福建省邵武市人民法院 行 政 判 决 书 (2020)闽0781行初31号 原告：陈建明，男，1975年2月3日出生，汉族，户籍地南平市建阳区，现住南平市建阳区。 委托诉讼代理人：陈晓东，福建航嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡娟，福建航嘉律师事务所律师。 被告：南平市建阳区自然资源局，住所地南平市建阳区新建路**，统一社会信用代码：11350784MB18620084。 局长：叶春华，局长。 出庭负责人：该局不动产登记中心副主任，周利军，住南平市建阳区西桥北路**。 委托诉讼代理人：黄朝辉、鹿梅华，福建启新律师事务所律师。 第三人：陈某1，男，1953年6月26日出生，满族，住，住福州市仓山区/div> 原告陈建明不服被告南平市建阳区自然资源局（以下简称建阳自然资源局）不动产行政登记一案，于2020年9月2日向本院提起行政诉讼。本院于当日立案后，后于2020年9月11日向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年11月3日公开开庭审理了本案。原告陈建明的委托代理人陈晓东，被告建阳自然资源局不动产登记中心副主任周利军及委托代理人黄朝辉、鹿梅华到庭参加诉讼，第三人陈某1经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告陈建明诉称，2009年12月23日，原告与建阳市泓源包装彩印有限公司（原建阳市泓源包装彩印有限公司，法定代表人陈某1，以下简称泓源公司）签订《协议书》，双方约定由原告出资147927元共同集资建房，并将该公司综合大楼X座X层北XXX号（实为X座XXX#，后改为X层XXX房）确定给原告所有，且约定为原告“单独办理有关房产证与土地证”。事后，原告依约支付集资款，并于2009年12月14日入住至今。 2011年3月16日，建阳市土地收购储备中心与泓源公司签订《土地征收协议》，将包括原告所有的讼争房产、土地一并收储。2011年11月23日，第三人陈某1受让上述收储的综合大楼及土地，并与被告建阳国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：×××44）。该合同补充条款3.特别事项约定第（1）款中明确“由受让方（第三人陈某1）向相关部门提出申请办理相关手续及产权证……（除7套共885.66ｍ2和安置陈某1的735.15ｍ2面积之外）”,在第（2）款中还明确“回迁住宅7套……安置于现有建筑物X座XXX＃、XXX＃、XXX＃、XXX＃、XXX＃、XXX＃及南座XXX＃”，在第（3）款中也明确“受让方（第三人陈某1）如拆除地块上现有建筑物，受让方需承担由此发生的一切费用（包括妥善补偿安置……和该大楼现有7位住户住宅建筑面积885.66ｍ2以及装修费用69.5631万元等补偿安置事项）”。同时，该合同不仅约定了讼争房产产权证不能登记给第三人，而且明确讼争房产X座X层XXXX号（实为北座XXX＃，后改为X层XXXX房）为回迁安置原告的住宅。2013年7月4日，建阳市住房保障和城乡规划建设局将讼争房产转移登记于第三人陈某1名下，证号为潭房权证建阳字第2××8号。被告将讼争的房产权属登记给第三人陈某1，没有事实根据与法律根据，其行政行为损害了原告的合法权益，请求人民法院依法判决撤销被告作出的潭房权证建阳字第2××8号《房屋所有权证》。 原告陈建明提供以下证据：一、协议书，证明原告陈建明与泓源公司协议约定集资建房并确定房号的事实。二、收款收据，证明原告陈建明依约履行了集资房出资义务。三、缴纳代垫电、水费的通知及南平市建阳区XX街道XX村村民委员会出具的证明，证明陈建明于2009年12月14日开始至今居住在诉争房产的事实。四、土地征收协议，五、国有建设用地使用权出让合同（合同编号：×××44），共同证明被告颁发诉争房产权属证书给第三人缺乏事实根据，侵害原告合法利益。六、延平区人民法院（2019）闽0702行初19号行政判决书、南平市中级人民法院（2020）闽07行终72号行政判决书，证明被告作出潭房权证建阳字第2××4号《房屋所有权证》的行政行为违法的事实。七、延平区人民法院（2017）闽0702行初91号行政判决书、南平市中级人民法院（2020）闽07行终36号行政判决书，证明被告作出的潭房权证建阳字第2××7号《房屋所有权证》被撤销的事实。 