江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终612号上诉人（原审被告）：陈明，男,1974年10月14日出生，汉族，住江苏省新沂市。上诉人（原审被告）：袁梅，女，1975年5月11日出生，汉族，住江苏省新沂市。上诉人共同委托诉讼代理人：高峰，江苏它石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：史云，女，1976年11月6日出生，汉族，住江苏省新沂市。被上诉人（原审原告）：卓为锋，男，1973年5月27日出生，汉族，住江苏省新沂市。被上诉人共同委托诉讼代理人：尹建军，江苏苏沂律师事务所律师。被上诉人共同委托诉讼代理人：宋宝娟，江苏苏沂律师事务所律师。上诉人陈明、袁梅因与被上诉人史云、卓为锋房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2019）苏0381民初4707号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈明、袁梅的委托诉讼代理人高峰、被上诉人史云、卓为锋及其委托诉讼代理人尹建军、宋宝娟到庭接受询问。本案现已审理终结。陈明、袁梅上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判。2、一、二审诉讼费由史云、卓为锋承担。事实及理由：1、一审法院认定事实错误。一审认定双方买卖合同有效，无事实及法律依据。陈明、袁梅和史云、卓为锋之间为民间借贷关系，并非房屋买卖关系。因涉案房产没有合法的手续，陈明、袁梅借款时无法进行抵押，史云、卓为锋为了规避法律，将抵押关系演变成买卖关系。根据一审两名证人陈述，结合史云、卓为锋一审陈述，签订房屋买卖合同时房屋没有腾空，陈明、袁梅夫妇仍在涉案房屋中居住、生活，双方不是真正意义上的买卖关系。依照当时的房屋价值，16万元购房款远远低于当时实际价值，双方不是正常买卖关系，实属抵押借贷关系。2、一审第二次庭审中，史云已经承认其与陈明之间有借贷关系，房屋买卖关系不成立。3、根据相关法律规定，本案房产没有办理合法的审批手续，该合同不具有法律效力。4、根据《土地管理法》和《江苏省土地管理条例》的有关规定，集体经济组织是指村民小组。陈明、袁梅为新沂市新安镇(现为墨河街道)神井村卓窑一组村民，史云、卓为锋为**村民，两个自然村之间相隔2公里，两个村民组织宅基地和农村经营承包地均分别独立的。5、一审以《SA26房屋征收安置补偿协议为依据》，认定买卖合同有效不当。6、一审判决拆迁款862188.76元由史云、卓为锋享有，该拆迁款中包括陈明、袁梅的安置费，奖金等费用。卓为锋因为融资借贷事情于2014年9月外出躲避债务至今未回。综上，一审认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院撤销原判。陈明、袁梅当庭补充上诉理由：1、本案本质上为让与担保法律关系，陈明、袁梅以转让房屋的形式担保借款合同的履行，史云、卓为锋不能享有房屋所有权或者拆迁补偿款。2、史云、卓为锋主张的购房款，一审没有举证证明实际支付情况。3、卓为锋因欠债离家出走多年，至今没有露面，后来陈明查明史云、卓为锋在2014年就离婚了，我们对卓为锋提起诉讼的真实性有异议。史云、卓为锋二审答辩称：陈明、袁梅的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。一、一审法院认定陈明、袁梅与史云、卓为锋之间系房屋买卖合同，有事实依据和法律依据。1、陈明、袁梅与史云、卓为锋之间是房屋买卖合同关系。现实中，房屋没有合法的手续进行买卖的非常普遍。史云、卓为锋没有规避法律，将房屋抵押关系演变成房屋买卖关系，双方之间本来就是房屋买卖关系。陈明、袁梅看到涉案房屋涉及拆迁，有拆迁利益，意图将拆迁补偿款据为己有。2、陈明、袁梅与史云、卓为锋之间2012年6月6日签订售房协议，王红北、王安军在该协议上签字，史云、卓为锋对协议签订及房屋交付情况进行了录像。买卖关系成立后，涉案房屋已经腾空交付给史云、卓为锋，此后陈明、袁梅并没有在该房屋中居住生活。3、陈明、袁梅主张16万元远远低于房屋实际价值，该主张没有事实依据。实际上，涉案房屋位置偏僻，16万元价格已经很高。