广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25664号上诉人（原审原告）：钟庆雄，男，1977年10月27日出生，汉族，身份证住址：广东省龙川县。上诉人（原审原告）：李小菊，女，1987年8月20日出生，汉族，身份证住址：湖南省耒阳市。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈士晖，广东易春秋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市田丰商业广场经营管理有限公司，住所地：广东省广州市白云区白云大道**首层。法定代表人：曹浩坤，职务：总经理。委托诉讼代理人：邓激文，广东章纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃福州，广东章纶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市白云区黄石街陈田经济联合社，住所，住所地：广东省广州市白云区黄石街陈田村div>负责人：萧炳均。被上诉人（原审被告）：广州市黄石陈田经济发展有限公司，住所，住所地：广东省广州市白云区黄石街陈田村中街**div>法定代表人：萧炳均，职务：董事长。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李月芳，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市白云区人民政府黄石街道办事处，住所地，住所地：广东省广州市白云区黄石北路**iv>负责人：陈振华，职务：主任。委托诉讼代理人：何宇腾，系该街道办副主任。委托诉讼代理人：蔡琼雯，广东诺臣律师事务所律师。原审被告：植庆麟，男，1984年2月17日出生，汉族，户籍地址：广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：邓激文，广东章纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃福州，广东章纶律师事务所律师。上诉人钟庆雄、李小菊因与被上诉人广州市田丰商业广场经营管理有限公司（下简称田丰公司）、广州市白云区黄石街陈田经济联合社（下简称陈田经联社）、广州市黄石陈田经济发展有限公司（下简称陈田公司）、广州市白云区人民政府黄石街道办事处（下简称黄石街道办）、原审被告植庆麟租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初28569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人钟庆雄、李小菊上诉请求判令：1.变更原审判决第一项为：田丰公司、陈田经联社、陈田公司共同向钟庆雄、李小菊返还押金39000元并赔偿自2013年9月16日起至付清之日止的利息损失(利息损失以39000元为基数，自2013年9月16日起计至实际付清之日止，2019年8月19日之前按5年期的贷款基准利率和5年期的市场报价利率来计算；2019年8月20日之后按同期同类贷款市场报价利率计算)；2.变更原审判决第二项为：田丰公司、陈田经联社、陈田公司和黄石办共同向钟庆雄、李小菊赔偿装修损失395462.50元；3.撤销原审判决第三项；4.改判田丰公司、陈田经联社、陈田公司和黄石办共同向钟庆雄、李小菊支付搬迁补偿费用600000元；5.改判田丰公司、陈田经联社、陈田公司和黄石办共同向钟庆雄、李小菊赔偿物品损失87408.00元；6.本案一、二审受理费、评估费等诉讼费用由田丰公司、陈田经联社、陈田公司和黄石办承担。事实与理由如下：一、原审判决认定涉案租赁物业为违法建筑缺乏依据。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、第六十五条、《广州市违法建设查处条例》(2015修正)第二条第二款及《广东省高级人民法院关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》(粤高法[2017]199号)第四条的规定，认定违法建筑的职权由县级以上规划主管部门和乡镇政府专门行使。