福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终7267号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王宗炜，男，1992年10月5日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：谭勇，福建世好律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴昌豫，福建世好律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：翁碧云，女，1963年4月6日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 委托诉讼代理人：周林，福建新世通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张璇，福建新世通律师事务所律师。 上诉人王宗炜因与被上诉人翁碧云房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初4933号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 王宗炜上诉请求:撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回翁碧云诉讼请求。事实与理由：一、一审法院根据公平原则判决王宗炜承担60%的租金，恰恰是违反公平原则。新型冠状病毒暴发属于突发重大公共卫生事件，一审法院依法认定为不可抗力，双方均无过错。王宗炜已预付2020年1月24日至2020年2月8日期间的租金，王宗炜同意该预付租金作为对翁碧云因疫情所导致的经济损失的补偿。一审法院在判决2020年2月8日至4月8日期间的租金时应按公平原则判决双方各自承担50%租金，而不是按过错比例四六承担租金。另，2020年1月24日至2月8日期间的租金也应当统一折算，而不能因为王宗炜预缴了租金就不予考虑。二、一审法院判决王宗炜支付翁碧云2个月的占用费没有法律依据。1.翁碧云房屋空置并非由于王宗炜未能全部拆除装修物所导致，而是其未能招到合适的租客所致。王宗炜未能全部清理商铺现场，系因翁碧云依据合同条款恶意阻挠搬离才留了零星物品，但不影响翁碧云招租。事实上翁碧云在收到王宗炜发出的律师函后就立即开展了新的招租工作。2.案涉房屋与普通的商铺不同，属于商场内可多间自由隔断组合的房屋，并非独门独户需要移交的房屋，无需单独移交。3.根据一审法院适用的公平原则，即使王宗炜继续租赁案涉房屋也只需承担部分租金，即一审法院认定的60%，而一审法院却判决王宗炜按100%租金标准承担2个月的占用费明显违背公平原则。三、疫情期间整个商场停业，物业公司没有提供物业服务，王宗炜无需承担物业服务费。四、翁碧云租赁期间从未依法开具租赁发票并提供给王宗炜，王宗炜反诉主张开具租赁发票系要求翁碧云履行租赁合同的法定及附随义务，应予支持。五、一审法院判令诉讼费4749元全部由王宗炜承担不当，一审法院仅只支持18万余元，应按该标的收取。 翁碧云辩称，一、翁碧云已提供充分证据证明王宗炜存在提前解除合同、延迟支付租金的违约行为，且不存在合同约定或法律规定的免责情形，王宗炜应按合同约定承担违约责任。1.王宗炜承租房屋是为经营，疫情虽导致其营业收入减少但属于其应承担的商业风险，不存在不能实现合同目的情形。2.福州市人民政府印发通知，提出加大信贷支持力度、降低企业融资成本、落实中小企业税费减免等政策帮扶小微企业。3.2020年5月20日，福州市鼓楼区互联网上网营业服务场所已复工复产，王宗炜不积极申请相关补贴，不应减免其违约责任。二、双方签订租赁合同时已约定不开具房租发票，王宗炜要求开具发票无事实依据，且该诉请也已过诉讼时效。 翁碧云向一审法院起诉请求：1.依法判令解除翁碧云与王宗炜于2015年6月8日签订的《洪腾阁二层东侧商场租赁合同》；2.依法判令王宗炜于2015年6月8日交纳的履约保证金86000元归翁碧云所有并另行向翁碧云支付违约金149334元；3.依法判令王宗炜向翁碧云支付拖欠的2020年2月8日至起诉之日2020年5月14日的租金共计160948.87元及违约金149334元；4.依法判令王宗炜立即腾空、搬离其承租的位于福州市鼓楼区××街道××路××号“洪腾阁”二层商场使用面积约410平方，06号、07号、08号、09号、10号、11号、12号商场，承担因腾空房屋而产生的拆除费3000元、垃圾清运费3000元，并配合翁碧云办理场地交接手续；5.判令王宗炜向翁碧云支付自起诉之日2020年5月15日起至实际搬离腾空租赁场地之日止的房屋占用费（以月99556元的标准、按实际占用天数计付）；6.