四川省内江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川10民初34号 原告(申请执行人)：四川蕹贾尔玮投资有限公司，住所地四川省成都市武侯区。 法定代表人：罗晓明，总经理。 委托诉讼代理人：游亮，四川天作律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李秋培，四川华神律师事务所律师。 被告（案外人）：林福阳，男，1965年11月11日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 委托诉讼代理人：林雨桐，男，1995年11月16日，汉族，住四川省成都市武侯区，系林福阳之子。 第三人（被执行人）：攀枝花市世久投资有限公司，住所地四川省攀枝花市**。 法定代表人：付德美，总经理。 委托诉讼代理人：向华，四川三才律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷振东，四川三才律师事务所实习律师。 原告四川蕹贾尔玮投资有限公司（以下简称蕹贾尔玮公司）与被告林福阳及第三人攀枝花市世久投资有限公司（以下简称世久公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蕹贾尔玮公司的委托诉讼代理人游亮、被告林福阳的委托诉讼代理人林雨桐、第三人世久公司的委托诉讼代理人向华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蕹贾尔玮公司向本院提出诉讼请求：1.不得对世久公司所有的坐落于攀枝花市东区***街*栋*单元12-*号住宅解除查封，并请求判令继续执行前述房产；2.本案诉讼费由被告林福阳承担。事实和理由：1.林福阳不是案涉房屋的对外权利人。案涉房屋系程某向世久公司购买，至今未办理产权登记，案涉房产仍登记在世久公司名下，程某享有的是合同权利，不是物权。程某与林福阳离婚进行财产分割，实际上是合同权利转让，根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同转让应当通知合同的相对方世久公司，但程某、林福阳离婚财产分割未通知世久公司，且世久公司不予认可。故该分割协议不能约束世久公司，林福阳与程某之间的离婚财产分割是其内部行为，不能作为对外权利的证据。2.即使林福阳是案涉房屋的权利人，其与程某不及时办理产权登记，存在明显过错，不能排除执行。案涉房产所在小区的大部分房产已经办理了产权登记，程某购买案涉房产的时间是2001年，林福阳与程某签订离婚协议分割财产的时间是2018年7月，程某、林福阳不及时办理产权登记和过户，存在明显过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，以上四个要件缺一不可，程某、林福阳在房产交易中存在明显过错，故不能排除对案涉房产的执行。综上，请求人民法院支持蕹贾尔玮公司的诉讼请求。 林福阳辩称：1.购房合同权利让与已对世久公司产生效力。蕹贾尔玮公司的起诉状、内江市中级人民法院（2020）川10执异11号执行裁定书，能证明程某已经履行完毕购房合同项下的全部义务。世久公司于2020年6月21日向内江市中级人民法院提交的执行异议法律意见书，证明世久公司已经知道程某与林福阳于2018年7月离婚后，程某将购房合同项下权利让与林福阳的事实。并且，根据债权让与的一般规定，债权转让未通知债务人，仅对债务人不生效，并不影响林福阳成为购房合同的权利人。2.不能办理房产登记是世久公司的过错。根据商品房买卖的交易习惯，开放商在办理房产证的过程中居于主导地位，应在买受人付清尾款、税费后两年左右为买受人办理房产证，程某、林福阳于2004年11月11日支付完毕购房款至今，林福阳、程某未收到开发商关于办理房产证的电话、邮件，也未看见开发商任何关于办理房产证的公告，即便开发商已经办理了部分房产证，相关通知也未向林福阳、程某有效送达。并且，林福阳、程某在2004年11月11日后多次敦促世久公司办理房产证，但世久公司均拒绝配合，案涉房产至今未办理房产证。3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条应优先于第二十八条适用，在执行过程中，基于消费者生存权这一更高价值的保护，应当优先其他债权。 世久公司述称：1.林福阳不是《商品房购销合同》的相对人，无权依据该合同向世久公司主张权利。