江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终5783号上诉人（原审原告）：何峰。委托诉讼代理人：陶鑫，江苏经权律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏俊杰，江苏经权律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：沈伟。委托诉讼代理人：赵倩倩，北京德恒（苏州）律师事务所律师。上诉人何峰、沈伟房屋租赁合同纠纷一案，不服太仓市人民法院(2019)苏0585民初6364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何峰上诉请求：撤销一审判决，改判支持何峰全部一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由沈伟负担。事实和理由：1、沈伟在2018年9月始擅自装修破坏房屋主体结构、逾期支付租金、擅自转租构成重大违约在先。2019年7月16日何峰根据《商铺租赁合同》约定行使合同解除权并没收押金2万元。本案何峰提出解除合同是基于沈伟存在严重违约行为，故提出违约解除租赁合同。2、何峰的诉请系要求沈伟按照原状返还房屋，2019年7月16日为违约解除合同，12月30日为双方约定交回房屋，2020年4月10日为逾期滞留返还房屋。2020年4月10日沈伟虽交回房屋，但实际交回的房屋不是原状，仍有大量需要拆除的附着装饰物，何峰要求按照原状涉及拆除费用，应由沈伟承担。3、沈伟逾期支付2019年度租金和未付2020年度租金和物业费系根本性违约，一审法院判决减免两个月租金、无需支付逾期支付违约金认定事实错误，无法律依据。2019年度租金应该在2018年底支付，沈伟拖欠到2019年支付，属于逾期违约，应支付违约金。2019年12月30日后沈伟擅自继续滞留在案涉房屋内，直至2020年4月9日晚上，对此其应该支付场地的使用费和物业管理费无异议外，因逾期支付产生的违约金同样应该支付。本案中沈伟未提起反诉，一审法院却以另案在诉的房屋漏水赔偿责任为由认定何峰违约在先(2018年8月11日)，事实系沈伟擅自违法装修在先(2017年9月)，判决沈伟无需支付逾期支付违约金，混淆事实和诉请。关于疫情减免租金事宜，本案涉商铺非国有及集体资产类经营用房，是属于个人投资的商铺，其个人在投资商铺中，尚有银行贷款和借款需要按期偿还。何峰同样面临疫情的困难，在本案中何峰从未同意对其减免租金。沈伟本应在2019年12月30日交回房屋的，其擅自逾期滞留并使用，不属于疫情的租赁合同的情况，属于违约的滞留。沈伟辩称：商品租赁合同解除时间因为2020年4月，2019年7月15日何峰发出的律师函解除合同不成立。1、沈伟向何峰指定的唯一服务商物业公司申请装修审批，即履行了租赁合同中的申请装修审批义务。2、沈伟并不存在转租行为，沈伟有权使用房屋进行各类品牌的经营，何峰主张沈伟转租没有任何实质性的证据。门头上“东盛装饰“是苏州连天智能科技有限公司的注册商标。根据以上意见，何峰主张违约解除不成立，因此也不存在逾期滞留返还问题。沈伟上诉请求：撤销一审判决，并依法改判驳回何峰关于支付租金及逾期违约金、物业费及逾期违约金的诉请；改判撤销一审关于“沈伟未拆除的装修装饰物归原告所有”的事实认定；3、何峰承担全部诉讼费用。事实与理由：1、本案中出租房屋漏水的原因已在另案的司法鉴定中予以确认，南京东南建设工程安程安全鉴定有限公司于2019年10月30日出具了鉴定报告，认定四个渗水区皆是与房屋本身的功能有关，与沈伟无关。因此何峰提供的房屋非因上诉人的原因无法使用，沈伟有权不支付租金。2、一审法院关于“在本案审理过程中，何峰与沈伟同意解除双方的《商铺租赁合同》，并于2020年4月10日办理了商铺腾退手续(沈伟未拆除的装修装饰物归原告所有)”的事实认定错误，沈伟造成了重大损失，应予以撤销。事实上，关于未拆除部分的装修装饰物的损失，沈伟在另一案件中即太仓市人民法院(2019)苏0585民初字第3446号案件中向何峰索赔，沈伟从未放弃该装修装饰物的价值，一审法院的认定无事实依据。