广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0891民初2552号原告：曾振成，男，1978年1月12日出生，汉族，公民身份号码440************010，住广东省吴川市**********。委托诉讼代理人：陈金凤（系原告妻子），住广东省湛江市市辖区园乐苑南区*****。委托诉讼代理人：张补联，广东意合律师事务所律师。被告：湛江开发区荣发房地产开发有限公司，住所地湛江开发区海滨大道**荣盛中央广场**楼****商铺。法定代表人：白海龙，总经理。委托诉讼代理人：谭海玲，广东冠方律师事务所律师。原告曾振成诉被告湛江开发区荣发房地产开发有限公司（以下简称荣发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用普通程序审理，公开开庭进行了审理。原告曾振成的委托诉讼代理人陈金凤、张补联，被告荣发公司的委托诉讼代理人谭海玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾振成向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的编号为Y2018028596房屋代码为1989661《商品房买卖合同》（预售）：（合同标的1171579元）；2.被告向原告退还房款1171579元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2018年11月1日起至还清房款之日止期间的利息；3.被告向原告退还参团费50000元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2018年7月9日起至还清参团费之日止期间的利息；4.被告向原告退还权证费3800元，维修基金2470.44元；（二到四项合计1227849.44元）；5.被告承担本案案件受理费。庭审中，原告提交了《民事诉讼请求变更和补充事实理由申请书》，变更了第2项诉讼请求的利息计算方法，庭后又申请撤回变更申请。事实和理由：2018年7月10日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（预售），合同编号是Y2018028596，房屋代码为1989661。合同约定，原告购买被告开发的坐落于湛江经济开发区海滨大道北6号地块的商品房荣盛中央广场20号楼一层89号商铺,房款1171579元。2018年7月10日和2018年10月31日,原告分别向被告支付房款601579元和570000元,总计付清房款1171579元。在这期间,原告还按照被告的要求支付了参团费50000元(2018年6月19日交40000元,2018年7月8日交10000元),权证费3800元(2018年7月10日),维修基金2470.44元(2018年7月27日)。2019年3月12日,被告向原告发出《交付通知书》通知原告办理商铺交付手续。2019年3月30日,在办理商铺交接手续时,原告发现商铺不符合《商品房买卖合同》第十条商品房相关设施设备交付条件(一)基础设施设备条款第1、第4项约定的条件,既被告没有按照上述条款的约定,提供供水、排水设施和燃气设施。因不具备使用条件,原告拒绝接受商铺,要求被告按照合同约定搞好供水、排水设施和燃气设施。被告承诺可以接通供水和排水,但燃气设施没有办法接通。经多次交涉,原告才得知被告出售的商铺在规划、设计和报建时是没有供水、排水和燃气设施的。原告购买该商铺用于经营餐饮业,没有燃气设施,不能使用燃气是无法经营的,原告提出双方解除合同。被告工作人员销售部经理表示可以向公司上级反映原告的要求,并让原告按照被告的要求填写有关材料。为了尽快解除合同拿回房款和其它款项,2020年3月31日,原告在被告工作人员的指示下,填写了有关材料并交给了被告工作人员,包括具结书、退款确认书、退房承诺书、客户退房申请表和解约协议书(这些材料都是被告事先制作的,原告按照要求填写内容)。递交上述材料后,原告多次催促被告销售部经理,该经理总是给原告讲手续很快就会办下来，就这样一直拖到2020年7月份。在2020年7月初的一天，被告售后服务人员打电话告诉原告走法律途径，到开发区法院去起诉。综上所诉，原告认为，被告在与原告签订合同时隐瞒商铺没有办理供水、排水设施和燃气设施的规划设计报建手续，向原告交付的商铺不具备基本的使用条件。为了维护自身的合法权益，原告向人民法院提起诉讼，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告荣发公司辩称，不同意解除涉案的商品房买卖合同。根据法律及合同约定，原告在2020年8月7日起不享有合同的解除权。根据合同第4章第9条约定，交付商品房的条件有2个，一是该商品房已取得竣工验收备案证明原件，二是商品房已取得房屋的测绘报告，涉案商品房于2016年12月12日已取得竣工验收备案表，在2017年11月10日已取得房屋测绘报告，因此涉案商品房在2017年11月10日就具有交付条件，根据合同第11条的约定，出卖人应当在2018年9月30日交付该商品房，如原告认为涉案商品房未达到合同约定交付标准，存在逾期交付，原告应当在2019年9月30日前向被告主张解除合同，根据最高人民法院审理商品房第15条的约定，原告应当在其认为解除权条件成就的一年内行使解除权，一年内未行使的，解除权消灭。原告在2020年8月起诉解除合同，没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认。根据当事人陈述及本案证据，本院认定事实如下：2018年7月10日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》。该合同第二条约定：预售依据：该商品房已由湛江市房产管理局批准预售，预售许可证号为湛房预许第0120170033号。第三条第1点约定：该商品房的规划用途为商业。第三条第3点约定：该商品房为第一条规定项目中的20号楼1层89号商铺号。第六条第1点约定：按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币33368.81元，总价款为人民币1171579元。第七条第（一）约定：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币50000元。该定金于本合同签订时抵作商品房价款。第七条第（二）约定：买受人采取下列第3种方式付款：按揭贷款。买受人应当于2018年7月26日前支付首期房价款人民币601579元，占全部房价款的51%，余款人民币570000元向贷款机构申请贷款支付。第九条约定：商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十条第（一）约定：基础设施设备：1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，于交付时同时接通。……4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，提供燃气接驳口。以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）双方协商解决。