海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼01民终6号   上诉人（原审被告）:海口绿地五源置业有限公司，住所地海南省海口市秀华路**秀英区政府**楼**。统一社会信用代码：9146010009051037XM。   法定代表人：陈军，该公司董事长。   委托诉讼代理人：郑杨，北京德和衡（海口）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：闭志杰，北京德和衡（海口）律师事务所实习律师。   被上诉人（原审原告）：张尚捷，男，1985年11月13日出生，汉族，住海南省琼海市。公民身份号码：XXX。   委托诉讼代理人：刘怀，江苏彭隆（琼海）律师事务所律师。   上诉人海口绿地五源置业有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人张尚捷房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初3349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   绿地公司上诉请求：1.海口市秀英区人民法院作出的（2019）琼0105民初3349号民事判决认定事实不清、适用法律错误，在查明基本事实的基础上采用与贵院已生效判决相悖的标准，导致错误判决。虽然本案标的不大，但却极大的损害了绿地公司合法权益，请求贵院依法予以纠正，依法改判，驳回张尚捷全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由张尚捷承担。事实与理由：一、政府未净地出让、未批即供地的过错不在绿地公司，且根据合同约定绿地公司有权免责并顺延交房时间，原审认定有误。2014年11月7日，绿地公司取得《海口市国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》，确认绿地公司已公开竞买取得“注明土地用途为其他普通商品住房用地的C1101-05地块国有土地使用权”（详见绿地公司证据2）并于网上公示（至今可查），总价款约4.9亿元。由于政府未能解决用地指标问题，所以此后海口市自然资源和规划局未按约定的时间内与绿地公司签订《国有建设用地使用权出让合同》。至2016年11月24日，绿地公司已缴纳3亿元土地出让金，经催请，海口市资规局出具《海口市国土资源局关于五源河片区棚户区（城中村）改造项目C1101-05地块土地权属的函》，确认该地块的用地手续正在办理，同意绿地公司办理预售证等相关手续。此后绿地公司还多次催请，海口市资规局仍未办理完毕。2017年5月26日，绿地公司已缴纳完毕全部土地出让金约4.9亿元。2018年6月5日，海口市资规局作出海土资用字[2018]393号《海口市国土资源局关于五源河片区棚户区（城中村）改造项目C1101-05地块土地权属情况的复函》，再次确认绿地公司已取得涉案地块土地使用权，且绿地公司已缴清全部土地出让金约4.9亿元，土地用途为城镇住宅用地，用地手续仍在办理中。2020年6月15日，海口市资规局作出《信访事项处理决定书》（以下简称《决定书》，详见绿地公司证据五），内容阐明本案来龙去脉及症结所在。《决定书》中载明：“政府当时未批即供地、未解决耕地占补指标、未完成拆迁，该些问题是导致土地证未办理出来的最直接原因”，根据《土地储备管理办法》第三条入库储备标准规定：“下列土地可以纳入储备范围：......4.已办理农用地转用、征收批准手续并完成征收的土地；......入库储备土地必须是产权清晰的土地。......对于取得方式及程序不合规、补偿不到位、土地权属不清晰、应办理相关不动产登记手续而尚未办理的土地，不得入库储备”之明文规定，政府应当在土地收入土地储备中心前即完成上述工作。本案绿地公司已缴清全部价款，土地证所面临的问题亦只能政府来协调解决，特别是耕地占补指标系国家宏观统筹内容由政府申办。另，《决定书》中海口市资规局载明：“目前政府已经会议研究决定，正在加快办理涉案地块用地手续事宜，近期海口市政府将从市财政局拨款易地购买耕地占补指标以解决该项目用地报批问题、加快完善供地手续”表明政府正在积极、加快解决问题。综上，绿地公司在原审所提交的第一组证据和第三组证据已形成完整证据链，上述证据链直接表明系政府行为导致土地证问题，根据附件七《本合同补充协议》第二条第五款第2、4、5项或《合同补充协议》第二条第五款第2、4、5、6项约定，绿地公司有权免责并相应顺延交房时间，原审认定存在错误。二、涉案房屋未能如期交房系因政府行为、拆迁未完成加之政策变化，政府报批时间延长等因素导致，即土地证问题适逢规划核实程序前置，责任不在绿地公司，应根据合同约定免责。