贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终1403号上诉人（原审原告）：王凯旋，女，1981年11月11日生，苗族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：郭进，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏远成，贵州贵达律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）:绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市高新区金阳科技产业园创业大厦**。法定代表人：王瑞，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈澈（公司员工），男，1987年12月27日出生，苗族，住贵州省贵阳市金融城金融****。上诉人王凯旋因与被上诉人绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初8607号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王凯旋上诉请求：1、撤销原判，改判被上诉人支付逾期交房违约金32482元、逾期办证违约金7000元、预告登记费550元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审程序严重错误，主要表现在以下几个方面：1、一审庭审时被上诉人对其逾期交房和逾期办证的事实没有异议，所以一审法院归纳本案焦点为逾期办证及逾期交房期间如何确定、违约金标准如何确定。但一审判决时原判将庭审时归纳的争议焦点变更成“被上诉人未按合同约定的时间交房并将办理商品房转移登记的有关文书交付给上诉人是否构成违约”。上述焦点变更属于严重程序错误；2、被上诉人一审时没有证据证明其将收到的550元款项交到不动产交易中心，也没有证据证明其办理了案涉房屋预告登记，原判在没有质证调查情况下认定该550元已交给不动产交易中心办理不动产预告登记，属于严重程序错误；3、一审法院对测绘报告、商品房现房销售证明书、预告备案登记等证据未经法庭调查和质证，属于严重程序错误。二、一审判决认定事实错误，主要表现以下几个方面：1、被上诉人一审没有提交商品房预售许可证证明案涉房屋销售合法，原判认定被上诉人销售行为没有违反规定属事实认定错误；2、被上诉人庭审时对逾期办证和逾期交房的事实予以认可，但原判认定被上诉人没有违约属事实认定错误；3、被上诉人没有按照合同约定办理合同备案、房屋预告登记手续，才导致上诉人银行按揭贷款至今办不下来，一审以补充协议第八条第1款的约定认定上诉人存在逾期付款违约行为明显错误。并且该补充协议系格式条款，且免除了被上诉人义务，应属无效。三、被上诉人在报纸上刊登公告仅能证明被上诉人通知业主办证的事实，不能证明被上诉人已经获得初始登记，更不能证明被上诉人已履行转移登记义务。绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。王凯旋向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付迟延交房违约金32482元（违约金以涉案商品房每月1000元的租金为准，自2016年10月1日起计算至2019年6月16日，为1000×988天/365×12=32482元）；2.判令被告向原告支付迟延办证违约金7000元（违约金以原告已付购房款93389元为基数，按银行同期贷款利率4.75%，加收罚息50%计算，自2018年10月1日起计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，暂计算至2019年10月20日，为93389×4.75%×（1+50%）/365×384天=7000元，后续逾期办证违约金按前述方式计算至被告实际办证之日止）；3.判令被告退还原告的预告登记公告费550元；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实，2015年12月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于贵阳市高新区，房屋总价款93389元。合同第八条约定“买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款47389元，余款46000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起七日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后两日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理”；合同第十一条约定“出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，并满足合同第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件”；合同第十二条对该商品房的相关设施、设备的交付时间与使用条件进行了具体的约定；合同第十三条对逾期交房的违约责任及违约金的计算方式作出了具体的约定，即“逾期在180日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起180日内向买受人支付违约金，合同继续履行”；合同第二十二条约定“（一）出卖人承诺于2018年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之零点一／天承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列约定处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一／天的违约金。