福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0104民初5364号 原告：唐小强，男，1977年3月30日出生，汉族，住福州省晋江市，现住福州市仓山区。 原告：施娟娟，女，1981年11月15日出生，汉族，住福建省晋江市，现住福州市仓山区。 二原告共同委托诉讼代理人：刘侹杰，福建融成律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：陈大勇，福建融成律师事务所律师。 被告：福建鸿博房地产开发有限公司，住所地福州市仓山区建新镇金达路****楼**。 法定代表人：尤玉仙，董事长。 委托诉讼代理人：陈功辉，福建智君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晓东，福建智君律师事务所律师。 原告唐小强、施娟娟与被告福建鸿博房地产开发有限公司（以下简称鸿博公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告唐小强、施娟娟委托诉讼代理人刘侹杰，被告鸿博公司委托诉讼代理人陈功辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐小强、施娟娟向本院提出诉讼请求：1.判令鸿博公司按唐小强、施娟娟已付购房款3500000元的日0.001%标准支付自2017年9月21日起至2020年7月30日取得房屋权属证书之日止的逾期办证违约金36505元；2.判令鸿博公司退还因房屋建筑面积误差导致的差价购房款7392元；3.判令鸿博公司承担本案诉讼费和财产保全费。事实和理由：2016年6月3日，唐小强、施娟娟向鸿博公司购买位于福州市仓山区的房产，房产用途为住宅，面积151.52平方米，总价款为3500000元。为此，双方签订了《商品房买卖合同》，合同第八条约定：出卖人应当在2016年4月30日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用；合同第九条约定：出卖人逾期交付的违约责任，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金；合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。合同签订后，唐小强、施娟娟交付了全部的购房款，鸿博公司迟延至2016年9月20日交付房产，在交房后365日内没有按照合同约定办理房屋所有权初始预登记，也没有向唐小强、施娟娟交付办理权属登记需由鸿博公司提供的资料，使唐小强、施娟娟延迟至2020年7月30日才取得房屋权属证书。唐小强、施娟娟认为，鸿博公司逾期交房和逾期办理产权证，已构成违约，应向唐小强、施娟娟承担违约责任。为此，根据《民事诉讼法》之规定，请求依法判决，支持唐小强、施娟娟全部的诉讼请求。 鸿博公司辩称：一、本案商品房逾期办证的违约责任不在鸿博公司，系该讼争商品房区域部分业主违章、违法搭建，造成整体规划验收暂缓，导致整个项目均无法办理产权总登，责任不应当由答辩人承担。1.福州市城乡规划局榕规（2017）核字第00143号文件、福州市国土资源局榕土核验（2017）096号文件均体现产权总登无法办理的根本原因是涉讼商品房项目区域内××#楼××、××、××、××、××、××单元的业主在交接房产至办证期间，违反临时管理规约约定，私自违章搭建，造成规划验收后续手续暂缓，产权总登无法办理，属非鸿博公司原因造成涉讼商品房不能办理产权登记手续的情形。2.双方所签订合同附件六补充协议第7条约定，因政府原因、唐小强、施娟娟原因等非鸿博公司原因造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，鸿博公司不承担责任。3.双方所签订《临时管理规约》第二章第十七条约定，物业管理区域内禁止下列行为：1.损坏房屋承重结构、主体结构、破坏房屋外貌、擅自改变房屋设计用途,拆除住宅承重结构墙、损坏共用的设施设备，在外墙上拆改、增设门窗、损坏和改变房屋外貌；2.