黑龙江省鹤岗市中级人民法院民 事 判 决 书(2020）黑04民终659号上诉人（一审原告）：王占林，男，1971年5月29日出生，汉族，无职业，住萝北县。委托诉讼代理人：郑兴刚，黑龙江兴钢律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：王任平，男,1983年9月7日出生，汉族，无职业，住萝北县。委托诉讼代理人：刘英茹，女，萝北县爱民法律服务所法律工作者。上诉人王占林与被上诉人王任平因房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省萝北县人民法院（2020）黑0421民初17号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人王占林、委托诉讼代理人郑兴刚、被上诉人王任平、委托诉讼代理人刘英茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王占林上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人诉讼请求；2.一、二审上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认为“虽然案涉房屋设定了抵押权和被查封，但不能表明合同目的无法实现，且原告也未提供充分证据，证明被告存在违约行为。”判决驳回上诉人诉讼请求，属适用法律错误；1.原审法院不了解法律规定“买卖合同”买受人的合同目的是“转移标的物所有权的”的法律理解，出现了认定交易房屋既有抵押又被查封的情况下，还判决王占林能实现合同目的；2.一审法院已经查明，被上诉人王任平2010年5月22日出卖给上诉人王占林房屋时，案涉房屋已经于2006年4月18日被案外人抵押出去，直到现在也没有解除抵押，目前又因案外人债务问题被法院查封；3.被上诉人王任平出卖房屋后，一直未履行产权转移登记手续，甚至本人在录音中都认为“是协助办理”，原审法院认定上诉人没有提供证据证明被上诉人违约错误。二、案涉房屋的买卖合同无法继续履行，属于法律规定的“履行不能”，上诉人根据《合同法》规定依法有权要求解除合同并要求退还购房款，符合法律规定。1.通过被上诉人提交的《商品房买卖合同》证据能够证明被上诉人出卖给上诉人房屋行为违法，被上诉人不具有案涉房屋的处分权。2006年4月12日案涉房屋登记在案外人杨大旺名下，2006年4月18日杨大旺就将案涉房屋抵押，并办理了抵押登记，至今未解除抵押。2006年8月25日被上诉人王任平与萝北县华夏房地产开发建设工程有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买了案涉房屋。2010年5月22日被上诉人王任平将已经被案外人抵押的房屋又出卖给上诉人。通过上述事实，被上诉人王任平从萝北县华夏房地产公司购买房屋时此房屋当时不属于华夏公司，并且已经被案外人抵押出去了，被上诉人在居住了近四年后，又将已设定抵押的房屋又出卖给上诉人，导致房屋一直有抵押最后被法院查封。被上诉人因在未通过合法行为取得房屋，又将房屋出卖给上诉人的行为违法，被上诉人因出卖行为不合法，合同自始未发生法律效力，应予解除。2.因被上诉人将案外人已设定抵押的房屋出卖给上诉人，被上诉人出卖时属无处分权并且由于被上诉人的原因导致上诉人无法实现合同目的，实现物权转移。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释2012)8号第三条规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此合同应予解除。3.被上诉人违反了我国《合同法》关于出卖人的法定义务，至今未履行协助上诉人办理房屋产权转移登记义务。原审法院认为被上诉人没有违约行为严重错误。我国《合同法》135条明确规定，“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的所有权的义务”。被上诉人作为出卖方将不具有处分权的房屋出售给上诉人，不积极履行或迟延履行房屋所有权转移登记义务，依据合同法第94条(三)项规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，一方当事人可以解除合同”，上诉人有权请求解除合同，退还房款符合法律规定。上诉人因被上诉人作为房屋出卖人没有履行作为出卖方协助上诉人转移房屋所有权过户义务，上诉人无法取得案涉房屋的所有权，房屋买卖的合同目的无法实现，导致无法实现合同目的，上诉人无法取得房屋产权。三、本案出现了法律上或事实上的原因不能继续履行合同，属于法律规定的“履行不能依法解除”情形。1.本案因王任平将案外人已经设定抵押的房屋出卖给上诉人，在出卖房屋后又一直怠于行使出卖人的转移登记义务，导致房屋被法院执行拍卖，上诉人不但无法取得买受房屋的所有权，而且无法继续居住下去，本案出现了法律上和事实上均不能继续履行合同的情况，根据最高人民法院《关于全国人民法院民商事案件审判工作会议纪要》第49条规定，“合同因法律或者事实上的原因不能继续履行的，双方均可根据《合同法》第九十一条第七项之规定，通过起诉方式请求解除合同。