山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民终1743号 上诉人（原审原告）：东营市源野石油技术服务有限责任公司。 法定代表人：刘英，执行董事。 委托诉讼代理人：张树春，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：娄涛，山东齐鲁（东营）律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：东营市东营区胜园街道北高村村民委员会。 法定代表人：李利红，主任。 委托诉讼代理人：杜渤海，山东齐征律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王蕾，山东齐征律师事务所实习律师。 上诉人东营市源野石油技术服务有限责任公司（以下简称源野公司）与上诉人东营市东营区胜园街道北高村村民委员会（以下简称北高村委会）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服东营市东营区人民法院（2020）鲁0502民初146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人源野公司的委托诉讼代理人张树春，上诉人北高村委会的法定代表人李利红、委托诉讼代理人杜渤海、王蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 源野公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判北高村委会支付源野公司折价补偿款1071000元、鉴定费16000元，共计1087000元；2.一、二审诉讼费用依法判决。事实和理由：一审判决适用法律错误。1.合同法第五十八条规定了合同无效后的法律后果，假定条件、行为模式、法律后果的法律规则三要素完全符合一审判决认定的事实，应予适用。而合同法第九十七条系关于合同解除后法律后果的规定，与本案案情不符，不应予以适用，一审判决适用合同法第九十七条错误。2.一审判决直接依据合同法第五条公平原则判决本案，适用法律错误。直接适用法律原则判决案件必须同时满足以下条件：穷尽法律规则，方能适用法律原则；除非为了实现个案正义，否则不得放弃法律规则而直接适用法律原则；没有更强理由，不得迳行适用法律原则。在合同法第五十八条对合同无效后的法律后果有明确规定、尚未穷尽法律规则的情况下，不能直接适用法律原则判决本案。直接适用公平原则判决本案，公平正义无法实现。本案中，租赁合同无效后，涉案院落内源野公司投资建设的建筑物及附属设施因其添附行为与涉案场地形成附合，北高村委会客观上已不能返还，依据合同法第五十八条之规定，其对评估机构作出的残存价值评估107.10万元应当全额折价补偿源野公司。一审判决认为适用公平原则、由双方分担是错误的，依一审判决，北高村委会对于其未折价补偿部分535500元构成不当得利，严重损害源野公司的经济利益。合同无效情况下，返还义务人返还财产后，赔偿义务人是否需过错赔偿的法定情形，而非排除适用合同法第五十八条规定的法律规则而直接适用合同法第五条规定的公平原则的法定情形，故一审法院放弃法律规则径行适用法律原则无更强理由，其直接适用“公平原则”判决北高村委会返还源野公司实际损失，理由错误。 北高村委会辩称，源野公司的上诉理由及上诉请求均不能成立，源野公司主张适用合同法第五十八条处理本案，没有依据。该条款适用的前提之一是因该合同取得的财产应予返还，本案中源野公司在院落内形成的建筑物北高村委会没有取得也不能取得，因全是违法建筑也没有任何利用价值，应予拆除。本案应当适用过错原则处理合同无效后的财产事宜。合同无效双方无过错，涉案租赁合同属于大部分有效（前21年）后19年无效，在履行合同中形成建筑物的行为源野公司存在重大过错，在院内建设永久建筑物楼房没有任何建设手续，建设临时设施的目的是为了更好地利用租赁物，也没有任何手续，都属于违法建筑物，对北高村委会没有任何利用价值，应予以拆除，后果自负。 北高村委会上诉请求：1.撤销一审判决第一项判决，改判驳回源野公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由源野公司承担。事实和理由：1.源野公司在承租院内建设的建筑物均为违法建筑，违法建筑不予补偿。