广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终2089号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘兆锋，男，1963年2月28日出生，汉族，住肇庆市端州区******。委托诉讼代理人：孔桂明，广东安信达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：肇庆市永奥汽车有限公司，住所地：肇庆市鼎湖区坑口*****。法定代表人：陈祖永，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡世斌，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴燕华，广东中亿律师事务所律师。上诉人刘兆峰因与被上诉人肇庆市永奥汽车有限公司（以下简称永奥公司）租赁合同纠纷一案，不服肇庆市鼎湖区人民法院（2019）粤1203民初122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘兆峰及其委托诉讼代理人孔桂明、被上诉人永奥公司的委托诉讼代理人胡世斌、吴燕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘兆峰上诉请求：1.判令撤销（2019）粤1203民初122号民事判决第一项、第三项判决，驳回永奥公司的全部诉讼请求；2.判令永奥公司向刘兆峰支付租金119339元；3.判令永奥公司向刘兆峰支付违约金77172元；4.判令永奥公司赔偿刘兆峰3个月合理期限租金损失132600元。事实与理由：一、本案案涉的租赁标的属于城市郊外农村集体所有的土地以及部分建成多年的临时构筑物，租赁标的范围内的土地至今仍未被当地政府征用，仍属农村集体所有。农村土地所有者为盘活闲置土地和附着物，活跃农村经济，增加农民收入，对农村闲置场地出租，没有违法国家现行法律、行政法规的强制性、效力性的规定，因此，本案案涉的《租赁合同》是合法有效的。一审判决对案涉的农村郊外场地所签订的《租赁合同》，完全按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》的相关规定，认定租赁合同无效显属适用法律不当。二、永奥公司不履行法定报建手续，未经当地政府部门批准同意，擅自对租赁物进行改建，导致改建的建筑物被政府部门认定为违章建筑，因此造成建设费用损失，其过错责任全部在于永奥公司，刘兆峰没有任何过错。一审判决认定永奥公司存在一定过错，需承担次要责任没有事实和法理依据。1.本案案涉的租赁物(场地)是刘兆峰向张卫权租赁而来，刘兆峰只是将该租赁物转租给永奥公司使用，对租赁物的改建是永奥公司根据其经营需要自行安排实施。永奥公司对该租赁物的拆改、建造方案及施工，没有向刘兆峰征求意见并取得刘兆峰的认可，违反了租赁合同第六条规定。2.本案案涉场地、房屋是苏村村委会的合法财产，该场地范围内的土地至今没有被政府部门征用。虽然肇庆市城市管理和综合行政执法局、鼎湖区土地储备中心等行政部门向永奥公司发出过《限期拆除决定书》《履行义务告知书》《清场通知》等行政文件，但是上述行政部门作出的行政行为可能存在错误或不当，永奥公司本可通过行政复议、行政诉讼等法律救济措施维护其合法权益，但永奥公司放弃其权利。由此产生的法律后果理应由永奥公司自行承担。3.永奥公司作为企业法人，明知改建、搭建房屋需要办理报建审批手续方能施工建设，但却心存侥幸，在没有办理报建审批手续，没有取得建设行政许可的情况下，进行施工建设，导致改建的建筑物被城管部门认定为违章建筑，其过错责任完全在于永奥公司，永奥公司主张1225878.92元经济损失由刘兆峰承担赔偿责任没有事实和法律依据。永奥公司答辩称，一、一审法院基于向肇庆市自然资源局鼎湖分局的调查以及本案相关政府部门多次责令永奥公司限期拆除案涉房产并搬迁的事实，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定本案争议的租赁合同无效，一审判决是有道理的。二、案涉租赁合同虽然被一审法院认定为无效，但是不容回避的事实是根据双方签订的合同第六条的约定，永奥公司投入资金对租赁物的升级、改造是双方共同约定和要求的，同时合同的第七条约定，为确保厂房改造方案能顺利施工，刘兆峰需无偿协助永奥公司办理相关施工手续，即对租赁物施工改建是双方签约时就明确的合同内容，没有刘兆峰的许可和合同约定，永奥公司不可能对案涉房屋进行施工，事实上也无法进行施工改建。