原审法院在未查清涉案物业所在建筑物的规划用地报建审批手续、建设时间等事实及无行政机关依法认定涉案物业为违法建筑的情况下，仅以无报建手续为由认定涉案物业属于违法建筑，不但没有事实根据，而且超越了审判职权范围，将因此损害钟庆雄、李小菊获得赔偿或补偿的权利；二、原审判决仅认定田丰公司为涉案租赁合同的相对方错误。涉案租赁合同虽由田丰公司直接与钟庆雄、李小菊签订，但本案证据显示涉案物业所在建筑物的权属人是陈田经联社和陈田公司，且陈田经联社和陈田公司委托田丰公司经营、出租上述建筑物，故该委托关系属于《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定的隐名代理，陈田经联社和陈田公司亦是涉案合同的相对方，应当承担出租人的法律责任。其次，陈田经联社和陈田公司明知涉案物业未办理报建手续，但仍委托田丰公司违法出租。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条的规定，陈田经联社、陈田公司和田丰公司应当承担连带责任。最后，由于陈田经联社和陈田公司将未办理报建手续的涉案物业交由田丰公司出租，导致涉案租赁合同被认定无效，故该三方对合同无效具有共同过错，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，上述三方应当共同向钟庆雄、李小菊承担过错赔偿责任；三、原审法院未判决黄石办共同承担本案责任不当。黄石办虽不是涉案租赁合同的当事人，但其在无相应行政职权且未向钟庆雄、李小菊履行任何法定手续的情况下，组织陈田经联社、陈田公司共同实施违法强拆涉案物业的行为，造成损毁钟庆雄、李小菊装修物和室内物品的同一损害后果，对钟庆雄、李小菊产生相同性质的给付，因此构成不真正连带债务，应与田丰公司、陈田经联社和陈田公司共同承担责任；四、原审判决将植庆麟承租的物业等同于田丰公司出租的涉案物业，属于认定事实不清。陈田公司在原审提交的其与植庆麟签订的租赁合同显示，租赁物为新兴商业楼及后面的综合市场(四幢2、3层楼)，面积约10000平方米。而涉案租赁合同约定的租赁物为白云大道北133号田丰商业广场中楼第三层，面积约1277平方米。由于两份合同约定的租赁物名称和物业面积均不相同，钟庆雄、李小菊不认可两者指向同一物业或者前一物业包含后一物业。陈田经联社、陈田公司等辩称植庆麟承租涉案物业之后交由田丰公司管理，但未提供证据证实，且与陈田经联社和陈田公司向田丰公司出具的《授权委托书》相矛盾，应不予认可；五、原审判决认定钟庆雄、李小菊与田丰公司对租赁合同无效均有过错及未区分过错程度明显错误。田丰公司作为专门经营管理田丰广场的公司，明知涉案物业没有办理报建手续、不能合法出租，但为了牟取租金收益，故意隐瞒真实情况，提供相关消防验收文件骗取钟庆雄、李小菊信任，诱导钟庆雄、李小菊与其签订租赁合同，田丰公司对于涉案合同无效具有完全过错，应当承担本案合同无效的全部赔偿责任。而钟庆雄、李小菊在签约前通过实地察看物业并要求田丰公司出示相关政府批文，对涉案物业的合法性已经尽到合理、谨慎的审查义务，对合同的有效及履行存在合理信赖，因此钟庆雄、李小菊对合同无效没有过错，不应承担过错责任。原审判决在未认定双方过错程度的情况下，判决双方对装修损失“共同承担50％”，不合逻辑，明显错误；六、原审法院未判决田丰公司、陈田经联社、陈田公司和黄石办赔偿钟庆雄、李小菊押金的利息损失违反法律规定。原审判决既然认定涉案合同无效，且田丰公司、陈田经联社和陈田公司对合同无效具有完全过错，则依据《中华人民共和国合同法》第五十八条有关“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”的规定，除应判决对方返还押金39000元外，还应判决其向钟庆雄、李小菊赔偿占用押金期间的利息损失。由于田丰公司于2013年9月16日开始占用上述押金，故利息损失应从该日起按贷款利率计至实际返还押金之日止；七、原审法院仅判决田丰公司赔偿钟庆雄、李小菊装修损失17万余元明显错误。其一，原审判决仅按评估报告确定涉案装修损失不当。