湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终417号上诉人（原审被告）：湖南湘凯物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区东大门市场****。法定代表人：杜学凯，董事长。委托诉讼代理人：李福荣，湖南云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：谈建平，湖南云天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长沙市雨花区华庭美苑小区业主委员会，住，住所地长沙市雨花区香樟路**/div>负责人：肖家晶，主任。委托诉讼代理人：刘昂，湖南人和律师事务所律师。委托诉讼代理人：向艺婷，湖南人和律师事务所律师。上诉人湖南湘凯物业管理有限公司（以下简称湘凯物业公司）因与被上诉人长沙市雨花区华庭美苑小区业主委员会（以下简称华庭美苑业委会）物业服务合同纠纷一案，不服长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初11531号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。湘凯物业公司上诉请求：1、撤销原审判决，将本案发回重审或查明事实后依法改判上诉人不承担返还停车费的责任。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决适用法律错误。1、本案在数次法庭调查阶段，未见被上诉人主张上诉人违约的证据，原审判决适用《中华人民共和国合同法》第60条不当。2、被上诉人向一审法院提交的《投票表决结果汇总表》不符合《中华人民共和国物权法》第76条第1款第7项、第2款规定的条件，一审判决认定业委会具有原告主体资格错误。3、上诉人依法移交《物业管理条例》第29条规定的全部资料，其他资料并不是法律、法规规定必须移交，不构成侵权。4、上诉人使用地下室停车位的权利来源于《前期物业服务合同》第8条约定，期限源于《前期物业服务合同》第11章第1条业委会成立时订立物业服务合同生效时止。《前期物业服务合同》订立时，长沙瑞都房地产开发有限公司已对部分实体权利进行了处分。上诉人与被上诉人之间并未建立物业服务合同法律关系，原审判决书在上诉人已与长沙瑞都房地产开发有限公司约定合作分成比例后判决返还收费归业委会，不仅适用法律错误，而且遗漏当事人，程序违法。5、本案被上诉人与小区业主系两个不同的法律概念，被上诉人诉请依据的是物业服务合同纠纷，而不是共有权纠纷。二、一审判决程序违法。1、一审判决认定停车费773569.8元，包含《前期物业服务合同》第8条约定的收入。因上诉人前期收费依据《前期物业服务合同》取得，该合同涉及前合同主体，原审人民法院应依职权追加长沙瑞都房地产开发有限公司为本案第三人。一审判决书遗漏重要的当事人，程序违法。2、被上诉人的代理人在一审法庭上陈述，本案系小区业主诉物业公司返还公共收益。即提起诉讼的原告是小区业主而不是业主委员会。一审判决书据以认定诉讼主体的证据未经法庭质证。3、原审判决没有依据法庭质证的证据判决，原审判决认定事实的程序违法。4、原审判决采信被上诉人逾期举证的证据却未采信上诉人的证据，原审判决程序违法。三、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定《长沙市华庭美苑小区对公共收益相关事项的投票表决结果汇总表》赞成所占比例63.9%事实缺乏证据证明。2、原审判决依据华庭美苑业委会提交的车辆授权表证明2016年12月31日至2018年10月31日停车费收费情况并以此推定9年收费，显失公平。3、一审法院认定上诉人拒不按调查令提交证据的事实缺乏证据证明。4、原审判决认定停车费为公共收益缺乏证据证明。一审判决认定上诉人收取了694422元停车费为公共收益，没有剔除成本及地下室已明确业主的车位。5、力力渔港餐馆前坪与瑞都华庭小区分开并独立存在，上诉人进场时没有完整的道闸系统，进出口物业管理人员等成本均未剔除，一审判决认定上诉人收取力力渔港停车费165100元为公共收益缺乏证据证明。