内蒙古自治区乌海市中级人民法院民事判决书（2020）内03民终525号上诉人（原审原告,反诉被告）：乌海市阳光万豪酒店有限公司。法定代表人：杨晴亮，董事长。委托诉讼代理人：康福元，内蒙古振昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨布依，内蒙古丰盈律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：乌海市新晨酒店管理有限公司。法定代表人：宗缘，董事长。委托诉讼代理人：奥利花。委托诉讼代理人：苗慧荣，内蒙古天晟律师事务所律师。上诉人乌海市阳光万豪酒店有限公司（以下简称万豪酒店）与上诉人乌海市新晨酒店管理有限公司（以下简称新晨酒店）合同纠纷一案，不服乌海市海勃湾区人民法院作出的（2019）内0302民初4275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人万豪酒店上诉请求：一、维持一审判决第一项、第四项内容。二、请求二审法院以一审认定事实不清、对法定解除条款适用不正确且符合法定解除条件为由，撤销一审判决第二项、第三项内容，依法改判为：1.判令解除双方签订的《酒店客房部承包经营合同书》并返还租赁房屋；2.判令新晨酒店支付2016年7月22日-2016年7月31日新晨酒店在《酒店客房部承包经营合同书》未生效前（2016年8月1日生效）无故提前占有、使用酒店客房产生的经营收益20万元；3.判令新晨酒店支付无故使用上诉人酒店客房食品及易耗品15万元；4.判令新晨酒店支付拖欠缴纳的水电空调五大系统使用和维护费用80万元，2-4项共计115万元。三、本案一审、二审诉讼费全部由新晨酒店承担。事实与理由：新晨酒店拒不履行缴纳酒店承包费的事实已经得到确认。双方签订的《酒店客房部承包经营合同书》已经符合合同法规定的法定解除条件第94条及96条、第227条及合同法解释二第24条规定的解除条件及程序。新晨酒店现已拖欠承包费达2256993.67元，属于不履行主要义务，直到目前仍然不支付后续承包费。万豪酒店已经多次通过公证处向新晨酒店送达《合同解除通知》，并在2019年11月29日再次通过公证处送达《关于解除的通知》（2019）内乌智诚证民字1889号，新晨酒店收到公证书后置若罔闻，始终没有前来核对账目，也没有就已经支付多少承包费作出说明，也没有在合理期限内支付剩余承包费，合同符合解除条件。新晨酒店没有诚信，双方已经丧失继续合作的基础，不支持解除合同于法无据。另双方2016年7月20日签订合同，合同约定2016年8月1日开始生效，但是新晨酒店却在2016年7月22日强行占住未交接的酒店客房，至7月30日，客房收益20万元及原属于万豪酒店未交接时已经存在的食品及易耗品至少15万元，应归万豪酒店。一审认定食品及易耗品归新晨酒店所有没有依据，新晨酒店应对客房收入承担举证责任。一审判决驳回万豪酒店要求新晨酒店支付水电空调五大系统使用和维护费用80万元认定错误。万豪酒店一直保证系统能够正常使用，诉讼请求暂计80万元。新晨酒店应就其已支付费用承担举证责任。上诉人新晨酒店辩称，一审判决合同继续履行是符合法律规定的，2016年7月22日双方已经进行了交接，7月22日至7月31日是新晨酒店在经营，所以收益属于新晨酒店，双方在合同中明确约定交接时的设施设备用具是留于新晨酒店使用的。缴纳五大系统使用费的诉请没有依据，合同中明确约定万豪酒店在必须确保酒店水电空调燃气等正常使用的情况下新晨酒店才支付相应费用。万豪酒店的水电空调燃气系统从2016年9月开始断断续续停供至欠费不能使用，未达到新晨酒店支付费用的条件。一审未将“杨总用房”产生费用1335707元抵顶承包费不符合事实及法律规定。杨晴亮作为法定代表人代表公司。