北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民再110号再审申请人（原审原告）：李保刚，男，1980年12月20日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：张月波，北京恒都（泉州）律师事务所律师。被申请人（原审被告）：北京慧友房地产开发有限责任公司，住所地北京市怀柔区北大街****。法定代表人：沈涛，经理。再审申请人李保刚因与被申请人北京慧友房地产开发有限责任公司（以下简称慧友公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（以下简称原审法院）（2019）京0116民初1488号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年9月27日作出（2020）京03民申545号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人李保刚及其委托诉讼代理人张月波、被申请人慧友公司之法定代表人沈涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李保刚申请再审称：请求撤销原审法院（2019）京0116民初1488号民事判决，依法再审并改判为慧友公司履行原审法院（2018）京0116民初203号民事判决的第一项，连带归还李保刚购房款及补偿金共40万元。事实及理由：一、北京市第三中级人民法院在其他案件二审中，调取到与本案有关的新证据，并查明以下事实：1．李保刚与和谐置家（北京）房地产经纪有限公司（以下简称和谐置家公司）签订房屋买卖居间合同后，还需慧友公司出卖房屋后再转卖给真正购房人。慧友公司是真正的房屋产权人，是房屋买卖交易参与人，但其未对完成卖房的中间签约环节加以管理监督，导致涉案房屋买卖居间合同签订主体混乱，对此慧友公司应承担相应责任。2．涉案房屋的买卖行为是由出卖人慧友公司和包销人和谐置家公司共同完成的，售房利益亦由慧友公司与和谐置家公司共同享有，因此，当申请人的合同权益受到侵害，慧友公司应承担责任。3．慧友公司在整个售房过程中违反《房地产经纪管理办法》，未设立银行专用存款账户并划转交易资金，且慧友公司账目混乱，导致无法查明购房款流向。二、与本案案情相同的其他案件一审判决，均已被北京市第三中级人民法院依法撤销并改判，原审法院作出的（2019）京0116民初1491号、1336号、1489号民事判决均被北京市第三中级人民法院以（2019）京03民终9203号、9200号、9199号民事判决依法撤销并改判。被申请人慧友公司辩称，不同意李保刚的再审请求，请求驳回李保刚的再审申请。事实及理由：一、在法律事实上，慧友公司与李保刚不存在任何合同关系。1．涉案的合同主体为李保刚与和谐置家公司，慧友公司并非房屋买卖居间合同的主体，根据合同的相对性，慧友公司针对该份合同不应该承担任何权利和义务。2．李保刚自行将购房款直接交付和谐置家公司，慧友公司与李保刚没有任何经济上往来。3．李保刚与和谐置家公司后达成解除协议，双方已经形成了债权债务关系，根据合同的相对性，慧友公司不是该债权债务关系的法律主体，慧友公司没有履行解除协议的法定义务和责任。和谐置家公司应当履行原审法院（2018）京0116民初203号民事判决中返还债务的法律责任。4．慧友公司作为涉案房屋的所有人与和谐置家公司系包销合同关系，权利义务应基于合同约定，对和谐置家公司的监管义务未体现于双方合同约定，也未见于法律规定。二、在法律、法规的规定上，慧友公司对李保刚不存在法定的连带责任。1．慧友公司是被和谐置家公司冒名的受害人，非承担连带责任的主体。2．李保刚不知道和谐置家公司有权代理慧友公司。3．和谐置家公司虚构要将房屋出售、过户的事实，欺骗李保刚交纳购房款并占为己有，是其单方的诈骗行为，和谐置家公司应自行承担相应法律责任。