河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民再156号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：申红朝，男，汉族，1979年5月20日出生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：蒋驰，河南光法（洛阳）律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：陈金明，男，汉族，1970年3月13日出生，住河南省社旗县。原审第三人：洛阳大酒店。住所地：河南省洛阳市涧**周山路**。法定代表人：方霏，该酒店总经理。再审申请人申红朝因与被申请人陈金明、原审第三人洛阳大酒店租赁合同纠纷一案，不服本院（2014）洛民终字第3535号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年6月28日作出（2020）豫03民申807号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人申红朝及其委托诉讼代理人蒋驰到庭参加诉讼。被申请人陈金明及原审第三人洛阳大酒店经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。申红朝申请再审称，请求：1.依法撤销洛阳市中级人民法院（2014）洛民终字第3535号民事判决第二项及第三项，重新审理，公正判决；2.依法维持洛阳高新技术产业开发区人民法院（2014）洛开民初字第149号民事判决；3.诉讼费由陈金明承担。事实与理由：本案最大的争议是对申红朝和陈金明所签合同第五条的理解。合同第五条约定：“合同有效期内，因甲方原因造成乙方不能正常运营的情况下，所有损失由甲方承担。因政府有关部门、第三方原因或自然原因等，原因造成停水、停电、停业而影响甲乙双方正常经营的，双方均不承担责任。”一、该条款中的停业是针对洛阳大酒店的停业，而不是指洛阳大酒店六楼歌厅的停业。只有洛阳大酒店的停业才会影响到双方正常经营，洛阳大酒店一直都没有停业，那么就没有影响到双方的正常经营。二、退一步讲，即使停业指的是洛阳大酒店六楼歌厅的停业，那么洛阳大酒店六楼歌厅的停业也不是第三方原因造成的，而是陈金明的原因造成的。洛阳大酒店下达的整改、重新装修的通知是针对的陈金明，不是针对申红朝。因为洛阳大酒店和陈金明有合同上的法律关系，和申红朝没有任何法律关系。而申红朝和陈金明之间是承包租赁的法律关系，陈金明有义务保证申红朝对租赁物的正常使用，陈金明不应该把洛阳大酒店下达的整改重新装修的义务强加给申红朝。再说，洛阳大酒店下达整改重新装修时，距离申红朝与陈金明所签合同届满的日期就剩五个月，让申红朝承担装修义务违背公平原则。综上，在合同有效期内，因为陈金明没有尽到保证租赁物的正常使用的违约行为，才导致最后五个月的租期无法正常经营，理应赔偿其违约行为给申红朝造成的损失。虽然一审对申红朝的损失无法进行司法鉴定，但是鉴于陈金明的违约行为导致申红朝经营停止的事实客观存在，合同履行后可以获得的利益也必然丧失，故一审法院根据申红朝月缴纳的承包金数额、水电费及杂费的数额，以及合同剩余期限等因素，对申红朝的损失酌定12万元，并无不妥。恳请再审法院再审本案，予以改判。申红朝向一审法院起诉请求：1.判令陈金明退还申红朝的承包经营保证金30000元；2.判令陈金明赔偿申红朝损失700000元；3.本案诉讼费由陈金明负担。陈金明向一审法院反诉请求：1.判令申红朝支付2013年10月份的房租18500元；2.判令申红朝支付2013年9月和10月的水电费等杂费32988.40元（9月电费2216元、水费418.50元、加价水费1365元、杂费1547元、空调费1500元、租金20000；10月电费1763.50元、水费265.50元、加价水费1365元、杂费3408元、空调费1500元；冲减签单15%的税后金额2359.60元）；3.由申红朝承担本案反诉费用。一审法院认定事实：2011年11月22日，原告（乙方）和被告（甲方）签订一份《洛阳大酒店六楼夜总会承包经营合同》，被告将自己从第三人处租赁的洛阳大酒店六楼夜总会承包给原告经营。合同主要约定如下：一、承包内容：洛阳大酒店六楼经营夜总会。