黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终8206号上诉人（原审被告）：于爱民，男，1951年11月29日出生，汉族，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：张海英（系于爱民妻子），住哈尔滨市香坊区。被上诉人(原审原告)：哈尔滨市香开物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区顺水街**。法定代表人：姜晓东，总经理。委托诉讼代理人：芦慧媛，女，该公司员工。上诉人于爱民因与被上诉人哈尔滨市香开物业管理有限责任公司（以下简称香开物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初4446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于爱民上诉请求：1.撤销一审判决，依法减免于爱民应缴纳的物业费金额；2.一二审诉讼费用由香开物业公司承担。事实和理由：一、一审判决不尊重事实，违法否定了于爱民所提供的香开物业公司不作为的事实证据。对证据故意回避不采纳。香开物业公司在珠江小区长期不作为，乱涨价，造成珠江小区脏乱差，香开物业公司工作人员竟然在小区业主眼皮底下将珠江小区铁大门拆下当破烂卖掉。这是小区广大业主有目共睹的事实。362户业主与香开物业公司走上法庭，这绝不是偶然的个体案件，是一个有362户群体维权的案件。黑龙江电视台、哈尔滨电视台及新晚报记者多次到珠江小区采访调查,将香开物业公司服务不作为及与业主们深刻的矛盾，公布于世。于爱民所提供的香开物业公司不作为的证据在判决书中，以“对香开物业公司举示的证据二，即香开物业公司服务不达标，不作为的证据，该组证据无法体现拍播时间，故对举示该组证据拟证明的问题，不予采信。”给否定。于爱民所提供的证据是真实的，有时间的。362户业主提供的香开物业公司不作为的事实证据，同发生在同一小区，在同一时间段，这是近400户业主所提供的上万张照片及光碟联合的证据。而且大多证据有拍摄时间，一审法院不应予以否决。于爱民所提供证据之一，《新晚报》发表的2018年12月20日的文章《200多人拒交物业费，物业服务太差》，报纸提供了记者亲自所拍的珠江小区垃圾成堆的照片，有时间，有地点，应作为证据予以采纳。于爱民所提供的证据“105A栋防火通道占据”，这是哈尔滨市公安消防支队香坊中队开据的告知单。这是因为香开物业公司长期不作为造成珠江小区105A栋防火通道被占据阻塞。于爱民所居住的3单元发生火灾。告知单上有明确的时间2013年3月14日10点30分。2016年小区部分业主就将香开物业公司不作为,擅自乱涨物业费告上法院,香坊法院判其业主交纳百分之五十的物业费。香开物业公司不服将362户业主告上法院。2019年，此案在初审时，一审法院法官多次来到珠江小区调查核实证据,采纳了于爱民和小区362户业主所提供的香开物业公司不作为服务差的证据。做出合情合理合法的判决。此案初审时，一审法院2019年5月20日作出的(2019)黑0110民初3041一3460号民事判决，均采纳362位业主所提供的香开物业公司不作为的证据。这是初审法官不止一次亲自到现场调查核实证据以事实为依据，以法律为准绳的依法判决。法院认可证据属实，认可香开物业公司物业服务没有达到哈尔滨市物业管理条例规定的标准，虽然香开物业公司存在基础物业服务，但基础物业服务、项目中基础管理、屋面、日常保养维护、二次加压供水、化粪池清淘。均未达到哈尔滨市物业收费管理办法中规定的标准，单元电子门维护项目、公共区域维持维护、公共区域绿化养护、公共区域保洁服务中的日常保洁、清冰雪共用部位设施设备、日常运行、保养、维修服务等，均未达到标准。同是香坊法院，同一案子，同一证据，同案不同判。哈尔滨市香坊区人民法院(2020年)黑0110民初4112至4431号民事判决书否定了初审判决,以于爱民所提供的香开物业公司不作为的证据显示不出时间为由否定了证据，做出违法判决。前后矛盾不依法不公正的判决，助长了香开物业公司乱涨价的威风。二、香开物业公司起诉于爱民2014年前的物业费，已过法定诉讼时效。一审法院不该支持。三、拒交和少交物业费是基于香开物业公司物业服务没有达到《哈尔滨市物业管理条例》规定的标准，虽然香开物业公司存在基础物业服务，但基础物业服务项目中基础管理、屋面日常保养维护、二次加压供水、化粪池清掏均为达到香开物业公司物业服务没有达到《哈尔滨市物业收费管理办法》中规定的标准，且单元电子门维护项目、公共区域秩序维护、公共区域绿化养护、公共区域保洁服务中的日常保洁、清冰雪、共用部位设施设备日常运行保养维修服务等均未达到标准，对362位业主答辩和所提供的香开物业公司不作为的证据，香坊区人民法院法官亲自到珠江小区调查核实，依法判决予以采纳，判决酌定按362位业主尚欠物业费的50%计算给付。四、案件事实违反法律规定，《中华人民共和国民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外。香开物业公司部分请求已超过诉讼时效。五、于爱民收到一审法院邮寄送的香开物业公司在2019年2月26日递交的《起诉状》诉讼请求根本没有提请按照建筑面积判决物业费，一审法院按照建筑面积计算超诉请违反处分原则，同时也违反《协议书》的约定。综上，请二审法院依法予以改判，维护于爱民的合法权益。香开物业公司辩称，费用问题香开物业公司是按政府主导的，362户的数据不知于爱民从何得来，香开物业公司没有起诉这么多，其他的上诉理由与缴纳物业费无关，不是其不缴纳物业费的理由。香开物业公司向一审法院起诉请求：1.判令于爱民给付2013年至2019年7月物业服务费7,148.28元；2.由于爱民承担诉讼费用。一审法院认定事实：于爱民居住珠江小区105A栋3单元5层2号房屋，其房屋建筑面积167.8平方米，使用面积113.27平方米。香开物业公司于2002年在珠江小区进户时与业主签订了《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》，约定香开物业公司为珠江小区业主提供物业服务，普通住宅系按房屋使用面积每平方米0.30元/月收取物业费。其后，香开物业公司两次上涨物业费，2012年涨至按建筑面积每平方米0.4元/月收取，2015年1月1日，涨至按建筑面积每平方米0.6元/月收取。2019年8月，香开物业公司撤出珠江小区，不再提供物业服务。一审法院认为：1.香开物业公司上调物业费收费标准是否有依据；2.于爱民应按什么标准交纳物业费；3.于爱民能否依据物业服务质量瑕疵而拒交物业费。一、关于香开物业公司上调物业费收费标准没有依据的问题。第一，物业服务合同中约定了收费标准。