辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7556号上诉人（原审被告）:吴铎，男，1981年7月7日生，汉族，无职业，住吉林省白城市洮**。委托诉讼代理人:王阳，辽宁碧海律师事务所律师。委托诉讼代理人:董海涛，辽宁碧海律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：丁巧妮，女，1989年8月28日生，汉族，无职业，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：杨锡文，辽宁中山律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐伟进，辽宁中山律师事务所律师。上诉人吴铎因与被上诉人丁巧妮租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴铎上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判不解除双方之间的租赁合同，驳回被上诉人原审的诉讼请求；2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律不当。上诉人与被上诉人在平等、自愿的基础上签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，不违法相关法律规定，对双方均具有约束力，合同一方不得擅自解除合同。虽然案涉商铺所在的凯旋商场于2019年12月25日发生火灾，但消防部门已经在第一时间赶到现场开展正当的处置工作，因调查事故原因和处置现场暂时对凯旋商城进行封闭，但凯旋商城并未永久关停，为了最大限度挽回各方损失，失火次日起至春节假期的前一天，物业公司组织业主在凯旋广场上进行露台销售活动，现场火爆，应当属于在发生特殊情况时双方采取变通的方式履行合同，而年初新冠疫情的突袭让包括凯旋商城在内的全国各大经营场所不得不在响应政府号召的情况下暂缓营业，因此，影响合同履行的原因并非只有2019年年末的火灾，更是由于防控疫情工作需要。二、被上诉人主张合同目的无法实现，从而行使合同解除权并无依据，一审法院适用法律明显不当。根据合同法第94条的规定，只有因不可抗力导致合同目的不能实现的，一方才可适用法定解除。例如因失火导致房屋坍塌、灭失或被责令永久关闭，此种情况承租人的承租目的根本不能实现，据此解除合同无可厚非。而本案当中，凯旋商城系因失火和疫情原因暂时停业，并非永久关停，且停业时间仅为三个月左右，凯旋商城早已于2020年4月17日重新营业，不影响各承租人的正常经营，更不存在合同目的不能实现的情形。因此，被上诉人要求解除合同的理由不符合合同法规定的法定事由，不应予以支持。另外，我国合同法的立法宗旨在于鼓励交易，不提倡轻易解除，即便在合同履行过程中出现影响合同履行的不可抗力事由，合同双方应当协商解决，如能通过变通方式继续履行，合同应当继续履行，一方当事人不得以不可抗力为由任意解除合同，否则会导致对不可抗力的滥用。事实上，商城失火和新冠疫情对以上诉人为代表的凯旋商城广大业主的影响也是极大的，作为出租方和承租方来说，应当共同分担对双方均具有冲击的突发情况，随意的解除不仅违反合同法的立法原则，更是对合同签订一方主体权利的侵害。因此，无论从政策、法律还是民事主体的权利义务来看，均不应当解除合同。综上，被上诉人主张解除合同不具有事实和法律依据，不应予以支持，恳请二审法院依法公正裁决。丁巧妮辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意原审判决。原审判决符合法律规定的公平、诚实信用原则，合同解除并没有给上诉人造成任何经过损失，受损失的是被上诉人。合同中并没有约定如果单方解除合同要承担的法律后果。何况原审原告是经商场出现了不可抗力的现象造成合同停止履行，双方合同停止履行1年时间，合同目的无法实现，原告起诉时并没有让被告承担一分钱责任，原审判决完全符合法律规定。丁巧妮向一审法院起诉请求：解除或者终止原被告双方于2019年11月29日签订的《凯旋商城商铺租赁合同》；判令被告返还给原告租金35,000元（自2020年1月1日至2020年12月31日共366天）。一审法院认定事实：原告经被告同意从他人处转租到案涉铺位经营。2019年11月29日，原、被告双方签订《凯旋商城商铺租赁合同》，约定原告承租被告位于大连市西岗区商铺用于鞋店经营，该铺位套内面积9.5平方米，租赁期限自2019年12月31日至2020年12月31日止；租金为35,000元。2019年12月3日，原告通过银行转账方式向被告交纳租金35,000元。2019年12月25日10时13分，大连市消防救援支队指挥中心接到报警，位于大连市西岗区（中冶建设高新工程技术有限责任公司产权区域）刘永军使用的库房发生火灾；火灾造成该建筑、库房及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍，而后蔓延至凯旋商城造成建筑、卖场、店铺、库房、办公室及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍；无人员伤亡。2019年12月26日，大连市西岗区消防救援大队作出《封闭火灾现场公告》，自2019年12月26日8时30分起对大连市西岗区菜市街1号火灾现场予以封闭。封闭范围为警戒标志以内的区域。禁止任何人擅自进入封闭区域，违者依法追究相应法律责任。同日，大连大都会物业管理有限公司向凯旋商城全体业主发出《通知》，内容为：因2019年12月25日部分商铺失火，导致凯旋地下商城无法正常营业，消防部门正在调查失火原因及损失情况，一切以消防部门调查结果为准，望广大业主耐心等待通知。