福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽08民终1827号 上诉人（原审原告）：谢玉金，男，1966年10月25日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 上诉人（原审原告）：江兴文，男，1970年11月18日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：杨乐，福建力涵律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：吴冬华，福建力涵律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李文辉，男，1974年5月26日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 被上诉人（原审被告）：张其华，男，1972年11月23日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：李彦，福建远大联盟（龙岩）律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：林晶，福建远大联盟（龙岩）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）郭躬池,男，1968年09月28日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 原审第三人：福建省龙岩市闽盛实业有限公司，住所地龙岩市新罗区龙门镇考塘村，统一社会信用代码：91350800705319548X。 法定代表人：李文荣。 委托诉讼代理人：曹谋诚，福建正廉律师事务所执业律师。 原审第三人：龙岩市金泰金属材料有限公司，住所地新罗区龙门镇考塘村，统一社会信用代码：9135080074638432X2。 法定代表人：陈西安。 上诉人谢玉金、江兴文因与被上诉人李文辉、张其华、郭躬池及原审第三人福建省龙岩市闽盛实业有限公司（以下简称闽盛公司）、原审第三人龙岩市金泰金属材料有限公司（以下简称金泰公司）物权保护纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2020）闽0802民初1531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谢玉金、江兴文上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一、被上诉人李文辉、张其华与原审第三人闽盛公司恶意串通，于司法拍卖过程中披露虚假租赁信息，其虚假租赁合同不能对抗上诉人依法取得的案涉标的物权。二、闽盛公司与李文辉、张其华所签订的《租赁合同》系虚假合同，不因其在拍卖公告中已披露就取得了合法性。三、法院对司法拍卖公告中所披露的租赁信息仅为形式审查，所披露的信息是否会对标的物物权产生权利负担，应该视具体情况进行实质审理。四、闽盛公司与李文辉、张其华于2015年1月1日所签订的《租赁合同》并非租赁合同，实际上是债权人与债务人所签订的“以租抵债”的债权债务合同，并不能适用“买卖不破租赁”原则。 李文辉、张其华辩称：一、答辩人与闽盛公司就涉案房地产和土地使用权于2015年1月1日所签《仓库租赁协议书》合法有效且已得到实际履行。二、上诉人向答辩人主张返还涉案房地产缺乏事实和法律依据，该主张不应得到支持。依据合同法第二百二十九条等法律、司法解释的规定，答辩人已经依约向被执行人支付租金且实际占有使用案涉房产，有权拒绝向上诉人交付涉案房产。三、上诉人向答辩人主张返还涉案房地产亦有违诚实信用原则，就此而言该主张同样不应得到支持。新罗法院在拍卖案涉房地产前已经披露涉案房地产的租赁情况。上诉人知晓上述事实，在竞得涉案房地产后在要求答辩人返还涉案房地产显然有违诚实信用原则。四、答辩人对案涉房地产享有租赁权，上诉人向答辩人主张支付房屋土地占用费缺乏依据，该项主张不应得到支持。综上所述，上诉人提起本案诉讼，明显缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉人的全部上诉请求。 原审第三人闽盛公司辩称：一、本案并不存在“恶意串通损害第三人利益”之情形。根据一审查明的事实，案涉租赁物于2015年1月1日出租给李文辉、张其华二人，2015年4月为李文辉办理抵押，2017年1月13日被龙岩市新罗区人民法院查封。前述事实表明：即便是租赁合同双方当事人存在恶意规避债务的串通，也只是涉及抵押权人李文辉的利益，并不涉及其他第三方的利益；而李文辉兼具承租人、抵押权人的身份，显然不可能就此进行恶意串通。至法院首次查封时，已经过去整整2年，在2年间，闽盛公司均正常运转，无需如此提前规避债务。二、本案双方客观上履行了租赁合同的权利义务，非单纯“以租抵债”。1.一审法院已经向次承租人郭躬池等人详细询问，确认了存在“李文辉承租后转租”的事实，李文辉、张其华确实具备租赁合同主体的全部要件。2.李文辉、张其华租赁期间总租金为2846640元，其中借款本息1194160元抵充部分租金，仅占40%，其余租金均有支付，应认定李文辉、张其华与闽盛公司客观上履行了租赁合同的权利义务，其权利应予以保护。请求驳回上诉人的上诉，维持一审判决。 被上诉人郭躬池、原审第三人龙岩市金泰金属材料有限公司未作答辩。 