福建省云霄县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0622民初2688号 原告：方汝云，女，1977年10月23日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区，现住福建省云霄县。 委托诉讼代理人：林伟鹏，福建建云律师事务所律师。 被告：漳州魔影影城有限公司，住所地福建省云霄县云陵镇将军大道****058-068店面，统一社会信用代码91350622MA2XP60K78。 法定代表人：王高胜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘汝平，男，该公司职员。 原告方汝云与被告漳州魔影影城有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方汝云委托诉讼代理人林伟鹏、漳州魔影影城有限公司委托诉讼代理人刘汝平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方汝云向本院提出诉讼请求：1.判令漳州魔影影城有限公司偿还拖欠方汝云的租金303053.40元；2.判令漳州魔影影城有限公司支付迟延支付租金的违约金计150011.40元（按每日所欠租金的10%暂计至2020年10月27曰，实际要求计算至还清租金时止）。事实和理由：2016年7月25日福建兆福房地产有限公司将位于云霄县云陵镇建发漳州魔影影城有限公司半山御园店面S4区058至068号商品房出租给福建省炎煌电影发展有限公司使用，双方签订了《租赁合同》。2016年11月8日，福建兆福房地产有限公司、福建省炎煌电影发展有限公司与漳州魔影影城有限公司共同签署《合同商务条件变更协议》，同意福建省炎煌电影发展有限公司在《租赁合同》项下的权利义务和责任一并转让给漳州魔影影城有限公司。福建兆福房地产有限公司分别于2019年7月31日、2019年8月1日与方汝云签订《商品房买卖合同》，将上述商品房售予方汝云。2019年10月1日，福建兆福房地产有限公司、漳州魔影影城有限公司、方汝云三方签订《租赁合同主体变更协议》，约定从2019年10月1日起，福建兆福房地产有限公司不再享有和承担租赁合同的权利义务。由方汝云作为出租人与漳州魔影影城有限公司继续履行《租赁合同》的权利义务。在承租期间，漳州魔影影城有限公司拖欠2020年2月至7月共6个月的租金合计303053.40元（每月租金为50508.90元）。经方汝云多次催讨未果后，方汝云又委托福建建云律师事务所向漳州魔影影城有限公司出具律师函，要求漳州魔影影城有限公司依约履行租金义务，但遭漳州魔影影城有限公司拒绝。 漳州魔影影城有限公司辩称，一、关于本案核心事实的澄清：答辩人未恶意拖欠房屋租金，也从未拒绝履行承租方义务。在今年1月份疫情爆发后，全国影院全部停业，答辩人一直在苦苦坚持。直至2020年7月20日，国家电影局发布《关于在疫情防控常态化条件下有序推进电影院恢复开放的通知》，坚持分区分级的基础上，逐步有序恢复影院开放营业。影院行业停业178天的情况，终于结束。二、方汝云的诉讼请求没有法律依据。理由如下：1.关于请求判令答辩人支付疫情期间的房租，根据合同法第117条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任；2.请求判令答辩人支付疫情期间未支付房租而产生的违约金，鉴于答辩人未支付疫情期间房租是受不可抗力影响，故应当免除该违约责任。综上，请求法院在查明事实的基础上，充分考虑疫情对各行各业、尤其是电影行业的冲击，依法做出裁判。 方汝云围绕其诉讼请求依法提供了如下证据： 1.不动产权证书，证明方汝云系出租房屋的所有权人。 2.租赁合同，证明2016年7月25日原产权人福建兆福房地产有限公司将云霄县云陵镇建发半山御园店面S4区058至068号商品房出租给福建炎煌电影发展有限公司使用,租期自2016年9月1日至2031年8月31日。 3.