辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民再65号上诉人（原审被告）：姜希中，男，1943年7月7日出生，汉族，现住盖州市。上诉人（原审被告）：尹维成，男，1971年1月17日出生，汉族，现住盖州市。二人共同委托诉讼代理人：李永锡(被告姜希中姐夫)，男，1936年3月25日出生，汉族，住盖州市。被上诉人（原审原告）：崔家利，男，1965年3月29日出生，汉族，现住盖州市。委托诉讼代理人：许中兴，辽宁旭通律师事务所律师。上诉人姜希中、尹维成因与被上诉人崔家利土地承包经营纠纷一案，经辽宁省盖州市人民法院两次判决驳回原审原告崔家利诉讼请求、一次裁定驳回原告起诉，原告均不服，上诉至本院后，本院均裁定发回辽宁省盖州市人民法院重审。辽宁省盖州市人民法院于2016年12月7日作出（2015）盖民一初字第2795号民事判决。崔家利与姜希中均不服，向本院提起上诉，本院于2017年11月20日作出（2017）辽08民终1159号民事判决，驳回上诉，维持原判。姜希中、尹维成不服，向本院申诉，本院于2018年12月20日作出(2018)辽08民申95号民事裁定，裁定再审本案。本院再审后于2019年5月15日作出（2019）辽08民再11号民事裁定，撤销本院（2017）辽08民终1159号民事判决及辽宁省盖州市人民法院（2015）盖民一初字第2795号民事判决，本案发回重审。辽宁省盖州市人民法院于2019年12月16日作出（2019）辽0881民再10号民事判决。姜希中、尹维成不服，上诉至本院。本院立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人姜希中及其委托诉讼代理人李永锡、上诉人尹维成委托诉讼代理人李永锡、被上诉人崔家利及其委托诉讼代理人许中兴到庭参加诉讼。本案现已审查终结。姜希中、尹维成上诉请求：请求撤销盖州市人民法院（2019）辽0881民再10号民事判决，驳回原告诉讼请求或者依法改判或发回重审。理由：一、原审判决未细阅上诉人提供的证据，不以事实为基础，抗拒上级法院指令的错误，（2018）辽08民申95号、（2019）辽08民再11号明确指出“判决给付诉争租金不符合此前的经济社会发展实际，明显过高。与本案其他相关判决未能形成一致，违背公平原则，显系不当。”二、土地转让协议书合理合法有效。土地转让协议是在包括村领导的三方同意下签订，上诉人没有在被上诉人土地建过房屋和设施，不存在改变土地性质事实。尹家建房只占用0.4亩朱奎利的地，不是在被上诉人转让土地中建造，且被上诉人同意建造。该4.4亩中的2.7亩地经被上诉人将此地转给亲姑表弟经营，上诉人只剩下1亩多地种苞米，对被上诉人没有永久性损失。租金支付期限不同于另案，为什么不同样按照诉讼之日执行，上诉人却按照签订协议书时间支付。三、对三间临时简易房和水井租金的判决是错误的。三间简易临时房和水井不在转让10.7亩土地中，与土地转让协议是否有效无关。该房屋为简易的，无任何批复手续，无法写房契。被上诉人庭审中说简易房是2万元卖的，井是1.1万元卖的。当时三间正式民宅也就几千元，既然已收到高价卖房款还要收取租金不正确。尹维成上诉称：上诉人本人不应该成为被告，是没有法律依据和事实依据的，是错误的。上诉人办农场盖厂房，全建在村里的承包地，除了朱奎利的三分地，没有占用协议书中转让10.7亩地任何一点。被上诉人崔家利辩称，原审法院判决事实认定清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，二审法院应依法驳回上诉，维持原判。一、土地转让协议因上诉人改变土地使用性质而无效，于法有据。二上诉人称没有改变土地使用性质，没有建房的观点不能成立，因为案涉土地现盖州市国土资源局对此用地问题尚在处理中。二、原审法院对答辩人所有的三间简易房（及水井）判令上诉人支付年租金1000元合法正确。上诉人与答辩人签订的《土地转让协议书》被人民法院认定无效，并解除双方的土地转让关系的前提下，原审法院兼顾平衡双方利益，避免双方造成不必要的经济损失，诉争土地仍然由上诉人继续租赁经营，土地租金每年每亩400元，房屋和水井年租金1000元，属于公平合理价格，上诉人的观点不成立。