安徽省黄山市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）皖10民终680号 上诉人（原审被告、反诉原告）：叶胜军，男，1973年11月18日出生，汉族，住安徽省祁门县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：叶惠君，女，1973年11月18日出生，汉族，住安徽省祁门县。 委托诉讼代理人：叶胜军，男，1973年11月18日出生，汉族，住安徽省祁门县，系叶惠君丈夫。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：叶力心，黄山市祁门县祁山镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈贵林，男，1972年10月12日出生，汉族，住安徽省祁门县。 委托诉讼代理人：郑丹丹，安徽昌义律师事务所律师。 上诉人叶胜军、叶惠君因与被上诉人陈贵林房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省祁门县人民法院于2020年8月24日作出的（2020）皖1024民初562号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 叶胜军、叶惠君上诉请求：1.撤销一审判决，依法判令解除《房屋买卖协议》，叶胜军、叶惠君归还陈贵林借款13万元及相应利息；2.一、二审诉讼费全由陈贵林承担。事实与理由：1.本案的事实是叶胜军、叶惠君向陈贵林借款13万元高利贷后，因无法偿还高利贷而在被迫无奈的情况下，才与陈贵林签订了一份《房屋买卖协议》，从协议的第二条可以证实。若不是被迫无奈以房抵债的情况，双方不可能还约定“赎房”期限。对于高利贷事项，一审根本没有纳入审查范围，即借款月利息4分，已经远远超越了法律规定；2.案涉协议第五条约定，协议签订生效后，乙方即一次性付清房款。对于付清房款的事项，一审根本就没有审查，叶胜军、叶惠君主张陈贵林提供付清房款的凭据，陈贵林在一审中始终不能提供，且言语在法庭上多次前后不一致，一审忽略这一客观事实实属不妥。陈贵林主张其付清了房款，举证责任在陈贵林，而不在叶胜军、叶惠君，一审审理的方向错误；3.对于电话录音，叶胜军、叶惠君是持异议的，因为该录音没有提供全部的录音内容，仅是截取了其中的一部分，不能证实双方真实的意愿（因为客观事实是陈贵林已经长期占据案涉房屋用于出租给他人的），而且该录音仅是上诉方的其中一人，故该录音不能被法院采信；4.对于证人陈某1、陈某2的证言。证人在庭审中的说辞前后不一致，两位证人都是说案涉房屋买卖协议签订后他们再去的，是最后到场的人员，对具体的协议过程不清楚，特别是叶惠君是否在场记不清了，可见证人证言不具备客观真实性。 陈贵林辩称：1.叶胜军、叶惠君所说仅向陈贵林借款13万元不属实。除2012年12月份的13万元外，之后叶胜军、叶惠君又以经济困难及子女上学为由分别向陈贵林借款2万元、5万元，总共本金20万元。后来叶胜军、叶惠君向陈贵林出具了一张欠条，欠条写明，叶胜军、叶惠君欠陈贵林本金、利息共为25万元。叶胜军、叶惠君上诉称13万元的借款利息4分，远远超出法律规定，一审法院没有纳入审查范围。但是即使是不计入后续出借的7万元本金，就单单2012年12月份的13万元这一笔款，截至2017年2月份，也就是双方签订案涉房屋买卖协议之时，借款期限达50个月，按照银行同期贷款利率来计算，利息就有13万元之多，加上本金，叶胜军、叶惠君总计应欠26万元。故对方以借款利率高来辩称，是没有依据的。对方称自己是在被迫无奈的情况下，才与陈贵林签订了《房屋买卖协议》，但是在该份协议签订的整个过程中，陈贵林都没有任何胁迫对方的行为，相反，是因为叶胜军、叶惠君无力偿还借款，才主动提出将借款关系转化为房屋买卖关系。所以，并不存在无奈这一说，即使有，那叶胜军、叶惠君应当对自己的借贷行为负责；2.关于是否付清房款事宜，一审已经就该问题着重进行了审理。有证人出庭证实在签订协议时，双方一致确认房款已全部付清。有陈贵林与叶胜军的通话录音，叶胜军明确表明案涉房屋已经是属于陈贵林所有，自己也会配合陈贵林办理过户手续。有叶胜军、叶惠君在签订协议当天还出具了一张收条，写明已经收到陈贵林31万元购房款。而且案涉协议签订后，叶胜军、叶惠君从未提及陈贵林支付所谓的剩余房款，这也是不符合常理的。因此，陈贵林已经完成了付清全部房款的举证义务。一审认定事实清楚，判决合法、合理。 陈贵林向一审法院起诉请求：1.请求法院判令叶胜军、叶惠君立即将祁门县闪里镇铜锣湾一号桥头房屋（不动产权证：皖20**祁门县不动产权第××号）过户给陈贵林；2.请求法院判令叶胜军、叶惠君按照《房屋买卖协议》约定，支付陈贵林违约金共计60000元；3.本案诉讼费由叶胜军、叶惠君承担。 叶胜军、叶惠君向一审法院反诉请求：1.要求解除叶胜军、叶惠君与陈贵林于2017年2月15日签订的《房屋买卖协议》；2.要求陈贵林支付违约金9300元；3.要求陈贵林赔偿经济损失5万元；4.案件诉讼费全由陈贵林承担。一审庭审中，叶胜军、叶惠君撤回第二项诉请。 一审法院查明：2012年12月20日，叶胜军、叶惠君与陈贵林、赵牡丹（陈贵林妻子）签订《协议》，内容为：叶胜军、叶惠君向陈贵林借款壹拾叁万元，期限三个月，约定了利率。叶胜军、叶惠君将房地产权证交由陈贵林保管，借款本金还清归还房地产权证。