文书内容江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1002民初5951号原告（反诉被告）：扬州市广陵区轩逸宾馆，住所地扬州市广陵区运河北路**-4。经营者：聂轩，男，1982年12月8日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：周德时，江苏唯是律师事务所律师。被告（反诉原告）：扬州兴东商贸有限公司，住所地广陵区运河北路**。法定代表人：李治安，董事长。委托诉讼代理人：张一军，江苏擎天柱律师事务所律师。委托诉讼代理人：李慧琳，江苏擎天柱律师事务所律师。扬州市广陵区轩逸宾馆（以下简称轩逸宾馆）与扬州兴东商贸有限公司（以下简称商贸公司）损害赔偿纠纷一案，本院立案受理后，商贸公司提起反诉，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。轩逸宾馆的委托诉讼代理人周德时，商贸公司的法定代表人李治安及其委托诉讼代理人张一军、李慧琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告轩逸宾馆向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告租期内各项经济损失279200元、退还保证金20000元，合计299200元；2.被告承担本案诉讼费用。诉讼中，轩逸宾馆增加诉讼请求，要被告赔偿原告自2019年6月23日起至判决之日止的营业损失，按500元/日计算。事实和理由：2011年8月6日，原、被告签订《房屋租赁协议书》，约定由原告承租被告所有的位于扬州市建筑面积100平方米、二楼建筑面积700平方米的房屋用于经营综合型商务酒店。2011年8月8日至2016年8月7日期间，每年的租金为壹拾贰万元整等。2016年8月8日，双方签订《协议书》，约定延长租期至2017年9月7日，同时对房屋征收补偿及搬迁事宜做了更改和补充的约定。约定的租期到期后，原、被告未签订新的房屋租赁协议，但原告一直承租并缴纳租金至2019年6月7日。2019年6月23日，因被告出租给他人使用的房屋发生火灾，导致原告受损且无法正常经营至今。被告的行为侵害了原告的合法权益，故要求被告承担侵权赔偿责任。被告商贸公司辩称，1.原、被告之间的租赁合同已经届满，书面合同截止期限是2017年9月7日，此后原告确实一直在交纳租金并使用出租房屋，双方在实际履行合同中是先交后用，每季度交纳一次。原告的租金只支付到2019年6月7日，因此被告认为双方合同的租期实际到2019年6月7日止。2.原告所谓的财产损失和营业损失不能成立。首先合同已经届满；其次按照双方书面合同的约定，租期届满后原告应当将投入的不可移动部分完好的交给被告，这些物品为被告所有，因此合同期满后原告应该履行此项交付义务；再次，根据合同第七条约定，如果出租人违约，出租人按照原告改造装饰和设备的总值，按照5年租赁期限进行折旧分摊，因此原告主张的财产价值在第一个合同五年期满后已经分摊完毕，残值为零，即使被告违约，被告也不应当承担财产损失的责任；最后，被告仅负不能保持租赁物符合约定用途的违约责任，财产损失不是出租人违约行为所致，而是第三人的侵权行为所致，与出租人无关，被告不应当承担该部分损失的赔偿责任。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告商贸公司向本院提出诉讼请求：1.反诉被告轩逸宾馆搬离、腾让并交还案涉房屋，注销在案涉房屋地址上的工商、税务登记；2.反诉被告轩逸宾馆支付房屋占用费约80000元（自2019年6月8日起暂计算至2020年2月7日，实际计算至被告交还房屋之日止，按每月10000元计算）；3.反诉被告轩逸宾馆赔偿租金损失约63000元（自2019年6月23日起暂计算至2020年1月22日，实际计算至被告交还房屋之日止，按每月9000元计算）；4.反诉被告轩逸宾馆赔偿不可移动部分的损失215894.25元；5.