安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终5648号 上诉人（原审原告）：陈纪伟，男，1969年6月15日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍上县。 上诉人（原审原告）：甄大林，男，1984年4月6日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 上诉人（原审原告）：程锋，男，1974年5月4日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 以上三上诉人共同委托诉讼代理人：刘理，安徽坤慧律师事务所律师。 以上三上诉人共同委托诉讼代理人：韦浩，安徽坤慧律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：安徽阜骏机动车投资有限公司，住所地安徽省阜阳市经济技术开发区管理委员会**，统一社会信用代码91341200063604098C。 法定代表人：陈定贤，该公司经理。 委托诉讼代理人：张恩林，北京市盈科（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨阳，北京市盈科（广州）律师事务所律师。 上诉人陈纪伟、甄大林、程锋因与上诉人安徽阜骏机动车投资有限公司（以下简称阜骏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2020）皖1202民初3206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈纪伟、甄大林、程锋上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：1.其三人不存在逾期付款情况，且支付购房款与交付房屋系不同法律关系，阜骏公司亦未就此提起反诉，已超过诉讼时效，故一审法院以支付最后一笔购房款的时间为交房违约金起算点显属不当；2.电费用户报表与阜阳金诺物业服务公司证明缺乏客观性，且缺乏其他证据相互印证，不能证明2018年1月2日其三人已经实际接受房屋；3.阜骏公司尚未完成房屋交付，故按照合同约定应以2017年2月28日为起点计算逾期办证违约金；4.涉案房屋至今未经过综合验收，不符合建设备案规划图纸内容，2020年4月22日的邮寄单并未实际送达其三人，故一审认定涉案房屋符合交付条件，且阜骏公司已经书面通知其三人办理房屋产权登记显属不当。 阜骏公司辩称，陈纪伟、甄大林、程锋逾期支付购房款，其公司有权行使先履行抗辩权，该抗辩权不受诉讼时效限制，且涉案房屋符合综合验收条件，其公司亦已于2020年4月28日通过合同约定途径通知陈纪伟、甄大林、程锋办理房屋产权登记手续，一审法院以照明开户日期为房屋交付节点符合客观事实。 阜骏公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈纪伟、甄大林、程锋的诉讼请求。事实与理由：1.程锋延期付款，构成违约，应从支付的购房款中直接扣除违约金，故至今仍有部分购房款未支付，因此其公司有权拒绝交付房屋，不构成违约；2.涉案最后一笔购房款延期付款8个多月，且涉案房屋已经于2017年11月18日办理开户，故一审法院对涉案房屋交房时间与实际收房日期的认定均属不当。 陈纪伟、甄大林、程锋辩称，其三人不存在逾期付款情况，阜骏公司提交的电费用户报表与阜阳金诺物业服务公司证明缺乏客观性，且缺乏其他证据相互印证，不能证明2018年1月2日其三人已经实际接受房屋，且涉案房屋至今未经过综合验收亦未完成房屋交付，2020年4月22日的邮寄单并未实际送达其三人，故一审法院对涉案逾期交房违约金和逾期办证违约金计算起止点的认定均属不当。 陈纪伟、甄大林、程锋向一审法院起诉请求：依法判令阜骏公司承担《商品房买卖合同》项下违约责任，支付逾期交房违约金1818475元(违约金以已付房款16607080元为基数，按日万分之一，从2016年9月1日计算至2019年8月31日，共计1095天，其后违约金计算至实际交付房屋止)、逾期办理产权登记违约金759773元(违约金以已付房款16607080元为基数，按日万分之0.5，从2017年2月28日计算至2019年8月31日，共计915天，其后违约金计算至实际取得房屋所有权登记之日止)。 一审法院认定事实：2015年2月15日，阜骏公司同安徽阜骏皖北二手车大市场有限公司签订商品房买卖合同一份，双方就位于阜阳市，两边一层和二层房屋的价格、支付方式、违约责任等作了详细约定。2016年2月5日，阜骏公司（出卖方）与乙方（原买受人）安徽阜骏皖北二手车大市场有限公司、丙方（现买受人）陈纪伟、甄大林、赵世星、申皊、武凯生、耿灵、程锋就位于阜阳市的买卖签订了补充协议书，该协议约定由陈纪伟、甄大林、程锋作为共有人购买103室，总价款16607080元，原付款人承诺确认已付的购房款为丙方支付给甲方的购房款后，甲方同意可作为丙方陈纪伟、甄大林、赵世星、申皊、武凯生、耿灵、程锋已付房款，在丙方另行补足除103、101按揭贷款总额之外的全部首付款后，双方正式签订备案购房合同。