该评估在原审诉讼过程中经法官释明后由钟庆雄、李小菊提出申请。由于评估标的已被违法拆毁，该评估报告并不能完整、真实反映涉案物业的装修价格，并且存在明显的评估漏项。因此，该评估报告不应作为确定装修损失的唯一依据，而应综合考虑对方违法强拆、举证责任转移、陈田村城中村改造补偿标准、装修评估价格等因素合理确定。其二，原审判决从装修评估造价895137元中剔除增值税销项税额明显错误。因为增值税具有转嫁性，由最终的购买方承担。钟庆雄、李小菊作为交易环节的最终购买方，所支付的材料款和工程款已包含增值税。另外，原审判决既然不认可钟庆雄、李小菊装修损失请求金额所依据的“装修项目清单”，但又依据该清单扣除评估报告中的增值税，前后自相矛盾。其三，在涉案装修已因黄石办违法强拆毁灭、强拆前未进行证据保全、田丰公司将因涉案装修获得城中村改造补偿的情况下，结合评估的装修现值387863元，应当以钟庆雄、李小菊主张的395462.2元作为本案的装修损失。同时，因田丰公司对涉案合同的无效和装修损失的发生具有全部过错和责任，故应全额赔偿钟庆雄、李小菊上述装修损失395462.2元；八、原审判决认定钟庆雄、李小菊在涉案物业被拆除时没有物品存放于现场违反举证规则。钟庆雄、李小菊主张的涉案物品主要为办公家具、空调、电脑、打印机等办公、经营场所应配置的物品。由于陈田经联社和陈田公司通知的搬迁最后期限是2019年7月31日，且涉案物业的装修补偿等问题一直未能解决，因此涉案物品在2019年7月3日物业被拆除时仍存放于现场合情合理合法。钟庆雄、李小菊在原审提交的现场照片也证明有物品存在于现场。由于涉案物业已被黄石办违法强拆，故应由田丰公司承担现场不存在涉案物品的举证责任。田丰公司虽辩称拆除时涉案物业内没有物品，但没有提供任何现场证据证实，也没有提供钟庆雄、李小菊已在拆除前搬迁物品的证据，故应当认定涉案物品在涉案物业拆除时存在于现场。由于黄石办违法强拆且无法提供反证，应当采纳钟庆雄、李小菊所主张的物品损失87408元，并判决田丰公司、陈田公司、陈田经联社及田丰公司共同赔偿。参照（2016）粤01民终12902号及（2019）粤01民终9934号民事判决，在涉案物业被违法强拆的情况下，承租人所主张的室内物品及装修被摧毁之后无法鉴定，应当按照钟庆雄、李小菊所主张的物品损失清单以及装修损失的情况来确定相关的装修损失和物品损失；九、原审法院未判决田丰公司向钟庆雄、李小菊支付搬迁补偿费60万元缺乏依据。依据涉案租赁合同及补充协议可知，钟庆雄、李小菊承租涉案物业的主要目的是进行装修改造后分租给其他商户(实际共有20多户)使用，并以此获得租金收益。田丰公司在钟庆雄、李小菊的承租期限还有四年多时，违法强拆了涉案物业，导致钟庆雄、李小菊无法继续承租经营，客观上造成钟庆雄、李小菊经营损失和搬迁损失，出租方应当给予补偿。田丰公司参照《陈田经济联合社城中村改造集体物业拆迁补偿实施细则》第七、八条规定的商铺类停业补偿费和搬迁补偿费标准，以手机短信的方式向钟庆雄、李小菊单方允诺补偿60万元，钟庆雄、李小菊并未表示反对，故田丰公司应受其允诺的约束，按60万元的标准向钟庆雄、李小菊赔偿搬迁补偿费用。在涉案物业及存放于室内的物品、资料被违法强拆致毁的情况下，原审判决认为应由钟庆雄、李小菊举证证明搬迁费损失，且认为短信内容仅为协商，既不合理，也不符合事实。被上诉人田丰公司经本院依法传唤未到庭参加庭询，后提交书面意见称：一、关于事实部分。其一，田丰公司的分租及纠纷情况。田丰公司向陈田公司承租的建筑物4栋共计约10000平方米，钟庆雄、李小菊只是租赁了其中的中座三楼约1100平方米，其它面积以办公室、商铺形式分别出租给冠鹏公司、中国联通、陈**开、曾卫娜、谢桂兰等113个分租户经营使用，其余租户已于2019年5、6月间全部搬离。因田丰公司签订的所有《租赁合同》第八条均有约定城市更新等不可抗力情形下均无补偿结束租赁关系，故其他租户对此并无任何争议及诉讼。其二，钟庆雄、李小菊的分租户对田丰公司并无任何索赔主张，并且在拆除之前自行搬离。其三，田丰公司与陈田公司之间并无任何纠纷及诉讼，因双方之间的合同也同样约定了城市更新等情况下无赔偿退出租赁关系，事实上田丰公司也未收到任何方面给予的拆迁补偿或赔偿；二、关于钟庆雄、李小菊的上诉主张。