贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终9713号上诉人（原审原告）：杨双瑶，女，汉族，1982年1月30日生，住所地重庆市渝中区。委托诉讼代理人：冯冰白，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李国强，男，1958年4月21日出生，汉族，住贵阳市观山湖区。上诉人（原审被告）：深圳市住宅物业管理有限公司贵州分公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区绿地联盛国际第**楼******房，统一社会信用代码91520115051948555U。法定代表人：李东升。该分公司总经理。委托诉讼代理人：赵腾飞，男，1988年8月20日出生，汉族，住贵州省盘州市，该公司员工。委托诉讼代理人：余政海，河北英利律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：绿地集团（贵阳）置业有限公司，住所地，住所地贵州省贵阳市观山湖区诚信北路**绿地联盛国际**楼**会信用代码91520115666951531P。法定代表人：孙志文。该公司总经理。委托诉讼代理人：陈澈，男，1987年12月27日出生，苗族，住湖南省麻阳苗族自治县，该公司员工。委托诉讼代理人：刘德阳，女，1995年8月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，该公司员工。上诉人深圳市住宅物业管理有限公司贵州分公司（以下简称：深圳物业贵州分公司）、杨双瑶因与被上诉人绿地集团（贵阳）置业有限公司（以下简称：绿地集团贵阳公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展诉讼程序繁简分流改革试点的工作决定》，依法适用普通程序，进行了独任审理，本案现已审理终结。上诉人杨双瑶上诉请求：1．撤销原审判决第一项、第二项，依法改判；2．依法判决被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：被上诉人有义务清除上诉人所有的房屋门前下水道污泥和粪便，并彻底疏通整条下水道，因被上诉人未履行前期物业服务合同约定义务，导致上诉人与案外人签订的为期三年的租赁合同仅履行半年被迫提前终止，原本上诉人可再获得两年半的租金收益，且自上诉人与案外人于2019年12月解除租赁合同至上诉人上诉之日，被上诉人仍未履行清除、疏通义务，在其履行该义务前，上诉人所有的房屋都将无法正常使用，同时，清除污泥、粪便和疏通下水道需要专业技术及专业工具，上诉人不具备相应的条件，不能视为上诉人未履行防止损失扩大的义务。且被上诉人在履行上述义务前有权拒缴支付物业费。上诉人深圳市住宅物业管理有限公司贵州分公司上诉请求：1．撤销原审判决第一项，依法改判或发回重审；2．本案一、二审诉讼费由杨双瑶承担。事实和理由：一审法院判决上诉人承担杨双瑶合理期间的租金损失24,000元，事实认定不清，依据不足，案涉门面原始规划设计不适合用于经营餐饮业，杨双瑶却租给承租人经营餐饮业使用，在未经设计确认和有关部门批准同意下，私自加装下水排污管道，并向其排放经营所产生的污水是导致排污不畅的直接原因，杨双瑶和承租人存在重大过错，且在杨双瑶违法改装时上诉人也及时进行劝阻，并在案涉门面张贴《违规停工通知》，已经对引发的安全隐患和责任后果进行了告知，杨双瑶及承租人不听劝阻继续实施违法行为，在事故发生后上诉人也及时赶至现场进行处理，并对堵塞排污水沟进行疏通，上诉人提交证据足以证明这一事实，且上诉人也履行了相应的义务。一审法院认为案涉房屋室外雨污合流排水设计不能满足污水排放是造成杨双瑶损失的主要原因依据不足，绿地贵阳公司在一审陈述，案涉门面在设计排污管道时是符合城市规划技术管理办法的相关规定，并取得相应的建筑工程竣工合格证文件的。综上，因此上诉人不应在本案中承担任何责任。杨双瑶答辩称，1、关于及时清理的问题，我们一审以后去照的照片，显然是不作为；2、对方说我们扩大损失有责任，我们没有能力和专业工具，资格资质和条件去减少这个损失，疏通管道是对方法定的义务，责任在对方，不存在我们扩大损失有责任的问题；3、对方说我们私自加装排污管，对方没有证据证明；4、对方认为雨水大，我们使用导致堵塞，雨水大就堵塞，恰恰证明本身管道达不到使用需求，如果需要改管应该有相应的改装方案，对方都没做。堵塞原因是整个绿地都没有排污管，排污管和排水管是一体的，这是堵塞的主要原因，没有排污管就弄不了餐饮，后来搞餐饮加装了天然气，我们家至今没有加装天然气，对方说污染没有依据的，设计就是有问题，之前国家政策是可以水污同沟的，就弄不了餐饮。