广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂10民终2359号 上诉人（原审被告）：陈宏有，男，1984年5月5日出生，汉族，住广东省电白县。 委托诉讼代理人：李桂英，广西齐川律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：江春艳，女1977年11月1日出生，汉族，住广西百色市右江区。 上诉人陈宏有与被上诉人江春艳因房屋租赁合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2020）桂1002民初1443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭。于2020年11月3日，传唤当事人到庭参加法庭调查。上诉人陈宏有的委托诉讼代理人李桂英，被上诉人江春艳到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。 陈宏有上诉称，请求二审法院撤销一审错误判决,改判驳回被上诉人对上诉人的原审诉讼请求。事实和理由:一、一审判决认定事实不清、证据不足,判决不公。一审认定双方解除的《房屋租赁合同》属认定事实不清。被上?人于2019年9月7日私自将上诉人经营的酒店大门上锁,造成上诉人无法经营,双方《房屋租赁合同》应该于2019年9月7日因合同目的无法实现而终止。二、一审判决认定“上诉人未交纳租金,没有将租赁房屋退回存在过错，应承担违约责任”，事实不清。事实是上诉人已经交纳租金至2020年2月10日。因被上诉人直接锁住上诉人经营的酒店大门,给上诉人的酒店经营造成致命的影响,被上诉人的行为才构成违约,其才是违约方。被上诉人自2019年9月7日锁住上诉人的酒店大门阻碍经营至今都没有给酒店大门解锁,一直在扩大双方的损失,造成上诉人根本无法营业,这对酒店经营来说是致命的影响,被上诉人应该向上诉人支付损失赔偿,这些关键事实都没查明,明显是事实不清,直接判决上诉人承担违约责任实属错误,且损失赔偿额按租金为计算标准实属无事实根据、无法律依据。三、一审判决“被告从2019年6月起至2020年5月6日（共11个月）支付尚欠租金”错误。自2019年9月7日合同被迫终止后,上诉人与被上诉人之间不存在租赁关系,也就不存在支付租金的问题。被上诉人还应退回上诉人2019年9月7日合至2020年2月10日期间租金，共27500元。一审仍然判决上诉人向被上诉人支付租金实属错误。综上所述,上诉人认为一审判决认定事实不清、证据不足,认定关键事实错误,判决不公。请求二审法院依法撤销一审判决,改判驳回被上诉人对上诉人的原审诉讼请求。 江春艳答辩称，上诉人说我们锁他的门让他不能经营，这个我们有证据证明他在过后的那段期间一直在营业，一直在产生电费。且9月7日锁大门造成11月过后上诉人所说的不能营业，我们有证据证明在过后期间一直营业，并一直在产生电费。上诉人承租被上诉人的房屋后，又把部分房屋转租给何荣志经营“百色市右江区英伦酒吧”，该酒吧还经营至2019年10月1日（被上诉人锁门后），证实被上诉人是锁门不久，当天开门。庭后可提供何荣志的证据。 江春艳向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告在房屋所添置的固定装饰物归原告所有；3、判决被告向原告支付尚欠原告从2019年6月至2020年5月6日止的房屋租金62500元整（每年租金66000元，即每月5500元，已付20000元，尚欠2019年6月至2020年2月共8个月的租金46000元，前2020年2月10日至2020年5月10日3个月的租金5500X3=16500元）；4、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年2月10日，原告与被告签订《房屋租赁合同》约定，原告将其位于百色市右江区半的房屋出租给被告。房屋租金为：每年60000元，租金每满五年后，按原价格递增10%。租期15年（即从2013年2月10日至2028年2月10日止），租金按年支付，交租金日期不能超过十天。如被告违约，由被告承担责任，如在合同期内提前解除合同，需提前一年书面通知原告，如不告知原告，原告将扣除被告全部设备，并不退还租金，收回所出租房屋。合同签订后，原告将合同约定的租赁标的物交付被告使用。履行合同过程中，2019年9月7日，梁斌认为被告未将房屋租金全部支付，因此向被告催款时表示，如果被告于2019年9月7日不交付下一季度房租，将于2019年9月8日将租赁房屋大门上锁，被告暂停营业，表示被告什么时候交完房租就什么时候开门，被告对梁斌该信息未予答复。2019年12月31日梁斌因被告停用电梯，为此又向被告发信息，要求被告开启电梯，并营业，但被告仍不给予梁斌答复。据此，双方未能对房屋租赁的相关事宜进行协商，引起纠纷，原告遂向本院起诉。另查明，本案被告共承租原告江春艳及另两案原告宋丽新、梁斌、梁嘉璐共三户的房屋经营酒店，其经营的酒店三户共用水电表，所产生的水电费由被告一并缴纳。