广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终23116号上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市中宇蓝天数码有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道前进路航城工业区富鑫林工业园****，统一社会信用代码914403003350313192。法定代表人葛炳凌，总经理。委托诉讼代理人：吕婉丹，广东誉恒包钲律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审被告）深圳市富鑫林实业发展有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道航城工业区XX工业园办公楼**，统一社会信用代码91440300708446745F。法定代表人林勇，董事长。委托诉讼代理人：周克平，广东深兴律师事务所律师。上诉人深圳市中宇蓝天数码有限公司（以下简称中宇蓝天公司）因与被上诉人深圳市富鑫林实业发展有限公司（以下简称富鑫林公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。中宇蓝天公司上诉请求：1.撤销或变更一审判决第一项；2.判令由富鑫林公司承担一审本诉、反诉受理费及保全费；3.判令由富鑫林公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、案涉租赁物因火灾后无法使用，承租人无需支付占有使用费。二、将接近被烧毁的所有物品继续遗留在原处，系为了保留现场，给评估定损作为依据。三、1.中宇蓝天公司在另案提起侵权诉讼，2018年8月15日向法院申请财产损失评估，直至2019年3月21日才收到预交评估费通知书，2019年4月23日，评估公司才勘察本案涉案租赁现场。2019年6月7日，富鑫林公司就开始搬中宇蓝天公司的物品，所以占用费无需支付至2019年6月25日。富鑫林公司辩称：中宇蓝天公司的上诉无理，请求二审法院予以驳回。富鑫林公司向一审法院起诉请求：1.解除富鑫林公司和中宇蓝天公司双方签订的《XX工业园房屋租赁合同》并判令中宇蓝天公司立即办理承租房屋；2.中宇蓝天公司支付自2018年6月至判令解除房屋租赁合同前拖欠的全部租金、水电费及其他费用，暂计算至2018年12月31日为598114.44元；3.中宇蓝天公司支付2018年12月31日前违约金392531元，后续违约金以累计拖欠租金、水电费为基数，按日计0.5%分段计付至付清为止；4.中宇蓝天公司承担本案诉讼费用。在审理过程中，富鑫林公司变更诉讼请求为：1.确认富鑫林公司和中宇蓝天公司签订的《XX工业园房屋租赁合同》无效；2.中宇蓝天公司支付自2018年5月至终止房屋占用期间的全部房屋占用费，暂计算至2019年10月31日的占有费合计1201265.28元；3.中宇蓝天公司支付占用期间的水电费45010.44元；4.中宇蓝天公司支付2018年12月31日前违约金392531元，后续违约金以累计拖欠租金、水电费为基数，按日计0.5%分段计付至付清为止；5.中宇蓝天公司承担本案诉讼费用。增加诉讼请求：中宇蓝天公司支付火灾房屋清理费180000元。中宇蓝天公司向一审法院反诉请求：1.确认双方签订的《XX工业园房屋租赁合同》无效；2.富鑫林公司返还履约保证金120000元；3.富鑫林公司返还水电押金40000元；4.富鑫林公司返还签订《补充合同》的履约保证金12000元；5.富鑫林公司赔偿装修损失505960元；6.富鑫林公司赔偿强行搬走货物及设备的残留价值1685000元；7.富鑫林公司赔偿经营销售损失500000元；8.富鑫林公司承担诉讼费。一审法院认定的事实：双方有争议的事项为第九项、第十项、第十一项、第十二项、第十三项、第十四项、第十五项、第十六项，其他事项无争议。一、签订合同时间：2016年5月7日，富鑫林公司（甲方）与中宇蓝天公司（乙方）签订《XX工业园房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于西乡航城工业区XX工业园内部分房屋，即（1）厂房A幢第五层（共1层）：（2）宿舍1幢第七层共10间。2016年7月5日，双方签订《补充协议》约定租用宿舍增加至18间。二、房屋用途：作为工业生产和配套设施使用。三、租赁期限：自2016年6月16日起至2019年6月30日止，租金从2016年7月16日起计算。四、租金及其他应收费：从2016年6月16日起至2017年6月30日止，月租金56350元；从2017年7月1日起至2018年6月30日止，月租金57375元；从2018年7月1日起至2019年6月30日止，月租金63323元；从2016年6月16日起至2019年6月30日止，其他费用（垃圾清运费等）每月2050元；电费按每度1.18元计收，水费按每立方6.35元计收。