广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23382号上诉人（原审原告）：广州珠江建设发展有限公司，住所地：广东省广州市越秀区。法定代表人：卢志瑜，职务：董事长。委托诉讼代理人：朱凤兰、郑余青，均系广东骏通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓小燕，身份证住址：广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：梁冬，广东凯成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓桂娥，户籍住址：广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：邓小燕，身份情况如上，与邓桂娥系母女关系。被上诉人（原审被告）：邓小辉（曾用名邓少晖），户籍住址：广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：邓小燕，身份情况如上，与邓小辉系姐弟关系。上诉人广州珠江建设发展有限公司（以下简称珠江公司）因与被上诉人邓小燕、邓桂娥、邓小辉（以下简称邓小燕三人）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初5433号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人珠江公司代理人朱凤兰、郑余青，被上诉人邓小燕及其代理人梁冬，邓桂娥、邓小辉的共同代理人邓小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。珠江公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认广州市越秀区东风东路农本新村2号102房的房屋所有权归珠江公司所有；2.改判邓小燕三人向珠江公司支付从2017年1月7日至起诉之日2020年1月6日（以实际立案之日为准）止居住在广州市越秀区东风东路农本新村2号102房的房屋占有使用费36353.27元及逾期支付使用费的利息损失2613.36元（房屋占有使用费按广州市房屋租赁管理部门发布的同期同等地段租金参考价计算，其中2017年1月7日至2017年12月31日按每月每平方米44元计算；2018年1月1日至2020年1月6日按每月每平方米40元计算；以上合计36353.27元；利息以当期欠付房屋占有使用费为计算基数，自2017年1月7日至2019年8月19日，按中国人民银行一年期贷款利率计，自2019年8月20日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年1月6日，实际应计至房屋占有使用费本息付清时止）；3.判令本案诉讼费用全部由邓小燕三人承担。事实和理由：一、一审错误认定《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》（以下简称《拆迁安置协议》）约定内容是作为产权交换补偿给邓学权，并遗漏查明被拆除房屋产权已在邓学勤户得到足额补偿的事实，导致错误判决。1.一审对《拆迁安置协议》内容条款认定存在错误，邓学权不是原被拆除房屋的产权人，珠江公司从未与邓学权约定进行产权补偿，也从未约定需要为邓学权办理产权。《拆迁安置协议》适用的对象是房屋使用人，签订该协议时邓学权仅是居住在被拆迁房屋的使用人，而非产权人，故双方仅约定租用回迁房。按照拆迁规定，产权补偿是向被拆房屋的产权人作出，邓学权至今未提交证据证明其是产权人，故其不具有作为产权补偿的主体资格。同时，被拆房屋产权手续是由被拆迁房屋所有人办理，珠江公司作为拆迁人，无权利无义务为其办理产权。因《拆迁安置协议》约定回迁房免费租给邓学权居住，珠江公司才与邓学权约定不补偿新旧房屋的差价。该安置协议约定产权交换使用，“乙方”明显是笔误，实际应为“甲方”，因为原拆迁房屋已被拆除，原地上的建筑物产权人是甲方，而产权交换的前提是邓学权有产权，否则产权交换无从谈起。一审认定《拆迁安置协议》约定内容是给邓学权产权补偿，认定珠江公司需要为邓学权办理产权错误。2.一审遗漏查明被拆除房屋产权已在邓学勤户得到足额补偿的事实。邓学权仅是房屋使用人，不是产权人，无权获得涉案回迁房屋产权。