湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12665号上诉人（原审原告）：周承园，男，1966年9月21日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：彭小芳，湖南泽伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李庆，湖南泽伦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：长沙名食汇餐饮管理有限公司，住所地：湖南省长沙市天心区黄兴南路******。法定代表人：杨奇文，系公司经理。委托诉讼代理人：何世胜，男，1995年9月1日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：肖**，湖南鑫昊成律师事务所律师。原审第三人：黄子琦，男，1977年5月23日出生，汉族，住。上诉人周承园因与上诉人长沙名食汇餐饮管理有限公司（以下简称名食汇公司）、原审第三人黄子琦房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初7707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周承园上诉请求：1、撤销一审判决第六项，并改判名食汇公司向周承园返还建设费83287.67元、电力燃气征集费4164.38元、赔偿上诉人装修损失39061.91元；2、名食汇公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、名食汇公司无权收取合同无效期间的建设费和电力燃气征集费；2、装修损失也应当从合同无效之日开始计算。名食汇公司答辩称，1、周承园使用涉案商铺时间为2019年5月21日至2020年3月17日，即使应当退还租金，也应当自2020年3月18日起计算；2、建设费和电力燃气征集费不属于双方约定可退还的费用，即使需要退还，计算期间应该延展到前合同租赁期间。名食汇公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三、四、五、六项，并改判驳回周承园的诉讼请求；2、周承园承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、名食汇公司退还租金应该自2020年3月18日起；2、周承园应承担合同无效部分50%的责任；3、周承园的装修费支出为42000元，一审采信装修费为90000元错误；4、一审将建设费、电力燃气改造费计算进入赔偿费用，超出周承园的诉讼请求。周承园答辩称，1、名食汇公司应承担合同无效的全部过错责任；2、合同无效后名食汇公司无权收取租金；3、名食汇公司无权收取合同无效期间的建设费和电力燃气征集费，装修损失也应当从合同无效之日开始计算。周承园向一审法院提出诉讼请求：1.名食汇公司向周承园返还租金139333元；2.名食汇公司向周承园返还建设费200000元；3.名食汇公司向周承园返还履约保证金228000元；4.名食汇公司返还电力燃气征集费10000元；5.名食汇公司向周承园返还水电表押金500元；6.名食汇公司向周承园返还2020年3月18日至2020年5月20日的水电公摊费2541.6元；7.名食汇公司向周承园返还2020年3月18日至2020年5月20日的物业费2101元；8.名食汇公司赔偿周承园装修损失93800元；9.名食汇公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月24日，名食汇公司（甲方）与第三人黄子琦（乙方）签订《合作使用协议》，合同主要内容如下：一、甲方同意将其拥有出租权的坐落于黄兴路步行街216号第壹层A-9号商铺约12.4平米给乙方使用；二、房产产权属于中国农业银行股份有限公司湖南省分行，由湖南百幸鞋业有限公司自2016年11月1日至2019年10月31日总体租赁经营，湖南百幸鞋业将该业务交给长沙名食汇餐饮管理有限公司负责统一管理，如遇到政府正式拆迁或其他不可抗力原因，租期自动终止，双方按协议约定结算合作使用费、保证金、水电费等相关费用。五、使用费等费用及支付方式，1.三年的合作使用费均为456000元/年；2.履约保证金114000元（可退，保证协议的合法履行）；3.建设费200000元（用于美食城建设及维护；4.电力、燃气征集费10000元（用于燃气、电力改造和整容；5.物业管理费按照壹年度计算，合计12400元；6.有害生物防治费每铺600元，按年度支付，合计600元；7.水、电表押金每户500元（协议到期七日内无息退还）；9.公摊水电费预交5000元，商业开业后，按实际使用费用全体商户公摊每月结算一次（多退少补）；十一、商铺的归还……2.除非甲乙双方在本协议中另有其他约定，乙方应如期在适用期届满日或本协议根据其他条款提前终止当日搬走，乙方装饰装修实行“来修去丢”原则，乙方不得要求甲方对装修等费用进行补偿，并不得破坏协议期满前的现状;十二、甲方权利及义务:1.