天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终5076号上诉人(原审原告)：天津乐城置业有限公司，住所地天津市河**乐园道**银河购物中心。法定代表人：陈海鸥，董事长。委托诉讼代理人：安好，天津长丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晶晶，天津长丰律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：大东屋（天津）餐饮管理有限公司，住所地天津市河**乐园道**L3-057-1。法定代表人：肖培昆，经理。上诉人天津乐城置业有限公司（以下简称乐城置业公司）因与被上诉人大东屋（天津）餐饮管理有限公司（以下简称大东屋餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2020）津0103民初1555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人乐城置业公司上诉请求：改判被上诉人按照租赁合同的约定支付各项违约金。事实与理由：被上诉人申请提前解除租赁合同后，上诉人虽然回复同意解除，但并未免除其违约责任的承担。被上诉人大东屋餐饮公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。乐城置业公司向一审法院起诉请求：1、确认乐城置业公司与大东屋餐饮公司签订的《银河国际购物中心房屋租赁合同》于2019年2月20日解除；2、判令大东屋餐饮公司支付拖欠的房屋租金139404.5元、商场管理费40690.06元、推广宣传费7037.15元、空调费8660.29元、电费5991.06元、水费1350.9元、隔油池清掏费2657.53元；3、判令大东屋餐饮公司补交免租期所免除的租金201248元（免租期4个月，每月租金50312元）；4、判令大东屋餐饮公司承担合同解除后按月租金、商场管理费、正常运行期内空调费和推广宣传费（按合同解除时）的三倍支付违约金228390元[（55277+18205+2648）×3]；5、判令大东屋餐饮公司承担该房屋的清场恢复费用45011.36元；6、判令大东屋餐饮公司承担房屋占用费327118.69元（按解除时日租金的2倍90天计（55277×12/365×90×2）；7、判令大东屋餐饮公司承担自应付上述逾期欠缴费用之日起至生效判决确定的付款日止的滞纳金205791.49元；8、诉讼费由大东屋餐饮公司承担。一审法院认定事实：2016年10月9日，乐城置业公司与大东屋餐饮公司签订《银河国际购物中心房屋租赁合同》，合同约定，大东屋餐饮公司（乙方）承租乐城置业公司（甲方）所有的坐落于天津市河西区××道××号××购物中心××层××号单位，租赁面积为331平方米，租赁期限为3年，自2016年9月23日起至2019年9月22日止，同等条件下享有2年优先续约权，交付日暂定为2016年9月23日，装修期自2016年9月23日起至2017年1月22日止，共计4个月，开业日为2017年1月23日；房屋租金按月保底租金与月营业额提成租金两者取其高，第一年、第二年月保底租金为152元／月／平米（约50312元／月），或按每月营业额提成10%，第三年月保底租金为167元／月／平米（约55277元／月），或按每月营业额提成11%；第一年计租日为2017年1月23日，月保底租金每个月支付一次，每个月的第二十日或之前支付下一月的月保底租金；除租金外，乙方还应按合同约定按时支付下列费用：（1）商场管理费及正常运行期内空调费，每月每平方米55元，合计每月18205元，（2）推广宣传费为每月每平方米8元，合计每月2648元，（3）电费、水费、超时超期空调费，据实结算，其他费用包括通讯、设备、维修、餐饮业隔油池清理、餐饮业泔水垃圾清运等费用；关于违约责任，合同第二十一条约定，乙方未经甲方和／或商业管理公司事先书面同意，中途擅自退租或擅自停止营业或非正常营业超过五个工作日，或在甲方和／或商业管理公司发出书面通知要求其恢复营业后于指定期限内仍未恢复正常营业的，一方可书面通知另一方解除本合同，如乙方违约，违约方应向另一方按月租金、商场管理费、正常运行期内空调费、和推广宣传费之和的三倍支付违约金；合同第二十二条第二款约定，未经双方协商一致，乙方单方面要求提前终止本合同，或本合同依据第二十一条提前终止时，甲方除有权要求乙方按照第二十一条约定支付违约金外，还有权不予退还乙方已付的租赁保证金，如租赁保证金和违约金仍不足以抵付甲方下列损失的，甲方仍有权向乙方追偿：3.甲方基于乙方完全履行本合同考虑而给予乙方装修期的租金损失。合同签订前，乐城置业公司于2016年9月23日将房屋交付大东屋餐饮公司使用，上述合同签订后，大东屋餐饮公司于2016年11月3日支付保证金213495元及其他各项费用，并依约履行合同至2018年11月30日。大东屋餐饮公司主张，“我方于2018年11月初向乐城置业公司提出撤场申请，楼管于2018年12月初通知可以进行铺面恢复工作，将承租房屋恢复至毛坯房状态，并承诺恢复期间不再收取租金，改为收取管理费每日600元”。