上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9601号上诉人(原审原告)：上海虹口商业(集团)有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：濮正虎，董事长。委托诉讼代理人：陈贤智，上海市理诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈皓，上海市理诚律师事务所律师。上诉人(原审被告)：上海牛众物业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：叶炳宏，执行董事。委托诉讼代理人：张志东，上海君伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙璇，上海君伦律师事务所实习律师。上诉人(原审第三人)：上海久旺物业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：范育辉，经理。委托诉讼代理人：黄雪松，上海市龙光律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海灏龙企业发展有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：江雨顺。原审第三人：上海蓄电池隔离板厂，住所地上海市。法定代表人：王振华，经理。上诉人上海虹口商业(集团)有限公司(以下简称“虹口商业集团公司”)、上海牛众物业管理有限公司(以下简称“牛众公司”)、上海久旺物业管理有限公司(以下简称“久旺公司”)因与被上诉人上海灏龙企业发展有限公司(以下简称“灏龙公司”)、原审第三人上海蓄电池隔离板厂(以下简称“蓄电池厂”)房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初10195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人虹口商业集团公司上诉请求：依法撤销一审判决第四项，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认为虹口商业集团公司只能向灏龙公司主张房屋使用费，不能向牛众公司和久旺公司主张房屋使用费的观点是错误的。因为灏龙公司、牛众公司与久旺公司使用或转租均是基于虹口商业集团公司与灏龙公司之间的房屋租赁关系。而灏龙公司和虹口商业集团公司之间的《租赁协议》、牛众公司和久旺公司之间的《房地产租赁合同》均已届期，牛众公司与久旺公司继续使用上海市杨浦区宁武路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)没有合同依据。在虹口商业集团公司同意的租赁期限之外，由灏龙公司、牛众公司和久旺公司共同承担房屋使用费，而不是以合同相对性为由，仅判决灏龙公司承担房屋使用费。综上，一审法院在查明事实和适用法律上均存在错误。上诉人牛众公司上诉请求：依法撤销一审判决，驳回虹口商业集团公司的全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1．虹口商业集团公司并非本案的适格原告，应当由蓄电池厂起诉。一审法院回避这一重要事实，未能驳回虹口商业集团公司起诉，属于法律适用错误。本案中，签订租赁合同时，虹口商业集团公司已经向灏龙公司披露代理关系，涉争房屋租赁合同直接约束灏龙公司和蓄电池厂，虹口商业集团公司不是适格主体。2．即便本案由蓄电池厂起诉，所提出的诉讼请求也不成立，因为蓄电池厂已经授权牛众公司对外出租房屋，其再次授权虹口商业集团公司对外出租房屋显然不能成立，更不能对抗已出租的法律行为，且一审判决认为蓄电池厂向牛众公司出具授权仅是为了配合办理营业执照，然而该节事实并无任何证据予以佐证，也不符合逻辑。3．一审中虹口商业集团公司的请求权基础混乱，法院应当驳回其起诉。从本案案由看，虹口商业集团公司无权基于租赁关系向牛众公司提出诉讼请求，虹口商业集团公司也非房屋所有权人，无权提出排除妨害请求权。4．当前系争房屋对外出租给诸多小业主，若强行搬离，势必不利于社会的稳定。上诉人久旺公司上诉请求：依法撤销一审判决第二项。事实和理由：1．一审判决查明事实有误，一审判决第五页第四段称“2011年11月23日，甲方虹口商业集团公司与乙方灏龙公司签订《租赁协议》”，但证据显示，虹口商业集团公司与灏龙公司签订的租赁协议并无签订日期，2011年11月23日签订协议仅为虹口商业集团公司自述，根据证据可推知该份租赁协议签订的日期应在2012年1月左右，不可能在三个月前的2011年11月23日签订，该签订日期显然不合常理且与在案证据严重不符，鉴于久旺公司与牛众公司订立的租赁协议日期为2011年12月25日，起租日为2011年12月25日，产权人蓄电池厂授权租赁日期为2012年1月9日，可见久旺公司的租赁协议合法有效，权利来源明确，且签订及履行日期均在虹口商业集团公司与灏龙公司的租赁协议日期之前，因此不能以虹口商业集团公司与灏龙公司的租赁协议来否认久旺公司与牛众公司租赁协议的有效性。