福建省宁德市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)闽09民终1247号 上诉人（原审原告）：魏荣，男，1964年6月28日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区蕉北建新路**。 委托诉讼代理人：罗晓燕，福建广澜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建省宁德市电影发行放映公司，住所地福建省宁德市蕉城区蕉北建新路**。 法定代表人：陈宁，系该公司经理。 委托诉讼代理人：冯伟，福建名仕（宁德）律师事务所律师。 原审第三人：福建晟宝龙健康管理有限公司（原名为福建晟宝龙房地产开发有限公司），住所地福建省宁德市蕉城区蕉城北路安民弄******。 法定代表人：林龙生，系该公司经理。 委托诉讼代理人：黄宇健，福建环三律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘德银，福建环三律师事务所律师。 上诉人魏荣因与被上诉人福建省宁德市电影发行放映公司（以下简称电影公司）、原审第三人福建晟宝龙健康管理有限公司（以下简称晟宝龙公司）合同纠纷一案，不服福建省宁德市蕉城区人民法院（2020）闽0902民初3211号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人魏荣及其委托诉讼代理人罗晓燕，被上诉人电影公司的委托诉讼代理人冯伟，及原审第三人晟宝龙公司的委托诉讼代理人黄宇健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏荣上诉请求：撤销一审民事判决，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：（一）一审判决认定事实错误。1995年，电影公司在诉争宿舍楼的基础上加盖了一层，并将加盖的501号房产分配给魏荣，魏荣至此成为501号房产的使用权人。宿舍楼的土地性质为国有出让使用权土地，后电影公司将土地出让给晟宝龙公司开发房地产。宿舍楼的土地用途为建设用地，所以电影公司在1990年建宿舍楼的行为和在1995年加盖楼层的行为都符合土地管理规定，诉争宿舍楼二至六层为合法建筑。同时，本案诉争的501号房产从始至终没有被房屋管理行政部门、城乡规划主管部门等相关机构认定为违建房，一审法院错误认定诉争501号房产为违建房，应予以纠正。2013年4月8日，电影公司与晟宝龙公司签订《协议书》，由电影公司出让宿舍楼土地的使用权，晟宝龙公司拍卖获得宿舍楼土地的使用权。之后晟宝龙公司在宿舍楼土地原址上建造了六层楼的建筑物，其中二至六层为原20户职工的房产，时至今日宿舍楼土地原址上屹立着六层楼的建筑。《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条规定，“以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，建设单位在取得建设项目的批准、核准、备案文件和签订国有土地使用权出让合同后，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。”晟宝龙公司能够在原址上建造六层楼的建筑物并顺利竣工验收，说明宿舍楼土地的用地规划是允许建造六层建筑的，同时也说明被拆迁的原宿舍楼包括加盖的六层房产都是符合建设用地规划而建造的。既然501号房产符合土地用途、城乡规划，那么501号房产应认定为合法建筑。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，只有在建筑物被认定为违法建筑时才不予补偿。而客观事实是晟宝龙公司已经将重建的501房产交付给电影公司，电影公司实际上已获得补偿，进一步说明案涉501房产不是违法建筑。原501房产被拆后，获得补偿的对象应是魏荣，现下是电影公司获得重建后501房产产权，这明显不符合公平正义原则。（二）501号房产未经房改程序，过错在电影公司，电影公司应承担补办或赔偿责任。首先，2007年12月23日电影公司与魏荣签订《协议书》，2009年4月10日电影公司与魏荣签订《房屋拆迁赔偿合同》，上述两份合同设定了电影公司有按期交付房产的义务。其次，2013年4月8日电影公司与晟宝龙公司签订《协议书》，载明：“因20户房改户中有5户原先没有房屋所有权证和国有土地使用权证……若政府部门规定上述5户房改户不能办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，其责任由甲方负责，与乙方无关”，该约定说明电影公司已意识到5户房产存在缺少证件的事实，且补齐证件的义务在电影公司。