江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4439号上诉人（原审被告、反诉原告）：宜兴全味食品有限公司，统一社会信用代码913202826878035701，住所地宜兴市宜城街道人民中路**。法定代表人：洪丽萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈波，江苏蘅远律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵荪锴，江苏蘅远律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏省宜兴中学，统一社会信用代码12320282466455808J，住，住所地宜兴市宜城街道太湖大道**/div>法定代表人：姚伟荣，该校校长。委托诉讼代理人：高宇翾，江苏路修律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴辰超，江苏路修律师事务所实习律师。上诉人宜兴全味食品有限公司(以下简称全味公司)因与被上诉人江苏省宜兴中学（以下简称宜兴中学）房屋租赁合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2020）苏0282民初3059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。全味公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回宜兴中学的全部诉讼请求，由宜兴中学支付全味公司装潢损失27.0814万元、设备折旧损失25万元、房屋修缮费3万元，合计55.0814万元，冲抵本期租金15万元后，还需支付40.0814万元；一、二审诉讼费用由宜兴中学承担。事实和理由：一、一审中双方均未提供2016年9月20日《房屋租赁合同》，该份合同比2016年9月19日《协议》及《房屋租赁合同书》晚一天签订，应视为是对前两份合同的补充和变更。该份合同第十二条约定，由宜兴中学按2015年5月的装潢评估价80785元对全味公司进行补偿，不足部分另行协商，对全味公司投资的设备设施按损耗协商补偿，可以反映宜兴中学同意进行装潢和设备补偿，仅是金额未定，但最低补偿金额有80785元，再加上全味公司为121号店面投入的装潢达27万元，投入的设备设施达25万元，即使扣减正常损耗，残值也远远超出15万元年租金，而宜兴中学在长达三年时间内未履行补偿义务，全味公司当然有权行使先履行抗辩权拒绝支付租金，有权将补偿款冲抵本期租金和后续租金。基于此，全味公司无需再向宜兴中学支付租金和违约金，宜兴中学也没有法定解除权和约定解除权，应当继续履行租赁合同。二、根据2016年9月20日《房屋租赁合同》第四条约定，宜兴中学应负责对房屋定期检查并承担正常的房屋维修费用。自订立合同起，全味公司已多次要求宜兴中学履行修缮义务，宜兴中学并未举证证明全味公司主张的3万元修缮费用是装修费用，故应当认定属于房屋必需的修缮费用。宜兴中学辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、全味公司上诉提供的2016年9月20日《房屋租赁合同》并非真实合同，存在诸多不合理之处，不能成为推翻一审判决的依据。双方签订的2016年9月19日《协议》以免除121号、123号店面三年租金共计45万元的方式进行了合理补偿，而全味公司诉称的装修费用损失、设备折旧损失均系其为开展经营自行投入的开支，应自担风险、自负盈亏，与宜兴中学无关。2、关于3万元费用，全味公司主张是必须发生的房屋修缮费用，则应当提供相应证据，而非要求宜兴中学举证，且其所谓的修缮支出票据也不具有真实性、客观性，无权要求宜兴中学承担。宜兴中学向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令全味公司立即搬出承租的位于宜兴市××街道××路××号租赁房屋、返还租赁房屋；3.判令全味公司立即支付2019年11月1日至2020年4月22日期间欠付租金7.093万元，并承担自2020年4月23日起至租赁房屋返回宜兴中学之日止占有租赁房屋期间按410元／日计算的占有使用费；4.判令全味公司承担以年租金15万为基数按每日3‰所计算的违约金9.135万元；5.由全味公司承担本案诉讼费。