湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初1588号原告：雷静，女，1991年6月12日出生，汉族，住址湖北省谷城县。委托诉讼代理人：樊仁祥，湖北普明律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：刘人熙，男，1980年6月9日出生，汉族，住址湖北省武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：余少年，湖北道博律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：王鼎，男，1980年8月22日出生，汉族，住址湖北省武汉市青山区。被告：武汉鼎义家业不动产有限公司，住所地武汉市江汉区王家墩中央商务区泛海国际居住区樱海园第******。法定代表人：王鼎。被告王鼎、武汉鼎义家业不动产有限公司共同委托诉讼代理人：王振彪、石环，北京盈科（武汉）律师事务所律师。代理权限为一般授权。原告雷静（以下称原告）与被告刘人熙、王鼎、武汉鼎义家业不动产有限公司（以下简称鼎义家业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月5日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员谢春独任审理，于2020年7月7日、16日、31日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人樊仁祥、刘人熙的委托诉讼代理人余少年、王鼎、王鼎及鼎义家业公司的共同委托诉讼代理人王振彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令三名被告返还其支付的购房款23万元；2、判令三被告支付违约金36.6万元（158万×20%=31.6万违约金+返还5万定金）；3、判令三被告支付律师代理费损失1.8万元；4、本案诉讼费、保全费由三被告承担。在诉讼中，雷静增加诉讼请求一项：请求判令解除与刘人熙签订的《武汉市存量房屋买卖合同》及补充协议。事实与理由：2018年12月18日，原告到鼎义家业公司处咨询购房事宜，公司员工何家乐推荐了刘人熙位于江汉区新湾路9号中国水电·盛世江城项目一期11栋2单元12层5号的房屋，并保证房屋没有纠纷，只有40万元的按揭贷款，房东会在过户之前还清全部贷款。2018年12月22日，王鼎要原告交纳了1万元购房订金，12月27日又要求原告交纳25万元购房款，原告于同日通过微信扫码的方式将25万元支付王鼎。后刘人熙来到鼎义家业公司办公室，但他的妻子曾茜未到场，王鼎介绍说，曾茜在外地上班不能到场签合同，但有她的委托书，说他们中介经常办这样的事，没有问题。面对原告的质疑，王鼎为了让原告相信，在《武汉市存量房屋买卖合同》（含补充协议一份）之外，另外拟定了一份《补充协议》让原告及刘人熙签字。《武汉市存量房屋买卖合同》约定：曾茜和刘人熙将案涉房屋以158万元的价格出售给原告，原告向出卖人支付定金5万元，出卖人应于房屋过户前办理抵押注销手续；合同履行过程中任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用；出卖人将该房屋卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还买受人全部已付款，按照5%利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。合同所附补充协议约定，原告于2018年12月27日向被告刘人熙支付购房定金人民币5万元，过户当天向被告刘人熙支付购房款（以银行批复为准），剩余房款（以银行批复为准）以贷款方式支付；自该房屋办理注销抵押登记且原告贷款获得银行（公积金管理中心）批准后3日内，双方共同向房屋登记机构申请办理该房屋的权属转移登记手续。出卖人拒绝将该房屋出售给原告或者擅自提高房屋交易价格的，属于构成根本违约的情形之一，买受人有权解除合同，并且出卖人应自违约行为发生之日起3日内，按房屋总价款的20%向买受人支付违约金。