广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终670号上诉人(原审被告)：江门市新会区新源房地产开发有限公司，住所地：广东省江门市新会区**************。法定代表人：梁碧瑶，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴年发，广东广能律师事务所律师。委托诉讼代理人：关超鸿，广东广能律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘维恩，男，1964年10月28日出生，香港永久性居民，住广东省江门市新会区********。上诉人（原审被告）：阮炳渠，男，1968年6月23日出生，汉族，住广东省江门市新会区***********。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：关超鸿，广东广能律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：容仲欢，女，1973年7月16日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区*********。委托诉讼代理人：吴绍志，广东天环律师事务所律师。原审被告：陈荣信，男，1946年3月5日出生，汉族，住广东省江门市新会区。上诉人江门市新会区新源房地产开发有限公司（下称新源公司）、刘维恩、阮炳渠因与被上诉人容仲欢、原审被告陈荣信商品房销售合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2018）粤0705民初908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新源公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回容仲欢全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由容仲欢承担。事实和理由：一、容仲欢未能办理涉案房屋权属登记属于不可抗力，新源公司不需要承担违约责任。陈荣信向一审法院提起诉讼，请求对翠湖居商住楼相应房产进行分割。一审法院作出(2011)江新法民一重字第15号民事判决，将涉案106房屋分配给陈荣信。判决后，阮炳渠、刘维恩和新源公司均不服该判决提起上诉。江门市中级人民法院作出(2012)江中法民一终字第260号民事判决，驳回上诉，维持原判。然后，新源公司还向法院申请再审，被驳回再审申请。新源公司已用尽法律救济程序。涉案106房屋，被法院判决分配给陈荣信这一客观情况，是新源公司未能预测到的，容仲欢未能办理涉案商铺产权登记属于不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条关于“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外”的规定，新源公司并不构成违约，无需承担违约责任。二、在(2013)江新法民一初字第494号、(2013)江中法民一终字第412号案法院已经向容仲欢释明变更诉讼请求解除合同，但容仲欢坚持要求继续履行合同，由此造成的后果及损失应由容仲欢自己承担。涉案106房屋被法院分配给陈荣信后，在(2013)江新法民一初字第494号案中，容仲欢要求新源公司为其办理涉案106房屋过户手续，法院已经向容仲欢释明，新源公司已无法履行原买卖合同约定的办理过户手续的义务，容仲欢可以变更诉讼请求，但容仲欢没有在期限内变更诉讼请求，坚持要求新源公司为其办理涉案106房屋权属和相关银行按揭手续，最终一审法院判决驳回其诉讼请求，江门市中级人民法院作出(2013)江中法民一终字第412号判决驳回上诉、维持原判，容仲欢未依法行使权利所造成的损失应由其自己承担。三、容仲欢未付清房屋价款，也应承担相应比例的责任。容仲欢与新源公司签订《广东省商品房买卖合同》后，并未付清房屋价款，尤其是法院向容仲欢释明变更诉讼请求，可以解除《广东省商品房买卖合同》的情形下，容仲欢完全可以将尚未支付的购房款用于另行购置房屋，以实现购房的目的。