辽宁省凤城市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）辽0682执异46号 异议申请人（案外人）：丹东市建筑工程质量检测中心，住所地：丹东市振兴区锦山大街**。 法定代表人：李春轩，该单位主任。 委托代理人：魏勇，辽宁日成律师事务所律师。 申请执行人：辽宁凤城农村商业银行股份有限公司，住所地，住所地：凤城市凤凰大街**iv> 法定代表人：高文军，该行董事长。 委托代理人：史鹏飞，辽宁科泰律师事务所律师。 被执行人：丹东天圆建筑工程质量检测有限公司，住所地：，住所地：丹东市元宝区江城大街****v> 法定代表人：邵丽杰，该公司经理。 被执行人：丹东市鑫泰房地产开发有限公司，住所地：丹东市振，住所地：丹东市振兴区花园路**div style="LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;"> 法定代表人：年志尧，该公司经理。 共同委托代理人：谭日赫，辽宁凡响律师事务所律师。 本院在执行辽宁凤城农村商业银行股份有限公司（以下简称：农商行）与丹东天圆建筑工程质量检测有限公司（以下简称：天圆公司）、丹东市鑫泰房地产开发有限公司（以下简称：鑫泰公司）金融借款合同纠纷一案中，异议申请人丹东市建筑工程质量检测中心对本院作出的（2017）辽0682执70号查封公告提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议申请人丹东市建筑工程质量检测中心称，2003年3月3日，异议申请人与鑫泰公司签订了房屋买卖协议，约定异议申请人购买鑫泰公司开发建设的振兴区锦山大街216-1号房屋，该房屋建筑面积为1752.12平方米，总价款为3997660.8元。协议签订后，异议申请人缴纳了部分房款，鑫泰公司交付了房屋。由于异议申请人有少部分房款没有给付，所以当时没有办理房屋所有权证。2017年2月，异议申请人发现购买鑫泰公司并早已经使用的房屋被辽宁省凤城市法院查封，并在查封公告中明确写明异议申请人购买的振兴区锦山大街216-1号房屋属于鑫泰公司所有，查封公告显示异议申请人购买的房屋在2014年9月25日被鑫泰公司办理了房屋所有权证。为此，异议申请人多次找丹东市房屋产权登记管理部门后得知，异议申请人购买的房屋早于2009年5月8日丹东城市开发建设投资有限公司（以下简称城投公司）办理了房屋所有权证并抵押给金融机构至2016年4月止，其后该房屋在抵押期内且在城投公司毫不知情的情况下，丹东市房屋产权登记管理部门又于2014年9月25日又将该房屋所有权人变更登记为鑫泰公司。依据上述事实，异议申请人依据物权法及房屋产权登记管理的相关规定认为，丹东市房屋产权管理部门将异议申请人购买的并早已经使用的房屋权属登记在城投公司名下，后又变更为鑫泰公司的名下的行政登记行为，损害了异议申请人的合法权益。 申请执行人辽宁凤城农村商业银行股份有限公司称，异议申请书中关于本案异议请求针对本案查封公告提起异议，根据最高人民法院执行异议和复议问题若干规定的司法解释第7条关于执行异议只能针对执行行为异议，或者执行标的物实体权利提起执行异议，异议申请人针对查封公告提出执行异议，不属于执行异议受案范围，对其异议请求应当予以驳回。及时异议申请人在形式上或者实体权利上与执行标地或者执行行为存在利害关系，其有权提出执行异议，但根据（2019）辽06行终58号行政判决书，第12页下班半部门记载可知检测中心对涉案房屋权属鑫泰公司是予以认可的，本案中检测中心又主张其对涉案房屋享有所有权，要求解除查封排除执行，显然是没有事实和法律依据的，根据民事诉讼法中规定，检测中心在不同民事案件中相关联的法律事实提出的主张，截然相反，申请执行人认为应当根据丹东市中级人民法院已经生效二审判决认定的事实为准，不予采信，异议申请人的请求事实及理由。