河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终15011号上诉人（原审原告）：刘阳，女，汉族，1981年2月7日出生，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：荆东亮，河南晴朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：江成林，河南晴朗律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：石永胜，男，汉族，1984年2月16日出生，住河北省衡水市景县。原审第三人：河南华创房地产营销策划有限公司，住所地郑州市**大学南路****楼******。法定代表人：蒋蕾。上诉人刘阳因与被上诉人石永胜、原审第三人河南华创房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初7062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。刘阳及其委托诉讼代理人荆东亮、江成林，石永胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘阳上诉请求：1、撤销一审民事判决书，将本案发回重审或依法改判为：“一、解除上诉人刘阳与被上诉人石永胜及第三人河南华创房地产营销策划有限公司于2020年1月18日签订的《房地产买卖居间协议》，并将位于郑州市××区××南路××院中××大厦××单元××层××号的房屋恢复登记至上诉人名下。二、被上诉人石永胜于本判决生效之日起十日内支付上诉人刘阳违约金105600元。”2、本案一审、二审诉讼费用由石永胜承担。事实与理由：1、上诉人认为，在本案纠纷中，上诉人没有过错。在本案中，按照上诉人、被上诉人、贷款银行以及原审第三人的约定，上诉人将房屋过户给被上诉人后，被上诉人在收到房产证后应立即将房产证交于银行以便于银行发放贷款。但在2020年4月30日原告将本案所涉房屋过户登记给被上诉人后，被上诉人在填写房产证邮寄地址时违反约定，私自将房产证邮寄到家，并且故意失去联系，致使银行贷款不能办理。上诉人为联系上被上诉人，通过各种方式，但一直未能联系上被上诉人。上诉人在一审中向法院提供的录音证据（刘阳与石永胜弟弟的通话录音）中显示，被上诉人的弟弟表示被上诉人一直在家，并非被上诉人声称去外地、手机坏了等编造的理由。足以证明被上诉人私自将房产证邮寄到家并失联系被上诉人故意所为。上述不诚信的行为致使上诉人提起诉讼并采取财产保全措施，给上诉人造成了财产损失的同时，也致使银行贷款未能正常办理，同时也是后面银行降低贷款额度的主要原因。被上诉人的行为显然已构成违约。上诉人将房产保全后，要求被上诉人支付93万元的购房款，被上诉人在银行只提供73万贷款的情况下，就何时支付剩余20万的时间一直避而不谈。在上述情形下，一审法院仍然认定上诉人在本案中存在过错，被上诉人无过错，实属错误，恳请二审法院将本案发回重审或依法改判。2、上诉人认为，一审法院对上诉人在一审诉讼中请求被上诉人返还涉案房屋的诉讼请求不予支持实属错误。房产的转让以登记为生效要件，在本案中，上诉人已经将涉案房产过户登记到被上诉人的名下，一审法院也判决解除《房地产买卖居间协议》，故上诉人在一审中请求被上诉人将涉房产返还给上诉人亦应当理解为被上诉人将涉案房产过户到上诉人的名下。庭审时，上诉人也解释，所谓的返还是进行产权变更登记，将房屋重新登记到上诉人名下，恢复过户前的状态。一审法院在已经查明涉案房产在被上诉人仅支付116000元购房款的情况下已取得房屋所有权，判决解除协议却不支持返还房屋是所查事实不清、适用法律错误。3、本案一审法院处理本案在采信证据方面显失公平，致使本案所查事实不清。（1）本案一审开庭后，石永胜向法院举证与银行工作人员拜婉璐的通话录音，该录音并没有完整的证明银行未放款93万的原因。