甲方保证商铺现状不属违章建筑、消防设备完善、所有独立商铺的外立面、公共部分的装修：（顶部、公共部分的所有地面、墙面以及公共部分的卫生间及装饰）何家居：（所有公共部分用餐区的家电及装饰）。设备：（安保摄像设备、背景音乐设备、电视投影设备、电子通讯设备、消防灭火设备等）归甲方投资何提供（为尊重乙方经营风格、店铺内的装修归乙方自行设计何装修、装饰）。合同签订后涉案商铺由第三人黄子琦承租使用。2019年3月19日，周承园（承租方、乙方）与第三人黄子琦（转让方、甲方）签订《转让合同》，合同主要内容如下：甲方愿意将自己承租的商铺转让给乙方。甲方与此物业（商铺）业主已签订的租赁合同，租期到2019年11月20日止，店铺转让后，乙方同意代替甲方向名食汇公司履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期缴纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。甲乙双方约定交房日期为2019年5月20日。甲乙双方约定转让费共计人民币230000元，乙方在2019年3月19日前一次向甲方支付，上述费用已包括现有装修装饰、空调设备的相关费用（不包括租金及押金，租金多退少补），此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。双方在合同尾部签字、捺印予以确认。同日，名食汇公司（甲方）、第三人（乙方）与周承园（丙方）签订《合同权利义务转让协议》，合同主要内容为：甲方与乙方于2017年2月21日签订了庙街?旅游美食广场《合租使用协议》由于业务需求，将乙方与甲方签订的合同中应履行的权利义务全部转让给丙方。1.乙方将“庙街?旅游美食广场”步行街店的合作适用协议中的权利义务转让给丙方，丙方同意接受，乙方并同意向甲方缴纳贰个月租金作为转让费。2.乙方水电公摊补交2019年度5000元，丙方以后三个月按季度支付7500元；3.丙方自2019年5月21日至2020年5月20人承继该合同，交费采取押三付六。4.本协议签订后，乙方于甲方签订的合作适用协议中包括合作使用费、履约保证金等在内的各项费用，乙方已付甲方款项视为丙方已支付甲方（具体明细：建设费200000收据号6061911、电力燃气费1万收据号6061971、水电表押金500收据号6061954、水电卡押金100收据号8024751、水电公摊5000收据号2031169、履约保证金11.4万收据号6061934）。周承园当日向名食汇公司以及第三人指定的户名为长沙市天心区烧肉与酒小吃店的银行账户转账支付572000元。名食汇公司在扣除周承园应当支付的半年度租金228000元，第三人黄子琦应当支付的违约转让金76000元、2019年5月1日至5月20日的合作费31055.56元后，名食汇公司于2019年3月20日将履约保证、转让费支付给第三人黄子琦236944.44元。此时，第三人黄子琦将上述合同中除履约保证金的收据原件交给周承园，单独将履约保证金收据原件交给名食汇公司。周承园于2019年5月20日经营涉案店铺，并对该店铺进行了相应装修。2019年11月8日，周承园再次向名食汇公司支付半年合作费、水电公摊费共计243000元，名食汇公司向周承园出具相对应的收据。2020年1月13日，房屋产权人中国农业银行股份有限公司湖南省分行发布《关于租赁房产到期的公告》，其主要内容为，中国农业银行股份有限公司湖南省分行与湖南百幸鞋业有限公司关于黄兴路商场（共4层）和综合办公楼（共12层）的租赁合同已于2019年12月20日到期，按合同约定，省农行已收回该房产的管理权和使用权，现将有关事项公告如下。省农行已于2019年12月20日终止与湖南百幸鞋业有限公司的房产租赁关系，不再续租，并将进行拍卖处置。请黄兴路商场和综合办公楼原承租户有序撤离，在撤离前严禁进场装修，严禁转租，不得再向直接出租方新交纳租金。于2020年2月27日发布的《关于省农业银行黄兴路商场等物业关闭处置的公告》载明，鉴于当前新冠肺炎疫情尚未完全结束，本商场及办公楼疫情管控难度大，而且商场及办公楼经过多次装修改造，存在较大消防隐患，省农行决定自公告之日起关闭本商场和办公楼，停止相关区域供电，请所有原承租户不得擅自复工并有序撤离。周承园在接到公告后于2020年3月18日前对涉案商铺进行腾退，并于3月18日通知名食汇公司进行验收。另查明，湖南百幸鞋业有限公司将其租赁的中国农业银行股份有限公司湖南省分行的涉案商铺交付给名食汇公司使用，使用期限为2016年12月1日至2019年12月20日。名食汇公司在疫情期间向庙街各商铺发布《恢复营业通知》、《庙街步行街店租金减免通知》，载明因疫情复工时间为2020年4月1日，并减免2、3月租金。还查明，2019年5月12日周承园与汤某签订《装饰装修工程承包合同》约定将黄兴路步行街216号（庙街）第一层Ａ-9铺交给汤某进行装饰装修，约定工期为20天，价格为90000元。周承园通过微信转账方式于2019年5月1日、24日、28日、6月19日分别向案外人汤某支付装修费10000元、10000元、10000元、12000元。