湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11199号上诉人（原审被告）：陈育红，女，1975年11月23日出生，汉族，住长沙市岳麓区。上诉人（原审被告）：罗河兰，男，1972年2月11日出生，汉族，住长沙市岳麓区。两上诉人委托诉讼代理人：陈立阳，湖南远达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚湘炬，女，1974年7月6日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：冯芳，湖南万和联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：田律，湖南万和联合律师事务所律师。上诉人陈育红、罗河兰因与被上诉人姚湘炬房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人陈育红、罗河兰上诉请求：撤销原判，依法驳回被上诉人一审诉讼请求。事实与理由：1、上诉人实际租赁面积611.52平方米与合同约定的838平方米不符，珊珊便利店占用118.56平方米，租金每月3.9万元由上诉人收取；马昌文与上诉人签订转租合同承租一楼107.92平方米的房屋用作“辣骨留香”餐饮店，约定每月租金3万元，租金交到2019年4月，被上诉人以上诉人私自转租，采取断水、断电后导致马昌文关了门店，造成该门店不能利用的责任在被上诉人。2、合同约定的租赁物位于××路××号，实际租赁的房屋是麓山路22栋101、1××2号，该房屋系没有房产证、没有规划许可证的违章建筑。因为没有规划许可证和合法的房产证明，上诉人无法办理合法的酒店行业特殊经营许可证，无法合法正常经营，上诉人合同目的无法实现。3、被上诉人在上诉人租赁期间违约停水、停电导致上诉人无法正常营业。被上诉人2020年6月1日一审开庭当天直到2020年9月23日停水、2020年5月24日至7月26日停电，导致上诉人生活与经营无法正常进行，对这段时间的房屋占用费，上诉人不应承担。4、依据环保法、建筑法，独栋房子必须要有化粪池，不能直排，整栋房子没有化粪池，无法用于正常经营。5、一审程序违法，上诉人在发回重审中提出反诉未被受理。马昌文要求参加诉讼未被准许。综上，上诉人认为对双方责任的分担不合理，被上诉人应承担合同无效的全部责任，被上诉人的诉讼请求不应予以支持。被上诉人姚湘炬辩称：1、（2020）湘01民终727号判决已经认定××路××号××与橘子洲街道麓山路22栋101号房屋是同一栋房屋。该判决已经生效，该案是上诉人请求确认与被上诉人租赁合同无效的案件。本案对前案生效判决认定的事实进行了确认。麓山路22栋101号、1××2号房屋是有房产证的，产权面积共计321.96平方米，为了响应政府对麓山路的提质改造，应政府要求对涉案房屋进行了扩建，扩建部分未取得建筑许可证，本案租赁合同被确认无效。2、关于房屋的租赁位置、面积及改建后的面貌，上诉人是熟知的，面积也是一层楼一层楼测量的，面积是不存在问题的。被上诉人通过微信向上诉人发送过房产证照片，在租赁合同附件上有房屋改建后的图纸。上诉人对房屋改扩建及产权情况是清楚的。一审被上诉人提交了该房屋地块的国土证。3、2020年10月14日法院工作人员现场勘验，也没有找到上诉人所述的另存在××路××号的房屋。4、上诉人承租涉案房屋一直经营旅馆至今，其合同目的已经实现。租赁期间上诉人通过去哪网、携程网承接订房业务，一审过程中被上诉人提交的电费、水费缴费凭证均可证明，故涉案租赁合同被认定为无效，并未影响上诉人使用。一审法院参照租赁合同约定的租金标准要求上诉人支付房屋占用费，系认定事实正确，适用法律正确。5、珊珊便利店的租赁合同与上诉人与被上诉人的租赁合同无任何关系。