《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”香开物业公司与珠江小区业主已签订《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》，并约定了物业服务费的收费标准，故双方应按约定的收费标准收取物业费。第二，上调物业费收费标准未经业主大会决定。《哈尔滨市物业管理条例》第三十五条规定：“实行政府指导价的，由市价格行政主管部门会同市物业行政主管部门制定基准价和浮动幅度，定期向社会公布，并根据社会平均物价指数变动情况适时进行调整。具体收费标准，由当事人根据政府指导价在物业服务合同中约定。物业服务合同签订后，物业服务收费标准调整的，应当经过业主大会决定。”物业服务企业变更收费标准，应经法定程序，但香开物业公司并未提交证据证明经业主大会决定的决议，故香开物业公司调整物业费没有合法依据。第三，上调物业费收费标准未经业主过半数同意。哈尔滨市物价监督管理局和哈尔滨市住房保障和房产管理局联合下发的《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十条第二款规定：“未成立业主大会的，由所在地街道办事处、社区居委会组织征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总套数过半数的业主同意后，代表业主与物业服务企业按照前款规定协商确定物业服务标准和物业服务收费标准”。第四，上调物业费收费标准未经主管部门同意。《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十条第三款规定：“通过协商无法确定物业服务标准和物业服务收费标准的，由区物业行政主管部门牵头组织区价格行政主管部门、所在地街道办事处、业主委员会会同物业服务企业共同商定”。第五，于爱民有权以违规收费为由抗辩。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”。综上，香开物业公司擅自提高收费标准，既未与业主签订物业服务合同，亦未经过法定程序，因此于爱民有权拒绝交纳香开物业公司上调部分的物业费，于爱民抗辩有理，予以支持。二、关于于爱民交纳物业服务费标准的依据的问题。按照香开物业公司与珠江小区业主签订的《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》约定，按使用面积每平方米0.3元/月收取物业费，但该协议书签订的时间为2002年，2013年11月4日出台的《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第九条规定：“物业服务收费以元/月?平方米（建筑面积）为计费单位，按月、季、年计收，预收期限不得超过12个月”，故2014年之前，按使用面积收取物业费，2014年起按建筑面积收取物业费，符合该规定。因此，于爱民应交纳2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业费407.77元（113.27平方米×0.3元/月×12月），2014年1月1日至2019年7月31日期间的物业费3372.78元（167.8平方米×0.3元/月×67月），香开物业公司诉请超出部分，不予支持。三、关于香开物业公司的服务质量问题。关于于爱民辩称的香开物业公司物业服务没有达到《哈尔滨市物业管理条例》规定的标准的答辩意见，一审法院受理香开物业公司起诉的多起案件，其在服务过程中存在严重的不作为，但依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，即业主对物业服务不满意，应采取积极的措施维护自身的合法权益，法律、法规未赋予业主以拒交物业费的方式进行抗辩的权利，故对于于爱民的该项答辩意见，不予采纳。判决：一、于爱民于本判决生效后立即给付香开物业公司2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业费407.77元；二、于爱民于本判决生效后立即给付香开物业公司2014年1月1日至2019年7月31日期间的物业费3,372.78元；三、驳回香开物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由于爱民负担。二审中，当事人没有提供新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，二审争议的主要焦点系：于爱民应按什么标准交纳物业费。香开物业公司与珠江小区业主签订的《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》对物业服务企业和于爱民具有约束力，双方应按该协议约定履行合同义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。该项法律规定赋予了业主在物业服务企业不履行或不完全履行合同义务的维权方式。本案中，于爱民提供的照片等证据虽能证明香开物业公司提供服务期间，该小区庭院存在公共环境脏乱等情形，但于爱民举示的证据不足以证明物业管理瑕疵长期存在。且《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》载明，香开物业公司对该小区庭院、道路、给排水、公共服务配套设施、房屋共用部位提供管理服务。香开物业公司按照协议约定履行了公共配套服务的主要义务，能够保障小区业主的正常居住、生活，香开物业公司管理能力、服务质量存在的瑕疵，尚不构成其拒不履行合同义务的法律情形，不能因此成为于爱民长期拒交物业费的理由。此外，香开物业公司提供管理服务期间，于爱民以及小区业主并没有依法行使业主权利，要求香开物业公司限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，于爱民以拒付物业费对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据。诉讼中香开物业公司未要求于爱民承担迟延交纳物业费给付利息的违约责任，已趋于公平合理。于爱民仍要求少交纳物业费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于于爱民主张因香开物业公司未履行维修维护义务给其造成财产损失，于爱民可另行主张侵权赔偿责任。综上所述，于爱民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由于爱民负担。本判决为终审判决。审判长 赵丹晖审判员尹红杰审判员侯守东（）二〇二〇年十二月二十九日法官助理杜鹏飞书记员李迪