广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24312号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州龙文教育科技有限公司。住所地：广州市从化温泉镇明月山溪大道及第大街****之二。法定代表人：陈永洪，董事长。委托诉讼代理人：李伯阳，女，该司法务总监。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黎丞杰（曾用名：黎锐森），男，1982年9月17日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。委托诉讼代理人：胡展毅，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：张楚晓，广东岭南律师事务所律师。上诉人广州龙文教育科技有限公司（以下简称龙文公司）因与被上诉人黎丞杰房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初4756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙文公司上诉请求：一、撤销一审判决，并改判：（一）判令驳回黎丞杰在一审判决中的诉讼请求；（二）支持龙文公司在一审判决中反诉诉讼请求，即判令：1.黎丞杰支付违约金451.44元；2.黎丞杰退还剩余房屋租赁保证金14923.2元；3.黎丞杰退还转让费50000元；4.黎丞杰赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失33932.67元。二、本案一审、二审诉讼费用由黎丞杰承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）一审法院错误认定黎丞杰享有合法产权。一审法院未环环深究黎丞杰对讼争房屋“5号楼首层车库”的权利来源，仅依据其出示的一纸《拍卖成交确认书》，便认定其享有“5号楼首层车库”的产权，只不过是暂时未办理房产证，只要其提出办理，随时都能取得证书。另外，还认定龙文公司“不能提交证据证明涉案租赁物存在产权争议纠纷，故其关于产权不清的主张本院不予采信。”龙文公司在一审质证意见中已经明确指出：一审法院调取的《广州市番禺区市桥街XX5号楼首层车库国土内档大确权资料》第4页至第5页明确记载了此栋建筑物的出售情况，共计69行，涉及67户。这67户中，根本没有黎丞杰、黎锐森、或者其拍卖交易前手的名字。仅在第6行记载有郭慧英、李宗浩购买6号铺的信息。该铺面积仅为135.35平，也就是临街部分，并非本案讼争议的“5号楼首层车库”部分。黎丞杰未能举证证明5号楼首层车库是如何一环一环从开发商流转至其手中。一审法院在法庭调查环节忽略了此项重大事实，并且错误地将举证责任倒置于龙文公司。（二）一审法院错误认定“5号楼首层车库”的性质为商铺。判决书第10页载明：“《建设规划许可证》附图中，5号楼首层车库标注为商铺。”而附图中并无任何地方将5号楼标注为“商铺”二字，仅在车库位置标注了一句“虚交叉线范围铺位高3米，无夹层。”一审法院仅根据这句话中含有“铺位”二字，故而认定“5号楼首层车库”的性质为商铺。龙文公司认为，《建设规划许可证》附图显示，除了“5号楼首层车库”，临街部分有共计15个铺位一字排开，均标明“铺位”二字。一审法院调取的《广州市番禺区市桥街XX5号楼首层车库国土内档大确权资料》第8页至第10页，载有“二、建筑面积计算”的内容，将5号楼的建筑面积划分为“（一）商铺”“（二）停车库”“（三）住宅建筑面积”三个模块进行计算，其中“（一）商铺”项下列了15个铺位信息，其数量、面积均正好对应前述附图中的15个临街铺位，并未包含“5号楼首层车库”这一铺位。“（二）停车库”项下载明面积为364.71㎡刚好与黎丞杰《拍卖成交确认书》中记载的“5号楼首层车库”面积完全吻合。这两点足够说明：“5号楼首层车库”的性质就是停车库，并非商铺。