辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终2649号上诉人（原审原告）：韩奇，男，1947年11月16日出生，蒙古族，住盖州市。委托诉讼代理人：韩素，女，1953年10月6日出生，蒙古族，现住盖州市西城区。被上诉人（原审被告）：韩志胜，男，1974年10月12日出生，蒙古族，住盖州市。委托诉讼代理人：王军威，辽宁维典律师事务所律师。上诉人韩奇与被上诉人韩志胜房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省盖州市人民法院（2020）辽0881民初1891号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人韩奇及其委托诉讼代理人韩素，被上诉人韩志胜及其委托诉讼代理人王军威到庭参加诉讼，本案现已审理终结。韩奇上诉请求：1、撤销盖州市人民法院（2020）辽0881民初1891号民事判决书，依法判决上诉人与被上诉人签订的《买卖协议》无效，依法返还购房款、赔偿损失或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2009年被上诉人韩志胜在盖州市路边建筑门市房一处，共建筑六个栋口，因该地的使用权人系上诉人韩奇，被上诉人韩志胜找到上诉人韩奇协商，房屋建成后，被上诉人韩志胜给上诉人韩奇房子或者返钱。房屋建成后韩志胜称及时能办理房照，韩奇同意给付房屋，被上诉人韩志胜交付上诉人所有1.5个栋口作为使用土地补偿，每个栋口（房屋）作价60万元，上诉人韩奇再给被上诉人韩志胜30万元作为购买0.5个栋口的费用，即上诉人韩奇在房屋建成后有两个栋口。而韩志胜违背双方约定，在房屋建设后，被上诉人韩志胜并未及时办理征地适用手续，显然违背双方约定，属于违约行为。以上事实协议可以证明：1、被上诉人韩志胜是建筑开发主体，本案没有任何证据证明房屋是联建，“联建”是韩志胜办理相关手续自己虚设的事实。2、房屋建成后，韩志胜隐瞒建筑房屋未及时办理土地征地手续，导致建筑房屋被认定为“违章建筑”的事实情况，导致案涉房屋无法办理房照。上诉人提供的证据足以推翻原判决认定的基本事实。本案一、二审、再审法院被上诉人韩志胜已经向审理法院出具了“罚款收据”，该罚款收据对应的行政处罚决定书，已经表明被上诉人向被上诉人提供的房屋为“违章建筑”。作出了罚款、没收地上建筑物及设施的处罚意见。说明，具体行政行为已经作出，应当依法审理赔偿问题。盖州市国土资源局在再审期间向审理法院出具了【2017】33号答复意见书，已经说明被上诉人非法占地，违法交易违章建筑，双方签订的协议明显无效。被上诉人依据无效合同所得的购房款依法返还，并且造成的损失应当依法予以赔偿。韩志胜辩称，原审判决认定事实清楚，一、诉争房屋为五户联建房。（一）上诉人亦为诉争房屋联建主体。1、上诉人因转让土地而无偿占有1.5个栋口，双方签有的《协议书》、《土地转让协议书》、《辽宁省农村土地承包经营权流转合同》、《收条》一组证据，完全可以看出原告参与联建的真实意思；2、上诉人配合办理联建手续，2011年3月的《营口市企业投资项目备案确认书》及辽宁省建设科学研究院和辽宁省工程质量检测中心的《检测报告》均使用了盖县九垄地韩奇包装器材商店的资质；3、上诉人多次在诉讼过程中自认诉争房屋为联建，多次以联建房屋主体的身份，上访要求政府给他办理房照，有上访记录可查。（二）上诉人和其他联建人均实际占有并使用，受益诉争房屋近10年之久，并不存在任何实际损失。二、答辩人无违约行为。（一）答辩人出面办理了建房相关的各种批复、文件；（二）答辩人尽职尽责，没有也不可能有违约不办理房照的行为；至于办理好房照，答辩人才能依约取得上诉人及其他联建人应给付的建房余款；（三）诉争房屋周边约100套同类房屋，与答辩人同期及之后建造的房屋没有成功办理下来房照的；（四）上诉人及另一诉争房屋的原告人丁卓、周通，在诉讼过程中均承认没有约定办理房照的期限这一基本事实；（五）诉争房屋并非违建，上诉人也明确承认这一点，政府的政策允许建造此类房屋，否则也不会批准我们取得《建设用地规划许可证》等相关手续。况且，现今还有此类房屋正在建造中。2010年之前，此类房屋办理了房照，之后的，政府也没有说不给办，只是告诉我们需要用地指标。请求驳回上诉，维持原判。韩奇向一审法院起诉请求：1、认定双方签订的房屋买卖协议无效并赔偿损失；2、由被告承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明，韩奇与韩志胜均系盖州市九垄地办事处正黄旗村村民。2009年8月25日，韩奇与韩志胜签订“土地转让协议书”，内容为“我是正黄旗村村民韩奇自原（愿）将自己的承包土地，地点房西北段长36米长，可建房往东西32米止，转让给韩志胜耕种。日期永久性转让。亩数1.73亩”。