河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终2949号 上诉人（原审被告）：杨静，女，1988年7月12日出生，满族，住承德市滦平县。 委托诉讼代理人：唐金燕，女，1965年10月7日出生，汉族，住承德市滦平县。 委托诉讼代理人：康健，河北山庄律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘淑君，女，1968年9月11日出生，汉族，住承德市双桥区。 委托诉讼代理人：李庚，河北德律律师事务所律师。 上诉人杨静与被上诉人刘淑君房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初2926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨静的委托诉讼代理人唐金燕、康健，被上诉人刘淑君及其委托诉讼代理人李庚参加诉讼。本案现已审理终结。 杨静上诉请求：1、请求承德市双桥区人民法院依法撤销(2020)冀0802民初2926号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、上诉费由被上诉人承担。一、一审法院认定事实不清，证据不足.2018年2月8日，上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，定将被上诉人所有的。位于迎宾佳苑公寓楼**102铺202铺的屋出租给上诉人使用，租赁期限为4年，自2018年2月8日起至2020年2月8日止，年租金为10万元，第一年租金为2万。合同签订后，上诉人支付被上诉人房屋租金2万元，并对房屋进行装修。2018年5月1日开始营业，2018年7月中旬， 涉案房屋就开始漏水，导致多次被水浸泡，房屋根本无法正常使用那么被上诉人存在根本违约，导致所租赁标的物不存在使用的价值。因被上诉人存在在先违约，因此上诉人不应支付其租赁费。支付租赁费的前提是，标的物可以正常使用，存在使用的价值，而争议的标的物并不存在使用的价值。一审法院判决上诉人支付2018-2019年度供热费11122.60元，违约金8119.40元；2019年-2020年8月10日止的停供热费224.50元及物业费10674.40元，判决错误，首先上诉人在租赁房屋后，预先交付供热费10000元，并且在房屋不能正常使用后，向热力公司电话通知办理停暖事宜，那么在此期间是不存在供热用；其次被上诉人并未到供热公司缴纳供热费，被上诉人并未实际支出，因此不存在损失的情况。再有一点，违约金的发生是因被上诉人不及时缴纳导致，并非上诉人所致，因被上诉人是房屋的所有人，是缴纳供热费的合同相对方。物业费不属于被上诉人的合理损失，因上诉人并未缴纳物业费，此费用并未实际发生。二、一审法院适用法律错误。一审法院适用法律错误，一审法院判决上诉人承担被上诉人损失70%的赔偿责任，无法律依据。如按一审法院所适用的法律，那么被上诉人存在在先违约情形，上诉人不应支付其被上诉人的任何损失，故一审法院运用法律错误。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误。为此，特提出上诉，请求撤销原审判决，发回重审或依法改判，驳回被上诉人一审诉讼请求或判决上诉人不承担责任。 刘淑君答辩称，被上诉人是通过合法渠道购买的开发商的房屋。房屋的存在是符合法律规定的，上诉人认为被上诉人违约的事实不存在。上诉人所提关于于漏水的情况是指地下室，在上诉人租赁期间，被上诉人已经将房屋的购房合同 和实际状况都让上诉人实际勘察考察过，上诉人是在充分了解房屋状况下租赁的房屋，而且根据双方之间租赁合同要求，整个房屋的装修以及地下室的装修都是由上诉人负责的，但是上诉人没有对整个房屋包括地下室做全面的防水装修，这是造成漏水的主要原因。关于供热费、物业费等情况，根据合同约定，所有这些费用都应由上诉人承担，但是上诉人自2019年以后上诉人并未支付，且房屋还被上诉人占有使用，一审判决由上诉人承担该费用是合法的，请求二审法院维持原判。 刘淑君向一审法院起诉请求，1、判令解除原被告签订的租赁合同；2、判令被告给付原告2019年2月8日至2020年10月8日已实际使用的房屋租金166660.00元。