吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉民终459号 上诉人（一审原告）：吉林市第一建筑工程股份有限公司，住所：吉林省吉林市。 法定代表人：宋军。 委托诉讼代理人：李萌。 委托诉讼代理人：吕琪。 被上诉人（一审被告）：芦仁龙，男，1996年2月6日出生，汉族，住吉林省桦甸市。 委托诉讼代理人：占玉娟。 原审第三人：吉林市泰安房地产开发有限公司，住所：吉林省吉林市。 法定代表人：田士华。 上诉人吉林市第一建筑工程股份有限公司（以下简称一建公司）因与被上诉人芦仁龙、原审第三人吉林市泰安房地产开发有限公司（以下简称泰安公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林省吉林市中级人民法院（以下简称一审法院）（2020）吉02民初256号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。一建公司的委托诉讼代理人吕琪、芦仁龙的委托诉讼代理人占玉娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一建公司向一审法院提出诉讼请求：一、撤销（2020）吉02执异61号执行裁定书，继续执行吉林市昌邑区望云街510号吉林天然•枫叶山庄21号楼1单元0104091号（面积39.55平方米）、0105111号（面积39.87平方米）、0105115号（面积39.55平方米）房屋；二、本案案件受理费由芦仁龙负担。 一审法院认定事实：一建公司与泰安公司建设工程施工合同纠纷一案，该院于2018年11月23日作出（2018）吉02民初222号民事判决书，判决：一、泰安公司于判决生效后立即给付一建公司欠付工程款9,178,081.41元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，其中：自2016年10月14日起至2017年12月24日止，计息基数为5,510,884.46元；自2017年12月25日起至实际给付之日止，计息基数为9,178,081.41元）；二、泰安公司于判决生效后立即给付一建公司索赔费用63万元；三、泰安公司于判决生效后立即返还一建公司履约保证金5万元；四、驳回一建公司的其他诉讼请求。该判决生效后，泰安公司未履行生效判决确定的金钱给付义务，一建公司向该院申请执行。该院于2019年1月31日作出（2019）吉02执11号之一执行裁定书，裁定：查封被执行人泰安公司名下位于吉林市昌邑区望云街510号吉林天然•枫叶山庄56套房屋（含本案争议的三套房屋）。查封期限三年，自2019年1月31日至2022年1月30日。2020年4月7日，芦仁龙对执行标的向该院提出书面执行异议。2020年5月11日该院作出（2020）吉02执异61号执行裁定书，支持了芦仁龙的异议请求，中止对案涉三套房屋的执行。一建公司不服该裁定，在法定期限内提起本案诉讼。 另查明，吉林仲裁委员会于2018年7月31日作出（2018）吉仲调字第0022号调解书，内容如下：一、泰安公司对已到期的贷款本息于调解生效后七日内偿还吉林市楚坤商贸有限公司（以下简称楚坤公司）9,400万元（包括本金6,000万元，其余为欠付利息）；蓝宁对泰安公司的上述还款义务承担连带清偿责任；二、楚坤公司仲裁请求的剩余债权因还款未到期，双方另行协商处理；三、仲裁费40万元，由泰安公司负担。该调解书生效后，由于泰安公司未履行调解书确定的义务，楚坤公司向该院申请执行。在执行过程中，楚坤公司与泰安公司于2018年12月3日达成的执行和解协议，内容为：一、楚坤公司申请强制执行泰安公司名下9,440万元存款，人民法院于2018年10月15日扣划了泰安公司名下4,643,395元存款，另收首付款3,632,999元，截至本协议约定签订之日，泰安公司尚欠楚坤公司86,123,606元债务未履行。二、泰安公司同意将剩余86,123,606元债务按如下方式向楚坤公司履行：1.泰安公司于2019年6月30日之前向楚坤公司支付3,000万元；2.泰安公司于2019年12月30日前向楚坤公司支付3,000万元；3.泰安公司于2020年6月30日前向楚坤公司支付剩余26,123,606元。三、如泰安公司未按约定方式向楚坤公司支付欠款，楚坤公司将依法向人民法院恢复申请对（2018）吉仲调字第0022号调解书的强制执行。因和解履行时间较长，楚坤公司向该院出具书面申请终结执行，该院于2018年12月21日作出（2018）吉02执233号执行裁定书，裁定：该院（2018）吉02执233号执行案件终结执行。如被执行人不履行和解协议时，申请执行人可申请恢复执行。 再查明，一建公司因与泰安公司建设工程施工合同纠纷一案向该院申请执行，该院作出（2019）吉02执11号之一执行裁定书，查封了泰安公司名下56套房屋，楚坤公司作为执行案外人就本案争议三套房屋在内的26套房屋向该院提出执行异议，该院于2019年4月29日作出（2019）吉02执异205号执行裁定，驳回其异议请求。