广东省揭阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤52民终584号上诉人（原审被告）：江自辉，男，1984年9月2日出生，汉族，住揭阳市揭东区************。委托诉讼代理人：杨望明，广东益信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丹媛，广东益信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：揭阳市荣源石油化工有限公司。住所地：揭阳市揭东区曲溪街道寨二新区****。法定代表人：吴晓文。委托诉讼代理人：刘道文，男，该公司工作人员。上诉人江自辉因与被上诉人揭阳市荣源石油化工有限公司（以下简称荣源公司）土地租赁合同纠纷一案，不服揭阳市揭东区人民法院（2020）粤5203民初543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。江自辉上诉请求：1.撤销（2020）粤5203民初543号民事判决第一项；2.确认荣源公司应支付江自辉案涉土地的占用费235800元（暂计至2020年7月20日，按每月每亩833元计）；3.一审判决第一项改判为：荣源公司与江自辉于2018年4月22日签订的《租赁合同》无效，《租赁合同》项下的土地返还江自辉使用，如荣源公司仍存放有车辆或设施的，荣源公司应于本判决生效后10日内自行清理，逾期未清理的，视为放弃相关权利，江自辉应于本判决生效之日起10日内返还荣源公司土地租金284200元；4.荣源公司负担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院没有判决荣源公司支付江自辉案涉租地占用费，判决错误。一审法院已认定江自辉与荣源公司于2018年4月22日签订的《租赁合同》无效，但从2018年4月22日起，江自辉与荣源公司签订了《租赁合同》后，江自辉将案涉租赁土地12亩交付荣源公司经营使用，至今荣源公司的油车仍停放在案涉租地内。《租赁合同》无效并不改变荣源公司自2018年4月22日起至今实际占用案涉土地的事实，不等于荣源公司可以无偿占有案涉土地进行经营，荣源公司依法应支付相应占用对价。一审法院没有判决荣源公司支付占用案涉土地期间的占用费，判决严重错误。二、应参照江自辉与荣源公司签订的《租赁合同》的租金约定，判决荣源公司向江自辉支付土地占用费235800元。参照江自辉与荣源公司签订的《租赁合同》的租金约定，12亩土地一年的占用费为12万元，即每月每亩占用费仅为833元。江自辉于2018年4月22日将案涉土地交付荣源公司实际使用，面积为12亩。2019年12月10日复绿面积为5亩，其他面积荣源公司照常使用至2020年6月19日。2020年6月20日，案涉土地其中两亩江自辉再用于种植果树，至今荣源公司的油车还停放在案涉租地里面。因此，2018年4月22日起至2019年12月9日12亩土地占用费为19.49万元（按19.5个月计），2019年12月10日至2020年6月19日7亩土地占用费为3.67万元（按6.3个月计），2020年6月20日至今5亩土地占用费暂计为0.42万元（暂计至2020年7月20日），即荣源公司应当向江自辉支付土地占用费23.58万元（暂计至2020年7月20日）。三、一审法院判决江自辉应于本判决生效之日起10日内返还荣源公司土地租金52万元及利息（自2019年1月6日起计至还清之日止，按年利率6%计算），判决错误。如上所述，荣源公司依法应支付江自辉案涉租地2018年4月22日至2020年7月20日二年三个月的土地占有费235800元，何来江自辉须返还荣源公司土地租金52万元及利息（自2019年1月6日起计至还清之日止，按年利率6%计算），一审法院如此判决是判决错误。经抵扣，江自辉只应返还荣源公司土地租金520000-235800=284200元。综上，一审法院没有判决荣源公司支付江自辉案涉租地占用费，判决错误；应参照江自辉与荣源公司签订的《租赁合同》的租金约定，判决荣源公司向江自辉支付土地占用费235800元；一审法院判决江自辉应于本判决生效之日起10日内返还荣源公司土地租金52万元及利息（自2019年1月6日起计至还清之日止，按年利率6%计算），判决错误。应按28万多、按存款年利率3%计算利息。为维护江自辉的合法权益，促使本案依法得到公平、公正的判决，特提起上诉。