江苏省扬州市中级人民法院 行 政 判 决 书 (2020)苏10行终247号 上诉人（原审被告）高邮市自然资源和规划局，住所地高邮市长生路**。 法定代表人薛斌，局长。 委托代理人谢金荣，江苏金荣律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）扬州市御诚置业发展有限公司，，住所地高邮市府前街** 法定代表人张强，总经理。 原审第三人张殿林，男，1965年7月6日出生，汉族，住高邮市。 原审第三人邵小琴，女，1966年3月23日出生，汉族，住高邮市。 原审第三人张诚，男，1989年6月27日出生，汉族，住高邮市。 原审第三人中国建设银行股份有限公司高邮支行，住，住所地高邮市文游中路**/div> 负责人曹德平，行长。 原审第三人包世和，男，1954年11月7日出生，汉族，住扬州市江都区。 上诉人高邮市自然资源和规划局（以下简称高邮自规局）因与被上诉人扬州市御诚置业发展有限公司（以下简称御诚公司）及原审第三人张殿林、邵小琴、张诚和中国建设银行股份有限公司高邮支行（以下简称建行高邮支行）、包世和房屋行政登记一案，不服扬州市江都区人民法院（2019）苏1012行初149号行政判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 2016年5月17日，原高邮市国土资源局办理了权利人张殿林、邵小琴、张诚共同共有的房屋不动产登记，并于2016年5月18日作出江苏（2016）高邮市不动产权第0013342号不动产权证书（以下简称涉案产权证书），该房屋坐落在高邮市府前街58号府前大厦1-503A，土地使用权面积28.40平方米，房屋建筑面积130.18平方米。 原审原告御诚公司诉称，2014年5月13日，第三人张殿林、邵小琴、张诚共同购买了原告开发的高邮市“府前大厦”商住楼1幢503A室，价款67万元，在建行高邮支行办理按揭贷款46万元。因不动产权证必须由原告提供增量房确权证明书，第三人张殿林、邵小琴、张诚为了避开原告，到被告下属的不动产登记中心办理不动产权证，委托高邮市为民房地产咨询服务有限公司（以下简称为民公司）办理了相关手续，于2016年5月18日办理了涉案产权证书。被告在办理过程中存在以下违规行为：1、办理产权登记的委托书没有共有人邵小琴签名；2、没有增量房确权证明书就办理产权证；3、2016年4月27日张殿林书写遗失声明，称增量房确权证明书已遗失，即使遗失也应该由证明书的产权人即原告声明，不是张殿林，且被告应向开发企业进行调查；4、对张殿林出具的遗失声明没有按照《不动产暂行条例》规定进行公示；5、涉案产权证书没有加盖被告单位印章。原告的诉讼请求为：要求确认原高邮市国土资源局办理的涉案产权证书违法，予以撤销。 原审查明，因机构改革，由高邮市自然资源和规划局继续行使原高邮市国土资源局的职权，故列其为被告。 2014年5月13日，御诚公司与张殿林、邵小琴、张诚签订《商品房买卖合同》，御诚公司向张殿林、邵小琴、张诚预售位于高邮市老公安局地块的府前大厦1幢2单元503A号商品房，该合同已经依法备案。2014年6月30日，御诚公司、张殿林、邵小琴、张诚及建行高邮支行在高邮市房屋权属登记交易中心办理了该处房产的抵押预告登记，预抵押权为建行高邮支行。2016年4月27日，张殿林、张诚向为民公司出具委托书，主要内容为“全权委托贵公司代理办府前大厦小区1-2单元-503A（1-504）室不动产证并代领不动产证及贷款的不动产证明，等待接电话或短信通知领取不动产证。贷款的不动产证明直接交开发商送银行。”同日，张殿林提交书面声明，主要内容为“本人不慎遗失购买府前大厦一幢504室确权书，如今后发生纠纷与不动产登记中心无关。”同日，张殿林、张诚在高邮市不动产权转移登记申请书受让方签名。之后，为民公司代办了涉案房产权属登记事项。2016年5月17日，高邮市房屋权属登记交易中心办理了上述房屋的不动产登记手续，并于次日颁发涉案产权证书，为民公司的工作人员陈志高领取了涉案产权证书和不动产权证明。 另查明，高邮市房屋权属登记交易中心作出的高邮市增量房确权证明书（权证号为高确字2014001234号）现仍由御诚公司持有，该证明书载明涉案房屋产权人为御诚公司。涉案房产于2016年5月17日通过转移抵押合一登记，登记抵押给建行高邮支行，抵押期限从2014年6月30日至2029年6月30日，抵押金额460000元，权利证号为江苏（2016）高邮市不动产权证明第0002809号；涉案房产于2016年9月8日又通过抵押登记，抵押登记给包世和，抵押期限从2016年9月8日至2018年9月7日，抵押金额160000元，权利证号为江苏（2016）高邮市不动产权证明第0006679号；涉案房产于2017年2月23日再次通过抵押登记，抵押登记给包世和，抵押期限从2017年2月23日至2019年2月22日，抵押金额50000元，权利证号为江苏（2017）高邮市不动产权证明第0000995号。2017年8月11日，扬州市广陵区人民法院查封了涉案房产。 原审认为，根据《不动产登记暂行条例》的规定，作为县级土地管理部门的被告是本案适格主体。《条例》第三章登记程序第十四条规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。《条例》第十六条规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；(四)不动产界址、空间界限、面积等材料；……《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条第一、二款规定，当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。该实施细则第三十八条第一款规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；(四)分割、合并协议；(五)人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；(六)有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；(七)相关税费缴纳凭证；(八)其他必要材料。