从合同实际履行事实来看，刘兆峰为确保租赁物有合法来源，还专门向永奥公司提供了经营场所房产证明，并重申租赁物不属于违法违章建筑物，不属于征地拆迁的范围。2016年10月25日，租赁物升级改建完成后，双方以书面形式对刘兆峰的施工改建工作预确认，并丈量了施工面积，刘兆峰对永奥公司的改建施工过程都是清楚知悉并得到其许可的。刘兆峰称永奥公司没有征求其意见并认可与事实不符。三、永奥公司在花费100多万元改造升级其租赁物后，却被政府机关限期拆除并清场离开，致使永奥公司不仅不能实现承租的目的，而且因此遭受巨大的经济损失。刘兆峰作为出租方对不能确保租赁物的合法性具有过错，刘兆峰更有条件知悉租赁物的实际情况，却不仅隐瞒租赁物的情况，进而出具所在地村委房产证明的形式，明确租赁物合法且不属于拆迁范围，并且在双方合同中明确要求永奥公司作为承租方履行投资升级改建的义务，永奥公司基于对出租方的合理信赖却导致永奥公司巨额经济损失，刘兆峰应当承担过错责任，合理赔偿永奥公司的合理经济损失。永奥公司认为一审判决刘兆峰承担责任的比例和金额过低，对永奥公司极不公平，永奥公司没有上诉并不等于对责任分担和划分没有意见。综上，永奥公司认为刘兆峰的诉求并无理据，请求二审法院驳回上诉。永奥公司向一审法院起诉请求：1.刘兆峰立即向永奥公司返还租赁押金120000元；2.刘兆峰赔偿永奥公司经济损失1225878.92元；3.本案诉讼费用由刘兆峰承担。刘兆峰向一审法院反诉请求：1.永奥公司向刘兆峰支付租金119339元；2.永奥公司向刘兆峰支付违约金77172元（以不同时段的租金按每日千分之五计算，从2018年9月15日计至租金清偿之日止，暂计至2019年2月21日止为77172元）；3.永奥公司赔偿刘兆峰3个月合理期限内的租金损失132600元；4.永奥公司承担反诉的诉讼费用。一审法院认定事实如下：永奥公司与刘兆峰于2016年5月19日签订《租赁合同》，约定刘兆峰将位于肇庆市*****的约6000㎡土地出租给永奥公司，租期为10年，从2016年6月1日起至2026年5月31日止。合同第二条约定，合同生效之日起90天为建设期，该期限内免租，免租期到期起计租；每月租金以双方实际测量面积按6.8元/平方米计算，且每三年一递增，即2016年6月1日至2019年5月31日为6.8元/平方米，2019年6月1日至2022年5月31日为7.4元/平方米，2022年6月1日至2026年5月31日为8.1元/平方米。第三条约定，租赁押金为120000元。第四条约定，永奥公司于合同签订后七日内向刘兆峰支付租赁押金及首月租金，在每月15日前支付当月租金，逾期20天不缴交的，应按月租金的日千分之五计收违约金，逾期40天的，刘兆峰可以终止合同并没收租赁押金；租赁期满，在永奥公司已交清全部应付租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按合同约定交还承租物、履行合同约定的责任后30日内，刘兆峰将租赁押金返还给永奥公司。第六条约定，合同涉及地块建设为原有建筑改造升级性质，永奥公司承诺从场地后半部开始建设，前半部原有建筑由刘兆峰确认后再拆除，在拆除后立即回填并按双方确认的规划重建，且永奥公司承诺重建建筑面积不低于1800㎡。第七条约定，刘兆峰确保经双方确认的厂房改造方案能顺利施工，并无偿协助永奥公司办理相关施工手续；如永奥公司办理相关证照需要出具证明和手续，刘兆峰须无偿协助办理。2016年5月27日，永奥公司向刘兆峰交付租赁押金120000元。其后，永奥公司开始对租赁地上的建筑物进行改造。2016年10月25日，永奥公司、刘兆峰签订《补充协议》，确认工程竣工后，现场测量面积为6500㎡，自2016年9月起计算租金。合同履行至2017年12月12日，肇庆市城市管理和综合行政执法局向永奥公司发出《限期拆除决定书》，认定永奥公司未经规划部门批准在鼎湖区坑口*****建设钢构棚架、混合结构房屋等建（构）筑物，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定，责令永奥公司在接到决定书之日起7日内自行拆除案涉违法建筑物。2018年1月18日，肇庆市鼎湖区土地储备中心向永奥公司发出《清场通知》，对已征收的土地进行清理回收工作，通知永奥公司在2018年1月19日前对临时承租范围地上物进行清理。同日，肇庆市城市管理和综合行政执法局向永奥公司发出《履行义务催告书》，要求永奥公司在3日内自行拆除建（构）筑物。