文书内容广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23353号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市昌达酒店有限责任公司。住所地：广州市花都区天贵路**********。法定代表人：陈希文，总经理。委托诉讼代理人：陈致陶，广东古谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗育宁，广东古谷律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李荣辉，男，1983年9月21日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：许波澜，广东天穗（深圳）律师事务所律师。上诉人广州市昌达酒店有限责任公司（以下简称昌达公司）因与被上诉人李荣辉房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初6675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月9日公开开庭审理了本案。上诉人昌达公司的委托诉讼代理人陈致陶、罗育宁、被上诉人李荣辉的委托诉讼代理人许波澜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昌达公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判为确认双方解除租赁合同，昌达公司没收李荣辉50万元押金；2.将一审判决第四项改为李荣辉向昌达公司支付2020年3月份的租金39664元及逾期支付租金的违约金，违约金以39664元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的1.5倍为标准，从2020年3月19日起计至付清款项之日止，违约金总额以本金为限；3.判令本案一审、二审诉讼费用由李荣辉承担。事实与理由：一、《合作协议》并非双方真实的意思表示。1.2020年3月1日双方并未就解除合同达成一致的意思表示。从月子中心股东区某贤与昌达公司法定代表人陈某盛的微信聊天记录得知，2020年2月29日，区某贤发送图片，图片记载“乙方申请于2020年2月29日终止本合同”，陈某盛回复“缴清费用再谈这些”。2020年3月1日的微信聊天记录中，区老师表示“有股东不同意，我昨天谈到头晕……今天继续找股东谈撤场问题”。陈某盛回复“所以对付你们的唯一办法就是公事公办，该怎么样就怎么样，不能留一点点的情面和心软…。还有我昨天跟你讲的那一些条件跟政策，那是针对3月1号前的，今天都已经三月份，没解决，昨天跟你谈的政策是无效的”。可见，截止至2020年3月1日，双方就合同终止事宜并没有达成一致的意见，但是李荣辉提交《合作协议》中，签订时间为2020年3月1日，该《合作协议》的内容明显与当事人意思表示不一致。2.《合作协议》表达的内容与《租赁合同终止协议》完全不同。李荣辉的合伙人区某贤曾发送过2份协议给昌达公司的员工，分别是《租赁合同终止协议》和《合作协议》。《合作协议》的主要内容是如何按照房间的使用来计算租金，《租赁合同终止协议》约定了大量“终止合同”以及合同终止后双方的权利义务。李荣辉在法庭上也承认2月29日通过书面和网络通讯的方式提交了其签名按手印的《租赁合同终止协议》，从《租赁合同终止协议》的内容来看，李荣辉提出：在2月29日双方终止合同，甲方同意乙方搬走所有物资，不需要对装修恢复原状……不追究乙方合同责任等。两份书证对比之下，显然第二份才是“终止合同”的内容，对如何终止，责任分担都提出了明确的要求。昌达公司的法人代表陈某盛、员工何某都收到了这份《终止协议》，均不同意签名盖章，并在微信中明确反对这份协议。可见，对于双方是否终止合同，以及终止之后如何处理原有合同关系，双方并没有达成一致的意思表示。《租赁合同终止协议》只是李荣辉单方的意思表示，表明要提前解除合同，并且不承担任何赔偿责任。而《合作协议》的形成时间是在《租赁合同终止协议》之后。由于昌达公司不同意终止合同，李荣辉只得另辟蹊径，起草《合作协议》，以合作“长租变点租”为由，欺骗员工何某在上面签名盖章，以达到其“终止合同，不承担责任”的目的。而何某作为只有初中文化的销售人员，根本不知道“终止”代表的权利义务和法律关系变更情况。从何某和李荣辉的聊天记录可以发现，当双方修改好了《合作协议》的同一天（2020年3月6日），何某还跟李荣辉说“李总，终止合同陈总说要撤场结束才能盖章”。由此可见，在何某的心目中，《合作协议》无法代表合同的终止，只是变更。李荣辉用虚假的意思表示骗取何某签名盖章，根据《民法总则》第143、146条的规定，“意思表示不真实”的民事法律行为无效。所以，《合作协议》中关于“终止合同”的约定无效。3.昌达公司负责人对《合作协议》并不知情，也没有任何承诺。陈某盛的隔离证明以及双方的聊天记录也证实，当时昌达公司的法人代表陈某盛刚从湖北回到花都，虽处于隔离状态，但手机通讯没有受到影响，陈某盛与李荣辉、区某贤的联系没有间断。对于如此重大的“终止合同”事宜，李荣辉完全可以通过电话、网络通讯的方式与陈某盛洽谈，完成双方对于是否终止合同的协商，而不是找何某盖章确认。从双方的聊天记录来看，李荣辉或者区某贤完全没有用电子通讯的方式向陈某盛讨论过《合作协议》的内容。陈某盛在3月17日的表态的真实意思是李荣辉等人已经不顾双方的合同约定，在没有支付租金、水电费、电信费的情况下执意要搬走。陈某盛无可奈何，准备以对方擅自解除合同为由没收其押金，让其离开。