贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0522民初5153号 原告：蔡静，女，1983年10月27日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。 原告暨原告蔡静的委托代理人:朱伟，男，1984年10月3日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。委托权限为特别授权。 被告:贵州开明房地产开发有限公司，住所地:贵州省毕节市金沙县鼓场街道玉屏社区泰山路开明大厦。统一社会信用代码：915205235733280463。 法定代表人:陈治岁，系该公司总经理。 委托代理人：邓莉，贵州元璋律师事务所律师。委托权限为特别授权。 原告朱伟、蔡静与被告贵州开明房地产开发有限公司（下称开明公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张光辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告暨原告蔡静的委托代理人朱伟、被告开明公司的委托代理人邓莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告朱伟、蔡静诉称：2018年7月13日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定两原告购买被告开发的“开明同心城”A区5栋1单元12层3号房屋，房屋建筑面积142.72平方米，套内建筑面积112.99平方米，两个非封闭式阳台。按套内面积计算，该商品房单价为4105.14元/平米，房屋总价款463840元。合同签订后，两原告支付了首付款93840元，并以公积金贷款方式向被告支付购房余款370000元，房屋价款已付清。合同约定交房日期为2020年5月1日前，房屋交付时应取得建筑工程竣工合格的证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》等资料。合同第十三条关于逾期交房的违约责任约定为出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。2020年6月13日，被告通知两原告接房，但接房时被告称无有资质的房产测绘机构出具的实测技术报告书等资料，且涉案商品房只有一个阳台，双方因交涉未果，两原告未接房。同时，合同约定出卖人应于2019年5月1日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能按期交付办理转移登记的有关文书，自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。但时至今日，被告仍未履行上述合同义务。两原告现诉至法院请求判决：一、被告按约定向两原告交付涉案商品房；二、被告赔偿两原告因更改房屋结构（缺少一个阳台）的损失10000元（暂定，以鉴定为准）；三、被告以购房总款463840元为基数，按日万分之一自2020年5月1日起向两原告支付逾期交房违约金至房屋实际交付之日止（暂计算至2020年6月15日为2087元）；四、被告以购房总款463840元为基数，按日万分之一从2019年5月1日起向两原告支付逾期办证的违约金至其实际办理商品房转移登记的有关文书并交付两原告之日止（暂计算至2020年6月15日为19017元）；五、案件受理费由被告负担。 原告朱伟、蔡静于举证期限内向法庭提交下列证据： 第一组：朱伟、蔡静本人身份证、结婚证复印件，用以证明其诉讼主体适格。 第二组：《商品房买卖合同》及户型图、《公积金借款合同》及收据三张，证明原、被告双方签订合同后，两原告已按约定向被告履行完毕支付房款的义务，但被告交付的房屋只有一个阳台，与合同约定两个阳台的房屋结构不符，被告在房屋交付及办理房屋初始登记等方面均存在违约，故应向原告承担违约责任，按约定支付违约金。 被告开明公司辩称：1、被告并未更改房屋结构，而是工作人员与两原告签订合同时存在笔误，将涉案合同与被告开发其他栋楼2个阳台的合同在制作过程中产生混淆，进而填写成2个阳台，但涉案《商品房买卖合同》附件一的房屋平面图及位置图经双方签字确认的平面图也只有一个阳台。根据两原告所购房号（5-1-12-3号），对比其楼上楼下相同户型和面积的房屋，所涉合同均是一个非封闭式阳台，说明被告销售人员在填写合同时确存在笔误。根据有资质测绘机构作出的《房屋面积测绘报告》，涉案商品房套内面积为112.99平米，建筑面积142.72平米，与双方合同约定的房屋面积一致，也不存在少1个阳台的面积问题，故原告要求赔偿1个阳台的损失于法无据。2、根据涉案《商品房买卖合同》及补充协议约定，施工期间因异常恶劣天气影响、地质灾害、发现古迹、瘟疫（传染病）大规模爆发和流行等不可抗力因素，影响施工进度且甲方有相关依据能够证明的，交房时间可据实予以顺延，且不承担逾期交房责任。而2020年年初至4月份的新冠病毒泛滥，国家采取了有效的防控措施，被告仍无法避免自2月份起让施工单位进场复工，导致工期延误至今年5月初才逐渐开始动工。因此，被告因施工延误致测绘延误。根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知及《民法总则》、《合同法》等法律规定，新冠肺炎疫情的产生属不可抗力，且发生在双方履行合同前，各行业的产业链均受到极大影响，损失都很严重，因此，被告应免除迟延履行的责任。