广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3540号上诉人（一审被告）：何飞，男，汉族，1969年10月11日出生，住广东省南雄市**************，公民身份号码：440************018。委托诉讼代理人：吴志权，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：陆华清，男，汉族,1986年1月30日出生，住安徽省利辛县*****************，公民身份号码：341************019。上诉人何飞因与被上诉人陆华清房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2020)粤0402民初7162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何飞的上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判或发回重审。事实和理由如下：首先，何飞是无过错的一方，涉案商铺是陆华清单方违约，其应承担何飞所有的损失及违约责任，何飞不承担任何责任。其次，何飞从业主处租赁时商铺是毛坯状态，何飞原本打算自己经营，在商铺装修好后，陆华清想要租赁商铺，何飞向陆华清表明其向业主支付了部分转让费并对商铺进行了装修，双方同意支付转让费10万元后，何飞将商铺的租赁权益转让给陆华清，租金没有增加，按照何飞与业主的合同执行。相当于陆华清是从业主处租赁了商铺，并对商铺进行了装修，该10万元相当于将商铺的装修转让给陆华清。依据法律规定，陆华清租赁到期或者合同解除后，装修其实可以拆卸带走的，不能拆卸部分留给业主，如不是因为陆华清的原因造成合同解除，陆华清是可以要求对装修进行补偿。本案中，是陆华清单方违约造成合同解除，其要求退回转让费（实质是要求装修补偿）没有依据。再次，一审判决也认为一方通过单方解除租赁合同转嫁风险及损失的行为有违公平原则及恪守合同履行原则，一审法院不应将风险转嫁给守约方何飞。陆华清不想租赁了单方解约，自己转让的装修就可以要求退回，那何飞可以找业主方退回吗？一审法院让何飞通过另行出租收取相应的转让费，这就是将风险转嫁给何飞。涉案商铺至今空着，何飞每月还要支付给业主房租，那从陆华清不缴纳租金至下一个承租人租赁期间的损失由谁承担？一审法院竟然让守约方承担。同理，陆华清也可将涉案商铺转租出去，通过收取转让费的形式弥补自身的损失，这是最合法合理的处理方式，能否转租出去的风险应该由陆华清承担。最后，一审法院酌定何飞退回转让费的60%给陆华清。一审法院未明确酌定的标准，是否可以理解为何飞承担60%的责任和风险？何飞作为守约方，既然承担了60%的责任，一审法院还根据租赁市场的现实情况考虑，那现实情况是什么？是何飞能马上再次租赁出去收取转让费？如果一直无法转租，这个责任和风险不应由何飞承担，应该是陆华清承担。涉案商铺的租赁合同如果按期履行完毕，该10万元转让装修费是不予退还的，商铺的基础装修陆华清也不能拆卸带走。按照一审判决的内容，陆华清单方违约，将商铺自己购买的能搬走的全部搬走，还收回60%的装修转让费。这完全不符合逻辑。陆华清通过违约的方式还获得了补偿，何飞是守约的一方却要承担责任和风险。综上，何飞作为守约的一方，不应承担责任，也不应承担风险和损失。陆华清作为违约方应承担损失和风险，其为商铺能正常经营而受让的装修费损失应该由其自行承担。恳请二审法院查明事实，依法改判。陆华清辩称，一、关于租赁房屋的目的。因陆华清在澳门读书学习，同时在北京也是从事法律工作的，租赁涉案房屋，既可办公又能居住，并且能挣点生活费。二、关于房屋转让费。2020年10月9日，何飞打印的《商铺租赁合同》，约定不得转租事项，也没有写入转让费，陆华清不同意，遂与何飞商量转租和转让费等事宜，何飞表明合同只能那么写，因房屋是自己亲戚的，如生意不好，到时可以让陆华清转租，可向被转租人收转让费，退租何飞返还剩余租期的费用，如租了五年转让费就是五年的转让费、租了十年转让费就是十年的转让费。陆华清认为与何飞约定的转让费，不同于市场上的一审所谓商业惯例的转让费，而是变相房租和机会权益的让与，即是何飞如果房屋不租，他可以利用房屋从事经营，由此赚得更大利益，现在他不想经营，把这种经营的机会权益让与他人，由此收取转让期限的机会权益。