吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终1756号 上诉人（原审原告）：李相茹，女，1960年9月13日生，汉族，现住吉林省长岭县。 委托诉讼代理人：林强，吉林榆翔律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王华彪，男，1971年1月13日生，汉族，现住址吉林省乾安县。 被上诉人（原审被告）：鲁风，女，1943年7月19日生，汉族，现住址吉林省乾安县。 原审第三人：吉林省文龙房地产开发有限公司，住所地吉林省长岭县。 法定代表人：徐文俭，总经理。 委托诉讼代理人：徐翠华，女，1976年6月21日生，汉族，现住吉林省长岭县。 上诉人李相茹因与被上诉人王华彪、鲁风、吉林省文龙房地产开发有限公司（以下简称文龙公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省长岭县人民法院（2020）吉0722民初1713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭，通过调查，依法书面进行了审理。本案现已审理终结。 李相茹上诉请求：1.撤销长岭县人民法院（2020）吉0722民初1713号判决，维护上诉人（原审原告）一审的诉讼请求，即：确认文苑花园小区6号楼2单元601室房屋为李相茹所有；解除对文苑花园小区6号楼2单元601室房屋的扣押。2.案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决书对《商品房买卖合同（预售）》不予采信是错误的。判决书论述“李相茹在听证时明确表示其与文龙公司并未签订商品房买卖合同，庭审中称双方签订了买卖合同，并向法庭提供了一份无合同编号的商品房买卖合同（预售），李相茹关于是否签定了买卖合同前后所述自相矛盾，故对商品房买卖合同本院不予采信”。事实上，在执行听证中，李相茹只是说商品房买卖合同没有带，并不是没有。假设没有一审庭审举证也不会有。执行异议听证时，李相茹认为商品房认购协议书与商品房买卖合同有相同的证明力，与购楼款收据、物业费的收据相印证，不举证商品房买卖合同也能够证明双方存在真实的房屋买卖关系。所以，上诉人听证举证与庭审举证并不矛盾。二、原审判决书认为：“李相茹与文龙房地产开发公司签订的房屋认购协议，将借款本息转为购房款，非‘买卖关系’其后未办理相关产权登记手续视为以物抵债，其享有的是债权。”根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（简称九民会纪要）第44条的规定，债务履行期届满后签订的以物抵债协议，只有当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。以物抵债协议如果没有交付抵债物，可能构成债的更改，即成立新的债务，同时消灭旧债务。如果抵债物已经交付给债权人，债务人反悔的不予支持。可见，九民会纪要已经对以物抵债的效力根据不同情况进行了规定。原审判决书的论述与九民会纪要规定不符。三、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定赋予符合法定条件的买受人对不动产的物权期待权以排除执行的效力。本案中，第一，李相茹与文龙房地产开发公司签订了合法有效的书面房屋买卖合同；第二，李相茹交付了全部房屋价款；第三，文龙房地产开发公司实际向李相茹交付了出售的楼房，李相茹交纳了物业管理费并对房屋进行了装修使用；第四，非李相茹的原因没有办理产权登记。李相茹与文龙房地产开发公司的房屋买卖合同合法有效，合同签定于人民法院采取查封措施之前，且已经实际占有了房屋，应保护实际权利人的合法权益。认定李相茹对涉案财产享有足以排除执行的民事权益。 王华彪、鲁风答辩称，长岭县文苑花园小区六号楼没有办理规划许可等审批手续，物权的权属不能确定，其“建筑”行为违法。长岭县房屋产权中心显示文苑花园小区六号楼“五证”不详、回迁不详，文龙公司没有到房屋产权中心提供六号楼的任何手续，根据《房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，文苑花园小区六号楼在未取得进入市场资格前，进行“房屋买卖”“顶帐”“交付使用”的行为违反了法律强制性规定，李相茹的权益不合法。李相茹在文龙公司担任四年会计的特殊身份，所提供的《商品房买卖合同》、购楼收据、物业费收据、公司账目明细在本案中没有证明力，李相茹和文龙公司之间不存在真实的房屋买卖关系，他们是恶意串通、逃避债务。涉案房屋在人民法院查封前没有交付使用，没有装修入住，李相茹在7月份收到一审法院的驳回其执行异议的裁定书后，立即运输水泥沙子等装修材料，企图强行装修，执行局三名法官赶到现场予以制止，把装修工人驱离，对李相茹进行训诫。李相茹所说“文龙公司把钥匙交给李相茹，李相茹交了物业费，开始装修使用”的说法是不真实的。应要求李相茹提交2019年9月份以后的水电费、取暖费的收据予以证实是否入住。请求二审法院依据职权调取长岭执行局宋佳、石伟等法官今年七月份到李相茹强行装修的601室执法的记录仪作为本案证据。长岭县法院查封的涉案房屋没有取得预售许可证，目前仍然登记在文龙公司名下，李相茹的诉讼不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，涉案的房屋没有办理产权，李相茹没有装修入住、没有实际合法占有，所谓的房屋买卖不合法、不受法律保护，李相茹提供的证据不能够排除人民法院的执行，李相茹和文龙公司这种行为是在转移财产、虚假诉讼。一审法院判决正确，请求二审法院驳回其诉讼请求。 文龙公司述称，李相茹原来是我公司的财务人员，确实有借贷关系，后来因为公司没有能力偿还，将案涉房屋卖给李相茹，抵顶了借款，后期还交了一部分现金，补交的尾款。税款是公司按照财务制度，房屋做完销售已经到税务申报了，我们也有欠税的告知书，税务通知书证明李相茹这个房屋，我公司确实销售了。 李相茹向一审法院起诉请求：请求确认文苑花园小区6号楼2单元601室房屋为李相茹所有；请求解除对文苑花园小区6号楼2单元601室房屋的查封。 