湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12529号上诉人(原审原告)：湖南盈地商业投资有限公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段**泊富国际广场****房。法定代表人:邹林材，副总经理。委托诉讼代理人：付端香，湖南联合创业律师事务所律师。委托诉讼代理人：易静文，湖南联合创业律师事务所实习律师。上诉人(原审被告)：湖南金沣通信设备有限公司，住所地湖南，住所地湖南省长沙市天心区黄兴南路步行街商业街新天地**>法定代表人：何峻，经理。委托诉讼代理人：张维邦，湖南华夏方圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐坤，湖南华夏方圆律师事务所律师。上诉人湖南盈地商业投资有限公司(以下简称盈地公司)因与上诉人湖南金沣通信设备有限公司（以下简称金沣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初5285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。盈地公司上诉请求：一、请求判令维持长沙市开福区人民法院作出的（2020）湘0105民初5285号民事判决第一项至第五项，撤销第六项，查明事实，依法改判：1、改判被上诉人向上诉人支付2020年1月1日至2020年6月5日期间的运营服务费184478.58元；2、改判被上诉人依据《商铺租赁合同》第17.2条和第17.3条之约定，按最高月租金标准的6倍向上诉人支付违约金人民币582529元；3、改判被上诉人依据《商铺租赁合同》第17.7条之约定，向上诉人支付因维权而产生的律师费83000元。综上合计850007.9元。二、判令被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：1、一审法院不予支持运营服务费的诉求和对违约金的认定，部分事实不清，对违约金部分判决不公，适用法律错误。关于运营服务费，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，本案中运营服务费属于合同履行后可以获得的利益，因违约方的行为导致上诉人盈地公司无法获得运营服务费，被上诉人金沣公司应当赔偿损失；关于违约金，根据涉案《商铺租赁合同》第17.3、17.4条约定被上诉人金沣公司应承担最高月租金标准6倍的违约金，本案合同是双方当事人的真实意思表示，应当依法保护守约方的利益；2、一审法院对律师费的诉请不予支持，明显与事实不符，违背了合同法的意思自治原则，应依法予以改判；3、一审判决认定被上诉人金沣公司承担诉讼费7679元，上诉人盈地公司承担诉讼费8360元，没有法律依据，显失公平。综上所述，一审认定部分事实不清，适用法律错误，请求法院支持上诉人盈地公司的全部上诉请求。金沣公司辩称：1、关于运营服务费，按照合同约定，是指公共区域水电空调费，该费用包含在物业服务、公共区域、分摊费用之中属于违规收费的范畴，无需另行支付，2020年1月15日至6月5日期间，商铺租赁并未实际履行，因此该费用非金沣公司应当承担的范围；2、答辩人认为本案中盈地公司属于重复主张违约金的情形，应该择一判处。一审不应当支持其相关违约金的诉求；3、律师费非本案的直接损失，无事实法律依据，且代理费明显过高，法院应不予支持。上诉人金沣公司上诉请求：一、请求依法撤销原审第一、二、三、四、五项判决，并依法改判；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、本案发生过两次通知解除合同，其中：上诉人金沣公司已于2020年1月14日撤场并通知解除；盈地公司在金沣公司通知后六个月即2020年6月5日通知解除合同。我们认为应当认定《商铺租赁合同》已于2020年1月14日正式解除；2、一审以盈地公司于2020年6月5日发出解除通知作为合同解除时间并主张上诉人金沣公司需要支付通知后发生的六个月损失，属于法律适用错误，有违公平原则。合同解除时间与责任承担方式系不同的法律问题，即使法院认定合同自2020年6月5日解除，也不意味着在上诉人通知解除合同与被上诉人通知解除合同期间的实际损失均需要上诉人承担，需要根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条综合考虑双方过错及对扩大损失的责任分摊；3、一审判令不予退还上诉人缴纳的76080元租赁保证金并支付免租期内63907.2元的租金均属于违约金性质且明显过高，属于法律适用错误；4、拆铺费用应当以实际发生并参照市场合理价格（约为60元/平方米），在被上诉人未通知上诉人便自行拆除的情况下，超出合理市场价格的拆铺费用应由其自行承担。综上，请求法院依法判决支持上诉人金沣公司全部上诉请求。盈地公司辩称：1、关于合同解除的时间问题，一审判决第15页至17页，查明盈地公司与金沣公司就合同解除事宜，有一段协商沟通的过程，金沣公司违约在先，不存在约定解除权和法定解除权的情形，金沣公司的相关函件并不代表盈地公司已经同意解除合同。合同解除的时间应是盈地公司于2020年6月5日正式向金沣公司发出解约交铺通知书时；2、关于租金损失，一审判决支持六个月的租金损失也是基于金沣公司根本违约，管理费、推广费是双方在合同中明确约定，是双方真实意思表示，不存在任何欺诈行为，且金沣公司从2017年至2019年12月31日都是按照此约定支付的相关费用；3、租赁保证金，不应退还免租期的租金，一审判决合理合法，合同第4.3条对租赁保证金有明确约定，本案金沣公司违约，租赁保证金我方有权不予退还。