宁夏回族自治区青铜峡市人民法院民 事 判 决 书（2020）宁0381民初3139号原告：哈永强，男，1981年5月出生，汉族，住青铜峡市。被告：李明，男，1979年11月出生，汉族，住青铜峡市。原告哈永强与被告李明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告哈永强、被告李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告哈永强向本院提出诉讼请求：一、要求解除原、被告之间的房屋租赁关系，并要求被告返还位于青铜峡市小坝镇××街××号营业房；二、要求被告支付下欠房租40000元；三、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2015年6月20日将位于青铜峡市小坝镇××街××号营业房出租给被告用于经营，双方未签订书面租赁合同，口头约定租期一年，年租金90000元，被告自2015年6月至2020年10月份一直租用涉案房屋，2019年5月之前的房租已付清。对于2019年6月30日至2020年6月30日的房租未付清，为此2020年6月9日经双方确定自2019年6月30日至2020年6月30日的房租9万元于2020年6月19日前支付3万元，下欠4万元于2020年7月30日前一次性付清，如未在约定期限内缴清房租，被告应在15日内终结租赁搬出，双方签订了书面协议一份，协议签订后，被告陆续向原告支付租金6万元，下欠1万元至今未付。自2020年6月30日至2020年10月21日被告仍占有使用涉案房屋，产生租赁费3万元。经原告多次要求被告付清房租并退还房屋，被告均以各种理由推脱，无奈原告只得提起诉讼，请求法院依法判决。原告提交证据：1、协议1份，证明与被告达成租赁协议的约定。2.短信聊天截图，证明被告一再推托不支付租赁费。被告李明辩称，涉案房屋的法定代表人不是我，走账的也不是我，是郭某某。去年我们说的租赁费是8万元不是9万元，有1万元是可以进店消费冲抵消费。因为疫情其他房主都免了3个月的房租，按8万元来算免去3个月的房租的话我还多支付了房租，按9万元来算免去3个月的房租的话我还下欠房租7500元。之前这个房屋是由我们三个人共同经营，从2020年5月这个店由我一个人经营，之前的房租不能让我一个人承担。被告提交证据银行打款截图，以证实2019年12月4日、2019年8月21日各支付2万元，郭某某向哈永强共支付4万元。转让协议1份，以证实曹某某与我一起经营××街××号营业房，涉案房屋是曹某某转让过来的。房屋租赁合同1份，以证实哈永强与张某某签订过房屋租赁合同。张某某与郭某某房屋租赁合同1份，以证实涉案租赁房屋地理位置一样的房屋租赁费每年4万元。哈永强与郭某某房屋租赁合同复印件1份、娱乐经营许可证正、副本复印件1份，曹某某身份证复印件1份，以证实涉案房屋2017年6月30日是郭某某、曹某某共同经营天上人间主题音乐餐厅，我是从2020年5月份开始自己经营这个店的，之前都是郭某某与哈永强协商租赁房屋事宜。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交协议，来源合法，内容真实，证据效力予以确认，被告提交曹某某身份信息、娱乐经营许可证，来源合法，内容真实，能够证明曹某某身份信息及娱乐经营许可证信息；被告提交打款截图，来源合法，内容真实，能够证实郭某某向哈永强转款4万元的事实。被告提交转让协议、其他房屋租赁合同与本案无关联性，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年6月9日原告哈永强与被告李明签订协议，载明：“甲方：哈永强，乙方：李明，甲方租予乙方小坝××街××号营业房（236.76平米楼上楼下）于2019年6月30日租房到期，2019年6月30日-2020年6月30日房租90000元/年，乙方去年付款20000元，拖欠租金70000元至今未交，今日协商于2020年6月19日前先付3万元，下欠4万元，7月30日前付清，如果在约定时间内未缴清租金，乙方全部承担滞纳金（1分钱利息支付）和本金和恢复房屋原有正常结构，并在15天内终结租赁搬出。以上双方友好协商，对自己的行为承担法律责任，2020年6月9日。甲方：哈永强，乙方：李明签字。”2020年9月15日被告李明向原告哈永强转款2万元，9月4日转款1万元。下欠1万元至今未付。自2020年6月30日至2020年10月30日被告人占有使用该房屋，产生租赁费3万元（90000元/年÷12个月×4个月）未付。本院认为，原告与被告李明签订《协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案被告迟延履行主要债务，经催告后，原告可以解除合同，本案原告未向被告催告主张解除原、被告之间的房屋租赁关系，本院不予支持。原、被告之间的房屋租赁关系双方应协商签订书面房屋租赁合同。原告主张被告按照协议约定支付下剩租金1万元，被告认可，本院予以支持。原告主张要求被告支付2020年7、8、9、10月的租金，被告辩解已经支付过租金，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，被告并没有向法院提交证据证实，对被告的该部分辩解意见不予采纳。2020年，新冠肺炎疫情爆发。因在租期内爆发了疫情属于不可抗力，根据公平原则，原告应自担一部分收入损失，本院酌情扣减一个月房屋租金7500元（90000元÷12个月=7500元），对原告合理合法的诉讼请求予以支持，被告应按照协议约定支付下剩的1万元，以及支付2020年7、8、9、10月的房租，共计4万元，减去因受疫情影响扣减的一个月租金7500元，被告应再向原告支付房屋租赁费32500元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告李明于本判决生效之日起10日内支付原告哈永强房屋租赁费32500元；二、驳回原告哈永强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取计400元，原告哈永强负担75元，被告李明负担325元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判员  薛正林二〇二〇年十二月十六日书记员  丁瑜萍适用法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。