云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终1723号上诉人（原审被告）：谭秀芳，女，1944年8月2日生，原住云南省安宁市，现住云南省昆明市。委托诉讼代理人：郭正英，女，1975年10月22日生，原住云南省昆明市，现住址同谭秀芳（系谭秀芳之女）。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：刘会仙，女，1962年5月12日生，住云南省禄丰县。被上诉人（原审原告）：吉玉林，男，1963年5月13日生，住云南省禄丰县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨宏伟，云南延德律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人谭秀芳与被上诉人刘会仙、吉玉林买卖合同纠纷一案，不服云南省禄丰县人民法院（2020）云2331民初1436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。谭秀芳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。1、本案涉及的标的物是宅基地及房屋，并非只是宅基地。该房屋是上诉人及丈夫郭永庭于1972年出资建盖的，属于夫妻共同财产。2、上诉人的丈夫郭永庭知道该房屋出售给被上诉人后，对上诉人私自处理夫妻共同财产的行为一直不予认可，这也是上诉人一直未协助被上诉人办理宅基地更名的原因之一。3、上诉人出售给被上诉人宅基地及房屋时，口头协商价格是78000元，待被上诉人支付完尾款后，上诉人再配合被上诉人进行更名。因上诉人与被上诉人系亲属，上诉人才未追要尾款，也未对该宅基地进行更名。4、上诉人与被上诉人发生本次纠纷，是因为被上诉人想将该房屋进行出售，上诉人要求其支付尾款才配合办理宅基地更名，而被上诉人拒绝支付房屋尾款，才发生了纠纷。二、被上诉人提供的证据不足以定案，并存在自相矛盾的证据。1、被上诉人提供的收条只说明上诉人收到15000元房款，不代表出售该房屋及宅基地只值15000元，法院仅依据收条就认定该房屋及宅基地的价格为15000元，明显依据不足。2、如果根据收条定案，那收条仅写了购房款，并不包括宅基地，那宅基地的费用被上诉人并未支付，一审法院不应将上诉人的宅基地一并判给被上诉人。3、被上诉人提供的变更申请明显是虚假的，上诉人与被上诉人是买卖关系，被上诉人却虚构成赠与关系，也能证明其未足额支付购买款的事实。如果被上诉人已经足额支付购房款，这11年间为何不要求上诉人进行宅基地更名。三、被上诉人提供的收条仅能证明买卖关系，并不能证明宅基地及房屋真实价格。为了查清本案事实，请二审法院同意上诉人申请对该宅基地及房屋（根据2003年的市场标准）进行鉴定，以鉴定价格作为本案的定案依据。刘会仙、吉玉林答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘会仙、吉玉林向一审法院起诉请求：1.判决确认2003年2月27日双方就禄丰县金山镇杨家庄村委会杨家庄街104号房屋的买卖成立并合法有效；2.谭秀芳配合、协助刘会仙、吉玉林办理禄丰县金山镇杨家庄村委会杨家庄街104号房屋的土地使用权过户登记手续；3.诉讼费由谭秀芳承担。一审法院认定事实：吉玉林与刘会仙原系夫妻关系，系禄丰县金山镇杨家庄村委会杨家庄街九队村民，双方于1987年1月10日登记结婚。吉玉林系谭秀芳的侄子，双方系亲属关系。谭秀芳原系禄丰县腰站乡杨家庄村委会杨家庄街九队村民，2003年2月27日，经刘会仙、吉玉林与谭秀芳协商，谭秀芳将坐落于杨家庄街104号土地使用面积为39平方米的土木结构二层房屋出售给刘会仙、吉玉林，价款15000元，刘会仙、吉玉林支付购房款后，谭秀芳出具收条一份交刘会仙、吉玉林收执，收条载明“今收到吉玉林房子钱（壹万伍仟元）（15000元），此据，谭秀芳，2003年2月27日”，双方未签订书面协议，同时谭秀芳将其与邻居赵清武房屋权属争议的调解协议、禄集用（2001）字第016550号集体土地使用证交给刘会仙、吉玉林。