广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25180号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘振宁，男，1977年7月3日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：胡堉颖，广东粤通律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘涓，广东粤通律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州医药集团有限公司，住所地：广州市荔湾区沙面北街**第**。法定代表人：李楚源，职务：董事长。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州白云山医药集团股份有限公司白云山何济公制药厂，，住所地：广州市白云区新市街萧岗大马路**负责人：杨燕忠，职务：厂长。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵宏彬、崔荣欣，均系广州金鹏律师事务所律师。上诉人刘振宁因与被上诉人广州医药集团有限公司（以下简称广药集团）、广州白云山医药集团股份有限公司白云山何济公制药厂（以下简称何济公制药厂）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘振宁上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.改判刘振宁与广药集团签订的《广州市房地产租赁合同》无效，与何济公制药厂签订的《物业租赁服务管理协议》无效；3.广药集团向刘振宁返还租金21599元，何济公制药厂向刘振宁返还管理费9257元；4.广药集团、何济公制药厂向刘振宁赔偿损失373175.6元(参照违约金支付)；5.广药集团、何济公制药厂承担本案一、二审本反诉讼费。事实与理由：一、一审法院遗漏查明涉案房屋权属问题，在广药集团、何济公制药厂无法提供完整的合法有效权属证明的情况下，直接默认广药集团系涉案房屋的合法产权人。涉案房屋的权属问题涉及到案涉两合同的效力问题，本案应发回重审以查明该问题。刘振宁基于对广州产权交易平台及广药集团的信任，通过广州产权交易所平台竞价承租了涉案房屋，用于开展退役军人职业技能培训及“广州市德医养正健康管理科技有限公司”项目的办公使用。签约后刘振宁才发现涉案房屋存在产权不明晰，且被广药集团擅自改变用途的情况，导致刘振宁无法使用涉案房屋。经刘振宁进一步核实调查，发现广药集团尚未拥有涉案房屋的产权。1.涉案房屋的《房地产权证》载明权属人为广州市道路扩建工程办公室（以下简称道扩办），虽载明该房屋已与越秀北路162号房屋办理产权置换手续，但并未实际办理相关登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条有关“未经登记，不发生物权效力”的规定，原越秀北路162号房屋的产权人并未实际拥有涉案房屋的产权。2.原越秀北路162号房屋的产权人系广州卫生材料厂，并非广药集团，二者是不同主体，即使存在部分控股关系亦不能混为一体。3.广药集团、何济公制药厂提供的2016年8月30日签订的《广州市城市房屋拆迁补充协议书》与2016年7月22日签订的《越秀北路162号广州卫生材料厂拆迁补充协议》的内容存在矛盾之处。即使两份合同均有效，应以后签合同效力优先，认定道扩办将涉案房屋用作拆除广州卫生材料厂原址房屋后的产权调换（补偿），而非置换给广药集团。故广药集团对涉案房屋出租亦无权处分行为。4.刘振宁前往道扩办了解情况，但道扩办未出具相关文件授权广药集团处分涉案房屋，亦不同意出具涉案房屋产权为广药集团所有或使用的权属证明。故涉案房屋的合法权属人并非广药集团，广药集团对该物业没有绝对的处置权。二、一审认定广药集团、何济公制药厂分别与刘振宁签订的《广州市房地产租赁合同》《物业租赁服务管理协议》合法有效没有事实和法律依据。