安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终2995号上诉人（原审被告）：芜湖闵乐汽车制造有限公司，住所地安徽省南陵县经济技术开发区。法定代表人：曹务国，该公司总经理。委托诉讼代理人：周宏，安徽皖陵律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南陵鹏程机械制造有限公司，住所地安徽省南陵县经济技术开发区。法定代表人：黄晓叶，该公司执行董事。委托诉讼代理人：童刚，安徽籍山律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱盟，安徽籍山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汪涛，男，汉族，住安徽省南陵县。上诉人芜湖闵乐汽车制造有限公司（以下简称“闵乐公司”）因与被上诉人南陵鹏程机械制造有限公司（以下简称“鹏程公司”）、汪涛房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省南陵县人民法院（2020）皖0223民初2045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。闵乐公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判其租赁合同剩余租金为256286元；2.一、二审诉讼费由鹏程公司、汪涛承担。事实及理由：1.本案双方签订的租赁合同系无效合同，一审法院未予考虑。本案租赁合同签订之前至诉讼之日，鹏程公司的不动产仍然处于南陵县人民法院查封状态，人民法院的查封虽然暂未改变不动产的所有权，但执行查封显然限制了不动产的所有权，在法院查封期间，未明确取得执行法院许可的前提下，实施有可能影响案件执行的行为均是法律不许可的。2.即使认定双方租赁合同有效，双方租赁合同至2020年元月份已经实际解除，之后的房租不应承担，应当由实际承租人汪涛或宝琪扬晨公司承担。一审期间，其提交了与南陵县经济开发区签订租赁合同以及搬迁期间的一系列接处警记录，证明其已实际完成搬迁，目前遗留在鹏程公司厂房的物品是另一承租人宝琪扬晨公司的物品，该物品被人民法院查封，一审法院以上述物品仍在房屋内，所以合同没有解除，应当继续履行，与事实不符。3.鹏程公司拖欠巨额水费，致使该宿舍楼未能使用，相应租金应当核减。4.疫情期间，其并未实际使用厂房，租金应减免，一审法院未考虑。鹏程公司辩称，闵乐公司上诉事实及理由不能成立，请求法院驳回其上诉请求。1.闵乐公司认为双方所签的租赁合同属于无效合同，没有法律依据，虽然其房屋被法院查封，但并没有限制其对外使用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，租赁房屋如果被司法机关或行政机关依法查封，导致租赁合同无法使用的承租人可以解除合同，根据该司法解释规定，被法院查封房屋对外出租的合同为有效合同，如果影响承租人使用，可以解除，本案闵乐公司承租后，并未影响使用，其也多次表示获取的租金收入将用于清偿法院的执行案件。2.闵乐公司认为租赁合同已于2020年元月份实际解除，没有依据。其在租赁过程中没有任何违约行为，同时也未收到闵乐公司的解除通知书，闵乐公司认为合同已经通知解除没有依据，其在与闵乐公司签订合同前，已经通过法院确认解除了与宝琪扬晨公司之间的租赁合同，无实际承租人，其只是根据合同相对性的原则向闵乐公司主张权利。闵乐公司将厂房部分搬迁到经开区标准化厂房，但没有向其交付房屋，无论房屋内的物品是谁的，闵乐公司均有义务向其返还并腾空租赁房屋的义务，在该义务没有完成、合同未解除前，闵乐公司应当支付房租。法院查封宝琪扬晨和汪涛的物品与本案无关，也不是不能腾空的依据。3.闵乐公司认为不应承担宿舍楼的租金不符合合同约定，双方签订租赁合时明确约定，所产生水电费由承租方自行解决，闵乐公司明知宿舍没水，仍同意承租，现又以没水不能实现合同目的为由要求减少租金，不符合双方合同约定。4.闵乐公司要求减免租金没有依据，闵乐公司在2020年元月份已经搬迁到开发区标准化厂房生产，已经不再租赁房屋内生产了，因闵乐公司内部矛盾，导致房屋未能腾空，不论是否有疫情影响，案涉房屋都不是闵乐公司生产的地方。