云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初4068号原告：魏宁，男，1973年3月22日生，汉族，重庆市人，农民，住曲靖市麒麟区。委托代理人：姜粉英，云南联亚律师事务所律师，特别授权代理。被告：吕晶，女，1981年2月11日生（身份证号码：532201198102110366），汉族，住曲靖市。被告：李祥伟，男，1980年1月28日生，汉族，住曲靖市。被告：云南昭帆企业管理咨询有限公司。法定代表人：李祥伟，经理。统一社会信用代码：91530103MA6K6Q6LXP。地址：云南省昆明市盘龙区。原告魏宁诉被告吕晶、李祥伟、云南昭帆企业管理咨询有限公司合同纠纷一案，本院于2019年4月2日受理后，经审理于2019年6月30日作出（2019）云0302民初2342号民事判决书。宣判后，原告魏宁不服，向云南省曲靖市中级人民法院提出上诉。曲靖市中级人民法院经审理后作出（2019）云03民终2696号民事裁定书，以原判审判程序违法，认定基本事实不清，裁定撤销原判，发回本院重审。本院于2020年6月15日受理后，依法组成合议庭，于2020年8月13日公开开庭进行审理。原告魏宁及其委托代理人姜粉英，被告暨被告云南昭帆企业管理咨询有限公司的法定代表人李祥伟到庭参加诉讼。被告吕晶经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对本案进行缺席审理，本案现已审理终结。原告魏宁诉称，2016年9月8日，原告与被告云南昭帆企业管理咨询有限公司签订《曲靖赖客西餐、咖啡厅承包协议》一份，约定承包期限为三年（自2016年9月8日起至2019年9月7日止）。经结算被告云南昭帆企业管理咨询有限公司应当支付自2018年2月8日至2019年2月7日期间的租金430000元，但其仅支付了190000元，没有按约定支付剩余租金240000元。后原告与被告李祥伟、云南昭帆企业管理咨询有限公司约定，此债务由被告李祥伟个人承担。2018年5月1日，被告李祥伟向原告出具房租欠款，约定240000元房租欠款费分两次支付，2018年5月10日支付100000元，2018年5月31日支付140000元，若不按时支付，每超过一天按照每天3000元支付违约金，逾期至2018年6月10日仍不支付，解除房屋租赁合同，被告李祥伟予以腾房退给原告。两笔付款期限到期后，原告多次催收，被告李祥伟依旧不支付。被告吕晶与被告李祥伟系夫妻关系，其二人应承担连带责任。请求法院判令解除原告与被告云南昭帆企业管理咨询有限公司签订的《曲靖赖客西餐、咖啡厅承包协议》；判令三被告连带偿还原告房租欠款240000元，并支付逾期违约金93000元；本案诉讼费由三被告承担。被告吕晶未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩，本院视为其放弃答辩权利。被告李祥伟及云南昭帆企业管理咨询有限公司辩称，2016年签订承包协议和补充协议均是公司行为，李祥伟是代公司签订合同，是职务行为，与李祥伟个人没有关系。2018年5月1日写下房租欠款240000元及违约金按每天3000元计算有以下原因：1、2018年2月8日，云南昭帆企业管理咨询有限公司应支付2018年2月8日至2019年2月7日的租金，应该按双方于2017年2月8日签订的补充协议每年租金为400000元；2、2018年2月至4月，云南昭帆企业管理咨询有限公司由李祥伟分5次支付给魏宁共计196000元（其中2018年2月9日支付100000元，2月10日支付50000元，4月17日支付25000元，4月17日支付15000元，4月29日支付6000元），其中190000元为房租，6000元是支付门口停车位的全年费用；3、5月1日写下欠条是因为云南昭帆企业管理咨询有限公司于4月27日与陈xx协商合作经营赖客西餐厅3楼，商定由陈xx于2018年5月10日前交付合作金180000元，并提前支付合作定金5000元；4、因原告违约在先，在我方与陈xx的合作协议未正式签订期间，魏宁已私自将3楼房屋租与他人使用，并收取他人定金100000元，签订了租房合同；5、承诺每天按3000元承担违约金是因为原告苦苦相逼，其中多出的30000元商定为押金，否则原告要马上收回房屋，如果不是原告违约在先，我方完全可以按照承诺予以履行；6、2018年5月1日后至今，房屋已被原告租与他人使用，并收取了租金；7、每天3000元违约金的约定违反法律规定，应当无效；8、原告违约在先，解除合同是原告单方行为，在未解除合同前就把房屋租与他人使用。