安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖10民终715号 上诉人（原审原告）:童爱仙,女,1975年2月26日出生,汉族,住安徽省黄山市屯溪区。 上诉人（原审原告）:葛福宝,男,1963年7月15日出生,汉族,住安徽省黄山市屯溪区。 以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：程瑞光，歙县富堨法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）:黄山市远景房地产开发有限公司,住所地安徽省黄山市屯溪区新潭镇齐云大道**,统一社会信用代码9134100069899451XX。 法定代表人：祝根法,该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邱祝英，安徽。 委托诉讼代理人：余萍，安徽。 上诉人童爱仙、葛福宝因与被上诉人黄山市远景房地产开发有限公司（以下简称远景房地产公司）合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院（2020）皖1002民初338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 童爱仙、葛福宝上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持童爱仙、葛福宝的一审诉讼请求。二、本案诉讼费由远景房地产公司承担。 事实与理由:一、一审认定“本案中,葛富宝、童爱仙与远景房地产公司签订的《远景佳苑储藏室使用权转让协议》是合法有效的”与事实不符。2013年4月25日,童爱仙、葛福宝与远景房地产公司签订了《商品房买卖合同》,远景房地产公司将其开发的远景佳苑2幢2单元401室住宅出售给童爱仙、葛福宝,合同附件二关于房屋分摊建筑面积构成说明:(1)共有的电梯井、管道井;(2)共有的楼梯间、电梯间;(3)为本幢服务的变电室、水磅房、设备间、值班警卫室;.....(8)共有的地下室、半地下室;《商品房买卖合同》第十八条对双方都作出规定:“买受的房屋仅作住宅使用,买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外,买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，同并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。”同时也为出卖人作出了规定“出卖人不得擅自改变与商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。”综观合同本意,即使地下室没有计算入房价,也是有属于附赠。远景房地产公司出售的涉案储藏室是建造在业主共有公用的地下室的面积内,远景房地产公司将已经公摊或附赠的地下室改建成储藏室出售,实际是一地二卖，违反了合同法第五十二条第(四)项关于损害社会公共利益的规定,对该幢的全体业主造成直接的利益损失。一审对《商品房买卖合同》十八条和附件二没有在庭审和判决书中作出中肯的评判,导致认定事实严重错误。二、一审适用法律错误。一审错误适用物权法第一百四十二条，“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人”这一条文,对但书部分既但有相反证据证明的除外这一句有意忽略。《商品房买卖合同》第十八条关于“出卖人不得擅自改变与商品房有关联的公共部位和设施的使用性质”的条款和合同附件二第八项共有的地下室、半地下室属于全体业主公有面积的约定,就是除外证据。该证据与房产证附的图纸以及规划部门提供的整幢楼房的图纸互为佐证,表明并没有储藏室的设计规划,如果远景房地产公司要将已经出售或附赠的地下室改建为储藏室,那么依法要征求全体业主三分之二以上的成员同意并报规划部门批准才能施工,否则就是违法建筑,违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项关于违反法律、行政法规的强制性规定。综上,双方订立的《远景佳苑储藏室使用权转让协议》是无效的。无效合同的是绝对的、当然的、自始的无效，合同被确认无效后,远景房地产公司因该合同取得的转让款21028元及利息5425.2元,应当返还童爱仙、葛福宝。 远景房地产公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审驳回上诉，维持原判。一、远景房地产公司与童爱仙、葛福宝签订的是使用权转让协议，不是买卖合同。二、案涉储藏室不属于共有产权。根据黄山市房地产交易中心出具的测绘的报告书，对于这栋房屋的测绘数据可以计算得出半地下室的面积是477.43平方，该面积并没有计入到地上面积的分摊部分，，地上以及地下分摊系数是单独计算的童爱仙、葛福宝的房屋买卖合同当中，明确的其所购买房屋的分摊面积是17.29平米，是依据的地上房屋的分摊面积系数，，地下储藏室没有计入公摊面积 童爱仙、葛福宝向一审法院起诉请求：1.