广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25445号上诉人（原审原告）：广州市典石广告有限公司，住所地广州市海珠区纺织路133自编**。法定代表人：李天真，总经理。委托诉讼代理人：刘敏，广东君和政通律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雅妹，广东君和政通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州云梯地产开发有限公司（原名称为广州白云国际机场集团综合开发有限公司），，住所地广州市白云区机场路航云北街自编******法定代表人：梁国锋。被上诉人（原审被告）：广州颐和房产策划代理有限公司，住所地广州，住所地广州市越秀区环市东路******>法定代表人：何建信，董事长。原审第三人：广州资产管理有限公司，住所地广州市南沙丰，住所地广州市南沙丰泽东路**南沙城投大厦**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：梁镜华。委托诉讼代理人：邬元卿，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳驰原，广东海建律师事务所律师。上诉人广州市典石广告有限公司（以下简称“典石公司”）因与被上诉人广州云梯地产开发有限公司（以下简称“云梯公司”）、广州颐和房产策划代理有限公司（以下简称“颐和代理公司”）、原审第三人广州资产管理有限公司（以下简称“资产公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初17611号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用二审程序，由审判员独任审理，现已审理终结。典石公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持其公司原审诉讼请求。事实与理由：一、原审法院认定其公司原审提交的证据不足以证实云梯公司追认认购书及购房协议，故云梯公司对上述协议不发生效力，属认定错误。首先，其公司提供《台山颐和温泉项目广告代理合同》及发票足以证实其公司为台山颐和公司提供了广告服务，台山颐和公司应付其公司服务费70万元。云梯公司与台山颐和公司系关联公司，故云梯公司以其开发的涉案房屋抵偿台山颐和公司拖欠其公司的服务费581126元符合常理，剩余服务费其公司已另行起诉台山颐和公司，在该案中其公司并未就抵偿房屋的款项进行主张，该案已作出一审判决。其次，颐和代理公司是云梯公司的关联公司，颐和代理公司负责云梯公司所开发的颐和山庄项目的销售工作，颐和代理公司在认购书、购房协议上签章是有全权代理权限的。花都区人民法院作出的判决书认定颐和代理公司与云梯公司系代理关系，故颐和代理公司受云梯公司委托在涉案认购书及收据上盖章的行为对云梯公司具有法律约束力。云梯公司及颐和代理公司均未抗辩颐和代理公司在上述协议盖章售房的权限，故应采信其公司主张。在入伙通知书及水电周转金押金上盖章的广州颐和酒店物业管理有限公司是颐和山庄的物业公司，证实云梯公司授权物业公司将涉案房屋交付给其公司。上述事实和证据足以证实云梯公司追认认购书及购房协议的效力。综上，虽然认购书及购房协议暂未取得云梯公司的签章，其公司也无与云梯公司书面的以房抵债协议。但综合全案证据足以证实双方事实上存在以房抵债关系。如前述，云梯公司以其行为追认认购书及购房协议的效力，且涉案房屋已交付给其公司，而涉案房屋未涂销抵押，不影响云梯公司与其公司《商品房买卖合同》网签合同版本及办理备案手续，未办理大确权手续也不影响其公司享有要求云梯公司办理房地产权证的权利。另案其公司的法定代表人李天真与云梯公司就花都区颐林北街6号（G-7栋）601房签订了正式买卖合同并登记备案成功，证实涉案1501房屋未办理大确权及未涂销抵押不影响云梯公司与其公司签订房屋买卖网签合同版本及办理过户手续。二、原审法院错误适用《中华人民共和国合同法》相关法条。云梯公司已追认认购书及购房协议的效力，故认购书及购房协议已生效，云梯公司应按购房协议约定及时与其公司签订《商品房买卖合同》网签合同版本及备案手续。