其一，关于押金利息。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三十四条的规定，钟庆雄、李小菊主张从其支付押金开始计算押金利息并无法律及合同依据，且钟庆雄、李小菊在原审提出的诉请也并未包含押金利息。其二，关于钟庆雄、李小菊主张的装修损失赔偿。一直以来，行政部门对村集体物业的租赁都以租赁合同及村证明方式作出租备案及办理工商营业执照，从2009年1月向陈田公司租赁涉案物业并依法设置消防系统办理验收后，田丰公司及办理营业执照的租户均守法经营。钟庆雄、李小菊在承租涉案物业时也知晓该物业的情况并同意按现状租赁，并在《租赁合同》第十条约定，如遇到包括城中村改造等不可抗力时无补偿退出租赁关系。虽然该《租赁合同》在原审被认定无效，但从该条款可以看出，钟庆雄、李小菊在租用涉案物业时已经清楚可能遇到的拆迁风险并自愿放弃补偿，钟庆雄、李小菊主张合同无效的全部过错归于田丰公司，进而要求其全部装修损失需由田丰公司赔偿，没有事实根据，且毫无商业信用。田丰公司对原审判决由双方各自承担一半的装修损失并无异议。其三，关于钟庆雄、李小菊主张的搬迁补偿及物品损失赔偿。钟庆雄、李小菊主张的所谓搬迁补偿没有事实根据，因根本不存在钟庆雄、李小菊搬迁的事实。同时，其可移动物品也没有任何存在拆迁现场的证据，故原审相关认定合理合法。曹浩坤在短信提及的60万“拆违补偿”并不属于钟庆雄、李小菊主张的“搬迁补偿”，而是对全部补偿的提议，但钟庆雄、李小菊并未承诺并实际按时搬离，故该磋商条件不构成田丰公司的承诺，田丰公司在原审时已就此充分说明，原审对其认定符合事实。此外，田丰公司并未收到任何一方的任何补偿，钟庆雄、李小菊对田丰公司的“搬迁补偿”诉求也无任何事实根据。其四，关于陈田经联社、陈田公司和黄石办是否应对田丰公司的责任承担连带责任的问题。因钟庆雄、李小菊主张上列各方在拆迁过程中存在过失而要求其承担连带责任，田丰公司并不在拆房现场，无从分析各方过错，但从五月份开始，钟庆雄、李小菊收到各种方式的拆迁搬离通知并在涉案房屋被围蔽且停电的情况下依然谎称其不知道拆迁时间不符合事实，其对本身的财物损失(若有)负有不可推卸的责任。被上诉人陈田经联社、陈田公司共同答辩称：不同意钟庆雄、李小菊的全部上诉请求。第一，陈田公司与田丰公司之间是租赁合同关系，而非委托关系。本案不存在可突破合同相对性的法定情形，故陈田联社、陈田公司均非涉案租赁合同的合同相对方，不应当承担合同责任。第二，本涉案及政府拆违，陈田公司及陈田经联社均未收到政府的拆违补偿，钟庆雄、李小菊要求陈田经联社、陈田公司支付经济补偿款没有依据。被上诉人黄石街道办事处答辩称：一、黄石街道办作为白云区人民政府的派出机关，依法、依职权拆除涉案违法建筑的行为，不是民事侵权行为，而是合法正当的行政行为，未造成钟庆雄、李小菊的合法财产损失。本案是民事诉讼，不是行政赔偿诉讼，黄石办非本案适格被告主体。根据广州市委市政府、白云区委区政府发布的《广州市人民政府办公厅关于印发广州市违法建设治理与城市连片开发更新改造有机结合工作方案的通知》、《关于印发白云区26条主要道路违法建设治理工作方案的通知》及《关于做好26条主干道50米范围违法建设拆除计划的通知》等文件，涉案田丰商业广场在拆违范围内。为积极履职，黄石办分别于2019年4月4日、4月8日、5月17日、6月10日多次发布系列拆违通知，并依法于2019年7月对涉案物业进行强制拆除，依据的事实清楚、证据充分、适用法律正确、程序合法，拆违过程中未实施损害钟庆雄、李小菊的财产权益和人身权益的行为；二、本案案由系租赁合同纠纷，涉案租赁合同由钟庆雄、李小菊与田丰公司签订，黄石办非合同签订主体，与钟庆雄、李小菊没有民事法律关系，不应承担返还合同押金、支付搬迁补偿费用、赔偿装修残值损失及赔偿室内物品损失等合同责任。原审被告植庆麟提交书面意见称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确。其他意见与田丰公司意见一致。钟庆雄、李小菊于2019年8月9日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.