江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终10514号上诉人（原审被告）：孔慧超，女，1988年9月3日出生，汉族，鼓楼医院护士，户籍地南京市江宁区，现住南京市江宁区。委托诉讼代理人：詹敬宗，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：王颖，江苏法德东恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冷堃，男，1956年8月6日出生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审原告）：吴国洪，女，1962年7月25日出生，汉族，住南京市江宁区。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：姜玉萍，江苏宁通律师事务所律师。原审被告：冷捷，男，1987年4月28日出生，汉族，住南京市江宁区。原审第三人：中国农业银行股份有限公司南京江宁支行，住所地在南京市江宁区胜利路**。法定代表人：徐星，该银行负责人。上诉人孔慧超因与被上诉人冷堃、吴国洪、原审被告冷捷、原审第三人中国农业银行股份有限公司南京江宁支行合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院(2019)苏0115民初13591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孔慧超上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人与被上诉人冷堃、吴国洪间不存在借名买房关系。一审法院推定存在借名买房关系的5项理由，符合父母出资为子女买房的特点，不能形成证明借名买房合意的证据链，被上诉人亦无证据对抗案涉房屋的预告登记。同时，上诉人在离婚案件中的陈述，是指被上诉人要给子女购买案涉房屋，不能证明借名买房关系成立。2.被上诉人为子女购置房屋的出资，从选房（上诉人生日为房号）、到签合同、交房款等均符合一般父母在子女结婚后赠与房屋的特点，应当认定为对夫妻双方的赠与。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。冷堃、吴国洪辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。冷堃、吴国洪借用孔慧超、冷捷的名义买房，从房屋实际出资、占有、上诉人在离婚诉讼中所作的陈述等证据可以证明借名买房成立，双方之间也形成了借名买房合意，由此可以证明借名买房的事实，只是借用孔慧超的名义办理贷款。原审被告冷捷述称，同意冷堃、吴国洪意见。原审第三人中国农业银行股份有限公司南京江宁支行未答辩。冷堃、吴国洪向一审法院起诉请求：请求判令孔慧超、冷捷协助冷堃、吴国洪办理位于南京市江宁区房屋（以下简称903室房屋）的不动产登记手续。一审法院认定事实：冷堃、吴国洪系夫妻关系，冷捷系冷堃、吴国洪之子，孔慧超与冷捷原系夫妻关系，现已离婚。2016年11月24日，冷捷、孔慧超（乙方）与南京明月建设集团有限公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》一份，约定甲方将903室房屋售于乙方，建筑面积188.65平方米，单价22612.6元/平方米，合计4265869元。其中首付款2165869元，商业贷款2100000元。合同签订后，吴国洪分三次支付903室房屋首付款合计2165869元。自2017年3月10日起至2019年7月19日，吴国洪每月向孔慧超还贷银行卡转账，备注为还房贷。2019年8月至10月，吴国洪通过银行柜台现金方式还贷。一审庭审中，为进一步证明案涉房屋是由冷堃、吴国洪购买，冷堃、吴国洪提交了物业费收据、前期物业管理协议及消防安全责任书、文明公约、物业分户验收确认单、天龙湾车位预售意向书及收款收据一组，证明案涉房屋的交付手续、物业费、车位意向金都是冷堃、吴国洪办理。