天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终4137号上诉人（原审原告）：吕鲲鹏，男，1976年3月27日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：陈岳，天津四方君汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金隅（天津）房地产开发有限公司，住所地天津市东丽区新立街道雅香苑配套公建1-2门。法定代表人：付政，经理。委托诉讼代理人：康振江，天津君利律师事务所律师。上诉人吕鲲鹏因与被上诉人金隅（天津）房地产开发有限公司（以下简称金隅公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2020）津0110民初1929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。吕鲲鹏上诉请求：1．请求撤销一审判决，并依法改判支持其全部诉讼请求或发回重审；2．判令本案全部诉讼费用由金隅公司承担。事实和理由：1．一审法院查明事实及证据认定可以确认吕鲲鹏购买涉诉房产时，对价中包含小院，交付合法小院系买卖合同的重要内容，金隅公司明显存在严重违约行为；2．金隅公司自始至终无法交付具备合法使用权的小院，却以此向吕鲲鹏收取高额对价，该损失自购房款支付之日即已产生，一审法院认定小院未拆除即没有损失，明显错误；3.涉诉小院售价是否高于其他楼层、损失金额为多少是本案的焦点事实，吕坤鹏就此申请一审法院责令金隅公司提交书证，但一审法院却以未审先判的理由口头驳回吕坤鹏申请，剥夺吕坤鹏诉讼权利，存在严重程序错误，并导致案件事实不清；4．结合同时提起诉讼的其他业主的判决，一审法院的前述错误明显是为保护金隅公司非法利益有意为之，反而置作为业主的吕鲲鹏合法利益于不顾，理应纠正其错误判决。金隅公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。吕鲲鹏向一审法院起诉请求：1.请求依法判令金隅公司支付吕鲲鹏款项共计371840元;2.请求判令金隅公司以上述金额为基数,按照同期银行贷款利率支付自购房款支付之日至实际支付款项之日期间的资金占用损失,截至2019年10月13日,该损失金额为166202.15元。上述两项金额总计538042.15元;3.请求依法判令本案全部诉讼费用由金隅公司承担。一审法院认定事实：吕鲲鹏、案外人李丽与金隅公司于2010年12月28日签订《天津市商品房买卖合同》及附件六《补充合同》，合同约定，吕鲲鹏、案外人李丽购买金隅公司开发建设的涉诉房屋，房屋面积92.96平方米，单价11005.32元，房价款1023055元，房屋为钢混结构，位置为一层，建筑总层数为9层。商品房买卖合同的附件六为补充合同，系金隅公司拟制的格式条款，其中第十三条约定，买受人同意，嘉悦园项目首层房屋（除1号楼2单元101、102号；19号楼2单元101、102号；20号楼2单元101、102号；21号楼2单元101、102号外）与该套房屋覆盖的土地天然连接的土地地表（围墙或其他形式围合范围内），属于购买该套房屋的买受人使用，使用该范围土地地表的买受人承诺，无条件服从物业管理企业的管理。后涉诉房屋的《不动产权证书》登记在吕鲲鹏名下。金隅公司在竣工验收完毕后、交付涉诉房屋前，利用涉诉房屋南侧外墙以外规划的公共绿地使用铁艺围栏，圈占小院。吕鲲鹏入住后拆毁了小院围栏，自行搭建院落及阳光房使用至今。2019年6月11日天津市东丽区人民政府新立街道办事处对吕鲲鹏及案外人李丽作出津丽新立街行拆字（2019）028号《天津市东丽区新立街道办事处责令限期拆除决定书》。该决定书载明:“经查实，你在金隅悦城嘉悦园9-1-101实施的涉嫌未取得建设工程规划许可证进行建设的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款之规定，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定，本机关责令你于2019年6月18日前自行拆除。如不服本决定，你可在自本决定书送达之日起60日内，向天津市东丽区人民政府申请行政复议，也可在自本决定书送达之日起六个月内直接向天津市东丽区人民法院提起行政诉讼。吕鲲鹏至今尚未拆除自行搭建的院落及阳光房。一审法院认为，吕鲲鹏、金隅公司双方签订的商品房买卖合同及补充合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。