福建省上杭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0823民初2315号 原告：张国斌，男，1978年11月13日生，汉族，农民，住上杭县。 委托诉讼代理人：郭来福，郭梦楷（实习），福建超达律师事务所律师。 被告：莫文彬，男，1965年10月3日生，汉族，居民，住上杭县。 原告张国斌与被告莫文彬不当得利纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告张国斌的委托诉讼代理人郭来福、郭梦楷、被告莫文彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 张国斌向本院提出诉讼请求：判令莫文彬立即返还购房款29000元及中介费9000元。事实和理由：原被告曾为邻居关系。2017年5月间，莫文彬告知张国斌其在厦门海沧区新阳街道新垵村北片757号处与他人合作××房，现已做好，属小产权房，因资金紧张，可以便宜价格275000元的价格转让一套60平方米的套房给张国斌。张国斌在当年5月25日察看现场后，确定了购买602室，并在五天内支付了被告定金5万元。此后，张国斌又于2017年7月7日、7月23日和8月25日分三次付款56250元／次给被告，期间，张国斌曾多次要求被告签订购房协议，否则，最后一笔款暂不支付。被告迫于张国斌的压力，只好于2017年10月1日将原告带到其厦门的合作伙伴邱武能、柯玉燕夫妻处，让原告与邱武能、柯玉燕夫妻签订了内容空白的购房协议书。因尚有56250元未支付，协议留在房东处。2017年10月6日，张国斌将最后一笔购房款56250汇入被告账户，付清了全部购房款。此后，张国斌曾多次要求被告交付购房合同，被告总与各种借口来敷衍。张国斌为此有上当受骗的感觉，于2019年6、7月间以购房协议无效为由向邱武能、柯玉燕夫妻提出退房诉求，邱武能、柯玉燕夫妻同意退房退款，但认为其才收取了购房款246000元，并给了被告介绍费9000元，其只同意退还实际收取的购房款，并要求原告承担其中介损失。直到此时，张国斌才知道被告骗取了自己购房差价29000元。原告为此于2019年9月30日找到被告，让其交出购房合同并出具了收条一张。2020年9月20日，原告与邱武能、柯玉燕夫妻达成退房协议，并当即得到了退房款23万元。 原告认为，被告在本次购房行为中是以合作建房的股东身份出现，其在原告与邱武能、柯玉燕夫妻签订购房时仍言明是股东，从未声明要收取中介收费一事。因此，被告无法律依据和合同依据收取原告的购房差价款29000元和取得邱武能、柯玉燕夫妻夫妻的9000元；又因原告的退房行为很大的原因系被告两头骗造成，原告也支付了邱武能、柯玉燕夫妻16000元作损失，该损失理应由被告来承担，而从公平合理的角度，原告仅要求被告返还其收取的中介费用。双方协商无果，特此诉讼。 莫文彬辩称，其不同意张国斌的说法。从2017年4月份开始，张国斌分四期付房款，且其知道购房需要中介费，不存在欺骗的问题。其住上杭，多次往返厦门需要车费等费用，因此收取佣金是正常的。其中9000元是邱武能、柯玉燕奖励给其的辛苦费，与张国斌无关。张国斌提供的证据都是偷拍的。 张国斌围绕其诉讼请求向本院提交如下证据： 1.购房协议书复印件一份，证明原告与邱武能、柯玉燕夫妻达成购房协议，实际购房款为246000元。被告在本次购房中获得29000的购房差价。2.存款明细表和收条各一份，证明（1）原告的购房资金275000元由被告接收；（2）结合协议书可证实被告收取了不当得利29000元。（3）可以证明协议书的交付时间在2019年9月30日。3.微信记录截屏四张，证明原告与邱武能、柯玉燕夫妻达成退房协议并承担了损失16000元的事实。4.张国斌与莫文彬的通话录音一份及与可玉燕微信记录一份，证明莫文彬收到了房东9000元的介绍费的事实。 莫文彬质证认为证据1对证据真实没有异议，签订协议时莫文彬、房东和张国斌三方都在场。当时协议上写的246000元，与275000元的差价29000元是我的中介费。证据2存款明细没有错,对收条的真实性也无异议，张国斌每次把钱给我，我都有把钱转给房东，叫房东补写收据给我。证据3协议书和收据是张国斌偷拍的，这是张国斌和房东协商好的，协商好后房东收回房屋。张国斌和房东的资金来往明细其不太清楚，具体房东退多少钱也不清楚。证据4真实性没有异议，此款是房东柯玉燕给我的，与张国斌没有关系。 经审查认为，莫文彬对上述证据1.2.4的真实性没有异议，本院对其真实性予以认定，对证据3可以证实张国斌收到房东柯玉燕的退房款230000元的事实，来源真实合法，与本案具有关联性，本院予以认定。 莫文彬为支持其辩称向本院提交证据如下：1.柯玉燕与莫文彬的微信聊天记录截图一份，证明柯玉燕委托其卖房。2.柯玉燕出借的书面收条3张，证明张国斌转钱后，再转付房东柯玉燕，由柯玉燕出具收条给张国斌。3.上杭来往厦门的高速公路的通行收费记录，证明其因张国斌买房的事情，十几次来往上杭厦门的花费。4.莫文彬与张国斌、柯玉燕的微信聊天记录截图，证明1.张国斌帮莫文彬介绍朋友在厦门海沧买房子，也想从中赚取介绍费以及其曾经多次往返厦门帮张国彬协调房屋出售的事宜；2.柯玉燕、邱武能自愿补偿给其的9000元与张国斌无关。 张国斌质证认为证据1表示不清楚。和之前买房时莫文彬说他是建房的股东不一致。证据2莫文彬没有将收条全部转发给张国斌，柯玉燕的真实收条从来没有给张国斌。证据3真实性无异议。但莫文彬本身在厦门有业务，不能证明是每次都是因为张国斌的事务而支付的费用。