常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0411民初8531号原告：吴龙飞，男，汉族，1964年4月9日生，住常州市新**。被告：常州市常信鑫源房地产开发有限公司，住所地常州市天宁区河海东路**，统一社会信用代码913204117289934203。法定代表人：宋光辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴中一，江苏常信律师事务所律师。原告吴龙飞与被告常州市常信鑫源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月21日立案受理后，于2016年6月12日依法作出（2018）苏0411民初2002号民事判决书，被告不服向常州市中级人民法院提起上诉,该院于2019年11月27日作出(2019)苏04民终2963号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）苏0411民初2002号民事判决，发回重审。本院于2019年12月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴龙飞，被告委托代理人吴中一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1，被告继续履行房屋质量保修期的承诺，2、赔偿原告因房屋漏水所造成的损失20000元，3、诉讼费由被告负担。后在庭审中原告变更诉讼请求：1、判令被告修理漏水的外墙，2、赔偿原告因房屋漏水所造成的损失34623.27元，3、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：原告在被告处购买了常州市新北区××幢××单元××室的房屋，被告于2011年12月2日出具房屋质量保修期的承诺，承诺在保修期内被告将按国家法律规定继续履行保修义务，但房屋持续存在漏水现象，漏水面积逐年增加，造成室内家具、墙纸和地板腐烂损坏，期间原告多次与被告交涉，但被告未履行修理义务，原告遂起诉来院，要求处理。关于因房屋漏水造成的在后期修理装修中的损失原告要求另行主张。被告辩称，请求驳回原告诉请。房屋的设计施工符合规范，原告认可质量合格后收房。原告的要求已经过了承诺的5年保修期，我方保修义务终止，原告在保修期内未找被告，也不存在被告派高科物业维修的情况。原告的空调室外机挂在墙上，外墙打孔，破坏外墙造成渗漏，该楼其他住户空调的室外机是放置在楼板上的，原告的不当行为造成的损失，被告不承担责任。原告曾申请专项维修基金对该外墙维修，按原告的诉称维修不成功，可能维修也破坏了外墙防水，现过了质保期，应继续找维修基金维修，维修基金有义务将修过尚未修好的外墙修理成功。对于原告主张的及评估机构确定的损失范围和损失金额不予认可。另在2012年4月25日的协议中明确被告再一次性支付该房违约金67000元给原告，其中包含了23200元的雨棚搭建费，但原告收款后未搭建雨棚，导致本次损失，并且原告不搭建雨棚理应将23200元返还被告。经审理查明，原告于2004年8月4日与被告签订购买被告开发的常州市新北区房屋的商品房买卖合同，合同约定2006年4月28日交付房屋。房屋交付验收时，因房屋质量问题发生纠纷，原告于2009年2月11日向本院起诉要求解除合同，本院判决后，被告上诉，常州市中级人民法院于2010年3月22日出具（2010）常民终字第9号民事调解书，调解书主要内容为：双方合同继续履行，被告补偿原告经济损失36000元；房屋交付后，被告继续按照法律、法规规定和合同约定承担保修义务，如该商品房交付后发生质量纠纷，双方当事人可另案解决。2011年12月2日，被告出具《关于怀德名园5幢甲单元301室房屋质量保修期的承诺》一份，承诺该房屋渗漏方面的房屋质量保修期从2011年12月2日起开始，在该保修期间，被告将按国家法律规定继续履行保修义务。2012年4月25日，原、被告达成《协议》一份，约定：由于自2006年5月到2010年4月的问题，双方经常州市中级人民法院调解已经解决且履行完毕，2010年5月至原告办理该房收楼手续之前的问题，对照商品房购买合同第九条第二款之规定，经协商，被告愿意一次性支付该房业主违约金67000无整（含雨棚搭建费23200元）。后因物业不同意原告搭建，至今原告未搭建雨棚。