广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23380号上诉人（原审被告、反诉原告）：彭卫明，男，身份证住址：湖南省茶陵县。委托诉讼代理人：尹秋华，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嫱翾，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市东亚大酒店有限公司，住所地：广东省广州市越秀区。法定代表人：简国铭，职务：总经理。委托诉讼代理人：徐孟强，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢瑶，广东四端律师事务所实习律师。上诉人彭卫明因与被上诉人广州市东亚大酒店有限公司（以下简称东亚酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初5918号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人彭卫明及其代理人尹秋华、黄嫱翾、被上诉人东亚酒店代理人徐孟强、卢瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭卫明上诉请求：1.维持一审判决第三项；2.撤销一审判决第一项、第二项、第四项、第五项；3.改判驳回东亚酒店的全部诉讼请求；4.改判确认东亚酒店于2019年11月25日发出的《提前终止通知》无效；5.改判东亚酒店立即向彭卫明交付位于广州市越秀区长提大马路320号后座4、5号房屋；6.改判东亚酒店向彭卫明赔偿4、5号房屋的装修损失32000元及预期利益损失609000元（预期利益损失按每月29000元计，自2018年6月1日起计至东亚酒店将4、5号房屋交付彭卫明正常使用之日止，暂计至2020年2月29日为609000元），合计641000元；7.改判一审、二审诉讼费全部由东亚酒店承担。事实和理由：一审法院认定东亚酒店有权解除合同并判决双方《商铺租赁合同》终止，属事实认定不清，适用法律错误。一、东亚酒店与广州市港润酒店管理有限公司越秀分公司（以下简称港润公司）签订的《租赁合同》是虚假的。1.东亚酒店是基于解除合同的主管恶意，才在其与彭卫明签订的《商铺租赁合同》合法有效并一直实际履行的情况下与港润公司串通签订《租赁合同》以期以转租为由解除与彭卫明之间的租赁关系。港润公司明知彭卫明承租涉案房屋用于经营，仍与东亚酒店签订《租赁合同》，港润公司存在故意损害彭卫明合同权益的主观故意，即使其不存在主观恶意，港润公司在缔约过程中仍存在明显的过失和过错，也即港润公司不是善意第三人。2.东亚酒店与港润公司签订《租赁合同》的行为表现及合同约定的内容均违背常理。首先，在涉案房屋一直由彭卫明承租经营的情况下，东亚酒店与港润公司仍签订《租赁合同》，与一般常理和商业习惯不符。其次，东亚酒店与港润公司于2018年10月10日就签订了《租赁合同》，而东亚酒店于2018年10月23日第一次起诉要求解除《商铺租赁合同》期间，未以转租为由要求解除合同，也未以转租为由书面通知彭卫明解除合同，现东亚酒店在上述《租赁合同》签订一年后以此为由要求解除《商铺租赁合同》，违背常理。再次，自《租赁合同》签订至今已近两年，合同项下房屋均未实际交付港润公司使用，但港润公司未督促和起诉东亚酒店履行合同，也未主张解除合同并返还保证金，显然违背一般生活和商业常理。最后，东亚酒店与彭卫明约定的租赁面积为280平方米，起租租金28000元，但东亚酒店与港润公司约定的租赁面积1500平方米，起租租金40000元，且与周边房屋市场租金标准不相符，显然违背一般生活和商业常理。二、《商铺租赁合同》第八条约定：“若因国家政策变动或不可抗力的因素需要提前终止本合同（甲方转租或变动股东经营不在此终止合同因素内，如因甲方转租或变动股东经营需要终止合同，则甲方需赔偿乙方3个月租金），甲方应提前30日通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用商铺，甲方不承担由此造成的任何损失，但甲方必须负责退还乙方已交房租但未使用完时间的租金”。