广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24329号上诉人（原审原告）：广州金和物业管理有限公司，住所地广州市海珠区叠景路****。法定代表人：蔡小惠，该公司总经理。委托诉讼代理人：周滨，广东博厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：程磊，广东博厚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：叶卓明，男，1962年7月18日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。上诉人广州金和物业管理有限公司（以下简称金和物业公司）与上诉人叶卓明因物业服务合同纠纷一案，均不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初17424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金和物业公司上诉请求：1.依法改判一审判决为“叶卓明每两个月从16日起每日按照应缴费总额的千分之五计算滞纳金给金和物业公司，暂计至起诉之日为12683.60元”；2.一、二审诉讼费由叶卓明承担。事实和理由：一、2014年12月20日，广州市海珠区坚真花园业主委员会作为（以下简称坚真花园业委会）甲方与金和物业公司(乙方)签订《坚真花园物业服务合同》（以下简称物业服务合同），该合同第十一条第三款约定，如业主逾期缴纳物业服务费，业主应从逾期之日起每日按应缴费总额每日千分之五的标准交纳滞纳金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此，双方签订的物业服务合同对叶卓明具有约束力。《广东省物业管理条例》第五十条第四款规定：“物业服务期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”。物业服务合同第十一条第三款约定每日千分之五的标准缴纳滞纳金对叶卓明具有法律效力，其应按合同约定标准缴纳滞纳金。请求二审依法查明事实，支持金和物业公司的上诉请求。针对金和物业公司的上诉请求，叶卓明辩称，一、物业服务合同已于2016年12月31日终止，且该合同是坚真花园业委会与金和物业公司签订，现金和物业公司依据该合同起诉业主没有理据。二、物业服务合同已经到期，业主无需再向金和物业公司缴纳物业管理费及滞纳金。坚真花园业委会未与金和物业公司续签相关合同，且业委会一再告知不再续聘，金和物业公司在未与业委会签订新物业服务合同的情况下滞留坚真花园小区，还向业主收取物业管理费及滞纳金不正当。三、金和物业公司滞留坚真花园小区期间并未提供良好的物业服务。坚真花园小区秩序混乱，对叶卓明造成了严重影响，故请求二审驳回金和物业公司的全部诉讼请求。叶卓明上诉请求：1.撤销一审判决；2.判定物业服务合同有效服务期限为自2015年1月1日起至2016年12月31日终止；3.判令金和物业公司赔偿叶卓明丢失的自行车(价值300元)和丢失本田WINl00摩托车(价值1500元)的损失。修复叶卓明住房门前走廊脱落的装饰小瓷片和更换异色的大瓷片以及赔偿纵容偷停叶卓明车位行为所造成的经济损失1984元；4.一、二审诉讼费由金和物业公司承担。事实和理由：一、物业服务合同约定有效服务期自2015年1月1日至2016年12月31日止。金和物业公司依据超期合同起诉业主不合理。二、根据广东省住房和城乡建设厅印发《2019年广东省物业管理专项整治工作方案》，需要整治内容：“(一)物业服务企业违法违规行为中的第十五条即物业服务合同终止时，未按规定移交物业服务用房和有关资料，拒不撤离物业服务项目”相应条款，应予取缔并进行撤离。坚真花园业委会早于2016年12月31日前三个月(2016年9月28日通知)已告知金和物业公司不再续聘。物权法第七十八条规定，原物业公司应在10日内与业委会办理退出移交手续。金和物业公司不撤场应承担滞留期间费用与责任。三、金和物业公司拒不撤场期间称给坚真花园小区提供了优质服务，而实际上是坚真花园小区更加混乱。小区内汽车横行、地下车库、地下车库秘密出租作服装仓库到消防监督部门而被查办等，还造成叶卓明多项损失，包括自行车被盗、摩托车丢失、车位被屡屡偷停等。依据广州市室内停车场的管理以及收费标准，金和物业公司应赔偿叶卓明损失1984元。叶卓明住房门前的装饰瓷片和天花角线也被挖落，后更换成异色大瓷片，门前外观明显遭受影响。综上，请求二审驳回金和物业公司的全部诉讼请求，支持赔偿叶卓明上述多项损失并即日撤出坚真花园小区。针对叶卓明的上诉请求，金和物业公司辩称，不同意叶卓明的上诉请求。一、虽然物业服务合同已于2016年12月31日期满，但根据《广东省物业管理条例》第五十条第四款的规定，物业服务期限届满以后，如果业主大会没有作出选聘或者续聘决定的，原物业继续提供物业服务的，物业服务合同是自动延续到业主大会作出选聘或续聘为止的。因此金和物业公司在坚真花园小区提供服务，具有相应的法律依据。