广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终3638号 上诉人（原审原告）：陈祖顺，男，1993年12月20日出生，汉族，住广西象州县。 委托诉讼代理人：梅松，广西华尚律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：柳州市沃海置业有限公司，住所地：柳州市航生路**康怡嘉园**商场，统一社会信用代码：91450200579414594D。 法定代表人：刘加才，该公司总经理。 委托诉讼代理人：江盼，广西汇力律师事务所律师。 上诉人陈祖顺因与上诉人柳州市沃海置业有限公司（以下简称“沃海公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2020）桂0204民初3325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人陈祖顺上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判支持陈祖顺的一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由沃海公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决依据《施工日志》与《监理日志》认定2015年7月13日至2018年5月30日期间符合延期的天数为255天，属于认定事实错误。（一）陈祖顺已提供逐时降雨的气象资料服务，可以证明2016年4月1日至2018年12月31日期间逐时降雨情况。其中，2016年4月8日8:00-24:00无雨，4月13日2:00-23:00无雨，4月17日0:00-14:00无雨，4月20日9:00-21:00无雨，4月22日5:00-21:00无雨，5月20日6:00-21:00无雨，5月26日6:00-21:00无雨，6月16日0:00-16:00无雨，6月18日0:00-18:00无雨，6月18日仅17:00-18:00有雨，6月19日仅16：00-18:00有雨，21日仅15:00-16:00有雨，8月8日仅9：00-10:00有雨。2017年5月12日5:00-23:00无雨，8月1日0:00-17:00无雨。2018年5月4日6:00-20:00无雨，9月7日0:00-12:00、14:00-24:00无雨。但沃海公司提供的《施工日志》与《监理日志》均记载上述时间有雨，因雨停工。（二）以2016年8月1日与8月2日为例，5#、6#施工日志与7#、8#施工日志分别由施工员李献华和伍德生填写，但该两日志记载的温度和气候的字迹是一样的，为同一人书写。综上所述，沃海公司提供的《施工日志》与《监理日志》是虚假的，一审判决依据《施工日志》与《监理日志》认定2015年7月13日至2018年5月30日期间符合延期的天数为255天，属于认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。（一）关于违约金是否过高的问题。沃海公司是在政府部门的见证下出具的《承诺书》，该《承诺书》合法有效。1、从合同条款的效力来看，《承诺书》系沃海公司与业主代表友好协商后自愿出具的，未违反法律、法规的强制性规定，双方对违约金的约定条款合法有效；2、从双方权利义务是否具有对等性来看，《商品房买卖合同》第七条约定陈祖顺逾期付款违约金计算标准（日万分之五）远高于《承诺书》约定沃海公司逾期交房违约金计算标准（最高为日万分之三）；3、《承诺书》中约定的违约金计算标准为已付房价款分时段计算，最高仅为日万分之三，未明显高于法律规定的范围，尚未达到必须进行调整的程度。综上，在双方对违约金的计算标准有明确书面约定的情形下，本案并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的“双方没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方式”的适用条件，因此一审法院认定陈祖顺的损失参照所购房屋同地段同类房屋的同期租金来确定属于适用法律错误。（二）一审法院支持沃海公司中高考可延期交房，却不支持陈祖顺提出的夜间降雨而白天不降雨不影响沃海公司施工的观点，属于适用法律错误。