何峰辩称：1、一审法院没有对商铺租赁合同的解除事由作出认定，并且而导致一审法院对租金、违约金、押金以及商铺内的装修、装饰等处理的后续事项作出了错误的判决。2、一审法院混淆了合同解除时间和商铺腾退时间的关系，导致错误认定了商铺租赁合同的解除时间。3、一审法院错误认定双方争议的起因，并进而得出沈伟虽未及时支付租金、物业费可免于承担违约责任的一个错误结论。何峰向一审法院起诉请求：1、判令解除何峰与沈伟签订的《商铺租赁合同》；2、判令沈伟立即恢复房屋主体结构至交付时的原状，将房屋返还何峰；3、判令沈伟支付2020年度租金210000元及逾期违约金105210元、支付物业费32994元及物业费逾期违约金45135.79元（原请求租金逾期违约金28980元）；4、判令沈伟承担诉讼费。一审法院认定事实：2017年7月18日，何峰（为甲方）与沈伟（为乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定的主要内容：“二、本合同租期为2018年1月1日至2026年12月30日止。三、1、双方约定租金为：（1）2018年1月1日至2020年12月30日，全年租金为21万元；（2）2021年1月1日至2022年12月30日，全年租金为222600元。……。以上租金不含物业服务费、采暖费、能源费，租金不含税金。双方约定每12个月为一个计租期；乙方应在每个计租期结束前30天向甲方支付下一计租期的租金。六、迟延履行违约金。1、乙方延期向甲方交纳其应付款或费用，则甲方有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额每日按0.3%计算，从应付之日至实际付清之日。七、店铺的使用。1、该店铺的装修：乙方就该店铺的装修方案应事先交甲方和管理公司书面审查同意后实施，甲方和管理公司应在收到装修方案后5个工作日内作出书面意见，否则视为同意。……。3、乙方应当在经营范围内合理使用并爱护该商铺及太仓的各项设施、设备，保持其良好使用状态。在承租期内涉及房屋及门窗的损坏由乙方自行承担维修，其维修费由乙方承担。……。”合同签订后，沈伟支付了押金20000元。2018年夏天，沈伟租赁的房屋的屋面在暴雨期间发生漏水。2018年11月26日，沈伟曾通过微信向何峰及深圳万象美物业有限公司太仓分公司提出漏水赔偿。何峰委托律师发出催款函后，沈伟支付了2019年度的租金210000元。在一审审理过程中，何峰与沈伟同意解除双方的《商铺租赁合同》，并于2020年4月10日办理了商铺腾退手续。一审庭审后，何峰交付了物业费20621.25元（2019年1月1日至2020年3月31日）上述事实，由何峰提供的《商铺租赁合同》及双方当事人的庭审陈述予以佐证。一审认为，当事人应按合同的约定履行各自的义务。何峰与沈伟签订了《商铺租赁合同》，之后，因沈伟租赁商铺的屋顶存在漏水的情况，导致双方纠纷的产生。何峰与沈伟在本案审理过程中同意解除租赁合同，沈伟并腾退出了所租赁的房屋，一审对此予以确认。关于何峰主张2020年度的商铺租金，因双方的租赁合同已解除，则实际租金应计算时间为2020年1月1日至2020年4月10日，但鉴于该期间存在新型冠状病毒疫情，客观上严重影响了沈伟使用租赁房屋从事经营活动，属于不可抗力，故减少2个月的租金，应计算租金为23589元。何峰主张的物业费20621.25元已缴纳部分按合同应由沈伟承担。关于何峰主张违约金，考虑该合同争议的起因为屋顶存在漏水未能及时修复的情况，故何峰存在首先违约的情形，沈伟虽未及时支付租金、物业费，可免于承担违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、何峰与沈伟签订的《商铺租赁合同》于2020年4月10日予以解除；二、沈伟腾退出太仓市城厢镇上海东路188号6-001、002、003的三间商铺（已履行完毕）；三、沈伟于判决生效之日起10日内支付何峰租金23589元、物业费20621.25元；四、驳回何峰的其他诉讼请求。案件受理费9032元，由何峰、沈伟各半负担4516元。