广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终2228号 上诉人(一审被告)：合浦县广益房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区合浦县廉州镇廉州大道**。统一社会信用代码：91450521768934281R。 法定代表人：彭继福，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄梅，该公司员工。 被上诉人（一审原告）:廖湘，男，1981年7月4日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 被上诉人（一审原告）:蔡艾宏，女，1988年7月6日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 委托诉讼代理人：苏云燕，广西桂鸿凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：易娟，广西桂鸿凯律师事务所律师。 上诉人合浦县广益房地产开发有限公司（以下简称广益公司）因与被上诉人廖湘、蔡艾宏商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区合浦县人民法院（2020）桂0521民初1970号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 广益公司上诉请求：依法撤销广西壮族自治区合浦县人民法院（2020）桂0521民初1970号民事判决，依法改判驳回廖湘、蔡艾宏对广益公司的诉讼请求。 事实和理由：一、产权登记商品房的面积不包括阴影部分及生活阳台、休闲阳台，但合同销售的平面图包括生活阳台、休闲阳台的面积，如果合同销售的房屋面积扣除生活阳台、休闲阳台的面积后的面积是一致的，也就是说产权登记商品房的面积不是反映廖湘、蔡艾宏购房的面积，是不完整的产权登记面积。二、廖湘、蔡艾宏购房的面积是否足够，应根据双方签订的《商品房买卖合同》第三条的规定来认定，即商品房的建筑面积以竣工后经房产管理部门认定的测绘机构测定面积为准。根据2019年测绘报告结果反映，廖湘、蔡艾宏购买的商品房面积与合同约定面积存在误差。应在结算时多退少补，如按2020年的测绘报告，面积还比2019年多。不动产登记部门登记的面积是不包括阳台阴影部分面积及生活阳台、休闲阳台，是不完整的产权登记，廖湘、蔡艾宏按此计算面积无事实和法律依据。如果廖湘、蔡艾宏认为2019年、2020年合浦县公诚测绘报告结果有错误的，可请求法院委托第三方的测绘机构对本案的商品房面积重新测绘。一审法院对飘窗和阳台的实际面积是多少，不计入不动产权证里的面积是多少等事实没有查清。三、一审判决广益公司按年利率6%支付资金占用期间利息无事实和法律依据。综上所述，一审法院认定的主要事实不清，证据不足。 廖湘、蔡艾宏辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应当予以维持。广益公司的上诉请求没有任何事实和法律依据，其上诉请求不能成立，请求二审法院依法驳回。一、广益公司认为的房屋建筑面积被政府及有关部门认定与原有规划审批内容不一致，不具有合法性。2020年3月2日，合浦县人民政府组织相关部门召开会议，并作出合政办阅[2020]14号《研究解决合浦县广益中央公园小区相关问题的会议纪要》认定合政办阅[2019]9号《研究解决合浦县广益中央公园小区相关问题会议》与原有规划审批内容不一致，予以撤销。二、广益公司称的房屋面积组成问题不是本案应处理的问题，属于另外的法律关系，其应通过行政诉讼或其他途径予以解决。三、《商品房买卖合同》第五条明确约定“以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。”本案的合同依据应当适用《商品房买卖合同》第五条，而不是第三条。四、2019年、2020年测绘报告均系广益公司自行单方委托，没有房屋登记部门的审批意见，不被房屋登记部门认可，房屋权属登记主管部门亦未据此变更涉案不动产权属总证和产权证书确定的建筑面积。该两份测绘报告的用途仅为广益公司自用，不能作为房屋权属登记资料用，与本案没有任何关联，不具有合法性，缺乏真实性。五、一审判决认定广益公司违约，应向廖湘、蔡艾宏返还房屋面积误差价款及利息，认定事实清楚，适用法律正确。六、先前已有广益中央公园的案件已经生效，并且已经强制执行，广益公司已经返还面积误差款给相关业主，法院应当同案同判。 廖湘、蔡艾宏向一审法院起诉请求：1.判令广益公司返还其购房款40,466.51元并支付以11,185.083元为本金按年利率6%计自2014年6月10日起至购房款实际退还时止的利息；2.判令广益公司退还其多付的办证费4,673.78元及该款自2014年2月24日起按年利率6%计至办证费实际退还时止的利息。 