江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民初266号原告：连云港汇盛投资有限公司，住所地连云港市连云区板桥街道。法定代表人：孟善如，该公司董事长。委托诉讼代理人：李杰，江苏衡鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵广来，江苏明智达律师事务所律师。被告：江苏金港湾投资有限公司，住所地连云港市连云区海棠北路。法定代表人:毕薇薇，该公司董事长。委托诉讼代理人：高永荣，江苏田湾（连云）律师事务所律师。原告连云港汇盛投资有限公司（以下简称汇盛公司）与被告江苏金港湾投资有限公司（以下简称金港湾公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汇盛公司的委托诉讼代理人李杰、赵广来，被告金港湾公司的委托诉讼代理人高永荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告投入的地面及地下的的基础设施建设费用1.05亿元（具体以司法评估的金额为准）及逾期付款利息（利息自2017年3月23日第一次起诉之日计算至被告实际履行之日，利率按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用事实和理由：2012年6月28日，原告的代表孟平旭与被告双方签订《土地租赁协议》；2012年10月25日，原告与被告双方签订《土地租赁协议》。协议约定：原告承租被告方位于连云港港内河港中云台作业区一期预留区土地约180亩（包括横七路以南，纵一路以东约164亩及纵一路以西生活办公区约16亩用地，实际四至范围及面积以双方约定图纸红线为准），用以混凝土预制构件、混凝土搅拌站、沥青搅拌站、生产原料及制成某的仓储装卸转运及物流业务；且因该项目系招商引资项目，原告进场后需要建设厂房等生产设施，协议约定被告给予原告半年的免租期用于项目建设。双方约定的租赁期间是2012年6月30日至2030年6月30日，期限为18年；租赁期满后有优先承租权。协议签订后，原告开始进行地下的基础设施建设，根据地质勘查报告等资料，原告累计在基础设施投资上付出1.6亿元左右（具体以评估报告为准）。就在原告建设过程中，因被告原因造成项目拆迁等各种问题接踵而至，其中最为核心的“一个顺岸式泊位和一个挖入式泊位”的设计变更和建设问题，更是迟迟未能通过政府审批，致使该项目一直处于半停滞状态。两个泊位能否建设是整个租赁土地价格的核心所在，也是项目效益能否实现的所在关键，是租赁协议能否实现合同目的的根本。原告数次向被告发函，要求解决项目拆迁和泊位等问题，但是被告却变本加厉，如被告违反合同约定限制原告经营物流业务，未按合同约定完成拆迁工作导致原告垫付拆迁款及赔偿款，封堵原告进出场地的路径，直接将有毒物质倾倒于原告生产区附近导致工人无法正常上班等，在被告严重违约的情况下，原告无奈暂停支付租金。2014年10月31日，被告与原告沟通商量，本着友好、互谅、合作的精神，又签署了《〈土地租赁协议〉补充协议》，双方约定：1.被告承诺解决合同约定的泊位等问题；2.对给原告延误的建设周期和效益损失以减免租金的方式给予适当的补偿；3.提供两排活动板房给原告使用至2015年7月31日。对此，原告也做出了巨大让步，对近两年停滞建设、经营造成的损失没有进行主张，遂签署了补充协议。2014年12月16日，原告依据补充协议约定向被告支付了500万元租金。原以为被告承诺的泊位能够得以顺利获得批准，但实际正常的建设和经营都受到阻扰。且原告从第三方渠道得知被告承诺的该区域已经纳入到政府其他规划当中去了，这块土地也将被政府收回。在原告交付了500万元后仅6个月不到的时间，2015年6月，连云港市规划局就公示了“上合组织国际物流园控制性详细规划”，公示时间为：2015年6月26日-2015年7月26日。大型项目规划（本案是44.95平方公里）是经过多次专家论证的规划，流程涉及申报资料准备、申报、各地审批，需要很长的时间。这就说明在签订补充协议的时候，涉案土地已经是在“上合国际物流园”规划讨论当中。后来原告得知在2013年11月29日，上合组织成员国第十二次会议上就已经把包括原告租赁土地在内的地区提出了做“国际物流园的规划”，但是被告刻意隐瞒了租赁协议即将不能履行的事实，反而一而再、再而三的欺骗原告，使得原告融资数亿元进行建设的项目，不仅没有办法产生效益，还因被告原告停滞，背负着数年的融资费用，亏损严重。原告所投资1.5亿左右大部分系地下基础工程的费用，规划为国际物流园后仍然是被告所有（即便原告不投资地下基础设施建设，被告也是要花费数亿元进行投入），被告成为利益的巨大获得者。鉴于合同的根本目的已经不能实现，且现在被告也提出解除合同，因此于2017年3月23日提起诉讼，审理过程中，双方就解除合同达成一致，并在法院的主持下于2019年12月2日将场地进行了移交。就赔偿问题，原告亦申请了司法鉴定。后在法院的主持下达成一致，被告同意在本案中继续使用该鉴定结论，原告暂申请撤回起诉，就赔偿问题单独诉讼。因案涉合同已经解除，场地已经办理移交，所以原告本次仅就赔偿问题主张权利。被告金港湾公司答辩称：（一）我公司不存在违约行为。1.我公司已尽力协助汇盛公司办理了“连云港港内河港中云台作业区一期工程初步设计”变更事务；2.