江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终4345号上诉人（原审被告）：龚多亮，男，1976年1月17日出生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：徐宏辉，江苏益同盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙炳坤，男，1945年11月14日出生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：杨灵，江苏常弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：李民，江苏常弘律师事务所律师。上诉人龚多亮因与被上诉人孙炳坤房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2020）苏0412民初2009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。龚多亮上诉请求：撤销一审判决，改判驳回孙炳坤的全部诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用均由孙炳坤承担。事实与理由：一审未查明事实：我现使用的房屋系案外人孙松岳因欠我款项，其将位于××镇××村委××街××号××层房屋抵给我的，孙炳坤在一审中所提供的房屋所有权证系原始的房屋所有权凭证，仅为一层，现在的房屋系案外人孙松岳建造。故孙炳坤无权就现有房屋向我主张权利，其原始的房屋所有权证因证、物不符，效力待定。一审对于我向孙炳坤支付租金的认定也与事实不符，我从未与孙炳坤形成租赁关系，2013年我交付孙炳坤的款项并非租金，而是孙炳坤儿子委托我向其支付的生活费用，若为租金，孙炳坤7年没有收到租金却不向我主张权利，明显不符合常理。一审认定双方发生租赁关系依据无非以下两点：一是我使用了位于××镇××村委××街××号××层房屋，二是我曾经向被孙炳坤支付了2013年上半年的租金。如前所述：××镇××村委××街××号××层房屋与孙炳坤所持房屋所有权证并不相符，系案外人孙松岳自己建造的房屋并抵给我的，我与孙炳坤之间并未形成过租赁关系。我亦未向其支付过租金，相关款项并不符合租金支付的形式要件，按孙炳坤所称租赁关系形成于2012年，我仅仅支付给其2013年下半年租金，那么该时间段之前的租金支付给了谁？2013年之后至孙炳坤诉讼时约7年时间，其为何不主张我支付租金？其实孙炳坤对于案涉房屋系孙松岳所有是明知的，现在孙松岳因债务问题躲避在外，孙炳坤因其还有37号此前的原始房屋所有权证，就恶意提起诉讼意图将不属于自己的房屋收归其有，阻碍孙松岳与我之间已经形成的房屋抵押及使用关系，其目的并不合法且不符合事实。孙炳坤答辩称，龚多亮的上诉理由不正确，不存在欠款及将房屋抵押给龚多亮的事实。双方之间是明确的租赁关系，我也曾要求龚多亮搬走，告知我不再租赁。孙炳坤向一审法院起诉请求：1.确认我与龚多亮之间的房屋租赁合同于2013年12月31日解除；2.判决龚多亮向我支付2013年7月1日至2013年12月31日期间的租金1800元；3.判决龚多亮向我返还租赁房屋并恢复原状；4.判决龚多亮向我支付2014年1月1日起至实际搬离日期间的房屋占用使用费54000元（按500元/月计算，暂算至2019年12月31日，实际计算至实际搬离之日止。一审法院查明：位于常州市武进区××镇××村委××街××号房屋属孙炳坤所有。龚多亮自2012年起租赁孙炳坤所有的位于常州市武进区××镇××村委××街××号房屋，双方未订立书面租赁合同，口头约定租金为300元／月。庭审中，双方认可一致，龚多亮在2013年7月1日前的租金已付清。孙炳坤认可收到龚多亮支付的2013年7月1日至2013年12月31日的租金1800元后退给了龚多亮，并要求龚多亮搬离租赁房屋，但龚多亮对孙炳坤退还龚多亮租金1800元的事实不予认可，龚多亮认可自2014年起因生意不佳就没有再付租金。