辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终3202号上诉人（原审原告）：高尔明，男，1960年11月27日出生，汉族，住鞍山市铁**。委托诉讼代理人：高博，男，1985年10月27日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：宫德龙，辽宁钢城正大律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郭润林，男，1989年11月14日出生，汉族，住鞍山市铁**。上诉人（原审被告）：王莹莹，女，1987年5月9日出生，汉族，住鞍山市铁**。原审第三人：雷寒，男，1974年7月24日出生，汉族，住锦州市古塔区。原审第三人：华夏银行股份有限公司鞍山分行，住所地鞍山市铁**胜利南路******。负责人：王赫，该行行长。委托诉讼代理人：杨晨，该单位员工。委托诉讼代理人：陈韵同，该单位员工。上诉人高尔明、郭润林、王莹莹因与原审第三人雷寒、原审第三人华夏银行股份有限公司鞍山分行（以下简称华夏银行鞍山分行）房屋买卖合同纠纷一案，高尔明、郭润林、王莹莹局均不服鞍山市铁东区人民法院(2020)辽0302民初1829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人高尔明及其委托诉讼代理人高博、宫德龙，上诉人郭润林、王莹莹，原审第三人雷寒，原审第三人华夏银行鞍山分行的委托诉讼代理人杨晨、陈韵同到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高尔明上诉请求：一、改判郭润林、王莹莹支付上诉人逾期付款违约金，以每日2000元为标准，从2020年4月8日起至实际付清购房款为止，累计不超过实际损失的30%,即75,000元；二、郭润林、王莹莹承担两审诉讼费。事实和理由：原审判决认为“郭润林、王莹莹逾期给付上诉人购房款，造成上诉人存在利息损失，因上诉人主张的逾期付款违约金的计算标准超出实际利息损失的30%，故违约金的计算方式以25万元为基数，按照银行间同业拆借利率的130%为利率标准计算至判决确定的给付之日止。”上诉人认为，原审判决对于违约金赔偿的计算式没有根据上诉人的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案上诉人之所以将房屋以44.5万元低于市场价格出卖给郭润林、王莹莹，是因为当时上诉人欠民生银行贷款急需资金偿还的原因。而郭润林、王莹莹未按合同约定按时支付上诉人购房款，导致上诉人不能及时偿还银行贷款，从而造成了上诉人经济损失的扩大。从2020年4月欠民生银行贷款146,127.23元至2020年7月份增加欠款累计至192,491.77元。因郭润林、王莹莹未能按时支付上诉人购房款，上诉人无法及时偿还银行贷款，导致增加银行欠款46,364.54元。所以，上诉人的经济损失不仅是应收房款利息的损失，但是原审法院在违约金的计算方式上只计算上诉人实际应收房款利息的损失，可以说远远低于上诉人的经济损失。关于本案违约金适用条款。违约金可分为法定违约金与约定违约金。本案上诉人与郭润林、王莹莹签订的《房屋买卖合同》中明确约定了违约金适用条款。郭润林、王莹莹原计划银行按揭付款，所以在合同第五条第五款中约定：“如有客户作贷款按揭手续……则按定金10%标准赔偿给甲方违约金。”但因郭润林、王莹莹个人原因，导致银行按揭贷款没有审核通过。所以也就不能适用该条违约金条款^应当履行合同第五条第二款的违约金条款：“如郭润林、王莹莹不能按时付清购房款，则每逾期一日由违约方向对方支付定金10%标准的滞纳金。”郭润林、王莹莹支付了2万元定金，2020年4月7日上诉人将房屋过户到郭润林、王莹莹名下。所以，郭润林、王莹莹应从4月8日起按每日2000元标准支付上诉人逾期违约金。上诉人的实际损失。原审法院已经查明，郭润林、王莹莹应给付上诉人25万元购房款，由于郭润林、王莹莹没有实际给付上诉人25万元购房款，所以，上诉人的实际损失为25万元。