河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0102民初5691号原告：于国献，男，1961年9月18日出生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：慎已明，河南犀原律师事务所律师。被告：张富香，女，1978年1月8日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：田野，河南正方圆律师事务所律师。原告于国献与被告张富香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告于国献及其委托诉讼代理人慎已明、被告张富香的委托诉讼代理人田野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于国献向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、请求依法判令被告返还原告预付的房屋租赁费13000元；3、依法判令被告因违约而赔偿原告装修费用38000元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年5月13日,原、被告签订房屋租赁合同一份。该合同约定：第一条：被告将位于郑州市中原区桐柏路98号帝湖花园C区20号楼1单元1层东户，建筑面积95.12平方米，出租给原告使用；第二条：租赁期限为36个月，从2019年5月13日起将出租房屋交付原告使用至2022年5月12日收回；原告有下列情形之一的被告可以终止合同，收回房屋；1、擅自将房屋转租、分租、转让、转借或与他人调剂交换的；2、利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的；第三条：租金及付款办法，按原被告双方设定年租金26000元，由原告在每年前30日交纳给被告，先付后用；第四条：租赁期间房屋修缮和装饰：1、修缮房屋是被告的义务，被告对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，以保障原告安全正常使用。出租房屋的修缮，由原、被告双方协商议定；2、原告因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，应事先得到被告同意后可对承租房屋进行装修，方可施工，对装饰物的工料费和租赁期满后的权属处理，由原、被告双方协商议定；第五条：租赁期限未满如因被告原因解除本合同需提前一个月书面通知原告，由原、被告双方协商解决；第七条：违约责任。1、租赁双方如有一方未履行第四条约定的有关条款的，违约方负责赔偿给对方造成的经济损失；2、原告逾期交付租金，除仍应补交欠租金外，并按租金的2%以天数计算向被告交付违约金。合同对其他方面也做了明确约定。合同生效后，原告按照合同约定向被告交纳了两年的租金52000元，被告收到房租后将合同约定房屋交付给原告使用。原告在征得被告同意后于2020年5月20日与河南承和装饰有限公司路遥项目部签订《装饰装修施工合同》，对出租房屋进行装饰和装修，原告向施工方支付装修费38000元。2020年8月22日，被告突然对原告租赁的房屋停水断电、更换锁芯，单方撕毁合同，终止房屋租赁合同，被告的行为严重违反了合同约定和法律规定。故诉至法院，望判如所请。被告张富香辩称，一、原告违反租赁合同约定，违法转租，其违约在先。被告已向原告送达解除租赁合同通知书，原、被告之间的租赁合同已于2020年8月6日解除。二、原告交付的租金在扣除租赁费及违约金后，被告愿意返还9026元。原告在2020年5月13日至2021年5月12日期间应支付租金26000元。原告于2020年7月16日将房屋转租，2020年8月6日合同解除，扣除85天租金6054元以及违约21天违约金10920元后，被告愿意将剩余的9026元退还给原告。三、原告装修时并未征得被告同意，被告不应当赔偿原告装修费。四、被告并未违约，不应当承担诉讼费用。经审理查明：1、2019年5月11日,原、被告签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：被告将其自有的位于郑州市中原区××花园××区××单元××东户、建筑面积为95.12平方米的2室2厅房屋出租给原告使用；租赁期限共计36个月，被告从2019年5月13日起将出租房屋交付给原告使用，至2022年5月12日收回；原告有下列情形之一的，被告可以终止合同，收回房屋；1、擅自将房屋转租、分租、转让、转借或与他人调剂交换的；2、利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；原、被告协定租金为26000元/年，由原告在每年到期前（提前）30日交纳给被告，先付后租；租赁期间房屋修缮和装饰：…2、原告因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，应事先得到被告同意后可对承租房屋进行装饰方可施工，对装饰物的工料费和租赁期满后的权属处理，由原、被告双方协商议定；租赁期限未满，如因被告原因解除本合同需提前一个月书面通知原告，由原、被告双方协商解决；未经被告同意，原告不得擅自将房屋转租第三人使用；违约责任：1、租赁双方如有一方未履行第四条约定的有关条款的，违约方负责赔偿给对方造成的经济损失；2、原告逾期交付租金，除仍应补交欠租金外，并按租金的2%以天数计算向被告交付违约金；3、原告擅自将承租房屋转给他人使用，被告有权责令停止转让行为，终止租赁合同。