将该约定括号中的内容结合本条其他内容及其语法以及本合同第七条“合同的解除”等条款的内容，该括号内的内容并没有赋予东亚酒店在“转租或变动股东经营需要终止合同”时享有合同解除权，该内容是相对于“国家政策变动或不可抗力因素需要提前终止本合同”时东亚酒店不承担任何损失的约定而言的，突出和强调的是东亚酒店在“转租或变动股东经营需要终止合同”而解除合同的违约情况下应承担的后果，是对违约责任的约定，而不是对东亚酒店享有合同解除权的约定，不能理解为只要东亚酒店愿意承担违约责任其就可以解除合同。因此上述合同约定不是约定解除权，也不符合合同法对约定解除权的规定。本案东亚酒店主张的“转租”与上述合同第八条约定的“转租”不同，第八条针对的是不可抗力和国家政策因素造成合同客观上无法继续履行而不得不终止的情形进行约定，因此该条款约定的“转租”对应的也应是合同履行过程中重大情势变更而导致东亚酒店不得不提前终止合同的情形。综上，《商铺租赁合同》第八条并未约定东亚酒店享有合同解除权，即使享有，其主张的“转租”情形也不符合合同约定，且东亚酒店主张的“转租”事实是恶意和虚假的。三、一审判决关于东亚酒店享有提前解除合同的权利且本案符合双方对合同解除约定的认定，违背法律规定和立法精神，适用法律错误。四、彭卫明要求交付4、5号房屋并要求赔偿4、5号房屋装修损失及预期利益损失的诉请理应得到支持。东亚酒店二审答辩称其认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，彭卫明的上诉请求、事实和理由均没有事实及法律依据，请求驳回彭卫明的全部上诉请求。东亚酒店认为双方之间的租赁合同是在平等协商一致情况下签订的。对于彭卫明所主张终止合同的条款，双方在租赁合同中已作出详细的约定及明确约定了终止合同后所涉及的赔偿问题，不存在彭卫明在上诉状中所述该约定违反合同法立法精神及其提出的曲解意见。而对于涉案4、5号房屋的装修损失的问题，一审法院已经有明确的阐述，以及在另案生效判决中也作出了明确的认定，所以彭卫明提出的相关请求不应得到支持。东亚酒店于2020年1月17日向一审法院起诉请求：1.判令东亚酒店与彭卫明在2018年5月20日签订的《商铺租赁合同》于2019年12月26日终止。2.判令彭卫明将广州市越秀区长堤大马路320号后座东亚大酒店公寓一楼自编101-105共5间商铺腾空交还给东亚酒店。彭卫明向一审法院反诉请求：1.判令确认东亚酒店于2019年11月25日发出的《提前终止（商铺租赁合同）通知》无效。2.判令东亚酒店立即向彭卫明交付位于广州市越秀区长堤大马路320号后座4、5号房屋，并判决东亚酒店退还自2019年1月11日起至2019年5月31日期间多收的租金（每月按20000-18480=1520元）及2019年6月1日至2020年4月30日止多收的租金（每月按20000-19404元=596元）。3.判令东亚酒店向彭卫明赔偿4、5号房屋的装修损失32000元及预期利益损失609000元（预期利益损失按每月预期经营收入40929元减去经营成本11353元得出，取整按每月预期利润29000元计算，自2018年6月1日起计至东亚酒店将4、5号房屋交付彭卫明正常使用之日止）。一审法院认定事实：据广州市房屋安全管理所于2017年6月28日出具的《直管房产权管理证明》所载，长堤大马路320号面积9854.84平方米是其管辖的直管公房，产权使用性质商业，现由广州市旅业公司承租，作东亚大酒店用途使用。2018年5月20日，东亚酒店（为甲方）与彭卫明（为乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方同意将长堤大马路320号后座东亚酒店公寓一楼自编101-105共5间租给乙方使用，出租建筑面积约为280平方米。租期从2018年6月1日起至2028年5月31日止。2018年6月1日至2019年5月31日月租金为28000元，2019年6月1日至2020年5月31日月租金为29400元，前5年每年递增5%，后5年每年递增3%。第一个月的租金在签订合同之日一次性付清，以后每月租金在上个自然月结束前10日内付清。乙方在签订本合同之日交纳80000元作为租赁保证金。待合同期满后乙方付清本应交纳的水费、电费、物管费后，甲方将保证金金额退还给乙方（不计利息）。第六条乙方责任和义务：1、乙方应按合同的规定，按时支付租金，如拖欠超过30日仍未交租或水电费的，甲方有权单方终止本合同，保证金不退。第七条合同的解除：本合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，任何一方不得单方面解除或终止。1、租赁期届满；2、出现不可抗力造成商铺毁损达不到使用目的的；3、政府强制征收或拆除该商铺的。