辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终2014号上诉人（原审被告）：抚顺万达广场有限公司，住所地：抚顺市新抚区浑河南路（中段）**楼**。法定代表人：肖广瑞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴雪艳，该公司法务。被上诉人（原审原告）：王旭，男，1981年8月21日出生，汉族，住抚顺市新抚区。被上诉人（原审原告）：邢佳，女，1987年1月11日出生，汉族，住抚顺市新抚区。上诉人抚顺万达广场有限公司（简称万达广场）因与被上诉人王旭、邢佳物权保护纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院作出的（2020）辽0402民初38号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人万达广场的委托诉讼代理人吴雪艳，被上诉人王旭和邢佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人万达广场上诉请求：1.请求撤销抚顺市新抚区人民法院（2020)辽0402民初38号民事判决书；2.请求发回重审或依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；3.请求判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审法院判令万达广场赔偿被上诉人沙发、梳妆台、壁纸损失5000元、赔偿退租损失20000元、赔偿无法出租损失30000元，一审法院未查清案件事实、判决缺乏证据支持。一、关于沙发、梳妆台损失，被上诉人庭审中仅提供沙发、梳妆台淘宝订单截图，不能证明损失实际发生。该截图显示被上诉人在淘宝下单购买沙发、梳妆台，仅能体现被上诉人有过购买经历，是否实际使用于涉案房屋、是否因漏水造成不能使用等损失均不确定，被上诉人甚至连最基本的使用于涉案房屋的照片、以及漏水造成沙发、梳妆台损坏的照片、丢弃的照片均不能提供，未完成初步举证责任；二、关于壁纸损失，因漏水位置为一扇窗户的窗口位置，该面墙据目测面积不足七平方米，且多数面积被窗户占据，实际需铺贴壁纸面积很小，法院未测量壁纸受损面积，判决书中也未体现认定的壁纸损失金额，直接判令万达广场赔偿沙发、梳妆台、壁纸损失共计5000元，事实不清；三、关于退租损失20000元，原告提供了商铺租赁合同，退租收条，没有承租人身份信息，承租人“张同美”是否确有其人，法院并未核实。该租赁合同约定，年租金为30000元，一次性付清。按照交易习惯，承租人支付30000元租金一定会有转账记录，不会直接支付现金，退租时被上诉人返还20000元租金也应有转账记录，仅凭租赁合同及收条不能证明租赁关系、退租事实的存在，应当有交易记录等其他凭证进行佐证，但一审法院对此并未进一步审查；四、关于无法出租的租金损失30000元，庭审中，几方当事人及法官两次查看现场，涉案房屋一楼由被上诉人经营理发店，二楼装修设施设备也是理发店，没有待出租用于经营其他项目的迹象，被上诉人称二楼用于出租，实为自用。且该损失并未实际发生，无证据证明欲出租涉案房屋而无法出租的事实，无证据证明漏水与房屋未出租两者之间存在因果关系，一审法院认定“漏水严重影响房屋的使用价值”，认定“存在无法出租的租金损失”并无相应依据；五、证人高某系被上诉人所在园区物业公司在职员工，系被上诉人物业管家，被上诉人是证人高某直接服务的业主，二者存在利害关系，证人证言真实性存疑，不能单独作为认定案件事实的依据，而一审法院恰恰仅凭证人证言认定沙发、梳妆台损失存在、认定每次下雨都漏雨，认定“上诉人维修二、三十次都没维修好，严重影响房屋的使用价值”，认定“存在无法出租的租金损失”。因被上诉人及其他业主一直拒交物业费，物业管家为顺利收取物业费，极力配合被上诉人诉讼，为其出庭作证，庭审时证人证明沙发、梳妆台被漏水泡坏、被上诉人扔掉，该证言真实性存疑。并且，即使证人看见被上诉人扔掉沙发、梳妆台，也不能说明这两件物品就是被上诉人淘宝下单购买的那两件物品，是否实际报废、是否能够继续使用，被上诉人是否有意扩大损失，损失价格是多少，并不是证人“看”就能看出来，该证据链条并不完整。