天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终4102号上诉人（原审被告）：路正，男，1989年1月18日出生，汉族，户籍地天津市河**，现住天津市开发区。被上诉人（原审原告）：天津招商泰达房地产开发有限公司，住所地天津开发区北海东路**昆西园6/**楼。法定代表人：邹连永，董事长。委托诉讼代理人：叶彦红，天津赢彧律师事务所律师。委托诉讼代理人：石拓，天津赢彧律师事务所律师。上诉人路正因与被上诉人天津招商泰达房地产开发有限公司（以下简称招商泰达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初86395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。路正上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回招商泰达公司的全部诉讼请求或发回重审；2．一、二审诉讼费全部由招商泰达公司承担。事实和理由：一审判决认定事实、适用法律错误。1．双方签订了《商铺租赁合同》，然而招商泰达公司交付的13号楼×××号并非商铺而是门厅和楼梯。为此双方经协商招商泰达公司商业管理部的负责人刘媛与路正签署《补充合同》，约定在招商泰达公司对13号楼×××号的性质向国土部门申请变更后，给予路正的免租期重新计算。但至今上述房屋的性质未予变更，因此仍处于免租期内。2．《商铺租赁合同》所载面积与实际面积不符，因此物业费等的计算也存在错误。3．昆西园13号楼×××号本身是门厅和楼梯，因此是没有取暖设施的，招商泰达公司在《房屋交接确认表》中对此也予以确认，因而一审判决路正承担该房屋的取暖费是错误的。4．《商铺租赁合同》中约定路正享有8个月的免租期，但自2017年9月21日交付房屋后，一直没有通电，既无法进行装修，也没有办法营业，在多次交涉后，直到2018年5月28日才实现了水电通，理应从2018年5月28日通水电后顺延装修期。招商泰达公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。招商泰达公司向一审法院起诉请求：1．判令双方于2017年9月1日签订的《贝肯山项目租赁合同》于起诉状副本送达路正之日解除；2．路正将涉案房屋腾交给招商泰达公司；3．路正立即向招商泰达公司支付自2018年5月20日起至其实际腾房之日止的租金（暂计算至2019年9月30日为332,373.96元）；4．路正立即向招商泰达公司支付自2018年1月1日起至其实际腾房之日止的物业管理费（暂计算至2019年9月30日为56,848.68元）；5．路正立即向招商泰达公司支付实际腾房前拖欠的采暖费（暂计算2017年、2018年两个采暖季采暖费为28,459.54元）；6．路正向招商泰达公司支付租金违约金70,000元、物业管理费违约金25,000元、采暖费违约金5,000元，违约金共计100,000元；7．诉讼费用由路正承担。一审法院认定事实：2017年9月1日，招商泰达公司（甲方）与路正（乙方）签订《贝肯山项目租赁合同》，约定：甲方将位于天津市开发区××街××路××号××号楼××,15门×××号商铺出租予乙方。出租商铺套内面积为178平方米。租赁期限自2017年9月20日至2022年9月19日止。2017年9月20日至2018年5月19日为甲方给予乙方的免租期，该期间内无论乙方营业与否均无需支付租金，但需支付该期间物业管理费及水电使用费。租金按套内面积收取，自2018年5月20日至2019年9月19日，每月含税租金总额20303.13元；2019年9月20日至2022年9月19日，每日含税租金单价为3.79元／㎡。每月含税物业管理费2707.08元。乙方需按季度支付租金及物管费，支付方式为每自然季度第三个月25日前向甲方支付下自然季度租金和物业管理费，乙方不得以任何形式抵扣，如遇节假日，则租金支付日期顺延至节假日后的第一个工作日，乙方支付租金及物管费的方式是按自然季度支付，其中自免租期结束后的第一个自然季度（2018年5月20日-2018年6月30日）的含税租金需于4月25日前支付。租金必须在合同约定日期前付清，乙方逾期支付房租，属乙方违约，甲方有权自应付款日之次日起向乙方收取逾期付款的违约金，该违约金的计算标准为：拖欠日乘以拖欠租金总额的3‰，自款项应付之日起直至款项到达之日止。