江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0621民初3658号原告（反诉被告）：江苏希农实业发展有限公司，住所地海安市隆政街道黄河路**。法定代表人：唐小俊，董事长。委托诉讼代理人：董来春，江苏慧眼律师事务所律师。被告（反诉原告）：周汉良，男,1978年11月30日出生，汉族，住大丰市。委托诉讼代理人：徐正平，江苏海陵律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏素琴，女，系被告周汉良之妻。原告江苏希农实业发展有限公司（以下简称希农公司）与被告周汉良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，于2020年9月7日适用简易程序，公开开庭进行审理。原告希农公司的委托诉讼代理人董来春，被告周汉良及其委托诉讼代理人徐正平、魏素琴到庭参加诉讼。2020年9月15日，被告周汉良提出反诉，本院决定合并审理，依法适用普通程序，于2020年10月21日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）希农公司的委托诉讼代理人董来春，被告（反诉原告）周汉良及其委托诉讼代理人徐正平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）希农公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即将位于江苏天赋力现代物流园内的18#仓库由西向东第十三间至第十五间约800平方米腾空并交付给原告；2.要求被告支付租金（从2020年7月1日至实际搬清交付之日止，按年租金每平方米226元计算）；3.要求被告支付违约金5000元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告原为江苏金棒子物流有限公司，2019年12月份变更为希农公司。2018年经海安市人民法院公开拍卖，原告购得包括江苏天赋力现代物流园内的18#仓库的房屋，因该仓库于2017年6月20日由许忠勤出租给被告，租期为三年，从2017年7月1日至2020年6月30日止。原告购得仓库后，与被告重签协议，将出租人改为原告，其余内容未改变。现租赁期限已到，双方未能就续签协议达成一致意见，被告又未能搬离。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。周汉良辩称，2020年2月至4月因为新冠疫情的影响，政府不允许企业营业，这属于不可抗力的范围，租金应当减免。从去年下半年被告就跟原告协商，原告同意把房子继续租给被告，基于原告的承诺，被告对房屋进行了装修，也加大了生产设备的投入，如果原告现在要求解除合同，应当对被告进行补偿。因被告租房的目的是从事生产，为了生产安装了设备，现在原告要求上涨租金，被告需要联系其他厂房搬迁，而且搬迁也需要时间。因为案涉房屋漏雨，导致被告的材料损坏，原告也应当给予补偿。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求，并要求原告基于不诚信的行为赔偿被告的损失。周汉良向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告损失111313元；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金5000元；3.判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年6月26日，反诉人与许忠勤签订了一份关于江苏天赋力现代物流园内的18号房屋的租赁协议，2019年4月30日，反诉被告要求反诉原告与其签订了一份租赁协议。两份协议内容基本一致。反诉原告严格按照协议履行了义务。2019年9月，反诉原告与反诉被告联系续租事宜，反诉被告同意继续出租给反诉原告，并对租金进行了约定。后反诉原告对地面及其他地方进行了装修，同时购买了新设备。在装饰地面时，反诉原告发现案涉房屋没有800平米，只有756平米。