上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10873号上诉人(原审原告)：胡祝民，男，1957年5月3日出生，汉族，户籍地浙江省金华市。委托诉讼代理人：徐兆宏，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：李诗楠，上海君澜律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：张云龙，男，1964年2月28日出生，汉族，住上海市静安区。上诉人胡祝民因与被上诉人张云龙房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初26730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人胡祝民上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持胡祝民的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定上海市静安区京江路XXX-XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)租予张云龙时非毛坯状态，系认定事实不清。1．涉案房屋系胡祝民于2013年10月15日从上海精文城上城置业有限公司处购买所得。涉案房屋于2014年3月21日胡祝民取得时系毛坯状态。在(2016)沪0106民初22054号案件(以下简称“22054号案件”)审理中，胡祝民自述涉案房屋“之前由国资委租给人家做饭店，当时开发商问要不要恢复原状，其说排气管不要拆、消防的不要拆”。这句话的意思是，除排气管及消防设施外，其他部分均恢复为毛坯。如果胡祝民的意思是不要恢复为毛坯，可以直接表示全都不要拆，无需强调排气管及消防设施不要拆。一审法院认定涉案房屋于胡祝民取得时非毛坯状态，曲解胡祝民意思，是完全错误的。2.2015年6月10日，胡祝民将涉案房屋出租给案外人吕某某，租赁期限自2015年6月10日起至2018年6月9日止。吕某某取得涉案房屋不到三个月，就私下将涉案房屋转租给张云龙使用。一个月后，胡祝民才发现涉案房屋被转租。经多方调解，胡祝民同意将涉案房屋出租给张云龙，租赁期限自2015年8月24日起至2020年8月23日止，其中2015年8月24日至2015年9月23日为免租期。因涉案房屋是吕某某私下转租给张云龙使用，一个月后胡祝民才发现，该月租金已经由吕某某支付，故合同中约定一个月免租期。张云龙接收涉案房屋后，就对涉案房屋进行了一系列装修，包括阁楼搭建、吊顶、抬高地面50厘米左右、电线排布、水管安装、墙面涂料、地面瓷砖等，这也是合同中约定免租期的原因。根据胡祝民提供的与吕某某父子的通话录音，涉案房屋租予吕某某时系毛坯状态，且吕某某未对涉案房屋进行装修，如其对涉案房屋进行过装修，刚装修完就不再继续租赁，也不符合常理。3．根据胡祝民提供的物业公司经理刘岭春出具的说明，涉案房屋租予张云龙时系毛坯状态。4.22054号案件审理中，张云龙多次自认其承租涉案房屋后有装修行为：(1)2017年2月15日证据交换过程中，张云龙自认“租赁后张云龙进行了装修，装修接近尾声时，物业上门，之后公安、消防开了整改通知书”。(2)2017年2月15日证据交换过程中，法官问“消防通道安装防盗窗是否是张云龙做的”，张云龙回答“是的”。(3)2017年2月23日庭审中，张云龙自认其安装煤气表。(4)2017年5月19日庭审中，张云龙自认其进行过阁楼搭建、吊顶、电线排布、水管安装、墙面涂料、地面瓷砖等装修工程。这些内容均属于最基础的装修工程，可见涉案房屋于张云龙接收时系毛坯状态。胡祝民与张云龙是利益相对方，对胡祝民提供的证据，张云龙必然不认可。胡祝民已穷尽一切途径提供证据以支撑己方诉请，包括与相关人员的通话录音以及相关人员出具的证明等。