广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终1885号上诉人（原审被告）:广东集一家居建材连锁有限公司。法定代表人：侯薇，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾志游，广东法泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:广东省兴宁市万通工艺有限公司。法定代表人：张万翔，该公司执行董事。委托诉讼代理人：丘国中，广东义致律师事务所律师。委托诉讼代理人：张铕文，该公司副总经理。原审被告：广东集一家居建材连锁有限公司兴宁分公司。负责人：陈建明，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁威震，该公司员工。上诉人广东集一家居建材连锁有限公司因与被上诉人广东省兴宁市万通工艺有限公司、原审被告广东集一家居建材连锁有限公司兴宁分公司租赁合同纠纷一案，不服广东省兴宁市人民法院（2020）粤1481民初1445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。广东集一家居建材连锁有限公司上诉请求：1、依法撤销广东省兴宁市人民法院作出的(2020)粤1481民初1445号民事判决；2、依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；3.一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院认定《租赁合同》解除时间为2020年4月18日是错误的，《租赁合同》的解除时间应为2020年1月1日，因政府的征收拆迁行为导致《租赁合同》不能继续履行，合同达到法定解除的条件。根据兴宁市人民政府【兴市府(2019)24号】文，明确规定了征收签约期限为从2018年12月8日起至2019年9月30日止。按照该文件第五条第(十)款的规定，被征收人已出租的住宅房屋，由被征收人负责解除租赁合同。兴宁市人民政府的拆迁公告具有强制力，被上诉人没有按照文件要求，与上诉人协商解除租赁合同，一直继续收取租金，无视上诉人的合理请求。截止2020年1月1日，距征收签约截止日期已逾三个月，在得不到被上诉人明确答复的情况下，上诉人正式关停门店、遣散员工。上诉人根据24号文件要求，主动停工停业，从2020年1月1日起停止支付租金，是解除《租赁合同》的意思表示，并通过书面函件的形式告知原告，所以《租赁合同》的解除时间应当是2020年1月1日。在《租赁合同》解除之后，上诉人无需继续支付租金。二、一审法院判决上诉人支付自200年2月1日起至搬离上述房屋之日止的租金，租金按照每月37991.7元无事实和法律依据。1、上诉人和被上诉人双方对解除《租赁合同》都没有异议，只是对《租赁合同》解除的时间存在争议，不管合同解除时间认定是在2020年1月1日，还是在2020年4月18日，那么《租赁合同》解除后，合同双方的权利义务已经终止，《租赁合同》已经不能约束合同当事人，既然合同已经解除，那么上诉人就无需继续支付租金。被上诉人一审诉讼请求只能要求上诉人支付场地占用费，而被上诉人也没有在一审时提出要求上诉人支付场地占用费，一审法院判决完全超出了被上诉人的诉讼请求，违反了“不告不理”的原则。2、即使法院认定上诉人应当支付被上诉人场地占用费，那么场地占用费的标准也不能按照合同约定租金的标准计算。上诉人在收到政府的征收拆迁公告后，严格按照政府文件要求调整经营，终止了门店装修计划和产品更行计划，最后正式关停门店。因为政府的征收，导致了被上诉人的租赁物出现瑕疵，导致上诉人无法正常经营，无法实现合同目的，损失惨重。政府的拆迁公告对上诉人和被上诉人都应具有强制力，在上诉人无法经营的情况下，仍判决上诉人按照租金的标准来支付场地占用费是完全不公平的。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误、判决内容违反公平原则，为维护上诉人的合法权益，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的起诉。广东省兴宁市万通工艺有限公司辩称，一、政府征收公告不构成法律意义上的不可抗力，在政府与房屋所有人签订《征收补偿协议》并补偿到位之前完全不影响承租方正常经营活动所谓不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第117条规定，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。虽然法律上对不可抗力未作进一步解释，但理论上对不可抗力的范围有较为一致的界定，通常是指纯自然因素引起的和重大社会因素引起的两大类事件，第一类事件诸如地震、台风、洪水等，第二类事件诸如战争、罢工、暴乱等。