广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23542号上诉人（原审原告，反诉被告）：广州市睿丰工程顾问有限公司，住所地广州市荔湾区西湾路**之**。法定代表人：夏志权，职务：经理。被上诉人（原审被告，反诉原告）：张庆平，男，1960年5月14日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审被告，反诉原告）：冼雪琴，女，1960年6月28日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审被告，反诉原告）：冼雪芳，女，1963年8月23日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审被告，反诉原告）：冼雪丰，女，1972年5月16日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人广州市睿丰工程顾问有限公司（以下简称睿丰公司）因与被上诉人张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初7028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员黄春成独任审理。上诉人睿丰公司的法定代表人夏志权，被上诉人张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。睿丰公司上诉请求：1.撤销一审判决，判令张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰退还押金10400元；2.张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰退还2020年2月份房屋租金5200元；3.一、二审诉讼费由张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰承担。事实和理由：一、张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰单方违约，需退还睿丰公司押金10400元。（一）睿丰公司在2020年4月和5月与张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰协商解除合同；（二）2020年5月25日睿丰公司卖了部分办公用品，出门时保安要睿丰公司出示放行条，睿丰公司到管理处办理，管理处打电话给张庆平，其称交完管理费就开放行条，睿丰公司在下午五点到五点半之间打电话给张庆平进行沟通，称还有押金可抵管理费，张庆平承诺交完管理费，搬完房子，交钥匙后就退回押金给睿丰公司；（三）在2020年5月26日，张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰单方到广州市荔湾区住房和建设局违约办理停租，解除合同，终止合同的履行；（四）在2020年5月31日睿丰公司搬完房子及交还钥匙后，张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰却违背诺言不退押金给睿丰公司。二、张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰应退还2002年2月份的租金5200元。（一）因疫情下，睿丰公司于2020年2月至3月与张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰沟通免租事宜，经过双方沟通后，张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰同意免除睿丰公司2020年2月至3月的租金，睿丰公司2月租金已支付给张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰，故其应退还2月租金；（二）2020年4月5日双方签订《个人出租房屋租金变更补充协议》，张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰签名认可且按了手印，可证明张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰同意免除2、3月租金；（三）在一审中，张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰仅称《个人出租房屋租金变更补充协议》中冼雪芳没有签字，是他人签订，根本没提及协议中没有手写文字，该文字是冼雪丰一句一句说出来的，还按了手印，故认定张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰签名时无手写内容是没有依据的。综上，请求二审法院予以改判。张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰答辩称，一、睿丰公司称其已经与张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰协商一致同意退押金，但睿丰公司并无提交任何证据证明，张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰也没有同意退还押金给睿丰公司。睿丰公司搬出涉案场地也没有告知过张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰，是物业管理公司告知张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰睿丰公司突然要搬出涉案场地，张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰才得知睿丰公司要退租。