根据最高人民法院关于执行异议和复议规定的地28、29条，该两条适用前提是金钱债权执行过程中，根据最高院出版的关于全国民商审判会议纪要的理解和适用中第124-127条关于执行异议问题的意见中，异议申请人的抵押权，不优先于商品房购买者的居住权，但优先于一般买受人的购买权，本案中，异议申请人购买的房屋不是为了满足居住需要，其不能对抗申请执行人的抵押，根据28、29条前提在金钱债权执行过程中指的是执行法院查封的财产，属于被执行人自有财产，即是生效判决确定金钱债务的替代问题，农商行作为抵押权人是申请实践担保物权，并不是普通的金钱债务给付义务，本案并不应适用执行异议规定的28、29条，异议申请人与鑫泰公司之间存在房屋买卖关系，仅仅是债权法律关系，根据物权优于债权法律原则，异议申请人无法对抗执行法院的查封，无权排除执行。 被执行人丹东天圆建筑工程质量检测有限公司、丹东市鑫泰房地产开发有限公司称，异议申请人从未与鑫泰公司签订房屋买卖协议，刚刚提交的2003年3月3日签订的买卖合同只是预约合同，双方后期并未签订书面的买卖协议，根据房地产法相关法律规定，房屋买卖合同应当以书面合同签订，后期虽然鑫泰公司向异议申请人发出催款函，只是邀约，异议申请人收到该邀约后并未表示接受，双方并不存在房屋买卖合同关系，根据2015年10月14日四方签订协议书，异议申请人对鑫泰公司与异议申请人之间系租赁关系进行书面确认，涉案房屋规定鑫泰公司所有，不属于异议申请人所有。异议申请人要求撤销不动产登记部门将涉案房屋登记在鑫泰公司明下请求已经被生效判决驳回，生效判决已经判决涉案房屋归鑫泰公司所有，异议申请人提出最高人民法院关于执行异议和复议相关规定28、29条，分别属于不同适用情形，与本案相关的只能引用第29条，明确规定了排除执行权利前提条件是所购买方必须居住，异议申请人在使用该房屋一直用于经营，并不像异议申请人所说，异议申请人并不享有排除解封的权利。 本院查明：辽宁凤城农村商业银行股份有限公司与丹东天圆建筑工程质量检测有限公司、丹东鑫泰房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月25日作出[（2016）辽0682民初2342号]民事调解书，双方当事人达成协议如下：一、被告丹东天圆建筑工程质量检测有限公司于2016年11月10日前偿还原告辽宁凤城农村商业银行股份有限公司借款本金5000000元及利息、罚息(利息、罚息自2016年1月21日起至借款付清之日止，按凤城农商行2015年流贷字第3401061253089号借款合同约定计算)；二、原告辽宁凤城农村商业银行股份有限公司对被告丹东鑫泰房地产开发有限公司提供的抵押物（详见合同编号为：凤城农商行2014年最高抵贷字第3401061254102号《最高额抵押合同》中的抵押物清单）享有优先受偿的权利。 2019年11月4日，本院作出[2017）辽0682执70号]执行裁定书，查封被执行人丹东市鑫泰房地产开发有限公司所有的辽宁省丹东市振兴区锦山大街216-1号楼，房产证号：丹东市房权证振兴区字第××（财产名称、数量、所在地点等）。 同时查明，2014年9月25日，鑫泰公司办理了坐落于振兴区锦山大街216-1号（房产证号：丹东市房权证振兴区字第××）房屋登记。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”案外人丹东市建筑工程质量检测中心仅提供与鑫泰公司签订的房屋买卖合同及15份收据，且未办理产权转移登记，不足以证明案涉房屋归其所有。因此，案外人丹东市建筑工程质量检测中心的异议请求因证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下： 驳回案外人丹东市建筑工程质量检测中心的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向凤城市人民法院提起诉讼。 审 判 长  李彦江 人民陪审员  丁家强 人民陪审员  贺业华 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  鄂文文