广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25412号上诉人（原审原告）：刘倩，女，住四川省剑阁县。委托诉讼代理人：舒一航，广东同有律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汪晓菲，男，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：高新国，广东兆鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州紫泉房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市从化区。法定代表人：张显军。委托诉讼代理人：赵广群，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘诚宇，该司职员。上诉人刘倩因与被上诉人汪晓菲、广州紫泉房地产开发有限公司（以下简称紫泉公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初4489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月28日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理本案。上诉人刘倩代理人舒一航、被上诉人汪晓菲代理人高新国、被上诉人紫泉公司代理人赵广群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘倩上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判汪晓菲、紫泉公司向刘倩退还购房款90000元及利息（以90000元为基数，从2017年12月27日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止，暂计至2020年8月18日为10712元），共计100712元。2.本案一审、二审全部诉讼费用均由汪晓菲与紫泉公司承担。事实与理由：一、一审法院对9万元的款项性质定性错误，9万元的性质是购房款。从汪晓菲出具收条中首先能明确得出汪晓菲收到吴立军支付的200万元；其次明确了该200万元的构成即127万元为27号别墅的房款，73万元为28号别墅的房款；最后剩余转让款36万元由宋芙榕存入张迅的账号。该份收条未表达出有资金占用费的意思表示，从收条整体解释角度出发，最后一句中的“转让款”只能是房屋转让款，不存在其他的转让款，一审法院认定事实错误。再者，从收条中最后一句话“剩余转让款叁拾陆万，宋芙榕在2017年12月25日之前转入。”表明该36万元与200万元的款项性质相同，即为房屋转让款，故一审法院认定“剩余的36万元是转让款”错误。二、案外人宋芳将剩余转让款36万元转账给张迅时注明款项性质为“28栋首付”即说明该36万元就是房款，不存在汪晓菲所述的按照年利率12％收取资金占用费。三、一审法院以常理和交易习惯作出判决，违反了证据规则和《民事诉讼法》。根据“谁主张谁举证”的基本原则，一审分配举证责任不当。一审法院认为刘倩在收到紫泉公司出具的收款收据后，没有对收据上的数额提出异议，因而认定刘倩的主张与常理和交易习惯不符，是错误的。首先，该收款收据是汪晓菲交付给刘倩，不是紫泉公司直接交付给刘倩，刘倩无法直接向紫泉公司提出异议。其次在紫泉公司退还100万元之后，刘倩多次要求汪晓菲退还剩余的9万元。最后，一审法院在汪晓菲未提供任何证据的情况下直接认定36万元为资金占用费，是事实认定错误。汪晓菲二审答辩称：一审判决正确，请法院驳回刘倩的全部上诉请求。一、刘倩主张该36万元是购房款是错误的。1.涉案合同并非购房合同，不存在所谓的房款。2.刘倩支付的100万元，从开发商出具的收条和本案案情来看，是诚意金而非购房款。3.一审已查明涉案房屋是汪晓菲通过先行交纳诚意金预定的，刘倩预定的房屋正是汪晓菲先预定的，可见是汪晓菲将其已取得的内部认购资格转让给刘倩并协助刘倩办理了各项更名手续。4.