本案因郭润林、王莹莹的违约行为，导致上诉人增加不必要的经济损失如下:1.上诉人无法及时偿还银行贷款需支付银行利息、手续费、违约金等经济损失暂计算为46,364.54元。2.上诉人因提前将房屋过户给郭润林、王莹莹，自己租房产生的租金每月650元。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。”根据法律规定，本案应当以上诉人25万元实际损失的30%计算违约金上限，即75,000元。综上所述，根据《房屋买卖合同》中违约条款的约定，如郭润林、王莹莹不能按时付清购房款，每逾期一日需向上诉人支付定金10%,即2000元标准的违约金。该违约金条款系双方当事人的真是意思表示，不违返法律、法规的规定，对郭润林、王莹莹具有约束力，故郭润林、王莹莹应当根据合同约定承担相应的赔偿责任。请求二审法院根据本案事实，综合考虑上诉人的经济损失，支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。郭润林、王莹莹上诉请求：1.依法撤销鞍山市铁东区人民法院(2020)辽0302民初1829号民事判决，依法改判上诉人返还购房款为23万。2.本案的诉讼费用由高尔明承担。事实和理由：原审判决认定事实错误，理由如下：我们通过58同城看到中介雷寒有房子出售，在58同城平台上信息交流中我已透露需要贷款买房，中介雷寒同意并承诺可以操作，之后我们看了房子后交了诚意金5000元（雷寒说如果卖方同意之后，诚意金用作前期办理贷款和中介服务等相关费用），随后卖方同意之后签订了房屋买卖合同，合同中明确规定为按揭贷款购买此房，买卖双方同意后我们交纳了定金2万元给卖方高尔明。2010年1月10日，我们将购房首付款23万存入于华夏银行股份有限公司鞍山分行，于2020年3月19日，按照中介雷寒要求并在场征求了高尔明的意见，在鞍山市铁东区华夏银行窗口将19.5万转入中介雷寒卡中，并要求卖方高尔明签了收据。在2010年4月8日得知银行要求重新转付首付款的消息，我们提出先将首付款转回给我们，我们再进行重新转付款，但高尔明已经将购房首付款用掉，拿不出我们购房的首付款还让我们进行再次转账，这种情况下中介雷寒及高尔明恳求我们配合凑钱进行第二次转付款，并承诺进行转账之后就没问题了，于是我们现场凑了5万元，中介雷寒凑了18万元，共凑23万元进行了二次的转账，当时华夏银行鞍山分行人员陈韵同也在场。之后华夏银行鞍山分行以交易回流，虚假交易为由拒绝放款给我们。一、原审法院认定：“对于尚欠房款总额应计算为47万元-21.5万元=25.5万元。”该事实认定错误。根据房屋买卖合同及购买意向协议，卖方净得44.5万元，买方净出47万元，但我们出的47万元中包括中介费、过户费、贷款费等所有费用（在购买意向协议中有明确写出）。我们现已经支付卖方高尔明2万元购房定金（当时因为要转账，高尔明没有网络转账条件，征求高尔明意见后由中介雷寒代收，有高尔明签字的收据）及19.5万元购房转账支付（有高尔明签字的收据）共计21.5万元，故还应支付卖方高尔明尾款23万元，满足卖方高尔明净得44.5万元的条件，并不是再支付卖方25万元。二、判决中对“二、雷寒、华夏银行公司鞍山分行不承担责任；”有歧义，应明确写出是在本案之中。雷寒述称，服从一审判决。华夏银行鞍山分行述，服从一审判决。高尔明向一审法院起诉请求：1.判令郭润林、王莹莹支付高尔明购房款25万元；2.判令郭润林、王莹莹支付逾期付款违约金，即以每日2000元为标准，从2020年4月8日起计算至实际付清购房款为止(总数不超过房屋总价款的30%，即14.1万元)；3、判令郭润林、王莹莹支付逾期付款利息，即以25万元为基数，自2020年4月8日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清购房款为止)；4、诉讼费用由二被告承担。一审法院认定的事实：二被告系夫妻关系。