河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终2849号上诉人（原审被告）：蔡亚玲，女，1980年12月11日出生，汉族，住河南省清丰县。委托诉讼代理人：王守印，河南导航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：付文红，女，1990年2月11日出生，汉族，住濮阳市黄河路中原都市花园**。上诉人蔡亚玲因与被上诉人付文红房屋买卖合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2020）豫0902民初8128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人王守印，被上诉人付文红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡亚玲上诉请求：撤销原判，改判驳回付文红的诉讼请求。事实和理由：原审判决认定事实错误，有失公平。一、蔡亚玲与付文红签订《房屋买卖合同》以及与濮阳市启辰房地产经纪服务有限公司（以下简称启辰公司）签订《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》时，提供的房产证显示房产抵押于中国邮政银行濮阳分公司，付文红和启辰公司均已知情。案涉房屋贷款早已还清，蔡亚玲以为已经解押，并非故意隐瞒。二、蔡亚玲知晓房屋未解押后，积极配合解押过户，不存在违约行为，且付文红主张遭受经济损失，没有提供相应证据，对该主张不应认可。综上所述，在交易过程中，蔡亚玲履行合同义务，也已配合付文红过户，未给其造成经济损失，一审判决失当，特提起上诉，望二审法院判如所请。付文红辩称，一、付文红对于房屋抵押一事不知情，《房屋买卖合同》中抵押状态也是未抵押，房产证只是签合同时看了1～2分钟，并未看到抵押状态。二、蔡亚玲逾期过户，已经违反了《房屋买卖合同》中的义务，根据合同明确约定，需要承担违约金。三、蔡亚玲违约行为给付文红造成经济损失如下：1、8月初为上学报名时间，因逾期过户无法租赁，造成房租损失；2、一再推迟过户，影响付文红工作出差，损失客户；3、蔡亚玲隐瞒房屋抵押情况，令付文红担心无法过户损失预付房款，造成精神损害。综上所述，蔡亚玲逾期过户，给付文红造成物质和精神上的双重损害，应予赔偿。付文红向一审法院起诉请求：1、判令蔡亚玲向付文红支付限制转让及逾期履行义务的违约金1××0,000元（总房款的20％）及因逾期产生的滞纳金3,900元（每日按照总房款的0.05％自2020年8月1日至2020年8月1××日，共计12天）；2、本案诉讼费由蔡亚玲承担。一审法院认定事实：2020年7月12日，蔡亚玲（甲方、卖方）与付文红（乙方、买方）经启辰公司居间签订编号0000096的《房屋买卖合同》，三方同时签订编号为0000763的《过户、按揭代理合同》及编号为0002796的《居间服务合同》，付文红以650,000元的价格购买蔡亚玲名下坐落于濮阳市××003-32-007-1-11的房屋。《房屋买卖合同》第四条约定，该房产未设定抵押；乙方于2020年8月3日将210,000元首付款支付给甲方，甲、乙双方于2020年8月3日向贷款机构提交贷款申请有关资料，配合贷款机构办理贷款相关手续。第五条约定，甲、乙双方约定于银行审批通过三个工作日之前共同办理房屋不动产权转移登记手续。第七条约定，甲方若出现下列情形之一的，甲方构成违约。……2、该房产被查封或限制转让、有债务纠纷等导致乙方无法取得房屋不动产权证的。……4、逾期或不履行本协议约定的义务的。……甲方出现上述违约情形之一的，甲方承担总房款的20％作为违约金；甲方应在违约行为发生之日起按日计算，除承担总房价款20％的违约金外，另每日向乙方支付总房款的万分之五作为滞纳金，违约行为超过十五日的，乙方有权单方终止合同，……《过户、按揭代理合同》第二条显示，甲乙双方应在签署本合同之日将过户所需全部资料（包括但不限于身份及户口证明、房屋权属证明、结算证明等资料）交付给丙方。2020年7月23日，付文红与蔡亚玲一同到银行办理贷款手续，同月27日，银行贷款审批通过，同月31日，双方办理涉案房屋的过户手续，因涉案房屋仍显示有抵押，未办理成功。2020年8月1××日，双方办理了涉案房屋的过户手续，逾期1××日。蔡亚玲提供的涉案房屋的房产证显示该房产有抵押，抵押权人为中国邮政储蓄银行有限责任公司濮阳市分行，设定日期为2011年5月23日，约定期限为2021年5月23日，未显示注销日期。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方签订的《房屋买卖合同》等系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履约，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案合同上明确约定逾期的一方构成违约，应按照总房款的20％支付违约金，并按日向另一方支付总房款的万分之五作为滞纳金。