四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初10492号 原告：四川蓉汇工程机械设备服务有限公司，住所地四川省成都市新都区工业**君跃路**8-5。 法定代表人：王道贵，职务不详。 委托诉讼代理人：王馨，四川信诺达律师事务所律师。 被告：四川傲曦投资有限公司，住所地四川省成都市新都区工业**新石路。 法定代表人：陈敏，职务不详。 委托诉讼代理人：方志国，男，1980年9月5日出生，汉族，住安徽省来安县，该公司员工。 原告四川蓉汇工程机械设备服务有限公司（以下简称蓉汇公司）与被告四川傲曦投资有限公司（以下简称傲曦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月10日公开开庭进行了审理。原告蓉汇公司的委托诉讼代理人王馨、被告傲曦公司的委托诉讼代理人方志国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蓉汇公司向本院提出诉讼请求：1.判令傲曦公司为蓉汇公司办理产权证书（后明确为办理不动产权证）；2.判令傲曦公司向蓉汇公司支付未能如期办理产权证的违约金（按照已支付房款总价3223995元每天万分之三从2015年12月15日支付至傲曦公司为蓉汇公司办证为止，计算至起诉之日违约金为1312488.36元）；3.判令傲曦公司退还蓉汇公司购房款面积差价170203.7元；4.判令傲曦公司为蓉汇公司开具购房发票；5.本案诉讼费用由傲曦公司承担。事实与理由：2011年4月7日，蓉汇公司与傲曦公司签订《晨明汽车总部港物业买卖协议》，约定蓉汇公司以单价5809元/平方米、总价3223995元的价格购买傲曦公司开发的位于晨明汽车总部港房屋一套（以下简称案涉房屋），该物业建筑面积为555平方米（实际面积以房管局颁发的房屋产权证登记面积为准），并约定最终根据房管局颁发的房屋产权证面积据实结算物业价款，多退少补。根据协议第五条，物业交付后，蓉汇公司与傲曦公司应积极配合办理该物业的产权过户登记手续，在蓉汇公司积极配合的前提下，傲曦公司应当于蓉汇公司接收该物业之日起3年内为蓉汇公司办理完毕相应的产权证书；若傲曦公司因过错致使蓉汇公司未能在约定期限内取得产权证书，蓉汇公司有权选择继续履行本协议，每逾期一日，蓉汇公司有权要求傲曦公司支付已付物业价款万分之三的违约金。后由于傲曦公司迟延至2012年12月14日才完成交房，故按照双方约定，蓉汇公司于2012年12月14日将购房尾款全部交付给了傲曦公司，并且蓉汇公司于当日支付了傲曦公司各项税费。2012年12月19日，傲曦公司向蓉汇公司提供了房屋明细清单，载明蓉汇公司所购房屋建筑面积为512.6平方米，公摊面积为13.1平方米，这与买卖协议载明的555平方米存在差异，按照协议约定应当多退少补。但时至今日，买卖协议约定的办理完毕产权证书的时间已经过去三年多，但傲曦公司迟迟未能为蓉汇公司办理，并且应退还的购房款也未及时退还，经蓉汇公司多次催告，傲曦公司仍未能履行。傲曦公司的行为违反了双方约定，为此，蓉汇公司诉至法院，提出前述诉讼请求。 傲曦公司辩称：第一，傲曦公司积极配合蓉汇公司办理房屋不动产权证书，但受政策影响需要等待政府职能部门明确，在满足办理条件时予以办理，当前还有客观障碍；第二，按照双方签订的买卖协议第四条、第五条约定，支付购房款及定金情况下还需支付其他费用，否则办理产权证时间顺延，同时第十二条约定如果出现政府行为影响办证，双方互不追究责任，故不认可蓉汇公司要求支付违约金的诉请，且即使法院认为傲曦公司应当承担违约金，约定违约金标准也过高、请求调低；第三，按照双方协议约定，退还差价需要等产权证办理完毕后计算退还金额，现退还条件未成就，故不认可蓉汇公司要求退还购房面积差价的诉请；第四，傲曦公司可以给蓉汇公司提供相应发票。 本案开庭审理后、判决作出前，因案涉房屋不动产权证已办出，蓉汇公司撤回其第1项、第4项诉讼请求，变更其他诉讼请求为：1.判令傲曦公司向蓉汇公司支付未能如期办理房屋权属转移登记的违约金（违约金按照已支付房款总价3223995元每日万分之三的标准，从2015年11月29日计算至2020年11月4日）；2.判令傲曦公司退还蓉汇公司购房款面积差价246301.6元；3.本案诉讼费用由傲曦公司承担。傲曦公司对蓉汇公司撤回第1项、第4项诉讼请求无异议，对于变更后的退还面积差价，傲曦公司同意按照合同约定计付，对于其他诉请答辩意见与庭审答辩一致。蓉汇公司撤回、变更诉讼请求是基于审理过程中的客观事实变化作出，傲曦公司对此不持异议，本院围绕蓉汇公司变更后的诉讼请求继续审理。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。