二审期间江自辉补充上诉内容：江自辉与荣源公司签订的《租赁合同》因为接到国土部门通知必须复耕复绿，因而导致合同无法继续履行，在此过程江自辉也按照政府规定对出租土地多次进行复耕复绿。荣源公司到现在还继续占用租赁的土地。荣源公司提出江自辉应赔偿共97468元，由于荣源公司没有提起上诉，二审法院应不予审理。不同意就荣源公司二审新增加的赔偿请求进行调解或由二审人民法院一并审理。荣源公司辩称，一、维持一审判决，驳回江自辉的上诉请求。二、判令江自辉赔偿占用荣源公司搭建的铁篷棚71468元，赔偿占用电控门1.6万元及损坏螺杆空压机1万元，合共97468元整。三、本案一、二审一切诉讼费用由江自辉承担。事实和理由：江自辉上诉请求改判荣源公司应支付江自辉涉案土地的占用费235800元，该款江自辉本应返还荣源公司，江自辉的请求是想侵吞荣源公司原已支付给江自辉的土地租金。江自辉2018年4月22日与荣源公司签订《租赁合同》后，荣源公司依约付给江自辉土地租金52万元整，荣源公司开始搭建经营需要的部分设施，但在还没能经营的情况下，于2018年11月30日前就已被国土部门通知责令限期复耕复绿，这属政府行为，致合同无法继续履行，因此，荣源公司多次找江自辉协商处理无果，荣源公司无奈依法提起诉讼。在诉讼期间，江自辉未经得荣源公司的同意，未经法庭的准许，擅自占用改装荣源公司安装的电控门，并更换遥控器，另改装上铁管门并加门锁,占用了荣源公司搭建的铁篷棚。荣源公司前往制止，要求维持原状，以利于法庭解决，但江自辉采取粗暴态度，对荣源公司进行推推撵撵，荣源公司无奈告知法庭。经法庭多次制止，江自辉置之不理，至今仍在占用荣源公司搭建的铁篷棚，有现在图片与原有提交在一审法庭的图片为证，证明荣源公司没有占用江自辉的涉案土地，占用土地的人是江自辉自己，不是荣源公司。所以，江自辉称荣源公司应支付土地占用费235800元，纯属无稽之谈，没有事实依据和法律依据，应予驳回。相反，江自辉应付还荣源公司如下损失：1.占用荣源公司铁篷棚(包括磅房、办公室、卧室、仓库、厨房、卫生间)，应赔偿71468元，有原提交在一审法庭票据原件1份及图片为证，有现在图片与原有图片对比为证，证明江自辉占用荣源公司的铁篷棚。2.占用江自辉电控门，应赔偿1.6万元，有原提交在一审法庭票据原件1份及图片为证，有现在图片与原有图片对比为证，证明江自辉占用改装荣源公司电控门，证明电控门原造价1.6万元，作为已被占用的赔偿依据。3.损坏荣源公司螺杆空压机，应赔偿1万元，有现场实物为证，证明江自辉损坏荣源公司的螺杆空压机，合共97468元,是江自辉非法占用和损坏荣源公司的财物,依法江自辉应当赔偿荣源公司损失。综上所述，本案事实清楚，请求维持一审判决，并判决江自辉赔偿荣源公司经济损失合共97468元整。江自辉的上诉请求没有事实和法律依据，请予驳回。荣源公司向一审法院起诉请求：1.判令荣源公司与江自辉于2018年4月22日签订的《租赁合同》无效；2.判令江自辉立即返还荣源公司已交付的土地租金52万元、通水和填平租赁土地费用12万元，合计64万元及该款利息（自2018年4月22日合同签订之日起计至该款还清之日止，按年利率24%计）；3.判令江自辉赔偿荣源公司配套工场设施投资20多万元中的损失10万元；4.本案一切诉讼费用由江自辉承担。江自辉向一审法院反诉请求：1.判决确认荣源公司、江自辉于2018年4月22日签订的《租赁合同》自2020年3月18日起解除，荣源公司立即向江自辉归还承租的土地；2.判决荣源公司支付江自辉自2019年8月1日起至实际返还土地之日的土地占用费暂计12万元（其中2018年8月1日至2023年7月30日每年租金标准为12万元，2023年8月1日至2028年7月30日每年租金标准17万元，2028年8月1日至2030年7月30日每年租金标准20万元）、滞纳金暂计57600元（从2019年8月1日起计，逾期支付的款项按日2‰的标准计算至实际清偿之日止，2019年未付款为12万元，暂计至2020年3月31日为240天，暂计57600元），暂合计177600元；3.