江苏省扬州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏10民终3635号上诉人（原审被告）：刘惠明，男，1951年3月10日出生，汉族，住江苏省仪征枣林湾旅游度假区。上诉人（原审被告）：田凤珍，女，1953年7月12日出生，汉族，住江苏省仪征枣林湾旅游度假区。两上诉人共同委托诉讼代理人：宣继璇，北京英淇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：仪征市枣林湾农业农村服务中心，住所地江苏省仪征枣林湾旅游度假区原铜山办事处院内。法定代表人：李成平，该服务中心主任。委托诉讼代理人：遇宝勤，仪征市方圆法律服务所法律工作者。上诉人刘惠明、田凤珍因与被上诉人仪征市枣林湾农业农村服务中心（下称枣林湾农服中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省仪征市人民法院（2020）苏1081民初1073号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘惠明、田凤珍上诉请求：撤销一审判决，改判驳回枣林湾农服中心一审起诉。事实与理由：一、一审法院未经法律程序变更案由，有违人民法院中立性原则和公平原则，程序违法。二、一审判决内容超出枣林湾农服中心诉讼请求范围，程序违法。枣林湾农服中心提起排除妨害之诉，诉讼请求为：刘惠明、田凤珍腾空让出非法占有枣林湾农服中心的门面房并交付给枣林湾农服中心，在一审辩论终结前，枣林湾农服中心并未变更、增加诉讼请求，一审法院判决解除枣林湾农服中心与刘惠明、田凤珍之间的房屋租赁合同缺乏事实、法律依据,且枣林湾农服中心在提起本案诉讼之前并未主张解除租赁合同，仅是在诉讼过程中发出解除合同通知，一审法院认为枣林湾农服中心庭前多次向刘惠明、田凤珍发出解除合同的书面通知，缺乏事实依据。三、枣林湾农服中心不具有提起本案诉讼的主体资格。四、田凤珍不具有本案被告的主体资格，枣林湾农服中心错列被告，一审法院未查明被告的主体资格，判决田凤珍承担相应后果，缺乏依据。五、本案不属人民法院民事案件受理范围，一审法院将本案的纠纷以平等民事主体之间的租赁关系认定并作出事实认定及判决是错误的。根据本案现有证据显示，刘惠明系涉诉房屋产权人仪征市铜山乡农机站职工，是基于内部的职工福利享有对涉诉房屋的使用权，刘惠明并未支付租金，刘惠明就涉诉房屋与产权单位并不存在房屋租赁关系。即便存在租赁形式，也仅是公房租赁关系，同时涉诉房屋也已纳入政府拆迁范围，枣林湾农服中心就补偿安置未能与刘惠明达成一致，而以诉讼作为手段。依据最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》（1992年11月25日）第三条的规定，本案属于内部分房引发的占房、腾房等房地产纠纷，不属人民法院主管工作的范围，本案应驳回起诉。枣林湾农服中心辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.一审法院审理后依照查明的事实，认定双方是房屋租赁合同纠纷，并依法进行了判决，程序合法。2.枣林湾农服中心在一审过程中诉讼请求要求刘惠明、田凤珍腾让房屋，并提交诉讼过程中的解除合同通知书，隐含了请求解除合同的诉讼请求，一审判决未违反法律规定。3.原铜山乡农机站人财物由现枣林湾农服中心进行管理，枣林湾农服中心主体适格。4.关于田凤珍的主体资格，田凤珍作为房屋的共同使用人，并以房屋领取了相应的营业执照，作为本案被告主体适格。5.刘惠明虽然是原铜山乡农机站的职工，但未能提供福利分房的相关证据，证人李某在一审中也证实了乡镇集体企业的职工没有福利分房，刘惠明、田凤珍提出的福利分房的理由不能成立。租金收据证明双方存在租赁合同关系，当事人之间地位平等。本案属于人民法院受案范围。枣林湾农服中心向一审法院起诉请求：1.判令解除枣林湾农服中心与刘惠明、田凤珍之间的租赁关系；2.判令刘惠明、田凤珍腾空让出非法占有的位于原铜山街道的两间原铜山乡农机站门市房（面积约42.32㎡）并交付给枣林湾农服中心；3.诉讼费由刘惠明、田凤珍承担。一审法院认定事实：刘惠明、田凤珍系夫妻关系。上个世纪九十年代，刘惠明系原仪征市铜山乡农机站（铜山乡电灌站）职工，原仪征市铜山乡农机站将涉案两间门市房出租给刘惠明从事经营。此后，由于乡镇机构撤并及历史年代久远等原因，租赁协议丢失，关于涉案房屋租赁的约定如租赁期限、租金支付等信息未能查明。2000年4月9日，、马集乡撤销，将这两个乡的原辖区域合并，设立马集镇。农机站因此并到马集镇农机站。2001年7月31日，中共仪征市委办公室发布仪委【2001】第72号-转发《仪征市乡镇事业单位综合改革实施意见》的通知，每个乡镇农技站、农机站、多种经营综合站合并成立农业综合服务中心。2001年9月1日，马集镇人民政府聘任李成平为马集镇农业综合服务中心主任。