江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏13民终466号上诉人（原审第三人）:史向东，男，1969年3月23日出生，住江苏省宿迁市宿城区。上诉人（原审第三人）:李蓓蓓，女，1982年7月28日出生，住江苏省宿迁市。二上诉人共同委托诉讼代理人：张培农，江苏宏亮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:宿迁市医药有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城经济开发区（**）鸿运路**。法定代表人:陈通，该公司总经理。委托诉讼代理人:时华君，江苏大楚律师事务所律师。委托诉讼代理人:梁官成，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:江苏永裕房地产开发有限公司，住所地江苏省宿迁市幸福南路**。法定代表人：胡经宝，该公司总经理。破产管理人：宿迁天园联合会计师事务所。委托诉讼代理人：唐涌，江苏瀛玺律师事务所律师。上诉人史向东、李蓓蓓因与被上诉人宿迁市医药有限公司（以下简称医药公司）、江苏永裕房地产开发有限公司（以下简称永裕公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2015）宿城民初字第2177号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人史向东、李蓓蓓不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决认定事实错误，请求二审法院撤销原判，依法改判本案争议的宿城区绿洲豪庭小区第2幢1层2-103房屋（面积332.76平方）归上诉人史向东、李蓓蓓所有；驳回医药公司主张对涉案宿城区绿洲豪庭小区第2幢1层2-103房屋享有优先权的诉讼请求。具体理由如下：1、2012年6月8日永裕公司与医药公司签订拆迁安置协议时，永裕公司并没有取得拆迁许可证手续，不具备拆迁人的主体资格，拆迁安置协议应认定为无效。本案不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定。2、涉案房屋在拆迁安置协议中并未进行明确具体的约定，永裕公司亦不认可涉案2-103房屋是明确约定安置给医药公司的。拆迁安置协议约定永裕公司安置给医药公司的门面房是“绿洲豪庭小区沿幸福南路西门南侧，自南向北的三间面西，面积约690平方”，是对门面房地理位置的大概描述，不仅没有房号，连楼栋号都没有具体说明，也没有约定起点和终点，结合现场看，自南向北面西的门面包括2-103、2-104、2-105、2-106，因为没有约定起点，不能得出自南向北的三间门面一定是2-103、2-104、2-105的结论，也可能是2-104、2-105、2-106，同时，拆迁安置协议约定的三间门面房的面积是约690平方，而2-103、2-104、2-105的面积是850平方左右，2-104、2-105、2-106的面积是700多平方，更接近协议约定的690平方，从协议约定的面积看，显然不可能是2-103、2-104、2-105三间，无法认定2-103在协议约定的安置范围内。3、永裕公司已经将全部的拆迁补偿款支付给医药公司，拆迁款已经支付完毕，本案两份拆迁补偿协议已经履行完毕，医药公司没有权利对涉案103房屋再主张优先权。两份拆迁协议补偿总价款为3535万元，医药公司认可收到2800万元，另外，医药公司网签了5套房屋的价值为813.8万元，永裕公司支付的拆迁款总价为3613.8万元，已经超出补偿价值78.8万元。在此情形下，上诉人史向东、李蓓蓓与永裕公司签订的房屋买卖合同合法有效，上诉人史向东、李蓓蓓签订合同亦为善意，并无过错，且办理了网签备案手续，亦取得销售发票等相关手续，应对上诉人史向东、李蓓蓓的权益依法予以保护。4、医药公司已经放弃涉案2-103房屋的安置，不能再主张优先权。