福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终7268号 上诉人（原审原告）：夏筱军，男，1976年8月31日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 被上诉人（原审被告）：李艳女，女，1975年9月8日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 上诉人夏筱军因与被上诉人李艳女房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初4058号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 夏筱军上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.李艳女无证据证明双方已经同意调整租金，应承担举证不能的法律责任。根据《房产租赁合同》约定，2020年1月12日起至2021年1月11日，每月租金为25516元，一审却认定为24773元，认定事实错误。2.李艳女拒付租金时疫情还未发生，其以后来发生的疫情因素来作为减免租金的理由，依法不能成立。且根据相关证据显示，疫情并未导致李艳女经营困难。3.李艳女在搬离房屋之前，未提前一个月通知，且未及时清理房屋垃圾，未修理房屋损坏部分，给夏筱军造成巨大损失。4.本案是李艳女单方中止合同义务，已构成违约，应按照合同约定支付违约金。 李艳女辩称，其系因为无法继续经营才退租，愿意用押金进行抵扣。 夏筱军向一审法院起诉请求：1.判令李艳女支付自2018年12月11日起到2020年1月11日止，每月拖欠房租1773元，共13个月计23049元；2.判令李艳女支付自2020年1月12日到清理拆除完毕的房租，暂计到2020年4月19日拖欠房租每月25516元共3个月7天为82309.68元；3．（漏电）货架、纸盒、破旧鞋袜等垃圾需要由李艳女拆除清理并保证安全，李艳女结清3月1日起物业费及水电费；4.判定李艳女提前解除合同承担违约责任，赔偿违约金；5.判令李艳女承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年1月1日，夏筱珍作为夏筱军的委托代理人代表夏筱军和李艳女签订《房产租赁合同》一份，约定：1.夏筱军将位于福州市鼓楼区××路××号××大厦××店面出租给被告，租期三年，从2018年1月12日起至2021年1月11日止。2.关于租金，从2018年1月12日起至2020年1月11日，每月租金24773元；从2020年1月12日起至2021年1月11日止，每月租金25516元。租金按月支付，在每个承租月12日之前支付。3.房屋押金50000元，水电押金2000元。押金待本合同未违约情况下，合同期满夏筱军验收无误后，扣除水电等费用，将押金退还李艳女。4.租赁期间的水电、物业管理费等由李艳女支付。5.租期内，若李艳女有下列情形的，夏筱军可以终止合同，收回房屋，押金赔偿给夏筱军：李艳女无故拖欠房屋租金累计达10天；不按时支付承租所产生的相关费用的。6．合同第七条约定，在合同期限内，因政府政策规定、地震自然灾害，双方互免责任；有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，合同期内解除合同的一方均属违约方。李艳女解除合同，需赔付给夏筱军押金，并结清费用清除垃圾，可解除本协议。夏筱军解除合同，退回押金并赔付给李艳女押金同等数额。7.李艳女须按时交纳水、电、物业费等费用；无论在任何情况下，李艳女都不能将押金转换为房屋租金。 之后，夏筱珍出具收条一张，确认收到房租押金5万元、水电押金2000元。 李艳女分别于2018年10月18日、2018年11月18日向夏筱军转账24773元，分别于2018年12月22日、2019年1月18日、2019年2月25日、2019年3月19日、2019年4月22日、2019年5月17日、2019年6月29日、2019年7月29日、2019年8月30日、2019年9月30日、2019年10月31日、2019年12月1日、2020年1月1日向夏筱军转账23000元。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方之间签订的本案《房产租赁合同》，没有违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，应当受到我国法律的保护，双方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。 