湖南省江**瑶族自治县人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘1129执异25号异议人（案外人）：江**瑶族自治县雅居苑小区业主委员会，住所地：湖南省江**瑶族自治县沱江镇翠华路。法定代表人：蒋武星，男，任该业主委员会主任，申请执行人：湖南江**农村商业银行股份有限公司，住所地：湖南省江**瑶族自治县沱江镇翠华路。统一社会信用代码：91431100559536404R。法定代表人：陈胜群，男，系该公司董事长。委托代理人：徐绍海，男，1967年9月14日生，汉族，住江**瑶族自治县。被执行人：王优贫，男，1981年5月10日生，汉族，住湖南省江**瑶族自治县。在本院执行申请执行人湖南江**农村商业银行股份有限公司（以下简称江**农商行）与被执行人王优贫借款合同纠纷一案过程中，异议人（案外人）江**瑶族自治县雅居苑小区业主委员会(以下简称雅居苑业委会)于2020年12月3日向本院提起异议，本院依法组成了合议庭，于2020年12月11日召开了听证会，异议人雅居苑业委会的法定代表人蒋武星，申请执行人江**农商行的委托代理人徐绍海，被执行人王优贫均参加了听证，本案现已审查终结。异议人（案外人）雅居苑业委会提起执行异议请求：请求解除对雅居苑地下车库的查封，停止拍卖，停止（2020）湘1129执1010号之一裁定的执行。事实和理由：江**瑶族自治县人民法院于2020年10月21日作出（2020）湘1129执1010号执行之一裁定，裁定查封了王优贫所有位于雅居苑住宅小区负一层车库，并于2020年11月18日，在京东拍卖将其作为标的，张贴《拍卖公告》进行拍卖，此查封、拍卖行为严重侵害了异议人的合法权益，特提出异议：一、地下室的设计规划为平战结合的国家人防工程，国家人防工程依法不能买卖。二、江**瑶族自治县房产局行政乱作为，涉嫌违法违规，涉嫌违反《中华人民共和国防空法》《中华人民共和国物权法》及《湖南省城市住宅区物业管理条例》。三、永州金帝房地产开发有限公司（以下简称金帝公司）涉嫌合同诈骗。（一）金帝公司在取得《房屋所有权证》以后，没能及时将已出售的车位产权及时变更到相关业主名下，且不告之，该公司涉嫌合同欺诈。（二）根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，车位、车库应当首先满足业主的需要，而王优贫不是该小区业主，是没有资格购买该小区的负一层车库的，而金帝公司将已经销售给该小区业主的5个车位也全部整体过户给王优贫，这不仅违反《中华人民共和国物权法》，还涉嫌合同诈骗。申请执行人江**农商行辩称：一、案外人即异议申请人是否具备主体资格不详。二、异议人列举的事实及理由不能支持其所请求的事项：（一）地下室的设计规划为平战结合的国家人防工程，只在战时作为人员掩蔽场所，作为一个独立的产权主体，没有任何法律规定，停车位不能查封和拍卖。（二）异议人认为被执行人的产权证属无效证件，异议人应提起行政诉讼，在行政诉讼未作出无效裁决前，不能以自认为的理由，影响法院生效法律文书的执行。（三）在拍卖公告前，法院执行人员首先通知异议人，告之小区业主在同等的价格的基础上有优先购买权，故，这次拍卖不仅没有影响业主的首先购买需求，而是将已丧失的首先购买权重新交回了业主。（四）有部分车库已出售给部分业主，就应针对所出售的车库提出异议，而不能全面阻止（2020）湘1129执1010号案的执行。三、执行申请人的抵押权合法有效，法院应支持。综上，请求人民法院裁定驳回异议人的异议请求。被执行人王优贫辩称，被执行人王优贫购买这些车位是合理合法的，请求法院驳回异议人的异议请求。经审查查明：雅居苑住宅小区是金帝公司开发的房地产，雅居苑业委会是经雅居苑小区首届业主大会选举出首届业主委员会，经业主委员会选举蒋武星为首届业主委员会主任，并于2014年11月24日备案江**瑶族自治县房产局，2014年11月28日启用“江**瑶族自治县雅居苑小区业主委员会”印章一枚。雅居苑住宅小区负一层规划设计为平时停车，战时5级防空地下室，二等人员掩蔽所。该负一层人防面积为1696.63平方米，平时停车位44个，层高为4.2米。