庭审中被上诉人称“每次下雨都漏水，万达广场为其维修二、三十次一直没修好”，证人也称“每次下雨都漏水，万达广场维修二、三十次一直没修好”，该证人证言并不明确，根据法律规定，证人的推测不能作为定案依据，在不明确的情况下与被上诉人自述高度一致，证言存疑。证人作为物业公司工作人员未提供此证言的依据，物业公司没有被上诉人报修二、三十次的报修记录，也没有通知万达广场维修的通知记录。一审法院依据被上诉人陈述及与被上诉人有利害关系的证人证言，认定“房屋自2015年4月漏水至今，被告己为原告修理二、三十次，几乎每次下雨均漏雨，严重影响房屋的使用价值”，故判令万达广场赔偿因无法出租造成的损失30000元，一审法院未查清基本事实，据以判决的证据严重不足。关于一审法院判令限期维修涉案房屋，期限较短，请法院予以调整；六、自房屋2014年1月交付被上诉人至起诉时，被上诉人从未向万达广场报修过，向物业公司报修不能视为向万达广场报修，而且基于物业公司与被上诉人的特殊物业服务关系，其证言不可以单独作为认定案件事实的依据。法定的屋面漏水的质保期为五年，如果当事人均以向与其有利害关系的人报修过，即可中断质保期，则五年质保期的规定形同虚设，而且也导致大量的质保期过后要求维修赔偿的案件发生，被上诉人一审主张的沙发、梳妆台、壁纸等损失以及房屋租金等损失，并无证据证明真实发生，而且也从未向万达广场主张过，即便真向其自述的2015年发生至被上诉人起诉时已超过诉讼时效，一审过程中万达广场提出时效抗辩，一审法院并未对此进行查明，另外，一审判决第一项万达广场于2020年8月18日前为原告维修房屋至二楼不漏水为止，该判项不明确，不具体，如何界定8月18日前不漏水？履行标准不明确，综上，请求法院支持万达广场的全部上诉请求。被上诉人王旭、刑佳辩称，不认可万达广场上诉请求。一、关于沙发、梳妆台、壁纸损失是千真万确的，当时有照片，但是后来手机损坏更换，然后就丢了找不到了。但是事实是客观存在的，不只是物业公司的工作人员看到了，连万达广场的维修人员也看到了，还劝过我方扔掉，我方也不是泡一次就扔了，都是后来变形长毛了才扔的，我方拿出200万来买这个商铺，不可能因为几件家具来讹钱，况且损失的沙发3440元，化妆台22**元，壁纸2800元左右，共计是8500元。一审法官多次到案涉房屋走访，来的时候我家二楼还在漏水，下面接水槽里面还有水。更换了一次的壁纸再次发霉泡损。法官也走访了其他的商户铺，也和物业做了沟通，对我的房屋质量有了一个充分的了解。关于沙发、化妆台、壁纸的损失，法院也是经过折旧打折计算的，这个判决实话实说我方也不满意。因为我方损失的物品加起来一共是8500元，然后因为万达广场的原因一下就变成5000元，我方就觉得这事也不合理。我家之前有一个洗头工也能证明东西扔了，但是现在时间紧促也找不到他，如果是必须的也可以求助公安机关，或者是中法帮助我找下此人，他也可以给我方作证；二、关于壁纸的损失，受损面积不到十平，大概九平多，我方是在红星美凯龙买的，我当时也不知道以后会有起诉这个事，也没想过打官司，确实也没有存收据。但十平我补了一共是两次2800元，按市价讲不贵。贴壁纸处有窗，但由于贴壁纸的特性，也是需要10平的壁纸去贴；三、关于退租20000元，有租赁合同、退租收条，物业能证明。万达广场认为没有张同美这个人？这个可以进行调查，因为假的真不了，真的也假不了。至于支付方式确实是现金。万达广场提到的按交易习惯，这个我方不懂。因为就像我就是个左撇子，你们都用右手吃饭，我就用左手，这是每个人的习惯。也不能说所有的交易都是用微信、支付宝。退钱时我方已经要求物业工作人员在场，且有证据；四、关于万达广场提出的第四条无法证明房屋漏水与房屋未出租存在的因果关系，我方觉得这是无理取闹、强盗逻辑。试问我们任何一个人买一个房子也好，租一个房子也好，商铺也好，或者是自己住也好，谁能看这漏水还租？我方的商铺二楼曾经挂在中介，中介公司给我方找了好几个租房子的人，因为我家要求的价格也不高（我们万达这边租金也挺贵），但是人家一看漏雨就都不租了，后来中介也委婉的告诉我方，你就把那个房子修好再往出租吧，我想请教一下上诉人，难道这和你们没关系？