贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初15559号 原告（反诉被告）：尹梅，女，汉族，1975年2月27日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告（反诉被告）：肖静，男，汉族，1971年3月6日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：阮大双（特别授权代理)，贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15205201910141867。 被告（反诉原告）：贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道贵皇苑商住楼****，统一社会信用代码：91520500709666272G。 法定代表人：王程，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李玉蝶（特别授权代理），贵州本芳（黔西）律师事务所律师，执业证号：15205201810068461。 委托诉讼代理人：王美霞（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15205202011255856。 第三人：毕节市恒达财富商业房产管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市东街道水西大道玫瑰花园**4-3-1，统一社会信用代码：91520502MA6DYJQR3K。 法定代表人：周景飞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：姚进（一般授权代理），该公司员工。 原告（反诉被告）尹梅、肖静与被告（反诉原告）贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司（下称桂华房开公司）、第三人毕节市恒达财富商业房产管理有限公司（下称恒达房产管理公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）尹梅及二原告（反诉被告）的委托诉讼代理人阮大双，被告（反诉原告）桂华房开公司的委托诉讼代理人李玉蝶、王美霞，第三人恒达房产管理公司的委托诉讼代理人姚进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告尹梅、肖静向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书产生的违约金（以全额房款338000元为基数，按日利率万分之五计算，从2020年1月1日起计付至被告向原告交付商品房转移登记文书之日止，暂定20000元）；2、判决解除原被告于2017年9月10日签订的编号为ＧＨ201709102041号《商品房买卖合同》；3、判决被告立即退还原告购房款338000元及维修基金2117元，合计340117元，并以338000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）的标准从2017年9月11日起计算至被告实际履行完毕之日止产生的利息损失，暂定30000元；4、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实及理由：被告是一家以房地产开发与经营为主营业务的企业。2017年9月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于毕节市七星关区。《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三项明确约定，被告应当在2019年12月31日前向原告交付商品房转移登记的有关文书，若逾期180日未交付，原告享有退房并解除合同的权利。合同签订后，原告依约一次性向被告支付了购房全款338000元，但被告至今仍未向原告交付商品房转移登记的有关文书。原告多次向被告协商解除合同事宜，被告均未理睬。2020年7月30日，原告向被告出具《解除合同通知书》，被告公司员工简林平收到该通知书后向原告出具收条，并表示将该通知书转交给公司领导，由公司领导协商处理，但被告迟迟未与原告联系。综上，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判如所诉。 被告桂华房开公司答辩称，一、被答辩人的第一项诉请与第二项诉请存在冲突，被答辩人既要求支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金又要求解除合同并支付利息损失，二者矛盾、违约金要求过高，请求法院驳回被答辩人的第一项诉讼请求。被答辩人既要求解除合同，又要求答辩人从2020年1月1日起至交付商品房转移登记有关文书之日止向其支付违约金，二者存在逻辑矛盾。若合同解除，则根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，应当恢复到合同未履行的状态，即不存在办证的问题，答辩人也无需再向被答辩人交付商品房转移登记有关文书，答辩人支付逾期交付商品房转移登记有关文书违约金是建立在被答辩人与答辩人签订了《商品房买卖合同》且合同有效履行的前提下，答辩人有义务为其交付该文书，若该合同解除后，则答辩人的该项义务不复存在，被答辩人要求答辩人支付该违约金于法无据。二、维修基金的收取主体不是答辩人，不应由答辩人退还。维修基金属于法律法规规定的必须由业主缴纳的费用，但其实际收取、所有及管理的主体并非房开商，根据《住宅专项维修资金管理办法》第四条：“住宅专项维修资金管理实行专户存储，专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。”第九条：“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。”第十条：“业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。”之规定，维修基金的实际收取主体为国家机关，所有主体为业主，管理主体为相关主管部门。因此，被答辩人要求答辩人返还无法律依据，请求法院驳回该项诉请。综上，被答辩人的诉请无事实及法律依据，请求驳回被答辩人的诉讼请求。 第三人恒达房产管理公司述称，被告桂华房开公司委托第三人恒达房产管理公司对涉案商铺进行租赁，在租赁过程中因各方面原因导致市场经营不下去，以致第三人与原告签订的《租赁合同》无法继续履行，第三人便与被告协商由被告提供同等价值的两个小商铺作为原告与第三人因解除《租赁合同》给原告造成的租金及违约金补偿。 