广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22413号上诉人（原审被告）：广州市白云宏新小额贷款股份有限公司，住所地：广州市白云区广州大道北怡新路**地下****。法定代表人：林志如，职务：董事长。委托诉讼代理人：卢瑞瑜，广东实德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李勇健，广东实德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁志威，男，1989年10月18日出生，汉族，身份证住址：广州市天河区。委托诉讼代理人：周洋，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶慧怡，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱育文，男，1957年9月12日出生，汉族，身份证住址：广州市天河区。被上诉人（原审被告）：黄杏妹，女，1961年5月12日出生，汉族，身份证住址：广州市天河区。被上诉人（原审被告）：朱汉正，男，1985年7月17日出生，汉族，身份证住址：广州市天河区。被上诉人（原审被告）：广州瑞章物业管理有限公司，住所，住所地：广州市天河区车陂路**之**所仅限办公功能）。法定代表人：朱育文。上诉人广州市白云宏新小额贷款股份有限公司（下简称宏新公司）因与被上诉人梁志威、朱育文、黄杏妹、朱汉正、广州瑞章物业管理有限公司（下简称瑞章公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初12636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宏新公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回梁志威的诉讼请求；2.判令由梁志威、朱育文、黄杏妹、朱汉正、瑞章公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由如下：一、本案《以物抵债协议书》并不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(下简称《异议和复议的规定》)第二十八条规定的买卖合同，本案其他情形亦不符合该条规定，原审法院判决适用该条规定属于认定事实与适用法律错误。其一，《以物抵债协议书》不属于房屋买卖合同，梁志威不能基于《以物抵债协议书》对抗执行，以物抵债及本案其他情形不符合《异议和复议的规定》第二十八条的规定。第一，《以物抵债协议书》非双方买卖房屋的合同，而只是朱育文、黄杏妹履行债务的变通方式。在本案诉讼之前，广州市中级人民法院作出的(2019)粤01民终1450号生效民事裁定书认定梁志威与朱育文、黄杏妹之间的《房屋买卖合同》并非房屋买卖的法律关系，而是民间借贷法律关系，双方基于此借贷关系达成后续的《以物抵债协议书》，其目的在于消灭朱育文、黄杏妹的债务而非单纯的房屋买卖，故《以物抵债协议书》并不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，而只是朱育文、黄杏妹履行债务的变通方式，不必然引起房屋权属的变动，即使梁志威占有使用房屋(何况梁志威提交的证据亦不足以证明其已合法使用房屋)，也非基于购房者的合法占有。涉案房屋至今并未完成权属变更登记手续，梁志威只享有债权请求权，不能优于其他债权，其依据《以物抵债协议书》不能阻却宏新公司执行案件对涉案房屋的执行。第二，根据《以物抵债协议书》第四条的约定，梁志威实际上已预见涉案房屋不能过户至梁志威名下的情形，也验证了梁志威享有的债权本质上仍然是金钱之债。梁志威知晓涉案房屋因历史原因无法办理产权证，也已知晓该房屋的过户存在风险，但其仍选择以物抵债的方式取得该房产，即表明其同意承担该风险。同时，梁志威在原审庭审中引用了《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十四条的规定，反而印证其知悉并认可该纪要对于梁志威享有的债权本质上仍然是金钱之债。