况且涉案房屋并非胡祝民直接交付给张云龙，张云龙是在胡祝民不知情的情况下取得涉案房屋，胡祝民知晓时已经过去一个月之久，双方客观上无法将涉案房屋于张云龙接收时的状态固定下来。一审法院因张云龙不认可胡祝民提供的证据，就全盘否定胡祝民的主张，作出有悖于案件事实的认定。二、一审法院严重违反程序，剥夺胡祝民诉讼权利。1．一审法官同意胡祝民方证人出庭申请，却不允许证人出庭作证。2020年8月20日(2020年8月27日庭审前一周)，胡祝民方电话联系一审法官，申请证人出庭作证，一审法官表示同意。随后，胡祝民方向法院邮寄提交《证人出庭申请书》，并附证人身份信息、联系方式等，EMS单号XXXXXXXXXXXXX。一审法官收到申请书后，却未向证人送某出庭通知书。2020年8月26日(2020年8月27日庭审前一天)，胡祝民方再次电话联系一审法官，一审法官表示直接通知证人到庭即可。2020年8月27日开庭当日，胡祝民方提前到达庭审现场，告知一审法官和书记员证人已在庭外等候，一审法官安排书记员对证人身份进行核实。可见，一审法官同意胡祝民方证人出庭申请，且已经对证人身份进行核实。一审法官明知胡祝民方申请证人出庭作证，在举证、质证阶段却未允许证人出庭作证。胡祝民方提出还有证人未出庭作证时，却以法庭辩论终结为由，不允许证人出庭作证。2020年9月7日，胡祝民方收到12368短信通知，一审法院定于2020年9月18日上午9点组织双方进行证据交换(系张云龙于第一次庭审后向法庭提交的证据)。2020年8月27日开庭时，一审法官以法庭辩论终结为由禁止胡祝民方证人出庭作证，却又另行组织双方当事人就张云龙提交的证据进行证据交换，显失公平。在第二次庭审中，胡祝民方再次申请证人出庭作证，却再次遭到一审法官的拒绝，理由是该证人与本案无关。然而，其在第一次庭审前已经同意证人出庭申请，自相矛盾。2．庭审过程中，禁止胡祝民发表意见，却引导张云龙如何应诉。一审庭审中，胡祝民在陈述案件情况以及个人意见时，均被一审法官打断。但一审法官却多次引导张云龙如何抗辩、如何举证，导致胡祝民一审败诉。第二次庭审结束后，张云龙殴打为胡祝民出具证明的物业经理刘岭春，后报案处理。在22054号案件审理过程中，一审法官告知胡祝民，如其愿意撤诉，将在其他诉请上支持胡祝民，故胡祝民在该案中将要求张云龙支付恢复原状费用的诉请撤回。对此，22054号案件中胡祝民的代理律师邱国开可以作证。被上诉人张云龙辩称，不同意胡祝民的上诉请求。一、张云龙已将该拆除的装修拆除。有一间未拆除的房屋，确实是张云龙搭建的，在合同中约定无偿给胡祝民使用。此外，还有一个煤气表没有拆除，张云龙花费人民币(以下币种均为人民币)50，000余元安装，胡祝民正在使用，不要求拆除。二、胡祝民主张涉案房屋租予张云龙时系毛坯状态，不符合事实。在胡祝民将涉案房屋出租给张云龙之前，曾出租给他人经营饭店，门、窗都已经改变过，是张云龙将涉案房屋恢复原状后返还给胡祝民的。当时，胡祝民也未与张云龙约定恢复到何种状况，双方均未保留涉案房屋于张云龙接收时的照片记录。三、胡祝民提供的装修清单自相矛盾。装修清单上列明木工、泥瓦工等，如果是将涉案房屋恢复原状，无需木工、泥瓦工，该装修清单与本案无关。四、张云龙承租涉案房屋后未实际使用。张云龙投入600，000-700，000元进行装修，但合同尚未届满就将涉案房屋返还给胡祝民，张云龙也遭受了巨大的损失。生效判决认定胡祝民对合同解除有过错，故张云龙无需按照合同约定将涉案房屋恢复原状。胡祝民向一审法院起诉请求：1．张云龙赔偿胡祝民恢复原状的损失122，925.32元；2．张云龙赔偿租金损失495，000元。一审审理中，胡祝民撤回了诉请2。一审法院认定事实：胡祝民为涉案房屋产权人。