广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终4101号 上诉人（原审被告）：李铁山，男，1971年4月8日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：黄鹏，广西铁痕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：古诗，广西铁痕律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：桂林市德天房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市环城南二路**，统一社会信用代码：91450300742050576K。 法定代表人：颜家伟，董事长。 委托诉讼代理人：石东燊，上海芮德渱律师事务所律师。 上诉人李铁山因与被上诉人桂林市德天房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2020）桂0304民初1544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人李铁山的上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、本案一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：首先，一审法院认定“案涉门面虽系临时建筑，在未被依法拆除的情况下，仍属于建造人的财产，是否收回建筑成本不影响其权利的行使”属事实认定错误。根据物权法的规定，建筑区划内的道路、绿地以及其他公共场所、共用设施和物业服务用房，均属于业主共有。涉案门面位于德天广场天桥之下，是占用建筑区划内的公共场所建造的临时门面，属于德天广场业主共同享有的建筑物区分所有权。桂林市象山区人民法院作出的（2015）象民初字第2551号民事判决书判决被上诉人向德天广场业委会移交前期物业管理区域内道路、绿地、公共场所、公共设施的承接查验资料，被上诉人已将包括涉案商铺在内的公共场所等移交给了业委会，并退出了德天商业广场建筑区划，因此该商铺的使用权、收益权等权益属于业主共同享有。即使被上诉人在移交前对涉案商铺享有收益权，在扣除成本之后的收益并非由被上诉人继续享有，被上诉人并未就其建设成本举证，其要求上诉人支付租金的诉请无事实和法律依据。其次，2016年4月30日，被上诉人已按照生效判决移交了建筑区划内的公共场所等资料，被上诉人已实际退出了该建筑区划，不再享有单独的使用和收益权。上诉人已于2016年5月26日与业委会签订了《临时门面租赁协议》，约定租期从2016年5月1日至2017年4月30日，每平方米租金25元。上诉人依据该合同将租金交纳给了业委会委托的公司，上诉人与业委会签订的合同依法有效，应受法律保护。虽然业委会的备案被撤销，但并不代表业主大会被撤销，更不意味着被上诉人恢复对涉案铺面在内的德天商业广场的管理权。再次，一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，该条法规的权利主体是对涉案门面享有使用权、收益权的主体，而非建造人。一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院查明事实，公正判决。 被上诉人桂林市德天房地产开发有限公司答辩称，涉案房屋虽然是一个临时建筑，但在没有被认定为是违法建筑拆除之前，被上诉人作为建筑的建造方，是合法所有并且占有的，依法有权收取占有使用费。请求二审驳回上诉，维持原判。 桂林市德天房地产开发有限公司向一审法院诉请：1.判令被告向原告返还德天商业广场原煤建大门北侧临时门面1、2、9、10号；2.判令被告支付房租人民币154000元（自2016年4月1日至2020年5月30日）；3.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院审理查明：案涉桂林市象山区德天商业广场原煤建大门北侧临时门面，系原告桂林德天公司在开发“德天商业广场”项目过程中，于2008年期间建设的临时门面，该门面未取得相关部门批准建设手续。2016年3月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《临时门面租赁协议》，约定乙方承租甲方位于桂林市象山区德天商业广场原煤建大门北侧临时门面1、2、9、10号，门面面积77平方米，租期从2016年1月1日至2016年12月31日止，租期内租金按40元／平方米／月收取，半年交一次为一期，每期租金为18480元，乙方签订协议时须先交纳第一期租金，每下一期租金必须在上一期租金到期前15天内交纳等。原告于2016年1月1日将案涉门面交付被告，被告使用案涉门面至今。