广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25407号上诉人（原审原告）：唐甜，女，汉族，1989年1月8日出生，身份证住址：上海市长宁区）。委托诉讼代理人：周敏生，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴相茂，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州金湖住宅发展有限公司，住所地：广东省广州市白云区沙河沙太公路6公里处右侧金湖楼。法定代表人：张燕，职务：董事长。委托诉讼代理人：蔡琼雯，广东诺臣律师事务所律师。上诉人唐甜因与被上诉人广州金湖住宅发展有限公司（下简称金湖公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初22136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月28日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的有关规定，本案适用普通程序，由审判员谭红玉独任审理。本案现已审理终结。上诉人唐甜上诉请求判令：1.撤销原审判决；2.改判金湖公司赔偿唐甜无法正常使用房屋的经济损失616683元(2011年租金标准：30元／㎡·月×216.38㎡×1个月=6491.4元；2012年租金标准：35元／㎡·月×216.38㎡×12个月=90879.6元；2013-2017年租金标准：40元／㎡·月×216.38㎡×12个月×5年=519312元)；3.金湖公司赔偿唐甜购买家具用品的损失787045元；4.金湖公司赔偿唐甜装修房屋的损失119888元；5.由金湖公司承担本案一、二审受理费。事实与理由如下：一、涉案房屋不能使用的时间不止维修期间，更不止126天。涉案房屋总计有过4次维修，每次维持1至2个月。虽然金湖公司只自认存在3次维修，但从其自认情况可知，前几次维修都未能解决涉案房屋的漏水问题，导致漏水问题一直存在，直接导致唐甜无法使用房屋。在2012年维修无果后，唐甜多次催告金湖公司进行维修，直到2015年5月13日双方达成会议纪要，并于2015年5月14日对涉案房屋家具进行封存，唐甜次日将钥匙移交给金湖公司。结合金湖公司在原审过程中自认的2017年10月有维修以及金湖公司提交的钥匙退还通知书可以证实，从2015年5月15日至2017年长达两年的时间里，唐甜无法正常使用涉案房屋。因此，非维修期间也应当计入不能使用房屋的期间内；二、房屋不能使用的经济损失不止另行租房的经济损失。原审已经认定存在不能使用房屋的事实，则唐甜必然因此产生经济损失，但该经济损失不仅包括另行租房产生的经济损失，还应考虑涉案房屋的租金标准。另外，唐甜已交纳的物业费等相关费用及维修期间因陪同看管的误工费也应当计算在内。原审法院简单地以唐甜举证不能为由驳回唐甜的该项请求，意味着唐甜有损失而无赔偿，显失公平；三、唐甜提供的单据及付款凭证足以证实装修及物品损失，应当予以采信。在装修房屋、添置物品过程中，唐甜有过多次交易，其中不乏现金、微信、支付宝等非银行转账方式支付款项。唐甜无法保留每次的转账记录或发票，也不符合日常习惯。唐甜提交的由交易相对方出具的收据足以证明实际付款事实以及装修、物品价值。金湖公司否认其真实性，应当由其证伪；四、从双方的聊天记录可以反映，金湖公司的代理律师沈涛主动转达公司同意赔偿30万元的意见，其中现金26万元，物业费优惠4万元，意味着金湖公司认同唐甜至少产生了30万元的经济损失。因此，原审判决酌定10万元损失赔偿，明显过低。被上诉人金湖公司答辩称：一、自2011年12月至2017年12月期间，涉案房屋存在三次维修，每次维修时间不超过一个月左右，且每次都维修完好后交给唐甜，唐甜并未提出异议。唐甜主张房屋长达六年漏水无法居住并非事实，亦完全不符合常理，其主张因无法正常使用房屋产生了经济损失616683元没有事实根据；二、唐甜主张因房屋持续漏水导致其产生787045元的家具用品损失、119888元的装修房屋损失，与事实不符，也没有任何证据支持；三、唐甜提供的邓春平与沈涛的微信聊天记录不能作为本案对金湖公司不利的定案根据。唐甜于2020年7月9日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.金湖公司赔偿唐甜无法正常使用房屋的经济损失616683元（2011年租金标准：30元/㎡/月×216.38㎡×1个月=6491.4元；2012年租金标准：35元/㎡/月×216.38㎡×12个月=90879.6元；2013-2017年租金标准：40元/㎡/月×216.38㎡×12个月×5年=519312元）；2.金湖公司赔偿唐甜购买家具用品的损失787045元；3.