湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12434号上诉人（原审被告）：湖南千江投资有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区解放东路**富通大厦**。法定代表人：王春洁，执行董事。委托诉讼代理人：龙泽湘，湖南九门律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖全初，男，1967年5月8日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。上诉人湖南千江投资有限公司（以下简称千江公司）因与被上诉人肖全初房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初2877号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人千江公司上诉请求：一、撤销（2020）湘0102民初2877号民事判决，改判驳回被上诉人肖全初对上诉人千江公司的诉讼请求；二、由被上诉人肖全初承担一审及二审案件全部诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实错误、适用法律错误，上诉人千江公司依法不应对逾期交房、逾期办理合同备案与预告登记承担违约责任。一、双方就价格及支付条款等商品房买卖合同的主要条款未能达成一致，合同尚未成立。原审判决依照仅作备案使用的“肖立购房合同”中的违约条款计算违约金是错误的。长沙市中级人民法院（2015）长中民三初字第00501号民事调解书的内容仅系上诉人千江公司与湖南司法警官职业学院的合意，本案双方当事人如需按调解书内容执行，被上诉人肖全初需根据该调解书条款与上诉人千江公司签订书面合同，将调增价格及2017年6月30日的交房时间写入正式商品房买卖合同。因双方当事人并未就调增价格和支付达成一致，正式购房合同没有成立，故本案没有据以判定是否违约的合同依据，上诉人千江公司不应承担逾期交房违约责任。二、即便按照“肖立购房合同”判定是否违约，该合同附件四第七条第3款第（11）项约定：“出卖人在约定的交房日期前三个月，未能完成建设方、勘察方、设计方、施工方、监理方等五方的联合验收，则交房日期则顺延至五方联合验收通过满三个月后的第一个周六。”涉案房屋至今尚未通过五方联合验收，故上诉人千江公司并不存在逾期交房的情形。三、根据《合同补充协议》第七条第3款第（10）项之约定，因湖南司法警官职业学院原因导致上诉人千江公司无法如期交房，上诉人千江公司有权顺延交付日期或顺延履行相应合同义务，无需承担违约责任。四、被上诉人肖全初如要求按（2015）长中民三初字第00501号调解书第一条约定的时间交房及办理备案登记，则应当按调解书第二条约定调增购房价格。由于被上诉人肖全初拒绝调增价格，上诉人千江公司有权行使同时履行抗辩权，因此上诉人千江公司停止、顺延交付房屋与办理登记备案不构成违约。五、被上诉人肖全初所述逾期办理合同备案与预告登记不是因上诉人千江公司的单方责任。合同备案登记需买卖双方共同到主管部门配合办理，任何一方均无法单方办理。被上诉人肖全初一直未主张未配合上诉人千江公司办理备案及预告登记手续。六、肖全初有3万元缴纳日期为2018年7月4日，即使参照肖立的购房合同，那么根据合同的约定，在肖全初缴纳完毕全部购房款之前，千江公司有权不交房，并且无需支付逾期交房违约金。所以肖全初的逾期交房违约金应当从2018年7月4日开始计算。被上诉人肖全初辩称,千江公司的上诉没有事实和法律依据,请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、本人从未收到千江公司任何交款通知，包括书面和电话通知；二、本人在交款的过程中，千江公司未做任何提示；三、之所以还有3万元未交，是千江公司不再与本人签订合同，不再给本人备案。肖全初向一审法院提出诉讼请求：1.千江公司向肖全初支付延期交房违约金38856.22元（以已付房款387400元为基数，按每日万分之一的标准暂从2017年7月1日起计算至2020年3月31日止，其后的违约金按相同方式计算至实际交房之日止）；2.千江公司向肖全初支付逾期办理预售合同备案与预告登记违约金5320元；3.千江公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：1.2008年8月21日，为解决教职员工住房困难，湖南司法警官职业学院与千江公司签订《定向开发建设住宅小区协议书》，双方就合作定向开发长沙市芙蓉区东岸乡新安村约30亩土地建设教职工住宅小区达成协议。2012年12月15日，湖南司法警官职业学院与千江公司签订了《千江锦园小区项目团购协议》，双方就湖南司法警官职业学院243户购房户团购“千江锦园小区”项目事宜达成了协议，约定：湖南司法警官职业学院负责做好购房款的收取工作等；千江公司保证按约定的数量、面积向湖南司法警官职业学院提供房源，供其购房户购买，销售价格为2980元/平方米，千江公司确保在2014年10月1日前向湖南司法警官学院的购房户交房，千江公司在取得《商品房预售许可证》后三个月内必须与各购房户签订购房合同。肖全初作为湖南司法警官职业学院团购户，与千江公司签订了《内部认购协议》，并交足购房款共387400元。