河北省迁西县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0227民初1885号 原告:迁西县嘉兴物业服务有限公司，住所地：河北省迁西县城关喜峰路，统一社会信用代码：911302277808419695。 法定代表人：刘开莲，女，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王倩，女，该公司办公室文员。 委托诉讼代理人：李负洁，男，河北李宗满律师事务所律师。 被告：冯春桥，男，1976年10月3日出生，汉族，住迁西县。 原告迁西县嘉兴物业服务有限公司（以下简称嘉兴物业公司）与被告冯春桥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉兴物业公司的委托诉讼代理人王倩、李负洁到庭参加诉讼，被告冯春桥经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告嘉兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院确认原告为迁西县丰泽家园住宅小区一号供冷暖机房更新麦克维尔机组蒸发器、维修水源热泵而垫付的费用439900元，并由被告给付原告为维修一号供冷暖机组垫付费用1178.85元；2.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：从2005年5月份开始，唐山华盈房地产开发有限公司投资建设迁西县丰泽家园住宅小区。其中该小区一号供冷暖机房及其设备、设施属于共用部位，该共用设施设备供应本小区内1-12号住宅楼及该区域外底商的供冷暖。 -2- 2006年5月30日，原告与唐山华盈房地产开发有限公司签订一份《丰泽家园前期物业服务合同》，按该协议约定原告依法取得了迁西县丰泽家园住宅小区物业管理和服务的权利。2007年7月由唐山市物价局价格成本调查队对丰泽家园小区水源热泵中央空调运行成本进行测算并出具报告，2007年唐山市物价局出具中央空调供热、供冷价格批复。2017年7月份，原告发现该住宅小区一期供冷暖设备出现故障，蒸发器磨损严重，需要更新蒸发器并大修空调机组。原告按程序向住宅小区住户告知更换空调蒸发器、机组维修通知、向县住建局、栗乡街道办提出书面报告。该住宅小区一号机组供应冷暖范围内的482户住户中仅有少数业主同意使用住宅专项维修资金，其余业主不同意使用住宅专项维修资金，导致住房公共维修资金管理部门无法按程序审批动用公共维修资金。2017年冬季供暖前，小区部分住户向迁西县人民政府信访，要求县政府解决供暖事宜。2017年11月16日，县政府组织召开丰泽小区动用维修资金修缮空调机组调度会，决定由原告先行垫付修缮费用，修缮是否动用维修资金，事后通过司法途径予以解决。此后，原告通过告知、招标、签订合同等途径，垫资更新了两台麦克维尔机组蒸发器并维修水源热泵机组并通过验收，其中麦克维尔机组蒸发器更新、运费及吊装费319000元，水源热泵机组维修120900元，合计439900元。设备更换、维修完毕并经验收后，2018年4月11日，原告书面通知丰泽家园1-12号及其该区域底商全体业主再次征询业主意见，是否同意使用“住宅专项维修资金”仅一户业主签字同意。原告认为，丰泽家园住宅小区的供冷暖设备、设施属于该住宅小区的公共部位和共用设施、设备，对于该公共部位和共用的设施、设备的维修费用应当由该小区住宅公共维修资金中支付，但小区业主拒绝使用维修基金，原告为保证供暖，原告垫付了维修一号供冷暖机组的费用，因此 -3- 被告应当按照其专有部分面积占建筑物面积的比例计算应向原告支付的费用。依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十九条，特向人民法院提出诉讼，请依法裁决。 被告冯春桥庭后提交答辩状，辩称：我方与嘉兴物业公司关于中央空调机组维修纠纷一案，完全是由于嘉兴物业公司产权不明、财务不清造成的。一、购买合同上并未写明空调机组归我方所有，2006年嘉兴物业公司与我方有约定，即空调供热、供冷机组归建设单位所有，后期即便发生变更，嘉兴物业公司从未履行告知义务，也未与我方签订变更协议。二、如果机组设备归我方所有：1、按照规划设计是否为1-7号楼机组设备，为何供1-12号楼。2、该机组供1-7号楼正常使用两年后接入8-12号楼，当时开发商并未告知我方买的为二手设备，也未进行成本核算、折旧，当时就已经侵占了业主利益，由于机组超限运行造成设备破坏，使用年限都不一样，不应支付一样的维修费用。