广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终33336号上诉人（原审原告、反诉被告）：萧竣元。委托诉讼代理人：梁文雄，广东雄兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李刚。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王晓伟。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：曾洛川，广东深桦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）：深圳市乐有家房产交易有限公司。法定代表人：杜艳花。委托诉讼代理人：张翔宇。委托诉讼代理人：赵晓凤。上诉人萧竣元因与被上诉人李刚、王晓伟、深圳市乐有家房产交易有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初28529号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人萧竣元上诉请求：1.判决维持一审判决第五项;2.判决撤销一审判决第二、三、四项，依法改判支持萧竣元在原审提出的诉讼请求；3.判决李刚、王晓伟、乐有家公司承担萧竣元的律师服务费用27000元；4.判决本案诉讼费由李刚、王晓伟、乐有家公司承担。上诉理由：一、一审判决认定基本事实不清，应依法查清本案事实，判决李刚、王晓伟、乐有家公司承担违约责任。（一）一审判决认定违约责任人错误。李刚、王晓伟及乐有家公司在签订合同时，已知悉萧竣元当时不具有深圳购房资格，依然选择在合同上签字，2018年8月9日又签订《主体变更确定书》，实质上是对萧竣元当时的购买资格问题作了认可，因此就应依法承担相应的风险。2018年10月16日书面要求解除合同，没有直接证据证实签收的就是萧竣元本人，萧竣元不存在违约行为。因此，在合同履行过程中，李刚、王晓伟没有经过合理期限的催告就单方解除合同已构成违约，依法应承担违约责任。一审判决认定涉案合同因萧竣元违约而解除，李刚、王晓伟解除合同不构成违约，判决李刚、王晓伟无须向萧竣元返还定金20万元；驳回萧竣元的其他诉讼请求，属于事实认定不清导致错误判决。（二）一审法院认定乐有家公司承担连带责任无法律依据，是对乐有家公司行为事实的认识错误。乐有家公司的员工姚X在本案的《二手房买卖及居间服务合同》签订中，拿萧竣元的广州户口身份证亲笔填写合同，三方签订《二手房买卖及居间服务合同》后在2018年8月8日代李刚、王晓伟收取萧竣元的定金共计20万元。其代理人在一审庭审中也确认当时清楚萧竣元的户口属于广州户口，而且也再次确认户口问题不影响资金监管办理，乐有家公司也确认转入李刚、王晓伟指定账户。乐有家公司的员工姚X在明知萧竣元不具深圳购房资格，还促使各方签订合同，并代理李刚、王晓伟行使收取定金的权利，实际上是履行李刚、王晓伟的委托义务，理应在本案中承担违约的连带责任。二、一审判决认定事实证据不足。一审法院没有查清李刚、王晓伟是否履行与赎楼公司签订服务合同的义务。2018年8月2日萧竣元与李刚、王晓伟签订《交易节点确认书》明确约定，卖方确定该房产的赎楼方式为卖方委托赎楼公司赎楼，即卖方须于签订原合同之日起五个工作日内与赎楼公司签订服务合同。在一审中，李刚、王晓伟并没有提交与赎楼公司签订的服务合同作为证据证实其已完成服务合同签订，法院就认定李刚、王晓伟已经按照约定履行合同义务，证据不足。三、一审判决认定李刚、王晓伟2018年10月16日发函解除合同合法有效，没有事实和法律依据，法律适用错误。本案是房屋买卖合同纠纷，依照合同法以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”事实上，李刚、王晓伟没有经过合理催告就单方解除合同，一审法院未适用上述规定认定李刚、王晓伟的行为违反法律规定而违约，判决认定2018年9月13日未完成资金监管至2018年10月16日李刚、王晓伟发函要求解除合同，历时一个多月，而萧竣元此时仍不具有购房资格。在此情况下，李刚、王晓伟有权解除双方之间的房屋买卖合同。属于法律适用错误，应依法认定李刚、王晓伟违约，依照合同法规定承担双倍返还定金40万元的责任。李刚、王晓伟辩称：一审判决正确，请求予以确认。乐有家公司辩称：一审判决正确，请求予以确认。萧竣元向一审法院起诉请求：1、判决解除萧竣元与李刚、王晓伟、乐有家公司于2018年8月2日签订的《二手房买卖及居间服务合同》(N050333094443)和《交易节点确认书》；2、判决李刚、王晓伟、乐有家公司双倍返还定金40万元给萧竣元；3、本案律师费27000元由李刚、王晓伟承担；4、本案诉讼费用由李刚、王晓伟承担。