河北省昌黎县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0322民初2039号 原告:陈绍军，男，1966年8月13日生，汉族，市民，户籍地秦皇岛市海港区，现住昌黎县。 被告:肖军，男，1958年8月19日生，汉族，农民，户籍地及住址昌黎县。 原告陈绍军与被告肖军租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告陈绍军、被告肖军均到庭参加诉讼。期间，根据原告陈绍军的申请，本院于2020年9月21日就涉案物品进行对外委托价格鉴定，2020年10月27日受委托的鉴定机构退回委托。本案现已审理终结。 原告陈绍军向本院提出诉讼请求：1、判决被告赔偿原告因被告非法拆除铝合金门窗造成的制作安装款损失9860元；2、被告非法损坏的5扇木门销售价款9100元；3、被告损坏的其他装饰材料及商品等相当于其销售价款的金额；4、部分解除原告、被告2019年7月9日签订的租房协议（解除门市房租房部分协议，继续履行后院占地加盖房屋部分的协议）；5、免除原告2020年2月10日—4月10日（2个月）期间的房租；6、判决原告不向被告支付2020年4月10日—8月10日期间的房租；7、对被告提出的由于在地板砖上等部位钻孔对地板砖进行更换重新铺装等不合理要求不予支持；8、请求法官和委托的评估人员勘察现场并确认原告销售的商品、办公用品等物质是否丢失或损坏，如果有丢失或损坏的物品，判决被告照价赔偿；9、指令被告在评估时勘察完现场或判决书下达后返还被被告控制的原告的所有物品。事实和理由，事实：1、原 2 告、被告在2019年7月9日签订位于靖安蔬菜批发市场南第二家门市房位置的8年租赁门市房的租房协议（含后院以8年土地使用权换取8年后加盖房屋所有权协议），（注：见租房协议）。2、根据租房协议，原告在门市房后院加盖了办公用房、宿舍、库房约200多平方米，花费大约10万元左右。3、由于原告租赁一楼门市房前，二楼已被被告租出去了，因此，在后院留有宽2米多的走廊供二楼住户从后院进出。4、原告曾经在2019年11月底通知被告，准备将门市房部分或全部转租出去，遭到被告拒绝；被告说只能他向外出租，如果出租出去了，可以将部分房租分配给原告；大概2019年12月初被告就在门市房前玻璃窗上第一次贴出了出租门市房的广告。5、在2020年2月10日半年租约到期之时，由于被告未将门市房出租出去，曾经向原告索要过下半年的租金，当时，由于疫情原因，原告也无法去秦皇岛海港区筹集资金，这样就未如期支付下半年租金。6、在2020年2月10日后的大约一周内，被告第二次在门市房前大门口和玻璃上贴出了出租门市房的广告（注：见证据1、2）。7、在2020年4月8日，原告接到来自北京某企业招聘担任项目经理职务的电话，经过电话协商，2020年4月9日达成协议，原告准备在一周内去北京任职；原告将该消息告诉被告后，被告就将门市房的钥匙从原告处索要走了，被告说如果有人租房，不可能让原告从北京回来开门看房。8、在2020年4月21日，原告才买到去北京的火车票，当日，原告如期去北京就职了；由于各种原因，原告在2020年5月6日从北京辞职，回到家中（注：见火车票）。9、在原告从北京回到家中的第二天，就去找被告索要门市房钥匙，被告知道原告辞职情况后，认为暂时索要房租无望，拒绝将门市房钥匙交给原告，并通知原告，在5月10日前将门市房内所有东西搬出去并收拾干净，截止5月10日，要求原告支付门市房房租5000元就完事，后院继续使用收取租金多少等到8月10日左右再商量；原告只能听从被告的指令，按时将门市房内的东西搬到后院并收拾干净；由于原告在5月10日未付房租5000元， 3 在5月11日被告将库房2扇大门各自加了一把锁（注：见照片3、4）。