涉案土地列入“上合国际物流园”规划不影响汇盛公司使用租赁的涉案场地；3.汇盛公司诉称的拆迁问题、限制其经营物流业务问题、封堵其进出场地问题、倾倒有毒物质问题未举出任何证据，均不属实；4.汇盛公司存在逾期支付和拒绝支付租金的严重违约行为；（二）汇盛公司要求我公司赔偿其投入的基础设施费用的主张不能成立；1.对于江苏阳光豫信建设投资咨询有限公司（以下简称阳光豫信公司）的《工程造价鉴定报告书》，我公司已作出《关于工程造价鉴定报告书的最终意见》，我公司坚持该意见；2.《土地租赁协议》第一条第1款约定租赁土地180亩，第2款明确约定“在实际租赁地块南侧约47亩土地作为乙方施工临时用地和生活配套用地，如甲方需要，甲方可随时收回，乙方应在30日内完成清场工作并无偿退让归还上述临时用地”。因此，该范围内的汇盛公司的投入属于恶意添附，参照最高院房屋租赁解释第13条，应由汇盛公司承担，不应列入鉴定范围。3、涉案工程的性质不是我公司发包予汇盛公司施工，不应通过鉴定向我公司主张工程款，而是汇盛公司租赁后自行投资建设，应举出地质勘察报告、设计文件、招标文件、施工合同、监理合同，购买水泥、石灰、石料等建筑材料的合同、支付工人工资、货款等凭证以证明汇盛公司的实际投入。4.中蓝连海设计研究院有限公司（以下简称中蓝连海公司）出具的《隐蔽工程钻孔报告》证明涉案工程未按汇盛公司在前诉案中所举的设计文件施工，亦未举出该工程系符合资质条件的施工企业施工的证据，根据《建设工程质量管理条例》第二章、第四章应推定为不合格工程，参照《建设工程施工合同司法解释（一）》第三条，不应计算工程价款；5.上已述及，涉案土地的租赁期为8年，2019年12月2日终止协议履行，已实际使用7年5个月只剩下7个月时间，投入残值只剩下7.29%（7÷96），且协议提前终止系汇盛公司不付租金所致，根据《土地租赁合同司法解释》第8条，补充协议的第7条，参照《房屋租赁合同司法解释》第11条第（二）项，我公司无补偿、赔偿的义务，汇盛公司的主张不应得到支持。综上所述，汇盛公司的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定无争议的事实如下：2012年6月28日，原告代表孟平旭与被告双方签订《土地租赁协议》（合同编号：01-QF/2012-06-001）。双方就涉案土地的租赁达成初步租赁意向。2012年10月25日，原告（乙方）与被告（甲方）双方签订《土地租赁协议》。协议约定：第一条租赁土地范围及用途乙方承租甲方位于连云港港内河港中云台作业区一期预留区土地约180亩（包括横七路以南，纵一路以东约164亩及纵一路以西生活办公区约16亩用地，实际四至范围及面积以双方约定图纸红线为准），用以混凝土预制构件、混凝土搅拌站、沥青搅拌站、生产原料及制成某的仓储装卸转运及物流业务。此外，在实际租赁地块南侧约47亩地（以实际地形图及控制点坐标为准）作为乙方施工临时用地及生活配套用地。如甲方需要，甲方可随时收回，乙方应在30日内完成清场工作并无偿退让归还上述临时用地。第二条租赁土地期限。租赁开始时间为2012年6月30日，结束时间为2020年6月30日，如甲方无政府要求、规划改变等无法继续履行本协议之特殊原因，双方应将本协议租赁期延期至2030年6月30日。2030年6月30日后，乙方在同等条件下有权优先续租该块地块。第五条甲方的权利和义务1.……5.甲方在2020年6月30日前积极协调政府相关部门，使该地块规划用途等要求尽量满足双方延期至2030年6月30日的需要。第六条乙方的权利和义务1.乙方有权根据需要在承租的土地上新建、扩建、改建永久性或临时建筑物、构筑物以保证生产，但上述建筑需经甲方同意。乙方未经甲方同意擅自建设的建筑物、构筑物等，甲方有权要求乙方限期整改，如乙方不能按时完成整改，甲方有权终止本协议并追究乙方的违约责任。第九条其他条款1.本协议为乙方实际控制人与甲方于2012年6月签订之租赁协议的后续协议（合同号01-QF/2012-06-001）。本协议签订后，甲乙双方同意对原协议（01-QF/2012-06-001）终止履行，原协议甲乙双方的权利和义务由本协议甲乙双方继承。与本协议有冲突或修改的条款，以本协议为准。合同还就租金标准、支付时间、免租期等其他事项进行了约定。协议签订后，原告开始进行地下的基础设施建设。在协议履行期间内，金港湾公司陆续向连云港港口集团有限公司、连云港市港口局、江苏省交通厅等单位申报涉案土地港口规划调整。其中，2012年11月6日，被告向连云港市港口管理局提交报告《关于内河港一期工程初步设计变更的请示》，申请变更相关设计。期间，被告安排工作人员多次前往上级部门协调相关事项。2014年4月10日，江苏省交通厅下发《关于连云港港内河港中云台作业区一期工程初步设计变更的意见》，批复同意初步设计变更。2014年10月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《〈土地租赁协议〉补充协议》，第三条乙方现所承租场地范围内规划有两个生产性泊位（根据《省交通运输厅关于连云港港内河港中云台作业区一期工程初步设计变更的意见》中明确的连云港港内河港中云台作业区一期工程“439米待泊位中靠近上游的119米布设2个1000吨级散杂货泊位”，以下简称“租赁泊位”）。在租赁期内，由甲方授权，乙方负责依法投资建设和经营租赁泊位。租赁期满或协议终止，租赁泊位的移交与原协议第八条场地交还约定一致。