山东省巨野县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1724民初4820号 原告：张红杰，男，1987年6月8日出生，汉族，居民，住山东省巨野县。 委托诉讼代理人：贺海涛，山东百士律师事务所律师。 被告：单峰，男，1979年6月10日出生，汉族，居民，住山东省巨野县。 委托诉讼代理人：杨玉莹，山东君诚仁和（巨野）律师事务所律师。 第三人：刘自胜，男，1977年4月1日出生，汉族，居民，户籍地山东省巨野县，现住山东省巨野县。 第三人：刘军生，男，1977年1月1日出生，汉族，居民，户籍地山东省巨野县，现住上海市青浦区。 原告张红杰与被告单峰、第三人刘自胜、刘军生执行异议之诉一案。本院于2019年11月3日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张红杰委托诉讼代理人贺海涛、被告单峰委托诉讼代理人杨玉莹、第三人刘自胜到庭参加了诉讼，第三人刘军生未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张红杰向本院提出诉讼请求：依法终止对上海嘉园A9号楼3单元1603室及A8-KB22号的执行，并解除对该房产的查封。事实和理由：被告单峰与另一被告刘自胜因民间借贷一案，被告单峰申请保全了案涉房产，后巨野县人民法院作出判决。判决生效后刘自胜未履行该生效判决，因此单峰向巨野县人民法院提起了强制执行申请，巨野县人民法院做出了裁定，裁定执行案涉房产，巨野县人民法院未能审查清楚该房产的归属，错误的查封了原告的财产，因此原告特提出执行异议申请。 一、原告对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权力。 （一）原告张红杰与被告刘自胜在2018年4月13日签订房屋买卖协议，原告购买被告回迁房屋上海嘉园三期A9号楼3单元1603室及A8-KB22，房屋面积84.99平方，约定涉案房屋价格总计为30万元。原告与被告刘自胜以合理的价格交易。（二）签订房屋买卖协议当日，原告银行转账支付被告刘自胜购房款共计305969元，包含其他开口费用，共计305969元。原告已经交付涉案房屋的购房款。（三）未办理房产过户手续，并非是原告与被告刘自胜的原因所造成的。该房产系回迁房，由政府统一办理不动产登记，且当时被告刘自胜父母的回迁协议中，只是一个回迁号，回迁号中还包含其他的期房，因此是不能办理过户登记。并且什么时候办理过户登记由拆迁办公室通知，另外原告与被告刘自胜的房屋买卖协议对案涉房产的权属进行了约定，该房产归属原告所有。（四）原告与被告签订买卖协议后，原告开始装修、居住在案涉房产内，原告已经合法占有了案涉房产。 二、被申请人所依据执行该房产的判决，系被执行人与被申请人之间的债权，被告在对该房产进行查封之前，原告已经占有了涉案房屋。原告享有物权请求权，该请求权可以排除被申请人对该房产的强制执行权。原告在2018年4月13日已经签订协议，支付全部价款并开始装修、居住，被告单峰在2018年5月16日才向巨野县人民法院申请查封该房产，因此，巨野县人民法院所做出的裁定书，侵犯了原告的合法权益，恳请法院依法终止该房产的执行，并解除对该房产的查封。 单峰辩称，案涉房屋系刘自胜根据1274补偿安置协议及655号选房确认书回迁所得，案涉房屋的实际所有权人系刘自胜，单峰申请法院查封案涉房屋具有事实和法律依据，原告张红杰并非案涉房屋的权利人，请求法院驳回其诉讼请求。 刘自胜述称，该涉案房屋已经卖给张红杰，没有过户是由于政府没有给够开发商钱，并不是因为张红杰的原因没有过户。 刘军生未到庭发表意见。 张红杰为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、（2018）鲁1724财保16号民事裁定书1份、（2020）鲁1724民初执异38号执行裁定书1份，证明原告提起执行依据及本案的执行异议已经被法院裁定的事实。2、房屋产权调换协议书，证明上海嘉园三期A9号楼三单元1603室及储藏室A9-KB-65号为被告刘自胜房屋拆迁、回迁所得。总房价款252107元。也证明原告购买该房屋价款30万的合理对价，该房产系回迁房，由政府同意办理不动产登记，且在该产权调换协议中，当时只有一个回迁号，证明征收被告刘自胜、张彩霞的住宅面积为230.36平方，被告出售给原告的房屋面积84.99平方，及储藏室A9-KB-65号，9.08平方，因此当时被告不能把该房屋过户给原告，因回迁中还有其他的期房。如果过户，必须得把回迁中的所有的回迁过户到原告名下，且什么时候能办理由政府通知，被告不能向原告办理过户登记。