门面虽然和大家标高一致，但我们的属于低洼地方，出现这个问题之后，才出租半年就不租了，大量污水就漏出来堆积，承租方提出这个意见，我们也不好意思强迫他人承租，我们向对方提出很多意见，对方才开始找相关公司去疏通，确实后面也疏通了，但是我们损失已经造成了。对方确实是不作为，如果要搞餐饮，就要改变水污同沟的情况。深圳物业贵州分公司答辩称，事故发生第一时间后我方也及时赶到现场进行处理，并对堵塞管道进行了疏通，且我方每年也专门委托有第三方公司对排污管道进行疏通清理，杨双瑶主张一年的租金损失更是于法无据，案涉管道堵塞并不是持续性堵塞，杨双瑶对防止损失的扩大是既有不可推卸的责任和义务。2019年8月发生管道堵塞也是基于多方面的原因造成的，由业主自身行为私自加装排污管道并排放经营所产生重油污水，加之该期间雨水量过大，堵塞后我方也及时进行了疏通。被上诉人绿地集团贵阳公司答辩称，针对上诉人杨双瑶的上诉意见答辩如下，同一审答辩意见基本一致，对一审适用法律均没有意见。针对上诉人深圳物业贵州分公司的上诉意见强调一点，关于房屋外面排污设置，一审判决查明事实清楚正确。杨双瑶向一审法院起诉请求：1．判令二被告立即清除贵阳市观山湖区诚信北路8号绿地联盛国际9号楼1层34号原告门面前地沟污泥和粪便，彻底疏通整条地沟；2．判令二被告连带赔偿原告因地沟污水横流导致门面不能出租的全部经济损失（暂以门面一年的租金96,000元计算）；3．本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实，2011年4月1日原告杨双瑶与被告绿地集团贵阳公司签订了一份《商品房买卖合同》，原告杨双瑶购买了位于观山湖区，该房于2016年12月27日取得产权证（产权证号黔20**观山湖区不动产权第0042519号，房屋建筑面积41.79ｍ2）。2019年04月30日原告杨双瑶与案外人廖尤娟、廖丹签订了一份《租赁合同》，将杨双瑶所有的位于观山湖区房屋出租予廖尤娟、廖丹，租赁期为2019年06月10日至2022年06月10日，约定租金每月8000元，押金8000元。2019年11月18日，案外人廖尤娟、廖丹因涉案房屋门前排污不畅致污水横流要求提前终止租赁合同并退还押金，后原告与承租人廖尤娟、廖丹达成终止的合意，并退还押金8000元。2019年12月1日至2020年1月31日原告杨双瑶未缴纳该计费周期的物管费409.6元。此前，涉案房屋原告未出租予他人从事餐饮经营。另查明被告绿地集团贵阳公司（甲方）与深圳市住宅物业管理有限公司（乙方）于2013年3月19日签订《贵阳绿地·联盛国际前期物业服务合同》，该合同第六条约定“本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下……商业4.90元／月·平方米（不含能耗）；……物业服务费用主要用于以下开支……（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用、使用费用；……”第七条约定“……3．物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应在每季的首月10日之前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。”第十三条约定“乙方承接本物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部分、共用设施设备进行查验……；2．本物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括但不局限于共用的上下水管道、落水管、污水管、水箱、共用照明、中央空调、楼内消防设施设备、电梯、智能化系统、消防系统、给排水系统、污水处理系统、防雷系统及其他现有或将来加建的共用设施设备。3．本物业共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括但不局限于道路、室外上下水管道、路灯、泵房、风机房、停车场、景观设施、人防设施、广告宣传设施等”，第十七条约定“甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任”，第三十四条约定“以下情况乙方不承担责任……2．乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；……”。