湖南省长沙市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）湘01民申451号再审申请人（原审原告）：杨子诚，男，1968年7月23日出生，汉族，住湖南省宁乡县。被申请人（原审被告）：长沙市恒基伟业房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区岳麓大道**金麓商务广场******。法定代表人：李保生。再审申请人杨子诚因与被申请人长沙市恒基伟业房地产开发有限公司（以下简称恒基公司）商品房预售合同纠纷一案，不服长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初16741号民事判决向本院申请再审。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行审查。现已审查终结。三、原审审理情况杨子诚向原一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告交付金麓商务广场第1、2、5、6幢N单元4层401号房屋；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金460874元（违约金以总房款442850元为基数，从2010年5月1日开始计算按每日万分之三的标准暂计算至2019年10月31日，后续违约金按上述标准计算到被告实际交房之日止）；3、被告承担本案诉讼费用。一审法院判决认定的事实：2009年8月31日，原告与被告签订了一份《长沙市商品房买卖合同》及其附件，约定原告购买被告开发的位于长沙市岳麓区××道××号××广场××幢××单元××层××号房，该房屋建筑面积共122.39平方米，单价为每平方米3618.35元，总金额442850元。合同第六条“付款方式及期限”中约定，买受人按下列第2种方式按期付款：……2、银行按揭贷款或公积金贷款：首付款（含定金）92850元于2009年8月31日支付，剩余房款35万元采用银行按揭方式支付。合同第十条“交付期限及条件”中约定：出卖人应当在2010年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件二所约定的装饰、设备标准……合同第十一条“房屋交接及违约责任”中约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十八条“关于产权登记的约定”中约定：出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内将办理房屋所有权证应由出卖人提供的资料提交产权登记机关，办妥房屋所有权证后365日内将办理土地使用权证应由出卖人提供的资料提交登记机关。合同附件三《合同补充协议》第二条“本合同第十条关于交付期限及条件的补充”中约定，本条所指商品房验收合格是指该商品房通过建设方、设计方、施工方、监理方和勘探方的验收并取得证明文件。《合同补充协议》第三条“本合同第十一条关于房屋交接及违约责任的补充”约定，买受人逾期接收房屋（包括但不限于已接收但拒不办理手续、对商品房质量有异议但未在接收之日起3日内提出书面异议的），则视为出卖人已经完成商品房交付义务，且买受人在其应当接受而未接受房屋之日起，按照本物业相应的有关规定承担物业管理费等费用，且该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。《合同补充协议》第二十五条约定，出卖人书面通知买受人应采用如下方式中的一种或数种：挂号信、传真、市级以上报刊公告、在客户服务中心张贴公告等。《合同补充协议》第二十九条约定，1、本补充协议作为《商品房买卖合同》附件，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。《商品房买卖合同》与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。2、买卖双方签订《商品房买卖合同》和本补充协议，视为出卖人已就《商品房买卖合同》及本补充协议等所有合同条款向买受人进行解释，买受人已充分理解所有合同条款。合同签订后，原告已经按照合同约定向被告支付了全部购房款，并缴纳了物业维修基金、契税等税费。另查，1、涉案房屋所在楼栋已于2009年12月25日通过了勘察、设计、施工、监理、建设等单位的验收。2、被告于2009年12月19日在《潇湘晨报》上刊登《金麓国际交楼公告》，通知金麓国际项目1-4号栋业主于2009年12月31日办理交房手续。3、涉案房屋已于2012年8月31日登记在原告名下，权证号码为：××。4、涉案房屋现已由原告抵押给长沙银行股份有限公司汇融支行用于抵押贷款，他项权证号为××。一审法院判决认为，原、被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点为合同约定的交房义务履行问题。