湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0117民初4808号原告：李奥，女，1993年8月20日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区，委托诉讼代理人：刘小林，女，1969年11月18日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区，系原告李奥母亲。被告：武汉市雅苑房地产开发有限责任公司，住所地武汉市汉阳区夹河路****，统一社会信用代码914201057119896017。法定代表人：张民，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖鸣新，该公司员工。原告李奥与被告武汉市雅苑房地产开发有限责任公司（以下简称雅苑房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，于同年12月10日公开开庭进行了审理。原告李奥的委托诉讼代理人刘小林、被告雅苑房地产公司的委托诉讼代理人肖鸣新均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李奥向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2020年2月、3月、9月三个月共90天的逾期交房违约金6000元，并支付误工费800元，共计6800元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》，购买被告开发的江北雅苑四期商品房住宅29栋2单元2902室房屋。合同约定被告应于2019年10月31日前交房，但被告因房屋不合格没有取得竣工备案延期交房。按照合同约定，继续履行合同的，自2019年11月1日起至实际交付之日止被告要向原告支付已付房价款万分之一的违约金。但被告仅在2019年12月、2020年1月、4月、5月、7月、9月分别支付2019年11月、12月、2020年1月、4月、5月、6月、7月、8月共八个月违约金。被告以新冠××疫情为由，拒付2020年2月和3月的购房违约金。2020年4月武汉市房管局、教育局、中国人民银行武汉分行发布文件关于受疫情影响延期交房的时间是2020年1月24日之后，而合同约定交房时间在疫情之前，被告已构成违约，应当支付2020年2月、3月和9月总共90天的购房违约金。为此，原告李奥诉至法院，提出前述诉请。被告雅苑房地产公司辩称：1.军运会和新冠××疫情属于不可抗力因素，构成免责事由，故对于2020年2月、3月的违约金不应支付；2.对于在竣工验收备案表通过之后未收房的业主，2020年9月份逾期交房违约金应计算至2020年9月15日止，因2019年11月1日发布的公告上约定计算违约金截止日为取得竣工验收备案通过之日；对于提前收房的业主，在其实际收房之日后的违约金不应支持；3.原告未能提交证据证明其存在误工损失，故误工费不应支持；4.项目竣工验收备案通过后，被告及时进行了公告公示，履行了通知交房义务，并向业主支付了8个月的逾期交房违约金。综上，被告愿意与业主协商解决违约金事宜，请求法院协调处理。本院查明，2018年4月21日，原告李奥（买受人）与被告雅苑房地产公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：新1703646**），合同约定：原告购买被告雅苑房地产公司开发的位于武汉市新洲区阳逻经济开发区红岭村江北雅苑四期第29幢2单元29层2号房，房屋建筑面积108.07平方米，单价6338元，房屋总价款684948元。出卖人应当在2019年10月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用…4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。附件六：合同补充协议第三条第4款约定《商品房买卖合同》中“不可抗力”是指《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括影响施工的异常天气、异常地质状况、政府部门及公用事业部门的指示和要求等，但不包括国家或地方对房地产市场的宏观调控政策及因调控政策引起的商品房价格波动等市场风险。若出现不可抗力情形而导致交房延误的，出卖人可根据不可抗力持续时间的长短、影响力等因素，相应延迟交付该商品房，且不构成逾期交房，不承担违约责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告李奥依约向被告雅苑房地产公司支付了购房款。2019年3月，因武汉举办军运会，武汉市城建局发布《关于开展2019年秋冬季建筑施工扬尘专项治理的通知》要求，从10月8日至10月28日，除应急抢险抢修外，全市范围停止土石方开挖、回填、场内倒运、材料拌和、混凝土剔凿及切割土石方等易产生扬尘污染的施工活动。被告按照通知要求共计停工20天。2019年10月29日，被告雅苑房地产公司发出《收房通知》，要求业主于2019年10月30日-11月3日到香榭花都四期君域26-12#商铺办理房屋交付手续。2019年11月1日，被告雅苑房地产公司发出公告称，江北雅苑四期（香榭花都）25栋、26栋、27栋、28栋、29栋原定于2019年10月30日正式交付。按实际情况，该项目进度已经符合并达到交付条件，但由于公司工作调整及不可抗因素，未能按预期评估的交房时间节点前取得《竣工验收备案证》，本着对业主负责的态度，我司决定按照与业主签署的《武汉市商品房买卖合同》约定的第九条、第十一条中交付条件内容做出以下处理：1、项目工程建设已全部完成并符合交付条件，业主可自愿前往指定交房地点办理交房手续。2、所有业主的物业费（含已办理交房的业主）从项目取得竣工验收备案证之日起开始计算。