地方政府的征收行为属于正常的商业风险范畴而不属于不可抗力。而且政府征收行为根据现有法律规定，明显是需要给予补偿因而具有可克服性，即当事人可通过政府补偿的方式克服征收行为所造成的损害，换言之，政府征收行为根本不具备不可抗力所必须具备的“不能克服”的构成要素。关于这一点，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条关于“房屋征收应当先补偿、后搬迁”的规定足于充分证实。此外，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，征收行为从政府作出征收公告到实际必须搬迁之间存在包括政府作出征收决定、对征收决定不服时的行政复议及行政诉讼程序、签订补偿协议的程序等（如无法协商一致签订补偿协议时则政府应作出补偿决定，对补偿决定不服可提出行政复议及相应的行政诉讼），完成昕有法定程序并补偿到位后才能组织实换言之，从征收决定到真正的搬迁不仅具有不确定性，而且也历时久远，需要经历众多法律程序，由此可见，征收行为在政府实际补偿到位之前根本不会影响上诉人占有、使用涉案房屋并利用该房屋进行经营活动。事实上，截止到今天为止，涉案房屋的征收尚未签订任何形式的《征收补偿协议》，更遑论补偿到位后的搬迁事宜，而且涉案房屋也至今依然由上诉人占有、使用。由此可见，上诉人以政府发出征收公告为由拒绝支付租金缺乏事实和法律依据。二、一审判决关于合同解除时间的认定正确，不存在认定有误的情况如前所述，政府发出征收公告不等于上诉人可以解除合同，事实上被上诉人也从未向答辩人主张解除合同。从上诉人提交的双方函件可以看出，其意思并不包括要求解除合同，而只是要求答辩人回复一些答辩人无法确定、须由政府部门确定的事项，而且涉案房屋亦一直由其占有、使用。既然上诉人依然占有、使用答辩人的房屋，依法就应当按双方签订的合同约定向答辩人支付租金。在上诉人拖延支付租金超过合同约定的解除条件的时候，答辩人依法通知上诉人解除合同有充分的事实和法律依据。那么，根据《中华人民共和国合同法》第96条的关于“合同自解除通知到达对方时解除”的规定，由于答辩人依法享有单方解除合同的权利且已于2020年4月17日作出解除通知并于2020年4月18日送达给上诉人，相应地双方之间的合同自2020年4月18日归于解除。因此一审法院确认双方之间的合同自2020年4月18日解除完全符合法律规定。退一步而言，假定上诉人停止支付租金是上诉人解除合同的意思表示，那么根据《中华人民共和国合同法》第97条的规定，上诉人就应当承担恢复原状的义务，即将涉案房屋返还给答辩人。但上诉人一方面认为其拒绝支付租金的行为属于解除合同行为，另一方面却依然占有、使用答辩人房屋，其主张显然自相矛盾。三、上诉人停止支付租金至今一直占有、使用涉案房屋，一审判决上诉人按照合同约定的每月37991.7元/月的租金标准支付给答辩人租金至搬房屋之日止完全正确。本案中不可否认的一个基本事实就是，合同解除之后（无论合同解除日是上诉人的2020年1月1日还是一审法院认定的2020年4月18日），上诉人至今仍在占用、使用涉案房屋。那么根据《中华人民共和国合同法》第98条的规定，即使双方合同已解除，由于上诉人仍占有使用涉案房屋的，上诉人就应当按合同约定结算支付其在占有使用涉案房屋期间的租金给答辩人。否则，若上诉人以双方租赁合同已解除为由，而又一直占有、使用涉案房屋而拒绝支付租金，这必将给答辩人造成巨大的租金损失，这显然不符合市场交易规则，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的关于解除合同法律后果的规定。因此，一审法院判决上诉人在腾退之前按合同约定的租金标准支付租金给答辩人有充分的事实和法律依据。综上，请求二审法院依法驳回上诉人上诉，维持一审判决。广东集一家居建材连锁有限公司兴宁分公司同意广东集一家居建材连锁有限公司的上诉意见。广东省兴宁市万通工艺有限公司向一审法院起诉请求：1、确认原、被告签订于2010年12月7日的《租赁合同》及2011年4月16日签订的《关于集一家居建材兴宁连锁店的配电供电设施使用补充协议》自2020年4月17日起解除；2、判令两被告返还租用物业给原告；3、判令两被告支付拖欠的租金143388.03元及违约金（滞纳金）96008.7元给原告（注：租金及违约金暂计算至2020年5月24日止；自2020年5月25日起至返还物业之日止的租金及违约金按照37991.7元/月及每逾期一日1%的违约金标准另计）；4、本案诉讼费、财产保全费由两被告承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于兴宁市**************、二层及主楼仓库。梅州市****建材连锁有限公司于2013年6月20日更名为广东集一家居建材连锁有限公司。涉案房屋的实际使用人是广东集一家居建材连锁有限公司兴宁分公司，是广东集一家居建材连锁有限公司的分公司，不具备法人资格,其产生的民事责任应由广东集一家居建材连锁有限公司承担。