云南省泸水市人民法院民 事 判 决 书(2020)云3321民初1387号原告：泸水爱德实业发展有限责任公司，住所地：云南省怒江州泸水市六库镇小沙坝。统一社会信用代码：91533321719416816B。法定代表人：胡国翰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李德昌，云南大怒江律师事务所律师，特别授权代理。被告：泸水市实木源家具城，住所地：泸水市六库镇小沙坝爱德家居广场。统一社会信用代码：92533321MA6L1Q0W5X经营者：陈显和，男，汉族，1962年5月3日生，住泸水市。委托诉讼代理人：李光豪，云南东大峡律师事务所律师，特别授权代理。原告泸水爱德实业发展有限责任公司诉被告泸水市实木源家具城房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案受理，依法适用简易程序于2020年11月19日在本院第四审判法庭公开开庭进行了审理。原告泸水爱德实业发展有限责任公司的法定代表人胡国翰及其委托诉讼代理人李德昌，被告泸水市实木源家具城的委托诉讼代理人李光豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告泸水爱德实业发展有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告于2019年3月7日签订的《爱德家居广场租赁合同》；2.请求判令被告在判决生效后三日内将租赁商铺完整移交给原告并支付实际移交之日止按合同约定的租金；3.请求判令被告向原告支付自2020年5月22日至2020年8月21日期间欠缴物管费4854.34元以及实际移交之日止按物业管理合同约定的物管费；4.请求判令被告向原告支付拖欠物业管理费违约金4085.58元；5.请求判令被告向原告支付罚款500元；6.请求判令本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年3月7日，被告承租了原告爱德家居广场的商铺用于天龙家俱的销售。为明确原、被告双方的权利和义务，双方签订了《爱德家居广场租赁合同》，该租赁合同明确约定：(1)原告将爱德家居广场B幢一楼1号商铺，实用面积为598.86㎡，公摊面积以24.23%计算为145.1㎡，总面积为743.96㎡有偿提供给被告从事家居专营天龙家俱品牌。(2)租赁期限为三年，从2019年2月22日起至2022年2月21日止。(3)商铺租金收费标准为9.35元/㎡.月，合计年租金为83,472.31元。租金以人民币的形式支付，商铺承租一律实行先付费再使用原则。商铺租金每年在上一年的基础上上浮6%。(4)若被告在经营期间不遵守或违反《爱德家居广场管理规则》的条款和行为，原告有权解除与被告的租赁合同，提前收回商铺。同时，为明确各方之间的物业管理情况，2019年3月7日，原告还与被告签订了《物业管理服务合同》，该物业合同明确约定：物业经营面积为598.86㎡；公摊面积为145.1㎡，总计面积743.96㎡。对被告逾期缴纳物业管理费的，原告有权从逾期之日起按每日应缴费用3‰加收违约金。租赁合同和物业合同签订后，原告将租赁商铺完整的移交给了被告，但在合同履行过程中，被告多次在广场的公共区域拉客、邀客等不良经营行为，其他商户对被告的行为也进行了多次的投诉和反映。为给广大的商户营造优良的营商环境，2018年4月23日，原告向各商户发出了《关于禁止不良经营行为的通知》，该通知明确：一、禁止走出自家商户到停车场拉客、邀客；二、禁止到别人商户前等客、拉客、邀客；三、禁止向其它商户己谈好买卖的顾客以电话形式另行邀客。通知下发后，被告仍存在拉客、邀客等行为，未进行整改。2020年8月29日，因被告在公共区域多次拉客等不良经营行为，原告向被告发出了《关于不良经营行为处理决定》，对被告处以500元的违约金。同时，截止2020年8月21日被告在承租期间未按时缴纳物业管理费4854.34元，产生违约金4085.58元，己严重违反合同的约定。综上所述，原告认为，原、被告双方之间依法构成房屋租赁合同关系。合同签订后，原告及时将场地完整的移交给了被告，履行了合同的义务，但被告在履行合同过程中私自拉客、邀客等行为，给原告以及其他经营户造成严重的不良影响。