广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初11109号原告：梁兆基，男，汉族，*年*月*日出生，住广东省佛山市南海区*****************，公民身份号码：******************。原告：唐丽莎，女，汉族，*年*月*日出生，住广东省珠海市香洲区***************201房，公民身份号码：******************。被告：珠海市卡都海俊房产开发有限公司，住所地：珠海市**************，统一社会信用代码：914***********923J。法定代表人：郑雪融，董事长。被告：珠海维佳斯投资管理有限公司，住所地：珠海市**************，统一社会信用代码：914************486。法定代表人：梁燕媚，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：陆星州，广东非凡律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：张小磊，广东非凡律师事务所律师。原告梁兆基、唐丽莎诉被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司（以下简称“卡都海俊公司”）、珠海维佳斯投资管理有限公司（以下简称“维佳斯公司”）合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁兆基、原告唐丽莎、被告卡都海俊公司与被告维佳斯公司的共同委托诉讼代理人张小磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.请求确认广东省珠海市香洲区*******************之所有权归属于两原告，并判令被告卡都海俊公司立即为两原告办妥上述商铺的产权登记手续；2.请求判令被告卡都海俊公司向两原告支付逾期办证违约金（以690000元为基数，按每日万分之一，自2018年1月15日起计至将广东省珠海市香洲区*******************的不动产权证办妥并交付两原告之日止，暂计至2020年5月31日为人民币59892元）；3.请求判令被告维佳斯公司向两原告支付应付未付的经营管理收益款，自2018年1月10日始，暂计至2020年5月31日为人民币178,020.00元；并分段按每日万分之一、万分之二、万分之三支付商铺经营管理收益违约金，暂计至2020年5月31日为人民币21169.06元；4.请求判令本案诉讼费全部由两被告承担。事实和理由：2015年4月20日，两原告与被告卡都海俊公司签署了《珠海市商品房买卖合同》，合同约定：被告卡都海俊公司向两原告预售位于广东省珠海市香洲区*******************，该商品房总价为人民币690000元，根据该合同第20条第2项，被告卡都海俊公司应于房屋实际交付之日（2017年1月15日）起365日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告卡都海俊公司逾期办证的，每逾期一日，分别按购房款总额的每日万分之一向两原告计付违约金等。上述合同签订后，两原告依约支付了购房款,但截至目前，被告卡都海俊公司尚未为两原告办妥房地产权证。2015年4月13日，两原告与被告维佳斯公司签署了《商业物业（商铺）协办合同》及附件《委托经营协议》，该合同与《珠海市商品房买卖合同》系一揽子合同，同步签署，商业物业（商铺）的协办、委托经营与该商铺购置系基于同一事实行为。根据《商业物业（商铺）协办合同》之附件《委托经营协议》第3条第1项第1款约定的经营管理收益款支付义务、第8条第5项约定的违约责任，被告维佳斯公司应当在每月10日前支付当月经营管理收益款，否则应当支付违约金。但截至目前，被告维佳斯公司自2018年1月始，即未按月给付经营管理收益款。两原告认为，《商品房买卖合同》、《商业物业（商铺）协办合同》及附件《委托经营协议》系两被告与两原告依法签订的一揽子合同，内容合法有效，各方应严格遵照履行。两原告已依约支付全部购房款，现被告卡都海俊公司未依约办证，应依法、依约承担为两原告办理房地产权证及支付相应违约金的合同义务和责任。现被告维佳斯公司未按月支付经营管理收益款，应依法、依约向两原告支付应付未付的经营管理收益款及支付相应违约金的合同义务和责任。为了依法维护两原告的合法权益和经济利益，两原告特提起本案诉讼，请求法院依法查明事实，判如所请。原告提供了如下证据：1.《珠海市商品房买卖合同》；2.《商业物业（商铺）协办合同》及其附件《委托经营协议》;3.购房发票；4.收铺流转表；5.委托经营收益银行流水；6.不动产权证；7.银行流水明细；8.《心海洲公众号》资料。被告卡都海俊公司辩称：被告卡都海俊公司不应当承担逾期办证的违约金。首先，案涉商铺办理产权证的截至日期为2018年6月11日。