五、万达广场说30000元不合适，我方从2015年到现在应该说是四年了，就合着一年还不到10000元赔偿。万达广场说物业公司和我方有利害关系，其实可以忽略不计，我认为所谓利害关系，就是每年我交他们3000元的物业费，我200万房子都买了，还差这几个小钱交不起物业费吗？说到利害关系，我觉得与万达广场才有利害关系。我在你处购买了200万的房子，你方卖我一个质量不好的房子，还不给我修好，万达广场应赔偿我的损失。万达广场对“维修二、三十次”一直是怀疑态度。2015年报修，我说了报修了二、三十次没修好，只是不认同万达广场的维修能力。如果万达广场说没有对房屋进行过维修，就是态度问题了。我方说维修二、三十次就是一个模糊数字，具体次数记不清了，但只多不少。我方每次都报修，但物业公司报修记录为什么没有那么多次，我方也不清楚。如果因为报修记录的问题，导致我得不到赔偿，那我就起诉物业公司。为了这事我把物业公司找来，让他们到庭上说这事。当时维修人员有一个叫金工程师，金工程师对我家的维修及索赔满口答应，每次打电话催他就说已经申报总公司，正在走流程，每一次都这样说，后来他离职了，通过物业又联系一个姓王的工程师，这个王工程师说这个姓金的工程师没有上报。综上，不同意万达广场的上诉请求。王旭、邢佳向一审法院提出的诉讼请求：判决被告支付原告共计58518元。其中包含：因漏水泡坏的沙发3440元、化妆台22**元、壁纸2800元、租客因漏水问题退租商铺引发的直接经济损失20000元、2016年7月至今因漏水无法租房的经济损失30000元；判决被告为原告限期维修好商铺漏水问题，于2020年8月18日之前维修好；本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：原告王旭、原告邢佳系抚顺市新抚区裕民路**楼**门市房屋所有权人，该房屋系原告从被告处购买，系二原告共同共有。被告将该房屋于2014年1月1日交付给原告。原告入住该房屋后，2015年4月22日发现棚上漏水，二楼窗口及墙缝漏水，二原告向物业进行了报修。因外墙及屋面漏水，二原告分别于2016年9月5日、2017年7月14日、2017年8月7日、2017年9月6日进行了多次报修，重复报修的物业未予记录。物业公司工作人员出庭作证，证实被告指派维修人员为原告房屋进行维修二、三十次，但该房屋至今漏水。本案诉讼过程中，被告再次派维修人员于2020年5、6月份维修原告房屋，但至今房屋仍漏水。因房屋多次漏水，造成原告门市房屋二楼沙发、梳妆台、壁纸被泡坏。原告于2015年1月23日将房屋二楼出租给案外人用于经营美甲店，租期一年，租金30000元。因房屋漏水，导致房屋于2015年6月7日退租，二原告退还租赁费20000元，之后该房屋二楼至今未出租。原告以诉称理由来院告诉。一审法院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。被告交付原告的案涉房屋虽经竣工验收合格，但原告入住后发现房屋存在漏水质量问题，被告虽然对原告的报修进行了数十次处理，但对漏水问题没有解决，造成原告房屋持续漏水，沙发、梳妆台、壁纸被泡坏，房屋退租且退租后无法出租，被告对原告的经济损失未予赔偿，故对于原告要求被告限期2020年8月18日之前将房屋维修好、赔偿经济损失的诉讼请求，本院予以支持。本院根据原告提交的证据，确定原告房屋受损的位置和程度及市场价格，酌定被告赔偿原告沙发、梳妆台、壁纸等经济损失共计5000元。原告要求被告赔偿因房屋退租造成的经济损失20000元，诉讼请求合理，本院予以支持。关于原告主张2016年至今因房屋无法出租造成的经济损失30000元，原告的房屋自2015年4月漏水至今，被告已为原告修理二、三十次，至今未修好，几乎每次下雨该房屋二楼均漏雨，严重影响房屋的使用价值，故原告要求被告赔偿该项损失，诉讼请求合理，本院予以支持，被告应赔偿原告自2016年2月1日至2020年6月30日期间因房屋无法出租造成的经济损失30000元。以上经济损失合计55000元。关于原告所提其他主张，无事实及法律依据，本院不予支持。