广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤03民终24771号上诉人（原审原告、反诉被告）：王世民,男,1980年6月8日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：代函，广东度道律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳佳宏达实业有限公司，住所地深圳市南山区，统一社会信用代码91440300MA5DLLLF61。法定代表人：徐贺，董事长。委托诉讼代理人：张耀玮，广东深港律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市珠光实业股份有限公司，住所地深圳市南山区，统一社会信用代码914403001924108397。法定代表人：郑拥师。上诉人王世民因与被上诉人深圳佳宏达实业有限公司（以下简称“佳宏达公司”）、深圳市珠光实业股份有限公司（以下简称“珠光实业公司”）租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院(2020)粤0305民初2136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉请求:1、撤销原审判决第二项。2、改判佳宏达公司向王世民返还首月租金120000元。3、改判佳宏达公司向王世民赔偿租赁房屋产生的中介费50000元。4、本案一审及二审费用均由佳宏达公司、珠光实业公司承担。事实和理由是:对于一审判决认定王世民与佳宏达公司签订的《房屋租赁合同》无效,王世民不持异议,但是王世民并非合同无效的过错方,根据《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”。佳宏达公司作为房屋出租人将未取得建设工程规划许可证、未经批准建设的房屋出租给王世民使用,其是合同无效的过错方,王世民作为善意承租人,对此没有责任。基于此,一审判决仅要求佳宏达公司向王世民返还租赁保证金,但是对王世民的已交付的首月租金120000元和王世民支出的50000元中介费损失不予支持,违反法律规定,也违背公平正义,存在严重错误。在一审庭审中,王世民已提交录音证据,证明是因珠光实业公司不允许王世民将涉案房屋用做汽车检测而导致王世民无法按照《房屋租赁合同》约定使用涉案房屋,佳宏达公司也无法解决此问题,而导致合同目的无法实现。佳宏达公司在一审庭审时抗辩是王世民未能提供装修、设计图纸、方案和安全评定报告才导致房屋无法按约定进行装修并使用。这种说法违背事实也没有任何证据予以证明。首先,王世民承租涉案房屋是为经营获益,不可能因为简单的装修、设计图纸、方案和安全评定报告的等一般问题导致项目搁置不下,无法经营;其次,佳宏达公司也没有任何证据证明其有向王世民催告过所谓让王世民提供装修、设计图纸、方案和安全评定报告的问题;另外,在王世民一审提交的录音证据中,王世民在与佳宏达公司的法定代表人徐贺及员工曹丹,以及珠光实业公司的罗少娥村长的沟通中,都有直接陈述是因为“村委”不同意涉案房屋用于汽车检测而导致合同无法履行,而且佳宏达公司的法定代表人徐贺及员工曹丹均没有提及到要让王世民提供装修、设计图纸、方案和安全评定报告的事情,综上可见,王世民无法按约使用涉案房屋完全是因为珠光实业公司的阻挠,而佳宏达公司也无法让珠光实业公司同意,即佳宏达公司无法保障王世民按约使用涉案房屋而导致合同目的无法实现。因涉案房屋无法按约使用,王世民至今也未正常使用涉案房屋一天,自2019年9月初开始装修就受到“村委”即珠光实业公司的阻挠,王世民就一直在与被王世民协商退房事宜,而佳宏达公司却一直推诿塞责,不愿意与王世民解除合同退还王世民的保证金和首月租金,另外还有向赔偿王世民损失。是佳宏达公司的拖延才导致王世民被迫与2019年11月13日向佳宏达公司发送律师函通知解除租赁合同。王世民对于合同无法履行和房屋空置并无任何过错,而且涉案房屋本就是毛坯房,没有门窗等封闭措施,现一直属于佳宏达公司的实际管理控制之中,不存在一审判决陈述的王世民将涉案房屋返还与交付给佳宏达公司的问题。佳宏达公司在2019年9月就明知合同无法履行的情况下,故意拖延不解除与王世民签订的租赁合同,从而将涉案房租另行出租,在此期间不应再由王世民支付房租。