陈某盛当时根本不知道《合作协议》的存在，其表态与协议毫无关系。二、《合作协议》与《租赁合同》的印章不一致，何某也没有得到公司的授权。一审庭审中昌达公司已举证证明《合作协议》中的盖章并非昌达公司在公安部门备案的公章。证人何某作证该公章是昌达公司上一任的领导私自刻制，从未用于对外订立合同使用。昌达公司在一审庭审中明确《租赁合同》与《合作协议》上所盖的并非同一枚印章。没有任何证据证明何某盖章的时候得到了昌达公司书面或口头的授权，甚至连昌达公司的法人代表陈某盛也是在收到李荣辉的起诉状后才知道有《合作协议》的存在。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》[（2019）254号]第41条的意见以及合同法第51条，何某的签约行为无效，《合作协议》中“终止合同”的内容也无效。三、退一步来说，即便认定《合作协议》有效，双方并没有对合同终止后的权利义务作出约定，应当依据原合同履行。首先，李荣辉主动提出解除合同，（《租赁合同终止协议》可以表明其意思表示），违反了《租赁合同》7.4的规定，昌达公司有权没收租赁押金。其次，李荣辉在过去2年的租赁期间多次拖欠租金、水电费和电信费，按照《租赁合同》7.2的规定，昌达公司可以计算违约金，并解除合同，没收租赁押金。再次，李荣辉没有按照合同的约定交还全部《物品清单》中所有属于昌达公司的物品，应承担违约责任。根据《合同法》第98条以及第107条的规定，即使双方同意终止合同，但对于如何结算和清理《租赁合同》中的权利义务，如何相互承担返还原物、恢复原状、赔偿损失等内容都没有做出约定，所以只能按照原合同的约定履行。由于李荣辉存在上述多处违约行为，因此昌达公司要求没收押金，并要求赔偿损失是合法有据的。四、一审法院判决部分没有按照1.5倍的贷款市场报价利率计算违约金。一审法院已经认定李荣辉违约，应当支付2020年3月租金，并酌情认定违约金的标准为同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍，但一审判决的第四项没有按照1.5倍利率计算违约金，应予纠正。李荣辉二审答辩，不同意昌达公司的上诉请求第一、三点，对昌达公司提出的第二项上诉请求无异议。李荣辉于2020年4月22日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令昌达公司返还李荣辉租赁押金50万元及利息（自2020年2月29日起至返还该款项之日止，按照银行同期贷款利率计算）；2.判令昌达公司返还李荣辉租赁期间办公室物品，物品清单详见李荣辉提交的证据5；3.本案的诉讼费由昌达公司承担。昌达公司在一审中提起反诉，请求：1.判令撤销李荣辉在本诉中提交的《合作协议》；2.判令解除昌达公司、李荣辉于2018年3月订立的《租赁合同》；3.判令昌达公司没收李荣辉缴纳的押金50万元；4.判令李荣辉向昌达公司支付逾期交租的违约金169730元，并以该违约金为本金，自反诉之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金的利息，直至李荣辉清偿之日止；5.判令李荣辉支付2020年3月使用期间的租金81700元，并以该租金为基数，自3月19日起，按照每天千分之五的标准计算违约金，直至李荣辉清偿之日止；6.判令李荣辉支付2020年2月-3月水费3787.2元，电费14911.8元，电信费2470元，并以该金额为基数，从2020年3月19日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，直至李荣辉清偿之日止；7.判令李荣辉赔偿因擅自破坏昌达公司场地造成损失5万元，并以该金额为基数，从2020年3月19日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，直至李荣辉清偿之日止；8.诉讼费用由李荣辉承担。一审诉讼中，昌达公司变更第一项反诉请求为：判令确认《合作协议》无效。一审法院经审理查明：2018年3月6日，昌达公司（出租方、甲方）与李荣辉（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定，甲方同意将位于广州市花都区天贵路XX层全层、XX层50%部分出租给乙方使用，该部分房屋原是由甲方向广州市凯利登大酒店有限公司承租所得，承租区域作为月子会所用途，未经甲方同意不得擅自改变经营方位，须经书面申请通过后方可变更。租赁期限为3年，酒店12楼自2018年4月1日计算租金，至2021年3月31日；酒店17楼部分自2018年4月16日计算租金，至2021年3月31日。酒店12楼每月租金为10万元，酒店17楼部分每月租金为2万元，合计12万元整，每年递增5%，押金为50万元整，各月租金，乙方须于当月3号前向甲方支付当月月租金。乙方逾期支付租金、缴纳相关费用的，乙方应向甲方支付逾期缴纳部分款项每日千分之五的违约金，逾期交付租金及相关费用超过十五天的视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，收回房屋、场地另行出租给他人，并没收租赁押金，乙方投入的装修，增加的水电设备等基础设施无偿归甲方所有。合同期内甲方不得擅自解除合同。本合同因期限届满终止或乙方逾期交租而自行解除，合同终止或合同解除时乙方应于终止、解除合同两天内，把房屋、场地归还甲方，归还时房屋应保留正常可使用的状态。乙方对租赁期内自行投资的可移动财物自行处理，其他投资的固定财物（如水电设备等）、装修物及设备等不得损坏，由甲方决定处理，乙方逾期处理房屋内的财物视为放弃，由甲方处置，甲方不做任何补偿。