辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终8077号上诉人（原审被告）：大连宏孚国际大厦有限公司，住所地辽宁省大连市中山区胜利广场**。法定代表人：李维林，该公司总经理。委托诉讼代理人：曲红云，北京大成（大连）律师事务所实习律师。委托诉讼代理人：刘超奇，北京大成（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐芳，女，1978年6月11日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：许嵩，辽宁见道律师事务所律师。上诉人大连宏孚国际大厦有限公司（以下简称“宏孚公司”）因与被上诉人唐芳合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初3385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏孚公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；2.一、二审案件受理费由唐芳承担。事实与理由：一审判令宏孚公司自2018年7月1日起至返还房屋之日止，按原合同约定6%的标准支付房屋占有使用费错误。首先，6%的租金标准无合同或任何法律依据。2018年6月30日原协议到期后，双方并未续签租赁合同，且宏孚公司已通知唐芳租金标准降低至1.5%/年，并与多位业主续签了1.5%年收益的租赁协议。但唐芳一直不同意1.5%的租金标准，后宏孚公司多次找到实际承租人协商，最终同意按照3%的租金标准进行支付。唐芳对3%的标准表示认可，但一直未签署书面协议。故一审判令按照6%年租金标准支付租金至实际偿还之日没有事实依据和法律依据。其次，2018年起大连市租赁市场租金回报率不足2%，远低于6%，在双方无合同约定的情况下，一审判令上诉人按照6%的标准支付占用费用，显失公平。最后，原协议到期前，宏孚公司多次通知唐芳租期已届满，要求办理房屋交接，但唐芳一直拒绝与宏孚公司办理房屋交接，由此产生的扩大损失，应由唐芳自行承担。综上，一审认定事实不清，望二审法院依法支持宏孚公司的上诉请求。对于一审判决第一、二项确认的租金数额及利息计算基数予以认可，不再提起上诉。唐芳辩称，不同意宏孚公司的上诉请求。宏孚公司实际拖欠款项的数额应当为122,959元，并非宏孚公司抗辩的110,928元。在案涉合同关系中，唐芳将房屋出租给宏孚公司使用，宏孚公司支付租金，房租支付属于义务的履行，而该义务的履行情况宏孚公司有义务举证。当双方对拖欠的房租数额发生歧义时，宏孚公司应当举证说明。本案中双方签订的合同长达15年左右，宏孚公司没有及时支付租金存在过错，在本案诉讼前，宏孚公司确定的拖欠租金数额为132,959元，扣除已支付的1万元，剩余122,959元，与庭审中宏孚公司提供的确认单记载的数额不符，宏孚公司对此应承担举证不能的法律后果。唐芳向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付欠付的租金122,959元（2003年7月1日至2018年6月30日的合同款，已经被告单位确定）；2.判令被告向原告支付案涉房屋的租金28,342元（自2018年7月1日起至实际偿还之日止，暂计至2019年10月1日为1年三个月，按年租金为房价款的6%计算，为1年3个月×6%年租金×378,900房款=28,342元；3.判令被告支付以上款项逾期支付的占用利息，按照6%计算，暂计至2019年10月1日，暂计2000元；4.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告唐芳系大连市中山区长江路******房屋所有权人，房屋建筑面积39.03平方米。2004年8月4日，被告出具商品房销售专用发票，地址胜利广场******，面积39.03平方米，总价款377,900元。2003年1月6日，原告唐芳（乙方）与被告大连宏孚国际大厦有限公司（甲方）签订合同，约定：乙方自愿将依据083976号商品房买卖合同购买的商品房委托甲方做酒店经营。委托期限自2003年7月1日至2018年6月30日止，共计15年。按乙方购房款占客房总售价比例进行酒店税后利润分配（包括委托第三方经营产生的纯利润），并于每年的1月31日发放。甲方保证乙方在15年内的年收益不低于购房款的6%（税后）。