谢玉金、江兴文向一审法院提起诉讼请求：一、判令李文辉、张其华、闽盛公司及金泰公司立即向原告返还位于龙岩市新罗区龙门镇考塘村的土地及厂房（不动产权登记号：闽（2019）龙岩市不动产权第0073733、0073734号）。二、判令李文辉、张其华、闽盛公司立即向原告支付自2019年4月11日起至实际返还之日止的龙岩市新罗区龙门镇考塘村的土地及厂房（不动产权登记号：闽（2019）龙岩市不动产权第0073733、0073734号）房屋土地占用费（仓库实际占用面积3458平米，按照实际占用天数以43350/月租金标准计算，暂计至起诉之日占用费为476850元）。判令李文辉、张其华及金泰公司立即向原告支付自2019年4月11日起至实际返还之日止的龙岩市新罗区龙门镇考塘村的土地及厂房（不动产权登记号：闽（2019）龙岩市不动产权第0073733、0073734号）房屋土地占用费（仓库占用面积855平米，按照实际占用天数以11115/月租金标准计算，暂计至起诉之日占用费为122265元）。 一审法院认定事实：本案诉争房产原系登记在闽盛公司名下的位于龙岩市新罗区龙门镇考塘村厂房（房屋所有权证书：龙房权证字第2××0号）和车间3、车间4及土地使用权（土地使用权证号：龙国用（2××0）第2××2号）。2017年1月13日，上述房产（含土地）被该院依法查封。2019年3月29日，谢玉金、江兴文在该院淘宝网司法拍卖网络平台上参与拍卖，以5036720元竞得诉争房产。2019年4月11日，谢玉金、江兴文作为买受人与本院签订《拍卖成交确认书》，主要内容为：“一、竞拍成交价格及标的物情况。二、买受人在拍卖前已认真阅读《拍卖公告》、《拍卖须知》等公示材料，自愿履行上述材料的相关规定。……四、拍卖标的已知的详情已在拍卖公告、拍卖标的调查情况表、评估报告中公示，拍卖人对拍卖标的进行了视频展示。拍卖人以拍卖标的现状进行拍卖。无论买受人是否看样、是否查看网站拍品介绍，均视为对拍卖标的现状的确认。对拍卖标的已知或未知瑕疵，属买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担。……”2019年4月22日，该院作出（2017）闽0802执1507号之三执行裁定书，裁定诉争房产权属归谢玉金、江兴文所有。2019年10月16日，谢玉金、江兴文办理了诉争房产权属证书，闽（2019）龙岩市不动产权第0073734号。另查明，该院在拍卖诉争房产时发布的竞买公告中用红色加粗字体特别注明的内容为：“根据《物权法》第八十七条：不动产权利人对相邻权利人通行等必须利用其土地，应当提供必要的便利，即相邻通行权。购买人需要保留通往0218-1号地块上的厂房的必要通行道路（详见规划地形图）。房产证号为2××0号，土地证号为2&tim**;×0第200012号厂房和土地有租赁，租期10年，租金已由原房东全部收取（详见租赁协议书）。”在上述竞买公告中展示的租赁协议书主要内容为：“闽盛公司（甲方）将坐落于龙岩市新罗区××国道龙门镇考塘村的仓库（房屋所有权证为龙房权证字第2××0号，土地使用权为国用2××0第200012）出租给张其华、李文辉（乙方）：1、“房屋”建筑面积为4313.10平方米（土地使用权面积为5366.10平方米），租金每月每平方米5.5元，每月共计23722元，十年总租金2846640元。2、租期从2015年1月1日起至2024年12月31日止。3、乙方应当在协议签订后当天支付定金10万元，可抵作本合同“房屋”履约保证金。乙方可以使用应收未收甲方之债权来支付本合同“房屋”租金。乙方应当在2016年第三季度末付清本合同“房屋”租金。……”2016年7月4日、7月5日，张其华通过银行转账方式向李文荣的女儿李琳（闽盛公司股东）分别支付了60万元、90万元。还查明，该院向郭躬池、金泰公司制作的询问笔录中，其陈述从2006年前后开始向闽盛公司承租诉争房产，后因李文荣、李文辉之间债权债务及经济往来关系，经三方协商在2016年下半年开始将租金支付给李文辉。现谢玉金、江兴文认为上述租赁协议书系虚假合同，为此，诉至法院，请求判如所诉。 一审判决认为，本案双方诉争的焦点为：谢玉金、江兴文作为买受人是否应当继续履行李文辉、张其华与闽盛公司签订的《租赁协议书》。该院通过淘宝网司法拍卖网络平台发布诉争房产拍卖公告，并在竞买公告中用特别标注的形式对房产的租赁情况作出明确说明（租期10年，租金已由原房东收取，并附租赁协议书），谢玉金、江兴文通过上述平台竞得诉争房产并签订了《拍卖成交确认书》。虽然法院拍卖不完全等同于一般民事主体之间的买卖，但其形式上与一般买卖行为并无较大差异，该院依法发布的竞买公告及与谢玉金、江兴文签订的《拍卖成交确认书》中均明确告知了买受人拍卖标的物权利负担等情况，谢玉金、江兴文作为买受人并未提出异议，且办理了相应的权属转移登记，因此，竞买公告与《拍卖成交确认书》作为买受人购买房产的主要依据，对其具有合同约束力。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，谢玉金、江兴文既在购买诉争房产时，已完全知悉该房产的租赁情况，该房产的权利负担当然及于所有权。至于谢玉金、江兴文所主张闽盛公司与李文辉、张其华签订的《租赁协议书》系虚假合同，不具有合法性，且购买时并没有扣除租赁物的租赁价值，拍卖公告披露的“以租抵债”租赁合同无物权对抗性的主张，并以此请求法院支持其诉请。