贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔03民终6575号上诉人（原审原告）：黄明岗，男，1975年10月15日出生，汉族，住四川省泸州市纳溪区。被上诉人（原审被告）：贵州科洋房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市赤水市大同镇切角垭丹霞山庄**，统一社会信用代码：91520381095955677R。法定代表人：陈艳，总经理。委托诉讼代理人：吴庆，贵州良方律师事务所律师。上诉人黄明岗因与被上诉人贵州科洋房地产开发有限公司（以下简称科洋房开公司）商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省赤水市人民法院（2020）黔0381民初1777号事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。黄明岗上诉请求：1、判决科洋房开公司承担违约责任，按科洋.凤凰城楼宇认购书第四条规定双倍返还上诉人商品房认购定金即：64200元×2倍＝128400元，2、要求科洋房开公司支付商品房认购定金资金占用利息（按中国人民银行同期贷款基准利率计算标准）6867.00元（64200元从2018年3月1日至2020年7月2日），合计总金额为：135267元。3、本案上诉费、诉讼费、保全费、执行费等由科洋房开公司全部承担。事实和理由：在2020年5月（劳动节），上诉人到科洋房开公司要求签订该商品房正式合同，科洋房开公司销售部经理拒绝上诉人的要求并告知该房已经卖给肖宇，并向上诉人出示了网签合同。后经上诉人与肖宇电话联系证实该房屋确实已经卖给肖宇并办理了网签合同，同时肖宇从微信中提供购房收据上房号与上诉人认购协议书上的房号一致，肖宇购房收据复印件上诉人已在一审中提交，但是一审判决认为该收据不能证明该房屋为同一房屋（注：据肖宇讲她的购房合同被科洋房开公司以办理备案为由全部拿去了，至今未备案，肖宇已多次找科洋房开公司要求复印合同被拒绝）。现上诉人和肖宇已经到赤水市查询到该房屋的网签记录，并确认上诉人和肖宇购买的房屋为同一楼盘同一房屋，但双方都无法打印到网签记录，现只有请求贵州省遵义市中级人民法院依法调取该房的网签记录（申请附后）。希望贵州省遵义市中级人民法院依法改判贵州省赤水市人民法院原判决，请求依法支持上诉人的上诉请求。科洋房开公司辩称，一、我公司与上诉人于2018年10月16日签订认购书后，我公司销售人员多次通知上诉人来签订正式购房合同，但上诉人均不予答理；二、我公司并未将案涉房屋出售给他人，不存在一房二卖情形，我公司并未违约；三、上诉人并未实际支付认购款，是由于我公司之前欠上诉人64200元的工资，后上诉人要求以房抵工资款，我公司在2018年10月9日向上诉人出具了收据一张，收据明确为购房款，并未明确为定金，直到2018年10月16日才与上诉人签订认购书，认购书签订后上诉人并未实际支付认购书上约定的定金6万元，并且我公司出具的收据与认购书的定金金额是不一致的，上诉人在未实际支付定金情况下无权要求我公司双倍返还定金；四、一审判决我公司存在违约行为，但上诉人并未提供任何证据证明给其造成任何损失，一审法院判令我公司承担30%的违约金明显偏高。黄明岗向一审法院起诉请求:1、判令解除《科洋·凤凰城楼宇认购书》。2、判令科洋房开公司返还黄明岗商品房认购定金64200元×2倍=128400元、科洋房开公司变卖黄明岗房屋非法所得利润390000元（肖宇购房总金额）-368730元（黄明岗购房总金额）=21270元；要求科洋房开公司支付商品房认购定金资金占用利息（按中国人民银行同期贷款基准利率计算标准）6867元（64200元从2018年4月1日至2020年7月2日），本案合计总金额为：156537元。3、本案诉讼费等由科洋房开公司全部承担。一审法院认定事实：黄明岗在科洋房开公司建设赤水市旺隆镇科洋凤凰小镇项目就职，双方于2018年6月7日共同确认截止2018年4月科洋房开公司尚欠黄明岗工资64200元。2018年10月9日，科洋房开公司向黄明岗出具收据一张，载明收款方式工资抵扣；金额为64200元；收款事由房款。2018年10月16日，黄明岗与科洋房开公司签订《科洋·凤凰城楼宇认购书》，约定：黄明岗向科洋房开公司认购位于赤水市文华大道新公安局旁科洋凤凰城小区2幢1单元1层2号房；建筑面积122.91平方米；单价为3000元/m，总金额为368730元；黄明岗同意签署本认购书时，支付人民币陆万元整（60000元）作为定金（定金在签订商品房买卖合同时自动转入房款）；如黄明岗履行完毕本认购书义务但科洋房开公司未能为乙方保留该房号的，科洋房开公司应双倍返还定金，但不再承担其他责任。认购书签订后，科洋房开公司至今未与黄明岗签订商品房买卖合同。