广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终8853号上诉人（原审被告）：东莞市明洲商贸有限公司，住所地：广东省东莞市************之二，统一社会信用代码为914***********446T。法定代表人：卢某1。委托诉讼代理人：林智武，广东莞安律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴剑敏，广东莞安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市长安镇锦厦社区*民委员会，住所地：广东省东莞市长安镇锦厦社区******，统一社会信用代码为55441990K3080358XK。法定代表人：李国强，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：江金城，广东启盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖金辉，广东启盟律师事务所律师。上诉人东莞市明洲商贸有限公司（以下简称明洲公司）因与被上诉人东莞市长安镇锦厦社区*民委员会（以下简称锦厦居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民再5号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。锦厦居委会向原审法院起诉请求：1.明洲公司应向锦厦居委会支付2016年7月8日至2017年5月26日期间拖欠租金的滞纳金2541975.68元；2.本案的诉讼费用由明洲公司承担。原审法院判决：一、撤销广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初8417号民事判决；二、东莞市明洲商贸有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向东莞市长安镇锦厦社区*民委员会支付2016年2月1日至2017年5月26日期间租金的滞纳金2224215.68元；三、驳回东莞市长安镇锦厦社区*民委员会的其他诉请。本案一审受理费27136元，应由东莞市长安镇锦厦社区*民委员会负担3392元，东莞市明洲商贸有限公司负担23744元。明洲公司上诉请求：1.撤销一审判决，并发回重审；2.或改判明洲公司仅须支付锦厦居委会滞纳金152518.54元；3.诉讼费由锦厦居委会承担。主要事实与理由：一、一审主动调取证据，程序违法。原审法院在双方均没有申请向房管部门调取案涉租赁物面积时，主动向房管部门发起调查。虽然判决书上显示锦厦居委会申请，其实是原审法院主动调查。本案的租赁物面积问题，不属于法律规定的法院依职权调查的范围。二、本案合同属无效。合同是否有效，在于整体合同的标的物是否合法，明洲公司认为原审法院认定本案不仅包括建筑物还包括土地、停车场、地下室，但是这些附属设施境外没有合法的产权证明，或合法的用地手续，对整个合同而言，这些无产权证明或无合法用地手续的面积加起来远大于租赁本身的面积，故本案的租赁合同属无效或部分无效。至于租金的计算方式是以租赁物的面积来计算，不代表租赁合同必然有效，地面停车坪、地下停车场及地下室、大厦四周空地等面积的使用价值包含在租赁中，可评估脱离。明洲公司认为本案的租赁标的有租赁物、地面停车坪、地下停车场及地下室、大厦四周空地，除租赁物只有36352面积有产权证外，其他的不动产面积均没有合法的产权证明与合法的用地证。故这些面积的租赁部分属无效合同。明洲公司认为本案要测量这些面积综合评断合同是否有效。三、明洲公司无需支付过高的滞纳金。1.明洲公司无需支付2016年5月21日之后的租金。锦厦居委会在一审庭审中称明洲公司从未离开过租赁物，一直占有租赁物，又称明洲公司的办公室还在租赁物内。锦厦居委会向法院提交的证据中证明明洲公司在2017年7月重新入场。锦厦居委会的主张与证据前后矛盾。锦厦居委会提交的《2017年重新入场的告知函》《长安义乌小商品城纠纷事件详细说明》均表明明洲公司在2016年5月21日起被拒绝占有、控制租赁物。2.原审法院计算滞纳金的依据违法。原审法院计算滞纳金的方式是用436224******024.32元，得出明洲公司应当支付2224215.68元滞纳金。根据法律规定，没有证据证明有损失的，违约金一般不超过标的的30%。四、锦厦居委会在案中虚假陈述，隐瞒真相，原审法院错误判决。1.锦厦居委会向法院隐瞒李海通的真实身份。李海通是东莞市迎商实业有限公司（以下简称迎商公司）的前负责人、社区居委会副主任。锦厦居委会对此一直否认，直到明洲公司在网络上搜集到李海通的任命通知书后，才在发回重申再次开庭时改口承认。2.锦厦居委会向执行法官隐瞒明他人已代明洲公司支付了650万元租金的事实。