广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终2378号 上诉人（一审原告）：于浩淙,女，1988年3月22日出生,汉族,住山东省聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：于幼平，男，1956年4月3日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区，现住山东省聊城市开发区，系于浩淙父亲。 被上诉人（一审被告）：广西中电未来投资置业有限公司，住所地广西壮族自治区北海市北海大道东延长线**（中电北海产业园****），统一社会信用代码：914505005886322788。 法定代表人：徐俊男，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄永捷，男，1981年12月1日出生，回族，住广西壮族自治区桂林市七星区，系该公司员工。 上诉人于浩淙因与被上诉人广西中电未来投资置业有限公司（以下简称中电公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初3731号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 于浩淙上诉请求：1、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初3731号民事判决；2、改判被上诉人承担不能签订《购房合同》的双倍返还定金120000元；3、改判认定《中电国际认购书》格式条款中的欺诈违法性条款即第四条无效，改判被上诉人全额退还购房款558674元，并承担相应的利息损失27933元，合计586607元（按购房款522501元+团购费31339元+维修基金4834元=558674元，2月8日至12月8日共十个月，按6%利率计算）；4、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人请求被上诉人双倍返还定金有法律依据。1、上诉人履行认购书的义务是缴纳定金，而不是支付购房款。2、预约合同的目的是缔结本约，而不是保留房屋，同时，违反了预约的一方承担的是双倍返还定金的责任，违反本约的责任是承担违约金的违约责任，被上诉人故意混淆定金的性质和作用，一审判决认定事实错误。3、《中电国际认购书》中的“乙方履行完毕本认购书义务，但甲方未能为乙方保留该房屋的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任”属于格式条款，是不合法的，应认定为无效条款。二、预约合同的目的不能实现的根本原因是被上诉人恶意磋商和霸道行为造成的，一审认定合同未能 -3- 签订的原因是不可归责于任一方当事人的事由，没有事实依据。1、被上诉人称乙方已阅读并理解、同意甲方在中电国际销售中心公司的各项文件等是虚假的，约定也是违法的。2、被上诉人称《商品房买卖合同》是住建部和工商总局指定的固定版本，没有权利修改没有事实依据。示范文本提示有出卖人与买受人可以针对本合同文本中没有约定或者约定不明的内容进行约定，也可以另行签订补充协议。被上诉人故意在示范文本中的空白行中不作约定和补充，而在补充协议中约定，其目的是欺骗客户。3、上诉人在签订《商品房买卖合同》前完成了应尽义务，缴清了全部购房款及维修基金，后就合同相关条款与被上诉人磋商，被上诉人不同意修改合同，又不返还购房款，违背诚实信用原则。三、上诉人购买的是含家电的精装修房，装修及家电占全部购房款近三分之一的比例，住建局的示范文本中也作了明确的示范规定，但被上诉人提供的合同中却把装修标准等约定删除了，上诉人要求在合同中将装修标准等予以明确约定合情合理，综上，被上诉人之前的所有承诺甚至包括主合同的约定都变成了空话。 中电公司二审辩称：一、中电公司不存在购房合同签署及履行不能的情形，不适用定金罚则，不应双倍返还定金。中电公司在与于浩淙签订《中电海湾国际认购书》后，积极推进合同签订，在疫情过后及相关部门恢复办公后，第一时间准备好《商品房买卖买卖合》并邮寄给于浩淙，之后也多次催促于浩淙尽快签订购房合同，可从于浩淙提供的微信聊天记录予以证明。二、中电公司在与于浩淙签订认购书及支付购房款前，已明确告知于浩淙《商品房买卖合同》的所有内容，并按规定将合同范本张贴在售楼部供所有购房者查阅。因此于浩淙在签订认购书及支付购房款前，已充分知晓购房合同的所有内容，且对此并未提出异议。并且，双方所签订的《商品房买卖合同》是住建部和工商 -4- 管理总局制定的固定版本，中电公司没有权利进行修改，与其他客户签订的购房合同，也都是按照这个版本。于浩淙以修改固定条款为由，实际是为了掩盖其想要退房的真实目的。综上，中电公司并不存在签署及履行不能的情形，不适用定金罚则，不应双倍返还定金，更不应退还相应款项，因此请求法院驳回于浩淙的全部诉讼请求。 于浩淙向一审法院起诉请求：1、依据定金罚则判令中电公司承担购房合同签署及履行不能的责任，双倍返还购房定金12OOOO元（原定金60000元）；2、中电公司退还购房款522501元、团购费31339元、维修基金4834元及支付利息损失16760元（以553840元为基数，从2020年2月8日计算至2020年8月8日止，按照同期银行贷款利率的标准，酌情按照年利率6%计算），四项合计575434元;3、本案诉讼费用由中电公司承担。 一审法院判决：一、中电公司退还60000元定金、522501元购房款、4834元维修基金、31339元团购费，合计618674元给于浩淙；二、驳回于浩淙的其他诉讼请求。 本院经二审审理认为，2020年1月27日，中电公司与于浩淙签订签订《中电海湾国际认购书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应恪守履行。同日，于浩淙向中电公司支付定金60000元，公共维修基金4834元，向案外人北海亿邦通达电子商务有限公司（以下简称亿邦公司）支付团购费31339元，并于2020年2月6日向中电公司支付522501元剩余房款。 -5- 于浩淙主张因双方对《商品房买卖合同》中关于房款、定金数额及补充协议中的相关条款与之前达成的意见不一致，中电公司不同意按其意思修改合同条款，本案是由于中电公司意图签订阴阳合同导致双方未能签订正式的《商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条条及《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，中电公司应双倍退还定金120000元。本院认为，涉案认购书是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件，为将来订立确定性本合同达成的合意而签订的预约合同，现双方就正式合同及补充协议的内容均未能达成一致意见，故双方未能签订正式《商品房买卖合同》不可归责于当事人双方的事由，根据《 最高人民法院的解释 》第 四条 的规定，出卖人应当将定金返还买受人，另根据《中电海湾国际认购书》约定，需同时满足于浩淙履行认购书义务（即按时支付房款）、中电公司未能为于浩淙保留房屋的情况下，中电公司才需要向于浩淙双倍返还定金，本案中，于浩淙主张中电公司双倍返还定金亦不符合双方的上述协议约定，故中电公司应返还于浩淙购房定金60000元。涉案《中电海湾国际认购书》解除后，于浩淙为购买涉案房屋已向中电公司支付的522501元购房款、4834元维修基金及亿邦公司收取的31339元团购费应当由中电公司退还给于浩淙，故一审法院判决并无不妥，本院予以维持。 于浩淙主张因中电公司的过错导致双方未能签订正式合同，中电公司应承担购房款的利息损失27933元。本院认为，涉案认购书的解除，是由于双方对正式合同条款及补充协议内容未能达成一致意见，属于不可归责于当事人双方的事由，故于浩淙请求中电公司支付购房款利息没有事实和法律依据，本院不予支持。 -6- 于浩淙主张，涉案《中电海湾国际认购书》第四条的约定属于格式条款，中电公司未起到充分提示义务，该条款应为无效条款。本院认为，根据涉案认购书第八条的约定，于浩淙是在阅读并理解认购书的情况下签署的，且该条款并未加重买受人于浩淙的责任，并非当然不发生法律效力，故于浩淙的上述主张没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人于浩淙的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9554元，由上诉人于浩淙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆振益 审 判 员 王雅新 审 判 员 侯远婕 -7- 二〇二〇年十二月十八日 法官助理 张 玲 书 记 员 陈旖琦