广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23539号上诉人（原审被告）：广州嘉强投资有限公司。住所地：广州市天河区瘦狗岭路****自编之二。法定代表人：田全蓝，执行董事。委托诉讼代理人：刘晓绵，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：李金友，广东广大律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：邓绮霞，女，1940年1月20日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘雪燕，广东法则明律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁浩儒，广东法则明律师事务所律师。上诉人广州嘉强投资有限公司（以下简称嘉强公司）与被上诉人邓绮霞房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，因上诉人嘉强公司不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初22486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用第二审程序，由审判员白小云独任审理，于2020年12月2日公开开庭审理了本案，嘉强公司委托诉讼代理人刘晓绵、李金友以及邓绮霞的委托诉讼代理人刘雪燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。嘉强公司上诉请求：l.撤销一审判决，发回重审或依法改判临迁费、延期补助费计算至2019年10月20日。2.请求法院判令一、二审诉讼费由邓绮霞承担诉讼费用。事实和理由：一、一审法院未同意增加广州市百货公司作为第三人参与本案诉讼，存在程序错误及事实认定错误。根据《广州市不动产登记查册表》显示，房屋地址广州大新路366号(除305、405)外的房屋产权人仍然是在广州市百货公司，涉案的回迁房屋产权在广州市百货公司名下。邓绮霞并未与广州市百货公司办理过户转移登记手续，目前邓绮霞只是其中一个使用人，并非产权人。一审法院直接引用“（2006）越法民三初字2862号民事判决书确定邓绮霞通过房改的方式购买了原拆迁的房屋”，实际侵害了广州市百货公司的权利。上述案件只是邓绮霞与原拆迁单位的审理情况，同样没有广州市百货公司参加诉讼。若邓绮霞完成了房改的手续，为什么没有办理转移登记的手续。嘉强公司作为承接该项目的竞得人，对产权人负有回迁的义务。因此，嘉强公司认为广州市百货公司参加诉讼是必要参加诉讼当事人，有助于确认回迁房屋的产权问题。邓绮霞一直没能提供与广州市百货公司达成一致的回迁意见；故目前暂时未与邓绮霞重新签定《补偿安置协议》。二、一审法院认定临迁费、延期补助费计算至回迁之日起作为计算截至时间错误。嘉强公司于2019年10月中旬已满足了回迁条件，与多次与邓绮霞沟通回迁问题，但回迁房屋产权问题一直未能达成一致意见，故，嘉强公司认为未能与邓绮霞重新签订《补偿安置协议》并非嘉强公司一方造成的，因此，临迁费、延期补助费计算至2019年10月20曰。综上，请法院结合本项目的实际情况，结合嘉强公司的意见，根据法律规定及事实认定发回重审或依法改判。邓绮霞辩称，一、嘉强公司安排邓绮霞回迁是《房屋拆迁安置协议》(以下简称安置协议)约定的拆迁人的合同义务，与广州市百货公司无关。本案所涉地块为广州市在册烂尾地，嘉强公司通过竞拍取得该地块。根据拍卖相关文件《广州市国有建筑用地使用权转让拍卖公告》及《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》中规定“原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁人的回迁安置(包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户回迁安置和预购房人的收楼入住安置，并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务”，此已是涉及本烂尾地块项目的数以百计份生效判决所确认的事实。安置协议对邓绮霞及嘉强公司具有约束力。邓绮霞根据安置协议第三条第一款、第十条，要求嘉强公司安排邓绮霞回迁，此是邓绮霞的合同权利。相应地，依安置协议约定条件安排邓绮霞回迁是嘉强公司的合同义务，与广州市百货公司无关。二、嘉强公司要求支付给邓绮霞的临迁费用计至2019年10月20日无合法依据。嘉强公司至今未安排邓绮霞回迁，未完成约定的合同义务，应继续支付临迁费用。另外，根据《竣工联合验收意见书》，涉案项目2020年4月7日才通过竣工联合验收，嘉强公司称2019年10月中旬已满足回迁条件不属实，嘉强公司要求临迁费用计至2019年10月20日并无依据。