田丰公司、陈田经联社、陈田公司、植庆麟、黄石办共同向钟庆雄、李小菊双倍退还押金78000元；2.田丰公司、陈田经联社、陈田公司、植庆麟、黄石办共同向钟庆雄、李小菊支付搬迁补偿费600000元；3.田丰公司、陈田经联社、陈田公司、植庆麟、黄石办共同向钟庆雄、李小菊赔偿装修损失395462.5元；4.田丰公司、陈田经联社、陈田公司、植庆麟、黄石办共同向钟庆雄、李小菊赔偿物品损失87408元；5.由田丰公司、陈田经联社、陈田公司、黄石办、植庆麟承担本案诉讼费。原审法院经审理查明，2009年1月22日，陈田公司（甲方）与植庆麟（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方提供新兴商业楼及后面的综合市场（四幢2-3层楼）给乙方承租使用，面积约10000平方米，租赁期限自2009年2月1日至2029年2月底，乙方承租后，甲方协助乙方在原有二层楼房基础上加建楼层，建成后乙方无偿使用到合同期满，租赁期满后所建物业归甲方所有；在租赁期内，甲方不得干扰和影响乙方的正常经营活动，甲方同意乙方有分租及转租权，但转租时要经甲方同意，不增加不合理的收费；等等。2009年4月8日，田丰公司登记成立，植庆麟为公司股东。2013年9月16日，田丰公司（甲方）与钟庆雄、李小菊（乙方）签订《田丰商业广场商铺租赁合同》，约定甲方将位于广州市白云区白云大道北133号田丰商业广场中楼第三层商铺按现状出租给乙方使用，乙方所租赁的商铺仅限于合法经营商业办公（不准经营餐饮业），租赁期限自2013年10月11日至2023年10月10日，租赁费计收时间从2013年11月11日至2023年10月10日，2013年11月11日至2016年11月10日每月租金17000元，从第三年起月租金递增10%，即2016年11月11日至2019年11月10日月租金为18700元、2019年11月11日至2022年11月10日月租金为20570元、2022年11月11日至2023年10月10日月租金为22627元；签订本合同之日，乙方向甲方交付租赁押金34000元、水电押金为5000元；租赁期满后十五天，乙方结清本合同项下各类费用，经甲方检查商铺及设备设施无损坏，此两项押金无息退还；租赁期间，甲方无故中途收回场地和乙方原因中途退场均属违约，甲方违约须向乙方双倍赔偿商铺租赁押金，乙方违约则所交的各项费用甲方不予退回，同时违约方须向守约方赔偿经济损失；租赁期内，如遇不可抗力因素（如战争、自然灾害、国家征用、规划更新、政策变化、城中村改造等）导致本合同无法履行，所造成的损失由双方各自负责，互不追究责任，乙方付清欠费，甲方无息退还押金后，本合同自然终止；等等。2013年9月16日，钟庆雄向田丰公司缴纳押金34000元、水电押金5000元，田丰公司出具收据予以确认。2013年10月11日，田丰公司（甲方）与钟庆雄、李小菊（乙方）签订《补充协议》，约定甲方同意将位于广州市白云区白云大道北133号田丰商业广场中楼第三层商铺按现状出租给乙方，自行改造后以分租的形式合法经营商业办公，而乙方在经营过程中不得超出商业办公的范畴或经营其他项目（不准经营餐饮业），而且不得以任何形式转租给第三者作总承包后再分租；等等。2014年4月10日，陈田经联社、陈田公司出具《授权委托书》，记载兹有我单位用地，位于广州市白云区白云大道**，面积5000平方米，现委托田丰公司经营管理，期限从2014年4月1日至2029年5月31日，用途为商业办公、旅业、沐足、按摩、棋牌、网吧、物流、快递、汽配，同意其在委托期限内转租、分租。2019年4月4日，黄石城市管理科发出清拆通知，请租用陈田村集体物业的商户和住户积极配合拆迁工作，必须在2019年5月30日前搬离，逾期将采取强制措施；等等。2019年4月8日，黄石城市管理科发出通知，请在清拆范围内的商户于2019年5月30日17:30时清场撤离。2019年5月17日，黄石城市管理科发出围蔽通知，记载将于2019年5月20日搬运围蔽材料进场，于5月25日对清拆区域进行围蔽。2019年6月10日，黄石城市管理科发出拆违通知，记载组织拆除黄石北路以南、黄石东路以北、白云大道北陈田段以西、广云路黄石江夏段以东区域的违法建设，请上述区域的商户在2019年6月30日前搬离，将于7月份实施清拆。