陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民初885号原告：中国XX集团有限公司西安市分公司，住所地：西安市高新区内。负责人：杨春胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁辉，陕西许小平律师事务所律师。委托诉讼代理人：王可凡，陕西许小平律师事务所实习律师。被告：陕西XX商贸有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：潘玉彬，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘巧芸，陕西恒达律师事务所律师。委托诉讼代理人：范钦，陕西恒达律师事务所律师。原告中国XX集团有限公司西安市分公司（以下简称：中国XX西安分公司）与被告陕西XX商贸有限公司（以下简称：XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。中国XX西安分公司委托诉讼代理人丁辉、王可凡，被告XX公司委托诉讼代理人刘巧芸、范钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国XX西安分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金49161505元；2.判令被告向原告支付违约金7444981.8元（暂计至2020年8月31日）及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍支付自2020年9月1日起计算至被告将租金及违约金全部清偿之日止的违约金；3.本案诉讼费用及其它费用由被告承担.事实和理由：原告（原名西安市XX局，于2014年2月13日变更名称为陕西省XX公司西安市分公司，于2015年4月1日变更名称为中国XX集团公司西安市分公司，于2020年3月3日变更名称为中国XX集团有限公司西安市分公司）与被告自2013年9月2日起陆续签订了6份《房屋租赁合同》，分别为2013年9月2日签订的《房屋租赁合同》（该合同原由西安方汇XX实业开发有限责任公司和被告签订，后于2016年将原合同甲方变更为原告）；2013年9月14日签订的《房屋租赁合同》；2015年12月22日签订的合同编号为2015-XA-371的《房屋租赁合同》；2017年3月10日签订的合同编号为2016-XA-414及2016-XA-415-1两份《房屋租赁合同》；2018年10月30日签订的合同编号为2018-XA-408《房屋租赁合同》。依据上述合同约定，原告分别将位于西安市XX大街XX号的方汇商厦的不同区域房屋出租给被告使用并同时约定了租赁期限、租金及缴纳时间、违约责任等内容。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，被告使用房屋经营至今。但被告自2017年起开始拖欠房屋租金不予支付，截止2020年8月31日，被告共拖欠原告租金49161505元。基于双方长期合作关系，原告多次希望通过友好磋商的方式解决此事，但时至今日，协商未果，被告始终未能支付所欠租金。被告的上述违约行为，不仅损害双方良好合作关系，且给原告造成巨大经济损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告XX公司辩称，一、原告向答辩人交付的房屋未经消防验收,违反《消防法》关于房屋使用条件强制性规定，导致涉案房屋自2016年年底停业经营，直到2018年11月重新经营，故，该期间因原告原因导致无法合法使用房屋，应当对租金予以减免。二、因西安地铁六号线钟楼站施工，涉案方汇商厦门前所涉人行道路自2018年10月28日起至2020年8月均处于围挡封闭状态，至今尚未拆除完毕，导致答辩人的临街服饰经营受到严重的影响，根据公平原则，该期间的租金应当给予减免。三、涉案方汇商厦作为整体标的物，原告将该大厦分割后与答辩人分别签订六份租赁合同，导致租赁价格远高于市场价，显失公平，答辩人已多次主张调整，应给予调整。四、由于涉案方汇商厦整体设施陈旧以及消防不达标等原因，答辩人自进场后，先后两次对方汇商厦进行了装饰装修及消防的改造，大幅提升了标的物的价值。因原告具有保证答辩人正常经营用途的义务，答辩人所投入承担的相关改造费用，根据公平原则，应由原告合理分担。五、基于以上事实，针对2017年-2019年的租金，双方经协商已达成减免租金以及对房屋改造进行补偿的约定，答辩人主张的租金数额显然不应予以支持。六、2020年新冠疫情导致答辩人无法正常营业，该疫情属于不可抗力，双方无法预见，原告应减免疫情期间的租金。本院经审理查明，2013年9月2日，西安方汇XX实业开发有限责任公司（甲方）与陕西XX商贸有限责任公司（乙方）签订《场地租赁合同》。该合同约定：甲方将方汇商厦一层东区后场场地（建筑面积共317平方米）出租给乙方使用。租赁时间从2013年8月8日至2018年8月7日共计五年，每年租金为215万元。