广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23538号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州嘉强投资有限公司。住所地：广州市天河区瘦狗岭路****自编之二。法定代表人：田全蓝，执行董事。委托诉讼代理人：刘晓绵，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：李金友，广东广大律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓绮霞，女，1940年1月20日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘雪燕，广东法则明律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁浩儒，广东法则明律师事务所律师。上诉人广州嘉强投资有限公司（以下简称嘉强公司）与被上诉人邓绮霞房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，因上诉人嘉强公司不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初22484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用第二审程序，由审判员白小云独任审理，于2020年12月2日公开开庭审理了本案，嘉强公司委托诉讼代理人刘晓绵、李金友以及邓绮霞的委托诉讼代理人刘雪燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。嘉强公司上诉请求：1.撤销一审判第一项，改判将广州市越秀区大新路390号第十三A（第十四层）XX10房回迁邓绮霞；2.撤销一审判决第二项，改判嘉强公司支付给邓绮霞的临迁补助费、延期补助费、交通费自2017年1月21日计算至2019年10月20日；3.撤销一审判决第五项，改判邓绮霞对于原《房屋拆迁安置协议》中增加的面积5.5155平方米按38000元/平方米购买；4.判令一、二审诉讼费由邓绮霞承担。事实和理由：一、一审法院认为《广州市城市房屋拆迁补偿协议》约定回迁房屋建筑面积为63平方米不包含公共分摊面积是认定错误。一审法院不应判定将广州市越秀区大新路XXX号、XXX号、XXX号第十三A(第十四层)XX01房安排回迁给邓绮霞。另外，嘉强公司未能与邓绮霞重新签订《补偿安置协议》并非嘉强公司一方造成的，双方意见存在分歧，因此临迁费、交通费、延期补助费应计算至2019年10月20日。一审法院认为《广州市城市房屋拆迁补偿协议》约定邓绮霞回迁的房屋不包含分摊面积为63平方米是认定错误。《广州市城市房屋拆迁补偿协议》第二条约定“甲方将自有新建房屋建筑面积陆拾叁平方(包括分摊楼梯、走廊等面积在内)用作拆除乙方原址房屋后的产权调换(补偿)。第三条“经核定乙方的原址房屋建筑面积为伍拾柒点肆捌肆伍平方米，而甲方调换(补偿)给乙方陆拾叁平方米，其中两者相差的5.5155平方米。”由此可见，回迁房屋的建筑面积63平方米是包括公摊面积。另，根据广州市不动产登记查册表显示，邓绮霞原拆迁房屋建筑面积为57.48平方米。现根据《房屋建筑面积测绘成果报告书》(编号：07CH882008060000XX)的实测面积，XX10房实测建筑面积为62.8498平方米，与邓绮霞与原拆迁人签订的“该等协议”约定的建筑面积是63平方米面积相当。而一审法院判定的XX01房的建筑面积为71.9544平方米，比该等协议约定的回迁建筑面积63平方米多8.9544平方米，不符合原《广州市城市房屋拆迁补偿协议》的约定。因此，嘉强公司安排XX10房予以邓绮霞回迁是合适的安排。但邓绮霞一直不同意，嘉强公司于2019年10月中旬已满足了回迁条件，多次与邓绮霞沟通回迁问题，但双方一直未能达成一致意见，故，嘉强公司认为未能与邓绮霞重新签订《补偿安置协议》并非嘉强公司一方造成的，因此临迁费、交通费、延期补助费应计算至2019年10月20日。二、根据公平原则，嘉强公司要求邓绮霞按38000元／平方米进行购买5.5155平方米的面积主张合理。1996年11月，邓绮霞与原拆迁人签订的“该等协议“约定邓绮霞按造价1300元／平方米购买。由于原拆迁单位无力建设导致本项目烂尾至今已超20年，时至今日，嘉强公司对本项目的投入人力、物力、盘活的资金，每平方米建设成本价远远不止该价格。