广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终4067号 上诉人（原审被告）：马昌桂，男，1972年12月26日出生，汉族，住湖北省监利县，现住江苏省苏州市吴江区。 委托诉讼代理人：杨明，广西典哲律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：广西贯通置业发展有限公司柳州分公司，住所地广西壮族自治区柳州市银兴商业城******。 负责人：李萍。 委托诉讼代理人：曾乙桂，广西众维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王歆，广西众维律师事务所实习律师。 上诉人马昌桂因与被上诉人广西贯通置业发展有限公司柳州分公司（以下简称贯通柳州分公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2020）桂0204民初1755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 马昌桂上诉请求：一、依法撤销一审判决，发回重审或者改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案一审案件受理费、公告费及二审案件受理费由被上诉人承担。 事实和理由：一、本案租赁合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”。被上诉人用于出租的柳州市飞鹅路123号银兴商业城，未取得建设工程规划许可证，出租给上诉人的商铺系未经批准的临时建筑，双方签订的《商位使用管理协议书》无效。另外，该场地未取得消防许可证，被上诉人也没有该租赁物的所有权和使用权，根本就无权把租赁物出租给上诉人。二、2016年5月25日上诉人向被上诉人刷卡支付24045.74元，该款应当在本案起诉的租金中进行抵扣。三、《合同法》规定约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。但是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。本案上诉人从2017年3月26日开始支付至欠费还清之日止的利息，这足以弥补被上诉人的所谓损失，原判决再另行判令20000元违约金给被上诉人，于情于理均有不合。四、本案己经超过诉讼时效，被上诉人依法丧失胜诉权，法院对被上诉人的民事权利依法不予保护。本案是租赁合同纠纷，属于分期履行合同之债务，每一笔租金的诉讼时效应从各期债务履行期限届满起算，本案的全部诉讼时效都已经过了，因为被上诉人是在2020年3月起诉的，但诉讼时效已经在2020年2月已经超过了。五、上诉人基于被上诉人与上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司的合作并使用红星美凯龙的品牌及商标进行经营活动的信赖而与被上诉人签订《商位使用管理协议书》。但自2015年8月5日起，上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司与被上诉人终止合作，被上诉人再也无权使用红星美凯龙的品牌及商标进行经营活动，导致整个商场生意冷清，人流量急剧减少。依据公平原则，被上诉人依法应当免除或者减少租金、市场管理费及综合维护费。六、因为被上诉人无权使用红星美凯龙的品牌及商标进行经营活动，直接导致上诉人生意冷清，无法继续维持经营，上诉人曾三次向被上诉人提交退场申请，请求解除合同，以减少损失，但是被上诉人均以各种理由拒绝。迫于经营困难压力，上诉人于2016年8月底彻底停止经营且当时上诉人商铺内存放有大量财产总价值达480000元。现被上诉人未经上诉人同意，擅自将上诉人的财产处理完毕，依据《商位使用管理协议书》第五条第4项约定，被上诉人处置上诉人的财产依法冲抵租金、市场管理费及综合维护费之后，多余部分依法应当退还给上诉人。七、本案中两份连续签订的《商位使用管理协议书》上的公章不一样，所以两份合同属于无效合同。故被上诉人无权依据《商位使用管理协议书》向上诉人收取租金、市场管理费及综合维护费以及违约金。八、上诉人己经在2015年5月14日向被上诉人缴纳了20000元质量保证金，并己缴纳了2015年5月15日至2016年9月25日期间的租金、市场管理费及综合维护费。 