湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终2297号上诉人（原审被告）：向定群，男，生于1973年11月29日，土家族，住湖北省建始县，上诉人（原审被告）：刘文敏，女，生于1975年12月12日，汉族，住湖北省建始县，系上诉人向定群之妻。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘吉友，男，生于1949年1月5日，汉族，住湖北省建始县业州镇徐家沟路**，公民身份号码4228221949********，系上诉人刘文敏之父。二上诉人共同委托诉讼代理人：杨建连，湖北中利律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：恩施华龙村集团建始置业有限公司，住所地湖北省建始县业州镇茨泉社区茨泉路**，统一社会信用代码91422822060672810K。法定代表人：李孟藏，该公司经理。委托诉讼代理人：李斌，湖北施南律师事务所律师。上诉人向定群、刘文敏因与被上诉人恩施华龙村集团建始置业有限公司确认合同无效纠纷一案，不服湖北省建始县人民法院（2020）鄂2822民初946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。向定群、刘文敏上诉请求：1.撤销湖北省建始县人民法院（2020）鄂2822民初946号民事判决，在查清事实的基础上改判确认上诉人与被上诉人签订的合同编号为ESZ201604496号《商品房买卖合同》和合同编号为ESZ201604501号《商品房买卖合同》有效，或者发回重审；2.本案的诉讼费、保全费、保全担保费、上诉费等一切诉讼相关费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的合同编号为ESZ201604496号《商品房买卖合同》和合同编号为ESZ201604501号《商品房买卖合同》系湖北鑫麒麟管业有限公司、恩施华龙村置业有限公司、上诉人、被上诉人协议以物抵债的结果，系上诉人与被上诉人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，且已经完成预告登记，属合法有效的合同，依法应受到法律保护。本案的客观事实，恩施华龙村置业有限公司自2013年起至2014年止屡次向湖北鑫麒麟管业有限公司购买管材管件等货物，就恩施华龙村置业有限公司所购买的管材管件，恩施华龙村置业有限公司和湖北鑫麒麟管业有限公司双方分别于2014年3月12日、2015年2月2日进行相应管材管件货款的结算并分别形成《欠条》，前述《欠条》出具后，恩施华龙村置业有限公司收回了相应《欠条》的送货单据，前述2份《欠条》形成后，湖北鑫麒麟管业有限公司多次向恩施华龙村置业有限公司催促支付前述货款，但均无果。2016年3月，经协商，用恩施华龙村置业有限公司的关联公司恩施华龙村集团建始置业有限公司（即被上诉人）在建始开发建设的房屋（位于建始县业州镇红土坪村建始华龙村****楼1202和**房屋）向上诉人抵偿前述货款，向定群、刘文敏与恩施华龙村集团建始置业有限公司于2016年3月23日签署相应房屋的《商品房买卖合同》并于2016年3月31日办理预告登记。上诉人作为国家公职干部，须向组织申报个人的财产状况，在被上诉人提起本案诉讼前，上诉人已经按照组织的相关规定申报了上诉人名下的涉案两套房屋的实际情况，是有据可查。同时，上诉人作为国家公职干部或教师，完全没有必要和被上诉人就涉案房屋为虚假的意思表示。假定上诉人与被上诉人就涉案两套房屋存在虚假的意思表示（即为虚假意思表示的目的在于套取银行的信贷资金），在本案中，上诉人在作此虚伪表示之时乃至以后未获得一分钱的好处，与此相反的是，被上诉人不支付按揭款后，上诉人基于维护信用而不得不支付房屋按揭款，也就是说上诉人不仅未获得一分钱好处，还倒贴钱款，同时还面临被组织调查的巨大风险，同时还面临刑事风险。