江西省鹰潭市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣06民终523号 上诉人（原审原告）：恒大地产鹰潭有限公司，统一社会信用代码91360600568671931C，住所地江西省鹰潭市月湖区林荫东路****。 法定代表人：陈荣圣，董事长。 委托诉讼代理人：易芬，女，1991年5月23日，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区，系恒大地产鹰潭有限公司员工。 被上诉人（原审被告）：李赫成，男，1988年1月13日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。 上诉人恒大地产鹰潭有限公司（以下简称恒大鹰潭公司）因与被上诉人李赫成商品房销售合同纠纷一案，不服江西省鹰潭市月湖区人民法院（2020）赣0602民初185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月24日公开开庭进行了审理。上诉人恒大鹰潭公司的委托诉讼代理人易芬到庭参加诉讼。被上诉人李赫成经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 恒大鹰潭公司上诉请求：1.在一审判决的基础上加判被上诉人李赫成所支付的款项不予退回；2.本案的诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、按照上诉人与被上诉人签订的《鹰潭市商品房买卖合同》补充协议约定，如因被上诉人违约，导致上诉人承担保证责任的，上诉人有权单方解除合同，被上诉人已付款项作为违约金不予退回。1.被上诉人未按期支付银行按揭贷款后，上诉人多次发函通知提示，但上诉人均置之不理，造成银行直接从上诉人账户扣款，导致商品房合同解除。2.因被上诉人违约造成合同解除的，被上诉人应按照商品房买卖合同之补充协议约定承担违约责任，补充协议中对被上诉人违约应承担的违约责任的约定，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应受其约束。二、上诉人与被上诉人签订的《鹰潭市商品房买卖合同》解除后，涉案房屋将再次进行出售，上诉人需再次耗费大量人力、物力、财力及时间，同时，受国家政策、市场等因素影响，房屋价格也会受到被动。一审法院却以上诉人未提供实际损失为依据，判决作为违约方的被上诉人不予承担合同解除的违约责任，显然不妥。同时，若合同一当事人违约，造成合同解除的，法院以约定的违约责任过高，认定约定的条款系格式条款，从而判定违约方不承担任何违约责任，将不利于维护正常的市场交易秩序。 李赫成未答辩。 恒大鹰潭公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2017年6月29日签订的《鹰潭市商品房买卖合同及补充协议》；2.判令被告配合原告办理合同备案解除手续；3.判令被告向原告支付代偿贷款利息及罚息12,353.54元，被告所支付的首付款不予退回；4.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年6月29日，原告恒大鹰潭公司（出卖人）与被告李赫成（买受人）签订了一份《鹰潭市商品房买卖合同》（合同编号：ＹＴ2017006041），合同约定：被告购买原告开发的位于信江新区，该商铺总价为1040028元，买受人于2017年6月29日前支付首付款520028元，其余520000元办理贷款；出卖人于2017年12月31日前交付房屋等内容。《合同补充协议》中还约定在房屋所有权证办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。同年9月4日，被告作为借款人，原告作为保证人与中国邮政储蓄银行股份有限公司鹰潭市分行签订了《个人购房／购车借款及担保合同》，约定被告向中国邮政储蓄银行股份有限公司鹰潭市分行借款520000元用于支付购房款，原告提供阶段性连带责任保证。被告按月等额本息还款，若被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，银行有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款等内容。购房合同签订后，被告向原告支付了购房首付款520028元，中国邮政储蓄银行股份有限公司鹰潭市分行于2017年9月8日将该笔贷款52万元划付至被告指定的原告账户。被告陆续向银行偿还了贷款本金70460.06元，后被告开始出现逾期，未按时向银行偿还借款本息。2019年9月12日，原告向被告发出通知，要求被告支付按揭贷款并告知相应违约责任。2019年11月20日，中国邮政储蓄银行股份有限公司鹰潭市分行要求原告履行保证责任，从原告账户出扣划461893.48元，其中本金449539.94元，利息、罚息等12353.54元。 一审法院认为，原、被告之间签订的《鹰潭市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应当认定为有效，双方当事人均应按合同的约定全面履行自己的义务。