李刚、王晓伟向一审法院提起反诉，请求：1、判决解除李刚、王晓伟与萧竣元、乐有家公司于2018年8月2日签订的《二手房买卖及居间服务合同》(N050333094443)、《交易节点确认书》、《信息告知书》；2、判决李刚、王晓伟不予返还萧竣元所支付的定金20万元；3、判决萧竣元承担本案反诉人支付的律师代理费27000元；4、本案诉讼费用由萧竣元承担。李刚、王晓伟在庭审时确认第一项反诉请求为：解除《二手房买卖及居间服务合同》里的二手房买卖合同及居间服务合同。一审法院认定事实：2018年8月2日，（卖方）李刚、（卖方）王晓伟（两人系夫妻关系）与（买方）萧竣元、（居间方）乐有家公司签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定：两卖方将其名下共有的位于深圳市福田区房产出售给买方，房产转让总价款为370万元，房产面积为61.69平方米，交易定金为20万元。《二手房买卖及居间服务合同》第四条约定：该房产交易定金共计人民币贰拾万元整。买方同意在本合同签订时向卖方支付定金人民币壹万元整；本合同签订后伍个工作日内再向卖方支付定金人民币壹拾玖万元整。定金支付方式如下：1、买卖双方同意将定金人民币贰拾万元整交由居间方托管。买方将定金支付给居间方托管或打入卖方指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫。卖方应向买方开具定金收据；卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效。居间方收到托管款项后应出具收款收据，相关收据自托管款项依本合同约定从居间方支付给卖方、买方或其他主体后自动失效。买卖双方同意具备以下Ｂ种条件后的第五个工作日内，居间方可直接将上述托管定金（预留交房保证金并扣除卖方应付佣金后）划入卖方账户：Ａ、房地产证或不动产证书原件交由居间方托管，经查档确认产权清晰、无抵押无查封状态；Ｂ、卖方办理完赎楼委托公证给居间方指定的赎楼公司，经买方书面同意，并查档确认产权清晰、有抵押无查封状态；Ｃ、买卖双方办理递件过户手续，并将递件过户回执交予居间方。第九条约定：鉴于居间方就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易，买卖双方同意向居间方支付全额佣金，买方应支付佣金人民币叁万柒仟元整，佣金应在签订本合同时付清；若买卖双方有款项托管在居间方，且放款时未付清佣金等相关费用的，居间方有权优先从托管款项中扣除相应金额。第十条约定：违约责任：1.如卖方未按合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。2.如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。3.买卖双方延期向居间方支付佣金的，须以全额佣金为基数每日万分之五向居间方支付延期付款违约金；如买卖双方避开居间方成交或未经居间方同意解除合同的，居间方有权要求买卖双方支付全额佣金。若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付。如支付费用方为守约方，守约方应直接向违约方追偿。居间方因追索佣金所产生的一切费用由应支付佣金的任何一方承担，包括但不限于律师费、查档费、诉讼费等。同日，萧竣元与李刚、王晓伟、乐有家公司另签订了《交易节点确认书》及《信息告知书》作为合同附件。《交易节点确认书》约定，买卖双方同意按照如下流程进行交易：买方支付定金，买卖双方按照合同约定向居间方支付佣金。卖方确定该房产的赎楼方式为卖方委托赎楼公司赎楼，即卖方须于签订原合同之日起伍个工作日内与赎楼公司签订服务合同，同时向赎楼公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助，担保赎楼收费项目以赎楼公司的服务为准。买卖双方办理首期款监管、买方申请按揭贷款，买方须于2018年9月13日之前支付首期款（不含定金）人民币壹佰陆拾伍万元整至买卖双方约定的银行监管账户、办理资金监管手续并向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，卖方须无条件配合等。另约定，确认书生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力。除本确认书中明确所约定的条款之外，原合同的其他条款继续有效。原合同与本确认书内容相抵触的，以本确认书为准，买卖双方如未按照本确认书约定期限履行义务的，须依据原合同约定承担违约责任。《信息告知书》显示，萧竣元确认其有购房资格，并确认其为深户成年单身人士（含离异），限购一套住房。