6、原审判决没有剔除上诉人为完善物业管理支付的成本。雇佣保安公司二年费用，加砌围墙18万元费用和力力渔港导闸系统6万余元费用。华庭美苑业委会辩称：一、被上诉人具有诉讼主体资格且主体适格。被上诉人是代表小区全体业主请求上诉人返还公共收益，公共收益自始归业主所有，与被上诉人何时成立无关。以被上诉人起诉湘凯公司已获得小区业主双过半决议同意，符合法律规定，且投票、计票全过程有香樟路社区居民委员会予以监督并证明，被上诉人有权代表小区业主提起诉讼。二、上诉人拒不交出属于业主所有的公共收益，根据《湖南省物业管理条例》第66条的法律规定，被上诉人也享有起诉湘凯公司的权利。三、《前期物业合同》第6条不是对物业服务内容进行的约定，并不适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条，对业主并无法定约束力。并且，该约定违反了《物业管理条例》第27、54条的效力强制性规定，同时也排除了业主的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第52条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的规定，应属无效。四、上诉人自己先后制作的三份《公共收益明细表》可以清楚地证明：在物业服务期间上诉人收取了停车费且停车费属于公共收益；上诉状中上诉人明确承认了《公共收益明细表》的停车费数据包括地下室停车位收费部分，可见地下停车费确属公共收益。上诉人也没有证据证明《车辆授权表》中包含地下停车费。湘凯物业公司对小区内部停车位的收费，包含对占用小区内部的道路、绿化用地停车位的收费，该部分收费包含公共收益的停车位。本案有充足的证据证明停车费相关证据都由上诉人掌握和控制，而上诉人无正当理由拒不提交，应当认定被上诉人的主张成立，即授权表上的停车费都属于公共收益。一审对于停车费的事实认定和法律适用准确、正确。五、侵占公共收益的是上诉人，本案无需追加前物业合同的主体长沙瑞都房地产公司为本案第三人；被上诉人并未逾期向法院申请调查令、也并未逾期举证，一审程序合法。被上诉人并非依据前物业合同提起诉讼，而是基于物权法、物业管理条例、湖南省物业管理条例等法律规定，要求上诉人返还小区公共收益。小区停车费是由上诉人收取的，被上诉人有权向停车费的收取方提出诉讼请求。六、上诉人没有证据证明其实际支出了保安费、砌墙费等各项开支，且其所主张的各项支出均是为小区提供物业服务产生的成本，已包含在物业服务费中，并非管理公共收益产生的成本，不应另行收取或抵扣公共收益。七、上诉人在收到法院调查令的情况下仍拒不提交完整的公共收益资料，其目的就是要侵占属于业主的公共收益。本案中上诉人自己公示承认收取了停车费、广告费等公共收益，且主张所谓成本开支，再结合物业管理的客观事实，足以证实上诉人确实掌握所有公共收益相关证据材料，却至今拒不提交，实属有意为之。八、上诉人在服务期间已有多次隐瞒、造假侵害全体业主利益的不良行为记录。上诉人为小区服务的九年时间里，小区的设施设备、卫生、安全、居住环境均未得到正常维护，物业服务质量低下。服务期间，上诉人还曾伪造业主签名，挪用小区维修资金697979.21元，此事经湖南都市频道报道，并已被长沙住建委查证属实。小区全体业主的利益饱受上诉人侵害，请法庭酌情考虑。华庭美苑业委会向一审法院提出诉讼请求：1.判令湘凯物业公司向华庭美苑业委会返还全部公共收益（停车费、广告费、场地费、摆摊费）共计1269241.33元；2.判令湘凯物业公司向华庭美苑业委会支付于物业服务期内占用小区共有部分或公共区域的应付租金或场地占用费644652元；3.判令湘凯物业公司向华庭美苑业委会支付公共收益的利息9202元（以1269241.33元为基数，按照银行同期贷款利率自2018年11月1日起计算至实际支付之日止，暂计算至2018年12月31日）；4.判令湘凯物业公司承担本案诉讼费及保全费。