湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民初59号原告（申请执行人）：许云鹏，男，1988年1月5日出生，汉族，住湖北省仙桃市。委托诉讼代理人：杨红胜，北京市华泰（成都）律师事务所律师。被告（案外人）：彭爱国，男，1957年3月31日出生，汉族，住湖北省鄂州市华容区。委托诉讼代理人：倪子燕，湖北若磐律师事务所律师。被告（被执行人）：湖北鄂州永昌房地产开发有限公司，住所地湖北省鄂州市葛店镇葛洪路**。法定代表人：熊昌洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭启祥，该公司股东。委托诉讼代理人：王睿，湖北多能律师事务所律师。原告许云鹏与被告彭爱国申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年11月30日做出（2018）鄂07民初138号民事判决。宣判后，许云鹏不服，向湖北省高级人民法院提出上诉。湖北省高级人民法院于2019年6月20日做出（2019）鄂民终590号民事裁定，将本案发回重审。本院于2020年9月17日立案受理后，依法另行组成合议庭审理本案，并通知湖北鄂州永昌房地产开发有限公司（以下简称永昌公司）作为本案的被告参加诉讼。2020年12月2日，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许云鹏的委托诉讼代理人杨红胜、被告彭爱国及其委托诉讼代理人倪子燕、被告永昌公司的委托诉讼代理人王睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许云鹏起诉请求：1、撤销鄂州市中级人民法院（2017）鄂07执异87号执行裁定书。2、判令准许执行永昌公司开发的葛店阳光大厦1栋一单元2405号的房屋。3、判令本案诉讼费用由彭爱国承担。事实与理由：鄂州市中级人民法院在执行许云鹏与永昌公司借款合同纠纷一案〔（2015）鄂鄂州中执字第00075号〕中，案外人彭爱国提出了执行异议。鄂州市中级人民法院于2017年12月11日向许云鹏送达了（2017）鄂07执异87号执行裁定书，该裁定书裁定“解除对永昌公司开发的葛店阳光大厦1栋一单元2405号房屋的查封并中止对该房的执行”缺乏事实与法律依据。一、彭爱国与永昌公司签订的《商品房买卖合同》未办理备案登记，彭爱国也未实际占有涉案房屋，不能对抗人民法院的司法查封行为。彭爱国声称对本案涉及的位于葛店阳光大厦1栋一单元2405号的房屋享有所有权，不是事实。该套房屋仍在永昌公司名下。首先，根据《城市商品房预售管理办法》的规定，彭爱国与永昌公司所签订的《商品房买卖合同》应当到房产管理部门办理相关备案登记手续。上述合同签订时间为2013年3月11日，而直至涉案房屋于2014年3月14日被武汉常博建设集团有限公司申请查封，彭爱国与永昌公司也未将涉案房屋到房产管理部门办理备案登记，因此，许云鹏有理由怀疑彭爱国与永昌公司之间签订的《商品房买卖合同》的真实性。并且，涉案房屋目前己被查封，现无法备案登记，更无法实际履行。其次，涉案房屋现并未完全竣工，水、电等均未通，未通过综合验收，根本不具备交房条件，永昌公司不可能向彭爱国交付该房屋，彭爱国更未实际占有并使用该房屋。因此，被执行人永昌公司未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其应当履行义务部分的财产。而在彭爱国与永昌公司所签订的《商品房买卖合同》未办理备案登记、真实性存在异议，且其亦未实际占有涉案房屋的情况下，不能对抗人民法院的司法查封效力，更不能排除许云鹏对涉案房屋的执行，而应当另行向永昌公司主张权利。二、《执行裁定书》认定事实不清、适用法律错误。第一、对于彭爱国所提出的执行异议，鄂州市中级人民法院应当依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定来进行审查，而非第二十九条。因涉案房屋现仍在永昌公司名下，而永昌公司作为许云鹏与其纠纷案件中的被执行人，许云鹏当然有权申请对其名下的涉案房屋进行执行。并且，在人民法院查封之前彭爱国未实际合法占有、使用该房屋，因此，彭爱国的权利并不足以排除涉案房屋的执行。第二、在本案中，彭爱国并未主张其名下有无其他用于居住的房屋，也未提供相应证据证明，因此，即使依照上述第二十九条的规定，彭爱国的权利也不足以排除涉案房屋的执行。第三、执行裁定所依据的《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项规定，人民法院只能裁定中止对该执行标的的执行行为，并不能裁定直接解除上述争议房屋的查封措施。三、彭爱国与永昌公司之间签订的《商品房买卖合同》真实性存疑。彭爱国与永昌公司签订《商品房买卖合同》时，永昌公司未取得预售许可证，预售行为无效。