山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终12462号 上诉人（原审原告）：魏灿飞，男，1994年4月5日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：唐永俊，山东言洽诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛中科建信置业有限公司，住所地青岛市黄岛区团结路**。 法定代表人：曹江巍，总经理。 委托诉讼代理人：贾国栋，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫金泉，山东德衡律师事务所律师。 上诉人魏灿飞因与被上诉人青岛中科建信置业有限公司定金合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院(2020)鲁0211民初1072号民事判决，现提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人唐永俊，被上诉人的委托诉讼代理人贾国栋、闫金泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏灿飞上诉请求：1、请求二审法院依法撤销(2020)鲁0211民初1072号判决并改判被上诉人返还上诉人购房定金20000元：2、被上诉人承担一、二审的全部诉讼费用。事实与理由，原审法院认定事实不清、适用法律错误，应依法改判。一、原审法院认定上诉人违约在先属认定事实不清。首先，本案中上诉人不存在迟到的事实。上诉人与被上诉人于2019年11月9日签订的《万科城市之光项目商品房预定书》(以下简称预定书)中第3条约定，签署预定书后7日内(即2019年11月16日前)，上诉人应到青岛万科城市之光项目售楼处签订《青岛市商品房预售/出售合同》及补充协议及附件。因该预定书中并未约定具体的签约时间节点，上诉人通过被上诉人的微信公众号预约了签约的时间为2019年11月16日16时30份至18时0分，该时间的预约应系双方真实意思的表示，具有相应的法律力，上诉人在该预约的时间段内的任何时间节点到达售楼处均应是合法有效的。上诉人在2019年11月16日17时10分到达售楼处要求与被上诉人签约完全符合双方的约定，上诉人未早到的行为绝对不会属于迟到。上诉人之所以会没有提前到是因为意外的堵车所导致，并且上诉人就堵车的事实也已经告知了被上诉人。其次，上诉人未缴纳房屋专项维修基金的行为不属于违约。本案中，虽然预定书中上诉人与被上诉人约定的缴纳房屋专项维修基金的时间为签订约定书后的三日内。但是2019年11月16日上午10时43分，被上诉人向上诉人出具了《青岛市房屋专项维修资金交款通知书》，该通知书中明确载明上诉人应在5天之内(即2019年11月21日前)到指定银行交齐维修资金。该通知书的内容视为上诉人和被上诉人就上诉人缴纳维修基金的时间做出了重新的约定，上诉人只要在2019年11月21日前交齐维修基金就不影响双方合同的签订、履行。也就是说上诉人在2019年11月16日签约时，未缴纳维修基金的行为并不影响上诉人与被上诉人草签购房合同。 二、商品房买卖合同的未能订立，不存在任何可以归责于上诉人的事由，原审法院适用法律错误。首先，被上诉人单方变更买卖房屋的价格导致无法签订正式的商品房买卖合同。本案中虽然预定书中对于房屋买卖的总价作出了约定，但是被上诉人实际的销售价格有一定的折扣。因为上诉人与被上诉人在2019年11月16日未签订《青岛市商品房预售/出售合同》，被上诉人的销售人员明确告知，被上诉人已经单方取消折扣，并且无法按照原折扣价格签约，该行为视为被上诉人单方的变更房屋买卖的价格，在没有得到上诉人认可的前提下，双方必然无法达成合意签订商品房买卖合同。其次，被上诉人单方的变更付款的方式。被上诉人于2019年11月21日向上诉人发出的签约催办函中，要求上诉人至少支付1309980元的购房款。该内容与预定书中第3条中约定的按按揭贷款方式付款，明显不符。被上诉人在该催办函中将单方将购房的付款方式由按揭贷款变更为一次性付款行为，与上诉人的事实需求明显不符，也必然导致无法签订商品房买卖合同。