辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽08民再49号上诉人（原审第三人）：陈向儒，男，1983年8月10日出生，汉族，住营口市站**。上诉人（原审第三人）：周永珠，女，1960年11月22日出生，汉族，住营口市西市区。委托诉讼代理人：徐静，辽宁元盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王宏，女，1974年7月5日出生，汉族，平安保险公司职员，住营口市站**。委托诉讼代理人：朱迪，辽宁海润律师事务所律师。原审被告：营口市西市区西市场企业公司，住所地辽宁省营口市西市区永乐里。法定代表人：段丽萍，公司经理。原审第三人：秦玉兰，女，1957年12月3日出生，汉族，无职业，住营口市站**。委托诉讼代理人：王迪，辽宁睿智律师事务所律师。陈某（已故）与被上诉人王宏、原审被告营口市西市区西市场企业公司、原审第三人秦玉兰所有权确认纠纷一案，辽宁省营口市站前区人民法院于2015年11月25日作出的（2014）营站民一初字第00134号民事判决。原审第三人秦玉兰不服向本院提起上诉，本院于2016年6月15日作出（2016）辽08民终1520号民事裁定，驳回王宏起诉。王宏不服，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2017年1月9日作出（2016）辽民申4684号民事裁定，指令本院再审本案。本院再审后，于2017年12月8日作出（2017）辽08民再70号民事裁定，发回辽宁省营口市站前区人民法院重审，辽宁省营口市站前区法院于2019年1月22日作出（2019）辽0802民再1号民事判决后，陈某（已故）不服，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈向儒、周永珠，被上诉人王宏，原审第三人秦玉兰到庭参加诉讼。原审被告营口市西市区西市场企业公司经本院合法传唤，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈向儒、周永珠上诉请求：依法撤销（2019）辽0802民再1号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求，判决争议房屋归上诉人所有。事实和理由：1．一审法院因未能查清重要事实，导致事实认定和判决结果错误。被上诉人王宏手中所持的商品房买卖合同和发票等仅仅是表象，而实质上并不是判决书认定的那样，并不是当事人的真实意思表示。因启智房地产公司欠投资客张惠家等人投资款，所有销售的合同和公章都在2001年初被张惠家拿走，用于7号楼和10号楼的销售和承建。被上诉人王宏合同中的时间恰恰是2001年9月，而此时启智房地产公司已经没有公章和销售手续，何来的双方当事人的真实意思表示？此案经过一审、二审、再审，被上诉人王宏一再强调是在启智房地产公司买来的房子，经手人都是启智房地产公司的工作人员，但事实上，启智房地产公司已经失去了销售权，张惠家害怕启智房地产公司重复抵押卖房，印章根本就不给启智房地产公司用，所以，凡2001年表象体现为启智房地产公司卖出去的房屋都是刘柏东用来诈骗的房屋和恶意串通套取银行贷款的房屋，并不是真正的房屋买卖。2．上诉人的房屋系善意取得，上诉人已经尽到了合理的注意义务，法院应将争议房屋判归上诉人所有。上诉人在与第三人秦玉兰买卖房屋交易前，特别询问了营口市中心地段、同等地段、本小区内的2000年时的房屋价格，秦玉兰的房屋看起来买的便宜，但经打听，本小区内也有多人买的是与其差不多的价格，上诉人还了解到启智房地产公司在2001年前因资金紧张曾以低价抛售过一批房屋，鉴于以上所了解的事实，上诉人才与秦玉兰进行了交易。