根据本案审理查明的事实，蔡亚玲为付文红逾期办理房产证1××天，应承担相应的违约责任，按照合同约定应支付违约金1××0,000元（650000×20％）及滞纳金4,225元（650000＊0.05％×1××），对付文红诉请滞纳金3,900元，予以支持。现蔡亚玲认为约定违约金过高，要求法院予以调整，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”可见，法律规定的违约责任是以填补损失为原则，以惩罚性赔偿为例外，具体到本案，付文红主张因蔡亚玲延迟过户而导致其损失，但未提供有效证据证明，且蔡亚玲签订合同时已提供真实的房产证书，付文红对涉案房产处于抵押状态理应知晓，后蔡亚玲涤除抵押，双方过户完成，合同目的已经实现，根据公平原则和诚实信用原则，法院酌定蔡亚玲承担违约金20,000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、蔡亚玲于判决生效后十日内支付付文红违约金20,000元及滞纳金3,900元，共计23,900元；二、驳回付文红的其他诉讼请求。如果蔡亚玲未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,489元，由付文红负担1,223元，蔡亚玲负担266元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案的焦点问题为：蔡亚玲在房屋买卖的过程中是否有违约行为；应否向付文红承担违约金及滞纳金。双方签订的《房屋买卖合同》系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效。据有效的涉案《房屋买卖合同》第四条、第五条的约定，双方应于2020年8月3日向贷款机构提交贷款申请有关资料，配合贷款机构办理贷款相关手续。银行审批通过三个工作日之前共同办理房屋不动产权转移登记手续。而在合同实际履行的过程中，双方提前了10天即在2020年7月23日到银行办理贷款手续，能够说明作为出卖方蔡亚玲是在积极履行作为出卖人的义务，并没有故意怠于或恶意迟延履行合同约定。在申请贷款后的第四日，即同月27日银行贷款获得批准，同月31日是贷款获批的第四日，双方在到相关机构办理产权登记时因涉案房产设定有抵押未解除，当日过户登记没能完成。从双方到银行申请贷款，到办理过户登记历时8天，该期限较为合理，且符合合同约定的期限。按照合同的约定的开始办理贷款的日期，照此期限计算，双方应在2020年8月11日能够办理产权转移登记，而实际转移登记时间比该日期仅延迟了两天。双方对于违约金的约定同在《房屋买卖合同》的第七条，从合同载明的承担违约金的条件看，应是在合同一方根本违约，或存在恶意怠于履行合同约定，给对方在成了损失的情况下，应承担的违约责任。本案中，虽然涉案房屋设定有抵押没有被解除，但涉案房屋的产权已经转移登记给了付文红，并没有因涉案房屋设定抵押导致付文红无法取得房屋不动产权证，且蔡亚玲不存在其他根本违约的情形。又因在合同签订和交易的过程中，付文红认可查看过蔡亚玲提交的房产证，其应当注意到房产证载明的涉案房屋设有他项权利的记载，付文红所做的“并未看到抵押状态”的抗辩不能成立。再有，涉案的房屋买卖交易已经完成，双方的合同目的均已经实现，付文红也不能证明因涉案房屋设有抵押导致延期办证给其造成了损失。还有，在涉案《房屋买卖合同》第七条中同时约定了总房款日万分之五的滞纳金，该金额足以弥补付文红房款的利息损失。综上，同样根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，对付文红提出的蔡亚玲应当支付违约金的主张本院不予支持，一审判决对蔡亚玲应当支付20,000元的违约金的认定不当。因本案中造成逾期办理产权过户登记的原因在于涉案房屋存在没有撤销的抵押登记，其责任在蔡亚玲，蔡亚玲应当按日支付合同约定的违约金。因双方在二审中对一审判决认定的涉案房屋没有注销原抵押登记，导致逾期办理过户登记的天数为1××天均予认可，故据合同的约定，基于付文红的主张，对一审认定蔡亚玲应支付给付文红的滞纳金为3,900元，本院予以确认。综上所述，蔡亚玲的上诉请求部分成立，一审判决认定事实存在瑕疵，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销濮阳市华龙区人民法院（2020）豫0902民初8128号民事判决；二、蔡亚玲于本判决生效后十日内支给付文红滞纳金3,900元；三、驳回蔡亚玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,489元，由付文红负担1,446元，由蔡亚玲负担43元；二审案件受理费398元，由付文红负担333元，蔡亚玲负担65元。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 刘 伟审判员 魏献忠二〇二〇年十二月十六日书记员 郭琳婧