四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终2559号 上诉人（原审原告）：田元红，男，1983年出生，汉族，住四川省江安县。 上诉人（原审原告）：徐云香，女，1982年出生，汉族，住四川省江安县。 上诉人共同委托诉讼代理人：涂建强，四川蜀南律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川恒升泰和投资管理有限责任公司。住所地：四川省宜宾市罗龙工业集中区九龙工业园区。 法定代表人：张祥贵，执行董事。 委托诉讼代理人：江文，四川民志律师事务所律师。 上诉人田元红、徐云香因与被上诉人四川恒升泰和投资管理有限责任公司（以下简称恒升泰和投资公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市南溪区人民法院（2020）川1503民初913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 田元红、徐云香向本院上诉请求：1.撤销四川省宜宾市南溪区人民法院（2020）川1503民初913号民事判决；2.改判恒升泰和投资公司限期办理并交付房屋不动产证；3.改判恒升泰和投资公司支付2018年12月18日起至2020年5月31日止迟延交付不动产证违约金15797元，2020年6月1日至实际交付不动产证期间的违约金，依照合同约定由恒升泰和投资公司另行支付；4.本案一、二审诉讼费由恒升泰和投资公司负担。事实和理由：1.一审判决第一项逻辑错误、自相矛盾，导致田元红、徐云香不能申请强制执行。田元红、徐云香请求分段支付违约金，但一审判决恒升泰和投资公司从违约之日至不动产权证书办理完毕时计算支付违约金；一审判决恒升泰和投资公司在判决书生效后十日内支付违约金，支付时间确定，但违约金计算至实际办理不动产证之日，这个期间又不确定，判决前后自相矛盾；一审判决恒升泰和投资公司十日内支付违约金，等于限期其办理完毕不动产证，但又判决驳回了限期其交付不动产证的诉讼请求，实际上等于拒绝裁判。2.一审判决驳回田元红、徐云香请求限期办理并交付不动产证的诉讼请求，没有法律依据。恒升泰和投资公司在没有进行房屋整体验收的情况下，交付房屋违法，导致其不能办理房屋的初始登记和转移登记，损害了所有业主的合法权利；田元红、徐云香在庭审过程中已经变更诉讼请求为判决恒升泰和投资公司限期办证交证，但一审仍按立即交证进行审理。 恒升泰和投资公司辩称，1.一审判决结果错误，应当驳回田元红、徐云香全部诉讼请求。综合验收至今未完成是客观事实，但综合验收未能顺利进行非公司一方过错，政府及其职能部门的原因不可回避。2.承担违约金的前提是有违约行为的产生。商品房买卖合同中，双方对办理商品房屋初始登记的时间没有确定，因而转移登记的时间起算点就无法确定，违约无从谈起。3.房屋初始登记都无法完成，限期恒升泰和投资公司办理转移登记，既不尊重客观实际，也根本无法实现。请求依法判决。 田元红、徐云香向一审法院起诉请求：1.判令恒升泰和投资公司立即交付“地标国际”小区×号楼×单元×层×号房屋所有权证书；2.判令恒升泰和投资公司赔偿逾期办理产权证违约金（违约金暂计算至2020年5月31日止，金额为15979元，违约金给付到房屋所有权证书交付之日止）；3.本案诉讼费用由恒升泰和投资公司负担。 一审法院认定事实如下：田元红与徐云香系夫妻。2015年2月28日，田元红、徐云香与恒升泰和投资公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为2015000821）。《商品房买卖合同》约定，1.田元红、徐云香购买恒升泰和投资公司开发的位于宜宾市南溪区罗龙街道石马村地块的“地标国际”预售商品房；2.商品房基本情况：商品房暂定房号为×号楼×单元×层×号，房屋建筑面积89.88平方米，套内建筑面积71.99平方米；3.计价方式与价款：按照套内面积计算，单价每平方米人民币3889.43元，总价款28万元；4.交付条件：出卖人应当在2016年2月8日前向买受人交付该商品房；5.产权登记：（一）初始登记：对于出卖人取得该商品房所在楼栋的权属证明的期限未作约定；（二）转移登记：商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起480日内取得房屋所有权证书的，自期满之次日起至实际取得房屋所有权之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分一的违约金……”另《商品房买卖合同补充协议》第十二条第6项约定：“因政策及政府主管部门原因、工作程序造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办理产权登记相关手续而造成买受人的权属证书逾期办理完毕的，出卖人不承担违约责任。” 合同签订后，田元红、徐云香按照合同约定于2015年2月28日向恒升泰和投资公司支付购房款28万元，并于2017年8月25日接房时向恒升泰和投资公司支付了预测绘与实测绘面积补差房款、契税费、印花税费、维修基金费、不动产登记费合计21499元，其中面积补差房款为2710元。即房款总金额为282710元。 现恒升泰和投资公司未办理案涉商品房的综合竣工验收，导致未办理案涉商品房所在楼栋权属的初始登记，从而未办理案涉商品房权属转移登记。 