河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终2754号上诉人（原审原告）：李风，女，1969年12月15日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。上诉人（原审原告）：陈玉民，男，1970年3月11日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。以上二人的委托诉讼代理人：窦培强，河南众孚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹豪杰，男，1984年7月7日出生，汉族，住河南省濮阳市。被上诉人（原审被告）：胡少朋，男，1985年8月24日出生，汉族，住河南省濮阳市范县新区。上诉人李风、陈玉民因与被上诉人曹豪杰、胡少朋租赁合同纠纷一案，不服河南省范县人民法院（2020）豫0926民初2276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈玉民及与上诉人李风的委托诉讼代理人窦培强，被上诉人曹豪杰到庭参加诉讼。被上诉人胡少朋经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理结。李风、陈玉民上诉请求：1、撤销河南省范县人民法院作出的（2020）豫0926民初2276号民事判决，依法解除濮阳豫港置业有限公司与被上诉人签订的范县迎宾馆副楼楼顶广告位《租赁合同》；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由，1、上诉人李风、陈玉民与曹豪杰、胡少朋存在租赁关系。涉案房产一层0002铺、二、三、四、五、六层房屋所有权已由豫港置业有限公司变更登记在李风、陈玉民名下，其享有共同管理的权利，以买卖不破租赁的规定，原合同项下出租人的权利和义务由李风、陈玉民及其他业主享有和承担；2、上诉人有权决定解除涉案广告位《租赁合同》。一审认为，李风、陈玉民无权解除合同，显属认定事实，适用法律错误。李风、陈玉民夫妻专有部分为5681.78平方米，案外人白兴魁专有部分为639.64平方米，李风、陈玉民占涉案建筑物总面积的90%左右，李风、陈玉民占业主人数的过半数，这些客观事实说明李风、陈玉民有权解除合同；根据物权法第七十六条规定，经专有部分面积过半数的业主且占总人数过半数业主同意，有权决定有关共有和共同管理的其他重大事项。这是李风、陈玉民解除合同的法律依据。李风、陈玉民夫妻二人对涉案副楼达到双过半，经二人一致同意，可以请求人民法院解除《租赁合同》，一审法院未予支持，属认定事实适用法错误；3、具有法定解除《租赁合同》情形，李风、陈玉民于2020年1月7日书面通知曹豪杰解除合同；在一审庭审中曹豪杰明确表示不向李风、陈玉民缴纳租金。自2013年9月1日《租赁合同》签订之日起，曹豪杰未按合同约定到相关部门办理广告位的施工建设，发布等相关手续，亦未按约定对广告位进行设计，制作、安装广告设施。未按合同约定支付租金，使出租人的合同目的不能实现。本案具有合同法第九十四条规定的法定解除合同的情形；4、一审未接受追加第三人申请，程序违法。一审中李风、陈玉民申请追加白兴魁为第三人参加诉讼，一审法院未予追加程序违法。综上，一审程序违法，认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判。被上诉人曹豪杰、胡少朋共同答辩称，与豫港公司签订的《租赁合同》为有效合同，我是通过豫港公司租赁涉案楼顶广告位，不是从李风、陈玉民手中租赁，其无权要求解除合同，更无权强行将楼顶占为私有，给曹豪杰造成了严重的经济损失。豫港公司给曹豪杰出具证明一份，关于楼顶使用权属证明，曹豪杰与胡少朋对楼顶仍有使用权。李风、陈玉民的房屋系高利贷抵顶而得，虽其对涉案房屋享有大部分产权，但对楼顶不享有所有权，其诉讼不合理，主体错误；根据合同法买卖不破租赁的规定，在租赁期间合同仍然有效。起诉人只是部分业主，不能代表所有业主起诉。该房屋是起诉人以每平方米1,900元的价格获得。曹豪杰与胡少朋与豫港公司有约定，现在仍享有对楼顶的使用权；李风、陈玉民强行将楼顶从曹豪杰、胡少朋手中抢去，至今其仍在使用，其应该向曹豪杰、胡少朋支付租金及其他损失，起诉曹豪杰、胡少朋解除合同，把国家的法律当儿戏。请求驳回李风、陈玉民对曹豪杰、胡少朋的诉讼请求；请求李风、陈玉民停止对曹豪杰、胡少朋的侵害，依法拆除楼顶广告牌及灌装设施。李风、陈玉民一审诉讼请求：1．