一审法院罔顾秦玉兰在此己居住10年的事实，罔顾上诉人支付了合理对价的事实，直接判决上诉人有过错，这是对上诉人权利的藐视与践踏，上诉人不服，请求中级人民法院将争议房屋判归上诉人所有。3．一审未对被上诉人进行审查，众多疑点无法合理排除。当年启智房地产公司开发的阳光小区房屋以正常价格都卖不掉，王宏为什么要以高出一倍多的价格来购买。被上诉人王宏在中级法院说她在启智房地产公司购买争议房屋是认为前景好，有投资价值，这根本就是谎言。阳光小区位置偏僻，交通不便，远离城市的商业、教育、经济、文化中心，何来的投资价值。2001年最热门的永江城市花园、小雨园、中天集团开发的楼盘，住宅价格也不过每平方米1200-1700元，而且都是大开发商，有信誉保障的，被上诉人没有理由去追捧声誉不佳的启智房地产公司，并以严重偏离正常的价格购买无人看好的房屋，这种及其违背常理的行为，只能说明合同是假的，根本不存在购买事实。2001年，王宏只有二十几岁，刚刚结婚生子，正处于人生中最低谷阶段，以其收入没有投资能力就不可能有购买行为，更不可能高价购买，所以合同虚假，无效；原房主秦玉兰在此居住了10年，上诉人在此居住了6年，都从未见过王宏，如果真是王宏购买了房屋，她买房时为何不来看房。启智房地产公司超过合同约定时间不交付房屋给她，为什么不找、不报警、不上访。官司打到至今，没有一份证据能证明被上诉人王宏在起诉前有过异议和主张，而从2008年开始，公安、检察、法院、区政府都介入到启智房地产公司有关事件中来，区政府还正式发布了公告，公布了争议房屋范围和无争议房屋范围，上诉人购买的房屋之所以被确定在无争议范围公告内，充分说明了被上诉人王宏根本就没有过异议，上诉人请求依法驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人说她拿了首付16万元，这16万元首付的证据被上诉人却没有提供过，从他所签的商品房买卖合同第四条中的约定看，这16万元约定合同签订前的2001年6月16日支付，在合同签订前支付，说明这笔钱根本就不是首付款交付，而是启智房地产公司所欠王宏父亲的供货款。再审时法院问王宏，其父当年是否供应了启智房地产公司材料，她说她不清楚，并没有直接否认。4．上诉人认为一审法院将争议房屋判归王宏所有，是在割让上诉人的利益，割让国家的利益，制造社会矛盾，必须依法纠正。坊间传闻，当年刘柏东曾与多人恶意串通，在不买房的情况下用买房手续骗取银行贷款给启智房地产公司用，刘柏东给出的都是合规的文件、手续，让银行信以为真，这些人帮忙后均得到了刘柏东的好处：或拿了回扣或结回了启智房地产公司所欠的款项。结合本案的情况，这些传闻并不是空穴来风。2001年7月刘柏东刚刚上任，王宏就与启智房地产公司签了买房合同；王宏超高价买房弃之十几年不理，在银行贷款20万十几年不还，刘柏东刚死狱中，王宏就去法院起诉要房，这种种迹象印证了传闻，王宏是与刘柏东恶意串通。上诉人善意取得，合理购买，在此已居住8年，儿子在此居住结婚生子，请求法院将房屋判归上诉人所有。王宏答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。上诉人的上诉理由没有事实根据和法律依据，不能成立。