西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2020）藏01民终787号上诉人(原审被告、反诉原告)：洛桑顿珠，男，1988年7月12日出生，藏族，经商，住西藏自治区拉萨市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：洛桑平措，北京市盈科（拉萨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：旦增洛珠，男，1982年4月19日出生，藏族，住西藏自治区拉萨市，系洛桑顿珠之兄，公民身份号码×××。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何亮，男，1984年1月21日出生，汉族，经商，住西藏自治区拉萨市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：黄家才，西藏方诺律师事务所律师，原审第三人：京南保温石棉总店，经营场所西藏自治区拉萨市城关区民族北路临街门面房，统一社会信用代码92540194MA6T5GAT6Q。经营者：李海红，女，1979年2月12日出生，汉族，经商，住西藏自治区拉萨市城关区民族北路京南保温石棉总店，公民身份号码×××。原审第三人：西藏茗仁居房产中介有限公司，住所地西藏自治区拉萨市柳梧新区浙商国际9-1-16，统一社会信用代码91540195MA6TDM8734。法定代表人：李建海，该公司负责人。上诉人洛桑顿珠因与被上诉人何亮、原审第三人京南保温石棉总店、西藏茗仁居房产中介有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人洛桑顿珠及其委托诉讼代理人洛桑平措、旦旦增洛珠，被上诉人何亮的委托诉讼代理人黄家才到庭参加诉讼。原审第三人京南保温石棉总店、原审第三人西藏茗仁居房产中介有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。洛桑顿珠上诉请求：一、撤销西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初524号民事判决，并依法改判驳回何某的诉讼请求，支持洛桑顿珠的反诉请求；二、本案一、二审诉讼费用由何某承担。事实和理由：一、一审法院对事实认定错误，根据洛桑顿珠与何亮签订的《房屋租赁合同》第二条第六款的约定，“乙方（洛桑顿珠）无故拖欠租金达15天”方能认定洛桑顿珠的违约行为。但是今年2月至3月为疫情暴发期间，因疫情为不能预见、不能避免且不能克服，属于不可抗力情形。根据《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。因此洛桑顿珠基于双方合同履行的状态，与何某进行协商。并且双方约定所有租金按年支付，而何亮以洛桑顿珠拖欠一个月租金为由向法院提起诉讼，其目的并非为了更好地履行合同、解决分歧、保护自身权益，而是为了规避。《房屋租赁合同》第三条第三款约定“在租用期内，甲方（被上诉人）必须确保乙方的正常使用”，但何亮在洛桑顿珠多次催告下未履行房屋供水供电系统的正常维护及修缮义务，导致其所出租的房屋长期无法正常使用，何某违约在先。而一审法院认定“虽然被告抗辩主要因今年疫情影响，属于不可抗力，有理由与何亮协商租金事宜，但在本案中何亮并未提交证据予以证明。”所认定的事实存在重大错误，因为今年的疫情为众所周知的事实，且时间恰好与何亮起诉及洛桑顿珠在反诉状里所陈述的时间相一致，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第三款的规定，疫情系已知事实，洛桑顿珠对已知事实不负有举证责任，一审法院举证责任分配不公。二、一审法院采纳证据不充分，适用法律错误，洛桑顿珠在一审中提交何某及第三人出具的《说明书》《情况说明》，能够充分证明何某出租给洛桑顿珠的房屋因停电、停水原因无法正常使用的事实，而一审法院认定“被告租赁房屋停电因四楼装修损坏造成，停水因南嘎村二组村民修下水道导致水管爆裂造成”，未采信双方确认过的证据，而简单地去推定和猜认事实。因为整栋楼全部由何亮出租给各商户，水和电由何亮从第三人处接用并由何某进行维护，电费亦统一由何亮进行收取。