4、关于拆铺费用，盈地公司多次书面通知金沣公司，按照合同第14条之约定交还店铺，恢复原状，金沣公司至合同解除之日仍未拆除商铺内的装饰装修，恢复原状，为减少损失，我方自行拆除，因此产生25300元的拆除费用，应当由金沣公司承担，且有合同第14条为依据。盈地公司向一审法院起诉请求:1、判令解除盈地公司与金沣公司签订的《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》；2、判令金沣公司向盈地公司支付拖欠的从2020年01月01日至2020年06月05日的房屋租金人民币256387.56元、从2020年02月01日至2020年06月05日的运营服务费（即固定服务费）人民币184478.58元、从2020年02月01日至2020年04月30日的滞纳金3611.53元；3、判令金沣公司向盈地公司已经支付的租赁保证金人民币76080元不予退还；4、判令金沣公司根据《商铺租赁合同》第17.2条和17.3条之约定，按照最高月租金标准的6倍向盈地公司支付违约金人民币582529.32元；5、判令金沣公司根据《商铺租赁合同》第6.2条之约定，向盈地公司支付装修优惠期（2017年02月28日至2017年04月13日）的全部租金和管理费合计人民币120358.56元；6、判令金沣公司限期拆除其遗留的所有装饰装修、设施设备、物品等，将商铺恢复至商铺交付时的状态，并承担所有拆铺费用25360元(参照100元／平方米计算，100×253.6平方米)；7、判令金沣公司承担本案的诉讼费用、盈地公司因通过诉讼催付租金、违约金等产生的律师费用等。在开庭过程中，盈地公司向一审法院提交变更诉讼请求申请书，请求：1、将诉讼请求第1项“判令解除盈地公司与金沣公司签订的《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》”变更为“判令确认盈地公司与金沣公司签订的《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》已于2020年06月05日解除”。2、将诉讼请求第6项“判令金沣公司限期拆除其遗留的所有装饰，装修、设施设备、物品等，将商铺恢复至商铺交付时的状态，并承担所有拆铺费用25360元（参照100元／平方米计算，100×253.6平方米）”变更为“判令金沣公司向盈地公司支付商铺拆除恢复原状的费用25300元”。一审法院认定事实：第一、盈地公司、金沣公司双方签订合同的相关事实及合同约定的主要内容：坐落在长沙市开福区××路××段××号××广场××号商铺系盈地公司单独所有，权证号为湘（2019）长沙市不动产权第0200188号。2017年02月13日，盈地公司作为甲方与金沣公司作为乙方签订了一份《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》，该合同第一部分为《合同协议书》；第二部分为《通用条款》；附件一为该商铺位置示意图（只作识别和标示面积使用）；附件二为ICITY美好生活中心商铺交付确认书；附件三为租户备案登记证照清单；附件四为《物业管理合同》。其中，第一部分《合同协议书》中约定的主要内容如下：一、商铺位置及面积：租赁面积253.6平方米。二、商铺用途：该商铺只供乙方以（华为综合店）商号/名称经营（华为、三星、苹果、小米等）品牌（类别：电子数码）之用途，经营范围包括：电子产品、数码产品、移动终端服务，有任何变更必须经过甲方书面同意，且符合国家的相关规定。三、租赁期限及租金：租赁期限为5年，租赁期限内商铺租金支付方式为固定租金，以月租金为基数，月租金为乙方租赁该商铺应交纳的每月租金标准（包含管理费及推广费）。第一个租赁年度月租金为160元/月/平方米；第二个租赁年度月租金为160元/月/平方米；第三个租赁年度月租金为176元/月/平方米；第四个租赁年度月租金为194元/月/平方米；第五个租赁年度月租金为214元/月/平方米。四、租赁保证金：乙方签署本合同之日起5日内应向甲方交纳相当于第一个租赁年度1个月的基本租金、1个月管理费、1个月推广费及1个月固定服务费的总和作为租赁保证金，合计76080元。五、开业保证金：乙方在签署本合同后5日内应向甲方交纳相当于第一个租赁年度3个月的基本租金、管理费、推广费及固定服务费的总和，共计228240元人民币作为乙方开业保证金。六、商铺具体交付时间由甲方书面通知，乙方应当按照甲方通知的交付日前往甲方指定地点进行验收并接收该商铺。如乙方未在期限内前住甲方指定地点进行验收的，视为乙方对甲方交付商铺状况及条件已全部认可，甲方在通知的交付日已完成了交付。七、收银系统的约定。八、装修期及优惠：装修期共45天，自2017年02月28日至2017年04月13日；装修期仅限于乙方用作装修及进行品牌设计，甲方给予乙方的租金中已包括了装修期优惠，该优惠不包括该商铺的物业管理费及其他费用。九、经营业绩考核的约定。十、双方通知与传达地址和开户银行信息的约定。十一、合同文件的组成及解释顺序：构成本合同的合同文件之间应相互说明和补充，除非甲乙双方另有约定，本合同的组成及解释顺序如下：（1）第一部分：合同协议书；（2）通用条款；（3）合同附件……。本合同自双方盖章之日起生效。第二部分《通用条款》中约定的主要内容如下：《通用条款》第四条约定租金、费用及支付方式，其中，4.2.1固定租金缴纳方式为按季支付，乙方应于每个季度第一个公历月25日之前支付下个月的固定租金。月固定租金＝月固定租金标准×该商铺租赁面积。首月固定租金于起租日前10日支付。首月固定租金根据乙方在该月实际租赁的天数（自该商铺起租日起至该月月底）计算。末月固定租金根据乙方在该月实际租赁的天数（自该月第一日起至合同终止或解除之日止）计算。