2019年4月29日，陈田经联社发出《陈田经济联合社“城中村”改造集体物业租户搬迁通知》，记载于2019年4月1日起不再收取物业当月及以后的租金、场地使用费及管理费，租户须于2019年7月31日前腾空物业或场地、结清水电等费用并交回经济社。2019年5月29日，陈田经联社发出通知，记载黄石办于2019年4月4日发出《清拆通知》，明确主干道50米范围建筑物的租户须于2019年5月30日前清场以便进行违建物业的拆除工作；通知各实际经营户尽快到联社陈田村改造展示中心提交资料；等等。田丰公司出示照片，显示在玻璃门上张贴通知，记载现田丰广场99%的租户已搬迁完毕，余下未搬走的租户，请抓紧在近日内搬清铺内余物退还场地给陈田村拆除，落款为“田丰广场管理处2019年6月25日”。陈田经联社、陈田公司出示张贴照片，主张陈田经联社于2019年5月29日发出的通知已在涉案物业现场进行张贴。钟庆雄、李小菊对上述黄石城市管理科的通知真实性予以确认，但称该些通知中并未明确田丰广场属于通知所载的拆迁范围；对陈田经联社2019年5月29日的通知及照片不予确认，称未收到，亦未在钟庆雄、李小菊承租物业进行张贴；对上述田丰公司的照片不予确认，称未看到，涉案物业已在2019年6月3日停电。钟庆雄、李小菊称因装修及物品购买的相关证据均已在拆除中被毁坏，现为证实钟庆雄、李小菊对涉案物业进行了装修及存在物品损失，仅能出示“商铺现场”照片12张及部分照片详细信息，装修项目清单及物品损失清单，拆除现场照片；照片详细信息显示拍摄时间为2019年6月1日，装修项目清单记载装修价款合计930500元并注明未包含税款及工程管理费，物品损失清单记载损失合计109260元，拆除现场照片仅显示机器对建筑物进行拆除；另，钟庆雄、李小菊为证实田丰公司同意向钟庆雄、李小菊赔付搬迁补偿费600000元，出示短信记录，显示136××××****名称为“田丰公司曹浩坤”的用户于7月6日发送信息“钟老板，关于昨日你们拆违补偿之事，已再向董事长老徐汇报并磋商，他反馈的意见还是坚持60万搞掂……”。各丰田公司等对上述照片及清单均不予确认，且黄石办称涉案建筑物清拆时没有物品残留；田丰公司对短信真实性无异议，但称该60万元仅是磋商过程中的表示，双方并未达成一致。原审另查明，钟庆雄、李小菊的委托诉讼代理人陈士晖向广州市规划和自然资源局申请查询广州市白云区白云大道北133号田丰商业广场中楼第三层建筑的建设工程规划许可证。2019年9月10日，广州市规划和自然资源局出具穗规划资源公开[2019]4248号政府信息公开申请告知书，记载未查到相关建设工程规划许可证信息。经钟庆雄、李小菊申请，原审法院选定广州市华盟价格事务所有限公司对钟庆雄、李小菊主张的装修损失及物品损失进行评估。移送评估的材料包括钟庆雄、李小菊出示的“商铺现场”照片及三楼办公室平面图。2020年7月9日，广州市华盟价格事务所有限公司出具穗华价估[2020]223号《评估结论书》，记载由于标的已经灭失，本次评估的物品的项目和数量均根据相关当事人提供的照片进行确定，得出标的装修重置价格税前为821226.87元，加上增值税销项税额73910.42元，总造价为895137元，成新率为43.33%，标的装修现值为387863元（895137元×43.33%），标的物品现值为7730元。钟庆雄、李小菊为此支付评估费30000元。钟庆雄、李小菊对该评估报告真实性无异议，但主张该评估报告不能反映钟庆雄、李小菊的真实损失，存在缺漏。田丰公司、植庆麟对评估报告不予确认，称钟庆雄、李小菊出示的照片不能证明与涉案租赁场地相关。陈田公司、陈田经联社对评估报告称无法核实，但主张评估报告中的增值税税额73910.42元不应产生，且照片拍摄时间为2019年6月1日，涉案物业拆除时间是2019年7月3日，故照片不能反映拆除现场的遗留物品情况。黄石办对评估报告不予确认，称拆除时现场并未遗留物品。原审法院认为，涉案建筑物无合法的报建手续，属于违法建筑，钟庆雄、李小菊与田丰公司就涉案建筑物签订的《田丰商业广场商铺租赁合同》属无效合同。关于押金，现合同无效，因无效合同所取得的财产应当相互返还。故钟庆雄、李小菊要求田丰公司退还租赁押金34000元及水电押金5000元合法合理，予以支持。