本案争议之处并不仅如原审法院认为--“本案确实存在政府职能部门对验收程序进行调整及变更的事实，但这只是政府职能部门对其具体行政行为所作的程序性的具体改变，而非是政府政策的改变”，而是要看到--海口质监站系应“放服管”的政策要求停发《施工质量监督的意见》给本案带来的巨大影响。由于合同约定交房标准为：“该商品房经海口市建设工程质量安全监督站验收合格,并取得验收文件”，该份验收文件原就是指《施工质量监督的意见》，但是在2017年7月后，海口质监站改为向住建局备案机关内部报送多页的《建筑工程质量监督报告》作为竣工验收备案的材料之一，《建筑工程质量监督报告》要求提供《规划核实意见书》作为出具质监报告的必经程序。故进一步说，援引本文第一点：政府未批即供地、未解决耕地占补指标和未完成拆迁导致土地证迟迟未出，适逢规划核实自2017年7月之后被前置，因为没有土地证，而被作退档处理（详见绿地公司证据16）。另，政府未完成拆迁工作也是本案事实之一，具体亦在海口市自规局的《决定书》明确载明，因该地块存在土地征收手续未完善导致工程施工进度，确非答辩人所能提前预见或避免。由此可见，是政府行为造成的土地证等相关问题，进而导致绿地公司因没有土地证而无法取得新的办事程序下的《规划核实意见书》，这也是绿地公司无法意料到的，非绿地公司之过（详见绿地公司证据第五组）。根据附件七《本合同补充协议》第二条第五款第2、4、5项或《合同补充协议》第二条第五款第2、4、5、6项约定，绿地公司有权免责并相应顺延交房时间。贵院已有同类地块的相关生效判决29宗，对绿地公司因发生上述约定免责事由不承担违约责任予以支持。三、原审争议焦点之一为是否符合约定可交付。绿地公司虽面料诸多困难，但仍在质监站监督下参与四方验收，达到法定交房条件。首先，依据《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用”之规定，经过建设部门组织的勘察、设计、施工、监理四方验收，并形成了验收合格的确认文件是现行法律法规和部门规章中对房屋交付使用的强制性规定。涉案商品房经过了开发商组织的勘察、设计、施工、监理四方验收，出具了四方签字盖章的验收合格证明，已达到法律强制性规定及合同约定的交付条件，依法是可以交付的。此外，目前已经有很多业主均已经完成了收房入住。（详见绿地公司证据第四组）。其次，依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第八条之规定，海口质监站的职责为：对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督。如第（二）部分所述，在2017年7月前，海口质监站就上述事项出具《施工质量监督的意见》，确认工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况符合规定，但2017年7月后，海口质监站不再出具该文件。就涉案房屋，2018年9月28日，经海口质监站监督，答辩人组织勘查、设计、施工、监理验收认定其质量合格，共同出具了《工程竣工验收报告》后，加之海口质监站的相关人员也到场履行监督职责，涉案房屋已达法定可交付标准。最后，参照《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》“33、商品房交付标准如何确定？如果地方政府对于商品房交付有相关规定的，应当按照地方政府的规定执行。如果地方政府对此没有规定，当事人选择了经竣工验收合格，该交付标准只需设计、建设、监理、施工四方验收合格即可，无需经过验收备案”之意见。绿地公司在因政府行为导致缺少土地证的重重困难之下，已依法先后取得了施工许可、施工规划许可、预售许可等合法手续，并严格按照《建筑法》《建设工程质量管理条例》的相关规定，因合同订立时所指的文件发生了变化，所以绿地公司赶在约定交房日期到来之前，就达到了法定交房条件，并非违约。四、原审法院将附件七《本合同补充协议》或《合同补充协议》第九条第六款认定为无效格式条款属于适用法律错误。第一，附件七《本合同补充协议》或《合同补充协议》首部、第十二条都明确说明协议经双方友好协商，确认非格式条款，双方作为完全民事行为能力人，应对协议条款逐条逐页进行确认，在协议的每一页下方张尚捷均签字按手印，绿地公司已采取合理的方式提请对方注意，原审法院无视双方合同的约定认为附件七《本合同补充协议》或《合同补充协议》第九条第六款为格式条款是错误的。