4．李保刚与和谐置家公司在合同履行过程中不存在主体、内容、销售账款往来混乱的情况。李保刚与和谐置家公司之间的合同是双方自行订立并解除的，与慧友公司无任何关系。5．原审法院（2018）京0116民初203号民事判决未能履行是和谐置家公司自身资金原因导致，将合同关系转化为侵权存在逻辑错误。三、北京市第三中级人民法院认为李保刚与和谐置家公司之间的涉案房屋买卖行为是由慧友公司和和谐置家公司共同完成，售房利益由慧友公司和和谐置家公司共同享有是错误的。慧友公司早已叫停了和谐置家公司销售房屋的行为，和谐置家公司私自向李保刚出售涉案房屋时，慧友公司没有任何共同完成的行为。慧友公司收取和谐置家公司转交购房款的银行账户已于2016年5月12日注销，此后没有任何购房款交至慧友公司，李保刚交款日期是在慧友公司银行账户注销后，慧友公司未收到李保刚的款项，未享有李保刚的任何售房利益。四、本案应按照原审法院一审判决适用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十二条之规定，同时遵守合同的相对性的基本原则，按照慧友公司与和谐置家公司之间的包销协议、李保刚与和谐置家公司之间房屋买卖居间合同之相关约定确定各自的权利与义务。和谐置家公司在已经被慧友公司叫停销售后，仍私自拟定合同范本，自行以和谐置家公司的名义签订房屋买卖居间合同，私自收取款项，违背了包销协议中关于对慧友公司有利事项的约定，该单方行为应由和谐置家公司自行承担，慧友公司非共同责任人。李保刚向原审法院起诉请求：要求慧友公司履行北京市怀柔区人民法院民事判决书（2018）京0116民初203号判决中第一项判决，承担连带给付责任。原审法院一审认定事实：2018年1月4日，李保刚以房屋买卖合同纠纷为案由将和谐置家公司诉至法院，要求和谐置家公司返还李保刚购房款及补偿金共计400000元，并按照中国人民银行同期存款利率支付利息。李保刚在该案中起诉的事实和理由如下：2016年11月14日，李保刚与和谐置家公司签订《房屋买卖居间合同》，约定李保刚向和谐置家公司购买北京市怀柔区某1小区某号楼某单元501室房屋（以下简称501室房屋）。2016年12月20日，李保刚向和谐置家公司支付购房款350000元。此后，因和谐置家公司迟迟未向李保刚办理诉争房屋购房手续、房产证件，而李保刚急需购买房屋居住。为此，双方于2017年10月24日签订《协议书》，约定和谐置家公司于2017年11月30日前一次性返还李保刚购房款350000元，并支付李保刚补偿金50000元；付清上述款项后，《房屋买卖居间合同》自动解除；如和谐置家公司未按期支付，则李保刚仍保留《房屋买卖居间合同》中约定的权利。和谐置家公司至今未支付上述款项，故李保刚诉至法院。和谐置家公司在该案庭审中承认李保刚所主张的事实，但认为和谐置家公司之所以同意支付李保刚补偿金50000元，是基于双方协商解除双方签订的《房屋买卖居间合同》，实际已经包括利息在内的所有赔偿，故不同意李保刚的利息请求。原审法院经审理认为：和谐置家公司与李保刚所签《房屋买卖居间合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。和谐置家公司承认李保刚在本案中主张的事实，故原审法院对李保刚主张的事实予以确认。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。在上述合同履行期间，和谐置家公司因迟延履行构成违约，经与李保刚协商达成了《协议书》。同理，该《协议书》应属合法有效。按照《协议书》约定，和谐置家公司支付诉争款项后，《房屋买卖居间合同》即行解除；否则，李保刚将保留该合同的所有权利。因和谐置家公司未按约定付款，且李保刚经法院释明后明确表示不主张解除《房屋买卖居间合同》，故该合同所附解除条件尚未成就，仍具法律约束力。