广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24323号上诉人（原审原告）：麦亚添，男，1965年1月1日出生，汉族，住所地广东省吴川市。委托诉讼代理人：戴玄伟，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张含，男，1982年8月29日出生，汉族，居住地广东省肇庆市高新开发区。委托诉讼代理人：谢朝政，广东满祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭安淇，广东满祥律师事务所实习人员。上诉人麦亚添因与上诉人张含租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初2676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人麦亚添及其委托诉讼代理人戴玄伟，上诉人张含及其委托诉讼代理人谢朝政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。麦亚添上诉请求：1.请求依法改判张含立即向麦亚添支付2018年8月1日至2019年9月29日商铺租金共计110251元、电费531元；2.张含承担本案诉讼费、保全费等费用。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、双方约定的租金分两部分。第一部分为张含直接向麦亚添支付的10300元每月的租金部分；第二部分为张含以麦亚添名义向南天公司交付的部分。首先，双方并未就调整租金达成一致意见，麦亚添提交的聊天视频可证明双方截至2019年5月18日对租金价格确实存在争议，与张含提交的微信录音内容截然相反。且张含在与洪小丽的案件中也存在未经对方同意的情况下强行调整租金的行为。即使认为租金价格调整也是附条件调整行为。张含于2019年5月20日出具承诺书，保证按时腾退房屋，否则自行承担相关违约责任。张含提交的录音中也显示麦亚添本不想为了三千元差价起诉张含，实质是因为张含合同到期后拒不腾退、不按时缴纳租赁费用，恶意违约才起诉。麦亚添提交的2019年9月29日视频，可证明张含逾期腾退28天，未按时交纳相关租金、水电费，严重违约，即使按照上述附条件调整租金，该条件已不成就，调整租金价格已丧失效力；其次，南天公司免除麦亚添租金的法律行为系附条件的，为此麦亚添需承担相应法律义务，作出相应承诺。而南天公司免除麦亚添部分租金的行为不必然促使麦亚添免除张含部分租金。第二部分租赁费用是张含代麦亚添向南天公司缴纳的租赁费用，张含与南天公司之间不存在任何直接法律关系，张含与麦亚添之间是代理法律关系，故依据《民法总则》第一百六十条的规定，南天公司免除租金的行为由麦亚添承担相应义务，当然由麦亚添享有相应权益。二、麦亚添与张含签订的《租赁合同》完全独立于麦亚添与南天公司的租赁法律关系，麦亚添与张含之间《租赁合同》没有约定免租条款。张含应按照租赁费用标准支付全部租赁费用。退一步说，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，本案当中租赁合同期限已经届满，张含租赁涉案房屋期间所获得财产性利益已经得到充分保护，不能因合同无效而断然减损麦亚添所应获得平等的财产性权益，不利于维护合同公平公正。因此，为维护市场交易稳定性，同时按照合同约定的租金标准支付房屋占有费用，符合当事人在订立合同时对使用房屋所需支付的对价的预期。综上，请求二审法院予以改判。张含答辩称，不同意麦亚添的上诉请求及事实理由，请求二审法院驳回麦亚添的全部上诉请求。经张含向南天公司查询得知，事实上麦亚添与南天公司解除合同后，南天公司已经实际履行了免租义务，也已经将相应的租赁保证金退还给了麦亚添。上诉人张含上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判张含无需向麦亚添支付租金4766.67元；2.本案一、二审诉讼费由麦亚添承担。事实和理由：一、麦亚添无权收取案涉商铺自2019年9月1日至2019年9月29日期间的第一部分租金。因麦亚添与南天公司签订的《解除》约定，双方同意于2019年8月31日正式解除《南天市场商铺租赁合同》，即自2019年8月31日起，麦亚添即丧失了对涉案商铺的转租权，且南天公司也免除了麦亚添支付租金的义务。此时，南天公司才是涉案商铺的出租方，故本案即使需要支付使用费，也仅需向南天公司支付，而非向麦亚添支付。综上，请求二审法院予以改判。麦亚添答辩称，请求二审法院驳回张含的主张及其观点。直至本案一审开庭之前，南天公司还有发函催缴第二部分的租金，但南天公司在收到法院的发函后才向法院出具了相应的函件。2020年1月7日，麦亚添向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.张含立即向麦亚添支付2018年8月1日至2019年9月29日的租金、市场管理费共计140251元；2.