双方自2013年年底起即产生矛盾，孙炳坤一直要求龚多亮返还租赁房屋未果，孙炳坤即于2019年10月20日向龚多亮发出书面通知，该通知内容为“龚多亮（龚三海）：你好！你自2012年使用我所有的位于常州市武进区××镇××村委××街××号房屋以来，已经拖欠2013年下半年起至今的房租，自去年以来，我已经多次口头跟你明确：该房屋不再出租给，请你及时将房屋交还。但至今你仍未将房屋交还我。现我再次书面通知你：请你于2019年10月31日前搬离该房屋，将房屋交还与我，并请及时付清2013年以来的租金。届时，仍未搬离的，我将采取法律手段予以保护自身权利。特此通知！通知人：孙炳坤。日期：2019.10.20”。龚多亮接到通知后，仍未搬离租赁房屋并将租赁房屋交还孙炳坤，孙炳坤遂提起诉讼。本案争议焦点是：1.孙炳坤、龚多亮间是否存在房屋租赁合同关系；2.孙炳坤的各项主张是否有事实和法律依据。关于双方间是否存在房屋租赁合同关系的问题。本案中，龚多亮自2012年下半年起实际使用孙炳坤所有的位于常州市武进区××镇××村委××街××号房屋，且双方均认可至2013年上半年止的租金（均认可每月租金为300元）龚多亮已支付孙炳坤，即双方均认可孙炳坤将其所有的位于常州市武进区××镇××村委××街××号房屋交付龚多亮使用，龚多亮支付了孙炳坤至2013年上半年的租金的事实，因此，双方间的房屋租赁合同关系成立。依照法律规定，租赁期限在六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。因此，双方间系不定期的房屋租赁合同关系。对于龚多亮辩称的双方间不存在房屋租赁合同关系，其所使用的位于常州市武进区××镇××村委××街××号房屋系孙炳坤儿子孙松岳抵押给龚多亮的意见，因龚多亮的该项辩称意见与其陈述支付孙炳坤房屋租金的事实不符，法院对龚多亮的该辩称意见不予采信。对于龚多亮认为孙炳坤儿子孙松岳欠其借款，龚多亮可依据相关证据另行主张。关于孙炳坤的各项主张是否有事实和法律依据的问题。首先，孙炳坤主张依法确认其与龚多亮之间的房屋租赁合同于2013年12月31日解除的问题，一审法院认为，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方对支付租金的期限未作约定，依照法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对于支付期限没有约定或者约定不明确的，双方又不能达成补充协议的，租赁期间不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余时间不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。龚多亮自2014年起未能按约向孙炳坤支付租金，且双方对租赁期限又未作约定，孙炳坤自2014年起随时可以要求解除租赁合同。依照法律规定，孙炳坤主张解除租赁合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，本案中，孙炳坤虽称于2014年以来多次口头通知龚多亮主张解除合同，但龚多亮对此未予认可，孙炳坤直到2019年10月20日才书面通知龚多亮要求解除合同，并要求其于2019年10月31日前将租赁房屋返还孙炳坤，孙炳坤的该通知符合法律规定，因此，双方间的租赁合同应自龚多亮收到孙炳坤要求解除租赁合同的通知之日起的合理期限内解除，即双方租赁合同关系自2019年10月31日起解除，对于孙炳坤要求确认双方之间的房屋租赁合同于2013年12月31日解除的诉讼请求，与事实不符，法院不予支持。关于孙炳坤要求龚多亮支付自2013年7月1日起至2013年12月31日的租金1800元的诉讼请求，本案中，孙炳坤虽称2013年7月1日至2013年12月31日的租金1800元已经退还给龚多亮，但孙炳坤未能提供证据证明该事实，且龚多亮坚持认为其于2013年12月31日前的租金已付清，因此，法院对孙炳坤的该项诉讼请求不予支持。