江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1545号上诉人（原审原告）：何富华，男，1974年5月17日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人（原审原告）：邵花翠，女，1978年2月26日生，汉族，住址同上。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：喻湘宁，江苏金禾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京金梦都房地产开发有限责任公司，住所地南京市江宁经济技术开发区谷里工业集中区纬一路。法定代表人：薛毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：张舒婷，女，该公司员工。上诉人何富华、邵花翠因与被上诉人南京金梦都房地产开发有限责任公司（以下简称金梦都公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初20370号民事判决，上诉至本院，本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。何富华、邵花翠上诉请求：1.撤销一审判决。在一审判决5万元基础上，增加判决被上诉人支付自2017年12月31日至2018年12月31日止的逾期违约金270159元（暂定，实际按被上诉人交付符合交付条件的商品房之日止，标准按上诉人支付的购房款3690693元的万分之二/日计算）。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人没有提交案涉房屋的竣工备案证明材料和《建设工程规划验收合格书》，房屋不符合预售合同约定的交付条件，被上诉人应按合同约定支付延期交付的违约金。二、江宁区公安局人口管理大队的“房号校核表”复印件，与本案并无关联性，也无证明效力。案涉商品房预售合同写明了房号属性《南京市商品房预售许可证》证载范围中的江宁区谷里街道悦湖路16号湖光山色街区21幢含跃层室房号为【√】公安审定编号，【】工程暂定编号。公安机关另行出具的的“校核表”不属于本案的证据材料，与本案无关联性。一审确认其证明效力属于错误。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。金梦都公司辩称，一、被上诉人在一审中补充提交了自南京市江宁区不动产登记管理中心所调取的盖有不动产登记管理中心档案章的留底材料，可以证明竣工验收材料等一系列的书面证据具有真实性。由政府发布的具有公示性以及允准性的材料，对本案房屋是否具备竣工验收条件，具有证明力。二、关于案涉小区房屋质量及渗水漏水现象，一审中法院组织了现场勘验，同时也要求上诉人提交有关证据材料，但直至本案二审，上诉人都没有补充有关房屋不符合交付标准的证据材料。上诉人代理人当庭补充的所谓报道，涉及的是凌湖苑，而案涉的房屋属于美澜苑，属于不同的苑区。同时案涉房屋采取预售的方式进行销售，在房屋交付的时候，苑区的绿化以及道路属于正常的维修维保状态，这种情况在一般的预售苑区较为常见，不可以作为上诉人认为房屋四周的环境，影响房屋交付的一种理由。三、上诉人在一审中提交了复印件，调取了有关资料，可以证明证据材料不存在前后矛盾的情况，可证明其真实性。既然被上诉人已经取得了规划核实合格书，那么在规划前包括施工中的一些进程问题，并不是本案争议焦点。四、关于上诉人认为补充合同赔偿显失公平。首先在一审中，上诉人对于买卖合同及装修协议的真实性都予以了认可，同时也认可了上诉人在被上诉人公司签订的物业移交材料等交付材料，该材料都是上诉人自己亲笔所签，上诉人不能觉得一审判决不利于其经济补偿的最终结果，而认可自己愿意认可的事实，否认自己已经签名的其他事实。综上，请求驳回上诉，维持原判。何富华、邵花翠向一审法院起诉请求：金梦都公司支付迟延交房违约金（以3690693元为基数，自2017年12月31日起按日万分之二的标准计算至实际交付之日止）。