如前所述，广药集团非案涉房屋权属人，因此广药集团对案涉房屋进行出租系无权处分的行为，且未得到产权人的授权或事后追认，故其与刘振宁签订的《广州市房地产租赁合同》系无效合同，其指定何济公制药厂与刘振宁签订的《物业租赁服务管理协议》亦为无效合同。上述两合同无效的情况下，广药集团、何济公制药厂理应返还刘振宁已经支付的全部费用，退回保证金。三、一审法院认为双方均不存在违约的情况，却认可广药集团、何济公制药厂以刘振宁违约为由单方行使合同解除权，上述认定前后矛盾。在刘振宁没有违约行为，且《广州市房地产租赁合同》没有关于单方解除权约定的情况下，一审法院直接认定涉案两合同均于2019年11月29日解除没有法律依据，应予纠正。四、刘振宁依约履行了合同，广药集团、何济公制药厂无法交付产权明晰的物业供刘振宁使用，致使刘振宁无法办理租赁登记备案手续和营业执照，无法使用涉案房屋。根据《广州市房屋租赁管理规定》第九条规定，广药集团、何济公制药厂不仅出租有权属争议的物业，且擅自改变涉案房屋仅能作为商场使用的房屋性质，用作办公用途出租，违反了《中华人民共和国物权法》第一百四十条、《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定，严重损害刘振宁的合法权益，应当承担相应赔偿责任并返还刘振宁已付费用。五、即使法院认定双方租赁合同有效，广药集团行为亦构成违约，刘振宁不应承担租金和占用费。1.广药集团在平台发布招租信息时，承诺涉案房屋权属无争议，这也是广药集团应尽的合同义务。2.广药集团、何济公制药厂由始至终均知道刘振宁承租目的是用于开办培训中心或公司，故租赁合同需办理备案手续，并需办理营业执照。刘振宁一再要求广药集团、何济公制药厂协助办理备案及营业执照，但他们隐瞒改变房屋用途的真相，明知涉案合同无法实际履行，却拒不告知刘振宁，只是一味追讨租金，对造成刘振宁租金损失存在过错，应由广药集团承担刘振宁的损失。被上诉人广药集团、何济公制药厂二审共同答辩称：一审认定事实清楚，应予维持。一、刘振宁上诉请求已超出一审诉请范围，应予以驳回。广药集团、何济公制药厂起诉要求解除涉案合同及刘振宁支付相应的租金及占用费。刘振宁一审反诉请求也是要求解除涉案合同。现刘振宁以涉案合同无效为上诉事由，违反法律规定，超出一审诉请范围，依法应予驳回。二、一审法院认定事实及适用法律正确，亦未遗漏查明相关事实。广药集团依据拆迁补偿协议及产权置换相关协议取得涉案房屋相应的权属，对涉案房屋依法享有相占有、使用、收益和处分权。刘振宁以广药集团基于案外原因未办妥房产证为由，认为广药集团对涉案房屋没有权属，是错误的。三、广药集团和何济公制药厂是通过广州产权交易所对外出租涉案房屋，且已充分公示和说明物业权属状况以及相关要求。刘振宁清楚知晓物业权属现状。对办理备案或营业执照等事宜，广药集团、何济公制药厂与刘振宁明确约定均由刘振宁自行负责并承担相应责任，广药集团、何济公制药厂仅履行配合义务。一审法院已经查明广药集团、何济公制药厂均依约多次配合刘振宁办理备案及相关手续，但最终因刘振宁自身原因未妥，刘振宁不能以此追究广药集团、何济公制药厂任何责任。四、涉案合同有效，刘振宁应支付房租和占用费。2020年1月2日，广药集团、何济公制药厂向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认广药集团、何济公制药厂与刘振宁签订的《广州市房地产租赁合同》《物业租赁服务管理协议》于2019年11月29日已解除；2.刘振宁立即腾退租赁房屋并交付广药集团；3.确认刘振宁向何济公制药厂缴纳的租赁综合保证金100000元不予退还；4.刘振宁向广药集团支付拖欠的租金共计195039元以及违约金8987.4元；5.刘振宁向何济公制药厂支付拖欠的管理费共计83591元以及违约金3853.9元；6.刘振宁向广药集团支付逾期腾退房屋的占有使用费暂计31782元（按实际计占用期间的租金标准计算）；7.刘振宁向广药集团支付为其垫付的物业管理费13574.5元；8.刘振宁承担本案诉讼费用。刘振宁一审答辩称不同意上述诉讼请求，并反诉请求判令：1.确认广药集团发出的《解除房屋租赁合同通知书》、何济公制药厂发出的《解除物业租赁服务管理协议通知书》无效；2.解除刘振宁与广药集团签订的《广州市房地产租赁合同》、刘振宁与何济公制药厂签订的《物业租赁服务管理协议》；3.