广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终2560号 上诉人（原审被告）：李海森，男，1980年5月6日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 上诉人（原审被告）：邱坚，女，1982年11月14日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：周开瑜，广西三益律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：秦勇，男，1979年11月16日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：卢铭辰，广西桂金剑律师事务所律师。 上诉人李海森、邱坚因与被上诉人秦勇房屋买卖合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2020）桂0902民初3442号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李海森、邱坚上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判上诉人返还购房定金270000元给被上诉人；2.撤销一审判决第三项，改判财产保全费3220元由被上诉人承担；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定“由于被告（上诉人）不能按约处理好违法加建部分的问题，导致合同无法继续履行，被告（上诉人）依法应当承担相应的违约责任”错误。被上诉人分别于2019年12月18日、2020年2月26日与被上诉人签订《房屋买卖合同》，被上诉人均明确知道涉案房屋存在部分违章建筑，必须是先解决违章问题才能办理过户登记手续。双方均试图通过各种途径解决违章问题，有关部门就违章问题给上诉人、被上诉人及中介公司建议按照原房产证测绘图解决。意思是上诉人、被上诉人可以通过拆除违章部分来解决办证问题。但上诉人与被上诉人一直没有就该方案实施。对于上诉人暂时未能履行《房屋买卖合同》的过户手续，上诉人、被上诉人及中介公司均存在过错。二、上诉人与被上诉人于2020年2月26日签订的《房屋买卖合同》没有明确约定上诉人履行房屋过户登记手续的时间或期限，目前仍然在合同合理履行的期限内。且合同履行期间受到新冠疫情的影响，属于不可抗力，不能归责于上诉人和被上诉人。三、现时，本案《房屋买卖合同》仍然可以履行，不存在必然不能履行的情况。上诉人和被上诉人可以通过拆除违章加建部分的前提下履行过户办证手续。四、一审法院判决上诉人返还财产保全费3220元给被上诉人是错误的。上诉人认为在合同履行的合理期限内，可以通过拆除违章部分来办理过户手续，被上诉人没有给上诉人合理解决问题的情况下向法院起诉，因提起诉讼所支出的财产保全费不应由上诉人承担。综上，一审法院归责于上诉人单方责任判决上诉人承担双倍返还定金是错误的，在此情况下，被上诉人因提起诉讼所支出财产保全费亦不应当由上诉人承担。 秦勇辩称，违章建筑是上诉人造成的，买卖房屋的时候上诉人承诺能够处理好违章建筑问题然后过户给被上诉人，才两次签订了买卖合同，在合同中没有体现出违章建筑由谁处理，按照交易习惯应该由上诉人处理好把房屋过户给被上诉人的，两上诉人主张不能办理过户是因为疫情的理由不能成立，玉林不是疫情区，三月底各个单位已经复工，最迟只要三天时间就能完成过户，上诉人的上诉理由不能成立，恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 秦勇向一审法院起诉请求：一、解除原、被告于2020年2月26日签订的《房屋买卖合同》；二、判决两被告双倍返还购房定金54万元给原告；三、判决本案全部诉讼费用、财产保全费由被告承担。 一审法院认定事实：被告李海森与邱坚是夫妻关系，两被告因资金周转预出售双方共同所有的位于玉林市玉州区【房屋产权证为：桂（2016）玉林市不动产权第××号】。2019年12月18日，原告秦勇（买方）与被告李海森、邱坚（卖方）及经纪方世华公司三方签订了一份《房屋买卖合同》，约定被告将其位于玉林市玉州区（建筑面积318.8平方米，以房产证面积为准）出售给原告，买卖双方同意成交价为155万元。当天，双方又签订了一份《补充协议》，约定原告（买方）首付款100万元分四笔支付（其中第一笔首付款于签订合同当日内支付45万元，该45万元中有15万元作为购房定金，剩余30万元暂由经纪方保管，待被告抵押所在银行网点确认扣款当时支付；第二笔原告在2020年1月7日内，被告提前还清房屋所在银行抵押款赎证到手且缴纳好房屋违建款当时再支付20万元给被告；第三笔由双方到不动产登记中心办理产权过户，不动产登记中心出具受理回执单当日支付15万元；第四笔原告领取新不动产证并申请提取公积金后支付20万元），剩余尾款55万元由原告向银行申请贷款后一次性支付。合同签订后，原告将约定的第一笔首付款45万元支付给了经纪方，经纪方将其中的15万元作为定金转给了被告。后因双方在履行合同过程中，发现该房屋被法院查封，合同无法继续履行，三方于2020年2月26日签订终止《房屋买卖合同》协议书，终止协议签订后经纪方将第一笔首付款中的30万元退还原告。当天，原、被告双方又通过代办方广西江山房地产代理有限公司玉林分公司签订《委托合同》及《房屋买卖合同》，约定由代办方广西江山房地产代理有限公司玉林分公司代为办理房屋买卖相关委托事宜，并约定房屋成交价为149万元；付款方式：（1）定金27万元，买方在签署合同时支付给卖方。