导致明洲公司的法定代表人被拘留15天。3.锦厦居委会陈述其在执行期间已向法官说明愿意抵扣650万元租金，但经询问法官，并未有此事。4.锦厦居委会虚假陈述明洲公司一直占有租赁物。5.证据上否认《长安义乌小商品城纠纷事件详细说明》，隐瞒真相。直到明洲公司向法庭申请向东莞市长安镇政府调查此份证据的来源与存档时，锦厦居委会才承认。五、本案未审先定，违反程序。一审判决书与（2019）粤1972民初12613号民事判决书同时寄到，明洲公司发现（2019）粤1972民初12613号民事判决书附带的上诉须知是2020年1月2日填写。本案的上诉须知是2020年7月30日填写，而且版面与（2019）粤1972民初12613号民事判决书附带的上诉须知不同。本案在2019年12月17日裁定再审本案，2020年1月2日本案未开庭审理。本案与（2019）粤1972民初12613号有关联，明洲公司有理由相信（2019）粤1972民初12613号民事判决早于2020年1月2日定好，本案亦会相同的结果。未经审理就认定林文寮作为明洲公司的实际控制人写入判决书中。原审法院在判决书上擅自把林文寮认定为明洲公司的实际控制人，无事实及法律依据。林文寮是否为明洲公司实际控制人与本案无关。另，明洲公司在二审庭审补充上诉意见为：锦厦居委会一直坚持明洲公司从未离开过租赁物，但其提交的证据证明明洲公司在2017年7月18日重新入场，明洲公司只占有一部分租赁物，当时明洲公司只占有8000多平方米，每月收租大概20万元，该20万元用于支付租赁物的电费，有双方达成的协议为证。从2016年5月21日从迎商公司接管后，锦厦居委会以托管之名，排除明洲公司占有租赁物的权利，明洲公司不需要支付2016年5月21日之后的租金。一审计算的滞纳金错误，明洲公司在一审时主张滞纳金过高，应予以调整。明洲公司提交了备忘录明确650万元是租金，并没有提到是支付违约金或滞纳金，另外，锦厦居委会出具的发票记载为租金，故双方是对650万元是用于支付租金是没有问题的，一审在认定中变更了该款项的性质，将200万元租金变更为滞纳金是错误的，租金应支付到2016年5月20日前。锦厦居委会答辩称：一、原审法院调取证据是基于锦厦居委会的书面申请，目的是为查明案件事实，程序合法。双方在多次的庭审中对计租面积的争议始终不能达成一致意见，故锦厦居委会于2020年5月10日向原审法院提交了调查取证申请书，申请原审法院向不动产登记部门调取案涉租赁物面积的原始测量数据。二、锦厦居委会与明洲公司签订的《租赁合同书》合法有效，应受法律保护。合同明确约定租赁物是案涉商业大厦，该商业大厦是依法取得了合法产权证书。锦厦居委会在一审中陈述明洲公司的实际使用范围不仅是该商业大厦，还包括地下停车场和附属空地，是对明洲公司实际使用范围的事实陈述，而不是对合同约定的租赁物实质变更。本案的租赁物仅为双方在租赁合同中约定的商业大厦，其他地下停车场和附属空地是为明洲公司经营便利而提供给其免费使用的。三、明洲公司长期拖欠租金的行为已违约，其应按照租赁合同约定足额支付租赁及滞纳金。且本案涉及的租金及滞纳金属于已自愿履行完毕的金钱给付义务，原审法院对滞纳金的认定符合法律规定。根据双方租赁合同关于违约金的规定，锦厦居委会在起诉时暂计按所欠租金本金的30%主张，后续滞纳金继续计算，这属于锦厦居委会在合法范围内对自身权利的处分。原审法院认定滞纳金的限额应当以所欠租金本金为限，锦厦居委会没有异议，并且认为这符合法律规定，亦符合公平原则。本案涉及的全部租金本金及大部分滞纳金，已在东莞市苏宁云商销售有限公司（以下简称苏宁公司）转付的650万元中履行，原审法院对已自愿履行完毕的金钱给付义务不作调整，以及对滞纳金的限额应当以所欠租金本金为限的认定符合法律规定。至于无因管理的事实及所产生的费用，已在发生法律效力并执行的（2017）粤19民终6321号民事判决中已查明。四、锦厦居委会不存在虚假陈述或隐瞒真相的行为。收取的东莞市苏宁云商销售有限公司的650元是基于三方签订的《债权转让协议》，已优先用于抵扣明洲公司自2016年2月至7月的欠租和滞纳金，锦厦居委会也在一审庭审中对2016年起诉时及一审再审时存在的事实上的重大变化作出说明，并根据客观事实情况变更了诉讼请求。五、原审法院程序符合法律规定，且明洲公司的主张不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条关于第二审人民法院对上诉案件的审理规则。锦厦居委会认为，本案与（2019）粤1972民再5号案件无关联。两案的租赁期间、诉求及事实没有交叉，不存在前后案的关系，更不存在后案需要前案的结果再作另行判决的情形。六、明洲公司的目的是拖延时间，以交还租赁物为由胁迫锦厦居委会同意放弃租金权益。另，锦厦居委会在二审庭审中补充答辩称，明洲公司在2016年5月21日至2016年7月30日期间仍实际占有租赁物，应支付租金。