广药集团向刘振宁返还租金21599元，何济公制药厂向刘振宁返还租赁保证金100000元、管理费9257元；4.广药集团、何济公制药厂共同向刘振宁支付违约金373175.6元；5.本案诉讼费由广药集团、何济公制药厂承担。一审法院经审理查明：广药集团、何济公制药厂提交的粤房地证字第**《房地产权证》记载：海珠区东晓路54号206商场权属人为道路扩建办，建筑面积为685.69平方米，附记记载：“城市规划房屋用途：商场；该房屋已与越秀北路162号房屋办理产权调换手续”，并盖有“广州市城市房屋拆迁补偿安置协议备案专用章”。2016年8月30日，道扩办（甲方、拆迁人）与广药集团（乙方、业主）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除座落在东山区××北路××号房屋，甲方将自有的座落在海珠区下渡大街47号大院3、4号101房、东晓路54号206，白云区北站路明泉街11号203、403、503、603、903房、13号303、703、803房的自有房屋用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿），等。该协议首部写明被拆迁人为广州卫生材料厂。广药集团表示广州卫生材料厂已于2012年注销，其注销后的权利义务由其全资股东及上级单位广药集团承接。2016年7月22日，道扩办（甲方）与广药集团（乙方）签订《越秀北路162号广州卫生材料厂拆迁补充协议》，约定甲方拆迁了属乙方产权的越秀北路162号房屋，建筑面积为1250平方米，甲方安置乙方商业部分、住宅合共建筑面积为1262.5782平方米，超应安置面积为12.5782平方米，乙方已于1998年购买了4.74平方米，现需购买7.8382平方米，按原协议单价4000元/平方米购买产权，乙方需向甲方缴交超产权面积购房款为31352.8元，乙方在本协议签字盖章之日起10个工作日内，乙方一次性向甲方支付上述款项，等。广药集团委托广州产权交易所于2018年8月13日在广州产权交易平台发布关于出租海珠区东晓路54号206商场的交易信息，出租标的价格说明：租金与管理服务费为一个不可分割的整体，统称为租赁费用，其中租金占租赁费用70%，管理服务费占租赁费用30%，同步递增，首年租赁费用为45元/月/平方米，递增方式为每年递增3%，除以上租赁费用外，承租户还应按房屋所在地的物业管理公司的收费要求缴纳物业管理费（计费方式为1.8元/月/平方米）;出租用途：办公；出租面积描述：……该出租标的产权证仍为道扩办持有，产权性质为商业，但由于出口位于横巷内且没有形成商业氛围、没有电梯等不适合传统商业使用，适宜作办公、培训等用途；重大事项及其他披露内容：1.本项目权属人为广药集团，承租方需与出租方及出租方指定的物业管理人何济公制药厂签订《物业租赁服务管理协议》。2.承租方应按照租赁物业核定的使用性质自行办理租赁登记及办妥依法营业所需的各种前置条件并承担相关费用，无论上述条件或手续是否办妥，承租方仍应履行承租人义务。3.出租标的租赁费包括租金和管理服务费，租金按《广州市房地产租赁合同》约定由广药集团收取；管理服务费按《物业租赁服务管理协议》约定由何济公制药厂收取。房屋所在地的物业管理费由广州市悦华管理有限公司（以下简称悦华公司）收取。4.装修改造扶持期6个月（扶持期综合租赁费用按50%计收）。5.该出租标的适宜办公、培训等用途。2018年10月1日，广药集团（出租方）与刘振宁（承租方）及广州产权交易所（交易机构）就租赁涉案房屋签订《成交确认书》。2018年10月26日，刘振宁出具一份《承诺书》，表明其承租涉案房屋作办公用途，因“广州市退役军人创业孵化基地筹建办暨退役军人职业技能实训中心”项目的工作需要，为退役官兵协助自主创业，承诺仅以退役官兵为法人于承租期内在同一地址（海珠区东晓路54号二层）办理工商登记（一址多照），等。