广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终9511号上诉人（原审被告）：佛山市南海力丰机械有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：李松花，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍倩贞，广东南天明律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：佛山市南海力丰精密机械有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：李松花，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍倩贞，广东南天明律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：易毅成，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：金三宝，广东卓盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁恺骅，广东卓盈律师事务所律师。原审被告：郭燕，女，汉族，住广东省从化市。委托诉讼代理人：李松花，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍倩贞，广东南天明律师事务所实习律师。上诉人佛山市南海力丰机械有限公司（以下简称力丰公司）、佛山市南海力丰精密机械有限公司（以下简称精密公司）因与被上诉人易毅成及原审被告郭燕租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初23878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。力丰公司、精密公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判力丰公司、精密公司无须返还涉案物业予易毅成，有权继续使用至《厂房租赁合同》期限届满之日；2.一、二审诉讼费用由易毅成承担。事实和理由：一、易毅成对《厂房租赁合同》无效存在重大过错，一审法院判令力丰公司、精密公司返还涉案物业予易毅成，将造成力丰公司、精密公司经营困难。易毅成作为出租方，在出租涉案物业时已明知涉案物业缺乏合法报建和竣工验收手续，其对《厂房租赁合同》无效存在重大过错。且在力丰公司、精密公司租赁过程中，易毅成对力丰公司、精密公司承诺会补办相关手续，力丰公司、精密公司基于对易毅成的信赖，导致力丰公司、精密公司继续承租该物业至今。易毅成突然要求收回涉案物业，造成力丰公司、精密公司被迫在短时间内搬迁、遣散工人等巨额费用的支出和风险的后果。一审法院未考虑力丰公司、精密公司的实际经营情况、易毅成的过错程度，判令力丰公司、精密公司返还物业，有违公平。二、《厂房租赁合同》距离到期已不足两年，继续履行更有利于双方利益最大化。《厂房租赁合同》于2022年4月30日到期，距今已不足两年。尽管《厂房租赁合同》无效，但从公平合理的角度来说，继续参照《厂房租赁合同》履行是最合情合理的选择。若继续履行剩余期间，力丰公司、精密公司可兼顾继续经营及另觅新厂房事宜，易毅成亦有稳定收益，无疑是一个双赢的方案。易毅成辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，涉案合同无效是因涉案物业属于历史建筑，力丰公司、精密公司对此是知晓的。郭燕未提出陈述意见。易毅成向一审法院提出诉讼请求：1.解除易毅成与力丰公司于2007年签订的《厂房租赁合同》；2.力丰公司与精密公司向易毅成交还上述《厂房租赁合同》项下位于佛山市南海区里水镇大石工业区的厂房；3.力丰公司、精密公司向易毅成支付计至2019年8月31日止的租金700800元及逾期利息（利息以700800元为本金自2019年9月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；4.力丰公司、精密公司按照《厂房租赁合同》约定的租金标准向易毅成支付自2019年9月1日起至返还涉案厂房之日止的场地占用费；5.郭燕对力丰公司与精密公司的债务承担连带清偿责任；6.郭燕与精密公司支付因本案支出的律师费80000元；7.本案诉讼费用由力丰公司、精密公司、郭燕承担。一审法院认定事实:易毅成（出租方、甲方）与力丰公司（承租方、乙方）签订一份《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于南海区里水镇大石工业区厂房一幢（内设有车间三幢、配电房配套办公室外、宿舍楼共三幢，总建筑面积约8700㎡，空地2700㎡出租给乙方使用，地址为佛山市南海区**************民小组，租期从2007年5月1日至2022年4月30日，每年1月至11月每月租金70000元，十二月租金为80000元，第六年起每五年递增租金10%；乙方于签订合同之日起，交20000元定金，按金余款7日内付清，即按金总额为200000元（按金在合同完结前无息退还给乙方），并在每月10日前向甲方交纳当月租金；在租赁期内甲方同意乙方在车间建筑内新建吊机结构及安装吊机，并在一、二号车间加盖雨棚，施工费用由乙方承担。2019年4月3日，精密公司、郭燕向易毅成出具《确认书》，载明：因力丰公司租用易毅成的涉案租赁物，截止2019年3月31日，力丰公司尚欠1677300元租金未付，为此，精密公司、郭燕确认在2019年4月30日前偿付200000元，2019年5月30日前偿付400000元，余下欠款1077300元在2019年7月30日前付清，若有任何一期未如期支付的，易毅成可就全部未付租金款项起诉力丰公司、精密公司及郭燕，由此发生的诉讼费及律师费由力丰公司、精密公司及郭燕承担。2019年9月20日，易毅成提起本案诉讼。诉讼中，易毅成陈述称，涉案租赁物未办理规划报建手续，力丰公司是《厂房租赁合同》的相对方，涉案租赁物由精密公司使用并支付租金，易毅成与精密公司对账。精密公司陈述称，签订合同时，精密公司尚未注册成立，签订合同后涉案租赁物由精密公司使用，租金由精密公司支付。易毅成及精密公司一致确认《确认书》签订后精密公司已支付2200000元，其中2019年8月15日前共支付1400000元，2020年2月1日支付800000元。易毅成主张该款项对应的计租区间分别为2019年4月至2020年2月，扣除前述期间租金的余额再用于抵扣《确认书》的款项。精密公司主张先抵扣《确认书》项下的欠款。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。易毅成、力丰公司、精密公司、郭燕均未能提供合法有效证据证明租赁的厂房办理了合法报建和竣工验收手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，易毅成与力丰公司签订的《厂房出租合同》无效。