河北省景县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1127民初1335号 原告：白长勇，男，1979年2月12日出生，汉族，住枣强县。 委托诉讼代理人：王洪池，河北新高律师事务所律师。 被告：陈根生，男，1968年9月11日出生，汉族，农民，住景县。 委托诉讼代理人：陈玉杰，男，1964年6月9日出生，汉族，农民，住景县，系被告陈根生的哥哥。 被告：陈千秋，男，1992年6月8日出生，汉族，农民，住景县，系陈根生长子。 被告：陈旭，男，1994年7月1日出生，汉族，农民，住景县，系陈根生次子。 三被告委托诉讼代理人：葛宝，河北景县景华法律服务所法律工作者。 原告白长勇与被告陈根生、陈千秋、陈旭买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，因案情复杂，于同年11月13日转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王洪池、被告陈根生及其委托诉讼代理人葛宝、陈玉杰、被告陈千秋、陈旭的委托诉讼代理人葛宝到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告白长勇向本院提出诉讼请求：判令三被告返还非法占有的位于王××王××村幸福社区××单元××室和××单元××室及储藏间（2-46号），并将房屋恢复原状。在诉讼过程中，原告于2020年9月25日变更诉讼请求为：判令三被告将非法侵占的房屋腾空并恢复原状，或者被告方支付剩余房款126077元。第二次庭审中变更诉讼请求为：要求依据买卖合同关系进行审理，要求被告支付尾款116477.4元。事实和理由：2011年11月6日，原告和景县王谦寺镇王谦寺村村民委员会（以下简称村委会）签订王谦寺村拆迁改造合作协议书一份，约定王谦寺村的拆迁改造项目授权原告实施，原告垫付一切工程费用；原告投资形成的资产、配套设施、广告权等资产享有合法权益，包括占有、使用、收益和处置的权利。大约2017年间，三被告在未经原告同意的情况下擅自搬进上述房屋居住至今。故依物权法第三十四条之规定诉至法院，请求依法判决。提交的证据是：1、录音光盘一张（张某与陈根生通话录音、白长勇与陈根生通话录音）及文字记录，证明在该两次通话中，被告均对原被告之间的债权债务重新进行了确认，这是新的债权。2、王谦寺村拆迁改造合作协议书；3、建设工程施工附加合同；4、王谦寺幸福社区工程决算书，上述4份证据证明原告对房屋有合法的处分权，被告答辩所说是从项目部购房是误解，因为该项目部是白长勇根据与村委会的合同设立的，项目部所售房屋的所有权归白长勇所有，合同中均有记载。5、王谦寺幸福社区购房协议书（编号20161021、13517、3905），证明被告购房的面积，20161021合同中的房屋对应的被告购买的2-5-301室的房屋面积为100.09平方米，编号3905合同中的房屋对应的被告购买的2-4-302室的房屋面积为93.19平方米，上述三份合同中其中两份合同是白长勇经办出售的，一份是张某经办出售的。被告所说所购房屋是张某的观点不能成立。6、收据原件三份，证明被告向原告方支付包括定金在内的房款15万元。7、法庭对张某的调查笔录，证明2013年12月8日被告只向原告交付10万元房款。 被告辩称，原告所诉不是事实，本案诉争房屋是被告于2012年7月份在景县王谦寺村民委员会新民居项目部所购买，并陆续向该项目部及其负责人张某交纳购房款275300元，案涉房屋分别为幸福小区2-4-302（93.19平方米）、2-5-301（100.05平方米）室两处楼房及储存间一间，按当时约定1480元／平方米，储存间为15300元／间，所以以上总计购房款为301961.2元，被告支付了275300元，尚欠26661.2元购房款，但因该项目部张某与被告陈根生方达成口头约定，由被告陈根生为该小区购买太阳能并负责安装，以1600元／台的价格要求被告购买了160台太阳能，被告陈根生按照张某的要求在安装了6台之后，张某单方违约，不再让被告陈根生安装剩余太阳能，因此双方又形成约定，再给付被告方车库一间，作为抵顶被告方尚欠的购房款以及因未能安装太阳能给被告造成的损失，至此被告不再拖欠该项目部的购房款，双方对该房屋的买卖合同的权利义务已结清。另外，按原告方陈述双方约定购房余款在2012年9月底结清，但被告方在2014年5、6月份就已在张某处取得了该房屋的钥匙并进行装修，于2015年2月份正式入住，没有任何人向被告方主张过任何权利，因此，根据民法总则以及合同法的规定，原告方的主张已超过了法律规定的诉讼时效。综上所述，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。提交的证据是：1、收据原件五份，证明被告方交纳购房款175300元；2、张某名下农商银行交易记录及申请书，证明被告方向负责人张某个人名下转账10万元购房款。上述证据证明被告方已交纳购房款275300元。