关于双倍赔偿，现合同无效，故合同中关于双倍赔偿的约定亦属无效，故钟庆雄、李小菊要求田丰公司双倍赔偿押金于法无据，不予支持，予以驳回。关于装修损失，钟庆雄、李小菊虽未能提供充分证据证实其装修损失数额，但考虑钟庆雄、李小菊向被告承租后涉案物业后进行商业经营，进行装修分租符合一般商业习惯，故对钟庆雄、李小菊主张其存在装修事实予以确认。因涉案物业被拆除，相应装修也随之被拆除，钟庆雄、李小菊拟出示装修清单及现场照片予以证实其装修损失，考虑装修清单是钟庆雄、李小菊单方制作，已无现场予以核实，被告均不予确认，不予采信；照片中能部分反映物业装修状态，被告虽不予确认，但未能提供相反证据予以反驳，故对钟庆雄、李小菊出示的现场照片予以采信。现评估机构根据该些照片得出的装修现值应予以采纳，结合钟庆雄、李小菊诉请的装修损失未包含税费，故需扣减税费，扣减后的装修现值应为355837.6元（821226.87×43.33%）。考虑钟庆雄、李小菊与田丰公司在签订涉案物业的租赁合同时均具有过错，该损失应由钟庆雄、李小菊与田丰公司共同承担，故酌情认定该损失应由钟庆雄、李小菊与田丰公司共同承担50%，田丰公司应向钟庆雄、李小菊赔偿装修损失177918.8元（355837.6元×50%）。关于物品损失，钟庆雄、李小菊主张的物品均系可移动物品，现钟庆雄、李小菊未能提供证据证实钟庆雄、李小菊主张的物品在涉案物业被拆除时仍存在于涉案现场，故应由钟庆雄、李小菊承担举证不能的不利法律后果，故对钟庆雄、李小菊主张的物品损失不予支持，予以驳回。关于搬迁补偿费，本案为租赁合同纠纷，钟庆雄、李小菊若存在搬迁产生搬迁费损失，应由钟庆雄、李小菊举证证实，且短信内容仅为协商，并非最终确定的赔偿方案，现钟庆雄、李小菊未能举证证实其存在搬迁费损失，故对钟庆雄、李小菊主张的搬迁补偿费不予支持，予以驳回。关于陈田经联社、陈田公司、植庆麟和黄石办是否承责的问题，该陈田经联社、陈田公司、植庆麟和黄石办均非钟庆雄、李小菊租赁合同的相对方，本案系租赁合同纠纷，钟庆雄、李小菊要求非租赁合同的相对方承担返还押金及赔偿责任无事实及法律依据，不予支持，予以驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年9月20日判决如下:一、自本判决生效之日起三日内，广州市田丰商业广场经营管理有限公司向钟庆雄、李小菊返还租赁押金34000元及水电押金5000元；二、自本判决生效之日起三日内，广州市田丰商业广场经营管理有限公司向钟庆雄、李小菊赔偿装修损失177918.8元；三、驳回钟庆雄、李小菊的其他诉讼请求。本案受理费15248元，由钟庆雄、李小菊共同承担12399元，由广州市田丰商业广场经营管理有限公司承担2849元。本案评估费30000元，由钟庆雄、李小菊共同承担16507元，由广州市田丰商业广场经营管理有限公司承担13493元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为，本案二审的争议焦点包括：其一，田丰公司是否需向钟庆雄、李小菊赔偿租赁押金及水电费押金的利息损失；其二，田丰公司应如何向钟庆雄、李小菊赔偿装修损失；其三，田丰公司是否需向钟庆雄、李小菊支付搬迁补偿费用及赔偿物品损失；其四，陈田公司、陈田经联社及黄石办是否应与田丰公司共同承担返还租赁押金和水电费押金及赔偿装修损失的责任。关于田丰公司是否需向钟庆雄、李小菊赔偿租赁押金及水电费押金的利息损失的问题。因无证据反映涉案广州市白云区白云大道北133号田丰商业广场中楼第三层商铺的建设有办理规划许可手续，故钟庆雄、李小菊与田丰公司就该标的物签订的《田丰商业广场商铺租赁合同》应无效。合同无效后，田丰公司需承担租赁押金及水电费押金的返还义务，但在此之前，田丰公司占有租赁押金及水电费押金均系基于钟庆雄、李小菊履行合同的真实意思表示，故不存在需就此支付利息的问题，且钟庆雄、李小菊在本案原审中并未提出赔偿押金利息损失的诉请，故钟庆雄、李小菊上诉请求田丰公司赔偿租赁押金及水电费押金合计39000元自支付之日起算的利息缺乏法律依据，本院不予支持。关于田丰公司应如何向钟庆雄、李小菊赔偿装修损失的问题。