广西壮族自治区上思县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0621民初631号 原告（反诉被告）：上思永福置业有限公司，住所地广西上思县思阳镇龙江半岛东街R9-3-103，统一社会信用代码914506215859885003。 法定代表人：韦伟和，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄乃千，广西南港律师事务所律师。 被告（反诉原告）：梁小琴，女，1977年9月12日出生，壮族，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：韦堂佳，广西北仑律师事务所律师。 第三人：中国农业银行股份有限公司上思县支行，住所地广西上思县思阳镇更生路，统一社会信用代码91450621MA5KBY9UX9。 负责人：宁如峰，该支行行长。 委托诉讼代理人：黎海波，该支行员工。 委托诉讼代理人：钟国军，该支行员工。 原告上思永福置业有限公司（以下简称永福公司）与被告梁小琴、第三人中国农业银行股份有限公司上思县支行（以下简称农行上思县支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案受理后，被告梁小琴于2020年6月30日提出反诉，本院于2020年7月2日受理被告梁小琴提起的反诉，第三人农行上思县支行于2020年6月30日提出独立诉讼请求，本院于2020年7月2日受理第三人农行上思县支行提起的独立诉讼，并依法适用简易程序于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）永福公司的委托诉讼代理人黄乃千、被告（反诉原告）梁小琴及其委托诉讼代理人韦堂佳，第三人农行上思县支行的委托诉讼代理人黎海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）永福公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年6月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ＹＦ1-1505）及《补充协议》；2、解除原告与被告、第三人于2017年7月17日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120170055202）；3、被告、第三人协助原告办理《商品房买卖合同》撤销涉案商品房预告抵押登记，被告协助原告办理《商品房买卖合同》撤销备案手续；4、被告向原告支付违约金人民币33975.2元（违约金的计算，以合同总价款339752元为基数，按照10%的标准计算）；5、被告偿还原告代为支付的贷款本息及逾期罚息10058.69元；6、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年6月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＹＦ1-1505），约定被告向原告购买位于上思县，建筑面积121.34平方米，房屋总价款为339752元，首付85752元，余款254000元由被告向第三人按揭贷款支付。2017年5月27日，被告支付原告人民币10000元，同时向原告借款75752元用于支付首付款，缴纳了购房首付款85752元。原告就被告的购房贷款向第三人进行了阶段性保证担保，如因被告在原告担保期间未依约履行还贷义务导致原告承担保证责任代被告还贷的，原告有权解除合同，被告按购房款总额的10%向原告支付违约金，立即清偿所有银行欠款，办理解除抵押手续，并将合同标的交给原告。合同还对房屋交付期限、违约责任、产权登记等事项进行了具体约定。2017年6月7日，上述商品房买卖合同进行了备案登记，合同备案编号：20170688。2017年7月17日，原告与被告及第三人签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120170055202），约定被告向第三人贷款254000元用于购买上思县，借款期限20年，原告提供阶段性保证担保，自借款发放之日起，至办妥以第三人为抵押权人的抵押登记手续后三年完成之日止，被告提供上思县为被告的上述借款进行抵押担保。2017年8月21日，第三人向原告放款人民币254000元。2017年8月28日，上思县不动产登记局出具了《不动产登记证明》，载明预告抵押登记权利人为第三人，义务人为被告，担保债权数额254000元。在《个人购房担保借款合同》履行过程中，被告未按期依约履行还款义务，导致第三人要求原告代被告偿还按揭贷款本息，2020年2月28日至2020年4月30日期间，原告代被告还贷的本息及逾期罚息共计人民币6043.52元。原告认为，被告拖欠月供款的行为，给原告造成了经济损失，属于根本违约，原告有权解除《商品房买卖合同》并主张违约金等。另根据2003年颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，原告与被告签订的《商品房买卖合同》被解除后，原告还需对被告的债务承担连带清偿责任，对原告明显不公平。