同时按约定租金2%以天数计算由原告向被告支付违约金；其他约定事项：1、承租期满，被告所收原告押金在原告结清所有费用并验明房屋物品没有人为损坏时，予以全额退还；2、承租期满或合同解除，原告必须按时搬出全部物件。搬迁一个月后房屋内仍有其余物，视为原告放弃所有权，由被告处理。房租年付，三年不涨租金，租客配电视、冰箱、洗衣机、空调一台、双人床一张、双人床床垫、餐桌一组，合同期满，租客配备家电全部留下。房屋租价内含地下室一间、车位（物业备）。合同签订当天，原告向被告交纳租金26000元，被告向原告出具收据一份，载明：“今收到（××）于国献人民币（大写）贰万陆仟元整，系付位于郑州市中原区××花园××区××单元××东户房屋租金，时间自2019年5月13日至2020年5月12日”。被告按约将租赁房屋交付给原告使用。2、原告通过微信转账的方式分别于2020年4月29日向被告支付10000元、于2020年5月22日向被告支付10000元、于2020年6月27日向被告支付3000元、3000元，共计支付26000元。诉讼中，被告认可该26000元系原告支付的2020年5月13日至2021年5月12日的租金。3、2020年7月2日，被告向原告发送微信，内容为：“你好我的房子要卖了，我急用钱，我提前通知你，你好找房子。你先找房子吧，找到了我把钱退给你”；“晕，你哪花五六万？批一下墙你都弄的啥花五六万，合同上你自己看看吧，我提前三个月通知你，另外，合同上也写的有，你是不能转租的”。2020年8月6日，被告通过微信向原告发送《解除租赁合同通知书》，内容为：“致于国献贵我双方于2019年5月11日签订的《房屋租赁合同》，约定贵方承租我位于中原区××花园××区××单元××东户的房屋（面积95.13㎡），租赁期限36个月。贵方在租赁期限内未经允许擅自将房屋转租，违反了合同第二条、第七条的约定。现我方根据《房屋租赁合同》以及《合同法》的相关规定，向贵方送达解除合同通知书，通知书到达贵方时《房屋租赁合同》解除。限贵方在收到通知书十日内腾退房屋并支付违约金；逾期未腾退房屋的，我方有权强制腾房，由此产生的费用由贵方承担。特此函告通知人：张富香2020年8月5日”。2020年8月21日，被告向原告发送微信，内容为：“通知：于国献：因我们双方合同解除，请你在三天之内将原来你承租我位于中原区桐柏路98号院120楼一楼东户的地下室你的私人物品搬走，预期不搬，我将予以清理，后果自负!特此通知!通知人：张富香2020年8月21日”。对于被告向原告发送的微信，原告称其因手机故障，一部分信息未收到。4、原告提交王海军出具的《证明》一份，用于证明原告未将涉案租赁房屋转租。经质证，被告对该证据的真实性有异议，不予认可。认为王海军出具的《证明》并不是王海军的真实意思表示，该《证明》系王海军为了让原告退还租金，在受胁迫的情况下出具的。被告提交被告拍摄的王海军与原告的微信聊天记录图片打印件五份，王海军出具的《情况说明》一份、王海军的身份证复印件一份，日期为2020年7月29日的《接处警登记表》一份（其上加盖郑州市公安局帝湖分局交管巡防大队印章），被告在帝湖派出所用手机拍摄的执法记录仪拍摄的视频一份及被告整理的各方对话书面材料一份。其中《接处警登记表》上显示：报警人情况：张富香；报警内容：帝湖花园C区20号楼1单元1层东户租房纠纷；处理结果：王海军412825197009216416。用以证明：原告于2020年7月16日将房屋转租给王海军，租金为每月2800元。王海军共交纳了6个月租金及一个月押金2800元，共计19600元。王海军向原告出具证明是为了让原告退还房租，并非王海军的真实意思表示。经质证，原告对被告提交的被告拍摄的王海军与原告的微信聊天记录图片打印件、王海军出具的《情况说明》、王海军的身份证复印件的真实性均有异议，认为被告提交的王海军与原告的微信聊天记录是被告用手机拍摄的，原告未将房屋转租给王海军，其也未按月租金2800元收取王海军租金。王海军与被告串通一气出具的情况说明，侵犯了原告的权益。对被告提交的接处警登记表的真实性无异议，对视频有异议，认为派出所民警只能处理刑事案件，不能处理民事案件，被告提交的证据来源非法，且当时帝湖分局民警应该通知原告到场。原告提交其与河南承和装饰工程有限公司路遥项目部签订的《建筑装饰装修工程施工合同》一份，《收据》三份（其上均加盖河南承和装饰工程有限公司路遥项目部印章），照片六张。用于证明：原告为了对涉案租赁房屋室内进行装饰装修，于2019年5月20日与河南承和装饰工程有限公司路遥项目部签订施工合同，合同约定大包价为38000元。原告分别于2019年5月22日、2019年6月11日、2019年7月2日向河南承和装饰工程有限公司路遥项目部支付装修费18000元、15000元、5000元。原告对涉案租赁房屋室内进行装饰装修后，涉案租赁房屋室内环境得到了极大改善和提升。经质证，被告对《建筑装饰装修工程施工合同》不予认可，认为原告提交的该份《建筑装饰装修工程施工合同》与其在立案时提交的装修合同不是同一份合同，装修内容约定也不一致，无法核实装修的真实性。且原告未提交转账记录及装修发票，装修费金额无法核实。对《收据》不予认可，原告并未提供转账记录予以佐证，且该《收据》也不是正规的发票。对照片的真实性无异议，对其证明目的有异议，原告确实对租赁房屋室内进行刷墙、换灯，但照片上显示的其余家电家具均系被告所有。经查，原告在立案时提交一份《河南承和装饰工程有限公司（路遥项目部）施工合同》，该份《河南承和装饰工程有限公司（路遥项目部）施工合同》与原告在庭审中提交的其与河南承和装饰工程有限公司路遥项目部签订的《建筑装饰装修工程施工合同》不一致。