此外，原审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百一十一条第（一）项，该规定与本案无关联，应予以纠正。资产公司辩称，不同意典石公司的上诉请求，其他意见同一审。云梯公司、颐和代理公司未到庭亦未提交书面答辩意见。典石公司在原审的诉讼请求：1.判令云梯公司、颐和代理公司与其公司就花都区颐林八街3号（G3栋）304房签订《商品房买卖合同》网签合同版本及办理备案手续；2.判令云梯公司、颐和代理公司为其公司办理广州市花都区颐林八街3号（G3栋）304房的房地产权证；3.判决云梯公司、颐和代理公司承担本案受理费。原审法院查明事实：2020年5月14日，经广州市市场监督管理局批准，广州白云国际机场集团综合开发有限公司变更名称为广州云梯地产开发有限公司（即云梯公司）。涉案房屋位于广州市花都区梯面镇花都云梯山庄E区G3栋304房（以下简称涉案房屋），开发商为云梯公司。广州市住房和城乡建设局行业数据查询上述房屋现状态为有抵押，不可销售状态。该房屋的产权情况表显示，该房屋用途为住宅，抵押状态为在建工程抵押(他项权人为资产公司)，登记日期为2018年8月23日)，合同状态为未签订合同，确权状态为未确权。典石公司提交编号为0062919号的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》显示：认购日期2020年4月20日，发展商（甲方）为云梯公司，认购方（乙方）为典石公司，代理方：颐和代理公司。甲乙双方就乙方向甲方认购商品房，经协商一致达成以下协议：一、认购单元情况：花都颐和山庄E区G3栋304号住宅。二、单元价格：乙方选择一次性付款方式，优惠后总房价581126元。四、付款计划：1.乙方于签署认购书时交付定金20000元整；2.乙方于签署认购书之日起七日内付清全部房款。五、签订《商品房买卖合同》：1.乙方在签署本认购书之日起7日内，需带此认购书原件及个人有效身份证明文件等，以及首期楼款收据并到甲方指定的地方签署《商品房买卖合同》3.在未签署《商品房买卖合同》前，若因甲方不能控制的因素致使该物业不能出售时，甲方不受任何事先约定约束，只需退还所收款项，而不附件任何利息和赔偿。十一、本认购书一式四份，甲方三份，乙方一份，经甲方加盖销售专用章，经办人签字及乙方签字齐备后生效。该合同落款处，发展商（甲方）处空白，代理方处加盖颐和代理公司的公章，认购方（乙方）处加盖典石公司公章，经办人处有一人的签名，审核人处有两人的签名。典石公司还提交编号为0101247号的《花都颐和山庄商品房购房协议》，该协议甲方（卖方）为云梯公司，委托代理机构为颐和代理公司，乙方（买方）为典石公司，约定：甲乙双方就乙方向甲方购买位于广州市花都区梯面镇花都颐和山庄E区G3幢304号房事宜达成如下条款：一、乙方购买的商品房为在建商品房。二、乙方购买的商品房建筑面积为112.84平方米，该商品房按套出售。三、该商品房总价款为581126元。七、鉴于广州实行限购令政策，乙方由于自身原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证。1.如广州市在乙方符合网签条件前取消限购政策的，乙方应在十天内同甲方签订广州市房管局规定的网签合同版本。2.若广州市限购政策有所调整，甲乙双方可另行协商协议内容。3.甲乙双方在签订广州市房管局规定的网签合同版本时，房屋总价款与本协议约定的价款一致，双方均不得再提高或降低。十三、本协议自甲方盖章、乙方签字之日起生效。该协议落款处甲方处为空白，经办人处有卢慧贤，审核人柳秀芳的签名，乙方处加盖典石公司的公章，委托代理机构处加盖颐和代理公司的公章。典石公司提交加盖颐和代理公司财务专用章的收款收据一张，出具时间为2020年4月20日，内容为“今收到典石公司交来代收花都颐和山庄（云梯山庄）E区G3栋304单元房款581126元，付款方式处为“换收据NO:0032383”。典石公司主张云梯山庄E区G3栋304房原来是以李海宁的名义认购的，后李海宁向云梯公司申请更换买受人为典石公司，因此才由典石公司与云梯公司签署认购书和购房协议，为证明其主张，典石公司提交了以下证据：1.