1.50元收取；5.物业服务费及能耗费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定缴费的时间内按时缴费；9.从逾期之日起按每天应交管理费2‰滞纳金。平阳县湖滨大楼1楼107室（房屋建筑面积为52.31m²）的商业用房业主为被告王崇斌。被告程彩和作为承租人使用涉案房屋。三被告至今仍未缴纳上述房屋2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费。原告依据《合同》积极履行相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供完善的物业管理服务。但被告拖欠物业服务费行为导致原告公司运营困难，严重损害原告及其他业主利益，故提起本案诉讼。 被告王崇斌、程彩和答辩称：1.原告提交的2016年物业服务合同，未经法定程序进行公示，且业主大会未授权业委会与原告签署物业服务合同，合同无效。2.物业合同未在小区内公示，业主均不清楚物业相关的义务。3.物业合同即便合法有效，该物业服务合同仅对小区内住房业主发生效力，不对小区外的临街商铺发生法律效力。4.原告与被告未形成事实物业服务，原告未提供垃圾清理、门卫安防、代收水电费、商业用房日常设备维护、商业用房秩序维护等基础物业服务，物业对小区内住房业主的服务与商业用房业主完全无关。综上，应当驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求以及答辩主张依法提交了证据，并在庭前进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方争议的证据，本院认定如下： 1.原告提供的《苍南县百家乐物业管理有限公司物业服务委托合同》，证明原告为涉案小区提供物业服务的事实。被告对真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，认为原告应当证明湖滨大楼业主委员会签订该合同经过业主大会授权，否则合同无效。本院认为，《苍南县百家乐物业管理有限公司物业服务委托合同》由原告与湖滨大楼业主委员会签订，合同明确了原告与湖滨大楼业主的权利、义务，且于2016年1月1日已开始适用，证据符合三性要件，应予以确认。 2.被告提供的小区内外部结构照片，证明小区与案涉房屋没有通道，案涉房屋不在小区内。原告对其有异议，认为照片拍摄于2019年8月10日，本案主张的是2018年年度物业服务费，与本案不具有关联性。本院认为，经现场勘察，涉案房屋为临街商业用房，小区与涉案房屋没有直接进出通道，商业用房业主需通过小区大门与消防通道方能进入小区，事实与被告提供的证据一致，本院予以确认。 3.被告提供的店前照片，证明涉案房屋没有安装与小区连接的监控，原告没有提供安全防护物业服务。原告对其有异议，认为照片拍摄于2019年，与本案不具有关联性，且原告没有义务为被告安装监控摄像头，因为监控设备为小区共有财产，应当由小区业主委员会统一采购。本院认为，照片能够反映小区真实的监控摄像头安装情况，但该组照片无法证明原告没有提供安保物业服务。 4.被告提供的涉案房屋店前地面照片，证明涉案房屋店面非停车区，原告没有提供车辆停放轶序管理的物业服务。原告对该组证据有异议，认为拍摄时间为2019年6月27日，且被告提供的车辆停靠时间无法证明是因为原告管理不当造成的，物业对红线规划区内提供物业服务，临街行人道路非物业管理范围。本院认为，该组证据真实性无法核查，且提供的行人道路停车情况与本案不具有关联性，不予确认。 5.被告提供的涉案房屋店前草地照片，证明涉案房屋店前草地枯死，原告没有提供植被物业服务。原告对该组证据有异议，主张草地拍摄时间是2019年10月19日，与本案无关。本院认为，照片拍摄时间为2019年，不能证明被告待证事实，本院不予确认。 6.被告提供的昆阳镇环境卫生管理所出具的证明，证明涉案房屋卫生费由外部公共部门收费，证明涉案房屋独立于小区，原告没有提供卫生物业服务。