湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂08民终1076号上诉人（原审被告）：张凯迪，男，1991年8月25日出生，汉族，住湖北省钟祥市，被上诉人（原审原告）：中百集团钟祥置业有限公司，住所地湖北省钟祥市郢中街道王府大道**，统一社会信用代码91420881585458884F。法定代表人：秦丽华，经理。委托诉讼代理人：商应海，湖北飞奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡安东，湖北飞奥律师事务所律师。原审被告：张正山，男，1968年9月19日出生，汉族，住湖北省钟祥市，上诉人张凯迪因与被上诉人中百集团钟祥置业有限公司（以下简称中百钟祥公司）、原审被告张正山租赁合同纠纷一案，不服湖北省钟祥市人民法院（2020）鄂0881民初1704号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张凯迪上诉请求：撤销原判，改判驳回中百钟祥公司的诉讼请求。事实与理由：张凯迪从未与中百钟祥公司签订过房屋租赁合同。根据合同法的规定，本案中所有用“张凯迪”姓名签订的合同都是无效的。中百钟祥公司答辩称，一、张凯迪主张房屋租赁合同无效无事实依据。张凯迪在上诉状中称其本人从没有与中百钟祥公司签订过房屋租赁合同，但张凯迪并未提交证据证明，在一审也未陈述该抗辩理由，并称自己诚实经营，认真履行合约。同时，张凯迪与中百钟祥公司签订两份房屋租赁合同，并实际履行完毕，且该两份合同到期后均向中百钟祥公司申请了顺延。可见，张凯迪完全知晓诉争合同内容，意思表示真实。二、本案诉争合同无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。中百钟祥公司向一审法院起诉请求：一、判决张凯迪、张正山支付拖欠租金95100元、物业管理费36400元和电费22.40元，合计131522.40元；二、判决张凯迪、张正山承担违约金，违约金以131522.40元为基数，从2018年1月1日起按照每日0.3%计算至支付完毕时止；3.本案诉讼费和财产保全费由张凯迪、张正山负担。事实与理由：2013年11月12日，中百钟祥公司与张凯迪、张正山签订《店铺租赁合同》，合同约定中百钟祥公司愿意出租，张凯迪、张正山愿意承租中百钟祥公司位于钟祥市××××购物中心4Ｆ-Ｚ-03铺位，面积为20㎡，用于张凯迪、张正山从事经营活动……经营品牌为雪芙蓉……租赁期限为2014年1月1日起至2016年12月31日止。合同项下起始月租金标准如下：第一租赁年度租赁场地的月标准租金为130元/㎡，第二租赁年度租赁场地的月标准租金为140元/㎡，第三租赁年度租赁场地的月标准租金为150元/㎡……张凯迪、张正山在每季度结束前5日支付下一个季度租金……张凯迪、张正山按40元/月/㎡的标准支付物业管理费，张凯迪、张正山在每月结束前5日内支付下一个月物业管理费……每逾期一日，按当期每月租金额或税费标准的0.3%承担违约金。合同签订后，中百钟祥公司按照合同约定将租赁物交付给张凯迪、张正山使用。合同到期后，合同期限又顺延至2017年8月。截至2020年5月30日，张凯迪、张正山下欠该商铺租金33000元、物业管理费8800元、电费22.40元，合计41822.40元。2014年9月16日中百钟祥公司与张凯迪、张正山再次签订《店铺租赁合同》，合同约定中百钟祥公司愿意出租，张凯迪、张正山愿意承租原告位于钟祥市××××购物中心6Ｆ-Ｚ-08铺位，面积为92㎡，用于张凯迪、张正山从事经营活动……经营品牌为雪芙蓉甜品……租赁期限为2014年9月16日起至2016年12月31日止。合同项下起始月租金标准如下：第一租赁年度租赁场地的月标准租金为40元/㎡，第二租赁年度租赁场地的月标准租金为40元/㎡，第三租赁年度租赁场地的月标准租金为45元/㎡……张凯迪、张正山在每季度结束前5日支付下一个季度租金……张凯迪、张正山按20元/月/㎡的标准支付物业管理费，张凯迪、张正山在每月结束前5日内支付下一个月物业管理费……每逾期一日，按当期每月租金额或税费标准的0.3%承担违约金。合同签订后，中百钟祥公司按照合同约定将租赁物移交给张凯迪、张正山使用。合同到期后，合同期限又顺延至2017年12月。截至2020年5月30日，张凯迪、张正山下欠该商铺租金62100元、物业管理费27600元，合计89700元。一审法院认定事实：双方当事人对本案合同内容，张凯迪、张正山未按合同约定交纳租金的事实无争议，予以确认。一审法院认为，中百钟祥公司与张凯迪签订的《店铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，中百钟祥公司与张凯迪均应当按照合同约定履行各自的义务。