秦玉兰对案涉房屋不享有所有权，秦玉兰取得案涉房屋的收据是基于启智公司与案外人吴丽君之间的“真借贷、假买卖”退返的其中一张用于为借款担保的假房屋买卖手续，所以秦玉兰取得的收据和合同上才会出现交款人和买受人人名涂改的非正常情况，而且秦玉兰手中的合同和收据上的时间是启智公司为吴丽君出具合同和收据时间，该合同和收据上仅是人名进行了涂改，并不能反映出秦玉兰实际取得该合同和收据的时间是在2000年12月25日，不能说明其交易时间是在被上诉人购房时间之前，更何况秦玉兰交付的价款仅为10万元，明显低于正常市场价格，买卖手续也不符合法律规定，秦玉兰购买房屋的形式不符合商品房买卖的交易流程和交易习惯，没有开具正规发票，很明显不是善意的，秦玉兰对案涉房屋没有所有权。因秦玉兰对该房屋不享有所有权，其自然无权处分该房屋，上诉人占有该房屋也就没有法律依据，其购买房屋时没有尽到合理的审查注意义务，购房手续不全且经过涂改存在问题明显不符合正当的房屋购买流程，以42万元价款购买手续存在瑕疵且长时间无法办理房照的房屋不符合常理，并且实际是否支付了42万元房款存疑，上诉人购买案涉房屋不符合善意取得的法律要件，不构成善意取得，因此上诉人没有权利对该房屋主张所有权。被上诉人购买该房屋时在启智公司售楼处办理的相关手续，签订了正规的商品房买卖合同，办理了银行贷款并且进行了公证，有合法完备的购房手续，购房发票等手续已经在房产部门进行了备案，该房屋是按揭贷款房屋必然在房产部门办理抵押登记，该登记行为就是在房产部门登记的一种形式，被上诉人是抵押人，被上诉人是该案涉房屋所有权人。被上诉人是从启智公司购买的房屋，启智作为房地产公司提供的合同均是格式合同，对于购买人，对于格式合同没有话语权，法定代表人是谁，作为百姓是不清楚的，何况公司内部出现矛盾，是公司的事情，并不能对抗公司与他人签订合同的权利，不能对抗被上诉人主张的权利。结算单和进户通知单同样也是启智公司出具的，笔体是否一致，不能否认结算单和通知单的作用。关于被上诉人提供的发票，是复印件的问题，因被购买是贷款形式，因此是在房产办理抵押登记合同发票原件在房产部门，可以核实。请求本院予以维持。原审第三人秦玉兰答辩称，原审判决认定事实、适用法律错误，且程序违法，剥夺了秦玉兰的答辩、举证、辩论、上诉等诉讼权利。上诉人的上诉请求事实正确，应当依法支持上诉人的上诉请求。1．一审诉讼程序违法。本案系营口市中级人民法院发回重审的案件，每次开庭都能联系到答辩人，但重审一审开庭前，却称一直联系不到秦玉兰，便以此按照多年前的旧地址送达开庭传票。但事实上，秦玉兰在二审法院留了新的电话等联系方式，但一审法院没有为联系通知秦玉兰做过任何的工作，未依法履行向秦玉兰送达开庭传票的程序，导致秦玉兰以及上诉人陈某根本不知道法院开庭。剥夺了秦玉兰在再审一审的诉讼程序中答辩、举证、辩论等权利。而后一审法院在被告营口市西市区西市场企业公司、第三人秦玉兰、陈某均未到庭的情况下，未查清案件事实，缺席作出错误判决。并在送达判决的程序中，同样未通知到秦玉兰，未依法履行判决送达程序，导致秦玉兰知道判决时已经超过了上诉期限，无法再上诉，剥夺了答辩人秦玉兰的上诉权。且追加秦玉兰为第三人，秦玉兰也没有收到过书面通知，申请作为第三人的材料也是秦玉兰到法院后，按照要求书写。据此原审判决程序违法，应当依法撤销。2．一审法院认定被上诉人王宏与营口市启智房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同合法有效，属于认定事实错误。被上诉人王宏主张于2001年7月16日，以36万元的高价购买了案涉房屋，并取得该房屋相关购买手续。但从证据内容上看，被上诉人王宏提交的《商品房买卖合同》、《商品房屋结算单》、《进户通知单》上的“崔秋菊”的签字字样明显不一致，并非崔秋菊本人签字书写。又如上诉人上诉陈述的一样，根据刑事案卷中调取的张惠家的询问笔录，营口市启智房地产公司的公章在2001年年初便被张惠家拿走，营口市启智房地产公司在王宏主张购买案涉房屋的期间，已经失去了对公章的管理使用权，现被上诉人王宏主张其于2001年7月16日与启智房地产公司达成购买房屋的合意，形成房屋买卖关系，明显属于虚假陈述。