虽经原告多次劝诫和罚款，但被告仍未进行改正。同时，被告未按期缴纳物业管理费用，已构成违约，违反诚实信用原则。为维护原告的合法权益，提起诉讼，请求依法公正裁决。被告泸水市实木源家具城辩称，一、本案原告不具有解除权，房屋租赁合同应当继续履行。1.被告按照约定将租金已经支付于原告，履行了自己的主合同义务，在合同期内，被告依法具有占有、使用所承租之房屋的权利。2.合同约定租金为9.35元/㎡.月，但原告却按照10.78元/㎡/月收取，多收了被告15%的租金，应当减除后予以返回或折抵租金。3.按照泸水市政府市区功能规划，爱德家居广场系以经营家具为主进行的功能定位，而被告也是以家具批发兼零售为主的个体户。被告之所以与原告存在房屋租赁合同关系，不仅是被告的自主选择，更是为了响应、配合政府的功能规划和集中经营的要求。二、解除合同存在严重的不公平且被告损失巨大。在原告要求对承租店铺进行精装，打造精品家居城的情况下，被告于2019年6月相继投入了70万元左右进行了装修，如今才刚刚使用一年多，连成本都无法收回，倘若解除租赁合同。对被告来说非常不公平，也将会在经济利益上遭受重大损失。三、收取物管费无合法依据，应予以返还。原告收取的物业管理费不具有合法性，其不属于依法成立的物业管理企业，不具有物业管理资质，所收取的公共服务费、卫生清洁费、市场管理费、垃圾处置费属于私自收费、乱收费，建议法院向有关部门发司法建议函，及时纠正这种危害群众合法利益的非法行为。四、违约金（滞纳金）违反了民事主体的平等性。平等原则是民法的最高原则，所有的民事主体在地位上一律平等，没有任何一个民事主体的地位可以高于其他民事主体地位的基本准则。任何一方都不具有凌驾于或者优越于他方的法律地位。而原告单方拟定的《租赁合同》中竞规定向被告加收滞纳金，明显违反了民事主体的平等性，也将自己上升到行使公共权力的国家部门单位，是对群众合法利益的严重侵犯，应予以纠正。五、500元的违约金没有依据。该500元是原告对所谓违反会议纪要所处的罚款，但是原告仅仅属于民事主体的一员，并非行使公权力的国家政府部门，不具有罚款的权力，没有任何权利对被告处以罚款。综上，本案原告不具有解除权，房屋租赁合同应当继续履行，其收取物管费无合法依据，应予以返还。滞纳金、罚款不具有合法性，属于无效约定行为，应予以纠正。故应依法驳回原告的全部诉讼请求。原告泸水爱德实业发展有限责任公司围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：一、《营业执照》、《法定代表人身份证明》、《居民身份证》，证明原告注册登记情况的事实；二、《营业执照》，证明被告注册登记情况；三、《爱德家居广场租赁合同》、《爱德家居广场物业管理服务合同》、《泸水爱德实业发展有限责任公司商户第二季度费用清单》，证明：1.2019年3月7日，原告与被告签订的关于租赁面积、期限、租金等具体约定的事实；2.2019年3月7日，原告与被告签订的关于物业管理服务内容、收费标准等具体约定的事实；3.截止2020年8月21日，被告尚欠原告自2020年5月22日至2020年8月21日期间的物业管理费4854.34元的事实；4.截止2020年8月21日，被告拖欠原告物业管理费产生违约金4085.58元的事实；四、《关于不良经营行为的处理决定》、《关于个别商户存在不良经营的处理通报》、《关于禁止不良经营行为的通知》、《通知》、《会议通知》、《关于妥善解决目前爱德家居广场管理出现的问题专题会议纪要》、《会议签到表》，证明1.被告在承租期间在公共区域多次拉客、邀客等不良的经营行为，原告为营造良好的经营环境给予被告处罚500元的事实；2.原告已多次下发通知并召开会议，禁止在商场内拉客、邀客等不良的经营行为；被告也参加了会议并知晓原告禁止在商场内拉客、邀客等具体事实。经质证，被告泸水市实木源家具城对原告提交的证据一、二无异议，但原告营业执照的经营范围并不包含收取物业管理费；对证据三中租金计算方式有异议，双方签订的合同中约定9.35元/平方米/月，但是诉讼中是按10.78元/平方米/月，多了15%的租金,并不是上浮了6%，对《物业管理合同》合法性不予认可，物业管理服务费用收取需要具有一定资质，而原告没有物业管理资质，同理原告没有收取违约金的权利；对证据四的真实性无意见，对合法性不予认可，不管是处理决定还是处理公告，是上级对下级的处理行为，而本案是平等的民事主体。