一审法院认定事实：2016年11月19日，何富华、邵花翠（乙方）与金梦都公司（甲方）签订商品房预售合同，约定：甲方向乙方预售南京市江宁区谷里街道悦湖路16号湖光山色街区21幢303含跃层室商品房，建筑面积为186.56平方米，单价为19782.88元，总价款为3690693元；乙方于2016年11月19日前支付1110693元（含定金100000元），于2016年12月22日前支付2580000元；甲方应于2017年12月30日前向乙方交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：已取得建设工程规划验收合格书和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，已取用于房屋权属登记的房屋测绘成果，该商品房为住宅的，甲方还应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。同日，双方签订补充协议，约定：甲方逾期交付商品房，逾期超过90日后，乙方有权解除合同，乙方应在达到解除合同的条件之日起15日内书面通知甲方，否则视为乙方选择继续履行合同，甲方应自乙方解除合同书面通知到达之日起30日内退还房款，并按乙方累计已付房款的15%向乙方支付违约金；乙方要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之二的违约金，但该违约金最高不超过乙方已付房款的15%；该商品房系毛坯交付，经乙方要求，甲方同意提供空调、整体厨房设备、卫浴设备等家用设备以及地板、乳胶漆、墙地砖等主要装修材料，具体明细详见附录二，家用设备安装调试及装修材料施工工程由乙方自行委托装修公司进行实施。附录二对天花及墙身乳胶漆、地面仿石砖、强化复合地板、墙砖、灯具、房门、房门锁、油烟机、燃气灶、整体橱柜、卫浴、洁具、淋浴屏、新风系统、中央空调、地暖（锅炉）、可视对讲机等家用设备、装修主材分项的品牌作出约定。商品房预售合同及补充协议并对双方的其他权利义务作出约定。同日，何富华、邵花翠（甲方）与广州森洪装饰工程有限公司（乙方）签订房屋装修协议，约定：甲方委托乙方装修甲方向金梦都公司购买的悦湖路16号21幢303室商品房；装修由乙方包工包料，但空调、整体厨房设备（橱柜、灶台、灶具）、卫浴设备等固装家用设备、地板、乳胶漆、墙地砖等主要装修材料由甲方提供；甲方应按金梦都公司的收楼通知的要求对房屋进行验收，如在约定交付期限届满时甲方未收到收楼通知，甲方应按买卖合同约定自行前往项目所在地进行验收，甲方验收后将房屋交付乙方开展装饰装修工作，甲方未按约验收的，视为同意委托乙方对房屋进行验收，验收效力等同于甲方本人；乙方应于房屋给乙方装修之日起120天内完成房屋的装修装饰；乙方除受甲方委托进行装修外，还受项目的其他业主的委托进行批量装修；甲方逾期交付房屋给乙方达90日的，乙方有权解除本合同，甲方应向乙方支付违约金50000元；乙方逾期交付房屋给甲方达90日的，甲方有权解除本合同，乙方应向甲方支付违约金50000元。一审法院另查明，商品房预售合同签订后，何富华、邵花翠向金梦都公司支付了3690693元房款。2017年12月3日，金梦都公司与何富华、邵花翠办理了毛坯商品房交付手续。2019年1月15日，金梦都公司向何富华、邵花翠交付了精装商品房。关于何富华、邵花翠向金梦都公司购买的是毛坯房还是装修房的问题。何富华、邵花翠主张为精装修房，并提交（2018）宁石证民内字第3601号公证录音1份、（2019）宁钟证民内字第32号公证书1份，证明涉案楼盘在搜狐、365网、链家网上公示宣传为精装交付。经质证，金梦都公司对上述证据的真实性没有异议，但对证明目的不予认可。金梦都公司主张为毛坯房，并提交南京网上房地产网站截图1份、南京市商品房预售方案打印件1份，证明其在销售及政府备案文件中均为毛坯房。经质证，何富华、邵花翠对上述证据的三性均不予认可。何富华、邵花翠陈述：房屋装修协议是金梦都公司提供的格式合同，签订时并无森洪公司人员在场，其二人亦不负责装修费用；装修是金梦都公司的义务，其二人向金梦都公司购买的是精装修房。金梦都公司陈述：当时确无森洪公司人员在场，是其提供房屋装修协议给何富华、邵花翠签字的；商品房预售合同约定由其赠送装修材料，所以其推荐业主与森洪公司订立装修合同，后由于森洪公司没有金螳螂公司好，其在向业主交付毛坯房后又重新推荐业主与金螳螂公司签订房屋装修协议，但何富华、邵花翠未重新签，实际装修是由金螳螂公司完成的。一审法院认为：何富华、邵花翠与金梦都公司签订的商品房预售合同及补充协议均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于何富华、邵花翠向金梦都公司购买的是毛坯房还是装修房的问题。