被告建阳自然资源局辩称，一、原登记机关为第三人陈某1办理的房屋所有权转移符合法律规定。答辩人于2011年3月16日与泓源公司签订《土地征收协议》，收储泓源公司工业用地6098.5ｍ2（9.14亩）,房屋4683.83ｍ2（含诉争房屋）。2011年10月21日答辩人将上述宗地进行招拍挂，2011年11月28日第三人陈某1与陈某2、黄某、翁某等四人以935万元的价格竞得该宗地，取得潭国用（2012）第0××9号《国有土地使用权证》。2013年5月28日，第三人陈某1、陈某2、黄某、翁某等四人对宗地现有面积4683.83ｍ2（含诉争房屋）房屋按份额确认分割，并在2013年5月28日向答辩人递交《建阳市房屋所有权登记申请书》（非转移类）请求办理主楼4567.64ｍ2共计37套房屋所有权登记申请（包括诉争房屋、杂物间、物业用房、商业用房、车库等），登记机关在确认各项登记材料完备的情形下，基于事实及法律规定向第三人陈某1等四人颁发潭房权证建阳字2××5号《房屋所有权证》（已注销）和潭国用（2012）第0××9号《国有土地使用证》（已注销）。诉争房屋在初始登记后分割至第三人陈某1名下，陈某1因共有分割申请办理转移登记符合《房屋登记办法》第三十二条第（五）项之规定，即“房屋分割、合并导致房屋使用权发生转移的，当事人应申请所有权转移登记”。陈某1有共有权人的协议为据，办证材料齐全，登记程序合法，符合《房屋登记办法》规范的要求。二、原房屋登记机关实施的登记行为并未损害原告的合法权益。1、因本案所涉包含原告等7户的房屋，在泓源公司被收储之前均未取得房屋产权证且是建在泓源公司所有的工业用地上，非房屋产权所有人。答辩人为了妥善解决原告等7户的回迁安置问题，2011年1月28日建阳市人民政府经研究决定后作出《建阳市人民政府专题会议纪要》［2011］7号文，该纪要对关于出让后，竞得人对出让标的物上现有建筑物的处理方式及对原告等7户的回购金额予以明确。即“如竞得人不拆除地块上建筑物，该建筑物由出让方牵头可向相关部门申请办理产权证，但办证一切费用均由竞得人自行承担（除已入住的7位住户842.27ｍ2和安置陈某1的694ｍ2面积外），有关建筑物的质量问题由竞得人自己负责”。（此处的“但书”是对回购房屋办理产权证时税费承担责任的说明）。以及“出让后在保留综合大楼的情况下，由收储中心按1925元／ｍ2与竞得人结算842.27ｍ2，现7位住户在该幢大楼的住房，计约162.1万元，并由7位住户等额回购。”2、2011年3月16日答辩人与泓源公司签订《土地征收协议》，该协议第三条第二款约定“地块内综合大楼的**住户建筑面积842.27平方米），在本协议生效后至地块地上附着物出让前，依照甲方的书面通知，乙方按本宗地出让时的起始价分摊的建筑面积价格（依［2011］7号建阳市人民政府会议纪要议定的1925／ｍ2,可优先回购，税费均由回购户自行承担）。回购的房屋与出让后的地块和地上建筑物等，其办证手续由甲方协调办理……”该协议约定原告等7户享有的是优先回购权。3、2011年11月28日答辩人与第三人在签订《国有建设土地使用权出让合同》中，为保证原告等7户的优先回购权，依照建阳市人民政府专题会议纪要［2011］7号文的精神，在补充条款（3）与竞得人对标的物上现有建筑物的处理方式进行约定，对安置房总面积及回迁安置房总建筑面积、回迁安置位置、套数以及对原告等7户的回购金额等予以明确。4、原告已依照《国有建设用地使用权出让合同》补充协议约定回迁安置，并实际入住，其也应按协议的约定履行支付价款的义务，并与竞得人共同申请办理转移登记。但原告未依约支付购房款，在合理期限内未明确表示购买且长期占有诉争房屋。因法律未明确规定对回迁安置房优先购买的期限，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第（三）款规定，推定其放弃优先购买权。房屋登记机关依照法律、法规的规定，按法定程序为第三人办理的房屋所有权登记行为,对原告的权利义务未产生实际影响，并未损害原告的合法权益。三、原告主体不适格，应依法驳回其诉讼请求。诉争房屋系2008年泓源公司在其工业用地与原告集资建造。诉争房屋建设之前没有办理过任何合法建房手续，也没有取得合法的权属证书。