杨晴亮预先打电话到酒店前台要求开房间，费用之后杨晴亮签字挂账，应抵顶承包费。新晨酒店在一审中请求减少二分之一租金的请求理应得到支持。新晨酒店入驻经营两个月后，万豪酒店就因为欠燃气费锅炉停运十几天。从2017年3月20日至今，万豪酒店的锅炉彻底停运，导致新晨酒店客房空调、暖气无法使用，没有热水无法正常经营。2017年11月17日，万豪酒店不履行确保水电气中央空调监控消防正常使用的主要义务，新晨酒店根据合同法的规定行使同时履行抗辩权不再履行支付租金的义务。2017年12月22日，消防部门对酒店六楼和十一楼查封至今，导致51间客房不能使用。万豪酒店应就此减少三分之一租金。2018年8月7日，因酒店管道年久失修跑水淹了酒店11楼和12楼造成壁纸、地板、房顶严重的损害。通知万豪酒店后，其让新晨酒店先行维修。按合同法出租人应当履行租赁物维修义务或负担维修费用。新晨酒店安装的空气能和购进设备（电热水器）费用属于万豪酒店应当履行五大系统的正常使用义务范围，应当折抵房租，新晨酒店支出了近一百三十万元，并在合同范围内足额缴纳了水、电、气等费用。结合以上，新晨酒店要求减少一半租金合情合理。上诉人新晨酒店上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持新晨酒店的原审诉讼请求；2.万豪酒店承担一、二审诉讼费。事实与理由：一审未将“杨总用房”产生费用1335707元抵顶承包费不符合事实及法律规定。杨晴亮作为法人代表万豪公司。本案中，双方签订合同时，杨晴亮签字，合同中也有其账户信息。新晨酒店支付承包费也是打到杨晴亮或其儿子的账户中。杨晴亮预先打电话到酒店前台要求开房，之后杨晴亮签字挂账，应抵顶承包费。新晨酒店在一审中请求减少二分之一租金的请求应得到支持。合同签订后万豪酒店锅炉出现问题乃至于停止运行，严重影响新晨酒店的经营，故新晨酒店行使同时履行抗辩权不再履行支付租金的义务直到万豪酒店全面履行上述义务。消防对于部分酒店的查封影响新晨酒店的运营。因管道破裂跑水造成新晨酒店严重损失。鉴于出租人应承担维修义务或负担维修费用。新晨酒店安装的空气能和购进设备（电热水器）属于万豪酒店应当履行的水、电等正常使用义务范围，应当折抵房屋，上述新晨酒店支出了近一百三十万元。新晨酒店在合同约定的范围内足额缴纳了水、电、气等费用。上诉人万豪酒店辩称，双方签订的《酒店客房部承包经营合同书》符合解除条件，新晨酒店强行接管酒店，侵占易耗品，直接导致双方感情完全破裂。新晨酒店因提前接管酒店产生的收益也应该一并给万豪酒店。新晨酒店拖欠水电空调五大系统维护费80万元。新晨酒店上诉请求没有任何证据，理应全部驳回。一审时新晨酒店的反诉请求是继续履行合同及确保水、电等几大系统正常使用，减少承包费，并没有杨总用房费用的诉讼请求。新晨酒店在一审中没有证据证明万豪酒店不能保证五大系统正常使用。双方从来没有就减少承包费达成过协议。万豪酒店向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《酒店客房部承包经营合同书》并返还房屋；2.判令新晨酒店立即清偿欠缴酒店承包费234万元（2016年8月1日-2019年11月30日）、使用酒店收益20万元（2016年7月22日-2016年7月31日新晨酒店无故使用酒店产生收益）、消费酒店客房食品及易耗品15万元、欠付万豪酒店水电空调等5大系统使用和维护费用80万元，以上合计349万元；3.判令新晨酒店承担本案诉讼费。新晨酒店在一审反诉请求：1.继续履行合同，万豪酒店按照《酒店客房部承包经营合同书》第四条的规定履行确保水、电、气、中央空调系统、监控系统、消防均可以正常使用的义务，减少承包费；2.万豪酒店承担诉讼费。