逾期支付物业管理费，甲方有权自应付款日之次日起向乙方收取逾期付款的违约金，该违约金的计收标准为：每拖欠一日，计收拖欠管理费总额的3‰，该违约金按拖欠天数，累计计算。因乙方的行为所产生的涉及出租商铺的一切费用（包括但不限于乙方发生的通讯费用、水电费、燃气费、采暖费）均由乙方负担；如乙方逾期未付上述费用，甲方或物业公司代收代付该等费用的情况下，则甲方／物业公司有权向乙方收取逾期支付的违约金，该违约金的计收标准为：每拖欠一日，计收拖欠费总额的3‰，该违约金按拖欠天数，累计计算。乙方逾期30天未付租金或物业管理费，甲方可以提前解除合同。如果甲方或乙方依据本合同规定提前宣布解除合同，则乙方应当在本合同解除之日起五天内交还出租商铺。乙方应自费搬离或拆除商铺内的所有乙方设备和物品，使商铺恢复清洁、良好的适租状态（商铺交还状态需为毛坯交还）。但与商铺结构不可分离的商铺的改动或添附无需恢复原状。甲方有权按最后一个月租金的双倍标准向乙方收取其无权占用商铺期间租金。2017年9月21日，招商泰达公司向路正交付房屋。路正自2018年1月1日起拖欠物业管理费，自2018年5月20日起拖欠租金。2018年5月10日，招商泰达公司以快递方式向路正发出《催款通知单》，要求路正缴纳租金和物业费。2019年5月14日，招商泰达公司又以快递方式向路正发出《催缴函》，要求路正缴纳租金、物业费、采暖费及违约金。经计算，路正欠付招商泰达公司2018年5月20日至2020年4月26日的租金为473,266.48元，2017、2018年度的采暖费为28,459.53元。另，路正于2020年4月21日收到一审法院送达的起诉状副本等应诉材料。一审法院认为，路正与招商泰达公司签订的《贝肯山项目租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同关系合法有效，双方均应依约履行。对于合同的解除，根据双方租赁合同的约定，招商泰达公司在路正逾期30天欠付租金及物业管理费即享有合同解除权，招商泰达公司以起诉的方式行使合同解除权于法有据，故双方签订的《贝肯山项目租赁合同》于起诉状副本送达路正之日即2020年4月21日解除。关于腾还房屋，因案涉合同已经解除，对于已经履行的部分，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求返还租赁房屋、恢复原状，故招商泰达公司根据合同约定要求路正腾还房屋，一审法院予以支持。关于路正欠付的租金、物业管理费、采暖费。按照合同约定，路正应按合同约定的时间向招商泰达公司支付。经计算，路正欠付招商泰达公司2018年5月20日至2020年4月26日的租金为473266.48元，逾期腾房的租金应按照双倍标准计算。物业费按每月2707.08元，计算至实际腾房之日。招商泰达公司提供证据证明2017年、2018年的采暖费已由招商泰达公司向第三方供热公司代付，路正应支付给招商泰达公司。至实际腾房之前招商泰达公司尚未向第三方供热公司代付的，待实际代付后，可另行主张权利。对于招商泰达公司主张的逾期付款违约金，路正欠付租金、物业管理费、采暖费构成违约，合同中约定了违约条款，鉴于招商泰达公司未提供证据证明其因路正逾期支付相关费用产生的实际损失，故一审法院参照人民银行同期贷款罚息的利率，并结合本案的实际情况，酌情认定本案违约金数额为4万元，招商泰达公司主张超出的部分一审法院不予支持。实际履行合同的过程中，路正已接受租赁房屋并占有使用至今，其提供的证据不足以证明其拒付相关款项具有合理性，不足以推翻双方签订的《贝肯山项目租赁合同》，故路正的抗辩意见一审法院不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告路正与原告天津招商泰达房地产开发有限公司签订的《贝肯山项目租赁合同》于2020年4月21日解除；二、被告路正于本判决生效之日起三十日内向原告天津招商泰达房地产开发有限公司腾还天津市开发区××街××路××号××号楼××,15门×××号房屋；三、被告路正于本判决生效之日起十日内给付原告天津招商泰达房地产开发有限公司2018年5月20日至2020年4月26日的租金人民币473266.48元，及自2020年4月27日起至实际腾房之日止的房屋占用费（计算标准为3.79元／㎡×178㎡×天数×2）；四、被告