后楚坤公司向该院提出案外人执行异议之诉，该院于2019年9月2日作出（2019）吉02民初250号民事判决书，认为“……楚坤公司对已经出售的房屋没有实际占有使用，其对上述已经出售的房屋已经不享有权利，故该5套房屋应由实际占有人主张权利。关于涉案的其他21套房屋，……可以对抗一建公司的执行。”判决：一、不得执行吉林市昌邑区望云街510号吉林天然•枫叶山庄15号楼和21号楼共21套房屋（明细附后）；二、驳回楚坤公司的其他诉讼请求。后一建公司对该判决不服，上诉至吉林省高级人民法院。吉林省高级人民法院于2020年4月30日作出（2019）吉民终496号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 2015年7月21日，楚坤公司与泰安公司签订了关于涉案三套房屋在内的26份《商品房买卖合同（预售）》。2018年12月25日，楚坤公司与泰安公司签订《以物抵债协议书》，约定泰安公司以包含涉案三套房屋在内的149套房屋以及152个车位使用权，作价52,691,543元，抵付给楚坤公司用于偿还借款。楚坤公司在（2019）吉02民初250号案件庭审中陈述已经将涉案的吉林市昌邑区望云街510号吉林天然•枫叶山庄21号楼1单元0104091号、0105111号、0105115号房屋出售给芦仁龙。2018年8月21日、8月26日，芦仁龙三套房屋50%的购房款374,755元。2018年9月至10月，芦仁龙陆续办理了涉案三套房屋的入住手续，并交纳了物业费、水电费、垃圾清运费等各项入住费用。2019年8月9日泰安公司出具《情况说明》，写明：泰安公司开发的位于吉林市昌邑区望云街510号枫叶山庄项目，于2014年施工完毕，2015年全部交付使用。该项目的开发手续《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房销售（预售）许可证》都是完备的，项目也竣工验收完毕。但目前部分施工单位，以尚欠部分工程款为由，施工建设手续未提交完整，所以无法到主管部门办理竣工备案，导致不动产登记证尚未办理。 一审法院认为：本案争议的焦点问题是芦仁龙对吉林市昌邑区望云街510号吉林天然•枫叶山庄21号楼1单元0104091号、0105111号、0105115号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，泰安公司与案外人楚坤公司签订的《以物抵债协议书》、楚坤公司与芦仁龙之间形成的房屋买卖协议，均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。楚坤公司在其与泰安公司签订的《以物抵债协议书》履行过程中，将其基于《以物抵债协议书》而合法享有的对涉案房屋的占有、使用权，以及请求泰安公司办理房屋所有权登记、转移房屋所有权的物权期待权，一并转让给芦仁龙。该转让已经通知泰安公司，泰安公司认可楚坤公司向芦仁龙转让交付涉案房屋，并为芦仁龙更换了购房款收据。上述行为全部发生在涉案房屋被查封之前。芦仁龙虽尚未与泰安公司办理商品房买卖网上签约及预售合同备案登记，尚未取得涉案房产的所有权，但并不影响其对涉案房产享有合法的居住权和物权期待权。泰安公司在涉案房屋被查封之前已经收到全部房屋价款，并将房屋交付给购房人，涉案房屋早已脱离泰安公司的管理和控制，且购房人对未能办理产权过户登记手续并无过错，因此，涉案房屋不属于泰安公司的可供执行财产。综上，芦仁龙对吉林市昌邑区望云街510号吉林天然•枫叶山庄21号楼1单元0104091号、0105111号、0105115号房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对一建公司继续执行涉案房屋的诉讼请求该院不予支持。 综上所述，一建公司的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第二项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回一建公司的诉讼请求。案件受理费11,295元，由一建公司负担。 一建公司上诉请求：1.依法撤销一审法院（2020）吉02民初256号民事判决；2.依法继续执行坐落于吉林市昌邑区望云街510号吉林天然•枫叶山庄21号楼1单元0104061号（面积39.55㎡）、0105111号（面积39.87㎡）、0105115号（面积39.55㎡）房屋；3.一、二审诉讼费由芦仁龙承担。主要事实和理由：第一，芦仁龙未与第三人签订任何书面买卖合同。同时芦仁龙的交款收据与另案（案外人为：王晓岩，一审案号为（2020）吉02民初255号）收据对比，交款时间在后但收据序号却在前，明显涉嫌伪造，其购房及交房款事实明显不真实。第二，不动产权属归属应以备案登记为准，争议房屋在查封时没有任何预告（或备案）登记，芦仁龙庭审中所提交的缴费票据均为枫叶山庄小区物业开具，此票据非正式发票可以伪造、倒签，此组证据不应当予以认定。