汪晓菲收取该笔36万元资金占用费是与刘倩协商过的，刘倩对该笔款项是同意且非常清楚的。综上，36万元款项是转让购房指标的费用并非刘倩所说的预付房款。二、汪晓菲向紫泉公司支付100万元已有9个月，汪晓菲向刘倩转让的是内部认购资格，当时的预定价格非常优惠，现在每平方米涨了1万元，汪晓菲收取九个月的资金占用费符合常理和交易习惯。资金占用费的计算标准是按双方约定计算的。三、刘倩提出案外人宋芳将转让款36万元备注成28栋房屋的首付款，但该备注是案外人备注的。当时双方未签订正式的房屋买卖合同，仅支付了100万元的诚意金，不存在所谓的首付之说。从全案来看，刘倩应知且定知与开发商签订的是预约合同，而非正式的购房合同。收条是在双方一起见证下书写的。转让费用是双方于2017年12月19日协商一致的意思表示，而宋芳单方备注的时间是2017年12月27日，正常来说时间越靠前越具有证明力，故转让费的说法更有说服力。四、法院依据常理和交易习惯作出判处是常见的审理思路。刘倩收到开发商的100万元诚意金收据后未提出异议，也未向汪晓菲提出异议。当时是各方一起在开发商处办理了各种转让的手续，若刘倩认为其支付了109万元房款，而紫泉公司开具收据为100万元，其当场肯定会提出疑问和异议。因此，刘倩所述与事实不符。五、有关刘倩申请退款的事实，汪晓菲并不清楚。六、刘倩与紫泉公司才存在预约购房合同关系，故张紫月、刘倩要求退款36万元是其与开发商之间的纠纷，与汪晓菲无关。七、刘倩要求解除合同，该合同指的是刘倩与开发商之间的预约购房合同，与汪晓菲无关。八、汪晓菲与刘倩的合同早已履行完毕，汪晓菲协助刘倩在开发商处完成了内部资格更名手续，双方权利义务已履行终结，不存在任何争议。综上，请法庭驳回刘倩的上诉请求，维持原判。紫泉公司二审辩称：一、紫泉公司与刘倩之间的房屋买卖合同关系在诉前已经解除，双方的权利义务关系已经终结。刘倩再次起诉要求紫泉公司承担责任没有任何事实和法律依据。二、紫泉公司从未收到过张紫月与刘倩共同支付的36万元涉案款项，刘倩一审也确认了此事实。故张紫月与刘倩要求紫泉公司退款（共36万元，27万元+9万元）是没有事实及法律依据的。三、紫泉公司从未指示汪晓菲代紫泉公司收款，汪晓菲只是第一手的预购人，其预定房屋后将房屋转让给刘倩，在本案发生前，紫泉公司对此并不知情。刘倩明知汪晓菲不是开发商或开发商授权的代表，其与汪晓菲进行交易导致的后果应由刘倩自行承担。刘倩付款给汪晓菲之后，却要求紫泉公司退款，显然没有法律及合同依据，恳请法院对刘倩的诉求不予支持。刘倩于2020年8月31日向一审法院起诉请求：1.汪晓菲、紫泉公司向刘倩退还购房款90000元及利息（利息，以90000元为基数，从2017年12月27日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费由汪晓菲、紫泉公司承担。一审法院认定事实：2017年，汪晓菲向紫泉公司认购涉案房屋，并支付诚意金100万元。后因汪晓菲将内部认购资格转让给刘倩，要求紫泉公司更换收据，故紫泉公司向刘倩出具了2017年3月30日的收款收据，该收据载明：今收到刘倩广州一号院（28号）交来诚意金100万元。2017年12月19日，刘倩作为登记人与紫泉公司签订《紫泉·流溪湾内部认购登记表》，约定刘倩拟选购一号院28号，建筑面积约180㎡。备注：该登记表必须与收据同时使用，如登记人没有购买紫泉公司的单位，可于待定之办公时间内带同身份证明文件、诚意金收据及本登记表到紫泉公司销售中心现场无息取回所交纳的诚意金。又查，刘倩向一审法院提交收条一份，该收条载明：今收到吴立军转来200万元，其中127万元为吴立军的房款（27号别墅），剩余的73万元为宋芙榕的28号别墅的房款。转入的账号为张迅，账号：62×××67建行深圳莲花北支行，剩余转让款36万元，宋芙榕在2017年12月25日之前转入。收款人处由汪晓菲签名并按捺手印；2017年12月19日。另查，刘倩为宋芙榕的女儿。一审庭审中，汪晓菲确认其收到刘倩支付的109万元，刘倩与紫泉公司共同确认紫泉公司已向刘倩退还100万元。一审法院认为，本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，经审查，本案应为商品房预约合同纠纷，现予以修正。