江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏03民终5968号 上诉人（原审原告、反诉被告）：宋珂，男，1982年11月6日生，汉族，徐州市城市管理行政执法支队职工，住徐州市泉山区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：徐州国恒房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山区北京南路**。 法定代表人：张代廷，该公司经理。 委托诉讼代理人：叶文娟，江苏钟鼓楼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵丽，江苏钟鼓楼律师事务所律师。 上诉人宋珂与上诉人徐州国恒房地产开发有限公司（以下简称国恒公司）因合同纠纷一案，均不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初7252民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。 宋珂上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判。2、本案一审、二审诉讼费用由国恒公司承担。事实与理由：(1)逾期上房违约金计算日期错误。因开发商至今未按照合同约定的交付条件履行合同，在不具备交付条件的前提下宋珂为了尽可能减少双方损失迫于无奈办理上房手续，所以逾期上房违约金的计算截止日期应为宋珂办理上房手续当日为止，一审法院采用酌定的方式确定计算日期无法律依据，对宋珂显失公平。(2)对于菜单式装修协议，此协议应为商品房买卖合同的附属合同，两份合同是宋珂买房时同时签约的，而且该装修协议是开发商卖房时的促销优惠手段，并不是简单的赠与协议，宋珂买房后国恒公司任意使用撤销权违背诚实信用原则，对买房人存在欺诈。(3)国恒公司的诉讼请求明显超过诉讼时效，并且宋珂购房时由于国恒公司的原因无法办理公积金贷款导致其逾期付款，所以认定宋珂逾期付款存在事实不清和法律适用错误。 针对宋珂的上诉，国恒公司辩称，1、国恒公司已经通过综合验收，不存在逾期交房的违约行为。2、装修协议是独立于商品房买卖合同外的赠与性质的合同，具有单务性、无偿性的特征，属于国恒公司单方作出的赠与承诺。国恒公司作为赠与人，享有任意撤销权，该项撤销权属于形成权，通知对方即产生效力。国恒公司已于2019年6月22日通知宋珂撤销赠与，并且在一审开庭时又再次通知撤销赠与。3、国恒公司的反诉请求没有超过诉讼时效的规定。 国恒公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回宋珂的诉讼请求；2、由宋珂承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律错误，国恒公司交付房屋符合现行法律、法规的规定，不应承担违约责任。1、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。根据该行政法规的规定，房屋经竣工验收合格，也就具备交付条件，可以交付。国恒公司已经于2015年12月21日取得涉案房屋的竣工验收备案表，交付房屋的标准已经满足合同约定的实质交付条件。国恒公司于2015年12月28日以挂号信方式通知宋珂上房，2015年12月29日在徐州日报公告上房时亦再次明确通知业主因114号政府令被废止，住宅项目上房条件变更为开发企业以取得《房屋建筑工程的市政基础设施工程竣工验收备案表》为准，宋珂对涉案房屋具备交付条件是知悉的，国恒公司履行了通知义务，不存在违约行为。2、2015年9月11日徐州市人民政府颁发141号令决定废止《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》(简称114号令)，并于2015年11月1日生效。该令废止后，国恒公司去办理交付使用通知书，被告知不需办理，又因徐州市建设局再办理住宅项目交付使用批准手续已无法律依据，故一审法院认定的国恒公司“取得商品住宅交付使用批准文件”并非客观上不能履行不能成立。3、宋珂一审起诉国恒公司超过诉讼时效，一审法院判决无事实和法律规定。 二、商品房的验收为综合验收或分期综合验收，并没有单项竣工验收之说，国恒公司交付给宋珂的商品房为分期综合验收，故一审法院判决中认定国恒公司以项目建设通过单项竣工验收备案作为交付条件不能成立。