2007年4月30日，从马集镇分立，成立了仪征市铜山办事处，正科级建制，为市委、市政府派出机构，委托原仪征市枣林湾生态园管理。2007年11月15日，仪征市机构编制委员会向原铜山办事处发出同意成立仪征市铜山办事处综合服务中心的批复，属于差额拨款事业单位，核定编制5名。2008年3月8日，根据仪征市市长办公会议纪要第6期内容，原铜山办事处范围内各类买断工龄人员由铜山办事处接收，办事处应按照确定的安置办法落实好这批人员的待遇问题；农服中心人员关系由马集镇移交铜山办事处，这部分人员的生活待遇按现行解决办法执行，由铜山办事处做好衔接。2008年12月12日，仪征市机构编制委员会向原铜山办事处等发出关于调整市铜山办事处等综合服务中心编制的通知，增加铜山办事处综合服务中心差额拨款事业编制19名，调整后，铜山办事处综合服务中心差额拨款事业编制为24名。2018年3月7日，仪征市机构编制委员会向仪征枣林湾旅游度假区管理办公室发出关于明确市枣林湾旅游度假区管理办公室有关机构编制事项的通知，原铜山办事处综合服务中心更名为枣林湾农服中心。由于乡镇机构改革及撤并，通过档案查询，涉案房屋登记在农机站名下，后归并到枣林湾农服中心名下。由于涉案房屋早在上个世纪九十年代出租给刘惠明经营使用，涉案房屋的维护、修缮等实际由刘惠明负责。刘惠明在承租涉案房屋期间，对涉案房屋进行了扩建和搭建，但未办理申请手续。此外，刘惠明作为涉案房屋的承租人也缴纳了部分年份的租金。2017年7月、8月，原铜山办事处综合服务中心（原铜山乡农机站）两次向包括刘惠明在内的原铜山乡农机站房屋承租户发出房屋腾空通知，内容：由于铜山特色小镇建设需要，包括刘惠明在内的原铜山乡农机站房屋承租户所承租的原铜山乡农机站位于铜山街道的房屋将整体搬迁，原铜山办事处综合服务中心已于2017年2月11日、7月6日、8月5日分别作出腾空让房通知，在此期间也多次上门商谈腾空让房事宜，现再次通知承租户自收到此通知3天内将承租房屋内的物品搬出腾空让房，如未在期限内腾空让房的将视为放弃承租屋内的所有财产，我单位将组织房屋拆除。原铜山办事处综合服务中心并在涉案房屋门墙上张贴了上述房屋腾空通知。2020年5月25日，枣林湾农服中心向刘惠明、田凤珍发出书面通知并将通知张贴到涉案房屋门墙上，内容为“刘惠明、田凤珍：你们租赁的农机站（现枣林湾农服中心）房屋，根据合同法第二百三十二条的规定，通知你们双方之间的房屋租赁合同解除，请在十日内将租赁的凡物等腾空交还给我单位，否则逾期由你们承担相应的法律后果。枣林湾农服中心二〇二〇年五月二十五日”。根据枣林湾农服中心提供的2015年红光山南电灌站人员工资及费用报销表、2015年7-12月乡电灌站退养及买断人员待遇发放表、2018年乡办电灌站退养及买断人员待遇发放表（农口遗留）等证据，刘惠明（刘惠民）1975年参加工作，退养待遇为380元/月；另2015年机工工资为2000元/年，看房费800元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，根据涉案房屋的房产登记资料，原铜山乡农机站（铜山电灌站）与刘惠明之间在上个世纪九十年代形成的房屋租赁合同关系依法成立，受法律保护。鉴于乡镇机构撤并及年代久远等原因，双方之间的租赁合同文本已丢失，关于租赁期限、租金标准、租金支付等情况无法查明。根据法律规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分，鉴于双方之间的房屋租赁合同关系至今已超过20年，对于超过租期20年的房屋租赁合同部分应属无效。此外，双方均未能举证证明已对租赁期限进行协议变更或补充，亦无证据证明当事人对租赁期限有明确约定，故租赁期限无法确定，依法应视为构成不定期租赁。依照法律规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，枣林湾农服中心（原铜山办事处综合服务中心）庭前多次向刘惠明、田凤珍发出解除房屋租赁合同的书面通知，并将书面通知张贴于涉案房屋门墙上，依法应认定为作为出租人的枣林湾农服中心以在合理期限之前通知了作为承租人的刘惠明，故枣林湾农服中心起诉要求解除双方之间的房屋租赁合同有事实和法律依据。在双方之间的房屋租赁合同解除的条件下，刘惠明作为承租方及田凤珍作为涉案房屋的实际使用者和实际控制者，应向枣林湾农服中心返还承租的涉案房屋。返还的涉案房屋应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态。对于承租人在承租期间对涉案房屋进行的装饰装修及扩建部分，鉴于双方均未能举证证明对此有明确约定，对其中未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承担人应当恢复原状。