第八条补充约定：若因国家政策变动或不可抗力的因素需要提前终止本合同（甲方转租或变动股东经营不在此终止合同因素内，如因甲方转租或变动股东经营需要终止合同，则甲方需赔偿乙方3个月租金），甲方应提前30日通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用商铺，甲方不承担由此造成的任何损失，但甲方必须负责退还乙方已交房租但未使用完时间的租金。2019年11月25日，东亚酒店向彭卫明发出《提前终止〈商铺租赁合同〉通知》，内容为：贵方与我司于2018年5月20日就贵方承租长堤大马路320号后座东亚大酒店公寓一楼自编101-105共5间商铺事宜，签订《商鋪租赁合同》。根据合同第八条约定，如因我司转租商铺需终止合同的，我司应提前30日通知贵方，贵方应按照通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用商铺。现由于我司己经上述商铺转租给其他人，根据合同约定，通知贵方如下：一、我司与贵方签订的《商铺租赁合同》于2019年12月26日终止。请贵方于2019年12月26日之前将贵方承租的长堤大马路320号后座东亚大酒店公寓一楼自编101-105共5间商铺腾空并交还给我司，租金结算至该日。二、贵方逾期不腾空交还上述商铺的，视为贵方放弃上述商铺内物品的权利，我方将依法收回上述商铺，届时造成的全部损失由贵方承担。彭卫明确认收到该通知。2018年，东亚酒店向一审法院提起诉讼，要求：1.判令解除东亚酒店与彭卫明签订的关于广州市越秀区长堤大马路320号后座东亚酒店公寓一楼（自编101-105共5间）物业的《商铺租赁合同》；2.彭卫明立即将上述物业腾空返还东亚酒店；3.彭卫明向东亚酒店支付从2018年9月1日起至实际返还之日止的场地占用费（其中2018年9月1日至2019年5月31日按照28000元/月计；2019年6月1日至2020年5月31日按29400元/月计；2020年6月1日至2021年5月31日按30870元/月计；2021年6月1日至2022年5月31日按32414元/月；2022年6月1日至2023年5月31日按34035元/月计；自2023年6月1日起至实际返还之日止，按照每年3%递增）；4.彭卫明向东亚酒店支付2018年9月1日至2018年12月31日期间的水电费共50124元。一审法院于2019年5月20日作出（2018）粤0104民初38301号民事判决书，判决内容为：一、被告彭卫明在本判决发生法律效力之日起十五日内，将广州市越秀区长堤大马路320号后座东亚酒店公寓一楼（自编101-105共5间）房屋腾空交还原告广州市东亚大酒店有限公司。二、被告彭卫明在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性将2019年2月1日起至本判决发生法律效力之日止的场地占用费支付给原告广州市东亚大酒店有限公司（占用费标准为：2019年2月占用费余额2万元；2019年3月1日至2019年5月31日为28000元/月；2019年6月1日至2020年5月31日为29400元/月；2020年6月1日至2021年5月31日为30870元/月；2021年6月1日至2022年5月31日为32414元/月；2022年6月1日至2023年5月31日为34035元/月；2023年6月1日至2024年5月31日为35056元/月；2024年6月1日至2025年5月31日为36108元/月；2025年6月1日至2026年5月31日为37191元/月；2026年6月1日至2027年5月31日为38307元/月；2027年6月1日至2028年5月31日为39456元/月）；自本判决生效之次日起至交还房屋之日止的场地占用费由被告彭卫明按照上述标准逐月支付给原告广州市东亚大酒店有限公司。三、驳回原告广州市东亚大酒店有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告彭卫明的其他反诉请求。判后，彭卫明不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2019年10月28日作出（2019）粤01民终15642号民事判决书，其中查明：“二审过程中，本院通知双方到租赁现场进行勘查。