合同并对其他权利义务进行了约定。2018年3月7日，昌达公司（出租方、甲方）与李荣辉（承租方、乙方）签订《租赁合同（补充协议）》，对上述房屋租赁事宜进行了补充约定。合同签订后，李荣辉向昌达公司支付押金50万元。合同签订当天，昌达公司将场地交付给李荣辉使用，交付使用时房间内有电视等家电以及床等家具，双方签订书面财产盘点表对交付时的物品予以确认，李荣辉承租涉案场地用于经营月子中心。李荣辉已经付清了2020年3月1日之前的租金。2020年3月5日，李荣辉向昌达公司支付费用1万元，2020年3月12日，李荣辉向昌达公司支付费用1万元。2020年3月19日，昌达公司将涉案租赁物上锁。2020年3月1日，昌达公司（甲方）与李荣辉（乙方）签订《合作协议》，约定，甲方与乙方原于2018年3月6日签订的《租赁合同》，经双方协商同意于2020年2月29日终止本合同。因乙方还有部分客户需要继续服务，为了对客户不造成投资等影响，现甲乙双方商量，甲方同意：2020年3月1日起，乙方提前充值至尊卡1万元房间享有50权次，含12楼所有房型，2万元100权次，以此类推（含水电、网络、公共区域分摊等所有费用），超出至尊卡按268元每间每天收取房租。何某在合同甲方处签名，甲方处盖有昌达公司印章。双方一致确认50权次的意思是一间房间使用50天或者50间房间使用1天的意思。一审诉讼中，双方一致确认昌达公司将两台空调、两个洗澡盆交还给李荣辉。一审诉讼中，双方关于《合作协议》的效力、租金、水电费以及电信费的支付情况、履行合同过程中李荣辉是否存在逾期交租的情况、2020年3月份李荣辉支付的2万元是何费用、李荣辉撤场的具体情况等各执一词。关于《合作协议》的效力，李荣辉认为，《合作协议》是双方的真实意思表示，双方协商一致解除《租赁合同》。昌达公司认为，《合作协议》无效，甲方签约人何某未获得公司授权，无权代表公司做出意思表示，从合作协议的内容看，终止合同并未对如何终止进行约定。昌达公司确认《合作协议》上的印章与双方签订的租赁合同上的印章是同一枚印章。昌达公司申请证人何某出庭作证，何某陈述，其是昌达公司的销售代表，负责酒店客房会议、预定工作。因李荣辉提出疫情生意不好维持不下去申请提前退场，2020年2月底李荣辉拿了一份租赁合同的终止协议过来，终止协议的条款未写清楚李荣辉申请退场押金不退，后来李荣辉拿了一份合作协议过来要签协议，考虑到李荣辉的经营困难，从长租改为点租，且也在其职权范围内，其没有告知昌达公司法定代表人就签名了，其认为标题是合作协议，以为只是合作协议，仅限于点租事宜，签的时候没有看懂，就在合同上加盖了印章，该印章是用于销售的印章，公司有两枚印章，一枚在工商备案的公章在老板处存放，一枚由其保管。关于租金、水电费以及电信费的支付情况，李荣辉认为其已经付清了2020年4月1日之前的水电费，2020年2、3月份的电信费没有支付，双方协商以交10000元抵扣所有费用（包含2020年3月份点租的租金）。昌达公司对李荣辉的陈述不予确认，昌达公司陈述，以10000元抵扣所有费用仅是李荣辉的单方意思表示，其并未同意。李荣辉提交微信聊天记录拟证明其上述陈述，微信聊天记录显示，李荣辉于2020年3月12日发送“陈总，区老师和我汇报了昨天你们沟通的情况，针对2月水电费、2月早餐费、3月房费等，那我就按照你们谈好的来结果实施。双方的租赁关系在今天交费后3月内就完全终结，不再存在任何费用的产生。今天我会安排转账1万元至你的账户，我们也会在3月内把御月居的物品搬离”，并@陈某盛，陈某盛并未对此进行回应。2020年3月17日，陈某盛发送“@李荣辉@区老师你们物品交接完了吗？我这两天就有人进场了，十七楼花坛边的铁皮都拆了”。昌达公司对聊天记录的真实性予以确认，但认为昌达公司的法定代表人并不认可李荣辉的意见。昌达公司认为，2020年3月份的租金计算方法为：19间房×2天+10间房×16天=198权次，198权次-50权次=148权次,148×268=39664元。昌达公司提交加盖“广州市凯利登大酒店有限公司”印章的《12楼（2020年2月）电表费报表》、《12楼（2020年3月）电表费报表》拟证明涉案租赁物2020年2月份、3月份的电费、电信费情况，其上显示2020年2月份12楼电费9886.8元，电信费19间×65元=1235元。2020年3月份12楼电费5025元，电信费19间×65元=1235元，其中2020年3月份电表的抄表时间为2020年4月8日。昌达公司提交加盖“广州市凯利登大酒店有限公司”印章的《12楼（2020年2月）水表费报表》、《12楼（2020年3月）水表费报表》拟证明涉案租赁物2020年2月份、3月份的水费情况，显示2020年2月份的水费合计5115元，2020年3月份的水费合计-1327.8元，其中2020年3月份水表的抄表时间为2020年4月8日，对水表出现负数的情况，昌达公司陈述，2020年2月份水表数据出了问题，所以在2020年3月份将水表出错的数据纠正，因此2020年3月份的水表出现了负数。李荣辉陈述，双方实际履行中都是根据昌达公司抄表的读数和金额来缴纳水电费的，昌达公司最后一次抄表时间是2020年4月8日，晚于李荣辉撤场的时间，不能反映李荣辉在2020年3月份的真实使用情况。关于双方约定的水电费的缴纳时间，昌达公司认为每月1-5号抄表，抄表后将水电费的单据发给承租人，每月10日前要求承租人支付水电费，2020年2、3月份的水电费单据均已经通过当面交接的方式交给李荣辉。李荣辉陈述，双方并未对水电费何时缴纳进行约定，是每月15号左右昌达公司将水电费的表格发送给我方，我方根据水电费单缴纳，2020年2月、3月的水电费单都没有发给我方。关于2020年3月份李荣辉支付的两笔1万元是何费用。