贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民再8号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：吴超，男，1968年10月4日生，苗族，住贵州省安顺市西秀区。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：文连英，女，1968年5月17日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。二再审申请人共同委托诉讼代理人：张青龙、李振兴，贵州贵正律师事务所律师.代理权限为特别授权。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：贵州省安顺市东关村房地产开发有限责任公司。住所地：安顺市西秀区龙青路与凤东路交叉口西北侧。法定代表人：王永和，系该公司董事长。再审申请人吴超、文连英因与被申请人贵州省安顺市东关村房地产开发有限责任公司（以下简称东关村房开公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院(2019)黔04民终266号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2019年11月11日作出（2019）黔民申4005号民事裁定：指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，于2020年4月26日公开开庭进行了审理。再审申请人吴超、文连英的委托代理人张青龙、李振兴与被申请人贵州省安顺市东关村房地产开发有限责任公司法定代表人王永和到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。吴超、文连英申请再审称，本院(2019)黔04民终266号民事判决应当予以撤销，请依法对本案进行再审，改判支持申请再审人的一审诉求。事实及理由：一、本案当事人约定逾期办证违约金按日万分之一计算，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的利率相比，当事人约定的利率明显低于法定的利率，故不应再予以调减。二、一审法院认为申请人应举证证明逾期办证损失，举证责任分配错误。逾期办证违约金责任的承担并不以买受人遭受损失为基础。按照“谁主张谁举证”原则，被申请人主张违约金高于实际损失的，应由被申请人承担举证责任。三、被申请人自始至终均没有提出过“申请人存在违约行为”、违约金应“折抵”的主张及相应的证据，二审判决以申请人接收案涉房屋存在过错为由对违约金进行调减，违反了居中裁判原则。在收房时对房屋进行查验并非申请人的义务，申请人在收房时不查验被申请人的相关证明文件与被申请人逾期办证之间无因果关系，不能将申请人在收房时未对房屋进行检查的行为认定为违约行为，以此来减轻被申请人的违约责任。此外，原判决确定的超低违约金不利于市场秩序的维护，纵容了房地产开发企业低成本违约。东关房开公司辩称，再审申请人的理由不成立。首先，案涉房屋已经被交付给了申请人，且案涉房屋已经办理了网签备案登记，逾期办证并不影响申请人对房屋进行占有、使用、受益，不会造成任何损失。一审法院适用合同法第一百一十四条规定对违约金进行调低，适用法律正确。其次，申请人明知房屋办证出现障碍，仍然要求被申请人交房，二审法院认定申请人存在违约行为，适用合同法第一百二十条规定进行判决，适用法律正确。再次，案涉房屋迟延办证是因2014贵州省政府150号令、省发改委（2014）1705号文件收费标准不合理所致，该两份文件直至2017年才废止。在此情况下，让被申请人承担全部违约金责任显然是不公平的。最后，被申请人由始至终都保持诚实信用，在经济困难的情况下，仍然四处筹措资金用于向龙凤小区各业主赔偿违约金。吴超、文连英向一审法院起诉请求：1.判令被告将原告购买的位于安顺市西秀区房屋所有权证交付原告。2.判决被告以339048元购房款为基数，按日万分之一支付原告从2016年9月11日起至2018年8月28日，逾期天数为716天，逾期办证违约金24275.83元，并判令支付至被告交付原告产权证之日止。3.判定被告限期完善经供电部门验收合格的“一户一表”。4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定：2016年9月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于安顺市西秀区房屋，所购商品房建筑面积为94.18平方米，套内建筑面积为74.51平方米，按套内建筑面积计算，房屋单价为每平方米4550.37元，总价为339048元。合同第二十二条第二款初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，第三款转移登记约定，（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该《商品房买卖合同》还对付款方式、交房条件、本项目内的相关设施、设备的交付时间与使用条件、面积差处理、商品房质量及保修、前期物业管理等内容进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了购房首付款89048元、代收费18092元，原告通过银行办理贷款向被告支付购房余款250000元。