判决荣源公司承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实：江自辉于2010年2月10日向揭东县******云沟经济联合社（以下简称云沟经联社）签订了一份《租地协议书》，约定江自辉向云沟经联社租用位于该社埔仔脚外片、总面积为10.3亩（该租地面积计至村道路的中线）的土地给江自辉办工业企业，租地期限为50年（自2010年2月10日至2060年2月9日），其中第一个10年每年每亩租金1300元，每年合计13390元；第二个10年每年每亩租金1430元，每年合计14729元；第三个10年每年每亩租金1560元，每年合计16068元；第四个10年每年每亩租金1690元，每年合计17407元；第五个10年每年每亩租金1820元，每年合计18746元；云沟经联社提供协议租地（不负责用地内的三通一平），江自辉应负责依法办理建设所需要的非农建设用地手续（但不能征用），所需一切税收及费用等由江自辉负责；租地期间土地所有权属于云沟经联社所有，江自辉只有使用权……。2018年4月22日，荣源公司、江自辉签订了一份《租赁合同》，江自辉将向云沟经联社租赁的土地转租给荣源公司，对于租赁土地面积、性质、期限及租金等约定如下：租赁土地面积约12亩，土地性质为工业用地。租赁期限为12年（自2018年8月1日至2030年7月30日），租金按每五年一计，其中第一个五年（即2018年8月1日至2023年7月30日）每年租金为12万元；第二个五年（2023年8月1日至2028年7月30日）每年租金17万元；最后二年（即2028年8月1日至2030年7月30日）每年租金为20万元。荣源公司于2018年4月22日支付给江自辉现金10万元，同年4月27日转账22万元，同年4月29日再转账20万元，合计支付给江自辉52万元，该52万元系支付第一个五年首年租金12万元和最后二年租金40万元；同时，合同还约定了如下违约责任：乙方（荣源公司）应按照合同约定按时足额向甲方（江自辉）支付租金，若乙方未能按时支付租金，除应补交所欠租金外，甲方有权加收乙方逾期支付款按日计2‰的滞纳金；无故逾期超过三个月仍不还清的，甲方有权单方解除合同，自行接管回收该土地，乙方所交的租金无权要求返还等。合同签订后，江自辉将土地移交荣源公司，荣源公司建设了部分工场设备。2018年11月30日，案涉土地被国土部门责令5日内落实复耕复绿。之后，江自辉按国土部门要求对相关土地进行复耕复绿。一审法院认为，本案属土地租赁合同纠纷。本案争议焦点包括：本案是否应裁定驳回起诉？荣源公司、江自辉签订的《租赁合同》是否有效？造成本案纠纷责任应如何承担？一、对于本案是否应裁定驳回起诉的问题。江自辉主张依据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（以下简称指导意见）第1条和第2条的规定，江自辉转租给荣源公司的土地属于可建设用地，荣源公司也已在土地上进行了非农建设，依法应先由行政管理部门作出行政处理。一审法院认为，江自辉向云沟经联社租用的土地属于农用地，根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称土地管理法）第四十四条第一款的规定，在该土地上进行非农建设，应当办理农用地转用审批手续，现江自辉未提交证据证明该农用地转为建设用地的审批手续，荣源公司、江自辉均无权在该土地上进行非农建设，案涉土地不属指导意见第1条或第2条所指土地类型，江自辉辩称本案应裁定驳回起诉缺乏法律依据，一审法院不予采纳。二、对于案涉《租赁合同》的效力应如何认定的问题。案涉土地为农用地，且已被国土部门责令复耕复绿，荣源公司、江自辉签订的《租赁合同》却将上述土地作为工业用地转租给荣源公司用于非农建设，违反了土地管理法第四条和第四十四条第一款的规定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，该《租赁合同》应认定为无效合同。三、造成本案纠纷责任的承担。（一）根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因《租赁合同》无效，合同所涉土地应归还江自辉，江自辉在庭审中确认有部分已由其复耕复绿，对于其余部分，如荣源公司仍存放有车辆或设施的，荣源公司应自行清理后归还江自辉，逾期未清理的，视为放弃相关权利；对于荣源公司已支付给江自辉的租金52万元，江自辉应予以返还。对于荣源公司要求江自辉支付该52万元自2018年4月22日起至款项还清之日止按年利率24%计算的利息损失，一审法院认为，因在签订《租赁合同》过程中，荣源公司未尽审慎注意义务，未对案涉土地性质、用途等进行了解核对，存在一定过错，因此对于案涉土地被限期复耕复绿前（2018年12月5日前）的利息请求，一审法院不予支持；自2018年12月6日起，合同目的无法实现，荣源公司、江自辉应协议解决合同遗留问题，一审法院酌定合理协商期限为一个月（至2019年1月5日），江自辉应自该协商期满后（2019年1月6日起）支付占用荣源公司资金的利息损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，江自辉应按年利率6%计算支付租金52万元的利息损失。