张含向麦亚添支付2019年9月电费531元；3.没收张含的保证金30000元；4.张含承担本案的诉讼费、保全费等费用。一审法院经审理查明：2014年8月15日，南天公司（作为出租方、甲方）与麦亚添（作为承租方、乙方）签订《南天市场商铺租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧的广州南天（国际）酒店用品批发市场编号为第3栋41号商铺租给乙方经营酒店用品，租赁期限从2014年9月1日起至2019年8月31日止；从2014年9月1日起至2015年8月31日止每月租金为1506元，从2015年9月1日起至至2019年8月31日止每月市场管理费在上一年度的基础上递增8%；从2014年9月1日起至2015年8月31日止市场管理费为2445元，从2015年9月1日起至至2019年8月31日止每月市场管理费在上一年度的基础上递增8%，市场综合管理费用50000元，等内容。2017年8月31日，麦亚添（出租方、甲方）与张含（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市南天商业城3栋41号铺租给乙方经营；租期为两年，从2017年8月31日至2019年8月31日；乙方签订本合同当天向甲方交纳30000元整押金作为保证金，合同期满乙方无任何违约，保证金将无息退还乙方；甲方将铺租给乙方，甲方每月净收租金10300元。乙方需知，南天公司租金综合服务费、工商税务管理及水电费等由乙方支付，乙方须知按每月1日至20日缴交南天公司租金及工商税务费及水电费等，乙方需按日期缴交甲方每月租金在1日至20日前缴交。逾期不缴交南天公司及甲方租金的，乙方视为违约，甲方可收回铺且不予退还保证金；等。2019年5月20日，麦亚添（乙方）与南天公司（甲方）签订《解除协议书》，约定：1.鉴于双方于2014年8月15日签订了《南天市场商铺租赁合同》，由乙方承租甲方位于广州市海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧的广州南天（国际）酒店用品批发市场编号为第3栋41号商铺用于经营酒店用品。现甲乙双方同意于2019年8月31日正式解除《南天市场商铺租赁合同》，甲方同意免除乙方2018年7月16日至2019年8月31日的租金和管理费，乙方应向甲方补齐水电费；2.自《南天市场商铺租赁合同》解除之日，甲方可自行以任何方式处置标的物业；3.乙方应于解除之日前将标的物业内外自有物品全部搬离，否则视为乙方放弃室内外所有物品的所有权，甲方有权以任何方式处理标的物业内外的所有物品；4.因乙方承租物业期间以任何形式收取第三方的任何费用或做出的任何承诺均由乙方继续履行并承担所有责任；5.若乙方未在《南天市场商铺租赁合同》解除日前将标的物业清空后交还给甲方，甲方有权停止提供物业服务、取消本协议免除金额、追缴乙方所欠费用、不退回押金，通过必要的法律手段清退商户并追究乙方其他违约责任；等。2019年5月20日，张含向麦亚添出具《承诺书》，载明：本人张含租3栋41号档口从现在到合同期结束，水电费由本人承担。自行搬离至合同期结束8月31日。如果南天追究责任一切由本人张含负责。张含于2019年9月29日搬离案涉商铺。另查明：一审法院向南天公司发出《协助调查函》，要求南天公司协助查询其是否免除了麦亚添在2018年7月16日至2019年8月31日期间的租金和市场管理费、案涉商铺是否取得房产证、建设工程规划许可证、临时建筑使用许可。南天公司复函称，南天公司已按约定免除麦亚添2018年7月16日至2019年8月31日的租金和管理费；关于案涉商铺的产证问题，在2019年南天市场租了合同纠纷处理过程中，广州市规划和自然资源局《协助司法查询复函》（穗规划资源协查【2019】257号）已经明确。广州市规划和自然资源局曾于2019年4月30日对一审法院另案协助调查作出《协助司法查询复函》（穗规划资源协查【2019】257号），内容包括广州南天国际酒店用品批发市场为临时建筑，临时使用至2004年8月17日。该市场所在地块属国有土地，该地块现为商业用地兼容商务办公用地。麦亚添提供了加盖有南天公司收款专用章的《收款收据》，载明：今收到003-141单元，麦亚添交来2019年9月电费531元，还2019年8月电费331元，合计862元。张含对2019年9月份的电费531元没有异议，但认为麦亚添2019年8月31日已与南天公司解除租赁合同，该电费不应由张含承担。在一审庭审中，麦亚添确认张含向其缴纳了保证金30000元，确认张含按10300元/月标准支付租金至2018年8月；其妻子马建梅有代表麦亚添收取租金的习惯，且马建梅与麦亚添一起在南天市场商铺经营生意。麦亚添、张含双方确认合同约定张含每月向麦亚添支付租金10300元即第一部分租金，张含每月按照麦亚添与南天公司签订租赁合同约定的租金、市场管理费标准支付给南天公司即第二部分租金；张含自2018年9月起至2019年4月止每月向麦亚添支付租金7000元，自2019年5月1日起没有再支付租金；双方均没有向南天公司支付2018年8月1日至2019年9月29日第二部分的租金和市场管理费。