末月固定租金暂由乙方在月末前一个月的25日前按照末月实际日历天数缴纳，待乙方交还商铺时双方再进行多退少补。4.2.4甲方收到租金15个工作日内按照以下乙方提供的信息开具合规发票（增值税专用发票）或（增值税普通发票），增值税由乙方承担。4.3租赁保证金：如在租赁期限，因乙方的原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予退还租赁保证金，同时，乙方还应按本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任。4.5管理费：自起租日起，乙方应向甲方委托的管理公司交纳管理费。管理费为65元/月/平方米，以管理费为基数乘以该商铺租赁面积计算得出，具体按照本合同协议书约定执行。4.6推广费：甲方将不时为ICITY美好生活中心整体项目进行商业推广活动。乙方同意接受甲方的推广活动并承诺为此向甲方按月支付推广费。《通用条款》第六条装修优惠期，乙方已在租金中已享受装修期的优惠，但仍需承担装修管理费、装修押金、装修垃圾运输费以及装修及/或经营活动而产生的政府税费及其他费用（如水费、电费、燃气费、电话费等）。乙方应于商铺交付日前根据甲方要求全额支付装修管理费、装修押金、装修垃圾运输费。6.2除非本合同另有特别明确约定，装修优惠期不因任何原因而延长。同时，双方确认，甲方提供的装修优惠期是基于乙方在履行本合同过程中没有重大违约的前提下给予乙方的优惠。在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行的，或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的。则乙方不享受装修优惠期的优惠，乙方应按本合同约定的第一租赁年度的基本租金标准向甲方补交该期间的全部租金，并补交管理费、推广费。《通用条款》第十二条物业管理：甲、乙双方同意，由甲方指定湖南盈湘商业管理有限公司对本合同租赁商铺进行物业管理，并由其收取本合同所约定的物业管理费、推广费及其他费用，具体权利义务由乙方与湖南盈湘商业管理有限公司另行签订《物业管理合同》进行约定。《通用条款》第十四条商铺交还约定：14.1.1乙方应于本合同约定的租赁期限届满之日起5日内交还该商铺。因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在甲方发出交还通知之日起不超过7日内交还该商铺。14.2.1合同终止（不论基于任何原因），甲方有权要求乙方自费将商铺内的所有物品搬离该商铺，拆除其自行安装的一切设施、设备，并将该商铺恢复至商铺交付时的状态（商铺交付时的状态以附件二所列交付标准为准，正常使用导致的磨损除外）。14.2.2如果该商铺交还时不符合规定，甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取措施，由此产生的一切费用和开支由乙方承担，乙方由此遭受的损失甲方无需作出任何赔偿或补偿。14.4逾期交还的后果：14.4.2乙方逾期交还商铺，除应当自甲方发出交还通知之日起依照合同最后一个月的基本租金标准交付逾期期间的该商铺使用费等各项费用外，每日还应按照最后一个月的日基本租金的5倍向甲方交付违约金，直至乙方交还该商铺或甲方按照本条的规定收回该商铺。14.4.3除前述约定外，乙方应于租赁期限届满或本合同因任何原因终止之日起60日内，办妥以该商铺为注册地址或营业地址进行工商、税务及其他备案登记的注销或变更手续。否则，每逾期一日乙方应按当日基本租金的5倍向甲方支付违约金，直至相关手续办理完毕之日止。《通用条款》第十七条乙方违约责任：17.2租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的可以提前解除合同的情况而中途擅自退租的，甲方有权没收乙方缴纳的租赁保证金，同时，乙方应按应支付最高月租金标准的6倍作为违约租金支付给甲方；若前述租赁保证金及违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应继续负责赔偿。17.3.5乙方拖欠支付租金、违约金及其他费用连续超过15日或累计超过30日，甲方有权单方面终止本合同，收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。17.4甲方依据本合同17.3条或本合同其他约定单方面终止合同的，应当书面通知乙方按照本合同约定交还该商铺；甲方有权没收乙方缴纳的租赁保证金，同时，乙方应按应支付最高月租金标准的6倍作为违约租金支付给甲方；若前述租赁保证金及违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应继续负责赔偿。租赁合同自甲方书面解除通知发出之日起即终止。17.7甲方因向乙方催讨租金、违约金或其他费用而引起的所有费用和开支，及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支（含律师费、诉讼费、公证费等），均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用，开支。附件四《物业管理合同》收费一览表（以下费用均不包含增值税，即增值税均由乙方承担）：管理费65元/平方米/月（管理费已含租金内）。固定服务费按季收取，第一个租赁年度为140元/月/平方米，第二个租赁年度为140元/月/平方米，第三个租赁年度为154元/月/平方米，第四个租赁年度为169元/月/平方米，第五个租赁年度为185.3元/月/平方米。