结合《商品房买卖合同》第二十条第二款以及第十一条第三款第3项第（2）点的约定可知：因出卖人原因，买受人未能在其实际办理房屋交付之日起365日内取得商品房的房屋所有权证书的，出卖人自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起，按日向买受人支付违约金。本案，根据被告卡都海俊公司提交的证据《收铺确认书》可知：原告在2017年6月11日才实际与被告卡都海俊公司办理案涉商铺的交付手续，因此，根据上述约定，案涉商铺办理产权证的截至日期应为2018年6月11日。其次，根据买卖合同附件11.5.1的约定，买受人未能付清其办理产权登记应缴纳的契税和其他税费的，出卖人有权顺延办理产权登记的时间，不承担违约责任。另根据5.2条的约定，买受人未能在收到通知七日内，向出卖人提交办理产权登记需要由买受人提供的全部证件资料，并签署有关文件的，办理产权登记的时间顺延。本案原告并未提交其缴纳完毕相关税费并将缴费凭证提交给被告卡都海俊公司的证据，因此，根据上述约定，被告卡都海俊公司有权顺延办理产权登记的时间，被告卡都海俊公司不承担违约责任。最后，根据广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见第二点的规定，并结合被告卡都海俊公司提交的收铺确认书，原告直至2017年6月11日才与被告卡都海俊公司实际办理案涉商铺的交付手续。因此，即便被告卡都海俊公司需要承担逾期办理产权登记的责任，违约金也应当自2018年6月11日计至卡都海俊公司将有关办理房屋权属登记证书的资料交给政府主管部门之日止。原告要求支付经营收益的诉求与被告卡都海俊公司无关，更与本案无关，不应与本案合并审理。本案案由为房屋买卖合同纠纷，贵院在审理本案时理应围绕房屋买卖的法律关系进行。而原告关于经营收益的诉求明显不属于房屋买卖法律关系，并非与本案房屋买卖合同纠纷不可分割，并且该诉求只是发生在原告与被告维佳斯公司之间，与被告卡都海俊公司无关。因此，贵院理应在本案中驳回原告关于该诉求的起诉，要求原告对该诉求另案诉讼解决。被告卡都海俊公司提供了如下证据：1.收铺确认书；2.授权委托书；3.珠海市房地产权登记申请书（二）；4.询问表；5.原告的身份证复印件。被告维佳斯公司辩称，本案案由为房屋买卖合同纠纷，贵院在审理本案时理应围绕房屋买卖的法律关系进行。而原告关于经营收益的诉求明显不属于房屋买卖法律关系，并非与本案房屋买卖合同纠纷不可分割，并且该诉求只是发生在原告与被告维佳斯公司之间，与被告卡都海俊公司无关。因此，贵院理应在本案中驳回原告关于该诉求的起诉，要求原告对该诉求另案诉讼解决。被告维佳斯公司没有提供证据。经审理查明，2015年4月13日，原告梁兆基、唐丽莎（乙方）与被告维佳斯公司（甲方）签订《商业物业（商铺）协办合同》，约定：甲方协助乙方购买房屋，乙方自愿支付协办费给甲方，协办物业地址为凤祥路161号209商铺，建筑面积为47.55平方米，套内面积为34.43平方米，开发商为被告卡都海俊公司；乙方除应向开发商支付购房款外，还应向甲方支付协办费，协办费总价为69万元；甲方协助乙方购买协办物业，并促成乙方与开发商签订商品房买卖合同；乙方与开发商签订商品房买卖合同后，视为甲方已完成协办义务，乙方已支付的协办费不予退还；乙方同意接受甲方对协办物业八年统一经营管理，具体详见《委托经营协议》。上述协办合同签订当日，两原告向被告维佳斯公司支付了690000元，被告维佳斯公司开具了收据。2015年4月13日，原告梁兆基、唐丽莎（乙方）与被告维佳斯公司（甲方）签署《委托经营协议》，约定：乙方委托甲方经营管理位于凤祥路161号209商铺，目前该物业由被告卡都海俊公司开发建设中，于2015年12月31日交付乙方；乙方将物业委托甲方统一经营管理，期限为八年，自开发商将物业交予乙方次日起计算；乙方应于开发商交付物业的当日将该物业交付于甲方，并与甲方办理物业交接手续，自乙方向甲方交付物业之日起，由甲方根据本协议约定对物业享有占有、使用、收益等用益物权；在委托经营管理期限内，甲方享有对物业的自主经营权，甲方可以自己的名义或以乙方名义通过出租、转租、自用等方式经营物业并获得收益；八年经营管理期间，物业由甲方自主经营管理，甲方每年按固定金额向乙方支付约定经营管理收益，第一年度至第八年度约定经营管理收益分别为乙方实际成交合同总额的5%、5%、6%、6%、6%、7%、7%、7%，物业实际经营管理收益超过上述约定经营管理收益的部分归甲方享有，不足约定经营管理收益部分由甲方向乙方补足，每一年度为12个月，乙方实际成交合同总额指乙方依据《商品房买卖合同》及《商业物业（商铺）协办合同》实际支付的购房款及协办费总额；上述约定经营管理收益自经营管理期限开始之日起计算，甲方每月10号前支付当月约定经营管理收益；乙方作为物业的所有者，因委托经营管理并获得甲方支付的经营管理收益而产生的依法应由乙方承担的税费均由乙方承担，甲方于每次向乙方支付经营管理收益时应扣缴相应的乙方应缴税费，但甲方取得的超过双方约定经营管理收益部分的税费由甲方承担；因甲方迟延向乙方支付经营管理收益，每迟延一日，甲方应向乙方支付应付未付经营管理收益的万分之一违约金，逾期超过30日的部分，每迟延一日，甲方应向乙方支付应付未付经营管理收益万分之二的违约金，逾期超过60日的部分，每迟延一日，甲方应向乙方支付应付未付经营管理收益万分之三的违约金。