反诉案件诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2011年8月6日，双方签订《房屋租赁协议书》，约定由反诉被告承租反诉原告所有的位于扬州市建筑面积100平方米、二楼建筑面积700平方米的房屋，租期五年，自2011年8月8日至2016年8月7日期间每年的租金为12万元。2016年8月8日，双方签订《协议书》，约定延长租期至2017年9月7日。2019年6月23日发生火灾时，反诉被告承租上述房屋的租赁期限已经届满，但反诉被告一直占有、使用该房屋。期间反诉原告不仅口头告知，且书面要求反诉被告搬离并交还房屋，但反诉被告拒不履行交还义务，致使反诉原告无法对房屋进行修缮、出租；另因该房屋与其左右相邻房屋共用隔墙，被告拒不交付房屋，致使同遭火灾损害的相邻两处房屋也无法进行修缮、出租，给原告造成了巨大的经济损失。反诉被告租赁期届满，未按照先交后付的约定交纳租金，根据租赁协议约定承租人应当按约将投入的不可移动的部分完好交于反诉原告，归反诉原告所有。因第三人侵权造成该部分损失，反诉被告应承担赔偿责任。请求法院支持商贸公司的反诉请求。反诉被告轩逸宾馆辩称，1.在双方就涉案房屋赔偿事宜达成一致前，反诉原告没有理由要求反诉被告搬离。2.反诉原告主张的房屋占用费应当在赔偿反诉被告的营业损失中予以抵扣。3.反诉原告主张的租金损失没有事实和法律依据，反诉被告只是占有自己所承租的房屋，并未占有对方拥有的其他房屋，不存在对反诉原告造成损失。4.不可移动部分财产属于反诉被告所有，应当由反诉原告向反诉被告赔偿该可移动部分的损失。请求驳回商贸公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2011年8月6日，商贸公司（出租方、甲方）与聂轩（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定由乙方承租甲方所有的位于扬州市建筑面积100平方米、二楼建筑而积700平方米的房屋，乙方将房屋改造用于经营综合型商务酒店；租期五年，从2011年8月8日至2016年8月7日止，每年租金为12万元，租金每半年缴纳一次，乙方于每年的8月7日和2月7日前分别缴纳一半，乙方向甲方支付保证金2万元，协议终止时甲方如数返还乙方。合同第六条双方权利义务：1.甲方只提供物业的出租，对乙方经营该物业所产生的法律、经济和治安、消防等责任问题不负连带责任，甲方应配合乙方做好上述工作，乙方应按政府有关规定解决好环境卫生、治安、消防等有关问题，并承担费用；······7.租赁期满，同等条件下乙方可优先续租，若未能续租，乙方可以移除投入的可移动的经营设备，不可移动的部分（如改造后的门窗、天花、地坪等）完好交予甲方，归甲方所有，乙方不得借放损坏。合同第七条违约责任：1.如甲方违约，由有资质的资产评估机构评估出乙方改造装饰租赁物业和购置设备的投入总值后按伍年租赁期限进行折旧分摊，甲方双倍赔偿乙方未分摊部分的投入总值；2.如乙方违约，甲方有权收回该物业，乙方在租赁物业上的投入全归甲方所有。合同第八条其他约定：1.在租赁期内，如遇不可抗力的因素（如自然灾害、地震、战争等）造成租赁物业受损，致使本协议无法履行，本协议自行终止，双方互不违约，对甲乙各方造成的损失互不承担赔偿责任。2016年8月8日，轩逸宾馆与商贸公司签订《协议书》，约定将上述房屋租赁期限延长至2017年9月7日，同时对房屋征收补偿及搬迁事宜做了更改和补充的约定，其他不变。上述租期到期后，双方未再签订新的房屋租赁协议，约定每季度8号前支付下季度租金，原告继续承租使用房屋并缴纳租金至2019年6月7日（于2019年3月20日交纳）。2018年2月1日，案外人王某和与商贸公司签订《房屋租赁协议》，租用商贸公司所有的扬州市广陵区运河北路1号-4商铺，用于经营“冲孔发光字厂”，王某和生前办理了工商登记，登记名称为“广陵区甫和发光字经营部”（个体工商户），王某和系经营者。2019年6月23日0时57分，王某和租赁的商铺发生火灾，致张某、王某和死亡，致诚贵烟酒店、杨泰汽车改装店铺、冲孔发光字店铺、轩逸宾馆、世隆新能源汽车店铺五间商铺受损。