原告主张截止到2018年6月30日，十五年合同期内欠付款总额统计数为122,959元，被告统计欠付款总额为110,928元。一审法院认为：原、被告双方签订的协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效。双方均应按照合同约定履行义务，不履行或履行义务有瑕疵，应承担相应的违约责任。根据合同约定及被告工作人员统计，截止2018年6月30日，被告尚欠原告租金110,928元未支付，原告自行统计的数额与被告存在少许差异，但原告未向一审法院说明其计算依据及计算方法，故一审法院以被告统计的数额为准，现原告要求被告支付截止至2018年6月30日的租金122,959元的诉讼请求，被告应支付110,928元。关于原告要求被告支付逾期支付利息的诉讼请求，应自2018年7月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告要求被告支付自2018年7月1日起至实际偿还之日止，按年6%支付租金的诉讼请求，首先，双方签订的协议于2018年6月30日因履行期限届满而终止，此后双方未再续签合同。其次，被告抗辩原告同意按3%标准支付租金，且通知原告于2019年9月1日交付房屋，但被告未提供任何证据予以证明。故协议到期后，房屋仍由被告占有使用，被告应当比照6%的标准向原告支付房屋占有使用费。故原告要求被告自2018年7月1日起至实际偿还之日止按房价6%支付房屋租金的诉讼请求，被告应自2018年7月1日起至返还房屋之日止，按房价年6%（即年22,674元标准）向原告支付房屋占有使用费。关于原告要求被告支付该部分利息的诉讼请求，因双方未签订书面合同，尚无法确定付款时间，故该部分利息，一审法院暂不支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、被告大连宏孚国际大厦有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告唐芳截至2018年6月30日的租金110,928元人民币；如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；二、被告支付原告利息损失，以110,928元为基数，自2018年7月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、被告自2018年7月1日起至返还房屋之日止，按年22,674元的标准向原告支付房屋占有使用费；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3567元，由被告负担。二审中，宏孚公司提交新证据。本院组织双方当事人进行证据交换，对于双方当事人有争议的事实本院认定如下：对于宏孚公司提供的其会计与唐芳之间的微信记录，唐芳对真实性并无异议，本院对真实性予以确认。该证据显示宏孚公司对于之前出具的欠付租金数额不予认可，要求唐芳重新对账，但因双方原因未能对账。对于宏孚公司提供的其工作人员分别于2019年8月29日、9月1日在宏孚24层业主微信群中发送的通知，唐芳对真实性并无异议，本院对该证据予以确认。该证据显示，宏孚公司于2019年8月29日、9月1日曾通过微信向业主发送通知，告知租期届满后，决定自主经营，需收回房屋的业主可按照宏孚公司拟定的流程收回房屋钥匙，该流程要求业主预交3个月的物业管理费。对于宏孚公司提供的大连宏孚商旅酒店有限公司于2020年4月23日在大连晚报上发布的通知，唐芳对真实性无异议，本院予以确认。该证据显示，宏孚公司于2020年4月23日在大连晚报上发布通知，主要内容为：业主与宏孚公司的房屋租赁合同于2019年8月25日到期，宏孚公司已将房屋腾空，请业主办理房屋交接手续。对于宏孚公司提供的催办退房交接通知及邮寄凭证，唐芳对真实性并无异议，本院对真实性予以确认。该证据显示，大连宏孚商旅酒店有限公司于2020年7月27日向唐芳邮寄催办退房交接通知，内容与在大连晚报上刊载的内容基本一致，唐芳认可收到该通知。本院对一审查明的相关事实均予以确认。本院补充查明，在双方当事人2003年1月6日签订案涉合同时约定：唐芳将案涉房屋委托宏孚公司进行酒店经营，酒店名称为宏孚国际酒店（暂定）。二审中双方当事人均认可，双方自2003年签订案涉合同后，宏孚公司即按照购房款的6%向唐芳支付固定收益，从未按照合同约定的利润分配方式支付。