湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10967号上诉人（原审原告）:周思义，男，1969年4月15日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：易书博，湖南金州律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南湖湘农林科教服务中心，住所地湖南省农科院省农学会办公室。法定代表人：徐元。委托诉讼代理人：彭登科，湖南南琴律师事务所律师。委托诉讼代理人：左雨甜，湖南南琴律师事务所律师。上诉人周思义因与上诉人湖南湖湘农林科教服务中心（以下简称湖湘中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2020）湘0121民初4918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周思义上诉请求：1.撤销（2020）湘0121民初4918号民事判决第三项，依法改判为“限湖南湖湘农林科教服务中心于本判决生效后十日内向周思义支付房屋占有使用费（房屋占有使用费按照109000元/月的标准自2020年6月1日起计算至湖南湖湘农林科教服务中心腾退租赁场地将房屋交付周思义之日止）”；2.二审诉讼费由湖南湖湘农林科教服务中心承担。事实和理由：一、保证金退还已有明确约定，且约定不违反法律禁止性规定，应当遵循双方约定，尊重契约精神；二、保证金应该为合同履行提供动态、过程、结果、违约责任等全方位担保，一审法院对履约保证金的认识不够准确；三、直接判决保证金抵扣占有使用费违反处分原则。湖湘中心辩称，保证金不具有定金性质，其实质是违约赔偿，周思义无权主张定金罚则，湖湘中心没有恶意违约的行为，《合作经营合同》《合作经营补充合同》《补充协议》属于无效合同，在合同无效的情形下，周思义应当返还保证金。湖湘中心上诉请求：1.撤销长沙县人民法院（2020）湘0121民初4918号民事判决，驳回周思义的诉讼请求或者发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用均由周思义负担。事实和理由：一审法院无视涉案租赁合同无效的事实，判决解除合同属适用法律错误；周思义未取得建设工程规划许可证导致合同无效，应当承担全部责任；湖湘中心未支付第一季度8万元租金系事出有因，一审法院认定湖湘中心根本违约属于事实认定和法律适用错误，且违背了相关政策精神。周思义辩称，一审判决适用法律正确，合同不存在无效的情形；一审法院并未认定湖湘中心构成根本违约，且没有违背相关精神。周思义向一审法院提出诉讼请求：1、确认周思义、湖湘中心双方签订的《合作经营合同》、《合作经营补充合同》和《补充协议》已经解除；2、湖湘中心向周思义支付租金80000元及资金占用利息(利息以80000元为基数，按年利率6％从2019年12月16日起计算至实际清偿日止)；3、湖湘中心按109000元/月标准向周思义支付从2020年4月1日起至实际腾退日止的房屋使用费;4、湖湘中心向周思义缴纳的保证金150000元不予退还；5、湖湘中心立即腾退租赁场地(位于长沙县泉塘远大路以北、长桥强制隔离戒毒所以西，湖南警察学院以东总建筑面积6200平方米)，将房屋返还给周思义;6、湖湘中心承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、双方当事人无争议的事实1、2016年11月5日，周思义（甲方）与湖湘中心（乙方）签订《合作经营合同》。该合同约定，甲方将位于长沙市长桥强制隔离戒毒所(泉塘远大路以北，长桥强制隔离戒毒所以西，湖南警察学院以东)的物业(以下简称该物业)出租与乙方使用，建筑面积为6200㎡。其中现有房屋建筑面积4700㎡，加盖雨篷和房屋面积1500㎡，(详见图纸编号)。双方租赁该物业的合同期为10年，即自2017年4月1日至2027年3月30日止(计算租金时间)，签订本合同之日起至2017年3月30日止为该物业的改造、装修过渡期。