迎商公司并没有托管租赁物，只是对东莞市联凯商业投资有限公司（以下简称联凯公司）的占有租赁物进行保洁、保安的无因管理。锦厦居委会认为明洲公司所称的申请是其单方陈述，不能证明其在2017年7月18日重新入场的事实。一审将滞纳金设定了以租金本金为限，并无不当。锦厦居委会开具给苏宁公司的发票表述为租金，锦厦居委会在一审庭审中已详细说明。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。另，在二审庭审中，明洲公司明确表示对租金的计算标准20元/月及36352.1平方米没有异议，双方均确认租金从2016年2月1日起算，但明洲公司认为其无需支付2016年5月21日至2016年7月31日期间的租金。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对明洲公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕明洲公司的上诉，本院分析如下：首先，原审法院根据锦厦居委会的申请向东莞市*******调查案涉租赁物的原始测量详细数据，并无违反法律规定，且原审法院依据该调查结果做出的案涉租赁物租赁面积的认定有利于明洲公司，明洲公司上诉主张原审法院调查取证违法及偏袒锦厦居委会没有依据。其次，案涉合同约定的租赁标的物已取得了房地产权证，明洲公司上诉主张的地面停车坪、地下停车场、地下室、大厦四周空地并非合同约定的租赁范围，明洲公司以上述建筑物没有合法产权证明主张租赁合同无效没有依据。第三，明洲公司主张迎商公司介入托管排除了其作为承租人的合同权利。本院认为，生效的（2016）粤1972民初12454号民事判决认定迎商公司是在次承租人联凯公司跑路后，为维护案涉租赁物正常经营秩序提供服务，并非代替明洲公司进行管理，明洲公司也确认控制着部分的商铺并收取租金，故明洲公司并无充足证据证明其被赶走无法行使案涉商铺的承租人的权利，明洲公司亦未提交证据证明有将案涉租赁物返还给锦厦居委会。另，明洲公司主张锦厦居委会向原审法院提交的《申请》证明了明洲公司于2017年7月重新入场，本院认为，该《申请》为明洲公司单方制作，是明洲公司的单方陈述，锦厦居委会对此亦不予确认，故仅凭该证据，并不足以证明明洲公司于2017年7月重新入场的事实。综上所述，明洲公司上诉主张无需支付2016年5月21日至2016年7月31日期间租金，没有依据，本院不予支持。第四，如前所述，明洲公司拖欠租金构成违约，应承担相应的违约责任。根据明洲公司与锦厦居委会签订的《租赁合同书》，第九章有关违约责任的内容，约定：“在租赁期内，明洲公司须按时如数向锦厦居委会支付租金。如明洲公司逾期交付租金，锦厦居委会有权收取违约金（滞纳金）具体如下：1.明洲公司逾期一天到一个月交付租金，锦厦居委会有权按月租金5‰计算每日收取滞纳金；2.明洲公司逾期一个月零一天到二个月交付租金，锦厦居委会有权按月租金10‰每日加收滞纳金；3.明洲公司逾期二个月零一天到三个月交付租金，锦厦居委会有权按月租金15‰每日加收滞纳金；4.明洲公司逾期三个月零一天到四个月交付租金，锦厦居委会有权按月租金20‰每日加收滞纳金；5.如明洲公司拖欠租金累计超过四个月的，锦厦居委会有权解除本合同并收回租赁物，明洲公司还应交付拖欠的租金、滞纳金，并赔偿一年租金（按当年的租金赔偿）给锦厦居委会，锦厦居委会不作任何经济补偿，明洲公司无权取回押金，押金归锦厦居委会所有。”锦厦居委会据此主张应按照日利率2%的标准计算滞纳金，本院认为，合同约定的滞纳金标准明显过高，应予以调整，但考虑到明洲公司拖欠2016年2月1日至2016年7月31日的租金及滞纳金至今逾四年仍未清偿完毕，且原审法院已经限定滞纳金以本金为准，故原审法院实际上对滞纳金的数额已经进行了调整，明洲公司上诉主张再次对滞纳金的标准进行调整，本院不予支持。第五，苏宁公司支付的6500264.32元，锦厦居委会主张先用于抵扣本案租金本金，属于其对自身权利的处分，原审法院对此认定正确。抵扣后剩余2138024.32元，原审法院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条规定认定应用于抵扣滞纳金于法有据。承前所述，明洲公司本案仍需再支付滞纳金2224215.68元（4362240元-2138024.32元），原审法院对滞纳金的处理正确，本院予以维持。综上所述，上诉人明洲公司的上诉理由缺乏依据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费24594元，由上诉人东莞市明洲商贸有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  姚勇刚审判员  陈美苑审判员  黄宇齐二〇二〇年十二月七日书记员  梁善华黄志维