汤某于2020年6月27日出具证明显示，其收到周承园工程款含设计费共计90000元，其中首期款现金36000元，中期微信转账42000元，尾款现金12000元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，第三人黄子琦将其在名食汇公司处承租的涉案店铺的权利义务转让给周承园，名食汇公司亦表示同意并签订三方协议，周承园代替第三人黄子琦与名食汇公司形成新的房屋租赁合同关系。本案争议焦点为：一、合同是否部分无效，合同如果部分无效，当事人过错责任大小；二、名食汇公司应当返还的费用如何确定；三、周承园的损失如何界定，名食汇公司是否应当赔偿以及相应具体金额。关于焦点一。无论涉案商铺所有权人中国农业银行股份有限公司湖南省分行与湖南百幸鞋业有限公司签订的整体租赁协议的租期，还是湖南百幸鞋业有限公司与名食汇公司约定的涉案商铺使用期限，均至2019年12月20日届满。而名食汇公司与黄子琦的《合作使用协议》上亦明确书写了到期时间为2019年10月31日，早于名食汇公司的使用期限。在房屋所有权人中国农业银行股份有限公司湖南省分行未同意延期以及第三人明确表示其租赁期限仅有半年，当事人仍签订相应合同约定租赁期限为2019年5月21日至2020年5月20日，导致在名食汇公司使用期满后，周承园对涉案商铺仍有6个月20天的租赁使用期限未届满。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，该院认定2019年3月19日当事人以及第三人签订的《合同权利义务转让协议》中2019年12月20日之后的约定部分无效。双方在合同签订时均具有审慎的义务，周承园应当对房产的所有权情况以及原承租情况进行相应审核，但双方在明知中国农业银行股份有限公司湖南省分行与百幸鞋业有限公司租赁期限仅至2019年12月份的情况下仍然签订涉案转租合同均具有一定过错。结合第三人黄子琦当庭陈述“本人明确说明了与名食汇公司只有半年的租期，商场说可以签1年，其说可以签订一年租赁期限，本人自然没有异议”以及名食汇公司作为涉案商铺承租方转租时具有一定主导性的情况，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，该院酌情认定，本案中周承园对合同部分无效承担40%的过错责任，名食汇公司承担60%的过错责任。对名食汇公司主张本案系周承园违约的抗辩意见，该院不予采信。关于焦点二。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，《合同权利义务转让协议》约定的租赁期限在2019年12月20日后的部分无效，名食汇公司收取的2019年12月20日后的费用无合法依据，应当予以返还，现周承园仅主张名食汇公司返还其已经支付的2020年2月1日至5月20日的租金139333元（456000元/年÷12月/年×3月+456000元/年÷12月/年÷30天/月×20日）以及2020年3月18日至5月20日的水、电公摊费2541.6元、物业费2101元，系对自身权利的处分，名食汇公司对上述费用的数额无异议，故周承园的该项诉讼请求，有事实与法律依据，该院予以支持。现周承园对涉案商铺进行了腾退，双方租赁关系已经终止，根据本案中当事人所占的过错比例，名食汇公司应当退还周承园水电表押金500元以及履约保证金。关于履约保证金数额的问题。周承园主张在《合同权利义务转让协议》中约定了第三人黄子琦依已付款项视为周承园向名食汇公司支付，其中包括第三人向名食汇公司交付的11.4万元的履约保证金，收据号为6061934。后周承园再次向名食汇公司支付11.4万元，名食汇公司另行出具11.4万元的履约保证金收据。故名食汇公司应当返还22.8万元（11.4万元+11.4万元）的履约保证金。但收据号为6061934的履约保证金的收据原件，第三人黄子琦并未交付给周承园，而是在被告抵扣其应当支付的费用后将转让款、履约保证金支付给其本人后，将履约保证金原件交给名食汇公司处理。结合第三人黄子琦将其他合同约定的建设费收据、电力燃气征集费收据、水电表押金收据、水电公摊费收据均交付给周承园的情形，并根据周承园、第三人签订的转让合同中关于转让费23万不包括押金，即不包括履约保证金的约定以及常理推断，三方实际就该履约保证金交付问题进行变更，即周承园向名食汇公司交付履约保证金11.4万元，名食汇公司向周承园出具新的履约保证金收据，在名食汇公司退还第三人履约保证金后，第三人黄子琦将编号为6061934的履约保证金收据归还给名食汇公司。从始至终名食汇公司只收取了一个履约保证金。综上，名食汇公司应当退还周承园履约保证金的金额为114000元。关于焦点三。本案中，名食汇公司与周承园、第三人黄子琦签订的《合同权利义务转让协议》系三方真实意思表示，内容除去2019年12月20日至2020年5月20日租赁期限部分，其余均合法有效，当事人应当根据协议履行各自的义务。该协议中实际约定第三人黄子琦向名食汇公司支付的款项包括建设费200000元、电力燃气费10000元，视为周承园已经支付。