请求法院驳回原告的诉讼请求。原告魏宁针对其诉讼请求向本院提交如下证据：一、身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格适格。二、房屋租赁合同书两份，证明2017年4月1日至2021年4月1日期间原告向云南曲靖立得房地产物管公司承租了麒麟巷饮料厂的市场门面转角楼1400平方米，该房屋由原告魏宁拥有使用权。三、承包协议一份，证明被告云南昭帆企业管理咨询有限公司与原告魏宁存在承包关系。四、欠条一份，证明：1、被告云南昭帆企业管理咨询有限公司将房屋租金约定由被告李祥伟个人承担的事实；2、证明被告李祥伟承诺其自愿承担房租欠款240000元，并约定分两次支付，第一笔100000元于2018年5月10日支付，第二笔140000元于2018年5月31日支付的事实；3、被告没有按期支付两笔欠款，应按照逾期每天3000元支付违约金，但逾期不能超过6月10日，因此被告应支付违约金93000元的事实。五、麒麟区人民法院（2019）云0302民初2342号民事判决书一份，证明原一审庭审中由叶某、高某两位证人出庭作证，其证言证明曲靖赖客西餐咖啡厅由被告李祥伟个人经营，被告吕晶参与了共同经营，两被告应该共同承担连带责任。经质证，被告李祥伟及云南昭帆企业管理咨询有限公司对原告提交的第一、二、三组证据三性认可。对第四组证据认为欠条是我写的，但是承诺由我个人承担租金不属实，因为我是公司法人，所以才由我代表公司来写的。约定的还款时间及违约金属实，但事出有因，我承诺分两笔付清，但原告在我租赁期间将房屋租给第三方，对于每天3000元的违约金是算高利贷行为，我同意按每天3000元支付违约金是因为我要将房子转租给别人我就有钱交给他租金，当时若不签违约金的话他就要收回房子，因此我才写的。对第五组证据认为，原告说我妻子吕晶参与经营不属实，我承包餐厅时我与吕晶都不认识，我们结婚后因为她是我妻子，所以会来店里找我，她是有自己工作的，未参与经营。被告吕晶未到庭参加诉讼，也未向本院提交证据，本院视为其放弃举证和质证权利。被告李祥伟及云南昭帆企业管理咨询有限公司针对其答辩理由向本院提交证据如下：一、李祥伟及吕晶的身份证及云南昭帆企业管理咨询有限公司营业执照复印件各一份，证明三被告的身份信息及主体资格。二、补充协议一份，证明双方协议对原来的承包费由每年430000元变更为每年租金400000元，承包期限没有变更。经质证，原告魏宁对被告提交的上述证据均无意见。原一审审理期间，本院在原告魏宁及被告李祥伟均在场的情况下依职权对证人李某、钱某、龙某、陈某2调查取证。1、证人李某（男，1978年11月23日生，汉族，山西省吕梁市人，住曲靖市麒麟区，身份证号码：1423251***********）证实：2017年10月21日至2018年10月21日，李祥伟将餐厅二楼转租给我，到2018年10月21日租期届满时，我与魏宁、李祥伟及魏宁的一合伙人共同协商，约定2018年10月21日至2019年10月21日期间的租金支付给魏宁。2、证人钱某证实：我于2017年8月1日与李祥伟签订了租赁合同，承租曲靖赖客西餐厅三楼的4个房间，租期为两年。租赁期满前我与李祥伟发生纠纷，加之餐厅被盗，我于2018年5月离开。3、证人龙某（男，1994年10月8日生，汉族，重庆市人，住曲靖市麒麟区，身份证号码：5002231994********）证实：2018年9月份，我与魏宁协商后承租了赖客西餐厅三楼，魏宁给了我三个月的装修期，租赁期限大概两年，租期自2019年1月20日起算。4、证人陈某1（男，1990年8月29日生，汉族，曲靖市沾益区人，住曲靖市，身份证号码：5303281990********）证实，我于2018年4月20日与李祥伟协商达成协议，向其承租在他承租期内位于麒麟巷赖客西餐厅三楼的店面进行经营，我向李祥伟支付了定金。