河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终9750号上诉人(原审原告)：邓晓朋，女，汉族，1989年4月17日生，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：常晓潇，河南开物律师事务所律师。上诉人(原审被告)：伊川县立奇置业有限公司，住所地河南省伊川县河滨街道办事处滨河大道与志远路交叉口西50米。法定代表人：董文杰，该公司监事。委托诉讼代理人：李红杰，河南绿洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘跃辉，河南绿洲律师事务所律师。上诉人邓晓朋因与上诉人伊川县立奇置业有限公司（以下简称立奇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省伊川县人民法院（2020）豫0329民初3601号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员范振洋独任审理，于2020年12月21日公开开庭审理了本案。上诉人邓晓朋的委托诉讼代理人常晓潇，立奇公司的委托诉讼代理人刘跃辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓晓朋上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持邓晓朋对立奇公司的诉讼请求或发回重审；2.本案诉讼费由立奇公司承担。事实与理由:1.工程竣工验收合格系法律强制性规定，立奇公司的交付行为违反了法律强制性规定，涉案房屋未经整体验收，不符合交付及入住条件，存在重大安全隐患，竣工验收备案之日才应当是房屋交付之日。立奇公司应当按照合同约定的逾期交房违约金计算标准，向邓晓朋支付自2020年1月1日至涉案房屋竣工验收备案之日的违约金。2.邓晓朋的诉讼请求第一项是要求立奇公司交付具备“两书一表”等证件及符合合同约定标准的房屋，并不是要求其交付相关证件，一审法院对该项诉求进行了错误的解读和判决。3.立奇公司交付房屋不符合法律规定及合同约定，其应当赔偿邓晓朋已支付的物业费。综上，请求二审法院准予邓晓朋所请，以维护司法公正。立奇公司辩称，一审法院认定邓晓朋已经同意接受涉案房屋并装修入住，立奇公司不应承担实际交房后逾期交房的责任正确。立奇公司于2019年12月29日通知邓晓朋于2020年1月2日前办理交房手续，但由于邓晓朋的原因没有前来办理，后来因为疫情，直到2020年5月1日邓晓朋才办理交房手续。邓晓朋在接受房屋并对涉案房屋进行装修入住的情况下，依法应当缴纳物业费。请求驳回邓晓朋的上诉请求。立奇公司上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审，上诉费由邓晓朋负担。事实与理由：一审法院未将新冠肺炎疫情不在合同履行期间内的事实认定错误。双方合同约定立奇公司应当在2019年12月31日前将验收合同的房屋交付邓晓朋，涉案房屋于2019年12月10日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位综合验收合格。立奇公司于2019年12月29日通知邓晓朋于2020年1月2日前办理交房手续，但由于邓晓朋的原因没有前来办理，后来因为疫情，直到2020年5月1日邓晓朋才办理交房手续。造成立奇公司未在约定的期限内交付房屋系邓晓朋个人原因及新冠肺炎疫情，立奇公司不应当承担责任。邓晓朋答辩称，同其上诉意见。邓晓朋向一审法院起诉请求：1.判令立奇公司向邓晓朋交付具备《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证件及符合《商品房预售合同》约定的房屋平面图及装饰、设备标准的伊水华庭住宅小区13幢2单元1103号房屋；2.判令立奇公司向邓晓朋支付逾期交房违约金暂计16622.5元（按邓晓朋已付房价款每日万分之一的标准，暂支付自2020年1月1日至2020年10月31日期间的逾期交房违约金，最终支付至《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》办理完毕及交付符合《商品房预售合同》约定的房屋平面图及装饰、设备标准的房屋之日止；3.判令立奇公司赔偿邓晓朋物业费1794元；4.本案诉讼费用由立奇公司承担。一审法院认定事实：2020年1月6日，邓晓朋作为买受人，立奇公司作为出卖人，双方签订编号为YS0203066的《商品房预售合同》，合同约定邓晓朋以545000元的价格购买立奇公司开发的“伊水华庭”住宅小区（现福泉林溪）第13-2-1103房屋，建筑面积共149.52平方米，付款方式为买受人于2019年3月22日一次性付清总房款伍拾肆万伍仟元整（￥545000元）。房屋交付期限：出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。该合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任进行了明确约定，（1）逾期交房不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十条对规划、设计变更的约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起60天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息。买房人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议”。合同第十一条对房屋交接进行约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”。