四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川11民终1262号 上诉人（原审原告、反诉被告）：乐山市市中区朋友药店，住所地：四川省乐山市市中区大桥西街**。 经营者：谢俊鹏，男，1988年8月3日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人（特别授权）：张巧玲，女，该药店员工。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：余明全，男，1951年7月17日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：吕建芬（余明全之妻），住四川省乐山市市中区。 上诉人乐山市市中区朋友药店（以下简称朋友药店）因与被上诉人余明全房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2020）川1102民初120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朋友药店上诉请求：1.撤销原审判决，改判余明全继续履行2017年1月8日与朋友药店签订的为期十年的房屋租赁合同。2.判决余明全赔偿因将药店焊死所造成的各项损失：员工工资73,080元、电信宽带网络费2,670元、冰箱内冷藏药品5,500元、过期药品45,000元、无法经营的可得利益损失270,360元、装修损失13,700元，以上共计410,310元；3.一、二审诉讼费用由余明全承担。 事实和理由：一、双方合同明确约定租赁十年，从2017年1月8日起至2027年1月7日止，前三年租金每年20,000元，后七年根据周边门市综合价格计算租金。双方对租期及租金的约定均是明确的。二、2019年12月27日，朋友药店向余明全交付2020年的20,000元租金被拒绝。余明全要求上调租金至每年28,000元，朋友药店对此没有同意。2020年1月14日，双方当事人去张公桥派出所进行调解时，调解报警记录上载明“因门市涨价，双方没有谈好，并建议双方通过诉讼途径进行法律解决”。余明全在一审中否认其上涨房租，把责任归于朋友药店不交房租违背事实。三、余明全违反双方合同约定，擅自单方提价涨租金，在没有达成一致意见下，采取强制措施将出租房用电焊焊死，不允许朋友药店开门经营，必须承担向朋友药店赔偿损失的法律责任。 余明全辩称，答辩意见与一审答辩意见一致，请求驳回上诉，维持原判。 朋友药店向一审法院起诉请求：1.判令余明全继续履行2017年1月8日与朋友药店签订的为期十年的房屋租赁合同；2.判令余明全赔偿朋友药店实际损失：朋友药店员工四人工资，从2020年1月10日起至2020年5月10日止，共计38,080元；朋友药店1至4月的电信宽带网络费800元；冰箱内冷藏药品因断电损失5,500元；效期已过药品损失16,000元；3.可得利益损失：从2020年1月10日至5月底的营业利润13,518元。 余明全向一审法院反诉请求：1.判决朋友药店将占用余明全的门市腾退给余明全；2.朋友药店将拖欠余明全的门市租金付清，从2020年1月8日起，按朋友药店实际占用的时间为准（年租金2万/年）；3.请求朋友药店将所撬烂的铝合金卷帘门修复；4.朋友药店将2018年12月至2020年1月门市所用水费交给余明全；5.诉讼费由朋友药店承担。诉讼过程中，余明全撤回了第3项诉讼请求。 一审法院认定事实：2017年1月8日，余明全与谢俊鹏签订《门市租赁合同》，余明全将其所有的位于乐山市市中区大桥西街202号门市出租给谢俊鹏使用。《门市租赁合同》约定了如下主要内容：1.该门市租赁期为十年，自2017年1月8日起至2027年1月7日止。2.该门市前三年每年租金为20,000元，后七年每年租金根据周边门市综合价格计算。3.付款方式：签订协议之日付清一年房租20,000元，先付款后使用，以后每年租金提前10天付清。签订本协议时同时缴纳保证金1,000元，待租期满后，如数退还。4.余明全在租赁合同期内，不得无故提前强行收回门市或任意调整租金，如不履行协议，应赔偿谢俊鹏相应损失。在该协议签订后，谢俊鹏于2017年1月23日注册成立了朋友药店，并将该门市用于药店的经营。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。谢俊鹏与余明全于2017年1月8日签订《门市租赁合同》,租赁余明全所有的位于乐山市市中区大桥西街202号门市并用于朋友药店的经营并向余明全交付了租金，该合同是双方真实意思的表示，自2017年1月8日成立并生效。 本案的争议焦点有：一、《门市租赁合同》租赁期限的认定。朋友药店认为合同期限是十年期，理由是合同明确载明了租赁期为十年，自2017年1月8日起至2027年1月7日止。余明全认为合同期限是三年，自2017年1月8日至2020年1月7日止，理由是合同中只约定了前三年每年租金为20,000元，后七年每年租金根据周边门市综合价格计算只是意向性的约定，租赁合同签订时只明确同意了租赁三年。 根据《中华人民共和国合同法》第二百一十三条：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”的规定，租金是租赁合同中必须具备的内容，承租人按照约定价款向出租人支付租金是承租人的主要义务，也是租赁合同得以成立并履行的基本条件，因此，合同中对于租金的约定应当明确且具有可履行性。在本案双方签订的《门市租赁合同》中，虽然约定了门市租赁期为十年，但在约定租金时，只明确前三年的每年租金，对后七年租金约定为“根据周边门市综合价格计算”，该约定只是提供了价格协商的基础，没有具体的计算依据和方式，属于约定不明且不具有可履行性。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，双方对前三年的租金予以了明确，却未对后七年租金进行明确约定，表明双方在签订合同时的真实意思是对后七年继续租赁的意向，但就租金还需要再次协商。再次，因为租赁合同中对于租赁价款的确定是属于所有人具有专属性质的权利，本案中双方无法按照合同条款或者交易习惯进行确定，更无法按照订立合同时履行地的市场价格履行。