麦亚添、张含双方对如下事实存在争议：一、第一部分租金变更及保证金抵扣租金的问题。张含主张双方协商一致，同意自2018年9月起第一部分租金调整为7000元/月，保证金30000元抵扣2019年5月-8月的租金并提供了一段张含与麦亚添妻子马建梅的录像、微信语音为证。1.录像主要内容是：2018年9月13日，马建梅说我们这些是一减就减两千，一减就减一千，我都没有为了一两百跟你伤神，有什么意思叫；张含说那这样的话，以后每个月7000，那押金要不要动呢；马建梅说押金不用变，什么时候拆，就做到什么时候，就是7000块钱，每一个月就按照转账，不用收钱了，转账有记录好。2.微信语音的主要内容是：2019年5月18日，马建梅说我不去提前一直做下去，南天的租金就一直都要交，你如果想享受免十二个月租金的话，你就，你这里十二月就去了差不多5万，4万8，你现在打7000元给我，我就可以去南天解约，如果不打的话我就不去南天解约，我跟你说，我就跟你奉陪到底。我们的合同还没有到期，我就减了三千三一个月，九月到现在，你看看这里就去了4、5万，南天那里又4万多5万，你就占了便宜差不多10万。你凭良心，这个月的租金7000元你什么时候打过来给我？后面几个月，就在押金顶过去就算了，是不是？等于大家没有拖欠，这样我就去南天解约，你已经拿了差不多10元的便宜了。麦亚添经质证，认为视频是麦亚添不知情的情况下被录下来，不确认是否进行过编辑、筛选，请法庭确认；对于微信语音的真实性、合法性无异议，但认为双方并未协商一致，且麦亚添让步的条件是张含需按照时间支付相应的租金及退还场地，但张含在协商后仍然拒绝支付租金，同时在张含承诺后没有按时交还商铺，导致麦亚添无法按时向南天公司交还商铺而无法享受南天公司减免部分租金优惠。麦亚添在诉讼中向一审法院申请财产保全，一审法院于2019年12月23日作出（2019）粤0105财保1066号民事裁定书，裁定冻结张含的银行存款170782元；或查封、扣押相应价值的财产。现该民事裁定书已移送执行。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷。麦亚添与南天公司签订了《南天市场商铺租赁合同》及麦亚添与张含签订了《租赁合同》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”对于涉案商铺的性质，一审法院向广州市规划和自然资源局查询结果为临时建筑，临时使用至2004年8月17日，在一审法庭辩论终结前麦亚添、张含双方未能提供主管部门已批准该临时建筑在期满后可以继续合法使用的证据。故麦亚添、张含双方签订的租赁合同应认定无效。本案争议焦点一为双方是否变更了第一部分租金，二为麦亚添是否有权要求张含支付2018年8月1日至2019年9月29日期间第二部分租金，三为张含应否向麦亚添支付2019年9月1日至9月29日期间第一部分租金。关于第一部分租金是否变更的问题。一审法院采纳张含的意见，认定麦亚添、张含双方自2018年9月起协商一致变更第一部分租金为7000元/月，理由如下：首先，张含提供了录像、微信语音为证，证明张含与麦亚添的妻子马建梅曾协商一致将租金调整为7000元/月。麦亚添虽认为录像存在编辑、筛选的可能，但未能提供证据予以证明。马建梅与麦亚添均在南天市场商铺经营生意，且有代麦亚添收取租金的习惯，故马建梅的意思表示可视为麦亚添夫妻双方的意思表示。其次，张含自2018年9月起至2019年4月以实际按7000元/月的标准向麦亚添支付第一部分的租金，麦亚添并未对租金金额提出过异议。麦亚添如认为张含每月少付租金3300元长达8个月而未提出异议，显然不符合常理。鉴于此，一审法院认定麦亚添、张含双方协商一致同意自2018年9月起变更第一部分租金为7000元/月。关于麦亚添是否有权要求张含支付2018年8月1日至2019年9月29日第二份租金的问题。一审法院认为麦亚添无权向张含主张第二部分租金，理由如下：一、麦亚添、张含双方签订的《租赁合同》约定“南天公司租金综合服务费、工商税务管理及水电费等由乙方支付，乙方需按每月1日至20日缴交南天公司租金及工商税务费及水电费等”，即第二部分租金由张含直接向南天公司支付，并非向麦亚添支付。麦亚添根据与张含签订的《租赁合同》获取的收益为第一部分租金，南天公司免除租金和管理费即第二部分租金没有减损麦亚添第一部分租金的收益；二、麦亚添并未向南天公司支付2018年8月1日至2019年9月29日第二部分租金，且南天公司已明确免除了2018年7月16日至2019年8月31日租金和管理费，即麦亚添的负担没有增加；三、张含提供的微信语音表明麦亚添同意南天公司免除租金、管理费的利益归于张含。故麦亚添要求张含支付2018年8月1日至2019年9月29日第二份租金缺乏依据，一审法院不予支持。