该合同附件十二补充协议第八条约定“1、因下列情况之一，导致房屋逾期交付的，可据实予以延期，且出卖人不承担延期交房的违约责任：（1）因气候、自然灾害、国家地方政策法规或行政命令变化···（2）买受人未付清应付款项，包括但不限于购房款（含按揭款项）、违约金、配套设施费、税费、专项维修资金等。（3）……”；补充协议第十一条第4项约定“在商品房达到交付使用条件后，如买受人未付清房价款或违约金的（包括按揭付款的买受人欠缴银行按揭欠款、出卖人代垫付款项及相应违约金等），出卖人有权拒绝交付房屋且直至买受人付清款项，同时无须承担延迟交付的责任。买受人在已付清应付款或违约金后十日内自行前往出卖人处办理房屋交接手续……”。合同签订后，原告先后于2014年9月30日支付维修基金934元及房款18689元（其中包含定金转房款10000元，ＰＯＳ8689元），2015年7月29日支付购房款28700元及预告登记费550元，2019年6月10日支付房款46000元。另查明，2017年4月20日，被告就案涉项目取得贵阳市测绘院出具的《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》，2017年9月29日，被告就案涉项目取得贵阳国家高新技术产业开发区规划建设局盖章同意备案的《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》，2018年9月17日，被告就案涉项目取得《商品房销售现房证明书》，2018年12月25日，被告就案涉项目取得《不动产权证书》，2018年12月27日，被告在《贵州都市报》刊登《公告》，公告内容为“尊敬的绿地新都会业主：我公司已于2018年12月27日取得绿地新都会（二期12栋、13栋、15栋、16栋、17栋、18栋）房屋的《不动产权证书》，请尚未办理产权的业主到本公司办理产权相关手续，特此告知”。另，案涉房屋已办理预告备案登记。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的相关规定，双方应当按照约定履行各自的义务。本案的争议焦点是被告未按照合同约定的时间交房并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告是否构成违约，对此，一审法院分析认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，就本案双方签订的《商品房买卖合同》而言，向被告支付购房款是原告的主要合同义务，将案涉房屋交付给原告是被告的主要合同义务。本案原告未按合同约定向被告支付房款，根据双方合同约定原告有权解除合同，即原告未付清房款前，双方的买卖合同是否应继续履行尚不确定，结合双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第八条约定，原告未付清购房款（含按揭款项）导致房屋逾期交付的，可据实予以延期，且出卖人不承担延期交房的违约责任，原告2019年6月10日才支付完毕所有购房款，此时房屋已经符合交付条件，原告应当根据补充协议的约定在十日内自行前往办理收房手续，被告并不存在逾期交付的违约情形，原告诉请被告承担逾期交付违约金不予支持。关于交付办理商品房转移登记的相关文书，商品房转移登记是履行买卖合同转移占有案涉房屋的后续、附随义务，如前所述，原告未付清房款前双方买卖合同是否继续履行尚不确定，原告未付清房款、未转移占有案涉商品房而要求被告履行后续、附属义务并据此主张违约责任没有事实和法律依据，加之被告已于2018年12月25日取得案涉项目《不动产权证书》并于2018年12月27日在《贵州都市报》刊登《公告》通知买受人办理产权转移登记，因此对原告诉请被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金一审法院不予支持。关于预告登记费，原告交付该费用后，被告已为案涉房屋办理了预告备案登记，原告诉请被告返还该费用没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告王凯旋的诉讼请求。案件受理费400元（已减半，原告已预交），由原告王凯旋负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告王凯旋的诉讼请求。案件受理费440元（已减半，原告已预交），由原告王凯旋负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交下列证据：1、（2018）高新区（白）不动产权第002419号证书原件一份，该证据一审已提交，但未加盖公章；2、商品房预售监管资金交存明细清册两份、银行付款明细两份，拟证明被上诉人将案涉房屋资金打入资金监管账户，同时证明案涉房屋于签订合同当天提交备案；3、预告登记证原件4份（王凯旋）、复印件2份（张璞），拟证明被上诉人为购房人办理了预告登记；上诉人对发表质证意见如下：1、该证据只有复印件，虽加盖有公章，但没注明是否与原件一致，且没有经办人签字。