该房屋于2016年11月1日交付给原告管理使用。因被告一直未将所购房屋的产权证办理并交付给原告，致成诉讼。同时查明：被告开发的“龙凤花园1-5栋”项目尚未办理现房备案，还不能办理产权登记。原告向被告交纳的代收费包含维修基金、四通费等。被告自认，该小区现电力工程未完善，故原告所购房屋被告尚未办理“一户一表”。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原、被告双方在《商品房买卖合同》第二十二条第二款初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告应当及时履行合同约定的义务。被告未履行上述义务，已构成违约，依法应向原告承担违约责任。被告提出因为供电局的政策，2014年省政府文件及省发改委收费标准，要被告预先交纳914万元维护费后才能安装生活用电，被告无力交纳高额维护费，影响工程全部竣工不能完成，办不了产权证，被告不能给原告办理产权证，责任不在被告的辩称意见，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”之规定，故对被告该辩称本院不予采纳。本案中，因该合同签订于2015年12月31日之后，该项目至今尚未进行竣工验收，根据合同约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项规定，本案原告认为其购买房屋时为现房，其签订合同之日为被告交房之日。因本案房屋尚未竣工验收，不应视为现房，而被告向原告交付钥匙的行为可视为其交房行为，故违约金的起算日应从2016年11月1日交付房屋后90日，即2017年1月30日起开始计算支付。在审理过程中，被告认为该违约金约定过高并要求调减。目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续客观存在，原告未举证证明因为被告的违约行为给其造成的损失及损失的数额。本院根据公平与诚实信用原则、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，结合房屋已交付给原告使用的事实和本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决被告支付给原告自2017年1月30日起至2018年9月3日（即起诉之日）止的逾期办证违约金2097元。之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张权利。原告诉求被告为原告办理所购房屋的不动产权证书。因被告开发建设的“龙凤花园1-5栋”项目的房屋尚未申请办理商品房现房备案，目前达不到办理不动产权证书条件，故原告现要求被告办理所购房屋的不动产权证书的诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行向被告主张权利。对于原告诉请被告限期完善经供电部门验收合格的一户一表，因龙凤花园小区现暂不具备安装“一户一表”的条件，且原、被告在《商品房买卖合同》中未约定具体安装“一户一表”的时间，故对原告的此诉请本院暂不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：一、由被告贵州省安顺市东关村房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告吴超、文连英从2017年1月30日起至2018年9月3日止的逾期办证违约金人民币2097元。二、驳回原告吴超、文连英的其他诉讼请求。本案受理费人民币506元，减半收取人民币253元，由原告吴超、文连英承担人民币228元，由被告贵州省安顺市东关村房地产开发有限责任公司承担人民币25元（此款二原告已预交，由被告在本判决生效后十日内直接支付给二原告，二原告不再向本院申请退取）。吴超、文连英上诉请求：1.改判被上诉人东关村房开公司在一审判决基础上增加支付逾期办理房屋权属登记的违约金22416元。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审适用法律错误。双方所签合同约定了被上诉人逾期办理房屋权属登记违约金的计算方式，该计算方式符合法律及司法解释的规定，依法应予保护。一审判决无法律依据。2.一审法院涉嫌枉法裁判，判决没有法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，按照双方所签格式合同条款规定计算723天（2016年9月11日至2018年9月3日）逾期办证违约金为24513元。