四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川16民终2000号 上诉人（原审被告）：杨某，女，生于1973年8月15日，汉族，住四川省岳池县。 上诉人（原审第三人）：彭某，男，生于2010年5月9日，汉族，住四川省岳池县。 法定代理人：杨某（系彭某之母），住四川省岳池县。 被上诉人（原审原告）：张琼英，女，生于1958年3月16日，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：李成勇，四川丘山律师事务所律师。 上诉人杨某、彭某因与被上诉人张琼英房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省岳池县人民法院（2020）川1621民初2184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨某、彭某上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判上诉人仅支付被上诉人购房余款2万元；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未按民事诉讼法规定向上诉人送达起诉状副本，仅是电话通知，采取公告送达方式，致使上诉人在开庭时才知道起诉内容，因而无法组织和收集证据。二、一审法院认定事实与客观事实不符。上诉人与被上诉人签订了两份房屋买卖合同，两份合同的基本内容一致，只是房屋价款不一致，其中一份有彭某的签字而另一份没有，一审法院只采信了房屋价款为20万元的合同而未采信有彭某签字的房屋价款为12万元的合同，事实上在岳池县不动产登记中心登记的合同为有彭某签字的合同，约定价款为12万元，已支付10万元，余2万元待过户后支付，2020年4月21日办理的过户登记。三、被上诉人之子杨天平欺骗上诉人导致签订了两份合同。杨天平称被上诉人有心脏病等疾病，将房屋价格写高一些，能让被上诉人高兴，上诉人才签订了两份合同。因房屋价款为20万元的合同是虚假的，所以未在不动产登记中心备案。备案的房屋价款为12万元的合同才是双方的真实意愿表示，且已得到国家行政机关的认可。四、一审法院认定两份《房屋买卖合同》的效力没有根据同位置的房价来认定。案涉房屋并不是规范住房，是原开发商保安室改造，地面渗水、无采光窗，市场价格每平不超过2000元，而按20万元房价计算，案涉房屋每平达4530元，与岳池县同地面的房屋价格相差甚远。房屋价款为12万元的合同更符合实际情况。五、上诉人仅欠被上诉人购房款2万元。综上，请求二审法院查明案件事实，依法改判。 张琼英辩称，一审法院审理案件程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、上诉人之女在实际使用房屋，其女拒绝接受相关文书，一审法院电话通知上诉人，上诉人以地址不确定为由拒绝提供送达地址，一审法院采用公告送达符合法律规定，且上诉人准时参加了一审庭审，也提交了庭前准备的证据，表明上诉人知晓起诉的内容，故一审法院审理程序符合法律规定。二、一审法院认定事实清楚，证据充分。被上诉人与上诉人商谈好房屋总价为被上诉人净收20万元，税费由上诉人承担，上诉人为少交税款，才在一份合同中将房屋价款确定为12万元，从上诉人支付10万元房款后向被上诉人出具了10万元的欠条，可知房屋价款为20万元才是双方真实意思表示。法律并未规定房屋买卖合同需以行政机关登记的档案合同优先或批准生效，且登记档案中合同价款确定为12万元是为少交税款进而损害国家利益而签订的合同，根据合同法第五十二条规定，该合同应为无效。一审法院综合全案证据认定双方签订的20万元合同有效，事实清楚，证据充分。三、彭某的名字是上诉人交完税款后才要求添加的，然后再办理转移登记。四、案涉房屋位于小区进出通道，上诉人将房屋用于经营快递，且二楼隔层可用于居住，该房屋实际价值相当于一套门市和住房，实际使用面积约88平方米。五、2014年以17.8万元购进该房屋，2020年以20万元卖出，价格是合理的。综上，请求驳回上诉，维持原判。 张琼英向一审法院起诉请求：1.判决张琼英与杨某于2020年4月17日签订的《房屋买卖合同》有效；2.判决杨某支付张琼英剩余购房款100000元及违约金（违约金从2020年5月18日以100000元为基数，按年利率24%计算至付清之日止）；3.本案诉讼费用由杨某承担。 一审法院认定事实：2020年4月17日杨某购买张琼英坐落于岳池县××镇××街××号××幢××单元××号住宅（房屋产权证号：岳房权证岳池字第2××5号，面积44.15㎡），双方签订了《房屋买卖合同》，合同载明，该房出售金额为200000元，杨某分二次付清；张琼英不承担房屋出售的任何税费，过户手续所需要缴纳的税费由杨某承担；并约定了违约责任，卖方不能交付房产或买方不能按期付清购房款的，每逾期一日由违约方向对方支付按房产价款千分之五的滞纳金。张琼英、杨某在该份合同上签字、捺印。合同签订后，杨某向张琼英支付了购房款100000元，同时向张琼英出具欠条一张。该欠条载明：今欠到张琼英100000元壹拾万元房屋尾款于一月后付清。欠款人：杨某，2020年4月17日。当日，杨某以为方便彭某在城区就读上学和少交税费为由，要求将合同价款“写少”并添加彭某的名字，于是张琼英便与杨某及彭某签订了一份一模一样的房屋买卖合同，只是将购房金额更改为120000元。2020年4月21日，双方办理了产权过户登记，房屋现已过户到杨某及彭某名下【不动产权证号：川（2020）岳池不动产权第0××6号】,杨某及彭某共有。张琼英经多次催收未果，故依法诉讼至一审法院。 