被告已缴纳房屋租金至2019年9月7日。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告江春艳与被告陈宏有签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合同依法成立，并生效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按合同约定履行义务。根据合同约定房屋租金按年度收取，每年交纳一次租赁，先交租金后使用房屋，但双方在履行合同过程中，被告并未按约定时间交付租金，应承担继续履行交纳租金责任。被告辩解其已交纳租金至2020年2月10日，但未提供证据佐证，对其辩解本院不予采纳。原告主张被告尚欠从2019年6月起的租金，本院予以认定。关于原告是否存在违约行为的问题，对于原告是否于2019年9月7日将被告承租的房屋锁门的事实，双方各执一词，从被告提供梁斌向其发出的信息可证实，梁斌有向被告发出其将锁门并要求被告暂停营业的意思表示，而在庭审过程中，原告方自述在2019年9月7日原告方将被告承租经营的酒店大门上锁一会后就将门打开，由此可证实，在此期间被告对其承租房屋所经营的酒店未正常营业，原告在被告欠付租金时没有依法采取合法有效方式维护自身的权益，而是锁住租赁房屋大门，影响被告正常经营,因而必然造成相应损失，原告没有采取适当措施致使损失扩大,原告存在过错，但被告未交纳租金，未将租赁房屋退回原告，亦存在过错，双方均各自承担相应的责任。根据原告的诉请和被告未退房的期间及租金、双方违约情形，并结合当前新冠肺炎疫情情况，本院酌情按双方租赁合同约定租金数额计算，由原告免收被告三个月的租金。综上，被告应从2019年6月起至2020年5月6日（共11个月）向原告支付尚欠的租金，扣减免收被告3个月租金，共为8个月，每月5500元，被告应给付原告租金44000元。被告对原告请求解除合同及被告在租赁房屋所添置的固定装饰物归原告所有没有异议，予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条、二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、解除原告江春艳与被告陈宏有于2013年2月10日签订的《房屋租赁合同》；二、租赁房屋内被告陈宏有所添置的固定装饰物归原告江春艳所有，限被告陈宏有于本判决生效之日起十日内将承租房内属其所有的其他非固定装饰的物品清理完毕，将租赁房屋退回原告江春艳；三、被告陈宏有给付原告江春艳房屋租金44000元。案件受理费1362元，减半收取681元，由原告江春艳负担201元，被告陈宏有负担480元。 在二审期间，双方当事人都没有向法庭提供新证据。 综合全案证据，本院查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点是：1、一审法院认定双方解除的《房屋租赁合同》是否事实清楚；2、本案上诉人是否支付至2020年2月10日期间的租金，被上诉人锁住上诉人经营的酒店大门是否要承担赔偿上诉人损失的责任；3、本案合同终止后上诉人还应否支付被上诉人的租金。 关于一审法院认定双方解除的《房屋租赁合同》是否事实清楚的问题。由于一审法院查明，双方当事人都自愿同意解除本案的《房屋租赁合同》。且在民事案件中，只要没有违反法律强制性规定，当事人的约定优先于法律规定。故一审法院以“双方当事人都自愿同意解除本案的《房屋租赁合同》”为事实依据，判决认定双方解除的《房屋租赁合同》是事实清楚的，本院予维持。 关于本案上诉人是否支付至2020年2月10日期间的租金，被上诉人锁住上诉人经营的酒店大门是否要承担赔偿上诉人损失的责任的问题。根据谁主张谁举证的原则，上诉人主张其支付至2020年2月10日期间的租金的事实，有义务举证证实。在本案中，上诉人没有证据证实自己的主张，应承担不利的后果。被上诉人锁住上诉人经营的酒店大门后，也主动发信息要求上诉人支付房租金（双方协商意思），但上诉人未主动协商，放弃事情发展，也存在过错。后被上诉人又向上诉人发信息，要求开启电梯，并营业，但上诉人仍不给予答复，且一审对被上诉人的此行为（锁大门），已经折免上诉人的三个月租，也是对其锁住上诉人经营的酒店大门行为承担赔偿上诉人损失的责任。 关于本案合同终止后上诉人还应否支付被上诉人的租金的问题。在本案中，上诉人未按双方签订的《房屋租赁合同》约定交纳下一季度租金，也没有主动找被上诉人协商退回租赁房屋的问题，直接长期占用被上诉人的房屋，上诉人存在过错，应当支付占用被上诉人的房屋期间的租金。故一审法院判决合同终止后上诉人还应支付被上诉人的租金是正确的，本院予以维持。 综上所述，上诉人陈宏有上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费900元，由上诉人陈宏有负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓梅君 审判员  凌 除 审判员  张力夫 二〇二〇年十二月十七日 书记员  覃 静