贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终9707号上诉人（原审被告）：周继智，男，1963年6月3日出生，瑶族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：孙海孟，贵州秉尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州华工工具注塑有限公司三桥汽车美容装饰分公司，住所地贵州省贵阳市云岩三桥黄花街********。负责人：冯澍。委托诉讼代理人：朱丹，该公司员工。上诉人周继智因与被上诉人贵州华工工具注塑有限公司三桥汽车美容装饰分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2020）黔8601民初347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人周继智上诉请求：1．请求依法撤销原审判决；2．请求二审法院在查清事实的基础上，依法驳回被上诉人一审诉请；3．本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与被上诉人签订的合同中明确约定被上诉人需要给被上诉人提供三相电，被上诉人并未提交证据证明其已经实际提供三相电的义务，依法应当承担举证不利的责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。之规定，被上诉人未按照约定向上诉人提供三相电，上诉人有权拒绝履行按期交付房租的义务。本案系被上诉人违约在先，原审判决以上诉人将部分房屋转租给第三方为由推定上诉人的合同目的已经实现缺乏事实依据。综上，一审法院认定的事实不清，适用法律错误，应予撤销。被上诉人贵州华工工具注塑有限公司三桥汽车美容装饰分公司答辩称，被上诉人在合同履行期内为案涉房屋安装并提供了三相电，被上诉人租赁房屋的合同目的已经实现。原判认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。原告向一审法院起诉请求：1．被告缴清欠付原告2019年7月1日至2019年10月10日的房屋租金共计34167.00元、水费139.50元、电费6795.60元，前述共计41102.10元，并按合同约定欠付全部款项1%／天的标准从2019年7月20日起至被告缴清欠付费用之日止，向原告缴纳违约金；2．被告自行拆除其侵占位于贵阳市原告场地修建的约700平米大棚，恢复侵占的国有场地；3．被告支付其侵占位于贵阳市原告场地修建的约700平米大棚的场地占用费，时间自2019年2月1日起至被告拆除其大棚止；场地占用费按每月10元／平米计算；4．被告拆除其自行安装的发电设备，恢复原状；5．本案诉讼费用由被告承担。第一次开庭后，原告变更第二项、第三项诉讼请求为2．解除原告与被告关于室外约700平方米大棚的不定期合同，被告自行搬离，场地归还原告；3．被告支付原告位于贵阳市场地修建的约700平米大棚的场地租金，时间自2019年2月1日起至被告拆除其大棚止；场地租金按每月7.09元／平米计算，并按2008年12月21日原告与被告签订的《租赁协议》第四条约定，加收10%的租金（截止2020年1月23日共计租金64237.80元）。一审法院认定事实，2008年12月21日，一汽贵州汽车配件厂（甲方）与周继智（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将位于贵阳市云岩区外场地租赁给乙方使用，租赁期限自2009年2月1日起至2019年1月31日止，租赁合同期满，如需继续租用，乙方应提前一个月向甲方申请，乙方有重新签订租赁合同的优先权；乙方退租应提前一个月通知甲方；如未续签合同，一律作为临租房，甲方有权随时收回门面与场地；库房及场地租金7000元／月，按季度计交房租；如乙方不按期交纳租金，甲方有权从欠租之日起每月按租金的10%加收月租金；甲、乙双方协定，门面租金每两年一调，调整幅度在原租金的基础上按5%；乙方租赁甲方的房屋主要作汽配仓储、物流业务；乙方租赁甲方房屋，在承租期内对租用的房屋及其附属丢失或损坏，由乙方赔偿或维修；乙方如有特殊情况需要装修或盖建临时性遮雨棚，在不破坏房屋整体结构的原则下，经甲方审核同意后方可实施；乙方租赁甲方房屋，可将部分房屋及场地作库房转租，其租赁期不得超过本合同租赁期，乙方承租甲方房屋提供使用的水电须签订“用水用电合同”，其水电费由乙方按月向甲方主管部门据实缴纳，如逾期不缴，将停止供应水电；如遇国家对该片区进行规划调整，以使大货车不能进出该门面，合同无条件解除，甲方退还乙方余下时间租金与保证金，乙方附属设施自行拆除，费用自理；合同解除后，乙方拒不腾房（场地），甲方视乙方自动放弃处置租赁房内（或场地）物资的权利，甲方有权单方面收回租赁房屋并处置遗留物资。