江西省鹰潭市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣06民终524号 上诉人（原审原告）：恒大地产鹰潭有限公司，统一社会信用代码91360600568671931C。住所地：江西省鹰潭市月湖区林荫东路****。 法定代表人：陈荣圣，董事长。 委托诉讼代理人：易芬，女，1991年5月23日出生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区，系恒大地产鹰潭有限公司员工。 被上诉人（原审被告）：邹建波，男，1988年7月16日出生，汉族，住江西省贵溪市。 被上诉人（原审被告）：严丹，女，1991年2月15日出生，汉族，住江西省贵溪市。 上诉人恒大地产鹰潭有限公司（以下简称恒大鹰潭公司）因与被上诉人邹建波、严丹商品房销售合同纠纷一案，不服江西省鹰潭市月湖区人民法院（2019）赣0602民初3238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月11日公开开庭进行了审理。上诉人恒大地产鹰潭有限公司的委托诉讼代理人易芬、被上诉人邹建波到庭参加诉讼，被上诉人严丹经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 恒大鹰潭公司上诉请求：1.在一审判决的基础上加判被上诉人邹建波、严丹所支付的款项不予退回；2.本案的诉讼费用由被上诉人邹建波、严丹负担。事实和理由：一、按照上诉人与被上诉人签订的《鹰潭市商品房买卖合同》补充协议约定，如因被上诉人违约，导致上诉人承担保证责任的，上诉人有权单方解除合同，被上诉人已付款项作为违约金不予退回。1.被上诉人未按期支付银行按揭贷款后，上诉人多次发函通知提示，但上诉人均置之不理，造成银行直接从上诉人账户扣款，导致商品房合同解除。2.因被上诉人违约造成合同解除的，被上诉人应按照《鹰潭市商品房买卖合同》补充协议的约定承担违约责任，补充协议中对被上诉人违约应承担的违约责任的约定，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应受其约束。二、上诉人与被上诉人签订的《鹰潭市商品房买卖合同》解除后，涉案房屋将再次进行出售，上诉人需再次耗费大量人力、物力、财力及时间，同时，受国家政策、市场等因素影响，房屋价格也会受到波动。一审法院却以上诉人未提供实际损失为依据，判决作为违约方的被上诉人不予承担合同解除的违约责任，显然不妥。同时，若合同一方当事人违约，造成合同解除的，法院以约定的违约责任过高，认定约定的条款系格式条款，从而判定违约方不承担任何违约责任，将不利于维护正常的市场交易秩序。 邹建波答辩称：1.商品房买卖合同不应解除。一是上诉人与被上诉人签订购房合同后，被上诉人缴纳了首付款且通过银行贷款方式缴纳了余款，完全履行了购房付款义务，办理了房屋备案登记，上诉人也交付了房屋。上诉人在被上诉人缴纳完购房款后，未按合同约定办理房产登记，违约在先。涉案房屋所有权已经转移，上诉人虽支付了剩余贷款，系履行担保义务，对被上诉人享有的是债权追偿权，而不能解除合同。二是上诉人一直未办理房产证违约在先，被上诉人行使先行抗辩权，完全符合法律规定。上诉人办理房产证后，被上诉人同意立即向上诉人支付其代为支付的购房款项。三是根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同解释》的规定，解除权系除斥期间，本案解除权已逾期消灭。二、上诉人要求解除合同，在被上诉人同意的情况下还应赔偿以下损失：一是返还被上诉人首付款、按揭贷款以及资金占用期间利息（按银行同期贷款利率计息）；二是逾期办理房产证的违约金20万元；三是按现在房产市场价值，支付房屋升值部分差价49.4081万元；四是支付被上诉人房屋装修款15万元；五是赔偿被上诉人搬迁、安置费用5万元。 严丹未答辩。 恒大鹰潭公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2015年5月21日签订的《鹰潭市商品房买卖合同（合同编号：YT2015003919)》及《合同补充协议》；2.判令被告配合原告前往房管局办理解除合同备案手续；3.判令被告将位于鹰潭恒大绿洲28栋1单元3201室房屋返还给原告；4.判令被告已经支付的购房款153,081元归原告所有，被告以288,994.23元为基数，按银行同期贷款利率四倍向原告支付逾期付款违约金；5.判令被告支付原告代其支付的利息、复息及罚息等共计5814.49元；6.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年5月21日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了一份《鹰潭市商品房买卖合同》（合同编号：ＹＴ2015003919）。合同约定，被告购买原告开发的位于信江新区房屋一套，该房屋建筑面积92.62平方米，每平方米价格为5431.67元，总价为503081元，买受人于2015年5月21日前支付首付款153081元，其余350000元办理贷款；出卖人于2017年3月31日前交付房屋等内容。《合同补充协议》中还约定在房屋所有权证办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。同年6月9日，被告作为借款人，原告作为保证人与中国工商银行鹰潭月湖支行签订了《个人购房借款／担保合同》，约定被告向中国工商银行鹰潭月湖支行借款350000元用于支付购房款，原告提供阶段性连带责任保证。被告按月等额本息还款，若被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，银行有权宣布本合同项下的全部或部分债务立即到期并解除本合同等内容。被告向原告支付了购房首付款153081元，中国工商银行鹰潭月湖支行于2015年6月12日将该笔贷款35万元汇入被告指定的原告账户。两被告从2015年7月22日开始陆续向银行偿还了贷款本金66254.02元。2017年3月31日，原告向被告交付了房屋。后两被告开始出现逾期，未按时向银行偿还借款本息。2019年9月6日、9月9日，中国工商银行鹰潭月湖支行向原告发出两份要求履行担保责任的函，要求原告履行担保责任。原告于9月6日、9月9日分别向中国工商银行鹰潭月湖支行支付贷款本息288427.19元、566.44元，合计288994.23元。