因被告与第三人的借款合同的基础已经不存在，双方是以房屋为基础签订借款合同，日后也用房屋作为抵押担保，因《商品房买卖合同》被解除会导致房屋被收回，被告没有房屋上的合同权利，且日后第三人更不能办理抵押登记手续，无法享受涉诉房屋的优先受偿权。被告与第三人签订《个人购房担保借款合同》的目的已经无法实现，原告作为合同一方主体，有权解除《个人购房担保借款合同》。根据《商品房买卖合同》约定，如因被告在原告担保期间未依约履行还贷义务导致原告承担保证责任代被告还贷的，原告有权解除合同，被告按购房款总额的10%向原告支付违约金，立即清除所有银行欠款，办理解除抵押手续，并将合同标的交给原告。故原告特提起诉讼，望判如所请。 被告（反诉原告）梁小琴答辩并向本院提出反诉请求:1、解除原告和被告签订的《限价房买卖合同》及补充协议，解除原告与被告、第三人签订的《个人购房担保借款合同》；2、原告返还被告首付款10000元和还贷50926.35元；3、原告向被告支付违约金16987.6元；4、原告赔偿被告已交的税费4853.6元，赔偿被告损失45000元；5、尚欠第三人的贷款本息由原告偿还，欠何艳的75752元由原告偿还（由原告支付给被告，再由被告支付给银行和何艳，或者由原告直接支付给银行和何艳）；6、本案反诉费用由原告承担。事实和理由：2017年6月6日，原、被告签订《限价房买卖合同》及补充协议，原告作为出卖人，被告作为买受人，约定被告向原告购买位于上思县，建筑面积121.34平方米，房屋总价款为339752元，首付85752元，余款254000元由被告向第三人按揭贷款支付；2017年12月31日交房。签订《限价房买卖合同》及补充协议后，被告自筹10000元现金，同时向何艳借款75752元，向原告交付首付款85752元。2017年7月17日，原告与被告及第三人签订了《个人购房担保借款合同》，被告向第三人贷款254000元，同时对借款期限、借款利率等项进行了约定。合同签订后，第三人于2017年8月21日给被告房款254000元，并将254000元直接转给原告，付清了所有房款。付清房款后，被告缴纳契税4853.6元。但是，原告以被告不交清首付款为由，一直拒不交房，至今既不办理房产证交给被告，也不将购房发票等资料交给被告，使被告无法办理产权证书。因此，2020年2月，被告向原告主张解除《限价房买卖合同》及补充协议和原告、被告、第三人签订的《个人购房担保借款合同》，由原告返还已交付的房款，并按合同约定向被告支付违约金，赔偿被告的经济损失，同时停止2020年2月以后的月供。被告同意原告要求解除2017年6月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ＹＦ1-1505）及《补充协议》和原告与被告、第三人于2017年7月17日签订的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求。但对于原告要求被告支付违约金33975.2元，并偿还贷款本息6043.52元，被告不予认可。因为是原告逾期不交房，原告先行违反合同约定，原告起诉前被告已经要求解除合同，返还房款，被告不交月供属于正常维权行为，不属于违约行为，原告以被告违约为由要求被告支付违约金和银行贷款本息，理由不成立，请求人民法院驳回原告的该项诉讼请求。同时，因为是原告违约在先，故原告应支付被告违约金，请求法院支持被告的反诉诉讼请求。 第三人农行上思县支行对本诉和反诉均无意见，同时提出独立请求：1、解除原告与被告、第三人签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120170055202）；2、被告偿还第三人贷款本金人民币220133.44元及利息人民币1805.43元（利息计算从2017年8月22日至2020年6月30日止，以后利息按合同编号为45020120170055202的《个人购房担保借款合同》计算）；3、原告对被告的上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由原告和被告共同承担。事实和理由：2017年7月17日，原告与被告及第三人签订了《个人购房担保借款合同》，被告作为借款人和抵押人，第三人作为贷款人，原告作为保证人。合同约定被告向第三人贷款254000元用于购买上思县，合同约定了借款期限、借款利率、抵押权利、担保权利等。2017年8月21日，第三人向被告放款人民币254000元。2017年8月28日，上思县不动产登记局出具了《不动产登记证明》，载明预告抵押登记权利人为第三人，义务人为被告，担保债权数额254000元。在《个人购房担保借款合同》履行过程中，被告未按期依约履行还款义务，导致第三人要求原告代被告偿还按揭贷款本息，2020年2月28日至2020年4月30日期间，原告承担保证责任代被告还贷的本息及逾期罚息共计人民币6043.52元。2020年6月30日前被告已偿还第三人贷款本金33866.56元，但截至2020年6月30日止已拖欠第三人贷款4期，拖欠本金4233.32元，利息3676.69元，合计本息7910.01元。第三人认为，被告拖欠贷款本息的行为，属于根本违约，第三人有权解除《个人购房担保借款合同》。故请求法院支持其诉讼请求。 原告（反诉被告）永福公司针对反诉辩称，同意被告的第一项诉讼请求。