安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020）皖12民终4372号 上诉人（原审原告、反诉被告）：许海洲，男，1965年11月1日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：王强，安徽皖北律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：阜阳佳海产业新城发展有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区循环经济园潘寨路**，统一社会信用代码91341200343961751Q（1-1）。 法定代表人：袁化，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高文侠，安徽志豪律师事务所律师。 上诉人许海洲与上诉人阜阳佳海产业新城发展有限公司（以下简称佳海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2019）皖1204民初2484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 许海洲上诉请求：撤销一审判决第二项，改判佳海公司按照商品房买卖合同约定及备案施工图纸的要求，对涉案房屋进行修理和重做，本案诉讼费用由佳海公司承担。事实与理由：经一审法院依法委托鉴定机构鉴定，涉案房屋有十项与备案的施工图纸不符，佳海公司存在弄虚作假行为，应当承担修理、重做的责任。佳海公司并未提供规划、消防、环保等专门管理部门出具的认可性意见，不能认定涉案房屋已经验收合格。 佳海公司辩称：1、涉案房屋已经五大主体验收合格，符合交付条件，规划、消防、环保等部门出具的认可文件也均存放在城乡建设档案馆；2、许海洲没有证据证明涉案房屋存在严重质量问题，《检测鉴定报告》所使用的检材没有经过质证，不能作为定案依据，且鉴定结论只是说与图纸不符，没有检测出质量问题；3、涉案房屋在施工过程中经过多次设计变更，均发生在与许海洲签订购房合同之前。 佳海公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回许海洲要求其公司支付逾期交房违约金的诉讼请求；撤销一审判决第二项，改判许海洲支付违约金1613463.6元；本案诉讼费用由许海洲承担。事实与理由：1、佳海公司已经按照合同约定时间以电话、邮寄挂号信、报纸刊登交房公告等多种方式通知许海洲办理交房手续，没有逾期交房，不应当支付违约金；2、许海洲逾期收房，按照合同约定应当支付购房款20%的违约金。 许海洲辩称：一审判决佳海公司支付逾期交房违约金正确,请求维持。 许海洲向一审法院诉讼请求：1、判令佳海公司向许海洲支付逾期交房违约金共计1141959元（570967+570992=1141959元，其中570967元系D-63室逾期交房违约金，570992元系D-65室逾期交房违约金，违约金按日万分之三自2018年1月4日暂计算至2019年4月22日，以后违约金按日万分之三计算至实际清偿之日止）；2、判令佳海公司支付逾期办理房屋所有权登记违约金共计924674元（462327+462347=924674元，其中462327元系D-63室逾期办理所有权登记违约金，462347元系D-65室逾期办理所有权登记违约金，违约金按日万分之三自2018年4月4日暂计算至2019年4月22日，以后违约金按日万分之三计算至实际清偿之日止）；3、判令佳海公司按照商品房买卖合同约定及备案施工图纸的要求，对案涉房屋进行修理和重作（具体以鉴定报告为准）；4、本案诉讼费和鉴定费由及佳海公司承担； 佳海公司提出反诉请求：判令许海洲支付违约金1613463.6元并由许海洲承担反诉费用。 一审法院认定事实：佳海公司建设开发位于颍泉区济河路西侧阜阳佳海产业新城工业厂房，许海洲与佳海公司于2017年8月29日签订《商品房买卖合同（预售）》，购买佳海产业新城Ｄ区一期Ｄ-63ａ、Ｄ-65厂房Ｄ-63ａ室（建筑面积1377.99平方米，房屋总价款4023731元）、Ｄ-65室，（建筑面积1378.05平方米，房屋总价款4023906元），Ｄ-63ａ室许海洲支付房价的41%首付款1623731元，余款240万元办理银行按揭贷款；Ｄ-65室支付房价的41%首付款1623906元，余款240万元办理银行按揭贷款；合同第九条约定房屋交付时需取得建设工程竣工验收证明文件、房屋测绘报告；第十条约定了基础设施设备及公共服务设施等其他交付条件；第十一条约定，出卖人应当在2018年1月3日前向买受人交付房屋；该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间，办理交付的手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同未约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地未办理交付的地点。第十二条约定如出卖人逾期交房，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证的…买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。后双方于2018年8月17日签订补充协议对案涉房产面积、价格进行确认，Ｄ-63ａ室建筑面积1381.39平方米，房屋总价款4033659元，Ｄ-65室建筑面积1381.39平方米，房屋总价款4033659元，许海洲按照合同约定支付购房款。2017年12月15日，案涉工程竣工。2017年12月23日，佳海公司在阜阳市日报刊登交房公告，交房时间为2018年1月3日。2017年12月26日，案涉工程竣工验收合格。2018年6月6日，许海洲办理房屋交付手续，领取钥匙等。庭审中，佳海公司提交建筑设计图变更单等手续，工程图纸变更后未将变更图纸进行备案。 2018年6月11日，佳海公司将不动产登记材料报送齐全至阜阳市不动产登记中心，同年6月12日阜阳市不动产登记中心受理佳海公司不动产登记申请。2018年8月20日，许海洲取得案涉房屋的不动产登记证书。