江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终9219号上诉人（原审被告）：苏州凯吉物资再生利用有限公司。委托诉讼代理人：单学生，上海市光明（太仓）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州创元资产开发经营有限公司。委托诉讼代理人：蒋存励，江苏智择律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝瑞来，江苏智择律师事务所实习律师。上诉人苏州凯吉物资再生利用有限公司（以下简称凯吉公司）因与被上诉人苏州创元资产开发经营有限公司（以下简称创元公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2020）苏0508民初2512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。凯吉公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判驳回创元公司的一审诉请；2.一、二审案件受理费由创元公司负担。事实和理由：一、凯吉公司与苏州第三印染厂（以下简称第三印染厂）2012年4月1日所签房屋租赁协议的补充协议约定“以此合同为准确唯一房租合同”，一审判决对此视而不见，违背合同当事人的约定。二、创元公司与凯吉公司签订的租赁合同书无效。1.创元公司行使委托代理权必须以第三印染厂名义进行，不得以自己名义进行，更不得以自己名义违反补充协议另行签订合同，故创元公司以自己名义与凯吉公司签订的三份租赁合同书无效。2.创元公司的代理行为属于没有代理权、超越代理权的行为，第三印染厂至今没有追认，且凯吉公司本案中以书面通知形式撤销了与创元公司签订的涉案合同，故该租赁合同不复存在。3.创元公司在第三印染厂委托授权下行使管理权，相当于职业经理人，对涉案房屋的租赁是财产处分权的一种，必须征得委托人同意，创元公司显然没有该权利。如需变更第三印染厂与凯吉公司签订的租赁合同，必须经第三印染厂的同意，未经同意是无效的。本案诉讼的当事人也只能是第三印染厂。三、创元公司越权委托代理行为有违公序良俗，应当确认无效。1.凯吉公司2002年租赁涉案场地后进行环境整治、基础设施建设，受第三印染厂委托对27间危房进行改造，先后投入300万元，2012年建地铁导致涉案场地无法经营，凯吉公司本决定退租，第三印染厂指派其办公室主任与凯吉公司协商称“你继续租下去，造地铁不过4年，你租金是厂里收入的大头，老工人靠他发工资、交社保的，你吃亏四年，合同签长一些，八年之后仍由你租用补偿你。如果政府不要地块，你可以继续做下去”，故凯吉公司继续租赁。第三印染厂原办公室主任邹建庆一审也出庭作证上述情况，第三印染厂办公室主任是代表第三印染厂的职务行为，此作为凯吉公司与第三印染厂的约定，应当遵守。创元公司违背委托人意志超越代理权，单方设计小密字的格式合同剥夺、限制凯吉公司的实体权利。2.即使凯吉公司与创元公司的租赁合同有效，2019年8月21日创元公司通知凯吉公司要求即日停止经营，因停产造成的损失，凯吉公司有权向创元公司索赔。2019年下半年至2020年3月30日国家规定了疫情期间免收租金，一审判决支持此诉请有失公允。创元公司辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。1.关于租赁合同效力及诉讼主体是否适格。合同法明确规定受托人有权以自己名义与他人签订协议，第三印染厂2015年1月4日起将涉案房产委托创元公司管理经营，凯吉公司对创元公司的管理经营权限明知，租金也是向创元公司支付，2015年起凯吉公司与创元公司先后签订三份租赁合同，均是双方真实意思表示且实际履行。最后一份租赁合同届满期限为2020年3月30日，与2012年凯吉公司与第三印染厂原合同租期一致，租金调整也在补充协议约定范围内，没有损害凯吉公司的利益，创元公司并未超越代理权限，凯吉公司与创元公司的租赁合同合法有效。创元公司既是第三印染厂的委托经营管理方，也是与凯吉公司签订租赁合同的相对方，有权主张合同权利，是本案适格主体。2.对于到期不再续租及欠付租金、占有使用费。创元公司在租期届满前就向凯吉公司发出了期满不再续签通知，且张贴在了租赁场地外墙上，双方2018年5月23日签署协议约定到期不再续签。