湖北省洪湖市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1083民初1020号原告：中国工商银行股份有限公司洪湖支行，住所地：洪湖市新堤办事处宏伟南路**。负责人：孙建，行长。委托诉讼代理人：彭永忠，男，1968年7月9日出生，汉族，洪湖市人，住湖北省洪湖市,系该公司职员。被告:段福同，男，1986年3月17日出生，汉族，洪湖市人，户籍所在住址洪湖市，被告：武汉润龙房地产开发有限公司。。住所地：武汉市蔡甸区桐湖办事处法定代表人：张望军，董事长。委托诉讼代理人：王盟盟，湖北九通盛律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司洪湖支行（以下简称工行洪湖支行）与被告段福同、武汉润龙房地产开发有限公司（以下简称润龙房地产）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人彭永忠、被告润龙房地产的法定代表人张望军、委托诉讼代理人王盟盟到庭参加诉讼，本案被告段福同经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告工行洪湖支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告段福同偿还原告借款本金151515.21元（当庭变更）；2、判令被告向原告支付贷款利息（当庭变更截止2020年12月1日的利息为8164.26元，2020年12月2日之后的利息按照与原被告签订的《中国工商银行个人购房借款/担保合同》约定计算）；3、判决原告对被告提供的坐落于洪湖市××办事处××大道东方国际公馆1栋2单元12楼1202号的房产和土地所有权折价抵偿或者对抵押物进行拍卖、变卖，所得价款优先受偿；4、判决被告润龙房地产对被告段福同的债务承担连带保证责任；5、判令由被告承担原告为实现债权所支出的诉讼费用。事实和理由：2010年1月1日，原告与被告段福同签订《中国工商银行个人购房借款/担保合同》。约定由原告向被告提供贷款241000元，贷款期限240个月，即自2010年1月1日至2030年1月1日止。2010年1月1日，原告向被告段福同发放贷款241000元。被告段福同自愿以位于洪湖市××办事处××大道东方国际公馆1栋2单元12楼1202号房屋和土地为贷款提供抵押担保，原告与段福同办理抵押登记手续，房屋预告登记证明号：洪湖市房预新堤字第××号。被告润龙房地产自愿为段福同的债务提供连带责任担保。贷款发放后，被告段福同未能按照合同的约定履行分期还款义务，截止2019年6月30日已累计违约64期，积欠贷款本金151515.39元，利息0元。原告遂于2019年9月11日向被告段福同宣布贷款提前到期，要求其立即清偿全部贷款本息。但被告段福同至今未履行债务清偿责任。被告润龙房地产亦未履行保证责任。被告段福同未作答辩。被告润龙房地产庭审答辩称：1、请求驳回原告对润龙房地产的诉讼请求；2、润龙房地产公司账户因为被告段福同所欠贷款被原告扣划64353.17元，保留向被告段福同追偿的权利；3、涉案房屋在2010年即办理贷款，在2010年已经具备办理他项权证的条件；4、原告要求润龙房地产承担阶段性连带保证责任无法律依据。由于原告怠于办理他权证，所产生的法律后果由原告承担。同时依据《中华人民共和国合同法》第四十条，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十五条当事人为自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件已成就。原告怠于办证，其目的是要求润龙公司承担担保责任，因为原告自身原因未能办理他项权证所产生的法律后果由原告自行承担。被告段福同未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。庭审后，2020年12月23日,被告润龙房地产向本院提交所涉房屋他项权证，原告与被告段福同对该证据无异议。根据本院确认的有效证据，本院查明如下案件事实：2010年1月1日，原告与被告段福同签订《中国工商银行个人购房借款/担保合同》。合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款241000元；贷款期限240个月，即自2010年1月1日至2030年1月1日止；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮30%确定年利率；借款人授权贷款人将贷款一次性划入润龙房地产工行账号内；借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息；润龙房地产自愿向贷款人提供阶段性连带责任保证；保证人不按合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在中国工商银行及其分支机构的所有账户中扣收相应款项用以清偿。2010年1月1日，原告向被告段福同发放贷款241000元。