李荣辉认为2020年3月5日支付的1万元是预存50权次的房费，2020年3月12日支付的1万元是包括水电费以及剩余权次的房费。对此，昌达公司陈述，不确认李荣辉陈述。2020年3月5日李荣辉向我方支付了1万元，但该笔费用我方并未同意收取，因我方财务人员以为是李荣辉从长租改成短租的费用，因此我方开了收据。2020年3月12日李荣辉支付的1万元是2020年2、3月的水电费，可以抵扣我方反诉请求中的水电费。李荣辉提交上述月子中心撤场沟通群聊天记录拟证明其陈述。关于李荣辉撤场的情况，李荣辉陈述，双方约定在2020年3月份以空一间房间、退一张卡的形式进行退房，直到2020年3月14日全部房间退完。2020年3月19日昌达公司将大门锁上，里面有李荣辉的自有物品无法搬离（即李荣辉第二项诉讼请求中的物品），包括：12楼的物品：礼品柜3个；空调2台；宝宝洗澡盆2个；宝宝游泳池1个；前台桌1张；洗头床1张；产康物品柜1个；浩泽饮水机系统1台；备水间物品架1个；铁皮柜2个；屏风架2个；玻璃电动门电机2组；17、18楼物品：空调4台；风冷立式冰箱1台；冰箱操作台1台；操作台2张；三格洗碗池1个；热水器1台；桌子10张、凳子20张；阳台凳子等一批；厨房用具一批；餐车3辆；运餐梯1部；曲奇饼干盒子1大箱。李荣辉提交月子中心撤场沟通群的微信聊天记录拟证明因昌达公司原因无法取回办公室物品，聊天记录显示2020年3月19日李荣辉发送图片，发送文字“17楼玻璃门上锁了”。昌达公司陈述，李荣辉在2020年3月份使用了19间房间并将其中两间打通，使用至2020年3月19日，实际上李荣辉没有用点租1万元/50间房权次来租，而是使用了12层的所有房屋，李荣辉撤场时没有把打烂的玻璃恢复。李荣辉已经将属于李荣辉的物品全部搬离，且没有经过我方同意，李荣辉也没有按照合同约定将房间恢复原状，没有与我方结算，缴清物品，但这时李荣辉基本上已经搬完了，所以我方在2020年3月19日锁门。对于李荣辉陈述有遗留物品未搬离，昌达公司确认除两台空调以及两个洗澡盆之外，其他物品李荣辉均已自行搬走。昌达公司对聊天记录的真实性无异议，但认为李荣辉未经同意擅自撤场，李荣辉没有归还交付场地时向其交接的物品，且未将场地恢复原状，并打烂了昌达公司的设施，故昌达公司法定代表人要求李荣辉搬走东西并锁门，对此李荣辉应当赔偿50000元损失，但对于损失的金额不申请评估鉴定。昌达公司认为李荣辉未归还的物品包括：玄关台2张；壁画10幅；水龙头3个；水池3个；灭火器箱5个；摄像头6个；布草柜1个；窗帘8张；窗纱8张；藤花瓶2个；装饰花瓶3个；房号指引牌1个。李荣辉确认昌达公司向其交付场地时有上述物品，但不确认搬走昌达公司的物品，李荣辉陈述其拆走了自己装的广告、灯箱、喇叭筒灯、吊灯、大部分监控摄像头，并认为与昌达公司进行了正常的交接手续。李荣辉提交《御月居移交12楼房卡登记表》拟证明其与昌达公司交接场地的情况，其上显示，1201、1207、1208、1209、1210、1212、1216、1217、1221号房被“文秀莲”于2020年3月3日签收。用手写体注明1203、1218前台20**年3月4日签收，1205、1219前台20**年3月8日签收，1220前台20**年3月12日签收，1206前台20**年3月13日签收，1202、1211于3月14日放12楼前台抽屉。昌达公司对1201、1207、1208、1209、1210、1212、1216、1217、1221号房共9间房间于2020年3月3日被酒店前台人员文某莲收回房卡予以确认，对手写体注明的交接情况不予确认，昌达公司陈述其余交接记录是李荣辉自行记载，其并未收到房卡，其余10间房间均由李荣辉使用至2020年3月19日。关于李荣辉是否存在逾期交租的违约行为，李荣辉认为双方在合同履行过程中通过灵活方案收取租金，大部分是在微信协商具体交租时间，昌达公司认为李荣辉存在逾期付款的违约行为，双方一致确认交租情况如下表：            时间              约定交租日期              实际交租日期              交租金额                  2018年5月              5月3日              5月13日              123000                  2018年6月              6月3日              6月12日              123000                  2018年7月              7月3日              7月10日              123000                  2018年8月              8月3日              8月11日              123000                  2018年11月              11月3日              11月12日              100000                  2018年11月              11月3日              11月19日              23000                  2019年1月              1月3日              1月7日              23000                  2019年1月              1月3日              3月4日              100000                  