《信息告知书》另有黑体字样标明签约注意事项：“请您提供真实的证件和准确的交易信息，否则您有可能因涉嫌欺诈而被追究法律责任”。同日，萧竣元向李刚、王晓伟支付了定金1万元。2018年8月8日，萧竣元将剩余定金19万元支付至乐有家公司的账户进行托管。乐有家公司出具收款收据予以确认。2018年8月9日，萧竣元与李刚、王晓伟、乐有家公司签署了《主体变更确认书》，将《二手房买卖及居间服务合同》的买方由萧竣元变更为萧竣元及案外人何蓓蓓。同日，李刚、王晓伟与案外人深圳市中诚致信融资担保有限公司（以下简称中诚致信公司）办理了委托书公证，委托中诚致信公司办理赎楼相关手续。2018年9月11日，萧竣元与李刚、王晓伟协商将《二手房买卖及居间服务合同》的买方由萧竣元及何蓓蓓变更为萧竣元，李刚、王晓伟再次办理委托书公证，委托中诚致信公司办理赎楼相关手续。同日，萧竣元与李刚、王晓伟、乐有家公司前往广发银行办理资金监管手续，因萧竣元不具有深圳购房资格，银行未予以办理。9月12日，萧竣元与李刚、王晓伟、乐有家公司前往农业银行办理资金监管手续亦未办理成功。李刚、王晓伟主张因萧竣元不具有深圳购房资格，农业银行表示无法办理资金监管手续。萧竣元则主张因李刚、王晓伟不予配合，才导致未办理成功。期间，李刚、王晓伟提出两种协商方案：一、自2018年9月13日起，萧竣元于7个工作日内具有买房资格；二、李刚、王晓伟于2018年10月26日前收到首期款。但双方协商未果。2018年10月16日，李刚、王晓伟用中国邮政快递EMS向萧竣元寄送了通知书。通知书载明，因萧竣元不具有购房资格，且逾期已超过合同期限，已构成违约，依法承担违约责任，李刚、王晓伟依约没收定金并解除合同。根据李刚、王晓伟提供的中国邮政快递EMS查询单上显示，通知书于10月16日签收。另查明：一、萧竣元办理深圳入户手续情况。2018年8月9日，萧竣元与案外人深圳市X教育科技有限公司签订了《咨询服务协议》，约定深圳市X教育科技有限公司为萧竣元提供入户信息咨询服务。2018年8月16日，萧竣元与案外人北京XX人力资源服务深圳有限公司签订《个人委托代理人才引进服务协议书》，约定北京XX人力资源服务深圳有限公司为萧竣元提供人才引进服务。2018年9月17日，深圳市人力资源与社会保障局出具《招用员工通知》，同意萧竣元通过北京XX人力资源服务深圳有限公司以个人委托代理机构申报方式招入深圳。2018年9月21日，深圳市人力资源与社会保障局向萧竣元签发2018年度深圳市户籍迁入指标卡。萧竣元在庭审时确认其于2018年11月22日将户口正式迁入深圳。二、李刚、王晓伟与乐有家公司均确认，乐有家公司已将其托管的定金转入李刚、王晓伟指定账户，定金20万元目前由李刚、王晓伟收取。三、根据双方均认可的萧竣元与李刚之间的微信聊天记录中显示：2019年9月12日，萧竣元说：“他们对我说的是，我只要在9月13号前做好首期款的资金监管，然后深户立刻去办，就算在9月13日之后深户才办下来也不要紧，我也不会算违约，但是现在来看，这明显都超出了我们的预期，我是很配合你们和中介的，但是不知道这个深户没下来会对你们产生这么大的困惑，中介当时对我说的是没关系的。8月3日那天晚上中介还说，只要在房产证更名时，我办好深户就行，根本没跟我说，办资金监管和按揭的时候就需要办好深户。”李刚说：“现在我们在皇岗那边沟通一下吧，我也理解你的，但是不代表可以让步这件事。”李刚说：“肯定也不是我造成的，我一直在配合，这点你是否认可。”萧竣元说：“我非常认可，你们也都很配合的。”四、李刚、王晓伟为本案诉讼支出律师费27000元，并提交了委托代理合同、律师费支付凭证及发票。萧竣元主张其为本案诉讼支出律师费27000元，但未提交任何证据予以证明。一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。萧竣元及李刚、王晓伟、乐有家公司签订的《二手房买卖及居间服务合同》及附件是各方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约全面履行合同义务。关于李刚、王晓伟解除合同是否构成违约。一审法院认为，首先，李刚、王晓伟已经于2018年8月9日办理了委托书公证，委托中诚致信公司办理赎楼相关手续，符合《交易节点确认书》中关于赎楼准备的相关约定。其次，萧竣元主张李刚、王晓伟不配合办理资金监管手续，但并未提交充分证据予以证明。同时，李刚、王晓伟在合同签订后已经知晓萧竣元不具有购房资格，而萧竣元不具有深圳购房资格将影响涉案房屋办理过户手续，进而影响贷款银行设立抵押权及发放贷款，导致李刚、王晓伟不能依约取得购房款，出售房屋的合同目的无法实现。即使李刚、王晓伟确实曾于2018年9月12日要求中止履行合同，重新协商继续履行合同的条件，亦是合法行使不安抗辩权。