由于规划批复的主体要求，乙方须在甲方的监督下，以甲方的名义，严格依法按照基本建设程序，进行租赁泊位的设计、招标、建设和项目管理等工作；并依法完成租赁泊位建设运营所需的报批、验收、资质申请等工作。承租期内，乙方保证对租赁泊位按照国家安全生产法规和行业安全生产标准规范，进行建设、生产、运营和维护等工作。第七条租赁期满或协议终止，租赁泊位码头水工结构构筑物和租赁场地地坪及地下物、房屋、仓库及其他不可移动之构建物归甲方所有。乙方应保证以上资产完整和有序的移交，且应消除或排除该资产所可能存在的合法或非法占用。第八条为支持乙方生产建设，甲方同意将原协议中作为乙方施工临时用地及生活配套用地（即现有租赁范围以外的47亩临时用地）继续无偿供乙方使用，收回或归还按原协议要求执行。同时，甲方无偿提供附近两排活动板房供乙方使用至2015年7月31日。乙方在使用甲方无偿提供的临时用地和活动板房期间，自行负责其水电介入及修缮和使用所产生的费用，并承担安全使用和管理的所有责任。使用期内，若因甲方规划建设和业务需要须收回47亩临时用地或两排活动板房，乙方应无条件服从。归还或收回时，乙方须保证设施完好，造成损坏的按照市场价赔偿或恢复原状。2014年12月16日，原告依据补充协议约定向被告支付了500万元租金。但涉案场地至今未能建成计划中的2个租赁泊位，双方对于未建成的原因各执一词。2015年6月，连云港市规划局对“上合组织国际物流园控制性详细规划”进行公示，公示时间为：2015年6月26日-2015年7月26日。涉案场地仍然为港口用地。2017年5月8日，本院受理原告汇盛公司起诉被告金港湾公司土地租赁合同纠纷一案，案号为（2017）苏07民初72号，原告汇盛公司要求解除涉案合同，赔偿相关损失。在该案中，本院根据原告申请，委托阳光豫信公司出具苏信造鉴（2018）07号，依据原告提供的施工图纸对涉案场地原告施工部分进行造价鉴定。后被告提出异议，本院根据原告申请，委托中蓝连海公司出具（2017）苏07中法司鉴委字第00051号勘察报告《连云港内河港中云台作业区一期建港配套基地项目隐蔽工程钻孔报告》，对涉案场地取点钻探，查明各钻孔深度范围内原状土层上覆的隐蔽工程各层深度及厚度。随后，阳光豫信公司出具苏信造鉴（2018）07号-补鉴定意见，根据中蓝连海公司的出具的勘察报告，调整了原先的鉴定结论。双方均同意上述两份鉴定结论在本案中继续使用。后原告撤诉，另行起诉本案。本案中，本院继续组织双方对阳光豫信公司出具苏信造鉴（2018）07号-补鉴定意见进行质证。阳光豫信公司出具的苏信造鉴（2018）07号-补鉴定意见具体如下：（一）1-4#区域、基地生活和办公区鉴定造价为47630282.18元（已扣除管理费、利润、规费、税金的费用）。其中：1.1-4#区域、基地生活和办公区土方鉴定造价为1459962.67元；2.1-4#区域、基地生活和办公区域砼面层、灰土鉴定造价为45633858.05元；3.厂区围墙及排水沟鉴定造价为466713.11元；4.室外给水鉴定造价为69748.35元；（二）其余项目鉴定造价为27790550.65元（已扣除管理费、利润、规费、税金的费用）。其中：1.临时泊位鉴定造价为3318030.69元；2.疏浚工程鉴定造价为2383803.84元；3.1-4#区域、基地生活和办公区场地回填土鉴定造价为1947600.00元；4.1-4#区域、基地生活和办公区域路面构造筋鉴定造价为638075.26元；5.1-4#区域、基地生活和办公区域碎石土（碎石层）鉴定造价为5705345.50元；6.5-6#区域土方鉴定造价为17008.36元；7.5-6#区域面层、灰土鉴定造价为5828438.59元；8.5-6#区域路面构造筋鉴定造价为465266.43元；9.5-6#区域碎石土（碎石层）鉴定造价为1877981.05元；10.6#区域现场已破损部分面层、灰土、碎石土（碎石层）鉴定造价为1351270.22元；11.后张法生产区土建鉴定造价为2749604.27元；12.混凝土及沥青混凝土搅拌站基础桩基鉴定造价为285047.93元；13.混凝土搅拌站基础鉴定造价为1002621.20元；14.沥青混凝土搅拌站基础工程鉴定造价为220457.31元；（三）鉴定造价的管理费为3485121.12元、利润为2002073.09元、规费为1526451.77元、税金为2869330.60元，合计9882976.58元。其中：1.临时泊位工程鉴定造价管理费为177512.20元、利润为168257.10元、规费为0元、税金为127493.52元；2.疏浚工程鉴定造价管理费为143064.68元、利润为123017.40元、规费为0元、税金为92035.24元；3.1-4#区域、基地生活和办公区土方工程鉴定造价管理费为65720.41元、利润为62420.41元、规费为0元、税金为55820.41元；4.1-4#区域、基地生活和办公区场地回填土鉴定造价管理费为72000.00元、利润为68400.00元、规费为0元、税金为72800.00元；5.1-4#区域、基地生活和办公区域砼面层、灰土鉴定造价管理费为2333304.60元、利润为1228329.81元、规费为1038024.89元、税金为1748126.40元；6.1-4#区域、基地生活和办公区域路面构造筋鉴定造价管理费为31392.09元、利润为11626.46元、规费为14371.08元、税金为24202.18元；7.1-4#区域、基地生活和办公区域碎石土（碎石层）鉴定造价管理费为57203.47元、利润为30047.81元、规费为122223.79元、税金为205835.76元；8.