江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8063号上诉人（原审被告）：苏州市诗卓置业有限公司，住所地苏州市相城区渭塘镇新燕大道****沿街商铺从西往东第1间至第3间。法定代表人：王艾瑜，执行董事。委托诉讼代理人：王悦，公司职员。委托诉讼代理人：严姬，公司职员。被上诉人（原审原告）：胡沛璟，女，1980年4月12日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：赵俊彦，江苏永德律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡老九，男，1955年3月17日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。上诉人苏州市诗卓置业有限公司（以下简称诗卓公司）因与被上诉人胡沛璟商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2019)苏0507民初8204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结诗卓公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回胡沛璟的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由胡沛璟承担。事实和理由：1.诗卓公司与胡沛璟签署的《苏州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，依法成立并生效，双方当事人应按约履行。双方签订的商品房买卖合同中均不包含原审判决中认定的1000平米花园，且合同附件一载明的《建设工程规划许可文件核准的建设项目平面布局图》以及珍珠湾规划图均可以看出，诗卓公司取得的土地使用权中并不包含有珍珠湖西侧的沿湖绿化带，此沿湖绿化带应属公共绿地，诗卓公司根本无法向胡沛璟交付，从双方签订的商品房买卖合同中无法看到诗卓公司出售的涉案房屋包含了800平米的花园。2.胡沛璟无任何证据证明购房款中包含了花园面积的价款，也没有任何证据证明双方对于花园面积及花园款进行了约定(合同附件中对涉案房屋均进行了明确约定)，胡沛璟要求诗卓公司返还返还购房款的诉请缺乏相应的事实及合同依据。原审仅凭胡沛璟购买的两套房屋之间的差价120万，即认定花园价值120万不当。房屋的价值由于朝向不同，位置不同、成交时间、开发商的优惠力度等不同均可能存在价格差异，涉案房屋的成交合法合规销售，且已经网签备案，并未违规收取胡沛璟任何费用，原审法院无视交易行为的公平与稳定，滥用司法裁量权。且胡沛璟所提供的证人并非本案的销售人员，无任何证据证明该名销售人员是现场实际的销售，有虚假陈述和串通嫌疑。3.胡沛璟诉求的花园改造损失70万，在诗卓公司并未交付房屋的情况下，完全是胡沛璟的个人违法行为，且并未提供任何相关的证据证实其实际发生的损失金额，一审认定该花园由诗卓公司拆除，与事实不符，胡沛璟的花园拆除系因其违法占用公共绿地，导致被城管拆除，并非由诗卓公司直接拆除。一审据此酌情认定胡沛璟的花园改造款为65万，该价格也并未经第三方审计，毫无依据。4.苏州花园案同类案件共计4案，分别同期在相城区人民法院渭塘法庭开庭审理，分别由四名不同的法官主审裁判，其中3案已有判决，均未支持花园款。胡沛璟付款违约，逾期支付购房款，至今仍有77万购房款未付；胡沛璟违法占有诗卓公司名下的房屋，并私自违法装修，诗卓公司多次发函催款，胡沛璟均态度恶劣；我方已发函解除双方签订的销售合同，并要求反诉，主审法官表示可以另案起诉。胡沛璟答辩称：1.双方签署的商品房买卖合同附件一明确载明了沿湖花园在项目平面布局内之后提交给胡沛璟的定位总平面图、平面标高总图都将沿湖花园纳入项目范围。合同签订后寄给胡沛璟的施工协议的附件清楚表明改造后花园面积约1000平方米。证明诗卓公司将沿湖花园作为交易的一部分。我方不知道沿湖区域属于公共绿地。2.购房款包括沿湖花园，从证人证言可以明确证明。合同签订后，诗卓公司寄给胡沛璟的施工协议书，由诗卓公司安排施工队伍进行花园改造，协议上改造工程价款为零，足以证明改造价款已经包括在房款中，业主无需另行支付施工队伍工程款，否则不符合一般商业规律。