现和谐置家公司同意返还李保刚购房款及补偿金共计400000元的诉讼请求，故法院予以支持。关于利息一节，因无事实和法律依据，故法院不予支持。2018年2月2日，原审法院作出（2018）京0116民初203号民事判决书，判决如下：“一、和谐置家（北京）房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内返还李保刚购房款35万元、补偿金5万元，共计40万元；二、驳回李保刚的其他诉讼请求。”判决后，双方当事人均未提起上诉，该判决已发生法律效力，但和谐置家公司未如期履行判决确定的给付义务。2019年2月14日，李保刚以房屋买卖合同纠纷为案由将慧友公司诉至原审法院，要求慧友公司对上述（2018）京0116民初203号民事判决书中第一项判决内容承担连带给付责任。本案庭审中，李保刚提供的证据如下：1、房屋买卖居间合同。该合同首部出售方（甲方）处手写注明：“和谐置家”；买受方（乙方）处手写注明“李保刚”；居间方（丙方）处打印字体为：“和谐置家（北京）房地产经纪有限公司”。合同内容为和谐置家公司作为出卖人将501室房屋出售给李保刚，总价款2200000元，首付770000元，贷款1430000元。合同落款甲方处既未加盖公章，亦未签署姓名；乙方处有李保刚本人签字；丙方处有经纪人：杨爱英、郑玉伟签字，但未加盖公章。签约时间为2016年11月14日。2、部分收据、定金说明、POS签购单。显示和谐置家公司收取李保刚及其妻子郭某交纳的501室房款230000元，服务费40000元，定金10000元，手续费50000元，并收取李保刚及其妻子出卖其他房屋应向他人收取的定金20000元，以上共计350000元。3、和谐置家公司与李保刚于2017年10月24日签订的协议书，约定和谐置家公司因未能给李保刚办理501室房屋的购房手续及房产证件，和谐置家公司退还李保刚全部房款350000元，并支付补偿金50000元，共计400000元，于2017年11月30日前一次性给付，房款及补偿金支付后，双方自动解除合同。以上证据用以证明李保刚与和谐置家公司签订购房合同、交纳部分房款后因合同未及时履行双方协商退还房款并给予补偿的过程。经质证，慧友公司对上述证据的真实性无法确认，对关联性不予认可。本案在审理过程中，原审法院依李保刚申请向本院调取王某、王国栋合同诈骗案的部分卷宗材料。经查，北京市公安局怀柔分局在上述案件侦查过程中委托北京市公安局司法鉴定中心进行公章比对鉴定，鉴定检材如下：1、甲方为北京慧友房地产开发有限责任公司，乙方为和谐置家（北京）房地产经纪有限公司，日期为2015年8月1日的《商品房独家包销协议》1份。2、名称为“北京慧友房地产开发有限责任公司”的《营业执照（副本）》复印件1张（上盖有“北京慧友房地产开发有限责任公司”红色印文）。样本如下：单位提供“北京慧友房地产开发有限责任公司”印文样本。鉴定意见为：检材1～2上的2枚“北京慧友房地产开发有限责任公司”印文（骑缝间除外）与样本上相同的印文均是同一枚印章盖印的。该鉴定意见中所附的作为鉴定检材的《商品房独家包销协议》内容如下：甲（慧友公司）乙（和谐置家公司）双方经友好协商，就甲方委托乙方独家包销怀柔区桥梓镇某1小区房屋一事达成以下条款：第一条：甲方对产权的声明及房屋价格。甲方已依法取得某1小区销售房屋的完全产权并确定房屋销售价格（具体房屋信息见附表一）。第二条：甲方对买卖权的声明。甲方保证房屋为合法出售，并且保证能够配合乙方或乙方指定的第三方做房屋产权变更与贷款手续。第三条：钱款收付。乙方有权利代表甲方全权收取房屋购房款、定金及其他款项。乙方应于收到购房款七十工作日内将房款打入甲方指定账户。第四条：手续办理。甲方应无条件配合乙方办理房屋后续手续，包括但不限于房屋销售、入住手续、房屋贷款、房屋过户等。第五条：备注说明。在甲乙双方签订此协议之日起，甲方不得自行销售或通过其他渠道进行销售，如自行销售协议中指定房屋的，甲方应按销售价格的10%向乙方缴纳违约金，违约金最低为10万/套。