贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终9191号上诉人（原审原告）：周杰，男，1985年7月30日出生，汉族，住贵州省六枝特区。委托诉讼代理人：张洋，贵州文泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周丽莎，贵州文泰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陈兴兵，男，1974年8月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：龙平，贵州黔成起智律师事务所律师。上诉人周杰因与被上诉人陈兴兵房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初7705号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周杰上诉请求：1.撤销原判；2.确认上诉人周杰与被上诉人陈兴兵于2012年11月13日签订的《房屋权属转让合同》合法有效；3.被上诉人陈兴兵向上诉人周杰归还冒领的房屋征收安置过渡费72000元；4.被上诉人陈兴兵将安置过渡费的银行卡交给上诉人周杰，并由上诉人周杰享有2019年以后的过渡费；5.本案全部诉讼费由被上诉人承担。理由是，1.《房屋权属转让合同》转让标的是被上诉人基于《房屋征收安置补偿协议》取得的相应合法权益（包括房产及金钱债权），并非《房屋征收安置补偿协议》项下权利义务的整体转让。转让合同第一条约定转让给上诉人的是被上诉人可以占有、使用、收益、处分以及因国家征收或拆迁时产生的所有权益，被上诉人基于补偿协议对征收置换的房产与金钱债权享有合法的转让权利，我国现行法律并未禁止被上诉人转让。补偿协议约定的被上诉人交付被征收房屋以及搬迁的义务已全部履行完毕，被上诉人在协议中享有的是取得安置房屋及分期取得安置过渡费的权利，被上诉人转让的即是该权属。2.从转让合同约定内容来看，转让合同并未变更补偿协议的合同主体，也未约定由上诉人继续履行补偿协议。上诉人并未成为补偿协议的合体主体及行政相对人，上诉人通过转让合同取得的是要求被上诉人在符合条件时交付房屋以及办理房屋产权转让手续的权利。3.补偿协议虽为行政合同，但具有民事合同性质，可以参照适用民事法律规范关于民事合同的相关规定，陈兴兵基于补偿协议取得的合法权益依法可以转让，不属于禁止转让的对象，转让合同合法有效。4.上诉人与被上诉人签订的转让合同未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，且与原审法院的在先判决不冲突，原判认定合同无效，严重损害法院司法权威。上诉人在签订合同之日后一次性履行缴纳购房款的义务，也在公证机关办理了《公证书》。根据民法“法无禁止即可为”的原则，被上诉人基于补偿协议取得的合法权益属于被上诉人私有财产，签订合同时法律法规未进行过禁止性规定，原审法院作出多份判决书，均认定转让合同未损害公共利益，对于房屋的处置应遵循意思自治原则。5.本案起因是被上诉人两次违反合同约定，擅自挂失银行存折并领取过渡安置费，严重违反诚实信用原则，原判认定转让合同无效，作为违约方的被上诉人将因此获得更大的经济利益，纵容违法行为人从事违法行为，使合同无效制度沦为违法行为人追求不正当甚至非法利益的手段，也与社会主义核心价值观严重冲突。6.原判认定转让合同无效，必将导致已转让房屋的农户大批向法院提起诉讼请求确认转让合同无效，以此获取更大利益，将导致购房人与农户的激烈冲突，引发社会不稳定因素。被上诉人陈兴兵答辩称，认为应当个案个判。原审原告于周杰的诉讼请求为：1．确认原告周杰与被告陈兴兵于2012年11月13日签订的《房屋权属转让合同》合法有效，被告陈兴兵继续履行合同义务；2．判令被告陈兴兵向原告周杰归还冒领的房屋征收安置过渡费72000元、并返还补偿款20000元；3．判令被告陈兴兵将安置过渡费的银行卡交给原告周杰，并由原告周杰享有2019年以后的过渡费；4．本案诉讼费由被告陈兴兵承担。原审查明，被告陈兴兵系贵州省贵阳市云岩区金阳新区（现为观山湖区）上麦村一组村民，自2006年2月2日至2012年11月13日期间婚姻状态为未婚。因被告陈兴兵位于金阳街道办事处××村××组的自建房屋（合法确权面积为砖混结构240ｍ2，自述系在自家宅基地上修建）需被征收，经贵阳市金阳新区征地拆迁管理办公室（征收人）与陈兴兵（被征收人）协商，达成以“龙泉安置点”建筑面积220㎡及营业面积20㎡的房屋与被告陈兴兵进行产权调换的《房屋征收安置补偿协议》；该协议中还约定房屋建设期间由被告自行周转过渡，征收人给付临时安置补助费为21600元（计算方式：240㎡×5元／㎡×18个月），过渡期为18个月，若未在过渡期内安置房屋，征收人自超期之日起，每月递增过渡费10%，最多不超过5倍等内容。