湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终2207号上诉人（原审被告）：付翠林，女，1940年3月12日出生，汉族，住湖北省枝江市。上诉人（原审被告）：阮云洲，男，1969年6月12日出生，汉族，住枝江市。系付翠林之子。上列上诉人委托诉讼代理人：阮春艳，系付翠林之女、阮云洲胞妹。上诉人（原审被告）：阮春艳，女，1973年2月7日出生，汉族，住枝江市。系付翠林之女。上诉人（原审被告）：阮志清，男，1965年6月14日出生，汉族，住枝江市。系付翠林之子。委托诉讼代理人：张清华，系阮志清之妻。委托诉讼代理人：徐卯，湖北三立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田宇明，男，1974年10月22日出生，汉族，户籍地枝江市。被上诉人（原审原告）：马明艳，女，1975年11月23日出生，汉族，户籍地枝江市。系田宇明之妻。上列被上诉人委托诉讼代理人：杨帆，湖北骁阳律师事务所律师。上诉人付翠林、阮志清、阮云洲、阮春艳因与被上诉人田宇明、马明艳房屋买卖合同纠纷一案，不服枝江市人民法院（2020）鄂0583民初563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。付翠林、阮志清、阮云洲、阮春艳上诉请求：撤销一审判决，改判或者发回重审，一、二审诉讼费由田宇明、马明艳负担。事实和理由：一审法院认定事实存在明显错误，遗漏重要事实，判决有误。1、一审法院认定“原告田宇明与阮秀芹于1998年11月18日签订《购房合同》一份”，明显与事实不符。阮修芹本人系文盲，不会正常流畅的书写自己名字。《购房合同》上签字明显并非阮修芹本人签字。本案所涉房屋买卖年代久远，且签订合同的当事人阮修芹卖房一年后即过世，阮志清、阮云洲、阮春艳及母亲付翠林均对当时房屋买卖的事完全不知情。事后，付翠林多次找田宇明、马明艳要回房屋，田宇明、马明艳闭门不见。田宇明、马明艳申请出庭的证人也证实，付翠林“还把后门下了搬走了”，说明付翠林对卖房事宜并不认可，一审法院不能将《购房合同》作为定案依据。2、一审法院认定“合同签订后，田宇明当场交付定金5000元给阮修芹，同日，由被告阮云洲书写收条1份，今收到定金5000元”，明显与事实不符。首先，根据《收条》出具的时间为1998年11月8日，《购房合同》中书写时间为1998年11月18日，交付定金在前购房在后。其次，《购房合同》上阮修芹签名，但收条却由阮云洲书写，明显与常理相悖，《收条》及《购房合同》的真实性存疑。3、一审法院认定“之后，田宇明、马明艳将余下房款27800元交付给阮修芹，阮修芹将该房屋及房产证、国有土地使用权证一并交付给原告田宇明”，无任何事实和法律依据。根据《购房合同》来看，双方约定由阮修芹于1998年11月18日搬出，田宇明付清全部房款；该约定明显属于附先后义务条款，系先在明确期限内阮修芹腾房，而后田宇明才付清全部房款；而并非田宇明、马明艳所述先交清房款再搬离。在整个案件中，田宇明、马明艳并未提供任何证据证明其已全额支付剩余房款。一审中，田宇明、马明艳申请出庭作证的证人，系田宇明、马明艳邻居，与田宇明、马明艳具有利害关系，其是否具备证人资格存疑。证人接受询问时陈述“交付房子情况不清楚，当时交5000的定金、写合同谈房子价格时其在场”，该证言仅能证明房屋总价格为32800元，定金5000元，证人并不知晓房屋尾款是否支付。根据常理推断，定金5000元有收据，尾款高达27800元反而无收据，明显与常理不符。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，田宇明、马明艳应当对其主张的其已支付全部购房款承担举证责任，否则应当承担举证不能的后果。