吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终2183号上诉人（原审被告、反诉原告）：吉林亚琦房地产开发有限公司。法定代表人：蓝某。委托诉讼代理人：王某，吉林巡达律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙某，吉林巡达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵某，女，1971年12月30日出生，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：刘某，吉林松城律师事务所律师。上诉人吉林亚琦房地产开发有限公司（以下简称亚琦公司）与被上诉人赵某因房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2020）吉0204民初1169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人亚琦公司的委托诉讼代理人王某、孙某，被上诉人赵某的委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亚琦公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第四项；二、驳回赵某关于要求亚琦公司赔偿赵某装修损失的诉讼请求；三、支持亚琦公司关于要求赵某支付亚琦公司租金及房屋实际占用费的诉讼请求。事实和理由：1.赵某除进场时交了两个月房租外至今未交过房租并且不腾迁。本案双方均提起诉讼，因赵某立案在先，亚琦公司作为本案反诉原告参加了诉讼。2.消防部门下达的行政处罚决定书与赵某所称的停业并无关系。消防部门虽然责令商贸城停止使用，但并未对商场进行查封或者通知业主停业，根本未对赵某产生影响。3.一审判决既认定2018年商场停业，又认定2019年11月14日合同期满后原租赁合同转为不定期租赁合同，相互矛盾。一审判决既认定赵某应该将商铺腾空将房屋返还给亚琦公司，又认定赵某因商贸城的家具城关闭而没有占有、使用亚琦公司的房屋，相互矛盾。如果赵某没有占有、使用房屋，则无需向亚琦公司返还房屋；如果赵某占用、使用房屋，应当向亚琦公司交纳租赁费及占有使用费。赵某辩称：1.亚琦公司对房屋装修残值鉴定结果无异议，请求驳回赵某的该项诉讼请求无依据。2.因消防部门对家具城进行处罚，赵某实际使用房屋8个月20天。3.赵某始终未接到亚琦公司要求赵某腾空房屋的通知。赵某向一审法院起诉请求：一、解除2016年7月8日签订的亚琦国际家具城租赁合同及最终补充协议；二、亚琦公司赔偿赵某店铺装修费用1,115,760元。亚琦公司向一审法院反诉请求：一、赵某立即将案涉房屋腾空后返还给亚琦公司；二、赵某给付亚琦公司自2017年6月15日至2019年11月14日期间房屋租赁费用共计997,368元；三、赵某给付亚琦公司上述房屋租赁费用自违约之日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算的利息，自2019年8月20日起至上述房屋租赁费用全部给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息（暂计至2020年5月14日，产生利息合计为81,815.68元）；四、赵某给付亚琦公司自2019年11月15日起至实际腾空房屋之日止的房屋占有使用费用206,352元（暂计算至2020年5月14日，计算标准按照34,392元/月）。一审法院认定事实：2016年7月，赵某与亚琦公司签订亚琦国际家具城租赁合同（以下简称“租赁合同”）及家具城商户合同最终补充协议（以下简称“补充协议”）。租赁合同中约定：承租铺位为吉林市船营经济开发区雾凇西路与秀水街交会处的“亚琦国际家具城”项目家具区B04栋一层01、03、04、05、06、08、09、10、11、12、13、14、16、17、18号铺，套内面积为2866平方米。租赁期限为三年，从2016年11月15日起至2019年11月14日止。租赁费收取为第一年租金按实际使用面积12元/月/㎡，年租金240,744元，每两个月交纳一次租金68,784元。根据商户2016年7月8日所签订的补充协议内容中第八条，给予B04家具区一层免租期5个月。合同签订后亚琦公司将商铺交付给了赵某，赵某向亚琦公司支付了2个月的房租68,784元。赵某于2016年8月1日与案外人李某签订《亚琦国际商贸城B04一楼装修合同》并开始进场装修。庭审过程中，根据赵某申请，一审法院依法委托吉林方舟资产评估有限责任公司对该房屋的现存装修价值进行评估，该鉴定评估公司出具《资产评估报告》（吉舟评字[2020]第081号），评估结论：评估对象（涉案房屋）在评估基准日2017年12月评估价值为人民币576,836元。根据一审法院要求出具补充说明，涉案一层房屋装修损失537,255元，三层损失39,581元。赵某预交评估鉴定费8000元。2017年12月24日0时左右，吉林市船营区亚琦国际商贸城32栋地下二层新世佳家私仓库发生火灾。2018年1月5日，吉林市公安消防支队作出吉市公（消）行罚决字[2018]第0003号《行政处罚决定书》，认定亚琦公司案涉商铺工程未经消防验收擅自投入使用，给予亚琦公司责令停止使用，并处罚款人民币叁拾万元的处罚。亚琦国际家具城项目家具城自2018年1月起停业至今。赵某实际占有、使用期限为2017年4月15日至2018年1月5日（8个月20天），租赁费用为34,392元/月，缴纳方式为每两个月交纳一次租金，费用到期前一个月交纳。赵某已向亚琦公司交纳第一笔租金68,784元，现因合同无法继续履行赵某诉至一审法院。一审法院认为：关于赵某主张解除该租赁合同的诉讼请求，因赵某与亚琦公司签订的租赁合同至2019年11月14日合同履行期届满，此后双方未重新续签租赁协议，但赵某未返还租赁物，亚琦公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。