编号为0000630的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》一份，该认购书显示认购时间为2017年1月14日，认购方为李海宁，该认购书的其他内容与签署编号为0062919号的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》的内容及落款签章形式一致。2.编号为0008120的《花都颐和山庄商品房买卖协议书》，该协议书显示乙方（买方）为李海宁，协议书的其他内容与签署号为0101247号的《花都颐和山庄商品房购房协议》的内容及落款签章形式一致。3.编号为0032383的《收款收据》一张，显示开具时间为2017年1月15日，内容为“收到李海宁交来代收花都颐和山庄（云梯山庄）E区G3栋304单元房款581126元，付款方式为汇款（到账作实）”。该收款收据上加盖颐和代理公司的财务专用章。4.李海宁向云梯公司提交的更名申请书，主要内容为李海宁购买花都颐和山庄（云梯山庄）E区G3栋304房，现申请将业主名字改为典石公司。典石公司主张涉案房屋是由于案外人台山颐和温泉城地产开发有限公司（以下简称台山颐和公司）拖欠典石公司的服务费，故云梯公司同意将涉案房屋抵偿给典石公司，为证明该主张，典石公司提交了典石公司（乙方）与台山颐和公司（甲方）签订的《台山颐和温泉城项目广告代理合同》，约定甲方委托乙方为台山颐和温泉城项目提供广告全面代理服务，委托期限为2014年1月1日至2014年12月31日，期限为12个月，乙方每月向甲方收取7万元的广告策划代理服务费，合共全年总额84万元。典石公司还提交了台山颐和公司向典石公司发出的《关于停止广州典石广告有限公司提供服务的函》，主要内容为双方协商一致于2014年11月1日起停止典石公司为台山颐和公司提供广告策划服务。典石公司还提交了典石公司向台山颐和公司开具的设计费增值税发票若干。典石公司提交了住房维修资金缴款通知书和颐和代理公司向典石公司开具的收款收据拟证明李海宁已于2016年6月3日缴存了涉案房屋的住房维修资金。典石公司提交广州颐和酒店物业管理有限公司于2018年12月25日向李海宁发出的《入伙通知书》和水电周转押金收据，其中《入伙通知书》主要内容为通知李海宁按订购协议中有关条款交清涉案房屋楼款，于2018年12月30日到颐和山庄指定收楼现场办理收楼手续。水电周转押金收据的主要内容为收到“G3-304房水电周转押金200元”。原审法院认为：典石公司主张由于台山颐和公司拖欠典石公司的服务费，故台山颐和公司提出以云梯公司开发的涉案房屋抵偿给典石公司，用于抵扣拖欠典石公司的服务费，但典石公司仅提交了典石公司与台山颐和公司之间所签署的《台山颐和温泉城项目广告代理合同》、终止协议及增值税发票，但上述证据并不足以证实上述云梯公司、台山颐和公司和典石公司已达成以房抵债的协议。典石公司提交的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》和《花都颐和山庄商品房购房协议》仅有颐和代理公司的签章，并无云梯公司的签章。《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》中明确需“经甲方加盖销售专用章，经办人签字及乙方签字齐备后生效”，《花都颐和山庄商品房购房协议》中约定“协议自甲方盖章，乙方签字之日起生效”，现云梯公司并未在认购书及购房协议上盖章，云梯公司亦未到庭对上述认购书和购房协议予以追认。典石公司提交的购房款收据上亦仅有颐和代理公司加盖财务专用章，并无云梯公司的签章。典石公司提交的《入伙通知书》及水电周转金押金收据的出具人亦非云梯公司。以上证据均不足以证实云梯公司已经追认上述认购书及购房协议书。故现上述认购书和购房协议对云梯公司并不发生效力。《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》和《花都颐和山庄商品房购房协议》尚未达到协议约定的生效条件，典石公司与颐和代理公司可与云梯公司继续协商，以取得云梯公司签章，以使上述认购书和购房协议达到合同约定的生效条件。