新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)新01执异329号 案外人：索智慧，女，1957年3月21日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米**。 申请执行人：新疆崟山房地产有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米**龙河南路**。 法定代表人：陈琰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王雅君，女，汉族，1970年4月24日出生，新疆崟山房地产有限公司财务经理，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 被执行人：新疆海华房地产开发有限公司，住，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米**龙河南路****/div> 法定代表人：罗海燕，该公司总经理。 委托诉讼代理人：田显勇，男，该公司职员。 在本院执行新疆崟山房地产有限公司（以下简称崟山房产公司）与新疆海华房地产开发有限公司（以下简称海华房产公司）、勾阳、罗海燕合同纠纷一案中，案外人索智慧于2020年12月17日对我院执行新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区住房（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人索智慧称，2018年1月16日，我与海华房产公司、勾阳及罗海燕签订《商品房买卖合同》，购买了涉案房产，并全款支付购房款。2020年5月30日，我准备装修该房屋办理入住时，发现涉案房产门上贴着乌鲁木齐市中级人民法院的查封封条，得知房产在2018年9月26日已被法院查封。本案中，我签订买卖合同在查封之前，我是房屋所有权人，请求中止对涉案房屋的执行。 崟山房产公司称，我公司不认可索智慧的异议请求，涉案房屋是我们先查封的，索智慧没有取得涉案房产的所有权。 海华房产公司称，我公司认可案外人索智慧的异议请求，索智慧已支付了全部房款。 本院查明，崟山房产公司与海华房产公司、勾阳、罗海燕合同纠纷一案，本院于2019年1月25日作出（2018）新01民初356号民事判决，判决：一、新疆海华房地产开发有限公司给付新疆崟山房地产有限公司项目转让款970万元；二、新疆海华房地产开发有限公司给付新疆崟山房地产有限公司违约金145.5万元；三、新疆海华房地产开发有限公司给付新疆崟山房地产有限公司保全费5,000元、律师费50万元、保全责任保险费28,024.50元；四、罗海燕、勾阳对新疆海华房地产开发有限公司应当向新疆崟山房地产有限公司给付的项目转让费、违约金、保全费、律师费、保全责任保险费及诉讼费承担连带保证责任；五、驳回新疆崟山房地产有限公司的其他诉讼请求。海华房产公司不服该判决遂上诉至新疆维吾尔自治区高级人民法院（以下简称新疆高院），审理期间，海华房产公司申请撤回上诉，新疆高院遂于2019年5月22日作出（2019）新民终165号民事裁定书，裁定准许新疆海华房地产开发有限公司撤回上诉。一审判决自本裁定送达之日起发生法律效力。崟山房产公司于2019年7月24日向本院申请强制执行，本院于2019年7月24日立案。执行案号为（2019）新01执276号。 崟山房产公司于2018年7月17日向本院申请诉讼保全，请求保全海华房产公司、罗海燕、勾阳名下共计价值16,485,000元的财产，本院于2018年7月17日作出（2018）新01民初356号民事裁定。依据该裁定，本院于2018年9月26日查封海华房产公司名下位于××区的房产（每层六户，建筑面积4200平方米），查封期限为叁年，自2018年9月26日至2021年9月25日止。2019年7月25日，本院作出（2019）新01执276号执行裁定书，裁定，一、冻结、划拨被执行人新疆海华房地产开发有限公司、勾阳、罗海燕在银行、信用社或其他金融机构账户中的存款11,851,090.8元（其中执行标的11,771,918.8元、案件执行费79,172元）；二、冻结、划拨被执行人新疆海华房地产开发有限公司、勾阳、罗海燕应负担的迟延履行期间（至实际付款日期止）加倍债务利息及执行中实际支出的费用；三、如上述款项不足，则查封、扣押、拍卖、变卖被执行人新疆海华房地产开发有限公司、勾阳、罗海燕相应价值的财产。2019年10月9日本院发布（2019）新01执276号查封公告，公告内容为：本院以（2018）新01民初356号执行裁定书于2018年9月26日查封了海华房产公司名下的房产（乌鲁木齐市××区的房产），查封期限自2018年9月26日至2021年9月25日止。在上述期限内，任何人不得对被查封的财产转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，否则，本院将依法追究其法律责任。 2020年6月22日，本院向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心出具（2019）新01执276号协助执行通知书及（2019）新01执276号执行裁定书：一、查封海华房产公司名下位于××区、801-806、901-906、1001-1006、1101-1106、1201-1206、1301-1306的房产，共42套房产（其中704、804、904、1004、1104、1204、1304为经济适用房）；二、查封期限为三年，自2020年6月22日至2023年6月21日止。 2020年6月30日，本院向乌鲁木齐市不动产登记中心出具（2019）新01执276号协助执行通知书及（2019）新01执276号执行裁定书：一、查封海华房产公司名下位于××区、8层801-806、9层901-906、10层1001-1006、11层1101-1106、12层1201-1206、13层1301-1306的房产及所对应的土地使用权；二、查封期限为三年，自2020年6月30日至2023年6月29日止。 另查明，索智慧于2018年1月16日与海华房产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：索智慧购买海华房产公司名下涉案房产。建筑面积为88.51平方米，单价为每平方米5,500元，房款总金额为486,805元。付款方式为一次性付款486,805元。合同签订后，索智慧于2018年1月16日通过其子马伟的银行卡支付了全部房款。涉案房产登记在海华房产公司名下。 海华公司开发的海华紫鼎苑项目地址为乌鲁木齐市××区，之后该地址变更为乌鲁木齐市××区。海华公司于2020年6月19日取得涉案房屋商品房预售许可证，该公司已向索智慧交付涉案房屋。 本院认为，本案争议焦点为案外人索智慧是否为涉案查封房产权利人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，经查明，2018年1月16日案外人索智慧与海华房产公司签订《商品房买卖合同》，按合同约定支付了全部房款，且涉案房产已交付索智慧。人民法院查封时间为2020年6月22日，案外人签订《商品房买卖合同》及付款时间均在涉案房产查封之前。现涉案房产仍登记在海华房产公司名下尚未过户至案外人名下，对此案外人没有过错，故案外人索智慧的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对新疆维吾尔自治区××区房产的执行。 案外人，当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 黎 剑 审判员 邓 颖 审判员 陈晓春 二〇二〇年十二月二十三日 书记员 郭婷婷