安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖15民终3059号 上诉人（原审原告）：曹宏兵，男，1966年12月11日出生，汉族，住安徽省六安市。 委托诉讼代理人：文强，安徽中皋律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：六安市金诚汽车销售服务有限公司，住所地安徽省六安集中示范园区（胜利南路），统一社会信用代码91341502697396278H(1-1)。 法定代表人：侯金桃。 委托诉讼代理人：祝林，安徽寻求律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周金浩，男，1966年7月13日出生，汉族，住安徽省合肥市肥西县。 被上诉人（原审被告）：周鹏飞，男，1985年12月11日出生，汉族，住安徽省肥西县。 被上诉人（原审被告）：季彩丽，女，1984年8月28日出生，汉族，住安徽省肥西县。 上诉人曹宏兵、六安市金诚汽车销售服务有限公司（以下简称金诚汽售公司）因与被上诉人周金浩、周鹏飞、季彩丽排除妨害纠纷一案，不服安徽省六安市金安区人民法院（2020）皖1502民初3800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曹宏兵上诉请求：1、撤销安徽省六安市金安区人民法院（2020）皖1502民初3800号民事判决书，并依法支持上诉人曹宏兵的一审诉讼请求；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、周金浩与金诚汽售公司签订的《房屋租赁合同》违反了法律规定，系无权处分。二、曹宏兵与金诚汽售公司签订的《商品房买卖合同》已被生效判决确认有效，曹宏兵已实际取得涉案房屋的实际使用权，因此，金诚汽售公司与周金浩签订的《房屋租赁合同》侵犯了上诉人曹宏兵的使用权，理应返还房屋。三、被上诉人周金浩并非善意第三人。案涉房屋于2017年1月5日就办理了房屋交付手续，周金浩自述其2016年9月1日就入住该房屋，显然是与金诚汽售公司恶意串通。 金诚汽售公司辩称，一、案涉房屋尚未通过竣工验收，根据《商品房销售管理办法》及房地产相关的法律规定，房屋必须经竣工验收方可交付使用，因此，在案涉房屋未竣工验收下，双方的交付行为不应受到法律的保护，且违反法律的强制性规定，不具有法律效力。截止本案庭审时，案涉房屋不具备交付条件，曹宏兵诉请赔偿的占用房屋经济损失，因不具有房屋所有权人资格，不能成立。二、对于不具备交付条件的房屋，虽然六金诚汽售公司与周金浩曾达成房屋租赁的意思表示，但该行为是基于双方的自愿，不同于曹宏兵诉请按照法律规定交付房屋，因此，金诚汽售公司与周金浩之间的租赁关系及相关收益与曹宏兵无关。且周金浩对案涉房屋的相关情况并未完全知晓，应当属于善意的第三人。三、由于案涉房屋是基于金诚汽售公司、候靖与张俊梅、郑传刚、张勇等人之间的民间借贷纠纷所引发的，由于上述民间借贷涉嫌高利贷及套路贷，因此，金诚汽售公司没有义务继续履行上述房屋的抵付义务。 金诚汽售公司上诉请求：一、撤销安徽省六安市金安区人民法院（2020）皖1502民初3800号民事判决第一项，依法查明事实并改判金诚汽售公司无需赔偿曹宏兵经济损失60000元；二、本案一、二审案件受理费由曹宏兵承担。事实和理由：一、案涉《商品房买卖合同》效力尚不明确，不能作为认定事实依据。金诚汽售公司与曹宏兵签订的《商品房买卖合同》，系源自于金诚汽售公司与案外人之间的民间借贷及多次债权转让行为，且金诚汽售公司与案外人之间的借贷行为涉及套路贷、高利贷。二、金诚汽售公司系案涉房屋所有权人，未侵犯曹宏兵的合法权益。涉案房屋未经综合验收，暂不具备交房条件。故金诚汽售公司系合法所有权人，对房屋依法享有占有、使用、处分、收益的权利。 曹宏兵辩称，案涉《商品房买卖合同》的效力已经为生效民事判决所确认，且均认为金诚汽售公司将房屋交付给曹宏兵，至于金诚汽售公司认为基础法律关系尚不明确的问题，金诚汽售公司与张俊梅等人民间借贷关系的再审已经由高院驳回，民间借贷关系已经由生效判决确认。二、金诚汽售公司在上诉时称是案涉房屋的所有权人，既然是所有权人，应该提交产权证明。金诚汽售公司在上诉状提及的经竣工验收是房屋使用的实质性要件。其实，案涉房产所在的小区有多户入住，且成立物业服务公司收取物业费，2017年1月5日其与曹宏兵办理了交房手续，曹宏兵已经享有该房屋的使用权，后其将该房屋出租给周金浩并收取租金，显然侵犯了曹宏兵对房屋的使用权。