国恒公司于2015年12月21日在徐州市建设局办理了“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案手续”。“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表”除了能够反映工程竣工验收报告的内容外，还反映了规划验收、消防验收、环保验收、绿化验收等许可文件的内容，上诉人能够取得该竣工验收备案表，证明涉案商品房综合验收合格，按现行法律、法规的规定，达到了商品房交付条件，符合交付标准。因此，国恒公司认为一审法院认定的涉案商品房以项目建设通过单项竣工验收备案作为交付条件不能成立。 针对国恒公司的上诉，宋珂辩称，房子至今都没有按照合同约定办理住宅交付使用批准文件，而且房子至今没有按照相关的规划完成小区的整体建设，所以不符合交付条件。 宋珂向一审法院提出诉讼请求：1.判令国恒公司给付逾期上房违约金101269.14元（以1178919元为基数，自2016年1月1日起计算至2018年5月8日止，按日万分之一的标准计算）；2.判令国恒公司依照双方《菜单式装修协议》的约定给付宋珂菜单式装修基金22508.16元（228元/平方米x98.72平方米）；3.诉讼费用由国恒公司承担。 国恒公司向一审法院提出反诉请求：1、判令宋珂给付逾期付款违约金17130.5元；2、反诉费用由宋珂负担。 一审法院认定事实：国恒公司系徐州市金域华庭项目的开发企业。2012年11月8日，宋珂作为买受人与国恒公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定宋珂所购商品房位于徐州市，建筑面积98.72平方米，房屋总价款为1178919元。合同第六条付款方式及期限约定买受人应于2012年11月1日付首付款358919元整，余款820000元整，买受人办理银行按揭于2012年11月26日前付清；合同第七条逾期付款的违约责任约定，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同第八条交付期限约定出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、包括但不限于政策法规或行政命令的改变、市政因素（水、电、采暖、燃气、道路等）、文物考古、挖掘等非因出卖人能力所及的情况。3、买受人应在付清全部房款及其他与购房相关的应由买受人支付的款项后，方可办理房屋交接手续，否则出卖人交房期可相应推迟，出卖人执行本条款时，须在交付时向买受人出具付款凭证。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。 商品房买卖合同签订后，双方予以履行。宋珂所购商品房建筑面积实测为97.96平方米。宋珂首付款358919元，2012年12月28日付款120000元，2013年3月7日、4月10日向国恒公司分别支付购房款165000元、535000元。 2015年12月29日，国恒公司在报纸上刊登了上房公告，内容为，兹定于2015年12月30日至31日期间分批集中办理上房手续，金域华庭上房通知书将以挂号信的形式按照商品房买卖合同中载明的地址邮寄给各位业主。宋珂以所建商品房尚不符合合同约定的交付条件为由未办理上房手续，至2018年5月8日才办理上房手续。 2015年12月17日，徐州市规划局向国恒公司颁发了编号为2015050的《建设工程竣工规划核实证明》，认定徐州市金域华庭A1-A7住宅楼、配电室、地、地下车库符合规划要求016年5月19日，徐州市规划局向国恒公司颁发了编号为建字第320300201601110号的《建设工程规划许可证》，认定徐州市金域华庭A1-A8住宅楼、商业、配电室、地、地下车库符合规划要求016年6月20日，国恒公司取得了涉案房产的土地分割转让证，2016年6月27日，国恒公司取得了房屋所有权初始登记证明。 在类案（2016）苏0311民初589号原告王飞与被告国恒公司之间商品房销售合同纠纷一案民事判决书中，一审法院经审理查明以下事实：徐州市金域华庭小区业主曾向徐州市城乡建设局提出“金域华庭住宅小区是否具备上房条件”的问题，该局经调查核实，答复称：“金域华庭小区于2015年12月21日在我局办理了1#-7#号楼的竣工验收备案手续，并未办理住宅交付使用手续。