刘倩诉称其通过汪晓菲以109万元向紫泉公司认购涉案房屋，协商解除认购合同后紫泉公司仅向其退还100万元，剩余9万元汪晓菲、紫泉公司拒不退还；汪晓菲辩称9万元是刘倩向其支付的资金占用费；紫泉公司辩称其仅收取了刘倩的100万元购房款，协商解除合同后已向刘倩退还100万元及支付相应利息。现本案主要的争议点为汪晓菲、紫泉公司是否需向刘倩退还剩余的9万元及支付利息。关于剩余9万元的属性问题。首先，从刘倩提交的收条来看，注明吴立军转来的200万元为27号、28号别墅的房款，而剩余的36万元为转让款，以此表明款项的性质有所区别；其次，紫泉公司表示涉案别墅的诚意金是100万元，汪晓菲在前向紫泉公司支付的诚意金为100万元，而后紫泉公司向刘倩出具的收款收据上的诚意金亦为100万元，证明该别墅事实上只需要缴纳100万元的诚意金，而不是109万元。且该收款收据已于2017年就交到了刘倩手中，刘倩在收到该注明诚意金为100万元的收据后并未对此提出异议，直到刘倩向紫泉公司提出退房且紫泉公司退还了100万元诚意金之后才提出剩余9万元亦为房款的意见，一审法院认为刘倩的表现与常理及交易习惯不符。综上，对刘倩提出该9万元是房款的意见，一审法院不予采信；一审法院对汪晓菲辩称剩余9万元为双方约定的资金占用费的说法予以采信。刘倩已自愿支付9万元资金占用费给汪晓菲，汪晓菲收取该9万元后，已依约将涉案房屋的内部认购资格转让给刘倩，双方的权利义务已全部履行完毕。故刘倩主张的剩余9万元及支付利息的诉请无任何依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院于2020年10月23日作出判决：驳回原告刘倩的全部诉讼请求。一审案件受理费1157元，由原告刘倩负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对刘倩的上诉请求与汪晓菲、紫泉公司的答辩意见，分析如下：本案各方争议的焦点是刘倩主张的90000元及利息，汪晓菲与紫泉公司是否应予返还。从汪晓菲提交的转账记录及紫泉公司确认的事实可知，汪晓菲于2017年3月底确曾向紫泉公司预定过27号及28号别墅，且向紫泉公司支付了两别墅认购款各100万元。汪晓菲陈述2017年12月其将27号及28号别墅的内部认购资格转让给张紫月及刘倩，张紫月与刘倩共向其支付了236万元，汪晓菲亦确认已收到。从一审当事人提交的《紫泉·流溪湾内部认购登记表》登记为张紫月、刘倩两人名字，张紫月、刘倩未向紫泉公司直接支付236万元及此后，因张紫月、刘倩与紫泉公司解除预购合同关系，紫泉公司向张紫月、刘倩各退还100万元及利息等事实与汪晓菲前述其将两别墅的内部认购资格转让给张紫月、刘倩，并协助张紫月、刘倩在紫泉公司处办理了内部认购更名手续可相互印证，本院予以采信。一审法院认定汪晓菲已依约将涉案房屋的内部认购资格转让给刘倩，双方的权利义务已全部履行完毕并无不当。从紫泉公司未收到张紫月、刘倩支付的200万元内部认购款，只是将其已收取汪晓菲内部认购27号及28号别墅缴纳的200万元及利息分别退给张紫月、刘倩的事实可见，该司并未收到另外的36万元，故刘倩要求紫泉公司与汪晓菲一起承担返还该款项中的90000元于法无据，应予驳回。至于汪晓菲确认收到的36万元，并提出拒绝返还的理由是由于汪晓菲将内部认购资格转让给了张紫月、刘倩，所以按汪晓菲2017年3月底已付的200万元认购款计付了9个月的资金占用费（含有利息的意思），其实质是收取转让内部认购资格的“好处费”，因房地产开发公司往往给予享有内部认购资格的购房人较大的购房优惠，故汪晓菲向张紫月、刘倩收取超出认购款200万元部分的款项，符合常理，本院予以采信。如上所述，汪晓菲转让其取得的内部认购资格已完成，其与张紫月、刘倩之间的权利义务已履行完毕，现刘倩因购房不成而要求汪晓菲返还其已自愿支付的90000元缺乏依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，刘倩的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2314元，由刘倩负担。本判决为终审判决。审判员  郑怀勇二〇二〇年十二月二十八日书记员  颜旭怀徐毅敏