2018年10月30日，广药集团（出租人、甲方）与刘振宁（承租人、乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定甲方将涉案物业出租给乙方作办公用途使用；租赁期限为2018年11月1日至2024年10月31日，其中2018年11月1日至2019年4月30日月租金额10799.5元，2019年5月1日至2019年10月31日月租金额21599元，2019年11月1日至2020年10月31日月租金额22247元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按银行转账付款方式交付租金给甲方；乙方向甲方指定的物业管理人（何济公制药厂）交纳100000元综合保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日，乙方无违约的情况下，将综合保证金退回乙方，具体操作方式按《物业租赁服务管理协议》约定执行（退回乙方、抵偿租金）；甲方应依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的0.03%向乙方支付违约金；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租全额的0.03%向甲方支付违约金；乙方拖欠租金2个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失，乙方缴纳的综合保证金不予退还，乙方自接到解除通知之日起15天内清理相关物品，负责恢复物业至交付时状态，逾期未办理的，甲方有权处置乙方物品；乙方已实地查看租赁物业及内部设施，对物业情况有清晰认识，认可其已经满足约定的交付条件；甲方在2018年11月1日将租赁物业交付乙方，在交付、交接的同时对其它附属物业进行交接，乙方接受物业钥匙即视为双方交接完成；甲方委托何济公制药厂行使租赁物业的管理与服务职责，并收取合理的管理服务费用，具体以《物业租赁服务管理协议》方式约定；装修改造扶持期为6个月（扶持期综合租赁费用按50%计收）；等。同日，何济公制药厂（管理人、甲方）与刘振宁（承租人、乙方）签订《物业租赁服务管理协议》，约定涉案租赁物业由甲方负责管理、提供与之匹配的租赁服务并向乙方收取管理服务费，管理期限与《广州市房地产租赁合同》（主合同）的租赁期限一致，其中2018年11月1日至2019年4月30日月管理服务费金额4628.5元，2019年5月1日至2019年10月31日月管理服务费金额9257元，2019年11月1日至2020年10月31日管理服务费金额9535元，如主合同终止或解除，则本协议同时终止；主合同租金与本协议约定的管理服务费为一个不可分割的整体，统称为租赁费用，租赁费用按约缴交，在当月5日前由乙方分别汇款或转账到出租人和甲方书面指定的账户中；乙方除按时缴纳租赁费用外，还应按房屋所在地的物业管理公司的收费标准依时向其缴纳物业管理费；乙方应按照租赁物业核定的使用性质自行办理租赁登记及办妥依法营业所需的各种前置条件并承担相关费用，无论上述条件或手续是否办妥，承租方仍应履行本协议承租人义务；乙方应向甲方交纳100000元作为租赁综合保证金，乙方在租赁期满或合同解除前没有违约行为，并缴清相关应付费用，及注销（或变更）乙方在该租赁物业地址的工商登记，按本协议的约定腾退租赁物业给出租人，出租人在收回综合保证金发票原件并抵扣乙方应缴未缴之费用后将该保证金（无息）退回给乙方；乙方应依时交纳租赁费用和依本协议约定应当向甲方缴纳的其他相关费用，逾期交付的，每逾期一日，须按拖欠费用的0.03%向甲方支付滞纳金；乙方逾期30天未交租赁费用及甲方代垫的整改费用的，或有其他违约行为的，出租人、甲方有权与乙方解除合同，没收其租赁综合保证金，收回租赁物业，并向乙方追偿因此产生的费用及违约赔偿责任；租赁合同期满终止或本协议提前解除的，乙方应自合同日或甲方通知解除合同之日起三日内按本合同约定的要求实际交还租赁物业，否则应按约定租赁费用的三倍向甲方交付占用租赁物业的使用费，并赔偿甲方相关损失，同时甲方保留依本协议约定继续追究乙方违约责任的权利；租赁期内，如因甲方原因导致本协议提前解除的，甲方应返还租赁综合保证金给乙方，并按剩余租期内应交租赁费用总额的20%向乙方支付违约金，如因乙方原因导致本协议提前解除的，乙方无权要求退还租赁保证金，并应按剩余租期内应交租赁费用总额的20%向甲方支付违约金；等。