广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终4370号上诉人（原审原告）：任婉卿，女，1962年12月8日出生，汉族，住广东省鹤山市。委托诉讼代理人：李高峰，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王群，广东金桥百信律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：江门市宝丰房地产发展有限公司，住所地：广东省鹤山市。法定代表人：吕大力，该公司董事长。委托诉讼代理人：尹德军，广东淳锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洁平，广东淳锋律师事务所律师。上诉人任婉卿因与被上诉人江门市宝丰房地产发展有限公司（以下简称宝丰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784民初2144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任婉卿上诉请求：1.撤销本案一审判决，改判支持任婉卿的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由宝丰公司承担。事实和理由：一、一审判决认定的事实与实际情况不符。1.一审判决错误认定凭宝丰公司提供所谓的竣工验收报告即可证明本案商铺与其他商铺之间存在着间墙。事实上，本案商铺与其他商铺之间从来没有间墙，其他的商铺也没有间墙，现场勘查时也明显可以看出案涉商铺没有任何拆除间隔墙墙体的痕迹，不存在原来有间墙，后来拆除的说法。若宝丰公司主张曾经有墙，可以申请第三方有资质的机构鉴定本案商铺是否有过间墙。一审判决仅凭宝丰公司所谓“宝丰公司在2009年底承租任婉卿的两卡商铺时，也承租了其他卖出的与任婉卿相邻的商铺，为整体招商，把商铺间的隔墙打掉了”的陈述以及《商品房买卖合同》附件一的商铺图纸载明案涉商铺与相邻商铺之间约定有间隔墙，即认定相邻商铺间的设计是有隔墙(共墙)，进而结合案涉商铺所在工程已经竣工验收合格的事实推定案涉商铺符合交付标准，明显错误。合同约定的商铺图纸并不能证明案涉商铺的实际状况或者实际设计状况是与《商品房买卖合同》的约定一致的，且宝丰公司所谓返租期间拆除了共墙的陈述并未提供证据予以证明，一审判决的推定明显不符合逻辑，缺乏依据。另外，如前所述，双方之间的商品房买卖合同与租赁合同应当结合起来进行理解，案涉商铺的交接日期实际变更为约定的返租期届满之日即2013年3月30日。因此，无论是否存在间隔墙曾经存在被拆除的事实，都不影响宝丰公司在2013年3月30日未交付符合标准的商铺的事实。2.一审判决错误认定任婉卿与宝丰公司之间已经转为租赁关系，错误的凭返租事实认定宝丰公司已经交付案涉商铺，与事实、法律不相符。事实上，任婉卿购买商铺时签定返租协议只是宝丰公司的促销手段，是任婉卿履行商品房买卖合同可以得到的收益，宝丰公司从来没有跟其他的第三方签租赁合同，该商铺也从来没有实质用于其他的用途。一审判决一方面按照《广东省商品房买卖合同(适用于商品房预售、销售)》(以下简称《商品房买卖合同》)约定的交房标准审核了案涉商铺的交付标准，另一方面又认为双方自《商品房买卖合同》约定的交付之日起已经变更为租赁合同关系，明显矛盾。双方的商品房买卖合同跟租金合同是个一揽子协议，应当结合起来理解。双方所签订的是商品房买卖合同，纠纷也是基于商品房买卖合同所引起，如果存在房屋租赁关系也是附属于房屋买卖合同关系。本案中，不论是在实际占有还是在法律性质上，案涉商铺在2009年10月1日都不构成房屋交付的事实。