湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终2138号上诉人（原审被告）：刘琳，女，汉族，1973年3月25日出生，户籍地址：湖南省怀化市鹤城区。上诉人（原审被告）：杨贤刚，男，瑶族，1976年8月2日出生，户籍地址：湖南省怀化市鹤城区。被上诉人(原审原告)：怀化润兰物业服务有限公司，住所：怀化市经开区河西润兰路****602，统一社会信用代码：914312007853627992。法定代表人：向懿。委托诉讼代理人：赵时运，湖南五溪律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：曾玲颖，湖南五溪律师事务所专职律师。上诉人刘琳、杨贤刚因与被上诉人怀化润兰物业服务有限公司(以下简称润兰物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初3427号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘琳，杨贤刚，被上诉人润兰物业公司委托诉讼代理人赵时运等到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。上诉人刘琳、杨贤刚上诉请求：撤销一审判决，改判驳回润兰物业公司的诉讼请求。事实和理由：一审法院按80%的比例酌情判决物业费没有法律依据；该小区百分之八十以上的业主拒交物业费，说明物业公司的服务质量存在问题；本案已过诉讼时效，有生效判决仅支持起诉前的三年内的百分之八十的物业费用；楼上一直漏水，物业没有解决。被上诉人怀化润兰物业服务有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人所说漏水问题，与本案没有关联性，上诉人可以向开发商或者楼上的业主主张权利。润兰物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令刘琳、杨贤刚给付2012年3月至2020年5月的物业管理费4900.5元；2、判令刘琳、杨贤刚支付以欠缴的物业管理费为基础，按每日千分之一的标准计算，从逾期之日起至缴清欠付的物业管理费止的滞纳金（截止2020年5月31日的滞纳金为7350.75元）；3、判令刘琳、杨贤刚承担本案的全部诉讼费用。原审法院查明，2007年9月1日，刘琳、杨贤刚（为乙方）与润兰物业公司（为甲方）签订《前期物业服务合同》，约定乙方从2007年9月1日起对甲方开发的锦绣湘维小区提供物业管理早起介入服务，服务内容“物业共用部位的维护与管理，确保物业使用功能正常；物业共用设施设备及其运行的维护和管理，保持物业及其附属的各类设施设备的完好及正常使用；环境卫生、绿化管理服务。保持小区内物业共用部位和公共场地、绿地的整洁、美观；门卫24小时值班，对来访人员进行登记、查询及大件物品出入管理；小区内保安定时巡逻，协助公安及消防部门维持小区的治安秩序和消防安全，做好车辆进出管理等工作，维护小区正常交通秩序，维护小区内正常的工作、生活秩序；专项维修资金的代管服务，确保该项资金合理使用；等等”。合同还约定乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉；因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意；乙方如违反本合同未达到管理服务质量约定的目标的，甲方、业主或物业使用人有权要求乙方限期整改，乙方无本合同第二十六条规定的情况而逾期未整改给对方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；业主应于入伙之日起交纳物业服务费用；甲方、业主或物业使用人违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求补缴，并从逾期之日起按每日1‰加收滞纳金。协议签订后，刘琳、杨贤刚进驻锦绣湘维小区。小区部分业主与刘琳、杨贤刚签订了物业服务合同，其中约定物业服务费为0.4元／平方米。润兰物业公司现系锦绣湘维小区2栋502号房屋（建筑面积121.77平方米）的业主，其虽未与刘琳、杨贤刚签订书面物业服务合同，但润兰物业公司杨贤刚认可案外人刘振孝（原业主）与刘琳、杨贤刚于2007年5月24日签订的《物业管理合同》（约定物业服务费为0.4元／平方米）对其有效。2016年至2020年期间，润兰物业公司交纳了水费若干。2012年3月起，润兰物业公司认为润兰物业公司的物业管理服务存在严重质量问题拒绝缴纳物业服务费。2015年10月26日，怀化市房产管理局就小区业主反映的问题向刘琳、杨贤刚发送一份《限期整改通知书》并责成在30日内整改，但刘琳、杨贤刚虽然对物业问题进行了整改，但整改未到位。2019年5月28日，锦绣湘维小区业主委员会因小区物业服务存在重大质量问题向小区所在地基层组织武陵社区发出《关于解聘润兰物业管理公司的报告》，报告内容载明因润兰公司物业服务存在严重质量问题，管理混乱等原因，在2019年5月26日召开的业主大会上，二分之一以上的业主同意解聘润兰公司。