2019年2月              2月3日              2月3日              50000                  2019年2月              2月3日              2月25日              43000                  2019年2月              2月3日              2月25日              20000                  2019年2月              2月3日              2月28日              10000                  2019年3月              3月3日              3月14日              123000                  2019年4月              4月3日              4月9日              123000                  2019年5月              5月3日              5月9日              129000                  2019年6月              6月3日              6月10日              129000                  2019年7月              7月3日              7月10日              100000                  2019年7月              7月3日              7月22日              29000                  2019年8月              8月3日              8月12日              129000                  2019年9月              9月3日              9月10日              29000                  2019年9月              9月3日              9月19日              50000                  2019年9月              9月3日              9月23日              20000                  2019年9月              9月3日              9月24日              30000                  2019年10月              10月3日              10月16日              50000                  2019年10月              10月3日              10月29日              79000                  2019年11月              11月3日              11月8日              29000                  2019年11月              11月3日              11月18日              50000                  2019年11月              11月3日              11月27日              50000                  2019年12月              12月3日              12月10日              40000                  2019年12月              12月3日              12月21日              69000                  2019年12月              12月3日              1月6日              20000                  2020年1月              1月3日              1月16日              50000                  2020年1月              1月3日              1月21日              30000                  2020年1月              1月3日              1月22日              49000                  2020年2月              2月3日              3月1日              20000                  2020年2月              2月3日              3月1日              29000                  2020年2月              2月3日              3月1日              80000      李荣辉认为昌达公司主张的违约金标准过高，请求予以调整。