湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0802民初2773号原告：柏拥军，男，土家族，1971年8月26日出生，高中文化，自由职业，户籍地湖南省张家界市永定区，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：肖洪艳，湖南新川律师事务所律师，系原告柏拥军的特别授权委托诉讼代理人。委托诉讼代理人：陈自剑，湖南新川律师事务所律师，系原告柏拥军的特别授权委托诉讼代理人。被告：田亚军，男，1975年9月20日出生，汉族，初中文化，空调代理商，户籍地湖南省张家界市永定区，住湖南省张家界市永定区。第三人：张家界顺地置业有限公司，统一社会信用代码91430800550722569M，住所地张家界市永定区张家界文化影视城**。法定代表人：吕建纯，总经理。委托诉讼代理人：龚冬晴，湖南古庸律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：吕建纯，男，1974年1月26日出生，汉族，大专文化，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：龚冬晴，湖南古庸律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告柏拥军与被告田亚军、第三人张家界顺地置业有限公司（以下简称顺地置业公司）、吕建纯案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年11月27日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月24日公开开庭进行了审理。原告柏拥军的委托诉讼代理人肖洪艳、陈自剑，被告田亚军，第三人顺地置业公司、吕建纯的共同委托诉讼代理人龚冬晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柏拥军向本院提出如下诉讼请求：1.解除对顺地置业公司名下（鼎立大厦项目）处A02-3、A02-6以外41个车位的查封（详见车位明细）；2.确认原告与顺地置业公司于2020年5月31日签订的《车位买卖协议书》有效。诉讼中，原告柏拥军申请撤回了第二项诉讼请求。事实及理由：原告与第三人顺地置业公司于2020年5月31日签订了《车位买卖协议书》，约定把鼎立大厦地下41个停车位转让给乙方，并通过支付现金及抵偿工程款的方式支付了全部价款。由于协议中约定转让的车位暂时无法完成网签，导致在政府职能部门查询不到已经出售的信息。但原告已经支付了全部价款，只是因为不能归结于原告的原因致使不能办理相关登记手续，不能因此否定原告与顺地置业公司订立协议的有效性，以及原告拥有该41个车位的使用权。原告购买的上述41个车位被永定区人民法院作出执行裁定予以查封，原告提出了执行异议，但法院裁定驳回了原告的异议请求。原告特提起诉讼，请求判如所请。被告田亚军辩称：原告提出的异议主张不成立。理由为：1.被告田亚军申请执行的41个车位是顺地置业公司名下的财产，原告提出执行异议与客观事实不符。2.协议签订人有恶意逃债的可能。田亚军2020年5月31日向法院申请执行，原告在当天订立《车位买卖协议》，法院在2020年6月9日下达查封裁定，《车位买卖协议》签订时间有疑问。3.该买卖行为无效。该车位是顺地置业公司的资产，而法定代表人吕建纯对买卖不知情，顺地置业公司也没有收到买卖车位账款，买卖协议上加盖的顺地置业公司印章系登报公告作废的印章，说明原告购买车位行为无效。综上，原告提出的异议不成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人顺地置业公司、吕建纯述称：原告提交的车位买卖协议上加盖的公章是顺地置业公司于2018年3月6日已经作废的公章，顺地置业公司没有收到买卖款项，对于原告与聂建国以及鼎立大厦项目部签订的抵账协议，顺地置业公司不知情。涉案不动产至今登记在顺地置业公司名下，目前仍处于在建状态，并未实际交付，原告没有实际占用车位，请求法院驳回原告的诉讼请求。查明的事实本院综合原、被告的诉辩主张及其举证、质证意见，对本案的案件事实作如下分析确认：一、2015年12月29日，顺地置业公司与丁勇军签订了《项目合作开发协议书》，双方就顺地置业公司取得了国有土地使用权的坐落于张家界市永定区××街道××社区一宗土地进行合作开发事宜进行约定：1.合作方式。顺地置业公司将开发交由丁勇军全权负责，不参与建设、销售，以土地出资收益的方式与丁勇军进行合作。2.投资与开发。（1）顺地置业公司将地块交由丁勇军具体进行项目投资建设及销售。（2）顺地置业公司派出财务总监及一位监督人员全程参与项目的监督，但不参与项目事项决策。（3）项目的建设投资由丁勇军全部负责，但除协议约定由顺地置业公司承担的除外。3.顺地置业公司的权利义务：（1）负责项目的规划、设计、可行性研究等前期工作，设计产生的费用由丁勇军负责；（2）有获得土地出资收益7500万元的权利。