安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终4854号 上诉人（原审被告）：刘玉凤，女，1981年5月7日出生，汉族，住安徽省界首市。 被上诉人（原审原告）：界首市海霖物业管理有限公司，住所地安徽省界首市东城办事处肖庄行政村饶老庄****，统一社会信用代码91341282066530928B。 法定代表人：邱垒，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭伟群，安徽儒言律师事务所律师。 上诉人刘玉凤因与被上诉人界首市海霖物业管理有限公司（以下简称海霖物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省界首市人民法院（2020）皖1282民初5442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘玉凤上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回海霖物业公司诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由海霖物业公司负担。事实和理由：1.海霖物业公司未向一审提交任何行使的服务合同，一审以刘玉凤实际接受了其公司服务，支持其公司诉请系认定事实错误。海霖物业公司在涉案小区服务本就无任何合同，其公司权利义务应自始不存在，其公司请求业主支付物业费无法律依据；2.2017年5月16日，涉案小区业主委员会合法成立，并根据《安徽省物业管理条例》，于2017年6月9日书面通知解除海霖物业公司的物业服务合同，其公司未予理会，涉案小区即解除了其公司与建设单位签订的前期物业合同，其公司拒不撤出，导致其他物业公司取法进驻，涉案小区即以上级政府部门指示实行业主自治，并求助于相关政府部门，界首市房地产管理局于2017年12月18日作出界房[2017]173号通知，撤销了涉案小区物业买受人与海霖公司签订的合同备案，界首市东城街道办事处于2017年12月24日作出东办[2017]186号通知，责令海霖公司撤出涉案小区物业管理服务区域，界首市人民政府界复字[2018]1号行政复议决定书、界复字[2018]2号行政复议决定书对以上二行政行为均予以维持。现海霖物业公司收取2017年7月1日以后的物业费违反了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第十条规定，法院不应支持；3.一审判决未能体现公平公正原则,一审认定刘玉凤与其公司形成了事实上的物业服务关系错误。 海霖物业公司辩称：1.一审认定事实清楚。海霖物业公司在2018年4月25日前一直为涉案小区提供物业服务，刘玉凤自愿接受服务并未提出异议，至海霖物业撤出涉案小区，期间不存在强行服务行为；2.海霖物业公司未与涉案小区业主签订《物业服务合同》系因2017年涉案小区业主委员会未成立，海霖物业公司是根据与开发商协商提供的前期物业服务，刘玉凤在购房前应知道前期物业存在，并在期间接受了各项物业服务，其在业主委员会成立前主动交纳物业费的行为应视为其了解并接受前期物业的事实；3.海霖物业公司收取服务费及垫付水电费没有超出标准，根据交易习惯预收物业服务费符合行业规定。涉案小区虽于2017年底违规成立了业主委员会，但至2018年4月25日业主委员会才与海霖物业公司交接，此前涉案小区不存在有两个物业服务企业的情形。2018年4月安装智能电表后才是业主自行交纳，能够说明此前海霖物业公司提供物业服务，即使刘玉凤认为其已向涉案小区业主委员会交纳了物业费，也应由业主委员会返还；4.海霖物业公司为涉案小区服务期间具有资质，并多次被评为优秀物业服务企业，刘玉凤所述海霖物业公司辱骂殴打业主等行为与事实不符。 海霖物业公司向一审法院起诉请求：1.判令刘玉凤向海霖物业公司支付物业管理费1161元；2.判令刘玉凤向海霖物业公司支付电费952元；3.由刘玉凤负担本案诉讼费。 一审法院认定事实：海霖物业的经营范围为物业服务。刘玉凤购买“世纪豪庭”3幢1单元901号房居住，该商品房建筑面积为102.12平方米。海霖物业为该小区提供物业管理服务。刘玉凤按每月102.12元（收费标准为1元/平方米）缴纳了2017年1月1日之前的物业费用。海霖物业为刘玉凤垫付了自2017年11月至2018年2月之间的电费952元。海霖物业于2018年4月25日撤出世纪豪庭小区，不再参与该小区的物业管理。 一审法院认为，海霖物业虽未向本院提供物业服务合同，但截止至2018年4月25日前一直为“世纪豪庭”小区业主提供物业服务及管理，刘玉凤作为该小区业主，接受了海霖物业的服务，双方形成了事实上的物业服务关系，故应缴纳相应的物业服务费。故对海霖物业要求刘玉凤支付物业费1611元的诉讼请求，予以支持。海霖物业为刘玉凤垫付了电费952元，刘玉凤应予支付。