山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民终3637号上诉人（原审原告）：申慧丽，女,1981年2月8日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：周文胜，山东健华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海威高房地产开发有限公司，住所地威海市世昌大道**。法定代表人：周淑华，董事长。委托诉讼代理人：高佩良，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏丽雅，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。上诉人申慧丽因与被上诉人威海威高房地产开发有限公司（以下简称威高房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院(2020)鲁1091民初1850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。申慧丽上诉请求：撤销原判，依法改判，支持申慧丽的诉讼请求。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律不当。一、交付时间认定事实不清。2017年2月23日，申慧丽与威高房地产公司签订了商品房买卖合同，约定出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房，但威高房地产公司2019年7月21日仅把交房通知书交到申慧丽处。申慧丽提出因房屋存在质量问题，不能装修后进行居住，双方对质量不合格处进行了确认，由威高房地产公司安排维修，交付时间应按合同第11条第(三)项、第2条款约定“修复后再行交付”。但直到申慧丽诉讼到一审法院，威高房地产公司仍然没有完全修复案涉房屋所涉及的质量问题。对于交付时间申慧丽认为是应当确认是在“修复后”，什么时间修复及修复完毕的时间点，一审没有查清。威高房地产公司在一审对于修复时间的确认有举证责任且主管行业部门收到的维修情况说明也证明了相应的交付时间。二、本案的违约金应按日万分之三来计算，本案有条款约定违约金的比例要不低于日万分之三来计算，本合同是格式合同，发生争议要按对申慧丽有利的理解来执行。按合同的权利义务对等原则，合同约定申慧丽违约时，是按日万分之三来计算违约金的。三、在2020年6月10日威高房地产公司向高区质检站提提交了案涉房屋质量问题维修方案后，申慧丽及高区质检站李伟共同到案涉房屋处进行检查，发现阳台漏水，高区质检站要求威高房地产公司继续维修，也就是说明在2020年6月10日时，案涉房屋的质量问题依然没有解决，其次威高房地产公司提交的阳台裂缝长度10厘米，属虚假陈述，根据现场照片裂缝的长度基本都是两米左右，而非威高房地产公司声称的十厘米左右的长度，本案在一审时威高房地产公司同意支付12000元的违约金，申慧丽基于数额太低没有同意，但是一审法院却判了2000元，忽略了房屋交付不仅仅是通知，同时要交付一个适合居住的房屋，此时的时间点才能称作为完成交付的时间点，而一审法院错误地认为口头通知就视为交付，属概念偷换。威高房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。申慧丽向一审法院起诉请求：1.要求威高房地产公司支付迟延交付房屋违约金10万元；2.威高房地产公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年2月23日，申慧丽与威高房地产公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定申慧丽购买威高房地产公司开发的万和花园-19号-1904室房屋，房屋总价款为人民币992589元。合同第七条关于付款方式及期限约定：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金2万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人应当于2017年2月23日前支付首期房价款592589元，余款40万元向公积金申请贷款支付。合同第九条关于商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条关于房屋交付时间和手续约定：出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十二条关于房屋逾期交付的责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。上述合同签订后，申慧丽已通过银行转账及贷款方式支付了全部购房款。威高房地产公司于2019年6月27日取得案涉房屋的竣工验收备案证，于2019年6月26日取得威海市房地产测绘中心有限公司出具的案涉房屋测绘报告。2019年7月18日威高房地产公司向申慧丽发出交房通知书。申慧丽于2019年7月21日收到交房通知书。此后，申慧丽以房屋存在质量瑕疵为由拒绝接收案涉房屋，至今未领取房屋钥匙。一审法院认为，申慧丽、威高房地产公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。申慧丽、威高房地产公司双方应当按照合同的约定行使权利、履行义务。根据《商品房买卖合同（预售）》第九条之约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。”