沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0191民初4671号原告（反诉被告）：崔玉，女，1988年2月8日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：刘春伟、陈霖，辽宁同方律师事务所律师。被告（反诉原告）：侯宇鑫，男，1997年3月23日出生，满族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：郝沈武，辽宁誉硕律师事务所律师。第三人：段明序，男，1981年10月27日出生，汉族，住沈阳市铁**。原告崔玉（反诉被告）与被告侯宇鑫（反诉原告）、第三人段明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月26日作出（2018）辽0191民初1513号民事判决书，被告侯宇鑫不服，提起上诉，沈阳市中级人民法院于2019年6月5日作出（2019）辽01民终6625号民事裁定书，撤销本院民事判决，发回重审。本院重审后依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）崔玉及其委托诉讼代理人刘春伟、陈霖，被告（反诉原告）委托诉讼委托代理人郝沈武、第三人段明序均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告腾空位于沈阳经济技术开发区车库；2.被告赔偿原告腾房过程中所受损失1000元（暂计算2个月，从2018年5月1日至实际腾房之日止，按每个月500元计算）；3.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年5月25日，原、被告签订车库买卖合同一份，车库位于沈阳经济技术开发区，后办理了不动产权登记取得了不动产产权证书。原告正欲搬入车库时，发现被告将车库门自行上锁，以各种理由拒绝原告进入，双方多次协商无果，故诉至法院。被告辩称，1.原、被告之间没有签过房产买卖合同，原告提供的房产买卖合同卖方系段明序，买方为原告，而涉案房屋却是所有权人为被告的房屋，因此该合同侵犯了被告的所有权，且该合同不是被告的真实意思表示，不具有法律效力。2.根据相关法律规定，即使被告委托他人进行房屋买卖，也应是以被告名义进行买卖，而不是以受托人的名义进行买卖，所以该合同是无效合同。3.被告没有出卖该房屋的真实意思，也没有收到该车库出售的价款，因此原告诉求被告腾房系无理诉求，应予以驳回。第三人段明序辩称，我曾是诚意天投资有限公司的司机，被告在我公司借款，具体数额和时间我不清楚，借款之前被告和我公司做了一个公证委托，委托的内容是用涉案车库做抵押进行贷款。办理委托当天因我公司负责人没带身份证，就用我的身份证办理的公证。公证书于2016年4月27日签订，有效期限至2018年3月16日。公证授权内容为“代为到相关部门办理房屋更名等有关手续，代为办理出售涉案房屋等有关的其他事宜，受托人在办理上述委托手续期间时委托人均予以同意，本授权为委托人真实表达意思，发生相应的权利或者义务由委托人承担”后因被告没有按时还款，一年后公司老板让我把车库挂到中介卖了，我卖了7万元全部交给公司了。又过了一年多，原、被告起了纠纷，我认为这件事与我无关。反诉原告向本院提出诉讼请求：1.解除涉案房产的买卖合同并确认买卖合同无效；2.反诉被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：反诉原告与反诉被告并不认识，也从未与其签订过商品房买卖合同，更未委托他人为反诉原告洽谈出售房产及办理相关手续。涉案房屋系因反诉原告为他人向小额贷款公司借款提供的担保，应小额贷款公司的要求出具了委托书，但该委托书不是我方真实意思表示，小额贷款公司应通过拍卖房屋清偿债务，而不能直接出卖给他人。涉案房产价格畸低，且并未以反诉原告名义出卖，与委托书所载明的权限不符。反诉被告辩称，1.我方的诉求是基于物权法律关系，要求反诉原告腾退房屋，而反诉原告的反诉理由是基于买卖合同之债的债权法律关系，本诉与反诉不属于同一法律关系，故请法院驳回反诉原告的反诉请求，另行提起合同之诉；2.本案反诉原告要求解除买卖合同，但双方不存在有法定的或约定的解除权情形；3.反诉原告要求确认合同无效，但双方是依法买卖，不存在合同无效的情形；4.反诉原告既要求解除合同又要求确认合同无效，合同解除是以违约为前提，而确认合同无效是以合同违法为前提，二者不能同时行使，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案涉案车库位于沈阳经济技术开发区，该房屋所有权人为侯宇鑫。2016年因侯宇鑫父亲的朋友向诚意天投资有限公司借款50万元，以案涉被告侯宇鑫的车库及另一处房产做抵押。段明序为诚意天投资有限公司的员工。2016年4月27日，被告侯宇鑫出具《委托书》一份，委托人为被告，受托人为段明序，约定侯宇鑫全权委托并同意段明序为其代理人，并以其名义办理其单独所有的位于沈阳经济技术开发区[房屋所有权证编号：沈房权证沈阳经济技术开发字第N160016738号]建筑面积22.96平方米的房产出售中的相关事宜，受托人的代理权限及范围如下：1、代为查档；2、代为签署出售上述房屋的买卖合同和房地产交易审批表，并在其他出售该房屋有关的文件、表格上签字；3、代为到税务部门办理上述房屋出售中的有关税费等相关事宜；4、代为回答、签署询问笔录，代为在房产管理部门办理与出售该房屋、更名过户相关的全部手续并代收房款；……11、代为办理与出售该房屋有关的其他事宜。