5月中旬准备装修时，李祥伟电话告知我不要装修，便带我到一珠宝店，有一个戴眼镜的告知我房屋已租给他人，于是李祥伟退还我交的定金。经质证，原告对证人李某、钱某、龙某所作证言均无意见，对陈某2证言认为我之前不认识陈某2，是在做调查笔录时我才知道他人的，因此没有他说的那些事情。被告李祥伟及云南昭帆企业管理咨询有限公司对证人李某、钱某、陈某2所作证言均无意见，对龙某证实三楼租金在8月份付给原告，且在我的承包期内等内容属实，说明一点，原告确实不认识陈某2，但是此事是原告的合伙人出面的，就是陈某2说的珠宝店里面戴眼镜的那个人。其实在3月份时陈某2交钱给我，到5月份时原告就将房子租给其他的第三方，所以陈某2才来找我退租。通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为，原告魏宁提交的第一、二、三、四组证据来源合法，内容客观真实，与本案事实具有关联性，能够证明案件事实，且被告李祥伟及云南昭帆企业管理咨询有限公司均无异议，本院予以采信。第五组证据系证人叶某、高某在原一审庭审中出庭作证的证言，但因本院（2019）云0302民初2342号民事判决书已被曲靖市中级人民法院撤销，且在发回重审期间原告未向本院申请证人叶某、高某出庭作证，庭审中也未通知证人叶某、高某到庭作证，本院视为其放弃举证权利，对第五组证据中的证人叶某及高某的证言本院不予采信。被告李祥伟及云南昭帆企业管理咨询有限公司提交的两组证据来源合法，内容客观真实，与本案事实具有关联性，能够证明案件事实，且原告无异议，本院予以采信。本院在原一审中依职权对证人李某、钱某、龙某、陈某2调查取证的证据程序合法，内容客观真实，与本案事实具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告魏宁向云南曲靖立得房地产物管公司承租了麒麟巷饮料厂市场门面转角楼1400平方米，用于经营曲靖赖客西餐、咖啡厅。2016年9月8日，原告与被告云南昭帆企业管理咨询有限公司签订《曲靖赖客西餐、咖啡厅承包协议》，合同约定：甲方（魏宁）将其位于曲靖市麒麟区餐咖啡厅承包给乙方（云南昭帆企业管理咨询有限公司）经营管理。乙方自主经营，独立核算，自负盈亏，并独自承担承包后经营过程中的债权债务和由此引发的经济、安全和法律责任；餐厅实测建筑面积为1260平方米，结构为1-3楼，楼顶阳台可使用。承包期限三年（自2016年9月8日起至2019年9月7日止），承包合同签订之日起甲方将餐厅交付乙方使用，甲方需提供餐厅所需各类证照以及与房东签订的房屋租赁合同。乙方在承包期间，准时向甲方缴纳承包金，第一年承包金为前半年每月50000元，后半年每月60000元，支付方式为按季度支付，其中第一季度的金额为150000元，第二年的半年支付一次，第三年需一次性付清，承包金每年由双方协商将有所递增，递增金额由双方协商为前一年基数的20%。乙方需向甲方交付押金100000元，合同期满后如无纠纷甲方退还乙方。双方对甲方的违约责任约定为：承包经营期间，非本合同约定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应向乙方支付季度两倍的承包金作为违约金。对乙方的违约责任约定为：乙方逾期不交承包金的；未经甲方同意，乙方擅自改变餐厅用途的，擅自将餐厅转租、转借、转让他人或与他人交换的；承包经营期间，非本合同约定的情况乙方擅自解除本合同，提前交回该房屋的，乙方应向甲方支付季度两倍的承包金作为违约金。合同签订后，原告将房屋交付给被告云南昭帆企业管理咨询有限公司经营使用。2017年2月8日，原告魏宁与被告云南昭帆企业管理咨询有限公司签订《曲靖赖客主体西餐厅（赖客时光）承包补充协议》，协议载明：“因2016年经营困难，导致2017年的承包金不能按照合同履行，经过双方友好协商，2017年2月8日至2018年2月7日，全年的承包金额为400000元，甲方（云南昭帆企业管理咨询有限公司）需一次性付清承包金，该协议期间乙方（魏宁）不得增加承包金。