吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终2694号上诉人（原审被告）：赵丹阳，男，1986年5月5日生，汉族，无职业，住吉林省蛟河市。委托诉讼代理人：单丽芳，北京大成（吉林）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛奎，男，1972年8月26日生，汉族，无职业，住吉林省吉林市蛟河市。委托诉讼代理人：高超，吉林盛钰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉林省正道房地产开发有限公司，住所地吉林省蛟河市。法定代表人：任玉良，执行董事。上诉人赵丹阳因与被上诉人薛奎、吉林省正道房地产开发有限公司（以下简称正道公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省蛟河市人民法院（2020）吉0281民初694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵丹阳及其委托诉讼代理人单丽芳，被上诉人薛奎的委托诉讼代理人高超到庭参加诉讼。被上诉人正道公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵丹阳上诉请求：撤销一审民事判决，发回重审或改判驳回薛奎全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院仅以薛奎的收据、收条、票据等内容，认定2016年薛奎与正道公司存在商品房抵顶工程款的关系，属认定事实有误。一审中，薛奎称，其购房款558,274元中以工程款抵顶了50万元，剩余58,274元以现金交付。但薛奎并没有提供银行提现记录、所承揽工程的结算报告、具体施工的人员的结算转账、抵账等证据，正道公司与刘银、刘银与薛奎之间均应当存在工程、抵账相关证据，现薛奎认为其享有50万元工程款债权没有任何客观证据证明，仅以刘银出具的收条不能证明工程款的实际发生以及抵顶房款的实际发生。因此，一审判决查明事实没有事实依据，薛奎与正道公司之间的房屋买卖事实不能成立，一审认定属认定事实有误。二、一审法院认定赵丹阳“强行占有”争议房屋属认定错误，宋兵并未出庭作证，一审法院采信其证言认定未办理入住手续、强行占有等事实属对于证据的采信有误。一审法院认定宋兵能证实赵丹阳未办理入住手续且为强行入住属认定错误。证人证言必须由证人本人出庭作证、接受双方当事人当庭质询，否则不能予以采信。一审宋兵并未出庭，其证明的赵丹阳未办理入住手续且为强行入住与赵丹阳陈述不符。赵丹阳购买的案涉房屋，购买时正道公司交付了钥匙，不存在强行占有等问题。三、本案中，案涉房屋系由赵丹阳向正道公司购买，且办理了登记备案、赵丹阳入住并进行了装修，应当认定赵丹阳为争议房屋的所有权人。2018年5月18日赵丹阳购买了正道公司时代天下城4单元2001号房屋，房屋价款30万元，签订房屋买卖合同当天，赵丹阳交付了全款，双方至房产局办理了备案登记手续，同日，正道公司向赵丹阳交付了房屋钥匙。赵丹阳接管房屋，并进行了装修，占有使用至今。本案中，房屋买卖合同系双方真实意思表示，赵丹阳支付了全款、进行了备案登记及实际入住，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，预告备案登记具有公示与公信效力，为维护交易安全和正常的交易秩序，应当依法支持赵丹阳享有该房屋的所有权，以确保依法办理房屋备案登记手续的商品房买卖合同的完全履行。赵丹阳除进行登记外，一直占有、使用案涉房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第二款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。就使用的部分，薛奎仅有票据等内容，该部分内容均可以事后开具，但对房屋的实际占有使用为赵丹阳，应当认定赵丹阳已经先行合法占有争议房屋。赵丹阳为房屋所有权人。四、一审法院以正道公司现金日记账认定赵丹阳支付的30万元为借款属认定错误。正道公司单方记账不能够代表双方达成合意的意思表示。正道公司向赵丹阳借款的请求，赵丹阳明确表示了拒绝。最终双方达成的合意系商品房买卖的合意，且双方达成的合意应当以赵丹阳与正道公司签订的商品房买卖合同为准，该合同有双方盖章确认，且进行了履行，赵丹阳交付了款项，正道公司依约对赵丹阳房产在房产局进行了备案登记，且正道公司向赵丹阳交付了房屋钥匙，赵丹阳进行了入住与装修。应当认定该合同成立并生效，依法确认赵丹阳享有案涉房屋所有权。五、一审法院以房屋交易价格较低，进而综合认定双方系名为买卖实为借贷的这一事实认定有误。房屋的交易价格低于房屋评估价格的情况时有发生，根据房屋的不同、交易双方当事人的需求，我国采用的是市场价格，尊重交易双方当事人的真实意愿。