根据《广西壮族自治区环境保护条例》第三十五条：“在城市市区范围内，禁止下列行为：1、在午间和夜间以及县级以上人民政府规定的其他特殊时段内，进行产生环境噪声污染的施工作业，抢修、抢险作业和因生产工艺要求或者特殊需要必须连续施工作业的除外；2、高考、中考等特殊期间，在考场周围进行产生环境噪声污染的活动。”中高考不可施工是依据上述条例，同理，夜间不可施工也是依据上述同一条例，因此一审法院不支持陈祖顺提出的夜间降雨而白天不降雨不影响沃海公司施工的观点属于适用法律错误。（三）一审法院支持沃海公司法定节假日、中高考可延期交房属于适用法律错误。《商品房买卖合同》第八条关于可据实延期交房是一个附条件的民事法律行为，所附的条件应当是当事人在约定时不知道其将来是否发生，即具有或然性，如果当事人在约定之时确知其在将来必须发生或者必须不发生的事实，则均不是民事法律行为所附条件。法定节假日、中高考是每年必然发生的，沃海公司无权主张法定节假日、中高考可延期交房。综上所述，一审法院认定事实与适用法律均存在错误，请求二审法院依法予以改判，支持陈祖顺的上诉请求。 上诉人沃海公司辩称，一审判决结合气象资料、国家对于法定节假日的放假安排及中高考停工禁令的要求，并根据《施工日志》和《监理日志》记载的停工事实认定本案可据实延期交房的天数，有事实与合同依据，认定顺延交房天数正确。我方不认可陈祖顺的上诉请求，请求法院依法驳回。 上诉人沃海公司上诉请求：一、依法撤销一审判决第一项，改判沃海公司向陈祖顺支付逾期交房违约金21679元；二、一、二审诉讼费用由陈祖顺承担。事实和理由：一、本案讼争的《商品房买卖合同》合法有效，应当作为确定合同双方权利义务及责任承担的依据，符合合同意思自治的基本原则。本案《商品房买卖合同》是双方通过平等协商自愿订立的，系双方真实意思的表示，没有胁迫、欺诈、乘人之危的情形，亦未违反国家法律、法规的禁止性规定，未损害国家、集体或第三人的合法权益，合法有效，对双方均有法律约束力。相关逾期违约条款在合同中已用下划横线予以提示和标注，陈祖顺签订合同时并未向沃海公司提出异议要求修改合同，并在落款处签字确认，合同已就逾期办理权属证书的违约金明确约定为“每日万分之一”，那么应当尊重当事人的意思自治严格按照合同约定确定责任。根据广西天华资产土地房地产评估有限责任公司出具的《房地产租金估价报告》显示，案涉南俪首座周边同地段同类住宅在2018年3月21日至2020年3月20日的平均租金为15.32元/月/平方米，按照陈祖顺所购商品房面积为110.22平方米计算，月租金为1688元/月。按照双方购房合同约定的每日万分之一的标准计算为1953元/月，已经远远高于同期同地段住宅租金标准，购房合同约定的逾期交房违约金是完全公允。二、《承诺书》系沃海公司受到胁迫违背真实意思表示的情况下签写的，应予撤销，不应当作为认定案件违约金考量的依据。由于沃海公司未能在合同约定的交房期限内交付房屋，在2019年6月至7月间，连续多日有百余名业主到沃海公司的营业场所南俪首座售楼部进行集会活动，沃海公司积极与业主进行沟通并在售楼部大门处贴出了关于南俪二三期项目进展的公告，并在售楼部外设置专门的接待办公室与业主沟通交流。但业主并不满意，沟通效果微乎其微，连续数日有近百余名业主轮流在售楼部随意吃喝、大声喧哗、躺在接待沙发上睡觉，还干扰前来看房的其他顾客，阻止客户进售楼部，严重影响沃海公司日常经营。并且业主们在售楼部门口街道上拉扯横幅、聚众聚会大喊口号，还攀爬至顶楼声称要跳楼，严重扰乱社会公共秩序，也严重影响了沃海公司的正常经营及周边居民的日常生活，当时沃海公司报警后公安部门还拘留了两名牵头闹事的业主，这样仍然未能平息事态发展。最后为平息事态发展，沃海公司不得已无奈接受了业主提出的调高违约金的要求并出具了《承诺书》，才避免进一步发生群体性事件。沃海公司作为以房地产开发为主营业务的盈利性企业法人，在合同约定的违约金合理公允的情况下没有任何动机和理由增加违约金，可见沃海公司系迫于业主寻衅滋事扰乱公司日常经营受到胁迫才出具《承诺书》，该《承诺书》严重违背沃海公司的真实意愿，不具备法律效力，应当撤销，不应当作为确定违约金标准的依据。三、即使认定《承诺书》合法有效，一审判决将违约金计算标准调整为每日0.015%、0.018%过高且不符合法律规定，应予纠正。即使认定《承诺书》合法有效，但如若按照《承诺书》作出的“日万分之二”、“日万分之三”的标准计算违约金，则陈祖顺在诉讼中每月可获得的违约金高达5859元，而陈祖顺在诉讼中并未就其因逾期交房产生了真实、具体的损失提供任何证据举证证实，依此计算明显远远高于陈祖顺的实际损失，使其获得不正当暴利，违反公平原则。