合同约定的是五年租期，也就是五年的机会权益让与，陆华清与何飞以实际默示行为解除了租赁，何飞就应该将剩余租期的机会权益费用退回陆华清，以上有陆华清银行转账备注为证。三、关于房屋装修。陆华清接手房屋后，房屋内空空如也，没有空调，一楼二楼是棕色木地板，四面白墙微脏，一楼有卫生间，陆华清为方便打理，经何飞介绍购买并安装了地板，对墙面进行粉刷，购置办公家具，重新订做门面广告，根本不涉及何飞在上诉状中所述转让费即是房屋装修费。据了解，涉案房屋的上一租户珠海市鑫乐福投资有限公司至今注册登记至涉案房屋名下。四、何飞与陆华清是协商解除合同。因2019年12月爆发疫情，2020年开始，澳门读书即开始网上教学，陆华清也根本无生意可以做，坚持到3月该交4月房租时，陆华清于2020年3月9日冒着疫情来到珠海，和何飞说明情况，也和左右邻居说明了情况，隔壁洗车店愿意转租涉案房屋，但何飞不同意，后陆华清和何飞商量的结果是，陆华清先将家具搬走，过几个月后再将押金和剩余转让费退回，陆华清同意，于是陆华清联系物流将家具装车运到安徽，2020年3月10日，陆华清请何飞吃饭，并向何飞借衣服，何飞将自己的棉袄送给了陆华清，陆华清顺便将电动门钥匙还给了何飞，双方已经完成了房屋协商解除、交接。虽然法律事实不能完全还原事实真相，但认为基于以上事实和证据能够做出合理推断，退一步讲，转让费可是有明确的备注的，就像合同中关于违约金和定金不能并用一样，不然无法保证陆华清的公平权益。以上有微信截图及图片为证。五、综上，请求二审法院改判支持陆华清一审的诉讼请求，全案诉讼费用由何飞承担。陆华清向一审法院起诉请求：1.何飞返还四年零五个月的转让费91667元及房屋押金12000元，共计103667元；2.本案诉讼费由何飞承担。一审法院认定事实：2019年10月10日，陆华清（乙方）与何飞（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于珠海市香洲区***********出租给乙方，租赁期限自2019年10月10日起至2024年10月10日止，共五年；乙方向甲方交纳押金12000元，如租期满后，商铺不受损失，乙方付清所有相关费用后，甲方将押金退给乙方；商铺租金2019年每月6000元，之后每年递增5%，即2020年每月6300元，2021年每月6615元，2022年每月6945元，2023年每月7300元；乙方保证每月10日前向甲方交纳本月租金，如乙方逾期5日不交商铺租金，则按本月租金加收20%罚金，逾期10日没有付清租金和罚金，甲方除追收所欠租金和罚金外，有权终止合同，并按乙方违约处理，立即收回商铺，由此造成的任何损失由乙方负责；租赁期内，使用商铺发生的水电管理费和有关税金等一切费用由乙方负责交纳；在租赁期内，乙方不得提出终止合同，否则视为乙方违约，甲方不予退还押金。上述商铺租赁合同签订后，陆华清向何飞支付了押金12000元、转让费100000元并交纳了2019年10月10日至2020年3月10日期间的租金。2020年3月9日，陆华清自行搬离租赁商铺并将商铺钥匙放在何飞经营的商铺内，陆华清、何飞没有签订解除租赁合同的协议，也没有办理交接手续，何飞于次日收回了商铺钥匙。陆华清称，因“新冠肺炎”疫情原因，陆华清打算与何飞协商解除租赁合同并于2020年3月1日左右向何飞提出解除租赁合同，何飞同意解除并提出如果何飞可以将商铺另行出租，则愿意将押金和转让费在扣除空置期后返还给陆华清，陆华清安装的大理石地板以及空调等物品留给何飞，双方没有签订关于转让费的书面文件，也没有明确转让费的具体性质，转让费中不含装修费用。何飞称，何飞没有同意解除租赁合同，双方也没有协商过解除租赁合同的相关事宜，陆华清注册的公司现仍登记在租赁商铺的地址，陆华清有遗留两台空调在商铺内，何飞目前也未将租赁商铺另行出租，何飞向陆华清收取的转让费包括何飞向房东支付的转让费以及何飞对租赁商铺进行装修的费用。另查明，何飞与案外人黄旭红于2019年1月1日签订商铺租赁合同，约定黄旭红将自有物权的香洲区翠景路翠裕街41号商铺出租给何飞，该租赁合同约定何飞不得进行转租。2019年10月1日，何飞与案外人黄旭红另行签订关于香洲区翠景路翠裕街41号商铺的租赁合同，约定租赁期限自2019年10月1日至2025年9月30日，押金12000元，商铺租金2019年10月至2020年9月期间每月6000元，之后每年递增5%，在租赁期内，黄旭红允许何飞将商铺转租给第三人。