10、在2020年5月11日，被告在门市房前的大门口第三次贴出了出租广告（用泡沫板写的出租房屋广告），（注：见照片1）。11、在2020年6月1日，原告接到来自燕郊担任项目经理的电话，经过电话协商达成就职协议，原告在2020年6月3日去燕郊任职去了；由于各种原因，原告在7月29日从工地辞职回到家中，此时，被告也未将门市房出租出去；在7月30日，被告知道原告从燕郊回来后就索要房租，原告提出后院继续使用要求后，经过多次协商，在被告家中达成口头协议“原告支付2020年2月10日—5月10日（3个月）的租金5000元，后院原告继续租赁8年，每年土地租金为3000元，8年不能变”。12、在2020年8月1日，原告将双方达成的口头协议写成了2份协议“解除8年门市房出租协议的协议书、占用后院土地租金协议”，将书面协议送到被告家中，被告说让其儿子看一下再说。13、被告大约在8月10日—13日未通知原告的情况下拆除了后院房屋所有铝合金门窗，并将房间内的所有东西搬走了，库房2个大门锁中的属于原告的2把锁被去掉了，大门口原告公司的牌子也清除了，并贴出了出租广告（用泡沫板写的），原告在8月14日中午去办公室取东西时发现了这一情况（注：见照片5、6、7、8、9、10、11）。14、原告在8月17日（星期一）下午2点左右决定向110进行报警，昌黎县公安局当时接到报警后要求等待警察电话；10分左右，靖安派出所曹警官来电话，要求原告去派出所说明情况，原告去派出所说明了情况，并带着2个公安干警去现场了解情况；从现场回来后，曹警官通知被告到派出所，被告去了派出所，承认拆除原告铝合金门窗是被告干的；曹警官认为是经济纠纷，不属于其管辖范围，让原告、被告双方先去靖安司法所调解；原告、被告按照曹警官的意见去了靖安司法所参与调解，经过司法所调解，未达成协议，于是，原告决定去法院起诉，走诉讼途径解决纠纷。15、由于原告的库房大门被被告锁上，原告的所有物品在被告的控制下，现在不清楚原告的物 4 品在被告非法拆除铝合金门窗和非法强制打开原告库房大门并将原告的所有物品转移到库房或其他地方后是否丢失或损坏，如果有丢失或损坏，被告必须照价赔偿。理由：1、由于后院房屋是原告加盖，8年前使用权属于原告，被告非法拆除铝合金门窗，要给予赔偿制作安装费。窗约20m2×248元/m2=4960元，门约2m2×350元/m2×7扇=4900元，小计9860元。2、由于样品木门是有高档漆膜的，必须单扇展示，轻拿轻放，木门下边必须垫上软的铺装材料，然而，被告在拆除铝合金门窗后，将木门野蛮搬运至库房（不可能做到轻拿轻放），五扇门叠放在一起（中间未加软的隔离材料）靠在墙上，原告肯定损坏了木门表面的漆膜，造成木门不能继续销售和展示，必须照价赔偿；一扇实木复合门：2800元/扇；两扇高档烤漆木门：2200元/扇×2=4400元；一扇生态木门：1100元/扇；一扇钢木门：800元/扇；小计：9100元（见照片12）。3、由于原告的所有商品和物品均已转移，不能看到在搬运和存放过程中是否损坏，如果有所损坏，必须照价赔偿。4、由于疫情及疫情期间政府采取的措施属于不可抗力，原告的装饰装修分公司不能继续经营，门市房也不能继续租赁，被告也同意了解除门市房租约，原告只能申请解除原8年门市房的租赁协议；由于原告在后院加盖了房屋，不能拆除，只能继续执行该部分协议，按照协议，八年后该已经加盖的房屋归被告所有（注：见租房协议）。