对被告的第二项诉讼请求即要求原告返还已交的贷款50269.39元，没有事实和法律依据。本案的违约责任是被告，因为被告逾期没有按照合同的约定偿还银行的按揭款，才导致《商品房买卖合同》及担保合同解除，而且被告主张的50269.39元，其本人没有还那么多，所以该项诉请没有事实和法律依据。对被告的第三、第四项诉讼请求，因违约方是被告，所以原告不应向被告支付违约金、赔偿税费及房屋损失；对被告的第五项诉讼请求，认为法院在判决解除合同之后会对此诉讼请求依法进行相应处理。此外，被告由于在购房的时候向原告借款75752元，至今没有偿还该笔借款，所以被告实际上并没有足额支付首付款，原告有权按照合同的约定对交房时间进行顺延处理，这也是原告先履行合同抗辩权的表现。 原告（反诉被告）永福公司针对第三人的独立请求辩称，对于第一、第二、第三项的诉讼请求没有异议，但对于第四项请求，认为本案违反合同约定的责任方是被告，故本案的诉讼费用应由被告一人承担。 被告（反诉原告）梁小琴针对第三人的独立请求辩称，对于第一项诉讼请求没有异议；对第二项诉讼请求，被告认为偿还尚欠银行的本息是应该的，但被告对第三人的诉请的数额尚未计算清楚，要求对尚欠银行的本息进行计算。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告对其陈述的事实以及对反诉的辩解向本院提供如下证据：1、原告营业执照，证明原告诉讼主体适格；2、被告身份证复印件、企业查询单，证明被告、第三人诉讼主体资格；3、《商品房买卖合同》（合同编号：ＹＦ1-1505）、《补充协议》，证明原告与被告于2017年6月6日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告购买原告开发的上思县，建筑面积121.34平方米，总价款人民币339752元，首付85752元，余款254000元由被告向第三人按揭贷款支付，如因被告在原告担保期间未依约履行还贷义务导致原告承担保证责任代被告还贷的，原告有权解除合同，被告按购房款总额的10%向原告支付违约金，立即清偿所有银行欠款，办理解除抵押手续，并将合同标的交给原告的事实；4、收据、借条，证明2017年5月27日，被告支付原告人民币10000元，同时向原告借款75752元支付首付款，缴纳购房首付款85752元的事实；5、商品房买卖合同登记备案证明，证明2017年6月7日，案涉商品房买卖合同进行了备案登记（合同备案编号：20170688）的事实；6、《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120170055202）、借款凭证，证明2017年7月17日，被告作为借款人及抵押人，第三人作为贷款人，原告作为担保人，签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120170055202），约定被告向第三人贷款254000元用于购买上思县，借款期限20年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，执行年利率按借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，采用等额本息还款方式还款，原告提供阶段性保证担保，自借款发放之日起，至被告取得房地产权属证书并办妥以第三人为抵押权人的登记手续完成之日止，被告提供上思县为被告的上述借款进行抵押担保。2017年8月21日，第三人向原告放款人民币254000元的事实；7、不动产登记证明，证明2017年8月28日，上思县不动产登记局出具了《不动产登记证明》［编号：桂（2017）上思县不动产证明第0001420号］，载明预告抵押登记权利人为第三人，义务人为被告，担保债权数额254000元的事实；8、中国农业银行业务凭证，证明在《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120170055202）履行过程中，被告未按期依约履行还款义务，导致第三人要求原告代被告偿还2020年2月28日至2020年4月30日期间按揭贷款本息6043.52元的事实。 被告为其反诉请求向本院提供如下证据：1、企业信息公示系统资料，证明原告和第三人的基本信息；2、永福大厦商品房认购书，证明原、被告签订购房认购书；3、限价房买卖合同，证明原、被告签订购房合同及合同约定双方的权利义务；4、收据、借条，证明被告交现金10000元的同时借何艳75752元转交原告，交清了首期房款85752元的事实；5、《个人购房担保借款合同》，证明原、被告、第三人签订《个人购房担保借款合同》的事实；6、贷款还款流水，证明被告还贷50926.35元的事实；7、中国农业银行凭证，证明原告代被告还贷10058.69元的事实；8、税务发票，证明被告缴纳契税4853.6元的事实；9、录音光碟，证明原告以被告未交清首期房款为由拒绝交房的事实。 第三人农行上思县支行对其诉请向本院提供如下证据：1、借款人未婚声明，证明被告的身份；2、个人信贷业务申请表，证明被告申请贷款的事实；3、借款凭证、贷款发放通知单，证明第三人向被告发放贷款的事实；4、贷款合约基本信息，证明被告尚欠贷款余额的事实。 经过开庭质证，对于原告提供的证据1-8，被告及第三人的质证意见如下：被告对原告提交的证据1-8真实性无异议，但不能证实被告违约。