江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终4644号上诉人（原审被告）：江苏诺贝投资置业有限公司，住所地江苏省响水县双园中路北侧（中国银行响水支行**）。法定代表人：万坤林，该公司董事长。委托诉讼代理人：张晨，江苏瀛之志律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张红林，女，1975年2月3日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。委托诉讼代理人：刘冲，响水县响水法律服务所法律工作者。原审第三人：周序文，男，1978年8月5日出生，汉族，居民，住江苏省响水县。上诉人江苏诺贝投资置业有限公司（以下简称诺贝公司）因与被上诉人张红林、原审第三人周序文租赁合同纠纷一案，不服江苏省响水县人民法院（2019)苏0921民初4611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。诺贝公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：1.张红林并无证据证明诺贝公司确已收取其保证金3万元。一审中，张红林明确陈述仅向诺贝公司交纳租赁保证金1万元，剩余2万元系向周序文缴纳。在无证据证明周序文已将该款项支付给诺贝公司的情况下，一审法院判令诺贝公司向张红林退还该2万元租赁保证金，显然不当。2.张红林未按合同约定履行义务。双方租赁合同第五条第五款约定，张红林应在2015年10月1日前完成装修，但张红林并未按照合同约定履行，导致房屋所有权人将案涉房屋另行出租，违约责任应由张红林承担。张红林辩称，一审中，诺贝公司对张红林交纳的3万元保证金不予认可，其认为没有收到该款项。针对该事实，张红林已向法庭举证。其中1万元是由诺贝公司向张红林出具收据，收据上加盖了诺贝公司的财务章印，另外2万元是由诺贝公司委托周序文进行招租，收取2万元，并出具收据。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决公正。请求二审驳回上诉，维持原判。张红林向一审法院提出诉讼请求：1.判令诺贝公司立即退还张红林租赁保证金3万元；2.诉讼费用由诺贝公司承担。一审法院认定的事实：2014年底，诺贝公司（委托方、甲方）与周序文及案外人李响、宋某（受托方、乙方）签订一份《百汇广场项目招商协议》，约定乙方为甲方开发的百汇广场及百汇府邸10#、11#商业步行街20间商铺招商，招商期限2014年11月1日起至2014年11月28日，招商费用2983600元，乙方需要按照甲方所要求的包括“千百惠”在内的40个品牌进行招商。招商成功以品牌商户与甲方签的租赁协议，缴纳定金为准等内容。后诺贝公司（甲方）与周序文、案外人李响、宋某（乙方）签定《招商补充协议》，对“百汇广场及百汇府邸”项目商业部分招商有关事宜补充约定：如乙方于2014年11月28日前完成百汇广场品牌招商，签订品牌意向协议书，则甲方在招商完成后，将“百汇广场及百汇府邸”项目汽车库86号、87号、88号赠予乙方。同年12月12日，张红林（承租方、乙方）与诺贝公司（出租方、甲方）签订《百汇广场商铺租赁合同》，合同主要内容为：一、甲方将坐落于江苏省盐城市响水县百汇广场11号楼第116号商铺、第216号商铺出租给乙方使用，建筑面积约为212平方米，租用期限自该商铺交付之次日起10年（即2015年10月1日至2025年10月1日止）；二、免租期：自2015年10月1日至2020年10月1日止，该商铺只供乙方作为千百惠品牌经营之用，租金自第六年起，商铺1F116租金按照788元/㎡计算，商铺2F216租金按照388元/㎡计算，每年递增3.5%；三、乙方应向甲方交纳租赁保证金，该租赁保证金不是乙方预付的租金、管理费及推广费，仅是乙方履行本合同约定义务的保证，租赁保证金叁万元，乙方在本合同签订之日向甲方交纳。在免租期结束后，租赁保证金冲抵第六年的租金，不足部分由乙方补足；四、该商铺的交付日期2015年5月1日之前，甲方应当于该日期前交付该商铺，而乙方应于该日期前接受交付。在租赁期限内，甲方逾期交付商铺，每逾期一日则应按首月月基本租金的3‰向乙方支付违约金，免租期顺延。若支付的违约金不足以抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；五、在租赁期限内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面解除本合同，由此造成乙方损失的，甲方应予以赔偿：1.未按合同约定的时间交付商铺给乙方使用，超过90日的；2.违反本合同约定，使乙方无法按其用途继续使用该商铺的；3.乙方依据本合同第12.2条单方终止合同的，应当书面通知甲方，要求甲方返还租赁保证金，退还多收的预交款项（如有）并赔偿损失，并在5日内迁离该商铺；4.