重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终7206号上诉人（原审原告）：周炳辉，男，1962年1月14日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：曹文，女，住广东省东莞市南城区，系东莞市永发置业有限公司推荐。被上诉人（原审被告）：易经华，男，1971年2月26日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：聂风雷，重庆派瑞律师事务所律师。上诉人周炳辉因与被上诉人易经华房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2020)渝0103民初11538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周炳辉的委托诉讼代理人曹文，被上诉人易经华及其委托诉讼代理人聂风雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周炳辉上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1.解除双方于2018年6月15日签署的合同编号为“永发置业物业(2018)年租字第(SR20180409E01号)《物业租赁同书》”，判令被上诉人将位于重庆市渝中区民族路****第**的租赁物返还上诉人，同时押金100000元由上诉人没收；2.被上诉人支付房屋占用费从2020年3月15日起至被上诉人实际交还物业之日为止（被上诉人已经支付款项从应付租金中抵扣）以每月44185元为标准，暂计至2020年9月15日，共132555元；3.被上诉人支付以132555元为本金，按每日千分之五支付违约金（违约金计算时间从2020年3月15日至2020年6月17日，共95天）金额为62963.62元；以132555元为本金，按每日千分之五支付违约金（违约金计算时间从2020年6月15日暂计至2020年9月15日，共计93天）金额为61638.07元；应付金额暂合计为257156.69元。本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人支付案涉房屋租金到2020年3月14日，后期未再支付任何费用，被上诉人一直占有上诉人案涉房屋未交还，导致上诉人相应期间的租金和可得利益损失。根据双方签订的租赁合同第八条第2项之约定，上诉人有权解除合同、没收押金和追偿损失；被上诉人从2020年3月15日开始拒绝支付占用期间租金，直至2020年6月17日才向上诉人转账132555元，已经符合双方合同约定的解除条件，上诉人要求解除合同符合法律规定；因新型冠状肺炎的影响，各行各业均受到损失，上诉人作为私人物业无法享受税收优惠和银行贷款扶持，一审法院酌情免除被上诉人两个月租金并要求继续履行合同，并不公平。易经华辩称，一审认定事实清楚、程序合法，请求驳回上诉，维持原判。2020年初，我国遭受新型冠状肺炎的影响，根据国家要求，被上诉人经营的酒店从2020年1月24日起停止营业，导致被上诉人无法按照合同约定支付租金，疫情属于不可抗力，被上诉人第一时间电话通知上诉人，亦书面告知上诉人，上诉人一直不予理睬和回应，上诉人要求被上诉人承担违约责任并要求解除合同，于法无据。上诉人应当减免房租并降低租金，共渡疫情难关。周炳辉向一审法院起诉请求：1.请求判决解除原被告于2018年6月15日签署的合同编号为永发置业物业(2018)年租字第(SR20180409E01号)”《物业租赁同书》，判令被告将位于重庆市渝中区民族路X号X幢第四层的租赁物返还原告，被告向原告交纳的押金100000元由原告没收；2.请求判令被告向原告按每月44185元标准支付2020年3月15日起至被告返还租赁物之日期间的租金，并自2020年3月15日起以应付租金为基数按每日千分之五标准支付违约金。3.请求判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年6月15日，周炳辉（甲方，出租人）与易经华（乙方，承租人）签订了《物业租赁合同书》（合同编号为永发置业物业（2018）年租字第SR20180409E01号），约定由乙方承租甲方所有的位于重庆市渝中区民族路X号X幢第四层的房屋用于经营酒店或酒店配套餐饮，该物业建筑面积为1262.43㎡。