江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终4896号上诉人（原审被告）：惠山区钱桥艺菲舞蹈培训工作室，住所地无锡市惠山区钱桥盛岸西路**玉泉商业街**楼地上**2085-2098。经营者：杨玲玲。委托诉讼代理人：严国荣，无锡市梁溪区扬名法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：无锡仟吉物业管理有限公司，住，住所地无锡市惠山区钱桥盛岸西路369-0010-0039/div>法定代表人：刘立亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆小雄。委托诉讼代理人：钱琰，江苏法舟（上海）律师事务所律师。上诉人惠山区钱桥艺菲舞蹈培训工作室(以下简称艺菲工作室)因与被上诉人无锡仟吉物业管理有限公司(以下简称仟吉公司)物业服务合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院(2020)苏0206民初3050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。艺菲工作室上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1.仟吉公司主体不适格。艺菲工作室是与无锡仲思行物业管理有限公司签订的《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》，与仟吉公司并未重新签订书面的物业管理方面的合同，故艺菲工作室仅需向无锡仲思行物业管理有限公司履行交付物业管理费的义务。2.仟吉公司并未完全履行电梯、公厕等物业维修服务义务，艺菲工作室多次提出要求未得到彻底解决。3.仟吉公司并未诉请支付利息，一审判决超出诉讼请求。仟吉公司辩称：1.法律规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故案涉无锡金茂玉泉街业主委员会（以下简称业委会）与仟吉公司签订的《金茂玉泉街物业管理委托合同》对艺菲工作室具有约束力。2.艺菲工作室上诉所称内容系仟吉公司提供的物业服务可能存在部分瑕疵的情况，而非仟吉公司完全没有提供任何物业服务，服务有部分瑕疵并非艺菲工作室拒绝交纳物业费的理由。故一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。仟吉公司向一审法院起诉请求：判令艺菲工作室立即支付物业费21158.1元（2019年10月至12月）及滞纳金5839.64元（滞纳金从逾期之日起按应缴费总额每日千分之三的比例计算21158.1X0.003X92天）。一审法院认定事实：2017年4月21日，仲思行公司（甲方）与艺菲工作室的经营者杨玲玲（乙方）签订《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》，约定由艺菲工作室承租仲思行公司经营管理的玉泉商业街3号楼地上一层1052-1057、1062-1064号等商铺，由艺菲工作室向仲思行公司缴纳租金和物业管理费等费用。在《商铺管理合同》中，关于物业管理费约定为，季缴，0.4元每天每平方米。2018年12月26日，业委会成立，并于2019年1月8日报无锡市惠山区住房和城乡建设局备案。2019年1月10日，业委会作出决定，罢免原物业管理企业仲思行公司并进行公示，2019年2月2日，业委会作出决定，聘请仟吉公司对金茂玉泉街进行物业管理服务并进行公示，次日，业委会与仟吉公司签订《金茂玉泉街物业管理委托合同》（以下简称委托合同），约定业委会委托仟吉公司对整个金茂玉泉街进行物业管理服务，时间自2019年2月3日至2021年2月2日，商铺物业管理费为6元每月每平方米，设施设备维修维保、公共能耗费另行协商，业主和各企业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金，业主或物业使用人应在每季度首月10日前缴纳该季度的物业服务费用。该合同还详细约定了双方的其他一些权利义务。之后，自2019年4月起至2019年9月，仟吉公司直接向艺菲工作室收取物业管理费；自2019年10月起艺菲工作室拒交物业费，仟吉公司于2019年12月30日向艺菲工作室发“律师函”，称艺菲工作室自2019年10月至2019年12月拖欠物业费21158.1元，要求艺菲工作室于收函之日起五日内，向仟吉公司支付拖欠的物业管理费21158.1元，艺菲工作室收函后仍未交纳，仟吉公司于2020年6月19日诉至一审法院。另查明：艺菲工作室租赁的商铺为3号楼一层1052-1057、1062-1064号商铺及二层2085-2098、2077-2087、2099-2017号商铺，面积合计为1175.45平方米，仟吉公司自2019年4月起按委托合同约定的6元每月每平方米的标准向艺菲工作室收取物业管理费。