福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6415号 上诉人（原审原告、反诉被告）：柯迅，男，1978年5月15日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：蓝永标，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄薇，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：张红枝，男，1982年11月9日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：王林，福建亚嘉律师事务所律师。 上诉人柯迅因与被上诉人张红枝租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2018）闽0104民初2399号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 柯迅上诉请求：撤销一审判决，改判支持柯迅的诉讼请求，驳回张红枝的反诉请求。事实和理由：一、一审判决认定张红枝“如约交付了出租物”，属认定事实错误。张红枝交付的租赁场地既未通过消防验收，又于合同履行期由产权人中国人民解放军73630部队责令关停，已致柯迅合同目的无法实现，构成违约。案涉《商铺租赁合同》载明柯迅承租目的为经营音乐餐吧，但在其投入装修并开业后却因张红枝交付的租赁场地未通过消防验收导致餐吧无法办理营业执照，处于“无证无照”经营状态，餐吧将被责令停止经营活动并予以处罚，餐吧无法正常经营，合同目的无法实现。柯迅多次要求张红枝依约妥善解决尚无果。2017年12月又经租赁场地产权人中国人民解放军73630部队告知将依法收回租赁场地，12月25日已正式发函要求众商家配合关停。二、一审判决认为柯迅“自2018年1月5日起未按约支付租金，已构成违约”，属适用法律错误。张红枝违约在先，其提供的租赁场地无法实现柯迅合法经营音乐餐吧的合同目的，甚至无法继续提供合同载明的现有场地，并于2017年12月起以强制锁门、断水断电的形式控制租赁场地，柯迅根据《合同法》第六十条行使先履行抗辩权拒绝继续向张红枝支付租金不存在违约。三、鉴于一审判决对于“违约方”认定错误，所作判决应予以撤销，并改判支持柯迅的上诉请求。1.因张红枝的违约行为致使合同目的不能实现，柯迅有权行使法定解除权，《商铺租赁合同》应于2018年5月8日解除。2.2018年1月至6月期间张红枝并未履行提供租赁场地的合同义务，柯迅无需向其支付租金。3.《商铺租赁合同》依法解除，张红枝应退还合同押金并赔偿柯迅损失。 张红枝辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、张红枝按照合同约定交付了出租场地，不存在违约行为。1.关于柯迅提出的消防问题。柯迅在承租案涉商铺之前，就了解该商铺所在地块属于部队所有，了解该商铺乃至整个广场内的消防状况，但其仍继续与张红枝签订《商铺租赁合同》，表明其接受该商铺的消防状况。双方签订的《商铺租赁合同》并未对消防责任进行约定，况且这并不影响柯迅正常经营餐吧，否则柯迅不可能连续经营且向张红枝连续支付长达六个月的租金。2.关于无法继续提供租赁场地，系源于中国人民解放军部队通过法院要求强制腾退，这并不属于张红枝的过错，张红枝不存在违约。二、一审法院依据合同法第六十条规定，认定柯迅“自2018年1月5日起未按约支付租金，已构成违约”，适用法律正确。关于柯迅实际搬离的时间，众所周知，金福广场的各商家在2018年6月3日之前仍在持续经营，这与福州市仓山区人民法院发布的公告相符，且证人吴某的证言及报警回执可以证实，柯迅直至强制腾退的最后一天，也就是2018年6月3日才将商铺内的物品及设备搬离。张红枝不存在任何违约行为，而柯迅未按合同约定支付租金，构成违约。三、柯迅于2018年6月3日才搬离涉案租赁场地，柯迅应向张红枝支付自2018年1月5日至2018年6月3日止的租金。而柯迅已经构成违约，按照合同约定，张红枝有权不予退还押金，也不承担装修损失的赔偿责任。 柯迅向一审法院起诉请求：1.判令解除柯迅与张红枝签订的《商铺租赁合同》；2.判令张红枝向柯迅返还租赁押金69000元；3.判令张红枝赔偿柯迅对租赁场地投入的装修损失（暂计800000元，具体金额以评估为准）。 张红枝向一审法院反诉请求：1.判令解除张红枝与柯迅于2017年6月18日签订的《商铺租赁合同》；2.判令柯迅立即向张红枝支付自2018年1月5日至2018年6月3日止的租金共计115000元及滞纳金（滞纳金按月利率2%的标准，第一笔以23000元为基数，从2018年1月5日计算至2018年6月3日为2300元；第二笔以23000元为基数，从2018年2月5日计算至2018年6月3日为1840元；第三笔以23000元为基数，从2018年3月5日计算至2018年6月3日为1380元；第四笔以23000元为基数，从2018年4月5日计算至2018年6月3日为920元；第五笔以23000元为基数，从2018年5月5日计算至2018年6月3日为460元）；3.