第三人对原告提供的证据1-8无异议。对于被告提供的证据1-9，原告及第三人的质证意见如下：原告对证据1-8无异议，但对证据4证明事实补充如下，被告名义上是跟何艳借款75752元，但因为何艳是原告的财务人员，实际上债权人是原告，何艳的行为是职务行为，收据是何艳代原告开具的；对证据9的三性均有异议，从录音内容上看并不是原告的意思，至于录音中的黄小姐是谁原告无法核实其真实身份。第三人对证据1-9无异议。对第三人提供的证据1-4，原告及被告均无异议。 对原、被告双方提供的证据，本院认证如下：原告提供的证据1-8均真实、合法且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。被告提供的证据1-8真实、合法且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证；被告提供的证据9，因无法确认通话人的身份，且原告不予认可，本院无法确认其真实性，本院不予确认。第三人提供的证据1-4，真实、合法且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2017年6月6日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订《限价房买卖合同》（合同编号YF1-1505）及《补充协议》，约定被告向原告购买位于上思县思阳镇团结东路永福大厦1-1505号房，房屋建筑面积121.34平方米，房屋单价2800元／平方米，总价款339752元。《限价房买卖合同》第六条约定：“买受人签订本合同时付清首付款85752元，余款254000元由银行按揭贷款付清。”《限价房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”《限价房买卖合同》第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任……2.逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金……3.本条第1.2中逾期交房的违约金最高额以本合同总价款的2%为上限。”《补充协议》第八条约定：“买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担责任代买受人还贷的情况下：1、双方解约，买受人按购房款总额的10%支付违约金；2、买受人立即清偿所有银行欠款，办理解除抵押手续，并将合同标的交给出卖人。”2017年5月27日，被告交付原告1-1505号房房款10000元。同日，被告向案外人何艳出具《借条》，由何艳代表原告出借75752元给被告，用于支付购房首付款。至此，被告已完全支付原告购房首付款85752元。之后，被告缴纳涉案房屋的税费4853.6元。2017年6月7日，涉案房屋在上思县房地产管理所进行了商品房买卖合同登记备案（登记编号：20170688）。2017年7月17日，原告与被告及第三人签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告向第三人借款254000元，用于购买涉案房屋，该笔贷款直接转入被告在第三人处开设的账号为20×××56的账户；被告将涉案房屋作为抵押担保，原告承担连带保证责任；贷款期限为20年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；采用等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。2017年8月21日，第三人将购房按揭贷款254000元转入被告在第三人处开设的账号为20×××56的账户。至此，被告已经支付原告涉案房屋总价款339752元完毕。中国农业银行借款凭证载明，该笔贷款的借款日期为2017年8月21日，到期日期为2037年8月20日。自2020年2月28日起至2020年6月30日，被告未能完全依约履行还款义务，原告为此承担了连带保证责任，陆续代替被告偿还贷款共计10058.69元。2020年2月28日，原告代被告偿还贷款4029.12元；2020年4月30日，原告代被告偿还贷款2014.40元；2020年5月29日，原告代被告偿还贷款2009.19元；2020年6月30日，原告代被告偿还贷款2005.98元。至案件开庭审理当天，原告以被告未全额缴纳首付款为由未将案涉房屋交付给被告，亦未协助被告办理相关的产权证书。 另查明，被告从2017年9月22日至2019年10月21日偿还银行贷款本金27516.58元及利息25561.84元，共53078.42元。截止至2020年6月30日，被告已经偿还贷款本金33866.56元，尚欠第三人贷款本金220133.44元及利息1805.43元。 本院认为，原、被告双方签订的《限价房买卖合同》（合同编号YF1-1505）以及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。现原、被告双方均要求解除上述合同，属于双方当事人在法律规定的范围内行使自己的合法权利。故对原告和被告要求解除双方签订的《限价房买卖合同》（合同编号YF1-1505）以及《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。 