1990年订立《拆迁安置协议》时，原拆迁房屋并未办理产权证，无法确定房屋权属人和未来产权补偿面积，因此双方仅约定由邓学权居住使用，后续办理被拆迁房屋产权时，办至邓学勤名下，因邓学权不是产权人，故珠江公司仅与邓学勤签订《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议》，约定回迁建筑面积71.62平方米。由于已对邓学勤进行1:1产权足额补偿，故不存在需再对邓学权进行产权补偿问题，故未与邓学权再签订任何有关产权补偿的协议。此外，邓学权于1998年回迁涉案房屋使用，面积为22.6114平方米，与《拆迁安置协议》约定的回迁25平方米有一定差距，但邓学权户从未向珠江公司提出要求补足面积，说明其认可回迁涉案房屋是居住使用权而非产权。原房屋产权面积在邓学勤户已得到足额补偿，否则在其回迁长达22年中，不可能不向珠江公司要求补足差额面积或进行赔偿。二、现邓学权已去世，依据邓小燕三人一审提供的《公证书》，邓小燕继承邓学权《拆迁安置协议》项下的权益，该权益仅指房屋使用权，而非产权。同时，涉案2号102房目前亦由其居住使用，但该房屋产权仍属于珠江公司，珠江公司有权向邓小燕三人主张房屋占有使用费及利息。邓小燕二审答辩称其不同意珠江公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求驳回珠江公司的上诉。珠江公司于1990年8月1日与邓学权签订《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》，该协议名为临迁回迁安置协议，实际上是房屋拆迁回迁产权交换的协议书，该协议书内容具备了房屋拆迁补偿法律关系的要素。该协议书对被拆迁人邓学权的拆迁面积确定为25平方米，产权交换房屋的回迁面积也明确约定为22平方米，包括邓学权厨厕3平方米。且明确了作为拆迁人的珠江公司应负的合同义务，见协议的第4条及该协议书附件手写的三条内容。从该协议书看，邓学权与珠江公司形成了房屋拆迁补偿法律关系。《国务院城市房屋拆迁管理条例》第3条规定，本条例所称的被拆迁人是被拆迁房屋及附属物的所有人及使用人，即使被拆迁的房屋之后产权登记在邓学勤名下，但由于珠江公司与邓学权签订拆迁协议时，邓学权是被拆迁房屋的合法使用人也是实际所有人，因此邓学权是合法的被拆迁对象，其与珠江公司签订的房屋拆迁补偿协议是合法有效的，应当予以履行。从广州市房屋档案查询的房屋报建资料，统字218574号档案复印时间为2020年3月9日，该房地产附图明确记载了该房屋的产权人为邓学权与邓学勤两人。关于珠江公司提到的涉案房屋后来登记在邓学勤名下，该登记是邓学权与邓学勤两人的内部关系，与珠江公司无关。且珠江公司与邓学权签订涉案《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》后，也按照该协议履行了将产权交换的房屋交付给邓学权。故珠江公司无权对涉案房屋主张所有权。珠江公司以邓学权从未向其提出要求补足房屋面积，主张邓学权不享有所有权，邓小燕认为房屋虽然未办证，且即使邓学权没有向珠江公司主张回迁房面积差额，但不代表邓学权放弃了该部分的差额所享有的法律权利，也不能以此证实珠江公司对涉案房屋享有所有权。涉案房屋当时是一橦两层楼房，由邓学权与邓学勤两兄弟使用，下层是邓学勤居住使用，上层是邓学权居住使用。1989年6月6日、1990年9月1日珠江公司与二人分别签订了拆迁补偿协议，且珠江公司在签订两份拆迁补偿协议后也履行了分别交付两个回迁房屋给两被拆迁人的义务。因此邓小燕认为一审判决依据的事实与理由是充分的。邓桂娥、邓小辉二审答辩称《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》第三条第1点并没有笔误，合同是双方自愿签订的，合同是合法合规的，上面明确写明是产权交换，产权交换的意思是不用交租，就是产权的交换。珠江公司于2020年1月15日向一审法院起诉请求：1.确认广州市越秀区东风东路农本新村2号102房的房屋所有权归珠江公司所有；2.