退一万步来讲，即使认定上述条款为格式条款，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第九条规定，诉争责任限制条款虽然限制了逾期交房违约责任的范围，但并未绝对免除绿地公司的违约责任，属于可撤销的格式条款，而非无效格式条款，张尚捷未在法定的一年除斥期间内申请撤销该条款，该条款仍属有效，原审法院认为协议条款属无效格式条款是适用法律错误。同时，《海口市商品房买卖合同》及其附件、补充协议的签订系双方上述约定真实意思表示，是合法合理的约定，不违反法律、行政法规的强制性规定。同时，从附件七《本合同补充协议》或《合同补充协议》文本来看，绿地公司均对于格式条款和涉及双方权利义务重要条款的部分设置了下划线、加粗字体予以提示。按照大多数人在签订商品房买卖合同的正常情况下，整个过程都是买方和开发商的销售人员一同进行的，一般给予足够时间给买方仔细考虑和检查合同过后，买受人才会最终在合同的相应部分签名和加摁手印，所以合同约定系双方真实意思表示，不存在原审法院所指的会产生不公平后果。第二，关于房屋买卖合同纠纷同类案件已有上百宗在海口各基层法院和海口市中级人民法院进行审理并作出判决，关于《本合同补充协议》或《合同补充协议》第九条第六款，贵院均予以认可，故请求贵院纠正原审裁判的错误。综上所述，原审判决存在认定事实不清、适用法律错误等问题，绿地公司根据《民事诉讼法》第一百七十条，请求贵院予以纠正，依法改判，驳回张尚捷的全部诉讼请求，支持绿地公司的上诉请求。   张尚捷辩称，1.绿地公司将未取得涉案土地的责任推托给海口市人民政府是没有任何依据的，在已生效的行政决定书中已经认定绿地公司对涉案土地的使用属于违法占用耕地，同时对绿地公司之所以能够取得涉案项目《预售许可证》和《施工许可证》等证件也作出了说明；2.涉案房屋未能如其交房与拆迁无关，拆迁是在交付土地之前就已经完成的工作，既然没有达到交付土地的条件，绿地公司接收了土地就视为其放弃了权利，本案中，绿地公司又将该责任推托给政府，间接转嫁给张尚捷是没有任何依据的；3.涉案合同至今没有取得合同约定的交付条件，绿地公司将自行验收行为等同于行政机关竣工验收是错误的，不能将海口质监站参与四方验收作为验收合格的依据，且在本案中，绿地公司也并未提交海口质监站参与整个项目始终的监督文件；4.关于合同条款无效在一审法院已经审理查明，就像绿地公司所说的，在相关的案件中，被认定为无效也是有的，所涉及的案件是灵山绿地城，在海口市美兰区人民法院和本院审理中有认定合同为无效。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   张尚捷向一审法院起诉请求：l.判令绿地公司向张尚捷支付逾期交房违约金87765元（以827972元为基数按每日万分之五计算，自2018年10月1日起暂计至2019年4月30日，实际计至交房之日止）；2.本案诉讼费由绿地公司承担。   一审法院认定的事实：2014年11月7日，绿地公司同海口市国土资源局签订《海口市国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》，通过拍卖竞买方式取得涉案土地使用权，土地成交价为49515.7965万元。2017年3月21日，绿地公司取得涉案房产【2017】海房预字（0032）号《海口市商品房预售许可证》。2017年4月14日，张尚捷与绿地公司签订编号为L00303740的《海口市商品房买卖合同》。合同约定绿地公司将位于海口市海榆西线以北海口市五源河片区棚户区（城中村）改造项目C1101-05地块1号楼l单元11层1104号房屋出售给两张尚捷；建筑面积为89.86平方米，总房价款为827972元；合同第八条约定绿地公司应当在2018年9月30日前经海口市建设工程质量安全监督站验收合格并取得验收文件的商品房交付张尚捷使用；同时约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，绿地公司可以据实予以延期：1、因不可抗力且绿地公司在事实发生之日起30日内告知张尚捷。2、张尚捷未按本合同约定向绿地公司支付购房款或未履行合同约定的其他义务。合同第十一条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，绿地公司未能按本合同约定的期限交房，逾期在90日内，每逾期一天，张尚捷有权要求出卖人按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，张尚捷有权单方面解除合同，张尚捷要求继续履行合同的，合同继续履行，绿地公司按逾期日数每日向张尚捷支付已付房价款万分之五的违约金。《海口市商品房买卖合同》的附件七即《本合同补充协议》第二条（房屋交付）第5款第（2）项、第（5）项约定：因政府政策变化或者为遵守政府法令，因动拆迁原因或者项目的市政配套设施原因造成延迟的，绿地公司不承担逾期交房的责任，可据实顺延交房时间。