涉案地块长期处于停工状况，法院在拍卖时考虑到该地块的特殊情况，确定拍得人需承担被拆迁人的回迁安置补偿义务。因此，嘉强公司作为本项目的拍得人，承担对邓绮霞回迁安置的义务。嘉强公司也按约定对邓绮霞进行回迁安排。但一审法院判决以原《广州市城市房屋拆迁补偿协议》的约定价格计算增加面积有违公平原则，且对于增加面积以低于建造成本的价格回迁给邓绮霞，有损嘉强公司的利益。况且，在2006年时，邓绮霞与原拆迁人达成了货币补偿的调解书，每平方补偿的价格按4954元／平方米计算，也是当时的房屋价格。上述案件已经进入执行阶段，执行货币补偿款是1772647及临迁费为58320元。调解书也是生效的法律文书，邓绮霞在当年也放弃了回迁房屋。现在嘉强公司安排回迁的房屋价值远远超出邓绮霞与原拆迁人达成的货币补偿调解书。根据公平合理的原则，嘉强公司向邓绮霞提出现在对于5.5155平方米的面积按38000元／平方米也是公平合理的诉求。而一审法院判定的XX01房的建筑面积为71.9544平方米，比该等协议约定的回迁建筑面积63平方米多8.9544平方米。一审法院判定XX01房后额外增大的面积的情况，会进一步损害嘉强公司的利益。为此，嘉强公司恳请法院改判大新路390号XX10房作为邓绮霞的回迁安置房屋。综上，请法院结合本项目的实际情况，采纳嘉强公司的意见，在本项目中邓绮霞回迁安置的最大保障及对盘活本项目公平原则之间的问题平衡，根据公平合理的原则依法改判。邓绮霞辩称，一、XX01房比XX10房更接近合同约定的回迁面积，嘉强公司要求改判邓绮霞回迁XX10房依据不足。1.本案补偿协议中约定的回迁面积63平方米仅指套内建筑面积，不包含分摊面积。补偿协议第二条约定甲方将“自有房屋建筑陆拾叁平方米(包含分摊楼梯、走廊等面积共__㎡在内)"，此条中的分摊面积以“___”表示，而参考同楼盘其他拆迁补偿协议，其分摊面积处均标明“按实分摊”“按比例”字样。补偿协议第十一条第2款约定“乙方原房屋产权属房改房，回迁单元建筑不少于陆拾叁平方米，如甲方需要乙方分摊楼梯、走廊等面积则乙方根据测绘所测绘面积以每平方米肆佰元标准计付给甲方”。可见，“陆拾叁平方米”指的是“回迁单元建筑面积”，分摊面积应按400元/平方米的标准另行计。结合上述两条约定，补偿协议中约定的回迁面积63平方米仅指套内建筑面积，不包括分摊面积在内。2.XX01房的套内面积比XX10房更接近合同约定的回迁面积。根据原房产证显示，邓绮霞被拆迁的原房屋57.4845平方米是不含分摊的套内建筑面积，房改时邓绮霞根据测绘部门依测算系数计算的分摊面积平方数，另行购买了分摊面积6.1393平方米。根据嘉强公司提供的《房屋建筑测绘成果报告书》(编号：07CH882008060000XX)，XX01房的套内建筑面积为56.1040平方米，1410的套内建筑面积为49.0050平方米，XX01房显然比XX10房更接近合同的约定，嘉强公司要求改判邓绮霞回迁XX10房依据不足。二、嘉强公司要求支付给邓绮霞的临迁费用计至2019年10月20日无合法依据。嘉强公司至今未安排邓绮霞回迁，未完成约定的合同义务，应继续承担支付临迁费用的义务。另外，根据《竣工联合验收意见书》，涉案项目2020年4月7日才通过竣工联合验收，嘉强公司称2019年10月中旬已满足回迁条件不属实。三、嘉强公司要求邓绮霞按38000元/平方米进行购买5.5155平方米于法无据，也不合理。1.XX01房、XX10房的套内建筑面积均少于合同约定的回迁面积，不存在邓绮霞须补面积差价的事实基础。嘉强公司应安排给邓绮霞回迁的房屋套内建筑面积为63平方米，而XX01房的套内建筑面积为56.1040平方米，1410的套内建筑面积为49.0050平方米，均未达到约定的回迁面积，不存在需邓绮霞补溢出面积差价的事实基础。2.按38000元/平方米的价格补差价不符合补偿协议约定。涉案地块为广州市在册烂尾地块，嘉强公司经拍卖竞得该地块。根据拍卖相关文件《广州市国有建筑用地使用权转让拍卖公告》及《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》规定：“原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁人的回迁安置(包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户回迁安置和预购房人的收楼入住安置，并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务”，此为本烂尾地块数以百计的生效判决包括（2017）粤0104民初623号民事判决所确认的事实。