3、判令被告给付租赁期间拖欠的物业费10674.40元；4、判令被告给付租赁期间拖欠的供热费13347.10元及违约金8119.40元；5、判令被告支付违约金50000.00元；6、判令被告支付原告律师费10000.00元。以上合计258800.90元。 一审法院认定事实：2018年2月8日，原告刘淑君（甲方）与被告杨静（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于迎宾佳苑公寓楼0栋102铺202铺的房屋整体（包括房屋、地下室及附属设施）出租给乙方使用，产权建筑面积为293.09平方米，租赁期限4年，自2018年2月8日起至2022年2月8日止，年租金100000.00元，第一年租金20000.00元；租赁期间使用该房屋所发生的所有费用，包括水费、电、暖气、煤气、通讯、有线电视、物业等由被告负担；租赁期间，被告可以根据自己的经营特点进行装修，但不得破坏租赁房屋的整体结构，装修费用由被告自负，租赁期满，如被告不再续租，原告不做任何补偿；任 何一方违反本合同约定的应向对方支付5万元的违约金，如违约金不足以弥补损失的，违约一方仍应赔偿对方损失。 上述合同签订后，被告向原告支付了租金20000.00元，并对房屋进行了装修（地下室用作厨房），用以饭店经营，后于2018年5月开始营业。2018年7月，因涉案房屋地下室墙壁漏水，导致多次被水浸泡，饭店不能正常经营。2018年7月19日，就涉案房屋地下室漏水，原、被告双方及涉案房屋邻居徐茂林签订三方协议，内容为：2018年7月17日，公寓楼底商漏水事件，经三方协商处理结果如下：101、201号房主刘淑君，104、204房主于晓娜各支付给101、201号租户杨静5000.00元，104、204房主尽快将门口台阶恢复。在双方支付租户协商金额后，该漏水事件一次性解决，以后不再追究，再发生漏水事件责任自负。协议签订后，相关当事人向被告支付了5000.00元赔偿款。此后，因涉案房屋地下室多次漏水，被告未再继续经营，原被告双方亦未能达成解决方案，被告占用涉案房屋至今。2020年8月10日，承德龙新热力有限责任公向刘淑君送达取暖费催缴通知，告知涉案房屋拖欠2018-2019年度供热费11122.60元，违约金8119.40元；拖欠2019年至2020年8月10日止的停供热费2224.50元。2020年，涉案房屋物业公司出具物业费欠缴费用确认表，欠付2018年9月1日至2019年8月31日物业费5337.20元，欠付2019年9月1日至2020年8月31日物业费5337.20元。另查明，2018年1月25日，原告刘淑君与承德乾正房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，由刘淑君购买涉案房产。该商品房买卖合同附件中增加如下内容：“买受人购买的商业用房如有高层住宅的地下夹层，夹层内无上下水，不做任何装修，没有产权证手续”。上述租 赁合同中的地下室即为该商品房买卖合同所述的地下夹层。 一审法院认为，原被告双方签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。被告于涉案地下室浸水后，未再支付租赁费、物业费、取暖费等费用，以行动表示不再履行合同，故原告要求解除双方于2018年2月8日签订的租赁合同的诉讼请求，应予支持。根据庭审调查，涉案地下室实为地下夹层，原告购买时该地下夹层无上下水，无任何装修，浸水应为雨水浸透墙壁所致。根据合同要求，地下室的装修由被告负责，其疏忽大意未对地下室墙体做全面的防水装修，是造成地下室浸水的主要原因；被告作为涉案房屋的房主，负有瑕疵担保的义务，其应明知地下夹层无任何装修的事实，但未履行瑕疵告知义务，是造成地下室浸水的次要原因。结合双方过错程度，确定原告应对双方损失承担30%的责任，被告应对损失承担70%的责任。根据原告提交的证据，计算损失如下：1、租赁费，被告至今尚占用涉案房屋，故被告应支付原告自2019年2月8日至2020年10月8日的租赁费166660.00元；2、拖欠物业费10674.40元；3、拖欠供热费21466.50元；原告主张的违约金，因双方均存在违约行为，对50000.00元违约金互不负给付责任，原告主张的律师费仅提交了委托合同，不足以证实原告支出律师费金额，本院不予支持。