101室和102朝向一致，位置相毗连，成交时间相差7天，开发商并没有推出大幅优惠措施，诗卓公司从朝向、位置、成交时间、优惠幅度来论证，两套房屋存在120万元的差额不符合常理。3.胡沛璟于2017年7月取得房屋进行装修，诗卓公司未提出异议，诗卓公司直属的物业公司发放了装修许可证，花园改造时提供了我方围墙定位图纸，之后花园拆除是诗卓公司拆除非城管拆除。在2020年1月7日庭审笔录的第13页，诗卓公司明确陈述是城管要求诗卓公司来拆除的。双方于2017年12月对花园工程量进行了现场测量，我方于2018年5月30日、31日将施工图、造价结算计算书等以电子邮件发给诗卓公司，诗卓公司从未提出异议，一审判决酌定65万元未超过结算价格。4.诗卓公司所说的其他三案判决书我方没有见到。从图纸上看，整个楼盘只有101别墅是特例，相城法院（2018）苏0507民初8195号案件中，该案中诗卓公司将业主共有的一楼花园纳入房价加价出卖给底层业主。该案判决诗卓公司返还业主一楼花园价值，从中可以体现诗卓公司一直存在隐瞒实情、违法销售行为。本案实质也属于隐瞒实情，违法销售。另诗卓公司一审中从未提出过要求反诉，只有保留诉权的陈述。胡沛璟向一审法院起诉请求，请求依法判令:1.诗卓公司返还胡沛璟多收取的房款人民币430000元并赔偿胡沛璟自2016年3月22日起至实际返还之日止的按人民银行同期贷款利率计算的利息损失。2.诗卓公司赔偿胡沛璟东面沿湖花园改造损失人民币700000元（暂估金额，最终以鉴定结论为准）。3.诗卓公司为胡沛璟申领珍珠湾花园1幢101室不动产的权属证书，并支付胡沛璟逾期办理权属登记违约金人民币11960元。4.本案诉讼费用由诗卓公司承担。一审法院认定事实：胡沛璟为证明自己的主张向一审法院提交的证据有：1、商品房买卖合同一份，证明胡沛璟、诗卓公司双方就位于苏州市相城区的商品房达成房屋买卖合同关系，约定房屋的面积、价款、坐落、交付时间及违约责任等。2、售房经过说明、赵某,4名片2份2页，以证明诗卓公司销售人员明确告知胡沛璟，东户比西户高出1200000元，即为东面沿湖花园的价值。3、平面总图、高德地图及百度地图截图4份5页，以证明诗卓公司将东面沿湖花园土地使用权价值。高德地图及百度地图显示，诗卓公司开发的珍珠湾花园项目东部边界直至珍珠湖边，与诗卓公司提供的项目平面图轮廓一致。4、施工协议书及附改造后示意图1份4页，以证明2016年7月，诗卓公司要求胡沛璟与第三方签订施工协议，由第三方对东面沿湖花园实施改造施工，以规避其自身责任，协议所附“改造后示意图”显示改造后花园边缘直至湖边，改造后花园面积约1000平方米，证明诗卓公司将东面沿湖花园纳入销售范围并收取相应房款。5、函告及挂号信函收据1份2页，以证明胡沛璟在收到诗卓公司下发的施工协议书后，于2016年7月20日提出书面异议，要求应由诗卓公司按约定与胡沛璟落实东面花园面积的权属确认，拒绝与第三方签署协议。6、催款通知书、回复及邮寄凭证2份3页，以证明诗卓公司确认截至2017年3月7日，胡沛璟结欠其案涉房屋房款770000元，即证明诗卓公司已收到房款5210000元（598万元-77万元）。胡沛璟收到催款函后，于2017年3月15日提出书面异议，明确欠款770000元未付原因在于诗卓公司未按约签订花园归属协议。7、苏州市商品房买卖合同（1幢102室）1份50页，以证明与案涉房屋毗连的102室，房屋建筑面积为538.22平方米，但房屋价款为4779033元，案涉房屋高出120余万元，两套房屋户型一致（仅地下室面积不同）、相互毗连，唯一区别在于案涉房屋东面有沿湖花园，而102室仅有南向花园。8、定位总平面图1份2页，以证明诗卓公司提供的定位总平面图显示，诗卓公司将东面沿湖花园区域纳入其项目范围并予以销售，胡沛璟相信诗卓公司有权处分该处区域。9、花园改造平面尺寸图1份1页，以证明胡沛璟按照合同约定，对东面沿湖花园进行改造设计。10、场地、驳岸资料、工程量计算书往来邮件3份31页，以证明胡沛璟对东面沿湖花园实施改造，包括建造驳岸、场地、景观、围墙等，相关资料、工程量计算书、施工照片已提供给诗卓公司。经胡沛璟测算，工程总造价约750000元。11、城市管理整改通知书1份1页，以证明2017年12月，胡沛璟收到城管通知，称东面沿湖花园改造工程超过规划红线，责令拆除。