贯通柳州分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的诉请没有事实及法律依据，应当依法驳回。理由为，1.租赁合同合法有效，涉案商铺不属于违章建筑，上诉人的上诉没有事实依据，根据谁主张谁举证的原则，上诉人应当提供涉案商铺属于违章建筑、没有建设工程相关许可证的证据。根据《最高人民法院证据规定》第10条第6项规定人民法院发生法律效力的裁判所确定的基本事实当事人无需举证证明。根据(2017)桂0204民初2671号等已经生效的判决，也可以证明本案租赁物不属于违章建筑。2.马昌桂拖欠租金的事实。根据租赁合同第5.5条约定，被上诉人本有权收取马昌桂延期返还租赁场地期间的双倍租金，但在本案中被上诉人仅只是诉请合同期内的租金，符合合同约定及法律规定。马昌桂所提供的相关缴费收据，被上诉人对已经缴纳过的租金进行了剔除，本案被上诉人诉请马昌桂所欠租金不包括其提供的收据对应的租金。3.诉讼时效问题。被上诉人已按照租赁合同上马昌桂预留电话及地址信息邮寄函件，已尽到了充分的告知义务，而上诉人一直占用场地至2017年7月初，被上诉人也已经给了马昌桂合理的宽限期，但马昌桂没有提供任何证据证明其已经按照合同约定提交申请解除租赁合同或撤场，应当承担举证不能的责任。而且，本案两份租赁合同是马昌桂续签且持续经营，第2份合同的租赁时间是2016年3月26日至2017年3月25日，第2.2条也明确约定了该期间内的所有租金金额，马昌桂的持续经营一直都导致诉讼时效的中断。又因为今年疫情影响了法院立案程序，导致2020年3月17日才正式办理立案手续，但被上诉人早在3月初已经向法院递交诉讼材料，而且合同期限是到2017年3月25日，所以本案没有超过诉讼时效。4.保证金问题。保证金为上诉人向上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司缴纳并不是缴纳给被上诉人，不应该向被上诉人主张。5.物品、装修、装饰物的问题，根据租赁合同第5.21条及第6条“甲方有权将乙方物品清出场地.......不向乙方承担违约或任何责任，期限届满装修归甲方所有”的约定，及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第12条“承租人经过出租人同意的装饰装修，租赁期满.......不予支持”的规定，故不应予以支持。6.关于上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司法律关系问题。被上诉人与上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司之间的纠纷属于另一法律关系。而该纠纷所发生的时间在2013年底2014年初，根据上诉人的上诉状，说明其也清楚知道2015年中上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司已经撤离该商场，而上诉人在2016年3月才与被上诉人续签租赁合同，此时被上诉人下调了租金，且上诉人此时对已经没有上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司作为合同相对方及商场管理方是已获知的。 贯通柳州分公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令马昌桂向贯通柳州分公司支付租金、市场管理费、综合维护费合计307046.32元及逾期支付期间的利息51185.00元(以307046.32元为基数，从2017年3月26日开始，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付至2019年8月19日，以及从2019年8月20日开始，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付至2019年12月21日，之后利息计算至马昌桂实际清偿完毕之日止）;2.请求依法判令马昌桂向贯通柳州分公司支付违约金20000元;3.本案诉讼费、保全费及公告费等相关诉讼费用由马昌桂承担。 