确认童爱仙、葛福宝与远景房地产公司之间的杂物间买卖合同无效并判令远景房地产公司返还童爱仙、葛福宝购房款21028元及利息5425.2元；2.本案诉讼费用由远景房地产公司承担。 一审法院认定事实：远景房地产公司以出让方式取得位于屯溪区地块的土地使用权，该地块土地面积为14822.23平方米，规划用途为商服、居住，土地使用年限从2012年7月5日起至2082年4月12日止。远景房地产公司经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为远景佳苑，建设工程规划许可证号为建字第341000201200032号，施工许可证号为341000201207270501。2013年4月15日，远景房地产公司与葛福宝、童爱仙签订了一份《商品房买卖合同》，将其开发的远景佳苑2幢2单元401室住宅房屋出售给葛福宝、童爱仙，合同附件二为公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明：（1）共有的电梯井、管道井；（2）共有的楼梯间、电梯间；（3）为本幢服务的变电室、水泵房、设备间、值班警卫室；……（8）共有的地下室、半地下室；……。葛福宝、童爱仙成为远景佳苑小区业主后，于2014年4月15日与远景房地产公司签订了一份《远景佳苑储藏室使用权转让协议》，约定葛福宝、童爱仙自愿购买远景佳苑第2幢储藏室（使用权）一间,储藏室编号为-119号，建筑面积8.11平方米,该储藏室使用年限随住宅；成交价总价为21028元；葛福宝、童爱仙对其所购储藏室的实地位置、套内面积已确认；该储藏室不作产权登记,葛福宝、童爱仙以本合同原件作为使用权凭证；本协议一式二份,自签定之日起生效。协议签订后，远景房地产公司于当日即将该储藏室交付给葛福宝、童爱仙使用，葛福宝、童爱仙于2013年4月23日已将总价款21028元支付给远景房地产公司，该合同双方已按约定履行完毕。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，葛福宝、童爱仙与远景房地产公司签订《远景佳苑储藏室使用权转让协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。远景房地产公司作为案涉储藏间的所有权人，其将储藏室交付给葛福宝、童爱仙使用，葛福宝、童爱仙也已向远景房地产公司支付了储藏室使用权转让费21028元，双方均已按照合同约定履行完毕各自的义务，合同目的已实现。关于葛福宝、童爱仙主张地下室与半地下室属公共公摊面积,为该幢房子的业主共有，因证据不足，一审法院不予采纳。综上，童爱仙、葛福宝要求确认双方储藏间使用权转让协议无效及远景房地产公司返还转让费21028元、利息5425.2元的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回童爱仙、葛福宝的诉讼请求。案件受理费231元，由童爱仙、葛福宝负担。 本院二审期间，童爱仙、葛福宝向本院提交一份独立地下室和非独立地下室的说明，证明本案地下室和半地下室属于公共部分。 远景房地产公司发表质证意见：对该份证据三性均有异议。构成说明没有落款和签字，仅是一份打印件，真实性无法判断，不能对抗我方提供的测绘局出具的测绘报告，也与本案无关，不符合证据的基本形式要件。 本院的认证意见：不属于二审中新证据，对该证据的关联性不予认可。 双方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见同一审，本院认证意见同一审。 二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：案涉《远景佳苑储藏室使用权转让协议》是否有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。本案中，远景房地产公司作为建造人，依法享有该储藏室的所有权，其将储藏室交付给葛福宝、童爱仙使用的行为并无不当，也未损害小区业主的利益，不违反法律的强制性规定。童爱仙、葛福宝主张地下室与半地下室属公共公摊面积,但未提供充分证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。童爱仙、葛福宝上诉主张合同无效，本院不予支持。 综上所述，童爱仙、葛福宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费462元，由童爱仙、葛福宝负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱继全 审判员  戴英杰 审判员  谢慧慧 二〇二〇年十二月四日 法官助理王艳 书记员章宏达 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 二、《诉讼费用交纳办法》 第二十九条诉讼费用由败诉方承担，胜诉方自愿承担的除外。 部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。