山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁14民终4107号上诉人（原审原告）：常焕，女，1987年10月7日出生，汉族，住山东省庆云县。上诉人（原审原告）：张盛伟，男，1987年4月12日出生，汉族，住山东省乳山市。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：葛建国，北京市茂源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：庆云荣创房地产开发有限公司，住所地山东省德州市庆云县高新技术创业服务中心**。法定代表人：邢继维，执行董事。委托诉讼代理人：林世军，山东辰林律师事务所律师。原审第三人：山东房王网络科技有限公司，住，住所地济南市市中区济南万达广场****/div>法定代表人：罗广滨，董事长。委托诉讼代理人：宫照群，山东鲁和律师事务所律师。上诉人常焕、张盛伟因与被上诉人庆云荣创房地产开发有限公司（以下简称荣创公司）及原审第三人山东房王网络科技有限公司（以下简称房王公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省庆云县人民法院（2020）鲁1423民初1538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。常焕、张盛伟上诉请求：1.撤销山东省庆云县人民法院（2020）鲁1423民初1538号民事判决；2.一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人推出交10,000元抵30,000元房款并且每平方米再优惠两百元优惠活动中，交的10,000元为预付款，第三人在与被上诉人存在合同关系的情况，向没有合同关系的上诉人收取服务费是绝无可能成立的。第三人在收取10,000元后，仅开具了收据，在本案一审开庭前，为了应付庭审，才将其按照服务费开具发票，其存在明显的恶意，一审对该事实视而不见，存在事实认定遗漏。二、上诉人在2017年12月26日参与交10,000元抵30,000元的过程中，被上诉人从上诉人的银行卡中，分两次刷去20,000元，多刷取了10,000元。上诉人与第三人不存在中介服务关系，第三人为被上诉人的代理人，被上诉人为被代理人，其行为的法律后果应由被代理人即本案的被上诉人承担。一审法院对本案法律关系的定性完全错误。三、上诉人案涉房屋的价款，系其参与廊坊佳立建材有限公司团购活动确定的团购价格。团购价与10,000元抵30,000元房款的活动不同，也不冲突，应该同时适用。四、原审判决本院认为中，根据本院在庆云县房产管理中心调取的荣创公司预售备案的涉案房产价格为每平5950元等内容是虚假的。首先，一审法院没有调取该材料，该证据不是法庭依据职权调取证据的范围，法庭无权调取，也没有要求被上诉人质证。其次，即便存在该份证据，没有上诉人的签章，仅是被上诉人备案使用的文件，备案合同与实际履行的合同不一致的情况比比皆是，这份文件不能说明问题。第三，开发商作为谋求巨大利益的商事主体，对证据的收集、整理、理由，具有强大的优势，其对存在的事实，可以轻松举证，在没有证据的情况下，又将其归为习惯。综上所述，一审法院认定事实完全错误，明显不公，适用法律错误。被上诉人荣创公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分。一、本案中被答辩人自2017年12月初了解购房优惠情况，到签订房产合作团购协议支付团购首付款，签订房屋买卖合同，办理购房贷款，直至2020年3月31日交房，在长达两年多的时间内从未向答辩人提出没有享受到购房优惠的情况。商品房买卖合同对涉案房产的单价、面积以及总房款有明确的约定，合同签订系双方真实意思表示，不违反法律规定。被答辩人已经支付购房款，答辩人已经交付附涉案房屋，合同义务已经履行完毕。被答辩人又以未享受优惠为由要求答辩人返还其5050元及利息，不应得到法律的支持。二、第三人作为销售公司为客户提供购房服务，客户支付服务费完全符合等价有偿原则。被答辩人与第三人形成的居间服务关系，合同不违反法律规定。三、答辩人与第三人廊坊佳利建材公司三家公司，各自依照约定的合同模式对涉案房产系小区进行房产销售优惠，价格是统一的，只享受一次优惠，不存在重复优惠的情形。四、答辩人及其他房地产在销售房屋之前都向房管部门进行备案，案涉房屋的备案价格为5950元，每逢平方米发给第3人销售公司的价格为5875元平方米，经过房屋优惠与被上诉人最终成交价为5503.81元，完全符合交易习惯。案涉房屋成交价已经低于备案价446.19元，已经超出了交1万顶3万每平方米优惠200元的购房政策。原审第三人房王公司诉称，上诉人未取得购房优惠价格，自愿接受第三人提供的中介服务，并向第三人支付服务费1万元，第三人一起向其提供了相应的中介服务，且被上诉人也给予相应的购房政策。关于多刷走的1万元是上诉人为另一购房户常其勇支付的优惠款，上诉人诉称的请求无事实与法律依据，请求法院依法驳回。常焕向一审法院起诉请求：1.判令被告退还给原告65,050元及利息（以65,050元为基数按年利率6.125%从2018年12月19日计算至实际退还之日）；庭审中原告变更诉讼请求为判令被告退还原告75,050元及利息（以75,050元为基数按年利率6.125%从2018年12月19日计算至实际退还之日）2.判令被告向原告支付延期交房的违约金5760元；2.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：常焕、张盛伟系夫妻关系。被告开发了名为祥云公馆的住宅小区项目。2017年12月26日，原告向被告委托的第三人房王公司了解祥云公馆的购房优惠情况。被告公司推出交10,000元抵30,000元房款并且每平方米再优惠两百元优惠活动，同日，原告为了参与优惠活动，向第三人房王公司交了10,000元，房王公司出具交款收据，根据原告提交的交易明细显示房王公司分两次分别刷走原告10,000元。