湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终2518号上诉人(原审被告)：宜昌东方金亚房地产有限公司，住所地宜昌市夷陵区发展大道**。法定代表人：孔德恒，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡祺岚，女，系公司员工。被上诉人(原审原告)：陈蔷，女，汉族，生于1989年6月4日，住宜昌市夷陵区。被上诉人(原审原告)：黄小亮，男，汉族，生于1987年4月7日，住远安县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈玉华，男，汉族，1963年4月14日出生，住宜昌市夷陵区平云港**。系陈蔷的父亲。原审第三人：中国工商银行股份有限公司三峡临江支行，住，住所地宜昌市西陵区夷陵大道特**/div>负责人：王大荣，该支行行长。上诉人宜昌东方金亚房地产有限公司（以下简称东方金亚房地产公司）因与被上诉人陈蔷、黄小亮房屋买卖合同纠纷一案，不服宜昌市夷陵区人民法院（2020）鄂0506民初1618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。东方金亚房地产公司上诉请求：1.撤销宜昌市夷陵区人民法院作出的（2020）鄂0506民初1618号民事判决，发回重审或依法改判双方房屋买卖合同继续履行；2.一、二审的案件受理费由被上诉人陈蔷、黄小亮承担。事实与理由：1、上诉人东方金亚房地产公司交付的房屋不存在瑕疵且符合设计规范，不具备合同解除的条件。首先，被上诉人陈蔷、黄小亮购买的宜昌恒大名都7-1-101号房屋属于非标准户型，该事实上诉人东方金亚房地产公司已在宜昌恒大名都的售楼部进行公示，并且双方签订的《商品房买卖合同》中对户型图也有约定，被上诉人陈蔷、黄小亮签字按手印表示对该事实已知悉，上诉人东方金亚房地产公司已经履行了告知义务。其次，非标准户型只是与该楼栋普通户型不同，并不代表房屋存在瑕疵，被上诉人陈蔷、黄小亮购买的7-1-101号房屋厨房并未直接设置在上层卫生间下方，两层楼板之间设置了空气间层，且卫生间管道也未直接穿越下层楼板。上诉人东方金亚房地产公司已经取得恒大名都7号楼的建设施工图纸审查通过和相关部门的其他审查，满足设计规范的要求，交付的房屋无质量问题，也无产权问题，不影响被上诉人陈蔷、黄小亮的正常居住使用，因此不具备房屋买卖合同解除的条件。2、即使房屋买卖合同解除，上诉人东方金亚房地产公司也不应承担返还已支付房款利息的义务。上诉人东方金亚房地产公司交付的房屋符合双方约定，且无任何违约行为，此为被上诉人陈蔷、黄小亮单方解除合同的情形，其应当向东方金亚房地产公司支付原房价款的50%的违约金。综上所述，请求发回重审或依法改判。陈蔷、黄小亮辩称，1、上诉人东方金亚房地产公司交付的房屋，不符合《商品房买卖合同》的约定和国家强制性标准，其交付的房屋厨房上方是卫生间，不符合住房设计规范的规定，“卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室、餐厅、厨房的上层”也不符合日常生活习惯，严重影响了居民的大众居住心理需求。2、上诉人东方金亚房地产公司没有告知厨房上面是卫生间，厨房也没有烟道设施的情况，属于严重违约，造成了陈蔷、黄小亮利息、误工、交通费和在外租房的租金等一系列损失，一审判决仅支持了陈蔷、黄小亮房款利息损失，是合理合法的。综上，请求维持原判，并驳回上诉。陈蔷、黄小亮向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号1087791）；2、判令东方金亚房地产公司返还购房款975231元；3、判令东方金亚房地产公司赔偿陈蔷、黄小亮损失102388.34元，其中首付款利息损失30042.86元、贷款利息损失72345.48元；4、判令东方金亚房地产公司按已交房款975231元的1%支付违约金9752.31元。一审法院认定事实：2018年9月15日，陈蔷、黄小亮向东方金亚房地产公司支付购房首付款295231元，并由东方金亚房地产公司出具湖北省增值税发票。随后，陈蔷、黄小亮与东方金亚房地产公司于2018年9月21日签订《宜昌市商品房买卖合同》(合同编号1087791)，合同约定，陈蔷、黄小亮购买东方金亚房地产公司开发的位于××大道与××大道交汇处××大名都××楼××单元××号房；该商品房用途为成套住宅，层高不小于3.9米，户型结构为3房2厅1厨1卫；建筑面积146.85平方米，套内建筑面积109.6平方米，公共部位及公用房屋分摊建筑面积37.25平方米；该商品房单价每平米6641元，总金额975231元，首付款295231元，剩余房款680000元通过银行按揭贷款支付；交付期限为2019年12月31日前；双方对权利义务、违约责任等一并作出约定。