2015年4月20日，原告梁兆基、唐丽莎（买受人）与被告卡都海俊公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买香洲区凤祥路161号209商铺，商铺预测建筑面积为47.55平方米，总价款为690000元，买受人一次性付款；商铺交付时间为2015年12月31日前，出卖人未按约定时间将商品房交付给买受人的，买受人不退房，逾期在90日内的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过90日的，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；双方同意共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，商品房买卖合同继续履行，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，因买受人原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。2015年4月18日，两原告与被告卡都海俊公司签订《商品房买卖合同（附件）》，约定《商品房买卖合同》中的“商品房价款”、“总价款”不包括契税、办理房地产权证书办证费等费用，原告未能缴纳契税和其他办理产权证应缴交的税费，或原告未能自收到被告卡都海俊公司书面通知之日起7日内自行到被告卡都海俊公司指定地点向被告卡都海俊公司提交办理产权登记所需要的由原告提供的全部证件资料并签署有关文件的，被告卡都海俊公司有权拒绝向产权登记机关为原告申请办理产权登记，办理产权登记的时间相应顺延，且不承担相应迟延违约责任。2015年5月21日，被告卡都海俊公司向两原告开具了690000元的购房款发票。2017年1月15日，原告向被告卡都海俊公司交纳了物业维修基金。2017年6月11日，两原告签收《收铺确认书》，证明两原告已从物业公司接收物业，并确认设备完好，符合合同约定的交铺条件，同意即日起由两原告接收物业。两原告向被告卡都海俊公司出具了授权委托书，授权被告卡都海俊公司办理坐落于珠海市香洲区**************的下列手续：代为接受登记机关询问、转移登记、预告登记、领取房地产权利证书或其他登记证明及撤回登记申请。自2016年1月起，被告维佳斯公司开始向原告支付经营管理收益，被告维佳斯公司按时足额向原告支付了2017年12月31日前的应付经营管理收益。自2018年1月起，被告维佳斯公司开始逾期支付经营管理收益，被告维佳斯公司仅于2018年2月2日向原告支付6900元、于2018年3月1日向原告支付1380元、于2018年3月21日向原告支付3588元、于2018年3月30日向原告支付1932元、于2018年5月3日向原告支付1380元、于2019年12月13日通过珠海市香洲上冲农贸市*有限公司向原告支付6900元后，即再未向原告支付经营管理收益。两原告在庭审中称，其于2017年1月到现场收铺，因被告卡都海俊公司未经原告同意修改协办合同的内容，所以收铺未能完成，直至2017年6月才完成收铺，原告确认移交商铺的时间是在2017年6月。原告没有缴纳契税等税费，但原告没有收到被告卡都海俊公司要求原告配合缴纳税费的通知，原告也已经授权被告卡都海俊公司办理房产相关事宜。被告维佳斯公司于2018年1月1日之后支付的款项均视为其支付的当月经营管理收益。两原告明确其诉请被告卡都海俊公司为两原告办妥商铺的产权登记是指被告卡都海俊公司协助办理将案涉商铺登记在两原告名下的产权登记手续。两被告在庭审中称，被告卡都海俊公司于2015年12月31日将商铺移交给原告，案涉商铺于2016年8月16日完成竣工验收，于2016年11月15日取得测绘成果报告，目前已经完成初始登记。另查明，本案原立案案由为房屋买卖合同纠纷，但经本院审查，本案并非仅有房屋买卖合同关系，本院据此重新确定案由为合同纠纷，原、被告同意按照合同纠纷进行审理。本院认为，原告与被告维佳斯公司签订的《委托经营协议》、《商业物业（商铺）协办合同》、原告与被告卡都海俊公司签订的《商品房买卖合同》均是各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，各方应当按照合同约定和法律规定全面履行各自的权利和义务。两原告与被告卡都海俊公司签订了《商品房买卖合同》，办理了网签备案手续，两原告向被告卡都海俊公司交付了全部购房款，被告卡都海俊公司向两原告开具了购房款发票，被告卡都海俊公司应按照合同约定向两原告交付商品房并向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记手续。