金湖公司赔偿唐甜装修房屋的损失119888元；4.由金湖公司承担本案受理费。原审法院经审理查明，2011年9月9日，唐甜（乙方）与金湖公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同》（预售），约定：乙方所购商品房为金湖花园四期3栋4梯5层502号房，房屋地址为白云区环翠街12号502房，复式1厨3卫，非封闭式阳台1个，建筑面积共215.92平方米，其中套内建筑面积185.29平方米，共有分摊面积约30.63平方米；总金额6261680元。其中：第十六条交付时的验收。乙方应当在接到交楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第十七条风险责任转移（节选）。乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任（节选）。甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按下述第3种方式处理：3、甲方将装饰、设备修复至符合约定的标准或以同等档次、相同质量的材料进行替换，甲方不作任何补偿，乙方不得因此拒绝收楼。第二十五条工程质量保修。正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程3年；（三）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；（四）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；（五）地面空鼓开裂、大面积起砂1年；（六）门窗翘裂、五金件损坏1年；（七）管道堵塞2个月；（八）供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；（九）卫生洁具1年；（十）灯具、电器开关6个月。其他部位、部件的保修期限按《房地产（住宅）质量保证书》执行。房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务；甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后5日内通知乙方。甲乙双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。在保修期内，乙方发出书面保修通知书5日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担。第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。上述合同的附件六装饰、设备标准（节选）：二、住宅单元地面：客厅、餐厅铺大理石；卧室、书房铺复合实木地板；厨房铺仿古砖；卫生间铺大理石；其他多功能房铺抛光砖；阳台及露台铺防滑地砖。天花：客厅、餐厅吊顶为造型天花；厨房、卫生间吊顶为造型天花；卧室、书房局部吊顶为造型天花，其余涂乳胶漆。内墙：厅、房涂乳胶漆，其他多功能房涂乳胶漆；厨房贴仿古砖；卫生间贴石材。厨房：德国进口LEICHT品牌组合式厨柜；配德国进口Kuppersbusch品牌燃气炉、抽油烟机、洗碗机；配双门冰箱。供水：提供自来水管道系统，独立水表，配日本进口能率品牌集中热水系统。注：卖方可以同等素质之建筑材料及设备替代上述所列各项，无须另行通知买方。上述合同的附件七本合同补充协议（节选）：十、对《商品房买卖合同》第十六条的补充。（一）乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，如之后乙方再次或多次提出异议的，之后的异议无效。（二）乙方可直接向甲方提出书面异议，如乙方通过物业服务企业将书面异议转交给甲方的，则从该物业服务企业将乙方的书面异议转交给甲方之日起开始计算相关时间。（三）甲方在接到乙方异议后，只要在约定期限内作出书面答复或处理意见，即视作该商品房已如期交付给乙方，乙方不得以此追究甲方的任何责任。十一、对于《商品房买卖合同》第十七条的补充。（一）该商品房的风险责任自交付或视为交付之日起由甲方转移给乙方。（二）《商品房买卖合同》第十七条“异议部分”是指乙方根据《商品房买卖合同》第十五条就甲方所出示、提供的证件及文件提出的异议，除此之外乙方所提出的其他异议不影响该商品房的风险责任在该合同约定的交付期限转移给乙方。（三）自房屋的风险责任转移至乙方起，乙方应承担因该商品房交付而产生的全部风险责任，包括但不限于各项物业服务费的支付、商品房损毁灭失的风险承担。十七、对《商品房买卖合同》第二十五条的补充。（一）房屋建筑工程保修期从交付之日或本合同约定的视为交付之日起计算。保修期满后，甲方不再承担保修义务。