湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初6378号原告：吴启俊，男，汉族，1963年6月16日出生，住长沙市岳麓区。原告：严小平，女，汉族，1980年6月12日出生，住长沙市芙蓉区。共同委托的诉讼代理人：李进，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。共同委托的诉讼代理人：张西西，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。被告：湖南麓山别墅投资开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区咸嘉湖街道金星中路**西京公寓**商业广场**。法定代表人：李华，董事长。委托诉讼代理人：唐浩斌，湖南人和律师事务所律师。原告吴启俊、原告严小平诉被告湖南麓山别墅投资开发有限公司（以下简称“麓山别墅公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴启俊及其委托的诉讼代理人李进、张西西、被告麓山别墅公司委托的诉讼代理人唐浩斌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告吴启俊、原告严小平向本院提出以下诉讼请求：1、被告继续履行与原告签订的《长沙市商品房买卖合同》，将符合合同约定的商品房交付原告使用；2、被告向原告支付自2014年9月30日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，逾期违约金暂计至2019年5月27日为557600元（具体金额按约定已交房款的0.1‰，即328元／日计算至房屋实际交付之日止）；3、被告依照设计、竣工备案图纸中载明的彩钢中空玻璃断热型材平开窗标准交付原告；4、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2014年5月7日，原、被告双方签订了编号为ＸＤ130211101的《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于长沙市岳麓区××路××号××花园××栋××号房屋，合同总价款为3280000元，原告于签订合同当日交付了全部价款。按照合同约定，被告应于2014年9月30日将符合合同约定的商品房交付给原告使用。若被告逾期交房超过90日，原告有权要求继续履行合同，且被告应按照合同约定的最后交付期限的第二条至实际交房之日止，按日向原告支付已交付房屋万分之一的逾期交房违约金；被告应按照批准的规划、涉及建设该商品房项目，不得擅自变更建筑设计。2014年9月，原告在办理房屋验收手续时发现房屋存在多处漏水，平开窗所用原料不符合设计、竣工备案图纸所载明的标准等问题，因此双方未能办理房屋交付手续。原告多次要求被告就房屋针对上述问题进行整改，但被告恶意拖延，截至2018年9月仅就房屋漏水等问题进行过整改，且整改后的房屋依旧存在漏水现象，严重影响原告入住使用该房屋，之后被告也一直未采取措施解决房屋存在的漏水及平开窗用料不符合标准的问题，致使该房屋达不到交付、居住条件，迟迟不能交房入住。为维护原告的合法权益，特向法院起诉。被告麓山别墅公司辩称，1、被告已经按照合同约定完成交房，不存在逾期交房的责任。2、原告方的主张证据不足。3、根据合同约定，即使逾期交房违约金的限额也以已付款的1%为限，原告诉求的违约金违反了合同约定。经审理查明：原告吴启俊、原告严小平与被告麓山别墅公司签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，合同约定原告购买被告开发的位于岳麓区××路××号××花园××期××栋××号房屋，房屋总价为3280000元。该合同第十条约定：出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应当在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金。第十二条约定，出卖人承诺按批准的规划、设计建设该商品房项目，不擅自变更建筑设计。出卖人确需变更且经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、该商品房所在小区的平面布局。第十四条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买卖双方一致同意按照下列方式处理：出卖人按本合同约定标准在60日内完成整改，并承担在本合同约定的该商品房交付期限至完成整改时间为买受人缴纳物业服务费的违约责任。合同附件三《别墅装饰及配套设备标准》载明窗户为铝合金窗，阳台门为铝合金门。合同附件四《房屋买卖合同补充协议》第十条第二款约定：买受人认为本房地产不符合本合同约定的交楼标准的，出卖人根据该意见整改完毕，买受人须在出卖人通知验收期限5日内到现场再次进行验收，买受人逾期验收的，则视为该房产已按照合同约定的标准交付给买受人。整改完毕买卖双方对整改结果仍有不同意见的，则以政府主管部门或专业检测机构的检测意见为准。第十条第九款约定：“本合同第十条约定的“该商品房经验收合格”是指出卖人组织勘察、设计、施工、监理等单位完成的竣工验收合格，出卖人不承诺在买卖合同第十条约定的期间内完成验收备案手续”。