湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终2297号上诉人（原审被告）：株洲雏晓童装用品有限公司，住所地:湖南省株洲市天元区橡果园长江南路**。法定代表人：康巧梅。委托诉讼代理人：白龙飞，男，1986年3月13日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。被上诉人（原审原告）：株洲市优易经营管理有限公司。住所地:湖南省株洲市天元区珠江南路**。法定代表人：张伟。委托诉讼代理人：佘健，湖南银联律师事务所律师。上诉人株洲雏晓童装用品有限公司(以下简称株洲雏晓公司)因与被上诉人株洲市优易经营管理有限公司(以下简称株洲优易公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2020）湘0211民初2420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。株洲雏晓公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将案件发回重审。事实和理由：一审判决对租赁合同的解除之日认定错误,以致对租金的数额的认定存在偏差。2019年9月21日，株洲雏晓公司以经营困难为由，申请撤柜，株洲优易公司予以同意。株洲雏晓公司于2019年9月30日正式撤柜。房屋租赁合同权利义务应于2019年9月30日终止。株洲雏晓公司不需要支付2019年9月30日之后的租金及逾期付款违约金。一审判决存在错误，请求二审法院予以纠正。株洲优易公司辩称：株洲雏晓公司作为违约方，无权解除房屋租赁合同。房屋租赁合同应以株洲优易公司于2019年12月9日发出的解除合同通知时解除。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。株洲优易公司向一审法院起诉请求：一、被告向原告支付租金欠款本金345978.98元及违约金190287.9元（违约金自2019年12月10日起以345978.98元为基数按每日千分之五标准暂计算至2020年3月31日止，2020年4月1日以后的违约金计算至被告实际清偿之日止）；二、被告承担原告为维护权益支出的律师费8000元；三、被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年8月5日，原告株洲优易公司（甲方）就其享有出租权的位于株洲市天元区珠江南路599号神农太阳城商业内圈一层Ａ104Ｂ号（以下简称“租赁物业”）租赁事宜与被告株洲雏晓公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将租赁物业出租给乙方，乙方同意承租租赁物业并根据本协议的约定向甲方支付租金；租赁期限为2018年9月1日起至2021年8月31日止；租期第一年即2018年9月1日至2019年8月31日期间月租金为38961.76元（含税），租期第二年即2019年9月1日至2020年8月31日期间月租金为42857.76元（含税），租期第三年即2020年9月1日至2021年8月31日期间月租金为47143.54元（含税），双方约定，每叁个月为一个计租期，每一年度按自然季度分为四个计租期，乙方应于本合同签订生效之日向甲方支付首期租金116884.8元，乙方应在每个自然季度计租期结束前15天向甲方支付下一计租期租金；签订本合同之日，乙方向甲方支付租金保证金77923.2元，租金保证金在本合同期满并且乙方明确表示不再续约时或本合同终止且乙方无任何违约的情况下无息返还乙方；如乙方违反本合同项下义务或因乙方原因而造成甲方损失的，乙方同意甲方可自行决定直接在租金保证金中抵偿相应金额后通知乙方，保证金不足抵偿的部分，乙方仍须对任何不足部分负责；如乙方迟延交租金或其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金，从迟交之日起，按日加付所欠缴金额千分之五的迟延违约金；如乙方逾期缴付达三十日，视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方终止租赁合同关系收回乙方承租物业并没收其租金保证金所有名目的款项，同时乙方应对甲方损失予以赔偿；乙方累计无故暂停营业达5天或不按时营业达5次的，甲方按前述约定收取乙方违约金外还有权单方终止租赁合同关系并没收乙方的租金保证金等所有名目的款项；由于乙方违约导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追乙方违约责任的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用、律师代理费等；合同中特别约定：