2018年3月20日，肇庆市工商行政管理局鼎湖分局向永奥公司发出《责令提交资料通知书》，称永奥公司经营场所涉嫌为违法建筑，责令永奥公司在7日内提交经营场所所在地的土地证或房产证复印件，不能提供相关材料的，办理经营场所变更登记或注销登记，逾期不办理将根据相关规定撤销商事主体登记或吊销营业执照。永奥公司按照约定向刘兆峰支付了计至2018年8月31日止的租金，其后没有继续支付。因永奥公司未支付2018年9、10月的租金，刘兆峰于2018年10月25日向永奥公司发出《解除租赁合同通知书》，要求解除合同并没收租赁押金。其后双方对合同的解除进行协商，但未达成一致意见。2018年11月5日，永奥公司向刘兆峰发出《解除租赁合同通知书》，称因承租地需要回收清理，导致其不能按合同约定用途继续使用该租赁场地，故解除双方的合同，并要求刘兆峰返还租赁押金。2018年11月21日，永奥公司、刘兆峰办理场地交接，双方签订《租赁物移交确认书》，确认《租赁合同》解除，永奥公司已将土地及全部地上建筑物移交给刘兆峰。另查明，永奥公司委托东莞晴阳建筑设计咨询有限公司对租赁物的改造进行设计，支付了设计费27720元，但其后未按照设计图纸进行改建。永奥公司提供了《装饰工程施工合同》、发票、收款凭证等，以证明其支付了改建工程款共1198158.92元。但刘兆峰对上述工程款不予确认，故永奥公司向一审法院申请对其在案涉土地上投入的装修及改建费用进行评估。一审法院依法委托建成工程咨询股份有限公司对上述事项进行评估，该公司于2020年5月9日出具评估报告，认定本案装修及改建的造价为1044107.18元。又查明，案涉土地由肇庆市鼎湖区*********村委会（居委会）、苏村第五经济合作社出租给案外人张卫权，张卫权于2015年7月29日转租给刘兆峰。苏村居委会于2016年10月19日出具《经营场所房产证明》，称永奥公司租赁的房屋产权属于苏村村委会（苏村居委会），该建筑物不属于违法违章建筑，不属于征地拆迁范围，同意由永奥公司用于销售商用汽车。曾在永奥公司处任职的案外人欧江于2019年1月20日出具《证明》，称上述《经营场所房产证明》是其要求苏村村委会（苏村居委会）出具的，用于办理永奥公司经营场所地址变更登记。再查明，肇庆市国土资源局鼎湖分局于2016年2月2日出具《关于坑口街苏村第五经济合作社咨询用地情况的答复》，称坑口苏村*****的土地目前属于尚未征收范围的土地。在诉讼中，一审法院依职权向肇庆市自然资源局鼎湖分局调查上述土地的权属及其办理建设审批手续的情况，该局回复称没有准确位置信息，无法查询。一审法院又向该局调查肇庆市鼎湖区坑口*****的土地权属及办理建设审批手续的情况，该局回复称该地块未办理不动产权登记，未对上述土地地上建筑物核发《建设工程规划许可证》和《临时建设工程规划许可证》。永奥公司、刘兆峰在诉讼过程中均未能提供案涉土地及房屋的权属证明，也未能提供房屋建设的审批材料。在诉讼过程中，一审法院向永奥公司、刘兆峰释明本案《租赁合同》因违反法律法规的强制性规定而无效，并询问双方是否变更诉讼请求，永奥公司表示不需要变更，刘兆峰表示如法院认定合同无效，其将第一项反诉请求中的租金变更为场地占用费，其他反诉请求不变。一审法院认为，本案是租赁合同纠纷。永奥公司、刘兆峰双方在《租赁合同》中约定出租物为土地，但根据该合同第六、七条约定，可以认定案涉土地已建有房屋，且永奥公司签订租赁合同的目的是改建作经营场所。因此，应认定双方租赁的标的物是地上建筑。永奥公司、刘兆峰均未能提供土地的权属证明，经一审法院向肇庆市自然资源局鼎湖分局调查，亦不能查明案涉土地的性质，故本案对此不作认定。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋；乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。因此，无论案涉土地属于国有或集体所有，关于其地上房屋的租赁合同均可适用上述规定予以审理。依照上述司法解释第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现永奥公司、刘兆峰均未提供证据证明案涉土地上的建筑物已经取得建设工程规划许可证，而肇庆市城市管理和综合行政执法局向永奥公司发出的《限期拆除决定书》认定案涉土地上建筑物属于违法建筑，肇庆市自然资源局鼎湖分局表示未对案涉土地地上建筑物核发《建设工程规划许可证》和《临时建设工程规划许可证》，因此，可以认定案涉土地上的建筑物未取得建设工程规划许可证。