广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终2170号 上诉人（原审原告）：林青，女，1967年3月22日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 委托诉讼代理人：沈华，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江仕梯，男，1968年6月4日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 被上诉人（原审被告）：梁燕荣，女，1969年2月8日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市。 二被上诉人的委托诉讼代理人：苏振豪，广西熙棣律师事务所律师。 原审第三人：陈梅花，女，1972年12月24日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 原审第三人：江士楼（曾用名：江仕楼），男，1971年11月16日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 上诉人林青因与被上诉人江仕梯、梁燕荣、原审第三人江士楼、陈梅花执行异议之诉一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初1962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人林青上诉请求：1、依法撤销原判，支持上诉人一审的全部诉讼请求。事实与理由：一审判决在认定事实和适用法律上均存在严重的错误，导致判决错误，具体理由如下：一、被上诉人与第三人之间就案涉的房屋协商的内容属于以物抵债的法律属性，不具有排除执行的法律效力。通观被上诉人和第三人之间的行为以及所提交的证据反映，该《合同书》本质就是一份以物抵债的协议。根据九民纪要及相关法律的规定，以物抵债的协议不同真正的买卖合同性质，以物抵债的债权人不享有物权期待权，本质上还是金钱之债权，不能优于其他债权之债。通过被上诉人向执行法院提交的《借条》及《合同书》中记载的内容可以证实被上诉人与第三人之间就案涉房屋的处分行为属于以物抵债协议。被上诉人也是自认该行为是以物抵债，具体的表现为，在被上诉人向执行法院提交的执行异议书中及举证证据清单的证明内容的陈述中均自认了该行为属于以物抵债行为，一审法院没有权力干涉民事诉讼主体对自身诉讼权利的自由处分。一审判决中本院确认如下法律事实中认定该法律事实是一种抵销债务的行为，又在本院认为部分认定为是买卖合同关系，实属自相矛盾的错误之举。最高人民法院的观点“设立以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债。因此，以物抵债不适用该司法解释第28条、第29条的规定”，该司法解释指的就是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》。案涉不动产未过户登记至被上诉人名下，完全是因被上诉人的自身原因所致。最高人民法院在定性“非因买受人自身原因未办理过户登记”时，论述到“从实践中看，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略。二是对政策限制的忽略。三是消极不行使登记权利。”那么从案涉该动产登记的情况及被上诉人和第三人在一审的陈述，该不动产在2001年就由被上诉人夫妻与第三人夫妻以份额共有的形式获得。根据被上诉人提交的《合同书》记载内容，双方所签的《合同书》第三人夫妻以400万元的价款将该其持有的所有份以抵债形式出让给被上诉人夫妻，该《合同书》签署的时间为2016年1月20日，也就是说双方在签订该《合同书》时，该房产之上就已设立了抵押权。而被上诉人作为该以物抵债《合同书》的当事人及房产的共有已是完全知悉该抵押权的具体情况。被上诉人在《合同书》签订后非但未积极行使办理过户登记权利，而是在该《合同书》签订后的两个多月，即2016年3月31日与第三人共同就该不动产向银行设置的抵押权贷款700万元，并且在法院于2019年3月20日查封前的2019年3月14日再次共同以该不动产设置权利障碍，这完全符合最高人民法院认定买受人过错原因的第一点和第三点的认定。因此，异议的异议请求完全不符合法律的规定，不应得到支持。因被上诉人自身原因未办理过户登记的另一理由为第三人已按照被上诉人的要求，为其指定的人员办理了不可撤销的公证委托书，就办理案涉不动产权利项下的一系列事项予以受权委托，该委托书第六项具体明确了该受托人具有办理权属过户的相关权利。通过被上诉人在执行异议期间所提交的举证证据清单的证明内容及执行异议书中反映，被上诉人是对该公证书是完全知情和认可的。