双方签订的《房地产租赁合同》中约定：“在租赁期内，源野公司根据生产需要在院内建设时需要办理手续，乙方负责，费用自理。”根据城乡规划法的规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”源野公司的建设行为未取得建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，形成的建筑物为违法建筑，违反了法律的强制性规定，违法建筑不予补偿。一审法院对案涉建筑物的性质没有查清。2.租赁合同被确认租赁期限部分无效后，北高村委会一直要求源野公司参照当地市场价格继续使用房屋、场地，而源野公司不同意按市场租赁价格支付房租，这是双方对后续租赁事宜未达成一致意见的原因所在，对此北高村委会没有过错，是源野公司想主动放弃租赁资格，因此造成的建筑物、构筑物投资损失应自己承担。3.《房地产租赁合同》第四条约定：“乙方（源野公司）第一个十年每年向甲方缴纳租金人民币5万元整，第二个十年每年向甲方缴纳租金5.4万元，后20年每年缴纳租金5.8万元。”（2019）鲁0502民初3966号民事判决书确认：租赁期限超过2019年10月1日的部分无效，北高村委会的合法租赁期限为21年，应收租金109.8万元，源野公司实际支付98.6万元，这是北高村委会21年13.5亩院落、21间房屋实际取得的租赁费收益。而一审判决却判决北高村委会一次性支付源野公司建筑物及附属设施的折价补偿款535500元、鉴定费8000元，共计543500元，等于将北高村委会租赁物前十一年的收益支付给了源野公司，也等于源野公司无偿使用上述租赁物十一年。北高村委会、源野公司虽然在《房地产租赁合同》租赁期限部分无效上没有过错，但源野公司在履行合同中存在重大过错，非法在租赁院落内形成建筑物、构筑物。现存院内建筑物、构筑物不但属于违法建筑，且也没有任何使用价值，已经破烂不堪，严重影响市容市貌。其过错行为造成的损失不能由没有过错的北高村委会承担，有悖公平原则，应由源野公司自己承担。 源野公司辩称，1.源野公司建造的涉案建筑物系合法建筑并享有合法所有权。《中华人民共和国城乡规划法》于2007年10月28日通过，自2008年1月1日起实施，源野公司依据租赁合同第六条的约定进行的建设行为，发生在城乡规划法颁布之前，不能依据该法认定源野公司此前建造的涉案建筑物为违章建筑。且涉案建筑物是否属于违法建筑，系由相关行政机关依规定和职权予以界定，目前并无有权机关作出行政文书认定涉案建筑物系违法建筑，北高村委会应承担举证不能的不利后果。2.依据合同法第五十八条之规定，合同当事人是否有过错系“合同无效后的损失赔偿”应否支持的评价标准，而非“财产返还”应否支持的评价标准。一审判决第一项系合同无效后“北高村委会返还源野公司的折价补偿款”而非其因过错赔偿源野公司之损失，且一审法院对源野公司租金赔偿的诉请并未支持。故北高村委会第二项上诉理由混淆了合同无效后的财产返还与过错损失赔偿的基本法律规定，该理由无事实与法律依据。本案中，当事人双方签订租赁合同在先，合同法颁布实施在后，合同无效系基于法律规定，双方均无任何过错。但合同签订后，源野公司已按预期40年租赁期限使用涉案场地并自行投入巨资建设，客观上源野公司仅仅使用了建筑物21年，合同无效后，剩余19年的残存评估价值依据合同法第五十八条之规定，北高村委会应予全额返还。依北高村委会的观点，则相当于合同无效后，源野公司要么净身出户，要么高价续租，严重违背了合同法的基本宗旨原则。源野公司承租涉案场地除自行经营使用外，其重要目的就是将所建建筑物出租盈利，北高村委会为获取更大的租金利益，在合同确认无效后，利用其出租方强势地位要求上涨租金，源野公司已无力负担，且自2018年年底至今，北高村委会通过拒不配合源野公司办理建筑物出租租赁手续，导致源野公司已无法正常经营租赁涉案场地，并非源野公司主动放弃租赁资格。3.1998年至2018年源野公司实际使用涉案场地期间，已全额支付租金，无任何违约行为，双方均已各取所需，2019年及之后的租金也并非源野公司拒交，而是北高村委会拒收，其拒收租金的真正意图系单方利用出租方强势地位逼迫源野公司无偿交还租赁场地或者高价续租。一审判决第一项系合同无效后北高村委会对源野公司返还财产的折价补偿款，北高村委会以简单机械的数学加减运算认为“等于源野公司无偿使用租赁物11年”，严重混淆案件事实，基本逻辑错误。 源野公司向一审法院起诉请求：1.