广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终4591号上诉人（原审被告）：麦维扬，男，汉族，1968年4月10日出生，住广东省江门市蓬江区**************。被上诉人（原审原告）：广东宏德科技物业有限公司江门市开杨分公司，住所地江门市蓬江区**********。法定代表人：叶某1。委托诉讼代理人：李嘉静，该公司员工。委托诉讼代理人：区佩珊，该公司员工。上诉人麦维扬因与被上诉人广东宏德科技物业有限公司江门市开杨分公司（以下简称宏德公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初9488号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。麦维扬上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回宏德公司的起诉；2.二审法院在不驳回宏德公司起诉时，改判为支持麦维扬的答辩意见，判令麦维扬交纳所欠的物业管理费，宏德公司提出的滞纳金不需承担。事实和理由：麦维扬应该要履行业主的义务，按时交纳物业管理费，但是在多次跟宏德公司沟通要求及时维修小区损坏的设备，消防系统、灭火器过期、各幢楼梯的防火门、小区出入口的门槛等，宏德公司每次均以费用超出合同规定的金额而拒绝维修，但是设备不是一次就坏掉的。麦维扬认为，宏德公司只收费但不按合同提供服务是绝不合理的，更不符合物业法和合同法，小区自建成入住至今才七年时间，七年就成了这个样子，宏德公司应该执行所签订的物业合同。宏德公司因对小区管理存在严重不足，麦维扬要求法院判令宏德公司据实减收50%的物业管理费。本案双方当事人的举证都可以证明宏德公司的物管责任并没有根据合同的约定完全履行。所以，麦维扬主张宏德公司减收管理费符合民事法律中的权利义务对应基本原则。麦维扬心知本案会败诉，但是宏德公司以减少工作量、减少支出来降低物管成本，以不惜牺牲业主利益的方法求财，不应该取得法律形式上的保护，特此上诉。宏德公司辩称，同意一审判决。宏德公司向一审法院起诉请求：1.麦维扬支付尚欠的2019年1月至2020年7月的物业管理费3281.3元及自2019年1月1日起至实际付清之日止的滞纳金（按日千分之二计算，计至2020年7月31日为2000.57元）给宏德公司；2.本案诉讼费用由麦维扬承担。一审法院查明事实：2013年4月2日，麦维扬与江门市北郊新城开发公司签订《商品房买卖合同》，由麦维扬购买江门市蓬江区********之一202室房屋，房屋建筑面积为95.13平方米。2014年1月15日，宏德公司与麦维扬签订《物业服务委托合同》，约定：宏德公司为麦维扬提供物业管理服务，管理服务事项包括：房屋建筑共用部位维修养护管理，共用设施的养护、运行和管理，生活服务设施的养护和管理，绿化与建筑小品的养护和管理，公共环境卫生的清洁，垃圾收集清运，交通、车辆行驶及停放秩序，维持公共秩序等；物业管理收费：高层住宅(电梯洋房)按建筑面积每月每平方米1.5元计收物业服务费(不包含房屋共有部位、共有设施设备大中修、更新、改造费用)，每月10日前以银行代缴方式支付当月的服务费；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的从逾期之日起按每天应交管理费的千分之二交纳违约金。签订上述《物业服务委托合同》后，麦维扬依合同约定向宏德公司交纳物业服务费。从2019年1月开始，麦维扬没有向宏德公司支付物业管理费，经宏德公司催收无果后，宏德公司遂于2020年8月14日提起本诉。一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。在本案庭审中，麦维扬确认拖欠宏德公司自2019年1月至2020年7月物业服务费3281.3元，并表示同意交纳，一审法院对此予以确认，因此，麦维扬应向宏德公司支付自2019年1月至2020年7月期间的物业服务费3281.3元。关于麦维扬应否向宏德公司支付滞纳金的问题。宏德公司主张的滞纳金，实际上就是麦维扬逾期支付物业服务费的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”虽然《物业管理委托合同》中约定了业主和物业使用人于每月10日前以银行代缴方式支付当月的服务费，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之二交纳违约金；但在宏德公司未提供证据证明存在其他损失的情况下，宏德公司主张逾期付款违约金明显过高，一审法院酌情将逾期付款违约金的计算标准调整为按日利率万分之二计算。