因此，即使因本案《广东省商品房买卖合同》无法履行所造成的损失，容仲欢也应分担该未付购房款部分的损失，一审法院判决新源公司承担容仲欢全部损失是错误的。四、一审法院以2018年2月11日为评估基础日的评估价判决新源公司向容仲欢支付可期待利益损失316839.8元错误。容仲欢提交的广州中凌资产评估有限公司资产咨询报告，对涉案106房屋咨询评估价格为449430元。该评估价格是基于咨询基础日2018年2月11日的市场价值评估出来的，一审法院以2018年2月11日的市场价值判决新源公司支付容仲欢可期待利益损失316839.8元是错误的。该咨询基础日的市场价值远远高于江门市中级人民法院认定涉案《广东省商品房买卖合同》可以解除的时间即2013年10月29日的市场价值。退一步，即使认为新源公司应支付涉案106房屋的差价损失，也不应按照2018年2月11日的市场价格来判断涉案106房屋的价值。容仲欢要求新源公司按照2018年2月11日市场价2.5万元每平方米支付可期待利益损失316839.8元，没有任何依据。五、容仲欢早已被告知涉案106房屋无法办理过户手续，不断纠缠诉讼，是导致其所诉称损失的重要原因，容仲欢应承担由其造成的损失。在(2013)江新法民一初字第494号、(2013)江中法民一终字第412号案，法院早已告知容仲欢涉案106房屋已由权属人陈荣信转卖给陈国丽，并经法院执行登记在陈国丽名下，已经不属于新源公司所有，新源公司已无法履行办理过户手续的义务，但容仲欢坚持不变更原诉讼请求而败诉。上述案件判决生效后，容仲欢又提起第三人撤销之诉要求撤销(2012)江中法民一终字第260号生效民事判决，该诉讼请求均被江门市中级人民法院、广东省高级人民法院驳回。容仲欢不断纠缠诉讼，是导致其所诉称损失的重要原因，其早已明确知道新源公司无法履行办理涉案106房屋的过户手续。容仲欢可以通过另行购置其他房屋的形式以弥补其所诉称的损失，但容仲欢坚持要求新源公司为其办理过户手续而不断纠缠诉讼，耗费了将近5年时间，是导致其所诉称损失的重要原因，容仲欢应承担由其造成的损失。六、容仲欢的起诉已经超过了法律规定的2年诉讼时效，法院应判决驳回其诉讼请求。2009年6月18日，容仲欢与新源公司签订《广东省商品房买卖合同》一份，编号为NO.0150588，合同约定：新源公司将位于江门市新会区************位出售给容仲欢，商铺建筑面积为21.08平方米，售价每平方米6900元，总房款145452元，付款方式由容仲欢于2009年6月18日前支付首期房款73452元，其余房款72000元办理银行按揭等。容仲欢于2013年3月起诉要求新源公司办理上述房屋权属证书。一审法院于2013年6月17日作出(2013)江新法民一初字第494号民事判决认定：容仲欢与新源公司签订的《商品房买卖合同》的目的现已无法实现，容仲欢可提出解除合同。在该案审理过程中，法院已经向容仲欢释明可以变更诉讼请求，要求解除合同并赔偿损失，但容仲欢没有对其诉讼请求进行变更。据此，法院认为容仲欢请求新源公司为其办理涉诉房屋的权属和相关银行按揭手续并支付违约金和利息损失，依法无据，不予支持，判决驳回容仲欢的全部诉讼请求。江门市中级人民法院于2013年10月29日作出(2013)江中法民一终字第412号民事判决，驳回上诉，维持原判。因此，在江门市中级人民法院对该案作出终审判决后，容仲欢应当知道其权益受损，此时起算诉讼时效。容仲欢现起诉要求返还房款和赔偿损失，显然超出了法定2年的诉讼时效，丧失了胜诉权。新源公司在二审法庭调查中补充上诉意见如下：第一,一审判决第二项错误，该判项中既要求支付利息又判决支付可期待利益损失属重复计算容仲欢的损失。如果判决支付利息就不应当再判决支付可期待利益损失，容仲欢所支付的房款大约是总房款的一半，还有另一半并没有支付，不可能赔偿全部的可期待利益损失。容仲欢在2009年6月18日签订合同的当日收取了涉案106铺位用于出租，收取了第三人的租金，按照损益相抵的原则，不应再判决新源公司支付利息和可期待利益损失。第二，一审法院按评估公司以装修铺位的评估价裁判支持容仲欢的差价损失，也就是可期待利益损失是错误的。容仲欢购买的是毛坯房，其购买之后并没有装修，不存在装修的损失问题，而容仲欢单方委托的评估是以装修后进行评估，装修价含有装修的价值部分，所以一审法院按装修后的铺位的评估价支持可期待利益损失，与事实情况不符。