全味公司向一审法院提出反诉请求:1.判令宜兴中学立即返还或在租金中抵扣其于2016年9月19日代宜兴中学退还原123号房屋承租人的1.25万元租金；2.判令宜兴中学支付或在租金中抵扣其为123号租赁房屋进行维修所产生的费用3万元；3.判令宜兴中学赔偿因对123号房屋存在的质量问题未及时修复，影响其正常使用所造成损失10万元；4.判令宜兴中学赔偿其7年未经营的投资损失27.0814万元；5.判令宜兴中学赔偿其未经营而购买的厨房设备损失25万元。一审法院认定事实：2009年5月26日起至2014年5月25日止，宜兴中学与全味公司就校门北侧第三间（96平方米）的店面，每年分别签订《房屋租赁经营合同》1份，其中2011年-2012年、2013年-2014年的合同经营范围中载明有“餐饮”字样。2015年4月至5月，宜兴中学发布《招租公告》、《店面出租招标公告》。其中《招租公告》涉及了案涉的121号、123号店面，《店面出租招标公告》中招标方案的第4条和第5条载明有“标的最低控制价格由年度租金和原租户装修附属补偿两部分组成，其中121号补偿金为80785元、123号补偿金为0。租赁期限一至五年，合同期满前一个月，承租人可报请招租方续签合同，若合同期满承租人不续租，需在合同期满前一个月告知出租方，并在合同期满后十日内将所租房屋归还出租人，出租人不作任何补偿”等内容。2016年9月19日，宜兴中学、全味公司、宁波平平投资咨询有限公司（以下简称平平公司）三方签订《协议》1份，主要载明：平平公司（乙方）与宜兴中学（甲方）于2015年11月1日签订房屋租赁合同，乙方租用甲方位于××街道××路××号房屋经营，租期为2015年11月1日至2018年10月31日（三年），年租金10万元，乙方已于2015年11月支付第一年度租金10万元。由于政策因素，乙方未实际从事经营活动，故乙方于2016年8月向甲方提出终止合同，经甲乙双方协商，甲方同意提前终止租赁合同。同时，甲乙双方一致同意该房屋承租权由第三方全味公司承接（丙方）。乙方于2016年9月19日将××街道××路××号房屋交还给甲方，甲方于次日将此房屋租赁给丙方经营使用（合同另签）。三方同意，甲方不退还乙方已支付第一年度租金，自2016年9月31日起至10月31日期间，丙方承接乙方对该房屋的经营使用产生的费用，由乙丙方协商后，由丙方支付给乙方。2016年9月19日，宜兴中学与全味公司签订《房屋租赁合同书》1份，主要载明：一、出租房屋为，由全味公司承租位于××街道××路××号××层××使用面积约297平方米的店面，租用该房屋的用途为除餐饮外的食品及出租方认可的经营项目。二、租赁期限为，自2016年11月1日起至2021年10月31日止。三、租赁费用为，（1）租金支付方式为按租赁年度先付后租；（2）每年度租金为15万元，由承租方于签订合同时支付第一年度租金、第二年度起应于前一租赁年度期满前30日内一次性付清下一年度的租金，若逾期支付租金则需承担每日3‰的违约金，如逾期超过10日视为承租方放弃承租权处理，出租方有权单方解除合同，且承租方需在十日内返还承租房屋，出租方不作任何补偿；……（4）合同租赁期满，若需续租，应提前一个月通知出租方，同等条件下有优先承租权。四、因经营需要，在不影响房屋结构和安全的前提下，承租方可对租赁房屋进行装潢装修，但应先告知装修方案，征得出租方同意后方可施工，费用由承租方承担，出租方对装修部分不负有修缮义务，租赁合同期满（或合同中其他条款终止合同内容），承租方归还租赁房屋时，出租方对所有装修不作任何补偿……。五、权利和义务，……（2）租赁期内，承租方不得擅自将承租房屋全部或部分转租、转让、分租给他人，也不得以入股、合资合伙、合作等形式变相转租、分租给他人，如若出现转租、分租事实，出租方有权终止合同、收回房屋，由此产生的一切后果由承租人承担；……（6）双方任何一方单方面擅自解除合同，应承担未履行合同期间总租金的30%违约金。六、承租人交回租赁物，……（3）终止合同3日内，承租方应无条件自行搬走属于承租方的全部可移动物品，不搬走的，视为不再需要，由出租方自行处理，但附着在房屋上装修设施不得拆除，归出租方无偿所有……。2016年9月19日，宜兴中学与全味公司签订《协议》1份，主要载明：全味公司与宜兴中学于2009年5月签订租房协议，全味公司租用宜兴中学位于宜城街道人民中路121号房屋经营，后因双方在经营项目方面产生分歧，全味公司至2016年9月未能实际经营，给双方均造成一定经济损失。