天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终4616号上诉人（原审被告）：天津市河北区天富宝典洗车店，住所地天津市河**江都路街道明山里底商**。经营者：李军，男，1985年12月4日出生，汉族，住天津市河**。上诉人（原审被告）：张铃，女，1988年4月23日出生，回族，住天津市河**。被上诉人（原审原告）：许文萍，女，1964年6月11日出生，汉族，住天津市河**。上诉人天津市河北区天富宝典洗车店（以下简称天富洗车店）、张铃因与被上诉人许文萍房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2020）津0105民初5384号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。天富洗车店上诉请求：1．撤销一审法院判决，将本案发回重审或改判天富洗车店不承担给付责任；2．一、二审案件受理费由许文萍承担。事实和理由：案涉租赁协议、补充协议均是张铃与许文萍签订的，天富洗车店并未与许文萍签订房屋租赁合同，相关的房屋租赁费用也是张铃自己出资支付给许文萍，与天富洗车店无关。张铃辩称，同意天富洗车店的上诉请求。许文萍辩称，天富洗车店的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。张铃上诉请求：1．撤销一审法院判决，将本案发回重审或改判张铃不承担给付责任；2．一、二审案件受理费由许文萍承担。事实和理由：双方于2019年8月1日签订了一年期房屋租赁协议。后张铃生意不景气，许文萍于2019年12月31日与张铃强行补签了一份房屋租赁协议，约定了不符合公平原则的诸多条款，使张铃本已难以维持的生意雪上加霜。请求二审法院基于公平原则、诚实信用原则支持张铃的上诉请求。天富洗车店辩称，同意张铃的上诉请求。许文萍辩称，张铃的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。许文萍向一审法院起诉请求：1．依法判令张铃、天富洗车店腾空并交付许文萍名下坐落河北区王串场真理道的房屋；2．判令张铃、天富洗车店支付许文萍拖欠的房屋租金24,500元；3．判令张铃、天富洗车店给付许文萍自2020年8月1日起至实际腾房之日的房屋使用费及水电费；4．判令张铃、天富洗车店给付许文萍滞纳金17,600元；5．案件受理费由张铃、天富洗车店承担。一审法院认定事实：坐落天津市河北区王串场真理道房屋（以下简称涉案房屋）权利人为许文萍。李晓先自2003年7月开始与许文萍的配偶建立房屋租赁关系，租赁涉案房屋用于经营洗车美容服务。自2017年开始，李晓先与许文萍继续建立租赁关系，并每年签订一次租赁合同。2018年7月29日，许文萍作为出租方（以下简称甲方）与李晓先作为承租方（以下简称乙方）最后一次签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将坐落真理道处房屋租给乙方。年租金为75,000元，乙方以一年付款方式支付租金。租赁期限自2018年8月1日至2019年7月31日，协议租赁期为壹年。在租赁期间内乙方不得擅自将房屋转让，如发生甲方将房屋收回。同时，协议还约定了其他权利义务。李晓先租赁涉案房屋期间，与李军、张铃协商涉案房屋转租事宜并达成一致意见后，李军、张铃先支付李晓先定金5,000元，后陆续向李晓先支付房屋租金70,000元和转让费35,000元，共计110,000元。2018年8月1日，李晓先将涉案房屋交付李军继续做汽车美容使用，李军、张铃将原牌匾“天福宝典洗车美容”更换为“天富宝典洗车美容”。李晓先与李军于2018年8月10日或11日签订《房屋租赁协议书》，内容为：李晓先将坐落真理道天福宝典洗车美容处房屋租给李军，年租金为75,000元。第四条约定：租赁期限双方商定自2018年8月1日至2019年8月1日，李晓先于2018年8月1日将房屋交付李军。双方约定2018年8月1日至2019年8月1日为免租期，供李军装修，免收租金。同时，在第四条后面手写“带卡转让费叁万伍仟元整”。第五条和第十三条约定：租金提前一个月支付，以一年付款的方式支付租金。