一审法院认为，《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同真实、合法、有效，依法予以认定。 本案争议焦点：恒升泰和投资公司未为田元红、徐云香办理案涉商品房的权属转移登记的行为是否构成违约及其是否应当向田元红、徐云香支付逾期办理不动产权属证书的违约金。 虽然双方对于出卖人取得该商品房所在楼栋的权属证明的初始登记的期限未作约定，但明确约定了转移登记的期限，即商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起480日内取得房屋所有权证书的，自期满之次日起至实际取得房屋所有权之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分一的违约金。田元红、徐云香于2017年8月25日即接房，但恒升泰和投资公司未能在交付商品房之日起480日内为其办理案涉商品房的转移登记手续，客观上已构成违约，恒升泰和投资公司应当按照合同约定从2018年12月18日起，向田元红、徐云香支付全部已付房款万分一的违约金。办理房屋初始登记系恒升泰和投资公司应当履行的义务，现恒升泰和投资公司未办理案涉商品房所在楼栋的初始登记，故对其关于合同约定“因政策及政府主管部门原因、工作程序造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办理产权登记相关手续而造成买受人的权属证书逾期办理完毕的，出卖人不承担违约责任”的抗辩主张，不予采纳。 对于田元红、徐云香主张恒升泰和投资公司立即向其交付“地标国际”小区×号楼×单元×层×号房屋所有权证书的诉讼请求，因恒升泰和投资公司未办理案涉商品房的综合竣工验收，导致不能办理案涉商品房所在楼栋权属的初始登记，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”和《房屋登记办法》第三十条规定“合法建造房屋需要进行房屋所有权初始登记”的规定，因而本案诉争房屋不具备办理权属转移登记的法定条件，对田元红、徐云香的该项诉讼请求，不予支持。但不影响恒升泰和投资公司积极履行合同义务，待条件具备时，双方自行办理相关手续或另诉解决。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条第一款第一项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、恒升泰和投资公司于判决生效之日起十日内向田元红、徐云香支付逾期办理不动产权属证书的违约金（逾期办理不动产权属证书的违约金的计算方法为：以购房款总额282710元为基数，从2018年12月18日起至不动产权属证书办理完毕之日止，以日利率万分之一为标准进行计算）；二、驳回田元红、徐云香的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费200元，减半收取计100元，由田元红、徐云香负担6元，恒升泰和投资公司负担94元。 二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合双方诉辩主张，归纳本案争议焦点为：一、一审判决关于逾期办证违约金的判项内容是否具体、明确；二、购房人要求办理房屋转移登记的诉讼请求能否支持。 关于争议焦点一，当事人申请执行的实质要件包括申请执行的法律文书具有给付内容且给付内容具体、明确。本案一审判决关于逾期办证违约金的判项明确了违约金的具体计算方法，包括计算基数、每日计算标准以及计算期限，该给付内容具体、明确。在本案裁判文书生效后，若恒升泰和投资公司未及时履行给付金钱义务，则田元红、徐云香可向人民法院申请执行，执行法院可依据上述判项中载明的计算方法，核算出实际产生的违约金数额并予以执行。该违约金判项的表述方式，并不妨碍当事人依法申请执行。 关于争议焦点二，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。据此，商品房应先由开发商进行初始登记，后才能向购房人办理房屋转移登记。买受人起诉请求出卖人协助其办理房屋所有权转移登记，但一审法庭辩论终结前出卖人尚未办理初始登记的，人民法院应驳回其诉讼请求。本案中，恒升泰和投资公司至今未办理案涉房屋初始登记，因而不具备办理房屋转移登记的法定条件，故本院对田元红、徐云香办理房屋转移登记的上诉请求，不予支持。待办理转移登记的条件具备时，双方可自行协商办理相关手续或另诉解决。需要说明的是，审核办理房屋初始登记是行政机关的职能，在案涉房屋尚不具备办理初始登记所需全部条件的情况下，若人民法院径行判决支持限期办理转移登记，也将难以强制执行。恒升泰和投资公司应当积极推进办理房屋初始登记和转移登记事宜，未按约定完成转移登记的，逾期时间越长则违约责任越重，一审法院通过支持逾期办证违约金，实则已对恒升泰和投资公司办理初始登记和转移登记起到敦促作用。 综上所述，田元红、徐云香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费195元，由田元红、徐云香负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 荷 审 判 员  陈 曦 审 判 员  翟旭玫 二〇二〇年十二月十五日 法官助理  李利常 书 记 员  邱 洁