关于孙炳坤要求龚多亮支付自2014年1月1日起至其实际返还租赁房屋时止的房屋占用使用费以500元/月标准计算的诉讼请求，一审法院认为，一审法院确认双方的租赁合同自2019年10月31日起解除，则自2014年1月1日起至租赁合同解除之日的租金龚多亮应予支付，即龚多亮应支付孙炳坤租金21000元；龚多亮还应支付自2019年11月1日起至实际返还孙炳坤租赁房屋时止按300元/月标准的房屋占有使用费。因此，法院对孙炳坤的该项诉讼请求予以部分支持。关于孙炳坤要求龚多亮返还租赁房屋的诉讼请求，该请求符合法律规定，法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、龚多亮于判决生效之日起三十日内将常州市武进区××镇××村委××街××号租赁房屋返还孙炳坤；二、龚多亮于判决生效之日起十日内支付孙炳坤租金21000元，并支付孙炳坤自2019年11月1日起至龚多亮将常州市武进区××镇××村委××街××号租赁房屋实际返还孙炳坤之日止按300元／月标准计算的房屋占用使用费；三、驳回孙炳坤的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取598元，由孙炳坤负担400元，由龚多亮负担198元。二审中，孙炳坤提交如下证据：1.孙松岳出具的情况说明一份，证明涉案房屋系孙炳坤建造、所有，不是孙松岳建造的，龚多亮与孙松岳之间的纠纷可向孙松岳主张，而非骚扰孙炳坤及其家人。2.直街村民小组出具的情况说明，证明涉案房屋均是孙炳坤建造的。3.房屋所有权复印件，原件在一审已经提交，证明涉案房屋是孙炳坤所有。龚多亮质证称，对证据1的三性均不予认可，该证据属于证人证言，孙松岳应到庭接受询问。认可证据2的真实性，但是证明建筑权属的法定机关职能是房产管理部门，村委会、村民小组无权证明。证据3不是新证据，涉案房屋的现状与产权证中载明的并不一致。二审中，孙炳坤陈述：我房产证中虽然没有明确显示房屋门牌号，但是通过房屋附图的四至可以确定，我现在居住的××街××号××街××号陈国献（显）家，37号与38号紧挨着，37号的东侧是36号王中伟家。可能因为之前也不规范，产权证附图中将37号、38号画在一起，中间未画出隔断。事实上从建造完毕到现在，中间一直是有隔断的，房屋是1984年左右建的，村里发证是1994年，领证后我在房子的北边进行了添附，发证至今房屋的外观没有什么变化。将房屋分成37号、38号是近十年的事情，之前并没有门牌。产权人一直是我，没有发生过变化，我也没有重新领过证。2020年12月10日，二审法院通知双方当事人查勘现场，龚多亮未到场。孙炳坤现居住的××号××街××号，龚多亮占用的房屋门牌号为直街37号,37号房屋门窗关闭，36号、37号、38号、39号从东向西依次排列。房屋大门朝南，门前为一空地，37号、38号从南侧观看，均为三层楼，外观装饰一致。二审询问了常州市武进区洛阳镇虞桥村委直街39号陈国显（献）及18号的陈国云。陈国显陈述：我与孙炳坤是几十年的邻居，老一辈人就居住在一起，彼此都知根知底。我家门牌号是39号，孙炳坤家是37、38号，他家东侧36号是王忠(中)伟家，王中伟家常年在国外，不怎么回来。我家房子是1982年、1983年左右建造的，孙炳坤家的房屋比我家的晚建一两年，房子项下土地是集体土地，上世纪九十年代政府统一发放了房产证。后来村委将各家门口钉了门牌，他家房子有两个大门，他家有两个儿子，所以村委就给钉了两个门牌号。孙炳坤家房子当初建时就是两个大门朝南，里面一隔为二，到现在也没有什么变化。我原来叫陈国献，后来重新办身份证时候写成了陈国显，所以我现在就叫陈国显。孙炳坤家没分家，按照我们这里农村习俗，分家要请亲朋好友喝酒的，孙炳坤家大儿子常年不分家，这个家也没法分。陈国云陈述：我是直街组的队长，我们这里房屋是农村自建房，是农村集体土地。