广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23468号上诉人（原审原告）：刘华，男，身份证住址：湖北省潜江市。委托诉讼代理人：杜官新、王媛媛，均系广东绥爰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州密博实业有限公司，住所地：广东省广州市黄埔区。法定代表人：彭寿喜，该司执行董事。委托诉讼代理人：姜春华、孙晶梅，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人刘华因与被上诉人广州密博实业有限公司（以下简称密博公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初7842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理本案。上诉人刘华代理人杜官新、王媛媛、被上诉人密博公司代理人姜春华、孙晶梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘华上诉请求：一、撤销一审判决；二、查明双方约定的房屋租赁范围，查明租赁范围内实际包含的公用房屋设施建筑面积分摊（即所谓公摊）数据，并依查明的事实对本案一审诉讼请求作出公正处理；三、由密博公司承担本案上诉费及律师费40000元。事实与理由如下：密博公司于2017年8月31日就观达路20号厂房2栋北面二层东侧的房屋与刘华签订租赁合同时，向刘华提供了其定制的格式合同文本，该格式合同文本在出租面积的空格后面附有（含公摊）的字样。同时，作为租赁合同附件，密博公司提供了《二层楼楼上平面图》，将该平面图中所显示的观达路20号厂房2栋北面二层东侧合同出租范围内的房屋以阴影进行了标示，并在平面图下部以文字明确注明了租赁范围为：“阴影部分为租赁部分”。从标注为合同租赁范围的该阴影部分的构成来看，租赁范围明确包含有货梯三部、厕所一个、楼梯二部等公用房屋的建筑面积公摊部分（即本合同所指公摊），该附件内容与刘华对格式合同中的“含公摊”的理解是一致的，与人民政府房屋主管部门长期以来执行的公摊政策也是一致的。因此，刘华在签订合同后相当一段时间内没有发现问题。刘华发现问题后，至直向人民法院提起诉讼，均未超过法律规定的诉讼时效期间。刘华认为一审判决存在以下明显错误：一、一审法院未认识到本案的租赁合同文本是密博公司单方制定的格式合同和格式条款这一事实，本案双方协商的是单位面积的租金，其他的所有条款都是由密博公司提供的格式条款，是格式合同文本，该格式文本是密博公司反复使用的，与所有的承租人签订的合同文本，每个承租户签订的合同只存在单位面积的不同。故本案应该适用法律关于格式合同的规定。二、一审对双方在附件中明确约定的租赁范围未查明，导致其随意将租赁范围之外的空地拿来作为判决依据。本案刘华的诉讼请求是认为公摊面积不明，请求查清，然后再计算实际租赁面积与合同约定总面积是否相符。为此，刘华一审已请求法庭对实际面积进行测绘，但一审法院未予采纳。三、一审法院对“公摊即公用房屋建筑面积公摊”的概念不清，导致将常识中根本不属于房屋公摊范围的公用土地面积与公用房屋公摊面积发生混淆，作出完全错误的判决结果。四、“公摊”是一个长期以来一直为人民政府房屋主管部门所明确承认和使用的专有法律概念。所谓公摊，即指全体业主自有房屋的合法产权面积中所包含的，对公用房屋建筑面积的公摊数额，明确记载在房屋产权证中。通俗讲，就是一种有证的产权建筑面积，反言之，不计入房屋产权证的面积不属于公摊，具体公摊面积数额的确定具有相当的专业性，应当向专业部门调查了解。但一审法院在既不是专家，也未咨询相关房屋主管部门的情况下，仅凭其错误认识草率作出判决。五、从提起争议的时间长短来看，刘华基于自已的能力，发现问题之后及时提出了异议，并提起了诉讼，未超过诉讼时效。一审判决以时间长未提出异议为由驳回刘华的诉请，没有任何的法律依据。密博公司二审答辩称：从刘华在一审提交的补充证据材料，有八家承租户的租赁合同来看，每一个承租人签订合同中约定交租的面积都是包含公摊面积的。因此密博公司并不是只向刘华收取了公摊面积的费用。关于公摊面积，虽然在租赁合同中没有体现，但是刘华在承租该物业之前，对现场情况进行了勘查，并且其也拿到了房屋产权证书、平面图等有关租赁物现状相关的文件，况且刘华对涉案物业进行了装修，因此刘华理应非常清楚其承租面积的实际情况。刘华在使用场地近3年后才提出要按实际租赁场地的面积来计算租金有违租赁合同约定。在一审庭审过程中，密博公司就公摊面积已经作出说明，因此刘华对其支付租金的面积不应当存在不清楚不了解的情况。基于公平诚信原则，请求二审法院驳回刘华的上诉请求，维持原判。刘华于2020年7月6日向一审法院提出诉讼请求：1.判决密博公司退还多收刘华租金386342元人民币，利息32128.89元人民币，共计418570.89元人民币；2.判决密博公司赔偿刘华支付的律师费10000元；3.判决密博公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2017年8月31日，刘华与密博公司签订《房屋租赁合同》，主要约定：1.密博公司将位于广州市黄埔区云埔工业区观达路20号2栋北面二层东侧面积为3265平方米（含公摊）的厂房出租给刘华，租赁期限5年，从2017年9月1日至2022年9月30日止（含一个月装修时间）；2.第一年租金为每月每平方米22元（免管理费），计人民币71830元，第三年起在本年每平方米租金基础上增加百分之十，每两年递增一次；3.