湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8280号上诉人（原审原告）：喻华芳，女，1958年3月22日出生，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：唐正平，湖南金凯华律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐洁，湖南金凯华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周明光，男，1966年3月13日出生，住长沙市芙蓉区。被上诉人（原审被告）：周建平，女，1961年1月5日出生，住长沙市芙蓉区。被上诉人（原审被告）：常建林，男，1959年6月29日出生，住湖南省长沙县。上诉人喻华芳因与被上诉人周明光、周建平、常建林申请执行人执行异议之诉一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2019）湘0102民初18457号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。喻华芳的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判周光明所提执行异议不成立，喻华芳冻结周建平、常建林的长沙市天雄路8号天雄鞋业商贸城5栋132、133、312房屋（权证号：××、715152785、715152784）合法有效；2、本案诉讼费用由周光明、周建平、常建林负担。事实与理由：1、一审法院适用法律错误。一审法院应严格依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定审查本案，但一审法院故意避开不适用该司法解释的规定，属适用法律错误。2、一审法院认定事实不清，依据的证据不足。周明光并没有证据证明其购买行为是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。周明光对案涉房屋不享有物权期待权，而是与其他债权人一样的平等债权。周明光与周建平、常建林签订的《房屋买卖协议》实为因民间借贷引起的以物抵债协议，损害了其他债权人的合法债权，不应得到法院的支持，且该房屋直到喻华芳冻结之时仍在周建平、常建林名下，也未交付予周明光，周明光并未实际占有该房屋，不产生物权效力，不存在一审法院认定的物权优先权。案涉房屋虽申请办理不动产变更登记，但因上诉人申请的财产保全行为中止，该房屋物权并未发生转移，仍登记在常建林、周建平名下，一审法院认定案涉房产不属于常建林、周建平的财产是错误的。周明光辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。周建平未发表答辩意见。常建林未发表答辩意见。喻华芳向一审法院提出诉讼请求：1.周明光所提的执行异议不成立，原告喻华芳冻结周建平、常建林的长沙市天雄路8号天雄鞋业商贸城5栋132、133、312房屋（权证号分别为××、715152785、715152784）合法有效；2.诉讼费用由周建平、常建林、周明光共同承担。一审法院认定事实：周明光与周建平、常建林民间借贷纠纷案，周明光于2017年12月21日向一审法院提起诉前财产保全，一审法院依法作出（2017）湘0102财保183号民事裁定书，并依法查封了涉案房屋及313号房屋。后该案经一审法院调解，周明光与周建平、常建林一致确认：截至2018年5月4日，周建平、常建林尚欠周明光借款1672500元。一审法院依法作出（2018）湘0102民初599号及（2018）湘0102民初600号民事调解书。由于周建平、常建林未履行调解书确定的义务，周明光向一审法院申请强制执行。2019年5月31日，周建平、常建林（出卖方）与周明光（买受方）签订《房屋所有和永久使用权售卖协议》，约定周建平、常建林将涉案房屋中的312、313房对应的上层建筑即412、413房及411房（三套房屋均无产权证）定价28万元售转给周明光，作为拖欠周明光至今没还的应还款项之中。2019年10月10日，周建平、常建林（出卖方，甲方）与周明光（买受方，乙方）签订《房屋售卖协议》，约定：甲方以自有长沙市芙蓉区天雄皮革商贸城5栋132、133、312、313号房，定价140万元售卖给乙方。甲方在长沙农商银行隆平高科技园支行存在抵押贷款，贷款金额为99.5万元，由乙方汇入常建林银行账上99.5万元，先行支付归还银行房屋抵押贷款，解除他项，剩余40.5万元归还拖欠乙方至今没还的应还款项之中。乙方替甲方还清银行抵押贷款后，甲方应立即把该房屋的产权过户给乙方，并提供房屋过户的材料和契税证明。房屋产权过户完成后，乙方同意将房屋继续无偿给甲方使用三个月。