二、关于2月份租金问题，睿丰公司第一次申请免租，张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰对此是不同意的，直至4月份，睿丰公司连3月份的租金都没有交，基于疫情张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰也对睿丰公司予以体谅，故双方签订了协议，如睿丰公司以后按时交租，张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰才同意免3月份的租金。在该协议中，睿丰公司承诺会承租至10月份的，但如果睿丰公司违反该协议约定的话，张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰是有权追回3月份租金的。2020年7月6日，睿丰公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰向睿丰公司退还2020年2月份房租租金5200元；2.张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰向睿丰公司退还押金10400元；3.本案诉讼费用由张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰承担。张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰向一审法院提出反诉请求：1.睿丰公司向张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰补交3月份租金5200元；2.睿丰公司向张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰补交6月、7月租金、物业管理费11266.04元；3.本案诉讼费用由睿丰公司承担。一审法院经审理查明：睿丰公司提供张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰（出租人、甲方）与睿丰公司（承租人、乙方）分别于2017年11月3日、2018年10月25日签订的《广州市房屋租赁合同》，两份合同均约定：甲方同意将坐落在荔湾区西湾路149号之二1214房号的房地产（房地产权证号码**2××××65**）出租给乙方作为办公用途用，建筑（或使用）面积87.14平方米；月租金额4800元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳玖仟陆佰元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；等等。两份《广州市房屋租赁合同》的租赁期限分别为2017年11月1日至2018年10月31日、2018年11月1日至2023年10月31日，且均在广州市荔湾区住房和建设局办理了租赁登记备案。张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰提交张庆平与睿丰公司、广州汇和房地产代理有限公司于2017年10月6日签订的《房屋租赁合同》，约定租期自2017年11月1日起至2018年10月31日，押金9600元，租金4800元/月；等等。张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰并提交张庆平与睿丰公司于2018年10月25日签订的《租赁合同》，约定由睿丰公司承租涉案房屋，租赁期自2018年11月1日至2020年10月31日；租金5200元/月，租金按月结算，以现金或银行转账形式支付，在每月6日前缴付当月租金；睿丰公司在2018年10月31日前向张庆平缴纳10400元作为房屋租金押金（保证金），睿丰公司在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，张庆平应将押金（保证金）无息退回睿丰公司；租赁期期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天书面形式通知对方；张庆平要求提前解除的，须退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给睿丰公司；睿丰公司要求提前解除的，张庆平有权没收押金作为赔偿；等等。该《租赁合同》没有加盖睿丰公司的公章，承租人签名处有手写的“广州市睿丰工程顾问有限公司”。睿丰公司主张该合同为草拟稿，没有加盖其公章，不予确认，但承认合同内容由其填写。张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰主张双方先签订该《租赁合同》，是睿丰公司法定代表人亲自填写，当时没有留意没有加盖公司印章，双方按该《租赁合同》履行双方的权利义务，因睿丰公司需办理工商登记需办租赁合同备案，所以再签订备案的《广州市房屋租赁合同》。2018年10月25日，张庆平出具《租赁押金收据》，内容为：兹收到广州市睿丰工程顾问有限公司交来荔湾区西湾路149号之二1214房押金人民币壹万零肆佰元正￥10400元。原来收据作废。睿丰公司提交2020年4月5日张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪（出租人、甲方）与睿丰公司（承租人、乙方）签订的《个人出租房屋租金变更补充协议》，约定：2020年一季度，受新冠××疫情影响，经甲方双方协商一致，甲方同意免收乙方2020年2月至2020年3月共玖仟陆佰元共两个月租金，免租金额共玖仟陆佰元，免租期不提供租金发票，除此外原租赁合同条款不变。