崔家利向一审再审法院起诉请求：请求法院判令被告恢复原地貌或按每年每亩地700-800元标准给付原告10.7亩地出让土地的租金，房屋按照每年1500元给付租金，井按每年500元给付租金至双方签订协议的期满时止。一审再审认定事实：围绕当事人的诉讼请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：原告提供的1、1998年土地承包经营权证；2、土地协议书；3、1999年12月18日原告与刘庆鹏、刘庆波的互换土地协议；4、1999年崔家利与朱奎利的转让土地协议；5、崔家利与姜希中的转让土地协议书；6、行政处罚决定书；7、村委会的平面绘图；8、航拍图；9、租房协议。被告提供的1、照片一组；2、梁富民证实；3、协议书；4、李广海证实；5、村领导证实；6、郑继权证实；7、崔家利本人有住房4间证明；8、崔家利和村委会的承包协议；9、买房证明；10、尹维成盖房的批复手续；11、崔家利的申报表、情况说明。上述证据经合议庭评议后认为，原告提供的1至8组证据；被告提供的第1、3、7、8组证据真实、有效，能够证明案件事实，双方均无异议，本院予以采信。原告提供的第9组证据、被告提供的第2、4、5、6、9组证据，对方提出异议，证人未出庭，其真实性无法确认；被告提供的第10组证据，时间不吻合，第11组证据与本案无关联性，本院不予采信。以上经庭审质证的有效证据证明如下案件事实：2002年9月1日，原告崔家利与被告姜希中在征得土地发包方盖州市民委员会同意后，双方签订了一份《土地转让协议书》，主要内容约定：原告崔家利将其经营的本村西黄道及东黄道北横头两块总面积10.7亩耕地连同地上临时简易房三间、深水井一眼，同时有偿转让给被告姜希中经营，转让期限自2002年9月1日至2027年末；同时约定，转让后耕地、水井、房屋属权归姜希中所有，姜希中须按国家政策经营，上缴该地应负担的各项税费，不得改变土地使用性质；如出现纠纷由崔家利承担责任。该协议书由鸣珂岭村民委员会会计梁廷杰执笔书写、村党支部书记兼主任梁福民签名同意，并加盖了村委会公章。协议签订后，被告姜希中支付给了原告崔家利土地及地上附属物出让金共4.7万元，并着手经营该地，后姜希中与其亲属被告尹维成在该地上占用了部分土地分别建房，其余土地被告尹维成兴办“盖州市沙岗华成综合农场”占用。该农场系经盖州市市场监督管理局审核批准，成立日期为2009年10月29日，核准日期为2012年1月9日，企业类型为：个人独资企业；投资人为：尹维成；经营范围有：家禽、牲畜饲养、经济林种植、泡沫保温箱加工、销售(括号标注：依法须经批准的项目、经相关部门批准后，方可开展经营活动)。对尹维成占地建房问题，2015年10月26日，盖州市国土资源局作出了盖国资处决【2015】101号《行政处罚决定书》，以尹维成未经盖州市国土资源局批准，擅自在占用土地2566m2建房，违反了《中华人民共和国土地管理法》第2条、第36条的规定，决定处罚如下：责令被处罚人“15日内自行拆除在非法占用土地上新建的建筑物及其它设施，恢复土地原貌；并对非法占用的2566m2土地、处以每平方米20元罚款，计：51320元”。该决定书同时向行政相对人告知了不服该行政处罚决定的复议、起诉机关和期限。在处罚决定书下达后的法定期限内，尹维成未申请复议和提起行政诉讼。2016年，盖州市国土资源局向本院提出非诉讼行政执行申请。2月17日，本院在审查后作出了(2016)辽0881行审1号《行政裁定书》，以“申请执行人作出处罚后，尹维成已向申请执行人递交了申请改变土地现状的相关手续，申请执行人正在审查办理之中。…被申请人对涉案土地享有何种使用权利待批准后再酌定执行”，裁定：不准予强制执行。故被告尹维成现仍在本案诉争的土地上房内居住并从事农场生产经营。另查，原告崔家利转让给被告姜希中的西黄道及东黄道北横头10.7亩土地、崔家利并不是该地原始承包人。其中：1、1999年12月28日、为方便经营，崔家利用自已2.6亩土地，与村民刘庆鹏的北横头2亩、刘庆波1亩共3亩地互换经营，双方立有书面互换土地《协议书》；2、1999年12月29日、为方便经营，崔家利用自己承包的沙岗1.17亩土地，与村民郑继权的北横头3亩地互换经营、双方立有书面互换土地《协议书》，该协议书上，村党支部书记兼主任梁福民签名同意，并加盖了村委会公章；3、1999年12月31日、经发包方鸣珂岭村民委员会同意，原告崔家利又与村民朱奎利签订了一份土地转让《协议书》，原告以1000元转让金从朱奎利手中受让了西黄道4.7亩地(后根据朱奎利承包土地台帐、土地承包合同及个人承诺书确认为4.4亩)，协议同时约定，转让期限以村委会合同中规定的时间为准，村党支部书记兼主任梁福民在原告持有的协议书上签名同意，并加盖了村委会公章。