2018年5月18日，常焕与廊坊佳立建材有限公司签订《商品房合作团购协议》，该协议约定了团购楼房房号为3号楼1-1501、建筑面积约175.25平方米；乙方认可该房屋的总价款964,543元，建筑面积约为175.25平方米，建筑面积单价为5503.81元每平方米；自团购合作协议签订之日起7日内支付团购合作款194,543元；乙方至甲方通知签署《商品房买卖合同》之日起第7日，不得要求退回全部或者部分团购款，否则即为违约。同日原告支付194,543元，2018年6月22日交付100,000元，共计交付首付款294,543元。2018年10月26日原被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告以每平方米5503.81元的价格购买祥云公馆3#-1-1501号房屋，房屋预测建筑面积为175.25平方米，合同总价款为964,543元；出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房；甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付乙方，则（1）乙方给予甲方30日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付，甲方应按乙方已交购房款万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行；附件十一补充协议第五条，第四项约定“如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可顺延交房日期，且无须承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或遵守政府法令而引起房屋延期交付。（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线或采取临时措施而引起房屋延期交付。”等六项情形。2018年12月19日原告办理年利率为6.125%住房贷款670,000元。2020年3月31日被告向原告交付房屋，去除30天的宽展期，逾期交房60天。另查明，从2018年10月26日《商品房买卖合同（预售）》签订至2019年12月31日祥云公馆项目因德州市重污染天气应急指挥部、庆云县重污染天气应急指挥部下发的应急响应通知，被强制建筑工地停工或禁止建筑相关作业而无法施工89天。一审法院认为，原告交付房王公司10,000元，房王公司并出具了载有其所选定房号的收据，买卖双方达成了购房优惠的合意，即交10,000元抵30,000元房款并且每平方米再优惠两百元；原告又与廊坊佳立建材有限公司签订了同一房号团购合作协议确定了优惠后的房屋单价5503.81元，并按照商定价格先交付了194,543元；原告在合同签订后补齐了首付款并办理按揭贷款。原告主张合同价格5503.81元是未优惠的价格。根据一审法院在庆云县房产管理中心调取的荣创公司预售备案的涉案房产价格为每平5950元，被告主张优惠前售价为5875元并提供相应的置业计划表，置业计划表载有涉案楼房的房号、单价、优惠折扣、优惠后单价、优惠后房款等信息，虽然没有原告的签字，但符合我县商品房销售习惯。另外购买房产是一生屈指可数的大额支出，原告在签订《商品房买卖合同（预售）》时，理应非常慎重，鉴于原告对前面的优惠活动了然于胸，作为购房者的原告当然要为自己争取利益最大化，合同价5503.8元/m2从情理讲应是优惠后的价格。原告主张该合同价未享受上述优惠，与商品房买卖的常理不符。原告提交的现有证据也无法证明其未享受优惠的主张。关于原告主张让被告多刷走的10,000元，此诉求系原告与房王公司之间因中介服务费形成的纠纷，与荣创公司无关，荣创公司没有返还的义务。关于原告要求支付逾期交房违约金的请求，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中对因不可抗力延期交房进行了约定，荣创公司因德州市重污染天气应急指挥部、庆云县重污染天气应急指挥部下发的应急响应通知，建筑工地被强制停工或不能施工总计89天，荣创公司扣除宽展期后逾期交房60天，属于合同约定的不可抗力情形造成的逾期89天范围内，况且常焕也签署载有不追究逾期交房违约金的承诺书，荣创公司的答辩符合合同约定的免责事由，对原告要求支付逾期交房违约金的请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条规定，判决：驳回常焕、张盛伟的诉讼请求。案件受理费910元，由常焕、张盛伟负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点问题为：被上诉人荣创公司是否基于上诉人常焕、张盛伟预付1万元性质问题而应当承担违约责任。首先，关于常焕、张盛伟向房王公司支付的1万元款项的性质问题，根据房王公司向法庭提交的2017年12月26日其出具的1万元收据以及2020年6月13日其出具1万元发票、委托合同、服务合同等证据，可以证实1万元系房王公司收据的介绍常焕一方为购买涉案房屋的中介费，同时根据2018年5月18日常焕与廊坊佳立建材有限公司签订《商品房合作团购协议》、2018年10月26日常焕与荣创公司签订《商品房买卖合同（预售）》上表明的房屋面积单位均为5503.18元，低于房管中心的备案价格，可以证实常焕基于向房王公司支付的1万元的中介费，已经享受了房屋面积单价的优惠。其次，常焕在诉状中称，自从2018年10月26日签订《商品房买卖合同（预售）》便因为房价优惠问题与荣创公司产生争议，直至2020年6月13日提起诉讼。间隔近2年。2年间，常焕仍于2018年12月9日按照合同约定的房屋价格办理按揭贷款，2020年3月收房。双方合同义务已经履行完毕。常焕一方主张对方违约，没有事实和法律依据。综上所述，常焕、张盛伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1570元，由上诉人常焕、张盛伟负担。本判决为终审判决。审判长  王鲲审判员  李敏审判员  杨娜二〇二〇年十二月十日法官助理董国通书记员张洪远