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、刘玉凤于本判决生效之日起十日内给付界首市海霖物业管理有限公司物业费1611元；二、刘玉凤于本判决生效之日起十日内给付界首市海霖物业管理有限公司垫付的电费952元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由刘玉凤承担。 二审中，各方当事人对本案争议的事实均未提出新的证据予以证明。 对一审所举证据，本院认证认为：1.海霖物业公司提交的《来访记录（2017）》、《安防查岗记录（2017）》、《日常工作记录（2017）》、《设施设备巡查记录（2017）》、《交接班记录表（2017）》等所载日期均截止至2017年12月31日;虽然《电梯维保记录》最后一页虽记录日期为2018年1月9日、2018年1月29日，但日期处有明显涂改痕迹，对其真实性，本院不予认定；2.海霖物业公司提交的维保费清单所载日期为2017年6月30日，特种设备检测收费发票所载日期也均为2016年、2017年。海霖物业公司提交的物业服务照片未显示拍摄日期，所附文字说明日期亦均为2017年。综上，以上证据均不能证明海霖物业公司在2018年1月1日后对涉案小区进行了物业管理服务，其公司虽提交了刘玉凤清缴垫付电费的发票，但该发票亦不足以证明其公司于2018年后为涉案小区提供了物业服务，故对前述证据的证明效力，本院不予认定。 本院对其他证据的认证意见同一审。 本院二审查明：界首市房地产管理局于2017年12月18日作出界房[2017]173号通知，撤销了涉案小区物业买受人与海霖公司签订的合同备案，界首市东城街道办事处于2017年12月24日作出东办[2017]186号通知，责令海霖公司撤出涉案小区物业管理服务区域。海霖公司不服，提出复议，界首市人民政府作出界复字[2018]1号行政复议决定书、界复字[2018]2号行政复议决定书对以上二行政行为均予以维持。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点为，一审判令刘玉凤向海霖物业公司交纳2017年1月1日后的物业费及电费是否有事实与法律依据。 本院认为，在行政机关责令物业服务企业停止物业服务后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。本案中，界首市房地产管理局于2017年12月18日作出界房[2017]173号通知，撤销了涉案小区物业买受人与海霖公司签订的合同备案，界首市东城街道办事处于2017年12月24日作出东办[2017]186号通知，责令海霖公司撤出涉案小区物业管理服务区域，海霖物业公司拒不撤出涉案小区，后涉案小区业主委员会实行业主自治，对涉案小区进行了物业管理服务。至2018年4月25日，海霖物业公司方撤出涉案小区。海霖物业公司在前述具体行政行为作出后，即已丧失在涉案小区进行物业管理服务的合法依据。海霖物业公司虽主张于2018年4月25日方撤出涉案小区，但提交的证据不足以证明其公司在2018年至撤出前为涉案小区提供了物业服务，故一审认定截至2018年4月25日前，海霖物业公司一直为涉案小区提供物业服务及管理、与小区业主形成了事实上的物业服务关系缺乏事实依据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，自2017年12月24日起，海霖物业公司与刘玉凤之间的权利义务终止，刘玉凤不应再支付2017年12月24日之后的物业费，2017年1月1日至2017年12月24日期间的物业费，刘玉凤应予支付，即1205.02元（102.12㎡×1元／㎡／月×11月＋102.12㎡×1元／㎡／月÷30天×24天）。一审判决刘玉凤向海霖物业公司支付2017年1月1日至2018年4月25期间的物业费1611元不当，本院予以纠正。海霖物业公司所举证据能够证明其公司为刘玉凤垫付电费952元的事实，刘玉凤虽不予认可，但未提供反驳证据否定该事实，故一审判决刘玉凤支付海霖公司电费952元并无不当，本院予以维持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持安徽省界首市人民法院（2020）皖1282民初5442号民事判决第二项，即：刘玉凤于本判决生效之日起十日内给付界首市海霖物业管理有限公司垫付的电费952元； 二、变更安徽省界首市人民法院（2020）皖1282民初5442号民事判决第一项：“刘玉凤于本判决生效之日起十日内给付界首市海霖物业管理有限公司物业费1611元”为：“刘玉凤于本判决生效之日起十日内给付界首市海霖物业管理有限公司物业费1205.02元”； 三、驳回海霖物业公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取25元，由海霖物业负担；二审案件受理费50元，由刘玉凤负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  罗亚敏 审判员  姚 莉 二〇二〇年十二月十八日 书记员  李情情 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。