首先，根据何富华、邵花翠与金梦都公司的陈述，涉案房屋装修协议系森洪公司未在场的情况下，由金梦都公司指示何富华、邵花翠签订。其次，从涉案商品房预售合同及补充协议约定来看，金梦都公司负责提供装修设备、材料，何富华、邵花翠支付的房款中包含了该部分价款，而从涉案房屋装修协议约定来看，何富华、邵花翠并不负责支付装修价款。再次，金梦都公司在销售过程中对外宣传系装修房，并且根据金梦都公司陈述，涉案房屋实际并不是森洪公司装修，而是其另行委托金螳螂公司装修。综上，一审法院认为，何富华、邵花翠按金梦都公司指示，与森洪公司签订所谓房屋装修协议，实际系商品装修房屋买卖合同的表现形式，房屋装修协议的约定实际系何富华、邵花翠与金梦都公司达成的意思表示，对双方具有约束力。关于金梦都公司是否应承担逾期交付商品装修房的违约责任以及如何承担该违约责任的问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。金梦都公司取得毛坯房交付条件后，与何富华、邵花翠于2017年12月3日办理了毛坯房交付手续，故金梦都公司在交付毛坯房时并未违约。涉案房屋装修协议约定，房屋装修应于毛坯房交付后120天内完成，即金梦都公司应于2018年4月2日前交付装修房，逾期达90日的支付违约金50000元。金梦都公司实际于2019年1月15日向何富华、邵花翠交付装修房，金梦都公司已构成违约，应承担逾期交付装修房的违约责任。考虑金梦都公司逾期天数及何富华、邵花翠因此产生的损失等情况，一审法院确定金梦都公司向何富华、邵花翠支付违约金50000元。何富华、邵花翠主张按已付房款的日万分之二的标准计算，缺乏依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、南京金梦都房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内向何富华、邵花翠支付违约金50000元；二、驳回何富华、邵花翠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5048元，由何富华、邵花翠负担4025元，南京金梦都房地产开发有限责任公司负担1023元。二审中，双方当事人均未提交新证据。何富华、邵花翠认为案涉《规划核实合格书》存疑，一审中当事人也未提交该证据原件，本院赴规划部门调查，经查，存档的《规划核实合格书》与一审中当事人提交的复印件一致。双方当事人对一审法院查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为，一、金梦都公司交付毛坯房是否存在逾期，是否应承担违约责任；二、一审法院认定的逾期赔偿金是否适当。一、关于金梦都公司交付毛坯房是否存在逾期，是否应承担违约责任的问题，国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。金梦都公司一审中已经提交了案涉房屋对应的《规划核实合格书》复印件，该证据证明案涉房屋所在工程已符合规划许可要求。二审中，本院调取的《规划核实合格书》原件也与该复印件一致，何富华、邵花翠虽认为该规划核实合格书存疑，并主张开发商审批流程存在重大疑点，但何富华、邵花翠并无相反证据推翻该《规划核实合格书》，一审法院根据该《规划核实合格书》认定金梦都公司在交付毛坯房时并未违约，符合法律规定。二、关于一审法院认定的逾期赔偿金是否适当的问题，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。何富华、邵花翠已签收了毛坯房的物业及资料移交书，但金梦都公司直至2019年1月15日向何富华、邵花翠交付装修房，金梦都公司未能按期交付装修完毕的房屋，应承担相应的违约责任。何富华、邵花翠并无证据证明案涉房屋的装饰装修存在合同约定或法律规定可以拒绝接收的情形，一审法院判令金梦都公司向何富华、邵花翠支付违约金50000元，金额亦属合理。何富华、邵花翠并无证据证明违约条款显失公平，对其该上诉主张，本院不予支持。综上所述，何富华、邵花翠的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4025元，由上诉人何富华、邵花翠负担。本判决为终审判决。审判长  马帅审判员  郑慧审判员  李斐二○二〇年十二月二十五日法官助理崔鸣书记员郭旭冬