诉讼中，许海洲申请对涉案房产颍泉区潘寨路199号（阜阳循环经济园区）佳海产业新城D区一期D-63a、D-65厂房D-63室及D-65室房产进行鉴定，鉴定事项为，一、一层室内2AP2动力柜)、1AL2(照明柜)是否符合备案图纸要求；二、二层、三层室内2AL2(照明柜)是否符合备案图纸要求;三、机房架空层APTI（机房及电梯配电箱）是否符合备案图纸要求；四、外窗玻璃是否符合备案图纸要求；五、二层、三层第平面是否符合备案图纸要求；六、屋面做法是否符合备案图纸要求；七、三层顶面喷淋设施是否符合备案图纸要求；八、二层、三层混凝土楼板保护层是否符合备案图纸要求；九、屋顶防雷设施是否符合备案图纸要求；十、坡屋面区域四周檐沟以及排水立管是否符合备案图纸要求。依据原告申请，安徽省建筑工程质量第二监督检测站作出I9JISJ-JQ-00042号检测（鉴定）报告，鉴定结论为，1、经现场检测，一层室内2AP2动力柜实际施工符合备案图纸要求；一层室内1AL2(照明柜)未按照备案图纸内容要求施工，不符合备案图纸要求。2、经现场检测，二层室内2AL2及三层室内3AL2照明柜未施工安装，不符合备案图纸要求。3、经现场检测，机房架空层室内只安装电梯控制箱，未安装ATPI配电箱，不符合备案图纸要求。4、经现场检测，随机抽取的5处外窗玻璃采用钢化玻璃鉴别器显示为非钢化玻璃，因无相关检测技术标准，故结果仅供参考(如对该结论有异议可进行现场破损检测)；玻璃厚度在4.1-4.3mm之间，玻璃厚度未达到备案图纸（5.0mm）要求。5、经现场检测，二层、三层现浇楼面已做地坪，经征得鉴定申请人同意，未对二层、三层地平面进行检测。6、经现场检测，被测坡屋面实际做法与备案图纸不符，具体情况详见报告正文表5。7、经现场检测，D-63a、65#楼内自动喷淋设施均未施工；因未提供自动喷淋设备备案图纸，故无法判断是否符合备案图纸要求。8、经现场检测，二层、三层现浇楼面已做地坪，经征得鉴定申请人同意，未对二层、三层现浇板钢筋保护层进行检测。9、经现场检测，D-63a、65#楼平屋面区域安装防雷设施，符合备案图纸要求，坡屋面区域（包括屋脊及四周）未见防雷设施，不符合备案图纸要求。10、经现场检测，D-63a、65#楼坡屋面区域四周檐沟以及排水立管未施工，不符合备案图纸要求。 一审法院认为，合法的买卖合同受法律保护。许海洲与佳海公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方意思表示真实，符合有关法律规定，对双方具有法律约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务。许海洲按约支付了全部购房款，佳海公司应将符合交付条件的厂房按约定日期向许海洲交付，佳海公司虽在报纸上发布了交房公告，结合当前生活实际，公告不易被业主查看，且双方在购房合同中约定出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋时间，办理交付手续的时间、地、地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人海公司不能举证已经将交房通知书书面送达许海洲，故对于房屋交付时间，本院认定为2018年6月6日，逾期交付153天，逾期交房违约金为：370290元（4033659×3/10000×153×2），因此也不存在许海洲逾期收房的问题，故对佳海公司的反诉请求不予支持；许海洲于2018年8月20日取得不动产权属登记证书，不超过房屋交付之日起90日，佳海公司不存在逾期办证的情形，故对许海洲主张的逾期办证违约金不予支持。关于许海洲主张的房屋不符合备案图纸要求修理和重做的问题，案涉房屋竣工验收合格，符合交付条件，如因质量问题产生损失，许海洲可另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、阜阳佳海产业新城发展有限公司于判决生效后十日内支付许海洲逾期交房违约金370290元；二、驳回许海洲的其他诉讼请求；三、驳回阜阳佳海产业新城发展有限公司的反诉请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23333元，由许海洲负担16469元，阜阳佳海产业新城发展有限公司负担6864元，反诉受理费9661元，由阜阳佳海产业新城发展有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提供新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：1、许海洲要求佳海公司对涉案房屋进行修理、重做是否有事实与法律依据；2、许海洲是否应承担逾期收房的违约责任。 关于焦点一。许海洲与佳海公司签订的商品房买卖合同中约定涉案房屋交付时应当符合下列条件：1、已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、已取得房屋测绘报告。本案中，佳海公司虽未将变更后的施工图纸进行备案，但涉案房屋已于2017年12月26日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位和勘察单位竣工验收合格，符合交付条件。许海洲在一审期间亦未举证证明涉案房屋存在明显质量问题，故本院对其要求重做的上诉主张不予支持。如其有证据证明涉案房屋不符合约定的交付标准，可就造价差额损失另行主张权利。 关于焦点二。涉案商品房买卖合同约定涉案房屋符合交付条件后，佳海公司应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间，办理交付的手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达许海洲。佳海公司一审期间提交的证据不足以证明许海洲确已收到了书面通知，不能证明许海洲存在恶意拖延收房的行为，故佳海公司要求许海洲承担逾期收房的违约责任没有依据。 综上，许海洲和佳海公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16595元，由上诉人许海洲负担80元，由上诉人阜阳佳海产业新城发展有限公司负担16515元。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  姚 莉 审判员  罗亚敏 二〇二〇年十二月七日 书记员  董 璇 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。