经双方现场测量一致确认，彭卫明在原审中所提交涉案租赁场地平面图中所标示的房屋面积如下：编号为1的房屋面积约为97.35平方米，编号为2的房屋面积约为15.54平方米，编号为3的房屋面积约为31.54平方米，编号为4的房屋面积约为首层面积约为47.9平方米、阁楼面积约为15平方米，编号为5的房屋面积约为35.63平方米，编号为7的房屋面积约为4.6平方米，编号为9的房屋面积约为12.25平方米；东亚大酒店在涉案租赁房屋外通道处所搭建脚手架宽约1米，长约14米，高约2.05米，现场可见行人与小推车可正常通行。”“二审庭询中，东亚大酒店称：因彭卫明在签订《商铺租赁合同》后提出要承租4、5号房屋，故东亚大酒店随后将该部分物业交由彭卫明进行清理，待清理完毕之后双方在协商租赁事宜。因该物业漏水问题没有解决，故双方一直未达成租赁意向。因为该物业很难出租，故东亚大酒店一直没有收回该物业。直至2019年1月诉讼期间，因担心彭卫明继续占用，故将该部分物业上锁。”。该判决认定：“彭卫明有关4、5号房屋属于双方《商铺租赁合同》约定的租赁范围的意见可以合理采信。”“关于东亚大酒店是否有权主张解除合同的问题。如前所述，4、5号房屋应属于双方《商铺租赁合同》约定的租赁范围，而依据双方陈述，该部分物业在交付之后存在漏水问题，双方也有就解决漏水问题进行沟通与协商，但一直未解决。因该部分物业的面积占《商铺租赁合同》约定租赁面积的比例近三分之一，故该部分物业漏水客观上对彭卫明的承租目的实现造成了一定的不利影响，东亚大酒店作为负有法定适租义务的出租人，对此存在过错。在此情况下，彭卫明暂缓支付2018年7月至8月期间的租金，合理合法，不足以认定构成违约。且，彭卫明在2018年9月1日、2日及9日分别补交了7月至9月期间的租金，也可印证彭卫明不存在恶意拖欠租金的事实。而东亚大酒店未提供充分证据证明其在2018年9月5日向彭卫明发函主张解除合同之前，曾向彭卫明催缴欠租，也可佐证彭卫明暂缓支付2018年7月至8月期间的租金系事出有因。另，彭卫明主张东亚大酒店曾以变更收款账户为由，要求其暂缓支付2018年7月至8月期间的租金，彭卫明虽未就此充分举证证明，但结合东亚大酒店事实上在2018年9月26日注销原收款账户且东亚大酒店未就此作出合理解释的事实，本院认为彭卫明的该项主张具有一定的合理性。综上，东亚大酒店以彭卫明拖欠租金构成违约为由，于2018年9月5日发出《解除通知》，主张解除合同，缺乏充分理据，该行为不产生解除《商铺租赁合同》的法律效果。因此，原审判决驳回彭卫明要求确认东亚大酒店于2018年9月5日发出《解除通知》不发生合同解除的法律效力的反诉请求，并认定《商铺租赁合同》于2018年9月5日解除有失妥当，应予纠正。”“关于彭卫明是否应向东亚大酒店承担腾空交还租赁物等违约责任的问题。如上所述，彭卫明迟延支付2018年7月至9月期间的租金并不构成东亚大酒店可据以主张解除《商铺租赁合同》的事由，东亚大酒店单方主张解除合同不产生解除合同的法律效力，故东亚大酒店诉请彭卫明腾空交还涉案租赁物于法无据，应予驳回，原审判决对此予以支持有失妥当，应予纠正。关于东亚大酒店诉请彭卫明依照合同约定的每月28000元的标准支付占用费一项，因合同约定的每月28000元的租金标准对应于约定范围内的全部租赁物的正常使用，而属于租赁范围内的4、5号房屋存在漏水问题影响正常使用，且东亚大酒店事实上已于2019年1月对该部分物业进行上锁，事实上导致彭卫明无法使用，故东亚大酒店主张彭卫明依照每月28000元的标准支付占用期间的占用费，理据不充分，原审判决对此予以支持亦欠妥当，应予纠正。对于东亚大酒店主张的2018年10月至2019年1月10日期间的占用费，彭卫明虽主张4、5号房屋因漏水无法正常使用，但在东亚大酒店未能解决渗水问题的情况下，彭卫明也未将该部分物业退回东亚大酒店，反而将其交由案外人使用，故彭卫明仍应按合同约定的每月28000元的标准向东亚大酒店支付该期间的租金，因彭卫明实际系按每月20000元的标准支付，故应补足该期间的差额，经核算，该差额为26667元（3×8000元/月+10/30×8000元/月）。对于东亚大酒店主张的2019年1月11日起的占用费，彭卫明主张东亚大酒店在2019年1月11日前对4、5号房屋上锁，而东亚大酒店确认其已于2019年1月上锁，但未明确具体的上锁时间，结合彭卫明在原审中提交的证据，本院认定东亚大酒店的上锁时间为2019年1月10日，因东亚大酒店的上锁行为事实上导致彭卫明实际使用的租赁物与《商铺租赁合同》约定的租赁范围不一致，故该期间的租金标准应由双方协商或通过其他合法途径确定后，再对彭卫明已付的每月20000元租金进行多退少补的结算，东亚大酒店诉请彭卫明仍按每月28000元的标准支付2019年1月11日起的占用费，理据不充分，原审判决对此予以支持有失妥当，应予纠正。”