陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2020）陕01民终14102号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐家霞，女，1984年12月12日出生，汉族，住西安市莲湖区天朗大兴郡****楼**。委托诉讼代理人：郭峰，男，1977年9月19日出生，汉族，住址同上。系徐家霞之夫。被上诉人（原审原告、反诉被告）：西安经发物业管理有限责任公司，住所地：西安市未央路**。法定代表人：吴锁正，该公司董事长。委托诉讼代理人：田磊，陕西秦石律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁丽，陕西秦石律师事务所实习律师。原审被告：董文泽，男，1998年3月12日出生，汉族，住，住西安市白桦林间**楼**/span>上诉人徐家霞因与被上诉人西安经发物业管理有限责任公司（以下简称经发物业公司）及原审被告董文泽物业服务合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初5362号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。董文泽经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。徐家霞上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判经发物业公司要求支付物业费36312.47元的诉讼请求，改判由经发物业公司赔偿其损失72195元；2.一、二审诉讼费用由经发物业公司承担。事实和理由：一、一审判决认定的物业费数额错误。2017年11月3日，白桦林居小区业主委员会与经发物业公司签订《白桦林居物业服务合同》，将物业费约定为每平方米2.5元，一审判决从2017年7月1日开始按2.5元计算是错误的，2017年11月3日之前的物业费应按1.5元标准计算。二、一审判决认定徐家霞反诉要求经发物业公司赔偿漏水造成的损失未提供充分证据证明商铺漏水系经发物业公司的义务，该认定是错误的。2017年7月27日下暴雨时徐家霞的房屋存在严重漏水，将其所租房屋内装修装饰物损坏，并拖近两年不解决，最终由徐家霞返修造成的损失是存在，一审法院未对漏水的原因进行调查，没有释明让其鉴定。三、其在一审时提供证人证言证明漏水系排水管道堵塞未清理造成，经发物业公司未尽管道疏通的义务。经发物业公司只有证明其尽到物业管理服务才能收取物业费，经发物业公司在本案未提供证据证明其尽到管理服务。其在漏水发生后联系经发物业公司无人接听，经报警求助联系到经发物业公司，但经发物业公司到现场后迟迟未经处理。四、徐家霞自2017年7月28日后停止使用涉案房屋，在此期间未使用水、电、暖，未使用房屋，期间的物业费不应支付。综上，请求支持其上诉请求。经发物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。董文泽经本院合法传唤未到庭，其称本案与其无关，其不参与。经发物业公司向一审法院起诉请求：1.判令徐家霞、董文泽支付物业服务费12568.7元（2017年7月1日至2019年6月30日，24个月ⅹ209.47平方米ⅹ2.5元）、商铺垃圾费3016.77元（2017年7月1日至2019年6月30日，24个月ⅹ209.47平方米ⅹ0.6元）、暖气固定费3770.4元（2017年和2018年，8个月ⅹ209.47平方米ⅹ7.5元ⅹ30%）、特行水费16957.5元（2017年5月1日至2019年4月30日，969吨ⅹ17.5元）、违约金7200元，共计43513.32元；2、判令徐家霞、董文泽承担本案诉讼费用。徐家霞反诉请求：1.判令经发物业公司赔偿徐家霞房屋维修损失46591元、商铺租金7604元、员工工资18000元，共计72195元；2.本案诉讼费用由经发物业公司承担。一审法院认定事实，董文泽自2010年始为位于西安市未央区经济技术开发区凤城九路50幢2单元20108室房屋业主，该房屋建筑面积为209.47平方米，经发物业公司提供物业服务。2014年7月1日，董文泽（出租方）与徐家霞（承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：租赁房屋地址为凤城九路南侧果岭8号楼底商2-20108房屋，租期7年，自2014年9月至2021年9月，物业管理费由承租方自行向物业管理公司交纳，水电费由承租方自行交纳。刘小丽作为董文泽法定监护人在该租赁合同尾部出租方处签名。