（二）对于荣源公司请求赔偿通水、填平租赁土地费用12万元、工场设施投资20多万元中的损失10万元的问题，荣源公司该请求缺乏事实依据，一审法院不予支持；即使确实有存在该方面损失，考虑到荣源公司在签订合同过程中未尽到审慎注意义务，应自行承担相应责任。四、对于江自辉的反诉请求，均缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决：一、揭阳市荣源石油化工有限公司与江自辉于2018年4月22日签订的《租地合同》无效，《租地合同》项下的土地返还江自辉使用，如揭阳市荣源石油化工有限公司仍存放有车辆或设施的，揭阳市荣源石油化工有限公司应于本判决生效后10日内自行清理，逾期未清理的，视为放弃相关权利，江自辉应于本判决生效之日起10日内返还揭阳市荣源石油化工有限公司土地租金52万元及利息（自2019年1月6日起计至还清之日止，按年利率6%计算）；二、驳回揭阳市荣源石油化工有限公司的其余诉讼请求；三、驳回江自辉的全部反诉请求。如果江自辉未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14230元，由揭阳市荣源石油化工有限公司负担7200元，江自辉负担7030元；反诉受理费1926元（按减半收取计），由江自辉负担。本院二审期间，荣源公司提交6张图片，拟证明其答辩状内容。江自辉对该6张图片的意见为：图片与目前现场的实际情况相符。荣源公司没有上诉，照片与二审没有关联性，应不予采纳。荣源公司在租赁土地建设的简易大铁棚被台风破坏，江自辉在一审判决后对铁棚进行修补及部分土建装修。大门被台风吹坏，一审判决后江自辉进行部分改装。本院认为，上述6张图片与本案二审审理范围内的待证事实无关联，本院不予采纳。江自辉提交以下证据：1.租地平面草图。江自辉称其实际向村租有23亩土地，共三块，江自辉出租给荣源公司的土地包括中间地块10.3亩、旁边两块地的一部分和必须负担到大路中心线6米距离路面面积，合计约12亩；2.揭阳市揭东区**镇云沟经济合作社出具的《证明》（记载：兹有我社位于埔仔脚外片租给江自辉的租地，于2019年12月10日进行复耕复绿，复绿面积5亩，复绿费用由江自辉支付），拟证明2019年12月10日云路镇政府、云沟村第一次组织对涉案土地进行复耕复绿；3.照片11张，拟证明荣源公司至今仍在使用涉案土地的事实。荣源公司对上述3组证据的意见为：对证据1真实性没有异议，但江自辉称荣源公司租赁的土地面积10.3亩不属实，应除去前面围墙外村道中线1.099亩，应该是9.201亩。证据2内容不属实，是江自辉捏造事实欺骗经办人。2018年11月30日是江自辉故意回避通知荣源公司到云路镇国土所领《责令改正违法行为通知书》，江自辉早就知道国土部门在责令涉案土地复耕复绿，随后即对该土地进行了全面复耕复绿。证据3模糊不清，三性均不认可，以一、二审荣源公司提供的照片为准。本院对以上江自辉于二审中提供的证据不予采纳，理由是：证据1没有显示江自辉出租给荣源公司的土地包括旁边两块地的一部分，不能证明江自辉相关事实主张；证据2没有明确2019年12月10日对涉案土地进行复耕复绿是第一次对该土地进行复耕复绿，不能证明江自辉相关事实主张；证据3显示土地上有铁棚、三辆车及设备，但没有显示在场人员，结合江自辉关于其对铁棚进行修补、装修及对大门进行改装的陈述，本院认为证据3不能证明荣源公司至今仍在使用涉案土地。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：本案诉讼中，江自辉称《租赁合同》签订即将涉案土地交付荣源公司，合同约定2018年8月1日开始计算租金是给予荣源公司几个月免租期；荣源公司称其4月份开始在涉案土地上进行三通一平，在此期间国土部门都到场制止，荣源公司没有实际在涉案土地经营生产，若要计算占用费应按农用地每年每亩1300元计算。本院认为，本案是土地租赁合同纠纷。二审围绕上诉争议问题进行审理。关于江自辉主张荣源公司应支付涉案土地占有使用费的问题。