广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24276号上诉人（原审被告）：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智，职务董事长。委托诉讼代理人：邓志军，系该公司职员。委托诉讼代理人：张华，系该公司职员。被上诉人（原审原告）：王方雄，男，1949年10月23日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：丘俊平，广东国匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎清荣，广东国匠律师事务所律师。上诉人广州澳美房地产开发有限公司（以下简称“澳美公司”）因与被上诉人王方雄房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初12923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。澳美公司上诉请求：1.撤销一审判决并发回重审；2.重审判决其公司不承担逾期交楼违约金。事实和理由：一、王方雄起诉并无诉讼时效中止和中断的事由，一审判决缺乏法律和事实依据，显属不当，理应撤销。王方雄原审提交的证据材料并无显示发生诉讼时效中止、中断的事项。一审法院错误引用集体诉讼概念，认为本案存在诉讼时效中断的情形，无法律及事实依据。我国并无集团诉讼的法律规定，即使一审法院所谓的集团诉讼指的是代表人诉讼，但本案中也不符合代表人诉讼的情形。因此，原审判决不采纳其公司关于“逾期办证违约金和逾期交楼违约金已过普通诉讼时效的抗辩”不当，依法应予以撤销。二、其公司未能交楼的原因是不可抗力，不可归因于其公司，其公司不应当承担所谓的逾期交楼违约金。首先，《广州市处理“烂尾楼”领导小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》（穗建开【2013】491号）已明确将澳洲山庄定性为烂尾楼；而且《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》（穗规开发【2013】741号）也明确“该项目不具备办理《房地产证》的条件”。因此，王方雄要求其公司支付逾期交楼违约金的请求不应当得到支持。其次，双方签订《房地产买卖契约》后，其公司积极履行合同义务，澳洲山庄工程无法通过竣工验收的手续并非其公司原因所致，其公司无需承担违约责任。退一万步而言，即便认定其公司存在违约行为，王方雄的诉讼请求早已超过诉讼时效，不应得到法律支持和保护。最后，涉案房屋已经长达二十多年无法交付/办证，是历史遗留问题，其公司也在积极推动山庄重建，但并非是其公司自身所能解决，其公司不能再承担超出自身承受范围更多的责任。三、一审判决置于其公司推动澳洲山庄项目重建的努力于不顾，与重建山庄的大方向背道而驰，最终将导致其公司破产，届时广大业主权益将受到更大、无法弥补的损害，于情于理应予以撤销。王方雄辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。澳美公司违约是其自身原因导致，应承担相应违约责任。请求驳回澳美公司上诉，维持原判。王方雄于2019年12月30日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.判令澳美公司向王方雄支付黄埔区九龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居D3-103房逾期交房违约金238323元（以238323元为本金，按每日万分之五标准，从2001年10月12日开始计算，暂计至2019年8月20日止，以238323元为限）；2.判令澳美公司负担本案全部诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：1998年7月26日，王方雄（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》，约定：澳美公司将坐落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居EA092-301房出售给王方雄，房屋建筑面积70平方米，合同总价款为238323元，付款方式为十五年免息分期付款。合同第三条约定，双方同意于2000年7月26日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。合同第五条约定，乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。合同附件9-3条约定，乙方选择最高十五年免息分期付款（共180期），签约首期56126元于1998年7月26日支付，分期付款每月应缴615元，于发出楼宇封顶通知书十二天内缴付总楼价的20%，于发出入伙通知书十二天内缴付总楼价的10%。1999年7月7日，王方雄（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《关于更改付款方式的补充协议》，约定：一、乙方所购案涉房屋经双方协商同意将原付款方式十五年免息分期付款更改为十五年期银行按揭付款。由此产生的利息全部由甲方承担。其操作方法是提供按揭的银行依“按揭合同”规定从乙方账户每月扣收应缴银行月供款额770元，其中乙方月供款不变，即533元，而应缴银行的月供款额与乙方供款额之差额由甲方先行划入乙方供款账户，以保证乙方的账户每月能有足额的本金和利息向银行供款。二、乙方缴付于楼宇封顶通知书发出十二天内总楼价的20%，入伙通知书发出十二天总楼价的10%。1999年7月9日，王方雄（甲方）、中国工商银行广州分行第三支行（乙方，以下简称“工商银行”）、澳美公司（丙方）签订《购房抵押借款合同》，约定：由王方雄向工商银行贷款90000元购买增城镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居EA092-301房，抵押物为该房屋；贷款期限十五年；月利率为5.175‰，如遇国家调整则按有关规定作相应调整；甲方按月分180期偿还本金及贷款利息，每月供款金额为770元。2001年10月24日，王方雄（乙方）与澳美公司（甲方）签订《换房补充协议书》，约定：一、经协商，甲方同意将乙方原购单元EA092-301单元调换为D3-103单元，该单元一次性付款总楼价不变为人民币238323元。二、由于D3-103单元的产权手续需要延期办理，在未办产权转移的情况下甲方先行将D3-103单元交付乙方使用，而乙方保持原EA092-301单元的产权及义务（包括供楼）。