安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖01民终9638号 上诉人（原审被告）：罗志强，男，1982年1月5日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：张华银，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：宋德萍，女，1980年3月12日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市庐阳区，居住地安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：张华银，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王月成，男，1987年12月2日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 委托诉讼代理人：江辉，浙江京衡（合肥）律师事务所律师。 上诉人罗志强、宋德萍因与被上诉人王月成房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2020）皖0191民初4127号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗志强、宋德萍上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王月成的诉讼请求，案件受理费由王月成承担。事实和理由：1.一审判决认定宋德萍对于罗志强出售涉案房屋给王月成是知晓完全不符合客观事实。2020年4月24日聊天记录,案外人宋玉龙询问罗志强“等于你在签这个合同的时候,你夫人并不同意卖这套房子?所以你们两个没有商量好”;罗回答“不是的”;宋回答“不是这样的”;罗志强的意思是:事先、事中没有和宋德萍去商量过与王月成签合同的事情,否定的是问话中隐含夫妻二人有商量。宋德萍的回答否定是罗志强没有和她商量要签合同,根本不知道罗志强要签这个合同。接着宋德萍说“这个房子我们一开始是有打算卖的,只不过这个价格我们根本没有讨论清楚”、“他签这个合同的时候,具体价格我根本不清楚”这两句意思是:这个房子从买来之时就是想着以后肯定是要卖掉,但不是同意合同价钱卖给王月成,而且完全不同意。上述聊天记录,完全不能得出宋德萍对于罗志强向王月成出售案涉房屋事宜系为知晓并且认可的。2.一审判决适用法律错误。虽然出售房屋是夫妻共同财产,罗志强未经其共同共有人宋德萍同意,自行与王月成签订《存量房买卖合同》,且罗志强的行为未得到宋德萍的事后追认,根据《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定,罗志强的行为属无权处分,其与王月成签订的《存量房买卖合同》对宋德萍不产生法律效力。一审判决适用的所谓“家事代理”更不能成立。通常所说的家事代理主要指日常家事代理。所谓“日常家事”,是指维持日常家庭生活必要之事务,而像本案涉及不动产的处分根本不属于所谓“日常家事”。裁判文书网登载(2018)鄂96民终92号房屋买卖合同一案与本案基本类似,判决根本没有适用“家事代理”,而是适用物权法第九十七条相关规定认定夫妻单方面签订买卖合同无效。3.即使《存量房买卖合同》有效,王月成的行为已经就解除存量房买卖合同与罗志强、宋德萍达成一致，王月成在诉状里自认罗志强4月22日就明确告知他解除合同,其实罗志强向中介公司表达解除合同时间更早。罗志强于5月7日已经返还2万元定金。王月成此后既没有继续履行其合同义务,也没有要求继续履行合同,而是于2020年6月30日提起诉讼,要求赔偿另行购买房屋损失49万元,此诉讼请求的表明已经接受双方解除《存量房买卖合同》,属于一种自认。4.一审判决罗志强、宋德萍承担律师费、财产保全费也没有事实依据。王月成的所谓律师费、保全费相关材料都是2020年6月30日提起诉讼的另案费用,本案一审根本就没有裁定保全。 王月成辩称，1.罗志强与王月成签订《存量房买卖合同》之际，房产中介工作人员发现房屋产权证登记在宋德萍名下且其并未实际到场，故房产中介询问罗志强相关情况，罗志强告知宋德萍同意出售该房屋，因其疫情期间在哺乳期不方便出门，因此未到场；现场通过电话与宋德萍沟通，确认出售房产与签订合同事宜。王月成与中介工作人员出于对罗志强的信任，随后签订案涉《存量房买卖合同》，当日支付定金2万元，并于4月15日提前偿还公积金贷款240469.23元。案涉房屋所在地的学区于2020年4月10日变更为科大附中后房价突然大幅度上涨，罗志强因此在4月22日起以短信方式和中介转告等方式告知其夫妻拒绝出售上述房屋。王月成多次要求继续履行合同，但是罗志强、宋德萍均明确表示不会继续履行合同。2.案涉《存量房买卖合同》合法有效，对罗志强、宋德萍均产生约束力。