第三，《理解与适用》第四十四条已明确说明了债权人基于以物抵债协议不能对抗金钱之债的执行，其债权人享有的本质上仍是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债。因此，以物抵债不适用《异议和复议的规定》第二十八条、第二十九条的规定。其二，《以物抵债协议书》为合同各方恶意串通，损害第三人利益的合同，非合法有效的合同。第一，《以物抵债协议书》的签订时间远晚于原审法院对宏新公司债权案立案执行的时间。由此，签订《以物抵债协议书》时，朱育文、黄杏妹与梁志威应已知晓宏新公司已对朱育文、黄杏妹申请执行，广州市天河区车陂路22号鸿发广场201房（下简称涉案201房）随时有被强制执行的可能。双方恶意串通签订《以物抵债协议书》，逃避宏新公司申请的强制执行，损害宏新公司的合法利益，该合同应当为无效合同。第二，《以物抵债协议书》中朱育文的签名无论是字的结构与形态，还是笔画间搭配比例协调，以及书写动作局部特征均与《收据》及《确认书》的签名明显不一致，存在假签名的可能性。第三，梁志威自称在(2019)穗仲案字第5082号裁决书作出两日后即向案外人范国栋转账支付涉案房屋的房款380000元，但即使该转账真实，也不能证实案外人潘滔向案外人范国栋转账的38万元为涉案房屋的款项。而按《以物抵债协议书》的约定，梁志威应在办妥变更登记手续后再将剩余的45万元款项支付给朱育文、黄杏妹，故其自称通过案外人潘滔向案外人范国栋支付房款38万元明显不符合常理。退一步来讲，如梁志威通过案外人潘涛向朱育文指定的第三人支付款项的事实真实存在，则梁志威在明知被执行人朱育文、黄杏妹对外负债被执行的情况下，仍协助朱育文、黄杏妹恶意转移财产，该支付为非法支付。首先，梁志威自称不清楚涉案房屋被查封的情况，明显不符合常理。其次，梁志威在尚未办理房屋过户登记手续的情况下将剩余房款支付给朱育文、黄杏妹，也明显不符合常理。再次，涉案房屋在执行法院委托的京东平台评估价为265万元，而《以物抵债协议书》约定的价格仅约为京东平台评估价的68％，明显低于正常市场价。最后，梁志威既然在原审中提交的广州市天河区人民法院另案制作的(2017)粤0106执7172、7173号案财产分配统计表，证实其清楚知悉朱育文、黄杏妹对外债务累累，且宏新公司、张优梦、林应胜等债权人的债权并未得到清偿。另外，梁志威或其指定第三方未直接支付款项给朱育文、黄杏妹，明显也是清楚知悉朱育文、黄杏妹的账户已被法院查封。其三，梁志威支付款项并不符合《异议和复议的规定》第二十八条第三项的规定。第一，梁志威主张的债务金额1358800元不属于房款。第二，梁志威主张债务金额1358800元包含本金79万元及利息，但该借款的真实性存疑。第三，梁志威是否支付了后期款项40万元存疑。第三，依照《异议和复议的规定》第二十八条第三款的规定，梁志威应按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，而不应当仅将5万元转入原审法院账户。其四，未办理过户登记是梁志威可以合理预测的结果，其对涉案房屋最终未能办理过户登记具有一定过错。根据(2019)粤01民终1450号民事裁定书查明的事实，梁志威已表明知晓涉案房屋因历史原因无法办理产权证，其已知晓该房屋的过户存在风险，但其仍选择以物抵债的方式取得该房产，即表明其同意承担该风险，对涉案房屋最终未能办理过户登记具有一定过错；二、本案程序违法。其一，梁志威补充提交支付后期40万元及其占有房屋、委托案外人出租并收费的证据，及申请证人出庭，均已超过举证期限，该等证据依法不应当予以质证采纳。其二，梁志威逾期提交后期40万元转账证据及收取案外人租金的证据，且无法提交银行流水，不能证明转账的真实性。原审法院在已明确要求梁志威庭后补交银行流水但其未补充提交并进行质证的情况下，迳行判决，程序违法；三、即使原审判决支持梁志威的诉请，原审诉讼费也不应由宏新公司承担。宏新公司对申请法院查封涉案房屋无任何过错，而本案亦是因被执行人朱育文、黄杏妹、朱汉正及瑞章公司不履行判决义务且恶意转移房产所致。