……第六条：时间。本协议自签订之日起，至房屋销售完毕、手续全部结清为止。该协议附件一为房屋明细表，表中序号34的房屋房号为X-X-501室，建筑面积100．39平方米，单价6000元，总房款602340元。李保刚称该房屋即为和谐置家公司向其出售的501室房屋。经原审法院询问，李保刚称其是在和谐置家公司员工的带领下进行的合同约定的看房、选房，和谐置家公司员工持有501室房屋的钥匙。公安机关还曾向慧友公司负责人梁某询问有关情况。其中2018年3月21日的询问笔录内容如下：……问：你的单位及职务？答：北京市慧友房地产开发有限责任公司实际负责人。问：你能代表北京慧友房地产开发有限责任公司吗？答：我能代表。问：某1小区项目是你公司开发的吗？答：是我公司开发的。问：你认识和谐置家的王某吗？答：认识，我公司是搞房地产开发的，他是做二手房中介的，以前有过合作。问：在某1小区项目房产销售方面，你公司与和谐置家是否有过业务合作吗？答：有过合作。问：都有什么合作？答：当时我公司让其代办过43套商品房产权证。问：当时是否让其代销某1小区的房产？答：口头上说过。问：当时你公司谁与和谐置家王某进行的口头约定？答：当时是我和王某说的。问：你公司与和谐置家签订过合同或协议书吗？答：签订过商品房产权代办委托协议，我代表公司与和谐置家签订的。问：是否签订过代销合同或协议？答：没签订过，当时口头上说过。问：当时怎么口头约定的代销？答：当时就说我公司开发的某1小区项目房产和谐置家公司可以帮着带客户看房，有人要买，来我公司办手续。问：你公司是否委托和谐置家代收房款？答：没委托过。问：当时约定销售某1小区项目房产有没有具体哪几套房产？答：没具体约定具体销售哪套，哪套都可以带客户看房。问：什么时候口头约定？答：2016年年初四、五月份，具体什么时间记不清了。问：和谐置家是否向你公司交过房款？答：没有，我们都是直接和客户签合同，客户要买我们的房都是直接把钱交给我们。问：某1小区某号楼某单元202号等七套房产是否还在北京慧友房地产开发有限公司名下？答：还在我公司名下，还没销售出去。问：当时你公司与和谐置家签订商品房产权证代办委托协议中所指的43套商品产商品房产权证是否包含上述七套房产？答：不包括上述七套房产。……。2018年4月12日询问笔录内容如下：……问：某1小区项目是你公司开发的吗？答：是我公司开发的。问：你说一下某1小区项目基本情况？答：2003年左右，我公司开始开发某1小区项目，后来陆陆续续向外销售，直到现在还有商品房对外销售。问：现在该项目商品房销售情况？答：现在还有20多套商品房未向外销售。问：在某1小区项目商品房销售方面，你公司与和谐置家是否有过业务合作吗？答：有过合作。问：都有什么合作？答：当时我公司让其公司代办过43套商品房产权证，这43套房屋具体坐落门牌号码我可以提供给公安机关。……问：你公司是否让和谐置家代卖过商品房？答：我和和谐置家王某口头上说过。问：你们什么时候口头说的。答：2016年年初四、五月份，具体什么时间记不清了。问：你把当时的情况说一下？答：好的。2016年四、五月份，王某来公司找我，在我办公室里和我说，想帮我公司代卖某1小区的商品房，我就说行，谁卖都行，任何一个中介公司都可以带客户来买我们公司的商品房，我们达成了一个口头约定。问：当时口头约定怎么说的？答：当时就说我公司开发的某1小区项目商品房和谐置家销售可以帮着带客户看房，有人要买，来我公司办手续。买房人交的所有房屋款项都要交到慧友公司，和谐置家只收取房屋买卖中介服务费。问：当时口头约定销售的某1小区项目哪些商品房？答：没有具体约定具体销售哪套，哪套都可以带客户看房。问：你公司与和谐置家就销售某1小区商品房一事签订过合同或协议书吗？答：没有。问：你公司是否委托过和谐置家代收房款、定金？答：从没委托过。问：和谐置家是否向你公司交过房款？