5、2020年2月20日—4月10日（2个月）属于疫情期间，租金按照国家政策应该免除，而且，在这段时间，被告已经贴出了出租广告；4月10日—8月10日被告已经收回了门市房使用权（4月9日门市房钥匙已经由被告收回，后院库房在5月11日被告已加了锁，5月10日前原告已经将门市房内的所有东西搬到后院），并且被告也贴出了出租广告，租金自然不能再索要，而且是在疫情期间，这部分房租也不应该索要。6、被告提出更换地板砖要求，是无理要求，因为用于出租的门市房，不可避免装修时会钻孔（未破损），其他由于装修时在墙上、顶棚上钻孔等也是正常现象，要求恢复原状 5 也是不合理要求，应该拒绝。 被告肖军在庭审中辩称，窗户被我卸下来了，他的东西在那摆着呢，我不知道他照多少钱算的，说我把他的门窗和槽钢进行转移，应该拿出证据来，门市房的钥匙早就交给我了不假，但是原告的大广告牌子现在还挂着呢，一楼梁上和地板上必须由原告给我恢复原状，墙面给我刮上大白，还有拖欠的租金也没有给我，他如果能满足我以上的条件，他的东西我都让他拉走，后面库房的东西我一样都不要，别拿着现在库房里的照片说事。庭下调解怎么都好说，但是既然起诉到法庭，该怎么办就怎么办，按照法律程序走。原告在后院加盖房屋的前提是我租给原告楼房，楼房和后院是一体的，出租就都出租，不出租就都不出租，二者不能拆开。 原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据： 一、出租协议复印件一份。内容为：甲方（出租人）肖军，乙方（租房人）秦皇岛军旺建筑工程有限责任公司装饰装修分公司陈绍军，……1、出租房屋位置：蔬菜批发市场南第二户门市房。2、出租房屋面积：3间门市房外加后面空地。3、租赁房屋时间：暂定8年，2019年7月10日—8月10日为门市房装修和后院加盖库房及办公室营业准备期，不计房租，正式计房租时间为2019年8月10日—2027年8月10日，8年后如政策没有变化，乙方可以继续优先租甲方的门市房外加后院作为经营场所使用，门市房租金参考周围租金情况作出调整，8年后后院归甲方所有，如政策有变化，如拆迁等，双方可以提前解除本协议。4、租金付款方式和租金标准：第一年按半年付执行，每半年租金标准为一万元，2019年8月10日前付租金一万元（订金2000元，双方签字后即付，剩余8000元，于8月10日当天付），2020年2月10日付一万元。……5、8年后如政策无变化，乙方有租赁甲方门市房外加后院的优先权，门市房租金参考周围租金情况决定，后院增加少量租金可以继续使用；如政策有变化，如拆迁等，双方可以提前解除本协议；如乙方8年后不再续本协议，后院乙方加盖的库房和办公室归 6 甲方所有，乙方不再拆走；如因为甲方的原因提前解除本协议，甲方要赔偿乙方加盖后院的建房费用。……2019年7月9日。 二、2019年8月28日从昌黎县锦鹏日杂经销处购买办公桌、板台桌、吧台、办公椅的现金收据一张，合计金额7090元。 三、2019年8月14日、2019年10月3日从益强刚材经销处购买角铁、方管的现金收据各一张，合计金额22670元。 四、2020年5月11日原告拍摄照片4张、2020年8月14日拍摄照片8张、2020年9月25日拍摄照片4张，均系拍照时房屋及相关物品的现状。 五、洗照片的收据两张，合计金额27.6元，冲洗照片的时间分别是2020年5月12日、2020年8月16日。 六、原告往返北京（或燕郊）与北戴河之间的火车票4张，时间分别是2020年4月21日、5月6日、6月3日、7月29日，金额合计285元。 七、原告绘制的现状图2张，其中一张是门市房一楼的布局，另一张是后院房子的布局。 经庭审质证，被告对原告提交的证据一、四、七无异议，对原告提交的证据二、三、五、六不认可，认为证据一、二缺乏真实性，证据五、六与本案没有关系。 本院在庭前对被告肖军的门市房后边的建筑物进行了勘验，并制作了笔录。