2018年7月25日于上诉人租赁合同前一个月珊珊便利店与被上诉人签订了房屋租赁合同，该租赁合同的附件中也可知该租赁房屋的位置与涉案房屋位置不重合，珊珊便利店承租房屋后，一直向被上诉人支付租金，不存在珊珊便利店向上诉人支付租金；马昌文的租赁合同系上诉人承租房屋后的违约转租，起先被上诉人不知情，马昌文应向上诉人支付了部分租金，但上诉人也未支付给被上诉人，综上，被上诉人与马昌文之间无任何租赁关系，被上诉人仅要求上诉人支付租金。6、关于律师费的问题，一审判令上诉人承担律师费适用法律正确，本案是上诉人严重违约所致，前后经过6次审判，且上诉人自身也委托了律师。上诉人应承担被上诉人维权的合理费用。7、上诉人从2018年8月承租以来，一直经营旅馆至今，即使在诉讼过程中未受到任何影响。其所称的化粪池本来是存在的，因为上诉人做旅馆，需要的容量比较大，所以上诉人自行扩建了，不影响其经营。没有停过电，2020年6月1日停过半天水，下午就自行接上了。8、开旅馆不需要特殊经营许可证，法律无此规定，根据一审双方的证据，上诉人自行申请办理家庭旅馆，且经营至今，不存在无法办理酒店的问题。工商登记显示上诉人2019年1月10日办理的长沙枫润家庭旅馆。9、关于责任分担的问题，被上诉人认为违约是上诉人造成，应由上诉人承担所有责任。上诉人仅交了2个月的租金，已经使用2年多的时间，仍拒绝将房屋交付给被上诉人，被上诉人提起诉讼实属无奈。10、被上诉人没有看到过对方的反诉状，一审法院程序并无不当。被上诉人也没有看到过马昌文向法院提交的材料。综上，请求法院驳回上诉人的上诉请求。姚湘炬向一审法院起诉请求：一、判令姚湘炬与罗河兰之间签订的《租赁合同》解除，罗河兰立即腾空并向姚湘炬交还租赁房屋；本案诉讼过程中，申请撤回该项诉讼请求中关于要求解除合同的请求；二、判令罗河兰支付姚湘炬自2019年1月27日至2020年3月31日止的房屋租金1400000元（暂计算至2020年3月31日，实际房租应计算至房屋实际腾空交付之日止）；三、判令罗河兰支付姚湘炬逾期交付房租的违约金（按欠付部分租金金额的万分之五/日计算至全部租金交付之日止）；四、判令罗河兰支付姚湘炬自2019年4月18日合同解除之日起至房屋实际腾空交付之日的逾期返还租用房屋违约金（按当年日租金标准的三倍9863元/日计算）；五、判令罗河兰承担姚湘炬为本案支出的律师费、诉讼费、保全费以及其他费用；六、判令陈育红对上述诉讼请求与罗河兰承担共同清偿的连带责任。七、判令两被告承担腾退房屋前全部水电费（截止到2020年3月21日欠电费8622元）。一审法院认定如下事实：1、罗河兰与陈育红系夫妻关系。2018年8月28日，姚湘炬（甲方）与罗河兰（乙方）签订《租赁合同》一份，第一条中约定：甲方将其所有的坐落于××路××号××二、三楼及一楼北向一跨、南向二跨出租给乙方经营。第二条中约定：乙方租赁房屋仅限于商业酒店（含一楼饭店小吃）经营使用。乙方向甲方承诺：在租赁期限内，未征得甲方同意，乙方不得擅自改变房屋的原有结构。第三条中约定：租赁期限租期为10年，从2018年8月30日起至2028年10月29日止。第四条中约定：第一年、第二年、第三年租金按100000元／月计算，年租金1200000元整；第四年租金按110000元／月，年租金1310000元整；第五年租金按120000元／月，年租金1440000元整；第六年至第十年每年年租金标准在第五年的基础上每年递增3%，该租金为不含税费净租金。该房屋租金第一年按每二个月支付一次，第二年起到第十年按每三个月支付一次。支付方式为：乙方签订本合同后当日向甲方支付下期房租，以后在上一期租金到期前5日支付下一期租金。甲方按每次所收租金额开出收据。乙方应在签订本合同当日内向甲方交纳保证金200000元。合同期满后，在乙方交清租赁期间应交的一切费用并将该门面完好交还甲方后，甲方应在2天内将保证金一次性全额无息退还乙方。