医药公司在一审陈述2013年10月已经知道涉案房屋可以办理网签，根据拆迁安置协议的约定，其应于安置房能签订网签合同后30日内签订网签合同，即应于2013年11月之前与永裕公司签订合同，但医药公司并未按照拆迁安置协议的约定与永裕公司签订合同，其解释是因为面积变大，需要多付500多万元而拒绝签订，医药公司以其行为表明其已经放弃2-103房屋的网签，在此情形下，永裕公司有权将2-103房屋签订给任何人。一审法院认定“医药公司无法知晓能够网签的具体时间，永裕公司无证据证明医药公司自知悉具备网签合同条件起超过了30日未签订网签合同”，该认定明显违背拆迁安置协议的约定，亦与医药公司一审的陈述内容不符。5、医药公司主张对涉案2-103房屋享有优先权，主要依据是2012年6月8日拆迁安置协议第一条第一段的约定，但该约定与第一条第二段的约定具有选择性，双方实际是按照第一条第二段的约定来履行并最终结算的。该协议第一条第二段约定，如永裕公司不履行该协议，应支付医药公司1701万元并承担违约责任，如医药公司不接受本协议规定的安置房，应承担违约责任。医药公司履行本条规定的时间，在本安置房能签订网签合同后30天内，逾期视为违约。由此可见，对于永裕公司来说，并非一定要将安置房网签给医药公司，对于医药公司来说，未必一定要选择安置房，如果任何一方不履行安置房网签手续，只需要承担违约责任即可，一审法院仍然按照拆迁安置协议第一条第一段的约定进行判决，属认定事实不清。6、一审中医药公司提供的相关借据，与本案的拆迁款不属于同一法律关系，与本案不具有关联性。被上诉人医药公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。具体理由如下：1、医药公司对涉案房屋享有优先权有明确的事实和法律依据，应予以优先保护。涉案拆迁安置协议的效力亦应认定为有效。2、医药公司对涉案2-103房屋取得的优先权既没有丧失，也没有放弃。医药公司自始也没有放弃此优先权。永裕公司与医药公司未在约定的期限内完成网签，并非医药公司过错所致，是否具备网签条件及何时网签，应由永裕公司通知医药公司，因永裕公司更改规划导致拆迁安置协议约定的三间房屋面积变大，双方对超出的面积如何处理未能达成一致意见，导致医药公司无法在协议约定的期限内完成网签，责任不在医药公司，医药公司没有过错，也不构成违约。3、医药公司没有将拆迁安置协议约定的以房换房的安置补偿方式变更为货币补偿。双方没有对以房换房的安置补偿方式予以变更。医药公司与永裕公司在2014年8月13日对三间房屋中的2-104办理了网签手续，也证明以房换房的安置方式没有变更，双方一直在履行。永裕公司在2012年8月1日前支付的2800万元不是变更房屋安置补偿方式，而是履行拆迁协议书项下的1834万元货币补偿义务和拆迁补充协议项下的240万元拆迁费用及部分出借款项义务。4、永裕公司出借给医药公司的款项及因未出借的款项导致医药公司向第三方借款产生的利息如何处理，不影响本案的处理，双方可在医药公司取得2-103房屋后协商解决。5、上诉人史向东、李蓓蓓未能举证证明其与永裕公司之间借贷关系的真实性和合法性，应承担举证不能的法律后果。上诉人史向东、李蓓蓓的权益依法不应保护，上诉人史向东、李蓓蓓的权益是基于借贷产生，属于以物抵债的行为，亦应认定为无效。被上诉人永裕公司答辩称：医药公司对涉案2-103房屋不享有优先权，请求二审法院支持上诉人史向东、李蓓蓓的上诉请求，依法改判驳回医药公司关于优先权的诉讼请求。具体理由如下：1、永裕公司已经支付完毕了全部拆迁补偿款，本案永裕公司与医药公司签订的拆迁协议书及拆迁安置协议已经全部履行完毕。根据永裕公司与医药公司签订的两份协议，补偿总价款为3535万元，其中货币补偿1834万元，就地安置是1701万元。永裕公司现金补偿2800万元，安置房补偿8138147元，永裕公司实际支付的补偿款合计36138147元。2、医药公司已经明确放弃了涉案2-103房屋作为安置房补偿的权利。