一审法院的判决依据不符合客观事实，也不符合法律事实。另外，洛桑顿珠承租的房屋用途为开设藏式火锅店，水和电是最基本的经营保障，也是双方签订《房屋租赁合同》第三条第三款的核心意义，且洛桑顿珠于 2019年 6月 25日、2019年 7月 5日、2019年 10月 18日、2020年3 月 29日等时间段多次向何亮提出维修请求，敦促其修缮供水、供电以保障洛桑顿珠承租房屋的正常使用。何亮称其为房屋实际出租人西藏茗仁居房产中介有限公司的职员，需要向公司反馈情况为由，拖延时间，拒不配合修缮和保障洛桑顿珠承租房屋供水、供电系统的正常使用，致使洛桑顿珠花费巨资装修的火锅店因持续停水、停电而造成巨大亏损。双方签订的《房屋租赁合同》第五条第二款约定“出租方违约的：向承租方赔偿装修、装饰一切损失。”因此，何亮已构成根本违约，理应赔偿洛桑顿珠的损失费。而一审法院未查清违约事实及何某违约在先的事实，认定事实出现错误，证据采纳不充分不准确，应当依法改判，支持洛桑顿珠的上诉请求。何亮辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回洛桑顿珠的上诉，维持原判。原审第三人京南保温石棉总店、原审第三人西藏茗仁居房产中介有限公司未到庭，亦未提交书面意见。何某向一审法院起诉请求：1.判令解除何亮与洛桑顿珠双方签订的房屋租赁合同；2.洛桑顿珠立即搬离租赁房屋；3．判令洛桑顿珠向何亮支付房屋租金至洛桑顿珠搬离租赁房屋时止，暂计算至起诉前共计15 833.33元；4.洛桑顿珠向何亮支付违约金57 000元；5.洛桑顿珠向何亮支付律师费12 000元；（以上费用共计人民币84 833.33元）6.本案的全部诉讼费用由洛桑顿珠承担。洛桑顿珠向一审法院提出反诉请求：1.判令解除洛桑顿珠与何亮签订的《房屋租赁合同》；2.何亮向罗桑顿珠支付损失赔偿1 588 920元；3.何亮向洛桑顿珠退还房屋押金50 000元；4.何亮向洛桑顿珠支付律师代理费15 000元；5.本案诉讼费用由何亮承担。一审法院认定事实：2017年11月27日，案外人李春动从普布多吉处租赁位于拉萨市××区对面的一整栋楼，租赁时间至2033年10月1日止，且租赁期限内有转让和出租等权利。后李春动将该楼房的经营、出租、转让、代收租金等事宜交由何某实际管理。2019年3月11日，何某与洛某1签订《房屋租赁合同》，约定何某将堆龙菜市场北门东邻天天超市楼上三楼面积为450平方米的房屋转租给洛桑顿珠，转租期限自2019年3月11日至2024年3月11日，租赁费为每年190 000元，第一年因洛桑顿珠装修房屋减免一个月租金15 833.33元，每年租金提前一个月交清第二年全年租金，洛桑顿珠还需向何某缴纳押金50 000元，并约定押金不能转换为租金，同时合同约定无故拖欠房屋租金达15天的，终止合同、收回房屋并承担违约责任赔偿损失。合同还对押金的退还等其他相关权利义务进行了约定。洛桑顿珠于2019年3月12日向何某交纳了押金50 000元和第一年租金，何亮于同日向洛桑顿珠出具了《收条》。合同签订后，何亮依约将租赁物交付给洛桑顿珠使用，依合同约定，洛桑顿珠应于2020年2月11日前向何亮交纳第二年（2020年3月11日至2021年3月11日）的租金190 000元，但洛桑顿珠至今未向何亮支付租金。另查明，洛桑顿珠租赁房屋停电因四楼装修损坏造成，停水因南嘎村二组村民修下水道导致水管爆裂造成。一审法院认为，何亮与洛桑顿珠之间签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，未违法相关法律法规的规定，对双方当事人具有约束力，何亮受委托作为房屋经营管理人，签订的《房屋租赁合同》合法有效，作为合同相对方主体适格，洛桑顿珠认为原告主体不适格的抗辩理由不成立。故一审法院对双方的租赁合同关系及《租赁合同书》的效力予以认定。针对本诉和反诉的全部诉讼请求，一审法院认定如下：对于何亮与洛桑顿珠均要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。