在上诉人将房产过户给被上诉人之前，银行已经审批了93万元的贷款，就是因为石永胜将房屋产权证书未按约定交付给银行，且多方联系，石永胜拒不出面的情况下，银行才重新对石永胜的贷款进行审核，其中最重要的是考虑到石永胜本人的诚信程度。（2）石永胜仅提供了其有存款20万元的流水，却并未提供证明明确向被上诉人支付，便认为石永胜并不违约显然错误。（3）因第三人未到庭参加一审，为使一审法院查明事实，上诉人找到当时的业务经理吴飞，由其书面将本案形成的来龙去脉进行了说明，吴飞虽然已从第三人处离职，但吴飞陈述的是真实的情况，该陈述内容也得到了第三人的认可。但一审法院并未对该证据进行分析，有失偏颇。（4）本案违约的构成并不是一审法院认为被上诉人只要在约定的工作日内办理完贷款就不算违约，而在于上诉人将房屋过户给被上诉人后，被上诉人取得所有权便故意不办理贷款、不与上诉人联系，致使本案的合同目的不能实现，上诉人联系石永胜及其家人，均能证明石永胜知道上诉人在联系他却拒不联系，在上诉人进行财产保全立即出现，这显然违反了合同的诚实信用原则。上诉人通知被上诉人收到通知之日起三日内付清93万元的购房款符合法律规定，一审法院也肯定了这一观点，但被上诉人并未支付93万元，显然被上诉人已构成违约。石永胜辩称：被上诉人本着真心解决问题、服从法院判决的初心，未对一审判决提出上诉，但被上诉人并不认同一审判决第二项“被上诉人向上诉人支付违约金40000元，上诉人向被上诉人退还76000元”的判决，被上诉人认为一审判决存在三处错误。一、一审法院判定被上诉人向上诉人支付违约金40000元没有事实和法律依据。1、一审法院既然已经认定被上诉人不存在根本违约情形，就不应当酌定判决被上诉人支付40000元违约金。2、一审法院已经认定各方对于形成纠纷均有一定过错，就应当根据各方过错程度分担造成的实际损失，不应当酌定被上诉人承担40000元违约金。3、一审判决被上诉人承担40000元违约金过高。二、一审法院认定上诉人仅收到116000元，未对第三人保管的10000元保证金作出处理，是错误的。三、贷款额度降低的原因系第三人为促成房屋交易采取“高评高贷”的方式欺骗银行造成，第三人作为专业的房屋居间人，存在较大过错，且在一审中，恶意拒不到庭，在庭后又向上诉人出具证明，一审法院应本着节约司法资源的原则，应当同时对中介服务费一并处理，不应再另案解决。被上诉人就上诉人的上诉请求，提出如下答辩意见。一、一审法院认定上诉人对于形成本案的诉讼纠纷存在过错是正确的。1、上诉人向被上诉人发出的《通知函》的内容实质上是变更了三方签订的《房地产买卖居间协议》的基本内容，属于单方违约。《房地产买卖居间协议》是双方真实意思表示，协议签订后，被上诉人按照协议内容履行了自己的部分义务，并积极配合上诉人履行剩余的义务，并不存在任何违约情形。上诉人在被上诉人不存在任何违约的情况下无权通过单方通知的方式变更合同，其行为已构成违约。2、上诉人提起一审诉讼，通过诉讼方式解除合同，并对案涉房屋进行保全，阻碍交易的进一步进行，其行为已构成违约。上诉人提起本案一审诉讼时，被上诉人不存在任何违约行为，不存在解除合同的条件，此时，上诉人无权要求解除合同，更无权查封涉案房产，其查封案涉房产，在很大程度上阻碍了交易的继续进行。同时，需要向法庭说明的是：上诉人先是发出《通知函》，要求三日内支付全部剩余房款，又在同日提起诉讼、查封房产，要求解除合同、支付违约金，这本身就是相互矛盾的两个行为，更加印证了其违约事实。3、上诉人在后期双方协商继续履行时，恶意索要高额的违约金50000元，拒绝解封房屋，拒绝配合银行贷款，存在较大过错。在被上诉人收到房产证后，迅速赶往郑州与各方交涉继续履行合同的相关事宜，在得知银行降低贷款额度后，又回河北老家筹集二十万元，再次返回郑州，继续与各方协调办理银行贷款事宜，上诉人恶意要求被上诉人支付高额的违约金50000元，而此时，上诉人仅仅支出了8000多元的诉讼费用，被上诉人无奈之下只能等待法庭的判决。