一审法院认为，陆华清、何飞双方签订的商铺租赁合同为双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的权利和义务。广东省于2020年1月23日启动省重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年2月24日将疫情防控应急响应级别调整为二级响应，于2020年5月9日将疫情防控应急响应级别调整为三级响应，陆华清、何飞签订的租赁合同的期限长达五年，疫情影响是短暂的，并不影响陆华清长期租赁合同目的的实现。陆华清租赁案涉商铺用于居住和提供法律咨询服务，政府并未禁止法律咨询服务行业营业，疫情可能导致陆华清因客户减少而经营困难，但并不导致陆华清无法经营，故“新冠肺炎”疫情对于陆华清租赁案涉商铺而言并不构成不可抗力，陆华清无权单方面解除租赁合同。陆华清称何飞同意解除租赁合同且愿意退回转让费和押金，却未提供相应证据，何飞也不予认可，陆华清应承担相应的不利法律后果，一审法院对于陆华清的主张不予采信。陆华清腾退案涉租赁商铺，单方解除租赁合同没有合同和法律依据，应承担相应的违约责任，按照租赁合同的约定，何飞有权不予返还陆华清交纳的押金，故陆华清诉请何飞返还押金没有依据，一审法院不予支持。转让费是商业物业交易中的习惯，是租赁费用的组成部分，出租方向承租方收取转让费并无不妥。陆华清于2019年10月10日开始承租案涉租赁商铺，于2020年3月10日将案涉商铺交还给何飞，何飞称案涉商铺至今仍未能另行出租，陆华清单方面解除租赁合同给何飞造成的损失并非陆华清实际使用案涉商铺期间折算的转让费可以弥补，故陆华清诉请何飞返还剩余租赁期间折算的全部转让费理据不足，一审法院不予支持。何飞称其向陆华清收取的转让费包括其向房东交纳的转让费和对商铺进行装修产生的费用，陆华清在腾退时并未拆除案涉商铺的装修物，且在剩余租赁期限内何飞可通过另行出租收取相应的转让费，故何飞已经产生的损失和可以预见到的损失有途径予以弥补，何飞应采取合理措施避免损失的继续扩大。何飞收取的转让费金额较大，远超过因陆华清违约对何飞造成的损失，根据目前商铺租赁市场的现实情况，结合考虑陆华清未办理工商登记地址的迁移或注销手续、欠付水电费等费用以及陆华清遗留空调等物品给何飞的情况，一审法院酌定何飞退回转让费的60%给陆华清。“新冠肺炎”疫情导致众多行业经营困难，出租方和承租方应互相体谅、共担风险，承租方出现租金交纳困难情况的，双方应通过协商暂缓交纳、减少交纳部分租金或适当延长租赁期限等形式共度难关，一方通过单方解除租赁合同转嫁风险及损失的行为有违公平原则及恪守合同履行原则，一审法院不予提倡。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决如下：一、何飞于判决发生法律效力之日起七日内向陆华清返还转让费60000元；二、驳回陆华清的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3634元，由陆华清负担3085元，何飞负担549元。保全费收取1080元，由何飞负担。二审期间，双方均未提交证据。本院经审理查明，何飞二审庭审中陈述其已于2020年7月将涉案商铺出租给案外人。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为，陆华清未提出上诉，应视为服判，故本案二审争议的焦点仅为何飞应退回陆华清转让费的数额。对此，本院分析认为，诚如一审法院所分析，陆华清以新冠肺炎疫情为由无权单方解除合同，其属于违约方，应承担违约责任，其通过单方解除合同转嫁风险及损失，有违诚信和公平原则，确不应当。鉴于陆华清承租涉案商铺后重新装修了地板等，仅租赁五个月即撤场，对涉案商铺现状价值未造成贬损，且何飞在2020年7月又再行将商铺出租予他人，因新冠肺炎疫情影响，众多行业经营困难，何飞与陆华清应互相体谅、共克时艰，故一审法院酌情认定何飞向陆华清退回60%转让费，合理恰当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。上诉人何飞上诉理据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费1300元，由上诉人何飞负担。本判决为终审判决。审判长  吴永科审判员  王 芳审判员  李 灵二〇二〇年十二月十一日书记员  程 敏