湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0502民初2458号 原告刘德荣，男，汉族，1940年10月1日出生，住宜昌市西陵区。 委托代理人胡云兰，湖北西陵律师事务所律师。（特别授权） 委托代理人何梦丽，湖北西陵律师事务所律师。（特别授权） 被告覃晓晖，女，汉族，1967年9月28日出生，住宜昌市西陵区。 原告刘德荣与被告覃晓晖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法由审判员程丹独任审理，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告刘德荣的委托代理人何梦丽、被告覃晓晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘德荣诉称，2019年7月20日原被告签订《房屋租赁合同》，将原告位于珍珠路××号临街门面52㎡出租给被告经营使用。合同约定租赁期限自2019年8月1日至2020年7月31日，租金为年租金8.5万元，每季度末月28日前支付，不按时交付视同违约，按违约处理。到期后被告不能按时退房则按照每日500元向原告支付违约金。为方便经营，被告将门面隔墙及大门进行拆建改变了房屋结构。2020年7月起，因合同即将到期，被告没有续租意愿，原告多次与被告沟通支付房租及合同到期后房屋恢复原状和腾退事宜，被告置之不理。租赁期限从2020年2月至2020年7月房屋租金为42500元，被告仅支付了18334元，尚有24166元租金至今未付。合同到期后，被告改造的隔墙及大门至今也未恢复至产权证上的尺寸，原告将需要恢复原状的尺寸已告知被告并要求其最迟在2020年8月4日前将房屋恢复原状接通水电使房屋能正常使用并退还房屋，但至今被告仍不履行义务给原告造成损失。被告除按照租赁合同约定支付违约金外还应向原告支付租金损失（根据年租金8.5万元为依据日租金为236.11元），2020年7月31日租赁合同到期，自2020年8月1日起至实际交房之日止被告应向原告支付相应租金损失。故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付截止到2020年7月31日尚欠的24166元租金，并自2020年8月1日起至实际交付房屋之日止按照日租金236.11元向原告支付租金（暂计算至2020年8月13日的租金为3069.43元）；2、被告腾退位于西陵区××号的房屋交付给原告，并自2020年8月5日起至实际交付房屋之日止按500元/天向原告支付违约金（暂计算至2020年8月13日违约金为4500元）；3、判令被告将原告位于西陵区××号房屋拆改部分恢复原状（恢复至房屋产权证上的面积及尺寸）；4、本案诉讼费用由被告承担。 被告覃晓晖辩称，1、该房屋房东为刘某，原告主体不适格，不享有诉权，应裁定驳回起诉；2、双方于2019年7月20日签订租赁合同约定，房租按季度支付，2020年2月至4月的房租因为疫情的原因，所租房屋自2020年1月20日至2020年3月31日闭门歇业，原告委托阮某与被告协商，经双方协商，原告同意减免2020年2、3月房租，并要求将4月至7月的房租一次性支付，支付时扣减租房押金，被告于2020年5月7日向原告支付18334元，后原告对外招租，应是协商一致了的；3、被告于2020年7月30日前已搬离店面，并于2020年7月30日前多次拨打刘某电话，对方均不予接听，并短信通知对方交接房屋，对方也不回复，同时微信通知阮某转告原告交接门面，对方也不回复。7月31日下午，原告到店面，并让他查看已搬离完毕的现场。被告所有的商铺××××，原告所有的是××号，二房屋间隔墙在原告购买前已经拆除，被告无义务单方出资恢复间隔墙，但被告本着相互协商的原则，单方出资砌墙，并邀请测绘部门现场勘验，在测绘人员参与确定下对二门面定位分隔后通知原告到现场，但其未到场；3、原告的门面对外用橱窗隔断，没有大门，31号交接房屋时，与原告商议，完好保留由被告修建的阁楼、屋后附属房、门头、厕所、吊柜等设施，为考虑房屋安全，可以二次利用橱窗未拆除橱窗；4、被告已按约定支付房租，并于2020年7月30日搬离店面，请求驳回原告的全部诉请。 