同时，协议还约定了其他权利义务。李晓先在协议下方“出租方”处签字捺印。李军在“承租方”处签字捺印，并写下签约日期2018年8月1日。2018年10月16日，李军取得天富洗车店的营业执照，类型为个体工商户。2019年7月1日，许文萍作为出租方（以下简称甲方）与张铃作为承租方（以下简称乙方）就涉案房屋签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将坐落真理道处房屋租给乙方。年租金为88,000元，租赁期限自2019年8月1日至2020年7月31日。租金支付方式为提前一个月支付。乙方以一年付款方式支付租金。同时，协议还约定了其他权利义务。协议签订后，李军、张铃陆续向许文萍支付房屋租金62,000元。因张铃一直未交齐尚欠房屋租金26,000元，2019年12月31日，张铃与许文萍签订《房租租赁补充协议》一份，载：一、张铃承诺在2019年12月31日晚八点前将房租拖欠部分交齐，如未交齐，则于2020年1月1日自觉搬离租处并腾清设备及相关物品，并交齐租赁期间所产生的水电费等费用。二、张铃承诺在2019年12月31日晚八点前将房租拖欠部分交齐，如未交齐，且未在2019年12月31日搬离，许文萍将收取全年房租的20%作为滞纳金，共计17,600元。……2020年1月22日和1月23日，张铃以微信转账方式分别向许文萍支付房屋租金1,000元和500元。根据案件需要，一审法院现场勘验涉案房屋使用情况，李军与张铃仍在涉案房屋内经营洗车美容。现许文萍以协议已届满且张铃、天富洗车店拖欠租金为由，来一审法院起诉，请求判如所请。张铃、天富洗车店以李军与李晓先签订的合同租期为两年（包含一年免租期），合同尚未到期为由，不同意腾房的诉讼请求。一审法院认为，许文萍与张铃于2019年7月1日签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。关于张铃、天富洗车店抗辩中提到的李军与李晓先签订租赁协议的期限问题，在（2020）津0105民初5383号中已进行了论述，在此不再赘述，即租赁协议期限应为2018年8月1日至2019年8月1日。因许文萍与张铃签订的租赁协议和李晓先与李军签订的租赁协议为租赁期限、租赁主体、租金等均不同的两份独立的协议，张铃、天富洗车店亦无证据证明许文萍与李晓先之间存在委托租赁关系，故在涉案租赁协议期限已届满及张铃、天富洗车店一直欠付租金的情况下，张铃、天富洗车店以涉案租赁协议未到期为由，拒绝腾空房屋的行为侵犯了许文萍作为涉案房屋所有权人的物权权利。现许文萍要求张铃、天富洗车店腾空房屋的诉讼请求，于法有据，依法予以支持。关于第二项诉讼请求，张铃、天富洗车店对欠付租金数额无异议，但以李军与李晓先存在两年租赁关系（包含一年免租期），合同未到期，无需向许文萍支付租金为由，不同意该项诉请。张铃、天富洗车店的抗辩理由既不符合法律规定，亦和张铃与许文萍签订的补充协议内容不符，故就许文萍该项主张，依法予以支持。关于张铃提出补充协议是受许文萍威胁签订的抗辩理由，无证据证明，且张铃、天富洗车店陈述的许文萍于2019年12月31日给其断水断电后，张铃、天富洗车店给许文萍现金1,500元，又签订了补充协议的事实经过与张铃提交的微信记录内容不符，许文萍亦不予认可，故对张铃、天富洗车店的抗辩理由，不予采信。关于第三项诉讼请求，许文萍作为涉案房屋的所有权人，张铃、天富洗车店目前仍占用涉案房屋拒不腾还的行为，侵害了许文萍的合法权益，故许文萍要求张铃、天富洗车店按照租金标准支付自2020年8月1日起至实际腾空房屋之日止的房屋使用费，并无不当，予以支持。就许文萍要求张铃、天富洗车店支付自2020年8月1日起至实际腾空房屋之日止水电费的主张，截止目前，尚未出现欠费情况且许文萍亦未垫付，故许文萍该项主张，不予支持。关于第四项诉讼请求，依法成立的合同，对双方均有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。许文萍和张铃签订《房屋租赁协议书》后，张铃负有按照协议约定向许文萍支付房屋租金的义务。张铃、天富洗车店陆续支付许文萍63,500元房屋租金后，尚欠24,500元未付。