2011年4月7日，傲曦公司（出卖方、甲方）与蓉汇公司（买受方、乙方）签订《晨明汽车总部港物业买卖协议》，约定蓉汇公司购买傲曦公司位于成都市新都区××路“晨明汽车总部港”号物业（房号以政府相关部门审核的编号为准），该物业属框架结构，建筑层数为地上3层、地下**，建筑面积为555平方米（物业实际建筑面积以房管局颁发的房屋产权证面积为准）。第三条约定，“1、乙方购买的物业按照建筑面积计价，单价为5809元／平方米，物业总价款为3223995元（大写：人民币叁佰贰拾贰万叁仟玖佰玖拾伍元整）（最终按房管局颁发的房屋产权证面积据实结算物业价款，多退少补）。2、乙方同意按照以下第（2）种方式向甲方支付物业购买款项：……（2）分期付款方式：①本协议签订后三日内，乙方向甲方支付物业总价款的50%即1611998元；②乙方于2012年5月31日前向甲方支付物业总价款的25%即：805999元；③乙方于2012年8月31日前向甲方支付物业总价款的25%即805999元……”，第四条约定，“1、甲方应在2011年8月30日前将该物业交付乙方使用，甲方以报纸广告或电话、信函形式通知乙方接收物业。乙方应在甲方发出物业交付通知7日内办理物业交接手续，该物业从交付之日起所有法律责任由乙方承担……3、物业交接时乙方应履行之义务：（1）结清应付之物业购买价款及其应承担之违约金、费用（如有）……（3）与本项目的经营管理公司签署《管理服务协议》及其相关协议，并按经营管理公司的约定支付相关费用”，第五条约定，“1、物业交付后，甲乙双方应积极配合办理该物业的产权过户登记手续。在乙方积极配合的前提下，甲方应于乙方接收该物业之日起3年内为乙方办理完毕相应的产权证书（即产权证、国土证）。（1）为顺利办理物业产权过户登记手续，乙方应按甲方的要求并履行以下义务，否则，产权证办理时间予以相应顺延，由此造成的责任由乙方承担：①物业购买款项及相关违约金或其他费用已全部支付甲方；②已按甲方之要求提供真实、合法、有效的办理产权证所需由乙方提供的资料，并按甲方之要求已完善房管部门办理产权过户登记所需要或要求签署的法律文书，且应向甲方支付按国家规定须由乙方承担的办理物业产权的各项税费。（2）若因甲方过错致使乙方未能在约定期限内取得产权证书的，乙方有权选择以下方式处理：①……②继续履行本协议。每逾期一日，乙方有权要求甲方支付已付物业价款万分之三的违约金”，第十二条约定，“双方之免责事由包括本协议生效后本物业所在地发生战争以及发生地震、洪水、火灾、风雨等重大自然灾害、政府行为或执行法律法规政策等情形”。2012年7月5日，傲曦公司（甲方）与蓉汇公司（乙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方于2011年4月7日签订了《物业购买协议》，鉴于甲方延期交付乙方在《物业购买协议》中所购物业，造成违约，双方就违约及交付事项，达成如下协议：一、甲方于2012年7月31日前完成交房手续，交房条件：物业达到《物业购买协议》约定的交付条件及法定交付条件为标准，并出具相关验收手续。未达到上述交付条件，乙方有权拒绝完成交房手续。二、按《物业购买协议》中约定，在逾期天数内甲方应每日按购房总款的万分之二金额计算支付给乙方违约金；逾期天数的计算方式为：甲方达到上述交房条件后，由乙方在书面通知上签字盖章，以签字盖章的日期减去2011年8月31日所得到的总天数。三、乙方同意在逾期总天数基础上给予甲方90天的减免。四、乙方应当按照《物业购买协议》约定的日期支付第二笔（即2012年5月31日支付甲方物业总价款的25%）购房款，否则应当按照《物业购买协议》的约定承担违约责任。五、如果甲方在2012年7月31日前按约交付物业，乙方应当按照《物业购买协议》的约定支付购房款尾款。如若甲方在2012年7月31日仍未能按约交付物业，原约定乙方于2012年8月31日向甲方支付购房尾款的时间顺延至物业交付后的第90天。六、违约金的支付方式：甲方逾期支付给乙方的违约金，在乙方向甲方支付的购房尾款中抵扣。七、乙方应于物业交付的第二日向甲方指定的公司支付管理服务费，其费用标准为3元／平米／月。八、乙方根据甲方要求尽量在2012年8月1日前进场装修，并尽快完工入驻。九、本协议条款与原《物业购买协议》条款不一致的，以本协议为准。蓉汇公司庭审中明确，双方实际交易房屋为新都区新都镇君跃路号房屋，该房屋信息与蓉汇公司营业执照登记住所地一致，傲曦公司对此无异议。 蓉汇公司所举加盖有傲曦公司财务专用章的收据载明，傲曦公司于2011年4月11日收到蓉汇公司转账支付的购房款621998元、990000元，两笔合计1611998元，于2012年6月1日收到蓉汇公司转账支付的购房款805999元，于2012年12月14日收到蓉汇公司支付的购房款805999元（附注：转账支付589992元，应收物业尾款805999元，扣逾期交房违约金266007元）、购房税费118222.8元。