判令邓小燕三人向珠江公司支付从2017年1月7日至起诉之日2020年1月6日（以实际立案之日为准）止居住在珠江公司所有的广州市越秀区东风东路农本新村2号102房的房屋占有使用费36353.27元及逾期支付使用费的利息损失2613.36元（房屋占有使用费按广州市房屋租赁管理部门发布的同期同等地段租金参考价计算，其中2017年1月7日至2017年12月31日按每月每平方米44元计算；2018年1月1日至2020年1月6日按每月每平方米40元计算；以上合计36353.27元；利息以当期欠付房屋占有使用费为计算基数，自2017年1月7日至2019年8月19日，按中国人民银行一年期贷款利率计，自2019年8月20日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至房屋占有使用费本息付清时止）。一审法院认定事实：1990年8月1日，广州市住宅建设公司（即珠江公司、甲方）与吴月女、邓学权（乙方）签订《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》，其中约定：甲方经批准需拆除乙方座落在东山区××东路农本新村××1的房屋（下称原址房屋），其中自住建筑面积25平方米。现经双方协商，就临迁回迁问题，达成协议如下:三、回迁办法：1、甲方应按拆迁房屋补偿协议书规定于1992年元月1日在：东风东路农本新村西一巷48号之1原地（省司法厅宿舍大楼）的首层第四单元，产权属于乙方所有的房屋中（方位：南向，具体见示意图）产权交换使用，安排建筑面积25平方米的套间无租给乙方回迁居住。九、其它事项：2、新房屋与旧房屋的差价由甲方负责，乙方不补偿。3、由于市房管局没有印制私房业主一类的拆迁、回迁安置的协议书，所以使用本协议书（层次分契，免租）。附件2、乙方邓学权的征审，产权补偿协议书鉴证，产权交换手续，未办理，目前工作急需开展施工，住宅公司要求乙方配合解决等。1998年3月12日，珠江公司安置邓学权回迁广州市越秀区东风东路农本新村2号102房。由邓桂娥代办回迁手续。2020年6月8日，广东省广州市南方公证处出具（2020）粤广南方第015691号《公证书》，其中内容为：申请人：邓小燕。被继承人：邓学权。公证事项：继承权。一、被继承人邓学权于一九九七年四月一日在广州市报死亡。二、被继承人邓学权死亡时遗留有：邓学权与广州市住宅建设公司于一九九Ｏ年八月一日签订的《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》项下的权益，该杈益依法属于邓学权的个人财产。五、被继承人邓学权有且仅有一个弟弟邓学勤，邓学勤于二ＯＯＯ年四月十四日在广州市死亡，邓学勤生前仅有一次婚姻，配偶邓桂娥，两人共生育两个子女：女儿邓小燕，儿子邓小辉，无收养子女。被继承人邓学权的祖父母、外祖父母均先于其死亡。六、现邓小燕表示要求继承被继承人邓学权的上述遗产，邓小辉、邓桂娥均在本处发表声明表示放弃对被继承人邓学权的上述遗产继承权[详见：（2020）粤广南方第015692号、（2020）粤广南方第015693号《公证书》]。根据上述事实，由于邓小辉、邓桂娥均发表声明表示放弃对被继承人邓学权的上述遗产继承权。因此，被继承人邓学权的上述遗产最终由邓小燕继承。继承后，邓小燕享有上述协议书项下的全部权益等。据2020年4月13日的房产登记号：稳字33259号《广州市不动产登记查册表》记载：房产地址：东山区东风东路农本新村2号101-104，201-203，301-302，702，701房，2之1号101，102，201，202，301，302，702房，3号101-104，201-203，301，302，402，502，602，701房的所有权人为珠江公司。本案诉讼过程中，珠江公司提供1、1989年6月6日，珠江公司（甲方）与邓学勤（乙方）签订的《安置拆迁合约》，其中约定：第一条：甲方征用了乙方之住房原面积为48平方米（建面）。拆除重建后，甲方同意安排乙方之回迁面积为56平方米（建面）。其中安排首层东南角第一间。第七条：②回迁房面积比乙方原有面积超出8平方米，甲方预以每平方米1000元售给乙方等。2、1994年11月16日，珠江公司（甲方）与邓学勤（乙方）签订的《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，其中约定：一、乙方同意甲方拆除座落在：东山区××东路农本新村××1的房屋（下称原址房屋），该房屋为混合结构，经市房管部门核定，建筑面积：71.62平方米。二、双方同意按本条第2项的方式办理拆除房屋的补偿。2、甲方将自有的座落在：东山区东风东路农本新村原地新建宿舍大楼首层的自有房屋（下称新建房屋），共建筑面积：71.62平方米，划归给乙方所有，以作拆除乙方所有的原址房屋的产权补偿。