综上所述，嘉强公司的上诉请求无事实和法律依据，恳请法院依法予以驳回。邓绮霞于2020年5月27日向一审法院起诉请求：1.判令嘉强公司在广州市越秀区大新路XXX号、XXX号、XXX号回迁楼第A十三层（即十四层），与经（95）穗荔证内字第8036号公证书公证的房屋拆迁安置协议中确定的回迁套间住房相连的位置，安置建筑面积36平方米的房屋（即XX14房）给邓绮霞回迁；2.判令嘉强公司向邓绮霞付清自2017年1月21日起至回迁之日止欠付的临迁补助费、延期补助费（其中应付临迁补助费按720元/月计算，应付延期补助费按360元/月计算，扣除已付的35640元）。一审法院经审理查明：邓绮霞是原广州市大新路****房屋的使用人，广协公司经批准拆迁该房屋所在地块。1996年11月12日，广协公司、天佳公司（甲方、拆迁人）与邓绮霞（乙方、被拆迁人）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局（93）房拆许字第××号房屋拆迁许可证批准，拆除上址房屋；乙方是该屋的使用人，建筑面积36平方米，有正式户口的实际居住人口1人；甲方应于1998年10月30日前，在大新路回迁楼第A13层，产权属于公有的套间（建筑面积36平方米）安置给乙方回迁居住；36平方米的建筑面积要与乙方原签订广州市房屋拆迁安置协议公证书（95）穗荔证内字第8036号的套间住房相连在一起；附回迁住房厅、房十三楼A层平面图；甲方逾期安排回迁的，每超期一天按规定向乙方承担违约责任等。2006年，邓绮霞与广协公司及天佳公司因拆迁纠纷诉至一审法院，一审法院于2006年11月23日作出了（2006）越法民三初字2862号民事判决：一、于本判决发生法律效力之日起，变更原告邓绮霞与被告广州市广协房地产开发有限公司、广州天佳房地产有限公司于1996年11月12日签订的《房屋拆迁安置协议》中约定的回迁安置方式为货币补偿方式；被告广州市广协房地产开发有限公司、广州天佳房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内，一次性将货币补偿款（按建筑面积36平方米×4924元/平方米计）支付给原告邓绮霞；二、被告广州市广协房地产开发有限公司、广州天佳房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内，一次性将从2000年1月起至本判决发生法律效力之日止的临时搬迁补助费(按每月720元计）支付给原告邓绮霞，其中应扣除被告已付的临时搬迁补助费3600元。该案的“本院认为”部分其中内容为：……被告广协公司与广州市百货公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》后，邓绮霞通过房改的方式购买了上述原被拆房屋的所有权，广州市国土局房管局亦发出《房改房确权备案通知书》，故上述被拆迁房的权利义务应由邓绮霞承继……。另查明：1996年8月8日，广州市城市规划局以穗规地复字[1996]第127号《关于同意更改建设用地单位名称的复函》，同意上述项目地块由天佳公司开发建设。1998年8月18日，广州市国土局以穗国土建用字[1998]第419号《建设用地批准书》批准天佳公司使用上述建设用地。天佳公司是广协公司与香港天佳集团有限公司合作经营的项目公司。2010年7月27日，一审法院依法委托广州市房地产交易登记中心拍卖天佳公司名下所有的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠路以西（即涉案被拆迁房屋所在地块）“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目。2010年11月10日，一审法院及广州市房地产交易登记中心在报纸刊登《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》，其中拍卖转让附加条件列明：……（三）本地块为广州市的在册烂尾地块，根据档案查册资料记载，本地块有被拆迁户289户，718人，房屋拆迁总面积约13383.37平方米（其中住宅面积约11395.05平方米，非住宅面积约1988.32平方米）；本地块每月临迁费本金约为341824元，协议回迁时间为1999年12月，计算至2010年8月，共拖欠临迁费本金约4600万元（未含逾期回迁费、滞纳金等）；上述补偿安置数据并非实际拆迁补偿安置面积，具体应当以拆迁当事人签订的拆迁补偿安置协议为准，有关拖欠临迁费数额也应当以实际拖欠情况为准，上述数据与实际发生情况不符的，由买受人自行负责并承担相应的所有义务；……（六）买受人须与被拆迁人、预购房人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置）和预购房人的收楼入住安置（包括经生效法律文书确认解除购房合同的预购房人收楼入住安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议及购房人购房协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人、购房人进行解决等。