江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初3945号原告（反诉被告）：周海军，男，1978年9月8日生，汉族，户籍地江苏省无锡市滨湖区，现住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：张海涛，江苏云崖律师事务所律师。被告（反诉原告）：闫吾，男，1962年11月04日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。被告（反诉原告）：李梅，女，1963年7月1日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：蒲加住（受闫吾、李梅的共同诉讼委托），江苏开炫律师事务所律师。委托诉讼代理人：王逸文（受闫吾、李梅的共同诉讼委托），江苏开炫律师事务所律师。第三人：无锡市家福经济信息咨询服务部，住所地江苏省无锡市一里街**。投资人：蒋秋萍。原告周海军与被告闫吾、李梅、第三人无锡市家福经济信息咨询服务部（以下简称家福服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周海军的委托诉讼代理人张海涛、被告闫吾、李梅及其委托诉讼代理人王逸文、蒲加住到庭参加诉讼。第三人家福服务部经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周海军向本院提出诉讼请求：1.判令闫吾、李梅继续履行合同，交付房屋并将出售房产过户至周海军名下；2.判令闫吾、李梅支付违约金10万元；3.判令本案诉讼费、保全费由闫吾、李梅承担；4.判令闫吾、李梅承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：周海军与闫吾、李梅于2020年4月13日在第三方（中介）的见证下签订《无锡市房产买卖协议》，闫吾、李梅名下的位于无锡市××路××号房产出售给周海军，协议约定房屋总价款74万元，周海军支付了10万元定金，同时约定周海军尽量于2020年5月13日之前把钱凑齐，双方办理过户手续，一次性结清余款。2020年5月13日，周海军致电闫吾、李梅要求约定时间结清余款并办理过户手续时，闫吾、李梅先以周海军延迟付款为由拒绝办理过户手续，后又提出将房屋价款涨至90万元，否则不再出售房屋。后周海军和第三人（中介）均多次通过电话、短信、微信等方式催促闫吾、李梅办理相关手续未果，故周海军诉至法院。被告闫吾、李梅辩称，其均同意办理房屋过户登记手续，但因周海军未按约支付购房款，故不同意承担违约金。家福服务部未作陈述。反诉原告闫吾、李梅诉称，因周海军至2020年5月13日仍未支付剩余购房款64万元，已构成违约，按照合同应当承担相应的违约责任，故请求判令周海军支付违约金10万元并承担相关诉讼费用。反诉被告周海军辩称，因其并非违约方，故其不同意支付违约金。根据当事人提交审查的证据，本院认定事实如下：2020年4月13日，闫吾、李梅与周海军签订案涉合同，约定闫吾、李梅出售案涉房屋，约定房屋总价为74万元。双方另约定协议签订之日，周海军支付购房定金共计10万元。双方在该协议中注明：“乙方净量在一个月之内把钱凑齐（2020.5.13之前）过户，一次性结清”。任何一方中途违约，违约方应向对方支付10万元作为违约金等内容。当天，周海军向闫吾转账支付10万元。闫吾、李梅随即出具收条确认。周海军于2020年5月12日下午9:20与闫吾联系，询问李梅何时回无锡。2020年5月13日下午3:44起，闫吾与周海军开始微信联系，周海军于当天下午5:40表示钱准备好，可以来过户等内容。另查明：案涉房屋产权人至今仍为闫吾、李梅。闫吾、李梅并未就案涉房屋与他人另行签订房屋买卖合同。上述事实，有无锡市房产买卖协议、银行流水及收条、证明、微信聊天记录及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为,周海军与闫吾、李梅签订的无锡市房屋转让合同，系双方真实意思表示，合法有效，本院对此予以确认。现双方对合同履行顺序产生争议，各方系对合同约定条款存在不同理解所致。案涉合同第三条约定了付款方式系“一次性付款”；第八条约定周海军“净量在一个月内把钱凑齐（2020.5.13之前）过户，一次性结清”等内容。从上述内容可以看出双方对周海军需一次性结清购房款系达成一致意见。诉讼中，周海军主张案涉合同履行顺序应由其凑齐房款后通知闫吾、李梅过户，过户后一次性结清房款。闫吾、李梅则主张周海军应当于2020年5月13日之前凑齐并付清购房款，随后双方办理过户手续。