湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12292号上诉人（原审被告、反诉原告）：张姣，女，1990年7月8日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曹国琼，女，1976年10月25日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托上诉代理人：何晓燕，湖南日月明律师事务所律师。上诉人张姣与被上诉人曹国琼房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初7415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张姣向本院提出上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判被上诉人应履行承担的50%为10875元，退还上诉人7900元押金，共计退还上诉人18775元；3.两案诉讼费用均由被上诉人负担。事实和理由：1.原裁判有关不可抗力认定适用法律错误。相关法律及)最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》的通知均应理解疫情为不可抗力。上诉人在政府疫情期间要求所有店面停业,我们按合同规定缴纳了租金,但实际并未得到合同目的门面使用权,期间未实质经营一天,即使恢复营业后也是形式上的营业,也并无多少实际销售。受疫情影响,店面2个人约3个月多月没有分文收入。因此,上诉人于2月2日根据当地政府机构的倡议与政策以及相关法规要求以及时代城店面基本是减免租金,与被上诉人协商减免一个半月租金,被上诉人一直拖着未给予明确答复。上诉人已向被上诉人支付铺面租金至2020年3月10日,上诉人原应2020年3月5日前支付下期租金,但受疫情影响,经短信沟通被上诉人同意上诉人交一个月,期间上诉人与被上诉人协商减免租金,等待被上诉人同意减免租金的决定,再准备2020年4月5日再交付下期租金。上诉人只收取租金,却拒绝分担停业期间产生的损失。在协商期间,上诉人多次采取威胁恐吓、闹事、报警、加锁等蛮狠方式,导致店面无法正常营业。如同意减免租金,尽管经营形势严峻,上诉人准备交付租金经营。协商无果后,上诉人提出终止合同,电话通知被上诉人准备经营到月底清货离场,同时将押金抵扣租金。在双方通过微信沟通同意解除《房屋租赁合同》,上诉人无需再依据合同义务交付下期半年租金,双方已协商同意解除合同和撤店前提下,被上诉人拒绝退还押20000元,不得已上诉人只能通过使用房屋的方式折抵租金,这是为了止损而迫不得已采取的保护措施,完全属于合法的自助行为,并不存在违约拖欠房屋租金的行为。相反,被上诉人拒绝退还押金导致上诉人无法按原约定期限撤场应根据以上法律法规及规章有关不可抗力认定要求,新型冠状病毒疫情这突发公共卫生事件导致不能履行合同的,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力,故该情形可适用不可抗力条款。同时停业也是属于政府基于疫情和疫情防控措施而采取的强制性要求,上诉人只能履行公民义务。疫情属于典型不可抗力，上诉人实际尽了缴纳房屋租金的义务，由于实际无法正常使用一天房屋，未产生任何收益。上诉人基于明显不公平或者不能实现合同目的而提出解除合同为正当要求，不是违约。2.上诉人向被上诉人提出减免租金的要求完全合法合理合情合实,有充分法理与事实依据,应予以支持。上诉人承租的店面附近同类店面基本都采取了减免一个半月租金,上诉人与被上诉人于2月份提出减免租金要求,被上诉人应按国家相关政策以及时代城其他店面均减免了租金的事实,本应采取类似方式处理。执行疫情防控措施暂停营业既是租户的义务也是房东的责任,而由此造成的损失,根据共担风险共渡难关的公平原则,房东共同承担损失与风险的义务,房东不可能对不可抗力视而不见,只坐地收取租金,不承担任何风险。由疫情造成的租金损失,应由双方共同分担而平衡双方的利益,根据公平原则按照国家建议的政策和其他商户事实上的一个半月减免租金予以减免,至少按约定租金比例来减免减免50%的租金。被上诉人完全置之不理予以拒约,由此造成的合同解除责任在于被上诉人完全出于自私自利并采取蛮想措施而导致上诉人被迫撤场,违约责任完全在于被上诉人。2020年4月4日,被上诉人微信通知张姣要对店面进行锁门,并限期上诉人三天内清场,上诉人对此表示同意,但要求被上诉人拒绝退还押金。