胡沛璟始知诗卓公司项目规划超过红线，并违法将红线外的东面沿湖花园销售给胡沛璟，胡沛璟对此表示异议，拒绝签收。12、东面沿湖花园现状照片16份16页，以证明2019年6月21日，诗卓公司对案涉房屋东面沿湖花园内的设施予以了拆除，目前花园已不复存在，胡沛璟已无法取得东面沿湖花园使用权，诗卓公司收取的东面沿湖花园价款1200000元应予退还。13、房款支付凭证、收款收据、个人住房借款合同、个人贷款还款计划表4份11页，以证明胡沛璟陆续支付案涉房屋房款5210000元（定金5万元+首期100万元+贷款416万元）。14、委托办证协议、收据2份2页，以证明胡沛璟已按商品房买卖合同约定委托第三方办证，但因诗卓公司原因，导致至今未获得权属证书，诗卓公司应承担违约责任。诗卓公司质证称，对证据1商品房买卖合同真实性无异议，不能达到胡沛璟证明目的，合同第5条明确约定了胡沛璟的付款义务及补充协议第4条明确了逾期付款我方没有交房和办证义务。对证据2售房经过说明、赵某,4名片2份2页，我方认为赵某,4不是我司员工，我方认为是个人行为，而且也无法核实真实性。对证据3平面总图、高德地图及百度地图截图达不到胡沛璟证明目的，双方签订的商品房买卖合同附件一、附件二中有明确的平面图，补充协议第12条第4款明确约定了不构成出卖人的违约责任，补充协议第15条明示事项，证明我方已经对周边环境作了充分的提示。对证据4施工协议书及附改造后示意图，我方认为并非是与我方签订的，与本案没有直接关系，是不同的法律关系，是胡沛璟个人行为。对证据5函告及挂号信函收据，我方认为施工协议不是与我司签订的，具体情况无法核实，与本案无关。对证据6催款通知书、回复及邮寄凭证真实性无异议，确实是胡沛璟还欠款770000元。对证据7苏州市商品房买卖合同（1幢102室），我方房屋在买卖过程中是一房一价，随着市场和营销会产生价格变更，销售的金额是随机的，不能达到胡沛璟证明目的。对证据8定位总平面图没有办法证明花园是红线外的面积，并非在合同约定的范围内，只是设计图纸，并不表明胡沛璟、诗卓公司对此有处分权。对证据9花园改造平面尺寸图与本案没有直接关联，花园属于红线外的面积，胡沛璟、诗卓公司均无法处分。对证据10、场地、驳岸资料、工程量计算书往来邮件是胡沛璟单方面改造行为。对证据11、城市管理整改通知书，规划红线外的面积对双方来说均是无法处分部分，所以我方对整改通知书没有异议，不能达到胡沛璟的证明目的。对证据12、东面沿湖花园现状照片的真实性无异议。达不到胡沛璟的证明目的，关联性、合法性不予认可。对证据13、房款支付凭证、收款收据、个人住房借款合同、个人贷款还款计划表认可，经核实，胡沛璟还欠被告770000元。14、委托办证协议、收据是胡沛璟单方面的行为，办证是后义务，先义务没有完成的情况下。诗卓公司为证明自己的主张向一审法院提交的证据有：买卖合同复印件一份，以证明在合同中第5条明确了付款方式，第七条约定了逾期付款的违约责任，补充协议第5条第2款明确说明了买受人未能将按期交纳按揭款的话合同义务可以顺延，第15条关于明示事项已经明确说明了本项目都是按照政府规划部门批准的设计图纸来设计的，胡沛璟对此也是知悉的。胡沛璟质证称，对证据1真实性没有异议，我方是否还需要支付770000元我方认为已经超付了房款，不存在应付房款，所以我方不存在逾期付款的，所以诗卓公司还是具有办证义务的，相应的也要承担逾期办证的责任。附件一的图也是将东面花园框在总平面图里的。本案审理过程中，胡沛璟申请证人赵某,4出庭作证，证人赵某,4，女，1985年5月21日生，居民身份证号码，汉族，住江苏省苏州市相城区渭塘镇骑河村（5）高泾堰**。其作证称，我作为开发商的销售，当时开发商出卖房屋的时候确实送1000平方米面积的花园，胡沛璟因为这个花园才买这个房屋的，价格都包括在一起的，买这套房子价格高就是体现在送花园的。我是海伦堡委托的销售代理公司的销售，名称是常州盛利投资有限公司，负责海伦堡这个楼盘的销售，我是常州盛利投资有限公司的员工。我们经理是王佳琳，我是销售主管。胡沛璟质证称，对证人作证部分没有异议。诗卓公司质证称，证人不是我司员工，如果法院认定证人的证言最终导致我司的销售损失我方保留诉讼的权利。常州盛利投资有限公司与我司有无合作需要核实。