上诉人与被上诉人没有任何经济利益关系，也不存在人情往来，更不存在其他的亲密关系。假定诚如原审法院认定的上诉人与被上诉人就涉案房屋为虚假的意思表示，就涉案房屋只需做预售备案即可，做了预售备案即可实现原审法院认定的所谓虚假意思表示的目的（即套取银行的信贷资金），根本不需要进行物权意义上的预告登记，预告登记的本质是实质性确定上诉人系涉案房屋的产权人。设置预告登记不就是给被上诉人以后收回房屋设置巨大障碍吗。从本案的履行情况来看，湖北鑫麒麟管业有限公司、恩施华龙村置业有限公司、上诉人、被上诉人协议以物抵债后，所有的首付款和按揭款（被上诉人支付不起后，上诉人为了自身信用，上诉人不得不自己支付一部分按揭款）都是被上诉人支付的，从实际履行来看，也是在履行以物抵债协议，只是履行的具体方式变成了被上诉人自己支付首付款和按揭款，被上诉人向上诉人交房。具体的交易安排，在现实中本来都可以不同。况且，上诉人并非法律专业人士，属于普通百姓，上诉人只知道房子属于抵债，不需要再支付钱款，被上诉人只要把房子交付给上诉人即可。从法律层面上来说，连法律专业人士对以物抵债并不都是精通，最高人民法院的判例中的观点也是在不断变化的。从举证来看，在原审庭审中，上诉人已经举证证明以物抵债的事实，还原了以物抵债的情况。在（2020）鄂2801民初3872号案件中，恩施华龙村置业有限公司也明确认可了以物抵债的事实。综上，本案所涉两套房屋交易的背景是湖北鑫麒麟管业有限公司、恩施华龙村置业有限公司、上诉人、被上诉人达成以物抵债的协议，无论是从被上诉人价款（含首付款、按揭款）的支付、上诉人支付的按揭款、预告登记的实施，还是从常理来看都是在履行以物抵债协议，上诉人与被上诉人就涉案房屋不存在虚假的意思表示，上诉人也完全没必要为此虚假意思表示，上诉人与被上诉人签订合同编号为ESZ201604496号《商品房买卖合同》和合同编号为ESZ201604501号《商品房买卖合同》系上诉人、被上诉人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，已经完成预告登记，属合法有效的合同，应受法律保护。恩施华龙村集团建始置业有限公司二审答辩称，1.上诉人称以物抵债并非事实。上诉人和被上诉人之间不存在债权债务关系，上诉状中所称的债权债务关系是湖北鑫麒麟管业有限公司与恩施华龙村置业有限公司的债权债务关系，上诉人和被上诉人均不是上述债权关系的合同相对人。恩施华龙村置业有限公司与湖北鑫麒麟管业有限公司以及上诉人和被上诉人这四方没有任何书面或者口头的以物抵债的协议。一审的诉讼过程中上诉人提交的证据中也显示湖北鑫麒麟管业有限公司与恩施华龙村置业有限公司之间的债权债务并没有消灭，而且湖北鑫麒麟管业有限公司已就与恩施华龙村置业有限公司的债权债务关系向恩施市人民法院提起了民事诉讼。因此上诉人称上诉人和被上诉人的以物抵债的法律关系是不存在的。2.上诉人和被上诉人签订《商品房买卖合同》的目的是为了从银行获取按揭贷款，双方没有真实的购房的法律关系，从被上诉人一审提交的相关证据以及查明的事实可以证实，一审法院在一审判决书中已经详细进行了分析。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。恩施华龙村集团建始置业有限公司向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签订的合同编号为ESZ201604496号、ESZ201604501号《商品房买卖合同》无效；2.由二被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年3月，原告为解决公司资金短缺问题，决定通过二被告并由二被告以按揭方式购买原告开发的商品房，从而获得以二被告的名义在银行贷得的按揭贷款。