贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终4349号上诉人（一审被告）：凯里市和盛房地产开发有限责任公司。住所地：凯里市凯棉路**佳和盛世******，统一社会信用代码91522601556639061W。法定代表人：蒋宏永，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：杨泽慧，贵州七律律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：周建辉，男，1977年4月8日出生，汉族，住凯里市北京西路**市。上诉人凯里市和盛房地产开发有限责任公司（以下简称“和盛公司”）与被上诉人周建辉商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初12039号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。和盛公司上诉请求：一、依法撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初12039号判决书第一项判决内容，改判驳回被上诉人的诉讼请求，即上诉人不承担因逾期交付转移登记文书向被上诉人支付违约金13875.71元。二、一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条的规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》约定办理商品房转移登记的有关文书的时间是2017年5月31日之前，2017年6月1日被上诉人就应当知晓开发商是否违约，其权利是否受到侵害，现被上诉人就逾期交付商品房转移登记的有关文书的起诉时间是2020年9月1日。在2017年5月31日至2020年8月31日期间，被上诉人未向上诉人主张过权利，上诉人也并未承诺给付被上诉人逾期办证违约金的事实，故诉讼时效已过，上诉人不应向被上诉人支付逾期办证违约金。综上，恳请二审法院依法查明案件事实，支持上诉人的上诉请求。周建辉答辩称：一、被上诉人在2017年期间多次向上诉人催交办证所需的转移登记相关文书，但上诉人多次推脱。到2020年7月份，小区本栋邻居已办好房产证，被上诉人才知道可以办证，但之前从未收到上诉人的任何催办房产证的消息。被上诉人在2020年7月22日拿到大证才知道权利受到侵害，同年8月6日就提起诉讼，并未超过诉讼时效。二、2020年1月开始受到疫情影响，被上诉人无法出行，符合诉讼时效中止的条件，自2020年5月6日起，经依法批准的收费公路恢复收取车辆通行费，这才标志着可以正常的工作、办事，从2020年2月1日起至2020年5月6日止，这三个月零陆天中断了诉讼时效，被上诉人在2020年8月6日就诉讼立案了，根本没有超过三年诉讼时效期限。综上，恳请二审法院依法查明案件事实，驳回上诉人的请求，维持一审判决。周建辉向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金27750元;2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年9月27日，以原告周建辉为买受人、被告和盛公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买佳和盛世三期7幢2单元4层2-4-2住房，购房款为542020元；被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记；被告应在2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；若被告未能在约定日期起90日内交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房的，被告应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款X的违约金;双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房款。另查明，原告于2018年10月26日取得不动产权证书。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。原告诉请被告逾期办理商品房所有权初始登记的违约金。涉案商品房买卖合同约定被告应在2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原、被告对逾期办理商品房所有权初始登记及交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金没有约定。对于合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的情况，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于近年来我国金融市场利率化改革，央行不再公布贷款基准利率，由此导致在适用该条上失去了参照的依据。原告交付相应的购房款后，被告在没有完成相应的合同义务尤其是办理所有权变更登记的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则。对此，原告主张年利率6%作为违约金计算标准，一审法院兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，按日0.5?支付违约金比较适宜，即从2017年6月1日计算至2018年10月26日共计512天,即违约金13875.71元（542020元×0.5?×512天）,超出部分，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告凯里市和盛房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告周建辉支付逾期办理房产登记违约金13875.71元。二、驳回原告周建辉的其它诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取247元，由被告凯里市和盛房地产开发有限责任公司负担74元，由原告周建辉负担173元。二审期间，上诉人和盛公司未向本院提交新的证据材料。被上诉人周建辉向本院提交了以下证据材料：1、《发票》，拟证明被上诉人一审立案缴费时间为2020年8月6日。2、《住宅专项维修基金收据》，拟证明2020年7月被上诉人交纳维修基金的同时拿到大证，才知晓对方是在2018年10月26日办理完毕大证的，此时被上诉人才知晓自己的权利受到了侵害。3、《凯里市人民法院受理通知书》，拟证明2020年8月6日已经立案。4、《截图》，拟证明因为疫情影响，到2020年5月6日生产生活办公才基本恢复正常。5、《国家疫情卫检委的公告》，拟证明疫情影响了办公、生活，行政部门、小区进出都在管控，被上诉人无法到法院起诉。上诉人质证意见如下：证据1、3，该两组证据刚好能证明被上诉人超过诉讼时效才主张权利。证据2，与本案无关。证据4、5，三性均不认可。综合双方当事人的举证质证，本院认证意见如下：对于被上诉人提交的五组证据，因违约金计算属于继续性债权，故被上诉人提起诉讼的时间未超过诉讼时效。二审查明的事实与一审相同。本院认为，因逾期交付登记文书违约金是按日计算，其属于继续性债权，应以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，故本案诉讼时效应自起诉之日起回溯三年。周建辉于2020年8月6日向法院起诉主张权利，诉讼时效自起诉之日回溯三年，即违约金起算时间应为2017年8月6日而非一审认定的2017年6月1日，违约金计算至和盛公司交付不动产权证书的2018年10月26日止，共计446天，双方当事人对于一审判决以按照日万分之零点五为标准计算违约金没有提出异议，视为对该计算标准服判，则违约金数额应为12087元（542020元×0.5?×446天），超出部分，本院不予支持。综上所述，凯里市和盛房地产开发有限责任公司的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初12039号民事判决。二、凯里市和盛房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向周建辉支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金12087元。三、驳回周建辉的其它诉讼请求。一审案件受理费247元，由凯里市和盛房地产开发有限责任公司负担60元，由周建辉负担187元。二审案件受理费146.89元，由上诉人凯里市和盛房地产开发有限责任公司负担100.89元，由被上诉人周建辉负担46元。本判决为终审判决。审判长  龙步昌审判员  龙集东审判员  王 莉二〇二〇年十二月十一日法官助理陆羽婕书记员王凯