吉林省通化市中级人民法院民事判决书（2020）吉05民终1329号上诉人（原审被告）：许某，住通化市东昌区。委托诉讼代理人：池某，吉林昱诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：通化市房屋征收经办中心。法定代表人：王某委托诉讼代理人：臧某，吉林卓昂律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙某，住吉林省通化市东昌区。被上诉人（原审被告）：通化市城巨房地产开发有限公司。法定代表人：崔某。委托诉讼代理人：米某，住通化市东昌区。上诉人许某因与被上诉人通化市征收经办中心（以下简称征收办）、通化市城巨房地产开发有限公司（以下简称城巨公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院（2020）吉0502民初3064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许某上诉请求：1．撤销通化市东昌区人民法院（2020）吉0502民初3064号民事判决书；2．解除坐落于通化市东昌区房屋的查封，并停止对该房屋的执行。3．一、二审诉讼费由征收办承担。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，本案许某完全符合排除执行的三个条件，查封前签订合同并支付了全部房款，同时案涉房屋用于其居住且是唯一住房。而一审法院以许某为香港居民和支付房款未打入对公账户为由，判决许某败诉，于法无据。征收办辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。许某的证据不能形成链条证明买卖交易的真实性，应驳回其上诉请求。城巨公司辩称，许某购房是真实的，城巨公司也确实收取了许某38万元购房款。为了客户买房付款方便所以城巨公司委托现金员米芬在自己名下办理了几张银行卡，许某的购房款就打到了米芬名下银行卡内。米芬一直到现在都是城巨公司现金员，米芬收款是代表城巨公司收的。2014年许某订购的房屋，2016年签订的合同。许某当时是想贷款买房，2014年交了首付款12万元，因为涉及贷款，城巨公司让许某出具相关手续，但是许某一直没有拿来，当时就没有签合同，只开了交款收据。2016年许某又打了20万元购房款，2018年入住时许某又交了6万元购房款。许某的购房款和手续都交到城巨公司了，购房合同和收据都有城巨公司公章，案涉房屋是许某的。征收办向一审法院起诉请求：1.判决对通化市东昌区建筑面积77.85平方米房屋准予执行。2.本案诉讼等相关费用由许某承担。一审法院认定事实，征收办依据发生法律效力的通化市东昌区人民法院（2017）吉0502民初1949号民事判决书申请执行城巨公司名下位于通化市东昌区房屋（建筑面积77.85平方米），通化市东昌区人民法院于2017年6月21日查封该案涉房屋。许某向东昌区人民法院提出执行异议，主张案涉房屋在法院查封前已经由城巨公司出售给许某，并于2016年6月28日签订了商品房买卖合同。通化市东昌区人民法院作出（2020）吉0502执异61号执行裁定书，中止对该案涉房屋的执行。征收办于2020年9月10日向该院提起诉讼，主张依判决对案涉房屋准予执行。许某于2014年2月迁往中国香港特别行政区，并注销通化市东昌区户籍，许某与城巨公司签订商品房买卖合同时为中国香港特别行政区户籍身份。一审法院认为，许某于2014年2月迁往中国香港特别行政区，并注销通化市东昌区户籍，而许某于2016年6月28日与城巨公司正式签订商品房买卖合同时为中国香港特别行政区户籍身份，故许某购买案涉房屋时户籍不在通化市东昌区，其亦未提交证据证明其购买房屋时在案涉房屋所在地长期居住，并且许某未交证据证明其购房款支付到城巨公司账上，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”故许某购买房屋不符合该条款的第（二）、（三）项规定，不能够排除执行。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行的标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足够排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”故判决：准许征收办申请对城巨公司位于通化市东昌区房屋（建筑面积77.85平方米）的执行。本院二审审理查明的事实与一审法院认定事实基本一致。另查明，2016年6月28日许某与城巨公司签订《商品房买卖合同》一份，约定城巨公司将华兴商厦A2-12-3号面积77.85平方米住宅出售给许某，每平方米4888元，房屋价款共计380530.80元。同时约定付款方式为分期付款，第一次付款2014年8月26日付款12万元，第二次付款2016年6月28日20万元，余款2016年7月15日付清（后更改为余款交付使用付清），并加盖城巨公司的公章。2014年3月4日许某向城巨公司缴纳购房定金2万元，2014年8月26日许某向城巨公司转账6万元，缴纳现金4万元，城巨公司于2014年8月26日向许某出具12万元收据一张。2016年6月28日许某的姑姑许传非通过银行转账给城巨公司现金员米芬20万元，当日城巨公司向许某出具20万元收据一张。2017年12月11日许传非通过银行转账给城巨公司售楼员刘佳6万元，当日城巨公司向许某出具6万元收据一张，许某已缴纳购房款共计38万元。2019年3月城巨公司将该房屋钥匙交付给许某，许某缴纳物业费、燃气费、有线电视费等，房屋现由许某及其母亲居住。许某母亲刁淑香与父亲许传连于1989年10月5日经法院调解离婚，许某由母亲刁淑香抚养。2020年9月24日通化市不动产登记中心出具的《通化市个人住房信息查询结果》载明，截止到2020年9月24日许某现有房屋所有权登记发证信息0条。2020年12月9日通化市不动产登记中心出具的《通化市个人住房信息查询结果》载明，截止到2020年12月9日刁淑香现有房屋所有权登记发证信息0条。本院认为，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任。”本案的关键是审查许某享有的实体权利是否足以阻却执行。本案中许某与城巨公司于2016年6月28日签订了商品房买卖协议，在查封前已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。虽然房款转入城巨公司现金员米芬账户，但是在城巨公司认可收到许某购房款，且许某提交的银行转账凭证与城巨公司出具收据的时间及金额基本一致的情况下，无法否认银行转账及收据的真实性，可以认定许某与城巨公司之间存在房屋买卖的事实。案涉房屋查封的时间为2017年6月21日，该日期晚于许某与城巨公司签订的房屋买卖协议。许某提交的《通化市个人住房信息查询结果》能够证明许某名下无其他房产。许某的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，本院予以支持。许某要求解除案涉房屋查封的上诉请求不属于本案的审理范围，本院无法支持。综上所述，许某的部分上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销吉林省通化市东昌区人民法院（2020）吉0502民初3064号民事判决；二、驳回通化市房屋征收经办中心的诉讼请求。一审案件受理费100.00元，二审案件受理费7000.00元，由通化市房屋征收经办中心负担。本判决为终审判决。审判长 王文立审判员 赵慧颖审判员 杨海山 二〇二〇年十二月二十五日书记员 刘玉辉