如乙方未违反合同的约定，则可享受以下优惠条款：（ａ）优惠租金：2018年9月1日至2019年1月31日为该物业培育期，月租金为5844.24元（含税），2019年2月1日至2019年8月31日期间月租金为29221.2元（含税），2019年9月1日至2020年8月31日期间月租金为29221.2元（含税），2020年9月1日至2021年8月31日期间月租金为31656.3元（含税）；（ｂ）乙方预付租赁保证金58442.4元；（ｃ）乙方预付首期租金87663.6元；甲方确认通讯地址为：株洲市天元区××路××号××楼××室；乙方确认通迅地址为：株洲市天元区××路××号××，上述地址为真实送达地址，如前述送达地址错误或无法有效送达引发的全部损失及责任由乙方自行承担，且相对方之前所有传真或邮寄的通知、函件或其他文件均视为已合法有效送达。合同还对其他关涉租赁相关事项进行了约定。原告株洲优易公司的法定代表人张伟在合同上加盖了其印鉴及公司印章，被告株洲雏晓公司的授权代表人在合同上“乙方”一栏签署“沈亚兵”的名字和身份证号码并加盖了公司印章。合同签订后，被告向原告交纳保证金58442.4元，开始在涉案商铺进行“361度儿童”品牌经营活动，并按约支付租金至2019年9月30日。之后，被告因经营困难向原告提出撤柜申请，并于2019年9月30日正式撤柜。原告认为被告于2019年9月30日擅自撤离租赁房屋，且未再向原告支付租金，遂于2019年10月11日向被告邮寄《催缴费用函》，又于2019年11月27日向被告邮寄《解除合同通知书》，主要内容为：因被告出现未按时支付租金、物业管理费、未经同意擅自停止营业等多种违约情形，原告根据合同约定于2019年12月9日解除与被告之间的《房屋租赁合同》、《物业管理服务合同》，并将于2019年12月9日前收回租赁物业。截至2019年12月9日，按照合同约定租金的标准被告应向原告支付租金608969.78元，被告已支付租金262990.8元。另查明：原告因涉案维权事宜委托湖南银联律师事务所律师代理本案诉讼，并支付律师代理费8000元。一审法院认为：本案案由系房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点为：一、原、被告双方是何时解除本案涉案合同？二、被告欠付原告的租金金额及违约金是多少？现具体分析如下：原告株洲优易公司与被告株洲雏晓公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行合同。合同签订后，原告按约交付了房屋，但被告于2019年9月30日在未与原告协商一致的情况下（违反合同9.1.4及9.1.6条），擅自撤离租赁房屋，且不再支付租金（违反合同9.1.1及9.1.2条约定）。原告于2019年11月27日，以书面邮寄方式向被告发出《解除合同通知书》，原告主张双方租赁合同关系于2019年12月9日解除，符合法律规定，予以确认。被告租赁原告房屋后，截至2019年12月9日，按照原告所主张合同约定租金的标准，被告应付租金608969.78元，扣减被告已支付的262990.8元租金，被告尚欠原告租金345978.98元。另被告已交纳租金保证金58442.4元，根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第3.3.2条的约定，租金保证金可抵偿因被告违反合同义务应支付的相应金额，被告违约未支付租金，原告可直接以租赁保证金58442.4予以抵偿租金，被告实际尚欠原告租金应为287536.58元。故对于原告主张要求被告支付欠缴租金287536.58元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。超过部分不予支持。关于原告主张要求被告支付迟延付款违约金的诉讼请求，双方签订的合同约定，若被告迟延交纳租金，须向原告支付从迟交之日起按日加付所欠缴金额千分之五的迟延违约金，合同约定的该违约金数额明显过高，酌情核减，参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算，对原告主张以被告欠缴金额287536.58元为基数，从双方租赁合同关系解除后即2019年12月9日开始，至被告实际清偿欠缴租金之日止的违约金予以支持。对于超过部分不予支持。