广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20611号上诉人（原审原告）：杨庆愉，男，1988年9月23日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：杨茂炯，杨庆愉父亲。上诉人（原审被告）：广州市番禺粤海房地产有限公司，住所地：广州市番禺区洛浦街南浦岛丽江花园。法定代表人：萧泽光，董事长。委托诉讼代理人：黄嘉琳，广东伯方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：粤海物业管理有限公司丽江如英居分公司，住所地：广州市番禺区洛浦街南浦丽江花园。负责人：张淑萍，董事长。委托诉讼代理人：杨婕，广东伯方律师事务所律师。上诉人杨庆愉、上诉人广州市番禺粤海房地产有限公司（以下简称：粤海房地产公司）因与被上诉人粤海物业管理有限公司丽江如英居分公司（以下简称：粤海物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初5308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨庆愉上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持杨庆愉一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由粤海房地产公司、粤海物业公司承担。事实与理由：一、一审程序严重错误。首先，粤海房地产公司举证期届满不提交证据，时至开庭杨庆愉也不得粤海房地产公司任何证据，而是庭审结束后两天的2019年8月3日送达，未经质证的粤海房地产公司证据被采信。其次，审理由简易程序变为普通程序，无任何依据和告知。案件受理费翻倍而公开信息却是减半。二、一审认定事实缺乏证据证明，不存在房屋实质交付、不存在杨庆愉证据不足的事实。1、认定2016年7月22日粤海房地产公司已经履行了房屋交付义务无事实证据。因为该日的交付仅仅是形式上的交付，尚由多项收楼当日提出的异议和多项由粤海房地产公司、粤海物业公司造成、客观不能当日提出稍后提出的质量问题，房屋尚不能正常使用，交付不具实质性，即便使用也是伤害性的。且粤海房地产公司故意拖延和不履行应当履行的义务，依据涉案合同第十六条第二款之规定，涉案房屋应当视为未交付。2、关于房屋质量严重瑕疵造成污水反涌的处理问题。一审认定杨庆愉2016年8月20日（入住前）的书面报告已被上门维修，但粤海房地产公司并无证据证明其维修收效；认定2016年至2019年有多次报告多次维修，但粤海房地产公司并无证据证明每报必修且有效，不能证明其依涉案合同第二十五条之规定接报5天内及时实施维修。可见，同一质量问题三年不得有效维修，不无拖延和瑕疵履行。而对2019年7月23日墙外增加排污管的一次有效维修，一审认定粤海房地产公司已经履行了保修义务，事实上，此前三年来粤海房地产公司存在违约行为，此次维修是在收到本案起诉状后的无奈之计和逃避违约责任之所为。全部证据链指向粤海房地产公司该日之前拖延、拒绝维修，由其高层领导亲自到现场交待和要求杨庆愉自费维修，此违约行为一审未置可否。显然，粤海房地产公司历时三年以拖代修、修小不修大，在修而无效的情况下，也不予跟进再修，其实质就是拖延房屋交付。3、对2016年7月22日收楼当日杨庆愉提交的厨房质量问题，认定厨房门洞大于门扇为标配设计无事实和科学依据。杨庆愉认为门扇标配其大小是固定不变的，但门洞大小不是固定不变的，而本案门扇小于门洞且偏离门洞，即门扇与门洞不匹配是粤海房地产公司建造所为，是房屋质量瑕疵，且有报而不修，迫杨庆愉自费修复。4、关于卫生间的公共排污，还是粤海房地产公司证明其使用了已经破裂的PVC管道暗埋墙壁交付使用，引发墙壁大量渗出污水的质量问题。依一审认定，收楼不到6个月的2017年1月14日、2月9日和2月20日，杨庆愉三次报告请求维修，而粤海房地产公司、粤海物业公司最早在2017年2月22日才做第一次维修。根据涉案合同第二十五条规定，粤海房地产公司应当接报修5天内履行维修，可见粤海房地产公司远未完成。