徐家霞承租该房屋用于美容美发经营。上述房屋系同一房屋。2017年11月3日，白桦林居小区业主委员会与经发物业公司签订《白桦林居物业服务合同》，约定：物业名称为白桦林居；物业管理服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等；物业服务费按业主拥有物业的建筑面积交纳，商业为每月每平方米2.5元；水费、电费、暖气费、生活垃圾清运费等代收代缴费用，按照物业部门的规定收取，若遇政府相关部门调价，根据调价文件调整收费标准，并以调价文件规定的时间执行新收费标准；业主应在每单月10日前向经发物业预交本月及次月的物业管理费、水费等各项费用；代收代缴费用收取，其中，水费及生活垃圾费与物业费同步交纳，其他预交费用则根据业主使用需求提前交纳；业主应按合同约定标准和期限履行交纳义务，业主逾期交纳合同约定的相关费用的，逾期按照每日千分之三向经发物业支付违约金；业主出租房屋时，可以与承租人约定由承租人交纳物业服务费用，但业主仍负有连带交纳责任；合同约定的有关费用，如遇政策性调整，经发物业需向白桦林居小区业主委员会提供有关政策性文件并在物业管理区域内公示后执行，届时不需要再另行约定；物业服务期限为三年，自2017年11月3日起至2020年11月2日止。西安市物价局关于我市城区实行居民阶梯水价制度有关问题的函市物函[2015]133号文件及附件西安市城区自来水销售价格表载明，美容美发业等特行用户水费为每立方米17元，加收二次供水运行费每立方米0.5元，进行户表改造的居民用户，两年过渡期内完成户表改造后即执行居民阶梯水价。自2017年5月至2019年6月，徐家霞拖欠物业服务费12568.2元（2017年7月1日至2019年6月30日，24个月ⅹ209.47平方米ⅹ2.5元）、商铺垃圾费3016.37（2017年7月1日至2019年6月30日，24个月ⅹ209.47平方米ⅹ0.6元）、暖气固定费3770.4元（2017年和2018年，8个月ⅹ209.47平方米ⅹ7.5元ⅹ30%）、特行水费16957.5元（2017年5月1日至2019年4月30日，969吨ⅹ17.5元），共计36312.47。徐家霞以2017年7月27日下暴雨，雨水灌入租赁房屋造成损失系经发物业公司未尽物业服务义务为由拒交相关物业费用并提起反诉。庭审中，徐家霞、董文泽对经发物业公司主张的商铺垃圾费和暖气固定费均无异议。董文泽对经发物业公司主张的特行水费无异议。徐家霞不认可经发物业公司主张的特行水费用水量，且认为水费执行标准应有两年过渡期。徐家霞、董文泽均不认可经发物业公司主张的每平方米2.5元物业服务费标准。一审法院认为，白桦林居小区业主委员会与经发物业公司签订的《白桦林居物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该物业服务合同对业主具有约束力，董文泽辩称该物业服务合同未经其同意对其无约束力的辩称意见，该院不予采信。经发物业公司为白桦林居提供物业服务，徐家霞作为物业使用人应向经发物业公司支付相应费用，经发物业公司主张徐家霞支付拖欠的物业服务费、商铺垃圾费、暖气固定费、特行水费，该院予以支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。故经发物业公司要求董文泽承担连带责任，该院予以支持。徐家霞辩称，不认可经发物业公司主张特行水费的用水量，但未提供相反证据，认为应有两年过渡期亦不符合西安市物价局关于我市城区实行居民阶梯水价制度有关问题的函市物函[2015]133号文件要求，故对该辩称意见不予采纳。徐家霞、董文泽辩称，不认可每平米2.5元物业费收费标准，白桦林居小区业主委员会与经发物业公司签订的《白桦林居物业服务合同》明确约定商业每月每平方米2.5元物业费，经发物业公司自2010年始提供物业服务，徐家霞承租后按每平方2.5元向经发物业公司交纳物业费用，徐家霞、董文泽未提供证据证明每平米1.5元物业费的相应证据，故对徐家霞、董文泽该辩称意见，该院不予采信。关于经发物业公司主张的违约金，经发物业公司在提供物业服务过程中，存在沟通公示不到位的情况，结合合同履行情况及本案实际，对该项诉讼请求，该院不予支持。关于徐家霞的反诉请求，未提供充分证据证明商铺漏水系反诉经发物业公司未尽物业服务义务所致，故徐家霞的反诉请求，无事实和法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条规定，判决：一、被告徐家霞于本判决生效之日起十日内支付原告西安经发物业管理有限责任公司物业服务费12568.2元、商铺垃圾费3016.37、暖气固定费3770.4元、特行水费16957.5元，共计36312.47元;二、董文泽对上述债务承担连带责任;三、驳回西安经发物业管理有限责任公司的其余诉讼请求;四、驳回徐家霞的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费887元（经发物业公司已预交），由董文泽、徐家霞共同负担740元，于上述付款时间一并支付经发物业公司，经发物业公司负担 147元。