湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0704民初3043号原告：鄂州航宇物业管理有限公司，住所地：鄂州市花湖开发区振兴大道**。法定代表人：王培芳，该公司经理。委托诉讼代理人：吴艳，女，汉族，1973年7月7日出生，系公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：何佳怡，女，汉族，1988年12月30日出生，系公司员工，代理权限为特别授权。被告：程培强，男，汉族，1976年10月29日出生，住湖北省黄石市铁山区，原告鄂州航宇物业管理有限公司（以下称航宇物业公司）与被告程培强物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后依法由审判员胡小玲适用简易程序公开开庭进行审理，原告航宇物业公司的委托诉讼代理人吴艳、何佳怡到庭参加了诉讼，被告程培强经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告航宇物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2018年1月1日至2020年6月30日的物业管理费2557元；从逾期之日支付逾期付款的违约金直至交清全部物业管理费之日止，截至2020年6月30日止应支付违约金238元，以上合计2795元。事实与理由：被告系原告管理的香格里拉嘉谷区26栋1单元202室业主，房屋建筑面积121.77平方米。被告与原告于2010年11月30日签订了《前期物业管理服务协议》，全面委托原告对其香格里拉小区住宅进行物业管理，协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积每月每平方米0.5元的标准（后经香格里拉业主委员会审核通过，从2016年1月1日开始按每月每平方米0.7元的标准执行）向原告交纳物业管理费，如被告逾期付款应按欠款金额、逾期天数3‰的标准向原告支付违约金。协议生效后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但被告并未依约向原告交纳物业管理费，自2018年1月1日至2020年6月30日，被告共欠交物业管理费2557元，依照协议约定，被告还应支付违约金238元。原告多次派人上门及书面催交，均未果。故原告具状起诉，请求法院支持原告的诉求。被告程培强未到庭应诉亦未提交书面答辩状及证据。本院经审理认定事实如下：2006年5月15日，鄂州市花湖开发区航宇香格里拉小区的开发商湖北航宇置业发展有限公司与鄂州香岛物业管理有限公司（下称香岛物业公司）签订《前期物业管理服务合同》一份，约定由香岛物业公司为香格里拉小区提供物业服务，合同期限3年，自2006年9月1日起至2009年8月31日止。2010年3月14日，程培强与湖北航宇置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买航宇香格里拉嘉谷区A26栋1单元202房屋（A26-1-202），建筑面积121.64平方米。2010年11月30日，程培强与香岛物业公司签订《前期物业管理服务协议》一份，约定物业管理费用按建筑面积每月每平方米0.5元收取；物业管理费的交纳时间为每半年第一个月的10日前；如未按约足额交纳物业管理费的则从逾期之日起按未付金额每日3‰支付违约金。协议期限为自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。同日，程培强对上述购买房屋与香岛物业公司办理了收楼、入住手续。2015年4月28日，香岛物业公司经鄂州市工商行政管理局变更登记名称为现在的航宇物业公司。2015年7月4日，香格里拉小区在鄂州市花湖经济开发区站前社区居民委员会（站前社区）的监督和组织下，召开业主大会并选举了小区业委会候选人成员；2015年8月10日，小区业主委员会筹备组将业主大会讨论事项及业主委员会候选人成员名单予以公告；同年8月12日，小区业主委员会将上述名单及公告报站前社区备案；同年8月20日，站前社区将小区业主委员会选举情况及成员名单报鄂州市房产管理局物业管理科（下称物业管理科）备案；物业管理科于同年8月28日下达《关于航宇香格里拉小区业主委员会备案回复》称该小区业主委员会的选举符合有关程序，予以备案。2015年11月29日，航宇香格里拉小区业主委员会与航宇物业公司签订《物业服务合同》一份，约定航宇物业公司为航宇香格里拉小区提供物业服务，合同期限自2015年8月25日起至2017年8月27日止；物业服务收费采取包干制方式，业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业费；自2016年1月1日起，多层住宅物业费按每月每平方米0.7元收取；物业费每6个月预交一次，逾期支付物业服务费的，应按应付金额每日3‰支付违约金。上述合同期限届满后，航宇香格里拉小区业主委员会与航宇物业公司重新签订《物业服务合同》，约定航宇物业公司继续为航宇香格里拉小区提供物业服务，合同期限自2017年8月28日起至2020年12月31日止；物业费交纳方式为按年交纳，业主应在每年的第一个月上旬前交纳；物业服务收费标准、逾期违约责任及其他权利义务与双方于2015年11月29日签订的《物业服务合同》一致。程培强自2018年1月1日起就没有向航宇物业公司交纳物业管理费，航宇物业公司多次催交未果酿成纠纷。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，航宇香格里拉小区开发商湖北航宇置业发展有限公司与香岛物业公司签订的《前期物业管理服务合同》、程培强本人与香岛物业公司签订的《前期物业管理服务协议》、航宇香格里拉小区业主委员会与航宇物业公司签订的两份《物业服务合同》，均未违反法律及行政强制性规定，合法有效，依法应予保护。航宇香格里拉小区在辖区站前社区的监督和组织下，选举成立了小区业主委员会并经物业管理科备案，该小区业主委员会的选举、备案符合法律规定。程培强通过购买房屋成为航宇香格里拉小区的业主，根据《物业管理条例》第十二条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，程培强作为该小区业主，理应按小区业主委员会与航宇物业公司签订的《物业服务合同》约定自2016年1月1日起按房屋建筑面积每月每平方米0.7元交纳物业管理费，逾期不交应承担相应的违约民事责任。航宇物业公司现要求程培强应交纳未交纳的自2018年1月1日起至2020年6月30日止的物业管理费2557元（房屋建筑面积121.77㎡×0.7元/月×30个月），符合法律规定，本院予以支持。关于航宇物业公司诉请的违约金238元，程培强虽未按约定时间交纳物业管理费存在过错，但经过庭审查明的事实反映，物业公司在履行和经营管理物业服务区域内提供服务也存在或多或少的瑕疵，造成部分业主以拒绝交纳物业管理费来抗议。故本院本着原、被告能建立相互理解、相互包容、相互信任的良性睦邻关系，对该诉请不予支持。程培强经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法承担由此引起的不利法律后果。需要说明的是：物业公司与小区业主之间应该是一种相互依存的关系，应该建立相互理解相互包容的互助关系。物业公司在履行和经营管理物业服务区域内提供优质的服务，在提供维修、养护、清洁、绿化，维护小区区域内业主私家车有序停车等工作过程中充分听取业主的意见和建议，不断提升物业服务水平和质量。同时，业主也应对物业公司给予一定理解，对物业公司服务工作中不满意时，应当主动与物业公司反映进行沟通，提出合理化建议，也可通过合法有序途径主张权利，不应以拒交物业管理费对抗。否则，将造成拒绝交纳物业管理费和降低物业服务质量的恶性循环，同时也侵害了按时交纳物业管理费业主的合法权益。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第七条、第十条、第十二条、第十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、程培强于本判决生效后五日内向鄂州航宇物业管理有限公司支付2018年1月1日起至2020年6月30日止的物业管理费2557元。二、驳回鄂州航宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告程培强负担（此款原告已预交，待本判决生效后，由被告向原告直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  胡小玲二〇二〇年十二月二十八日书记员  林文静