罗志强、宋德萍属于夫妻关系，案涉房产属于夫妻共同财产，依据王月成提交的录音可以认定出售房屋、签订案涉合同属于罗志强、宋德萍夫妻双方合意的结果，宋德萍也明确表示“肯定是想卖房子的”。在签订案涉合同当晚，罗志强也催促房产中介要求尽快办理交易手续，因为罗志强与宋德萍出售房屋的目的是为了在7月份重新买房，所以出售房屋筹措资金。对于卖小房换大房这种家庭重大事宜，必然是夫妻双方协商的结果，宋德萍谎称不知情，明显不符合生活常理，宋德萍知晓、认可房屋售卖事宜，不存在所谓的无权处分情况。家事代理是指基于一般正常人的生活经验和判断，罗志强与宋德萍为夫妻关系，实际控制房产证，且宋德萍表示同意出售房屋，故当罗志强一个人前往中介处签订案涉合同，王月成当然有理由相信其签订合同系夫妻双方的意思表示，罗志强与宋德萍并无分居和离婚的情形，罗志强私自出售房屋有悖常理。宋德萍虽一直否认有夫妻协商、合意的行为，但是均是事后作出的意思表示，是由于房价上涨、故意毁约的前提下作出的反悔表示，不能认定为签订合同时的真实意愿。王月成作为普通的买受人有理由相信中介机构作为专业人士已对罗志强有无处理案涉房屋的资格等进行了审查，能够保证其交易安全，才会与罗志强在中介处进行交易。罗志强作为共有人在案涉合同上签字完全合法有效，且王月成和中介方均尽到注意和审查义务，支付合理价格，属于善意相对方。根据《合同法》第四十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，宋德萍抗辩其未签字、未追认的情形下，不影响合同的效力，该案涉合同无效的意见不应得到支持。3.罗志强、宋德萍无权单方解除合同，案涉合同并未协商一致解除，应当继续履行。罗志强于2020年4月22日未经王月成同意，擅自解除合同，退还定金，明确表示不愿意继续履行案涉合同，属于根本违约。罗志强、宋德萍称双方协商一致解除合同的意见不应予以采纳。4.本案律师费、担保费用应当由罗志强、宋德萍承担。案涉合同中第七条、第十二条明确约定违约行为以及违约方需要承担包括但不限于评估费、代理费、手续费、服务费、律师费等守约方为实现债权而实际发生的费用，王月成因本案产生律师费1万元、担保费500元，罗志强、宋德萍在违约的情况应当承担上述费用。 王月成向一审法院起诉请求：1、罗志强、宋德萍继续履行与王月成签订的《存量房买卖合同》，并协助王月成办理案涉房产过户、贷款、房屋交付等义务；2、罗志强、宋德萍赔偿王月成律师费、财产保全担保费10500元；3、案件诉讼费、财产保全费由罗志强、宋德萍承担。 一审法院认定事实：宋德萍与罗志强于2004年登记结婚，系为夫妻关系。 2020年4月5日，罗志强以宋德萍（出卖人、甲方）的名义与王月成（买受人、乙方）经合肥市好来屋房地产营销有限责任公司居间，签订《存量房屋买卖合同》一份。合同主要内容有：1、甲方出卖房屋坐落在合肥市高新区，建筑面积42.68平方米，权属证号为合不动0237373，无他项权利；2、甲、乙双方经协商一致，同意上述房屋转让价款为540000元，付款方式为市直公积金；按揭贷款，乙方于2020年7月4日前将90000元存入银行托管账户，同时甲乙双方共同前往贷款机构办理贷款手续，乙方拟贷款金额为450000元；3、甲、乙双方同意，甲方于满足款清交房条件后5日内腾空存量房，并通知乙方进行验收交接；5、本合同签订备案后90日内或贷款审批通过后5日内，甲乙双方共同向不动产登记部门申请房屋转移登记手续；11、……（2）合同签署当日乙方支付甲方定金20000元，购房定金在办理产权转移登记时抵充购房款……；12、如有违约，违约方承担包括但不限于评估费、代理费、手续费、服务费、律师费等守约方为实现债权而实际产生的费用……。罗志强在该合同落款处甲方签章一栏签写“宋德萍”，并在甲方代理人一栏签名。 合同签订当日，王月成支付罗志强购房定金20000元。 2020年4月22日，罗志强、宋德萍通过房产中介人员向王月成提出解除上述合同。2020年4月23日、24日，罗志强、宋德萍前往合肥市好来屋房地产营销有限责任公司国光山水间店，要求解除上述合同。2020年4月25日，罗志强、王月成与房产中介人员三方见面协商解除上述合同事宜，未果。 2020年4月30日，罗志强向王月成发送手机短信，内容为“王月成，你好！上周六4月25日下午我在中介和你见面说不卖房子的事，你打算怎么解决”；王月成回复“我是想继续履行合同，你是怎么考虑的？你现在是确定不卖了吗？”；罗志强回复“是的，4月22日就和中介让她告诉你，我不卖了，而且上周六和你说清楚了啊，不卖了的”“你愿意的话，我只能定金双倍退还给你，合同我们撕毁作废”；王月成回复“你说的这个定金双倍退还我肯定不会同意的，房价上涨，这个赔偿我在同区域买不到同类型的房子”；罗志强回复“不跟你争执了，我22号已经明确让中介通知你，而且25号下午见面也说得很清楚，你怎么认为是你的事，你不愿意接受我退你双倍定金，那随便你怎么搞吧”。 2020年5月7日，罗志强通过手机银行将购房定金20000元退还给王月成。 