林福阳的前妻程某与世久公司签订《商品房购销合同》，享有相应的债权，程某在与林福阳离婚财产分割协议中，将案涉房屋分割给林福阳，实质是对其享有该合同权利的转让，根据法律规定，应当取得合同相对人的同意，否则对合同相对人不产生法律效力。本案中，林福阳与程某之间的转让行为未取得世久公司的同意，对世久公司不产生法律效力，林福阳无权依据《商品房购销合同》的约定向世久公司主张办证的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，提出执行异议的主体是金钱债权中的买受人，林福阳不是买受人，不能依据该规定排除执行。并且，世久公司开发的包括案涉房产在内的商品房共96套，除被法院查封的8套外，均办完产权登记，案涉房屋未办证，系程某未向世久公司交清款项，以及双方的纠纷导致，程某对未办理产权具有过错，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项规定的情形。综上，请求人民法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告蕹贾尔玮公司为证明其主张的事实，向本院提交了以下两组证据： 第一组证据：1.原告营业执照复印件、被告身份证复印件、第三人工商信息。拟证明原、被告及第三人诉讼主体资格。 第二组证据：2.四川省成都市中级人民法院（2010）成民初字第619号民事调解书，3.四川省成都市中级人民法院（2011）成执字第1055号委托执行函，4.四川省内江市中级人民法院（2013）内执字第1298-3号执行裁定书，5.四川省内江市中级人民法院（2019）川10执恢33号之二执行裁定书，6.四川省内江市中级人民法院（2020）川10执异11号执行裁定书。拟证明四川省内江市中级人民法院在原告申请执行世久公司案中依法查封了涉案房产，原告作为申请执行人及本案原告，具有本案诉权的依据。 被告林福阳、世久公司质证认为，对蕹贾尔公司提交的以上证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 本院的认证意见为，各方当事人对蕹贾尔玮公司提交证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认。 被告林福阳提交了以下三组证据： 第一组证据：1.攀枝花市世久房地产开发有限责任公司（以下简称世久房地产公司）与程某于2001年4月24日签订的《商品房购销合同》，2.《销售不动产统一发票（代开）》，3.《收据》三张、《四川省政府非税收入一般缴款书》《四川省非经营性结算统一票据》，4.四川省攀枝花市东区人民法院（2004）攀东民初字第320号民事判决书，5.四川省攀枝花市中级人民法院（2004）攀民终字第133号民事判决书。拟证明购房关系真实有效，程某已履行完毕《商品房购销合同》项下义务，其曾起诉要求世久公司办理房产证。 第二组证据：6.攀枝花市不动产登记中心出具的程某个人及家庭房屋信息记录，7.攀枝花市不动产登记中心出具的林福阳个人及家庭屋信息记录。拟证明林福阳户籍所在地房产已出售，无其他可供居住的房屋。 第三组证据：8.自愿离婚协议书、离婚证。拟证明程某将案涉购房合同权利让与林福阳。 蕹贾尔玮公司质证认为，证据1原告不是合同相对方，真实性无法确定，案涉房产没有进行备案，被告对未办理房屋登记存在过错；证据2、3的真实性无法确认；证据4、5的真实性无异议，关联性及证明目的有异议；证据6、7的真实性无异议，关联性有异议，应以家庭为单位进行查询；证据8的真实性予以认可，关联性有异议，案涉房产是程某购买的，程某与林福阳离婚分割财产时没有取得世久公司的认可。 世久公司质证认为，证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议，有发票并不代表合同约定的义务履行完毕；证据3《收据》三张无异议，对《四川省政府非税收入一般缴款书》《四川省非经营性结算统一票据》真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，证据载明内容看不清，交款主体不对，不能证明被告履行了购房合同项下的义务；证据4、5的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，两份判决书证明了程某没有履行完毕购房合同项下的义务，程某还应当履行购房债务；证据6、7的真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议，不能证明林福阳无其他可供居住的住房；证据8的真实性无异议，对自愿离婚协议书中对财产的处置有异议，该协议涉及房屋的所有权属于世久公司，买受人未履行完毕义务的情况下，其享有的是合同权利而不是所有权。 