贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终9845号上诉人（原审被告）：贵州威斯顿酒店有限公司（以下简称威斯顿酒店），住贵阳市南明区花果园大街**花果园项目****************。法定代表人：游苏平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：母勇，北京隆安（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：喻红，女，汉族，1981年11月7日生，住贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：钟剑，贵州宗屏律师事务所律师。上诉人贵州威斯顿酒店有限公司因与被上诉人喻红房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳市南明区人民法院(2020)黔0102民初4027号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员李云鹤独任进行了审理，本案现已审理终结。上诉人贵州威斯顿酒店有限公司诉讼请求为：一、撤销原审判决第二项，并依法改判；二、一审和二审诉讼费用由被上诉人承担。理由是，1.上诉人与被上诉人已经于2020年4月19日解除租赁合同，故租金只应支付至2020年4月19日，一审法院认定事实错误。2.2020年4月1日至2020年4月19日期间的租金应当按照每平米30元计算，一审法院判决按照每平米38元计算系事实认定错误。请贵院依法改判。被上诉人喻红答辩称，1.上诉人所述在2020年4月19日要求答辩人收房，是在违背双方合同约定的情况下，对房屋进行破坏之后，才要求被上诉人收房，其交房并不符合合同约定，一审判决上诉人支付租金至一审法官现场查看要求整改之日符合实际情况。2.一审判决租金计算标准符合双方合同约定。双方之间合同约定，租金是就时间推移进行增加，一审判决期间的租金标准，对应双方合同约定，就有明确的数据。双方没有达成租金变动的意思表示，上诉人认为租金应按照30元每平米计算没有事实依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请维持原判。喻红向一审法院起诉请求：一、判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》，被告立即返还租赁原告的房屋并将房屋恢复至毛坯房状态；二、判令被告支付原告从2020年4月1日起至实际返还原告租赁房屋并将房屋恢复至毛坯房状态之日止的租金，租金标准按照合同约定的38元每平方米计算；三、判令被告支付拖欠原告房屋租金12640.5元；四、判令被告支付原告延迟支付租金的违约金3625.2元（按照合同约定第13条年度租金的20%支付）；五、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2016年7月1日，原告（甲方）被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于贵阳市南明区房屋，面积39.75平方米，租赁期限为2016年7月1日至2026年7月1日，租金计算方式为2016年7月1日-2018年7月1日按每平方米30元计算，2018年7月1日-2020年7月1日按每平方米38元计算，2020年7月1日-2022年7月1日按每平方米42元计算，2022年7月1日-2024年7月1日按每平方47元计算，2024年7月1日-2026年7月1日按每平方48元计算，租金支付方式为第一年至第五年按三个月为周期结算，每季度的提前10天付款，第六年至第十年案四个月为周期结算。有下列情形的，甲方可以解除合同并收回房屋，给甲方造成损失的还应当赔偿损失1、一次结算周期内拖欠租金超过应付款日期，累计超过十天的......任何一方违反本合同的约定，按年度需向对方支付年度租金的20%作为违约金，其中，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按照月租金的1%向乙方加收违约金，累计超过十天的，甲方有权解除租赁合同，并且不承担乙方的任何装修费用。合同签订后，原告将房屋按约交付给被告使用。原告认可被告支付的租金到2019年9月19日为止，被告则主张租金已经支付到2020年3月，因为被告认为在2018年7月1日至今仍然是按照每月每平方米30元的标准支付租金，并未按照合同约定金额递增到每月每平方米38元，在长达两年的时间内原告也未提出过异议，认为在实际履行过程中原被告双方已经变更了合同约定的租金标准，原告对此不予认可，被告提交转款记录，证明2018年7月2日、2018年10月14日、2019年1月8日、2019年4月3日，2019年4月3日每次转款的金额均为3577.5元，正好是按照每月每平方米30元计算的租金，2019年10月3日转款7155元，也是按30元计算两个月的标准，可以印证双方变更租金标准。另外被告提交微信聊天记录，证明双方合同解除和变更租金标准的内容，在微信聊天记录中，原告与被告管理人员有如下对话2019年4月3日，被告给原告微信转款3577.5元，然后说“下个季度租金已付哦”，原告回复“好”，2018年10月1日，原告“不是说好今天把租金打卡上吗？”，被告“我今天休假，明天上班”，原告“我就说嘛，国庆怎么不放假，你们还说你们不放假”，“我家打的是半年租金哦”，2020年2月24日，原告“我家半年的租金什么时候能打呢？”，被告“酒店还没有复工，我现在还在老家”，原告“我家半年一打”，“你是去年十月份打的，现在到时间了”。