湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0112民初5070号原告：西藏新城悦物业服务股份有限公司武汉分公司，住所地武汉市汉阳区汉阳渔场项目（春天花园）第******。统一社会信用代码9142010530355369X7。负责人：傅鹰。委托诉讼代理人：金剑、杨磊，该公司员工。被告：王某。原告西藏新城悦物业服务股份有限公司武汉分公司（以下简称“新城悦物业公司”）与被告王某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告新城悦物业公司的委托诉讼代理人金剑、杨磊，被告王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新城悦物业公司向本院提出本诉请求：1、被告支付物业服务费5,641.2元（从2018年1月1日截止2020年12月31日止），违约金676.94元，合计6,318.14元；2、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告系武汉市东西湖区兴隆国际小区5栋2单元1801室业主，该房屋建筑面积92.23平方米。2014年8月31日，原告与小区业委会签订《物业服务合同》（以下简称合同），委托原告进行物业管理。合同中约定，住宅物业管理服务费标准按建筑面积1.7元/平方米/月，逾期交纳物业管理费的应按拖欠金额的日千分之四交纳违约金。原告按照合同的约定履行了物业服务，被告从2018年1月1日起拒绝缴纳物业服务费，截止2020年12月31日，原告欠缴物业费5,641.2元，滞纳金676.94元，合计6,318.14元。被告拒不缴纳物业费的行为己严重违反了《物业服务合同》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益。被告王某辩称：1、物业公司未履行合同约定义务构成违约，根据物业服务合同附件五中约定的服务标准，物业公司在客服电话服务、客户服务公示、满意率调查、小区共用部位与共用设施设备管理维护、小区道路破损严重长期未修补、楼栋单元门长期无法关闭或无法锁闭、楼栋内灭火器过期未更换、消防栓巡视流于形式、电梯报警对讲形同虚设、消防通道阻塞等诸多与合同约定不符的问题；2、物业公司要求支付违约金没有依据，物业服务公司名称经历了多次变更，但从未公示与告知业主，为保障自身权益和避免纠纷，不得已采取的拒交物业费的措施；3、物业公司服务质量低于武汉市同行业其他企业，有违合同及市场公平、公正原则。本院查明的主要事实：新城悦物业公司经历了两次公司名称变更，分别为2016年3月22日由江苏新城物业服务有限公司武汉分公司更名为西藏新城物业服务有限公司武汉分公司，2016年10月21日又由西藏新城物业服务有限公司武汉分公司更名为西藏新城悦物业服务股份有限公司武汉分公司。公司经营范围为物业服务、房地产经纪服务（依法需经批准的项目经相关部门批准后方可开展经营活动）。王某系武汉市航天兴隆国际小区一期X栋X单元XXXX室的业主，房屋建筑面积为92.23平方米。新城悦物业公司为该小区提供物业管理服务至今。2016年1月8日，武汉航天兴隆国际小区业主委员会（甲方、委托方）与新城悦物业公司（原江苏新城物业服务有限公司武汉分公司）（乙方、受托方）签订《物业服务合同》，约定由乙方对武汉航天兴隆国际提供物业服务事宜。物业服务内容包括综合管理服务、物业共用部位与共用设施设备管理服务、公共秩序维护、保洁服务等，乙方提供的物业服务应达到约定的《武汉市住宅物业服务等级指导标准（试行）》中贰级物业服务标准。物业服务费采取包干制，高层住宅为2.3元/平方米/月，但甲乙双方承诺自开发商发出《入伙通知书》次月起算的36个月内，按1.7元/平方米/月的标准交纳物业管理费（仅限高层住宅）继续有效。业主按半年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每半年度第三个工作日内。业主违法本合同约定，经书面催缴未能按时足额交纳物业服务费，应当按每日千分之四的标准向乙方支付违约金。乙方违反本合同约定，擅自提高物业服务收费标准的，对超出标准的部分，业主和物业使用人就擅自提高部分有权拒绝交纳，已经收取的，乙方应双倍返还擅自提高部分的物业服务费用。合同期限为三年，自2016年1月1日至2018年12月31日止。合同期限届满前，甲方经业主大会决定继续聘用乙方的，应当在本合同期满60日前书面通知乙方，乙方自接到续约通知7日内回复甲方。双方同意续签，应当在合同期限届满前30日内签订新的物业服务合同。合同还约定了其他内容。武汉航天兴隆国际小区第一届业主委员会和新城悦物业公司分别在合同上签字盖章。