2010年11月25日，一审法院致函广州市房地产交易登记中心称：我院已委托你中心对被执行人天佳公司名下的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西新濠大厦土地使用权及在建工程项目进行公开拍卖，向就该地块原产生的拆迁费用等债务承担问题说明如下：上述地块在拍卖成交日前产生的全部债务（包括拆迁临迁债务、工程债务、银行贷款债务、违约债务等）均参与拍卖所得的执行分配，不需买受人承担，买受人在买受之日的次日起承担开发商应承担的义务，向被拆迁人发放拆迁临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿等拆迁临迁费用。2010年12月16日，嘉强公司以27000万元的最高价竞得上述土地使用权及在建工程项目，并与广州市房地产交易登记中心签订《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》，内容基本与拍卖转让公告相同，其中第十条规定：全额缴清成交价款、交易服务费等相关费用后，买受人根据法院的《协助执行通知书》按规定到交易登记中心办理本次拍卖地块的交易登记手续，并自行向广州市越秀区人民法院申请办理交地手续。成交后，越秀法院将在合理期限内向买受人移交拍卖地块。嘉强公司于同月30日缴清全部拍卖款。2011年1月5日，一审法院作出（2002）越法执字第2159-2号执行裁定书，裁定：一、广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目（不含其他购房人已预售登记的商铺、住宅房、不含回迁补偿安置商铺、住宅房及已由生效法律文书另行确定权属的部份）所有权及相应的其他权利归买受人嘉强公司所有。前述项目财产权自本裁定送达买受人嘉强公司时起转移。二、买受人嘉强公司可持本裁定书到房管、国土、规划等登记、管理机构办理前述项目产权转移、过户登记等手续。2011年7月13日，广州市国土资源和房屋管理局向市规划局发出《关于协助确认越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西地块规划设计条件的函》，载明：嘉强公司向该局申请办理签订出让合同变更协议手续，由于该地块的规划设计条件批文已过有效期，请市规划局重新确认规划设计条件，并于2011年8月3日前函复该局。2011年11月23日，广州市规划局向嘉强公司发出《关于申请确认规划条件的复函》，载明：市府办公厅转来你单位《关于恳求广州市规划局尽快批复及再次确认“烂尾楼”地块用地规划设计条件的请示》及有关资料收悉，函复意见如下：该地块现行规划控制为居住用地兼容办公用地，由于该地块位于旧城密集区的城市重要景观控制地段，根据市政府关于优化城市空间、提升环境质量的相关要求以及旧城保护更新需要，我局将就拟建建筑对旧城环境的影响进行综合评估和论证后再函复你单位，故暂不能提供具体规划控制要求。2012年4月，一审法院发出公告，其中载明：一审法院已于2012年4月20日将上述项目场地正式移交给买受人嘉强公司管理、使用。上述场地内现堆放部份物品，相关权利人须在2012年5月20日前将现场遗留、堆放的物品自行移走……。2012年4月24日，嘉强公司致函一审法院，请求法院将拆迁户的有关资料提供给该司，以帮助该司确认拆迁户的名单、临迁费金额、回迁面积等，及时与拆迁户签订相关协议合同、发放临迁费等。2012年5月8日，嘉强公司发出《致拆迁户的一封信》，表明该司定于2012年5月19日下午与广大拆迁户在工地现场召开协商会议，商议相关工作。2012年6月1日，嘉强公司发出《关于“新濠大厦”项目发放临迁补助费的通知》，要求拆迁单位、居民带相关资料，经核对后领取临迁费等。2013年12月18日，嘉强公司领取涉案地块的《国有土地使用证》，使用权面积3900平方米，土地出让金年限自1998年8月18日起计算等。2017年1月4日，邓绮霞向一审法院提起诉讼请求：1.被告（即本案嘉强公司）支付邓绮霞自2010年12月17日至2012年4月19日的临迁补助费（按720元/月计算）。2.被告支付邓绮霞自2014年12月17日至2017年1月20日止的延期补助费（按每月720元×50%计算）。经一审法院调解双方于2017年2月22日以（2017）粤0104民初622号民事调解书达成如下协议：一、被告广州嘉强投资有限公司于2017年4月15日前向原告邓绮霞支付2010年12月17日至2011年9月17日的临迁补助费（按720元/月计)，于2017年6月15日前向原告邓绮霞支付2011年9月18日至2012年4月19日的临迁补助费（按720元/月计)，于2017年8月15日前向原告邓绮霞支付2014年12月17日至2017年1月20日止的延期补助费（按每月720元×50%计)。