广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤民终463号上诉人（一审原告）：李嘉安，男，汉族，1984年2月1日出生，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：吴健锋，广东都舁律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁红辉，广东都舁律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地：广东省广州市天河区。负责人：蓝晓寒。委托诉讼代理人:黄佳珊，北京观韬中茂（广州）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：广东坤泰医药贸易有限公司，住所地广东省广州市白云区。法定代表人：田光泽。被上诉人（一审被告）：李华兴，男，汉族，1977年12月1日出生，住广东省普宁市。被上诉人（一审被告）：赖海芬，女，汉族，1984年1月1日出生，住广东省普宁市。被上诉人（一审被告）：陈仰全，男，汉族，1973年10月5日出生，住广东省普宁市。被上诉人（一审被告）：田光泽，男，汉族，1955年3月28日出生，住广东省普宁市。被上诉人（一审被告）：田耿耿，男，汉族，1984年5月2日出生，住广东省普宁市。被上诉人（一审被告）：广东荣泰药业有限公司，住所地广东省广州市白云区。法定代表人：陈素彬。被上诉人（一审被告）：广东亨盛药业有限公司，住所地广东省广州市白云区。法定代表人：陈仰全。被上诉人（一审被告）：李晓华，女，汉族，1976年1月28日出生，住广东省普宁市。被上诉人（一审被告）：庄晓纯，女，汉族，1989年4月8日出生，住广东省普宁市。上诉人李嘉安因与被上诉人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下信达广东分公司）、广东坤泰医药贸易有限公司、李华兴、赖海芬、陈仰全、田光泽、田耿耿、广东荣泰药业有限公司、广东亨盛药业有限公司、李晓华、庄晓纯案外人执行异议之诉一案，不服广东省佛山市中级人民法院（2019）粤06民初66号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李嘉安的委托诉讼代理人吴健锋、梁红辉，被上诉人信达广东分公司的委托诉讼代理人黄佳珊均到庭参加诉讼。被上诉人广东坤泰医药贸易有限公司、李华兴、赖海芬、陈仰全、田光泽、田耿耿、广东荣泰药业有限公司、广东亨盛药业有限公司、李晓华、庄晓纯。经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李嘉安上诉请求：1、撤销广东省佛山市中级人民法院（2019）粤06民初66号民事判决，改判支持李嘉安的诉讼请求；2、案件诉讼费及其他费用由李华兴承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。二、2017年12月20日，李嘉安以黄某明（公民身份号码4417811998********）名义与李华兴签订《房屋租赁合同》，约定由黄某明向被上诉人承租佛山市南海区商业Ｃ69、Ｃ70号铺（证号：佛字第020040***9号Ａ、020040***9号Ａ，以下简称涉案商铺），租赁期间自2017年12月21日至2021年12月31日止。租赁上述场地后，李嘉安与黄某明在上述地址注册成立了佛山市成卓文化传播有限公司（以下简称成卓公司）。2018年2月26日，李嘉安一人承受了成卓公司并投入大额资金对场所进行重新装修经营。李嘉安成为涉案商铺的唯一实际承租人。但在同年8月22日，李嘉安发现公司的大门被张贴上了法院的拍卖公告，案号为（2018）粤06执676号，并且李嘉安注意到法院的该公告是不带租交吉拍卖。至此，李嘉安才知道李华兴早己债务缠身，诉讼不断，而李华兴却对李嘉安隐瞒这一重大关键事实，导致李嘉安本想借势做大做强的愿望落空，反而每天担惊受怕被法院强制清场，这样李嘉安的大额投入都会瞬间打水漂，损失惨重。为此，为维护李嘉安的合法权益，作为实际承租人，根据买卖不破租赁的原则，李嘉安首先主张涉案商铺的优先购买权，其次要求带租拍卖，最后要求被上诉人赔偿李嘉安的损失。被上诉人信达广东分公司二审口头答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回李嘉安的上诉请求并维持原判。李嘉安不动产带租拍卖缺乏法律依据，根据物权法第190条的规定，抵押权设立后，抵押财产出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据最高人民法院关于人民法院民事执行拍卖变卖财产的规定，拍卖财产上的租赁权或其他用益物权对在先的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当将其除去后进行拍卖。其次，李嘉安提交的租赁合同应为无效合同，故其无法取得优先购买权。再者，本案的纠纷为执行异议之诉，优先购买权不在本案的审理范围，李嘉安主张的损失也不在本案的审理范围。被上诉人公司广东坤泰医药贸易有限公司、李华兴、赖海芬、陈仰全、田光泽、田耿耿、广东荣泰药业有限公司、广东亨盛药业有限公司、李晓华、庄晓纯均未到庭参加诉讼，也均未提供书面答辩意见。李嘉安一审诉称：2017年12月20日，李嘉安以黄某明（公民身份号码：4417811998********）名义与李华兴签订《房屋租赁合同》，约定由黄某明向李华兴承租涉案商铺。租赁期间自2017年12月21日至2021年12月31日止。租赁上述场地后，李嘉安与黄某明在上述地址注册成立了成卓公司。2018年2月26日，李嘉安一人承受了成卓公司并投入大额资金对场所进行重新装修经营。