河北省滦平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0824民初2420号 原告：徐浩，男，1975年9月15日出生，汉族，河北省徐水县人，住徐水县。 委托诉讼代理人：陈劲寅，北京京印律师事务所执业律师。 被告:承德米拉房地产开发有限公司，地址，滦平县巴克什营镇巴克什营村，统一社会信用代码，91130824308249312R。 法定代表人：李辉，职务，经理。 委托诉讼代理人：姜凯。 原告徐浩与被告承德米拉房地产开发有限公司（以下简称“承德米拉公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈劲寅、被告承德米拉公司委托代理人姜凯到庭参加诉讼，原告徐浩、被告承德米拉公司法定代表人李辉未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐浩向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》已解除；2、判令被告返还购房款共计546741.00元整；3、由被告赔偿购房贷款利息损失及资金占用损失至实际完成偿还之日。截止起诉时损失费共计71349.70元（546741.00×0.058×27个月／12）；4、被告支付违约金54674.10元及双倍返还定金计100000.00元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年7月4日签订了编号为20180704096的《商品房买卖合同（预售）》，购买被告开发的位于滦平县。原告在2018年6月25日及2018年7月27日，分四次向被告支付了购房定金50000.00元及房款546741.00元，双方约定剩余房款810000.00元通过银行按揭的方式支付。原告按照双方合同约定完全履行了义务。根据双方合同约定，被告应于2019年9月1日向原告交付验收合格的房屋，但截止2020年9月，被告仍未向原告交付约定的房产，也为做出任何赔偿或补偿。鉴于此，原告于2019年12月6日，现场向被告发出《解除购房合同申请书》，要求双方解除合同，退还原告支付的全部购房款并承担违约责任和赔偿相关利息损失等，被告一直拒绝答复。由于被告的延期交房，导致原告合同目的无法实现，给原告造成了极大的损失。一、根据补充协议第三条第2款，被告在购房人逾期付款90日后，有权直接解除合同，无需通知；而在补充协议第五条第2款则约定逾期交房90日后，需在15日内提交书面解除通知，否则视为接受继续履行。类似的以补充协议的不平等或限缩己方责任、加重对方责任、排除对方权利的条款在补充协议中还有很多。且对上述条款均未履行合同法要求的提请注意或说明义务。因此案涉购房合同关于逾期责任等条款存在不平等格式条款的情况。案涉合同主要条款均被被告以补充协议的形式取代，被告通过补充协议约定条款限制购房人的权利、免除自己的责任。依据《合同法》第三十九、四十条规定，补充协议上述对购房人的限制应为无效。同时，由于案涉合同存在上述格式条款，并由于被告多次发函无正当理由要求延期交付，且不履行其承诺的支付延期违约金的承诺，根据合同法第四十一条规定，原告可以采用条款中对其有利的解除权期限的解释来行使解除权。二、原、被告于2018年7月4日签订案涉合同，约定2019年9月1日交付房产，但至今未交付房产，根据合同法第九十四条及购房合同相关条款规定，原告享有解除权，2019年12月6日原告向被告发出《解除购房合同申请书》，送达了解除的意思表示。解除权系形成权，自通知到达被告之日生效，被告在解除通知到达后至今未对解除合同提出异议。三、被告可预见“五停”（即停止建设、停止销售、停止入住、停止运营、停止所有行政许可审批手续申办）等行政处罚风险，相关法律法规及政策规定早在“五停”处罚措施等多年前已经公布实施，被告两次延期交付的抗辩理由不属于法律规定的不可抗力及不可预测的非商业风险，被告也未提出任何证据证明其抗辩理由。2008年我国通过了水污染防治法规定了对排污建设项目应当依法进行环境影响评价，规定了饮用水水源保护区禁止设置排污口并规定根据保护区等级相应禁止限制建设项目。2014年通过了环境保护法，规定对污染环境的主体可以采取停产、停业等措施，2015国务院发布实施《水污染防治计划》，2016年5月京津冀及周边地区水污染防治协作小组办公室通过了《京津冀及周边地区落实〈水污染防治行动计划〉2016-2017年实施方案》，其重点任务就包括保障饮用水水源安全。