本案中，麦维扬拖欠2019年1月起的物业服务费，故麦维扬逾期交纳物业服务费的违约金应从2019年1月11日起，按每月应交的物业服务费为基数以日息万分之二计算至款项付清之日止。麦维扬抗辩认为宏德公司未尽物业管理义务为由没有按约定支付物业服务费，依据不足，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、麦维扬应在判决发生法律效力之日起十日内向宏德公司支付从2019年1月起至2020年7月止的物业管理服务费3281.3元及逾期付款违约金(违约金从2019年1月11日开始按每月应交的物业服务费为基数，以日息万分之二计算至款项给付之日止)；二、驳回宏德公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费50元，减半收取25元，由麦维扬负担。二审中，宏德公司没有提供新证据。麦维扬提供“泓福消防器材有限公司消防设备报告”一份，用以证明涉案小区的消防设备已经过期或者被损坏。宏德公司经质证认为，对该证据的真实性、合法性均不确认，该证据没有公章，且与本案无关。经审查，该证据中的“兴建单位签名（签章）”及“维修单位签名（签章）”栏均留空，本身内容不完备，其来源不明，真实性存疑，且其中内容也未能显示与本案物业相关，故本院不予采纳。一审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院另查明：1.麦维扬与宏德公司在《物业服务委托合同》中约定“停车位所有权或者使用权属业主购置的，小车位使用人应按30元/月的标准向宏德公司缴纳停车位服务费”，麦维扬因使用涉案小区一车位而需按30元/月的标准支付服务费。2.二审调查中，麦维扬明确表示对一审判决其支付物业管理服务费的本金没有异议，仅是对一审判决其支付逾期付款违约金有异议。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院在二审中仅围绕麦维扬的上诉请求进行审理，对于双方当事人均未提出上诉的问题不予审查。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”一审法院判令麦维扬向宏德公司支付2019年1月起至2020年7月止的物业管理服务费3281.3元及逾期付款违约金，麦维扬在二审调查活动中明确表示对上述物业管理服务费的本金没有异议，本院依法对此予以维持。进而，本案二审争议焦点为：麦维扬是否应向宏德公司支付逾期付款违约金？麦维扬与宏德公司在2014年1月15日签订的《物业服务委托合同》，双方意思表示真实，且内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履约。根据《物业管理委托合同》的约定并结合当事人的陈述，麦维扬应于每月10日前支付当月的服务费合共172.7元，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交服务费的千分之二交纳违约金。麦维扬自2019年1月起至2020年7月止没有依约支付每月的服务费，显然已构成违约，依法应承担支付拖欠的服务费及逾期付款违约金的违约责任。其中，一审判令麦维扬从2019年1月11日开始按照每月应交的物业服务费为基数，以日息万分之二的标准计算至款项给付之日止支付逾期付款违约金，合法有据，本院依法维持。麦维扬以宏德公司提供的物业服务质量有瑕疵为由主张无需交纳逾期付款违约金。对此，本院认为，首先，麦维扬主张宏德公司提供的物业服务质量瑕疵主要包括服务态度不端正、小区卫生管理不到位、对小区设备及设施维护不力等，宏德公司对此不予认可。虽然麦维扬为此提供了相关证据予以证明，但未足以反映出其所提及服务态度及卫生管理问题具有常发性，也未足以证实小区设备设施的不良状况必然归责于宏德公司；其次，即使麦维扬所述的物业服务瑕疵完全属实，所侵犯的是全体业主享有的共益权，其依法可以通过业主大会或者业主委员会及时向宏德公司提出异议乃至解除物业管理服务合同，在麦维扬未能举证证明以上物业服务瑕疵中另有对其个体权益构成专门损害的情况下，其据此不依约交纳服务费，理据尚有不足。因此，麦维扬关于无需支付逾期付款违约金的主张，依据不足，本院不予支持。综上所述，麦维扬的上诉请求依据不足，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（麦维扬已预交），由麦维扬负担。本判决为终审判决。审 判 长 李立辉审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇二〇年十二月二十四日法官助理 余卓利书 记 员 邓少洪