判令王宗炜向翁碧云支付为其垫付的2020年1月份至2020年4月份的物业费和水电费共计18160.5元；7.依法判令王宗炜承担本案全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费等）。 王宗炜向一审法院反诉请求：1.判令翁碧云立即返还王宗炜履约保证金86000元及滞纳金（自2020年4月12日起按日万分之五计至付清款项之日止）；2.判令翁碧云立即向王宗炜开具商场租赁发票。 一审法院认定事实：2015年6月8日，翁碧云（甲方）与王宗炜（乙方）签订《洪腾阁二层东侧商场租赁合同》，约定：甲方将位于福州市鼓楼区××街道××路××号××层××号××房，租赁期限自2015年6月8日至2020年6月7日止，甲方同意给乙方免租装修期2015年6月8日至2015年7月27日，2019年6月8日至2020年6月7日的租金为49778元／月（租金不包括物业管理费、水电费等其他所有因乙方使用而产生的费用）；乙方向甲方支付86000元为履约保证金，甲方开具等额收据，租赁期满，双方办妥相关交接手续确认无遗留问题后，甲方于3个工作日内予以一次性退还，甲方迟延退还保证金的，应按日万分之五的标准支付滞纳金；乙方逾期支付租金的，逾期超过10日，违约金按1000元／日计付，逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应向甲方赔付3个月的租金作为违约金，乙方擅自提前解除合同的，保证金不予返还，还应支付3个月的租金作为违约金；不可抗力致使合同无法履行的，甲乙双方可以解除合同；合同解除情形出现时，双方应及时书面通知对方办理场地交接手续并确定撤出时间，可移动、可拆除的财产所有权归乙方所有，其他添附在房屋上的装修及有关固定设备应由乙方负责拆除清场，否则应支付甲方拆除费及垃圾清运费。合同签订后，王宗炜于2015年6月8日支付了履约保证金86000元，并支付月租金至2020年2月7日。2020年4月8日，王宗炜向翁碧云寄送《律师函》，内容为：鉴于全国新型冠状病毒爆发导致无法营业，王宗炜现通知自2020年4月8日起解除双方租赁合同且王宗炜已腾空并搬离租赁商场，请翁碧云收到函件之日起7日内全额退还履约保证金86000元，并尽快开展招租工作。翁碧云代为缴纳租赁场所2019年12月至2020年4月8日的水电费10944.5元及以1804元／月的标准计付的2020年1月份至4月份的物业费7216元。福州洪翔物业管理有限公司出具《证明》，内容为：租户王宗炜若需腾空清理案涉房屋，对剩余的物品进行清理将产生拆除费3000元、垃圾清运费3000元。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。根据本案查明的事实，翁碧云与王宗炜签订的《洪腾阁二层东侧商场租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。然，自2020年1月23日起受新型冠状病毒性肺炎疫情影响，王宗炜经营场所暂停营业，该突发重大公共卫生事件属于不可抗力。根据案涉租赁合同第九条第一款的约定，不可抗力致使合同无法履行的，双方可以解除合同，王宗炜因疫情影响无法继续使用租赁物经营，属于因新冠疫情导致合同无法履行的客观情形，其于2020年4月8日发函要求解除案涉租赁合同，符合合同约定，一审法院予以确认。关于租金减免问题，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”之规定，此次疫情的影响具有广泛性，出租人和承租人都处在社会资源供应链的上下游，均因此遭受损失。对于不能正常经营所造成的租金损失，应依据公平原则，双方合理分担。对于租金的迟延支付，双方均存在过错。故一审法院酌定王宗炜向翁碧云支付应付自2020年2月8日起至其搬离之日即2020年4月8日租金的60%，即49778元/月×2个月×60%=59733.60元。关于占有使用费问题，一审法院认为，王宗炜于2020年4月8日自行离场并要求解除合同，但未及时与翁碧云办理退还租赁物交接手续及拆除清场，已造成翁碧云的租赁损失的部分扩大。另一方面，在合同已经解除的情况下，翁碧云应及时采取适当措施防止损失扩大。从公平合理原则以及平衡双方当事人的利益考虑，一审法院酌定翁碧云应于王宗炜明确提出终止履行合同之日起两个月内采取收回出租商场的措施以防止损失扩大，王宗炜应偿付翁碧云两个月租金损失99556元。翁碧云请求以月99556元的标准支付占有使用费显失公平，一审法院不予支持。关于2020年1月份至4月份的水电费及物业费，翁碧云已提供相关凭证证明其实际垫付18160.5元，故翁碧云要求王宗炜支付该笔费用合理，一审法院予以支持。关于拆除费及垃圾清运费，根据案涉合同约定：“合同解除情形出现时，双方应及时书面通知对方办理场地交接手续并确定撤出时间……其他添附在房屋上的装修及有关固定设备应由乙方负责拆除清场，否则应支付甲方拆除费及垃圾清运费”，王宗炜搬离案涉商场时，未拆除清场恢复原状，应依约向翁碧云支付拆迁费及垃圾清运费。