2019年1月29日，大东屋餐饮公司向乐城置业公司发出书面文件，该文件载明“我司原拟于2019年1月18日完成店铺恢复原状工程并交付贵司，现阶段已完成部分恢复工程，但因施工方能力有限，有些不能达到贵司要求的交付标准，所以恳请未完成的项目由贵司协助完成，承诺发生的费用由我司另行支付；特申请以现状交还贵司，以还铺日作为终止日，同时申请所欠款项从租赁保证金中扣除，剩余部分请退还我司，并不追究我司责任。”2019年2月13日，乐城置业公司向大东屋餐饮公司邮寄书面《通知函》，《通知函》载明“就贵司2019年1月29日向我司的致函，我司回函如下：1、我司同意贵司提出的按照房屋现状交还、由我司进行未完成的恢复原状工程且相关费用由贵司另行向我司支付的申请。经太通建设有限公司评估，该房屋未完成的恢复原状工程的施工费用共计84676.57元。2、贵司应于2019年2月20日将房屋交还我司并向我司支付恢复原状施工费用，该日期即为贵我双方签署的《银河国际购物中心房屋租赁合同》及相关协议的终止日，终止日前贵司所欠款项，包括但不限于租金、商场管理费及正常运行期内空调费、推广宣传费、水电能源费等从租赁保证金及装修押金中扣除。3、贵司未在终止日交还房屋的，我司有权自行收回该房屋并恢复原状，贵司应向我司支付恢复原状费用，且我司有权自终止日之次日起计收房屋占用费，每日按照租赁合同终止前日租金（以贵司过往月已经支付的最高月租金为标准进行计算）、商场管理费及正常运行期内空调费、推广宣传费合计金额的2倍计算，若因贵司逾期交还该房屋而造成我司其他损失的，贵司还应承担赔偿责任。4、请贵司于收到本函件后5日内与我司取得联系并签订书面租赁合同终止协议。贵司未及时与我司联系或未签订书面租赁合同终止协议的，视为贵司对本函件所载内容无异议，我司有权按照租赁合同及本函件内容行使相关权利并追究贵司的违约责任”。该邮件的邮寄地址为大东屋餐饮公司在双方租赁合同中留存的送达地址，该邮件寄出后大东屋餐饮公司未收到，邮件于2019年2月16日被退回。2019年6月，乐城置业公司委托第三方对涉诉房屋进行清场恢复，为此支出费用45011.36元。经双方当庭确认，自2018年12月1日起至2019年2月20日期间的房屋租金为139404.50元、商场管理费为40690.06元、推广宣传费为7037.15元、空调费为8660.29元、电费为5991.06元、水费为1350.90元、隔油池清掏费为2657.53元。一审法院认为，乐城置业公司与大东屋餐饮公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法、有效。合同签订后对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案双方争议焦点为：1、解除合同及返还房屋的时间；2、违约责任的承担。关于2019年2月13日乐城置业公司向大东屋餐饮公司邮寄书面通知函的送达效力问题。乐城置业公司按照大东屋餐饮公司在租赁合同中留存的送达地址邮寄送达该通知函，大东屋餐饮公司虽然主张未收到该通知函，但依据双方合同约定及法律规定，应当视为已经送达。根据快递单号查询，该邮件于2019年2月16日退回，该日即为送达日期。关于解除合同及返还房屋一节。2019年1月29日，大东屋餐饮公司向乐城置业公司发出书面文件称，已部分完成恢复工程，未完成的项目由乐城置业公司协助完成，承诺发生的费用由大东屋餐饮公司承担，申请以现状交还乐城置业公司，以还铺日作为终止日。2019年2月13日，乐城置业公司向大东屋餐饮公司回函称，就2019年1月29日的致函，乐城置业公司同意大东屋餐饮公司提出的按照房屋现状返还房屋，由乐城置业公司进行未完成的恢复原状工程，相关费用由大东屋餐饮公司承担；大东屋餐饮公司应于2019年2月20日将房屋交还乐城置业公司，该日期即为双方房屋租赁合同及相关协议的终止日，大东屋餐饮公司应于收到函件后5日内取得联系并签订书面租赁合同终止协议，大东屋餐饮公司未及时与乐城置业公司联系或未签订书面租赁合同终止协议的，视为大东屋餐饮公司对本函件所载内容无异议。上述函件发送后，大东屋餐饮公司未于5日内联系乐城置业公司且双方未签订书面租赁合同终止协议。依上所述，大东屋餐饮公司收到函件后怠于履行合同义务，视为大东屋餐饮公司对乐城置业公司的回函所载内容无异议。按照双方函件约定，双方已就合同终止履行、返还房屋等事项达成合意，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条协商一致解除合同的要件，一审法院予以确认，双方签订的租赁合同于2019年2月20日解除。因双方均同意按房屋现状返还房屋，均同意合同终止日与返还房屋之日为同一日，故关于大东屋餐饮公司陈述的其已于2019年1月底退场的陈述，证据不足，一审法院不予采信；依据相关法律规定及双方约定，合同终止日与返还房屋之日为同一日，即涉诉房屋已于2019年2月20日交还乐城置业公司，视为大东屋餐饮公司履行了返还房屋的合同义务。关于通知函中乐城置业公司要求继续收取房屋占用费一节，因2019年2月20日双方合同终止履行，大东屋餐饮公司也已提出将房屋按现状交还乐城置业公司，乐城置业公司对房屋按现状交还无异议，且合同及函件中均载明乐城置业公司有权自行收回房屋并恢复原状，乐城置业公司在双方达成房屋交还合意后未及时自行收回房屋，造成损失扩大，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定情形，扩大部分的损失应由其自行承担。故乐城置业公司要求大东屋餐饮公司支付自2019年2月21日起房屋占用费的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。