根据前述法律法规规定，本案所涉不动产转移登记的办理违反登记程序和主要证据不足，理由：首先，转移登记申请依法应当由双方当事人共同申请不动产登记，而本案被告提供的高邮市不动产权转移登记申请书只有张殿林、张诚的签名，缺少另一共有人邵小琴的签名，同时没有转让人御诚公司的签名或其同意申请的证据材料，显然不符合法律法规的要求；其次，《高邮市增量房确权证明书》（权证号为高确字2014001234号）载明涉案房屋产权人为御诚公司，若该证明书遗失，依法应当由御诚公司作出声明，庭审中被告已经自认应当由御诚公司作出声明，但被告提供的却是张殿林所作的遗失声明，明显不当；再则，2016年4月27日，张殿林、邵小琴、张诚委托为民公司办理转移登记手续，应当由三人共同委托，代理人为民公司只提供张殿林、张诚两人出具的委托书，被告疏于审查委托手续是否完备，亦违反登记程序的规定。综上所述，被告作出的涉案产权登记办理程序违法和主要证据不足，本应依法予以撤销，但涉案房屋存在建行高邮支行、包世和抵押权利，如法院判决撤销涉案产权登记，将严重影响抵押权人的利益，故原审判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，并经原审法院审判委员会研究决定，判决确认原高邮市国土资源局作出江苏（2016）高邮市不动产权第0013342号不动产权证的登记行为违法。 上诉人高邮自规局上诉称，被诉不动产登记行政行为正当，并不违反登记规定；该行为与被上诉人御诚公司无利害关系，涉案产权证书所确定的权利实际已经属于第三人张殿林等人所有；该行为未给御诚公司权益造成损害，其主观上故意阻止张殿林等人办理不动产权证书及抵押等手续。请求二审法院撤销一审判决，改判驳回御诚公司的诉讼请求；判令御诚公司承担本案一、二审诉讼费用。 被上诉人御诚公司未提交书面答辩意见。 原审第三人张殿林、邵小琴、张诚和建行高邮支行、包世和亦未提交书面答辩意见。 本案当事人向原审法院提交的证据均已录入一审判决书并已随案移送本院。经审查，原审对证据的分析、认证正确，所查明的事实，本院依法予以确认。 根据各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：上诉人高邮自规局的涉案房屋登记行为是否合法。 本院认为，根据《不动产登记暂行条例》等相关规定，上诉人高邮自规局具有作出被诉行政行为的法定职责。 《不动产登记暂行条例》第十四条规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。《条例》第十六条规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；(四)不动产界址、空间界限、面积等材料；……《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条规定，当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。该实施细则第三十八条第一款规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；(四)分割、合并协议；(五)人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；(六)有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；(七)相关税费缴纳凭证；(八)其他必要材料。根据上述规定，本案中，上诉人的涉案房屋行政登记存在如下问题：第一，转移登记申请依法应当由双方当事人共同申请不动产登记，而上诉人提供的高邮市不动产权转移登记申请书只有张殿林、张诚的签名，缺少另一共同共有人邵小琴的签名，也没有被上诉人御诚公司的签名或其同意申请的证据材料，显然不符合相关法律法规的要求；第二，《高邮市增量房确权证明书》（权证号高确字20140012**）载明的房屋产权人为被上诉人，若该证明书遗失，依法应当由被上诉人作出声明，一审时上诉人已经当庭自认应当由被上诉人作出声明，但上诉人提供的却是张殿林所作的遗失声明，明显不当；第三，2016年4月27日，张殿林、邵小琴、张诚委托为民公司办理房屋转移登记手续，本应由三人共同委托，而代理人为民公司只提供张殿林、张诚两人出具的委托书，上诉人疏于审查委托手续是否完备，也违反了登记程序的规定。因此，上诉人办理涉案不动产转移登记的主要证据不足，且违反法定程序，依法应予撤销。同时，《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条规定，行政行为有下列情形之一的，人民法院判决驳回撤销或者部分撤销，并可以重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；……（三）违反法定程序的；……《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。本案因涉案房屋存在建行高邮支行、包世和的抵押权利，如果法院判决撤销该产权登记，将严重影响抵押权人的利益，因而原审判决确认被诉行为违法、不撤销登记行为，并无不当。 综上，上诉人高邮自规局的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人高邮自规局负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长 李 勉 审判员 苗 鸿 审判员 徐沐阳 二〇二〇年十二月二十五日 书记员 林晓俊 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条第一款人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； ……