北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终11120号上诉人（原审被告）：北京北汽出租汽车集团有限责任公司，住所地北京市西城区阜外大街**。法定代表人：张峻峰，董事长。委托诉讼代理人：鲁冰，北京市保利威律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦姝丽，北京市保利威律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京维佳物业管理有限责任公司，，住所地北京市东城区安德里北街湖景苑小区3-3-101法定代表人：郭庆栋，执行董事。诉讼委托代理人：黎存存，北京中勉律师事务所律师。诉讼委托代理人：王明晖，北京中勉律师事务所实习律师。上诉人北京北汽出租汽车集团有限责任公司（以下简称北汽出租车公司）与被上诉人北京维佳物业管理有限责任公司（以下简称维佳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初1833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。北汽出租车公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回维佳物业公司的全部诉讼请求，诉讼费由维佳物业公司负担。事实和理由：北汽出租车公司主张依据《协议书》北汽出租车公司在小区内不承担任何费用；维佳物业公司主张的款项种类、金额等没有事实依据，双方之间没有合同约定的情况下，应当采用订立合同时履行地的市场价格；维佳物业公司主张的利息已经超过诉讼时效。维佳物业公司同意一审判决。维佳物业公司向一审法院起诉要求判决：北汽出租车公司支付2001年5月1日至2020年12月31日期间的公共设备设施分摊费1169462元，并支付2002年1月1日至2020年7月19日期间的违约金589577.919元。一审法院认定事实：北京市东城区湖景苑小区共计建筑面积43352.08平米，其中维佳物业公司占24626平米、北汽出租车公司占6300平米、北京市清水物业管理服务中心（以下简称清水物业）占6326.08平米、北京市自来水集团禹通市政工程有限公司（以下简称禹通公司）占6100平米。维佳物业公司为该小区提供公共设施设备的维修维护服务，但和上述业主均未签订书面合同。2006年10月24日，维佳物业公司和禹通公司、清水物业及北汽出租车公司签订《协议书》，四方就更换共用的高层供水水箱事宜达成一致意见，约定改造总费用为202392元，四方按照建筑面积分摊，维佳物业公司承担114968元，禹通公司承担28478元，清水物业承担29534元，北汽出租车公司承担29412元；分摊明细另载明总建筑面积为43352.08平米，北汽出租车公司拥有的建筑面积为6300平米，禹通公司6100平米。后，北汽出租车公司实付了维佳物业公司相应款项。2011年5月3日，维佳物业公司致函于北汽出租车公司，称1号楼消防报警系统已经发生故障，要求北汽出租车公司联系设备厂家维修。5月9日，北汽出租车公司复函维佳物业公司称维佳物业公司维修此设备时发生的费用，北汽出租车公司愿意在维佳物业公司的组织和协调下与共同由此设备保护用户共同协商解决。6月28日，维佳物业公司组织北汽出租车公司、清水物业及禹通公司就小区共用的污水管线维修事宜召开协调会，决定维修费用按照各单位面积分摊，总维修费用50000元，北汽出租车公司分摊7270元（6300平米*1.154元平米）。后，北汽出租车公司实付了维佳物业公司相应款项。另查，2001年5月至2006年12月期间，禹通公司按照高压二次供水和消防水泵水箱系统4.8元每年每平米、1号楼消防中控柜0.345元每年每平米、公共共用管线维修维护费1元每年每平米、化粪池清掏费0.3元每年每平米、高压配电室每年35000元的标准向维佳物业公司实际支付了物业费。2007年1月至2007年12月期间，禹通公司按照高压二次供水和消防水泵水箱系统2.01元每年每平米、1号楼消防中控柜0.247元每年每平米、化粪池清掏费0.3元每年每平米、高压配电室每年35000元的标准向维佳物业公司实际支付了物业费。2008年1月至2008年12月期间，禹通公司按照高压二次供水和消防水泵水箱系统2.26元每年每平米、1号楼消防中控柜0.247元每年每平米、化粪池清掏费0.3元每年每平米、高压配电室每年35000元的标准向维佳物业公司实际支付了物业费。2009年1月至2010年12月期间，禹通公司按照高压二次供水和消防水泵水箱系统2.29元每年每平米、1号楼消防中控柜0.247元每年每平米、化粪池清掏费0.3元每年每平米、高压配电室每年35000元的标准向维佳物业公司实际支付了物业费。2011年1月至2011年12月期间，禹通公司按照高压二次供水和消防水泵水箱系统2.14元每年每平米、1号楼消防中控柜0.247元每年每平米、化粪池清掏费0.3元每年每平米、高压配电室每年35000元的标准向维佳物业公司实际支付了物业费。