广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终24285号上诉人（原审被告）:卢庆丰，男，1977年12月2日出生，汉族，住所地湖南省攸县市。委托诉讼代理人：吴群峰，广东深泉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:麦国军，男，1976年11月09日出生，汉族，住所地广东省深圳市。委托诉讼代理人：赵立强，广东法广律师事务所律师。上诉人卢庆丰因与被上诉人麦国军租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初15528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。卢庆丰上诉请求：1.请求二审法院撤销原判决，依法支持卢庆丰一审全部诉讼请求；2.本案诉讼费由麦国军承担。事实和理由：一、关于房屋占用费，不应在本案中直接扣除。首先，涉案房屋麦国军没有提交任何证据证明涉案房屋系其自行兴建。其次，麦国军并没有反诉，一审法院无权直接从押金中扣除相关房屋占用费，且麦国军2019年4月7日停水停电，卢庆丰无法正常使用，己经完全停工。二、关于装修损失。麦国军出租时完全是废旧的厂房，任何一个租赁方不可能不进行装修，且麦国军未对上诉实际装修提出任何异议，现仅使用一年多就无法使用，还有一年半的租期未满，导致卢庆丰无法使用房屋是麦国军隐瞒了系违法建筑的事实，存在重大过错，应就卢庆丰的装修损失承担全部赔偿责任。三、关于工厂搬迁费。在一审开庭时，麦国军代理人明确同意按40元/米的标准对卢庆丰进行补偿，但卢庆丰实际费用已超出该标准，自然无法接受。这属于麦国军的自认行为，而原审法院直接帮助麦国军进行辩解称“合同届满可能发生的搬迁提前发生”，麦国军代理人已经认可的工厂搬迁费标准，法院完全视而不见。综上所述，原审判决明显不公，希望二审法院公平公正审理。麦国军未发表答辩意见。卢庆丰向一审法院起诉请求：确认双方签订的厂房租赁合同书无效，麦国军返还卢庆丰押金100000元，麦国军赔偿卢庆丰装修损失170000元及工厂搬迁费100000元，并支付律师费10000元。一审法院审理查明事实及相关认定：一、合同关系：双方于2017年9月1日签订厂房租赁合同书约定，麦国军将位于XX街道1XX国道边厂房一幢及宿舍楼一层租给卢庆丰使用，租期自2017年9月1日至2020年8月31日，每月租金27000元，自第3年起每月租金29700元，总面积为1200平方米；卢庆丰对厂房装修之前需向麦国军提出书面申请，同时征得麦国军同意签字后，方可对厂房进行装修；卢庆丰向麦国军交付押金100000元，合同期满后，麦国军退还卢庆丰押金，如卢庆丰中途终止合同，押金归麦国军所有。免租期为30天，自2017年10月1日起计租；二、合同的效力：麦国军主张涉案房屋为违法自建，已被拆除，卢庆丰认为，麦国军没有证明自建涉案房屋，无权收取房租。一审法院认为，卢庆丰提交的行政处罚决定书结合麦国军主张及双方认可涉案房屋被拆除的情况，可以证明涉案房屋为违法建筑，上述租赁合同为无效合同；三、房屋占用使用费：卢庆丰主张麦国军于2019年4月7日开始停水停电，于2019年4月15日搬迁完毕。麦国军认可卢庆丰2019年4月15日搬迁完毕，不认可2019年4月7日停水停电。一审法院认为，卢庆丰未举证证明麦国军于2019年4月7日停水停电，对此主张不予认定。卢庆丰认为麦国军无权收取房租，一审法院认为，涉案房屋为违法建筑，租赁合同无效，麦国军作为租赁合同的签订方，在卢庆丰无反证的情况下，可以向卢庆丰主张相应的房屋占用使用费。麦国军主张扣除的2019年3月、4月房屋占用使用费计算为40500元，对麦国军主张的水电费及房屋占用使用费超出部分一审法院不予认定；四、装修损失：卢庆丰未举证证明装修已经麦国军同意，对其请求的装修损失一审法院不予支持；五、工厂搬迁费：双方均认可涉案房屋于2019年5月因为违法建筑被拆除，而工厂搬迁费一审法院认为系因涉案房屋被拆除而相对合同期限届满可能发生的搬厂情况提前发生，卢庆丰请求麦国军承担工厂搬迁费无法律依据，一审法院不予支持；六、律师费：卢庆丰未提交律师费发票，对此一审法院不予支持；七、押金：麦国军认可扣除相关费用后返还押金，经抵扣，麦国军还应向卢庆丰返还59500元；以上事项中，双方有争议的为第三至七项。一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认卢庆丰与麦国军于2017年9月1日签订的厂房租赁合同书无效；二、麦国军于判决生效之日起十日内向卢庆丰返还押金59500元；三、驳回卢庆丰的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，由麦国军承担644元，由卢庆丰承担2856元。本院经审理查明，卢庆丰一审提交了装修合同书，证明其租赁房屋的装修支出335000元；搬迁费收据86800元，证明搬迁损失。原审查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，涉案房产未取得建设工程规划许可证，卢庆丰与麦国军签订的《厂房租赁合同书》无效。双方当事人对租赁合同的无效均有过错，本院酌情认定双方各承担一半的责任。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。故麦国军应当返还卢庆丰租赁押金10万元。合同虽然无效，但卢庆丰实际使用了涉案厂房，应当按照合同约定的租金标准支付占用涉案厂房期间的占有使用费。卢庆丰主张涉案厂房于2019年4月7日前已停水，但未提交证据予以证明，本院对此不予采信。故卢庆丰应当支付于2019年4月15日搬离之前的房产占有使用费。麦国军虽然并未对此提起反诉，但已对此提出抗辩，原审基于无效合同全面处理的原则，从应返还的租金押金中对卢庆丰欠付的2019年3、4月份的房屋占有使用费予以扣减并无不当，本院对此予以维持。关于无效合同的造成的损失。卢庆丰主张其装修涉案厂房支付了装修费33万元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人承担。卢庆丰未提交证据证明装修经过麦国军的书面同意，麦国军对此亦不予认可，按照上述司法解释的规定，相关装修损失不应予以支持。关于搬迁的损失，此为实际发生的损失，麦国庆在原审中亦认可该损失的存在。原审直接驳回不当。卢庆丰提交了搬迁费收据，但该收款没有盖章，卢庆丰也未提交转款的证据，本院对搬迁费收据上注明的数额不予采信。本院酌情认定搬迁费损失为48000元，因双方对合同无效各应承担一半的责任，故判令麦国军应赔偿卢庆丰搬迁费损失24000元。至于律师费，非必须发生的费用，本院对此不予支持。由上，上诉人卢庆丰的上诉部分有理，本院予以部分支持。原审认定事实和适用法律部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初15528号民事判决第一、二项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初15528号民事判决第三项；三、麦国军应于本判决生效之日起十日内向卢庆丰赔偿搬迁损失24000元；四、驳回卢庆丰的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3500元，麦国军承担1230元、卢庆丰承担2270元；二审案件受理费1375元，麦国军承担481元，卢庆丰承担894元。本判决为生效判决。审判长 张   睿审判员 聂   效审判员 吴 春 泷二〇二〇年十二月二十八日本件与原本核对无异书记员 吕周（兼）