广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终3842号上诉人（原审原告）：钟夏芹，女，1988年9月14日出生，公民身份号码440************0268，汉族，住广东省湛江市霞山区***************。委托诉讼代理人：周莉莉，广东法博律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈梧桐，广东法博律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湛江冠通投资有限公司，住所地：湛江开发区平乐工业区**地厂房。统一社会信用代码：914***********718K。法定代表人：张卫，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈月华，广东行诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈柳伊，广东行诚律师事务所律师。上诉人钟夏芹及上诉人湛江冠通投资有限公司（以下简称“冠通公司”）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2020）粤0891民初312号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人钟夏芹的委托诉讼代理人周莉莉，被上诉人冠通公司的委托诉讼代理人陈月华、陈柳伊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟夏芹上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判冠通公司向钟夏芹支付2019年7月1日起至2019年9月30日止的逾期交房违约金11181元；2、案件一审和二审诉讼费由冠通公司负担。事实与理由：一审判决延长冠通公司58天交房时间，缺乏事实和法律依据。虽然，建设工程消防设计审查、验收职责工作移交承接期自2019年4月30日至2019年6月27日共58天，但不表示涉案工程工期就受影响58天，一审判决没有结合本案证据查明工程工期的实际受影响情况，甚至完全忽略该部分本案最关键的事实，属于认定事实不清。一、消防救援支队在2019年4月30日后不再受理消防验收业务，但不意味着冠通公司在2019年4月30日时已具备可以向主管部门申请办理消防验收的条件。根据公安部令第119号第二十一条的规定，建设单位申请消防验收必须提交工程竣工验收报告和消防设施检测证明文件，而涉案工程竣工验收报告是2019年6月25日出具的，冠通公司委托广东富天消防设备检测有限公司进行消防检测，该公司出具消防设施检测报告的时间为2019年6月26日，也就是说，冠通公司在2019年6月26日取得工程竣工验收报告和消防设施检测证明文件后，才有资格向主管部门申请消防验收。由此可见，在2019年6月26日之前冠通公司根本不符合申请消防验收条件，消防验收职责工作移交对工期不造成任何影响。二、一审判决已查明，市住建局工作人员于2019年5月29日在办事窗口张贴告示，从当日起住建局开始接收消防验收申请资料，但据冠通公司提交的其于2019年6月26日在《湛江市******工程建设综合窗口告知书签收表》登记内容可以证实，冠通公司直至2019年6月26日才递交消防验收申请资料，且冠通公司并无证据证明其早于2019年6月26日提交申请。因此，即使住建局到2019年6月27日才正式受理建设工程消防设计审查验收相关业务，但在工作移交承接期间自2019年5月29日就已开始接收申请资料，但冠通公司直至2019年6月26日才申请消防验收，更加证实其在6月26日才具备申请消防验收的条件。综上，为维护钟夏芹的合法权益，特依法提出上诉，请求二审法院支持钟夏芹的上诉请求。冠通公司答辩称，一、钟夏芹指出2019年6月26日前不符合消防验收条件的说法没有依据。1、钟夏芹混淆了土建部分竣工验收报告与消防工程竣工验收报告的关系，以《单位（子单位）工程竣工验收报告》日期为理由去推测此前项目不符合申请消防验收的条件，该推测不成立。公安部令119号文所称的“工程竣工验收报告”，指的是消防工程的“工程竣工验收报告”，与土建部分的竣工验收报告是完全不相同、不重叠、不交叉的两个概念。并且，在公安部令119号文制定的当时，公安部门主管消防工程的建设、住建部门主管项目主体工程的建设，两者在专业、职能等各方面都不具有交叉性，消防主管部门不可能去审查主体工程的竣工验收资料，况且钟夏芹作为依据提出的公安部令119号文已于2020年5月29日被公安部发文废止，不可以再作为定案依据。因此，钟夏芹上诉称“工程竣工验收报告是2019年6月25日出具的故在此之前冠通公司不符合申请消防验收条件”的说法不成立。