本案中，被告在取得按揭贷款后，并未按照贷款合同约定归还贷款，致使银行因其违约行为向原告行使保证担保权利，原告也因此向银行承担了保证责任，代被告偿还了剩余的全部贷款本息，故原告依照《鹰潭市商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定启动回购条款，要求解除该合同的诉讼请求，有充分的事实和法律依据，予以支持。原告要求被告配合前往房管局办理解除合同备案手续及将涉案房屋返还给原告的请求，该项请求属于合同解除后的合理诉请，予以支持。关于原告要求判令被告所支付的购房款520,028元归原告所有的请求，合同中约定合同解除后买受人所交全部款项不予退还，但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除的法律后果为恢复原状，若当事人存在损失，当事人有权要求赔偿损失，本案中原告并未举证合同解除后其存在损失达520,028元，且该约定系格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该约定免除了原告责任、加重了被告责任、排除被告的主要权利，显失公平，因此该格式条款约定为无效条款，原告取得的购房首付款520,028元应返还被告。被告除支付原告首付款外，后期还支付给银行贷款本金70,460.06元，在合同解除后，原告取得该房屋，被告偿还银行的贷款本息由原告实际取得，买卖合同解除后，该款原告也应予以返还被告。原告除代被告支付了贷款本金外，还代为支付了利息、复息及罚息等共计12,353.54元，故关于原告要求被告向原告支付代偿利息的诉请，予以支持。综上，在合同解除后，原告应退还被告的购房款为578,134.52元（520,028元+70,460.06元-12,353.54元）。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃对原告主张的事实和提供的证据进行答辩和质证，由此导致的法律后果由其自行承担。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，经合议庭评议，判决：一、解除原告恒大地产鹰潭有限公司与被告李赫成于2017年6月29日签订的《鹰潭市商品房买卖合同（合同编号：YT2017006041）》及《合同补充协议》；二、被告李赫成于本判决生效之日起十五日内配合原告恒大地产鹰潭有限公司办理解除上述合同备案登记手续；三、驳回原告恒大地产鹰潭有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9324元（原告已预交），由原告恒大地产鹰潭有限公司负担4622元，由被告李赫成负担5182元。 本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。 二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，2017年6月29日上诉人恒大鹰潭公司与被上诉人李赫成签订的《鹰潭市商品房买卖合同》补充协议第二条第（一）款第5项第⑴点约定，“在《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除《鹰潭市商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续”。现被上诉人李赫成未按时归还银行贷款，导致上诉人恒大鹰潭公司承担了担保责任，被上诉人李赫成的违约行为使本案《鹰潭市商品房买卖合同》补充协议约定的上诉人恒大鹰潭公司可单方解除商品房买卖合同的条件成就。故一审法院依据合同约定判决合同解除，被上诉人李赫成配合办理解除合同备案手续及将涉案房屋返还给上诉人恒大鹰潭公司符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 关于被上诉人已付房款是否予以退还的问题。《鹰潭市商品房买卖合同》补充协议第二条第（一）款第5项第⑴点约定了合同解除的条件，还约定合同解除后，买受人所交的全部款项不予退还。该约定排除了被上诉人李赫成在合同解除后对已付房款的返还请求权，明显加重了被上诉人的责任，有悖于公平原则。根据《最高人民法院》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。据此，上诉人恒大鹰潭公司应将被上诉人李赫成已经支付的购房款在扣除代偿银行利息后返还给被上诉人李赫成。综合考虑上诉人恒大鹰潭公司在合同解除后，取得了涉案商品房，其合法权利已得到充分保护，所涉房屋已实际交付，被上诉人李赫成将涉案房屋转租给他人等因素，且上诉人恒大鹰潭公司没有证据证明其存在实际损失以及没有证据证明被上诉人李赫成系恶意违约。故上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。 综上所述，上诉人恒大鹰潭公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9000.28元，由上诉人恒大地产鹰潭有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  汪险峰 审判员  张文胜 审判员  刘 静 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  陈 娟