（三）一审法院认为“龙文公司明知进行商业经营需要消防验收，直至2019年初才因二次消防手续办理不成退租，与常理不符。”认定有误。如前所述，“5号楼首层车库”产权不合法，且性质为车库，这是导致无法通过消防验收的两大硬伤。从最开始出租时，黎丞杰有意隐瞒了这两项事实。车库与临街商铺连通一体，致使龙文公司误以为产权合法，误以为承租的性质为商铺。直至2018年底真正办理消防时，这两项问题才得以暴露，龙文公司方才意识到上当受骗。这是直到2019年初龙文公司才办理退租的原因，时间轴符合常理。至于为何龙文公司在2018年底才真正办理消防手续，因为当地2018年出台了政策细则——《广州市校外培训机构申请办理操作指引》(试行)，要求教培机构提供公安消防部门出具的消防安全证明材料，需要明确教育培训或办学用途。需要说明的是，虽然该政策细则出台晚于承租起始日，但这并不属于不可预见的政策风险。“产权合法、性质须为商铺”是对消防安全的常识性认知，与政策细则何时出台无关。龙文公司从事教培行业多年，深谙消防安全的重要性，教培不同于其他买卖行当。龙文公司面向儿童从事教培服务，必定慎之又慎，所以一向高度重视房屋情况。故从最初择址时，便明确承租房屋性质必须为商铺，必须位于临街一层。这一点从龙文公司与黎丞杰的《房屋租赁合同》约定的房屋性质中可以看出。此外，龙文公司在一审中也举示了大量现场图片并充分发表了质证意见，证明现场情况使龙文公司对黎丞杰的虚假陈述产生了合理信赖，龙文公司当时已善尽合理注意义务。（四）一审法院对消防大队复函内容理解有误。一审判决书第10页载明：“消防相关部门的函复已明确，在符合相关规定的情况下不需要房屋产权证明即可办理二次消防验收手续，故黎丞杰未办理5号楼首层车库的产权证与案涉租赁物办理二次消防验收手续无直接关联。”龙文公司认为，龙文公司未在消防相关部门的函复（即：关于广州市番禺区人民法院《调查函》的复函）中见到上述陈述，不知一审法院从何处援引。该函复的主要内容是：“1、讼争房屋未办理过二次消防；2．300平米以下场所在满足一定条件下，可以豁免办理消防设计审核验收或备案。”龙文公司在一审质证中已明确发表了质证意见，该证据无关联性，豁免政策不适用于讼争房屋，因为面积已超过300平米。（五）一审法院错误地将“因黎丞杰欺诈导致被迫退租”认定为“龙文公司欠付租金并提前退租构成违约"。综上，一审法院基于对前述产权问题、房屋性质问题、消防政策问题均做出了一系列错误的事实认定，故而将“因黎丞杰欺诈导致的被迫退租行为”认定为“龙文无故欠付租金并主动提前退租”的违约行为，进而做出了错误判决。二、一审判决适用法律错误。（一）根据《民事诉讼法》第64条第l款的规定，黎丞杰应举证证明其对“5号楼首层车库”的产权来源合法，而一审法院却认定龙文公司“不能提交证据证明涉案租赁物存在产权争议纠纷，故其关于产权不清的主张本院不予采信”。此判决错误地将举证责任倒置于龙文公司。（二）根据《合同法》第5、6条以及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》（试行）第68条：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”，本案中，黎丞杰隐瞒产权不合法、房屋性质为车库的事实，属于“故意隐瞒真实情况”，三、一审判决一旦生效将产生不良的指引作用以及恶劣的社会影响。一审判决存在保护出租方的倾向，相当于鼓励出租方故意隐瞒房屋的真实情况，即只要承租方没发现，或者虽然发现但是时隔多年后才发现，那么便可不去追究产权不合法、隐瞒房屋性质为车库的问题，将欺诈行为合法化。同时将承租方“缓付房租的自力救济行为”评价为“欠付房租的违约行为”，将承租方“被逼无奈退租的行为”评价为“单方无故退租的行为”，反而追究起守约方的违约责任。此判决将降低欺诈行为的违法成本，势必会造成不诚信的行为大量发生。黎丞杰二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意龙文公司的上诉请求。