关于被告所提原告诉讼请求超过诉讼时效一节，因自原告房屋漏水至今，被告多次为原告修理房屋，故被告该项辩称意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告抚顺万达广场有限公司于2020年8月18日前为原告维修房屋至二楼不漏水为止；二、被告抚顺万达广场有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王旭、原告邢佳经济损失55000元；三、驳回原告王旭、原告邢佳其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1263元，由被告抚顺万达广场有限公司负担。二审期间，二被上诉人提交如下证据：1.一份书面证言，欲证明其房屋委托过证人所在的中介公司出租过，但是因为漏雨没有出租出去；2.证人张某到庭作证，欲证明退租金两万元情况属实，漏水、报修、维修次数属实；3.证人高某到庭作证，欲证明租金两万元实况属实，漏水、报修、维修次数属实。被上诉人第一次报修仍在质保期内，开发商拖延维修。万达广场对上述证据发表质证意见如下：1.证据一，已经超过举证期间。根据民事诉讼法规定，证人应该出庭接受询问，否则其证言不能作为认定案件事实的依据；对该份证据的三性均不予认可；2.证据二和三，超过举证期间不属于新证据，单位作为证人出证，证人证言应该加盖企业公章，同时由主要负责人签字，该证据不符合证据形式。证人自述若万达广场不对被上诉人进行赔偿，则承担赔偿责任的是证人即物业公司，显然其证言是为了撇清其自身关系。若在质保期内报修，开发公司可以扣除施工方的质保金。被上诉人在质保期内，向与本案有利害关系的物业公司报修，并未向万达广场报修，显然是其放弃自身权利的表现。而且证人并未提供相应的材料显示其将报修记录告知万达广场。二位证人所述的报修次数与一审存在矛盾。一审中表示报修二三十次，本次庭审中又表述为只有第一次报修属于报修。对于证人提交的材料真实性予以认可，但是与本案无关。同时，其提交的判决书可见证人与被上诉人存在利害关系，其与被上诉人的关系直接决定能否收取物业费。二审庭审中，证人高某出具了盖有万达广场公章的《住宅质量保证书》，万达广场对该《住宅质量保证书》的真实性无异议。本院对一审查明的其它事实予以确认。本院认为，《住宅质量保证书》，是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，该保证书具有法律效力，开发商应依据《住宅质量保证书》上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。开发商必须在向购房者交付房屋同时将《住宅质量保证书》一并交付给购房者。具体到本案，万达广场与被上诉人签订的房屋买卖合同真实有效，万达广场向被上诉人交付房屋后，应承担《住宅质量保证书》中约定的维修保证义务,《住宅质量保证书》明确约定，自住宅交付之日起，抚顺万达广场有限公司免费承担国家规定的保修期内有关项目的维修责任，并在承诺期限内负责维修完毕，其中屋面防水的保修期为5年。本案中，万达广场在2014年1月将案涉房屋交付给被上诉人，被上诉人于2015年4月22日发现漏水并报修，房屋显然是在保修期内出现防水问题，故一审法院判决万达广场于2020年8月18日前为被上诉人维修房屋至二楼不漏水为止并无不当。关于万达广场主张不应赔偿被上诉人各项经济损失一节，被上诉人因房屋漏水导致其财产遭受损失诉至法院要求对沙发、梳妆台、壁纸及退租损失等进行赔偿，且被上诉人已经提交证据予以证明，万达广场除自身陈述外，并未提交任何证据反驳被上诉人的主张。且由于房屋漏水，导致被上诉人不能充分的、更好的使用房屋，一审法院结合本案实际情况，酌定万达广场赔偿被上诉人各项经济损失55000元亦无不当。关于万达广场主张本案已过诉讼时效一节，因万达广场已经多次派人对案涉房屋进行维修，说明万达广场自认案涉房屋漏水事实，故对其该项主张不予支持。综上，上诉人万达广场的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1175元，由上诉人抚顺万达广场有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 宫 颖审判员 李 艳审判员 李依桐二〇二〇年十二月四日书记员 曲 靖