一审法院认定事实：鲁风、王华彪与文龙公司、文龙公司长岭分公司、葛君臣、吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司房屋买卖合同纠纷一案，法院于2018年2月11日作出（2017）吉0722民初996号判决书，判决：一、解除鲁风、王华彪与吉林省文龙房地产开发有限公司于2015年9月9日签订的购房协议。二、吉林省文龙房地产开发有限公司返还鲁风、王华彪购楼款265万元并支付利息（自2017年1月1日起，按中国人民银行同期贷款利率计算，至给付之日止），此款限判决生效后付清。三、驳回鲁风、王华彪要求吉林省文龙房地产开发有限公司长岭县分公司、葛君臣、吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司承担违约责任的诉讼请求。后文龙公司上诉于松原市中级人民法院，松原市中级人民法院于2018年10月15日作出（2018）吉07民终866号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，鲁风、王华彪申请强制执行。2019年12月6日法院作出（2018）吉0722民执1373号民事裁定书，裁定查封的房屋包括案涉文龙公司开发的位于长岭县长岭镇文苑花园小区的6号楼2单元601室。后案外人李相茹提出执行异议，2020年6月30日法院作出（2020）吉0722执异34号执行裁定书，驳回其异议请求。现李相茹起诉，请求确认文苑花园小区6号楼2单元601室房屋为李相茹所有；请求解除对文苑花园小区6号楼2单元601室房屋的查封。王华彪称李相茹与文龙公司之间是民间借贷关系，不是有效的房屋买卖关系，李相茹和文龙公司之间签订的房屋买卖合同是转移财产，不同意李相茹的诉讼请求。鲁风未到庭答辩。第三人文龙公司同意李相茹的诉讼请求。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定，“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五内提起。”李相茹符合上述条件，可以作为原告提起案外人异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，李相茹称文龙公司在其处借款，后文龙公司未偿还欠款，双方协议将借款转为购房款，并签订了文苑花园商品房认购协议书，文龙公司认同李相茹的说法。李相茹在听证时明确表示其与文龙公司并未签订商品房买卖合同，庭审中称双方签订了买卖合同，并向法院提交一份无合同编号的商品房买卖合同（预售），李相茹关于是否签订了买卖合同前后所述自相矛盾，故对该商品房买卖合同法院不予采信。因此李相茹请求解除对文苑花园小区6号楼2单元601室的查封的诉讼请求，法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”《中华人民共和国物权法》第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。李相茹在文龙公司未偿还借款本金及利息时，与文龙公司签订商品房认购协议书，将借款本金及利息转为购房款，非“买卖”关系，其后未办理相应产权登记手续，实为以物抵债，其享有的是债权。因此，李相茹请求确认文苑花园小区6号楼2单元601室所有权归李相茹的诉讼请求，法院不予支持。综上，李相茹就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决：驳回原告李相茹的诉讼请求。案件受理费6647元，由原告李相茹负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人李相茹提交一组证据，税务欠费通知书一份，税务事项通知书一份，文龙房地产公司预收、预交税明细一份。拟证明涉案房屋是文龙公司销售房屋之一，没有办理房照的原因，是文龙公司欠税，非李相茹原因。被上诉人王华彪认为虚假，李相茹本身就是文龙公司的会计，属于恶意串通。原审第三人文龙公司对上述证据没有异议。 本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题李相茹能否排除法院强制执行文苑花园小区6号楼2单元601室房屋，其是否享有涉案房屋的所有权。 李相茹系文龙公司财务人员，其与文龙公司之间存在借贷关系。根据原审法院执行听证时，李相茹明确表示其与文龙公司并未签订商品房买卖合同，后又在原审庭审中提交了无合同编号的《商品房买卖合同（预售）》，李相茹在执行和诉讼两个程序中对是否签订了买卖合同的事实陈述矛盾，上诉人二审虽在上诉状中否认执行听证笔录“没有”签订合同的陈述，因其在笔录签字确认的事实，且本人未作出合理解释；由于其是文龙公司工作人员的特殊身份，原审法院对该商品房买卖合同不予采信是正确的。上诉人李相茹的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条均规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件，其上诉请求排除执行的证据不足，本院不予支持。 关于李相茹是否享有涉案房屋所有权问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”。本案中，因争议房屋未依法进行登记，李相茹自认与文龙公司双方抵债协议的房屋并未转移所有权，李相茹作为债权人直接请求确认对该抵债房屋享有所有权不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，李相茹的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决并无不当，应依法维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6647.00元，由上诉人李相茹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  魏 巍 审 判 员  牟凤桐 审 判 员  陈一宏 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理  张 丽 书 记 员  宁宏权