根据拆迁安置协议的约定，医药公司应在安置房能签订网购合同后30天内签订网签合同，逾期视为违约。按照医药公司一审的陈述，其在2013年10月已经知道安置房可以办理网签手续，但因为房屋面积变大，需要多付500多万元而拒绝网签涉案房屋，永裕公司可以处置安置房，且直到永裕公司破产前，医药公司从未向永裕公司主张过涉案房屋的权利，可以认定医药公司已经明确放弃了涉案房屋作为安置房补偿的权利。3、一审中，医药公司主张的部分借款，不是拆迁补偿款，医药公司对该部分款项不享有优先安置的权利。医药公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认医药公司优先取得宿迁市宿城区绿洲豪庭小区第2幢1层2-103号房屋（面积332.76平方米），撤销永裕公司与史向东、李蓓蓓就该房屋签订的商品房买卖合同；2、责令永裕公司与医药公司就上述房屋签订商品房买卖合同，并交付房屋、办理房屋所有权登记；3、判令永裕公司向医药公司支付违约金500万元；4、本案诉讼费等费用由永裕公司负担。事实和理由：永裕公司因开发建设宿迁绿洲豪庭小区项目，征用医药公司土地及房屋，双方于2012年6月8日签订《拆迁协议书》和《拆迁安置协议》，协议约定“一、甲方（永裕公司）同意以房换房安置乙方（医药公司）被拆迁的房屋：1、将甲方自建的绿洲豪庭小区沿幸福南路西门南侧，自南向北的三间面西门市房，面积约定690平方米，以贰万元（20000元）每平方米均价安置给乙方；2、甲方同意将待建的二号楼（乙方地块北侧）第一层约380平方米作价150万元安置给乙方；3、将二号楼第二层约380平方米，以每平方米4500元安置给乙方（以上三项安置房总计安置面积约1450平方米，总计安置价约人民币壹仟柒佰零壹万元17010000元）。上述1、3条安置房交房时间以网签购房合同约定的交房时间为准等（详见协议）。”后永裕公司在2014年8月13日将其中的绿洲豪庭第2幢1层2-101、102、104及第2幢2单元2-201、202网签给医药公司。而涉案的第2幢1层2-103号房屋因永裕公司与史向东、李蓓蓓之间的借贷而由永裕公司另行出卖给史向东、李蓓蓓，并办理网签，导致医药公司无法取得该房屋，永裕公司已构成违约。一审法院审理查明事实：2012年6月8日，因永裕公司开发宿迁永裕绿洲豪庭小区项目所需，永裕公司与医药公司就医药公司位于幸福南路沿街两层约1200平方米商业用房、非沿街部分商业用房及附属物分别签订《拆迁安置协议》、《拆迁协议书》各一份。《拆迁安置协议》约定：一、甲方（永裕公司）同意以房换房安置乙方（医药公司）被拆迁的房屋：1、将甲方自建的绿洲豪庭小区沿幸福南路西门南侧，自南向北的三间面西（上下两层每间门市宽约8米，户型以施工图为准）门市房，面积约690平方米，以贰万元（20000元）每平方米均价安置给乙方；2、甲方同意将待建的二号楼（乙方地块北侧）第一层约380平方米作价计150万元安置给乙方（不论面积大小，不再另计价款。如因政策规定等原因导致无法签订网上合同，由双方自行签订买卖协议，和1、3条网签购房合同约定的交房时间一起交房。）；3、将二号楼第二层约380平方米，以每平方米4500元安置给乙方（以上三项安置房总计安置面积约1450平方米，总计安置价约人民币壹仟柒佰零壹万元17010000元）。上述1、3条安置房交房时间以网签购房合同约定的交房时间为准。如甲方不履行本条协议，应支付乙方人民币壹仟柒佰零壹万元并承担违约责任。如乙方不接受本协议规定的安置房，应承担违约责任。乙方履行本条规定的时间：在本安置房能签订网购合同后30天内，逾期视为违约。（以上房屋面积以房管部门实际测量为准）;二、甲方承诺在拆迁乙方房产时为乙方提供临时办公用房约400平方米（在甲方已建项目沿幸福路门面房南段出入口北边），房租由甲方承担。另提供地下车库南侧一排约1500平方米给乙方作为临时过渡房使用（此房需要通过药监局认可），间墙费用由甲方承担。以上两处房屋甲方同意乙方使用时间为24个月……八、本协议一式四份，双方各执二份。