合同商务条件变更协议，证明2016年11月8日，福建兆福房地产有限公司、福建省炎煌电影发展有限公司与漳州魔影影城有限公司共同签署《合同商务条件变更协议》,同意福建省炎煌电影发展有限公司在《租赁合同》项下的权利义务和责任一并转让给漳州魔影影城有限公司。 4.商品房买卖合同，证明福建兆福房地产有限公司将出租给福建省炎煌电影发展有限公司的上述商品房售予方汝云。 5.租赁合同主体变更协议，证明2019年10月1日，福建兆福房地产有限公司、漳州魔影影城有限公司、方汝云三方签订《租赁合同主体变更协议》，约定从2019年10月1日起，福建兆福房地产有限公司不再享有和承担租赁合同的权利义务。由方汝云作为出租人与漳州魔影影城有限公司继续履行《租赁合同》确定的权利义务，并修正租赁面积实际为1683.63㎡。 6.增值税电子普通发票，证明方汝云为向漳州魔影影城有限公司收取2020年2月至7月房租提前提供给漳州魔影影城有限公司的发票。 7.律师函，证明方汝云代理律师发律师函要求漳州魔影影城有限公司依约履行租金义务。 8.关于《律师函》的回复，证明漳州魔影影城有限公司于2020年8月17日回复因新冠肺炎疫情期间的租期属“不可抗力”，拒付租金。 漳州魔影影城有限公司向法庭提供反驳证据如下： 1.全省电影主管部门工作群对话截屏，证明漳州魔影影城有限公司应福建省电影局转发国家电影局“紧急通知”停止营业及预约限流等开业准备。 2.电影院恢复开放通知，证明国家电影局2020年7月16日通过官方网站发布《国家电影局关于在疫情防控常态化条件下有序推进电影院恢复开放的通知》，坚持分区分级的基础上，逐步有序恢复影院开放营业。 3.福建省电影局关于在疫情防控常态化条件下有序推进电影院恢复开放的通知，证明因疫情尚未结束，福建省依据《国家电影局关于在疫情防控常态化条件下有序推进电影院恢复开放的通知》（国影发[2020]1号）部署要求，对福建省电影院复工做出通知，通知明确指出：电影院需交叉隔座售票，控制上座率。 4.漳州魔影影城有限公司向方汝云发送的《商榷函》，证明漳州魔影影城有限公司面对疫情带来的后续经营困难，积极与方汝云沟通，望共克时坚。 5.申请报告书，证明疫情过后，漳州魔影影城有限公司按省电影局相关工作要求积极申请复业。 6.银行付款截屏，证明虽然漳州魔影影城有限公司处于限制营业期且曾多此与方汝云沟通希望限制营业期可以获得租金优惠，因未达成一致，漳州魔影影城有限公司积极履行《租赁合同》付款义务。 本院依法对本案的证据认定如下：漳州魔影影城有限公司对方汝云提供的证据1-8真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认。方汝云对漳州魔影影城有限公司提供的证据1-3、5真实性无法确认，漳州魔影影城有限公司未提供证据原件，即使上述证据属实也只能证明漳州魔影影城有限公司停业时间是从2020年3月27日开始，于2020年7月21日申请恢复营业的事实，漳州魔影影城有限公司在7月份至少存在21日-31日期间的营业时间，本院经审查认为，上述证据系国家及省级电影局为防控新冠肺炎疫情期间所发布的相关文件及紧急通知，本院予以确认；方汝云对证据4、6真实性无异议，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月25日，福建兆福房地产有限公司将位于云霄县××道××号××层的租赁场所出租给福建省炎煌电影发展有限公司使用，双方签订了《租赁合同》。2016年11月8日，福建兆福房地产有限公司、福建省炎煌电影发展有限公司与漳州魔影影城有限公司共同签署《合同商务条件变更协议》，同意福建省炎煌电影发展有限公司将《租赁合同》项下的权利义务和责任一并转让给漳州魔影影城有限公司。福建兆福房地产有限公司分别于2019年7月31日、2019年8月1日与方汝云签订《商品房买卖合同》，将云霄县云陵镇将军大道629号半山御园店面Ｓ4区058至068号商品房出售给方汝云。2019年10月1日，福建兆福房地产有限公司、漳州魔影影城有限公司、方汝云三方签订《租赁合同主体变更协议》，约定自2019年10月1日起，福建兆福房地产有限公司在《租赁合同》和《合同商务条件变更协议》中的全部权利、义务和责任一并转让给方汝云，由方汝云作为新的出租人与漳州魔影影城有限公司继续履行租赁合同项下的权利义务，福建兆福房地产有限公司不再承担租赁合同项下的任何权利或义务。