一审法院认定事实：1、2016年7月20日，新晨酒店（乙方，承包方）与万豪酒店（甲方，发包方）签订《酒店客房部承包经营合同书》，约定新晨酒店承包万豪酒店客房153套进行经营，营业面积1万平方米，具体可营业范围为6至12层，附现有经营场所所有设施、设备、用具留于新晨酒店使用，承包期限2016年8月1日至2025年7月31日。合同第六条“违约责任”约定：在合同有效期内，若无不可抗拒因素发生，合同任何一方均不得终止合同，终止合同方视为违约。违约方应向守约方支付违约金10万元，并赔偿经济损失。第三条承包费：乙方承包经营期内，承包期内年租金为：第一年100万元（50万货币、50万消费卡），第二年150万元（100万货币、50万消费卡），第三年150万元（100万货币、50万消费卡），第四年180万元（130万货币、50万消费卡）；支付方式：由上表金额每月支付当月承包费。经双方协商，签订合同之日付款5万元承包费、财产交接完毕后支付15万元承包费，三个月后陆续支付本年承包费。第四条第3项：甲方为乙方提供现有的经营场所及设施、设备、用具等；第四条第5项：甲方（万豪酒店）必须确保水、电、气、中央空调系统、监控系统、消防均可以正常使用，如为大型机体或者整体系统、管道维护维修须甲方负责，乙方向甲方支付每年60万元的空调、暖气使用费用（含维修保养）。2、后双方就合同履行发生纠纷，2016年8月30日，万豪酒店将新晨酒店诉至法院，要求解除双方签订的《酒店客房部承包经营合同》，后万豪酒店申请撤回起诉。3、2017年1月26日万豪酒店又向新晨酒店发出《解除酒店承包经营合同通知书》，要求新晨酒店于限定日期与其签订补充协议，逾期视为同意解除合同。2017年6月14日，万豪酒店诉至法院请求判令上述通知书生效并由新晨酒店承担违约责任，生效判决最终驳回了万豪酒店的诉讼请求，该案经上诉后维持原判。4、同年，万豪酒店又以合同纠纷一案为由，要求新晨酒店返还占用酒店一楼大厅的吧台及不当得利100000元，该案经海勃湾区法院审理，驳回了万豪酒店的诉讼请求，经上诉后亦维持了原判。5、2018年新晨酒店以万豪酒店未全面履行合同义务为由，亦将万豪酒店诉至法院，诉请违约金并赔偿损失。经审理，法院以证据不足为由驳回了新晨酒店的诉讼请求。6、2018年8月15日，万豪酒店又以合同纠纷为由将新晨酒店再次诉至海勃湾区法院，要求判令解除双方签订的《酒店客房部承包经营合同书》，并立即支付承包费人民币1540327（计算至2018年8月1日），该案经海勃湾区法院审理后作出（2018）内0302民初2732号民事判决书，后经二审撤销了该民事判决书，并发回海勃湾区法院进行重新审理。7、重新审理本案时，万豪酒店增加诉讼请求，要求新晨酒店支付自2016年8月1日-2019年11月已经欠付申请人（万豪酒店）承包费合计234万元及无故使用万豪酒店酒店产生的收益款20万元和消费酒店客房食品及易耗品15万元，欠付水、电、空调、监控、消防维护保养费用、使用费80万元，共计349万元。8、另万豪酒店授权乌海裕祥物业服务有限公司负责万豪酒店物业服务及相关水、电、燃气等费用分配及收取。期间，新晨酒店向乌海裕祥物业服务有限公司交纳了部分水、电费。2017年11月17日新晨酒店向万豪酒店公证送达通知，以其不履行确保酒店的水、电、气、中央空调系统、监控系统、消防可正常使用义务，据以同时履行抗辩权从2017年11月17日后不再履行支付租金义务。2018年9月30日新晨酒店以空气能恢复正常使用同意继续履行合同。9、本案在审理过程中，经法院组织，万豪酒店及新晨酒店对新晨酒店给付万豪酒店的租金情况进行了核对，双方一致认可截止2019年11月30日前新晨酒店给付万豪酒店租金（包含货币及储值卡）共计2343006.33元。（其中万豪酒店对新晨酒店给付的2243006.33元无异议，对有争议的2017年8月24日新晨酒店给付万豪酒店法人杨晴亮的租金100000元，经法院组织双方核对，新晨酒店提供转账凭证后，万豪酒店予以认可）。