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条规定“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持”,结合前述事实,本案并非法律规定中的“一般”情况,首先,王世民也并未占有使用涉案房屋;其次,佳宏达公司在一审庭审中也并未主张在2019年9月至2019年11月的涉案房屋租金,而一审判决书却超越双方请求,擅自帮佳宏达公司收取了王世民120000元的首月租金,无视客观事实与诉讼规则。综上所述,对于本案,因涉案房屋属于“历史遗留违法建筑”而导致合同无效,但王世民并非合同无效的过错方,佳宏达公司作为房屋出租人本应保证房屋权属正常与按约使用问题,一审判决却无视本案案件事实中的“是非对错”与“公平正义”,简单将合同判定无效而且只要求佳宏达公司向王世民返还240000租赁保证金,严重侵害王世民的合法权益。现王世民上诉至贵院,要求佳宏达公司向王世民另行返还120000元首月租金并根据过错原则赔偿王世民支出的50000元中介费损失。二审审理中，佳宏达公司、珠光实业公司均未提交书面答辩意见。王世民一审诉讼请求：1、确认王世民与佳宏达公司签订的《房屋租赁合同》己经解除；2、佳宏达公司向王世民双倍返还租赁保证金480000元；3、佳宏达公司向王世民返还首月租金120000元；4、佳宏达公司赔偿王世民租赁房屋中介费50000元；5、佳宏达公司赔偿王世民装修费损失100000元；6、珠光实业公司对佳宏达公司的上述债务向王世民承担连带责任；7、本案诉讼费用由佳宏达公司、珠光实业公司承担。佳宏达公司一审反诉请求为:1、继续履行双方签订的《房屋租赁合同》；2、王世民支付佳宏达公司2020年1月1日至2020年5月30日期间的租金600000元；3、本案诉讼费用由王世民承担。庭审中，佳宏达公司申请撤回第1项反诉请求，并将第2项诉讼请求变更为要求王世民支付2020年1月1日至2020年7月3日期间的租金共计732000元。一审法院查明如下事实：2019年8月23日，王世民（承租方，乙方）与佳宏达公司（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于深圳市南山区的房屋（涉案房屋）出租给乙方使用，甲方以毛坯出租；租赁期限为12年，自2019年12月1日起至2031年12月28日止；甲方应于2019年9月1日前将租赁房屋交付乙方使用，2019年9月1日至2019年11月30日为装修免租期，租金自2019年12月1日起算；租赁房屋用途为汽车检测；每月租金120000元，租金每两年递增8%；乙方应在签订合同当日交付首期租金120000元，及240000元作为租赁保证金，否则，甲方有权解除合同；乙方应于每月5日前向甲方交付月租金；乙方存在拖欠租金或物业管理费等其他应付费用达7天以上，或者拖欠各项费用达3000元以上等情形之一时，甲方可就因此造成的损失要求乙方全部赔偿，且租赁保证金不予退还；甲方违反合同第九条的规定，租赁房屋的安全性不符合法律、法规或规章的规定，不承担维修责任或支付维修费用使房屋存在安全隐患的，乙方可就因此造成的损失要求甲方全部赔偿，且双倍退还租赁保证金；本合同终止后，乙方应三日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续；及其他内容。佳宏达公司于2019年8月23日向王世民出具《收款收据》，载明收到王世民支付的涉案房屋的租赁保证金240000元，及首月租金120000元。王世民主张，合同签订后，佳宏达公司、珠光实业公司不允许王世民将涉案房屋用于汽车检测，导致王世民无法按照合同约定用途使用涉案房屋，王世民要求佳宏达公司、珠光实业公司承担连带责任；王世民对此提交了其与珠光实业公司董事罗xx，及佳宏达公司法定代表人徐贺的通话录音予以证明。佳宏达公司认可其与王世民通过电话，但表示王世民提交的与其法定代表人的通话录音内容不完整，对其余通话录音的真实性、合法性、关联性均不予认可。王世民提交了平安银行个人收付款业务回单用于证明其支付了装修费100000元及中介费50000元；佳宏达公司对此真实性、合法性、关联性均不予认可。庭审中，王世民表示，其尚未实际对涉案房屋进行装修，装修款其尚未申请退还，其只是挖了一个洞准备进行测试，但因佳宏达公司反对后续并未实际动工；珠光实业公司告知王世民其不同意将涉案房屋用于汽车检测后，王世民再未去过涉案房屋；佳宏达公司表示，珠光实业公司并没有说过不同意王世民将涉案房屋用于汽车检测，因王世民对涉案房屋装修想要往下挖壕沟，佳宏达公司要求王世民提供安全检测报告、设计图纸，双方因此才产生纠纷。佳宏达公司表示，涉案房屋由其向珠光实业公司承租；另涉案房屋已经进行了历史遗留违法建筑申报，佳宏达公司当庭出示了《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》。