湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12813号上诉人（原审原告）沈某，男，19XX年XX月XX日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人廖军，湖南轩辕律师事务所律师。上诉人（原审被告）长沙市岳麓区银盆岭街道银盆岭村村民委员会，住所地：湖南省长沙市岳麓区银盆南路**银盆大厦**，统一社会信用代码：54430104K281884770。法定代表人：罗清，系该村主任。委托诉讼代理人朱慧春，湖南华硕律师事务所律师。沈某与长沙市岳麓区银盆岭街道银盆岭村村民委员会（以下简称“银盆岭村委会”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，双方不服长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初17027号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：1996年12月，因319国道辅助道路修建，原告沈某（乙方）位于该区域的厂房需被征收拆迁，在长沙市岳麓区国土管理局和长沙市××乡××的鉴证下，岳麓山乡重点工程建设指挥部（甲方）与原告签订了《319国道辅助路拆迁安置补偿协议书》，约定：“甲方受上级主管部门委托，全权负责319国道辅助路的拆迁安置补偿工作；乙方是319国道辅助道路拆迁范围内的农户。现甲、乙双方根据长沙市人民政府第5号令以及依实际情况制定的319国道辅助路拆迁安置方案，签订如下协议，签字生效，并由鉴证单位保证协议的全面履行……（1）乙方的各项补偿费用见拆迁补偿明细表，本协议及本协议所附的拆迁补偿明细表一经签字，即产生法律效力;甲方按拆迁补偿明细表中列明的数额在本协议规定的时限内发给乙方；乙方在补偿金额到位后，必须按期拆迁腾地，不得以任何理由拖延。（2）劳动力安置费已按319国道辅助路拆迁安置方案的规定以村民组为单位统一划拨到村委会账上。劳动力的安置办法将按村民组选择的方案执行。（3）住宅安置的原则按319国道辅助道路拆迁安置方案执行，甲、乙双方再另行签订有关协议。（4）青苗树木、房屋、设施等项补偿，搬家、自找住房过渡、生活补贴等项费用均在本协议签字三日内补偿完毕（重建房屋的留5000元保证金除外）。乙方则必须在1996年12月10日前搬迁、腾地完毕。任何人不得以任何理由进行阻工，否则将依法申请法院强制执行。（5）在拆建过程中，乙方应加强安全防范，出现的任何安全事故，概由乙方自行负责，甲方不负任何责任。（6）提前搬迁奖在拆迁完毕甲方验收后三日内支付。（7）未尽事宜，双方应根据法律、法规及有关政策的规定按实处理，做到有理不能阻工，无理不能取闹，以确保辅助路的顺利施工。（8）本协议有二个附件：（1）319国道辅助路拆迁安置方案；（2）拆迁补偿明细表。这二个附件是本协议内容之一。（9）本协议一式伍份，甲、乙双方、区国土局、乡人民政府、银盆岭村委会各存一份，具有同等法律效力。（10）该户重建地按3人户安排，按底层建筑面积150元／平方米收取土地管理费（按有关协议规定）。”甲、乙双方在合同书上盖章、签字。后因原告的拆迁安置补偿问题未得到解决，2002年11月25日，长沙市岳麓区银盆岭街道银盆岭开发建设管理委员会（甲方）与原告（乙方）及被告（丙方）岳麓区银盆岭村委会签订《协议》，约定：“甲方是银盆岭村征用开发建设及拆迁安置管理的常设机构，为了妥善处理乙方一九九六年十一月三一九辅道拆迁安置遗留问题，根据一九九六年十二月乙方与原岳麓山乡重点工程建设指挥部所签订的《319国道辅助路拆迁安置补偿协议书》以及与丙方所签订的协议，经甲、乙、丙三方多次协商，签订如下协议：一、乙方拆迁安置遗留问题纳入银盆岭村付家岭组市委、市府附属用地拆迁户的建房安置一同解决，建房面积按90平方米计算（纯农户3个，其中独生子女一人），建房位置为新塘住宅组团东侧第三排，东起第一户。二、乙方是丙方办厂迁入的户口，不属银盆岭村集体经济组织成员，其90平方米的建房面积按建房安置地的基本价格1500元/平方米（包基础±0）计算，应付甲方的金额为壹拾叁万伍仟元（135000元）。三、乙方落户银盆岭村，因拆迁安置时间拖延了六年，应按现行60号令计算重建地的费用，金额为柒万伍仟玖佰元（3×55平方米×460元/平方米=75900元）。两抵乙方应付重建地建设费共计伍万玖仟壹佰元（59100元）。