湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初1779号原告：孙凯，男，1988年11月10日出生，汉族，住湖北省黄石市西塞山区。委托诉讼代理人：叶伟，湖北鸣伸律师事务所律师。被告：黄石裕达酒店管理有限公司，住所地湖北省黄石市湖滨大道****，统一社会信用代码91420200MA48XH9G63。法定代表人：黄伟，执行董事。委托诉讼代理人：周斌，男，公司员工。被告：陈希平，男，1963年2月28日出生，汉族，户籍登记住址湖北省黄石市。委托诉讼代理人：周斌，男，1975年5月26日出生，汉族，住湖北省黄石市下陆区杭州公馆**，公民身份号码4202041975********。被告：黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司，住所地湖北省，住所地湖北省黄石市湖滨大道****代码914202003318693331。法定代表人：翁武华，执行董事。被告：翁武华，男，1954年5月25日出生，汉族，住湖北省黄，住湖北省黄石市西塞山区>原告孙凯与被告黄石裕达酒店管理有限公司（以下简称裕达公司）、陈希平、黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司（以下简称欣曼晶公司）、翁武华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙凯的委托诉讼代理人叶伟，被告裕达公司与被告陈希平的共同委托诉讼代理人周斌，被告翁武华暨被告欣曼晶公司法定代表人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙凯向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付其2020年2月至11月期间的租金11,400元（购房款380,000元×3.6%÷12个月×10个月），并自2020年12月1日起按1140元/月的标准支付租金直至付清全部款项之日；二、逾期付款违约金从2020年2月1日起至租赁物返之日止按月租金1140元×千分之八×实际违约天数；三、判令被告退出酒店任何形式经营权、经原告验收房屋签字确认内部事实完好无缺，双方解除合同；四、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：其于2009年投资380,000元购买了湖滨大道138号曼晶大酒店14012号房屋，与被告签订合同将房屋交给被告租用。被告在2020年2月至4月，以疫情为借口拒绝支付租金，其经催讨未果，故而成诉。被告裕达公司辩称：疫情酒店所接待医护人员所获补贴不应当认定为经营收入。本次疫情属于不可抗力，原告与裕达公司之间的《产权酒店委托经营合同》已解除，裕达公司可免除相应责任。综上，请求法院驳回原告对裕达公司、陈希平的诉讼请求。被告陈希平辩称：与原告签订的产权酒店经营合同的主体是裕达公司，合同中虽然有陈希平的签字，但是陈希平在签订合同时系裕达公司的法定代表人，公司的法定代表人在法律意义上是指依法代表法人行使民事权利，履行民事义务的主要负责人，其行为属于职务行为，视为法人行为，法律后果由公司或者单位承担。因此，法定代表人只要是代表法人单位洽谈业务，其在民事合同上签字的行为，就与盖具单位公章的行为，同样具有法律效力，合同责任应由法人承担。根据民法总则第61条规定，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受之规定，就算应当支付租金也是由裕达公司进行支付，陈希平个人不应当承担责任。被告欣曼晶公司、翁武华共同辩称：本案与被告欣曼晶与翁武华无法律关系，实际经营者是陈希平。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月27日，孙凯购买了位于黄石市黄石港区湖滨中路1250号（黄石市黄石港区湖滨大道138号）曼晶酒店第一幢14层14012号，建筑面积为47.69平方米的房屋。2016年5月1日起，陈希平作为实际经营者，以“欣曼晶酒店”的名义对外经营，并出资60万元向黄石市欣曼晶酒店业主委员会代表支付担保金，由业主代表明瑞林以自己的名义存入银行。2016年8月19日，孙凯（委托方、甲方）与陈希平（受托方、乙方）签订一份《产权酒店委托经营合同》，约定：甲方将案涉1412号房屋租赁给乙方用于经营；委托经营期限自2016年8月19日起至2026年4月30日止；乙方按380,000元的3.6%向甲方交付年租金（税后），租金按月支付，于每月25日至31日期间支付下月租金；在委托经营期内，乙方若逾期一个月支付甲方租金，除应付甲方的租金外，每逾期一天，乙方按当月应付租金的千分之八支付逾期利息给甲方；如因甲方违反本协议约定，导致乙方通过诉讼维权的，乙方由此产生的诉讼费、律师费、保全费等全部费用甲方承担；乙方以六十万资金以业主代表身份存入银行作担保，如乙方违约，则甲方有权将此款变现，抵作业主租金；如遇不可抗力致使本合同无法履行，可以中止本合同的履行，不可抗力的影响超过三个月仍不能消除时，双方可终止本合同，双方均不再追究对方责任。陈希平在合同上签名。2017年3月21日，黄石裕达酒店管理有限公司登记成立，法定代表人为陈希平，后于2020年5月15日变更法定代表人为黄伟。黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店（以下简称裕达丽晶酒店）系裕达公司的分支机构，于2019年8月6日登记成立，负责人为周斌。自2016年8月19日起至2018年12月31日期间的租金，孙凯自认均已收到，其中，2017年2月1日起至2018年12月31日期间，欣曼晶公司按1,140元/月的标准向孙凯支付租金；自2019年1月1日起至2020年1月31日期间，裕达公司继续按1,140元/月的标准向孙凯支付租金；自2020年2月1日起至今，孙凯再未收到租金。2020年1月25日，黄石市新型冠状病毒××疫情防控指挥部发出1号令，全市所有营业性文化娱乐场所暂停营业。2020年3月22日，黄石市新型冠状病毒××疫情防控指挥部发出第45号通告，自2020年3月23日零时起，人员、车辆恢复正常出行；限制清单内的市场主体，包括人员聚集度高、场所相对密闭的市场主体，疫情解除前不得复工复产。疫情期间，裕达丽晶酒店继续经营，并收到了包括鄂东医疗集团在内的多家单位支付的疫情期间租用酒店费用209万元。2020年1月27日，周斌以“黄石丽晶酒店”的名义在微信曼晶业主群内发出通知，称酒店已于2020年1月26日暂停营业，员工已放假，具体开业时间视疫情控制情况而定。故二月份业主收益无法按时发放，待开业上班后与三月份收益一起发放。2020年3月30日，裕达丽晶酒店向黄石丽晶酒店业主委员会及全体业主发出《关于解除丽晶酒店通知书》，称本次疫情属不可抗力且影响超过三个月无法消除，导致经营方无法履行合同，现其正式向甲方通知其决定依法终止合同，请甲方自2020年4月1日起30日内安排交接事宜。2020年4月12日，裕达丽晶酒店发出通知，称其决定依法终止合同，于2020年4月25日正式停业，4月26日至28日与各位业主办理交接手续。2020年7月15日，欣曼晶酒店众多业主因租金问题向本院提起诉讼。2020年8月12日，孙凯因租金问题向本院提起本案诉讼。诉讼过程中，裕达丽晶酒店于2020年7月21日在报纸上刊登公告，称受新型冠状病毒疫情影响，其依据《产权酒店委托经营合同》第六款第2条的约定，决定依法解除与（曼晶酒店）业主的合同关系，并于2020年4月25日正式退出酒店经营，对于2020年4月25日之前应由其承担的债权债务，其将继续承担清偿责任。自2020年11月1日起，翁武华以黄石瑞达酒店管理有限公司的名义租用部分客房，继续对外经营。本院认为，一、关于合同效力与性质。孙凯与陈希平签订的《产权酒店委托经营合同》，系双方当事人真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。《产权酒店委托经营合同》虽名为委托经营合同，但从合同内容实质来看，合同约定的权利义务为孙凯向陈希平提供租赁房屋，陈希平向孙凯按期支付固定数额的租金，实质为房屋租赁合同，故本案为房屋租赁合同纠纷案件。二、关于合同主体。裕达公司作为合同外的第三人，自2019年1月1日起以其名义向包括孙凯在内的业主支付租金；此后，以其分支机构裕达丽晶酒店的名义于2020年3月30日、2020年4月12日发出解除合同通知，并在诉讼过程中以裕达丽晶酒店的名义于2020年7月21日登报公告解除合同通知；本案诉讼过程中，裕达公司亦认可其与孙凯之间存在房屋租赁合同关系，只是其认为双方合同关系已于2020年4月26日终止。上述事实表明其自愿作为共同承租人加入孙凯与陈希平之间的房屋租赁合同关系之中，向合同中的债权人孙凯作出承诺承担债务人义务的意思表示，孙凯予以接受并通过起诉的方式要求裕达公司承担合同义务，故应当认定裕达公司构成债的加入，又称并存的债务承担，即裕达公司与陈希平作为共同承租人承担合同义务。《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款规定，“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”。陈希平辩称其作为裕达公司法定代表人，在合同上签名的行为属职务行为。按照合同相对性原则，陈希平系以其个人名义签订合同，仍然应当作为合同一方当事人，其对债权人的责任不因裕达公司债的加入行为而免除，应与裕达公司承担连带责任。陈希平提出的该项抗辩理由不成立，本院不予支持。综上，陈希平、裕达公司作为共同承租人应当共同承担合同义务；由此，孙凯诉请的支付租金期间，欣曼晶公司、翁武华并不是履行《产权酒店委托经营合同》的义务相对人，不应承担支付该期间租金的义务。孙凯提出欣曼晶公司应承担连带清偿责任的诉求，理由不成立，本院不予支持三、关于合同解除。（一）关于裕达丽晶公司通知解除合同的效力。裕达丽晶酒店曾于2020年3月30日、2020年4月12日分别发出解除合同通知，并在诉讼过程中于2020年7月21日登报公告解除合同通知。上述三次通知中载明的解除合同理由均为，依据《产权酒店委托经营合同》中“如遇不可抗力致使本合同无法履行，可以中止本合同的履行，不可抗力的影响超过三个月仍不能消除时，双方可终止本合同，双方均不再追究对方责任”的约定，其认为因疫情原因属不可抗力，符合合同约定的解除合同的情形。本院认为，陈希平、裕达公司与孙凯之间系房屋租赁合同关系，陈希平、裕达公司应履行的义务是向孙凯支付租金，对该义务并不因疫情影响从而导致不可能履行，故疫情对该义务的履行并不构成不可抗力。