二、史云、卓为锋认可其原来与陈明、袁梅之间存在借贷关系，正是由于陈明、袁梅将涉案房屋出售给史云、卓为锋，陈明提出将其欠史云、卓为锋的借款本金4万元、按照月息2分计算的15个月利息1.2万元，合计本息5.2万元冲抵购房款，余下的购房款10.8万元于售房合同签订次日以现金方式交付给陈明、袁梅。三、双方之间签订的售房协议系当事人真实意思表示，并不违反合同法第52条的相关规定，该合同合法有效。四、陈明、袁梅户籍地是新沂市，卓为峰户籍地系新沂市。双方系同一集体组织成员，陈明、袁梅主张集体经济组织是指村民小组，没有事实和法律依据。五、涉案房屋征收安置补偿协议证实房屋已经被拆迁，该房屋是否有房证不是本案的关键，关键是双方之间房屋买卖合同合法有效。陈明、袁梅未经史云、卓为锋同意后来加盖的两间房屋系违章建筑，对该部分的补偿费用16680元，一审法院也判归陈明、袁梅所有。六、陈明、袁梅主张卓为锋躲债不是事实。史云、卓为锋向一审法院提出诉讼请求：1.确认史云、卓为锋和陈明、袁梅于2012年6月6日就新沂市房屋（以下简称涉案房屋）签订的《售房协议》有效。2.判令涉案房屋的搬迁补偿款887868.76元归史云、卓为锋所有。事实和理由：史云、卓为锋原系夫妻关系，陈明、袁梅系夫妻。2012年6月6日，史云、卓为锋购买陈明、袁梅所有的涉案房屋，包含主屋三间两层241.5平方米、东屋平房两间33.5平方米、东西11.5米、南北19米，双方约定房屋总价16万元。2012年6月7日，史云、卓为锋支付了购房款，陈明、袁梅将涉案房屋交付给史云、卓为锋，史云、卓为锋随即入住涉案房屋。双方签订的《售房协议》不违反法律规定，应为合法有效，史云、卓为锋按合同约定支付了购房款，且房屋已交付多年，涉案房屋的所有权应归史云、卓为锋所有，为此提出诉讼。一审法院查明：2011年3月1日，陈明向史云借款2万元，并出具借据一份，内容为“今借到史云现金贰万元正￥20000.00，于2011年6月1日前一次性还清”。2011年3月14日，陈明再次向史云借款2万元，并出具借据一份，内容为“今借到史云现金贰万元正￥20000.00，于2011年8月14日前一次性还清”。对于借款利息，史云陈述双方口头约定月息2分，陈明陈述双方口头约定月息3分。2012年6月6日，陈明、袁梅与卓为锋、史云签订一份《售房协议》，协议记载涉案房屋主房三间两层241.5平方米，东屋平房两间33.5平方米，东西11.5米，南北19米；协议约定陈明、袁梅将涉案房屋出售给卓为锋、史云，转让价格为16万元，并约定合同签订之日一次性付清。王红北（曾用名王洪柏）、王安军作为证明人在协议上签名捺印。关于购房款的支付，史云、卓为锋陈述，陈明欠史云20**年3月1日、3月14日的借款本金4万元及按照月息2分计算的15个月利息1.2万元，共计5.2万元冲抵购房款；其余的10.8万元于协议签订次日现金交付，现金的来源是协议签订前一日提取的存款2万元、从史云父亲处拿取5万元、当时经营农资产品的流动资金3.8万元。陈明、袁梅对此不予认可。陈明陈述，此前向卓为锋借款4万元，一直按照月息3分支付利息；2012年6月因投资失误，资金链断裂，急于偿还他人债务，遂找到卓为锋提出以涉案房屋作为抵押要求借款，卓为锋要求其直接与史云协商；其与史云协商借款事宜，史云愿意出借16万元，双方约定月息3分，按月付息；史云在交付借款时扣除了10个月利息4.8万元及此前所欠借款本金4万元，实际交付7.2万元；因数额不够周转，遂又向史云借款2万元；双方准备办理抵押手续，史云要求公证，但房屋没有房产证无法办理，史云又要求村里出具证明，但村里不同意出具，后来双方各自找了一个证明人，签订了涉案《售房协议》。陈明、袁梅并提供了开票日期为2019年6月21日、名称为陈明的电费发票以及2012年6月7日、户名为陈明的江苏新沂农村商业银行交易金额为92002.56元的存款凭条一张和交易金额为92000元的取款凭条一张，拟佐证其陈述。史云、卓为锋陈述《售房协议》签订后，陈明、袁梅即将涉案房屋交付，史云姐姐在涉案房屋中居住过一段时间。陈明、袁梅陈述《售房协议》签订前已在外租房居住，协议签订时涉案房屋无人居住；认可曾将涉案房屋钥匙交给史云、卓为锋，但称仍然留有涉案房屋的钥匙；并称史云、卓为锋未实际入住涉案房屋，仅是在2017年其家中搬迁之时将部分货架经陈明、袁梅同意后临时放置在涉案房屋内。史云提供了一份2018年4月其与陈明的谈话录音，谈话的起因是2018年3月陈明家人在涉案房屋院内建造两间房屋，录音内容显示史云要求陈明与其家人说清楚涉案房屋已经出售之事，陈明表示以后不会再发生类似事情。