依照上述规定，永奥公司、刘兆峰双方签订的《租赁合同》无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，永奥公司请求刘兆峰返还押金120000元，应予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，承租人经出租人同意扩建，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。永奥公司、刘兆峰在合同中约定对房屋进行改建，且在改建结束后，刘兆峰在《补充协议》中予以确认，因此，应认定上述建设行为是双方一致的意思。刘兆峰辩称永奥公司改建房屋未征得其同意，与事实不符，对其抗辩意见一审法院不予采纳。案涉建筑物未办理合法建设手续，导致被行政部门责令拆除，双方均有过错，因此，对永奥公司因改建房屋所产生的损失，应由双方依各自的过错承担。永奥公司在承租房屋时未了解清楚房屋的权利状况，在房屋改建前未依法办理建设手续，且其是改建的实施者，应对改建损失承担主要的责任。而刘兆峰作为出租人，未向永奥公司提供房屋的权利证明，也未如实告知永奥公司该房屋的权利状况，应对改建损失承担次要责任。永奥公司提供的《经营场所房产证明》是苏村居委会在改建结束后出具，且为永奥公司办理经营证照所用，因此，其以此为由要求刘兆峰承担全部责任，理据不足，应不予支持。根据双方的过错大小，应由永奥公司承担70%的责任，刘兆峰承担30%的责任。对永奥公司请求的设计费用27720元，虽然其提供了设计合同及支付凭证予以证明，但由于其改建并未依设计施工，两者之间缺乏必然的联系，因此，应认定该费用不属于必要的支出，对该损失一审法院不予确认。对其请求的装修及改建费用，虽然其已提供了《装饰工程施工合同》、发票、收款资料等以证明其损失为1198158.92元，但一审法院委托建成工程咨询股份有限公司对上述事项作评估后，该机构出具的评估报告推翻了永奥公司的上述证据，因此，对永奥公司所主张的损失数额，一审法院不予确认。刘兆峰虽对评估报告有异议，但未能提供相反的证据或充分的理由予以反驳，对其异议意见应不予采纳。因此，对建成工程咨询股份有限公司出具的评估报告应予采信，一审法院确认上述费用为1044107.18元。根据租赁期限及已使用的期限，其装修、改建费用的损失应按比例扣减，未使用期限的损失应为805957元[1044107.18元×（9年273天-2年82天）/9年273天]。上述损失，应由永奥公司承担70%，刘兆峰承担30%即241787元。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，永奥公司实际占用了出租物，应当向刘兆峰支付占用费。刘兆峰反诉请求永奥公司支付2018年9月1日至11月21日期间的占用费，应予支付。其占用费可参照租金计算，刘兆峰反诉请求支付119339元，没有超过按上述标准计算的数额，应予支持。刘兆峰在结束租赁时应向永奥公司返还押金，双方互负到期债务，其占用费可与押金作抵减。永奥公司请求从其押金中抵减应付的占用费，应予支持。上述占用费与押金抵减后，刘兆峰还应向永奥公司返还押金661元。由于租赁合同无效，刘兆峰反诉请求按照约定支付违约金，缺乏法律依据，应不予支持。而案涉建筑属于违法建筑，其也不能成为出租的标的物，因此，刘兆峰请求赔偿2018年11月21日后的租金损失，缺乏法律依据，一审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第十四条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、刘兆锋于该判决发生法律效力之日起七日内向永奥公司赔偿扩建、改造的损失费241787元，并返还押金661元；二、驳回永奥公司的其他诉讼请求；三、驳回刘兆锋要求永奥公司支付违约金及赔偿三个月合理期限租金损失的反诉诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费8457元（永奥公司已预交）、反诉受理费3118元（刘兆峰已预交）、评估费31865.82元（永奥公司已预交），由永奥公司负担30614.82元，刘兆峰负担12826元。一审法院不作收退，由刘兆峰于该判决发生法律效力之日起七日内向永奥公司返还9708元。一审法院查明事实正确，本院对查明事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。