关于原告要求被告支付律师费的诉讼请求，根据双方签订的合同约定，由于被告违约导致原告通过诉讼途径追究违约责任的，被告承担原告委托律师所产生的律师代理费，现原告因被告违约为实现本案债权已委托律师事务所代理诉讼，并提供了缴费发票予以证实，原告产生了实际损失，故对于原告要求被告赔付因主张权利的费用8000元予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第（四）项、第（五）项、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告株洲雏晓童装用品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告株洲市优易经营管理有限公司租金287536.58元及违约金（违约金以被告欠缴金额287536.58元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍标准，从2019年12月9日开始计算至被告实际清偿欠缴租金之日止）；二、被告株洲雏晓童装用品有限公司于本判决生效之日起十日内赔付原告株洲市优易经营管理有限公司主张权利的费用8,000元；三、驳回原告株洲市优易经营管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费9242元，减半收取4621元，由原告株洲市优易经营管理有限公司负担1000元，由被告株洲雏晓童装用品有限公司负担3621元。二审中，当事人均未本院提交新的证据。本院经审理补充查明：双方当事人签订的《房屋租赁合同》违约责任部分中约定，如乙方在租赁期内非法定或约定理由单方终止租赁合同关系的或甲方因乙方违约导致合同提前终止，乙方不享有培育期等优惠政策，包括但不限于培育期自动转为租赁期，乙方须在合同终止后三日内向甲方补交培育期等优惠期间的差额租金，另除乙方保证金等所有名目的款项予以没收外，乙方承诺其在租赁物业内的物品、装修及安装的设施、设备等将作为甲方损失赔偿，不足部分甲方有权要求乙方补足。在合同履行过程中，株洲优易公司按照约定给予株洲雏晓公司自2018年9月1日至2019年9月30日的租金优惠金额为247407.98元。2019年9月21日，株洲雏晓公司向株洲优易公司提出撤柜申请，株洲优易公司答复，交纳的保证金不退另再缴纳下一季度租金，同意撤柜。株洲雏晓公司遂于2019年9月30日正式撤柜。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为：一、房屋租赁合同自何时起解除；二、本案违约责任应当如何承担。现分析如下：一、关于合同解除时间。违约方虽不享有单方解除合同的权利，但在长期性合同履行过程中，为避免双方形成合同僵局，应当允许违约方以承担违约责任为前提解除合同。本案中，株洲雏晓公司租赁商铺因亏损严重于2019年9月21日向株洲优易公司申请撤柜，株洲优易公司答复是交纳的保证金不退另再缴纳下一季度租金，同意撤柜。可见双方已就解除合同达成意向。考虑到株洲雏晓公司并无恶意违约，继续履行合同对其显失公平的实际情况，本院确定合同自2019年9月30日撤柜时解除。一审判决以株洲雏晓公司欠付撤柜后租金为由，认定合同自2019年12月9日株洲优易公司解除合同通知书到达时解除，确有不妥，本院予以纠正。二、关于违约责任承担。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，“当事人一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，当事人在《房屋租赁合同》违约责任部分中约定，株洲雏晓公司在租赁期内非法定或约定理由单方终止租赁合同关系的，应向株洲优易公司补交培育期间的差额租金，株洲雏晓公司交纳的租金保证金不退。该约定属于违约金性质的条款，而非租金价格条款，一审判决将发生违约时应付的差额租金认定为欠付租金，系认定事实错误，应予纠正。株洲雏晓公司违反约定解除合同，应按约定向株洲优易公司支付优惠期间的差额租金、赔偿律师代理费，并无权请求返还保证金。一审判决对具有违约金性质的差额租金计算逾期付款违约金，处理不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人株洲雏晓公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省株洲市天元区人民法院（2020）湘0211民初2420号民事判决第二项；二、撤销湖南省株洲市天元区人民法院（2020）湘0211民初2420号民事判决第一、三项；三、株洲雏晓童装用品有限公司于本判决生效之日起十日内支付株洲市优易经营管理有限公司247407.98元；四、驳回株洲市优易经营管理有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费9242元，减半收取4621元，由株洲市优易经营管理有限公司负担1621元，株洲雏晓童装用品有限公司负担3000元。二审案件受理费9242元，由株洲市优易经营管理有限公司负担3000元，株洲雏晓童装用品有限公司负担6242元。本判决为终审判决。审判长  黄胤彪审判员  唐俊平审判员  胡 芸二〇二〇年十二月二十三日法官助理齐志龙书记员唐江