广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19243号上诉人（原审被告）：李华文，男，1969年11月20日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。委托诉讼代理人：谢国洪，广东商达（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州南沙现代农业产业集团公司，住所地：广州市南沙区珠江管理区佳安南街**（限办公用途）**。法定代表人：钟惠彪。委托诉讼代理人：彭媛，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄秋源，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人李华文因与被上诉人广州南沙现代农业产业集团公司（以下简称现代农业集团）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初3196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员庄晓峰独任审理。上诉人李华文及其委托诉讼代理人谢国洪、被上诉人现代农业集团委托诉讼代理人彭媛、黄秋源到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人李华文上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回现代农业集团的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由现代农业集团承担。事实和理由：一、现代农业集团不给李华文继续租赁涉案的土地违反公平原则，损害社会公共利益，违反了《中华人民共和国合同法》第5条、第52条。(一)李华文是因为上世纪七十年代对越自卫还击战而回国的归难侨，回国后既没有城市市民那样的照顾，也没有农村村民的土地，于是国家安排李华文在珠江农场耕种土地，本案中所讲的“二亩地”就是为了解决李华文没有农村承包地的问题，“二亩地”在性质上非常接近农村的家庭承包地，具备社会公共利益的性质。涉案《农用地租赁合同书》第四条将土地分为“二亩地”和剩余土地两种，就证明了“二亩地”的性质不是普通的土地，具备社会公共利益的性质；在现代农业集团提交的《公告》中，明确规定“二亩地”是由特定的人租赁的土地，也证明了“二亩地”的性质不是普通的土地，具备社会公共利益的性质；同样，李华文提交的《关于廖火养反映问题的回复》也证明了“二亩地”的性质不是普通的土地，具备社会公共利益的性质。涉案《农用地租赁合同书》规定合同期限只有一年，远远低于《中华人民共和国农村土地承包法》中关于耕地的承包期为三十年的规定，损害了社会公共利益，违背了《中华人民共和国合同法》第52条第一款第4项。因此，涉案《农用地租赁合同书》关于租赁期限为一年的条款无效。(二)本案涉案的土地是国家免费划拨给现代农业集团代为管理的，因此现代农业集团应当首先考虑社会效益，而不是自身的经济利益，不应当把划拨的土地当作为自己赚钱的工具。李华文除了本案租赁的土地外，没有其他生活保障，现代农业集团依法依理应优先照顾李华文，由李华文继续租赁涉案的土地。现代农业集团违反了《中华人民共和国合同法》第5条。(三)现代农业集团为李华文新安排的土地，离李华文住所有6.5公里至7公里。走路需要将近两小时，有时一天要往返四次，极不利于李华文耕种该土地，也没有时间照顾家庭，也无法看守土地以防盗窃，且新安排的土地要经过公路，不安全。现代农业集团违反了《中华人民共和国合同法》第5条。二、现代农业集团不给李华文继续租赁涉案的土地违反诚实信用原则，违反了《中华人民共和国合同法》第6条。(一)现代农业集团之所以中断土地租赁合同，是因为国家要征收涉案土地，其不愿按照《农用地租赁合同书》向李华文支付征收土地补偿费，想将征收土地补偿费独吞。根据广州市南沙区人民政府网的公告，涉案土地己由国家征收，因此国家将补偿一大笔费用，而现代农业集团意欲将国家免费划拨的土地作为自己谋利的工具。(二)现代农业集团解除涉案土地租赁合同给予李华文补偿的流转费标准为：种植香蕉、大蕉、番石榴等水果的按20000元／亩的标准，种植瓜菜类按15000元／亩的标准，这只是现代农业集团自己的标准，没有独立第三方评估，没做到客观、公平，没有说服力，明显比正常的补偿低。按照现代农业集团作出的《关于廖火养反映问题的回复》，现代农业集团解除涉案合同是因为明珠现代都市农业实验园项目要征收涉案土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第46条第二款、以及按照双方的《农用地租赁合同书》第13条，征收土地的补偿费应当由征收单位直接依法支付，而不是由现代农业集团打折支付。