其中墙壁的装饰面层至今还不得修复。可见，粤海房地产公司的行为已构成严重违约；而2019年发现的厨房地面泡水问题，粤海房地产公司最终找到的原因与前述没有不一样，也是粤海房地产公司使用了已经破裂的PVC管道暗埋橱柜底部交付使用，引发一系列财产损失问题，是不争之事实，而一审对上述违约未予认定。5、认定杨庆愉2019年3月1日外请维修人员的施工合同目的只是为了污水管道消音，没有事实依据。粤海房地产公司辩称：一审程序没有问题，判决是法院根据法律规定作出的调整。关于证据问题，粤海房地产公司是根据现场勘测的实际情况予以补充提交，该证据在一审期间也已经经过双方质证，法院根据双方所提交的证据查明事实后作出了判决，不存在对方所称未经质证和采纳的情形。关于房屋交付，粤海房地产公司在一审期间已经提供了收楼通知书等证据证明，对方已经于2016年7月22日确认收楼，对该事实，一审判决已经查明。且在收楼后对方并未在合同约定的期间内提出书面异议，而其所称的维修的问题，根据房屋买卖合同附件7补充协议中的第6.3条，粤海房地产公司将根据对方的维修申请，在质量保证书约定的范围内，承担维修责任，但对方不得以此拒绝收楼，实际上对方收楼后也在房屋内正常居住，不存在所谓形式性交付或者对其使用造成伤害等问题。关于质量问题，粤海房地产公司均已经按照合同约定完成了维修义务，而且在2019年2月22日，针对对方所称超过保修期限的橱柜下方的破裂，粤海房地产公司也进行了维修。因此在处理对方维修申请中，粤海房地产公司态度一直积极，不存在拖延和无效修理的问题。粤海物业公司辩称：对一审审理程序无异议，认同一审判决关于粤海物业公司无需承担责任的相关论述，事实上粤海物业公司本身并非本案一审适格被告，杨庆愉未举证证明粤海物业公司在涉案事件中存在过错情况。粤海房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判粤海房地产公司无须向杨庆愉支付10000元；3.诉讼费用由杨庆愉承担。事实与理由：一审已查明粤海房地产公司已按照《商品房预售合同》对涉案房屋履行保修义务，在此情况下，一审判决要求粤海房地产公司向杨庆愉赔偿损失10000元无事实和法律依据，应予改判。一审期间，粤海房地产公司提交了大量证据证明在杨庆愉取得涉案房屋之后，其所反映的问题属于《商品房预售合同》保修范围内粤海房地产公司须承担保修义务的问题，粤海房地产公司均给予了解决并妥善处理。2019年2月22日，杨庆愉所称的橱柜下方破裂的问题，即便已超过保修期，并非粤海房地产公司的保修范围内的问题，粤海房地产公司依然委托粤海物业公司的工作人员为杨庆愉义务进行维修，并且在当天就修复完成。由此可见，在履行《商品房预售合同》过程中以及处理杨庆愉提出的问题上，粤海房地产公司始终是以积极、诚恳的态度进行处理。而杨庆愉在开庭时所反映的反涌问题，经粤海房地产公司对杨庆愉的管道进行彻底改造后，已彻底解决。一审认为粤海房地产公司的维修行为对杨庆愉的生活造成不便，但在法庭上杨庆愉并无提出相应证据予以证明，在粤海房地产公司积极履行保修义务，甚至超范围履行保修义务的情况下，一审仍判决要求粤海房地产公司向杨庆愉支付赔偿10000元，显然不公。杨庆愉辩称：一、本案不属于保修范围的情形。因为存在粤海房地产公司、粤海物业公司尚未履行涉案合同第十五条、第十六条规定的义务，涉案房屋交付未完成。1.根据粤海房地产公司、粤海物业公司提交的维修记录，其在接到杨庆愉房屋交付当日和验收届满3天内书面提交的质量异议共有42项。全部42项不得粤海房地产公司、粤海物业公司30天内书面回复；13项不得粤海房地产公司、粤海物业公司30天内书面回复和处理；1项（第23项）无回复杨庆愉自费修理（600元）；1项（第9项）无回复至今未修理。依据涉案合同第十六条第二款规定，涉案房屋应视为未交付。2、涉案房屋使用破烂、不合格材料暗埋建造，交付房屋隐患四伏，不具使用功能，对杨庆愉的健康和财产造成实际损失。其次，整座共用排污总管道，饭馆反涌污水进入涉案房屋，其9项维修记录可以证明其原因是争做住宅排污建造严重缺陷所致。粤海房地产公司出具《建设工程竣工验收报告》不真实、不可靠。