内容分别为： 一、陈绍军租赁的门市房后的建筑物门窗长和宽（以门窗洞口尺寸为准）：1、中间道北办公室：自西向东数北1门（96厘米×2米）窗（2.16米×1.2米）、窗（2.02米×1.2米）、自西向东数北2门（1.02米×2.01米）、窗（1米、×1.2米），自西向东数北3门（1.1米×2米）、窗（1.52米×1.22米）、北侧窗（1.56米×1.22米）、北侧室内门（99厘米×2米）。2、中间道南仓库及宿舍：由东向西数1窗（75厘米×1.23米）、2窗（62.5厘米×1.22米）、1门（99厘米×2.1米）、3窗（74厘米×1.23米）、4窗（85厘米×1.23米）、2门（1.9米× 7 2.08米）、5窗（64厘米×1.22米）、6窗（76厘米×1.22米）、3门（99厘米×2.08米）。 二、陈绍军对仓库内物品进行清点后自认存在如下物品：高档实木复合门一扇、高档烤漆木门一扇、高档生态门2扇、高档钢木门2扇、浴室柜1个、坐便1个、大柱洗脸盆一套、墩布池一个、高档不锈钢花洒1套、洽谈小桌4张、洽谈用不锈钢圆凳16个、老板台1个、办公桌2张、文件柜1个、彩钢板（1米宽×3米多长）8张、彩钢板（1米宽×1.2米左右长）5张、铝合金门1扇、铝合金窗（双扇推拉窗）和框一套、大方管门框1套、4×4角铁3米多长11根、4×4角铁1.2米左右长9根、瓷砖角铁架子、吊顶角铁架子（挂灯具用）、吊顶细木工板（挂灯具用）2张、墙上细木工板（挂灯具用）2张、展示用展板和架子2个、货架：2大1小（大的3米长、小的1.5米长），木门展示架一套、办公桌8张、办公椅8张、大风扇1个、上下铺铁床2套、炉子1个＋10节烟筒＋1个弯头、黑板2个、折叠脚手架2米长2个、推灰小车2辆、铁锹2把、展示灯具：中档70×1000吸顶灯1套、豪华70×1000吸顶灯1套、36毫米圆吸顶灯、24毫米圆吸顶灯、18毫米圆吸顶灯、12毫米圆吸顶灯、连接灯具用花线1卷。 三、陈绍军认为上述物品中存在质量问题并有损害的如下：高档实木复合门一扇、高档烤漆木门一扇、高档生态门2扇、高档钢木门2扇、浴室柜1个、坐便1个、大柱洗脸盆一套、墩布池一个、高档不锈钢花洒1套、异议洽谈小桌4张、、老板台1个、办公桌2张、文件柜1个、办公桌8张、办公椅8张、展示灯具：中档70×1000吸顶灯1套、豪华70×1000吸顶灯1套、36毫米圆吸顶灯、24毫米圆吸顶灯、18毫米圆吸顶灯、12毫米圆吸顶灯、连接灯具用花线1卷、吧台一个。 经庭审质证，原、被告双方对本院勘验过程及笔录均无异议，但被告肖军认为原告陈绍军对仓库内物品清点后自认存在物品的种类、数量及损坏程度所做描述不客观。 庭前，原告陈绍军申请本院对被告非法拆除靖安蔬菜批发 8 市场南第二户门市房后院办公用房等的铝合金门窗及非法转移5扇高档实木门、11张办公桌过程中造成损坏以及其他丢失或损坏物品进行评估。本院依法委托河北恒信资产评估有限公司进行评估，河北恒信资产评估有限公司于2020年10月20日给本院出具了补充材料函，2020年10月27日出具退案说明，并将委托书及相关材料退回我院。 经庭审质证，原告陈绍军对补充材料函及退案说明有异议，认为河北恒信资产评估有限公司没受理过这类评估业务，原告要求评估公司来两个人到现场进行评估，他们认为来一趟不够差旅费，所以不想开展这项评估业务。既然评估公司啥都不能干，就不应当接法院的评估委托事项。原告认为委托不当是法院司法技术辅助室的责任。当原告提出异议后，司法技术辅助室让原告再重新写一份评估申请，原告说写一次申请就可以而没有写。被告肖军对补充材料函及退案说明无异议。 