文书内容江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1102民初5529号原告：郑文俊，男，1989年10月7日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。被告：上饶市禾策房产经纪有限公司，住所地江西省上饶市信州区凤凰东大道****，统一社会信用代码：91361100332980199N。法定代表人：徐群力，该公司总经理。被告：上饶市恒基实业发展有限公司，住所地，住所地江西省上饶市信州区凤凰东大道****会信用代码：91361100571196035M。法定代表人：徐群力，任公司执行董事。委托诉讼代理人：杨杰，江西饶诚律师事务所律师，特别授权代理。第三人：上饶市海福记餐饮管理服务有限公司，住所地江西省上，住所地江西省上饶市信州区凤凰东大道**2-1-75码：91361102MA397Q8Q3Y。法定代表人：罗珊，该公司总经理。原告郑文俊与被告上饶市禾策房产经纪有限公司（以下简称禾策公司）、上饶市恒基实业发展有限公司（以下简称恒基公司）、第三人上饶市海福记餐饮管理服务有限公司（以下简称海福记公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告郑文俊、被告恒基公司委托诉讼代理人杨杰到庭参加诉讼，被告禾策公司、第三人海福记公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑文俊向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告禾策公司于2016年8月27日签订的《恒基城市广场商铺委托经营管理协议》解除；2.判令被告禾策公司清偿自2020年1月1日起的三个季度所拖欠房租77511元（并且按照合同约定条款支付剩余的房租直至案件执行完毕日）；3.判被告禾策公司支付违约金给原告，直至实际交还租赁物时止（违约金计算以实际拖欠房租总额为基数按人民银行公布的同期贷款市场报价利率从起诉之日起计算至实际清偿完毕之日止）；4.被告恒基公司承担连带责任；5.被告禾策公司以及第三人交还租赁物（位于上饶市信州区,3-2-5的商铺）于原告并且恢复交房原状，期间产生的一切费用由被告承担；6.本案诉讼费用由两被告共同承担。原告当庭明确第2项诉讼请求为：至2020年12月30日的房租106450元。事实和理由：原告在2016年8月27日在听取了恒基公司销售人员的吹嘘下购买了其公司开发的位于上饶市信州区,3-2-5商铺，该公司宣传期间约定并许诺投资回报，并且销售立马诱导原告和其他业主与其旗下的第三方公司禾策公司签订了自2016年12月31日至2026年12月31日十年的《商铺委托经营管理协议》，合同中约定商铺委托经营的第四年和第五年2020年1月1日至2021年12月31日禾策公司每年按照房款总金额1570813元的8%（金额为127044元）支付原告作为当年的房租，按季度支付，并且在每个季度末25日之前发放完毕当季的租金。禾策公司从今年年初开始从未按时按量发放过足额的房租，直至9月30日还差77511元房租未支付。经过原告现场查看，店铺早已租给第三人海福记公司使用许久，并且生意红火。原告以及众多业主多次上门沟通讨要说法，从未见到过禾策的法定代表人，永远是恒基的原法定代表人刘辉凯和代表江涛与原告以及广大业主周旋，说自己也是受害者，自己也没钱，恒基公司的代表告知原告：禾策公司未经原告同意，将原告的商铺以大大低于市场平均价格并且在未告知原告的前提下租给了第三人，原告多次要求被告禾策公司出示相关租赁合同以及使用资料，其拒不提供，并且拒绝告知低价出租的原因，也仍然拒绝按时按量履行合同约定的租金，并且表示同意解约的前提是原告同意承认并且继承被告禾策公司与第三人签署的不公平低价合约。原告曾多次要求被告依法履行合约、按时按量支付租金，被告拒不履行。为维护原告合法权利，特提起诉讼，请求法院依法判决。另，现在已到年底，被告禾策公司已经支付的补偿金为20594元，2020年12月7日被告禾策公司给了总金额为21980元的购物卡，但是购物卡是空卡，要等到2021年1月1日以后才可以启用金额，被告禾策公司告知原告还有一笔金额大致的购物卡要原告去认领，原告没有去认领，我并不希望领取这个购物卡，我每个月还在归还银行贷款，希望购物卡折现归还给我。