云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初9617号原告陈强，男，汉族，1977年2月16日生，身份证登记住址四川省渠县。委托代理人邓玉华、谭昆生，、实习律师。特别授权代理。被告昆明市官渡区六甲街道办事处六甲社区居民委员会。地址云南省昆明市官渡区六甲街道办事处六甲社区。法定代表人张春华，社区主任。被告昆明市官渡区六甲街道办事处六甲社区居民委员会第二居民小组。组长张月芬。共同委托代理人杨清礼、司宏春，、实习律师。特别授权代理。原告陈强诉被告昆明市官渡区六甲街道办事处六甲社区居民委员会（以下简称“六甲居委会”）、昆明市官渡区六甲街道办事处六甲社区居民委员会第二居民小组（以下简称“六甲居委会第二小组”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日受理后，根据《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，依法适用普通程序，由审判员林胜华独任审判，于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告陈强及其代理人邓玉华、谭昆生、被告六甲居委会及其第二小组共同委托代理人杨清礼、司宏春、六甲居委会第二小组组长张月芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈强诉称：2014年2月17日，原告与两被告签订《商场租赁合同》，被告将位于六甲社区六甲二组小康路自建商铺（一层）6200平方米租赁给原告使用，租期15年（2014年12月20日至2029年12月20日）。第一个五年租金合计8,184,000元，第二个五年租金合计9,672,000元，第三个五年租金合计15,624,000元。原告预付租金1500万元（己支付），预付租金用于抵扣后续实际产生的租金。合同约定原告承租商场后可以转让、转租、合伙经营。原告承租商场经装修后分租给其他商户经营，经营过程中需要办理消防许可证、排污证等证件，然而相关部门告知原告由于该商场没有建设工程规划许可证、产权证等证件，属于违章建筑，因此不能办理消防许可证等证件，原告的经营受到了极大影响。为此，原告自2017年多次与被告协商解决商铺租赁事宜，然而至今协商未果。故原告诉至法院诉请判令：一、确认原告与两被告于2014年2月17日签订的《商场租赁合同》无效；二、两被告连带返还原告房屋占用费6,816,000元。被告六甲居委会、六甲居委会第二小组辩称：一、本案被告六甲居委会与本案标的和所涉利益均无关系，不是本案合同的主体，所以不应作为本案被告，应当驳回原告对被告六甲居委会的的起诉。六甲居委会各居民小组实行独立核算，本案租赁商场为第二小组广大居民集资自建的房屋一层商铺，属第二小组独立所有。招标资料、双方合同均显示，租赁活动自招标起至今一直是第二小组独立运作，因此签订的《商场租赁合同》也是第二小组作为甲方签订的，因第二小组没有印章，由六甲居委会代为盖章，而且陈强此前申请补偿、申请减免等也均向第二小组提起，因此本案合同的签订、履行均与六甲居委会无关，六甲居委会不是本案的适格被告，应当驳回原告对被告六甲居委会的起诉。二、依据九民纪要确立的甄别原则，《商场租赁合同》系原、被告双方平等自愿签订，是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的“效力性强制性”规定，且既没有欺诈、胁迫，也不损害国家、集体或第三者利益，该合同合法有效，双方早已实际履行，应继续严格履行，因此应依法驳回原告的全部诉讼请求。首先，本案租赁商场不是违法建筑，并且商场的建设和出租是两个不同的法律行为；出租合同并不违反法律和行政法规的“效力性强制性规定”，应依法生效。依据《中华人民共和国宪法》第十条，六甲居委会第二小组在被征收拆迁前都合法拥有本案租赁商场地块的土地所有权，该地块早已由农业用地变更为建设用地，因征收时间未定，该地块一直闲置。2013年下半年，为充分盘活村集体资源、切实解决居民住房困难问题和收入来源问题，六甲居委会第二小组集体决定在该地块建设自建房，其中一层作为临时性商场用于出租，二至七层为居民住房。