陕 西 省 定 边 县 人 民 法 院 陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书  (2020)陕0825民初2044号 原告：孙某某。委托诉讼代理人：李伊默，系陕西言泽律师事务所律师。被告：某某公司。法定代表人：郭某某。委托诉讼代理人：牛娜，系陕西三边律师事务所律师。原告孙某某诉被告某某公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法组成合议庭，期间中止审理扣除审限三个月，分别于2020年6月15日、2020年12月16日公开开庭进行了审理，原告孙某某及委托诉讼代理人李伊默、被告某某公司的委托诉讼代理人牛娜均到庭参加了诉讼，本案现已审理完结。原告诉称，原、被告双方于2016年7月18日签署《商品房买卖合同》一份，约定将被告公司开发位于定边县定边镇第三中学东侧，XX路XX园XX苑XX号楼XX号房屋出售给原告，该房屋面积为104.7平方米，单价为每平方米2808元，总价款为293998元。款项支付方式为原告于2016年7月18日前支付首付款93998元，余款20万元向贷款机构申请贷款支付。合同签订后，原告于2016年7月18日，向被告公司支付房款93998元。2017年3月31日通过农村商行银行按揭贷款向被告公司支付房款20万元，原、被告双方在合同第十一条支付时间和手续中第一项约定，出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房，但是直至2020年4月7日，被告才向原告交付房屋，对于迟延交付房屋的违约金事宜，被告避而不谈。如前所述，原告认为，原、被告之间的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律规定，合法有效。原、被告双方应当依照合同约定，全面履行自己的合同义务，被告在交付房屋之后，应当依照行业一般规定在房屋交付之日起90日内办理房屋产权登记手续，被告迟延交付房屋长达830天，构成违约，严重损害原告的合法权益，被告应当承担相应的违约责任，依照双方在合同第十二条逾期交付责任中约定，出卖人逾期超过90日未将商品房交付给买受人，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。请求事项：1、判决确认原、被告之间的《商品房买卖合同》合法有效，判令被告履行合同，从2020年4月7日起90日内办理房屋产权登记；2、判令被告承担逾期交房的违约责任，支付原告违约金48970元； 3、本案的诉讼费用由被告承担。原告向法庭提交了以下证据：第一组证据商品房买卖合同（预售）一份，证明原、被告双方于2016年7月18日签订合同的事实。第二组证据收款收据两支，证明原告于2016年7月18日向被告支付房款93998元，于2017年3月31日通过农村商业银行按揭贷款向被告支付购房款200000元。原告共计向被告支付购房款293998元。第三组证据收款收据两支、现金缴款单两支，证明原告于2020年4月7日向被告支付所购房屋的自来水入户费、天然气入户费、办证费共计3850元、大修基金9368元。第四组证据定边县亿学物业管理有限公司专用收据五支，证明被告于2020年4月7日向原告交付房屋，原告支付公摊水电费240元，电梯费984元，生活垃圾费36元，物业管理费1124元，装修押金2000元。被告某某公司辩称，某某公司(以下称“恒宇公司”)根据法庭调查查明的事实和在案证据，发表辩论意见暨代理意见如下。恒宇公司不存在逾期交付房屋的情形本案原告孙某某购买的园丁佳苑小区8号楼2003号房屋，属于“某某佳苑”小区建设的第二标段工程。定边县XX房XX乡XX段工程于2016年1月20日签发《中华人民共和国建筑工程许可证》，载明合同工期为1030天。根据《中华人民共和国建筑法》第七条第一款:“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证;但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。”和第九条:“建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工，因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期;延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。”之规定，“某某佳苑”8号楼开工建设时间最早不得早于2016年1月20日。定边县建筑行业主管行政单位对每年开工、停工时间都有硬性要求，每年的开工时间不得早于3月15日，停工时间不得晚于11月15日，再扣除每年中考、高考及恶劣天气停工时间，每年可以开工建设时间约为200天左右。据此，即使从2016年1月20日就开工建设，那么建成时间也在2021年5月份左右。本案中，原告称其收到恒宇公司交房短信时间是2020年1月份，恒宇公司不但没有逾期，反而还提前了4个月交付房屋。 “某某佳苑”项目存在多项非恒宇公司导致的不可抗力因素，同时，恒宇公司与本案原告签订的购房合同为房屋预售合同，约定时间为预售预估交付房屋的时间。根据本情况说明的第一条，2017年12月31日连工程都无法建成，更不要说符合合同约定的房屋交付条件。恒宇公司已经提早4个月交付房屋。按照恒宇公司和原告签订的合同第九条、第十条之约定，交付还需要满足的条件，但截至目前，相关单位对8号楼的房屋面积测绘报告工作还未开始，相关单位什么时候开始面积测绘并不是恒宇公司能决定的，对恒宇公司来说属于不可抗力。另:某某佳苑项目竞拍土地面积大于恒宇公司实际占用面积，导致验收必要的消防通道等设施无法建设，该情况待定边县人民政府决定解决。详细情况说明详见恒宇公司对某某佳苑小区项目不存在不按日期交房的情况说明。综上所述，恒宇公司不存在逾期交付房屋之情形，原告的诉请没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。