禄集用（2001）字第016xxx号集体土地使用证载明，土地使用者：谭秀芳，土地所有者：集体，坐落：腰站乡杨家庄街，地号：A-4-78，用途：住宅，使用权类型：批准拨用宅基地，使用权面积：39平方米，颁证时间为2001年8月29日。2003年3月，刘会仙、吉玉林在购买房屋后，在老房子的基础上拆除重建，在该地块上出资建盖了砖混结构的房屋三层，该房屋由刘会仙、吉玉林居住至今。2014年12月9日，刘会仙向相关部门提交书面申请，申请将禄集用（2001）字第016xxx号土地使用权变更登记为刘会仙，禄丰县金山镇杨家庄村委会签处意见，同意变更，并盖有印章，但该申请未经上级部门批准变更。2019年10月21日，刘会仙、吉玉林在禄丰县民政局婚姻登记处协议离婚，离婚协议约定，刘会仙、吉玉林婚后共同建造的杨家庄街104号三层砖混结构房屋（未办理过房产证）产权归刘会仙所有。另查明，谭秀芳之夫郭永庭系云南昆明交通运输集团有限公司退休职工，属于城镇居民，于2017年4月病故，双方生育长女郭正英，次女郭正燕。一审法院认为，本案争议的焦点为：1、双方的买卖关系是否成立？2、双方买卖房屋时的价款是15000元还是78000元？对于争议的焦点1，刘会仙、吉玉林认为，双方对房屋买卖进行口头协商后，以价款15000元购买谭秀芳的房屋，在付清购房款后，谭秀芳出具收条一份交其收执，并同时将土地使用证及与邻居争议的土地解决协议交其保管，双方的买卖关系合法有效。谭秀芳认为，涉案的房屋系谭秀芳与丈夫的夫妻共同财产，双方在买卖房屋时未经其丈夫同意，事后也未经郭永庭的追认，该买卖协议无效。一审法院认为，谭秀芳之夫郭永庭非禄丰县金山镇杨家庄村委会杨家庄街九队集体经济组织成员，郭永庭系单位职员，因买受人吉玉林是本集体经济组织成员，诉争房屋及宅基地使用权登记为谭秀芳，且在房屋买卖时，郭永庭不是诉争宅基地登记的使用权人，在房屋交付给刘会仙、吉玉林后，刘会仙、吉玉林对房屋进行拆除重建，并使用至今已经十七年，且谭秀芳认可在房屋买卖后郭永庭知道诉争房屋已出售，其作为重要的家庭成员不可能对家中重要财产不闻不问，不符合生活常理。即便谭秀芳无权处分，依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故诉争的房屋并未转移给本集体经济组织以外的成员，谭秀芳是否征求其夫郭永庭同意亦不影响买卖的效力，双方的买卖关系成立。对于争议的焦点2、刘会仙、吉玉林认为，因双方系亲属关系，双方未签订买卖协议，双方口头协商约定的价款是15000元，其按照约定将购房款15000元交给谭秀芳，谭秀芳出具收条，并将土地使用证及相关材料交给其，因谭秀芳的房屋系解放前建盖的土木结构住房，按照当时的市场价为15000元。谭秀芳认为，涉案的房屋虽系解放前建盖，但在1972年对房屋进行修建，房屋为土木结构的二层，土地面积为39平方米，按照当时的市场价格不可能按15000元价格进行交易，故双方的房屋买卖的价款是78000元，因刘会仙、吉玉林未支付尾款导致未办理变更手续，如果交易的房款是15000元，其早就协助刘会仙、吉玉林办理变更手续。一审法院认为，根据刘会仙、吉玉林提交的房屋买卖价款收条、土地使用证及谭秀芳与相邻的赵清武房屋权属争议调解协议、草图以及双方的陈述，能够证实双方当时的房屋交易价款为15000元，根据当地的交易习惯及生活常理，只有在刘会仙、吉玉林支付全部房款后，谭秀芳才将土地使用证及涉案的相关重要证明材料交由刘会仙、吉玉林，并移交房屋。而刘会仙、吉玉林于2003年取得房屋的使用权后对房屋进行拆除重建，并居住近十七年事实，谭秀芳未能提交证据予以证实当时双方交易的房屋价格为78000元的事实，涉案的土地所有权为集体，房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给刘会仙、吉玉林，但宅基地的所有权仍归集体所有。