湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12964号上诉人（原审被告）：湖南千江投资有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区解放东路**富通大厦**。法定代表人：王春洁，执行董事。委托诉讼代理人：龙泽湘，湖南九门律师事务所律师。委托诉讼代理人：马敬超，湖南九门律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗凤琴，女，1976年10月14日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：高丽群，湖南裕生律师事务所律师。上诉人湖南千江投资有限公司（以下简称千江公司）因与被上诉人罗凤琴房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初9433号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人千江公司上诉请求：一、撤销（2020）湘0102民初9433号民事判决，改判驳回被上诉人罗凤琴对上诉人千江公司的诉讼请求；二、由被上诉人罗凤琴承担一审及二审案件全部诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实错误、适用法律错误，上诉人千江公司依法不应对逾期交房、逾期办理合同备案与预告登记承担违约责任。一、双方就价格及支付条款等商品房买卖合同的主要条款未能达成一致，合同尚未成立。原审判决依照仅作备案使用的“肖立购房合同”中的违约条款计算违约金是错误的。长沙市中级人民法院（2015）长中民三初字第00501号民事调解书的内容仅系上诉人千江公司与湖南司法警官职业学院的合意，本案双方当事人如需按调解书内容执行，被上诉人罗凤琴需根据该调解书条款与上诉人千江公司签订书面合同，将调增价格及2017年6月30日的交房时间写入正式商品房买卖合同。因双方当事人并未就调增价格和支付达成一致，正式购房合同没有成立，故本案没有据以判定是否违约的合同依据，上诉人千江公司不应承担逾期交房违约责任。二、即便按照“肖立购房合同”判定是否违约，该合同附件四第七条第3款第（11）项约定：“出卖人在约定的交房日期前三个月，未能完成建设方、勘察方、设计方、施工方、监理方等五方的联合验收，则交房日期则顺延至五方联合验收通过满三个月后的第一个周六。”涉案房屋至今尚未通过五方联合验收，故上诉人千江公司并不存在逾期交房的情形。三、罗凤琴的单位湖南司法警官职业学院对不能交房具有过错，且罗凤琴未能举证其实际损失，请求人民法院对罗凤琴主张的违约金予以减免。被上诉人罗凤琴辩称,千江公司的上诉没有事实和法律依据,请求二审法院驳回上诉，维持原判。罗凤琴向一审法院起诉请求：1.千江公司立即按合同约定履行交房义务；2.千江公司支付逾期交房的违约金，以已支付房款387400元为基数，按万分之一每天的标准支付从2017年7月1日起至实际交房之日止，暂计算至2020年7月1日（1095天）为人民币42420.3元；3.千江公司向罗凤琴支付逾期办理合同备案与预告登记违约金7570元（自2016年6月6日至2018年7月10日止共757天）；4.千江公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：1.2008年8月21日，为解决教职员工住房困难，湖南司法警官职业学院与千江公司签订《定向开发建设住宅小区协议书》，双方就合作定向开发长沙市芙蓉区东岸乡新安村约30亩土地建设教职工住宅小区达成协议。2012年12月15日，湖南司法警官职业学院与千江公司签订了《千江锦园小区项目团购协议》，双方就湖南司法警官职业学院243户购房户团购“千江锦园小区”项目事宜达成了协议，约定：湖南司法警官职业学院负责做好购房款的收取工作等；千江公司保证按约定的数量、面积向湖南司法警官职业学院提供房源，供其购房户购买，销售价格为2980元/平方米，千江公司确保在2014年10月1日前向湖南司法警官学院的购房户交房，千江公司在取得《商品房预售许可证》后三个月内必须与各购房户签订购房合同。罗凤琴作为湖南司法警察职业学院团购户，与千江公司签订了《内部认购协议》,并交足购房款共387400元。2.