山西省高级人民法院民事判决书（2020）晋民初30号原告（案外人）：王树利，男，汉族，住辽宁省盘锦市双台子区。委托诉讼代理人：李辉，辽宁三公律师事务所律师。委托诉讼代理人：高立先，辽宁三公律师事务所律师。被告（申请执行人）：西藏信托有限公司。住所地：西藏自治区拉萨市经济开发区博达路**阳光新城别墅区**。法定代表人：周贵庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：李源韬，辽宁顾阳律师事务所律师。第三人（被执行人）：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司。。住所地：盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。原告王树利与被告西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）、第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月20日作出（2018）晋民初187号民事判决书。王树利不服提起上诉，最高人民法院于2019年12月27日作出（2019）最高法民终1331号民事裁定书，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告王树利的委托诉讼代理人李辉、高立先，被告西藏信托的委托诉讼代理人李源韬到庭参加诉讼，第三人龙驿公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告王树利在本院第一次审理时提出诉讼请求：1.确认枫丹白露家园A区26#-1-102室归原告所有并排除执行；2.被告承担诉讼费。发回重审后，原告王树利变更其诉讼请求为：1.请求排除对白露家园A区26#-1-102室的强制执行；2.诉讼费由原被告合理分担。事实与理由：2011年3月7日原告与第三人签订了《商品房买卖合同》购买本案争议房屋，并缴纳了购房款，第三人为原告出具了收款收据。2014年6月17日原告占有了该房屋，因小区项目整体尚未验收导致原告未办理不动产登记。2016年1月4日贵院根据被告的申请将该房查封。原告以案外人的身份提起执行异议被驳回，现提起案外人执行异议之诉。恳请贵院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条之规定支持原告诉请。被告西藏信托辩称，本案原告诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第二十九条的规定，应驳回其诉讼请求。第三人龙驿公司未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。本案属于最高人民法院发回重审的58件系列案之一，本院审理中组织双方对共有证据、共性问题发表意见并形成庭前会议笔录，原告变更了诉讼请求，被告放弃对起诉期限和诉讼主体资格的抗辩。原被告仍坚持原一审中对证据发表的举证、质证意见，不再重新举证、质证。本次审理中，主要针对二审期间当事人提交的和最高人民法院调取的新证据以及本院重审期间当事人提交的和本院调取的新证据进行举证、质证。分别评述如下：原告在原一审中提供以下共用证据：第一组证据：证据1.案外人执行异议起诉状；证据2.诉讼材料接收清单；证据3.共同诉讼撤诉申请书；证据4.山西省高级人民法院（2017）晋民初62号民事裁定书；证据5.山西省高级人民法院（2017）晋民初62号民事裁定书的送达回证；证据6.2017年9月20日起诉状。以证明原告提起执行异议之诉没有超过法定期限。被告对该组证据的质证意见为：真实性有异议，关联性有异议。理由：2017年8月23日，山西省高级人民法院作出（2017）晋执异7号民事裁定书，驳回原告执行异议申请。2017年9月14日原告收到（2017）晋执异7号民事裁定书，于2017年9月20日提起执行异议之诉，后又于2018年1月20日向法院提出撤诉申请，2018年1月29日，山西省高级人民法院裁定准许撤诉，裁定书送达日期是2018年3月28日，此前案件未审结，但2018年1月30日，原告又再次提起执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款规定，原告提起执行异议之诉的法定期限为自执行异议裁定送达之日起十五日内。该十五日的期限应为除斥期间，不适用中止或中断情形。