甲方于2018年6月15日按现状将该物业交付给乙方，甲方给予乙方前期叁个月的装修施工免租期。根据该物业交付和免租装修期，租期由2018年6月15日起至2028年6月14日止。甲方按季度向乙方收取租金（即每一季结束前付清下一季度的租金），但租金不含物业管理费、水费、电费以及租赁产生的所有税费。2018年9月15日至2021年9月14日期间的租金标准为44185元每月。计租日期从2018年9月15日起算，首季度租金由乙方在合同签订当天支付给甲方，其后乙方应在每个季度结束前10日向甲方支付下一个季度租金。乙方应在签订合同当天向甲方交纳人民币壹拾万元的押金，押金是乙方的履约保证金，乙方不得把押金视为租金，合同到期且乙方无违约、违法等事宜时凭押金收据无息全额退还。乙方应承担租期内该物业发生的电费、水费、卫生费、物业管理费及其他与乙方承租使用该物业有关的税费。乙方如需将该物业转租给第三方，事先应经甲方书面同意，乙方负责检验第三方的证照资质，乙方不得向无合法有效证照的第三方转租，乙方应保证第三方仍按本合同履行相应义务，并对第三方在租赁期间所发生的违反本合同规定及任何违法行为、安全事故等导致的全部损失及法律责任承担无限连带责任。双方保证如约履行本合同所有义务，如一方违反本合同当中任何一项义务的，视为违约，经另一方催告后，一方在合理时间内未能补正履行的，另一方有权解除合同并有权要求赔偿损失。乙方逾期支付租金、水电费、物业管理费或其他费用的，除须补齐外，乙方每日应按拖欠金额的千分之五向甲方支付违约金，同时，甲方有权对该物业停止供应水、电；乙方逾期20天未足额交纳应交租金或其他费用的，甲方有权解除本合同、没收押金，并可追偿损失。若乙方提前解除本合同，甲方有权没收押金，并要求乙方额外向甲方支付五个月租金作为违约金。租赁期内，非因合同约定或法定的解除事由，若因甲方原因解除本合同收回租赁物使用权的，甲方应对乙方损失予以补偿，补偿标准按乙方的前期装修及固定配套设施的投资额以合同租赁期限予以折旧摊销，并赔偿乙方五个月租金作违约金；除政府征收（征用）、不可抗力、法律规定的解除事由外，整个租赁期内甲乙双方不得以任何理由解除合同。非因对方严重违约或出现终止合同的法定事由，一方需提前终止合同的，应提前两个月书面通知对方，否则，应向对方支付相当于一个月租金的违约金。合同还约定了双方的其他权利和义务。随后，周炳辉按照合同约定向易经华交付了案涉房屋，易经华装修后进行酒店经营。2018年7月2日，易经华向周炳辉交纳了押金10万元。易经华支付案涉房屋租金至2020年3月14日。2019年12月19日，周炳辉向易经华出具《确认书》，载明周炳辉同意易经华就承租重庆市渝中区民族路X号X幢第四层、第五层、第六层所签订的三份《物业租赁合同》项下租赁物另寻其他第三方承租。易经华必须提前一个月向周炳辉确认第三方意向承租方基本信息并提供相应证件资料。自周炳辉与第三方签署新《物业租赁合同》之次月1日起，周炳辉与易经华解除该三份或相应某份《物业租赁合同》，易经华应当配合办理相关解约事项，并按周炳辉要求将租赁物交付至第三方占有使用。在易经华未配合将租赁物交付第三方实际占有使用之前，仍应当由其按原《物业租赁合同》及其《补充协议》约定支付租金。若易经华未接洽到其他意向承租方的，原《物业租赁合同》及其《补充协议》在易经华与周炳辉之间继续有效。后易经华与案外人文亚学达成转让重庆市渝中区民族路X号X幢第五层、第六层渝中区星豪鸿怡馨酒店的协议，但周炳辉与案外人文亚学未能达成一致意见，该转让未果，易经华继续占有使用案涉房屋。2020年1月底，新冠疫情发生，为防控疫情，政府采取了管控措施。疫情发生后，易经华多次向周炳辉发函，提出申请减免租金，将第五层、第六层房屋归还给周炳辉，商议解除第五层、第六层房屋的租赁合同事宜，转让给其他第三人等，周炳辉未回复。2020年3月26日，周炳辉通过邮政特快专递向易经华寄送了《催缴租金通知函》，内容为：致易经华：你方承租我名下重庆市渝中区民族路X号X幢第四层、第五层、第六层物业，有签署合同编号为“永发置业物业（2018）年租字第（SR20180409E01）、（2014）年租字第（SR20141111E01）、（2015）年字第（SR20150304E01）”号《物业租赁合同书》。上述三份《租赁合同》均约定你方应在“每一季度结束前付清下一季度的租金”。根据双方实际租金支付期间与支付情况，你方现租金拖欠情况如下：第四层，你方应在2020年3月14日之前支付下一季度（2020年3月15日至2020年6月14日）的租金。