陕西省西安市中级人民法院民  事  判  决  书（2020）陕01民初893号原告（执行案外人）：李丽萍，女，1989年8月5日出生，汉族，陕西开远瑞昶置业有限公司员工，住山西省万荣县，现住西安市未央区。委托诉讼代理人：王玮，男，1968年6月5日出生，汉族，陕西开远瑞昶置业有限公司员工，住西安市碑林区。被告（申请执行人）：西安金鹰国际购物中心有限公司（原西安金鹰雁塔购物中心有限公司），住所地西安市。法定代表人：邵健，该公司总经理。委托诉讼代理人：李红红，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：周曙光，陕西丰瑞律师事务所律师。被告（被执行人）：西安中登房地产开发有限公司，住所地西安市未央区。法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。被告（被执行人）：陕西中登实业（集团）有限公司，。法定代表人：李红梅，该公司董事长。原告李丽萍与被告西安金鹰国际购物中心有限公司（以下简称金鹰公司）、被告西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登房地产公司）、被告陕西中登实业（集团）有限公司（以下简称中登实业公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李丽萍及其委托诉讼代理人王玮，被告金鹰公司委托诉讼代理人李红红到庭参加诉讼；被告中登房地产公司、中登实业公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李丽萍向本院提出诉讼请求：1.解除对位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋的执行；2.案件受理费由金鹰公司、中登房地产公司、中登实业公司负担。事实与理由：中登房地产公司、中登实业公司因2014年与李丽萍所在公司即陕西开远瑞昶置业有限公司有供货往来，欠陕西开远瑞昶置业有限公司货款而达成房屋抵账协议，随即陕西开远瑞昶置业有限公司将涉案房屋产权转让给李丽萍，从此李丽萍开始实际占有该房屋，并交纳物业费至今，李丽萍已拥有涉案房屋所有权。此后，李丽萍多次找中登房地产公司要求办理房产证被无故推脱，后发现涉案房屋被金鹰公司申请法院查封。 被告金鹰公司辩称，李丽萍提交的中登房地产公司与李丽萍签订的《商品房买卖协议》非商品房网签备案协议，且未记载签订日期，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同的条件。李丽萍虽提供了中登房地产公司出具的房款首付款收据，但无相应的转款凭证佐证，不能判断李丽萍已支付房款的真实性。若涉案房屋是李丽萍通过中登房地产公司欠付陕西开远瑞昶置业有限公司相关款项而冲抵支付购房款，但李丽萍未向法院提供能证明中登房地产公司以房抵债时欠付陕西开远瑞昶置业有限公司款项的证据，因此金鹰公司不认可陕西开远瑞昶置业有限公司与中登房地产公司之间债权债务关系的真实性。此外，李丽萍还应证明在法院查封之前，陕西开远瑞昶置业有限公司、李丽萍与中登房地产公司已签订合法有效的书面抵款协议。否则，在没有欠款事实、抵款协议等证据佐证的情况下，不能判断以房抵债的真实性，不能证明李丽萍符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的房款支付条件。在涉案房屋已取得预售许可证的情况下，李丽萍未提交证据证明其积极要求中登房地产公司办理涉案房屋的网签备案手续，也未提供证据证明其曾积极向中登房地产公司主张办理房屋过户登记手续，李丽萍怠于行使自己的权利，是因其自身原因未办理过户登记。 李丽萍所提交证据不能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，涉案房屋不应予以解封。请求驳回李丽萍的诉讼请求。被告中登房地产公司、中登实业公司经传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。经审理查明，金鹰公司因与中登房地产公司、中登实业公司借款合同纠纷一案，本院于2015年6月3日作出（2014）西中民三初字第00290号民事判决：一、中登房地产公司在本判决生效后15日内偿还西安金鹰雁塔购物中心有限公司借款本金2000万元；二、中登房地产公司在本判决生效后15日内支付西安金鹰雁塔购物中心有限公司利息损失（该款自2014年1月1日至判决给付之日按每日10000元计付）；三、中登实业公司对中登房地产公司所欠西安金鹰雁塔购物中心有限公司的本案债务本金及利息损失承担连带清偿责任，中登实业公司向西安金鹰雁塔购物中心有限公司承担保证责任后，有权向中登房地产公司追偿。该判决已发生法律效力，因义务人中登房地产公司、中登实业公司未履行法律文书确定的义务，权利人金鹰公司于2016年8月17日向本院申请强制执行，本院依法立案执行。上述案件审理中，本院于2015年2月12日作出（2014）西中民三初字第00290号民事裁定、（2014）西中民三初字第00290号协助执行通知书，依法查封了被执行人中登房地产公司名下位于西安市XX区XX城XX路中登文景时代项目（商品房预售证号：201XXXX号）第3幢2单元3-21301号等共计47套房产。执行中，本院于2019年10月16日作出（2016）陕01执1240号之三执行裁定，继续查封被执行人中登房地产公司名下的上述共计47套房产，续查封期限为三年。