一审诉讼中，一审法院向广州市规划和自然资源局花都区分局发函调查：位于广州市花都区天贵路**龙珠商务大厦的建设是否取得《建设工程规划许可证》或者该建筑物经有关部门批准建设？该局向一审法院复函称，经核查，来函所述建筑于2003年5月13日由广州市花都富华房地产开发有限公司取得《建设工程规划许可证》（A＿200200174）。一审法院认为：李荣辉与昌达公司签订的《租赁合同》及《租赁合同（补充协议）》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守合同约定。本案的争议焦点是：《合作协议》的效力如何？《租赁合同》有无解除？解除后的法律后果如何？关于《合作协议》的效力，昌达公司主张《合作协议》因签订人何某无昌达公司法定代表人的授权而无效，根据本案查明的事实，《合作协议》上加盖了昌达公司的印章，昌达公司确认其有两枚印章，确认《合作协议》上的印章与双方签订的《租赁合同》及补充协议上的印章是同一枚。虽何某出庭作证其未接受昌达公司法定代表人的授权，以为《合作协议》上仅有合作内容，签订的时候没有看懂，但何某作为昌达公司的销售代表，显然理解加盖公司印章行为的效力，并对《合作协议》中载明的内容具有对应的认知水平。再者，根据双方的微信聊天记录可知，2020年3月17日昌达公司法定代表人已在询问李荣辉是否交接完毕，新的承租人需要进场，与昌达公司陈述不知合同终止亦不相符。因此，一审法院对昌达公司的主张不予采纳，《合作协议》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，各方均应恪守履行。昌达公司要求确认《合作协议》无效，一审法院不予支持。关于租赁合同有无解除，如上所述，《合作协议》是双方的真实意思表示，《合作协议》中载明了双方协商于2020年2月29日终止合同，2020年3月19日李荣辉已完全退场，昌达公司亦将涉案租赁物上锁，故双方之间的《租赁合同》实际已经解除，昌达公司请求解除《租赁合同》，一审法院不予支持。关于合同解除的法律后果。（一）李荣辉是否应当向昌达公司支付逾期交租违约金、利息。根据李荣辉的交租情况可知，李荣辉确实存在逾期交租的违约行为，并无证据显示双方履行中一致变更了原来约定的交租时间，亦无证据显示昌达公司放弃了主张逾期交租违约金的权利，故昌达公司有权向李荣辉主张逾期交租违约金。关于逾期交租违约金的标准，虽合同约定标准为逾期交租部分每日千分之五的标准，但《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，虽李荣辉存在迟延履行交租的行为，但双方仍然继续履行合同直至李荣辉撤场，若以千分之五计算违约金显然过分高于昌达公司的损失，因此，一审法院依照李荣辉的申请，结合李荣辉逾期交租的时长、对合同履行的影响、双方过错程度、损失情况，一审法院将违约金调整为银行贷款利率的1.5倍，由于自2019年8月20日开始中国人民银行同期同类贷款利率标准被全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率所取代，故违约金从应付款之日分别以每期欠缴租金的金额为基数，2019年8月19日之前以中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍为标准，2019年8月20日后以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍为标准，按照上述标准计算出的逾期交租违约金为6016.95元（具体计算情况见判决书后附表）。昌达公司要求李荣辉对违约金再行支付利息，于法无据，一审法院不予支持。（二）李荣辉是否应当支付2020年3月份的租金、违约金以及2020年2月份至2020年3月份的水电费、电信费及其利息，金额如何。李荣辉主张双方已经通过支付1万元的方式抵扣了后续应付的所有费用，据李荣辉提交的微信聊天记录显示，李荣辉提出了抵扣的意思表示，昌达公司并未对此作出承诺，不能认定双方就此达成了一致的意思表示，故一审法院对李荣辉的上述陈述不予采纳。李荣辉应当支付其使用期间的租金、水电费、电信费。关于李荣辉应当支付费用的截止时间，双方一致确认李荣辉在2020年3月份使用了19间房间，昌达公司于2020年3月19日对涉案租赁物上锁。李荣辉认为其于2020年3月14日已经全部搬完场地，李荣辉提交的房卡登记表仅显示有9间房间于2020年3月3日办理了房卡交接登记手续，该9间房间的费用截止时间应计至2020年3月3日前，其余10间房间的房卡交接并未显示签收记录，昌达公司对李荣辉记载的其余10间房间的签收记录不予确认，李荣辉亦未提交其他证据证明双方对其余10间房间如何、何时进行了交接，故李荣辉应当承担举证不能的法律后果，一审法院认定李荣辉支付另外10间房间的费用截止时间为2020年3月19日前。关于2020年3月份李荣辉应付的租金，依照《合作协议》的约定以及双方对于权次的理解，经核算，李荣辉应当支付的2020年3月份的租金是39664元，计算方法：【198权次（19间房×2天+10间房×16天）-50权次（李荣辉于2020年3月5日已付的10000元）=148权次】×268元。如上述第（一）点所述，一审法院将逾期交租违约金的标准调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍，故李荣辉应当向昌达公司支付的逾期交纳2020年3月份租金的违约金是：以39664元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍为标准，从2020年3月19日计至付清款项之日止，违约金应以本金为限。