对其中已形成附合的装饰装修物，鉴于双方亦无明确约定，因铜山特色小镇建设需要对涉案房屋进行整体搬迁，属于不可归责于双方的事由导致了双方之间房屋租赁合同解除的，对该部分装饰装修物的残值损失部分，由双方按照公平原则分担。对于扩建部分，鉴于承租人未明确提出赔偿主张，可以由双方协商解决或另行主张。综上，枣林湾农服中心的诉讼请求合法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十四条第一款第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十三条、第二百三十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（四）项之规定，判决：一、解除枣林湾农服中心与刘惠明、田凤珍之间位于原铜山街道的两间原铜山乡农机站门市房（面积约42.32㎡）的房屋租赁合同；二、刘惠明、田凤珍于判决生效之日起三十日内将位于原铜山街道的两间原铜山乡农机站门市房（面积约42.32㎡）腾空后归还给枣林湾农服中心。案件受理费80元，由刘惠明、田凤珍负担。本院二审中，当事人围绕上诉请求进行了举证质证，本院组织双方当事人进行了证据交换。刘惠明、田凤珍提交的证据是：1.《关于铜山村××组刘惠明户情况说明》一份，证明铜山小镇项目于2016年底开始实施，刘惠明户位于××组宅基地的房屋及占用枣林湾农服中心的房屋均需要搬迁。证明涉案房屋已经被纳入铜山小镇搬迁项目。本案纠纷源于就涉案房屋未达成拆迁补偿，不属人民法院民事受案范围。2.刘惠明、田凤珍的离婚证及离婚协议，证实其已于2017年6月13日离婚。3.田凤珍在案涉房屋注册的个体工商户“仪征市铜山凤珍百货商店”营业执照，反映注册日期为2008年4月14日，本次领证日期为2017年5月23日。枣林湾农服中心质证认为，对证据1真实性认可，但与本案无关联性。情况说明反映刘惠明自己的住宅搬迁未能谈拢，枣林湾农服中心的房屋是占用，不能认为是福利分房。对证据2、3无异议。经审理查明，一审判决认定的事实除“刘惠明、田凤珍系夫妻关系”应当表述为“刘惠明、田凤珍原系夫妻关系，于2017年6月13日离婚”外，其余事实无误，本院予以确认。二审争议焦点为：1.本案是否属于人民法院民事诉讼受案范围？2.一审法院判决解除租赁合同，由刘惠明、田凤珍腾让案涉两间房屋，是否恰当？本院认为，关于争议焦点1，本案属于人民法院民事诉讼受案范围。理由如下：其一，刘惠明、田凤珍主张，依据最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知（１９９２年１１月２５日法发＜１９９２＞３８号）第三条规定，凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决，故本案不属人民法院受案范围。本院认为，刘惠明并无证据证实案涉房屋系单位的福利分房，一审中其同事也到庭作证证实单位并无福利分房，且案涉房屋并非居住用房，故本案不属于上述通知中规定的“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”。其二，刘惠明主张，依据《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复（2005年7月4日最高人民法院审判委员会第1358次会议通过）法释[2005]9号》“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。”，故本案不属人民法院管辖范围。本院认为，本案并非补偿安置争议，故不属最高院上述批复规定的范围。关于争议焦点2，一审法院判决解除租赁合同，由刘惠明、田凤珍腾让案涉两间房屋，并无不当。理由如下：其一，案涉房屋现由枣林湾农服中心管理，枣林湾农服中心作为原告主张权利，主体适格。其二，刘惠明并无证据证实单位将房屋分配给其作为职工福利，结合证人证言，本院对于枣林湾农服中心主张的租赁关系予以采信。其三，枣林湾农服中心二审抗辩称，其要求刘惠明与田凤珍迁让，隐含了解除租赁合同的意思表示，本院予以采信。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的部分无效。案涉租赁合同开始于上世纪九十年代，到目前为止超过二十年，此后并无续签租赁合同的证据，现双方属不定期租赁关系，枣林湾农服中心有权随时解除合同。其四，田凤珍虽非原铜山乡农机站职工，且已与刘惠明离婚，但其实际使用案涉房屋注册小商店并经营，一审法院判决田凤珍共同承担腾让义务，并无不当。综上所述，刘惠明、田凤珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人刘惠明、田凤珍负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  孙建瑢审判员  陈少君二〇二〇年十二月二十四日书记员  蔡瑾文