一审法院判决：一、广益公司应返还给廖湘、蔡艾宏购房款40,466.51元并支付以11,185.08元为本金按年利率6%计自2014年6月10日起至广益公司实际返还购房款之日止的利息；二、驳回廖湘、蔡艾宏的其他诉讼请求。案件受理费928元，因适用简易程序审理减半收取464元，由廖湘、蔡艾宏负担64元，广益公司负担400元。 本院二审期间，廖湘、蔡艾宏提交新证据如下：公告，用以证明2019年广益公司代办出来产权证面积与2019年测绘报告面积一致的产权证，被通知产权证面积错误，被要求更正登记。说明2019年测绘报告错误，不能使用。经质证,广益公司对廖湘、蔡艾宏提交的证据没有意见。本院认为廖湘、蔡艾宏提交的证据与本案具有一定的关联性，可以作为认定本案事实的参考依据。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于广益公司交付给廖湘、蔡艾宏的商品房产权登记面积是否少于合同约定的面积及误差比例是否超过3%的问题。广益公司上诉主张产权登记商品房的面积不包括阴影部分及生活阳台、休闲阳台，是不完整的产权登记面积，商品房的建筑面积以竣工后经房产管理部门认定的测绘机构测定面积为准，即应以测绘报告为依据。本院认为，目前涉案房屋已取得不动产权登记证书，根据《商品房销售管理办法》第四十五条第四款“产权登记面积是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积”的规定，已确定涉案房屋建筑面积为127.11平方米。双方签订的《商品房买卖合同》约定房屋销售面积为136.57平方米，与产权登记房屋面积发生差异，根据《商品房买卖合同》第五条约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以产权登记面积为准，显然，广益公司交付廖湘、蔡艾宏的商品房面积少于合同约定的面积。广益公司所提交的测绘成果报告书系由广益公司委托合浦县公诚房产测绘队作出的，该测绘成果报告书尚未得到房屋权属登记主管部门的认可，房屋权属登记主管部门亦未据此变更不动产权属总证和产权证书确定的建筑面积。因此，本院对广益公司的上述主张不予采信。一审判决确认涉案商品房的产权面积少于合同约定的建筑面积及面积误差比超过3%并无不当。双方在《商品房买卖合同》中约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按“面积误差绝对值在3%以内（含3%）的，按本合同约定的价格买受人和出卖人对房价款实行多退少补，并在产权登记面积确定后十五日内付清”。对面积误差比超过3%的部分，《商品房买卖合同》未做约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”，一审判决根据上述双方的约定和司法解释的规定，确认广益公司返还廖湘、蔡艾宏面积误差比在3%以内购房款及双倍返还超过3%部分的房价款正确,本院予以维持。 关于资金占用利息的问题，本院认为，自颁发涉案不动产权证书后，廖湘、蔡艾宏与广益公司就涉案不动产证载面积及合同面积是否存在差异、应否退还购房款产生争议，一审判决按年利率6%自交付购房款之日起计算应返还购房款的资金占用利息不当，应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自廖湘、蔡艾宏起诉之日起计算为宜。 综上所述，广益公司的上诉请求部分成立，对其理由成立部分予以支持，对其理由不成立部分予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对资金占用费的计算标准认定不当，予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、变更广西壮族自治区合浦县人民法院（2020）桂0521民初1970号民事判决为：上诉人合浦县广益房地产开发有限公司返还给被上诉人廖湘、蔡艾宏购房款40,466.51元并支付资金占用利息（利息计算方式：以11,185.08元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年7月15日起计至还清之日止）给被上诉人廖湘、蔡艾宏； 二、驳回被上诉人廖湘、蔡艾宏的其他诉讼请求。 一审案件受理费464元，由上诉人合浦县广益房地产开发有限公司负担403.54元，被上诉人廖湘、蔡艾宏负担60.46元；二审案件受理费928元，由上诉人合浦县广益房地产开发有限公司负担807.08元，被上诉人廖湘、蔡艾宏负担120.92元。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期未履行，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限的最后一日起二年内向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  陆  振  益 审 判 员  王  雅  新 审 判 员  侯  远  婕 二〇二〇年十二月三日 法官助理  包蓉书记员罗杏