上述三份土地互换、转让协议书所涉及的土地面积共10.4亩。本案在原审过程中，经本院组织上述部分原承包人到现场指认，该10.4亩土地现仍在被告姜希中、尹维成建房及经营的农场范围内。被告姜希中在诉讼和庭审中称，因尹维成系其偏亲外甥，自己无力经营，现将农场、土地交由被告尹维成替其经营。对于原告崔家利从村民朱奎利、刘庆鹏、刘庆波、郑继权手中转让、互换来的10.4亩土地，2010年朱奎利以1999年12月31日与受让人崔家利签订的土地转让协议书，当时没经村委会同意盖章、崔家利手中持有的一份有村委会公章和村长签名的协议书系其后来与村委会的单方行为，转让的土地后被崔家利改变了农业用途为由，将崔家利等人诉至法院，要求确认双方的转让行为无效、判令崔家利返还受让的黄道4.4亩土地。2010年9月26日，本院作出(2010)盖民一初字2017号民事判决书，以崔家利持有并经村委会盖章和村长签名的土地转让协议书系其个人单方行为，事后未经朱奎利追认，因此不对原告具有约束力。鉴于被告在该地上已栽植了8年生杨树和建立了盖州市富宇绒山羊饲养场，在返还土地原告又不同意对地上附着物进行补偿的情况下，参照当地每年每亩地400元的租金价格，判决：一、“黄道”4.4亩土地的承包经营权归原告所有，由被告崔家利经营使用。二、被告崔家利从2010年起，每年给付原告土地租金1760元(400元/年.亩×4.4亩)，于每年的1月1日给付，至杨树砍伐时止。在此期间，不得续植树木及各种建筑，2010年的租金于判决生效后10日内给付。如该地被征占，土地补偿款归原告，地上附着物补偿款归被告。三、粮食综合补贴款从2010年起归原告所有。宣判后，被告崔家利不服上诉至营口市中级人民法院，营口市中级人民法院经审理认为：“1999年12月31日，被上诉人朱奎利自愿以1000元价款将2027年到期的黄道4.4亩土地承包经营权转让给崔家利，但在2004年以后国家的农业基本政策发生重大调整，对于本案流转关系而言，当事人双方形成转让关系的客观基础发生变化，且该变化事由非当事人当初所能预料，继续维持双方之间的转让关系将造成当事人之间权利义务显失公平，故应根据已变更的客观情况，依照公平原则解除双方当事人之间形成的土地经营权转让关系。原审法院鉴于崔家利已经营多年，故判令土地继续由崔家利经营，由其向被上诉人朱奎利支付租金并无不当。”遂判决：驳回上诉，维持原判。基于本院及营口市中级人民法院对朱奎利诉本案原告崔家利土地承包经营权纠纷案作出的上述生效判决，崔家利因受让无效的土地已转让给姜希中经营，自己却要给付原承包人朱奎利土地租金，姜希中受让后又改变了土地使用性质，因此将姜希中、尹维成诉至本院，请求确认其与被告姜希中签订的土地转让协议无效，判令二被告返还受让土地或给付土地及房屋、水井租金。在本案诉讼过程中，2014年9月17日，被告姜希中经与朱奎利协商后，朱奎利书面承诺：“我于1999年末将西黄道4.4亩土地以1000元钱转给崔家利经营，2002年崔家利又将地转给姜希中经营至今。后来我找姜希中几次研究，最后决定在姜院内最北头约150米长(1亩多地，仍归姜经营到合同到期，对尹维成盖房子占用的60米长)承诺永不纠缠。并得到尹家土地补偿费人民币捌仟元整、以此为据”。一审法院再审认为，2002年9月1日崔家利与姜希中签订的《土地转让协议书》，因未取得原土地承包人刘庆鹏、刘庆波、郑继权、朱奎利的同意，违反了我国《农村土地承包法》第36条“承包方可以自主决定依法采取出租(转包)、入股或者其他方式向他人流转土地经营权”的法律规定；受让土地的姜希中在转让协议签订后，经营过程中有建房、开办农场改变土地使用性质的违约行为；双方转让的土地中涉及朱奎利的4.4亩土地，已由本院作出生效判决，将4.4亩土地的承包经营权判归朱奎利所有，故崔家利与姜希中签订的《土地转让协议书》应当认定无效，并判决解除双方的转让关系。鉴于本案当事人诉争的10.4亩土地，已由姜希中建房并安排其亲属尹维成开办农场，现盖州市国土资源局对该用地问题尚在处理过程中，为兼顾双方利益，避免给双方造成不必要损失，该诉争土地现仍由受让人姜希中继续租赁经营、诉争土地上的房屋、水井由受让人继续租赁使用为宜。