2020年3月30日，被告“花果园所有酒店2月份全免，三月份、四月份免半，意思是这个季度只打一个月的租金”，原告“这个不行，如果政府有要求可以，但是把红头文件给我看，如果是你自己的决定，我不能接受，毕竟我也需要各种按时还贷款需要钱”，“当初我门谈好的是半年一付，也没给你涨价，也很支持你的事业，你不能因为疫情就.....如果免租太长我的损失咋办”，“当初说好的半年一付，只能给你免一个月”，“我是觉得如果做不走就退了算了”，“没有必要死扛，不然耽误时间还亏损”，被告“一定要退，房间实在太多了”，原告“哪你要退房提前一个月给我说哈”。被告“我们的合同4月19号中止”。原告对微信聊天记录的真实性予以认可。原告主张在被告发出单方退房的通知后，自己前往查看了房屋，发现被告已经将房间的水电、管道、门、线路等全部破坏，才未收房并向法院提起了诉讼。2020年6月10日，一审法院组织双方进行了现场勘验，原告要求被告将房屋恢复为毛坯状态，被告承诺在第二天恢复，6月12日，被告已经将房屋恢复至毛坯状态，6月21日通知原告已经收房。以上事实，有原被告双方陈述及有关证据材料在卷佐证，并经庭审质证核实。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案原被告双方签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同，受法律保护。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用，被告支付了部分租金。现原告要求解除合同，被告对此表示同意，但主张在2020年4月19日双方合同已经解除，但是在双方微信内容中被告虽然提出了解除合同的请求，但原告并未表示同意，且被告破坏了房间内的设施，导致原告未收房，故一审法院对双方解除合同的诉请一审法院依法予以支持，房屋在案件审理过程中已经由被告恢复为毛坯状态并在2020年6月21日交付给原告，故租金应当计算到2020年6月21日为止，原告要求返还房屋的请求已经履行完毕，在本判决书中不再明确。关于原告主张的租金部分，被告主张在实际履行合同的过程中，双方实际上已经变更了租金金额，并未按照合同约定的标准递增，而是一直执行30元的标准，根据被告提交的微信聊天记录和转账记录，可以印证被告的主张，双方一直按照30元每月每平方米的标准计算支付租金，而且是半年一付，2019年10月3日被告转款7155元，支付租金到2020年3月30日，这就是按照每月每平方米30元的标准计算，故一审法院对被告的该辩解意见予以认定，原告要求按照38元每月每平方米计算与事实不符，一审法院不予支持。2020年3月30日到房屋交还的6月20日，被告还应当向原告支付租金，该期间的租金合同约定的标准为38元，原告要求按照该标准支付一审法院依法予以支持，为4028.5元。对原告要求被告承担违约金的请求，因被告从2020年4月1日开始拖欠租金，该时间段内和之前为新冠肺炎疫情期间，被告从春节后一直未实际经营，属于不可抗力，故不应当承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条之规定，判决：解除原告喻红与被告贵州威斯顿酒店有限公司签订的《房屋租赁合同》。被告贵州威斯顿酒店有限公司在本判决书生效后五日内支付租金4028.5元给原告喻红。驳回原告喻红的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费29元,由被告威斯顿酒店承担。二审中，双方均无新证据提交。本院二审查明事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，属合法有效合同。现双方均同意解除合同，本院就此予以支持。对于上诉人主张的其在2020年4月19日已通知被上诉人收房且双方已达成解除房屋租赁合同的合意，案涉租赁合同已于该日解除的辩解意见。本院认为，上诉人举证的微信聊天记录中虽然有上诉人提出解除合同的请求的内容，但被上诉人并未明确表示同意，另外，上诉人退房时将房屋内的设施破坏，导致被上诉人拒绝收房，故不能认为双方租赁合同已于2020年4月19日解除。经查明，上诉人已按照合同约定将案涉房屋恢复至毛坯状态并将房屋于2020年6月21日返还给被上诉人，故租金应当计算至2020年6月21日止，原审处理结果正确，本院予以维持。另外，对于上诉人主张的租金标准问题。本院认为，本案《房屋租赁合同》中虽约定2016年7月1日-2018年7月1日租金按每平方米30元计算，2018年7月1日-2020年7月1日的租金按每平方米38元计算.....此递增方式收租，但根据上诉人举证的微信聊天记录和转账记录表明，上诉人于2018年7月至2020年3月30日期间一直按照每平米30元的标准以及半年一付的方式计付租金，被上诉人在此期间收受租金并未提出异议。故本院认为，从合同实际履行情况来看，可视为双方对上述期间内的租金标准作出了变更，本院予以确认。但是，对于2020年3月30日之后至房屋返还之日（6月20日）的租金，由于租赁合同属继续性合同，债权债务属于持续发生的状态，故双方对于前述期间的租金变更并不能溯及此后，2020年3月30日之后到6月20日的租金还应当按照合同约定的每平米38元的标准计收，故原审判决处理结果并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人贵州威斯顿酒店有限公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州威斯顿酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李云鹤二〇二〇年十二月十一日书记员  李雪然