倘若正道公司认为交易价格过低显示公平，其完全可以在交易后一年内主张合同的撤销权，而正道公司未主张撤销该合同，其对于交易价格是认可的，该价格法院不应当主动干预，更不能从交易价格推断双方的意思表示。正道公司作为完全民事主体，在与赵丹阳签订商品房买卖合同时是具有充分的认知能力的，应当明确其签署的合同性质为买卖房屋还是借款，在签署后为赵丹阳办理过户备案登记亦是在其专业领域范围内对于其权利的处分，系对于赵丹阳的确权行为。而在签订之后一年内亦从未提出认为价格显示公平要求撤销等事项，系对于其处分该房屋的认可。综上所述，本案案涉房屋系赵丹阳享有所有权，请二审法院发回重审或依法查明事实后改判。薛奎辩称，一审判决认定事实清楚，裁判结果正确。薛奎根据买卖合同合法占有案涉房屋，而赵丹阳因与正道公司之间借贷纠纷非法抢占薛奎购买的房屋。一、关于正道公司与薛奎之间房屋买卖的事实。正道公司与薛奎之间签订的商品房买卖合同，薛奎以抵顶工程款的方式向正道公司交付的房款，正道公司于2016年11月24日出具了收款收条，双方的买卖行为发生于2016年，当时正道公司资金周转能力尚可，并未向赵丹阳借款，所以薛奎、刘银与正道公司之间如何产生债权债务关系又如何抵账，与赵丹阳没有任何关系，正道公司、薛奎、刘银三方不可能预见到2018年正道公司会与赵丹阳之间产生纠纷。二、关于对房屋的相关债务问题，薛奎在一审中提交了入户收费结算单，物业公司出具的装修押金收据，装修押金、垃圾费清运费收据、智能泵维护费收据、蛟河市供热公司的供热收据和供热报停单，足以证明薛奎合法占有房屋的事实。而赵丹阳对自己合法占有房屋的事实未提供任何证据予以证明。三、赵丹阳虽然办理了备案登记，但备案登记只是行政管理手段，并不产生物权变动的效力。赵丹阳以市场价格的半价购买涉案房屋的行为，正道公司在借款后向赵丹阳支付借款利息的行为明显违背房屋买卖的常理。请二审法院驳回赵丹阳的无理上诉，维持原判。正道公司既未出庭参加诉讼，也未提交书面意见。薛奎向一审法院起诉请求：1．判令赵丹阳立即从蛟河市时代天下城号房屋迁出，将房屋交付给薛奎；2．正道公司协助薛奎办理蛟河市时代天下城房屋的不动产所有权人登记手续。一审法院认定事实：2016年11月21日，正道公司与薛奎、刘银三方协议，以坐落在房屋，建筑面积140.27平方米，抵顶正道公司欠付刘银工程款，刘银以此房屋抵顶欠付薛奎工程款，正道公司与薛奎签订商品房买卖合同，约定将上述房屋以558,274元价格出售给薛奎，其中500,000元为抵顶工人工资款，余款58,274元薛奎以现金形式交付刘银，刘银于同日出具收条。2018年5月7日，薛奎向蛟河市一鑫物业有限公司交纳房屋的物业费、装修建筑垃圾清运费、装修押金、高层水暖加压、门牌费、可视对讲等费用共计5265元，办理了房屋入住手续，领取房屋钥匙，蛟河市一鑫物业有限公司分别于2018年5月27日、2018年11月10日出具收据。2018年9月11日，薛奎向蛟河市阳光供热有限公司申请对室2018年至2019年度供热报停，交纳余热费757.46元，蛟河市阳光供热公司为薛奎开具蛟河市供热收据。2018年5月18日，正道公司向赵丹阳借款，赵丹阳不同意借款，仅同意购买正道公司商品房，于是，正道公司与赵丹阳签订商品房买卖合同，约定将坐落在蛟河市室，建筑面积140.27平方米的房屋出售给赵丹阳，房屋价款300,000元，赵丹阳于同日向正道公司账户汇款300,000元，正道公司出具收据，当日办理了合同备案登记。正道公司实际控制人宋兵证实，赵丹阳未办理入住手续，强行占有争议房屋，赵丹阳自认自2018年10月末至11月初占有使用至今。一审法院认为，正道公司与薛奎、刘银三方协议以争议房屋的所有权抵顶正道公司欠付工程款，正道公司与薛奎签订的商品房买卖合同，薛奎交纳剩余购房款，系双方当事人的真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，商品房买卖合同依法成立并生效。薛奎于2018年5月7日办理房屋入住手续，领取房屋钥匙，合法占有争议房屋。正道公司与赵丹阳于2018年5月18日签订商品房买卖合同，争议房屋面积为140.27平方米，交易价格为300,000元，该商品房买卖合同于同日办理了备案登记。通过调取正道公司2018年现金日记账，记载赵丹阳室押款300,000元，支付利息15,000元。正道公司证实与赵丹阳之间为借款关系，双方未签订借款协议，仅签订房屋买卖合同。正道公司与赵丹阳之间虽签订了商品房买卖合同，并办理了备案登记，但其房屋交易价格明显低于市场价格，且正道公司承认双方系借款关系，因此，正道公司与赵丹阳之间系名为买卖实为借贷的法律关系。综上所述，薛奎系争议房屋的所有权人。关于薛奎请求赵丹阳立即从蛟河市号房屋迁出，将房屋交付给薛奎的诉讼请求，因赵丹阳不是争议房屋的所有权人，属于无权占有，应从争议房屋中迁出，将房屋交付给薛奎。关于薛奎请求正道公司协助办理屋的不动产所有权人登记手续的诉讼请求，属于正道公司的协助义务，符合法律规定，予以支持。