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干为题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，上诉人和被上诉人未签订商品房买卖合同，但是不存在任何可以归责于上诉人的事由，上诉人要求被上诉人返还定金有法可依。 综上，原审法院认定事实不清、适应法律错误，依法应予改判。为维护上诉人的合法权益，特上诉至二审法院，望判如所请。 青岛中科建信置业有限公司辩称，本案的基本事实如下： （一）协议约定情况：双方于2019年11月9日签订《万科城市之光项目商品房预定书》（以下简称“《预定书》”），《预定书》约定了上诉人如下的义务：（1）首先，上诉人应在签订本预定书之后3天内即2019年11月12日，缴纳房屋专项维修资金（第7条）。按照目前网签的政府规定，缴纳维修资金是开启网签的前提，未缴纳维修资金，无法进行网签。（2）其次，上诉人应在签署本预定书之后7天内（2019年11月16日）到被上诉人售楼处签订网签并缴纳首付款314008元。（第3条） （二）协议履行情况：上诉人没有在2019年11月12日完成维修资金的缴纳；导致一直无法启动网签。（2）上诉人在2019年11月16日下午17:10分才到售楼处，政府网上签约系统17点已经关闭。即使不考虑未缴纳维修资金的障碍，也因为时间太晚无法签约。（3）被上诉人于11月21日向上诉人发出《签约催办函》要求其签约，尽力补救，但上诉人仍未履行上述义务。（4）被上诉人无奈于11月25日向上诉人发函解除了《预定书》。从上述协议约定和履行情况可见，上诉人违反了《预定书》要求的按时缴纳维修资金和按时到场签约的两项主要义务，经被上诉人催告后仍不履行。被上诉人解除合同合情合理，于法有据。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 魏灿飞向一审法院提出诉讼请求：1.解除魏灿飞、青岛中科建信置业有限公司签订的万科城市之光项目商品房预定书；2.青岛中科建信置业有限公司返还魏灿飞定金2万元；3.诉讼费用由青岛中科建信置业有限公司承担。诉讼过程中，魏灿飞放弃第1项诉讼请求。 一审法院认定事实：2019年11月9日，魏灿飞、青岛中科建信置业有限公司签订了万科城市之光项目商品房预定书一份。双方约定，青岛中科建信置业有限公司卖给魏灿飞万科城市之光项目B8#楼1单元1803室，销售单价15222.99元/平方米，按暂测面积计算总房款为1329880元；签署本预定书同时，魏灿飞应缴纳购房定金2万元，签署本预定书后7天内（即2019年11月16日前），魏灿飞应到青岛万科城市之光项目售楼处签订青岛市商品房预售/出售合同及补充协议及附件，并向青岛中科建信置业有限公司至少缴纳总房款的30.66%，即购房首付款314008元（含定金2万元）。魏灿飞需按期签订青岛市商品房预售/出售合同及按期交付本预定书规定房款，否则属魏灿飞违约，青岛中科建信置业有限公司有权解除本预订书，不再另行通知，并有权将预定房屋另行出售，并依法不予退还魏灿飞所缴纳的定金。在魏灿飞按预定书约定履行义务的情况下，如青岛中科建信置业有限公司拒绝与魏灿飞签订青岛市商品房预售/出售合同，属青岛中科建信置业有限公司违约，魏灿飞有权解除本预定书并依法要求青岛中科建信置业有限公司双倍返还定金。魏灿飞应在签订预订书后3日内，根据政府规定自行向指定银行缴纳青岛市房屋专项维修资金，房屋专项维修资金的交纳标准、管理及使用按国家及地方有关规定执行。魏灿飞按规定缴纳房屋专项维修资金后，将指定银行出具的专项维修资金专用票据提交出卖人核验，并由出卖人留存复印件。若魏灿飞未按规定缴纳房屋专项维修资金的，属魏灿飞违约，青岛中科建信置业有限公司有权解除本预定书，将预定房屋另行出售，并依法不予退还魏灿飞所缴纳定金。 魏灿飞于2019年11月9日交付青岛中科建信置业有限公司定金2万元。 关于魏灿飞要求青岛中科建信置业有限公司退还定金的依据。