现经双方协商，宜兴中学同意采用由全味公司免费租用一定时期房屋的形式给予经济补偿，即全味公司免费租用121-123号房屋经营（租房合同另外签订），免费租用时间为2016年11月1日至2019年10月31日（三年），免费租用期满后，全味公司应按租房合同正常缴纳房租，同时全味公司承诺严格按照租房合同从事经营活动（不得转租等规定），否则宜兴中学有权按合同规定取消本协议和租房合同，由此产生的损失和相关责任均由全味公司承担等内容。2020年4月13日，江苏路修律师事务所出具《律师函》，载明：全味公司按租赁合同约定应于2019年10月1日前一次性付清第四年度租金15万元，因多次催交未果，故再次发函，请在收到本律师函3日内交纳，否则依法通过诉讼途径追究责任。另查明：2020年，宜兴市教育局发布转发《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关保障经济平稳运行的政策意见操作办法》的通知[宜发（2020）17号],载明有“支持对象为，租赁市级行政事业单位房产用于生产经营的，受疫情影响，经营遇到困难的非国有中小企业（含个体租户）……结合租金缴纳和租赁实际情况，减免可通过租金免收、租金抵扣、租期顺延和租金退回等方式实施，（1）疫情防控期间租金尚未缴纳的，可直接免收3个月租金……”等内容。以上事实，有《房屋租赁经营合同》、《招租公告》、《店面出租招标公告》、三方协议、《协议》、《房屋租赁合同书》、《律师函》、宜兴教育局转发的通知等证据在卷佐证。针对上述事实，全味公司认为：双方是在先订立《协议》的基础上才签订的《房屋租赁合同书》，《协议》的内容仅是宜兴中学答应解决了其七年未能开业的经营损失，但对其一是七年里的投资损失（主要是房屋的转让费、加盟费、进的原材料费、原材料堆放的仓库费、开店经营的家具和厨房设备的购置等）至今未解决；二是出租给其的123号房屋二楼没有基础设施、房屋破旧，其对此又花费了两万多元的装修费用；且按2015年的《招租公告》及《店面出租招投标公告》，宜兴中学应对其121号店面装修补偿80785元，但至今未处理；三是按不可抗力疫情的政府文件，宜兴中学应减免三个月的租金。全味公司为证明其反诉请求，还提供如下证据：（1）平平公司于2016年9月19日出具的收条，内容为“收到全味公司2016年9月15日起至10月31日××街道××路××号房屋房租1.25万元”，以及对应的平平公司与宜兴中学于2015年11月1日签订的房屋租赁合同复印件，用以印证反诉请求第1项即代返还123号房屋1.25万元租金的事实。（2）全味公司自行制作的清单（四），列举了“木工工资约5500元、水电材料及工资约4500元、泥工材料及工资计14753元”，同时附2020年3月至5月由案外个人出具的收条、结算单、各种购货单据，以及反诉称自行拍摄的装修前后（主要是123号店面二楼门窗、楼梯等基础设施）的照片等，用以证明其代位履行了123号店面的房屋修缮义务，所产生的修缮费用约3万元即反诉请求第2项应由宜兴中学承担。同时，全味公司主张，123号房屋从接收以来，因宜兴中学未履行上述基础设施修缮（主要是二楼门窗楼梯墙面，以及水电、卫生设施都没有）导致其无法正常使用，所造成的经营损失应由宜兴中学赔偿，按照一间店面平均1万多元计算二间四年，大约10万元，用以证明反诉请求第3项即123号房屋未能实际经营所造成的损失10万元。（3）全味公司自制的清单（一）、清单（二）、清单（三）及各清单附属的各种凭证，证明全味公司自2009年租房以来，7年间未经营的投资损失合计达27.0814万元。其中清单（一）列举的各项目为“郑品才与洪丽萍于2009年11月5日签订的东游便当加盟协议发生的费用、与刘国强于2009年12月26日签订的宜兴水果心语加盟店合作协议发生的费用、与许卫红于2008年6月28日签订的121号租房（转租）协议发生的费用、121号房屋转让费和仓库租赁发生的费用、从常州购买筷子等餐具进货的费用、食品原材料货物进货费用等计10.0584万元”；清单（二）列举的各项目为“2009年至2010年期间购买沙发卡座、装修发生的各项工资及材料费用、洪丽萍所使用手机和87995706号码固定电话发生的通讯费用、水电费用、门头广告制作、交通运输费用等计83340元”；清单（三）列举的各项费用主要为“2009年左右购买的厨房用品、餐桌餐椅、茶几、钢管椅等计86890元”，用以证明反诉请求第4项的款项来源。（4）全味公司于2015年12月16日购置的厨房设备和设施发票，票据金额为25万，用以证明反诉请求第5项的款项来源。