被告段福同自愿以位于洪湖市××办事处××大道东方国际公馆1栋2单元12楼1202号房屋和土地为贷款提供抵押担保。2009年12月，原告与段福同办理商品房预售抵押登记手续，房屋预告登记证明号：洪湖市房预新堤字第××号。2009年11月6日，原告（甲方）与被告润龙房地产（乙方）签订《按揭贷款业务合作协议》。协议第五条，在房屋他项权证未办妥之前，房地产开发企业为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带保证，如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，如乙方未主动履行还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣收。协议第七条，乙方负责协助借款人办理房产抵押登记手续，在项目竣工后，应协助甲方和借款人办理房屋抵押登记手续，并将房屋他项权证交由甲方保管。在被告润龙房地产自愿为段福同的债务提供连带责任担保。贷款发放后，被告段福同未能按照合同的约定履行分期还款义务，截止2019年6月30日已累计违约64期，原告遂于2019年9月11日向被告段福同宣布贷款提前到期，要求其立即清偿全部贷款本息。期间，原告9次扣划被告润龙房地产在原告账号内资金64353.17元，抵扣被告段福同所欠房屋贷款。至2020年12月1日段福同所欠原告借款本金151515.21元，利息为8164.26元。2020年12月23日，本案所涉房屋办理他项权证，权证号为鄂（2020）洪湖市不动产证明第0008022号，抵押权人为原告工行洪湖支行。本院认为，原告与被告段福同签订的《个人购房借款/担保合同》、原告与被告润龙房地产签订《按揭贷款业务合作协议》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告按合同约定履行了发放贷款的义务，被告段福同未完全按照合同约定偿还借款本息，构成违约。因被告段福同多次违约，原告根据合同约定于2019年9月11日向该被告段福同宣布贷款提前到期。原告有权依照合同约定向被告段福同提前收回贷款剩余本金及约定利息。关于被告润龙房地产是否应当承担连带责任保证问题。本院认为，根据原告与被告润龙房地产签订的《按揭贷款业务合作协议》第五条之规定，被告润龙房地产同意在《房屋他项权证》未办妥之前，为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。即在案涉洪湖市××办事处××大道东方国际公馆1栋2单元12楼1202号办理正式抵押登记，且原告收到该房屋的他项权证书前，被告润龙房地产对被告段福同所欠原告到期借款本息（含借款本金、利息）债务承担连带清偿责任。该合同约定阶段性保证责任其保证期间自借款发放之日起，至借款人段福同取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续止。在合同中双方对于抵押登记完成的时间未作出明确约定，抵押登记的事实能否完成也是处于不确定状态，故本案中的阶段性担保责任应属于附解除条件的担保。2020年12月23日，案涉房屋已办理他项权证，被告润龙房地产担保责任的解除条件已成就，故而其抗辩理由本院予以采纳。被告润龙房地产在解除条件成就之前对被告段福同借款承担的担保责任可另案向其进行追偿。另原告请求本院确认其对案涉洪湖市××办事处××大道东方国际公馆1栋2单元12楼1202号享有抵押权及优先受偿权。本院认为原被告双方为保证借款合同顺利履行约定由被告段福同所有的房屋和土地使用权为借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，该抵押合法有效。原告为保证主债权的实现要求对抵押财产享有优先受偿的权利，该主张于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告段福同于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司洪湖支行借款本金151515.21元及利息（截止2020年12月1日的利息为8164.26元，2020年12月2日之后的利息按照原被告签订的《中国工商银行个人购房借款/担保合同》约定计算）；二、原告中国工商银行股份有限公司洪湖支行对被告段福同所有的洪湖市新堤办事处文泉大道东方国际公馆1栋2单元12楼1202号和土地使用权在被告不能清偿本判决主文第一项所确认的债务范围内折价、或者拍卖、变卖的价款优先受偿；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司洪湖支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3330元，由被告段福同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  杨 蓉人民陪审员  胡红霞人民陪审员  王 林二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  雷 佳