于此,双方已合意解除《房屋租赁合同》。由于被上诉人拒绝退还押金,上诉人明确通知被上诉人将押金抵扣租金并将于4月底撤场,并于2020年4月28日将铺面钥匙按被上诉人指示交给新环境房屋中介工作人员。综上所述,如果被上诉人通情达理,考虑疫情对于大家的损失,根据国家法律、当地政府政策以及人人乐同类商户均减免房租的事实而减免租金,上诉人本可继续克服困难继续经营,双方协商解决,本可避免合同纠纷和双方共同损失。纠纷完全由于被上诉人拒绝承担减免租金而引起,责任完全在被上诉人,应履行减免1个月半租金的义务,并承担由于拒绝减免租金的相应后果。2.原裁判认定上诉人违约事实错误,或者原判决认定违约事实不清,证据不足,真正违约和不履行承诺的是被上诉人。上诉人没有故意违约的意愿与事实。上诉人在《房屋租赁合同》签订后,支付了转让费12万,花费了装修费8万(共计投入20万),打算至少做三年并考虑续租,基于长期经营门面生意,从未考虑中途经营,尽管由于附近道路施工、电子商务竞争和疫情严重影响营业收入,还是努力维持,2020年1-4月底收益极低勉强保本,由于自己亲自经营,才勉强维持下来,到退租那天门面才经营了一年半,实际转让费与装修费损失10万元。在4月20日还进了一批货,准备5月份开展促销活动。如果不打算经营,在疫情发生后年就会提出解除合同停止营业直期待着政府恢复营业,再困难也是希望能够克服困难坚持下去。从2018年8月球8日签订《房屋租赁合同》开始到2020年3月10日止上诉人一直按期缴纳租金,从未拖欠一天。疫情发生后于二月份与被上诉人协商减免租金事宜,她答应与人人乐这边其他租户一样的标准减免租金,事实上其他租户都减免了租金,作为应减免的一个半月租金抵扣3月11日至作为4月份下旬期间应缴租金,所以没有再缴纳,这不是违约,不属于拖欠租金的情形。相反疫情发生后,被上诉人从未过问门面的营业状况,在政府同意门面恢复营业后,被上诉人不但不兑现减免租金的承诺,反而变本加厉电话威胁、报警、派人到面闹事以及门面加锁等粗暴手段,导致上诉人无法正常营业,被迫停业并把钥匙移交被上诉人指定的中介机构。上诉人属于被动停业,被上诉人违约,导致租货合同无法履行,被迫清仓洗货,由此又遭受一次损失,约50000元左右。上诉人不得已重新寻找门面和再次装修,因此承担的费用超过30000元。这80000元左右的损失是由于被上诉人蛮狠影响导致门面无法继续进行带来的间接损失,这些暂时没有计入赔偿范围中。3.由于疫情这一不可抗力引起解除合同给上诉人带来实际经损失巨大,远超过被上诉人。整个世界乃至每个人都是这场疫情的受害者,上诉人因此遭受的直接经济损失包括:1)转让费12万,花费了装修费8万(共计投入20万),实际经营才一半,撤店后这10万元投入打了水漂。2)受影响疫情影响和响应政策停止要求,实际店面关门近2个月(此期间租金损失为26400元,2个人工资20000元,共计46400元);3)门面洗货清仓损失约3000元;4)政府同意恢复营业后实际上也是惨淡经营、生意寥寥无几,实际损失20000元;5)另找门面重新简单装修30000元和装修期间停业影响10000元,共计约4000元。以上累计实际经济损失约为2316400元。投入的转让费与装修费20万元基本也是借亲成朋友的,至少还有一半没有还清。恳请法院充分考虑上诉人所遭受的巨大损失并得到补偿。综上,请予改判,支持上诉人的全部请求。被上诉人曹国琼辩称，被上诉人认为不应该得到支持，被上诉人受到的损失远远不止这个标准。关于减免租金，并非被上诉人的法定义务，并且原审法院已经酌情予以减免。上诉人一直在提到营业以及装修损失，承租人自行经营应该自行承担损失，不应当由被上诉人承担。二月份的时候，上诉人确实提出过减免租金的请求，被上诉人回答无法减免，但可以缓交，且上诉人对此认可了。曹国琼向原审法院起诉请求：1.解除双方的租赁合同关系；2.张姣立即腾退所租赁的房屋并支付曹国琼自2020年3月10日起至实际腾退房屋之日的双倍租金（暂计算至2020年4月7日止为29040元）以及支付至实际腾退房屋之日止的物业管理费和水电费等约定费用；3.如张姣拒不腾房，由此产生的强制腾房相关费用全部由张姣承担；4.张姣赔偿原告因房屋周转期间的空窗期租金损失，按照三个月计算共计43560元；5.确认曹国琼房屋押金不予退还给张姣；6.张姣承担本案全部案件受理费。张姣向原审法院提出下列反诉请求：1.判令曹国琼返还押金人民币10000元；2.本案诉讼费及相关保全、公告费等实现债权的费用由曹国琼承担。