根据《诉讼费交纳办法》第二十九条的规定，即使原审判决支持梁志威的诉请，原审诉讼费也应由有过错的梁志威以及被执行人)朱育文、黄杏妹、朱汉正及瑞章公司承担；四、关于广州仲裁委员会(2019)穗仲案字第5082号裁决书。其一，梁志威恶意串通，企图通过仲裁方式逃避执行。在梁志威与朱育文、黄杏妹于2019年3月27日达成《以物抵债协议书》(即使真实有效)，协议的效力和履行并不需要通过仲裁方式确认协议，但梁志威随即向仲裁委申请仲裁，且朱育文、黄杏妹答辩称同意梁志威的仲裁请求，证实三方恶意串通企图通过生效仲裁文书来逃避执行。其二，仲裁裁决内容违反法律规定。广州仲裁委员会在未查明抵债房产的查封等情况，迳行裁决涉案房屋办理权属登记到梁志威名下，违反了最高人民法院未办理过户登记情况下的以房抵债裁判规则，也违反了《最高人民法院印发的的通知》第二十六条的规定。另外，广州仲裁委员会于2019年8月19日作出仲裁裁决书，为涉案房屋查封后才作出的法律文书，根据《异议和复议的规定》第二十六条的规定，依据该仲裁裁决不能排除执行。被上诉人梁志威答辩称：一、原审判决认定事实清楚，证据确凿充分，梁志威对涉案201房享有足以排除强制执行的民事权益。其一，现已公开的最高人民法院判决书及《异议和复议的规定》第二十八条规定并未排除以物抵债协议的适用。根据原审查明事实，梁志威与朱育文、黄杏妹曾签订《房屋买卖合同》，梁志威自2016年开始占有、使用涉案房屋，双方签署《以物抵债协议书》的真实目的为取得涉案房屋的所有权，该行为与房屋购买无异，该债权已转为物权期待权，法院应对梁志威的此项权利予以特殊、优先保护。其二，梁志威对涉案房屋请求权的形成时间远早于宏新公司的请求权时间。梁志威早于2016年占有、使用涉案房屋，并于2019年4月11日向广州仲裁委员会申请仲裁要求朱育文、黄杏妹配合办理过户手续，该请求权直接指向涉案房屋。虽宏新公司在此前已对朱育文等人申请执行，但宏新公司对朱育文的债权为金钱债权，并未指向特定财产，而宏新公司直至2019年5月28日才申请首次查封涉案房屋。因此，梁志威对涉案房屋请求权的形成时间远远早于宏新公司请求权的形成时间；二、本案是否可以适用《异议和复议的规定》第二十八条的规定，不应简单从合同名称来做区分，而应从合同主体诉求及合同本意上考量。梁志威自2016年起占有涉案房屋后，一直积极取得涉案房屋的所有权，该行为与房屋购买行为无异。另，朱育文、黄杏妹两人名下涉案201房产外，另存在同单元301房及401房共三套房产，而朱育文的现存债务金额远低于301房及401房的房产总价。因此，本案不存在恶意串通减损债权的情形。被上诉人朱育文、黄杏妹、朱汉正、瑞章公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。梁志威于2020年5月11日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.撤销（2020）粤0111执异49号执行裁定书；2.立即停止对广州市天河区车陂路22号鸿发广场201房的强制执行，并解除对该房屋的查封；3.朱育文、黄杏妹协助梁志威办理广州市车陂路22号鸿发广场201房的房屋过户登记手续。原审法院经审理查明：宏新公司与朱育文、黄杏妹、朱汉正、黄雪微、瑞章公司等民间借贷纠纷一案，原审法院经审理后于2016年12月26日对该案作出（2016）粤0111民初3038号民事判决，判令朱育文、黄杏妹偿还宏新公司借款本金100万元及利息、违约金（利息及违约金合共自2016年2月19日起按照月利率2%计算至实际清偿之日止），同时给付宏新公司律师费5000元，朱汉正、黄雪微、瑞章公司对上述债务承担连带清偿责任，并驳回宏新公司的其他诉讼请求。朱育文不服上述判决，向广州市中级人民法院提起上诉，后朱育文又于2017年6月19日申请撤回上诉。2017年6月23日，广州市中级人民法院经审查后对该案作出“准许上诉人朱育文撤回上诉。原审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力”的终审裁定。