黑龙江省伊春市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）黑07执异25号 案外人：董树军，男，住黑龙江省铁力市铁力镇。 申请执行人：铁力市光明电力安装有限责任公司，住所地黑龙江省铁力市铁力镇。 法定代表人：于汝涛。 被执行人：黑龙江东极房地产开发有限公司，住所地黑龙江省伊春市铁力市铁力镇。 法定代表人：张玉君。 本院在执行铁力市光明电力安装有限责任公司（以下简称光明电力公司）与黑龙江东极房地产开发有限公司（以下简称东极公司）建筑合同纠纷一案中，董树军于2020年12月25日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人董树军申请解除铁力市XXXX二期29号楼3单元601室的查封措施。事实和理由：申请人于2013年7月8日、2013年9月2日、2014年6月25日与东极公司签署三份施工合同,涉及道路硬化工程、围墙路牙石敷设工程。工程结束后,东极公司为申请人开具了601室抵账工程款,申请人将案涉楼房手续开至合伙人张勇名下。2019年5月14日,经铁力林业地区公安局协调,申请人与东极公司签署了对账协议,协议中对申请人施工发生的工程款数额进行了确认,同时对抵账楼房进行了再次确认,包括将案涉601室抵偿给申请人。案涉楼房现由腾海燕实际占有、使用。贵院査封的601室,系申请人通过用工程款抵账的形式取得,已签订合法有效合同,抵账的基础事实客观真实,且在贵院查封前己合法占有。 本院查明，2019年6月13日本院作出的（2018）黑07民初38号民事判决书确定，东极公司于判决生效后十日内一次性给付原告光明电力公司工程款8783204.65元，并按中国人民银行同期同类贷款利率给付利息自2015年10月18日至款项还清之日止。经光明电力公司申请诉讼财产保全，本院于2019年7月19日作出（2019）黑07执保10号民事裁定书，“查封东极公司开发建设的XX小区二期20号楼商服北数第3、4、5户房屋；21号楼商服北数第2、3、4、5户房屋；29号楼商服东数第1、2户房屋，住宅西1-601、西1-602、西1-702、西1-703、西1-802、西1-803、西1-902、西1-1001、西1-1101、西1-1202、西2-701、西2-702、西2-801、西2-802、西2-902、西2-903、西2-1003、西2-1102、西2-1202、西2-1203、西2-1401、西2-1501、西2-1702、东2-1001、东2-1102室房屋......”（因房屋经过变更，西1为三单元，西2为四单元）。铁力市法院依据（2019）黑0781执1990号执行裁定书，于2019年10月16日作出查封公告，查封东极公司坐落在XX二期商场综合楼（即29号楼）部分房屋，共计56户，其中包含伊春中院查封的12处房屋。经铁力市不动产登记中心查询，涉案房屋产权归属为东极公司，并于2020年6月15日起开始办理产权登记。 董树军向本院提供证据一，2015年2月1日，张勇与东极公司签订的《商品房认购协议书》1份，记载“张勇认购房屋位于XXA区29号楼西1单元601室，面积99.08平方米，认购价格每平米人民币2300元，合计人民币227884元...相关事宜董树军工程抵账房，甲方张玉君、桂越文签字，东极公司盖章，乙方张勇签字，证明人付连成...”；证据二，2015年2月1日，东极公司以房抵账收据1份,记载“交款单位张勇，人民币227884元，收款事由A区29#西一栋1-601室，面积99.08平方米，董树军工程抵账房”；证据三，《XX专用收据》2份（编码0001357、0001460），记载2020年9月1日董树军缴纳涉案房屋物业费1660元、电梯费642元；证据四，《房屋买卖协议》一份，载明“卖方名称张勇、董树军，买方腾海燕；房屋坐落，铁力市XX小区XX商场综合楼29号楼3单元601室，房屋面积125.75平方米；乙方同意在本协议签订当日向甲方支付全款25万元…签订日期2019年5月14日…”；证据五，《黑龙江增值税普通发票》1份，记载腾海燕缴纳自来水费72.82元；证据六，2019年5月14日《世纪大厦综合楼装修安全责任书》1份，记载世纪大厦综合楼3单元601号/业主腾海燕签署责任书；证据七，《XX专用收据》三份（编码0001140、0001141、1082767），记载2019年5月14日腾海燕缴纳商场综合楼3-601室入户费、物业费、取暖费；证据八，2019年6月3日《黑龙江省非税收入票据》1份，记载腾海燕缴纳城市污水处理费（居民）23.75元；证据九，2019年6月3日《开栓通知单》1份，腾海燕签署，楼房名称XX二期29#3-6东；证据十，收据1份，记载2019年5月14日缴纳综合楼3-601室门禁视频器费用850元（未写明缴纳人）；证据十一，2019年5月14日《前期物业服务管理协议》1份，甲方伊春市福瑞万家物业管理有限责任公司，乙方腾海燕。