广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初29427号原告（反诉被告）徐名席，男，汉族，1952年11月11日出生，身份证住址广东省丰顺县。委托诉讼代理人张彩媚，广东德纳律师事务所律师。委托诉讼代理人谭顺城，广东德纳律师事务所律师。被告（反诉原告）罗秋兰，女，汉族，1979年6月16日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。被告（反诉原告）郭丰创，男，汉族，1975年8月20日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。二被告共同委托诉讼代理人邱锦丰，广东美赢宝律师事务所律师。第三人中国光大银行股份有限公司深圳宝中支行，住所地深圳市宝安中心区**宏发领域花园****商铺A98-A106，二层商铺B85，统一社会信用代码914403007085365488。负责人牛敬章。上列当事人之间本诉及反诉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托代理人张彩媚和谭顺城、二被告共同委托诉讼代理人邱锦丰到庭参加诉讼，第三人未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提诉讼请求：一、两被告协助原告办理位于深圳市宝安区房屋的产权变更登记手续（房产证号：深房地字第**，房屋登记价409096.46元）；二、本案诉讼费由两被告承担。具体事实与理由：2009年3月9日，原告与两被告签订《房屋转让合同》，并共同委托广东深兴律师事务所胡国胜律师对上述合同的真实性予以见证。按此合同第一条之约定，两被告将共同拥有的位于深圳市宝安区的房屋转让给原告所有。合同第二条约定房屋转让价款为92万元，原告在签订本合同时一次性全部付清给被告，两被告应出具收款收据为凭。合同第四条约定，两被告收到原告购房款后，即将该房有关的资料交原告保管，原告即享有该房产的永久性所有权。合同第六条约定，办理该房产权过户手续的一切费用由原告承担，两被告应无偿提供及积极充分的协助。上述合同签订后，原告依约向两被告支付房屋转让价款，两被告依约向原告出具收据并将房屋及房屋有关的资料交付给原告使用。上述房屋至今一直由原告占有、使用，2014年12月11日，两被告取得上述房屋的《房地产证》，并依约交由原告保管。但截至今日，两被告一直未履行合同义务协助原告办理房屋产权变更登记手续，经原告多次催促，两被告均无理拒绝配合办理。被告答辩称，一、双方未能办理涉案房产过户登记手续原因系被答辩人不符合深圳市购房资格，责任在于被答辩人。双方签订《房屋转让合同》时，答辩人尚未取得房地产权证书，也不符合转让条件，故双方签订《房屋转让合同》时未办理过户登记手续。但答辩人将房产及有关资料交由被答辩人使用及保管。2014年12月11日，答辩人取得该房产的房地产证（证证书号深房地字第**，遂依约通知被答辩人办理房产过户登记，但因深圳市从2010年10月1日起实行限购政策，被答辩人既不是深圳户籍也没有社保或纳税证明，导致双方无法办理过户登记手续，被答辩人提出将房地产权证交由其保管，待符合购房条件再办理过户登记手续。2020年7月15日，深圳市出台更严格的限购房产政策，被答辩人购房资格被进一步限制，涉案房产的产权转移过户至被答辩人名下存在不可克服的障碍，可以说己无可能。因此，合同履行受阻的原因在于被答辩人仍处于限购状态，导致至今无法与答辩人办理房屋过户手续。因此，房产无法办理过户登记的责任在于被答辩人。答辩人己提起反诉，要求解除双方于2009年3月9日签订的《房屋转让合同》，反诉被告应将涉案房产归还反诉原告。《房屋转让合同》履行受阻的原因在于被答辩人仍处于限购状态，无法与答辩人办理房屋过户手续，双方在客观条件下无法依约继续履行，属于履行不能，故在合同目的无法实现的情况下，答辩人有权依据《中华人民共和国合同法》第94条的规定，要求解除双方于2009年3月9日签订的《房屋转让合同》，被答辩人应将涉案房产归还答辩人。被告向本院提反诉请求：一、解除原、被告于2009年3月9日签订的《房屋转让合同》（房屋转让价格92万元）；二、反诉被告归还反诉原告位于广东省深圳市宝安区房产；三、本案受理费用由反诉被告承担。具体事实与理由：2009年3月9日，原、被告签订的《房屋转让合同》。《房屋转让合同》约定，反诉原告将位于深圳市宝安区房产转让给反诉被告，转让价为人民币92万元，办理该房产权过户手续的一切税费由反诉被告承担。因该房产性质属社会微利房，双方签订《房屋转让合同》时，反诉原告尚未取得房地产权证书，也不符合转让条件，故双方签订《房屋转让合同》对未办理过户登记手续。但反诉原告将房产及有关资料交由反诉被告使用及保管。2014年12月11日，反诉原告取得该房产的房地产证（证书证书号深房地字第**遂依约通知反诉被告办理房产过户登记，但因深圳市从2010年10月1日起实行限购政策，反诉被告既不是深圳户籍也没有社保或纳税证明，因反诉被告没有购房资格导致双方无法办理过户登记手续，反诉被告提出将房地产权证交由其保管，待符合购房条件再办理过户登记手续。2020年7月15日，深圳市出台更严格的限购房产政策，反诉被告的购房资格被进一步限制，短期内更加无法取得购房资格。反诉原告认为：反诉被告不符合深圳市购房资格，且其于近期也无法符合购房资格，故反诉被告属于限购对象，涉案房产的产权转移过户至反诉被告名下存在不可克服的障碍。因此，合同履行受阻的原因在于反诉被告仍处于限购状态，无法与反诉原告办理房屋过户手续，双方在客观条件下无法依约继续履行，属于履行不能，故在合同目的无法实现的情况下，反诉原告有权依据《中华人民共和国合同法》第94条的规定，要求解除双方于2009年3月9日签订的《房屋转让合同》，反诉被告应将涉案房产归还反诉原告。