判决北高村委会返还源野公司折价补偿款218万元及利息（自1998年9月18日起至实际支付之日止，以折价补偿款为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率计算）；2.判决北高村委会赔偿源野公司租金损失110万元；3.本案诉讼费用全部由北高村委会负担。 一审法院认定事实：1998年9月18日，东营市东营区油郭乡北高村村民委员会（出租方、甲方）与源野公司（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同》，合同第一条出租房屋坐落位置：淮河路以北30米，辛河路以东（北临、东临汽车四场，西临税务所）。第二条财产范围：13.5亩的院落以及院落内的附着物，院墙东西长90米，南北长103米，其中砖瓦结构平房北屋16间，大门西侧房屋5间。第三条租赁期限：租期为40年，从1998年10月1日起至2038年9月30日止。第四条租金和租金交纳期限：乙方每第一个十年每年向甲方缴纳租金人民币5万元整，第二个十年每年向甲方缴纳租金5.4万元，后20年每年缴纳租金5.8万元，总计220万元整。第六条甲方的责任：2.租赁期间，出租房屋的维修由乙方负责，在租赁期内，乙方根据生产经营、生活需要在院内建设时需要办手续，乙方负责，费用自理。如现有建筑需要拆除时，需征得甲方同意。第七条乙方的责任：5.租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出全部物件，搬迁后30日内房屋里如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。合同还约定了其他内容。合同签订后，东营市东营区油郭乡北高村村民委员会向源野公司交付了涉案房屋，源野公司向东营市东营区油郭乡北高村村民委员会支付了自1998年10月1日起至2018年9月30日止的租金，后因北高村委会认为涉案租赁合同超过20年的部分无效而拒收后期租金。 2019年7月22日，北高村委会作为原告，以源野公司为被告向一审法院提起房屋租赁合同纠纷一案，要求依法确认双方于1998年9月18日签订的《房地产租赁合同》超过20年（2019年10月1日至2038年9月30日）的部分无效。一审法院于2019年10月29日作出（2019）鲁0502民初3966号民事判决，判决：北高村委会与源野公司于1998年9月18日签订的《房地产租赁合同》租赁期限超过2019年10月1日的部分无效。上述判决生效后，因源野公司与北高村委会就院落内建筑物及附属设施、租金损失等相关赔偿问题达不成一致意见，源野公司提起本案诉讼。 本案审理过程中，源野公司申请法院对涉案院落内源野公司建造的建筑物及附属设施的市场残存价值及上述租赁场地无效期间（自2019年10月2日起至2038年9月30日止）造成的租金损失进行评估鉴定。一审法院依法委托山东广泰土地房地产评估测绘有限公司对涉案院落内源野公司建造的建筑物及附属设施的市场残存价值进行司法鉴定。2020年7月2日，山东广泰土地房地产评估测绘有限公司出具《房产测绘成果报告》及《房产司法鉴定估价报告》，鉴定意见为：房产总价为107.10万元，其中房屋评估总价为91.59万元，附属物评估总值为15.51万元。源野公司为此支付鉴定费16000元。源野公司对上述两份鉴定报告结论均无异议，北高村委会对《房产测绘成果报告》无异议，但不认可《房产司法鉴定估价报告》，认为该鉴定报告结论不客观、不真实，不能作为定案的依据，鉴定报告中第三项、第六项、第十二项的假设条件不成立，第十三项第五款中的年份系当事人自述，源野公司没有提供建设的原始资料，且建筑设施破烂不堪，现无任何使用价值。 另查明，因行政区划原因，原油郭乡并入史口镇；2003年9月10日，史口镇北高村划属胜园街道办事处管辖范围；2003年11月11日，山东省人民政府批复同意东营市东营区设立胜园街道办事处，北高村委会属胜园街道办事处管辖。 一审法院认为，东营市东营区油郭乡北高村村民委员会于1998年9月18日与源野公司签订的《房地产租赁合同》，虽系双方当事人的真实意思表示，但因违反法律的强制性规定而导致合同部分无效。一审法院于2019年10月29日作出（2019）鲁0502民初3966号已生效民事判决已经认定该租赁合同中租赁期限超过2019年10月1日的部分无效，故涉案租赁合同不能继续履行的原因，系其违反法律的强制性规定造成，双方当事人均不存在过错，并不能归责于任何一方。