又因“崔秋菊”签字并非其本人书写，被上诉人王宏主张的买卖关系成立的证据均不具有合法性，不应当采信。且从事实常理来讲，2001年时，营口市最好、最高的房屋价格也仅为1000元左右，被上诉人王宏怎能以36万元，平均2200元/平方米的价格购买一个位于锻压里的房子。被上诉人在多次庭审中，都没有举证有效的证据证明其将36万元实际支付给营口市启智房地产公司，也没能就其是否有能力支付36万元的购房款作出合理。至于其主张房屋具有投资价值，而被上诉人王宏在起诉状中曾主张，其在购买案涉房屋以后一直租房居住至今，如果是真的购买房屋，房屋又不能入住，一直不诉讼解决，一直到刘柏东死亡之后就马上起诉。这一切的不符合常理都能够说明被上诉人王宏根本不是案涉房屋的实际买房人。如果被上诉人仍坚持虚假诉讼，侵犯秦玉兰、陈某作为实际买房人的权利，应当依法查明事实，并追究其虚假诉讼的责任。3．答辩人秦玉兰与营口市启智房地产开发有限公司之间的买卖关系合法有效，陈某与秦玉兰的房屋买卖关系合法有效。原审审理认定，营口市启智房地产公司将6套房屋抵押给吴丽君，向其借款60万元，并在抵押期间将该房屋钥匙交给了吴丽君，借款到期时，因公司未还款，吴丽君留下一套房屋，其余5套退给启智公司，该5套房屋即包括案涉房屋。并认定秦玉兰取得收款收据及合同，在买方和交款人处有涂改。上述事实认定属于断章取义，且也不能否认秦玉兰于2000年12月25日，向营口市启智房地产开发公司购买房屋的事实。吴丽君与营口市启智房地产开发有限公司之间是否有债权债务关系，并不影响秦玉兰购买房屋的事实。根据吴丽君的出庭证言，启智房地产公司系将案涉房屋进行了出售，吴丽君才把手续送还给了启智公司，可以证明启智公司是向秦玉兰出售房屋的真实意思表示，这也就解释了为什么秦玉兰的购房手续上有涂改，因为是在秦玉兰交付购房款之后，启智公司给秦玉兰的购房手续，并将吴丽君的名字改为秦玉兰。启智公司的销售经理孟维玲也出庭作证，2000年年底，即秦玉兰购买房屋的2000年12月25日，秦玉兰曾向其问过手续有涂改行不行，启智公司的销售经理代表公司回答说涂改处有公章和领导签字所以没事。据此，在涂改处的盖章恰恰能够证明启智公司将房屋出售给秦玉兰的真实意思表示，与吴丽君无关。据此，秦玉兰向启智房地产公司购买房屋的时间是在2000年12月25日，即使被上诉人王宏主张的买卖关系成立，其购房也是在2001年7月16日，根据房屋买卖合同成立的先后顺序，秦玉兰的房屋买卖关系也应当为优先的保护顺位。况且秦玉兰在购买房屋之后，合法占有使用房屋多年，陈某一家人在购买房屋后，也一直居住在案涉房屋，期间被上诉人从未主张过权利，甚至都没有来过房子。该事实能够证明启智房地产公司出卖并交付给秦玉兰房屋的真实意思表示。秦玉兰当年购买案涉房屋时，该价格完全在合理的范围内，同小区的购买价格都相差不多。且姚玉复也出具证人证言证明启智房地产公司当年因资金紧张低价处理了一批房屋，案涉房屋就是启智房地产公司低价处理的其中一套，但即便如此该价格也在合理范围内，一审法院未经审查就认定原房屋购买价格属于明显低于市场价，没有任何事实依据。4．本案已超过法定诉讼时效。被上诉人王宏在起诉时主张确认房屋所有权并办理手续，赔偿损失，虽然其诉请第一项为确认房屋所有，但其依据的是履行其与营口市启智房地产公司的房屋买卖合同，即房屋买卖的债权关系，而非无权请求权，应当适用诉讼时效的规定。合同约定的房屋交付时间为2001年12月31日前，按照被上诉人王宏自己的主张，其早在当年就知道了房屋被他人占有，此时即应当开始计算其要求启智房地产公司履行房屋买卖合同的诉讼时效。