2017年12月31日前，甲方需向乙方支付100000元保证金，若第二年续租可抵作租金。”2018年2月9日至4月17日期间，被告云南昭帆企业管理咨询有限公司先后四次向原告支付190000元承包费及6000元店门口全年停车位。2018年5月1日，李祥伟向原告出具《房屋欠款》，载明：“兹有李祥伟欠魏总房租款240000元，此款由李祥伟分2次付清，2018年5月10日支付100000元，2018年5月31日支付140000元，若不按时支付，每超过一天按照逾期每天3000元支付，但逾期最迟不超过2018年6月10日，超过10日将解除合同搬离，房子退回魏总。”自2017年10月21日至2018年10月21日，李祥伟将餐厅二楼转李某，期限届满时，李某与魏宁、李祥伟共同协商，约定自2018年10月21日至2019年10月21日期间的租金由其支付给魏宁。被告李祥伟于2017年8月1日将餐厅三楼部分房间租给钱某经营使用至2018年5月。2018年9月魏宁将餐厅三楼租给龙某经营，租期自2019年1月20日起算。庭审中，原告魏宁与被告李祥伟均确认，被告李祥伟于2018年5月1日向原告出具的《房屋欠款》中240000元房租是指2018年2月8日起至2019年2月7日止一年被告未付的租金，即年租金430000元，除被告已支付租金190000元外，还下欠240000元租金，被告对此出具了欠条给原告。被告使用餐厅二楼房屋至2018年10月20日，自2018年10月21日以后的房租由原告直接向租户李某收取。餐厅三楼房屋被告使用至2018年8月底，自2018年9月起餐厅三楼由原告直接出租给租户龙某。双方均确认餐厅二楼与三楼的面积是一致的，现被告承租经营的餐厅已全部交由原告魏宁出租使用。原告主张要求解除合同，并同意从主张的欠款240000元中扣减自2018年10月21日起至2019年2月期间餐厅二楼的房租，三楼的房租只同意扣减3000元。被告李祥伟同意解除合同，认为二楼租金应从2018年9月开始扣减，三楼租金应从2018年5月1日开始扣减。本院认为，原告魏宁与被告云南昭帆企业管理咨询有限公司自愿签订《曲靖赖客西餐、咖啡厅承包协议》，协议内容未违反法律规定，该协议是合法有效的，协议签订后，双方均应按协议约定履行各自的义务。原告按约定将曲靖赖客西餐、咖啡厅的房屋及相关设施交付给被告云南昭帆企业管理咨询有限公司经营，被告云南昭帆企业管理咨询有限公司亦应按协议约定期限向原告支付承包费。按照协议约定，承包期限为三年，第三年承包费需一次性付清，被告已按约定支付了2016年9月至2018年2月8日以前的承包费，且双方签订的补充协议及欠条已将承包期限变更至2019年2月7日止，承包费变更为400000元也仅指2017年2月8日至2018年2月7日这一年期间的费用。因被告未按约定一次性支付第三年的承包费给原告，被告李祥伟出具《房租欠款》，约定分期支付下欠房租并承诺若超过2018年6月10日仍不支付，解除合同，退还房屋。此约定符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，属附条件解除合同。因被告未按约定支付承包费，原告先后于2018年9月和2018年10月21日分别将餐厅三楼和二楼出租给他人使用，原告已经行使了合同解除权，合同已经实际解除，且被告对此并无异议，现原告再主张解除合同与法律规定不符，本院不予支持。关于本案原告所主张的承包费240000元及违约金93000元是否成立的问题。原告魏宁与被告李祥伟在庭审中均确认，被告李祥伟于2018年5月1日向原告出具的《房屋欠款》中240000元房租是指2018年2月8日起至2019年2月7日止被告应付的租金，即年租金430000元，扣除被告已支付租金190000元外，还下欠240000元租金，被告对此出具了欠条给原告。该欠条中240000元租金并非是被告承包期限届满后实际应支付给原告的承包费，而是包含了出具欠条之后至2019年2月7日前未到期的承包费，只是因为双方在承包协议中约定第三年承包费一次性付清，因而双方经对账后扣除被告已支付的190000元承包费外，对剩余240000元承包费由被告李祥伟出具欠条给原告。