厂区围墙及排水沟鉴定造价管理费为27912.59元、利润为13785.11元、规费为17794.37元、税金为18311.94元；9.室外给水鉴定造价管理费为1743.61元、利润为751.28元、规费为1863.87元、税金为2578.93元；10.5-6#区域土方鉴定造价管理费为750.37元、利润为750.37元、规费为0元、税金为750.37元；11.5-6#区域面层、灰土鉴定造价管理费为263288.40元、利润为138599.15元、规费为131459.88元、税金为221390.15元；12.5-6#区域路面构造筋鉴定造价管理费为22890.22元、利润为8477.69元、规费为10478.99元、税金为17647.54元；13.5-6#区域碎石土（碎石层）鉴定造价管理费为18817.61元、利润为9847.77元、规费为40230.24元、税金为67751.31元；14.6#区域现场已破损部分面层、灰土、碎石土（碎石层）鉴定造价管理费为52536.08元、利润为27621.71元、规费为30203.13元、税金为50864.76元；15.后张法生产区土建鉴定造价管理费为117987.75元、利润为58195.75元、规费为61734.12元、税金为103965.76元；16.混凝土及沥青混凝土搅拌站基础桩基鉴定造价管理费为28439.44元、利润为18098.27元、规费为11605.50元、税金为11943.05元；17.混凝土搅拌站基础鉴定造价管理费为58998.38元、利润为28297.54元、规费为38147.10元、税金为39256.63元；18.沥青混凝土搅拌站基础工程鉴定造价理费为11559.22元、利润为5549.46元、规费为8314.81元、税金为8556.65元。以上合计85303809.41元（47630282.18+27790550.65+9882976.58）。针对鉴定结论，原告对全部予以认可。被告无异议的造价为16836576.53元，其余各项均提出了异议。另查明，在连云港市连云区人民法院受理的（2016）苏0703民初2101号金港湾公司起诉汇盛公司案件中，经汇盛公司申请，由该院委托连云港永正土地房产评估咨询有限公司出具评估报告，对涉案租赁范围地上建筑房屋及附属设施包括铁丝网护栏围墙、电动伸缩大门、下水道及简易生活设施进行评估，最终确定评估价对象在估价时点2016年10月25日满足各项假设限制条件下总价值为630.2万元。该鉴定报告出具时间为2016年12月30日，有效期为一年。原告在本案中主张的数额为91605809.41元（85303809.41+6302000）。2019年3月26日，连云港市港口管理局向原告作出的连港罚字（2019）1号行政处罚决定书，内容记载原告未取得许可从事装卸货物，仓储等港口经营活动，责令停止码头的违法经营活动。在本院主持下，原被告双方于2019年12月2日将场地进行了交接。还查明，金港湾公司于2016年7月1日作为原告起诉被告汇盛公司土地租赁合同纠纷一案，原告诉讼请求为：1.解除双方签订的01-QF/2012-10-001号《土地租赁协议》（含补充协议01-QF/2014-10-001号）；2.被告向原告返还租赁的土地及移交地下物、房屋、仓库及其他不可移动之构建物；3.被告支付原告租金12797945元及逾期付款违约金（从2012年12月31日起分段计算至判决确定的履行之日止，暂计算至2016年5月31日为2262854.71元，之后按3155.66元/天计算，详见附表）；被告自2016年6月1日起至履行第二项责任完毕之日止，支付原告租金或者占有使用费15068.5元/天；4.被告支付原告解除合同的违约金1650000元（计算方式是当期租金的30%即550万元*30%）；5.被告承担本案诉讼费用。在诉讼过程中原告将上述第3项请求变更为：被告支付原告租金12797945元及逾期付款违约金（未按合同约定的每日千分之三计算，仅按照年利率9%计算，从2012年12月31日起分段计算至判决确定的履行之日止，暂计算至2016年5月31日为2262854.71元，之后按3155.66元/天计算，详见附表）；被告自2016年6月1日起至履行第二项责任完毕之日止，支付原告租金或者占有使用费15068.5元/天，2017年7月1日起每天16438.4元。该案一审宣判后，经本院审理发回重审，目前暂停审理等待本案判决结果。上述事实，有双方当事人提供的书证、照片、鉴定报告及当事人的当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认。本案在一审期间的争议焦点为：1.涉案合同履行过程中被告是否存在违约行为。2.被告是否应赔偿原告投入的损失，如果有是多少。3.被告是否应支付逾期付款利息。本院认为：被告拥有涉案土地的权属证书，双方签订的《土地租赁协议》及《〈土地租赁协议〉补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为有效。虽然双方均主张在合同履行的过程中对方存在违约行为，但经本院主持，双方在2019年12月2日将涉案场地予以交接，双方均同意以该节点为双方合同解除之日，本院予以确认。