推广费10元/平方米/月（已含于租金内）。装修管理费65元/平方米/月，按租赁合同面积、施工天数收取。装修保证金收取对象为租户，按合同面积收取（装修期间无违章情况、验收合格90天无息退还）。租户需告知施工单位并承担违规装修连带责任。第二、盈地公司、金沣公司履行合同的基本事实：上述合同签订后，金沣公司于2017年02月14日向盈地公司交纳了租赁保证金76080元，开业保证金228240元，盈地公司于2017年02月15日收到上述款项。盈地公司依约交付租赁物，并依约给予金沣公司装修期45天，实际免除时间自2017年03月07日至2017年04月20日止，装修期间的租金为63907.2元［（160元/月/平方米×253.6平方米+160元/月/平方米×253.6平方米×5%税金）×1.5月］。金沣公司依约入驻商铺装修，并依约开展经营活动。盈地公司、金沣公司双方在庭审中均自认盈地公司按合同约定免除了金沣公司45天装修期应交的租金，并自认金沣公司已按合同约定向盈地公司交纳固定租金至2019年12月31日、交纳运营服务费至2020年01月31日的事实。盈地公司自认金沣公司缴费明细为，一是2017年缴费明细如下：2017年04月21日两次分别转账99411.2元（2017年04月至06月固定租金）及87813.23元（2017年04月至06月运营服务费）；2017年06月23日转账9477.12元（2017年09月运营服务费）；2017年09月22日两次分别转账127814.4元（2017年10月至12月固定租金）及112902.72元（2017年10月至12月运营服务费）；2017年12月25日两次分别转账127814.4元（2018年01月至03月固定租金）及112902.72元（2018年01月至03月运营服务费）。期间金沣公司于2017年06月20日向盈地公司提交开业保证金228240元抵扣租金及管理费的申请。盈地公司将金沣公司缴纳的开业保证金228240元冲抵金沣公司应缴纳的2017年07月、08月、09月的固定租金及运营服务费。二是2018年缴费明细如下：2018年03月23日两次分别转账127814.4元（2018年04月至06月固定租金）及112902.72元（2018年04月至06月运营服务费）；2018年06月25日两次分别转账42604.8元（2018年07月固定租金）及37634.24元（2018年07月运营服务费）；2018年07月05日两次分别转账85209.6元（2018年08月至09月固定租金）及75268.48元（2018年08月至09月运营服务费）；2018年09月18日转账165448.64元（2018年10月至12月固定租金﹢2018年10月运营服务费）；2018年10月26日转账112902.72元（2018年11月至2019年01月运营服务费）；2018年12月21日转账131250.27元（2019年01月至03月固定租金）。三是2019年缴费明细如下：2019年01月26日转账119701.16元（2019年02月至04月运营服务费）；2019年03月18日转账140595.84元（2019年04至06月固定租金）；2019年04月19日转账124192.98元（2019年05月至07月运营服务费）；2019年06月20日转账140595.84元（2019年07月至09月固定租金）。2019年07月22日转账124192.98元（2019年08月至10月运营服务费）；2019年09月23日转账140595.84元（2019年10月至12月固定租金）；2019年10月16日转账124192.98元（2019年11月至2020年01月运营服务费）。金沣公司曾于2017年12月26日向盈地公司出具《关于ICITY美好生活中心128号租金调整的沟通函》、2018年06月16日通过向盈地公司有关员工发送微信的方式请求下调租金，2019年12月12日向盈地公司出具《关于申请减免租金及物业费的函》，但盈地公司对金沣公司的此项请求未达成共识。2019年12月25日，金沣公司未按约向盈地公司缴纳2020年01月01日至2020年03月31日固定租金及2020年02月01日至2020年04月30日运营服务费。2020年01月03日，盈地公司向金沣公司发出《催告函》，要求金沣公司在送达此函5日内缴清所有欠费，否则，将依合同的约定采取措施并追究责任。2020年01月07日，金沣公司向盈地公司发出《关于申请退出租赁商铺的函》，函告盈地公司“将于2020年01月31日起退出租赁ICITY美好生活中心128号商铺”。2020年01月10日，盈地公司就ICITY美好生活中心L1-128华为商铺提前撤场申请来函，向金沣公司发出《长营运外函字2020003工作联系函》，其主要内容为：经公司研究决定不予同意提前撤场，若金沣公司单方解除合同，需要按照《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》承担违约责任，并同意金沣公司至盈地公司协商继续履行或解除合同、签订解除协议与交还商铺等事宜。2020年01月13日，金沣公司向盈地公司作出《关闭门店告知函》，发函告知盈地公司，拟于2020年01月15日正式关闭并撤场。2020年01月14日，金沣公司正式关闭并撤场，且将承租商铺内的相关货品搬离出该商铺。2020年01月15日，盈地公司再次向金沣公司发出《催告履约函》，要求金沣公司收到此函后2日内开始按照原合同约定继续营业，收到此函后5日内支付拖欠租金、管理费等费用，2020年01月01日至2020年03月31日期间的固定租金人民币144461.2元及2020年02月01日至2020年04月30日期间运营服务费131477.03元及滞纳金3611.53元。