2019年5月12日，陈明、陈星宇与新沂市墨河街道神井村村民委员会签订一份《SA26房屋征收安置补偿协议（集体土地）》，协议记载，涉案房屋合法建筑面积（楼房）239.4平方米，违章建筑面积61.28平方米，合计300.66平方米；采用货币补偿方式，标准内楼房239.38平方米、每平方米2380元、补偿569724.4元，违章建筑面积每平方米600元、共61.3平方米、补偿36768元，装饰装潢补偿90964.4元，附属物补偿16730元，误工费1000元，提前签约奖1万元，搬迁费5984.5元，搬迁户放弃安置奖85458.66元，搬迁户提前搬迁奖47876元，付6个月过渡费14362.8元，合计878868.76元；协议尾部载明“备注：此房屋有争议，待法院宣判处理”。后涉案房屋于当月被拆除。一审另查明，卓为锋的户籍地为新沂市，陈明、袁梅的户籍地为新沂市。一审审理过程中，陈明申请对双方陈述的真伪进行测谎，史云、卓为锋认为测谎鉴定结论不是法律规定的证据种类，根据其所举证据可以认定双方之间系房屋买卖合同关系，并称史云心脏不好，不同意测谎。一审法院认为，陈明、袁梅与史云、卓为锋签订《售房协议》，陈明、袁梅主张双方名为买卖实为借贷。陈明、袁梅提供的电费票据的开具日期是在史云、卓为锋起诉之后，不能证明涉案房屋没有交付、一直由其占有使用；其提供的存款及取款凭证亦无法证明其所陈述的与史云、卓为锋之间系借款关系；按其陈述，双方约定月息3分，按月付息，史云在交付借款时预先扣除了10个月的利息，但至史云、卓为锋起诉时六年多时间，陈明、袁梅并未有任何还本付息的表示和行为，不符合民间借贷的一般情形；在史云要求陈明向其家人说明涉案房屋已经出售时，陈明未反驳且保证以后不再发生争议，也与其主张的双方之间系借款关系相悖；综合涉案房屋的交易价格及陈明、袁梅交付房屋钥匙等行为，陈明、袁梅主张双方之间系借款合同关系，依据不足，不予支持。陈明、袁梅提出测谎申请，目的是欲证明双方名为买卖实为借贷。对此，一审法院认为，当事人对自己提出的主张，承担相应的举证责任，测谎是对人在陈述某一事实时产生的心理反映作出测试，测谎测验并不能排除当事人应负有的举证责任，也并不能必然导致可以推翻另一方当事人提供的有效证据，测试结论在审判实践中也仅是法院处理案件中自由裁量权的参照依据，加之史云、卓为锋不同意进行测谎，故对陈明、袁梅的测谎申请，不予准许。《售房协议》签订时，史云、卓为锋系夫妻关系，卓为锋与陈明、袁梅均系神井村村民，双方系同一集体经济组织成员；也无其他证据证明陈明、袁梅与史云、卓为锋之间的房屋买卖合同存在其他法律规定的无效情形，故双方之间的房屋买卖合同合法有效。双方当事人均应按照协议约定全面履行自己的义务。涉案房屋被搬迁，史云、卓为锋对涉案房屋的权益演变为搬迁安置补偿权益，故房屋因搬迁所获得的房屋及其附属设施补偿款、其他各项奖励与补助等因搬迁获得的补偿应由史云、卓为锋享有。根据《售房协议》中记载的房屋面积情况及《SA26房屋征收安置补偿协议（集体土地）》记载的补偿费用结算情况，可以确认陈明家人后来加盖的两间房屋系违章建筑，面积为27.8平方米（61.3平方米－33.5平方米），相应的补偿费用应为16680元（27.8平方米×600元/平方米）；故认定《SA26房屋征收安置补偿协议（集体土地）》中涉及史云、卓为锋购买涉案房屋部分的搬迁补偿款862188.76元（878868.76元－16680元）由史云、卓为锋享有。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十六条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，一审法院判决：一、史云、卓为锋和陈明、袁梅于2012年6月6日就新沂市房屋（神井村××号）签订的《售房协议》有效。二、《SA26房屋征收安置补偿协议（集体土地）》中涉及就新沂市房屋（神井村××号）的搬迁补偿款862188.76元由史云、卓为锋享有。三、驳回史云、卓为锋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12679元、保全费4020元，合计16699元，由史云、卓为锋负担483元，陈明、袁梅负担16216元。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：1、双方之间系民间借贷关系，还是房屋买卖合同关系。