天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终5077号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘宝军，男，1973年10月16日出生，汉族，住天津市北辰区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：贾文静，女，1991年8月24日出生，汉族，无职业，住天津市蓟州区。上诉人刘宝军因与被上诉人贾文静房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2020）津0102民初2191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘宝军上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，发回重审或改判支持刘宝军一审的全部诉讼请求并驳回贾文静一审的全部反诉请求；一、二审诉讼费用由贾文静负担。事实和理由：本案中贾文静提出中途退租违约在先，且当时是春节期间，案涉房屋很难在短期内出租，刘宝军当时不同意全部退还物业费和供热费是合情合理的；双方因物业费和暖气费的退还发生争议后，贾文静完全可以向人民法院诉讼解决，但其却错误地采取了拒绝交接房屋的方式，给刘宝军造成了损失，对此贾文静应承担全部责任，一审法院认定双方各承担50%的责任是错误的；一审法院认定案涉房屋租赁合同已经于2020年1月23日解除，故此后产生的费用均应由实际占用房屋的贾文静承担；依据双方合同约定，承租人需在租赁期限届满后将房屋返还出租人，逾期返还房屋的，每逾期超过一日，承租人须按日租金的两倍向出租人支付占用期间的使用费，但一审并未按照此标准确定房屋占有使用费；一审认定的供热费未包含税额205.73元，该税款应由实际使用人贾文静承担。贾文静辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘宝军向一审法院起诉请求：1．请求贾文静支付房屋租金8,700元；2．解除租赁合同、返还房屋，支付违约金3,000元并按照合同支付租金到返还刘宝军房屋时为止；3．诉讼费由贾文静承担。诉讼过程中刘宝军变更诉讼请求为：1．解除租赁合同，要求贾文静立即返还房屋；2．贾文静支付违约金3,000元；3．贾文静支付2020年1月23日至2020年7月6日的房租16,400元；4．贾文静支付2020年第二季度和第三季度应该交的房租利息共计142元；5．贾文静补齐物业费差额205.73元；6．诉讼费全部由贾文静承担。贾文静向一审法院提出反诉请求：请求判令刘宝军返还物业费、取暖费、水电费、房屋押金共计6,549.08元。一审法院查明：坐落天津市河东区××号房屋（以下简称案涉房屋）系刘宝军所有的私产住宅房屋。2019年10月21日，刘宝军作为出租人（甲方），贾文静作为承租人（乙方）、案外人天津中原物业顾问有限公司（以下简称中原物业）作为居间人（丙方）就案涉房屋签订了书面合同，内容为：甲方将案涉房屋出租给乙方居住。租赁期限一年，自2019年10月23日至2020年10月22日。租金每月3000元，房屋押金3000元。租金支付以3个月为一期，乙方应于2019年10月21日前向甲方支付首期租金和房屋押金。以后每期租金的支付时间为该期起始日的3日前。租赁期限内因使用该房屋产生的费用由乙方承担。合同第7.3条：“除本合同另有约定外，甲方应于房屋租赁关系解除且甲乙双方已将该房屋及其附属设施、设备等交割清楚，乙方已付清所有应付费用当日将租房押金全额无息退还乙方。未经甲方书面同意，乙方不得以租房押金抵付租金等费用”。合同第8.6条约定：“除甲乙双方续租外，乙方应在租赁期限届满后一日内，将该房屋及装修、附属设施、设备在能正常使用的状态下返还给甲方。如未经甲方同意乙方有留置在该房屋的物品的，均任由甲方处置。如乙方逾期返还该房屋及装修、附属设施、设备，则每逾期超过一日，乙方须按日租金的两倍向甲方支付该房屋及装修、附属设施、设备占用期间的使用费”。合同第8.7条约定：“本合同签订后，未经对方书面同意，甲乙双方任何一方不得擅自提前终止本合同，否则视为违约。守约方有权单方解除房屋租赁关系或要求违约方继续履行本合同，并有权要求违约方支付一个月租金作为违约金”。