湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11209号上诉人（原审被告）：武汉比邻房地产经纪有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区光谷青年城******。法定代表人：王玲，该公司经理。被上诉人（原审原告）：邱国锋，男，1982年11月2日出生，汉族，住武汉东湖新技术开发区。原审被告：王玲，男，1990年4月18日出生，汉族，住武汉东湖新技术开发区。上诉人武汉比邻房地产经纪有限公司（以下简称比邻公司）因与被上诉人邱国锋、原审被告王玲房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制对本案进行了审理，现已审理终结。比邻公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回邱国锋的全部诉讼请求或者发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由邱国锋承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。邱国锋提出的地板发霉并非地板经水泡后出现的情况，而是房屋自身原因造成的返潮。即使地板因漏水问题发霉，根据合同约定，也应属于邱国锋的责任范围，不应由比邻公司赔偿。二、一审法院按照每平方米100元标准计算木板费用，价格过高。三、2019年12月8日，双方租赁合同到期，比邻公司将房屋退还邱国锋，邱国锋对房屋进行修缮是个人行为，与比邻公司无关，不应由比邻公司支付修缮费用和房租损失。四、比邻公司将房屋退还给邱国锋并于2019年12月11日结清了水费，2019年12月至2020年4月发生的欠款405.65元不应由比邻公司承担。邱国锋辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王玲述称，同意比邻公司的上诉请求及理由。邱国锋向一审法院起诉请求：1.比邻公司、王玲赔偿维修费15565.04元、两个月装修期损失租金7000元、楼下邻居索赔10500元、误工费5000元；2.比邻公司、王玲缴清所欠水费66元并支付合同解除后物业追缴的水费900元，赔偿电器损毁损失4300元；3.比邻公司、王玲向邱国锋及1520号房间房东口头和书面道歉；4.比邻公司、王玲承担诉讼费。一审法院认定事实：比邻公司从2015年12月8日起承租邱国锋位于武汉东湖新技术开发区光谷青年城7-1620、建筑面积为110平方米的房屋，并将房屋进行了转租，该房屋房间内铺设地板。2017年12月8日，邱国锋与比邻公司续订武汉市房屋出租委托代理合同，约定租赁期自2017年12月8日至2019年12月8日，租金为每月3200元，租赁期内的水费、电费等由比邻公司承担；因比邻公司保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，比邻公司应负责维修或承担赔偿责任。合同签订后，比邻公司继续将房屋转租给4户使用,合同项下的租赁费由该公司向邱国锋支付。比邻公司将房屋编号为1-4号，另设一个公共卫生间，1号房为没有阳台、有单独卫生间的房间，2号房为有阳台的房间，3号房为有飘窗的房间，4号房为客厅改造而来，其中1号房的卫生间是原公共卫生间，邱国锋交房时将卫生间改造为干区和湿区，2号房中的洗漱区亦是邱国锋交房时改造的。2019年7月、9月、11月，上述1号房、2号房及客厅发生了三次漏水，致使房屋地板损坏，其中1号房漏水至楼下住户。2019年12月8日，比邻公司将房屋退还给邱国锋，双方未办理交接手续。2020年4月10日，光谷青年城物业服务中心出具水费催缴单，载明房号为7-1620,2019年12月至2020年4月起码1209，止码1209，欠费405.65元。2020年5月，邱国锋对房屋进行了重新装修。庭审中，邱国锋提供了以下证据：1、邱国锋与2号房住户张红燕微信聊天记录，用以证明地板泡水是使用不当造成的，该记录显示张红燕提出1号房的住户在家时水龙头会一直打开。比邻公司、王玲对该证据无异议。2、佳美装饰工程项目清单计价表（系装修公司的报价单，实际未由该装修公司施工），用以证明维修费用为15565.04元，该表显示拆除地板人工单价400元，地板单，地板单价96元/平方米司、王玲对该证据提出异议。邱国锋作出如下陈述：1、漏水是由于住户使用不当所致：2、其未向楼下邻居进行赔偿；3、因房屋已重新装修，无法对维修费用进行鉴定，且不能提供原装修时购买材料或支付款项的凭证，以及重新装修支出费用的凭证。比邻公司及王玲主张房屋漏水属于防水层未做好导致，但亦表示对此不申请鉴定。一审诉讼中，一审法院于2020年8月7日组织各方当事人前往涉案房屋进行现场勘验，并制作了勘验笔录。勘验结果为现1号房没有卫生间，2号房没有干区，经测量，当事人确认装修前1号房不含卫生间的面积为3495mm*3535mm，2号房含干区的面积为4010mm*3385mm，其中干区面积为2200mm*600mm，4号房面积为4900mm*3600mm。一审法院认为，邱国锋与比邻公司于2017年12月8日签订房屋出租委托代理合同，由比邻公司承租邱国锋所有的房屋，双方当事人建立的租赁合同关系受法律保护。比邻公司将房屋进行了转租，邱国锋明知且未提出异议，应当视为同意比邻公司转租房屋。租赁期限内，房屋发生了漏水的情况，比邻公司主张是房屋防水层未做好导致，对于漏水的原因，比邻公司应当承担举证责任以证实漏水是房屋自身原因所致，因该公司明确表示不提出鉴定申请，应认定为举证不能，一审法院对邱国锋的主张予以采信，即因租户使用不当导致房屋漏水。