第五条中约定：甲方需在本合同签订并付足定金3天内将房屋交付乙方，合同签订之日起90日为免租期，2018年11月30日起开始计租。第六条中约定：甲方有权查验乙方开办酒店的相关证照。甲方对乙方经营所产生的法律、经济、治安和消防等任何问题不负连带责任。甲方须向乙方提供该房屋的相关图纸资料及办证所需甲方的相关资料。租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋。乙方应在租赁期满之日前搬离，对原有装修、设施本着“来装去丢”原则，甲方有权自行处置而无需给予任何补偿。第七条中约定：乙方经营过程中所产生的所有税费及债务均由乙方自行承担。乙方根据本合同约定按时足额交纳租金及相关费用。乙方有权对承租房屋进行必要的装饰装修，以符合乙方的商业用途。第十一条中约定：甲方该栋房屋系2018年4月响应政府大学提质改造而旧房提质改建完工项目，房屋层高6.2米以上部分系麓山南路提质改造综合指挥部认可增加。甲方现状交房，并保证建筑结构安全可靠，由此造成的经济损失由甲方负责赔偿。合同另对甲乙双方的权利义务、违约责任、房屋转租等做了相关约定。《租赁合同》签订后，罗河兰向姚湘炬支付了200000元押金，姚湘炬交付涉案房屋给罗河兰，罗河兰、陈育红共同对房屋进行装修并投入经营使用。期间，罗河兰向姚湘炬支付了2018年11月30日至2019年1月30日期间的租金200000元（已扣除90日的免租期）。2、本案诉讼过程中，罗河兰另案诉姚湘炬房屋租赁合同纠纷一案，长沙市岳麓区人民法院于2019年6月14日受理（案号为（2019）湘0104民初8105号），罗河兰在该案中诉请确认本案《租赁合同》无效。该案一审以涉案房屋未取得建设工程规划许可证为由，判决确认本案《租赁合同》无效。一审判决后，罗河兰向长沙市中级人民法院提出上诉，其对判决结果未提出异议，但以事实认定错误为由，请求二审法院对认定事实错误部分予以更正。长沙市中级人民法院二审认为：双方租赁合同对涉案房屋的具体位置均明确具体，在确认无误后才交付房屋占有使用，同时罗河兰在长期占有使用案涉房屋租赁期间均未提出异议，在申请长沙枫润酒店有限公司登记（备案）时，住所地和生产经营地均为长沙市岳麓区橘子洲街道麓山路**101，后其注册的长沙枫润家庭旅馆网页上地址也为长沙岳麓区××路××栋××号，证明双方租赁合同××路××号涉案房屋与长沙市岳麓区橘子洲街道麓山路22栋101号房屋系同一地点标的物，一审法院认定涉案房屋位置事实清楚，同时，一审法院认定的经营时间及缴纳租金的事实亦准确清楚，故对罗河兰的上诉请求不予支持，并据此作出（2020）湘01民终727号民事判决：驳回上诉，维持原判。3、姚湘炬为本案诉讼支出律师费80000元。4、罗河兰、陈育红占有使用涉案房屋经营长沙市岳麓区山馥家庭旅馆至今。一审法院认为，经另案生效判决已确认的：1、本案《租赁合同》无效；2、本案《租赁合同》所涉的××路××号××与长沙市岳麓区橘子洲街道麓山路22栋101号房屋系同一地点标的物，本案中亦予以确认。本案争议焦点应为：合同被确认无效后的法律后果问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中：1、本案《租赁合同》已被确认无效，罗河兰作为承租人，应当向作为出租人的姚湘炬返还涉案房屋。2、综合合同约定的租金标准、免租期，以及罗河兰已支付款项（含已支付的“定金”、“租金”共计40万元）等，一审法院确定：罗河兰还应当按100000元／月标准向姚湘炬支付自2019年4月1日起至房屋实际腾空交付之日止的房屋占有使用费。3、罗河兰、陈育红于本案诉讼过程中既已另案诉请确认本案《租赁合同》无效，应当已就《租赁合同》无效则租赁房屋应予以返还有明确的预期，但其占有使用涉案房屋并经营收益至今，故姚湘炬主张由罗河兰、承担姚湘炬为本案支出的律师费、诉讼费、保全费等的诉讼请求合理，一审法院予以支持。