四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 （2020)川0781民初5956号 原告：江油宝龙商业管理有限公司，住所江油市太平镇李白大道南二段**中润恒大国际商贸城******，统一社会信用代码91510781MA67A7AW31。 法定代表人：许华芳。 委托诉讼代理人:王书华，四川鼎天律师事务所律师。 被告：四川雅奎教育科技有限公司，住，住所中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道中段********一社会信用代码91510100MA673W024Q。 法定代表人：刘兰。 委托诉讼代理人:苗元本，四川泰仁律师事务所律师。 第三人：四川葆臻商业管理有限公司，住所江油市太，住所江油市太平镇李白大道南二段**中润恒大商贸城******代码91510781MA66W6U805。 法定代表人：潘先俊。 委托诉讼代理人:舒英，系公司员工。 原告江油宝龙商业管理有限公司(以下简称宝龙公司)与被告四川雅奎教育科技有限公司（以下简称雅奎公司）、第三人四川葆臻商业管理有限公司（以下简称葆臻公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案受理,依法适用简易程序，于2020年12月7日、12月25日公开开庭进行了审理。原告宝龙公司委托诉讼代理人王书华、被告雅奎公司的法定代表人刘兰、委托诉讼代理人苗元本，第三人葆臻公司的委托诉讼代理人舒英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称,因整个宝龙广场是原告在进行商业物业管理，被告于2019年6月9日与第三人签订《商铺租赁合同》，被告租赁宝龙广场三层编号为M-F3-014号商铺，面积717.65㎡，经营儿童语言培训，租赁期为五个租赁年度，被告于2019年6月20日接受租赁场所，该合同约定综合物业费22元/月/平方米，被告应于每个自然季度末月25日或之前支付下一个自然季度的综合物业服务费，应在租赁场所实际交付之日起缴纳，并明确原告的收款账号。合同签订后，被告未按合同约定履行全部义务，仅于2019年7月12日支付了原告预付物业费47364.9元，未按合同约定按时支付综合物业服务费，按约定被告现在应将物业费交至2020年12月，故尚欠原告2019年10月至2020年12月综合物业费236824.5元，根据该合同4.7条约定逾期支付租金、综合物业服务费的，按逾期金额3‰/日支付违约金；15.9条约定，乙方违约，另一方为追究其违约责任而采取的一切行动而发生的一切费用，均由违约方承担，因此，请求判令被告：1、支付原告综合物业服务费236824.5元及滞纳金（按商业银行拆借中心公布的利率计算）；2、承担本案律师费7000元及诉讼费。 被告辩称，1、原告与被告没有合同关系，虽然在被告与第三人的合同中约定了物业费的支付账户是原告的，被告也在2019年4月9日向原告转款47364.9元，但这是原告代第三人收取的意向金，而不是物业费，原告也没有证据证明他们进行了物业服务，因此原、被告没有形成物业合同关系，原告不是适格的主体；2、被告租用第三人出租的商铺办理培训机构，筹设期为三年，在筹备过程中，对物业没有全部使用，因此，请求减免6个月的物业费；3、由于疫情原因，原告给其他租户的物业费进行了减免，我们请求享有同等的优惠待遇。 第三人辩称，宝龙广场由宝龙公司提供物业服务，对原告的请求无异议。 经审理查明，葆臻公司作为商业经营管理公司，受所有权人的委托，对宝龙广场内的场所，以葆臻公司的名义对外出租。2019年6月9日第三人葆臻公司（甲方）与被告雅奎公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，被告承租宝龙广场第3层编号为M-F3-014的商铺，计租面积为717.65平方米，办理语言培训学校；合同第2.1约定：该广场由宝龙公司提供统一的商业经营管理服务、物业管理服务，统称商业物业管理服务；第4.2.1约定：综合物业费22元/月/平方米，综合物业费包含物业服务费、统一营业时间内的中央空调使用费；第4.5.2约定：乙方应于每个自然季度末月的25日或之前支付下一个季度综合物业服务费；第4.5.3约定：乙方应于合同生效之日起十五日内向物业管理公司预付人民币47364.9元综合物业费；第4.11综合物业服务费及其他费用的收款账户、账号，显示为原告宝龙公司的户名、账号。2019年7月1日葆臻公司向雅奎公司交付了所租赁的商铺，雅奎公司在2019年4月9日以意向金的名义向宝龙公司转款47364.9元，合同签订后雅奎公司未再按照合同约定预付综合物业费47364.9元。之后，雅奎公司对承租的商铺进行装修，同时办理培训机构的审批手续，2020年10月26日获取民办学校办学许可证。 因新冠疫情的影响，2020年3月9日，第三人、原告向包括被告在内的承租人发出《疫情期间租费减免通知》，载明“1月25日至3月31日物管按合同约定标准50%收取”。 上述事实有原、被告、第三人的工商信息资料，《商铺租赁合同》，租赁场所交付确认书，收款回单，江审批文教卫【2020】26号文件，及原、被告、第三人当庭陈述等证据佐证，足以认定。 本院认为，被告雅奎公司与第三人葆臻公司签订的商铺租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该合同合法有效；双方在合同中明确由原告宝龙公司提供物业服务，被告按照合同约定向原告预付综合物业费，原告实际提供了物业服务，因此，原、被告形成事实物业服务合同关系，被告应当按照约定向原告支付物业费；被告预付物业费47364.9元，抵扣三个月综合物业费，被告应从2019年10月1日起向原告支付综合物业费；被告关于原告不是适格主体的意见，本院不予采纳。新冠疫情及疫情防控对商场驻场商户的经营活动造成影响，宝龙公司关于减免综合物业服务费的优惠措施应当一视同仁地惠及被告，2020年1月25日至3月31日的综合物业服务费可以减半交纳，减半物业费即为17571元【﹛7×（15788.3÷31）+15788.3×2﹜×50%】，2019年10月1日起至2020年12月31日止，共下欠物业费219253.5元。《商铺租赁合同》约定的逾期付款违约金为应付未付金额的日3‰，折算成年利率为108%，原告主张按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)给付违约金，本院予以支持；原告未提交其与诉讼代理人所在的律师事务所签订委托代理合同和律师事务所收取代理费的票据等相关证据，故原告关于“由被告承担本案律师费7000元”的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下： 一、限被告四川雅奎教育科技有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告江油宝龙商业管理有限公司支付2019年10月1日起至2020年12月31日期间的综合物业服务费219253.5元及违约金（违约金的计算按照全国银按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准分段计算：其中47364.9元自2019年10月1日起至实际给付之日止；其中29793.9元自2020年1月1日起至实际给付之日止；其中47364.9元自2020年4月1日起至实际给付之日止；其中47364.9元自2020年7月1日起至实际给付之日止；其中47364.9元自2020年10月1日起至实际给付之日止）； 二、驳回原告江油宝龙商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2500.5元，由被告四川雅奎教育科技有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  张燕 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  池莉