租金1308000元/年，乙方的租金交付每半年支付一次，第一次租金交付在2017年3月15日之前，剩余交付时间根据合同时间节点及时提前5个工作日支付。因下列情况之一，甲方有权解除本合同，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿:乙方拖欠租金3个月以上;甲方因上述原因单方面解除合同的，应书面通知乙方交回物业，乙方预付款项有节余的，应当将余款退还乙方。但甲方可不予退还保证金。2、2017年4月10日，周思义（甲方）与湖湘中心（乙方）签订《合作经营补充合同》。该合同约定，自2016年11月5日起至2017年6月30日止为该物业的改造、装修过渡期。甲方在交付物业前应承担的工程[原合同附件2《甲方工程交付标准》]须在2017年4月15日前按约定全部完成。乙方的租金交付每季度支付一次。待甲方完成上述第二条约定的工程后，乙方提前预付第一个季度的房租。3、2019年1月15日，周思义（甲方）与湖湘中心（乙方）签订《补充协议》。该协议约定，乙方应向甲方缴纳物业租金总计金额为1308000元/年。因远大路修路给乙方经营带来较大影响，2019年度，甲方给予乙方每季度减免8万元房租的优惠，四个季度共减免320000元。按原合同约定，合同期内乙方每季度应付租金为327000元，乙方截止2018年第四季度，尚欠甲方277000元，乙方承诺于2019年1月20日前付清。2019年第一季度乙方应付甲方247000元，乙方承诺于2019年2月1日前付清。物业租金前四年不递增，本协议生效后第五年开始，每年租金在前一年的基础上增加60000元。乙方违反约定逾期超过15天内仍不能将应缴租金足额按时到位，甲方有权单方解除合同，乙方在该物业上投入无偿归甲方所有。本补充协议经双方签署后与原合同具有同等法律效力，内容与原合同不一致之处以本补充协议约定为准。4、2019年4月11日，长沙市长桥强制隔离戒毒所（甲方）与周思义（乙方）签订《长桥强制隔离戒毒所门面租赁合同》。该合同约定，鉴于甲、乙双方曾签订《长桥戒毒所门面租赁意向合同》（以下简称意向合同），乙方根据意向合同约定对拟租赁门面完成了整改。甲方将长沙市芙蓉区长桥强制离戒毒所围墙以西，远大三路以北、湖南省警察学院以东01至75号(见附件ー“门面清单”)共75间门面，出租给乙方。租赁期限为6年，自2018年1月1日起至2023年12月31日止。第一年租金为30万元，从第二年起租金按5%递增。租赁期间，乙方如欲将门面全部、部分转租给第三方使用，乙方应与第三方签订转租合同，乙方应对次承租人的行为负责，向甲方承担责任。甲、乙双方于2015年6月30日签订的意向合同废止。5、2019年6月19日，长沙市公共资产管理中心（甲方、现出租方）、长沙市长桥强制隔离戒毒所（丙方、原出租方）、周思义（乙方、承租方）签订《门面租赁补充协议》。该协议约定，从2019年5月30日起，丙方将远大三路以北、长沙市长桥强制离戒毒所围墙以西的75间门面经营管理权移交甲方，在租赁期间内，甲方将按原租赁合同与乙方继续履约，本协议未变更的条款按原租赁合同执行。6、湖湘中心将涉案门面用于经营旧货市场，并将门面分区分号转租给各经营户，并收取34.8元/㎡的租金。7、截至2020年2月13日，湖湘中心共计向周思义支付租金247000元，周思义、湖湘中心在庭审中均对2019年度的租金已无异议，认可2020年第一季度的租金应在2019年12月25日之前支付。8、2020年3月13日，周思义向湖湘中心邮寄了《解除合同通知函》。该函件载明，因湖湘中心未足额支付租金且在催收后仍拒付拖欠的租金，通知解除上述《合作经营合同》、《合作经营补充合同》及《补充协议》，并要求湖湘中心腾退租赁场地。湖湘中心否认收到了《解除合同通知函》。9、因周思义、湖湘中心对是否欠付租金存在争议，且协商无果，周思义遂诉至本院，提出前述诉请。二、双方当事人有争议的事实合同解除的认定。