2010年12月7日,广东省兴宁市万通工艺有限公司(出租方、甲方)与梅州市****建材连锁有限公司(承租方、乙方)签订《租赁合同》,约定甲方将案涉商铺出租给乙方作为经营用。租期自2011年5月1日起至2026年4月30日止，合计租金为27000元/月，租金按月计算,由乙方在每月的5日前支付。租金由第一次交付租金之日满2周年之日起，每年租金按5%的增幅递增。根据上述计算租金标准，2020年度的租金应为37991.7元/月。上述合同签订后,原告将案涉房屋交付被告广东集一家居建材连锁有限公司兴宁分公司使用。2011年4月16日，原告与被告广东集一家居建材连锁有限公司（原梅州市****建材连锁有限公司）签订《关于集一家居建材兴宁连锁店的配电供电设施使用补充协议》。被告支付租金至2020年1月。2018年12月18日,兴宁市人民政府作出兴市府[2018]40号《兴宁市人民政府关于征收兴宁市********寨仔村（文峰三路项目）房屋决定的公告》，内容为因兴宁市南部新城建设用地需要，征收宁新街道寨仔村宗顺及王屋两个村民小组范围内的国有土地上房屋，案涉房屋属于征收拆迁范围。2019年6月25日，被告广东集一家居建材连锁有限公司兴宁分公司以涉案房屋已被列入征收红线内，属于经营瑕疵场所不再具备继续经营的条件为由向原告发出《工作联络函》，请求原告书面答复对涉案房屋拆迁相关事宜，并表示从即日起停付租金。2019年7月22日，原告作出《关于的回函》表示，政府相关部门尚未与其公司签订过任何形式的《征收补偿协议》，且涉案租赁合同尚在正常履行过程中，被告拒付租金将构成违约。2020年3月24日，被告广东集一家居建材连锁有限公司兴宁分公司再次向原告发出《关于租赁物业拆迁补偿沟通的函》表示因政府张贴征收拆迁公告，已经严重影响到门店的正常经营，该公司于2020年1月1日起停止门店所有正常经营，并不再缴纳场地租赁费用。2020年4月1日，原告对《关于租赁物业拆迁补偿沟通的函》作出回复：政府相关部门仍未与其公司签订过任何形式的征收补偿协议，并提出如被告不能在2020年4月5日前支付2020年2月、3月的足额租金及滞纳金，原告有权解除合同，不退还保证金并无条件收回物业。2020年4月2日被告签收原告通过顺丰速递寄出的《回复函》后未缴纳租金。原告于2020年4月17日作出《关于解除合同的函》，表示因被告拖欠租金等超过60日，提出解除合同，要求被告付清拖欠的租金及相关滞纳金并移交涉案房屋归还原告。被告于2020年4月18日签收上述《关于解除合同的函》，未作回应。截至法庭辩论终结前,涉案房屋仍由被告存放货物;原告表示尚未与拆迁部门签订拆迁补偿协议和领取补偿款。本案在审理过程中，一审法院依原告申请依法冻结：一、被告广东集一家居建材连锁有限公司在广发银行股份有限公司梅州分行的银行账号118************651；二、被告广东集一家居建材连锁有限公司兴宁分公司在广发银行股份有限公司梅州兴宁支行的银行账号118************200。上述两项合计保全价值以239396.73元为限，冻结期限为一年。一审法院认为,原告与被告广东集一家居建材连锁有限公司（原梅州市****建材连锁有限公司）于2010年12月7日签订的《租赁合同》及2011年4月16日签订的《关于集一家居建材兴宁连锁店的配电供电设施使用补充协议》是双方当事人的真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方当事人应依约履行义务。本案中,因被告拖欠租金违反合同约定,原告要求解除双方签订的《租赁合同》、《关于集一家居建材兴宁连锁店的配电供电设施使用补充协议》并要求被告返还租用物业，合理合法,予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，确认涉案《租赁合同》、《关于集一家居建材兴宁连锁店的配电供电设施使用补充协议》的解除时间为2020年4月18日。两被告提及的房屋征收事宜,庭审中原、被告均表示并未收到政府任何部门就涉案房屋提出签订征收补偿相关协议，所以被告的主张不能作为其在房屋租赁合同期间拒绝支付租金的正当理由。因涉案房屋一直由被告占有使用,原告要求被告支付自2020年2月1日起至搬离之日止的租金合理合法,予以支持。至于拆迁安置补偿问题，被告可待政府相关部门作出拆迁安置补偿时另行主张其权利。关于原告主张的违约金问题,本案中，涉案的租赁物自2018年12月18日开始已纳入了政府征收拆迁范围,属不可抗力，且被告也有就相关征收补偿及租金交付事宜发函跟原告进行沟通，并在知悉征收公告之日起继续支付租金至2020年1月份。