且根据久旺公司的《租赁协议》，约定到期再续租5年，不仅与牛众公司早有约定，且一直支付使用租金，该合同并未到期也未违约。法律应当依法保护久旺公司的合法权益，而不应随意推翻正常履行的合同，强行判决久旺公司迁出合法取得的承租房屋。2．一审判决适用法律有误，本案系房屋租赁合同纠纷，系虹口商业集团公司与灏龙公司之间订立的租赁协议引发的纠纷，而久旺公司未在该合同上盖章，也不是该合同的实际履行人，更不是该合同的次承租人。根据合同相对性，久旺公司作为本案第三人承担相应法律责任存在主体不适格的问题。被上诉人灏龙公司未发表意见。原审第三人蓄电池厂述称，同意虹口商业集团公司的上诉请求。虹口商业集团公司向一审法院起诉，要求判令：1．灏龙公司、牛众公司立即迁出系争房屋，将该房屋交还虹口商业集团公司；2．久旺公司立即迁出系争房屋，将该房屋交还虹口商业集团公司；3．灏龙公司、牛众公司与久旺公司共同支付2018年2月1日起至实际迁出之日止、按每月50，416.67元标准计算的房屋使用费。一审法院认定事实如下：系争房屋权利人为蓄电池厂，权属性质国有建设用地使用权，使用面积2386平方米。2011年11月23日，甲方虹口商业集团公司与乙方灏龙公司签订《租赁协议》，约定甲方将位于杨浦区宁武路XXX号房屋，建筑面积约1916平方米租赁给乙方使用，租赁期自2012年2月1日至2015年1月31日，乙方如需续租应在期限届满二个月前书面通知甲方，按市场价乙方优先续约贰年。租赁价格为年租金55万元整。协议另对保证金、租金付款方式、双方权利义务等事项作了约定。2011年12月25日，出租方(甲方)上海沪丰投资管理有限公司(以下简称“沪丰公司”)与承租方(乙方)久旺公司签订《房地产租赁合同》，约定甲方自愿将坐落在上海市杨浦区宁武路XXX号厂区房屋，建筑面积共约2071平方米，出租给乙方使用，乙方承诺租赁用途仅为门面、商业、白领公寓，租赁期限自2011年12月25日起至2017年4月20日止，2011年12月25日起至2012年4月19日为免租装修期，合同期满后，乙方在合同履行过程中无违约和租金正常支付的情况下，合同再行租赁伍年(甲方不得以动迁、租金上涨、自用为由拒绝续租)，但甲乙双方需另行签订新的租赁合同。房地产合同租金(不含水、电、暖、煤气、设备等费用)为第一年年租金115万元整，第二年年租金115万元整，第三年起年租金在上一年的基础上每两年环比递增一次5％。乙方必须在租赁期满时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，需要继续承租该房地产的，应当在租赁期满前三个月提出，经甲方同意，重新签订租赁合同，办理有关报批手续。合同另对租金支付方式、双方权利义务、违约责任等事项作了明确约定。该合同到期后，双方未再续签新的租赁合同。2012年1月9日，蓄电池厂出具《同意转租协议》，同意沪丰公司将上海市宁武路XXX号的房屋出租给久旺公司。2012年1月31日，蓄电池厂出具证明：上海市宁武路XXX号房屋为本公司名下房屋，本公司授权上级单位上海虹口商业(集团)有限公司直接以自身名义，对外出租该房屋，并收取房屋租金。2012年2月22日，蓄电池厂出具承诺书，上海勤工物资有限公司原注册地址为宁武路XXX号，现不在此地经营，现将本地址租赁给上海久旺物业有限公司，由此引起的房产纠纷由房屋权利人蓄电池厂承担。原《租赁协议》到期后，虹口商业集团公司作为甲方与乙方灏龙公司就杨浦区宁武路XXX号房屋续签《租赁协议》，租期自2015年2月1日至2018年1月31日止，押金为5万元，年租金为60.5万元整，协议另对租金付款方式、双方权利义务等事项作了约定。2017年11月13日，虹口商业集团公司向灏龙公司发出《合同到期通知》，截止到2017年11月13日止，灏龙公司一直未提交续租申请。现通知如下：《合同》将于2018年1月31日到期，如贵司继续租赁此物业的，请在2017年11月30日前正式通知我司并与我司商谈续租事宜。逾期未告知，我司将按不续租处理。2018年1月11日，虹口商业集团公司向灏龙公司发出《终止合同通知书》，通知如下：一、我司与你方合同期至2018年1月31日止，提前告知，我方将不再续约；二、请你处接到本通知书后的15天内与我司联系，洽谈清场事宜。2019年1月30日，虹口商业集团公司委托律师向灏龙公司发出《律师函》，函告如下：请贵司在收到本律师函后15天内，携贵司全部物品迁出上海市宁武路XXX号房屋，将房屋交还“虹口商业集团”，并按《租赁协议》约定的租金标准，向“虹口商业集团”支付2018年2月1日至贵司实际迁出之日止的房屋使用费。否则，本律师将根据“虹口商业集团”的委托，通过司法途径解决此事。2019年5月，虹口商业集团公司具状至一审法院，作如上诉请。一审另查，2012年11月8日至2017年8月29日，沪丰公司原法定代表人陈尚云多次向虹口商业集团公司转账，用途为宁武路XXX号租金，虹口商业集团公司开具名称为灏龙公司的发票。2019年7月8日，沪丰公司变更企业名称为牛众公司。一审审理中，经各方确认，系争房屋一直由久旺公司实际使用，久旺公司支付租金给牛众公司，牛众公司向虹口商业集团公司支付系争房屋租金至2018年1月31日，之后未再支付。