因此依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”及第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，本案在《承诺书》约定的违约金高于损失的情况下，应当调减，违约金最高不得超过案涉房屋在逾期交付使用期间同地段同类房屋租金标准上浮30%。根据上述广西天华资产土地房地产评估有限责任公司出具的《房地产租金估价报告》计算陈祖顺所购商品房的月租金为1689元/月，因此对于2019年9月1日后产生的违约金不得超过租金标准上浮30%，即每月违约金不得超过2195元/月。而一审判决将违约金调整为每日0.015%、0.018%后，则每月违约金高达2930元/月、3516元/月，明显超出了法定调整违约金的上限，于法无据。综上，一审法院认定事实不清，所作判决明显不公，请求二审法院依法支持沃海公司的上诉请求。 上诉人陈祖顺辩称，沃海公司出具的《承诺书》合法有效，且违约金支付标准并未明显过高，请求二审法院依照已作出的（2019）桂02民终4915号同类案卷驳回沃海公司的上诉请求，支持陈祖顺的上诉请求。 陈祖顺向一审法院起诉请求：请求判令沃海公司向陈祖顺支付逾期交房违约金53385元。 一审法院认定事实：2015年7月13日,陈祖顺（买受人）与沃海公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》,约定陈祖顺以651031元的总价款向沃海公司购买商品房一套（房屋坐落：柳州市柳南区航鹰大道18号南俪首座8栋1单元21-2号），建筑面积110.22㎡。合同第八条约定了出卖人应当在2018年5月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定,将取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，并符合本合同约定商品房交付给买受人使用，还约定了遇到政府法定节假日、中高考、中雨以以上雨天、34℃以上高温、5℃以下低温等情况可据实予以延期。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至出卖人正式通知交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。” 合同签订后,陈祖顺依约支付了购房款651031元。2019年7月26日，沃海公司出具承诺书将延期交房的违约赔偿计算方式变更为“一、《商品房买卖合同》约定的交付时间至2019年8月31日期间的违约金，我公司每日按《商品房买卖合同》约定的房款总价的万分之壹计算，支付给买受人；二、2019年9月1日起至2019年9月30日期间的违约金，我公司每日按《商品房买卖合同》约定的房款总价的万分之贰计算，支付给买受人；三、2019年10月1日之后的违约金，我公司每日按《商品房买卖合同》约定的房款总价的万分之叁计算，支付给买受人”。 2020年1月9日，案涉房屋所在楼房于取得房屋建筑工程竣工验收备案证明。2020年1月10日，沃海公司将交房公告刊登在南国今报上，另以信件、电话等方式通知买受人收房。 一审法院认为，经过开庭审理，双方均对沃海公司逾期交房的事实无异议，双方均认可逾期违约金的计算方法为：逾期违约金=已支付房价×违约金标准×逾期天数。基于对已支付房价、违约金标准、逾期天数三者的认定存在不同认识，酿成本案讼争，本案调解不成。陈祖顺、沃海公司双方的分歧在于： 一、已支付房价如何认定？陈祖顺认为应该是房屋价款；沃海公司认为应该在房屋价款的基础上减扣尚欠银行贷款。 二、违约金标准如何认定？陈祖顺认为依据《商品房买卖合同》和《承诺书》，主张违约金标准分段认定：2019年8月31日前，违约金标准为每日0.01%；2019年9月，违约金标准为每日0.02%；2019年10月1日以后，违约金标准为每日0.03%。沃海公司不认可《承诺书》的效力，认为《承诺书》可撤销。经当庭释明，沃海公司表示若法院不支持效力抗辩，则主张《承诺书》中违约金过高。具体如下：1.《承诺书》系其在受胁迫的情形下作出的，不认可承诺书的效力，并以购房者聚众到案涉楼盘聚集、拉横幅的照片、录像为证；2.