四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初8235号 原告：成都市保都房地产开发有限公司，住所地四川省成都市新都区木兰镇同兴街**。 法定代表人：徐鲁，董事长。 委托诉讼代理人：张诺依，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）事务所律师。 被告：刘典，男，1987年6月23日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 被告：冯小曦，女，1990年8月21日出生，汉族，住四川省邻水县。 二被告共同委托诉讼代理人：夏海波，四川川蓉律师事务所律师。 原告成都市保都房地产开发有限公司（以下简称保都公司）与被告刘典、冯小曦商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告保都公司的委托诉讼代理人张诺依、被告刘典及刘典、冯小曦的共同委托诉讼代理人夏海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 保都公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除保都公司与刘典、冯小曦签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》及其附件；2.请求判令刘典、冯小曦协助保都公司到房屋管理部门办理上述合同网签注销手续及备案登记注销手续；3.判令刘典、冯小曦向保都公司支付房屋总价款20%的违约金共计365583.8元；4.请求判令刘典、冯小曦承担本案诉讼费、公告费。事实与理由：保都公司与刘典、冯小曦于2019年3月30日签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》及其附件，约定刘典、冯小曦购买保都公司开发建设的位于新都区××镇××社区××社区保利湖心岛××住宅（以下简称案涉房屋），刘典、冯小曦选择分期方式付款，但截止到2020年5月6日，刘典、冯小曦未按照合同约定向保都公司支付购房款，根据约定保都公司有权解除合同并要求刘典、冯小曦承担违约责任。为此保都公司提起本案诉讼，提出前述请求。 刘典、冯小曦辩称：首先，刘典、冯小曦同意解除合同，但解除合同的原因不是保都公司主张的刘典、冯小曦拒不支付购房款，而是因为：保都公司未按照法律规定及合同第24条第1款约定办理案涉房屋登记备案手续，未按照合同第18条第1款约定在2020年1月31日前向刘典、冯小曦交付房屋，故刘典、冯小曦有先履行抗辩权，并未构成违约，保都公司首先提出解除合同构成违约。其次，保都公司未为刘典、冯小曦办理网签备案登记手续，其第二项诉讼请求没有事实和法律依据。第三，关于保都公司主张的违约金。1.保都公司未办理签约备案登记及未按合同约定交付房屋，构成根本违约，保都公司才是违约方，刘典、冯小曦无需承担责任。2.因疫情原因，现仅有冯小曦一人有收入，刘典处于待岗状态，无力支付购房款，请求法庭充分考虑现实因素。3.合同法规定的违约金属于补偿性质，仅限于损失，若法庭经审理认为刘典、冯小曦应当承担违约责任，请求调减，调减方式以保都公司举证的损失为限。第四，关于保都公司的第四项诉讼请求，不属于诉讼请求范围，请法庭依法裁定。第五，合同解除后，请求一并处理购房款返还问题。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。经查明，刘典与冯小曦为夫妻关系，二人于2014年9月9日登记结婚。2019年3月30日，保都公司（出卖人）与刘典、冯小曦（买受人）签订合同自编号为××××××的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《保利湖心岛（美湖苑）项目商品房买卖合同补充协议》、《保利湖心岛项目商品房买卖合同附件》，约定刘典、冯小曦购买保都公司开发的案涉房屋，总价款1827919元。合同第九条约定：“（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项50000元，该款项于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第2种方式付款：……2.分期付款。买受人在2020年9月30日前分肆期支付该商品房全部价款；其中，买受人于2019年3月30日前首期支付该商品房全部价款的25%，金额456980元；买受人于2019年9月30日前第二期支付该商品房全部价款的25%，金额456980元；买受人于2020年3月30日前第三期支付该商品房全部价款25%，金额456980元；买受人于2020年9月30日前第四期支付该商品房全部价款25%，金额456979元”，第十条约定：“（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（（1）和（2）不作累加）：……（2）逾期超过90日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）”，第十八条约定：“（一）出卖人在2020年1月31日前向买受人交付该商品房”，第二十四条约定：“（一）出卖人自本合同签订之日起30日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息……如果在本合同签订后30日内，买受人付清全款的，则出卖人在本合同签订后30日内办理商品房预售合同登记备案手续；如果在本合同签订后30日内，买受人未付清全款的，买受人同意出卖人有权在买受人付清全款后15个工作日内再进行合同登记备案手续”。