以上证据经本院审核，因原告提交的“证据一、四、七，法庭现场勘验笔录一、二，河北恒信资产评估有限公司《退案说明》”等，来源合法、内容客观、与本案具有关联性，故均予以采信；原告提交的“证据二、三”不足以证明被告肖军在规整房内物品时，原告从昌黎县锦鹏日杂经销处购买的物品、从益强刚材经销处购买的物品全部存在，故不予采信；原告提交的“证据五、六”与本案不具有关联性，故不予采信；“法庭现场勘验笔录三”系根据原告单方陈述所作，被告不予认可，故其内容的客观性无法认定，不予采信。 经审理认定的事实如下：原告陈绍军于2019年6月11日独资成立了秦皇岛军旺建筑工程有限责任公司装饰装修分公司，2019年7月9日原告以该分公司的名义与被告肖军签订了一份租房协议，被告将位于昌黎县外加后面的空地出租给原告使用。协议约定，租期暂定8年（自2019年8月10日至2027年8月10日止），8年后如政策没有变化，原告可以继续优先租被告的门市房及后院，8年后原告在后院修建的建筑物归被告所有，后院不再计 9 付租金。一楼门市房的租金，第一年（2019年8月10日至2020年8月9日）每半年支付10000元，其中2019年8月10日前付前半年租金10000元（已履行）、2020年2月10日付后半年租金10000元；以后每年的租金均按年付。租房协议签订后，原告在被告的门市房后院的空地上临建起了办公室、宿舍和库房，并安装了铝合金门窗。2019年10月，原告的分公司开业，当其经营至2020年2月进入疫情后就未再开展业务。被告曾于2020年2月10日向原告索要后半年（2020年2月10日至2020年8月9日）的租金，因为疫情原因，原告未如期给付。2020年4月原告准备去北京工作，将租赁门市楼的钥匙交给被告。被告从2020年4月开始在门市楼前贴上出租广告。2020年5月10日原告把门市房大厅的东西全部腾空，分别放在后院北部的大办公室里和后院南部的仓库内，原、被告各上一把锁对库房内的物品进行共管。2020年5月12日，原告将分公司注销。2020年8月被告将原告安装的后院临建房屋的铝合金门窗拆除，并把大办公室内的物品移至库房内，将库房的小锁更换为大锁。2020年12月4日，在法庭工作人员主持下，原告陈绍军对仓库内物品进行清点后自认存在如下物品“高档实木复合门一扇、高档烤漆木门一扇、高档生态门2扇、高档钢木门2扇、浴室柜1个、坐便1个、大柱洗脸盆一套、墩布池一个、高档不锈钢花洒1套、洽谈小桌4张、洽谈用不锈钢圆凳16个、老板台1个、办公桌2张、文件柜1个、彩钢板（1米宽×3米多长）8张、彩钢板（1米宽×1.2米左右长）5张、铝合金门1扇、铝合金窗（双扇推拉窗）和框一套、大方管门框1套、4×4角铁3米多长11根、4×4角铁1.2米左右长9根、瓷砖角铁架子、吊顶角铁架子（挂灯具用）、吊顶细木工板（挂灯具用）2张、墙上细木工板（挂灯具用）2张、展示用展板和架子2个、货架：2大1小（大的3米长、小的1.5米长），木门展示架一套、办公桌8张、办公椅8张、大风扇1个、上下铺铁床2套、炉子1个＋10节烟筒＋1个弯头、黑板2个、折叠脚手架2米长2个、推灰小车2辆、铁锹2把、展 10 示灯具：中档70×1000吸顶灯1套、豪华70×1000吸顶灯1套、36毫米圆吸顶灯、24毫米圆吸顶灯、18毫米圆吸顶灯、12毫米圆吸顶灯、连接灯具用花线1卷”。 本院认为，合法的租赁关系受法律保护。原告陈绍军以秦皇岛军旺建筑工程有限责任公司装饰装修分公司的名义与被告肖军于2019年7月9日签订的《租房协议》，是双方当事人的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,为有效合同。