江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初3767号原告：南京润农供应链管理有限公司，统一社会信用代码913201065715954157,住所地南京市鼓楼区广州路****。法定代表人：徐家乡，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐学鸿，该公司员工。被告：南京铁心桥国家粮食储备库有限公司，统一社会信用代码913201001349675595，住所地南，住所地南京市栖霞区石埠桥河西里**v>法定代表人：梅勤，该公司董事长。委托诉讼代理人：张静瑜，江苏宁创律师事务所律师。被告：南京铁心桥国家粮食储备库有限公司石埠桥分公司，统一社会信用代码91320113MA20WOAAOB，住所地南，住所地南京市栖霞区栖霞街道石埠桥河西里**v>负责人：王宝鉴。原告南京润农供应链管理有限公司（简称润农公司）与被告南京铁心桥国家粮食储备库有限公司（简称铁心桥公司）、南京铁心桥国家粮食储备库有限公司石埠桥分公司（简称铁心桥石埠桥分公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告润农公司的委托诉讼代理人徐学鸿、被告铁心桥公司的委托诉讼代理人张静瑜到庭参加了诉讼，庭审中原告向本院申请撤回对被告铁心桥石埠桥分公司的起诉。本案现已审理终结。原告润农公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付中介服务费22.216万元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告专业从事厂房（仓库）租赁、工业仓储土地的买卖中介服务，一直以来与被告保持合作关系。2019年4月份，被告派负责人王宝鉴联系到原告业务经办人徐学鸿，希望通过原告的中介服务，将被告粮食仓库余库一栋（位于栖霞山石埠桥）租赁出去，并且双方达成共识：在不损害被告公司利益的情况下，原告公司租赁出去超过底价18元/m²/月的差价部分，作为中介服务费支付给原告。出于对被告的信任，原告多方协商、宣传，最终促成了被告与四川鸿昌塑胶工业公司（简称鸿昌公司）之间成立租赁关系，并且双方签订了租赁协议，租赁单价为22元/m²/月，租赁期为3年。原告所提供的录音证据以及企业看房登记表均能体现系原告积极协商沟通才促成交易，被告对此也表示认可。经王宝鉴与徐学鸿多次协商，被告坚持只按照2元差价支付中介费用。期间，鸿昌公司与被告因消防事宜产生矛盾，原告积极出面进行协商，协商成功当日，被告纪委书记许某就中介费用问题与王宝鉴、徐学鸿等人进行沟通，原告本着长期友好、互惠互利的原则，同意让利五万元，故被告只需支付22.216万元，但被告以王宝鉴没有权限为由，一直拖欠居间服务费用至今，原告为维护其合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告铁心桥公司答辩称，1.王宝鉴为无权代理。王宝鉴不是被告的法定代表人、股东，也从未在被告处任职，仅为南京粮食集团有限公司（简称南粮集团公司）的员工，受南粮集团公司委派处理案涉仓库租赁事宜，案涉仓库为被告所有，与石埠桥分公司无关；2.王宝鉴不构成表见代理，原告不审查王宝鉴的身份，也未签订居间服务合同予以确认，原告具有过错；3.原告举证的证据不能证明双方协商一致按照2元/m²/月的标准计算服务费，故根据合同法规定，居间报酬没有约定的，应当按照原告提供的实际劳务确定合理对价，故原告主张22万余元的居间报酬没有事实和法律依据，请求法院根据原告的劳务价值等要素做出综合裁判。