广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初6946号原告：东莞市骏易五金模具有限公司，住所地：广东省东莞市***************。诉讼代表人：东莞市骏易五金模具有限公司管理人，住所地：广东东莞市莞城区*********************。委托诉讼代理人：李庆军，广东赋诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁芳，广东赋诚律师事务所律师。被告：汤文焰，男，汉族，1980年11月22日，住安徽省安庆市宿松县************，公民身份号码为340************811。委托诉讼代理人：郭长山，广东顺言顺律师事务所律师。第三人：东莞市诚森企业事务代理服务有限公司，住所地：广东省东莞市***************。法定代表人：江某1。原告东莞市骏易五金模具有限公司诉被告汤文焰、第三人东莞市诚森企业事务代理服务有限公司（以下简称诚森公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后转为普通程序并于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人丁芳、被告汤文焰及其委托诉讼代理人郭长山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业占有使用费49919.15元，其中，仓库占有使用费自原告公司破产申请受理日次日（即2018年12月29日）起，按6000元/月的标准计至被告实际腾退之日（即2019年9月27日）止为53980.65元；宿舍占有使用费自原告公司破产申请受理日次日（即2018年12月29日）起，按670元/月的标准计至被告实际腾退之日（即2019年9月23日）止为5938.50元；截至目前，被告已支付占有使用费合计10000元，剩余未支付的占有使用费为49919.15元；2.被告向原告支付上述未支付物业占有使用费相应利息（利息以当月占有使用费为基数，自逾期次日起计至本息清偿之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其中被告已归还的10000元占有使用费按先进先出的方式于2018年12月至2019年2月间分摊，剩余未支付占有使用费对应利息暂计至2020年3月20日为1701.81元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：诚森公司整体承租原告位于东莞市******************的物业，并与原告签订一份《厂房租赁合同》就租赁范围、租赁期限、租金标准作出约定。2018年5月，诚森公司与被告签订《物业租赁合同》，将租赁物业中的仓库转租给被告，租赁期限自2018年6月16日至2020年5月31日止，月租金6000元。后因被告员工住宿需要，被告另行承租大利村委会鹿湖东路299号的部分物业作为员工宿舍，诚森公司与被告约定租金670元/月。2018年12月28日，东莞市第三人民法院裁定受理申请人魏焕辉对原告公司破产的申请，并以（2019）粤1973破1号决定书指定诉讼代表人德勤企业顾问（深圳）有限公司东莞分公司担任原告公司破产管理人（以下简称管理人）。管理人接受法院指定后，决定解除原告公司与租用原告公司物业的所有租户签订的租赁合同，并通过多种方式通知包括被告在内的次承租人。同时，管理人告知被告如有意继续租用物业被告可与管理人协商租赁事宜。被告在收到管理人通知后于2019年9月27日腾退仓库，于2019年9月23日腾退宿舍，但没有足额向管理人缴纳此前的物业占有使用费。根据《中华人民共和国企业破产法》第十七条、第十八条之规定，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除，被告在接到管理人发出的解除通知后，即应及时腾退物业或协商继续承租，被告拒不配合又不足额缴纳占有使用费的行为已严重侵害原告权益。为维护自身合法权益，原告提起诉讼。被告辩称：被告于2019年8月10日收到管理人的通知，原告主张占有使用费应从该日开始计算至2019年9月23日，被告已经支付管理人10000元，不存在原告主张的占有使用费或逾期费用，请求驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：原告与诚森公司签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于东莞市****************的租赁物，租赁物范围为:1.K1、K2、K3三个厂房区域，面积为7100平方米；2.K4、K5、K6、K7四个厂房区域，面积为4320平方米；3.K8、K9、K10、K11、K12及商务办公楼1栋，面积为8870平方米；租赁物1、2租赁期限自2015年10月1日至2025年9月30日止，原告应于2015年10月1日前将租赁物1、2交付给诚森公司；租赁物3租赁期限自2015年2月1日至2020年1月31日止，原告应于2015年9月30日前将租赁物3交付给诚森公司；以上租赁物租金按每月10元/平方米计算，即每月租金为202900元，另加收管理费1元/平方米计算，即每月管理费为20290元，以上租赁物每月租金及管理费共计223190元；租赁物押金，双方采用诚森公司先预付12个月的租金为押金的方式进行缴交租金，以上租赁物押金金额为2678280元。原告主张系由诚森公司整体承租其物业后，再将物业分租给各租户。2018年5月24日，被告与诚森公司签订《物业租赁合同》，约定被告向诚森公司承租位于东莞市***********（B）仓库，诚森公司在2018年6月1日前将上述物业交付给被告使用，免租期为诚森公司自交付物业之日起至2018年6月15日，物业租赁自2018年6月16日至2020年5月31日；每月租金为6000元，被告应在每月10日前支付；被告应在双方签订本合同后3天内向诚森公司支付第1个月租金6000元及押金18000元，该押金不得抵作租金，合同期满或终止，在被告交清租金、水电费、物业管理费或违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，诚森公司无息退还；电费1.2元/千瓦时。