2020年1月5日，二被告与雷寒签订购房意向协议，由二被告给付雷寒意向金5000元，愿意购买高尔明名下的房屋。2020年1月7日，原告、二被告、雷寒签订三方协议，约定二被告购买原告名下房屋，价款47万元，定金2万元当日给付，首付款22.5万元现金支付，另外22.5万元申请银行按揭，并按贷款放款程序一次性给付原告。如被告不能按时付清购房款，违约方每日需要按照定金10%的标准支付滞纳金。2020年3月27日，原告配合被告办理房屋过户手续，被告缴纳了契税7824.01元。2020年4月7日房屋更名至二被告名下。期间，2020年1月7日，二被告给付原告定金2万元。2020年3月19日，原告收到被告给付的购房款19.5万元。2020年3月10日，二被告向华夏银行鞍山分行申请贷款并签订个人房屋抵押借款合同。2020年3月19日华夏银行鞍山分行批准了二被告的贷款申请，并告知放款条件是提供23万元首付款支付给卖方的材料。2020年4月8日，郭润林账户转账给李侠（高尔明妻子）账户中23万元，同日李侠将5万元转回给郭润林，18万元转给雷寒。华夏银行以交易回流，虚假交易为由拒绝发放贷款给二被告。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同自成立时生效。第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告与二被告签订房屋买卖合同，约定卖房事宜，故双方构成房屋买卖合同法律关系。合同的内容对于双方具有约束力。原告一方履行了交付房屋及变更产权登记的义务，二被告应履行给付房款的义务。现二被告尚有房款未给付，应承担付款责任。关于已经给付的房款数额问题。买、卖双方存在争议，比较双方提交的证据，被告提供的高尔明签字确认的收款收据的证明效力更强；原告称收款收据上的字迹不是原告本人书写，但未提供反驳证据予以证明，故原告否认是其本人签字的意见，该院不予支持。对于已付房款的数额该院支持21.5万元（2万元+19.5万元），对于尚欠房款的数额应计算为47万元-21.5万元=25.5万元。原告主张25万元，该院予以支持。关于高尔明主张按照每日2000元的标准计算2020年4月8日至还清之日的逾期付款违约金，并按照银行同期贷款利率计算相同期间的逾期付款利息一节，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，因被告逾期给付剩余购房款，造成原告存在利息损失确是事实，因双方没有就逾期利息进行约定，故该利息应以25万元为基数，以银行间同业拆借利率为标准进行计算。而原告主张的逾期付款违约金的计算标准远超出实际利息损失的30%，故该院支持由二被告给付原告违约金，具体计算方式如下：以25万元为基数，自2020年4月8日起，按照银行间同业拆借利率的130%为利率标准计算至判决确定的给付之日止。关于二被告辩称其没有过错，一切行为是按照中介的要求操作一节，二被告的辩解意见不能对抗其应向原告给付购房款义务的责任，故二被告的辩解意见，该院不予采纳。关于二被告辩称华夏银行鞍山分行不应停止对其放款行为一节，华夏银行鞍山分行在贷款审批及放款过程中对二被告进行相关事宜（不符合条件不放款）的告知，二被告表示并无异议。二被告将款项转入原告方账户之后，确实发生了资金回流的现象。银行一方的不放款行为并无不妥，故二被告的辩解意见，该院不予采纳。综上，对于原告的诉讼请求，该院支持本金25万元及违约金（以25万元为基数，自2020年4月8日起，按照银行间同业拆借利率的130%为利率标准计算至判决确定的给付之日止）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、郭润林、王莹莹于判决生效之日起20日内给付高尔明剩余购房款25万元及违约金（以25万元为基数，自2020年4月8日起，按照银行间同业拆借利率的130%为利率标准计算至判决确定的给付之日止）；二、雷寒、华夏银行股份有限公司鞍山分行不承担责任；三、驳回高尔明的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5262元，由高尔明负担249元，郭润林、王莹莹承担5013元（该款由高尔明垫付，二被告在履行判决给付义务时加付高尔明5013元）。