艺菲工作室自2019年4月起也未再向仲思行公司交纳物业管理费，仲思行公司也未向艺菲工作室主张该物业管理费。仟吉公司主张的滞纳金是以委托合同中约定的按所欠金额每日千分之三的标准，按92天计算的，艺菲工作室不认可该滞纳金标准，同时也不同意支付该滞纳金。以上事实，有备案证明、委托合同、物业费收据、律师函、业委会的决定书公示、商铺租赁合同、商铺管理合同、收据及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，在业委会罢免仲思行公司的物业管理权，并与仟吉公司签订委托合同后，仟吉公司取得了金茂玉泉街的物业管理服务权及收取物业管理费用的权利。艺菲工作室与仲思行公司签订的商铺管理合同，能够证明艺菲工作室所租赁的商铺的物业管理费的缴纳义务应由物业使用人艺菲工作室承担，在仟吉公司取得物业管理权后，自2019年4月至2019年9月，艺菲工作室也实际向仟吉公司缴纳物业管理费，且是按委托合同约定的6元每月每平方米的标准缴纳，而不是按其与仲思行公司在商铺管理合同中约定的标准0.4元每天每平方米（折合为12元每月每平方米）的标准缴纳；自2019年4月起，艺菲工作室未再向仲思行公司缴纳物业管理费，仲思行公司也未向艺菲工作室主张该物业管理费，故艺菲工作室与仟吉公司之间已形成实际的物业管理服务法律关系，而艺菲工作室与仲思行公司之间关于物业管理服务的法律关系也已自业委会罢免仲思行公司物业管理权之日起解除；因此，艺菲工作室认为其与仟吉公司之间不存在法律关系，与事实不符，其认为仟吉公司在本案中起诉艺菲工作室，主体不适格，无正当理由，不予支持。综上所述，仟吉公司要求艺菲工作室支付2019年10月至12月的物业管理费21158.1元并承担逾期付款的违约责任，理由正当，应予支持；但因委托合同中“业主和各企业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金”的约定并非仟吉公司与艺菲工作室之间的约定，艺菲工作室在审理中也不认可该违约金标准，仟吉公司也未提供因艺菲工作室违约而给其造成损失的证据，故违约金应自仟吉公司律师函催交的限期之日起计算利息损失。据此，一审法院依照《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、艺菲工作室于判决生效之日起十日内向仟吉公司支付物业管理费21158.1元并承担逾期付款利息损失（以21158.1元为基数，自2020年1月5日起至本判决生效之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算）。二、驳回仟吉物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取237.5元，由仟吉公司负担44.5元，艺菲工作室负担193元。本院经审理，对一审查明的事实予以确认。二审中，艺菲工作室提供以下证据：1.无锡仲思行物业管理有限公司于2019年2月25日发给业委会的申明复印件一份，证明仟吉公司仅有权收取公告区域的水电费；2.业委会于2020年11月10日发布的“关于业委会实行街区自治公告”复印件一份，证明仟吉公司将于2021年2月2日起停止案涉区域的物业服务工作。仟吉公司对以上证据质证如下：对证据的真实性、关联性皆不予认可，仟吉公司收取的物业服务费并不包括水电费；即使仟吉公司的物业服务合同即将到期，艺菲工作室仍应在正常合同履行期限内缴纳物业服务费。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，首先，艺菲工作室虽与仲思行公司签订了商铺管理合同，但在业委会罢免仲思行公司的物业管理权后，艺菲工作室与仲思行公司之间关于物业管理服务的法律关系也已同时解除；在业委会与仟吉公司签订委托合同后，仟吉公司就取得了金茂玉泉街的物业管理服务权及收取物业管理费用的权利，艺菲工作室也按委托合同约定的缴纳标准向仟吉公司实际缴纳了第一阶段的物业管理费，故艺菲工作室与仟吉公司之间已形成实际的物业管理服务法律关系。艺菲工作室认为仟吉公司主体不适格的上诉请求，与事实不符。其次，仟吉公司虽存在履行电梯、公厕等物业维修服务的瑕疵，但在仟吉公司已提供常规物业服务的情况下，该履行瑕疵并非艺菲工作室可以拒交物业费的正当理由。再次，艺菲工作室逾期交纳物业管理费，理应承担逾期交费的违约责任，一审判决综合案件实际情况以逾期付款利息损失作为违约金的计算标准，并无不当。艺菲工作室认为一审判决超出诉讼请求，缺乏事实与法律依据。故，艺菲工作室的上诉请求，本院不予支持。综上所述，艺菲工作室的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费475元，由艺菲工作室负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二〇年十二月二十三日法官助理诸佳英书记员钱菲佳