综上，该院确认《门市租赁合同》的租赁期限为三年，2020年1月8日至2027年1月7日期间因租赁价款无法协商而租赁关系并未成立。故朋友药店请求余明全继续履行合同的意见，该院不予支持。余明全请求朋友药店将门市腾退的意见，该院予以支持。 二、朋友药店主张的各项赔偿和余明全主张的门市占用费用问题。该案纠纷发生的原因在于双方在签订租赁合同时对于租金的约定不明，因该争议的产生给双方都造成了难以弥补的损失。但是，双方在缔结合同时均有过失，也无法区分过失大小，故该院确定各自的损失由各自承担，对双方的请求均不予支持。 余明全主张朋友药店应向其支付2018年12月至2020年1月门市所用水费150元，朋友药店予以认可，该院予以确认。 据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百二十五条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、朋友药店于本判决生效之日起十日内将位于乐山市市中区大桥西街202号的门市腾退给余明全；二、朋友药店于本判决生效之日起十日内支付余明全水费150元；三、驳回余明全的其他诉讼请求；四、驳回朋友药店的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1,649元，由朋友药店负担；反诉受理费82元，由余明全负担。 二审中，余明全未提交新的证据。朋友药店提交以下证据：1.照片四页，拟证明因为余明全的原因导致朋友药店药物发霉变质，不能继续销售了。2.票据，证明朋友药店的损失。余明全质证认为：对证据真实性均不予认可。 本院认证：对朋友药店提供证据的关联性无法确认，本院不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认，另查明：双方合同签订后，朋友药店已经交纳三年租金。2019年12月27日，余明全至朋友药店收费，双方发生争吵。双方矛盾发生后，未就租金问题进行过协商，朋友药店亦未实际交纳次年租金。2020年1月14日，余明全报警称其乐山市市中区大桥西街202号的门市被霸占，派出所民警赶到现场了解到系租赁门市，因门市涨价双方没有谈好，现门市租期到期，余明全要求收回房屋，余明全承诺两日后收回门市。2020年1月17日，余明全将案涉门市的门焊死，朋友药店就此停业。2020年4月19号，案涉门市的门焊死部分被撬开，朋友药店开门将药品取走。 双方当事人均认可，案涉租赁合同的双方为余明全与朋友药店。 本院认为，案涉租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。本案争议焦点为：一、朋友药店要求继续履行租赁合同的请求能否成立？二、朋友药店主张的损失能否成立？ 关于争议焦点一，双方合同明确约定租期十年，余明全主张双方合同约定只有三年与其签订的书面合同载明内容不符，一审认定双方合同三年期满应予纠正。但双方又约定租金前三年为贰万元，后七年每年租金根据周边门市综合价格适当计算，该后七年的租金应属于约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第二项的规定，双方当事人应就合同价款进行补充约定，不能达成补充协议的应该按照合同履行地的市场价格履行，本案中双方当事人对于此后的租金不能通过补充协议的方式达成一致，亦未提供充分证据证明市场价格涨跌情况，对于相应门市租金目前不能确定。在此情况下，双方应该理智处理纠纷，并采取合法手段维权，余明全直接将门焊死的行为构成违约，但因为租赁合同系长期性履行合同，且在本案房屋租赁问题中，双方发生冲突较为激烈，双方形成合同僵局，客观上也无法再继续履行该租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项的规定，应该允许解除合同，对余明全要求收回门市的请求予以准许。 关于争议焦点二，关于损失的问题。余明全将门市焊死的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。朋友药店主张余明全给其造成药物、员工工资、可得利益等各项损失，但其提供的证据并不充分，不足以证明其主张，且余明全于2020年1月17日将门市焊死，朋友药店自认于2020年4月19日可取回药品，朋友药店明知余明全已经拒绝履行合同，应该及时止损。本案纠纷的起因是双方对租金约定不明，双方对此亦均存在过错，应当各自承担相应责任。综上，结合双方过错程度并考虑双方的损失情况，本院酌情由余明全赔偿朋友药店损失5,000元。朋友药店在二审中还申请本院对药店进行现场查看，但在双方纠纷发生后近十一个月的时候去现场查看不能反应损失的关联性，亦不能达到朋友药店的证明目的，故本院不予准许。 综上所述，朋友药店的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第二项、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、维持四川省乐山市市中区人民法院（2020）川1102民初120号民事判决第一、二、三项，即“一、乐山市市中区朋友药店于本判决生效之日起十日内将位于乐山市市中区大桥西街202号的门市腾退给余明全；二、乐山市市中区朋友药店于本判决生效之日起十日内支付余明全水费150元；三、驳回余明全的其他诉讼请求”； 二、撤销四川省乐山市市中区人民法院（2020）川1102民初120号民事判决第四项，即“驳回乐山市市中区朋友药店的全部诉讼请求”； 三、余明全在本判决生效后十日内支付乐山市市中区朋友药店5,000元； 四、驳回乐山市市中区朋友药店的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费1,649元，反诉案件受理费82元，由乐山市市中区朋友药店负担1,600元，由余明全负担131元。二审案件受理费1,649元，由乐山市市中区朋友药店负担1,600元，由余明全负担49元。 本判决为终审判决。 审判长  吴维维 审判员  张图亮 审判员  聂佳丽 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  沈晓琴 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。