2019年6月23日9时许，扬州市公安消防支队对火灾现场进行勘验，《火灾现场勘验笔录》载明：（1）环境勘验：一、二层使用性质为商业，三至六层为单元式住宅，半地下室为住宅的自行车库。“杨泰汽车室内翻新改装”、“冲孔发光字厂”过火最为严重，整体全面过火。“轩逸宾馆”过火范围仅限于一层服务大厅，二层客房烟熏严重，一层通往二层的是敞开式楼梯间。“诚贵烟酒店”东侧部分过火。（2）初步勘验：3间商铺（冲孔发光字厂及左右两家商铺）之间隔墙使用的是双层纸面石膏板，隔墙未分隔至顶部，顶部留有约30公分左右的空隙，整个顶部的空间是连通的，未形成独立的防火分隔。（3）细项勘验：现场有大量的可燃物残留，北侧的残留物最多，有多个燃烧物堆。东侧墙附近残留有大量的生活电器，有冰箱、冰柜、微波炉、灶具等，灶具使用液化石油气罐（罐已抢救出）。北侧西部残留有钢架，钢架东侧有木质楼梯的残留物，钢架已烧至向中间弯曲。“字厂”整个区域未发现灭火器材和室内消火栓。北侧区域有夹层残留，木质楼梯残留物、钢柱等，夹层已完全塌落。（4）专项勘验：男性尸体在南侧卷闸门下方发现。女性尸体在北侧窗户南1m处发现。西北侧有大量的电气线路，发现有电风扇残留物、空调残留物等，成堆摆放的线路板残留物。扒掘清理过程中提取了所有的电气线路，空调内机残留物，插线板的金属残留物，带插头的单股铜导线，其他单股铜导线。2019年6月25日14时45分，扬州市公安消防支队向商贸公司的法定代表人李治安作询问笔录，内容有：问：你公司所在大楼名称和建筑信息你清楚吗？答：当时大楼名字叫白云商厦，当时的一楼、二楼产权是城东供销社，后来单位改制之后，改制成兴东商贸有限公司，三楼至六楼是住宅，是其他单位开发，当时和城东建筑公司一起建设，下面产权是供销社，住宅是城东建筑公司开发并销售给个人。问：商户各自内部装修何使用情况，你公司清楚吗？答：各个商户在租赁之后自行进行装修，我公司有的时候会去看，在不破坏房屋结构的前提下，我公司都是不管的。问：你们公司对商铺装修有没有相关要求和规定？答：要求商户在装修时候遵守消防安全要求，电气线路铺设要符合要求，装修材料也要符合要求，易燃易爆物品方面未提要求，商户之间的分隔都是我们使用纸面石膏板分隔的。问：发光字体厂商户生产经营和生活住宿在一个场所内，使用可燃结构搭建夹层，存在大量可燃易燃物品，使用液化石油气烹饪无防火分隔，你公司清楚吗？答：2018年签订合同后，我公司现场检查后交代不允许住宿，但该商户说他们在外住，设置床铺只是中午休息一会，我不知道他们使用液化气烹饪。问：你公司出租的商铺消防设施有哪些？答：有灭火器，室内消火栓大楼主体是有的，但是隔成一间间的之后就有的有，有的没有了，没有火灾自动报警系统。问：你们大楼原始电气线路有没有重新维修改造过？答：大楼原始线路已经不使用，具体各个商户入驻后自行敷设，因部分区域商户更替较为频繁，每次入驻都是重新改造线路，宾馆自从开始经营后没有更换过线路。2019年7月15日，扬州市公安消防支队作出《火灾事故认定书》，就起火原因，认定书载明：起火部位为扬州市广陵区运河北路1号（原白云大厦）一层商铺“冲孔发光字厂”内部北侧区域，起火点为该商铺北侧搭建的夹层上部，起火原因可排除自燃、阴燃起火，不排除电气故障引燃可燃物导致火灾发生。火灾发生当天，扬州市消防救援支队封闭运河北路1号的商铺，直至2019年8月24日解除。2019年10月30日，商贸公司的法定代表人李治安通知轩逸宾馆的经营者聂轩：鉴于你与我单位的房屋租赁合同已到期，请你于11月15日前将原承租房屋内可移动的物品搬清，将该租赁房屋交还我单位。逾期视为你方自愿放弃房屋内、外的所有物品，我单位将有权自行处置，产生的处置费用由你方承担。因火灾造成损失的相关证据，由你方负责保留，我单位将于11月15日后对房屋进行现场清理和修缮。聂轩回复：谁动谁负责，事情还没处理好，不好动。轩逸宾馆就火灾造成的财产损失申请鉴定。2020年7月6日，江苏宁价保险公估有限公司扬州分公司作出鉴定评估报告书，该报告认定房屋内烧毁的装饰及物品等损失定损金额为281062元，减去残值1862元，最终确定标的物因火灾受损的价值为279200元。轩逸宾馆支付鉴定费21560元。