占用或损坏物业共用部位、共同设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备……5.违章搭建，在庭院、平台、屋顶、露台或其他场地搭建建筑物、构建物，鸿博公司已履行业主不得违章搭建的告知义务，且在发现部分业主违章搭建时，自行派员前往违章搭建业主家中告知违章搭建影响产权总登，必须恢复原状，还通过物业管理单位、仓山区城市综合执法局告知必须拆除违法建筑，已充分履行告知义务及采取必要措施，因其他业主违章搭建造成办证不能的责任不应由鸿博公司承担。综上，因市政地铁建设占用涉讼商品房项目施工场地导致逾期交房，并影响后续办证手续，且逾期办证系因讼争商品房区域内部分业主违章搭建造成规划验收后续手续暂缓，产权总登无法办理导致，责任均不在鸿博公司，依据双方合同约定，鸿博公司不应承担违约责任，恳请依法查明事实，驳回唐小强、施娟娟诉请。二、鸿博公司出售房产面积与合同约定相符，不存在面积误差的情形，唐小强、施娟娟提出的诉请无事实和法律依据，不应得到支持。 本院经审理认定事实如下：2016年6月3日，唐小强、施娟娟作为买受人与出卖人鸿博公司签订《商品房买卖合同》，约定：唐小强、施娟娟购买由鸿博公司开发建设的坐落于福州市仓山区××街道××大道南侧、××路××商务住宅项目（原宗地20××号观井、观海地块）××#楼××单元，建筑面积151.52平方米，每平方米单价为23099.26元，购房总价款3500000元；双方约定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%），据实结算房价款；出卖人应于2016年4月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合各项约定条件的商品房交付买受人使用……经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金（第十四条）……合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址（第二十条）等。 同日，双方签订合同附件六补充协议，约定：除合同及补充协议另有约定外，出卖人给买受人的所有通知（包括但不限于发送《入伙通知书》等）可用传真、挂号邮寄、特快专递、专人专递、在当地媒体报纸或网络媒体上发布公告等方式送达，文件送达的时间为……以挂号邮寄发出的，寄出后第7日为送达日，以特快专递发出的，寄出后第3日为送达日……，多次通知或以多种方式通知的，以第一次通知到达的日期为送达日，若买受人为多人时，出卖人向其中任何一人进行联系或发出任一种方式的通知，即视为向全体买受人发出通知（第一条）；由于政府原因、买受人原因等非出卖人原因造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，出卖人不承担任何责任（第六条第5款）；补充协议作为合同附件，与合同正文具有同等法律效力，如与合同正文冲突，以补充协议为准等。 合同签订后，唐小强、施娟娟于2016年9月6日前向鸿博公司支付了购房款3490000元，于2019年10月15日支付2608元。2016年8月31日，鸿博公司出具《办理交房手续通知书》，告知交房时间安排在2016年9月1日至2016年9月20日，请接到通知后在约定日期内办理交房手续等。唐小强、施娟娟于2016年9月20日接收了涉讼商品房。2019年6月19日，鸿博公司通过邮政特快专递方式向唐小强、施娟娟在《房屋买卖合同》中所留地址邮寄《办理产权通知函》，唐小强、施娟娟于2020年7月28日取得了不动产权属登记证书，登记的房屋建筑面积为151.2平方米。 2019年5月23日，福州市不动产登记和交易中心向鸿博公司出具《首次登记通知书》，告知：鸿博公司所申请仓山区××街道××大道××号（××大道南侧，××路北侧）××[××商务住宅项目（××20××号观井、观海地块）]×#、×#、×#楼的房屋首次登记已通过，但备注前述项目中×#楼××、××、××、××、××、××单元涉及违章建设，予以滞留，暂缓办理后续相关手续。 2017年3月27日，鸿博公司向鸿博?