但乙方不得以此追究甲方违反合同的所有责任，待D3-103单元的产权手续办妥后，同时取消EA092-301单元的产权。2002年10月24日，王方雄（买受人）与澳美公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：王方雄购买的商品房为预售商品房，该商品房为增城市镇龙镇金坑村澳洲山庄项目第D3幢1层03号房（以下简称“案涉房屋”），用途为住宅，建筑面积共87.90平方米。合同第四条“计价方式与价款”约定，该商品房按套出售，总价款为238323元。第六条“付款方式及期限”约定，买受人按揭后一次性付清银行款项。第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2001年10月11日前将商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因：除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权解除合同，出卖人退还全部已付款并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。合同附件补充协议约定：“王方雄先生于1998年7月26日购买了澳美公司建设的澳洲山庄聚龙居EA092-301房产。现我司同意业主要求将原购EA092-301的房产换至D3-103，并重新签订买卖契约及注销原双方于1998年7月26日签订的聚龙居EA092-301的契约”。双方确认王方雄于2001年10月12日支付最后一笔购房款，王方雄已付清全部购房款238323元。涉案D3-103单元房屋至今尚未交付，澳美公司称无法确定交付时间，亦无法交付。已生效的（2017）粤01民终10549号民事判决查明：广州市萝岗区人民法院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。广州市萝岗区人民法院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的涉案房屋均未办理大确权或初始登记。广州市萝岗区人民法院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。还查明，案涉物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，案涉项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目迟延办证、交房等相关情况。截至本案一审庭审之日，澳美公司尚未向王方雄交付案涉房屋。上述事实有《房地产买卖契约》《关于更改付款方式的补充协议》《购房抵押借款合同》《换房补充协议书》《商品房买卖合同》《收据》《房地产登记簿查册表》及当事人陈述等证据予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，一审法院予以采信。一审法院认为，王方雄与澳美公司签订的《换房补充协议书》《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于逾期交楼违约金的问题。双方在《商品房买卖合同》第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2001年10月11日前将商品房交付买受人使用。但至一审庭审之日，澳美公司尚未将案涉房屋交付给王方雄，而未交付的原因在于澳美公司。澳美公司逾期向王方雄交付案涉房屋，系违约，应当承担违约责任。对于违约金的计算标准，《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。王方雄主张违约金以已付购房款238323元为本金，按每日万分之五的标准计算，与约定不符，违约金标准应调整为合同约定的万分之四，且考虑到王方雄于2001年10月12日方付清全款，故违约金应自2001年10月13日起算为宜。关于逾期交楼违约金是否超过诉讼时效。由于案涉物业的部分购房者曾在诉讼时效内就交楼及逾期交楼的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目情况的事实，说明案涉项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映案涉项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑案涉物业所在项目的其他部分购房者曾就王方雄主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，一审法院对澳美公司关于逾期交楼违约金已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条之规定，于2020年9月25日作出判决如下：澳美公司于本判决生效之日起七日内向王方雄支付逾期交楼违约金（违约金以238323元为本金，按每日万分之五计算，自2001年10月13日起计至实际交楼之日止，违约金总额以238323元为限）。一审案件受理费4875元，由澳美公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。关于逾期交房的违约责任问题。经一审查明确认，双方当事人签订的房屋买卖合同合法有效，应切实履行。在原合同约定中，交付涉案房产并办好产权登记手续是澳美公司的主要合同义务。对于无法按合同交付，澳美公司并无充分证据证实存在不可抗力因素，也无充分证据证实对合同义务无法依约履行存在其他免责因素。因此，在王方雄不存在违约过错的情况下，对于原约定义务无法切实履行，澳美公司理应承担违约责任。王方雄依据合同约定要求澳美公司承担逾期交房违约责任，依法有据，一审处理并无不当，本院予以维持。关于王方雄要求澳美公司支付逾期交房违约金的诉请是否超过诉讼时效的问题。另案生效判决已查明，因澳美公司长期未能解决涉案项目的交房及办证等问题，导致部分业主通过向相关部门进行集体信访的方式主张权利，澳美公司对此并不持异议，故一审法院在援引生效判决已确认的事实并结合澳美公司履行本案义务情况的基础上，对澳美公司有关诉讼时效的抗辩意见予以驳回，并不违反相关法律规定，亦符合公平合理原则，可予维持。因此，澳美公司上诉认为王方雄主张的逾期交房违约金诉讼时效已经经过的意见，依据不充分，本院不予采纳。综上所述，澳美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4875元，由广州澳美房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  梁燕梅审判员  李 焕二〇二〇年十二月二十三日书记员  曾美玲