魏灿飞主张，魏灿飞、青岛中科建信置业有限公司约定的草签合同的时间为2019年11月16日16时30分至18时0分，当魏灿飞17时10分左右到达签约中心时，青岛中科建信置业有限公司工作人员告知魏灿飞系统已在17时0分关闭，无法签约，并告知因未在11月16日签约，从第二天起购房优惠将取消，总房价将上涨10万多元。2019年11月18日，青岛中科建信置业有限公司工作人员明确告知房屋优惠价格取消，房价上浮。魏灿飞、青岛中科建信置业有限公司无法就房屋总价达成合意，无法签订房屋买卖合同。魏灿飞要求退还定金2万元。魏灿飞提交了微信截屏一份及录音两份作为证据。经审查，微信截屏载明魏灿飞的预约成功，预约类型草签合同签订，预约时间2019年11月16日16时30分至18时0分，签约中心青岛开发区淮河路与团结路交汇处1858号万科城市之光售楼处。两份录音系魏灿飞之父魏付营与一女性的通话录音。在第一份录音中通话女性表示魏灿飞应先把公维交了，才能交首付，才能签网签。如果不交首付，明天折扣收一个点。魏付营表示不签合同不交钱。在第二份录音中通话女性表示按照原折扣办不了。 青岛中科建信置业有限公司质证后表示，魏灿飞提交的微信截屏是青岛万科客户服务公众号，预约时间为魏灿飞预定时间。两份录音的真实性不能确定，录音中的人是否为青岛中科建信置业有限公司工作人员不能确定，证据的证明对象与本案无关联性，商品房价格在预定书中达成一致，录音中价格变更内容与本案无关联性。 在庭审中，魏灿飞表示双方在2019年11月16日约定自2019年11月16日起5日内缴纳房屋专项维修资金。青岛中科建信置业有限公司表示2019年11月16日通知魏灿飞5日内缴纳房屋专项维修资金，但魏灿飞未缴纳。 在庭审过程中，魏灿飞认可未缴纳房屋专项维修资金及首付款。 一审法院认为，本案争议焦点是魏灿飞是否违约。魏灿飞、青岛中科建信置业有限公司签订的万科城市之光项目商品房预定书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。魏灿飞、青岛中科建信置业有限公司双方约定草签合同的时间为2019年11月16日16时30分至18时0分，魏灿飞于17时10分左右到达签约地点，魏灿飞迟到40时分钟左右。魏灿飞未缴纳房屋专项维修资金，亦未签订青岛市商品房预售/出售合同及补充协议及附件且未缴纳首付款，违反了万科城市之光项目商品房预定书的约定。魏灿飞违约在先，青岛中科建信置业有限公司不退还魏灿飞定金，符合万科城市之光项目商品房预定书的约定。对于魏灿飞要求青岛中科建信置业有限公司退还定金的诉讼请求，一审法院不予支持。魏灿飞放弃第1项诉讼请求，系对自己权利的处分，一审法院予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审判决：驳回魏灿飞魏灿飞的诉讼请求。案件受理费300元，由魏灿飞负担。 二审期间，当事人没有提交新证据。 一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案系定金合同纠纷。上诉人与被上诉人签订的万科城市之光项目商品房预定书约定了被上诉人向上诉人出售的房屋位置、单价、总价，同时约定上诉人应当缴纳购房定金2万元，在签订预定书后3日内缴纳青岛市房屋专项维修基金，并于签订预定书后7日内到被上诉人处签订正式合同。后上诉人缴纳定金2万元，但未能按预定书约定的时间缴纳青岛市房屋专项维修基金，并于预定书约定的最后一日下午到达被上诉人处，此时有关部门办理签约的系统已经关闭，无法办理签约手续。后双方重新约定缴纳青岛市房屋专项维修基金的时间，上诉人仍未按时缴纳。根据预定书的约定，上诉人违约，被上诉人有权将预定房屋另行出售，并依法不予退还定金。上诉人未按照预定书约定及双方重新约定的时间及时缴纳相应费用，导致无法签署商品房合同，被上诉人有权不予返还定金。因此，一审法院判决驳回魏灿飞的诉讼请求，结果正确，本院予以确认。 综上所述，上诉人魏灿飞的诉讼请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人魏灿飞负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐明光 审判员  安太欣 审判员  卞冬冬 二〇二〇年十二月三日 法官助理 韩晓琪 书记员隋欣孜