双方必须认真履行，如有一方违约，则承担违约金人民币伍佰万元（该违约金与本协议约定的其他违约责任互不冲突，可一并计算），给守约方作为补偿。《拆迁协议书》约定：一、甲方（永裕公司）拆迁乙方（医药公司）非沿街商业用房及附属物（详见评估报告），拆迁补偿金额为人民币壹仟捌佰叁拾肆万元整（18340000元），乙方不得在上述款项之外，再主张任何费用……三、甲方提供给乙方400平米左右门面房给乙方无偿使用，以供乙方临时安置。使用期限为二年。自交付之日起计算……六、甲方应将其现已建造开发的绿洲豪庭项目一期地下人防工程提供乙方无偿使用，以供乙方临时储藏药品等使用，期限为二年，自交付之日起计算……九、双方均应严格遵守本协议，如有违约，应向守约方承担人民币捌佰万元（8000000）的违约金（该违约金与本协议约定的其他违约责任互不冲突，可一并计算），并应赔偿对方因此造成的所有损失。2012年8月2日，医药公司、永裕公司签订《拆迁补充协议》一份，协议载明：甲（永裕公司）、乙（医药公司）双方于2012年6月8日签订的拆迁协议书和拆迁安置协议诸条款和未尽事宜作如下解释：1、拆迁协议签订后，甲方负责乙方土地范围内的4户居民拆迁费用，相关票据必须能让甲方正常入账使用，费用约240万元由甲方承担。拆迁工作由乙方负责。（如超过240万元，乙方另行支付，如拆迁费低于240万元，甲方无偿退还给乙方）;2、乙方预留购房款，甲方出具收款收据;3、乙方搬清房屋交给甲方后一个星期内，甲方借款壹仟肆佰伍拾壹万元（1451万元）人民币给乙方无偿使用，使用到甲方安置房能签订网上销售合同后30日内全额归还给甲方，并和甲方签订网上购房合同。如乙方不按时归还，乙方违约，甲方有权处理本安置房。如甲方不借此款，甲方违约。4、原2010年3月22日甲方支付给乙方的叁佰万元，一并计入甲方已付拆迁款。5、乙方放弃使用2012年6月8日甲、乙双方签订的拆迁协议书中第三、四、六、七及拆迁安置协议第二条规定的甲方提供的人防地下室约1500平米。放弃使用甲方提供的400平米沿街临时过渡房。乙方在过渡期内的临时营业用房由乙方自行解决……7、以上条款与拆迁协议书和拆迁安置协议书有同等法律效力，如有一方违约，违约方赔偿守约方人民币叁佰万元……2013年6月8日，永裕公司向医药公司出具收据一份，金额为1701万元，收款事由为：拆迁安置预留购房款（详见拆迁安置协议）。2013年6月15日,永裕公司出具承诺书一份,承诺书载明“本公司与宿迁市医药有限公司签订的《拆迁补偿协议》约定：应于2013年6月15日付清拆迁款捌佰壹拾伍万陆仟元整。由于本公司资金暂时未到位，经双方协商延期至2013年10月15日支付。如不按时支付此款，本公司承诺除付清拆迁款捌佰壹拾伍万陆仟元整外，并承担原《拆迁补偿协议》中的违约金捌佰万元整。以上两款项本公司同意用正在建设的绿洲豪庭小区西门由南沿幸福南路门市房底层三间、二楼三楼间约700平方作为抵押。本公司如不履行承诺，此房为宿迁市医药公司所有”。2014年5月20日，因永裕公司无力偿还史向东、李蓓蓓出借的借款，永裕公司与史向东、李蓓蓓就绿洲豪庭2幢1层2-103号房屋（用途为商业）签订商品房买卖合同以该房屋抵偿借款，合同约定单价为18000元/㎡，面积为332.76㎡，合同总价为5989680元。该合同于签订当日在房屋管理部门网签备案。2014年8月13日，永裕公司为履行《拆迁安置协议》中第一条第二款、第三款约定的义务，与医药公司就绿洲豪庭2幢1层2-101号、2幢1层2-102号、2幢2层2-201号、2幢2层2-202号签订商品房买卖合同，合同约定单价均为4567.62元/㎡，面积分别为208.11㎡、233.54㎡、137.32㎡、126.04㎡，合同总价分别为950567元、1066722元、627226元、575703元，永裕公司将上述四处房屋安置给医药公司。同日，永裕公司为履行《拆迁安置协议》中第一条第一款约定的义务，与医药公司就绿洲豪庭2幢1层2-104号房屋（用途为商业）签订商品房买卖合同，合同约定单价为17993.96元/㎡，面积为273.31㎡，合同总价为4917929元，永裕公司将上述房屋安置给医药公司。