综上所述，薛奎的诉讼请求，具有事实根据及法律依据，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、赵丹阳于判决生效后立即从房屋迁出，将房屋交付给薛奎；二、正道公司协助薛奎办理蛟河市房屋的不动产所有权人登记手续。案件受理费4650元，由赵丹阳、正道公司共同负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。赵丹阳提交证据如下：证据一：经蛟河市住房和城乡建设局备案的商品房买卖合同、蛟河市住房和城乡建设局出具的证明。证明：1.赵丹阳与正道公司签订的商品房买卖合同已备案登记，赵丹阳作为合同的善意买受人，已经履行了支付房款、配合备案登记全部义务，案涉房屋买卖关系成立，且登记后具备对抗其他善意第三人效力。2.从合同本身备案情况出发，赵丹阳签订完合同立即至房产局备案登记，经登记合同具有公示及公信效力。薛奎签订的合同不可对抗赵丹阳签订的合同。证据二：赵丹阳的中国农业银行自2018年5月1日至2018年11月11日银行流水一份。证明：2020年5月18日，赵丹阳向正道公司支付了全部房屋价款。赵丹阳并未收到薛奎所称利息款。证据三：1.蛟河市自来水收费凭证二份（日期分别为：2019年8月26日、2019年9月6日）。2.交纳电费提醒单十份（时间自2019年6月6日至2020年5月6日）；电费交纳发票十八份（时间自2019年4月至2020年8月）。3.蛟河市阳光供热有限公司供热管理系统截图一份；缴费回执单1份（2019年10月15日）。证明：赵丹阳占有、使用房屋至今，交纳水费、电费、供热费。以上证据共同证明：2018年5月18日，赵丹阳购买了正道公司的案涉房屋，房屋价款30万元，签订合同当天，赵丹阳交付了全款，双方至房产局办理了备案登记手续。同日，正道公司将涉案房屋向赵丹阳交付了房屋钥匙。赵丹阳接管房屋，并进行了装修，占有使用至今。薛奎质证称：对于合同的真实性没有异议，但是没有签订日期，而且备案只是行政管理手段，不能产生物权变动效力。对于城乡建设局出具的证明，属于单位出具的证人证言，按照法律规定，应该有单位负责人及制作人的签名，并加盖公章，而此证据只有公章，所以不符合证据形式，不应作为证据使用。对证据二的真实性没有异议，但不能证明支付的购房款，根据正道公司的财务账目显示应为借款。薛奎有正道公司向赵丹阳支付利息的证据，正道公司向赵丹阳支付利息的银行蛟河农村商业银行股份有限公司白山支行和9薛奎在一审中申请法院调取的正道公司向赵丹阳支付的银行的账号是两个账号，不是赵丹阳提供的农业银行的账号，所以不能证明赵丹阳并没有收到正道公司给付的利息。对证据三的真实性、合法性、关联性均有异议。这些证据应该是一审中就已经存在的，但是一审中赵丹阳没有提交，所以在二审中不能作为新证据使用，即使能够作为证据使用，也只能证明赵丹阳占有和使用的事实，不能证明赵丹阳为合法占有。薛奎没有向法院提供新证据。本院经审查认为，赵丹阳所举证据在一审时既已经存在，薛奎对赵丹阳违反法律规定进行举证的行为提出异议。且本案争议的问题为赵丹阳是否为名为房屋买卖实借款的出借人，赵丹阳所举证据因缺少相关证据的佐证，其所提交证据显示占有案涉房屋的时间晚于薛奎所举的证据，故其证明力不足，本院不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案争议的问题是赵丹阳与正道公司之间所签商品房房屋买卖合同是否为“明为买卖，实为借贷”。诉讼中，赵丹阳所举证据只能证明其与正道公司之间签订了合同并办理了备案登记，但没有证据证明正道公司向其交付了案涉房屋。根据法律规定及合同约定，其应对合法占有案涉房屋承担举证责任。从其所提交商品房买卖合同记载上，该合同的内容填写不全，尤其在房屋的每平方单价及交付商品房的时间均为空白；在合同的第七条第二款第三项付款方式及期限约定，约定贷款方式付款：“买受人应当于某年某月某日前支付首期房价款60,000元，余款240,000元向（贷款机构）申请贷款支付。”该条约定也与赵丹阳主张的付款方式不一致，这与正道公司主张签订买卖合同目的是向赵丹阳借款，并将房屋抵押给赵丹阳的观点相互吻合，结合其他证据综合分析，正道公司与赵丹阳之间所签商品房买卖合同的意思表示不真实，正道公司没有将房屋出售给赵丹阳，更没有向赵丹阳交付案涉房屋。一审判决已经认定正道公司向赵丹阳在中国工商银行蛟河支行的账号为银行卡支付了30万元借款本金的部分利息1.5万元。虽赵丹阳否认该账户为其所有，但银行的开户信息显示持卡人为赵丹阳。综上所述，赵丹阳的主张不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由赵丹阳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  张艺凡审判员  郝振翔二〇二〇年十二月十八日书记员  王丽宁