湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终1712号上诉人（原审被告）：姚群英,女,汉族,1947年7月21日出生,住湖北省赤壁市。委托诉讼代理人:邓龙辉,湖北君泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:高三元,女,汉族,1962年2月13日出生,湖北省赤壁市。委托诉讼代理人:覃鹿鸣,湖北君泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:钱承聪,男,汉族,2019年3月10日出生,住湖北省赤壁市。法定代理人:钱某,系钱承聪之父。被上诉人（原审第三人）:湖北元一投资有限公司,住所地赤马港办事处东州大道。法定代表人：徐洪波，系公司总经理。委托诉讼代理人:刘薇,湖北文喆律师事务所律师。上诉人姚群英因与被上诉人高三元、钱承聪、湖北元一投资有限公司侵权责任纠纷一案，不服湖北省赤壁市人民法院（2020）鄂1281民初1024号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚群英上诉请求：1.请求依法撤销（2020）鄂1281民初1024号民事判决，发回一审法院重新审理；2.本案一、二审费用由三被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人涉案经营的店铺早在2016年8月1日就与店铺的所有人××市市场开发服务中心签订了租赁合同，租赁期限为一年，合同期满后，又于2017年8月1日续签了一份店铺租赁至2022年8月1日止的五年租赁合同。上诉人在租赁合同有效期间，被上诉人湖北元一投资有限公司在未征询上诉人是否购买该店铺的意见的情况下，于2019年10月28日将涉案由上诉人租赁经营的店铺出售给被上诉人高三元、钱承聪二人，三被上诉人之间的店铺买卖行为，严重侵犯了上诉人的优先购买权，一审判决对此未作任何认定;2.上诉人在涉案店铺经营期间，上诉人高三元、钱承聪及其亲友自2019年12月初起至今将多台车辆停放在被上诉人经营的门店前，导致上诉人不能正常经营，而且被上诉人当庭承认驾车堵门的事实，一审判决却没有进行任何叙述和认定;3.本案中，上诉人经营的涉案店铺涉及到出租人××市市场开发服务中心，一审法院没有依法追加其参加本案诉讼，遗漏了案件当事人。综上，请求二审法院依法对一审判决所存在的错误予以纠正。高三元辩称：1.上诉人的上诉理由与事实不符，且租赁协议真实性存疑；2.高三元已合法取得涉案商铺所有权，上诉人应依法返还；3.本案没有遗漏必要的案件当事人。综上，上诉人上诉理由与事实不符，其主张的租赁关系不成立，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求，并依法改判上诉人立即返还非法占有期间的房屋租金。湖北元一投资有限公司辩称：上诉人在一审中提交的租赁合同租期为2017年8月1日至2022年8月1日的租赁合同,湖北元一投资有限公司是不知情的。在湖北元一投资有限公司与赤壁市市场开发服务中心合同纠纷一案的审理过程中，赤壁市市场开发服务中心提供的租赁合同，该合同约定租期是2017年8月1日至2018年7月30日止,因此湖北元一投资有限公司对上诉人提供的五年租赁合同是不知情的,在这种情况下,湖北元一投资有限公司将门店出售给被上诉人高三元，高三元购买前，湖北元一投资有限公司也明确告知了,因上诉人明确表示不购买,湖北元一投资有限公司才将门店卖给高三元,并未侵犯其优先购买权。高三元、钱承聪向一审法院起诉请求：1.姚群英返还非法占有高三元、钱承聪所有的赤壁市××办事处××批发××市场综合楼××单元××号门店；2.姚群英从2019年10月28日起承担租金（按每平方40元计算）。一审法院认定事实：2016年8月1日，赤壁市市场开发服务中心与姚群英签订《租赁合同》一份，由赤壁市市场开发服务中心将包括诉争门店在内的“二期门店肆间”出租给姚群英，租赁期限：2016年8月1日至2017年7月30日，租金10万元，于2016年8月1日一次性缴清。2017年8月1日，双方就上述四间门店续签《租赁合同》一份，租赁期限：2017年8月1日至2022年8月1日，租金10万元/年，每年租期开始时一次性缴纳当年租金。姚群英自承租诉争门店至本诉立案，一直占有租用该门店，向赤壁市市场开发服务中心支付租金至2019年8月1日（共计30万元），之后，赤壁市市场开发服务中心拒绝收取姚群英的租金。2019年10月28日，高三元、钱承聪与湖北元一投资有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由前者以总价70万元，向后者购买坐落于赤壁××××办事处金谷路农副产品批发大市场综合楼（金谷佳园）1栋2单元101商铺一间（即诉争门店）。嗣后，高三元、钱承聪取得了编号为鄂（2019）赤壁市不动产权第0011825号的产权证，产权证载明的房屋建筑面积为74.54㎡。