虽然姜希中、尹维成与朱奎利私下达成了建房占地承诺，由尹维成给付了朱奎利占地补偿款8000元，朱奎利承诺不再追究建房占地问题，但双方的承诺不能对抗本院的生效判决，承诺书上也没有免除本案崔家利仍需要向朱奎利每年支付4.4亩土地租金1760元的义务。参照本院作出的(2010)盖民一初字第2017号民事生效判决及上级法院意见，自2002年双方签订转让协议书时起，姜希中应按每年每亩地400元租金价格给付崔家利10.4亩土地租金4160元；水井属于三间简易房附属设施，不单独计算租赁费用，其与三间简易房每年租金酌定为1000元，并由尹维成承担连带给付责任，至2027年本轮土地承包期满。至期，姜希中、尹维成应无偿清除地上后续建筑及其它附属设施，恢复受让土地原状，将10.4亩土地及地上三间简易房、一眼水井归还给崔家利。对于姜希中已支付给崔家利的转让费4.7万元，应用于抵顶其需向崔家利支付的土地、房屋租金，起算时间从2002年9月1日双方签订土地转让协议书、姜希中支付转让费之日计算；地租标准比照同一地块本院生效判决的每年每亩地400元计算。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第十条、第十八条(一)项、第三十三条、第三十六条、第三十八条(一)、(二)项、第四十条、第六十条、《中华人民共和国合同法》第四十五条(二)款、《关于审理涉及农村土地承包经营权纠纷案件适用法律问题的解释》第八条规定，判决如下：一、解除原告崔家利与被告姜希中之间的土地转让关系。双方2002年9月1日签订的《土地转让协议书》中涉及的10.4亩土地及三间简易房(包括水井)，由被告姜希中按租赁方式继续经营使用至2027年本轮承包期满。自双方签订协议之日起，被告姜希中按每年每亩地400元租金价格，向原告崔家利每年支付土地租金4160元、三间简易房租金(包括水井)1000元；二、被告姜希中已付的转让费47000元，用于抵顶此前应付原告崔家利的土地及房屋租金。自2002年9月1日至2019年9月1日共17年土地租金70720元(400元/年.亩×10.4亩×17年=70720元)，房屋租金17000元，已付47000元，尚应给付40720元，于本判决生效后10日内一次付清。自2020年起，被告姜希中于每年的10月30日前，一次性付清当年的10.4亩土地租金4160元、房租1000元；三、上述应付款项，均由被告尹维成承担连带给付责任；四、驳回原告崔家利其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院再审查明的事实和证据与原审再审查明的事实和证据基本一致。本院认为，本案的争议焦点是：一、双方签订土地转让协议是否应当解除；二、该土地转让协议在解除的情况下，土地租金如何计算；三、协议中房屋和水井是否应支付租金。首先，对于双方签订土地转让协议应否解除问题，上诉人主张土地转让协议合理合法，经查，上诉人姜希中与被上诉人崔家利签订《土地转让协议书》，协议中双方转让的10.7亩土地实为10.4亩，由另案生效判决认定的事实所确认。上诉人姜希中与被上诉人崔家利协议转让土地中的4.4亩土地的土地承包经营权归朱奎利所有，双方存在转包关系。崔家利仅享有经营权，其向姜希中转让的10.4亩土地中包含该4.4亩土地，该转让行为为无权处分。虽事后朱奎利与姜希中达成协议，不再追究姜希中的责任，但该协议不能突破合同的相对性，不能认定为对崔家利转让行为的事后追认。对本案关系土地流转关系，2004年以后国家农业基本政策发生重大调整，双方当事人之间的转让关系因此发生变化，且该变化并非当事人在订立合同时可以预料，继续维持双方转让关系将造成双方当事人之间权利义务显失公平，故根据前述生效判决和案件实际情况，本院对双方当事人的土地转让关系予以解除。其次，该《土地转让协议》经解除后，土地租金如何认定问题：鉴于上诉人姜希中自签订上述协议已近十八年，案涉部分土地也已由上诉人尹维成从事农场经营多年，故综合本案实际情况，同时兼顾双方当事人利益，依据公平原则，土地应继续由上诉人姜希中、尹维成承租经营为宜，每年给予被上诉人崔家利土地租金，直至2027年本轮土地承包期结束。