并判决：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初38301号民事判决第一、三、四项；二、变更广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初38301号民事判决第二项为：彭卫明在本判决发生法律效力之日起五日内，向广州市东亚大酒店有限公司支付2018年10月1日至2019年1月10日期间的租金差额26667元；三、确认广州市东亚大酒店有限公司于2018年9月5日发出的《解除通知》无效；四、驳回广州市东亚大酒店有限公司的其他诉讼请求；五、驳回彭卫明的其他反诉请求。后东亚酒店向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2020年3月30日作出（2019）粤民申12835号民事裁定书，裁定驳回东亚酒店的再审申请。东亚酒店为证明其将涉案商铺转租给了第三方公司，提交了：1、东亚酒店（为甲方）与广州市港润酒店管理有限公司越秀分公司（为乙方）签订的《租赁合同》，该合同约定甲方将长堤大马路320号后座物业（自编101-508号）出租给乙方使用，建筑面积为1500平方米，租期从2018年10月10日起至2034年10月9日止，租金每月40000元，每两年在前一年租金的基础上递增百分之五，保证金10万元等。2、工商银行业务回单，显示广州市港润酒店管理有限公司越秀分公司向东亚酒店支付保证金10万元。彭卫明对上述证据均不予认可。彭卫明为证明其已告知东亚酒店发出的通知无效并表示不同意解除合同，提交了：1、彭卫明与阮鹏的微信聊天记录。2、2019年11月27日彭卫明委托广东红棉律师事务所向东亚酒店发出的《律师函》，内容为：彭卫明向东亚酒店表明如下意思表示：一、东亚酒店于2019年11月25日发出的《提前终止〈商铺租赁合同〉通知》无效；二、要求东亚酒店在2019年12月15日前将合同约定租赁范围内的编号4、5房屋修缮至符合国家标准并交付彭卫明使用；三、东亚酒店在《商铺租赁合同》有效期限至2028年5月31日届满前，与彭卫明共同行使合同权利并履行合同义务。东亚酒店对上述证据的真实性无异议，并确认收到《律师函》，但认为不能以此推翻双方的合同约定。彭卫明为证明东亚酒店与港润公司为关联公司，提交了2018年6、7月拍摄的照片，显示门面招牌为“港润东亚大酒店”。东亚酒店对该证据真实性无异议。彭卫明为证明其支付装修费的事实，提交了微信聊天记录截图（彭卫明称聊天主体为彭卫明与装修工人陈磊）。东亚酒店对该证据不予确认。一审诉讼过程中，经法院释明，彭卫明仍表示不申请对涉案房屋的装修价值进行评估。一审庭审中，东亚酒店表示：合同约定101-105建筑面积约280平方米，生效判决认定彭卫明已交还的4号首层房屋套内面积约47.9平方米、4号阁楼套内面积约15平方米，5号房屋套内面积约35.63平方米，合计套内面积98.53平方米,其余的部分彭卫明尚未交还。彭卫明表示：东亚酒店声称4、5号房屋是我方交还是歪曲事实的，是此前案件去现场之前，东亚酒店自行撬锁收回，然后自行加锁。其他部分确实是我方一直在使用，用作冷库。另，双方确认在2018年9月30日前，彭卫明按28000元/月支付租金，自2018年10月1日起彭卫明按20000元/月交租至2020年4月。东亚酒店称20000元/月的标准并未经得东亚酒店同意。一审法院认为：关于东亚酒店是否有权主张解除合同。根据《商铺租赁合同》的第八条约定：“若因国家政策变动或不可抗力的因素需要提前终止本合同（甲方转租或变动股东经营不在此终止合同因素内，如因甲方转租或变动股东经营需要终止合同，则甲方需赔偿乙方3个月租金），甲方应提前30日通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用商铺，甲方不承担由此造成的任何损失，但甲方必须负责退还乙方已交房租但未使用完时间的租金。”该条款赋予了东亚酒店在转租或变动股东经营的情况下享有提前解除合同的权利，东亚酒店以其转租为由于2019年11月25日向彭卫明发出《提前终止〈商铺租赁合同〉通知》的行为，符合双方对合同解除的约定，因此，彭卫明要求确认东亚酒店于2019年11月25日发出的《提前终止〈商铺租赁合同〉通知》无效以及要求东亚酒店交还4、5号房屋的反诉请求，一审法院不予支持。