一审法院查明，2009年6月6日，长沙瑞都房地产开发有限公司与湘凯物业公司签订《瑞都华庭美苑前期物业服务委托合同》，合同约定：由湘凯物业公司为华庭美苑小区提供物业服务，华庭美苑小区的全体业主或物业使用人均应对履行该合同承担相应的责任；合同期限为自合同签订之日起至华庭美苑小区第一届业主委员会代表全体业主完成续聘或选聘物业服务企业所签订的物业服务合同生效时止；物业服务收费按照包干制执行；停车租位服务费220元/个/月，固定车位停车管理费50元/个/月。合同签订后，湘凯物业公司依约入驻华庭美苑小区提供物业服务，并将华庭美苑小区1栋电梯厅、2栋1单元1楼、2栋2单元架空层、2栋3单元、2栋楼梯隔间、2栋1楼公厕、4栋架空层、4栋地库、5栋地库、6栋2单元地库共十处房屋作为湘凯物业公司的办公室、员工宿舍、员工食堂等办公所用。在提供物业服务期间，湘凯物业公司对停车位实行收费管理，停车位租金220元/个/月，后于2018年5月变更为100元/个/月。湘凯物业公司还将华庭美苑小区1栋前坪地面停车位出租给瑞都华庭小区1栋201号力力渔港餐馆，收取停车费合计165100元。利用小区公共电梯间分别与长沙播了么文化传媒有限公司、长沙协成广告有限公司、长沙协力智慧广告有限公司、分众传媒有限公司、驰众广告有限公司共5家公司签订广告合同，同意上述公司播放广告，并收取广告费合计157133.33元。此外，湘凯物业公司在物业服务期间还利用小区其他公共区域与北京天天一泉净环保科技有限公司、深圳市丰巢科技有限公司等7家公司签订合作协议，对外收取场地费合计122828元。2018年5月30日，华庭美苑业委会正式成立并备案。同年8月15日，华庭美苑业委会依法召开业主大会解聘了湘凯物业公司，并于同年9月21日通过召开物业服务企业开标评标大会，确定湖南嘉联物业有限公司作为华庭美苑小区的新物业服务企业。同年10月13日，华庭美苑业委会组织召开业主大会，就如下事项进行投票表决：1.是否将华庭美苑小区的公共收益交由华庭美苑业委会统一保管；2.是否以华庭美苑业委会名义起诉湘凯物业公司，要求其返还小区公共收益、物业管理用房等公共设施及电梯等公共设备的图纸资料；3.是否授权华庭美苑业委会利用小区共有部分进行经营。对于上述表决事项，共收到有效选票760票，其中赞成以上三大事项的票数均为458票，占小区总人数的60.3%，专有面积为49928.09平方米，占小区总面积的69%；反对以上三大事项的票数为0票，弃权票数为302票。随后华庭美苑业委会先后多次发函通知湘凯物业公司进行工作交接，并办理物业资料、公共收益及公共设施设备的移交。湘凯物业公司于2018年10月31日前，先后将物业资料、物业管理用房、公共设施设备移交给了湖南嘉联物业服务有限公司，并于2018年10月31日撤出了华庭美苑小区，但至今未向华庭美苑业委会移交物业服务期内的小区公共收益。华庭美苑业委会认为湘凯物业公司的行为损害了小区全体业主的合法权益，遂向一审法院提起诉讼。一审法院认为，本案争议主要有以下几点。一、华庭美苑业委会是否有权向湘凯物业公司主张其成立之前产生的小区公共收益。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，建筑区划内的公共场所、共用设施和物业管理用房，均属于业主所有。《湖南省物业管理条例》第五十二条规定，利用物业管理区域共用部位、共用设施设备进行经营的收益属于全体业主共有。公共区域作为全体业主的共有物，全体业主对其依法享有所有权及基于所有权而产生的其他权益。本案中，湘凯物业公司受长沙瑞都房地产开发有限公司委托，对华庭美苑小区提供前期物业管理，在2009年6月6日至2018年10月31日物业服务期间，利用小区公共区域，对外收取停车费、电梯广告费、场地费等公共收益，上述公共收益应当属于华庭美苑小区全体业主共同所有。另外，华庭美苑业委会有效成立并备案，且已依法召开业主大会，经占总人数过半数的业主且专有部分面积占小区总面积过半数的业主投票通过起诉湘凯物业公司返还公共收益的有效决议，即华庭美苑业委会系经小区全体业主授权，依法代表华庭美苑小区全体业主进行本次诉讼，其主张的是华庭美苑小区全体业主的合法权益，故华庭美苑业委会有权代表华庭美苑小区全体业主，在物业服务合同的权利义务终止后请求湘凯物业公司移交在物业服务期内产生的公共收益。二、湘凯物业公司是否超出物业管理用房范围占用小区公共区域。