轩逸宾馆与商贸公司均于2020年7月22日收到本院邮寄的上述鉴定评估报告书。另查，2019年8月20日，本院立案受理了梅从兵、梅红坤、许为方（系张某、王某和的亲属）诉商贸公司损害赔偿纠纷一案，案号为(2019)苏1002民初5334号，该案商贸公司提起反诉，其中商贸公司主张5间商铺的租金损失（自2019年7月至受损的商铺装修后正常使用止，按每月24000元计算）。该判决酌定计算杨泰汽车改装店铺、冲孔发光字店铺、轩逸宾馆的租金损失各5个月，共计81250元〔（35000元+40000元+120000元）÷12个月×5个月〕；酌定计算诚贵烟酒店、世隆新能源汽车店铺的租金损失3个月，共计23250元〔（25000元+68000元）÷12个月×3个月〕。对梅从兵、梅红坤、许为方主张的财产损失，商贸公司承担20%的赔偿责任；对商贸公司主张的财产损失，梅从兵、梅红坤、许为方在继承张某、王某和遗产的范围内承担80%的赔偿责任。又查，目前轩逸宾馆仍有物品在案涉房屋内，轩逸宾馆未将案涉房屋返还商贸公司。本院认为，房屋租赁期限届满，承租人继续使用租赁房屋，出租人未提出异议的，原房屋租赁合同继续有效，租赁期间为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除房屋租赁合同的，必须给予承租人合理的准备期间。双方于2011年8月6日签订的《房屋租赁协议书》租期届满后，双方协商一致续租一年，到期后双方未再订立书面的租赁协议，而轩逸宾馆继续使用房屋并缴纳租金，商贸公司未提出异议，故认定原房屋租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁关系。2019年10月30日，商贸公司的法定代表人李治安通知轩逸宾馆的经营者聂轩于2019年11月15日前搬离并交还案涉房屋，该行为可认定为出租人解除合同的意思表示，故本院认定双方租赁关系于2019年10月30日解除。2019年6月23日，案外人王某和向商贸公司租赁经营的“冲孔发光字厂”商铺发生火灾，根据相关证据材料分析可得出火灾原因：起火点在“冲孔发光字厂”商铺的夹层上部，而夹层由可燃结构搭建，且西北侧有大量的电气线路，有电风扇、空调、插线板残留，结合事故认定书载明的“不排除电气故障引燃可燃物导致火灾”表述，说明起火原因与兴东商贸无因果关系；火灾现场有大量的可燃残留物，多个燃烧物堆，王某和存放的大量可燃易燃物品导致火势迅速扩大；商贸公司采用双层纸面石膏板作为商铺之间的隔墙，且顶部有约30公分的空隙，未形成独立的防火分隔，且商铺内无消火栓，无法及时有效处置初期火灾，客观上导致火势迅速蔓延至邻近商铺，扩大了损失。造成轩逸宾馆损失的直接侵权人是“冲孔发光字厂”经营者，而商贸公司作为商铺所有权人和出租人，在明知轩逸宾馆所经营行业对消防要求甚为严格的情况下，只是采用双层纸面石膏板作为商铺之间的隔墙，且顶部有约30公分的空隙，未形成独立的防火分隔，导致火势迅速蔓延至隔壁的轩逸宾馆，商贸公司未能提供符合相关消防要求的经营场所给轩逸宾馆，该行为亦是导致轩逸宾馆损失的原因，其存在过错。轩逸宾馆向商贸公司主张侵权责任并非违约责任，故对商贸公司抗辩意见不予采纳。轩逸宾馆要求商贸公司承担侵权赔偿责任于法有据，本院予以支持。综合各方过错及原因力大小，本院酌定商贸公司对轩逸宾馆的损失承担20%的赔偿责任。轩逸宾馆因火灾受损物品价值为279200元，商贸公司应赔偿55840元。轩逸宾馆主张的营业损失，因其未在规定期限内缴纳该诉求的案件受理费，故按轩逸宾馆撤回该项诉讼请求处理。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方租赁关系于2019年10月30日解除，轩逸宾馆应当返还租赁物，商贸公司亦应当返还租房保证金20000元。商贸公司要求轩逸宾馆注销在案涉房屋地址上的工商、税务登记，该请求不属于人民法院民事案件受案范围，本案中不予理涉。关于商贸公司主张的房屋占用费，租赁合同解除前的期间（2019年6月8日至2019年10月29日）属租金，租赁合同解除后承租人逾期退房的属占有使用费。