一审法院认为，黄明岗、科洋房开公司均是具有民事行为能力的自然人和法人，可以通过自己单独实施或者与他人一起共同实施民事法律行为。黄明岗与科洋房开公司共同协商，自愿签订《科洋·凤凰城楼宇认购书》，是双方的真实意思表示，符合《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款“民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立”的规定，是有效的民事法律行为。认购书的内容和形式没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。根据《中华人民共和国合同人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的，受法律保护”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，双方均应按《科洋·凤凰城楼宇认购书》的约定履行自己的义务。科洋房开公司因欠付黄明岗工资64200元，又向黄明岗出具64200元的房款载明为工资抵扣，实质是将欠付黄明岗工资的性质转换成收取黄明岗的购房款，即黄明岗在认购书签订之前已按约定支付科洋房开公司购房定金，但科洋房开公司至今未与黄明岗签订商品房买卖合同。现黄明岗要求解除与科洋房开公司签订的《科洋·凤凰城楼宇认购书》，科洋房开公司在庭审中也表示同意解除，故黄明岗的该项诉讼请求，符合合同法第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，一审法院予以支持。关于黄明岗要求科洋房开公司双倍退还定金的诉讼请求：根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，因认购书已解除，故科洋房开公司应退还黄明岗已付购房款64200元。虽然认购书中约定，如黄明岗履行完毕本认购书义务但科洋房开公司未能为乙方保留该房号的，科洋房开公司应双倍返还定金。但黄明岗向一审法院所提交的科洋房开公司向案外人肖宇出具的房款收据中仅载明了“2-1-1-2房款”，并没有准确的房屋信息，无法确认该房款就是涉案科洋凤凰城小区2幢1单元1层2号房的房款，黄明岗所提交的聊天记录也仅提及了39万元，没有提及房屋具体信息，无法确认与涉案房屋有关，黄明岗也没有提供科洋房开公司与案外人肖宇签订的相关合同予以佐证，不能证明科洋房开公司已将涉案房屋确实出卖给案外人肖宇，且涉案房屋并未办理备案登记或产权变更手续。因此黄明岗无法证明科洋房开公司未能为其保留涉案房屋的房号，不满足双方合同约定双倍返还定金的约定。由于科洋房开公司在签订认购书后未与黄明岗签订商品房买卖合同，存在违约情形，应当按照合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定赔偿黄明岗损失。且科洋房开公司与黄明岗签订认购书并收取定金行为，科洋房开公司是通过认购的方式向黄明岗收受定金作为订立商品房买卖合同担保。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”的规定，结合科洋房开公司违约的程度和黄明岗实际可能产生的损失以及双方并未明确约定签订商品房买卖合同的期限，一审法院酌情认定科洋房开公司应按合同所约定定金的30%赔偿黄明岗损失18000元（60000元×30%）。综上，科洋房开公司应返还黄明岗定金64200元并赔偿黄明岗18000元，共计82200元，对黄明岗超该部分返还定金的诉讼请求，一审法院不予支持。对于科洋房开公司辩称，未同意将拖欠黄明岗的工资转为认购金，黄明岗未按认购书约定支付60000元认购金，黄明岗违约在先：科洋房开公司向黄明岗出具的64200元的房款收据中已明确载明为工资抵扣，与科洋房开公司所欠黄明岗的工资数额一致，是双方的真实意思表示，工资转为房款的条件成就，且认购定金实质也是购房款，黄明岗除认购书约定定金以外并无支付黄明岗其他购房款的义务，故黄明岗已支付科洋房开公司购房款即定金64200元，超过双方约定的定金60000元，对科洋房开公司的上述辩称理由，本院不予采信。关于黄明岗要求科洋房开公司支付变卖房屋非法所得利润21270元和支付认购金资金占用利息的诉讼请求：涉案房屋并未办理备案登记和产权变更手续，黄明岗也未取得涉案房屋的所有权。且黄明岗所提交的证据不足以证明科洋房开公司将涉案房屋以超过认购书约定的房屋总价款出卖给第三方，也不能证明科洋房开公司将涉案房屋出卖后已收取超过房屋总价的购房款并获得相应的利润，故对黄明岗要求科洋房开公司支付变卖房屋非法所得利润的诉讼请求，一审法院不予支持。