湖南省涟源市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1382民初903号 原告：李振林。 委托诉讼代理人：黄志锋。 被告：刘海波。 委托诉讼代理人：谭清池。 被告：涟源宾馆。 法定代表人：姚日葵。 委托代理人：唐卓英。 原告李振林与被告刘海波、涟源宾馆租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告及原告的委托代理人黄志锋，被告刘海波委托代理人谭清池、被告涟源宾馆的委托诉讼代理人唐卓英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李振林向本院提出诉讼请求：1、判令两被告连带赔偿因其违约造成原告的各项损失共计108万元；2、判令被告刘海波返还房租85000元；3、本案诉讼费由被告承担。原告在庭审中将诉讼请求第一项的108万元变更为1169170.9元。事实和理由：原告系涟源宾馆综合楼世纪天籁三楼的承租人。2015年4月27日原告和被告刘海波签订了租赁合同，约定了租赁期限为5年零6个月（送一个月装修期），租期到2020年11月9日止。2019年8月5日，原告收到被告涟源宾馆通知被告刘海波提前解除协议及时搬离的通知，和被告刘海波要求原告搬离的通知书，要求原告于2019年8月31日前搬离综合楼。原告马上向被告涟源宾馆报告请求妥善处理涟源宾馆世纪天籁房屋租赁合同提前到期解除赔偿问题，但被告涟源宾馆置之不理，并将原告悬挂在外墙上的控诉被告要求解决合同违约解除的横幅撕毁。原告承租涟源宾馆综合楼世纪天籁三楼后，原告以及其他股东累计投资了140多万打造了私人电影院爱沫电影咖啡馆，因为地理位置受限，前期一直亏本经营，直到2018年才逐渐好转，2018年11月，新投资了近40万元进行装修和设备升级，就在通知前20天，2019年7月初，被告刘海波多次催缴房租，原告按其要求支付了一年房租85000元，被告涟源宾馆和被告刘海波在没有任何通知的情况下提出提前解除协议，对原告造成的经济损失，没有任何赔偿和补偿方案，违反了国家的法律规定。2019年8月5日在原告收到被告涟源宾馆通知被告刘海波提前解除协议、及时搬离的通知和被告刘海波要求原告搬离的通知书起，原告的爱沫电影就开始无法正常营业，两被告不断要挟原告搬离，2019年9月1日，被告涟源宾馆在原告没有欠缴任何水电费的情况下强制停水停电，致使原告完全无法营业，只有留守员工进行看管。2019年9月28日，被告涟源宾馆发函至原告，要求原告搬离该门面，否则将依法依规将对该门面采取强制措施，2019年9月30日，国庆节前一天，被告涟源宾馆在没有与原告协商的情况下强行两电影院进口建围挡，禁止任何人出入，原告也无法进入电影院对电影院所有的财产进行管理。 2019年11月2日，被告涟源宾馆将爱沫电影旁边的所有门面拆除，留下正面废墟堆放在爱沫电影旁，留下安全隐患，随时垮塌，一直到现在原告无法也不敢进入爱沫电影，里面所有财产损失情况不明。 原被告双方签订的房屋租赁合同应受国家法律保护，基于相信合同的保护，原告投资了巨额的财力和心血，两被告违反合同约定，在没有协商的情况下，强行停水停电，建围挡，拆除旁边房屋阻止原告进入承租的房屋内，造成了原告装修损失238532.87元，停产停业损失689670元，设备残值损失160968.03元，员工遣散和搬家费用8万元，共计1169170.9元以及返还缴纳的房租85000元。为维护原告合法权益，请求法院依法判决。 被告刘海波辩称：原告要求被告刘海波承担责任缺乏事实和法律依据。原告的损失应当由做出拆除决定的涟源市政府和涟源宾馆承担。至于原告要求被告刘海波返还房租85000元，被告刘海波可以根据原告实际未租赁房屋的期间酌情返还。 被告涟源宾馆答辩称：涟源宾馆停业整改是根据涟源市委市政府的相关决定进行实施的。涟源宾馆与刘海波存在以建代租合同关系，双方已协商解除合同，对刘海波、李伟先作出了相应的补偿。刘海波与原告之间房屋租赁合同关系，因提前解除合同对原告造成相关损失应是由刘海波来承担，不应由涟源宾馆承担，若要涟源宾馆承担，应按鉴定的营业损失标准赔偿3至4个月为妥，其他损失均不能列入赔偿范畴。请求法院驳回原告要求涟源宾馆承担赔偿损失的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人无异议的证据在卷佐证，对有异议的证据将在述理中说明认定或否定的理由。现确认如下案件事实： 被告涟源宾馆系由涟源市委办公室控股的全民所有制企业。2004年6月28日，被告刘海波与案外人李伟先签订委托书，委托李伟先代理其与被告涟源宾馆签订以建代租的协议。2004年6月29日，被告涟源宾馆作为甲方、李伟先作为乙方签订《协议书》，权利义务均归刘海波。协议约定了由乙方投资对甲方所属原光明山公厕处的686平方米土地按甲方规定的设计施工图建一栋伍层包括地下室、公厕及两个水塔在内总面积2811.2的平方米综合楼。