根据2009年6月1日起施行的《长沙市物业管理用房规定》第五条第一项规定：“新建开发项目应当按照不低于开发建设总建筑面积（包含地上和地下，其中地下车库按照50％比例计算，下同）千分之三至千分之五的比例配置物业管理用房，费用计入建筑成本：（一）项目总建筑规模在20万平方米以下的，按照千分之五的比例配置物业管理用房；物业管理用房建筑面积不得少于150平方米，间数不少于2个自然间。”长沙瑞都房地产开发有限公司与湘凯物业公司于2009年6月6日签订《瑞都华庭美苑前期物业服务委托合同》，该合同受上述规定调整。该合同约定，长沙瑞都房地产开发有限公司应在湘凯物业公司服务人员进场开展工作之前30日内按规定向湘凯物业公司提供不低于400平方米的物业用房。本案中，湘凯物业公司在物业服务期间使用的小区10处物业管理用房共计四百多平方米，符合双方合同约定和上述法律法规规定。故对华庭美苑业委会要求湘凯物业公司支付物业服务期间占用小区公共区域的应付租金和场地占用费的诉讼请求，一审法院不予支持。三、关于停车费。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，本案所涉车位不能办理产权登记，不能认定为享有专有权的专有部分，小区停车位作为公共配套设施，是建筑物的辅助设施，供小区业主共同使用，属于小区公共区域，所产生的停车费收益应归小区业主所有。关于停车费金额，华庭美苑业委会主张按照湘凯物业公司2017年公布的《华庭美苑小区公共收益明细表》上登记的107080元/年的停车费标准计算，但湘凯物业公司主张该明细表仅为2017年公共收益情况，华庭美苑业委会也未提供其他证据佐证该数额即为停车费的年平均收费标准，故一审法院对上述计算标准不予采信。华庭美苑业委会提交了车辆授权表证明2016年12月31日至2018年10月31日停车费收费情况。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”，湘凯物业公司作为小区的物业管理单位，掌握小区的具体停车费收费情况。华庭美苑业委会提交的《华庭美苑小区公共收益明细表》、《2018年（上半年）华庭美苑小区公共收益及使用情况公示表》等证据证明，湘凯物业公司掌握有关于停车费收取情况的证据。但在一审法院授权华庭美苑业委会的委托诉讼代理人持一审法院调查令调取上述证据时，湘凯物业公司无正当理由拒不提供，因此可以认定华庭美苑业委会的主张成立。根据该表，湘凯物业公司向业主收取了停车位租赁费及固定车位的服务费。其向固定车位收取的是服务费并非停车租赁费，故应将该部分费用予以剔除。根据车辆授权表可以认定湘凯物业公司共计收取了694422元停车位租赁费。另外，湘凯物业公司通过将华庭美苑小区1栋前坪地面停车位出租给瑞都华庭小区1栋201号力力渔港餐馆，收取停车费165100元。以上停车费收益共计859522元。四、关于摆摊费金额。华庭美苑业委会主张按照湘凯物业公司2017年公布的《华庭美苑小区公共收益明细表》上登记的2800元/年的摆摊费标准计算，但湘凯物业公司主张该明细表仅为2017年公共收益情况，华庭美苑业委会也未提供相关票据佐证，一审法院结合现有证据及庭审情况无法查明摆摊费的具体标准，故一审法院对上述计算标准不予采信。但《华庭美苑小区公共收益明细表》、《2018年（上半年）华庭美苑小区公共收益及使用情况公示表》由湘凯物业公司出具并加盖其公章，可以证明湘凯物业公司至少截至2017年曾收取摆摊费2800元、在2018年1-6月收取摆摊费1000元，故一审法院对该部分摆摊费予以支持。五、关于广告费。华庭美苑业委会诉称湘凯物业公司通过在小区公共电梯间发布广告，向长沙协力智慧广告有限公司收取广告费12360元，但根据湘凯物业公司与长沙协力智慧广告有限公司签订的《电梯门广告宣传合作合同》第四条第二款的约定，该金额中包含了应由长沙协力智慧广告有限公司缴纳的税金360元（按合同总金额的3%计算），故一审法院认定上述广告费总额为12000元。湘凯物业公司向其余四家广告公司收取电梯间广告费的事实清楚，证据确实充分，一审法院对华庭美苑业委会的该项诉讼请求予以支持。六、关于场地费。