一审另查明：宿迁市宿城区绿洲豪庭小区沿幸福南路西门南侧，门面房从南向北编号分别为2-103号、2-104号、2-105号、2-106号，该四间房屋的网签合同备案时间分别为2014年5月20日、8月13日、6月19日、6月19日。一审还查明：永裕公司于2010年8月9日取得涉案小区的房屋拆迁许可证[宿拆许字（2010）第016号]，拆迁期限为自2010年8月10日起至2010年10月10日止，后延期至2011年1月31日止。一审法院归纳本案争议焦点为：一、医药公司、永裕公司于2012年6月8日签订的《拆迁协议书》、《拆迁安置协议》和2012年8月2日签订的《拆迁补充协议》是否有效；二、医药公司依据《拆迁安置协议》约定要求确认优先取得绿洲豪庭小区2-103号房屋是否具有事实和法律依据；3、医药公司要求撤销永裕公司与史向东、李蓓蓓就绿洲豪庭小区2-103号房屋签订的商品房买卖合同，并要求永裕公司与其签订商品房买卖合同是否具有法律依据。关于争议焦点一，为加强对城市房屋拆迁的管理，我国制定《城市房屋拆迁管理条例》（下简称《拆迁条例》）并自2001年11月1日起施行。后为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定了《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下简称《征收条例》），自2011年1月21日施行并废止了《拆迁条例》。根据《征收条例》规定，在《征收条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。本案永裕公司于2010年8月9日取得涉案绿洲豪庭小区的拆迁许可证，因此应继续沿用《拆迁条例》的规定。医药公司、永裕公司于2012年6月8日签订的《拆迁协议书》、《拆迁安置协议》和2012年8月2日签订的《拆迁补充协议》，系医药公司、永裕公司为拆迁医药公司原有的房屋及附属物并对医药公司进行补偿与安置而签订，系双方真实意思表示，三份协议未违反法律、行政法规关于合同的效力性强制规定，协议合法有效，予以确认。史向东、李蓓蓓述称，在拆迁许可证的拆迁期限届满后，永裕公司已丧失拆迁人资格，永裕公司与医药公司签订《拆迁协议书》、《拆迁安置协议》和《拆迁补充协议》不具有法律效力，因现行法律并未规定在拆迁许可期限届满后拆迁人即丧失拆迁人的资格，拆迁许可证过期对拆迁人和被拆迁人而言，其只是不再具有通过行政程序主张权益的权利，而拆迁人和被拆迁人所作出的民事法律行为依照法律规定仍然有效。关于争议焦点二，根据《拆迁条例》规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。本案中，医药公司、永裕公司在《拆迁安置协议》中约定，永裕公司以自建的绿洲豪庭商品房安置医药公司被拆迁的房屋，并详细约定了安置房屋的面积、单价、位置、用途，依据《商品房买卖合同司法解释》相关规定，医药公司应优先取得医药公司、永裕公司在《拆迁安置协议》中约定的安置房屋。本案中，医药公司、永裕公司在《拆迁安置协议》第一条约定“一、甲方同意以房换房安置乙方被拆迁的房屋：1、将甲方自建的绿洲豪庭小区沿幸福南路西门南侧，自南向北的三间面西（上下两层每间门市宽约8米，户型以施工图为准）门市房，面积约690平方米，以20000元/平方米均价安置给乙方……”，该条款对安置房屋的面积（约690平方米）、补偿方式（以房换房）、位置（甲方自建绿洲豪庭小区沿幸福南路西门南侧，由南向北的三间面西）、用途（门市房）均有详细的约定，对《拆迁安置协议》中“由南向北”的理解，应认定为即绿洲豪庭小区西门沿幸福南路从最南开始向北相邻的三间面西门市房，根据查明的事实，即绿洲豪庭小区2幢2-103号、2幢2-104号、2幢2-105号三间房屋。