依涉案合同第十五条第三款之规定，应当视为交付文件不全、不符合交付标准，杨庆愉有权拒绝收楼。二、合同义务瑕疵履行，房屋实质未交付。1.共用排污总管道的污水反灌反涌进入涉案房屋，是一项早在2016年8月20日杨庆愉提交、2017年2月番禺区住建局陈科长亲临现场监督时就指出的、纯粹是工程建造缺陷的问题（被2019年7月23日在涉案房屋以外部位对排污总管修改补救所证实），粤海房地产公司撇开督导历时三年8次简易无效维修，是利益的纠结，也是一种隐蔽性极强的拒绝和逃避监督，掩盖房屋缺陷，不无瑕疵履行之嫌。2.粤海房地产公司多次接报多次维修，但并无证据证明每报必修且有效和无效跟进；无证据证明按合同第二十五条规定接报5天内及时实施维修。在无效维修时责令杨庆愉自费修理。3.即便涉案房屋维修属于保修期，粤海房地产公司也未能依照涉案合同第二十五条之规定，在收到通知后5日内履行保修义务。根据全部103项纪录，有100项不在接报5天内及时实施维修；有39项处理不到位且没有跟进彻底处理；有2项（第9和第102项）至今尚未处理；有10项（9、23、47、69、77、87、92、102、103、一个遗漏项）迫杨庆愉自费维修。4.2019年4月11日杨庆愉报告广州市政府热线，粤海房地产公司已经对第52项处理完毕，此时杨庆愉再次报修遭拒，街道办的介入亦无济于事，迫杨庆愉外请新居见公司实施维修。时至2019年6月13日粤海房地产公司接到法院传票后，于7月23日权衡利弊后蔡对涉案房屋以外的公共部位实施整改。三、外请新居见公司在一楼墙外整改总排污管道，是实实在在有效并发生了费用的项目，一审认定为安装消音器为目的项目，与该合同工程内容和事实完全不符。去除该项维修已经发生的费用没有法律依据。对涉案房屋质量瑕疵、在厨房不能排污，卫生间粪水渗出，造成财产、健康损失。维修时破墙挖砖，大面积开挖粪便排放总管造成的粉尘，如同雾霾笼罩全屋的生活状况，一审对此仅认为生活不便，处理不公。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四条和第五条，涉案房屋维修义务的履行人即粤海房地产公司应当对此举证。四、维修记录显示，早在2016年8月20日，杨庆愉就提交第52项异议，知道2018年3月13日再接抗交物业费告知书后，次日粤海物业公司蔡转发相关排污总管建造缺陷给开发商，时至被起诉之后开发商才对该缺陷整改。可见，粤海物业公司对上述瑕疵履行、知情不报，与开发商相互推诿，拖延维修，与本案不无关联。五、粤海房地产公司称2019年2月22日对过了保修期的厨房排污水管也给了义务维修，但其遗忘了亲眼看到黑心建筑材料埋在密闭的柜底造成和暴露的结果，借此掩盖工程验收报告、质量保证的虚假性和欺骗性。与此相反，粤海物业公司成功利用多种中断，逼迫杨庆愉不知情的母亲缴纳理应补缴的物业管理费8000多元。粤海物业公司辩称：对粤海房地产公司的上诉无异议。同时，杨庆愉提及我方存在知情不报情况不实，从保修维修记录来看，粤海物业公司接收到保修请求后，及时联系了施工方，为业主解决问题，已经竭力履行我方义务，协助业主解决问题，在物业公司未违反物业合同情况下，业主是有缴纳物业管理费的义务的，至于其称粤海物业公司逼迫行为，不属实。杨庆愉一审诉讼请求：1.请求判令粤海房地产公司、粤海物业公司向杨庆愉赔偿房屋维修费32000元、财产损失13000元、其他损失（房屋功能缺失、健康损失，按照中国人民银行规定的同类一年期贷款基准利率，计算至粤海房地产公司、粤海物业公司赔偿之日止，自2017年6月16日暂计至起诉日为168995.08元）、物业服务费损失（自2016年8月暂计至2019年4月为9081.5元，实际计算至粤海房地产公司、粤海物业公司赔偿之日止）；2.诉讼费用由粤海房地产公司、粤海物业公司承担。一审法院经审理查明：2016年6月4日，杨庆愉（甲方）与粤海房地产公司（乙方）签订广州市商品房买卖合同，房屋地址为番禺区洛浦街沿沙东路63号4栋（A2）203房，合同价款为2079943元，杨庆愉已支付合同价款2079943元，并就实测面积的增加部分补交房款差价10610.14元。