经审理查明，2019年7月20日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于珍珠路××号临街门面出租给乙方经营电子产品，该房屋完好、安全、水电设施齐全（无独立电表），与乙方相连的隔墙为使用方便，乙方装修时拆除，如合同到期乙方不续租时应在到期后恢复好隔墙。租赁期限为一年，自2019年8月1日至2020年7月31日。若到期乙方不能按时退还房屋，甲方则用保证金按日租金500元抵扣。若达到10日仍不能退还房屋甲方将采用强制措施，并处余下保证金为罚款。年租金85000元，每季度末28日前支付。在双方签署租赁合同时乙方向甲方交保证金1万元，租赁合同到期无违约责任甲方退还保证金。后被告支付保证金1万元给原告。 上述租赁期限届满后，被告未再继续租赁该商铺。被告从2020年2月未缴纳租金，后于2020年5月7日支付18344元租金给原告。上述商铺产权登记为刘某，系原告之女，刘某长期委托原告出租该商铺，租金收取亦为原告。2020年7月31日，原告与被告到商铺现场协商交接事宜，原告要求将门面隔断墙恢复，被告于2020年8月4日给原告发微信要求原告到现场商议尺寸，原告未到现场，后被告将隔断墙恢复。 原告对被告所砌隔断墙无异议。原告对其所诉的第三项诉请明确为要求被告安装商铺大门。 庭审中，1、被告提交阮某的授权委托书、阮某与被告的微信聊天记录，证明阮某是原告委托的，与被告协商交房事宜的，阮某同意减免2个月房租，故被告不欠原告的房租。原告认为阮某获得的授权是门面互换事宜，不是该房屋的交接及房租事宜，且原告并没有答应减免房租。 2、原告提交门面照片8张，证明原告于2020年7月31日、8月3日、8月13日到门面现场去，与被告协商交房事宜，但直到8月13日门面大门还没有装好，原告根本无法进入。被告认为该门面从原告购买时就是这样的，隔断墙被告已经砌好，门面已交付。 上述事实，有《房屋租赁合同》、短信截图、房权证、测绘图、收据、照片、授权委托书、转账汇款电子回单、微信聊天记录、当事人当庭陈述等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。 本院认为，1、原被告签订的《房屋租赁合同》真实有效，原告虽不是商铺所有权人，但产权人系其子女，长期委托其代为租赁、收取租金，故原告具有诉讼主体资格。被告受疫情影响从2020年2月开始未正常缴纳租金，因宜昌市疫情防控需要，被告亦无法在疫情期间经营，故本院认为疫情期间的租金可以适当予以减免。2020年5月7日，被告减免两个月租金后，向原告支付租金18344元，关于减免的两个月租金本院认为并无不妥。2、该租赁合同到期后，原告与被告应对房屋交接事宜进行合理沟通，沟通方式不当是导致本案矛盾产生的原因之一。被告在合同到期后，即对门面进行清理，避免了对门面的破坏，制作隔断墙，但其交付的门面没有安装大门，仅残留玻璃橱窗，导致原告无法进入，大门的安装虽无合同约定，但交付的商铺应符合一般惯例，故本院认为，被告交付的商铺不符合交易习惯，应为原告安装大门。3、从原告与被告提交的照片来看，原告于2020年7月31日到商铺现场进行了查看，后被告又多次以微信的形式要求原告对隔断墙的制作进行查看，包括清理门面、完好保存门面，被告履行了善良承租人的义务，原告未到现场存在一定过错，故本院认为被告在履行交房义务中并无违约，故对保证金原告应予以退还。4、综上所述，被告支付的租金与保证金合并后，被告并无欠付租金，故本院对原告诉请租金、违约金的请求不予支持，对原告诉请被告安装大门的请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、被告覃晓晖向原告刘德荣退还位于珍珠路××号的门面（不动产权证号为鄂（2018）宜昌市不动产权第××号）。 二、被告覃晓晖为原告刘德荣安装位于珍珠路××号临街门面的大门。 三、驳回原告刘德荣的其他诉讼请求。 上述判决于判决生效之日起10日内履行，未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取297元（原告已预交），由原告刘德荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员 程 丹 二〇二〇年十二月十八日 书记员 李菁菁