湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终2139号上诉人（原审原告）：吴正伟，男，1974年5月9日出生，汉族，住湖南省邵东县。上诉人（原审原告）：周小兰，女，1978年10月16日出生，汉族，住湖南省中方县。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：翟叶叶，湖南民海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南省福兴房地产集团有限公司，住所地中方县建设局内。法定代表人：高秀彬，执行董事长兼总经理。委托诉讼代理人：罗本璞，男，该公司员工。上诉人吴正伟、周小兰因与被上诉人湖南省福兴房地产集团有限公司（以下简称福兴房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初3407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人吴正伟、周小兰上诉请求：1、撤销一审判决；2、请求依法改判由被上诉人支付上诉人逾期办证违约金34463.55元，退还代收上诉人专项维修基金9190元；3、本案一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为上诉人请求的逾期办证违约金超过了诉讼时效欠缺事实和法律依据。1、《商品房买卖合同》第十五条约定的办证日前为2016年12月31日，而被上诉人2019年1月21日才将相关材料交不动产中心办理不动产权证。根据民法总则第一百九十五条第二款义务人同意履行义务的视为诉讼时效中断，故本案诉讼时效应在2019年1月21日中断。2、2017年1月1日至2019年1月21日每日产生的违约金应视为一个独立的债权，每个个别的债权应当分别单独适用诉讼时效；3、双方对于逾期办证违约金没有约定，依法可以已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，故上诉人的违约金诉求应予支持；二、一审法院认为专项维修资金被上诉人已向怀化市物业专项维修资金管理中心缴纳证据不足。支付维修基金应以专用收据为准，而不是被上诉人提交的《水岸蓝城领证名单》，该名单系被上诉人单方作出，没有上诉人签字，上诉人也没有领到房产证，该证据缺乏真实性、关联性，该证据亦不符合证明的形式要件，因被上诉人实际未为上诉人交纳维修基金，领证名单上有相当一部分业主系自行交纳的维修基金，即使被上诉人已经在资金管理中心做了抵押，上诉人也有权要求被上诉人退还代收的专项维修基金，由上诉人自行交纳，被上诉人在资金管理中心做的抵押与上诉人无关，被上诉人代收了上诉人专项维修基金并未履行代付义务，应当退还代收的专项维修基金。请求二审法院依法支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人福兴房地产公司辩称：上诉人自2016年12月31日起至2020年7月6日法院立案这段时间，从未提出任何退房或赔偿的主张，答辩人也未做过任何办证时间的承诺。2019年1月21日办理好不动产权证，是怀化市人民政府为了解决全市房地产历史遗留问题而作出的政府行为，并不能代表答辩人同意履行义务，因此，上诉人的起诉已过诉讼时效，应予驳回；二、答辩人已在怀化市物业专项维修资金管理中心为上诉人缴纳维修资金9190元，而且，根据一审法院另案生效判决，购房户不需要再缴纳维修资金就可领取不动产权证书，上诉人的上诉理由有违公序良俗原则。上诉人吴正伟、周小兰向一审法院起诉请求：一、判决被告按房款总金额万分之一每天即人民币45.9514元从2017年1月1日算至2019年1月21号（750天），为人民币34463.55元；二、判决被告立即退还代收原告交纳的契税人民币9190元、专项维基金人民币9190元、代收代办费919元、代收办证费1375元，共计人民币20674元，并按6%年利率向原告支付利息，从2012年8月11日暂算至2020年6月11日（94个月）为人民币9716.78元（其余算至被告实际退还之日止）；三、由被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2012年8月11日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的水岸蓝城第6幢12层03号商品房，房屋建筑面积137平方米，购买价格为3345.12元/平方米，房屋总价款459514元；原告委托被告办理房产证和土地使用证，由被告向原告代收费用，费用合计20674元，包括办理房屋所有权证费用、交易契税、办理土地使用权证费用、维修基金，并由原告于2012年8月11日前交清；被告应在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；被告应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在2016年12月31日前取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失；2……。