合同签订后原告依约向被告支付了全部购房款。涉案房屋在2014年7月30日经勘察、设计、施工、监理等单五方验收合格。2014年9月18日，被告向原告邮寄入伙通知书。因房屋漏水、渗水以及平开窗所用原料不符合设计、竣工备案图纸所载明的标准等问题，原、被告双方未办理房屋交接手续。2016年6月28日，被告委托第三方对涉案房屋漏水处进行整改,F62栋业主于2016年8月27日在《卓越麓山别墅F69、F62栋整改工程竣工验收证明》上签字确认“漏水整改已处理，是否再渗水待检查”。2018年10月9日，原告在《遗留项目整改记录表》上签署并记载“2014年9月接到入伙通知等，但收房时发现房屋漏水等很多问题。李建设负责对接，但每次都没有结果，后来阳工负责对接后，阳工启动第三方施工单位整改维修，至2018年9月初才整改好，业主同意整体验收（但水、电、气如之后发现问题，地产公司再，地产公司再来维修不能及时交房而产生的损失，依国家法律规定处理，现场验收员：吴启俊、阳建国、廖巍峰”。后因原告认为房屋仍存在渗水等问题，未进行收房。另查明，根据原告提交的卓越麓山别墅F区《望城县建筑节能专项验收备案表》记载，涉案房屋备案的窗户材质为彩钢中空玻璃断热型材平开窗（5+9A+5），阳台门材质为铝合金低辐射镀膜（Low-E）中空玻璃断热型材6+12（氨气）+6。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、税收缴款书、湖南省物业专项维修资金专用收据、《卓越麓山别墅F69、F62栋整改工程竣工验收证明》、《遗留项目整改记录表》、《建设工程竣工验收备案表》、邮寄单、证人证言等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，本案争议的焦点为：一、被告是否构成逾期交房，如构成逾期交房，逾期交房违约金如何计算；二、被告是否应按涉案房屋备案资料中载明的彩钢中空玻璃断热型材平开窗标准向原告交付房屋。针对焦点一，本院认为，根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》，被告应在2014年9月30日前将通过勘察、设计、施工、监理竣工验收合格并符合合同约定的房屋交付给原告。涉案房屋虽于2014年7月30日通过五方验收，但被告交付的房屋存在漏水，双方未完成房屋交接，且原告提交的《卓越麓山别墅F69.F62栋整改工程竣工验收证明》、《遗留项目整改记录表》、证人证言可以证实被告认可房屋存在漏水的事实，故被告交付的房屋未达到使用条件，被告已构成逾期交房。关于逾期交房时间的认定，原告在《遗留项目整改记录表》上签字确认整改完成，主体验收，此后原告仍提出房屋仍存在漏水情况，根据双方《房屋买卖合同补充协议》第十条第二款“买受人认为本房地产不符合本合同约定的交楼标准的，出卖人根据该意见整改完毕，买受人须在出卖人通知验收期限5日内到现场再次进行验收，买受人逾期验收的，则视为该房产已按照合同约定的标准交付给买受人。整改完毕买卖双方对整改结果仍有不同意见的，则以政府主管部门或专业检测机构的检测意见为准”的约定，在被告对涉案房屋漏水进行整改后，如原告对整改结果仍有不同意的，应以政府主管部门或专业检测机构的检测意见为准，现原告未提供证据证明前述部门提出了整改后的房屋仍达不到使用条件，故涉案房屋应视为已于2018年10月9日原告签署《遗留项目整改记录表》后达到了交付条件。故对于原告主张的2018年10月9日后仍未达到合同约定条件的诉请，本院不予支持。关于逾期交房违约金的标准，涉案商品房买卖合同第十一条约定“由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金”，结合上下文理解，原、被告约定的逾期交房违约金应按日以已付房款万分之一予以计算。被告辩称按照补充协议第11条约定，应以已付款1%上限。若以此为标准计算原告的逾期交房违约金，则过分低于可能给原告造成的损失，对被告该抗辩意见，本院不予采纳。按前述逾期交房违约金标准，经计算，自2014年10月1日至2018年10月9日，被告应向原告支付的逾期交房违约金为481832元（3280000元×0.1‰/日×1469天）针对焦点二，原告主张被告应按备案的竣工验收图载明的彩钢中空玻璃断热型材平开窗交付房屋，本院认为，因原、被告签订的涉案合同附件三《别墅装饰及配套设备标准》约定的窗户为铝合金窗，阳台门为铝合金门，被告未违反涉案合同约定，故对原告请求被告按彩钢中空玻璃断热型材平开窗标准交付的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告湖南麓山别墅投资开发有限公司自本判决书生效之日起十日内支付原告吴启俊、原告严小平逾期交房违约金481832元；二、驳回原告吴启俊、原告严小平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9376元，因适用简易程序减半收取4688元，由原告吴启俊、严小平负担638元，被告湖南麓山别墅投资开发有限公司负担4050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  杨正权二〇二〇年十二月十五日法官助理刘晓倩书记员王金璐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。