上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9800号上诉人(原审被告、反诉原告)：王丹凤，女，1957年12月28日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托诉讼代理人：戴时立(系王丹凤之子)，1984年10月29日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：周小龙，男，1980年4月19日出生，汉族，户籍地江苏省。委托诉讼代理人：刘慧鹏，上海首伦律师事务所律师。上诉人王丹凤因与被上诉人周小龙房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初28914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王丹凤上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；追加上海新新物业管理有限公司(以下简称“新新物业”)为共同被告；本案诉讼费用由周小龙承担。事实和理由：一、一审程序错误。1．违反不告不理原则。周小龙没有提出要对2020年4月28日至同年8月4日期间上海市静安区海宁路XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)的停水停电问题、租金、使用费进行打折计算，一审法官仅以自己调查中获得的片面证据(2020年4月28日戴时立签署的要求物业对涉案房屋停水停电的《通知书》)就认定上述期间是王丹凤导致的停水停电，并以此为据判决周小龙仅需支付一半的租金、使用费，违反不告不理原则。2．遗漏共同侵权人。涉案房屋位于金城大厦，该大厦水电的阀门设置为户内水表处的阀门是唯一控制该套房屋用水的控制所在；户外楼道里的配电间的电表处是唯一控制各套房屋用电的控制所在；该配电间的钥匙，由新新物业的工作人员保管。因此，只要能进入房间内，就不可能实现断水；不经过新新物业的许可与操作，就不可能断电。戴时立签署的《通知书》只是要求新新物业在4月28日、29日两天断电断水，并且抄录、结清水电费的凭证，用于29日王丹凤可以进行自力救济收回房屋，但这个目的随着29日警察出警，要求戴时立向周小龙移交钥匙而告破产。4月30日，王丹凤亲自前往物业，明确要求物业恢复供电(有明确的证据证明，王丹凤、周小龙、新新物业工作人员都在场)。后物业没有恢复供电，如果因此侵犯到周小龙的权利，那么责任在新新物业。法官在处理停水停电对周小龙的权利影响时，应当将新新物业与王丹凤列为共同侵权被告，而不能直接使用新新物业提供的为自己开脱的证据，这样违反质证原则和辩论原则，对王丹凤不公平。二、一审认定事实不清。1．新新物业擅自断水电。2020年4月30日王丹凤、周小龙、新新物业三方在物业办公室，确认了王丹凤与周小龙不解除合同、不退房、不办理交接，恢复供水供电的口头协议(有录音证据证明)。一审在没有证据证明4月30日具体发生了什么情况，就直接认定2020年4月28日至同年8月4日期间涉案房屋停水停电是新新物业依据王丹凤的要求所为，明显与客观事实、法律事实相悖。2．周小龙自愿放弃使用水电。2020年6月2日，根据周小龙提供的证据，其携带当天的报纸进入涉案房屋内，在房间内的水表处(阀门)拍摄照片，以及进入物业管理控制的配电房拍摄照片的情况，一审判决书却未提到这一事实。这足以证明周小龙不但对涉案房屋持续进行着控制，并且随时可以恢复供水供电，其之所以不恢复的原因是恶意的占有，并配合新新物业出具证明，对王丹凤造成财产侵害。3．疫情期间金城大厦未封闭。根据2020年2、3月金城大厦21楼水电台账，可以清楚看到该楼层有些房屋正常发生水电走字，有些房屋出现了明显较少的水电走字，这足以证明疫情期间金城大厦并未实际执行全楼封闭，至少在21楼确实有些房屋是正常使用的，有些房屋空置或很少使用。