第十三条对出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任进行约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照合同附件三的标准进行更换维修或者按装饰、设备的实际差价进行赔偿”。第十四条对出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺做了约定：“出卖人承诺与商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.交房之日达到水通、电通，道路达到使用条件……”。后邓晓朋全款支付给立奇公司购房款545000元。2020年5月1日立奇公司给邓晓朋办理交付房屋手续，邓晓朋验房后发现屋内结构与合同附件一的房屋平面图及附件三约定的商品房装饰、设备标准不符，其中卫生间、厨房、卧室处缺少三面墙壁，客厅、阳台缺少地漏，顶棚缺少黑色胶灰批顶。2020年5月28日，邓晓朋申请装修，该房屋目前已简单装修。涉案房屋设计变更立奇公司没有和邓晓朋沟通，仅于2019年12月10日有5家参加验收单位出具单位工程质量竣工验收记录，综合验收结论为验收合格，截至庭审之日涉案房屋尚没有进行竣工验收备案。一审法院认为，邓晓朋、立奇公司双方签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，应当认定合法有效。合同签订后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议焦点是立奇公司是否违约，是否应当承担违约责任，以及违约责任如何承担。关于邓晓朋主张立奇公司交付具备《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证件的诉讼请求，虽然双方在合同中有约定，立奇公司存在违约，但该部分证件并非立奇公司单方能够完成，系行政机关的职权范围，需由行政机关审核办理。故对邓晓朋的该项请求，一审法院不予支持。关于邓晓朋主张立奇公司交付符合《商品房预售合同》约定的房屋平面图及装饰、设备标准的涉案房屋，该合同第十条关于规划设计变更约定“……出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起60天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议”，本案中立奇公司未和邓晓朋沟通设计变更就交付房屋，且涉案房屋未经竣工验收备案，立奇公司存在违约，邓晓朋可按照合同约定选择退房或者另行签订补充协议，邓晓朋诉求交付原设计平面图房屋，客观不能，一审法院不予支持。关于顶棚缺少黑色胶灰批顶，邓晓朋可按合同约定另行主张立奇公司按装饰、设备的实际差价进行赔偿。本案中，双方合同约定交房期限为2019年12月31日前，立奇公司于2020年5月1日交付给邓晓朋房屋，立奇公司逾期交付，应当承担逾期交房违约责任，现邓晓朋要求立奇公司承担逾期交房的违约责任，理由正当，一审法院予以支持，逾期交房违约金按合同约定计算，自2020年1月1日起按照购房款总额545000元日万分之一的标准（每日54.50元）支付逾期交房122天的违约金，即6649元。邓晓朋称立奇公司交付不符合交付条件的房屋，应当视为未交付，应计算至符合验收标准之日，但邓晓朋接收房屋且已进行简单装修，邓晓朋已实际占有该房屋，故其主张一审法院不予支持。邓晓朋要求立奇公司赔偿邓晓朋物业费，由于物业费是交给物业公司不是本案立奇公司，故该项诉求一审法院不予支持。立奇公司辩称系“新冠肺炎”疫情造成逾期，一审法院认为本地疫情发生在立奇公司逾期之后，并非在合同履行期间，故对立奇公司的辩解，不予采信。一审法院组织双方调解，但未达成调解协议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、立奇公司于本判决生效之日起十日内向邓晓朋支付违约金6649元；二、驳回邓晓朋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为130元，由立奇公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，邓晓朋与立奇公司双方签订的《商品房预售合同》合法有效，双方应当依约履行。该合同第八条约定立奇公司应当将经验收合格的房屋于2019年12月31日前交付邓晓朋，根据查明的事实，涉案房屋于2019年12月10日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位综合验收合格，邓晓朋于2020年5月1日接收房屋，因此，立奇公司应承担2020年1月1日至2020年4月30日的逾期交房违约责任，但邓晓朋上诉请求立奇公司承担2020年5月1日之后的逾期交房违约责任没有依据，本院不予支持。邓晓朋关于立奇公司交付不符合交付条件的房屋，应当视为未交付，违约金应当计算至符合验收标准之日的上诉理由不能成立，本院不予支持。如果邓晓朋认为涉案房屋存在质量瑕疵，其可以依据房屋接收单请求立奇公司承担修复责任。立奇公司上诉称其于2019年12月29日通知邓晓朋收房，邓晓朋未按时收房，后来发生新冠肺炎疫情导致在2020年5月1日才交房，立奇公司不应当承担逾期交房的违约责任，但是其没有提交证据证明通知邓晓朋收房，因此立奇公司的上诉请求没有依据，本院不予支持。综上所述，邓晓朋与立奇公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费144元，由邓晓朋负担94元，伊川县立奇置业有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判员  范振洋二〇二〇年十二月二十五日书记员  李圆圆