另查明：2018年5月2日，赤壁市人民法院立案受理原告（反诉被告）湖北元一投资有限公司与被告（反诉原告）赤壁市市场开发服务中心合同纠纷一案，于2018年10月23日作出（2018）鄂1281民初1100号民事判决，该判决系生效判决。该判决认定如下事实：“……2012年5月30日，湖北元一投资有限公司与赤壁市市场开发服务中心签订《赤壁市农副产品大市场经营管理合作框架协议》（以下简称《框架协议》），约定……3.湖北元一投资有限公司委托赤壁市市场开发服务中心对新市场二、三期未售面积进行经营管理，所得租金按经营面积分摊市场日常相关费用后给予元一公司60%的比例，剩余40%由赤壁市市场开发服务中心自行支配。……。2012年7月25日，湖北元一投资有限公司与赤壁市市场开发服务中心基于《框架协议》，正式签订《赤壁市农副产品大市场经营管理合作协议》，内容与《框架协议》基本一致，主要确定了赤壁市市场开发服务中心封闭老市场的时间。2013年7月2日，双方重新签订了《赤壁市农副产品大市场经营管理合作协议》（以下简称《7.2协议》），将湖北元一投资有限公司建成二期零售大棚的期限变更为2013年7月5日，赤壁市市场开发服务中心关闭老市场并完成搬迁的期限变更为2013年7月20日前，并将2013年7月2日签订的《赤壁市农副产品大市场经营管理合作协议》作废。后老市场未能关闭并搬迁，2013年7月16日，湖北元一投资有限公司与赤壁市市场开发服务中心补充签订一份《赤壁市农副产品大市场经营管理合作协议》（以下简称《7.16协议》），赤壁市市场开发服务中心承诺在2013年8月8日前关闭老市场并完成搬迁，湖北元一投资有限公司在赤壁市市场开发服务中心履行上述承诺的前提下，承诺将湖北元一投资有限公司建设的新市场三期商品楼负一楼和一楼总面积的40%独立产权房屋让与市场中心。”该判决认为：“……合同是否应当解除的问题。……本案中，双方于2012年5月30日签订了《赤壁市农副产品大市场经营管理合作框架协议》，于2012年7月25日签订《赤壁市农副产品大市场经营管理合作协议》，于2013年7月2日签订《赤壁市农副产品大市场经营管理合作协议》，并将2012年7月25日的协议废止，于2013年7月16日签订《赤壁市农副产品大市场经营管理合作协议》。上述协议的核心内容是：一、就老市场的搬迁时间双方进行了多次约定；二、湖北元一投资有限公司负责出资建设新市场（签订合同时市场建设已经完成），赤壁市市场开发服务中心进行有偿运营管理，双方达成永久合作；三、赤壁市市场开发服务中心负责新市场二期全部的摊位、门店的出租、招商、租金的收取等经营管理工作。双方还对湖北元一投资有限公司让与赤壁市市场开发服务中心房产、租金收入的分配、物业管理等进行了约定。由此可见，赤壁市市场开发服务中心与湖北元一投资有限公司签订多份合同的根本目的是搬迁老市场、让与房产以及新市场运营和租金收取分配达成永久合作。而合同签订至今，老市场已经搬迁，新市场运营正常，租金由湖北元一投资有限公司收取（就房产让与和租金问题在本判决书后部分论述）。因此双方签订合同的根本目的已经实现，故原告主张解除合同的诉讼请求本院不予支持。”判决：“一、湖北元一投资有限公司有权拒绝让与新市场三期商品楼负一楼和一楼的40%产权给赤壁市市场开发服务中心；二、赤壁市市场开发服务中心于本判决生效之日起三十日内将侵占的新市场三期商品楼负一楼和一楼部分车库或摊位返还湖北元一投资有限公司；三、赤壁市市场开发服务中心返还湖北元一投资有限公司侵占期间的租金收入200000元；四、赤壁市市场开发服务中心返还湖北元一投资有限公司新市场二期零售大棚2013年8月至2018年4月期间的租金393400元；五、湖北元一投资有限公司支付赤壁市市场开发服务中心管理费837700元；六、湖北元一投资有限公司赔偿赤壁市市场开发服务中心因拆零销售新市场二期零售大棚造成的租金损失29600元；七、驳回湖北元一投资有限公司的其他诉讼请求；八、驳回赤壁市市场开发服务中心的其他反诉请求。”一审法院认为，根据高三元、钱承聪诉讼请求、姚群英答辩及湖北元一投资有限公司的陈述，本案争议焦点为：一、姚群英应否返还诉争门店给高三元、钱承聪；二、租金的支付对象及金额。一、关于姚群英应否返还诉争门店给高三元、钱承聪的问题。首先，姚群英占有诉争门店，系基于其与赤壁市市场开发服务中心于2016年8月1日签订的租期为2016年8月1日至2017年7月30日和2017年8月1日签订的租期为2017年8月1日至2022年8月1日的两份《租赁合同》；依据（2018）鄂1281民初1100号民事判决确认的事实及判决，赤壁市市场开发服务中心作为出租方与姚群英签订上述两份《租赁合同》时，虽对诉争门店不享有所有权，但基于其与诉争门店所有权人湖北元一投资有限公司之间的合作协议，获得了后者的代为出租和收取租金的授权。至此，赤壁市市场开发服务中心将诉争门店出租给姚群英的行为，系有权处分行为，姚群英对诉争门店的占有系有权占有。