上述合同签订后，刘振宁向何济公制药厂支付了综合保证金100000元，并分别向广药集团及何济公制药厂支付了2018年11月至12月的租金21599元及管理费9257元，双方当事人确认管理费为租金的一部分。刘振宁于2018年11月15日接收了涉案房屋，并签收了一址多照场地使用证明、广药集团营业执照、法人代表身份证附件、涉案物业产权证明、广州市城市房屋拆迁补偿协议、越秀北路162号广州卫生材料厂拆迁补充协议等资料。2019年5月23日，广药集团及何济公制药厂分别向刘振宁发出《租金催收通知》《管理服务费催收通知》，要求刘振宁在接到通知后10天内支付2019年1月至5月的租金及管理服务费，否则将行使单方解除权。刘振宁于2019年5月24日收到上述通知。2019年11月28日，广药集团及何济公制药厂分别向刘振宁发出《解除房屋租赁合同通知书》《解除通知书》，告知因刘振宁持续拖欠租金、管理服务费，其决定行使合同解除权，解除《广州市房地产租赁合同》《物业租赁服务管理协议》，刘振宁应在收到通知书之日起7日内支付未付租金、管理服务费，并于15日内腾退房屋。刘振宁于2019年11月29日收到上述通知。广药集团提交管理费发票，显示其向悦华公司支付了涉案房屋2019年3月至12月的物业管理费13574.5元。刘振宁表示因无法办理涉案房屋的租赁登记备案及工商营业执照登记，故其暂缓支付租金、管理费。为此刘振宁提交了以下证据：1.刘振宁与何济公制药厂负责涉案房屋租赁事项的员工甘瑞琪的微信聊天记录，其中2018年11月29日刘振宁说：“刚刚我们到广州市海珠区政务中心办理业务时工作人员回复，因为产权还是道扩办的，需要道扩办出具一份允许广药集团出租管理海珠区东晓路54号206商场的证明，并在产权证复印件上盖上道扩办公章”，2018年12月5日甘瑞琪说：“非常抱歉。接到集团的信息。道扩办不肯出您说的证明。”2018年12月6日甘瑞琪说：“以现时情况。贵我双方都尽了努力。随着时间的过去。有可能对您造成困难。最好尽快做出一个决定。其一。继续等待办理房产证更名出来（未知什么可以办结）。其二。办理提前终止合同。”2018年12月13日甘瑞琪说：“集团回复。办理变更名称无时间表，道扩办也不肯出证明，大家也尽了努力，可能解除合同对双方的损失会小的。就看您的意思了。”2018年12月17日甘瑞琪说：“集团意思系办理手续后退回全额保证金。”刘振宁说：“我认为集团的意思有失妥当，为不影响咱们的友好关系，我有针对性的反驳依据先作保留。现提出两点意见请您转达上级慎重考虑：1、请贵部尽快提供物业的产权证明或经营使用权证明给我办理合法使用物业的相关手续，咱们双方继续履行合同；2、如果以上证明确实提供不了贵部已决定提前解除合同，也是由于贵部提供的物业不能合法使用造成的，请贵部按双方合同违约部分的内容遵照执行。”2019年1月3日刘振宁说：“……从1月份起依据双方协定的月租赁金及月管理服务费暂缓交付，直接贵部提交场地使用合法权属证明资料给我方后再继续履行缴租义务；由于贵部不能提供场地使用合法权属证明资料，导致我方一直无法对场地进行装修改造，所以按照合同约定的6个月装修改造扶持期在2018年的11月份、12月份一直得不到保障落实，装修改造扶持期应该扣除11月、12月份后顺延，直至贵部提交场地使用的合法权属证明资料给我方后再开始计算；考虑到贵部的实际情况，为表示我方履行协议的诚意，按照合同约定，由我方负责向房屋所在地物业管理公司缴纳物业管理费部分，我方继续履行缴纳。”2.办理房屋租赁登记备案通知书存根、办理房屋租赁登记备案一次性告知书、企业名称自主申报告知书；3.2019年1月17日刘振宁发出《告知函》；4.违规行为举报、权属证明催交通知、实名举报、投诉处理回复、海珠区房屋安全和物业二所关于海珠区东晓路54号206商场租赁有关事宜的告知书。一审诉讼中，双方当事人确认：2019年7月17日广药集团、何济公制药厂通知刘振宁一同前往滨江街出租屋管理服务中心申请办理租赁备案相关手续，之后双方一同前往，但未能办理成功。在刘振宁与甘瑞琪的微信聊天记录中，刘振宁告知需要提交房地产权属人道扩办出示的产权使用通知书，房地产权证上注明用途为商场，合同上的用途不能作为办公使用，应对应作商场使用，等。广药集团、何济公制药厂表示其在2019年11月29日送达《解除房屋租赁合同通知书》《解除通知书》后，于2019年12月17日第一次上锁，但马上被刘振宁剪开，其于2020年1月21日第二次上锁，当日刘振宁也上了锁。