一审法院认为，何亮与洛桑顿珠双方签订的《房屋租赁合同》明确约定承租方无故拖欠房屋租金达15天，出租方可以终止合同，收回房屋使用权，承租方需承担违约责任，并赔偿出租方损失，故本案存在法定和约定的解除情形，洛桑顿珠迟延履行支付租金的行为致使不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”，虽然洛桑顿珠抗辩称主要因今年疫情影响，属于不可抗力因素，有理由与何亮协商租金事宜，但在本案中洛桑顿珠并未提交相关证据予以证明，故法院对双方要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。对于何亮要求洛桑顿珠立即搬离租赁房屋和支付自欠付至搬离的房屋租金诉讼请求，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”，故一审法院对何亮主张洛桑顿珠搬离租赁房屋和支付租金的诉求予以支持。对于何亮要求洛桑顿珠向其支付57 000元违约金和律师费12 000元的诉讼请求。一审法院认为，洛桑顿珠虽然违约应当承担违约责任，但根据今年新冠肺炎疫情影响全国经济形势来看，洛桑顿珠入巨额资金装修经营火锅店的初衷并非要违约，拖欠租金未交一是疫情影响经营收入，二是停水停电等客观因素影响经营收入；虽然与何亮无关联性，但作为出租方理应积极协调解决。另，受此次疫情暴发影响，双方应共担风险、共渡难关，执行政府文件暂停营业既是租户的义务也是房东的责任，由此造成的损失双方均应分担，根据公平原则和洛桑顿珠实际过错程度，故一审法院对何亮的该主张不予采信。对于洛桑顿珠要求何亮向其支付损失赔偿1 588 920元的诉讼请求。一审法院认为，洛桑顿珠未按约定向何某支付租金，已构成违约，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”本案系因洛桑顿珠违约导致合同解除，故洛桑顿珠主张何亮赔偿装修损失的诉求，一审法院不予支持。对于洛桑顿珠提出何亮向其退还押金50 000元的主张，一审法院认为，根据合同约定，租期终止后，押金退还、不计利息，应当予以退还，故对洛桑顿珠的该主张予以支持。对于洛桑顿珠要求何亮支付律师费15 000元的诉讼请求。一审法院认为，洛桑顿珠因自身违约造成合同解除，因本案产生的律师费理应自己承担，故对该主张不予支持。现根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）何亮与被告（反诉原告）洛桑顿珠于2019年3月11日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）洛桑顿珠于判决生效之日起十日内搬离租赁房屋；三、被告（反诉原告）洛桑顿珠于判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）何亮支付自2020年3月12日至搬离时止的租金（月租为15833.33元）；四、原告（反诉被告）何亮于判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）洛桑顿珠退还房租押金50 000元；五、驳回原告（反诉被告）何亮的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）洛桑顿珠的其他反诉请求。二审中，当事人均未提交新证据。本院二审中补充查明：因何亮所租房屋自身用电负荷大，案涉租赁的房屋的供电方式是，何亮从隔壁皇都大酒店牵线供电。案涉合同履行过程中，因案涉房屋四楼装修致电线损坏断电。2019年3月12日，洛桑顿珠向何亮交纳一年租金（2019年3月11日至2020年3月11日）174 166元，已按双方口头约定减免一个月租金。截至二审庭审，洛桑顿珠仍未交纳2020年3月11日之后的租金，且房屋仍由其占有使用。2019年6月25日，何亮向洛桑顿珠出具《说明书》，其内容：“因四楼装修把隔壁墙壁损坏，迟迟不修。因我方使用隔壁的电，隔壁停电给三楼造成损失，给三楼造成的损失由四楼承担，因为修墙的迟迟不修，隔壁给三楼停了五次电，给三楼造成了损失，按实际情况损失赔偿。”2019年10月16日，南嘎村二组向洛桑顿珠出具《情况说明》，其内容为：堆龙德庆区南嘎村二组接到洛某1反馈，称其场北门天天超市××楼火锅店持续性不间断停水影响其火锅店正常营业的问题，现答复如下：2019年7月至2019年10月期间，您多次反馈给我村门面停水事宜，由于我村村民修下水道，在施工期间导致水管经常爆裂，无法保障正常供水，故此，为了能够保障供水问题，需要不间断停水维修，请自行与房屋出租方协商解决。