2、在住建部门接管消防验收职能之前，申请消防验收是不需要委托第三方检测、不需要提交第三方检测报告的。住建局承接消防验收职能后，可能是基于消防验收工作的专业性等情况考虑，才以第三方检测报告替代了原来的验收人员现场检测的做法。在2019年6月之前，冠通公司已依照原有的收件规范备齐了申报验收资料，后来听闻住建局需要提交第三方检测报告，才第一时间委托富天公司办理了该项检测。所以，该检测报告出具的时间，反映了新旧部门收件规范的差异，但不能作为冠通公司在此之前不符合申请消防验收条件的证据，也不能归入冠通公司的责任。钟夏芹以“广东富天消防设备检测有限公司在2019年6月26日才出具消防设施检测报告”为理由指称冠通公司不符合申请消防验收条件，该说法与客观事实不符。二、关于住建局何时开始开展正常消防验收工作的问题，一审法院已通过去函住建局并取得住建局的回函，查明住建局2019年6月27日才开始收件。并且，冠通公司一审提供的证据也足以证明，即使在2019年6月27日之后，住建局也还未能非常顺畅有序地开展正常的消防验收工作。事实上，冠通公司的消防验收工作一直是积极有为的，最后迟迟未能取得消防验收意见的责任不在冠通公司。综上，钟夏芹的上诉请求没有事实和法律依据，恳请二审法院依法予以驳回。冠通公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一审、二审诉讼费由钟夏芹承担。事实与理由：一、冠通公司已于2019年6月21日通知自2019年6月30起交付房屋，且涉案房屋在2019年8月23日已符合合同约定的交付条件，故在此之后未交付房屋的责任已不在冠通公司。一审判决冠通公司承担2019年8月23日之后的违约责任不正确，对冠通公司明显不公。二、虽然冠通公司本着对业主负责的态度，于2019年6月27日发文告知房屋尚未取得竣工验收备案，并提出在房屋未取得竣工验收备案之前是否收房由业主决定，但这不应影响对冠通公司已通知自6月30日起交房的事实认定。事实上，也有部分业主于6月30日办理了收房手续。至于冠通公司在2019年8月21日再次发出通知要求业主在9月30日之前收房，这是冠通公司对业主的催促。为此，冠通公司当时还特别提出“在9月30日之前收房将赠送三个月物业管理费，在此之后收房则不再享有该项赠送”，该措施也足以说明，9月30日是冠通公司促请业主收房的宽展优惠期限，而非冠通公司开始交付房屋之日。对冠通公司通知交付房屋的时间和相应责任的评判，应以6月30日为准，而不应以9月30日为准。三、一审对律师费的承担问题判决不公。一审仅支持钟夏芹的部分请求，却要求冠通公司承担全部的律师费用，显然不公允。四、即使认为冠通公司存在违约，一审对违约天数的具体计算方式也存在错误。一审对冠通公司违约天数的计算包括了钟夏芹已实际收房的当天。因实际收房当天，冠通公司已履行涉争义务、钟夏芹已实现涉争权益，故不应再要求冠通公司支付当天的违约金。五、法院应客观地看到因消防验收职能移交初期存在的验收过程过长、流程未致规范导致验收过程过于漫长的事实，据实、公允地分配责任，避免责任分配不公、并进一步滋生讼累。冠通公司自2019年5月起频繁催促住建局进行消防收件，并于住建局开始收件后的6月27日第一个提交了资料（冠通公司于6月26日已提交）。但住建局直至8月14日才作出验收合格意见书。虽然，本案一审时钟夏芹提交的《关于政府信息公开的复函》及附件显示住建局曾于7月23日出具了一份结论为不合格的消防验收意见书，但事实上，当时住建局并没有将该验收不合格的意见书送达给冠通公司。在2019年6月27日至8月14日共计48天的期间，住建局相关工作人员只于7月15日到现场查看过、当时口头提出了消防车停放位置地底划线硬化等几点非核心的整改意见，冠通公司依要求整改后，相关工作人员于8月9日再次过来查看过，之后要求冠通公司重新提交一次申请。8月14日，冠通公司领取验收合格的消防验收意见书时，住建局才一并将一份落款为7月23日的不合格意见书交给冠通公司。该过程显示，住建部门在消防验收职能移交之初，的确存在流程不规范、标准不统一、时效不严谨等现象，客观上造成验收工作拖延。虽然冠通公司无法对住建局《关于政府信息公开的复函》及附件所示的文件予以否定或对抗，但在对相关行为和责任进行评价和处理时，仍应本着实事求是、客观公允的态度和原则，尽可能作出公允合理的处理。综上，请二审法院查明事实，依法改判。钟夏芹向一审法院起诉请求：1、判令冠通公司向钟夏芹支付2019年7月1日起至2019年9月30日的逾期交房违约金11181元；2019年10月1日起至冠通公司将符合合同约定条件的商品房交付给钟夏芹之日止的逾期交付违约金，以购房款1202255元按日万分之一计付给钟夏芹；2、判令冠通公司支付给钟夏芹为追讨违约金支出的律师服务费800元；3、判令本案全部诉讼费用由冠通公司承担。