广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民申6531号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：黄镜新，男，1988年3月6日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：杨添，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嘉儿，广东诺臣律师事务所实习律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广东关氏集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥镇竹基南路**万菱广场****。法定代表人：关伟江。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：佛山市南海区大沥镇沥中社区沥中经济联合社（原佛山市南海区大沥镇沥中经济联合社），住，住所地广东省佛山市南海区大沥镇沥中村/div>法定代表人：陈惠冰，该社负责人。委托诉讼代理人：梁健津，广东法品律师事务所律师。委托诉讼代理人：李成非，广东法品律师事务所实习律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：佛山市南海区大沥沥中集团有限公司，住，住所地广东省佛山市南海区大沥沥中香基路/div>法定代表人：陈惠冰，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁健津，广东法品律师事务所律师。委托诉讼代理人：李成非，广东法品律师事务所实习律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：佛山市江如画装饰工程有限公司，住，住所地广东省佛山市南海区大沥镇盐步广佛路平地段**华创商业广场****商铺所申报）。法定代表人：何少棠。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广东万家欢乐酒店有限公司，住所地广，住所地广东省佛山市南海区大沥镇竹基南路**首层商铺06v>法定代表人：叶楚坚。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：关伟江，男，1966年8月27日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：关伟恒，男，1968年1月9日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：关伟荣，男，1964年3月4日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。再审申请人黄镜新因与被申请人广东关氏集团有限公司（以下简称关氏公司）、佛山市南海区大沥镇沥中社区沥中经济联合社（原佛山市南海区大沥镇沥中经济联合社，以下简称沥中联合社）、佛山市南海区大沥沥中集团有限公司（以下简称沥中公司）、佛山市江如画装饰工程有限公司（以下简称江如画公司）、广东万家欢乐酒店有限公司（以下简称万家欢乐公司）、关伟江、关伟恒、关伟荣租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市中级人民法院（2020）粤06民终1448号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。黄镜新申请再审称，（一）八被申请人恶意串通，通过不同的关联主体与黄镜新进行关联交易，采取先出租后返租的违法违规操作模式，符合以合法形式掩盖非法目的的情形，《万菱广场物业使用权转让合同》和《万菱广场经营管理合同》应认定为无效合同。1.八被申请人通过先出租后返租的形式取得公众存款，且涉案物业未向黄镜新交付，实际上也未装修、未出租，万家欢乐公司却能在2018年11月至2020年１月期间向黄镜新支付返租款，涉嫌非法集资，以合法形式掩盖非法目的。2.八被申请人通过承诺售后返租，一次性收取黄镜新18年的租金却不交付涉案物业，其行为构成恶意串通，严重损害黄镜新的合法权益。3.黄镜新一次性支付18年的租金，但黄镜新的权益事实上处于不确定的状态，且江如画公司向黄镜新收取的5万元所谓“装修金”没有任何合法依据，一、二审法院没有审查各被申请人的违法行为，未进行实体审查。