本院的认证意见为，证据1系程某与世久房地产公司签订，证据3中的《收据》三张加盖世久房地产公司或其财务专用章，世久公司对以上证据真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认；证据2具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；证据3中的《四川省政府非税收入一般缴款书》《四川省非经营性结算统一票据》载明的内容无法看清，本院不予采信；证据4、5系人民法院依法作出的判决书，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；证据6、7系攀枝花市不动产登记中心出具，且加盖该中心资料查询专用章，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；证据8加盖了“此件与存档件一致，涂改无效。东区民政局婚姻登记处2018年7月25日”字样，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 世久公司向本院提交以下两组证据： 第一组证据:1.世久房地产公司与程某于2001年4月24日签订的《商品房购销合同》及附件。拟证明：程某是商品房买卖合同关系的买受人，林福阳不是买受人，该房屋已经在2002年10月25日交付程某使用。 第二组证据：2.四川省攀枝花市东区人民法院（2004）攀东民初字第320号民事判决书，3.四川省攀枝花市中级人民法院（2004）攀民终字第133号民事判决书，4.四川省攀枝花市中级人民法院（2004）攀民终字第133-1号民事裁定书。拟证明程某与世久公司因案涉商品房买卖产生纠纷，并经人民法院诉讼处理，程某尚欠付世久公司款项未支付，导致案涉房屋至今尚未办理产权。 蕹贾尔玮公司质证认为，对世久公司提交证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。 林福阳质证认为，对世久公司提交证据的真实性、合法性、关联性无异议。 本院的认证意见为，世久公司提交证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年4月24日，程某与世久房地产公司签订《商品房购销合同》，约定程某购买世久房地产公司建于攀枝花市凤凰小区“世久晨雨苑”2幢4单元12楼4-24号商品房住宅一套，房价款为277160.22元，该合同第二条约定“该商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为攀枝花市房地产管理所”。2002年10月25日，世久房地产公司将该房屋交付给程某。2004年1月31日，程某以世久公司逾期交房、未办理房产证等违约理由向四川省攀枝花市东区人民法院提起诉讼，该法院于2004年3月1日作出（2004）攀东民初字第320号民事判决，判决“一、攀枝花市世久投资有限公司给付程某逾期交房违约金10123.4元；二、驳回程某对攀枝花市世久投资有限公司的其他诉讼请求；三、程某给付攀枝花市世久投资有限公司房屋尾款27716元及逾期交纳房屋尾款的违约金2022.16元；四、程某向攀枝花市世久投资有限公司交纳公共设施维修基金8314.8元。前述互为给付款项义务相品迭，程某于本判决生效之日起10日内给付攀枝花市世久投资有限公司27929.56元”。世久公司不服该判决，向四川省攀枝花市中级人民法院提起上诉，该院于2004年7月12日作出（2004）攀民终字第133号民事判决，判决“一、维持四川省攀枝花市东区人民法院（2004）攀东民初字第320号民事判决的第二项，即‘驳回程某对攀枝花市世久投资有限公司的其他诉讼请求’；第三项，即‘程某给付攀枝花市世久投资有限公司房屋尾款27716元及逾期交纳房屋尾款的违约金2022.16元’；第四项，即‘程某向攀枝花市世久投资有限公司交纳公共设施维修基金8314.8元’。二、撤销四川省攀枝花市东区人民法院（2004）攀东民初字第320号民事判决第一项，即‘攀枝花市世久投资有限公司给付程某逾期交房违约金10123.40元’。三、攀枝花市世久投资有限公司给付程某逾期交房违约金4436元。前述互为给付款项义务相品迭，程某于本判决生效之日起10日内给付攀枝花市世久投资有限公司33616.96元”。 