刘振宁主张广药集团、何济公制药厂2019年12月12日之前已上锁，确认其剪锁后双方于2020年1月21日均上锁。刘振宁表示其于2020年6月4日打开了其上的锁，于2020年6月13日去现场取走个人物品。广药集团、何济公制药厂主张2020年6月13日为交接日期，并主张占用费计算至2020年1月21日。刘振宁不同意，认为广药集团、何济公制药厂2019年12月12日之前上锁已经单方收回物业。刘振宁表示其为了准备公司运营，陆续购买了办公用品放置于涉案房屋中，因未能办理租赁备案及公司注册登记，其无法使用涉案房屋，购买的办公用品也失去使用价值，其不要该些物品，但认为是广药集团、何济公制药厂违约对其造成的损失。对于物品的价值，刘振宁主张大约30000元，并表示因没有明确完整保留经费记录，只能提交微信支付截图，其中2019年2月3日支付5000元给汕尾市城区德兴傢俬店，2019年2月4日转账8600元给陈贤聪（浩扬家居商城）。广药集团、何济公制药厂对此不予认可，认为无法证明交易对象、交易行为及交易内容，与本案无关；刘振宁遗弃相关物品系放弃所有权的自主行为，与广药集团、何济公制药厂无关。一审法院认为：广药集团、何济公制药厂分别与刘振宁签订的《广州市房地产租赁合同》《物业租赁服务管理协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约切实履行。现双方在合同履行过程中因无法办理涉案房屋的租赁登记备案及工商营业执照登记而产生争议。虽然广药集团在发布的产权交易信息中已经披露了涉案房屋的产权登记情况及产权性质，且在重大事项中告知承租方应按照租赁物业核定的使用性质自行办理租赁登记及办妥依法营业所需的各种前置条件并承担相关费用，无论上述条件或手续是否办妥，承租方仍应履行本协议承租人义务，并在《物业租赁服务管理协议》中再次进行约定，但是，综合本案证据及当事人陈述可知，涉案房屋无法办理租赁登记备案的情况应当是双方当事人在签订合同时未预见的，广药集团、何济公制药厂在合同的实际履行过程中也配合刘振宁前往办理备案手续，但未能成功。故一审法院认为，本案双方出现纠纷并导致合同解除不可归责于一方原因，双方要求对方支付违约金一审法院均不予支持。鉴于刘振宁一直未支付2019年1月份之后的租金及管理服务费，广药集团、何济公制药厂于2019年11月28日向刘振宁发出《解除房屋租赁合同通知书》《解除通知书》，符合合同约定，刘振宁于2019年11月29日收到上述通知，故一审法院确认《广州市房地产租赁合同》《物业租赁服务管理协议》自2019年11月29日解除。刘振宁反诉要求确认广药集团、何济公制药厂的解除行为无效并判令解除合同，一审法院不予采纳。如前所述，合同解除不可归责于一方原因，故何济公制药厂应退还租赁保证金100000元给刘振宁。双方在诉讼过程中已办理了涉案房屋的交接手续，故广药集团、何济公制药厂要求刘振宁腾退涉案房屋的诉讼请求，已不需要处理。关于租金及管理服务费标准，因双方约定涉案房屋作办公用途使用，刘振宁在无法办理涉案房屋的租赁登记备案及工商营业执照登记的情况下，并无法按约定用途使用房屋，根据公平合理原则，一审法院酌定扶持期后即2019年5月1日起至解除合同之日即2019年11月29日止的租金及管理服务费仍按约定标准的50%计付。解除合同后的占用费也参照原约定租金及管理服务费标准的50%计付。刘振宁主张广药集团、何济公制药厂于2019年12月12日之前已经上锁，但没有提交证据证明，一审法院不予采纳。双方确认2020年1月21日均上锁，故该日起刘振宁已无法实际使用涉案房屋，广药集团、何济公制药厂要求占用费计至2020年1月21日，合理，一审法院予以支持。刘振宁要求返还已付的租金及管理服务费，无理，一审法院不予采纳。刘振宁使用涉案房屋，应承担涉案房屋的物业管理费。