河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终6442号 上诉人（原审被告）：河北润卓房地产开发有限公司，住所地：河北省保定市涿州市清凉寺办事处华阳中路北侧（塔东村），统一社会信用代码91130100568913304L。 法定代表人：武树杰，该公司经理。 上诉人（原审被告）：河北润卓房地产开发有限公司涿州分公司，住所地：河北省保定市涿州市华阳中路北侧（塔东村），统一社会信用代码91130681MA07QN8840。 法定代表人：武树杰，该公司经理。 二上诉人的共同委托诉讼代理人：杜运涛，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：谭晓曼，女，土家族，1999年8月22日出生，住湖北省巴东县。 委托诉讼代理人：安行宇，河北信正律师事务所律师。 原审被告：涿州市祥居房地产经纪有限公司，住所地：河北省涿州市开发区光明小区底商东侧第五间，统一社会信用代码91130681MA08A9G05G。 法定代表人：方旭，该公司经理。 上诉人河北润卓房地产开发有限公司、河北润卓房地产开发有限公司涿州分公司与被上诉人谭晓曼、原审被告涿州市祥居房地产经纪有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初3060号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人河北润卓房地产开发有限公司、河北润卓房地产开发有限公司涿州分公司上诉请求：1、请求人民法院依法撤销涿州市人民法院作出的（2020）冀0681民初3060号民事判决，发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原判决认定事实不清，主要证据不足。在签订《商品房买卖协议书》时，原审被告涿州市祥居房地产经纪有限公司已向被上诉人说明，该房屋尚未取得预售证，暂时无法办理网签备案手续。涿州市祥居房地产经纪有限公司在一审庭审时也说明了这一事实。但一审庭审对于该事实未进行调查就作出错误认定并且颠倒了举证责任。故意隐瞒或提供虚假情况的举证责任在被上诉人而不是二上诉人和原审被告涿州市祥居房地产经纪有限公司。二、适用法律错误。一审判决在认定《商品房买卖协议书》为无效协议时，在未查清过错责任情况下，无任何法律依据判定上诉人承担资金占用利息，属法律适用错误。 被上诉人谭晓曼辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，程序合法，应予维持。二上诉人行使上诉权系故意拖延给付义务，加大诉讼成本，该公司有多例与本案一致的案例。原审被告祥居房地产经纪公司收取的4万元在一审判决后已及时履行。 谭晓曼向一审法院起诉请求：一、请求人民法院依法确认原告与被告河北润卓房地产开发有限公司签订的“润卓天伦湾”商铺买卖协议书无效；二、请求人民法院依法判令第一被告和第二被告共同返还原告已经支付的购房款1933133元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付相应的利息至还清之日止；三、请求人民法院依法判令三被告共同返还原告已付的电商服务费用40000元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付相应的利息直至还清之日；四、本案诉讼费用由三被告承担。 一审法院认定事实：2019年8月31日，原告谭晓曼与被告河北润卓房地产开发有限公司签订润卓天伦湾商铺买卖协议书一份。该协议书约定，原告购买被告开发的位于涿州市住房一处，建筑面积117.04平方米，原告方应支付总价款1933133元，该协议约定的交房时间为2020年6月30日。2019年8月13日，原告向被告河北润卓房地产开发有限公司涿州分公司支付购房定金7000元、2019年8月26日原告向被告河北润卓房地产开发有限公司涿州分公司支付购房款626133元，2019年9月1日，原告再次向被告河北润卓房地产开发有限公司涿州分公司支付购房款1300000元。另查明，原告于2019年8月20日，向被告涿州市祥居房地产经纪有限公司支付服务费40000元，本案审理过程中，被告河北润卓房地产开发有限公司及被告河北润卓房地产开发有限公司涿州分公司认可至本案开庭审理前尚未取得与本案原告所购买房屋相关的商品房预售许可证。上述事实，由原告与三被告的庭审陈述以及原告方提供的买卖协议书一份、被告河北润卓房地产开发有限公司涿州分公司出具的收款收据三份、ＰＯＳ单三份，银行交易明细两份、被告涿州市祥居房地产经纪有限公司出具的服务费收据一份等证据在案佐证。经庭审质证及一审法院审查核实，可以作为认定案件事实的依据。 一审法院认为，合同的签订不得违反法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同为无效合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定；“出卖人未取得商品房预售许可证眀，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”；被告河北润卓房地产开发有限公司及被告河北润卓房地产开发有限公司涿州分公司直至本案开庭审理时仍未取得与原告所购买房屋相关的商品房预售许可证明，故原告与被告河北润卓房地产开发有限公司签订的房屋买卖协议书应为无效合同；合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；原告请求确认房屋买卖协议无效并要求二被告返还购房款、支付利息的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。原告与被告涿州市祥居房地产经纪有限公司虽未签订书面服务协议，被告涿州市祥居房地产经纪有限公司已收取原告服务费用40000元，原告与被告涿州市祥居房地产经纪有限公司形成居间合同关系；居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不能要求支付报酬，并应当承担损害赔偿责任；本案被告涿州市祥居房地产经纪有限公司未能提供证据证实在向原告提供居间服务时已明确向原告说明其所购买的房屋未取得相关的商品房预售许可证，损害了原告的合法利益，原告要求其返还服务费用的诉讼请求本院应予支持。关于原告主张的购房款以及服务费用的利息标准，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故原告主张的利息标准应适用全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：“一、确认原告谭晓曼与被告河北润卓房地产开发有限公司签订的润卓天伦湾商铺买卖协议书无效。二、被告河北润卓房地产开发有限公司、被告河北润卓房地产开发有限公司涿州分公司自本判决生效之日起十日内返还原告谭晓曼购房款1933133元并支付利息（利息以1933133元为基数，自2019年9月1日开始按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至返还完毕之日止）。三、被告涿州市祥居房地产经纪有限公司自本判决生效之日起十日内向原告谭晓曼返还服务费用40000元并支付利息（利息以40000元为基数，自2019年8月20日开始按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至返还完毕之日止）。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费11279元，由被告河北润卓房地产开发有限公司、被告河北润卓房地产开发有限公司涿州分公司负担11050元，被告涿州市祥居房地产经纪有限公司负担229元。” 本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，一、二审过程中，各方当事人均认可涉案房屋未取得商品房预售许可证，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，一审法院认定涉案“润卓天伦湾商铺买卖协议书”系无效合同，并无不当。另外，二上诉人上诉称在签订涉案协议书时，被上诉人谭晓曼是明知涉案商铺未取得商品房预售许可证的，并未提交相关证据予以证实，本院不予采信。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，一审判令二上诉人返还购房款并支付利息，并无不当。 综上所述，河北润卓房地产开发有限公司、河北润卓房地产开发有限公司涿州分公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22558元，由上诉人河北润卓房地产开发有限公司、河北润卓房地产开发有限公司涿州分公司共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 贾玉海 审 判 员 杨雅莉 审 判 员 戎瑞良 二〇二〇年十二月十五日 法官助理 姜 赛 书 记 员 庄海娜