2015年8月23日，胡祝民(甲方、出租方)、张云龙(乙方、承租方)就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，期限自2015年8月24日至2020年8月23日止，其中8月24日至9月23日为免租期；房屋提供乙方作营业用房，不得移作他用；乙方以现金形式支付租金，每月租金16，500元，第三个年头的第一个月按5％提增；乙方应依房屋交接时之现状使用，如要求重新装修或者变更原有设施时，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门办妥有关手续后，方可进行，租赁期满，甲方要求恢复原状的，乙方必须恢复原状；乙方应按时交付租金，如乙方拖欠租金超过十五日视为乙方自动退租，构成严重违约，甲方有权单方面解除合同，有权追究乙方违约责任，并有权没收乙方押金，违约责任按房租的应交日和应交数的百分之五起算给甲方；装修时同时搭建楼梯上方的阁楼，退房时无条件原样不动的交给甲方使用。张云龙接收房屋后对房屋进行了装修、安装了煤气表，并准备经营餐饮。后因无法办理营业执照，张云龙与胡祝民就合同履行产生争议。2016年11月，胡祝民向一审法院起诉张云龙(即22054号案件)，提出要求张云龙支付恢复原状费用101，250元等诉讼请求。该案审理中胡祝民陈述，涉案房屋为毛坯，其于2013年底买入涉案房屋，之前由国资委租给人家做饭店，当时开发商问要不要恢复原状，其说排气管不要拆、消防的不要拆；后由吕某某使用了三个月，吕某某基本上没有动房子。张云龙曾陈述，原租客装的是卷帘门，其改成了玻璃门；其拿到房屋时，遗留有原来饭店的油烟管道和隔断，不认可原状为毛坯；其做了吊顶、电线排布、水管安装、墙面刷涂料、地面贴瓷砖，房屋结构没有改过。后胡祝民撤回了要求张云龙支付恢复原状费用的诉讼请求。2017年2月23日，胡祝民与张云龙在一审法院主持下办理房屋交接。2017年12月28日，一审法院就22054号案件作出判决。胡祝民就此提出上诉，但被二审驳回。后胡祝民申请再审，亦被驳回。2019年7月至9月间，胡祝民对涉案房屋进行了装修施工，并支付款项122，925.32元。2019年9月起，涉案房屋由胡祝民租予案外人上海符申文化艺术发展有限公司使用，用于幼儿声乐培训。一审法院另查明，涉案房屋内自2018年3月至2019年8月间，每月产生的电费金额分别为2.04元、40.72元、124.57元、211.35元、342.31元、424.08元、405.9元、274.5元、303.08元、366.79元、543.26元、591.9元、453.72元、144.66元、59.16元、21.27元、27.35元、29.8元。一审法院认为，本案的争议焦点为胡祝民支付的装修费用是否为恢复原状的必要费用？张云龙是否应当承担恢复原状的费用？对此，一审法院做如下分析。关于胡祝民支付的装修费用是否为恢复原状的必要费用。一审审理中，胡祝民向一审法院提供了情况说明及照片、通话录音及文字整理、证明等证据，用以证明涉案房屋租予张云龙时为毛坯状态，而张云龙则对前述证据均不予认可。根据审理查明的事实，胡祝民于22054号案件中自认其购买涉案房屋前由国资委租予他人用于经营饭店，表明涉案房屋租予张云龙之前已由他人实际经营使用，故胡祝民关于涉案房屋租予张云龙时为毛坯状态的意见，与其自认相悖，一审法院不予采纳，一审法院对胡祝民的前述证据亦不予采用。虽然结合现有证据可以认定张云龙承租涉案房屋后有装修行为，但对于涉案房屋于张云龙接收时的实际情况，胡祝民、张云龙均无法提供相应证据予以证明。而涉案房屋自2018年3月起至2019年8月期间每月均产生数额不等的电费，显示涉案房屋于此期间处于被使用状态。胡祝民关于涉案房屋于此期间空关、由闲杂人员占用的意见，明显不具有合理性，一审法院不予采纳。一审法院认为，胡祝民未能提供证据证明涉案房屋租予张云龙时的原状，且涉案房屋于胡祝民接收后又被使用过，因此现有证据无法证明胡祝民支出的装修费用为恢复原状的必要费用，故胡祝民应当承担举证不能的不利后果。关于张云龙是否应当承担恢复原状的费用。