2016年3月11日，西安方汇XX实业开发有限责任公司与陕西XX商贸有限责任公司签订《合同主体变更补充协议》。该协议约定:双方同意，自2016年3月11日起，双方于2013年9月2日签署的《场地租赁合同》中西安方汇XX实业开发有限责任公司的权利义务转由中国XX集团公司西安市分公司享有和承担。2013年9月14日，西安市XX局（甲方）与陕西XX商贸有限责任公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定：甲方将方汇大厦一层东区的房屋（建筑面积共618平方米）出租给乙方使用。租赁时间从2013年8月8日至2018年8月7日共计五年，租金采取递增收费模式：第一年应为435万元，抵扣装修期40天的租金后为362.77万元，第二年租金为454.50万元，第三年租金为474.58万元，第四年租金为495.27万元，第五年租金为516.58万元。2015年12月22日，中国XX集团公司西安市分公司（甲方）与陕西XX商贸有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定：甲方将方汇商厦部分场所（建筑面积共4400平方米）出租给乙方作服装零售使用。租赁时间从2015年12月31日至2021年12月30日共计留年，装修期六个月免租金，从2015年12月31日起至2016年6月31日止，每年租金为932万元，总租金5126万元。2017年3月10日，中国XX集团公司西安市分公司（甲方）与陕西XX商贸有限公司（乙方）签订编号为2016-XA-414的《房屋租赁合同》。该合同约定：甲方将方汇商厦五层（建筑面积1100平方米）出租给乙方使用。租赁时间从2016年12月1日至2022年11月30日共计六年，租金采取递增收费模式：第一年租金26.4万元，第二年租金26.4万元，第三年租金27.2万元，第四年租金28万元，第五年租金28.8万元，第六年租金29.7万元。2018年11月22日，中国XX集团公司西安市分公司（甲方）与陕西XX商贸有限公司（乙方）针对双方于2015年12月22日与2016年12月1日签订的两份房屋租赁合同（该组证据第4、5份合同）签订《补充协议》。该协议约定：1、所租赁房屋涉及的消防基础设施遵循谁使用、谁安装的原则，并结合招标书的约定，安装产生的费用由承租方资历。2、甲、乙双方解除或终止房屋出租合同后，消防固定设施按现消防验收合格标准交付甲方，甲方不予补偿。3、消防装修遵循谁租房、谁装修的原则，根据消防部门规定进行装修，甲、乙双方解除或终止房屋出租合同后，保持现状交付甲方，甲方不予补偿。2017年3月10日，中国XX集团公司西安市分公司（甲方）与陕西XX商贸有限公司（乙方）签订的编号为2016-XA-415-1的《房屋租赁合同》。该合同约定：甲方将方汇大厦负一层（建筑面积共1000平方米）出租给乙方使用。租赁时间从2016年12月1日至2022年11月30日共计六年，租金采取递增收费模式：第一年租金100万元，抵扣两个月装修期后房屋租金为83.3万元，第二年租金为100万元，第三年租金为103万元，第四年租金为106.1万元，第五年租金为109.3万元，第六年租金为112.6万元。2018年10月30日，中国XX集团公司西安市分公司（甲方）与陕西XX商贸有限公司（乙方）签订编号为2018-XA-408的《房屋租赁合同》。该合同约定：甲方将方汇商厦西侧一层（建筑面积共56平方米）出租给乙方使用。租赁时间从2018年3月26日至2020年3月25日共计两年。每年租金402528元。上述合同及补充协议签订后，XX公司分多次支付租金共计4655.5004万元，其中包括押金230万元。上述合同中租赁场地现均由XX公司使用。庭审中，XX公司出示公安碑林消防XX大队2015年7月17日出具的《火灾事故认定书》，其中载明“起火原因不排除电气线路短路引起火灾”、2017年1月16日出具的《行政处罚决定书》载明违法事实为：“未经消防安全检查擅自营业”及《陕西省代收罚款收据》（2017年1月18日）XX公司支付上述罚款2万元。XX公司又提供其向中国XX西安分公司发送的多份函件，称因方汇商厦没有取得消防合格证，XX公司对该大厦消防设施进行了全面改造，投入了大量改造费用；同时，XX公司多次就方汇商厦的消防问题向XX公司致函说明，请求调整租金及延长租赁期限。关于消防问题是否导致停业问题及停业时间，XX公司主张自2016年年底停业经营，直到2018年11月重新经营，并称XX公司在2015年-2016年期间（因消防不合格导致停业前），投入资金对方汇商厦进行第一次改造装修，并采购9部电梯、扶梯设备；因消防不合格停业后，2018年-2019年期间，XX公司引入新的合作品牌方“美特斯邦威”，共同投资对涉案方汇商厦再次进行消防改造、装饰装修、房屋加固、安装玻璃幕墙、空调、电梯等设施设备。对此，中国XX西安分公司称，在2017年到2018年被告有停业的情况，但认为不是因为消防原因，而是装修升级改造。审理中，XX公司提供照片、申请书若干等证据，认为因西安地铁6号线钟楼段施工，方汇商厦门前所涉人行道路自2018年10月28日起至2020年8月，由地铁建设单位进行围挡封闭。