原、被告和第三人签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120170055202）系各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。现原、被告和第三人均要求解除上述合同，属于各方当事人在法律规定的范围内行使自己的合法权利。故对原告、被告和第三人要求解除《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120170055202）的诉讼请求，本院予以支持。 关于撤销商品房买卖合同登记备案的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告所签订的《限价房买卖合同》（合同编号YF1-1505）及《补充协议》既已解除，而涉案房屋已经办理了商品房买卖合同登记备案手续，则被告有义务协助原告将上述登记备案予以注销。故对原告要求被告协助原告办理注销涉案房屋的《商品房买卖合同》登记备案（登记编号：20170688）的诉讼请求，本院予以支持。 关于撤销涉案房屋抵押预告登记的问题。原告、被告和第三人签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120170055202）已经解除，涉案房屋已经办理了抵押预告登记，庭审中作为抵押权人的第三人同意撤销涉案商品房的预告抵押登记，故对原告要求被告与第三人协助原告办理解除涉案房屋抵押预告登记的诉讼请求，本院予以支持。 关于被告是否应向原告支付解除合同违约金33975.2元的问题。被告因未依约向银行偿还贷款本息而导致原告承担责任代被告偿还贷款10058.69元。被告的行为违反了《补充协议》第八条的约定，根据该约定，双方解约，买受人按购房款总额的10%支付违约金。现双方签订的《限价房买卖合同》（合同编号YF1-1505）以及《补充协议》已解除，被告应当按照合同约定赔偿原告违约金。本案涉案房屋的总价款为339752元，故被告应支付原告的违约金为33975.2元（339752元×10%）。对被告辩称解除合同的原因是原告违约在先，原告的行为是构成根本性违约，被告不应赔偿违约金。且其在2020年3月份已经向原告提出要求解除合同，并在要求解除合同后才不按期向银行偿还贷款，对被告的该辩解，其未能提供证据予以证明其已向原告要求解除合同，本院不予采信。在合同未解除之前，双方应当按照合同的约定履行各自的权利和义务，现被告未按照合同的约定，导致原告代为偿还银行贷款，其行为构成违约，应承担违约责任。故对原告要求被告支付解除合同违约金33975.2元的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告是否应当退还被告首付款10000元和贷款本息的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，涉案商品房买卖合同和担保借款合同解除后，原告（出卖人）应当将收受的购房款的本金及利息返被告(买受人)。至庭审结束，被告向原告支付购房首付款85752元和向第三人偿还购房贷款53078.42元。现被告仅主张原告返还购房首付款的本金10000元和供房贷款50926.35元，不违反法律规定，本院予以支持原告退还原告购房首付款10000元和购房贷款50926.35元。 关于原告是否应支付被告逾期交房违约金16987.6元的问题。《限价房买卖合同》第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任……2.逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金……3.本条第1.2中逾期交房的违约金最高额以本合同总价款的2%为上限。”本案中，原告称案外人何艳系原告的财务人员，虽然被告向案外人何艳借款75752元，但实际上是被告跟原告借款，现被告未偿还跟原告借款75752元，故被告实际上并未全部支付首付款，故原告不应交房给被告。本院认为，不管被告是向案外人何艳借款还是向原告借款，都是另外一个法律关系，如果被告不偿还该笔借款可以另行起诉。在本案的商品房买卖合同关系中，被告已经全部支付了购房首付款85752元，并办理了房子的按揭贷款，原告应按合同约定将涉案房子交付给被告。现原告至今未将涉案房子交给被告，且逾期交房超过90天，而买受人即被告已支付完毕全部购房款339752元，则逾期交房违约金为16987.6元（339752元×5%）。因本案的逾期交房违约金最高额为6795.04元（339752元×2%），原告应支付被告的逾期交房违约金为6795.04元，故对被告要求原告支付逾期交房违约金16987.6元的诉讼请求，本院予以支持6795.04元，超过部分不予支持。 关于被告诉请要求原告赔偿已交的税费4853.6元并赔偿经济损失45000元的问题。被告因购买涉案房屋而支出的税费4853.6元系被告购房的合理必需支出，且上述费用由相关部门而非原告收取，原告对上述费用没有返还义务。故对被告要求原告退还税费4853.6元的诉讼请求，本院不予支持。