但即使云梯公司在上述认购书和购房协议上签章，即上述认购书和购房协议对云梯公司发生法律效力的情况下，典石公司要求云梯公司就涉案房屋与其签订《商品房买卖合同》网签合同版本及办理备案手续的诉讼请求也无法得到支持，理由是：根据《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”，故签署网签合同需要签约双方就商品房买卖合同所必须具备的全部内容进行协商并达成一致约定，而此约定属于双方意思自治范畴，并非民事诉讼处理的范围，因此，典石公司要求云梯公司与其签订《商品房买卖合同》网签合同版本和办理备案手续的诉讼请求，不予支持。同样，即使认购书和购房协议对云梯公司发生法律效力，由于涉案房屋尚未办理大确权手续，且涉案房屋上存在在建工程抵押登记尚未涂销，涉案房屋并不具备办理产权过户手续的条件，典石公司要求云梯公司为其办理涉案房屋房地产权证的诉讼请求亦不能支持。颐和代理公司并非涉案房屋的开发商，典石公司要求颐和代理公司与其就涉案房屋办理网签和办理备案手续，以及要求颐和代理公司为其办理房地产权证的诉讼请求缺乏法律依据，不予支持。据此，典石公司的全部诉讼请求均应当予以驳回。云梯公司和颐和代理公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四条、第四十五条第一款，第一百一十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2020年9月28日作出判决如下：驳回典石公司的全部诉讼请求。原审案件受理费4805.63元，由典石公司负担。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。二审中，典石公司提交证据如下：1.（2020）粤0781民初2913号民事判决书、《生效证明书》各一份，拟证明云梯公司的关联公司台山颐和公司拖欠其公司广告服务费，其中云梯公司以房抵债形式将涉案房屋抵付部分广告服务费，剩余广告服务费其公司已另案提起诉讼，台山市人民法院已作出判决予以确认，该判决已于2020年10月14日生效。2.（2020）粤0114民初10160号民事判决书一份，拟证明颐和代理公司与云梯公司系代理关系，颐和代理公司受云梯公司委托在涉案认购书及收据上盖章的行为对云梯公司具有法律约束力。3.李天真个人名下不动产登记结果查询证明一份，拟证明李天真与云梯公司就花都区颐林北街6号（G-7栋）601房签订了正式买卖合同并登记备案成功，证实涉案房屋未办理大确权不影响云梯公司与其公司签订房屋买卖网签合同版本及办理备案手续的事实。资产公司质证称证据1-2与本案无关，三性不予确认，其公司不同意典石公司主张的已与云梯公司达成以房抵债的合意。证据3三性不予确认，其公司咨询过房管部门，房屋在没有办理大确权的情况下无法办理房屋产权证。审查传石公司提供的另案判决书、材料与本案争议不具关联性，本院对上述证据的证明力不予确认。本院认为，典石公司虽上诉坚持主张云梯公司系《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》和《花都颐和山庄商品房购房协议》的合同出卖方，上述认购书及购房协议合法有效，对云梯公司具有约束力，但本院审理期间，典石公司既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，鉴于上述认购书及购房协议均无云梯公司的盖章确认，不符合合同约定的生效条件，现有证据也无法确认云梯公司以其他明示或实际履行方式等对颐和代理公司的代理销售行为予以追认，故原审判决认定上述认购书及购房协议对云梯公司不发生效力，事实、法律依据充分。典石公司依据上述认购书及购房协议要求办理涉案房屋产权证及签订《商品房买卖合同》网签合同版本并办理备案手续，依据不足。故本院对典石公司的上诉请求，不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。云梯公司、颐和代理公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9611.26元，由广州市典石广告有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  梁淑敏二〇二〇年十二月二十五日书记员  曾美玲