该项目总建筑面积达21,519.33平方米，是经申报核准后公开建设的大型工程，我方提交的第一组第1份证据《竣工验收备案表》显示，该工程经过严格的设计审查、施工监理、竣工验收等建设程序，且设计方中国瑞林工程技术有限公司、施工方云南伟宇建设工程集团有限公司均为符合国家要求的、具备相应资质的工程承揽方；第一组第2份证据《关于给予办理官渡区六甲二组居民用电工程供电投产申请的请示》足以证明，该工程项目经过六甲街道村镇规划建设服务中心、六甲街道办等部门审批，因此这两个单位才会在第2份证据即办理供电的申请上签章同意；据经办人员回忆，此项目还曾向官渡区发改委、安监局等部门报批过，只是时间久远审批文件一时难以找到。因此该商场属失地农民集体组织在自有土地上为盘活资源、解决民生实际问题而建设的临时用房，并不违反法律和行政法规的强制性规定。未取得工程规划许可证及产权证书主要是地方政府阶段性政策收紧的原因，六甲居委会第二小组申报后至今一直在审批过程中，不能因此就将其视为违法建筑。其次，商场的招租经过严格的公开招投标程序，原告陈强完全自愿参加招租、自愿签订合同；同时该合同并不损害国家、集体或他人利益，因此合同应依法生效。2014年1月，被告六甲居委会第二小组委托云南陆地招标咨询有限公司代理本案租赁商场的公开招租，相关信息在中国采购与招标网发布。投标期内，含原告陈强在内的三个主体提交了竞租文件，经专家组评审、招标人确定，陈强以最高总价中标。经进一步细节磋商，原告陈强与被告六甲居委会第二小组于2014年2月17日签订《商场租赁合同》，合同第一条清楚载明“甲方自愿将位于六甲社区二组小康路上自建商铺（一层）6200平方米（包括两个公厕在内）租赁给乙方使用”，结合我方第一组证据中的陈强《竞租承诺函》、陈强租赁其他村集体自建房屋的合同等，足以证明原告陈强在合同签订之时完全知晓租赁商场的真实产权情况，并且判断对自己的经营不构成障碍，因此才会参与竞租并签订合同。同时，建设和出租商场也未对国家或他人利益造成损害，相反，该商场的建造拉动了城市区域经济，为国家创造了税收，同时解决了周边流动人口购物、餐饮、生活服务等实际需求，社会效益显著。再次，合同已实际履行近6年，原告陈强向我方提前预付租金1500万元，并且在长达6年的时间里从未提出过退租或对合同效力的疑问，足以说明在此之前原告对合同效力是认可的。今年以来，受疫情及其他因素的影响，商场人流减少，经营状况有所下滑，原告萌生减免租金、延长租期、退租等想法，曾多次与我方协商。我方认为：原告陈强作为长期从事类似商铺转租牟利的专业人员，对于商业风险应当具有相当的预判和承受能力，短时间的经营损益并不能构成毁约的正当理由。但考虑到新冠疫情确实无法预计，基于互利共赢、助人自助的理念，经第二社区党支部会议研究，我方仍同意给予陈强一定优惠条件以助其渡过难关。但原告陈强并不满足我方的诚意优惠，坚持毁约起诉，有违平等自愿和诚实信用的民法基本原则。最后，基于商场已被原告分割转租给60余户商户且正在经营的事实现状，可预判陈强并不具备返还商场的履行能力，且认定双方《商场租赁合同》无效可能引发众多纠纷和诉讼，因此不应片面认定合同无效。原告陈强承租商场后用于分割转租，据原告当庭陈述，目前次承租商户60余户，结合我方现场照片可知，绝大部分商铺均在开门营业，据了解部分商户已预付租金至年底，若《商场租赁合同》被认定无效，陈强需向被告返还商场，就需要赶走次承租人、清空商铺，60余户商户的正常经营因原告的一已私利被强行中止，必然引发众多纠纷和诉累，这与法院止讼息争的天职是不符的，也背离了人民法院对审判活动社会效果最大化的追求。此外，本案应当依据“九民纪要”精神适用《合同法》及《合同法解释（二）》相关规定，而不能适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。原告方在庭审中以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》为依据坚持合同无效，但我方认为本案不能适用该解释，理由有三点：一是该解释出台时间为2009年，其审判理念早已被“九民纪要”等司法文件所覆盖更新；二是该解释的主要依据《城市房屋租赁管理办法》（原建设部令第42号）已于2011年2月1日起施行的《商品房屋租赁管理办法》所替代；三是该解释规范的是城镇房屋租赁合同纠纷案件，而本案是农村集体集资自建房出租合同，而农村自建房与城镇房屋在审批要求、建设程序等方面都有显著不同，明显不能死板套用。