上述协议签订后，周明光立即向常建林的账户转账支付99.5万元，用于偿还银行抵押贷款。常建林出具了收条，载明收到周明光购房款99.5万元。2019年10月11日，周建平、常建林申请解除了涉案房屋的他项登记，周明光申请解除了对上述房屋的财产保全措施。同日，周建平、常建林与周明光共同向长沙市不动产登记中心申请办理不动产转移登记手续，并提交了相关材料。2019年10月14日，天信房地产评估有限公司对涉案房屋及313房进行了课税评估，经评估，上述四套房屋的评估总价为1351836元。周明光在《课税评估报告确认书》签名确认。2019年10月15日，周明光交纳了契税、印花税、手续费、不动产登记费等税费，长沙市不动产登记中心向周明光出具了《不动产登记受理凭证》，告知其涉案房屋的转移登记已经受理，4个工作日内办结该登记事项。同日，喻华芳与周建平、常建林民间借贷纠纷案，喻华芳向一审法院申请诉前财产保全，一审法院依法作出（2019）湘0102财保558号民事裁定书，并查封了涉案房屋。长沙市不动产登记中心在送达回证上注明涉案房屋在办理转移登记业务。2019年10月21日，周明光与132、133号门面的原承租人陈胜利签订《门面租赁协议》。2019年10月22日，周明光缴纳了涉案房屋的物业管理费。后，周明光去长沙市不动产登记中心领取不动产权证，被告知涉案房屋已被一审法院查封，周明光遂向一审法院提起执行异议。一审法院作出（2019）湘0102执异142号执行裁定，认为周明光的异议成立，解除对涉案房屋的保全措施。喻华芳不服，提起本案诉讼。一审法院认为，本案的争议焦点是周明光对涉案房屋所享有的民事权益是否足以排除强制执行。首先，周明光对涉案房屋享有物权期待权。常建林、周建平与周明光签订的《房屋售卖协议》系双方当事人的真实意思表示，双方在协议中约定“房屋产权过户完成后，周明光将房屋继续无偿给常建林、周建平使用三个月”，该约定不违反法律法规的强制性禁止性规定，合法有效。协议签订后，周明光依约支付了相应对价，并积极向不动产登记中心申请办理不动产权转移登记手续。因此，周明光对涉案房屋享有物权期待权。而喻华芳对常建林、周建平仅享有一般金钱债权，且该金钱债权并非基于对涉案房产公示的信赖而产生。两相比较，周明光享有的物权期待权优先于喻华芳享有的一般金钱债权。其次，涉案房屋已不属于常建林、周建平的责任财产，不应在喻华芳诉常建林、周建平案件中被采取保全措施。在一审法院查封涉案房屋之前，常建林、周建平已与周明光签订了合法有效的《房屋售卖协议》，且常建林、周建平与周明光均履行了协议约定的义务。周明光依约支付了对价，并积极向不动产登记中心申请办理不动产权转移登记手续，交纳了相关税费，尽到了买受人的谨慎注意义务；常建林、周建平收到购房款后，积极配合周明光向不动产登记中心申请办理不动产权转移登记手续，其对涉案房屋已不再享有法律上的实体权利，仅负有按期腾房的义务。在办理不动产权转移登记过程中，不动产登记中心已将涉案房屋标记为正在办理不动产转移登记，在一审法院查封涉案房屋时告知了正在办理转移登记的情况，不动产登记中心标识涉案房屋“正在办理不动产转移登记”的行为具有对外公示效力。因此，涉案房屋已不属于常建林、周建平的责任财产，不应当在喻华芳诉常建林、周建平案件中被采取强制执行措施。综上所述，周明光对涉案房屋所享有的民事权益足以排除强制执行，喻华芳要求继续执行涉案房屋，依据不足，一审法院不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回喻华芳的诉讼请求。案件受理费80元，由喻华芳负担。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：首先，常建林、周建平与周明光签订的《房屋售卖协议》合法有效，同时周明光按协议约定支付了常建林99.5万元，用于偿还银行抵押贷款，且剩余房款亦通过常建林、周建平欠付周明光的部分款项予以抵扣。其次，协议签订后，周建平、常建林与周明光共同向长沙市不动产登记中心申请办理不动产转移登记手续，并提交了相关材料，周明光还交纳了相关税费，且长沙市不动产登记中心亦受理了该房屋的不动产转移登记。再次，长沙市不动产登记中心向周明光出具了《不动产登记受理凭证》，并将涉案房屋标记为正在办理不动产转移登记，且一审法院查封涉案房屋时对此亦明知。因此，周建平、常建林对涉案房屋实际上已不具有实体权利，一审法院认为周明光对该房屋享有物权期待权，该房屋已不属于常建林、周建平的责任财产，不应当在喻华芳诉常建林、周建平案件中被采取强制执行措施，并无不当。综上所述，喻华芳的上诉请求不成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人喻华芳负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇二〇年十二月十日书记员 肖佳敏