刘维恩、阮炳渠分别上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回容仲欢全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由容仲欢承担。事实和理由：一、容仲欢未付清房屋价款，应承担相应责任。容仲欢未能取得涉案房屋产权属于不可抗力，刘维恩、阮炳渠无需承担违约责任。容仲欢与新源公司签订《广东省商品房买卖合同》后，未付清房屋价款，应承担相应责任。陈荣信向一审法院提起诉讼，请求对翠湖居商住楼相应房产进行分割。一审法院作出(2011)江新法民一重字第15号民事判决，将涉案106房屋分配给陈荣信。判决后，阮炳渠、刘维恩和新源公司均不服该判决提起上诉。江门市中级人民法院作出(2012)江中法民一终字第260号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。然后，新源公司还向法院申请再审，被法院驳回再审申请。新源公司已经用尽法律救济程序。涉案106房屋，被法院判决分配给陈荣信这一客观情况，是新源公司未能预测到的，容仲欢未能办理涉案商铺产权登记属于不可抗力，刘维恩、阮炳渠并不构成违约，无需承担违约责任。二、一审法院判决新源公司向容仲欢支付可期待利益损失316839.8元是错误的，该诉讼请求没有任何依据。一审法院根据容仲欢提交的广州中凌资产评估有限公司资产咨询报告，认为容仲欢主张赔偿差价损失316839.8元的请求理由充分，是不正确的。该评估价格是基于咨询基础日2018年2月11日而作出的，该咨询基础日的市场价值远远高于江门市中级人民法院认定涉案《广东省商品房买卖合同》可以解除的时间即2013年10月29日的市场价值，一审法院以该资产咨询报告评估的价格而判决刘维恩、阮炳渠支付可期待利益损失316839.8元是错误的。涉案106房屋被法院判决分配给陈荣信，新源公司无法向容仲欢交付涉案106房屋，属于不可抗力的情形，不构成违约，无需承担违约责任，容仲欢没有采取合理减损措施而要求新源公司支付可期待利益损失是不合理的，也没有事实和法律依据。三、容仲欢早已被告知涉案106房屋已无法办理过户手续，而不断纠缠诉讼，也没有采取合理减损措施，是导致其所诉称损失的重要原因。涉案106房屋已由权属人陈荣信转卖给陈国丽，并经法院执行登记在陈国丽名下，已经不属于新源公司所有，新源公司己无法履行办理过户手续的义务，但容仲欢坚持不变更原诉讼请求而败诉。上述案件判决生效后，容仲欢又提起第三人撤销之诉要求撤销(2012)江中法民一终字第260号生效民事判决，该诉讼请求均被江门市中级人民法院、广东省高级人民法院驳回。容仲欢纠缠诉讼，是导致其所诉称损失的重要原因。容仲欢可以通过另行购置其他房屋的形式以弥补其所诉称的损失，但容仲欢坚持要求新源公司为其办理过户手续而不断纠缠诉讼，是导致其所诉称损失的重要原因。四、容仲欢的起诉已经超过了法律规定的2年诉讼时效，应判决驳回其诉讼请求。刘维恩、阮炳渠在二审法庭调查中补充上诉意见如下：第一，根据合同相对性的原则，刘维恩、阮炳渠不是合同的当事人一方，依法不应承担合同义务及连带清偿责任。第二，一审法院参照《广东省高级人民法院关于建设工程施工合同若干问题的规定》第13条判决刘维恩、阮炳渠承担连带责任是不正确的。本案是商品房销售合同纠纷，不是建设工程施工合同纠纷，不是同一案由，一审法院引用该条款不具有任何参照意义。第三，一审法院判决赔偿可期待利益损失316839.8元不正确，具体理由与新源公司补充上诉意见一致。另外涉案商铺差价损失计算不正确。评估报告显示涉案商铺价值449430元，扣减合同约定房款，145452元，差价应该是303978元，而不是316839.8元。容仲欢针对新源公司、刘维恩、阮炳渠的上诉辩称：第一，新源公司、刘维恩、阮炳渠上诉中提出没有付清房款不能成立。因为合同第六条是银行按揭付款，容仲欢没有付清房款，是符合合同的约定。第二，2009年9月份，新源公司搞了一个补充协议答应半年内帮容仲欢办证。在补充协议里也没有提出要容仲欢一次性支付房款。第三，虽然新源公司、刘维恩、阮炳渠一审中对评估结论有异议，但是并没有提出足以反驳的证据，也没有要求重新鉴定，所以一审法院依法采纳该证据符合法律的规定。第四，新源公司明显是恶意的诈骗，因为新源公司卖了四个铺位给容仲欢之后，容仲欢已经将四个铺位的墙壁都打通了，打通之后已经出租给别人去经营。