二审中，何峰提交如下证据：证据1、沈伟归还商铺状况照片，证明沈伟没有按照何峰要求的恢复原状的状态归还房屋以及商铺当中用于装修物品的展示，大部分都是可以移动的展示物和展示柜，可以带走。沈伟在搬离商铺时，商铺天花板、地板、门窗均被其恶意损坏。证据2、太仓市人民政府关于应对新型冠状病毒感染的××疫情支持中小企业共渡难关的12条政策意见，证明涉案商铺并非国有及集体资产类经营用房，不应当以疫情原因为由减免房租。沈伟质证意见为：对证据1的照片真实性没有异议，但是对证明目的有异议，不能达到何峰证明目的，同时该照片也说明了沈伟的装修是客观存在的，因为交付房子的时候是毛坯，所有照片上呈现装修都为沈伟投资所得，沈伟在另案中已就此主张损失赔偿。照片上的破坏是落雨维修导致，有的是申请鉴定时为检查所导致的，并非有意破坏，不能够达到何峰证明目的。地插也是因为房屋漏水，所以需要拆除，为避免产生一些安全隐患。玻璃收房时就存在问题，证明该房屋存在使用功能问题。证据2真实性没有异议，但是该证据文件中并没有限制其他机构减免房租，法院根据国家政策导向，自由裁量减免房租是合理合法，应当得到二审的支持。二审另查明，2018年8月17日，沈伟与何峰的部分微信聊天记录内容如下。沈伟：物业沟通了好多次，回复是过了开发商维修期了，这几天大雨，二楼成湖了，里面家具都泡水了。何峰：遇上这样的物业与开发商，我们也是无语。给你带来麻烦，我深表理解与同情。我立刻与物业联系，他们的“过了维修期”的说法是荒谬约，房子是终身维修。购房时已经缴纳。沈伟：我们已经尽力沟通了有大半年，他们的意思是开发商的维修期不是走维修基金来维修……。何峰：好。沈伟：又一处开始漏水了。何峰：我建议你向昆山市长热线12345投诉万达这些不良行为，包括违章设立收费卡。也可以联系银街上的商户一起去市建设局投诉。还可以向省新闻媒体投诉，曝万达的光。我会积极配合你开展!沈伟：……漏水问题我也按你的建议沟通很多次了，现在已经造成我内部财产损失，希望您尽快给我个方案。我们之前已经自费6000多维修预定，预防漏水了，但经过多次维修也没搞好，专家评估是钢结构内的问题，要大修，我也是没有办法才向你反应情况，希望你可以理解，今天下午二楼所有的顶，地板，家居都泡水了，这个损失谁来承担?水从电线上流下来，二楼电路都短路烧毁了。何峰：万达苏州项目部侯先生今天己与我联系，他们近期会派人到现场勘察，并商谈相关事宜。此后双方就漏水赔偿、原因鉴定、房租支付等又有多次交涉。2019年1月10日，包括沈伟、何峰、开发单位人员在内，组建微信群，就案涉房屋漏水问题进行磋商。2019年4月9日，沈伟在群内发布案涉房屋钢结构处发生漏水视频。在后期在涉及鉴定费用问题各方未能谈妥。双方在争议过程中，2019年5月31日何峰向沈伟发出《律师公函》，要求恢复房屋主体结构至交付时的原状并支付逾期支付租金违约金。2019年7月5日，何峰向沈伟再次发出《律师催函》，对沈伟上述违约行为再次催告要求解决。沈伟于7月8日向何峰回函，表示沈伟先行起诉的原因是因为漏水事宜协商无果。装修并未涉及主体结构，且装修方案经物业和何峰同意，装修图纸也报物业备案。由于房屋漏水严重，影响使用，故沈伟行使先履行抗辩权，在修缮完毕后，抵消赔偿金后按约支付。2019年7月15日何峰发出的《律师回复函》中要求沈伟出示物业审批装修改造的资料证明。2019年5月份，沈伟向一审法院提起诉讼，请求判令何峰立即修复房屋漏雨问题，并判令被告赔偿沈伟损失169448元。后在本案何峰提起诉讼后，沈伟又变更诉讼请求：请求何峰赔偿损失713332元（其中房屋租金、业绩损失91110元、装潢损失622222元，原请求何峰立即修复房屋漏雨问题，赔偿沈伟损失169448元）；2、返还押金20000元；3、诉讼费用由何峰负担。一审法院对于该案，认为当事人应按约定履行自己的义务。沈伟与何峰签订了《商铺租赁合同》，在履行过程中，沈伟发现房屋在夏天雨季存在屋顶漏水的情况，为此，双方存在争议，但租赁合同中约定房屋及门窗的损坏由乙方自行承担维修并未明确这种损坏是否包括原来房屋本身存在的质量问题。现何峰并未举证证明屋顶的损坏是由沈伟造成的，因此，商铺的屋顶漏水的修复义务应由何峰承担。