其中：包括按乙方与丙方所签的协议，按建房用地面积150元/平方米，计币壹万叁仟伍佰元（13500元），由乙方直接支付给丙方，上述款项由乙方一次性支付。四、乙方建房必须按统一规划的建设要求，实施集中联户统建，如建房实施过程有建房规划上的调整，只能按调整的规则办，但甲方必须按第三条始终保证乙方的应得利益。五、以上协议三方签字盖章生效，原有协议一概作废。”甲、乙、丙三方在协议上盖章、签字。后因规划调整，原告的安置问题未得到解决，2003年10月21日，银盆岭街道银盆岭开发建设管理委员会（甲方）与原告沈某（乙方）及被告岳麓区银盆岭村委会（丙方）签订《关于将沈某建房调整在望天垅村民安置小区进行安置的协定》约定：“按照甲、乙、丙三方于二OO二年十一月二十五日所签的协议，甲方应安置乙方在银盆岭村民安置新塘住宅组团内建房，但因规划调整，无法全部安置完毕。经甲、乙、丙三方协商，乙方同意到望天垅村民安置小区进行集中安置，为了保证乙方应有利益，特签订如下协议：1.甲方按乙方在新塘住宅组团所分配的建房底层面积90㎡，建四层，分配乙方建筑面积360㎡，在望天垅村民安置小区作第一批优先安置，价格按±0以上的成本价计算，并按二OO三年11-12月《长沙建筑造价》找补材料价差，同时不高于村民安置房指标内价格。分配层次为地面1-4楼各一套。如一楼属商业性门面，其价格按安置村民生产经营用房对待。2.由于甲方不能按协议交付乙方建房安置地基，按在籍户口人数从二OO三年十月一日起，甲方按160元/人?月×3人，共计480元/月延期交付安置房过渡补助费，此款按季发放。同时补发二OO二年十二月至二OO三年九月延期过渡费，计十个月，每月480元，共计4800元。乙方96年拆迁时所交付的建房保证金5000元和二OO二年十一月二十五日所交付的安置地建设费59100元，共计64100元，从二OO三年十一月一日起按银行同期的定期存款利率计息给乙方。应付给乙方的利息款在甲方交付安置房给乙方时一并结算，另外退还5000元保证金给乙方。3.甲方必须保证在二OO五年十二月三十一日前交付安置房给乙方，逾期甲方须购置同地段、等层次、等面积、同结构的现房给乙方，或者找给乙方自行购置同等商品房的差价款。4.此协定由银盆岭街道办事处监证，如甲方、丙方体制变更，须列作移交，按本协议保证乙方的应得利益。此协定一式四份，甲、乙、丙方各执壹份，照证方壹份。”上述协议签订后，原告的房屋安置问题一直未落实。2005年9月21日，原告沈某（甲方）与案外人李胜利（乙方，被告所在村付家岭组村民）经协商一致，将其安置分配的宅基地与李胜利安置分配的公寓房指标进行了互换，并签订了《房屋安置调换协议》，约定：“一、甲方所分配在新塘住宅组团的自建安置房10#栋地基101㎡（甲方实际分配的自建安置面积指标4人占地90㎡），与乙方所分配的银馨家园4人公寓房安置指标进行调换。其中，自建安置地基超过分配指标的11㎡的地基款由乙方直接支付给银盆岭村委会，并由乙方承担自建安置房过程中的全部经济责任和法律责任，调换后直接办理乙方的建房手续和房屋产权证。二、甲方与乙方调换的银馨家园公寓房安置指标，按纯农业人口4人计算（其中含1人独生子女优待）。按照《银盆岭村村民房屋拆迁重建安置办法》（简称《办法》）分配住宅320㎡，商业面积40㎡由甲方按《办法》规定的价格购买，办理甲方的房屋产权手续。三、上述房屋安置调换协议报银盆岭村委会备案，甲、乙双方自愿调换，双方无怨无悔，不因今后安置房屋地理位置好坏、居住环境优劣、房屋价值高低而存在任何异议。四、本协议一式四份，甲乙双方各执一份，报街道和村委会各备案一份，甲乙双方签字村委会监证签字后生效。”现该协议双方已履行完毕，李胜利已在调换的宅基地上建房。2007年1月19日，被告岳麓区银盆岭村委会（甲方）与原告沈某（乙方）签订《房屋安置协议》，约定：“根据1996年12月乙方与原岳麓山乡签订的《319国道辅助路拆迁安置补偿协议书》、2002年11月25日银盆岭街道银盆岭开发建设管理委员会和乙方共同签订的协议，2003年10月21日《关于将沈某建房调整在望天垅村民安置小区进行安置的协定》，2005年将沈某建房在××组××房××组××房进行互换的会议纪要，就落实解决乙方的安置问题签订如下协议：1.乙方对甲方没在协议约定的安置时间进行安置表示理解，并对协议应付给乙方的过渡费自动放弃。2.乙方同意将应分配在新塘住宅组团的建房地基，调换李胜利在望天垅银馨家园应分配的住房及商铺。3.甲方安置乙方住房面积320㎡，商铺面积40㎡，乙方按村民安置房指标内价格购买，预缴购房款壹拾陆元万整。