湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终13021号上诉人（原审被告）：湖南福临门房地产开发有限公司，住所地宁乡市玉潭镇宁乡大道**。法定代表人：林学垒，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾乃盾，湖南河清律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：严翠容，女，1974年4月23日出生，汉族，居民，住湖南省涟源市。上诉人湖南福临门房地产开发有限公司(以下简称福临门公司)因与被上诉人严翠容商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院（2020）湘0124民初5080号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人福临门公司的上诉请求：一、撤销一审判决；二、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1、上诉人已按合同约定完全履行了交房义务，且上诉人与被上诉人之间办理了交付手续，被上诉人单方增设合同之外的交付条件，并非上诉人逾期不能交房或不交房所造成。2、被上诉人认为上诉人组织施工、监理、设计等单位进行的验收系内部验收，不产生工程合格的法律效力，没有任何法律依据。3、一审法院判决违约金，没有事实与法律依据。4、被上诉人主张逾期交房违约金超过了法定的诉讼时效，一审判决错误。被上诉人严翠容答辩称：1、案涉房屋的实际交房时间是2016年5月5日，但交房时配套设施不完善，道路泥泞，还使用临时用电，明显不符合交房条件。2、在我第一次诉讼的生效判决中已认定房屋的交付时间为2018年12月12日，故依据我与上诉人签订的《宁乡县商品房买卖合同》的约定，上诉人应支付逾期交房772天（2016年10月31日—2018年12月12日），按每日万分之一的标准计算的违约金30605元（即396440×0.01％×772天）。3、我的起诉没有超过法定的诉讼时效。请二审法院依法保护被上诉人的合法权益。被上诉人严翠容向一审法院起诉请求：1、判令福临门公司支付严翠容逾期合法交房赔偿金30605元；2、诉讼费由福临门公司承担。一审法院认定事实：2016年3月28日，严翠容与福临门公司签订合同编号为201300251109的《宁乡县商品房买卖合同》，约定严翠容购买福临门公司开发的位于××乡××村（宁乡大道）福临门名郡9幢11层1109号房屋，单价为3400元／㎡，总价为396440元。合同就交付房屋的约定为：（一）出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件之一：1、已经竣工验收备案；2、满足本合同第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；3、单体验收合格，并达到买受人能进场装修的条件。合同就逾期交房的违约责任的约定为：逾期交房在九十日之内，出卖人于该商品房交付之日起九十日内按日计算向买受人支付已交付购房款银行同期活期存款利息的违约金，合同继续履行；逾期超过九十日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款银行同期活期存款利息（该违约金比率应当不小于第七条第1（2）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起九十日内向买受人支付违约金。合同签订后，严翠容于2019年4月27日支付了全部购房款，福临门公司于2016年5月5日向严翠容实际交付了房屋，并开具了入住证明。另查明，1、严翠容购买的房屋所属的9#栋于2015年5月10日进行了单体验收，于2018年12月12日取得宁乡市建设项目竣工联合验收备案合格证；2、涉案合同第七条第1（2）项约定：买受人逾期付款超过九十日，出卖人有权解除合同。……买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。一审法院认为，一、关于涉案房屋交付时间的确认。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，另《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程验收备案”，即根据前述规定可知,取得建筑工程竣工验收备案表是商品房交付的法定条件。本案中，虽然福临门公司在2016年5月5日就已将涉案房屋交付给严翠容使用，但涉案房屋直至2018年12月12日才取得宁乡市建设项目竣工联合验收备案合格证，因此，一审法院确认福临门公司全面完成交房义务的时间为2018年12月12日。二、福临门公司的行为已构成逾期交房，严翠容有权要求福临门公司支付相应违约金。关于违约金标准，合同约定为日万分之一，福临门公司提出该标准过高，综合考虑福临门公司违约行为的性质及该行为对严翠容所产生的实际影响，一审法院酌情将违约金标准调整为0.002％/日。以396440元为基数，按0.002％/日的标准，从2016年10月31日计算至2018年12月12日的违约金为6113元。关于福临门公司提出的严翠容的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院认为，一方面，在涉案房屋完成竣工验收备案前，福临门公司的违法行为一直处于持续状态，对于持续性的违法行为，诉讼时效应当从违法状态结束之日起开始计算；另一方面，即便认为严翠容须在收房时尽到审慎合理的验收义务从而应当知道福临门公司交付房屋不合法，但因涉案房屋交付时已经进行单体验收，符合合同约定的交付条件之一，则从合理角度出发，严翠容在收房时认为福临门公司已经完全履行交房义务符合普通人的认知，后经（2019）湘0124民初6785号及（2020）湘01民终3071号民事判决书认定，福临门公司交房的时间应当为2018年12月12日，则严翠容知道福临门公司交付的房屋不符合法律规定，其权利受到侵害的起算日期应当从其收到（2020）湘01民终3071号民事判决书，即2020年6月10日起开始计算，故对于福临门公司的前述抗辩意见，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决：一、湖南福临门房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付严翠容违约金6113元；二、驳回严翠容的其他诉讼请求。案件受理费283元（已减半收取），由严翠容负担226元，由湖南福临门房地产开发有限公司负担57元。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审查明：严翠容曾于2019年9月向一审法院提起诉讼，要求上诉人支付严翠容逾期取得不动产权证书违约金38613元。原审法院于2019年12月18日作出（2019）湘0124民初3785号民事判决书，该判决认定：上诉人直到2018年12月12日，涉案房屋才具备法定交房条件。据此一审法院认定房屋的交付时间为2018年12月12日。本院于2020年6月2日作出（2020）湘01民终3071号民事判决，认为：一审法院据此认定案涉房屋的交付时间为2018年12月12日并无不当。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，由于有在先的生效法院判决认定本案案涉房屋的合法交付时间为2018年12月12日，故依据上诉人与被上诉人于2016年3月28日签订的《宁乡县商品房买卖合同》约定的交房时间与法院生效判决认定的交付时间的时间差看，上诉人已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任，一审判决酌情调整确认违约金为6113元，被上诉人严翠容没有提起上诉，故本院予以维持。上诉人上诉称被上诉人的起诉超过诉讼时效的问题，由于被上诉人自行以2016年5月5日的实际收房时间为交房时间而在2019年9月提起第一次诉讼，要求上诉人支付逾期办证违约金，在该案的二审判决送达后（2020年6月），才明确知晓法院认定案涉房屋的合法交付时间为2018年12月12日，故其于2020年7月提起本案诉讼，没有超过法定的诉讼时效。综上，本案一审认定事实清楚，判决正确，上诉人的上诉没有事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费566元，由湖南福临门房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇二〇年十二月二十四日书记员 刘峙宏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。