与本案相关的具体规定有：依法清理饮用水水源保护区内违法建筑和排污口。加大潮河、滦河等饮用水源保护力度；加强地下水资源保护、加强水质较好水体的保护，其中就包括潮河、白河、密云水库及滦河流域等；推进重点河湖生态修复，具体包括潮白河-潮白新河、滦河等区域的绿色生态河道廊道治理；着力解决跨界水污染，包括潮河白河、潮白河等跨省界河流。并要求建立区域流域协作机制排查处置环境污染行为。2016年6月承德市正式印发《承德市水污染防治工作方案》，提出40条具体措施，设定了到2020年滦河、潮河等流域水质目标，全面开展水体保护。并在新闻网站及官方网站进行宣传。2017年1月人民日报发文“京冀生态联治打破壁垒”，报道了北京河北联合提出包括滦平县在内的建设清洁小流域22条，刊发了滦平县的治理项目现场图片，指出了密云水库的上游水质恶化的势头。2017年2月中共中央办公厅国务院办公厅印发《关于划定并严守生态保护红线的若干意见》明确以划定红线的方式对水源涵养、生物多样性维护、水土保持等生态功能区进行保护，要求及时发现并处罚破坏生态保护红线的行为，2017年7月河北日报报道2017年底前京津冀完成红线划定，滦平县所属区划大部分位于红线范围内，由上述颁布的法律法规、政策及新闻报道可以看出，与案涉开发项目息息相关的政策导向、法律规定均可以预测滦平县尤其是跨界水源、水源地涵养等政策会对被告开发项目可能造成的影响及风险。 2018年4月承德市环境保护局滦平县分局发布包括案涉长城河谷项目的环境影响评价文件的公示，可以看出案涉项目存在的水污染、污水处理等问题；2019年2月26日，被告被依法撤销了相关许可证；2019年11月，滦平县水务局对被告因取水许可证2017年11月到期后仍取水进行处罚。以上三项行政行为也恰恰印证了被告系因违规行为导致被采取五停等处罚措施。因此，原告根据相关法律规定，请求法院支持原告诉讼请求，确认合同已解除，并由被告承担赔偿责任，维护原告合法权益。 承德米拉公司辩称，我司不同意原告的全部诉讼请求，首先我司并未收到原告解除购房合同申请书，原告第一项诉讼请求不能成立；其次，即便原告向我司做出了解除商品房买卖合同的意思表示，其并不发生解除的效力，根据案涉合同第七条以及合同附件四，原告应当向我司缴纳的总房价款1356741.00元，而截至开庭之日，原告应支付的按揭部分款项810000.00元尚未支付，原告存在违约行为。另外，根据案涉合同附件十一补充协议第四条第二款约定，非因出卖人原因导致延期交付案涉房屋的，买受人存在违约行为的，我司可延期交付而不承担违约责任，因此，在我司不承担违约责任的情况下原告无权解除案涉合同，故即便其做出了解除合同的意思表示，但并不产生解除的效力，因原告无权解除合同，也就无权要求我司返还其购房款546741.00元；针对原告的第三项诉讼请求，由于原告应当支付的案涉购房款按揭部分至今未支付，所以关于其主张的购房贷款利息损失没有依据，同时在原告无权解除合同的情况下，原告也就无权要求我司赔偿其资金占用损失，无权要求我司支付违约金。根据案涉合同第七条第一款，买受人已向出卖人支付定金50000.00元，该定金于本合同签订时抵作商品房房价款，而且原告支付定金时是签署了案涉商品房认购书，原告基于认购书向我司支付定金50000.00元。认购书的相关权利义务约定明确，双方已经履行完毕，且已签署编号为20180704096《商品房买卖合同（预售）》，所以原告关于要求返还双倍定金的诉讼请求不能成立，关于原告未支付我司按揭部分购房款的情形，根据原告提供的二号证据银行按揭及公积金付款方式补充协议第四条约定，在乙方即本案原告未能获得贷款机构审批同意贷款的，乙方必须按照合同约定支付楼款该差额即按揭贷款部分自行支付我司，所以关于原告未支付部分房款，原告应向我司支付。 被告对原告起诉所述原、被告于2018年7月4日签订案涉合同，并进行网上备案，原告购买案涉房屋，房屋总价款1356741.00元，原告支付首付款546741.00元（包括定金50000.00元），应以银行按揭的方式支付的购房款810000.00元未支付事实无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对对方提供的证据的真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。 