二、一审法院驳回上诉人请求返还房屋的诉讼请求是正确的，应依法予以维持。三、本案的居间人存在较大过错，应当同时判决第三人退还居间服务费。河南华创房地产营销策划有限公司未到庭未发表意见。刘阳向一审法院起诉请求：1、请求贵院依法判令解除原告、被告和第三人签订的《房地产买卖居间协议》并判令被告返还位于郑州市××区××南路××院中××大厦××单元××层××号房屋给原告；2、请求贵院依法判令被告石永胜承担违约金105,600元；3、本案诉讼费用由被告石永胜承担。一审法院认定事实：1、原被告及第三人河南华创房地产营销策划有限公司于2020年1月18日签订《房地产买卖居间协议》，约定被告（乙方）以1,056,000元购买原告（甲方）名下位于郑州市××区××南路××院中××大厦××单元××层××室房屋。合同约定，乙方于2020年1月18日将20,000元交付居间方作为定金。乙方采用按揭付款方式，根据乙方申请贷款的条件进行审批，乙方贷款年限与金额以银行实际批复为准；办过户当天，结清首付款；为保障甲方将所售房屋的水、电、煤气、维修基金、物业管理等相关费用的结清，甲乙双方均同意在售房款中扣除腾房押金壹万元，并于签订合同时委托丙方处予以保管。待甲乙双方办理房屋交付后且甲乙双方均认可维修基金及物业相关费用均已结清或交房后5个工作日内未主张甲方欠费情形的，则丙方将上述腾房押金交付甲方；甲、乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，并保证书面证明材料完整、真实有效；应积极配合亲自到场办理贷款过户等相关手续，各自及时支付各项应付税费。因任何一方书面材料、相关证明证件不齐或税费不足等原因导致双方无法办理相关手续，均视为违约，每逾期一日违约方应向守约方支付该房产成交价的千分之一作为违约金，逾期超过十五日，则守约方有权以书面通知的方式解除房产买卖合同关系，并要求违约方支付违约金，金额为该房地产成交价10%；如因乙方（被告）所提供之相关材料不符合贷款银行的审批条件，导致贷款不能正常办理的，须由乙方按照一次性付款的方式，从确定不能办理之日起二十个工作日内向甲方补齐全部房款；如因贷款银行批准的贷款额度不足以支付剩余房款的，须由乙方（被告）从确定贷款额度不足之日起二十个工作日内向甲方（原告）补齐全部房款；乙方未按照约定付款的，每逾期一日，应向甲方支付该房产成交价的千分之一作为违约金，逾期十五日甲方（原告）有权视为乙方（被告）拒绝履行合同，则甲方（原告）有权以书面通知的方式解除房产买卖合同关系，并要求乙方支付违约金，金额为该房产成交价的10%；在贷款银行批准的贷款额度不足以支付剩余房款时，买方须从确定贷款额度不足之日起二十个工作日内向卖方补齐全部房款，买方未按照约定付款逾期十五日，卖方有权以书面通知的方式解除合同，并要求买方支付违约金。2．被告方于2020年1月17日向第三人交付定金20,000元。3．被告于2020年4月29日以转账方式向原告支付首付款106,000元。原告自认收到中介支付的定金10,000元。被告通过中介向房管部门缴纳了相关费用，2020年4月30日双方办理完案涉房产的变更登记，涉案房屋的产权登记证书转移到被告名下。3．原告称办理房产证时，在中介人员在场下约定被告收到房本后应立即将房本交于银行以便放贷，而房管局记录显示其已于2019年4月30日将被告的房产证寄出。按照正常的邮寄时间，被告不会超过5月5日即可收到。而被告在取得房产证后失联，原告及第三人通过微信、电话、短信联系被告，但被告拒绝联系。原告同时提交2020年5月12日前微信聊天记录、手机通话记录、短信记录显示原告在5月12日前持续与被告、中介、被告弟弟、被告前妻联系，一直未能联系到被告。4.2020年5月10日，原告向公安机关报案，称与被告因购房发生纠纷，公安机关出具了接警证明；2020年5月12日，原告向被告发出《通知函》，要求被告在收到通知三日内交付剩余房款930,000元，否则期满后解除合同并要求被告返还房屋并承担违约金105,600元。