广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终6290号 上诉人（原审原告）：广西金瑞物业服务有限公司（原南宁金瑞物业服务有限公司），住所地：南宁市竹溪大道**云星钱隆天下小区******。法定代表人：赵东光，该公司总经理。 委托诉讼代理人：石珊，广西桂弘冠律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周秀珍，女，汉族，1967年1月10日出生，现住南宁市。 上诉人广西金瑞物业服务有限公司（以下简称金瑞公司）因与被上诉人周秀珍物业服务合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2018）桂0103民初7179号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，根据民事诉讼法第一百六十九条之规定，通过组织当事人进行法庭询问、调查、辩论和调解方式审理。本案现已审理终结。 金瑞公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判被上诉人向上诉人支付物业服务费、代收代缴水电垃圾处理费、公摊水电费等共计11782.9元，及支付逾期支付物业服务费的违约金16105.4 2 元，合计27888.3元；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。（2016）桂0107民初5570号民事判决已被南宁市中级人民法院（2017）桂01民终7133号民事裁定书裁定撤销。一审仅以5570号案件一审判决的事实作为本案的事实依据是不完整的，已被撤销的判决不应当被作为定案依据。二、一审审判标准不统一。根据合同法第八条规定，上诉人与被上诉人之间直接签订的物业服务合同对双方具有约束力。而本案中，审查的是双方之间的物业服务合同关系，但一审在判决理由及判决结果部分，并未依据上诉人与被上诉人直接签订的物业服务合同约定的服务期限，认定服务期限至业主委员会与甲方签订《物业管理委托合同》时止，而是依据上诉人与华实开发公司签订的前期物业服务合同约定的服务期间，仅支持上诉人收取业主委员会成立之前的物业服务费，采用了错误的合同依据。并且，一审支持的部分物业服务费又是依据上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》中物业服务费用的约定，则出现了在一份判决中的采用了两份不同合同作为依据，造成了审判标准不统一。三、一审认定上诉人未能完全、适当地履行合同义务，扣减20%的物业服务费及不支持违约金，属事实认定不清。一审法院仅凭被上诉人提交的照片直接证明上诉人并未完全、适当地履行合同义务是错误的，照片具有暂时性，仅能证实记录的那一时刻的事实，而物业服务是一项长期性、持续性的工作，无法在瞬间完成，仅以一时的照片，且不是连续性的照片，认定上诉人在服务上具有明显瑕疵，并扣减20%的物业服务费，是没有依据的， 3 不合理且明显错误。四、南宁市中级人民法院已作出（2019）桂01行终205号行政裁定书，认定云星.城市春天业主委员会不具有合法性，不属于已经依法成立的组织，本案一审判决采用上诉人与华实开发公司签订的前期物业服务合同约定的服务期限至业委会成立之时止，据此仅支持上诉人收取业委会成立前的物业服务费，不具备现实意义，以此判决将使该小区因业委会的不合法导致无人管理，社会影响极差。综上，一审判决认定事实不清，适用错误的合同依据，损害上诉人利益，应予撤销。 周秀珍的答辩意见：一、上诉人与被上诉人签订的《云星·城市春天小区前期物业服务协议》属于格式化的霸王条款，周秀珍签订协议时处于被胁迫的弱势地位，该协议不是周秀珍的真实意思表示，应确认为无效合同。二、上诉人进驻涉案小区时仅有暂定三级资质，而管理涉案小区依法应具有一级资质。三、上诉人与涉案小区建设单位广西华实房地产开发有限公司同为云星地产控股企业，在涉案小区进行物业服务工作属于前提违法、主体违法、程序违法，不具备收费资格，该行为已经被南宁市住房保障和房产管理局行政处罚。四、上诉人与广西华实房地产开发有限公司签订的《云星·城市春天商住小区前期物业服务合同》，周秀珍不知情，该协议也从未在小区公示，目前涉案小区业委会已经依法成立，选聘新的物业公司，并早就责令原告撤离涉案小区、移交全部物业管理资料，但上诉人暴力抗拒，拒不撤离，其与业主之间不存在合法有效的合同关系，没有收费资格。五、西乡塘区人民法院作出的（2016）桂0107民初5570号民事判决书判令 4 原告撤离涉案小区，并移交全部物业管理资料。六、上诉人在涉案小区采用张贴大字报的形式，捏造事实。七、上诉人长期侵占巨额公共收益，没有公示，业主委员会对此已向法院另案起诉。八、上诉人未严格履行义务，物业管理混乱，小区偷盗现象频繁，治安案件频发。