原告润农公司为证明其诉讼请求依法提交了企业看房登记表、情况说明、录音、微信截屏等证据，被告铁心桥公司向本院提交了与鸿昌公司签订的仓储合同等证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换与质证，现根据庭审查明的事实及双方的陈述，对双方无异议的事实和证据认定如下：被告铁心桥公司成立于1998年5月11日，法定代表人为梅勤，住所地为，住所地为南京市栖霞区石埠桥河西里**埠桥分公司成立于2020年1月22日，负责人为王宝鉴，住所地为，住所地为南京市栖霞区栖霞街道石埠桥河西里**桥粮食储备库有限公司（简称石埠桥公司）成立于2013年12月12日，法定代表人为王宝鉴，住所地南，住所地南京市栖霞区石埠桥河西里**桥公司以及石埠桥公司的股东均为南粮集团公司，该公司成立于2007年8月17日，法定代表人梅勤，住所地为，住所地为南京市经济技术开发区v>2019年4月，原告员工徐学鸿与王宝鉴联系，王宝鉴委托原告就位于南京市栖霞区仓库租赁事宜提供居间服务。此后，原告陆续向被告介绍潜在的租赁客户，包括家电企业、康众、仓顶公司、鸿昌公司等。2019年10月17日，原告员工徐学鸿通过微信向王宝鉴发送《粮食仓储与润农技术服务协议》电子文档，该协议载明“甲方：石埠桥公司，乙方：润农公司，一、技术服务标的：仓储，甲方仓库位于南京市栖霞区石埠桥河西里1号，南京市石埠桥粮食储备库有限公司，面积3780平方米；二、技术服务内容：乙方负责甲方仓储的租赁信息发布、客户接待洽谈以及协议达成，后期的租赁方（客户）管理、消防器材、数字监控等的相关技术服务；三、技术服务费用：乙方通过多方协商，本合同承租方是四川鸿昌塑胶工业有限公司，租赁面积：3780平方米，费用说明及计算如下：甲方原租赁价每月是20元/平方，租赁方技术服务费每月为2元/平方，交由乙方作为技术服务费管理使用。故甲方与租赁方的合同价为每月22元/平方；七、本合同一式两份，甲、乙各执一份，自签字盖章之日起生效。”但王宝鉴对此并未回复，原、被告均未对上述合同签字或盖章。2019年10月21日，被告铁心桥公司（甲方）与案外人鸿昌公司（乙方）签订《仓储合同》，约定由甲方提供位于南京市栖霞区仓库用于储存乙方货物，期限自2019年11月1日至2022年10月31日，共三年，库房面积为3780平方米，仓储服务费为乙方按照22.308元／ｍ²／月的标准支付仓储服务费，后在2019年10月25日，被告铁心桥公司与鸿昌公司补充签订了《安全责任合同》以及《仓储合同补充协议》。2020年1月8日，被告铁心桥公司内部审批通过《居间服务合同》，载明“甲方：铁心桥公司，乙方：润农公司，一、服务标的：仓储咨询服务。甲方仓库位于南京市栖霞区石埠桥河西里1号，南京石埠桥粮食储备库有限公司，面积3780平方米。二、服务内容：乙方负责甲方仓储咨询信息、客户接待洽谈以及协议达成。三、服务费用：经甲乙双方协商，服务总费用5万元，本合同签订后，5个工作日内由甲方支付乙方服务费5万元整。七、本合同一式两份，甲、乙各执一份，自双方签字盖章之日起生效。”该合同甲方处盖有被告合同专用章以及签有王宝鉴及被告公司高管许某、梅勤的签名，后被告铁心桥公司将该合同交付原告，而原告并未签字或盖章。对于双方有争议的事实，原告举证如下：1、2019年4月25日的通话录音，载明“徐学鸿：我们需要确定一下，你和家电企业签合同是20是吧？哦，不，你跟家电企业签订的是24，然后我们中间再签订一个协议，每平方4块钱作为技术咨询服务费，对吧？王宝鉴：没错没错……王宝鉴：租的年数，我要和集团报一下，价格方面，20和24，你拿四块钱的价差”；2019年10月14日的通话录音，载明“徐学鸿：一个是做餐具的……他们对消防没有过多的要求，我感觉挺适合你的……我给他报的都是22，王宝鉴：那20以上我就不烦了，反正你到时给我们20就行了”；2019年10月18日通话录音，载明“徐学鸿：你说租20块钱，我给你租到22块，对你来说没有损失，我拿走我该拿的部分，折中一下，你给我两个月的佣金，三年27万，两个月佣金就十六七万，我损失10万元，这样你多挣点，我少挣点，把这个事情解决好……你就说给三个月的租赁费，实在不行两个半月，或者两个月。王宝鉴：好好，你这个事情下周我们继续沟通”。