原告再次提起执行异议之诉已明显超过法律规定的起诉期限，根据《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、第三百零五条第一款规定，原告不具有起诉的权利，应裁定驳回原告起诉。本院认为，该组证据中证据4为本院生效裁判文书，证据1、证据2、证据3、证据5及证据6均复印于本院案卷卷宗之中，来源合法且客观真实，因该组证据与原告起诉是否超过起诉期间相关，故本院对该组证据予以采信。第二组证据：证据7.《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托合同》；证据8.《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》；证据9.《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》；证据10.《商品房预售许可证》兴房售许字（2012）018-1号；证据11.《商品房预售许可证》兴房售许字（2012）018-2号。以证明龙驿公司对诉争房屋具有出售资格，原告与龙驿公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。被告对该组证据的质证意见为：无异议。本院认为，因被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对该组证据予以采信。第三组证据：证据12.在建工程抵押登记证明；证据13.山西省高级人民法院（2015）晋执保字第46号送达回证；证据14.关于盘锦龙驿房地产开发公司（枫丹家园小区）不动产登记情况的说明；证据15.长安国际信托股份有限公司法人授权委托书。以证明非因原告自身原因对涉案房屋未办理过户登记。被告对该组证据的质证意见：真实性无异议，关联性有异议。理由：1、案涉房屋不能办理房屋过户登记的原因是该房屋于2012年12月28日已经为其他人设定了抵押登记。原告在购买案涉房屋时，应当进行查询并且知道案涉房屋的抵押登记情况，原告没有履行必要的注意义务，因此，原告有过错。2、从2010年11月4日起，盘锦市已经实行《商品房买卖合同》网签备案登记，是公示行为，2010年11月8日《盘锦日报》对此规定进行了详细报道，其中明确指出“预售许可证办理之后，根据网上公布的可供销售的房屋没有实行网上签订电子版合同的，不予办理商品房交易手续。”3、原告提供的商品房买卖合同附件4（合同补充协议）明确约定：“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，由预购人单方到房产部门申请预购商品房预告登记。”原告作为商品房预购人未按合同约定履行商品房预告登记申请义务，对产生本次案外人异议纠纷具有重大过错，是案外人执行异议之诉的重要原因。4、被告提供的证据三《送达回证》中显示盘锦市房屋产权产籍交易管理中心对查封涉案房屋出具的回执中备注有15套房屋因已经办理了网签备案登记手续而未被查封，故该小区在被告查封前已具备办理备案登记的条件，但原告未主动办理，具有主观过错。本院认为，该组证据客观真实、来源合法，且与认定原告对未办理房屋过户登记手续是否具有过错有关联，故本院对该组证据予以采信。原告在原一审中针对本案提供以下证据：第一组，证据1.《商品房买卖合同》；证据2.《产权认购协议书》，原告与第三人龙驿公司2011年3月7日签订合同，购买A区26#-1－102室，证明原告在2016年1月4日法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。被告对该组证据质证意见为：《商品房买卖合同》缺页，没有面积、价款和支付方式，不能证明其签订了真实有效的合同。本院认为，该证据有《商品房买卖合同》和《产权认购协议书》相印证，其客观真实性应予认定，该证据应予采信。第二组，证据3.《入住通知单》，证明原告于2014年6月17日占有了该房屋；证据4.2014年6月17日物业费收据、2017年3月11日物业费收据；证据5.2014年6月17日电梯费收据；证据6.2014年6月17日装修保证金、垃圾清运费收据；证据7.2015年11月20日取暖费发票；证据8.2015年2月13日数字电视登记表；证据9.2017-2018电费交费收据；证据10.2018年水费收据；证据11.2018气费收据；证据12.2014年11月18日装修费收据。上述证据证明原告在2016年1月4日法院查封之前已经合法占有并实际使用该房屋，发生相关费用。