《承诺书》约定的违约金标准明显过高，并出示房地产租金估价报告，证明案涉南俪首座周边同地段同类型的住宅在2018年3月21日至2020年3月20日的平均租金为15.32元/㎡•月（2018年的评估单价为14.87元/㎡•月，2019年的评估单价为15.32元/㎡•月，2020年的评估单价为15.78元/㎡•月），承诺书约定的违约金标准远高于此，请求法院调整。对此，陈祖顺认为0.03%每日的违约金没有过高，认为违约金兼具赔偿性和惩罚性，沃海公司的违约行为给陈祖顺造成的损失，包括但不限于生活住房、工作、交通、小孩读书择校等方面的损失；且因沃海公司逾期时间长，还应考虑违约金的惩罚作用。 三、逾期天数如何认定？双方均认可逾期天数的计算方式为：逾期天数=逾期的自然天数-可延期的天数。但是，1.关于逾期自然天数的计算，陈祖顺主张以合同约定的交付日的次日（即2018年11月1日）起计算，至发布交房公告（2020年1月10日）起30日内，即2020年2月8日；沃海公司主张以同约定的交付日的次日（即2018年11月1日）起计算，至出卖人获得竣工验收备案证明后正式通知交付之日（即2020年1月10日）止。2.陈祖顺主张可予延期的天数应当在合同签订之日至约定交付之日内计算；沃海公司主张可予延期的天数应当在工程施工之日至竣工之日内计算。3.关于可予延期的情形，陈祖顺认为中高考、法定节假日等每年固有的情形不应作为可延期的情形予以扣除；夜间下雨或冬夜低温不影响实际施工，不应作为可延期的情形予以扣除；沃海公司认为应按照合同条款，对于符合约定延期情形的天数予以扣除。 陈祖顺、沃海公司双方的上述分歧亦是本案争议的焦点，以下结合查明的事实及双方的观点逐项评析。 一、关于已支付房价的认定。 合同第八条约定逾期交房违约金出卖人以“已交付房价款”为基数计算，合法有效。陈祖顺认为不管是全额支付房款还是采用银行按揭付款，均已足额支付合同约定的房屋价款，沃海公司也足额收到了房款，并以《收据》、《个人贷款借款凭证》为证，故主张“已交付房价款”就是房屋价款，以此作为违约金的计算基数符合合同约定，一审法院予以认定。沃海公司认为“已支付房价款”应在房价总额上减去尚欠银行贷款，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。 二、关于违约金标准的认定。 首先，沃海公司出具的《承诺书》合法有效。该《承诺书》系其在综合考虑社会影响、商业利益后对包括陈祖顺在内在的购房者做出的意思表示，附条件地提升违约金的标准，符合催促违约方加快履行的目的，不违反法律规定和第三人的利益，陈祖顺实际接受，合同成立并生效。 关于违约金是否过高的问题。违约金是否过高应从违约金的赔偿性和惩罚性的双重属性结合本案的情况综合评析。赔偿性是针对违约方的违约行为给守约方造成的损失而言的，旨在弥补损失。本案中，沃海公司逾期交付房屋的行为造成陈祖顺迟延获得住房，在陈祖顺未就损失进行举证的情况下，陈祖顺损失可以参照所购房屋同地段同类房屋的同期租金来确定。沃海公司提交的评估报告显示，柳州市南俪首座周边同地段同类型住宅房地产的近三年（2018年3月21日至2020年3月20日）的平均租金为15.32元/㎡•月。经查，周边房屋租金按面积大小，对应租金大概为1200元-1500元左右，折算至每户每日的租金大概为40元-50元左右。虽陈祖顺以该报告系沃海公司单方面委托的第三方机构作出而不同意该报告的证明目的，但该报告结论与案涉房屋周围的房屋租金行情相符，一审法院予以采纳。陈祖顺以总价款651031元购买建筑面积为110.22㎡的案涉房屋，对应的近三年（2018年3月21日至2020年3月20日）平均租金约为1700元/月,基本与合同约定的每日0.01%的违约金标准持平。故此《承诺书》中关于逾期违约金每日0.02%、0.03%的标准明显远高于守约方的损失。 此外，考虑履约情况、过错程度及对损失的预期，结合《承诺书》对逐步加大违约成本以督促违约方尽快履约的初衷，并有限度的体现惩罚性，一审法院酌情将2019年9月1日至9月30日的违约金标准调整为每日0.015%，2019年10月1日之后的违约金标准调整为每日0.018%。 三、关于逾期天数的认定。 一审法院认为，逾期天数=逾期的自然天数-可延期的天数。 1.逾期的自然天数应以《商品房买卖合同》第九条约定的“最后交付期限的第二天”（2018年5月31日）为起点，以“出卖人正式通知交付之日”前一日为终点计算。沃海公司在完成了《商品房买卖合同》第八条约定的“取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，并符合本合同约定商品房”即符合交付条件。