2012年1月至2012年12月期间，禹通公司按照高压二次供水和消防水泵水箱系统2.5365元每年每平米、高压配电室每年35000元的标准向维佳物业公司实际支付了物业费；但1号楼消防中控柜按0.27元每年每平米标准仅收取了8个月费用。2013年1月至2013年12月期间，禹通公司按照高压二次供水和消防水泵水箱系统2.5365元每年每平米、高压配电室每年35000元的标准向维佳物业公司实际支付了物业费；但1号楼消防中控柜按0.27元每年每平米标准仅收取了8个月费用。2014年1月至2014年12月期间，禹通公司按照高压二次供水和消防水泵水箱系统2.5766元每年每平米、高压配电室每年35000元的标准向维佳物业公司实际支付了物业费。2015年1月至2015年12月期间，禹通公司按照高压二次供水和消防水泵水箱系统2.62元每年每平米、高压配电室每年35000元的标准向维佳物业公司实际支付了物业费。2016年1月至2019年12月期间，禹通公司按照高压二次供水和消防水泵水箱系统2.64元每年每平米、高压配电室每年35000元的标准向维佳物业公司实际支付了物业费。现维佳物业公司称北汽出租车公司拖欠2001年5月至2020年12月期间的费用，关于北汽出租车公司的欠费具体明细，维佳物业公司于庭审中进行了详细列表说明：2001年5月1日至2006年12月31日期间，维佳物业公司主张428428元，包括高压二次供水和消防水泵水箱系统每年收费30240元（6300平米*4.8元每年每平米）、1号楼消防中控柜每年2175元（6300平米*0.345元每年每平米）、化粪池清掏费每年1890元（6300平米*0.3元每年每平米）、公共共用管线维修维护费每年6300元（6300平米*1元每年每平米）、高压配电室每年35000元。2007年1月1日至2007年12月31日期间，维佳物业公司主张的收费标准为高压二次供水和消防水泵水箱系统1.98元每年每平米、1号楼消防中控柜0.345元每年每平米、化粪池清掏费0.3元每年每平米、高压配电室每年35000元。2008年1月1日至2008年12月31日期间，维佳物业公司主张的收费标准为高压二次供水和消防水泵水箱系统2.23元每年每平米、1号楼消防中控柜0.345元每年每平米、化粪池清掏费0.3元每年每平米、高压配电室每年35000元。2009年1月1日至2013年12月31日期间，维佳物业公司主张的收费标准为高压二次供水和消防水泵水箱系统2.26元每年每平米、1号楼消防中控柜0.345元每年每平米、化粪池清掏费0.3元每年每平米、高压配电室每年35000元。2014年1月1日至2015年12月31日期间，维佳物业公司主张的收费标准为高压二次供水和消防水泵水箱系统2.26元每年每平米、化粪池清掏费0.3元每年每平米、高压配电室每年35000元。2016年1月1日至2020年12月31日期间，维佳物业公司主张的收费标准为高压二次供水和消防水泵水箱系统2.64元每年每平米、化粪池清掏费0.3元每年每平米、高压配电室每年35000元。为证实己方主张，维佳物业公司提供致北汽出租车公司的催款函若干，显示维佳物业公司分别于2002年12月17日、2003年12月9日、2004年12月18日、2005年12月26日、2006年12月6日、2007年12月11日、2008年10月16日、2009年12月31日、2010年12月31日、2013年7月1日、2014年4月14日、2016年6月20日、2016年11月21日、2017年1月5日、2018年5月16日、向北汽出租车公司催缴公用设施设备分摊费。维佳物业公司另提供2005年4月12日的《会议纪要》一份，载明维佳物业公司及禹通公司、清水物业及北汽出租车公司（通知未到）就湖景苑小区高压配电室、高压水泵、消防泵、消防控制柜的费用分摊问题达成会商结果：一、维佳物业公司今后应继续做好共用设备设施的运行维护；二、共用设施为全体业主共有，费用由全部业主分摊；三、费用分摊原则按所属面积计算，禹通公司、北汽出租车公司按照各自办公用房的实际面积分摊，维佳物业公司分摊2、3、4号住宅楼的费用，清水物业分摊1号楼住宅和底商面积的费用，具体分摊标准为：1.高压变配电运行维护费：全年费用合计138320元，禹通公司、北汽出租车公司各分摊35000元每年，清水物业分摊13000元每年，维佳物业公司分摊55600元每年。2.高压水泵、消防泵：全年费用239282.91元，禹通公司每年32818元，北汽出租车公司每年33894元，清水物业每年34034.31元，维佳物业公司每年132487.88元。3.消防中控柜：全年费用4625.34元，禹通公司每年2105.57元，北汽出租车公司每年2174.6元，清水物业每年345.17元。4.化粪池清掏：禹通公司每年1830元，北汽出租车公司每年1890元，清水物业每年1897.82元，维佳物业公司每年7387.8元。5.上述费用合计：禹通公司每年71753.57元，北汽出租车公司每年72958.6元，清水物业每年49277.3元，维佳物业公司每年195475.68元。四、正式发电工作于2001年10月完成，故高压变配电运行维护费从2001年11月1日计算，其他费用从2001年5月1日入住开始计算。