(三)农业的特点是投入长、产出慢，因此《中华人民共和国农村土地承包法》第二十条规定耕地的承包期为三十年。现代农业集团在合同中规定合同期限只有一年，明显不合理，有违诚实信用原则。三、涉案《农用地租赁合同书》是现代农业集团自己拟定的，关于合同期限为一年的条款是格式条款，李华文不签订该合同则无地可种，无法养家糊口，李华文在涉案《农用地租赁合同书》上签名是迫不得己，并非双方真实意思表示。根据《合同法》第40条，该条款无效。四、退一步来说，即使不考虑上述的李华文的合法权益，李华文与现代农业集团也已经实际订立了由现代农业集团继续租赁涉案土地的合同。(一)根据《中华人民共和国合同法》第10条，当事人订立合同有书面形式、口头形式和其他形式。在本案中，根据双方提交的证据，现代农业集团在2019年12月20日就对2020年度的“二亩地”发包工作做了安排，之后在2019年12月26日，现代农业集团要求李华文交纳了2020年租赁土地的诚意金，再之后李华文一直在涉案的土地上耕种至2020年3月底，现代农业集团均未提出异议。2020年度的一般含义是从2020年1月1日开始至2020年12月31日结束，即双方的2020年土地租赁合同已经从2020年1月1日开始。事实上，连续七八年以来，双方的土地租赁合同上约定的期限均从当年的1月1日开始至当年的12月31日结束。以上事实足以表明李华文已经同意现代农业集团从2020年1月1日开始继续租赁涉案的土地，双方已经以非书面的形式订立了土地租赁合同。现代农业集团辩称直至2020年3月底双方尚未建立2020年度的土地租赁关系不符合事实，也不符合基本的逻辑。现代农业集团在2019年12月20日就对2020年度的“二亩地”发包工作做了安排，直至2020年3月底双方尚未建立2020年度的土地租赁关系，这极不合理。(二)根据2020年3月24日现代农业集团作出的《关于确认承租居民二亩地的通知》，现代农业集团需要对另行安排其他土地给李华文作为“二亩地”一事作出赔偿，这也从另一个角度证明了双方已经在2020年1月1日建立了继续由李华文耕种涉案土地的租赁合同。如果双方没有建立2020年李华文继续在涉案土地上继续耕种的《农用地租赁合同书》，那么根据双方2019年的《农用地租赁合同书》，李华文应当在2020年1月1日自动清场，现代农业集团根本就不需要赔偿李华文。之所以现代农业集团要赔偿李华文，就是因为双方已经在涉案土地上建立了2020年的土地租赁合同。(三)现代农业集团作出的《关于廖火养反映问题的回复》中说涉案土地要被国家征收，现代农业集团要补偿李华文土地流转费，这也印证了双方已经订立了2020年的《农用地租赁合同书》。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。”据此，人民法院应当认定双方已经在2020年1月1日建立了继续由李华文耕种涉案土地的租赁合同。五、一审判决再三引以为据的《公告》不具备真实性、关联性、合法性。在庭审中，李华文一再要求现代农业集团出示其拍照张贴《公告》的时间，但现代农业集团拒绝出示，这足以证明现代农业集团所称的张贴《公告》的时间是虚假的，是因为担心现代农业集团看到拍照的真实时间而拒绝。综上所述，一审判决无论在事实认定上，还是在法律适用上都是错误的，请二审法院依法维护李华文的合法权益。被上诉人现代农业集团辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李华文的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回，维持原判。涉案合同系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行，涉案合同已明确约定李华文承租涉案土地的租赁期限，并明确约定在合同期满时，李华文应依约清偿并交回耕地给现代农业集团，否则现代农业集团可自行采取强制清场措施收回耕地，李华文不得向现代农业集团要求任何损失赔偿，现代农业集团有权向李华文追收逾期占用土地的使用费，守约方为追究违约方责任而支出的诉讼费、律师费等由违约方承担，因此李华文作为完全民事行为能力人，应当能充分认知合同的内容及签订合同后的法律后果，李华文应充分考量租赁期限对涉案土地上种植的农作物的影响，合理安排种植，并于2019年12月31日合同租赁期届满后，按合同约定自行清场后交回涉案土地给现代农业集团，否则应按合同约定承担相应违约责任。李华文以涉案土地上种植的农作物不能及时清理，现代农业集团未予李华文农作物进行经济补偿，双方也就涉案土地进行续签租赁合同等抗辩理由，拒绝履行合同义务，既与事实不符也于法无据。