此后的价格变动依据供水供电部门的增加而相应增加。补充协议约定增加租金及租金递增方式为：2016年7月16日起至2018年6月30日止，月租金5720元；从2018年7月1日起至2019年6月30日止月租金6269元。五、租赁保证金：合同签订时乙方向甲方交付120000元作为合同履行保证金，水电押金40000元。双方签订补充协议时乙方缴纳了租赁保证金12000元。六、费用缴纳时间：乙方应于每月5日前到甲方财会处交清本月租金、应交水电费及其他费用。不得逾期，否则，每迟延一天按欠交金额0.5%计算，加收违约金。七、合同相关约定。合同第五条约定，甲方依合同约定向乙方收取租金及应收费用，乙方超过十天不交清的，甲方有权采取停水停电措施直到乙方交清后恢复，因此造成的损失全部由乙方自行负责。合同第六条约定，甲方有权对乙方使用房屋进行监督，乙方有下列情形之一则视为乙方违约，除乙方负责该事项的全部责任及赔偿甲方的损失外，甲方有权单方解除合同，乙方收到甲方解除合同书面通知后七天内搬离出租房屋，将出租房屋及相关设施交回甲方：（5）拖欠租金、水电或其他应交费一个月以上的。第十五条约定，租赁期满，乙方退房时，应当办理下列手续：（1）交清租金、水电和应交的税费等一切费用（保证金、押金不能抵所欠租金、水电费等）。八、深公宝消火认字[2018]第0002号火灾事故认定书载明火灾事故基本情况：2018年5月16日23时40分，深圳市宝安区西乡街道臣田社区XX工业园四层深圳市黑爵电子有限公司维修部东北侧日光灯镇流器故障引发火灾，着火后蔓延至五层深圳市中宇蓝天数码有限公司过火，富鑫林实业发展有限公司A栋厂房受损，烧毁。九、关于合同的效力问题。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程许可证或者未按照建设工程许规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。鉴于富鑫林公司未能提交涉案厂房的房产证或者建设工程规划许可证，故涉案租赁合同应属无效。十、关于房屋占有使用费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。富鑫林公司主张中宇蓝天公司至今拖欠自2018年5月起的房屋占有使用费。中宇蓝天公司抗辩称：1.中宇蓝天公司无需支付2018年6月之后的占有使用费、水电费及其他费用。占有期间应当延长至正式清场完毕之日即2019年6月13日，火灾后中宇蓝天公司申请评估等非因中宇蓝天公司原因致使货物占有租赁场地，并非中宇蓝天公司故意为之。2.火灾后的租赁标的无法使用，不能适用约定的租金标准，也不产生水电费、垃圾清运等。3.中宇蓝天公司认为系富鑫林公司的违约行为导致合同目的无法实现，合同的解除是富鑫林公司的违约所致。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人富鑫林公司应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案因案外人深圳市黑爵电子有限公司维修部东北侧日光灯镇流器故障引发火灾，导致涉案厂房部分损毁，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，本案系非因承租人中宇蓝天公司的原因致使租赁物受损无法完全正常使用，故中宇蓝天公司主张减免占有使用费，有事实和法律依据。结合一审法院查明的事实，富鑫林公司在（2018）粤0306民初348号案件中确认火灾发生后消防部门对火灾现场进行了约23天的封锁，该期间涉案房屋无法使用，故一审法院认定中宇蓝天公司无需支付消防封锁期间即2018年5月16日至2018年6月9日期间的占有使用费。（2018）粤0306民初16349号案件查明涉案房屋部分受损，火灾现场必然遗留污染物影响中宇蓝天公司的正常使用，故一审法院认定中宇蓝天公司无需支付富鑫林公司2018年6月10日至2018年8月10日期间的占有使用费。中宇蓝天公司于（2018）粤0306民初16349号案件申请对涉案房屋因火灾受损情况进行评估，双方均确认该案于2019年6月25日确定无法进行评估，且富鑫林公司于2019年6月25日前通知中宇蓝天公司搬离涉案场所，故一审法院认定中宇蓝天公司应当支付富鑫林公司自2018年8月11日至2019年6月25日期间50%的占有使用费，即（69592元×10个月+69592元÷30天×14天）×50%=364198.13元。十一、关于水电费。富鑫林公司主张中宇蓝天公司拖欠自2018年5月份之后的水电费。中宇蓝天公司仅确认未缴纳2018年5月的水电费，但不予认可富鑫林公司主张的该月水电费金额，并主张其员工自2018年6月底搬离宿舍，但未能提交搬离宿舍的证据，其确认每月宿舍电费及水费约2000元。一审法院认为，富鑫林公司分别于2019年8月26日、2019年10月28日提交应交费确认单的金额无法对应且系其单方制作，中宇蓝天公司亦不予确认，其应当承担举证不能的不利后果，故一审法院对上述证据不予采信。