黎丞杰于2019年4月9日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.龙文公司支付租金49156.8元（其中2019年1月1日至3月8日租金34108.8元，未提前30日告知退租事宜的租金损失15048元）；2.龙文公司支付逾期付款违约金（自2019年1月6日起，每天按所欠租金3‰计至龙文公司全部清偿之日止）；3.黎丞杰无需向龙文公司返还房屋租赁保证金39000元；4.本案诉讼费由龙文公司承担。龙文公司在一审中提出反诉，请求判令：1.黎丞杰支付违约金451.44元；2.黎丞杰退还剩余房屋租赁保证金14923.2元；3.黎丞杰退还转让费50000元；4.黎丞杰赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失33932.67元；5.本案本诉及反诉诉讼费由黎丞杰承担。一审法院经审理查明：2015年12月1日，黎丞杰（甲方、出租方）和龙文公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定了以下内容：龙文公司向黎丞杰承租涉案租赁物，出租建筑面积200平方米，用途是教学、培训、办公，租赁期限自2015年12月10日至2020年12月9日止；签订合同时承租方应支付转让费50000元；交付房屋时龙文公司应支付保证金39000元，合同期满或解除后，保证金可抵扣租金、费用及违约赔偿，剩余部分返还承租方；租金支付遵循先付费后使用原则，于每月5日缴纳当月租金，租金数额逐年递增，其中2018年12月10日至2019年12月9日期间月租金为15048元；出租方允许承租方在不改变主体结构的前提下对涉案租赁物进行装修、装饰或者添置物品；出租方交付房屋不符合合同约定严重影响龙文公司使用的，承租方有权解除合同；承租方不按约定支付租金超过30日的，出租方有权解除合同并没收保证金；租赁期内承租方提前退租的，应提前30日通知出租方，并不得要求退还保证金；出租方未按期交付房屋且未达到合同约定的解除条件，每逾期一天按日租金标准支付违约金；承租方未按期支付租金且未达到解除合同条件的，按未支付租金的千分之三支付逾期付款违约金；出租方应向承租方提供办理营业执照及与经营相关证照所需要的资料，包括但不限于提供房产证复印件等。合同亦约定了其他内容。合同签订后，黎丞杰向龙文公司交付了涉案租赁物。龙文公司于2015年11月30日向黎丞杰支付转让费50000元、保证金39000元、首月租金13000元。此后龙文公司按期向黎丞杰支付租金，最后一次支付租金的时间是2018年12月5日，金额15048元。2019年3月1日，龙文公司办理了涉案租赁物的租赁税费及滞纳金补缴手续。2019年3月8日，龙文公司出具《授权委托书》，确认委托案外人孟×代为办理涉案租赁物的申请房屋租赁终止合同、场地移交手续。2019年3月9日，黎丞杰和龙文公司员工万×共同签署《情况说明》。其中载明，龙文公司向黎丞杰提出终止涉案租赁物的租赁关系，并承诺已腾空涉案租赁场地并移交给黎丞杰，黎丞杰同日接收物业，关于涉案租赁物解除终止协议的相关税费和条款细则，双方另行协商。一审庭审中，双方争议的焦点有：（1）案涉租赁物能否办理内部装修消防验收手续（以下简称二次消防手续）；（2）退租搬离时间；（3）转让费50000元应否退还；（4）装修残值的赔偿问题。对于第一个争议，龙文公司称由于涉案物业存在产权争议、规划不一致，导致无法办理二次消防手续，龙文公司因此多次被监管部门警告，只能被迫退租，而黎丞杰提供的租赁物因消防问题使龙文公司不能实现经营目的，构成违约。黎丞杰称涉案租赁物为商业用途，经过合法规划和报建，黎丞杰可以协助龙文公司办理消防相关手续，龙文公司因成本问题未投入消防设施设备的建设、安装，也未主动要求办理消防验收许可，故涉案租赁关系的解除与消防问题没有关联。对于第二个争议，龙文公司称2018年12月底口头告知黎丞杰退租事宜；其提交了微信聊天记录证明退租时间，聊天记录显示2019年2月28日龙文公司员工向黎丞杰发送《市桥街流管中心非住宅类出租屋安全巡查登记表》照片，登记表记载当日涉案租赁物的状态是“停租”，黎丞杰表示收到；同日，龙文公司与黎丞杰在微信沟通接待新承租人看房事宜；龙文公司主张由于黎丞杰繁忙，故拖延到2019年3月9日才接收钥匙。