原告与本案行政行为无利害关系，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条的规定，原告主体不适格，应依法驳回其起诉。综上，原房屋登记机构为第三人办理的房屋所有权登记行为符合法律规定，请求依法驳回原告诉讼请求。 被告建阳自然资源局在法定期限内提供以下证据、依据：第一组证据《建阳市房屋所有权登记申请书》（转移类）、房屋所有权登记审批表、建阳市地方税务局房产／土地使用权权属转移涉税证明、房产分割说明书及房产分割协议书、《房屋所有权》潭房权证建阳字2××8号。证明第三人陈某1因共有分割申请办理转移登记符合《房屋登记办法》第三十二条第（五）项之规定。第二组证据《建阳市房屋所有权登记申请书》（非转移类）、建阳市房地产管理处房屋所有权登记受理单及房屋所有权登记审批表、房屋实地勘查情况表、测绘成果审核表、房屋测绘报告书、声明、《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《建阳市单位、个人建设项目竣工规划验收合格意见》潭规验字（2013）37号、建筑业统一发票、《房屋所有权证》潭房权证建阳字2××5号（已注销）。证明第三人宗地上现有建筑物总面积4683.83ｍ2及商住附属楼面积759.15ｍ2，已通过相关部门竣工规划验收并已按规定缴纳房产权属转移税费，并依法办理初始登记。第三组证据土地征收协议、成交确认书、国有建设土地使用权出让合同、潭国用（2012）第0××9号国有土地使用权证（已注销）及宗地图。证明2011年11月23日第三人陈某11、黄某、陈某12、翁某4人通过招拍挂方式取得宗地编号ＪＹ××4号国有建设土地使用权，宗地面积2136ｍ2（含涉案房屋），并于2012年6月9日办理了国有土地使用权证，房屋权属来源清楚。其行使职权的依据包括《不动产登记暂行条例》第七条、《房屋登记办法》第八条、第九条、第二十条、第三十条及第三十二条。 第三人陈某1未提供答辩意见，且未提供证据。 经庭审质证，本院对原、被告提供的证据作如下确认： 原告对被告提供的第一组证据的真实性、关联性无异议，对证明对象有异议，该证据违法了《国有建设用地使用权出让合同》的相关约定，且该组证据的房产分割说明书及协议书载明了讼争的房产是用于收储安置，不属于第三人所有；对被告提供的对第二组证据的真实性、关联性无异议，对证明对象有异议，被告为第三人办理诉争（房屋）建筑物所有权初始登记，违法了《房屋登记办法》的规定，且初始登记权属证书已经被法院法律文书确认违法；对被告提供的第三组证据的真实性、关联性无异议，对证明内容有异议，不能证明第三人合法取得讼争房屋所有权，而是证明登记机关未尽审慎审核义务，将讼争房屋违法登记的事实。 本院认为，对原告认为真实性无异议的证据予以采信。原告关于被告为第三人办理诉争房屋所有权初始登记及分割后房屋所有权转让的行政登记行为系违法的理由成立。关于讼争房产的面积、房号、转移登记情况予以采信。第三人陈某1经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。 被告认为，原告提供的证据一、二、三的真实性、合法性有异议，与本案无关联性。对证据四、五、六、七的真实性、关联性、合法性均无异议，但对待证事实有异议，其中证据四、五由于第三人是出让地块的竞得人，其竞得的地面建筑物在依法补办规划审批和竣工手续后，有权对地面建筑物申请房屋初始登记，后基于共同共有产生的分割是按份共有；证据六、七虽是法院对同类登记行为作出了撤销的判决，但被告对结果持有保留意见。 本院认为，原告提供的证据一、二及证据三中的证明与本案具有关联性，且与本案的其他证据相互印证，本院予以采信；证据三中的缴纳代垫电、水费的通知仅系水、电部门对原告缴纳水电费的通知且无相关部门盖章，不予采信；被告对原告提供的证据四至七的真实性无异议，本院予以采信。第三人陈某1经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。 经审理查明，原告陈建明系建阳市泓源包装彩印有限公司的员工，第三人陈某1系该公司的法定代表人。