故在赁期届满后创元公司有权要求凯吉公司搬离，凯吉公司有九个月租金尚未支付，在收到不再续签通知书后仍占有租赁场地房屋，故创元公司有权要求凯吉公司支付占有使用费。创元公司向一审法院起诉请求：1.凯吉公司腾空苏州市1号场地(南)(2100平方米)并交还给创元公司；2.凯吉公司支付自2019年7月1日起至2020年3月30日的租金52312元；3.凯吉公司支付滞纳金8886元(暂计算至2020年5月31日，应以52312元为基数按每日万分之六计算至实际支付日止)；4.凯吉公司支付房屋占有使用费暂计23332元(自2020年4月1日起暂计算至2020年5月31日，应计算至实际交还日止，按每月11666元计算)；5.凯吉公司承担创元公司律师费损失4000元；6.本案诉讼费用由凯吉公司承担。一审法院认定事实：坐落于苏州市姑苏区胥江路**房屋所有权人登记为第三印染厂，系国有房产。2012年4月1日，出租方（甲方）苏州印染总厂美意经销公司（原第三印染厂）与承租方（乙方）凯吉公司签订房屋租赁协议，约定甲方将已停产的位于本市胥江路64号内的部分厂房租给乙方从事回收业工作，面积约计1000平方米，租赁期限8年，自2012年4月1日起至2020年3月30日止，年房租金6万元。合同还对其他事项作了约定。在合同下方出租方盖有第三印染厂和苏州印染总厂美意经销公司的公章。同日，双方签订补充协议一份，约定：由于合同期较长，且经济形势不稳定，双方商定在捌年合同期内年房租金涨幅为壹至肆万元内，何时调租由甲方决定，并以此合同为准确唯一房租合同。2015年1月4日，第三印染厂出具授权委托书，载明：兹有苏州第三印染厂将位于苏州市的房产（房屋所有权证存根02141931），自即日起全权委托苏州创元资产开发经营有限公司管理经营。创元公司与凯吉公司签有三份租赁合同书，租赁物位置为胥江路底64号印染三厂1号场地（南），场地面积2100平方米，租赁期限分别自2015年1月1日至2016年12月31日、2017年1月1日至2018年12月31日、2019年1月1日至2020年3月30日，租赁用途为金属回收。在租赁期限2019年1月1日至2020年3月30日的租赁合同中，双方约定租金单价为2.777777元/月/平方米，第一租赁年度（2019年1月1日至2019年12月31日）总额为7万元，第二租赁年度（2020年1月1日至2020年3月30日）总额为17312元。该合同第4.2条约定，租金先付后租，按半年度付，乙方需提前7个工作日向甲方支付下一期租金。该合同第10.4条约定，乙方未按约定支付租金、物业管理等费用的，除应及时如数补足外，应按应付未付之租金数额以每天千分之五向甲方支付滞纳金；如逾期30天仍不支付租金及逾期的滞纳金，则甲方除有权向乙方追索应付的租金及滞纳金外，有权单方面解除本租赁合同，收回所租赁的租赁物，并有权要求乙方赔偿全部损失。该合同第10.8条约定，因乙方未按时向甲方交付租赁物或租金引发诉讼的，甲方所支付的诉讼费用以及为收回租赁物或租金所支付的律师费、交通等费用均由乙方承担。该合同第11.4条约定，本合同提前解除或有效期届满未达成续租协议的，乙方应于约定解除之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将租赁物返还甲方，乙方逾期不搬离或不返还租赁物的，甲方除有权收回租赁物，不提供水电和相关物业服务，有权强行将租赁场地内的物品搬离租赁物外（不负保管责任），并要求乙方支付以年租金两倍为标准的租赁物使用费。凯吉公司租金支付至2019年6月30日。2018年5月11日，苏州市姑苏区沧浪新城管理委员会向创元公司发函，通报胥江路64号地块凯吉公司西侧有10间简易房，居住大约7人，为“三合一”场所，并违规回收废弃液化气钢瓶，存在严重的消防安全隐患，且该公司于5月4日在将废品压缩打包时，发生因员工操作不当致员工脸部受伤事故。2018年5月23日，创元公司（甲方）与凯吉公司（乙方）签订协议书，约定：乙方确保院子内不再住人（5月底搬清）；乙方保证不收购易燃易爆废品及超经营范围；乙方确保不发生无证人员操作气割、电焊等特殊行业作业；甲方配合乙方加强对员工的安全培训教育，消除安全隐患；乙方同意甲方在今后安全检查中再发现上述安全隐患，停止供电供水服务直至收回所租赁场地；甲、乙双方原签订的场地租赁合同，合同到期不再续签（合同截止日2020年3月30日）。