黎丞杰确认微信聊天记录的真实性，不确认其关联性，黎丞杰主张龙文公司于2019年3月8日申请终止租赁合同，2019年3月9日办理交接手续。关于第三个争议，讼争双方均认为转让费属于行业习惯；龙文公司认为转让费的产生缘于出租方提供符合承租方要求的房屋，现涉案租赁物不符合商业使用要求，故应该退还；黎丞杰认为其向案外人郭慧英承租德兴路XX号时亦交纳了转让费，且已与龙文公司口头约定转让费不退还。关于第四个争议，龙文公司提交了《装饰装修工程施工合同》、装修工程及玻璃安装工程发票、装修款及玻璃安装工程款付款凭证、龙文公司付款申请单、龙文公司会计记账凭证，证明承租涉案物业后产生装修成本88520元，并认为其主张的装修残值是形成附合的装修部分价值，这些装修对黎丞杰重新租赁提供了便利，故应由黎丞杰赔偿；黎丞杰对上述证据三性不确认，认为龙文公司在2019年3月9日搬离时已处理全部财物、装饰物，自愿解除合同并交还房屋，应视为自愿放弃不能拆除的装饰装修，且龙文公司单方面解除合同构成违约，黎丞杰无需对装修残值进行赔偿。一审诉讼过程中，一审法院向广州市国土资源规划管理局番禺区分局调查涉案租赁物的权属、报建情况。经查，涉案租赁场地位于广州市番禺区市桥街XX5号楼（以下简称XX花园XX5号楼），包含广州市番禺区市桥街德兴路XX号（以下简称德兴路XX号）以及广州市番禺区市桥街XX5号首层车库（自命名，以下简称5号楼首层车库）。德兴路XX号商铺原自编门牌为“广州市番禺区市桥街XX5号楼6号铺”，由案外人郭慧英和李宗浩共同共有，房屋用途“非居住”，建筑面积136.3平方米，一手承租人是黎丞杰，案外人郭某英书面同意黎丞杰将该物业转租龙文公司。5号楼首层车库由黎丞杰于2012年9月27日通过拍卖取得，建筑面积约364.71平方米，5号楼首层车库已于1998年随XX花园又一居5号楼一并取得《建设工程规划许可证》（证号980248），并办理大确权手续，但黎丞杰未取得该物业的不动产登记权属证明。东方XX5号楼大确权资料中显示的批准用途及实际用途均是“商住”，《建设工程规划许可证》（证号9XXX8）附图中，德兴路XX号注明“铺位”及“铺位夹层”，5号楼首层车库注明“铺位高3米，无夹层”。一审诉讼过程中，一审法院亦向广州市番禺区消防救援大队调查涉案租赁物是否办理消防验收手续（以下简称一次消防）及能否办理内部装修消防验收（以下简称二次消防）。经查，2000年11月13日，XX花园又一居整体办理了消防工程验收手续，消防验收意见书文号：番公消验[2000]188号;根据相关消防审批办事指南，在2019年3月1日前，在主体建筑取得消防验收合格及内部装修工程具备相关消防手续申报条件的前提下，不需要提供房产证也可以申报内部装修工程的消防手续。以上事实，有《房地产权共有（用）证》、《同意书》、《房屋租赁合同》、转账业务回单、《授权委托书》、《情况说明》、《税收缴款书》、微信聊天记录、《协助司法查询复函》、《关于广州市番禺区人民法院的复函》、《关于的复函》及庭审笔录等证据证实。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。涉案租赁物经合法报建，且《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，故黎丞杰、龙文公司于2015年12月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行合同义务。一审诉讼过程中双方均确认在租赁合同履行期间，涉案租赁物曾产生二次消防验收手续办理障碍。龙文公司以涉案租赁物产权不清晰及规划不一致为由主张二次消防手续不能办理归责于黎丞杰；黎丞杰提交了德兴路XX号的产权证明和5号楼首层车库的拍卖成交确认书、规划图，以及消防部门的复函予以反驳。