湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初2410号原告：翁武华，男，1954年5月25日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：陈卫，湖北风劲律师事务所律师。被告：侯国兴，男，1957年10月21日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：董伟伟，湖北磁湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘光明，湖北磁湖律师事务所实习律师。原告翁武华与被告侯国兴债权转让合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翁武华的委托诉讼代理人陈卫、被告侯国兴及其委托诉讼代理人董伟伟、刘光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翁武华向本院提出诉讼请求：1.判令被告侯国兴向原告支付购房款21万元，并赔偿该欠款利息69487.60元（从2015年5月1日起计算至2020年8月31日止）；2.本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：被告在湖北联创房地产开发有限公司购买了位于黄石市黄石港区湖滨大道138号原曼晶酒店1001-1室房屋。房屋面积58M2，购房款为45.12万元，被告已支付24.12万元，尚欠湖北联创房地产开发有限公司购房款21万元及相应的违约损失。由于湖北联创房地产开发有限公司拖欠原告材料款及借款无法偿还，该公司将被告所欠购房款21万元及相应的违约损失转让给原告。故被告应向原告清偿上述购房款21万元及违约损失。按照中国人民银行同期五年期贷款利率计算至2020年8月底的利息损失为79833.60元，扣减租金后，实际还应付69487.60元（注：该利息损失已扣减2015年6月至12月6410元，2016年5月至10月3936元）。为维护自身合法权益，原告诉至法院。被告侯国兴辩称，其一，《债权转让协议》涉及的债权和该债权对应的债务是基于一个整体合同产生的债权债务关系，该债权债务互为前提且不可单独转让，单独转让债权属于恶意串通逃债，损害被告的合法权益，严重违反了公平原则和诚信原则，违背公序良俗，转让无效。1.湖北联创房地产开发有限公司所转让的债权与其对被告的债务是基于一个整体合同产生的债权债务关系，该债权债务互为前提，根据《合同法》第七十九条第一项的规定不得转让。案涉债权是基于被告与湖北联创房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》产生的，该《商品房买卖合同》不是一个单一的买卖合同，其与《商品房买卖合同补充协议》、《产权酒店委托经营合同》形成一个整体，被告与湖北联创房地产开发有限公司、黄石曼晶酒店管理有限公司三者构成了商品房买卖、房屋租赁和租金收益连带保证三个法律关系，而且湖北联创房地产开发有限公司、黄石曼晶酒店管理有限公司的法定代表人均为詹佑铭，因此，湖北联创房地产开发有限公司对被告的债权债务是基于一个整体合同产生，互为前提且不可单独转让。根据《商品房买卖合同》约定，曼晶产权式酒店（下称曼晶酒店）1001-1号房的单价为7559元/平方米，远高于同时期同地段的商品房价格（一般不超过3000元/平方米），被告之所以同意用远高于同地段商品房的价格与湖北联创房地产开发有限公司签订该《商品房买卖合同》，是基于湖北联创房地产开发有限公司在签订合同前对被告的两点承诺：一是租赁经营有回报--业主拥有一套五星级客房的产权后，由专业的酒店管理公司打理，业主按时收取固定收益；二是收益稳定有担保--黄石曼晶酒店管理有限公司每年将给予业主10%的固定收益，十年即可收回全部投资，若是按揭的话，业主在付清首付后，月供不用交，每月还有1000多元的收入，十年后轻松赚得一套房产；湖北联创房地产开发有限公司以曼晶酒店一至六楼物业及其经营收益作为担保物，为业主十年租金回报及回购提供担保。以按揭模式为例，湖北联创房地产开发有限公司销售人员余芳为被告欲购买的1001-1号房作了具体的讲解：房价47万元打九六折为45.12万元，尾款21万元贷款十年月供2388.12元，房租月收益3916.67元，每月结余1528.55元。基于对湖北联创房地产开发有限公司的承诺和工作人员余芳的讲解的信赖，被告2009年12月30日按湖北联创房地产开发有限公司的承诺及其工作人员的讲解内容与湖北联创房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，并依约支付了购房首付款24.12万元。商品房买卖合同约定湖北联创房地产开发有限公司将曼晶酒店的1001-1号房出售给被告，该房产面积59.69平方米，总价45.12万元。