首先，双方当事人在《长沙市商品房买卖合同》中约定的交房时间为2010年4月30日前，交付条件为“该商品房经验收合格并符合本合同附件二所约定的装饰、设备标准”，并且，根据合同附件三《合同补充协议》的约定，“商品房验收合格是指该商品房通过建设方、设计方、施工方、监理方和勘探方的验收并取得证明文件”。而本案涉案商品房所在楼栋于2009年12月25日通过了勘察、设计、施工、监理、建设等单位的验收，故涉案商品房于合同约定的交付期限前，已经满足合同约定的交付条件。其次，根据合同附件三《合同补充协议》第二十五条的约定，出卖人书面通知买受人应采用如下方式中的一种或数种：挂号信、传真、市级以上报刊公告、在客户服务中心张贴公告等。被告于2009年12月19日在《潇湘晨报》上刊登《金麓国际交楼公告》，通知金麓国际项目1-4号栋业主于2009年12月31日办理交房手续，符合合同约定的书面通知形式，被告依约履行了书面通知交房的义务，且如前所述，涉案房屋于2009年12月31日前已经满足合同约定的交付条件。第三，涉案房屋的不动产权属已于2012年8月31日登记在原告名下，被告已经履行了合同约定的房屋交付后的权属登记义务，原告自此可以自主行使其自有物权权利，且原告已将该房屋另行抵押贷款，综上所述，无法认定被告履行交房义务存在违约之情形，故原告的诉讼请求于法无据。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告杨子诚的诉讼请求。本案受理费减半收取4107元，由原告杨子诚负担。原一审法院于2020年1月13日作出上述一审判决后，杨子诚未提起上诉（听证时就未上诉的原因答复称因律师签署判决书后隔了几天才告知杨子诚，后因疫情及在外地工作等原因而未在上诉期内上诉），于2020年7月13日向本院申请再审，未过法定申请期限。杨子诚申请再审称：一审法院认定事实错误，将达到交付条件与实际交付混为一谈。房屋实际交付流程是购买人接到交房通知时先要验房，如发现房屋存在问题，有权要求整改，整改合格得到购买人认可后才办交接手续，购买人遂可从开发商委托的前期物业公司处获得门禁卡、水卡、电卡等与房屋有关的设施设备，从而享有房屋的占有权、使用权、收益权和处分权，即获得所有权。也就是说交付不是指达到形式上的交付条件，而是指购买人实际占有和控制房屋。杨子诚与恒基公司于2009年8月31日签订《商品房买卖合同》，向恒基公司购买了涉案的403号房屋。杨子诚在验房时发现房屋有问题无法使用，但恒基公司因管道施工较复杂且费用较高而迟迟不予整改。杨子诚在外地做生意返回长沙不容易，每年都会时不时来催告或电话催告整改，但未果，后又以未缴纳物业费为由拒绝交付，故杨子诚至今也未对房屋进行控制，未获得门禁卡，水卡、电卡尚未开通，因此，涉案房屋实际上至今仍未交付，杨子诚也受到了严重损失。一审法院明知杨子诚并未获得房屋的实际控制权及房屋存在质量问题，仅以合同中约定的交房条件成就，恒基公司履行了交房通知的义务为由，判定房屋已交接，属事实认定错误，故申请再审，请求改判恒基公司将涉案房屋整改完毕达到交付条件后交付至杨子诚，并承担逾期交房的违约金342485元（违约金以总房款329091元为基数，从2010年5月1日开始按每日万分之三的标准计算至2019年10月31日，后续违约金按照上述标准计算至实际交付之日止）。恒基公司未提交意见。本案复查期间，杨子诚向本院提交证据：照片，拟证明房屋存在质量问题，一直没有整改。恒基公司未提交质证意见。本院认为，杨子诚提交的证据不能达到证明目的。本院经审查认为，杨子诚与恒基公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约享有权利及履行义务。恒基公司在合同约定的交房时间前履行了书面通知交房的义务，涉案房屋也已满足合同约定的交付条件，杨子诚未在约定的期限内验收及办理交接手续，根据合同的约定，应视同恒基公司已完成交房义务，且恒基公司也已履行了合同约定的房屋交付后的权属登记义务，故一审法院驳回杨子诚要求恒基公司交付房屋及支付违约金的诉讼请求，有充分的事实和法律依据。杨子诚现所提交的证据不能证明恒基公司在发出交房的书面通知时房屋存在质量问题及不符合约定的交房条件而致房屋无法交付。故本案不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项规定之情形。综上，本案不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回杨子诚的再审申请。审判长  欧阳华审判员  胡益民审判员  李 芳二〇二〇年十二月二十四日书记员  张晓航附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；（十）未经传票传唤，缺席判决的；（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。