2019年6月8至2019年6月22日，该期间轩逸宾馆正常占有使用房屋，应当向商贸公司支付房租，金额为4931.5元。2019年6月23日发生火灾后，扬州市消防救援支队封闭运河北路1号的商铺直至2019年8月24日解除，该期间内轩逸宾馆无法占有使用案涉房屋且其无过错，其不应当支付租金。2019年8月25日至2020年7月22日（收到鉴定评估报告书之日），虽然轩逸宾馆的财物仍在案涉房屋内但客观上无法继续经营，租赁目的无法实现，轩逸宾馆对火灾发生没有过错，亦为财物损失鉴定保留现场，轩逸宾馆未及时搬离有一定正当理由；且商贸公司在(2019)苏1002民初5334号案件中向案外人主张了自2019年7月起轩逸宾馆的租金损失，法院亦判决酌定了5个月，故商贸公司主张该期间的租金及占有使用费依据不足，本院不予支持。2020年7月22日后，双方收到鉴定评估报告书均未对鉴定结果提出异议，此时已无再行鉴定的必要，轩逸宾馆亦无继续占有案涉房屋拒不搬离的正当理由，其应当在合理期限内搬离案涉房屋，逾期退房应当支付占有使用费。考虑实际情况，给予轩逸宾馆必要的腾让期，占有使用费从2020年8月5日起算；考虑到案涉房屋无法正常使用的现状，标准按4000元/月计算。关于商贸公司要求轩逸宾馆赔偿租金损失，其理由是因轩逸宾馆未及时搬离腾让房屋导致无法对受损房屋进行修缮从而致使相邻两间商铺无法正常使用和对外出租而产生租金损失。轩逸宾馆并未占有使用隔壁商铺，对火灾发生亦无过错，且商贸公司在(2019)苏1002民初5334号案件中向案外人主张了自2019年7月起轩逸宾馆隔壁两家商铺的租金损失，法院亦判决酌定了部分租金损失，商贸公司再要求轩逸宾馆赔偿该损失依据不足，本院不予支持。关于商贸公司依据《房屋租赁协议书》第六条第7款规定要求轩逸宾馆赔偿不可移动部分的物品损失，该项目金额摘自于轩逸宾馆火灾受损财物的鉴定评估报告书，该物品系由轩逸宾馆装修添设，而该条款适用前提是在未能续租的情况下不可移动的部分归商贸公司，而双方在五年租期届满后续租了一年，而后双方形成不定期租赁合同关系直至2019年10月30日商贸公司解除了租赁关系，商贸公司主张适用该条款的前提条件并不成就，该财物仍属轩逸宾馆所有，故本院对商贸公司的该诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、扬州兴东商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向扬州市广陵区轩逸宾馆支付赔偿款55840元、退还租房保证金20000元；二、扬州市广陵区轩逸宾馆商贸公司于本判决发生法律效力之日起十五日内将其承租的扬州市、二楼腾空让尽，交由扬州兴东商贸有限公司执管；三、扬州市广陵区轩逸宾馆商贸公司于本判决发生法律效力之日起十五日向扬州兴东商贸有限公司支付租金4931.5元及房屋占有使用费（自2020年8月5日起至实际交付房屋之日止，按4000元/月计算）；四、驳回扬州市广陵区轩逸宾馆其他的诉讼请求；五、驳回扬州兴东商贸有限公司其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5788元，鉴定费用21560元，合计27348元，由轩逸宾馆负担21388元，由商贸公司负担5960元；反诉案件受理费为4690元，由商贸公司负担4390元，由轩逸宾馆负担300元。（案件受理费商贸公司、轩逸宾馆均已预交，轩逸宾馆预交的本诉案件受理费部分1648元、商贸公司预交的反诉案件受理费部分300元于本判决发生法律效力之日起十五日内由本院退还；商贸公司应负担本诉案件受理费部分1648元、轩逸宾馆应负担反诉案件受理费部分300元于本判决发生法律效力之日起十五日内向本院交纳；商贸公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向轩逸宾馆支付鉴定费4312元）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长 王 涛人民陪审员 赵 鑫人民陪审员 高海蓉二〇二〇年十二月十八日法官 助理 康 冰书 记 员 郭 伟