经审理查明，2016年3月12日，胡沛璟(买受人)与苏州市海伦堡房地产开发有限公司(出卖人)签订苏州市商品房买卖合同一份，合同约定:买受人向出卖人购买公安门牌号为相城区渭塘镇新燕大道55号珍珠湾花园1幢101室的商品房，建筑面积512.02平方米，套内建筑面积489.112平方米，分摊的共有建筑面积22.903平方米。商品房的总价款暂定为5980000元，付款方式为贷款方式付款，买受人可以首期支付本合同第四条约定房屋总价款的30%，其余部分房价款由买受人贷款支付。出卖人定于2017年3月30日前将该商品房交付给买受人。因出卖人的原因，买受人无法在双方实际交接之日起180日内取得房地产权属证书的，买受人可按下列第1项处理:1、出卖人继续完成申领权属证书，并按本合同第四条约定房屋总价款0.2%向买受人支付违约金。合同对其他事项亦作了相应的约定。2016年7月，胡沛璟收到诗卓公司邮寄的施工协议书及改造后示意图一份，其中改造后示意图显示有二次改造后花园边缘直至湖边及1幢101室二次改造后花园面积约1000平方米的字样。同月20日，胡沛璟即函告诗卓公司，对施工协议书涉及花园改造事宜表明自己的态度并要求诗卓公司信守承诺、主动落实，提出更完善的方案，切实维护购房人、付款人的相应权利。嗣后，胡沛璟、诗卓公司进行了房款催缴及1幢101室东面花园归属使用事宜的书信沟通。胡沛璟于2017年6月10日实际占有案涉房屋，并于同年7月1日对案涉房屋进行装饰装修。2017年12月26日，渭塘城管中队向珍珠湾花园1幢101室即胡沛璟发出城市管理整改通知书，因胡沛璟存在1、超过建设规划红线施工建设。2、房屋东侧超出红线部分存在建设围墙的建筑物情况。3、房屋东侧存在违法建设。责令立即停止建设，限期拆除。自行整改，拆除南北方向超过红线的围墙。并要求接到通知书之日起7日内完成整改。2018年6月21日，诗卓公司拆除了案涉房屋1幢101室东面沿湖花园内所有建筑及设施。嗣后，胡沛璟、诗卓公司对花园使用及损失赔偿等事宜协商未成，胡沛璟诉讼来院。另查明，2016年3月5日，徐四珍、胡老九与苏州市海伦堡房地产开发有限公司(出卖人)签订苏州市商品房买卖合同一份，合同约定:买受人向出卖人购买公安门牌号为相城区渭塘镇新燕大道55号珍珠湾花园1幢102室的商品房，建筑面积538.22平方米，套内建筑面积514.909平方米，分摊的共有建筑面积23.318平方米。商品房的总价款暂定为4779033元。2018年12月29日，苏州市海伦堡房地产开发公司变更为苏州市诗卓置业有限公司。上述事实，由胡沛璟、诗卓公司提供的商品房买卖合同、平面总图、施工协议书及附改造后示意图、函告及挂号信函收据、苏州市商品房买卖合同（1幢102室）、定位总平面图、花园改造平面尺寸图，场地、驳岸资料、工程量计算书往来邮件、城市管理整改通知书、东面沿湖花园现状照片、证人证言及当事人陈述等佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，胡沛璟与诗卓公司签订的苏州市商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方理应按约履行。根据胡沛璟、诗卓公司签订的苏州市商品房买卖合同之建设工程规划许可文件核准的建设项目平面布局图显示，诗卓公司将东面沿湖花园区域纳入其项目平面布局中。诗卓公司销售人员亦明确告知胡沛璟，东户房屋(1幢101室)比西户房屋高出1200000元，即为东面沿湖花园的价值。此由证人赵某,4的证人证言所证实。诗卓公司提供给胡沛璟的项目平面总图、定位总平面图均显示东面沿湖花园区域纳入诗卓公司项目范围并予以销售。2016年7月，诗卓公司邮寄给胡沛璟的施工协议书(附改造后示意图)，标明:二次改造后花园边缘直至湖边及1幢101室二次改造后花园面积约1000平方米等内容。胡沛璟有理由相信，诗卓公司有权处分1幢101东面沿湖花园区域，更没有理由怀疑诗卓公司无权处分。根据胡沛璟举证的苏州市商品房买卖合同(1幢101室)及苏州市商品房买卖合同(1幢102室)可见，案涉房屋建筑面积521.02平方米，房屋总价款5980000元。同月，与案涉房屋毗连的102室房屋，建筑面积538.22平方米，房屋价款4779033元。1幢101室房屋与1幢102室房屋的购买人系父女关系，均全程参与了两套房屋的交易，不存在信息掌握不对称，也不存在诗卓公司所述的一房一价的可能性。对此差价，胡沛璟基于1幢101室房屋享有沿湖花园使用权才予以接受，更符合常理。