因此芦仁龙对争议房屋不享有所有权。第三，芦仁龙在一审中并未向法庭提交其占有房屋的实质证据。第四，争议房屋系第三人泰安公司开发建设，已具备预售备案登记条件，且已有住户进行备案登记，芦仁龙未备案是其自身原因造成。综上所述，芦仁龙不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定，不享有足已排除执行的民事权益，争议房屋应当继续执行。 芦仁龙答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。二、原告所称的事实及理由既没有事实根据，也没有法律依据，不应予以采纳。具体理由：1.本案诉争房屋是芦仁龙从楚坤公司购买而来，该项事实已经在生效的法律文书中予以确认，且泰安公司作为涉案房屋的建设单位，已经向芦仁龙出具了收款收据，确认了王晓岩购买房屋的房号、面积、价款等具体相关信息，故芦仁龙符合《最高人民法院关于办理人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》的“签订合法有效的书面买卖合同”要件。另外，本案诉争的房产在人民法院查封之前，楚坤公司与泰安公司已经就债权债务事宜达成了《以物抵债协议》，该协议即表明楚坤公司已经就涉案房屋向泰安公司支付了全部价款，从而获得了房屋的所有权，而芦仁龙又在人民法院查封前从楚坤公司合法购买后取得了该房屋的所有权，至于芦仁龙向楚坤公司支付多少房款，均与泰安公司无关，因为前述房屋早已不再是泰安公司所有，原告也无权认定房屋系泰安公司所有而要求人民法院强制执行。2.芦仁龙向人民法院提交了其支付购房款的银行凭证，完全能够证明芦仁龙支付房款的时间，至于泰安公司开具的收款收据则是确认该项事实的辅助证据，收条编号在前在后具有随意性，这是泰安公司财务管理的问题，不是芦仁龙的过错，不能因此断定芦仁龙提交的收据系伪造，一建公司认定芦仁龙购房和交款不真实，完全是其主观猜测，没有任何事实根据。3.一建公司凭借主观猜测否定枫叶山庄小区物业开具的交费凭证的效力，却没有任何证据予以推翻。芦仁龙的入住手续及交费凭证，只有物业公司能够证明，既然物业公司开具了相关凭证，那么芦仁龙入住的事实及时间就是真实的。4.一建公司作为涉案房屋的开发企业已经确认，涉案房屋是因施工建设手续不完整导致无法办理不动产登记，故涉案房屋符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的法定要件。一建公司所称的“备案登记”并非是法律规定的“产权过户登记”，至于涉案小区有别的住户进行备案登记，那不代表芦仁龙也能进行备案登记，因为备案登记也是需要经泰安公司主动申请后再经房产部门核实同意后方可办理，并不是芦仁龙自身就能办理，一建公司没有任何证据证明未办理备案登记是芦仁龙自身原因造成；相反，任何一位购买房屋居住使用的业主都不会在具备办理房屋手续的条件下，故意拖延不予办理，所以一建公司认为过错在芦仁龙也是其主观猜测，完全不符合事实和逻辑。综上，请求人民法院驳回上诉人的全部诉请，维持一审判决结果。 二审中各方当事人均未提交新的证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，所需审理的关键在于案外人芦仁龙对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益的问题。 楚坤公司与泰安公司签订的包括案涉房屋在内的《以物抵债协议》，已被本院（2019）吉民终496号民事判决书确认为合法有效。楚坤公司受让后将案涉房屋转让给芦仁龙，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，并得到泰安公司认可，亦属合法有效，应认定案涉《以物抵债协议》项下的楚坤公司对泰安公司的债权已转让给芦仁龙，芦仁龙享有对案涉房屋的转移登记请求权。泰安公司受楚坤公司指示将案涉房屋交付芦仁龙并为其办理入住手续，且上述行为均发生于案涉房屋被查封之前，芦仁龙对案涉房屋的占有，亦是受《中华人民共和国物权法》保护的事实状态。另外，泰安公司将案涉房屋抵顶其对楚坤公司的债务并将上述房屋交付楚坤公司，案涉房屋不再属于泰安公司的可供执行财产。故芦仁龙对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。 综上，一建公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11295元，由上诉人吉林市第一建筑工程股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 芮海宏 审 判 员 宋 国 审 判 员 寇承魁 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 李雅楠 书 记 员 高 杭