被告收悉的时间为5月15日下午。5．被告称2020年4月29日办完过户之后，第三人告知第二天能拿到房本，但第二天工作人员告知需要邮寄，只能邮寄到被告家中，5月1日被告到内蒙出差了，出差前没有告知中介和原告，直到5月12日才回来，被告有两个手机，期间坏了一个，只有133××××****的号码能正常使用，被告同时提交购买火车票等手续的手机截图以证明以上事实。6．原告方提交2020年5月12日与被告通话记录、2020年5月18日与中介工作人员通话记录，显示其认为被告违约并称其支付保全费、律师费、保险费等约5万余元，并协商继续履行合同事宜。7．被告称2020年5月11日收到房产证后于5月15日知道贷款额度调整，5月18日即筹集20万元并通过银行工作人员、第三人工作人员与原告沟通，同意补齐贷款差额（首付款），因原告坚持索要违约金，推拖办理相关手续，不同意解封，导致协商无果。被告提交其与银行工作人员的录音以证明其在向银行交付房本后得知贷款额度降低，原因系银行发现涉案存在房屋高评高贷事实后作出的决定，其积极筹款已支付房款而原告不予接受的事实，并提交银行流水证明其曾筹集20万作为购房款。8．本案诉讼中，原被告协商继续履行合同无果。一审法院认为，本案中，原被告及第三人签订房屋买卖合同后，被告缴纳了定金及佣金，并向银行申请办理贷款手续，原告配合被告办理房屋过户手续后，被告在配合银行办理贷款发放期间失联，原告采取报警及诉前保全措施，后原被告协商继续履行合同无果，事实清楚。当事人协商一致，可以解除合同。一方当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，原告请求解除原告、被告和第三人签订的《房地产买卖居间协议》，被告同意解除合同，故该院对原告该请求予以支持；原告请求判令被告返还位于郑州市××区××南路××院中××大厦××单元××层××号房屋，本案原告并未向被告交付房屋，该请求没有事实依据，该院不予支持；当事人行使权力、履行义务应当遵守诚实信用原则。合同解除的，不影响其清算条款的效力。当事人履行合同不符合约定的，应当承担违约责任。应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失商业信誉、有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，可以中止履行合同。当事人对自己的主张应当承担举证责任。本案原告称被告存在违约行为，原被告合同中明确约定如因贷款银行批准的贷款额度不足以支付剩余房款的，须由乙方（被告）从确定贷款额度不足之日起二十个工作日内向甲方（原告）补齐全部房款；本案中，原被告签订合同后，原告依约履行了合同义务，被告在房屋产权登记转移后突然失联，原告有理由认为被告存在不能履行债务的情形，故原告采取财产保全措施，及时中止合同履行，并于2020年5月12日，原告向被告发出《通知函》，要求被告在收到通知三日内交付剩余房款930,000元，并不违反法律规定，但其要求被告承担违约金105,600元并提出解除合同条件，并无事实依据。原被告引起纠纷，基于被告在合同履行中突然出现失联的不当行为所致，后又因原告要求被告承担违约责任，被告不愿承担原告因中止履行采取措施造成的损失，原被告不能达成一致，又因被告未及时支付相应购房款项导致合同不能继续履行，被告应承担相应违约责任，但原告在被告未构成根本违约时即提出有条件解除合同，并查封房屋对涉案房屋贷款继续发放亦形成障碍，形成本案纠纷，双方均负有一定责任。故原告请求判令被告石永胜承担违约金105,600元，其请求相较于被告行为，要求过高。结合本案原告采取补救措施可能支出的费用损失，结合本案案情，该院酌定支持被告补偿原告损失40,000元。