且自2018年9月13日未完成资金监管至2018年10月16日李刚、王晓伟发函要求解除合同，历时一个多月，而萧竣元此时仍不具有购房资格。在此情况下，李刚、王晓伟有权解除双方之间的房屋买卖合同。萧竣元主张李刚、王晓伟解除合同构成违约，一审法院不予采纳。李刚、王晓伟于2018年10月16日向萧竣元发出解除合同的通知，并于当日签收，一审法院确认《二手房买卖及居间服务合同》中萧竣元与李刚、王晓伟之间的房屋买卖合同关系自此解除。《交易节点确认书》《信息告知书》作为附件，亦一并解除。鉴于李刚、王晓伟已经按照约定履行合同义务，而萧竣元作为完全民事行为能力人，应当遵循诚实信用原则，同时对合同订立亦负有审慎义务。萧竣元在明知其不具有深圳购房资格可能会影响合同履行的情况下，仍然在《信息告知书》上确认其具有深圳购房资格，并选择签订合同及相关附件，应依法承担不能履行合同的风险和法律责任。涉案合同因萧竣元违约而解除，故对萧竣元请求李刚、王晓伟双倍返还定金，一审法院不予支持。李刚、王晓伟反诉请求不予返还萧竣元20万元定金，一审法院依法予以支持。关于乐有家公司是否应对定金负返还义务。一审法院认为，萧竣元主张因其向乐有家公司支付了定金，乐有家公司应承担双倍返还定金的连带责任，无法律依据，一审法院不予支持。萧竣元另主张乐有家公司在提供居间服务过程中存在过错，应承担赔偿责任，为居间合同纠纷，与本案房屋买卖合同纠纷不属于同一法律关系，一审法院对此不予处理，萧竣元可另行主张权利。李刚、王晓伟另请求解除其与萧竣元、乐有家公司之间的居间服务合同，一审法院对此亦不予处理，李刚、王晓伟可另行主张权利。关于律师费。李刚、王晓伟诉请根据涉案合同第十条的规定，应由萧竣元承担律师费27000元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。萧竣元诉请李刚、王晓伟、乐有家公司承担律师费，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第一百一十五条、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认《深圳市二手房买卖及居间服务合同》(N050333094443)中萧竣元与李刚、王晓伟之间的房屋买卖合同关系及《交易节点确认书》《信息告知书》于2018年10月16日解除；二、李刚、王晓伟无须向萧竣元返还定金20万元；三、萧竣元自本判决生效之日起十日内，向李刚、王晓伟支付律师费27000元；四、驳回萧竣元的其他诉讼请求；五、驳回李刚、王晓伟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7705元（已由萧竣元预交），反诉案件受理费2352.5元（已由李刚、王晓伟预交），均由萧竣元承担。本院审理查明，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。从本案查明的事实来看，双方发生纠纷是因为萧竣元不具备购房资格，无法办理首期款资金监管，导致涉案交易未能按约定期限履行。李刚、王晓伟在履约过程中并无违约行为，萧竣元系涉案交易的违约方。在萧竣元未能在约定时间办理首期款资金监管手续后，李刚、王晓伟仍给予了一定宽限，但不能因此推定李刚、王晓伟放弃了解除权。萧竣元在本案中提交的证据也不能证明其在2018年9月13日后与李刚、王晓伟协商一致变更了履行期限。李刚、王晓伟在2018年10月16日解除合同，符合合同约定。至于萧竣元是否系因乐有家公司员工的误导而认为不具备购房资格也可以办理资金监管，乐有家公司是否尽到居间义务，均系萧竣元与乐有家公司之间的法律关系，与本案房屋买卖合同纠纷不属于同一法律关系，一审法院对此不作处理，并无不当，萧竣元可另循法律途径主张权利。萧竣元上诉称李刚、王晓伟无权解除合同。但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所称的商品房买卖合同并不包括二手房买卖合同，该解释第十五条也系针对合同的法定解除，而非约定解除。上述上诉意见缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，萧竣元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10340元（萧竣元已预交），由萧竣元负担。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 周    敏审判员 路  德  虎二〇二〇年十二月七日书记员 马雪梅（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。