江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4574号上诉人（原审原告）：江苏联信信息科技有限公司，住所地无锡惠山经济开发区智慧路**清华创新大厦A1102。法定代表人：潘旭，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆鸿亮，江苏法舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄焱，江苏法舟律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：无锡惠山软件产业发展有限公司，住所地无锡惠山经济开发区智慧路**智慧大厦。法定代表人：陈佳，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺爽，江苏漫修（江阴）律师事务所律师。上诉人江苏联信信息科技有限公司（以下简称联信信息公司）因与被上诉人无锡惠山软件产业发展有限公司（以下简称惠山软件公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2020）苏0206民初2698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。联信信息公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.本案系双方协商一致终止租赁合同，而非其单方违约终止，其无需承担违约责任。2.即便其应承担违约责任，合同关于违约责任的约定属于格式条款，有违公平原则，按此计算的违约金过高，明显超过被上诉人的损失，法院应当考虑调整。惠山软件公司二审辩称：1.双方从未达成提前退租后免收违约金的意思表示。2.上诉人在一审中从未提出格式条款的主张，二审中新增诉讼理由违反了法定程序，且涉案合同条款也并非格式条款。3.约定的违约金金额尚不能补偿其因上诉人提前退租造成的九个月租金损失，不存在违约金过高的情形。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。联信信息公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令惠山软件公司返还租金91104.75元、物业费14171.85元及利息（以105276.6元为基数，自2019年3月31日起至2019年8月19日止，按人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、惠山软件公司返还履约保证金60000元及利息（以60000元为基数，自2019年3月31日起至2019年8月19日止，按人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。一审法院经审理查明：2018年12月12日，惠山软件公司（甲方、出租方）与联信信息公司(乙方、承租方)签订《租赁合同》（合同编号：HK-F-RJ-18-0070）,合同约定：联信信息公司向惠山软件公司承租惠山经济开发区智慧路18号智慧大厦1301室建筑面积为674.85平方米的房产办公使用，租期12个月，自2019年1月1日起至2019年12月31日止，租金364419元/年、物业费56687.4元/年，先付后用。乙方缴纳履约保证金60000元，该保证金在租赁终止且乙方迁出租赁物、结清全部费用且办妥经营地址工商变更或工商注销后无息返还给乙方。违约责任：如乙方未满租赁期需提前退租，应提前三个月向甲方提交提前退租的书面申请，甲方若同意乙方提前退租的，乙方应承担六个月租金标准的违约金，并追缴合同期内乙方享受优惠政策而获取的全部经济利益……。联信信息公司已向惠山软件公司支付了2019年上半年的租金182209.5元、物业费28343.7元及保证金60000元。2019年2月，联信信息公司提出退租申请，同年3月31日联信信息公司迁出租赁标的。2019年3月12日，联信信息公司法定代表人潘旭（以下简称潘）同惠山软件公司的谢晓亮（以下简称谢）微信聊天中提到，其在清华那边看了一套合适的房子，这边从4月份就不租了，谢答：提前一月提交一份退租手续就可以。潘问：剩下的房租和物业费是可以退的吧。谢答：可以的。到2019年4月8日，潘问：房租什么时候能退，谢答：正常走完就可以，详细情况问小匡，因为还在走流程，领导签完字上会讨论，确定，流程上没问题，时间上等等。多次催问下，谢答：退租的事情还是让小匡那边跟领导对接，其在争取租金奖励的事情。至9月，谢答：要找物业那边，他那里该做的都做完了。此后潘多次催问，谢称具体要问物业，租金保证金都是物业条线申报管理的，财务根据物业要求打款，其负责招商，财务直接跟物业对接，一直是物业的事，很多事情他们下面办事人员决定不了什么……。潘与惠山软件公司的沈斌（以下简称沈）微信聊天中，沈提到，退租的事情挺顺利的，财务那边签完字了，财务那边排付款计划中，具体时间没定，这环节由于分工不同也使不上劲，建议还是通过小匡找徐总。潘与惠山软件公司的汪丹丹（以下简称汪）微信聊天中，汪提到，目前审批的流转已经走完，但年底需要支付的各类资金比较集中，还需看财务部门的付款安排。2019年9月29日，江苏物云通物流科技有限公司企业住所地由无锡惠山经济开发区智慧路**智慧大厦**变更为无锡市惠山区中惠大道**恒生科技园**楼**。2020年3月25日，惠山软件公司委托江苏漫修律师事务所向联信信息公司发送律师函一份，主要内容为:《租赁合同》签订后，贵司于2019年2月底向委托人书面提出提前退租申请，拟定于2019年3月31日搬离场地。委托人同意贵司退租申请，但根据《租赁合同》约定，贵司因提前退租需向委托人支付六个月租金标准的违约金即182209.5元，此外，根据《租赁合同》约定，委托人向贵司收取的60000元履约保证金将在合同终止且贵司结清全部费用后无息返还给贵司，然而，贵司至今尚未与委托人结清因提前退租应当支付的违约金，故请贵司收到本函后，务必于2020年4月1日前向委托人全额付清上述欠付违约金182209.5元……。以上事实，由租赁合同、发票、付款回单、保证金收据、聊天记录、企业信用信息公示报告、律师函及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：联信信息公司与惠山软件公司签订的《租赁合同》系双方当事人协商一致的真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。联信信息公司在租期未满前提前退租，根据合同约定提前退租的，应提前三个月书面提出，联信信息公司应承担六个月租金标准的违约金。提前退租导致出租方租期利益损失、再行寻租等会产生空置等不确定利益损失，且违约金本身兼具惩罚性，联信信息公司仅提供其他公司工商信息并不能证明双方约定的违约金明显过高，故联信信息公司应承担合同约定的违约责任。本案中，惠山软件公司并未否认应退还多付的租金、物业费及保证金，但联信信息公司应承担违约金数额已超过其本案的诉讼请求，故两者相抵，其诉讼请求应予驳回，惠山软件公司的抗辩意见予以采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决：驳回联信信息公司的诉讼请求。案件受理费减半收取1803元，由联信信息公司负担。二审中，双方对一审查明的事实均无异议，亦无新证据提供，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：双方签署的租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效，双方应按约履行各自的义务。合同约定租期为一年，联信信息公司支付了半年的租金、物业费及保证金60000元，合计270553.2元，后联信信息公司提出退租申请并迁出了涉案房屋，实际仅承租三个月。鉴于租赁合同事实上已不再履行，惠山软件公司本应退还联信信息公司剩余三个月的租金、物业费和保证金60000元，合计165276.6元。但从双方的微信聊天来看，退租的原因系联信信息公司在其他地方看中了一套合适的房子，故联信信息公司构成违约，且双方在微信聊天中也没有明确表示系协商一致解除合同，故本案系联信信息公司违约导致合同解除，应按约承担六个月租金标准的违约金182209.5元。联信信息公司主张该违约责任条款系格式条款，且约定的违约金标准过高，但对此均未能举证证明，本院不予采信。据此，联信信息公司应向惠山软件公司承担的违约金已经高于惠山软件公司应向联信信息公司退还的租金、物业费和保证金，故一审将两者相抵后对联信信息公司要求退还的诉请未予支持，并无不当，本院予以确认。综上，联信信息公司的上诉意见缺乏依据，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3606元，由上诉人联信信息公司负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  李 杨审判员  景 鑫二〇二〇年十二月二十一日书记员  程夫栎