2014年12月12日，四川省攀枝花市地方税务局出具销售不动产统一发票（代开），发票载明付款方为程某，收款方为世久公司，载明主要内容为程某向世久公司交纳了“世久晨雨苑”购房款279234.87元。 本院在执行蕹贾尔玮公司与世久公司建设工程合同纠纷一案中，于2019年12月11日作出（2019）川10执恢33号之二执行裁定，查封了世久公司所有的位于攀枝花市东区凤凰***幢*单元12-*，面积172.28㎡住宅。该房产与程某、世久公司在《商品房购销合同》中约定的攀枝花市**小区“世久晨雨苑”*幢*单元**层4-24号住宅为同一套住宅。在该案执行中，林福阳于2020年6月6日对本院查封世久公司所有的位于攀枝花市东区凤凰***幢*单元12-*号住宅提出书面异议，本院经审查，认为林福阳提出排除对案涉房屋的执行符合法律规定，应予支持，本院于2020年6月30日作出（2020）川10执异11号执行裁定，裁定：“中止对登记在被执行人攀枝花市世久投资有限公司名下位于攀枝花市东区凤凰***幢*单元12-*住宅房屋的执行”，蕹贾尔玮公司对该裁定不服，向本院提起执行异议之诉。 林福阳与程某原系夫妻关系，二人于2018年7月25日自愿登记离婚，同日，程某与林福阳签订《自愿离婚协议书》，约定将夫妻双方共同所有的案涉房屋产权分割给林福阳享有。2020年6月2日，经攀枝花市不动产登记中心查询，林福阳及家庭无房屋信息记录。 2003年10月21日，经四川省攀枝花市工商行政管理局核准，攀枝花市世久房地产开发有限责任公司名称变更为攀枝花市世久投资有限公司。 本院认为，本案的争议焦点为是否应当解除案涉房屋的查封并继续执行。 本案系因人民法院查封登记在被执行人世久公司名下的商品房，案外人提出异议而引发的执行异议之诉，对此应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，审查能否继续执行。再则，即便如蕹贾尔玮公司所述，适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形之一且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，林福阳对案涉房屋的权利亦能排除执行，具体评判如下： 第一，案涉房屋系林福阳与其前妻程某在夫妻关系存续期间于2001年4月24日向世久房地产公司购买，2002年10月25日，世久房地产公司将该房屋交付给程某，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产”之规定，林福阳依法共同享有案涉房屋相关权利，而2018年7月25日林福阳与程某离婚，在离婚协议中也明确将案涉房屋分割给林福阳，因此林福阳系案涉房屋的权利人，并实际占有该房屋，其有权利主张相关权利。2003年10月21日，世久房地产公司变更名称为世久公司，根据《中华人民共和国合同法》第七十六条“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务”之规定，世久公司应继续履行与程某之间签订的《商品房购销合同》。 第二、根据攀枝花市不动产登记中心查询结果，证实在房屋所在地，林福阳名下无其他住房。 第三、按照程某与世久公司签订的《商品房购销合同》约定，案涉房屋的购房价款为277160.22元，根据林福阳提交的四川省攀枝花市地方税务局于2014年12月12日开具的销售不动产统一发票（代开），程某已向世久公司缴纳购房款279234.87元，即案涉房屋购房款已全部交清。 第四、根据四川省攀枝花市东区人民法院（2004）攀东民初字第320号民事判决书、四川省攀枝花市中级人民法院（2004）攀民终字第133号民事判决书载明内容，林福阳的前妻程某在积极行使权利，要求世久公司办理相关房产证明，而蕹贾尔玮公司、世久公司均未能提交证据证明，未能办理房屋登记手续系因程某或林福阳自身原因所致。 综上所述，林福阳提出排除案涉房屋执行的理由符合法律规定，蕹贾尔玮公司的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回四川蕹贾尔玮投资有限公司的诉讼请求。 案件受理费5457元，由原告四川蕹贾尔玮投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长 余发会 审 判 员 何中明 审 判 员 夏 飞 二〇二〇年十二月七日 法官助理 龙 凤 书 记 员 张 怡 书 记 员 尹姝婷