湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11039号上诉人（原审被告）：长沙联鑫实业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区芙蓉中路**东成大厦负**。法定代表人：黄明华。委托诉讼代理人：白天天，湖南财瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴烨娉，湖南财瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马春连，女。委托诉讼代理人：夏学泉，湖南闻胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙好邻居物业管理有限公司，住，住所地湖南省长沙市芙蓉区文艺路街道芙蓉中路****/div>法定代表人：贺定国。委托诉讼代理人：谈俊，男。原审第三人：湖南洞鲜餐饮有限公司，住所地湖南省，住所地湖南省长沙市芙蓉区文艺路街道芙蓉中路****法定代表人：刘加辉。委托诉讼代理人：李越，湖南君见律师事务所律师。上诉人长沙联鑫实业有限公司（以下简称联鑫公司）因与被上诉人马春连、长沙好邻居物业管理有限公司（以下简称好邻居公司）及原审第三人湖南洞鲜餐饮有限公司（以下简称洞鲜公司）物件脱落、坠落损害责任纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初2197号判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人联鑫公司向本院提出上诉请求：1.撤销一审判决，改判联鑫公司不赔偿马春连医疗费；2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案区域属于东成大厦的共有部分，产权证载明涉案房屋属于东成大厦，物业合同将该涉案房屋列为东成大厦的一部分，东成大厦的中央空调亦偿摆放在涉案区域楼顶，故涉案区域属于全体业主所有，不是联鑫公司的专属部分。门牌号不能作为区分两个建筑的依据，门牌号只是行政机关方便管理设立，不能作为认定设施区域是共有还是单独所有的依据。二、事故发生时涉案区域已被案外人承租，东成大厦又聘请了好邻居公司管理，联鑫公司不是涉案区域的使用人、管理人，联鑫公司对事故的发生不存在过错，不应当承担赔偿责任。三、好邻居公司作为东成大厦的外墙区域管理人未按物业合同管理维护，系本案事故发生的根本原因，应由好邻居公司承担赔偿责任。被上诉人马连春辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。被上诉人好邻居公司辩称，请求维持原判，驳回上诉。原审第三人洞鲜公司陈述，一审判决正确。马春连向一审法院提出诉讼请求：1.判令好邻居公司、联鑫公司共同赔偿医疗费320823.44元（暂计算至2020年5月22日）；2.判令诉讼费用由好邻居公司、联鑫公司共同承担。一审法院查明：马春连系洞鲜公司的员工。2019年10月29日，马春连在工作时突然被洞鲜公司所在物业外墙上脱落的墙砖砸伤头部，后被送往湖南省人民医院进行住院治疗45天，出院诊断为：1、创伤性颈椎间盘突出并脊髓损伤ＡＳＩＡＤ级；2、Ｃ4-Ｔ1椎棘突多发性骨折；3、Ｃ4、Ｃ6、Ｔ2-Ｔ4椎体骨挫伤；4、颈椎管狭窄症；5、Ｌ1椎体爆裂性骨折等，本次住院治疗共计花费医疗费438663.44元。2020年5月20日及5月22日，马春连前往湖南省人民医院进行复查，花费医疗费2160元。好邻居公司向马春连垫付了80000元医疗费，联鑫公司垫付了40000元。涉案外墙脱落的物业楼房位于芙蓉区××路××号××大厦××号××号，系在东成大厦主楼竣工后另外加建的，于2001年3月建成，地表建筑为上、下两层，地表建筑为上、下两层，中间带个夹层，房屋门牌号为白沙路**（东成大厦主楼的门牌号为白沙路**）权人为联鑫公司。联鑫公司将涉案房产分别出租给第三人洞鲜公司，及案外人长沙市芙蓉区新东方教育培训学校有限责任公司。好邻居公司系涉案物业的物业管理公司，其与东成大厦业主委员会签订的《物业管理服务合同》约定物业管理服务内容包含对东成大厦小区内业主共有或共享的房屋、场所、绿化等的使用、维修、养护和管理，并进行服务经营等。