九、从上诉人的第一项诉讼请求可以看出，周秀珍此前都是按时交纳物业服务费用，但上诉人违反合同约定，提供的服务未达到标准。2015年12月9日，上诉人与全体业主就不存在物业服务关系，上诉人已被依法解聘，无权收取物业服务费用。综上所述，请求法院驳回上诉人的上诉请求。 金瑞公司向一审法院起诉请求周秀珍向本公司支付如下费用：一、物业服务费7901.6元（计算方式：按0.9元/月/平方米计算，建筑面积129.08平方米，从2012年4月计算至2017年11月止）；二、2013年9月10日至2017年10月10日期间的代收水费1840.6元；三、2011年5月至2017年11月期间的代收生活垃圾处理费628.4元（2011年5月收取4.4元）；四、2013年1月10日至2017年10月10日期间的代收公摊水费153.9元；五、2012年4月至2017年10月10日期间的代收公摊电费956.6元；六、2013年10月10日至2017年10月10日期间的代收二次加压电费301.8元；七、逾期支付物业服务费的违约金（以每月欠缴的物业服务费为基数，按每日千分之三计算，从2013年5月1日起计算至2017年11月30日止；八、本案全部诉讼费。 一审法院判决：一、周秀珍应向原告广西金瑞物业服务有限公司交纳2012年4月1日至2015年12月9日期间的物业服务费 5 4170元；二、驳回广西金瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费497元，由广西金瑞物业服务有限公司负担423元，由周秀珍负担74元。 双方当事人在二审期间未提交新的证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 二审另查明：南宁市中级人民法院于2019年12月20日作出（2017）桂01民终7133号民事裁定书，认为城市春天小区第二届业主委员会的合法性未经行政管理部门备案确认，不属于已经依法成立的组织，不具有原告诉讼主体资格，不能以自己名义提起诉讼，裁定撤销南宁市西乡塘区人民法院（2016）桂0107民初5570号民事判决，驳回城市春天小区业主委员会的起诉。 本院认为：涉案小区的房地产开发企业与上诉人签订的《云星.城市春天商住小区前期物业服务合同》以及上诉人与被上诉人签订的《云星.城市春天前期物业服务协议》，系合同双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于物业管理服务期限。涉案小区的房地产开发企业在原前期物业服务企业退出后，另行选聘上诉人并与其签订《云星.城市春天商住小区前期物业服务合同》，上诉人系基于该合同进驻涉案小区，为涉案小区提供物业管理服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该合同对全体业主具有约束力。根据该合同约定，上诉人提供前期物业管理服务期限至云星.城市春天商住小区业主委员会成立之日止。因涉案小区第一届业主委员会于2015年12月9 6 日正式成立并经南宁市西乡塘区住房和城乡建设局备案，故房地产开发企业与上诉人签订的前期物业服务合同已于2015年12月9日到期终止。虽然上诉人与被上诉人签订的《云星.城市春天前期物业服务协议》约定前期物业管理期限至业主委员会与上诉人签订《物业管理委托合同》时止，但并非每一个业主都与上诉人签订了上述协议，上诉人亦非仅对个别或部分业主提供物业管理服务，且上诉人在其与房地产开发企业的前期物业服务合同到期后，亦没有与涉案小区业主委员会协商达成续订合同的一致意见，结合南宁市住房保障和房产管理局已责令上诉人退出涉案小区的事实，业主委员会与上诉人签订《物业管理委托合同》已不可能实现，故一审认定上诉人的物业管理服务期限至2015年12月9日终止正确，本院予以维持。 关于物业服务费的计算标准。根据上诉人与被上诉人签订的《云星.城市春天前期物业服务协议》，涉案房屋每月物业服务费按0.9元/平方米计算，因上诉人未能举证证明已经完全、适当地履行合同义务，故一审酌情扣减20%的物业费并无不当，一审计算被上诉人向上诉人支付的物业服务费正确，本院予以维持。 关于逾期交纳物业服务费的违约金。因上诉人未能完全、适当地履行合同义务，被上诉人不交纳物业服务费系行使合同履行抗辩权，并非无故拖欠，故上诉人主张逾期交纳物业服务费的违约金，本院不予支持。 7 综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费293元，由上诉人广西金瑞物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 农杏雪 审 判 员 朱菲菲 审 判 员 曾 涛 二〇二〇年十二月三日 法官助理 韦振宇 书 记 员 覃英煌 8 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。