山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民终3676号上诉人（原审被告）：威海宝华置业有限公司，住所地威海经济技术开发区天泽府花园**。法定代表人：姜伟，董事长。委托诉讼代理人：刘晶，北京市京师（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于翔，男，1992年4月30日出生，汉族，住威海经济技术开发区。委托诉讼代理人：慕建新，山东华夏明德律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭海伦，山东华夏明德律师事务所律师。上诉人威海宝华置业有限公司（以下简称宝华公司）因与被上诉人于翔商品房销售合同纠纷一案，不服山东省威海经济技术开发区人民法院(2020)鲁1092民初2486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宝华公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由于翔承担。事实和理由：一审判决认定双方签订的商品房预售合同虽然约定为按套计价，但并未约定误差范围，应属约定不明，存在事实及适用法律错误。一、商品房预售合同已经明确约定按套出售及面积差异处理方式，并不存在约定不明的情形。首先，宝华公司与于翔签订的《商品房买卖合同(预售)》和合同文本是威海市房管局提供的示范文本，证实宝华公司在订立预售合同时，不论是按套计价还是按面积计价，均符合法律规定。其次，按套出售的标的物是由商品房及附属物共同构成，而不是单纯以商品房论作一套房屋出售。事实上，案涉房屋的按套出售并不仅仅包括住宅层，也包含储藏室，共同构成一套房屋。根据合同第六条第(一)项明确约定，双方按套计算房屋价格，第(二)项该商品附属物计价处均为×，结合预售合同第三条商品房基本情况中包括商品房面积，也包含附属物储藏室一个，再结合于翔的不动产权证书内容，房屋建筑面积265.67平方米，配套的储藏室面积也高达169.44平方米，合计435.11平方米。因此，按套计价的房屋并不是单纯仅出售商品房，而是包含了储藏室共同出售。再次，于翔在接受房屋后，私自施工封闭了南北露台，在采光井之上加盖二楼、三楼，门厅外扩，违法增加建筑面积至少三十平方米，其私自侵占、扩建、改变房屋设计也变更了实际建筑面积，理应予以重新测绘，或者交由相关部门进行违法建筑的拆除处理。最后，预售合同已经约定面积增减不影响房屋总价变化，双方均应依约履行。商品房预售合同虽然约定了该商品房建筑面积共277.70平方米，但在合同第五章面积差异处理方式条款明确约定了“按套计价的，以房管局最终测绘面积为准，面积增减不影响房屋总价变化”，上述约定的前提是按套出售的房屋不仅包括商品房，也包括附属物，由此不论房屋面积增加或者减少，双方不再另行支付或返还面积差价款，且排除适用关于面积误差比绝对值在3%以内或以外如何处理的相关规定。二、一审判决宝华公司应当依据面积误差比绝对值的规定支付双倍购房款属法律适用错误。如前所述，案涉预售合同的约定合法明确，并不存在约定不明的情形。根据商事自治规则，于翔在签订合同时并未作出异议，也知晓按套出售的房屋不仅是商品房的单独出售，在约定了面积增减不影响房屋总价的前提下，其应当能够预见商品房买卖合同中载明的面积与房产证登记时核定的实际面积极有可能不一致，仍然约定选择按套计价方式，应视为其接受了该交易方式在面积差异方面可能带来的风险，况且配套169.44平方米的储藏室实质上也给于翔带来更多权益。故一审判决与合同约定相背，认定事实、适用法律错误。于翔辩称，一审法院事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。于翔向一审法院起诉请求：1、判令宝华公司返还房款123900元及利息13848.41元，并继续支付利息至实际返还之日；2、判令宝华公司返还双倍房价款110024.27元；3、判令宝华公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2017年5月5日，宝华公司与于翔签订《商品房买卖合同（预售）》，约定于翔购买天泽府花园-21号-2，建筑面积277.70平方米，房款按套计算，总价款413万元，面积差异处理为：商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与合同载明的面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理：3、按套计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围，该商品房交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：以房管局最终测绘面积为准，面积增减不影响房屋总价变化。合同附件一为房屋平面图，但并未约定误差范围。2019年12月9日于翔办理了案涉房屋的房权证，房屋座落登记为天泽府花园-21号-102，房屋建筑面积登记为265.67平方米，比合同约定少12.03平方米。另查，根据合同约定，案涉房款应当于2018年1月18日前分两期支付，首期313万元应于2017年5月5日前支付；逾期付款在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款0.2‰的违约金。于翔分别于2016年9月5日支付100万元，2017年5月5日支付213万元，2018年1月30日支付100万元（含合同签订前已付50万元），其中50万逾期付款12天，按照合同约定，于翔应支付宝华公司逾期付款违约金1200元（50万元×0.2‰×12天）。