广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24756号上诉人（原审原告）：李孟晋，女，1989年9月28日出生，汉族，身份证住址广州市增城区。委托诉讼代理人：周木兰，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马兴林，男，1975年1月8日出生，汉族，身份证住址四川省达州市通川区。上诉人李孟晋与被上诉人马兴林房屋买卖合同纠纷一案，因上诉人李孟晋不服广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初3173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用第二审程序，由审判员白小云独任审理，于2020年12月15日公开开庭审理了本案。上诉人李孟晋及其委托诉讼代理人周木兰到庭参加诉讼，马兴林经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。李孟晋上诉请求：一、请求依法撤销一审判决书第二项，依法改判马兴林向李孟晋支付违约金156000元。二、本案一审、二审诉讼费用由马兴林全部承担。事实和理由：马兴林存在根本违约，一审法院没有查明该事实。一审法院以《房屋买卖合同》第二十条的约定，即马兴林于2019年4月27日前出具同意贷款书，若超出指定时间，双方可协商继续履行或解除合同。该条适用的前提是，马兴林在签订本合同后，在规定时间内向银行申请同意贷款书，但事实是，马兴林根本没有向银行申请。2019年4月7日至2019年6月30日之间，马兴林并没有向银行提交其个人按揭贷款申请，也并没有提交相应的资质材料和征信给银行审批，马兴林不存在个人按揭审批不通过的情形。马兴林无法购房并非贷款问题，而是鉴于房地产价格下行热度减退，想以更低的价格购得房屋，其行为明显是违约。根据《房屋买卖合同》第二十条约定，买房不能按照本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，卖方则没收买方支付的定金，买方还应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。根据该条约定，马兴林违约时，应当按照房屋成交价格人民币1560000元的10%计算违约金，即156000元。马兴林经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。李孟晋于2020年3月23日向一审法院起诉请求：一、解除李孟晋、马兴林于2019年4月17日签订的《房屋买卖合同》；二、马兴林向李孟晋支付违约金156000元；三、马兴林承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：位于广州市增城区石滩镇XX街****登记权属人是李孟晋。他项权利信息为他项权利人广发银行股份有限公司增城支行，权利类型为抵押权，登记日期为2015年5月28日。2019年4月7日，马兴林（买方）与李孟晋（卖方）就涉案房屋签订一份《房屋买卖合同》，合同约定“……第四条……物业成交价1560000元……第十二条买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，卖方没收买方支付的定金，买方还应向卖方支付该物业成交价10%作违约金，……买方逾期支付楼款，每逾期一天，……逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。……第十三条卖方同意买方任意指定过户它人名下作为产权人。第二十条三方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）经双方约定：1、卖方同意，买方申请按揭，首付款以银行出具同意贷款书为准，首付以多退少补形式进行。2、经卖方同意，若因买方个人资质问题导致银行审批不通过，卖方同意全额退回买方已支付的全部定金，并双方免责。3、基于2019年4月27日前出具同意贷款书，若超出指定时间，双方可协商是否继续履行或解除合同。”，合同附件约定“买卖双方一致同意由买方按下述第4项支付楼款并办理交易手续。……4、涂销抵押按揭付款（1）签订合同时支付10000元定金。（2）交付部分楼款70000元，卖方收款当日即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，并在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续天内协助买方完成申请银行贷款手续。……（4）1480000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号作为楼价余额，银行实际贷款额与原贷款额之间的差额由买方以现金支付。