3、张某出具的向业主赠送太阳能的白条原件两份，证明被告陈述与张某约定由被告陈根生安装销售太阳能的事实。 对原告提交的证据，被告的质证意见为：对证据1，对该录音的真实性没有异议，但该录音并不能达到原告方的证明目的。在该录音当中恰恰能够表明被告对原告方声称的欠款不予认可，并表明被告方不欠原告方钱，并不能说明被告方对该债权进行的重新确认，在录音中也没有具体欠款数额，只是说双方因为太阳能的安装没有核账，所以该录音并不能作为原告方向被告方主张债权的证据，被告方也没有对该债权进行重新确认。对证据2-5的真实性没有异议，对原告方所陈述的被告所购房屋的面积也没有异议，但截至今天通过原告方提交以上四份证据，被告方才得知所购买的房屋××王××村拆迁改造工程，所建房屋不属于商品房，原告方也肯定没有取得商品房预售许可证，那么根据《商品房销售管理办法》以及《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等规定，原告无权对案涉房屋进行出售，被告将保留是否与原告方解除购房合同或要求原告方双倍返还购房款的权利，将另案进行主张。对证据6的真实性没有异议，但并非是被告方交纳的全部款项，只是被告方交纳房款的一部分。对证据7的真实性、合法性没有异议，但对被调查人张某陈述内容的真实性提出异议，由于张某是该小区建设工程的负责人，且其中被告方将10万元汇入了张某的个人账户，作为交纳了交易的购房款，张某与双方争议的10万元存在着根本性的利益关系，其所作的陈述在没有其他证据佐证的情况下不足为信，对该证据被告方不予认可。 对被告方提交的证据，原告的质证意见为：对证据1的真实性没有异议。对证据2的真实性没有异议，但2013年12月8日张某账户10万元是现金存入，不是转账，由于明细账查询没有记载现金的存入人，所以该份证据与本案无关联性。对证据3有异议，与本案无关联性。 为查清案件事实，保护双方当事人的合法权益，经原告方申请，证人张某出庭作证。对证人张某的当庭证言，原告的质证意见为：没有意见。被告的质证意见为：对证人证言的真实性有异议，质证意见同法庭对张某调查笔录的质证意见。另外，证人张某证实了被告方持10万元现金交纳购房款，但被告方主张的另一笔10万元是由被告方持存折在农商行转账至张某名下，由于存折不能以直接转账的方式操作，故由银行工作人员将存折中的10万元取出，再以现金方式汇至张某名下，该具体过程在农商行操作该10万元转账时，柜台有详细的记录，故请求法庭对我方庭前申请的调取张某该10万元银行记录详细过程，作为我方对证人张某证人证言的反驳证据。 本院对原告提交证据认证意见：对证据1，被告对该录音的真实性没有异议，对原告方声称的欠款不予认可，但该录音是原告在与被告陈根生通话过程中取得，并有收据、证人张某的证人证言等证据佐证，故对该证据的证明效力予以确认。对证据2-4，被告对该组证据的真实性没有异议，称原告没有取得商品房预售许可证，原告无权对涉案房屋进行出售。经查，原告与村委会签定《王谦寺村拆迁改造合作协议书》，对王谦寺村部分片区实行改造工程，建设王谦寺镇幸福社区1号、2号住宅楼，协议约定原告白长勇负责全额垫资，对拆迁改造范围内投资形成的资产、配套设施、广告权等资产享有合法权益，包括占有、使用、收益、处置的权利。被告陈根生、陈千秋、陈旭系景县王谦寺镇王谦寺村村民，原告与被告陈根生之间的房屋买卖系本村村民购买用于居住和使用，并非商品房买卖，故对该组证据的证明效力予以确认。对证据5，被告对涉案房屋的面积没有异议，故对该证据的证明效力予以确认。对证据6，被告方对其真实性没有异议，故对该证据的证明效力予以确认。对证据7，被告对该证据的真实性、合法性没有异议，但对被调查人张某陈述内容的真实性提出异议，不予认可。根据原告与村委会签定《王谦寺村拆迁改造合作协议书》，张某时任执行主管，负责工程现场、房屋销售等事项，张某的调查笔录与张某的当庭证言均证实是其负责陈根生购房事宜，2013年12月8日陈根生拿了10万元钱到幸福小区其办公室交纳房款，因金额较大，其让陈根生以陈根生的名义从王谦寺农商银行存到张某的账户下，其在收到银行提示信息后，陈根生返回到其办公室，其给陈根生开具了10万元的收据，因当时银行显示是现金存入，所以其在收据收款方式注明“现金”，并在审核人处签字，盖有“河北省景县王谦寺村民委员会新民居项目部”公章，被告陈根生亦在单据上签字。上述交纳房款过程符合房屋交易习惯，且有原、被告提交的单据相互印证，故对该证据的证明效力予以确认。 本院对被告方提交证据认证意见：对证据1，原告方对其真实性没有异议，故对该证据的证明效力予以确认。对证据2，原告方对其真实性没有异议，对其关联性提出异议。被告陈根生提交该证据的证明目的是2013年12月8日现金交纳购房款10万元并开具了单据；同日通过银行转账给张某交纳购房款10万元，但未索要单据，即同日共计交纳购房款20万元。被告陈根生主张通过银行转账交纳购房款10万元，但未索要单据，与常理不符，且被告未能提供现金交纳购房款10万元的资金来源及其他证据予以佐证，故被告2013年12月8日只向原告交纳购房款10万元，对该证据的真实性予以确认，但对该证据的证明目的不予采信。