鉴于中宇蓝天公司确认其未缴纳2018年5月水电费，一审法院酌定其支付富鑫林公司2018年5月份未缴纳水电费5000元，中宇蓝天公司未能举证证明于2018年6月底搬离宿舍，应当承担举证不能的不利后果，一审法院酌定中宇蓝天公司应当支付富鑫林公司发生火灾后至2019年6月25日期间的宿舍水电费10000元。富鑫林公司超过上述标准的水电费诉求，一审法院不予支持。十二、关于违约金。富鑫林公司主张拖欠占有使用费的违约金，一审法院不予支持。十三、关于火灾房屋清理费。富鑫林公司提交清理垃圾承包合同书、交通银行支票，拟证明因清理涉案房屋现场于2019年7月10日支付给案外人深圳市联合物业管理有限公司清理费180000元，中宇蓝天公司不予认可。一审法院认为，涉案房屋所在厂房因火灾受损，富鑫林公司提交的证据不足以证明系其清理涉案场所支出的费用，其向中宇蓝天公司主张权利，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。十四、关于退还保证金的问题。涉案租赁合同无效，因无效合同取得的财产应当返还。故富鑫林公司应当返还中宇蓝天公司保证金132000元、水电押金40000元。十五、关于装修损失、经营损失。中宇蓝天公司关于装修损失、经营损失的诉求，已经（2018）粤0306民初16349号案件处理，属重复主张权利，本案不予处理。十六、关于搬运物品的损失。中宇蓝天公司主张富鑫林公司私自处置其存放在涉案场所的货物残留价值1685000元。一审法院认为，该诉求与本案不属同一法律关系，中宇蓝天公司可另循途径解决。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第二百二十六条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、中宇蓝天公司于本判决生效之日起十日内支付富鑫林公司2018年8月11日至2019年6月25日期间50%的占有使用费364198.13元；二、中宇蓝天公司于本判决生效之日起十日内支付富鑫林公司水电费15000元；三、富鑫林公司于本判决生效之日起十日内退还中宇蓝天公司租赁保证金132000元；四、富鑫林公司于本判决生效之日起十日内退还中宇蓝天公司水电押金40000元；五、驳回富鑫林公司的其他诉讼请求；六、驳回中宇蓝天公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费23440元，本诉保全费5000元，反诉受理费14852元，反诉保全费5000元，合计48292元，由富鑫林公司承担17422元，由中宇蓝天公司承担30870元。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，应予确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。据中宇蓝天公司上诉意见，本案的争议焦点为其应否支付占有使用费的问题。一审法院关于案涉合同无效的认定正确，应予肯定。依据我国民事诉讼法第六十四条的规定以及谁主张谁举证的诉讼原则，当事人应就己方的诉讼主张和请求提供证据予以证实，否则，须承担举证不力的法律后果。本案中，据一审法院查明的事实和双方在本案的陈述所显示的案情，案涉火灾发生在2018年5月16日，因火灾发生后消防部门对火灾现场封锁了约23天，该期间案涉房屋无法使用，一审法院认定中宇蓝天公司无需支付该期间占有使用费正确。因火灾遗留污染物影响中宇蓝天公司使用租赁物，一审法院认定中宇蓝天公司无需支付火灾现场解封后两个月的占有使用费符合公平原则。但在此之后，中宇蓝天公司与富鑫林公司未及时对案涉租赁物评估定损、未交接租赁物致使损失扩大，双方均存在过错，故一审法院判处各担50%责任正确，应予维持。中宇蓝天公司在上诉中认为法院判处其支付房屋占有使用费至2019年6月25日是错误的。2019年6月25日之前，中宇蓝天公司作为原告起诉富鑫林公司和深圳市黑爵电子科技有限公司请求赔偿财产损失，其还在该案诉讼过程中申请了财产损害评估，并未将租赁物交回给富鑫林公司，而经一审法院查明富鑫林公司于2019年6月25日才通知中宇蓝天公司搬离。于此情形下，中宇蓝天公司没有证据证明其在该日前搬离，中宇蓝天公司认为其无须支付占有使用至2019年6月25日的观点既无事实依据，又无法律依据，依法不予支持。综上，中宇蓝天公司的上诉理由和请求不成立，不予支持，应予驳回。一审法院判决正确，依法予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6763元（深圳市中宇蓝天数码有限公司已预交），由深圳市中宇蓝天数码有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马   龙审判员 路 德 虎审判员 周   敏二〇二〇年十二月十二日书记员 林翘（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。