2.因千江公司拒绝与湖南司法警官职业学院单位购房户签订商品房买卖合同以及办理商品房预售登记等，湖南司法警官职业学院于2015年3月26日向长沙市中级人民法院提出诉讼，长沙市中级人民法院于2017年1月19日作出民事调解书，内容为：1、千江公司同意于2017年6月30日前向团购该项目商品房的214名购房户交房（部分购房户已退订），但因政府部门规范手续的原因延期，交房时间相应顺延；2、双方由审计确定成本价后，计算亏损金额，在通过其他措施不能减亏的前提下，由湖南司法警官职业学院协助千江公司做购房户工作，确定购房单价适当减轻千江公司的亏损；3、千江公司确保项目后续资金；4、在本协议签订之日起三日内千江公司和全体团购户到房产管理部门开始办理合同备案和预告登记手续，二个月内办结，但因政府审批延期，办结时间相应顺延，同时湖南司法警官职业学院向长沙市中级人民法院申请解除对相应房屋的冻结。备案的合同以购房户肖立与千江公司签订的《长沙市商品房买卖合同》为准，其中购房价格的约定不妨碍执行本协议第二条。网签条款与调解书不符合的，以本调解书为准。另，该民事调解书所附附件载明肖全初认购“千江?锦园小区”4栋1203号房屋，房屋面积128.81平方米。3.2016年1月29日，千江公司（出卖人）与肖立（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为坐落于芙蓉区××路××号××幢××层××号房屋，建筑面积130平方米；单价2980元每平方米，房价387400元；出卖人应当在2016年12月18日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合已经竣工验收通过（此处的竣工验收指建设房、勘察方、设计方、施工方、监理方等五方联合验收）；逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付已付房款万分之一的违约金；自本合同生效之日起90个工作日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记或预售合同备案登记，如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，买受人有权选择解除合同，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人向买受人支付10元／日的违约金。4.2018年9月3日，肖全初购买的千江锦园4栋1203号房屋办理了不动产登记证明,编号为湘（2018）长沙市不动产证明第0287848号。一审法院认为，一、肖全初就诉争房屋向千江公司交纳购房款，千江公司出具相应收据，可以认定双方存在事实上的房屋买卖合同关系。二、长沙市中级人民法院作出的（2015）长中民三初字第00501号民事调解书已经发生法律效力，且已进入强制执行阶段。该调解书涉及肖全初等第三人的权利义务，肖全初以办理预告登记等行为表明其接受该调解书相关条款内容的约束。故该调解书内容对肖全初与千江公司均具有法律约束力，双方应依法履行该调解书所确定的权利义务。三、依据长沙市中级人民法院（2015）长中民三初字第00501号民事调解书，千江公司应在2017年6月30日前向肖全初交房。千江公司未能在上述确定的日期交付房屋应承担违约责任。违约责任可以依照千江公司与肖立签订的《长沙市商品房买卖合同》约定的违约条款认定。故对肖全初要求千江公司按照合同约定的标准自2017年7月1日起至实际交付之日止以已付房款为基数按照每日万分之一标准支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。四、长沙市中级人民法院（2015）长中民三初字第00501号民事调解书确定“在本协议签订之日起三日内湖南千江投资有限公司和全体团购户到房产管理部门开始办理合同备案和预告登记手续，二个月内办结”，因此千江公司应于2017年3月21日前为肖全初办理合同备案和预告登记手续，但千江公司迟至2018年9月3日才为肖全初办理预告登记手续。依照千江公司与肖立签订的《长沙市商品房买卖合同》约定的违约条款，千江公司应按每日10元的标准向肖全初支付自2017年3月21日至2018年9月3日期间的违约金，经计算为5320元。故对肖全初要求千江公司支付逾期办理预售合同备案与预告登记的违约金5320元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审判决：一、湖南千江投资有限公司于本判决生效之日起十日内向肖全初支付逾期交房违约金（以387400元为基数，从2017年7月1日起按日利率万分之一标准计算至实际交房之日止）；二、湖南千江投资有限公司于本判决生效之日起十日内向肖全初支付逾期办理合同备案、预告登记的违约金5320元。一审案件受理费904元，因适用简易程序减半收取452元，由湖南千江投资有限公司负担。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。本院二审查明：一、肖全初于2010年1月20日向湖南司法警官职业学院交付购房订金款110000元，于2011年9月21日向湖南司法警官职业学院交付购房款110000元，于2013年12月18日向千江公司支付购房款83700元，于2014年3月31日向千江公司支付购房款53700元，2018年7月4日肖全初向千江公司支付购房款30000元。