经质证，宜兴中学认为：首先，对反诉请求第1项即代返还1.25万元租金，因三方协议中明确约定，全味公司承接平平公司对该房屋的经营使用权和承租费用应由其自行承担，该协议系其真实意思表示，其要求宜兴中学退还因转租支付原承租人的租金，没有事实和法律依据；其次，对全味公司的其他反诉请求，因所提供的依据均是基于其对123号房屋的装修投入、为自身经营需要投入的物品购置以及为经营项目加盟而支出的各种加盟费用等，何况其中还包含了从2009年起就121号店面自身经营所投入的费用，因此即使全味公司所附的依据是真实的，也是其自身的经营性投入，与宜兴中学无任何关联；再次，全味公司提出反诉请求所依据的证据及诉请金额也不具有客观性、真实性，所提出的相应理由更不能成为拒付租金的合理理由。一审法院认为，本案争议的主要焦点为：一、2016年9月19日双方签订的《协议》、《房屋租赁合同书》是否是对121号店面之前因经营项目、范围发生争议的最终解决方案。二、全味公司至今未按2016年9月19日《房屋租赁合同书》约定交纳第四年度租金的行为是否已构成违约，宜兴中学是否已据此获得合同约定的解除权。三、全味公司所主张的各项反诉请求是否有证据证实系宜兴中学未履行义务所致。对争议焦点一，根据双方自2009年5月26日至2014年5月25日期间就校门北侧第三间（96平方米）即121号的店面所分别签订的4份《房屋租赁经营合同》，及2016年9月19日双方分别签订的《房屋租赁合同书》、《协议》、同日双方和平平公司三方签订的《协议》等证据，加以综合判断。2016年9月19日双方形成《房屋租赁合同书》、《协议》，及三方所签订《协议》的过程及反映的相关事实，应确认如下：案涉宜城街道人民中路121号店面最初系由洪丽萍于2008年6月28日从许卫红手中转租，自2009年5月26日起洪丽萍即以全味公司的名义与宜兴中学每年签订关于121号店面的房屋租赁合同（租赁期间均为一年、租金每年3万元），在全味公司经营期间双方因经营项目、范围等曾发生争执；对此争执，双方在出租方新一轮出租招标时，于2016年9月19日经与平平公司就原承租123号店面（尚未达合同约定租赁期限）由全味公司承接事宜达成三方《协议》的情形下，双方经协商达成了包括121、123号店面在内的处置《协议》，在此基础上双方于同日签订了案涉121、123号的《房屋租赁合同书》。而对2016年9月19日双方签订的《房屋租赁合同书》、《协议》的性质，从上述双方间补偿《协议》的形成过程及《协议》本身载明的内容看，2016年9月19日双方签订《协议》所涉及损失补偿，就是对承租121号店面时因经营项目、范围双方产生争议给予的补偿，补偿的方式和范围则在该《协议》中明确包含原承租的121号和新承租的123号两间店面所属租金免交三年（即至2019年10月31日），并约定121号-123号《房屋租赁合同书》另签。因此2016年9月19日双方间的《协议》实质就是对原121号双方发生争执的总体补偿方案，对此一审法院予以确认。关于争议焦点二，全味公司至今未按约交纳第四年度租金的行为是否已构成违约，是否已符合合同约定的解除条件的问题。鉴于双方在2016年9月19日签订的关于121号店面涉及补偿的《协议》中明确约定“出租方同意采用由全味公司免费租用121-123号房屋经营，免费时间为2016年11月1日至2019年10月31日（三年），免费租用期满后，全味公司应按租房合同正常缴纳房租”，而同日签订的涉及121-123号《房屋租赁合同书》第二条中对租赁费用明确约定“第二年度起应于前一租赁年度期满前30日内一次性付清下一年度的租金15万元，若逾期支付租金则需承担每日3‰的违约金，如逾期超过10日，视为承租方放弃承租权处理，出租方有权单方解除合同，且承租方需在十日内返还承租房屋，出租方不作任何补偿”，按此约定承租方对免费租用期满后的租金应于2019年10月1日前支付（即第四年度的租金），逾期超过10日出租方可按约取得单方解除合同的权利。然全味公司在经催交甚至在出租方委托律师发函催告的情形下，至今仍以2016年9月19日签订的涉及121号店面补偿内容的《协议》未能解决其他问题为由拒绝交纳，故应确认全味公司即承租方的行为已构成违约，出租方已按约定取得了合同约定的解除权。关于争议焦点三，全味公司所主张的各项损失是否有证据证实系宜兴中学未履行法定义务所致的问题。