2019年11月29日通话录音，载明“原告公司员工沈文婷：王总，贵公司对我们的处理意见是什么呢？王宝鉴：这个款肯定是要给，但是给多给少不是我能定得了的。沈文婷：那就是你们是认可我们的居间合同，但是就是费用的多和少之间的争议是吧……原来你们的价格是18，说价格低了，然后说20以上还是18以上，作为我们的中介费来支付我们，然后我们最后租到了22，就是每个平方应该两块钱差价，是给我们的。王宝鉴：我们都认可这个事情，但是我们没有权利给你定这个事情”。以上录音内容欲证明原、被告双方约定以差价的方式支付居间服务费且被告认可原告提供的居间服务。2、原告员工徐学鸿与鸿昌公司联系人何某的微信截图以及两份企业看房表。微信截图内容如下：2019年10月10日，何某发“租仓库用于日用品”、徐学鸿发“您好，何先生。栖霞山石埠桥工业园的3500平方，22元，可以吗？”，后徐学鸿发给何某一个地理位置，显示地点为“石埠桥工业园-江苏省南京市栖霞区河东里”，2019年10月11日，何发“你在甘家巷有库房吗？我们今天可以去看石埠桥的库房吗？”、“面积3200做日用品库房用，高：6米以上，三证齐全，要17.5货车可以正常卸货”、徐回“可以，新港开发区和石埠桥工业园都可以”，何发“那下午我们在新港看看，再到石埠工业园”。其中，企业看房登记表两份，其中一份载明“时间2019年10月16日，看房人何某，租赁单位四川鸿昌公司，预租地点栖霞石埠桥粮仓，面积3800平方左右，备注单价22元/平方/月”，盖有原告公章与徐学鸿签名，另一份看房登记表内容时间为2019年11月16日，其他内容一致。上述证据欲证明原告向被告提供了居间服务并最终促成了其与案外人鸿昌公司之间的租赁合同。对此，被告质证如下：1、认可录音的真实性、合法性与关联性，但并不认可其举证目的，王宝鉴虽提到同意以4元作为技术咨询服务费，但是这是在租金为24元/m²/月的基础上同意以4元差价作为服务费，并非只要租金超过20元/m²/月就以差价部分作为服务费用，也没有承诺服务费的总金额要根据被告与承租人的租赁年限计算（即4元/m²/月*3780m²*租赁年限）。其中2019年10月14日的电话录音内容应为“你反正给我定在20就行了”，意指王宝鉴告诉原告应以不低于20元/m²/月的价格出租，而非被告承诺只收取20元/m²/月的租金；此外，电话录音中提及“你给我两个月的佣金”、“你就说给三个月租赁费，实在不行两个半月，或者两个月”，表明了原告与被告之间并未就租赁费事宜达成一致意见。2、对于与鸿昌公司联系人何某的微信截图以及两份企业看房表，被告质证主张从聊天内容来看认可原告为鸿昌公司提供了带看服务，但不认可原告对被告与鸿昌公司所签订的租赁协议中的租金、租期等核心条款内容提供了服务，另，不认可原告提交的2019年11月16日的看房企业表，该表时间在被告与鸿昌公司签订合同的时间即2019年10月25日之后。庭审中，原告陈述，王宝鉴系石埠桥公司的法定代表人，案涉仓库位于南京市栖霞区石埠桥河西里1号，而石埠桥公司、被告铁心桥公司与案涉仓库就在同一个院子里，原告认为王宝鉴系有权代理被告与原告成立居间合同，至于为何最终与案外人鸿昌公司签订的租赁合同是以被告铁心桥公司的名义签订，原告对此认为系被告为恶意规避居间费用的行为。被告对此辩称，王宝鉴不是被告公司员工，案涉仓库系铁心桥公司所有，王宝鉴对铁心桥公司租赁仓库的事宜无代理权限，系无权代理行为，且原告并未审查核实王宝鉴的身份以及有无代理权限，也未要求与铁心桥公司签订居间合同，其本身就具有过错。本院认为：原告举证2019年4月25日、2019年10月14日的电话录音，载明“你跟家电企业签订的是24，然后我们中间再签订一个协议，每平方4块钱作为技术咨询服务费”、“20以上我就不烦了，反正你们给我们定在20就行了”等内容，上述内容相互印证，可以证明王宝鉴与原告之间达成了以20元/m²/月以上的差价标准计算租赁服务费用的一致意见，也就是被告只收取以20元/m²/月为标准计算的租赁服务费，而所超出的差价部分则作为原告的居间服务报酬。