河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2020）豫10民终3064号上诉人（原审被告）：郑会娟（曾用名郑文彬），女，1988年9月13日出生，汉族，住河南省鄢陵县。委托诉讼代理人：赵豪，河南汉风律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许昌鸿豫物业服务有限公司，住所地许昌市学院路与八一路交叉口（九洲溪雅苑小区）。法定代表人：陈军伟，任总经理。委托诉讼代理人：张国军，该公司员工。上诉人郑会娟因与被上诉人许昌鸿豫物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2020）豫1002民初4135号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑会娟的委托代理人赵豪，被上诉人许昌鸿豫物业服务有限公司的委托代理人张国军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人郑会娟上诉请求：一、请求依法撤销许昌市魏都区人民法院(2020)豫1002民初4135号民事判决书,将本案发回重审或改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。二、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由:一、原审法院认为“被告关于不应支付原告物业费及物业费应由商品房出卖人承担的辩称,于法无据,本院不予采纳”系适用法律错误。第一,国务院《物业管理条例》第四十一条规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中,前期物业服务合同第八条明确约定:“自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用,由甲方和物业买受人按照物业出售合同的约定承担。物业出售合同未约定或者约定不明确的,由甲方承担”(合同的甲方指许昌九洲鸿豫置业有限公司)。原审中,上诉人已经提交了上诉人与许昌九洲鸿豫置业有限公司签订的《商品房买卖合同》,在该合同中,并未就物业服务费用进行过约定,按照前期物业服务合同的约定,被上诉人应当向许昌九洲鸿豫置业有限公司主张物业服务费,而非向上诉人主张。原审法院仅用了“于法无据”便不予支持上诉人的抗辩理由，明显与查明的案件事实不符。第二,原审法院在计算物业费收取的开始时间时,曾认定房屋交付时间为2012年4月17日,物业费应从次月起即2012年5月1日计算,该计算方法明显是采用了前期物业服务合同第八条的约定:“自本合同生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用,由甲方承担”,同一条的约定,原审法院却只采用了前半段,而未采用后半段,如何解释。二、被上诉人以1.2元/月/平方米标准收取物业服务费没有法律依据和合同依据。前期物业服务合同中明确商业用房1.2元/月/平方米(以市物价局批复),可见该收费并非最终的确定标准,而应当以市物价局批复的标准为最终标准,按照《合同法》第四十四条的规定:“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”可见,未经批准的收费标准依法不产生合同效力,原审法院采用未生效的合同条款作为裁判的依据,显然是违法了法律的规定。被上诉人许昌鸿豫物业服务有限公司辩称：业主交纳物业费是法定义务，前期物业服务合同第八条赋予了物业公司向开发商主张物业费的权利，但并不免除业主向物业公司交纳物业费的义务，物业公司仍有权向业主主张物业费。合同明确约定了物业费收费标准，上诉人无证据证明该收费标准违反法律规定。综上，上诉人的上诉请求和事实与理由均不成立，请求二审予以驳回。被上诉人（原审原告）许昌鸿豫物业服务有限公司向一审法院起诉请求：一、依法判令被告支付原告2012年5月9日至2020年6月8日的物业管理费92947.6元及利息（以92947.6元为基数自2020年6月9日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至费用实际支付之日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年3月21日，被告郑会娟（曾用名郑文彬）作为买受人与许昌九洲鸿豫置业有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定：买受人购买位于许昌市××学院路××交叉口××小区××营业房××、××、××、××房，该商品房用途为营业，总金额4816800元；出卖人在2012年4月1日前，将经验收合格的房屋交付买受人使用；自交接之日起15日内因买受人原因未在此期限内办理交接手续视为买受人已认可该商品房质量合格，并视为交付；该商品房所在的公共绿化由物业公司统一管理。