涉案补偿协议已约定回迁房套内面积是63平方米的情况下邓绮霞以1300元/平方米补差价，公摊面积以400元/平方米为标准计付，嘉强公司要求以38000元/平方米购买5.5155平方米不符合约定。3.嘉强公司要求邓绮霞以38000元/平方米购买5.5155平方米有违公平原则。第一，本案属在册烂尾地项目，嘉强公司于2010年12月16日经拍卖取得涉案地块，当时的建筑成本高于1995年的建筑成本(涉案补偿协议于1995年签订)，这是参加拍卖的各方均应知道的客观事实。拍卖条件已规定嘉强公司应履行原合同义务，如果允许嘉强公司擅自改变拍卖中设定的条件，不但对邓绮霞等拆迁户不公平，对其他当年参加拍卖的各方也不公平。嘉强公司竞得涉案地块至今已十年，而法院在生效判决中酌定的该项目建设期为四年。嘉强公司至今未安排邓绮霞回迁，已构成违约。在临迁费用标准二十五年不变的情况下，邓绮霞不得不经历回迁房屋事实上的“二次烂尾”，承受损失继续扩大的后果。由此可见，因“二次烂尾”造成建筑成本的上升，责任在嘉强公司。第二，以单个回迁房中的几平方米进行成本核算不具现实意义。回迁房屋本来就不是商品房，以商品房价格特别是以现在的商品房价格为标准去衡量二十五年前约定的建筑成本价，其判断标准本身就不公平。另一方面，涉案项目包括回迁房和商品房，商品房的销售价格已大大提升，该项目收益水涨船高，仅以单个回迁房中的几平方进行成本核算，显然不具任何现实意义。4.同一项目已有同类型的生效判决，法院对嘉强公司的反诉要求不予支持。在广州市越秀区人民法院作出的（2020）粤0104民初33649号民事判决中，法院认为嘉强公司“系经参与法院拍卖竞得涉案地块，应按《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》及《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》规定的条件及内容承受权利义务”，嘉强公司反诉要求邓绮霞以32000元/平方米购买增大面积29.3549平方米违反上述规定，对其反诉请求不予支持。该判决已生效并实际履行，双方已按原协议约定作了面积差的最终结算。综上所述，嘉强公司的上诉请求无事实和法律依据，恳请法院依法予以驳回。邓绮霞于2020年5月27日向一审法院起诉请求：1.判令嘉强公司在广州市越秀区大新路XXX号、XXX号、XXX号新建回迁楼第十三A（十四层）南向安置产权属于自有、单元建筑面积63平方米（不含楼梯、走廊等分摊面积）的房屋给邓绮霞回迁；2.判令嘉强公司向邓绮霞支付拖欠的临迁补助费、延期补助费、交通费至回迁之日止（其中应付临迁补助费自2017年1月21日起按1100元/月计算，应付延期补助费自2017年4月27日起按550元/月计算，应付交通费自2017年4月27日起按115元/月计算，扣除已付的34100元）；3.判令嘉强公司向邓绮霞支付回迁搬迁费450元。嘉强公司向一审法院反诉请求：判令邓绮霞对于原《房屋拆迁安置协议》中增加的面积5.5155平方米按38000元/平方米购买。一审法院经审理查明：邓绮霞是原广州市大新路****房屋的使用人，广协公司经批准拆迁该房屋所在地块。1995年11月28日，广协公司（甲方、拆迁人）与邓绮霞（乙方、被拆迁人）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局（93）房拆许字第××号房屋拆迁许可证批准，拆除上址房屋；乙方是该屋的使用人，建筑面积57.4845平方米，有正式户口的实际居住人口5人；乙方同意1995年12月15日前迁出原址房屋；甲方提供临迁房给乙方临迁居住；甲方应于1998年10月30日前，在大新路回迁楼第13层A南向套间（建筑面积63平方米）安置给乙方回迁居住；附回迁套间十三A层平面图；甲方逾期安排回迁的，每超期一天按规定向乙方承担违约责任等。同日，广协公司（甲方、拆迁人）与邓绮霞（乙方、被拆迁人）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定甲方拆除乙方大新西路366号后座三楼305房（建筑面积57.4845平方米），甲方于1998年10月30日安置乙方回迁新建大楼建筑面积63平方米的房屋作为拆除乙方原房屋的产权调换，超出5.5155平方米由乙方回迁之日将房款13788.75元付清给甲方，甲方逾期安置回迁，应按规定向乙方承担违约责任，乙方原房屋产权属房改房，回迁单元建筑面积不少于63平方米，如甲方需要乙方分摊楼梯、走廊等面积则乙方根据测绘所测绘面积以每平方米400元标准计价付给甲方。