第五层，你方应在2020年2月14日之前支付下一季度（2020年2月15日至2020年5月14日）的租金。第六层，你方应在2020年3月14日之前支付下一季度（2020年3月15日至2020年6月14日）的租金。截至今日你方尚未按期支付上述三份《租赁合同》所对应的租金，根据双方合同约定，逾期支付租金的，我方有权要求你方补足，并按照拖欠金额的千分之五向我方支付违约金。现我方通知如下：请你方在接到我函件之日起至2020年3月31日之前，向我方支付上述三份《租赁合同》第二季度的租金共计458985元以及迟延支付期间的违约金共计51094元，以上全部合计510079元。逾期未支付的，我方将按照双方原合同之约定采取解除合同、没收押金之方式收回租赁物业，押金不足以弥补我方损失的，我方保留以诉讼手段向你方追偿损失的权利。以上全部，请知悉并谨慎对待！2020年3月27日，易经华签收该函件。2020年6月17日，易经华向周炳辉转账汇款132555元，备注信息为“民族路店4楼2020.6.15-2020.09.14房屋租金”。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，周炳辉与易经华签订的《租赁合同》系当事人的意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。因为众所周知的新冠疫情影响，政府为疫情防控，对经营场所采取限制营业措施，导致易经华不能正常使用案涉房屋，基于公平原则，酌定免除2个月的租金。虽然新冠疫情为不可抗力事件，但并非必然导致合同解除，新冠肺炎疫情防控措施对合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，防控措施结束后租赁合同仍可继续履行，合同目的可以实现。现周炳辉诉请解除案涉租赁合同收回房屋，因易经华承租案涉房屋时投入资金对案涉房屋进行了装修，易经华支付案涉房屋租金至2020年3月14日后，原、被告双方未能就减免租金达成一致意见，本案审理期间，易经华向周炳辉支付了三个月租金，周炳辉予以接受，从维护原、被告双方利益考量，继续履行合同更符合双方利益，故对原告主张解除案涉租赁合同收回房屋的诉讼请求不予支持。如前所述，在免除2个月的租金后，易经华已支付案涉租赁房屋租金至2020年8月14日，易经华应当继续按照合同约定履行。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：“驳回原告周炳辉的全部诉讼请求。本案受理费减半收取1688元，由原告周炳辉负担。”二审中，被上诉人举示其于2020年9月4日向周炳辉银行账户转账132555.15元的银行流水，证明其支付案涉房屋租金，具体支付租金的月数，请人民法院依法认定。被上诉人认可收到了该笔资金。本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第五条第一款规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。第六条第二款规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调整；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。今年初我国遭受了新型冠状肺炎疫情的影响，政府为了及时有效防控疫情、保护人民的生命安全，出台了一系列的防疫措施，除部分保民生、保稳定的行业能够正常营业外，其他行业均不同程度受到影响。被上诉人承租案涉房屋系用于经营酒店，不可避免受到疫情的影响。被上诉人虽未按照双方合同约定按时支付租金，但是其于2020年6月17日向上诉人支付了三个月租金，周炳辉予以接受。二审中，双方当事人亦认可被上诉人于2020年9月4日向上诉人支付了三个月租金，被上诉人也同意人民法院依法抵扣应付租金。疫情虽给双方当事人履行合同造成了困难，但是上诉人出租房屋收取租金的合同目的能够实现。为了分担损失，保证公平，一审法院判决驳回上诉人的全部诉讼请求，于法有据。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予采纳。综上所述，周炳辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3376元，由周炳辉负担。本判决为终审判决。审 判 长  倪洪杰审 判 员  芦明玉审 判 员  夏兴芸二〇二〇年十二月四日法官助理  万前程（院印书记员黄献丽