贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终7902号上诉人（原审被告）：贵州黔劲房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市赫章县城关镇南门中路，统一社会信用代码91520527085664243E。法定代表人：盛建，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：万国明，贵州万驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈绍强，男，1986年2月6日出生，穿青人，住贵州省普定县。被上诉人（原审原告）：徐娇，女，1995年8月8日出生，汉族，住贵州省赫章县。陈绍强、徐娇委托诉讼代理人（特别授权）：孙海孟，贵州秉尚律师事务所律师。陈绍强、徐娇委托诉讼代理人（一般授权）：肖睿晨，贵州秉尚律师事务所实习律师。上诉人贵州黔劲房地产开发有限公司（以下简称：黔劲公司）因与被上诉人陈绍强、徐娇商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省赫章县人民法院（2020）黔0527民初2770号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。上诉人黔劲公司上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：房屋登记分为预告登记、初始登记、转移登记三个阶段。初始登记是转移登记的条件。根据双方所签《商品房买卖合同》第二十条关于初始登记的约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，现案涉商品房未达交付条件，上诉并未违约，不能径直以双方对转移登记的约定认定上诉人违约。上诉人即使应当承担违约责任，也应自交房之日起算认定违约时间。合同约定了逾期交房违约金给的付时间，2019年9月23日公告中也有给付时间。但公告是上诉人被迫签发，不是上诉人的本意。一审以公告内容来判决上诉人承担逾期交房违约责任认定错误。被上诉人陈绍强、徐娇二审答辩称：交房时间和交付转移登记有关文书的时间有合同约定，上诉人逾期交付构成违约，应当承担违约责任，违约金标准有合同约定，上诉人应当承担。上诉人所出具的公告中承诺租房补贴不包括前期购房的违约金，该约定符合违约金性质，未超相关规定的上限。上诉人的上诉请求及理由无事实依据，应予驳回。原审原告陈绍强、徐娇一审起诉请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金20,549.40元（从2018年9月30日起暂计至起诉之日，违约金以购房款344,211.00元为基数,按每日万分之一标准计算至被告向原告交付质量合格的房屋为止）；2.判令被告支付原告逾期移转登记违约金14,319.18元（从2019年3月30日起暂计至起诉之日，违约金以购房款344,211.00元为基数,按每日万分之一标准计算至被告将办理房屋权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案时止）；3.判令被告支付原告房屋套内实测面积与合同约定套内面积之差0.6个平方被告应补的计价金额2,305.50元；4.判令被告支付原告租房补贴，暂计至起诉之日止7,500.00元（租房补贴7,500.00元/半年，从2020年3月31日起计算至原告装修入住为止）；5.判令被告限期向原告交付使用质量合格的房屋，期限由法院依据实际情况进行合理的判决；6.判令被告限期向原告交付办理房屋权属登记需要由被告提供的资料,期限由法院依据实际情况进行合理的判决；7.判令由被告承担本案的诉讼费、保全费以及保函费。一审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，被告应当按照合同约定的期限和条件向原告交付房屋并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。《商品房买卖合同》中约定被告应当在2018年9月30日前向原告交付房屋，于2019年3月30日前取得案涉商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告并未按前述约定的期限履行义务，其行为已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告应当承担违约责任。《商品房买卖合同》约定的交房期限届满后，2019年9月23日，被告发布《关于1号楼和2号楼延期交房的公告》（以下简称公告），在公告中承诺于2020年3月31日前交房，若逾期未交房的，从2020年3月31日起按7,500.00元/户/半年的标准向买受人支付租房补贴。诉讼中，原告表示接受被告在公告中的承诺，该公告对双方当事人具有约束力。本院认为，被告承诺超过在公告中承诺的交房期限后向房屋买受人支付的租房补贴，符合违约金的特征，其性质为逾期交房违约金。原告与被告签订了《【帝景湾畔】交房结算清单》，已对逾期交房违约金及面积误差款进行了结算，故对原告请求的租金补贴，不予支持。对于原告请求的逾期交房违约金及面积误差款，按《【帝景湾畔】交房结算清单》结算的最终金额予以支持。