无效合同自始没有法律约束力，易毅成诉请解除《厂房出租合同》没有依据，一审法院不予支持。《厂房出租合同》无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。力丰公司作为《厂房出租合同》的相对方，易毅成已根据《厂房出租合同》将涉案厂房交予力丰公司，力丰公司应当返还涉案厂房予易毅成。同时，力丰公司应参照合同约定的租金标准支付占有使用期间的使用费予易毅成。《厂房出租合同》签订后，精密公司以涉案租赁物作为经营场所注册登记法人，在涉案租赁物从事经营活动，向易毅成缴纳使用费，与易毅成进行债务对账，并当庭表示愿意按《厂房出租合同》的约定向易毅成支付使用费，精密公司的上述行为表明其自愿加入偿还力丰公司关于《厂房出租合同》项下的债务，故一审法院对易毅成诉请力丰公司、精密公司共同腾退涉案厂房及支付占有使用期间的使用费予以支持。综合考量合同约定及涉案租赁物实际使用情况，一审法院酌定力丰公司、精密公司于判决生效后三十日内返还涉案租赁物。关于力丰公司、精密公司拖欠的使用费问题。参照《厂房出租合同》的约定，2019年4月1日后的使用费用应为每年1至11月每月为84700元（70000×110%×110%），12月为96800元（80000×110%×110%）。2019年4月3日的《确认书》反映截止2019年3月31日尚欠租金1677300元，之后力丰公司、精密公司于2019年8月15日前共支付1400000元，2020年2月1日支付800000元，上述付款应当抵扣在先拖欠的使用费。因此，截止至2019年8月31日，力丰公司、精密公司尚欠的使用费应为700800元[包括《确认书》项下的277300元（167730******000）、2019年4月至2019年8月期间的423500元（84700×5）]。力丰公司、精密公司应参照合同约定于每月10日前支付上述费用，其逾期支付上述使用费给易毅成造成了资金占用损失，易毅成主张以700800元为本金自起诉之日（2019年9月20日）起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期支付使用费的利息，一审法院予以支持，由于力丰公司、精密公司于2020年2月1日支付800000元，上述700800元债务已于当日全部清偿，故上述利息应计至2020年2月1日，一审法院对易毅成主张超出部分的利息不予支持。截止至2019年4月30日，力丰公司、精密公司应付未付的使用费为590500元{2019年10月70200元[84700-（800000-700800-84700）]、2019年11月84700元、2019年12月96800元、2020年1月至4月每月84700元}。2019年5月1日起至实际腾退之日的使用费应按每年第1至11月每月84700元、每年第12月96800元的标准计付。易毅成诉请力丰公司、精密公司支付上述使用费，一审法院予以支持。郭燕出具《确认书》，自愿对涉案租赁物截止至2019年3月31日的使用费承担偿还责任，现该部分债务本金已经全部清偿，易毅成以《确认书》为由主张郭燕对涉案租赁物的全部使用费承担连带清偿责任，理据不足，一审法院不予支持。截止至2019年9月20日《确认书》项下尚有277300元的使用费未清偿，后于2020年2月1日清偿，故郭燕应对以277300元为本金自2019年9月20日起至2020年2月1日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期支付使用费的利息承担连带清偿责任。《确认书》约定的是因逾期支付截止至2019年3月31日的使用费而产生的律师费的承担方式，但易毅成提起本案诉讼时，力丰公司、精密公司已支付上述期间大部分的使用费，且易毅成委托律师进行诉讼，相关费用并非必要的支出，易毅成亦未举证证明其已实际支出80000元律师费，故一审法院对易毅成主张郭燕、精密公司支付律师费80000元不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、力丰公司、精密公司应于判决发生法律效力之日起三十日内返还易毅成和力丰公司签订的《厂房出租合同》项下位于南海区里水镇大石工业区的物业予易毅成；二、力丰公司、精密公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付截止至2020年4月30日的使用费590500元予易毅成；三、力丰公司、精密公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付从2020年5月1日起至返还上述第一项判决项下物业之日止的使用费予易毅成，其中每年第1月至11月按每月84700元的标准计算，每年第12月按96800元的标准计算；四、力丰公司、精密公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付以700800元为本金自2019年9月20日起至2020年2月1日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予易毅成；五、郭燕对上述第四项债务在以277300元为本金计算的利息范围内承担连带清偿责任；六、驳回易毅成的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28620元，财产保全费4424元，合计33044元（易毅成已预交45961.44元），由易毅成负担640元，力丰公司、精密公司负担32404元并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳，一审法院依法强制执行。易毅成多预交的45321.44元，自判决发生法律效力后，经易毅成向一审法院申请，一审法院予以退回。二审期间，易毅成、力丰公司、精密公司、郭燕未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：力丰公司、精密公司应否返还涉案租赁物。对此，本院分析如下：其一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”易毅成、力丰公司、精密公司、郭燕未能提供证据证明涉案厂房的建设取得建设工程规划许可证，根据上述规定，涉案《厂房出租合同》无效。其二，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”如前所述，《厂房出租合同》无效，力丰公司、精密公司应予返还易毅成和力丰公司签订的《厂房出租合同》项下位于南海区里水镇大石工业区的物业予易毅成。其上诉要求继续履行合同缺乏法律依据，本院不予支持。综上，力丰公司、精密公司上诉请求不能成立，予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19501.5元，由上诉人佛山市南海力丰机械有限公司、佛山市南海力丰精密机械有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年十二月三日法官助理  闫 洁书 记 员  钟勉力