此综土地的使用权仍属于甲方。乙方的使用期限为16年，自2004年10月1日至2020年9月30日止，包括承建期和装修期二年，使用期满归甲方无偿收回,在第一年至第十四年中，如遇国家建设项目，需要拆迁而终止协议时，乙方必须无条件的终止协议。如遇政策性变化，要求在第十五年至第十六年这二年时间内拆迁而终止合同时，乙方必须将所使用范围归还给甲方，甲方无条件按月退还22万元的租金及其利息（按当时银行贷款计算利息）。约定建房造价142.5万元，应计利息56.91万元，甲方以及所建房屋每年租金17万元分13年9个月向乙方还本付息。合同还约定了其他事项。2005年8月6日，涟源宾馆与刘海波签《租赁合同》，租赁标的人民路一线第七个门面，约定租期2005年9月1日至2019年8月31日，每年租金2万元，共计28万元，签协议时付14万元，第七年付14万元，对固定装修约定归出租方，约定租赁期间，双方不得违约，如有违约由违约方赔偿对方一切经济损失，除国家政策性造成的除外。 2015年4月27日，原告李振林作为乙方、被告刘海波作为甲方签订《房屋租赁合同》，合同约定乙方租用甲方位于涟源人民路涟源宾馆综合楼第三层作为商业用途使用。合同第一条约定租期5年零六个月，从2015年5月10日至2020年11月9日，送一个月装修期，合同第二条、第三条约定租赁期限从2005年5月10日至2020年11月9日止，每年租金85000元；第七条约定租赁期满，乙方如不续租，应在租赁期满提前一个月通知对方，所有固定装修不得拆走或损坏。彩电、空调、货架和可移动设备归乙方可拆走。第八条约定租赁期间，甲乙双方不得违约，如有由违约方赔偿对方一切经济损失。第九条约定若有不可抗拒自然因素，经营因素除外，造成本协议无法执行，则无条件终止协议，双方互不追究对方责任，并当月清算，退还剩余租金。原告自行装修后，在三楼开办了涟源市爱沫电影咖啡馆（以下简称爱沫电影），经营咖啡、预包装食品、电影点播服务等业务。爱沫电影营业执照登记的经营者系龙梦麒，实际投资人为原告李振林，龙梦麒承诺爱沫电影因提前解除租赁合同所受损失由李振林主张权利。2019年7月16日，原告李振林向被告支付85000元租金，原告李振林租金已缴纳至2020年11月9日。 2019年8月1日，被告涟源宾馆向被告刘海波送达《关于提前解除并请及时搬离的通知书》，涟源宾馆依根据市委、政府改革要求，通知双方于2005年8月26日签订《租赁协议》提前解除，并要求被告刘海波2019年8月31日前搬离世纪天籁房屋，并将该房屋整体交付给被告涟源宾馆；若在规定的期限内搬离，将给予奖励。2020年8月5日，被告刘海波向原告送达前述涟源宾馆发出的《关于提前解除并请及时搬离的通知书》及《搬离通知书》，通知原告于2019年8月31日前搬离。2019年9月2日，被告涟源宾馆对原告租赁场所停水、停电。2019年9月28日，被告涟源宾馆发函至原告，要求搬离，并2019年9月30日采取了拦门措施，于2019年11月2日拆除原告会所周围建筑，于2020年4月16日拆除原告租赁会所，并在拆除前对爱沫电影咖啡馆内装修物品进行了公证保全。2019年8月2日原告接搬离通知后，多次找两被告解决赔偿问题，两被告互相推诿，未能达成协议。 2019年11月13日，原告向湖南省娄底市湘中公证处申请对爱沫电影保全证据公证，公证处对爱沫电影店铺内外装修物品进行了查看和拍摄，并出具了《（2019）湘娄中证字第2221号公证书》。2020年4月28日，被告涟源宾馆申请涟源市公证处对综合楼三楼进行证据保全，涟源市公证处现场拍照和摄像后，出具了（2020）湘娄涟证字第267号公证书，该公证书中内容表明爱沫电影内的设备已经拆除，只余装修部分。本案审理过程中，原告申请对爱沫电影的装修残值及2019年8月2日至2020年11月4日期间的停产停业损失进行鉴定，本院委托娄底市星罡价格评估有限公司对上述事项进行鉴定。娄底市星罡价格评估有限公司出具娄星[2020]价鉴字第118号价格鉴定意见书，鉴定意见为：1、爱沫电影的装修（装修、设备设施等项目）在鉴定基准日的现值为：399500.9元，其中装修工程项目的现值为238532.87元，设备设施的现值为160968.03元。2、爱沫电影2019年8月2日至2020年11月4日停产停业损失为689670元。原告李振林支付鉴定费30000元。 另查明，涟源宾馆改革在涟源市委、政府主导下实施，成立了专门的改革领导小组。2019年8月16日，中共涟源市委办公室、涟源市人民政府办公室印发《涟源市涟源宾馆改革方案》，处理涟源宾馆资产和人员分流、债权债务等事项。方案中决定依法收回涟源宾馆门面，出租门面限期搬迁，对租赁户已缴纳的租金，根据合同约定按租期核算后予以清算补退，对世纪天籁楼的提前收回，另行协商解决。并对按通知要求对限期内搬迁的给予奖励，逾期不奖。