因此，被上诉人王宏起诉时已经长达12年之久，早已超过法定诉讼时效，不应当予以支持。原审被告西市场公司未答辩。王宏向一审法院提起诉讼请求：1．确认营口市户房屋归原告所有；2．判令被告立即为原告办理房屋产权证及相关手续；3．要求被告赔偿经济损失，即租房费用15万元。原审审理查明事实：2001年7月16日，再审申请人王宏与营口市启智房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，约定由再审申请人王宏购买位于阳光小区X号楼X单元X-X层西户房屋（建筑面积164.01平方米），总价款36万元。后再审申请人王宏取得了该房的商品房销售专用发票、商品房屋结算单、进户通知单，并与中国工商银行营口市分行签订了个人购房借款合同，贷款金额为人民币20万元，贷款期限为10年，自2001年7月18日起至2011年7月17日止。被申请人秦玉兰与营口市启智房地产开发有限公司也签订了诉争房屋的商品房买卖合同，合同载明签订日期为2000年12月25日，总价款10万元。被申请人秦玉兰取得了专用收款收据，该商品房购销合同的买方姓名及买方签章处均有涂改，原买方为吴丽君，专用收款收据交款人处亦有涂改，原交款人为吴丽君。经本院（2011）站民初字第00734号判决书审理查明：吴丽君与营口市启智房地产开发有限公司订立借款协议书，该协议书约定被告吴丽君借给该公司60万元，借款期限为6个月，该公司以其阳光小区六户房屋抵押，如提前还款，被吴丽君无条件将房屋归还给该公司，如到期该公司未能还款，该公司自愿将六户房屋，每户作价10万元，归吴丽君所有，该公司负责该房屋交易的一切费用。抵押期间，该公司将房屋钥匙交给吴丽君。当日吴丽君将60万元交付该公司，该公司为吴丽君写下60万元欠据。双方签订购房合同，该公司为吴丽君出具每户房屋的专用收款收据、进户通知单、所有权登记申请书、房屋结算单。借款到期时，该公司未还此款，吴丽君留下阳光小区X号楼X单元X-X层东户，面积164.01平方米的一处抵押房屋，吴丽君将其余五户房屋手续退给该公司，该公司以每户10万元退还被告吴丽君现金。此五户房屋中即包括本案诉争房屋。后被申请人秦玉兰与被申请人陈某签订了协议书，约定秦玉兰将诉争房屋以42万元的价格卖给陈某，陈某现居住在阳光小区X号楼X单元X-X层西户房屋。另查，营口市启智房地产开发公司的法定代表人刘柏东因合同诈骗罪于2009年9月9日被营口市站前区人民法院以（2009）站刑字第92号刑事判决书判处有期徒刑14年。现启智房地产开发公司无人员和经营场所，处于自然解体状态，但尚未进行清算。原审被告营口市西市区西市场企业公司为营口市启智房地产开发有限公司主管部门。原审法院认为，王宏与营口市启智房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方当事人均应履行约定义务。再审申请人王宏向本院提交的购房手续合法、完备，且其依约向营口市启智房地产开发有限公司交付了房款，营口市启智房地产开发有限公司亦应依约协助原告办理房屋过户手续。原审第三人秦玉兰未能向本院提交完备的购房手续，其主张所有权的证据不足，故其无权将该房屋转卖给原审第三人陈某。原审第三人陈某在购买诉争房屋时，并未审查该房原购买价格是否明显低于市场价格，未尽到合理的注意义务，其不构成善意取得，故原审第三人陈某主张该房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持，双方因该房屋所产生的纠纷应协商或另案诉讼解决。再审申请人王宏要求被告赔偿经济损失即租房费用15万元的诉讼请求，并无事实及法律依据，本院不予支持。