2007年3月1日，许昌九洲鸿豫置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，约定：物业专有部分的自用部位损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担；商品用房以1.2元／月／平方米标准按建筑面积向业主收取物业服务费；自本合同生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用，由甲方承担；自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由甲方和物业买受人按照物业出售合同的约定承担。物业出售合同未约定或者约定不明确的，由甲方承担；业主，是指物业的所有权人；物业买受人，是指物业出售合同中确定的物业购买人。原告自2009年8月1日起至今为案涉九洲溪雅苑小区（含营业房）提供物业服务。2012年5月9日许昌市不动产登记中心发放所有权证号为许房权证市字第**房产证，显示房屋坐落于东城区学院路与建安大道交叉口北2幢1至2层南起第2，3，4，5间、建筑面积为824平方米的所有权人为被告郑会娟（曾用名郑文彬）。案涉房屋承租人曾于2019年1月2日向原告交纳3号商铺物业管理费2966元（2018年11月8日至2019年11月7日）。后原告向被告多次催交物业服务费，并曾于2019年12月5日诉至法院，后原告于2020年2月10日撤诉，被告仍未交纳，引起本案纠纷，原告于2020年7月23日诉至法院。一审法院认为，原告许昌鸿豫物业服务有限公司向被告提供物业服务，被告接受原告提供的物业服务，双方虽未签订书面合同，实际已形成物业服务合同关系，被告应当向原告支付物业服务费用。原告要求被告支付物业服务费用的诉讼请求，合法有据，法院予以支持。被告与商品房出卖人许昌九洲鸿豫置业有限公司在合同中明确约定2012年4月1日前交付使用，自交接之日起15日内未办理交接手续视为交付，则案涉房屋交付时间应为2012年4月17日。本案中原被告双方均未明确房屋交付时间，亦未提交物业服务合同起始时间的相关证据，物业费应自物业交付物业买受人之日的次月起即2012年5月1日起计算。原告关于被告应向原告支付案涉房屋自2012年5月9日至2020年6月8日期间物业管理费92947.6元（824平方米×1.2元／平方米／月×97个月＝95913.6元，扣减已支付物业费2966元）的主张符合法律规定，依法应予支持。经查明，案涉房屋已交付被告占有使用，原告亦向被告提供了物业服务，故被告关于不应支付原告物业费及物业费应由商品房出卖人承担的辩称，理由不充分，法院不予采纳。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。原告关于被告支付利息的请求，符合法律规定，法院予以支持。双方就利息未予约定，利息损失应自原告起诉之日即2020年7月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。案涉房屋漏水部位为物业专有部分的自用部位，非物业服务范围，维修费用应由被告自行承担，被告关于原告承担其维修费用的辩称，与事实不符，法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告郑会娟（曾用名郑文彬）于判决生效之日起十日内向原告许昌鸿豫物业服务有限公司支付物业管理费92947.6元，并支付利息损失（以92947.6元为基数自2020年7月23日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告许昌鸿豫物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2124元，减半收取计1062元，由被告郑会娟（曾用名郑文彬）负担。本院二审期间，上诉人郑会娟围绕上诉请求依法提交了：变卖公告。证明：涉案房屋由许昌中院在2020年8月19日至2020年10月17日在阿里拍卖平台拍卖的事实，变卖公告第五条显示：“标的物涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、电费等欠费由买受人承担”。该房屋经变卖后流拍，正在准备抵偿给申请执行人，因此，根据变卖公告显示，所涉及的物业费应当由新的买受人承担。被上诉人许昌鸿豫物业服务有限公司根据上诉人郑会娟提供的证据发表质证意见为：该证据与我们向上诉人要物业费无关。本院对上诉人郑会娟提供的证据，经审核后认为，上诉提供的证据与涉案物业纠纷无关联性，故本院不予采信。本院经审理查明事实与原审查明事实相一致。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，上诉人郑会娟（曾用名郑文彬）应当依照合同约定支付物业服务费用。一审判决依据涉案的前期物业服务合同自2012年5月1日起计算物业费用并无不当。上诉人郑会娟（曾用名郑文彬）提出的不应当支付物业费用的主张，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人郑会娟（曾用名郑文彬）的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费2124元由上诉人郑会娟（曾用名郑文彬）负担。本判决为终审判决。审判长  杨天兰审判员  尤 薇审判员  连红举二〇二〇年十二月十七日书记员  付艳娜执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口