因千江公司拒绝与湖南司法警官职业学院单位购房户签订商品房买卖合同以及办理商品房预售登记等，湖南司法警官职业学院于2015年3月26日向长沙市中级人民法院提出诉讼，长沙市中级人民法院于2017年1月19日作出民事调解书，内容为：1、千江公司同意于2017年6月30日前向团购该项目商品房的214名购房户交房（部分购房户已退订），但因政府部门规范手续的原因延期，交房时间相应顺延；2、双方由审计确定成本价后，计算亏损金额，在通过其他措施不能减亏的前提下，由湖南司法警官职业学院协助千江公司做购房户工作，确定购房单价适当减轻千江公司的亏损；3、千江公司确保项目后续资金；4、在本协议签订之日起三日内千江公司和全体团购户到房产管理部门开始办理合同备案和预告登记手续，二个月内办结，但因政府审批延期，办结时间相应顺延，同时湖南司法警官职业学院向长沙市中级人民法院申请解除对相应房屋的冻结。备案的合同以购房户肖立与千江公司签订的《长沙市商品房买卖合同》为准，其中购房价格的约定不妨碍执行本协议第二条。网签条款与调解书不符合的，以本调解书为准。另，该民事调解书所附附件载明罗凤琴认购“千江·锦园小区”4栋2901号房屋，房屋面积129.12平方米。3.2016年1月29日，肖立（买受人）与千江公司（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＱＪＪＹ-073），合同约定：买受人购买的房屋坐落于长沙市芙蓉区××路××号××栋××层××房屋，房屋建筑面积130平方米，单价2980元／平方米，总房价387400元；出卖人应当在2016年12月18日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合意见竣工验收通过（此处的竣工验收指建设方、勘验方、设计方、施工方、监理方等无处联合验收）；逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付已付房款万分之一的违约金；自本合同生效之日起90个工作日内，买卖双方应向长沙房屋产权局申请预告登记或预售合同备案登记，如因出卖人的责任。未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人向买受人支付10元／日的违约金。4.罗凤琴购买的千江锦园4栋2901房屋于2018年4月12日办理了商品房预售合同登记备案，于2018年7月10日办理了不动产预告登记证明。一审法院认为，一、罗凤琴就诉争房屋向千江公司交纳购房款，千江公司出具相应收据，可以认定双方存在事实上的房屋买卖合同关系。罗凤琴多次向千江公司提出签订书面合同的要求，千江公司均推托办理，双方未签订合同的过错不在罗凤琴。千江公司与肖立签订的合同作为备案的参考合同，因此罗凤琴、千江公司的权利义务可以参照千江公司与肖立签订的合同条款确定。二、长沙市中级人民法院作出的（2015）长中民三初字第00501号民事调解书已经发生法律效力，且已进入强制执行阶段。该调解书涉及罗凤琴等第三人的权利义务，罗凤琴以办理预告登记等行为表明其接受该调解书相关条款内容的约束。故该调解书内容对罗凤琴与千江公司均具有法律约束力，双方应依法履行该调解书所确定的权利义务。该调解书确定了交房日期，但涉案房屋在本案庭审辩论终结前仍未通过竣工验收，故交房条件仍未具备，故罗凤琴要求千江公司交房的诉讼请求，一审法院不予支持。三、千江公司未能在调解书确定的日期即2017年6月30日前向罗凤琴交付房屋，应承担违约责任。依照千江公司与肖立签订的《长沙市商品房买卖合同》约定的违约条款，一审法院对罗凤琴要求千江公司以已付房款为基数按照每日万分之一标准自2017年7月1日起至实际交付之日止支付逾期交房违约金的诉讼请求，予以支持。千江公司抗辩称根据补充协议中的约定，现房屋因未能完成验收而未能达成交房条件。一审法院认为，从2008年8月21日警官学院与千江公司签订《定向开发建设住宅小区协议书》，到2012年12月15日警官学院与千江公司签订《千江锦园小区项目团购协议》，到2016年1月19日千江公司与肖立签订《长沙市商品房买卖合同》，双方约定应在2016年12月18日前交房；再到本案诉讼，先后经过了10余年时间，千江公司均未积极协调和沟通完成五方验收，怠于履行相关义务，阻止交房条件成就，应当视为交房条件已经成就，故对其辩称不予认可。四、长沙市中级人民法院（2015）长中民三初字第00501号民事调解书确定“在本协议签订之日起三日内湖南千江投资有限公司和全体团购户到房产管理部门开始办理合同备案和预告登记手续，二个月内办结”，因此千江公司应于2017年3月19日前为罗凤琴办理合同备案和预告登记手续，但千江公司迟至2018年7月10日才为罗凤琴办理预告登记手续。