福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初3329号 原告：颜丽玉，女，1962年11月16日出生，汉族，居民，住所福建省仙游县。 委托诉讼代理人：李瑞郁，福建鹏翼律师事务所执业律师。 被告：黄凤波，男，1978年6月25日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市涵江区。 被告：莆田市奇林房地产经纪有限公司，住所地福建省莆田市城厢区。统一社会信用代码。 法定代表人：张德奇，总经理。 原告颜丽玉与被告黄凤波、莆田市奇林房地产经纪有限公司（以下简称奇林房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告颜丽玉的委托诉讼代理人李瑞郁、被告黄凤波到庭参加诉讼，被告奇林房地产公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 颜丽玉向本院提出诉讼请求：1.解除颜丽玉与黄凤波于2020年3月13日签订《房产买卖合同书》；2.黄凤波立即向颜丽玉双倍返还购房定金计24万元，并支付违约金计30万元；3.黄凤波承担颜丽玉为办理房屋按揭贷款而另行支出的房屋评估费、代办费合计4800元；4.黄凤波承担颜丽玉因房屋买卖合同履行及争议解决而支出的律师费计6000元；5.奇林房地产公司立即向颜丽玉返还托管的购房定金计2万元及中介服务佣金计13800元。事实和理由：2020年3月13日，颜丽玉与黄凤波、奇林房地产公司达成《房产买卖合同书》，约定黄凤波愿按总价1382800元的价格将座落于莆田市荔城区××街道××路××号××小区××＃××室的房屋及家具家电等相关附属配套设施转让给颜丽玉；该房屋存在银行抵押，由黄凤波自行负责还款解押；付款方式分为三期，第一期颜丽玉在合同签订之日向黄凤波支付购房定金14万元（其中20000元由奇林房地产公司托管，待该房过户及维修基金、水、电、门牌、物业及户口迁出后，由奇林房地产公司转交给黄凤波，第二期在2020年7月1日前，颜丽玉应支付342800元，用于黄凤波向抵押银行办理提前偿还贷款；第三期，在该房屋办理解押注销手续后1日内，颜丽玉、黄凤波共同到不动产登记部门办理交易过户手续，在颜丽玉拿到“莆田市不动产权登记申请受理通知单”时，颜丽玉向黄凤波支付90万元，且黄凤波应把该房钥匙及所有材料原件全部交给颜丽玉；黄凤波保证在该房屋交易过程中若发生与其有关的债务纠纷引起该房产不能交易过户的，视为黄凤波违约；双方同意违约金为30万元，若黄凤波中途违约应双倍返还定金,无条件退还购房款，并另支付前述违约金，违约金应在确认违约之日起5日内支付，每逾期一日应按应付款的0.1%支付滞纳金；任何一方因违约引起合同履行及争议解决发生的费用（包括律师费）由违约方承担。合同生效当日，颜丽玉即依约支付了第一期购房定金14万元（其中12万元直接支付给黄凤波，2万元依约支付给奇林房地产公司托管），黄凤波出具《收条》一份确认；同时，颜丽玉另向奇林房地产公司支付了中介服务佣金13800元。另，颜丽玉为办理好约定的二手房银行按揭贷款，委托案外人代办相应手续，支出了房屋评估费1800元、代办费3000元。2020年6月1日，颜丽玉经裁判文书网发现该房屋因黄凤波与案外人黄金妹间民间借贷纠纷一案被涵江区人民法院查封［（2020）闽0303执保48号］保全，遂为交易安全立即向黄凤波、奇林房地产公司交涉，要求立即解决该诉讼纠纷，及时解除查封，但黄凤波至今仍未能排除该交易障碍。综上，黄凤波的行为已构成根本性违约，导致合同无法继续履行，无法实现合同目的，颜丽玉依法依约有权单方解除合同，黄凤波依约应立即双倍返还已付的购房定金，支付违约金，承担颜丽玉己支出的相关费用，承担律师费；奇林房地产公司应立即返还托管的购房定金，并退还中介服务佣金。 黄凤波辩称，1.双方均不承担违约责任，合同解除，双方免责；2.黄凤波在2020年10月30日退还12万。 奇林房地产公司不作书面答辩,也未在举证期限内向本院提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。颜丽玉提供了工商登记信息1份、房屋所有权证1份、土地所有权证1份、《房产买卖合同书》1份、收条2份、《房产代办贷款服务合同》1份、增值税发票1份、收据1份、（2020）闽0303执保48号民事裁定书1份、微信聊天记录1份、《委托代理合同》1份、增值税发票1份、不动产登记信息查询结果证明1份、（2020）闽0302民初2843号民事判决书网页打印件1份、（2020）闽0305民初3206号民事裁定书网页打印件1份，黄凤波提供了微信聊天记录1份。上述证据来源合法，与本案存在关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于莆田市荔城区××路××号××小区××＃××室的房屋所有权人系黄凤波。 2020年3月13日，颜丽玉（乙方）与黄凤波（甲方）、奇林房地产公司（丙方）签订《房产买卖合同书》，约定黄凤波将座落于拱辰办拱辰居委会幸福路xx号xxx小区xxx室的房产按总价1382800元断卖给颜丽玉。