因双方在认购书中并未对认购金的资金占用利息进行约定，且一审法院已确认科洋房开公司承担了赔偿黄明岗损失的违约责任，故对黄明岗要求科洋房开公司支付认购金资金占用利息的诉讼请求，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法-6-律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除黄明岗与贵州科洋房地产开发有限公司于2018年10月16日签订的《科洋·凤凰城楼宇认购书》；二、贵州科洋房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还黄明岗购房款64200元，并赔偿违约给黄明岗造成的损失18000元，两项共计82200元；三、驳回黄明岗的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费1715元，由黄明岗承担715元，贵州科洋房地产开发有限公司承担1000元。二审期间，黄明岗向本院申请查询案涉房屋的网签或备案信息，本院委托赤水市人民法院向赤水市城乡和住房建设局查询相关情况，赤水市城乡和住房建设局回复案涉房屋于2020年9月8日登记备案于肖宇名下。黄明岗认为只能体现备案时间，网签时间在上诉人起诉之前。科宇房开公司质证意见为对证据三性均无异议，是在一审法院判决解除与上诉人的认购合同后，公司才将案涉房屋出售给案外人。本院经审理查明，案涉房屋于2020年9月8日已备案登记于案外人肖宇名下，本院经审理查明的其余事实与一审认定无异。本院认为，黄明岗与科洋房开公司于2018年10月16日签订的《认购书》是双方真实意思的表示，合法有效，受法律保护。该《认购书》约定黄明岗认购科洋房开公司开发的科洋·凤凰城小区2幢1单元1层2号房，黄明岗于合同签订时支付6万元作为定金。虽签订协议当日，黄明岗未向科洋房开公司支付款项，但结合科洋房开公司于2018年10月9日向黄明岗出具收款金额为64200元的《收据》一张，载明收款方式为工资抵扣，收款事由为房款，足以说明双方协商一致，用欠付黄明岗的工资折抵购房款，并于2018年10月16日签订《认购书》将该笔款项中的6万元约定为定金的事实，因此应当认定该《收据》中的6万元为定金，黄明岗已履行《认购书》的义务，科洋房开公司也应按约定履行义务。黄明岗在一审时提交科洋房开公司于2020年4月20日向肖宇出具的《收据》一张，该收据虽系复印件，但根据黄明岗提供的聊天记录，该《收据》系案外人传送给黄明岗，同时该收据中载明的收款事项为2-1-1-2号房款以及经本院查询案涉房屋于2020年9月8日备案登记于肖宇名下的事实，已形成证据锁链，本院对黄明岗关于科洋房开公司在其起诉前已将案涉房屋出卖给案外人的主张予以采信。关于定金6万元性质的问题，双方已在《认购书》中明确约定“乙方必需在约定的付款方式和期限内到科洋.凤凰城营销中心支付相应款项并签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付定金不予退还，甲方无须通知乙方，可在不通知买方的情况下卖方有权将该房屋另行出售，且定金不予退还”，“如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任”。由此可见，此处的定金是作为双方订立商品房买卖合同的担保，具有定金性质。因该《认购书》未约定签订《商品房买卖合同》，的时间，科洋房开公司主张该公司多次通知黄明岗签订合同，未提供证据证明，本院不予采信。现科洋房开公司将案涉房屋另卖他人导致双方不能订立商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，黄明岗主张适用定金罚则，由科洋房开公司双倍返还定金，符合法律规定，应予支持，即科洋房开公司返还黄明岗定金120000元。对另外4200元购房款，因双方未约定为定金，黄明岗要求双倍返还无法律依据，本院不予支持。黄明岗请求科洋房开公司支付另行出售房屋所获利润以及支付资金占用期间的利息，因双方已在《认购书》中明确约定科洋房开公司违约双倍返还定金后不再承担其他责任，故对黄明岗的该请求不予支持。综上所述，黄明岗的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省赤水市人民法院（2020）黔0381民初1777号民事判决主文第一项，第三项；二、撤销贵州省赤水市人民法院（2020）黔0381民初1777号民事判决第二项；三、由贵州科洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还黄明岗定金120000元，购房款4200元，共计124200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1715元、二审案件受理费1127元，由黄明岗负担1100元，贵州科洋房地产开发有限公司负担1742元。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  喻 茜审判员  李成波二〇二〇年十二月三日法官助理窦川书记员吴明英