关于第一个争议焦点，原告主张被告的违约行为有以下三点：1、签订合同前被告隐瞒了泊位需要重新审批的事实；2.履行过程中原告没有实际建成相关泊位；3.上合组织物流园的规划变更导致原告无法继续使用涉案土地。被告对此不予认可。本院经审查后认为，对于第一点，从现有查明的事实来看，涉案场地建设租赁泊位确系需要修改规划设计，为此，被告已多次向上级主管部门汇报协调，在省厅分管领导明确反对的情况下，被告通过汇报协调已获得江苏省交通运输厅的批准。客观上在时间上推迟了一年多，但双方通过《〈土地租赁协议〉补充协议》的约定，被告在多方面给予了原告让利，应该视为双方对之前审批事宜已经处理完毕，原告以此作为解除合同的理由，本院认为与事实不符，对此不予支持。对于第二点，从现有查明的事实来看，在2014年4月10日之后，租赁泊位的建设已经获得了初步批准，双方在2014年10月31日的《〈土地租赁协议〉补充协议》中也约定了后续如何建设，但直至今日涉案场地的租赁泊位也未建成。原告未能举证其要求被告配合申报相关手续而被告不予配合的证据，故原告主张的该点违约事由不能成立，本院对此不予支持。对于第三点，原告虽主张上合组织物流园的规划变更导致其无法继续使用涉案场地，但其所举证据不能证明该点。相反，被告抗辩在距离被告不远处的同类型企业仍然在正常经营。结合上述两点，原告主张的该点违约事由不能成立，本院对此不予支持。结合上述三点，本院认为，原告主张被告存在违约情形，致使原告解除合同的诉求不能成立。关于第二个争议焦点，分述如下：首先，对于合同的履行期限。原告主张应至2030年6月30日，被告主张应至2020年6月30日。对此，本院经审查后认为，第一，双方签订的《土地租赁协议》第二条约定租赁开始时间为2012年6月30日，结束时间为2020年6月30日，如甲方无政府要求、规划改变等无法继续履行本协议之特殊原因，双方应将本协议租赁期延期至2030年6月30日。2030年6月30日后，乙方在同等条件下有权优先续租该块地块。第五条约定5.甲方在2020年6月30日前积极协调政府相关部门，使该地块规划用途等要求尽量满足双方延期至2030年6月30日的需要。从上述两条约定可以认定，双方在签订《土地租赁协议》时对于将租期延展至2030年6月30日不但是认可，而且是主动追求的。如不出现特殊情况，应是延长至2030年6月30日。第二，从现有查明的情况来看，涉案场地尚未出现“政府要求、规划改变等无法继续履行本协议之特殊原因”，故应视为能够履行至2030年6月30日。结合上述两点，本院认为，涉案场地的租赁期限在无特殊原因的情况下，可以顺延至2030年6月30日。其次，被告是否应赔偿原告投入的损失问题，本院经审查后认为，如前文所述，本院认定被告对于解除合同无违约行为，故原告要求被告给予赔偿不能成立。但是鉴于原告在签订合同时，是在预期可以经营至2030年6月30日的情况下进行基础设施建设投入，现在仅经营至2019年12月2日，故其投入的部分在被告收回后，被告对于部分基础设施仍然可以继续利用，故本院认为，被告应对该部分适当予以补偿。具体补偿的数额将参照（未使用的时间/约定的总租期）的形式予以补偿。再次，对于鉴定结论如何采信的问题。本院经审查后认为，第一，原告对于涉案场地的投入是客观存在的。第二，原告未能提供涉案场地的竣工图等材料，仅有施工图等材料。结合上述两点，本院认为，第一，经过本院释明，双方共同确认委托中蓝连海公司对涉案场地进行勘察，视为对原告提供的施工图的补强。对于中蓝连海公司勘察时的选点及勘察数据的真实性，经本院释明，原、被告均派员全程参与，故对于中蓝连海公司出具的《连云港内河港中云台作业区一期建港配套基地项目隐蔽工程钻孔报告》本院予以采信。第二，对于阳光豫信出具的补充鉴定报告，本院认为，该补充报告系在中蓝连海公司出具的《连云港内河港中云台作业区一期建港配套基地项目隐蔽工程钻孔报告》的基础之上形成，具有一定的可信度，对于该补充报告的真实性，合法性、关联性予以确认。第三，对于连云港永正土地房产评估咨询有限公司出具的评估报告，虽然已超过一年时效，但该评估报告系在法院主持之下出具，双方之间的纠纷也持续了近5年，且该报告里涉及的相关物品客观存在，故本院对该报告的真实性，合法性、关联性予以确认。再次，对于补偿范围的认定，具体如下：（一）针对阳光豫信公司的鉴定结论第一，被告予以认可的部分，本院予以确认，分别为：1.1-4#区域、基地生活和办公区土方鉴定造价为1459962.67元；2.1-4#区域、基地生活和办公区域砼面层鉴定造价为14840152.40元；3.厂区围墙及排水沟鉴定造价为466713.11元；4.室外给水鉴定造价为69748.35元。小计16836576.53元（1459962.67+14840152.40+466713.11+69748.35）。第二，被告不认可部分，本院结合阳光豫信公司的意见予以认定，具体如下：一、1-4#区域、基地生活和办公区鉴定造价为47630282.18元（已扣除管理费、利润、规费、税金的费用）。其中1.1-4#区域、基地生活和办公区土方鉴定造价为1459962.67元；被告意见：场地平整造价无意见；土方转运产生的机械费，我方在现场遗留的11万方土方，不可能全部都需要挖填平衡，工程量需协商；土方筛选、翻晒造价，我方在现场遗留的11万方土方，不可能全部都需要筛选、翻晒，工程量需协商。