《拆迁安置协议》签订后，因永裕公司擅自改变规划导致涉案上述三间房屋面积增加，该情形并非医药公司在签订协议时所能合理预见，医药公司不存在过错，医药公司、永裕公司对此也未作出补充约定，因此，对该三间房屋医药公司均依法有权优先取得。现医药公司选择放弃2幢2-105号房屋，仅主张优先取得2幢2-103号房屋并同意补足差价，医药公司、永裕公司权利义务对等且不违反法律规定，予以支持。史向东、李蓓蓓述称，医药公司跟永裕公司签订的安置补偿协议中是框架性协议，没有确定到具体的房号，一审法院认为，在医药公司、永裕公司签订《拆迁安置协议》时涉案小区尚未建设，医药公司、永裕公司在协议中已明确约定了安置房屋的位置、用途，安置房屋具有特定性，对史向东、李蓓蓓该点意见不予采纳。关于史向东、李蓓蓓主张医药公司在涉案三间房屋具备签订网签合同条件的30日内未签订，医药公司已违约导致丧失优先取得安置房屋的权利。一审认为，《拆迁安置协议》属于双务合同，向医药公司提供符合协议约定的安置房屋属于永裕公司的义务，涉案房屋何时具备签订网签合同的条件应由永裕公司向医药公司告知，并提出与医药公司签订网签合同的请求，而非客观上自具备网签条件时即起算协议约定的30日期限。从目前商品房买卖市场的交易习惯上看，无论是普通商品房的购买人还是补偿安置房屋的被拆迁人，一般无法在房屋能够签订网签时间时即可知晓，永裕公司及史向东、李蓓蓓无证据证明医药公司自知悉具备网签合同条件起超过了30日未签订网签合同，史向东、李蓓蓓主张医药公司违反《拆迁安置协议》的约定导致丧失对涉案房屋优先取得的权利无事实依据，不予支持。史向东、李蓓蓓与永裕公司就绿洲豪庭小区2幢2-103号房屋签订网签合同的时间为2014年5月20日，该时间与医药公司知晓该房屋具备网签合同条件的时间无必然关联性。关于史向东、李蓓蓓主张医药公司主动放弃优先取得绿洲豪庭小区2幢2-103号房屋权利，一审法院认为，医药公司在签订《拆迁安置协议》后未明确作出放弃优先取得安置房屋的意思表示，也未以自身的行为表示不再履行《拆迁安置协议》的约定，故不能认为医药公司放弃履行签订网签合同的权利，史向东、李蓓蓓主张医药公司放弃优先取得绿洲豪庭小区2幢2-103号房屋的权利无证据证明，对其意见不予采信。史向东、李蓓蓓主张，根据公平原则，史向东、李蓓蓓享有权利是约600万的债权，永裕公司已经破产，如果对史向东、李蓓蓓的权利不予以保护，将严重损害了史向东、李蓓蓓的权利，史向东、李蓓蓓为善意的第三人。一审法院认为，永裕公司与史向东、李蓓蓓签订的商品房买卖合同系永裕公司为清偿欠史向东、李蓓蓓借款而签订，史向东、李蓓蓓虽为善意的第三人，但涉案房屋未办理产权登记，史向东、李蓓蓓并未取得该房屋的所有权。史向东、李蓓蓓对永裕公司享有的系一般债权，医药公司优先取得涉案房屋系基于法律规定，系特别权利，按照特别优于一般的原则，就涉案房屋而言，医药公司享有的权利应优于史向东、李蓓蓓享有的债权而予以保护。关于争议焦点三，医药公司主张撤销永裕公司与史向东、李蓓蓓就绿洲豪庭小区2幢2-103号房屋签订的商品房买卖合同，一审法院认为，永裕公司与史向东、李蓓蓓签订该合同系双方真实意思表示，合法有效。医药公司主张撤销该合同不具有法律规定的撤销情形，不予支持。关于医药公司要求永裕公司与其就绿洲豪庭小区2幢2-103号房屋签订商品房买卖合同，因涉案房屋在房屋管理部门存在网签合同，客观上医药公司要求与永裕公司签订的房屋买卖合同无法备案，医药公司可要求房屋管理部门撤销2幢2-103号房屋的网签备案后，再要求与永裕公司就该房屋签订商品房买卖合同。对医药公司要求永裕公司交付房屋并办理产权登记的诉讼请求，医药公司可与永裕公司就上述房屋签订商品房买卖合同后，双方再按照商品房买卖合同的约定履行各自的义务，如永裕公司未履行合同约定的义务，医药公司可通过法律途径解决。关于医药公司主张的违约金，医药公司、永裕公司在《拆迁安置协议》中约定的违约金标准过高，且永裕公司主张予以降低，考虑永裕公司违反安置协议给医药公司造成的损失，酌定违约金为200000元。