四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17494号 上诉人（原审被告）：梁玉婷，女，1986年8月26日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 上诉人（原审被告）：包兴龙，男，1986年9月29日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 被上诉人（原审原告）：成都艺家酒店管理有限公司，住所地四川省成都市金牛区蜀汉路**。 法定代表人：陈奇，执行董事。 委托诉讼代理人：张蔷，北京炜衡（成都）律师事务所。 上诉人梁玉婷、包兴龙因与被上诉人成都艺家酒店管理有限公司（以下简称艺家酒店公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初6981号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人梁玉婷、包兴龙上诉请求：一、撤销一审判决并驳回艺家酒店公司全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由艺家酒店公司承担。事实和理由：艺家酒店公司存在未按合同约定履行安保义务、未公示公共区域收益及用途、公共设施长期损坏不履行维修义务等问题且经业主反映后拒不整改，故艺家酒店公司未按照合同约定提供服务，在其提出整改方案且整改前业主有权少缴物业费。案涉小区一单元某住宅改建成幼儿园，外来人员对小区造成不良影响，幼儿园接送人员使用电梯所产生的维护费、电费等应该共摊。 被上诉人艺家酒店公司二审中未提交书面答辩意见。 被上诉人艺家酒店公司向一审法院起诉请求：1.请求判令梁玉婷、包兴龙支付拖欠的物业服务费7318.8元；2.请求判令梁玉婷、包兴龙承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：成都尚道置业有限公司（以下简称尚道公司）（甲方）与艺家酒店公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定了艺家酒店公司为案涉小区提供前期物业服务，详细约定了双方的权利和义务，物业管理服务内容、质量、费用，代收代缴收费服务，专项维修基金的管理与使用，等等。其中约定了住宅用房物业服务费收费标准为2.4元／平方米／月。2020年7月20日，尚道公司出具情况说明，内容为：尚道公司系高新区××路××号××小区开发商，其依法选聘成都金房物业服务有限公司作为该小区的前期物业服务单位，后成都金房物业服务有限公司因自身原因主动提出解约，未实际履行前期物业服务合同，其于2015年7月依法选聘艺家酒店公司作为该小区的前期物业服务单位，并与之签署了《前期物业服务合同》，约定艺家酒店公司自2016年12月1日起对该小区提供前期物业服务。该小区交房时间为2016年12月底，艺家酒店公司从2016年12月1日起进驻小区履行合同至今。艺家酒店公司提交了一份时间为2015年7月31日的中标通知书，载明艺家酒店公司中标成为案涉小区的前期物业服务单位，电梯住宅物业服务为2.4元／平方米／月。艺家酒店公司提交了张贴律师函的照片，拟据此证明艺家酒店公司向梁玉婷、包兴龙催收了2017年4月1日至2020年3月31日期间的物业服务费未果。一审法院另查明，梁玉婷、包兴龙系案涉小区业主，房屋地址为高新区××路××号××栋××单元××层××号，建筑面积为84.71平方米。梁玉婷、包兴龙于2017年4月9日接房。一审法院认为，根据《最高人民法院》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，以及第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，对案涉小区的所有业主具有约束力，艺家酒店公司事实上也在案涉小区提供物业服务，其要求梁玉婷、包兴龙支付物业费，于法有据，梁玉婷、包兴龙应当支付欠缴的物业服务费7318.8元（2.4元／平方米／月×36月×84.71平方米）。《物业管理条例》（2016年2月修订）第二十四条规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。《成都市物业管理条例》第六十六条规定：在业主、业主大会首次选聘物业服务企业或者其他管理人之前，开发建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应条件和相应专业服务人员的物业服务企业，提供前期物业服务。建筑物总面积在5万平方米以上或者国有投资占50%以上的建筑区划，应当采用公开招投标方式。上述规定均为管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。虽然根据案涉证据，尚道公司的法定代表人与艺家酒店公司的法定代表人为同一人，但两公司在法律上仍然为独立的民事主体，现有证据尚不足以证明两者恶意串通，损害第三人利益的事实。一审法院认为，物业服务费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业服务费，客观上会影响物业服务公司的服务水平和质量。根据《最高人民法院》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，业主认为其合法权益因艺家酒店公司不当履行物管合同受到损害，应及时行使权利予以救济，而直接拒缴物业服务费无法律依据。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院》第一条、第三条、第六条之规定，判决：梁玉婷、包兴龙于判决生效之日起十日内向艺家酒店公司支付从2017年4月1日至2020年3月31日期间的物业服务费7318.8元。案件受理费25元，由梁玉婷、包兴龙负担。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，尚道公司与艺家酒店公司签订的《前物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对包含梁玉婷、包兴龙在内的案涉小区业主均有约束力，双方均应当按约履行。 物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如任何一个业主均凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，宜通过及时告知、督促改正等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容；若问题仍然得不到解决，业主可通过行使《中华人民共和国物权法》所赋予的权利通过召集业主大会重新选聘物业服务企业的方式行使权利而不能动辄拒交物业费。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行或者采取补救措施等违约责任，但不能以此为由拒缴物业费。本案中，艺家酒店公司履行了提供物业服务的义务，梁玉婷、包兴龙亦应按约履行支付相应物业服务费的义务。根据查明的事实，梁玉婷、包兴龙欠付2017年4月1日至2020年3月31日期间物业服务费且经艺家酒店公司催告后仍拒不履行，已构成违约，一审法院据此判决梁玉婷、包兴龙向艺家酒店公司支付欠缴的物业服务费并无不当。 综上，上诉人梁玉婷、包兴龙的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元由上诉人梁玉婷、包兴龙负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二〇年十二月十五日 书记员  陈 悦