2009年3月25日，一汽贵州汽车配件厂设备动力处与周继智签订《一汽贵州汽车配件厂门面动力电使用合同》。约定周继智缴纳保证金100元和所需安装费后，一汽贵州汽车配件厂设备动力处为周继智配备25Ａ以下电表一块，空气开关一个。合同签订后，周继智在室外场地建设了彩钢棚，作为物流仓库使用。2017年5月16日，贵州华工工具注塑有限公司贵阳新发大型装饰建材市场三桥经营管理部向周继智发出《整改通知》，内容1．周继智与一汽贵州汽车配件厂（现已合并变更为贵州华工工具注塑有限公司）签订的租赁协议室外场地为空地，地，地面无任何建筑查周继智修建的钢架大棚无原一汽贵州汽车配件厂审核同意文件及资料，现通知周继智于2017年5月19日前提供相关原审核同意签署资料，否则为周继智私自乱搭乱建；2．周继智私自搭建钢架房外墙开裂、外翻，外墙转角处两墙裂缝有15ｃｍ，露天梯步开裂、下陷明显；3．周继智租赁的库房室内地面开裂、下陷12ｃｍ，外墙地基开裂，裂长240ｃｍ，裂高最高处达9ｃｍ；4．周继智库房通道路面、堡坎开裂、下陷。贵州华工工具注塑有限公司贵阳新发大型装饰建材市场三桥经营管理部通知周继智对租赁的库房、室外场地及其附属的墙面、地、地面路等开裂、下陷的位置按租赁协议第七条采取有效措施，即日进行修复，确保不发生任何安全责任事故，否则引起的一切经济及刑事责任由周继智全部承担。2017年6月20日，贵州华工工具注塑有限公司贵阳新发大型装饰建材市场三桥经营管理部发出再次《整改通知》告知周继智其自建临近堡坎的大棚存在严重的安全隐患，要求停止使用。租赁协议签订后，周继智一直使用房屋。周继智于2019年7月5日以每月8509元标准补2019年1月31日之前租金及以第每月10250元标准支付2019年2月1日至2019年6月30日的租金共110813元，水电费61412.40元后，贵州华工公司三桥分公司（甲方）与周继智（乙方）于2019年7月5日签订《合同手册》，该手册包括《贵州华工工具注塑有限公司三桥汽车美容装饰分公司（三桥新发汽车装饰城）营业房租赁合同》（以下简称《营业房租赁合同》）、《合作经营无限责任承担保证书》、《贵州华工工具注塑有限公司贵阳新发大型装饰建材市场营业房文明规范经营协议》、《贵州华工工具注塑有限公司三桥汽车美容装饰分公司营业房消防治安责任书》。贵州华工公司三桥分公司向周继智开具两张金额分别为20813元、90000元的房屋租赁发票，2019年7月5日，贵州华工工具注塑有限公司贵阳新发大型装饰建材市场向周继智出具金额为61412.40元的水电费收据并注明“2018年4月1日至2019年6月30日”。其中《营业房租赁合同》约定如下第一条，乙方租赁甲方贵阳市云岩区黄花街家属楼31栋楼下室内场地，场地面积500㎡，乙方应对甲方将要出租的场地做充分了解，对合同及附件充分了解并愿意履行，愿意遵守甲方有关市场管理的各项规定，愿意承租该场地；第二条，租赁期限一年，自2019年2月1日至2020年1月31日止；第三条，合同解除条件，有下列情形之一，甲方有权单方面解除本合同，收回该场地，另行招商（1）乙方不交或者不按约定期限交付租金、水电费或其它约定费用；拒绝按1%／天的标准交纳滞纳金，拖延交费时间超过15天……；第四条，乙方租赁甲方场地必须向甲方交纳合同保证金，按2月房租计算，合计为20500元，签合同时足额交付；第五条，租金为20.50元／㎡／月、10250元／月，30750元／季。交费时间为每（月、季）20日前，先交费后用房，逾期甲方将按本条应交费用的1%／天加收乙方违约金，如乙方拖欠应交费用达到15天，甲方有权从合同保证金中扣除相应费用（租金及违约金），并收回营业房，另行招商；第八条，甲方向乙方提供水、电供应，保证乙方220Ｖ照明、经营用房（容量8ＫＶＡ／户以内），甲方另提供380Ｖ（容量30ＫＶＡ）（由三桥分公司向贵州华工工具注塑有限公司申请，请总公司设计安装），如商户有特殊要求，甲乙双方经协商解决，电费按1.20元／度（含转供损费）收取，水费按4.5元／吨（含转供损费）收取；第九条，在合同期内，未经甲方同意，乙方不得任意改变本营业房房屋结构（开洞口、拆换墙体、梁、柱、顶棚、屋面等），如乙方需要更换设备、改变管沟、线路及搭建等，必须征得甲方同意，期间所发生的维护、改造，装修等费用由乙方自行承担，产权归甲方所有，乙方在合同期内享有使用及收益权，一旦乙方因违约或合同期届满而终止合同，乙方无权对上述改造、装修进行处置，固定设施如门、窗、锁具、吊顶、隔断、地、地面源线路、上下水管路等，予以完整保留，不得破坏。