河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终7936号上诉人（原审被告）：侯洪冰，男，汉族，1976年1月21日出生，现住河南省洛阳市西工区。被上诉人（原审原告）：洛阳市泽凯物业管理服务有限公司，住所地河南省洛阳市西工区九都路**院**楼**地下室。法定代表人：赵保安，总经理。委托诉讼代理人：郭丽红，河南广泉律师事务所律师，特别授权。上诉人侯洪冰因与被上诉人洛阳市泽凯物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初5817号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人侯洪冰与被上诉人洛阳市泽凯物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人郭丽红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。侯洪冰上诉请求：1、撤销河南省洛阳市西工区人民法院(2020)豫0303民初5817号民事判决中第一、第二项判决。2、请求判令被上诉人洛阳泽凯物业公司公布、返还其侵吞的归小区全业主所有的公共区域广告费及出租费,经法院办理提存,待香榭里阳光小区业主委员会成立后商讨决定该收益去向。3、请求判令泽凯物业归还属于香榭里阳光8号楼业主共有的地下室。4、判令洛阳市泽凯物业服务管理有限公司承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对上诉人侯洪冰与被上诉人泽凯物业公司是否存在物业服务买受合同关系,这一重大法律关系的重要证据的质证存在重大疏漏,未对原诉原告所有证据进行独立审核,而是全盘接受,对事实认定存在重大错误。一审法院判决书认定的:“泽凯物业向本院提交2008年4月30日《香榭里阳光小区物业服务接管通知》一份,以证明香榭里阳光小区的开发商洛阳市增凯房地产开发有限公司与泽凯物业重新签订物业管理委托合同，由泽凯物业接管香榭里阳光小区的物业管理服务收费等事务,该小区全体业主与原管理单位凯升物业签订的《香榭里阳光前期物业服务协议》继续有效”；“本院认为,物业服务企业与业主签订的前期服务合同对双方均具有约束力”,事实认定错误,严重违背国家相关法律相关规定,损害公民合法财产权!上诉人侯洪冰于2008年4月14日与洛阳市凯升物业服务管理有限公司签订《香榭里阳光前期物业服务协议》，2008年4月20日洛阳市凯升物业服务管理有限公司经营期限止,注销,上诉人侯洪冰与凯升物业服务管理有限公司物业服务买受合同自动终止。根据《物业管理条例》第六条:房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中,享有下列权利:（一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建立;（四)参加业主大会会议，行使投票权;(五）选举业主委员会成员,并享有被选举权;(六）监督业主委员会的工作;(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;(八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(九)监督物业共用部位、公用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;(十)法律、法规规定的其它权利。又根据《物权法》第七十六条:业主决定建筑区域内重大事项及表决权。下列事项由业主共同决定:(一）制定和修改业主大会议事规则;(二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;（六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其它事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据《中华人民共和国公司登记管理条例》第44条规定:“经公司登记机关注销登记,公司终止”,又根据《民法总则》第59条规定:“法人的民事权利能力和民事行为能力,从法人成立时产生,到法人终止时消灭”,2008年4月20日洛阳市经营期限止,公司注销,香榭里阳光业主与签有《香榭里阳光前期物业服务协议》买受合同的凯升物业公司的合同关系,因凯升物业公司经营期限止,自动终止!一审法院判决书认定的:“该小区全体业主与原管理单位凯升物业签订的《香榭里阳光前期物业服务协议》继续有效”,无视法律规定,枉法裁判!