广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终4319号 上诉人（原审原告）：王佩，女，1991年9月16日出生，汉族，住广西柳州市柳**。 委托诉讼代理人：郭攀，广西银正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：柳州宏华房地产开发有限责任公司。住所地：柳州市潭中西路。统一社会信用代码：XXX。 法定代表人：李宁华，职务：董事长。 委托诉讼代理人：高山，广西超仁律师事务所律师。 上诉人王佩因与被上诉人柳州宏华房地产开发有限责任公司（以下简称“宏华公司”）合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳南区人民法院（2020）桂0204民初4473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王佩向上诉请求：1、撤销柳州市柳南区人民法院（2020)桂0204民初4473号民事判决，改判支持上诉人一审时的诉讼请求；2、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人所签订《在水一方地下车位使用权转让协议》符合《合同法》对于租赁合同的特征的规定，应当认定为租赁合同，一审判决认定事实不清，适用法律错误应予纠正。1、在我国现行的民法体系中，设计使用权从所有权中剥离并单独让渡的制度只有两大类，第一类是物权法中的土地使用权出让、划拨和转让制度；第二类是合同法中的租赁合同制度、融资租赁合同制度、借用合同制度。本案中的车位使用权有偿转让合同与土地使用权出让、划拨、转让制度无关，也明显区别于融资租赁合同，同时因为有偿的性质而区别与借用合同。《合同法》第二百一十二条明文规定：“租赁合同是出租人将租赁货物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中根据双方合订协议，被上诉人将固定位置的地下停车位交给上诉人专属 使用，并且特别强调出让的仅是使用权（协议第一条）而同时排除车位所有权（协议第八条、第十二条），同时约定上诉人有权将车位使用权转让或出租给小区内的其他业主的收益权（协议第十条）而上诉人应当按每月固定204元标准向被上诉人支付总计720个月的租金，支付方式为一次性付清（协议第三条）。因此，本案《在水一方地下车位使用权转让协议》从法律概念上与租赁合同相符，应当认定为租赁合同。2.一审判决按协议字面理解认为《在水一方地下车位使用权转让协议》不属于租赁合同，有违人民法院审理合同纠纷时对于合同定性的裁判规则。按《合同法》第一百二十四条的规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”另外《最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》也规定，“当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质，从而确定合同的履行地和法院的管辖权。”因此，认定合同性质时应当将法律中特定合同的特性之规定对案件合同的约定进行分析，看是否符合法定的特定类型合同的构成要件，如果不符合才能按实际法律关系定性。本案中，一方面一审判决认为《在水一方地下车位使用权转让协议》中车位使用权的出让期限是依据土地使用权出让的期限而来，但另一方面一审判决又认定案涉地下车位系被上诉人单独投资建设，不属于小区共有建筑面积，那本案中究竟转让的是国有土地使用权还是被上诉人所单方建筑的建筑物的使用权。被上诉人答辩中也认为本案中双方签订的《在水一方地下车位使用权转让协议》属于转让合同，但很明显本案中不可能按买卖合同来定性，一审法院对于双方当事人有争议的合同性质不作裁断，而是按无名合同来认定本案中的合同协议明显是没有法律依据的。 二、《合同法》第二百一十四条对于租赁合同期限有不得超过二十年期限，超出部分无效的强制性规定，而一审判决认定《在水一方地下车位使用权转让协议》有效，无疑确认被上诉人将60年之久的车位使用权的转让期限有效，完全不符合立法精神。按《物权法》规定，地下停车位属于可以取得独立产权的建筑物，事实上在水一方小区中出卖给业主的地下停车位是作为建筑物不动产销售，而非单纯的国有土地使用权转让，被上诉人在本案中转让的车位使用权，但仍然保留车位的所有权，被上诉人随时有权以所有者身份将车位设定抵押权或者将所有权转让，按一审判决，车位抵押权人或受让 人在长达60年的时间内无法行使抵押权或所有权中对车位占有、使用、收益的权利，完全让物权处于真空状态，不符合物权保护的原则。被上诉人以车位使用权长期转让的名义，一次性收取60年的租金，完全是以签订使用权转让协议达到规避《合同法》对于租赁期限的强制性规定的目的。 综上所述，一审判决在认定事实及法律适用上有误，请二审人民法院依法纠正，直接上诉人一审时所提出的诉讼请求，判如所请为盼。 被上诉人宏华公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，希望一审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 王佩向一审法院起诉请求：1、请求确认双方当事人于2017年5月26日所签订的《在水一方地下车位使用权转让协议》为租赁合同，该协议约定的超出二十年租赁期限的部分无效。