10、另查明，2016年8月1日-2019年11月30日期间，按照双方签订的《酒店客房部承包经营合同书》对租金的约定，共计产生租金100万+150万+150万+（180万÷12个月×4个月）=460万，核减双方认可的已给付的租金2343006.33元，新晨酒店仍欠付万豪酒店（截止到2019年11月30日）的租金2256993.67元。11、2018年期间，双方就《酒店客房部承包经营合同书》就签订补充协议进行了协商，但最终双方未能就上述合同的补充协议达成一致意见。12、2019年9月24日，万豪酒店委托乌海市智诚公证处向新晨酒店送达《通知》，内容为：由于贵公司承包的酒店客房部承包经营合同内没有一楼大厅收银台（吧台）及收银台外500平米范围、6-12层6套房间与客房部、收银台等公共区域的现状所有设施设备，根据贵公司提出的《酒店客房部承包经营合同书》补充协议第一条第1项，贵公司认可并承诺每年给我公司增加承包费1322500元。请贵公司接到通知后七天内支付我公司2016年8月1日至2019年7月31日三年的增加部分承包费3967500元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，非经法定程序或协商一致，不得随意解除。万豪酒店与新晨酒店于2016年7月20日协议达成的《酒店客房部承包经营合同书》不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。我国合同法规定的合同解除包括协议解除及法定解除两种情形。具体到本案，双方在涉案合同书中第六条约定的解除合同条件为，“在合同有效期内，若无不可抗拒因素发生，甲、乙双方中的任何一方都不得终止合同，终止合同方视为违约。”万豪酒店所主张的新晨酒店拖欠承包费、拒不履行清偿20万元的提前进入酒店产生的房租或收益款，拒不履行欠付万豪酒店的水电暖燃气等系统维护使用费款项等解除理由，并非合同约定的合同解除条件。万豪酒店以新晨酒店在合同履行过程中，欠付大量的承包费导致无法实现合同根本目的为由要求解除合同的主张，一审认为，依据在案证据查明事实，双方在签订承包合同后，万豪酒店将酒店部分客房交予新晨酒店独立经营，新晨酒店向万豪酒店交纳承包费，履约至今双方已就合同履行产生多次争议，并已就合同履行的相关事项进行过多次诉讼。新晨酒店现虽仍拖欠部分承包费未予给付万豪酒店，但从双方履行合同以来产生的数次争议和诉讼可以看出，新晨酒店未能给付承包费的一部分原因是基于同时履行抗辩权，另一部分原因是关于部分费用能否顶抵承包费存在争议等问题，是具备一定的客观性和合理性的。且新晨酒店在履行续约租用酒店的过程中，对酒店的相关设施进行了维护、装潢，在整个诉讼过程中亦积极履行给付部分承包费的行为来看，新晨酒店拖欠部分承包费未能及时给付的行为并非属于合同法第九十四条规定的法定解除合同的相关情形。合同法第九十六条和合同法解释二第二十四条关于合同的约定解除和法定解除权利行使方式和期限的规定，不能适用于本案万豪酒店通知解除合同的情形。故万豪酒店以《通知》通知新晨酒店解除合同的行为，不发生解除合同的效力。新晨酒店虽迟延履行部分债务，但其迟延履行债务的行为具备一定的可谅解性，不至合同根本目的不能实现，故其认为新晨酒店属于根本违约且已使合同目的无法实现的诉讼主张无事实和法律依据，不予支持。关于万豪酒店主张要求新晨酒店立即清偿欠缴酒店承包费234万元（2016年8月1日-2019年11月30日）的诉讼请求，一审认为，双方签订合同后，应按照合同的约定履行合同，新晨酒店自租用万豪酒店的酒店以来，应按照合同约定给付万豪酒店截止到2019年11月30日的租金460万元，核减双方认可的已给付的租金2343006.33元，新晨酒店仍欠付万豪酒店（截止到2019年11月30日）的租金2256993.67元。