一审法院认定事实：2018年3月20日，钟夏芹作为买受人与冠通公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（预售），约定：第三条该商品房为第一条规定项目中的16号住宅楼24层2401房号，其预测建筑面积共100.78平方米，其中套内建筑面积81平方米，分摊共有建筑面积19.78平方米；第六条按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米14842.65元，总价款为1202255元；第七条签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，买受人采取一次性付款方式，于2018年3月20日前支付该商品房全部价款；第九条该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得商品房测绘报告；第十条商品房相关设施设备交付条件，1、供水、排水，交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，买受人同意供水、排水由上述交付条件变更为：供水、排水按设计要求施工，交付时达到使用条件；4、燃气，交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；5、电话通信，交付时线路敷设到户；（1)以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任；（2)出卖人采取措施保证相关设施于约定交付日后60日内达到交付使用条件；第十一条（一）出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房；（三）但如遇下列特殊原因，除双方协商同意或者变更合同外，出卖人可据实予以延期，并不作赔偿：1、遭遇不可抗力；2、因执行国家重大政策或因施工过程遇到重大使用技术问题而影响工程进度的；3、有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案等原因的；4、因买受人原因，如买受人未付清房款或其他约定费用；未按出卖人通知提交证件资料以及因买受人原因造成的一切延误等，均由买受人全部承担因其自身原因而导致延期交付的一切法律责任；5、如因买受人原因未能在约定的时间和地点办理商品房交付手续，或买受人无合法理由拒绝交接商品房的，则按《收楼通知书》约定的交楼日期为商品房交楼日，并视为该商品房符合本合同约定的条件交付，出卖人已按照本合同约定交付了商品房，且视为买受人验房合格；第十二条（1)逾期不超过180日，自本合同第十一条（一）规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2)逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付房款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条（一）规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；合同附件十一《补充协议》第13条还约定因合同的签订、履行发生纠纷的，违约方应向守约方支付守约方为解决纠纷而产生的律师费等相关费用。《商品房买卖合同》签订后，钟夏芹依约向冠通公司付清了购房款。冠通公司于2018年3月20日开具共计1202255元的发票于钟夏芹。2019年4月18日，山海华府项目（一期）1至3号、5号、13号、15至19号住宅楼经湛江市自然资源局核实，基本符合《建设工程规划许可证》（建字第4408012017KJ010至4408012017KJ019号）的规划要求，竣工规划核实合格。2019年4月30日，冠通公司组织分包、设计、施工、监理单位对山海华府项目（一期）16号住宅楼、17号住宅楼、16号住宅楼附属商铺进行消防工程分部（系统）工程质量验收，经各方主体单位共同验收一致认定消防分部工程验收合格。2019年5月8日，冠通公司组织建设、施工、监理单位对山海华府项目（一期）16号住宅楼、17号住宅楼、16号住宅楼附属商铺进行住宅工程质量分户验收，经各责任主体单位对本工程进行分户验收，验收合格，符合设计要求。2019年6月6日，山海华府商住区建设项目（一期）经湛江市生态环境局开发区分局验收，该项目配套的固体废物污染防治措施基本落实了环评报告表及其审批意见的要求，符合验收条件，通过验收。2019年6月25日，冠通公司组织建设、施工、监理、设计、勘察单位对山海华府项目（一期）16号住宅楼、17号住宅楼、16号住不合格。2019年8月14日，湛江市住房和城乡建设局作出湛建许可[2019]64号《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。