乙丙方要在2016年2月29日前履行付款义务（即：向甲方支付除按揭贷款之外的全部房款），否则乙、丙须按本协议购房总价款的20%赔偿甲方损失，并且按照甲乙双方于2015年2月15签订的《商品房买卖合同》第四条第4点之规定，乙丙方还应向甲方支付每日5万元的赔偿金，甲方将从乙丙方已付房款中扣除不予退还。2016年3月2日，陈纪伟、甄大林、程锋按照上述补充协议书与阜骏公司签订《阜阳市商品房买卖合同》及合同补充协议一份，该合同主要内容为，陈纪伟、甄大林、程锋购买阜骏公司开发的位于开发区，房屋面积为2372.44平方米，计价方式为每平方米7000元，总房款为16607080元。首付款8607080元，银行按揭8000000元，房屋交付期限为2016年8月30日前，交付条件为该商品房经验收合格；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起，至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起，至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金;第十五条约定，1.商品房交付使用后，双方同意共同签订商品房交付使用结算清单并向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记;2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内办理房屋所有权登记的，双方同意按照下列第2种（自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金）。除上述内容外，双方还约定了其他权利、义务。合同补充协议第五条第七项内容为双方同意如因下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交房（1）买受人未能按合同约定支付购房款的。第六条买受人同意出卖人选择采用报纸公告或邮寄送达、短信送达等方式通知买方入伙办理房产证……。合同签订后，因陈纪伟、甄大林、程锋不能向阜骏公司足额支付首付款，经双方约定由程锋向阜骏公司出具了共计1671791元两张欠条，现陈纪伟、甄大林、程锋已支付了全部购房款，其中最后一笔购房款的支付时间为2016年11月3日。 一审另查明：涉案房屋于2017年1月5日竣工验收合格，2019年5月22日阜阳市城乡建设局出具了竣工验收备案表，但该房屋阜骏公司至今未与陈纪伟、甄大林、程锋办理书面交接手续。陈纪伟就涉案房屋分别于2017年11月18日办理了一楼办公用电开户购电登记、2018年1月2日办理了一楼照明使用的用电开户登记，同时预缴了电费。庭审中，陈纪伟、甄大林、程锋认可于2019年12月16日实际接收房屋，并对涉案房屋进行了装修。 一审再查明：阜骏公司于2019年6月10日就涉案房屋办理了首次登记，2020年4月22日，阜骏公司分别按照陈纪伟、甄大林、程锋的户籍地址邮寄了补办房屋书面交接手续和办理产权登记的通知。 一审法院认为，根据本案事实和双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案争议的焦点为阜骏公司是否存在逾期交房与逾期办理房屋权属证书的违约行为，及逾期交房违约金和逾期办证违约金的计算起点。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。依据该条款规定，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。阜骏公司举证涉案房屋竣工验收的日期为2017年1月5日，并提交了阜阳市城乡建设局就涉案房屋出具的竣工验收备案表，涉案房屋具备交付条件，但根据双方于2016年3月2日签订的《阜阳市商品房买卖合同》约定，房屋交付期限为2016年8月30日前，阜骏公司仍构成违约，应承担支付逾期交房违约金的相应责任。逾期交房违约金的起始点阜骏公司虽未能举证双方交付涉案房屋的实际时间，但应陈纪伟、甄大林、程锋未能按照合同约定全部购房款，故该项违约金的起点应从全部支付完涉案房屋购房款之日即2016年11月3日起计算，关于逾期交房违约金的节点，双方虽未就涉案房屋进行正式的交接，但从阜骏公司提供的用户开户用户报表及证明来看，陈纪伟、甄大林、程锋已实际于2017年年底收房，因不能确定具体收房日期，酌定按办理涉案房屋照明使用的开户登记日期2018年1月2日为节点，故阜骏公司应向陈纪伟、甄大林、程锋支付的逾期交房违约金为707461.6元[16607080元×0.1‰/天×426天（2016年11月3日至2018年1月2日）]。