江西省新余市渝水区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0502民初8723号 原告：胡艺伟，男，1990年2月26日生，汉族，住新余市渝水区。 委托诉讼代理人：李小刚，江西三江合律师事务所律师。 被告：新余市博大房地产开发有限公司，住所地江西省新余市仙来中大道****，统一社会信用代码：91360500759956630A。 法定代表人：李秋芽，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：夏璐梅，女，1994年8月9日生，汉族，住江西省上饶市信州区，系该公司员工。 原告胡艺伟（下称原告）与被告新余市博大房地产开发有限公司（下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李小刚、被告委托诉讼代理人夏璐梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告支付逾期交房违约金49,700元（500,000元×994天×0.0001，从2017年10月31日至2020年7月21日止），逾期办证违约金59,550元（暂计算至2020年9月30日）；并以房价款500,000元为基数，按年利率6.175%计算支付自2020年10月1日至实际完成房屋所有权转移登记之日止的违约金；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年10月13日签订《商品房买卖合同》（预售），合同约定原告向被告购买城南白竹路198号园中苑商品房，房款总价为500,000元；被告应当在2017年10月30日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件，已取得房屋测绘报告及《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》的房屋交付原告使用；如被告逾期交房且原告要求继续履行合同的，则按日计算向原告支付全部房价款每日万分之一的违约金；被告逾期办证，双方约定协商解决，原告认为按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金有事实及法律依据。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告却未按约向原告交付合同约定条件的房屋，且涉案房屋至今未办理房产证。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 被告辩称，1．原、被告签订的商品房买卖合同真实合法有效，虽然合同约定了交房条件与交房时间，但原告在知晓交房条件的情况下，已办理交房手续、领取钥匙并装修入住，实际占有案涉房屋，视为双方变更了约定的交房条件，该交付合法有效，故被告无需承担逾期交房责任；2．原、被告在合同中对逾期办证违约责任做了特殊约定，即协商解决，现在被告取得了建设工程竣工验收备案证明文件和办理了不动产权总证，完全能够配合原告办理房产证，无需承担逾期办证责任；3．涉案房屋已经全部验收合格，取得了建设工程竣工验收备案证明文件和不动产权证书，完全符合交房条件，故原告诉请无事实及法律依据。 原告围绕其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 1．商品房买卖合同（预售）1份，拟证明合同约定了交房条件和交房时间及相关违约责任。被告对该组证据无异议。 2．个人购房借款/担保合同、购房首付款收据各1份，拟证明原告按照合同约定全额缴纳了房款。被告对该组证据无异议。 3．视频光盘（含小区质量、安全隐患照片）一张及视频资料录音整理1份、新余市住房和建设管理局调取的《会议纪要》1份，拟证明被告建设的小区不符合合同约定交房标准，且在政府协调下，双方就违约金等方面进行了确认。被告对该组证据的三性均有异议，认为原被告双方均未在纪要上签字盖章，对其不具有约束力，至于照片中反映的小区不能够表明是涉案小区，且存在这种情况也应该是物业服务企业进行维护，与被告无关。 本院对被告无异议的第1、2组证据予以采信。关于第3组证据，原告提交的《会议纪要》只有新余市住房和建设管理局加盖公章，并无业主及开发商的签字或盖章，但被告也提交该组证据即实际认可该组证据的真实性，故本院对该组证据的真实性予以认可。 被告围绕其答辩意见，向本院提交了以下证据： 1．入伙手续书、园中苑业主领物登记表、装修垃圾费收据，拟证明被告已经向原告交付了其所购房屋，原告经验收并接受了房屋，且装修入住，视为原被告双方对案涉房屋达成交付条件和时间变更的一致意见。原告质证：（1）入伙手续书，三性和证明目的均有异议，首先，房屋是否符合交付条件，以合同第9、10条约定条件为准。其次，2017年11月1日下午市房管局组织三方协调会，被告承诺“不论已交房还是未交房业主统一按合同约定标准结算到满足合同约定的交房条件为止的逾期交房违约金。”之前还做过口头承诺，故业主才会去领钥匙。再次，入伙手续书中称“您所认购的园中苑＊栋＊房已具备入伙条件”明显欺骗业主，当时不签字不给钥匙，根本没有带业主去验房。最后，入伙手续书是格式范本，是无效的，对原告无法律约束力。（2）园中苑小区业主领物表，三性及证明目的均有异议，原告手上没有这份资料，全是手写内容，原告反映，签名很多不是本人签字，日期笔迹与签名笔迹完全不同，是被告后面自己加的日期，原告主张的赔逾期交房违约金、逾期办证违约金是指被告所建房屋是否符合合同约定或法定的交房条件，若不符合被告应当支付违约金，原告领取燃气证的时间，恰恰说明所售房屋一直不符合交付条件，被告提供的领物表与原告诉请违约金无任何关联。（3）装修垃圾费收据，三性及证明目的均有异议，被告单方制作，没有原告任何签字确认。本院认为，被告提交的上述证据能反映原告于2017年11月29日收房的事实，但入伙手续书中称“您所认购的园中苑＊栋＊房已具备入伙条件”，明显与事实不符，事实上直至2020年7月21日，案涉房屋才取得房屋工程竣工验收备案，被告提交的上述证据不能达到被告关于双方对案涉房屋达成交付条件和时间变更一致的证明目的，故对被告提交的上述证据不予采信。 