一审法院认为，佳宏达公司当庭申请撤回第1项反诉请求，系其对诉权的自由处分，一审法院予以准许。本案涉案房屋无产权证，亦未经报批报建，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋或未经批准建设的临时建筑与承租人订立的租赁合同无效，故王世民与佳宏达公司于2019年8月23日签订的《房屋租赁合同》无效；王世民要求解除双方之间的《房屋租赁合同》，没有事实依据，一审法院对此不予支持。合同无效后应当恢复原状，佳宏达公司无权收取租赁保证金240000元，佳宏达公司应向王世民退还租赁保证金240000元；王世民要求佳宏达公司双倍退还其租赁保证金，没有合同依据，一审法院不予支持。佳宏达公司已向王世民交付涉案房屋，王世民没有提交证据证明其已向佳宏达公司返还涉案房屋,王世民要求佳宏达公司向其返还首月租金，依据不足，一审法院对此不予支持。关于佳宏达公司反诉主张的2020年1月1日至2020年7月3日期间的租金共计732000元。王世民提交的证据显示，王世民2019年11月左右已就合同解除等相关事宜提出明确主张，在此情况下，佳宏达公司作为出租方，应采取主动收回涉案房屋等适当措施来防止损失的扩大，故对于佳宏达公司反诉主张的上述期间占有使用费，一审法院对此不予支持。王世民对于涉案房屋并未实际装修，其主张的装修损失实际为其预付支付的装修款，庭审中，王世民确认其尚未就该款项申请退还，仅依据转账记录不足以证明该损失已经实际发生以及具体的数额，王世民要求佳宏达公司向其赔偿中介费50000元及赔偿装修费损失100000元，依据不足，一审法院对此不予支持。王世民要求被告实业公司承担连带责任，没有事实及法律依据，一审法院对此不予支持。珠光实业公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法进行缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决：一、佳宏达公司于判决生效之日起十日内向王世民返还租赁保证金240000元；二、驳回王世民的其他诉讼请求；三、驳回佳宏达公司的全部反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费10900元，由王世民负担7215.5元，由佳宏达公司负担3684.5元；案件反诉受理费4900元，由佳宏达公司负担。二审中，双方当事人未提交新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审中，双方争议的焦点问题是佳宏达公司应否返还王世民首月租金120000元及赔偿中介费损失50000元。根据查明的事实，本案涉案房屋无产权证，亦未经报批报建，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋或未经批准建设的临时建筑与承租人订立的租赁合同无效，故王世民与佳宏达公司于2019年8月23日签订的《房屋租赁合同》无效。王世民主张因珠光实业公司不允许其将案涉房屋用于汽车检测，导致其无法实际使用案涉房屋，佳宏达公司不予认可，王世民未提交合法有效的证据证明该项事实，本院对其该主张不予采信。本案中，佳宏达公司已按照合同约定向王世民交付涉案房屋，王世民没有提交证据证明其已向佳宏达公司返还涉案房屋。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条规定“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。”因此，王世民要求佳宏达公司向其返还首月租金，依据不足。王世民该项上诉请求理由不能成立。关于中介费50000元，王世民仅提供了银行转账记录，未提交居间合同等相关证据，不足以证实其因租赁案涉房屋支出了中介费50000元，在一审中，佳宏达公司亦不认可王世民的主张，故本院对王世民关于中介费50000元的事实不予认定，其要求佳宏达公司赔偿中介费损失缺乏事实依据。王世民的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3700元，由上诉人王世民负担。本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 邓  亚  玲审判员 彭  安  明二〇二〇年十二月十五日书记员 钟立峰(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……