请求驳回上诉，维持一审法院判决。汪涛未作答辩。鹏程公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令闵乐公司、汪涛立即支付其租金1630080元；2.该案诉讼费用由闵乐公司、汪涛承担。一审法院认定事实：2019年4月29日，鹏程公司与闵乐公司签订了一份《厂房租赁合同》，双方约定鹏程公司将厂房4间共计9740平方米、宿舍楼1号楼第5层及两间门面、门卫室、地磅等房屋和设备租赁给闵乐公司使用，年租金合计1065040元，租赁期限为两年，自2019年5月1日起至2021年4月30日止，合同签订生效后，闵乐公司应付清一年租金1065040元，以后每年需提前一个月支付下一年租金。合同签订后，闵乐公司至今仅支付500000元租金，尚欠租金1630080元，其曾与鹏程公司协商解除合同，但至今未达成协议。鹏程公司多次催讨房租未果，遂诉至该院。一审法院另查明，2016年10月14日，鹏程公司与芜湖宝骐扬晨特种车辆有限公司（以下简称宝骐公司）及第三方签订《房屋租赁三方协议》，约定鹏程公司将其公司内钢砂车间北面厂房4780平方米及钢砂车间以外对面空厂区出租给宝骐公司使用，租期自2016年10月15日起至2017年5月4日止，后延期至2020年9月30日止。因宝骐公司在租赁期间将其承租的厂房转租给了自称与其合作的闵乐公司，2019年4月3日，鹏程公司书面通知宝骐公司，要求现使用厂房的闵乐公司立即停止生产，厂房里的设备和车辆在4月30日前搬出厂房。如要继续生产，须和鹏程公司另签协议。鹏程公司还于同日下达解除合同通知给宝骐公司。其后，厂房由闵乐公司使用。宝骐公司遂诉至法院要求鹏程公司继续履行三方租赁协议。一审判决驳回其诉讼请求，宝骐公司不服提出上诉，二审于2019年12月25日判决维持原判。闵乐公司在租赁鹏程公司厂房期间，与安徽南陵经济开发区管委会（以下简称开发区管委会）签订《南陵经济开发区标准化钢构厂房租赁合同》，合同约定开发区管委会出租钢结构厂房2732.8平方米给闵乐公司使用，租赁期限自2019年9月6日起至2024年9月5日止。闵乐公司于2020年1月曾将部分物品搬离租赁房屋。汪涛（丙方）因与闵乐公司（丁方）及该公司二股东曹务国（甲方）、徐世华（乙方）之间就闵乐公司股权存在争议，经开发区管委会和开发区派出所共同协调，三方当事人于2019年12月11日自愿达成协议：1、在甲乙丙三方签订合作协议时丙方以宝骐的设备及材料入股闵乐公司，丙方同意按照甲乙丙三方确认的宝骐公司2018年库存统计的设备材料清单，由闵乐公司补齐返还给丙方，一周内补齐，如未补齐，按清单价格补偿；2、本协议签订之日起，丙方同意将鹏程公司厂房大门放开，同意甲乙方将不在清单上的物品搬走。丙方不得再行实施阻碍大门行为；3、甲乙方同意将闵乐公司租赁的鹏程公司厂房继续租赁到股权诉讼案件一审判决，如法院判决丙方拥有闵乐公司的股份，由闵乐公司承担从本协议签订日期到一审判决期间的房租，如法院判决丙方不拥有闵乐公司股份，丙方承担从本协议签订日期到一审判决期间35%的房租。一审判决后的房租由丙方个人承担。2019年11月19日，曹务国、徐世华诉至该院要求解除其二人与汪涛于2018年11月22日签订的《合伙协议书》。该院以（2019）皖0223民初5046号案立案审理后，通过南陵县市场监督管理局备案登记查明闵乐公司于2018年6月8日注册成立，法定代表人曹务国，公司认缴注册资本2166万元，股东曹务国、徐世华于2018年6月7日分别出资1299.6万元、866.4万元，分别持股60%、40%。汪涛系宝骐公司大股东，该公司在南陵县经济开发区租用厂房从事生产经营。2018年11月22日，曹务国、徐世华与汪涛签订《合伙协议书》，约定同意共同合伙成立和经营闵乐公司，公司注册资金为2166万元，曹务国、徐世华、汪涛三人以现金分别出资974.7万元、433.2万元、758.1万元，分别占股45%、20%、35%，由汪涛担任执行董事、法定代表人，并依法登记。协议签订后，三人用宝骐公司租赁的厂房、自身的机械、设备作为闵乐公司的厂房、机械、设备从事生产经营，自闵乐公司生产经营一段时间后，三人开始产生矛盾，并越来越尖锐。