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，一审判决：一、宿迁市医药有限公司优先取得宿迁市宿城区绿洲豪庭小区第2幢1层2-103号房屋（面积332.76平方米）；二、江苏永裕房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付宿迁市医药有限公司违约金200000元；三、驳回宿迁市医药有限公司要求撤销江苏永裕房地产开发有限公司与史向东、李蓓蓓于2014年5月20日就宿迁市宿城区绿洲豪庭小区第2幢1层2-103号房屋签订的商品房买卖合同的诉讼请求；四、驳回宿迁市医药有限公司要求江苏永裕房地产开发有限公司与其就上述房屋签订商品房买卖合同、交付房屋并办理房屋所有权登记的诉讼请求。案件受理费87726元，由江苏永裕房地产开发有限公司负担（宿迁市医药有限公司已预缴）。二审中，根据当事人的申请，本院依法调取了：1、宿城区绿洲豪庭小区2-103号、2-104号、2-105号、2-106号、2-107号商品房买卖合同，证明2-103面积为332.76平方，2-104面积为273.31平方，2-105面积为242.99平方，2-106面积为236.63平方，2-107面积为342.28平方。2、涉案绿洲豪庭小区的红线图、规划图（2009年），规划图反映在西门南侧有5间门面房，但无房号、无面积。3、宿迁市诚信房地产测绘有限公司的房屋面积测量报告、绿洲豪庭三期2号楼商铺房号编排表，证明西门南侧5间门面房的房号确定时间是2013年3月，预测面积（2-103面积为332.76平方，2-104面积为273.31平方，2-105面积为242.99平方，2-106面积为236.63平方，2-107面积为342.28平方）的确定时间是2013年4月，该时间均在永裕公司与医药公司签订拆迁安置协议的时间2012年6月8日之后。4、绿洲豪庭小区的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、土地使用权证，证明绿洲豪庭小区的规划用地建设情况。上诉人史向东、李蓓蓓、被上诉人医药公司、永裕公司对以上证据的真实性均无异议。二审中，被上诉人医药公司补充提供绿洲豪庭小区三期的总平面图一份，在该平面图上载明2012年12月21日，宿迁市规划局在该平面图上盖章签字“仅同意1-3号楼及商铺按此方案调整”,以证明涉案门面房存在规划面积变更，原来规划的面积小，后来规划改了，面积扩大。后医药公司又承认该证据不能达到其证明目的。二审中，为证明涉案门面房规划面积存在变更问题，被上诉人医药公司又补充提供绿洲豪庭小区2号楼商铺方案图及施工图。上诉人史向东、李蓓蓓质证认为，对医药公司提供的绿洲豪庭小区2号楼商铺方案图及施工图的真实性、合法性由法庭核实，但关联性不予认可。被上诉人永裕公司质证认为，医药公司提供的绿洲豪庭小区2号楼商铺方案图及施工图的真实性、合法性予以认可，但不认可医药公司的证明目的。本院对上述证据的认证意见为：对本院依据当事人申请调取的四组证据的真实性、关联性、合法性均应予以确认；对医药公司提供的绿洲豪庭小区三期的总平面图一份，真实性应予以确认，但因医药公司在庭审中自认该证据不能证明其主张，故对该证据的证明目的不予确认；对于医药公司提供的绿洲豪庭小区2号楼商铺方案图及施工图，真实性应予以确认，结合一审庭审中，一审法院与永裕公司胡定春的通话，可以认定涉案门面房存在规划变更。二审查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。二审另查明，宿迁市宿城区绿洲豪庭小区沿幸福南路西门南侧，门面房从南向北编号（自第一间开始起算）分别为2-103号、2-104号、2-105号、2-106号、2-107号，其中2-103面积为332.76平方，2-104面积为273.31平方，2-105面积为242.99平方，2-106面积为236.63平方，2-107面积为342.28平方；2013年10月，医药公司知晓涉案2-103房屋可以办理网签手续。2014年5月20日，永裕公司与史向东、李蓓蓓就涉案2-103房屋签订商品房买卖合同并办理网签手续。