周思义认为2020年3月13日已向湖湘中心邮寄了《解除合同通知函》，湖湘中心于2020年3月16日收到了该函件，故《合作经营合同》、《合作经营补充合同》和《补充协议》应已于2020年3月16日解除；湖湘中心认为其没有收到周思义寄送了《解除合同通知函》，且湖湘中心已经足额支付了第一季度租金，未恶意拖欠第二季度租金，故周思义无权单方解除合同。一审法院认为，当事人可以在合同中约定一方解除合同的条件，当条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，周思义、湖湘中心在《补充协议》第四条约定了周思义在湖湘中心逾期超过15天仍不能足额交付租金的情况下有权单方解除合同，故争议的焦点在于湖湘中心是否没有按照约定按时足额支付了租金。湖湘中心抗辩因修路和疫情影响，每季度应当减免80000元的租金，并减免2-3个月的租金，所以湖湘中心在2020年2月13日已经支付完2020年第一季度的租金247000元，同时，由于周思义在第二季度租金未到交付期限时即发函要求解除合同，故湖湘中心行使不安抗辩权，不敢再向周思义支付租金。经庭审查明，周思义、湖湘中心双方均认可湖湘中心应在2019年12月25日前支付2020年第一季度的租金，故从时间上来看，周思义自2020年1月10日起即享有解除合同的权利。从金额上来看，虽然周思义给予湖湘中心2019年度每个季度减免80000元房租的优惠，但双方对2020年度及之后的租金没有相应优惠的约定，不能当然认为应延续2019年度的优惠条款。因此，湖湘中心没有按时足额缴纳第一季度的租金，构成迟延履行。而湖湘中心的迟延履行发生在疫情发生之前，不能免除其履行支付第一季度租金的义务。并且，湖湘中心以周思义恶意解除合同为由行使不安抗辩权，结合周思义提交的邮寄信息，可以认定湖湘中心已于2020年3月16日收到了《解除合同通知函》。综上，周思义有权依照合同约定解除上述合同。一审法院认为，一、周思义、湖湘中心双方签订的《合作经营合同》、《合作经营补充合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照诚实信用原则全面履行合同义务。湖湘中心未按合同约定支付租金，构成违约，周思义要求确认双方签订的上述合同已经解除的诉讼请求，一审法院予以支持，一审法院确认，含有解除合同意思表示的《解除合同通知函》送达之日，即2020年3月16日，双方签订的《合作经营合同》、《合作经营补充合同》和《补充协议》解除。至于湖湘中心抗辩周思义转租部分可能没有取得建设工程规划许可的意见，不属于本案审查的范围，一审法院不予采纳。二、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，周思义要求湖湘中心立即腾退租赁场地并支付剩余租金80000元及资金占用利息的诉讼请求，一审法院予以支持。三、周思义要求湖湘中心支付腾退之前的房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院予以支持，但考虑到疫情对生产经营的冲击，在双方对减免租金无法达成一致意见的情况下，一审法院酌情认定湖湘中心可免除2020年4月份和5月份这两个月的房屋占有使用费，从2020年6月1日开始按照109000元/月的标准支付房屋占有使用费直至腾退租赁场地将房屋交付周思义之日止。四、湖湘中心缴纳的保证金系督促其全面履行合同义务的担保方式，在湖湘中心拖欠租金并持续使用租赁场地的情况下，收取的保证金应抵扣湖湘中心欠付的费用。故周思义要求不予退还保证金的诉请，一审法院不予支持。一审法院判决：一、周思义与湖南湖湘农林科教服务中心签订的《合作经营合同》、《合作经营补充合同》和《补充协议》于2020年3月16日解除；二、限湖南湖湘农林科教服务中心于本判决生效后十日内向周思义支付租金80000元及资金占用利息（利息以未付本金为基数，按照年利率6%的标准，自2019年12月26日起计算至实际清偿之日止）；三、限湖南湖湘农林科教服务中心于本判决生效后十日内向周思义支付房屋占有使用费（房屋占有使用费按照109000元/月的标准自2020年6月1日起计算至湖南湖湘农林科教服务中心腾退租赁场地将房屋交付周思义之日止，但应当扣减湖南湖湘农林科教服务中心已经支付的150000元保证金）；四、驳回周思义的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审提交的证据，本院认定如下：1.