梅岭观海业主出具告知函，告知：经物业公司巡查，发现部分业主存在擅自在镂空位置浇捣水泥板等行为，违反装修手册等规定，亦破坏了该项目规划，该项目尚未办理规划验收，部分业主的上述违规装修行为将可能导致项目无法通过规划验收，致使产权初始总登记无法办理，届时将严重影响到所有业主分户产权的办理，若存在上述类似违规装修行为，请立即进行整改并恢复原状，否则，由此产生的一切责任自行承担等。后，鸿博公司在违建业主入户门上张贴了该告知函。涉讼商品房所在项目物业管理部门亦向违建业主先后发出违规整改通知单。福州市仓山区城市综合执法局也对业主发出责令限期改正通知书。 2017年10月27日，福州市城乡规划局向鸿博公司出具《建设项目规划核实情况意见书》，告知：审核同意鸿博公司在福州市仓山区××路南侧建设的××商务住宅项目（××20××号观井、观海地块）通过规划条件核实，但备注前述项目中×＃楼×、×、×、×、×、×单元涉及违章建设，予以滞留，暂缓办理规划验收后续手续。 2017年11月24日，福州市国土资源局向鸿博公司出具《福州市建设项目竣工验收土地检查核验合格意见书》，告知：同意通过鸿博公司位于仓山南××路××路北侧地块“××”项目（除以下备注单元外，备注：×＃楼×、×、×、×、×、×单元涉及违建，予以滞留，暂缓办理后续相关手续）土地核验。 本院曾就前述福州市城乡规划局、福州市国土资源局所出具意见书中备注部分的文义理解向福州市自然资源和规划局发函征询。福州市自然资源和规划局函复：前述两局所出具意见书中备注部分系指对该项目整体先行通过规划条件核实及土体核验，对涉及违建的单元予以滞留，暂缓办理后续手续。 2018年，福州市城乡规划局向福州市仓山区城市综合执法局发出《关于商请拆除“江城锦绣”（梅岭观海）项目小区业主违法建设的函》。2018年12月11日，福州市城乡规划局会同福州市仓山区城市综合执法局、鸿博公司于“梅岭观海”工地现场召开“梅岭观海”项目违法建设拆除协调会，提出“梅岭观海”项目6户单元业主私自封闭采光井、在采光井增加构件、拆除采光井隔墙的违建部分需依法予以拆除，12月底前拆除到位；该项目6户单元业主违法建设未拆除前，“梅岭观海”项目的有关审批暂停等。2019年3月6日，福州市城乡建设局向驻市城乡建设局纪检组出具《关于江城锦绣商务住宅项目验收问题核实情况的报告》，意见建议部分载有：因“江城锦绣商务住宅项目”建设单位存在未取得建设工程规划核实意见，组织竣工验收的行为，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条的规定……以及《福建省实施办法》第六十六条规定……，鉴于该局目前尚未办理该项目竣工验收备案手续，建议由具有规划行政职能的部门或城管部门责令建设单位重新组织验收，并予以行政处罚。后，鸿博公司于2019年的3月5日、3月28日、3月29日相继向福州市政府、福州市城乡建设局、福州市行政服务中心递交报告，请求尽快办理江城锦绣商务住宅项目产权登记，并于2019年4月3日向福州市城乡建设局出具承诺函，陈述其司联合物业公司、城管部门多次劝阻，但江城锦绣商务住宅项目的违建业主仍拒不接受整改，现其承诺，将积极配合市城管委等部门开展×#楼×、×、×、×、×、×单元的违章搭建拆除工作，在市城管委出具执法意见之前，其司愿意承担不对上述六户办理产权的相应责任。 本院曾就鸿博公司所提出因涉讼房屋所在项目部分业主违建，致其就整体项目向福州市行政服务中心建委窗口递交工程竣工验收备案表时被不予受理的真实性向福州市城乡建设局发函核实。福州市城乡建设局函复：鸿博公司于2018年7月30日向该局申请该项目竣工验收备案，当天该局即审查并出具《缺件告知单》，告知缺件材料为1.勘察、设计、施工、监理单位出具的质量合格文件；2.规划工程许可证正副本、附件及规划核实意见书；3.防空地下室竣工验收认可文件；4.福州市建设项目档案审查意见书；5.建设工程质量保修书；6.经责任主体盖章确认的住宅分户验收资料汇总表；2019年4月4日鸿博公司补齐各项缺件材料，该局即（当日）办结该项目竣工验收备案事项（依市规划局意见，备注暂缓违章部分后续手续）。 