（2）首期款43万元，于银行通知卖方还款当日，买方把款转入卖方还款账户；（3）二期款10万元，于房产转移过户当天，由买方转入卖方指定账户；（4）三期款19万元，买方领到房产证，由中介方陪同买方办好公积金提取后转入卖方指定账户；（5）剩余款50万元，买方办妥全部按揭手续放款后由银行直接划至卖方指定账户。合同最后，注明兹收到买方定金人民币贰拾柒万元整（￥270000元）。后因该房屋违建部分一直无法处理，而无法继续履行合同，原告遂向法院起诉。另查明，原、被告在解除第一次签订的《房屋买卖合同》后，被告未退还定金15万元，在房屋买卖过程中，原告于2020年1月11日通过微信转账转给被告4万元、2020年2月14日通过微信转给被告1万元、2020年2月21日现金支付2万元给被告、2020年2月26日通过银行转账定金5万元给被告。被告李海森于2020年2月26日向原告出具《收据》一份，载明：“今收到秦勇购买玉林市玉州区房屋定金人民币贰拾柒万元整（￥270000元）”。又查明，位于玉林市玉州区为被告邱坚、李海森所有，不动产权证号为桂（2016）玉林市不动产权第××号，抵押给中国工商银行股份有限公司玉林市江南支行45万元。2019年12月13日，因被告与杨武民间借贷纠纷案，被玉林市玉州区人民法院作出（2019）桂0902执保823号案保全查封，后被告与杨武和解解除了查封。涉案房屋产权登记共五层，被告未经有关部门批准违法加建两层。因违法建筑部分无法处理，致使双方一直不能办理房屋买卖过户手续。 一审法院认为，原告秦勇与被告李海森、邱坚在解除第一次签订的《房屋买卖合同》后，又于2020年2月26日重新签订《房屋买卖合同》，并没有违反法律、法规的相关规定，该《房屋买卖合同》合法有效，各方当事人应按合同的约定履行各自的义务。双方在签订合同时一致同意将第一次签订合同支付的15万元定金及原告后面陆续支付给被告的12万元，共27万元作为定金，有被告向原告出具的《收据》及双方签订的《房屋买卖合同》可以证实。由于被告不能按约定处理好违法加建部分的问题，导致合同无法继续履行，被告依法应当承担相应的违约责任。本案双方当事人在合同中既约定了定金又约定了违约金。按法律规定，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因此，原告要求解除合同，选择由被告双倍返还购房定金54万元的诉请，有事实和法律依据，该院予以支持。由于被告邱坚经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法作缺席裁判。诉讼期间，原告为本案申请财产保全支出的财产保全费3220元，已被生效的（2020）桂0902财保505号民事裁定书予以确认，该费用应当由被告李海森、邱坚返还给原告秦勇。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条规定，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告秦勇与被告李海森、邱坚于2020年2月26日签订的《房屋买卖合同》；二、被告李海森、邱坚双倍返还购房定金共540000元给原告秦勇；三、被告李海森、邱坚返还财产保全费3220元给原告秦勇。 二审中，当事人未提供新的证据。经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，秦勇与李海森、邱坚于2020年26日签订的《房屋买卖合同》备注第3点约定因该房产违建导致手续不齐全，无法产权转移过户的，由卖方负违约责任。卖方退回买方支付的所有购房款，按照总购房款20%支付违约金。 本院认为，上诉人李海森、邱坚与被上诉人秦勇签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同履行各自的义务。因案涉房屋存在违章建筑，而上诉人未能在合理的时间内处理好违章建筑的问题致使合同无法继续履行，被上诉人诉请解除双方签订的房屋买卖合同，李海森、邱坚亦表示同意，故本案合同予以解除。关于被上诉人主张双倍返还定金应否支持的问题，本案中双方对上诉人已经收取被上诉人270000元及该款项为定金性质并无异议，亦有上诉人出具的《收据》予以确认。被上诉人虽然在交易前明知该房产存在两层的违章建筑部分，亦在交易过程中积极解决违章建筑的问题，但不能就此认定被上诉人负有解决违章建筑保证产权过户的合同义务。且根据合同约定因该房产存在违建导致无法办理产权转移过户的，由卖方负违约责任，虽然双方的交易并未履行至办理产权过户的流程，但双方均认可如若不处理违章建筑将无法办理产权过户手续，故在合理期间内处理好违章建筑问题，系上诉人的责任。在履行合同过程中，被上诉人曾就双方之间的房屋买卖及违章建筑的处理等问题提出多种解决方案，包括拆除违章建筑部分继续履行合同、一定期限内退还定金等，但上诉人对被上诉人所提方案均不同意，在双方协商长达半年的时间里亦未提出有效方案积极履行其合同义务，故上诉人以受到疫情影响、未给予足够时间拆除违章建筑等为由主张合同仍在合理的履行期限内以抗辩其违约事实，本院不予采纳。本案合同解除系上诉人违约所致，被上诉人主张双倍返还定金的诉请有法律依据，一审予以支持并无不当。本案的财产保全费用因上诉人的违约行为所产生，故由上诉人承担符合法律规定。 综上所述，李海森、邱坚的上诉请求不能成立，予以驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5350元（上诉人已预交），由上诉人李海森、邱坚负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭泉清 审判员  吕海欢 审判员  姚 莉 二〇二〇年十二月三日 书记员  卢丽娟