《本合同补充协议》第九条（终止和解除合同）第6款约定：张尚捷同意，绿地公司就该房屋买卖违约事项等应承担的违约责任，以该房屋合同总价的10%为限。合同签订后，2017年5月21日绿地公司向张尚捷出具涉案房产首付款257972元增值税发票。后张尚捷个人贷款570000元，付清涉案房产全部购房款。2018年9月25日，绿地公司向张尚捷邮寄交房通知书。双方均确认涉案房屋至今仍未交付给张尚捷。另查明，本案涉案房产所属的地产项目至今并未通过竣工验收，至今尚未符合合同约定的交付条件。   一审法院认为：张尚捷与绿地公司所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的禁止性规定，为有效合同，受法律保护。合同签订后张尚捷已经履行了向绿地公司支付购房款的义务。依据合同的规定，绿地公司应在2018年9月30日之前将海口市建设质量安全监督站验收合同并取得验收合格的房屋交付给张尚捷。绿地公司在本案涉案房产尚未符合合同约定的交付条件的情形下，于2018年9月25日向张尚捷发出交房通知，其行为并不符合合同的约定，绿地公司发出的交房通知对张尚捷不具有约束力，不能导致绿地公司可以据此就其逾期交房免责。绿地公司主张涉案房屋未能如期交房系政府政策变化，报批时间延长等因素导致，但政府职能部门仅是对其具体行政行为所做的程序性的具体改变，而非是政府政策的改变。绿地公司以政府职能部门程序改变为由主张逾期交房免责，其抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。绿地公司在未完成拆迁、未取得土地使用权证的情形下，对涉案土地进行房地产项目建设，是导致涉案房地产项目未能组织并通过验收的根本原因，对此应由绿地公司承担因其违法所产生的法律后果。关于绿地公司提出双方在《本合同补充协议》第九条第6款中约定张尚捷同意，绿地公司就该房屋买卖违约事项包括但不限于逾期交房、逾期办理产证、房屋质量缺陷等应承担的违约责任，以该房屋合同总价的10%为限。该合同补充协议条款，由绿地公司提供，系其为重复使用而事先拟好且在订立合同时未与对方协商的条款。因此，关于绿地公司就房屋买卖违约等事项承担的违约责任以房屋合同总价的10%为限的补充约定系格式条款。绿地公司对该条款未作任何加粗或变换字体等特别提示，且也未举证证明其在订约时提请张尚捷予以充分注意。因此，该条款不能代表双方已就此形成合意；其次如《本合同补充协议》第九条第6款适用于合同所有的违约情形，则会出现绿地公司在承担合同房价款10%的违约责任上限的情形下可以无限延期向张尚捷交房的不合理情形，明显减轻绿地公司的违约成本，排除了张尚捷的主要合同权利，显失公平。基于此一审法院对该格式条款效力予以否定。合同第十一条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，绿地公司未能按本合同约定的期限交房，逾期在90日内，每逾期一天，张尚捷有权要求出卖人按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，张尚捷有权单方面解除合同，张尚捷要求继续履行合同的，合同继续履行，绿地公司按逾期日数每日向张尚捷支付已付房价款万分之五的违约金。该约定明确表示逾期超过90日后，绿地公司按逾期日数每日向张尚捷支付已付房价款万分之五的违约金，绿地公司关于违约金应分段计算的抗辩意见，没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。故绿地公司应向张尚捷支付以827972元为基数按每日万分之五计算，自2018年10月1日起至2019年5月15日止的违约金93974.8元（827972元×0.05%×227天），其诉讼请求理由成立，一审法院予以支持。对于绿地公司2019年5月15日以后（绿地公司起诉之日）的逾期交房责任，一审法院在本案中不予审理，张尚捷可另案主张权利。关于绿地公司主张的张尚捷存在逾期支付购房款的事实，绿地公司可另行提起诉讼，一审法院在本案中对此不予审理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百五十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条之规定，判决如下：一、绿地公司以本判决发生法律效力之日起10日内向张尚捷支付自2018年10月1日起至2019年5月15日止的逾期交房违约金共计93974.8元；二、驳回张尚捷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1994元，由绿地公司负担。   