综上所述，胡沛璟、诗卓公司约定的房屋价款5980000元，包含了东面沿湖花园土地使用权价值1200000元，现案涉房屋东面花园区域胡沛璟已无法按合同约定使用，该部分价值应从房屋价款中予以扣除，即1幢101室房屋的实际价款应为人民币4780000元。胡沛璟已给付诗卓公司房屋价款人民币5210000元，故诗卓公司应返还胡沛璟人民币430000元。胡沛璟取得案涉房屋后，即对案涉房屋东面沿湖花园实施了改造，包括驳岸、场地、景观、围墙等，结合胡沛璟提供的花园改造平面尺寸图、工程量计算书、施工照片等证据材料，参考胡沛璟、诗卓公司间沟通邮件的情况等综合因素，鉴于东面沿湖花园改造项目已被诗卓公司拆除，现场设施已不存在，对其损失一审法院酌情予以认定为人民币650000元。且造成胡沛璟损失系基于诗卓公司的过错，应予赔偿。关于胡沛璟要求诗卓公司申领不动产权证书并支付逾期办理权属登记违约金的诉讼请求，苏州市商品房买卖合同第十七条约定，诗卓公司交房时间为2017年3月30日前，而胡沛璟于2017年6月10日实际占有案涉房屋。苏州市商品房买卖合同第二十一条、第二十二条约定，双方委托第三方办理权属登记，因出卖人原因导致无法在交房后180日取得权属证书的，应由出卖人继续完成申领权属证书，并支付房屋合同总价0.2%的违约金。故诗卓公司应继续为胡沛璟申领不动产权证书并支付逾期办理权属证书违约金人民币11960元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百二十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条及相关规定，判决如下：一、被告苏州市诗卓置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告胡沛璟已付房款人民币430000元、赔偿原告胡沛璟损失人民币650000元，合计人民币1080000元。二、被告苏州市诗卓置业有限公司应于本判决生效之日起十日内为原告胡沛璟办理公安门牌号为相城区渭塘镇新燕大道55号珍珠湾花园1幢101室房屋的不动产权证书并给付原告胡沛璟逾期办理权属登记违约金人民币11960元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或苏州市相城区人民法院，开户行：中国建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022020033）本案案件受理费人民币15078元，由被告苏州市诗卓置业有限公司负担（原告预交的诉讼费用，由一审法院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331042321）。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。诗卓公司提交：1、解除合同通知书。2、小区规划平面规划图，该平面规划图上红线清楚，沿湖花园不处于红线内。3、物业提供的水电表记录，证明该房屋未被开发商正式交付，胡沛璟也没有付清房款，处于违法使用状态。4、同类案件判决。胡沛璟质证认为，1、合同解除通知收到，但合同解除权应在解除事由发生之日起一年内行使，诗卓公司合同解除权已经消失，我方实际不存在逾期付款违约责任。本案没有审结之前，合同双方履约情况无法确认。2、平面规划图。诗卓公司提供的是复印件，真实性由法院判定。2008年6月份被诗卓公司拆除之前，胡沛璟才得知沿湖花园在规划红线之外。双方签订合同时，诗卓公司合同附件里所附的图纸及之后提交给我们的平面总图和诗卓公司提交的平面规划图是不一样的。诗卓公司提交的这份图纸相反能够证明诗卓公司隐瞒沿湖花园在规划红线之外违法销售，将该区域加入到房屋销售范围内，从而加价销售给消费者的违法行为。3、水、电表真实性无法确认。我方目前水电均在正常使用中。4、诗卓公司提供的三份判决书中的原告购房时间是在2016年10月至2017年5月，我方购房时间是在2016年3月。期间存在市场价格涨价的行为，不能够以该三套房屋单价来衡量我们这一套的房屋单价。该三份民事判决书中原告提供的证据比较薄弱，与我们的证据相比缺少很多有力的证据，包括施工图纸、定位图纸、平面图纸以及双方的往来函件，与本案不具有可比性。