综上，逾期的自然天数为588天。 2.可延期的天数的统计范围应以双方签订《商品房买卖合同》之日（2015年7月13日）为起点，以合同约定的交房之日（2018年5月30日）为终点。双方签订合同后才受合同约束，施工开始至合同签订之前发生的可延期情形不予计入可延期天数；合同约定了交房之日（2018年5月30日），并就符合延期的情形作了约定，应理解为在约定交房之日前，出现的中雨及以上，气温过高、过低等约定延期的情形，可予相应的顺延交房日期；在约定的交房之日后，出现的上述情形不予计入可延期天数。 3.关于延期情形。一审法院认为，对于可予顺延的情形，合同中有明确约定，根据柳州市气候评价所出具的《柳州国家基本气象站降水情况》、《柳州国家基本气象站逐日最高气温》、《柳州国家基本气象站逐日最低气温》及国务院关于放假的通知等证据结合案涉房屋所在项目的施工日志和监理日志，2015年7月13日至2018年5月30日，符合延期的天数为255天。据此，逾期天数=逾期的自然天数588天-可延期的天数255天=333天。 综上,沃海公司应当支付给陈祖顺的逾期交房违约金=已支付房价×违约金标准×逾期天数，即以651031元为基数，以2019年9月1日、2019年10月1日为界分三段计算违约金。1.2019年8月31日前按每日0.01%标准计算，共203天，违约金为651031×0.01%×202=13150.8元；2.2019年9月1日至2019年9月30日，按每日0.015%标准计算，共30日，即651031×0.015%×30=2929.6元；3.2019年10月1日至2020年1月9日，按每日0.018%标准计算，共101天，即651031×0.018%×101=11835.7元。违约金总额为27916元,对陈祖顺诉请的超出部分,一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决:一、柳州沃海置业有限公司向陈祖顺支付逾期交房的违约金27916元;二、驳回陈祖顺的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计567元（陈祖顺已预交）,由陈祖顺负担270元，柳州市沃海置业有限公司负担297元并径付给陈祖顺。 本院二审期间，陈祖顺向本院提交了《南俪首座2016、2017、2018年办理中午或夜间在城市市内使用超过城市区域环境噪声的机械作业证明（即办）情况》，证明沃海公司于2016年11月22日对案涉南俪首座8号楼进行了夜间施工，在法定节假日如2017年10月1日对21、22号楼进行了夜间施工，在中雨以上天气如2016年11月19日、217年3月28日、4月17日、4月26日对5、6号楼进行了施工，而沃海公司提供的《施工日志》和《监理日志》均记载上述时间为停工，因此沃海公司提供的《施工日志》和《监理日志》是虚假的，不能作为定案依据。 沃海公司质证认为：对该证据的真实性认可，但不认可其关联性。首先，该证据的产生时间并非在一审阶段之后，且陈祖顺在一审阶段调取该证据也不存在障碍，其亦未向人民法院申请调查取证，因此该证据不属于民事诉讼法规定的二审新证据的范畴，不应当在二审阶段进行认定和采信。其次，该证明是施工单位根据案涉工程施工进度计划未按照计划进度安排机械作业施工，在事前向环保部门申请相应的施工作业行政许可，该证明并不能直接证实施工单位在取得相应的施工行政许可后实际开展了相应的施工作业，更不能以此直接否定《施工日志》和《监理日志》记载的施工单位根据施工当时的温度和降水情况调整施工安排停工的事实。 本院对陈祖顺提交证据的分析和认定：陈祖顺在二审中提交的《南俪首座2016、2017、2018年办理中午或夜间在城市市内使用超过城市区域环境噪声的机械作业证明（即办）情况》在一审举证期限届满之前形成，依法不属于新证据。该证据系案涉南俪首座2016、2017、2018年施工期间向柳州市柳南区生态环境局申请中午或夜间在城市市区使用超过城市区域环境噪声的机械作业的情况，本院对其真实性予以认可，但该证据并不能直接证实施工单位在取得相应的施工行政许可后实际开展了相应的施工作业，亦不足以证实沃海公司提交的《施工日志》与《监理日志》系虚假的，因此本院对陈祖顺的证明观点不予采信。 沃海公司在二审期间未提交新证据。对于一审判决查明的事实部分，陈祖顺对一审判决根据沃海公司提供的《施工日志》与《监理日志》认定可据实顺延交房的天数有异议，但该异议并不属于一审判决查明事实的内容，本院在此不予评述，在说理部分予以分析。