证据4对真实性没有异议，与原告的微信截图没有意见，恰好可以证明原告的房价是27.5万，不存在中介费的问题，以及张国斌帮忙介绍老乡买房子的事实，不能证明莫文彬在出让房子之前有向张国斌申明中介费的问题；与柯玉燕的微信截图，真实性没有意见，证明张国斌主张的退房退款时真实房东柯玉燕扣款16000元的事实，张国斌的损失真实存在。莫文彬的微信截图没有完整提供，是有取舍的，对张国斌有利的聊天记录没有提供或者删除了。 经审查认为，证据1.2来源真实、合法，与本案具有关联性，本院予以认定。证据3.4来源真实、合法，本院对其真实性予以认定。 本院经审理认定事实如下：张国斌与莫文彬曾为邻居。2017年5月间，经莫文彬的介绍，张国斌欲购买案外人柯玉燕、邱武能位于厦门海沧区××街道××村××号××室××平方米），并于2017年5月25日转账支付2万元、2017年5月31日转账支付3万元、2017年7月7日、7月23日、8月25日、10月6日分别转账支付56250元，共计275000元，上述款项均转入莫文彬的账户，并由约定莫文彬转付房东柯玉燕、邱武能。2017年10月1日，张国斌与柯玉燕、邱武能签订了购房协议书。2019年6、7月间张国斌以购房协议无效为由向邱武能、柯玉燕提出退房退款，柯玉燕称其实际只收到了购房款246000元，并支付莫文彬介绍费9000元。2020年9月19日，张国斌与邱武能、柯玉燕达成退房协议：解除购房协议书，退还张国斌购房款230000元，收到退房款的同时将案涉房屋清空归还邱武能、柯玉燕。同日张国斌收到了退还的购房款230000元。张国斌认为莫文彬无法律依据和合同依据收取购房差价款29000元和邱武能、柯玉燕夫妻的9000元，属于不当得利。双方协商无果，诉至本院。 另查明，案外人即案涉房屋的财产所有人柯玉燕、邱武能委托莫文彬为其销售房屋。张国斌、莫文彬均称该涉案房屋土地属集体土地，未取得土地使用权及房屋产权证。 本院认为,对于不当得利之债,主要应审查当事人获取利益是否具有法律上的依据。本案的争议焦点为，莫文彬取得案涉的购房差价款29000元以及柯玉燕、邱武能支付的中介费9000元是否具有合法的依据即是否属于不当得利。 张国斌购买案涉房屋共计支付莫文彬购房款275000元，莫文彬转付案外人即案涉房屋的财产所有人柯玉燕、邱武能共计246000元，从中赚取差价29000元；柯玉燕、邱武能支付莫文彬中介费9000元，张国斌、莫文彬对此事实均无异议，本院予以认定。因案涉房屋属于集体土地，该房屋出卖给非集体组织成员违反法律强制性规定。因此，张国斌与柯玉燕、邱武能之间的购房协议属无效合同，后该协议已经解除。无效合同自始无效，莫文彬明知该房屋无相关产权证书以及审批手续，张国斌与莫文彬之间也未签订相关协议，故莫文彬从中赚取的差价不具有合法依据或者合同依据，属于不当得利，应返还张国斌。 莫文彬认为其为张国斌协商购房和退房等事宜往返厦门达20多次，依据不足，不予采信，但其确有多次往返厦门协调案涉房屋买、卖的相关事宜，有一定的相关费用支出，根据莫文彬提供的高速公路ETC通行记录，只能证明在2017年5月26日至2020年7月25日之间其7次往返厦门为张国斌协调购房和退房相关事宜，参照上杭县国家机关公务人员出差补贴的标准，厦门市出差住宿补贴是400元/天，伙食补贴是100元/天，故莫文彬为张国斌往返厦门协商买房和退房事宜花费的成本费用，本院酌定为4579元（400元×7天+100元×7天+108元+108元+108元+108元+216元+198元+233元），该费用应在莫文彬不当得利的29000中给予扣除。 关于案外人柯玉燕、邱武能已支付莫文彬的9000元介绍费，属莫文彬与柯玉燕、邱武能之间的债权债务关系，不属本案的不当得利的范围，与本案无关，张国斌无权主张返还。 综上所述，张国斌要求莫文彬返还购房款中不当得利的24421元的诉讼请求，本院予以支持，对超过的诉讼请求部分本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华《人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、莫文彬应于本判决生效之日起十日内向张国斌返还不当得利24421元。 二、驳回张国斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费750元,适用简易程序减半收取计375元，由王张国斌负担135元,莫文彬负担240元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条款规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任 审 判 员 林维峰 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 蓝小芳 书 记 员 马梅芳 附：主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十八条民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定,权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 《中华人民共和国民法通则》 第九十二条没有合法根据,取得不当利益,造成他人损失的,应当将取得的不当利益返还受损失的人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。 在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。