对证据3，原告方对其关联性提出异议，因本案审理的是买卖合同纠纷，被告提及与张某有约定太阳能安装的事由，系另外一个法律关系，原告方不同意在本案中共同审理，与本案无关联性，故对该证据的证明效力不予确认。 本院对证人张某当庭的证人证言认证意见：原告对证人证言没有异议。被告方对证人证言的真实性提出异议，本院对该证据的认证意见同张某调查笔录的认证意见，对该证据的证明效力予以确认。 本院经审理查明：2011年11月6日，原告与村委会签定《王谦寺村拆迁改造合作协议书》，对王谦寺村部分片区实行改造工程，建设王谦寺镇王谦寺村幸福社区1号、2号住宅楼，协议约定原告白长勇负责全额垫资，对拆迁改造范围内投资形成的资产、配套设施、广告权等资产享有合法权益，包括占有、使用、收益、处置的权利。被告陈根生、陈千秋、陈旭系景县王谦寺镇王谦寺村村民，2012年7月31日，被告陈根生以交付5万元定金的方式，向原告购买王××王××村幸福小区2-4-302（房屋面积为93.19平方米）、2-5-301室（房屋面积为100.09平方米）两处楼房及储存间一间（15323元／间）用于居住和使用，当时约定房价为1480元／平方米，总计购房款为301377.4元，双方在交纳房款的单据上约定房屋余款在2012年9月底交清，但被告陈根生没有在约定期限内交清房屋余款。2013年5月1日，被告陈根生交纳房款10000元，同年12月8日，被告陈根生交纳房款10万元，至此，被告陈根生已交纳购房款175300元，尚有126077.4元未交纳。因原告当庭认可被告陈根生安装6台太阳能的费用9600元，减去该笔费用，故被告陈根尚有116477.4元购房款未交纳。现涉案房屋由被告陈千秋、陈旭居住至今。 本院认为，原告与村委会签定《王谦寺村拆迁改造合作协议书》，对王谦寺村部分片区被告改造工程，建设王谦寺幸福社区1号、2号住宅楼，被告陈根生、陈千秋、陈旭系景县王谦寺镇王谦寺村村民，被告陈根生以交付5万元定金的方式与原告口头订立购房合同用于居住和使用，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定各自履行自己的义务，而被告陈千秋、陈旭系涉案房屋的实际使用人，非购房合同的当事人，故对原告要求被告陈千秋、陈旭交纳尚欠房款的诉讼请求不予支持，被告陈根生应交纳尚欠的购房款116477.4元。 被告陈根生陈述2013年12月8日现金交纳购房款10万元并开具了单据，同日通过银行转账给张某交纳购房款10万元，但未索要单据，即同日共计交纳购房款20万元。对被告的陈述原告不予认可，原告主张2013年12月8日陈根生拿了10万元钱到幸福小区张某办公室交纳房款，因金额较大，张某让陈根生以陈根生的名义从王谦寺农商银行存到张某的账户下，张某在收到银行提示信息后，陈根生返回张某办公室，张某给陈根生开具了10万元的收据，因当时银行显示是现金存入，所以张某在收据收款方式注明“现金”，并在审核人处签字，盖有“河北省景县王谦寺村民委员会新民居项目部”公章，被告陈根生亦在单据上签字。原告所述交纳房款过程符合房屋交易习惯，且有张某的调查笔录、张某的当庭证人证言以及原、被告提交的单据互相印证；被告陈根生主张通过银行转账交纳购房款10万元，但未索要单据，与常理不符，且被告未能提交其他证据予以佐证，故被告2013年12月8日只向原告交纳购房款10万元，对其同日共计交纳购房款20万元的主张，不予采信。 对于被告提出原告诉讼请求已超诉讼时效的主张，经查，在2012年7月31日的收据上，原、被告双方约定房屋余款在2012年9月底交清，但被告方并没有在约定期限内交清房屋余款，于2013年12月8日，被告陈根生向原告支付房款10万元，此后，原、被告双方未就房屋余款的履行期限进行再约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项的规定，履行期限不明确的债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。被告陈根生用于2013年12月8日支付10万元房款的实际行动，变更了原、被告双方之前对房屋余款履行期限的约定，之后又未达成新的约定，属于履行期限不明确，原告可以随时要求被告交纳房屋余款，但应当给被告方必要的准备时间，故本院对被告提出原告诉讼请求已超诉讼时效的主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十二条第四项、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告陈根生于本判决生效后十日内给付原告白长勇剩余房款116477.4元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5800元，由被告陈根生负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审 判 长  韩立岩 人民陪审员  蔡铭志 人民陪审员  孙乐天 二〇二〇年十二月二十五日 书 记 员  徐 晶