一审法院认定事实：2015年5月15日，贯通柳州分公司与马昌桂曾签订《商位使用管理协议书》，其中约定，贯通柳州分公司将柳州市飞鹅路123号银兴商业城内296.54平方米的展厅场地有偿提供给马昌桂经营加华汉狮专卖，马昌桂在经营期间若需要更换品牌货品的，须书面申报贯通柳州分公司同意后方可更换，协议期限从2015年5月15日起至2016年3月25日止，商铺租赁费、市场管理费、综合维护费由贯通柳州分公司收取，商铺租赁费单价为每月每平方米54元，市场管理费单价每月每平方米28元，综合维护费单价为每月每平方米22元，合计商铺使用费单价每月每平方米104元，协议期间马昌桂须向贯通柳州分公司缴纳三项费用合计320737.86元；其中市场管理费单价每平方米10元系贯通柳州分公司代上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司收取的费用；以上费用缴付方式为按季缴，先缴费后使用；马昌桂在协议履行期内需于缴费用截止日前20个工作日内一次性向贯通柳州分公司足额缴清，逾期未交，贯通柳州分公司将每日加收所欠金额1%的滞纳金，直至缴清所欠费用；马昌桂签订本协议时，必须向贯通柳州分公司交纳履约保证金20000元，马昌桂如果违反本协议相关约定须向贯通柳州分公司支付违约金20000元，马昌桂应支付的违约金贯通柳州分公司可直接从履约保证金内扣除；未经贯通柳州分公司书面同意，马昌桂逾期返还贯通柳州分公司有偿提供的场地，每逾期一日，应按日场地租金的两倍向贯通柳州分公司支付所占用期间的赔偿金；马昌桂须按本协议约定及时缴纳商户使用费、综合维护费、市场管理费及其他费用，如不按时缴纳，贯通柳州分公司书面通知马昌桂3个工作日后有权直接从马昌桂统一收银的货款中心扣缴并单方解除本案协议，同时贯通柳州分公司有权对马昌桂使用场地内的物品、设施等进行折价处理，所得款项冲抵马昌桂所欠费用，如处理马昌桂的物品的收入低于马昌桂所欠的费用，贯通柳州分公司有权另行向马昌桂主张，同时，马昌桂应当向贯通柳州分公司支付违约金20000元；在协议期间，马昌桂拖欠场地使用费、综合服务费及其他相关费用达10日以上的，贯通柳州分公司有权单方面解除协议，马昌桂所有装修无偿归贯通柳州分公司所有，并不退还履约保证金。 2016年3月28日，贯通柳州分公司与马昌桂再次签订了一份《商位使用管理协议书》，其中约定，贯通柳州分公司将柳州市飞鹅路123号银兴商业城内296.54平方米的展厅场地有偿提供给马昌桂经营加华汉狮、韩国向上专卖，马昌桂在经营期间若需要更换品牌货品的，须书面申报贯通柳州分公司同意后方可更换，协议期限从2016年3月26日起至2017年3月25日止，商铺租赁费、市场管理费、综合维护费由贯通柳州分公司收取，商铺租赁费单价为每月每平方米31元，市场管理费单价每月每平方米28元，综合维护费单价为每月每平方米22元，合计商铺使用费单价每月每平方米81元，协议期间马昌桂须向贯通柳州分公司缴纳三项费用合计288236.88元，缴费方式为按月缴，该协议其他协议内容与上述协议相同。 2017年10月18日，贯通柳州分公司曾经委托律师向马昌桂发送律师函，其中载明双方之间的租赁关系以及马昌桂欠缴的质量保证金20000元以及租金和管理费307046.32元，要求马昌桂支付欠缴的租金、管理费及质量保证金。 在本案诉讼中，贯通柳州分公司自认马昌桂交付了2015年9月26日至12月25日期间的租赁费32520.48元，2016年3月26日至4月25日期间的租赁费、市场管理费、综合维护费共计24019.74元，2016年4月26日至5月25日期间的费用共计24019.74元，2016年5月26日至6月25日期间的费用24019.74元。贯通柳州分公司要求从2015年9月26日开始计算支付租金，扣除期间马昌桂已付费用，计算至2017年3月25日。 一审法院认为，贯通柳州分公司与马昌桂签订的租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，故该院确认该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。对于马昌桂的租赁关系结束时间，即马昌桂应付租金的截止时间问题。在租赁合同关系中，在租赁关系结束后返还租赁物是承租人的合同义务，承租人对于该项义务的履行行为的发生，应当承担举证责任。本案中，贯通柳州分公司举证证明了2017年10月18日曾经委托律师向马昌桂发送律师函催收租金、管理费以及质量保证金，马昌桂经该院依法传唤未到庭参加诉讼，对贯通柳州分公司的主张也没有向该院提交任何答辩意见和证据予以抗辩，视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由马昌桂自行承担，故对于贯通柳州分公司主张的2017年3月25日以前马昌桂未搬离退还涉案铺面的事实，该院予以确认。