原告对真实性无异议，但认为不能证明被告待证事实，提出小区垃圾分为生活垃圾与经营垃圾，物业服务合同第二章第七条、第五章第十七条第三项已经明确经营产生的垃圾不属于原告管理的范畴，而且原告已经向环卫所缴纳清运费，被告重复缴纳应向收费单位主张。本院认为，该组证据证明内容真实，能够说明被告使用涉案房屋经营宝缦家纺并自行向昆阳镇环境卫生管理所缴纳2018年卫生费400元。 7.被告提供的涉案房屋上面违章建筑照片，证明涉案房屋上方存在违章建筑，原告没有提供制止的物业服务。原告认为，照片拍摄于2016年7月8日，违章建筑应当由原告向相关职能部门投诉、举报。本院认为，违章建筑情况与本案不具有关联性，不予确认。 8.被告提供的涉案房屋广告牌受损、以及房内墙壁发霉的照片，证明原告没有基础物业服务，涉案房屋前方有违章导致雨水长期汇集，造成下方广告牌受损，以及房内墙壁发霉。原告对其有异议，认为照片拍摄于2019年10月16日，与本案不具有关联性，被告房屋内部发霉，不能要求物业免费提供增值服务。本院认为，该组照片拍摄于2019年，无法证明2018年的真实情况，本院不予确认。 9.被告提供的涉案房屋广告牌外立面被大楼外墙掉落的磁砖砸坏的照片，证明台风刮下大楼磁砖砸坏原告涉案房屋广告牌外立面。原告对其提出异议，认为照片拍摄于2016年7月，与本案无关，而且小区外墙脱落致使广告牌受损，被告未能证明其因果关系以及赔偿金额，应当另案追究侵权者责任。本院认为，该组证据仅能证明广告牌破损情况，但无法证明系小区外墙脱落造成，与本案不具有关联性，本院不予确认。 结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 百家乐公司与平阳县湖滨大楼业主委员会签订了《苍南县百家乐物业管理有限公司物业服务委托合同》，约定百家乐公司为湖滨大楼小区提供物业服务。该合同第二条约定物业为坐落于平阳县××镇××路××大楼总建筑面积18015平方米的物业，包括高层住宅建筑面积15818平方米，商业建筑面积2197平方米；第十三条约定物业服务期五年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止；第四至十条约定百家乐公司应当提供的物业服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共环境卫生、污水管道的疏通、业主共有的公共绿化的养护和管理、公共秩序维护、装饰装修管理服务等等；第十七条约定管理区域清洁卫生费用（指日常生活垃圾、办公垃圾清运费）属于物业管理服务费用开支范围；第十八条约定，2016年1月1日至2016年12月31日高层住宅按每月每平方米建筑面积1.50元，商业用房（商场）按每月每平方米建筑面积1.50元收取（2017年以后的物业服务费另行协商确定）；以上管理费已包括电梯保养费及环卫所垃圾清运费；物业服务费及能耗费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定缴费的时间内按时缴费；逾期缴费，从逾期之日起按每天应交管理费2‰滞纳金。百家乐公司于2016年1月1日开始为平阳县湖滨大楼小区提供物业服务，于2019年12月31日停止提供服务并退出小区。涉案平阳县湖滨大楼1楼107室（房屋建筑面积为52.31ｍ²）的房屋所有权人为被告王崇斌。自2015年5月1日开始，被告程彩和承租涉案房屋用于经营平阳县彩和经典家纺（广告牌称宝缦家纺）场所，并与出租方王崇斌约定由承租方承担租赁期间的物业服务费。涉案房屋位于湖滨大楼小区范围内，与高楼住宅为同一整体，大门朝小区外开放，门外即临街行人道路，与小区无直接连通通道，人员需通过小区安检门或消防门方能进入小区内。被告程彩和以宝缦家纺的名义向平阳县昆阳镇环境卫生管理所缴纳2018年卫生费400元，涉案房屋的垃圾由平阳县昆阳镇环境卫生管理所负责清理。房屋电费、水费一直由被告程彩和缴纳。原告自开始提供物业服务以来，截至当前，一楼全部商业用房均未安装任何小区监控，未纳入小区24小时监控范围。 