二、承包期限：2011年11月22日至2014年4月13日止。三、承包金和酒店租金的支付方式：1、承包金每月1～5号支付，每月38000元整。2、酒店租金每月1～5号交给甲方，按酒店开具的票据为准，包括水电费和空调费。3、乙方在经营期收到的签单，通过酒店盖章认可后，按月计算可顶酒店租金和承包金，多余部分由甲方现金支付给乙方（所有签单按6%扣税）。4、乙方须在签订协议之日向甲方一次性缴纳承包经营保证金30000元，该保证金作为履行保证金，在承包期满后且乙方未违约，甲方归还乙方（不计利息）。四、双方的权利和义务。（一）甲方的权利和义务：1、甲方向乙方收取承包金和酒店租金，乙方未按合同约定按时交纳各项费用包括行政罚款、水电、通信等费用，甲方有权终止合同，并收回所有六楼财产，以清单为准。2、甲方将洛阳大酒店六楼夜总会交给乙方经营。3、六楼夜总会现有设备、设施及其他一些零星物资移交给乙方使用，具体以《财产移交清单》为准。4、合同有效期内，如酒店与甲方提前解除合同，甲方必须提前一个月通知乙方并归还保证金，一个月后即可解除。5、合同有效期内，因甲方原因造成乙方不能正常运营的情况下，所有损失由甲方承担。因政府有关部门、第三方原因或自然原因等造成停水、停电、停业而影响甲乙双方正常经营的，双方均不承担责任。6、合同有效期内，甲方不可以任何理由更改租金费用和擅自解除合同，如违约造成乙方损失，甲方需赔偿乙方的一切损失费用。7、乙方经营期间，如流动资金充足情况下可随时向甲方补齐转让费用。待款项交清后，甲方不得以任何理由不予转给乙方。二、乙方的权利和义务：1、有权依照法律及合同经营夜总会并自负盈亏，乙方在经营过程中发生所有债务与甲方无涉。2、按照合同约定，按期交纳承包金和酒店租金。3、承包期内甲方移交给乙方的财物，如有损坏，应照价赔偿，并负责维修及保养。4、不得随意更改夜总会建筑结构及用途。5、不得经营《营业执照》所确定的营业范围之外的业务，如发生超范围经营业务，乙方须承担全部责任。6、政府有关部门因乙方经营涉及或处罚的费用由乙方承担并交纳。7、承包期满或合同解除，甲方按原移交清单进行财产清点验收，如有短缺或损坏，乙方应承担赔偿责任。8、2011年8月2日之前的一切债务由甲方承担，与乙方无关。五、合同变更、解除与终止：1、未经乙方同意，甲方擅自出租或转让第三方经营。2、乙方超出经营范围之外业务，受到相关政府机关行政处罚或在甲方提出合理期限内仍未停止。3、逾期5天以上未缴纳按本合同约定由乙方所缴纳的各项费用（包括承包金酒店租金行政处罚水电等）。六、承包期内，乙方擅自退包的，或不能按时效纳承包金，和酒店租金甲方有权停电并收回六楼财产并不退保证金。七、如合同到期，在同等条件下乙方有权优先续签合同。如酒店通知停业，甲方应按停业天数退还乙方的租金和承包金。承包期内如乙方添置设备或装修甲方不出任何费用。八、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，经双方签字盖章后生效。合同签订后，原被告按照合同开始履行。2013年9月25日，第三人对六楼夜总会进行消防安全检查，并书面要求清理疏散通道的杂物，严禁“三合一”和“二合一”现象，加强员工消防常识培训。9月29日，第三人再次进行消防安全检查，又书面要求整改放置在西侧步梯间阻挡消防栓的垃圾桶，维修客梯间东侧应急灯，整改南侧环廊封闭的消防栓，严禁使用大功率电器，加强员工消防常识培训。2013年10月17日，第三人发出书面通知，称六楼KTV已经营多年，设施设备已老化、陈旧，隔音效果不好，经常引发客人的投诉，给酒店带来了许多负面的影响。要求重新改造装修，与酒店配套，更好地为客人服务。并按合同要求，不得再次转租经营。请尽快拿出整改装修方案，酒店认可后方可实施，不予实施将终止合同。鉴于此情况，原告要求被告从外地返回洛阳，就此问题与第三人进行协调处理。被告回来后与第三人，以及原告进行了多次协商，但均未能协商一致。被告告知原告，僵持下去合同可能被终止，随后离开了洛阳。2013年10月22日，原告被迫停止营业。2013年10月29日，第三人书面通知被告，称2013年10月17日，因歌厅卫生不达标，隔音效果不好，引起客人投诉，拖延支付租金等问题，通知你们限期整改，至今没有进行整改。由于你方严重违约，且拒不整改，根据相关法律法规及合同约定，现正式通知你方，自收到本通知之日起解除2009年5月13日双方签订的房屋租赁合同。