2、请求判令宏华公司返还超过二十年的租赁期限的租金94720元及利息损失（以94720元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从起诉至日起计至租金返还之日止）。3、本案诉讼费用由宏华公司承担。 一审法院认定事实：位于柳州市系宏华公司开发建设。王佩与宏华公司于2017年5月26日签订《在水一方地下车位使用权转让协议》一份，该合同中约定作为乙方的王佩向作为甲方的宏华公司购买柳州市地下车位使用权壹个，使用权期限自2017年7月1日起至2077年7月23日止（即该地下车位所在地块土地使用权期限届满之日），共60年，即720个月，每月车位使用权转让费197元，720个月共计142000元，由王佩一次性付清。合同第一条约定：“双方在签订本协议之前，乙方充分知晓甲方只向乙方出让的为地下车位的使用权……。第四条约定：“甲方须于乙方付清该地下车位使用权转让费用后，于2017年7月1日将该协议约定的地下车位交付给乙方……”。协议签订后，王佩当日即向宏华公司支付142000元车位转让费。宏华公司按约定向王佩交付该车位。 一审法院认为，本案中，案涉地下车位系宏华公司单独投资建设，不属于小区共有建筑面积，宏华公司对本案诉争的地下车位享有占有、使用、处分、收益权，其将车位使用权转让给王佩的行为属于有权处分行为，双方签订的《在水一方地下车位使用权转让协议》系双方当事人真实意思一致的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规 定，也不损害社会公共利益，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。协议签订后，王佩按约定向宏华公司足额支付了车位使用权转让费，宏华公司亦按时向王佩交付了车位。 对于王佩主张诉争协议实为租赁合同的意见。该院认为，案涉协议在签订时已经明确为车位使用权转让合同而非租赁合同，该协议内容主要为停车位交付、车位使用期限、停车位使用权转让价款等，协议双方各自的权利义务及违约责任均是围绕停车位使用来设定，协议中约定王佩交纳的价款142000元为车位使用权转让费而非租金,该款项的给付方式也不同于一般租赁合同支付租金的付款方式，车位使用期限也是依据土地使用权的期限,故王佩与宏华公司签订的《在水一方地下车位使用权转让协议》不符合租赁合同的法律特征,双方之间不存在租赁关系。王佩关于双方签订的《在水一方地下车位使用权转让协议》本质上属于租赁合同的主张，与事实不符，该院不予支持；其以双方之间存在租赁关系提出相应的诉讼请求，无事实与法律依据。因此，对王佩的全部诉讼请求，该院依法予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回王佩的全部诉讼请求。 案件受理费2168元因使用简易程序减半收取1084元（王佩已预交），由王佩负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 对于一审查明的事实，双方当事人均未提出异议，经审查，一审认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，王佩与宏华公司公司签订的《在水一方地下车位使用权转让协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。有效成立的合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对上述《车位转让协议》性质如何认定的问题，首先，上诉人王佩作为完全民事行为能力人，具备正常认知能力，在签订上述《车位转让协议》时，从协议的名称来看，为车位使用权转让，转让的车位使用权年限为60年，应认定为上诉人已经明知其所出资购买的是案涉车位的使用权，其付清了转让车位使用权的全部款项，涉案车位也已经实际交付，协议已经实际履行完毕，是双方意思自治的结果。其次，根据双方签订的《在水一方地 下车位使用权转让协议》所约定的车位使用权期限直至2077年7月23日届满，车位使用权转让年限与被上诉人所获得车位所在的土地使用期限一致，上述《车位转让协议》不符合租赁关系具备临时性的法律特征，由此可知双方在签订协议时真实意思是转让车位的使用权。再次，本案中，上诉人一次性付清车位使用权费用之后只需要负担物业费用，符合车位使用权转让的交易习惯。因本案涉及的车位属于规划的地下车位，被上诉人转让的车位相互独立，并能通过划线和编号进行区分，具备利用上的独立性，可以排他使用。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”被上诉人将车位的使用权通过出售的方式交付给上诉人管理使用，符合买卖合同的法律特征，对其合同性质应当认定为买卖关系。综上，上诉人要求确认双方当事人于2017年5月26日签订的《在水一方地下车位使用权转让协议》为租赁合同，协议约定超出二十年租赁期限部分无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人王佩的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2168元（上诉人王佩预交），由王佩负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曾庆斌 审 判 员 赵舒颖 审 判 员 黄智文 二〇二〇年十二月一日 法官助理 蒋晓明 书 记 员 覃美欣