根据《租赁合同》第九条第26点的约定，因不可抗拒的因素引起本合同不能正常履行时，不视为违约，对原告要求两被告支付违约金的主张，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五的规定,判决:一、确认原告广东省万通工艺有限公司与被告广东集一家居建材连锁有限公司于2020年4月18日解除2010年12月7日签订的《租赁合同》及2011年4月16日签订的《关于集一家居建材兴宁连锁店的配电供电设施使用补充协议》;二、被告广东集一家居建材连锁有限公司、广东集一家居建材连锁有限公司兴宁分公司于判决发生法律效力之日起三十日内,腾退、搬迁位于兴宁市**************、二层的房屋及主楼的仓库，并在腾退、搬迁后将上述租赁物交还给原告广东省万通工艺有限公司;三、被告广东集一家居建材连锁有限公司于判决发生法律效力之日起十日内,向原告广东省万通工艺有限公司支付自2020年2月1日起至搬离上述房屋之日止的租金,租金按照每月37991.7元标准计付;四、驳回原告广东省万通工艺有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为2445元、保全费1716.98元由被告广东集一家居建材连锁有限公司负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据双方诉辩主张，本案二审主要争议焦点为：上诉人应支付租金的具体数额认定问题。经查，2018年12月18日,兴宁市人民政府作出兴市府[2018]40号《兴宁市人民政府关于征收兴宁市********寨仔村（文峰三路项目）房屋决定的公告》，案涉房屋属于征收拆迁范围。2019年8月6日，兴宁市人民政府发布【兴市府(2019)24号】文，明确规定了上述房屋征收签约期限为从2018年12月8日起至2019年9月30日止，其中第五条第(十)款规定，被征收人已出租的住宅房屋，由被征收人负责解除租赁合同。为此，2019年6月25日，广东集一家居建材连锁有限公司兴宁分公司以涉案房屋已被列入征收红线内，属于经营瑕疵场所不再具备继续经营的条件为由向被上诉人发出《工作联络函》，请求从即日起停付租金。2020年3月24日，广东集一家居建材连锁有限公司兴宁分公司再次向被上诉人发出《关于租赁物业拆迁补偿沟通的函》，表示因政府张贴征收拆迁公告，已经严重影响到门店的正常经营，该公司于2020年1月1日起停止门店所有正常经营，并不再缴纳场地租赁费用。可见，兴宁市人民政府发布的征地拆迁公告，确已影响了广东集一家居建材连锁有限公司兴宁分公司的正常经营。在此情况下，广东集一家居建材连锁有限公司兴宁分公司仍按合同约定支付租金至2020年1月份。被上诉人于2020年4月17日作出《关于解除合同的函》，称因广东集一家居建材连锁有限公司兴宁分公司拖欠租金等超过60日，同意解除双方租赁合同，要求上诉人、原审被告付清拖欠的租金及相关滞纳金并移交涉案房屋。一审判决认定涉案《租赁合同》、《关于集一家居建材兴宁连锁店的配电供电设施使用补充协议》的解除时间为2020年4月18日符合双方约定和合同严守原则，本院予以确认。据此，上诉人、原审被告应支付从2020年2月1日起至2020年4月17日合同解除之日止的租金97512.03元（37991.7元|月÷30×77天）。基于上述原因及被上诉人的损失可从征地拆迁中得到一定补偿等情况，从公平角度考虑，一审判决判令上诉人、原审被告支付解除合同后至搬离上述房屋之日止的租金不当，应予纠正。上诉人提出因政府的征收拆迁行为导致《租赁合同》不能继续履行，合同达到法定解除的条件，《租赁合同》已于2020年1月1日解除的上诉主张，依据不足，不予支持。综上，广东集一家居建材连锁有限公司的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持广东省兴宁市人民法院（2020）粤1481民初1445号民事判决第一、二项；二、撤广东省兴宁市人民法院（2020）粤1481民初1445号民事判决第四项；三、变更广东省兴宁市人民法院（2020）粤1481民初1445号民事判决第三项为：上诉人广东集一家居建材连锁有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内,向被上诉人广东省万通工艺有限公司支付自2020年2月1日起至2020年4月17日止的租金97512.03元;四、驳回被上诉人广东省万通工艺有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为2445元、保全费1716.98元，合计4161.98元，由上诉人广东集一家居建材连锁有限公司负担1706元，被上诉人广东省万通工艺有限公司负担2455.98元。二审案件受理费4890元（已由上诉人广东集一家居建材连锁有限公司预交），由上诉人广东集一家居建材连锁有限公司负担2934元，被上诉人广东省万通工艺有限公司负担1956元。被上诉人广东省万通工艺有限公司应于本判决生效后7日内向本院缴交1956元，本院退回上诉人广东集一家居建材连锁有限公司1956元。本判决为终审判决。审 判 长 叶自辉审 判 员 黄伟玲审 判 员 罗锡芳二〇二〇年十二月××日法官助理 苏建东书 记 员 江 逸