另查明，2016年7月1日，案外人吴玉明（程彩和的丈夫）与百家乐公司工作人员林少秋曾因物业服务纠纷在昆阳镇人民调解委员会组织下达成调解协议，约定以每月每平方1.30元(2016年1-12月)收取物业管理费。被告程彩和、案外人吴玉明按照每月每平米1.30元标准缴纳了涉案房屋2016年与2017年的物业服务费。2018年12月25日、2020年6月30日，百家乐公司分别案外人吴玉明和被告王崇斌寄送了律师函催缴物业服务费。按每月每平米1.50元标准计算，平阳县湖滨大楼1楼107室自2018年1月1日至2018年12月31日止的物业服务费为941.58元。 本院认为，本案的争议焦点如下： 一、百家乐公司与湖滨大楼业主委员会签订的《合同》对被告是否具有约束力。 首先，《合同》的物业项目约定的物业服务区域包括涉案房屋在内，即合同约定的商业建筑面积2197平方米包括涉案房屋在内。其次，湖滨大厦商业用房在结构上与住宅用房为同一整体，应认定为构成同一物业服务区域，被告辩称涉案房屋系独立物业服务区域，不予采信。再者，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”本案中，被告程彩和作为承租方，系涉案房屋的实际使用人，其对欠缴的的物业服务费由其负责无异议。本院认为，欠缴的物业服务费应当由被告程彩和负责缴纳，被告王崇斌负连带责任。被告程彩和已交付2016年、2017年的物业服务费，被告此时主张物业合同无效，依据不足，本院不予采纳。 二、对于物业服务费的缴纳，被告是否有权抗辩不缴或少缴以及应否承担逾期未缴物业服务费违约责任的问题。 根据查明的事实，百家乐公司的确已依《合同》的约定提供了公共区域管理、养护等一定的物业服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，被告以其为商业用房业主，未享受、无需接受相关物业服务为由抗辩其对对方提供的物业服务无需缴纳物业服务费，该抗辩与上述规定相悖，应不予支持。百家乐公司请求对方缴纳物业服务费理由正当，应予支持。但按《合同》约定，百家乐公司负责管理区域清洁卫生费用（指日常生活垃圾、办公垃圾清运费），其中办公垃圾明显为非住宅用户产生的生活垃圾，应当理解为商业用房业主正常经营产生的办公垃圾，且合同已约定管理费包括垃圾清运费。综上，百家乐公司提供物业服务应当包括负责商业用房业主的垃圾清运。然而，涉案房屋的垃圾清运费用却由被告程彩和自行缴纳。同时，商业用房在百家乐公司提供物业服务的4年时间里，均未纳入24小时监控范围。虽然百家乐公司辩称，监控设备增设为小区业主委员会统一采购，但是，百家乐公司作为物业服务提供方，负责监控设备等共用设施设备的管理、运行、更新，应当从保护业主利益的角度及时发现安保漏洞并提出更新改造建议以保障物业管理范围内24小时监控安保，故百家乐公司在此事上未尽到应当的管理义务。综上，根据权利义务对等原则，本院酌情调整本案物业服务费标准，按每月1.30元/平方米进行缴纳为宜，即被告欠缴2018年全年物业服务费为816.04元（1.30元/m²×52.31m²×12个月）。至于违约责任，《合同》第十八条约定的业主逾期未缴物业服务费的违约责任承担，应以百家乐公司已充分提供合同约定的物业服务为前提。由于百家乐公司部分物业服务未到位，对其请求的逾期付款违约金，对方有权抗辩拒绝承担。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条之规定，判决如下： 一、被告程彩和于本判决生效之日起十日内支付原告浙江百家乐物业管理有限公司816.04元； 二、被告王崇斌对被告程彩和负担的上述缴费义务承担连带责任； 三、驳回原告浙江百家乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费25元（已减半），由王崇斌、程彩和负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。 审判员 陈 旭 二〇二〇年十二月四日 书记员 苏立允