反诉原告桂华房开公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GH201709102041）；2、判决反诉被告立即返还其因与反诉原告签订《商品房买卖合同》（合同编号：GH201709102041）所获得的两个商铺，即合同编号为GH20191207(1-52)、GH20191207(1-53)《商品房买卖合同》项下的商铺；3、本案案件受理费、保全费、保全保险费等全部诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：2017年9月10日，反诉原告与反诉被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：GH201709102041），合同约定反诉被告向反诉原告购买玫瑰花园负1层27-1号商铺。同日，反诉被告与第三人恒达房产管理公司签订了《摊位／内门面租赁合同》，将该商铺出租给第三人，合同约定：“租赁合同期限为7年，即自2017年9月10日起至2024年9月10日止。”2019年12月7日，因第三人无法继续经营，遂又与反诉被告签订了《解除合同书》及《补充协议》，在该两份合同中第三人除向反诉被告支付使用期间的租金37180元外，又按剩余五年租金总额的20%向反诉被告计付违约金46644元，另支付了66066元补偿款，以上款项以商铺抵偿的方式，将玫瑰花园一期1楼1-52、1-53两个商铺抵偿给反诉被告，并分别与反诉被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：GH20191207(1-52）)及《商品房买卖合同》（合同编号：GH20191207(1-53）)。现反诉被告以反诉原告逾期交付商品房转移登记的有关文书为由起诉解除《商品房买卖合同》（合同编号：GH201709102041），则根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，合同解除后，因该商铺获得的利益及《商品房买卖合同》（合同编号：GH20191207(1-52）)、《商品房买卖合同》（合同编号：GH20191207(1-53）)中以物抵偿的1-52、1-53两个商铺也应一并返还，即《商品房买卖合同》（合同编号：GH20191207(1-52）)、《商品房买卖合同》（合同编号：GH20191207(1-53）)两个合同应当一并解除。综上所述，反诉原告特向人民法院提起反诉，请求判决支持反诉原告的诉讼请求。 反诉被告尹梅、肖静答辩称，本案的诉讼费用、保全费用应由桂华房开公司承担，请求判决桂华房开公司向尹梅、肖静支付涉案商铺租金37180元及违约金46644元，共计83824元。 第三人恒达房产管理公司述称，对桂华房开公司的反诉请求无异议，请法院支持桂华房开公司的反诉请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月10日，二原告作为买受人，被告桂华房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＧＨ201709102041号），合同约定：买受人购买出卖人开发的位于环城北××田××小区玫瑰花园××房，房号为负1-27-1；建筑面积为28.22平方米，套内建筑面积为24.25平方米；总价款为338000元，付款方式为一次性付款，买受人应当在2017年9月10日前支付全部房价款；出卖人承诺于2019年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按日向买受人支付已付房价款的0.05%的违约金；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.05%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同签订后，原告按照合同约定于2017年9月10日向被告交付前述房屋全部购房款338000元。同日，被告将前述房屋交付给原告。2018年8月17日，原告向毕节市住房资金管理委员会办公室缴纳前述房屋住宅专项维修资金2117元。 2017年9月10日，二原告作为出租方（甲方），第三人恒达房产管理公司作为承租方（乙方），双方签订《摊位／内门面租赁合同》，合同约定：甲方将玫瑰花园农贸超市摊位／内门面编号负1-27-1出租给乙方，由乙方自行统一经营或转租他人经营；租赁合同期为7年，自2017年9月10日起至2024年9月10日止，其中免租金1年，自2017年9月10日至2018年9月10日止，即乙方自2019年9月10日前开始支付甲方租金；第一年租金为37180元、第二年租金为40560元、第三年租金为43940元、第四年租金为47320元、第五年租金为50700元、第六年租金为50700元；租赁期间，若甲方原因擅自提前终止合同，甲方须按合同未履行租期总租金的20%赔偿乙方损失；租赁期间，若乙方原因擅自提前终止合同，乙方须按合同未履行租期总租金的20%赔偿甲方损失。 2019年12月7日，二原告作为甲方，第三人恒达房产管理公司作为乙方，双方签订《解除合同书》，合同约定：甲乙双方协商一致，自协议签订之日起解除双方于2017年9月10日签订的《摊位／内门面租赁合同》，解除合同后乙方应当向甲方支付的总款项83824元包含乙方应当支付给甲方的第一年租金37180元以及乙方按照剩余五年租金总额的20%向甲方计付的违约金46644元；鉴于乙方公司无流动资金，甲方同意乙方以其向桂华房开公司购买的玫瑰花园一期1楼1-52、1-53号物业中的23.06平方米物业按照6500元／平方米的单价计算总价后抵偿给甲方，用于支付本协议第二条确认的总款项83824元；前款用于偿债商业，乙方负责协调桂华房开公司，由桂华房开公司与甲方签订《商品房买卖合同》。 2019年12月8日，第三人恒达房产管理公司作为甲方，二原告作为乙方，双方签订《补充协议》，协议约定：根据《解除合同协议书》的约定，甲方应付款为83824元，现甲方自愿在原应付款基础上额外增加66066元作为乙方补偿款。 2019年12月8日，二原告作为买受人，被告桂华房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＧＨ20191207（1-52）），合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区，房号为1-52，建筑面积为11.53平方米，套内建筑面积为8.19平方米，总价款为74945元。同日，被告将前述房屋交付给原告。 2019年12月8日，二原告作为买受人，被告桂华房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＧＨ20191207（1-53）），合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区，房号为1-53，建筑面积为11.53平方米，套内建筑面积为8.19平方米，总价款为74945元。