受托人在办理上述委托事项期间所签署的一切法律文件委托人均予同意，均为委托人真实意思表示，其引发产生的相应权利和义务由委托人承担。委托权限：自2016年4月27日起至2018年3月16日止。委托人无转委托权。该委托书委托人处有被告侯宇鑫签字及手印。另查明，2017年5月25日，原告作为买方（乙方）与段明序、被告作为卖方（甲方）及中介方（丙方）签订《房产买卖合同》一份，约定甲方自愿将坐落于沈阳经济技术开发区、建筑面积22.96平方米的车库卖给乙方，价格为6.5万元。该协议书甲方处有段明序及其代被告签名的签字，乙方处有原告签字及手印，丙方处有中介盖章。庭审中，原告陈述合同签订前约定的车库款为7万元，中介费为6000元。合同签订后，原告交给了段明序1万元定金，2017年9月5日原告又支付给段明序车库款5万元，10月13日原告又向段明序支付了尾款1万元。2017年8月31日，原告及段明序办理了《房产交易申报单》，转让方（代理人）处有段明序及其代侯宇鑫的签字及手印，承受方（代理人）处有原告签字及手印。9月，原告缴纳了车库交易的各种税款2万元左右。2017年9月12日，原告取得了涉案房屋的房屋产权证书，编号为辽（2017）沈阳市不动产权第0326301号。又查明，原告陈述购买车库时段明序说车库已出租，2018年3月1日租期届满。到期后被告陈述车库为其所有，并未出售，拒绝将车库交付给原告。后原告因无法使用车库在2018年4月10日报警。庭审中，原告称上一次交易时间为2015年左右，当时交易价格为12万元左右。本次交易缴税标准不能低于上一次交易价格，故按照119334.6元标准缴纳的地税5966.73元。本院认为，受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托人将其财产委托受托人处理，是基于其对受托人的信赖，受托人对委托人有忠实履行受托事务的义务，受托人应在处理委托事务中维护委托人的利益，受托人在处理受托事务时，应就重大事项及结果负有报告义务。段明序作为侯宇鑫的委托代理人，在代理侯宇鑫从事委托事项的过程中应当忠实履行代理人的义务，包括及时报告委托事务的处理情况及处理结果，并在代理过程中全面忠实维护委托人侯宇鑫的合法财产权益。本案中，尽管侯宇鑫向段明序出具了经过公证的《委托书》，段明序作为侯宇鑫委托的代理人，有权直接处分侯宇鑫名下位于沈阳经济技术开发区车库，但段明序应在维护被代理人侯宇鑫合法权益的基础上履行委托代理活动。但段明序在出售房屋过程中，事先并未以任何方式告知侯宇鑫其将出售房屋，事后也未将售房款转交给侯宇鑫，而是以明显不合理的低价将房屋出售给崔玉，属于滥用代理权，其行为应认定为恶意。侯宇鑫与崔玉之间并不存在真实的房屋买卖行为，故段明序代理侯宇鑫与崔玉签订的《房产买卖合同》对侯宇鑫不发生效力。关于崔玉是否构成善意取得案涉房屋的问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条第二款规定，“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；”本案中，原告了解到上次交易价格为12万元左右，缴税时亦按12万左右标准缴纳，且上次交易时间为2015年，原告与段明序进行交易的价格为7万元，时间为2017年，虽时间间隔两年，但房价不会产生如此大跌幅，故该交易价格已低于上一次交易价格的百分之七十，应认定为明显不合理的低价。故崔玉不构成善意取得。综上，段明序与崔玉双方之间通过签订《房产买卖合同》，将房屋转移登记至崔玉名下，其行为已经严重损害了侯宇鑫的合法财产权。原告崔玉主张被告腾房并赔偿腾房过程中所受损失的损失请求，本院不予支持；反诉原告侯宇鑫要求确认段明序与崔玉签订的《房产买卖合同》无效，依法应予以支持。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。故崔玉应配合侯宇鑫办理产权变更登记手续。崔玉因合同无效遭受的损失可向段明序、贷款公司及房产中介另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第三百九十九条、第四百零一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）的诉讼请求；二、确认第三人段明序代理被告（反诉原告）侯宇鑫与原告（反诉被告）崔玉于2017年5月25日就沈阳经济技术开发区车库签订的《房产买卖合同》无效；三、原告（反诉被告）崔玉于本判决生效后十日内协助被告（反诉原告）侯宇鑫办理沈阳经济技术开发区车库的产权变更登记手续,恢复登记至侯宇鑫名下（所发生的费用由崔玉、段明序共同承担）。案件受理费2100元、反诉费713元，由原告（反诉被告）崔玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  杜晓红人民陪审员  赵 波人民陪审员  李英丽二〇二〇年十二月十八日书 记 员  任 行本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第三百九十九条受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。第四百零一条受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条第二款转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。