补充合同约定该房产租赁给酒店管理公司统一经营管理10年，并按房屋总值47万元以10%年利率每季度支付租金，在酒店建设期间无经营收入的情况下，由湖北联创房地产开发有限公司支付给被告资金占用费（同样按10%年回报计算）。2010年9月1日，被告、黄石曼晶酒店管理有限公司、湖北联创房地产开发有限公司三方共同签订《产权酒店委托经营合同》，被告将该房出租给黄石曼晶酒店管理有限公司经营酒店业务，黄石曼晶酒店管理有限公司以房屋资产总额47万元按年利率10%在每季度第一个月底向被告支付租金；湖北联创房地产开发有限公司以曼晶酒店一至六楼物业及其经营收益作为担保物为被告租金回报及回购提供担保。总之，被告是基于湖北联创房地产开发有限公司与黄石曼晶酒店管理有限公司的特定身份关系、基于对黄石曼晶酒店管理有限公司经营管理能力及湖北联创房地产开发有限公司的保证担保的信赖产生的债权债务关系，根据合同法第七十九条的规定不得转让。2、湖北联创房地产开发有限公司与原告签订债权转让协议，属于恶意串通，损害被告利益，依据《合同法》第五十二条之规定，该《债权转让协议》应属无效。原告多次表示其是湖北联创房地产开发有限公司的员工，很多业主也能证明翁武华在曼晶项目初建之时已经是湖北联创房地产开发有限公司的工作人员，参与项目运作，还以湖北联创房地产开发有限公司的清欠办主任身份担任湖北联创房地产开发有限公司的委托诉讼代理人参加庭审。以原告在湖北联创房地产开发有限公司的身份，其很清楚该公司的运作内幕，也必然知道湖北联创房地产开发有限公司无力偿还所欠业主的租金及违约金的事实，况且其不能提供湖北联创房地产开发有限公司与其之间存在债权债务关系的证据。在湖北联创房地产开发有限公司和曼晶酒店不能偿还广大购房人的租金的情形下，湖北联创房地产开发有限公司将其对购房人的购房尾款转让给身为公司员工的原告，意图逃避债务，实现其债权。因此可以认定湖北联创房地产开发有限公司与原告恶意串通，借债权转让之名，行恶意逃债之实，严重损害包括被告在内的广大购房人的利益！依据《合同法》第五十二条之规定，该《债权转让协议》应属无效。3、允许案涉债权转让，就违反了债权转让的立法目的，严重损害了包括被告在内的广大业主的合法权益，违反了诚信原则和公平原则，严重违背公序良俗，同时也会引发社会稳定风险。从鼓励交易、促进市场经济发展的目的看，法律应当允许债权人的转让行为，只要不违法反律和社会公德，债权人就可以转让其权利。然而，案涉债权不具有单独转让性，如果允许湖北联创房地产开发有限公司单独转让其债权而不是概括转让，不仅不能达到鼓励交易、促进市场经济发展的立法目的，反而会鼓励湖北联创房地产开发有限公司恶意逃债，损害被告的合法权益。《商品房买卖合同》及其补充协议签订后，由于银行不对产权式酒店购房户提供银行按揭，过错在开发商，湖北联创房地产开发有限公司就与按揭业主签订《曼晶酒店购房按揭协议》，为业主提供内部按揭，按银行同期商业年利率执行。也就是说，除了按揭贷款方由商业银行变成湖北联创房地产开发有限公司外，三个合同约定的其他权利义务都没有改变，业主还是十年间用房租抵扣月供并按期领取固定收入1528.55元，十年后获得百分百的产权。然而，前述两个公司于2015年4月30日联合发布公告，单方面解除《产权酒店委托经营合同》，给被告造成重大损失。该损失包括两个方面，一是其单方面解除合同前应付租金及迟延付款违约金258470.36元，二是其单方面解除合同后造成被告的损失（即其单方面解除合同次日起至合同履行期满之日可得租金及迟延付款违约金）279105.96元，两者共计537576.32元。湖北联创房地产开发有限公司和曼晶酒店单方面解除《产权酒店委托经营合同》，给被告造成重大损失，应当给予赔偿。然而湖北联创房地产开发有限公司和曼晶酒店名存实亡，已然是一个空壳，没有可供履行其债务的资产，致使业主的租金债权无法实现。现有（2019）鄂0202执490号之一的黄石港区人民法院执行裁定书可以证明，和被告同为业主的其他债权人在得到贵院支持的判决生效后申请强制执行，因为湖北联创房地产开发有限公司无可执行的财产，贵院对湖北联创房地产开发有限公司、曼晶酒店强制执行时不得不“终本”，致使业主的租金债权无法实现。在此情形下，联创将其对业主的购房尾款债权转让他人，通过他人的诉讼来实现自己权益。此种债权转让严重损害包括被告在内的广大业主合法权益，有违诚信原则和公平原则，严重违背公序良俗，同时也会引起社会群体事件。其二，退而言之，即使联创将购房尾款债权单独转让有效，因购房人享有抵销权，原告的诉讼请求应予驳回。假使该债权转让协议有效，但由于湖北联创房地产开发有限公司从未就转让一事通知被告，根据《合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，该债权转让协议不对被告发生效力。