合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”就土地租赁合同而言，在租赁合同被人民法院宣告无效后，承租人返还财产的法律后果体现在两个方面：一方面承租人应当将其因租赁合同占有的土地返还给出租人，另一方面，承租人占有使用土地是事实上获得了财产性利益，这种财产性利益也应当属于返还财产的范围。荣源公司于2018年8月1日至同年11月30日期间因《租赁合同》占有使用涉案土地，事实上获得了相应财产性利益，故本案中江自辉应返还荣源公司已付租金的数额应抵除与该部分财产性利益相对应的4万元，即江自辉应返还荣源公司已付租金的数额应为48万元。2018年4月22日涉案《租赁合同》签订之日至同年7月31日期间是免租期，现没有证据证明免租期间荣源公司就已实际在涉案土地进行经营而获得了财产性利益，故江自辉主张荣源公司已付租金应抵除免租期占有使用费的理由不成立，本院不予采纳。2018年11月30日荣源公司领取《责令改正违法行为通知书》，此后荣源公司已不能按《租赁合同》约定用途使用涉案土地而获得财产性利益，故江自辉主张荣源公司已付租金应抵除2018年11月30日之后占有使用费的理由不成立，本院予以驳回。荣源公司主张2018年8月1日至同年11月30日期间其因国土部门到场制止而没有在涉案土地经营生产，缺乏证据证明，本院不予采纳，荣源公司主张其不应承担该4个月的土地占有使用费的理由不成立。参照当事人约定的租金标准确定占有使用费数额符合当事人在订立合同时对使用土地所需支付的对价的预期，比较契合市场行情，比较合理，且荣源公司租赁涉案土地并非用于农业生产，故本院对荣源公司主张土地占有使用费按9.201亩、按农用地每年每亩1300元计算不予采纳。关于荣源公司已支付给江自辉的租金的利息损失问题。一审判决确定荣源公司已支付给江自辉的租金的利息按年利率6%计算，没有法律依据。考虑双方当事人签订涉案《租赁合同》的过错情况，结合审判实践，本院确定荣源公司已支付给江自辉的租金的利息损失按贷款利率计算。因一审判决已确定工场设施投资等损失由荣源公司自行承担，依据公平原则，本院确定荣源公司已付租金的利息损失全部由江自辉承担。江自辉主张荣源公司已支付给江自辉的租金的利息按年利率3%计算，没有法律依据，本院不予采纳。荣源公司在二审答辩中请求判令江自辉赔偿占用荣源公司搭建的铁篷棚71468元，赔偿占用电控门1.6万元，由于二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理，而荣源公司没有提起上诉，故本院对荣源该请求不予审理。荣源公司在第二审程序中增加请求江自辉赔偿损坏螺杆空压机1万元，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，因本案二审期间就该请求调解不成且江自辉不同意由第二审人民法院一并审理，故本院对该请求在本案中不予审理。综上所述，江自辉的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持揭阳市揭东区人民法院（2020）粤5203民初543号民事判决第三项；二、撤销揭阳市揭东区人民法院（2020）粤5203民初543号民事判决第二项及诉讼费用负担部分；三、变更揭阳市揭东区人民法院（2020）粤5203民初543号民事判决第一项为：揭阳市荣源石油化工有限公司与江自辉于2018年4月22日签订的《租赁合同》无效，《租赁合同》项下的土地返还江自辉使用，如揭阳市荣源石油化工有限公司仍存放有车辆或设施的，揭阳市荣源石油化工有限公司应于本判决生效后10日内自行清理，逾期未清理的，视为放弃相关权利，江自辉应于本判决生效之日起10日内返还揭阳市荣源石油化工有限公司土地租金48万元及利息（自2019年1月6日起计至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回揭阳市荣源石油化工有限公司的其他诉讼请求；五、驳回江自辉的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14230元，由揭阳市荣源石油化工有限公司负担7287元，江自辉负担6943元，二审案件受理费4837元，由揭阳市荣源石油化工有限公司负担820元，江自辉负担4017元。本判决为终审判决。审 判 长 卢树君审 判 员 洪如玉审 判 员 陈爱萍二〇二〇年十二月四日法官助理 曾舒扬书 记 员 黄蓉珂附二审判决适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。