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的语句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。从争议条款的语句表述看，“净量在一个月内把钱凑齐”，说明双方已经对周海军何时凑齐购房款的时间限定了期限，且该条款表明闫吾、李梅要求周海军凑齐购房款的时间比较宽松，但即便如此，并不意味着闫吾、李梅对周海军的付款期限没有要求，因为对于售房者而言最重要的即是何时能收到全部房款。关于“2020.5.13”系双方确定的最终过户日期还是周海军凑齐购房款的期限。周海军在庭审中主张2020.5.13系针对的是双方办理房屋产权变更登记的最后期限。其表示“第八条乙方手写部分把钱凑齐的后面有了一个逗号意味着2020年5月13日之前这几个字应该与“过户”二字是一句话，所以双方约定的意思是2020年5月13日之前过户”。但，周海军在诉状中表明“约定周海军尽量于2020年5月13日之前把钱凑齐，双方办理过户手续，一次性结清余款”。所述内容前后存在矛盾之处。而闫吾、李梅则表示周海军应当于2020年5月13日之前凑齐并付清购房款，“该句话中一次性结清是指支付方式要一次性而不是过户后才结清”。首先，假定周海军的主张成立的话，案涉合同系双方于2020年4月13日签订，故在周海军尚需一个月的时间凑齐房款且根据周海军及中介公司工作人员所述，该一个月的时间只是“尽量”并非“必须”的双重前提下，得出闫吾、李梅与周海军就已经确定过户日期之结论，委实令人费解。其次，周海军在诉状中认为2020年5月13日系其尽量凑齐购房款的期限，而在庭审表述及代理词中则又主张该日期系双方过户期限，说明周海军主张2020年5月13日系双方过户日期系其推断，并非双方协商过程中的意思表示，且该推断与违背常理。买卖双方在拟定合同条款时，中介公司工作人员必然会询问买卖双方对于相关日期之约定，根据个人书写习惯会在此处有停顿系属合理，故周海军根据此处落笔之停顿而推论出2020.5.13系过户时间，缺乏相关依据，本院不予支持。支付购房款系购房人之义务正如转移房屋所有权登记系售房人之义务，在双方尚未明确何时支付房款的情况下，双方先约定过户日期，显然与常理不符。故本院认定2020年5月13日系双方协商关于周海军之付款期限。周海军未在约定之日支付剩余购房款，系违约方，应当承担相应的违约责任。且周海军在仅支付10万元后就要求闫吾、李梅先行办理过户手续，显然不符合房屋买卖之交易习惯。周海军与闫吾、李梅互负合同履行义务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，周海军应当先履行支付剩余购房款之义务，其履行合同义务不符合双方约定，闫吾、李梅有权拒绝相应的履行要求。周海军关于闫吾、李梅存在违约之主张，本院不予支持。关于闫吾、李梅要求周海军支付违约金之主张，因违约金的性质系以补偿性为主，惩罚性为辅，故本院予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百二十五条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条规定，判决如下：一、周海军应于本判决发生法律效力之日起三日内支付闫吾、李梅剩余购房款64万元，闫吾、李梅应当自收到上述购房款之日起三日内将无锡市兴源北路650-1219的房屋过户至周海军名下（相关过户费用由周海军负担）；二、驳回周海军的其他诉讼请求；三、周海军应于本判决发生法律效力之日起十日内向闫吾、李梅支付违约金3万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11200元，减半收取计5600元、保全费5000元，二项合计9820元，由周海军负担。反诉案件受理费2300元，减半收取计1150元，由周海军负担，该款已由闫吾、李梅预交，周海军于本判决发生法律效力之日起十日内将所负担的诉讼费用直接给付闫吾、李梅。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  丁炜二〇二〇年十二月二十一日书记员  朱叶本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未旅行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百二十五条第一款事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。