甲方对其有权无偿收回，乙方不得以此为提出额外要求，并应在三日内办理完交接手续，乙方退场；第十三条，合同期内乙方如果要求提前解除租赁合同，必须提前一月书面向甲方申请并向甲方交纳剩余合同期内的应交费用的80%后，甲方同意解除合同并办理退租手续，乙方如果拒绝交纳，甲方有权从乙方的合同保证金中扣除，不足部分甲方有权向乙方继续追缴，直至乙方债务清结为止；其他约定，合同保证金于2019年9月30日前补交完成。贵州华工公司三桥分公司（甲方）与周继智（乙方）签订《合同手册》后，周继智继续使用房屋，既未交纳合同约定的保证金，亦未支付自2019年7月1日之后产生的租金。2019年10月21日贵州华工工具注塑有限公司贵阳新发大型装饰建材市场三桥经营管理部通过手机彩信向周继智发出《告知函》，2019年10月31日，贵州华工公司三桥分公司通过手机彩信向周继智发出《告知函》，两份告知函主要内容为商户周继智，你我双方已因你违反合同约定而于2019年10月10日解除合同，我方收回场地。现再次提醒你缴清所欠房租（2019年7月1日-10月10日，合计34167元）、水电费6935.1元（电6795.6元、水139.5元），合计41102.1元。并于2019年10月31日前清空场地、搬空物品，否则我方将视作无主物品处理，并保留进一步追诉的权利。另查明，周继智于2009年在案涉室外场地搭建约700平方米彩钢棚。一审法院审理的（2019）黔8601民初1062号一案，周继智以贵州华工公司三桥分公司为被告，就本案相同事实向一审法院提起诉讼，一审法院于2020年1月21日组织双方进行质证。后该案周继智于2020年2月27日向一审法院提出撤诉申请，一审法院裁定予以准许。在上述案件质证中，周继智自述房屋一部分自己使用，一部分转租给韵达快递，并主张2019年7月5日已缴纳2019年2月1日之后租金房屋租金110813元。贵州华工公司三桥分公司自认于2019年10月18日，因周继智未缴纳租金贵州华工公司三桥分公司对周继智承租房屋断电。贵州华工公司三桥分公司自认涉案房屋2019年12月底收回另行出租。《贵阳市云岩区地质灾害防治领导小组办公室文件》及《贵阳市2019年大排查整治中尚未整改的隐患统计表》均将周继智修建大棚所在场地列为需整改的有安全隐患场地。2010年4月2日贵阳市人民政府国有资产监督管理委员会作出《关于贵州华工批复同意贵州华工工具注塑有限公司与一汽贵州汽车配件厂合并重组工作的批复》（筑国资复（2010）48号）批复，同意一汽贵州汽车配件厂与贵州华工工具注塑有限公司合并重组。贵州华工公司三桥分公司为贵州华工工具注塑有限公司分支机构。上述事实，有原告、被告的当庭陈述笔录、《租赁协议》、《合同手册》、《一汽贵州汽车配件厂门面动力电使用合同》、《整改通知》、告知函、短信截屏、租金发票、水电费收据、房租明细清单、水电费清单、彩钢棚修建工程结算书、（2019）黔8601民初1062号案庭审笔录、《贵阳市云岩区地质灾害防治领导小组办公室文件》、《贵阳市2019年大排查整治中尚未整改的隐患统计表》、《关于贵州华工批复同意贵州华工工具注塑有限公司与一汽贵州汽车配件厂合并重组工作的批复》身份信息、企业信息查询单等证据在卷佐证，并经庭审质证，一审法院予以采纳。一审法院认为，一汽贵州汽车配件厂与州华工工具注塑有限公司合并重组，重组后公司名称为贵州华工工具注塑有限公司，原一汽贵州汽车配件厂相关资产、债务、人员全部并入贵州华工公司三桥分公司。公司合并的，原公司权利、义务由合并后的新公司行使、承担。贵州华工公司三桥分公司作为一汽贵州汽车配件厂重组后的新公司的子公司，有权行使与周继智继续履行合同收取租金或就涉案房屋再次签订租赁合同的权利。原、被告双方签订租赁合同合法有效，当事人均应按合同约定全面义务。针对原告的诉请，分别评判如下：一、原告关于被告支付欠付租金、水电费，并支付违约金的诉请。关于租金。被告周继智主张已在2019年7月5日交纳自2019年2月1日后的租金110813元，结合贵州华工公司三桥分公司提供发票及缴纳房租清单可知，自2017年1月至2019年1月31日原合同到期前涉案房屋按每季度25527元（每月8509元）标准缴纳房屋租金，原合同到期后，自2019年2月1日起，按2019年7月5日重新签订合同的每月租金10250元执行，贵州华工公司三桥分公司提出周继智缴纳的110813元为2017年10月1日至2019年6月30日的补缴房租的主张能与房屋欠缴清单及合同约定房屋租金数额相对应，综合考虑到贵州华工公司三桥分公司提出补缴房租后才同意与周继智重新签订新的租赁合同的解释，更具合理性，且周继智也未举示其已全额付清租金的证据，对周继智已支付2019年2月1日至2020年1月31日房屋租金的抗辩，一审法院不予采纳。原告主张被告按10250元／月的标准缴清欠付2019年7月1日至2019年10月10日的房屋租金共计34167元、水费139.50元、电费6795.60元并无不妥，一审法院予以支持。关于违约金。