金隅公司对吕鲲鹏的主张提出超过诉讼时效的抗辩。法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案诉讼时效应自吕鲲鹏收到政府拆除决定书起算，故金隅公司此抗辩不能成立。从本案查明事实分析，吕鲲鹏所称金隅公司承诺赠送、附带小院体现在补充合同中，金隅公司使用铁艺围栏圈占小院已随涉诉房屋一并实际交付吕鲲鹏，交付后吕鲲鹏自行对原小院拆改搭建院落及阳光房后使用至今，因此能够确认金隅公司在向吕鲲鹏出售涉诉房屋时赠送了小院。涉诉房屋的价款是根据房屋建筑面积与单价计算，合同及协议中并无小院面积折算价款内容，房屋价款亦未超出金隅公司在相关部门的备案价格。吕鲲鹏主张金隅公司收取高额对价出售小院，并要求金隅公司退还比照其他楼层房价核算的房屋价款差额依据不足。现涉诉房屋附赠的小院吕鲲鹏尚在使用过程中，其自身财产亦无损失，故吕鲲鹏诉请无事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回原告吕鲲鹏的全部诉讼请求。案件受理费减半收取4590元，由原告吕鲲鹏负担。在本院审理期间，吕鲲鹏提交视频录像，证明物业公司代表金隅公司和业主谈判，要求业主拆除小院，足见该小院不仅不受法律和物权的保护，甚至金隅公司也认为应予拆除，故金隅公司应退还吕鲲鹏支付小院的对价。经质证，金隅公司对录像当中物业人员代表金隅公司工作人员的事实不认可，也不能证实该内容与围挡有关系。经本院审查认为，该证据无法证明与本案具有关联性，故对该证据的证明力不予确认。本院查明，《补充合同》应系《天津市商品房买卖合同》附件五，一审查明该事实有误，本院予以纠正。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。二审争议焦点为：金隅公司是否应当返还吕鲲鹏购置小院的相应款项以及占用上述款项期间的利息。吕鲲鹏与金隅公司签订的商品房买卖合同及补充合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律效力性强制性规定，一审法院认定合同合法有效正确。该合同是确定双方权利义务的基础。我们应该遵从契约自由、意思自治的原则，来寻找当事人主张的法律依据，从而确定双方的权利义务。本案所争执的院落或者小院，在商品房买卖合同中并没有书面约定，但是在合同附件五补充合同第13条中载有“……与该套房屋覆盖的土地天然连接的地标土地（围墙或其他形式围合范围内），属于购买该套房屋的买受人使用……”，由此看出，在当年购买诉争房屋时，确实存在开发商赠送院落给住户使用的事实，且实际上，小院已随诉争房屋一并实际交付，能够确认金隅公司在向吕鲲鹏出售涉诉房屋时赠送了小院，履行了交付义务。在交付后，吕鲲鹏擅自改变小院现状，引起纠纷，成讼。其次，院落或小院，顾名思义是房屋前后用墙或栅栏围起来的空地，即依靠一楼房屋南或北一面围成的U型物理空间，与公共空间相对隔离，能够独立使用的露天区域。现U型区域的院落空间，仍由业主单独使用至今，并未剥夺业主对小院的独立使用。第三，拆除违章建筑不等同于剥夺房屋附属院落的独立使用。拆除违章建筑是行政机关依法行政执法的职责，是关乎城市建设的美丽工程。违章建筑应当拆除，这是公民应遵守的基本义务。本案中，由于吕鲲鹏的院落中构建了尚未取得合法手续的建筑物，使得行政执法机关下达了拆迁决定书。但是对于附属院落并没有剥夺、限制其正常使用。因此小院依旧存在，没有剥夺业主对小院的使用，那么也就不存在返还相应款项及其利息的基础。相应，吕鲲鹏主张调取案涉房屋备案价的主张，缺乏依据，本院不予支持。因此对于吕鲲鹏的诉讼请求予以驳回，一审判决处理并无不妥，本院应予维持。众所周知，“小区是我家，维护靠大家”。每一个住户都希望居住生活在一个安静、舒适、和谐、美丽的小区里，那就需要每一个住户拿出最大的诚意，尊重法律和行政法规，尊重国情，尊重事实，遵守天津市市民公约，在构建社会主义核心价值观的新时代中，努力争做诚信、友善的好公民、好住户，人人献出一点案世界才会有大爱，社会才能有进步，我们的社区文明建设才会有推进。综上所述，吕鲲鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9180元，由吕鲲鹏负担。本判决为终审判决。审判长  丁津翠审判员  何日升审判员  郭小峦二〇二〇年十二月二十一日法官助理王飞凡姜玉姝书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……