答：没有，我们都是直接和客户签合同，客户要买我们的房都是直接把买房的所有款项的钱交给我们。……问：和谐置家是否成功为你公司销售过商品房？答：有过，和谐置家带客户买过我们的商品房，但是具体时间我记不清了。……。公安机关向和谐置家公司实际负责人王某于2018年4月11日的讯问笔录内容如下：……问：某2小区一手房的业务是怎么一个情况，你说一下？答：某2小区的开发商委托我们公司销售，我们公司也从开发商买过一批房屋对外销售。问：你和某2小区的开发商有委托销售的协议吗？答：我和某2小区的开发商慧友房地产开发有限公司销售部签订过一份协议。问：当时签订的协议在哪？答：应该在公司呢，我让律师去找找给你们送过去。问：你把当时的情况说一下？答：2015年，具体时间我记不清了，慧友房地产开发有限公司销售部经理郭颂和我在我公司谈某2小区尾房销售的事，他说公司还有几十套尾房想外卖，说每个中介都可以卖，我说别人我不管，我公司必须要有一个协议书，郭颂就和我说，那你拟一个协议，我们签一下，我就拟了一个协议，具体内容我现在记不清了，就是关于某2小区1号楼、4号楼的房屋产权销售代理，和谐置家与慧友房地产开发有限公司都在协议上盖了章。然后我们就开始对外销售某2小区1号楼和4号楼的房屋，后来2017年，慧友房地产开发有限公司就叫停了我们公司销售代理，后来就不再往外卖了。问：慧友房地产开发有限公司是否让和谐置家公司代收房款？答：我记得协议上写了可以代收房款和定金。问：你公司是否收取了购买某2小区人的房款？答：都是我们公司先收房款，然后再去慧友公司交钱。问：你是否将收取的这些房款都给慧友房地产开发有限公司？答：都给慧友房地产开发有限公司。问：你卖了某2小区多少套房？答：我记不清了。……。于2018年4月25日的讯问笔录内容如下：问，谷怀广你认识吗？答：我不认识。问：谷怀广通过和谐置家购买了怀柔区某2小区4号楼1单元302室的房子，有这事吗？答：这事我不知道，我就知道我们代理过慧友房地产开发有限公司出售某2小区的房子，签过一个代理销售协议，然后卖了几套某2小区的房子，后来慧友叫停了，我第二天通知的业务员，我知道有一、两套房子收了客户的房款，我让业务员与客户沟通，把房子退了，但是房款一直没退，我不知道这套房子在没在内。问：为什么房款没退？答：公司没有资金。问：没有退房款的客户，你知道是谁吗？答：我不知道，都是公司业务员办。问：怀柔区某2小区4号楼3单元501号房子，你有印象吗？答：没有印象。（分别询问某2小区某号楼某单元501号等房屋有无印象，是否认识李保刚、李保刚，均答没有印象，不认识）。……。于2018年4月26日的讯问笔录内容如下：问：杨某2这个人，你还有印象吗？答：我有印象，他也通过和谐置家订购了某2小区的房子。问：你把他订购某2小区房子的情况说一下？答：杨某2的妹妹杨某1是我们公司的员工，杨某1找到我说想定某2小区的房子，因为我跟员工说，某2小区的房子还有几套是内部价订购，比市场价便宜，杨某1找过我以后我就同意了，杨某2就在和谐公司交了30万定金，后来慧友房地产开发公司叫停了某2小区的销售，我就让他们办理退房手续，但是当时公司没有钱，我就和杨某2说算借的，可以支付她利息。公安机关向案外人杨某1的询问笔录，内容如下：问：和谐置家房屋中介公司有销售某1小区的销售权吗？答：这个我不太清楚，但是2015年王某说和谐置家把某1小区1号楼和4号楼部分房子买下来了，我们在2015年卖过某1小区的房子，所以我们内部员工就很放心购买这的房子。当时我也介绍我姐姐购买这里的房子。……。原审法院一审认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十二条对包销合同的法律关系进行了明确规定。其中第二十条规定：出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。第二十二条规定：对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。