4、田宇明、马明艳所述房屋因多种原因未办理过户，究其根本原因，不排除系因田宇明、马明艳未支付尾款，阮修芹才未予协助办理过户，恰好侧面论证付翠林、阮志清、阮云洲、阮春艳的观点。一审法院忽略客观事实，《购房合同》所涉建设规模2层、占地面积98.8平方米的房屋已不复存在，要求付翠林、阮志清、阮云洲、阮春艳办理过户属客观不能。田宇明、马明艳已另私自重建的建成规模4层、占地面积126.98平方米的房屋，其违规加建扩建部分，已被当地政府认定为违章建筑，法院不应通过司法裁判将违法建筑合法化。因涉案房屋客观上已被田宇明、马明艳拆除，客观上已不存在，无论在法律规定上还是履行障碍上，本案都属于客观上无法履行的内容。田宇明、马明艳辩称：1、一审法院认定事实清楚。田宇明、马明艳于1998年购买了阮修芹的房屋，从1998年居住到2015年，田宇明、马明艳在该房屋居住、使用、占有已17年，期间并无付翠林、阮志清、阮云洲、阮春艳任何一人对该房屋的所有权提出过异议。2、付翠林、阮志清、阮云洲、阮春艳认为买卖合同上的签名不是阮修芹本人签署并否定合同的真实性，应提供相应证据，否则应该承担不利的后果。相反田宇明、马明艳提供了购物合同、定金收条、房产证、土地证并申请证人出庭作证，足以证明双方签订的购房合同是真实意思表示，合同真实有效。3、根据物权法的规定，当事人之间签订不动产权利变更合同，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。因此虽然该房屋未在1998年办理过户手续，但该购房合同已经生效，田宇明、马明艳已经取得了房屋的所有权。4、本案是房屋买卖合同纠纷，付翠林、阮志清、阮云洲、阮春艳对先建设后补办手续的行政程序有异议，属于行政法律关系的范围，其上诉理由与本案房屋买卖合同纠纷是不同的法律关系。田宇明、马明艳在1998年已经实际占有涉案房屋，取得房屋所有权，在付翠林、阮志清、阮云洲、阮春艳不配合过户的情况下，2015年房屋被鉴定为危房，田宇明、马明艳只好以自己的名义向城建管理部门申请重建，该事实也证明了房屋的实际居住和占有人是田宇明、马明艳。原判适用法律正确，希望二审法院维持。田宇明、马明艳向一审法院起诉请求：判令付翠林、阮志清、阮云洲、阮春艳协助田宇明、马明艳办理涉诉房屋的不动产权证过户手续。一审法院认定事实：田宇明经其同学黄继平介绍，购买阮修芹（付翠林之夫，阮志清、阮云洲、阮春艳之父）所有的房屋，双方于1998年11月18日签订购屋合同一份，约定：1、阮修芹将位于枝江市董市镇董平街57号二层楼房一栋（房权证：董市镇字第**，建筑面积110.12平方米；国有土地使用权证：枝国用96字第96060341号，土地面积98.8平方米）及水电设施、有线电视、附屋三间一并出卖给田宇明，合同上价格是12800元，实际成交价格是32800元。2、阮修芹必须于1998年11月18日搬出，田宇明付清全部房款。3、双方互不失约，若一方失约赔偿违约金5000元。合同签订后，田宇明当场付定金5000元给阮修芹；同日，由阮云洲书写收条一份，今收到定金5000元。之后，田宇明、马明艳将余下房款27800元交付给阮修芹，阮修芹将该房屋及房权证、国有土地使用权证一并交付给田宇明。阮修芹于2000年3月16日去世。另查明，田宇明、马明艳购买的房屋经枝江市房屋安全鉴定站于2015年8月11日鉴定为危房。田宇明于2015年7月20日向枝江市董市村镇建设服务中心申请先将危房拆除后重建，再补办建设规划许可。枝江市董市村镇建设服务中心于2015年7月22日同意田宇明申请，先建设、后补办规划许可，建设时按城镇房屋立面进行设计施工。田宇明、马明艳现已新建四层楼房，建筑面积超出原二层楼房建筑面积。一审法院认为，田宇明与阮修芹签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思的表示，该合同合法有效。