在该院（2019）皖0223民初5046号案起诉之前，汪涛曾将曹务国、徐世华诉至该院要求解除案涉协议等，之后撤诉。2020年3月5日，该院（2019）皖0223民初5046号案经该院判决解除曹务国、徐世华与汪涛于2018年11月22日签订的《合伙协议书》。该判决现已生效。一审法院认为，鹏程公司与闵乐公司签订《厂房租赁合同》系双方真实意思的表示，该合同不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。双方应当按照合同约定履行合同义务。但鹏程公司履行其出租义务后，闵乐公司至今未全部履行房租支付义务。故鹏程公司请求合同相对方闵乐公司支付欠付房租于法有据，应当予以支持。汪涛虽然与闵乐公司及其股东之间存在有关房租支付的约定，但在该案中，其并非鹏程公司所签《厂房租赁合同》的合同相对方，且鹏程公司也未参与汪涛与闵乐公司及其股东之间的房租支付约定，故汪涛无需在该案中承担合同给付义务。闵乐公司辩称其承租的厂区无自来水供应致宿舍楼未实际使用，且其于2020年1月已全部搬离房屋，双方租赁关系已实际解除，因而不应当支付房租，该院认为，双方至今未协议解除合同，且其并未向该院提交证据证明上述主张，应由其承担举证不能的法律后果，故对该辩解意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、芜湖闵乐汽车制造有限公司于该判决生效之日起五日内向南陵鹏程机械制造有限公司支付房屋租金1630080元；二、驳回南陵鹏程机械制造有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9735元，由芜湖闵乐汽车制造有限公司负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。经查阅原审卷宗、询问当事人，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，二审应当围绕争议的部分进行审理。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，鹏程公司与闵乐公司签订《厂房租赁合同》，系双方真实意见表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，虽然鹏程公司出租的厂房被法院查封，但并未影响闵乐公司使用，闵乐公司以此主张租赁合同无效，于法无据。双方《厂房租赁合同》约定租期自2019年5月1日至2021年4月31日，租期两年，虽然闵乐公司将部分物品搬离租赁厂房，并与南陵经济开发区管委会另签订厂房租赁合同，但其与鹏程公司的租赁合同并未到期，闵乐公司亦未与鹏程公司协商提前解除合同，双方租赁合同仍然存续，租赁合同约定，每年租金1065040元，每年提前一个月支付下一年租金，至起诉前，闵乐公司仅支付500000元租金，鹏程公司要求闵乐公司支付剩余租金1630080元，符合合同约定。鹏程公司与闵乐公司签订租赁合同前，已与宝琪扬晨公司解除租赁合同，汪涛、宝琪扬晨公司、闵乐公司曾因合伙发生纠纷，汪涛、宝琪扬晨公司部分物品滞留案涉租赁厂房，系合伙内部问题，闵乐公司不能以此对抗鹏程公司不予支付租金。闵乐公司自愿签订租赁合同，且实际使用案涉厂房，亦未举证证明其使用期间就宿舍楼用水问题向鹏程公司提出异议，现其以此为由主张合同目的不能实现，要求减免租金，一审法院未予支持，并无不当。闵乐公司于2020年1月份搬至南陵经济开发区管委会标准化厂房生产，未再实际使用案涉厂房，其以疫情为由要求减免租金，没有依据。综上，闵乐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17164元，由上诉人芜湖闵乐汽车制造有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 肖 珍审判员 王利民审判员 陈 勇二〇二〇年十二月二十四日法官助理江群书记员冯杨艳附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。