新晨酒店主张在其租用万豪酒店期间内因万豪酒店不履行合同中约定的确保水、电、气、中央空调系统、监控系统、消防均可正常使用的主要义务构成违约、以及期间由万豪酒店法定代表人用房所产生的房费等费用应当在应付承包费中予以核减，因其未能举证证明其已足额缴纳水、电、气使用费及相关设备使用金，其主张万豪酒店违反合同义务并主张减少承包费的诉讼主张理由不充分，证据不足，不予支持。关于新晨酒店主张“杨总用房”的产生费用133万元应予以顶抵承包费的主张，因双方所签订的合同中未对“杨总用房”可以顶抵承包费等事项有明确的约定，且双方对用房单价亦无明确约定，故对上述主张不予支持，对该部分房费新晨酒店可另案提起诉讼。关于万豪酒店要求新晨酒店支付使用酒店收益20万元（2016年7月22日-2016年7月31日新晨酒店无故使用酒店产生收益）诉请，一审认为，根据双方所签订的《酒店客房部承包经营合同书》中约定的承包费支付方式为：经双方协商，签订合同之日付款5万元承包费、财产交接完毕后支付15万元承包费，三个月后陆续支付本年承包费。根据新晨酒店提供的相关付款凭证，可以看出新晨酒店按照上述约定履行了承包费的给付方式。万豪酒店主张新晨酒店在2016年7月22日-2016年7月31日无故使用酒店产生收益与上述合同约定的承包费系性质不同的两笔费用，应提供证据予以证实，其提供的新晨酒店所出具的通知并不能证明双方就2016年7月22日-2016年7月31日新晨酒店使用酒店产生收益200000元进行了约定，且不能证明该200000元不属于该年度的承包费。另在前几次诉讼过程中，万豪酒店多次陈述其认为新晨酒店提前强行接管了酒店，并就上述行为向有关政府部门反映，若双方此时已就新晨酒店在2016年7月22日-2016年7月31日提前使用酒店的相关费用达成了一致意见（即支付收益200000元），则万豪酒店的反映及后续的诉讼并不符合社会一般人的经验。关于万豪酒店要求新晨酒店支付消费酒店客房食品及易耗品15万元的诉请，一审认为，双方在涉案合同中明确约定：第四条第3项：甲方（阳光万豪）为乙方（新晨酒店）提供现有的经营场所及设施、设备、用具等，且合同中关于双方对交接之时滞留在酒店客房内的食品及易耗品的归属及使用再无其他约定，根据合同中约定，现有酒店内的设备用具等在合同开始履行时即属于新晨酒店，万豪酒店另行要求新晨酒店支付相关费用的诉请，无事实依据，不予支持。关于万豪酒店要求新晨酒店支付水电空调等5大系统使用和维护费用80万元的诉讼请求，一审认为，本案双方存在数年争议，万豪酒店所举证据不能证明其已完全履行了水、电、气、中央空调系统、监控系统、消防等设施设备的维护义务，要求按照合同约定足额支付剩余维护费用的依据不足，万豪酒店现所提供的证据亦不足以证明新晨酒店现拖欠的具体维护费用为800000元，故对该项诉讼请求，不予支持。关于反诉原告新晨酒店诉请能否成立问题。双方订立承包合同时已就水、电、气、中央空调系统、监控系统、消防等设施设备维护义务及费用承担进行过明确约定，案涉合同未经协议或法定解除前，新晨酒店据以合同约定要求万豪酒店履行对上述设施设备维护义务并确保正常使用符合合同约定及目的，该诉请具备事实和法律依据，应予支持。另据查明事实，经万豪酒店授权，案涉酒店及相关建筑的物业服务及相关水、电、燃气等费用分配及收取由乌海裕祥物业服务有限公司负责。