关于4F-Z-03商铺的租金、物业管理费及电费，中百钟祥公司提交了由张正山签字确认的《四楼雪芙蓉欠费明细》，确认欠费共计26022.4元，中百钟祥公司将该欠费明细作为证据提交，应视为其对该证据所载欠费数额的认可，故张凯迪应支付4F-Z-03商铺的租金、物业管理费及电费共计26022.4元。关于6F-Z-08商铺的租金、物业管理费，根据应收应付明细表及双方庭审陈述，张凯迪尚欠2016年7-12月、2017年2月、2017年4-11月的租金,尚欠2016年8-12月、2017年2-11月的物业管理费，根据《店铺租赁合同》及《合同顺延审批表》，2016年、2017年的租金标准为4140元/月、物业管理费标准为1840元/月，故张凯迪应支付6F-Z-08商铺的租金、物业管理费共计89700元。关于中百钟祥公司主张的违约金，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，违约金的数额应与造成的损失相当，本案中张凯迪的违约行为给中百钟祥公司造成的损失为资金占用的利息损失，双方当事人合同约定每逾期一日按租金或费用的0.3%计算违约金过高，予以调整，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，因自2019年8月20日起，中国人民银行同期贷款基准利率这一标准已经取消，故自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因本案合同相对人是中百钟祥公司与张凯迪，中百钟祥公司主张张正山承担责任证据不足，不予支持。张凯迪、张正山辩称欠租是因中百钟祥公司停止收交租金、减免租金等，但其未提交相关证据证明，且中百钟祥公司不予认可，一审法院对该抗辩理由不予采纳。张凯迪、张正山主张本案已过诉讼时效，4F-Z-03商铺所欠费用，张凯迪、张正山已于2018年12月10日出具《四楼雪芙蓉欠费明细》予以认可，6F-Z-08商铺双方租赁关系至2017年12月期满，诉讼时效应从租赁最后一期履行期限届满之日起计算，中百钟祥公司于2020年7月14日提起诉讼，故本案并未超过诉讼时效，对张凯迪、张正山该项抗辩理由，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、张凯迪于判决生效之日起十五日内向中百集团钟祥置业有限公司支付租金、物业管理费及电费共计115722.40元；二、张凯迪于判决生效之日起十五日内向中百集团钟祥置业有限公司支付违约金（违约金以115722.40元为基数，自2018年1月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回中百集团钟祥置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2930元，减半收取计1465元，由中百集团钟祥置业有限公司负担235元，张凯迪、张正山负担1230元。二审中，中百钟祥公司提交了一组证据。证据A、张凯迪通过微信支付方式支付租金和物业费的凭证，拟证明张凯迪租赁铺位是其本人在经营。张凯迪质证认为，对该组证据的真实性无异议。张正山质证认为，对该组证据的真实性无异议，但系张正山缴纳的物业费和租金，本案租赁铺位的经营人是张正山不是张凯迪。中百钟祥公司应该起诉张正山而非张凯迪。本院经审核认为，各方当事人对该组证据的真实性无异议，予以确认。张正山、张凯迪提交了一组证据。证据B、《武汉中百百货有限责任公司物业租赁合同书》、11000元的《收据》。拟证明经协商，应付中百钟祥公司款项数额为72000元。张正山实际支付了11000元；同时用前期中百钟祥公司收取的装修押金3000元及合同履约保证金4000元，抵销了7000元租金欠款，则共计支付18000元。中百钟祥公司质证认为，对该组证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。关于《武汉中百百货有限责任公司物业租赁合同书》。1.该证据是2019年1月14日武汉中百百货有限责任公司钟祥分公司与张凯迪签订的，本案审理的《租赁合同》是2014年9月16日和2013年11月12日中百钟祥公司分别与张凯迪签订的两份租赁合同，其中：6楼铺位租赁期间2014年9月16日至2016年12月31日期间张凯迪下欠的租金和物业费用为89700元；4楼铺位2014年1月1日至2016年12月31日期间张凯迪下欠的租金和物业费用为41822.40元；2.该合同第三条3.1.4中用笔添加的72000.00元是对张正山、张凯迪2014年9月16日至2016年12月31日期间租赁6F铺位所欠的租金和物业管理费用为89700元，经双方协商中百公司同意减免了17700元，下欠72000元由张凯迪、张正山继续给付，因张凯迪、张正山未继续支付，中百钟祥公司才将两笔下欠租金和物业管理费一并向法院提起诉讼，该减免与2014年1月1日至2016年12月31日期间张凯迪租赁4F下欠的41822.40元（后4F调减为26022.4元）无关，并非是6F和4F下欠租金和物业管理费的累计减免。