被告质证意见：证据5、6、12无原件。本院认为，对原告未提供原件被告提出异议的证据5、6、12不予采信，对证据4中2017年3月11日物业费收据、证据7中2017年11月15日缴费单、证据9电费交费收据、证据10水费收据、证据11气费收据，因该证据晚于人民法院查封时间，与本案待证事实无关联，本院不予采信。对其他证据本院予以采信。第三组，证据13.收款收据二份，第三人于2011年3月7日、1月31日为原告各开具100万元收据，证明原告付清购房款200万元；证据14.《情况说明》；证据15.借据及收条，证明原告于2011年1月26日向典当公司借100万。证据16.营业执照及银行流水，原告于2011年3月7日取现40万，上述证据证明原告已支付全部价款。被告对该组证据质证意见为：证据13《收款收据》仅是第三人的记账凭证，不能证明标的物已经交付，及买受人已经付款。证据14《情况说明》系原告陈述，不是证据。证据15《借据》显示“于2011年1月26日还清本金及利息”，却未在借据中写明利息如何计算，不合常理；且该证据借款时间与还款时间均为2011年1月26日，不具有真实性。《收条》系原告单方出具，不具有证据能力；且根据日常交易习惯，收条会交给对方，原告不应保留有原件。证据16《营业执照》复印件与本案无关。《银行流水》未提交原件，不能作为本案的证据使用，且该流水金额仅为40万，不足以支付房款。本院认为，证据16中《银行流水》无原件，其真实性不能认定，该证据本院不予采信，被告对其他证据提出异议，对证明目的不予认可，但该证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。原告在本院重审中向本院提交以下证据：第一组：记账凭证、审计报告及40万元转款凭证原件。证明王树利已于2011年1月30日和2011年3月7日交清全部房款。被告质证意见：原告提供的审计报告、收款收据不能证明原告支付了全款，日期为2011年1月31日的收款收据显示总房款为206万元，收据下方显示原告缴纳了200万元，证明其没有支付全部房款。本院认为，以上证据客观真实，与本案事实具有关联性，本院予以采信。第二组：户口本、身份证、夫妻二人不动产登记资料查询证明。证明原告及家庭成员在盘锦市区内无其他全用于居住的房屋。被告质证意见：不能证明原告夫妻名下在盘锦市无其他用于居住的房屋。原告的不动产查询结果系盘锦市不动产中心出具，其妻子的不动产查询结果是兴隆台分中心出具，在市中心可以查询的情况下，刻意在兴隆台分中心查询其妻子的情况。是为了规避有其他用于居住的房屋的事实。关于盘锦市及县区不动产登记中心出具的查询结果的适用范围，本院依职权向盘锦市自然资源事务服务中心进行调查取证，故对于该证据的证明效力，将在本院依职权调取的证据部分进行分析认定。被告在原一审中提供以下共用证据：证据1.山西省高级人民法院（2017）晋执异7号民事裁定书及该裁定书的送达回证，以证明原告提起执行异议之诉已超过法定期限，应驳回起诉。原告对该证据的质证意见：真实性无异议，但该证据不是起诉、立案完整的全过程，其证明结论是错误的。本院认为，原告仅对该证据的证明目的有异议，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，故本院对该证据予以采信。证据2.2010年11月8日《盘锦日报》，以证明自2010年11月4日起，盘锦市商品房买卖实行网签备案登记。原告对该证据的质证意见：《商品房买卖合同网上签约让百姓受益》仅仅是通讯报道性文章，不是具有依据效力的法律、法规和规范性行政文件，与本案争议无关。本院认为，该证据虽然并非法律、法规等规范性文件，但被告提供该证据的目的是为证明原告未办理网签手续具有过错，与本案有关联，故本院对该证据予以采信。证据3.山西省高级人民法院（2015）晋执保字第46号送达回证，以证明涉案房屋在被查封前已具备办理合同备案登记条件，原告对涉案房屋未办理房屋过户登记有过错。原告对该证据的质证意见：真实性无异议。该证据只能证明诉讼保全查封的事实，不能证明原告对涉案房屋未办理过户登记存在过错。本院认为，原告仅对该证据的证明目的有异议，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，故本院对该证据予以采信。证据4.在建工程抵押登记证明。证明2012年12月28日起，案涉房屋已经抵押给长安信托股份有限公司。原告对该证据的质证意见：真实性和证明问题无异议。