上述内容中“2020年2月至2020年3月共玖仟陆佰元”、“两”、“玖仟陆佰”为手写内容，由睿丰公司法定代表人填写。张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰主张签订该补充协议时没有上述手写文字，并提供张庆平与睿丰公司法定代表人的微信聊天记录及协议。聊天记录显示睿丰公司法定代表人于2020年2月19日通过微信向张庆平提出免除2月份的租金，但张庆平答辩称没有同意，并于2020年3月15日通过微信向睿丰公司催收3月份租金。另2020年4月5日的微信聊天记录显示睿丰公司法定代表人向张庆平发出“张生，晚上好！麻烦你明天过来帮我签个名，政府要求的……”。2020年4月6日睿丰公司法定代表人通过微信向张庆平转账5200元，备注为“3月免租，预……”。张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰提供的协议签订时间为2020年4月，约定:一、减免承租方2020年三月份已经逾期且至今未缴的租金。二、承租方向我方承诺：从2020年四月份开始至合同到期，能按期及时全款缴纳当月租金、管理费及水电费等相关费用；如果在合同期内，再次出现逾期未缴租金或管理费、水电费等费用的情况，我方豁免承租方三月份租金的约定即失效；如果同意以上内容，请在4月8日之前把所欠的管理费、水电费等费用缴清，请出示相关凭证；四月份租金请于4月8日前转账给张庆平先生；等等。睿丰公司的法定代表人于2018年10月25日、2018年11月6日、2018年12月6日通过微信向张庆平分别转账800元、5200元、5200元。张庆平于2020年4月5日向睿丰公司出具《租赁租金收据》，载明收到睿丰公司2018年11月1日至2020年4月30日房屋租金共计88400元。张庆平于2020年5月31日向睿丰公司出具《收据》，载明2020年5月6日收到广州市睿丰工程顾问有限公司预支付租金5200元（人民币伍仟贰佰元正）。另查明，睿丰公司提交《房屋租赁登记备案证明》载明“出租人单方提前解除合同，穗租备2018B0301101265号备案证明于2020年05月26日予以注销”。双方对于租赁合同的解除过程意见不一。睿丰公司主张因疫情导致亏损，在2020年4到5月份期间通过电话向张庆平提出解除合同，张庆平表示同意，称搬清之后交还钥匙就退还押金。张庆平则称睿丰公司在2020年5月25日打电话给张庆平，要搬走办公用品，张庆平询问睿丰公司是否结清1至4月的物业管理费，睿丰公司没有回应；后物业管理公司打电话给张庆平，称睿丰公司要搬办公用品，张庆平回复物管如果睿丰公司缴清物业管理费就可以放行；张庆平在2020年5月26日到涉案地点查看，睿丰公司已经搬走部分办公用品，便于当天到房屋租赁中心办理停租手续；睿丰公司一直没有提出解约，并且在2020年5月11日要求张庆平维修空调，但是睿丰公司称一直没有时间，所以就没有上去维修。一审庭审中，双方均确认已结清2020年1月至5月的物业管理费。睿丰公司陈述称：关于水电费，因物业结算期一般顺延2个月左右结算，所以2020年5月31日的水电费共计9.18元尚未收到通知；已经办理交接房屋的手续，张庆平在5月25日称睿丰公司搬清物品后退回押金给睿丰公司;睿丰公司在2020年5月31日已经将一把钥匙和一个门禁卡给回张庆平，另外一个门禁卡找到再还给张庆平并提出退押金的事，但是张庆平说押金不会退；张庆平在2020年5月31日当天就把钥匙交给中介。张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰则称睿丰公司没有结清5月份的公摊水电费，但不知道多少钱，要问物管，物管没有向其提供；从来没有就押金进行过协商。一审法院认为：根据睿丰公司提供的《租赁租金收据》及《租赁押金收据》，睿丰公司自2018年11月1日至2020年4月30日（共18个月）期间缴纳租金共计88400元，张庆平收取押金10400元，而且从张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰提交的微信转账记录显示睿丰公司从2018年11月开始即按月租金5200元标准支付租金，从双方履行租赁合同的整个过程看，再结合双方的陈述，可以认定张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰提供的《租赁合同》更符合双方的实际履行情况。虽然该《租赁合同》没有加盖睿丰公司的公章，但睿丰公司法定代表人承认合同手写部分内容由其填写，且在承租方处填写睿丰公司的名称。而睿丰公司提供的《广州市房屋租赁合同》虽然在广州市荔湾区住房和建设局办理了租赁登记备案，但合同约定的租金标准等主要内容与双方实际履行的情况并不相符。因此，一审法院认为，张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰提交的《租赁合同》是双方的真实意思表示，该合同没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约定履行。关于押金问题。根据《租赁合同》约定，租赁期期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天书面形式通知对方，睿丰公司要求提前解除的，张庆平有权没收押金作为赔偿。睿丰公司主张2020年4月到5月期间有提出解除合同以及张庆平承诺退回押金，但均无提供证据予以证明。张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰则称睿丰公司没有提出解除合同也没有就押金进行过协商，并提供微信聊天记录证明睿丰公司在2020年5月11日提出需要维修空调。