上述民事判决发生法律效力后，因当事人没有履行生效民事判决确定的义务，根据宏新公司的申请，原审法院于2017年12月6日以（2017）粤0111执10090号对该案立案执行（被执行人为朱育文、黄杏妹、朱汉正、瑞章公司，执行标的为331680元，执行费用为4875元）。执行中，因登记在广州市天河区房地产开发总公司（后更名为广州亿林房地产开发有限公司）名下的位于广州市天河区车陂路以东大墩东地段鸿发广场C幢22号201房实为被执行人黄杏妹所有，原审法院于2019年5月28日首查封了涉案201房，于2019年10月31日作出（2017）粤0111执10090号执行裁定，裁定拍卖涉案201房以清偿债务。因梁志威对原审法院查封涉案201房提出书面异议，经审查后于2020年4月24日作出（2020）粤0111执异49号《执行裁定书》，裁定驳回梁志威的异议请求。梁志威不服上述裁定，故提起本案诉讼。经查，涉案位于广州市天河区车陂路以东大墩东地段鸿发广场******的预售人（开发商）为广州市天河区房地产开发总公司，预售证号为980005，房屋登记预购人为“广州开发区通达贸易公司天河分公司”，预售契约（合同）为98000370，过户情况为“未过户”，登记日期为1998年6月24日。2015年5月25日，广州市天河区人民法院受理了黄杏妹与广州亿林房地产开发有限公司（原名广州市天河区房地产开发总公司）、第三人广州开发区通达贸易公司天河分公司、交通银行股份有限公司广州天河支行工会委员会等房屋买卖合同纠纷一案，该院经审理后于2017年2月14日对该案作出(2015)穗天法民四初字第954号民事判决，判令广州亿林房地产开发有限公司协助黄杏妹办理广州市天河区车陂路22号鸿发广场第C幢第22号201房、301房、401房的房产登记交易过户手续及办理权属证书，判令广州亿林房地产开发有限公司、广州开发区通达贸易公司天河分公司协助黄杏妹办理注销上述房产的预售登记（契约编号：穗房预契字第××号、98××71号、98××72号）备案手续。广州开发区通达贸易公司天河分公司不服上述判决，向广州市中级人民法院提起上诉[案号：（2017）粤01民终21090号]；2018年3月22日，广州市中级人民法院对该案作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决，上述民事判决于2018年5月25日发生法律效力。2019年11月29日，广州市规划和自然资源局就原审法院执行局发出的查询函作出穗规划资源协查（2019）1284号复函，明确涉案位于广州市天河区车陂路22号鸿发广场第C幢22号201房、301房、401房目前由原审法院以（2017）粤0111执10090号协执文书查封，期限至2022年6月2日止，广州市天河区人民法院以（2017）粤0106执13416号之一协执文书轮候查封，上述房屋暂未办理转移登记、未形成《不动产登记查册表》。至2019年11月29日，广州市规划和自然资源局尚未收到关于过户上述房屋至黄杏妹名下的协执文书等。原审另查明，梁志威提交中国农业银行转账回单一份，显示梁志威于2016年3月28日向朱育文转账支付79万元，梁志威提交上述证据拟证明其于2016年3月28日将借款汇入朱育文账户。2016年3月28日，朱育文向梁志威出具《收据》一张，载明“收到梁志威79万元买广州市车陂路22号201房”。梁志威提交落款时间为2016年3月28日的《房屋移交》协议一份，该协议甲方为朱育文，乙方为梁志威，内容为“甲方于2016年3月28日移交车陂路22号201房给乙方使用。该房屋为二手房，自移交之日起该房所产生的一切费用均由乙方支付。此移交书一式二份，甲乙双方各执一份。同具法律效力。水表1行至113立方米；水表2行至202立方米，电度表行至10624度，钥匙：IC卡一张。”移交人处签名为范国栋，接收人处有梁志威的签名。原审再查明，2018年9月5日，广州市天河区人民法院受理了梁志威诉朱育文、黄杏妹房屋买卖合同纠纷一案，该案案号为（2018）粤0106民初23549号，梁志威以其曾于2016年3月28日与朱育文、黄杏妹签订的《房屋买卖合同》（该合同约定朱育文、黄杏妹将位于广州市天河区车陂路22号鸿发广场201房以79万元出售给梁志威），而朱育文、黄杏妹在其已依约支付了全部房款后却未能办妥201房的产权证等为由，要求朱育文、黄杏妹协助办理涉案201房的产权登记手续并向梁志威支付迟延办证违约金62645.9元等。