但该抵押登记的事实可以反证自2012年11月28日抵押登记至2016年1月4日法院查封前的期间内，在抵押登记尚未撤销之前，原告作为房屋购买人是不能办理《商品房买卖合同》备案和房屋所有权过户登记手续的。本院认为，原告仅对该证据的证明目的有异议，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，故本院对该证据予以采信。被告在本院重审中向本院提供以下共用证据：证据1.盘锦市大洼区不动产登记中心2018年10月10日出具的袁铁石的《房屋查档情况说明》和《不动产登记资料查询结果证明》，以证明查询范围仅限于大洼区所辖范围，不包括除大洼区以外盘锦市所辖区域房屋产权登记信息，也不包括2016年以前大洼区不动产登记中心的登记结果。故原告提交的盘锦市不动产登记中心2019年3月5日出具的《不动产登记资料查询结果证明适用区域范围有效性的说明》内容不真实，不应采信。证据2.盘锦市双台子不动产登记中心2020年7月27日出具的李楠、王鑫《不动产登记信息》，以证明李楠、王鑫在双台子区有一套面积为52.85平方米的房屋，且该查询范围仅限于双台子区所辖范围，不包括除双台子区以外盘锦市所辖区域房屋产权登记信息。证据3.盘锦市不动产登记中心兴隆台分中心2020年7月27日出具的李楠、王鑫《不动产登记信息》，以证明李楠、王鑫在兴隆台区有一套面积为294.26平方米的房屋，且该查询范围仅限于兴隆台区所辖范围，不包括除兴隆台区以外盘锦市所辖区域房屋产权登记信息。证据4：盘锦市大洼区不动产登记中心2020年11月09日出具的李楠《不动产登记资料查询结果证明》，内容结果为“申请人无房屋所有权登记记录。”证据2、3和证据4证明，李楠在双台子区和兴隆台区均有住房，但大洼区不动产登记中心查询不到，说明盘锦市县区不动产登记中心查询范围仅限于该区域。故原告提交的盘锦市不动产登记中心2019年3月5日出具的《不动产登记资料查询结果证明适用区域范围有效性的说明》内容不真实，不应采信。原告对以上四份证据发表质证意见：1.县区不动产登记中心出具的不动产登记查询结果“备注”中记载的查询范围仅限于本区范围，这是一个过时的无效的备注；2.县区不动产登记中心出具的查询结果不能否定盘锦市不动产登记中心出具的说明。3.最高人民法院在其他生效判决中对盘锦市不动产登记中心2019年3月5日出具的《不动产登记资料查询结果证明适用区域范围有效性的说明》已经予以采信。4.证据4虽系原件，但真实性仍无法核实。李楠的身份无法确认，与本系列案件无关，不能证明被告主张的待证事实。鉴于双方对盘锦市不动产登记中心2019年3月5日出具的《不动产登记资料查询结果证明适用区域范围有效性的说明》与客观事实是否相符存在重大分歧，本院依职权向盘锦市自然资源事务服务中心进行调查取证，故对于被告以上共用证据是否采信，将在本院依职权调取的证据部分进行分析认定。本院依职权向盘锦市自然资源事务服务中心调查取证，该局2020年11月20日出具的《关于不动产登记信息查询适用范围的复函》主要内容为：原盘锦市不动产登记中心2019年3月5日出具的《不动产登记资料查询结果证明使用区域范围有效性的说明》存在不妥。说明中“均可证明查询人在查询时点盘锦市域范围内的不动产产权登记情况，不存在区域限制”的表述与实际不符。实际情况是我市使用的登记系统平台于2016年11月开始正式使用，登记受理与存量数据整合同步推进。出具说明时点，2019年3月5日前，兴隆台区和双台子区存量数据整合已完成，无论在我市哪个中心（包括盘山县和大洼区）查询坐落在兴隆台区和双台子区的不动产登记信息，查询结果都是一致的，确实不存在区域限制，如果查询人在分中心查询未做特别说明，查询结果仅限于该范围。由于盘山县和大洼区不动产存量数据整合还未达到100%，利用系统查询坐落在该两县区的不动产登记信息存在不准确的可能。说明中“均可证明查询人在查询时点盘锦市域范围内的不动产权登记情况，不存在区域限制”修改为“均可证明查询人在查询时点盘锦市主城区范围内的不动产登记情况，不存在区域限制，查询坐落在盘山县和大洼区不动产登记信息应到盘山县和大洼区的不动产登记中心”。对以上公文的内容本院予以采信，据此对被告在本院重审时提交的共用证据亦予以采信。依照本院依职权调取的该证据，王树利仅提供其本人的由盘锦市不动产中心出具的不动产登记资料查询结果及其妻子的由盘锦市兴隆台不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果，不能证明其家庭成员在盘锦市域范围内无房屋所有权登记记录。