湘凯物业公司利用华庭美苑小区多处公共区域，通过与7家公司签订合作合同，对外收取场地费共计122828元的事实清楚，证据确实充分，一审法院对上述金额予以采信。七、湘凯物业公司是否应当支付占用公共收益期间所产生的利息。湘凯物业公司在2018年10月31日撤离华庭美苑小区时，本应将小区公共收益及时移交给小区全体业主，但其至今未移交上述款项，给全体业主造成相应的利息损失。华庭美苑业委会主张湘凯物业公司按银行同期贷款利率的标准向其支付自2018年11月1日至实际支付之日止占用公共收益资金的利息，于法不悖，一审法院予以支持。八、在湘凯物业公司在为华庭美苑小区提供物业服务期间，该小区公共区域的停车费、摆摊费、广告费、场地费等公共收益应主要归属华庭美苑全体业主所有，湘凯物业公司作为物业服务企业也尽到了相应的管理之责，对上述收益享有部分参与分配权。结合公共收益情况、管理程度和管理支出实际情况，一审法院酌情确定湘凯物业公司享有上述收益的10%为宜，即享有该小区公共区域收益中的停车费85952.2元、摆摊费380元、广告费15713.33元、场地费12282.8元。其余的小区公共区域收益中的停车费773569.8元、摆摊费3420元、广告费141420元、场地费110545.2元，以上共计1028955元，应归华庭美苑小区全体业主所有，由华庭美苑业委会收取和管理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十六条第一款第七项、第二款，《物业管理条例》第三十条、第五十条第一款、第五十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条第一款规定，一审判决如下：一、湖南湘凯物业管理有限公司应在判决生效之日起三日内，向长沙市雨花区华庭美苑小区业主委员会偿付物业服务期间的停车费收益773569.8元；二、湖南湘凯物业管理有限公司应在判决生效之日起三日内，向长沙市雨花区华庭美苑小区业主委员会偿付物业服务期间的摆摊费收益3420元；三、湖南湘凯物业管理有限公司应在判决生效之日起三日内，向长沙市雨花区华庭美苑小区业主委员会偿付物业服务期间的广告费收益141420元；四、湖南湘凯物业管理有限公司应在判决生效之日起三日内，向长沙市雨花区华庭美苑小区业主委员会偿付物业服务期间的场地费收益110545.2元；五、湖南湘凯物业管理有限公司应在判决生效之日起三日内，向长沙市雨花区华庭美苑小区业主委员会支付上述四项公共收益的逾期利息，该利息以1028955元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2018年11月1日起计算至实际清偿之日止；六、驳回长沙市雨花区华庭美苑小区业主委员会的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22108元，财产保全费5000元，由华庭美苑业委会长沙市雨花区华庭美苑小区业主委员会负担2211元，湘凯物业公司湖南湘凯物业管理有限公司负担24897元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，双方争议焦点为：1、华庭美苑业委会是否具备诉讼主体资格。2、湘凯物业公司是否应向华庭美苑业委会返还停车费收益773569.8元。湘凯物业公司提出华庭美苑业委会不具有诉讼主体资格。经审查，华庭美苑业委会系有效成立并备案，具备诉讼主体资格，且华庭美苑业委会起诉湘凯物业公司返还公共利益，经专有部分占小区建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，华庭美苑业委会取得了涉案小区业主的授权，故该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。湘凯物业公司提出：1、其使用地下室停车位的权利来源于其与长沙瑞都房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，长沙瑞都房地产开发有限公司已对部分实体权利进行了处分；2、一审判决认定上诉人收取力力渔港停车费165100元为公共收益缺乏证据证明；3、没有剔除湘凯物业公司运营的成本费用。