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期的规定。沈伟对屋顶漏水问题据上述规定可自行维修，故未能及时维修而导致扩大的损失难以由出租人承担。沈伟主张的装潢损失虽提供了部分发票，但何峰不予认可，且具体的金额因未能评估，实际装潢价值难以准确确定，沈伟主张的营业损失也依据并不充分。但是，由于沈伟租赁的屋顶漏水，客观上造成了一些装潢损失，也会影响到一定的正常经营，故酌情确定损失100000元。沈伟主张的押金20000元，因双方租赁合同已经解除，该款何峰应予以返还。判决：一、何峰于判决生效之日起10日内赔偿沈伟损失100000元；二、何峰于本判决生效之日起10日内返还沈伟押金20000元；三、驳回沈伟的其他诉讼请求。该案何峰、沈伟均不服，已提起上诉。二审经审理查明的其他事实与一审法院相一致。本院认为，首先，关于案涉房屋漏水责任主体分析。自2018年2月起，沈伟作为承租人就案涉房屋漏水问题多次和出租人何峰交涉。虽然何峰在就沈伟提出漏水维修及损失问题时，和开发商物业公司等单位在沟通，但漏水问题一直未能解决，沈伟于2019年6月向一审法院提起诉讼，要求对漏水问题进行修复，并赔偿漏水造成的损失。正是基于该原因导致双方争议的产生。本院认为，何峰作为出租人，在承租人使用房屋期间，提出因房屋漏水需要维修时，应当积极履行出租人的维修义务。虽然何峰可以基于其与开发商之间买卖合同关系，要求开发商进行维修，但沈伟提出维修基于的法律关系是其与何峰之间的租赁合同关系，因此在开发商未能及时妥善解决漏水问题时，何峰作为出租人应当及时维修。因何峰未能及时维修，在大雨天气时必然会给沈伟使用房屋造成影响，产生损失。关于漏水原因，鉴定机构对于漏水位置给出的意见大多与防水层失效有关。沈伟承租房屋后，从装修方案内容判断，主要是对室内装修改造，并未涉及户外防水层等事项，因此何峰称漏水也有可能是沈伟装修引起，依据不足。其次，关于何峰作为出租人提出解除租赁合同关系、依据是否充分。根据租赁合同约定，沈伟装修方案需经何峰和物业公司书面审查同意后实施，如违反制度和法规，物业公司有权制止。从沈伟提供与物业公司之间的协议等材料可以证明，沈伟实施的装修方案已经物业公司同意，在后期施工过程中，物业公司也未有制止行为，说明沈伟装修方案无违法违规情形。沈伟虽然称其已经将装修方案邮寄给何峰，但何峰不认可，沈伟也未能提供依据，故沈伟并未能证明到装修方案已经过何峰同意。本院认为，沈伟虽未能证明其已按合同约定就装修方案征得何峰同意，存在一定瑕疵，但装修方案已经物业公司同意，也无违法违规情形，且在后期就漏水事项交涉过程中可以反映，何峰对于三间商铺实际装修的情况应当是知晓的，直至2019年5月发函时才提出异议。故，结合纠纷产生的原因及租期因素考虑，何峰以该点理由作为解除依据不充分。关于何峰提出的沈伟存在转租的问题，虽然从照片反映案涉房屋门头存在多个品牌标识，但与何峰签订租赁合同的主体并非某一家公司，而是沈伟个人，沈伟承租房屋后有权决定以何种主体实施经营行为。故何峰提供的照片、名片等证据不足以证明沈伟存在转租行为。因此，何峰以上述两点理由提出解除租赁合同，依据不充分。双方租赁合同解除时间应是何峰提出解除后，沈伟同意解除，即2020年4月10日。最后，基于新冠疫情原因，一审法院酌情减少2020年1月1至至4月10日期间的两个月租金并无不当。关于何峰主张的未及时支付租金、物业费的违约金，一审法院认为因房屋漏水何峰未能妥善、及时履行修复义务，首先存在违约，故对此未予支持。一审法院对此认定也无不当。对于沈伟上诉理由，因房屋漏水问题造成的损失部分本院在另案中已加以认定，故本案不再理涉。综上，何峰、沈伟的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18064元，由上诉人何峰、沈伟各负担9032元。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二〇年十二月二十一日书记员  徐馨岚法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。