其次，高三元、钱承聪购买诉争门店的时间为2019年10月28日，在姚群英承租期间（2016年8月1日至2022年8月1日），根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”的规定，姚群英享有继续租赁诉争门店的权利。综上，高三元、钱承聪请求姚群英返还诉争门店的请求，一审法院不予支持。二、关于租金的支付对象及金额的问题。基于高三元、钱承聪已于2019年10月28日购买诉争门店和原出租方赤壁市市场开发服务中心拒绝收取姚群英2019年8月1日之后期租金的事实，一审法院认为，赤壁市市场开发服务中心基于《租赁合同》所享有的权利和承担的义务，从2019年10月28日高三元、钱承聪受让诉争门店之日起，概括性由后者享有或承担。租金按40元/㎡/月计算，租金金额为：2019年10月28日至2020年7月31日期间26834.4元（74.54㎡×40元/㎡/月×9个月），2020年8月1日至2021年7月31日期间35779.2元（74.54㎡×40元/㎡/月×12个月），2021年8月1日至2022年7月31日期间35779.2元（74.54㎡×40元/㎡/月×12个月）。按《租赁合同》“每年一次缴清”的约定，前二笔租金合计62613.6元的支付期间已经届满，后一笔租金35779.2元的支付期限为2021年8月1日。综上所述，赤壁市市场开发服务中心将诉争门店出租给姚群英的行为，系有权处分行为，姚群英对诉争门店的占有，系有权占有；高三元、钱承聪取得诉争门店所有权发生在上述《租赁合同》的有效租赁期间，其请求姚群英返还门店的请求，一审法院不予支持。《租赁合同》之权利义务，自高三元、钱承聪取得诉争门店所有权之日起，由其概括承受，姚群英应当自该日起向高三元、钱承聪履行支付租金的义务。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百五十二条、第一百五十七条之规定，判决一、姚群英自本判决生效之日起十日内支付高三元、钱承聪租金62613.6元；二、驳回高三元、钱承聪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支持迟延履行期间的债务利息。案件受理费1365元，减半收取682.5元，由姚群英负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审期间，被上诉人高三元提交了赤壁市市场开发服务中心与姚群英在2017年8月1日签订的《租赁合同》影印件一份。该合同载明租用期限为“2017年8月1日至2018年7月30日止”；合同甲方（赤壁市场开发服务中心）署名“曹海欧”，未加盖赤壁市市场开发服务中心印章。该证据拟证明租赁合同期限只截止到2018年7月30日。经上诉人质证，上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性均提出异议，认为该证据系复印件、甲方署名人员身份不明，租赁合同未加盖赤壁市市场开发服务中心印章，达不到被上诉人高三元的证明目的。被上诉人钱承聪未发表质证意见。被上诉人湖北元一投资有限公司不持异议。本院认为，该租赁合同甲方署名人员非赤壁市市场开发服务中心法定代表人，且未加盖赤壁市市场开发服务中心印章，本院对其合法性、真实性不予认定，该证据不能证实案涉门店租期截止到2018年7月30日止。姚群英、钱承聪、湖北元一投资有限公司均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实相同，继续予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.一审法院未对姚群英关于优先购买权及被上诉人妨害其经营的主张认定进行处理是否正确；2.一审法院未追加赤壁市市场开发服务中心为第三人是否正确。关于争议焦点1。姚群英未在一审期间针对房屋优先购买权及妨害经营行为提出反诉，且承租人优先购买权属强制缔约义务请求权，姚群英主张因不能实现优先购买权而造成的损失可另案诉讼；同时，因妨害姚群英经营的情形已经消失，各方当事人均已当庭撤销该项主张，故一审判决未对优先购买权及妨害经营的主张进行处理并无不当，本院继续依法予以支持。关于争议焦点2，本案系高三元、钱承聪、湖北元一投资有限公司与姚群英之间的侵权责任纠纷，其中《租赁合同》虽然涉及赤壁市市场开发服务中心，但与案涉争议没有法律上的利害关系，一审法院已结合在案证据予以认定事实，故一审法院未追加赤壁市市场开发服务中心为第三人不属于程序错误。上诉人的该项上诉理由不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1365元，由上诉人姚群英负担1365元。本判决为终审判决。审  判  长  张 宏审  判  员  涂海兰审  判  员  汤兆光二〇二〇年十二月十日法官助理熊子惠书记员(兼)  熊子惠附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；