经许文萍催要后仍不支付的行为显属违约，应当承担违约责任。现许文萍按照补充协议第2条约定要求张铃、天富洗车店按照全年房租20%支付违约金即17,600元，张铃、天富洗车店对此不予认可，认为违约金过高，要求法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，经询问许文萍因张铃、天富洗车店违约给其造成的实际损失后，许文萍表示张铃、天富洗车店违约给其造成了未付租金的利息损失。考虑到许文萍的实际损失、协议的履行情况、张铃、天富洗车店的过错程度等情况，结合上述法律规定，一审法院酌定张铃、天富洗车店以给付许文萍违约金1,400元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、本判决生效后十日内，张铃和天富洗车店将坐落天津市河北区王串场真理道房屋（牌匾天富宝典洗车美容）腾空并返还许文萍；二、本判决生效后十日内，张铃和天富洗车店给付许文萍房屋租金24,500元和违约金1,400元，共计25,900元；三、本判决生效后，张铃和天津市河北区天富宝典洗车店按照每月7,333元标准向许文萍支付自2020年8月1日至实际腾空房屋之日止的房屋使用费；四、驳回许文萍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计426.5元，由许文萍负担164.12元，由张铃、天富洗车店负担262.38元，此款于本判决生效后给付许文萍。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张铃、天富洗车店均提供了张铃与李军的合作开店协议书的补充协议，证明所有债务均是张铃与许文萍之间进行的交易，与李军无关，李军只是借用营业执照。许文萍质证认为对证据真实性、关联性不认可。本院认为，该证据与本案不具关联性，本院不予采纳。本院二审经审理查明，张铃、天富洗车于2020年9月21日从案涉房屋处腾空，并交还钥匙。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本案当事人双方的争议焦点为：1．张铃是否应当给付许文萍房屋租金、违约金、房屋使用费，以及具体金额；2．天富洗车店是否应对前述款项承担给付责任。本院认为，关于争议焦点一，张铃与许文萍之间签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，双方均应依约履行。张铃未按合同约定足额支付租赁期间内的租金，应当对尚欠的24,500元租金承担给付责任。张铃抗辩李军与李晓先签订的租赁协议期限为2018年8月1日至2020年8月1日两年，且已付完租金，而张铃与许文萍的租赁期限已被包含在其中，故不应给付。但本案租赁合同与李军、李晓先的租赁合同为两份不同的合同，李军、李晓先的租赁合同对张铃和许文萍并无法律约束力，且另案（2020）津02民终4619号案件中已认定李军、李晓先租赁合同于2019年8月1日届满。从张铃与许文萍签订的《房租租赁补充协议》看，张铃亦认可其尚欠许文萍租金。故本院对张铃的该抗辩理由不予采纳。一审法院认定张铃给付租金及直到腾房之日（2020年9月21日）止的房屋使用费，并基于公平原则酌定违约金，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，2018年天富洗车店的经营者李军作为次承租人租赁案涉房屋，2019年张铃作为承租人租赁案涉房屋，最终均由天富洗车店用于实际经营。且张铃、天富洗车店均自认双方为合作共同经营天富洗车店。虽然张铃、天富洗车店内部对双方债权债务进行了约定，但该约定不能对抗合同之外的第三人。故，一审法院判决天富洗车店亦承担给付租金、房屋使用费、违约金的责任，并无不当，本院予以维持。综上所述，张铃、天富洗车店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费908元，由上诉人张铃负担454元，由上诉人天津市河北区天富宝典洗车店负担454元。本判决为终审判决。审判长 常 静审判员 岳文君审判员 郭 矗二〇二〇年十二月十八日书记员 唐 啸