2019年8月16日，冠通公司取得山海华府项目（一期）16号住宅楼、17号住宅楼、16号住宅楼附属商铺工程的单位（子单位）工程竣工验收备案表。2019年8月23日，冠通公司取得山海华府1号、2号、3号、13号、16号、17号、18号、19号住宅楼（实测）不动产测量报告。2019年8月22日，冠通公司向钟夏芹发出18号住宅楼1103房的《收楼通知书》，载明：请您于2019年9月30日前莅临山海华府物业服务中心办理商品房收楼手续。2019年9月21日，钟夏芹在《业主收楼确认书》上签字。另查明，2019年3月27日，住房和城乡建设部、应急管理部发出《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》，该通知对消防救援机构向住房和城乡建设主管部门移交建设工程消防设计审查验收职责工作做了相关的规定，要求2019年4月1日至6月30日为建设工程消防设计审查验收职责移交承接期，各地应于6月30日前全部完成移交承接工作。2019年4月30日，湛江市消防救援支队作出《湛江市消防救援支队关于不再受理消防设计审核、消防验收、备案和抽查等业务的公告》。2019年6月27日，住建局受理建设工程消防设计审查验收相关业务。在上述期间，冠通公司于2019年5月15日在《湛江市********市住建局窗口消防项目登记表》上登记办事事项“消防审核”；于2019年6月26日在《湛江市******工程建设综合窗口（关于消防设计审核、消防验收、备案业务申办问题）告知书签收表》上登记办事事项“交建设工程消防验收所需资料”。另，在该窗口张贴有落款为2020年5月29日（未加盖公章)、内容为“各办事企业、群众：为解决过渡期建设工程消防设计审核、消防验收、备案业务申办问题，我局拟决定于2019年5月29日开始，接收各办事企业、群众申办建设工程消防设计审核、消防验收、备案业务的申请材料，但由于建设工程消防设计审核、消防验收、备案职责尚未正式划转给我局，因此我局无法出具正式的接收文书，办理时限也会有所延长。不便之处，敬请谅解”。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。钟夏芹和冠通公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立且有效，各方应按约定全面履行各自的义务。结合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是冠通公司关于可以顺延交楼的抗辩理由是否成立以及逾期交房违约金、律师费的问题。关于冠通公司可以顺延交楼的抗辩理由是否成立的问题。冠通公司辩称其因有关主管部门不能及时办理验收备案属于双方合同第十一条第三款第一项、第三项约定的可据实予以延期并不作赔偿的情形。钟夏芹则主张第十一条第三款第一项、第三项为格式条款，该条款明显免除自身主要责任、加重钟夏芹责任、排除钟夏芹主要权利，为无效条款。一审法院认为，该条款虽为格式合同中的条款，但冠通公司已对该条款加下划线标注，已采用足以引起对方注意的特别标识，钟夏芹在合同上签字确认，应视为冠通公司已尽合理提示及说明义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第六条第一款规定，该条款合法有效。本案中，根据52号文，建设工程消防设计审查验收职责工作发生移交承接，移交承接期为2019年4月1日至6月30日共三个月。但湛江市消防救援支队自2019年4月30日起不再受理消防设计审核、消防验收、备案和抽查业务，住建局自2019年6月27日起承接受理建设工程消防设计审查验收相关业务，且冠通公司现有证据不能证明其早于2019年4月30日将涉案商品房提交建设工程消防设计审查验收，故具体到本案的建设工程消防设计审查验收职责工作移交承接期应自2019年4月30日至2019年6月27日共58天，一审法院认定冠通公司因有关主管部门不能及时办理验收备案可据实据约延期并不作赔偿的期间为58天，结合合同约定的交房日期2019年6月30日前，则冠通公司可据实据约延期并不作赔偿至2019年8月27日前。关于是否支付逾期交房违约金的问题。钟夏芹和冠通公司双方在合同第十二条约定了买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自最后交付期限的次日起至实际交付之日止按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，冠通公司依法应按约定的违约金计算方式支付相应的逾期交付违约金给钟夏芹。钟夏芹请求冠通公司按购房款1516737元按日万分之一自2019年7月1日至2019年9月30日的违约金14106元及自2019年10月1日起至冠通公司将符合合同约定交付条件的商品房交付给钟夏芹之日止的违约金。