本案涉及的是农村房屋买卖，依据相关法律，农村房屋可以在同一集体经济组织成员之间流转。本案中，双方2003年2月27日达成的口头房屋买卖“协议”，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，对房屋进行了拆除重建，只是双方买卖手续不完备，且该买卖行为系双方当事人真实意思表示，符合农村房屋流转交易的条件，且不违反法律的强制性规定，该买卖行为合法有效，应受法律保护。综上所述，刘会仙、吉玉林要求确认其与谭秀芳于2003年2月27日口头协商的农村房屋买卖合同有效，具有事实和法律依据予以支持。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，判决：一、确认吉玉林、刘会仙与谭秀芳于2003年2月27日口头达成的坐落于禄丰县金山镇杨家庄村委会杨家街的农村房屋买卖的买卖协议合法有效。二、谭秀芳应于判决生效后三十日内配合、协助吉玉林、刘会仙办理禄丰县金山镇杨家庄村委会杨家庄街房屋的土地使用权变更登记手续。案件受理费100元，由谭秀芳承担（因刘会仙、吉玉林已预交，现由谭秀芳在履行上述款项时一并支付刘会仙、吉玉林）。二审中，上诉人谭秀芳对一审法院认定“房屋价款15000元”以及《变更申请》的事实提出异议，认为房屋价款不是15000元，而是78000元；另外，《变更申请》上记载有赠与双方签字，因此《变更申请》是假的；对其余事实无异议。被上诉人吉玉林、刘会仙对一审法院认定的事实无异议。对双方当事人无异议的一审法院认定的事实，本院予以确认。对上诉人谭秀芳提出房屋价款的事实，本院将结合本案争议焦点予以评述。二审中，被上诉人吉玉林、刘会仙提交1999年2月17日的照片1张，欲证明诉争房屋1999年时的现状，购买时是两层土木结构房屋，价值就是15000元的事实。经质证，谭秀芳对真实性、合法性、关联性无异议，认为照片没有照全，有两层，是临街的房屋。本院认为，谭秀芳对证据的真实性认可，本院予以采信，该证据能证明双方买卖的系两层土木结构房屋。二审中，谭秀芳未提交新证据。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点如下：案涉房屋的买卖价款是多少；谭秀芳是否应协助吉玉林、刘会仙办理案涉房屋的土地使用权变更登记手续。关于案涉房屋价款问题，刘会仙、吉玉林主张房屋价款是15000元，提交了谭秀芳出具的15000元的《收条》、案涉房屋的《集体土地使用证》以及谭秀芳与其邻居赵清武相邻纠纷的调解协议、房屋草图予以证明；谭秀芳主张房屋价款是78000元，没有提交相应证据证明。对此本院认为，吉玉林、刘会仙支付谭秀芳15000元房款后，谭秀芳已将案涉房屋交付给吉玉林、刘会仙占有、管理、使用至今，且吉玉林、刘会仙在2003年对案涉房屋进行拆旧建新，在拆旧建新时谭秀芳未提出异议。如果双方买卖的房屋价款是78000元，刘会仙、吉玉林只支付了15000元，尚欠63000元房款，按常理谭秀芳应要求吉玉林、刘会仙出具未付款项的相应书面证据，或是向吉玉林、刘会仙主张权利，但从2003年2月27日至今，谭秀芳均未向吉玉林、刘会仙主张权利，也没有提交能证明房屋买卖价款是78000元的证据，因此，谭秀芳的主张无证据证实。根据在案证据以及证据优势原则，吉玉林、刘会仙提交的证据能够认定案涉房屋买卖的价款应为15000元。本案涉及的房屋是农村房屋买卖，双方当事人属同一集体经济组织成员，根据相关法律规定和房屋买卖的交易惯例，土地使用权和附着建筑物所有权在转让、抵押时应一并处分，因此，双方的房屋买卖行为不违反相关法律规定，谭秀芳应根据法律及国家相关政策的规定协助吉玉林、刘会仙办理案涉房屋的土地使用权变更登记手续。综上所述，谭秀芳的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由谭秀芳负担。本判决为终审判决。审判长  何永丽审判员  李 梅审判员  马春梅二〇二〇年十二月九日书记员  梁 桔