2020年04月16日，金沣公司向盈地公司送达《关于要求解除《的函》，以新冠疫情为不可抗力致使合同目的不能实现为由，要求解除合同。2020年04月28日，金沣公司作出《关于泊富商铺退租方案的函》，致函盈地公司，再次以新冠疫情为不可抗力事致使合同目的不能实现为由，要求解除合同，并同意向盈地公司支付10万元作为退租成本。2020年05月01日，盈地公司就此作出《关于退租方案的回复函》，明确告知金沣公司不同意该退租方案，并告知金沣公司单方解除合同的相关违约责任。2020年06月05日，盈地公司向金沣公司发出《解约交铺通知函》，告知：1、盈地公司与金沣公司签订的《商铺租赁合同》自2020年06月05日解除，《商铺租赁合同》及其他相关协议、文件等确定的全部权利义务同时终止。2、依据合同租金约定，金沣公司应支付拖欠的租金及滞纳金如下：2020年01月01日至2020年06月05日的固定租金256387.56元；2020年02月01日至2020年06月05日的运营服务费184478.58元；2020年02月01日至2020年04月30日的滞纳金3611.53元。以上合计444477.67元。3、根据合同4.3.2条之约定，金沣公司已交纳的租赁保证金人民币76080元不予退还。根据合同17.2条及17.3条约定，金沣公司应按最高月租金标准的6倍（582529.32元）支付违约金，支付的违约金不足以弥补盈地公司损失的，金沣公司应继续负责赔偿。根据合同6.2条之约定，金沣公司违约导致盈地公司单方解除本合同的，则金沣公司不享受装修优惠期的优惠，按照本合同约定的第一租赁年度的基本租金标准向盈地公司补缴该期间的全部租金，并补缴管理费等，合计120358.56元。综上，因金沣公司严重违约，金沣公司已缴纳至盈地公司的各项费用盈地公司将不再退还，用以抵扣以上费用。另查明：2016年04月29日，盈地公司作为甲方（委托人）与其关联公司湖南盈湘商业管理有限公司（以下称盈湘管理公司）作为乙方（受托人）签订《授权合同》一份，甲方委托乙方经营管理泊富广场裙楼ICITY美好生活中心物业，授权时间自2016年04月30日至2029年05月31日。在一审法院审理过程中，盈地公司作为发包方（甲方）与长沙琥诚装饰设计工程有限公司作为承包方（乙方）于2020年08月11日签订《泊富国际广场ICITY美好生活中心零星施工工程合同》，约定乙方承包泊富国际广场ICITY美好生活中心L1-128号商铺（华为综合店）装修拆除恢复毛坯工程，施工期限自2020年08月12日至2020年08月14日，工程总价（含人工费）为25300元。2020年08月17日，盈地公司向长沙琥诚装饰设计工程有限公司转账支付25300元并开具发票。盈地公司为实现债权，于2020年07月01日与湖南联合创业律师事务所签订《委托代理合同》，约定支付律师代理费83000元，并向一审法院提交律师费发票两张及长沙银行网上银行电子受理凭证。上述事实，有《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》、《催告函》、《关于申请退出租赁商铺的函》、《长营运外函字2020003工作联系函》、《催告履约函》、《关于要求解除的函》、《关于泊富商铺退租方案的函》、《关于退租方案的回复函》、《解约交铺通知函》、《泊富国际广场ICITY美好生活中心零星施工工程合同及付款回单及发票》、《委托代理合同》、《律师费发票》、《长沙银行网上银行电子受理凭证》、《商铺相关照片》、《金沣公司申请将开业保证金转为租金及管理费的申请确认书》、《盈地公司同意收到的保证金抵扣金沣公司2017年7月至9月租金的说明》、《不动产权证》、《授权合同》、《关闭门店的告知函》、《国内支付业务收款回单》等证据以及当事人陈述及庭审笔录在卷佐证。在一审庭审中，金沣公司为达到证明因商铺门店仅有一个正面入口，无法享受商场内人流红利，且门店成本过高，自2017年12月开始，便与盈地公司通过函件、微信等方式多次沟通下调租金、门店改造事宜的事实，向一审法院提交《关于ICITY美好生活中心128号租金调整的沟通函》、2018年06月16日《微信记录》，《关于申请减免租金及物业费的函》等证据。经质证，盈地公司对上述证据三性均有异议。经一审法院审查，上述证据与本案审理有关联，一审法院予以采纳，但仅证明双方就商铺租金等问题进行过协调，不能达到其他证明目的。在一审庭审中，金沣公司为达到证明其所交物业管理费高于前期物业服务合同的证明目的，向一审法院提出调查令申请，申请调取盈地公司前期物业服务合同，庭审后，金沣公司向一审法院提出书面调查令申请，并持调查令前往长沙市开福区住房和城乡建设局调取盈地公司2013年至2016年期间的《前期物业服务合同》和2019年01月01日至2021年12月31日期间的《项目收费情况表》。经庭后单独质证，盈地公司对《前期物业服务合同》的真实性、合法性无异议，但对其关联性和证明目的有异议。经审查，一审法院对《前期物业服务合同》和《项目收费情况表》的真实性、合法性予以采纳；对其关联性及证明目的，一审法院不予采纳。金沣公司为达到证明租赁期间水电费均由其自行缴纳的证明目的，向一审法院提交《水电费交费明细》。经庭后单独质证，盈地公司对此证据三性无异议，一审法院予以采纳。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，盈地公司在与金沣公司签订《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》、并收到金沣公司向其支付的租赁保证金及开业保证金后向金沣公司交付了租赁物；金沣公司也对租赁物进行装修，并向盈地公司支付了固定租金、运营服务费以及物业管理费等费用，该合同已实际得到履行。