当时县政府还没有向上海嘉园支付房款，当时也不给办理，什么时候办理也是等所有的拆迁事宜完毕后，政府通知办理。3、房屋买卖协议，证明在巨野县人民法院之前已签订合法有效的书面买卖合同，原告张红杰在2018年4月13日和被告签订房屋买卖合同，原告购买被告回迁的涉案房屋：上海嘉园三期A9号楼三单元1603室，面积84.99平方，及储藏室A9-KB-65号，9.08平方。总价款30万。4、转账记录一份，证明原告在签订房屋买卖合同当天银行转账305969元。已经支付该房屋价款及该房屋的燃气费等开户费用。原告已经支付被告全部合理价款。5、水电费、物业费单据，证明在被告单峰申请法院查封之前原告已经占有该房屋。原告在2018年4月份缴纳电费记录及在2018年5月2日缴纳水费的记录。证明在被告单峰申请法院查封之前，原告已经占有、使用。 被告单峰质证意见：对证据1、2无异议。对证据3合法性有异议，按照山东省集资建房规定第7条规定，集资建房不超过80平方米，该涉案房屋均超过80平方米，集资建房提交住建部门审核批准后，才能实施，该集资建房合同不符合该规定。对证据4无异议。对证据5合法性、关联性均有异议，原告购房合同签订于2013年7月28日，从证据5中显示，原告第一次付款于2013年1月29日，不符合购房的一般习惯。对证据6有异议，该证据显示，原告入住以来显示电耗为20余度，截止时间为2016年11月，与原告主张的实际入住情况不符，请原告提供原告2018年或者2019年本人缴纳电费单据。对证据7真实性有异议，建议法庭让证明人出庭，核实该证明。对证据8真实性有异议。对证据9关联性有异议。 第三人刘自胜对原告提交的证据无异议。 被告单峰向本院提交了以下证据：提交1274安置补偿协议及655号选房确认书，证明案涉房屋权利人系刘自胜，单峰申请查封房屋具有事实依据。 原告张红杰对被告单峰提交的证据真实性无异议，证明目的有异议，该回迁房屋在单峰申请法院查封之前，已经出售给原告，现涉案房产为原告所有。 第三人刘自胜对被告单峰提交的证据无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：单峰与刘军生、刘自胜因民间借贷纠纷一案中，根据单峰申请，于2018年5月16日作出（2018）鲁1724财保16号民事裁定，查封了被申请人刘自胜名下的回迁房屋，上海嘉园三期A9号楼三单元1603室，面积84.99平方米，及A9-KB-65号储藏室，面积9.08平方米。后本院依据已经发生法律效力的民事判决书，责令被执行人履行生效法律文书确定的义务。案件执行过程中，案外人原告张红杰向本院提出执行异议，被驳回后，依法提出执行异议之诉。 另查明，案外人张红杰于2018年4月13日和刘自胜签订房屋买卖合同，原告购买刘自胜回迁的涉案房屋上海嘉园三期A9号楼三单元1603室，面积84.99平方米，及储藏室A9-KB-65号，总价款30万元。原告在签订房屋买卖合同当天银行转账305969元。并支付了该房屋的燃气费、水电费、物业费等开户费用。根据房屋产权调换协议书，涉案房屋及储藏室系刘自胜及张彩霞的房屋拆迁、回迁所得。总房价款252107元。未办理不动产登记。补偿安置协议1274号及选房确认书中均有刘自胜签名。 本院认为，本案的争议焦点为：原告张红杰对涉案房产是否能够排除执行。 《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，巨野县人民法院查封涉案房产的时间是2018年5月16日，张红杰和刘自胜签订书面房屋买卖合同时间是2018年4月13日，合同签订时间在法院查封之前；房屋总价款为30万元已全部付清。原告缴纳了燃气费、水电费、物业费等开户费用，实际占有了涉案房产；因涉案房产为回迁房，第三人刘自胜与案外人张彩霞原住宅面积为230.36平方米，当时只有一个回迁号，因回迁中还有其他的期房。如果过户，必须得把回迁中的所有的回迁过户到原告名下。并且要等所有的拆迁事宜完毕后，等政府通知办理。因此，未能办理过户手续非原告自身原因。故原告张红杰对涉案房产具有排除执行的民事权利。第三人刘军生经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案可以缺席判决。 综上，依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定,判决如下: 不得对位于上海嘉园A9号楼三单元1603室及A8-KB22号储藏室的执行。 案件受理费5800元，由单峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审 判 长  邱剑波 审 判 员  王 庆 人民陪审员  程大峰 二〇二〇年十二月九日 书 记 员  杨宗昊