从上述法律规定可知，在包销法律关系中，包销人对外销售房屋时，仍应当以房屋的开发建设主体作为出卖人进行销售，即房屋买卖合同中的出卖人应为房屋的产权人或房屋的开发建设主体。本案中和谐置家公司系以自己作为出卖人与李保刚订立房屋买卖合同，并同时作为房屋买卖合同的居间方。据此可以认定，即使慧友公司与和谐置家公司之间的包销协议合法有效，和谐置家公司在实际的房屋销售中以自己为出卖人销售所包销房屋，既不符合包销销售房屋的操作规范，亦违背了国家法律法规有关房地产中介机构从事经纪行为的准则。和谐置家公司及李保刚作为房屋买卖合同主体，该合同仅约束和谐置家公司及李保刚双方，不应对慧友公司产生约束力。同时，李保刚在房屋买卖合同不能履行的情况下其无论是以自行协商的方式与和谐置家公司达成协议，还是以提起诉讼的方式向和谐置家公司主张权利并获得生效判决，其相对人均为和谐置家公司。按照上述司法解释的规定，买受人因商品房买卖合同与出卖人发生纠纷，包销人应当参加诉讼。包销人在该诉讼中的法律地位应为无独立请求权的第三人。但在李保刚与和谐置家公司之间的房屋买卖合同纠纷中，李保刚既未起诉慧友公司，和谐置家公司在诉讼中亦未提出房屋的出卖人为慧友公司及慧友公司应当参加诉讼的主张。故此可以认定李保刚自认与其订立房屋买卖合同的相对人为和谐置家公司，和谐置家公司亦认可并同意以房屋出卖人的法律地位向李保刚承担相应的责任。因此和谐置家公司与李保刚之间订立的房屋买卖合同与慧友公司无关，慧友公司不应对上述合同解除后的法律后果承担责任。另外，根据原审法院调取的公安机关向梁某、王某、杨某1等人所做笔录可知，慧友公司负责人梁某明确表示，虽委托和谐置家公司销售涉案房屋所在项目房产，但在实际销售中仍应以慧友公司为出卖人办理房屋买卖手续，且购房款应交付给慧友公司；王某虽主张和谐置家公司已收取的涉案房屋所在项目购房款已全部交给慧友公司，但在钱款返还的有关问题上王某均表述称和谐置家公司资金不足，无力偿还或以借款的形式延期给付；结合和谐置家公司在与李保刚的房屋买卖合同纠纷中未提出慧友公司应当参加诉讼的主张，原审法院难以认定和谐置家公司将已收购房款给付慧友公司。基于此，李保刚亦无权要求慧友公司承担已付购房款的返还责任。综上所述，李保刚要求慧友公司承担连带责任的诉讼请求缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。原审法院一审判决，驳回李保刚的全部诉讼请求。后该判决发生法律效力。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：再审期间，李保刚提交（2019）京0116民初1491号、（2019）京03民终9203号民事判决以及（2020）京民申1741号民事裁定；（2019）京0116民初1336号、（2019）京03民终9200号民事判决及（2020）京民申1743号民事裁定；（2019）京0116民初1489号、（2019）京03民终9199号民事判决及（2020）京民申1755号民事裁定，证明2017年慧友公司叫停了包销协议，慧友公司起了主导作用，应该对解约和40万元退款承担返还责任。相同案情的其他案件，因二审法院进一步调查得到新事实及新证据，均对原审法院一审判决依法撤销并改判，同时北京市高级人民法院认为二审生效判决认定事实清楚、适用法律正确、因此驳回慧友公司的再审申请。慧友公司认可上述证据的真实性，不认可证明目的。本院在（2019）京03民终9199号、9200号、9203号案件二审审理中，应当事人申请到北京市人民检察院第三分院调取了王某涉嫌诈骗一案的卷宗相关材料，并进一步查明了以下案件事实：涉案房屋是北京市怀柔区桥梓镇人民政府为了加快农村现代化进程，改善农民生活环境，在桥梓镇文化广场西侧建设农民商用楼，共4栋房屋，房屋坐落于桥梓镇某1小区，其中1、4号楼为商用楼，2、3号楼为办公楼，土地性质为划拨土地，2007年1月18日，领取划拨国有土地证，产权人为怀柔区桥梓镇政府。