根据诉辩双方的意见，本案争议焦点为：一、双方签订的合同的效力认定；二、解除合同的责任以及其时间的认定；三、盈地公司诉讼请求的合法性认定。一审法院作以下分析认定：一、关于合同的效力问题，一审法院认为，盈地公司与金沣公司签订的《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。金沣公司委托诉讼代理人提出“合同约定运营服务费部分无效要求退还运营服务费”的意见，金沣公司有责任提供证据证明，在其未能提供充足证据情况下，应承担举证不能的法律责任，故一审法院对此意见不予采信。二、关于解除合同的责任及其时间的认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”而《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条就是对约定解除和法定解除条件的规定。因此，异议权和异议期的适用前提是有解除权的合同解除，若发出解除通知一方根本没有解除权，就不涉及解除权解除，当然也就不存在《中华人民共和国合同法》第九十六条所规定的“异议”，此时的“合同解除通知”只能视为一方当事人要求解除合同的要约，除非对方予以承诺，否则不发生解除合同的效果。本案中，2020年01月07日，金沣公司在无约定解除权和法定解除权情况下向盈地公司发函告知“将于2020年01月31日起退出租赁ICITY美好生活中心128号商铺。”2020年01月10日，盈地公司向金沣公司回函不同意解除合同；金沣公司于2020年01月13日向盈地公司发出《关闭门店告知函》，拟于2020年01月15日正式关闭并撤场，并于2020年01月14日将承租商铺内的货品搬离出商铺并关闭该商铺。盈地公司亦分别于2020年01月15日、05月1日向金沣公司复函不同意解除合同，直至2020年06月05日向金沣公司发出《解约交铺通知函》，同意与金沣公司所签订的租赁合同于2020年06月05日解除。综上所述，盈地公司收到金沣公司于2020年01月13日发出《关闭门店告知函》之日不发生解除合同的效力；金沣公司在未与盈地公司协商达成一致意见的情况下，因自身经营压力原因于2020年01月14日擅自关闭商铺并撤场，其行为已构成违约，符合约定的合同解除条件，盈地公司有权要求金沣公司继续履行合同或解除合同。盈地公司在2020年01月至2020年06月05日之前不同意合同解除，金沣公司在无约定解除权或法定解除权情况下单方要求解除合同的行为只能视为其要求解除合同的要约行为，不发生解除合同的效果；盈地公司直至2020年06月05日同意解除，双方达成解除合同的一致意见，案涉合同因双方达成一致意见而解除。故一审法院认定盈地公司与金沣公司签订的《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》于2020年06月05日解除。金沣公司提出“合同正式解除时间为2020年01月14日解除”的答辩意见，无事实和法律依据，一审法院不予采信。关于金沣公司提出本案系受疫情影响而解除合同的意见，经审查，2020年01月23日为我国暴发新型冠状病毒疫情防控时间，本案金沣公司已于2020年01月14日擅自关闭商铺并撤场，且延迟支付租金，其违约行为在先，不可抗力发生在后，故一审法院对其代理意见不予采信。三、关于盈地公司诉讼请求合法性认定。1、关于盈地公司要求金沣公司支付从2020年01月01日至2020年06月05日的房屋租金256387.56元、从2020年02月01日至2020年06月05日的运营服务费（固定服务费）184478.58元及从2020年02月01日至2020年04月30日的滞纳金3611.53元的请求。一审法院认为，盈地公司与金沣公司签订的《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》于2020年06月05日解除，金沣公司给盈地公司造成自2020年01月份至2020年06月05日期间的租金损失共计256387.56元（含税金），为盈地公司的实际损失，应由金沣公司承担。因金沣公司从2020年01月14日退出商铺后至2020年06月05日的期间未实际经营，盈地公司未提交证据证明在2020年02月01日至2020年06月05日期间为金沣公司的运营进行服务，应承担举证不能的法律后果，故对盈地公司主张2020年02月01日至2020年06月05日的运营服务费184478.58元的请求，一审法院不予支持。关于滞纳金3611.53元的请求，根据双方合同约定，金沣公司应在2019年12月25日前缴纳下季度的租金，金沣公司自2019年12月25日至2020年01月01日期间未向盈地公司提出延期支付的申请并办理相关手续，故盈地公司主张金沣公司应支付自2020年01月01日至2020年03月31日期间延期支付租金的滞纳金共计3611.53元，有事实依据，一审法院予以支持。关于金沣公司提出“盈地公司在出租过程中存在大量乱收费的情形，导致金沣公司成本居高不下，被迫解除合同，相关乱收费的款项应当予以退还或冲抵”的答辩意见，金沣公司应对此答辩意见提交证据证明，在未提交充足证据证明情况下，应承担举证不能的法律后果，一审法院对此意见不予采信，待其提交充足证据后可另行主张权利。关于金沣公司委托诉讼代理人在庭审中提出“金沣公司不应承担租金5%税金”的代理意见，经审查，盈地公司作为出租人，其纳税人身份是由我国相关税法所确定。但双方所签合同有约定，增值税由金沣公司承担，此约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，双方都应遵守，且金沣公司截止至2019年12月31日为止，均按此条约定实际承担相关税费，故金沣公司提出的此项意见，无事实依据，一审法院不予采信。