为证明自己的观点，原告徐浩向法庭提供如下证据： 证据一：买卖合同重要事项告知书，证明双方建立了商品房买卖关系并约定付款方式； 证据二：银行按揭及公积金付款方式补充协议，用以证明双方同意原告通过银行按揭的方式支付部分房款； 证据三：签约特别提示，用以证明购房事实及被告向原告进行签署购房合同的提示； 证据四：银联付款凭条，用以证明原告向被告支付了定金及首付款； 证据五：碧桂园集团通用机打收据，用以证明被告收到了原告支付的定金及首付款向原告开具了收据； 证据六：协议书，用以证明双方就原告购买的房屋的相邻绿地进行了约定； 证据七：2016年5月通过的《京津冀及周边地区落实〈水污染防治行动计划〉2016-2017年事实方案》； 证据八：2016年6月承德市水污染防治工作方案； 证据九：2017年1月中央人民政府网站报道：京冀“生态联治”打破壁垒； 证据十：2017年2月中共中央办公厅国务院办公厅印发《关于划定并严守生态保护红线的若干意见》； 证据十一：2017年7月河北日报关于京津冀年底前完成生态保护红线划定的报道； 证据十二：2017年12月河北省生态保护红线分布图； 原告提供证据七至证据十二，用以证明“五停”的风险不是不可预知的，而是可预知的。被告应当知道案涉房屋所在区域为水污染防治及生态环境保护的重点区域，存在因水污染导致被政府叫停的风险，嗣后被告所遭到的行政处理、处罚的依据等均在2017年前出台的法律及政策规定的范围内。 证据十三：2018年4月承德市环保局环评公示，用以证明被告案涉项目存在占地靠近河道、水污染处置及排污等问题； 证据十四：2019年2月，滦平县行政审批局撤销案涉项目许可证，用以证明2019年2月被告受到撤销许可证等处罚； 证据十五：2019年9月，滦平县水务局行政处罚公示，用以证明2017年11月30日被告案涉项目因地下水取水违规被处罚； 证据十六：解除购房合同申请书文本和递交证据光盘1张、截图1张，用以证明原告发出了解除合同的意思表示，截图用以证明解除购房合同申请书文档创建时间为2019年12月和真实性。 对原告提供的证据，被告承德米拉公司质证认为，对证据一至证据三的真实性、合法性、关联性认可，但对证明目的不认可，原被告双方虽签署上述文件，但对关于商品房买卖合同法律关系以及双方享有的权利义务，均应以案涉合同为准。同时根据证据二显示，在原告申请的按揭贷款未被审批的情况下，原告应自行将未支付的按揭部分款项，直接自行向我司支付；对证据四、五的真实性、合法性、关联性认可，但该证据仅仅证明原告按照案涉合同约定支付了涉案房屋的首付款，按揭款部分尚未支付；对证据六的真实性、合法性认可，对关联性、证明目的不认可；对证据七至证据十二的真实性、合法性、关联性不认可，真实性无法核实，且该系列证据与本案无关；对证据十三的真实性、合法性、关联性及证明目的不认可；证据十四的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可，该行政许可被撤销后，目前正在补办中，且已补办了部分许可证；证据十五与本案无关；证据十六真实性、合法性、关联性及证明目的不认可，对于原告提供的解除购房合同申请书文件生成时间的证据不认可，文件由电脑制作完成，原告提供的是截图而不是文件，原告以截图证明2019年12月6日拍摄的视频，对于照片无法核实其证明内容，不能体现其退房的意思表示，视频中无原告本人也无原告授权他人向我司作出解除合同的意思表示，不能证明其交退房申请的内容，照片及视频均未明确具体时间，无法证明原告所述事实。解除购房合同申请书文本无原告签字，我司未签收确认，时间不明确，日期与起诉所述不符，原告提供的微信截图并不能证明原告的。 为证明自己的观点，被告承德米拉公司向法庭提供如下证据： 证据一：《商品房买卖合同（预售）》，用以证明补充协议第四条第二款明确约定，非因出卖人的原因导致延期交付，我司不承担违约责任； 证据二：2019年4月3日滦平县住建局下发的《滦平县住房和城乡建设局关于再次督促潮河流域项目落实“五停”措施的紧急通知》，用以证明滦平县住建局为了防止个别项目存在违法违规销售和建设行为，下发的紧急通知，要求执行“五停”。因此我司逾期交付是由于非我司原因造成，按照合同约定，我司不承担违约责任。 对被告提供的证据，原告质证认为：对证据一的真实性认可，合法性、关联性不认可，证明目的不认可，合同存在格式条款，双方权利义务约定违反公平原则；对证据二的真实性无法界定，合法性无法认证，关联性有异议，不能证明“五停”措施的原因，也不能排除“五停”是因为被告违规建设造成的。