1996年1月5日，广协公司（甲方）与邓绮霞（乙方）签订《补充协议》，约定甲方与乙方于1995年11月28日签订拆迁安置补偿协议书，同意乙方按造价1300元每平方米购买5.5155平方建筑面积，现双方同意在原协议造价1300元每平方米改为2500元每平方米，甲方同意按原协议1300元每平方米收取乙方产权费，余下部份差额金额费由甲方负责支付。2006年，邓绮霞与广协公司及广州天佳房地产有限公司（以下简称天佳公司）因拆迁纠纷诉至一审法院，一审法院于2006年1月12日作出了（2006）越法民三初字129号调解书，调解内容为一、于2006年1月13日起，变更邓绮霞与广协房发公司于1995年11月28日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《房屋拆迁安置协议》中关于广协房公司提供回迁房给邓绮霞户回迁居住的拆迁安置方式为天佳公司、广协公司向邓绮霞户支付货币补偿款的拆迁安置方式；天佳公司、广协公司于2006年6月30日前，一次性将货币补偿款（计算方式为：建筑面积63平方米×4954元/平方米，其中应扣减5.5155平方米×1300元/平方米的增大面积购房款结算）支付给邓绮霞户，作为天佳公司、广协公司不能履行安置广州市大新路回迁楼南向第十三A层房屋给邓绮霞户回迁居住及作产权调换的补偿；二、若天佳公司、广协公司实际于2006年6月30日前付清上述货币补偿款的，则天佳公司、广协公司于2006年6月30日前，一次性将从2000年1月起至将上述货币补偿款付清给邓绮霞户之月止的临迁补助费（按每月1100元计，但应扣减嘉强公司已付的17500元结算）支付给邓绮霞户；若天佳公司、广协公司实际未能于2006年6月30日前付清上述货币补偿款的，则天佳公司、广协公司于2006年6月30日前，一次性将从2000年1月起至2006年6月底止的临迁补助费（按每月1100元计，但应扣减已付的17500元结算）支付给邓绮霞户，从2006年7月1日起，天佳公司、广协公司按月以每月1100元的标准支付临迁补助费给邓绮霞户，至将上述货币补偿款付清给邓绮霞户之月止；三、天佳公司、广协公司实际于2006年6月30日前付清上述货币补偿款的，则天佳公司、广协公司于2006年6月30日前，一次性将从2000年6月26日起至将上述货币补偿款付清给邓绮霞户之月止的交通费（按每月115元计）支付给邓绮霞户；天佳公司、广协公司实际未能于2006年6月30日前付清上述货币补偿款的，则天佳公司、广协公司于2006年6月30日前，一次性将从2000年6月26日起至2006年6月底止的交通费（按每月115元计）支付给邓绮霞户，从2006年7月1日起，天佳公司、广协公司按月以每月115元的标准支付交通费给邓绮霞户，至将上述货币补偿款付清给邓绮霞户之月止；四、天佳公司、广协公司于2006年6月30日前，将搬家费450元一次性支付给邓绮霞。另查明：1996年8月8日，广州市城市规划局以穗规地复字[1996]第127号《关于同意更改建设用地单位名称的复函》，同意上述项目地块由天佳公司开发建设。1998年8月18日，广州市国土局以穗国土建用字[1998]第419号《建设用地批准书》批准天佳公司使用上述建设用地。天佳公司是广协公司与香港天佳集团有限公司合作经营的项目公司。2010年7月27日，一审法院依法委托广州市房地产交易登记中心拍卖天佳公司名下所有的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠路以西（即涉案被拆迁房屋所在地块）“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目。2010年11月10日，一审法院及广州市房地产交易登记中心在报纸刊登《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》，其中拍卖转让附加条件列明：……（三）本地块为广州市的在册烂尾地块，根据档案查册资料记载，本地块有被拆迁户289户，718人，房屋拆迁总面积约13383.37平方米（其中住宅面积约11395.05平方米，非住宅面积约1988.32平方米）；本地块每月临迁费本金约为341824元，协议回迁时间为1999年12月，计算至2010年8月，共拖欠临迁费本金约4600万元（未含逾期回迁费、滞纳金等）；上述补偿安置数据并非实际拆迁补偿安置面积，具体应当以拆迁当事人