2011年6月10日，桥梓镇政府补办了国有土地出让手续，慧友公司代为缴纳出让金，重新核发了国有土地证书，使用权类型变更为出让；2012年桥梓镇政府将剩余未售房屋销售给慧友公司，并办理了存量房屋过户手续。每套房屋对应一个产权证书，房屋产权人为慧友公司。其后慧友公司按照怀建文（2011）222号文的要求，某1小区1、4号楼房屋可以面向桥梓镇村民销售，慧友公司自2013年开始陆续向桥梓镇村民和其他社会公众公开销售，涉案的三人均非桥梓镇村民。涉案包销协议的签字盖章方为：慧友公司、和谐置家公司；该协议明确约定和谐置家公司代为销售房屋、代收全部房款。包销协议第五条第二款规定：乙方（和谐置家）应在签订本协议之日起，全力为甲方（慧友公司）销售上述房屋；无论在本协议中是否明确订明，乙方均可代表甲方处理和安排与本协议有关的且乙方认为有必要对协议内容有利的事项，甲方均认可乙方可以代其办理。涉案房屋在上述包销协议附件的房屋名单之内，依旧登记在慧友公司名下。另经核，和谐置家公司法定代表人王某等人涉嫌合同诈骗犯罪的行为与本案的房屋买卖行为无关。另外，在该三案一审、二审庭审中，购房人均表示在签订涉案协议时，和谐置家公司的业务员均告知过他们，和谐置家公司是代慧友公司卖房子，具体的流程就是先签认购书或者房屋买卖居间合同，交完房款后，再签订正式的北京市存量房买卖合同，而后再办网签交房；慧友公司亦认可上述交易流程，并表示已经按照上述流程办成了多起房屋交易，如果和谐置家公司不出事，涉案房屋交易依旧能够成交。本院再审另查明，（2019）京03民终9199号、9200号、9203号三案生效后，慧友公司向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院作出（2020）京民申1755号、1473号、1741号民事裁定，均驳回了慧友公司的再审申请。并且，上述三案均已经执行完毕。本院再审认为，本案争议焦点是慧友公司应否对原审法院（2018）京0116民初203号判决第一项承担连带给付责任。首先，关于慧友公司与和谐置家公司、李保刚之间的法律关系。2015年8月1日，慧友公司作为甲方、和谐置家公司作为乙方签订有《商品房独家包销协议》。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。在理论上，包销合同主要有以下4个特点：包销人享有独家销售权；包销人有定价权；包销人有差价收益权；包销期满后是否全部收购可由双方约定。在本案中，在慧友公司和和谐置家公司签订《商品房独家包销协议》中，明确约定和谐置家公司代慧友公司对外独家销售包括涉案房屋在内的40套商品房，享有独家销售权；合同约定和谐置家公司有权收取全部房款，在附件中约定了具体的房屋单价，但在实际履行过程中，慧友公司逐一重新确定了拟出售房屋的价格，和谐置家公司对外实际出售价格亦高于慧友公司确定的价格，和谐置家公司事实上享有房屋定价权及差价收益权；虽然涉案包销协议并未明确约定包销期满后的剩余房屋如何处理，在（2019）京03民终9199号、9200号、9203号三案二审庭审中，慧友公司表示双方合同虽未约定和谐置家公司收购剩余未售出房屋一事，剩余未能卖出的房屋还是归慧友公司所有。根据《商品房独家包销协议》内容及在案证据反映的合同实际履行情况，可以认定和谐置家公司与慧友公司之间属于包销合同法律关系。另外，2016年11月14日《房屋买卖居间合同》中“出售方”虽为和谐置家公司，但根据慧友公司认可的交易习惯，李保刚在与和谐置家公司在签订《房屋买卖居间合同》后，还需进一步签订正式的《北京市存量房屋买卖合同》，上述情况与包销合同法律关系项下需以开发商作为房屋买卖合同的签订主体之要求并无矛盾。因此，本案中，慧友公司是涉案房屋的产权人和出卖人，和谐置家公司为包销人和居间人，李保刚为买受人。