理由如下：第一，宝丰公司在2009年10月1日前后一直都是由自己直接占有使用其案涉商铺，任婉卿从未实际占有使用其商铺，任婉卿这种未占有使用的情形并不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定的情况，故宝丰公司认为案涉商铺已交付给任婉卿与事实和法律不符；第二，按双方的《商品房买卖合同》约定，案涉商铺与相邻商铺之间存在间隔墙，且铺内应当设置配水点，宝丰公司也承认，案涉商铺存在与相邻商铺缺少间隔墙且铺内缺少配水点的事实，其负有加装配水点的责任。在宝丰公司未履行整修责任，其房屋不符合交付标准，且任婉卿从未实际占有使用的情形下，宝丰公司认为已经履行交付房屋给任婉卿是无事实依据的；第三，宝丰公司并未按照《商品房买卖合同》第十三条的规定，出示第八条规定的证明文件包括竣工验收报告、竣工验收备案表等；第四，双方于2009年10月1日后形成的所谓的租赁关系，只是任婉卿、宝丰公司对宝丰公司继续占有使用案涉商铺的表述或说法，并没有改变案涉商铺未交付的事实，任婉卿收取的费用性质上也并非正式意义上的租金，实际上是为延后《商品房买卖合同》约定的交房时间的补偿费用。因为，案涉商铺未转移占有，且其产权在2011年9月8日前都仍登记在宝丰公司名下的情形下，宝丰公司不能自己租赁自己的房屋并向他人支付租金，任婉卿的所得实质是基于商品房买卖合同的权益所获得的补偿。因此，案涉商铺的交接日期实际变更为约定的返租期届满之日即2013年3月30日。租赁期限届满后，宝丰公司仍然要按照买卖合同的约定履行交房义务，不符合交房标准之处须承担逾期交房的违约责任，而不能单纯的认定在履行租赁合同时已经完成交付房屋的义务。3.无论是按照《商品房买卖合同》的约定还是按照常识、行业惯例，案涉商铺都应当配备配水点以保证铺内的用水，一审判决对房屋交付标准认定错误。首先，《商品房买卖合同》第八条约定，宝丰公司应当在2009年10月1日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经验收合格并符合该合同约定的商品房交付任婉卿使用。该条明确约定交付标准不仅需要满足国家和政府的规定、经验收合格，还需要符合《商品房买卖合同》的约定，并非一审判决认定的只需“经验收合格，即符合商品房交付标准”。附件三对于案涉商铺交付标准的约定亦属于《商品房买卖合同》的约定，案涉商铺交付的标准自然应当符合附件三的约定。其次，案涉商铺是传统的独立式商铺，并非产权式商铺，基于日常生活常识以及行业惯例，结合《商品房买卖合同》附件三约定的交付标准，该种商铺应当是可用于经营需用水、用电行业的，保证商铺内部的用水、用电是满足商铺使用性质的基本要求。另外，根据《商品房买卖合同》附件一可知，案涉商铺与相邻商铺之间应当具有间隔墙，但至一审判决，案涉商铺与相邻商铺之间都未加砌完间隔墙，这本身不符合商铺的交付标准。二、一审判决错误的认为任婉卿没有对商铺的质量问题提出异议，这是于理、于情、于实都不符的判决。自宝丰公司通知收铺之日起，任婉卿曾多次对商铺质量问题提出异议，不存在怠于行使权利的情况。第一，宝丰公司向任婉卿发出“确认函”是混淆概念，应该是“通知函”。因为在宝丰公司通知任婉卿收铺后，任婉卿曾到案涉商铺现场进行收铺验收，但由于案涉商铺不符合交付标准，故任婉卿当场拒绝收楼并要求宝丰公司对案涉商铺进行整改。在此情况下，宝丰公司应当对不符合交付的情况进行修复、整改，并于修复、整改完毕后再次向任婉卿发出收楼通知。而且，宝丰公司在“确认函”中使用了霸王条款，载明对任婉卿发出通知后即认定任婉卿已经收铺。但根据宝丰公司的抗辩意见以及证据，其未再通知任婉卿进行收铺。事实上，任婉卿从来没有签定任何的所谓收铺确认文书，由此产生的损失应当由其自行承担。第二，交付符合标准的商铺是宝丰公司作为卖方的义务，并非需要任婉卿作为买受人先对商铺提出修改，宝丰公司才需提交符合标准的商铺给任婉卿。况且，任婉卿已经全额支付案涉商铺的房款，在此情况下，任婉卿花重金购买商铺不可能在长达七年半的时间内对案涉商铺不闻不问，一审判决认定任婉卿从未提出异议明显有违常理。