由于房屋经被告修复后仍一直存在渗漏，原告于2015年12月31日向阳光社区申请动用住宅专项维修资金进行维修。因维修无效，原告于2018年3月20日再次向本院提起诉讼。案件审理中，经原告申请，本院委托常州常申房地产估价与资产评估有限公司出具评估报告，双方一致认定的房屋渗漏水所造成的墙纸、、地板衣柜的损失在评估基准日2019年2月27日的修复费用为20021.27元，另有地板拆除并修复的费用5541元、衣柜整体拆除并更换的修复费用9061元双方意见不一致，要求法院依法认定。原告支出评估费为2500元。本案重审期间，经原告申请，本院委托常州市建筑科学研究院集团股份有限公司对房屋渗漏水原因及修复方案进行鉴定，经鉴定，房屋书房东墙及主卧室东墙渗漏水原因为：（1）外墙面砖勾缝不光滑、不饱满且有细孔，嵌填不密实，面砖的拼接处有部分“暗缝”，有漏水通道，外墙受雨淋湿后，水沿着勾缝渗入外墙；（2）东墙边露台屋面构造做法、泛水做法不符合原设计及现行规范要求，且泛水处原有防水卷材被截断，存在明显老化、翘边、空鼓、裂缝、剥落等现象，水由墙根处渗入墙内。鉴定报告的修复意见如下：1、建议铲除现东墙受潮部位的外墙面砖、胶粉聚苯颗粒保温砂浆层等至原墙面抹灰层，清理干净，涂布防水涂料后，再按原设计及规范要求恢复外墙保温层及饰面层；2、建议铲除现露台屋面防水层、找坡层等至结构层后，按原设计要求重做露台屋面，屋面泛水处细部做法应符合《屋面工程技术规范》GB50345-2012第4.11.14条的要求。原告支出鉴定费24000元。本院因被告的要求，委托江苏安厦工程项目管理有限公司对房屋修复造价进行鉴定，经鉴定，房屋渗漏修复工程（不含壁纸修复）费用27338.68元，壁纸修复费用3544.77元。原告支出鉴定费8000元。本院认为，被告系争议房屋的开发商，应当对其交付的房屋质量问题在保修期内承担维修责任。根据民事判决书、民事调解书、协议、承诺书可见，房屋墙体存在漏水隐患，被告承诺的保修期应至2016年12月1日届满，但原告房屋的东山墙于保修期内再次发生漏水现象，故应由被告承担保修义务，原告启用维修基金的行为并不能免除被告的责任，现房屋再次墙体渗水，且部位与收房前漏水部位基本一致，经鉴定，该渗漏水原因系房屋建造质量及施工不规范所致，故应当由被告履行维修义务。关于渗漏水原因给原告造成的损害数额，因漏水导致墙纸、、地板衣柜存在损坏，直接影响使用及外观，故更换修理采取整体修复的方式较为妥当，损失数额为34612.27元。关于雨棚搭建费用，由于物业不同意搭建，导致雨棚未能实际搭建，但协议中违约金部分含有雨棚搭建的费用，该费用在被告履行维修义务后，应当由原告予以返还。从节约诉讼成本、避免当事人诉累考虑，该款可以直接充抵原告所造成的损失。综上，原告的诉讼请求事实清楚、证据充分，本院予以支持。被告的合理抗辩意见本院予以采纳，不合理部分，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告常州市常信鑫源房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内对原告吴龙飞所有的常州市新北区××幢××单元××室××阳台所存在渗漏按鉴定机构出具的维修方案进行维修完毕。二、被告常州市常信鑫源房地产开发有限公司赔偿原告吴龙飞因墙面渗漏所造成的墙纸、、地板衣柜损失34612.27元，扣除原告应当返还的雨棚搭建费23200元，余款11412.27元，由被告常州市常信鑫源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告吴龙飞。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费665元，鉴定费34500元，合计35165元，由被告常州市常信鑫源房地产开发有限公司负担（该款原告已预交27165元，被告预交8000元，被告尚应负担的27165元于本判决生效之日起十日内直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  朱志道人民陪审员  李亚芬人民陪审员  蒋 琳二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  吕 玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。