第二，关于慧友公司应否承担连带给付责任。在本案再审庭审中，李保刚表示在签订《房屋买卖居间合同》时知晓和谐置家公司与慧友公司之间的代理关系。根据《商品房独家包销协议》的相关约定可以看出，对于买房人李保刚而言，涉案房屋的买卖行为是由出卖人慧友公司与包销人和谐置家公司共同完成的，售房利益亦由慧友公司和和谐置家公司共同享有，当买受人的合同权益受到侵害，慧友公司与和谐置家公司均应对买受人承担责任。同时，在整个房屋销售的过程中，慧友公司并未尽到开发商的监督管理义务。慧友公司在与和谐置家公司签订包销协议后，并未对于房屋销售过程进行管理和监督，涉案房屋买卖居间合同的签订主体、合同内容和销售账户款项往来极为混乱，这是导致本案纠纷产生的根本原因。依照住房和城乡建设部等部门发布的《房地产经纪管理办法》第二十四条规定，房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。本案中，多笔大额房款在中介公司工作人员和慧友公司工作人员个人账户间流转，慧友公司对此明知，亦存在明显的过错。在相关案件庭审中，慧友公司对《商品房独家包销协议》第五条第二款约定内容解释如下：在实际履行过程中，只要和谐置家公司能够卖出房子，慧友公司只负责在收到房款后办理合同签订和过户的手续，至于其他如何签订房屋买卖居间合同等具体问题，都由和谐置家公司自行操作。慧友公司对包销人监管不力是导致涉案房屋买卖居间合同、解除协议签订主体混乱的重要原因。作为包销关系中的出卖人，慧友公司应履行涉案合同义务，现生效判决确认和谐置家公司因迟延履行构成违约，慧友公司对此存在一定的过错，属于共同违约，对于和谐置家公司同意返还李保刚钱款的合理部分，应承担连带责任。第三，关于和谐置家公司自愿偿还相关款项的行为定性，以及慧友公司所应承担的责任数额。本案中，李保刚与和谐置家公司于2017年10月24日签订解除协议，约定和谐置家公司退还李保刚全部购房款35万元，并另行约定了和谐置家公司自愿承担5万元补偿金，共计40万元。上述解除协议，并未明确表明免除慧友公司的责任，故慧友公司依旧应当在法定的责任范围内承担责任。其中，5万元补偿金属于和谐置家公司自愿给付的行为，仅对和谐置家公司具有约束力，对于和谐置家公司单方所承诺的超过慧友公司依法应予承担的违约金部分，因未经过慧友公司同意，故慧友公司对此不应承担责任。关于李保刚要求支持5万元以内购房款利息的主张，超出了本案原审的审理范围，本院不予支持。根据李保刚提供的收据、定金说明、POS签购单等证据，购房款35万元包括显示房款23万元、服务费4万元、定金1万元、手续费5万元、应向他人收取的定金2万元。根据《佣金确认书》及收据，服务费4万元属于佣金性质，应交付于中介方和谐置家公司，慧友公司对于该4万元无返还义务。因此，慧友公司承担返还义务的责任数额为31万元。综上，李保刚的再审请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市怀柔区人民法院（2019）京0116民初1488号民事判决；二、北京慧友房地产开发有限责任公司对和谐置家（北京）房地产经纪有限公司应返还李保刚款项中的定金、房款、手续费共计三十一万元承担连带给付责任；三、驳回李保刚的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3650元，由北京慧友房地产开发有限责任公司负担2829元（于本判决生效之日起七日内交纳），由李保刚负担821元（已交纳）。二审案件受理费7300元，由北京慧友房地产开发有限责任公司负担5658元（于本判决生效之日起七日内交纳），由李保刚负担1642元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 明审 判 员  赵 晖审 判 员  孙 栋二〇二〇年十二月十八日法官助理  宋 垚法官助理  高明正书 记 员  徐 曼