现该费用虽未发生，但属必然发生的费用，且所需金额有商场物业提供相应证明，王宗炜对物业公司提出的费用虽持异议，但未提供反驳证据。故，翁碧云要求王宗炜支付拆除费3000元及垃圾清运费3000元合理，一审法院予以支持。上述应付款项均可在王宗炜已经支付的履约保证金86000元中予以抵扣。关于王宗炜要求翁碧云向其开具商场租赁发票的诉请，一审法院认为，开具发票上属于税法上的义务，双方在案涉租赁合同中并未明确约定，王宗炜依据合同要求翁碧云开具发票，缺乏合同依据，王宗炜可依照相关规定另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条之规定，判决：一、翁碧云与王宗炜于2015年6月8日签订的《洪腾阁二层东侧商场租赁合同》依法解除；二、王宗炜于本判决生效后十日内向翁碧云支付2020年2月8日起至2020年4月8日的租金59733.60元及占有使用费99556元；三、王宗炜于本判决生效后十日内向翁碧云支付2020年1月份至2020年4月份的物业费及水电费18160.5元；四、王宗炜于本判决生效后十日内向翁碧云支付拆除费3000元及垃圾清运费3000元；五、上述款项在王宗炜已支付的86000元履约保证金中予以扣减；六、驳回翁碧云的其他诉讼请求；七、驳回王宗炜的其他诉讼请求。本诉受理费减半收取计4749元，由王宗炜负担。反诉受理费975元，由翁碧云负担。 本院二审期间，王宗炜提交了如下证据：证据1.2020年3月30日王宗炜与翁碧云的代理人通话录音，证明王宗炜在2020年3月底与翁碧云协商租金减免以及提前搬走事宜，翁碧云提出要打报告过来说。证据2.2020年7月8日王宗炜与翁碧云的代理人通话录音，证明王宗炜搬走时，物业不让王宗炜搬东西，还给大门上锁。王宗炜无奈只能将重要的物品搬走，王宗炜只需承担拆除费及垃圾清运费。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，上述证据并无法充分证明待证事实，不予采纳。 根据本案现有证据，本院对一审法院认定的基本事实予以确认。 本院认为，翁碧云与王宗炜签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。然2020年1月底我国突发新冠疫情并随之采取了严格的疫情防控措施，而王宗炜经营的网吧属于人群密集、场所相对密闭的行业，按要求暂停营业。鉴于合同租赁期限至2020年6月7日止，王宗炜因无法继续使用租赁场所、无法营业，于2020年4月8日向翁碧云发函要求提前解除租赁合同，符合合同约定。对于疫情期间的房租，可以酌情予以减免。合同双方因疫情影响均遭受一定的损失，一审法院酌定王宗炜按合同租金标准的60%向翁碧云支付2020年2月8日至2020年4月8日的租金并无不当，本院可予维持。 关于占有使用费，根据租赁合同约定，合同解除双方应办理场地交接等手续。王宗炜解除合同并自行离场，但未及时与翁碧云办理租赁场所的交接手续以及拆除清场，且其提前解除合同的行为亦会给翁碧云后续未能及时重新招租造成一定的损失；因此，结合本案实际情况，从公平原则、均衡双方利益的角度考虑，酌定王宗炜按合同租金标准的60%向翁碧云支付两个月的占有使用费59733.60元。关于物业费，翁碧云已经代为支付了租赁场所至2020年4月的物业费用，一审法院判令王宗炜应向翁碧云支付物业、水电费符合规定。王宗炜主张因商场停业其无需承担物业费缺乏依据，本院不予采纳。关于王宗炜要求翁碧云开具发票事宜，双方在合同中未对此作出约定，开具发票亦不属本案审查范围，故对王宗炜的该主张不予采纳。 综上所述，王宗炜的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初4933号民事判决第一项、第三项、第四项； 二、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初4933号民事判决第二项、第五项、第六项、第七项； 三、王宗炜于本判决生效后十日内向翁碧云支付2020年2月8日起至2020年4月8日的租金59733.60元及占有使用费59733.60元； 四、王宗炜应向翁碧云支付的款项可在王宗炜已支付的86000元履约保证金中予以扣减； 五、驳回王宗炜的其他诉讼请求； 六、驳回翁碧云的一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉受理费4749元，由翁碧云负担1577元，王宗炜负担3172元；反诉受理费975元，由翁碧云负担。二审案件受理费7319元，由王宗炜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 江丽丽 书 记 员 卞燕冰