而在曹宏兵收房时，案涉房屋无任何的物品，也无人居住，否则曹宏兵不会收房。周金浩称其2016年9月1日入住，显然不实，其并非是善意的第三人。因此，金诚汽售公司及周金浩等人侵犯了曹宏兵对案涉房屋的使用权，应返还房屋，并赔偿损失。 曹宏兵向一审法院起诉请求：1.判令四被告立即停止侵权并返还原告位于六安市金安区的房屋；2.判令被告一返还2016年6月8日至2020年6月7日非法占有房屋出租所得收入48000元,2020年6月8日后按照每年12000元的标准支付非法占有房屋出租所得收入至实际返还房屋之日；3.本案的诉讼费用由四被告承担。 一审法院认定事实：2016年5月24日，被告金诚汽售公司与原告曹宏兵签订《商品房买卖合同》，约定：“一、房屋信息：乙方订购新东城财富广场-公寓楼房号：305，建筑面积112㎡，总售价246400元（最终结算面积以竣工后产权登记部门核定面积为准）。二、付款及时间约定：乙方于2016年5月24日支付购房款246400元”。上述《商品房买卖合同》经该院（2019）皖1502民初6158号、六安市中级人民法院（2020）皖15民终500号民事判决确认合法有效。案涉房屋房款系经案外人有关的债权债务转移方式结清。上述合同签订后，2016年12月21日，原告向被告金诚汽售公司支付新东城财富广场-公寓楼305室燃气安装费2800元；2017年1月5日，被告金诚汽售公司与原告办理了新东城财富广场-公寓楼305室的钥匙交付手续，且原告交纳了2000元费用。 2016年6月8日，被告周金浩与被告金诚汽售公司签订《房屋租赁合同》,该合同约定金诚汽售公司将位于六安市出租给周金浩用于居住，并约定租赁期限为2016年6月8日至2031年6月7日止,共计15年,租金每年12000元,共计18万元。被告周金浩于租赁合同签订当日向金诚汽售公司支付首期租金6万元。周金浩陈述，自2016年9月1日其儿子周鹏飞、儿媳季彩丽带其及孙子便在毛坯房内居住；2016年12月11日向金诚汽售公司交付2800元的燃气开户费；2018年7月1日通过微信转账给金诚汽售公司原法定代表人候靖2000元装修保证金，并依《房屋租赁合同》约定就案涉房屋进行了装饰装修。2019年1月15日，原告主张案涉房屋系其购买，与被告周鹏飞发生纠纷。 一审法院认为，该案的争议焦点为：一、原告曹宏兵与被告金诚汽售公司签订的案涉房屋《商品房买卖合同》是否合法有效，案涉房屋所有权是否变更；二、被告周金浩与被告《商品房买卖合同》签订的《房屋租赁合同》是否合法有效；三、四被告是否应当将案涉房屋返还原告曹宏兵；四、被告金诚汽售公司是否应当返还原告曹宏兵其收取的案涉房屋租金及后期租金。 关于焦点一，原告与被告金诚汽售公司签订的案涉房屋《商品房买卖合同》经该院（2019）皖1502民初6158号、六安市中级人民法院（2020）皖15民终500号生效民事判决，已确认合法有效。被告金诚汽售公司虽于2017年1月5日实际向原告“交付”房屋，案涉房屋已转移由原告“占有”，但因案涉房屋尚未竣工验收，买卖双方未办理房屋产权变更登记手续，房屋所有权并未变更。 关于焦点二，被告周金浩与被告金诚汽售公司签订的案涉房屋《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法相关法律、法规的强制性规定，且原告亦未向法庭提供证据证明周金浩与金诚汽售公司之间存在恶意串通损害其合法权益，加之周金浩已实际承租入住并装饰装修，结合法庭调查及双方举证质证情况，该院认为被告周金浩应系善意承租人，案涉房屋《房屋租赁合同》应合法有效，其承租权亦应受到保护。 关于焦点三，案涉房屋至今未办理不动产登记，不发生物权转移效力，原告曹宏兵不能基于所有权对案涉房屋主张返还房屋。虽然被告金诚汽售公司将案涉房屋实际“交付”原告“占有”，但被告周金浩作为善意承租人租住案涉房屋系善意“占有”，并未对案涉房屋进行侵夺，不具有侵占情节，故原告诉请被告停止侵权并返还案涉房屋，不予支持；待原告取得案涉房屋的所有权后，可另行主张。 关于焦点四，案涉房屋所有权虽然没有转移，但案涉房屋基于《商品房买卖合同》的约定，已经出卖给原告，被告金诚汽售公司另行将案涉房屋出租给被告周金浩，并分别收取燃气安装费用等，违反诚信原则，侵害原告合法使用权，故被告金诚汽售公司应将其实际收取的租金收入赔偿给原告，原告此节诉请予以支持；后期租金需基于《房屋租赁合同》实际履行，金诚汽售公司尚未取得，暂不予支持，原告可另行主张。