一审判决作出后，唐芳提起上诉，撤销一审判决第一项，依法改判宏孚公司向唐芳支付截至2018年6月30日的租金122,959元，相应的第二项利息计算基数亦变更为122,959元。二审中，宏孚公司提供向唐芳付款的证据，唐芳审核后，向本院提交撤回上诉的申请。本院认为，唐芳在本院二审审理期间提交撤回上诉的申请，系其对自身诉讼权利的处分，本院予以准许。故本案的争议焦点为宏孚公司应向唐芳支付的房屋占有使用费应如何确定。结合本案已查明的事实，宏孚公司与唐芳签订的案涉合同约定了委托经营的内容及收益支付方式。合同签订后，唐芳将案涉房屋交付给宏孚公司，双方当事人均认可宏孚公司每年按照购房款的6%（即22,674元）向唐芳支付固定收益。在该合同期限届满后，宏孚公司依法应当向唐芳返还房屋，宏孚公司继续占用房屋的行为，应当支付超期占用租赁房屋期间的占有使用费。对于占有使用费的起算时间，双方均认可自案涉合同期满之次日，即2018年7月1日起算。关于占有使用费的截止时间，虽然案涉房屋目前仍未实际交接，但宏孚公司提供了大连宏孚商旅酒店有限公司于2020年7月27日向唐芳邮寄催办退房交接通知的相关证据，该通知明确告知唐芳案涉房屋已腾空，要求其办理案涉房屋的交接手续，唐芳认可收到了上述通知。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。唐芳作为房屋所有权人，在合同约定期限已经届满，并收到宏孚公司无条件交付房屋通知的情况下，怠于领取钥匙，办理房屋交接手续，致使因案涉房屋未能及时交接而产生的收益损失扩大的不利后果应由唐芳自行承担。故宏孚公司支付占有使用费的截止时间应认定为2020年7月28日。关于宏孚公司上诉称，其于2019年8月29日、9月1日曾通过微信向业主发送通知，告知业主可收回房屋钥匙，案涉房屋的占有使用费应计算至该时间节点，本院认为，因宏孚公司拟定的房屋交接流程要求业主需预交3个月的物业管理费才能收回房屋，而双方在案涉合同中对于物业管理费的缴纳并无约定，业主是否缴纳物业管理费与案涉合同的履行及房屋的交接并无关联性，宏孚公司以缴纳物业管理费作为向业主交接房屋的条件，限制了业主的权利，故此时未交接房屋不可归责于业主，应由宏孚公司承担相应的责任。至于大连宏孚商旅酒店有限公司在大连晚报上刊载的通知，唐芳未认可看到该通知，不足以证明交接房屋的通知已送达唐芳，故不能发生占有使用费截止计算的法律后果。关于占有使用费的支付标准，因案涉合同约定及双方在合同期内实际履行的年收益标准均为购房款的6%（即22,674元），宏孚公司在案涉合同期限届满后，继续占用而未向唐芳返还案涉房屋，应视为同意继续按照双方合同约定的收益标准支付费用。虽然宏孚公司称其与唐芳已达成了将收益标准调整为购房款3%的合意，但唐芳不予认可，宏孚公司未能提供相应证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。在无据证明双方已就收益支付方式达成新的合意的情况下，唐芳主张宏孚公司按照原合同约定的标准支付占有使用费并无不当，一审判决对宏孚公司应支付收益标准的认定正确，本院依法予以维持。据此，宏孚公司应向唐芳支付占有使用费的期间为2018年7月1日至2020年7月28日共计759天，占有使用费数额为22,674元÷365天×759天=47,149元。一审判决对占有使用费计算期间处理欠妥，本院依法予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初3385号民事判决第一、二项；二、撤销大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初3385号民事判决第四项；三、变更大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初3385号民事判决第三项为：大连宏孚国际大厦有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向唐芳支付房屋占有使用费47,149元；四、驳回唐芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费3567元，由宏孚公司负担；二审案件受理费3667元（唐芳预付100元，宏孚公司预付3567元），唐芳的案件受理费减半收取50元，共计3617元，由宏孚公司负担3567元，唐芳负担50元。本判决为终审判决。审判长  吕瑛审判员  季烨审判员  王亮二〇二〇年十二月二十五日书记员  王阳