3、根据涉案《商品房买卖合同》及补充协议约定，因两原告所购为预售商品房，应在合同约定的交房日起或房屋实际交付之日起三日内向出卖人提供办理产权登记所需的必备资料，若逾期提交的，出卖人有权协议延期向房管部门提交所需资料，其后果由买受人自行负责。因原告未实际收房且至今未向被告提交办理产权证必需的完税证明和房地产销售发票，导致被告无法为其办理产权转移登记手续，故延期办证的责任在原告而非被告。综上，原告的诉求不能成立，请求法院予以驳回。 被告开明公司于举证期限内向法庭提交下列书证： 第一组：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《毕节市商品房预售合同备案登记表》，证明原、被告双方成立商品房买卖合同关系，涉案商品房已进行预售合同备案登记的事实。 第二组：1、涉案商品房所在栋楼照片四张；2、涉案商品房楼上谢康耀户和楼下黄**户与被告签订的《商品房买卖合同》；3、房屋面积测绘报告。证明：1、涉案《商品房买卖合同》填写的两个阳台系被告工作人员的失误，涉案商品房的户型只有一个开放性阳台；2、经有资质测绘机构作出的测绘报告，涉案商品房的实测面积与合同面积一致，也不存在面积差异或缺少相关结构的情况。 第三组：办理房屋产权证所需资料及流程单，证明原告应当将办证所需资料交给被告，被告才能为两原告办理房屋初始登记及转移登记。 经庭审质证，被告对两原告提交的第一组书证无异议；对第二组书证中的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。两原告对被告提交的第一组书证无异议；对第二组书证中照片的真实性无异议，但认为达不到其证明目的；对涉案商品房楼上楼下住户的《商品房买卖合同》的真实性和关联性均有异议，认为两原告接房时被告曾提出解决缺少一个阳台的方案，即免收两原告两年的物业费，然后将写明两个阳台的一页直接更换为一个阳台的合同，但原告未接受，故两原告有理由怀疑被告对该两户也进行同样操作。对第三组书证的真实性、合法性均有异议。 经审查，两原告提交的上述书证来源合法、内容真实，并能相互印证其主张的证明目的，可作为定案依据予以采信。被告提交的第二组书证能证明其主张的证明目的，应予采信。第三书证不能达到其主张的证明目的，故不应采信。 经审理本院认定，2018年7月13日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：18KM7XC0158）及《合同补充协议》（下称《补充协议》），约定两原告购买被告所开发位于金沙县鼓场街道玉屏社区的“开明.同心城A区”5栋1单元12层3号（5-1-12-03）房屋，该商品房为预售，房屋建筑面积142.72平方米，套内建筑面积112.99平方米，按套内面积计算，该商品房单价为4105.14元/平米，房屋总价款463840元。付款方式为首付加公积金贷款方式支付。交房时间为2020年5月1日前。合同第六页关于房屋基本情况部分填写该商品房有两个非封闭式阳台。合同第二十二条第二项初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；第三项转移登记约定：（一）出卖人承诺于2019年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：（2）约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书且买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一（0.01%）的违约金；第三项转移登记第（四）约定：双方同意共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订当日，两原告交付了购房首付款93840元、维修基金9277元、代收费274元（办证费80元和测绘费194元），并于此后以公积金贷款方式向被告支付购房余款370000元。房款共计463840元已付清。2020年6月13日，被告通知两原告交房，两原告接房时因被告未向其提供有资质的房产测绘机构出具的实测技术报告书等资料，且涉案商品房只有一个阳台等事由与被告交涉未果，两原告未接房。同年9月11日，两原告办理了接房手续。两原告现以被告仍未将办理商品房转移登记的有关文书向其交付，且存在逾期交房及更改房屋结构等违约情形为由诉至法院，请求如上所判。开庭审理当日，两原告以涉案房屋已交付为由放弃其第一项诉求。 另查明，本案审理期间，根据被告委托，中陕核工业集团测绘院有限公司于2020年10月19日出具“开明.同心城A区”5号楼《房屋面积测绘报告》，报告显示涉案商品房的测绘面积与合同面积一致。 本案的争议焦点：一、被告是否存在更改房屋结构的违约行为；二、被告关于逾期交房、办证等系不可抗力因素影响的抗辩理由是否成立；三、被告关于应由两原告先履行提交办证资料方可履行办证义务的抗辩理由是否成立。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。合同主体双方均应按约定行使权利并履行义务。