梁志威在该案中还向法院提交了上述签署于2016年3月28日的《房屋移交》协议及《收据》。广州市天河区人民法院经审理后于2018年11月26日作出(2018)粤0106民初23549号民事裁定，以涉案《房屋买卖合同》名为房屋买卖实为借贷担保，双方实为民间借贷法律关系，而经法院释明后梁志威仍坚持原诉讼请求等为由，裁定驳回梁志威的起诉；梁志威不服上述裁定，向广州市中级人民法院提起上诉，案号为（2019）粤01民终1450号，2019年1月31日，广州市中级人民法院对该案作出“驳回上诉，维持原裁定”的终审裁定。原审又查明，梁志威提交落款日期为2019年3月27日的《以物抵债协议书》一份，该协议载明甲方为梁志威，乙方为朱育文和黄杏妹，签订时间为2019年3月27日，内容为：一、甲方于2016年3月28日向乙方出借款项79万元，双方口头约定月利率为2%，至2019年3月27日，乙方尚拖欠甲方价款本息合计1358800元；二、广州市天河区车陂路22号201房为乙方夫妻共同财产。现甲乙双方自愿平等协商，达成如下协议：第一条以物抵债条款，乙方同意以广州市天河区车陂路22号201房作价人民币1808800元向甲方抵偿借款1358800元。上述债务抵偿后，乙方应在本协议签订5日内配合甲方办妥上述房屋的产权变更登记手续，房屋登记变更手续办妥后5日天内，甲方将抵偿债权后的剩余价款人民币450000元汇入乙方以下账户（此处为空白）。第二条乙方声明和保证……第三条房屋交付、登记及税费负担，本协议签订后5天内，乙方应配合甲方办理广州市天河区车陂路22号201房产权变更登记手续，并将该房屋及附属设施无条件交付给甲方使用，办理房屋过户登记过程中所需税费等均由甲方承担。第四条违约责任，本协议签订甲方正式取得上述抵债房地产的所有权之前，该抵债房地产出现产权纠纷（如被有关部门查封、拍卖或受其他不可抗力等因素的影响）导致该抵债房地产不能顺利过户到甲方名下的，甲方有权单方解除本协议并立即恢复原借款状态，并要求乙方承担甲方在追偿款项过程中产生的仲裁费、保全费、担保费、律师费等。第五条其他约定……2.本协议履行过程中，如发生争议的，甲乙双方应当协商一致解决，如无法协商解决的，甲乙双方同意提交广州仲裁委员会通过仲裁方式解决，仲裁适用简易程序。2019年3月27日，朱育文向梁志威出具《确认书》一份，内容为：“2016年3月28日，本人收到梁志威借款人民币79万元，按照月息2%计，截止2019年3月27日本息共计1358800元。现本人确认欠款本息全部转为梁志威购买广州市车陂路22号201房屋的购房款”。梁志威还提交平安银行转账凭证一份和朱育文于2019年8月21日出具的《收据》一张，其中转账凭证显示记账日期为2019年8月21日，付款人为潘滔，收款人为范国栋，金额为38万元，汇款用途处注明“梁志威房款”。《收据》内容为“收到梁志威转账支付人民币肆拾万元（此款为购房款）400000元”，梁志威主张其在签署《以物抵债协议》后委托潘滔向朱育文指定的收款账户（范国栋的账户）转账38万元房款，并以现金方式支付了2万元的购房款后，朱育文向其出具了收款收据，确认收到购房款40万元。梁志威提交中国广州仲裁委员会于2019年8月19日作出的(2019)穗仲案字第5082号《裁决书》，该裁决书载明：梁志威依据其与朱育文、黄杏妹签订的《以物抵债协议书》中的仲裁条款，于2019年4月11日受理了梁志威关于民间借贷合同纠纷的仲裁申请。梁志威在该仲裁案件中要求朱育文、黄杏妹协助其办理广州市天河区车陂路22号201房的产权登记手续。该案中梁志威提交其与朱育文、黄杏妹签订的《房屋交付确认书》，载明朱育文、黄杏妹于2019年3月27日向梁志威移交广州市天河区车陂路22号201房，梁志威确认接收完毕。该案裁决：（一）朱育文、黄杏妹于本裁决书送达之日起十五日内将广州市天河区车陂路22号鸿发广场第C幢第22号201房登记至自己名下，房屋登记手续办理完成后十五日内，朱育文、黄杏妹协助梁志威办理上述房屋产权交易过户手续，将房屋登记至梁志威名下，办理不动产权证书等。