同年3月23日，原告与二被告分别签订合同编号为ESZ201604496号、ESZ201604501号《商品房买卖合同》，前一份合同约定将位于建始县××州镇红土××村××城××号（以下简称“5-1202号”）商品房售与被告，合同总价款351780.00元，付款方式为首付105780.00元，余款246000.00元通过银行按揭付清，后一份合同约定将位于建始县××州镇红土××村××城××号（以下简称“5-1102号”）商品房售与被告，合同总价款351780.00元，付款方式为首付105780.00元，余款246000.00元通过银行按揭付清。合同签订后，原告以二被告名义向原告支付了两套房屋的首付款各105780.00元。但在办理剩余房款的按揭贷款手续时，5-1202号商品房因故未能办理成功，只办得了5-1102号商品房的按揭贷款手续，原告从而获得银行按揭贷款246000.00元。此后，原告以被告刘文敏的名义按期偿还5-1102号商品房按揭贷款至2019年5月。另查明，案外人恩施华龙村置业有限公司先后于2014年3月12日、2015年2月2日向案外人建始县鑫麒麟管业有限公司（法定代表人刘吉友，公司名称现已变更为湖北鑫麒麟管业有限公司）出具欠条，欠条载明欠到该公司货款共计637719.80元。因恩施华龙村置业有限公司未付款，湖北鑫麒麟管业有限公司诉至恩施市人民法院。目前该案尚在诉讼中。本案争议焦点：一、案涉商品房买卖合同是否为双方当事人虚伪意思表示；二、二被告关于以案涉商品房抵偿案外人恩施华龙村置业有限公司欠案外人湖北鑫麒麟管业有限公司债务的主张是否应于本案中审查。一审法院认为，关于争议焦点一，案涉商品房买卖合同是否为双方当事人虚伪意思表示。商品房买卖合同属于双务合同，卖方按照约定期限和方式交付房屋，办理房屋所有权变更登记，买方按照合同约定方式和期限支付购房价款，但从本案原告提交的公司财务记帐凭证、银行交易流水看，案涉商品房首付款先是由原告公司财务部门汇入被告刘文敏个人账户，随后由刘文敏汇入原告公司对公账户，原告提交的本应由购房人持有的发票联原件（付款方付款凭证）也一直保存在原告公司财务部门，案涉商品房至今未交付给二被告，二被告也未提交商品房买卖合同原件。而按照二被告以物抵债事实主张，如果是以订立商品房买卖合同之名行以物抵债之实，则原告只需完成交付房屋，办理过户登记程序，履行手续相对比较简便，原告完全没有必要在得到刘文敏的银行卡并在刘文敏的配合下，完成自己给自己支付首付款、办理银行按揭贷款支付商品房尾款，然后又通过刘文敏的银行卡分期偿还银行按揭贷款等相对繁杂的事务。至此，一审法院认定原告主张的事实成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，应当宣告原告与二被告签订的案涉二份商品房买卖合同无效。二、关于争议焦点二，二被告关于以案涉商品房抵偿案外人恩施华龙村置业有限公司欠案外人湖北鑫麒麟管业有限公司债务的主张是否应于本案中审查。二被告提出的以物抵债问题，涉及到恩施华龙村置业有限公司与湖北鑫麒麟管业有限公司之间有无以原告开发的商品房抵恩施华龙村置业有限公司所欠湖北鑫麒麟管业有限公司之债的合意这一事实，若该事实存在，则还需审查该无权处分行为的效力、能否履行等问题，故二被告该事实主张涉及的法律关系与本案争议法律关系非同一法律关系，在本案中不予审理，二被告可另行通过起诉等方式解决。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：恩施华龙村集团建始置业有限公司与向定群、刘文敏签订的合同编号为ESZ201604496号《商品房买卖合同》、合同编号为ESZ201604501号《商品房买卖合同》无效。