广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终14187号 上诉人（原审原告）：陈小凤，女，1967年11月6日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：李传杏，广西昊卓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西利海财富资产管理有限公司，住所地：南宁市青秀区中柬路9号利海·亚洲国际4#22楼。 法定代表人：汪传虎。 上诉人陈小凤因与被上诉人广西利海财富资产管理有限公司（以下简称广西利海财富公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2019）桂0103民初11062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈小凤上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判确认上诉人与被上诉人签订的租赁合同无效；3、判决被上诉人退还上诉人押金9728元、租金94764元、赔偿上诉人装修损失280000元；4、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、案涉的出租物是位于南宁市青秀区，依据物权法相关规定，架空层所有权归属于全体业主共有，被上诉人擅自出租，损害了全体业主的合法权益，属于无权处分，故本案场地租赁合同属于无效合同。二、上诉人已向被上诉人交纳了押金9728元，一审不予认定错误。三、被上诉人于2015年11月20日与曾昭捷签订合同，将同一场地的一半出租给曾昭捷，存在一地两租的违约行为。 广西利海财富公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 陈小凤向一审法院起诉请求：1.广西利海财富公司向陈小凤赔偿租金损失94764元（计算方式：自2015年11月20日起至2016年5月20日止为29184元；自2016年5月20日起至2017年5月20日止为65580元，共计94764元）；2.广西利海财富公司向陈小凤退还押金9728元；3.广西利海财富公司向陈小凤赔偿装修损失280000元；4.广西利海财富公司向陈小凤支付违约金189528元（计算方式：按诉请第1项租金金额的两倍计算）；5.诉讼费由广西利海财富公司承担。 一审查明事实：2013年5月20日陈小凤（乙方）与广西利海财富公司（甲方）签订了一份《利海-亚洲国际5层架空层场地使用合同》（合同编号：桂-邕-资产-Ｄ-3-21）（以下简称《场地使用合同Ⅰ》），约定甲方将位于南宁市青秀区9＃901号场地给乙方使用，该场地套内面积为128㎡，场地使用期自2013年5月20日起至2017年5月20日止，场地交付标准为毛坯。第二条“场地使用费”约定：1、综合管理费：第一年为4864元／月，第二年为4864元／月，第三年为5156元／月，第四年为5465元／月。2、场地使用押金为9728元。第四条“经营范围及营业时间”约定：1、经营范围：乙方只限于以“四季春休闲驿站”为本场地名称，进行棋牌室经营。未经甲方同意，乙方不得另行经营其他项目，否则甲方有权单方解除合同，没收押金，收回场地另行处理。第六条“协议的延续、变更、解除和终止”约定：1、本协议经双方签字（盖章）后生效。任何一方需要延续、变更、解除或终止协议，须依照本协议的规定，经双方协商一致，并达成书面协议（出现本协议约定的可单方解除协议的事项除外）。在双方未能达成书面协议前，原协议对双方仍然具有法律约束力。 合同签订后，广西利海财富公司依约将涉案场地交付给陈小凤使用。陈小凤主张已向广西利海财富公司交纳押金9728元，但对此未提交相应证据证实。合同期限届满后，双方未就涉案场地继续签订租赁合同。 另查明：2015年9月3日，陈小凤（甲方）与案外人曾昭捷（乙方）签订《利海-亚洲国际5层架空层场地使用合同》（以下简称《场地使用合同Ⅱ》），约定甲方将涉案场地转租给乙方经营幼儿园使用，期限自2015年9月6日至2020年9月5日，租赁期内第一、二年租金为17000元/月，第三年单价开始逐年递增6%。