本案应遵循的最新司法文件是2019年11月14日最高人民法院颁布的《关于印发〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉的通知》（法【2019】254号，简称“九民纪要”）。该纪要第三章关于合同纠纷案件的审理第30条明确指出：“合同法施行后，针对一些人民法院动辄以违反法律、行政法规的强制性规定为由认定合同无效，不当扩大无效合同范围的情形，合同法司法解释（二）第14条将《合同法》第52条第5项规定的“强制性规定”明确限于“效力性强制性规定”。该纪要同时明确了甄别处理的具体原则：“人民法院在审理合同纠纷案件时，要依据《民法总则》第153条第1款和合同法司法解释（二）第14条的规定慎重判断“强制性规定”的性质……关于经营范围、交易时间、交易数量等行政管理性质的强制性规定，一般应当认定为“管理性强制性规定”。违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。”依据上述甄别处理原则，本案应适用《合同法》、《合同法司法解释（二）》之规定，依法确认原、被告双方的《商场租赁合同》生效，驳回原告全部的诉讼请求。二、原告在起诉状中称因建筑违章导致不能办理消防及排污许可构成经营障碍，与行政机关的规章及规范性文件矛盾，也与商场经营现状不符，纯属毁约借口和谎言。依据住房和城乡建设部令第51号《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》第十四条之规定，宾馆、饭店、商场、市场等建筑，总建筑面积大于一万平方米的才需要办理消防设计审查，才有可能要提交建设工程规划许可证或临时性建筑审批证明。而本案租赁商场面积6200平方米，并不在需要办理之列。至于原告庭审时提到的网吧等特殊行业，依据中共中央办公厅国务院办公厅印发的《关于深化消防执法改革的意见》（厅字【2019】34号）和应急管理部公布的实施措施（见代理意见附件截图），原来需要办理《消防许可证》方可营业的公众聚集场所不再要求办理，仅需在领取营业执照时做出符合消防要求的承诺即可营业，可见，消防许可根本就无需再办理了，更加谈不上需要建筑产权证书才能办，原告的借口并不成立。而排污许可证仅限于部分产生污染的行业，即便是需要申请排污许可，根据《排污许可管理办法（试行）》（环境保护部令第48号）第二十六条之规定，提交的材料也不包括建筑产权证书，昆明市生态环境保护局官网公开的《昆明市排污许可办事指南及业务手册》中同样不要求提交产权证书。两相印证，足以证明原告声称因建筑违章导致不能办理排污许可的借口并不成立。本案审理至今，原告对于消防许可和排污许可构成经营障碍的主张只停留在口头陈述，没有提交任何客观证据加以证实。结合原告至今已正常经营近6年时间的，在6年中从未提出过因建筑违章导致不能办理消防及排污许可构成经营障碍，商场也一直正常经营，直至今年疫情后提出要减免被拒后才提出构成经营障碍，明显与持续经营的事实不符。由此可知，原告所述只是其毁约的借口和谎言。三、原告诉请判令返还其占用费6,816,000元，即使合同就此终止，原告所主张的返还金额计算也是错误的。原告诉请的实际占用费及剩余预付款金额计算有误。商场租赁的租金自招标伊始就一直是以15年打包确定的，除了通货膨胀的原因外，前5年较优惠的租赁价格、长达半年的装修免租期是以长期租约及后期较高租金为前提的。因此，如果中途终止，则占用费应以合同总价33,480,000元除以15年作为单价，乘以实际占用时间来计算。即每年2,232,000元，自2014年6月交付起计算至2020年12月（据了解部分转租商户已向陈强支付本年租金，因此需到年底方可实际解除占用），2,232,000*6.5=14,508,000元。再加上2016年1月我方已补偿陈强217,653.60元，双方《商场租赁合同》履行至今，应当返还的金额为274,346.4元，即15,000,000-14,508,000-217,653.6=274,346.4。即扣除占用费和已补偿费用后，在本年未按期解除占用的前提下，六甲居委会第二小组也仅应返还原告陈强274,346.4元。此外，合同约定的违约金是1000万元，原告执意毁约，原告预付的1500万元应按照两方合同扣除实际占用费，再由原告赔偿被告1000万元违约金，若有剩余方能返还。按照上文计算，原告陈强的预付款仅剩余274,346.4元，不够支付违约金，因此陈强不仅不能要求返还，还需向六甲居委会第二小组支付违约金的不足部分。