同日签订的《补充协议》约定，如刘人熙在2019年1月6日前未能让房屋共有人曾茜在房屋买卖合同上签字，且未能归还买方所支付的定金，刘人熙负所有违约责任及所有居间费用。1月8日，鼎义家业公司工作人员给原告回话说刘人熙在卖房子之前没有跟曾茜商量，曾茜不同意卖房子，后又说曾茜同意卖房子。对于中介和卖方的不诚信行为，原告托人调查房屋情况，发现房子抵押给了广州市的一家小额贷款公司，抵押了108万元，并非中介之前所说的40万元。原告找到了王鼎，他说这个不要紧，在过户之前会要求卖方将抵押款全部还完；过了几天又要求原告为被告的解押提供短期的抵押担保。原告向鼎义家业公司提出，如果卖方在年前能把小额贷款公司的抵押贷款还掉，见到解押手续以后，原告继续办理买房手续，如果卖方办不到，就退还原告所交的26万元。因被告先是隐瞒事实，后出尔反尔违约，现在又要原告承担不该承担的风险和义务，无奈之下，原告将此事投诉到武汉市江汉区住房保障和房屋管理局。该局经过调查后，认为鼎义家业公司存在以个人名义收取相关费用的行为，于2019年4月2日对该公司罚款3万元。2019年4月12日，在原告不知情的情况下，刘人熙和曾茜将诉争房屋卖给他人并办理了过户登记。2019年4月13日，刘人熙将签有自己名字的一张字据丢给原告，向原告打款3万元，声称与原告签署的所有合同解除。原告认为，三被告的行为损害了其合法权益，提起诉讼，望判如所请。刘人熙辩称，1、其没有违约，不应承担违约责任和赔偿责任。其委托鼎义家业公司出售房屋时已经告知中介房屋存在小额贷公司抵押贷款108万的事实，在和原告签订的合同中也写明房屋存在抵押贷款，故售卖房屋前已经履行了如实告知义务；其签订购房合同经过了曾茜同意和授权，后曾茜于2019年1月2日回武汉准备与原告签合同，因原告没有出现没有签成，2019年3月5日、2019年3月14日曾茜先后两次催促原告继续履行合同，原告未置可否。2、原告要求其返还购房款的诉请没有事实依据，证据显示原告的23万购房款交给了王鼎。3、原告要求其与王鼎、鼎义家业公司承担连带责任没有法律依据。王鼎及鼎义家业公司辩称，1、《武汉市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，曾茜于2019年1月2日回到武汉准备签合同，因原告的原因而未能签成，且即便她未签字也不影响合同效力。2、《武汉市存量房屋买卖合同》已明确写明房屋上有抵押贷款，且有抵押贷款的房屋只要还清贷款是可以过户交易的，不影响合同的履行。根据存量房交易流程，签订合同后购房人应先办理贷款资格审查，之后房东再解押，刘人熙未还清贷款解除抵押不属于违约行为。3、王鼎收取的26万元中，5万元系定金，21万元为中介的佣金，并非购房款，因原告投诉造成其门店经济损失，故对于21万元不予退还。原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了举证、质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本市江汉区新湾路9号中国水电·盛世江城项目一期11栋2单元12层5号房屋（建筑面积93.94㎡，以下称案涉房屋）系刘人熙与曾茜共有的房屋。王鼎系鼎义家业公司的法定代表人。2018年12月18日，原告的母亲魏新萍到鼎义家业公司为原告咨询买房事宜，该公司员工何家乐向其推荐了案涉房屋。同月22日，魏新萍替原告交纳购房定金1万元，款项转给王鼎，王鼎于同月23日用微信转账给了刘人熙。2018年12月27日，原告微信转账25万元至王鼎个人账户。2018年12月27日，刘人熙与原告在鼎义家业公司居间下，签订《武汉市存量房屋买卖合同》（合同编号W-06-1800040、以下称买卖合同）及《补充协议》（以下称《补充协议一》）。买卖合同约定：曾茜（出卖人）将案涉房屋以158万元的价格出售给原告（买受人）；房屋有抵押，出卖人应于过户前办理抵押注销手续；买受人采取商业贷款的方式申请抵押贷款，贷款金额以银行审批为主，出卖人须配合买受人提交申请银行所需全部资料并按照银行规定签署所需要的法律文书；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。