2、关于租赁保证金问题。盈地公司与金沣公司签订《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》约定，如果租赁期限内，乙方解除合同的，则甲方有权不予退还租赁保证金，同时，乙方还应按本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任。故一审法院认定盈地公司有权依据合同约定不予退还金沣公司缴纳的租赁保证金76080元，盈地公司的此项诉求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。3、关于盈地公司请求金沣公司向盈地公司支付免租期租金和管理费共计120358.56元的问题。盈地公司与金沣公司签订《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》约定租赁期五年，免租期45天，并约定如金沣公司违约，则须向盈地公司支付免租期45天的租金，该优惠不包含该商铺的物业管理费及其他费用。从该约定来看，免租期45天，是以租赁期为五年，且金沣公司没有违约行为为前提的，是附条件的。而合同中关于“如果金沣公司违约，则盈地公司有权向金沣公司追索45天免租期的租金”的约定，实质上是一种违约责任的约定，免租期的45天租金应当认定为具有违约金性质。故盈地公司要求金沣公司支付免租期45天的租金63907.2元有事实依据，一审法院予以支持，但对要求支付免租期管理费的请求，根据双方签订《合同协议书》第八条装修期及优惠中关于“该优惠不包含该商铺的物业管理费及其他费用”的约定，结合在庭审中金沣公司自认“装修期已交纳管理费”，而盈地公司对此意见未提出反驳意见的事实，盈地公司此项主张无事实依据，一审法院不予支持。4、关于盈地公司要求金沣公司承担拆铺产生必要开支25300元的请求。根据双方订的《商铺租赁合同》的约定，金沣公司应在租赁结束后，将店铺恢复原样交还给盈地公司，而金沣公司经合理催告未履行合同义务，故盈地公司为复原商铺所支付的费用应由金沣公司承担。金沣公司主张拆除费用过高，但未提交证据予以证明，且该费用盈地公司提交了实际支付25300元的证据予以证实，故一审法院对该费用予以认定。因此，一审法院支持金沣公司向盈地公司承担盈地公司拆铺产生必要开支25300元，对其超出部分的诉讼请求，一审法院不予支持。5、关于盈地公司主张金沣公司按照最高月租金标准的6倍向盈地公司支付违约金人民币582529.32元问题。金沣公司对此提出“盈地公司主张支付违约金计算错误且明显过高应予以调整”的答辩意见。经审查，金沣公司擅自退租、拖欠相关费用的行为构成违约，根据双方签订的合同的约定，盈地公司有权主张金沣公司按照最高月租金标准的6倍向盈地公司支付违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，综合全案案情，因一审法院已支持盈地公司所主张金沣公司承担因其违约造成的租金损失、支付免租期租金和不退还租赁保证金等费用，已可弥补盈地公司所造成的损失，故对盈地公司此项请求，一审法院不予支持。6、关于盈地公司主张金沣公司承担本案诉讼费用、盈地公司因催讨租金违约金等产生律师费等的诉求。一是本案受理费16039元是按盈地公司主张诉讼标的额1248805.55元收取，盈地公司诉讼请求得到一审法院支持的标的额为425286.29元，对此部分应收取的诉讼费为7679元，应由金沣公司承担，超出部分的受理费8360元应由盈地公司自行承担。二是关于盈地公司主张83000元的律师费，本案中，盈地公司虽提交《委托代理合同》、增值税发票以及付款受理凭证，但一审法院认为此项费用不是金沣公司违约所产生的直接损失，且盈地公司主张的代理费过高，综合全案案情，对盈地公司此项诉求，一审法院从金沣公司承担不予退还租赁保证金以及支付免租期租金的违约责任中考虑，一审法院不再另行予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条第一款、第二款、第三款的规定，判决如下：一、确认湖南盈地商业投资有限公司与湖南金沣通信设备有限公司签订的《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》于2020年06月05日解除。二、湖南金沣通信设备有限公司于本判决生效之日起十日内向湖南盈地商业投资有限公司承担租金损失256387.56元及滞纳金3611.53元。三、湖南金沣通信设备有限公司向湖南盈地商业投资有限公司缴纳的租赁保证金76080元，湖南盈地商业投资有限公司不予退还。四、湖南金沣通信设备有限公司于本判决生效之日起十日内向湖南盈地商业投资有限公司支付免租期间的租金63907.2元。五、湖南金沣通信设备有限公司于本判决生效之日起十日内向湖南盈地商业投资有限公司支付拆铺费用25300元。六、驳回湖南盈地商业投资有限公司的其他诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取16039元，由湖南盈地商业投资有限公司承担8360元，湖南金沣通信设备有限公司承担7679元；本案保全费3320元，由湖南金沣通信设备有限公司承担。双方当事人在二审中均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为,根据上诉人上诉的请求和理由，本案的争议焦点为：一、涉案租赁合同的解除时间。本院认为，涉案租赁合同约定的租期为5年，金沣公司擅自撤场并要求提前解除合同，其行为构成违约。