陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕08民终4634号上诉人（原审被告）：白志刚，男，1984年9月28日出生，汉族，现住榆林市高新区。被上诉人（原审原告）：榆林市绿源物业有限公司，住所地：榆林市榆阳区。法定代表人:李瑜，该公司经理。委托诉讼代理人：谢磊，该公司员工。上诉人白志刚因与被上诉人榆林市绿源物业有限公司（以下简称绿源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服陕西省榆林市榆阳区人民法院(2020)陕0802民初3049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人白志刚、被上诉人绿源物业公司的委托诉讼代理人谢磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。白志刚上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人出具2019年1月27日跟业委会补签的物业合同为无效合同。首先，业委会主任在签订该合同前未召开全体业主大会，未征得多数业主同意，只有少数业主签名的模糊会议纪要，未取得全体业主大会授权，所签合同无效。其次，业委会主任李加垚涉嫌犯罪，其无权代表广大业主与第三方签约，所签合同不受法律保护。再次，绿源物业使用不正当手段签订的合同属于无效合同。绿源物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人与绿源小区业主委员会补签的物业服务合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，对小区业主均具有约束力。被上诉人按约定履行了合同义务，上诉人作为业主，应按照合同约定交纳物业费。绿源物业公司向一审法院起诉请求：1、请求被告支付拖欠的2017年1月1日至2018年12月31日的物业管理费3108元、电梯运行费1070元、垃圾费60元，公用设施设备水电公摊费480元，合计4718元。2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明：被告白志刚系榆林市高新区绿源小区X号楼xxx室的房主，该房屋建筑面积143.9平方米。2019年1月27日，原告绿源物业公司与榆林市高新区绿源小区业主委员会补签2016年度、2017年度、2018年度的物业服务合同，约定服务期限从2016年1月1日起至2018年12月31日止，相关费用的收费标准分别为：2016年物业管理费收费标准为1.05元/㎡/月，2017年、2018年物业管理收费标准为0.9元/㎡/月，电梯运行费一层免收，二层0.23元/平方米/月起步，每增加一层加0.02元；垃圾费为30元/年/户，2016年公用设施、水电等公摊费为130（含）平方米以上每户每年270元,2017年、2018年公用设施、水电等公摊费为130（含）平方米以上每户每年240元。合同还约定了其他事项。被告拖欠原告2017年1月1日至2018年12月31日的物业管理费3108元、电梯运行费1070元、垃圾费60元，共用设施设备水电公摊费480元，合计4718元。一审法院认为，榆林市高新区绿源小区业主委员会委托原告绿源物业公司对该住宅小区进行物业管理，并于2019年1月27日补签的2016年度、2017年度、2018年度的物业服务合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对该小区业主均具有约束力。原告按约提供了物业服务，被告白志刚作为该小区业主，应当按照合同约定的收费标准支付物业费等费用。被告拖欠物业费等各项费用，构成违约，应当承担继续履行的违约责任。故原告主张由被告白志刚支付拖欠的2017年1月1日至2018年12月31日的物业管理费3108元、电梯运行费1070元、垃圾费60元，公用设施设备水电公摊费480元，合计4718元的诉讼请求，因双方合同约定的收费标准未超出本市物价部门确定的公益性收费标准，本院对该项诉讼请求依法予以支持。被告白志刚辩称原告提供的物业服务并不完善,但并未提交相应的证据佐证,对原告提交的物业合同有异议,但未提交证据证明该合同存在违法性的证据,本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十九条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：本判决生效后五日内，由被告白志刚支付原告榆林市绿源物业有限公司2017年1月1日至2018年12月31日的物业管理费3108元、电梯运行费1070元、垃圾费60元，共用设施设备水电公摊费480元，合计4718元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告白志刚负担。二审中，上诉人白志刚提交了一组证据：费用结算收据和收款收据各一支，证明对绿源小区进行物业服务的不止是绿源物业公司一家，同时期先由飞翔物业公司服务，退出后由金汇物业公司给小区提供服务。被上诉人对真实性和证明目的均不认可，两支收据加盖的均是业主委员会的印章，并非物业公司的印章。本院对该证据的真实性予以认定，因加盖的印章是业主委员会的印章，故对证明目的不予认定。二审查明的事实与原审一致，故本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，本案争议的焦点是：案涉物业合同是否具有无效的情形？上诉人是否应支付诉请的相关费用？关于合同的效力问题。经审查，被上诉人一审中提交的2017年度、2018年度的《物业服务合同》均系在沙河路办事处的协调下，由绿源小区业主委员会主任李加垚代表业主委员会与被上诉人在2019年1月27日补签的。两份合同中均加盖了绿源小区业主委员会的印章，且被上诉人还向绿源小区业主委员会赔偿了110万元的损失，可以证明补签合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，故为有效合同。李加垚虽涉嫌职务侵占罪被依法提起公诉，但并不能因此而否定补签合同的效力。至于业委会主任李加垚在签订合同前是否经过小区业主大会授权，系绿源小区业委会与各业主之间的内部法律关系，不属于本案审查的范围。关于上诉人是否应支付案涉相关物业费等费用的问题。因补签的《物业服务合同》不具有无效情形，故双方均应按合同约定内容履行各自的义务。上诉人拒绝交纳欠付的物业费等费用构成违约，故应承担继续履行的法律责任。因案涉2017、2018年度的《物业服务合同》系后期补签。考虑到在未补签合同之前双方矛盾纠纷的客观存在，被上诉人提供的物业服务标准与正常状态下提供的物业服务标准难免会存在差别，故本院对被上诉人诉请的物业服务费酌情予以支持，上诉人应按物业服务合同约定标准的90%支付物业费。故上诉人应交纳的2017、2018年度物业费为2797.2元。对于电梯运行费1070元、垃圾费60元、共用设施设备水电公摊费480元，上诉人应全额缴纳。综上，白志刚的上诉请求部分合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销陕西省榆林市榆阳区人民法院（2020）陕0802民初3049号民事判决；二、本判决生效后五日内，由上诉人白志刚支付被上诉人榆林市绿源物业有限公司2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费2797.2元、电梯运行费1070元、垃圾费60元，共用设施设备水电公摊费480元，合计4407.2元；三、驳回被上诉人榆林市绿源物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，由上诉人白志刚与被上诉人榆林市绿源物业有限公司各负担一半。本判决为终审判决。审判长  任红艳审判员  魏 霞审判员  郭 瑶二〇二〇年十二月二十八日书记员  艾俊岐