一审法院认为，首先就全味公司所主张的反诉请求1即代付1.25万元的租金所提供的证据而言，从2016年9月19日双方和平平公司三方签订的《协议》内容分析，全味公司主张的所谓代支付的1.25万元，实质是全味公司经与平平公司协商，对该公司已支付当年度的10万元租金就尚未到期部分应支付给该公司的转租费用，全味公司用于证明反诉请求1的相关证据，显然与待证事实不符，故一审法院对此不予采纳；其次，对全味公司以宜兴中学交付房屋存在质量问题未履行修复义务为由主张3万元修复费用问题所提供的系列单据，则因123号店面系全味公司从平平公司手中转租，转租时作为当时的次承租人对原房屋状况应当是认可的，假设三方签订123号店面《协议》时该房屋二层确存在损坏应由出租方修复问题，三方或在后续双方间签订的《房屋租赁合同书》等中也不可能不予明确，因此全味公司所提供的大部分由个人出具的收条、结算单据，至多只能认定为其承租123号店面后自行装修所发生的费用，无法证实出租方出租的房屋确存在必须履行的房屋修缮义务，故对全味公司针对反诉请求2提供的系列依据，一审法院不予采信；第三、对全味公司所提出的反诉请求3即123号店面未能实际经营所造成损失问题，据上述123号店面实质是从平平公司转租后，与宜兴中学又另行签订的涉及121号和123号的《房屋租赁合同书》，而全味公司所提供的证据不能证明123号未能实际经营是因宜兴中学未履行房屋修缮义务所致，该组依据同样与待证的事实不符，故一审法院同样不予采纳；第四、至于对全味公司所提供用于证明反诉请求4即七年间未经营合计达27.0814万元的投资损失，及反诉请求5购买厨房设备25万元损失的相关材料，则又因2016年9月19日签订的以补偿为主要内容的《协议》，双方已对121号店面争议的问题达成了以免交121号、123号店面三年租金计45万元的方式予以了解决，而对123号店面又无证据证实未经营是因宜兴中学所致，相反其所提供的依据恰恰证实所谓的投资是为自身经营需要投入的各种加盟费、物品购置而支出的款项，即使全味公司提供的对应依据累计金额能与反诉诉请相符，也于法无据，故对全味公司针对反诉请求4和5提供的相应材料，一审法院不予采纳。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》明确规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。同时，当事人可以约定一方解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；且当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，根据2016年9月19日双方经对原本由全味公司所承租121号店面以前所发生纠纷的协商、结合原由平平公司承租的123号在尚未完全至年度租期时转由全味公司承租的基础上，分别签订的双方间以对原121号店面进行补偿为主要内容的《协议》、双方与平平公司三方以123号店面转由全味公司承租及对原承租人已支付租金转租费用的承担为主要内容的《协议》、以及双方约定由全味公司重新承租121号和123号店面的《房屋租赁合同书》，均系各方当事人真实意思表示，应属有效。合同签订后，全味公司既与宜兴中学就原121号店面发生纠纷的事宜达成以免交121号和123号三年店面租金形式给予补偿的《协议》，并实际占有121号、123号租赁店面后，就应按《房屋租赁合同书》约定在三年免费期满后（即于2019年10月1日前）及时付清第四年度租金，然全味公司在到期后却又以种种理由推托支付，甚至在宜兴中学委托律师发函催告后仍未交纳，其责任完全在全味公司，全味公司拒付租金的行为已构成违约，宜兴中学据此即按约获得了合同解除权。综上，对宜兴中学要求解除与全味公司签订的《房屋租赁合同书》、由全味公司返还承租房屋的主张，一审法院予以支持；对宜兴中学要求全味公司承担自2019年11月1日起至实际返还之日、按15万元／年租金标准所计算租金的请求，因该请求与合同约定相符，一审法院理应支持，但鉴于全味公司对此提出了因新冠疫情应减免三个月租金的抗辩，而新冠疫情确系不可抗力的因素，对本案的实体经营多少产生了一定影响，因此对该抗辩意见应予采纳，综合对租金的诉请及就不可抗力的抗辩，一审法院酌情确定欠付租金自2020年2月1日起开始起算至实际返还之日；对宜兴中学要求全味公司按约承担每日3‰违约金的诉请，则因违约金约定标准过高，且全味公司对此也提出了异议，应酌情予以调整，确定违约金以15万元为基数自2019年10月2日起至起诉之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算为宜。