拉客、邀客，本来就要热情接待客人，法律没有禁止，而且是原告单方制作的证据，对真实性不予认可。本院认为，被告对原告提交的证据真实性无异议，本院予以采信。被告泸水市实木源家具城围绕自己的答辩主张，向本院提交了以下证据：一、《营业执照》，证明被告的基本信息；二、租金结算单，工行的转账凭证，证明1.被告已经按照约定交付了租金，2.原告违反合同约定。没有按照9.35元/月收取，实际按照10.78元/月收取，多收取了被告15%的事实；三、销货清单、收据、协议，证明被告在2019年6月份根据原告的要求进行了精装修，共花费了近70万元。经质证，原告对被告提交的证据一无异议，对证据二的三性无异议，但是对证明目的有异议，对已经交付了租金的事实不认可，认为被告因未按时交纳租金，被告就不能享受优惠，被告未交纳优惠部分；对证据三不予认可，合同是被告与装修方，装修凭证与原告没有任何关系。本院认为，原告对被告提交的证据一、二真实性无异议，本院予以采信，证据三与本案租赁合同无关联性，本院不予采信。根据庭审举证、质证，结合当事人在法庭上的陈述，本院认定以下事实：2019年3月7日，被告承租了原告爱德家居广场的商铺用于天龙家俱的销售，双方签订了《爱德家居广场租赁合同》，该租赁合同明确约定：(1)原告将爱德家居广场B幢一楼1号商铺，实用面积为598.86㎡，公摊面积以24.23%计算为145.1㎡，总面积为743.96㎡有偿提供给被告从事家居专营天龙家俱品牌。(2)租赁期限为三年，从2019年2月22日起至2022年2月21日止。(3)商铺租金收费标准为9.35元/㎡.月，合计年租金为83,472.31元。租金以人民币的形式支付，商铺承租一律实行先付费再使用原则。商铺租金每年在上一年的基础上上浮6%。(4)若被告在经营期间不遵守或违反《爱德家居广场管理规则》的条款和行为，原告有权解除与被告的租赁合同，提前收回商铺。同时，为明确各方之间的物业管理情况，2019年3月7日，原告还与被告签订了《物业管理服务合同》，该物业合同明确约定：物业经营面积为598.86㎡；公摊面积为145.1㎡，总计面积743.96㎡。对被告逾期缴纳物业管理费的，原告有权从逾期之日起按每日应缴费用3‰加收违约金。租赁合同和物业合同签订后，原告将租赁商铺完整的移交给了被告。双方按照合同约定履行至2020年5月22日。2020年5月22日至2020年8月21日期间，因疫情原因，原告给予被告减免了部分物管费后，至今尚欠原告物管费4854.34元。另，2020年8月22日至今，被告已按照合同约定支付租金及物管费。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或盖章时合同成立,依法成立的合同,自成立时生效。原、被告双方于2019年3月7日签订的《爱德家居广场租赁合同》、《物业管理服务合同》是当事人的真实意思表示、形式合法,内容不违反相关法律规定,应为有效合同,原被告均应按照合同约定履行义务。本案中，被告泸水市实木源家具城已经按照合同约定履行完毕绝大部分支付租金及物管费的义务，目前仅欠原告物管费4854.34元，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定:承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持。故原告主张解除2019年3月7日原告与被告签订的《爱德家居广场租赁合同》的诉讼请求，主张被告支付拖欠物管费违约金4085.58元的诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告支付拖欠的租金既物管费4854.34元，于法有据，本院予以支持。原告主张被告支付罚款500元的诉讼请求，因双方未约定，本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：一、被告泸水市实木源家具城于本判决生效后十日内支付原告泸水爱德实业发展有限责任公司租金4854.34元；二、驳回原告泸水爱德实业发展有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院。审判员  和晓霞二〇二〇年十二月二十四日书记员  李 丹