现代农业集团向一审法院起诉请求：1.判令李华文立即将位于广州市南沙区一分场新华片141号田西册第八小块、中东册第十小块合计8.07亩土地自行清场后归还给现代农业集团；2.判令李华文向现代农业集团支付自2020年1月1日起至实际归还租赁土地之日止的场地占用费（按租赁合同所约定的租金标准）；3.判令李华文向现代农业集团支付因追究李华文的违约责任而产生的律师费2000元；4.本案的诉讼费用由李华文承担。一审法院认定事实：广州市国营珠江**侨农工商联合公司成立于1991年6月8日，于2019年12月2日办理名称变更登记，名称变更为广州南沙现代农业产业集团公司（即本案现代农业集团）。2019年6月13日，现代农业集团与李华文签订《农用地租赁合同书》，约定：现代农业集团将广州市南沙区珠江管理区一分场新华片141号田西册第八小块、中东册第十小块合计8.07亩土地出租给李华文用于农业种植，租赁期限1年，自2019年1月1日起至2019年12月31日止；其中二亩地面积6亩，土地的租金标准为每年每亩650元，剩余2.07亩，租金标准为每年每亩人民币850元；在合同期满或合同解除时，李华文依约清场并交回耕地给现代农业集团，并由现代农业集团工作人员验收；如李华文在合同期满或合同解除后的十五日内未清场交回耕地的，视为李华文放弃耕地上的相关农作物及设施等的所有权，现代农业集团有权处置，现代农业集团可自行采取强制清场措施收回耕地，李华文不得向现代农业集团要求任何损失赔偿；李华文未依约清场交回耕地的，现代农业集团有权按租金标准的三倍向李华文追收逾期占用土地的使用费；双方应自觉履行本合同，任何一方不能全面履行本合同的均属违约，守约方有权追究违约方的违约责任并要求赔偿因违约造成的损失，同时，守约方为追究违约方责任而支出的诉讼费、律师费等，由违约方承担。2020年4月16日，现代农业集团作为甲方、北京大成（广州）律师事务所作为乙方，共同签订《民事诉讼委托代理合同》，约定：甲方因与甲方一分场农用地承租人农用地租赁合同纠纷案件的一审诉讼程序，聘请乙方的律师作为代理人；乙方接受甲方委托，委派彭媛律师在上述案件一审诉讼程序中担任甲方的委托代理人；鉴于甲方系批量起诉承租人，故乙方同意案件一审程序律师费按2000元一件的标准收取，案件一审诉讼程序的律师费总价包干为53200元等。北京大成（广州）律师事务所于同日出具收取现代农业集团律师费53200元的发票。庭审中，李华文主张《农用地租赁合同书》到期后，其继续在涉案土地进行耕种，并且交纳了2020年二亩地报名诚意金，两者结合，等于双方就涉案土地续签了合同。李华文并提交《收据》和《关于确认承租居民二亩地的通知》各一份。《收据》载明日期2019年12月26日，内容为：今收到李华文交来2020年二亩地报名诚意金600元，并盖有现代农业集团的财务专用章。《关于确认承租居民二亩地的通知》载明日期2020年3月24日，加盖有现代农业集团公章，内容为：李华文居民，你于2019年12月23日至27日期间，向我司申报租耕2020年居民二亩地，经我司审核后，你符合申报2020年居民二亩地资格。现通知你在收到通知后，三天内与我司工作人员到现场确认承租地块范围。如不办理确认手续，将视作你自愿放弃处理，我司将不再对你另行安排该年度的居民二亩地，也不作任何赔（补）偿。李华文另陈述现代农业集团在2020年3月24日向其提出重新安排新的租赁地，但因新租赁地点距其家较远，故其没有和现代农业集团到现场确认承租地块范围。现代农业集团否认与李华文有续签合同，并提交落款日期为2019年12月20日、加盖有现代农业集团公章的《公告》、《租地申请书》、《承诺书》、《农用地租赁合同书（样本）》，证明涉案土地合同到期后，现代农业集团对二亩地公开招租，双方处于新的租赁关系的建立过程中，并未形成新的租赁关系。《公告》载明：“根据广州南沙现代农业产业集团公司土地发包工作计划，现将2020年度二亩地发包工作有关事项公告如下：一、申请条件。申请人必须同时符合如下条件：1、现户籍在珠江各片区的归难侨、原农场职工及其直属子女……5、已签订2019年二亩地合同。二、承租方式。租期一年，先交租后交地。三、申请时间。从2019年12月23日起至2019年12月27日止。五、申请要求及需提供的资料：……3、《租地申请书》、《承诺书》，由本人签名及盖手指印；4、报名诚意金，按300元/亩标准收取。七、重要说明。1、申请人必须无条件服从分地安排，否则，公司可取消申请人资格，不再安排分地……”。《租地申请书》、《承诺书》和《农用地租赁合同书（样本）》系样本，其中《承诺书》载明：“根据广州南沙现代农业产业集团公司于2019年12月20日发布的《公告》有关内容，我愿意向贵单位就二亩地申请事宜作出如下承诺……”。