三、一审适用法律错误。1．不应适用不可抗力。一审法官依据涉案房屋2020年2、3月走字较少，结合当时疫情管控较严，就认定涉案房屋存在被封无法使用，是不可抗力造成的结论，是不具备充分且必要的因果关系的。2020年1月25日至2月2日是春节，根据中华民族的传统习俗和《劳动法》规定的探亲假的设置，春节后的一个多月时间，本就是上海地区的旅游淡季，加之学校放假等原因，周小龙经营的民宿本就没有什么生意，这是正常的经营风险，其完全可以通过自住、转租、及时与王丹凤沟通等方式来减少损失，而周小龙选择既不沟通，也不退房，也不经营的方式消极对待，这不是不可抗力规则所要保护的情形。2．非法利益不应受法律保护。周小龙在涉案房屋用作经营旅馆后的半年时间内，都未向公安机关申请办理许可证手续，也未向工商部门注册开设旅馆，其打着“民宿”招牌，非法经营的“不定期租予他人”的行为，应当定性为违法经营旅馆，因此其已得的、可得的、因疫情而取得的利益应该被认定为非法利益，不受法律的保护。并且，根据双方合同中关于违法经营的条款，应当以一个月租金承担违约责任。3．押金作为违约金扣除，王丹凤已在一审第一次开庭前进行了书面答辩，无须另行提出反诉主张。王丹凤在书面答辩中明确周小龙诉求返还2020年2月10日至4月1日的房屋租金，没有法律依据与合同约定返还的义务；押金因违反《租房协议》作为违约金，不予返还。综上，请求支持王丹凤的上诉请求。周小龙辩称，一、本案一审程序合法无误。1．一审法院审理期间调取的王丹凤儿子戴时立于2020年4月28日签字发出的通知物业停水停电《通知书》，在一审质证时，戴时立已经质证经其本人签发，王丹凤和戴时立在质证中并未提出需要延期审理或给予答辩期的请求，周小龙认为一审程序合法无误。2．依据合同相对性，王丹凤和周小龙签署《租房协议》，相关责任义务均由双方来承担，周小龙依据合同相关条款只能向王丹凤追索权利，而且周小龙认为，案外人履行正常的物业职责并没有对周小龙的实体权利造成影响，也非本案侵权人。二、本案一审认定事实清楚。1．新新物业自2020年4月28日收到戴时立的停水停电《通知书》，随后采取相关停水停电措施以保障王丹凤业主利益，如今王丹凤却认为物业擅自断水电，混淆事实，于情于法，难被认同。2.2020年6月2日，周小龙进入房间，不代表周小龙可以完全行使租赁权利，更谈不上恶意占有，停水停电的客观事实已经存在，周小龙在王丹凤已经通知物业停水停电的情况下，无法未经王丹凤许可直接要求物业开通水电。一审中已经认定4月份至8月份周小龙拒绝交房而承担相关责任，要求周小龙承担此期间一半房租，周小龙对此无异议。3．因新冠疫情，导致涉案房屋被封期间无法使用，已经在一审庭审中调查清楚，不再赘述。请求驳回上诉，维持原判。周小龙向一审法院起诉请求：1．周小龙、王丹凤签订的《租房协议》于2020年4月27日解除；2．王丹凤返还2020年2月10日至2020年4月1日的租金人民币(以下币种均为人民币)6，793.55元、押金3900元；3．王丹凤赔偿装修损失9，455.38元。王丹凤向一审法院提起反诉请求：1．周小龙、王丹凤签订的《租房协议》于2020年8月4日解除；2．周小龙支付2020年4月28日至2020年8月4日的租金12，732.26元；3．周小龙赔偿装修费6，830.56元。一审法院认定事实：涉案房屋(类型办公楼、用途办公)位于金城大厦，王丹凤之子戴时立为产权人之一。涉案房屋租予周小龙之前，由王丹凤租予他人居住，房屋内有橱柜、台盆、洗衣机、电陶炉、空调、地板、热水器等家用设施。