结合当事人的诉、辩陈述，本案的争议焦点是：一、案涉租赁合同的效力；二、永奥公司因改建行为造成的经济损失应如何分担；三、刘兆峰主张的租金、违约金及租金损失是否应由永奥公司承担。关于案涉租赁合同的效力。刘兆峰与永奥公司之间签订的《租赁合同》虽约定租赁范围包含肇庆市*****地块，但上述合同的权利义务均指向该地块上原有建筑改造升级，且刘兆峰在签订案涉租赁合同之时已明知永奥公司租赁案涉房屋的目的是租赁地上房屋经营汽车销售业务，因此刘兆峰与永奥公司之间签订的租赁物实际是上述地块上的房屋，一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》正确，本院予以维持。依据上述司法解释第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案中肇庆市城市管理和综合行政执法局向永奥公司发出的《限期拆除决定书》认定案涉土地上建（构）筑物属于违法建筑，以及经一审法院调查后肇庆市自然资源局鼎湖分局回复称未对案涉土地地上建筑物核发《建设工程规划许可证》和《临时建设工程规划许可证》，因刘兆峰与永奥公司之间签订的《租赁合同》标的物为在未取得建设工程规划许可证情形下建设的房屋，故该《租赁合同》无效。一审判决经查明认定案涉租赁合同无效，理据充分，本院予以维持。刘兆峰上诉主张适用法律错误，应认定案涉租赁合同合法有效，缺乏理据，本院不予采纳。关于永奥公司因改建行为造成的经济损失应如何分担的问题。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二项的规定，承租人经出租人同意扩建，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。刘兆峰与永奥公司在因永奥公司对案涉房屋改建所造成经济损失的分担的判断标准主要是双方在未取得建设工程规划许可证情形下进行改建的过错区分，一审判决永奥公司承担70%的损失，刘兆峰承担30%的损失，并无不当，本院评析理由如下：首先，《租赁合同》第七条约定，合同签订后，刘兆峰确保经双方确认的厂房改造方案能顺利施工，并无偿协助永奥公司办理相关施工手续；在租赁期间，如永奥公司办理相关证照需要刘兆峰出具相关证明和手续，刘兆峰须无偿协助和出具相关证明和手续。上述权利义务均经刘兆峰与永奥公司签名确认，即改建行为是双方协商一致的结果，永澳公司的改建行为已经出租人刘兆峰同意。其次，刘兆峰与永奥公司于2016年10月25日签订的《补充协议》是在案涉房屋工程竣工以后，双方实测实量后确认租赁面积为6500㎡视为双方对改建工程的确认，因此刘兆峰抗辩永奥公司没有告知其相应情况，与事实不符。最后，刘兆峰作为出租方应当明确告知出租人案涉房屋出租时是否存在权利瑕疵以及是否合法建筑，不能将审查责任全部转移到承租方身上。综上，刘兆峰上诉主张其对永奥公司因改建行为造成的损失没有责任，缺乏理据，本院不予支持。因永奥公司作为承租方未履行审慎的审查义务，且未经合法报建审批后即进行改建，应当对改建的损失承担主要责任；刘兆峰作为出租人，未尽保障出租物无权利瑕疵或事先告知的义务，应对损失承担次要责任，一审判决如上所述，并无不当，本院予以维持。关于刘兆峰主张的租金、违约金及租金损失是否应由永奥公司承担的问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽案涉租赁合同无效，但永奥公司已实际占有并使用案涉地块以及对地上房屋进行改建，因此应当向刘兆峰支付占有使用费。又因合同无效后刘兆峰应向永奥公司返还押金12万元，该押金抵扣占有使用费后，刘兆峰仍需向永奥公司返还押金661元，一审法院支持永奥公司与刘兆峰返还押金以及支付占有使用费的主张，理据充分，本院予以维持。案涉租赁合同因案涉房屋属于违法建筑而无效，刘兆峰主张永奥公司承担支付违约金和租金损失均缺乏合同基础，一审法院对此不予支持，并无不当，本院予以维持。刘兆峰主张支付上述款项，均缺乏理据，本院不予采纳。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，刘兆峰的上诉请求，理据不足，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6237元（刘兆峰已预交），由刘兆峰负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 桑审 判 员  梁碧媛审 判 员  苏振伟二〇二〇年十二月二日法官助理  梁博嘉书 记 员  杨 洋