福建省福州市长乐区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0112民初2820号 原告：福建永荣物业管理有限公司，住所地福建省福州市长乐区航城街道广场南路**永荣城市广场**楼**，统一社会信用代码91350182567315839T。 法定代表人：刘贤锋，总经理。 委托诉讼代理人：潘钐，福建义雄律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈**光，福建义雄律师事务所律师。 被告：蔡雯，女，1977年5月10日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 委托诉讼代理人：许长庆，男，1977年3月15日出生，汉族，住福建省福州市长乐区，系蔡雯的丈夫。 原告福建永荣物业管理有限公司（以下简称永荣物业公司）与被告蔡雯物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人潘钐、被告委托诉讼代理人许长庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永荣物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令蔡雯支付拖欠的自2018年1月1日起至2020年6月30日期间的物业服务费10251元；2.判令蔡雯支付拖欠的公摊水电费及电梯维修费共计868元（其中公摊电费236.42元、公摊水费23.04元、电梯维修公摊费用608.17元）。事实与理由：福建福隆房地产开发有限公司（以下简称福隆房地产公司）与永荣物业公司签订了《福建省前期物业服务合同》，合同约定由永荣物业公司为福隆房地产公司开发的位于长乐区××小区提供物业服务，约定物业费收费标准为高层住宅按建筑面积每月每平方米2元（不含公共水电公摊费）收取，别墅按建筑面积每月每平方米3元收取；物业共用部位及共同设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊；业主未能按时足额支付物业服务费，应当按照日千分之二标准支付违约金。蔡雯因购买该小区高层住宅24栋201室的房屋而成为该小区业主，该房屋产权面积为170.85平方米，且已交付给蔡雯。永荣物业公司按照合同约定提供了公共区域保洁、秩序维护、公用设施设备维护等相应物业服务，但蔡雯拖欠自2018年1月1日起至2020年6月30日期间的物业服务费、公共区域水电公摊费及违约金，为此永荣物业公司诉至法院。 蔡雯辩称，交房至今其未装修入住，合同约定的物业费偏高；2014年交房以来至2017年其都有交纳物业费，但偶尔晚上去福隆·山水湾小区，路灯都是不亮的，向物业公司反映情况后也没有解决，永荣物业公司提供的物业服务没有达到要求。综上希望可以协商减免物业费用。 审理中，永荣物业公司提交了户籍资料查询结果、不动产资料查询信息、《福建省前期物业服务合同》、催缴函和照片、公共水电费分摊表等证据材料，蔡雯认为公共水电费分摊表无法证明其拖欠公摊水电费情况。蔡雯提交了微信聊天记录截图作为证据材料，永荣物业公司表示对聊天记录所反映的内容需要庭后进一步核实。对于公共水电费分摊表及微信聊天记录截图两份争议证据，本院在下文进行进一步分析，其他证据材料本院均予以采信。 本院经审理认定事实如下： 蔡雯于2014年5月16日与福隆房地产公司签订《商品房买卖合同》购买福州市长乐区××街道××路××号××幢××单元房屋，建筑面积170.85平方米，合同第十九条约定：“买受人已详细阅读并理解合同附件四有关前期物业服务合同和附件五临时管理规约的全部内容，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业按期提供前期物业服务，同意按本合同附件四前期物业服务合同约定的价格和方式交纳物业服务费用，并遵守临时管理规约。”福隆房地产公司与永荣物业公司签订《福建省前期物业服务合同》（以下简称《前期物业合同》），选聘永荣物业公司为永荣浅水湾（即福隆·山水湾）项目提供前期物业服务。《前期物业合同》约定：物业服务期限自第一个业主房屋交付之日起三年；物业服务费按建筑面积计算，高层住宅为2元／月·平方米；物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊。物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，每月10日前支付，业主自愿预缴的除外；提供物业服务的主要内容包括负责本物业共用设施设备的日常维修、养护和管理等；物业服务费包括物业服务成本（由人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设备及公众责任保险费用、办公费用、固定资产折旧费以及经业主大会同意的其他费用组成）、法定税费和乙方的合理利润。永荣物业公司主张蔡雯拖欠2018年1月1日起至2020年6月30日间的物业服务费10251元，并通过在案涉房屋门口粘贴催缴函的方式向蔡雯催缴相关费用，因催讨未果遂诉至法院。另查，福隆·山水湾小区未成立业主委员会。 本院认为，福隆房地产公司选聘永荣物业公司作为福隆·山水湾小区提供前期物业服务，并签订《前期物业合同》，业主蔡雯在其签订的《商品房买卖合同》中表示同意永荣物业公司提供前期物业服务，并同意物业服务价格，故《前期物业合同》对蔡雯具有约束力。《前期物业合同》约定的物业服务期限虽已届满，但福隆·山水湾小区未成立业委会选聘新的物业公司，且永荣物业公司已实际按合同继续向业主提供了物业管理服务，蔡雯应当支付物业服务费。 关于蔡雯未装修入住是否可减免物业服务费的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，对蔡雯因未装修入住而要求减免物业服务费的抗辩，本院不予支持。 关于永荣物业公司提供的物业服务是否存在瑕疵，能否因此对蔡雯减免物业服务费的问题。蔡雯提供微信聊天记录作为证据证明永荣物业公司提供的服务未达到要求，从微信聊天记录的内容上看，2018年5月到9月，业主在业主群中向物业管家反映小区路灯损坏问题但物业管家以线路老化、配件在途等理由迟迟未予处理，庭审中永荣物业公司未予反驳，在庭后亦未补充说明，故本院认为在2018年5月至9月永荣物业公司存在维修小区路灯不及时的情况。考虑服务瑕疵的存续时长、瑕疵项目、物业服务费包含的内容以及蔡雯每月应交纳的物业服务费（即341.7元）等因素，本院酌情将蔡雯2018年5月到9月间应交纳的物业服务费下调10%，每月收取307.53元，故蔡雯应交纳的2018年1月1日至2020年6月30日间的物业服务费为10080.15元（341.7元/月×25月+341.7元/月×90%×5月=10080.15元）。 关于永荣物业公司主张的公摊水电费和电梯维修公摊费，因永荣物业公司仅提供其单方制作的公共水电费公摊表，未提供缴纳共用水电费的单据，且表格无法体现蔡雯所应承担的具体公摊水电费金额，电梯维修费用亦无证据予以证明，故对永荣物业公司关于蔡雯拖欠公摊水电费和电梯维修公摊费868元主张本院不予认定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第四十一条规定，判决如下： 一、蔡雯应于本判决生效之日起十日内向福建永荣物业管理有限公司支付拖欠的物业服务费10080.15元。 二、驳回福建永荣物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费77.9元，减半收取计38.95元，由福建永荣物业管理有限公司负担12.95元，由蔡雯负担26元。 本判决为终审判决。 审 判 员 董文静 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 林美艳 书 记 员 陈 荧 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》 第一条根据民事诉讼法第二百五十三条规定加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息。 迟延履行期间的一般债务利息，根据生效法律文书确定的方法计算；生效法律文书未确定给付该利息的，不予计算。 加倍部分债务利息的计算方法为：加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间。