现因该合同经赵某催告后因亚琦公司的原因仍无法继续履行，致使不能实现合同目的，故合同应依法解除。关于赵某要求亚琦公司赔偿店铺装修费用1,115,760元的诉讼请求，赵某在与亚琦公司签订租赁合同后，对案涉商铺进行了装修。因2018年1月5日吉林市公安消防支队给予亚琦公司责令停止使用及罚款的行政处罚，亚琦公司关闭了亚琦国际家具城项目家具城，赵某租赁的铺位因家具城关闭停止经营。导致亚琦国际家具城被责令停止使用的过错系因亚琦公司开发的吉林市亚琦国际商贸城工程未经消防验收擅自投入使用违反了《中华人民共和国消防法》第十三条之规定的违法行为所致，赵某无过错。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，依据吉林方舟资产评估有限责任公司以评估基准日2017年12月出具《资产评估报告》及《补充说明》，一审法院支持赵某租赁一层房屋（15个铺位）装修损失537,255元，因赵某未能向一审法院提供三层的租赁合同，一审法院无法认定赵某为三层的承租人，故对三层房屋损失39,581元不予支持。关于亚琦公司主张赵某将涉诉房屋腾空返还的反诉请求，因案涉商铺内尚有赵某存放的部分商品、物品，赵某应在租赁合同解除后将案涉商铺腾空，返还亚琦公司，故亚琦公司的该项主张一审法院予以支持。关于亚琦公司主张赵某支付自2017年6月15日至2019年11月14日房屋租赁费用的反诉请求，一审法院认为，亚琦公司与赵某在租赁合同中约定亚琦公司给予赵某免租期5个月，赵某应当从2017年4月15日起开始给付租金，至2018年1月5日家具城关闭前，赵某使用租赁的铺位进行经营共计8个月20天。因亚琦公司的过错致家具城关闭，赵某不能再继续使用租赁的铺位进行经营。故赵某对使用租赁的铺位进行经营期间应当根据租赁合同向亚琦公司支付租金，对于家具城关闭后赵某未使用铺位经营期间的租金亚琦公司无权主张。根据租赁合同，赵某租赁的铺位月租金为34,392元（2866㎡×12元/月），自2017年4月15日起至2018年1月5日间，赵某应向亚琦公司支付租金298,064元（34,392元×8个月+34,392元/30天×20天），扣除已支付的2个月的房租68,784元，需再行向亚琦公司支付租金229,280元。关于亚琦公司主张的要求赵某自违约之日起按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算利息及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算给付房屋租赁费利息的诉讼请求，因租赁合同中未作此项约定，且亚琦公司在合同无法履行中亦存在重大过错，故一审法院对亚琦公司该项诉讼请求不予支持。关于亚琦公司主张赵某给付自2019年11月15日至实际腾空房屋之日止的房屋占有使用费的请求，因合同约定的租赁期限届满，且自2018年1月5日起亚琦公司根据行政处罚决定书关闭家具城之日起，赵某已因家具城关闭而没有占有、使用亚琦公司所要求返还的房屋，亚琦公司的该项诉讼请求无事实及法律依据，一审法院不予支持。一审判决：一、解除赵某与亚琦公司于2016年7月8日签订的亚琦国际家具城租赁合同及最终补充协议；二、亚琦公司于判决生效三日内赔偿赵某装修损失537,255元；三、赵某于判决生效之日起十日内腾空承租的亚琦国际家具城项目家具区B04栋一层01、03、04、05、06、08、09、10、11、12、13、14、16、17、18号铺位；四、赵某于判决生效三日内支付亚琦公司租金229,280元；五、驳回赵某的其他诉讼请求；六、驳回亚琦公司的其他反诉诉讼请求。二审中，双方均未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，亚琦公司和赵某签订了租赁合同，双方均应当按照合同约定履行合同义务。亚琦公司作为出租人，应当保证案涉房屋满足包括消防部门在内的有关部门的各项要求。2018年1月5日，消防部门对亚琦公司下达了行政处罚决定书，认定商贸城未经消防验收，责令亚琦公司停止使用。亚琦公司将未经消防验收的房屋出租给赵某使用构成违约。第一，关于本案合同是否解除问题。消防部门于2018年1月5日下达的行政处罚决定书已经认定商贸城未经消防验收，并责令停止使用，对赵某造成了实际影响。自2018年1月5日起至今，赵某无法使用店铺正常经营，双方之间的租赁合同事实上已无法履行。故应当认定2018年1月5日双方之间的租赁合同已经解除。虽一审判决并未明确合同解除的日期，但基于双方合同已经解除的事实，一审判决案涉合同解除并无不当。第二，关于赵某主张的装修损失问题。行政处罚决定书虽下达给亚琦公司，但亚琦公司并无充分证据证实赵某的经营未受到影响，双方亦一直存在纠纷。本案中，双方纠纷的根源系因亚琦公司出租的房屋未通过消防验收，亚琦公司应当对此承担责任。一审判决依据鉴定结果判令亚琦公司赔偿赵某装修房屋的残值并无不当。第三，关于亚琦公司主张的租金及房屋占有使用费问题。一审判决对赵某在行政处罚决定书下达给亚琦公司前欠付租赁费的事实予以认定并且支持亚琦公司对该部分租金的诉讼请求正确。处罚决定书下达给亚琦公司后，双方已经产生争议，赵某也就此与亚琦公司进行沟通，亚琦公司未能与赵某明确就该争议的解决办法。亚琦公司作为消防验收的义务人，对消防验收未通过这一结果负有全部责任，其作为合同的违约方无权要求赵某按照租赁费标准支付房屋占有使用费。亚琦公司要求赵某按照租赁费标准支付房屋占有使用费，一审判决驳回亚琦公司的该项诉讼请求并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17,132元，由吉林亚琦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张利宏审判员  郭立坤审判员  李 昂二〇二〇年十二月三十日书记员  安冬雪