2009年12月16日，原告与该公司签订集资修建员工宿舍的《协议书》，协议约定员工宿舍修建在公司综合大楼的3-6层，房屋造价1300元/㎡，该套房款共计147927元，协议签订之日交纳100000元，其余房款于2019年12月31日交清，确定的房号为北座五层北XXX号（实为北座XXX#，后改为X5层XXXX房，即南平市建阳区XX街道XX路XXX号X层XXXX号房屋），面积102.25㎡及杂物间北上1号11.54㎡合计113.79㎡。原告分别于2009年12月15日、30日缴纳预收集资房款100000元与购房尾款47927元，合计147927元，并于2009年12月14日入住至今。 2011年3月16日，原建阳市土地收购储备中心（甲方）与建阳市泓源包装彩印有限公司（乙方）签订《土地征收协议》，协议约定：乙方被收储的地块坐落于建阳市××街道××工业园区建阳市泓源包装彩印有限公司的宗地。一、土地收购储备的基本情况：……（二）地上附着物：1、综合楼。……3、住宅室内二次装修：陈建明等7户。以上用地面积和地上附着物经有资质评估机构评估结果为：有证土地面积6098.5㎡，估价155万元；地上附着物评估计676.5831万元，住，住宅室内二次装修69631万元。二、经议定收购补偿标准：有证土地面积125万元（由评估155万元扣减园区办证出让金3.3万元／亩，共9.14亩，约扣减计30万元）。未办证面积973.9㎡由甲方无偿收回。三、房屋腾空交付及相关事宜：……2、地块内综合大楼的**住户（建筑面积842.27㎡）,在本协议生效后至地块地上附着物出让前，依照甲方的书面通知，乙方按本宗地出让时的起始价分摊的建筑面积价格（依［2011］7号建阳市人民政府会议纪要议定的1925元／㎡，可优先回购，税费均由回购户自行承担）。本协议双方签字后生效。原告陈建明未参与该协议的签字。 2011年11月28日，被告建阳自然资源局将收购的坐落于建阳市××街道××工业园区内的建阳市泓源包装彩印有限公司宗地招拍挂，第三人等4人以935万元的价格竞得该宗地。被告建阳自然资源局为出让人，第三人等4人为受让人，双方签订了合同编号×××44《国有建设用地使用权出让合同》。其中该出让合同的补充条款3.特别事项约定：（1）该地块现有地上建筑物总建筑面积为4683.83㎡……办证一切税费均由受让方自行承担（除7套共885.66㎡和安置陈某1的735.15㎡面积之外）……（2）……回迁住宅7套，总建筑面积885.66㎡，安置于现有建筑物北座XXX＃、XXX＃、XXX＃、XXX＃、XXX＃、XXX＃及南座XXX＃。（4）住宅回迁安置房交付使用时间：竞得人须在2013年11月1日前，将符合规定验收合格的安置房交付给回迁人。 第三人等4人向被告建阳国土资源局提交了《建阳市国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告》、《成交确认书》、《国有建设用地交地确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》，要求办理国有土地使用权证，2012年6月19日，被告向第三人等4人颁发潭国用（2012）第0××9号国有土地使用权证。 第三人等4人向原建阳市规划建设和旅游局申请办理房屋所有权证，提交了：1、《成交确认书》、《国有建设用地交地确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》，2、潭国用（2012）第0××9号《国有土地使用证》及宗地图和施工规划图，3、《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，4、潭规验字（2013）37号《建阳市单位、个人建设项目竣工规划验收合格意见（建设单位）》，5、缴纳建安税《建筑业统一发票》（代开），6、经测绘部门测绘确认后的《房产分割说明书》，7、《建阳市房屋所有权登记申请书（非转移类）》等相关材料。2013年5月16日，第三人陈某1与其他第三人达成《房产分割说明书》，将原告居住使用的XX街道XX路XXX号X层XXXX号回迁房，分给第三人陈某1。2013年6月3日，原建阳市规划建设和旅游局的下属机构建阳市房地产管理处向第三人颁发潭房权证建阳字第2××1号房屋所有权证（共有，包括原告等7户的回迁房以及杂物间、物业管理用房、商业营业用房、其他用房、成套住宅、车库计37套或间）。2013年7月4日，建阳市房地产管理处向第三人陈某1颁发潭房权证建阳字第2××8号《房屋所有权证》，将XX路XXX号X层XXXX号回迁房转移登记在第三人陈某1名下。