广药集团要求刘振宁支付其垫付的刘振宁使用期间的物业管理费13574.5元，合理，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条的规定，于2020年8月17日作出如下判决：一、确认广州医药集团有限公司、广州白云山医药集团股份有限公司白云山何济公制药厂与刘振宁于2018年10月30日签订的《广州市房地产租赁合同》《物业租赁服务管理协议》自2019年11月29日解除；二、刘振宁在本判决生效之日起十日内向广州医药集团有限公司支付2019年1月1日至2019年11月29日的房屋租金（其中，2019年1月1日至2019年10月31日按每月10799.5元计算，2019年11月1日至2019年11月29日按每月11123.5元计算）；三、刘振宁在本判决生效之日起十日内向广州白云山医药集团股份有限公司白云山何济公制药厂支付2019年1月1日至2019年11月29日的管理服务费（其中，2019年1月1日至2019年10月31日按每月4628.5元计算，2019年11月1日至2019年11月29日按每月4767.5元计算）；四、刘振宁在本判决生效之日起十日内向广州医药集团有限公司支付2019年11月30日至2020年1月21日的房屋占用费（按每月15891元计算）；五、刘振宁在本判决生效之日起十日内向广州医药集团有限公司支付广州医药集团有限公司垫付的物业管理费13574.5元；六、广州白云山医药集团股份有限公司白云山何济公制药厂在本判决生效之日起十日内退还租赁保证金100000元给刘振宁；七、驳回广州医药集团有限公司、广州白云山医药集团股份有限公司白云山何济公制药厂的其他诉讼请求；八、驳回刘振宁的其他反诉请求。一审案件本诉受理费7852元，由广州医药集团有限公司、广州白云山医药集团股份有限公司白云山何济公制药厂负担4070元，刘振宁负担3782元；反诉受理费10796元，由广州医药集团有限公司、广州白云山医药集团股份有限公司白云山何济公制药厂负担579元，刘振宁负担10217元。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，刘振宁未提交新的证据，广药集团、何济公制药厂在二审庭询后向本院提交了一份落款时间为2002年7月8日、盖有广药集团公章的《关于广州卫生材料厂转制后企业名称变更的批复》复印件，并称广州卫生材料厂应于2002年注销，其在一审陈述的该厂于2012年注销有误，但现在网上已查询不到该厂相应信息。刘振宁对此表示不予确认，但明确表示没有反证推翻。经本院主持调解，各方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，故本院对各方当事人均未提出上诉的一审相关认定及处理均不予审查。针对刘振宁的上诉，二审需处理的问题是：刘振宁认为其与广药集团签订的《广州市房地产租赁合同》、与何济公制药厂签订的《物业租赁服务管理协议》无效，并要求广药集团退还租金21599元、何济公制药厂返还管理费9257元，以及要求广药集团、何济公制药厂向其赔偿损失373175.6元的理由能否成立。分析如下：一、关于上述两合同效力问题。首先，上述两合同系广药集团、何济公制药厂分别与刘振宁协商后签订的，系签约双方真实意思表示，且审查合同内容亦无违反法律、行政法规的强制性规定，一审据此认定上述两合同合法有效，并无不当。其次，刘振宁在一审中并未提出合同无效的抗辩主张，而是反诉要求解除上述两合同，这与其二审主张上述两合同无效的意见显然存在前后矛盾。再次，虽然广药集团尚未办妥案涉场地的房地产权属证书，涉案房屋现仍登记在道扩办名下，但从广药集团、何济公制药厂一审提交的涉案房屋的《房地产权证》附记载明“该房屋已与越秀北路162号房屋办理产权调换手续”的内容，以及道扩办与广药集团于2016年8月30日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、于2016年7月22日签订的《越秀北路162号广州卫生材料厂拆迁补充协议》内容看，案涉场地系道扩办拆迁原址房屋后产权调换给广药集团。刘振宁并无举证推翻上述证据，且在其签约承租并自广药集团处接收涉案房屋使用的过程中，亦无证据显示存在道扩办或其他权属人主张涉案房屋权属并阻止刘振宁使用场地的言行。基于上述分析，刘振宁以广药集团无权处置涉案房屋为由，提出有关合同无效的主张，并据此请求将本案发回重审，缺乏充分理据，本院不予采信。二、关于刘振宁提出的退款及赔偿损失问题。