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月7日、2012年7月6日原告王树利与龙驿公司签订《商品房买卖合同》、《产权认购协议书》，约定王树利购买枫丹白露家园A区26#-1－102室，价款200万元。龙驿公司于2011年1月31日、3月7日分别给王树利开具收款100万的二份收据。其中40万元系2011年3月7日王树利从银行账户取现40万元支付。龙驿公司于2014年6月17日为原告出具《入住通知单》，原告于2015年11月20日缴纳2015年11月1日至2016年3月31日取暖费。第三人龙驿公司2016年12月22日记账凭证记载王树利于2011年1月30日及2011年3月7日各交付100万元，两次总计200万元房款，购买案涉A区26#-1－102室。审计报告载明2011年3月7日王树利全款购买案涉A区26#-1－102室。2012年12月第三人龙驿公司与长安信托公司签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定第三人龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。2012年第三人龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。原告至今未办理房屋过户登记手续。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为：原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。评述如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。本案涉案房屋系住房，原告提供的盘锦市不动产登记中心及兴隆台分中心出具的不动产登记资料查询结果不能证明其在盘锦市区域内原告及其家庭成员名下没有其他住房，不符合上述第二十九条第（二）项的规定，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定进行审查，即，排除特定标的物执行应同时具备该规定四个要件。本案中，根据已经查明的事实，原告提交的证据足以证明其诉请符合前述四个要件。理由如下：1.2016年1月4日人民法院查封涉案房屋，2011年3月7日原告与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件，虽不是网签备案合同，但并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故能够认定原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合第二十八条第（一）项的规定；2.原告提供2014年6月17日的《入住通知单》，并于2015年11月20日缴纳2015年11月1日至2016年3月31日取暖费，可以证明原告已实际占有房屋，故应认定原告于人民法院查封之前已合法占有该不动产，符合第二十八条第（二）项的规定；3.关于支付房款，原告主张其以现金支付200万元房款，第三人龙驿公司2016年12月22日记账凭证记载王树利于2011年1月30日及2011年3月7日各交付100万元，两次总计200万元房款，购买案涉A区26#-1－102室。审计报告载明2011年3月7日王树利全款购买案涉A区26#-1－102室。以上证据相互印证可以认定原告已经支付了全部价款，符合第二十八条第（三）项的规定；4.第三人龙驿公司与长安信托公司签订的信托合同、抵押合同、西水湾二期项目收益权财产信托委托合同，以及盘锦市不动产登记中心出具的情况说明证明第三人龙驿公司有权出售涉案房屋，涉案房屋因第三人设定在建工程抵押，且未办理不动产首次登记，故涉案房屋未办理过户登记非因买受人自身原因。综上，原告的诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，原告主张的民事权益足以排除强制执行，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，判决如下：不得执行枫丹白露A区26#-1－102室房屋。案件受理费28800元，由被告西藏信托有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 魏佩芬审判员 吴捷慧审判员 成 堃二○二○年十二月十八日法官助理 李洪才书记员 李晨颖