开发商并未向我局提出以办理竣工验收备案手续为上房的依据，我局也未同意开发商仅以此就可以通知业主上房”，“由于《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（徐州市人民政府令第114号）废止后，以114号令为主要依据制定的徐建规（2014）2号文件应随之失效。《房屋建筑和市政基础施工工程竣工验收规定》是对建设主管部门如实监督建筑工程，对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督作出的具体规定，并不是住宅项目交付使用的依据。根据业主和开发商签订的《商品房买卖合同》，约定住宅项目以出卖人取得‘商品房住宅交付使用批准文件’为交付条件，已经明确了买卖双方的权利义务，开发商作为商品房住宅出卖人，有责任和义务履行合同，应按照合同约定将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。因为金域华庭住宅项目是在114号令废止之前开发的，可以按照原有的规定办理住宅项目交付使用手续。为保证《商品房买卖合同》中交付条件的履行，保障购房业主权益，114号令废止前已经签订《商品房买卖合同》的房地产开发住宅项目，由开发商提出申请，在符合条件的情况下我局为其办理住宅项目交付使用手续”。 一审法院认为，宋珂与国恒公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应是合法有效的，一审法院予以确认，双方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。 关于本诉部分的认定。本案中，宋珂主张国恒公司未能按照合同约定于2015年12月31日前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付于宋珂，其逾期交房的行为已构成违约，而国恒公司抗辩认为，在徐州市人民政府废止第114号令后，即自2015年11月1日以后，验收竣工备案系开发商交付房屋的合法条件，不再强制办理住房交付批准文件，因此其在取得竣工验收备案表后已于2015年12月31日前通知宋珂上房，不存在逾期交房违约行为。一审法院认为，国恒公司的上述抗辩主张不能成立，理由如下：首先，以通过单项竣工验收备案作为交付条件，降低了房屋交付标准，与双方当事人在合同中约定的交付条件不符，亦损害了购房人的预期利益。徐州市人民政府第114号令第十二条规定，开发商申请《交付使用通知书》应提交：1、市建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置补偿已落实的证明；2、市规划行政主管部门出具的规划条件全部落实的验收认可文件；3、市政公用事业部门出具的供水、燃气、排水、道路及其照明等配套设施准予交付使用的证明等等九项证明。住宅项目的功能为满足购房人的生活需要，除了建筑物本身质量符合安全要求外，水、电、绿化、出行等亦为生活之必须。现国恒公司主张以通过单项竣工验收备案作为房屋交付条件，降低了房屋交付标准，与双方当事人在合同中约定的交付条件不符，损害了购房人的预期利益。其次，双方当事人约定的房屋交付条件，国恒公司并非客观不具备履行条件。交付符合约定的房屋，为国恒公司的合同义务，其应当积极全面履行合同义务。徐州市人民政府第114号令虽然被废止，但为了保障合同的履行，对于买卖合同约定以取得商品住宅交付使用批准文件作为交付条件的，已经具备114号令规定的交付使用条件或者取得相应的批准文件、证明的，经开发商自愿申请，市建设行政主管部门亦为开发商办理交付使用手续。即政策虽发生变化，国恒公司在不增加负担的情况下，亦能取得合同约定的商品住宅交付使用批准文件。最后，即便住宅交付使用批准文件，国恒公司客观上已不能取得，交付具备办理交付使用批准文件的商品房应为双方当事人合同约定的应有之义。根据双方当事人的约定，房屋交付条件为取得商品住宅交付使用批准文件，在该批准文件客观不能取得的情况下，将具备办理交付使用批准文件实质要件作为商品房交付标准，并不违反当事人的真实意思表示，既不加重国恒公司的合同义务，也满足当事人的预期利益。 综上，国恒公司未以约定交付条件在约定时限内向宋珂交付涉案商品房，存在逾期交付房屋的违约行为，应承担相应的违约责任。