收取该建设费、电力燃气费系第三人黄子琦与名食汇公司签订《合作使用协议》中约定的，属于双方真实意思表示，周承园在签订上述三方协议时对此也未提出意见，现名食汇公司已经对商铺所在的庙街进行了相应的建设以及电力燃气改造，周承园亦切身实地的享受的相应的收益，故对周承园主张名食汇公司收取建设费、燃气、电力改造费属于重复收费，收费过高，且建设维护费用应当由名食汇公司承担，上述费用应当全部返还的诉讼请求，没有事实和法律依据，该院不予支持。但双方的转租期限为1年，即该建设费、电力、燃气改造费应保证周承园享有一年的收益期限，故上述费用应当在合同约定的一年内进行分摊。周承园自2020年3月18日搬离涉案租赁商铺，损失天数为63天（2020年3月18日至2020年5月20日），故周承园的损失为36246.58元（210000元÷1年÷365天／年×63天）。关于房屋装饰装修，周承园主张涉案装修花费共计93800元。虽然证人汤某在陈述时存在自相矛盾之处，但具体付款时间至今长达一年，该院综合周承园与案外人签订的合同、付款情况以及市场行情，对周承园主张装修费90000元予以认可，另名食汇公司对其收取的3800元电力增容费用并无异议，仅认为该费用已经花费，不应当返还。故本案中周承园花费的装修费为93800元。同理，周承园房屋装修损失为16190.14元（93800元÷365天／年×63天）。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，名食汇公司应当向周承园赔偿31462.03元【（36246.58元＋16190.14元）×60%】。关于名食汇公司提交的长沙市雨花区人民法院作出的（2018）湘0111民初9349号民事判决书，但并未提交证据证明该判决书系生效判决，且该案系房屋产权人对原租赁合同解除，导致转租合同目的无法实现而解除的问题，与本案合同签订时即存在无效部分情形不一致，依法不具有参考价值。据此判决如下：一、限名食汇公司于本判决生效之日起十日内返还周承园租金139333元；二、限名食汇公司于本判决生效之日起十日内返还周承园水电公摊费2541.6元；三、限名食汇公司于本判决生效之日起十日内返还周承园物业费2101元；四、限名食汇公司于本判决生效之日起十日内返还周承园履约保证金114000元；五、限名食汇公司于本判决生效之日起十日内返还周承园水电表押金500元；六、限名食汇公司于本判决生效之日起十日内赔偿周承园损失31462.03元；如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。七、驳回周承园的其他诉讼请求。本案受理费减半收取5281元，由名食汇公司负担2281元（此款已由周承园预交，名食汇公司在履行付款义务时一并支付），周承园负担3000元。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一、关于过错比例的问题。《中华人民共和国民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案中，周承园和名食汇公司均知晓涉案房屋系转租，且原租赁合同约定的租赁期限仅剩半年，却仍然签订超过原租赁期限的转租合同，导致超过部分无效，故两者均具有明显过错。由于名食汇公司系出租方，占据合同主导地位，一审法院酌情认定名食汇公司承担60%的过错责任，周承园承担40%的过错责任，系其依法行使自由裁量权的范畴，本院予以尊重。二、关于返还财产的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案协议自2019年12月20日后无效，故名食汇公司应向周承园返还2019年12月20日后的相关费用。一审判决判令名食汇公司返还周承园保证金、租金、水电公摊费、水电表押金、物业费等费用，符合法律规定，本院予以确认。三、关于赔偿损失的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，周承园提供的《装修装修工程承包合同》、微信支付凭证和证人证言，能够形成证据链条，证明周承园支付了装修费93800元。另外，周承园向名食汇公司支付了建设费200000元和电力燃气费10000元。涉案协议约定的租赁期限为一年，周承园于2020年3月18日搬离涉案商铺，损失天数为63天（2020年3月19日至2020年5月20日）。一审法院根据实际损失数额、损失分摊天数、过错责任比例等，计算得出名食汇公司应赔偿的数额为31462.03元，符合法律规定，本院予以确认。四、关于违反法定程序的问题。周承园一审请求名食汇公司返还建设费200000元、电力燃气费10000元和赔偿装修损失93800元。一审判决根据建设费、电力燃气费和装修费未使用期限，判令名食汇公司赔偿损失31462.03元，并未超过周承园一审诉讼请求，未违反法定程序。综上所述，名食汇公司和周承园的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费8479元，由长沙名食汇餐饮管理有限公司负担5649元，周承园负担2830元。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 蔡 晓二〇二〇年十二月十日法官助理李勰书记员周晓曦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。