新源公司再次将涉案铺位转给陈国丽、赵妙方，明显就是恶意诈骗。第五，关于新源公司、刘维恩、阮炳渠主张的毛坯房，还有装修损失这个问题，因为法院已经判决这个铺位给别人，容仲欢不能使用，已花费的装修费用应该赔偿。第六，可得利益损失的问题。因为新源公司看到房价不断的上升，就用这种违法的手段，一铺多卖企图获得非法的利益，而这种利益不可能由新源公司取得，应当要赔偿。第七，关于连带责任问题。刘维恩、阮炳渠、陈荣信是挂靠经营的，法律规定应当承担连带责任，因为挂靠是法律禁止的。容仲欢向一审法院起诉请求：1、陈荣信、刘维恩、阮炳渠和新源公司连带返还购买新会区会城北安路13号106铺位本金80743.8元给容仲欢；2、陈荣信、刘维恩、阮炳渠和新源公司连带支付从2009年6月起至本案生效判决所确定的本金清偿日止按照中国人民银行规定的同期同类贷款年利率计算的利息损失（计至2018年2月起诉是8年8个月）80743.8×5.94%×8.67=41582.9元给容仲欢；3、陈荣信、刘维恩、阮炳渠和新源公司连带支付按照合同约定的违约金（73452+1791.8+5500）×1%=8074.38元给容仲欢；4、陈荣信、刘维恩、阮炳渠和新源公司连带支付按照现在市场价计算的可期待利益316839.8元给容仲欢；5、解除容仲欢与新源公司签订的0150588号合同；6、本案全部诉讼费用由陈荣信、刘维恩、阮炳渠和新源公司承担。一审法院查明事实：2009年6月18日，容仲欢（买受人）与新源公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》一份，编号为№0150588，合同约定：新源公司将位于江门市新会区************位（下称“106铺位”）出售给容仲欢，商铺建筑面积为21.08平方米，售价每平方米6900元，总房款145452元，付款方式由买受人于2009年6月18日前支付首期房款73452元，其余房款72000元办理银行按揭，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，此外，双方还约定了出卖人、买受人违约责任的承担等。合同签订后，在买受人支付首期房款后出卖人便将涉案106铺位移交容仲欢使用至今，期间，双方曾因办理房屋产权问题和办理银行按揭问题发生纠纷。2009年6月18日，容仲欢向新源公司交付了106铺位房款73452元及杂费7291.8元（5500元+1791.8元），合计80743.8元。2009年9月4日，容仲欢与新源公司再就有关上述产权问题和办理银行按揭问题达成和解并签订《买卖商品房补充协议》，约定在容仲欢签订商品房买卖合同日起，新源公司约在半年后办理房产证给容仲欢，在新源公司办理房产证期间，容仲欢有权使用或者出租商铺。但是，在签订补充协议后，新源公司并没有在约定的期限内为容仲欢办理房产证及协助容仲欢办理银行按揭，容仲欢于2013年3月19日向一审法院提起诉讼，请求判令新源公司为容仲欢办理涉案106铺位权属证，一审法院于2013年6月17日作出（2013）江新法民一初字第494号民事判决书，驳回容仲欢的全部诉讼请求。容仲欢不服该判决，上诉至江门市中级人民法院。江门市中级人民法院于2013年10月29日作出的（2013）江中法民一终字第412号判决书认为新源公司已无法向容仲欢交付涉案106铺位，容仲欢可以解除合同，判决驳回上诉，维持原判。另查明，涉案106铺位是由阮炳渠、刘维恩、陈荣信共同出资合作开发，并挂靠新源公司承建建设。一审法院在（2011）江新法民一重字第15号民事判决及江门市中级人民法院（2012）江中法民一终字第260号民事判决，认定陈荣信、阮炳渠、刘维恩合伙开发的楼盘项目已完成，依据陈荣信、阮炳渠、刘维恩签订的《资产分配协议》中的约定，扣减已出售的商铺后按陈荣信占30%，阮炳渠、刘维恩占70%的比例对未售商铺进行分配，并据此判令包括涉案106铺位在内的28套房屋归陈荣信所有，陈荣信自行承担办理房产过户的税收及费用，新源公司协助陈荣信办理上述房屋的所有权证。陈荣信将包括涉案房屋在内的房屋于2012年3月28日向陈国丽出售，并签订《买卖合同书》。因陈荣信未依约履行该合同义务，陈国丽向一审法院起诉陈荣信请求其履行合同义务将约定房屋过户到陈国丽名下。