依据商品房买卖合同中关于逾期交房违约责任的约定，宋珂要求国恒公司自合同约定的交房日期之次日即2016年1月1日起按照每日已付房款的万分之一给付违约金，符合法律规定，一审法院予以确认。至于违约金给付的截止日期，宋珂主张计算至实际交房即2018年5月8日。一审法院认为，国恒公司分别于2016年6月20日取得了土地分割证，于2016年6月27日取得了房屋所有权初始登记证明，此时，国恒公司交付房屋的标准已经满足合同约定的实质交付条件，且众多购买人在此情况下已经接收房屋，因此宋珂也应在一定的合理期限内办理交房手续，而宋珂怠于办理的行为不符合法律规定，故一审法院酌情确定宋珂的逾期上房违约金计算至2016年7月31日。按照其交付的购房款1178919为基数，经计算逾期交房违约金为24993元（1178919×212天×0.1‰/天）。 关于宋珂主张国恒公司应依照双方签订的《菜单式装修协议》的约定，给付宋珂菜单式装修基金22508.16元（228元/平方米x98.72平方米），一审法院认为，(2018)苏0311民初6823号案件已对此同类诉请作出过裁判，认为《商品房买卖合同》与《菜单式装修协议》两份涉案合同虽然有一定的关联性，但《菜单式装修协议》仍是独立于《商品房买卖合同》外的赠与合同，该判决书已生效，故宋珂此项诉请和本案非同一法律关系，宋珂可以另行主张权利，本案不予理涉。 关于反诉部分的认定。因宋珂未能按合同约定的履行期限足额支付购房款，其逾期付款的行为已构成违约，现国恒公司按照合同约定向宋珂主张逾期付款违约金17130.5元，符合法律规定，亦未超过法定的诉讼时效期间，故法院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，遂判决：一、国恒公司于判决发生法律效力之日起十日内向宋珂给付逾期上房违约金24993元；二、驳回宋珂的其他诉讼请求；三、宋珂于判决发生法律效力之日起十日内向国恒公司给付逾期付款违约金17130.5元。本诉案件受理费2780元，由宋珂负担2355.17元，国恒公司负担424.83元。反诉案件受理费114元，由宋珂负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，国恒公司在未取得《建设工程规划许可证》之前，案涉房屋不具备案涉商品房买卖合同约定的交付条件（取得商品住宅交付使用批准文件）。国恒公司有关案涉房屋已取得竣工验收备案表，已具备合同约定的交付条件的主张不符合合同约定，本院不予采纳。 尽管法院在针对《建设工程规划许可证》颁发行为的行政诉讼案件中认定行政机关颁发《建设工程规划许可证》的行为违法，但并未撤销《建设工程规划许可证》，故国恒公司在取得《建设工程规划许可证》后，案涉商品房买卖合同约定的房屋交付条件已然具备。 因案涉项目是否具备交付条件在国恒公司与购房人之间产生严重分歧，在商品房买卖合同约定的交房之日，大量业主拒绝接收房屋，并在此后多方寻求救济。在《建设工程规划许可证》颁发前后，事态渐渐平息，购房人陆续接收房屋。宋珂在庭审中陈述，其在合同约定的房屋交接之日进入小区查看，但未到售楼处办理上房手续。国恒公司在庭审中陈述，其在合同约定的交房日期之前通知宋珂上房，后在取得《建设工程规划许可证》后又电话通知宋珂交接房屋。一审法院在本案中酌定的逾期交房截止日期既考虑到了当事人的主观因素，也考虑到了利益衡平，并无不当，本院予以维持。对宋珂、国恒公司有关逾期交房违约责任提出的上诉主张，本院均不予采纳。 考虑到案涉项目产生的矛盾纠纷多元化解的实际情况，一审法院认定宋珂、国恒公司在一审中提出的诉讼请求均未超过诉讼时效，并无不当。本院对宋珂、国恒公司针对诉讼时效提出的上诉主张均不予采纳。宋珂主张其逾期交付房款系因为国恒公司的原因造成的，但诉讼中并未提交相关的证据，本院对宋珂的该主张不予采纳。 就宋珂针对《菜单式装修协议》提出的上诉请求，本院认为，《商品房买卖合同》《菜单式装修协议》均未写明互为补充，且二份合同条文中的权利与义务各自独立，故一审法院认定《商品房买卖合同》与《菜单式装修协议》系二份独立的合同，未在本案中处理因《菜单式装修协议》产生的争议，并无不当。 综上，宋珂与国恒公司的上诉请求不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5560元，由宋珂负担2780元，由徐州国恒房地产开发有限公司负担2780元。 本判决为终审判决。 审判长  史善军 审判员  王素芳 审判员  汤孙宁 二〇二〇年十二月三十日 书记员  魏天玥