2020年1月14日，创元公司向凯吉公司发送合同期满不再续签通知书，通知：租赁合同期满时（2020年3月30日）腾空场地交还公司；于2020年3月30日前支付自2019年7月1日至2020年3月30日的场地使用租金52312元，并将电费结清；双方于2020年3月31日14时前办理移交手续，予以配合。该通知书张贴于凯吉公司门口。创元公司因与凯吉公司租赁合同纠纷一案，与江苏智择律师事务所签订单项委托代理协议，协议约定律师费4000元。一审中，创元公司陈述，凯吉公司承租的是胥江路64号南边一块场地，创元公司于2015年接手；涉案合同中凯吉公司支付过押金5833元，同意在本案中一并处理。一审中，凯吉公司陈述，其承租的胥江路64号整个场地，早在2000年时就已租赁，当时场地上有平房27间，因建造时间久了，其曾出资全部翻建，2019年8月23日城管部门拆除平房23间，现尚存4间，用于其办公及工人的烧饭、吃饭、休息；目前场地有部分废钢材；因创元公司向其讨要租金，故其租金支付给了创元公司，2019年8月23日创元公司向其发了停产通知书，故其于2019年6月30日之后未再支付租金；其支付过场地押金5000元，不同意在本案中一并处理。一审法院认为，第三印染厂、苏州印染总厂美意经销公司与凯吉公司签订的房屋租赁协议及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效，房屋租赁协议约定租赁期限自2012年4月1日起至2020年3月30日止，补充协议对合同期内的租金调整作了明确，虽补充协议中约定“以此合同为准确唯一房租合同”，然2015年1月4日第三印染厂将胥江路64号的房产委托创元公司管理经营，据此，凯吉公司与创元公司签订租赁合同书。凯吉公司与创元公司签订的租赁合同书是双方真实意思表示，依法成立并生效，虽然合同为两年一签，但最后一份合同的届满期限为2020年3月30日，与原合同相一致，租金亦在补充协议约定的范围之内，并未损害凯吉公司的权益，凯吉公司对于创元公司的委托经营管理权亦为明知，租金亦系向创元公司支付，创元公司既是第三印染厂的委托经营管理方，也是凯吉公司租赁合同书的相对方，其有权主张合同权利，是本案的适格原告，凯吉公司关于创元公司不具有本案的诉讼主体资格的抗辩意见，无事实依据，一审法院不予采纳。创元公司与凯吉公司签订的租赁合同书依法成立并生效，因双方已通过协议约定合同到期不再续租，租赁合同期届满后，创元公司亦向凯吉公司发送合同期满不再续签通知书，因此，创元公司关于凯吉公司返还涉案场地，并支付自2019年7月1日起至2020年3月30日止的租金52312元的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。凯吉公司支付的押金，因双方陈述不一，且凯吉公司不同意在本案中处理，可在返还涉案场地时由双方自行结算，本案不予理涉。关于逾期支付租金的滞纳金，根据租赁合同约定，租金为半年一付，先付后租，提前7个工作日支付下一期租金，故2019年7月1日至12月31日的租金35000元应于2019年6月20日前支付，2020年1月1日至3月30日的租金17312元应于2019年12月23日前支付，凯吉公司未按期支付，创元公司有权主张滞纳金，该诉讼请求应予支持，因约定的每日千分之五过高，一审法院调整为按年利率11.7%标准计算至实际支付之日止。关于房屋占有使用费，租赁合同期满后，凯吉公司仍占有使用涉案场地，故应支付相应的占有使用费，创元公司按租赁合同约定以租金两倍为标准，一审法院经审查，认为该约定过高，本院调整为按季度租金17312元的1.3倍标准计算至实际返还之日止。关于律师损失费，因创元公司仅提交了单项委托代理协议，并未提交支付费用的相应证据，故对该项诉讼请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，一审法院判决：一、苏州凯吉物资再生利用有限公司于判决生效之日起十日内将承租的苏州市姑苏区胥江路底64号印染三厂1号场地（南）（面积2100平方米）返还给苏州创元资产开发经营有限公司。二、苏州凯吉物资再生利用有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州创元资产开发经营有限公司拖欠的租金52312元及滞纳金（其中以35000元为基数，自2019年6月20日起，以17312元为基数，自2019年12月23日起，均按年利率11.7%计算至实际支付之日止）。