基于辽宁省盖州市人民法院作出的（2010）盖民一初字第2017号民事判决，朱奎利于1999年12月31日与本案被上诉人崔家利签订转让协议协议书，案涉4.4亩的土地转让关系被解除，判决崔家利自2010年起每年每亩土地400元向朱奎利支付租金。该生效判决视为1000元转让费用抵顶的土地面积为4.4亩，使用期限为1999年12月31日至2009年末（共计十年）。本案中案所涉土地为10.4亩，协议约定时间为2002年9月1日至2027年本轮承包期满。参照上述生效判决，地租标准比照同一地块生效判决，本案土地使用费用分为两段：2002年9月1日至2012年末（共计十年）土地使用费用为2363.6元（1000元÷10年÷4.4亩×10.4亩×10年）；2013年至2027年本轮承包期满（共计十五年）土地使用费用为62400元（10.4亩×400元每亩每年×15年），共计64763.6元，扣除已支付的4.7万元，尚应支付17763.6万元。再次，对于协议中房屋和水井是否应支付租金问题：经查，被上诉人崔家利在庭审中称协议中转让三间简易房和水井并不在转让的10.4亩土地范围上。该房屋为被上诉人崔家利自建的简易房屋，签订协议时并未办理房屋登记手续，虽属其所有，但所建房屋的土地是村集体所有，村集体所有的土地由本村村民集体所有。上诉人姜希中与被上诉人崔家利所签订协议中约定的买卖的标的物不仅是该房屋，房屋转让还包含相应的宅基地使用权。本案上诉人姜希中不是鸣珂岭村村民，不具备该区域内购房权利。被上诉人将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属本村村民的上诉人，双方签订协议中的房屋产权归属内容违反了我国法律强制性规定，该合同中房屋转让内容应认定为无效。但上诉人姜希中自签订合同以来居住于该转让房屋内，应向被上诉人崔家利支付房屋使用费用，因三间简易房较为简陋，转让时间为2002年，综合考虑该三间房屋市场价值，上诉人应自2012年被上诉人主张权利之日起，向崔家利支付租金每年1000元为宜，至2027年本轮承包期满，共计15000元。水井属于三间简易房附属设施，不单独计算使用费用。最后，对于上诉人尹维成提出其不应成为被告，其办农场盖厂房全建在村里的承包地，除了朱奎利三分地，没有占用一点协议书中转让10.7亩土地的理由，经查，上诉人姜希中对诉争土地的处分，上诉人尹维成已在该10.4亩土地范围内建盖厂房，经营综合农场，应与上诉人姜希中共同承担案涉土地租金的给付责任，故对该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(三)项、第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款、《中华人民共和国农村土地承包法》第十条、第十八条（一）项、第三十三条、第三十八条（一）、（二）项、第四十条、第六十条、《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销辽宁省盖州市人民法院（2019）辽0881民再10号民事判决；二、解除上诉人姜希中与被上诉人崔家利之间的土地转让关系。双方2002年9月1日签订的《土地转让协议书》中涉及的10.4亩土地及三间简易房、水井，由上诉人姜希中按租赁方式继续经营使用至2027年本轮承包期满；三、上诉人姜希中已付的转让费47000元，用于抵顶此前应付被上诉人崔家利土地及房屋租金。自2002年至2012年末（共计十年）土地使用费用为2363.6元（1000元÷10年÷4.4亩×10.4亩×10年）；2013年至2027年本轮承包期满（共计十五年）土地使用费用为62400元（10.4亩×400元每亩每年×15年），共计64763.6元。房屋租金共计15000元，两项合计人民币79763.6元，扣除已付47000元，尚应给付32763.6元，于本判决生效之日起10日内一次性给付；四、上述应付款项，均由上诉人尹维成承担连带给付责任；五、驳回崔家利其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费70元，由上诉人尹维成负担35元，被上诉人崔家利负担35元。本判决为终审判决。审判长  吕兴汉审判员  刘剑勇审判员  刘玉宁二〇二〇年十二月十八日法官助理司歌书记员焦玉亮