安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终4169号 上诉人（原审被告）：朱雅楠，女，1974年11月10日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 委托诉讼代理人：候春安，安徽君光律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：余胜楠，女，1993年1月15日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 委托诉讼代理人：刘刚，安徽君光律师事务所律师。 上诉人朱雅楠因与被上诉人余胜楠合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初4871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 朱雅楠上诉请求：撤销一审判决，改判驳回余胜楠的诉讼请求。事实和理由：1.一审认定事实错误。案涉房屋已经按约定完成过户手续,并按照惯例通过中介交付了案涉房屋的钥匙。2019年8月6日,余胜楠到涉案房屋处,发现房屋被第三人罗思芳侵占,随后报警。经过公安机关处理后,已将第三人及时清理出案涉房屋。后余胜楠自认为案涉房屋存在纠纷,不愿接收房屋。至此,朱雅楠认为,虽然案涉房屋存在被第三人侵占的事实,但经过报警公安机关及时处理后,余胜楠接收房屋的障碍已经排除。案涉房屋已经按约定完成过户手续,余胜楠自认为案涉房屋存在纠纷,不愿接收房屋,无任何事实及法律依据,其迟延接收房屋的后果应有其自行承担。2.本案买卖合同中第五条第二项第五小点约定的滞纳金是每逾期一日按千分之一支付，该约定违约金过高，一审法院即便认定朱雅楠违约，也应当对于该违约金予以调整。请求二审法院依法改判。 余胜楠辩称，朱雅楠所述不实，报警后余胜楠接收房屋的障碍并未消除，警方接警后认为房屋存在纠纷告知任何一方都不能居住该房屋，因此，接警后并非余胜楠不愿意接收房屋，归根结底还是因为朱雅楠与罗思芳的纠纷未处理好所引起的迟延交房的违约行为导致余胜楠无法接收房屋。合同中没有余胜楠的签名的问题，第一次庭审的过程中余胜楠已提交了其授权委托书，而且朱雅楠也已经接收了余胜楠的购房首付款12万元，后期又接收了银行贷款的尾款36万元，且朱雅楠已经将其名下的房产证过户到余胜楠名下，说明合同合法有效。双方合同中约定的违约金数额并非过高，数额非常少，不应予以调整。案涉房屋虽然办理了过户手续，但是并未进行有效的交付，过户并不能等同于交付。请求二审法院维持原判。 余胜楠向一审法院起诉请求：1.判令朱雅楠向余胜楠支付逾期交房违约金共计15840元（暂自2019年8月8日之日起计算至2019年9月9日）；2.本案诉讼费由朱雅楠承担。 一审法院认定事实：2019年4月26日，朱雅楠作为甲方（卖方），陈香作为乙方余胜楠（买方）的代理人，宿州市远大房产营销策划有限公司作为丙方（中介方），三方签订了《房地产居间合同》。《房地产居间合同》第五条中约定：（二）1、甲、乙双方同意按下列第（1）条进行房屋移交。（1）乙方办理银行贷款放款至甲方账户时，甲、乙双方同意2日内办理房屋移交手续，甲方将房屋交付乙方使用。……5、甲方不得将上述房屋一房多卖，如果甲方隐瞒乙方一房多卖，乙方有权追究甲方欺诈的民事及刑事责任，甲方应赔偿给乙、丙方造成的损失。乙方不按期或不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方支付房屋及产权证明，甲、乙双方约定每逾期一日，由违约方给对方相当于上述房地产价款千分之壹的滞纳金。居间合同签订后，余胜楠于2019年5月24日向朱雅楠支付12万元首付款。朱雅楠于2019年8月5日收到余胜楠支付的房屋尾款即银行贷款。庭审中朱雅楠称之后通过中介将房屋移交余胜楠，余胜楠不予认可，对此也未举证。上述一审法院认定的事实余胜楠、朱雅楠陈述，《房地产居间合同》，收条，《个人住房借款合同》及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务，应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。本案余胜楠与朱雅楠签订的《房地产居间合同》，不违反法律规定，双方应按该《房地产居间合同》约定履行义务，乙方余胜楠已按居间合同约定支付了全部房款，甲方朱雅楠也应按照居间合同约定于乙方办理银行贷款放款至甲方账户时2日内办理房屋移交手续，将房屋交付乙方使用。