二、关于叶卓明提出赔偿等的上诉请求，已超出一审诉讼请求范围，叶卓明一审中并未就此提起反诉，二审对此不应进行审理。三、关于叶卓明提出偷停车位的情况，金和物业公司已于一审时说明情况，物业公司主要是对停车场内物业的公共区域停车秩序进行维护，而存在某些业主占用已出售车位的情况，侵权责任并非金和物业公司；且作为车位的所有权人，叶卓明可以通过安装车位锁等方式阻止其他业主停在其购买的车位上。综上，请求二审驳回叶卓明的全部上诉请求。金和物业公司于2020年5月7日向一审法院起诉请求：1.叶卓明向金和物业公司支付自2017年5月1日至2020年3月31日期间的物业服务费8483.6元（每月按建筑面积为142.5819平方米×1.7元/平方米）及上述费用至叶卓明清偿之日止的滞纳金（每两个月从16日起每日按照应缴费总额的千分之五计算）、代收垃圾处理费175元（每月为5元，拖欠2017年5月1日至2020年3月31日期间）；2.叶卓明向金和物业公司支付坚真花园XX号车位的物业服务费4200元（地下车位（地下车位物业服务费为每月120元5个月）及上述费用至叶卓明清偿之日止的滞纳金（每两个月从16日起每日按照应缴费总额的千分之五计算）；3.叶卓明承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：广州市海珠区XX路XXX房的权属人为扶X，该房屋建筑面积为142.5819平方米。叶卓明从2008年10月27日收楼入住上址房屋，叶卓明与案外人扶X原为夫妻关系，后于2014年11月25日经一审法院调解离婚，涉案房屋归叶卓明所有，一审庭审中叶卓明表示愿意承担本案中的全部义务，金和物业公司对此无异议。2014年12月20日，金和物业公司（乙方）与坚真花园业委会（甲方）签订《物业服务合同》，约定甲方将坚真花园内商业、住宅小区、幼儿园委托乙方实行物业管理，委托管理期限自2015年1月1日起至2016年12月31日止。管理服务事项包括物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、公共绿化养护、公共清洁卫生、智能化系统运行维护、电梯运行维护、水泵运行维护等。其中：三、四期住宅按照1.7元每月每平方米的标准缴纳物业服务费；物业服务费每两个月为一个缴费周期，业主或物业使用人应在每个缴费周期首月l5号前向乙方交纳当期的物业服务费。业主或物业使用人违反本合同约定，逾期缴纳应缴物业服务费及其他相关费用的，从下一个缴费周期的首日开始，每逾期一日，按欠费总额的日千分之五计收滞纳金；等。合同期满后，金和物业公司继续对坚真花园小区进行管理。金和物业公司主张在2019年8月27日向叶卓明发出催缴物业管理费等欠费的通知单。另查：2017年案外人林XX对坚真花园业委会提起业主撤销权诉讼，请求法院判令撤销坚真花园业委会于2016年12月18日作出的坚真花园同意自管的决议等。该案经两审终审，法院认为坚真花园业委会召开业主大会会议的程序不合法，其召开的业主大会会议所作出的表决结果不具有效力，据此依法判令撤销上述决议【2017年12月30日的（2017）粤01民终17392号广州市中级人民法院民事判决书】。该案还查明：2012年11月坚真花园（第一届）业委会经房管部门核准同意备案。2014年7月10日因坚真花园业委会需变更委员等事项，再次在房管部门办理变更备案手续。金和物业公司向叶卓明追索物业管理费等无果，遂于2020年5月7日提起本案诉讼。一审诉讼期间，叶卓明表示对自2017年5月1日至2020年3月31日欠缴物业管理费8483.6元、代收垃圾处理费175元、车位服务费4200元的事实无异议，但不同意支付上述费用。叶卓明为证明其抗辩事实，还提交证据如下：1.2017年1月18日坚真花园业委会致金和物业公司要求移交物业的函、2017年6月24日的《坚真花园业主委员会告知全体业主》公告、坚真花园业委会2018年12月24日向金和物业公司发出的《公共收益追讨函》及2019年8月21日发出的《关于坚真花园小区公共收益的公函》；2.车位照片。对此，金和物业公司对证据1的真实性确认，但认为坚真花园业委会关于自管的决议已被法院撤销，不存在金和物业公司撤出坚真花园小区的问题；对证据2的三性不确认。一审法院认为：金和物业公司与坚真花园业委会签订《物业服务合同》的物业管理期限虽已届满，但金和物业公司依然在坚真花园小区提供物业管理服务，自法院生效裁判文书判决撤销坚真花园业委会于2016年12月18日作出的坚真花园同意自管的决议后，坚真花园小区业主委员会并没有请求金和物业公司退出物业服务区域，亦无选聘新的物业服务单位，叶卓明作为坚真花园小区业主实际接受了金和物业公司的物业管理服务，理应向金和物业公司支付对价，故金和物业公司要求叶卓明每月按建筑面积每平方米1.7元标准支付2017年3月1日至2020年3月31日期间物业管理费有理，一审法院予以支持。基于上述理由，金和物业公司要求叶卓明支付2017年5月至2020年3月期间的垃圾处理费175元及车位服务费4200元有理，且叶卓明对该上述费用的金额无异议，一审法院予以支持。