天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终6710号上诉人（一审被告）：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇帕醍欧花园配建二104。法定代表人：马龙，经理。委托诉讼代理人：李艾膛，女，该公司员工。被上诉人（一审原告）：朱玉华，男，1972年11月15日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：耿丽，天津仁合律师事务所律师。上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司（以下简称嘉华兴业公司）因与被上诉人朱玉华商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2020）津0119民初6636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。嘉华兴业公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人要求支付逾期交房期间已付款利息的诉讼请求或将本案发回重审；2．本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院判决上诉人因违约产生的违约金额，极大超出被上诉人的实际损失。一审法院未查明被上诉人的实际损失情况，且一审法院认为双方签订的补充协议约定的逾期违约条款系格式条款，应作对上诉人不利的解释，又不查明被上诉人因上诉人逾期交付房屋对其造成的实际损失，即按照原合同的约定支持被上诉人的主张，违反了合同法关于认定违约金与实际损失的相关法律规定。朱玉华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。涉案商品房买卖合同第三条对房屋交付时间和条件有明确约定，第五条对违约处理方式也有明确约定，补充协议是上诉人提供的格式条款，是无效的。针对上诉人逾期交房的违约行为，应依据合同第五条约定承担相应的违约责任。朱玉华向一审法院起诉请求：1．依法判令被告支付原告自2015年11月2日至2017年11月17日的已付款利息280430.22元；2．诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：嘉华兴业公司系从事房地产开发与经营的企业法人。2014年10月9日，以原告为乙方与以嘉华兴业公司甲方，双方签订了《天津市商品房买卖合同》及合同补充协议，约定乙方购买甲方开发的位于蓟州区××镇××花园村××路××花园××房屋，建筑面积291.37平方米，总价款为2849016元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2015年11月1日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或无法交付的，甲方不承担违约责任。”第五条逾期交付商品房的处理约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究违约责任：3、见补充协议第四条。”双方签订的《合同补充协议》第四条约定：“双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自合同第三条规定的最后交付期限次日起至商品房实际交付日期之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限次日起至商品房实际交付日期之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%”。2014年10月29日，原告支付房款1579016元，2014年11月21日，支付购房款1270000元。2016年5月31日，原告领取房屋钥匙并办理入住手续。嘉华兴业公司于2017年11月17日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。一审法院认为，原告与嘉华兴业公司签订的《天津市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，双方均应按约依法履行。本案的争议焦点为：（一）嘉华兴业公司是否存在违约行为；（二）若嘉华兴业公司存在违约行为，违约金如何计算。（一）嘉华兴业公司是否存在违约行为。原告依据《天津市商品房买卖合同》的相关规定要求嘉华兴业公司承担未按照约定交付商品房的违约责任，而嘉华兴业公司主张原告于2016年5月31日已经办理了入住手续，原告不得再就本合同违约向被告主张权利。一审法院认为，双方签订的《天津市商品房买卖合同》中约定嘉华兴业公司应于2015年11月1日前将经验收合格并取得交付使用证的房屋交付给原告，但直到2017年11月17日嘉华兴业公司才取得诉争房屋的交付使用证，嘉华兴业未提交证据证明其房屋未取得使用证的情况及后期取得的情形通知原告，且原告作为普通的商品房买受人在支付全部购房款后的合理期限办理入住手续而未主动核实房屋是否取得使用证的情况下存在合理性。故一审法院认为嘉华兴业应承担违约责任。（三）若嘉华兴业公司存在违约行为，违约金如何计算。原告依据《天津市商品房买卖合同》第五条要求嘉华兴业公司承担延期交付商品房的违约责任，而嘉华兴业公司主张补充协议第四条已经对主合同第五条进行了整体变更，一审法院对此认为，嘉华兴业公司作为合同补充协议的提供一方，在订立协议时应提请原告注意补充协议中免除或者限制其责任的条款。因该合同补充协议第四条属于限制其责任并排除对方主要权利的条款，但该条款和其他内容外观表现一致，而嘉华兴业公司未采用足以引起原告注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示，亦未能提供证据证明其履行了提示及说明义务，且该条款也排除了原告在嘉华兴业公司持续违约情况下要求嘉华兴业公司承担违约责任的权利，免除了嘉华兴业公司在自身持续违约情况下的违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”故依照上述规定，该合同补充协议第四条的约定无效。因嘉华兴业公司向原告交付房屋的行为不符合《天津市商品房买卖合同》第三条的约定，故嘉华兴业公司应依照约定按照银行同期贷款利率的标准计算支付违约金。嘉华公司主张与原告达成了和解协议，但未能提交相关证据，原告认可收到了被告支付的51282元违约金，并主张该部分违约金系自2015年11月2日至2016年5月31日的违约金，原告当时对被告在交房时仍未取得交付使用证并不知情，故应由被告给付未按合同约定的交付条件交付房屋的违约金，一审法院对原告的辩称意见予以采信，对于原、被告就2015年11月2日至2016年5月31日的违约金达成了协议予以支持。但被告仍应给付原告自2016年6月1日至2017年11月17日期间的违约金。一审法院判决：一、由被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告支付已付房款银行同期贷款利息200736.92元，并付款到朱玉华账户（开户行：中国银行，账号：6216********）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2753元（已减半），由天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担2163元，由原告负担590元。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。嘉华兴业公司未按照合同约定将经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的商品房交付被上诉人使用，且不能举证证明被上诉人明知商品房未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》仍然选择办理接收手续，嘉华兴业公司应承担逾期交房的违约责任。关于逾期责任的承担，嘉华兴业公司提供的补充协议第四条约定内容意在变更《天津市商品房买卖合同》第五条规定的全部内容，属于免除其责任并排除对方主要权利的条款，补充协议第四条约定内容无效，一审判决据此按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定确定嘉华兴业公司应承担的违约责任并无不当，本院予以维持。综上所述，嘉华兴业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5506元，由上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 王 路审判员 张玉明审判员 张玉洁审判员 姜纪超二〇二〇年十二月二十三日法官助理梁菁菁书记员丁萍萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……