2012年11月13日，原、被告经中介公司介绍，共同签订了《房屋权属转让合同》，约定将被告经拆迁安置后的产权调换房给原告，转让价格为552000元，并约定前述产权调换房18个月以后的超期安置过渡费由原告领取并享有。前述合同签订后，原告于2012年11月14日通过杨倩如的中国农业争行卡号为62×××10的银行卡向被告陈兴兵转552000元。此外，原、被告在《房屋权属转让合同》签订的当日，还另行达成了委托合同〔该委托书经贵州省贵阳市立诚公证处进行公证，并出具（2012）黔筑立诚公字第12485号公证书〕，被告作为委托人委托周杰代为办理前述产权调换房的回迁事宜（领取拆迁安置过渡费等）、代为签订有关补充协议、代为选房、办理房屋入住手续、代为办理产权手续、代为办理房屋转让及过户手续等，并在委托合同中约定委托书为不可撤销委托。因被告不按《房屋权属转让合同》的约定擅自将存入安置过渡费的银行账户挂失并领取了2018年度的安置过渡费36000元（原、被告均陈述其中的36000元由被告朋友案外人敖世伟领取），原、被告再次进行协商，达成了由原告额外补偿被告72000元的《补充协议》，并确认原告补偿款包括已由案外人傲世伟取走的36000元，其余款项由原告于《补充协议》签订当日给付20000元（已给付），被告协助原告办理完房屋过户手续后给付16000元。另查明：被告在与原告签订《房屋权属转让合同》后，又曾准备通过中介另行将《房屋征收安置补偿协议》中享有的产权调换房的合同权益“抵押”给案外人。此外，一审法院曾于2020年3月2日前往贵阳市观山湖区征收安置中心调查所涉安置点土地性质及修建情况，征收安置中心工作人员称观山湖区现有安置点有二铺、龙泉、干井、上麦四处，土地性质划拨，但未提供相应划拨用地手续。2020年3月12日再次前往贵阳市自然资源和规划局查询涉及征收拆迁安置点（涉及观山湖区二铺、龙泉、干井、上麦安置项目）的土地性质，目前仅能查询到“观山湖区龙泉村安置项目”划拨用地有关手续。针对本案涉及合同效力的认定问题，已向原告进行释明，是否变更或者增加诉讼请求。原告明确表示不进行变更或增加。原审认为，本案的争议焦点为：1．原告与被告签订的《房屋权属转让合同》的效力问题；2．临时的安置补偿费的性质及是否能够转让的问题。对于原告与被告签订的《房屋权属转让合同》的效力问题。首先，从被告《房屋征收安置补偿协议》中权利来源看，被告陈兴兵系贵州省贵阳市观山湖区上麦村**村民，本案中所涉《房屋征收安置补偿协议》的被征收房屋系其在原宅基上的自建房（经合法确权），根据《中华人民共和国物权法》第三十条，自事实行为成就时发生效力，即建成之日起取得该房屋的所有权；而后，政府的征收决定生效的法律事实，亦导致前述房屋物权的变动。本案所涉《房屋征收安置补偿协议》中的两项主要约定，产权调换和临时安置补助费，从《中华人民共和国土地管理法》第四十八条第四款“征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益”可以看出，农村宅基地上的自建房存在承担农民基本社会保障的功能，前述两项合同权益产生于原宅基地上的房屋，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿。房屋灭失之后，《房屋征收安置补偿协议》中的前述两项合同权益基于集体经济组织成员原有的宅基地上的房屋，原告基于《房屋权属转让合同》成为原宅基上的自建房征收补偿协议的合同主体（被征收人）缺乏合法的前提，应归于无效。其次，《房屋征收安置补偿协议》中的相关权益，其在合同中已明确系遵照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，而前述行政法规第二十五条规定“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼”，对于补偿协议的性质，其来源于征收及补偿方案，具有公权力的因素，亦是征收程序中的一个重要环节，其系补偿方案的具体化，非平等主体之间，应为行政合同。而该行政合同中的行政相对人为被征收人陈兴兵。贵阳市金阳新区征地拆迁管理办公室与被告签订《房屋征收安置补偿协议》，是其行使或受委托行使行政管理的行政行为，行政合同与民事合同的区别在于行政主体在合同的签订、履行、变更与解除中享有相应的优益权。这一优益权应体现为行政合同的发起权、对行政相对人的选择权、依法单方面变更与解除合同的权利等，当然也存在依法履行行政合同、禁止滥用特权，对行政相对人因行政特权的行使而产生的损失进行补偿等义务等。因此，可以认定行政合同的权利义务须由本人履行，除法律、行政法规另有规定外，不应由他人代为行使。故《房屋征收安置补偿协议》中的相应预期权益未转变为相应的物权或其他已交付的特定权益时，未获公权力机关同意或批准，原告也不应成为行政协议的相对人。