结合一审法院调查的证据，一审法院认为：首先，涉案租赁物中的德兴路XX号已取得不动产权证，而5号楼首层车库已随XX花园XX5号楼办理大确权手续，在资料齐备且符合登记条件的情况下可以取得不动产权属证明；龙文公司不能提交证据证明涉案租赁物存在产权争议纠纷，故其关于产权不清的主张一审法院不予采信。其次，5号楼首层车库系拍卖时的自命名，不能代表其实际房屋用途，案涉租赁物所在XX花园XX5号楼的《建设规划许可证》附图中，德兴路XX号标注为“商铺”及“商铺夹层”，5号楼首层车库标注为“商铺”，未显示存在规划不一致的情形。再次，消防相关部门的函复已明确，在符合相关规定的情况下不需要房屋产权证明即可办理二次消防验收手续，故黎丞杰未办理5号楼首层车库的产权证与案涉租赁物办理二次消防验收手续无直接关联。最后，龙文公司明知进行商业经营需要消防验收，但其自2015年12月就使用涉案租赁物营业，直至2019年初才因二次消防手续办理不成退租，亦与常理不符。综上，在案涉租赁物已取得大确权和一次消防验收的情况下，龙文公司以权属不清、规划不一致导致涉案租赁物不能办理二次消防验收手续为由，抗辩被迫提前解除合同及主张黎丞杰交付的租赁物不能实现合同目的，一审法院均不予采纳。因此龙文公司以交付房屋不符合合同约定为由要求黎丞杰承担违约金451.44元，一审法院不予支持。黎丞杰交付了合同约定的租赁物，龙文公司提前解除租赁关系依约应提前30日通知黎丞杰。龙文公司不能举证其已提前30日通知解约事宜，应承担举证不能的不利后果。龙文公司于2019年1月停止支付租金，之后又在租期届满前与黎丞杰解除合同，已构成违约。依案涉租赁合同约定，黎丞杰有权没收房屋租赁保证金39000元。因此对于黎丞杰关于无需退还租赁保证金39000元的诉请，一审法院予以支持；对于龙文公司反诉要求黎丞杰退还租赁保证金的诉请，一审法院不予支持。关于龙文公司欠付租金的金额。龙文公司欠付租金违约在先，故其不享有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除权。同时龙文公司不能举证提前30日通知黎丞杰解除合同，故案涉租赁合同约定解除的条件亦不成就。因此即便龙文公司于2019年2月28日通知黎丞杰已腾空搬出案涉租赁物，其弃租并通知的行为也不能达到解除案涉租赁合同的目的。2019年3月9日，黎丞杰与龙文公司通过《情况说明》确认解除租赁关系并交接案涉租赁物，说明双方经协商解除案涉租赁合同，故一审法院确认案涉租赁合同的解除时间为2019年3月9日。涉案合同约定租金遵循先付费后使用原则，故龙文公司于2018年12月5日支付的15048元对应2018年12月10日至2019年1月9日的租金。经计算，龙文公司欠付黎丞杰2019年1月10日至2019年3月8日的租金共计30960元（15480元×2个月）。因此黎丞杰诉请龙文公司支付欠付租金30960元，有理有据，一审法院予以支持，对于超出的部分，一审法院不予支持。关于转让费50000元。据双方庭审上的陈述，案涉租赁物交付给龙文公司时，已带有简易的基本装修，故转让费作为租赁行业的交易习惯，除包含取得承租权的对价外，亦包含租赁物装修设施的转让费用。涉案合同未对转让费退还进行书面约定，按公平合理原则，一审法院酌情按龙文公司实际使用案涉租赁物的时间与约定租赁期的比例，判定黎丞杰向龙文公司退还转让费17500元（50000元/60月×21月）。关于黎丞杰主张的未提前告知退租事宜的租金损失15048元和逾期付款违约金。如上所述，一审法院已判定黎丞杰没收全部租赁保证金及没收部分转让费，上述没收款项足以填补龙文公司提前退租和欠付租金导致的损失。由于违约责任应以补偿性为主、以惩罚性为辅，根据损益相抵规则，结合本案具体案情，一审法院对于黎丞杰主张的未提早告知退租导致的租金损失以及逾期付款违约金，均不再重复支持。关于龙文公司主张的装修残值。