另根据第十一条之约定：“出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。”案涉房屋在取得上述两项凭证后即达到交付条件。威高房地产公司应当于2019年6月30日前通知申慧丽于该日期前办理案涉房屋接收手续，否则应承担逾期交房违约责任。本案中，威高房地产公司于2019年7月18日书面通知申慧丽交付房屋的行为显然超过了合同约定的交房期限。由于申慧丽于2019年7月21日才收到威高房地产公司发送的交房通知书，故威高房地产公司应自2019年7月1日至2019年7月21日，按合同约定以全部购房款为基数计算相应违约金支付给申慧丽。对于申慧丽主张案涉房屋存在质量瑕疵未达到交付条件，一审法院认为，房屋质量存在一定瑕疵，并不影响正常居住使用的，因其不会导致买受人合同目的无法实现，故买受人据此拒绝接受房屋导致迟延交房的，出卖人不应承担逾期交房的违约责任。买受人可通过要求出卖人保修等方式维护自身权利。本案中，申慧丽未提供证据证明其所购房屋存在重大质量问题、具有严重影响正常居住使用的情形，在收到威高房地产公司发出的交房通知后，以房屋存在质量瑕疵为由拒绝接收房屋并要求威高房地产公司承担逾期交房违约责任的请求，缺乏依据，不予支持。申慧丽主张合同约定的逾期交房违约金的计算标准为按日“不低于万分之三”，但根据双方签订的售房合同第十二条的约定，威高房地产公司逾期交房的违约责任为按日向申慧丽支付全部购房款的万分之一，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应为双方的真实意思表示，因此，威高房地产公司逾期交房违约金的计算标准应当按合同约定予以认定。综上，申慧丽诉讼请求中合理的部分，一审法院予以支持；威高房地产公司辩称中合理的部分，一审法院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：威海威高房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付申慧丽逾期交付房屋违约金2084元（自2019年7月1日至2019年7月21日，以992589元为本金，按每日万分之一计算）。如果威海威高房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取计1150元，申慧丽负担1126元，威高房地产公司负担24元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。申慧丽提交了案涉房屋2019年6月15日拍摄的照片两张，证明案涉房屋的瑕疵已经影响案涉房屋的装修。本院组织当事人进行了质证，威高房地产公司对证据的真实性、关联性等均不予认可，认为从该照片上看不出来裂缝具体位置在哪，质量问题的确认，应当通过鉴定。照片中所体现的相关情况不影响一个房屋满足正常居住需求的这个合同目的，只是影响房屋的美观，不属于严重的质量问题。本院对一审查明的其他案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：申慧丽主张威高房地产公司支付逾期交房违约金10万元是否合理。商品房买卖中开发商交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准，房屋买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约金责任的，一般不予支持，但房屋买受人确有证据证明房屋交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外，房屋买受人接收房屋不影响开发商对房屋的质量瑕疵承担保修义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，申慧丽与威高房地产公司均应按合同约定行使权利、履行义务。威高房地产公司于2019年6月30日前取得了交付条件中约定的建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证及房屋测绘报告，应当认定案涉房屋符合约定及法定的强制性交付条件和质量标准，申慧丽提供的证据不足以证实案涉房屋存在重大质量问题，导致房屋买卖合同目的无法实现。结合案涉房屋存在八种问题及维修方案、万和花园东区19#1904维修情况报告等证据和庭审查明的案件事实，案涉房屋存在的质量瑕疵不属于主体结构质量问题，对房屋使用不构成实质性影响，申慧丽于2019年7月收到房屋交付通知书后，以案涉房屋存在质量瑕疵为由拒绝接收房屋并要求支付逾期交房违约金，缺乏合同和法律依据。申慧丽可在房屋交接后根据案涉房屋实际情况，按合同约定向威高房地产公司主张房屋修复、赔偿损失等质量瑕疵保修责任。威高房地产公司于2019年7月18日向申慧丽发出房屋交付通知书显然超过了合同约定的房屋交付期限，应当自2019年7月1日至2019年7月21日向申慧丽支付逾期交房违约金。一审法院依合同约定按全部房款的“日万分之一”标准计算违约金，不违反法律法规的强制性规定，数额并不过低，双方权利义务关系和违约责任承担亦未失衡，并无不当。故，申慧丽的上诉主张，本院不予采纳。综上所述，申慧丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人申慧丽负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年十二月二十七日法官助理俞凯书记员安圆圆