昌达公司提交的水电费报表显示了2020年2、3月份水电费的具体情况，2020年2月份的电费为9886.8元，电信费为1235元，2020年3月1日至2020年4月8日的电费为5025元，电信费为1235元，李荣辉并未支付2020年3月份的电费，双方并未对李荣辉撤场时的电费共同抄表，结合李荣辉在2020年3月份仅使用了租赁物18天，一审法院酌定李荣辉应当支付的2020年3月份电费为2320元（5025元÷39天×18天）。从电信费的计费方法可看出，是按使用的房间数计算，故2020年3月份李荣辉应付的电信费为429元（65元/月÷30天×10间房间×18天+65元/月÷30天×9间房间×2天）。同理，李荣辉应当支付的水费亦应当按照其实际使用的天数计算金额，从昌达公司抄表记录可知，因2020年数据有误，昌达公司将2020年2月1日至其抄表日期即2020年4月8日的水费共同计算为3787.2元，李荣辉使用租赁物的期间是2020年2月1日至2020年3月18日（共47天），因此，李荣辉应当支付的2020年2月份、3月份的水费为2618元（3787.2元÷68天×47天）。综上，李荣辉应当支付的2020年2月份、3月份水费为2618元、电费为12206.8元（9886.8元+2320元）、电信费为1664元（1235元+429元），综上，李荣辉使用的2020年2月份、3月份的水电费、电信费合计为16488.8元。鉴于昌达公司在诉讼中同意将李荣辉于2020年3月12日支付的1万元与李荣辉欠付的水电费、电信费相抵扣，故李荣辉应当向昌达公司支付的2020年2月份至2020年3月份的水费、电费、电信费为6488.8元。昌达公司主张逾期支付上述费用的利息，合同并未约定何时缴纳水电费、电信费，双方均认为每月由昌达公司抄表计算后发送单据给李荣辉，再由李荣辉支付费用。昌达公司认为其已向李荣辉发送了欠付费用的单据，李荣辉对此不予确认,昌达公司亦未提交证据予以佐证，故一审法院对昌达公司的陈述不予采信，水费、电费、电信费的利息应当从昌达公司提起反诉之日即2020年5月11日开始计算，利息标准为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。（三）押金是否应当予以返还。虽合同约定乙方逾期交租十五天视为违约，甲方有权单方解除合同收回房屋并没收租赁押金，但根据本案查明的事实，对于李荣辉逾期交租的行为昌达公司并未行使合同解除权，双方继续履行合同直至李荣辉搬离场地，可知李荣辉逾期交租的行为并未构成根本违约，且昌达公司因此遭受的损失已通过上述违约金予以赔偿，根据《合作协议》可知，双方是协商一致解除合同，故昌达公司主张没收押金一审法院不予支持，押金应当予以返还。李荣辉主张昌达公司支付押金的利息，押金利息应当从李荣辉撤场之日即2020年3月19日计付，利息以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准。（四）昌达公司是否应当返还李荣辉的物品，昌达公司确认租赁屋内有李荣辉的两台空调和两个洗澡盆并已于诉讼中予以返还。除此之外的其他物品，李荣辉应当证明其主张的其他物品在撤场时确实存放在租赁场地内由昌达公司持有，李荣辉提交的证据不足以证明其主张，故李荣辉应当承担举证不能的法律后果，李荣辉主张昌达公司返还其他物品，依据不足，一审法院不予支持。（五）关于昌达公司主张的破坏场地产生的损失，从昌达公司主张的内容来看，该损失包括昌达公司认为李荣辉未归还的物品损失以及昌达公司认为李荣辉破坏了租赁物在撤场时没有修复的损失。李荣辉确认双方交付时有交接12楼层走廊内的物品并签署了交接单，并无证据显示李荣辉撤场时将交接单内的物品交还给了昌达公司，故昌达公司主张李荣辉赔偿交接单内的物品，合理有据，但昌达公司并未举证证明交接单内物品的价值亦表示不申请评估，故一审法院酌定李荣辉向昌达公司赔偿物品损失5000元。关于昌达公司认为李荣辉未修复租赁物的部分，并无证据显示昌达公司交付场地给李荣辉使用时的状态以及李荣辉撤场时的实际状态如何，故昌达公司应当承担举证不能的法律后果，昌达公司要求李荣辉赔偿未修复租赁物的损失，依据不足，一审法院不予支持。昌达公司要求支付损失的利息，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2020年8月18日作出一审判决：一、广州市昌达酒店有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向李荣辉返还押金50万元；二、广州市昌达酒店有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向李荣辉支付押金50万元的利息，利息以50万元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从2020年3月19日计至付清款项之日止；三、李荣辉于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市昌达酒店有限责任公司支付逾期交租违约金6016.95元；四、李荣辉于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市昌达酒店有限责任公司支付2020年3月份的租金39664元及逾期支付租金的违约金，违约金以39664元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从2020年3月19日起计至付清款项之日止，违约金总额以本金为限；五、李荣辉于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市昌达酒店有限责任公司支付2020年2月份至2020年3月份的水费、电费、电信费共计6488.8元及其利息，利息以6488.8元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从2020年5月11日起计至付清款项之日止；六、李荣辉于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市昌达酒店有限责任公司赔偿损失5000元；七、驳回李荣辉的其他诉讼请求；八、驳回广州市昌达酒店有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4800元，由李荣辉负担662元，由广州市昌达酒店有限责任公司负担4138元。