金沣公司对涉案合同无约定或法定解除权，故其单方解除合同的意思表示属于要求解除合同的要约，需盈地公司明确同意解除合同，才视为双方达成一致解除合同。本案中金沣公司向盈地公司发函要求解除合同，但盈地公司于2020年1月15日、5月1日向金沣公司复函不同意解除合同，直至2020年6月5日向金沣公司发出《解约交铺通知函》，同意与金沣公司解除涉案租赁合同。综上所述，涉案租赁合同于2020年6月5日解除。对上诉人金沣公司主张涉案合同于2020年1月23日解除的上诉理由不能成立，本院不予支持。二、金沣公司是否应当向盈地公司支付2020年1月1日至2020年6月5日的全部房屋租金。本院认为，金沣公司于2020年01月07日向盈地公司发出《关于申请退出租赁商铺的函》，于2020年01月13日向盈地公司作出《关闭门店告知函》，并于2020年01月14日正式关闭并撤场，此时盈地公司应当意识到金沣公司以其行为表明将不履行合同约定主要义务。此时，合同不能继续履行基本已成必然，盈地公司自此负有积极主动解除《房屋租赁合同》、另寻承租人的义务，其直至2020年6月5日才同意解除合同，将近5个月的房屋空置期的租金损失明显包含了盈地公司自身扩大的损失。考虑到盈地公司因金沣公司违约造成的实际损失，结合金沣公司的实际履约情况和过错程度，盈地公司另寻承租人的合理期限，本院酌情认定金沣公司应当赔偿盈地公司的租金损失为168750元。一审法院判决该段时间的租金由金沣公司全额支付不当，本院予以纠正。三、金沣公司是否应当向盈地公司支付2020年2月1日至2020年6月5日期间的运营服务费。本院认为，因金沣公司从2020年01月14日退出商铺后至2020年06月05日的期间未实际经营，一审法院认定盈地公司未提交证据证明其在此期间为金沣公司服务，应承担举证不能的后果，驳回其诉讼请求并无不妥。二审中，盈地公司亦未提交新证据，故盈地公司主张金沣公司支付运营管理费的上诉请求本院不予支持。四、盈地公司是否应当退还租赁保证金。本院认为，《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》约定，如在租赁期限，因乙方的原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予退还租赁保证金。本案中，由于金沣公司的行为导致合同解除，故盈地公司有权根据合同不退保证金。上诉人金沣公司关于退还租赁保证金的上诉请求本院不予支持。五、金沣公司是否应当支付免租期期间的租金。本院认为，《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》约定租赁期五年，免租期45天，并约定如金沣公司违约，则须向盈地公司支付免租期45天的租金。本案中，免租期的给予是基于5年的租赁合同能够正常履行，即免租期租金可视为附条件的赠与，但因金沣公司违约导致合同解除，故该赠与条件未成就，其须按照合同约定向盈地公司支付免租期期间的租金。金沣公司关于无需支付免租期期间的租金的上诉请求本院不予支持。六、关于拆铺费用的问题。金沣公司主张其拆铺费用过高。本院认为，盈地公司在一审中已提交相关证据证明实际拆除费用，金沣公司认为应当参照市场合理价格，但未就此举证，故一审法院认定拆铺费用无误，金沣公司该上诉请求本院不予支持。七、关于盈地公司主张金沣公司按照最高月租金标准的6倍向盈地公司支付违约金人民币582529.32元的问题。本院认为，综合合同的履行情况，因已经判决了金沣公司支付租金损失、免租期租金和不退还租赁保证金等费用，已可弥补盈地公司所受到的损失，盈地公司要求支付违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。八、关于盈地公司律师费的问题。本院认为，此项费用不是金沣公司违约所产生的直接损失，且盈地公司主张的代理费过高，故一审法院综合全案案情，从金沣公司承担不予退还租赁保证金以及支付免租期租金的违约责任中考虑，不再另行予以支持律师费并无不当。盈地公司要求支付律师费的上诉理由不能成立，本院不予支持。九、关于一审诉讼费承担的问题。本院认为，一审法院根据盈地公司主张及得到支持的部分，对于超出支持部分的诉讼费由盈地公司承担并无不妥，故盈地公司该上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人湖南盈地商业投资有限公司上诉理由不能成立，应予驳回；湖南金沣通信设备有限公司的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚、适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初5285号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；二、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初5285号民事判决第二项、第六项；三、湖南金沣通信设备有限公司于本判决生效之日起十日内向湖南盈地商业投资有限公司赔偿租金损失168750元及滞纳金3611.53元；四、驳回湖南盈地商业投资有限公司的其他诉讼请求。本案二审受理费19697元，由长湖南盈地商业投资有限公司承担13895元，由湖南金沣通信设备有限公司承担5802元。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  程 婧审判员  谢 晋二〇二〇年十二月二十一日法官助理吴雨伦书记员田佩瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。