东亚酒店要求确认《商铺租赁合同》于2019年12月26日终止合法有理，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”东亚酒店现要求彭卫明腾空交还租赁物合法合理，一审法院予以支持。至于交还租赁物的范围，合同约定的租赁物为长堤大马路320号后座东亚酒店公寓一楼自编101-105房5间商铺，生效的（2019）粤01民终15642号民事判决书已认定4、5号房屋属于双方约定的租赁范围，但由于东亚酒店在（2019）粤01民终15642号案中确认其“直至2019年1月诉讼期间，因担心彭卫明继续占用，故将该部分物业上锁。”即东亚酒店已实际收回4、5号房屋，因此，彭卫明应将长堤大马路320号后座东亚酒店公寓一楼自编101-105房5间商铺除4、5号房屋以外的租赁物交还给东亚酒店。关于彭卫明主张的多收租金应否退还。东亚酒店在（2019）粤01民终15642号案中已确认其在2019年1月将4、5号房屋上锁，因此，自东亚酒店自行收回4、5号房屋之日，东亚酒店无权收取彭卫明该部分物业的租金。根据双方在（2019）粤01民终15642号案中共同测量的结果，4、5号房屋的面积约占合同约定的承租面积的34%，故东亚酒店应按此比例退还彭卫明多交的租金。根据合同约定，2019年5月31日前的租金为28000元/月，2019年6月1日至2020年5月31日的租金为29400元/月，按上述比例，彭卫明应付的2019年1月至2019年5月的租金为18480元/月，2019年6月至2020年4月的租金为19404元/月，由于彭卫明自2018年10月1日起按20000元/月交租至2020年4月30日，故东亚酒店应按每月1520元标准退还2019年1月11日至2019年5月30日的租金，按每月596元标准退还2019年6月1日至2020年4月30日的租金。关于彭卫明主张的装修损失，因彭卫明提交的微信聊天记录截图不足以证实涉案租赁物装修的具体内容、范围及费用，且彭卫明在本案中明确不申请对装修价值进行评估，故一审法院对彭卫明该项反诉请求不予支持。关于彭卫明主张的预期利益损失，本案中，彭卫明并未对其主张的预期利益损失（包括每月预期经营收入、每月经营成本等）提供证据证明，故一审法院对彭卫明要求按每月预期利润29000元计算预期利益损失不予支持，但由于合同明确约定东亚酒店在提前解除合同的情况下应赔偿彭卫明三个月的租金，故一审法院据此确定东亚酒店应向彭卫明支付赔偿款88200元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，一审法院于2020年7月16日作出判决：一、确认原告广州市东亚大酒店有限公司与被告彭卫明签订的《商铺租赁合同》于2019年12月26日终止；二、被告彭卫明应于本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区长堤大马路320号后座东亚酒店公寓一楼自编101-105共5间商铺（除4、5号房屋外）腾空交还给原告广州市东亚大酒店有限公司；三、原告广州市东亚大酒店有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告彭卫明退还2019年1月11日至2020年4月30日期间的部分租金（其中，2019年1月11日至2019年5月30日的租金按1520元/月标准退还，2019年6月1日至2020年4月30日的租金按596元/月标准退还）；四、原告广州市东亚大酒店有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告彭卫明支付赔偿款88200元；五、驳回被告彭卫明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费100元，由被告彭卫明负担；反诉受理费5178.76元，由原告广州市东亚大酒店有限公司负担1188.76元，被告彭卫明负担3990元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明：2019年9月5日广州市旅业有限公司（以下简称旅业公司）向一审法院起诉请求：1.确认旅业公司与东亚酒店签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》于2019年3月31日解除；2.