河北省涞水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0623民初1646号 原告：郑娟，女，1981年5月17日出生，汉族，现住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：刘学锋，男，1971年3月16日出生，汉族，现住北京市朝阳区，与原告系夫妻关系。 被告一：河北华银房地产开发有限公司。 住所地：保定市涞水县石亭镇。 法定代表人：庞文剑职务：执行董事。 统一社会信用代码：91130623670311633P。 被告二：河北华地物业服务有限公司。 住所地：河北涞水经济开发区。 法定代表人：张海文，职务:经理。 统一社会信用代码：911306235560509351。 二被告委托诉讼代理人：马昌顺，河北三和时代律师事务所，律师。 二被告委托诉讼代理人：唐小虎，该公司法务。 原告郑娟与被告河北华银房地产开发有限公司、河北华地物业服务有限公司合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2020年11月16日公开开庭审理了本案。原告郑娟，二被告委托诉讼代理人马昌顺、唐小虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郑娟向本院提出诉讼请求如下：一、判令原告与被 2 告于2015年3月23日签订的《商品房买卖合同》无效。二、判令原告与被告一、被告二于2015年3月23日签订的《华银天鹅湖国际生态医养健康城委托经营合同》（合同编号：5414）无效；三、判令原告与被告一于2018年12月26日签订的《调房协议》无效；四、判令被告一向原告返还购房首付款人民币191256元及相应利息。（相应利息按照以下标准支付：（1）以21256元为基数，自2015年3月23日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。（2）以170000元为基数，自2015年3月27日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。五、诉讼费用由被告一承担。事实和理由：2015年3月23日，原告与被告一华银公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告一华银公司开发的天鹅湖西山廊桥项目区房屋1套，建筑面积127.08平方米，总价款为人民币1190000元。合同签订后，被告一并未将合同交付给原告。原告于当日交付购房认购金10000元、房款11256元，于3月27日交付房款170000元（其中50000元为现金交付、120000元为刷卡支付），以上共计191256元。2015年3月23日，原告与被告一、被告二华地公司共同签订了《华银天鹅湖国际生态医养健康城委托经营合同》（合同编号：5414），合同约定：涉案房屋为华银公司开发的养生宝项目，原告只需缴纳首付款191256元，由华地公司偿还涉案房屋的剩余全部贷款本息，如华地公司不能偿还，由华银公司负责偿还。合同还约定房屋交付后由华地公司经营8年，按合同交房日期之日起计算经营期，时间为“2018年10月31日起至2026年11月1日止”。2015年3 3 月23日，按被告一要求，原告与河北博艺装饰工程有限公司签订了《别墅产品精装修协议》，约定由河北博艺装饰工程有限公司为涉案房屋进行装修，并于当日交付装修款8744元。2018年12月26日，原告与被告一签订了《调房协议》，约定将购买的原D19栋203号房屋调换至西山廊桥区H11栋203号，房屋面积、总价款及原协议约定的其他权利义务均未发生变化。 至今被告一直未能如期交房，原告曾至项目所在地实地探查，发现自己所购楼房尚未动工，据原告进一步了解得知，被告一华银公司至今未取得商品房预售许可证，被告二华地公司是华银公司的全资子公司。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，原告与被告一华银公司签订的《商品房买卖合同》应认定为无效合同，原告与被告一、被告二共同签订的《华银天鹅湖国际生态医养健康城委托经营合同》是《商品房买卖合同》的从合同，主合同无效，从合同也无效，因此涉案《商品房买卖合同》、《调房协议》、《华银天鹅湖国际生态医养健康城委托经营合同》均属无效合同。因此，为维护原告的合法权益，请法院判如所请。 河北华银房地产开发有限公司辩称，被告与原告2015年3月23日以及2018年12月26日分别签订的买卖合同和调房协议中所涉及的房屋确实尚未取得预售许可，两份合同的效力问题由法院依法认定，如合同无效因原告也未尽到基本的审查注意义务对导致合同无效也应该承担相应的过错责任，因此如合同无效，被告一仅同意退还首付款，不同意支付利息。 河北华地物业服务有限公司辩称，被告二与原告签订的委托经营合同相关情况属实，该委托经营合同是否因买卖合同效力影响也由法院依法认定。 4 对双方无异议的原告提交的证据1《华银天鹅湖国际生态医养健康城委托经营合同》（合同编号：5414）、证据2《调房协议》、证据3《华银天鹅湖西山廊桥生态休闲居住区洋房产品精装修标准》、证据4国家企业信用信息公示系统查询信息、证据5收据4张、银行刷卡单1张，被告提供的原、被告于2015年3月23日签订的房屋买卖合同，本院予以确认。 根据当事人提供的证据以及双方当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2015年3月23日，原告与被告河北华银房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：5414），购买了被告开发建设的天鹅湖.西山廊桥项目区D19栋203号房屋，原告于当日交付购房认购金10000元、房款11256元，于2015年3月27日交付房款170000元。《商品房买卖合同》签订当日，原告与二被告共同签订了《华银天鹅湖国际生态医养健康城委托经营合同》（合同编号：5414）。2018年12月26日，原告与被告河北华银房地产开发有限公司签订《调房协议》，约定将购买的原D19栋203号房屋调换至西山廊桥区H11栋203号房屋，房屋面积、总价款及原协议约定的其他权利义务均未发生变化。《商品房预定合同》和《调房协议》中涉及的房屋均尚未取得商品房预售许可证。 本院认为，在本案中，被告河北华银房地产开发有限公司尚未取得涉案房屋的预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预定合同，应当认定无效，所以原告与被告河北华银房地产开发有限公司于2015年3月23日签订的《商品房买卖合同》和2018年12月26日签订的《调房协议》无效。原告与二被告于2015年3月23日签订的《华银天鹅 5 湖国际生态医养健康城委托经营合同》是《商品房买卖合同》的从合同，主合同无效，从合同也无效，故该合同亦无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，因该合同无效系被告河北华银房地产开发有限公司未取得商品房预售许可证，被告有一定的过错，故原告请求被告返还购房款191256元应予支持，原告请求被告支付利息的诉讼请求不违反法律规定，亦应予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条之规定，判决如下： 一、判令原告郑娟与被告河北华银房地产开发有限公司于2015年3月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：5414）及2018年12月26日签订的《调房协议》无效；原告郑娟与被告河北华银房地产开发有限公司、河北华地物业服务有限公司于2015年3月23日签订的《华银天鹅湖国际生态医养健康城委托经营合同》（合同编号：5414）无效。 二、判令被告河北华银房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内向原告郑娟返还购房款191256元并支付利息（以21256元为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付自2015年3月23日至2019年8月19日的利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，支付自2019年8月20日至清偿完毕之日止的利息；以170000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付自2015年3月27日至2019年8月19日的利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，支付自2019年8月20日至清偿完毕之日止的利息）。 6 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2062.56元，由被告河北华银房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  王玉良 审 判 员  张常谊 人民陪审员  屈晓雷 二〇二〇年十二月十日 书 记 员  张 琪