此外，在《贵阳绿地·联盛国际前期物业服务合同》附件三中约定物业共用部分包括公共门厅、公共走廊、道路等区域；附件五第三条公用设施设备维修养护第4项中约定“大、中修范围的或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告和建议，根据业主大会的决定，组织维修或更新改造”；附件办公楼物业管理服务规范，第6.2.10中约定“……每天检查一次污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，曝气风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴，漏；定期对污水处理系统全面维护保养，作业人员应有相应的职业资格；……”。复查明涉案房屋外的绿地集团贵阳公司设计的污水排放采用的是雨污合流的方式。涉案房屋所处的区域，有较多从事餐饮的商家，原告出租于案外人廖尤娟、廖丹的房屋经营餐饮服务业务。贵阳市人民政府在2012年11月5日公布的《贵阳市城市规划技术管理办法（试行）》，自2013年1月1日施行，其中第六十七条规定“新建开发项目按照下列规定设计雨污分流并配套建设中水回用设施……”。上述事实，有《商品房买卖合同》、房屋产权证、《前期物业服务合同》、《租赁合同》、《关于提前中指租赁合同退押金的情况说明》在卷佐证，并经庭审举证质证，一审法院予以确认。对于被告深圳物业贵州分公司是否向原告发出违规停工通知的事实，从被告深圳物业贵州分公司提交的落款日期为2017年1月15日的《违规停工通知》及张贴照片（通知书业主签名栏载明“拒签”）、落款日期为2019年8月11日的违规停工通知书及张贴照片。一审法院认为，照片仅能展示违规停工通知书的具体内容、张贴行为、拍摄时间，难以确定张贴的区域，但结合原告方的陈述承租人廖尤娟、廖丹经营餐饮业务的事实，可以确定至少应存在向污水管排放经营所产生污水的事实，其余证明目的不予以采纳。对于排污管道堵塞的原因，经向杨双瑶及深圳物业贵州分公司释明后，双方当事人均表示不申请鉴定；原告方庭后还提交了四张照片（门头为蕾肆小姐）证明物业安装了天然气管道，应是鼓励餐饮的。从原告提交的前述4张照片显示其所有的商业用房外存在被他人占用经营的事实。对于排污水沟清运记录表，以及清运的图片，因无法确定具体的日期等，原告方也不予认可，无法核实其真实性，不予采纳。庭审中，经向原告杨双瑶释明，需明确具体的请求权基础，原告表示基于物业服务合同提出的请求，按照物业服务法律关系有关违约的法律规定处理。一审法院认为，结合原告对请求权基础的陈述，本案系物业服务合同纠纷，原告主张被告绿地集团贵阳公司承担赔偿责任建立在绿地集团贵阳公司交付的涉案房屋室外公共部分的设施设备质量是否合格的基础之上，非同一法律关系，也不存在共同的权利义务，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于合并审理的规定，结合原告的选择，被告绿地集团贵阳公司不应是物业服务合同的义务履行主体，其不应基于物业服务合同承担责任。对于原告所有的门面房前不能有效排污致使污水横流，深圳物业贵州分公司是否应承担责任的问题。一审法院认为，根据原告与深圳物业贵州分公司、绿地集团贵阳公司的陈述，涉案房屋室外雨污合流排水设计不能满足污水排放是造成原告损失的主要原因，但在《前期物业服务合同》附件五第三条公用设施设备维修养护第4项中亦约定：“大、中修范围的或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告和建议，根据业主大会的决定，组织维修或更新改造”，可见，物业服务企业有积极履行编制更新改造计划等的义务。案涉房屋区域有较多从事餐饮的商家，原告所有房屋门前排污不畅，深圳物业贵州分公司对排污管堵塞存在不作为的事实，具体理由如下：1．物业服务企业有对公共区域内的排污管道定期做疏通应属于《前期物业服务合同》第十三条中约定的合同义务，且也应是物业服务合同中的一项重要义务，深圳物业贵州分公司提交的证据不足以证明其在出现堵塞后有疏通等处理行为；对于深圳物业贵州分公司提出系因房屋使用人擅自改变管道造成，一审法院认为其未提供相应的证据予以证明，故不予以支持，若事实如深圳物业贵州分公司所述，其也可另行向相关行为人主张权利。2．对于深圳物业贵州分公司提出因绿地集团贵阳公司交付时，排污管道为雨污合流不符合重油污水的排放，其不应承担责任。一审法院认为，根据《前期物业服务合同》大、中修范围的或者需要更新改造的，编制相应的计划或方案，深圳物业贵州分公司并未提交相应的证据证明其有积极作为的行为，故不应成为对于业主的损害赔偿责任承担的免责事由。3．对于深圳物业贵州分公司表示该区域并不适合从事餐饮的问题，一审法院认为，其并未提交相应证据证明该物业区域有相应的规定或约定，而且目前该区域确有较多从事餐饮的商家，且有相应照片证明存在燃气管道接入，深圳物业贵州分公司未提交相应的证据证明原告存在不符合约定的行为，故不应成为其免责的事由。对于损失数额的确定问题，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。