广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终18632号上诉人（原审被告、反诉原告）：肖宇，男，1982年7月16日出生，汉族，身份证住址：广东省。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴欣伟，男，1989年12月3日出生，汉族，身份证住址：西安市。上诉人肖宇因与被上诉人吴欣伟房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初25379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人肖宇上诉请求：一、撤销原审判决；二、改判吴欣伟退还所拖欠的往期未结清费用：753.67元[欠2018年7月物业费180.4元、电费欠约475.47元（426.47+49）、电视费欠56.8元（16.8+15+25）；燃气欠41元（21+20）]；三、改判吴欣伟承担多项违约责任（经常性拖欠物业水电燃气费等金额达1000元违约；有10个月未按合约时间转账拖欠当月租赁保障金；拖欠租赁期间应承担费用至今未结；隐瞒造成物业多处损坏的事实拒不维修赔偿）,肖宇依照合同约定有权不退租赁保证押金作为违约金及损失等补偿；四、改判吴欣伟赔偿其造成的房屋损害总计5989元（合同违约第八款：墙面损害修复油漆及工程费4589元；家具损坏：电脑椅赔偿200元、厨房柜台板面新增开裂赔偿1200元）；五、改判吴欣伟赔偿因过失损害、不当作为、维保缺位、拒绝维修直接导致的因肖宇代为修复施工耽误的空置损失，按施工5天计算为900元（5×5400÷30）；六、改判吴欣伟承担全部诉讼费用、反诉诉讼费用及其他诉讼相关费用。事实和理由：肖宇与吴欣伟于2018年6月9日签订关于深圳宝安卡罗社区2#B栋1201物业的租赁合同，公正约定双方权利及义务，合同期限自2018年6月24日至2019年6月23日。吴欣伟在合同租住期间存在多项不当的行为造成物业损失及其他违约行为，造成多项违约责任。肖宇在发现其涉嫌隐瞒的损失后依旧善意与吴欣伟协商补偿未果，向其声明违约责任后不退押金做补偿，并代为维修。吴欣伟恶意否认拒绝赔偿物业损失、拖欠待结清水电物业等费用，对其多项违约责任抵赖和拒绝清偿费用，本案多项证据链与事实的因果逻辑符合，肖宇为被动维权。被上诉人吴欣伟对此答辩称，一审认定事实清楚，吴欣伟按时缴纳租金和相关费用，正常维护保养房屋，一审亦对此予以认可。被上诉人吴欣伟一审起诉请求：一、肖宇向吴欣伟返还所收押金10800元；二、肖宇向吴欣伟赔偿租金损失180元（5400÷30）；三、肖宇承担本案诉讼费用。上诉人肖宇一审反诉请求：一、吴欣伟赔偿其造成的房屋损害总计6069元（墙面损害修复油漆及工程费4589元：家具损坏：电脑椅赔偿200元、厨房柜台板面开裂赔偿1200元；不交还钥匙及锁更换费用80元）；二、吴欣伟赔偿因过失损害、不当作为、维保缺位、拒绝维修直接导致的因反诉人代为修复施工耽误的租赁损失，按施工5天计算；及直接牵连的因环保散甲醛等造成的不能住人无法租赁的直接损失，按40天空置计算（实际因刷新空置损失两月），耽误后续租金损失赔偿合计8100元：[（5+40）×5400÷30]；三、吴欣伟退还所拖欠的往期未结清费用:850.3元（电费480元；物业费220元；燃气费93.5元；电视费56.8元）；四、吴欣伟赔偿租金转账逾期违约金5346元：按合同5.5违约金每日计月租的3%，累计33天滞纳金合计5346元（5400×0.03×33）；五、吴欣伟承担原案全部诉讼费用、反诉诉讼费用及律师费、其他诉讼相关费用。一审法院经审理查明，2018年6月9日，肖宇作为出租方，吴欣伟作为承租方，双方签订《房屋租赁合同》，约定肖宇将位于深圳市宝安区物业出租给吴欣伟，租赁期限自2018年6月24日起至2019年6月23日止，每月租金5400元，吴欣伟应于每月24日前支付租金，并向肖宇缴纳两个月的租金作为租赁保证金；如吴欣伟拖欠租金达10日，或欠交管理费、水电费等金额达1000元的，视为吴欣伟违约，肖宇有权没收租赁保证金并单方解除租赁合同。