孔慧超对上述证据的真实性无异议。关于吴国洪、冷堃未以自己名义购房，冷堃、吴国洪陈述系因冷堃已退休，吴国洪还有几个月就退休，银行一开始不给贷款，后来只给贷五年，每个月还贷五万多元，压力巨大。后其商量按照冷捷的名义购买房屋并办理贷款，也以冷捷的名义交了首付款，但在银行审核贷款时，发现冷捷因贷记卡存在逾期，信誉不好无法办理贷款。后借用了孔慧超的名义办理了贷款，以孔慧超、冷捷的名义签订了购房合同。孔慧超辩称，不存在借名买房的事实，因其和冷捷居住的房屋面积小，父母照顾小孩房屋面积不够，当时买房时冷堃、吴国洪带孔慧超和孔慧超父母去看的房，冷堃、吴国洪之所以提起本案诉讼是因为孔慧超、冷捷正在处理离婚诉讼，基于家庭矛盾，实际上是冷堃、吴国洪为孔慧超、冷捷购买房屋，系赠与行为。另，2016年10月9日，吴国洪申请了购房证明，载明吴国洪、冷堃可购住房一套。另，案涉房屋的销售顾问陈飞向一审法院提交情况说明一份：吴国洪及其丈夫二人看房选房，起初看的155㎡的样板间，其二人对房型比较满意，但对面积不太满意，认为买155㎡房屋与儿子一家三代人同住面积小了。2016年10月，吴国洪及丈夫持以吴国洪名字开的购房证明来选购了903室房屋（面积188.65㎡），由于限购政策和银行贷款要求，房屋需缴纳50%的首付款并只能办理商业贷款，50%首付款由吴女士及丈夫分次在售楼处刷卡至公司账户。从看房到签订房屋买卖合同，其只和吴国洪和其丈夫接洽过，未见过其儿子和儿媳。另查明，孔慧超与冷捷离婚纠纷一案，在该案庭审中，位于南京市高淳区房屋登记在孔慧超名下，房屋首付款系冷堃、吴国洪支付，商贷部分，孔慧超陈述“商贷还有10万多，当时被告（冷捷）父母要买江宁的房子，因为被告贷不了款，要登记在我名下，所以他们要求帮我还贷”。一审法院已作出（2019）苏0115民初13510号民事判决，后孔慧超不服一审判决，向南京中院提起上诉，后双方达成调解意见，其中财产部分：座落于高淳区房屋归孔慧超所有，孔慧超给付冷捷430000元。另，双方居住的广汇花园房屋，因系冷捷婚前个人财产，未做处理。一审法院认为，本案的争议焦点为冷堃、吴国洪、孔慧超、冷捷之间是否存在借名买房关系。借名买房是指以他人名义购买房产，名义买房人和实际买房人约定实际买房人以符合政府规定的人的名义买房。借名买房中应以实际买房人对房屋进行出资为构成要件。借名买房约定的形式既可以为书面约定，也可以为口头约定，有书面约定的情况下，从双方的约定。本案双方当事人之间没有关于借名买房的书面约定，应当根据各方当事人的陈述及举证情况，结合查明的事实进行推定。本案中，双方之间存在借名买房关系，理由如下：1.冷堃、吴国洪签订并持有商品房预售合同，合同落款处的孔慧超、冷捷签名由冷堃、吴国洪书写；2.由吴国洪支付房屋首付款并按月支付按揭贷款至今；3.相关购房发票、偿还贷款凭证、缴纳物业费、停车位购买意向金凭证等均由冷堃、吴国洪保存；4.收房由冷堃、吴国洪完成，由冷堃、吴国洪占有房屋钥匙；5.在孔慧超与冷捷在一审法院的离婚案件庭审中，孔慧超陈述“当时被告父母（冷堃、吴国洪）要买江宁房子，因为被告（冷捷）贷不了款，要登记在我（孔慧超）名下……”。从房屋实际出资情况、房屋占有情况、购房合同、相关付款票据保管及当事人陈述等方面，以及孔慧超、冷捷在购房过程中并未实际参与选房、购房，孔慧超在另案庭审中的陈述，以上事实形成了完整的证据链，可以证明双方之间达成了借名买房的合意，应予认定双方之间存在借名买房关系。关于本案中为何出现借名买房情况，冷堃、吴国洪陈述其本意是按照自己名义买房，且吴国洪在签订购房合同之前近一个月时即2016年10月9日申领了购房证明，其二人在购房时，冷堃已退休，吴国洪临近退休，因其购买二套房需支付至少五成首付，且贷款年限缩短，每月需还贷5万元，压力巨大，故双方希望按照冷捷的名义购买。在签订合同之前支付的房屋首付款的增值税发票中亦载明购买方为冷捷，因冷捷信用逾期无法单独办理贷款，故以孔慧超名义办理贷款。