且结合孙凯提交的证据以及裕达公司自认情况来看，疫情期间裕达丽晶酒店并未停止经营，其在疫情期间接待了包括鄂东医疗集团在内的多家单位等医务人员而收到209万元营业款，故疫情并不是合同约定的因不可抗力可以解除合同的情形，裕达公司不享有合同约定的解除权。此外，陈希平与裕达公司自2020年2月1日起未按约履行支付租金的义务，已构成违约，裕达公司作为违约方，亦不享有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权。综上，陈希平与裕达公司在既不享有合同约定解除权，又不享有法定解除权的情况下，其以裕达丽晶酒店的名义向包括孙凯在内的业主三次发出的解除合同通知的行为，均不能产生《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定的合同解除的法律效力，陈希平与裕达公司仍受《产权酒店委托经营合同》约束。（二）合同能否继续履行。本案所涉项目系商业地产租赁，陈希平、裕达公司作为大型酒店承租人及经营者，其不仅要履行支付租金的义务，还要按约履行使用租赁物、对租赁物进行实际管理经营的义务。酒店在对外经营时为整体经营，且租赁合同为继续性合同，合同义务的履行具有相当程度的人合性，有赖于双方之间的信任关系。而本案所涉状况为，陈希平及裕达公司因疫情影响，使酒店经营困难，多次通知业主解除合同，要求业主办理退租手续，且已有部分业主已领取房屋钥匙，收回房屋。陈希平及裕达公司已实际撤出酒店，无力再行经营。特别是欣曼晶酒店相关业主自2020年7月15日开始因租金问题陆续分段向法院提起诉讼。孙凯亦表明解除合同。由此看出，双方之间的信任基础已然丧失，而案涉合同的未履行期限尚有五余年，并非短时间内即可履行完毕。故本院认为双方当事人继续履行合同已陷入僵局，也不能强制陈希平及裕达公司继续履行对酒店行使经营管理的行为，故继续让其履行支付租金的义务显失公平。本院根据孙凯的诉请与陈希平及裕达公司的抗辩，确认陈希平、裕达公司与孙凯之间的房屋租赁合同关系已于2020年7月15日解除。因陈希平及裕达公司已多次通知孙凯等众多业主前来办理退房交接手续，而孙凯未前往办理，且庭审过程中，孙凯未举证证明陈希平及裕达公司拒不退出房屋，故本院酌情确定租赁房屋返还时间为2020年8月15日。四、关于租金。孙凯主张按合同约定支付租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”疫情期间，虽陈希平、裕达公司将酒店房间出租给医疗机构获得了一定的收益，但该部分收益系因疫情原因所作的具有一定的公益性的行为，与酒店日常对外经营在性质以及收费标准上均有所区别，继续按照原租赁合同约定标准支付租金有失公允，根据公平原则，本院对疫情期间的租金酌情予以变更，对租金的数额具体确认如下：（一）2020年2月1日至2020年3月22日期间。本院酌定该期间租金按1,140元/月的80%的标准计算，即1,140元/月×80%×1个月22天=1,580.80元。（二）2020年3月23日至2020年8月15日期间。虽裕达公司辩称其已于2020年4月26日正式退出酒店经营，但其发出的通知并未产生合同解除的效力，其与陈希平仍应按合同约定的1,140元/月的标准计付租金至合同终止后其返还房屋之日止，即计算至本院所确认的返还房屋之日2020年8月15日，即1,140元/月×4个月24天=5,472元。综上，陈希平与裕达公司应当支付孙凯自2020年2月1日起至2020年8月15日期间的租金共计7,052.80元。对孙凯诉请超过部分，本院不予支持。五、关于违约金。孙凯主张按合同约定标准支付违约金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款规定，“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。本案中，陈希平、裕达公司逾期支付租金系因疫情影响以及其对解除合同通知的错误认识等因素引起，故对孙凯提出的该项诉讼请求，本院不予支持。六、关于代理费。孙凯主张其为本案诉讼支出了2,000元代理费，但该笔费用在《产权酒店委托经营合同》中并未约定，对孙凯提出的该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第二项、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认陈希平、裕达公司与孙凯之间的房屋租赁合同关系已于2020年7月15日解除；二、被告陈希平、黄石裕达酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内连带支付原告孙凯2020年2月1日至2020年8月15日期间的租金7,052.80元；三、驳回原告孙凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、诉前财产保全费97元，合计147元，由被告陈希平、黄石裕达酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  李 翩人民陪审员  刘少琼人民陪审员  董晓慧二〇二〇年十二月二十八日法官助理陈玲书记员刘莉娜