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》第十一条第二款规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，龙文公司欠付租金及提前退租构成违约，黎丞杰否认对涉案租赁屋内的附合装修物进行利用，龙文公司亦不能进行相应举证，故一审法院对龙文公司提出的赔偿装修残值的反诉请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，于2020年8月30日作出一审判决：一、广州龙文教育科技有限公司应自本判决发生法律效力之日起五日内向黎丞杰支付租金30960元；二、黎丞杰无需向广州龙文教育科技有限公司退还租赁保证金39000元；三、黎丞杰应自本判决发生法律效力之日起五日内向广州龙文教育科技有限公司退还转让费17500元；四、驳回黎丞杰的其余诉讼请求；五、驳回广州龙文教育科技有限公司的其余反诉请求。如广州龙文教育科技有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2186元，由黎丞杰负担452元，由广州龙文教育科技有限公司负担1734元；案件反诉费1141元，由黎丞杰负担180元，由广州龙文教育科技有限公司负担961元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，双方当事人确认：涉案租赁场地呈“T”字型，为商铺与车库相连的两个部分，租赁面积超过租赁合同约定的建筑面积200平方米，龙文公司承租之前两部分已整体由他人承租作培训使用。龙文公司表示其司签订租赁合同时已对商铺产权情况予以了解，以为商铺与车库是一个整体，不知道车库部分是一个独立的部分。黎丞杰表示其向商铺产权人承租了商铺，而涉案建设工程大确权资料显示车库权属登记在开发商名下，黎丞杰通过拍卖取得了广东丰厚拍卖有限公司出具的拍卖成交确认书。龙文公司表示其司于2018年办理消防手续时，因车库部分没有合法产权证明且车库性质不符合培训场地必须为商住的条件，多家消防代理公司均称不能办理消防安全证明。黎丞杰表示涉案场地当时的权属条件能够办理二次消防手续，龙文公司没有进行相关消防投入。对龙文公司的退租原因，龙文公司表示其司办不了消防安全证明被主管部门不允许办学，黎丞杰表示龙文公司经营不善。龙文公司表示其司于2018年12月下旬即口头向黎丞杰表示停止交租，但无证据予以证明。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：涉案《房屋租赁合同》终止履行的责任主体认定。案件事实表明，龙文公司2015年12月1日签订涉案《房屋租赁合同》时，已对租赁场地的商铺产权情况予以了解，合同约定的出租建筑面积200平方米，已超过商铺产权建筑面积。如龙文公司不认可黎丞杰所持车库部分的拍卖成交确认书、对涉案车库部分产权或性质提出异议，在租赁合同签订时即应予以审查并采取应对措施。本案诉讼中，并无证据反映龙文公司对承租场地的使用因车库部分的权属或性质因素受到影响。本案为租赁合同争议，黎丞杰让渡给龙文公司的是涉案场地的占有使用权，车库部分的产权流转并非本案审理所必需。龙文公司虽称其司因车库部分没有合法产权证明且性质为车库不能办理消防安全证明，其司已于2018年12月下旬即口头向黎丞杰表示停止交租，但并未就此提供证据予以证明，龙文公司当应承担举证不力的法律后果。为此，龙文公司上诉所提其司因黎丞杰欺诈导致被迫退租的主张，本院不予支持。涉案《房屋租赁合同》因龙文公司的原因提前终止履行，对龙文公司以涉案租赁物产权不清晰及规划不一致为由主张二次消防手续不能办理归责于黎丞杰的诉讼主张，一审判决不予支持，符合本案实际情况，本院予以维持。龙文公司不能举证证明其司提前30日通知黎丞杰解除合同，一审判决认定涉案《房屋租赁合同》终止履行，龙文公司应承担违约责任，所作违约金、租金支付、保证金及转让费退还及装修残值损失处理，并无不当。综上所述，龙文公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2187元，由广州龙文教育科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年十二月二十八日书记员  吴敏玲李美琦