《关于门面整修整改意见报告》，真实、合法，且长沙市长桥强制隔离戒毒所、长沙市城乡规划局、泉塘街道办事处均在该报告中盖章并签署意见，本院予以采信；2.租金明细表、付款申请单、网银电子回单和受理凭证，周思义认可其真实性，本院予以采信。本院二审经审理查明：2015年10月6日，周思义向泉塘街道办事处发送《关于门面整修整改意见报告》，该报告载明“周思义于2015年8月整体承包长桥强制隔离戒毒所附属75间门面，现因门面年久失修，水、电线路老化、屋顶破损、檐口断裂、出现漏水、漏电，瓦面脱落等情况，周边违规私搭、乱建、乱放很多，存在比较大的安全隐患且严重影响环境。急需对门面及周边进行全面整改。现与长桥强制隔离戒毒所商议，经合同约定，为保证门面的安全使用和美化周边环境，长桥强制隔离戒毒所委托周思义同志负责全面整修整改，特此向泉塘街道报告，希望泉塘街道予以支持！以此为感”。湖湘中心提交了向周思义支付租金的银行转账记录和支付明细表，其支付时间和金额与一审查明的事实一致。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据双方当事人的上诉理由和二审查明的事实，本案二审的争议焦点为案涉合同是否无效；租金、房屋占有使用费及保证金的认定。关于合同效力。湖湘中心认为，根据《长桥强制戒毒所门面租赁合同》约定，出租人长桥强制隔离戒毒所出租给周思义的房屋面积为1553.72平方米，而周思义在《合作经营合同》中转租给湖湘中心的房屋面积却有6200平方米。周思义对超范围转租部分没有提供证据证明取得了建设工程规划许可证或属于经批准的临时建筑，案涉合同属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。经查，案涉房屋原所有权人为长沙市长桥强制隔离戒毒所，后所有权归属于长沙市公共资产管理中心，周思义与上述两权利人先后签署了租赁合同，周思义向泉塘街道办事处作出的案涉房屋整修整改意见报告也得到了长沙市城乡规划局的同意，综合上述事实可以证明长沙市长桥强制隔离戒毒所围墙以西，远大三路以北，湖南省警察学院以东01至75号的75间门面，建筑面积为1553.72平方米的房屋不属于未取得建设工程规划许可证的建筑或者未经批准的临时建筑，但周思义与湖湘中心所签合同约定租赁房屋面积为6200平方米，就该面积的超出部分，周思义在本院通知期限内未提交取得了建设工程规划许可证或经临时批准的相关证据，据此，本院认定案涉房屋经改扩建后未获得建设工程规划许可证或经临时批准，故周思义与湖湘中心签订的《合作经营合同》《合作经营补充合同》《补充协议》均为无效合同。因周思义与湖湘中心就案涉房屋所签订的租赁合同均为无效合同，故周思义要求解除上述合同的诉讼请求没有依据，本院不予支持，一审法院对上述事实的认定有误，本院依法予以纠正。关于租金和房屋占有使用费。湖湘中心认为，因远大路修路影响，周思义减免了2019年度的8万元租金，2020年远大路仍在修建，对案涉房屋的经营仍存在影响，因此湖湘中心要求周思义减免2020年度第一季度的8万元租金，并据此支付了第一季度的租金24.7万元，符合双方的交易习惯，且双方就租金减免进行协商期间，新冠肺炎疫情暴发，湖湘中心基于修路和疫情两个影响因素，向周思义提出第一季度减免8万元租金的请求，符合交易习惯和政策规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，经本院释明，周思义明确其一审诉讼请求第二项所主张的租金及利息，若合同无效，则与诉讼请求第三项一并作为房屋占有使用费进行主张。