事实上，任婉卿对宝丰公司发出的所谓交付的商铺“确认函”时已到现场，看到该商铺违反合同约定的交付标准，存在异议，已当场拒绝收铺。任婉卿在9年间也多次到现场交涉。任婉卿在2014年、2015年通过电话多次与宝丰公司的董事之一林青沟通相关案涉商铺事宜未果；之后在2016年也曾经约见总经理林子豪，对商铺提出异议。宝丰公司至今没有把符合合同标准的商铺交付给任婉卿，导致任婉卿一直以来未能使用该商铺，产生的损失应该由宝丰公司负责。第三、一审的判决认定“任婉卿没有向法院提起诉讼，怠于行使权利，由任婉卿承担不利后果”是颠倒是非。现实情况是整条街的商铺一直都存在着没有根据合同的要求间墙，没有安装商铺门的情况。按合同要求交付商铺是宝丰公司应尽的义务，不利后不应由业主来承担。事实上，任婉卿多次与宝丰公司交涉，多年来问题没有得到解决，才到法院起诉，维护自身的合法权益。由于宝丰公司一直到现在都没有把符合同标准的商铺交付给任婉卿，长达10年，但任婉卿没有要宝丰公司赔偿10年的损失，只要求其按合同约定的返租租金赔偿3年的租金作为违约责任，并没有扩大宝丰公司的损失。另外，整条商铺所在的街道至收房通知之后几年都没有接通公共用水、用电，也没有间墙，该情况并非任婉卿提出异议就可以解决的。三、本案的诉讼要点之一在于案涉商铺是否有间墙，是否构成违约。“是否间墙”可要求第三方有资质的机构鉴定。如果确实是任婉卿拆除的，一审没有必要判决宝丰公司恢复间墙；如果确实从来没有间墙的，那么所有的违约责任都在宝丰公司。一审的判决明显自相矛盾。宝丰公司辩称，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，任婉卿的上诉理由不成立，请二审法院依法驳回其全部上诉请求。任婉卿向一审法院起诉请求：1.判令宝丰公司将广东省鹤山市共和镇宝丰新城商业街B区B1-25号商铺按交付标准交付给任婉卿，即开通公共用水并设置独立水表，表后给水管就近引至户内设一个配水点，且在该案涉商铺与相邻商铺之间加砌钢筋混凝土隔断墙；2.宝丰公司向任婉卿支付逾期交房违约金69757.11元(违约金以房屋总价款318235元为基数，按照每日万分之二的标准，从2017年6月5日暂计算至2020年6月5日，为69757.11元，并需按照上述标准支付违约金至宝丰公司将符合交付标准的案涉商铺交付给任婉卿之日)；3.本案受理费、财产保全费以及财产保全担保费等诉讼费用由宝丰公司承担。一审诉讼过程中，任婉卿变更诉讼请求为：1.判令宝丰公司将广东省鹤山市共和镇宝丰新城商业街B区B1-25号商铺按交付标准交付给任婉卿，即开通公共用水并设置独立水表，表后给水管就近引至户内设一个配水点，并开通公共用电，在计量集装箱内设独立电表及总开关，线路连接至户内开关箱，且在该案涉商铺与相邻商铺之间加砌砖墙；2.宝丰公司向任婉卿支付逾期交房违约金69757.11元(违约金以房屋总价款318235元为基数，按照每日万分之二的标准，从2017年6月5日暂计算至2020年6月5日，为69757.11元，并需按照上述标准支付违约金至宝丰公司将符合交付标准的案涉商铺交付给任婉卿之日)；3.本案受理费等诉讼费用由宝丰公司承担。一审法院判决：一、江门市宝丰房地产发展有限公司应于本判决生效之日起二十日内为鹤山市共和镇共和宝丰新城157号(B1-25号)与B1-29号之间、鹤山市共和镇共和宝丰新城157号(B1-25号)与B1-26号之间砌筑砖墙；二、驳回任婉卿的其他诉讼请求。本案一审案件受理费771.98元（任婉卿已预交），由任婉卿负担。二审期间，宝丰公司向本院提交如下证据：照片五张，证明宝丰公司已经履行了一审判决。任婉卿没有提交新的证据。本院组织了各方当事人进行质证。经审核，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零一条、第一百零二条的规定，对上述证据综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对任婉卿提出上诉的问题；对双方当事人没有提出请求的，不予审理。