（3）有按协议约定按月从销售收入中提前收取70％用以支付土地投资收益，直到收足7500万元为止……。4.丁勇军的权利义务：（1）项目由丁勇军独立投资建设。（2）对项目的策划、设计、建设、销售市场营销独立进行，费用独自承担，顺地置业公司不予干涉。（3）对外以顺地置业公司名义进行任何民事经济活动均由丁勇军独立承担责任，如有第三方对顺地置业公司主张权利，其责任也应由丁勇军承担，丁勇军不得以顺地置业公司名义对外签订民商事合同，如有需要须经顺地置业公司书面同意。（4）应与有相应资质的建设单位签订项目建筑施工合同，严格按照规划设计施工，确保项目顺利进行；（5）自行组织建设单位施工及房屋销售。（6）对开发项目的盈利与亏损均与顺地置业公司无关，不影响顺地置业公司收回土地收益……。此外协议还就违约责任、合同解除进行了约定。2016年11月17日，张家界市规划管理局给顺地置业公司颁发了建规［地］字第ＳＹ201611003号建设用地规划许可证，用地项目名称张家界鼎力大厦；2017年9月11日，鼎力大厦项目取得了建筑工程施工许可证，建设单位为顺地置业公司；2017年12月25日，鼎力大厦项目取得商品房预售许可证，售房单位为顺地置业公司。在中国农业银行股份有限公司张家界分行设有户名为张家界顺地置业有限公司的账户1889********，以及户名为张家界顺地置业有限公司鼎力大厦项目部的账户18-8********。2018年1月，鼎力大厦开盘销售，现已销售部分；2018年3月，主体封顶。案涉房屋至今未竣工验收。2017年8月16日，顺地置业公司向湖南省张家界市永定区人民法院提起诉讼（移送张家界市中级人民法院审理后按撤诉处理的本诉），以丁勇军未按约定支付800万元、拒不接受顺地置业公司委派财务总监和监督人员、擅自进行项目施工为由，请求判决解除《项目合作开发协议书》，对丁勇军已支付的前期费用约800万元据实进行结算，丁勇军赔偿损失10万元。诉讼中丁勇军提起反诉：要求判令顺地置业公司继续履行与丁勇军签订的《项目合作开发协议书》，以及判令顺地置业公司立即交回项目土地使用权证书、立即配合办理项目销售的有关手续，配合办理房地产权利证书，立即恢复对双方设立的“鼎力大厦”销售专用账户进行共管等诉讼请求。2018年2月24日，顺地置业公司给丁勇军送达了《关于终止函》，要求全面接管开发建设项目，进行清算、移交，丁勇军立即停止以顺地置业公司或者以项目名义进行项目开发、建设、销售。2018年3月6日，顺地置业公司在《人才就业社保信息报》上刊登遗失启事，声明其遗失“公章（4308020014520）、财务章（4308020014521）各一枚，声明作废”。2018年3月14日，顺地置业公司向张家界市住房和城乡建设信息技术中心申请更换网签备案人员。2018年3月17日，顺地置业公司向销售部发出通知，要求销售款须进入其在张家界××路支行的8201××××7643账户，不得进入其他账户。上述顺地置业公司与丁勇军合同纠纷诉讼案件，湖南省张家界市中级人民法院作出（2018）湘08民初8号民事判决：顺地置业公司继续履行与丁勇军签订的《项目合作开发协议书》：立即将张国用（2012）第1459号国有土地使用权证交由丁勇军持有；立即将该宗土地内应予拆迁的工作完成；立即配合办理鼎力大厦项目销售的相关手续，如办理按揭抵押贷款签字；立即配合办理房地产权利证书；立即恢复对鼎力大厦销售专用账户（户名张家界顺地置业有限公司，开户行中国农业银行股份有限公司张家界分行；账号1889********；户名张家界顺地置业有限公司鼎力大厦项目部，开户行中国农业银行股份有限公司张家界分行，账号18-8********）进行共管。二、驳回丁勇军的其他诉讼请求。双方不服一审判决均提出上诉，2019年3月4日，湖南省高级人民法院作出（2018）湘民终891号民事判决：驳回上诉，维持原判。二、2020年5月31日，丁勇军以顺地置业公司鼎立大厦项目的名义与原告柏拥军签订了一份《车位买卖协议》，协议约定：原告柏拥军以370万价格购买鼎立大厦除附件编号中A02-3、A02-6外的41个车位，丁勇军在协议甲方签字栏处签了名，并加盖了顺地置业公司鼎立大厦项目部及被顺地置业公司登报声名作废的“张家界顺地置业有限公司”印章。车位买卖协议签订当天，丁勇军以顺地置业公司鼎立大厦项目部（甲方）的名义与柏拥军（乙方）、聂建国（丙方）签订《协议书》，约定：乙方柏拥军在甲方购买31个车位，每个车位10万元，合计车位款310万元。经三方共同协商，现将310万元车位款由乙方柏拥军付给丙方聂建国，抵扣鼎立大厦项目部欠丙方聂建国310万元玻璃幕墙工程款。丁勇军在协议甲方签字栏处签了名，并加盖了张家界顺地置业有限公司鼎立大厦项目部印章。柏勇军在乙方一栏签名，聂建国在丙方一栏签名，并加盖了四川万福石业有限责任公司的印章。原告柏勇军于当日及次日向阁兰云天实业有限公司转账付款60万元，原告并提供了2020年5月31日金额为55万元以及2020年6月1日金额为5万元的收据各一份，该收据均加盖了张家界顺地置业有限公司鼎立大厦项目部印章。原告诉讼陈述：其与聂建国系合作关系，共同承建了顺地置业公司鼎立大厦项目的幕墙工程的施工。