保修期内各项目、部位的维修并不能导致乙方追究甲方保修责任之时效中断。（二）甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务，但乙方需提供协助及配合的义务，若因乙方不配合或拒绝甲方入场维修等原因导致甲方无法履行保修责任的，由此产生的责任由乙方自行负担。二十三、本补充协议为《商品房买卖合同》不可分割的部分。本补充协议与《商品房买卖合同》内容不相一致的，以本补充协议为准。2011年12月17日，唐甜在《业主收楼物品资料签收单》上签名确认收楼。2012年7月29日，唐甜向金湖花园的物管公司申请装修，内容为：1.拆除原地面地砖、工人房原有门窗拆除改砌墙、贴过道地砖、主人房卫生间有改动；2.所有房间强弱电改动；3.一层阳台、主人房、卫生间给排水改管；4.墙面天花扇灰、油漆，一层天花吊顶、房间铺木地板；装修日期为2012年8月1日至2012年10月31日，装修公司名称为广东星艺装饰集团有限公司。同日签订了《房屋装修工程、防水工程质量、防火安全承诺书》。2014年12月16日，唐甜与邓春平共同作为业主方与金湖公司就涉案房屋工程质量问题进行沟通会谈并形成会议纪要，内容为业主要求提供维修方案，并赔偿维修工程导致的物品损失及误工费、交通费；金湖公司回应需看过现场后再出具书面整改方案，对于赔偿需进行汇报。2015年5月13日，唐甜与邓春平共同作为业主方再次与金湖公司就涉案房屋工程维修进行沟通会谈并形成会议纪要，内容是经协商初步达成如下事项，同意维修方案、关于赔偿问题业主提出按合同约定的延期交楼费用或按租金加上租金浮利；也可由金湖公司提出第三种方案，需经唐甜认可；从5月14日起由物业对涉案房屋内的软装进行清点、检查及评估；6月20日前金湖公司需协商好处理方案并与业主商谈。施工方案记载需对602露台漏水、涉案房屋卧室天花、涉案房屋入户走廊进行维修，需对维修部位的物品进行成品保护。其他部位也存在一些问题一并维修，内容还包括卫生清洁、物品恢复，工期共计42天。2016年9月27日，金湖公司对涉案房屋进行工程回访，回访记录为入户走廊天花发黄、下层主人房天花侧板发黄（靠窗位置）。唐甜为证明渗漏维修事实，出示照片，照片显示天花、墙壁发黄，同时可见房屋内物品有进行保护处理，且物品装箱上贴了金湖物业服务部2015年5月14日的封条。金湖公司主张上述照片无法证明涉案房屋存在严重渗漏情况。唐甜为证实其存在装修及家具物品损失，出示广东星艺装饰工程预算单、预算表及相关付款单据，记载涉案房屋装修工程总价为119888元，邓春平向装修方付款80000元，向他人账户付款20000元。金湖公司对上述预算单、预算表均不予确认，对付款记录不予确认，称均非唐甜付款。唐甜为证实其存在家具用品损失，出示客户订货生产单、产品订购单、定（出）货单、发票单、送货单、购物单、销售协议、报关单、送货单、销售合约、定/销货单、产品销售合同及其报价单、产品购销合同、销（零）售单，其中包括购买涂料、软装、灯饰、门窗、地砖、桌椅、沙发、地毯、柜子、整体橱柜、地板、窗帘、地漏等等。金湖公司对上述证据均不予确认。唐甜为证实其上述损失属实，出示邓春平与沈涛的微信通信记录，显示2018年4月9日，沈涛发送信息“……。公司的意见：1.同意支付26万元赔偿金，并同意给予相当于四万元的物业管理费优惠。合计人民币30万元……恳请邓姐研究，同意为盼！”，之后邓春平回复要求2018年1月1日之前的物业管理费全免、并将小区会所15万元消费返还；沈涛于2018年6月20日再次发送“1.水电费免。2.物业费不免。3.公司支付30万元现金。”邓春平未表示同意，沈涛称将金湖公司诉请再次向公司反映，之后2018年8月7日，沈涛发送信息“基本同意你的要求，正在走审批流程”。之后未有具体审批结果的回复。金湖公司称沈涛当时仅是一般代理，其口头向公司领导申请赔偿，公司领导明确表示不同意，但沈涛超越代理权限，擅自回复同意赔偿30万元，并非金湖公司真实意思表示，也未进入审批流程，后因沈涛代理工作未达到预期，故后续更换了新的代理律师。原审审理过程中，唐甜称涉案房屋最初是在入户走廊及卧室天花有渗漏，但之后便渗透延伸至客厅餐厅，最终导致整个房屋受损。唐甜对于漏水维修事实陈述如下：其于2011年11月27日收楼，2011年12月初发现涉案房屋存在阳台未做防水及漏水情况并通知金湖公司，金湖公司在2012年12月进行维修1个月，但未维修成功，之后唐甜一直催促金湖公司继续维修，直到2014年会纪纪要记载的协商，但仍未维修，又到2015年召开会议之后金湖公司才进行维修；最后一次是在2017年进行维修，但具体维修时间唐甜已无法记清，仅能确认自2018年1月1日起未再漏水。