虽然张庆平在2020年5月26日到广州市荔湾区住房和建设局注销备案证明，但张庆平的该行为仅能证明张庆平同意解除合同，不能据此认定张庆平同意退回押金，且睿丰公司庭审中也陈述其于2020年5月31日交还钥匙、门禁卡时“张庆丰说押金不会退”。综上，睿丰公司未能提供充分的证据证明已按《租赁合同》的约定提前30天书面通知解除合同，也没有提供证据证明张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰承诺退回押金。根据《租赁合同》的约定，张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰可以不退回押金。故此，睿丰公司要求张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰退回押金10400元，理据不足，一审法院不予支持。关于2月租金的问题，从张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰提供的协议和微信聊天记录可知张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰仅同意免除睿丰公司2020年3月的租金。睿丰公司提供的《个人出租房屋租金变更补充协议》载明2020年2月和3月的租金为9600元，与实际履行情况不符，且张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰对该补充协议上手写部分内容不予认可，认为其签名时并无手书内容。微信聊天记录亦显示睿丰公司法定代表人向张庆平提出签订补充协议为政府要求。因此，睿丰公司仅凭该补充协议不足以证明其主张，其据此要求退回2月租金5200元没有依据，一审法院不予支持。关于张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰反诉要求睿丰公司支付3月租金的问题。张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰在答辩状中确认减免3月份一个月租金。因睿丰公司已按约定按时支付2020年4月、5月的租金，且双方均确认睿丰公司已结清2020年1到5月的管理费，睿丰公司也对未交的水电费进行了合理解释，睿丰公司没有违反双方的约定，故一审法院对张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰要求睿丰公司补交3月租金的反诉请求不予支持。关于6月、7月租金及物业管理费，如前所述，双方的租赁关系在2020年5月已解除，张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰要求睿丰公司支付2020年6月、7月的租金及物业管理费，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回睿丰公司的全部诉讼请求；二、驳回张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰的全部反诉请求。一审本诉受理费95元，由睿丰公司负担；反诉受理费106元，由张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰负担。本院二审期间，睿丰公司提交了其与张庆平之间的微信聊天记录，拟证明睿丰公司在2020年5月25提出退还押金，张庆平是同意的。张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰质证称，不同意睿丰公司的主张，张庆平在聊天记录中并没有表示同意。睿丰公司提交的2020年4月5日《出租房屋租金变更补充协议》是我方为了配合睿丰公司向政府部门申请税收优惠签订的，当天双方签订的是减免3月份租金的协议。对此，睿丰公司无法解释2020年4月5日当天为何签订两份租金减免协议。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。针对睿丰公司的上诉请求和理由，本院认定如下：关于睿丰公司要求张庆平等四人返还押金的问题。睿丰公司上诉认为张庆平等四人违约解除合同，同时又称其与张庆平协商解除合同，张庆平同意退还押金。对此，张庆平等四人予以否认。从睿丰公司二审提交的聊天记录看，并没有张庆平表示同意退还押金的内容，故该证据不能证明睿丰公司的主张。除此之外，睿丰公司未能提供证据证明双方已协商一致解除合同，故睿丰公司应承担举证不能的不利后果，对于睿丰公司该主张，本院不予采纳。睿丰公司在双方合同未届满的情况下要求解除合同，构成违约，根据双方合同约定，出租人有权不退还押金。因此，一审法院不予支持睿丰公司要求返还押金的诉讼请求，并无不当。关于睿丰公司要求退还2020年2月份租金的问题。根据双方提交的证据显示，2020年4月5日，双方签订了两份协议，分别为出租人同意减免3月份租金和2、3两个月租金。张庆平等四人对《出租房屋租金变更补充协议》的手写内容（减免2、3月份租金）不予确认，并提出该补充协议系为了配合睿丰公司向税务部门申请税收优惠而签订的，双方当天签订的协议只是同意减免3月份的租金。对此，睿丰公司无法对为何签订两份减免租金协议作出合理解释，结合本案的其他事实、证据，本院对张庆平等四人的陈述予以采信。故睿丰公司依据该补充协议要求退还2020年2月份租金，缺乏依据，不能成立。综上所述，睿丰公司的上诉理由不成立，应予驳回，一审处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费95元，由上诉人广州市睿丰工程顾问有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  黄春成二〇二〇年十二月八日书记员  张 旭彭诗敏