针对地铁围挡施工，给方汇商厦经营造成严重影响；并认为，基于上述有关消防不达标导致停业，地铁围挡导致无法经营，租赁价格严重违背市场价格，以及停业前后投入资金多次进行装饰装修及消防改造等事实，自2017年-2019年，XX公司多次向XX公司致函请求减免租金，并针对由此导致的损失、各项投入等请求进行合理分担。另，XX公司提供2020年8月《补充协议》一份，称自2019年9月开始，中国XX西安分公司与XX公司就租金结算及减免，以及费用补偿等事宜进行协商，经过双方代理人充分的协商，已就上述事实及租金减免达成一致，之后，中国XX西安分公司委托的代理律师将租金减免的《补充协议》发送给XX公司代理人，该《补充协议》对上述有关消防验收、地铁围挡以及装饰装修及消防改造的事实均予以确认，并明确载明：经减免折抵后，XX公司需支付2017年-2019年度的租金为642万元。关于为何最终未签署该协议，XX公司称，中国XX西安分公司起草了该补充协议，XX公司盖章之后发给原告，原告说自己要开会研究，然后就起诉了。另，XX公司于2020年向中国XX西安分公司发送协商函等，要求减免疫情期间的租金。再查明，西安市公安消防支队碑林区XX大队于2018年12月11日向中国XX西安分公司出具了涉案商厦的《建设工程竣工验收消防备案凭证》。另查明，西安市XX局于2014年2月13日变更名称为陕西省XX公司西安市分公司，于2015年4月1日变更名称为中国XX集团公司西安市分公司，于2020年3月3日变更名称为中国XX集团有限公司西安市分公司。以上事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》、《火灾事故认定书》、《陕西省代收罚款收据》、《建设工程竣工验收消防备案凭证》、《分公司登记基本情况》、《函件》、《协商函》《申请》、情况说明、照片、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原、被告签订的六份《房屋租赁合同》及《补充协议》一份均系双方当事人真实意思的表示，且未违反法律禁止性规定，应属有效协议。经询，上述合同及补充协议中租赁场地现均由XX公司使用。合同履行中，XX公司分多次支付租金共计46555004元，其中包括押金230万元。双方近年来一直为消防办理、剩余租金减免等事宜处于协商阶段。原告提供计算明细表示，截止2020年8月31日，基于上述六份合同及补充协议，XX公司应支付租金共计93416509元，已支付租金共计46555004元，其中包括押金230万元。XX公司仅就减免租金提出异议，对此计算方法方式未提出异议，故本院予以采纳。考虑到2020年2月至4月疫情原因，酌情免除3个月租金共计4594832元。因此，截止2020年8月31日，XX公司下欠租金为44566673元=93416509元-已付租金44255004元-因疫情减免4594832元。此后租金原告可另行主张。至于押金230万元，因双方均未提出解除合同，故押金暂不予抵扣租金，待双方合同解除结算时可另行主张。至于原告诉请违约金一节，因双方长期处于书面往来协商租金减免事宜阶段，故不宜视为被告违约，对于该违约金之诉请，依法不予支持。至于被告辩称因消防原因自2016年年底停业经营至2018年11月重新经营一节，证据不足，依法不予采信。至于被告辩称自2018年10月28日起至2020年8月由地铁建设单位围挡封闭故请求减免租金一节，因地铁修建围挡系市政工程，并非原告所致，故该项辩称缺乏事实及法律依据，依法不予支持。至于XX公司辩称，其投入巨额资金多次进行装饰装修及消防改造一节，因涉案商厦包括该装饰装修及消防改造成果现均由XX公司使用，故XX公司主张该装修及消防改造费用应予从租金中扣除之辩称，但双方对此并未有约定，故本院对此辩称，依法不予采纳。至于XX公司称双方于2020年已就租金减免达成补充协议一节，因该补充协议仅有被告印章及签字，并未有原告印章及签字，故仅能证明双方对此进行协商，并不能证明已对此达成一致。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百二十条、第四百零三条规定，判决如下：一、被告陕西XX商贸有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告中国XX集团有限公司西安市分公司截止2020年8月31日的租金44566673元；二、驳回原告其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费324832元，由原告中国XX集团有限公司西安市分公司负担100000元；被告陕西XX商贸有限公司负担224832元。（原告已预交，被告于本判决生效之日起二十日内将其应负担金额与上述款项一并支付原告）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。   审 判 长  马 莉 莉审 判 员  马 延 环审 判 员  秦 燕 燕 二Ｏ二Ｏ年十二月  日 书 记 员  杨 雪  薇 1