一审法院于2012年12月14日作出（2012）江新法民一初字第931号民事判决，确认陈国丽与陈荣信于2012年3月28日签订的《买卖合同书》合法有效，并判令陈荣信将包括涉案106铺位在内的房屋协助过户登记至陈国丽名下。该判决生效后，经一审法院的执行行为，将涉案房屋登记在陈国丽名下。至此，经上述民事判决及相应执行程序，涉案房屋已不属新源公司所有，并经双方当事人确认，涉案房屋另由陈国丽出售给赵妙方并已办理房产证。又查明，容仲欢于2013年7月23日向江门市中级人民法院起诉请求撤销（2012）江中法民一终字第260号民事判决，江门市中级人民法院于2013年8月20日作出（2013）江中法民一初字第13号民事判决，判决驳回容仲欢的诉讼请求。容仲欢不服该判决，上诉至广东省高级人民法院。广东省高级人民法院于2017年11月9日作出（2016）粤民终1067号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决于2018年3月1日发生法律效力。容仲欢于2018年2月11日提起本案的诉讼，提出上述诉讼请求。容仲欢提供的广州中凌资产评估有限公司的评估报告显示，涉案106房产于2018年2月11日的市场价值为449430元。一审法院认为，本案是商品房销售合同纠纷。刘维恩是香港居民，本案属涉港商品房销售合同纠纷。参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案适用中华人民共和国内地法律调整。阮炳渠、刘维恩经合法传唤没有到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案依法缺席判决。本案的主要争议焦点是：一、容仲欢的起诉是否超过了诉讼时效；二、涉案《广东省商品房买卖合同》能否解除；三、该合同解除后，新源公司是否应返还本金、赔偿利息损失、支付违约金和赔偿可期待利益给容仲欢；四、陈荣信、阮炳渠、刘维恩是否应承担连带责任。一、关于第一个焦点问题虽然江门市中级人民法院于2013年10月29日作出判决，认定涉案《广东省商品房买卖合同》可以解除，但容仲欢于2013年7月23日又提起诉讼，围绕涉案106铺位的继续履行问题一直寻求法律途径解决，直至广东省高级人民法院的最终判决于2017年11月9日作出，并于2018年3月1日发生法律效力。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”的规定，容仲欢于2018年2月11日向一审法院提起诉讼，并未超过法律规定的诉讼时效，对于新源公司提出的容仲欢的起诉超过诉讼时效的抗辩，一审法院不予采纳。二、关于第二个焦点问题案中，根据查明的事实可知，新源公司在明知容仲欢已购买涉案106铺位的情况下，又将该房产过户登记至他人名下，以致无法继续向容仲欢履行交付该房产的义务，致使不能实现合同目的，其行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项的规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，容仲欢请求解除涉案《广东省商品房买卖合同》，理由充分，一审法院予以支持。三、关于第三个焦点问题鉴于，一审法院已支持解除涉案《广东省商品房买卖合同》，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项的规定，容仲欢主张返还本金80743.8元和赔偿损失有理，一审法院予以支持。而按照容仲欢的请求，其主张的损失包括利息损失和可期待利益损失两部分，对此，一审法院作如下认定：首先是利息损失。由于利息损失属于应返还本金所产生的法定孳息，理应予以赔偿，但起算时间应从一审法院确定涉案《广东省商品房买卖合同》解除之日起算。然后是可期待利益损失。根据容仲欢的主张，该部分的损失实质上是涉案106铺位的差价损失。一审法院认为容仲欢签订涉案《广东省商品房买卖合同》的目的是取得涉案106铺位，也就是说涉案106铺位是其可期待得到的财产，现因出卖人新源公司的原因导致容仲欢的该利益无法实现，新源公司理应赔偿相应价值的金钱。而根据容仲欢提供的评估报告显示涉案106铺位的市场价值为449430元，虽然该价值为以2018年2月11日为基准日，与江门市中级人民法院认定涉案《广东省商品房买卖合同》可以解除的时间2013年10月29日相隔超过5年时间，但鉴于该期间内，容仲欢围绕涉案106铺位的继续履行问题一直寻求法律途径解决，并在穷尽法律途径仍无法实现取得涉案房产的情况下，提出解除合同并要求赔偿损失的诉讼，其没有主观上没有造成损失进一步扩大的过错。