3、根据合同条款中约定逾期交付的违约责任，从合同约定交付时间的次日起至项目取得竣工验收备案证之日，我司按照《武汉市商品房买卖合同》第十一条的第一项之约定处理，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，具体赔付方式我司将主动联系业主办理。4、以上处理办法仅针对25/26/27/28/29栋业主（含已办理收房的业主）。2020年9月16日，被告雅苑房地产公司张贴告知书，载明：香榭花都四期业主，我公司已于2020年9月15日取得江北雅苑四期25#至29#楼的《建设工程竣工验收备案表》，已符合交房条件。现对《建设工程竣工验收备案表》予以公示，业主也可网上查询江北雅苑四期竣工验收备案情况。2020年10月1日，被告雅苑房地产公司向业主发出交房公告，载明：我公司已于2020年9月15日取得江北雅苑四期25#楼至29#楼的《建设工程竣工验收备案表》，已符合交房条件，并于2020年9月16日起通过张贴公告、电话通知等方式告知业主办理交房手续。目前香榭花都（江北雅苑）四期25#楼至29#楼尚未收房业主可自本公告发出之日起15日内或自业主领取入伙通知书之日起5日内前往香榭花都物业处（香榭花都二期18号楼1楼）办理收房手续，逾期未办理收房手续的将按照合同约定视为已收房。被告雅苑房地产公司向香榭花都四期业主支付了2019年11月、12月、2020年1月、4月、5月、6月、7月、8月份的违约金。但未支付2020年2月、3月、9月份的违约金。原告李奥于2020年6月27日办理了收房手续。本院认为，原告李奥与被告雅苑房地产公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同合法有效。双方应依照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告履行了支付购房款的义务，被告未按合同约定的期限交房，构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。本案双方争议的焦点是：1.军运会及新冠××疫情是否构成被告免除违约责任的事由；2.逾期交房违约金如何计算。关于军运会是否构成免责事由，本院认为，武汉军运会于2019年10月召开，根据武汉市城建局发布的通知要求，被告从10月8日至28日共计停工20天。合同附件六补充协议第三条第4款约定《商品房买卖合同》中“不可抗力”是指《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括影响施工的异常天气、异常地质状况、政府部门及公用事业部门的指示和要求等，若出现不可抗力情形而导致交房延误的，出卖人可根据不可抗力持续时间的长短、影响力等因素，相应延迟交付该商品房，且不构成逾期交房，不承担违约责任。被告按照政府部门的指示实际停工20天，符合合同中约定的“政府部门及公用事业部门的指示和要求等”的情形，故应当按照合同约定对其受军运会影响停工20天时间予以顺延，因被告已支付八个月的违约金，在计算其逾期交房违约金的天数时，应从总天数中予以扣减20天。关于新冠××疫情是否构成免责事由。本院认为，合同约定的交房时间为2019年10月31日，在约定的交房期限被告未能交付房屋，构成违约，而新冠××疫情发生在2020年1月以后，被告逾期交房的违约事实发生在前，故被告违约与新冠××疫情无因果关系，新冠××疫情不构成被告免责的事由，对被告提出的因疫情免除其2020年2月、3月份违约责任的抗辩意见，本院不予采纳。关于如何计算逾期交房违约金。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。依照上述规定，原告李奥于2020年6月27日办理了收房手续，同日被告将诉争房屋已实际交付给原告占有使用，诉争房屋在交付时已达到房屋的居住条件，虽未取得竣工验收备案表，但并不影响原告对诉争房屋的占有使用权利的实现，被告在交付房屋时也通过公告形式明确告知了上述事实，竣工验收备案表是合同约定的房屋交付的条件之一，原告在明知上述情形时仍与被告办理了交房手续，视为接受了被告的交房条件，故本院认定2020年6月27日为原告实际收房之日，计算被告逾期交房违约金的截止日期应为原告实际收房之日即2020年6月27日止。虽然被告在2019年11月1日发布的公告中将支付逾期交房违约金的截止时间变更为取得竣工验收备案证之日即2020年9月15日止，与合同中关于支付逾期交房违约金计算至实际交付之日止的约定明显不符，属于对原合同中主要条款的重大变更，而变更合同主要条款应由合同当事人协商一致并另行签订补充协议才对双方具有约束力。原告要求被告支付2020年9月份30天的违约金，该诉讼请求明确表达了不同意被告于2019年11月1日发布的公告内容，应视为原被告双方对变更合同主要条款未能达成一致意见，该公告对原告不具有法律约束力，原告要求被告支付2020年9月份逾期交房违约金的诉讼请求，因其实际收房之日在2020年9月1日之前，故其该项请求于法无据，本院不予支持。综上，被告应当向原告支付40日的逾期交房违约金，违约金数额为684948×1?×40=2739.79元，对原告超出上述违约金数额的请求，本院不予支持。原告主张要求被告支付误工费，因其未提交证据证实其误工损失，对该项请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉市雅苑房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告李奥支付逾期交房违约金共计人民币2739.79元。二、驳回原告李奥的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费50元，减半收取25元，由被告武汉市雅苑房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判员  柳焱秋二〇二〇年十二月二十日书记员  胡行勇