望你方自通知之日起，按照租赁合同约定交还租赁场地，逾期租金加倍收取。此后，原告与被告就赔偿问题进行了多次协商，无果后原告诉至法院。另查明，原告的承包金缴纳至2013年9月，水电费缴纳至2013年8月。2013年9月份和10月份的水电费及杂费分别为5547元和6802.10元。2013年9月和10月的空调费共计3000元。签单共两张，金额分别为528元和2248元。本案审理中，原告曾申请对2013年10月至2014年4月期间的月营业额进行司法鉴定，并提交了从2012年10月至2013年9月的营业额汇总表，但由于该证据是原告单方制作，其他各方对此均不予认可，原告也无其他证据可以印证其客观性，原告又撤回了鉴定申请。一审法院认为，原被告在2011年11月22日签订的《洛阳大酒店六楼夜总会承包经营合同》，虽然名称为承包经营合同，但合同内容是被告将其从第三人处租赁的六楼夜总会，以及相关设备、设施及其他物资交给原告自主经营使用，原告自负盈亏，按月向被告缴纳固定的承包金，依法该合同为租赁合同，本案纠纷应当为租赁合同纠纷。该合同是原被告双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合同成立有效。第三人发出重新装修的通知是在2013年10月17日，发出终止与被告的租赁合同的通知是在2013年10月29日，原告被迫停业是在2013年10月22日。从时间上可以看出，原告停业是在终止合同通知之前，重新装修通知之后。此外，重新装修通知中载明的原因是设施设备老化、陈旧，隔音效果不好，经常引发客人投诉，给酒店带来了许多负面影响。根本就没有涉及消防安全、扫黄或欠付租金等问题。因此，可以确定原告停业的原因就是因为重新装修问题。原告是与被告存在租赁合同关系，而与第三人存在租赁关系的是被告，两份租赁合同各自独立，应当各自约束各自合同的当事人。合同第四条中有关因政府有关部门、第三方原因或自然原因等造成停水、停电、停业而影响甲乙双方正常经营的，双方均不承担责任的约定，适用的条件限定于停水、停电、停业这三种范围，并不适用本案的处理。合同第七条中有关承包期内如乙方添置设备或装修甲方不出任何费用的约定，通常理解也只能为如果原告自愿添置设备或装修时，相关费用无须被告承担。因此，被告作为与原告所签租赁合同的出租人，依法仍应当对租赁物承担维修义务。另外，到2014年4月13日原告的租期即届满，剩余的租期仅有五个多月，此时让原告承担装修义务也有悖公平原则。综上，对第三人提出的重新装修要求，在原告非自愿的情况下，被告不能将此责任强加给原告。被告未能按照其与原告所签合同，保证原告对租赁物的使用，最终导致原告被迫停业，构成违约，理应赔偿由此给原告造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。被告与第三人之间的租赁合同问题，不属本案审理范围，当事各方可另行依法处理。原告提交的财务报表，虽然被告不认可，客观性也无法予以确定，致使无法进行司法鉴定。但是，鉴于被告的违约行为导致原告经营停止的事实客观存在，合同履行后可以获得的利益也必然丧失，故综合原告月缴纳的承包金数额、月水电费及杂费的数额，以及合同剩余期限等因素，该院酌定被告应当赔偿的经营损失为12万元。目前，合同履行期限已经届满，被告应当按照合同约定，退还原告缴纳的3万元经营保证金。原告是在2013年10月22日停业，基于公平原则，10月份的租金应当按照当月实际经营天数具实进行计算。原告对9月和10月的水电费、杂费和空调费并无异议，该院予以确认。被告自认签单金额共计2776元，该院予以确认。原被告所签合同约定签单是按6%扣税后冲减租金，被告要求按15%扣税后冲减，不符合合同约定，该院不予支持，签单金额仍应当按约定的6%扣税后予以冲减。一审法院判决：一、被告（反诉原告）陈金明返还原告（反诉被告）申红朝经营保证金3万元；二、被告（反诉原告）陈金明赔偿原告（反诉被告）申红朝经济损失12万元；三、原告（反诉被告）申红朝向被告（反诉原告）陈金明支付租金、水电费、杂费和空调费等，共计38481.60元（已扣除签单金额）；四、以上第一、二项和第三项折抵后，被告（反诉原告）陈金明于本判决书生效后七日内向原告（反诉被告）申红朝支付111518.40元；五、驳回原告（反诉被告）申红朝的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）陈金明的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费11100元，由被告承担2281元，原告承担8819元。