合同签订后，陈蔷、熊必凤、陈玉华、黄小亮与第三人工行三峡临江支行签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：01807000242018一手贷0001081），约定由第三人工行三峡临江支行向陈蔷、熊必凤、陈玉华、黄小亮提供贷款680000元，用于购买前述房屋，贷款期限360个月，贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款利率基础上上浮25%，还款方式为等额本息；担保方式为保证、抵押。合同签订后，第三人工行三峡临江支行按照约定于2018年10月26日提供了贷款680000元。陈蔷、黄小亮从2018年11月15日起开始还款，当月还款2859.11元，此后每月还款4131.75元。2020年1月，东方金亚房地产公司通知陈蔷、黄小亮收房后，其发现该房屋厨房无烟道，后发现厨房所对上层为卫生间，遂与东方金亚房地产公司发生纠纷，经多次协商未果，诉至一审法院，判令所请。上述事实，有陈蔷、黄小亮提供的身份证复印件、商品房买卖合同、购房发票、贷款合同和还款对账单、房屋照片、住宅设计标准和条例条款5.44和5.45、民用建筑设计统一标准6.6.1条，东方金亚房地产公司提供的非标准户型贴在售楼部的公示照片、厨房和卫生间净高检测的照片、房屋施工图设计检查合格书、7号楼1层户型图以及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，足以认定。一审法院认为，陈蔷、黄小亮与东方金亚房地产公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》，陈蔷、熊必凤、陈玉华、黄小亮与第三人工行三峡临江支行签订的《个人购房借款/担保合同》系各方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同。本案系商品房买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，有偿转移标的物的所有权系买卖合同最基本的法律特征，交付标的物、转移标的物的所有权系出卖人基本义务。因此，出卖人交付标的物必须符合买受人的需求，出卖人交付的应是符合约定或者该类物通常应具有的价值或者效用的物。因此，在交易活动中，出卖人转移标的物所有权时应当担保该财产无瑕疵。在本案中，陈蔷、黄小亮购买东方金亚房地产公司开发位于××大道与××大道交汇处××大名都××楼××单元××号房时，因该房屋属于非标准户型，且该房屋厨房上层对应的系卫生间，此设计明显属于该房屋的重大瑕疵，既不符合相应的设计要求，亦不符合日常的生活习惯及社会大众的心理承受能力。因此，东方金亚房地产公司应当如实详细的向陈蔷、黄小亮陈述该房屋存在的瑕疵，但从审理查明的情况看，东方金亚房地产公司仅提供了非标准户型贴在售楼部的公示照片证明其履行了告知义务，但该公示仅仅公示了户型，并未公示其上层的相关情况，而且作为消费者并非专业人士亦不能准确的解读图纸上的相关信息，故东方金亚房地产公司提供的证据不足以证明其履行了相应的瑕疵告知义务。因东方金亚房地产公司履行合同时交付的标的物存在瑕疵，且该瑕疵不能补正，东方金亚房地产公司存在违约行为，致使陈蔷、黄小亮购买该房屋用于正常居住生活的目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，陈蔷、黄小亮有权主张解除与东方金亚房地产公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》，其主张解除合同的理由成立，应予以支持。因该《宜昌市商品房买卖合同》解除致使陈蔷、黄小亮购房目的落空，进而导致《个人购房借款/担保合同》的目的无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，因商品房买卖合同被解除，致使借款合同的目的不能实现，故陈蔷、熊必凤、陈玉华、黄小亮与第三人工行三峡临江支行签订的《个人购房借款/担保合同》应当予以解除，对此庭后经询问第三人工行三峡临江支行的意见，其亦同意解除该借款合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并要求赔偿损失。涉案商品房买卖合同解除后，东方金亚房地产公司应当将陈蔷、黄小亮支付的首付款返还给陈蔷、黄小亮，并赔偿陈蔷、黄小亮由此产生的损失。因此，陈蔷、黄小亮要求东方金亚房地产公司返还已付购房款及已向第三人工行三峡临江支行所还贷款本金，并赔偿首付款利息及已还贷款利息的诉讼请求，于法有据，予以支持。但陈蔷、黄小亮对于首付款的利息计算系按贷款利率计算，缺乏相应的依据且并非其实际损失的范围，故其主张不能成立，只能按照银行同期存款利率自支付之日起至实际清偿之日止计算其利息损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”的规定，从节约司法资源，避免当事人诉累的角度出发，一审法院依职权追加工行三峡临江支行作为第三人参加诉讼，故直接由东方金亚房地产公司负责偿还陈蔷、黄小亮未偿还的第三人工行三峡临江支行的剩余贷款本息更能体现司法的公平合理性。