其购买的41个车位系顺地置业公司鼎立大厦负二楼地面车位，在该地面车位上还建有架构层的机械车位（（地面车位与机械车位均在负**，目前机械车位还未建成。丁勇军让原告将车位价款支付到阁兰云天实业有限公司账户。三、田亚军与顺地置业公司、吕建纯民间借贷纠纷，于2020年3月9日经张家界市永定区联合人民调解委员会驻人民法院调解室主持调解，达成了如下调解协议：1.顺地置业公司于2020年3月10日一次性偿还田亚军本金及利息共302.5万元；2.顺地置业公司与吕建纯个人同时还款，即如公司无偿还能力就由法人吕建纯本人偿还。2020年3月8日，本院作出（2020）湘0802民特16号民事裁定书，确认前述（2020）湘0802民诉前调39号调解协议书有效。2020年5月12日，田亚军向本院申请强制执行，本院在执行中作出（2020）湘0802执546号执行裁定书，裁定：查封被执行人顺地置业公司名下（鼎立大厦项目）可销售的-201号（2529.67平方米）房产进行查封，查封期限为三年。执行中案外人（异议人）柏拥军不服提出执行异议。本院作出（2020）湘0802执异37号民事裁定，裁定驳回案外人（异议人）柏拥军的异议请求。柏拥军遂提起本案诉讼。上述事实,有当事人陈述、（2018）湘民终891号《民事判决书》、（2020）湘0802执异37号《民事裁定书》、建设银行客户回单、《协议书》《车位买卖协议书》及地下车位平面图、对罗国祥的调查笔录、收据、幕墙工程施工合同等证据予以证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条之规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案争议焦点在于，原告对涉案被查封的房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，关于本案的法律适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。通常而言，第二十八条保护的是不动产买受人的物权期待权，被执行人可以是开发商，也可以是其他主体；执行标的可以是住宅，也可以是商业用房。而第二十九条保护的是房屋消费者的物权期待权，被执行人只能是开发商，执行标的只能是住宅且是案外人的唯一住宅。显然，对房屋消费者的物权期待权的保护在条件上较为严格。虽然二十八条与二十九条的适用条件不同，但在适用情形上存在交叉，只要买受人的主张符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。原告柏拥军系购买被执行人顺地置业公司名下的41个车位，显然不符合上述司法解释第二十九条第（二）项的规定，因此本案审理不适用该司法解释第二十九的规定。其次，关于是否符合第二十八条规定条件的问题。原告柏拥军庭审中举示了光盘一份，证明其已在购买的车位上标注电话并开始对外销售，其在法院查封前已经占有车位的事实。被告田亚军质证认为工程没有验收，光盘内容原告可以自己制作，达不到原告的证明目的。第三人顺地置业公司质证认为，该光盘未显示拍摄时间，且光盘中显示的车位尚处于在建状态，仍在施工，车位还没有划线区分、没有编号，仅凭墙上印刷的原告电话号码不能证明原告已经实际占有车位，并且原告在（2020）湘0802执异37号案件未举示该证据，说明原告的所谓交付也是发生在（2020）湘0802执异37号案件审结之后，不能达到原告的证明目的。本院认为，结合原告柏拥军庭审陈述的其购买的为顺地置业公司鼎立大厦负二楼地面车位，在其地面车位上还有架构层的机械车位尚在建设中。由于顺地置业公司规划的停车位尚处于施工中，原告柏拥军主张已经占有车位不符合客观实际，对被告田亚军及第三人顺地置业公司的质证意见，本院应予采纳，故原告柏拥军主张其在法院查封前已经占有案涉车位，本院不予确认。综上所述，原告柏拥军提供的证据不能证明其在人民法院查封前已经合法占有案涉车位，故其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其不能排除法院的强制执行。诉讼中，原告柏拥军向本院申请撤回确认原告与顺地置业公司于2020年5月31日签订的《车位买卖协议书》有效的诉讼请求。本院认为，原告申请提出撤回部分诉讼请求，系原告对其民事诉讼权利的处分，不违反法律规定，本院依法应予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定判决如下：驳回原告柏拥军的诉讼请求。案件受理费100元，由原告柏拥军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长  向金春人民陪审员  李 锦人民陪审员  侯启学二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  赵李西附相关法条：一、中华人民共和国民事诉讼法第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。