原审法院认定如下事实：2018年8月28日，曹国琼（甲方）与（乙方）张姣签订《房屋租赁合同》约定：“根据《中华人民共和国合同法》的规定，甲乙双方在平等自愿公平和诚实信用的基础上订阅该房屋租赁合同。一、该房屋位于长房时代城,建筑面积约为74平方米，甲方已经取得合法出租权，现同意将该房屋出租给乙方使用，其用途为商用。二、该房屋租赁期限2018年9月10日至2021年9月9日。租赁期满甲方有权收回房屋，乙方应如期交还。乙方有优先承租权，但必须在租赁期满提前3个月通知甲方，经甲方同意后重新订阅租赁合同，如乙方没有通知甲方要求续租，则视为本合同到期终止。三、房屋租金每月人民币（大写）壹万叁仟贰佰元整（￥13200元）含家具家电设备设施的使用。支付方式：前期押一付三，半年一付……每年以百分之十的幅度递增房屋租金，签订合同5天内支付首次租金和押金。同时甲方将房屋交付乙方使用。后期交付时间提前5天交付下期租金，为保证乙方合理使用该房屋及其配套设施乙方向甲方缴纳押金人民币（大写）贰万元整（￥20000元）。房屋在租赁期间产生的电话费、宽带费、水费、电费、燃气费、物业管理费、卫生费和电梯费及有限电视费等费用由乙方支付，其余则由甲方承担，租赁期内乙方逾期缴纳上述费用达一个月时，甲方有权向乙方追收上述有关费用，乙方必须承担由此造成的一切后果。合同期满后，乙方需结清所有费用。四、租赁合同期内，乙方提前解除或未按合同约定支付租金，乙方应按拖欠租金天数。每天租金的双倍计算向甲方支付违约金，超过15天甲方有权解除合同，收回该房屋终止合约，甲方有权不退还押金，作为违约金赔偿给甲方，房屋内留置的一切物品乙方在10日内自行处置，否则视为弃物。五、租赁期间，乙方承担租赁期内该房屋所产生的实际使用费用，及使用不当所造成的房屋及相关损失和维修费用……七、租赁期满或经甲乙双方协商一致本合同终止，乙方必须在3日内交房，交房之日将房屋钥匙及正常使用状态下的所有物品交付给甲方，房屋内留置的一切物品均视为弃物，甲方有权另行处置，乙方绝无异议。八、若乙方无意续租该房屋应提前3个月通知甲方，并在交房时把房屋卫生清理干净，如有违约则押金不退……”上述租赁合同签订后，曹国琼依约将涉案房屋交付给张姣使用，张姣亦依约向曹国琼支付了20000元房屋押金。租赁期间的水电费、物业管理费由张姣另行向物业管理公司缴付。合同履行期间，张姣依约向曹国琼支付租金至2020年3月10日。2020年年初，因新冠肺炎疫情爆发，为配合相关部门疫情管控工作进行，张姣经营的店铺停止了经营。2020年2月1日，张姣通过微信向原告曹国琼提出因受疫情影响，3月份难以向其交纳房屋租金并提出减免一个月房屋租金的要求，曹国琼回复称可以缓一个月交房屋租金但未同意减免租金的要求。因双方就租金的减免未达成一致意见，且张姣未向曹国琼支付房屋租金，曹国琼遂于2020年4月4日通过微信告知张姣，载明：“你好，按照合同你方逾期未按合同缴纳租金，因你方违约在先今我按照合同行使房东权利锁门（在派出所协商时我已口头告知你锁门），限期你三天清场，清场前电话联系我来开锁。”2020年4月5日，张姣回复原告曹国琼称其并未违约，其可以从涉案房屋清场，但是要求曹国琼退还押金及门面转让费。同日，张姣自行将曹国琼上锁的门打开并继续经营，2020年4月26日从涉案房屋中撤场。2020年4月28日，张姣将涉案房屋的钥匙按照曹国琼的要求交给房屋中介方。截至案件开庭审理时涉案房屋仍处于空置状态。另查明，2020年3月10日之前，张姣不存在拖欠曹国琼房屋租金的情形。原审法院认为，曹国琼与张姣签订的《房屋租赁合同》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同双方均应严格依照合同的约定履行各自的义务。本案中，张姣作为涉案房屋的承租人，依约履行租金支付义务系主要义务，虽然2020年1月爆发的新冠肺炎疫情这一不可抗力事件影响了张姣对涉案房屋的使用及经营效益，但此并不构成张姣拒付租金的理由，况且，该疫情对作为出租人的曹国琼而言，亦属于不可抗力因素。同时，根据曹国琼与张姣的微信聊天记录可知，曹国琼在2020年2月2日已明确表示同意张姣迟延一个月至2020年4月份再支付租金，然张姣并未依约支付，导致曹国琼要求其限期撤离涉案租赁房屋，显然，张姣未依约支付租金的行为构成违约，理应承担相应的违约责任。