东方金亚房地产公司在清偿剩余贷款本息之后，第三人工行三峡临江支行应当涤除该房屋上的抵押登记。陈蔷、黄小亮要求东方金亚房地产公司按已交房款975231元的1%支付违约金9752.31元，但从双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》的约定看，该合同并未对此情形下解除合同的违约金作出约定，因已经支持其主张的利息损失的请求，已经足以填补其损害，故陈蔷、黄小亮的该请求缺乏合同依据，不予支持。经一审法院主持调解，双方当事人不能达成一致意见。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定判决，一、解除陈蔷、黄小亮与宜昌东方金亚房地产有限公司就位于××大道与××大道交汇处××大名都××楼××单元××号房签订的《宜昌市商品房买卖合同》(合同编号1087791)；二、解除陈蔷、熊必凤、陈玉华、黄小亮与中国工商银行股份有限公司三峡分行临江支行签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：01807000242018一手贷0001081）；三、宜昌东方金亚房地产有限公司在本判决发生法律效力后立即向陈蔷、黄小亮返还首付款295231元，并以首付款295231元为基数按中国人民银行公布的同期定期存款利率支付自2018年9月15日起至实际清偿之日止的利息；四、陈蔷、黄小亮在本判决发生法律效力后立即将位于××大道与××大道交汇处××大名都××楼××单元××号房屋返还给宜昌东方金亚房地产有限公司，并协助宜昌东方金亚房地产有限公司办理该房屋的网签及预告登记解除手续；五、宜昌东方金亚房地产有限公司在本判决发生法律效力后立即赔偿陈蔷、黄小亮自2018年11月15日起至判决生效之日止已向中国工商银行股份有限公司三峡分行临江支行支付的贷款本息（以第三人中国工商银行股份有限公司三峡分行临江支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；六、宜昌东方金亚房地产有限公司在本判决发生法律效力后立即偿还陈蔷、熊必凤、陈玉华、黄小亮就《个人购房借款/担保合同》（编号A：01807000242018一手贷0001081）剩余的贷款；自宜昌东方金亚房地产有限公司清偿上述贷款之日起七日内，中国工商银行股份有限公司三峡分行临江支行办理位于××大道与××大道交汇处××大名都××楼××单元××号房屋上抵押登记的涤除手续；七、驳回陈蔷、黄小亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14586元，由宜昌东方金亚房地产有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、双方《商品房买卖合同》是否应予解除；2、如果解除合同责任在谁，违约责任如何承担。一、关于双方《商品房买卖合同》是否应予解除的问题。房屋买受人陈蔷、黄小亮因所购房屋厨房上层对应的系卫生间，主张房屋存在重大瑕疵，无法达到其用于正常居住生活的目的，要求解除与东方金亚房地产公司于2018年9月21日签订《宜昌市商品房买卖合同》。东方金亚房地产公司辩称该房屋属于非标准户型，且将户型图在售楼部进行了公示，履行了相应告知义务，东方金亚房地产公司应当免责。但该公示只公示了户型，并未公示其上层的相关情况，不能起到明确告知的作用。东方金亚房地产公司交付的房屋不符合相应的设计要求，也不符合日常的生活习惯，亦超出社会大众的心理承受能力，该房屋存在重大瑕疵、又不能补正，且其未尽到明确告知义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，陈蔷、黄小亮主张解除与东方金亚房地产公司签订的《商品房买卖合同》具有事实和法律依据。二、关于合同解除的责任承担问题。本案属房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，东方金亚房地产公司作为出卖人，其交付的标的物必须符合买受人陈蔷、黄小亮的需求，如前所述，东方金亚房地产公司交付的房屋存在重大瑕疵，构成违约,应承担合同解除的相关赔偿责任。故陈蔷、黄小亮主张东方金亚房地产公司以首付款为基数按同期定期存款利率支付利息的方式赔偿其二人的损失应予支持。综上所述，东方金亚房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14586元，由宜昌东方金亚房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 昊审判员 刘乾华审判员 王明兵二〇二〇年十二月十五日法官助理尹新军书记员林波