至于对全味公司所提出的反诉请求，则因其所提供的反诉证据与相关反诉请求事实不符，于法无据，故一审法院均不予支持。依照《中华人民共和国民法合同法》九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除宜兴中学与全味公司于2016年9月19日签订的《房屋租赁合同书》。二、全味公司应于判决发生法律效力之日起十日内，将位于宜兴市××街道××路××号××层，使用面积约297平方米的承租店面返还给宜兴中学。三、全味公司应于判决发生法律效力之日起十日内，支付拖欠宜兴中学自2020年2月1日起至实际返还之日止，按15万元／年的标准所计算的租金。四、全味公司应于判决发生法律效力之日起十日内，支付宜兴中学以15万元为基数自2019年10月2日起至2020年4月22日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算的违约金。五、驳回宜兴中学的其他诉讼请求。六、驳回全味公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费8117元，其中本诉案件受理费2900元（已减半收取）、反诉案件受理费5217元，由全味公司承担。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。另查明：（一）2016年9月19日《房屋租赁合同书》第一条“出租房屋”第2款约定，全味公司认可房屋及其设施的现状，宜兴中学对出租物不再进行任何改造和添加，如全味公司需要对水、电等相关配套设施、设备增容扩量等，由全味公司自行解决并承担费用。（二）二审中，宜兴中学向本院提交书面意见，表示自愿放弃一审判决第四项关于违约金的支付内容。（三）二审中，全味公司提供落款日期为2016年9月20日的《房屋租赁合同》1份，其中甲方为宜兴中学，乙方为全味公司，合同落款处盖有双方单位的公章，内容主要载明宜兴中学将坐落于宜城街道人民中路121-123的房屋出租给全味公司使用，租赁期限自2016年9月20日至2021年9月19日等内容，其中第十一条打印条款为“本合同一式2份，双方各执1份”，第十二条“双方约定的其他事项”系全味公司法定代表人洪丽萍手写条款“关于甲方在2015年5月统一评估的装修价值按评估价补偿，不足部分另行商议。因其他原因造成乙方损失（未经营）已在协议中明确约定，所投资的设备设施按耗损协商补偿”。全味公司陈述：该合同由其法定代表人洪丽萍与宜兴中学的吴越平经手签订，因全味公司认为2016年9月19日《协议》有不足之处，对其装修投资和设备投资没有明确说明，故要求宜兴中学另行签订补充合同。该合同的版本系吴越平提供，合同中的房屋面积和落款日期两处是吴越平填写的，其他字迹是洪丽萍写的，一式两份合同上都有第十二条的手写条款，写于双方盖章之前，换行时未顶格写是担心盖章后看不清字迹，最后几字“按耗损协商补偿”是盖章后再写的，因为发现对投资的设备设施没有写清楚，就在一式两份合同上都补写了。宜兴中学对该份合同的真实性不予认可，认为存在诸多不合理之处。1、时间不合理。双方于2016年9月19日签订了关于121-123号房屋的《协议》和《房屋租赁合同书》，就租赁及补偿事宜已经作出明确约定，宜兴中学没有必要在2016年9月20日再与全味公司签订该合同。2、内容不合理。合同上宜兴中学的公章凭肉眼不能判断真伪，宜兴中学对合同如何形成完全不清楚。此前《协议》已经明确给予全味公司三年免租的补偿，该合同第十二条手写部分与《协议》所表达的意思存在矛盾，且又系全味公司洪丽萍书写，即使宜兴中学的公章是真实的，也能看出该部分手写内容是洪丽萍在双方盖章后补写的，不能代表宜兴中学的真实意思。3、形式不合理。宜兴中学经查，没有人经手签订过该合同，也没有存档备案，合同版本与宜兴中学历年使用的简单版和完整版均不相同，且全味公司持有该合同却不在一审中提交，不合常理，有伪造证据之嫌。本院认证意见：全味公司提供的2016年9月20日合同系盖有双方公章的原件，虽然第十二条内容由全味公司法定代表人洪丽萍手写形成，且存在换行未顶格、末尾几字自认写于盖章之后等形式瑕疵，但宜兴中学既未提供证据否定其公章的真实性，也无法说明盖章缘由，而第十一条打印条款载明“本合同一式2份，双方各执1份”，符合一般合同订立份数和留存惯例，宜兴中学不能提供其持有的1份合同，不能证明第十二条手写部分系全味公司洪丽萍事后自行添加，故从证据优势考虑，本院对2016年9月20日合同的真实性予以认定。