上述裁决发生法律效力后，梁志威已向广州市中级人民法院申请强制执行，执行案号为（2019）粤01执5326号，立案时间为2019年9月25日。本案中，梁志威主张朱育文在2016年3月时已将涉案房屋移交给其，在《房屋移交》协议上签名的范国栋是朱育文名下物业公司即瑞章公司的管理人员，双方于2019年3月又重新签署了交付确认书。梁志威并主张自2016年3月开始，其委托李某2为其代管涉案房屋，李某2以其父亲李某1的名义与租户签署租赁合同，李某2在收取租户租金后将租金收益转账支付给其。为证明其主张，梁志威提交了租赁合同（内容为出租方李某1将涉案房屋出租给刘珍，租期为2018年4月5日至2019年1月4日）、押金收据、微信账单（显示刘珍通过微信向李某1支付租金）、银行转账记录（显示李某2每月向梁志威转款）。梁志威还申请证人李某2和李某1到庭。证人李某2陈述：2016年3月份，梁志威将鸿发广场201房出租给我，当时房屋内什么都没有，包括厨房都在漏水，我出了5万元钱对房屋进行重新装修，还配齐了家私家电，之后由我父亲李某1进行打理。我与梁志威之间有签订书面合同，梁志威除了这套房屋外，还有另外3套房和3个车位也委托我出租，我每个月向梁志威转账支付4套房和3个车位的租金，连管理费大约每月6000元。2016年时有一个租客承租涉案201房，但是拖欠半年的水电费，后来这个租户跑了。第二个租户叫刘珍，刘珍每月通过微信转账的方式支付租金，租金转到我父亲李某1的账户，水费是刘珍自己去物业处缴纳的，电费是直接微信转账，刘珍租到今年3月份，因为疫情原因没有再租了。我现在又将201房出租给另外的租户了。证人李某1陈述：我儿子李某2承包梁志威的房屋，其中一套在车陂地铁口，具体哪个小区不清楚，房屋编号是201房。梁志威让我儿子打理他的房屋，帮忙把这些房屋出租出去，我们每个月向租户收取租金，再每个月向梁志威支付租金，从中我们自己收一些中间差价。201房平时我儿子让我打理的，2016年时我们出资装修的这个房屋，大概花了5万元左右。2016年我们装修这个房屋后大概从4、5月份开始出租，第一个租客住了大概半年，第二个租客在第一个租客退租后大概一个月后开始承租，租客具体的名字不记得了，但是微信中有，第二个租客通过微信给我转租金，一开始是3000元的租金，后来租客说租金太贵，就按照2800元收取，水电费和物业费是租客自己去交的。第二个租客今年疫情回来后就退租，第三个租客在第二个租客退租后大概一个月左右承租的。本案原审过程中，梁志威向原审法院担保金账户转入50000元款项，并表示若法院支持其诉讼请求，其愿意将剩余购房款50000元交付执行。原审法院认为，本案案由为案外人执行异议之诉纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》关于案外人执行异议之诉的规定，案外人在明确提出排除对执行标的执行的诉讼请求时，还可以就其对执行标的所享有的权利提出确权之诉，除此之外的诉讼请求不属于案外人执行异议之诉的审查范围，应当另案提起诉讼，故梁志威在本案中提出的要求判令朱育文、黄杏妹协助其办理涉案201房过户登记手续的诉讼请求并不属于本案的审理范围，且涉案201房除了原审法院查封外，还被广州市天河区人民法院以（2017）粤0106执13416号之一协执文书轮候查封，故梁志威要求朱育文、黄杏妹协助其办理涉案201房过户登记手续应当裁定驳回起诉，不再另行制作裁定书。本案审查的焦点问题在于梁志威对作为执行标的的涉案201房是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据本案查明的事实，原审法院在（2017）粤0111执10090号执行案件中，于2019年5月28日首查封了涉案201房。梁志威提交的《以物抵债协议》显示签署时间为2019年3月27日，而梁志威于2019年4月11日持该《以物抵债协议》向中国广州仲裁委员会申请仲裁，故确认《以物抵债协议》签署于原审法院查封涉案201房之前。