2009年10月8日，韩奇作为甲方，韩志胜作为乙方“签订协议书”，内容为“一、甲乙双方协商建房，楼房三层，甲方出土地，乙方负责基建。甲方将现有土地，南至（李天玉）冷库，北至正黄旗村村道，南北约33米多点，东西宽14米的土地，归乙方建房。二、房屋建成后甲方分得一个半楼层，完整门市房（壹至三层），由甲方优先选择楼栋位，其中半个楼栋按乙方要求作价，是要楼还是返钱由甲方决定。三、甲方分得所剩下的楼栋，归乙方所有。四、建房所需一切相关手续、施工、设计、电力、上下水、供暖设置、甲方要求单独办理房照，以上这些都由乙方办理。五、建房过程，一切相关事宜均由乙方负责。立字为证”。双方分别在协议书上签字。2010年4月5日，韩奇将自己承包的1.73亩土地经发包方盖州市九垄地办事处正黄旗村民委员会同意，以人民币3万元的价格流转给了韩志胜，并签订了《辽宁省农村土地承包经营权流转合同书》，约定流转期限从2010年4月5日起至2027年12月31日止。2010年10月20日，盖州市九垄地街道办事处以“九街办发（2010）44号”文件向仙人岛能源化工区管委会作出“关于建设农业技术咨询服务站的请示”，该请示新上项目名称为“农业技术咨询服务站”、项目地址及法人为“九垄地街道办事处正黄旗村，法人：韩志胜”、项目建设内容为“占地2000平方米，综合楼建筑面积4000平方米，三层砖混结构”。2011年3月8日，营口仙人岛能源化工区管委会经济发展贸易局以“营仙经备（2011）4号辽宁省营口市企业投资项目备案确认书”，对盖州市志胜农业技术咨询服务站于同年3月4日上报的《盖州市九垄地韩奇包装器材商店韩志胜、韩奇、胡景洁、李桂丹、韩吉林五户联建综合楼》项目审查确认备案。2011年4月25日，营口仙人岛能源化工区管委会规划建设局为“用地单位：盖州市志胜农业技术咨询服务站；用地项目名称：韩志胜、韩奇、颜秀芬、仲继禹、周通五户联建综合楼；用地性质：商业用地”颁发“地字第210824201108568号建设用地规划许可证”。2011年12月26日，营口仙人岛能源化工区管委会经济发展贸易局作出“营仙经备［2011］4号辽宁省营口市企业投资项目备案确认书”，对盖州市志胜农业技术咨询服务站于同年11月22日上报的《盖州市志胜农业技术咨询服务站韩志胜、韩奇、颜秀芬、仲继禹、周通五户联建综合楼》项目审查确认备案。2011年5月17日，盖州市志胜农业技术咨询服务站经网上备案受理系统进行了盖州市九垄地韩奇包装器材商店韩志胜、韩奇、颜秀芬、仲继禹、周通五户联建综合楼建设工地消防设计备案，取得“营·盖公消备审字［2011］第20号”“建设工程消防设计备案受理凭证”。2011年5月韩志胜组织基建施工，至11月竣工。其间，于2011年10月25日，收款人韩志胜、胡景洁为韩奇出具“收条”，内容为“韩奇五户联建综合楼，经韩奇、韩志胜双方协商决定：将北数第一栋楼的产权归韩奇所有，第二栋的一半归韩奇所有，另半个栋（0.5）作价为叁拾万元整（30万）卖给韩奇，除去韩志胜给韩奇的各项补偿款为陆万元（6万）整，余下的贰拾肆万（24万），笔下交清贰拾万元房款（20），其余肆万元（4万）等房照下发之日韩奇必须付清房款后再付给房照。空口无凭，特立此条”。协议签订后，韩奇即接收该房屋并装修入住至今。但韩志胜未能将该联建楼房的农业用地转换为商业用地，未取得土地相关征收、征用审批手续，亦没有给原告办理房屋产权证书。另查，2016年韩奇以相同的案由起诉韩志胜，本院作出（2016）辽0881民初2550号民事裁定书，驳回韩奇的起诉，韩奇不服，提出上诉，营口市中级人民法院作出（2016）辽08民终2655号民事裁定书，撤销了本院（2016）辽0881民初250号民事裁定书，指令本院审理。本院重新审理后作出（2017）辽0881民初106号民事裁定书，驳回韩奇的起诉。仍不服，再次提出上诉，营口市中级人民法院作出（2017）辽08民终2088号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。原告韩奇提出申诉，营口市中级人民法院作出（2018）辽08民申51号民事裁定书，驳回韩奇的再审申请。同时，告知韩奇可持其在原审未提交而在申请再审时提交的“盖州市国土资源局处理答复意见书”这一新证据重新主张权利。2019年10月韩奇以相同的案由再次起诉韩志胜，本院作出（2019）辽0881民初4076号民事裁定书，驳回韩奇的起诉，原告不服，提出上诉，营口市中级人民法院作出（2020）辽08民终1251号民事裁定书，撤销了本院（2019）辽0881民初4076号民事裁定书，指令本院审理。案涉房屋的其他联建或买受人案外人丁卓、周通亦于2016年向本院提起诉讼，经一、二审裁定驳回其起诉。2019年丁卓、周通再次向本院提起诉讼，已被本院驳回起诉。再查明，2011年7月1日，原盖州市国土资源局作出“盖国资行处［2011］108号行政处罚决定书”，对韩奇“未经盖州市国土资源局批准擅自占地建房”，作出“没收非法占用土地上新建建筑物及其他设施，并对非法占地414㎡处以10元/㎡罚款，计4140元整”的行政处罚。