四、本案的裁判直接关乎400余位六甲居委会第二小组居民的切身利益和生计来源，同时成为判例后将直接影响总量巨大的城中村自建房租赁合同效力问题。彻底否定此类合同的效力，可能引发的潜在诉累和矛盾难以想象，社会影响广泛而深远，请法庭坚持“三个效果”的有机统一慎重裁判。中国特色社会主义司法制度，决定了我们的司法工作不能只追求法律效果，而必须同时追求法律效果、政治效果、社会效果的最大化，实现“三个效果”的有机统一。城中村自建房有其历史成因，在全国的存量十分庞大，已成为大部分城市不可或缺的房屋租赁来源，据相关部门统计，深圳市总房产数量有1041万余套，小产权房就有611万余套，占比近60%，在我们昆明市，虽然没有详细数据，但每个人凭生活经验就能知道城中村自建房总量非常大，同时承担了大量的城市功能性需求，如：流动人口住房、各类农贸市场集贸市场、垃圾分类中转站等，已经成为我们城市运转中不可缺少的要素之一。因涉及失地农民的生计以及快速城市化运转功能衔接的问题，党和国家处理此事历来谨慎而务实，从没有实施一刀切的政策或法律。尤其是党的十九大以来，党和国家先后出台了集体土地“三权分置”、“集体经营性建设用地入市流转”、“生产要素（含土地）市场化改革”等一系列切实保障失地农民生存权、发展权的好政策，相关的政策理念也在逐步由2019年8月修改的《土地管理法》、2020年公布的《民法典》等落实固化到法律层面。尤其值得注意的是，2019年8月26日十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过的《土地管理法》修正案，删除了农村集体土地必须征收转变为国有性质土地后才能入市交易的规定，集体经营性建设用地入市流转已经在北京等多地开展试点，在本案中，六甲居委会第二小组的商场出租正是这一政策理念的试点先行。我们想提请法庭注意，如果彻底否定此类合同的效力、彻底禁止该类自建房的出租使用，是否与党和国家上述惠民政策的精神有所背离；而无数已实际履行或正在履行的此类合同，是否有可能因效力被否定而新生争端，若如此，则本案审判的政治效果、社会效果最大化恐将无从谈起。综上所述，我方认为，双方合同合法有效，原告的诉请于法无据，与国家政策的导向相左，同时也违背诚信经营的公序良俗。因此，恳请法庭坚持“三个统一”综合衡量，充分考虑并采纳上述代理意见，驳回原告全部诉请。原告陈强为证明自己的主张提交以下证据：一、身份证复印件，欲证明原告主体适格。二、商场租赁合同，欲证明原、被告之间于2014年2月17日达成对位于六甲社区六甲二组小康路上的占地面积6200平方米的自建商铺的租赁合意。三、云南省农村信用社账户交易信息明细，欲证明原告已经向被告支付了150,000,000元租金。四、昆明市中级人民法院（2017）云01民终3298号民事判决书、最高人民法院（2017）最高法民终171号民事判决书，欲证明昆明市中级人民法院、最高人民法院的审判案例均认为租赁房屋在案件法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证的，租赁房屋系非法建筑，租赁合同应认定为无效合同。被告六甲居委会及第二小组质证认为：对证据一至三无异议。原告支付1500万元是从2014年1月21日开始参加招投竞标预交200万元到2015年12月11日才将1500万元付清。对证据四不予质证。被告六甲居委会及第二小组为其辩解向法庭提交以下证据：一：1、《建设工程竣工验收备案表》，2、《关于给予办理官渡区六甲二组居民用电工程供电投产申请的请示》，3、六甲二组为办理供电申请所做的《情况说明》，4、供电工程《建设工程施工合同》，5、租赁标的现场图片2张；欲证明1、本案租赁商场为六甲居委会第二小组广大居民集资自建的房屋和商铺，主体二至七层是居民自建住宅。该建筑属村集体为解决本组居民住房困难问题而在自有土地上集资兴建的自建房屋，按照正常程序向上级管理机关申报并委托建设及验收合格的房产，有关产权登记事项一直在努力申请办理中，明显不是违章建筑；2、2014年7月10日，第二小组向昆明市供电局申请该建筑的供电，经官渡区六甲街道办、六甲街道村镇规划建设服务中心审核签章后报批，最终取得昆明市供电局同意并实际施工通电。以上事实证明该建筑的建设经过六甲街道村镇规划建设服务中心、六甲街道办等部门审批，不是违章建筑。