签订的拆迁补偿安置协议为准，有关拖欠临迁费数额也应当以实际拖欠情况为准，上述数据与实际发生情况不符的，由买受人自行负责并承担相应的所有义务；……（六）买受人须与被拆迁人、预购房人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置）和预购房人的收楼入住安置（包括经生效法律文书确认解除购房合同的预购房人收楼入住安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议及购房人购房协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人、购房人进行解决等。2010年11月25日，一审法院致函广州市房地产交易登记中心称：我院已委托你中心对被执行人天佳公司名下的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西新濠大厦土地使用权及在建工程项目进行公开拍卖，向就该地块原产生的拆迁费用等债务承担问题说明如下：上述地块在拍卖成交日前产生的全部债务（包括拆迁临迁债务、工程债务、银行贷款债务、违约债务等）均参与拍卖所得的执行分配，不需买受人承担，买受人在买受之日的次日起承担开发商应承担的义务，向被拆迁人发放拆迁临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿等拆迁临迁费用。2010年12月16日，嘉强公司以27000万元的最高价竞得上述土地使用权及在建工程项目，并与广州市房地产交易登记中心签订《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》，内容基本与拍卖转让公告相同，其中第十条规定：全额缴清成交价款、交易服务费等相关费用后，买受人根据法院的《协助执行通知书》按规定到交易登记中心办理本次拍卖地块的交易登记手续，并自行向广州市越秀区人民法院申请办理交地手续。成交后，越秀法院将在合理期限内向买受人移交拍卖地块。嘉强公司于同月30日缴清全部拍卖款。2011年1月5日，一审法院作出（2002）越法执字第2159-2号执行裁定书，裁定：一、广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目（不含其他购房人已预售登记的商铺、住宅房、不含回迁补偿安置商铺、住宅房及已由生效法律文书另行确定权属的部份）所有权及相应的其他权利归买受人嘉强公司所有。前述项目财产权自本裁定送达买受人嘉强公司时起转移。二、买受人嘉强公司可持本裁定书到房管、国土、规划等登记、管理机构办理前述项目产权转移、过户登记等手续。2011年7月13日，广州市国土资源和房屋管理局向市规划局发出《关于协助确认越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西地块规划设计条件的函》，载明：嘉强公司向该局申请办理签订出让合同变更协议手续，由于该地块的规划设计条件批文已过有效期，请市规划局重新确认规划设计条件，并于2011年8月3日前函复该局。2011年11月23日，广州市规划局向嘉强公司发出《关于申请确认规划条件的复函》，载明：市府办公厅转来你单位《关于恳求广州市规划局尽快批复及再次确认“烂尾楼”地块用地规划设计条件的请示》及有关资料收悉，函复意见如下：该地块现行规划控制为居住用地兼容办公用地，由于该地块位于旧城密集区的城市重要景观控制地段，根据市政府关于优化城市空间、提升环境质量的相关要求以及旧城保护更新需要，我局将就拟建建筑对旧城环境的影响进行综合评估和论证后再函复你单位，故暂不能提供具体规划控制要求。2012年4月，一审法院发出公告，其中载明：一审法院已于2012年4月20日将上述项目场地正式移交给买受人嘉强公司管理、使用。上述场地内现堆放部份物品，相关权利人须在2012年5月20日前将现场遗留、堆放的物品自行移走……。2012年4月24日，嘉强公司致函一审法院，请求法院将拆迁户的有关资料提供给该司，以帮助该司确认拆迁户的名单、临迁费金额、回迁面积等，及时与拆迁户签订相关协议合同、发放临迁费等。2012年5月8日，嘉强公司发出《致拆迁户的一封信》，表明该司定于2012年5月19日下午与广大拆迁户在工地现场召开协商会议，商议相关工作。2012年6月1日，嘉强公司发出《关于“新濠大厦”项目发放临迁补助费的通知》，要求拆迁单位、居民带相关资料，经核对后领取临迁费等。