一审法院认为，张琼英、杨某签订了房屋价款为200000元的《房屋买卖合同》，签订合同后杨某已支付购房首款100000元，并向张琼英出具了一张尚欠100000元房屋尾款的欠条，且该房屋已办理过户手续，这充分说明该份《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法、有效，依法受法律保护，对双方均具有法律约束力。张琼英已履行了房屋的交付义务，而杨某应承担继续履行支付尚欠张琼英购房款的义务。张琼英与杨某及彭某签订的房屋价款为120000元的《房屋买卖合同》，其房屋交易金额不是双方的真实意思表示（杨某已支付100000元，又出具欠条100000元），该合同的签订是为了少交国家应该收取的相关税费，损害了国家利益，是以合法形式掩盖少交纳相关税费的非法目的，违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定该合同为无效合同。同时，因彭某现年10周岁系限制民事行为能力人，虽系该房屋的共有人，但所欠的购房款仍应由其法定代理人即杨某支付。故张琼英要求认定与杨某签订的房屋价款200000元的《房屋买卖合同》有效和要求杨某支付尚欠房屋价款100000元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于违约金的问题，张琼英、杨某在《房屋买卖合同》中并未约定尾款付款期限，同时杨某向张琼英出具的欠条也未明确尾款的付清期限，故张琼英要求杨某支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百五十九条规定，判决：一、张琼英与杨某于2020年4月17日签订的房屋价款为200000元的《房屋买卖合同》有效；二、杨某于判决生效后十日内支付尚欠张琼英的购房款人民币100000元整；三、驳回张琼英的其他诉讼请求。案件受理费2200元,由杨某负担。 二审中，当事人向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 杨某、彭某提交了下列证据：证据一、张琼英购买涉案房屋的《岳池县房屋所有权转移登记申请书》，证明当年张琼英以11万元价格购得涉案房屋。证据二、杨某与张琼英及其子杨天平的谈话录音资料，杨天平陈述转让房屋没有赚钱。证明张琼英转让涉案房屋的价款应为12万元（其组成是原价11万元加上各种税费）；证据三、购买房屋时的现场图片6张，证明涉案房屋本来是一个保安室，并且是在过道上的楼梯口，房屋根本就卖不起价，若卖价为20万元，则每平方米价值4500元，明显不合理。证据四、交付10万元现金的现场图片，证明如果不是谈成12万元的售价，杨某当时就不会购买。张琼英质证意见：证据一形式上是真实的，但实际购房款是17.8万元，11万元仅是档案登记合同中载明的价格，与本案类似；证据二谈话内容并未确认房屋价格为12万元；证据三房屋图片是真实的，但与本案无关联性，当时房屋装修产生建筑垃圾显得比较凌乱，房屋二楼隔层可用于居住，实际使用面积约88平方米，张琼英当年购买涉案房屋后一直将房屋隔成单间用于出租，现在杨某将其用于经营快递；证据四是真实的，但不能达到其证明目的。张琼英举示了其与案外人吴天平于2014年9月30日签订的《购房定金合同》及吴天平出具的收条，证明其当年在房屋中介促成下以17.8万元从吴天平处购得案涉房屋。杨某质证认为：真实性不清楚，从内容看这17.8万元包含房屋中的家具、电器及退还的房屋租金。本院认证意见：张琼英举示的其与吴天平于2014年9月30日签订的《购房定金合同》中留有各方的身份证号及电话号码可供核实，杨某未提供证据证明该合同内容虚假，予以采信；杨某、彭某举示的全部证据并不能达到双方当事人就涉案房屋达成售价12万元合意的证明目的。 本院二审查明的事实除与一审认定一致外，另查明：2014年9月30日，案外人吴天平（甲方）与张琼英（乙方）、陈红（中介方）签订《购房定金合同》，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，成交价为17.8万元，含室内所有家具、部分电器，2014年7月15日至2015年8月5日租金照退给乙方，过户费、中介费由乙方承担，现交定金3万元。《岳池县房屋所有权转移登记申请书》显示该次交易的转让价格为11万元。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，一审法院依据张琼英举示的房屋价款为20万元的买卖合同、已支付购房款10万元的事实及杨某出具的一张尚欠10万元房屋尾款的欠条，认定房屋价款为20万元的房屋买卖合同合法有效并无不当。杨某、彭某上诉称双方实际达成案涉房屋售价为12万元的合意，在岳池县不动产登记中心登记的合同才是双方真实意思表示，签订房屋价款为20万元的合同系受张琼英之子杨天平欺骗，但并未提供充分的证据证实，对此应由其承担不利的后果。杨某、彭某又称可从其举示的《岳池县房屋所有权转移登记申请书》中载明的上次交易价格推定本次交易价格为12万元，但根据查明的事实，虽然张琼英与上一手于2014年的交易价格在房管部门登记为11万元，但实际价格为17.8万元，该价格可以印证此次房屋售价20万元具有一定合理性。因杨某在外地务工，住所不固定且拒绝提供送达地址，一审法院采用公告送达不违反法律规定。 综上所述，杨某、彭某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2200元，由杨某、彭某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  胡 成 审 判 员  阳晓川 审 判 员  张登贵 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理  刘春霞 书 记 员  程静平