钟夏芹和冠通公司约定的交楼时间据实据约顺延并不作赔偿至2019年8月27日前，而实际交付时间为2019年9月21日，则冠通公司逾期交房期限应从2019年8月28日起计至2019年9月21日共25天，经计算，违约金为3791.84元（1516737元x万分之一/天x25天）。关于律师费的请求。钟夏芹还请求冠通公司支付为追讨违约金支出的律师服务费800元，并提交《委托代理合同》及发票予以证明。基于双方在合同附件十一《补充协议》第13条约定因合同履行发生纠纷，违约方应向守约方支付未解决纠纷而产生的律师费等相关费用。冠通公司因逾期交房而违约，故钟夏芹为追讨逾期交房违约金而支出的800元律师费，冠通公司应予支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决：一、湛江冠通投资有限公司在判决生效之日起10日内支付逾期交房违约金3791.84元给冯迪；二、湛江冠通投资有限公司在判决生效之日起10日内支付律师服务费800元给冯迪；三、驳回冯迪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费172.65元，减半收取计86.33元，由湛江冠通投资有限公司负担60元，冯迪负担26.33元。本案二审期间，钟夏芹向本院提交了以下证据：1、《政府信息公开申请答复书》，证明湛江市住房和城乡建设局答复其自2019年5月29日起受理消防验收业务，该答复与冠通公司在一审中提交的湛江市住建局工作人员在办事窗口张贴的告示，在内容上相互印证，可以证实住建局承接消防验收职能后，于2019年5月29日开始受理相关业务;2、《建筑消防设施检测报告》，证明涉案房屋直至2019年6月26日才取得消防设施检测合格证明文件，根据《建设工程消防监督管理规定》第二十一条第（五）项的规定，该报告为申请消防验收必需材料，因此冠通公司直至2019年6月26日后才具备申请消防验收的条件，消防验收工作的移交对涉案工期不产生影响。冠通公司对上述证据的质证意见以下：证据1的真实性和合法性由法院审查认定，对其关联性有异议，该证据无法证明待证事实。对证据2的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议。该《建筑消防设施检测报告》是第三方机构检测报告，不是建筑消防工程建设中必然、必须产生的文件，不能以此为依据认定冠通公司没有完成消防工程建设。本院经审查认为，证据1和证据2来源真实，形式合法，且与本案有关联性，本院将结合其他证据进行分析、认定。本案二审期间，冠通公司向本院提交了以下证据：1、《收楼通知书》，证明冠通公司在2020年6月30日前向钟夏芹发送收房通知；2、《情况说明》，证明住建部门接管建筑工程消防验收业务后，要求建设单位均须委托第三方检测，2019年6月10日是冠通公司委托检测的日期，不是涉案工程消防工程竣工日期；3、《建设工程消防验收申报表》《工程竣工验收报告》《火灾自动报警系统调试报告》《消火栓系统调试报告》《消防系统管网冲洗试压记录表》《消防设施竣工自测报告》《消防验收设施测试项目申请单》空白表单，证明：第一、早期的建设工程消防验收不需要委托第三方检测，在当时，公安部119号文第21条所指“消防设施检测合格证明”主要体现为“消防设施竣工自测报告”、“火灾自动报警系统调试报告”等，并且，建设单位须提交《消防验收设施测试项目申请单》，申请消防验收人员组织现场检测。第二、公安部119号文第21条所指的“工程竣工验收报告”，系指消防工程的“工程竣工验收报告”，而不是指土建部分的“单位（子单位）工程竣工验收报告”。第三、钟夏芹以富天公司出具的《建筑工程消防设施检测报告》（第三方检测报告）时间和土建部分的《单位（子单位）工程竣工验收报告》时间推测山海华府一期消防工程的完工时间，该主张没有依据，也不合理；4、冠通公司在2019年4月完成的《建设工程消防验收申报表》等表单，证明对应业主所指的公安部119号文第21条所要求的“消防设施检测合格证明”、“工程竣工验收报告”，山海华府一期工程该两项文件的形成时间均为2019年4月（但依据的是早期的旧标准）；5、《消防资料目录》《工程资料目录》，证明消防验收的交件资料在不同部门、不同时期有着不同的标准和要求。钟夏芹对上述证据的质证意见如下：证据1的真实性由法院审查，对其合法性和关联性有异议。该通知书是冠通公司单方出具的，无法反映该通知书是否已向其送达以及送达的时间，且由于当时涉案工程还未符合交付条件，该通知不能作为有效的收楼通知书；对证据2《情况说明》的真实性没有异议，对其合法性和关联性有异议。该《情况说明》没有出具单位的法定代表人或经办人签名，不符合证据形式的要求，并且该公司也不具备证明2019年6月以后住建部门才要求办理消防验收需委托第三方检测机构进行检测的资格；证据3、证据4、证据5的真实性、合法性由法院认定，对其关联性有异议。这些证据都不能证明所要证明的事实。