因双方就案涉合同解除事宜一直未能协商一致，2020年6月10日，王月成与浙江京衡（合肥）律师事务所签订《委托代理合同》一份，委托该所律师处理本案合同纠纷，并支付了律师代理费10000元。2020年6月29日，天安财产保险股份有限公司为王月成出具《诉讼财产保全责任保险保单保函》一份，王玉成为此支付诉讼财产保全责任保险费500元。2020年7月6日，王月成诉至法院，要求宋德萍、罗志强赔偿损失，后又撤回起诉。2020年9月2日，王月成再次诉至法院，请求判如所请。 一审另查明，案涉位于合肥高新区长江西路729号峰尚公寓1幢2313室房屋登记在宋德萍名下，不动产权证书号为皖（2017）合不动产权第××号。宋德萍和罗志强在一审庭审中共同陈述，案涉房屋系其二人婚后共同购买，属于夫妻共同财产。 本案一审庭审中，王月成向一审法院提供宋德萍、罗志强与案外人宋玉龙2020年4月24日在合肥市好来屋房地产营销有限责任公司国光山水间店对话聊天记录一组。案外人宋玉龙询问“等于你在签这个合同的时候，你夫人并不同意卖这套房子？所以你们两个没有商量好”；罗志强回答“不是的”；宋德萍回答“不是这样的”“这个房子我们一开始是有打算卖的，只不过这个价格我们根本没有讨论清楚”“他签这个合同的时候，具体什么价格我根本不知道”。 一审法院认为，罗志强与王月成于2020年4月5日签订的《存量房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容并不违反国家法律法规的强制性规定，依法应为合法有效，双方均应严格履行。 王月成起诉要求罗志强、宋德萍继续履行与其签订的《存量房买卖合同》，符合法律规定和合同约定，该院依法予以支持。 王月成起诉要求罗志强、宋德萍协助其办理案涉房产过户、贷款、房屋交付等义务，由于上述义务履行并未达到合同约定的成就条件，该院依法不予支持。 王月成起诉要求王月成赔偿其支出的律师代理费、财产保全担保费合计10500元，由于合同第十二条中约定“如有违约，违约方承担包括但不限于律师费等守约方为实现债权而实际产生的费用”，且王月成实际支出了该两项费用，该院依法予以支持。 罗志强、宋德萍虽然辩称罗志强系在未经案涉房屋共同共有人、产权登记权人宋德萍同意下自行签订案涉房屋买卖合同，且在事后未得到宋德萍的追认，该合同对宋德萍不产生法律效力，但是宋德萍和罗志强系为夫妻关系，且案涉房屋系其夫妻婚后共同财产，此种情况下，王月成有充分理由相信罗志强有代理宋德萍签订案涉《存量房买卖合同》的家事代理权限。且从罗志强、宋德萍与案外人在2020年4月24日的聊天内容看，宋德萍认可其自始即具有出卖案涉房屋的意向，其对于罗志强向王月成出售案涉房屋事宜系为知晓，故罗志强、宋德萍的辩称理由不能成立，该院依法不予采信。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、罗志强、宋德萍继续履行与王月成于2020年4月5日签订的《存量房买卖合同》；二、罗志强、宋德萍于判决生效之日起十日内向王月成支付律师费、财产保全担保费合计10500元；三、驳回王月成的其他诉讼请求。一审案件受理费9305元，减半收取为4653元，财产保全费3220元，均由宋德萍和罗志强负担。 二审期间，当事人没有提交新的证据。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，罗志强与王月成签订《存量房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，双方应诚信履行。宋德萍、罗志强多次表示拒绝履行案涉合同并单方退还定金，构成违约，一审法院根据双方合同约定认定罗志强、宋德萍承担王月成因两人违约行为实际支出的律师代理费和财产保全担保费并无不当，本院予以认同。 罗志强、宋德萍上诉称本案存量房买卖合同签订未经宋德萍同意或追认对宋德萍不产生法律效力。根据罗志强、宋德萍提供的2020年4月24日与案外人宋玉龙的录音文字记录，可以反映出宋德萍曾经想卖房子、是价格没有商量好的相关陈述，与宋德萍陈述的始终不愿意出售的案涉房屋的意见，并不吻合，一审法院综合本案证据和双方陈述认定宋德萍对罗志强出售房屋事宜应当知晓并无不当。罗志强与宋德萍陈述案涉房屋系夫妻共同财产，在中介公司签订案涉合同时罗志强持有房屋产权登记证书原件，王月成有理由相信罗志强可以代表宋德萍签订案涉合同。罗志强、宋德萍认为王月成以行为表示同意解除合同的意见，依据并不充分，王月成也不予认可，本院不予采纳。一审法院根据本案合同履行情况和过错程度判决继续履行合同并无不当，本院予以维持。 综上，罗志强、宋德萍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9305元，由罗志强、宋德萍负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理贾柏轩 书记员施佳佳 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。