文书内容湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终2239号上诉人（原审原告）：王晖，男，1968年7月22日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。委托诉讼代理人：张弦，湖南天桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭华，湖南天桥律师事务所律师。上诉人（原审原告）：林明芳，女，1975年2月8日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。委托诉讼代理人：张弦，湖南天桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭华，湖南天桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：株洲市银基房地产有限公司，住所地：湖南省株洲市芦淞区建宁大厦南栋304号。法定代表人:周立忠，董事长。委托诉讼代理人：袁小虎，男，1977年10月19日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。上诉人王晖、林明芳因与被上诉人株洲市银基房地产有限公司（以下简称银基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2020）湘0203民初3921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，合议庭认为本案不需要开庭审理。本案现已审理终结。上诉人王晖、林明芳上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：原审判决适用法律错误。原审已查明被上诉人未按合同约定的办证期限为上诉人办理不动产权证，被上诉人已违约。由于双方未在合同中约定逾期办证的违约金额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，违约金应按已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）之规定，金融机构计收逾期贷款利息的标准为贷款利率水平上加收30%至50%，故案涉违约金应按6.175%至7.125%间的年利率计算。被上诉人银基公司辩称，我方于2016年交房。2016年年底进行了体制改革，导致办证延后。上诉人在去年年底已经办好并领走了房产证。王晖、林明芳向一审法院起诉请求：一、被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金157559.62元（自2017年12月6日起暂计算至2019年6月30日，实际以总房款1414015.43元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至原告实际取得不动产权证之日止）；二、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告银基公司系2002年7月18日成立，从事房地产开发等业务。2015年10月28日，被告银基公司（甲方）与原告王晖、林明芳（乙方）签订一份《株洲市商品房（预）销售合同》，合同约定：乙方向甲方购买芦淞区××路××号××大厦××室房屋，总房价款暂定为1414015.43元。乙方于签订合同之日付清首付款724015元，剩余690000元办理银行按揭；乙方若未按约定的时间付款，甲方有权按日万分之三收取违约金，逾期超过30天后，甲方有权要求乙方继续履行或者选择解除合同。甲方选择解除合同时，乙方应按违约金额的10%向甲方支付违约金。甲方定于2016年6月30日前将该房屋交付给乙方。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起360个工作日内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权证》。合同签订后，原告依约履行了支付房款义务。2016年6月30日，原告接收房屋，并签收了《接房手续书》。之后被告未按合同约定的办证期为原告办理不动产权证，酿成本案纠纷。另查明，案涉房屋所在的双银大厦于2016年3月27日通过了建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的五方验收；2016年5月30日，株洲市人民政府发布了《关于在株洲市城区实施不动产统一登记的通告》，自2016年6月27日起，城区各类不动产登记业务统一由市不动产登记中心办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》；银基公司因未取得《建设工程规划许可证》建设案涉项目而被株洲市规划局立案查处的受理时间为2014年1月3日，2014年1月3日株洲市规划局向银基公司下达了株规罚字（2014）第2号行政处罚决定书，责令改正违法行为，限期补办相关手续，罚款219640元；后该案移送至株洲市城市管理和综合执法局进行处理，2019年5月5日，株洲市城市管理和综合执法局又将该案退回株洲市自然资源和规划局处理，2019年6月5日，株洲市规划局向银基公司下达了《缴纳违法建设罚款通知单》，银基公司于2019年6月13日缴纳了相应罚款，而案涉项目《建设工程规划许可证》取得时间为2014年1月15日；2018年11月6日，银基公司就双银大厦建设项目申请合并验收，经株洲市住房和城乡建设局组织相关联办单位对本建设工程进行资料审查和现场踏勘后，一致认为符合要求、验收合格，并于2019年6月27日颁发了湖南省株洲市建设工程合并验收合格证明。