以上损失合计198800.90元。关于被告的损失，因其未在本案中提出反诉，被告可另行主张。综上，被告应赔偿原告租赁费、物业费、供热费合计139160.63元（198800.90元×70%）。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告刘淑君与被告杨静于2018年2月8日签订的《租 赁合同》。二、被告杨静于本判决生效之日起十日内支付原告刘淑君房屋租赁费、物业费、供热费合计139160.63元。三、驳回原告刘淑君其他诉讼请求。 本院在二审期间，上诉人杨静申请证人何某出庭作证，证明其给迎宾佳苑公寓楼102铺＋202铺的地面与地下室做了防水，但墙面未做防水。被上诉人提供三份证据，证据一：供热单位对上诉人使用期间供热情况，拟证明窃热情况由上诉人造成。证据二：承德供水公司的短信复印件，拟证明上诉人在使用当中产生的欠费。证据三：光盘一张，拟证明被上诉人去供热厂交涉供热窃热情况。上诉人杨静对上述三份证据均不予认可。二审开庭后，本院依上诉人杨静申请，为了便于查清案件事实，向龙新热力第二热网分公司调取了迎宾佳苑公寓楼102门＋202门的供热“情况说明”一份、“承德龙新热力有限责任公司用户欠费明细”一份。经质证，上诉人杨静与被上诉人刘淑君对上述两份证据的真实性没有异议，刘淑君认为上述两份证据不够全面。本院查明事实与一审法院认定事实基本一致。另查明，关于涉案房屋产生的供热费用，该供热账户由上诉人杨静于2018年1月31日交纳取暖费9682.20元，目前剩余6271.30元。房屋供热被强断后该账户内共计欠缴供热费用6673.50元。 本院认为，上诉人杨静与被上诉人刘淑君签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，系真实有效合同。因租赁房屋的地下室墙壁未作防水，双方均未预料到会导致地下室浸水，房屋浸水后对杨静的经营使用产生一定影响，故其交纳一年租赁费后未向被上诉人刘淑君交纳2019年2月8日后发生的租赁费、供热费、物业费等。现被上诉人刘淑君诉请解除租赁合同杨静亦同意解除合同，双方 于2018年2月8日签订的《房屋租赁合同》应予解除。根据租赁合同约定，上诉人杨静应及时交纳租赁费、供热费、物业费等相关费用。现上诉人杨静未及时交费，给被上诉人刘淑君造成了一定损失，综合考量涉案房屋地下室浸水影响使用等因素，一审法院酌定上诉人杨静对损失承担70%的责任，被上诉人刘淑君承担30%的责任并无不当。杨静上诉称在房屋浸水后其向热力公司电话通知办理停暖事宜，不应产生供热费用。根据本院向龙新热力第二热网分公司调取的“情况说明”、“承德龙新热力有限责任公司用户欠费明细”载明，涉案房屋的供热账户由上诉人杨静于2018年1月31日交纳取暖费9682.20元，目前剩余6271.30元。房屋供热被强断后该账户内共计欠缴供热费用6673.50元，上诉人杨静应当承担4671.45元（6673.50×70%）。因该户内剩余6271.30元由被上诉人刘淑君继续使用，故供热部分费用应由被上诉人刘淑君退还杨静1599.85元（6271.30－4671.45）。关于涉案房屋的租赁费及物业费，共计177334.00元，上诉人杨静应承担124133.8元（177334.00元×70%），扣减刘淑君应退还杨静的1599.85元供热费，上诉人杨静共计应给付被上诉人刘淑君租赁等费用共计122533.95元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初2926号民事判决第一、三项； 二、撤销河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初2926号民事判决第二项； 三、上诉人杨静于本判决生效之日起十日内支付被上诉人刘淑君房屋租赁费、物业费、供热费合计122533.95元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”一审案件受理费2591.00元，由被上诉人刘淑君负担；二审案件受理费5182.00元，由上诉人杨静负担。 本判决为终审判决。 审判长  张小健 审判员  陈晶洁 审判员  刘 莹 二〇二〇年十二月四日 书记员  刘兆欣