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月4日，原、被告签订合同编号为20180704096的《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发建设的位于滦平县房屋一套，房屋总价款为1356741.00元,合同约定了双方当事人的权利义务。原告徐浩于2018年6月25日向被告支付购房款135674.00元，2018年7月27日向被告支付购房款411067.00元，原告共支付购房款546741.00元。依案涉合同约定，余款810000.00元以按揭贷款方式支付，被告应当在2019年9月1日前向原告交付该商品房，但原告未按合同约定办理按揭购房贷款，也未自行支付剩余购房款，被告米拉公司也未能按约定向原告交付案涉房屋。 另查明，在合同履行过程中，被告于2019年8月19日向原告发出“延期交付通知书”。2018年10月份，滦平县住建局对包括被告承德米拉公司开发建设的长城河谷项目在内的潮河流域项目下发了“五停”通知。2019年4月3日，滦平县住建局下发《滦平县住房和城乡建设局关于再次督促潮河流域项目落实“五停”措施的紧急通知》，再次要求对滦平县潮河流域项目执行“五停”。 本院认为，案涉合同系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。在合同履行过程中，原告仅支付购房首付款，未按合同约定办理按揭购房贷款，也未自行支付剩余购房款，被告于2018年8月19日向原告提出延后交付案涉房屋，并向原告发出《延后交付告知函》，符合合同约定及法律规定。原告认为滦平县住建局对被告建设项目下发“五停”通知、撤销行政许可均是因为被告的违规、违章开发行为所致，且该通知不是具体行政行为，而真正对被告发生影响的是2019年撤销许可证的行政处罚，而被告对该行政行为提起诉讼但随即撤诉故该行政处罚并不能定性为不可抗力，被告公司应承担违约责任；原告诉称于2019年12月6日向被告发出《解除购房合同申请书》，要求解除合同，被告没有在合理的期限内提出异议，依法应视为合同已解除，原告向本院提供解除购房合同申请书文本、光盘、截图等，但该证据材料不能证明原告起诉所述的事实，故对原告的该主张本院不予确认。首先，本案案涉房屋停工系因潮河流域项目下发了“五停”所致，该“五停”行为系政府对整个潮河流域项目下发，该通知虽不是具体行政行为，但被告做为潮河流域房地产开发企业，也应按照通知要求执行，且该通知非针对承德米拉公司开发建设的金山岭长城河谷项目而单独实行。其次，该“五停”行为并未导致原告所购买的案涉房屋被拆除，原、被告双方所签订的购房合同的对价基础尚未丧失、合同目的亦能在政府“五停”解除后实现。为维护交易安全和稳定，结合本案的实际情况，案涉合同不应解除，故对原告请求确认合同已解除并由被告返还购房款、支付违约金、赔偿购房贷款利息损失及资金占用费用的诉讼请求本院不予支持。对于被告延期交房给原告造成的经济损失待损失额确定后可通过相关途径解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，判决如下： 驳回原告徐浩的诉讼请求。 案件受理费11528.00元，由原告徐浩负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  关志新 人民陪审员  王爱城 人民陪审员  孙剑民 二〇二〇年十二月十五日 法官 助理  赵 磊 书 记 员  刘晓亮 民事判决书附页 一、判决主文引用的相关的法律条款： 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。 二、当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。上诉当事人应在收到上诉费交纳通知书七日内向承德市中级人民法院预交二审上诉费，如不能按期预交上诉费，将按自动撤回上诉处理。 三、双方当事人均服判的，上诉期满后，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请予以强制执行，申请强制执行的期限为二年。自本判决规定的自动履行期限届满之次日起计算。 ——