阳光豫信公司回复（1）：11万方土方量我公司是按照通常考虑的场内土方开挖及1km范围的运输费用，至于被告方所提出的不可能全部都需要挖填平衡，工程量需协商，我公司于2017年11月20日接受法院委托，至今在已三年多，原、被告双方也未达成一致的书面意见（且原、被告双方对现场存在的11万土还存在争议）或有被告方认为不可能全部都需要挖填平衡的证据提供到法院，对于这一争议是否调整，由法院据情裁决。阳光豫信公司回复（2）：据江苏金港湾投资有限公司会议纪要第6号11万土方为多个项目的弃土，弃土和普通的素土是不一样的，根据特有的地理位置弃土会为淤泥、含有杂物、杂质的土等等，通常必须需筛选、翻晒才能用于灰土层中（且原、被告双方对现场存在的11万方土还存在争议）或有被告方认为不可能全部都需要挖填平衡的证据提供到法院，对于这一争议是否调整，由法院据情裁决。本院认为，阳光豫信公司的回复较为客观，故对被告的该项意见不予采纳。2.1-4#区域、基地生活和办公区域砼面层、灰土鉴定造价为45633858.05元；被告意见：砼面层造价无意见；灰土为暂按3:7比例列入，我方意见是灰土中的土若为外购土需汇盛公司提供购买发票等凭证予以证明，同时也需提供生石灰的购买发票等凭证来确认灰土中具体使用生石灰的方量。阳光豫信公司回复：灰土3:7比例为建筑地基处理技术规范规定的常用比例，且我公司在核对过程中及出具报告前已于被告方沟通，被告方已同意按照3:7比列计入鉴定造价。本院认为，灰土的比例在本院审理期间已进行审查，如需查明具体比例需要进行实验室试验，但目前尚不具备该条件，故本院对阳光豫信公司的该部分认定予以采信。（二）其余项目鉴定造价为27790550.65元（已扣除管理费、利润、规费、税金的费用）。其中：1.临时泊位鉴定造价为3318030.69元；被告意见：鉴定单位按汇盛公司提供的临时泊位施工图纸、汇盛公司的单方面情况说明及现场丈量进行价格鉴定；我方认为施工图不是竣工图且无其他竣工资料，而本次中蓝连海出具的隐蔽工程钻孔报告对临时泊位工程也未体现，汇盛公司应提供按图施工的证据，若无实质性证据，我方不予认同。同时临时泊位本身作为违章建筑，无残余价值，还得花费巨大代价拆除。阳光豫信公司回复：依据中蓝连海设计研究院有限公司出具的《隐蔽工程钻孔报告》1.2工作目的隐蔽工程钻孔是反映该孔处下伏土实际情况，是查明各钻孔深度范围内原状土上覆的隐蔽工程各层的厚度。就像被告方所说我公司是按照临时泊位施工图纸、汇盛公司现场情况说明及现场实际考察丈量进行鉴定的。我公司已在补充鉴定报告中第四项说明第5条做出了解释，因原、被告双方存在争议，我公司无法确认，由法院据情裁决。本院认为，依据连云港市港口管理局于2019年3月26日向原告作出的连港罚字（2019）1号行政处罚决定书，可以认定涉案的临时码头无相关审批手续，且与原、被告合同中约定的租赁泊位的建设标准相差甚远。被告接收后无法继续使用该临时设施，故本院认为，该部分造价不应计入补偿范围。2.疏浚工程鉴定造价为2383803.84元；被告意见：港池挖泥方量鉴定单位按汇盛公司提供的疏浚工程施工图纸说明所注方量进行价格鉴定；我方认为隐蔽工程钻孔报告对疏浚工程未体现，汇盛公司应提供我方河道疏浚后汇盛公司又实施疏浚的相关证据。我方对河道进行过疏浚，且有资料证实，如汇盛公司后续实施过疏浚，应该提供相关证据。阳光豫信公司回复：依据中蓝连海设计研究院有限公司出具的《隐蔽工程钻孔报告》1.2工作目的隐蔽工程钻孔是反映该孔处下伏土实际情况，是查明各钻孔深度范围内原状土上覆的隐蔽工程各层的厚度。就像被告方所说我公司是按照汇盛公司提供的施工图纸进行鉴定的。我公司已在补充鉴定报告中第四项说明第5条做出了解释，因原、被告双方存在争议，我公司无法确认，由法院据情裁决。本院认为，虽然临时泊位无相关审批手续，但疏浚工程对于后续使用仍然具有使用价值，故本院认为，该部分价值应予以认定。至于工程量是否属实的问题，本院认为，对该部分工程进行勘察客观上实施难度较大，不具备相应条件，且在中蓝连海公司勘察选点期间，双方均未提出对该部分进行选点，结合上述几点，本院对被告的该项抗辩意见不予采信。3.1-4#区域、基地生活和办公区场地回填土鉴定造价为1947600.00元；被告意见：场地填土为鉴定单位按施工图设计说明书陆域形成方案测算的4万m³所填量，我方认为不应计量（根据汇盛公司所上报资料“连云港世博工程勘测设计研究院有限公司2012年7月编制的《连云港内河港中云台作业区建港配套基地岩土工程勘察报告（详细勘察）》”给出的钻孔数据可知1-6#区域原始素填土厚度计算得出方量（素填土：17223.4×2.03+17223.9×2.53+32218.2×1.74+23421.5×2.34+19529.04×2.03+21454.89×2.5=282687.1232m³，以及我方在现场遗留的11万方土方）满足现场施工要求，如为外购土方需提供购买凭证）。阳光豫信公司回复：我公司也在补充鉴定报告中第四项说明第5条做出了说明，因原、被告双方存在争议，我公司无法确认，由法院据情裁决。本院认为，素土问题如前所述，本院对被告的该部分抗辩不予采信。4.1-4#区域、基地生活和办公区域路面构造筋鉴定造价为638075.26元：被告意见：路面构造筋为鉴定单位根据图纸计算得出，我方认为隐蔽工程钻孔报告未体现，不应计算。我方建议应进行实物鉴定及破坏性试验。阳光豫信公司回复：同第（二）项第2条。