4、罗河兰、陈育红作为夫妻，共同利用涉案房屋开展经营活动，应当承担连带责任。5、姚湘炬主张的其他诉讼请求，因事实与法律依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，一审法院判决如下：一、限罗河兰、陈育红于判决生效之日起七日内腾空坐落于长沙市岳麓区××路××号（暨：长沙市岳麓区橘子洲街道麓山路22栋101号）二、三楼及一楼北向一跨、南向二跨房屋，并交付给姚湘炬；二、限罗河兰、陈育红于判决生效之日起七日内按照每月100000元的标准向姚湘炬支付自2019年4月1日起至判决第一项义务履行完毕之日止的房屋占用费；三、限罗河兰、陈育红于判决生效之日起七日内向姚湘炬赔付姚湘炬为本案诉讼支出的律师费80000元；四、驳回姚湘炬的其他诉讼请求。对于一审查明的事实，本院予以确认。根据双方一审提交的证据，本院另查明：涉案《租赁合同》第七条第八款约定，合同履行期间，甲方不得以任何方式（包括但不限于停水停电、锁门、换锁、拉横幅、聚众围堵）干涉乙方对房屋的正常使用，因甲方的不当干涉行为对乙方造成影响的，甲方应承担相应责任。第八条第二款约定，租赁期间，乙方分租、转租所涉房屋应当提前一个月书面告知甲方书面认可，分租转租合同不得对抗本租赁合同，因分租、转租第三方不履行合同对甲方造成影响的，乙方应承担全部责任。2018年8月27日，姚湘炬的丈夫通过微信向罗河兰发送了麓山路22栋101、1××2号房屋的产权证照片，显示101、1××2号房屋面积各160.98平方米。涉案合同附件一为三张租赁建筑位置图，载明一层建筑面积321.96平方米、二层建筑面积298.025平方米、三层建筑面积298.025平方米。2020年4月20日，长沙市岳麓区桔子洲街道办事处出具的《姚湘炬房屋的情况说明》载明，“××路××号××，现称麓山路第22栋101号、1××2号，确系同一栋房屋，其所有权人为姚湘炬。”2020年10月14日，本院工作人员对涉案房屋进行现场勘验，除了上诉人后期扩建部分外，上诉人经营的枫润酒店所在房屋的一至三层的房屋框架与涉案合同附图一致，涉案房屋一层共五间门面，北向一跨房屋悬挂“枫润住宿”招牌、南向二跨房屋悬挂“辣骨留香”招牌，在北向一跨、南向二跨中间有两间门面悬挂“珊珊便利店”的招牌。一层南向二跨右侧有姚湘炬加盖的房屋。根据涉案租赁合同附图一中的数据计算珊珊便利店的面积为99.996平方米，被上诉人一审庭审中自认珊珊便利店的面积为101.01平方米。（2020）湘01民终727号民事判决另载明，陈育红使用长沙枫润酒店有限公司的名义对外经营，后由于相关手续未齐全，长沙枫润酒店有限公司被依法公告注销。因姚湘炬位于麓山路第22栋101、1××2号房屋在改建时未取得建设工程规划许可证，且该房屋在提质改建后至今未取得建设工程规划许可证及房产证等相关合法凭证。涉案罗河兰与姚湘炬2018年8月28日签订的《租赁合同》认定为无效。2018年8月26日，罗河兰与马昌文、罗华波、陈喜庆等签订《房屋转租赁合同》，第一条约定：甲方罗河兰将位于××路××号××南向二跨出租给乙方经营，出租房屋面积130平方米。第三条约定：租期10年，从2018年8月27日至2028年8月26日。第四条约定：第一年、第二年、第三年租金按30000元／月计算，第四年、第五年租金按36000元／月，年租金132000元整；第六年至第十年每年年租金标准在第五年的基础上每年递增3%，该租金为不含税费净租金。二审中，双方当事人围绕诉辩意见提交了证据，本院依法组织双方进行了质证。上诉人提交了落款为“马昌文”的“参加诉讼申请书”以及落款为上诉人的“民事反诉状”，拟证明一生判决未受理上述申请构成程序违法，本院认为，鉴于“参加诉讼申请书”落款处所署“马昌文”三字以及“民事反诉状”落款处的署名均非手书签名，无法确认是否为案外人马昌文的真实意思表示，也无其他证据证明在法律规定的期限内提交至法院，故上述证据本院均不予采信。