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查，郭润林、王莹莹总计支付案涉合同价款22万元，其中包括郭润林向雷寒支付购房5000元意向金、向高尔明支付2万元定金、通过雷寒向高尔明支付19.5万元（雷寒从中扣除中介费2万元）。尚欠25万元购房款未支付。本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，上诉人高尔明与上诉人郭润林、王莹莹签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。各方均应按该合同履行各自义务。现高尔明已将案涉房屋交付给郭润林、王莹莹并办理了房屋更名过户手续，郭润林、王莹莹理应将尚欠购房款25万元交付给高尔明并承担相应违约责任，故一审判决正确，本院予以维持。关于高尔明主张因郭润林、王莹莹的违约行为，导致其无法及时偿还其他银行贷款利息、手续费、违约金、将房屋交付给郭润林、王莹莹后的租金等损失47,014.54元，原审判决违约金没有根据其的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，判决的违约金过低，应按照合同约定的违约金，以每日2000元为标准计算,从2020年4月8日起至实际付清购房款为止，累计不超过实际损失的30%,即75,000元一节，本院认为，首先，高尔明主张的因郭润林、王莹莹未及时给付购房款，导致其另外偿还银行贷款利息、手续费、违约金、将房屋交付给郭润林、王莹莹后的租房租金等损失47,014.54元非郭润林、王莹莹在签订合同时可以预见；另外，高尔明亦未举出充分确实的证据证明其上述损失的存在，故一审判决不予支持正确。其次，本案高尔明的直接经济损失为购房款的利息损失，双方约定的以每日2000元为标准违约金过高，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。”一审法院判决违约金以25万元为基数，按照银行间同业拆借利率的130%为利率标准计算至判决确定的给付之日止并无不当，故对高尔明的此节主张，本院不予支持。关于郭润林、王莹莹主张原审判决认定：“对于尚欠房款总额应计算为47万元-21.5万元=25.5万元。”该事实认定错误。根据房屋买卖合同及购买意向协议，卖方净得44.5万元，买方净出47万元，该47万元中包括中介费、过户费、贷款费等所有费用（在购买意向协议中有明确写出）。现已经支付卖方高尔明2万元购房定金（当时因为要转账，高尔明没有网络转账条件，征求高尔明意见后由中介雷寒代收，有高尔明签字的收据）及19.5万元购房转账支付（有高尔明签字的收据）共计21.5万元，故还应支付卖方高尔明尾款23万元，满足卖方高尔明净得44.5万元的条件，并不是再支付卖方25万元一节，从本案的现有证据来看，案涉合同价款为47万元，郭润林、王莹莹已支付22万元（雷寒已收到中介费2.5万元），尚欠25万元未支付；该25万元可以认定为郭润林、王莹莹拖欠高尔明的购房款，故一审判决郭润林、王莹莹给付高尔明25万元并未违反卖方高尔明净得44.5万元的条件，故郭润林、王莹莹的此节主张没有事实依据，本院不予支持。关于郭润林、王莹莹主张原审判决第二项雷寒、华夏银行鞍山分行不承担责任有歧义，应明确写出是在本案之中一节，经查，一审判决并无不当，故对郭润林、王莹莹此节主张，本院不予支持。综上所述，高尔明、郭润林、王莹莹的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1975元，由上诉人高尔明负担1675元，由被上诉人郭润林、王莹莹负担300元。本判决为终审判决。审判长 曲 涛审判员 徐云龙审判员 王珍付二〇二〇年十二月二十一日书记员 姜 珊