4.乙方选购160㎡住房一套，80㎡住房两套，商铺面积待村民安置房全部分配完毕后统一进行分配。此协议一式三份，甲、乙双方各执一份，报街道办事处一份备案。”该协议签订后，原告沈某按照协议约定向银盆岭村村民安置房建设指挥部预缴了160000元购房款，并选购了位于望天垅银馨家园小区的一套面积为160㎡的房屋以及两套面积分别为80㎡的房屋。按照原告与被告在《房屋安置协议》中的约定，被告还应为原告安置一间面积为40㎡的商铺，经原告与被告多次沟通、协商，均未果。2019年1月21日，原告诉至本院，要求确认与被告于2007年1月19日签订的《房屋拆迁安置协议》合法有效。本院依法审理后，于2019年5月31日作出（2019）湘0104民初1604号民事判决书，判决确认了原、被告所签订的《房屋拆迁安置协议》合法有效。该案判决后，被告不服一审判决，上诉至长沙市中级人民法院，长沙市中级人民法院经审理后，于2019年9月20日依法作出（2019）湘01民终10427号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该案判决后，被告仍未按照该协议履行为原告安置40平方米商铺的义务，故原告再次诉至本院。在本案审理过程中，原告沈某申请对长沙市岳麓区银馨家园40平方米商铺进行价值鉴定。湖南康驰房地产土地评估有限公司接受本院委托后，于2020年7月20日向本院出具《意见稿》，估价结果为：估价对象的公开市场价值约为：单价区间：14000元/平方米-28000元/平方米，房地产总价区间：560000元-1120000元。注：商业地产价值因临路状况等因素的不同而产生差异。原审另查明，被告岳麓区银盆岭村委会已于2013年6月28日将涉案小区银馨家园的部分商铺分配给集体经济组织成员，根据当时公布的《银馨家园多层门面分配方案》，门面分配面积差异“找补价格按1.5万元/平方米计算”。该村现有剩余门面5个未分配，分别为：位于彩虹路的**门面（面积67.97平方米），该小区中心花坛的7-5号门面（面积68.93平方米）、9-2号门面（面积85平方米）；9-3号门面（面积77.15平方米）；9-7号门面（面积52.6平方米）。原审法院认为：原告沈某与被告岳麓区银盆岭村委会于2007年1月19日与被告签订的《房屋安置协议》已由生效判决确认合法有效，被告应当按照协议约定履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，虽被告自认现尚剩余5个门面未分配，但被告自认的5个门面的面积均无法满足双方协议所约定的面积要求，双方亦无法就门面的具体位置、门面如何分割或补差价格达成一致协议，且涉及其他集体经济组织成员的权益，无法确定可以向原告沈某交付具体某一个门面。现原告沈某变更诉请为请求判令被告承担房屋安置协议违约责任，赔偿原告损失900000元，对此，因被告岳麓区银盆岭村委会不履行合同义务，原告沈某可以要求被告赔偿损失。对该40平方米商铺面积的价值，本院委托湖南康驰房地产土地评估有限公司进行了司法鉴定，该公司于2020年7月20日对应交付给原告同位置同地段商铺的《评估结果意见稿》确定估价对象的公开市场价值约为：单价区间：14000元/平方米-28000元/平方米，评估总价区间在560000元-1120000元之间，该鉴定意见系鉴定机构依法作出，本院予以确认。对赔偿的具体数额，本院结合原告主张的标的物的位置、该小区现有未分配的门面位置、交通状况、配套设施、商业聚集繁华度、产权状况及被告所公示的2013年的《银馨家园多层门面分配方案》所确定找补价格，根据公平原则予以衡量，酌定按16000元/平方米计算，即被告岳麓区银盆岭村委会应向原告沈某赔偿损失640000元。关于原告要求被告赔偿租金损失的诉讼请求，根据原、被告于2007年1月19日签订的《房屋安置协议》第4条约定：“商铺面积待村民安置房全部分配完毕后统一进行分配”，该条款并未对商铺分配时间明确约定，原告沈某主张按2013年12月31日起计算租金损失无事实及法律依据，本院不予支持。被告主张原告在2009年被征收，已享受过拆迁安置待遇，但未提供任何证据予以证实，且即使原告在2009年享受了拆迁安置待遇，该待遇已是在原、被告签订协议后，并不能免除被告履行与原告于2007年1月19日签订的《房屋安置协议》的义务，对被告的该抗辩，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、限被告长沙市岳麓区银盆岭街道银盆岭村村民委员会在本判决生效后十日内向原告沈某赔偿损失640000元；二、驳回原告沈某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5800元，由被告长沙市岳麓区银盆岭街道银盆岭村村民委员会负担。