广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终2294号 上诉人（一审原告、反诉被告）：张永，男，1978年8月20日出生，汉族,住广西北海市银海区。 委托诉讼代理人：刘春颖，广西宇盛律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、反诉原告）:北海莱丽酒店有限公司，住所地北海市长青路**荔珠大厦,统一社会信用代码：914505001993348918。 法定代表人：许晓光，总经理。 委托诉讼代理人：李博，男，1992年6月11日出生，汉族，户籍所在地广东省深圳市宝安区，现住北海市长青路**荔珠大厦。 上诉人张永因与被上诉人北海莱丽酒店有限公司（以下简称莱丽酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初3556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张永上诉请求：撤销北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初3556号民事判决第二、五、六、七项内容，依法改判。事实和理由：一、一审判决认定其承担涉案合同解除的主要过错责任即70%有失公平,缺乏事实依据。根据双方签订的《房屋租赁合同书》约定涉案铺面的租赁用途只能是旅行社门市部、精品柜、票务中心，莱丽酒店必须保障其能正常、合理使用租赁物，否则视为莱丽酒店根本违约，其有权解除该合同。本案中，涉案铺面不能履行的最大原因在于受新冠疫情的影响及莱丽酒店内部经营决策，莱丽酒店在没有与其沟通协商的情况下在2020年1月24日至2020年5月30日期间闭门停止经营，直接影响了涉案铺面给其带来的盈利，因此，莱丽酒店的行为已经严重影响了涉案铺面的正常、合理使用，构成根本违约，其有权单方面提出解除合同。二、一审法院在判决莱丽酒店没收其租赁保证金7000元的同时又判决其支付解除合同违约金8489.25元，实则加重了其法律责任，属于适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，其在一审庭审中主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，一审法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决，但一审法院同时予以支持莱丽酒店上述两项反诉请求，已经严重超出该公司的实际损失，故一审法院适用法律错误。三、一审法院判决其支付违约使用金17180.63元给莱丽酒店属于事实认定不清，证据不足。首先，其曾分别于2020年4月21日、5月21日、6月2日向莱丽酒店作出解除合同的意思表示，直至最后一次通知时，该公司在收到通知书后均未作出明确答复，也未曾与其沟通，其亦不知该合同何时解除;其次，根据其提交的短信内容、拍摄照片可以看出莱丽酒店于2020年6月5日通知其对涉案铺面进行上锁后，涉案铺面实际处于莱丽酒店的管控范围内，致使其无法进入。莱丽酒店上述行为可以证实：莱丽酒店在提起反诉前该合同并未解除，而一审认定双方均认可合同解除时间是在2020年6月3日，属于莱丽酒店的事后追认，不应将该法律责任归于其；2020年6月4日至2020年8月27日期间，其并没有违约占有使用涉案铺面，无需支付违约使用金。综上，其上诉请求有事实和法律依据，请求二审法院驳回莱丽酒店的反诉请求，依法改判。 莱丽酒店辩称：一审查明事实清晰，法律适用正确，请求驳回张永的全部上诉请求。 张永向一审法院起诉请求：1、解除张永与莱丽酒店于2016年1月4日签订的《房屋租赁合同书》；2、莱丽酒店退还张永租赁保证金10000元、水电保证金3000元，共计13000元；3、莱丽酒店免除张永2020年2月1日至2020年6月1日的房屋租金。 莱丽酒店向一审法院反诉请求：1、张永向莱丽酒店支付2020年2月1日至2020年6月3日的租金21829.5元及逾期付款违约金31718.26元（暂计至2020年8月27日，应计至实际付款之日止）；2、张永向莱丽酒店支付违约使用金34361.25元（自2020年6月4日起暂计至2020年8月27日止，应计至实际返还租赁物之日）；3、张永向莱丽酒店支付解除合同违约金12175元；4、莱丽酒店没收张永已支付的租赁保证金10000元。 一审法院判决：一、确认原告（反诉被告）张永与被告（反诉原告）莱丽酒店于2016年1月4日签订的《房屋租赁合同书》于2020年6月3日解除；二、被告莱丽酒店退还租赁保证金3000元、水电保证金3000元给原告张永；三、被告莱丽酒店免除原告张永2020年2月1日至2020年5月31日期间的租金；四、反诉被告张永支付租金606.38元及支付逾期付款违约金（违约金的计算方式：以606.38元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮30%的标准，自2020年6月3日起计至还清款项之日止）给反诉原告莱丽酒店；五、反诉被告张永支付违约使用金17180.63元给反诉原告莱丽酒店；六、反诉被告张永支付解除合同违约金8489.25元给反诉原告莱丽酒店；七、驳回原告张永的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告莱丽酒店的其他反诉请求。本诉案件受理费125元，减半收取62.5元，反诉案件受理费1003.18元，合计1065.68元，由张永负担362.5元，莱丽酒店负担703.18元。 本院二审期间，当事人均没有新证据向本院提供。 