东亚酒店立即向旅业公司交还越秀区长堤大马路320号承租场地；3.东亚酒店向旅业公司支付场地占用费【从2019年4月1日起计至实际交还承租场地之日止，按照12000元/天的标准（扣减东亚酒店已支付的占用费1103593.96元）】。4.东亚酒店向旅业公司支付从2018年4月13日起计至2019年3月31日止的租金差额【按照广州市最新的商业用房租金参考价（即193元/平方米/月，建筑面积9854.84平方米）与业主调升租金前向旅业公司收取的租金标准（即70134元/月）的差额计算】；5.东亚酒店向旅业公司赔偿逾期交还场地的损失【从2019年4月1日起计至实际交还承租场地之日止，损失标准按照广州市最新的商业用房租金参考价（即193元/平方米/月，建筑面积9854.84平方米）与业主调升租金前向旅业公司收取的租金标准（即70134元/月）的差额计算】；6.东亚酒店向旅业公司支付律师费71853元；7.何励刚对东亚酒店的还款义务承担连带责任；8.东亚酒店、何励刚向旅业公司支付逾期支付2018年12月至2019年2月租金的违约金（其中未付2018年12月的租金的违约金，自2018年12月11日至2019年4月1日止，以12月未付的租金102312.08元为基数，每日按照1%计；其中未付2019年1月至2月的租金的违约金，自应付而未付当月租金的次日起至2019年4月1日止，以当月未付的租金163101.51元为基数，每日按照1%计；自2019年4月2日起至2019年5月4日止按照剩余未付的265413.59元为基数，每日按照1%计算；2019年5月5日起至2019年5月30日止按照剩余未付的108312.09元为基数，每日按照1%计算；2019年5月31日起至2019年6月2日止，按照45210.58元为基数，每日按照1%计算）；9.旅业公司没收东亚酒店交纳的履约保证金326210元。一审法院经审理后于2020年4月1日作出（2019）粤0104民初39792号民事判决书，判决：一、确认广州市旅业有限公司与广州市东亚大酒店有限公司签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》于2019年3月31日解除。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，广州市东亚大酒店有限公司将广州市越秀区长堤大马路320号全幢（建筑面积约9854.84平方米）腾空交还广州市旅业有限公司。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市东亚大酒店有限公司向广州市旅业有限公司支付上述房屋2019年4月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋占用费（按12000元/日计，其中扣除广州市东亚大酒店有限公司已支付的租金款1103601.51元）；自本判决发生法律效力之次日起至上述房屋交还之日止的房屋占用费，广州市东亚大酒店有限公司按上述标准逐月计付给广州市旅业有限公司。四、广州市东亚大酒店有限公司向广州市旅业有限公司支付逾期交纳2018年12月至2019年2月的租金的违约金（其中2018年12月的违约金，以欠付租金102304.53元为基数，从2018年12月11日起计至2019年4月1日止；2019年1月的违约金，以欠付租金163101.51元为基数，从2019年1月11日起计至2019年5月5日止；2019年2月的违约金，以欠付租金163101.51元为基数，从2019年2月11日起计至2019年6月3日止；均按中国人民银行规定的同期贷款利率上浮50%计付）。五、广州市东亚大酒店有限公司交纳的保证金326210元，由广州市旅业有限公司予以没收，不予退还。六、何励刚对广州市东亚大酒店有限公司的上述债务承担连带清偿责任。七、驳回广州市旅业有限公司的其他诉讼请求。该案判决后，东亚酒店、何励刚向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，驳回旅业公司一审诉讼请求。2020年10月30日，本院作出（2020）粤01民终15900号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。因本院生效的（2020）粤01民终15900号民事判决书已在网上公示，本院不需组织本案双方进行质证。