本院经审查认为，证据1未能证明已经送达给钟夏芹，且钟夏芹对此也不予认可，故本院不予采纳；证据2没有出具单位的负责人或经办人签名，不符合证据的形式要求，故本院不予采纳；证据3是空白表单，无法确认其与本案的关联性，故本院不予采纳；对证据4的真实性予以确认，并结合其他证据予以分析、认定；对证据5的真实性无法核实，故本院不予采纳。本案二审期间，本院去函湛江市消防救援支队，询问建设工程消防设计审核、消防验收、备案业务移交住建部门之前，建设单位申请消防验收应当提供的“工程竣工报告”是“消防工程竣工验收报告”，还是“主体工程竣工报告”;建设单位申请消防验收应当提供的“消防设施检测合格证明文件”是建设单位委托第三方出具的检测报告，还是“消防设施竣工自测报告”。湛江市消防救援支队复函：建设工程消防设计审核验收职能移交住建部门之前，《建设工程消防监督管理规定》（公安部令第119号）第二十一条规定，建设单位申请消防验收应当提供“工程竣工验收报告”（消防部分）、“消防设施检测合格证明文件”。《广东省公安厅关于依法开展消防设施维护保养检测技术服务工作的通知》规定，自2017年7月15日起，广东省范围内建设单位申请消防验收应当提供的“消防设施检测合格证明文件”，由建设单位委托有资质并依法获得厅消防局核发的资质证书的第三方维护保养检测机构出具。冠通公司对上述复函的质证意见是：《建设工程消防监督管理规定》（公安部令第119号）已于2020年5月废止，《广东省公安厅关于依法开展消防设施维护保养检测技术服务工作的通知》只是广东省公安厅的内部文件，该文件提出的建设单位申请消防验收应当提供第三方维护保养检测机构出具的检测报告的要求，并不是消防工程建设固有的、必然的要求，故湛江市消防救援支队依据上述规定和通知作出的复函，法院不应采纳。钟夏芹对该证据的质证意见是：由法院依法认定。本院经审查认为，上述证据来源真实、形式合法，且与本案有关联性，故本院予以采纳。根据本案一审和二审已经质证的证据，以及双方当事人在本案一、二审中的陈述意见，本院查明以下事实：2018年3月20日，钟夏芹作为买受人与冠通公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（预售），约定：第三条该商品房为第一条规定项目中的16号住宅楼24层2401房号，其预测建筑面积共100.78平方米，其中套内建筑面积81平方米，分摊共有建筑面积19.78平方米；第六条按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米14842.65元，总价款为1202255元；第七条签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，买受人采取一次性付款方式，于2018年3月20日前支付该商品房全部价款；第九条该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得商品房测绘报告；第十条商品房相关设施设备交付条件，1、供水、排水，交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，买受人同意供水、排水由上述交付条件变更为：供水、排水按设计要求施工，交付时达到使用条件；4、燃气，交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；5、电话通信，交付时线路敷设到户；（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任；（2）出卖人采取措施保证相关设施于约定交付日后60日内达到交付使用条件；第十一条（一）出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房；（三）但如遇下列特殊原因，除双方协商同意或者变更合同外，出卖人可据实予以延期，并不作赔偿：1、遭遇不可抗力；2、因执行国家重大政策或因施工过程遇到重大使用技术问题而影响工程进度的；3、有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案等原因的；4、因买受人原因，如买受人未付清房款或其他约定费用；未按出卖人通知提交证件资料以及因买受人原因造成的一切延误等，均由买受人全部承担因其自身原因而导致延期交付的一切法律责任；5、如因买受人原因未能在约定的时间和地点办理商品房交付手续，或买受人无合法理由拒绝交接商品房的，则按《收楼通知书》约定的交楼日期为商品房交楼日，并视为该商品房符合本合同约定的条件交付，出卖人已按照本合同约定交付了商品房，且视为买受人验房合格；第十二条（1）逾期不超过180日，自本合同第十一条（一）规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付房款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条（一）规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；合同附件十一《补充协议》第13条还约定因合同的签订、履行发生纠纷的，违约方应向守约方支付守约方为解决纠纷而产生的律师费等相关费用。