2010年5月4日，金帝公司将雅居苑住宅小区负一层的12号车位使用权作价52000元出售给雅居苑住宅小区业主朱某立；2010年7月19日，金帝公司将雅居苑住宅小区负一层的58号车位使用权作价52000元出售给雅居苑住宅小区业主李某君，将雅居苑住宅小区负一层的28号车位使用权作价52000元出售给雅居苑住宅小区业主李某；2012年8月6日，金帝公司将雅居苑住宅小区负一层的16号车位使用权作价50800元出售给雅居苑住宅小区业主张某英，将雅居苑住宅小区负一层的26号车位使用权作价47800元出售给雅居苑住宅小区业主张小某；2012年8月18日，金帝公司将雅居苑住宅小区负一层的27号车位使用权作价45000元出售给雅居苑住宅小区业主吴某。金帝公司将雅居苑住宅小区负一层车位使用权出售给该区业主时，出售合同上均载明：按有关规定，无法办理产权证、土地证手续，但享有与所购房屋土地同等年限的使用权（不享有土地使用权）；若国家法律政策对地下车库使用权年限作出具体规定，购买业主所享有的地下车库使用年限按国家法律政策的规定处理。2013年2月26日，金帝公司在江**瑶族自治县房××小区××层车库产权的初始登记为江**房权证沱江字第×号《房屋所有权证》。2015年2月27日，被执行人王优贫在江**瑶族自治县房××小区××层车库房屋所有权证，为江**房权证沱江字第×号《房屋所有权证》。2016年4月11日，被执行人王优贫将雅居苑住宅小区负一层车库在江**瑶族自治县房产局办理了江**县房他证1字第×号《房屋他项权证》，抵押在申请人江**农商行，被执行人王优贫从申请人江**农商行贷款了280万元。2020年5月14日，申请人江**农商行向本院提起诉讼，请求判决被执行人王优贫及时偿还所欠贷款本金280万元及利息，2020年5月15日，本院作出（2020）湘1129民初990号民事调解书，因被执行人王优贫拒不履行生效的（2020）湘1129民初990号民事调解书，申请执行人江**农商行申请本院强制执行，2020年9月17日，本院立案执行。2020年10月21日，本院作出（2020）湘1129执1010号之一执行裁定，查封了被执行人王优贫抵押物雅居苑住宅小区负一层车库，并于2020年11月18日，将被执行人王优贫抵押物雅居苑住宅小区负一层车库在京东拍卖，2020年12月3日，异议人（案外人）雅居苑业委会向本院提起执行异议。另查明，被执行人王优贫非雅居苑住宅小区业主。本院认为，本院查封拍卖的雅居苑住宅小区负一层车库，位于雅居苑住宅小区内，属雅居苑住宅小区建筑。本案的异议人（案外人）雅居苑业委会是雅居苑住宅小区负**车库的权利利害关系人。金帝公司将雅居苑住宅小区负一层的车库车位，于2010年5月4日起陆续出售给雅居苑住宅小区业主，至2012年8月18日止共出售6个车位给雅居苑住宅小区业主。尔后金帝公司将雅居苑住宅小区负一层的车库全部车位出售给非雅居苑住宅小区业主被执行人王优贫，并办理了房屋所有权证，这违反了《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的规定，且侵犯了已购得车位的雅居苑住宅小区业主的合法权益。雅居苑住宅小区负一层车库还是《中华人民共和国防空法》规定的人民防空工程。故异议人雅居苑业委会所提的执行异议请求，合法有理，本院依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第四条、第七十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：异议人（案外人）江**瑶族自治县雅居苑小区业主委员会所提的执行异议请求成立，中止对雅居苑住宅小区负一层车库的拍卖执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  廖能浩审 判 员  石燕娥人民陪审员  刘兴旺二〇二〇年十二月二十五日法官助理程兰棉书记员李路捷附裁定适用法律条款：《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第七十四条第一款建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。