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力，双方均应信守履行。双方签订的商品房预售合同，虽然约定为按套计价，但同时约定应当在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围，如超出约定的误差范围，面积增减不影响房屋总价变化。而在合同附件中双方并未约定误差范围，应属约定不明。另外，于翔在购买案涉房屋时系预售，其作为消费者无法知晓实际交付的房屋与合同约定面积的差异，而宝华公司作为开发商，无论是商品房规划、设计、建设、预售，应当对直接影响房屋买卖合同重要因素之一的房屋面积，在预售时与实际测绘时的实际误差有预判，而案涉房屋的实际面积比预售面积少12.03平方米，误差高达4.33%，损害了购房者的合法权益。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持；买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。故于翔要求返还房屋实际面积小于合同约定面积的3%部分的房款及利息，并要求支付超出3%部分的双倍房款，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：一、威海宝华置业有限公司返还于翔房屋面积误差比在3%以内部分的房价款123885元(413万元÷277.7㎡×8.33㎡)及利息（以123885元为基数，自2018年1月30日起至实际的履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算）。二、威海宝华置业有限公司双倍返还于翔房屋面积误差比超过3%部分的房价款110054元(413万元÷277.7㎡×3.7㎡×2)。上述一、二项合计233939元，扣除于翔应支付的逾期付款违约金1200元，余款232739元于判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2508元，由威海宝华置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。宝华公司提交了两份证据，证据一，于翔房屋外围照片四张、视频一份，证明登记在于翔名下的21-102号房屋进行了违法改建，包括但不限于：1、北侧门厅位置外扩并进行封闭；2、北侧露台全部封闭，形成内部空间；证据二、天泽府一期效果图，证明于翔改装的房屋外观与实际设计交房差距明显，已经构成违章建筑，变更了房屋建筑面积应当予以重新测绘。此外另行提交两份判决书作为参考案例，分别为（2016）鲁1091民初68号判决书与（2019）苏12民终324号判决书，该两份判决书系威海地区及其他省份涉及房屋约定按套出售的，均不支持面积差额的损失主张，本案中约定以房管局测绘面积为准，面积的增减不影响房屋总价变化，已经排除了适用关于面积误差比的处理规定，由此宝华公司在出售案涉房屋时约定按套出售，面积误差比不影响房屋总价，符合法律规定。本院组织于翔进行了质证，于翔认为在装修的时候对部分设施进行了改建，包括宝华公司所述的部分设施，但改建工作是在宝华公司交付房屋之后进行的，于翔在一审期间要求宝华公司出示在建设部门登记备案的规划设计图纸进行房屋面积的比对，但宝华公司在一审中没有出具，因此即使于翔有过房屋改建的行为，并不影响宝华公司交付房屋面积缩水这一事实的认定。宝华公司在二审提出的所谓新证据，并不符合诉讼法和证据规则中的新证据要求，宝华公司所述于翔有违法建筑的行为，属于行政机关管理的范畴并非本案审理的范围，因此，宝华公司提供的新证据不能作为证据使用。本院对一审查明的其他案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：宝华公司应否返还面积差异款。原中华人民共和国建设部制订的《商品房销售管理办法》第十九条规定，按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。本案中，于翔与宝华公司签订的商品房预售合同明确约定，案涉房屋系按套计价，房款413万元，约定该商品房交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，以房管局最终测绘面积为准，面积增减不影响房屋总价变化。但该条款既与原中华人民共和国建设部《商品房销售管理办法》中的相关规定精神相违背，也不合理地免除开发商责任、限制购房者主要权利，属格式条款，该条款内容应属无效。现于翔并未要求退房，其购买的房屋在合同中约定建筑面积为277.70平方米，实测面积为265.67平方米，较合同约定面积减少了12.03平方米，误差比为4.33%。在案涉房屋建筑面积误差比明显超出合理范围且合同对相应情况约定处理方式无效的情况下，一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，处理双方之间案涉房屋面积差异款，并无不当。故，宝华公司的上诉主张，本院不予采纳。宝华公司主张于翔私自扩建、改变房屋设计应交由相关部门进行违建拆除等处罚，非民事法律关系调整范围，本院不予处理。综上所述，威海宝华置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5017元，由上诉人威海宝华置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年十二月二十八日法官助理俞凯书记员张济节