原告与善意承租人周金浩之间没有合同约定，原告诉请周金浩及实际承租人周鹏飞、季彩丽支付租金一节，于法无据，不予支持。被告周鹏飞、季彩丽经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，应承担相应对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十一条、第二百四十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、被告六安市金诚汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起七日内一次性赔偿原告曹宏兵经济损失60000元；二、驳回原告曹宏兵对被告周金浩的诉讼请求；三、驳回原告曹宏兵对被告周鹏飞的诉讼请求；四、驳回原告曹宏兵对被告季彩丽的诉讼请求；五、驳回原告曹宏兵的其他诉讼请求。案件受理费2000元，减半收取计1000元，由被告六安市金诚汽车销售服务有限公司负担700元，原告曹宏兵负担200元。 二审中，曹宏兵向本院提供一份物业费用告示，证明：案涉房屋所在小区于2020年8月5日通知业主收取物业费，说明案涉房屋具备使用条件且有多户入住的事实。金诚汽售公司质证认为：该份告示非原件，不具有真实性、合法性，即便是真实的，只能说明有物业公司在管理案涉房屋的小区，但不能以此推定房屋具备使用条件。房屋只有在竣工验收合格，才能交付使用，该证据无法达到相应的证明目的。本院认为：该份证据不能证明案涉房屋达到法定的交付使用条件，该房屋至今未进行综合验收。二审对一审查明的基本事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点：一、案涉房屋是否应返还曹宏兵；二、一审法院判决金诚汽售公司赔偿曹宏兵损失60000元是否有事实和法律依据。 关于焦点一：曹宏兵与金诚汽售公司签订的《商品房买卖合同》虽已确认有效，金诚汽售公司应履行交付房屋的义务。但商品房开发涉及社会公共安全，商品房的交付条件是经验收合格。对此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。由于案涉工程尚无证据证实已经验收合格，故案涉房屋不具备交付条件，曹宏兵可在房屋验收实际交付后主张返还。 关于焦点二：曹宏兵依据《商品房买卖合同》给付了购房款，在案涉房屋未进行验收的情况下，金诚汽售公司将案涉房屋出租收益，侵害了曹宏兵对该房屋的使用权，原审仅判决现有损失60000元不当，因周金浩与金诚汽售公司的《房屋租赁合同》仍在履行中，故金诚汽售公司应自2021年6月8日后按照每年12000元的标准支付曹宏兵租金至房屋实际交付之日。 综上，曹宏兵的上诉理由部分成立，应予支持。六安市金诚汽车销售服务有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省六安市金安区人民法院（2020）皖1502民初3800号民事判决第二、三、四项，即二、驳回原告曹宏兵对被告周金浩的诉讼请求；三、驳回原告曹宏兵对被告周鹏飞的诉讼请求；四、驳回原告曹宏兵对被告季彩丽的诉讼请求。 二、撤销安徽省六安市金安区人民法院（2020）皖1502民初3800号民事判决第一、五项，即一、被告六安市金诚汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起七日内一次性赔偿原告曹宏兵经济损失60000元；五、驳回原告曹宏兵的其他诉讼请求。 三、六安市金诚汽车销售服务有限公司于本判决送达之日起七日内一次性赔偿曹宏兵经济损失60000元，并自2021年6月8日后按照每年12000元的标准支付出租房屋收入至实际交付房屋之日。 四、驳回曹宏兵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1000元，六安市金诚汽车销售服务有限公司负担700元，曹宏兵负担300元；二审案件受理费2000元，由六安市金诚汽车销售服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  林莉 审判员  高华 审判员  魏晋 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理郝先春 书记员耿广玉（代） 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。