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条规定，实施网络拍卖的，人民法院应当查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明。该院在执行中已依据上述程序对诉争房产的所负担的租赁情况在拍卖公告中予以详细说明：“租期10年，租金已由原房东全部收取”，无论评估报告中是否将该部分权利价值予以认定，该公告中的权利负担说明势必对竞买人的竞买心理产生影响，进而降低拍卖标的物的最终成交价格。退一步而论，即便《租赁协议书》存在瑕疵，谢玉金、江兴文亦非其利害关系人，无权于本案中对该协议所涉权益提出主张。谢玉金、江兴文于2019年3月29日通过竞拍取得诉争房产所有权，即此时通过买受行为与该房产发生权利义务关系，而在此之前，案涉《租赁协议书》系闽盛公司与李文辉、张其华之间签订并已实际履行，因此，《租赁协议书》形成时并未涉及谢玉金、江兴文的利益，在本案无证据证明《租赁协议书》明显系恶意伪造或违反相关法律、法规强制性规定的前提下，应当尊重合同相对方意思自治。拍卖公告中既已对该协议书的内容及租金支付情况进行了详细说明，表明执行机构在拍卖时并未涤除该权利负担，如确有必要否定《租赁协议书》的权利价值，其权利主体也应为闽盛公司相关债权人，并非谢玉金、江兴文。就本案而言，谢玉金、江兴文的主张，本质上违背了拍卖公告的约定，其通过违反诚实守信原则而获取利益的行为，并无法律依据，该院不予支持。郭躬池、金泰金属公司经合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，该院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百二十九，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回谢玉金、江兴文的诉讼请求。本案案件受理费9791元，由原告谢玉金、江兴文负担。 二审诉讼中，各方当事人没有提交新证据。 经审理查明，二审期间，各方当事人均未提交新证据，对原审判决认定的事实均无异议。本院对当事人无异议的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：谢玉金、江兴文是否有权要求李文辉、张其华等返还案涉房地产并支付占用费。从本案查明事实来看，谢玉金、江兴文系通过人民法院网络司法拍卖平台，竞买取得案涉房地产的房屋所有权和土地使用权。龙岩市新罗区人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台发布的诉争房产竞买公告，已经依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条规定公开了拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明，其中对诉争房产存在“有租赁，租期10年，租金已由原房东全部收取”的权利负担情况，用特别标注的形式明确说明，并附租赁协议书。上诉人谢玉金、江兴文通过上述平台竞得诉争房产后，签订的《拍卖成交确认书》中也明确告知了上诉人拍卖标的物权利负担等情况，同时载明：“二、买受人在拍卖前已认真阅读《拍卖公告》、《拍卖须知》等公示材料，自愿履行上述材料的相关规定。……四、拍卖标的已知的详情已在拍卖公告、拍卖标的调查情况表、评估报告中公示，拍卖人对拍卖标的进行了视频展示。拍卖人以拍卖标的现状进行拍卖。无论买受人是否看样、是否查看网站拍品介绍，均视为对拍卖标的现状的确认。对拍卖标的已知或未知瑕疵，属买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担。……”据此，可认定上诉人谢玉金、江兴文作为买受人，对诉争房产存在的权利负担并未提出异议，并在该《拍卖成交确认书》上签字确认，且办理了相应的权属转移登记。因此，竞买公告与《拍卖成交确认书》，对上诉人具有合同约束力。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，在上诉人谢玉金、江兴文已完全知悉讼争房产租赁情况仍确认购买诉争房产的情况下，不影响李文辉、张其华与闽盛公司签订的《租赁协议书》的合同效力。上诉人谢玉金、江兴文无权要求李文辉、张其华等返还案涉房地产并支付占用费。上诉人的该主张，本院依法不予采纳。 关于上诉人主张闽盛公司与李文辉、张其华签订的《租赁协议书》系虚假合同，不具有合法性，不能对抗其已经取得的物权问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，故上诉人对其主张应承担举证责任。本案中，上诉人并未提供充分证据证明该《租赁协议书》是在人民法院查封后进行倒签的虚假合同，故应承担举证不能的法律后果。上诉人的该主张，本院依法不予采纳。 综上所述，上诉人谢玉金、江兴文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费9791元，由上诉人谢玉金、江兴文负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  丁 斌 审 判 员  许虹菁 审 判 员  林 磊 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理  李俊锋 书 记 员  林诗菁 附：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。