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，本案属于“损失数额难以确定”的情形，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准4.35%上浮30%计算至2018年9月3日起诉时止，逾期办证违约损失为37979元。故本案双方约定的违约金不高于没有约定违约金或损失数额难以确定所计算的损失。3.本案我方所购为现房，双方签订购房合同之日即为房屋交付之日，违约金应从签订合同次日起算。合同中所约定的90日是认定未办证造成违约事实的时限，不是违约金起止计算时间的依据，一审错误以交钥匙时间为房屋交付时间起算并往后推90日的2017年1月30日为违约金起算时间理解错误。4.一审将双方约定的违约金标准调低10倍，滥用司法裁量权。5.本案中双方所签合同已经约定了违约金的计算方法，一审将“违约金”与“损失赔偿金”混为一谈，适用法律错误。本案上诉人诉请对方支付逾期办证违约金属于单纯的债权性质义务，上诉人作为非违约方，不负损失举证责任。6.一审未查明房屋交付我方使用的事实，被上诉人交付上诉人使用的房屋未经政府相关部门验收合格，无法办理房屋权属登记证书，与上诉人及政府办证部门无关，系被上诉人违约。7.一审法院在同一辖区、同一年内对同一性质、同一诉求的案件所作判决前后差别巨大，如以地方法规或政府文件新规定为准，效力不能高于国家法律法规。8.被上诉人违约，应承担所有案件诉讼费用，一审确定的诉讼费承担不公平。二审查明：本案双方所签订的《商品房买卖合同》第二章商品房基本状况第二条销售依据约定：……预售商品房批准机关为安顺市住房和城乡建设局，预售许可证号为商房预字第××号。第四章商品房交付使用条件及日期、交接手续第十一条第（二）项约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件;2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书;3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。第十二条第（一）项约定：……2、供电：交付时达到使用条件。第十四条第（一）项约定：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的10日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。其他事实与一审认定事实一致。二审认为:综合上诉人吴超、文连英的上诉理由，二审主要争议焦点为，逾期办证违约金起算时间是否正确？逾期办证违约金是否应该调低？一审确定的诉讼费承担是否公平？针对违约金起算时间是否正确，逾期办证违约金是否应该调低的问题。经查，本案所涉房屋配套电力设施至今未安装完工及通过供电部门验收，导致案涉房屋至今未竣工验收，买受人所购房屋至今未安装供电“一户一表”，并未达到交付条件。出卖人明知房屋并不具备合同约定的交付条件，也不能出示满足合同第十一条及第十二条约定的证明文件，在此情况下仍通知买受人交付房屋存在过错。买受人在出卖人通知交房而不能按合同约定出示齐全证明文件的情况下，怠于行使查验义务，放弃拒绝接收的权利，接收不具备居住条件房屋并装修入住，同样存在过错。而案涉房屋至今未竣工验收，不能满足办理商品房产权证书的条件，导致买受人诉至法院要求出卖人承担逾期办证责任。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”之规定，本案诉争房屋至今未能办理房屋产权证书，系因出卖人与买受人双方的双重过错所致，故对双方合同约定的逾期办证违约金，应根据双方过错予以相应调减，酌定由出卖人承担相应的逾期办证违约责任。一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之相关规定，根据本案合同签订时间晚于合同约定交付办理商品房转移登记有关文书期限的客观事实，确定逾期办证违约金起算时间并无不当。一审在对逾期办证违约金的说理上虽存在瑕疵，但酌定的违约金数额并无明显不当。上诉人上诉理由不能成立。出卖人在双方实际交付房屋后，长期拖延不完善房屋配套电力设施，为买受人提供符合规定使用条件的居民用电，致使小区业主用电存在严重安全隐患，出卖人应对房屋配套电力设施及时整改完善。针对一审确定的诉讼费承担是否公平的问题，鉴于东关村房开公司在实际交房后，长期未及时完善房屋居住条件及办理相关竣工验收手续，使案涉房屋至今不具备办理商品房权属证书的条件，对争议的发生有不可推卸的责任，本院依法明确一审案件诉讼费由东关村房开公司负担。上诉人该条上诉理由成立，本院依法予以支持，在诉讼费确定上予以调整。二审期间，东关村房开公司向本院表示自愿承担上诉人的上诉费用，系其真实意思表示，本院依法予以确认。综上，一审判决认定基本事实清楚，处理正确，但适用法律存在瑕疵，依法纠正后予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百三十四条之规定，判决：驳回上诉，维持原判。围绕当事人的再审请求，本院对当事人提交的新证据及有争议的事实认定如下：1、《建设工程消防意见书》拟证实截止2020年4月24日，案涉房屋小区消防验收存在24处待整改事项，被申请人对该证据无异议，再审予以认定。