另双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，在商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180内办讫房屋所有权登记的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，依据上述约定，涉案房屋已于2018年1月2日交付，交付后方可办理房屋所有权登记，由于阜骏公司原因造成逾期交付房屋后随之发生的逾期办理房屋权属证书的违约金，按约定应从实际交房后的180日后起计算违约金至可办理房屋权属证书之日止，即从2018年7月1日起计算逾期办证违约金至阜骏公司向陈纪伟、甄大林、程锋邮寄补办房屋书面交接手续和办理产权登记的通知之日止，故阜骏公司应向陈纪伟、甄大林、程锋支付的逾期办证违约金为548033.6元[16607080元×0.05‰/天×660天（2018年7月1日至2020年4月20日）]。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、安徽阜骏机动车投资有限公司于判决生效之日起十日内支付陈纪伟、甄大林、程锋逾期交房违约金707461.6元；二、安徽阜骏机动车投资有限公司于判决生效之日起十日内支付陈纪伟、甄大林、程锋逾期办证违约金548033.6元；三、驳回陈纪伟、甄大林、程锋其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27426元，减半收取13713元，保全费5000元，以上合计18713元，由陈纪伟、甄大林、程锋负担5663元，安徽阜骏机动车投资有限公司负担13050元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院对一审法院查明事实予以认定。 综合双方举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点为：1.阜骏公司是否存在违约行为；2.涉案逾期交房违约金和逾期办证违约金的起止时点。 关于阜骏公司是否存在违约行为的问题，程峰虽于2016年11月3日支付最后一笔购房款，但阜骏公司并未在收取购房款时提出扣除逾期付款违约金，亦未提出反诉，其公司上诉称应从陈纪伟、甄大林、程锋支付的购房款中直接扣除违约金，至今仍有部分购房款未支付的主张不能成立，本院不予采信。而阜骏公司在陈纪伟、甄大林、程锋付清房款后仍未及时交付房屋,亦未按约定办理房屋所有权登记,故一审法院认定阜骏公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任并不不当。 关于逾期交房违约金的起止时点的认定问题。涉案补充协议明确约定陈纪伟、甄大林、程锋需在2016年2月29日支付除按揭贷款之外的全部房款，但程峰支付最后一笔购房款的时间为2016年11月3日，存在逾期付款的情况。虽然合同约定的交房日期为2016年8月30日，但合同补充协议第五条第七项亦明确约定双方同意如买受人未能按合同约定支付购房款，出卖人可据实予以延期交房,故阜骏公司作为涉案房屋买卖合同义务后履行一方，在涉案购房款未支付完毕前，享有先履行抗辩权，一审法院以程峰支付最后一笔购房款的时间为逾期交房违约金起算点并无不当。关于涉案房屋具体交付日期，阜骏公司于一审已提交涉案房屋《工程竣工验收报告》，该验收报告显示涉案房屋已经获得规划、公安、消防、环保部门出具的认可文件，且涉案房屋已办理首次登记,故一审判决认定涉案房屋已符合交房条件亦无不妥。双方均未提交充分证据证明具体收房日期，但陈纪伟、甄大林、程锋已对涉案房屋办理照明使用开户登记，故一审法院酌定逾期交房违约金计算至陈纪伟、甄大林、程锋于2018年1月2日办理照明开户登记之日亦无不当。 关于逾期办证违约金起止时点的认定问题。涉案《商品房买卖合同》第十五条约定因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内办讫房屋所有权登记的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，陈纪伟、甄大林、程锋已经于2018年1月2日接受涉案房屋，涉案房屋逾期交房违约金应自办理房屋产权登记时间届满次日起算，故一审法院以2018年7月1日为逾期交房违约金起算点并无不当。阜骏公司于2020年4月20日向陈纪伟、甄大林、程锋邮寄办理产权登记通知，已经按合同履行了通知义务，故一审判决逾期办证违约金计算至2020年4月20日亦属正确。 综上所述，陈纪伟、甄大林、程锋与阜骏公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费合计54852元，由陈纪伟、甄大林、程锋与安徽阜骏机动车投资有限公司分别负担27426元。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 袁理想 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理张婷玉 书记员刘雅馨 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决； （二）原判决适用法律错误的，依法改判； （三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。 当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。