2019年6月25日，蓄电池厂出具情况说明，声明如下：“虹口商业集团”系本厂的上级主管单位，上海市宁武路XXX号房屋系本厂名下房产，本厂同意“虹口商业集团”直接以其名义，对外出租该房屋，并收取租金，直接基于房屋租赁合同行使合同债权，本厂并授权“虹口商业集团”代为行使本厂作为房屋所有权人的相关不动产物权。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。虹口商业集团公司与灏龙公司签订的《租赁协议》，合法有效，双方当事人均应按约履行。现合同履行期限已到期，牛众公司虽抗辩取得系争房屋的租赁使用系蓄电池厂授权给予，但根据当事人陈述、相关证据及租金历史支付情况可以看出蓄电池厂并无和牛众公司建立合同关系的表现，对牛众公司支付租金给虹口商业集团公司，蓄电池厂也无异议，因此牛众公司使用该房屋是依据灏龙公司与虹口商业集团公司的租赁关系取得，蓄电池厂出具的授权仅是为了配合牛众公司(原为“沪丰公司”)办理营业执照所需。牛众公司与久旺公司签订的《房地产租赁合同》的履行期限也已经届满，至于牛众公司自行与久旺公司约定到期后再行租赁五年，无法律依据，且事实上牛众公司与久旺公司在合同到期后也未另行签订过新的租赁合同，故牛众公司及久旺公司以此为由不同意迁出系争房屋，法院不予采信，虹口商业集团公司现要求灏龙公司、牛众公司、久旺公司迁出系争房屋，并将该房屋返还给虹口商业集团公司，于法不悖，法院予以支持。虹口商业集团公司诉请要求灏龙公司、牛众公司及久旺公司支付系争房屋自2018年2月1日起的房屋使用费，鉴于虹口商业集团公司系与灏龙公司签订房屋租赁合同，与牛众公司、久旺公司并无合同关系，该使用费应由灏龙公司支付，至于使用费的标准，虹口商业集团公司参照合同租金标准进行主张，并无不妥，法院予以支持。灏龙公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，由此产生的法律后果，由灏龙公司自行承担。一审法院判决：一、上海灏龙企业发展有限公司、上海牛众物业管理有限公司应于判决生效之日起二十日内迁出上海市杨浦区宁武路XXX号房屋，并将该房屋返还上海虹口商业(集团)有限公司；二、上海久旺物业管理有限公司应于判决生效之日起二十日内迁出上海市杨浦区宁武路XXX号房屋，并将该房屋返还上海虹口商业(集团)有限公司；三、上海灏龙企业发展有限公司应于判决生效之日起二十日内向上海虹口商业(集团)有限公司支付房屋使用费，该房屋使用费按每月50，416.67元标准计算自2018年2月1日起至上海灏龙企业发展有限公司、上海牛众物业管理有限公司、上海久旺物业管理有限公司实际迁出上海市杨浦区宁武路XXX号房屋之日止；四、上海虹口商业(集团)有限公司的其余诉讼请求，不予支持。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，虹口商业集团公司与灏龙公司所签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，并未违反法律法规禁止性规定，双方均应遵守。系争房屋的产权人蓄电池厂授权虹口商业集团公司对外以自己的名义出租并收取租金，该行为合法有效。蓄电池厂作为本案当事人，在诉讼中并未对虹口商业集团公司提起本案诉讼有任何异议，因此，二者之间的关系应由其自行结算，与他人无涉。牛众公司上诉主张虹口商业集团公司作为原告主体不适格，缺乏法律依据，本院不予采信。牛众公司主张其与蓄电池厂建立租赁关系，但双方既未签订租赁合同，多年来，牛众公司亦未向蓄电池厂支付租金，其主张缺乏事实依据，本院不予采信。一审法院认定蓄电池厂于2012年1月9日所出具的《同意转租协议》仅为配合办理营业执照所需并无不当，本院予以认可。牛众公司与久旺公司签订的《房地产租赁合同》已于2017年4月20日到期，其自行与久旺公司约定合同到期后再行租赁五年，未取得授权，亦缺乏法律依据，且双方并未另行签订书面的租赁合同。现虹口商业集团公司与灏龙公司之间的房屋租赁关系也已于2018年1月31日终止，故灏龙公司、牛众公司及久旺公司继续占有系争房屋并无法律依据，虹口商业集团公司要求上列三公司迁出系争房屋，将该房屋返还给虹口商业集团公司，于法无悖，本院予以支持。虹口商业集团公司上诉要求灏龙公司、牛众公司和久旺公司共同支付自2018年2月1日起的房屋使用费，因虹口商业集团公司是与灏龙公司签订《房屋租赁合同》，一审法院按照合同相对性判令由灏龙公司支付，尚属合理，本院予以维持。一审法院所确定的迁出期限，尚属合理，本院予以维持。对于各当事人其他的上诉的事实与理由，本院认同一审法院的分析与论述，不再赘述。综上所述，各上诉人的上诉请求均缺乏事实及法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5，681元，由上诉人上海虹口商业(集团)有限公司负担1，000元；上海牛众物业管理有限公司负担3，000元；上海久旺物业管理有限公司负担1，681元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 俊审 判 员  王晓梅审 判 员  王 珍二〇二〇年十二月八日法官助理  高 勇书 记 员  李佳纯附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……