关于焦点一，即被告是否存在更改房屋结构的行为，本案中，涉案《商品房买卖合同》第六页关于房屋基本情况部分填写该商品房有两个非封闭式阳台，但实际交付的商品房仅有一个阳台，对此，被告的解释是其工作人员填写合同时的笔误，将涉案合同与被告开发其他楼群有二个阳台的合同在制作过程中产生的混淆，通过审查涉案商品房楼上谢康耀户和楼下黄**户分别与被告签订的两份《商品房买卖合同》，该两户的户型和面积与两原告所购商品房相同，但其中一户合同填写正确，另一户合同关于阳台的填写存在明显改动痕迹并有业主的签名捺印，结合被告第一次通知两原告接房时两原告也曾因上述事由与被告交涉并拒绝接房等情形判断，应当认定被告出售给两原告的商品房实际结构只有一个阳台，合同填写的两个阳台确系笔误，并非其真实意思表示，被告也不存在更改房屋结构的行为。对此，两原告可以被告存在欺诈为由依法请求人民法院或仲裁机构变更或撤销，并可要求被告赔偿其因此所受的损失，但鉴于两原告目前已实际接房，视为其已以自己的行为放弃撤销权，且涉案商品房的实测面积也与合同面积一致，不存在差异，故对两原告关于赔偿少一个阳台损失的诉求，本院不予支持。 关于焦点二，即被告关于逾期交房系不可抗力事由所致的抗辩是否成立的问题，本案中，合同约定涉案商品房的交房时间为2020年5月1日前，被告实际通知原告交房的时间是同年6月13日，逾期时间一个多月，但自2020年1月以来在全国范围内爆发和流行的新冠肺炎疫情，被告作为房开企业，其开发的工程项目同样会因疫情影响其施工进度，根据双方所签《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，结合法律及最高法院关于审理涉及新冠肺炎疫情民事案件的相关指导意见，新冠肺炎疫情的产生属不可抗力，且发生在被告迟延履行以前，故被告的这一抗辩理由成立。其交房时间可据实予以顺延，并不承担逾期交房责任，故原告关于由其承担逾期交房违约责任的诉求，本院不再支持。 关于焦点三，即两原告是否存在先合同义务的履行问题，本案中，被告于合同签订当日对两原告收取的费用中的代收费即包括办证费和测绘费，视为其有为两原告办理商品房转移登记有关文书的代办义务。被告主张两原告应先履行提交办证资料方可履行办证义务，并以此作为其未及时办证的抗辩理由，庭审中，被告陈述涉案商品房的预告登记已经办理，视为两原告已按约定向其提交办理预告登记的身份证及其他必要材料。关于涉案商品房的转移登记，根据双方《补充协议》的约定，两原告应在合同约定的交房日起或房屋实际交付之日起三日内向出卖人提供办理产权登记所需的必备资料，若逾期提交的，出卖人有权协议延期向房管部门提交所需资料，其后果由买受人自行负责。但是，经审查，无论是《商品房买卖合同》还是《补充协议》，均无两原告应提供哪些必备资料的具体约定，同时被告也未举证证明其已向两原告尽到明确的告知义务，故其主张的先合同义务并不具体明确，两原告无从得知，故被告主张的先履行抗辩权理由不成立，本院不予采信。按照合同约定，被告承诺于2019年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给两原告。被告不能按约定期限交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起30日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书且两原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向两原告支付已交付房价款万分之一的违约金。庭审中被告认为即便认定其违约，原告主张的违约金标准也过高，请求法院予以调整。考虑到合同履行前期新冠肺炎疫情对被告交房的实际影响，同时合同约定于2019年5月1日交房前即取得商品房所有权初始登记并办理转移登记也不符合常理，结合两原告也有共同申请房产部门办理商品房转移登记的合同义务等情形，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百四十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”之规定，结合被告违约的主观过错程度及当地经济发展、物价、收入等实际情况，对两原告主张的逾期办证违约金，本院酌情由被告以原告已付房价款463840元为基数，按0.05‰的日利率标准予以计算。计算期限自2020年6月13日起至被告实际办理商品房转移登记的有关文书并交付原告之日止。截止2020年8月19日本院立案受理时，被告共计逾期66天，应付两原告违约金1530.67元（463840元×0.05‰×66天）。最后，因涉案商品房已交付，原告于诉讼中同意放弃由被告交房的诉求，故对其该项请求，本院不作处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条；《中华人民共和国民法通则》第八十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州开明房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱伟、蔡静逾期办证的违约金1530.67元，并以房款463840元为基数，按0.05‰的日利率标准自2020年8月20日起继续计付违约金至办理涉案商品房转移登记的有关文书并交付原告朱伟、蔡静之日止； 二、驳回原告朱伟、蔡静的其他诉讼请求。 案件受理费289元，由被告贵州开明房地产开发有限公司负担。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及含上诉状电子档的光盘，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。 审判员  张光辉 二〇二〇年十二月四日 书记员  文珍福