原告陈绍军成立一人公司，不能证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对公司债务承担连带责任，且公司及分公司均被陈绍军申请注销，故陈绍军应对公司的权利、义务负责。被告肖军依照合同的约定向原告陈绍军交付了门市楼及后院用地，原告陈绍军依照合同的约定给付了首期租金并在后院临建起了房屋，本院对双方先期依约履行合同的行为予以肯定。但是，原告陈绍军在2020年2月10日违反合同约定未继续履行第一年后半年（2020年2月10日至2020年8月9日）租金的给付义务，现被告肖军主张全面终止与原告陈绍军关于门市楼和后院空地的租赁关系，原告陈绍军同意终止门市楼的租赁并主张继续租赁后院空地，故本院对二人诉辩主张一致的部分予以确认，即解除原、被告关于昌黎县的租赁关系。2020年4月，原告陈绍军将一楼门市房的钥匙交给被告肖军且肖军贴出了出租广告，紧接着，原告陈绍军在2020年5月10日给肖军腾空了房屋，原、被告的行为足以表明双方就终止一楼门市房的租赁协议早已达成了一致意见，故本院认定一楼门市房租赁协议解除的时间应为2020年5月10日。因此，原告陈绍军应给付被告肖军2020年2月10日至5月10日三个月的租金5000元。虽然原、被告终止一楼门市房租赁关系的时间恰处于新冠病毒疫情防控期间，但该不可抗力并不影响原告依约履行租金给付义务，故该不可抗力事件与本案无关，不能成为原告不给付租金的正当理由。依照法律规定，合同解除后，没有履行的应当终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、 11 采取其他补救措施，并有权要求赔偿。因此，原告陈绍军因其不付租金的违约行为给被告肖军造成的经济损失应予合理赔偿，在租赁期间给肖军房屋造成的损坏应予修复，至今仍悬挂在一楼门市房上方的广告牌应予移除。虽然原、被告双方终止了一楼门市房的租赁关系，但并不必然影响门市楼后院的租赁关系。双方原约定，租金仅限于一楼门市房，不包含门市楼后院，原告陈绍军在后院所建建筑物8年后归被告肖军所有，用于抵顶后院租赁费，按照该约定，原告陈绍军已在后院投资建起了办公室、宿舍、库房等临建设施，故原告陈绍军的临建行为等同于已经履行了后院8年租赁费的给付义务。因此，被告肖军应当继续履行协议，提供后院租给陈绍军。2020年8月，被告肖军强行将原告安装的后院临建房屋的铝合金门窗拆除，及将存放于库房内的原告物品予以扣留，损害了原告财产的合法权益，本应返还或合理赔偿，但是，原告未能提供证据证实铝合金门窗被拆除造成的经济损失金额及物品是否损坏、丢失等，应承担举证不能的法律后果。综上，对原告的第1、2、3、5、6、7、8项诉讼请求不予支持，对原告的第4、9项诉讼请求予以支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十二条、第二百一十二条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认被告肖军与秦皇岛军旺建筑工程有限责任公司装饰装修分公司2019年7月9日签订的《租房协议》中，有关昌黎县的租赁内容于2020年5月10日解除；确认该协议中关于后院租赁关系及八年后后院内临建设施归被告肖军所有的协议内容有效。 二、被告肖军于本判决生效之日起三十日内将占有的昌黎县后院仓库内的物品返还给被告。 12 三、驳回原告陈绍军的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取137元，由原告陈绍军负担97元，被告肖军负担40元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 员  魏永立 二〇二〇年十二月十七日 代理书记员  于欣桐