《商品房买卖合同》约定，从2019年3月30日起180日以后被告仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书,原告不退房,被告自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，原、被告的该约定不违反法律法规的效力性强制性规定，对双方当事人具有约束力，被告应当按照约定从2019年3月30日起以原告已付房款为基数按日万分之一的计算标准向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。被告主张《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金及逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的计算期间应当扣除疫情期间。但新冠肺炎疫情发生于《商品房买卖合同》约定的交房期限及交付办理商品房转移登记的有关文书期限之后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，对被告的该辩解意见不予采纳。被告请求对逾期交房违约金进行调减，经询问，原、被告均同意参照《赫章县人民政府办公室关于印发赫章县陈家湾湾片区城市棚户区改造项目房屋征收与补偿安置方案的通知》中的10.00元/平方米/月的过度临时安置补助费标准确定案涉房屋同地段同类型房屋租金标准，故将该标准作为衡量原告所请求的逾期交房违约金是否高过损失的标准。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，如逾期交房违约金高于13.00元/平方米/月标准的，可以认定为过分高于造成的损失，予以适当减少。经查，《【帝景湾畔】交房结算清单》载明的逾期交房违约金数额并未高于以13.00元/平方米/月的标准按案涉房屋面积计算的数额，故，对于被告请求对逾期交房违约金予以调减的主张，不予支持。被告请求对逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金进行调减，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，原告请求的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金并未高于该标准，对被告的该意见不予采纳。目前，案涉房屋所在的房地产开发项目尚未整体竣工验收合格，尚不具备初始登记的条件，原告要求被告限期交付质量符合约定的房屋和办理产权转移登记有关文书的请求，暂无履行可能，且不适于强制履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，对原告的该主张，不予支持。原告请求被告支付保函费的主张，没有法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，一审法院判决：一、被告贵州黔劲房地产开发有限公司于判决生效之日起六十日内向原告陈绍强、徐娇支付逾期交房违约金18,463.00元；二、被告贵州黔劲房地产开发有限公司于判决生效之日起六十日内向原告陈绍强、徐娇支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以344,211.00元为基数按日万分之一的标准，从2019年3月30日起计算至被告贵州黔劲房地产开发有限公司向原告陈绍强、徐娇交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；三、被告贵州黔劲房地产开发有限公司于判决生效之日起六十日内向原告陈绍强、徐娇支付面积误差款2,305.00元；四、驳回原告陈绍强、徐娇的其他诉讼请求。案件受理费946.00元，减半收取计473.00元，保全申请费487.00元，合计960.00元，由原告陈绍强、徐娇负担250.00元，由被告贵州黔劲房地产开发有限公司负担710.00元。经审理查明：本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：根据《商品房买卖合同》的约定，上诉人应于2018年9月30日前向被上诉人交付涉案房屋，但上诉人并未交付该房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。双方签订《【帝景湾畔】交房结算清单》对交房时上诉人应当支付的逾期交房违约金进行了明确，一审按照结算清单对被上诉人诉请的逾期交房违约金予以支持，并无不当。上诉人关于一审以公告内容判决上诉人承担逾期交房违约责任错误的上诉理由，没有事实依据，本院不予采信。根据双方所签《商品房买卖合同》第二十二条的约定，上诉人应于2019年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，上诉人逾期未能取得案涉商品房初始登记并交付转移登记有关文书，应当向被上诉人承担违约责任。双方在合同中关于“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”约定，与合同中关于“出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房”的约定相印证，证实了前述关于出卖人取得商品房所有权初始登记并向买受人交付办理商品房转移登记有关文书的时间约定的合理性。上诉人迟延交房的违约行为，不应成为其不承担逾期取得案涉商品房所有权初始登记并交付转移登记有关文书违约责任的理由。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费586元，由上诉人贵州黔劲房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十二月十日书记员 高 进