反诉案件受理费802元（徐家霞已预交），由徐家霞负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、2020年5月18日，一审庭审时，经发物业公司提供徐家霞2017年、2018年、2019年用水抄表记录，显示徐家霞用水969吨，徐家霞对该证据真实性不予认可，认为是经发物业公司单方抄的水表。二、徐家霞申请证人江长安出庭作证，江长安称2019年9月，徐家霞的丈夫郭峰给其表示美容店被水泡了，让其去修复，在干活期间，郭峰表示能不能让物业看一下漏水是何原因，其爬楼梯上去看了一下，主要是落水口上面有塑料袋堵了，其让师傅清理了下。三、二审期间，经发物业公司提供五张收款收据，证明涉案房屋自2013年1月起，一直按每平方2.5元交费，徐家霞在承租后仍然按2.5元/平方米交费。徐家霞称应该是按照2.5元/平方米进行交费。二审审理期间，经发物业公司表示其公司虽然对徐家霞主张的漏水问题及相关损失不负法律上的责任，但作为国有企业，经发物业公司愿意承担社会责任，对徐家霞应支付的物业服务费、商铺垃圾费、固定暖气费、特行水费减免共计6312.47元。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，白桦林居小区业主委员会与经发物业公司签订的《白桦林居物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于一审判决按2.5元/平方米收取物业费是否正确的问题。经发物业公司在二审时提供徐家霞在2017年7月停止交费前按2.5元/平方米进行交费的收款收据，徐家霞对该事实予以认可，故一审判决对物业费按2.5元/平方米计算，并无不当。关于徐家霞的反诉请求是否应予支持的问题。首先，徐家霞在一审时申请证人江长安出庭作证，江长安称其在2019年的9月进行修复，当时经徐家霞丈夫郭峰提议，其发现落水口由塑料袋堵住，让师傅进行清理。该证言能够证明在2017年7月28日发生漏水后长达两年的时间，徐家霞一直未找到漏水的原因，故徐家霞称漏水系管道堵塞的证据不充分。其次，徐家霞称在2017年7月28日漏水后一直未在租赁场所经营，直至2019年9月装修。该陈述与经发物业公司提供的其2017年、2018年、2019年用水记录不一致。故一审判决以徐家霞证据不足为由对其反诉请求不予支持，并无不当。二审审理期间，经发物业公司表示其公司虽然对徐家霞主张的漏水问题及相关损失不负法律上的责任，但作为国有企业，经发物业公司愿意承担社会责任，对徐家霞应支付的物业服务费、商铺垃圾费、固定暖气费、特行水费减免共计6312.47元。综上所述，因经发物业公司自愿减免徐家霞应交物业服务费、商铺垃圾费、固定暖气费、特行水费，共计减免6312.47元，并不违反法律规定，本院予以确认。徐家霞的反诉请求不能成立，应予驳回。一审判决第一项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初5362号民事判决第二项、第三项、第四项；二、变更西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初5362号民事判决第一项，即：“被告徐家霞于本判决生效之日起十日内支付原告西安经发物业管理有限责任公司物业服务费12568.2元、商铺垃圾费3016.37、暖气固定费3770.4元、特行水费16957.5元，共计36312.47元。”为：徐家霞于本判决生效之日起十日内支付西安经发物业管理有限责任公司物业服务费、商铺垃圾费、固定暖气费、特行水费共计3万元。一审本诉案件受理费887元，由董文泽、徐家霞共同负担500元，经发物业公司负担 387元。反诉案件受理费802元，由徐家霞负担。二审案件受理费2470元，由徐家霞负担2000元，经发物业公司负担470元。本判决为终审判决。  审 判 长  马 莉  莉                     审 判 员  马  延  环                             审  判  员  秦  燕  燕 二○二○年十二月十六日                               法 官 助 理  同 江 龙 书 记 员  孙  婉  侠 1