路正于本判决生效之日起十日内给付原告天津招商泰达房地产开发有限公司2018年1月1日至实际腾房之日的物业费（按每月2707.08元标准计算）；五、被告路正于本判决生效之日起十日内给付原告天津招商泰达房地产开发有限公司2017年、2018年采暖费人民币28459.53元；六、被告路正于本判决生效之日起十日内给付原告天津招商泰达房地产开发有限公司违约金人民币40000元；七、驳回原告天津招商泰达房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8975.5元，原告负担1000元，被告负担7975.5元（于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。”本院二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。路正提交的其与刘颖的聊天记录截屏及与安东锦（招商泰达公司的商业负责人）的聊天记录对方均不予认可，本院对其真实性不予确认。路正提交的市民李先生的投诉及路正与消防负责人员周科长的聊天记录、规划设计图，无法证明其证明目的，本院不予采信。本院查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，二审争议焦点为：1．招商泰达公司请求解除双方签订的《贝肯山项目租赁合同》是否应予支持；2．路正是否应当支付招商泰达公司租金、物业费、采暖费及违约金。关于招商泰达公司请求解除双方签订的《贝肯山项目租赁合同》是否应予支持的问题。双方签订的《贝肯山项目租赁合同》约定：乙方逾期30天未付租金或物业管理费，甲方可以提前解除合同。如果甲方或乙方依据本合同规定提前宣布解除合同，则乙方应当在本合同解除之日起五天内交还出租商铺。现路正违反合同约定逾期支付物业管理费超过30天，招商泰达公司请求解除双方签订的《贝肯山项目租赁合同》符合合同约定，一审判决双方签订的《贝肯山项目租赁合同》于起诉状副本送达路正之日即2020年4月21日解除正确。合同解除后，路正应当向招商泰达公司腾还案涉房屋。关于路正是否应当支付招商泰达公司租金、物业费、采暖费及违约金的问题。双方签订的《贝肯山项目租赁合同》约定：乙方需按季度支付租金及物管费，支付方式为每自然季度第三个月25日前向甲方支付下自然季度租金和物业管理费，乙方不得以任何形式抵扣；乙方支付租金及物管费的方式是按自然季度支付，其中自免租期结束后的第一个自然季度（2018年5月20日-2018年6月30日）的含税租金需于4月25日前支付。因乙方的行为所产生的涉及出租商铺的一切费用（包括但不限于乙方发生的通讯费用、水电费、燃气费、采暖费）均由乙方负担。租金必须在合同约定日期前付清，乙方逾期支付房租，属乙方违约，甲方有权自应付款日之次日起向乙方收取逾期付款的违约金。现路正违反合同约定欠付租金、物业管理费及暖气费，应当承担支付义务，并承担违约责任。至于路正提出13号楼×××号本身是门厅和楼梯，无供暖设施，故不应支付暖气费一节，虽双方交付时该×××号无供暖设施，但庭审中双方一致认可路正已铺设地暖，根据相关规定，路正应当给付暖气费。关于路正提出13号楼×××号面积与约定不符，且与招商泰达公司员工刘媛达成补充协议，故不应支付租金及各项费用一节，虽然13号楼×××号规划用途并非商铺，但招商泰达公司已将该区域进行改造并出租给路正使用，路正在使用期间亦未因此受到相关机关限制或处罚，且路正提交的证据亦不足以证实面积与约定不符。另，路正提供的补充合同招商泰达公司不予认可，且路正亦未提交相关证据予以证实刘媛系职务行为，故该补充协议对招商泰达公司不发生法律效力，本院对路正的上述主张不予支持。关于路正提出的装修期应自2018年5月28日通水电后顺延一节，双方合同中并无约定装修期顺延，且路正自述其于2017年10月份已全部装修完毕，故对路正要求自2018年5月28日通水电后顺延装修期，本院难以支持。综上所述，路正的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,975.50元，由上诉人路正负担。本判决为终审判决。审判长  丁津翠审判员  何日升审判员  郭小峦二〇二〇年十二月三日法官助理王飞凡书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……