上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告付清了购房款459514元，并于2012年8月11日向被告交纳了契税9190元、维修基金9190元、代收代办费919元、代收办证费1375元。2012年8月18日，原告向被告补交契税9190元。2017年9月，怀化市不动产登记中心受理被告开发的水岸蓝城项目不动产登记业务。因被告未将代收的契税、维修基金、证件费等交相关单位，怀化市不动产登记中心未向原、被告发放不动产权证。原告故诉至法院，形成纠纷。一审法院另查明，被告已于2020年6月19日通过微信转账方式支付原告契税18380元。一审法院同时查明，被告已在怀化市物业专项维修资金管理中心为原告交纳维修基金9190元。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。一、关于逾期办证违约金。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，权利人应当自知道或者应当知道权利受到损害之日起三年内向义务人主张权利。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》中约定，被告应当在2016年12月31日前为原告办理好不动产权属证书，而被告未在约定期限内为原告办理好相关事项时，原告应当知道其权利已经受到侵害，故原告主张权利的诉讼时效期间为2017年1月1日至2020年1月1日。原告在知道或应当知道权利受到侵害之日起三年内未向人民法院提起诉讼，也没有证据证明在此期间发生诉讼时效中止、中断或延长的情况，其怠于主张权利导致其丧失胜诉权，应自行承担不利的法律后果，被告福兴房地产公司关于超过诉讼时效的抗辩意见成立，对原告吴正伟、周小兰的诉讼请求不予支持。二、关于契税、专项维修金、代收代办费、代收办证费。因被告已向原告退还契税18380元，并代原告向怀化市物业专项维修资金管理中心交纳维修基金9190元，且生效的其他民事判决已认定福兴房地产公司已向相关单位缴纳了办证费及进行了待办事项，故对原告要求退还契税、专项维修金、代收代办费、代收办证费的诉请，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告吴正伟、周小兰的诉讼请求。案件受理费317元，减半收取158.5元，由原告吴正伟、周小兰共同负担。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院另查明：被上诉人于2019年1月19日已为上诉人办理了不动产权证书，但上诉人尚未领取。本院认为：上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。《商品房买卖合同》约定被上诉人应当于2016年12月31日前办理好不动产权证，但被上诉人并未按此约定时间办理好不动产权证，违约事实存在，应承担违约责任。上诉人于2020年7月6日提起本案一审诉讼，本案诉讼时效期间应从2020年7月6日往前推算三年，因此，上诉人主张的2017年7月6日之后的逾期办证违约金没有超过“三年”诉讼时效期间，被上诉人于2019年1月19日才给上诉人办理好不动产权证，逾期办证572天，对该部分逾期办证违约金应予支持。一审判决认定上诉人的诉求超过诉讼时效存在错误，本院予以纠正。但双方就逾期办证违约金没有具体约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定及本院同类案件判例，本院酌情确定逾期办证违约金以房款总金额按日万分之一计算，故被上诉人应赔付上诉人逾期办证违约金26376.10元(459514元×0.0001×572天＝26284.20元)。上诉人提出的本案未超过诉讼时效的理由部分成立，本院予以部分支持。关于被上诉人是否应当退还上诉人专项维修资金9190元的问题，经查，怀化市物业专项维修资金管理中心已经确认被上诉人以资产抵押的方式缴纳了包括上诉人在内的水岸蓝城297户的物业专项维修资金，一审判决据此认定被上诉人已将代收上诉人的房屋维修基金交到相关部门有相应的证据证实，并无不当，本院予以支持。上诉人认为一审判决认定被上诉人已经缴纳专项维修资金证据不足的理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但处理欠妥，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初3407号民事判决；二、湖南省福兴房地产集团有限公司于本判决书送达后7日内支付吴正伟、周小兰逾期办证违约金26284.20元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费317元，减半收取158.50元，由湖南省福兴房地产集团有限公司负担。二审案件受理费317元，由湖南省福兴房地产集团有限公司负担267元，吴正伟、周小兰负担50元。本判决为终审判决。审判长 周 晓审判员 彭湘平审判员 欧晓林二〇二〇年十二月十八日书记员 沈慧娟