合同签订后，肖宇将涉案房屋交由吴欣伟使用，吴欣伟向肖宇缴纳租赁保证金10800元。2019年6月23日，合同到期双方解除租赁合同关系。另查明，吴欣伟仅确认尚欠肖宇物业费180元、燃气费48元、电视费56.8元。一审法院认为，吴欣伟和肖宇签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行各自的义务。肖宇主张吴欣伟拖欠电费、物业费、燃气费、电视费等达1,000元以上且超过10天，其行为已构成违约，但肖宇未能提交充分有效的证据予以证明，本院不予采信。吴欣伟和肖宇的房屋租赁合同关系因租赁期限届满而自然终止，故肖宇应依约将收取的租赁保证金10,800元返还给吴欣伟。吴欣伟主张肖宇提前一天将其赶走，但未提交相关证据予以证明，一审法院不予采信。故吴欣伟请求肖宇返还租金180元，缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于肖宇的反诉请求，根据肖宇提交的费用缴交短信及个人借记卡交易明细对账单，吴欣伟尚欠电费202.76元，燃气费93.5元、物业费180元、电视费56.8元，肖宇请求吴欣伟支付上述费用，有事实和法律依据，一审法院予以支持。肖宇主张吴欣伟对房屋破坏造成损失6,069元，吴欣伟不予认可，肖宇也未能提交相关证据予以证明，故对肖宇请求吴欣伟赔偿房屋损失6,069元及房屋空置费损失8,100元的诉讼请求，一审法院不予支持。肖宇主张吴欣伟逾期支付租赁保证金并请求支付逾期违约金5,346元亦无事实依据，一审法院不予支持。综上，一审法院支持吴欣伟和肖宇本诉和反诉请求中的合理部分，扣除吴欣伟应支付的电费202.76元，燃气费93.5元、物业费180元、电视费56.8元，合计533元后，肖宇尚应退还吴欣伟租赁保证金10,267元。一审法院判决：一、肖宇应于判决生效之日起退还吴欣伟租赁保证金10,267元；二、驳回吴欣伟的其他诉讼请求；三、驳回肖宇的其他反诉请求。案件本诉受理费36元，反诉费155元，合计191元，由吴欣伟承担5元，由肖宇承担186元。本院经审理查明，原审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于拖欠费用问题。肖宇在原审时主张吴欣伟拖欠的电视费56.8元、燃气费93.5元、物业费180.4元，原审均予以支持，现肖宇要求吴欣伟支付超出上述金额的费用，超过了其起诉请求，本院不予支持。肖宇提交的电费缴交短信，仅显示电费为202.76元，原审据此予以认定并无不当，本院依法予以确认，肖宇主张为480元缺乏依据，本院不予支持。关于违约责任问题。双方合同中约定，吴欣伟拖欠租金达10日，或欠交管理费、水电费等金额达1000元整，视为吴欣伟违约，肖宇有权没收保证金。现吴欣伟每月均缴纳了租金，虽有月份延迟缴纳，但均未达到10日，本院认定欠交的管理费、水电费等费用也未达到1000元，吴欣伟要求没收租金缺乏依据，本院不予支持。关于赔偿损失问题。肖宇主张吴欣伟造成房屋家具、墙面等毁损，吴欣伟并不认可，肖宇提交的照片无法证明形成时间、地点，也无法证明系吴欣伟承租期间造成，应承担举证不能的不利后果，本院对其主张不予支持。因本案系合同到期终止，肖宇主张的空置损失缺乏依据，本院不予支持。综上，上诉人肖宇的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费272元，由上诉人肖宇负担。本判决为终审判决。审判长 周  最  久审判员 张  士  光审判员 罗    巧二〇二〇年十二月四日书记员 周铃燕(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。