关于《收据》。该收据的收款单位是武汉中百百货有限责任公司钟祥分公司，并非是本案的中百钟祥公司。因张凯迪和张正山2019年1月14日与武汉中百百货有限责任公司钟祥分公司签订了新的租赁合同，此费用是2019年1月14日签订的租赁合同交纳的费用，因目前武汉中百百货有限责任公司钟祥分公司将该笔11000元作挂账处理，若张凯迪同意将11000元冲减72000元的租金和物业管理费用，中百钟祥公司同意扣减张凯迪应给付租金和物业管理费用。本院经审核认为，1.《武汉中百百货有限责任公司物业租赁合同书》系租赁的6楼铺位，其中载明“3.1.4前期遗留欠款，经双方一致协商偿还金额72000元（2019年1-4月）进行分摊，平均每月分摊18000元。”可以证实，双方对本案6楼铺位的租金数额进行再次结算，欠付租金等费用72000元。2.《收据》的内容可以证实，2019年2月18日，张凯迪向中百钟祥公司支付11000元。至于，张正山主张其有7000元租金欠款已抵销的事实，因仅有其陈述没有其他证据，不予采信。二审另查明，双方当事人签订的《店铺租赁合同》（4F-Z-03铺位）与《店铺租赁合同》（6F-Z-08铺位），承租人签名处均为“张凯迪”。2019年1月14日，张凯迪与中百钟祥公司签订的《武汉中百百货有限责任公司物业租赁合同书》系租赁的6楼铺位，其中载明“3.1.4前期遗留欠款，经双方一致协商偿还金额72000元（2019年1-4月）进行分摊，平均每月分摊18000元。2019年2月18日，张凯迪向中百钟祥公司支付11000元。张正山与张凯迪为父子关系，且在一起居住。双方当事人对该事实均无异议。本院经审理查明，一审认定的其他事实属实，予以确认。本院认为，本案争议的焦点为，诉争合同是否无效，且其效力是否及于张凯迪。一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案诉争的两份合同均符合合同有效的积极要件，又没有合同无效的情形，故本案诉争合同应为有效合同。二、张凯迪上诉主张，诉争合同中“张凯迪”并非其本人所签，而是张正山代签的，故诉争合同的效力不及于张凯迪。1.《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款规定：“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”经查阅一审卷宗，一审庭审中，张凯迪与张正山对本案诉争合同无异议，且亦未提出合同上“张凯迪”的签名系张正山实际所签的事实，没有提出诉争合同成立与否的抗辩，仅针对诉争合同的履行进行了抗辩，故张凯迪和张正山对诉争合同的承租人为张凯迪构成自认。2.即使诉争合同中“张凯迪”为张正山所签。《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外。”张凯迪支付租金和物业费的行为，系张凯迪作出民事法律行为履行诉争房屋租赁合同。故可推定中百钟祥公司与张凯迪之间成立诉争房屋租赁合同关系。同时，张正山与张凯迪系父子关系，且均在涉案铺位经营甜品业务，系合伙经营业务，张正山有权代理张凯迪签订诉争房屋租赁合同。在实际的经营中，张凯迪并未告知中百钟祥公司张正山无权代理，故中百钟祥公司有理由相信张正山有权代理张凯迪在诉争合同上签字。因此，张凯迪的该项上诉理由不能成立，不予支持。因2019年1月14日，张凯迪与中百钟祥公司签订的《武汉中百百货有限责任公司物业租赁合同书》中，对前期6楼铺位欠付的租金等费用再次进行了结算，故应以该金额重新计算张凯迪应付租金为87022.4元（72000元+26022.4元-11000元）。综上所述，张凯迪的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销钟祥市人民法院（2020）0881民初1704号民事判决；张凯迪于判决生效之日起十五日内向中百集团钟祥置业有限公司支付租金、物业管理费及电费共计87022.4元；三、张凯迪于判决生效之日起十五日内向中百集团钟祥置业有限公司支付违约金（违约金以87022.4元为基数，自2019年1月15日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回中百集团钟祥置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2930元，减半收取计1465元，由中百集团钟祥置业有限公司负担367元，张凯迪、张正山负担1098元。二审案件受理费2615元，由由中百集团钟祥置业有限公司负担654元，由张凯迪负担1961元。本判决为终审判决。审判长 苏 华审判员 杨红艳审判员 王 冉二〇二〇年十二月十八日书记员 崔红红