如前所述，双方签订的《田丰商业广场商铺租赁合同》无效。在签订及实际履行该合同过程中，田丰公司作为出租人未履行提供合法适租的租赁物的法定与约定义务，而钟庆雄、李小菊作为承租人未对租赁物的合法性及适租性善尽审查注意义务，双方对造成该合同无效均具有过错。在租赁物因政府拆违而灭失的情况下，原审法院根据钟庆雄、李小菊提供的资料对租赁物的装修现值委托评估机构进行评定，并依据评估结论确定由双方各负担一半的装修现值损失，并无不当，可予维持。钟庆雄、李小菊以其对造成合同无效不具有过错为由，上诉认为其无需分担装修现值损失，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于田丰公司是否需向钟庆雄、李小菊支付搬迁补偿费用及赔偿物品损失的问题。对于钟庆雄、李小菊主张的搬迁损失，双方合同无效且租赁物已因政府拆违而灭失，钟庆雄、李小菊作为承租人负有退出租赁场地的义务，因此而发生的搬迁费用理应由其自行承担，钟庆雄、李小菊提交的证明并不足以证明田丰公司向其承诺无条件支付60万元搬迁补偿费用，田丰公司对此提出异议，故原审判决驳回钟庆雄、李小菊要求田丰公司支付搬迁补偿费用的诉请并无不当，应予维持。钟庆雄、李小菊以租赁物被强制拆除导致其因无法在剩余租赁期限内继续承租经营而遭受相应的经营损失及搬迁损失为由，上诉认为田丰公司应按承诺向其支付60万元搬迁补助费缺乏充分事实根据与法律依据，本院亦不予采纳。对于钟庆雄、李小菊主张田丰公司赔偿物品损失一项，依据本案现有证据，在黄石办对涉案房屋进行实际拆除之前，黄石办及陈田经联社已经明确告知拆违事项并责令现场租户限期搬离，且涉案租赁物业因被停止供电而无法继续使用，钟庆雄、李小菊在明知或应知的情况下理应及时将租赁屋内的物品搬离以避免因政府拆违行为而遭受相应的损失，钟庆雄、李小菊未及时搬离，故即使钟庆雄、李小菊有遭受相应的物品损失，也应由钟庆雄、李小菊自行承担。钟庆雄、李小菊以其未能与田丰公司就补偿问题协商一致，且其未收到陈田经联社及黄石办的拆违通知为由，上诉认为其未在黄石办拆违之前将物品搬离合情合理，缺乏合理性与正当性，钟庆雄、李小菊据此上诉主张田丰公司赔偿其物品损失，理由不成立，本院不予支持。关于陈田公司、陈田经联社及黄石办是否应与田丰公司共同承担返还租赁押金和水电费押金及赔偿装修损失的责任的问题。钟庆雄、李小菊基于租赁合同关系提起本案诉讼，但陈田公司、陈田经联社及黄石办均非其合同相对人，故钟庆雄、李小菊诉请陈田公司、陈田经联社及黄石办与田丰公司共同承担返还押金及赔偿装修损失的出租人责任，缺乏法律依据，原审判决驳回钟庆雄、李小菊该项诉请并无不当，应予维持。钟庆雄、李小菊以田丰公司与陈田公司及陈田经联社之间就涉案租赁物成立委托合同关系为由，上诉认为陈田公司及陈田经联社亦属于合同相对方，但田丰公司与陈田公司及陈田经联社均确认双方之间属于租赁合同关系，现有证据亦反映钟庆雄、李小菊履行承租人义务均指向田丰公司，且陈田公司与陈田经联社向田丰公司出具的《授权委托书》也载明“同意田丰公司在委托期限内转租、分租”，由此也可印证陈田公司及陈田经联社与田丰公司之间属于租赁合同关系的事实，故钟庆雄、李小菊上诉主张陈田公司及陈田经联社应作为合同相对方承担出租人责任，缺乏事实根据，本院不予采纳。钟庆雄、李小菊以黄石办对涉案租赁物实施违法强拆导致其遭受装修物及室内物品损失为由，上诉认为黄石办应与田丰公司共同承担赔偿装修及物品损失的责任，但如前所述，钟庆雄、李小菊系基于租赁合同关系提起本案民事诉讼，钟庆雄、李小菊认为黄石办违法行使行政职权导致其遭受损失，应通过具体行政行为的异议处理程序解决，故钟庆雄、李小菊在本案中诉请黄石办承担民事赔偿责任亦缺乏法律依据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人钟庆雄、李小菊的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费14897元，由上诉人钟庆雄、李小菊共同负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  郑怀勇审判员  邓 颖二〇二〇年十二月二十八日书记员  王文杰唐颖琪