本院认为：全味公司自2009年5月26日起至2014年5月25日止每年与宜兴中学签订《房屋租赁经营合同》，承租宜兴中学的121号房屋用于经营，但因双方对经营项目、范围等产生分歧，全味公司未能实际经营，为解决纠纷，双方于2016年9月19日签订《协议》，约定由宜兴中学采用免租三年（计45万元）的方式给予全味公司经济补偿。从《协议》内容看，补偿解决的是“未能实际经营产生的经济损失”，在未作特别限缩说明的情况下，从一般概念理解，该经济损失应包括利润损失和投入的成本损失（包括折旧和损耗），故《协议》体现了对所有损失的一揽子解决方案。但如果双方当事人自愿订立补充合同以增加补偿，也并不违反常理或法律规定，从全味公司二审提供的2016年9月20日合同看，双方约定对121号房屋的装修按2015年5月评估价即80785元予以补偿，该部分作为增加的补偿金额应予认定，对其余所称的“不足部分”、“投资的设备设施”等，因未达成明确的增加补偿金额，故不予认定。据此，宜兴中学在三年免租补偿之外，还应补偿全味公司121号房屋的装修损失80785元。从评估明细表反映，121号房屋的装修有瓷砖、天棚、墙纸、门窗、组合柜、门楼户外广告牌等，与全味公司反诉请求第4项对应证据中的自制清单（二）所列举的项目（家具、装修材料、门头广告、墙纸、玻璃门等）和金额（83340元）大致相符，故本院支持全味公司反诉请求第4项中的80785元。根据双方签订的2016年9月19日《房屋租赁合同书》，121-123号房屋的年租金为15万元，租赁期限自2016年11月1日起至2021年10月31日止，租金支付方式为按租赁年度先付后租，前一年度期满前30日内应一次性付清下一年度租金，逾期支付租金超过10日的，宜兴中学有权解除合同。因同日签订的《协议》约定的三年免租期至2019年10月31日届满，全味公司对2019年11月1日开始的第四年度租赁应当支付租金15万元，支付时间为2019年10月2日至10月31日，即使全味公司可将上述增加的补偿款80785元主张抵销部分应付租金，但仍有69215元租金应予支付，而全味公司并未在约定时间内履行支付义务，构成违约。新冠疫情发生于全味公司违约之后的2020年1月份，根据法律规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，故宜兴中学按租赁合同约定有权解除合同，本院对宜兴中学的解约请求予以支持。二审中，宜兴中学自愿放弃违约金部分，系其自行处分民事权利的行为，不违反法律规定，亦不损害他人利益，本院予以准许。关于3万元费用。根据2016年9月19日《房屋租赁合同》约定，全味公司认可房屋及设施的现状，宜兴中学对出租物不再进行任何改造和添加，如需要对水、电等相关配套设施、设备增容扩量等，由全味公司自行解决并承担费用。由此可知，全味公司是按现状承租房屋，故其称宜兴中学未履行基础设施修缮而影响其正常使用，与合同约定不符，本院不予采纳。因此，全味公司所主张的与123号房屋有关的木工、水电、泥工等基础设施费用3万元，应由其自行承担。综上所述，全味公司的上诉请求有部分成立，可予支持。由于全味公司二审补充提交证据对事实认定产生影响，以及宜兴中学二审自愿放弃违约金，本院对一审判决结果作出相应变动。本案因新证据导致改判，上诉费用应由逾期提交证据的责任方全味公司承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持宜兴市人民法院（2020）苏0282民初3059号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销宜兴市人民法院（2020）苏0282民初3059号民事判决第四、六项；三、江苏省宜兴中学应于本判决发生法律效力之日起十日内向宜兴全味食品有限公司支付80785元；四、驳回宜兴全味食品有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2900元，由宜兴全味食品有限公司负担。一审反诉案件受理费5217元，由宜兴全味食品有限公司负担4591元，由江苏省宜兴中学负担626元。二审案件受理费7313元，由宜兴全味食品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年十二月二十一日书记员  蒋 懿