关于房屋交付，涉案房屋为带精装修交付，购房合同第十三条、第十六条、附件七第六条约定甲方应在2016年8月31日前将作为该合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应该向乙方发出收楼通知书，乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接受该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方应在接到乙方异议后30日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。乙方收楼时发现该商品房由某些质量瑕疵的，应在预售合同约定的时间内以书面形式向甲方提出，甲方在收到乙方书面维修要求后按《房地产（住宅）质量保证书》的承诺内容承担相应维修责任，但甲方责任仅限于此，乙方不得以此拒绝收楼。房屋交付和交付使用的标志是指乙方支付全部房价款和应付税费、其他款项、甲方向乙方移交该商品房的钥匙，该商品房的风险和责任自上述交房日期起转移给乙方，该商品房的保修期也从该日计算，由此产生的一切费用、后果及责任均由乙方自行承担。若乙方按照预售合同第十六条的约定提出异议的，该异议须以书面提出，只要甲方进行了书面答复，无论乙方对甲方答复的意见是否认可，均视为甲方履行了答复义务，乙方不得以甲方答复不符合乙方要求为由拒绝收楼。杨庆愉已按照商品房预售合同的约定履行支付房款的义务，2016年7月22日，粤海房地产公司向杨庆愉交付涉案房屋，杨庆愉在丽江如英居业主收楼资料签收表签字确认已收到收楼资料签收表、收楼确认书、收楼物品确认表、物业使用守则、住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。庭审中，杨庆愉陈述其于2016年10月1日后正式入住。关于保修期问题，购房合同第二十五条约定该商品房墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏、门窗翘裂、五金件损坏的保修期为从交付（涉案房屋）之日起计1年，管道堵塞的保修期为从交付（涉案房屋）之日起计2个月，在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务，甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后5日内通知乙方。关于涉案房屋污水反涌问题，2016年8月20日，杨庆愉开始向粤海物业公司报修地漏反涌污水问题，粤海房地产公司收到粤海物业公司反映后委托施工单位上门维修。2016年至2019年期间，杨庆愉多次粤海物业公司反映该问题，施工单位多次上门维修。2019年7月23日，施工单位在室外为涉案房屋新增独立排污管，杨庆愉陈述之后暂未发现反涌问题，但存在噪音问题。关于墙壁渗水问题，2017年1月14日、2017年2月9日、2017年2月20日，杨庆愉向粤海物业公司报修墙壁渗水问题，粤海房地产公司最早于2017年2月22日派人上门检查并维修。关于水管渗漏问题，2019月2月22日，杨庆愉向粤海物业公司反映厨房地面渗水问题，经维修人员上门检查确认是厨房橱柜内水管渗漏。关于厨房推拉门框过大问题，2016年8月24日，杨庆愉开始反映厨房推拉门缝隙大。粤海房地产公司委托粤海物业公司指派维修人员上门查看，维修人员反映推拉门缝隙为该小区标配设计。另查明，2019年3月1日，杨庆愉与广州市新居见建筑装修有限公司签订装修维修合同并支付首期工程款9600元，工程总造价32000元，工程地址为涉案房屋所在地，工程内容为维修漏水、更换排污管，工程开工日期为2019年4月15日，竣工日期为2019年5月14日。庭审中，杨庆愉陈述，施工目的是为独立排污管安装消音器，粤海房地产公司、粤海物业公司要求施工后将施工地恢复原状，施工方广州市新居见建筑装修有限公司暂无法做到，施工搁浅。一审法院认为：杨庆愉与粤海房地产公司签订的广州市商品房买卖合同，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。