一审法院认为，排污管的维修、养护、运行和管理是《前期物业服务合同》第十三条中约定的物业服务企业的合同义务，且应是物业服务中的一项重要内容，因此从堵塞的程度上看，应认定杨双瑶与承租人解除租赁合同与门面房前的排污管道堵塞有较大的关联。对于损害（包括是否疏通堵塞）的认定，一审法院认为从原告提交的涉案房屋的现状来看，原告所提交的证据并不足以证明其主张的排污管道堵塞的持续期间（原告庭审后提交的4张照片亦未呈现堵塞事实），被告深圳物业贵州分公司所举示的证据也不足以证明其有积极履行合同义务的行为，综合原告在发生排污管道也有防止损失扩大的义务，故认定由被告深圳物业贵州分公司应承担合理期间的租金损失，酌情考虑租赁合同解除、提起诉讼时点等认定3个月，即24,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、被告深圳市住宅物业管理有限公司贵州分公司于本判决生效后的五日内赔偿原告杨双瑶24,000元；二、驳回原告杨双瑶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1,200元（已减半收取），由原告杨双瑶负担900元，被告深圳市住宅物业管理有限公司贵州分公司负担300元。二审期间，上诉人深圳物业贵州分公司提交两组证据：1、化粪池清理服务合同复印件一份、中国建设银行客户专用回单复印件一份、发票复印件一份。证明上诉人深圳物业公司严格按照合同要求履行了物业服务义务，尽到了自己的责任。2、住宅专项维修资金使用申请表（表一）、（表二）复印件各一份，证明涉案物业排污管道存在缺陷，业主和物业公司向小区业委会申请整改，证明上诉人对管道堵塞的情况及时处理，不存在拖延及不作为的情形。杨双瑶质证称，这两组证据，对我们门口堵塞没有必然联系，不管签订与否事实的确是堵塞了。从时间上，深圳物业已经服务七八年，19年才签订这个合同，没有证实之前做过完善排污的处理，化粪池和排污不管怎么做，我门口堵塞依然没有得到根本解决。这些证据没有意义。针对第一组证据，这个不属于新证据，一审已经提交；合同虽然约定了做了清理，但是现场客观情况是没有清理的，没有证明对方履行了合同义务。第二组证据也不属于新证据，对方申请使用维修基金，没有证明对方履行了维修义务。被上诉人绿地集团贵阳公司质证称，对于提交的化粪池服务合同，因为我公司不是合同主体，对于三性无法确认，请法庭依法查实。关于第二组证据，因其相关印章非我公司加盖，三性无法确认，依然请法庭依法查实。二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，合法有效的合同受法律保护。一方合同当事人未全面履行合同义务给对方造成损失的，应当根据过错大小及违约程度赔偿对方损失。根据已查明的事实，本案中造成被上诉人房屋前污水堵塞的原因属多因一果，其中涉案房屋室外雨污合流排水设计不能满足污水排放是造成被上诉人损失的主要原因，但也包括雨季气候、全街道（甚至也包含被上诉人及其承租商户）重油排污等多种原因，但在《前期物业服务合同》附件五第三条公用设施设备维修养护第4项中亦约定：“大、中修范围的或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告和建议，根据业主大会的决定，组织维修或更新改造”，可见，物业服务企业有积极履行编制更新改造计划等的义务。案涉房屋区域有较多从事餐饮的商家，原告所有房屋门前排污不畅，深圳物业贵州分公司提交的证据不足以证明其在出现堵塞后有及时、有效地疏通等处理行为；针对整条街道众多商家转营餐饮业后，深圳物业贵州分公司亦未提交相应的证据证明其有积极编制排污排水更新方案并向业主大会或业委会报告整改的行为，确属违约，并对本案事故的发生具有一定的参与度，故应当对此承担相应的赔偿责任。因本案中，被上诉人仅基于物业合同关系提出赔偿请求，故与本案物业服务合同无关的主体，不在本案审理范围，仅审查物业服务提供方的责任。关于上诉人应基于物业服务合同应承担的损失赔偿额度的确定问题，考虑到上诉人杨双瑶或其承租人也对损失具有一定参与度以及前述众多的损失原因，酌情考虑由具有一定违约行为的上诉人赔偿三个月的租金损失，即24,000元，符合本案的实际情况，上诉人杨双瑶要求其全部损失均由深圳市住宅物业管理有限公司贵州分公司承担，与本案事实不符，故原审判决应予维持。综上所述，上诉人深圳市住宅物业管理有限公司贵州分公司、上诉人杨双瑶的上诉请求与理由均不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用，上诉人深圳市住宅物业管理有限公司贵州分公司预交的1,200元，由深圳市住宅物业管理有限公司贵州分公司负担。上诉人杨双瑶预交的1,200元，由杨双瑶负担。本判决为终审判决。审判员  李云鹤二〇二〇年十二月十日书记员  彭良久