反诉受理费544元，由原告承担450元，被告承担94元。申红朝、陈金明均不服一审判决，申红朝因未在法定期限内向二审法院缴纳上诉费用，按申红朝撤回上诉处理。陈金明上诉请求：1.驳回申红朝一审诉讼请求；2.支持陈金明一审反诉请求；3.一、二审诉讼费用全部由申红朝支付。二审法院认为，本案二审争议焦点在于陈金明对于申红朝经营的歌厅停止营业是否存在过错、是否需要承担赔偿责任。陈金明和申红朝于2011年11月22日签订的《洛阳大酒店六楼夜总会承包经营合同》第四条甲方的权利和义务部分第5条明确约定：“合同有效期内，因甲方原因造成乙方不能正常营运的情况下，所有损失由甲方承担。因政府有关部门、第三方原因或自然原因等原因，造成停水、停电、停业而影响甲乙双方正常经营的，双方均不承担责任。”本案中申红朝经营的夜总会停业原因是第三人洛阳大酒店终止了租赁合同，而非甲方陈金明的原因造成乙方不能正常营运，因此，申红朝请求陈金明赔偿其停业损失缺乏依据。陈金明的上诉理由部分成立，予以支持。原审部分处理不当，二审法院予以纠正。申红朝不服原审判决，向二审法院提起上诉，但因其未在法定期限内向二审法院缴纳上诉费用，按上诉人申红朝撤回上诉处理。二审法院判决：一、维持洛阳高新技术产业开发区人民法院（2014）洛开民初字第149号民事判决第一项、第三项、第五项、第六项及诉讼费负担部分；二、撤销洛阳高新技术产业开发区人民法院（2014）洛开民初字第149号民事判决第二项、第四项；三、双方应支付的款项折抵后，申红朝于判决书生效后七日内向陈金明支付8481.6元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3425元（含反诉125元），由申红朝负担。本院再审审理查明的事实与原审查明的事实基本一致。本院再审认为，陈金明2009年5月13日与洛阳大酒店签订《房屋租赁合同》后，于2011年11月22日与申红朝签订《洛阳大酒店六楼夜总会承包经营合同》，约定承包期限至2014年4月13日届满。该承包经营合同中约定因陈金明的原因造成申红朝不能正常运营的情况下，损失由陈金明承担。洛阳大酒店在合同履行过程中，提出了六楼KTV设施设备老化、陈旧、隔音效果不好等问题，要求重新改造装修。后洛阳大酒店以歌厅存在卫生不达标、隔音效果不好、拖延支付租金等问题，且没有进行整改为由，解除了其与陈金明之间的合同。申红朝与陈金明签订的《洛阳大酒店六楼夜总会承包经营合同》第四条第（一）项“甲方的权利和义务”第5项约定：“合同有效期内，因甲方原因造成乙方不能正常运营的情况下，所有损失由甲方承担。因政府有关部门、第三方原因或自然原因等，原因造成停水、停电、停业而影响甲乙双方正常经营的，双方均不承担责任。”而本案中案涉夜总会停业的原因系洛阳大酒店认为陈金明严重违约且拒不整改而解除合同造成，故本案不符合该条约定的免责事由。而且申红朝的租期到2014年4月13日届满，洛阳大酒店要求重新装修距离申红朝租期届满仅有五个多月。陈金明未能按照其与申红朝所签合同的约定保证申红朝对租赁物的使用，其行为构成违约，陈金明应赔偿由此给申红朝造成的损失。因申红朝提交的财务报表陈金明不予认可，其停业损失无法进行司法鉴定，故一审法院综合考虑申红朝每月缴纳的承包金数额、月水电费及杂费的数额，以及合同剩余期限等因素，酌定陈金明赔偿申红朝停业损失12万元并无不当。二审认为申红朝经营的夜总会停业系因洛阳大酒店终止了租赁合同，而非陈金明原因造成，从而改判陈金明对申红朝的停业损失不承担赔偿责任，依据不足，本院予以纠正。综上所述，申红朝的再审请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销本院（2014）洛民终字第3535号民事判决。二、维持洛阳高新技术产业开发区人民法院（2014）洛开民初字第149号民事判决。二审案件受理费3425元（含反诉125元），由陈金明负担。本判决为终审判决。审判长  赵国欣审判员  焦丽娟审判员  李依芳二〇二〇年十二月十五日书记员  刘润玉