2020年6月28日，反诉被告突然通知反诉原告，要求按照226元/平方米的标准缴纳租金，否则要求反诉原告搬走。反诉被告将标准从84元/平方米涨到226元/平方米，就是看到反诉原告进行了大量的投入，不租会使反诉原告损失很大。2020年7月、8月，反诉被告开始对房屋进行消防改造，反诉原告无法生产，无法搬迁。反诉原告主张的111313元损失具体包括：隔断37800元（252平方，150元/平方）、环氧地坪10500元（350平方，30元/平方）、展厅装修费用12400元（装修费用160平方×20元/平方+拆改费用160平方×45元/平方+搬运费1000元+材料损耗费1000元）、新设备调试、搬运费（400元/人/天×5天×4台+搬运费2600）、阁楼拆解搬运费8500元（110平方×50元/平方+拆解费2000元+材料耗损1000元）、库存材料运输搬运费3900元（20元/吨×60吨×2次+25元/吨×60吨）、漏水损失（245元/张×25张+维修费800元）、退补厂房面积费用11088元（44元/平方×3年×84元/平方）、顶棚安装费9600元（120元/平方×80元）、违约金5000元。反诉被告的行为给反诉原告造成了巨大损失。请求支持反诉原告的诉讼请求。希农公司针对周汉良的反诉辩称，反诉被告希农公司没有违约，反诉原告周汉良所列举的损失是否真实无法确定，并且与反诉被告的租房行为没有因果关系。请求驳回反诉原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年6月26日，案外人许忠勤与周汉良签订房屋租赁协议，双方约定许忠勤将坐落于江苏天赋力现代物流有限公司（以下简称天赋力公司）18#仓库由西向东第十三间至第十五间约800平方米租给周汉良。由周汉良用彩钢瓦做隔断，高度不低于6米，并负责隔断的加固和安全责任，安全责任与许忠勤无关。租期为三年，自2017年7月1日至2020年6月30日止，到期后继续使用，在等同条件下周汉良优先。房租一年一交，每年67200元。一旦租期结束，周汉良不再续租，许忠勤不承担周汉良任何装潢费用，店内除可移动的部分外，周汉良不得破坏店内设施及装潢，并无偿交给许忠勤或恢复原状。同时约定如有违约，违约方应承担违约金5000元。江苏金棒子物流有限公司（以下简称金棒子公司）经过司法拍卖拍得包含18#仓库在内的房屋。2019年4月30日，金棒子公司与周汉良就18#仓库由西向东第十三间至第十五间重新签订了房屋租赁协议，除出租方由许忠勤变更为金棒子公司外，其他内容与许忠勤和周汉良签订的房屋租赁合同一致。合同签订后，周汉良缴纳了合同期限内的全部租金，双方对此无争议。2019年9月起，周汉良与金棒子公司一名姓张的会计沟通续租事宜。在当年9月至10月期间，周汉良多次催问金棒子公司法定代表人是否在公司，何时能够续签合同。在交流过程中，张会计告知周汉良经公司决定合同2020年6月到期，到期后房租最低是130/平米/年，外加物业费一间1296元。2019年10月10日，周汉良回复张会计只要左右邻居到时候合同价格一致，他都能接受。2019年12月10日，金棒子公司更名为希农公司。2020年6月12日，周汉良拍摄了两段小视频通过微信发送给张会计，告知张会计由于漏水将板材泡在水里了。张会计回复称知道，明天去检查。审理过程中，周汉良申请崔益林作为证人到庭作证。崔益林陈述称：“2020年6月28日，希农公司通知周汉良去谈续租事宜，我陪周汉良一起去的。当时周汉良提出之前跟希农公司谈过说好了续租的租金是130元/平方/年，希农公司称是派人谈过，但最终没有经过法定代表人点头，不认可。由于租金要涨到200多元/平方，周汉良不能接受。后来双方围绕周汉良的损失，包括隔断、装修损失、搬迁费用，也谈了具体数额，希农公司说可以考虑。”周汉良对于证人证言没有异议，认为由于时间长了，证人有细节记不清楚也是正常。希农公司质证认为：“证人证明了2020年6月28日周汉良明确表示不再续租；同时还能证明希农公司与周汉良就赔偿损失问题未能达成一致意见。”周汉良提供一组照片证明其在2019年9月至2020年上半年期间对租赁房屋进行了装修装饰，包含做环氧地坪、搭建阁楼，添置部分生产设备，同时证明2020年7月希农公司已经接手案涉租赁物进行消防设施安装，当时为配合希农公司其每天派人到租赁物处开门。由于设备大且工期长阻碍了搬迁。