广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终9942号上诉人（原审被告）：张龙梅，女，汉族，1976年4月30日出生，居民身份证住址为广东省东莞市东城区*************，公民身份号码为362************827。委托诉讼代理人：宋安平，广东明楷律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐静娴，广东明楷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈艳艳，女，汉族，1986年9月11日出生，居民身份证住址为河南省唐河县******孟庄4组4号，公民身份号码为431************049。委托诉讼代理人：陈军建，广东智顺律师事务所律师。原审第三人：东莞市恒旺房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市南城街道新城社区************商铺，统一社会信用代码为914********61630X4。法定代表人：吴佳艳，为该公司总经理。委托诉讼代理人：邱宥力，为该公司员工。上诉人张龙梅因与被上诉人陈艳艳、原审第三人东莞市恒旺房地产经纪有限公司（以下简称“恒旺公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院(2020)粤1971民初15561号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定判决：一、张龙梅应自判决发生法律效力之日起五日内返还原告陈艳艳定金50000元；二、张龙梅应自判决发生法律效力之日起五日内支付陈艳艳违约金98000元、律师费8000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1710元（陈艳艳已预交），由张龙梅负担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院(2020)粤1971民初15561号民事判决。张龙梅不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决，并驳回陈艳艳的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由陈艳艳承担。事实与理由：一、原审法院并未确认案涉合同已解除，陈艳艳要求返还定金及赔偿违约金无法律依据。案涉合同第二十四条第二点约定“逾期三十日且未履行的，守约方可依据《合同法》第93条单方解除合同，如甲方违约需双方返还定金予乙方，如乙方违约则甲方可以没收定金；守约方并可以要求违约方承担相当于该物业转让价格10%的违约金。”因此，案涉定金及违约金必须在合同解除的前提下，才存在返还或赔偿的依据。然而陈艳艳在原审的诉讼请求中并未诉请解除合同，也并未要求确认合同已经解除。原审判决也并未对合同是否解除、何时解除作出认定的前提下判令张龙梅返还定金并赔偿违约金无法律依据。二、原审法院审查不清，认定事实有误。根据合同第十条约定“剩余部分房款人民币陆拾捌万元整，由乙方通过商业贷款方式支付，该款项由贷款银行直接划入甲方在该行开设的账户内。”该条中明确剩余的房款应当由陈艳艳自行通过商业贷款的方式支付，张龙梅的义务仅为提供该行开设的账户以便由贷款银行直接将款项转至该账户内，并未约定以张龙梅的房产作为抵押贷款的抵押物。张龙梅的房产为一次性付款购买所得，不存在需要张龙梅配合陈艳艳办理变更抵押登记的情形。其次，张龙梅于合同签订当日与陈艳艳及恒旺公司一同前往大岭山邮政储蓄银行开设银行账户。张龙梅已经履行全部的合同义务，张艳艳存在明显的违约情形。再次，根据合同第十三条约定“若银行或公积金管理中心的审批同意贷款少于乙方申请额导致首期款不足的，乙方应在接到丙方补交首期楼款通知10个工作日内自筹资金补足。贷款申请超过三个月未获得银行批准的，乙方应在接到丙方补交楼款通知后30个工作日内自筹资金补足，合同继续履行。然而，陈艳艳及恒旺公司却于2020年1月15日告知张龙梅银行并没有批准陈艳艳的贷款申请，也未告知原因。张龙梅多次要求恒旺公司催促陈艳艳履行合同义务，按照合同约定补足楼款，但恒旺公司及陈艳艳要求张龙梅用自己名下的房产为陈艳艳办理抵押手续。直至2020年4月25日，因陈艳艳贷款申请超过三个月仍未获得批准，根据合同约定，其必须自筹租金补足房款。在陈艳艳一再认为张龙梅违约且明确表示不会再支付楼款的前提下，张龙梅因陈艳艳违约而提出解除合同。该合同约定案涉房屋的交易价格为980000元，而陈艳艳仅支付50000元定金。原审法院无视合同已经明确约定张龙梅合同义务已经履行义务的实际那为合同签订之日5个工作日的情况下，毫无依据地认定张龙梅同意陈艳艳通过向银行申请贷款的方式支付房款即意味着张龙梅在合同期内均需提供相关材料以便陈艳艳获得银行审批是张龙梅的附随义务，明显加重了张龙梅作为卖家的风险及义务。被上诉人陈艳艳辩称：案涉合同约定办理商业贷款的期限为3个月，陈艳艳第二次办理贷款是在3个月期限之内。张龙梅应根据合同约定予以配合。张龙梅在恒旺公司多次催促的情况下仍拒绝配合导致房屋买卖无法进行，故请求驳回张龙梅的上诉请求。原审第三人恒旺公司未向本院发表任何答辩意见。二审期间，各方均没有向本院提交新证据。经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。另查，关于案涉房屋办理的抵押贷款，恒旺公司工作人员于2020年1月6日与张龙梅的微信聊天记录中明确：“批复下来，安排过户，当天付首付。拿到新证，银行抵押。再拿抵押新证，银行拨尾款。”本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人张龙梅上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案争议焦点为：张龙梅是否存在违约行为。二审期间，张龙梅、陈艳艳、恒旺公司均对案涉《房屋买卖及居间合同》已于2020年4月25日解除的事实无异议，本院对此予以确认。张龙梅主张，按照合同约定其仅需为陈艳艳提供贷款银行所开设账户，其已于合同签订当日配合陈艳艳、恒旺公司至大岭山邮政储蓄银行开设了银行账户，故张龙梅的全部合同义务已经完成，其无需承担违约责任。本院认为，张龙梅的理由不成立，理由如下：首先，关于房屋需办理的抵押贷款手续，根据前述查明的事实，恒旺公司工作人员已于双方办理第一次贷款手续过程中明确告知相应办理流程，张龙梅未就此提出任何异议，应视其对此已知晓并同意。其次，关于办理贷款时张龙梅所负义务。《房屋买卖及居间合同》第十一条载明：“乙方（陈艳艳）办理的贷款，甲、乙双方（张龙梅、陈艳艳）应按下列时间要求提交贷款所需资料并签订申请贷款相关文件：（一）办理商业贷款的，甲、乙双方（张龙梅、陈艳艳）应于本合同签署后5个工作日内。”该条明确张龙梅、陈艳艳对办理贷款均负有相应义务；结合恒旺公司工作人员2020年1月15日与张龙梅的微信聊天记录中提及需张龙梅至招商银行再行签订银行同意授权书等事实可以确认，张龙梅对办理贷款应至少负有开立贷款银行账户、签署相关银行授权文件等义务。第三，关于案涉合同的履行方式。《中华人民共和国合同法》第六十二条第（五）项规定：“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。”《房屋买卖及居间合同》第十三条虽未明确约定贷款申请期限内张龙梅配合办理贷款的次数，但从有利于达成合同目的及诚实信用原则出发，贷款申请三个月内张龙梅对有关事宜均应予以必要的配合、协助。张龙梅在合同签订后两个月内即拒绝配合陈艳艳办理贷款事宜，显属违约，原审法院判令其返还定金并承担违约责任并无不当，本院对此予以维持。综上所述，张龙梅的上诉理由不成立，本院依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项及前述援引法条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币3420元（已预交），由张龙梅负担。本判决为终审判决。审判长  李丽莉审判员  陈天宇审判员  罗艳艳二〇二〇年十二月十八日书记员  尹锐轩附录相关法律：《中华人民共和国合同法》第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。