新晨酒店未能提供充分证据证实其支付承包费行为据以的事实符合法律规定，同时亦未举证证明其已足额缴纳水、电、气使用费及相关设备使用金，其主张万豪酒店违反合同义务并主张减少承包费的诉讼主张理由不充分，证据不足，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条之规定，判决：一、乌海市新晨酒店管理有限公司于判决生效后十日内支付乌海市阳光万豪酒店有限公司截止至2019年11月30日止的酒店承包费共计2256993.67元；二、驳回乌海市阳光万豪酒店有限公司的其他诉讼请求；三、双方所签《酒店客房部承包经营合同书》继续履行，乌海市阳光万豪酒店有限公司按照《酒店客房部承包经营合同书》第四条约定确保水、电、气、中央空调系统、监控系统、消防等设施设备正常使用；四、驳回乌海市新晨酒店管理有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人未提交新证据，二审认定的事实与一审认定的事实一致,本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定，“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，该法第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中上诉人万豪酒店主张因新晨酒店拖欠承包费、水电暖燃气系统维护费等费用而解除双方签订的《酒店客房部承包经营合同书》并返还租赁房屋，但双方在《酒店客房部承包经营合同书》中第六条约定的解除合同条件为“在合同有效期内，若无不可抗拒因素发生，甲、乙双方中的任何一方都不得终止合同，终止合同方视为违约。”在新晨酒店租赁过程中，双方之间进行了多次诉讼，新晨酒店虽然仍拖欠部分承包费未给付，但根源在于部分费用能否抵顶的问题以及就出租方履行义务问题产生争议，加之新晨酒店在租用酒店过程中，对酒店进行了装修及对相关设施进行了维护和修理亦付出了一定的成本，故双方签订的案涉合同不符合合同解除条件，故对上诉人该项上诉意见不予支持。上诉人万豪酒店主张新晨酒店支付2016年7月22日至2016年7月31日新晨酒店在《酒店客房部承包经营合同书》未生效前（2016年8月1日生效）无故提前占有、使用酒店客房产生的经营收益20万元，对此，双方于2016年7月20日已经签订案涉合同，在合同中双方约定签订合同之日付款5万元承包费，财产交接完毕后支付15万元承包费，且就该经营收益20万元如何产生缺乏事实依据，故对上诉人万豪酒店该项上诉请求不予支持。对于上诉人万豪酒店主张新晨酒店支付无故使用上诉人酒店客房食品及易耗品15万元的意见，因双方在2016年7月20日签订的案涉合同中已经约定，万豪酒店为新晨酒店提供现有的经营场所及设施、设备、用具等，故对上诉人万豪酒店的该意见不予支持。对于上诉人万豪酒店主张新晨酒店支付拖欠缴纳的水电空调五大系统使用和维护费用的意见，其系设备的供给方及费用的收取方，因其所举证据不能证明其已完全履行了水、电、气、中央空调系统、监控系统、消防等设施设备的维护义务，故对其该项意见不予支持。对于上诉人新晨酒店上诉主张“杨总用房”产生费用1335707元抵顶承包费的意见，因双方在案涉合同中并未对“杨总用房”抵顶承包费有明确约定，且双方对用房价格存在争议，一审认定双方可另案诉讼并无不当，对此上诉意见不予支持。对于上诉人新晨酒店所提应减少租金二分之一的上诉意见，因案涉合同中未对此种情况进行约定，对其不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38655.95元（上诉人乌海市阳光万豪酒店有限公司已预交13800元，上诉人乌海市新晨酒店管理有限公司已预交24855.95元），由上诉人乌海市阳光万豪酒店有限公司负担13800元,由上诉人乌海市新晨酒店管理有限公司负担24855.95元。本判决为终审判决。审判长 张新峰审判员 杨 硕审判员 魏 婕 二〇二〇年十二月二十三日书记员 付家伟