因被告未按欠条承诺期限支付承包费给原告，原告已先后于2018年9月和2018年10月21日将餐厅三楼和二楼出租给他人使用，因此不能单纯的以被告出具欠条载明的欠款数额而认定被告实际欠原告承包费240000元，而是应从公平合理的原则考虑，对于被告并未实际使用期间的承包费应从欠条金额240000元中予以扣减。按本院确认的2018年2月8日至2019年2月7日期间的承包费430000元计算，被告应当向原告支付自2018年2月8日至2018年8月31日（三楼）及2018年2月8日至2018年10月20日（二楼）期间的承包费共计272929.48元（二楼、三楼每层每天应支付的承包费为：430000元÷360天÷2层=597.22元/（天·层），其中二楼承包费应自2018年2月8日起计算至2018年10月20日止共计253天，应付承包费为：597.22元/（天·层）×253天×1层=151096.66元；三楼承包费应自2018年2月8日起计算至2018年8月31日止共计204天，应付承包费为：597.22元/（天·层）×204天×1层=121832.88元）。扣除其已支付的承包费190000元，还应支付原告承包费82929.48元（应付承包费272929.48元-已付承包费190000元=未付承包费82929.48元）。原告主张要求被告按欠条所载数额支付欠款240000元的请求与本案庭审查明的事实及法律规定不符，本院不予全部支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。原告主张要求按双方约定每天按3000元支付违约金共计93000元约定过高，本院不予全部支持。虽然被告在《房租欠款》约定若不按时支付所欠房租，每超过一天按照逾期每天3000元支付，该约定实为违约金的一种计算标准，被告未按约定期限支付承包费的行为已构成违约，应按不履行合同义务承担违约责任，但该违约责任应以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量。本院确认被告应按实际欠交原告承包费的30%向原告支付违约金，即：82929.48元×30%=24878.84元。关于原告所诉承包费及违约金的承担主体及原告主张要求三被告承担连带偿还责任的请求是否成立的问题。根据被告李祥伟、云南昭帆企业管理咨询有限公司与原告的陈述，结合双方签订的《曲靖赖客西餐、咖啡厅承包协议》约定，被告云南昭帆企业管理咨询有限公司合同的经营承包人，是履行承包合同义务的主体。《房租欠款》虽由被告李祥伟个人出具并明确由其分期支付承包费，但因原告未能提交能够证明原由被告云南昭帆企业管理咨询有限公司承担的合同债务转移由李祥伟个人承担的证据，致使本院不能确认被告云南昭帆企业管理咨询有限公司应当承担的债务因双方约定发生转移。因此被告李祥伟向原告出具《房租欠款》的行为是履行其作为承包人的职务行为，所欠的承包费应由合同签订人及实际经营承包人云南昭帆企业管理咨询有限公司承担，原告以被告吕晶、李祥伟参与实际经营并主张要求被告李祥伟、吕晶承担民事责任的请求与庭审查明的事实具法律规定不符，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、由被告云南昭帆企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告魏宁支付承包费82929.48元，并承担违约金24878.84元，合计支付107808.32元。二、驳回原告魏宁的其他诉讼请求。案件受理费6296元（原告已预交），由原告魏宁承担4246元，由被告云南昭帆企业管理咨询有限公司承担2050元（履行时由被告云南昭帆企业管理咨询有限公司支付给原告）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提交副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请执行的期限为两年。审 判 长  孙玉昆人民陪审员  徐 辉人民陪审员  唐文明二〇二〇年十二月三十日书 记 员  熊燕花