一方请求继续履行合同的，人民法院不予支持。一审法院判决上诉人在“房屋既有抵押又被查封的情况下，认定上诉人可以另行主张权利，来实现合同目的。认为解除合同的条件尚未成就”，按原审法院如此判决理解，上诉人购买被上诉人出卖的房屋，将房款交给被上诉人，虽然被上诉出卖是他人已设定抵押权的房屋，但法院还是判决合同不能解除，合同目的能够实现，原审法院如此判决不但违背了法律明确规定，更违背了判决应有的指导意见遵守公序良俗的诚信义务，请求二审法院改判，支持上诉人的诉讼请求。王任平辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人与被上诉人房屋买卖协议中约定办理房屋所有权转移的任何事宜和费用都由上诉人负责，当日我方及上诉人、原房主杨大旺共同协商由上诉人和原房主杨大旺一起办理房屋的过户手续，上诉人也同意，此后上诉人一直未与我方有过任何联系，直到发现案涉房屋查封后才找到我方，我方不存在违约行为，因此不具有解除合同的法定情形。王占林向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原、被告于2010年5月22日签订的房屋买卖《协议书》；2.请求判令被告退还购房款155,000.00元；3.请求判令被告支付房屋建设款费用21,000.00元；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年5月22日原、被告签订《协议书》，被告将新凤小区4号楼1单元603室出卖给原告，原告支付被告155,000.00元购房款。原告购买后小区统一改建暖气设备等共花改建费用21,000.00元。原告购买后多次找被告办理房屋产权证，被告让原告找开发商，开发商也一直说没交税让原告等等。2019年5月，被告卖给原告的房屋已于2006年办成杨大旺名下，且该房屋被法院查封。原告认为被告将不具有所有权的房屋出卖给原告，并被查封，原告无法取得购买房屋的所有权，也无法再继续居住下去，现原告由于被告的违约行为，无法实现合同目的，双方无法继续履行房屋买卖协议，故根据合同法有关规定，要求解除房屋买卖协议，被告退还房款，支付改建费用。一审法院经审理认定事实如下：2006年8月25日，被告王任平与萝北县华夏房地产开发建设工程有限责任公司签订了商品房买卖合同，王任平以62,000.00元的价格购买了萝北县凤翔镇新凤小区4号楼1单元603室（本案案涉房屋）。2010年5月22日，原、被告双方签订了协议书，被告又将其购买的案涉房屋以155,000.00元的价格出卖给原告。原告购买案涉房屋后，对该房屋进行了必要的改建，且购买时，知道该房屋被告当时尚未取得房屋产权证。原告购买使用该房屋后也多次去找杨大旺要求办理该房屋的产权证，杨大旺一直未予办理。另查明，该案涉房屋于2006年4月12日登记在案外人杨大旺的名下，且分别于2006年4月18日、2010年11月24日、2011年12月9日办理了抵押登记，现在抵押仍未解除。再查明，该案涉房屋于2019年2月11日被本院予以查封，原告即提起本次诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。本案中，原、被告双方签订的房屋买卖协议，系双方真实意思的表示，且未违法法律、行政法规的强制性规定，故该协议合法有效。本案争议的焦点是：原告要求解除房屋买卖合同的理由是否充分。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的。原告购买案涉房屋后占有使用多年，现以该房屋已设定抵押权和被查封为由无法实现合同目的为由要求解除该合同。本院认为，虽然该案涉房屋设定了抵押权和被查封，但不能表明原告合同的目的无法实现，且原告也未能向本院提交充分证据，证明被告存在违约的行为。另外，原告对该案涉房屋抵押权的设定和被查封，也可以另行主张权利，来实现合同的目的。综上，原告要求解除合同的条件尚未成就，其诉讼请求不符合法律的规定，应予驳回。依照《中华人民共国和合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告王占林的诉讼请求。案件受理费50.00元，由原告王占林负担。本院二审期间，双方均未提供新证据，本院认定事实与一审一致。本院认为，上诉人王占林与被上诉人王任平于2010年5月22日签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且协议中双方已经进行了房款及房屋的实际交付，该协议合法有效。因该房屋买卖协议目前的解除条件尚未成就，一审法院判决驳回其解除合同的诉讼请求并无不当。待该协议具备解除条件后，上诉人可另行主张权利。综上，王占林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元由上诉人王占林负担。本判决为终审判决。审判长  刘延霞审判员  任兢鹤审判员  刘延鑫二〇二〇年十二月十七日书记员  陈 静