奖励标准：搬迁费用根据不同门面大小实行核算，最高奖励标准按12元/平方计算，最低不低于800元/门面。未到期承租户按市委通知要求按期搬离交付门店的，按该门店一年租金的20%予以奖励，逾期不予奖励。2019年9月6日，被告涟源宾馆作为甲方与案外人李伟先作为乙方及刘海波作为担保人签订了《解除合同协议书》，约定解除2004年6月29日和2005年8月26日两份协议，限承租方于2019年9月10日前搬离。由被告涟源宾馆向出租方支付146.0308万元，包括奖励搬迁费300556元，退还未到期租金1159752元。被告涟源宾馆已付1302110元，未付158198元。 庭审中，原告李振林与被告刘海波均同意双方签订的《房屋租赁合同》于2019年8月2日起解除。原告李振林在所租房屋拆除前，自行拆除了爱沫电影设备，并于2019年12月13日出卖，得价款98000元。 本院认为，本案争执焦点：一是讼争租赁合同解除违约责任认定及承担问题；二是原告有关损失的计算问题。对争执焦点一：本案讼争租赁合同所涉房产，产权属被告涟源宾馆，由被告刘海波以建代租形式租赁，原告李振林与被告刘海波所签房屋租赁合同系转租合同。该合同合法有效，原告的租赁权益应受法律保护。对转租合同双方均确认此合同于2019年8月2日解除，本院予以确认。此转租合同的提前解除是基于被告涟源宾馆的政策性改革需要，由被告刘海波根据涟源宾馆的要求提出提前解除合同，根据法律规定，因提前解除合同对原告李振林造成的损失应予赔偿。被告涟源宾馆与原告并无租赁合同关系，虽然本案讼争合同的解除系由涟源宾馆改制行为造成，该行为客观上是造成诉争转租合同提前解除侵害原告租赁权益的根本原因，但本案属因合同违约的赔偿纠纷，根据合同相对性，原告损失不应直接由涟源宾馆承担。被告刘海波承担赔偿原告损失后能否由被告涟源宾馆负担，可另行解决。对争执焦点二：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方确认转租合同于2019年8月2日解除，本院据此时间确认双方合同解除后的权利义务。诉讼中，原告为确定自己的损失申请司法鉴定。经娄底市星罡价格评估有限公司鉴定，鉴定意见为：1、爱沫电影的装修（装修、设备设施等项目）在鉴定基准日的现值为：399500.9元，其中装修工程项目的现值为238532.87元，设备设施的现值为160968.03元。2、爱沫电影2019年8月2日至2020年11月4日停产停业损失为689670元（每月45978元）。此鉴定结论系经本院组织听证后，根据当事人共同意向所作的司法鉴定，程序合法，可作为本案认定原告损失的参考依据。各被告认为鉴定装修残值的依据没有原物，停产停业损失所凭依据均由原告提交，鉴定结论不具客观真实性，主张此鉴定意见不能作为原告的损失依据，但未对鉴定意见提出复议申请，也未申请重新鉴定，对各被告此主张不予采信。原告诉讼请求包括装修损失238532.87，停产停业损失689670元，设备损失160968.03元，员工遣散和搬家费用80000元，共计1169170.9元及返还缴纳的房租85000元。对原告诉讼请求，根据鉴定意见认定的停产停业损失689670元，此停产停业损失系原告预期可得利益，已包装修损失，考虑了停产停业损失可不再赔偿房租、设备残值、员工遣散和搬家费用、房租等损失。据此分析，本院确定原告李振林的损失以鉴定的停产停业损失为基础，考虑合同解除的原因、2020年初新冠病毒疫情对经营的影响、装修残值（合同约定到期归出租方）、已交租金金额等情况，酌情确定停产停业给原告所造成的实际损失，认定为367824（689670/15*8）。 综上，原告解除租赁合同的损失，应由被告刘海波赔偿，被告涟源宾馆不承担责任。对原告诉讼请求部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条规定，判决如下： 一、被告刘海波于本判决生效之日起五日内赔偿原告李振林停产停业损失367824元、鉴定费30000元，合计397824元。 二、驳回原告李振林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费15285元（原告李振林已预交7643元），由原告李振林负担10459元，由被告刘海波负担4826元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 当事人均服判的，本判决在上诉期间届满即发生法律效力，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从本判决生效之日起计算。 审 判 长  梁建山 人民陪审员  李建辉 人民陪审员  谢建华 二〇二〇年十二月三十一日 书 记 员  易鹏程 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。