被吊销营业执照的企业法人因企业法人组成人员下落不明，无法通知其参加诉讼的，原审原告可单独以其主管部门作为被告提起诉讼，故原审被告营口市西市区西市场企业公司作为营口市启智房地产开发有限公司的主管部门具有诉讼主体资格。企业法人被吊销《企业法人营业执照》，原审被告营口市西市区西市场企业公司作为营口市启智房地产开发有限公司的主管部门，应协助王宏办理房屋产权过户手续。据此判决：一、坐落于营口市户房屋归再审申请人王宏所有；二、被申请人营口市西市区西市场企业公司协助再审申请人王宏办理房屋产权过户手续；三、驳回原审第三人陈某的诉讼请求；四、驳回再审申请人王宏的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明的事实除与一审查明的事实一致。另查明，陈某于2018年12月29日死亡，其继承人陈向儒、周永珠（陈某的儿子和妻子）以上诉人身份到庭参加诉讼。本院认为，本案争议的焦点为：启智公司分别与王宏、秦玉兰及秦玉兰与上诉人陈向儒、周永珠的被继承人陈某签订的房屋买卖合同效力及权利保护顺位问题。本案为“一房二卖”案件，因两个购买方均未办理物权登记，应结合合同效力、合同签订日期、合同履行情况确定物权归属。审查启智公司分别与王宏、秦玉兰签订的《商品房买卖合同》效力。启智公司与王宏的合同签订于2001年7月16日，为银行贷款购房方式。王宏取得了该房的商品房销售专用发票、商品房屋结算单、进户通知单并与中国工商银行营口市分行签订了个人购房借款合同，贷款金额为人民币200000元，贷款期限为10年，自2001年7月18日起至2011年7月17日止。王宏称其只交付了一年的银行贷款。秦玉兰与营口市启智房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同时间是2000年12月25日，约定由秦玉兰购买位于阳光小区X号楼X单元X-X层西户房屋（建筑面积164.01平方米），总价款100000元。后秦玉兰与陈某签订了协议书，约定秦玉兰将该房420000元的价格卖给陈某，二上诉人现居住诉争房屋内。这两份合同根据现有证据来看，均无证据证明存在无效情形，故应认定真实有效。但是，秦玉兰的合同签订时间早于王宏购买房屋的时间。秦玉兰称其在购买房屋后曾居住过很长时间，王宏并未提供证据证明其向其主张过权利。另，从购房款交纳情况看，王宏交付了首付款16万元及一年的银行贷款；而秦玉兰交付了10万元，后由以420000元的价格转卖给陈某。而原审以陈某在购买诉争房屋时，并未审查该房原购买价格是否明显低于市场价格，未尽到合理的注意义务，认定其不构成善意取得的观点属适用法律不当，陈某在购买房屋时已经按约定交付合理对价，该份合同亦属于真实有效。综上，秦玉兰与启智公司签订的《商品房买卖合同》签订时间在先，合同付款义务已履行，后又转卖给陈某且已实际交付入住多年，其合同主要义务已履行完毕，应继续履行。而王宏以银行贷款购房方式，在购房后，多年未主张权利，亦未按时向银行交纳贷款，且未实际取得房屋，其可依据《商品房买卖合同》主张相应的债权。虽上诉人在原审以第三人的身份参加诉讼，并向法院提出了独立诉讼请求，但其未按照其诉讼请求交纳诉讼费，故对其诉讼请求，不予审查。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、撤销辽宁省营口市站前区人民法院（2019）辽0802民再1号民事判决；二、驳回被上诉人王宏的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元，由被上诉人王宏负担。本判决为终审判决。审判长  孙石平审判员  刘玉宁审判员  栾 娜二〇二〇年十二月二十五日法官助理王仁书记员韩萌