该证据取得时间为2018年12月25日，比合同约定的办证时间2018年9月30日延迟3个月，证明被上诉人有违约行为；2、对该组证据真实性认可，也认可证据上显示的备案时间,但首付款资金进入监管账户是在合同签订后4个月左右，反而证明被上诉人有延期将资金打入监管账户行为，从而导致银行贷款未审核通过；3、对4份原件真实性予以认可，对2份复印件真实性不予认可。该组证据显示王凯旋预告登记办理时间在合同签订后1年多，比合同约定的交房时间还晚近8个月；张璞预告登记证办理合同签订后4个月，该组证据反而证明被上诉人有延期办理预告登记行为，从而导致银行贷款未审核通过。同时被上诉人之前向一、二审法院均陈述没有办理预告登记，现在又提交预告登记证，说明被上诉人公司管理混乱。而且该预告登记证原件至今还由被上诉人持有，说明被上诉人未向银行提交，导致贷款未能审核通过。二审审理查明的事实与原判认定的部分事实一致。另查明：1、房屋于2016年6月28日取得面积测绘报告，原判认定2017年4月20日取得测绘报告错误；2、被上诉人二审中认可未向一审法院提交房屋面积测绘报告和《商品房销售现房证明书》，原判认定案涉房屋于2018年9月17日取得《商品房销售现房证明书》没有相关依据。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，虽然案涉《商品房买卖合同》约定房款支付方式为首付款+银行按揭贷款方式，但双方实际履行过程中，并未按照合同约定的方式付款，2019年6月10日，上诉人将原本合同中约定需通过银行贷款支付的尾款直接交纳给被上诉人，被上诉人予以接收并出具收据，上述付款和收款行为可以证明在贷款未能办理的情况下，双方以实际行为将合同约定的付款方式变更成分期付款。那么本案争议的焦点为未能办理贷款导致延期付款的原因是何方导致。上诉人称之所以在2019年6月10日直接支付购房尾款，是因为被上诉人在签订合同后，未及时向住建部门办理合同备案，同时没有办理房屋预告登记和将房款划入资金监管账户，导致银行贷款未能审核通过。对此本院认为，从二审提交的证据来看，案涉房屋系签订合同当天就提交备案；而商品房预售监管资金交存明细清册显示案涉房屋首付款资金于2016年4月28日进入资金监管账户，即在合同签订后4个月进入资金监管账户；案涉房屋于2017年5月8日办理预告登记，即在合同签订后1年零5个月办理预告登记。以上事实说明被上诉人的确存在延迟办理预告登记和将首付款资金延迟进入监管账户情形，故本院认为上诉人主张系被上诉人行为导致银行贷款未能审核通过的主张成立。由于上诉人逾期付款并非其自身原因，而系被上诉人原因，故原判依据补充协议第十一条“……如买受人未付清房价款……，出卖人有权拒绝交付房屋”的约定，认定被上诉人不承担逾期交房违约责任依据不足。在案涉房屋逾期付款系被上诉人原因导致的情况下，不能以上诉人逾期付款对抗逾期交房违约责任，上诉人主张被上诉人承担逾期交房违约金的主张成立。本院认为逾期交房违约金按合同约定的日万分之一标准，从2016年10月1日起计算至2019年6月15日共计988天，其中前982天（2016年10月1日至2019年6月9日）逾期交房违约金为：47389元×982天×0.0001=4654元；后6天（2019年6月10日至2019年6月15日）逾期交房违约金为：93389元×6天×0.0001=56元；逾期交房违约金总计4710元。关于逾期办证违约金，虽然被上诉人于2018年12月25日取得大产权证，同月27日在《贵州都市报》通知购房人办理产权过户，但案涉房屋系因被上诉人原因导致逾期付款，同时在款项付清前，被上诉人不可能为上诉人办理产权过户手续，故本院认定逾期办证违约金按合同约定的日万分之零点一标准，从2018年10月1日起计算至房款付清之日（2019年6月9日），共计252天，逾期办证违约金为：47389元×252天×0.00001=119元。关于预告登记费550元是否退还的问题，二审中被上诉人向本院提交的预告登记证，可以证实被上诉人为上诉人办理了案涉房屋的预告登记，故上诉人要求退还预告登记费550元的主张不能成立，对该主张本院不予支持。关于上诉人提到一审程序违法问题，一审法院在部分证据（面积测绘报告、商品房现房销售证明书）未提交质证的情况下认定相关事实存在瑕疵，但由于上述证据对本案的处理不具直接关联，不属于严重程序错误。另，开庭过程中，案件争议焦点应在法庭调查、质证结束后，法庭辩论前向各方当事人总结确认。但本案一审法院在法庭调查阶段就将本案争议焦点总结为“逾期交房、办证违约金及标准如何确定”的确存在错误，本院予以指出。但根据庭审笔录记载，一审法庭辩论阶段被上诉人实际发表了“付清款项前有权拒绝交付房屋”的辩论意见，即当事人对此问题发表了相关意见，故亦不应认定一审程序严重错误。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初8607号民事判决；二、绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付王凯旋逾期交房违约金4710元、逾期办证违约金119元，共计4829元；三、驳回王凯旋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费400元，由王凯旋负担320元，由绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司负担80元；二审案件受理费800元，由王凯旋负担640元，由绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司负担160元。本判决为终审判决。审判长  符黎音审判员  黄 新审判员  邓禹雨二〇二〇年十二月三日书记员  曹 然