蓉汇公司提交的《蓉汇付款情况说明》载明：按照合同及补充协议约定，傲曦公司延迟交房应付违约金为购房总款＊日万分之二＊逾期天数，逾期天数为：2011年8月31日-2012年11月29日，小计455天，经双方沟通谈判，蓉汇公司同意免收120天的逾期违约金，故实际逾期天数为335天，傲曦公司实际应付逾期违约金为216007元（3223995＊0.0002＊335天），扣除傲曦公司逾期违约金后，蓉汇公司实际应付购房款为589992元，交房时蓉汇公司应付傲曦公司各项税费为118222.8元，本次交房蓉汇公司实际应付傲曦公司费用为708214.8元。双方一致确认案涉房屋已于2012年11月29日交付，蓉汇公司已全额支付购房款3223995元（已抵扣逾期交房违约金216007元）。2020年11月4日，蓉汇公司取得案涉房屋的不动产权证书［川（2020）新都区不动产权第0××9号］，记载案涉房屋坐落于成都市新都区××镇××路××号××栋××层楼××号，为蓉汇公司单独所有，用途为工业用地／科研，专有建筑面积499.5平方米，分摊建筑面积13.1平方米。 另查明，2012年12月19日的成都市新都区房产管理局房屋明细清单载明，傲曦公司名下产权证号为监证、业务件号为权的房屋，规划用途为工业性科研用房，其中位于××镇××路××号××栋××层××号房屋建筑面积为512.66平方米，号房屋建筑面积为512.6平方米。《成都市国土资源局、成都市经济和信息化委员会关于我市主城区（含高新区）工业园区工业用地项目办理不动产登记有关事项的通知》（成国土资发〔2017〕44号，2017年4月6日发布）记载：工业用地项目包括使用工业用地建设的生产性项目和非生产性项目，生产性项目的不动产权（土地使用权及房屋所有权）不得分割转让，确需转让的，须经市（区）相关部门审查同意后可整体转让。非生产性项目不动产权证办理按照《成都市人民政府办公厅关于加快五城区工业园区内工业项目建设的意见》（成办发〔2016〕32号）的要求，办理不动产首次登记时，需所在区政府出具书面审查意见；办理不动产变更、转移登记时，需所在区工业和信息化主管部门、工业园区管委会出具书面审查意见，“二、三圈层（市）县国土资源局（不动产登记局）、工业和信息化主管部门参照本意见执行。”《成都市人民政府办公厅关于加快五城区工业园区内工业项目建设的意见》（成办发〔2016〕32号，2016年8月24日发布）对非生产性项目权证办理规定为，经区政府审查同意完善相关手续和续建的存量非生产性项目，项目建成后开发单位须持有50%以上的物业产权，剩余部分可按最小基本单元面积不少于300平方米分割转让，产权受让人须是企业（机构）法人。项目需办理产权分割、转让的，由区工业和信息化主管部门对入驻企业（机构）的产业类别、经营范围、房屋用途进行审查并确认后，市房管局依法办理产权权属登记，项目办理分摊分户土地登记的，按有关规定办理。 再查明，2016年10月13日，成都市新都区国土资源局、房产管理局发布《关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告》，载明：自2016年10月17日17：00至2016年10月24日17:00暂停受理土地、房屋等登记业务。自2016年10月25日实施不动产统一登记后，成都市新都区范围内的不动产登记按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范（试行）》及四川省、成都市、新都区的有关规定办理。 以上事实，有当事人确认一致的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，蓉汇公司与傲曦公司签订的《物业买卖协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。协议签订后，傲曦公司于2012年11月29日交付案涉房屋，蓉汇公司足额支付合同约定的购房款3223995元（抵扣逾期交房违约金后实付金额为3007988元），但因双方就傲曦公司未在约定期限内为蓉汇公司办出分户权属转移登记证明是否构成违约、应否承担违约责任产生争议，围绕双方争议焦点，本院评述如下： 关于违约责任承担。按照双方《物业买卖协议》约定，傲曦公司应于蓉汇公司接收该物业之日起3年内为蓉汇公司办理完毕相应的产权证书（即产权证、国土证），双方确认案涉房屋已在2012年11月29日交付，但实际履行中蓉汇公司并未在约定期限内即2015年11月29日之前取得案涉房屋所有权证及国有土地使用权证。