李丽萍作为案外人以查封的第3幢2单元9层20902号房屋为其所有为由，向本院提出执行异议，请求终止执行，解除查封。本院经审查认为，李丽萍虽主张其与中登房地产公司签订了购买涉案房屋的《商品房买卖协议》，并已支付全部购房款，但因该协议无签订时间，无法认定李丽萍在本院查封涉案房屋之前已与中登房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，且李丽萍提交的证据无法证明其易货购房的真实性等，故李丽萍的执行异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其异议理由不能成立，本院于2020年8月18日作出（2020）陕01执异513号执行裁定：“驳回案外人李丽萍的异议请求。”李丽萍不服该执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。庭审中，根据李丽萍提交的证据显示：2013年9月4日，陕西开远瑞昶置业有限公司与中登房地产公司签订《购销合同》，约定中登房地产公司委托购买陕西开远瑞昶置业有限公司向江西瑞明陶瓷有限公司购买瓷砖，并载明根据工地实际数量结算等。李丽萍提交的《中登文景时代3号楼内部认购单》载明：订房日期为2015年9月10日。中登房地产公司与李丽萍签订《商品房买卖协议》约定，李丽萍购买中登房地产公司开发建设的位于西安市未央区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋，单价为6300元/平方米，总价为571473元；付款方式为其他方式：“陕西开远瑞昶置业有限公司易货”。2016年8月16日，中登房地产公司出具收据载明收到李丽萍571473元等。李丽萍提交了其于2016年11月26日与西安中登物业有限公司签订的《前期物业服务管理协议》、西安中登物业有限公司出具的载明收取李丽萍2015年9月10日至2016年11月30日物业费等费用1549元的收据、2016年11月15日至2017年3月15日暖气费等费用1932元的收据以及载明收取燃气费110元的收据、中登实业公司房产销售中心出具的《中登·文景时代3#楼交房通知单》及《房屋验收表》，证明涉案房屋已实际交付李丽萍实际占有并使用至今。以上事实，有西安市中级人民法院（2020）陕01执异513号执行裁定书、《商品房买卖协议》《中登·文景时代3#楼交房通知单》《房屋验收表》《前期物业管理协议》、收据及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案为李丽萍对本院作出的（2020）陕01执异513号执行裁定不服提起的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为，李丽萍对人民法院查封的位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，李丽萍应当就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，李丽萍主张中登房地产公司与陕西开远瑞昶置业有限公司之间存在以房抵债关系，中登房地产公司用涉案房屋抵偿欠付陕西开远瑞昶置业有限公司的货款，而陕西开远瑞昶置业有限公司又将涉案房屋转让给其，从此其开始实际占有涉案房屋，并交纳物业费至今，其已拥有涉案房屋所有权等。经查，本院于2015年2月12日作出（2014）西中民三初字第00290号民事裁定，依法查封了中登房地产公司名下包括涉案房屋在内的47套房屋，而李丽萍提交的《商品房买卖协议》未记载签订日期；根据李丽萍提供的中登房地产公司与陕西开远瑞昶置业有限公司签订的《购销合同》显示，二者之间存在买卖合同关系，但李丽萍未进一步提供与《购销合同》对应的结算证据及以房抵债的相关证据，因此中登房地产公司与陕西开远瑞昶置业有限公司之间就《购销合同》的履行、结算情况及抵债情况均不清晰；李丽萍提交的《中登文景时代3号楼内部认购单》显示订房日期为2015年9月10日，不能证明李丽萍签订《中登文景时代商品房买卖协议》时间在人民法院查封之前；根据李丽萍提交的物业费收据等显示，李丽萍交纳涉案房屋物业费的最早时间为2015年9月10日，不足以证明李丽萍在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋；李丽萍未提供证据证明其曾向中登房地产公司主张权利，要求中登房地产公司协助办理涉案房屋的产权过户手续。据此，根据上述法律规定并结合查明的案件事实及相关证据情况，不能认定李丽萍对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。综上所述，本院对李丽萍要求不得执行涉案房屋的诉讼请求，依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告李丽萍的诉讼请求。案件受理费9515元，由原告李丽萍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。  审 判 长  姜 亦 君审 判 员  赵 羽 嘉审 判 员  林   瀚 二〇二〇年十二月十七日法 官助 理  高 喜 平书 记 员  张 小 赛  20200189319890805142725198908052842766998299161013175023433220200921120001