经审查，1、《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”湘凯物业公司利用小区公共区域收取的停车费系公共收益，应归该小区全体业主所有。华庭美苑业委会提交了停车照片、停车场车位租赁协议书、收款收据等证据证明湘凯物业公司将华庭美苑小区1栋前坪地面公共区域作为停车位出租给瑞都华庭小区1栋201号力力渔港餐馆收取165100元停车费，一审法院酌情确定湘凯物业公司享有上述收益的10%,即享有16510元,其余的停车费148590元应归华庭美苑小区全体业主所有,由华庭美苑业委会收取和管理，该认定并无不当。2、关于湘凯物业公司就地下车库停车向小区业主收取的停车位租赁费，因该公司与长沙瑞都房地产开发有限公司签订《瑞都华庭美苑小区物业服务委托合同》，该合同约定由湘凯物业公司收取地下车库停车租位服务费。即湘凯物业公司系受开发商的委托收取地下车库停车费，华庭美苑业委会现主张湘凯物业公司向其支付地下车库停车费必然会对开发商的权益造成影响。华庭美苑业委会并未提供证据证明其与开发商就地下车库停车收费权事宜达成了合意，或以其他合法形式确定了权利归属，故一审判决认定湘凯物业公司收取的694422元停车位租赁费中90%即624979.8元归华庭美苑小区全体业主所有不当。3、华庭美苑业委会提出湘凯物业公司对小区内部停车位的收费，包含对占用小区内部的道路、绿化用地停车位的收费，该部分收费包含公共收益的停车位。但华庭美苑业委会未提交充分的证据予以证明，该理由缺乏事实依据。4、湘凯物业公司的运营成本费用不能成为其占有属于华庭美苑小区全体业主所有的公共利益的正当理由。故湘凯物业公司的上述上诉理由部分成立。湘凯物业公司提出一审法院程序违法，经审查，湘凯物业公司未提交证据证明一审法院存在程序违法的情况，该上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述,湘凯物业公司的上诉请求部分成立，应予改判。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条,第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,第十条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初11531号民事判决第二、三、四项；二、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初11531号民事判决第六项；三、变更湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初11531号民事判决第一项为湖南湘凯物业管理有限公司应在本判决生效之日起三日内，向长沙市雨花区华庭美苑小区业主委员会偿付物业服务期间的停车费收益148590元；四、变更湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初11531号民事判决第五项为湖南湘凯物业管理有限公司应在本判决生效之日起三日内，向长沙市雨花区华庭美苑小区业主委员会支付公共收益的逾期利息（该利息以403975.2元为基数，自2018年11月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回长沙市雨花区华庭美苑小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22108元，财产保全费5000元，由长沙市雨花区华庭美苑小区业主委员会负担17464元，由湖南湘凯物业管理有限公司负担9644元；二审案件受理费11536元，由长沙市雨花区华庭美苑小区业主委员会负担9320元，由湖南湘凯物业管理有限公司负担2216元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  赵佳玮二〇二〇年十二月十五日书记员  孙 娇附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。