1994年全村房屋一起发的证，孙炳坤的房屋也是当时发的证。他家房屋多年来外观没啥变化，阳台至今没封，门口的水泥地也是孙炳坤浇筑的。他们家大概没有分家，因为他家大儿子多年不回家，小儿子也不住在这里。门牌是村里统一钉的，估计考虑到他家两个儿子的，所以就给钉了两个门牌。37号房屋多年以前就给一个不知名的外地人居住的，这人目前不居住在这里。我们农村的房屋也不能卖给外地人的。二审中，为查明案件事实，本院依职权向常州市不动产登记交易中心武进分中心查询了涉案房产及其左右两侧相邻房屋的权属与四至，不动产登记簿查询证明显示：涉案房产及其左右相邻房屋登记的坐落均为“洛阳镇××村××街组”，均无门牌号码。四至显示：孙炳坤房屋东侧为王中伟房屋，西侧为陈国轩房屋；陈国献房屋的东侧为孙炳坤；王忠伟的房屋西侧为孙炳坤房屋。对于二审法院依职权调取的证据，龚多亮质证称，对谈话笔的三性均无异议，但对于证言内容有异议，具体为：1.陈国云、陈国献称办证后房屋外观没有变化，孙炳坤提供的房屋产权证为两层，孙炳坤一审中也称办证时仅两层，第三层是后建的；2.孙炳坤称其一审提供的产权证为37、38号两户房屋，但存在：图纸无隔断、图纸标注房屋层数与诉争房屋不一致、是否有添附与证人证言不一致等情况，故不能证明孙炳坤为诉争房屋的权利人。对于三份不动产登记簿查询证明真实性、合法性均无异议，但我认为孙炳坤名下房屋不属于诉争房屋，该证据与本案没有关联性。对于二审法院依职权调取的证据，孙炳坤均无异议，其认为该组证据证明涉案房屋系孙炳坤建造的事实，孙松岳无权处置。二审查明：一审中龚多亮陈述：我不是从孙炳坤手上租房子的，是从他的大儿子手上租的…我是大约2012年8、9月份左右住进去的…我付了一年半的租金…租金付了整整两年，总共支付了七千多块钱，我从2012年搬进去开始付的，到2014年我生意不还我就没有付了…我付到2013年年底，2014年开始没有付清。二审查明的其他事实与原审一致，二审依法予以确认。本院认为：一审判决结果正确，二审予以维持。理由及依据如下：一、关于双方之间是否存在房屋租赁合同关系的认定。在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。龚多亮在一审中明确表示其与孙炳坤存在房屋租赁合同关系，且房屋租金支付到2013年年底，因此能够认定龚多亮与孙炳坤之间存在房屋租赁合同关系。龚多亮在二审中称其与孙炳坤不存在租赁合同关系，其支付孙炳坤钱是受孙炳坤儿子的委托给孙炳坤生活费，该主张没有证据加以证明，且与其在一审中的自认明显相悖，二审对该主张不予采信。二、关于龚多亮的上诉主张。龚多亮称其与孙炳坤的儿子存在借贷关系，其占有使用涉案房屋系因为孙炳坤的儿子将房屋抵押给自己。二审认为，龚多亮的上诉主张不能成立，理由如下：不动产登记簿查询证明显示孙炳坤房屋的东侧为王忠伟的房屋，西侧为陈国献的房屋。结合二审现场查勘及调查的情况，二审认为，龚多亮称37号房屋系孙松岳建造，并未提交证据加以证明，现有证据证明直街37号、38号房屋产权人均系孙炳坤。孙炳坤与孙松岳是独立的民事主体，龚多亮与孙松岳之间是否存在借贷纠纷、抵押关系，与孙炳坤无关，孙炳坤无需向龚多亮承担责任；即使孙松岳将孙炳坤名下的房产抵押给龚多亮，该行为也对孙炳坤不发生法律效力。因此，龚多亮不能以其与孙松岳存在债权为由对抗孙炳坤对涉案房屋享有的物权。龚多亮占用孙炳坤的房屋，与孙炳坤之间存在房屋租赁合同关系，应支付相应的租金。龚多亮使用涉案房屋多年而不支付租金，孙炳坤要求龚多亮支付欠付的租金并返还房屋，依法有据。综上，龚多亮的上诉意见，缺乏事实和法律依据，依法不能成立。一审判决结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1196元，由龚多亮负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴红娥审 判 员 袁海燕审 判 员 卢文忠二〇二〇年十二月二十三日法官助理 潘 军书 记 员 朱羲玲