3、业主使用空调费包含两部分：一是向物业缴纳的费用，二是室内机组运行费用。这两部分相加是业主承担的费用，均是运行成本，高于嘉兴物业公司收取的每平米26元。嘉兴物业公司收取的供暖、制冷费用后，还向业主收取空调电费，这部分电费主要用途是什么，业主交的是供暖、制冷费，业主不应承担电费。4、十多年来嘉兴物业公司从未敢于向业主公布财务收支账目，事实上嘉兴物业公司是将其作为自己的经营性资产进行管理的，一直是自行管理收支账目，其财务收支状况及成本核算事宜从未向业主公开，若有盈余必须说明去向，否则构成犯罪，应依法追究。我方主张：一、依法理顺空调机组产权关系后，嘉兴物业公司与业主修订物业管理服务合同，通过合同约定双方权利义务。二、查明嘉兴物业公司历年收入、合理性支出、债权及资金盈余情况。三、嘉兴物业公司收取的供暖、制冷费用应包括空调电费，嘉兴物业公司再次 -4- 向业主收取空调电费属于侵占业主利益。 原告嘉兴物业公司围绕诉讼请求向法庭提交如下证据：证据1、唐山华盈房地产开发有限公司出具的证明，证明该小区供冷、供暖设备属于公用设备设施。证据2、丰泽家园前期物业服务合同及业主公约，证明原告具有管理该物业小区服务的权利，并证实案涉供冷、供暖设备属于业主共有。证据3、迁西县嘉兴物业管理有限公司丰泽家园小区水源热泵中央空调供暖、供冷价格成本监审报告，证明经唐山市价格成本调查队调查报告显示该小区的收费费用不包含大修。证据4、唐山市物价局批复一份，证明该小区水源热泵中央空调经物价部门批准收费，其中供热价格为18元/平方米、供冷价格为8元/平方米。证据3、证据4综合证明供冷暖费组成成本中不包含这次中央空调维修的费用，只包含基本日常维护费用。证据5、供暖事项告知书二份、通知一份，证明2017年10月1日街道办丰泽社区居委会对供暖设备维修方案制定的两项方案，望业主尽快做出决定，以及本案原告分别于2017年9月7日、2017年11月2日发出的通知，望该小区业主同意使用维修基金的签字，若不能按期签字，由原告垫付水源热泵中央空调的维修费用。证据6、迁西县嘉兴物业服务有限公司关于丰泽家园一期供冷暖设备更新、改造运作过程中有关情况的报告，证明为了尽快维修供冷暖设备，原告向住建局、栗乡街道办书面反映了这次运作过程的运作方法、面临的问题、业主的态度、目前的状况等详细情况，进一步证明原告起诉被告前已经进行了告知、通知义务。证据7、2017年11月16日，迁西县栗乡街道办事处通知一份，证明该通知告知原告按县政府召开的“关于丰泽小区动用维修基金修缮空调机组的调度会”精神，立即进行修缮，并由原告先行垫付维修费用。证据8、三家空调机组维修报价单，证明原告通过对比三家报告单的报价，从中选择了清华同方公司对机组 -5- 进行维修。证据9、迁西县丰泽家园壹期机房更新合同及壹号机房热泵机组应急修理合同一份，证明原告与清华同方人工环境有限公司签订了壹期机房更新合同（价款319000元）以及签订了壹号机房热泵机组应急修理合同（120900元），合计439900元。证据10、压力容器产品质量证明书一份，证明原告更换的干式蒸发器质量合格。证据11、丰泽家园1号机房大修竣工验收报告一份，证明原告更换的干式蒸发器达到验收标准。证据12、北京增值税普通发票一份，证明原告更换的干式蒸发器及各项维修费用共计439900元。证据13、2018年4月11日原告向1-12号楼业主及底商业主发布的通知一份，证明原告更换设备后需要动用维修基金，同意使用的业主应当签字确认。证据14、本案中的业主房屋测绘图、供冷暖费收据及丰泽家园小区一期1-12号楼房屋测绘图，证明案涉机组供冷暖的总面积为56053.59平方米，冯春桥实际建筑面积为150.21平方米（房屋面价109.85平方米，阁楼40.36平方米）。证据15、迁西县人民法院（2019）冀0227民初1427号民事判决书、唐山市中级人民法院（2020）冀02民终2962号民事判决书，证明原告向迁西县人民法院就案涉维修费用（即本案同种同类同事由案件）向迁西县人民法院提起民事诉讼，迁西县人民法院已对此类案件作出判决，且唐山市中级人民法院维持了迁西县人民法院的判决，现判决书已经生效。 被告冯春桥为提交证据。 被告冯春桥经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃当庭享有的举、质证权利，根据当事人陈述及提交的证据，本院经审理认定如下事实：唐山华盈房地产开发有限公司于2005年投资建设了迁西县丰泽家园住宅小区，并投资建设了该小区的物业用房及相应供冷、供热设施设备，其中案涉一号供冷、供暖机房及其设备、设施为该小区第1-12号住宅楼及1-26号底 -6- 商供冷、供暖。