另，本案于2020年4月15日受理，一审判决在案件来源和经过中所载“2019年4月15日受理”系笔误。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是，洛桑顿珠的上诉理由能否成立。本案中，何亮以洛桑顿珠未按合同约定期限交纳房屋租金构成违约为由提起诉讼，洛桑顿珠辩称其拖欠房屋租金系因新冠肺炎疫情的不可抗力所致，不构成违约。本院认为，虽然《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（关于合同案件的审理）第5条第一款规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。然而，本案何亮起诉时间为2020年4月15日，此时疫情已基本控制，洛桑顿珠仅以何亮存在停水停电的事实、双方口头约定租赁前两年减免头一个月租金提出抗辩，但并未就租赁前两年减免租金或因疫情要求缓交租金的证据，于2020年5月18日向一审法院提起反诉，以何亮拒不修缮和保障案涉房屋的供水供电构成违约为由也主张解除合同。故，本案不适用前述规定，一审法院对双方要求解除合同的诉请予以支持，并无不妥，本院予以维持。关于何亮主张的租金及要求洛桑顿珠搬离租赁房屋的诉请，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，洛桑顿珠应当按照约定的期限支付租金。房屋租赁合同因洛桑顿珠拖欠房屋租金而解除，现洛桑顿珠占用房屋属于无权占用，一审法院对何亮的上述诉请予以支持，并无不妥，本院予以维持。关于洛桑顿珠主张的损失赔偿1 588 920元，洛桑顿珠上诉称因何某不能保障房屋正常供水供电违约在先，并依据何某向其出具的《说明书》、南嘎村二组出具的《情况说明》主张损失赔偿。本院认为，虽然合同履行过程中存在停水停电的情形，但依据本案现有证据不足以证明停水停电是因何亮所致，而依据《说明书》所载内容，何亮已尽积极协调的义务，赔偿主体是四楼承租人而非何亮本人。且《说明书》明确停电的次数是5次，而依据南嘎村二组出具的《情况说明》，2019年7月至2019年10月，南嘎村村民修下水道，施工期间导致水管经常爆裂，需不间断停水维修，请自行与房屋出租方协商解决。故，依据现有证据不足以证明停水停电的具体时长、何亮未应洛桑顿珠要求协调水电供应以及因此影响租赁房屋正常使用的事实，洛桑顿珠应就此承担举证不能之责。一审法院依据本案现有证据未认定何某因案涉房屋停水停电构成违约，依据洛桑顿珠拖欠房屋租金的违约行为认定合同解除，对其主张房屋装修损失的诉请不予支持，有事实和法律依据，本院予以维持。关于洛桑顿珠主张的押金，本院认为，房屋租赁合同中押金的功能在于，一是担保承租人在承租期间妥善保管租赁物，如果造成损害使出租人能够及时获得赔偿；二是由于双方约定租赁房屋在租赁期间所产生的水电费、卫生费、物业费等费用由承租人洛桑顿珠承担，因此这里的押金具有担保承租人不拖欠上述费用的性质。本案中，何亮对一审法院支持洛桑顿珠返还押金诉请的认定未提出异议，且双方当事人约定，在任何情况下，乙方（洛桑顿珠都不能将押金转换为房屋租金。故一审法院支持洛桑顿珠返还押金的诉请，并无不妥，本院予以维持。关于洛桑顿珠主张的律师费，本院认为，租赁合同中，支付租金是承租人的基本合同义务。虽然合同履行过程中，存在疫情以及停水停电等影响洛桑顿珠经营收入的因素，但依据本案查明的事实，洛桑顿珠至今未交纳2020年3月11日之后的租金，存在过错。一审法院对洛桑顿珠主张的律师费未予支持，并无不妥，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。故，对于当事人未上诉的部分，本院依法不予审查。综上所述，洛桑顿珠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1445.83元（洛某1已交纳），由洛桑顿珠负担。本判决为终审判决。审  判  长   杨东平审  判  员   彭美玉审  判  员   玉 珍二〇二〇年十二月七日法 官 助 理   高丽贤书  记  员   拉 片