希农公司认为周汉良是否装修、扩大生产不清楚，如果有实际造成的损失也应当由周汉良承担。希农公司认可安装了消防设施，但没有阻碍搬迁，时间也仅有两三天。第二次庭审时，周汉良提及有一段与希农公司法定代表人唐小俊的录音，并在庭审后提供了录音以及文字资料。录音中，周汉良称：“之前希农公司会计是承诺租给我，且租金最高不超过120元，有许忠林的参考价格在这儿。房租涨到200多元确实无法承受。现在还让我赔偿三个月的损失，我的损失还要希农公司赔偿。如果不是承诺我，我不可能再投资这么多钱，也不会装修。130元/平方与220元/平方是两回事，今年是特殊年份，你不能涨价。关于当时的承诺应当由法律来裁定是否有效。”唐小俊在录音中称：“我们两个坐在这里还属于协商，如果法律顾问处理这个事情就会该谁的责任谁来担，该谁赔钱谁赔偿。2019年10月8日上午当时是这么答复你的,‘我帮你问了我们老板，你们原来合同是明年6月底到期，到期后我们房租最低是130/平方/月，外加物业费一年。’到期后，房租最低130元/平方/月。市场经济瞬息万变，你说去年10月份说的话，过了七八个月是否有效。”希农公司对上述录音质证称：“该录音即使是真实的，也不能证明双方对续租达成了一致意见。”上述事实，有原告提供的房屋租赁合同2份，公司准许变更通知书打印件，被告提供的照片打印件、微信转账记录截屏打印件、录音、文字整理资料及双方当事人的陈述等在卷证实。本院认为：希农公司（原金棒子公司）与周汉良签订的房屋租赁协议系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应认定合法有效，双方应恪守合同约定，自觉履行各自的义务。周汉良实际取得案涉房屋的使用权，并缴纳了合同期内的全部租金，对此双方均无异议。周汉良提供2019年9月至10月与希农公司的一名张姓会计的聊天记录，在聊天过程中，周汉良询问合同到期后的租金标准并多次催促张会计希望能够签订续租合同，张会计对于租金标准回复称“合同到期后最低是130元/平方/年，外加物业费1296元/间”。最终周汉良回复说：“只要左右邻居到时候合同价格都一样，都可以接受”。租金是房屋租赁合同最根本的要素之一，必须是明确、没有任何争议的。从上述聊天记录可以看出周汉良与希农公司均有续租意向，但双方对于价格没有最终确定，仅属于磋商。任何一方的陈述都不构成是向对方发出要约，不产生一经受要约人承诺，合同即可成立的法律后果。崔益林的证人证言证实了2020年6月28日周汉良与希农公司就续租没有达成一致意见，由于租金过高，周汉良明确表示接受不了。故根据周汉良提供的现有证据不足以证明其与希农公司就续租合同达成了合意，磋商的经过或者结果对双方均不产生法律约束力。合同到期后，双方未能达成新的租赁协议，周汉良应当及时腾空并交还租赁房屋。但截止目前，周汉良仍未能履行腾房义务。周汉良辩称希农公司在2020年7月已经实际进入了案涉房屋。希农公司承认在案涉房屋内安装消防设施，但与周汉良陈述的天数不一致。根据庭审双方的陈述，安装消防措施时是由周汉良指定一名职工负责看门、关门，足以说明当时房屋仍然处于周汉良控制之下，消防措施的安装并不足以妨碍周汉良搬迁案涉房屋内的设备、设施，更不能证明周汉良已经将案涉房屋腾空交还给希农公司。故对于周汉良的辩称意见本院不予采信。周汉良应当给付合同到期后至房屋腾空期间的占用费。鉴于双方未能就新的租金达成合意，故应当按照原租赁费标准作为占用费的计算标准。周汉良辩称由于新冠疫情原因导致无法经营，应当减少租金。本院认为新冠疫情属于不可抗力，根据现行法律规定，周汉良主张部分免责应当就由于新冠疫情以及疫情防控措施直接导致案涉租赁合同不能履行进行举证，但本案中周汉良未能提供任何证据，故对于周汉良辩称因疫情原因要求减少租金的意见本院不予采信。周汉良未及时腾空交付房屋，构成违约，应当依法承担违约责任。故对于希农公司要求周汉良给付违约金5000元的诉讼请求，本院予以支持。周汉良反诉要求希农公司赔偿损失，对此本院具体分析如下：1.关于隔断损失。根据房屋租赁协议，隔断由周汉良负责做，但未约定到期后隔断的归属。本院认为隔断是为了租赁房屋而安装的，广义上属于装饰装修，且是经过希农公司同意的装饰装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”现合同期限届满，周汉良有权拆除隔断，但不得破坏房屋原有设施及装潢。