反诉案件受理费12822.5元，由李荣辉负担311元，由广州市昌达酒店有限责任公司负担12571.5元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审庭审中，李荣辉与昌达公司均确认一审判决第四项的表述存在漏写“1.5倍”的笔误。另查明：一审庭审中，关于租赁合同上加盖的昌达公司的印章与李荣辉提交的合作协议上的印章是否为同一枚印章的问题。李荣辉表示是同一枚印章。昌达公司表示：租赁合同是昌达公司上一任经理陈某签的，当时是拿备案的公司印章加盖的，合作协议上的印章也是昌达公司的印章，但是仅是用于销售客房时向客户加盖的备用印章，也是陈某刻的印章。二审诉讼中，李荣辉申请追加昌达公司的原法定代表人陈某盛为本案当事人，理由为：陈某盛是昌达公司的原法定代表人；李荣辉将押金50万元以及2020年3月1日之前的每个月租金支付至陈某盛的个人账户中，在李荣辉看来，陈某盛要求其支付租金和押金至陈某盛的个人账户中，收款主体应当是昌达公司。对此，昌达公司表示：不同意李荣辉追加陈某盛为当事人的申请。理由是：该项申请违反了民事诉讼法的规定，剥夺了陈某盛的上诉权利；昌达公司只是因为经营上的决策要变更总经理，陈某盛的股东身份依然存在，不存在李荣辉陈述的昌达公司逃避债务的问题；收款主体是昌达公司，只是以昌达公司前法定代表人陈某盛的个人账户进行收取，这在租赁合同第3.2条是有约定的，是双方的真实意思表示。关于合作协议上所盖昌达公司的印章以及何某的职责问题。昌达公司二审庭审表示：何某是昌达公司的销售代表，销售的内容是出租房间，其工作职责是办理开房业务；何某持有的印章以及合作协议所盖印章是昌达公司前一任法定代表人私刻的印章，与工商备案登记的印章并非同一印章，两个印章的字体和星星是无区别的，区别在于印章上的字以及印章边缘的宽度不一致。对于两个印章的不同，昌达公司没有进行鉴定。对此，李荣辉表示：其看不出这两个印章的不同，在其看来，本案不存在两个不同的印章。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：昌达公司是否应向李荣辉返还50万元押金。二审庭审中，李荣辉与昌达公司均确认一审判决第四项的表述存在漏写“1.5倍”的笔误。经审查，一审判决主文第四项应补正为：李荣辉于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市昌达酒店有限责任公司支付2020年3月份的租金39664元及逾期支付租金的违约金，违约金以39664元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍为标准，从2020年3月19日起计至付清款项之日止，违约金总额以本金为限。昌达公司有关该项判决所提上诉请求，已无必要。现有证据显示，何某代表昌达公司与李荣辉于2020年3月1日签订《合作协议》，约定双方协商同意于2020年2月29日终止双方于2018年3月6日签署的《租赁合同》。昌达公司上诉主张《合作协议》并非双方的真实意思表示，《合作协议》上何某所盖印章与《租赁合同》上的印章不一致，何某签署该协议并未得到昌达公司的授权。但本案诉讼中，昌达公司也表示《合作协议》上的印章也是其司印章；更为重要的是，李荣辉在《合作协议》签署后于2020年3月5日向昌达公司支付1万元，而昌达公司也以李荣辉使用涉案租赁物的权次计算2020年3月租金，双方自2020年3月起已实际履行《合作协议》中约定的内容。一审法院认为何某作为昌达公司的销售代表，理应理解《合作协议》所载内容的意思以及加盖公司印章的效力，再结合陈某盛与李荣辉的聊天记录，不予支持昌达公司所提《合作协议》无效的诉请，并无不当。昌达公司上诉主张《合作协议》并非双方的真实意思表示，依据并不充分，本院不予支持。《合作协议》所载内容显示，李荣辉与昌达公司是协商一致解除租赁合同的。《租赁合同》虽约定李荣辉逾期交租十五天视为违约，昌达公司有权单方解除合同、收回房屋并没收租赁保证金，但昌达公司在签署《合作协议》协商同意解除合同之前，并未就李荣辉逾期支付租金的行为依《租赁合同》约定行使合同解除权。《合作协议》明确约定双方协商终止《租赁合同》，并无没收押金的内容，双方当事人均应接受《合作协议》约定内容的约束。一审法院对昌达公司没收押金的主张不予支持，所作处理并无不妥，本院予以维持。至于李荣辉二审诉讼中所提追加昌达公司的原法定代表人陈某盛为本案当事人的申请，因不符合合同相对性原则，本院不予支持。综上所述，昌达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9209.22元，由广州市昌达酒店有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判员  赵云川二〇二〇年十二月二十一日书记员  吴敏玲李美琦