永昌公司于2013年10月15日取得至2014年3月14日该涉案房屋被武汉常博建设集团有限公司申请查封，如此长时间内其双方都未将该合同到房产管理部门办理备案登记，许云鹏有理由怀疑彭爱国与永昌公司之间签订的商品房买卖合同的真实性。并且，结合正在人民法院审理过程中的其他同类案件的证据材料来看，本案彭爱国所支付房款的方式、支付主体以及支付日期等方面均与日常生活的大额交易习惯严重不符。首先，彭爱国仅提供了永昌公司所开具的收据，未提供其他证据予以佐证该笔款项系其所真实支付的购房款。其声称购房款系现金支付，与日常的大额交易习惯相违背。在彭爱国所述情况的真实存疑，且其提交的证据并不能合理、有效证明本案的事实的情况下，不能作为本案的定案依据。因此，在上述问题均未调查、核实清楚的情况下，鄂州市中级人民法院直接认定上述证据的真实性，明显有违公正。综上所述，鄂州市中级人民法院作出《执行裁定书》缺乏事实与法律依据，请求依法予以撤销，并准许对诉请房屋继续执行。彭爱国辩称，一、我方与永昌公司签订的合同未办理备案登记并不影响该合同的有效，因而能对抗法院的查封效力，排除许云鹏对涉案房屋的执行，最高院的司法解释规定当事人约定办理登记备案手续为商品房预售房合同生效约定的从其约定，但双方履行了主要义务的除外，本案的合同中，并未对登记备案进行约定，且我方履行了合同中支付房款的义务，而永昌公司亦交付了房屋，因此，许云鹏的观点于法无据；二、许云鹏所述未实际占有该房屋，是一种逻辑上的错误，未竣工验收并不代表未实际占有，竣工验收是行政管理部门制定的规定，水、电是否通只是相关的要求，竣工验收有多项条件，交房条件是合同双方自行约定，可随时变更，只要双方同意即可，占有权是所有权的一部分，包括使用权亦是所有权的一部分，占有并不等于使用；三、原执行裁定书适用法律并无不当，根据法律规定，永昌公司为房地产开发企业，应适用第二十九条的规定；四、关于合同的真实性，彭爱国在执行时已向人民法院提供了充分的证据，印证了合同的真实性；综上，《执行裁定书》认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回许云鹏的诉讼请求。永昌公司辩称，永昌公司与彭爱国签订的《商品房买卖合同》合法有效，请求依法驳回许云鹏的诉讼请求。原告许云鹏为支持其诉请，向法院提交如下证据：证据一、鄂州市中级人民法院（2014）鄂鄂州中民三初字第00004号民事裁定书，拟证明涉案房屋已于2014年3月14日被武汉常博建设集团有限公司申请查封，涉案房屋在查封之前未办理登记备案手续。证据二、鄂州市中级人民法院（2016）鄂07民初28号民事裁定书、（2016）鄂07执异5号执行裁定书，拟证明案外人武汉鑫昊义达建设工程有限公司已经对包括本案房屋在内的110套商品房主张过所有权，鄂州市中级人民法院已作驳回处理，该110套房实质是为了担保借款债权的实现，而并无真实合法有效的商品房买卖关系，彭爱国现也主张对房屋享有所有权，明显矛盾。证据三、商品房预售许可证，拟证明彭爱国与永昌公司签订合同时，永昌公司未取得商品房预售许可证，预售行为无效。被告彭爱国为支持其抗辩意见，向法院提交如下证据：证据一、《商品房买卖合同》，拟证明彭爱国与永昌公司签订合同是在许云鹏申请查封之前。证据二、永昌公司出具的收款收据，拟证明彭爱国履行了交付购房款的义务。证据三、《执行裁定书》，拟证明彭爱国交付房款的情况，也证实了永昌公司已交付了房屋，彭爱国实际占有该房屋。证据四、不动产查询单，拟证明彭爱国名下没有其他房产。经庭审质证，彭爱国对许云鹏提交的证据一、二、三的真实性均无异议，但认为与本案无关，不能达到其证明目的，不能证明涉案房屋在查封之前未办理登记备案手续。永昌公司对许云鹏提交的证据的真实性均无异议，对证明目的有异议，认为不能证明其合法身份及权利，不能达到其证明目的。许云鹏对彭爱国提交的证据一、二的真实性有异议，认为当时永昌公司的公章和熊昌洪的印章均由案外人郭启祥控制，存在盗签、虚构合同可能。对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，彭爱国未实际居住涉案房屋。对证据四的真实性无异议，但不认可其证明目的。永昌公司对彭爱国提交的证据均无异议。本院认为，双方当事人对证据的真实性无异议的原告许云鹏的证据一、二、三，被告彭爱国的证据三、四，本院依法采信上述证据记载的内容。双方有异议的被告彭爱国的证据一、二，本院将结合涉案的其他证据及审理查明的事实在后文予以综合评判。经审理查明：2013年3月11日，彭爱国与永昌公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：彭爱国向永昌公司购买其开发的阳光大厦一单元2405号房屋一套，面积55.5平方米，单价为2650元/平方米，总金额147,057.00元，付款方式为一次性付清购房款。签订合同当日，永昌公司向彭爱国出具收款收据，收据号为第4075979号，内容为“彭爱国现金交付147,075.00元，系购房款”。上述房屋未在房产管理部门办理备案登记。