重庆市巫溪县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0238民初2919号原告：陈廷鉴，男，1963年6月11日出生，住重庆市巫溪县。被告：重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司，住所地重庆市巫溪县城厢镇太平路**，统一社会信用代码91500238673396425P。法定代表人：彭希，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王发权，重庆浩志律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨开元，重庆浩志律师事务所律师。原告陈廷鉴与被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月10日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈廷鉴、被告重庆市圣鼎房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王发权、杨开元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈廷鉴向本院提出诉讼请求：1.请求被告向原告支付违约交房的违约金18215.35元(计算方式：303084.00×0.0001×601天，暂计时间算至2019年5月24日);2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月25日，原告向被告购买位于巫溪县马镇坝逸美兴悦小区×××的商品房，并签订了《重庆市商品房屋买卖合同》，合同约定购房款为303084.00元，该合同第七、八条约定被告于2017年9月30日将取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付给原告。2017年9月30日，被告将商品房交付给原告，原告将该商品房装修后居住至今，但被告一直没有交付房产证给原告，为维护自己的合法权益，原告多次催促被告履行办理房屋主权证的义务，但被告不予理睬，后来得知被告不能办理产权证的原因是因为该栋商品房至今没有进行竣工验收，更没取得《重庆市建设工程竣工验收设备案登记证》。原告认为，被告未按合同约定的条件履行交房义务，应承担违约责任，请求法院支持原告的诉讼请求。被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司辩称：原、被告双方达成的《商品房屋买卖合同》属于限价房，单价由政府限价，被告已按合同约定时间将房屋交付给本案原告，虽然没有在交房时取得竣工备案登记，但并没影响原告的合法使用，也没有给原告造成实际的财产损失，就违约责任，被告交房属于履行合同的主义务，而备案登记只是交房验收的一个条件，竣工备案登记虽然没有如期办理，但并未影响合同的实际履行。作为被告虽然没有办理备案登记证，除了政府、政策因素，还有其他不可抗力因素，这些情况情有可愿，不代表被告没有履行责任。就违约金的计算应按合同约定，其起止时间标准按合同约定只应当计算至取得竣工备案登记证时止，合同对违约金的计算系数过高，请求人民法院予以降低。本院经审理认定事实如下：2017年3月25日，原告(乙方)与被告(甲方)签订编号为：CQ-×××-00755256的《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定原告以建筑面积单价为3600.00元/㎡、总价款303084.00元的价格购买座落于重庆市巫溪县柏杨街道北井大道5号逸美兴悦×××号房屋；同时约定原告的付款方式为按揭付款：首付款为93084.00元，其余房款210000.00元以按揭方式支付给被告；该合同第七条第(一)款第2项约定：属预售商品房的，甲方应当在2017年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；第七条第(二)款约定：本商品房交付时应符合以下条件：(1)本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；第八条第1款约定：甲方应于确定交付日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》......；该合同第九条约定：甲方逾期交房的违约责任：......；(2)逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同)后，......乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金......。同日，原、被告签订《巫溪县逸美兴悦小区(商品房买卖合同)补充协议》，补充协议第八条约定：若乙方未将购房款和其他相关税、费结清的，交房时间顺延至乙方将购房款和其他相关税、费付清为止，乙方同意甲方不承担此段时间逾期交房的违约责任……。第十八条特别约定：.....(3)由于不可抗力、政府行为、政策因素，导致甲方不能按期交房和办理备案登记、产权证书的，期限顺延，甲方不承担违约责任；第十九条约定：乙方承诺在签订此协议时已充分知晓本协议内容，明确理解本协议各条款的含义，知悉双方的权利合同义务，系双方当事人真实意思表示；第二十条约定：本合同中的不可抗力包括但不限于......。合同签订后，原告按约定向被告支付了首付款并办理了按揭贷款，2017年12月26日，原告办理的银行按揭贷款到达被告账户。2018年1月，被告将未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付给原告。2019年5月24日，被告方取得案涉楼房的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《巫溪县逸美兴悦小区(商品房买卖合同)补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人双方应当按照约定严格履行自己的义务，不得擅自变更或者撤销。双方在合同第七条中约定，交付的房屋应取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，但被告直至2019年5月24日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，虽然被告辩称已按合同约定向原告交付了房屋，但其交房行为不构成有效交付，直至被告于2019年5月24日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》时，被告的交付义务才完成，因此，被告应按合同第九条的约定承担逾期履行的违约责任，故被告辩称已按合同约定按时交房屋，被告交房属于履行合同的主义务，而备案登记只是交房验收的一个条件，竣工备案登记虽然没有如期办理，但并未影响合同的实际履行的理由不能成立，本院不予采纳。原、被告双方签订的《巫溪县逸美兴悦小区(商品房买卖合同)补充协议》第八条约定，若乙方未将购房款和其他相关税、费结清的，交房时间顺延至乙方将购房款和其他相关税、费付清为止，乙方同意甲方不承担此段时间逾期交房的违约责任。原告于2017年12月26日通过银行向被告支付购房尾款210000.00元，故本案违约交房的违约金应从2017年12月27日开始计算。虽然双方合同同时约定由于非被告原因或者属于不可抗力、政府行为、政策因素等原因的免责条款，但被告所提交的证据不足以证明延期交付系第三方原因所致，故对被告抗辩其不能承担违约责任的理由不能成立，本院不予支持。本案被告已于2018年1月将房屋交给了原告占有、使用，与被告未按期交付房屋的情形又有区别。结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，本着公平、合理的原则，本院酌情将逾期交房的违约金调整为按已付房款每日万分之零点七的标准支付违约金。综上所述，因被告已于2019年5月24日取得《重庆市建设工程竣工验收报告》，其承担逾期违约的截止日期为2019年5月24日，其按揭贷款于2017年12月26日到达被告账户，故对原告主张被告支付2017年10月1日至2019年5月24日期间的违约金按照日万分之一的诉讼请求，本院依法予以调整为从2017年12月27日起至2019年5月24日止以购房款303084.00元基数，按日利率万分之零点七的标准计付逾期交房的违约金，即10883.75元(303084.00×0.00007×513天)。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈廷鉴支付违约交房违约金10883.75元；二、驳回原告陈廷鉴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费127.69元，由原告陈廷鉴负担27.69元，被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司负担100.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员 卢 平二〇二〇年十二月四日书记员 潘宗云