关于张含应否向麦亚添支付2019年9月1日至9月29日期间第一部分租金的问题。一审法院认为，虽然麦亚添、张含双方签订的《租赁合同》无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，而张含实际占有使用案涉商铺至2019年9月29日，故麦亚添要求张含参照合同约定的租金标准支付2019年9月1日至9月29日期间第一部分租金有理，一审法院予以支持。经计算，该时间段第一部分租金为6766.67元【7000元/月×（29天÷30天）】。《租赁合同》无效，麦亚添应向张含退还保证金30000元。张含应向麦亚添支付2019年5月1日至2019年9月29日期间第一部分的租金为34766.67元【7000元/月×4个月+6766.67元】，张含同意保证金抵扣租金，故张含实际应向麦亚添支付的租金为4766.67元。麦亚添已提供南天公司出具的收款收据，证明其垫付了2019年9月的电费531元，一审法院予以采信，故张含应向麦亚添支付2019年9月的电费531元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起10日内，张含向麦亚添支付租金4766.67元、电费531元；二、驳回麦亚添的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3716元、保全费1374元，由麦亚添负担受理费3601元、保全费1331元，张含负担受理费115元、保全费43元。张含在本判决生效之日起10日内向一审法院缴纳受理费115元，向麦亚添支付保全费43元。本院二审期间，张含向本院提交发票以及银行回单照片，拟证明：南天公司已经将租赁保证金退还给麦亚添，也已经免除了其部分租金，因此麦亚添无权向张含主张该期间的租金。麦亚添质证称，确认已经收到了南天公司退还的租赁保证金。麦亚添并称：其与南天公司之间的租赁合同关系已经清结，南天公司也实际免除了其2018年8月1日至2019年9月29日期间的租金。张含称：其于2019年9月29日办理涉案商铺是经过南天公司同意的。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、双方是否对第一部分租金协商一致变更的问题；二、麦亚添诉请张含支付2018年8月1日至2019年9月29日期间第二部分租金应否支持；三、张含应否支付2019年9月11日至9月29日期间第一部分的租金。关于焦点一。根据本案查明的事实，双方合同约定麦亚添每月净收租金10300元（即第一部分租金），南天公司租金及相关费用（即第二部分租金）由张含向南天公司直接缴交。在合同履行过程中，张含按照上述约定方式履行交租的义务。但自2018年9月起至2019年4月止张含每月向麦亚添支付第一部分租金7000元。现张含主张双方对该租金标准协商一致予以变更，麦亚添不予认可。本院认为，其一，张含对其主张提供了2018年9月13日的录像、2019年5月18日微信录音等证据，在该录像、录音中麦亚添的妻子马建梅称“什么时候拆，就做到什么时候，就是7000块钱，每一个月就按照转账”“减三千三一个月”，一审法院结合马建梅有代麦亚添收取租金的习惯，故认定马建梅的意思表示可视为麦亚添夫妻双方的意思表示，并无不当。虽麦亚添提供了2019年5月18日麦亚添与张含的聊天视频主张麦亚添对该租金价格存在争议，但该视频系拍摄于双方发生纠纷之后，不足以反驳上述证据。其二，在上述长达八个月的合同履行过程中，并无证据证实麦亚添对该租金标准提出异议，显然不符合常理。综上，一审法院采信张含的主张，并无不当。关于焦点二。如上所述，双方对于租金缴纳方式的约定，表明麦亚添收取的租金实为其纯收益，现南天公司对于2018年8月1日至2019年9月29日期间第二部分租金予以免除，并不加重麦亚添的负担，也不损害麦亚添的利益。而且，张含提供的微信语音证据也表明麦亚添同意南天公司免除租金的利益可归于张含。因此，一审法院不予支持麦亚添的主张，并无不当。关于焦点三。虽麦亚添与南天公司签订解除协议约定双方之间合同于2019年8月31日解除，但同时亦约定麦亚添应在解除日前将标的物清空交还南天公司。故交还涉案房屋给南天公司系麦亚添的合同义务。张含上诉认为合同解除后麦亚添已失去对房屋的控制，缺乏依据。本案张含于2019年9月29日才搬离商铺，其称该行为经过南天公司的同意，但缺乏证据证明，不足以采信。综上，一审法院认为张含在该期间实际占用租赁物，应支付占用费，并无不当。至于张含二审提交的证据，证实南天公司退还了麦亚添的租赁保证金，对此，麦亚添予以认可。本院对该证据予以采信。综上所述，麦亚添、张含的上诉理由均不成立，应予驳回，一审处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6231元，由上诉人麦亚添负担2515元，张含共同负担3716元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年十二月十八日书记员  张 旭彭诗敏