一审法院认为，《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条规定，“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任”。根据前述法律规定，本案适用过错推定责任归责原则，联鑫公司、好邻居公司抗辩其对本案损失不承担责任，均应就其没有过错承担举证证明责任。好邻居公司系涉案建筑物的物业管理人，对涉案建筑外墙部分进行维护和保养属于好邻居公司的职责范围。涉案建筑建成将近20年，因房屋老化等原因，好邻居公司加强了对物业的安全巡视，并购买了相关保险的行为应予肯定，但本案的发生，证明物业公司的安全管理工作仍有疏漏。另，涉案建筑是否已经过竣工验收及经缴纳维修基金，不能免除好邻居公司依据合同约定对小区公共部分的管理、维护职责。好邻居公司提出的抗辩理由不成立，依法应对本案损失承担赔偿责任。涉案东成大厦-302号、-303号房屋系东成大厦主楼竣工后另外加建，其主体结构独立于东成大厦主楼，且二者各自拥有独立的门牌号，涉案建筑与东成大厦主楼虽然相邻，但互相独立。联鑫公司为房屋所有权人，发生外墙脱落的墙面系联鑫公司所有房屋的专属部分，而非东成大厦主楼的全体业主共有。联鑫公司应当加强对其所有物业的安全管理工作，并应当就该建筑物外墙脱落导致马春连的损害承担赔偿责任。联鑫公司将涉案建筑物委托给物业公司管理的行为，不能免除其对本案损害应承担的赔偿责任，一审法院对其提出的相关抗辩意见不予采纳。综上，马春连向联鑫公司、好邻居公司提出的损害赔偿之诉于法有据，应予支持。一审法院现核算赔偿金额如下：截至2020年5月22日，马春连共计支付医疗费440823.44元，扣除好邻居公司已经垫付的80000元及联鑫公司已经垫付的40000元，好邻居公司及联鑫公司还应连带赔偿马春连医疗损失320823.44元。一审法院判决：长沙好邻居物业管理有限公司、长沙联鑫实业有限公司于判决生效之日起三日内共同赔偿马春连医疗费损失320823.44元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1503元，减半收取751.5元，由长沙好邻居物业管理有限公司、长沙联鑫实业有限公司共同负担。二审过程中，上诉人联鑫公司提供的证据有房地产权证一份，拟证明涉案区域建筑物属于东成大厦，不是独立的房屋。被上诉人好邻居公司、马春连发表质证意见称，对证据的真实性、合法性无异议，但该证据不能达到联鑫公司的证明目的，虽载明为东成大厦，但建筑的结构是独立的。原审第三人洞鲜公司表示请求法院依法认定。经审查，以上证据客观真实、合法，但不能达到联鑫公司拟证明的目的，故本院不予采信。二审过程中，好邻居公司、马春连、洞鲜公司未提交新的证据。本院查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。本院认为，本案上诉的争议焦点为：涉案脱落墙砖的房屋及该房屋外墙是否属系联鑫公司的专有部分，联鑫公司应否对马春连承担侵权责任。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定具有构造上的独立性能够明确区分，具有利用上的独立性可以排他使用，并能够登记成为特定业务所有权的客体的房屋、以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分。本案涉事房屋系东成大厦主楼竣工后另外加建，在构造上独立于东成大厦，能够与东成大厦明确区分，亦能独立于东成大厦使用并排除他人使用，且登记为联鑫公司所有，故本案涉事房屋系联鑫公司专有房屋，该房屋脱落墙砖的外墙系联鑫公司房屋的专有部分。联鑫公司作为房屋所有人，其房屋外墙砖脱落致马春连损害，又未能提供证据证明其不具有过错，依照《中华人民共和国侵权责任法》第八十三条规定，联鑫公司应当对马春连承担侵权责任。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1503元，由上诉人联鑫实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄学里审判员  张文欢审判员  姜 文二〇二〇年十二月一日书记员  王 静附法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。