原告对此解释称立案时其提交的《河南承和装饰工程有限公司（路遥项目部）施工合同》是其在装修前草拟的合同，其在庭审中提交的《建筑装饰装修工程施工合同》是双方验收后签订的正式合同。6、诉讼中，被告称其与原告解除《房屋租赁合同》后，于2020年8月24日与案外人王海军签订租赁合同，将涉案房屋出租给案外人王海军使用。上述事实，有当事人举证及陈述等在案佐证。本院认为，原、被告于2019年5月11日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人自愿签订，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有约束力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告称原告将涉案租赁房屋转租，有其提交的《接处警登记表》、被告拍摄的执法记录仪拍摄的视频为证，本院予以认定。原告称其未将涉案房屋转租，因其对此提交的王海军出具的《证明》系证人证言，而王海军未出庭作证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干意见》第六十八条“无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据”的规定，本院对原告提交的王海军出具的《证明》不予认定。因原告提交的证据不能证明其未转租，其对此应承担举证不力的法律后果，故本院对于原告提出的其未将涉案房屋转租的意见不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，原告有下列情形之一的，被告可以终止合同，收回房屋：1、擅自将房屋转租、分租、转让、转借或与他人调剂交换的；…。原告将涉案房屋转租，被告有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。被告于2020年8月6日通过微信向原告发送《解除租赁合同通知书》，原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年8月6日解除。故对于原告要求依法解除原、被告签订的房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。原告称其因手机故障未收到被告发送的《解除租赁合同通知书》，因未提供相应证据证明，本院对其该意见不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年8月6日解除，原告已将租金支付至2021年5月12日，且被告同意将扣除85天租金6054元后的租金退还给原告，而2020年5月13日至2020年8月6日期间的天数即为85天，故被告应向原告退还租金19945.2元［（365天－85天）÷365天×26000元/年＝19945.2元］。原告要求被告退还租金13000元，未超过该金额，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于被告提出的其退还的租金中应扣除违约金10920元的抗辩意见。由于被告提出的该抗辩意见中包含原告应向被告支付违约金的主张，而被告主张违约金应当提起反诉。因被告在本案中对于违约金未提起反诉，故本院在本案中对其主张的违约金不予审理。关于原告要求被赔偿其装修费用38000元的诉讼请求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：××经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…(二)因××违约导致合同解除，××请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，原告称其在租赁涉案房屋后对承租房屋室内进行了装饰装修，并提交《建筑装饰装修工程施工合同》、《收据》、照片予以证明，本院予以认定。被告虽然对原告提交的《建筑装饰装修工程施工合同》、《收据》持有异议，不予认可，但其在质证时对原告提交的照片证据无异议，并认可原告对租赁房屋室内刷墙、换灯，且被告对其该质证意见未提供反证，故本院对被告的该质证意见不予采纳。根据被告于2020年7月2日向原告发送的内容为“你哪花五六万？批一下墙你都弄的啥花五六万”的微信，被告对于原告对承租房屋进行装修是知情的，但其自原告装修后一直未提出异议，应视为被告同意原告对承租房屋进行装饰装修。由于原、被告未约定合同提前解除情形下装饰装修物的处理，根据原告装修的项目为室内墙面刷漆、灯具更换等，原告对承租房屋的装修使该房屋的室内环境得到改善。且经了解，被告将涉案房屋出租给王海军的租金金额高于原告承租涉案房屋的租金金额，被告在与原告解除租赁合同后另将该房屋对外出租时不仅利用了原告的装修，而且原告对房屋的装修使被告在此后的租赁中受益，依据公平原则，被告应在其可利用装修价值范围内给予原告适当补偿。结合原告因装修所支出的费用以及原告对租赁房屋的使用期限等相关情况，本院将被告给付原告的装修费用酌定为10000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告张富香于本判决生效后十日内返还原告于国献租赁费13000元；被告张富香于本判决生效后十日内给付原告于国献装修残值10000元；驳回原告于国献的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取538元，原告于国献承担295元，被告张富香承担243元。本判决为终审判决。审判员  昌晓艳二〇二〇年十二月七日书记员  荆亚文