大都会物业管理有限公司也会积极配合消防部门工作并展开各项善后工作，尽快恢复商场营业。2020年1月9日，大连大都会物业管理有限公司向经营业户发出错时取货通知，安排经营业户在凯旋广场上甩卖货物。2020年3月22日，大连市西岗区消防救援大队经调查后，作出西消火认字【2020】第0002号《火灾事故认定书》，对起火原因认定如下：起火时间为2019年12月25日10时09分左右；起火部位为刘永军使用的库房内距北墙向南第5至第6个梁柱之间；起火点为自第6个梁柱北端至向北3米、距东墙向西4.9米至7.8米的区域内；起火原因为电缆桥架内电缆故障引燃刘永军的货物等可燃物起火。2020年6月19日，大连市公安消防局作出大消火复字【2020】第0006号《火灾事故认定复核决定书》，认定大连市西岗区消防救援大队作出的西消火认字【2020】第0002号《火灾事故认定书》认定主要事实清楚、证据确实充分、程序合法，起火原因认定正确，予以维持。另查，2020年2月因新冠疫情的发生，凯旋商城一直停业。2020年4月17日，凯旋商城恢复开业。原告曾于2020年1月7日微信联系被告，提出其已怀孕，要求退租，被告称正在维权，未同意。2020年4月1日，原告再次与被告微信协商退租事宜，未果。2020年4月17日，原告微信告知被告交接案涉店铺，交钥匙，被告未予回复。2020年7月27日，原告生育一子。一审法院认为：原、被告双方签订的《凯旋商城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。但由于大连市西岗区菜市街1号大连凯旋商城地下一层于2019年12月25日失火，现场被消防部门封闭，商城整体停业，原、被告签订的《凯旋商城商铺租赁合同》在火灾发生时尚未进入履行期，火灾发生后，原告于2020年1月7日向被告提出退租的要求，被告未同意。后因新冠疫情的发生，商城继续延期开业，原告合同目的无法实现，应予解除。合同解除后，原告交纳的租金35,000元亦应返还。故原告的请求，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条之规定，作出如下判决：一、解除原告丁巧妮与被告吴铎签订的《凯旋商城商铺租赁合同》；二、被告吴铎于判决生效之日起十日内返还原告丁巧妮租金35，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取338元（原告已预交），由被告吴铎负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、丁巧妮诉请解除双方之间签订的《凯旋商城商铺租赁合同》是否应予支持；二、若解除合同，则丁巧妮已交纳的租金应如何处理。针对第一个争议焦点，即案涉《凯旋商城商铺租赁合同》应否解除。本院认为，吴铎作为案涉商铺的权利人，将商铺出租给案外人后，在租赁期限尚未到期时，丁巧妮经吴铎同意从案外人（原承租人）处转租案涉商铺，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效”之规定，在该阶段，吴铎与丁巧妮之间不存在直接的租赁合同关系，而是出租人与次承租人之间的关系。吴铎与丁巧妮虽然在2019年11月29日签订了《凯旋商城商铺租赁合同》，但该协议约定的租赁期限自2019年12月31日至2020年12月31日止。因此，根据约定，双方的租赁关系应始于2019年12月31日。吴铎关于双方之间的租赁合同关系早已建立并存续的上诉理由本院不予采纳。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人的基本义务是按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。在2019年12月25日凯旋商城发生火灾时，吴铎与丁巧妮之间的租赁协议尚未进入履行期，且根据大连市西岗区消防救援大队做出的封闭火灾现场公告，自2019年12月26日起，对火灾现场予以封闭，禁止任何人擅自进入封闭区域。吴铎未能在租期伊始时向丁巧妮交付租赁物并保证租赁物在租赁期间符合约定的用途，未履行出租人的基本义务，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，吴铎虽系因他人原因无法向丁巧妮交付租赁物，但仍应向丁巧妮承担违约责任。丁巧妮签订租赁合同的目的无法实现，在此情形下，丁巧妮向法院提起诉讼要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同法定解除的情形，一审法院对丁巧妮解除合同的诉讼请求予以支持，有事实和法律依据。针对第二个争议焦点，即丁巧妮已交纳的租金如何处理问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据查明的事实，丁巧妮于2019年12月3日向吴铎交纳的是2019年12月31日至2020年12月31日的租金35,000元。如前所述，在凯旋商城因发生火灾被封闭时，双方所签订的租赁协议尚未进入履行期，丁巧妮并未基于该协议而使用租赁物、获得收益，故吴铎应向丁巧妮返还已预先收取的35,000元租金。一审法院判令吴铎返还租金符合法律规定，本院予以维持。综上所述，上诉人吴铎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费676元，由上诉人吴铎负担。本判决为终审判决。审判长  吕瑛审判员  季烨审判员  王亮二〇二〇年十二月十八日书记员  王亮