四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17272号 上诉人（原审被告）：谢武伟，男，1969年2月11日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：李春霞，女，1980年6月13日出生，汉族，住四川省成都市成华系谢武伟之妻。 上诉人（原审被告）：谢华龙，男，2002年8月1日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 被上诉人（原审原告）：四川诚和物业管理服务有限公司，住所地四川省成都市金牛区黄忠街****。 法定代表人：宋庆军，执行董事。 委托诉讼代理人：杨俊彪，四川中奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈国建，四川明炬律师事务所律师。 上诉人谢武伟、谢华龙因与被上诉人四川诚和物业管理服务有限公司（以下简称诚和公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初8595号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人谢武伟、谢华龙上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.核查诚和公司的合法身份、2016年6月之前的相关执照及合同是否合法；3.本案一、二审诉讼费用由诚和公司承担。事实和理由：诚和公司没有提供签订物业合同、召开业主大会及通知业主的方式的相关音频视频证据，进入小区后管理混乱导致多名业主家中被盗，服务达不到物业公司的标准，不具备物业管理公司资质，上诉人家中被盗导致房门被损坏，无法使用。 诚和公司二审中辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 诚和公司向一审法院起诉请求：1.判令谢武伟、谢华龙向诚和公司支付物业服务费1987元及滞纳金（从逾期之日起，每天按应交物业服务费的千分之三计算至足额付清之日止，暂计算至2020年6月10日止，滞纳金为6222元）；2.判令谢武伟、谢华龙支付诚和公司垃圾清运费120元；3.依法判令本案的诉讼费、公告费、保全费等费用由谢武伟、谢华龙承担。 一审法院认定事实：2016年1月12日，诚和公司与××委会签订《物业管理委托临时代管协议》，约定由诚和公司临时代管案涉小区，代管期限：自2016年1月6日18时起至依法选聘的“××国际社区”新的正式物业服务企业进驻管理时止，该协议上有案涉小区业委会主任唐某和副主任杨某、邓某等人签字。2016年3月30日，诚和公司（乙方）与××委会（甲方）签订《物业服务合同》，合同约定了诚和公司为案涉小区提供物业服务，合同约定了委托管理事项、期限、双方权利义务、物业管理费用、违约责任等等。双方约定物业服务费收费住宅按建筑面积每月每平方米1.5元交纳，每季度交纳一次，每次交纳费用时间为季度期满前五日。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之三交纳违约金。该合同期限为2016年1月6日起至2019年1月5日止。一审庭审中，诚和公司提交了一份案涉小区物业物资交接清单，显示诚和公司与成都市创和物业有限公司之间于2017年7月31日交接了文件柜、电脑桌、椅子、电脑等物品。诚和公司提交了一份马家镇石坝社区居民委员会出具的《证明》，证明诚和公司退场前结清垃圾处理费。诚和公司提交了《温馨提示》，《关于催缴公共物业服务费的温馨提示》和催缴律师函以及整付零寄交寄清单，拟证明诚和公司向谢武伟、谢华龙催收物业服务费的事实。谢武伟、谢华龙提交照片、情况说明等，拟证明诚和公司服务质量差的问题。谢武伟、谢华龙提交了情况说明，拟证明诚和公司未将预收的物业服务费移交新物管公司。谢武伟、谢华龙提交了一份受案回执，拟证明其家中被盗。谢武伟、谢华龙提交了（2018）川01民终2504号民事裁定书，拟证明诚和公司撤回了该案起诉。另查明，新都区××镇××大道××段××号××栋××单元××层××号房屋登记的产权人为谢武伟、谢华龙二人，该房面积为88.30平方米。庭审中，双方一致认可以下事实：谢武伟、谢华龙欠交物业服务费的时间为2016年5月1日至2017年7月31日，谢武伟、谢华龙为案涉房屋的业主，房屋面积为88.30平方米，物业服务费的收费标准为每月1.5元每平方米。谢武伟、谢华龙对诚和公司主张的垃圾清运费无异议。以上事实，有物业管理委托临时代管协议、物业服务合同、物业物资交接清单、证明、温馨提示、关于催缴公共物业服务费的温馨提示、催缴律师函、（2018）川01民终2504号民事裁定、诚和物业移交情况说明、成都市不动产登记信息摘要、整付零寄交寄清单、照片、受案回执、庭审笔录等在案予以证实。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，诚和公司与××委会签订的《物业管理服务合同》对案涉小区的业主具有约束力。诚和公司主张的谢武伟、谢华龙欠交物业服务费的时间及收费标准以及垃圾清运费，谢武伟、谢华龙予以认可，予以认定。根据《最高人民法院》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”并参照《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。”的规定，谢武伟、谢华龙应当向诚和公司支付物业服务费1986.75元（1.5元/平方米/月×88.30平方米×15月），垃圾清运费120元（8元/月×15月）。物业服务费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支。无法按时足额收取物业服务费的情况，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量，会损害小区全体业主的共同利益。谢武伟、谢华龙关于诚和公司提供的物业服务质量差，工作人员打业主，逼迫业主缴纳费用，家中被盗，诚和公司未解决等抗辩理由，根据《最高人民法院》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，业主认为其合法权益因诚和公司不当履行物业服务合同受到损害，应及时行使权利予以救济，而直接拒交物业服务费无法律依据。对谢武伟、谢华龙的答辩理由，不予支持。关于诚和公司主张谢武伟、谢华龙承担违约责任的问题，诚和公司撤场已久，结合谢武伟、谢华龙提交的证据证明其未交纳物业服务费事出有因，基于合同法的公平原则考虑，对诚和公司的违约金诉讼请求，不予支持。综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条的规定，判决：一、谢武伟、谢华龙于判决生效之日起十日内向诚和公司支付物业服务费1986.75元、垃圾清运费120元；二、驳回诚和公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由谢武伟、谢华龙负担。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，诚和公司与××委会签订《物业服务合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，物业合同对包括上诉人在内的小区业主均具有约束力，各方当事人应当按照平等、诚实信用的原则行使权力和履行义务。业主若认为物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定通过及时告知、督促改正或提起诉讼等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容。本案中在双方已经终止合同关系的情况下，如果谢武伟、谢华龙认为诚和公司存在未尽到服务义务造成其财产损失等情况，可另行主张权利，但据此拒交物业费则于法无据。 综上，上诉人谢武伟、谢华龙的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由谢武伟、谢华龙负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二〇年十二月十五日 书记员  陈 悦