电影公司应当基于合同约定为这5户房改户补齐材料，使得这5户房改户也能够参加房改程序，事实上正是因为电影公司不履约，造成这5户房产未经房改程序，过错在电影公司。再次，现下晟宝龙公司已经将盖好的六层宿舍楼交付为电影公司，案涉的501号房产产权属于电影公司，至今空置。电影公司应基于合同义务，为魏荣补办房改程序，交付501号房产。退一步讲，如果案涉的501号房产不能补办房改程序，电影公司应当支付魏荣案涉房产现市场评估价值的赔偿款。（三）一审判决未全面覆盖一审其诉求。一审诉讼请求共两项，以2009年4月10日电影公司与魏荣签订《房屋拆迁赔偿合同》合法有效为基础。一审判决认定《房屋拆迁赔偿合同》为无效合同。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。即使一审法院认定合同无效，也应当进一步审查当事人过错，判令电影公司赔偿魏荣损失，如此才做到全面审理、裁判。 电影公司辩称，（一）诉争501号房屋属违建房，不符合房改政策所要求的售房范围。诉争501号房屋系电影公司于1995年在诉争宿舍楼的基础上自行加盖，未经相关行政部门审批，从未取得土地证及房产证。2019年5月31日蕉城区住建局的复函中，明确表示：“经查阅电子档及纸质档案资料，均未找到宁德市电影发行放映公司原宿舍楼加层有关情况的相关档案资料”。魏荣认为晟宝龙公司能够建造六层建筑物并竣工验收，就说明原被拆迁的六层房产都是符合建设用地规划建造，进而推定诉争501号房产符合土地用途、城乡规划、属于合法建筑。该种推定是完全不能成立的，晟宝龙公司能否建造六层建筑物并竣工验收，与诉争501号房产是否符合土地用途、城乡规划并无法律上的必然联系，并不能据此认定501号房产属于合法建筑。依照宁署[1993]综144号《宁德地区行政公署关于批转宁德地区贯彻的实施细则的通知》和宁署[1998]9号《宁德地区行政公署关于印发的通知》等房改政策的规定，房改房的售房范围必须是经确认产权清楚的公有住房。诉争501号房屋并非“经确认产权清楚的公有住房”，因此不符合房改政策所要求的售房范围。原审认定诉争501号房屋属违建房、不符合房改房的售房范围，认定事实清楚、正确。（二）诉争501号房屋，未经房改程序，魏荣不能通过房改政策取得房改房。依照前述的房改政策规定，要享受房改房政策进而取得房改房，房屋不仅必须符合售房范围，还必须严格履行房改政策规定的房改程序，房改款也必须专款专用，而诉争501号房屋并未经过房改程序，2019年5月28日宁德市住建局出具的复函中也明确载明：“……加层的4套住房未经市住房委员会办公室（市房改办）房改审批”。因此，魏荣不能通过房改政策取得房改房。同时，魏荣也未能提供充分证据证明其已经缴纳了房改款。退一步讲，即便其有缴纳了3万元的房改款，该款项也没有按照房改政策的要求进入专门账户、专款专用。因此，诉争房屋不符合房改政策售房范围、未经房改程序、未缴纳房改款，魏荣并未通过房改政策取得诉争501号房屋产权。（三）诉争501号房屋未经房改程序，双方是否存在过错，与本案无关。魏荣的原审诉讼请求是要求电影公司向其履行《房屋拆迁赔偿合同》中的交房义务及支付逾期交房违约金，现因魏荣未通过房改政策取得房改房，《房屋拆迁赔偿合同》自然无效，法院对其诉请的交房义务及支付逾期交房违约金予以驳回即可。至于该合同的无效是否存在过错方、过错方实际是哪一方、是否因过错导致赔偿，均与魏荣的诉讼请求无关，法院无须超出魏荣的诉求进行裁判。因此，原审法院认定《房屋拆迁赔偿合同》无效，进而驳回魏荣的两项原审诉求，并无不当。综上，一审判决所认定的事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 晟宝龙公司述称，其与本案当事人的诉求没有关系，魏荣将其列为第三人错误。 魏荣向一审法院提出诉讼请求：1.判令电影公司及晟宝龙公司共同向魏荣履行《房屋拆迁赔偿合同》约定的交房义务；2.判令电影公司向魏荣支付自2011年3月1日起至实际交付之日止按每日100元计算的赔偿金。 一审法院认定事实，电影公司属全民所有制企业单位。1993年12月13日经宁德地区房改办批准，电影公司对诉争宿舍楼（共四层，每层4套，共16套）进行房改，其中15套出售给公司职工，1套留存公司。该职工缴纳各自的购房款后，取得58%的部分产权。2002年电影公司再次对上述15套宿舍进行房改，并与15户职工签订《出售公有住房补充合同》，将剩余的42%产权也出售给该职工，15户职工再次缴纳了购房款。经相关部门批准，上述15户职工取得了房屋产权证以及土地使用权证。1992年魏荣入职电影公司。1995年，电影公司在诉争宿舍楼的基础上加盖了一层，共4套。因讼争宿舍楼加盖的其中一套501号房产未取得相关审批手续，亦未取得房屋所有权证及国有土地使用权证，直到该房产被拆迁前一直由魏荣居住使用。