2019年7月21日，周小龙(承租方、乙方)与王丹凤(出租方、甲方)签订《租房协议》，约定：甲方同意乙方租赁房屋作为住宿用；租期3年，自2019年7月28日至2022年7月27日；第一年月租金3900元、第二年月租金4000元；首期支付15，600元(其中3900元作为押金处理)，方式为付三押一，以后租金在前一期租金届满前5日内缴纳下季租金；合同续约或终止提前一个月通知甲方；乙方应按约定用途使用房屋并按约定期限及时给付租金；乙方不得利用房屋进行违法经营或违法活动，损害公共利益；协议履行过程中，双方一致同意提前终止履行协议的，本协议提前解除；乙方违反本协议的，甲方有权解除协议提前终止协议履行，乙方应当承担一个月租金的违约金；无论基于何种原因解除或终止本协议书履行的，应当终止协议日其三日内向甲方办理移交手续并结清所有应承担的费用，乙方对房屋有装饰装修的，乙方无偿移交甲方享有。2019年7月27日，王丹凤将房屋交付给周小龙。2019年7月28日，周小龙向王丹凤支付三个月租金11，700元和押金3900元。王丹凤接收房屋后，对于涉案房屋进行了装修(包括安装防盗门、购买沙发、粉刷墙面等)，并支付装修款21，667.56元。后王丹凤将涉案房屋用作民宿不定期租予他人。2019年10月21日，周小龙向王丹凤支付2019年10月28日至2020年1月27日的租金11，700元。2020年1月21日，周小龙向王丹凤支付2020年1月28日至2020年4月27日的租金11，700元。新冠疫情发生后，金城大厦物业管理公司新新物业对涉案房屋在内的经营民宿的房屋采取粘贴封条的形式禁止使用。后新新物业解除了前述限制措施。2020年4月21日，周小龙向王丹凤发送短信，要求因疫情原因双方合同解除，王丹凤退还剩余押金、房租，并将房屋还给王丹凤。同日，王丹凤回复周小龙，指出涉案房屋所在金城大厦并未因疫情禁止一切人员进出，房屋仍然可以使用；虽然不能如租客所想实现经营收入，但是并不适用不可抗力或情势变更条件，因此要求周小龙继续支付租金或在4月27日前搬离该房屋，且应支付一个月租金作为赔偿金。后王丹凤回复周小龙，指出如果王丹凤不退押金，周小龙有权选择住和退。期间，周小龙、王丹凤就解约一事进行协商，但未达成一致意见。2020年4月28日，王丹凤之子戴时立的要求新新物业对涉案房屋进行断电。一审审理中，王丹凤称，2020年4月28日停水停电没有跟周小龙讲过。2020年4月29日，王丹凤之子戴时立至涉案房屋处更换门锁。周小龙发现后予以制止，并提出未退押金、不愿意退房。戴时立遂报警。后戴时立根据警察的要求将新换门锁的钥匙交给周小龙。2020年4月30日，新新物业根据王丹凤要求登记电表、水表数字。后周小龙提起本案诉讼，王丹凤于2020年7月10日收到周小龙的诉状及证据副本。后王丹凤提出反诉，要求解除《租房协议》等。一审法院于2020年8月3日向周小龙送达反诉状副本。2020年8月4日，周小龙、王丹凤办理了房屋交接，涉案房屋电表、水表字数与2020年4月30日的电表、水表字数相比无变化。周小龙于此日前拆除了沙发、灯泡、踢脚线、洗衣机、床头柜等物品。一审审理中，周小龙称，如果法院认定周小龙需向王丹凤赔偿相应物品损失，对于王丹凤主张的价格无意见。现王丹凤已将涉案房屋另租予他人居住。一审法院另查明：2020年1月，涉案房屋内用电408度，无用水。2020年2月涉案房屋内用电6度，无用水。2020年3月，涉案房屋内用电10度，用水7立方米。2020年4月，涉案房屋内用电208度、用水3立方米。2020年5月、6月、7月涉案房屋内无用电、用水。一审法院认为，周小龙、王丹凤签订的《租房协议》系双方当事人的真实意思表示，应为有效，对当事人具有约束力。对周小龙、王丹凤各项诉请，一审法院做出如下分析：一、关于合同解除的责任。根据审理查明的事实，周小龙于2020年4月21日向王丹凤提出解约、退还押金及租金，王丹凤以“虽不能实现经营收入，但不适用不可抗力”为由要求周小龙继续支付租金或支付赔偿金、退房。虽然《租房协议》约定房屋用途为住宿，但根据双方上述沟通记录，可见王丹凤对于周小龙租赁房屋用于经营民宿是知情的。虽然因疫情原因致周小龙使用房屋受到影响，但至2020年4月时因疫情造成的使用房屋的限制已消除，双方之间的合同能够继续履行。然而周小龙于此时向王丹凤提出解约并拒付下一期租金，其行为已经构成违约；且在王丹凤于2020年4月29日通过换锁收回房屋时，仍以押金未退为由拒绝交房。