甲方同意乙方在租赁期内打掉该场地原有装修，并进行区域重新设置等装修项目，甲方不对原有装修设施收取转让费和折旧费、补偿费等费用。双方还就租金标准等进行了约定。陈小凤主张《场地使用合同Ⅱ》签订后，其已将涉案场地及场地内装修交付给案外人曾昭捷使用，其同意案外人曾昭捷对涉案场地内的装修进行改动以符合幼儿园经营之需；案外人曾昭捷接收涉案场地后一直使用至今，并依约向其支付了2015年9月6日至2017年5月20日期间的租金。 再查明：陈小凤主张广西利海财富公司与案外人曾昭捷于2015年11月20日签订《利海-亚洲国际5层架空层场地使用合同》（以下简称《场地使用合同Ⅲ》），约定广西利海财富公司将利海·亚洲国际5层架空层9号楼901-1号场地给案外人曾昭捷使用，场地套内面积为120.5㎡，使用期自2015年11月20日至2022年5月20日止；案外人曾昭捷只限于以“乐思幼儿园”为场地名称进行幼儿看护点经营。双方还就租金标准等进行了约定。陈小凤主张该合同项下场地包含涉案场地部分面积。 还查明：南宁市青秀区中柬路9号利海·亚洲国际项目系由广西利海房地产开发有限公司开发建设，涉案场地所在楼栋已进行施工备案，并已于2008年9月27日取得南房预字（2008）第372号商品房预售许可证。陈小凤主张涉案场地系广西利海房地产开发有限公司委托广西利海财富公司进行管理。 一审判决：驳回陈小凤的全部诉讼请求。案件受理费9540元，由陈小凤负担。 二审中，当事人未提交新证据。一审查明事实，当事人无异议，本院予以确认。 二审另查明：陈小凤在二审中认可曾昭捷与广西利海财富公司签订的《场地使用合同Ⅲ》中约定的租赁场地与本案所涉的租赁场地不是同一场地，但两个场地相邻。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《场地使用合同Ⅰ》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，该合同依法有效。被上诉人已依约将涉案场地交付给上诉人使用。上诉人主张合同履行期间被上诉人与案外人曾昭捷就涉案场地另行签订《场地使用合同Ⅲ》，侵犯了其对涉案场地的使用权以及优先续租权，应当承担相应的违约责任。对此本院认为，首先，上诉人仅提交《场地使用合同Ⅲ》的复印件，不足以证实被上诉人与案外人曾昭捷确实签订了《场地使用合同Ⅲ》；其次，即便该合同真实，《场地使用合同Ⅲ》所约定的租赁场地与上诉人、被上诉人之间的租赁合同所约定的租赁场地并非同一场地，且上诉人与曾昭捷于2015年9月3日签订《场地使用合同Ⅱ》后，上诉人已将涉案场地交付给案外人曾昭捷使用，案外人曾昭捷亦已向上诉人支付了2015年9月6日至2017年5月20日期间的租金，故上诉人主张被上诉人侵犯了其对涉案场地的使用权没有依据，上诉人以此为由主张被上诉人退还其2015年11月20日至2017年5月20日的租金94764元，本院不予支持。上诉人主张其在合同期限届满后要求与被上诉人续签合同，被上诉人不予答复，但未举证证实，故上诉人主张被上诉人侵犯其优先承租权亦无依据，本院不予支持。上诉人主张被上诉人退还押金9728元，但上诉人未提交相应证据证实已向被上诉人交纳了9728元的押金，故对其该主张，本院亦不予支持。上诉人主张被上诉人赔偿其装修损失280000元，因双方合同已届满，合同并未约定对上诉人的装修应予赔偿，且上诉人与曾昭捷签订的《场地使用合同Ⅱ》中载明，上诉人同意乙方在租赁期内打掉该场地原有装修，并进行区域重新设置等装修项目，故上诉人在与被上诉人的合同期满后，主张被上诉人赔偿其装修损失没有依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人陈小凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7067元，由上诉人陈小凤负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  付 浩 审 判 员  黄 蔚 审 判 员  高翔宇 二〇二〇年十二月二日 法官助理  李姝雯 书 记 员  覃夏威