该合同第五条“付款方式”约定：付款方式分为三期，第一期为本合同签订之日，颜丽玉支付给黄凤波购房定金14万元，其中2万元由奇林房地产公司托管，待过户该套房水、电、物业、维修基金、门牌及户口迁出后由奇林房地产公司直接支付给黄凤波；第二期在2020年7月1日前，颜丽玉应支付给黄凤波342800元，该笔购房款由颜丽玉直接汇入黄凤波的贷款账户用于办理提前还款；第三期在办理解押注销手续完成后1个工作日之内，颜丽玉、黄凤波双方应一同到房屋管理部门和土地管理部门办理交易过户手续，在双方到莆田行政中心房屋管理部门办理产权过户之后，颜丽玉拿到“莆田市不动产权登记申请受理通知单”之时，颜丽玉应支付黄凤波第三期购房款90万元，且黄凤波应把该套房的所有材料原件和钥匙移交给颜丽玉。该合同第七条“违约认定”约定：黄凤波保证上述房产产权清晰，自签订本合同之日起，若发生与黄凤波有关的产权纠纷或债务纠纷概由黄凤波负责，如因此造成合同履行障碍，属于黄凤波违约，若该房屋被查封或限制转让，导致颜丽玉无法取得房屋所有权的，属黄凤波违约；双方同意违约金为30万元；若黄凤波中途悔约，黄凤波应双倍返还定金给颜丽玉,无条件退还颜丽玉已付购房款，并另支付给颜丽玉上述违约金；若黄凤波、颜丽玉双方有一方或双方悔约不履行本合同或解除、终止本合同，则由悔约方另行支付总成交价2％的服务佣金给奇林房地产公司作为赔偿，已收取的中介佣金不予退还；若黄凤波、颜丽玉双方有一方或双方自行协商不履行本合同或解除、终止本合同，则后续相关事宜由双方自行处理，与奇林房地产公司无关，但双方应各按约定好的中介服务佣金给奇林房地产公司作为赔偿，已收取的中介佣金不予退还；任何一方因违约引起合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、差旅费等）由违约方承担。同日，颜丽玉向黄凤波支付了第一期购房定金14万元（其中2万元由奇林房地产公司托管）、向奇林房地产公司支付了中介服务佣金13800元。 另，颜丽玉与莆田易贷投资有限公司签订《房产代办贷款服务合同》，委托莆田易贷投资有限公司办理案涉房屋的银行贷款手续。此后，颜丽玉向莆田易贷投资有限公司支出了评估费1800元、代办费3000元。 上述合同签订后，颜丽玉发现案涉房产被莆田市涵江区人民法院查封，遂与黄凤波、奇林房地产公司交涉，但黄凤波至今未能排除该合同履行障碍，致讼。庭审中，颜丽玉陈述若双倍返还定金与支付违约金的诉求存在冲突，则选择适用定金条款；黄凤波陈述同意解除《房产买卖合同书》、返还定金12万元、承担一半的房屋评估费和代办费即2400元。案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。 另查，颜丽玉为实现本案债权支出律师费6000元。 本院认为，颜丽玉与黄凤波签订的《房产买卖合同书》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。在《房产买卖合同书》履行期间，案涉房屋因黄凤波的其他纠纷被法院查封，且截至目前仍处于查封状态，上述事实表示黄凤波可能无法履行将房屋的产权转移登记义务，致使颜丽玉通过房屋买卖取得涉案房屋产权的合同目的无法实现，根据法律规定，颜丽玉享有对该《房产买卖合同书》的解除权，且黄凤波同意解除合同，故颜丽玉请求解除其与黄凤波签订的《房产买卖合同书》，具有事实和法律依据，本院予以支持。因黄凤波违约导致《房产买卖合同书》解除，黄凤波应当承担相应的违约责任，颜丽玉请求黄凤波双倍返还购房定金计24万元，符合合同约定，本院予以支持。颜丽玉请求黄凤波支付其因合同履行及争议解决而支出的律师费6000元，符合合同约定，本院予以支持。本案合同既约定违约金又约定定金，庭审中颜丽玉已选择适用定金条款，故颜丽玉请求黄凤波支付违约金30万元，本院不予支持。颜丽玉请求黄凤波支付评估费1800元、代办费3000元，没有合同依据，且定金足以弥补黄凤波违约造成的损失，故对该项诉讼请求，本院不予支持。因《房产买卖合同书》已解除，颜丽玉请求奇林房地产公司向颜丽玉返还托管的购房定金2万元，具有事实和法律依据，本院予以支持。颜丽玉请求奇林房地产公司向颜丽玉返还中介服务佣金计13800元，但合同明确约定合同解除、终止，已收取的中介佣金不予退还，颜丽玉主张奇林房地产公司未尽职查询房屋的抵押状况，但合同未约定奇林房地产公司负有该项义务，故对该项诉讼请求，本院不予支持。奇林房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除颜丽玉与黄凤波于2020年3月13日签订的《房产买卖合同书》； 二、黄凤波应在本判决生效之日起十日内双倍返还给颜丽玉购房定金计24万元； 三、黄凤波应在本判决生效之日起十日内支付给颜丽玉律师费6000元； 四、莆田市奇林房地产经纪有限公司应在本判决生效之日起十日内返还给颜丽玉购房定金20000元； 五、驳回颜丽玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17467元，减半收取8733.5元，由颜丽玉负担3040元，由黄凤波负担5543.5元，由莆田市奇林房地产经纪有限公司负担150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 员 何志强 二〇二〇年十二月十七日 法官助理 黎 曦 书 记 员 陈赛芬 附法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。