关于原告（反诉被告）曹国琼要求解除与被告（反诉原告）张姣租赁合同关系、腾退房屋的诉请，因张姣已于2020年4月26日从涉案房屋撤离，并于2020年4月28日按曹国琼的要求将涉案房屋的钥匙交还给曹国琼，可知，自2020年4月28日起，双方已通过各自的行为实际解除了涉案租赁合同并退还了房屋，现曹国琼再次主张要求解除双方的租赁关系并要求张姣腾退房屋已无事实基础，故对其上述诉请，原审法院不予支持。关于曹国琼要求张姣支付自2020年3月10日起至实际腾房之日起的租金的诉请，本案中，张姣对涉案房屋的租金仅支付至2020年3月10日，且自2020年3月10日起其事实上占有使用了涉案房屋，故对2020年3月11日起至实际退还房屋之日2020年4月28日止的租金，张姣理应按照合同约定的租金标准支付给曹国琼，具体计算为：14520元÷30天×48天=23232元。但考虑到2020年1月爆发的新冠肺炎疫情在客观上对被告的经营及使用涉案租赁房屋造成了影响，从公平原则的角度出发，对其欠付的上述租金应酌情予以减少，故结合张姣在疫情期间就使用所租涉案房屋所遭受的实际影响及其实际违约情况，酌定由其一次性支付曹国琼租金20000元。关于曹国琼要求张姣支付双倍租金的诉请，因要求张姣限期腾房的主张系其主动提出且存在强行上锁的情形，故对其该项主张，本院不予支持。关于曹国琼要求张姣支付物业管理费及水电费的诉请，因上述费用系由张姣直接另行给物业管理公司，且曹国琼未提供证据证明其已为张姣垫付了上述费用，故对曹国琼的该项主张，不予支持。关于曹国琼要求张姣赔偿其三个月房屋周转空窗期的租金损失的诉请。本案中，张姣未依约履行租金支付义务最终导致涉案租赁合同提前解除，致使房屋未能及时对外出租，最终导致曹国琼预期的租金利益受损，依法应当承担相应的违约责任，但考虑到新冠肺炎疫情对房屋租赁市场可能造成的影响且系曹国琼主动提出要求张姣限期腾房，故从公平原则的角度出发，本院参照疫情未发生时房屋对外出租可能需要的时间及双方在涉案租赁合同中约定的租金标准，酌定由张姣向曹国琼支付一个月的租金损失14520元。关于张姣支付给曹国琼的20000元房屋押金是否应当返还的问题。根据双方在涉案租赁合同中的约定，张姣向曹国琼缴纳的20000元押金的目的主要在于保证张姣在租赁合同履行期间合理使用涉案房屋及其配套设施，现双方租赁合同已经解除，曹国琼并未提供证据证明张姣存在未合理使用涉案房屋及其配套设施的行为，且本院已判决由张姣向曹国琼赔偿一个月租金损失，已达到追究其违约责任的目的，故对张姣缴纳的20000元押金，曹国琼理应予以返还。折抵其欠付的20000元租金后，曹国琼无需再另行返还。原审法院判决如下：一、限张姣于本判决生效之日起十日内向曹国琼支付租金损失14520元；二、驳回曹国琼的其他诉讼请求；三、驳回张姣的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取808元、反诉受理费减半收取25元，由曹国琼负担233元，由张姣负担600元。二审中双方均未提交新证据。本院经审查，对原审查明的事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合上诉人的上诉请求及双方当事人陈述的意见，本案的争议焦点主要在于：原审对双方违约责任的认定及租金的认定是否正确。本案中，曹国琼与张姣签订的《房屋租赁合同》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同双方均应严格依照合同的约定履行各自的义务。张姣作为涉案房屋的承租人，依约履行租金支付义务系主要义务，虽然2020年1月爆发的新冠肺炎疫情这一不可抗力事件影响了张姣对涉案房屋的使用及经营效益，但此并不构成张姣拒付租金的理由。曹国琼在2020年2月2日已明确表示同意张姣迟延一个月至2020年4月份再支付租金，然张姣并未依约支付，导致曹国琼要求其限期撤离涉案租赁房屋，故张姣未依约支付租金的行为构成违约，理应承担相应的违约责任。关于租金的计算。原审法院考虑到2020年1月爆发的新冠肺炎疫情在客观上对被告的经营及使用涉案租赁房屋造成了影响，从公平原则的角度出发，对其欠付的上述租金应酌情予以减少，并无不当，本院予以确认。综上，张姣的上诉请求不能成立；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费632元，由上诉人张姣负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 蔡 晓二〇二〇年十二月二十三日书记员 谢威源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。