《房地产居间合同》明确约定：甲方不能按期向乙方支付房屋及产权证明，甲、乙双方约定每逾期一日，由违约方给对方相当于上述房地产价款千分之壹的滞纳金。本案中朱雅楠并未提供证据证明将房屋交付余胜楠使用，因此对余胜楠要求朱雅楠支付逾期交房违约金的诉讼请求，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条判决:朱雅楠于判决生效之日起10日内支付余胜楠逾期交房违约金15840元（自2019年8月8日起计算至2019年9月9日）。案件受理费196元，由朱雅楠承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：朱雅楠提交余胜楠在抖音上发布其在涉案房屋路面所拍照片，以证明余胜楠已经入住案涉房屋。余胜楠质证认为，该证据不具有真实性，图片中的房屋位于小区，并非案涉学源居的房屋。余胜楠提交如下证据：证据1.余胜楠补交2019年9月30日到2020年9月30日物业费的票据，证明朱雅楠迟延交付房屋违约的事实，因正常情况下所有费用应该结清。证据2.宿州市远大房产营销策划有限公司工作人员和朱雅楠的聊天记录，以证明朱雅楠有迟延交房的事实。朱雅楠质证认为，对证据1收据的真实性有异议，因为物业费交费都是正式的票据，该票据不是正式票据，收据上所载明的日期和余胜楠所证明的目的无关，不能够证明朱雅楠延期交房。证据2.微信聊天记录只是房屋中介人员自己的说法，房屋中介工作人员与余胜楠关系不一般，朱雅楠对该证据的真实性及证明目的不认可。本院认证意见为：余胜楠对朱雅楠提交图片与本案的关联性不认可，朱雅楠亦未提供其他证据证明图片中的房屋即为案涉房屋，故本案不予认定。余胜楠提供的证据1物业费票据反映的交费时间与案涉房屋交付时间不具有必然联系，本案不予认定；朱雅楠对证据2不予认可，余胜楠二审亦自认和中介公司工作人员存在特殊关系，本院对余胜楠提供证据2不予认定。一审判决认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，余胜楠、朱雅楠通过中介公司签订的案涉合同系双方当事人真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。合同约定余胜楠办理银行贷款放款至朱雅楠账户时，双方同意2日内办理房屋移交手续，朱雅楠将房屋交付余胜楠使用。根据双方当事人自认的事实，余胜楠已将合同约定的购房首付款及按揭贷款支付给朱雅楠，朱雅楠亦应按照合同约定在收到按揭贷款次日将案涉房屋交付余胜楠，朱雅楠表示其已经通过向中介公司交付钥匙的方式将案涉房屋交给余胜楠，余胜楠不予认可，且余胜楠亦曾因案外人占有房屋向公安机关报案，故现有证据不足以认定朱雅楠在2019年8月8日至2019年9月9日期间按照合同约定交付了房屋，一审认定朱雅楠构成违约正确。双方约定每逾期一日，由违约方给对方相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金，该约定虽系双方当事人真实意思表示，但对违约金约定过高，且朱雅楠请求予以调整，根据本案案情，本院酌情将朱雅楠应负担的违约金标准调整月息2%。据此，朱雅楠应给付余胜楠逾期交房违约金10240元（480000元×2%÷30×32）。朱雅楠关于其已经按照约定交房的上诉理由不能成立，本院不予采信。 综上，一审判决认定事实清楚，但裁判结果略有不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、变更安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初4871号民事判决为“朱雅楠于本判决生效之日起10日内支付余胜楠逾期交房违约金10240元（自2019年8月8日起计算至2019年9月9日）”； 二、驳回余胜楠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费196元，由朱雅楠负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  杨俊举 审判员  李 震 二〇二〇年十二月十七日 法官助理王珊珊 书记员夏春秋 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审