租金从2017年10月1日起计算。签订合同后，密博公司将其营业执照、签约代表身份证、业主出具的《同意书》及房产证复印件提交给刘华后，双方开始按合同约定履行，期间刘华未对租赁房屋面积提出过异议。至2020年疫情期间，刘华要求密博公司减免租金，密博公司表示因为业主是私营企业，不同意减免租金，双方发生纠纷。涉案房屋产权人为广州市万绿达集团有限公司。2016年8月12日，广州市万绿达集团有限公司将包括涉案房屋在内的广州市黄埔区云埔工业区观达路20号，自编2号、3号厂房以及4号办公楼统一租赁给密博公司，租赁期限为2016年8月12日至2031年8月12日，在租赁期内该相关物业由密博公司全权负责招商、租赁、运营与管理等事务。一审庭审中，密博公司称因为涉案厂房位于观达路密博工业园，占地面积（共用地面积）是35125平方米，建基面积为1824.8832平方米，园区内只有4栋厂房，其他都是空地，供货车通行和生产物资堆放搬运，因此所有租户签订合同时都有按建筑的实用面积上浮一定比例作为合同约定的面积，并作为计算租金的依据。刘华租赁的厂房经现场测绘实用面积为2720平方米加上20%的公摊比例形成的，最后按3265平方米确定出租厂房的面积，签合同时双方约定公摊面积是指园区空地部分面积。刘华一审庭审中称不知道公摊面积指哪一部分面积。本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：密博公司收取刘华的公摊面积租金是否合理，是否应当退还。一审法院认为，刘华与密博公司签订房屋租赁合同时，合同约定了租赁房屋的总面积，明确总面积中包含了公摊面积，刘华也收到了涉案房屋的房产证复印件，对房屋的现状有充分的了解，且刘华在履行合同中从未对公摊面积问题提出异议，其行为表明对合同约定进行了认可，此后在诉讼中再以多收公摊面积租金为由提出异议，显然与此前的行为矛盾，缺乏合理依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年9月11日作出判决：驳回原告刘华的全部诉讼请求。一审案件受理费3864元，财产保全费2620元，均由原告刘华负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，刘华向本院提交：证据一、广州市不动产查册表，证明涉案场地公摊面积为零；证据二、4张律师费发票；证据三、委托付款说明，是代为付款人广州市尚美文化创意有限公司出具的一个说明，合同约定律师费应由密博公司承担。（应密博公司要求，刘华代理人当庭出示了律师费对应的《委托代理合同》）密博公司质证认为：针对证据一，因涉案租赁场地位于第2栋，现查册表显示的是2、3、4栋，3、4栋与本案无关，不发表意见，对第2栋查册表的真实性予以确认，但密博公司认为查册表只是证明权属情况，并不能显示公摊面积，也不能证明涉案建筑无公摊面积。针对证据二、三，密博公司不确认《民事委托代理合同》中关于律师费约定的真实性，理由是密博公司是在2020年10月10日签收一审判决书的，刘华签收判决书的时间应该也差不多，但是《民事委托代理合同》在一审判决之前就已经签订了。《民事委托代理合同》补充合同中约定，将所获收益的50%作为律师代理费，该收费方式已经违反了广东省律师收费规定中关于风险代理最高不得超过30%的规定，再结合刘华并未直接支付律师费的客观情况，密博公司不认可刘华与代理人关于律师费4万元的约定。二审期间，刘华向本院提交《恳请依法委托司法鉴定机构查明合同附图阴影部分房屋建筑面积的申请书》，要求对合同附图阴影部分房屋的建筑面积进行鉴定。二审期间，刘华向本院提交《恳请法院调取证据申请书》，要求本院向广州市政务服务中心房地产登记档案馆查明涉案房屋的实际建筑面积、公摊面积及公摊比例。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对刘华的上诉请求与密博公司的答辩意见，分析如下：本案双方二审争议的焦点为刘华上诉主张涉案场地的实际面积小于合同约定计租面积，密博公司应退还多收取租金及利息的问题。作为承租人，在签订租赁合同时，应对租赁物的性状包括权属、地址、面积、用途等情况，应当尽到必要的注意义务，通过查看权属证明、现场勘查等方式进行审查。即使签订合同时未核实租赁物的面积，亦应在合同订立后的合理期限内通过其他方式对租赁面积进行确认，未在合理期限内提出异议，应视为对约定计租面积的接受和认可。为此，对刘华上诉提出其所签订的合同文本是密博公司提供的格式合同文本，应适用有关格式合同法律规定的主张，本院不予采纳。从一审查明事实来看，刘华与密博公司签订《房屋租赁合同》中约定了租赁房屋的总面积，明确总面积中包含了公摊面积，刘华也收到了涉案房屋的房产证复印件。合同订立后刘华已接收使用涉案场地，并对涉案租赁场地进行了装修，依约交付租金近三年至今，其行为表明对合同约定面积的认可，而其至双方发生纠纷时才提出实际租赁面积与合同约定面积不符及有关公摊面积的异议，已超过提出异议的合理时间。为此，对刘华上诉提出有关查明公摊面积以明确其实际租赁面积，再以实际租赁面积计算租金的主张，本院不予采纳。对刘华提出对合同附图阴影部分房屋建筑面积进行鉴定及向广州市政务服务中心房地产登记档案馆调查取证的请求，本院不予照准。因本案刘华提出的诉讼请求未得到法院支持，其要求密博公司向其支付律师费用于法无据，亦应予驳回。综上所述，刘华的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3864元，由刘华负担。本判决为终审判决。审判员  郑怀勇二〇二〇年十二月二十一日书记员  颜旭怀王日平