要求依法解除濮阳豫港置业有限公司与二被告签订的范县迎宾馆副楼楼顶广告位的租赁合同；2．本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定的事实：2013年9月1日，濮阳豫港置业有限公司作为出租方与承租方胡少朋、曹豪杰签订了租赁合同，合同约定：出租方租赁给承租方广告位的位置：范县迎宾馆副楼房顶，在此期间该房顶的所有使用权归承租方所有，租赁期限自2013年10月1日起至2043年10月1日止；租金按年计算，广告制作完成后，每年租金为叁万元整；广告制作费用由承租方投资所有费用，合同签订并制作完成后从第三年度开始缴纳租金，以后须在每年的12月31日前缴清下一年度的租金等。2016年9月份，李风、陈玉民取得了范县迎宾馆副楼一层0002铺、三层0005铺、四层0006铺、五层0007铺六层0008铺的不动产登记证书。2019年9月份，李风、陈玉民取得了范县迎宾馆副楼二层0004铺的不动产登记证书。另查明，范县迎宾馆副楼中还有其他业主。一审法院认为，李风、陈玉民诉称因其取得该楼房上部分房产的所有权，曹豪杰、胡少朋应当按照其原与濮阳豫港置业有限公司签订的合同向李风、陈玉民履行合同，因李风、陈玉民不同意对其履行合同，故该合同应当解除。另依据《中华人民共和国物权法》第七十条，主张涉案争议的广告位的所有权及租赁费，该条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。故李风、陈玉民虽取得了副楼中的部分房产的不动产登记证书，但本案争议的楼顶属于该楼所有业主共有，依法应该共同管理。李风、陈玉民并不享有该部分的全部权利；曹豪杰、胡少朋辩称依据买卖不破租赁原则不应解除李风、陈玉民与豫港置业签订的租赁合同，符合法律规定，有法可依，故对李风、陈玉民的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李风、陈玉民的诉讼请求。本院二审查明，河南省范县人民法院作出的（2020）豫0926民初206号判决已经河南省濮阳市中级人民法院作出的（2020）豫09民终1336号民事判决维持，该判决认定“2016年10月李风在范县迎宾馆副楼房顶的北半部制作了格林豪泰酒店字样广告牌，现广告牌还在。2019年12月1日李风、陈玉民将范县迎宾馆副楼楼顶南半部广告位出租给朱长景，朱长景悬挂了玉童床垫字样广告牌，用于广告宣传。”李风、陈玉民2016年9月12日取得涉案房产大部分房屋产权证书。2013年9月1日曹豪杰、胡少朋与豫港公司签订《租赁合同》利用涉案房顶制作广告，该合同第三条约定“租金数额及缴纳方式，租金按年计算，广告制作完成后，每年租金三万元整，小写（30000）元。广告制作费用由乙方投资所有费用。合同签订并制作完成后，从第三年度开始缴纳租金，以后乙方须在每年的12月31日前缴纳下一年度的租金。”本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷，争议的焦点为，李风、陈玉民请求人民法院解除豫港公司与曹豪杰、胡少朋签订的《租赁合同》的条件是否成就。曹豪杰、胡少朋与豫港公司签订的房顶广告位《租赁合同》为有效合同，李风、陈玉民请求人民法院解除合同，应符合合同解除条件。合同的解除可区分为法定解除和协商解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”曹豪杰、胡少朋在2013年9月1日与豫港公司签订《租赁合同》第三条约定租金的支付时间“合同签订并制作完成后，从第三年度开始缴纳租金，”在李风、陈玉民取得涉案房产部分所有权后，曹豪杰、胡少朋尚未制作完成涉案楼顶广告，不符合向李风、陈玉民支付租金的条件，且在2016年10月李风以对涉案房产的北半部楼顶制作广告并对外出租，2019年对涉案楼顶南半部进行利用制作广告。曹豪杰、胡少朋不存在法定解除合同情形的条件。李风、陈玉民上诉称，曹豪杰、胡少朋未按合同约定制作广告，未向其支付租金符合法定解除条件的理由不能成立，本预案不予支持；关于一审中李风、陈玉民向法院申请追加白兴魁为第三人参加诉讼，一审法院未予准许是否程序违法的问题，白兴魁作为涉案房产的部分产权所有人，白兴魁并未提出解除《租赁合同》的请求，不是必须参加诉讼的第三人，一审对李风、陈玉民追加白兴魁为第三人参加诉讼的请求不予准许，并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元由李风、陈玉民负担。本判决为终审判决。审判长  苏章臣审判员  李光胜审判员  张慧勇二〇二〇年十二月七日书记员  赵亚贺