涉案房屋所在楼盘于2013年10月15日取得预售许可证。鄂州市自然资源和规划局不动产登记中心登记信息查询显示：彭爱国无不动产登记记录。另查明，2014年3月14日，在武汉常博建设集团有限公司诉永昌公司建设工程施工刚合同纠纷一案中，本院做出（2014）鄂鄂州中民三初字第00004号民事裁定书及协助执行通知书，对包括涉案房屋在内的房屋予以查封。2016年6月29日，武汉鑫昊义达建设工程有限公司诉永昌公司商品房预售合同纠纷一案，本院做出（2016）鄂07民初28号民事裁定，驳回武汉鑫昊义达建设工程有限公司的起诉。该裁定已经生效。2014年9月，许云鹏诉熊昌洪、陈如意、武汉邦利得投资担保有限公司、永昌公司、邓友明、刘芳芳民间借贷纠纷一案，经武汉市中级人民法院审理并做出（2014）鄂武汉中民商初字第00752号民事判决。2015年8月21日，该院做出（2014）鄂武汉中执字第00263-1号执行裁定书，查封永昌公司位于鄂州市××店开发区××大道××阳光大厦房屋××套（包括本案1栋一单元2805号房屋）。2015年10月，武汉市中级人民法院向本院发出（2015）鄂武汉中执字第00263号委托执行函，将该案委托本院执行，本院立案执行后前述查封即转为本院的查封。在执行过程中，武汉鑫昊义达建设工程有限公司向本院提出执行异议。本院于2016年8月3日做出（2016）鄂07执异5号执行裁定，驳回异议人武汉鑫昊义达建设工程有限公司的执行异议。后彭爱国又以案外人身份向我院提出执行异议，本院于2017年12月7日做出（2017）鄂07执异87号执行裁定书，裁定解除对永昌公司开发的葛店阳光大厦1栋1单元2405号房屋的查封并中止对该房的执行。许云鹏不服该裁定，向本院提起申请执行人执行异议之诉。根据当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：彭爱国与永昌公司之间签订的商品房买卖合同是否真实有效；彭爱国对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉纠纷，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。彭爱国虽然提交了其与永昌公司之间签订的《商品房买卖合同》，永昌公司也向其出具了收款收据，但关于涉案房款的支付方式及款项来源，本次庭审中彭爱国陈述系由借款转房款而来，即其与永昌公司之间不是传统意义上的商品房买卖合同关系，而是以房抵债的关系。而本院调阅（2017）鄂07执异87号执行卷宗发现，原执行法官对彭爱国所做的执行笔录中问及购房款如何支付时，彭爱国本人回答系用12万余元现金在阳光大厦办公楼直接交给永昌公司负责人熊昌洪本人的方式支付购房款，之后，永昌公司再向其出具购房合同及收款收据。故有关涉案房屋房款支付方式及来源，彭爱国本人前后陈述自相矛盾。本案《商品房买卖合同》是否真实、购房款有没有付清、何时以何种方式付清的证据不足、事实存疑。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。依现有证据及当事人的陈述，不足以证明彭爱国在涉案房屋被查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同并付清了购房款，故其不享有排除对涉案房屋强制执行的民事权益。许云鹏起诉要求准许执行涉案房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。关于许云鹏起诉请求撤销本院（2017）鄂07执异87号《执行裁定书》的诉讼请求，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条第二款“对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行”之规定，原（2017）鄂07执异87号《执行裁定书》的效力会因本案做出的判决结果而当然失效，无须再行判决撤销。故对许云鹏的此项诉讼请求，本院予以驳回。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第（一）项、第三百一十四条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、准许执行鄂州市葛店开发区阳光大厦1栋1单元2405号的房屋。二、驳回许云鹏的其他诉讼请求。本案受理费3,240.00元，由彭爱国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省高级人民法院。开户行—中国农业银行武汉市东湖支行，收款单位—湖北省财政厅非税收入财政专户，账号********－1。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长 柯君审判员湛少鹏审判员陈萍二〇二〇年十二月二十八日书记员 肖           臣