2．新余市房屋面积测绘成果报告书、单位工程竣工验收报告、新余市房地产建设项目竣工验收合格证、新余市建设工程竣工验收备案表、住宅使用说明书及质量保证书、通知书、情况明细，拟证明案涉房屋已经取得了建设工程竣工验收备案证明文件，完全符合交房条件，且已经通知业主交房并办证，并且案涉房屋均已办理了房屋产权证。原告质证：（1）新余市房屋面积测绘成果报告书，三性没有异议，证明目的有异议，必须同时满足商品房买卖合同第9、10条约定（包括已取得建设工程竣工验收备案证明文件，房屋测绘报告，基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到合同约定条件等）条件才能交付；（2）单位工程竣工验收报告，真实性、合法性没有异议，关联性和证明目的有异议，必须满足商品房买卖合同第9、10条约定条件才能交付；（3）新余市房地产建设项目竣工验收合格证，被告提供的是复印件，缺页，且内容根本看不清楚，对其三性及证明目的均有异议；（4）新余市建设工程竣工验收备案表，三性没有异议，证明目的有异议，必须同时满足商品房买卖合同第9、10条约定条件才能交付。本院对原告无异议的上述证据予以采信，根据住宅使用说明书及质量保证书中的说明第3条，要取得住宅使用说明书及质量保证书必须先通过工程质量竣工验收并有书面的合格证明，故对新余市房地产建设项目竣工验收合格证的真实性亦予以认可。 3．视频光盘（含小区质量、安全隐患照片）一张及视频资料录音整理1份、新余市住房和建设管理局调取的《会议纪要》1份，拟证明原告在2017年11月1日已经知道案涉房屋没有办理建设工程竣工验收备案登记。原告对该组证据的真实性、合法性没有异议，证明目的有异议，认为不能证实被告已告知原告案涉房屋未竣工验收备案，原告仍然同意收房。本院认为，《会议纪要》上明确列举了张润生、罗魁、何敏、童加兴、胡禹杰五位业主参加该会议，其中并无原告，故对被告提交该组证据的证明目的不予采纳。 4．借款凭证复印件一份，拟证明原告按揭贷款到被告账目时间是2018年1月23日，晚于合同约定交房时间，逾期交房违约金起算时间应当顺延。原告对该组证据的三性有异议，认为不能达到被告的证明目的，逾期交房违约金起算时间应当按照合同约定交房时间截止日之次日即2017年10月31日计算。本院认为，合同未约定全部房款付清的具体期限，不能达到被告关于逾期交房违约金起算时间应当顺延的证明目的，故对被告的该组证据不予采信。 经审理查明： 一、原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，双方对买卖房屋的权利义务作了详细约定，其中：原告购买的房屋是位于新余市商品房，房款总价为500000元，付款方式为商业贷款；交付期限：出卖人应当在2017年10月30日前交付房屋；出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人（即被告）按日向买受人（即原告）支付全部房价款万分之一的违约金；商品房交付时应当符合下列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告。 二、原告向被告支付首付款100,000元，余款400,000元申请贷款支付。 三、2018年2月5日，案涉房屋取得房屋测绘报告；2020年7月21日，案涉房屋取得房屋工程竣工验收备案。 四、原告于2017年11月29日接收案涉房屋，但案涉房屋至今未取得商品房不动产权证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、法规等禁止性规定，上述合同合法有效。现原告主张直至其收房时案涉房屋不符合交房条件，被告提出原告在知道房屋实际状况及交付条件的情况下仍接收房屋，应视为双方就合同约定的交房条件做出了变更的抗辩意见。本院认为，原告已经按照合同约定履行了付款义务，被告未依约交付符合交房条件的房屋，系被告违约，应向原告支付逾期交房违约金。依据合同约定商品房交付时应当符合下列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告，虽然原告已接收房屋，但被告未提交证据证明原告收房时明知或应当知道案涉房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋，故对被告提出因原告已实际收房则不应计算逾期交房违约金的抗辩意见，本院不予采信。另查明，案涉房屋已于2018年2月5日取得房屋测绘报告，2020年7月21日取得房屋工程竣工验收备案，故对原告主张逾期交房违约金49,700元的主张予以支持。关于逾期办证的问题，根据原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条第二款的规定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按双方协商解决。但由于双方协商未果，故根据合同约定，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之一的违约金。 因案涉房屋于2020年7月21日取得房屋工程竣工验收备案，该日视为案涉房屋交付之日，故被告不存在逾期办证情形，无需承担逾期办证违约责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告新余市博大房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告胡艺伟支付逾期交房违约金49,700元； 二、驳回原告胡艺伟的其他诉讼请求。 如未按上述指定期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,243元，由原告胡艺伟承担678元，被告新余市博大房地产开发有限公司承担565元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。 审判员  熊剑 二〇二〇年十二月四日 法官助理阮志军 书记员胡艳