另查，本院（2019）苏05民终10518号（一审苏州市相城区人民法院（2018）苏0507民初8191号）民事判决、本院（2019）苏05民终10522号（一审苏州市相城区人民法院（2018）苏0507民初8192）民事判决，依据当事人提交的苏州市商品房买卖合同、施工协议书、收楼通知书、关于尽快缴清房款及收楼的通知书、变更登记通知书、房款发票、以及诗卓公司销售代理公司销售人员的证人证言等证人证言，认定双方当事人在商品房销售时约定的实际成交价包含房屋及所附花园的价格，因买受人并未实际取得房屋所附花园，现买受人要求诗卓公司退还其支付的花园价款，应予以支持。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，结合本案当事人提交的商品房买卖合同、平面总图、施工协议书及附改造后示意图、苏州市商品房买卖合同（1幢102室）、定位总平面图、花园改造平面尺寸图、证人证言，可以证明双方当事人交易内容除书面合同约定的商品房屋之外，还包括花园区域。胡沛璟提供的相邻珍珠湾花园1幢102室的商品房交易合同，签定时间仅相差7天，且建筑面积大于本案涉讼珍珠湾花园1幢102室房屋，证明与其相同户型、不包含花园的房屋成交价与案涉房屋价格相差甚大，已经超过一房一价的合理范围。一审法院综合上述证据认定房屋总价中包含花园价款并无不当。现胡沛璟实际无法取得原计划包含的花园区域，主张退还相应花园价款应予支持。对于花园价款的计算标准，一审参照1幢102室房屋成交价，确定珍珠湾花园1幢102室约定的房屋价款5980000元，包含了东面沿湖花园土地使用权价值1200000元，并无不当，诗卓公司就此所提上诉理由不能成立。上述花园土地使用权价值1200000元应从房屋成交价中扣除。扣除上述差价后，涉案珍珠湾花园1幢101室的商品房交易价为4780000元。胡沛璟已给付诗卓公司房屋价款人民币5210000元，故诗卓公司应返还胡沛璟人民币430000元。诗卓公司应按涉案合同第二十一条、第二十二条约定，继续完成申领权属证书，并支付房屋合同总价0.2%的违约金即11960元。胡沛璟取得案涉房屋后，自行对案涉房屋东面沿湖花园实施了改造，包括驳岸、场地、景观、围墙等。现东面沿湖花园改造项目已被拆除。一审结合胡沛璟提供的花园改造平面尺寸图、工程量计算书、施工照片等证据材料，参考胡沛璟、诗卓公司间沟通邮件的情况等综合因素，对其损失一审法院酌情予以认定为人民币650000元，并无不当。关于责任承担。本院认为，即便胡沛璟确实拥有东面沿湖花园土地使用权，在该土地上进行改造也应事先办理规划报建手续。未经规划报建手续改造项目被拆除产生的损失主要应由胡沛璟自行承担。考虑到诗卓公司邮寄给胡沛璟的施工协议书(附改造后示意图)、在胡沛璟实施改造行为时向胡沛璟隐瞒胡沛璟不具有东面沿湖花园使用权等行为误导胡沛璟，对胡沛璟改造项目被拆除产生的损失，诗卓公司应承担30%赔偿责任。因此诗卓公司应赔偿胡沛璟19.5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销苏州市相城区人民法院(2019)苏0507民初8204号民事判决第一项。二、维持苏州市相城区人民法院(2019)苏0507民初8204号民事判决第二项，即：苏州市诗卓置业有限公司应于本判决生效之日起十日内为胡沛璟办理公安门牌号为相城区渭塘镇新燕大道55号珍珠湾花园1幢101室房屋的不动产权证书并给付胡沛璟逾期办理权属登记违约金人民币11960元。三、苏州市诗卓置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还胡沛璟已付房款人民币430000元、赔偿胡沛璟损失人民币195000元，合计人民币625000元。四、驳回胡沛璟其他诉讼请求。一审案件受理费15078元，由苏州市诗卓置业有限公司负担8745元，由胡沛璟负担6333元。二审案件受理费15078元，由苏州市诗卓置业有限公司负担8745元，由胡沛璟负担6333元。此款已由苏州市诗卓置业有限公司预交，由当事人在履行本判决时一并结算。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇二〇年十二月一日书记员  姜 瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。