傲曦公司辩称该逾期事实非因该公司造成，对此本院认为，从买受人责任角度，《物业买卖协议》约定蓉汇公司需履行的义务包括“物业购买款项及相关违约金或其他费用已全部支付甲方（傲曦公司）”并提交办证所需资料、支付各项税费，未履行则产权证办理时间相应顺延。傲曦公司辩称蓉汇公司未交纳属于“其他费用”的物管费、约定的办证期限因此顺延，但从协议第四条约定看，蓉汇公司需另向项目经营管理公司签署《管理服务协议》及相关协议，并按经营管理公司约定支付相关费用，即物管费的支付对象并非傲曦公司，在无证据表明双方明确约定的“其他费用”包含物管费情况下，未交纳该费用不构成合同所约定的顺延条件。傲曦公司另主张蓉汇公司未按约定提交办证所需资料，但未能举证证明，结合蓉汇公司支付委托办证所需税费、案涉房屋交付蓉汇公司使用的事实，对于傲曦公司的该项答辩意见本院不予采纳。从政策影响角度，傲曦公司辩称，按照相关政府规范文件要求，办理案涉房屋权属转移登记需所在区工业和信息化主管部门、工业园区管委会出具审查意见，因政府审查行为所致延迟属于协议约定的免责事由，但从查明的事实看，双方约定的应为蓉汇公司办理房屋所有权证和国土使用权证的期限至2015年11月29日届满，系在傲曦公司答辩意见所依据的成国土资发〔2017〕44号、成办发〔2016〕32号文件发布之前，从文件内容看也并非订立合同时案涉房屋可以办理分户权属转移登记、因履行过程中的政策变动导致无法办理，且傲曦公司对其主张的延迟办证系因政府行为直接导致的事实并未举证证明，相应的不利后果应自行承担，且即使政府行为构成影响因素，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，傲曦公司的违约责任不因此免除。综上，傲曦公司未在合同约定期限内就案涉房屋为蓉汇公司办理分户权属转移登记，应承担违约责任。 关于违约金的计算。本案双方协议约定如蓉汇公司未能在约定期限内取得产权证书，有权按已付物业价款万分之三标准主张违约金，傲曦公司辩称该约定标准过高、请求调减，蓉汇公司未举证证明其实际损失，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，综合案涉房屋土地使用权性质、非生产性项目分户权属转移登记中的行政审查要求、案涉合同履行情况、当事人的过错程度和预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，调减违约金计付标准为已付购房款的日万分之一。由于新都区自2016年10月17日开始暂停受理土地、房屋等登记业务，2016年10月25日起开始实行不动产登记，办理并颁发不动产权证书，已不再单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证，停办期间产生的延期不受双方当事人控制、后果不应归责于任何一方，对于蓉汇公司主张的逾期办理分户权属证明的违约金（包含逾期办理房屋所有权证书和国有土地使用权证书、逾期办理不动产权证书两部分），本院整体计算确定为578384.7元[3223995元*0.1‰*（1802天-8天）]。 关于退还购房款面积差价。双方《物业买卖协议》约定，案涉房屋建筑面积为555平方米（物业实际建筑面积以房管局颁发的房屋产权证面积为准），按照建筑面积计算单价为5809元/平方米，物业总价款为3223995元（5809元/平方米*555平方米），并明确约定总价款“最终按房管局颁发的房屋产权证面积据实结算物业价款、多退少补”，现案涉房屋不动产权证书载明案涉房屋建筑面积为512.6平方米（专有建筑面积499.5平方米+分摊建筑面积13.1平方米），蓉汇公司据以主张由傲曦公司退还购房款面积差价246301.6元[（555平方米-512.6平方米）*5809元/平方米]，符合双方约定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、四川傲曦投资有限公司于本判决发生法律效力之日起20日内向四川蓉汇工程机械设备服务有限公司支付逾期办理位于成都市新都区××镇××路××号××栋××层楼××号房屋不动产权属登记证明的违约金578384.7元； 二、四川傲曦投资有限公司于本判决发生法律效力之日起20日内向四川蓉汇工程机械设备服务有限公司退还购房款面积差价246301.6元； 三、驳回四川蓉汇工程机械设备服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9272.11元（已因适用简易程序减半收取），由原告四川蓉汇工程机械设备服务有限公司负担3911元，被告四川傲曦投资有限公司负担5361.11元（此款四川蓉汇工程机械设备服务有限公司在起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  余晨 二〇二〇年十二月七日 书记员  曾妙