2、“龙凤花园”小区停车场代管协议，拟证实东关房开公司具备履行能力，因该证据与本案无关联性，再审对证明目的不予认定。再审确认原审查明事实。另查明案涉房屋“一户一表”手续已办理完毕。本院再审认为，综合双方诉辩观点，本案争议焦点为：1、东关村房开公司是否违约；2、原判确定的违约金数额及起止时间是否合理；3、东关村房开公司应否为案涉房屋办理房屋不动产权证书。关于东关村房开公司是否违约的问题。双方在《商品房买卖合同》第二十二条第二款初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。但双方签订的《商品房买卖合同》时间为2016年9月10日，即签订合同时间晚于上述约定的商品房转移登记的有关文书交付时间，而案涉房屋尚未竣工验收。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日”的规定，出卖人应当在2016年11月1日房屋交付使用之日起９０日交付商品房转移登记的有关文书，没有交付的，出卖人应承担违约责任，违约金应从房屋交付使用之日起９０日计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，故违约金从2017年1月30日起计付。对于东关村房开公司主张案涉房屋迟延办证是因2014贵州省政府150号令、省发改委（2014）1705号文件收费标准不合理所致，其辩称理由不能对抗买受人，故不予采纳。关于原判确定的违约金数额及起止期间是否合理的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过高或过低的,当事人可以请求人民法院予以调整，另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中被申请人逾期未给再审申请人办理房屋产权证书，致使合同目的没有全部实现，应当承担一定数额的违约赔偿责任。至于违约金的计算标准，本院认为：违约金坚持以补偿为主，惩罚为辅的原则，即使按“谁主张谁举证”的原则，违约金是否过高过低的举证责任在违约一方，但要违约一方举证非违约一方的实际损失过于苛求，为有效维护各方当事人利益，在实际损失不能确定的情况下，结合被申请人违约的主客观过错、合同实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，从制裁违约和利益平衡原则出发,酌情将逾期办理交付房屋权属证书违约金的计算标准调整为日万分之零点一五。故一审将逾期办证的损失片面的分配给再审申请人显然不当，二审认为逾期办证的责任系再审申请人怠于行使查验义务的原因之一，而逾期办证与再审申请人是否对房屋进行查验并无关联性，故二审认定逾期办证为双方过错导致，属事实认定错误，原审所酌定的违约金不合理。同时，再审申请人一审诉请违约金计算至东关村房开公司交付案涉房屋不动产权证时止，而原审仅判决至起诉之日止，裁判不当。支付违约金的起算日应从2016年11月1日交付房屋后90日，即2017年1月30日起开始计算支付。故本案被申请人应支付再审申请人自2017年1月30日起至2018年9月3日止的逾期办证违约金2954.8元（339048元×0.000015×581天），2018年9月4日起至贵州省安顺市东关村房地产开发有限责任公司交付案涉房屋不动产权证之日期间的逾期办证违约金，以再审申请人已交付房价款339048元为基数，按日万分之零点一五进行计付。关于东关村房开公司应否为案涉房屋办理房屋不动产权证书的问题。双方当事人在《商品房买卖合同》中已约定东关村房开公司具有为再审申请人办理房屋不动产权证的义务，但目前案涉房屋达不到办理不动产权证书条件，故原判不支持再审申请人要求被申请人办理所购房屋不动产权证书的诉讼请求并无不当，再审申请人在待该房屋具备办证条件后，另行向被申请人主张。综上所述，原审所确定的违约金数额及计算期限不当，再审予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销本院（2019）黔04民终266号民事判决及贵州省安顺市西秀区人民法院（2018）黔0402民初4006号民事判决；二、被申请人贵州省安顺市东关村房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付再审申请人吴超、文连英自2017年1月30日起至2018年9月3日止的逾期办证违约金2954.8元，2018年9月4日起至贵州省安顺市东关村房地产开发有限责任公司交付案涉房屋不动产权证之日期间的逾期办证违约金，以再审申请人吴超、文连英已交付房价款339048元为基数，按日万分之零点一五进行计付；三、驳回吴超、文连英的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费506元，减半收取253元，二审案件受理费506元，由贵州省安顺市东关村房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 芶薇薇审判员 王明芹二〇二〇年十二月二十八日书记员 程凯军