并约定如到期未能归还，房产则由陈贵林处置。2017年2月15日，叶胜军、叶惠君与陈贵林签订《房屋买卖协议》，内容有：一、叶胜军愿将其拥有完全产权的坐落在铜锣湾一号桥头房屋（所有权证号：房地权祁房2009字第××号，建筑面积372.24平方米）以人民币31万元整的价格出售给陈贵林。二、……若叶胜军逾期不赎房，此房屋将由陈贵林自行处置，叶胜军无条件协助陈贵林办理过户手续，房屋所有权归陈贵林所有。……五、付款方式及时间：协议签订生效后，陈贵林即一次性付清房款。六、违约责任……。2017年2月15日，由叶胜军、叶惠君出具“今收到陈贵林人民币叁拾壹万元整￥310000元用途说明售房款”。当时叶胜军、叶惠君与陈贵林各自所在地村委负责人参与见证。 另查明，协议中涉及的房地权祁房2009字第××号房地产权证已于2017年1月6日注销，通过换发证登记为皖（2017）祁门县不动产权第××号不动产权证，权利人为叶胜军、叶惠君，系共同共有。属于国有建设用地，用途为商住。现该不动产权证由陈贵林收执。 一审法院认为，当事人订立的民事合同，只要双方当事人均具有相应的民事行为能力、缔约行为能力和缔约资格，双方意思表示真实一致，合同内容确定且可能，不违反法律法规和社会公共利益，当事人约定或法律规定的其他生效条件具备，应属于合法有效合同，对当事人具有法律约束力。双方应当按照约定履行自己的义务。以物抵债系清偿债务的一种方式，是当事人之间对于如何清偿债务做出的安排，应当以尊重当事人的意思自治为基础原则；借款当事人终止借款合同关系，建立房屋买卖合同关系，将借款转化为已付购房款经对账结算后，不存在无效情形，亦属于合法有效合同。本案中，陈贵林与叶胜军、叶惠君为消灭借款事实形成的债权债务关系，叶胜军、叶惠君自愿以自有房地产转让价款抵偿借款，双方签订的房屋买卖协议内容明确具体，并已履行交付相应产权证照，不违反法律法规的强制性规定，属于合法有效合同，叶胜军、叶惠君应当按照协议约定履行自己的义务。现陈贵林要求叶胜军、叶惠君继续履行协议，交付房屋并协助办理房地产过户登记，符合合同约定和法律规定。对陈贵林要求办理房地产过户的诉请，予以支持；叶胜军、叶惠君的反诉请求，提供的证据不足以证明其主张、且理由不充分，不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、叶胜军、叶惠君于判决生效后十日内将坐落于祁门县闪里镇铜锣湾一号桥头房屋（不动产权证：皖（2017）祁门县不动产权第××号）交付给陈贵林，并协助办理过户登记手续；二、驳回陈贵林的其他诉讼请求；三、驳回叶胜军、叶惠君反诉的诉讼请求。本案本诉案件受理费730元（已减半收取），反诉案件受理费641元，由陈贵林负担650元，由叶胜军、叶惠君负担721元。 二审中，双方均未提交新证据。 本院经审理查明，2017年2月15日，叶胜军、叶惠君（甲方）与陈贵林（乙方）签订《房屋买卖协议》，其中第二条约定：“过户暂定二年（即每年农历腊月三十），第一年，若甲方遇经济困难无力赎房，则应交给乙方利息肆万元，方可延续一年赎房；第二年，甲方交给乙方房屋利息肆万元连同房款叁拾壹万元（合计叁拾伍万元）还清，可以赎回房屋所有权，乙方应无条件退还房屋和所有房屋证件；若甲方逾期不赎房，此房屋将由乙方自行处置，甲方还得无条件协助乙方办理过户手续，房屋所有权归乙方所有。在此两年期间，顶楼房间暂时给甲方堆放东西。” 二审中，本院已就案涉《房屋买卖协议》的性质向陈贵林予以释明，告知陈贵林协议中有关房屋买卖的约定实质上是为双方之间的民间借贷提供担保，双方之间的法律关系应当认定为民间借贷。但陈贵林坚持要求以房屋买卖法律关系主张权利。 本院经审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，予以认定。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案中，陈贵林与叶胜军、叶惠君通过签订《房屋买卖协议》所形成的是民间借贷法律关系，有关房屋买卖的约定实质上是为双方之间的民间借贷提供担保，因此，本案应当按照民间借贷法律关系审理。由于陈贵林提起的本诉以及叶胜军、叶惠君所提起的反诉，均是以房屋买卖合同关系为基础提出。经本院释明，陈贵林拒绝变更诉讼请求，而叶胜军、叶惠君的反诉是建立在陈贵林所提起的本诉基础上的，故对陈贵林提起的本诉及叶胜军、叶惠君提起的反诉依法应予驳回。双方当事人就案涉《房屋买卖协议》可依据民间借贷法律关系依法另行主张权利。 综上,一审判决认定事实错误，适用法律不当，应当依法纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，裁定如下: 一、撤销安徽省祁门县人民法院(2020)皖1024民初562号民事判决; 二、驳回陈贵林的起诉; 三、驳回叶胜军、叶惠君的反诉。 一审本诉案件受理费730元，退还陈贵林；一审反诉案件受理费641元，退还叶胜军、叶惠君；上诉人叶胜军、叶惠君预交的二审案件受理费3300元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  戴东辉 审判员  胡泽萍 审判员  余陶然 二〇二〇年十二月十七日 法官助理胡莉艳 书记员李靓 附相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。