一审法院认为，维佳物业公司与北汽出租车公司虽未签署正式的书面合同，但维佳物业公司确为该小区公共设施设备的维修维护义务提供方，北汽出租车公司理应支付相应费用。关于具体的缴费标准，虽无明确约定，但法院注意到同小区业主禹通公司已经足额交纳了相关费用，在无证据证实北汽出租车公司拥有的物业同禹通公司拥有的物业存在收费差异的情况下，法院认为宜参照禹通公司的缴费标准交纳，且就低不就高。2001年5月1日至2006年12月31日的费用，维佳物业公司所持的标准同禹通公司收费标准，故法院照准，核定北汽出租车公司应交费用为428428元。2007年1月1日至2007年12月31日期间，法院按照高压二次供水和消防水泵水箱系统1.98元每年每平米、化粪池清掏费0.3元每年每平米、高压配电室每年35000元，1号楼消防中控柜0.247元每年每平米核算，核定北汽出租车公司应缴费用为50920元。2008年1月1日至2008年12月31日期间，法院按照高压二次供水和消防水泵水箱系统2.23元每年每平米、化粪池清掏费0.3元每年每平米、高压配电室每年35000元，1号楼消防中控柜0.247元每年每平米核算，核定北汽出租车公司应缴费用为52495元。2009年1月1日至2010年12月31日期间，法院按照高压二次供水和消防水泵水箱系统2.26元每年每平米、化粪池清掏费0.3元每年每平米、高压配电室每年35000元，1号楼消防中控柜0.247元每年每平米核定北汽出租车公司应缴费用为105368元。2011年1月1日至2011年12月31日期间，法院按照高压二次供水和消防水泵水箱系统2.14元每年每平米、化粪池清掏费0.3元每年每平米、高压配电室每年35000元，1号楼消防中控柜0.247元每年每平米核定北汽出租车公司应缴费用为51928元。2012年1月1日至2012年12月31日期间，法院按照高压二次供水和消防水泵水箱系统2.26元每年每平米、化粪池清掏费0.3元每年每平米、高压配电室每年35000元计费12个月，并按1号楼消防中控柜0.27元每年每平米计费8个月，核定北汽出租车公司应缴费用为52262元。2013年1月1日至2013年12月31日期间，法院按照高压二次供水和消防水泵水箱系统2.26元每年每平米、化粪池清掏费0.3元每年每平米、高压配电室每年35000元计费12个月，并按1号楼消防中控柜0.27元每年每平米计费8个月，核定北汽出租车公司应缴费用为52262元。2014年1月1日至2015年12月31日期间，法院按照高压二次供水和消防水泵水箱系统2.26元每年每平米、化粪池清掏费0.3元每年每平米、高压配电室每年35000元，核定北汽出租车公司应缴费用为102256元。2016年1月1日至2019年12月31日期间，法院按照高压二次供水和消防水泵水箱系统2.64元每年每平米、化粪池清掏费0.3元每年每平米、高压配电室每年35000元，核定北汽出租车公司应缴费用为214088元。上述应付款共计1110007元。关于2020年度的应收费，因现暂无参照标准，故法院暂不予支持，维佳物业公司可待标准确定后另行主张。至于维佳物业公司主张的违约金，法院认为双方对于付款期限虽无明确约定，但北汽出租车公司长期拖欠应付费用，确实造成维佳物业公司实际经济损失，故违约金法院酌定为200000元。至于北汽出租车公司所持的答辩意见，法院认为缺乏依据，故不予采纳。据此，一审法院于2020年9月判决：一、北京北汽出租汽车集团有限责任公司于判决生效后十日内支付北京维佳物业管理有限责任公司服务费1110007元；二、北京北汽出租汽车集团有限责任公司于判决生效后十日内支付北京维佳物业管理有限责任公司违约金200000元；三、驳回北京维佳物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审查认定的事实与一审法院查明事实无异。本院认为，根据已经查明的北汽出租车公司在涉案小区办公的事实以及维佳物业公司就更换共用高层供水箱事项与包括北汽出租车公司在内的业主签订的《协议书》内容、维佳物业公司与北汽出租车公司往来的函件内容，一审法院认定维佳物业公司与北汽出租车公司存在事实上的物业服务合同关系，并无不当。维佳物业公司持续多年为涉案小区提供物业服务，北汽出租车公司有义务支付服务费。维佳物业公司已经就北汽出租车公司拖欠的费用明细进行了详细列表说明并将其他业主缴纳相关费用的标准及数额提交法庭进行佐证，一审法院根据举证情况判决北汽出租车公司支付的服务费，正确合理。考虑到北汽出租车公司欠缴相关费用时间较长，一审法院酌情判决北汽出租车公司支付违约金，亦属合理。维佳物业公司已经就其自2002年起历年向北汽出租车公司催缴相关费用的情况提供了相应证据，故本案不存在超过诉讼时效的情形，一审法院对与北汽出租车公司提出的时效抗辩意见未予采纳，亦无不当。综上，北汽出租车公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17922元，由北京北汽出租汽车集团有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 洁审 判 员  耿燕军审 判 员  张玉贤二〇二〇年十二月二十一日法官助理  方浩然书 记 员  王远征