被上诉人一审所出示的“洛阳市增凯房地产开发有限公司委托洛阳市泽凯物业公司代管香榭里阳光小区物业协议”日期为2008年4月30日,此时,香榭里阳光小区已基本售罄，香榭里阳光小区真正的所有权人是占总建筑面积绝对多数的全体买房业主和拥有少量房源的洛阳市增凯房地产开发有限公司，香榭里阳光小区最大业主并非洛阳市增凯房地产开发有限公司，增凯房地产开发有限公司无权代表香榭里阳光全体业主去委托任何一家物业公司代管小区物业，该委托合同应认定无效,且上诉人作为所有权人之一并不知情,直到上诉人被被上诉人洛阳市泽凯物业以拖欠物业费之名起诉开庭，当庭才知道泽凯物业的存在，才知道是香榭里阳光小区开发商在2008年4月30日委托的泽凯物业代管小区物业,而上诉人也从未与被上诉人洛阳市泽凯物业公司签订物业服务买受合同!二、原审法院审判程序违法，本该体现法律公正严谨的判决书关键内容与事实完全相悖,任意捏造。根据《中华人民共和国民事诉讼法(2017修正)》第51条规定:“被告可以承认或者反驳诉讼请求,有权提起反诉”;根据《中华人民共和国民事诉讼法》第233条之规定:“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系,或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理";根据于2015年2月4日施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》:“被告在开庭时提出反诉,属于法庭辩论终结前，依法应予准许”等法规,上诉人侯洪冰做为一审被告,其反诉内容与一审本诉的诉讼请求具有相同法律关系及因果关系,依法享有原诉的反诉权。2020年7月23日傍晚5点45分左右，上诉人侯洪冰收到一审法院寄来:传票、《应诉通知书》及泽凯物业起诉侯洪冰拖欠物业费的起诉状各一份。一审法院传票显示:签发时间2020年7月22日;传唤事由:开庭;开庭时间为2020年8月27日上午10∶30。起诉状起诉时间为2020年6月1日。2020年8月27日上午10点，做为一审被告的上诉人侯洪冰准时到达西工区人民法院303室等待参加庭审。开庭前做为一审被告的上诉人侯洪冰依法向法官提交《反诉状》,且《反诉状》内容与原诉原告的起诉请求有直接关联，依法应当合并审理，但一审法官看都不看,直接口头驳回,不予受理，做为一审被告的上诉人侯洪冰坚持反诉,一审法官依然不予受理,态度粗暴,当时在场的其它香榭里阳光小区业主有目共睹。开庭后,一审法官再次拒绝一审被告侯洪冰的反诉请求,且未给出书面的《反诉不予受理裁定书》,法律程序错误,违法剥夺了上诉人侯洪冰依法享有的反诉权和公民有权依法维护个人合法财产不受侵害的权利，增加上诉人诉累及诉讼成本。上诉人侯洪冰在一审中,被迫接受不能反诉的事实,临时将《反诉状》涂改为《答辩状》。随后的庭审中,一审法官当庭告知:该案使用“小额诉讼程序,一审终审，不能上诉”，有庭审记录为证,有旁听人员(香榭里阳光业主）可证。2020年9月25日,上诉人侯洪冰收到一审法院判决书,判决书显示:“本院于2020年8月27日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理”。一审法院公开审理时,法官当庭明确告知原诉案件“适用小额诉讼程序”,判决书却显示“适用简易程序”;另外,2020年8月27日,明明是一审法院就上诉人原诉案件的“开庭日期”,怎么就变成了一审法院判决书所说的原诉案件的“立案日”了?三、一审法官庭审过程明显言行不端,偏袒被上诉人。一审法院判决书显示:“侯洪冰向本院提交照片若干张,以证明泽凯物业未尽到其职责。泽凯物业质证时称关于房顶漏水需要动用维修基金,以修理该栋楼的房顶，但侯洪冰未缴纳维修基金,致使该栋楼的维修基金不能使用,故侯洪冰的辩称不能成立。侯洪冰承认其维修基金未交,但不认可泽凯物业的说法”。事实是,上诉人侯洪冰提供的三十余张照片显示内容为:小区电梯不做年检;业主共有地下室被改造出租给海王渔具店为物业谋利,致使业主电动车十几年露天风吹雨淋停放堵塞小区仅有的一条通道,也是仅有且不达消防要求宽度的、消防通道;垃圾、杂物长期堆积,公共区域墙黑地脏;小区外墙、楼梯间电梯内布点满各类广告;消防栓箱破碎不堪;上诉人家中因楼顶漏水近十年已经没有一个房间的房顶窗户阳台是好的,房顶墙面墙台乳胶漆大面积剥落,卫生间吊顶满是漏水污垢,浴霸被烧,更换的浴霸再次布满漏水污垢。一审庭审中,一审法官不是对上诉人提供的照片证据进行认真分类审查,做好证据审核工作,以保障事实认定清楚、判决内容的合法公正，而是在听到被上诉人说,上诉人没有缴纳维修基金所以不修房顶后,不顾正在进行的庭审程序,当庭开展说服工作劝上诉人“交了吧”,一审法官明知《物权法》第七十条对公共区域有明确规定,明知楼顶为公共区域，不属于上诉人侯洪冰专有,归业主共有,公共楼顶的修缮并不只针对某一业主，对此一审法官避而不谈，放弃庭审法官该履行的法定职责，主动帮被上诉人泽凯物业当起了说客，其行为完全不符合一个人民法官庭审中应有的形象,要知道这是在正式开庭，不是在调解，且明知单个业主维修基金的缴纳与否，并不能成为物业不为其它业主服务的理由,一审法官避重就轻,厚此薄彼!