原告郑文俊围绕其诉讼请求依法提交证据如下：第一组：原告身份证、两被告及第三人企业信用信息公示报告，证明原、被告及第三人系适格的诉讼主体；第二组：不动产权证书，证明案涉房屋所有人系原告，原告没有享受到该有的权益；第三组：广告宣传画册两张，证明恒基公司对此负连带责任；第四组：原告与恒基公司工作人员江涛聊天记录，证明恒基对此负有连带责任，强行要求原告接受不平等的合约才能解除协议；第五组：购物卡拍摄打印件，证明原告收到了购物卡，但是这些卡是空的；第六组：农商行的简易明细6页，证明2020年被告禾策公司只付给原告20,594元的补偿金；第七组：《商铺委托经营管理协议》及《补充协议》，证明被告禾策公司并没有按协议来履行；第八组：《商品房买卖合同》，证明被告恒基公司应承担连带责任。被告禾策公司未到庭答辩，也未提交书面答辩意见。被告恒基公司辩称，原告起诉被告恒基公司要求承担连带责任无事实、法律依据，被告恒基公司并非本案的适格主体。具体理由如下：第一，被告恒基公司与原告不存在房屋租赁合同关系；第二，被告恒基公司并非恒基城市广场商铺委托经营管理协议的主体，并非合同的相对人，所以原告主张答辩人承担连带责任无事实、法律依据。被告恒基公司未向本院提交证据。第三人海福记公司未到庭，但在庭前向本院提交书面答辩意见，其陈述称，原告郑文俊的第5项诉讼请求，要求被告禾策公司及第三人交还租赁物，并且恢复交房原状，该诉求直接涉及答辩人的实体权益，但是答辩人与原告之间不存在任何合同法律关系，原告在本案中对答辩人提出该诉求，不仅不合情理，而且有悖于法律，现请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人海福记公司未向本院提交证据。经本院组织质证，被告恒基公司对原告提交的第一组证据的真实性无异议，但对关联性有异议，其认为被告恒基公司不是适格的被告；对原告提交的第二组证据的真实性无异议，但对关联性有异议，其认为不能证明原告未享受到房屋的权益；对广告宣传画册三性均有异议，其认为假设广告宣传画册属实，恒基实业也为恒基乐实新天地组建了专业的运营团队，即禾策公司，也实际进行了运营，履行了相应的义务；对原告提交的第四组证据的三性均有异议，其认为江涛的身份无法查明，且聊天记录协议的内容也是原告与禾策公司的内容，与被告恒基公司无关联；对原告提交的第五组证据不予质证，其认为其对此不知情且无关；对原告提交的第六组证据的真实性无异议，但对关联性有异议，其认为与被告恒基公司无关；对原告提交的第七组证据的关联性有异议，但其认为该证据恰恰说明商铺委托经营管理协议的相对方为原告与禾策公司，恒基公司并非协议的相对人，恰能说明恒基公司并非本案适格的被告；对原告提交的第八组证据的真实性无异议，但对关联性有异议，其认为合同只能说明原告与恒基公司存在商品房买卖关系，并不存在商铺租赁以及其他合同关系，恒基公司已经履行了相应的义务也办理了不动产权登记手续，所以该份合同并不能证明被告恒基公司在本案中要承担连带责任。本院对原告提交的证据作如下认定：本案是房屋租赁合同纠纷，对原告提交的第三、四、八组证据的关联性不予确认，对原告提交的其他证据予以确认。本院经审理查明，2016年8月27日，原告郑文俊（甲方）与被告禾策公司（乙方）就位于上饶市信州区，建筑面积为71.06平方米的商铺签订了《恒基城市广场商铺委托经营管理协议（3＋2＋5年版）》，协议约定：……三、委托经营期限为自2016年12月31日起至2026年12月30日止（共计十年）；……六、补偿金标准：（一）委托经营期间，甲方将物业使用权委托乙方进行经营管理……甲方放弃委托经营期限内前三年向乙方收取任何形式的经营收益，委托经营期限内前三年如有租金收入的，在扣除税费后，甲乙双方约定将剩余金额作为项目的公共发展资金……；（二）商铺委托经营第四年和第五年，乙方每年按照金额￥1570813元的8%给予甲方委托经营补偿，补偿金按季度发放（每季度末月25日前）当季度补偿金，甲方放弃委托经营期限内第4年和第5年向乙方收取其他形式的经营收益；（三）委托经营第六年起至委托经营期结束（即2021年12月31日至2026年12月30日止），如委托经营管理的商铺已实际出租，并取得租金收入的，租金由乙方代为收取，乙方将该商铺实际收取租金的90%按季度（每季度末月25日前）支付给甲方，剩余10%乙方留存用作商铺经营管理，其中所涉税赋按国家相关规定执行。如该商铺与其他业主商铺共同出租给同一承租户的，实际收取的租金收益按照各业主购铺总价的比例进行分配，乙方应尽最大努力追求租金收益最大化……；八、协议的解除。……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除协议：1.未按约定支付补偿金达三个季度以上的；2.擅自更改商铺性质的；九、违约责任：……（三）因一方过错导致本协议无效、解除、提前终止的，过错方应向对方赔偿全部损失……。2017年12月14日，原告郑文俊与被告禾策公司签订《补充协议》，该协议约定：1.将《商铺委托经营管理协议》第一条位于上饶市信州区，建筑面积71.06平方米，装修状态毛坯变更为位于上饶市信州区，建筑面积71.84平方米，装修状态毛坯；2.