补充协议载明：“本补充协议的约定与合同正文的约定不一致的，则以本补充协议的约定为准”，第六条第9款约定：“买受人在办理该商品房的交接手续前，应当付清商品房总价款、违约金（如有）、面积差价款（如有）、办理完毕面积差价款结算手续、偿还由出卖人代偿的按揭款及其利息（如有）等，按时足额缴纳政府部门规定费用（含契税、印花税等税费、专项维修资金、办证手续费、登记费等），并签署委托出卖人代办房屋产权证及他项权利登记的各项手续、物业费等相关费用，否则，出卖人有权拒绝交付，直至买受人按前述约定履行完毕全部义务，出卖人无须承担任何违约责任。当合同或补充协议约定的最后付款期限晚于合同第十八条约定的交付期限的，视为合同约定的交付期限变更为买受人全部完成上述义务之日止……”，第十二条约定：“……2.无论何种原因导致合同及本补充协议解除的：（1）买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内或达成的约定日期内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕合同解除及网签合同备案注销手续及该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理合同备案注销手续等……7.买受人在没有合同约定或法定事由的情况下，要求解除合同或以行为表示拒绝继续履行合同的，出卖人拒绝解除合同的，有权要求买受人按房屋总价款的20%向出卖人支付违约金，并且合同应继续履行；出卖人同意解除合同的，有权要求买受人按房屋总价款的20%向出卖人支付违约金，并有权从买受人已付的购房款中扣除，不足部分有权向买受人追索”。2019年3月29日，保都公司出具收据，载明收到刘典、冯小曦支付的定金50000元，2019年3月30日，保都公司出具收据，载明收到刘典、冯小曦支付的楼款406980元，备注“分期第一笔已清”，2019年8月6日，保都公司出具收据，载明收到刘典、冯小曦支付的首期款456980元，备注“分期第二次已清”，以上共计913960元，保都公司确认收款。保都公司提交的信息查询记录显示，案涉房屋买受人刘典、冯小曦，合同状态为“拟订合同”，无签约号/备案号及备案时间信息。刘典、冯小曦提交的查询时间为2020年11月13日的个人住房信息查询记录显示，刘典名下无案涉房屋签约备案登记信息。 刘典提交的四川中视星光文化传播股份有限公司2020年4月5日的《离职证明》记载：兹证明刘典，至2019年5月25日入职我公司担任市场部经理岗位，至2020年4月5日，因××原因，导致公司经营困难，所以与公司协商一致，解除劳动合同关系，在此期间无不良表现，工作良好，同事关系融洽，经公司慎重考虑准予离职，已办理交接手续。 以上事实，有双方当事人提交的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，依法订立并生效的合同对合同主体产生约束力，双方均应诚信全面履行合同义务。本案中，保都公司（出卖人）与刘典、冯小曦（买受人）签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》约定，案涉房屋总价款1827919元，买受人分四期支付：即于2019年3月30日前首期支付456980元、于2019年9月30日前第二期支付456980元、于2020年3月30日前第三期支付456980元、于2020年9月30日前第四期支付456979元，并约定买受人逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同。实际履行中，刘典、冯小曦按约定支付了第一、二期购房款共计913960元，但第三、四期购房款至本案庭审时仍未支付，第三期购房款逾期已超过90日，保都公司有权解除合同，刘典、冯小曦亦同意解除，故对保都公司请求判令解除该公司与刘典、冯小曦签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《保利湖心岛（美湖苑）项目商品房买卖合同补充协议》、《保利湖心岛项目商品房买卖合同附件》的请求，本院予以支持。合同解除后，保都公司应向刘典、冯小曦返还已付购房款，刘典、冯小曦应协助保都公司办理案涉房屋的网签拟定合同解除手续。保都公司另提出由刘典、冯小曦协助办理案涉合同的备案登记注销手续的请求，但并未提交双方已就案涉房屋办理备案登记的证明，刘典、冯小曦提交的房屋信息查询记录则显示刘典名下并无案涉房屋签约备案登记信息，故对保都公司该项请求本院不予支持。 