关于各项费用。大东屋餐饮公司自2018年12月1日起欠付房屋租金等各项费用，依照合同约定及法律规定，自欠付之日起至合同解除返还涉诉房屋之日止的各项费用应由大东屋餐饮公司承担。故乐城置业公司要求大东屋餐饮公司支付自2018年12月1日起至2019年2月20日期间房屋租金139404.50元、商场管理费40690.06元、推广宣传费7037.15元、空调费8660.29元、电费5991.06元、水费1350.90元、隔油池清掏费2657.53元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持；以上合计205791.49元，超出部分，一审法院不予支持。但上述应付费用应从大东屋餐饮公司已支付的租赁保证金中抵扣。关于大东屋餐饮公司辩称，乐城置业公司曾承诺恢复期间不再收取租金，而是每日收取600元管理费的意见，因乐城置业公司否认，且大东屋餐饮公司未能向一审法院提交证据予以证明，一审法院不予采信。关于违约责任的承担。因双方达成合意协商一致解除合同，不符合合同第二十二条约定“未经双方协商一致，乙方单方面要求提前终止本合同，或依据合同第二十一条提前终止时，甲方有权向乙方追偿基于乙方完全履行本合同考虑而给予乙方装修期的租金损失”的情形，故乐城置业公司要求大东屋餐饮公司补交免租期所免除租金的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。因双方协商一致解除合同，不符合合同第二十一条约定“乙方未经甲方和/或商业管理公司事先书面同意，中途擅自退租或擅自停止营业或非正常营业超过五个工作日，违约方应向另一方按月租金、商场管理费、正常运行期内空调费、和推广宣传费之和的三倍支付违约金”的情形。故乐城置业公司要求大东屋餐饮公司承担合同解除后按月租金、商场管理费、正常运行期内空调费和推广宣传费之和的三倍支付违约金的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。乐城置业公司尚未退还租赁保证金，租赁保证金折抵房屋租金等费用后，大东屋餐饮公司不欠房屋租金等各项费用，故乐城置业公司要求大东屋餐饮公司支付自逾期欠费之日起滞纳金的诉讼请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于房屋清场恢复费用。乐城置业公司为恢复原状向第三方支付的房屋清场恢复费用45011.36元，按双方约定，恢复原状的费用应由大东屋餐饮公司承担，故乐城置业公司的该项诉讼请求，一审法院予以支持；但亦应从租赁保证金中抵扣。上述大东屋餐饮公司应支付费用包括房屋租金139404.50元、商场管理费40690.06元、推广宣传费7037.15元、空调费8660.29元、电费5991.06元、水费1350.90元、隔油池清掏费2657.53元，房屋清场恢复费用45011.36元，以上合计250802.85元，扣除大东屋餐饮公司已支付的保证金213495元，大东屋餐饮公司还应向乐城置业公司支付37307.85元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：“一、天津乐城置业有限公司与大东屋（天津）餐饮管理有限公司签订的房屋租赁合同于2019年2月20日解除；二、自本判决生效之日起十日内，被告大东屋（天津）餐饮管理有限公司向原告天津乐城置业有限公司支付37307.85元；三、驳回原告天津乐城置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15720元，减半收取7860元，由原告天津乐城置业有限公司承担5329元，由被告大东屋（天津）餐饮管理有限公司承担2531元。”本院二审期间，双方未提交新的证据，本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，故对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人是否应承担违约赔偿责任。上诉人与被上诉人签订的《银河国际购物中心房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。该合同的违约条款约定，被上诉人未经上诉人同意擅自退租，或未经双方协商一致，被上诉人单方面提前终止合同，应向上诉人按月租金、商场管理费、空调费和推广宣传费之和的三倍支付违约金等。但根据被上诉人给付上诉人的信函，以及上诉人给付被上诉人的《通知函》可以证实，被上诉人于2019年1月29日已向上诉人告知正在进行店铺的腾退和恢复原状工作，并希望上诉人予以协助。同时，上诉人亦表示同意腾退，并由其完成后续的恢复原状工作，还确定了合同终止的具体时间，以及各项费用的承担。故根据上述双方协商过程，不能认定被上诉人属于租赁合同中“未经上诉人同意擅自退租，或未经双方协商一致”的违约情形。上诉人主张被上诉人据此承担赔偿责任，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13425元，由上诉人天津乐城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏维娜审判员  刘爱民审判员  房利甲二〇二〇年十二月二十九日法官助理曹丽霞书记员姬诚心