李华文表示未见到上述《公告》，但确认在2019年12月23-25日期间有在《租地申请书》和《承诺书》上签名。一审法院认为，《农用地租赁合同书》清晰载明合同条款系甲方（即现代农业集团）与符合特定条件且报名的承租人（乙方即李华文）平等协商达成。李华文已在《农用地租赁合同书》上签名确认，李华文作为完全民事行为能力人，应能充分认知合同的内容及签订合同的法律后果，故一审法院认定现代农业集团与李华文签订的《农用地租赁合同书》是双方的真实意思表示，且合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。双方合同已明确约定涉案土地的租赁期限，并明确约定在合同期满时，李华文应依约清场并交回耕地给现代农业集团。故，李华文作为承租人，在2019年12月31日租赁期届满后，负有自行清场并返还涉案土地给现代农业集团的义务。应当指出，合同已明确约定涉案土地用于农业种植，故，李华文在涉案土地上进行农业种植时，应当充分考量租赁期限对植物生长及清场交地的影响，李华文关于涉案土地上种植的经济农作物不能即时清场及现代农业集团未对李华文农作物进行妥善处理及经济补偿的抗辩理由，于法无据，一审法院不予采纳。现李华文未按合同约定于租赁期限届满后交还涉案土地给现代农业集团，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。现代农业集团诉请要求李华文交还涉案土地及支付相应的土地占用费的诉求，符合合同约定，但合同约定按租金的三倍支付土地使用费的标准过高，在现代农业集团未能举证证明其因李华文逾期交还涉案土地造成其他损失的情况下，一审法院从公平合理角度考虑，酌定土地占用费按原合同约定的租金标准缴纳。另，合同已明确约定违约方应承担守约方为追究违约方责任而支出的诉讼费、律师费，现代农业集团基于李华文逾期交地的违约行为而聘请律师提起本案诉讼，且由此支出律师费2000元，现现代农业集团要求李华文承担该律师费，符合合同约定，一审法院予以支持。关于李华文认为合同期满后其继续在涉案土地进行耕种且交纳2020年度二亩地报名诚意金，故等同于双方就涉案土地续签合同的抗辩理由，一审法院认为，根据《农用地租赁合同书》及现代农业集团提交的《公告》可知，涉案土地的承租对象是符合特定条件的人员，《公告》已对包括涉案土地在内的二亩地的发包条件进行公告，明确告知承租二亩地的申请对象、申请条件等，其中交纳报名诚意金是申请条件之一，亦明确要求申请人必须无条件服从分地安排。李华文表示在2019年12月23-25日期间有在《租地申请书》和《承诺书》上签名且交纳报名诚意金600元，足以表明李华文已按《公告》要求向现代农业集团申请承租二亩地。结合《关于确认承租居民二亩地的通知》及李华文关于现代农业集团在2020年3月24日有向其提出安排新的租赁地的陈述可知，现代农业集团在李华文申请二亩地后，有安排分地并通知李华文到现场确认承租地块及李华文以地块离家过远拒绝服从现代农业集团分地安排的事实。该事实亦可表明，现代农业集团安排分的地也并非涉案土地。在李华文拒绝服从现代农业集团分地安排后，根据《公告》要求，现代农业集团可取消李华文资格，不再安排分地。上述事实足以表明，现代农业集团、李华文双方并未就涉案土地进行续签合同，故李华文抗辩无理，一审法院不予采信。对于李华文的其他抗辩，如前所述，一审法院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决：一、李华文应于判决发生法律效力之日起十五日内，将位于广州市南沙区珠江管理区一分场新华片141号田西册第八小块、中东册第十小块合计8.07亩土地清场并交还给现代农业集团管业。二、李华文应于判决发生法律效力之日起十五日内，向现代农业集团缴纳从2020年1月1日起至实际交还上述土地之日止的土地占用费（其中二亩地面积6亩，土地的租金标准为每年每亩650元，剩余2.07亩，租金标准为每年每亩人民币850元）。三、李华文应于判决发生法律效力之日起十五日内，向现代农业集团支付律师费2000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由李华文负担。对当事人二审争议的事实，本院二审期间查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。二审中，李华文提交如下证据：1.二亩地赔偿协商会议录音及文字稿，拟证明李华文有理由相信可在原地块继续耕作，现代农业集团同意李华文聘请评估公司评估赔偿金额；2.估值报告，拟证明涉案农用地的青苗补偿费应为每亩45000元。