乙方因甲方违约行为而引起的所有费用和开支，均由甲方承担，乙方有权向甲方追讨该等费用、开支等内容。同日，上述租赁合同经响水县公证处出具的（2014）盐响证经内字第256号公证书公证。2014年11月22日，张红林的丈夫王卫东向周序文交付116号商铺的租赁保证金2万元，周序文向其出具一张收据，内容为：“交款单位王卫东（千百惠），收款方式现金，人民币（大写）贰万元整￥20000元，收款事由百汇进金街11#楼116房”。2015年1月23日，张红林的丈夫王卫东向诺贝公司交付216号商铺的租赁保证金1万元，诺贝公司向其出具一张收据，内容为：“交款单位王卫东，人民币（大写）壹万元正￥10000，收款事由11#楼216室租赁保证金”。租赁合同签订后，诺贝公司至今未向张红林交付涉案商铺，且该涉案商铺业已被租赁给他人经营。一审法院另查明，2014年11月27日，诺贝公司分别与周序文、案外人李响、宋某签订三份《车库认购合同》，将百汇广场百汇府邸的第86号、87号、88号车库，以认购的形式赠予周序文等三人。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定行使权力、履行义务。本案中张红林与诺贝公司签订的商铺租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律的有关强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。租赁协议签订后，双方均应按照合同约定履行自己的义务。在张红林依约交付3万元租赁保证金后，诺贝公司应按租赁合同的约定将商铺交给张红林使用，现案涉商铺也已被租赁他人，张红林与诺贝公司之间签订租赁合同的目的已经无法实现，双方的合同应予解除，诺贝公司基于该租赁合同所收取的保证金3万元应返还张红林，故张红林关于要求诺贝公司已还张红林租赁保证金3万元的诉讼请求，符合相关法律规定，一审法院予以支持。诺贝公司辩称未收到该3万元保证金，张红林针对该3万元保证金的缴纳分别提供了周序文出具收款事由为“百汇金街11号楼116房”的2万元收据以及盖有诺贝公司财务专用章的1万元收据作为证据，其中2万元收据的出具人周序文系诺贝公司委托的招商管理人，周序文出具收据系履行为诺贝公司招商的受托行为，相应法律后果应由诺贝公司承担。且从诺贝公司与周序文等人签订的《招商补充协议》、《车库认购合同》可以看出周序文等人已经为诺贝公司完成了招商任务并按招商补充协议获得了相应车库作为奖励。另有1万元收据盖有诺贝公司的财务专用章，可以认定诺贝公司已收取了张红林1万元保证金，诺贝公司关于未收取该款未提供相应证据予以证明。故诺贝公司辩称未收取该3万元保证金，没有相应事实及法律依据，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第三百九十六条以及《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，一审法院判决：诺贝公司在判决生效之日起十日内退还张红林租赁保证金30000元。案件受理费550元（张红林已预缴275元），由张红林负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本案争议焦点为：1.张红林向周序文交纳的2万元是否应视为已经向诺贝公司履行了交纳保证金义务？2.张红林是否存在违约而导致不应返还保证金的情形？本院认为，2014年12月12日，诺贝公司与张红林签订的《百汇广场商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，因诺贝公司未将案涉房屋交付给张红林，该房屋已被出租给他人，故案涉租赁合同已无法继续履行，张红林起诉要求返还租赁保证金，系基于解除合同的前提之下，诺贝公司对解除合同并未提出异议，故应认定双方的租赁合同已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故张红林要求诺贝公司返还已经收取的租赁保证金，符合合同约定和法律规定。关于诺贝公司实际收取的保证金数额。诺贝公司对张红林向周序文交纳的2万元保证金不予认可。对此，本院认为，根据周序文与诺贝公司签订的《百汇广场项目招商协议》，周序文系诺贝公司委托的招商管理人，其收取张红林2万元，系受诺贝公司委托而为，该行为对委托人应发生法律效力。诺贝公司以其未收到该2万元为由不同意返还该2万元保证金的理由不能成立。关于张红林是否存在违约行为的问题。因诺贝公司并未将案涉房屋交付给张红林，故其认为张红林未按合同约定于2015年10月1日前完成装修导致合同无法继续履行的理由于法无据，本院不予采信。综上，诺贝公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人江苏诺贝投资置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 郑 治审判员 谢超亮审判员 曹 荣二〇二〇年十二月三十日书记员 张 育