上诉人沈某不服原审判决，向本院提起上诉称：2007年1月19日，上诉人与被上诉人签订一份《房屋安置协议》，约定被上诉人为上诉人安置住房面积360平方米，商铺面积40平方米，上诉人按村民安置房指标内价格购买。此后，被上诉人为上诉人安置了住房面积360平方米，商铺面积40平方米却以种种理由拖延至今未予安置。2019年1月21日，上诉人将被上诉人诉至长沙市岳麓区人民法院，请求法院依法确认上诉人与被上诉人签订的《房屋安置协议》合法有效，长沙市岳麓区人民法院作出一审判决支持了上诉人的诉讼请求。被上诉人不服，向长沙市中级人民法院提起上诉，二审法院依法维持原判。2019年11月28日，上诉人只得再次将被上诉人诉至法院，请求法院判令被上诉人向上诉人赔偿损失合计人民币900000元整以及违约交付商铺的租金损失。一审法院在案件审理过程中委托湖南康驰房地产土地评估有限公司进行司法鉴定，司法鉴定确定的单价区间为：14000元至28000元每平方米，而一审法院在判决中却将商铺每平方米酌定为16000元，属于酌定价格偏低，对上诉人极不公平，明显偏袒被上诉人。由于被上诉人拖延故意不履行交付40平方米商铺的约定义务长达13年之久，被上诉人依法应当向上诉人支付违约交付商铺的租金损失，一审法院不予支持属于认定事实不清，于法无据。综上，请求：一、请求上级法院依法撤销长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初17027号民事判决书；二、请求上级法院依法改判被上诉人向上诉人赔偿损失合计人民币900000元。上诉人银盆岭村委会不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院判决上诉人赔偿被上诉人损失640000元，系认定事实不清，适用法律不当，请求依法撤销原判决，予以改判或发回重审。1、上诉人与被上诉人对《房屋安置协议》协议有争议，直至2019年9月20日才通过法院认定该协议有效。2、被上诉人虽有分配门面的权益，但需要遵循村民安置分配方案。3、上诉人尚有可分配门面，双方继续履行《房屋安置协议》中约定给付门面而不是赔偿损失。4.《房地产评估报告》评估标的不正确、作出程序不合法、事实认定错误，法院错误将评估报告的结论作为定案依据。综上，请求：1、请求依法撤销长沙市岳麓区人民法院作出的（2019）湘0104民初17027号民事判决书，依法改判或发回重审；2、本案一审和二审诉讼费用由被上诉人承担。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，双方于2007年1月19日签订《房屋拆迁安置协议》，2019年9月20日本院作出的（2019）湘01民终10427号民事判决确认该协议合法有效。双方应当遵循诚实信用原则按照约定全面履行自己的义务，协议中关于320㎡的住房安置约定已经履行完毕，但协议中关于40㎡的商铺安置义务，银盆岭村委会一直拒绝履行,在沈某起诉后，银盆岭村委会也明确拒绝履行合同义务，在此情况下，沈某诉求判令银盆岭村委会对40平方米商铺按市价赔偿损失于法有据。一审法院通过合法程序委托湖南康驰房地产土地评估有限公司进行了评估，该《评估结果意见稿》理应作为涉案40平方米商铺认定依据，一审法院依据该评估意见酌定按16000元/平方米计算，由岳麓区银盆岭村委会应向沈某支付640000元并无不妥，本院予以确认。关于沈某提出要求银盆岭村委会赔偿租金损失的问题，本院认为，涉案协议中约定：“商铺面积待村民安置房全部分配完毕后统一进行分配”，对具体分配时间并无明确约定，因此，沈某主张租金损失的诉求不能成立。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费23000元，由上诉人沈某负担12800元，上诉人银盆岭村委会负担10200元。本判决为终审判决。审判长  杨林华审判员  廖国娟审判员  陈邵明二〇二〇年十二月二十四日书记员  徐 蕾附相关法律条文：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。