对叶卓明抗辩不支付物业管理费的意见，一审法院不予采纳。关于逾期支付管理费的滞纳金问题，金和物业公司在坚真花园小区的物业管理期限早已届满，金和物业公司依据《物业服务合同》约定要求叶卓明计付逾期支付物业管理费滞纳金的请求，理据不足，但鉴于叶卓明拖欠物业管理费及车位服务费的行为已造成占用金和物业公司资金的实际损失，故叶卓明应从金和物业公司起诉之日起即2020年5月7日至实际付清物业管理费、车位服务费之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息给金和物业公司为宜。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2020年9月9日作出如下判决：一、叶卓明在本判决生效之日起十日内，向金和物业公司支付2017年5月1日至2020年3月31日期间的物业管理费8483.6元及车位服务费4200元，并从2020年5月7日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付欠款利息给金和物业公司；二、叶卓明在本判决生效之日起十日内，向金和物业公司支付2017年5月1日至2020年3月31日期间的垃圾处理费175元；三、驳回金和物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费439元，由叶卓明负担。二审期间,叶卓明向本院提交了《偷停业主车位记录表》，主张不同车辆、不同时间多次停放于叶卓明的私家车专用车位，拟证明金和物业公司并未提供良好服务，导致他人侵犯叶卓明的合法权益。经质证，金和物业公司认为该证据系叶卓明单方制作，对其三性均不予认可。金和物业公司称曾建议叶卓明通过安装车位锁等方式阻止其他车辆占用其车位。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点是：一、金和物业公司向叶卓明主张的物业管理费、车位服务费、垃圾费应否支持；二、金和物业公司主张的滞纳金标准应否支持。对此，本院评析如下：一、关于金和物业公司向叶卓明主张物业管理费、车位服务费、垃圾费应否支持的问题。首先，金和物业公司与坚真花园业委会签订的物业服务合同于2016年12月31日到期后，在双方未续签合同且均确认金和物业公司至今仍在继续为坚真花园小区提供物业服务的情况下，双方形成事实上的物业服务关系，全体业主应继续支付物业管理费。根据已生效判决，坚真花园业委会关于坚真花园同意自管的决议已被撤销，坚真花园小区并未按照法定程序重新召开业主大会就选聘新的物业服务单位事宜进行讨论决定，而叶卓明作为坚真花园小区业主实际接受了金和物业公司的物业服务，亦应支付对价，故其应缴纳涉案房屋物业管理费及垃圾费。其次，金和物业公司一审起诉要求叶卓明支付车位服务费，叶卓明作为私家专用车位业主抗辩金和物业公司未提供符合标准的物业服务，导致其所有的私家停车位被他人占用停放，损害了其合法利益，并提交其制作的《偷停业主车位记录表》及照片打印件予以证明。金和物业公司抗辩该记录表及照片打印件为叶卓明单方制作，不予认可。叶卓明提交的证据不足以证明系金和物业公司的原因导致车位被他人占用，故本院对于叶卓明无需支付车位费的主张不予支持。金和物业公司参照物业服务合同关于“地下车位收费标准为120元/月?个、金和物业公司提供相应车位管理服务”的约定，主张叶卓明缴纳车位服务费，于理有据，本院予以支持。至于叶卓明认为金和物业公司管理服务差、损害业主利益等问题，如叶卓明作为业主的合法权益受到损害可另行主张。叶卓明在本案上诉要求金和物业公司赔偿其自行车及摩托车丢失的损失，并要求修复叶卓明住房门前走廊脱落的装饰小瓷片、更换大瓷片及赔偿偷停其车位造成经济损失1984元等赔偿问题，已超出一审诉讼请求范围，叶卓明一审并未就此提起反诉，本院对此不予审理，叶卓明可另循法律途径解决。综上，一审法院支持金和物业公司要求叶卓明支付涉案物业管理费、车位服务费及垃圾费，并无不当，本院予以维持。二、关于金和物业公司主张的滞纳金标准应否支持的问题。金和物业公司上诉主张涉案物业管理费滞纳金的标准应参照物业服务合同约定，“每逾期一日，按欠费总额的日千分之五计收”。因本案物业服务合同已经到期，业主对金和物业公司是否具有管理权存在争议，一审综合考虑本案全部情况支持叶卓明自本案起诉之日起即2020年5月7日至实际付清涉案物业管理费、车位服务费之日止，按银行同期贷款利率计付利息，亦无不当，本院予以维持。综上所述，叶卓明、金和物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无明显不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费556.09元,由广州金和物业管理有限公司负担117.09元、由叶卓明负担439元。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年十二月二十八日法官助理刘丹红书记员郭蔚琳