本院认为，该部分工程客观存在，且在中蓝连海公司取点时双方均未提出异议，故本院对该部分鉴定结论予以采信。5.1-4#区域、基地生活和办公区域碎石土（碎石层）鉴定造价为5705345.50元；被告意见：我方认为，汇盛公司场地整平时，因原场地高低不平、坑坑洼洼的，就近利用金港湾公司已完成地基处理的场地中需要卸载石料，安排进行局部场地回填所致，才可能出现现在地层当中局部存在不连续的碎石层的情况。碎石层不应计算造价。阳光豫信公司回复：1-4#区域、基地生活和办公区域碎石土（碎石层）工程量及鉴定造价已经被告核对无误，但被告方认为碎石土是汇盛公司就近利用金港湾公司已完成地基处理的场地中需要卸载石料，安排进行局部场地回填所致，对于这一情况我公司无法确认。我公司也在补充鉴定报告中第四项说明第5条做出了说明，因原、被告双方存在争议，我公司无法确认，由法院据情裁决。本院认为，被告的主张缺乏证据支持，本院对该部分鉴定结论予以采信。6.5-6#区域土方鉴定造价为17008.36元；被告意见：我方认为此区域属于租赁范围外不应列入鉴定范围。阳光豫信公司回复：同第（二）项3条。本院认为，结合双方签订的《土地租赁协议》及《〈土地租赁协议〉补充协议》约定，该5-6#区域即合同约定的被告无偿出借给原告使用的47亩临时用地，该部分土地系无偿使用，约定被告可以随时收回，且双方未对该部分土地的投入部分如何补偿进行约定，故本院认为，原告在使用该部分土地时，投入巨额资金进行建设应该考虑到该部分土地存在随时被收回的可能性，由此产生的风险应由原告自行承担，本院对该部分鉴定结论不计入补偿范围。7.5-6#区域面层、灰土鉴定造价为5828438.59元；被告意见：砼面层造价无意见；灰土为暂按3:7比例列入，我方意见是灰土中的土若为外购土需汇盛公司提供购买发票等凭证予以证明，同时也需提供生石灰的购买发票等凭证来确认灰土中具体使用生石灰的方量，且我方认为此区域属于租赁范围外不应列入鉴定范围。阳光豫信公司回复：同第（一）项第2条。本院认为，如前所述，本院对该部分鉴定结论不计入补偿范围。8.5-6#区域路面构造筋鉴定造价为465266.43元；被告意见：路面构造筋为鉴定单位根据图纸计算得出，我方认为隐蔽工程钻孔报告未体现，不应计算，我方建议应进行实物鉴定及破坏性试验。且我方认为此区域属于租赁范围外不应列入鉴定范围。阳光豫信公司回复：同第（二）项第2条。本院认为，如前所述，本院对该部分鉴定结论不计入补偿范围。9.5-6#区域碎石土（碎石层）鉴定造价为1877981.05元；被告意见：我方认为，汇盛公司场地整平时，因原场地高低不平、坑坑洼洼的，就近利用金港湾公司已完成地基处理的场地中需要卸载石料，安排进行局部场地回填所致，才可能出现现在地层当中局部存在不连续的碎石层的情况，且此区域属于租赁范围外不应列入鉴定范围。碎石层不应计算造价。阳光豫信公司回复：同第（二）项第5条。本院认为，如前所述，本院对该部分鉴定结论不计入补偿范围。10.6#区域现场已破损部分面层、灰土、碎石土（碎石层）鉴定造价为1351270.22元；被告意见：此区域汇盛公司无资料证明是否施工，现有资料只能证明此区域之前存在土石方或建筑垃圾之类的堆载物，且管委会2019年上半年启动河边整治之前所拍摄的原始地貌照片资料确实没有混凝土硬化，且此区域属于租赁范围外不应列入鉴定范围。阳光豫信公司回复：同第（二）项3条。本院认为，如前所述，本院对该部分鉴定结论不计入补偿范围。11.后张法生产区土建鉴定造价为2749604.27元；被告意见：鉴定单位按汇盛公司所提供施工图纸进行价格鉴定；我方认为隐蔽工程钻孔报告对后张法生产区土建工程未体现，汇盛公司应提供相关证据。同时，此区域属于租赁范围外，不应列入鉴定范围。阳光豫信公司回复：同第（二）项第2条。本院认为，如前所述，本院对该部分鉴定结论不计入补偿范围。12.混凝土及沥青混凝土搅拌站基础桩基鉴定造价为285047.93元；被告意见：鉴定单位按汇盛公司所提供施工图纸进行价格鉴定；我方认为隐蔽工程钻孔报告对混凝土及沥青混凝土搅拌站基础桩基工程未体现，汇盛公司应提供相关证据。阳光豫信公司回复：同第（二）项第2条。本院认为，在中蓝连海公司勘察选点时，双方对于未在该地块选点均未提出异议，现再次对该部分提出异议，本院不予支持，对该部分鉴定意见予以采信。13.混凝土搅拌站基础工程鉴定造价为1002621.20元；被告意见：鉴定单位按汇盛公司所提供施工图纸进行价格鉴定；我方认为隐蔽工程钻孔报告对混凝土搅拌站基础未体现，汇盛公司应提供相关证据。阳光豫信公司回复：同第（二）项第2条。本院认为，在中蓝连海公司勘察选点时，双方对于未在该地块选点均未提出异议，现再次对该部分提出异议，本院不予支持，对该部分鉴定意见予以采信。14.沥青混凝土搅拌站基础工程鉴定造价为220457.31元；被告意见：鉴定单位按汇盛公司所提供施工图纸进行价格鉴定；我方认为隐蔽工程钻孔报告对沥青混凝土搅拌站基础工程未体现，汇盛公司应提供相关证据。阳光豫信公司回复：同第（二）项第2条。本院认为，在中蓝连海公司勘察选点时，双方对于未在该地块选点均未提出异议，现再次对该部分提出异议，本院不予支持，对该部分鉴定意见予以采信。（三）鉴定造价的管理费、利润、规费、税金合计9882976.58元。被告意见：基本不予认可，根据鉴定报告，由法院据情裁决。阳光豫信公司回复：同第（二）项第3条。本院认为，本案中，原告未能举证施工合同、购买材料、交纳费用等相关凭证，仅是依据现有的场地进行鉴定造价。