判令柯迅向张红枝支付违约金69000元。 一审法院认定事实：2017年6月18日，柯迅与张红枝签订《商铺租赁合同》一份，约定:张红枝将其向开发商承租的位于福州市××路××广场××层商铺出租给柯迅经营音乐餐吧，租期自2017年7月5日至2018年8月31日，租金为每月23000元，柯迅于每月1日前支付当月租金给张红枝，押金为69000元。本协议生效后，柯迅不得以任何理由拒缴租金、水电费等相关费用。如果柯迅逾期未支付，张红枝有权对该租赁户进行断电断水处理，并自逾期之日起每日加收应缴金额的百分之五的滞纳金。柯迅如果超过5天未支付,则张红枝有权单方面解除租赁关系并径直收回该租赁物且不予退还履约保证金。双方如有任何一方违约，将用等同于房租押金金额做违约金赔偿对方。合同签订后，张红枝如约交付了出租物，柯迅支付租金至2018年1月4日。2018年6月3日,柯迅搬离租赁场所。 一审法院认为，柯迅与张红枝签订的《商铺租赁合同》，系双方的真实意思表示，合法有效，双方应按约履行合同义务。但合同签订后，柯迅自2018年1月5日起未按约支付租金，已构成违约。2018年6月3日,柯迅搬离租赁场所，双方的租赁关系至此已经终止，故对双方要求判令解除合同的诉请，一审法院不予支持。柯迅要求张红枝返还租赁押金69000元，鉴于柯迅违约，按合同约定，张红枝有权不予退还押金，故对柯迅该诉请，一审法院不予支持。柯迅要求张红枝赔偿装修损失，鉴于柯迅违约，一审法院不予支持。张红枝反诉要求柯迅支付自2018年1月5日至2018年6月3日止的租金，符合合同约定，故柯迅应向张红枝支付该期间的租金114233元【23000元/月×4个月＋（23000元/月÷30天）×29天】。张红枝反诉要求柯迅支付逾期支付租金的滞纳金，鉴于本案是平等民事主体之间发生的租赁合同关系，受民事法律关系的调整，故在平等民事主体之间约定的所谓“滞纳金”无法律规定，一审法院不予支持。张红枝反诉要求柯迅支付违约金69000元，鉴于柯迅违约,押金69000元归张红枝所有,现张红枝又主张违约金69000元,显然过分高于柯迅给张红枝造成的损失,故对张红枝该诉请，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决：一、驳回柯迅的诉讼请求；二、柯迅于本判决生效之日起十日内支付张红枝租金114233元；三、驳回张红枝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费12490元，由柯迅负担；反诉案件受理费6245元，由张红枝负担4953元，由柯迅负担1292元。 二审中，柯迅向本院提交了以下证据：报警回执，证明2017年12月21日张红枝已上锁并控制案涉租赁场所，柯迅于租赁场所经营的音乐餐吧员工均无法进入，店长陈丹遂报警。张红枝质证认为，该报警回执与案涉店铺无关。本院经审查认为，上述证据无法证明其待证对象。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，2018年5月31日，福州市仓山区人民法院发布公告，因中国人民解放军73630部队与福建世纪金福投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，责令福建世纪金福投资有限公司及相关租户于2018年6月3日前自行腾空搬离位于福州市仓山区××路××号的12875平方米场地及房产。 本院认为，柯迅上诉主张张红枝交付的租赁物未经消防验收导致其餐吧无法正常经营、合同目的无法实现，然柯迅未提交证据证明其经营的餐吧曾因消防问题无法开业或被责令停业，故其该上诉主张依据不足，本院不予采信。福州市仓山区人民法院于2018年5月31日发布公告责令相关租户于2018年6月3日前自行腾空搬离，柯迅于2018年6月3日搬离案涉租赁场所，其无证据证明在此之前案外人的纠纷影响到其对案涉租赁场所的正常使用。柯迅关于张红枝自2017年12月起即以强制锁门、断水断电的形式控制租赁场地的主张亦缺乏依据。综上，柯迅关于张红枝未依约提供租赁场地、违约在先的上诉主张不能成立。柯迅应按合同约定支付2018年1月5日至2018年6月3日止的租金。柯迅逾期缴纳上述期间的租金，已构成违约。张红枝反诉要求柯迅支付等同于押金金额的违约金69000元，符合合同约定，一审法院予以支持，并无不当。如前所述，柯迅构成违约，故对其要求张红枝返还租赁押金并支付装修损失的诉讼请求，一审法院不予支持，亦无不妥。 综上，柯迅的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12490元，由柯迅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年十二月十日 法官助理 江丽丽 书 记 员 赵力锦