虽然刘振宁上诉主张广药集团对其隐瞒房屋权属及擅自改变房屋用途，以及广药集团未及时将不能办理租赁备案的信息告知其导致其损失，但综合本案证据及当事人陈述可知，一方面，广药集团在发布的产权交易信息中已详细披露了涉案房屋的产权登记情况及产权性质，且在重大事项中告知承租方应按租赁物业核定的使用性质自行办理租赁登记及办妥依法营业所需各种前置条件并承担相应费用，并在《物业租赁服务管理协议》对此予以明确约定。故刘振宁认为广药集团存在对其隐瞒房屋权属及擅自改变房屋用途的上诉意见，不符合事实，本院不予采信。另一方面，双方签约后，出现了因相关部门要求道扩办出具证明，而道扩办不同意出具，导致涉案房屋无法办理租赁登记备案的情况，双方当事人因此而产生争议。但上述问题显然并非合同双方在签约时所能预见的事实。对此，何济公制药厂负责涉案房屋租赁事宜的员工已于2018年12月5日通过微信将道扩办不肯出具刘振宁要求的证明一事明确告知刘振宁，次日发微信询问刘振宁尽快在“继续等待办证更名”或“提前终止合同”中作出选择，12月13日发微信称“集团回复，办理变更名称无时间表，道扩办也不肯出证明，大家也尽了努力，可能解除合同对双方的损失会小的，就看您的意思了”，12月17日发微信称“集团意思系办理手续后退回全额保证金”，而刘振宁回复称要求对方尽快提供产权或经营使用证明给其办理合法使用手续以继续履行合同，否则对方应承担违约责任。此后刘振宁继续占用涉案房屋，并拒付2019年1月之后的租金及管理服务费。广药集团、何济公制药厂于2019年11月28日向刘振宁发出解约通知，刘振宁于次日收到。一审据此认定广药集团、何济公制药厂上述发出解约通知的行为符合合同约定，并确认《广州市房地产租赁合同》《物业租赁服务管理协议》于2019年11月29日解除，合理有据。刘振宁认为广药集团未能及时将不能办理租赁备案的信息告知其导致其损失的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予采信。考虑到在双方履约过程中所出现的有关租赁备案登记不能问题，并非签约双方在签订合同时所能预见到的情况，且广药集团、何济公制药厂亦曾配合刘振宁前往办理相关备案手续但未果，一审法院据此认定本案所涉两合同的解除不可归责于一方，为衡平双方当事人利益，判令支持了刘振宁要求退回租赁保证金的反诉请求，而对刘振宁应支付的租金、管理服务费、房屋占用费等均作酌情减半处理，驳回广药集团、何济公制药厂超出部分诉请及刘振宁其余反诉请求，属于一审法院依法行使自由裁量权的范畴，处理上并无明显不公，本院予以维持。根据等价有偿原则以及《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，在出租方已履行交付房屋的主合同义务的情况下，承租人负有支付其占用房屋期间相应费用的主合同义务，而协助办理房屋租赁备案手续等属于租赁合同的附随义务，并不足以对抗交租的主合同义务。刘振宁在早已知晓涉案房屋办理租赁备案手续出现问题，而广药集团、何济公制药厂已明确答复无法解决的情况下，未及时采取退还场地等合理措施止损，反而持续占用场地，由此导致损失扩大，应自行承担相应责任。刘振宁在占用场地且拒付费用的情况下还要求退还已付租金、管理费，没有事实和法律依据，亦有违等价有偿原则，本院不予支持。如前所述，在合同解除不可归责于任一方，且一审法院已判令退还租赁保证金、减半收取相关欠费并驳回广药集团、何济公制药厂有关没收保证金及支付违约金的诉请的情况下，刘振宁仍坚持上诉请求广药集团、何济公制药厂参照合同有关违约金的约定赔偿损失，缺乏充分依据，亦有违公平原则，本院不予支持。最后，鉴于刘振宁在二审中并未提交证据以佐证其上诉主张，其现有举证亦不足以推翻一审认定及处理，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，刘振宁的上诉均缺乏充分理据，故本院均不予支持。综上所述，刘振宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7360元，由上诉人刘振宁负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二〇年十二月二十九日法官助理张冰玲彭文悦书记员李逸丹