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，次承租人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失，故比邻公司应当对房屋漏水造成的损失承担赔偿责任。王玲并非合同相对方，邱国锋要求王玲在本案中承担责任无法律依据，一审法院不予支持。对于损失数额的认定，邱国锋主张为维修费15565.04元、两个月装修期租金7000元、楼下邻居索赔10500元、误工费5000元。根据查明的案件事实，本案房屋因漏水造成了1号、2号、4号房间地板的损坏，比邻公司应当就地板的维修承担赔偿责任。因邱国锋明确表示无法对维修费用进行鉴定，且其未能提供原装修时购买材料或支付款项的凭证，也未提供重新装修的费用支付凭证，仅提供了重新装修的报价单，故邱国锋应当承担举证不能的法律责任，一审法院综合考量房屋为出租用途、地板的、地板的拆除及重新购买市场价格，酌定以100元/平方米为标准，按照漏水房间的面积，即1号房12.35平方米（已扣除卫生间面积），2号房12.25平方米（已扣除干区面积），4号房17.64平方米，总计42.24平方米，据此计算损失为4224元。对于装修租金损失，虽然本案合同已于2019年12月8日到期，比邻公司亦于当日将房屋退还给邱国锋，但因地板损坏必然导致邱国锋无法及时将房屋继续出租，故一审法院酌定因地板损坏而需重新装修期间为半个月，参考本案租赁合同约定的租金数额，确定邱国锋的租金损失为1600元（3200元÷2）。邱国锋主张的楼下邻居索赔10500元，因未实际发生，一审法院不予支持。对于误工费5000元，由于邱国锋未提供证据证实，一审法院亦不予支持。因本案系合同纠纷，邱国锋提出道歉的诉讼请求，不予支持。比邻公司对邱国锋诉请的水费66元无异议，应当予以支付。邱国锋增加的诉讼请求中水费900元，一审法院对物业公司确认的405.65元予以保护，其主张的电器损毁赔偿费用4300元，亦因无充分依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、比邻公司于判决生效之日起十日内向邱国锋赔偿地板损失4224元；二、比邻公司于判决生效之日起十日内向邱国锋赔偿租金损失1600元；三、比邻公司于判决生效之日起十日内向邱国锋支付水费471.65元；四、驳回邱国锋其他诉讼请求。如果比邻公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费882元，减半收取441元，由邱国锋负担352.8元，由比邻公司负担88.2元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：比邻公司提交了证据一、涉案房屋租户张红燕的聊天记录，拟证明张红燕住进涉案房屋时已存在漏水情况；证据二、水费缴费记录，拟证明比邻公司于2019年11月12日和12月8日交了两次水费，分别是300元。经质证，邱国锋认为聊天记录的真实性无法核实，张红燕在入住房屋时已存在房屋受损情况；比邻公司在2019年11月份交了一次水费，12月8日系邱国锋交的水费。王玲对比邻公司的证据未提出异议。本院认为，张红燕的聊天记录真实性无法核实，且无法达到比邻公司的证明目的，本院不予采信。关于欠缴水费问题，本院将结合其他证据进行认定。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，邱国锋与比邻公司签订的《武汉市房屋出租委托代理合同》合法有效，双方均应按合同约定享有权利、履行义务。上述合同第三条第（二）项约定：“租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及期附属物品、设备设施……结清各自应当承担的费用。”本案中，比邻公司在租赁管理涉案房屋期间，发生房屋漏水情况，根据比邻公司从涉案房屋中退出时的照片，存在地板明显损毁等情况。比邻公司认为造成的漏水损毁系房屋防水等自身问题，但并未提交证据证明，亦表示不进行鉴定，故其应承担举证不能的不利后果。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用”及第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”之规定，比邻公司应当对其不当使用租赁物造成的损失承担损害赔偿责任。对于具体损失数额，邱国锋未能提交充分证据予以证明。一审法院综合考量涉案房屋用途、地板拆、地板拆除及重新购买市场价格，酌情计算地板损失为4224元，并认定因重新装修的租金损失为1600元，符合日常生活经验和认知，并无不当，本院予以维持。比邻公司虽然对地板损失的价款提出异议，但并未提交证据证明。因比邻公司的原因造成邱国锋对涉案房屋进行重新装修，必然会导致邱国锋的租金损失，比邻公司对此应当予以赔偿。关于比邻公司认为其不应承担405.65元水费的问题，根据水费催缴单的内容，该笔欠付的水费发生在比邻公司承租房屋期间，其应当支付，一审判决正确，本院予以维持。综上所述，比邻公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由武汉比邻房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  申光伟二〇二〇年十二月二十三日法官助理邱冠群书记员贾玉玲