按照双方的第二份协议约定每月租金应当为24019.74元，从2016年3月26日至2017年3月25日，欠费12个月共计288236.88元。按照双方的第一份协议约定月租金应当为30840.16元，从2015年9月26日至2016年3月25日，欠费6个月共计185040.96元，扣除贯通柳州分公司认可马昌桂已付的费用，贯通柳州分公司诉请的307046.32元在合法范围内，故该院予以支持。 对于违约金20000元，本案《商位使用管理协议书》约定马昌桂违反约定即应当向贯通柳州分公司支付违约金20000元，相对于马昌桂拖延租金的数额以及较长的时间段，该违约金数额在合理损失的范围内，故该院予以支持。对于贯通柳州分公司诉请的利息，本案《商位使用管理协议书》在约定马昌桂违反约定即应当支付违约金20000元的同时，也约定了马昌桂逾期未交费的，贯通柳州分公司将每日加收所欠金额1%的滞纳金，这实质上也是约定的承租人的违约金。对此，合同中对同一当事人同一违约行为同时约定两种以上违约金的，是否支持的关键在于违约金总额是否过分高于违约方造成的损失。本案中，虽然贯通柳州分公司同时诉请了违约金20000元，但从马昌桂欠付租金的数额以及较长时间来看，贯通柳州分公司诉请的利息损失并加上20000元，并未超过马昌桂逾期支付租金导致损失的可预计的合理范围，故对于贯通柳州分公司要求从欠付租金的最后一日的次日，即从2017年3月26日开始，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付至欠费还清之日止的诉请，该院也予以支持。 一审法院判决：一、马昌桂向贯通柳州分公司支付租金、市场管理费、综合维护费共计307046.32元及逾期付款利息（逾期付款利息以307046.32元为本金，从2017年3月26日开始，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计算支付至欠费还清之日止）；二、马昌桂向贯通柳州分公司支付违约金20000元；一审案件受理费6973元，（贯通柳州分公司已预交），公告费560元，共计7533元，由马昌桂负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的保证金交纳收据、收款收据5单、交通银行个人客户交易清单、南国今报复印件对其真实性本院予以确认，关于其证明目的等观点性意见本院将综合全案证据情况进行评判。上诉人提交的销售合同书，报价表、报价合同、销售订单、定/销货单、物品清单、照片等证据欲证明其装修货品损失情况，由于装修、遗留物品等问题上诉人本案一审中并未提出反诉，故不属于二审审理的争议内容，本案对该证据不予采信。 上诉人对一审判决查明的“贯通柳州分公司曾经委托律师向被告发送律师函”提出异议并认为被上诉人诉讼所剔除的款项中漏剔除了2016年5月25日上诉人刷卡支付的24045.74元。对于上诉人提出的在案律师函是否为代表贯通柳州分公司的主张以及是否为遗漏计算该笔缴费等观点性意见，本院将综合全案情况，进行评判。 双方当事人对一审查明的其他事实没有异议，本院二审予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩主张，二审争议的焦点问题是：1.合同效力问题。2.租金、违约金计算问题。3.上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司的管理费代收问题。4.质保押金问题。5.诉讼时效问题。 合同效力问题。据一审法院已经审理生效的（2017）桂0204民初2671号案等关于涉案商场的物权保护纠纷案件中，已查明及认定讼争的商铺都有合法的产权登记，涉案商铺的业主整体委托银兴业委会代为签约出租。本案合同为贯通柳州分公司与马昌桂曾于2015年5月15日签订的《商位使用管理协议书》到期后，双方于2016年3月28日再次续签，合同内容没有违反国家法律、行政法规的禁止性规定，亦没有证据证实合同存在意思表示不真实，且上诉人在长期租赁使用过程中也并无产权人对租赁合同效力提出异议。又根据《合同法》第五十二条第（一）项和第五十四条第二款的规定，因欺诈、胁迫而订立的合同，损害国家利益的为绝对无效合同，除此之外，均纳入可撤销合同的范畴。本案合同并未损害国家利益，即使本案中马昌桂对本人所续签订合同认为未经其签订前充分了解、尚有疑虑,而其在该整个合同履行期间也均未提出撤销。综上马昌桂关于合同无效的主张不能成立。 关于租金问题。