金湖公司对于漏水维修事实陈述如下：2012年10月，唐甜在装修过程中反映有发黄情况，金湖公司在2012年12月进行了维修并已修复成功；2013年5月左右，唐甜再次反映天花发黄，但此次涉案房屋楼上业主不再同意从楼上进行维修，故金湖公司提出从唐甜室内进行维修，但唐甜始终不同意导致维修一致无法进行，直到2015年5月召开会议唐甜才同意，故金湖公司在2015年5月按照施工计划维修至6月修复完毕；再之后到了2017年9月，金湖公司再次进行维修并修复完毕，但唐甜直至2017年12月才进行验收。原审法院认为，唐甜与金湖公司订立的《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件合法有效，其中的权利、义务应当得到诚信、善意、及时的行使、履行。唐甜的第一项诉讼请求为主张金湖公司维修期间导致房屋不能正常使用的损失。现唐甜主张存在四次维修，每次1-2月，金湖公司仅确认2012年12月、2015年5月及2017年10月存在维修，因唐甜未能提供证据证实实际的维修情况，仅能以金湖公司确认的维修情况为准。其中2015年5月的维修根据施工方案记载为42天，结合唐甜、金湖公司均确认涉案房历次维修均为一个月左右，故酌情认定金湖公司确认的三次维修时间均为42天，共计126天。在维修期间，唐甜主张房屋无法正常使用，但未能提供充分证据予以证实，应由唐甜承担举证不能的不利法律后果，故对非维修期间房屋不能使用的主张不予采信。对于维修期间房屋不能使用是否需由金湖公司赔偿经济损失，考虑赔偿损失的前提系维修期间唐甜有另行租住房屋产生经济损失，但唐甜未能举证证实，故对唐甜该项诉请不予支持，予以驳回。唐甜的第二项诉讼请求为主张涉案房屋的装修物品损失。现唐甜、金湖公司确认涉案房屋存在多次渗漏维修，且结合唐甜出示的装修申请表显示唐甜确对涉案房屋进行装修，所以因渗漏导致涉案房屋的装修受损合理。结合两次会议纪要中，唐甜均主张涉案房屋存在物品损失，故对唐甜主张的装修及物品损失予以采信。金湖公司抗辩该些损失已超过诉讼时效，但金湖公司代理人在微信通信记录中于2018年6月对唐甜主张的损失赔偿作为同意赔付的意思表示，故诉讼时效应自2018年6月重新计算，至唐甜2020年7月9日提起本案诉讼，尚未超过诉讼时效。关于唐甜要求金湖公司赔偿损失的金额，唐甜提供的单据及付款凭证多数为收据，仅仅几笔交易存在转账记录及发票证实，故对唐甜自行主张的装修及家具物品价值不予采信；但结合涉案房屋面积、价值，并结合装修及家具物品存在自然老化损耗的情况，酌情认定装修及物品损失为100000元，对唐甜诉请超出部分不予支持，予以驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年9月21日判决如下：一、广州金湖住宅发展有限公司赔偿唐甜装修及物品损失共100000元；二、驳回唐甜的其他诉讼请求。本案受理费9256元，由唐甜负担8648元，由广州金湖住宅发展有限公司负担608元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，本案的争议焦点是金湖公司应如何向唐甜赔偿损失。唐甜以金湖公司交付的涉案房屋存在严重的质量缺陷导致其无法正常使用为由，诉请金湖公司向其赔偿经济损失616683元、家具物品的损失787045元及房屋装修损失119888元，对此，本院认为，从双方提交的证据可以反映，在唐甜接收涉案房屋发现房屋存在渗漏等质量问题并向金湖公司提出维修要求之后，金湖公司有进行多次维修，并在维修完毕之后有对维修效果进行回访，双方之间也有就维修方案及赔偿问题进行沟通并协商，证实金湖公司有向唐甜履行维修义务。唐甜主张涉案房屋经金湖公司维修后仍存在质量问题导致其无法正常使用，并据此诉请金湖公司参照租金标准赔偿2011年11月至2017年12月期间的经济损失，但从现有证据可以反映，涉案房屋仅局部位置存在渗漏问题，不应导致整体房屋无法正常使用，且如前所述，金湖公司事实上有进行多次维修，无充分证据反映唐甜在金湖公司维修完毕之后有即时提出异议，且无充分证据证实涉案房屋存在的渗漏问题与金湖公司交付的房屋存在质量问题之间存在唯一关联，故唐甜主张涉案房屋在2011年11月至2017年12月期间均无法正常使用无充分证据予以支持，亦不符合情理，原审据此判决驳回唐甜的该项诉请并无不当，应予维持。对于唐甜诉请金湖公司赔偿家具物品损失及装修损失一项，唐甜未就其主张的物品损失和装修损失的金额充分举证证明，且唐甜主张涉案房屋渗漏导致其遭受已购买的家具物品及已投入的装修全部毁损且合计金额高达九十多万元亦不符合情理，原审根据涉案房屋渗漏的事实结合唐甜提交的证据等因素，酌情判决金湖公司赔偿唐甜装修及物品损失100000元合理适当，可予维持。综上所述，上诉人唐甜的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费17613元，由上诉人唐甜负担。本判决为终审判决。审判员  谭红玉二〇二〇年十二月十七日书记员  王文杰唐颖琪