两原告诉请被告卡都海俊公司协助办理将案涉商铺登记在两原告名下的产权变更登记手续有合同及法律依据，被告卡都海俊公司也未对此提出异议，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，案涉商铺目前的登记权属人为被告卡都海俊公司，两原告并未在上述商铺上设立物权，故两原告未依法取得案涉商铺的产权，原告仅就案涉商铺对被告卡都海俊公司享有债权请求权，两原告诉请确认案涉房屋归其所有没有法律依据，本院不予支持。被告卡都海俊公司提交了两原告签名确认的《收铺确认书》，两原告对该《收铺确认书》予以认可，且两原告在庭审中也确认移交商铺是在2017年6月，故本院认定案涉商铺的交付时间为2017年6月11日。《商品房买卖合同》中约定，因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。被告卡都海俊公司作为出卖方，有义务向房屋登记机构提交办理房屋所有权转移登记手续的相关资料，被告卡都海俊公司未提交相关证据证明其已向房屋登记机构提交了相关资料，应承担相应的不利法律后果，且两原告向被告卡都海俊公司出具了代为办理预告登记的授权手续，被告卡都海俊公司也没有为两原告办理预告登记手续，故本院认定被告卡都海俊公司未按照合同约定向房屋登记机构提交办理房屋所有权转移登记手续的相关资料，构成违约，被告卡都海俊公司应按约定向两原告支付违约金。两原告诉请违约金以房价款690000元为基数，按照每日万分之一进行计算，有合同依据，本院予以支持。案涉商铺于2017年6月11日交付给两原告，故违约金应自2018年6月11日开始起算，按照每日69元的标准，计算至被告卡都海俊公司协助两原告办理将案涉商铺登记在两原告名下的产权变更登记手续之日止。因本案案由已确定为合同纠纷，本院对于原告提出的要求被告维佳斯公司支付经营管理收益的诉请一并予以审查。按照《委托经营协议》的约定，被告维佳斯公司应按月向原告支付约定的经营管理收益，两原告与被告维佳斯公司对于被告维佳斯公司支付的经营管理收益进行了确认，2016年1月1日至2017年12月31日期间的每月经营管理收益为5750元，2018年1月1日至2020年12月31日期间的每月经营管理收益为6900元，本院径行予以认定。截止至2020年5月31日，被告维佳斯公司欠付两原告的经营管理收益为178020元，被告维佳斯公司应向两原告支付，两原告诉请被告维佳斯公司支付计算至2020年5月31日的经营管理收益178020元，本院予以支持。原告与被告维佳斯公司在《委托经营协议》中明确约定被告维佳斯公司应当于每月10日前支付当月经营管理收益，若被告维佳斯公司未按约定时间支付经营管理收益，则超过30日内的按每日万分之一收取违约金，超过30日至60日的按每日万分之二收取违约金，超过60日的按每日万分之三收取违约金。该违约条款为双方自愿签订，双方应当按照合同约定履行，被告维佳斯公司未按照上述约定按时支付经营管理收益，构成违约，被告维佳斯公司应按合同约定向两原告支付违约金。两原告对于被告维佳斯公司于2018年1月1日之后支付的款项均视为支付经营管理收益，被告维佳斯公司也予以确认，本院予以认定。经计算，截止至2020年5月31日，共产生违约金21169.06元，被告维佳斯公司应向两原告支付，两原告诉请被告维佳斯公司支付计算至2020年5月31日的违约金21169.06元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告梁兆基、唐丽莎办理将珠海市香洲区************登记在原告梁兆基、唐丽莎名下的产权变更登记手续；二、被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁兆基、唐丽莎支付逾期办证违约金（违约金自2018年6月11日开始起算，按照每日人民币69元的标准，计算至被告卡都海俊公司协助原告梁兆基、唐丽莎办理将珠海市香洲区************登记在原告梁兆基、唐丽莎名下的产权变更登记手续之日止）；三、被告珠海维佳斯投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁兆基、唐丽莎支付2020年5月31日前的未付经营管理收益人民币178020元；四、被告珠海维佳斯投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁兆基、唐丽莎支付2020年5月31日前产生的违约金人民币21169.06元；五、驳回原告梁兆基、唐丽莎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币6645元，由原告梁兆基、唐丽莎负担人民币75元，被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司负担人民币5175元，被告珠海维佳斯投资管理有限公司负担人民币1395元。保全费收取人民币3970元，由被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 王 普二〇二〇年十二月七日书记员 卢燕婷苏海婷