1996年8月29日电影公司向工商银行现金交款5万元，款项来源为“收回房租费”；同年8月30日电影公司向工商银行现金交款1.5万元，款项来源为“收回房租费”。同年8月31日电影公司的其他应付款明细账中载明“收回售房款65000元”。2007年12月23日，电影公司（甲方）与魏荣（乙方）签订《协议书》，约定：甲乙双方同意“拆一补一”的房屋由拍卖买受人按约定一层至五层每层四套并按乙方原住户位置、楼层安排……该协议书上，电影公司在甲方处盖章，魏荣在乙方处签字，福建省宁德市电影发行放映公司工会委员会在工会见证处盖章。2009年4月10日，电影公司（甲方）与魏荣（乙方）签订《房屋拆迁赔偿合同》，该合同甲方处盖有电影公司公章并有法定代表人和行政班子成员陈光敏、林斌、林良梅、江**的签字。该合同约定：“乙方被拆迁的房子位于建新路2号电影公司房改房第五层第501号，该楼五层共计总建筑住房面积1400平方米；甲方应在本协议签订之日起两年内（2009年3月1日至2011年2月28日），无偿提供70平方米实用面积(不包含公摊面积)的商品房给乙方，如超过70平方米的部分按建安成本价计价卖给乙方，不足70平方米的部分，按该楼房开盘价双倍赔偿；因甲方原因造成乙方未办理国有土地使用权证和房屋所有权证，乙方将所属的501号交给甲方统一拆迁，自本协议签订之日起，财政专款到位，甲方同意发给乙方一次性搬家费1000元、过渡费14400元、回迁费1000元，合计16400元（财政专款到位前，每月过渡费600元由甲方负责借款垫付）；甲方确保于2011年3月1日前，交经各项验收合格后的房屋提供给乙方，如拖延交房时间，自延迟之日即2011年3月1日起，按每天100元赔偿乙方，直到将符合合同约定的赔偿房交付给乙方之日止；乙方不得以土地买受人晟宝龙公司的违约或其他各种理由拒绝履行合同……”。2009年9月30日，电影公司向魏荣支付搬迁赔偿款16400元；2016年1月18日，电影公司向魏荣支付拆迁过渡费6800元。2013年4月8日，电影公司（甲方）与晟宝龙公司（乙方）签订《协议书》，约定：“……甲乙双方定于2013年6月30日前办理20户安置房移交手续，乙方移交给甲方后，由甲方负责按原住户的位置、按层安排给房改户；因20户房改户中有5户原先没有房屋所有权证和国有土地使用权证，乙方在为房改户办理两证过程中若出现障碍时，甲方应向有关部门理顺。若政府部门规定上述5户房改户不能办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，其责任由甲方负责，与乙方无关”。宁署【1993】综144号《宁德地区行政公署关于批转宁德地区贯彻的实施细则的通知》。实施细则中载明：“第一条……凡经确认产权清楚的公有住房（含房管直管公房和单位自管公房），均属出售范围。凡在规定出售范围内的已竣工或腾空尚未安排干部、职工入住的公有住房，同属出售的范围。第八条：各产权单位出售公有住房收回的资金，地段差价部分上缴县、市房改办或住房资金管理中心统一转为城市住房基金，其余部分原则上归产权单位所有。各单位应设立住房基金（二级资金），专项存入县、市人民政府指定的建设银行房地产信贷部，定向用于住房建设和改造的专项资金，不准挪作它用。”宁署【1998】9号《宁德地区行政公署关于印发的通知》，规定中载明：“一、售房范围……2.凡经确认产权清楚的公有住房（含房管直管公房和单位自管公房）方属出售范围。当前先出售四层（含四层）以上符合城市规划要求的砖混或框架结构的单元式套房。楼外杂物间暂不出售。3.下列公有住房不在出售范围：……（3）代管房产和产权未确定的；十二、售房工作程序1.申请出售公有住房的单位，应具体制定售房实施方案，拟定售房对象，出具房屋所有权证和土地使用证复印件，经主管部门和国有资产管理部门审查同意后报当地房改办审批；十三、资金管理和使用1.各产权单位出售公有住房回收的资金，全部作为单位住房基金，专项存入住房公积金管理中心在当地人民政府指定的承办银行开设的单位住房基金专户，专款专用……。”2019年5月28日宁德市住房和城乡建设局关于市电影发行放映公司房改有关问题核查情况的复函：1.关于加层4套（3户）住房是否经过房改审批的问题。经查，市电影发行放映公司位于建新路2号住宅楼原为4层，加层的4套住房未经市住房委员会办公室（市房改办）房改审批。2.关于市电影公司自行分配未参与房改住房的行为是否合法有效的问题。市电影发行放映公司位于建新路2号的公有住房共16套，其中15套已按公房出售有关政策规定出售给陈土金等15户，剩余1套（401室）未房改。公有住房属于国有资产，应按有关政策规定进行分配、出售和管理。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，魏荣应当对其主张已通过房改政策取得房改房以及取得房改房前已支付相应对价提供证据加以证明。