2019年7月2日，原告向被告严丹发出通知，要求被告支付按揭贷款并告知相应违约责任。 一审法院认为，原、被告之间签订的《鹰潭市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应当认定为有效，双方当事人均应按合同的约定全面履行自己的义务。本案中，被告在取得按揭贷款后，并未按照贷款合同约定归还贷款，致使银行因其违约行为向原告行使保证担保权利，原告也因此向银行承担了保证责任，代被告偿还了剩余的全部贷款本息，故原告依照《鹰潭市商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定启动回购条款，要求解除该合同的诉讼请求，有充分的事实和法律依据，予以支持。原告要求两被告配合前往房管局办理解除合同备案手续及将涉案房屋返还给原告的请求，该项请求属于合同解除后的合理诉请，予以支持。关于原告要求判令两被告所支付的购房款153081元归原告所有的请求，合同中约定合同解除后买受人所交全部款项不予退还，但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除的法律后果为恢复原状，若当事人存在损失，当事人有权要求赔偿损失，本案中原告并未举证合同解除后其存在损失达153081元，且该约定系格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该约定免除了原告责任、加重了两被告责任、排除两被告的主要权利，显失公平，因此该格式条款约定为无效条款，原告取得的购房首付款153081元应返还两被告。两被告除支付原告首付款153081元，后期还支付了银行贷款本金66254.02元，在合同解除后，原告取得该房屋，两被告偿还银行的贷款本息由原告实际取得，买卖合同解除后，该款原告也应予以返还两被告。关于原告要求两被告支付其代为支付给银行的利息、复息及罚息等共计5814.49元的诉请，经核算，原告代付的利息、复息等为5248.30元，故对原告该诉请，本院核准为5248.30元。综上，在合同解除后，原告应退还两被告的购房款为214086.72元（153081元＋66254.02元-5248.30元）。关于原告要求两被告以288994.23元为基数，按银行同期贷款利率四倍支付违约金的诉请，因原告于2015年6月12日即取得了购房总价款，原告自2015年6月12日起即享有了该购房总价款的可得利益，且两被告仍有购房款在原告处，该款项亦可产生可得利益，因此原告该项诉请不合理，不予支持。两被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃对原告主张的事实和提供的证据进行答辩和质证，由此导致的法律后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、解除原告恒大地产鹰潭有限公司与被告邹建波、严丹于2015年5月21日签订的《鹰潭市商品房买卖合同（合同编号：ＹＴ2015003919）》及《合同补充协议》；二、被告邹建波、严丹于本判决生效之日起十五日内配合原告恒大地产鹰潭有限公司办理解除上述合同备案登记手续；三、被告邹建波、严丹于本判决生效之日起十五日将位于信江新区房屋返还给原告恒大地产鹰潭有限公司；四、驳回原告恒大地产鹰潭有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9189元，由原告恒大地产鹰潭有限公司负担3960元，由被告邹建波、严丹负担5229元。 本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。 二审查明，在二审庭审时，被上诉人邹建波陈述，本案所涉房屋于2017年3月31日交付，其已入住，并购买了家具，对房屋进行了装修，尚未办理《房屋所有权证》。其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，2015年5月21日上诉人恒大鹰潭公司与被上诉人邹建波、严丹签订的《鹰潭市商品房买卖合同》补充协议第二条第（一）款第5项第⑴点约定，“在《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除《鹰潭市商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续”。现被上诉人邹建波、严丹未按时归还银行贷款，导致上诉人恒大鹰潭公司承担了担保责任，被上诉人邹建波、严丹的违约行为使本案《鹰潭市商品房买卖合同》补充协议约定的上诉人恒大鹰潭公司可单方解除商品房买卖合同的条件成就。故一审法院依据合同约定判决合同解除，被上诉人邹建波、严丹配合办理解除合同备案手续及将涉案房屋返还给上诉人恒大鹰潭公司符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 关于被上诉人已付房款是否予以退还的问题。《鹰潭市商品房买卖合同》补充协议第二条第（一）款第5项第⑴点约定了合同解除的条件，还约定合同解除后，买受人所交的全部款项不予退还。该约定排除了被上诉人邹建波、严丹在合同解除后对已付房款的返还请求权，明显加重了两被上诉人的责任，有悖于公平原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。据此，上诉人恒大鹰潭公司应将被上诉人邹建波、严丹已经支付的购房款在扣除代偿银行利息后返还给被上诉人邹建波、严丹。综合考虑上诉人恒大鹰潭公司在合同解除后，取得了涉案商品房，其合法权利已得到充分保护，所涉房屋已实际交付，被上诉人邹建波、严丹已入住并对涉案房屋进行了装修等因素，且上诉人恒大鹰潭公司没有证据证明其存在实际损失以及没有证据证明被上诉人邹建波、严丹系恶意违约。故上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。 综上所述，上诉人恒大鹰潭公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3361.62元，由上诉人恒大地产鹰潭有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  汪险峰 审判员  张文胜 审判员  刘 静 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  陈 娟