且2019年10月18日的录音内容显示原告员工徐学鸿曾与王宝鉴沟通想通过只收取两个月租赁费用也就是降低居间费用至十六七万元（22.308元/m²/月*3780m²*2月）的方式与王宝鉴协商讨要服务费，也间接证明了原告与王宝鉴系约定的以高于上述两个月租赁费金额的差价标准计算双方的居间服务费。被告抗辩双方并未就服务费计算标准问题达成一致意见以及王宝鉴未承诺按照租赁期限计算居间费用的主张，无事实和法律依据，本院依法不予支持。在本案中，王宝鉴的身份存在多重性，王宝鉴虽系石埠桥公司的法定代表人，但其受南粮集团委派处理案涉仓库的租赁事宜，且南粮集团公司系被告铁心桥公司、石埠桥公司的股东，被告铁心桥公司及其分公司、石埠桥公司与案涉仓库位于同一地址，即南京市栖霞区石埠桥河西里1号，被告铁心桥公司与石埠桥公司、南粮集团公司存在密切关联。王宝鉴委托原告为案涉仓库寻找承租方，被告铁心桥公司也接受了原告的居间服务，与原告联系的鸿昌公司签订了租赁协议，此外，被告铁心桥公司自行草拟的《居间服务合同》上也有王宝鉴的签名，故本院认为，铁心桥公司亦认可王宝鉴系其员工并有权负责案涉仓库的租赁和居间服务等事项，王宝鉴与原告签订居间合同的行为属职务行为，相关民事责任应当由被告铁心桥公司承担。被告抗辩原告仅提供了带看而不认可原告居间服务的主张，从原告提交的2019年10月10日与案外人鸿昌公司员工何某的微信聊天截屏、2019年10月16日的企业看房登记表，以及2019年10月21日被告铁心桥公司与鸿昌公司所签订的《仓储合同》，可知系原告促成了被告就案涉仓库与案外人签订最终的租赁合同，且原告提供的2019年11月29日的电话录音内容载明“原告公司员工沈文婷：那就是你们是认可我们的居间合同，但是就是费用的多和少之间的争议是吧？……王宝鉴：我们都认可这个事情，但是我们没有权利给你定这个事情”，也证明了被告对原告居间服务的认可，故被告的该抗辩意见与事实不符，本院依法不予采信。综上，本院认为原告与被告铁心桥公司之间成立居间合同，合同内容为原告为被告提供位于南京市栖霞区仓库的居间服务，被告为此以超出20元／ｍ²／月的租赁费用作为支付给原告的居间服务报酬，上述约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且系双方的真实意思表达，本院依法予以确认。在庭审过程中，被告抗辩称原告并无证据表明其对最终所签订的租赁协议中的租金、租期等核心条款内容提供过服务，应当按照原告实际提供的劳务价值等因素综合判定原告居间报酬的金额，该主张与通话录音证明的合同约定内容不符，本院对该抗辩意见不予采信。故在原告为被告提供了订立租赁合同的媒介服务且被告予以认可的情况下，被告应当支付给原告的居间服务费为314072.64元，即22.308元／ｍ²／月＊3780ｍ²＊36月-20元／ｍ²／月＊3780ｍ²＊36月，原告仅主张被告支付22.216万元，就其放弃的租赁费部分系其处分权利的行为，本院依法予以确认，故本院对于原告主张被告支付22.216万元的居间服务费依法予以支持，被告的抗辩无事实和法律依据，本院依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告南京铁心桥国家粮食储备库有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告南京润农供应链管理有限公司居间服务费22.216万元。如果当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24573元减半收取12286.5元，由被告南京铁心桥国家粮食储备库有限公司负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 廉曙玉二〇二〇年十二月八日法官助理 尹 洁书 记 员 祝 新