广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1203民初1375号原告石松伟，男，汉族，1970年9月30日出生，身份证住址广东省肇庆市鼎湖区****************，身份证号码：442************238。委托代理人罗桂林，广东政勤律师事务所律师。被告杨继生，男，汉族，1972年12月7日出生，身份证住址广东省信宜市***********，身份证号码：440************539。第三人梁少美，女，汉族，1974年9月11日出生，身份证住址广东省肇庆市鼎湖区********委会鼎湖大道鼎湖森邻桂雨轩B2栋402房，身份证号码：441************066。原告石松伟诉被告杨继生、第三人梁少美合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告石松伟及其委托代理人罗桂林、被告杨继生、第三人梁少美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石松伟向本院提出诉讼请求：1、判令原告、被告、第三人于2020年8月24日签订的《土地使用权转让协议》无效并判令被告退还原告定金60000元。2、本案受理费用由被告承担。事实与理由：原告和被告、第三人于2020年8月24日签订了《土地使用权转让协议》，约定被告将坐落于肇庆市鼎湖区广利办开发区19号土地转让给原告，购地总价为1240200元。签订合同后，原告依约向被告支付了60000元定金。尔后，由于被告未取得案涉宗地的土地使用权证书，无法办理过户登记手续，经原告多次催告，至今仍未办理过户手续。经原告询问专业人士得知，转让人未取得土地使用权证书，不是该宗地的所有权人，其签订的土地转让协议无效。原告遂委托律师向被告发函催告退还定金，未果。基于以上事实，原告认为，被告未取得案涉土地的使用权证书，并非案涉土地的权利人，无法转让案涉土地，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，被告至今仍未取得土地使用权证书，其与原告签订的《土地使用权转让协议》为无效合同。再根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告有权要求被告返还定金60000元。综上所述，为维护原告的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其相关规定向人民法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。原告石松伟向本院提交证据如下：土地使用权转让协议、购买土地建房安全责任补充协议、房屋产权归属协议、购地收款收条，证明原告与被告、第三人于2020年8月24日签订土地使用权转让协议及相关附加协议并支付定金60000元的事实。建设用地规划许可证、土地使用证（肇鼎国用（2004）第1-00087号）、建设用地规划连线图，证明案涉土地的权利人非被告，三方签订的土地使用权转让协议无效。律师函及快递单，证明原告向被告要求归还定金的事实。被告杨继生辩称，土地使用权转让协议已明确涉案土地权利人是覃泽光、韦伍荣，我是受其两人委托转让涉案土地的，不同意退还定金60000元。被告杨继生向本院提交证据如下：土地使用权转让协议、购买土地建房安全责任补充协议、房屋产权归属协议书、(屋主)委托书、（广西岑溪公证书处）公证书，证明我与原告签订了购买土地的协议，我是受到地主韦伍荣、覃泽光的委托，而且办理了公证手续。第三人梁少美述称，1、当时签订的合同时候明确合同第一条注明该土地权属不是杨继生。2、合同第三页第5点约定10个月内时间完成土地建设后办理相关证件，但后来原告不想继续购买该地，是原告违约。第三人梁少美没有提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，经审理认定事实如下：2020年8月24日，原告石松伟（受让方）与被告杨继生（转让方）、第三人梁少美（中介方）签订《土地使用权转让协议》《购买土地建房安全责任补充协议》和《房屋产权归属协议书》，协议第一、二条约定，涉案19号土地国土证权属人是韦伍荣、覃泽光，实际是被告杨继生全额出资购买所得，被告杨继生有权处理涉案土地的一切相关手续，2020年6月23日已办理了公证委托书。被告杨继生将上述坐落于肇庆市鼎湖区广利办开发区东十五区19号土地转让给原告，土地总建筑面积为564.46平方米，属国有建设用地使用权，国有土地使用权证号：肇鼎国用（2004）第1-00087号，权属人为覃泽光、韦伍荣，交易总价款为1240200元。原告应于合同签订当日向被告支付定金60200元，同时被告将该土地的国土证、规划证、工程许可证等相关资料的原件由第三人梁少美保存。收到定金后，双方约定十个工作日内到公证处办理涉案土地报建手续的《公证委托书》，并在当天原告向被告支付第一期购地款930000元，余款250000元在取得原告房产证的名下当天付清。第三条约定，该土地现已经办理设计、报建、打桩，已打桩的费用、房屋设计、报建、建筑及公正委托、过户办证的一切费用与被告无关，由原告或原告指定的个人负责。被告需提供设计、报建、建筑、公正委托以及过户所需资料并协助原告办理报建和公正委托的手续。第四条约定，双方同意于原告取得公证书原件当天由被告将该土地交付原告使用，原告即可对该土地继续进行工程建设。第五条约定，被告应保证上述土地没有产权纠纷和财产纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在的任何纠纷或权利障碍的，概由被告负责处理，并承担相应的法律责任，由此给原告造成经济损失的，由被告负责赔偿。若因被告故意拖延交易时间，属被告违约，双倍赔偿原告已支付的购地款。被告收到原告购地款后决定不卖的，被告退回原告60200元并赔偿60200元给原告。原告需在签订合同之日起十个月完成以上土地的工程建设，符合房产验收的取证的标准。原告如中途不买或不进行建设的，被告收到的全部购地款不予退回。《房屋产权归属协议书》同时约定，土地交易后，原告在该土地上建造房屋，并将房屋产权登记在被告名下，真正的权属归原告所有，被告应无条件将房屋的所有权转移给原告，并配合原告完成不动产转移登记事宜。未经原告，被告不得将上述涉案房屋作任何处理，也不能以房屋所有人身份对外签订任何有损原告权利的合同，由此造成的损失，由被告承担。协议还约定了当事人双方的其他权利义务。协议签订后，原告于当日向被告支付定金60000元。2020年9月25日，原告委托广东政勤律师事务所向被告发出律师函，认为被告不是涉案土地权属人，亦未取得使用权证书，无法与原告办理过户登记手续，故要求被告在收到律师函三天内向原告退还定金60000元，被告在2020年9月28日收到上述律师函后，未退还定金，原告遂向本院起诉。另查明，案外人覃泽光、韦伍荣系涉案土地实际权属人，其于2020年6月18日共同委托被告杨继生代为办理涉案土地不动产转让、过户登记、代为查档、代为签署相关转让合同（协议），代缴相关过户税费、代收转让款并代办转让过户手续等事项，并出具书面委托书。同月23日，两涉案土地实际权属人又在广西壮族自治区岑溪市公证处办理委托公证，委托被告杨继生代为办理涉案土地报建缴税、查档、办证、领证、代办不动产权证书等事项。本院认为，本案为土地使用权转让合同纠纷。原告在清楚涉案土地实际权属人系案外人韦伍荣、覃泽光的情况下，与被告签订《土地使用权转让协议》《购买土地建房安全责任补充协议》和《房屋产权归属协议书》，是当事人双方的真实意思表示，该合同没有违反法律的强制性规定，没有干扰社会经济秩序、损害社会公共利益，依法成立，应当受法律保护。被告杨继生取得涉案土地权属人覃泽光、韦伍荣的授权，代理其与原告签订合同的行为，符合《中华人民共和国合同法》第四百零二条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定。原告请求其与被告杨继生、第三人梁少美签订的《土地使用权转让协议》无效并判令被告退还原告定金60000元，理据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四百零二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告石松伟的诉讼请求。本案受理费7980.90元，由原告石松伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  邱树林二〇二〇年十二月三日书记员  唐舒婷