梁志威提交的银行转账凭证能够证实梁志威曾于2016年3月28日向朱育文转账支付79万元，《以物抵债协议》中明确上述款项为借款，截至2019年3月27日朱育文、黄杏妹尚拖欠梁志威借款本息合计1358800元，双方同意以涉案201房作价1808800向梁志威抵偿借款1358800元，该《以物抵债协议》是在还款期限届满后签订的，是梁志威与朱育文、黄杏妹平等协商的结果，是双方真实意思的表示。双方在《以物抵债协议》中建立的商品房买卖合同关系，并非是为双方借款提供担保，而是朱育文、黄杏妹借款到期后借款本息未获清偿而将涉案201房间作价出售给梁志威的方式来抵偿借款。因此《以物抵债协议》并未违反法律、行政法规的强制性规定，并不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定的禁止流押的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，梁志威与朱育文、黄杏妹在原审法院查封涉案201房之前已签订合法有效的《以物抵债协议》。关于梁志威在原审法院查封涉案201房之前是否已经合法占有该房屋的问题，根据梁志威提交的《房屋移交》协议、租赁合同、微信账单、银行转账记录及证人李某2、李某1的证言等，上述证据相互印证，能够证实梁志威自2016年3月开始已经占有和使用涉案201房至今，故确认梁志威在原审法院查封涉案201房之前已经合法占有该房屋。关于购房款是否已经支付的问题，《以物抵债协议》约定涉案201房作价1808800向梁志威抵偿借款1358800元，故应当视为1358800元的购房款已经支付；对于剩余购房款，根据《以物抵债协议》，梁志威应当在房屋登记变更手续办妥后5日内，将抵偿债权后的剩余价款45万元款项汇入朱育文提供的账户，梁志威提交的银行转账记录显示其委托他人于2019年8月21日向范国栋的账户转账38万元，汇款用途处已经注明为“梁志威房款”，梁志威提交朱育文于该日出具的《收据》载明收到梁志威转账支付的购房款40万元，梁志威主张另外2万元款项为现金支付与交易习惯并不相悖，故在无其他相反证据的情况下，对此予以采信。现梁志威已将剩余5万元购房款转入原审法院担保金账户，并同意交付执行。同时，梁志威在与朱育文签署《以物抵债协议》后已经及时提起仲裁，要求朱育文协助其办理涉案201房的过户手续，故梁志威已经积极主张权利，其对于涉案201房未过户至其名下并不存在过错。综上，原审法院认为梁志威依照《以物抵债协议》，对涉案201房享有物权期待权，梁志威对涉案201房的享有的物权期待权已能够排除执行。故梁志威要求在（2017）粤0111执10090号执行案件中停止对涉案201房执行的诉讼请求予以支持。对于梁志威要求撤销（2020）粤0111执异49号执行裁定的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条第一款“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效”，由于原审法院已经判决不得对执行标的执行，故上述（2020）粤0111执异49号执行裁定自然失效，不须再在本判决中判决撤销该裁定。朱育文、黄杏妹、朱汉正、瑞章公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，原审法院依法缺席判决。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，于2020年8月18日判决如下：（2017）粤0111执10090号案中不得执行广州市天河区车陂路以东大墩东地段鸿发广场C幢22号201房（即广州市天河区车陂路22号鸿发广场第C幢第22号201房），并解除对该房屋的查封。本案受理费21079.20元，由宏新公司、朱育文、黄杏妹、朱汉正共同负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为，本案的争议焦点是梁志威对涉案广州市天河区车陂路以东大墩东地段鸿发广场C幢22号201房是否享有足以排除原审法院（2017）粤0111执10090号执行案的强制执行的民事权益。