并于1995年12月30日前移交给乙方等。3、1994年11月5日的穗房地产证字第**《广州市房地产证》（复印件），记载：东山区××东路农本新村××1的权属人为邓学勤，混合和砖木结构一又二分之一层，总建筑面积71.62平方米，用途住宅。邓小燕三人对证据1的真实性无异议。对证据2的真实性不确认，乙方签名不是邓学勤签名，邓学勤从不知道该协议，此协议书应该是珠江公司冒用邓学勤的名义制作。对证据3真实性无异议，但与本案无关。一审法院认为：珠江公司与邓学权自愿签订的《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。邓小燕继承了邓学权的回迁房，故邓学权在上述《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》中的权利与义务由邓小燕承接。虽然上述《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》的名称为回迁安置协议书，并非产权补偿协议书，但该协议书所约定的内容是珠江公司在珠江公司所有的房屋中作为产权交换补偿给邓学权，邓学权不用交纳租金，不用补新旧房屋的差价，珠江公司还需要为邓学权办分契，综上分析，涉案农本新村2号102房是珠江公司作为产权交换补偿给邓学权的房屋，珠江公司请求确认该房屋归其所有并要求邓小燕三人支付房屋占有使用费理由不成立，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，一审法院于2020年8月10日作出判决：驳回原告广州珠江建设发展有限公司的诉讼请求。一审案件受理费1149元，由原告广州珠江建设发展有限公司负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，邓小燕向本院提交农本新村西一巷48号之1房产的《广州市不动产登记查册表》，拟证明农本新村西一巷48号之1房屋在登记在邓学勤名下前，原拆迁房屋的产权状况。珠江公司质证认为：上述证据没有原件，对其三性不予确认，该证据不能证明邓学权签订《拆迁安置协议》之前原拆迁房屋办有产权证以及邓学权是原房屋产权人，原被拆迁房屋实际面积大小和权属人应以珠江公司一审提交的房产证为准。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对珠江公司的上诉请求与邓小燕三人的答辩意见，分析如下：本案二审争议的焦点为涉案农本新村2号102房是否归珠江公司所有及邓小燕三人应否向珠江公司支付占有使用费？根据珠江公司与邓学权签订的《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》可知，该协议书名称虽为回迁安置协议书，但该协议书所约定的内容是珠江公司在其所有的房屋中安排建筑面积25平方米的套间作为产权交换补偿给邓学权，邓学权不用交纳租金，不用补新旧房屋的差价，珠江公司还需要为邓学权办分契，故一审法院据此分析涉案农本新村2号102房是珠江公司作为产权交换补偿给邓学权的房屋并无不当。况且，1994年11月16日，珠江公司与邓学勤签订的《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，确定将71.62平方米的房屋划归邓学勤所有后，1998年3月12日，珠江公司仍安排邓学权回迁至农本新村2号102房，故如珠江公司认为邓学权非原房屋产权人，不应享有回迁房屋的话，珠江公司已无需再履行《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》所约定义务，珠江公司就此提出的上诉主张与事实不符，本院不予采纳。因邓小燕继承了邓学权的回迁房，故邓学权在上述《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》中的权利与义务由邓小燕承接。本案珠江公司要求确认农本新村2号102房归其所有，并要求邓小燕三人向其支付房屋占有使用费缺乏依据，本院不予支持。综上所述，珠江公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1149元，由广州珠江建设发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年十二月十七日书记员  颜旭怀徐毅敏