粤海房地产公司于2016年7月22日将涉案房屋交付给杨庆愉使用，已履行房屋交付义务。关于杨庆愉提出的反涌问题、墙壁渗水问题、水管渗漏问题、门框问题等房屋质量瑕疵，粤海房地产公司均根据合同约定，在保修范围和保修期限内，对杨庆愉提出的问题履行相应的保修义务。杨庆愉主张粤海房地产公司赔偿相应损失，理据不足。虽然粤海房地产公司依约履行保修义务，但房屋质量的瑕疵及多次维修施工过程，确实对杨庆愉的日常生活造成不便，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院依法酌情确定，粤海房地产公司向杨庆愉赔偿损失10000元。杨庆愉主张赔偿损失的超出部分，不予支持。关于粤海物业公司是否承担赔偿责任的问题。本案为房屋买卖合同纠纷，合同主体为杨庆愉及粤海房地产公司，杨庆愉与粤海房地产公司之间系房屋买卖合同关系。杨庆愉与粤海物业公司之间系物业服务合同关系，属于不同的法律关系，根据合同相对性，杨庆愉主张粤海物业公司承担赔偿责任，理据不足，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，于2020年3月12日作出判决：一、广州市番禺粤海房地产有限公司在判决生效之日起三日内向杨庆愉赔偿损失10000元；二、驳回杨庆愉的其余诉讼请求。案件受理费4646元，由杨庆愉负担4438元，广州市番禺粤海房地产有限公司负担208元。二审期间，杨庆愉向本院提交2020年10月13日拍的新照片复印件一份，拟证明粤海房地产公司至今未完成维修义务。粤海房地产公司和粤海物业公司未提交新证据。经组织质证，粤海房地产公司对杨庆愉上述证据的真实性、合法性和关联性均不认可，认为不清楚拍摄位置等实际现场情况，仅凭该份照片复印件无法判断是什么地方，什么情况的质量问题。粤海物业公司亦认为该照片复印件无法判断，无法质证。本院经审查，对上述证据不予采信。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。针对杨庆愉和粤海房地产公司的上诉，本院认定如下：其一，关于一审程序问题。杨庆愉认为粤海房地产公司在举证期满后提交证据，未经质证的证据被采信，但未提供证据证实，其对于人民法院根据实际情况依法将案件审理由简易程序转为普通程序，认为程序违法，亦无正当理由，本院不予支持。其二，关于房屋交付的问题。杨庆愉根据《商品房预售合同》第十六条第二款之规定，认为涉案房屋没有实质交付，该交付只是形式上的交付，但事实是杨庆愉于2016年7月22日已经收楼并实际入住，因此，杨庆愉以房屋存在质量瑕疵为由主张粤海房地产公司承担违约责任，但认为房屋没有交付，不符合客观事实，也无法律依据。其三，关于房屋质量问题。杨庆愉提出的反涌问题、墙壁渗水问题、水管渗漏问题、门框问题等房屋质量瑕疵，粤海房地产公司根据合同约定，在保修范围和保修期限内，履行了相应保修义务，杨庆愉亦不否认粤海房地产公司于2019年7月23日对墙外排污管进行了一次有效维修。杨庆愉主张粤海房地产公司赔偿相应损失，但未能提供充分证据证明其具体损失数额情况。一审根据以房屋质量瑕疵及多次维修施工过程，确实对杨庆愉的日常生活造成不便为由，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定，粤海房地产公司向杨庆愉赔偿损失10000元，并无不当，本院予以维持。因此，对粤海房地产公司上诉认为无须向杨庆愉支付10000元，本院亦不予支持。此外，因粤海物业公司与杨庆愉之间系物业服务合同关系，与本案房屋买卖合同属于不同的法律关系，故一审驳回杨庆愉对粤海物业公司的诉讼请求，合理正当，本院予以维持。综上所述，杨庆愉的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4488元，由杨庆愉负担4438元；由广州市番禺粤海房地产有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  戴俊英审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二〇年十二月二十一日法官助理张家齐书记员黄咏欣