综合双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、宝丰公司是否应向任婉卿支付逾期交房违约金；二、涉案商铺是否已达到合同约定的标准。一、关于宝丰公司是否应向任婉卿支付逾期交房违约金的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定，涉案房屋交付的条件为该商品房经验收合格，出卖人逾期将商品房交付买受人使用的，则应按合同第九条的规定承担支付违约金等逾期交房违约责任。而该合同第十三条规定的是装饰、设备标准承诺的违约责任，根据该条的规定，出卖人交付使用的商品房装饰、设备达不到双方约定（附件三）的标准，买受人有权要求出卖人据实补回未达标的装饰、设备，若无法补回时，可折价补偿。从上述合同第八条、第九条、第十三条的规定可知，涉案房屋交付的条件不等同于房屋装饰、设备交付的条件，两者的违约责任也不相同。供水、供电问题属于涉案合同第十三条约定的装饰、设备标准问题，任婉卿以供水、供电不符合涉案合同约定的标准为由，主张宝丰公司承担支付逾期交房违约金，理据不足，本院不予支持。至于间隔墙问题。一审判决综合法院现场勘查情况以及涉案合同的附件一（首层平面图）、涉案房屋已经验收合格等情形，认定涉案商铺与相邻商铺之间的间隔墙在租赁期间被拆除，并无不当，本院予以确认。涉案房屋于2009年12月25日验收合格，根据涉案合同第八条的约定，涉案房屋于2009年12月25日符合房屋交付条件。涉案合同约定宝丰公司应当在2009年10月1日前将经验收合格的房屋交付给任婉卿，而涉案房屋在2009年12月25日才验收合格，故任婉卿主张宝丰公司逾期交房有理，本院予以认可。一审判决认定涉案房屋虽然超期，但仍不能认定宝丰公司逾期交房，处理不当，本院予以纠正。任婉卿与宝丰公司之间虽然没有签订书面的房屋交接单，但双方之间存在返租协议，且双方在一审中确认涉案房屋的租赁期限为2009年10月1日起至2012年9月30日止，故可以认定涉案房屋在符合交付条件之日（即2009年12月25日）交付给任婉卿。宝丰公司在2009年10月2日至2009年12月24日期间逾期交房，应按照涉案合同的约定向任婉卿支付该期间逾期交房违约金；2009年12月25日后涉案房屋已交付，故宝丰公司无需支付逾期交房违约金。任婉卿在本案中仅主张2017年6月5日之后的逾期交房违约金，没有主张2009年10月2日至2009年12月24日期间逾期交房违约金，故虽然一审判决以宝丰公司没有逾期交房为由驳回任婉卿关于逾期交房违约金的主张处理不当，但判决结果正确，本院仍予以维持。二、关于涉案商铺是否已达到合同约定的标准问题。任婉卿一审主张涉案商铺未达到合同约定交付标准，包括未设置独立水表和配水点、未在计量集装箱内设独立电表及总开关、商铺之间没有隔断墙问题。关于设置水表和配水点问题，任婉卿在一审诉讼过程中确认宝丰公司已为涉案商铺配制了配水点，并申请撤回关于设置水表和配水点的诉讼请求。关于在计量集装箱内设独立电表及总开关问题。经一审法院现场勘查，涉案商铺已配有入户的总电闸，线路亦已连接至户内。关于间隔墙问题。如前所述，涉案商铺间隔墙在租赁期间被拆除，宝丰公司在一审中也表示同意砌筑间隔墙，一审判令宝丰公司在涉案商铺之间砌筑砖墙，并无不当，本院予以维持。综上，一审判决关于供水、供电、间隔墙问题的处理，并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对任婉卿的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费813.24元（已由任婉卿预交），由任婉卿负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 徐 闯二〇二〇年十二月七日法官助理 潘丽芳书 记 员 杨美玉