第十一条第（一）约定:出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。第十一条第（三）第3点约定：查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）出卖人不承担逾期交房的违约责任；买受人应当自办理交房手续的时间届满之日起按日向出卖人支付总房价款的千分之0.1房屋代保管费；且自办理交房手续的时间届满之日起视为房屋已经自动交付，由房屋产生的各种风险及相关费用转移至买受人。第十二条约定：逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付的全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同附件十一《补充协议》第二条第（一）约定：买受人应当在本合同规定时间内（如没有规定，则在收到入住通知书7日内），到出卖人指定地点（如未指定，则在出卖人营业地）办理商品房交付手续。在办理交付手续前，买受人应付清本合同约定及相关协议规定的应付款项，否则视为买受人未付清房款，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担任何违约责任，由此产生的延期交房和逾期付款责任由买受人承担。第二条第（二）约定：由于买受人原因未能按期交付，均视为按入住通知书日期实际交付买受人……。荣盛·中央广场20号楼工程于2016年12月22日已取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，并于2017年11月10日取得《房产面积测绘成果（实测）报告书》。原告于2018年6月19日向北京房十十网络科技有限公司交付中央广场20-1-89定金50000元；于2018年7月8日向荣程（天津）房地产营销有限公司交付中央广场20-1-89参团费10000元；于2018年6月19日向湛江市华振房地产代理有限公司交付荣盛·中央广场风情街89卡铺位参团费用40000元；于2018年7月10日向被告支付房款601579元、权证费3800元；于2018年7月27日向湛江市******维修资金归集专户交付维修资金2470.44元；于2018年10月31日向被告支付房款570000元。2019年3月12日，被告向原告发出《交付通知书》，要求原告于2019年3月30日到荣盛·中央广场商管公司交付接待处办理商铺交付手续。2019年3月30日，因发现房屋无天然气、排水设施，原告没有办理收楼手续，并申请退房，但被告没有在《解约协议书》上签名盖章。2019年9月27日，本院受理了曾振成诉荣发公司商品房预售合同纠纷一案。曾振成以由于被告未达到合同第十条约定的交付标准，未达到供水排水燃气交付条件，原告有权拒绝接收涉案商铺，由此产生的逾期交付责任由被告承担，按照合同第十二条的约定，要求被告支付违约金为由，向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告违约金40888元，违约金按照每日万分之一的标准计算，从2018年10月1日计算至2019年9月15日违约金为40888元，2019年9月16日后的违约金按照每日万分之一的标准计算至符合合同约定的交房条件并交房之日止；2.本案的诉讼费由被告承担。2019年12月2日，本院作出（2019）粤0891民初1991号民事判决，认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，合法有效，依法应予保护。认定被告已依时通知原告接收案涉商铺。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。关于合同解除问题。（2019）粤0891民初1991号民事判决发生法律效力后，原被告仍未能协商解决排水及燃气问题，至今涉案合同中约定的该基础设施设备的交付使用条件仍未达到，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”之规定，现原告以未能实现其购买商铺用于经营餐饮业的目的，故对于原告关于解除合同的诉讼请求，本院予以支持。关于退还购房款及利息问题。原告于2018年10月31日已向被告全部支付房款。关于原告主张被告退还房款1171579元及利息的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定和《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，本院依法予以支持，但自2019年8月20日起的利息，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告主张被告退还参团费50000元问题。由于原告支付的参团费向荣程（天津）房地产营销有限公司、湛江市华振房地产代理有限公司缴纳，不能抵扣房款，并非被告收取，且被告对此予以否认，故对于原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。关于原告主张被告退还权证费3800元、维修基金2470.44元问题。由于涉案合同应予解除，权证费为被告收取，故对于原告支付的权证费，被告应予以退还。原告向湛江市******维修资金归集专户交付维修资金，并非被告占有，原告主张被告退还该住宅专项维修资金，缺乏事实依据，本院不予支持。鉴于涉案房屋由被告开发建设，故在原告办理涉案房屋的维修资金退还手续时，被告应予协助办理相关手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条以及第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告曾振成与被告湛江开发区荣发房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2018028596）；二、被告湛江开发区荣发房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内退还房款1171579元及支付相应利息（利息计算：从2018年11月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日；从2019年8月20日起至退还完毕之日止的利息，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告曾振成；三、被告湛江开发区荣发房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内退还权证费3800元给原告曾振成；四、驳回原告曾振成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15850.64元，由原告负担677.64元，由被告负担15173元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  陈霜屏人民陪审员  蔡莉波人民陪审员  陈海燕二〇二〇年十二月七日书 记 员  杨 茧附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。