上诉人提交的2020年4月11日姚湘炬向马昌文的致函在一审已经提交，不属于新证据。上诉人提交的姚湘炬与马昌文的微信聊天记录为打印件，无法核实真实性，本院不予采信。上诉人提交的照片与本案缺乏关联性，本院不予采信。上诉人提交的罗河兰与马昌文的微信聊天记录，被上诉人提交的长沙枫润酒店在携程网的订房信息打印件，本院予以采信。本院认为，关于上诉人提出的一审程序违法的问题，如前所述，上诉人提交的证据无法证明其在一审中依法提出过反诉、案外人马昌文依法提出过参加诉讼的申请，且案外人马昌文并非本案的必要共同诉讼主体，故对上诉人的该项主张本院不予支持。上诉人主张的装修费等其他损失，因上诉人未依法就此提出反诉，故不属于本案审理范畴，上诉人可另案起诉主张权利。鉴于本院（2020）湘01民终727号民事判决已经认定双方书面合同中约定的“××路××号”与麓山路22栋101、1××2号系同一栋房屋，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第四项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。此外，长沙市岳麓区桔子洲街道办事处出具的《姚湘炬房屋的情况说明》亦载明，“××路××号××，现称麓山路第22栋101号、1××2号，确系同一栋房屋，其所有权人为姚湘炬。”再者，本院工作人员现场勘验，并未找到上诉人所称的“××路××号”门牌的房屋。最后，上诉人在本案中亦未提出相反证据，故本院对于该项事实予以确认。根据双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：1、上诉人实际使用面积；2、双方租赁合同无效后上诉人应否返还房屋并支付房屋占用费；3、上诉人应否承担被上诉人主张的律师费8万元。关于焦点一，关于上诉人的实际使用面积问题，上诉人主张实际使用的面积并非合同约定的838平方米，“辣骨留香”两间门面不应计入上诉人承租面积之中，上诉人实际使用面积是611.52平方米。本院认为，涉案合同房屋附图作为涉案合同的一部分经双方签字确认，应作为本案房屋面积的计算依据。根据涉案合同房屋附图内容，双方存在争议的姗姗便利店所在位置本就不包含合同范围中，除珊珊便利店占用之外的房屋面积均为合同约定的上诉人的承租面积。涉案合同附件中标注的三层房屋的建筑面积总计为918.01平方米（321.96平方米＋298.025平方米＋298.025平方米），其中一层建筑面积321.96平方米，系麓山路22栋101、1××2号房产证面积，未包含姚湘炬在一层门面南向二跨右侧加盖的房屋的面积（超过17.6平方米）。将附图中三层房屋的建筑面积与姚湘炬加盖房屋的面积相加后减去珊珊便利店的面积计算后得到上诉人使用面积与合同约定面积基本相符。上诉人另主张一层南向二跨两间“辣骨留香”门面因被上诉人不同意转租断水断电，导致该门面不能利用的责任在于被上诉人，不应计入上诉人使用面积之中。本院认为，根据涉案合同第八条第二款约定，租赁期间，乙方分租、转租所涉房屋应当提前一个月书面告知甲方书面认可，分租转租合同不得对抗本租赁合同，因分租、转租第三方不履行合同对甲方造成影响的，乙方应承担全部责任。本案中，上诉人未提交证据证明其将承租的一层门面南向二跨转租给马昌文经营事先经过被上诉人认可，且上诉人还实际收取过案外人马昌文的租金，被上诉人基于其对房屋的所有权，亦有权阻止未经其许可的占有使用房屋的行为，故该两间门面仍应按照合同约定计入上诉人的承租面积之中。综上，上诉人关于房屋面积不符合合同约定的主张不成立，本院不予采信。一审判决认定的该项事实正确，本院予以维持。关于焦点二，关于双方租赁合同无效后上诉人应否返还房屋、支付房屋占用费的问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案租赁合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故罗河兰和陈育红应将占用的涉案房屋返还给姚湘炬。