2017年1月20日后的延期补助费按照每月720元×50%与临迁费用一并发放。本案诉讼过程中，邓绮霞提供《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》（复印件），证明涉案回迁大楼已经验收备案。嘉强公司对其真实性没有异议。邓绮霞提供十三A（即十四层）的平面图（复印件），记载XX14房的建筑面积为39.0814平方米。嘉强公司同意安置XX14房给邓绮霞回迁。嘉强公司确认拖欠邓绮霞的临迁补助费、延期补助费，但我方已经在2019年10月20日通知邓绮霞回迁，但邓绮霞未与我方协商一致，并非由我方造成，故有关费用只同意支付至2019年10月20日。一审法院认为：邓绮霞与广协公司、天佳公司签订的《房屋拆迁安置协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。本案的争议焦点为：嘉强公司支付给邓绮霞的临迁补助费、延期补助费应至何时。（2006）越法民三初字2862号民事判决书已经确认邓绮霞通过房改的方式购买了上述原被拆房屋的所有权，但嘉强公司一直认为邓绮霞只是使用人，并非所有权人，故一直没有对邓绮霞进行回迁安置，因此，嘉强公司应支付给邓绮霞的临迁补助费、延期补助费应至安置邓绮霞回迁之日止，嘉强公司要求计算至2019年10月20日一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，于2020年9月25日判决如下：一、广州嘉强投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区大新路XXX号、XXX号、XXX号第A十三层（即十四层）XX14房交给邓绮霞回迁；二、广州嘉强投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向邓绮霞支付自2017年1月21日起至回迁之日止的临迁补助费（按720元/月计算）、延期补助费（按360元/月计算），扣除广州嘉强投资有限公司已付的35640元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由广州嘉强投资有限公司负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明，广协公司（甲方，拆迁方）与广州市百货公司（乙方，被拆迁方）于1996年3月签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除坐落于广州市越秀区大新路366号建筑面积711.28平方米，甲方用自有的回迁房屋进行产权调换（补偿）。邓绮霞提供《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》（复印件）载明出具日期为2020年4月7日。本院认为，本案二审争议焦点为：嘉强公司应支付给邓绮霞的临迁费、延期补助费应计算至何时。针对嘉强公司的上诉理由，本院分析如下：嘉强公司主张其自2019年10月起已多次与邓绮霞协商回迁事宜，故拆迁补偿费用应截止至2019年10月20日。但是，根据《竣工联合验收意见书》记载，涉案房屋于2020年4月7日通过联合验收，并无证据证实2019年10月份涉案房屋已符合交付使用条件，且嘉强公司并无举证证实双方协商的情况，故其主张相关的拆迁安置费用应计算至2019年10月20日缺乏事实依据，本院不予采纳。由于嘉强公司一直未对邓绮霞进行回迁安置，而本案已确定回迁安置的房屋编号，故一审法院判决嘉强公司向邓绮霞支付至回迁之日止的临迁补助费、延期补助费并无不当，本院予以确认。至于嘉强公司上诉主张邓绮霞一直没能提供其与广州市百货公司达成一致的回迁意见导致未重新签定《补偿安置协议》，并主张应追加原房屋产权人广州市百货公司参加诉讼的问题。根据本案查明事实，邓绮霞作为原广州市大新路XXX号三楼房屋的使用人与拆迁方签订《房屋拆迁安置协议》，原房屋产权人广州市百货公司已与拆迁方另行签订拆迁安置协议，邓绮霞是否与原房屋产权人就房屋产权达成一致的回迁意见，不影响邓绮霞基于原房屋使用人身份依约主张拆迁安置权益。原房屋产权人并非本案必须参加诉讼当事人，一审法院未追加原房屋产权人广州市百货公司参加本案诉讼，并无不当。至于邓绮霞与原产权人广州市百货公司之间的法律关系，不属于本案审理范围，本院对此不作审查认定。嘉强公司的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，嘉强公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费97元，由广州嘉强投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  白小云二〇二〇年十二月二十一日书记员  熊盈颖林臻灏