原告辩称2015年国庆节前，原告全面歇业，遗留在办公室中的办公用具都被相关人员强行拿走，包括账册都被捡破烂的当成废旧纸拿走，因此原告保留的账册内容极少数，由于是自然人投资企业，账目及科目建立不全，收款和付款绝大部分通过管理人员以及相关人员的个人卡号进行转账，在打印相关人员银行卡支出记录中，银行流水的记录非常多，相关人员无法确认用于何种支出或收款。对此，本院认为，原告该抗辩虽然可能系实际情况，但在其举证不能的情况下只能承担不利后果，且税金、规费均是向国家机关缴纳，原告亦未能调取相关凭证，故本院对该部分鉴定结论不予支持。结合前述各点，本院将阳光豫信公司的鉴定结论中纳入补偿范围的部分合计59813233.22元【85303809.41总造价-3318030.69临时泊位-（17008.36+5828438.59+465266.43+1877981.05+1351270.22+2749604.27）临时用地部分费用-9882976.58管理费、利润、规费、税金】二、针对连云港永正土地房产评估咨询有限公司出具的评估报告该报告评估对象为租赁范围投入的地上物，包括租赁范围地上建筑房屋及附属设施，不包括投入的建筑房屋及附属设施占用土地刨田硬化工程。估价对象地上建筑房屋建筑面积为9291.76平方米（未办理相应的房屋所有权证），附属设施包括铁丝网护栏围墙、电动伸缩大门、下水道及简易生活设施。造价组成为租赁范围地上建筑房屋610.59万元，附属设施19.61万元，合计630.2万元。对于租赁范围地上建筑房屋，本院认为，第一，租赁范围地上建筑房屋无相关权属证明，不属于合法建筑。第二，从现场情况来看，该设施相对简易，其利用价值有限。第三，被告系国有企业，其使用相关设施的标准相对较高。结合上述三点，本院认为，租赁范围地上建筑房屋的评估价格不应计入补偿范围。对于，附属设施，本院认为，该部分可以长期使用，亦不需要相关资质许可，故该部分可以计入补偿范围。结合上述两部分，本院认为，计入补偿范围的部分为60009333.22元（59813233.22+196100）。最后，对于具体补偿数额的认定。本院经审查后认为，第一，本案由于原告自身的原因，其未能充分举证其建设涉案场地的相关证据，仅能通过现场勘察结合施工图进行评估的办法进行造价鉴定。至于是否能够精准确定现场地下的实际情况，需投入大量资金，且目前尚不具备条件。但鉴于原告确系投入了大量资金，如仅从证据角度出发，将使原告权益遭受较大损失。结合上述两点，本院仅能从双方利益衡平的角度认定双方权利义务。第二，本院认定的租赁期限为2012年6月30日至2020年6月30日，扩展至2030年6月30日，共计216个月（18*12）。涉案双方于2019年12月2日解除合同，共计使用约89个月（7*12+5），尚余127个月（216-89）未使用。第三，被告应补偿给原告的资金投入为35283265.37元【60009333.22*（127/216）】。关于第三个争议焦点，本院经审查后认为，如涉案合同的履行过程中，被告存在违约行为致使合同解除，此时被告应向原告支付赔偿款并从原告主张之日计算相应利息。但本案中，如前所述，本院认为，被告仅需向原告支付补偿金，那么支付的时间应在合同解除之日即场地交还之日起开始计算，计算的标准按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。综上所述，原告的部分诉讼请求能够成立，本院对此予以支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏金港湾投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告连云港汇盛投资有限公司补偿款35283265.37元及利息（利息以35283265.37元为本金从2019年12月3日计算至实际给付之日止，利息标准按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付）；二、驳回原告连云港汇盛投资有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费566775元，鉴定费用1115000元（215000+900000），合计1681775元（原告均已预交），由原告连云港汇盛投资有限公司负担1116647元，由被告江苏金港湾投资有限公司负担565128元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》规定，同时应向江苏省高级人民法院预交相应上诉案件受理费。江苏省高级人民法院开户行：南京市农行山西路支行，帐号：10×××75，汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长 严伟晏审 判 员 程 艳审 判 员 吴雪莹二〇二〇年十二月二十九日法官助理 蒋 寻书 记 员 仇瑞庭一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法院辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省高级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。