交易过户手续需在2019年6月30日前完成。”。2019年4月7日，马兴林向李孟晋支付定金10000元。2019年6月6日，广发银行股份有限公司广州分行向李孟晋出具一份《广发银行个人贷款结清证明》，兹证明李孟晋作为借款人在该行的贷款本息已结清。在本案的庭审过程中，一、李孟晋、马兴林确认以下，马兴林未在2019年4月27日前取得银行同贷书。二、马兴林陈述以下，其在2019年5月就向中介方表示由于征信问题其无法办理按揭，要求李孟晋退还定金，中介方答复称李孟晋同意退还，所以其认为涉案合同应在5月已经解除。后到了6月，中介方回复称李孟晋不同意退还定金。一审法院认为，李孟晋、马兴林于2019年4月17日签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应恪守履行。李孟晋主张解除双方签订的《房屋买卖合同》，从已查明的事实来看，其在本案中主张的是解除双方之间基于《房屋买卖合同》所产生的房屋买卖关系。根据《房屋买卖合同》第二十条的约定，马兴林应于2019年4月27日前出具同意贷款书，若超出指定时间，双方可协商继续履行或解除合同。现买卖双方均确认马兴林未在上述期间取得同意贷款书，而双方其后又未对合同的后续履行达成一致意见，双方之间的房屋买卖关系无法继续履行，双方对此并不存在违约行为，因此对于李孟晋主张解除双方之间的《房屋买卖合同》的房屋买卖关系的诉讼请求，一审法院予以支持。李孟晋主张要求马兴林支付违约金156000元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年6月10日判决如下：一、解除李孟晋与马兴林于2019年4月17日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖关系；二、驳回李孟晋的其他诉讼请求。案件受理费9420元，由李孟晋负担4710元，马兴林负担4710元。二审中，李孟晋为证实其上诉主张，提交了其与经纪方工作人员巫某的微信聊天记录，拟证明马兴林未向银行申请贷款，其不履行合同义务的主要原因是房价下降，在该期间还跟经纪方谈希望业主能降价销售。另，李孟晋二审期间申请调取马兴林查询个人征信的时间及用途、调查马兴林是否有向工商银行、农业银行、建设银行、中国银行申请涉案房屋的按揭贷款审批资料。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明，马兴林一审期间提交了其个人信用报告复印件，查询请求时间为2020年1月10日，其中显示马兴林名下银行贷记卡逾期账户为4个，逾期月份数48个月，自2015年12月起至2017年11月存在多笔逾期还款情况，拟证实其征信不能做按揭。经一审法院组织质证，李孟晋表示上述证据的真实性、合法性由法院认定，但认为马兴林在签订后拒不履行合同义务，不申请按揭贷款，不能证明其待证事实。本院认为,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：李孟晋主张马兴林违约并要求马兴林支付违约金156000元的理由是否成立。李孟晋主张马兴林未在2019年4月27日前向银行申请贷款，构成违约，但从马兴林一审提交的个人信用报告显示，马兴林在签订合同时已存在多笔逾期还款记录，马兴林主张其无法获取银行贷款具有一定的合理性，李孟晋在签订合同时并未要求马兴林提供其个人信用报告，且在《房屋买卖合同》第二十条第2点约定“经卖方同意，若因买方个人资质问题导致银行审批不通过，卖方同意全额退回买方已支付的全部定金，并双方免责。”即李孟晋对马兴林因个人信用问题导致银行审批不通过具有一定的心理预期，并且约定了出现该情形的后果承担方式。同时，《房屋买卖合同》第二十条第3点约定：“基于2019年4月27日前出具同意贷款书，若超出指定时间，双方可协商继续履行或解除合同。”马兴林在上述期间未取得同意贷款书，双方依约应就是否继续履行合同以及履行的期限、方式等内容进行协商。根据本案现有证据显示，双方在2019年4月27日之后虽有通过中介方进行沟通协商，但最终未就合同后续履行的期限、方式等内容达成一致意见，即因双方未能协商一致导致合同无法继续履行。一审法院认定双方对此不存在违约行为并无不当，李孟晋上诉主张马兴林支付违约金156000元缺乏事实依据，本院不予支持。马兴林提交的个人征信报告已经注明了查询时间，且如上所述，个人征信报告查询时间、用途及马兴林是否有向银行申请按揭贷款并不影响本案违约责任的认定，故本院对李孟晋的调查取证申请不予准许。综上所述，李孟晋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3420元，由李孟晋负担。本判决为终审判决。审判员  白小云二〇二〇年十二月二十九日书记员  熊盈颖林臻灏