因此，容仲欢主张赔偿差价损失316839.8元，理由充分，一审法院予以支持。至于违约金。鉴于一审法院已支持容仲欢的损失主张，而容仲欢有没有提供足够的证据证明，还存在其他损失，因此其主张违约金，没有理据，一审法院不予支持。四、关于第四个焦点问题《中华人民共和国建筑法》第二十六条规定：“承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程”。本案中，陈荣信、阮炳渠、刘维恩借用新源公司的资质承建工程，二者之间形成挂靠关系，实为我国明令禁止的建筑企业以其他方式允许他人以本企业名义承揽工程的情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人”的规定以及参照《广东省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十三条“挂靠人以被挂靠人的名义与发包人订立建设工程施工合同，被挂靠人与挂靠人应当对施工合同债务承担连带责任，但建设工程施工合同明确约定被挂靠人不承担责任的除外”的规定精神，涉案106铺位是由陈荣信、阮炳渠、刘维恩合伙开发建设的，属于陈荣信、阮炳渠、刘维恩的资产，新源公司与容仲欢签订《广东省商品房买卖合同》，应视为挂靠人陈荣信、阮炳渠、刘维恩以被挂靠人新源公司名义发生民事行为，被挂靠人应与挂靠人对外承担连带责任，故容仲欢请求阮炳渠、刘维恩、陈荣信对容仲欢在本案中的损失承担连带责任一审法院予以支持。一审法院判决：一、容仲欢和新源公司签订的《广东省商品房买卖合同》自判决发生法律效力之日起解除；二、新源公司应在判决发生法律效力之日起十日内，向容仲欢返还本金80743.8元、支付利息（以实欠本金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，从一审法院确认合同解除之日起计算至款项清偿之日止）、赔偿可期待利益损失316839.8元；三、陈荣信、阮炳渠、刘维恩对新源公司的前述判决的债务承担连带责任；四、驳回容仲欢其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9079.84元（已由容仲欢预交），由容仲欢负担2242.53元，新源公司、陈荣信、阮炳渠、刘维恩共同负担6837.31元。容仲欢多预交的一审案件受理费6837.31元，由一审法院依法退回；新源公司、陈荣信、阮炳渠、刘维恩应向一审法院补缴一审案件受理费6837.31元。二审期间，各方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，容仲欢于2009年6月18日支付首期房款后，新源公司将涉案106铺位交付给容仲欢占有使用。容仲欢在二审中提交情况说明，自述“106铺位出租收益从新源公司书面同意出租至判决容仲欢败诉止”、“自从赵妙方确权出证后该铺已不是容仲欢出租”。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对新源公司、刘维恩、阮炳渠的上诉请求进行审查，对各方当事人没有提出请求的不予审查。据此，本案二审争议焦点为：1、容仲欢提起本案诉讼是否超过法定诉讼时效期间？2、涉案商品房买卖合同解除的原因和责任问题？3、容仲欢在本案中的损失应当如何计算？4、在涉案商品房买卖合同解除以后，新源公司、刘维恩、阮炳渠以及陈荣信应否向容仲欢承担相应的赔偿责任？关于容仲欢提起本案诉讼是否超过法定诉讼时效期间的问题。新源公司、刘维恩、阮炳渠上诉认为容仲欢在本院于2013年10月29日作出（2013）江中法民一终字第412号民事判决后，应当知道其权益受损，从此时起算容仲欢提起本案诉讼时诉讼时效已届满。对此，本院认为，根据本案查明的事实，容仲欢就涉案106铺位的继续履行问题，在本院作出（2013）江中法民一终字第412号民事判决后，又于2013年7月23日提起相关诉讼，广东省高级人民法院直至2017年11月9日才作出最终判决，由此可见容仲欢在此期间一直以诉讼的方式向新源公司主张其权利，可以认定上述事由具有诉讼时效中断的法律效力。