被上诉人在取得公证委托书后，完全具有单方办理权属变更登记的权利行使条件，由此可见，导致案涉的房产至今未登记在其名下是因其自身的过错所致。三、根据现有的证据反映，被上诉人不符合“已支付全部价款、或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定。通过对涉案房产的查询材料反映，第三人目前还实际欠到银行抵押借款700万元，银行也完全有权利要求第三人支付该借贷款项。因此，被上诉人主张其符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第三项的与当前查明的事实不相符。况且被上诉人与第三人于2016年1月20日所签的《合同书》第三项明确约定到“甲方按约全部偿还前述借款700万元及利息后标的房地产权属即全部归属甲方所有”，由此，被上诉人在没有履行全部偿还银行700万元借款及利息时，是不具有任何的权属主张的。因此也无权对抗法院的执行。四、一审判决并未就本案核心问题，是否属于以物抵债协议，是否属于买受人的过错这两个核心问题进行分析评定，只是简单认定“该《合同书》的性质应为房屋买卖合同”，至于认定为房屋买卖合同的事实依据和法律依据只字未提。同样也是简单一句“涉案房屋非因被告自身原因未办理过户”，就上诉人在一审庭审期间对该观点的辩论意见，未进行任何回应及评析。综上，请二审法院撤销一审法院的错误判决，改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人江仕梯、梁燕荣辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审第三人江士楼、陈梅花述称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 林青向一审法院起诉请求：准予执行登记于江仕梯、梁燕荣、江士楼、陈梅花名下位于北海市房屋及土地的执行。 一审法院判决：驳回林青的诉讼请求。案件受理费18435元，由林青负担。 二审中，被上诉人江仕梯、梁燕荣当庭提交如下证据： 一、郑振海出具的情况说明一份，拟证明涉案房产没有过户登记至二被上诉人的名下，不是二被上诉人的原因。上诉人认为原审第三人办理委托公证，委托郑振海协助二被上诉人办理涉案房产过户登记手续，因其自身原因未能办理，此系原审第三人选人之错造成，结合涉案房产由原审第三人多次办理抵押，设置权利障碍，更加证明涉案房产没有办理到二被上诉人名下的原因是其自身原因导致。原审第三人陈梅花、江士楼对二被上诉人提交的该份证据不持异议。二、中国农业银行银行卡交易明细清单一份，拟证明涉案房产在被查封之前已由二被上诉人出租，承租人交纳2018年全年租金。上诉人对二被上诉人提交的租金票据持有异议，承租人向出租人支付租金，根据涉案房产的共有情况，不可能把租金分别支付四个共有人的情况，故该份证据无法证明谁实际占有租赁关系的标的物。原审第三人陈梅花、江士楼对二被上诉人提交的该份证据不持异议。本院对上述两组证据认证如下：该两组证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中原审第三人江士楼、陈梅花以400万元的对价将其与被上诉人江仕梯、梁燕荣共有房产的40%权属份额转让给二被上诉人，虽这400万元价款中的120万元用以抵销之前的债务，但剩余280万元是以代偿银行借款形式支付购房价款，其购买涉案房产份额所支付的对价中大部分是以支付购房款方式，故双方签订的《合同书》之性质仍为买卖合同。 共有人之间的权属份额转让，本不同于商品房买卖具有较强的外部的公示性，亦不同于商品房买卖须备案才有效力，上诉人依据借贷关系所享有的债权属于普通债权，而二被上诉人依据共有人处分共有物之协议而享有的物权期待权要优于普通的债权。 二被上诉人在法院以涉案房产为执行标的物的执行程序开始前，即与原审第三人签订了《合同书》，并支付全部价款，且已实际独自占有案涉房产，故二上诉人与原审第三人之间并无恶意串通规避执行的可能性。 案涉房产没有办理过户登记的原因，是属于案外人意志以外的客观障碍，即本案中原审第三人江仕楼不是亲自办理者，且时而不在北海，其公证委托郑振海协助二被上诉人的房屋过户登记手续，但郑振海也因在外地无法配合二被上诉人办理。故二被上诉人未办理过户登记的原因非仅基于其自身原因主观怠于办理。 综上所述，上诉人林青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18435元，由上诉人林青负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈邦和 审 判 员 魏玉芳 审 判 员 赵海洲 二〇二〇年十二月一日 法官助理 曹东霞 书 记 员 庞 桦