二、千江公司（出卖人）与肖立（买受人）签订的《长沙市商品房买卖合同》第八条“交付时间及条件”中约定，若买受人未能按时付款，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。同时该合同附件四《合同补充协议》中约定，由于买受人原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或买受人未付清房款（含未取得足额贷款）、物业维修基金相关税费及合同约定的违约金（若有）等因买方原因合同未备案等，出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人不承担由此造成延期交房的违约责任。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，结合庭询以及双方诉辩情况，本案二审争议焦点为：千江公司是否应当向肖全初支付逾期交房违约金和逾期办理合同备案、预告登记违约金。关于千江公司是否应当向肖全初支付逾期交房违约金和逾期办理合同备案、预告登记违约金的问题。本院认为，肖全初就诉争房屋向千江公司交纳购房款，千江公司出具相应收据，可以认定双方存在事实上的房屋买卖合同关系。一审法院根据已经发生法律效力且已进入强制执行阶段的（2015）长中民三初字第00501号民事调解书认定千江公司应当依照其与肖立签订的《长沙市商品房买卖合同》中约定的违约条款向肖全初承担相应的违约责任并无不当。千江公司上诉称其与肖立在合同补充协议中约定，若出卖人在约定的交房日期前三个月，未能完成五方联合验收，则交房日期顺延至五方联合验收通过满三个月后的第一个周六，千江公司至今尚未完成五方联合验收，交房日期应顺延至五方联合验收通过满三个月后的第一个周六，因此千江公司并未逾期交房。对此，本院经审查认为，从2008年8月21日湖南司法警官职业学院与千江公司签订《定向开发建设住宅小区协议书》，到2012年12月15日湖南司法警官职业学院与千江公司签订《千江锦园小区项目团购协议》，到2016年1月29日肖立与千江公司签订《长沙市商品房买卖合同》，双方约定应在2016年12月18日前交房；再到本案诉讼，先后经过了10余年时间，千江公司均未积极协调和沟通完成五方验收，怠于履行相关义务，阻止交房条件成就。同时，千江公司在已具备商品房预售合同备案条件的情况下，未积极履行备案义务，甚至在经过人民法院出具调解书后仍未履行备案义务，已构成违约。故一审判决认定千江公司逾期交房及逾期办理预售合同备案，并判令其支付逾期交房及逾期办理预售合同备案违约金，并无不当。关于逾期交房违约金的数额。湖南司法警官职业学院与千江公司商品房销售合同纠纷一案的民事调解书确定的交房时间为2017年6月30日，肖全初作为该案当中的团购户之一，该民事调解书确定的内容对本案肖全初、千江公司双方均有法律效力。但根据肖立与千江公司签订的合同，在买受人未交足房款时，出卖人有权拒绝交付房屋并不承担延期交房的违约责任。因肖全初于2018年7月4日交足购房款，故本案逾期交房违约金的数额应自2018年7月5日起以肖全初所付房款总额（即387400元）为基数按照每日万分之一标准计算至千江公司实际交房之日止。一审判决本案的逾期交房违约金以387400元为基数，从2017年7月1日起按日利率万分之一标准计算至实际交房之日止，属于事实认定错误，本院予以纠正。关于逾期办理合同备案与预告登记违约金的数额。湖南司法警官职业学院与千江公司商品房销售合同纠纷一案的民事调解书确定的合同备案及预告登记办理时间，对本案双方当事人均具有法律约束力，应视为双方对办理时间达成了新的协议，一审法院据此进行判处较为妥当，应予以维持。对于当事人的其他诉辩主张，本院并非忽视或默认，而是该部分诉辩主张并不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故对其他诉辩主张本院在此不再赘述。综上所述，千江公司的上诉理由部分成立，本院予以支持；一审判决事实认定错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初2877号民事判决第二项；二、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初2877号民事判决第一项；三、限湖南千江投资有限公司于本判决生效之日起十日内向肖全初支付逾期交房违约金（以387400元为基数，从2018年7月5日起按日利率万分之一标准计算至实际交房之日止）；四、驳回肖全初的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费904元，因适用简易程序减半收取452元，由湖南千江投资有限公司负担。二审案件受理费904元，由肖全初负担100元，湖南千江投资有限公司负担804元。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  刘耀武审判员  金新贵二〇二〇年十二月十七日法官助理黄毕莅书记员王嘉翌附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。