三、苏州凯吉物资再生利用有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州创元资产开发经营有限公司占有使用费（自2020年4月1日起至场地实际返还之日止，按季度租金17312元的1.3倍标准计算）。四、驳回苏州创元资产开发经营有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2094元，减半收取1047元，由苏州创元资产开发经营有限公司负担185元，苏州凯吉物资再生利用有限公司负担862元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于凯吉公司与创元公司签订的三份租赁合同书的效力及创元公司是否为本案适格主体。第三印染厂、苏州印染总厂美意经销公司与凯吉公司签订的房屋租赁协议及补充协议合法有效。补充协议虽约定“以此合同为准确唯一房租合同”，但第三印染厂2015年1月4日将胥江路64号的房产委托创元公司管理经营，创元公司系依据该授权委托与凯吉公司签订租赁合同书，租赁合同书的最后租期届满期限为2020年3月30日，与原房屋租赁协议相一致，租金亦在补充协议约定的范围之内，并未损害凯吉公司的权益。凯吉公司从2015年即与创元公司签订租赁合同书，租金亦系向创元公司支付，故凯吉公司对于创元公司的委托经营管理权明知，其与创元公司签订的租赁合同书系其真实意思表示。综上，凯吉公司与创元公司签订的三份租赁合同书系双当当事人意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。创元公司既是第三印染厂的委托经营管理方，也是凯吉公司租赁合同书的相对方，其有权主张合同权利，是本案的适格原告。凯吉公司主张创元公司不应以自己名义与凯吉公司签订租赁合同书，创元公司系越权代理，故凯吉公司与创元公司签订的三份租赁合同书无效，没有事实与法律依据，本院不予采信。凯吉公司主张第三印染厂曾指派办公室主任邹建庆与凯吉公司协商，承诺租期届满后仍由凯吉公司租赁涉案场地，并在一审中申请邹建庆出庭作证。但创元公司对邹建庆的身份不予认可，凯吉公司未提供证据证明邹建庆确曾担任第三印染厂的办公室主任，也未提供其他证据证明第三印染厂同意租期届满后仍由凯吉公司租赁涉案场地，故本院对该主张不予采信。即使第三印染厂曾承诺租期届满后仍由凯吉公司租赁涉案场地，凯吉公司、创元公司也于2018年5月23日签订协议约定合同到期不再续租，租期届满前创元公司亦向凯吉公司发送合同期满不再续签通知书，故凯吉公司应向创元公司返还涉案场地，支付欠付租金及相应占有使用费。关于凯吉公司欠付租金及占有使用费的数额。本院认为，双方确认凯吉公司租金支付至2019年6月30日，故凯吉公司应支付2019年7月1日至2020年3月30日的租金52312元以及逾期支付租金的滞纳金。一审判决酌情将逾期支付租金滞纳金的计算标准调整为年利率11.7%，属于合理范围，本院予以确认。关于房屋占有使用费。因凯吉公司在租期届满后仍占有使用涉案场地，故应支付相应占有使用费。双方租赁合同书约定的占有使用费标准为租金的两倍，但该占有使用费约定过高，一审判决酌情调整为按季度租金17312元的1.3倍标准计算至实际返还之日止，未超出合理范围，本院予以维持。凯吉公司还主张2019年8月创元公司向其发送停产通知后其未再经营，在停产的情况下不应支付租金，且因新冠疫情影响，2019年下半年至2020年3月30日应免收租金。本院认为，2019年8月21日创元公司向凯吉公司发送通知要求凯吉公司停止再回收各类废品，系因凯吉公司的经营行为违反了污染防治的相关要求导致群众信访举报，创元公司向凯吉公司转达相关部门的信访处理要求，并非创元公司在凯吉公司无过错的情况下要求凯吉公司停业，凯吉公司以此为由拒付租金没有依据，本院不予支持。凯吉公司实际使用涉案场地，且未提供证据证明系受疫情或者疫情防控措施影响导致营业收入明显减少，故对于其因疫情影响要求免除租金的主张，本院亦不予支持。综上所述，凯吉公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2094元，由上诉人苏州凯吉物资再生利用有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 沈维佳二〇二〇年十二月四日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。