合同第8.8条约定：“如守约方因违约方的违约行为所遭受的实际损失大于本合同约定的违约金数额，守约方有权要求违约方赔偿其超出违约金部分的实际损失”。合同签订后，刘宝军如约将房屋交付给贾文静。贾文静给付了刘宝军首期租金9,000元、押金3,000元，物业费3,428元、供热费1,689元以及煤气费、水费、电费等共计17,186元。2020年1月9日，贾文静向刘宝军提出因个人原因提前解除合同，刘宝军亦表示同意。2020年1月20日，双方约定办理交接房屋退租手续，当时中原物业工作人员亦在现场。后双方因退租后贾文静已给付的物业费、供热费应否退还问题产生争议。刘宝军不同意退还该两项费用，贾文静拨打110报警，民警现场未能调解成功。贾文静将自己的财物搬走，但房屋钥匙、水卡、中水卡未返还刘宝军。2020年1月22日，刘宝军之妻微信联系贾文静，要求其如果不租及时办理房屋交接手续，贾文静答复如果拿不到物业费和供热费，则没有办法办理房屋交接，钥匙和房子不能交出来。后因疫情原因，双方没有联系。2020年4月3日，刘宝军之妻又与贾文静微信联系，希望清明假期期间贾文静来案涉房屋解决问题，贾文静答复如果退物业费和供热费，其过去办理退租手续，如果不退，没有必要过去。2020年5月31日，贾文静微信联系刘宝军之妻，要求提供地址将房屋钥匙寄回去。刘宝军之妻答复希望贾文静能够到现场交接房屋。双方协商解决方案未果。后贾文静将房屋钥匙等快递给了签订合同时中原物业的客户经理袁瑞烽（本案证人），袁瑞烽联系刘宝军，刘宝军表示希望现场验房，不同意接收钥匙。袁瑞烽遂又将钥匙等物寄回给贾文静。双方已于2020年7月6日办理完毕房屋验收交接手续，并确认刘宝军需退还贾文静水费、电费、煤气费共计580.25元。刘宝军于2019年8月1日交纳了物业服务费3,634.56元，其中包含物业服务费3,428.83元、税额205.73元。在签订合同后计算应给付的款项时，中原物业未将税额计算在内，贾文静按照3,428元给付的刘宝军。一审法院认为，刘宝军与贾文静就案涉房屋所签的租赁合同系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行。贾文静因个人原因提前解除合同，刘宝军表示同意，合同解除。双方已就房屋交接办理退租手续时间达成一致，从双方陈述来看，双方默认的合同解除日是第一期租金到期日即2020年1月22日。故刘宝军要求通过诉讼方式解除合同已无必要，不予支持。根据法律规定，合同解除后因合同取得的财产应当返还。故贾文静应当将房屋返还刘宝军。现房屋已返还完毕，故不再就此项进行裁决。双方因应否退还剩余物业费及采暖费产生争议导致未能及时办理房屋交接返还手续。故本案的争议焦点有以下两点：一、未能及时返还房屋的责任。刘宝军主张其在签订合同前曾告知中介如果提前解除合同，物业费及供热费不退。但合同中对此并无约定，刘宝军亦无证据证明贾文静同意此点。贾文静提前预交相关费用并不意味着提前解除合同时无权要求退回。而此两项费用均属于实际发生费用，应当根据承租人实际使用时间核算也符合一般惯例。故刘宝军拒绝退还剩余物业费及供热费，对于双方未能顺利交接房屋负有一定责任。对于贾文静而言，根据法律规定合同解除后，其负有返还房屋的义务，虽然刘宝军也负有返还其剩余物业费及供热费的义务，但剩余物业费及供热费的金额与房屋的价值并不对等，其长期不返还房屋产生的租金损失也要远远大于其不能获得相应返还费用的损失，因此其在交接当天因此问题产生争议未返还房屋情有可原，但其长期以此为由拒绝返还房屋，已经超过了合理限度，并非适当行使履行抗辩权。对于其抗辩中所称的因疫情原因未能及时返还房屋一节，疫情确实属于不可抗力，双方也因此中止了协商，但在疫情缓解之后其并未积极履行合同义务，对损失的扩大亦负有一定的责任。对于其抗辩所称要求将钥匙邮寄给刘宝军并曾希望通过中介人员将钥匙给付刘宝军一节，因根据合同约定双方需对房屋进行验收交接，故在刘宝军不接受的情况下其单方邮寄钥匙也不是适当的履行行为。其对未能及时返还房屋也有一定的责任。综合本案情况，一审法院认为双方各负担50%的责任为宜。二、各项费用如何承担。1．刘宝军要求贾文静给付违约金3,000元，贾文静无异议，对此予以支持。2．刘宝军要求贾文静给付2020年1月23日至2020年7月6日期间的租金，因其系合同解除后发生的，故其性质应为房屋占有使用费，为了减少双方当事人的讼累，本案中一并处理。因双方均有责任，故贾文静应根据其责任比例，给付刘宝军此期间房屋占有使用费的50%即8,200元。