原潭房权证建阳字第2××1号《房屋所有权证》被注销。 另查明，与案涉房屋存在相同诉争纠纷的7户之一的住户（XX路XXX号X层XXXX号）江文林，已于2018年1月19日向延平区人民法院提起（2018）闽0702行初5号行政诉讼，请求确认建阳自然资源局作出潭房权证建阳字第2××4号《房屋所有权证》行政行为违法。该案先后经过一审、二审、重审及重审二审。延平区人民法院在重审中对该案作出（2019）闽0702行初19号行政判决，确认被告作出潭房权证建阳字第2××4号《房屋所有权证》行政行为违法。被告建阳区自然资源局不服判决提起上诉，南平市中级人民法院作出（2020）闽07行终72号行政判决，驳回上诉，维持原判。 还查明，2016年9月1日，房产登记的职能由建阳区规划建设和旅游局转为被告建阳区国土资源局行使，现被告建阳区国土资源局已更名为建阳区自然资源局。 本院认为，根据当事人的诉辩主张和庭审查明的事实，本案争议的焦点为：一、根据《土地征收协议》、《国有建设用地使用权出让合同》的约定，竞得人须在2013年11月1日前，将符合规定验收合格的安置房交付给回迁人（原告），而被告根据第三人等4人的《房产分割说明书》将安置（回迁）房登记在第三人陈某1名下，是否具有事实根据；二、不动产转移登记是否符合法定程序；三、被告为第三人办理房屋所有权登记行为，是否损害原告合法权益，原告主体是否适格。 关于第一个焦点问题。《土地征收协议》约定原告对被征收的集资房，有优先回购的权利；《国有建设用地使用权出让合同》特别约定安置（回迁）房竞得人须在2013年11月1日前，将符合规定验收合格的安置房交付给回迁人即原告。可见，对讼争的房屋如何处置，已作出了明确的约定，行政机关在作出行政行为时，应当根据合同约定判断第三人申请办理转移登记是否具有事实根据。因此，被告作出的安置（回迁）房转移登记给第三人陈某1，缺乏事实根据。 关于第二个焦点问题。《房屋登记办法》第十八条“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。”的规定，被告在《土地征收协议》和《国有建设用地使用权出让合同》中，作为一方的当事人，对被征收土地上讼争的房屋，已与第三人陈某1明确了处置办法即可由原房屋权利人优先回购、竞得人须在2013年11月1日前，将符合规定验收合格的安置房交付给回迁人即原告。但被告却在2013年7月4日给第三人陈某1办理讼争房屋转移登记，在转移登记的过程中，也未询问原告是否放弃优先回购的权利。因此，被告的行政行为违反了《房屋登记办法》第十八条的规定，程序违法。且被告作出潭房权证建阳字第2××4号《房屋所有权证》的行政行为已被法院另案确认违法，被告以潭房权证建阳字第2××1号《房屋所有权证》作为权源依据，向第三人颁发潭房权证建阳字第2××8号《房屋所有权证》亦不合法，应予以撤销。 关于第三个焦点问题。本案涉诉的南平市建阳区XX街道XX路XXX号X层XXXX号房屋是陈建明购买的集资房，陈建明支付了集资款后于2009年12月14日入住至今，其与案涉不动产行政登记行为具有利害关系。《土地征收协议》和《国有建设用地使用权出让合同》中，对被征收土地上讼争的房屋，明确了原告等7户具有优先回购权利，本案被告为第三人办理房屋所有权（转移）登记行为损害了原告的合法权益。故原告是本案适格主体，有权提起本案诉讼。 综上，被告建阳自然资源局在办理讼争房屋的过程中，认定事实不清，证据不足，程序违法，其作出的行政行为应予撤销。原告提出的诉讼请求，具有事实根据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项的规定，判决如下： 撤销被告南平市建阳区自然资源局作出的潭房权证建阳字第2××8号《房屋所有权证》。 案件受理费50元，由被告南平市建阳区自然资源局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  汤玉英 人民陪审员  廖丽青 人民陪审员  吴凤莲 二〇二〇年十二月九日 书 记 员  吴雯琳 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； （二）适用法律、法规错误的； （三）违反法定程序的； （四）超越职权的； （五）滥用职权的； （六）明显不当的。