被告提出诉请要求赔偿经济损失45000元的理由是原告逾期交房导致被告受到损失，故按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定要求按照同地段同类房屋租标准确定赔偿金额。本案中，被告已经按照原、被告双方签订的《限价房买卖合同》的第九条约定要求原告支付逾期交房的违约金，被告的这项诉请属于重复请求，本院不予支持。对于被告要求对永福公司应赔偿的标准和数额进行鉴定的申请，因对该赔偿不予支持，故不同意被告的鉴定申请。 关于被告诉请要求原告偿还其尚欠案外人何艳的借款75752元的问题。本院在庭后查明，借款75752元虽名义上系案外人何艳出借给被告，但实际上系案外人何艳作为原告的工作人员时代表原告出借75752元给被告，用于支付购房首付款，原告为实际的出借人，故被告的该诉请，无事实与法律依据，本院不予支持。 关于尚欠第三人的贷款本金和利息的问题。借款合同解除前，被告梁小琴虽为还款义务人，理应由被告负责偿还第三人的贷款本息。但因按揭贷款合同的贷款已由原告永福公司收取，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被告确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房本金及利息分别返还担保权人何买受人，故被告梁小琴未偿还的的贷款本息应由原告永福公司直接向第三人农行上思县支行偿还，这有利于减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累。因此，对第三人农行上思县支行要求被告偿还尚欠的贷款本金220133.44元及利息人民币1805.43元（利息暂从2017年8月22日起计至2020年6月30日止，以后利息按照合同编号为45020120170055202的《个人购房担保借款合同》另计）的诉讼请求本院不予支持，对被告要求原告偿还尚欠第三人农行上思县支行的贷款本息，本院予以支持。第三人农行上思县支行关于判令原告永福公司对被告偿还按揭借款合同项下剩余的贷款本金及利息承担连带偿还责任的诉讼请求，本院不予支持。同理，基于上述司法解释的规定，由于合同解除，原告代被告偿还的银行贷款10058.69元，应直接由原告偿还第三人农行上思县支行，故对原告诉请被告偿还代被告偿还银行的贷款本息10058.69元的诉请，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）上思永福置业有限公司与被告（反诉原告）梁小琴于2017年6月6日签订的《限价房买卖合同》（合同编号：YF1-1505）及《补充协议》； 二、被告梁小琴（反诉原告）支付原告上思永福置业有限公司（反诉被告）合同解除违约金33975.2元； 三、被告（反诉原告）梁小琴协助原告（反诉被告）上思永福置业有限公司办理注销位于广西上思县的《商品房买卖合同》登记备案（登记编号：20170688）； 四、被告（反诉原告）梁小琴、第三人中国农业银行股份有限公司上思分公司协助原告（反诉被告）上思永福置业有限公司办理注销位于广西上思县的预告抵押登记； 五、原告（反诉被告）上思永福置业有限公司返还被告（反诉原告）梁小琴已支付的购房首付款10000元和购房贷款50926.35元，并赔偿逾期交房违约金6795.04元； 六、解除原告（反诉被告）上思永福置业有限公司、被告（反诉原告）梁小琴与第三人中国农业银行股份有限公司上思分公司于2017年7月17日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120170055202）； 七、原告（反诉被告）上思永福置业有限公司返还第三人中国农业银行股份有限公司上思县支行合同编号为45020120170055202的《个人购房担保借款合同》项下的剩余贷款本金220133.44元并支付贷款利息1805.43元（利息暂计至2020年6月30日，往后的利息按照合同编号为45020120170055202的《个人购房担保借款合同》约定另计）； 八、驳回原告（反诉被告）上思永福置业有限公司、被告（反诉原告）梁小琴、第三人中国农业银行股份有限公司上思县支行的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费400元（原告已预交），由原告上思永福置业有限公司负担60元，被告梁小琴负担340元；反诉案件受理费2176元（被告已预交），由被告（反诉原告）梁小琴负担1429元，由原告（反诉被告）上思永福置业有限公司负担747元；第三人独立请求案件受理费2315元（第三人已预交），由原告（反诉被告）上思永福置业有限公司共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。并在上诉期限届满之日起七日内按普通程序预交不服本诉判决的上诉案件受理费800元或者不服反诉判决的上诉案件受理费4352元或者不服第三人独立请求判决的上诉案件受理费4630元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13（受理费），逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审 判 员 宁海珊 二〇二〇年十二月十七日 法官助理 常瑞奖 书 记 员 黄容慧