2016年4月27日，桂林市德天商业广场业主委员会（以下简称德天广场业委会）与桂林三和物业服务有限责任公司（以下简称三和物业公司）签订物业服务合同，将德天商业广场一期物业服务区域交由三和物业公司服务管理。同年5月26日，德天商业广场业主委员会与被告就案涉门面另行签订《临时门面租赁协议》，约定租期从2016年5月1日至2017年4月30日，租期内租金每月25元每平方米等内容。2016年4月1日起，被告未向原告交纳租金，而将租金交纳给了三和物业公司和桂林市德铭物业服务有限公司（以下简称德铭物业公司）。 另查明，德天商业广场业委会于2015年10月26日向本院提起诉讼，诉请要求：1.被告（反诉原告）桂林德天公司配置并向德天广场业委会移交房屋总建筑面积千分之二标准的物业用房，一期400平方米；2.被告德天物业桂林分公司撤出物业管理区域；3.移交规划范围内一期物业小区内道路、绿地、公共场所、公共设施承接查验的资料；4.移交一期物业的全部物业档案。本院于2015年12月22日作出（2015）象民初字第2551号民事判决书，判决怀化德天物业服务有限公司桂林分公司退出前期物业管理区域；桂林德天公司、怀化德天物业服务有限公司桂林分公司向德天广场业委会移交竣工总平面图等资料；桂林德天公司、怀化德天物业服务有限公司桂林分公司向德天广场业委会移交前期物业管理区域内道路、绿地、公告场所、公共设施的承接查验资料；以“经规划行政主管部门批准的桂林市德天商业广场的最新规划调整图中未对物业服务用房进行规划，此规划调整涉及的是德天房产公司与规划行政主管部门之间的行政法律关系，调整建设规划属于行政机关职权范围”为由，驳回了移交物业用房的诉讼请求。另，因德天广场业委会筹备委员会组成人员违反相关规定，本院以（2016）桂0304行初19号判决撤销象山区土地房产局2015年1月9日作出的《关于对桂林市德天商业广场成立首届业主委员会申请备案的答复》，桂林市中级人民法院于2017年4月27日作出（2017）桂03行终4号行政判决书，维持本院作出的上述判决。庭审时，被告称从未收到过原告向其催要租金的通知，原告提交2018年催告函、2018年11月23日EMS特快专递详单（寄件人联）欲证实已向原告进行催收的事实，被告对该证据的真实性均不予认可。 一审法院审理认为,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告建设的位于桂林市象山区德天商业广场原煤建大门北侧临时门面1、2、9、10号，未取得相关建设部门批准建设手续，依据上述法律规定，原告与被告就案涉门面所签订的临时门面租赁协议，以及德天广场业委会与被告所签订的租赁合同应当认定无效。本案的争议焦点为：一、原告有无权利收取案涉门面租金；二、若原告有权收取案涉门面租金，其主张的租金有无超过诉讼时效。关于第一个争议焦点。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”案涉门面系原告出资建造，该铺面虽系临时建筑，在未被依法拆除的情况下，仍属于建造人的财产，原告作为建造人对该建筑物享有占有、使用、收益的权利，且是否收回建设成本不影响其行使权利，合同被认定无效后，原告有权要求被告返还案涉门面，并参照合同约定的租金标准请求被告支付房屋占有使用费。故原告要求被告返还案涉门面的诉讼请求，本院予以支持。关于被告应支付的房屋占有使用费，本院在第二个争议焦点中作出评析。关于第二个争议焦点。如前所述，案涉临时门面租赁协议虽被认定无效，但被告实际占有使用该门面，其应参照合同约定的租金标准、支付方式向原告支付实际使用门面期间的房屋占有使用费，但被告自2016年4月1日未再向原告交纳。案涉临时门面租赁协议约定，租期内租金半年交一次为一期，被告签订协议时须先交纳第一期租金，每下一期租金必须在上一期租金到期前15天内交纳。依据上述约定，被告应当于2016年3月29日交纳2016年4月1日至6月30日期间的占有使用费，于2016年6月16日前向原告交纳2016年7月1日至12月31日期间的占有使用费，原告虽主张其向被告催要案涉门面租金或占有使用费的事实，但其提供的催告函和快递详单不能证实催收通知已送达到被告，故不能发生诉讼时效中断的效力，则上述二期租金的诉讼时效起算时间分别应自2016年3月29日、2016年6月16日起算。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前（2017年10月1日），民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”上述二期租金的诉讼时效，至2017年10月1日已经届满一年，诉讼时效期间已届满，原告主张该部分门面占有使用费未超过诉讼时效期间，无事实和法律依据，被告对该部分占有使用费已超过诉讼时效期间的抗辩意见合法，故对原告主张2016年4月1日至2016年12月31日期间的门面占有使用费27720元（40元／平方米／月×77平方米×9个月），已超过诉讼时效期间，本院不予支持。关于2017年1月1日至2017年6月30日期间的门面占有使用费。