如果其将债权转让通知被告，被告也会依《合同法》第八十三条的规定享有抵销权。因此，原告的诉讼请求应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的债权转让协议系原件，能够证明本案部分事实，故对该份证据予以确认。2.原告提交的湖北联创房地产开发有限公司出具的被告差欠购房尾款及违约金的计算说明、黄石曼晶酒店管理有限公司出具的租金计算说明系原告单方制作的债权债务金额计算说明，未得到被告的认可，亦非生效裁判文书确定的金额，故对上述证据不予确认。3.原告提交的（2019）鄂02民终1136号民事判决书、（2019）鄂0202执459号执行裁定与本案不具有关联性，故对上述证据不予确认。4.被告提交的宣传单、回购协议与本案不具有关联性，故对上述证据不予确认。5.被告提交的计算表无其他证据相互印证，且不能单独证明本案事实，故对该份证据不予确认。6.被告提交的商品房买卖合同、补充协议、曼晶酒店购房按揭协议、产权式酒店委托经营合同、收据与原件核对无异，能够证明本案部分事实，故对上述证据予以确认。7.被告提交的曼晶酒店购房按揭协议中没有双方当事人的签名盖章，本院无法核实其真实性，故对该份证据不予确认。8.被告提交的公告、债权确认书虽系复印件，但拟证明事实已经生效裁判文书确定，故对上述证据予以确认。9.被告提交的应收租金及迟延付款违约金计算表系其单方制作的书面材料，无其他证据相互印证，且不能单独证明本案事实，故对该份证据不予确认。10.被告提交的裁判文书与本案不具有关联性，故对其提交的裁判文书不予确认。11.被告提交的请愿书与本案不具有关联性，故对该份证据不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月30日，被告与湖北联创房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买曼晶酒店10层1001-1号房，建筑面积59.69平方米，商品房总价款为45.12万元，侯国兴支付首付款24.12万元，余款21万元办理银行按揭；买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按照合同规定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）,（1）逾期在30天之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，约定按被告所购房屋总值47万元计算收益。2010年9月1日，被告与湖北联创房地产开发有限公司、黄石曼晶酒店管理有限公司共同签订《产权式酒店委托经营合同》，约定被告将上述所购房屋委托给黄石曼晶酒店管理有限公司用于酒店经营；委托经营期限从2009年12月30日起至2019年12月29日止，于每季度第一个月底向被告支付当季度租金；黄石曼晶酒店管理有限公司将委托经营的资产金额47万元的10%作为每年的租金回报给被告；委托经营期内，不管黄石曼晶酒店管理有限公司经营情况如何，其均须按本合同约定每年固定向被告支付购买该房屋资产金额10%的年回报；湖北联创房地产开发有限公司以曼晶酒店一至六楼物业及其经营收益作为担保物，为被告租金回报及回购提供担保。被告按约向被告湖北联创房地产开发有限公司支付首付款24.12万元,该公司出具收据。其后因银行拒绝为被告办理按揭贷款手续，被告一直未能交纳购房余款21万元。之后，黄石曼晶酒店管理有限公司陆续向被告支付部分租金。2015年3月20日，原告作为甲方与湖北联创房地产开发有限公司作为乙方签订了一份《债权转让协议》，约定：由于乙方拖欠甲方材料款与借款共计人民币壹仟叁佰贰拾玖万元整，乙方无法偿还，经协商乙方将其开发的位于黄石市湖滨大道138号用于酒店经营的售卖房屋中部分购房户应交清而未交清的购房款项转让给甲方，由甲方接受该部分债权，用以冲抵乙方拖欠甲方的上述欠款。其中：1、购买位于黄石市黄石港区湖滨大道138号曼晶酒店1001-1室，建筑面积为58M2的购房户侯国兴，应付购房款45.12万元，已付24.12万元，下欠购房款21万元及相应的违约损失，该下欠购房款21万元及相应的违约损失转让给甲方。2、拖欠的购房款的购房户待清偿完毕全部购房款及违约损失后，乙方根据甲方出具的清偿完毕通知出具购房发票。本院认为，结合原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点有以下两个：1.案涉《债权转让协议》是否合法有效；2.如该协议合法有效，原告受让的债权金额如何认定。本院针对上述争议焦点，结合已查明事实作如下评述：关于原告与湖北联创房地产开发有限公司于2015年3月20日签订的《债权转让协议》是否合法有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条之规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。