现代农业集团对上述证据发表如下意见：证据一的真实性、合法性无法确认，因为是余亚保自己偷录的，且时间久远，具体内容无法确认，关联性也不认可，双方仍处于新的租赁关系的协商和建立过程中，并未形成新的租赁关系，流转费是新地块建立新的租赁关系协商过程中提出的解决方案，而李华文拒绝接受，因此并不构成现代农业集团的承诺事项或法定义务；证据二系黄福强单方委托评估，缺乏客观真实性和法律依据，李华文原租赁土地与黄福强租赁土地并非同一地块，不适用该评估报告，该报告也缺乏评估人员的资格证明材料以及评估人员的签名，不具有合法性。二审查明，另案二亩地承租人黄福强、余亚保在一审庭审中陈述其已连续7-8年租赁涉案土地，租赁合同都是一年一签，租期都是一年，每年都签了《承诺书》和《租地申请书》。李华文提交的广州市规划和自然资源局南沙区分局2020年5月28日发布的《关于成果的批后公告》，公告载明“珠江明珠现代都市农业实验园项目规划用途为农用地，需调整为城乡建设用地。”本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。综合当事人的诉、辩意见，本案二审的主要争议焦点为李华文是否应将土地清场并交还现代农业集团以及李华文是否应支付土地占用费、律师费。对此，根据本案查明的事实，首先，二亩农用耕地租赁优惠是广州市珠江**侨农场为解决归难侨、原农场职工及其直属子女的耕地承租需要，帮扶生活困难的失业人员，对符合特定条件的人员实施的惠民政策，李华文符合特定条件，享受该惠民政策，但广州市珠江**侨农场施行该政策，亦应遵从自身经营管理的实际情况。“二亩地”发包工作系通过公开招租的方式进行，经过公告、报名的过程，申请条件、承租方式等内容均通过公告告知，该政策面向珠江各片区，涉及人数众多，采取公开招租的方式即是保证符合条件的人员公平参与，李华文在签订合同前已清楚知道合同的承租方式等内容，且其作为完全民事行为能力人对于签订合同的内容及条款应当具有相应的辨识能力，其在租赁合同书上签名，视为其愿意接受合同条款的约束，诉讼中，李华文亦未提供足以采信的证据证实现代农业集团存在利用优势地位乘人之危，导致签署涉案合同对其显失公平的情形，其上诉主张《农用地租赁合同书》非双方真实意思表示，与事实不符，本院不予采信。其次，另案二亩地承租人黄福强、余亚保在一审陈述其已连续7-8年租赁耕种，租赁合同都是一年一签，租期都是一年，每年都签了《承诺书》和《租地申请书》，李华文确认2019年12月23-25日期间有在《承诺书》和《租地申请书》上签字、12月26日缴纳了报名诚意金600元，可印证现代农业集团提交的2019年12月20日《公告》《租地申请书》《承诺书》《农用地租赁合同书（样本）》的真实性，李华文质疑《公告》真实性，认为系本案一审开庭后才张贴《公告》，其有义务也有能力提交反驳证据，但其未对此举证，故本院对该主张不予采纳。第三，现代农业集团向李华文发出《关于承认承租居民二亩地的通知》，通知其现场确认承租地块，李华文亦确认现代农业集团有向其提出安排新的租赁地块，即李华文继续用地的权益仍受保障，只是李华文以地块离家较远而不接受该分地安排，要求继续租赁涉案土地，但本案《农用地租赁合同书》明确约定涉案土地租赁期限为一年，《公告》亦载明申请人必须无条件服从分地安排，李华文该主张没有合同依据。而本案土地系国有划拨土地，国有土地使用权证载明的权属人为广州市珠江**侨农场，并非农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的农村土地，不适用《中华人民共和国农村土地承包法》对于承包期限的规定。第四，《关于成果的批后公告》仅记载规划用途的调整，并非征地公告，现该土地的国有划拨土地性质和使用权属并无变化，而李华文亦确认现代农业集团有协商补偿流转费，李华文上诉主张现代农业集团中断涉案土地租赁是因国家征收土地其不想支付土地补偿费，与事实不符。第五，《农用地租赁合同书》约定涉案土地租赁期限至2019年12月31日止，李华文主张双方已实际达成续租的合意，并无证据证实，现代农业集团对此并不确认且另行安排其他土地、协商补偿乃至提起本案诉讼，明确没有继续出租原地块的意愿，李华文在租赁期限届满后对涉案土地系临时占用，其以逾期交地的违约行为主张系达成继续履行的合意，并不能成立。综合以上分析，本院认为，《农用地租赁合同书》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行，现合同约定的租赁期限已届满，李华文未依约清场交回耕地，已经构成违约，现代农业集团依据《农用地租赁合同书》，有权收回土地并追收逾期占用土地的使用费以及为追究违约方责任而支出的律师费，一审法院对其相应诉请予以支持并无不当，应予以维持。综上所述，李华文的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李华文负担。本判决为终审判决。审判员  庄晓峰二〇二〇年十二月二十四日书记员  胡 涛肖乔