关于违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行义务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，刘典、冯小曦主张其未支付三、四期购房款是因保都公司未在约定的2020年1月31日前交付房屋、未按约定在签订合同后30日内为其办理商品房预售合同登记备案手续，系依据前述规定行使先履行抗辩权，本案合同解除的原因是保都公司违约在先。对此本院认为，关于房屋交付，双方合同第十八条约定了出卖人在2020年1月31日前交付案涉房屋，补充协议第六条第9款约定在合同约定的付款期限晚于该约定的交付期限的，视为约定的交付期限变更为买受人全部完成付清商品房总价款等义务为止，并以加粗方式提示；关于办理合同登记备案手续，合同第二十四条在约定出卖人自签订合同之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续的同时，约定在合同签订后30日内买受人未付清全款的，买受人同意出卖人有权在付清全款后15日内再进行合同登记备案手续，并以加粗、下划线方式提示，则以上约定对合同主体产生约束力，本案并非保都公司应履行在先的交付房屋和办理合同登记备案手续而未履行的情形，刘典、冯小曦的该项答辩意见不能成立。因刘典、冯小曦逾期支付购房款导致保都公司行使合同解除权，保都公司根据双方合同第十条“买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金”、补充协议第十二条第7款“买受人在没有合同约定或法定事由的情况下，要求解除合同或以行为表示拒绝继续履行合同的……出卖人同意解除合同的，有权要求买受人按房屋总价款的20%向出卖人支付违约金”的约定，主张刘典、冯小曦按照总房款20%支付违约金，刘典、冯小曦在认为不承担违约责任的前提下，提出调减意见。就约定违约金计算比例的理解，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”和第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”之规定，双方对买受人逾期付款导致出卖人解除合同情形下买受人应承担违约金的计算标准，应理解为以刘典、冯小曦累计应付而未付款金额913959元为基数计算，即182791.8元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，而违约金以补偿守约方损失为基础，以惩罚性为辅，约定的违约金过分高于所造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第七条亦规定，“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等‘一刀切’的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平”。本案中，保都公司就所陈述的催收成本、律师费等损失未提交证据证明，所陈述的管理成本等损失在个案中难以量化，刘典、冯小曦也未提交证据证明其逾期付款行为对保都公司造成的损失远低于双方合同约定的违约金，所提交的刘典的《离职证明》虽记载因××原因导致公司经营困难、故与刘典协商一致解除劳动合同关系，但不足以证明××疫情或疫情防控措施与刘典、冯小曦未按约定期限支付购房款的行为之间存在直接、唯一的因果关系。加之本院已综合考虑合同履行情况和当事人缔约地位，对合同及补充协议有关违约金计付标准的约定作出了不利于保都公司的解释并据以确定违约金为182791.8元，故对于该违约金数额不再进行调减。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除成都市保都房地产开发有限公司与刘典、冯小曦于2019年3月30日就位于新都区××镇××社区××社区××小区××幢××单元××层××号房屋签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《保利湖心岛（美湖苑）项目商品房买卖合同补充协议》、《保利湖心岛项目商品房买卖合同附件》； 二、刘典、冯小曦于本判决发生法律效力之日起10日内，协助成都市保都房地产开发有限公司办理前述合同的网签拟定合同解除手续，如刘典、冯小曦未在本判决指定期间内配合办理，成都市保都房地产开发有限公司可以单方申请注销； 三、成都市保都房地产开发有限公司于前述房屋的网签拟定合同解除后30日内，向刘典、冯小曦退还已付购房款913960元； 四、刘典、冯小曦向成都市保都房地产开发有限公司支付违约金182791.8元（此款从本判决第三项确定的成都市保都房地产开发有限公司应向刘典、冯小曦退还的购房款中扣除）； 五、驳回成都市保都房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3591.88元（已因适用简易程序减半收取），由成都市保都房地产开发有限公司负担1745.88元，由刘典、冯小曦负担1846元（此款成都市保都房地产开发有限公司起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  余晨 二〇二〇年十二月八日 书记员  曾妙