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”的规定，本案的诉讼时效应从有关程序终结时，即2017年11月9日起重新计算。由于法律规定的诉讼时效期间为三年，故一审法院认定容仲欢于2018年2月11日向提起本案诉讼，并未超过法律规定的诉讼时效正确，本院予以维持。关于涉案商品房买卖合同解除的原因和责任问题。一审法院判决解除涉案商品房买卖合同，双方当事人对此均无异议，本院予以确认。关于解除原因和责任问题，本案中，新源公司、刘维恩、阮炳渠上诉主张容仲欢未能办理涉案房屋权属登记属于不可抗力，新源公司、刘维恩、阮炳渠无需承担违约责任。对此，本院认为，根据另案广东省高级人民法院作出的（2016）粤民终1067号生效判决查明的事实，在陈荣信与新源公司、刘维恩、阮炳渠的相关诉讼过程中，陈荣信与刘维恩、阮炳渠于2008年5月14日签订约定有涉案106铺位划归陈荣信所有等相关内容的资产分配协议后，新源公司于2009年6月18日与容仲欢签订案涉《商品房买卖合同》，且在上述诉讼中，新源公司也没有提及其与容仲欢签订商品房买卖合同的情况。另经本院审理，于2012年6月13日作出（2012）江中法民一终字第260号民事判决，将包括涉案106铺位在内的房产判归陈荣信所有。后涉案106铺位经一审法院判决后执行登记在购房者陈国丽名下。据此可知，新源公司与容仲欢订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售铺位已处分给陈荣信的事实，以致无法向容仲欢继续履行交付过户义务，致使合同目的无法实现，其行为已构成违约。故一审法院对容仲欢请求解除涉案商品房买卖合同予以支持，并认定新源公司构成违约，并无不当，本院应予维持。对新源公司、刘维恩、阮炳渠上诉主张本案属不可抗力的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于容仲欢在本案中的损失应当如何计算的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”以及第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同乙方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，容仲欢已向新源公司支付了涉案106铺位房款73452元及杂费7291.8元，合计80743.8元，一审判决认定新源公司应向容仲欢返还，并无不当，本院予以维持。对于容仲欢的其他损失问题。首先关于利息损失，鉴于利息损失属于应返还资金所产生的法定孳息，新源公司在双方合同解除后继续占用容仲欢的资金已无合法依据，且双方均对一审法院认定利息损失从一审法院确定涉案商品房买卖合同解除之日起算不持异议，本院对此予以确认。其次关于可期待利益损失，综观双方提交的证据及诉辩意见，容仲欢主张的可期待利益损失实质上是涉案106铺位的差价损失。就本案而言，容仲欢签订涉案商品房买卖合同的目的是取得涉案106铺位，现因新源公司的违约行为导致容仲欢的该期待利益无法实现，新源公司理应赔偿容仲欢相应的损失。而根据容仲欢提供的评估报告显示涉案106铺位于2018年1月11日的市场价值为449430元，再结合涉案106铺位约定的总房款145452元，故106铺位的实际差价损失为303978元（449430元-145452元）。关于新源公司、刘维恩、阮炳渠上诉主张容仲欢提交的评估报告以2018年2月11日为评估基准日错误及包含装修价值未予扣除的意见，本院认为，基于容仲欢在本院2013年10月29日认定双方签订的涉案合同可解除后一直就涉案106铺位的继续履行问题寻求法律途径解决，并在穷尽法律途径仍无法实现取得涉案房产的情况下，提起解除合同并要求赔偿损失诉讼的实际情况，新源公司、刘维恩、阮炳渠未能举示证据证明容仲欢主观上存在扩大损失的过错，亦未能提交证据证明容仲欢在与案外人的租赁关系中如何约定装修残值处理。故一审法院采纳容仲欢提交的评估报告并以此作为本案定案依据，并无不妥，本院亦予以确认。关于新源公司主张利息与可期待利益损失是否属于重复计算一节，如前所述，利息损失针对的是应返还资金的法定孳息损失，而可期待利益损失则针对房产溢价后的差价损失，故容仲欢可一并主张该两项损失赔偿。