《商品房买卖合同》签订后，钟夏芹依约向冠通公司付清了购房款。冠通公司于2018年3月20日开具共计1202255元的发票于钟夏芹。2019年4月18日，山海华府项目（一期）1至3号、5号、13号、15至19号住宅楼经湛江市自然资源局核实，基本符合《建设工程规划许可证》（建字第4408012017KJ010至4408012017KJ019号）的规划要求，竣工规划核实合格。2019年4月30日，冠通公司组织分包、设计、施工、监理单位对山海华府项目（一期）16号住宅楼、17号住宅楼、16号住宅楼附属商铺进行消防工程分部（系统）工程质量验收，经各方主体单位共同验收一致认定消防分部工程验收合格。2019年5月8日，冠通公司组织建设、施工、监理单位对山海华府项目（一期）16号住宅楼、17号住宅楼、16号住宅楼附属商铺进行住宅工程质量分户验收，经各责任主体单位对本工程进行分户验收，验收合格，符合设计要求。2019年6月6日，山海华府商住区建设项目（一期）经湛江市生态环境局开发区分局验收，该项目配套的固体废物污染防治措施基本落实了环评报告表及其审批意见的要求，符合验收条件，通过验收。2019年6月25日，冠通公司组织建设、施工、监理、设计、勘察单位对山海华府项目（一期）16号住宅楼、17号住宅楼、16号住宅楼附属商铺进行单位（子单位）竣工验收，一致同意竣工验收，工程质量评为合格。2019年6月26日，冠通公司向湛江市********工程建设综合窗口进行建设工程消防验收申办登记。同日，冠通公司向钟夏芹发出16号住宅楼2401房告知函，告知对于要求按原计划交房的业主，其可配合先预交商品房，具体交房时间及工作流程按原通知内容不变。2019年7月23日，湛江市住房和城乡建设局作出湛建许可[2019]53号《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收不合格。2019年8月14日，湛江市住房和城乡建设局作出湛建许可[2019]64号《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。2019年8月16日，冠通公司取得山海华府项目（一期）16号住宅楼、17号住宅楼、16号住宅楼附属商铺工程的单位（子单位）工程竣工验收备案表。2019年8月23日，冠通公司取得山海华府1号、2号、3号、13号、16号、17号、18号、19号住宅楼（实测）不动产测量报告。2019年8月22日，冠通公司向钟夏芹发出16号住宅楼2401房的《收楼通知书》,载明:请您于2019年9月30日前莅临山海华府物业服务中心办理商品房收楼手续。2019年9月15日，钟夏芹在《业主收楼确认书》上签字。另查明，2019年3月27日，住房和城乡建设部、应急管理部发出《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》，该通知对消防救援机构向住房和城乡建设主管部门移交建设工程消防设计审查验收职责工作做了相关的规定，要求2019年4月1日至6月30日为建设工程消防设计审查验收职责移交承接期，各地应于6月30日前全部完成移交承接工作。2019年4月30日，湛江市消防救援支队作出《湛江市消防救援支队关于不再受理消防设计审核、消防验收、备案和抽查等业务的公告》。2019年6月27日，住建局受理建设工程消防设计审查验收相关业务。在上述期间，冠通公司于2019年5月15日在《湛江市********市住建局窗口消防项目登记表》上登记办事事项“消防审核”；于2019年6月26日在《湛江市******工程建设综合窗口（关于消防设计审核、消防验收、备案业务申办问题）告知书签收表》上登记办事事项“交建设工程消防验收所需资料”。另，在该窗口张贴有落款为2020年5月29日（未加盖公章）、内容为“各办事企业、群众：为解决过渡期建设工程消防设计审核、消防验收、备案业务申办问题，我局拟决定于2019年5月29日开始，接收各办事企业、群众申办建设工程消防设计审核、消防验收、备案业务的申请材料，但由于建设工程消防设计审核、消防验收、备案职责尚未正式划转给我局，因此我局无法出具正式的接收文书，办理时限也会有所延长。不便之处，敬请谅解”。又查明，冠通公司委托广东富天消防设备检测有限公司对涉案房屋所在住宅楼房进行消防检测，该公司于2019年6月26日出具《建筑消防设施检测报告》，证明消防设施检测合格。再查明，自2017年7月15日起，广东省范围内建设单位申请消防验收应当提供的“消防设施检测合格证明文件”，由建设单位委托有资质并依法获得省公安厅消防局核发的资质证书的第三方维护保养检测机构出具。