2018年12月28日，本院作出（2018）粤1973破申62号民事裁定书，裁定受理申请人魏焕辉对原告的破产清算申请；2019年1月8日，本院作出（2019）粤1973破1号决定书，指定德恒企业顾问（深圳）有限公司东莞分公司担任原告管理人。原告主张管理人在2019年1月30日，有将原告受理破产的民事裁定书、决定书以及通知各租户搬离占用物业的通知书【（2019）骏易五金破管字第3号通知书】粘贴在案涉物业厂房门口；2019年5月14日添加了被告的微信，告知原告破产事宜并要求被告缴纳占有使用费的事宜。被告确认在2019年5月14日添加了管理人的微信，管理人通知其缴纳的是租金，而不是占有使用费，但管理人无权向其收取租金，被告主张其最早在2019年8月10日收到管理人的第54号通知书才知晓相关事宜，原告于该日才以物权向其主张交付财产，其占有使用费应该从该日起算，原告应当尊重其与诚森公司签订的租赁合同，原告无权认定其与诚森公司签订的租赁合同于2019年1月30日终止，也不能根据租赁合同司法解释第十五条的规定得出其与诚森公司签订的租赁合同无效或届满，管理人通知其在两个月内腾退房屋，其已于2019年9月23日、27日向管理人返还了租赁物，不存在逾期交付的情形，且该通知显示原告确认其欠款金额与原告诉请的金额不符。原告确认案涉租赁物没有建设工程规划许可证，只有土地证。原告主张被告另租用了原告物业用作宿舍2间，约定每月租金670元，并提交了管理人与被告的微信聊天记录为证。被告对此予以确认。被告主张其共向诚森公司交付租金至2019年5月份，按照双方合同约定，租金的支付时间是该月提前支付下月的租金。为此，被告提交了相应的银行付款回单及微信聊天记录为证。其中银行付款回单显示，其于2019年3月14日向何华凤支付了9367.80元，2019年4月10日向何华凤支付了10517元。被告主张其向诚森公司交付了押金18000元，因其与诚森公司的合同终止，诚森公司应退还其押金18000元，并要求抵销其2019年6月-8月的租金。为此提交了由李洪明出具的《收款收据》为证。另双方确认被告于2019年9月17日向管理人支付了10000元“租金”。2020年12月21日，原告向本院提交了《变更诉讼请求申请书》，申请将被告逾期支付占有使用费的利息变更为统一从2019年9月27日计算。以上查明事实有原、被告提交的证据以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案争议焦点为：原告诉请被告支付2018年12月29日至2019年9月27日期间的仓库占有使用费及2018年12月29日至2019年9月23日期间的宿舍占有使用费有无依据。因案涉租赁物没有建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第二条的规定，被告与诚森公司签订的《物业租赁合同》无效。在原告没有证据证明其在2019年5月之前有直接告知被告原告破产事宜并通知被告向其支付占有使用费的情况下，被告作为次承租人于2018年12月28日至2019年5月期间根据《物业租赁合同》的约定继续向诚森公司支付占有使用费，系善意履行合同，并无不当。原告要求被告再次向其支付上述期间的占有使用费没有依据。被告在2019年5月14日已经知晓原告破产事宜及要求其支付占有使用费的事宜，但被告于2019年9月23日才返还宿舍、9月27日返还仓库。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第五条第一款的规定，原告诉请参照被告与诚森公司约定的租金标准支付上述占有期间的使用费合理有据，本院予以支持，其中仓库占有使用费为23400元（6000元×3个月+6000元÷30天×27天），宿舍占有使用费为2523.66元（670元×3个月+670元÷30天×23天）。又，被告于2019年9月17日向原告支付了10000元，尚欠原告占有使用费15923.66元。被告逾期向原告支付上述期间的占有使用费，应当支付相应的利息。结合原告庭后提交的《变更诉讼请求申请书》中利息的起算时间，本院酌情自2019年9月27日统一计算利息。另被告系向诚森公司支付了18000元押金，其主张在本案中以该押金抵扣应当向原告支付的占有使用费没有依据，本院不予支持，其可另行向诚森公司主张。综上所述，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，本院判决如下：一、限被告汤文焰于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市骏易五金模具有限公司支付占有使用费15923.66元及利息（利息以15923.66元为基数，自2019年9月27日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告东莞市骏易五金模具有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1090.52元、保全申请费536.21元，由原告东莞市骏易五金模具有限公司负担1137.54元，被告汤文焰负担489.19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  黎中越人民陪审员  花锦林人民陪审员  宋宇晴二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  叶佩儿刘洁附本案适用法律法规：1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。