北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终12049号上诉人（原审原告）：吕游，男，1990年10月12日出生。上诉人（原审被告）：中铁嘉业（北京）投资有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：王旭，总经理。委托诉讼代理人：范鑫，中铁嘉业（北京）投资有限公司职员。上诉人吕游因与上诉人中铁嘉业（北京）投资有限公司（下称“中铁嘉业公司”）商品房预售合同纠纷一案，均不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕游上诉请求：撤销一审判决，改判支持吕游一审所提诉讼请求，一、二审诉讼费用均由中铁嘉业公司承担。事实和理由：吕游已按照与中铁嘉业公司所签商品房预售合同的约定及中铁嘉业公司的要求完成了所有款项的支付，而中铁嘉业公司未兑现该合同第二十二条第(一)项的约定，该公司应根据该项约定承担违约责任，一审法院认定事实不清，适用法律不当，应依法改判。中铁嘉业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判，由吕游承担本案全部诉讼费用。事实和理由：中铁嘉业公司未及时完成办理房屋所有权初始登记，并非中铁嘉业公司原因所致，中铁嘉业公司无过错；吕游作为商品房购买者与房屋初始登记不具有任何利害关系，迟延办理房屋初始登记的后果并未给吕游造成任何损失，吕游主张的违约金不应被支持；对吕游主张的违约责任及违约金的认定，应兼顾合同的履行情况、当事人获益以及案件结果可能对后续造成的影响等因素综合予以考量；综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。吕游、中铁嘉业公司均未向本院提交书面答辩意见。吕游向一审法院起诉请求：判令中铁嘉业公司向吕游支付逾期办理房屋所在楼栋初始登记违约金8869.26元，诉讼费由中铁嘉业公司承担。一审法院认定事实：2014年11月7日，吕游（买受人）与中铁嘉业公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》（下称“涉案《预售合同》”），约定吕游购买中铁嘉业公司开发的位于北京市房山区城关街道燕房片区FS00-YF05-0010、FS00-YF05-0013地块FS00-YF05-0010地块7#住宅楼17层3单元-1701号房屋（下称“涉案房屋”）一套，该房屋预测建筑面积共92.86平方米，房屋总价款975030元；合同约定“出卖人应当在2016年11月30日前向买受人交付该商品房；应当在2018年5月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起750日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”；该合同对双方其他权利义务同时进行了约定。合同签订后，吕游向中铁嘉业公司支付了全部购房款，中铁嘉业公司于2016年11月下旬向吕游交付了涉案房屋。涉案房屋所在楼栋于2018年8月30日办理了初始登记，后于2018年11月8日办理了涉案房屋权属转移登记。一审法院认为：吕游与中铁嘉业公司在自愿基础上签订的涉案《预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务；根据双方合同约定，中铁嘉业公司应当在2018年5月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因中铁嘉业公司的责任未能在约定期限内取得，吕游选择不退房的，自2018年5月31日起至实际取得之日，即2018年8月30日，中铁嘉业公司应当按日计算向吕游支付全部已付款万分之一的违约金；现中铁嘉业公司存在逾期办理房屋所在楼栋初始登记的违约行为，应当承担违约责任；对于中铁嘉业公司要求对违约金数额予以调整的主张，法院综合考虑吕游因楼栋初始登记办理迟延而遭受损失的情况，结合合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素，酌情对违约金数额予以调整。综上，吕游诉讼请求的合理部分，法院予以支持，对过高部分不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、中铁嘉业（北京）投资有限公司于判决生效之日起十日内向吕游支付逾期办理房屋所在楼栋初始登记违约金4500元；二、驳回吕游的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未提交新的证据，本院查明的事实与一审无异。本院认为：吕游与中铁嘉业公司所签涉案《预售合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应根据合同约定履行自己的义务；根据该合同约定，中铁嘉业公司应在2018年5月30日前取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，而中铁嘉业公司系于2019年8月30日办理完初始登记，已构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；涉案《预售合同》约定如因出卖人中铁嘉业公司的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，且买受人吕游选择不退房的，出卖人中铁嘉业公司应自应当取得权属证明期限届满之日次日起至实际取得权属证明之日止按全部已付款万分之一的违约金；现吕游根据合同约定要求中铁嘉业公司支付逾期办理房屋所在楼栋初始登记违约金，请求正当，应予支持；中铁嘉业公司以该公司对此并无过错为由上诉主张其不应支付违约金，但在其已逾期办理登记的情况下，其未能举证证明本案存在相关免责事由，故中铁嘉业公司所提不予支付违约金的上诉理由缺乏依据，本院不予支持。关于中铁嘉业公司应当向吕游支付的违约金数额。中铁嘉业公司以迟延办理房屋初始登记并未给吕游造成实际损失为由，上诉主张其无需支付违约金；吕游依据合同相关内容，上诉主张本案不存在违约金过高的情形；根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；本案中，一审法院综合考虑中铁嘉业公司的合同履行情况及过错程度、吕游所受实际损失及预期利益等，对违约金数额予以酌减，所确定的金额并无不当；中铁嘉业公司及吕游的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上，吕游、中铁嘉业公司所提上诉请求均不能成立，本院应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由吕游负担25元(已交纳)，由中铁嘉业（北京）投资有限公司负担25元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 耿燕军审 判 员 张玉贤审 判 员 刘 洁二〇二〇年十二月十七日法官助理 韩舒同法官助理 赵雪青书 记 员 薛 姌