该行政处罚作出后，对没收地上建筑及其他设施的处罚未实际执行，仅执行了罚款部分的处罚。2019年1月10日，原盖州市国土资源局对韩奇的信访反映2011年韩志胜在其土地上建了六栋楼（三层），但没给其征地补偿款，至今也没办理房照问题作出“盖国土资信处［2019］01号”处理答复意见书，对其信访问题作出处理答复意见。韩奇于2019年7月8日向本院提起行政诉讼，以该处罚系虚假处罚且未向其送达为由，请求撤销被告（原盖州市国土资源局）于2011年7月1日作出的盖国资行处［2011］108号“行政处罚决定书”；撤销被告（原盖州市国土资源局）于2019年1月10日作出的盖国土资信处［2019］01号“处理答复意见书”。本院于2019年10月23日作出（2019）辽0881行初69号行政裁定书，驳回韩奇的起诉。韩奇不服，提起上诉。营口市中级人民法院作出（2019）辽08行终202号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原判。一审法院认为，韩奇与韩志胜签订的“协议书”从其内容上，系经双方协商由韩奇出土地，韩志胜负责基建，且对房屋建成后的分配作了约定。房屋建成后双方依约对房屋的具体位置予以明确并交付韩奇使用。因此，该“协议书”应认定为联合建房协议，且系双方当事人真实意思表示，故该协议成立。之后，负责建设该联建楼房的韩志胜亦向政府相关部门申请了相关手续，但未能取得农业用地转换为商业用地的相关审批，亦无法办理房屋产权证书。该联建楼房虽被政府土地主管部门认定为违建，并作出行政处罚决定，但该行政处罚仅执行了罚款部分的处罚，对没收地上建筑及其他设施的处罚未实际执行。因此，没有最终解决被侵占耕地的保护问题，故不属于人民法院民事受案范围。且案涉房屋的其他联建或买受人，向本院提起诉讼后，被本院驳回起诉，并已经生效。另，因该行政处罚的没收违建部分没有实际执行，本院无法确定其实际损失，其亦未提交证据予以证明。故对韩奇主张的认定协议无效及赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告韩奇的诉讼请求。案件受理费100元，由原告韩奇负担。二审审理期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审相一致。本院认为，上诉人韩奇与被上诉人韩志胜签订的《协议书》从内容上，系经双方协商由韩奇出土地，韩志胜负责基建，且对房屋建成后的分配做了约定。房屋建成后双方依约对房屋的具体位置予以明确并交付韩奇使用。因此该“协议书”应认定为联合建房协议。一、关于协议书的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策，我国实行土地用途管制制度，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对农用地实行特殊保护，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，保证农地用于农业建设，涉及社会公共利益。因此，上诉人韩奇与被上诉人韩志胜签订的《协议书》违反了法律、行政法规的强制性、禁止性规定，系无效合同。故对上诉人请求确认其与被上诉人签订的协议书无效，本院予以支持。二、无效合同的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔付对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，上诉人与被上诉人均有过错，应当各自承担相应的责任。因该联建房屋被政府土地主管部门认定为违建，并作出行政处罚决定，但该行政处罚仅执行了罚款部分的处罚，对没收地上建筑及其他设施的处罚未予实际执行，本院无法确定其实际损失，上诉人亦未提交证据予以证明，故对上诉人韩奇请求赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第三条、第四条、第四十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定上诉人韩奇的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销辽宁省盖州市人民法院（2020）辽0881民初1891号民事判决；二、上诉人韩奇与被上诉人韩志胜签订的协议书无效；三、驳回上诉人韩奇的其他诉讼请求。一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，由被上诉人韩志胜负担。本判决为终审判决。审判长  孟宪云审判员  徐 丹审判员  姚 望二〇二〇年十二月三十日法官助理朱庆圆书记员高洋