2013年12月18日，嘉强公司领取涉案地块的《国有土地使用证》，使用权面积3900平方米，土地出让金年限自1998年8月18日起计算等。另邓绮霞与广协公司、天佳公司就拆迁安置纠纷于2013年4月22日做出了（2013）穗越法民三初字第944号民事调解书，确定广协公司、天佳公司在本调解书送达之日起三日内向邓绮霞支付从1998年11月1日至2010年12月16日止的延期补助费（每月按1100元×50%的标准计算）。本案诉讼过程中，邓绮霞提供《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》（复印件），证明涉案回迁大楼已经验收备案。嘉强公司对其真实性没有异议。邓绮霞提供十三A的平面图（复印件），记载XX01房的建筑面积为71.8092平方米，XX10房的建筑面积为62.749平方米，邓绮霞要求回迁XX01房。嘉强公司对该证据的真实性表示无法确认，该图纸是很多年前的，无法确认是否是开发商提供的，应当以开发商最新的图纸为准。一审法院要求嘉强公司提供最新的平面图，但嘉强公司拒绝提供。嘉强公司要求邓绮霞回迁XX10房。另嘉强公司需要在十三A安置XX14房给邓绮霞回迁，本案的回迁房屋必须与XX14房相连在一起。邓绮霞、嘉强公司一致确认：嘉强公司确认拖欠邓绮霞的临迁补助费、延期补助费、交通费，但应扣除36300元。嘉强公司表示：同意支付回迁搬迁费450元给邓绮霞。一审法院认为：邓绮霞与广协公司签订的《房屋拆迁安置协议》、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。本案的争议焦点为：1、嘉强公司应安置十三A的XX01房还是XX10房给邓绮霞回迁。2、邓绮霞购买的5.5155平方米是否需要按38000元/平方米购买。关于嘉强公司应安置十三A的XX01房还是XX10房给邓绮霞回迁的问题，上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定邓绮霞回迁的房屋不包含分摊面积为63平方米，而XX10房含分摊面积才62.749平方米，且与XX14房并不相连，故嘉强公司要求邓绮霞回迁XX10房理由不成立，一审法院不予支持。XX01房与XX14房相连，且面积与约定相符，故邓绮霞要求回迁XX01房一审法院予以支持。关于邓绮霞购买的5.5155平方米是否需要按38000元/平方米购买的问题，上述《补充协议》已明确约定邓绮霞以1300元/平方米购买5.5155平方米，嘉强公司经法院拍卖竞得涉案地块，应按《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》及《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》规定的条件及内容承受权利义务。上述拍卖转让公告及转让成交确认书已明确：买受人须与被拆迁人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人进行解决等。故嘉强公司反诉要求邓绮霞以38000元/平方米购买5.5155平方米违反上述《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》及《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》的规定，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，于2020年9月25日判决如下：一、广州嘉强投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区大新路XXX号、XXX号、XXX号第十三A（十四层）XX01房交给邓绮霞回迁；二、广州嘉强投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向邓绮霞支付临迁补助费（自2017年1月21日起按1100元/月计算至回迁之日止）、延期补助费（自2017年4月27日起按550元/月计算至回迁之日止）、交通费（自2017年4月27日起按115元/月计算至回迁之日止），扣除广州嘉强投资有限公司已付的36300元；三、广州嘉强投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向邓绮霞支付回迁搬迁费450元；四、驳回邓绮霞的其他诉讼请求；五、驳回广州嘉强投资有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费336元，反诉费2221.92元，均由广州嘉强投资有限公司负担。