对一审查明的事实，张永对“酒店大门是紧锁的，只有后门的员工通道可进入”这一表述有异议，认为其不是每天都进去查看，除拍摄期间该后门可进入外，其余时间并不代表一直可进入。本院认为，一审判决只是表述张永的主张，并未作为认定事实，该表述并不影响本案事实的认定，故对张永的异议本院不予采纳。除此之外双方当事人对一审查明的事实均无异议。二审查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。 二审另查明：莱丽酒店于2020年6月3日收到张永发出的《解除合同通知书》后，于6月5日由酒店员工陈诚龙向张永发出短信，告知张永“接到总部法务部通知，我们需要对一楼大堂清理莱丽营业部进行上锁”。此外，双方于二审期间一致确认，涉案铺面于2020年8月28日由双方清理交接完毕。 本院认为，张永与莱丽酒店签订的《房屋租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违法，为有效合同；因疫情影响，双方已于2020年6月3日解除合同，以上事实双方均无异议。现双方争议的焦点主要有：一、解除合同的过错责任如何承担；二、张永应否支付违约使用金17180.63元；三、张永应否支付解除合同违约金8489.25元。 一、关于解除合同的过错如何承担问题。本院认为，新型冠状病毒疫情属于全国全球突发公共卫生事件，具有突发性、难以预料性，具有不能避免和不能克服的客观情况，属于不可抗力，对合同双方的收益均造成影响，因此在处理合同纠纷时，要综合考虑合同约定、疫情对合同履行的影响程度、各方当事人的过错等因素，公平处理矛盾纠纷。本案中，张永与莱丽酒店签订的《房屋租赁合同书》约定租赁期限自2016年1月5日起至2021年1月4日至止，即至今租赁期限尚未届满。疫情开始后，从2020年2月25日至2020年5月31日期间，莱丽酒店因自身经营决策原因紧锁大门停止对外营业，而涉案铺面位于酒店大堂内，此期间对张永的营业必然会造成影响，为此一审判决也免除了张永此期间的租金，但自2020年6月1日以后莱丽酒店已恢复了对外营业，张永自此可以继续对外经营，但张永因疫情影响营业而于2020年6月2日提出解除合同，莱丽酒店也认可于6月3日双方解除合同，因此涉案《房屋租赁合同书》应视为双方协商解除,在前述疫情背景下，双方对此均不存在过错。一审判决认定双方存在过错并由此认定张永承担70%、莱丽酒店承担30%的过错责任不当，本院予以纠正。故合同解除后，莱丽酒店收取张永交纳的租赁保证金10000元、水电保证金3000元,应予以全额退还给张永。 二、关于张永是否应支付违约使用金17180.63元的问题。本院认为，如前所述，由于合同是双方协商解除，不可归责于任何一方，不存在违约，故张永不应承担支付违约金的责任。解除合同后，张永理应及时将涉案商铺交还莱丽酒店管理使用，但莱丽酒店员工陈诚龙于6月5日向张永发出短信告知，其酒店已对涉案铺面进行上锁，故张永未能及时搬离物品交还涉案商铺的责任并不完全在于张永。作为租赁合同双方的张永与莱丽酒店在合同解除后均具有防止损失扩大的义务，莱丽酒店作为出租方应及时收回房屋以防止自身损失扩大，但其怠于履行出租人的义务，对涉案房屋进行上锁，致使张永无法腾退房屋；而张永作为承租人应在合同解除后应主动将房屋腾空返还给莱丽酒店,但其在莱丽酒店上锁后未及时主动与莱丽酒店协商处理租赁物事宜，放任租赁物滞留在涉案商铺。双方的行为致涉案商铺闲置二个多月之久，造成了一定的租金损失，为此双方均承担相应责任，故此期间的租金损失应由双方各承担一半，即2020年6月4日至2020年8月27日期间的租金损失为6063.75元/月÷30天×85天=17180.6元，张永承担50%即8590.3元。一审判决张永全部承担此期间的租金损失即支付违约使用金17180.63元不当，本院予以纠正，应由张永支付一半的租金损失8590.3元给莱丽酒店。 三、关于张永应否支付解除合同违约金8489.25元的问题。本院认为，如上所述，由于疫情的影响，案涉《房屋租赁合同书》是双方协商解除，不存在双方违约问题，故莱丽酒店请求张永支付解除合同违约金没有事实与法律依据。一审判决张永支付该合同违约金8489.25元给莱丽酒店不当，本院予以纠正。 综上所述，张永的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律及实体处理有所不当，本院予以纠正。依照《合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初3556号民事判决第一项、第三项、第四项； 二、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初3556号民事判决第二项、第五项、第六项、第七项、第八项； 三、被上诉人北海莱丽酒店有限公司退还租赁保证金10000元、水电保证金3000元给上诉人张永； 四、上诉人张永支付租金损失8590.3元给被上诉人北海莱丽酒店有限公司； 五、驳回被上诉人北海莱丽酒店有限公司的其他反诉请求。 一审案件受理费1065.68元，由上诉人张永负担106元，被上诉人北海莱丽酒店有限公司负担959.68元；二审案件受理费1128.18元，由上诉人张永负担112元，被上诉人北海莱丽酒店有限公司负担1016.18元。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  文 全 审 判 员  文庆强 审 判 员  廖 红 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理  文 菁 书 记 员  曾 荣