关于合同是否已经解除的问题，一审法院认为，根据李艳女提交的微信聊天记录显示，2020年3月17日下午，李艳女合伙人说“房东阿姨，我们昨天就搬走了，钥匙寄在隔壁焖至味店里”，夏筱珍回复“昨天下午我有在门前过，看见你在打包，你也不说”，“还有你欠的房租违约金，你要结清一下”，“水电物业结一下”。李艳女合伙人回复“水电物业都是结清了，押金都被你扣了”。夏筱珍回复“违约金。还有从前面起欠的房租，合同终止违约金”。由上述对话可知，夏筱军于此日已同意解除合同并向李艳女主张合同解除违约金，故本案租赁合同应已于2020年3月17日解除。 关于夏筱军的第一项诉请，夏筱军主张李艳女欠付从2018年12月11日起至2020年1月11日止的部分租金共计23049元，李艳女辩称双方已口头约定将租金调整至每月23000元，对此一审法院认为，李艳女辩称双方口头约定调整租金，虽未提供书面证据予以证明，但其从2018年12月份起至2020年1月份均是按照每月23000元交纳租金，夏筱军诉称并未同意调整租金，但未提交对此不予同意认可的证据予以证明，一审法院对李艳女的相应答辩意见予以采纳，应认定双方已口头约定调整租金为每月23000元。故夏筱军主张李艳女支付从2018年12月11日起至2020年1月11日止的部分租金共计23049元，一审法院不予支持。 关于夏筱军的第二项诉请，一审法院认为，夏筱军主张李艳女欠付从2020年1月12日起暂计至2020年4月19日的租金82309.68元，李艳女辩称其只欠从2020年1月12日起至2020年3月17日止的租金，且在疫情期间的租金应当予以相应减免。对此一审法院认为，合同约定租金应当在每个承租月12日之前支付，即李艳女应当在2012年1月12日之前支付2020年1月份的租金，李艳女辩称该月租金受疫情影响应予以减免，无事实依据，一审法院对此不予采纳，该月租金23000元李艳女应当按约支付。因新冠疫情或者疫情防控措施导致李艳女没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付2、3月份的租金对其明显不公平，一审法院结合本案的实际情况，根据公平原则酌定其2、3月租金按照月租金23000元的50%支付，即从2020年2月12日至2020年3月17日止的欠付租金应为11500元+11500元×6/30=13800元。夏筱军主张李艳女支付从2020年3月18日起的租金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。故李艳女应向夏筱军支付租金共计36800元。 关于第三项诉请，一审法院认为，夏筱军自认上述材料已经清理完毕，一审法院对此予以确认。夏筱军亦自认李艳女已经结清水电费用，但尚欠物业费217元，李艳女对此予以认可，一审法院对此予以确认，李艳女应当向夏筱军结清上述物业费217元。 关于第四项诉请，一审法院认为，李艳女主动解除本案租赁合同，根据合同约定，应承担相应的违约责任。夏筱军主张李艳女应赔偿52000元，李艳女辩称合同中关于违约金的约定过高，应予以调整，对此一审法院认为，夏筱军并未提交证据证明其实际损失，一审法院依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合考虑，酌定李艳女应向夏筱军支付违约金17000元。 综上，李艳女在夏筱军处尚留有押金共计52000元，经抵扣后，李艳女仍应向夏筱军支付金额36800元+217元+17000元-52000元=2017元。 综上，判决：一、李艳女于本判决生效之日起十日内向夏筱军支付款项人民币2017元；二、驳回夏筱军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1203.5元，由夏筱军负担802.5元，李艳女负担401元。 经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据一审法院查明的事实，李艳女自2018年12月起即按每月23000元支付租金，夏筱军在2020年1月前均未对此提出异议，一审法院据此确认双方已调整每月租金为23000元正确。 疫情开始于2020年1月，夏筱军关于李艳女以疫情作为经营收入减少的理由系无理辩驳的上诉理由不能成立。一审法院根据疫情发生的事实，并鉴于系李艳女主动解除合同，酌定的疫情期间的租金以及李艳女承担的违约责任适当，本院依法予以确认。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2407元，由夏筱军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年十二月十一日 法官助理 雷 敏 书 记 员 程伟威