至于新源公司上诉称容仲欢的损失中应扣除其收取第三人租金的意见，本院认为，根据本案查明的事实，考虑到在容仲欢支付首期房款后新源公司便将涉案106铺位移交给容仲欢使用，容仲欢对此予以认可，并陈述“106铺出租收益从新源公司书面同意出租至判决容仲欢败诉止”，由此，容仲欢出租取得的收益属涉案106铺位的财产增值部分，可视为其采取适当措施防止损失进一步扩大。故容仲欢取得的收益应在其损失中酌情予以扣减。综上，本院基于公平原则，根据涉案106铺位的评估时间、溢价价格、交付时间、占有使用、出租收益等实际情况，依法酌定容仲欢的可期待利益损失为243182.4元（303978元×80%）。对容仲欢主张的超出部分，本院不予支持。一审法院判决容仲欢主张的差价损失316839.8元有误，本院予以纠正。关于在涉案商品房买卖合同解除以后，新源公司、刘维恩、阮炳渠以及陈荣信应否向容仲欢承担相应的赔偿责任的问题。承前所述，因新源公司的违约行为导致容仲欢产生利息及可期待利益的损失，应由新源公司承担相应的赔偿责任。对于新源公司认为该损失应由容仲欢自行承担或按容仲欢付款比例承担的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。而对于阮炳渠、刘维恩上诉主张其不应承担连带赔偿责任一节，一审法院结合阮炳渠、刘维恩、陈荣信共同出资合作开发并挂靠新源公司承建建设的事实，并参照《最高人民法院关于审理道路交通事故损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第三条以及《广东省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十三条中关于挂靠人与被挂靠人对外承担债务责任形式的相关精神，认定阮炳渠、刘维恩、陈荣信应对容仲欢在本案中的损失承担连带责任，并无不当，本院予以维持。综上所述，新源公司、刘维恩、阮炳渠的上诉请求和理由部分成立，本院予以支持；对不成立部分，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省江门市新会区人民法院（2018）粤0705民初908号民事判决；二、确认容仲欢和江门市新会区新源房地产开发有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》自2019年8月9日（即一审判决作出之日）起解除；三、江门市新会区新源房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内，向容仲欢返还本金80743.8元、支付利息(以实欠本金为基数，自2019年8月9日起至同年8月20日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2019年8月21日起至以上款项清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息)、赔偿可期待利益损失243182.4元；四、陈荣信、阮炳渠、刘维恩对江门市新会区新源房地产开发有限公司的前述判决的债务承担连带责任；五、驳回容仲欢其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9079.84元(已由容仲欢预交)，由容仲欢负担3509.24元，江门市新会区新源房地产开发有限公司、陈荣信、阮炳渠、刘维恩共同负担5570.6元。容仲欢多预交的一审案件受理费5570.6元，由一审法院依法退回；江门市新会区新源房地产开发有限公司、陈荣信、阮炳渠、刘维恩应向一审法院补缴一审案件受理费5570.6元。二审案件受理费7263.75元（已由江门市新会区新源房地产开发有限公司预交7263.75元、阮炳渠预交7263.75元、刘维恩预交7263.75元），由容仲欢负担1345.98元，江门市新会区新源房地产开发有限公司、阮炳渠、刘维恩分别各负担1972.59元。江门市新会区新源房地产开发有限公司、阮炳渠、刘维恩分别多预交的二审案件受理费5291.16元，由本院依法退回；容仲欢应向本院补缴二审案件受理费1345.98元。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇二〇年十二月十六日法官助理 余卓利书 记 员 邓少洪