本案中，湖北联创房地产开发有限公司转让的债权系其基于与被告之间的商品房买卖合同关系产生的收取购房尾款的债权。此类债权与债权人没有人身上不可分割的关系，也不是债权人与债务人基于信任关系产生的债权；被告与湖北联创房地产开发有限公司也未在《商品房买卖合同》中约定此债权不可转让。根据本院2018年受理的曼晶酒店业主诉湖北联创房地产开发有限公司、黄石曼晶酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷系列案的审理情况看，曼晶酒店业主作为房屋租赁合同及房屋买卖合同的当事人在起诉时就已选择将房屋租赁合同纠纷与房屋买卖合同纠纷的两个法律关系所产生的债务分开计算。被告关于这两类债权债务互为前提且不可单独转让的意见缺乏事实依据，本院不予采信。因此，湖北联创房地产开发有限公司可依据法律规定将合同的权利全部或者部分转让给原告。同时，根据已生效的类案（2019）鄂02民终1136号民事判决书，湖北联创房地产开发有限公司作为原债权人与原告即债权受让人间存在真实的债权债务关系。案涉《债权转让协议》系原告与该公司的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”，应当理解为，在债权转让通知未送达债务人时，债务人对债权让与人的清偿仍发生债务清偿的法律效果，但并不影响债权受让人取得受让债权。虽然该款法律规定的债权转让通知行为人，从广义上理解为债权转让人，但在可以确认债权转让行为真实性的前提下，亦不应否定债权受让人为通知行为人。即应以债务人是否知晓债权转让事实作为认定债权转让通知法律效力的关键。因此，原告作为债权受让人起诉债务人，并通过人民法院向债务人送达起诉状，也发生债权让与通知的法律效力。本院认定湖北联创房地产开发有限公司与原告之间的债权转让行为对被告发生法律效力。关于原告受让的债权金额问题。被告虽主张已将房屋租金冲抵应付湖北联创房地产开发有限公司的购房尾款及利息，但根据已查明事实，被告未能举证证明其就该事项与湖北联创房地产开发有限公司达成一致意见。关于湖北联创房地产开发有限公司欠付的租金及损失，被告可另循途径向相关义务人主张。根据案涉《债权转让协议》及原告在诉讼请求中关于违约损失的起算时间，原告从湖北联创房地产开发有限公司受让的债权为被告未付的购房款21万元及从2015年5月1日起计算的违约损失。关于违约损失的计算标准。原告主张按中国人民银行五年期贷款基准利率计算。结合协议书的履行情况，被告未能及时清偿的行为给原告造成的直接损失即为该笔款项的利息损失。故原告请求依照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息损失并无不当。根据原告主张的利息损失的起止时间即2015年5月1日至2020年8月31日止，本院将利息计算标准确定如下：2015年5月1日至2020年8月19日期间损失的计算标准为中国人民银行同期五年期贷款基准利率；2020年8月20日至2020年8月31日期间的计算标准为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。关于原告要求从被告逾期支付购房款违约损失中扣除原告已收取的租金的诉讼请求。原告自认从2015年6月1日至2015年12月31日期间收取被告租金共计6410元，从2016年5月1日至2016年10月31日期间收取被告租金共计3936元。但上述金额并未获得被告的认可。且是否存在逾期支付租金损失、如何计算该损失均不确定。故本案中不宜直接抵扣上述款项，原告可与被告协商解决如何给付。关于被告主张抵销权的意见。被告主张抵销的租金及损失的金额系其单方面计算的数据，该数据既未与租金支付主体等相关义务人核对并经双方确认，也非生效裁判文书判决确定的金额。故其主张抵销的意见，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告侯国兴于本判决生效后十日内向原告翁武华偿还债权21万元及利息（1.从2015年5月1日至2020年8月19日止，以21万元为基数，按中国人民银行同期五年期贷款基准利率计算；2.从2020年8月20日至2020年8月31日止，以21万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告翁武华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5492元、减半收取计2746元，由被告侯国兴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  向淑青二〇二〇年十二月二日书记员  陈 轩