周杰与陈兴兵签订的《房屋权属转让合同》中约定的内容实质上与将周杰变更为被征收人并无二致，而被征人与征收人签订的《房屋征收安置补偿协议》建立在具有本村村民身份的集体经济组织成员基础之上，原告周杰不符合《中华人民共和国土地管理法》第六十二条中有关农户申请建房用地条件，被告成为《房屋征收安置补偿协议》的合同主体资格不合法，故对原告主张《房屋权属转让合同》有效以及合同履行等的主张不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决：驳回原告周杰的全部诉讼请求。本案案件受理费5120元（已减半收取），由原告周杰负担。二审中，双方当事人均无新证据提交，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，合同无效制度设立的目的在于防止因无效合同的履行给国家、社会及第三人利益带来损失，维护社会的法治秩序和公共道德。本案中，陈兴兵与周杰签订的《房屋权属转让合同》系双方真实意思表示，周杰通过支付552000元的对价受让陈兴兵通过《房屋征收安置补偿协议》合法取得的产权调换房以及18个月之后的超期过渡费，合同的内容没有损害国家、集体及第三人的合法权益。根据《房屋征收安置补偿协议》的内容以及陈兴兵的自述，陈兴兵被拆迁房屋属于其在砖××结构自××房，系其个人合法财产。而被安置房屋位于贵阳市观山湖区的龙泉安置点，该安置点目前处于建设状态，并有部分安置房屋已经交付。虽然安置点土地性质为划拨，但是，并非划拨土地上修建的房屋不能过户，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，也就是说，由受让方缴纳土地使用权出让金是办理房屋转让手续的前提条件，但不是禁止以划拨方式取得土地使用权上的房屋转让，因此，《房屋权属转让合同》并没有违反法律强制性规定，应当确认为合法有效。就合同的履行情况看，陈兴兵与周杰在签订《房屋权属转让合同》的同时，通过公证的方式，委托周杰办理房屋回迁事宜、办理产权手续及补交土地出让金、领取拆迁安置过渡费等事项，后陈兴兵也收取了周杰552000元的转让款，双方合同已经生效。在后期履行过程中，因陈兴兵违反《房屋权属转让合同》的约定，擅自将安置过渡费银行存折挂失并领取了应当由周杰领取的超期过渡费后，双方再次签订《补充协议》，约定周杰再补偿陈兴兵72000元，周杰已经再行支付了20000元给陈兴兵。从补充协议的内容可以看出，一方面，转让房屋系陈兴兵的真实意思表示，其次，陈兴兵挂失存折系在房屋价格上涨情况下的恶意违约行为。本院认为，陈兴兵的行为不仅违反了诚实信用原则，也不利于民事法律关系的稳定，属于不讲诚信、为追求自身利益最大化置他人利益于不顾的恶意行为，如支持陈兴兵的恶意抗辩，意味着体现双方真实意愿的合同约定不仅没有约束力，甚至使其获得不当利益，违背合同无效制度设立的宗旨，纵容违法行为人的违法行为，使合同无效制度沦为违法行为人追求不当利益甚至非法利益的手段，践踏法律规定的诚实信用原则。因此，对陈兴兵主张合同无效的抗辩，不应支持。纵观本案事实，陈兴兵被拆迁房屋系农村宅基地上房屋的属性因拆迁行为已经消灭，陈兴兵通过补偿协议取得被安置的权利及获得超期过渡费的利益，在法律没有禁止当事人转让权利和利益且周杰受让的权利可以实现的情况下，应当敦促合同当事人秉持诚实信用原则，按照合同约定履行义务。原判决以周杰基于《房屋权属转让合同》成为原宅基上的自建房征收补偿协议的合同主体（被征收人）缺乏合法的前提为由，认定《房屋权属转让合同》无效，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，本院予以纠正。对周杰要求确认《房屋权属转让合同》合法有效，并判令陈兴兵继续履行合同的请求，本院予以支持；对陈兴兵领取的2018年2月10日之后的房屋征收安置过渡费72000元应当返还给周杰；对于周杰要求返还补偿款20000元的主张，因该20000元系周杰履行《补充协议》的约定而支付陈兴兵的款项，《补充协议》有效，故不应当退还；对于周杰要求陈兴兵将安置过渡费的银行卡交给周杰的主张，因交付标的物系履行行为，不具有强制执行性，且确认《房屋权属转让合同》有效并判令陈兴兵履行合同即包含了周杰享有2019年以后的超期过渡费的内容，因此，对周杰的该项主张，本院不再明确。综上所述，上诉人周杰的上诉理由成立，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初7705号民事判决；二、周杰与陈兴兵于2012年11月13日签订的《房屋权属转让合同》合法有效；陈兴兵应当按照《房屋权属转让合同》继续履行义务；三、陈兴兵于本判决生效后10日内向周杰返还领取的2018年的房屋征收安置过渡费72000元；四、驳回周杰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5120元，二审案件受理费10240元，均由陈兴兵负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年十二月二十一日书记员 张 鑫