贵州省正安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0324民初3369号 原告：谢良鹏，男，汉族，1982年6月16日出生，住贵州省正安县。 被告：贵州十心抑爆材料有限公司。统一社会信用代码915201146975478147。 住所：贵州省贵阳市经济技术开发区黔江路**云凯熙园**********。 法定代表人：王德翠，该公司执行董事长。 委托诉讼代理人：何美，贵州瀛黔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高成智，贵州瀛黔律师事务所实习律师。 原告谢良鹏与被告贵州十心抑爆材料有限公司（以下简称“十心公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢良鹏、被告十心公司委托诉讼代理人何美、高成智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢良鹏向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签署的《房屋认购书》，并责令被告退还原告购房款150000.00元；2.判令被告赔偿原告房屋装修款100000.00元；3.判令被告赔偿原告因购买房屋产生的经济损失120000.00元；4.本案诉讼费用由被告承担；5.本案房屋评估费用6000.00元由被告承担。事实和理由：2014年9月16日，原、被告签订《房屋认购书》，约定被告将位于贵州省正安县的一套住房出售给原告。2014年9月17日，原告通过转账方式向被告全款交付购房款15万元，被告方工作人员苏学进代表公司向原告出具收据一份，并将房屋交付原告。原、被告双方签订认购书时，被告在认购书中特别注明为原告所购房屋办理一户一证的产权证。时至今日，被告尚未给原告办理产权证。综上所述，被告方在没有开发商品房的资质及明知无法办理产权证的情况下，虚构承诺诱导原告购其不合法的商品房。该行为严重侵害了原告的合法权益，特诉至法院。 被告十心公司辩称，1.答辩人已合法取得涉案房屋所有权，与原告签订《房屋认购书》，将涉案房屋出售给谢良鹏的行为是有权处分行为；2.答辩人与谢良鹏签订的《认购书》合法有效，无法定或约定解除事由，且被告已向原告实际交付了涉案房屋长达6年时间，未办理产权的过错完全在于谢良鹏未依约向被告协商签订房屋买卖合同，导致被告无法向有权机关提供齐备的不动产所有权转移登记手续，致使涉案房屋至今未能办理转移登记，协议应当继续履行，谢良鹏请求解除《房屋认购书》并退还15万元购房款、赔偿房屋装修款10万元、赔偿经济损失12万元毫无根据。 本院经审理认定事实如下：2014年9月16日，原告谢良鹏与被告十心公司签订《房屋认购书》一份，约定被告十心公司将其开发的位于贵州遵义正安县出售给原告谢良鹏，房号为2栋2单元302室，商品房用途为住宅，建筑面积为103.58㎡，房屋总价款为150000.00元，支付方式为一次性付款，另载明赠送屋顶15.36㎡，由原告谢良鹏作防水用，房产证由被告十心公司统一办理，一户一证，并承担房屋交易税，原告承担房屋购置税、水电开户费。原告谢良鹏于2014年9月17日按约定向被告一次性付清购房款，被告亦将约定标的物交付给原告使用至今。原告谢良鹏在取得该房屋后自行对该房屋进行了装修，经贵州思博资产评估事务所鉴定，该房屋装修价格为93342.00元。双方未再针对该房屋签订其他书面协议，原告谢良鹏至今未能取得该房屋的权属证书。 另查明，被告十心公司于2013年4月22日即双方认购书签订前，以国有出让方式取得涉案房屋所在地的土地使用权证（编号：正国用（2013）第××号，使用权面积7448㎡），于2014年2月26日办理房屋所有权登记（编号：遵房权证正安县字第××号），于2017年3月13日将上述房屋向贵阳农村商业银行股份有限公司小河支行抵押，于次日办理抵押登记，抵押期限至2020年3月12日；又于2017年4月23日将上述房屋向贵阳农村商业银行股份有限公司小河支行抵押，于同月29日办理抵押登记，抵押期限至2020年4月22日。 上述事实，有房屋认购书、收据及转款凭证、贵州省不动产登记查询结果、评估报告、国有土地使用证复印件、房屋所有权证等证据在卷佐证，可以确认。