沃海公司主张一审判决遗漏查明“根据广西天华资产土地房地产评估有限责任公司出具的《房地产租金估价报告》显示，案涉南俪首座周边同地段同类住宅在2018年3月21日至2020年3月20日的平均租金为15.32元/月/平方米”这一事实，经审查，一审判决已经对此进行了分析与认定，并未遗漏。综上，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，陈祖顺与沃海公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应全面履行合同义务。沃海公司未按照合同约定向陈祖顺交付房屋，存在逾期交房的违约情形，应当承担相应的违约责任。双方当事人对一审认定的沃海公司逾期交房的事实并无异议，只是对一审判决认定的逾期交房天数及逾期交房违约金计算标准有异议。 关于沃海公司逾期交房天数的认定问题，亦即一审判决认定合同约定的可延期交房的天数是否正确？陈祖顺上诉主张沃海公司一审期间提交的《施工日志》与《监理日志》是虚假的，一审据此认定符合合同约定的可延期交房天数为255天错误，且法定节假日及中、高考不属于可延期交房的情形。对此本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条第二款明确约定“遇政府法定节假日、中高考、中雨及以上雨天、34℃以上高温、5℃以下低温等情形，沃海公司可据实予以延期交房。”且沃海公司一审期间提交了柳州市气候评价所出具的《柳州国家基本气象站降水情况》、《柳州国家基本气象站逐日最高气温》、《柳州国家基本气象站逐日最低气温》、国务院关于放假的通知及案涉房屋所在项目的《施工日志》及《监理日志》可以证实案涉房屋施工期间遇政府法定节假日、中高考、中雨及以上雨天、34℃以上高温、5℃以下低温等情形导致工程延期的天数为255天，因此一审据此认定本案符合合同约定的可延期交房天数为255天合理有据，且符合合同约定，本院对此予以确认。陈祖顺上诉主张沃海公司一审期间提交的《施工日志》与《监理日志》是虚假的，但其二审期间提交的证据并不足以证实其主张，故其认为一审认定符合合同约定的可延期交房天数为255天错误无事实与法律依据，本院不予采信。 关于本案逾期交房违约金计算标准的确定问题。陈祖顺上诉主张应当按照沃海公司出具的《承诺书》中约定的计算标准计算违约金；而沃海公司上诉主张其出具的《承诺书》系胁迫所签应予以撤销，本案应当按照双方签订的《商品房买卖合同》中约定的违约金计算标准计算逾期交房违约金。对此本院认为，首先，沃海公司出具的《承诺书》系其在综合考虑社会影响、商业利益后对包括陈祖顺在内的购房者做出的意思表示，不违反法律规定和第三人的利益，陈祖顺已实际接受，因此《承诺书》成立并生效。沃海公司主张系胁迫所签应予撤销的理由不成立，本院不予采信。其次，关于本案逾期交房违约金的计算标准如何确定的问题，本院认为应当从违约金具有补偿性和惩罚性，以补偿性为主、惩罚性为辅的属性并结合本案的情况进行综合分析。本案沃海公司逾期交付房屋的违约行为造成陈祖顺迟延获得住房，在陈祖顺未就损失进行举证的情况下，其损失可以参照所购房屋同地段同类房屋的同期租金来确定。经一审法院查明，陈祖顺所购房屋同地段同类房屋近三年的平均租金为15.32元/平方米/月，因此陈祖顺所购房屋对应的近三年的平均租金为1700元/月，基本与合同约定的每日0.01%的违约金标准持平，因此沃海公司出具的《承诺书》中关于逾期交房违约金每日0.02%、0.03%的标准明显高于守约方陈祖顺的损失。但考虑本案的履约情况、过错程度及对损失的预期，并结合《承诺书》体现违约金的惩罚性的初衷，一审法院酌情将2019年9月1日至9月30日的违约金标准调整为每日0.015%，2019年10月1日之后的违约金标准调整为每日0.018%合情合理，并无不当，本院对此予以维持。 综上所述，上诉人陈祖顺与沃海公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费487元（上诉人陈祖顺已预交437元，上诉人柳州市沃海置业有限公司已预交50元），由上诉人陈祖顺负担437元，由上诉人柳州市沃海置业有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长 司英华 审 判 员 李 红 审 判 员 孙书文 二〇二〇年十二月二十一日 代书记员 苏阳晶