（二）八被申请人通过设局共同开发项目，共享收益，联手实施了违法违规的销售行为，存在严重过错，与黄镜新的损害存在因果关系，应当共同承担连带清偿责任。一、二审法院认定合同有效，不支持黄镜新提出的承担连带清偿责任的请求，未查明各被申请人之间的关系。（三）开发商在售后返租的具体操作的过程中有很多法律风险，房屋未建成也无需交付，却一次性收取租客18年租金，实际是通过收取租金来融资，以合法形式掩盖非法目的。且从2020年2月开始，被申请人已未再支付返租租金给黄镜新及广大租户。据了解，涉案项目还涉及“一房多租”。综上，请求再审本案，撤销一、二审判决，改判支持黄镜新的全部诉讼请求。沥中联合社、沥中公司提交意见称，（一）黄镜新与关氏公司等主体签订的合同合法有效。从《万菱广场物业使用权转让合同》的具体内容可以看出，黄镜新与关氏公司之间形成的法律关系符合租赁合同的法律特征，黄镜新通过《万菱广场经营管理合同》，将涉案物业委托万家欢乐公司进行经营管理，收取委托经营回报，且上述合同正常履行至2020年1月。（二）合同具有相对性，黄镜新与沥中联合社和沥中公司不存在任何直接的合同关系，沥中联合社和沥中公司从未承诺对关伟恒、关伟江、关氏公司的经营行为承担任何责任，沥中联合社和沥中公司并非涉案合同的相对方，无需承担涉案合同的任何违约责任。（三）沥中联合社和沥中公司不存在与其他主体恶意串通或通过关联交易损害黄镜新利益的情形，沥中联合社和沥中公司从未实际参与涉案物业的使用权转让、租金收取、物业运营，亦未从涉案物业的实际运营过程中获取经济利益。综上，请求驳回黄镜新的再审申请。本院经审查认为，本案系民事再审申请审查案件。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百八十六条的规定，本院对再审申请人黄镜新主张的再审事由进行审查。关于案涉合同的性质问题。黄镜新与关氏公司于2018年4月3日签订的《万菱广场使用权转让合同》约定，关氏公司将涉案物业的使用权出让给黄镜新，出让期限从合同签订之日起至2036年10月31日，黄镜新向关氏公司支付物业使用权转让款208888元，黄镜新如需将涉案物业使用权转让给他人，在符合关氏公司相关规定时，必须向关氏公司提出书面转让申请。同日，黄镜新与万家欢乐公司签订《万菱广场经营管理合同》，将涉案物业委托万家欢乐公司经营管理并从万家欢乐公司处收取经营回报。黄镜新确认自《万菱广场经营管理合同》签订后至2020年1月期间有收到返租费用。基于以上事实，《万菱广场使用权转让合同》虽名为转让合同，但未涉及房屋产权登记及权属变更问题，黄镜新实际是以支付租金的方式获得涉案物业一定期限内的使用、收益权，因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，一、二审判决认为《万菱广场使用权转让合同》符合租赁合同的法律特征，认定黄镜新与关氏公司之间的法律关系为租赁合同关系，具有事实依据和法律依据。黄镜新申请再审提出案涉合同具有“售后包租”“返本销售”等情形，如上所述，案涉合同属于租赁合同，并非出让房屋所有权的买卖合同，黄镜新主张的该再审事由不成立。关于案涉合同的效力问题。《万菱广场使用权转让合同》和《万菱广场经营管理合同》涉及的物业所在的万菱广场已取得产权证书，案涉租赁物业在该不动产权证书范围内。2018年4月3日，黄镜新通过与关氏公司签订《万菱广场使用权转让合同》承租涉案物业，同日，黄镜新与万家欢乐公司签订《万菱广场经营管理合同》，将涉案物业委托万家欢乐公司进行出租经营管理并从收取经营回报。《万菱广场物业使用权转让合同》和《万菱广场经营管理合同》系当事人的真实意思表示，黄镜新主张八被申请人恶意串通，通过关联主体进行关联交易，被申请人具有非法吸收公众存款的目的，但黄镜新未提交充分证据予以证实。因此，在涉案合同未违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，一、二审判决结合本案合同内容及履行情况，认定《万菱广场物业使用权转让合同》和《万菱广场经营管理合同》为有效合同，并无不当。关于关氏公司等应否返还案涉款项的问题。《万菱广场物业使用权转让合同》和《万菱广场经营管理合同》均合法有效，黄镜新以合同无效为由主张返还258888元及相应利息，缺乏事实依据与法律依据，一、二审判决对其主张不予支持，并无不当。综上所述，黄镜新的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回黄镜新的再审申请。审 判 长 赖尚斌审 判 员 谭 甄审 判 员 何曲伟二〇二〇年十二月十八日法官助理 艾 荣书 记 员 林芳华