梁志威以其在宏新公司申请查封涉案房屋之前已与朱育文、黄杏妹签订《以物抵债协议书》，支付大部分购房款并实际占有涉案房屋，且对未能办理过户登记不存在过错，生效仲裁裁决也已裁决朱育文、黄杏妹协助其办理涉案房屋过户手续为由，提出执行异议，主张排除原审法院（2017）粤0111执10090号执行案对涉案房屋的强制执行，对此，本院认为，其一，关于梁志威与朱育文、黄杏妹之间就涉案房屋是否存在买卖合同关系的问题。经本院（2019）粤01民终1450号生效民事裁定审查认定，梁志威与朱育文、黄杏妹于2016年3月28日就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》名为买卖实为担保，双方之间实为民间借贷关系。梁志威主张其与朱育文、黄杏妹于前述民事裁定生效之后另行签订《以物抵债协议书》达成了买卖涉案房屋的合意，但从《以物抵债协议书》的合同名称及其中有关“……导致该抵债房地产不能顺利过户到甲方名下的，甲方有权单方解除本协议并立即恢复原借款状态……”等约定条款内容可反映，梁志威与朱育文、黄杏妹签订该协议的目的在于解决双方之间基于在先借款关系而产生的遗留债权债务，双方在该协议中约定办理涉案房屋的过户登记手续实质上仍是为清偿朱育文、黄杏妹的借款债务提供担保。据此，《以物抵债协议书》实质上并非买卖合同，即使该协议有效，梁志威依据该协议对朱育文、黄杏妹享有的债权也属于一般债权，该债权并不能优先于宏新公司的债权得到保护。其二，关于梁志威是否已向朱育文、黄杏妹支付大部分购房款的问题。梁志威主张其购买涉案房屋的部分购房款系用朱育文、黄杏妹应付的借款本息1358800元予以冲抵，并明确该1358800元系借款本金790000元与该本金按年利率24%计至2019年3月27日止的利息的合计金额，但同时，梁志威确认朱育文、黄杏妹自2016年3月28日起即已将涉案房屋交由其占有使用，则双方未约定梁志威在占有涉案房屋期间获得的收益可用于冲抵部分借款本息不符合情理。鉴此，梁志威主张朱育文、黄杏妹应付其借款本息金额1358800元可用于冲抵部分购房款，缺乏充分事实根据。对于其主张的已向朱育文、黄杏妹另行支付部分购房款400000元，梁志威提交了平安银行转账凭证及朱育文出具的《收据》予以证明，但转账凭证指向的付款人非梁志威，收款人也非朱育文或黄杏妹，梁志威也未提供充分证据证明前述转账凭证注明的付款人与梁志威之间的代付款关系和收款人与朱育文、黄杏妹之间的代收款关系。即使朱育文出具了《收据》确认已收取梁志威支付的40万元购房款，基于朱育文的被执行人身份及其与梁志威之间存在交易关系的事实考量，依据前述转账凭证及《收据》也不足以认定梁志威向朱育文、黄杏妹实际支付400000元购房款的事实。据此，梁志威以其已向朱育文、黄杏妹实际支付大部分房款为由主张排除原审法院的强制执行亦缺乏充分事实根据。其三，虽然（2019）穗仲案字第5082号仲裁裁决书已裁决朱育文、黄杏妹需将涉案房屋过户至梁志威名下，但从已查明的事实可以反映，朱育文、黄杏妹系在明知其对外负有多宗债务尚未清偿的情况下与梁志威签订《以物抵债协议书》约定将涉案房屋交由梁志威抵债，梁志威则系在朱育文、黄杏妹对交付房屋与协助办理房屋过户手续均无异议的情况下申请仲裁，而中国广州仲裁委员会系在涉案房屋存在法院查封的过户障碍的情况下裁决朱育文、黄杏妹协助梁志威办理过户手续。据此，依据在后生效的仲裁裁决不足以排除在先实施的法院强制执行。综上，原审法院作出（2020）粤0111执异49号执行裁定书裁定驳回梁志威的执行异议并无不当，梁志威诉请判决撤销该执行裁定并停止对涉案房屋的强制执行，于法无据，原审判决对此予以支持有失妥当，应予纠正。综上所述，上诉人宏新公司的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定部分事实错误，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初12636号民事判决；二、驳回梁志威的全部诉讼请求。本案一、二审案件受理费各21079.20元，均由梁志威负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇二〇年十二月十日书记员  王文杰唐颖琪