被告辩称原告在被告没有任何违约情形的情况下单方要求解除合同的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，与事实不符。被告辩称其向原告支付的首付款数额为136,000元，在双方合同解除后，应当如数返还答辩人，同时因第三人高评高贷导致本案纠纷，要求判令第三人返还双方支付的居间服务费，该院认定原告实际收到款项为116,000元，原告应在扣除相应费用后将剩余款项返还被告，被告并未提交证据证明其向第三人交付除定金外其他款项的证据，第三人未到庭，该院对该部分事实无法认定，且被告仅提交其与银行工作人员通话记录也不足以认定第三人存在明显过错，被告所交与第三人的佣金及第三人保管的部分定金双方另行协商处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第六十条、第六十八条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决：一、解除原告刘阳与被告石永胜及第三人河南华创房地产营销策划有限公司于2020年1月18日签订《房地产买卖居间协议》；二、被告石永胜于本判决生效之日起十日内支付原告刘阳违约金40,000元（原告刘阳收到被告石永胜首付款116,000元，应同时返还被告，双方折抵后，原告应返还被告76,000元）；三、驳回原告刘阳的其他诉讼请求。案件受理费2,412元，减半收取1,206元，由原告刘阳及被告石永胜各负担603元。二审中，当事人围绕上诉请求提交新证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，当事人对自己的主张应当提供充分的证据予以证明。同时，二审法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方举证质证及陈述，纠纷系基于石永胜办理房屋过户手续后失联所致，后刘阳采取报警及诉前保全措施，并向石永胜发出《通知函》，但双方未协商一致，后石永胜未及时支付剩余购房款导致合同不能继续履行，石永胜应承担相应违约责任。同时，刘阳提出有条件解除合同，并查封房屋，对涉案房屋贷款继续发放亦形成一定的障碍。一审法院根据合同不能履行的原因、过错程度、刘阳采取补救措施可能支出的费用损失等，酌定石永胜向刘阳支付违约金40,000元，并无不当。刘阳上诉请求将位于郑州市××区××南路××院中××大厦××单元××层××号的房屋恢复登记至其名下。一审法院判决解除各方签订的《房地产买卖居间协议》，各方当事人均未提出上诉。合同解除后已经履行的，当事人可以要求恢复原状。本着节约司法资源的目的，对于刘阳该上诉请求，予以支持。综上所述，刘阳的上诉理由部分成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，但本着节约司法资源的目的，对于刘阳上诉要求将位于郑州市××区××南路××院中××大厦××单元××层××号的房屋恢复登记至其名下的诉请，予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初7062号民事判决，即“一、解除原告刘阳与被告石永胜及第三人河南华创房地产营销策划有限公司于2020年1月18日签订《房地产买卖居间协议》；二、被告石永胜于本判决生效之日起十日内支付原告刘阳违约金40,000元（原告刘阳收到被告石永胜首付款116,000元，应同时返还被告，双方折抵后，原告应返还被告76,000元）；三、驳回原告刘阳的其他诉讼请求”。二、郑州市二七区京广南路10号院中岳大厦3单元24层2401号的房屋恢复登记至刘阳名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2412元，减半收取1206元，由刘阳及石永胜各负担603元。二审案件受理费2412元，由刘阳负担。本判决为终审判决。审判员  张晶晶二〇二〇年十二月四日书记员  马梦涵