贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3987号上诉人（原审原告）：凯里东南村镇银行有限责任公司，住所地：凯里市凯运大道**。法定代表人：齐琦，公司董事长。被上诉人（原审被告）：贵州大地联创房地产开发有限公司，，住所地：凯里市北京东路**法定代表人：杨昌鑫，公司经理。委托诉讼代理人：周继兴，公司职员。被上诉人（原审被告）：龙立彬，男，侗族，1986年11月20日出生，住天柱县。被上诉人（原审被告）：蒋瑶，女，汉族，1972年12月7日出生，住凯里市。上诉人凯里东南村镇银行有限责任公司（以下简称“东南村镇银行”）因与被上诉人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称“大地公司”）、龙立彬、蒋瑶申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初4497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东南村镇银行上诉请求：1、撤销一审民事判决；2、改判恢复（2019）黔2601执11号执行裁定书对凯里市房屋的执行。事实和理由：1、上诉人对凯里市房享有抵押优先受偿权。2、上诉人的抵押优先受偿权优于蒋瑶对大地公司的普通债权。3、蒋瑶与大地公司的房屋买卖交易未经上诉人同意，转让行为无效，且卖房款项未用于偿还上诉人的贷款。4、案外人的买房行为不构成善意取得，蒋瑶未取得房屋所有权，房屋所有权仍属大地联创公司。5、蒋瑶对涉案房屋未能办理房屋登记存在主观上的过错，确切的说是怠于履行备案登记手续。6、蒋瑶提供的付款依据仅70万元，一审认定蒋瑶交付815185元购房款无事实依据东南村镇银行向一审法院起诉请求：1、撤销凯里市人民法院（2019）黔2601执异40号执行裁定书，恢复（2019）黔2601执11号执行裁定书对凯里市房屋的执行；2、判令本案诉讼费及因原告实现债权产生的一切费用由上述被告及案外人共同承担。一审法院认定事实：该院在执行东南村镇银行借款合同纠纷一案中，本院作出（2019）黔2601执11号之一执行裁定书，查封了蒋瑶购买的涉案房屋。蒋瑶于2019年7月15日向该院提出执行异议，该院于2019年12月6日作出（2019）黔2601执异40号裁定书，认为涉案房屋系蒋瑶在该院查封前向大地公司购买，蒋瑶按照《商品房买卖合同》约定一次性支付购房款815185元，并交付相关费用，蒋瑶在法院查封前合法占有了涉案房屋，裁定中止对位于凯里市大地春城11栋30层01号（3001）房屋的执行。同时查明：蒋瑶与周川是夫妻关系，2017年12月3日周川因病去逝，2013年5月10日蒋瑶、周川与大地公司签订《商品房买卖合同》，合同约定大地公司将其开发的位于凯里市大地春城11栋30层01号（3001）房屋出售给蒋瑶、周川，房屋总价款815185元。合同签订后2014年6月27日周川通过银行转账的方式支付大地公司70万元购房款，现金支付115185元，2017年7月19日大地公司向蒋瑶出具了金额815185元的《贵州增值普通发票》，2014年5月1日大地公司向蒋瑶交付了该涉案房屋，蒋瑶一直占有居住至今。一审法院认为，公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于蒋瑶对东南村镇银行申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，蒋瑶在庭审中已提交了涉案房屋的书面《商品房买卖合同》、《贵州增值普通发票》以及《中国建设银行个人活期账户交易明细》，《收款收据》9份，足以证明蒋瑶与大地公司之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，该院予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、付款日、房屋交付占有日均发生涉案房屋查封之前，且由蒋瑶居住至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）、（三）项规定的法定情形。涉案房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因大地公司的原因所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，蒋瑶对东南村镇银行公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。庭审中，东南村镇银行虽对涉案房屋《贵州增值普通发票》以及《中国建设银行个人活期账户交易明细》，《收款收据》的真实性提出异议，但基于我国对不动产的管理实行统一登记制度，涉案房屋虽未办理房屋产权证，但蒋瑶客观占用房屋为房屋的合法物权人，东南村镇银行未能提交推翻房屋交易真实性的直接证据，对此抗辩意见该院不予采纳。关于东南村镇银行以其就涉案房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，该院亦不予采纳。大地公司经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既可视为放弃自己的抗辩权利，也可视为对原告诉请及所举证据的默认，该院依法予以缺席审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零六条、第三百一十三条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决驳回凯里东南村镇银行有限责任公司的诉讼请求。案件受理费60元，由凯里东南村镇银行有限责任公司负担。本院审理查明的事实除与一审判决认定的事实一致外，另查明：大地公司用包括涉案位于凯里市房屋为龙立彬410万元贷款提供抵押担保，并于2016年7月1日办理房屋抵押登记。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，蒋瑶、周川早在2013年5月10日就与大地公司签订《商品房买卖合同》，并于2014年6月27日通过银行转账支付70万元、现金支付115185元购房款，占有涉案房屋。东南村镇银行与大地公司是在2016年7月1日才对涉案房屋设立抵押登记为龙立彬的贷款提供担保，时间在后。蒋瑶对涉案房屋提出执行异议，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形及上述规定，蒋瑶对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一审判决不支持东南村镇银行的诉请，于法有据。综上所述,东南村镇银行的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人凯里东南村镇银行有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  郑华品二〇二〇年十二月十七日法官助理梁红云书记员金艳花