根据法律规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。一审法院认为，恢复原状的费用在法律性质上属于损失的一种，应当由造成该种损失的当事人承担。而根据22054号案件中查明的事实，胡祝民未能提供适合经营的房屋构成违约，其对合同的解除负有责任。胡祝民在自身存在违约的情况下，其无权在要求张云龙赔偿其恢复原状的费用损失。综上，胡祝民诉请应予驳回。一审法院判决：驳回胡祝民的诉讼请求。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明以下事实：二审中，胡祝民申请证人王某作证，旨在证明胡祝民将涉案房屋恢复原状，因张云龙主张胡祝民提供的装修清单自相矛盾，但胡祝民与张云龙均非专业人士，对装修清单的内容可能存在误解，故申请证人王某作证。证人王某陈述：恢复原状包括：将浇筑的地基打掉；将木制的阁楼拆除；将门、窗拆除；将地面瓷砖打掉；填补楼板空洞；进行防虫处理；将私拉的电线拆除并恢复原状；将厨房的煤气管道重新包裹；将搭建的厕所拆除并修补破坏的管道；将楼梯间的铁栅栏拆除等。另，王某自认其与胡祝民系朋友关系；王某还承认胡祝民在一审提交的证人证言是由胡祝民的代理律师打印的。张云龙发表意见：张云龙拨打装修清单上载明的固定电话，对方称其并非王某所称的上海颜熙实业有限公司，而是在该处经营多年的其他公司，故张云龙认为证人王某可能作出虚假证言。以上事实有证人王某的陈述、当事人陈述、本院审理笔录佐证证实。本院认为，其一，双方就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》约定“租赁期满，甲方(胡祝民)要求恢复原状的，乙方(张云龙)必须恢复原状”，但22054号案件判决上述合同于2016年7月2日解除，该判决业已生效，也即租赁期未满，故胡祝民要求张云龙赔偿恢复原状的损失的诉请与合同约定不符。其二，根据现有证据，可以认定张云龙承租涉案房屋后有装修行为，但对于涉案房屋于张云龙接收时的实际情况，双方均无法提供相应证据予以证明。胡祝民主张涉案房屋出租给张云龙时为毛坯状态，但其在22054号案件中自认其购买涉案房屋前由国资委出租给他人用于经营饭店，胡祝民的该自认表明涉案房屋在出租给张云龙前已由他人实际经营使用，故胡祝民的该主张与其在22054号案件中的自认矛盾，本院难以采纳。其三，胡祝民与张云龙于2017年2月23日办理房屋交接。而胡祝民所主张的损失产生于2019年7月至9月间的装修施工，施工时间与双方交接房屋时间间隔近2年半，故胡祝民主张2019年7月至9月间的装修施工为“恢复原状”的意见存疑。另根据查明的事实，涉案房屋自2018年3月起至2019年8月期间每月均产生数额不等的电费，显然在此期间处于使用状态，而胡祝民关于涉案房屋在此期间空关、由闲杂人员占用的意见，明显不符合常理，本院不予采纳。因此，胡祝民无法证明其支出的装修费用为“恢复原状”的必要费用。其四，根据22054号案件中查明的事实，胡祝民未能提供适合经营的房屋构成违约，其对合同的解除负有责任。其五，关于证人王某的证言，因王某自认其与胡祝民系朋友关系，王某还承认胡祝民在一审提交的证人证言为胡祝民的代理人打印形成，故对王某的证言，本院不予采纳。综上所述，胡祝民未能提供证据证明涉案房屋出租给张云龙时的“原状”，且涉案房屋于胡祝民接收后被使用过，而现有证据又无法证明胡祝民支出的装修费用为“恢复原状”的必要费用，故胡祝民的诉请，本院实难支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2758元，由上诉人胡祝民负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 王 伟审 判 员 徐 庆二〇二〇年十二月十日法官助理 沈 宸书 记 员 孙 洁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……