在案证据载明，上诉人二审提交尾号为2624、6653、6654的三张收据，金额合计为25000元，载明支付的是2015年9月26日-12月25日租金。被上诉人一审提供的收据尾号为511金额为32520.48元，与上述三张收据合计为57520.48元。被上诉人提供的欠费明细表表明2015年9月26日-12月25日上诉人的实缴金额57520.48元，与上述收据记载相吻合，故该部分租金被上诉人在诉请中已经剔除。关于2016年5月25日上诉人刷卡支付的24045.74元（刷卡手续费26元)，一审中被上诉人提交的尾号为842收款收据与该刷卡支付单配合，被上诉人提供的欠费明细表表明该笔资金支付的是2016年5月26日- 2016年6月25日的租金，而该期间的租金也未在本案诉请范围之内。由此，上诉人关于租金计算的上诉主张不能成立。 关于违约金。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付并承担相应违约责任。本案双方《商位使用管理协议书》约定马昌桂违反约定即应当支付违约金20000元的同时，也约定了马昌桂逾期未交费的，贯通柳州分公司将每日加收所欠金额1%的滞纳金。即本案属于合同中对同一当事人同一违约行为同时约定两种以上违约金的情形。一审法院根据欠付租金的数额、时长，及贯通柳州分公司诉请的利息损失并加上20000元，并未超过马昌桂逾期支付租金导致损失的可预计的合理范围等实际情况，对违约金总额是否过分高于违约方造成的损失进行审查，判决从2017年3月26日开始，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付至欠费还清之日止计算违约金并无不当。 关于管理费收取问题。上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司并非本案讼争的《商位使用管理协议书》合同当事人，上述协议为贯通柳州分公司与上诉人签订。协议约定上诉人应当支付市场管理费28元/平米/月，其中有10元/平米/月为贯通柳州分公司代上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司收取，根据贯通柳州分公司与上诉人双方的合同约定上诉人应向贯通柳州分公司交纳该费用。并且，一审法院曾于2016年8月3日发出相关执行通知书，并在本案商场中对上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司的无形资产的标志进行强制拆除的执行，该拆除执行程序为公开进行，该商场商户已明知。然而上诉人对上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司撤离后涉案商场继续经营管理未提出任何异议，亦无证据证明贯通柳州分公司此后未向上诉人提供管理服务，故上诉人关于贯通柳州分公司无权按照所约定28元/平米/月收取市场管理费的主张本院不予支持。 关于保证金问题，上诉人二审中举证收据表明其保证金为向海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司交纳，贯通柳州分公司亦表示并未收取该费用，故本案中不对此予以处理。又由于上诉人就其遗留物品及装修问题并未在本案中提出反诉，且双方对此问题存在不同意见本案中不能达成一致，故本案对此不予处理。 关于时效问题。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行。本案租赁合同载明到期日为2017年3月25日，2017年10月18日贯通柳州分公司曾经委托律师向马昌桂发送律师函催收租金、管理费以及质量保证金。该律师函的邮寄单上邮寄地址为上诉人提供的身份证登记住所、电话为上诉人亲自在租赁合同所留,且律师函被上诉人在诉讼中作为被上诉人的证据使用，故上诉人关于律师无授权发函及未提出主张的观点不成立。本案贯通柳州分公司于2020年3月10日向一审法院交费暨提出诉讼，故本案并未超过诉讼时效。 综上所述，上诉人马昌桂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6973元，由上诉人马昌桂负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长 梁 斌 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二〇年十二月十五日 书记员 覃 溪