二：1、《招标公告发布确认函》，2、《招租文件》，3、原告陈强提交的《竞租文件》，4、《评标报告》，5、《定标意见书》，6、《中标公示发布确认函》，7、《中标通知书》，8、《公证书》，9、《商场租赁合同》；欲证明1、本案所涉的租赁标的商场属六甲居委会第二小组所有，租赁活动自招标起至今一直是第二小组独立运作，因此签订的《商场租赁合同》也是第二小组作为甲方签订的，因第二小组没有印章，由六甲居委会代为盖章。六甲居委会各居民小组实行独立核算，因此本合同的签订、履行均与六甲居委会无关，六甲居委会不是本案的适格被告，应当驳回原告对居委会的诉请；2、商场的租赁经云南陆地招标咨询有限公司组织公开招投标，原告陈强自行报名参加并提交了《竞租文件》，最终得以中标。被告的公开招租程序正规、合法，招租结果合法有效。3、原告陈强在亲笔签名、捺印的《竞租函》中（见证据第22页）声明：“经我方踏堪项目现场和研究上述招租文件….我方完全理解并同意放弃对这方面有不明及误解的权力。”，足以证明陈强在竞租活动，合同签订及之后的合同实际履行中对于标的物的产权状况是完全清楚的，我方没有隐瞒欺诈，陈强也没有误解，双方的租赁合同没有法定的无效情形。4、2014年2月17日，六甲居委会第二小组与陈强签订《商场租赁合同》，合同第一条载明租赁商场面积为6200平方米；第二条约定租期自2014年12月20日起算，但实际交付时间为2014年6月，中间长达6个月的时间为口头约定的装修免租期；第四条第2点明确规定所有经营证照由原告陈强自行负责办理并承担费用。5、原告陈强当初竞标时提交的三份租赁昆明市其他集体自建房的《租赁合同》证明陈强是长期从事类似商铺租赁经营牟利的专业人员，其对于该类房产的产权状况和该产权状况是否构成其经营障碍等都是明知的，否则不会多次多方租赁类似房产经营牟利。三：1、《补充协议》，2、支付陈强补偿款的《财务凭证》；欲证明1、2014年2月17日原告与被告“二小组签”订《商场租赁合同》后仅在2016年1月，原告陈强因租赁商铺部分面积被占用向我方申请补偿，经协商，我方对其一次性补偿了217,653.6元，且双方因此签订的《补充协议》第四条明确约定：“今后不论市场发生任何变化，乙方必须严格按原协议执行，不得反悔”，截至原告2020年7月起诉本案止，双方已经实际正常履约6年多；2、目前，双方合同履行情况良好，合同标的物的产权状况并未影响原告正常经营和合同目的实现。原告陈强质证认为：证据一中的证据1是内部建设的参与方做的材料，说明竣工备案单位未对该建设工程进行竣工验收。证据2至4的真实性无法核实。认可证据5的真实性、关联性和合法性。不认可证据一的证明目的。认可证据二的真实性、关联性和合法性。六甲居委会盖章就应该知道盖章的法律后果，六甲居委会应当承当共同返还的责任。认可证据三的真实性、关联性和合法性，但不认可证明目的，合同履行期限不影响合同自始无效。原告提交的证据一至三的真实性得到被告的确认，本院确认该证据的真实性，并作为认定案件事实的证据予以采信。原告提交的证据四，与本案不具有关联性，本院不予采信。被告提交的证据能够印证本案案件事实，本院作为认定案件事实的证据予以采信和参考。根据举证、质证意见及庭审情况，本院确认本案法律事实如下：2014年12月17日，原告陈强（合同乙方、承租方）与被告六甲居委会第二小组（合同甲方、出租方）签订《商场租赁合同》约定：根据2014年1月16日甲方在云南陆地招标咨询有限公司公开招标的结果，乙方作为承租人中标。依照《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国经济合同法》及相关法律、法规的有关规定，甲、乙双方在自愿、公平、诚信的基础上经双方反复协商、达成一致，签订本合同，具体条款如下：一、租赁物：经双方友好协商，甲方自愿将位于六甲社区六甲二组小康路上自建商铺（一层）6200平方米（包括两个公厕在内）租赁给乙方使用。二、租赁期限及租金：1、租赁期限为15年（2014年12月20日至2029年12月20日）。2、根据招租规定，租金分为三个档次，每年档次为5年。按乙方竟租报价第一个5年（2014年12月20日至2019年12月20日）每平方米每月租金22元（即6200平方米×22元×12月）5年合计8,184,000元。第二个5年（2019年12月20日至2024年12月20日）每平方米每月租金26元（即6200平方米×26元×12月）5年合计9,672,000元。第三个5年（2024年12月20日至2029年12月20日）每平方米每月租金42元（即6200平方米×42元×12月）5年合计15,624,000元。