漳州魔影影城有限公司同意自转让之日起，按《租赁合同》和《合同商务条件变更协议》之约定，履行相应的出租义务，方汝云向漳州魔影影城有限公司收取房屋租金前需提供增值税发票给漳州魔影影城有限公司，漳州魔影影城有限公司收到票据后七个工作日内付清。方汝云于2020年2月3日、2020年3月2日、2020年4月1日、2020年6月2日、2020年6月3日、2020年7月1日依约开具相应月份租金的增值税电子普通发票，向漳州魔影影城有限公司催缴其拖欠的2020年2月至7月共6个月租金合计303053.40元。2020年7月31日漳州魔影影城有限公司向方汝云致商榷函，请求免除疫情期间的租金及物业服务费。2020年8月16日方汝云委托福建建云律师事务所向漳州魔影影城有限公司致函催收租金。2020年8月20日漳州魔影影城有限公司回函答复因受疫情影响导致停业，就减免租金事宜未能与方汝云达成一致意见，至今未支付上述租金。 另查明，2020年3月27日福建省电影局发布紧急通知，要求全省各影院暂不复业，已复业的影院立即停止营业。2020年7月16日国家电影局发布《国家电影局关于在疫情防控常态化条件下有序推进电影院恢复开放的通知》国影发［2020］1号文件，通知低风险地区在电影院各项防控措施有效落实到位的前提下，可于2020年7月20日有序恢复开放营业。2020年7月19日福建省电影局发布《福建省电影局关于在疫情防控常态化条件下有序推进电影院恢复开放的通知》闽影［2020］101号文件及附件《中国电影发行放映协会电影放映场所恢复开放疫情防控指南》，通知福建省电影院可在2020年7月20日开始恢复开放。2020年7月21日漳州魔影影城向云霄县文化体育和旅游局、云霄县人民政府申请重新开展营业。 本院认为，福建兆福房地产有限公司、漳州魔影影城有限公司、方汝云三方签订《租赁合同主体变更协议》，系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。2020年1月底全国突发新型冠状病毒疫情，受疫情及疫情防控措施影响，漳州魔影影城有限公司根据电影主管部门的通知暂停营业，属于不可抗力。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案因双方无法就尚欠租金达成一致意见，根据公平原则并结合该指导意见精神对案涉租金予以酌情减免，漳州魔影影城有限公司暂停营业时间为2020年3月27日至2020年7月21日，期间存在营业收入减少的事实，故本院酌定减免漳州魔影影城有限公司一个月租金即50508.90元。因新冠肺炎疫情突发对各行业的复工复产造成了不同程度的影响，结合漳州魔影影城有限公司的实际损失并兼顾公平原则，对方汝云请求判令漳州魔影影城有限公司支付迟延支付租金的违约金主张，本院不予支持。漳州魔影影城有限公司抗辩停业期间为2020年1月23日至2020年7月21日，但未提供充分证据予以证明，本院对其抗辩理由不予采纳；对漳州魔影影城有限公司请求减免租金、免除违约金的主张，本院依法予以采纳。 综上所述，对方汝云的诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、漳州魔影影城有限公司应于本判决生效后十日内支付方汝云租金252544.50元； 二、驳回方汝云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8096元，减半收取计4048元，由方汝云负担1504元，由漳州魔影影城有限公司负担2544元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 方建权 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 黄育玲 书 记 员 周晓思 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。