香榭里阳光小区2014年实施的物业费涨价,并未得到小区二分之一以上业主签字同意,竟然就能拿到西工区物价办公室的审批文件?涨物业费一定是因为服务升级,但所谓的服务不要说升级了,根本就是十几年如一日的脏、乱、差，有名无实。十几年来,不见物业搞维修,只见物业要求香榭里阳光小区业主数次“被要求补签字”,涉及内容均为动用维修基金,物业言称维修项目已经完,要知道维修基金的使用是先立项目,业主签字同意，才能动用,项目才能施工,物业套空业主维修基金的司马昭之心太过明显。维修基金是房子过了保修期仅有的“养老金”,看到维修基金所剩余额不多,香榭里阳光小区物业服务又有名无实,混乱不堪,小区维修基金处于无人监管状态,业主们也多次努力想要成立业主委员会,次次受阻不能成立,上诉人不敢再去缴纳维修基金,只盼业主委员会早日成立,有人监督,再行缴纳,使维修基金真的可以用在该用的地方。十几年来,小区环境脏乱差,安保形同虚设、小偷进出自由,盗窃案频发,丢电动车、电瓶如同家常便饭,更有甚的入室盗窃,人心惶惶,而小区又没有监控设施,物业对业主反应的情况和业主的损失视而不见,真正是“全心全意坑业主,挖空心思为捞钱”,造成业主拒交物业费频发,物业又以不给充水电卡对不缴纳物业费的业主们进行胁迫,迫使业主就犯,很多时候,业主不得不和物业公司吵架才能充到水电,迫于无奈业主们只能拿起法律赋于的权利“拒交物业费来促使物业提高服务质量”,终是无果。面对物业不做为,业主积怨累累,数年来大批业主都因拒交物业费被起诉。光是2020年8月27日香榭里阳光小区被通知开庭的业主就有七家之多,主审法官均为法官李红颖。一审法院在错误的认定香榭里阳光小区业主与洛阳市泽凯物业公司有物业服务合同关系的基础上,在审理和判决过程,对物业服务瑕疵避重就轻,错上加错的做出无视业主损失、业主权益,有利被上诉人的判决结果。综上所述，一审法院严重程序违法,事实认定错误,导致实体判决不公,让法律丧失公信力,请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益,让长期饱受物业困扰的香榭里阳光小区业主看到正义的曙光。也恳请上级法院法官能百忙之中抽空实地走访和业主们坐谈，了解实情，以做出公正判决，解业主多年困扰。洛阳市泽凯物业管理服务有限公司答辩称：1、答辩人是香榭里阳光小区的合法物业公司，与上诉人侯洪冰之间存在物业服务法律关系；2、上诉人上诉内容不属于本案审理范围，上诉人的请求不成立；3、上诉人拖欠物业费事实清楚，一审法院判决支付正确。综上，上诉人作为业主，多年来不支付任何物业、水费用，违背社会诚信，违反合同义务，一审法院判决其支付拖欠费用，判决正确。请二审法院公正审理，依法驳回上诉人的上诉请求。洛阳市泽凯物业管理服务有限公司向原审法院提出诉讼请求：1、要求被告支付拖欠的物业费、垃圾费（暂计算至2020年5月为17619.2元、413元，合计18032.2元）；2、要求被告按照欠费总额日千分之五的标准支付2009年4月至付清款项期间的违约金（暂计算为16454元）；3、本案诉讼费用由被告承担。原审法院认为：物业服务企业与业主签订的前期服务合同对双方均具有约束力。泽凯物业向本院提交2008年4月14日，王丽娜代侯洪冰与凯升物业签订了《香榭里·阳光前期物业服务协议》等，以证明侯洪冰购买位于香榭里阳光8号楼4-1602号房，房屋面积152.54㎡，物业费每月0.7元/平方米，缴费时间为每月1日至10日期间。泽凯物业向本院提交2008年4月30日《香榭里·阳光小区物业服务接管通知》一份，以证明香榭里·阳光小区的开发商洛阳市增凯房地产开发有限公司与泽凯物业重新签订物业管理委托合同，由泽凯物业接管香榭里·阳光小区的物业管理服务收费等事务，该小区全体业主与原管理单位凯升物业签订的《前期物业服务协议》继续有效。泽凯物业向本院提交《香榭里·阳光楼栋：8#预算分摊详情》复印件一份，以证明侯洪冰所购房屋爱琴阁8#4单元1602房实际面积为151.3㎡。泽凯物业提交2014年7月14日洛阳市西工区物价办公室的《关于批复物业公司收费标准的通知》，2015年6月24日洛阳市西工区物价办公室的西价办【2015】23号文件一份，以证明香榭里·阳光小区的物业服务费用2014年8月1日之前为每月0.7元/㎡，2014年8月1日至2015年6月30日期间为每月1.05元/㎡，2015年7月1日至今为每月1元/㎡。泽凯物业向本院提交《免物业费证明》复印件一张，以证明8-4-1602房屋自2008年4月14日至2009年4月13日期间的物业费全部由增凯地产支付。后侯洪冰未再缴纳物业费。则侯洪冰还应向泽凯物业缴纳2009年4月14日2014年7月31日物业费6672.33元（151.3×0.7×63），2014年8月1日至2015年6月期间的物业费1747.5元（151.3×1.05×11），2015年7月至2020年5月的物业费8775.4元（151.3×1×58）。