本案受理费80.00元减半收取40.00元，由恩施华龙村集团建始置业有限公司负担。二审期间，上诉人向定群、刘文敏向本院提交恩施华龙村置业有限公司购销合同书附价格表（签约时间2013年5月5日）、建始县鑫麒麟管业供货合同（2013年4月25日）、关于恩施华龙村集团建始置业公司和湖北鑫麒麟管业有限公司以物抵债的情况说明（2020年11月18日）、关于建始华龙城两套商品房抵偿湖北鑫麒麟管业公司货款与刘文敏、向定群签订购房合同的情况说明（附恩施华龙村集团建始置业有限公司股权转让协议书）、恩施市人民法院（2020）鄂2801民初3872号庭审笔录、刘晓顺身份证复印件各一份，拟证明上诉人与被上诉人、湖北鑫麒麟管业有限公司、恩施华龙村置业有限公司四方协议就案涉两套房屋以物抵债的事实。其中购销合同、供货合同证明湖北鑫麒麟管业有限公司向恩施华龙村置业有限公司和恩施华龙村集团建始置业有限公司供货管材管建货物的事实，两份情况说明证明就案涉房屋抵偿湖北鑫麒麟管业有限公司货款的详细过程，庭审笔录证明湖北鑫麒麟管业有限公司系在被上诉人不将以物抵债的两套房屋交付给上诉人而不得不以湖北鑫麒麟管业有限公司的名义提起诉讼，也证明了四方协议以物抵债的事实，对此恩施华龙村置业有限公司予以认可，身份证复印件证明签订购销合同和出具情况说明还有以物抵债事实都是刘晓顺经手的。被上诉人恩施华龙村集团建始置业有限公司未提交证据。二审组织当事人进行了质证。对向定群、刘文敏提交的上述证据，恩施华龙村集团建始置业有限公司认为购销合同、供货合同与本案没有关联性，合同的真实性以及是否履行都无法核实，达不到证明目的；第三份的情况说明实际是证人证言，证人应出庭作证，不符合证据形式要求，真实性无法核实，情况说明中所述以物抵债均是虚假陈述，内容不真实，股权转让协议书的内容看不清楚，不予质证；庭审笔录可证实债权债务关系未消灭，且进入了民事诉讼程序，可证实不存在以物抵债的事实；对身份证复印件的真实性无异议，但达不到证明目的。本院经审查认为，向定群、刘文敏提交的上述证据不影响涉案《商品房买卖合同》效力的认定，本院不予采纳。二审查明：一审法院查明的案件事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，上诉人向定群、刘文敏与被上诉人恩施华龙村集团建始置业有限公司签订合同编号为ESZ201604496号、ESZ201604501号的《商品房买卖合同》，该两份合同均约定付款方式为首付105780.00元，余款246000.00元通过银行按揭付清。恩施华龙村集团建始置业有限公司称签订涉案《商品房买卖合同》系以签订购房合同方式使该公司获得银行贷款以解决公司资金困难；向定群、刘文敏称涉案《商品房买卖合同》系向定群、刘文敏与恩施华龙村集团建始置业有限公司、湖北鑫麒麟管业有限公司、恩施华龙村置业有限公司四方以物抵债合同，但涉案《商品房买卖合同》的当事人仅为向定群、刘文敏与恩施华龙村集团建始置业有限公司，且所涉房屋买卖合同的首付款实际上是由恩施华龙村集团建始置业有限公司自行支付，向定群、刘文敏亦表示银行贷款其不知情，系由恩施华龙村集团建始置业有限公司办理。故根据查明的案件事实，向定群、刘文敏与恩施华龙村集团建始置业有限公司就涉案房屋签订的涉案《商品房买卖合同》并非双方真实意思表示，根据前述法律规定，一审法院认定涉案《商品房买卖合同》无效并无不当。此外，一审法院认为向定群、刘文敏主张与恩施华龙村集团建始置业有限公司及案外人之间所涉以物抵债的法律关系与本案争议法律关系非同一法律关系，在本案中未予处理并无不妥。综上所述，向定群、刘文敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由向定群、刘文敏负担。本判决为终审判决。审判长  刘开平审判员  覃恩洲审判员  张特立二〇二〇年十二月二十四日书记员  黄绮煊