虽然魏荣对于其主张已提供了证人郑某的证言、《关于协调市电影公司改制有关问题的专题会议纪要》、《宁德市人民政府关于同意收回市电影公司部分土地使用权并进行公开拍卖出让的批复》、福建国拍拍卖有限公司《宁德拍卖会》材料等证据，但依照宁署［1993］综144号《宁德地区行政公署关于批转宁德地区贯彻的实施细则的通知》和宁署［1998］9号《宁德地区行政公署关于印发的通知》等房改政策的规定，房改房的售房范围必须是经确认产权清楚的公有住房，产权未确认的公有住房不在出售范围。魏荣1992年入职电影公司，1993年电影公司进行房改出售公有住房时，魏荣尚不具备享有房改房的条件,未取得出售的公有住房。1995年电影公司加盖了4套房产，该房产未取得相关审批手续而建设，属违建房，不符合房改房的售房范围。郑某的证言虽证明上述房产参照相关政策规定进行房改是通过班子成员研究决定，但对上述房产是否有得到相关部分的审批，其陈述“记不得了”。而2019年5月28日宁德市住房和城乡建设局关于市电影发行放映公司房改有关问题核查情况的复函已载明“加层的4套住房未经市住房委员会办公室（市房改办）房改审批。”为此，虽然加盖房产中的一套讼争房产被拆迁前一直由魏荣居住使用，但该房产在被拆迁前仍未进行房改，其违章搭盖的价值仍属电影公司。此外，根据政策规定，各产权单位出售公有住房回收的资金，全部作为单位住房基金，专项存入住房公积金管理中心在当地人民政府指定的承办银行开设的单位住房基金专户，专款专用。电影公司提供的《审计报告》证实了电影公司于1996年8月银行存款账户记录收到65000元售房款款项来源无法核实。而魏荣提供的明细账册仅能证明1996年8月31日收回售房款65000元，无法证明该款中的3万元即为魏荣交纳，且工商银行的交款单中体现两笔共计65000元款项来源为“收回房租费”。证人朱某未出庭作证，其证言亦无其他证据相互印证。故魏荣提供的证据不足以证明为取得讼争房产已支付相应的对价，亦无法证明其通过房改政策已实际取得讼争房产，为此魏荣的主张不成立。综上所述，本案讼争房产为违建房，未经相关行政部门的房改审批，其性质仍为公有住房，属于国有资产，魏荣在明知其不符合房改政策无权取得房改房权益的情况下，仍与电影公司签订通过“拆一补一”所有权调换形式取得拆迁安置房的《房屋拆迁赔偿合同》，以合法形式掩盖非法目的，损害了国家和集体的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项的规定，该合同应认定为无效合同。故魏荣要求电影公司履行合同义务并支付赔偿金的诉讼请求，不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。对因合同无效的返还问题，经释明，电影公司明确表示另行主张，故本案不予涉及。魏荣与晟宝龙公司之间没有关于交付房屋的合同约定，根据合同的相对性原则，魏荣诉请晟宝龙公司履行交房义务，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回魏荣的诉讼请求。案件受理费5658元，由魏荣负担。 二审期间，双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。本院认为，电影公司在诉争宿舍楼的基础上加盖了一层，并将加盖的501号房产分配给魏荣使用。魏荣以其使用的诉争房产被拆迁为由，请求电影公司履行《房屋拆迁赔偿合同》约定交付安置房屋的诉讼请求，其实质即为确认建筑物权利归属，该项诉讼请求必然会涉及到房屋合法性的认定问题。而从现有证据及当事人的陈述可知，讼争房屋未办理的产权证。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”及第六十四条“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；……”的规定，对于违章建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，法院无权在审理案件过程中确认违章建筑的性质。上述房屋的合法性问题，应当先由行政机关进行认定，而非直接向法院提起民事诉讼，在行政机关未对上述房产的合法性确认之前，法院不宜对其权利归属作出评判，以避免通过民事审判变相为违法建筑确权。本案不属于人民法院受理民事案件的范围，人民法院对此案应当不予受理，已经受理的，应当以不属于其主管为由裁定驳回起诉，故对魏荣的起诉应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，裁定如下： 驳回魏荣的起诉。 本裁定为终审裁定。 审判长 陈 勇 审判员 吴惠玲 审判员 刘为河 二〇二〇年十二月十日 书记员 李巧彬 本案所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。