二审中，邓绮霞为证实其主张，提交了以下证据：1.广州市城市房屋拆迁补偿协议书（案外人与广协公司签订）复印件两份，显示其中一份约定：“甲方将自有的坐落于……建筑面积为108.06平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共按比例__㎡在内）用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）……”，未另行约定分摊面积的回购价格；另一份约定“甲方将自有的坐落于……建筑面积为229.4504平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共按实分摊__㎡在内）用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）……”，未另行约定分摊面积的回购价格，拟证实与同项目其他拆迁补偿协议约定内容相比，本案所涉补偿协议未约定分摊面积，约定的63平方米仅指套内建筑面积，分摊面积计价应按合同第十一条约定为准。2.被拆迁房屋的房产证、住房收款凭证，房产证显示房屋座落于越秀××××房，被拆迁房屋所有权来源1991年9月向广州市百货公司买，总建筑面积57.48㎡，备注房改售房，核准日期1993年，并加盖印章记载“已购分摊面积61.393㎡”，房产证附图显示建筑面积算式系按照室内的长、宽计算得出建筑面积57.4845平方米，并加盖“按测算系数计算公摊面积为6.1393㎡广州市华港房地产测绘有限公司2000年11月23日”的印章；住房收款凭证记载收款人为广州市百货公司，交款人邓绮霞，房址房号大新西路366号305房，建筑面积6.1393平方米（分摊共有面积），金额1350.65元，填发日期为2000年12月25日，拟证明房产证内记载的57.4846平方米仅指套内建筑面积，且邓绮霞已另行购买6.1393平方米。3.房屋建筑面积测绘成果报告书（节选）复印件，显示大新路390号10-29层01单元实测套内面积56.1040平方米，分摊面积15.8504平方米，总面积71.9544平方米；大新路390号10-29层10单元实测套内面积49.0050平方米，分摊面积13.8448平方米，总面积62.8498平方米，拟证实XX01房比XX10房更接近合同约定的回迁面积。4.竣工联合验收意见书复印件，记载“新濠大厦商住楼”已通过竣工验收，日期为2020年4月7日。5.（2020）粤0104民初33649号民事判决，拟证实同项目的生效判决驳回嘉强公司要求按32000元/平方米购买增大面积的诉请。经本院组织证据交换及质证，嘉强公司的质证意见为：证据1与本案无关，无法类比。广协公司（甲方、拆迁人）与邓绮霞（乙方、被拆迁人）签订的《房屋拆迁安置协议》中约定：“甲方将自有房屋建筑面积为63平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共___㎡在内）用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）”，如果不包括分摊楼梯走廊，应当将括号内的内容划掉，当时没有填写分摊面积数额是因为没有得出具体的公摊面积数额，63平方米是双方确认的建筑面积；证据2中建筑面积57.4845平方米是包括了分摊面积；证据3应当按照总面积安排回迁；证据4的真实性认可，证明内容不认可，嘉强公司自2019年10月起已多次与邓绮霞协商回迁事宜，拆迁补偿费用应截止至2019年10月20日；代理律师不清楚证据5的案件情况，不清楚是否已发生法律效力。嘉强公司提交了房屋建筑面积测绘成果报告书的完整版本，内容与邓绮霞提交的报告书节选相应内容一致。嘉强公司、邓绮霞确认XX01房、XX10房均未取得权属证书。二审另查明，广协公司（甲方、拆迁人）与邓绮霞（乙方、被拆迁人）签订的《房屋拆迁安置协议》【公证证明编号：（97）穗荔证内字第1067号】约定：36平方米的建筑面积，要与乙方原签订《广州市房屋拆迁安置协议公证书》（95）穗荔证内字第8036号的套间住房相连在一起。一审法院于2020年9月25日作出（2020）粤0104民初22486号民事判决，该案中邓绮霞主张依据《房屋拆迁安置协议》【公证证明编号：（97）穗荔证内字第1067号】要求嘉强公司提供大新路XXX号、XXX号、XXX号第A十三层（即十四层）XX14房给邓绮霞回迁，嘉强公司同意将XX14房交给邓绮霞回迁。