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对彭卫明的上诉请求与东亚酒店的答辩意见，分析如下：本案双方二审争议的焦点为涉案《商铺租赁合同》是否应予终止？如不应终止，彭卫明一审提出的反诉请求应否支持？彭卫明与东亚酒店签订的《商铺租赁合同》中第八条补充约定：“承租期内，若因国家政策变动或不可抗力的因素需要提前终止本合同（甲方转租或变动股东经营不在此终止合同因素内，如因甲方转租或变动股东经营需要终止合同，则甲方需赔偿乙方3个月租金），甲方应提前30日通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用商铺，甲方不承担由此造成的任何损失，但甲方必须负责退还乙方已交房租但未使用完时间的租金。”从该条约定的文义来看，若因国家政策变动或不可抗力的因素需要提前终止本合同，甲方是不承担由此造成的任何损失的，但甲方必须负责退还乙方已交房租但未使用完时间的租金。该条中以“（）”形式，约定了另一种提前终止合同的情况，即“甲方转租或变动股东经营需要终止合同”的，甲方则需赔偿乙方3个月的租金。彭卫明作为完全民事行为能力人签署前述约定，应预见可能导致的法律后果，其应受该约定的约束。为此，一审认定该约定赋予了东亚酒店在转租或变动股东经营的情况下享有解除合同的权利并无不妥。再根据本院于2020年10月30日作出生效的（2020）粤01民终15900号民事判决书可知，本院已确认旅业公司与东亚酒店签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》于2019年3月31日解除，东亚酒店应在该判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区长堤大马路320号全幢（建筑面积约9854.84平方米）腾空交还旅业公司。因东亚酒店自2019年4月1日起无转租权，其所订立次承租合同应予解除，即包括其与彭卫明签订的《商铺租赁合同》。2019年11月25日，东亚酒店以整体转租港润公司为由向彭卫明发出了《提前终止〈商铺租赁合同〉通知》，符合上述合同的约定，而由于该通知发生在本院确认其与旅业公司签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》解除之后，故又因东亚酒店负有交还场地给旅业公司的义务，其提出解除其与彭卫明之间的《商铺租赁合同》亦符合法律规定。综上，本案东亚酒店要求确认其与彭卫明签订的《商铺租赁合同》于2019年12月26日终止于法有据，一审予以支持并无不当。对彭卫明反诉要求确认东亚酒店于2019年11月25日发出的《提前终止〈商铺租赁合同〉通知》无效以及要求东亚酒店交还4、5号房屋的反诉请求，一审法院不予支持无误。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案东亚酒店在终止与彭卫明之间的《商铺租赁合同》后，要求彭卫明腾空交还租赁物符合该条规定，一审法院予以支持正确。至于交还租赁物的范围，一审根据生效的（2019）粤01民终15642号判决认定东亚酒店已实际收回4、5号房屋，判处彭卫明应将长堤大马路320号后座东亚酒店公寓一楼自编101-105房5间商铺除4、5号房屋以外的租赁物交还给东亚酒店并无不当，本院予以认可。关于彭卫明主张的装修损失问题。因一审诉讼中，彭卫明明确不申请对装修价值进行评估，而其提交的微信聊天记录截图不足以证实涉案租赁物装修的具体内容、范围及费用，故一审法院对彭卫明该项反诉请求不予支持并无不当，本院予以维持。关于彭卫明主张的预期利益损失问题。因彭卫明一审未提供证据证明其主张的预期利益损失（包括每月预期经营收入、每月经营成本等），经二审询问，其亦无法提交新的证据予以佐证，故一审对其要求按每月预期利润29000元计算预期利益损失不予支持并无不妥，本院予以维持。如上所述，合同明确约定东亚酒店在提前解除合同的情况下应赔偿彭卫明三个月的租金，故一审法院据此确定东亚酒店应向彭卫明支付赔偿款88200元无误，本院予以认可。综上所述，彭卫明的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7980元，由彭卫明负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年十二月十九日书记员  颜旭怀徐毅敏