将《商铺委托经营管理协议》第六条第二项：商铺委托经营第四年和第五年，乙方每年按照金额￥1570813的8%给以甲方委托经营补偿，补偿金按季度发放（每季度末月25日前）当季度补偿金。甲方放弃委托经营期限内第四年和第五年向乙方收取其它形式的经营收益。变更为商铺委托经营第四年和第五年，乙方每年按照金额127044元给以甲方委托经营补偿，补偿金按季度发放（每季度末月25日前）当季度补偿金。甲方放弃委托经营期限内第四年和第五年向乙方收取其它形式的经营收益。原告郑文俊依约将其所有的商铺委托给被告禾策公司经营管理后，被告禾策公司从2020年1月1日起至2020年11月6日支付了20594元补偿金。另，原告领取了购物卡（该购物卡被告答应金额为21980元，但目前该购物卡是空值卡）。现因被告未按期足额支付补偿金，故原告向本院提起诉讼。另查明，位于上饶市信州区的商业用房系原告郑文俊所有，不动产权证书显示该商业用房建筑面积为71.84平方米，与2017年12月14日原告郑文俊与被告禾策公司签订的《补充协议》上记载的面积一致，原告郑文俊实际委托给被告禾策公司经营的商铺系位于上饶市信州区的商业用房。本院认为，原告郑文俊与被告禾策公司签订的《商铺委托经营管理协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，原、被告均应按照协议内容履行合同。原告郑文俊将涉案商铺交予被告禾策公司经营管理后，被告禾策公司未支付补偿金已达三个季度以上，根据原、被告签订的《商铺委托经营管理协议》的约定，原告有权要求解除《商铺委托经营管理协议》及《补充协议》，并要求被告禾策公司赔偿原告郑文俊的损失；2020年1至12月，就案涉商铺，被告应支付的补偿金为127,044元，因被告已支付20,594元（虽原告领取了购物卡，但购物卡为空卡，未实际支付），被告应再支付106,450元，故对原告的第2、3项诉讼请求，本院予以支持，逾期支付补偿金的违约金以实际拖欠房租总额为基数按人民银行公布的同期贷款市场报价利率计算；原告诉请要求被告恒基公司对此承担连带责任，其认为恒基公司在出售房屋时存在虚假宣传及在商品房买卖合同中就“前期物业管理”约定恒基选聘的前期物业服务企业为被告禾策公司，故被告恒基公司应承担连带责任，对此，本院认为，商品房买卖合同及物业合同与本案是不同的法律关系，原告诉请要求被告恒基公司承担连带责任无事实及法律依据，故本院对原告诉请要求被告恒基公司承担连带责任的诉讼请求不予支持；合同解除，原告要求被告禾策公司恢复原状并返还商铺，本院予以支持，因恢复原状所产生的费用如实际发生根据合同第九条第（三）项的约定应由被告禾策公司承担。关于原告要求第三人海福记公司承担返还商铺的诉讼请求，因第三人海福记公司与原告无任何合同关系，故本院对该诉讼请求不予以支持。被告禾策公司第三人海福记公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其自动放弃抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告郑文俊与被告上饶市禾策房产经纪有限公司于2016年8月27日签订的《商铺委托经营管理协议》及2017年12月14日签订的《补充协议》；二、被告上饶市禾策房产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内支付拖欠原告郑文俊的补偿金106,450元及违约金（其中74,689元按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年11月19日起计算至款项还清之日止的利息，另31,761元按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年12月26日起计算至款项还清之日止的利息），2021年1月1日后按合同的约定支付补偿金直至商铺退租时止；三、被告上饶市禾策房产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内将上饶市信州区的商业用房恢复交房原状（毛胚状态）并返还给原告郑文俊，期间产生的一切费用由被告上饶市禾策房产经纪有限公司承担；四、驳回原告郑文俊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,198元，减半收取即6099元，由被告上饶市禾策房产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  熊文凯二〇二〇年十二月二十五日            本件与原本核对无异      书记员  肖美香