关于房屋占用费，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，本院综合考虑：1、因被上诉人未取得建设工程规划许可证及房产证等相关合法凭证导致合同无效；2、结合（2020）湘01民终727号民事判决所认定的“陈育红使用长沙枫润酒店有限公司的名义对外经营，后由于相关手续未齐全，长沙枫润酒店有限公司被依法公告注销。”的事实可知，被上诉人未能按照合同约定向上诉人提供办证所需的涉案房屋的产权证明，致使上诉人原经营商业酒店的合同目的落空，改为经营家庭旅馆；3、经查，涉案合同签订前一天的2018年8月27日，姚湘炬的丈夫通过微信向罗河兰发送了麓山路22栋101、1××2号房屋的产权证照片，显示101、1××2号房屋面积各160.98平方米。涉案合同第十一条对房屋产权的约定亦载明房屋层高6.2米以上部分系加盖，可见上诉人对于房屋产权面积与合同约定的租赁面积不符是明知的，上诉人在合同签订过程中亦未尽到审慎谨慎的义务；4、被上诉人占用涉案房屋经营家庭旅馆并通过转租实际获取了经营收益等因素，根据公平原则，以合同约定的租金标准作为参照，本院酌定上诉人按照8万元每月的标准向被上诉人支付2019年2月1日至房屋腾空之日止的占用费，上诉人向被上诉人已支付的20万元保证金，可在支付的房屋占用费用中予以抵扣。上诉人罗河兰、陈育红为夫妻关系，承租涉案房屋共同经营，故一审判决两上诉人承担连带责任，并无不当。上诉人主张涉案房屋无化粪池不符合合同约定影响了房屋的使用，本院认为，涉案合同第十一条约定甲方系现房交付，关于房屋的现状上诉人在接收房屋时是明知的，对于上诉人的该主张，本院不予采信。三、关于被上诉人一审主张的律师费，本院认为，双方对此并无合同约定，被上诉人主张的“前后经过6次审判”所涉纠纷产生主要原因在于被上诉人产权问题所导致的合同无效，且其中两次审判并非本案诉讼，被上诉人要求上诉人在本案中承担其本案以及关联案件的全部诉讼成本，既无事实依据，也不符合公平原则。被上诉人的该项诉讼请求不应予以支持。本院依法改判驳回被上诉人的该项诉讼请求。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但结果处理不当，予以改判。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初419号民事判决第一项；二、变更长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初419民事判决第二项为限上诉人罗河兰、陈育红于本判决生效之日起七日内按照每月80000元的标准向被上诉人姚湘炬支付自2019年2月1日起至腾空房屋之日止的房屋占用费，上诉人罗河兰、陈育红已支付的20万元保证金在其应支付的房屋占用费用中予以抵扣；三、撤销长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初419号民事判决第三项；四、驳回被上诉人姚湘炬的其他诉讼请求。一审案件受理费7460元，保全费5000元，由罗河兰、陈育红负担9000元，姚湘炬负担3460元。二审案件受理费7460元，由罗河兰、陈育红负担5200元，姚湘炬负担2260元。本判决为终审判决。审 判 长  周平平审 判 员  孙一中审 判 员  潘 威二〇二〇年十二月十七日法官助理张敏代理书记员  张 敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第四项已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。