参照租赁协议约定，应于2016年12月17日前交纳，故该期租金的诉讼时效应自2016年12月17日起算。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”依据该规定，该期门面占有使用费的诉讼时效至2017年10月1日尚未届满一年，应适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定，故该期门面占有使用费未超过诉讼时效期间，原告主张该期间门面占有使用费18480元（40元／平方米／月×77平方米×6个月），于法有据，本院予以支持。理同前述，2017年7月1日至2017年12月31日期间的门面占有使用费，诉讼时效期间应自2017年6月16日起算，未超过诉讼时效期间，原告主张该期间占有使用费18480元（40元／平方米／月×77平方米×6个月），本院亦予以支持。关于2018年1月1日至2020年5月30日期间的门面占有使用费。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”依据上述规定，该期间的门面占有使用费，应适用三年诉讼时效期间，原告主张该期间的占有使用费89320元（40元／平方米／月×77平方米×29个月），本院予以支持。上述应付门面占有使用费合计126280元，被告应支付予原告，原告主张超出126280元的部分，于法无据，本院不予支持。关于被告辩称其已将部分租金交纳给三和物业公司和德铭物业公司的意见，本院认为，被告与三和物业公司、德铭物业公司之间的法律关系，与本案并非同一法律关系，被告有权另行主张，亦不影响本案中原告向被告主张权利，故对其抗辩意见本院不予采纳。依法判决：一、被告李铁山应于本判决生效之日起三十日内将位于桂林市象山区德天商业广场原煤建大门北侧临时门面1、2、9、10号腾空并退还给原告桂林市德天房地产开发有限公司；二、被告李铁山应于本判决生效之日起十日内给付原告桂林市德天房地产开发有限公司房屋占有使用费126280元；三、驳回原告桂林市德天房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3480元，减半收取计1740元，由原告桂林市德天房地产开发有限公司负担304元，被告李铁山负担1436元。 双方当事人对一审查明的事实基本无异议，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：被上诉人桂林市德天房地产开发有限公司向上诉人李铁山主张本案涉案门面权利是否有事实及法律依据？ 本院认为，被上诉人桂林市德天房地产开发有限公司与上诉人李铁山就涉案门面签订的租赁合同，以及案外人德天商业广场业主委员会与上诉人李铁山就涉案门面签订的租赁合同，均因合同标的物属于未经批准建设的临时建筑而导致合同无效。上诉人李铁山在2016年1月与被上诉人桂林市德天房地产开发有限公司签订了为期一年的租赁合同后，又于同年5月与案外人德天商业广场业主委员会就涉案门面另行签订租赁合同，是基于该业委会依据生效判决发通知接管了德天商业广场区划内的物业，上诉人李铁山此后一直按照其与该业委会签订的租赁合同履行了交纳租金的合同义务。德天商业广场首届业委会的备案虽然于2017年4月被人民法院作出的行政判决所撤销，但无法改变涉案门面的管理使用权已于2016年5月由被上诉人桂林市德天房地产开发有限公司转移到了德天商业广场全体业主一方，上诉人李铁山与被上诉人桂林市德天房地产开发有限公司之间在此之后并未重新形成新的租赁合同关系，因此被上诉人桂林市德天房地产开发有限公司向上诉人李铁山主张涉案门面的租金的诉请无事实及法律依据，本院不予支持。被上诉人桂林市德天房地产开发有限公司与德天商业广场业主之间就涉案临时门面的权属争议可依法另行解决。上诉人李铁山在租赁使用涉案门面的行为上并无过错，履行了承租人的合同义务，其要求驳回被上诉人桂林市德天房地产开发有限公司全部诉请的上诉请求，理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但法律适用不当，实体处理欠妥，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2020）桂0304民初1544号民事判决； 二、驳回被上诉人桂林市德天房地产开发有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费3480元，减半收取1740元（被上诉人桂林市德天房地产开发有限公司预交），二审案件受理费2826元（上诉人李铁山预交），合计4566元，由被上诉人桂林市德天房地产开发有限公司负担并给付上诉人李铁山2826元。 本判决为终审判决。 审判长  宿健慧 审判员  周 霞 审判员  丁 勇 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  叶菁华