李嘉安成为涉案商铺的唯一实际承租人。但在同年8月22日，李嘉安发现公司的大门被张贴上了法院的拍卖公告，案号为（2018）粤06执676号，并且李嘉安注意到法院的公告是不带租交吉拍卖。至此，李嘉安才知道李华兴早已债务缠身，诉讼不断，而李华兴却对李嘉安隐瞒这一重大关键事实，导致李嘉安本想借势做大做强的愿望落空，反而每天担惊受怕被法院强制清场，这样李嘉安的大额投入都会瞬间打水漂，损失惨重。为此，为维护李嘉安的合法权益，作为实际承租人，根据买卖不破租赁的原则，李嘉安依法首先主张涉案商铺的优先购买权，其次要求带租拍卖，最后要求被告赔偿李嘉安的损失。故请求判令：1、确认李嘉安对涉案商铺享有优先购买权；2、判令信达广东分公司对涉案商铺带租转让；3．若不能带租拍卖，判令信达广东分公司向李嘉安赔偿损失400000元；4．判令李华兴承担本案诉讼费用。一审法院查明，关于信达广东分公司与广东坤泰医药贸易有限公司、李华兴、赖海芬、陈仰全、田光泽、田耿耿、广东荣泰药业有限公司、广东亨盛药业有限公司、李晓华、庄晓纯仲裁一案，根据已生效的（2017）穗仲案字第13839号仲裁裁决，广东坤泰医药贸易有限公司应向信达广东分公司偿还借款本金87995304.8元及利息、逾期利息和复利，信达广东分公司对李华兴名下的涉案房产拍卖、变卖所得价款在本案债权范围内优先受偿。因义务人未按时履行上述生效仲裁裁决，信达广东分公司向一审法院申请执行，一审法院依法立案执行，案号为（2018）粤06执676号。在执行过程中，一审法院于2018年7月5日轮候查封了李华兴所有的涉案商铺［本院在（2016）粤06执774号案件中于2017年1月15日首查封了上述商铺］。因本案申请执行人信达广东分公司对包含涉案商铺在内的共14间商铺享有抵押权和优先受偿权（2014年9月5日办理抵押登记），因此一审法院于2018年8月22日发布公告，拟不带租拍卖李华兴名下位于佛山市南海区房产，为此，案外人李嘉安向一审法院提出涉案商铺带租拍卖的执行异议，一审法院经审查作出（2019）粤06执异36号执行裁定书，裁定驳回李嘉安的异议请求。李嘉安对该裁定不服，遂向一审法院提起诉讼。李嘉安提交的《房屋租赁合同》显示，甲方（出租方）李华兴同意将涉案商铺出租给乙方（承租方）黄某明使用，该物业建筑面积为122.42平方米，租赁期限自2017年12月21日至2021年12月31日。合同落款处甲方由签约代表赖某生签字确认，乙方由黄某明签字确认，签约时间为2017年12月20日。2018年2月26日，李嘉安（乙方）与黄某明（甲方）签订《转让合同》约定，甲方将其承租的涉案商铺转让于李嘉安，转让费114000元整，乙方在2018年2月26日起正式接手该商铺的经营，商铺的租赁期以租赁合同为准。黄某明于同日出具收据确认收到李嘉安涉案商铺转让费114000元。2018年4月13日，成卓公司登记并领取营业执照，登记的住所地为涉案商铺，登记的法定代表人为李嘉安。另查明，一审法院执行过程中，黄某明曾以其承租涉案商铺为由，于2018年8月23日提出执行异议，一审法院以(2018)粤06执异218号案立案受理后，黄某明又提出撤回异议申请，一审法院裁定予以准许。一审法院认为，本案争议的焦点为是否应对涉案商铺带租拍卖。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，李嘉安应当对其主张承担举证证明责任。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本案中，李嘉安提供《房屋租赁合同》予以证明其于2017年12月20日以黄某明的名义与李华兴签订涉案铺位的租赁合同，但该租赁合同落款处甲方的签名并非李华兴本人，而是由签约代表赖某生签名，原告并未提供证据证明赖某生获得李华兴授权，有权代李华兴签字，故该租赁合同的真实性存疑。即使该租赁合同是真实的，涉案商铺已于2014年9月5日办理抵押登记，抵押权人即为信达广东分公司，且该抵押权已经生效的(2017)穗仲案字第13839号仲裁裁决确认，该抵押时间早于上述《房屋租赁合同》签订的时间，根据上述法律的规定，李嘉安对涉案商铺主张的租赁权不得对抗信达广东分公司对该商铺享有的抵押权。由上，李嘉安主张对涉案商铺带租拍卖，无法律依据，不予支持。另，关于李嘉安主张对涉案商铺享有优先购买权及信达广东分公司向其赔偿损失400000元的问题。本案为案外人执行异议之诉，李嘉安的上述主张不属于本案审理范围，对该主张不予审理。一审判决：驳回李嘉安的诉讼请求。案件受理费7825元，由李嘉安负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。本案的争议焦点是涉案商铺是否应带租拍卖。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束。”涉案商铺于2014年9月5日办理了抵押登记，抵押权人为被上诉人信达广东分公司，该抵押权已被生效的(2017)穗仲案字第13839号仲裁裁决确认。案涉《房屋租赁合同》是案外人赖某生以李华兴名义于2017年12月20日与黄某明签订，2018年2月26日，李嘉安才与黄某明签订《转让合同》承租案涉铺位，上述两份合同均签订于信达广东分公司的抵押权设立之后，故李嘉安对涉案商铺的租赁关系不得对抗已登记的信达广东分公司的抵押权，李嘉安主张涉案商铺应带租拍卖没有法律依据。至于李嘉安主张对涉案商铺享有优先购买权及损失赔偿问题，均非本案案外人执行异议之诉的审理范围。综上所述，李嘉安的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7825元，由李嘉安负担。本判决为终审判决。审判长  陈良军审判员  陈可舒审判员  熊 忭二〇二〇年十二月二日书记员  邹健君邓世皓