房屋编号29#3单元601，位置XX二期商场综合楼，建筑面积125.75平方米；证据十二，2015年2月1日《商品房买卖合同》一份，买受人张勇，出卖人东极公司，房屋位于XX二期商场综合楼三单元601号房；证据十三，《关于董树军与东极公司工程欠款对账认定》1份，时间2019年5月14日，对账人东极公司、谭艳民、张玉君与董树军，对账地点铁力林业公安局，记载“三、2013年955597元+2014年614886元两笔款总合计欠款：1570483元给董树军（两套房屋大高层29号楼西1单元601和603室），两户总钱数425960元=总欠款1144523元。”；证据十四，《道路硬化工程承包施工合同》2份，其中1份签订时间2013年7月8日，发包人东极公司，代表张玉君，承包人董树军，合同订立地点XX二期东极地产办公室，工程地点XX二期，合同工期为2013年7月10日至2013年9月31日，另1份签订时间2014年6月25日，发包人东极公司，代表张玉君，承包人董树军，工程地点XX二期小区内，合同工期为2014年6月25日至2014年10月1日；证据十五，东极公司2014年4月21日收据1份，记载交款单位董树军，人民币367940元，收款事由董树军方与辅道板零工等；证据十六，《现场签证报审》2张，金额合计分别为313240元和54700元，均张玉君签署；证据十七，《围墙路牙石合同书》发包人东极公司，承包人董树军，签订时间2013年9月2日，附《工票》1张；证据十八，2013年11月14日，收据2份，1份记载人民币1415333元，上款系XX二期修路等工程款抵住宅车库9套房款，收款人董树军，1份记载人民币2412913元，上款系2013年路面硬化铁艺、彩砖、绿地、路牙、水稳、工程结算、往来款、此款未付现金，收款人董树军；证据十九，《工程款审批单》1份，工程名称铁力林业局XX2期工程，施工单位道路硬化工程队，施工项目董树军，工程款批复1415333元，总经理签字张玉君；证据二十，《XX抵账协议》1份，甲方东极公司，乙方董树军，记载“一、甲方用于XX的房产，冲抵乙方在XX施工项目的工程款...二、...本次抵账金额1415333元整。三、房产物业位于XXA区18#1单元203室、A12#1-402室、A5#3单元402室、A5#2单元402室、A13#2单元302室、A13#2单元501室、A23#1单元503室、A23#北东1号车库、A23#北东2号车库，面积539.37㎡,共计1415333元...四、1、房产于2013年11月30日交付乙方使用。”，并附上述房产《抵账房源明细单》1份；证据二十一，2020年7月17日铁力市法院（2020）黑0781执恢8号之二执行裁定书1份，裁定解除XXXX二期29号楼3单元601室、602室...的查封。 本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人董树军在提出异议时称查封的铁力市XXXX二期29号楼3单元601室房屋产权归其所有，该涉案房屋系东极公司向其抵账房产，已由马博林购买并实际占有使用，提供其与东极公司签署的《关于董树军与东极公司工程欠款对账认定》、《商品房认购协议书》及《道路硬化工程承包施工合同》,东极公司以房抵账收据、《XX专用收据》、与腾海燕签订的《房屋买卖协议》、张勇与东极公司《商品房买卖合同》等证据予以证实。虽经铁力市不动产登记中心查明，涉案房屋产权归属为东极公司，于2020年6月15日起开始办理产权登记，董树军未办理涉案房屋产权登记，系因该房处于法院查封状态，无法办理产权登记手续，属非因买受人自身原因未办理过户登记情形。董树军与东极公司签署书面《商品房认购协议书》、《欠款对账认定》时间在本院查封保全涉案房屋之前，且买受人腾海燕已实际占有该处房产，董树军权利能够排除涉案房屋执行。故案外人董树军提出停止对铁力市XXXX二期29号楼3单元601室查封措施的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二款规定，裁定如下： 董树军的异议请求成立，中止铁力市XXXX二期29号楼西1-601（3单元601室）的查封措施。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 谷长国 审 判 员 陈忠岩 审 判 员 耿树斌 二〇二〇年十二月三十日 法官助理 焦 婵 书 记 员 徐雪杉