现源野公司与北高村委会对后续租赁事宜达不成一致意见，北高村委会要求收回涉案租赁场地，但源野公司根据原租赁合同在场地内进行的相关建设确因租赁合同不能继续履行而实际受损，故对源野公司的该项实际损失，应根据公平原则由双方分担。山东广泰土地房地产评估测绘有限公司出具的《房产测绘成果报告》及《房产司法鉴定估价报告》，评估鉴定程序合法，一审法院依法予以采信。根据《房产司法鉴定估价报告》，能够确认源野公司建造的建筑物及附属设施的市场残存价值为107.10万元，故对源野公司主张的折价补偿款，一审法院予以支持53.55万元，超出部分，一审法院依法不予支持。源野公司主张的鉴定费16000元，应由双方分担。 关于源野公司主张的租金损失110万元的问题，源野公司主张的该部分租金损失属于可得利益损失，并未实际发生，双方签订的租赁合同期限系因违反法律的强制性规定被判决部分无效，北高村委会对此并无过错，对源野公司的该项诉讼请求，一审法院依法不予支持。源野公司申请对租金损失进行鉴定，其鉴定结论并不影响本案的最终结果，一审法院依法不予准许。源野公司主张的折价补偿款利息，无事实及法律依据，一审法院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、东营市东营区胜园街道北高村村民委员会于判决生效之日起十日内支付东营市源野石油技术服务有限责任公司建筑物及附属设施的折价补偿款535500元、鉴定费8000元，共计543500元；二、驳回东营市源野石油技术服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费33040元，由东营市源野石油技术服务有限责任公司负担27565元，东营市东营区胜园街道北高村村民委员会负担5475元。 二审期间源野公司与北高村委会均未提交新的证据。 二审查明的案件事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依据该条规定，在财产返还时，如果财产相对于合同约定的价值增值的，应当综合考虑市场因素、受让人的添附行为与财产增值的关联性，在当事人之间合理分配，避免出现一方因合同无效获益、而另一方受损的情形。涉案《房地产租赁合同》租赁期限超过2019年10月1日的部分已被生效判决确认为无效，本案实际系合同部分无效后的后续处理问题，应当适用该条的规定来进行处理。 就本案而言，在租赁合同超过2019年10月1日的部分被确认无效后，源野公司作为承租人应当返还因合同而取得的涉案场地及房屋，但本案的特殊性在于源野公司在承租涉案场地后在场地上另行建设了房屋及车间等设施，因这些添设的房屋等设施附着于土地之上，源野公司返还场地的同时必然将添设的房屋等设施一并返还。由此源野公司在因合同无效而返还财产时，实际系增加了所返还财产的价值，北高村委会作为受益方给予适当的折价补偿款是符合该条规定的精神的，也有利于避免双方之间的利益明显失衡。考虑到双方在《房地产租赁合同》中并未约定合同期满、合同解除或其他合同终止情形下添设的地上附属物如何处理，一审判决在适用合同法第五十八条的同时适用公平原则确定折价补偿款的数额，并无适用法律不当。但合同法第九十七条系对合同解除后法律后果的规定，与本案合同无效后的情形并不相符，一审判决予以援引有误，本院予以纠正，但不影响本案的判决结果。 关于北高村委会上诉所称的源野公司添设的附属物均系违章建筑，并无任何利用价值的问题。本院认为，涉案《房地产租赁合同》签订于1998年，源野公司主张建设添附的房屋及设施的时间为1998年至2000年，房屋及设施建设有当时的历史背景，且北高村委会在合同中也同意源野公司在院落内进行建设，目前也无有权机关认定添设的房屋及设施为违章建筑，故北高村委会以添设的房屋及设施未取得规划许可证为由主张无利用价值、应予拆除，有悖本案的实际情况。关于北高村委会提出的其向源野公司支付折价补偿后利益受损的问题，本院认为，北高村委会仅仅是将已收取的租金与将要支付的折价补偿款进行了扣减，并未考虑添设的房屋及设施已留存于涉案土地上，可能为涉案院落的利用增加收益，故北高村委会主张其利益受损缺乏事实依据。 综上所述，源野公司、北高村委会的上诉请求均不能成立，均应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费33040元，由东营市源野石油技术服务有限责任公司负担16520元，由东营市东营区胜园街道北高村村民委员会负担16520元。 本判决为终审判决。 审判长 潘 霞 审判员 隋宪贞 审判员 许晓芳 二〇二〇年十二月四日 书记员 倪玉佳