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据钟夏芹以及冠通公司的上诉理由，本案当事人二审争议以下问题：一、关于交房时间如何认定的问题。冠通公司主张已于2019年6月21日通知钟夏芹自2019年6月30起交付房屋，且涉案房屋在2019年8月23日已符合合同约定的交付条件，故在此之后未交付房屋的责任已不在冠通公司。但冠通公司在尚未符合合同约定条件下通知交房，钟夏芹有权根据合同约定拒绝收房。且在钟夏芹不予收房的情形下，虽然此后已满足合同约定的交房条件，也并不当然就认定符合交付条件之日为交房之日。故冠通公司关于涉案房屋在2019年8月23日已符合合同约定的交付条件，在此之后未交付房屋的责任已不在冠通公司的上诉主张明显无理，本院不予支持。事实上，冠通公司又于2019年8月22日向钟夏芹发出《收楼通知书》，通知于2019年9月30日前办理收楼手续。钟夏芹也按通知要求于2019年9月15日在《业主收楼确认书》上签字确认收楼。故涉案商品房的交房时间应认定为2019年9月15日。二、关于冠通公司逾期交房是否存在免责情形的问题。《商品房买卖合同》约定涉案房屋交付时间为2019年6月30日。根据合同第十一条第一款第2项的规定，因执行国家重大政策影响工程进度的，出卖人可据实予以延期并不作赔偿。建设工程消防设计审核、消防验收职责的转移确实属于国家重大政策改变范畴。本案的关键是，建设工程消防设计审核、消防验收职责的转移过渡期是否对冠通公司的消防验收进度产生影响。根据上述52号文的内容，建设工程消防设计审核、消防验收职责发生移交承接，移交承接期为2019年4月1日至6月30日共三个月。本案中，湛江市消防救援支队系自2019年4月30日起不再受理消防设计审核、消防验收、备案和抽查业务，而承接该职责的住建局自2019年6月27日起才受理建设工程消防设计审查验收相关业务。根据建筑工程验收备案的规律和常识，如果冠通公司申请消防验收的时间段处于消防验收职责的转移过渡期内，必然会对涉案房屋所在楼房的消防验收造成实质影响。从本案已查明事实可知，上述楼房于2019年6月26日才取得消防设施检测证明文件。根据《建设工程消防监督管理规定》第二十一条第（五）项的规定，建设单位申请消防验收应当提供消防设施检测合格证明文件。由此可见，冠通公司直到2019年6月26日方才具备申请消防验收的条件。故住建局到2019年6月27日才正式受理建设工程消防验收业务，对涉案房屋所在楼房的消防验收并未造成实质影响。一审判决认定涉案房屋消防验收受到影响58天与本案的客观事实不符，本院予以纠正。钟夏芹关于不应延长冠通公司58天交房时间的上诉理由成立，本院予以采纳。三、关于逾期交房违约金如何计算的问题。《商品房买卖合同》约定房屋交付时间为2019年6月30日，双方实际交付时间为2019年9月15日，故冠通公司逾期交房的期间应从2019年7月1日起计至2019年9月15日止共77天，违约金为9257.36元（1202255元×万分之一/天×77天）。钟夏芹上诉主张逾期交房违约金11181元，超过本院认定部分不予支持。四、关于律师费如何承担的问题。涉案合同附件十一《补充协议》第13条约定因合同的签订、履行发生纠纷的，违约方应向守约方支付守约方为解决纠纷而产生的律师费等相关费用。冠通公司逾期交房的违约事实存在，钟夏芹为解决纠纷产生的律师费也是客观事实，依合同约定该费用应由冠通公司承担。该费用不属于诉讼费的范畴，不应根据钟夏芹的诉讼请求是否得到全部支持予以确定。因此，冠通公司关于一审仅支持钟夏芹的部分请求，不应要求冠通公司承担全部的律师费用的上诉主张缺乏法律依据，本院不予采信。综上所述，一审判决认定事实不清，实体处理不当。钟夏芹上诉请求部分有理，对有理部分予以支持；冠通公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省湛江经济技术开发区人民法院（2020）粤0891民初312号民事判决；二、限湛江冠通投资有限公司在本判决生效之日起10日内支付逾期交房违约金9257.36元给钟夏芹；三、限湛江冠通投资有限公司在本判决生效之日起10日内支付律师服务费800元给钟夏芹；四、驳回钟夏芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费99.53元，减半收取计49.77元，由湛江冠通投资有限公司负担；二审案件受理费99.53元，由湛江冠通投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴培球审 判 员 陈小红审 判 员 林 竹二〇二〇年十二月二十五日法官助理 唐文飞书 记 员 何丽英附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。