本案中，案涉合同虽因周思义改扩建房屋未获得建设工程规划许可证而无效，但湖湘中心占有使用案涉房屋属实，对实际使用的房屋面积亦未持异议，而湖湘中心占有使用房屋的费用仅支付至2020年第一季度，且该季度费用尚欠8万元未支付。湖湘中心辩称2019年因修路每季度减免8万元租金，而该路段2020年仍在维修，应当继续减免，但双方就2019年度因修路进行租金减免系在《补充协议》中明确约定，而2020年度双方并未就减免达成书面协议，故湖湘中心称应按修路影响和交易习惯继续减免2020年租金的主张与事实不符。湖湘中心还辩称2020年第一季度因新冠肺炎疫情暴发，应对租金进行减免，本院认为，新冠肺炎疫情暴发时间晚于合同约定的2020年第一季度租金支付时间，疫情不会对该季度租金交付造成影响，湖湘中心称疫情对其交付2020年第一季度租金造成影响与事实不符。综合上述事实，湖湘中心的租金减免理由均不成立，湖湘中心应当按合同约定的租金标准向周思义支付2020年第一季度剩余的8万元房屋占有使用费，同时，周思义主张湖湘中心支付该8万元的资金占用利息，但案涉合同已确认为无效合同，故其主张利息没有依据，本院不予支持。周思义还起诉要求湖湘中心腾退并返还案涉房屋，并按月租金标准继续支付房屋占有使用费。本院认为，案涉租赁合同已确认无效，湖湘中心继续占有房屋没有依据，应当腾退房屋向周思义返还，并按双方约定的租金标准继续支付房屋占有使用费，一审法院基于新冠肺炎疫情对案涉房屋的影响，对2020年4月和5月的房屋占有使用费予以免除，并判决湖湘中心自2020年6月1日起，按照109000元每月的标准支付房屋占有使用费，直至实际腾退房屋之日并无不当。关于租赁保证金。周思义认为，合同约定因湖湘中心违约，周思义解除合同的，可以不予退还保证金，周思义一审主张保证金不予退还，一审法院如不支持该诉讼请求，应该判决驳回该诉讼请求，湖湘中心在诉讼中并未提出反诉，无权主张退还保证金，一审判决直接将保证金予以抵扣违反处分原则。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，案涉合同经认定为无效合同，周思义基于该无效合同收取的15万元物业使用保证金，应当向湖湘中心返还，因周思义在本案中主张该款项不予退还，故一审法院对其进行处分，即认定不予退还并作为周思义对湖湘中心所负债务在房屋占有使用费中予以抵销并无不当，周思义的上诉理由没有依据，本院不予支持。综上所述，周思义的上诉请求不成立，湖湘中心的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条第一款规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙县人民法院（2020）湘0121民初4918号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更湖南省长沙县人民法院（2020）湘0121民初4918号民事判决第三项为：限上诉人湖南湖湘农林科教服务中心于本判决生效后十日内向上诉人周思义支付房屋占有使用费8万元，并按照10.9万元/月的标准支付自2020年6月1日至腾退租赁房屋返还周思义之日止的房屋占有使用费，但应当扣减湖南湖湘农林科教服务中心已经支付的15万元保证金；三、限上诉人湖南湖湘农林科教服务中心于本判决生效后三十日内向上诉人周思义返还位于长沙县泉塘远大路以北、长桥强制隔离戒毒所以西，湖南警察学院以东，建筑面积6200平方米的房屋；四、驳回上诉人周思义的其他诉讼请求。一审案件受理费920.5元，由上诉人湖南湖湘农林科教服务中心负担；二审案件受理费5100元，由上诉人周思义负担3300元，上诉人湖南湖湘农林科教服务中心负担1800元。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  潘 威二〇二〇年十二月七日法官助理何叶书记员刘妙附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。