田宇明、马明艳已按约定履行付清购房价款义务，阮修芹将房屋及房屋所有权证、国有土地使用权证一并交付田宇明、马明艳，双方交易完成。因该房屋修建多年，后经枝江市房屋安全鉴定站鉴定为危房。田宇明向枝江市董市村镇建设服务中心申请将危房拆除后重建的申请经政府主管部门同意，视为田宇明、马明艳自建的房屋，应由田宇明、马明艳本人向政府相关职能部门补办规划许可。现因该房屋所有权证、国有土地使用权证登记人阮修芹去世多年，理应由付翠林、阮志清、阮云洲、阮春艳协助田宇明、马明艳办理原房屋所有权证（建筑面积110.12平方米）、国有土地使用权证（土地面积98.8平方米）过户手续。2、付翠林虽未在购房合同上签名，但阮修芹向田宇明、马明艳交付房屋多年，田宇明、马明艳居住至今，付翠林未提出异议，视为同意该房屋的转让。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条规定，判决：被告付翠林、阮志清、阮云洲、阮春艳于本判决生效后十日内协助原告田宇明、马明艳办理坐落于枝江市董市镇××（原为××）二层楼房（房屋所有权证为：董市镇字第××号，建筑面积110.12平方米；国有土地使用权证：枝国用96字第96060341号，土地面积98.8平方米）的不动产权转移登记手续。案件受理费80元，减半收取40元由被告付翠林、阮志清、阮云洲、阮春艳负担。本院二审期间，阮志清提交2020年9月29日枝江市董市镇人民政府出具的《行政事项处理意见书》一份，拟证明经董市镇政府调查核实，《购房合同》所涉房屋已不存在，田宇明、马明艳办理过户客观不能；田宇明、马明艳现要求过户的房屋，系其在没有获得行政许可的情况下私自重建形成，建成远超原占地面积，高达4层，建筑面积为520.78平方米的违建房屋，属于违章建筑，法院不应通过司法裁判将违法建筑合法化。田宇明、马明艳对上述《行政事项处理意见书》的真实性有异议，认为该意见书不能达到阮志清的证明目的，且与本案无关；一审中田宇明、马明艳已经提交了相应的证据，证实经过城建部门许可，先建设、后补办手续；虽然有超出许可的部分，但那是行政处罚的内容，与本案无关。本院认为，阮志清二审中提交的《行政事项处理意见书》，不足以证实阮志清主张的本案房屋买卖关系不成立的上诉理由，《行政事项处理意见书》中反而有阮修芹将房屋出售给田宇明的内容。因此，本院二审查明的基本事实，与一审一致。本院另查明，1、1998年11月8日，阮云洲出具收到定金5000元的收条一份。2、2015年9月1日，枝江市人民法院曾开庭审理田宇明诉付翠林、阮志容（阮修芹、付翠林之子）、阮志清、阮云洲、阮春艳房屋买卖合同纠纷一案，后田宇明于2015年12月3日撤诉。本院认为，阮修芹生前与田宇明签订的案涉房屋买卖合同真实、合法、有效。综合一、二审中各方当事人的诉辩意见，争议焦点应为田宇明、马明艳是否已足额支付购房款的问题。田宇明、马明艳能够出具本案房屋所有权证、国有土地使用权证，并自1998年入住该房至今，阮修芹已于2000年3月去世，而付翠林、阮志清、阮云洲、阮春艳主张房屋买卖关系不成立或者田宇明、马明艳未付清购房款，未能提供相应证据。另外，截至2015年9月1日，即枝江市人民法院开庭审理田宇明诉付翠林、阮志容、阮志清、阮云洲、阮春艳房屋买卖合同纠纷一案前，付翠林、阮志容、阮志清、阮云洲、阮春艳亦均未向田宇明、马明艳主张过侵权、拖欠租金或者拖欠购房款。况且，阮修芹生前与田宇明签订的房屋买卖合同，按其内容并结合定金收条，亦属即时履行的合同。因此，田宇明、马明艳入住时，已将购房款清结的事实完全能够认定。综上，付翠林、阮志清、阮云洲、阮春艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由付翠林、阮志清、阮云洲、阮春艳负担。本判决为终审判决。审判长  苗劲松审判员  王明兵审判员  黄孝平二〇二〇年十二月十八日书记员  张 翌