原告（反诉被告）答辩称，反诉原告的诉讼请求无任何事实及法律依据。（1）反诉被告已具备购房资格，合同并非履行不能，反诉原告应按约履行合同义务，配合反诉被告办理过户登记手续；（2）反诉原告非但没履行合同义务，反而于2017年5月9日通过谎报遗失房产证、补办新证，并将涉案房产抵押给第三人，被担保最高债权数额为350万元；（3）房屋转让合同签订至原告起诉之日，原告一直在与被告协商过户登记事宜，原、被告双方从未提出任何有关解除合同的事宜。合同应一直持续有效。两被告应按合同约定履行过户义务。第三人未到庭应诉，亦未提供书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织证据交换和举证质证。根据当事人的举证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：涉案房产为深圳市宝安区房，权利人登记为被告郭丰创50%、罗秋兰50%。该房原为社会微利房价安居房，由权利人（郭丰创、罗秋兰为夫妻关系）于2004年5月31日向深圳市宝安区住宅局购买，于2014年10月8日取得全部产权。2004年5月31日，两被告与深圳市宝安区住宅局签订《深圳市安居房买卖合同》，以405046元购置涉案房产，该房为社会微利房价安居房，两被告需待付清房款并按有关规定缴交水费后，取得房产全部产权，拥有该房产使用权、占有权、收益权和处分权，在取得全部产权之前，拥有房产的使用权和占有权。合同签订后，双方履行完毕。2009年3月9日，原告与两被告在律师见证下签订《房屋转让合同》，约定两被告将涉案房产作价92万元转让予原告；两被告收到购房款后，应将该房有关的资料交原告保管，原告即享有该房产的永久性所有权；办理房产过户手续的一切费用由原告承担，两被告应予协助。合同签订后，原告依约向两被告支付房屋转让价款，两被告向原告出具收据，并将房屋交付原告。原告占有、使用涉案房产至今。2014年10月8日，两被告取得涉案房屋的全部产权。2014年12月11日，深圳市房地产权登记中心向两被告核发《房地产证》，证件号证件号为深房地字第**告将该《房地产证》原件及2014年12月11日的相关缴费票据原件交予原告保管。2017年1月12日，深圳市不动产登记中心按“遗失补发”方式向两被告重新核发不动产权证，不动产证号粤（2017）深圳市不动产权第××号。2017年5月9日，两被告为抵押人，第三人中国光大银行股份有限公司深圳宝中支行为抵押权人，设置涉案房产的抵押登记，被担保最高债权数额为3500000元。截至庭审之日，上述抵押登记尚未注销。庭审中，两被告陈述设置抵押登记未征得原告的同意；原告明确可以垫付款项清偿抵押债务、注销抵押登记，以促使涉案房产过户登记的条件成就。审理过程中，本院据原告申请查封涉案房产，本案为首轮查封。此外，深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》：时至2020年11月30日，原告家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。本院认为，原、被告签订的涉案《房屋转让合同》，系双方真实意思表示，合同签订时被告的处分权受限，合同继续履行至受限条件解除之时，双方维系原合同关系，合同效力自此得到补正，对双方具备法律约束力。房产买卖合同中，转让方主要义务为交付房产和办理过户手续，原告作为受让方，要求转让方协助办理过户手续的诉求，符合约定，两被告应予配合办理。由于涉案房产已设置抵押权，过户条件受抵押登记的限制，原告同意垫付款项清偿抵押债务以促使过户条件完备，本院予以采纳，抵押权人与抵押人应配合办理垫付清偿和注销抵押登记的流程。原告代抵押人即两被告清偿抵押债务后，可向抵押人追偿，本案未能确定代为清偿债务的具体金额，原告应另案追偿。两被告主张因原告无购房资格，已于2017年解除涉案《房屋转让合同》。但两被告未能提供证据证明其解除的意思表示于2017年送达原告，原告亦不予认可，本院不予采纳。况且，办理过户是转让方的主要义务，受让方应履行相应的配合办理的协助义务；涉案《房屋转让合同》并未约定过户的办理时间，转让方有合理理由认为过户对其权益产生重大影响的，应当通知受让方并给予合理的履行期限，经敦促履行后受让方未履行的，转让方方能解除合同。两被告未举证证明其履行相关的通知义务，其抗辩理由不能成立。同理，被告的反诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、准许原告徐名席代被告罗秋兰、郭丰创向第三人中国光大银行股份有限公司深圳宝中支行履行清偿涉案房产设置的抵押债务的义务；被告罗秋兰、郭丰创、第三人中国光大银行股份有限公司深圳宝中支行应当配合原告清偿抵押债务、注销抵押登记。二、被告罗秋兰、郭丰创应于上述抵押登记注销之日配合原告办理过户手续，将涉案房产深圳市宝安区房变更登记至原告徐名席名下（过户手续产生的一切税费由原告承担）。三、驳回原告其他诉讼请求。四、驳回两被告的反诉请求。本案本诉受理费7436元，保全费用2565.48元，由两被告承担。被告应缴部分，已由原告预缴，本院径退原告，被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳其应负担的费用，拒不缴纳的，本院依法强制执行。反诉受理费6500元，由两被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柯   德二〇二〇年十二月十一日书记员 邱果（兼）书记员 张 雪 娜附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。