本院生效的（2020）琼01民终4474号判决查明，2018年6月5日，海口市国土资源局海土资用字[2018]393号《海口市国土资源局关于五源河片区棚户区（城中村）改告项目C1101－05地块土地权属情况的复函》函复海口住建局，内容如下：绿地公司通过公开竞买取得五源河片区棚户区（城中村）改告项目C1101－05地块84001.93平方米土地使用权，宗地编号460105100003GB2037，出让金495157965.00元已缴清，土地用途为城镇住宅用地，土地使用权期限为70年，用地手续正在办理中。目前该地无抵押、查封记录。   海口市规划委员会秀英规划局海规秀英函[2019]12号《海口市规划委员会秀英规划局关于海口市五源河片区棚户区（城中村）改告项目C1101－05地块规划核实问题的函》函复绿地公司，内容如下：你单位申报位于海口市长彤路西侧的五源河片区棚户区（城中村）改造项目C1101－05地块项目规划核实材料（编号：LH2018000059）收悉。经核查提出意见如下：因该项目尚未取得土地证，我局无法予以办理规划核实，该档案现作退档处理，请你单位尽快完善土地证手续后再按程序申报。   至2018年10月10日，涉案地块上仍有两座祠堂、戏台、约四栋4－8层高的私宅及现状道路未拆迁。   2020年11月16日海口资规局与绿地公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，并办理了《不动产权证书》。   二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。   本院认为，本案二审争议焦点为：绿地公司是否应承担逾期交房的违约责任。根据查明的事实，张尚捷与绿地公司所签订的《海口市商品房买卖合同》约定绿地公司应当在2018年9月30日之前将经海口质监站验收合格并取得验收文件的房屋交付张尚捷使用，此时涉案房屋尚未取得海口质监站的验收文件。根据绿地公司一审中提交的《海口市国土资源局关于五源河片区棚户区（城中村）改告项目C1101－05地块土地权属情况的复函》（海土资用字[2018]393号），可知绿地公司通过公开竞买取得C1101－05地块土地使用权，出让金495157965.00元已缴清，土地用途为城镇住宅用地，土地使用权期限为70年，用地手续正在办理中。根据海口质监站《关于的回函》内容可知，根据“放管服”有关清理不规范文件的要求，经海口住建局同意，2017年7月后，海口质监站对监督的竣工验收工程项目，不再出具《工程施工质量监督意见》，而是根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定，对监督竣工验收的工程出具《工程质量监督报告》，2017年7月后海口质监站出具《工程质量监督报告》前，建设工程项目应取得规划部门出具的《规划核实意见书》。根据海口市规划委员会秀英规划局海规秀英函[2019]12号《海口市规划委员会秀英规划局关于海口市五源河片区棚户区（城中村）改告项目C1101－05地块规划核实问题的函》，海口市规划委员会秀英规划局对绿地公司申报的涉案项目C1101－05地块项目规划核实材料，作出因该项目尚未取得土地证，无法予以办理规划核实，并作退档处理。该证据足以证明涉案房屋在约定的交房时间未达到交付条件系因没有土地证而未能办理规划核实意见，造成涉案房屋虽然办理了的工程验收却无法取得相关文件，属于《海口市商品房买卖合同》的附件七《本合同补充协议》约定的因政府政策变化，因政府报批时间超过政府已公布的办事时限、因动拆迁原因造成延迟的，可据实顺延交房时间。因此，因政策的变化，因绿地公司通过合法程序拍卖的土地没有取得土地证而不能取得规划部门出具的《规划核实意见书》，进而无法取得验收合格文件。综上，因土地存在未完成动拆迁、政策变化等不能归责于绿地公司的原因，造成延期交付房屋，符合合同约定的免责事由。绿地公司主张涉案房屋未能如期交房系政府政策变化，报批时间延长等因素导致的理由成立，本院予以采纳。综上，绿地公司的上诉有事实和法律依据，本院予以支持，一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、撤销海口市秀英区人民法院（2020）琼0105民初3349号民事判决；   二、驳回张尚捷的诉讼请求。   一审案件受理费1994元，二审案件受理费1994元，均由张尚捷负担。   本判决为终审判决。   审判长 黄玉臣   审判员 王法坚   审判员 周慧娟      二〇二〇年十二月二十三日   书记员 张 洁   附相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。