以上辩论意见暨代理意见请人民法院予以重点考虑并能够采纳。  被告某某公司向法庭提交了以下证据：第一组证据建筑工程施工许可证（复印件，原件在银行担保）、情况说明一份，证明被告公司所建设的涉案房屋工程于2016年1月20日方才获得施工许可，按照法律规定在该许可证发放之前不能施工，情况说明证明某某佳苑小区项目的建设，受多项不可预计的影响，被告公司已经竭尽全力争取在最短的时间内交房。第二组证据定边县教师安居工程开发项目书一份、定边县教育局关于教师安居使用报告一份、定边县教育局关于对教师购买小区购买给予优惠的请示一份、补充说明一份（均系复印件），证明涉案房屋的工程2013年4月26日由定边县教育局和榆林市欣兴房地产开发有限公司联合建设项目，直到2015年4月28日由于欣兴公司一直没有动工，所以将该工程转由被告公司建设，2018年12月12日定边县教育局向定边县人民政府请示，涉案房屋即某某佳苑小区2015年9月开发建设，2019年6月底分户、验收、交钥匙，所以被告公司不应当承担逾期交房的违约责任。第三组证据陕西环宇建设工程项目管理有限公司司法鉴定意见书一份，证明案涉房屋属于第二标段工程，经被告申请人民法院批准该标段有效工期为1736天，第二标段于2016年1月20日获得工程施工许可，据此被告在有效工期内向原告交付案涉房屋并未构成实际违约，按照现在鉴定工期涉案的工期应当在2020年8月份之前交工，都是符合规定的。经庭审质证，被告对原告所举的第一、二、三组证据均无异议。对第四组证据与被告没有关系。原告对被告所举的第一组证据中建筑工程施工许可证真实性无异议，对情况说明，系被告单方提供，原告对于事实不予认可，并不是被告迟延交付的事由，被告应当承担责任。对第二组证据均系复印件，真实性不予认可，均系被告与第三方签订与被告无关联。对第三组证据被告对该鉴定意见的真实性无异议，对证明目的有异议，原、被告之间的商品房买卖合同，系双方自愿签署，合同对于房屋交付时间的约定，对出卖人被告具有约束力，原告购买该房屋，也接受合同约定的交房时间。如果被告的工程期过长，则原告不会选择购买被告的房屋，且被告作为一家专业房地产开发公司，对于涉案房屋的工程期限应当能够合理预见。故该鉴定意见，对原告不产生法律效力，被告应当依照合同约定的交房期限承担迟延交付的违约责任，不应当以不必要的鉴定为由恶意拖延诉讼。本院对原告提交的证据作如下认定，对原告所举的证据，与本案有关联性，本院予以确认。对被告所举的第一、二、三组证据，与本案有关联性，本院予以确认。根据原、被告的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实，2016年7月18日原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告开发的某某佳苑2号楼2单元2003号房屋，面积约为104.7平方米，单价为2808元，共计293998元。2016年7月18日现金支付首付款93998元，同时约定被告应当在2017年12月31日前向原告交付房屋，如果被告逾期超过90日后，原告有权解除合同，如果原告选择继续履行合同，被告按日计算向原告支付全部房价的万分之二违约金。2017年3月31日在银行办理200000元按揭贷款向被告支付剩余房款，原告实际支付购房款为293998元。2020年4月7日原告交纳了物业费及相关费用接房，现已装修入住。原告认为被告延迟交房属合同违约，故提起本案诉讼。另查明，涉案房屋从2020年1月6日开始交房。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。原告已经依约向被告交付了全部购房款，被告依约应于2017年12月31日前将房屋交付给原告，但被告直至2020年1月6日才通知开始交房，已经构成违约，依法应当承担违约责任。依据合同约定，被告逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。因此，原告请求被告支付逾期交房的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。原告在合同约定的交房日期前，即2017年12月31日前，已经通过现金支付和银行按揭贷款的方式支付了全部购房款293998元。按照约定，从合同约定的交房日期的次日（即2018年1月1日）算至开始交房时间2020年1月6日，共计735天，按日计算以293998元的万分之二计算违约金即58.78元/天，违约金为43203.3元；据此，被告应支付原告逾期交房违约金43203.3元，对超出部分不予支持。对进行产权登记请求，该项请求不属于人民法院受理范围，不予处理。被告辩称不存在迟延交房的情形，且项目建设过程中存在多项非被告导致的不可抗力因素，故被告不应承担逾期交房的违约责任，被告作为专业的房地产开发企业，在出售商品房时应当对交付期限有合理的预见，且原、被告在合同中并未约定定额工期内完工可作为逾期交房的免责事由，被告所称的不可抗力因素也不属于法定的不可抗力情形，故对被告的辩称理由，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告孙某某与被告某某公司于2016年7月18日签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效。二、由被告某某公司于判决生效之日起五日内向原告孙某某支付迟延交房违约金43203.3元。三、驳回原告孙某某的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1130元，由被告某某公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。   审  判  长   党翠琴人民陪审员   刘国平人民陪审员   文  军                                   二〇二〇年十二月二十五日 书  记  员  高雪琼1