针对有争议的证据，即原告提交的证人郑某及汪某的当庭证言，证明被告十心公司销售的涉案地区的房屋除房屋认购书外，均未与买方再另行签订其他书面协议，且至今未能办理权属证书的事实，能与原、被告的陈述相佐证，本院予以采信；原告提交的订购协议及电子回单，被告提出异议，与本案无关联性，不作为本案认定事实的证据；对原告提交的短信记录截屏，证明案涉房屋存在质量问题，被告提出异议，原告谢良鹏无其他证据佐证，本院不予认可。 本院认为，本案的争执焦点是：1.原、被告签署的《房屋认购书》的性质如何认定；2.该《房屋认购书》是否应当解除；3.原告诉请的各项损失能否得到支持。 关于第一个焦点问题，原、被告签订的《房屋认购书》是原、被告双方的真实意思表示，被告十心公司将已竣工的房屋向原告及社会销售，由原告谢良鹏支付价款，该认购书及补充条款内容具体、明确，规定了买卖双方各自的权利和义务。对于“认购”和“本约”所作的效力的区分，不应单纯从合同名称来判断，虽然原、被告签订的为“房屋认购”，但从该合同的实质内容上看，已具备房屋买卖合同成立、生效的法律要件，双方明确了交易房屋的建筑面积、交易价格、支付方式、产权办理等内容，原告谢良鹏在签订合同后直接交付被告的是全部购房款，且该房屋已经交付并使用近六年，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，被告关于该认购书非正式房屋买卖合同的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于第二个焦点问题，本案诉争房屋系被告自建所得，权属明晰，被告十心公司在与原告谢良鹏签订房屋买卖合同时，已具备了出售涉诉房屋的条件，原、被告订立的房屋买卖合同是双方真实意思的体现，不违反法律规定，应为合法有效。原、被告双方应当按照合同约定继续履行合同义务，被告十心公司已经按照约定向原告谢良鹏交付房屋，合同已经部分履行，且其并未向原告明示不再向产权管理部门提供权属登记材料或实际上无法提供相关材料，根据认购书第六条约定，双方均可享有在合同签订后10日协商解除合同的权利，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，双方未办理房屋变更登记，涉案房屋的转让不发生效力，原、被告享有相应的处分权，至原告谢良鹏针对本案提起诉讼时，已经超过《解释》第十五条规定的一年除斥期间，已超过解除权期限，原告要求行使解除权缺乏依据。关于原告要求解除双方合同另一事由即被告已将房屋抵押，侵犯了原告的权利，造成原告不能办产权证。结合本案实际，原告至今未办出房屋产权证，并非直接因抵押而被有关部门拒绝办理，原告的这一理由缺乏事实依据，且本案当事人已经交付了房款和交易的标的物，即房屋，并已经由原告谢良鹏占有使用多年，如果解除合同，将对被告十心公司造成明显损失，且不利于交易的稳定，对原告谢良鹏的该项主张，本院不予支持。原、被告双方应当继续履行合同，并按有关房产转让规定办理过户登记。 关于第三个焦点问题即原告主张的各项损失，均建立在合同解除的基础上，由于解除合同的请求未得到支持，其他请求在本案中不作处理。本案中，被告应履行办理原、被告之间的买卖合同的房屋产权变更登记手续，系涉案合同所约定内容，原告谢良鹏购买涉案房屋的目的在于依法对房屋行使占有、使用、处分、收益等物权，并取得合法的登记手续，原告因被告未能办理房产登记手续，故提起本次诉讼。自2014年2月26日起，被告十心公司已经对涉案房屋取得房屋所有权证书，即表明从认购书约定的支付房款、交付房屋履行完毕之日起，原告谢良鹏已可以办理房屋产权的登记手续，但被告十心公司在原告谢良鹏不知情的情况下，于2017年起分两次将涉案房屋向贵阳农村商业银行股份有限公司小河支行办理了抵押登记，抵押期间不能办理产权转移登记，造成了阻却合同完全履行的客观情形，被告十心公司未能保证涉案房屋具备产权转移登记的条件，应承担相应的违约责任，因原告未在本案中主张，可另案处理。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 驳回原告谢良鹏的诉讼请求。 案件受理费6,850.00元，减半收取3,425.00元，由原告谢良鹏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员 李 兰 二〇二〇年十二月八日 书记员 骆海兵