同日，被告将前述房屋交付给原告。 2020年7月30日，原告以被告未能将商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期已达210日为由，向被告送达《解除合同通知书》，提出解除双方于2017年9月10日签订的合同编号为GH201709102041《商品房买卖合同》，并要求退还全部已付购房款并支付违约金等。 以上事实，有原、被告、第三人陈述，以及原告、被告提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的合同编号为GH201709102041《商品房买卖合同》约定被告应于2019年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，原告有权退房，原告退房的，被告应当自收到退房通知之日起60日内退还原告已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。被告未按合同约定的期限向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，现已超过约定日期180日，根据合同约定，原告有权退房，被告应当退还原告已付购房款并按银行同期贷款利率支付利息。因此，对原告请求解除合同编号为GH201709102041《商品房买卖合同》，返还已付购房款338000元并支付利息的诉请，本院予以支持。关于计算利息的起止时间，原告于2017年9月10日向被告交付全部购房款338000元，原告主张从2017年9月11日起计算利息于法有据，本院予以支持，截止时间应为被告返还完毕全部购房款之日止。关于计算利息的标准，合同约定“按照银行同期贷款利率支付利息”，故自2017年9月11日起被告应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，但因自2019年8月20日起中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，人民法院裁判所参照的贷款利息的标准自2019年8月20日起应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，被告应当向原告返还已付购房款338000元并支付利息，利息计算方式为以338000元为基数，自2017年9月11日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至全部购房款返还完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告诉请解除合同编号为GH201709102041《商品房买卖合同》，返还已付购房款并支付利息，同时又要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，无法律依据，本院不予支持。 关于原告主张被告返还维修基金2117元的问题，根据原告提交的《收据》，原告于2018年8月17日缴纳了玫瑰花园一期1栋负1-27-1号房屋住宅专项维修资金，收款单位为毕节市住房资金管理委员会办公室，而非被告，故对原告要求被告返还维修基金2117元的诉请，本院不予支持。 关于被告提出反诉，主张原告返还合同编号为GH20191207(1-52)、GH20191207(1-53)《商品房买卖合同》项下1-52号、1-53号商铺的问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告诉请解除合同编号为GH201709102041《商品房买卖合同》，合同解除后，原告因该合同项下负1-27-1号商铺所获得的利益即合同编号为GH20191207(1-52)、GH20191207(1-53)《商品房买卖合同》项下以物抵债的1-52号、1-53号两个商铺理应返还给被告。故对被告提出反诉，主张原告返还合同编号为GH20191207(1-52)、GH20191207(1-53)《商品房买卖合同》项下1-52号、1-53号商铺的诉请，本院予以支持。 关于原告主张被告支付租金37180元、违约金46644元的问题，被告在将合同编号为GH201709102041《商品房买卖合同》项下负1-27-1号商铺交付给原告时，原告就有权对该商铺行使占有、使用、收益的权利。原告同时又将该商铺租予第三人恒达房产管理公司使用，双方之间形成租赁合同关系，第三人理应依照租赁合同约定支付租金。在原告与第三人签订《解除合同书》之前，双方之间基于《摊位／内门面租赁合同》存在租赁合同关系，原告合法占有负1-27-1号商铺期间取得的收益应受法律保护，第三人应当向原告支付签订《解除合同书》之前就已经产生的租金37180元。因履行租金支付义务主体为第三人，而非被告，故对原告主张被告支付租金37180元，本院不予支持。原告主张被告支付违约金46644元于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）尹梅、肖静与被告（反诉原告）贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司于2017年9月10日签订的合同编号为GH201709102041《商品房买卖合同》； 二、被告（反诉原告）贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告（反诉被告）尹梅、肖静已付购房款338000元并支付利息，利息计算方式为以338000元为基数，自2017年9月11日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至全部购房款返还完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 三、原告（反诉被告）尹梅、肖静于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告（反诉原告）贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司位于毕节市七星关区； 四、驳回原告（反诉被告）尹梅、肖静的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3575元，由原告（反诉被告）尹梅、肖静负担150元，由被告（反诉原告）贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司负担3425元；反诉案件受理费1649元，由原告（反诉被告）尹梅、肖静负担；保全费2681元，由被告（反诉原告）贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王芹云 二〇二〇年十二月十五日 书记员  李 智