2014年6月19日，2-105房屋办理网签合同备案手续（医药公司放弃，永裕公司另行出售）。2014年8月13日，永裕公司与医药公司签订2-101、2-102、2-201、2-202、2-104五套房屋的商品房买卖合同，将五套房屋安置给医药公司。2015年9月21日，案外人王淑如、陈某以永裕公司不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务为由，向本院申请对永裕公司进行破产清算，本院于2015年10月14日通知了永裕公司，永裕公司在法定期限内未提出异议，本院于2015年11月11日裁定受理王淑如、陈某对永裕公司的破产清算申请。本案二审的争议焦点为：1、本案拆迁安置协议的效力应如何认定，永裕公司在本案中是否属于拆迁人的身份；2、涉案2-103房屋是否在2012年6月8日永裕公司与医药公司签订的拆迁安置协议约定的安置房屋范围内；3、医药公司是否放弃了网签涉案2-103房屋的权利，对医药公司的优先权主张应否予以支持。关于争议焦点1。本院认为，本案永裕公司与医药公司于2012年6月8日签订的拆迁安置协议的效力应认定为有效，永裕公司在本案中属于拆迁人身份。理由为：根据2011年1月21日施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（简称《征收条例》）规定，在《征收条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。本案永裕公司于2010年8月9日取得涉案绿洲豪庭小区的拆迁许可证，因此应继续沿用2001年11月1日起施行的《城市房屋拆迁管理条例》（简称《拆迁条例》）规定。医药公司、永裕公司于2012年6月8日签订的拆迁安置协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规关于合同的效力性强制规定，应认定为合法有效。因上诉人史向东、李蓓蓓的一审代理人在一审庭审中对永裕公司的拆迁人身份并没有异议，故亦可以认定永裕公司的拆迁人身份。关于争议焦点2。本院认为，永裕公司胡定春在一审第三次庭审中和法庭的通话中认可涉案2-103房屋属于拆迁安置协议约定的安置房屋范围，结合医药公司的陈述，可以认定涉案2-103房屋在拆迁安置协议中进行了明确约定。关于争议焦点3。本院认为，本案不能认定医药公司已经放弃网签涉案2-103房屋的权利，对医药公司的优先权主张应予以支持。理由为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。该条规定优先权的目的是为了保护当事人的生存权益，且并未区分被拆迁人具体身份，商业法人的生存权益也应当依法保护。因本案诉争2-103房屋在永裕公司与医药公司签订的拆迁安置协议中进行了明确约定，故医药公司对诉争2-103房屋享有优先权；本案优先权具有准物权的性质，优先权的放弃需要明示，但医药公司并未明示放弃权利。根据法律规定，行为人可以明示或默示作出意思表示，沉默只有在有法律规定、当事人约定或符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。根据本案事实，无法认定医药公司默示放弃了权利；虽然拆迁安置协议第一条第二段约定，医药公司网签安置房屋的时间是安置房能签订网购合同后30天内，逾期视为违约。而医药公司经催告未在安置房能签订网购合同后30天内与永裕公司签订合同，但由于诉争2-103房屋实际面积与约定面积不符，双方就该事项还在协商过程中，不能就此推定医药公司放弃了优先权，此处的违约责任也不能理解为放弃优先权。综上，上诉人史向东、李蓓蓓上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53728元，由上诉人史向东、李蓓蓓负担。本判决为终审判决。审判长  覃卫东审判员  徐金鸽审判员  谢朝晖二〇二〇年十二月二十一日书记员  孙 帆