冷堃、吴国洪的上述陈述，与已提交的证据以及孔慧超、冷捷的陈述能够互相印证，形成证据锁链，故对冷堃、吴国洪的该主张，一审法院予以确认。对于孔慧超辩称案涉房屋系冷堃、吴国洪赠与给其与冷捷，因未提交证据证明，一审法院不予采信。本案借名买房的特殊之处在于双方的身份关系，在购买案涉房屋时，孔慧超与冷捷系夫妻关系，《婚姻法解释（二）》第22条第2款规定，子女离婚时，父母出资为子女购买的不动产所有权尚未进行登记的，如果一方父母出资发生在子女结婚后，应当认定该出资为对双方的赠与，除非有证据证明父母明确表示赠与一方子女。但本案冷堃、吴国洪的出资不应认定为对孔慧超、冷捷的赠与，客观上，冷堃、吴国洪因无法承担以自身名义独自购买房屋的条件、其子冷捷信用逾期亦无法独自作为购房人，在各种条件都无法满足的情况下，冷堃、吴国洪以冷捷和孔慧超二人名义买房。在收房后，冷堃、吴国洪亦未将房屋钥匙交付孔慧超、冷捷，办理空置房申请等手续时，业主签字处亦为吴国洪。主观上，无证据证明冷堃、吴国洪做出过将903室房屋赠与给孔慧超、冷捷的意思表示，孔慧超、冷捷也无意思表示接受赠与，双方之间未形成赠与关系。故对于冷堃、吴国洪要求孔慧超、冷捷协助其办理案涉903室房屋的房屋产权登记手续，一审法院予以支持。办理房屋产权登记手续的税费由冷堃、吴国洪承担。冷捷与孔慧超已于2020年4月21日在南京中院达成调解协议离婚。冷捷在婚前即2007年由冷堃、吴国洪购买了广汇花园房产，作为冷捷和孔慧超婚房；孔慧超在高淳区淳溪镇的房产的首付款及部分贷款由吴国洪、冷堃支付并登记在孔慧超名下，离婚后该房产归孔慧超所有，孔慧超给予冷捷补偿；吴国洪、冷堃占有宁电馨苑房产。从双方的房产取得和占有情况来看，吴国洪、冷堃一直作为家庭房产的主要出资人，从情理和从公平角度，也不宜认定案涉903室房屋系冷堃、吴国洪对孔慧超、冷捷的赠与。一审法院据此判决：冷捷、孔慧超于本判决发生法律效力之日起三十日内协助冷堃、吴国洪办理903室房屋不动产产权登记手续。本院二审审理期间，各方均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有商品房预售合同、个人购房借款合同、招商银行交易明细、发票、前期物业管理服务协议、空置房申请、收款收据、购房证明等证据予以证实。本院认为，本案二审争议焦点为上诉人孔慧超与被上诉人冷堃、吴国洪之间是否存在借名买房关系。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。不动产产权实行登记制度，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。因此，判断房屋产权归属应以产权证为准，房屋产权登记在名义产权人名下，则实际出资人对房产不享有物权权利。不动产物权登记产生的公示公信效力，是对社会公众产生的外部效力。本案中，涉案房屋购买时，本案双方当事人系家庭成员关系。冷堃、吴国洪出资按揭购房且借用孔慧超名字应当知道其潜在法律风险且事前没有依法排除，后孔慧超、冷捷离婚是造成本案纠纷的主要原因。冷堃、吴国洪自始至终没有以合同当事人身份参与购房及按揭房贷款合同签订，也未向房屋登记部门主张过异议登记与变更登记。冷堃、吴国洪以其实际出资、代孔慧超在商品房预售合同上签名及持有相关购房材料等理由，主张与孔慧超之间系借名买房关系，理由不足，本院不予采纳，一审认定冷堃、吴国洪与孔慧超之间存在借名买房关系不当，本院予以纠正。涉案房屋在孔慧超与冷捷婚姻关系存续期间取得，应属孔慧超与冷捷的共同财产，孔慧超与冷捷可就房屋的分割另行主张。综上，孔慧超的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市江宁区人民法院(2019)苏0115民初13591号民事判决。二、驳回冷堃、吴国洪的诉讼请求。一审案件受理费80元，由冷堃、吴国洪负担；二审案件受理费80元，由冷堃、吴国洪负担。本判决为终审判决。审判长 丁 钰审判员 朱卫国审判员 熊剑宇二〇二〇年十二月二十三日法官助理汪萍萍书记员於乾宁