以上共计17195.23元。关于城市生活垃圾处理费，泽凯物业提交有关文件，以证明2017年1月前，每户每月生活垃圾费为2元，2017年1月至今每户每月调整为5元，则侯洪冰应向泽凯物业缴纳2009年4月至2016年12月期间城市生活垃圾处理费184元；2017年1月至2020年5月期间的城市横祸垃圾处理费200元。以上共计384元。侯洪冰向本院提交照片若干张，以证明泽凯物业未尽到其职责。泽凯物业质证时称关于房顶漏水需要动用维修基金，以修理该栋楼的房顶，但侯洪冰未缴纳维修基金，致使该栋楼的维修基金不能使用，故侯洪冰的辩称不成立。侯洪冰承认其维修基金未交，但不认可泽凯物业的说法。侯洪冰自2008年即办理了房屋交付手续入住案涉房屋并享受物业服务，其理应支付相应的物业服务费用及城市垃圾处理费。但关于侯洪冰辩称的几点理由，虽然证据不充分，但说明泽凯物业的物业服务未达到部分业主的满意，还有继续提升的空间，本院酌定侯洪冰向原告缴纳自2009年4月14日至2020年5月期间的物业费16000元及自2009年4月14日至2020年5月期间的城市生活垃圾处理费384元。关于泽凯物业主张的违约金，其并未举证证明实际损失，故对违约金的主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、限被告侯洪冰于本判决生效后十五日内向原告洛阳市泽凯物业管理服务有限公司支付自2009年4月14日至2020年5月期间的物业费共计16000元；二、限被告侯洪冰于本判决生效后十五日内向原告洛阳市泽凯物业管理服务有限公司支付自2009年4月至2020年5月期间的城市生活垃圾处理费384元；三、驳回原告洛阳市泽凯物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如被告侯洪冰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取331元，由被告侯洪冰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人侯洪冰提交证据如下：1、提交2008年4月14日乙方是王丽娜(代侯洪冰签署)，甲方是凯升物业管理有限公司的香榭里.阳光前期物业服务协议一份，证明我与凯升物业管理有限公司签订的一个服务协议，跟泽凯物业没有签订任何服务协议；2、第二份证据是洛阳市凯升物业公司于2008年4月14日出具的免物业费证明一份，证明我方是和凯升物业有物业服务合同关系，与泽凯没有关系。被上诉人洛阳市泽凯物业管理服务有限公司质证意见如下：第一，我们认为以上两份证据都不是新证据，在一审时我方已经提交该协议。第二，泽凯公司对于前期物业服务协议是与凯升签订的事实我们从来就没有回避过。我们在起诉状包括我们在上诉答辩当中也都提到这个事实，由于凯升公司在2008年4月注销了工商登记，泽凯公司才进驻小区，接管小区的物业管理，因此对方提交的物业协议并不能否认与泽凯公司的物业服务关系。三、上诉人所享受的一年物业服务费是泽凯公司接管物业之后给予的优惠，证明泽凯公司承继了凯升公司的合同义务，印证了双方之间存在物业管理关系。被上诉人洛阳市泽凯物业管理服务有限公司提交证据如下：我方提供西工区人民法院（2020）豫0303民初5816号和5820号民事判决书。证明人民法院生效判决书，已认定泽凯公司对香榭里阳光小区的物业管理身份，也认定凯升公司与业主所签合同实际的履行方为泽凯物业公司，证明泽凯公司与侯洪冰之间存在物业服务合同关系。上诉人侯洪冰质证意见如下：判决书不能证明泽凯物业与我们业主有服务关系，而且这些被告我们也都见过，他们正在上诉。这个也跟我的案子没关系。本院认定的事实与原审法院认定的事实相一致。本院认为：本案系洛阳市泽凯物业管理服务有限公司主张要求侯洪冰支付拖欠的物业费、垃圾费以及违约金所产生的争议，根据该主张，本案为物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。根据上述规定，原审法院根据洛阳市泽凯物业管理服务有限公司在案涉小区提供物业服务的状况，部分支持其要求业主支付相应物业费等费用的主张，符合规定。另外，关于本案适用程序问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百八十条第一款规定：“因当事人申请增加或者变更诉讼请求、提出反诉、追加当事人等，致使案件不符合小额诉讼案件条件的，应当适用简易程序的其他规定审理”。根据该规定，原审法院根据案情将本案由小额诉讼程序转换为简易程序进行审理，并无不当。综上所述，侯洪冰的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费210元，由上诉人侯洪冰负担。本判决为终审判决。审判长 翟 涛审判员 胡豫勇审判员 张予洛二〇二〇年十二月十一日法官助理白璐书记员闫飞