依照千江公司与肖立签订的《长沙市商品房买卖合同》约定的违约条款，千江公司应按每日10元的标准向罗凤琴支付自2017年3月19日至2018年7月3日期间的违约金，经计算为4710元。故对罗凤琴要求千江公司支付逾期办理预售合同备案与预告登记的违约金7570元的诉讼请求，一审法院支持千江公司向罗凤琴支付4710元，其余部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审判决：一、湖南千江投资有限公司于本判决生效之日起十日内向罗凤琴支付逾期交房违约金（以387400元为基数，从2017年7月1日起按日利率万分之一标准计算至实际交房之日止）；二、湖南千江投资有限公司于本判决生效之日起十日内向罗凤琴支付逾期办理合同备案、预告登记的违约金4710元；三、驳回罗凤琴的其他诉讼请求。一审案件受理费因适用简易程序减半收取525元，由湖南千江投资有限公司负担。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，结合庭询以及双方诉辩情况，本案二审争议焦点为：千江公司是否应当向罗凤琴支付逾期交房违约金和逾期办理合同备案、预告登记违约金。关于千江公司是否应当向罗凤琴支付逾期交房违约金和逾期办理合同备案、预告登记违约金的问题。本院认为，罗凤琴就诉争房屋向千江公司交纳购房款，千江公司出具相应收据，可以认定双方存在事实上的房屋买卖合同关系。一审法院根据已经发生法律效力且已进入强制执行阶段的（2015）长中民三初字第00501号民事调解书认定千江公司应当依照其与肖立签订的《长沙市商品房买卖合同》中约定的违约条款向罗凤琴承担相应的违约责任并无不当。千江公司上诉称其与肖立在合同补充协议中约定，若出卖人在约定的交房日期前三个月，未能完成五方联合验收，则交房日期顺延至五方联合验收通过满三个月后的第一个周六，千江公司至今尚未完成五方联合验收，交房日期应顺延至五方联合验收通过满三个月后的第一个周六，因此千江公司并未逾期交房。对此，本院经审查认为，从2008年8月21日湖南司法警官职业学院与千江公司签订《定向开发建设住宅小区协议书》，到2012年12月15日湖南司法警官职业学院与千江公司签订《千江锦园小区项目团购协议》，到2016年1月29日肖立与千江公司签订《长沙市商品房买卖合同》，双方约定应在2016年12月18日前交房；再到本案诉讼，先后经过了10余年时间，千江公司均未积极协调和沟通完成五方验收，怠于履行相关义务，阻止交房条件成就。同时，千江公司在已具备商品房预售合同备案条件的情况下，未积极履行备案义务，甚至在经过人民法院出具调解书后仍未履行备案义务，已构成违约。故一审判决认定千江公司逾期交房及逾期办理预售合同备案，并判令其支付逾期交房及逾期办理预售合同备案违约金，并无不当。关于逾期交房违约金的数额。湖南司法警官职业学院与千江公司商品房销售合同纠纷一案的民事调解书确定的交房时间为2017年6月30日，罗凤琴作为该案当中的团购户之一，该民事调解书确定的内容对本案罗凤琴、千江公司双方均有法律效力，故一审判决本案的逾期交房违约金以已付房款为基数，按照每日万分之一标准自2017年7月1日起计算至实际交房之日止，并无不当，本院予以确认。关于逾期办理合同备案与预告登记违约金的数额。湖南司法警官职业学院与千江公司商品房销售合同纠纷一案的民事调解书确定的合同备案及预告登记办理时间，对本案双方当事人均具有法律约束力，应视为双方对办理时间达成了新的协议，一审法院据此进行判处较为妥当，应予以维持。对于当事人的其他诉辩主张，本院并非忽视或默认，而是该部分诉辩主张并不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故对其他诉辩主张本院在此不再赘述。综上所述，千江公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费525元，由湖南千江投资有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  刘耀武审判员  金新贵二〇二〇年十二月九日法官助理黄毕莅书记员王嘉翌附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。