一审法院认为，合同解除的责任在于周小龙，而非王丹凤。周小龙关于因王丹凤原因致《租房协议》提前终止的意见，与查明事实不符，一审法院不予采纳。二、关于合同解除的时间。考虑到双方已于2020年8月4日办理房屋交接，故双方之间的《租房协议》已实际解除。根据法律规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。一方面，周小龙虽称其于2020年4月27日搬离涉案房屋，但并未提供相应证据，且其于2020年4月29日后实际持有涉案房屋的钥匙，故一审法院认定周小龙未于2020年4月27日搬离房屋，且根据法律规定其无权要求解除合同。另一方面，王丹凤已通过反诉形式主张解除合同且反诉状副本已于2020年8月3日送达周小龙，应认定王丹凤解除合同的通知于2020年8月3日达到周小龙，故《租房协议》应于2020年8月3日解除。周小龙关于《租房协议》于2020年4月27日解除、王丹凤关于《租房协议》于2020年8月4日解除的意见，一审法院均不予支持。三、关于已付租金、押金的退还。根据涉案房屋内用水用电情况，可以看出涉案房屋于2020年2月期间因疫情原因致使用受到影响，此系不可抗力所致，故2020年2月10日至2020年2月29日期间的租金应酌定予以减少并由王丹凤退还给周小龙。而2020年3月期间涉案房屋内的用水量比房屋使用正常后的4月用水量还多，可见2020年3月期间的房屋使用恢复正常，基于此2020年3月1日之后的租金应由周小龙承担，王丹凤无需退还。关于押金，王丹凤虽主张押金应作为违约金予以扣除，但并未就此提出反诉主张，故一审法院认定押金应由王丹凤退还给周小龙。四、关于2020年4月28日至2020年8月4日的租金、房屋使用费。根据审理查明的事实，王丹凤于2020年4月28日对涉案房屋停水停电，后房屋虽在周小龙实际控制之中，但停水停电确实影响了房屋的使用。同时周小龙于2020年4月29日拒绝交房并实际控制房屋至2020年8月4日，对损失的扩大负有责任，故对于2020年4月28日至2020年8月4日期间的房屋租金、使用费应由原、王丹凤各半负担。五、关于装修。根据合同约定，无论合同基于合同原因终止履行，周小龙都应将装修移交王丹凤。现周小龙拆除了部分装修物品，理应赔偿王丹凤相应损失。基于此，周小龙要求王丹凤赔偿装修损失的诉请，与合同约定相悖，一审法院不予支持。考虑到周小龙拆除的装修部分已实际使用，产生折旧，故对于周小龙应向王丹凤赔偿的装修损失，一审法院参照周小龙装修的价格、内容及折旧，酌情确定为3000元。判决：一、周小龙与王丹凤签订的《租房协议》于2020年8月3日解除；二、王丹凤应于判决生效之日起十日内向周小龙退还2020年2月10日至2020年2月29日的租金1，266.75元；三、王丹凤应于判决生效之日起十日内向周小龙退还押金3900元；四、周小龙应于判决生效之日起十日内向王丹凤支付2020年4月28日至2020年8月4日的房屋租金、使用费6，366.13元；五、周小龙应于判决生效之日起十日内向王丹凤赔偿装修损失3000元。六、周小龙的其余诉讼请求，不予支持；七、王丹凤的其余反诉请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，因受疫情影响，周小龙提出解除双方《租房协议》具有一定合理性，一审法院确认双方合同解除是适当的，对合同解除后相关事宜所作的处理，亦无不当，本案可予维持。王丹凤的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币706元，由上诉人王丹凤负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 徐 庆审 判 员 王 伟二〇二〇年十二月十六日法官助理 朱 敏书 记 员 朱 敏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……