《补充协议一》第一条约定：原告（乙方）于2018年12月27日向刘人熙（甲方）支付购房定金5万元，于过户当天向甲方支付部分购房款，剩余房款以贷款方式支付（以银行批复为准）；甲方应于过户前办理该房屋的抵押登记注销手续；甲、乙双方应于中介通知时共同前往贷款机构办理贷款申请手续，自乙方贷款申请获得银行（公积金管理中心）批准后3日内甲、乙双方共同向房屋登记机构申请办理该房屋的权属转移登记手续；乙方应当在领取不动产权证后7个工作日内办理按揭贷款的抵押登记。第三条约定，买受人逾期履行本补充协议第一条约定的义务超过3日的构成根本违约，出卖人有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同。买卖合同及《补充协议一》还约定了双方其他权利义务。2018年12月27日，刘人熙与原告另签订一份《补充协议》（以下称《补充协议二》），约定，因签订本房屋买卖合同时，卖方的共有产权人曾茜出差不在签约现场，故此合同的一切违约责任在2019年1月6日前不生效，违约责任在曾茜签字后生效；如果卖方在2019年1月6日前未能让曾茜在买卖合同上签字，在退还买方定金的情况下，合同作废，买卖双方及居间方均不承担违约责任；如卖方未能让曾茜在房屋买卖合同上签字，而且在2019年1月6日前未归还买方所支付的定金，卖方刘人熙付（负）所有违约责任及所有居间费用。2018年12月27日，王鼎通过微信向刘人熙转账2万元。刘人熙向原告出具收据，表示收到原告购房定金5万元。当日王鼎出具收据2张给刘人熙，内容分别为收到刘人熙2万元（未注明性质）、1万元（附注：物业保证金）。之后，曾茜未能在《武汉市存量房屋买卖合同》上签字，王鼎继续就案涉房屋交易事项与原告及刘人熙进行沟通，督促双方履行合同义务。2019年4月13日，刘人熙将写有“今申请原盛世江城一期11栋1205号房屋买卖双方签署的所有买卖合同解除”字样的字据交予原告声称解除合同，并于当日退还原告3万元。另查明，刘人熙、曾茜于2018年4月25日因借款在案涉房屋上设定抵押，抵押权人为广州市碟金小额贷款有限公司，抵押担保主债权为108万元。曾茜、刘人熙在通知原告解除买卖合同后将案涉房屋卖与他人，并于2019年5月18日办理了过户手续。还查明，因原告投诉，2019年4月2日武汉市江汉区住房保障和房屋管理局作出行政处罚决定书，认定鼎义家业公司在从事江汉区新湾路9号中国水电·盛世江城项目一期11栋2单元12层5号房屋经济活动中存在“以个人名义收取相关费用的行为”，违反了《房地产经济管理办法》“房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用”的规定，作出了对鼎义家业公司罚款3万元的处罚决定。雷静于2019年9月26日与湖北普明律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所指派律师提供法律服务，支付律师服务费18000元。本院认为，案涉房屋系刘人熙与曾茜的共有房屋，曾茜未在《武汉市存量房屋买卖合同》及《补充协议》上签字，《武汉市存量房屋买卖合同》及《补充协议》属无效合同，因合同无效取得的财产应当予以返还。原告为购房支付了26万元给鼎义家业公司的法定代表人王鼎，王鼎将3万元支付给了刘人熙，同时向刘人熙出具2万元的收条，刘人熙向原告出具收据表示收到原告购房定金5万元，故可以认定，刘人熙收取了原告定金5万元，其余21万元由鼎义家业公司及王鼎收取。刘人熙已经返还原告定金3万元，其余2万元应继续返还；王鼎及鼎义家业公司对收取的21万元具有返还义务。对于原告提出的要求刘人熙、王鼎及鼎义家业公司支付违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告刘人熙于本判决生效之日起十日内返还原告雷静定金2万元；二、被告武汉鼎义家业不动产有限公司、被告王鼎于本判决生效之日起十日内返还原告雷静21万元；三、驳回原告雷静的其他诉讼请求。案件受理费9940元，由原告雷静承担5190元，被告刘人熙承担300元，被告武汉鼎义家业不动产有限公司及被告王鼎承担4450元（此款原告雷静已预交本院，被告刘人熙、鼎义家业公司、王鼎随上述判决款项一并支付原告雷静）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  谢春二〇二〇年十二月三日书记员  徐骏