邓绮霞、嘉强公司均确认XX14房与XX01房相连，XX14房与XX10房不相连。广协公司与邓绮霞于1995年11月28日就本案所涉房屋拆迁安置事宜签订《房屋拆迁安置协议》，公证证明编号为（95）穗荔证内字第8036号，后广协公司（甲方）与邓绮霞（乙方）于1996年5月4日签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，并进行了备案。《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定：经核定乙方的原址房屋建筑面积为57.4845平方米，与甲方调换（补偿）给乙方的63平方米，两者对比，相差了5.5155平方米，对比相差的房屋面积，乙方根据有关规定以2500元一平米的标准计算，付给甲方13788.75元，并于回迁之日前付清；乙方原房屋产权属房改房，回迁单元建筑不少于63平方米，如甲方需要乙方分摊楼梯、走廊等面积，则乙方根据测绘所测绘面积以每平方米400元标准计付给甲方。本院认为，本案二审争议焦点为：一、安置XX01房给邓绮霞回迁是否符合拆迁安置协议约定；二、临迁补助费、延期补助费、交通费应计算至何时；三、回迁面积差异款是否应当按照38000元/平方米计算。关于争议焦点一。广协公司与邓绮霞签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定，广协公司将自有房屋建筑面积为63平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共__㎡在内）用作拆除邓绮霞建筑面积57.4845平方米房屋的产权调换（补偿），其中未明确约定分摊面积的数额。嘉强公司主张上述63平方米、57.4845平方米均为建筑面积，即已包括分摊面积在内，但从邓绮霞提供的被拆迁房屋房产证及附图，可以看出57.4845平方米系按照房屋的长、宽数据计算得出，并未显示包括分摊面积在内，而邓绮霞举证证实其在核发房产证后另行向原房屋产权人购买了分摊面积6.1393平方米，且已由房管部门确认，故嘉强公司主张57.4845平方米已包括分摊面积与房产证登记情况不符，本院不予采纳其主张。至于应回迁的房屋建筑面积问题，应当结合《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的其他条款进行综合判断，如上所述，57.4845平方米并不包括分摊面积，而《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》对63平方米与57.4845平方米之间的面积差5.5155平方米、分摊面积分别约定适用不同的计价标准，故邓绮霞主张63平方米不包括分摊面积合理，一审法院在对比XX01房及XX10房套内面积及建筑面积，并考虑XX01房与XX14房相连的事实，认定由嘉强公司将XX01房回迁给邓绮霞并无不当，本院予以确认。嘉强公司上诉主张将XX10房回迁给邓绮霞理由不成立，本院不予支持。关于争议焦点二。嘉强公司主张其自2019年10月起已多次与邓绮霞协商回迁事宜，故拆迁补偿费用应截止至2019年10月20日。但是，根据《竣工联合验收意见书》记载，涉案房屋于2020年4月7日通过联合验收，并无证据证实2019年10月份涉案房屋已符合交付使用条件，且嘉强公司并无举证证实双方协商的情况，故其主张相关的拆迁安置费用应计算至2019年10月20日缺乏事实依据，本院不予采纳。由于嘉强公司一直未对邓绮霞进行回迁安置，而本案已确定回迁安置的房屋编号，故一审法院判决嘉强公司向邓绮霞支付至回迁之日止的临迁补助费、延期补助费、交通费并无不当，本院予以确认。关于争议焦点三。嘉强公司主张邓绮霞应按38000元/平方米购买增加面积5.5155平方米，并主张38000元/平方米系建筑成本价，但对此嘉强公司并未提交证据证实，且其该主张缺乏约定及法定依据，一审法院对其该项诉请不予支持并无不当。虽然嘉强公司提交了房屋建筑面积测绘成果报告书，但房屋的建筑面积及分摊面积应当以权属证书确定的数据为准，涉案回迁安置房屋现尚未取得权属证书，故嘉强公司可在房管部门核发涉案房屋的权属证书后，再行主张增加面积的房款。综上所述，嘉强公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4735.06元，由广州嘉强投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  白小云二〇二〇年十二月二十一日书记员  熊盈颖林臻灏