2006年5月30日，原告嘉兴物业公司与唐山华盈房地产开发有限公司签订《丰泽家园前期物业服务合同》，约定唐山华盈房地产开发有限公司选聘原告为丰泽家园小区提供前期物业管理服务，合同期限自2006年6月1日起至业主委员会成立止。2007年7月23日，唐山市价格成本调查队根据原告的申请对丰泽家园小区水源热泵中央空调供暖、供冷价格成本进行测算审计，出具了唐价成监字（2007）6号《成本监审报告书》，监审结果载明：“（一）总成本：4、维修费35000元。（二）单位成本：供暖、供冷单位成本=供暖、供冷期总成本/额定供暖、供冷面积=1411074.02元/60000平方米=23.52元/平方米，其中供暖单位成本16.6元/平方米；供冷单位成本6.92元/平方米。”并在运行成本测算表中写明：“维修费35000元，此项为日常维护，中修、大修由公共维修基金中支出。”2007年9月19日，唐山市物价局出具《关于迁西嘉兴物业公司中央空调供热供冷价格的批复》，决定原告中央空调供热价格18元/平方米，供冷价格8元/平方米。2017年7月，原告发现该住宅小区1-12号楼房及该区域底商供冷、暖设备出现故障，向小区住户书面告知更换空调蒸发器，机组维修的事项，并向迁西县住建局、栗乡街道办发出书面的丰泽家园一期供冷、暖设备更新改造运行报告。因案涉一号供冷、供暖机房及其设备、设施范围内只有部分业主同意使用住宅专项维修基金，因此住房公共维修基金管理部门未能审批动用公共维修基金。2017年冬季供暖前，小区部分业主向迁西县人民政府信访要求政府解决供暖事宜。2017年11月16日，县政府组织召开丰泽小区动用维修基金修缮空调机组调度会，决定由原告先行垫付修缮费用，修缮是否动用维修基金，事后通过司法途径解决。此后原告通过告知、招标、签订合同等途径，垫资更换了两台机组蒸发器，维修了水源热泵，费用合计439900元。2018年4月11日，原告 -7- 书面通知了丰泽家园1-12号及该区域底商全体业主，再次征询意见是否同意使用“住宅专项维修基金”，但仍未获得大部分业主同意，未能使用住宅专项维修基金。经查，案涉一号供冷、供暖机房及其设备、设施范围内业主共计482户，该设备、设施范围内总建筑面积56053.59平方米，被告冯春桥购房建筑面积为150.21平方米。 本院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。本案中，案涉供冷暖机房及其设备、设施供应本小区内1-12号住宅楼及该区域外底商的供冷暖，故该区域内的业主对案涉供冷暖设施设备享有权利，承担义务。根据唐山市价格成本调查队作出的《成本监审报告书》确定案涉设施供暖、供冷成本为每平方米23.52元，在运行成本测算表中明确写明维修费为日常维护，不包含中修、大修费用，中修、大修费用由公共维修基金中支出。因此，包括被告在内的业主作为案涉设施设备的所有权人应当承担该设施设备使用过程中的更换、大修费用。依据《中华人民共和国物权法》第八十条的规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”被告冯春桥应当按照其住房面积与案涉设施设备在该小区供暖、供冷总面积的比例承担上述设施设备的更换、大修费用。该一号机组供冷暖范围内总建筑面积为56053.59平方米，更新麦克威尔机组蒸发器、维修水源热泵的费用合计439900元，被告冯春桥购房建筑面积为150.21平方米，因此，被告冯春桥应承担更换、维修费用为1178.83元（150.21平方米÷56053.59平方米×439900元）。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国物权 -8- 法》第七十条、第七十二条第一款、第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告冯春桥于本判决生效之日起十日内一次性给付原告迁西县嘉兴物业服务有限公司垫付的迁西县丰泽家园住宅小区一号供暖、供冷机组更换、维修费用1178.83元； 二、驳回原告迁西县嘉兴物业服务有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告冯春桥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  蔡百响 二〇二〇年十二月十六日 书记员  柴雨生