3．刘宝军要求贾文静给付逾期支付房租的利息，因合同解除后不存在继续支付房租问题，故对此项请求不予支持。4．刘宝军要求贾文静给付物业费差额，该项差额系刘宝军缴纳的税额。从合同的签订及履行过程来看，刘宝军支付该税额发生在合同签订之前，但在合同履行过程中并未将税额计算在内，合同也仅约定了实际发生的物业费由贾文静承担，因此刘宝军不能证实双方约定了物业费的税额由贾文静承担，其要求贾文静给付，不予支持。5．贾文静要求刘宝军退还的物业费。合同解除后，刘宝军收取的物业费应当退还，但物业费是与房屋的占有使用相关的，因房屋未能及时返还双方均有责任，故2020年1月23日至2020年7月6日期间的物业费刘宝军应当返还50%计780.83元，2020年7月7日至2020年10月22日期间的物业费刘宝军应当全额返还，共计1,009.33元。故刘宝军应当返还贾文静物业费1,790.16元。6．贾文静要求刘宝军退还的供热费。合同解除后，刘宝军收取的供热费应当退还，但供热费亦是与房屋的占有使用相关的，因房屋未能及时返还双方均有责任，故2020年1月23日至2020年3月15日期间的供热费刘宝军应当返还50%计366元。7．贾文静要求刘宝军退还的房屋押金3,000元。案涉房屋及其附属设施设备并无损坏，故按照合同约定，房屋押金应在退还房屋结清费用的当天退还贾文静。本案已涉及到合同解除后后续事宜的处理，故该款应在本案中一并解决，确认刘宝军的退还义务，并与贾文静应给付刘宝军的款项进行抵扣。8．贾文静要求刘宝军退还的水费、电费及煤气费，经双方确认刘宝军需退还贾文静水费、电费及煤气费用共计580.25元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条规定，判决：“一、贾文静应于本判决生效之日起三日内，给付刘宝军提前解除合同违约金3,000元；二、贾文静应于本判决生效之日起三日内，给付刘宝军未及时返还房屋产生的房屋占有使用费8,200元；三、刘宝军应于本判决生效之日起三日内，退还贾文静物业费1,790.16元；四、刘宝军应于本判决生效之日起三日内，退还贾文静供热费366元；五、刘宝军应于本判决生效之日起三日内，退还贾文静房屋押金3,000元；六、刘宝军应于本判决生效之日起三日内，退还贾文静水费、电费、煤气费共计580.25元；七、贾文静与刘宝军互负的上述给付义务互相折抵，应由贾文静给付刘宝军5,463.59元。八、驳回刘宝军其他诉讼请求；九、驳回贾文静其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费294元，减收147元，由刘宝军负担69元、由贾文静负担78元。反诉案件受理费25元，由刘宝军负担。”本案二审期间，双方均未提交证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，刘宝军与贾文静原系租赁合同关系，后双方因解除合同后退还物业费、供热费等问题发生争议，导致未能及时交接房屋。关于未能及时交接房屋的责任，一方面，在解除合同后，刘宝军未依据贾文静实际租期计算物业费、供热费，对于贾文静已经预交的费用不予退还，因刘宝军的该项主张没有合同依据，亦无法与贾文静达成一致，故导致未能顺利交接房屋；另一方面，贾文静在与刘宝军就退费事宜未达成一致的情况下，未通过合理途径维权，而是采取不返还房屋的方式进行自力救济，超出了合理的限度，对于损失的扩大具有一定责任，故一审法院基于以上事实酌定双方各承担50%的责任并无不妥。关于刘宝军主张应依据合同约定按租金标准双倍计算房屋使用费的问题，该条款约定的系承租人对逾期交付房屋存在全部过错的情况下应承担的违约责任，本案中双方对于房屋逾期交接均存在过错，并不适用于该约定，且一审法院另判决贾文静承担违约金3,000元，亦考虑了刘宝军的实际损失，故对刘宝军的该项主张不予支持。关于刘宝军主张的物业费税款问题，双方在签订合同时并未将税款计算在内，刘宝军亦收取了贾文静缴纳的物业费3,428元，未对差额部分提出异议，应视为刘宝军对物业费数额的认可，现刘宝军要求贾文静承担税款没有依据，本院不予支持。综上所述，刘宝军的上诉请求没有事实及法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47元，由上诉人刘宝军负担。本判决为终审判决。审判长  哈欣审判员  包颖审判员  王晶二〇二〇年十二月二十一日书记员  王欣