江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8228号上诉人(原审原告)：茆安银。被上诉人(原审被告)：曹莉丹。委托诉讼代理人：赵程昌，苏州市姑苏区石路法律服务所法律工作者。上诉人茆安银因与被上诉人曹莉丹房屋买卖合同纠纷一案不服苏州市相城区人民法院（2019）苏0507民初7764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。茆安银上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：一审法院认定事实错误。茆安银通过房产中介公司介绍购买曹莉丹所有的房屋，双方于2019年5月16日签订房屋买卖合同，当日茆安银向曹莉丹指定账户汇入购房定金20万元，2019年10月份茆安银履行付款义务，中介公司说茆安银不具备购房资格，茆安银不能与苏州市政府决定的政策对抗，茆安银不存在违约行为。一审庭审中曹莉丹已经认可是中介公司工作失误，导致买卖合同无法履行，案涉购房合同符合解除条件，曹莉丹收到的购房定金应该无条件返还给茆安银。曹莉丹没有损失，案涉房屋可以另行出售。一审判决仅解除合同，对定金20万元没有判令双倍返还，仅“酌情认定”返还6万元，没有法律依据，请求二审依法改判或发回重审。曹莉丹二审未答辩。茆安银向一审法院起诉请求：1.判令其与曹莉丹于2019年5月16日签订的《房屋买卖（居间）合同》依法解除并终止履行。2.要求曹莉丹返还购房定金20万元。一审法院认定事实：曹莉丹系相城区元和街道春申湖中路****的房屋所有权人（苏房权证相城字第**），为单独所有。2019年5月16日，茆安银为购房人（乙方）、曹莉丹为售房人（甲方）、苏州市相城区元和未来城房产信息服务部为居间方（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：甲方将坐落在相城区春申湖中路99号的房屋出售给乙方，建筑面积153.56平方米，房屋所有权证号为相城字第××号，为毛坯房，实际成交价为190万元，产权过户时的个税、增值税、契税、其他税费、房屋配套设施过户的税费由乙方承担。甲、乙、丙三方签订本合同时，甲方须向丙方交纳的中介信息服务费由时光霞支付，乙方须向丙方交纳中介信息服务费1.90万元。付款约定为：（1）乙方于2019年5月16日向甲方交付定金20万元，（2）首付加银行贷款。甲乙双方须在2019年10月15日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约。在签订本合同之前，该房屋若已抵押他人，甲方需于2019年10月15日之前解除该房屋所有抵押，并注销他项权证。以上条款约定的日期，如有一方无法履行，每延期一日违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期履行金。超过七日，由违约方按本合同第六条约定承担违约责任。第七条约定：甲方收取定金后，将房产证和土地证(不动产证)原件存放于丙方，甲乙双方全权委托丙方办理挂牌、网签、过户等手续。第八条约定：如因洪水、地震、火灾或法律法规变化、政府(包括银行)政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。第九条约定：甲方房价190万元净到手，物业费、水电由时光霞支付。第十条第6款约定：乙方或其代理人承诺乙方符合本地的购房条件及贷款条件。合同另对其它内容作了约定。合同落款处，茆安银、曹莉丹分别签名，居间方加盖公章。合同签订当天，茆安银向曹莉丹转账支付定金20万元，曹莉丹出具收款收据一份，收据载明交款单位为茆安银，房产地址、幢号、层次为春申湖中路99号1403，收款项目为收1403室定金款，金额为20万元。苏州市社会保险基金管理中心于2019年10月10日出具的参保情况证明显示，茆安银当前缴款单位：苏州禾西禾国际贸易有限公司，参加职工社会保险起始年月201904，截止年月201909，缴费类型：正常应缴，有效期：20200410。2016年10月3日，苏州市政府发布《市政府印发关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知》，其中，调整商品住宅购买政策：非本市户籍居民家庭申请购买第**住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。2019年7月24日，苏州市人民政府发布《关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》，意见调整居民购房政策为：非本市户籍居民家庭在苏州市区太仓市范围内申请购买第**住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。以上事实，有当事人提供的房产证、《房屋买卖（居间）合同》、收款收据、个人转账汇款回单、苏州市区职工社会保险个人参保情况证明、《市政府印发关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知》、《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》等证据及庭审笔录附卷佐证，一审法院予以确认。一审审理中，曹莉丹表示同意解除双方签订的《房屋买卖（居间）合同》，但不同意返还购房定金。双方均确认未签订网签合同和办理资金托管手续。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案中，双方当事人经苏州市相城区元和未来城房产信息服务部居间于2019年5月16日签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，依法成立且有效，对双方均具有法律约束力。茆安银于签订合同当天即按合同约定向曹莉丹支付购房定金20万元，表明茆安银对于履行该合同的意愿是积极的。从茆安银提供的苏州市区职工社会保险个人参保情况证明，显示茆安银在苏州参加职工社会保险起始年月为2019年4月，根据苏州市政府于2016年10月3日发布的限购政策，非本市户籍居民家庭在相城区申请购买第**住房需提供自购房之日起前2年内在苏州市区太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明，即使至合同约定的办理资金托管之日，茆安银仍不具备购房资格，显然茆安银也不符合苏州市政府于2019年7月24日发布的新限购政策规定的购房条件，茆安银为限购对象，其作为《房屋买卖（居间）合同》的一方即购买人，在不具备购房资格的情况下与曹莉丹签订房屋买卖合同，对合同不能继续履行具有较大过错，应承担相应的违约责任。虽然合同约定“乙方或其代理人承诺乙方符合本地的购房条件及贷款条件”，但曹莉丹在签订合同时亦明知茆安银不具备购房资格，未对茆安银在双方在约定的时间内能否具备购房资格作进一步审查核实，对合同不能继续履行亦存在一定的过错。本案中，茆安银要求解除与曹莉丹签订的《房屋买卖（居间）合同》，曹莉丹对此也表示同意，一审法院应予准许。对于茆安银向曹莉丹支付的购房定金20万元，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度及合同解除可能给曹莉丹造成的损失等因素，一审法院酌情认定曹莉丹返还茆安银定金6万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及相关法律法规的规定，一审法院判决：一、解除茆安银与曹莉丹于2019年5月16日签订的《房屋买卖（居间）合同》。二、曹莉丹于判决生效之日起十日内应返还茆安银定金6万元。一审案件受理费21900元、财产保全费1520元，合计23420元，由茆安银负担16394元，由曹莉丹负担7026元。二审中当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，茆安银、曹莉丹经苏州市相城区元和未来城房产信息服务部居间于2019年5月16日签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。茆安银在苏州参加职工社会保险起始年月为2019年4月，至前述《房屋买卖（居间）合同》约定的资金托管日2019年10月15日，茆安银仍无法具备购房资格，故案涉《房屋买卖（居间）合同》不能继续履行系由于茆安银无法获得购房资格所致。茆安银作为购房人，理应事先了解当地的购房政策，其无法在合同约定的期间内获得购房资格，构成违约，应当承担违约责任。《房屋买卖（居间）合同》约定由茆安银向曹莉丹支付定金20万元，且茆安银已实际支付该款。根据《合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。故本案中茆安银无权要求曹莉丹返还定金。一审法院判令曹莉丹返还茆安银定金6万元，曹莉丹虽提起上诉，但在二审过程中撤回上诉，应当视为对一审判决的认可和对自身权利的放弃，本院尊其自愿。综上，茆安银的上诉理由均不能成立，本院予以驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32850元，由茆安银负担21900元，由曹莉丹负担10950元。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  郭 锐审判员  孙楚楚二〇二〇年十二月十五日书记员  陈闵悦