福州市城乡建设局函复鸿博公司第一次申请竣工验收备案所缺材料中，福州市城市建设档案馆于2019年2月1日出具审查意见书，确认鸿博公司建设的江城锦绣商务住宅项目（××20××号观井、观海地块）——×#、×#、×#、×#、观井×#、××楼裙房部分、观海椭圆裙房部分工程档案资料基本符合规范，剩余缺件材料于福州市城市建设档案馆出具审查意见书前已办结。 本院认为，唐小强、施娟娟与鸿博公司所签订《商品房买卖合同》及补充协议，系双方平等自愿达成，为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。 《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。唐小强、施娟娟于2016年9月20日接收涉讼商品房，至2017年9月20日已交付使用满365日，而涉讼商品房所在楼宇于2019年5月23日才通过首次登记，鸿博公司于2019年6月19日才向唐小强、施娟娟发出办证通知，鸿博公司已构成逾期办证违约。涉讼商品房所在楼宇产权总登获得通过后，各商品房分户产权办理的义务主要在于各买受人，鸿博公司将产权总登已获通过的情况告知唐小强、施娟娟后，应视为鸿博公司办理所有权初始预登记及配合交付材料的义务已履行，鸿博公司于2019年6月19日向唐小强、施娟娟发出办证通知，依据《商品房买卖合同》补充协议的约定（以特快专递发出的，寄出后第3日为送达日），应视为唐小强、施娟娟于2019年6月22日收到该通知，故本院认定逾期办证违约的截止日期为唐小强、施娟娟收到通知之日即2019年6月22日。 又，涉讼商品房所在项目存在部分业主违章搭建，鸿博公司后续申请竣工验收备案时，在第一次申请所告知缺件材料于2019年2月1日已齐备的情况下，因福州市城乡规划局就违建部分商请各单位协调拆除，有关审批暂停，致备案事项于2019年4月4日才办结，该期间（共计63天）属非因鸿博公司原因导致的迟延，应予以扣除。现唐小强、施娟娟诉请逾期办证违约区间自2017年9月21日起算，则鸿博公司违约577天（2017年9月21日至2019年6月22日为640天，扣除63天），鸿博公司应按合同第十四条约定，以2019年6月22日之前已付购房款3490000元为基数，按每日0.001%标准支付逾期办证违约金20137.3元（3490000元×0.001%×577天）。福州市城乡规划局、福州市国土资源局、福州市不动产登记和交易中心所出具检查核验及总登通知文件中，所备注“×#楼×、×、×、×、×、×单元涉及违章建设，予以滞留，暂缓办理后续相关手续”，系就备注之具体单元手续予以滞留暂缓办理，非影响涉讼商品房所在全部项目，现本案商品房非上述所备注存在违章建设之单元，鸿博公司据此抗辩因买受人违约致办证逾期，其可免责，本院不予采纳。 关于唐小强、施娟娟诉请的面积误差款返还问题，本院认为，根据《商品房买卖合同》的约定，讼争房屋每平方米单价为23099.26元，根据《不动产证书》记载的讼争房屋建筑面积，唐小强、施娟娟实际应付的购房款为3492608元（23099.26元/平方米×151.2平方米），而截至2019年10月15日，唐小强、施娟娟已付的购房款为3492608元，唐小强、施娟娟不存在多支付购房款的问题，故对唐小强、施娟娟的该项诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建鸿博房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向唐小强、施娟娟支付逾期办证的违约金20137.3元； 二、驳回唐小强、施娟娟的其他诉讼请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费900元，适用简易程序减半收取计450元，由唐小强、施娟娟负担244元，福建鸿博房地产开发有限公司负担206元。福建鸿博房地产开发有限公司负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 本判决为终审判决。 审 判 员 陈家挺 二〇二〇年十二月十五日 法官助理 邱仕鹏 书 记 员 周靖玮 书 记 员 周靖玮 附一：本民事判决书引用的法律条款 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”