双方签订的《株洲市商品房预销售合同》第十条约定房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：即商品房经勘查单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五方会签；第十二条约定逾期交付的违约金按已支付的房价款的日万分之一计算，但该合同对取得《房屋所有权证》（总证）的时间未进行约定。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告的争议焦点为：被告延迟办证是否存在自身的违约情形，若违约，应支付多少违约金。本案中原、被告签订的《株洲市商品房（预）销售合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应为合法有效，各方均应按照合同的约定予以全面诚实地履行。合同第十四条规定在签署《房屋交接书》之日起360个工作日内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权证》（分户证）。而本案中，原告签署《接房手续书》的时间为2016年6月30日，应以此作为计算办证期限的起点，按照满360个工作日计算，最迟应在2017年12月11日前进行办理，但现合同约定的办证期已过，被告银基公司仍未能为原告办理不动产权证，故银基公司的该行为已构成违约，应承担相应的违约责任。银基公司提出以取得首次不动产权属证书（总证）的时间即2019年8月19日作为起算点来确定转移登记（分户证）的合理期限的主张，经查，诉讼双方并未就总证的取得进行明确约定；且无论从合同约定还是交易惯例，房屋的交付只会存在一次，签署一份房屋交接手续，而本案中的《接房手续书》即为合同约定的《房屋交接书》；另合同虽然对总证的办理期限未进行明确约定，但对分户证的办理期限则有明确约定，该办理分户证的期限应包含办理总证的期限，故银基公司该辩解理由与事实不符，应不予支持。关于逾期办证的违约责任应如何确定和承担的问题。被告银基公司的行为已构成逾期办证的违约行为，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，因双方在合同中就逾期办证的违约行为的违约责任的承担未进行约定，且造成逾期办证的因素非系单一和一方所致，另合同中对逾期交房违约金的标准约定也仅为已付房屋价款的日万分之一，相比较而言，逾期办证的违约应相对逾期交房的违约较轻，一个是合同主义务的违反，一个是合同从义务或附随义务的违反，且诉争房屋也由原告实际接受使用，未能办证虽会对房屋的使用、处分和收益产生一定影响，但影响较小，故原告主张以房屋总价款为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金明显过高，与本案实际情况不符，应予调整。根据本案的实际情况，考虑上述因素，对本案中逾期办证的违约金，一审法院酌情确定应以房屋总价款为基数按日万分之零点一五乘以566天进行计算，即为12005元，对于超出部分，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告株洲市银基房地产有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告王晖、林明芳逾期办证违约金12005元（暂计算至2019年6月30日，之后的以1414015.43元为基数按日万分之零点一五的标准计算至不动产权证办理完毕之日止）；二、驳回原告王晖、林明芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费人民币3452元，财产保全费1370元，合计4822元，由被告株洲市银基房地产有限公司负担1633元，原告王晖、林明芳负担3189元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点为案涉房屋逾期办证的违约金应如何计算。经查，上诉人与被上诉人于2015年10月28日签订《株洲市商品房（预）销售合同》（以下简称《合同》），其中约定了被上诉人应于2016年6月30日前交房，逾期交房的违约金按已付购房款的日万分之一计算；双方在签署《房屋交接书》的360个工作日内，办理《房屋所有权证》（分户证）。《合同》中未就逾期办理房屋所有权证的违约责任进行约定。《合同》签订后，上诉人于2016年6月30日签署《接房手续书》，但该房的分户证未在360个工作日内办妥，被上诉人构成违约。上诉人提出应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，按已付购房款总额6.175%至7.125%的年利率计算违约金。本院认为，该法条第二款明确规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，其中的用语是“可以”，而非“应当”，要根据个案情况具体分析适用。本案中，《合同》对逾期交房的违约金约定为已付购房款的日万分之一，考虑到逾期办证的违约情形较逾期交房的违约情形为轻，并结合案涉房屋逾期办证的因素并非单一和一方所致，原审法院将本案逾期办证违约金酌情认定为按房屋总价款的日万分之零点一五的标准计算，符合本案实际，维护了双方当事人的合法权益，并无不当。上诉人主张一审判决违约金计算标准过低的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3211元，由上诉人王晖、林明芳负担。本判决为终审判决。审判长  黄胤彪审判员  唐俊平审判员  胡 芸二○二○年十二月二十一日法官助理成静书记员刘娜