2、如果存在房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同效力如何认定。3、史云、卓为锋要求涉案拆迁补偿款80余万元归其所有的主张能否成立。二审中，上诉人陈明、袁梅提交如下证据材料：1、以史云、卓为锋为被告的5份民间借贷纠纷案件法律文书，证明目的：1、史云、卓为锋夫妻长期从事民间借贷业务。2、一审法院（2015）新民初字第02081号民事判决书查明，史云、卓为锋于2014年8月4日离婚。在财产分割时，双方也没有约定案涉房屋为夫妻共同所有。3、史云主张向陈明、袁梅支付的购房款，部分来自其经营小店的资金，而在另案中，史云一再声称其经营的小店流动资金不超过2万元，与其本案陈述相矛盾。2、新沂市墨河街道办事处《新沂经济开发区神井片区搬迁安置实施方案》（复印件），证明房屋拆迁时房屋安置补偿费用的计算方式和标准。3、申请马某,4出庭作证。马某,4陈述：史云、卓为锋从事民间放贷业务，马某,4也向卓为锋借过钱。陈明给马某,4说过房屋抵押的情况，具体在什么时间什么地点说的，记不清了。史云、卓为锋质证意见如下：证据1，法律文书打印件真实性没有异议，对其关联性有异议。上述五个案件都是史云、卓为锋作为被告，不是作为原告提起诉讼，不能证实史云、卓为锋长期从事民间借贷。史云、卓为锋与其他当事人之间存在民间借贷关系，并不意味着陈明、袁梅与史云、卓为锋之间就本案也存在民间借贷关系。证据2，为复印件，真实性有异议。证据3，证人马某,4不了解陈明与卓为锋之间两笔借贷情况及房屋买卖情况，且马某,4陈述用房子抵押担保发生在2000年左右，本案双方买卖房屋发生在2012年。卓为锋与证人马某,4之间存在借贷关系，证人与本案有一定利害关系。二审中，被上诉人史云、卓为锋未提交新证据。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：一、关于双方之间法律关系的性质问题2012年6月6日，陈明、袁梅与史云、卓为锋签订《售房协议》，根据史云提交的签订售房合同时的录像，综合考虑涉案房屋交易价格及陈明、袁梅交付房屋、钥匙等行为，应认定双方之间存在房屋买卖合同关系。陈明、袁梅主张双方之间系借款合同关系，签订房屋买卖合同实际目的系为了借款做抵押，陈明、袁梅就其上述主张未提交证据予以证明。双方签订房屋买卖合同后，陈明、袁梅也从未向史云、卓为锋提起过所谓借贷还款事宜，现已过八年时间，史云、卓为锋已实际在涉案房屋内居住。综合以上情形，陈明、袁梅主张双方为借贷关系依据不足，本案应认定双方之间存在房屋买卖合同关系。二、关于涉案房屋买卖合同效力问题根据查明的事实，卓为锋的户籍地为新沂市，陈明、袁梅的户籍地为新沂市。卓为锋、陈明作为买卖合同双方，并不属于同一个村民小组。二审中，当事人均认可卓窑四组与卓窑一组承包地等土地各自独立管理，根据查明的上述情形，考虑到涉案农村房屋未经过登记等情形，涉案房屋买卖合同应认定为无效。三、关于拆迁补偿款的归属问题考虑到史云、卓为锋支付了相应对价，双方签订房屋买卖合同时间已经较长，涉案房屋已经被征收，按照诚实信用原则，虽涉案房屋买卖合同无效，买受人史云、卓为锋应获得大部分拆迁补偿款。本院酌定史云、卓为锋应获得房屋拆迁补偿款的80%，陈明、袁梅作为原宅基地权利人，应获得房屋拆迁补偿款的20%。按照一审查明的事实，史云、卓为锋本案应获得的拆迁补偿款数额为862188.76×80%=689751元，剩余的拆迁补偿款归陈明、袁梅所有。综上所述，上诉人陈明、袁梅部分上诉理由部分成立。根据依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持新沂市人民法院（2019）苏0381民初4707号民事判决第三项，即“驳回史云、卓为锋的其他诉讼请求”。二、撤销新沂市人民法院（2019）苏0381民初4707号民事判决第一项、第二项。四、史云、卓为锋和陈明、袁梅于2012年6月6日就新沂市房屋（神井村××号）签订的《售房协议》无效。五、2019年5月12日《SA26房屋征收安置补偿协议（集体土地）》中涉及就新沂市房屋（神井村××号）的搬迁补偿款中689751元归史云、卓为锋所有。一审案件受理费12679元、保全费4020元，合计16699元，由史云、卓为锋负担3727元，由陈明、袁梅负担12972元。二审案件受理费12679元，由陈明、袁梅负担9850元，由史云、卓为锋负担2829元。本判决为终审判决。审判长 苏 团审判员 崔金城审判员 胡元静二〇二〇年十二月三十一日书记员 金宇婷