被告周继智关于原告未按租赁合同第八条约定的给被告提供三相电，被告有权拒绝原告的支付房租的抗辩，一审法院认为，首先，周继智未举证证明如不提供三相电其经营将受到严重影响导致合同目的无法实现；其次，贵州华工公司三桥分公司依约定将房屋交付周继智使用，周继智自述自己使用部分，转租部分给韵达快递公司，其合同目的已经实现；第三，贵州华工公司三桥分公司当庭提交了已安装三相电的相关证据。因此，周继智以贵州华工公司三桥分公司未按约提供三相电为由拒付租金无合同依据及法律依据，其未按期支付房屋租金，系违约行为，应承担相应的违约责任。合同约定1%／天的违约金过高，一审法院综合本案原、被告双方合同的履行情况及被告违约时间，按被告所欠租金总额的20%计算违约金，即34167元×20%≈6833元。二、原告关于解除与被告关于室外约700平米大棚场地的不定期合同，被告自行搬离并归还场地的诉请。在周继智与一汽贵州汽车配件厂于2008年12月21日签订的租赁合同中，租赁标的物为贵阳市云岩区外场地，该合同已于2019年1月31日到期。贵州华工公司三桥分公司与周继智于2019年签订的《营业房租赁合同》，租赁标的物为贵阳市云岩区黄花街家属楼31栋楼下室内场地，场地面积500㎡，并不包含室外场地，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，租赁合同到期后，周继智负有返还租赁场地的义务。原告关于被告以每月7.09元／平方米并加收10%标准支付2019年2月1日起至场地归还时止的大棚场地租金的诉请。根据一审法院的查明事实，双方于2008年12月21日签订合同约定500㎡库房及室外场地租金7000元／月，每两年上调5%，并未对库房和室外场地租金进行区分，2019年7月5日签订的租赁合同仅底层500㎡库房部分租金为10250元／月，场地部分租金无法单独核算，且原告在计收2019年2月1日至2019年6月30日租金时并未另外收取室外场地租赁费，原告主张室外场地租金按每月7.09元／平米标准并加收10%计算租金无合同依据，一审法院不予支持。关于原告要求周继智拆除其自行安装的发电设备，恢复原状的诉请。因贵州华工公司三桥分公司未提供证据证明周继智已安装发电设备，周继智也未对此进行答辩，该诉请一审法院不予认可。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告周继智于本判决生效之日起十日内向原告贵州华工工具注塑有限公司三桥汽车美容装饰公司支付租金34167元、水费139.50元、电费6795.60元，违约金6833元，以上合计47935.10元；二、被告周继智于本判决生效之日起十日内搬离并归还室外场地给原告贵州华工工具注塑有限公司三桥汽车美容装饰公司；三、驳回原告贵州华工工具注塑有限公司三桥汽车美容装饰公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2408元，减半收取计1204元，由原告贵州华工工具注塑有限公司三桥汽车美容装饰公司负担656元，被告周继智负担548元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人向本院提交案涉房屋的电箱照片、线路说明图各一张，拟证明被上诉人安装、提供了三相电。上诉人经质证认为，对三性均不予认可，达不到证明目的。经本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院对原审判决查明的事实依法予以确认。本院认为，房屋租赁合同是房屋出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。案涉租赁合同系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法、有效，双方当事人均应按合同约定全面履行义务。《租赁协议》签订后，被上诉人交付房屋后，上诉人未按照约定支付房屋租金的行为系违约行为，原审判决判令其支付欠付租金、水费、电费，违约金并归还室外场地并无不当，本院予以维持。上诉人提出的被上诉人未按照约定提供三相电，其有权拒绝支付房租的上诉理由不能成立。理由如下：贵州华工公司三桥分公司提交照片证明案涉房屋已经接入三相电。其次，周继智接手房屋后，除一部分自己使用外，还将剩余部分转租给韵达快递公司，周继智并未提交证据证明自己或者韵达快递公司在使用房屋的过程中存在障碍，影响其合同目的的实现。综上所述，上诉人周继智的上诉请求与理由均不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用2408元，由上诉人周继智负担。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年十二月十七日书记员  宋娜