三、租金的支付方式：1、根据招租规定，乙方（承租人）必须预付租金1500万元，预付租金分三次支付：第一次，拿到中标通知5日内付500万元（扣除投标保证金后补足500万元）;第二次房屋竣工验收合格交房5日内付500万元；第三次，自交房之日一个月（30天）付清月500万元。2、预付租金按合同定价（中标价）抵扣相应年份（即1500万元-第一个5年租金818.4万元=681.6万元）；第二个5年每年租金（6200平方米×26元×12月）合计193.44万元，抵扣期为（681.6万元÷193.44万元=3.5年）3年零6个月。3、抵扣期满后，第二个5年还剩一年零6个月租金，乙方必须在抵扣期满前一个月内全额（193.44万元×1.5年）290.16万元付清甲方。4、第三个5年租金每年支付一次，在第二个5年期满前一个月内支付一年租金（6200平方米×42元×12月）3,124,800元。四、商场的使用管理。2、乙方负责自行办理商铺经营所需要的所有资质证书（经营许可证、营业执照、消防许可证、特种行业许可证、排污证等）。在甲方能力范围内甲方应全力协助，费用由乙方自行承担。乙方自行独立承担广告、经营等过程中发生的一切风险和责任，甲方不承担任何连带责任。七、违约责任：本合同签字生效后，甲乙双方必须严格履行以上条款。甲方应积极做好居民工作，如甲方违约，罚甲方1000万元作为违约金赔偿乙方，乙方还可选择继续履行合同。已使用的租期租金按此合同第二条第2款计算，与违约金无关。如乙方违约，罚乙方1000万元，而且甲方有权收回商场所交租金不退，乙方的装修及全套设备、设施不得收回，无偿无条件归甲方所有。八、本合同期满后，商场内乙方的财产及可移动设备可由乙方搬走，其余设施及形成的附着物一律不准拆除或损毁，全部无偿无条件归甲方所有。乙方若有意再续租，必须提前6个月书面通知甲方商议续租事宜，在同等条件下甲方应确保乙方享有优先承租权。合同还约定了其他权利义务。该合同末页党支部书记、组长、党员代表、居民代表及六甲居委会签字签章。合同签订后，原告向被告支付了1500万元的租金。被告向原告交付租赁物后，原告将租赁物进行了分租，现商铺由多名次承租人承租使用。现原告认为被告提交的房屋属于违章建筑，导致原告不能办理消防证等证件，故原告诉至法院诉请如上。审理中，被告提交了证据并称原告在多处城郊结合部租用村组统建的房屋开办商场，对于农村房屋建设的相关情况是了解的，即都没有相关权属证明，但原告仍租用并经营。对于涉案商铺，原告认可大部分由自己出租给他人经营使用，目前自己尚未收回。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案《商场租赁合同》的签订主体为原告与被告六甲居委会第二小组，被告六甲居委会作为村组的上级，在合同上盖章系履行职责管理行为，但涉案房屋系小组建盖，权利人及合同相对人明确是六甲居委会第二小组，原告要求被告六甲居委会承担本案合同责任，无事实依据，本院不予支持。本案中，被告在城市扩张的过程中通过相关手续、由具备资质的设计机构、监理公司、建设公司按照集约化的原则建盖村民单元住房，并在一楼建成商铺出租以获得集体组织收益，使村集体土地得到更大程度的利用。但因为报建的问题，至今未能办理下来产权证书，但至今并未接到相关管理机关要求拆除的通知。原告通过参与招标、竞租方式与被告形成租赁合同关系，在签订合同前以及签订合同过程中，原告对租赁物的性质、权属等均有客观的认识，原告对城郊结合部农村统建房屋是否有规划、能否办理产权证是明知的，对于自己出租的的房屋权利瑕疵存在的风险是有预判的，并且在双方的《商场租赁合同》中约定原告自行办理商铺经营所需要的所有资质证书，被告在签订合同时并不知晓原告欲将商铺用于何种业态的经营，且涉案商铺目前仍为原告出租给他人经营的状态，故本院认为，被告所有的商铺目前没有办理产权证书并不影响被告将该商铺出租以及承租人租赁后使用，原告主张与被告六甲居委会第二小组签订的《商场租赁合同》无效的主张不能成立，对于原告的诉请，本院不予支持。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告陈强的全部诉讼请求。案件受理费59,512元，由原告陈强承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  林胜华二〇二〇年十二月四日书记员  李彦霈