合同签订后，新城悦物业公司按照合同约定，为该小区提供物业管理服务。2019年1月9日，武汉航天兴隆国际小区第一届业主委员会向新城悦物业服务公司发送《联系函》，载明物业服务合同已于2018年12月31日到期，现业委会依据相关法律、物业服务合同的约定及相关单位（房产局物业科、金银湖街道、丽水社区）的指导意见，考虑到广大业主共建和谐社区的需求，决定自2019年1月1日起继续委托新城悦物业公司继续为兴隆国际小区全体业主提供物业服务直至业主大会依法选聘新物业服务企业之日止。武汉航天兴隆国际小区第一届业主委员会在该联系函上盖章。此后，因该小区业主大会并未选聘新的物业服务企业，新城悦物业服务公司继续为该小区提供物业服务至今。王某将物业费交纳到了2017年12月，后以新城悦物业公司违反物业服务合同约定构成违约等为由，拒不交纳2018年1月1日后的物业费。新城悦物业公司向王某进行催缴，但至今未缴纳。庭审中，被告王某对照物业服务合同附件五中的物业服务标准，提供了照片一组，拟证明新城悦物业公司未按合同约定提供符合合同约定标准的物业服务构成违约，新城悦物业公司认可目前小区存在的部分问题，但认为已经尽到了相应管理服务义务。本院认为，武汉航天兴隆国际小区第一届业主委员会与新城悦物业公司签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效。合同到期后，武汉航天兴隆国际小区第一届业主委员会又继续聘请新城悦物业公司为该小区提供物业服务直至业主大会选聘新的物业服务企业为止，新城悦物业公司亦提供物业服务至今，双方之间的物业服务合同关系继续有效，对业主具有约束力。新城悦物业公司按照合同约定为航天兴隆国际小区提供了物业服务，王某作为小区业主就应当按照合同约定按时交纳物业服务费，但其自2018年1月1日起就未交纳物业费构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，物业费每半年度交纳一次，对新城悦物业公司要求王某支付2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业费，本院予以支持。对于王某辩称的物业公司提供的物业服务未达到合同约定的服务标准构成违约的意见，本院认为，物业服务是一个长期、动态的过程，不可能尽善尽美，物业公司提供的服务是否达到标准，应在较长期的整体情况下去判断。如果物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，业主不能仅以物业服务不到位拒绝交纳相关物业管理费用。同时，由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，加之物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义务较为概括笼统，因此业主不能单凭某一个时刻的部分照片就能证明物业服务企业提供的物业服务存在质量问题，而需要提供持续地、充分地证据形成完整的证据链加以证明。故本院对该抗辩意见不予采纳。经计算王某应支付的物业服务费为5,644.47元（92.23平方米×1.7元/平方米/月×36个月），考虑到小区确实在安保、消防设施管理维护等方面存在不足，以及民生领域“双评议”活动中投诉问题处置满意率排名一直靠后等情况，新城悦物业公司在物业管理服务上有待进一步改进，本院对新城悦物业公司要求王某支付物业费5,641.2元的诉请，在5,077.08元（5,641.2元×90%）的范围内予以支持，超出部分不予支持。对于新城悦物业公司主张违约金的诉请，因未举证证明实际损失以及已全面履行合同义务，结合物业服务质量以及对双方当事人的影响程度综合衡量，本院对该诉请不予支持。望新城悦物业公司作为物业服务企业，在合同履行中积极履行职责，改进方式方法，提高服务质量，王某作为业主理解物业公司难处，主动交纳费用，参与小区自治，共同维护美好家园。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，判决如下：一、被告王某于本判决生效之日起十日内向原告西藏新城悦物业服务股份有限公司武汉分公司支付2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费5,077.08元；二、驳回原告西藏新城悦物业服务股份有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，案件受理费为25元，由原告西藏新城悦物业服务股份有限公司武汉分公司负担5元，被告王某负担20元。本判决为终审判决。审判员  周尧二〇二〇年十二月十一日书记员  丁雁