希农公司辩称周汉良无权拆除隔断的意见，本院不予采信。2.退房屋面积差的租金。周汉良称在做环氧地坪时发现案涉厂房实际没有800平方米，仅有756平方米，希农公司应当退还面积差的房租。案涉合同约定租金标准是每年67200元，租赁物面积为约800平方米。合同约定的是年租金，面积仅为约数，且双方是以18#仓库由西向东第十三间至第十五间现状交付租赁，周汉良未能提供任何证据证明当时双方是根据面积乘以单价进行的租金约定。故对其要求退还面积差的租金的辩称意见，本院不予采信。3.房屋漏水造成的损失。周汉良提供的微信聊天记录及视频证明了其拍摄了漏水的视频发送给希农公司会计。对方回复“明天查看”。但对于漏水部位、原因以及实际造成的损失双方未能进一步确认，周汉良也未能进一步举证证明损失的范围、计算标准，故对于该部分损失本院暂不予支持。周汉良若有新的证据可另行主张权利。4.对于环氧地坪、展厅装修等装饰装修损失以及经营设备、材料的搬运拆解费用。希农公司对于这部分装饰装修表示不知情，周汉良未能进一步举证证明在租赁合同期间进行上述装饰装修是经过希农公司同意的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”故周汉良要求希农公司赔偿上述费用没有法律依据。双方的磋商并不能让周汉良产生信赖利益，在续租合同没有正式签订之前，周汉良贸然投入装修、添置新设备造成相应的损失由其自行承担。因拆除装饰装修以及新设备搬迁等造成的损失亦应当由周汉良自行承担。相应的装修装饰周汉良可自行拆除，但不得毁坏租赁物的原状。5.关于违约金，在履行合同过程中，希农公司并不存在违约行为。合同到期前双方就续租进行了磋商，但双方未能就租金标准达成一致意见，而在磋商阶段的意见对双方不产生约束力。合同约定了周汉良享有优先承租权。优先承租权是指原承租人在同等条件下享有优先与出租人签订租赁合同的权利。目前周汉良并未举证证明在同等条件下希农公司将房屋租赁给他人，妨害了其优先租赁权。故周汉良以此主张希农公司违约，证据不充分，本院难以采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）周汉良将江苏天赋力现代物流有限公司18#仓库由西向东第十三间至第十五间房屋腾空并交还原告（反诉被告）江苏希农实业发展有限公司。二、被告（反诉原告）周汉良给付原告（反诉被告）江苏希农实业发展有限公司房屋占用费（以67200元/年为标准，自2020年7月1日起至实际交房之日止，其中至2020年11月30日为28000元）。三、被告（反诉原告）周汉良偿付原告（反诉被告）江苏希农实业发展有限公司违约金5000元。上述一至三项，被告（反诉原告）周汉良均于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。如被告（反诉原告）周汉良未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务的，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告（反诉被告）江苏希农实业发展有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）周汉良的反诉请求。案件受理费1880元，由原告（反诉被告）江苏希农实业发展有限公司负担1175元；被告（反诉原告）周汉良负担705元（已由江苏希农实业发展有限公司代垫，周汉良在履行上述判决义务时一并给付江苏希农实业发展有限公司）；反诉案件受理费1263元，由被告（反诉原告）周汉良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3143元。审 判 长  刘晶晶人民陪审员  仲小燕人民陪审员  夏爱琴二〇二〇年十二月十八日法官 助理  吴 瑾书 记 员  杨雪蕾附适用法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成符合的装饰装修无，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。