天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终5284号上诉人（原审原告）：程俊敏，女，1975年4月11日出生，汉族，工作单位天津市津南区卫生健康委员会，户籍地天津市津**，现住天津市津**。委托诉讼代理人：董金岭（程俊敏之夫），1973年4月25日出生，汉族，住天津市津**。被上诉人（原审被告）：天津市天山房地产开发有限公司，住所地天津市津**小站镇盛塘路与葛万路交叉口。法定代表人：高立香，经理。委托诉讼代理人：张增书，男，该公司职员。上诉人程俊敏因与被上诉人天津市天山房地产开发有限公司（以下简称天山房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2020）津0112民初6592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。程俊敏上诉请求：1．请求撤销原判，依法改判或将本案发回重审；2．天山房地产公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定的部分事实不清,证据不足。程俊敏购买了天山房地产公司开发建设的位于天津市津南区××镇××房产一处,双方于2016年5月7日签订了《天津市商品房买卖合同》,该合同第十四条约定,天山房地产公司已向程俊敏明示备案的《天津市前期物业管理服务合同》及《业主公约》,在《天津市住宅前期物业服务合同》中约定物业服务费的收费标准为每平方米1.2元。但在《天津市商品房买卖合同》附件六补充合同10第十四条增加如下内容:乙方在该商品房交付前须与该小区物业管理公司签订物业管理服务合同,物业管理服务费暂按每月2.2元／平米。天山房地产公司针对同一处房产存在不同的物业费约定,其是以合法手段掩盖非法目的,其目的就是骗取程俊敏的物业费,根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定,该条款应当认定为无效。一审法院在未查清事实的情况下,强行要求程俊敏撤回原第2、3项诉讼请求。程俊敏提交的证据一审法院也未予以采纳且未说明原因。天山房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。程俊敏向一审法院起诉请求：1.判令程俊敏与天山房地产公司签订的房地产买卖合同中补充协议第十四条无效；2.判令天山房地产公司以书面形式向程俊敏赔礼道歉；3.判令天山房地产公司赔偿程俊敏多交的30个月的物业费8109.9元及利息401元，共计8510.9元；4.诉讼费由天山房地产公司承担。庭审中，程俊敏撤回了第2、3项诉讼请求。一审法院认定事实：2016年5月7日，程俊敏与天山房地产公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定程俊敏（乙方）购买天山房地产公司（甲方）开发的天津市津南区××镇××的住宅。合同第十四条约定，甲方已向乙方明示备案的《天津市前期物业管理服务合同》及《业主公约》，乙方对该合同及公约的相关内容予以书面确认，并承诺遵守。合同附件六补充合同中10.合同第十四条增加如下内容：乙方在该商品房交付前须与该小区物业管理公司签订物业管理服务合同，物业管理服务费暂按每月2.2元／平米（建筑面积）计收。合同履行中如物业管理费用不足或遇到有市场价格上调，物业管理公司上调物业管理服务费后（经相关部门批准），按调整后的物业管理服务费收费标准收取。2016年6月15日，程俊敏与为涉案房产提供物业服务的天山物业服务有限公司天津分公司（以下简称天山物业公司）签订《天津·天山水榭花都物业服务费收缴协议》及确认书，确认物业费收费标准为别墅住宅2.2元／㎡／月。2019年1月，程俊敏对天山物业公司提起起诉，要求退还押金；判令程俊敏按照每月0.5元/平方米的标准交纳自2016年开始的物业费；退还2016年至2017年的物业费。一审法院做出（2019）津0112民初511号民事判决书，认定2.2元/㎡/月的收费标准属于合理，判令程俊敏向天山物业公司交纳物业费、天山物业公司退还程俊敏部分装修押金。程俊敏不服一审判决书，提出上诉，天津市第二中级人民法院作出（2019）津02民终5940号民事判决书，确定物业费为2.2元/㎡/月的标准系双方单独签订协议约定且实际履行，判决：驳回上诉，维持原判；程俊敏向天津市高级人民法院申请再审，天津市高级人民法院作出（2020）津民申263号民事裁定书，驳回程俊敏的再审申请。2008年10月24日，天津市晓波房地产物业管理有限公司在小站怡泽轩物业管理项目的招投标过程中中标。2009年4月25日，天津市晓波房地产物业管理有限公司与天山房地产公司签订《解除合同协议书》，解除双方于2008年11月3日签订的《天津市前期物业管理服务合同》。2009年10月20日，天山房地产公司向天津市津南区房地产管理局出具情况说明，称经征求业主意见，业主同意其聘请天山物业公司对怡泽轩项目进行物业管理。天山房地产公司与天山物业公司于2009年10月21日签订《天津市前期物业管理服务合同》，并进行备案。该合同中约定物业管理采取包干制，标准：多层住宅1.2元/月·平方米；商业2.05元/月·平方米，别墅未做约定。天山房地产公司认可，未与天山物业公司对别墅区的物业费标准进行约定，也从未交纳过物业费。一审法院认为，程俊敏与天山房地产公司签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律法规的效力性强制性规定，应为有效。合同第十四条及补充增加内容，为天山房地产公司依据《物业管理条例》的规定，对前期物业管理内容的明示，但其中填写的物业费标准，既不是前期物业合同的约定，也不是其与提供物业服务的公司的口头约定，更不是双方形成的惯例。因天山房地产公司并非提供物业服务的公司，所以，其提出的该标准系其与买房人的约定的抗辩理由不成立。因此，该项内容并无依据。程俊敏认为，该条款系以合法形式掩盖非法目的，但未说明天山房地产公司存在何种“非法目的”；程俊敏认为，在签订合同时，天山房地产公司与天山物业公司的法定代表人系同一人，因此存在恶意串通，但同一人担任两公司的法定代表人的情形，并不必然导致恶意串通，程俊敏亦未提交证据证明二公司存在恶意串通的行为。该条款亦不存在其他无效情形。另外，合同第十四条及补充增加的内容，本应为天山房地产公司对其与天山物业公司之间的前期物业合同的内容的说明，在天山房地产公司与程俊敏之间并不产生约束力，因此，亦不涉及效力问题。综上，程俊敏的诉讼请求，无事实及法律依据，且证据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：驳回程俊敏的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由程俊敏负担。二审中，程俊敏提交如下证据：1.售房资料一份，证明当时天山房地产公司售房时介绍别墅区物业费是2.2元一平米；2.小区业主签名、楼号、联系方式一份，证明很多业主不认可物业费收费标准。天山房地产公司未提供新证据。经质证，天山房地产公司对程俊敏提交的证据真实性、关联性不予认可，认可别墅的收费标准是每月每平方米2.2元。本院经审查认为，因上述两份证据与本案缺乏关联性，本院对此不予确认。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，案涉商品房买卖合同系程俊敏与天山房地产公司签订，是双方真实意思之表示，无违反法律、行政法规效力性强制性规定之处，当属有效。程俊敏主张合同第十四条的补充协议“乙方在该商品房交付前须与该小区物业管理公司签订物业管理服务合同，物业管理服务费暂按每月2.2元/平米（建筑面积）计收。合同履行中如物业管理费用不足或遇到有市场价格上调，物业管理公司上调物业管理服务费后（经相关部门批准），按调整后的物业管理服务费收费标准收取”无效，理由是天山房地产公司存在欺骗行为，但其并未提交相应证据证实其主张且不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条对合同无效的法定情形的规定，故其主张无事实及法律依据，本院无法支持。综上所述，程俊敏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由程俊敏负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二〇年十二月二十三日法官助理刘睿书记员单珊