现润兰公司仍在小区服务，但物业服务存在瑕疵，双方因物业服务费形成纠纷。另查明，2006年3月7日，怀化市广宇蓝物业管理有限公司登记成立。2007年8月2日，怀化市广宇蓝物业管理有限公司将名称变更为怀化润兰物业管理有限公司，并于2009年4月30日再次更名为怀化润兰物业服务有限公司。原审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”，本案《前期物业服务合同》系建设单位与刘琳、杨贤刚签订的，对锦绣湘维小区的每一位业主包括润兰物业公司在内均具有约束力。且润兰物业公司杨贤刚也认可案外人刘振孝与刘琳、杨贤刚于2007年5月24日签订的《物业管理合同》对其有效，故双方均应按照物业服务合同严格履行各自的义务。合同签订后，刘琳、杨贤刚润兰公司一直为润兰物业公司所在的锦绣湘维小区提供物业管理服务，作为物业管理服务的提供者，刘琳、杨贤刚应根据合同约定为润兰物业公司提供优质、高效的服务，也有权向润兰物业公司收取物业管理费。但在提供物业服务的过程中，刘琳、杨贤刚存在管理制度混乱、管理措施缺失等问题，在怀化市房产局下达责令整改通知书后，刘琳、杨贤刚仍未整改到位。由此可以确定刘琳、杨贤刚未按照合同约定全面履行，其履行行为为瑕疵履行。根据民事活动应当遵循公平的原则，润兰公司在存在履行瑕疵的情况下仍然要求业主按照合同的约定收取物业管理服务费用，对业主来说显失公平，故一审法院酌定润兰公司可以按约定物业费的80％收取物业费。按此计算，2012年3月至2020年5月润兰物业公司应支付刘琳、杨贤刚的物业管理费为3857.67元（121.77平方米×0.4元／平米／月×80％×99个月），故超出部分，一审法院不予支持。因刘琳、杨贤刚在履行物业管理服务合同中存在瑕疵，并导致双方因物业管理费的交纳产生纠纷，在纠纷解决前，润兰物业公司未按照物业合同约定的数额、时间交纳物业管理费，具有正当理由，故对刘琳、杨贤刚请求法院判令润兰物业公司支付滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于润兰物业公司杨贤刚辩称刘琳、杨贤刚的主张已经超过了诉讼时效的意见，《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”，本案中，润兰公司作为提供物业服务的一方，提供的物业服务具有连续性，物业费分期交纳，诉讼时效期间自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，因此，只有物业公司撤离所服务的小区后主张物业费才适用诉讼时效，现润兰公司仍在提供物业服务，润兰物业公司提出本案超过诉讼时效的理由不能成立。判决如下：一、刘琳、杨贤刚于本判决生效之日起15日内向怀化润兰物业服务有限公司支付2012年3月至2020年5月的物业管理费3857.67元；二、驳回怀化润兰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费106元，减半收取53元，由怀化润兰物业服务有限公司承担33元、刘琳、杨贤刚承担20元。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据润兰物业公司与涉案房屋前任业主签订的《物业管理合同》第八条的规定，业主以月为单位交纳物业管理费用，因此，业主与润兰物业公司之间形成了分期履行合同之债，即当事人在同一份合同中，对合同约定的债务分期履行，该债务是在合同履行中持续不断产生的，因而各期债务履行期限届满后，均为独立债务。因此，物业服务合同约定分期支付物业费的，每一笔物业费的诉讼时效应从各期债务履行期限届满起算。分期履行合同之债不是同一债务分期履行，不适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条的规定。因此，对于润兰物业公司主张物业费是否已过诉讼时效，本院应当从业主未交物业费之时起予以审查。本案中，2015年10月，有房产局要求物业公司整改的通知书；2016年10月，有润兰物业公司告全体业主书；2018年10月，有润兰物业公司对单个业主的责任告知书；2019年7月，有润兰物业公司对单个业主的律师函；2020年7月，润兰物业公司向一审法院起诉。从以上证据可以得知，因润兰物业公司服务质量问题，其与业主之间一直存在纠纷，而存在纠纷的原因均是因为物业费的交纳，因而，可以认定润兰物业公司一直在向业主主张权利，诉讼时效不断地产生中断，至本案起诉时止，润兰物业公司主张权利未超过诉讼时效。至于上诉人楼上漏水的问题，不属于本案审查的范围。综上所述，上诉人上诉理由不充分。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费106元，由刘琳、杨贤刚负担。本判决为终审判决。审判长  冷旗帜审判员  舒易成审判员  黄丽霞二〇二〇年十二月十日书记员  申雅梦