辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽14民终2605号上诉人（原审被告）：滕桂芬，女，1954年11月10日生，汉族，住兴城市。委托诉讼代理人：陈玉学，兴城市兴直法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：唐爽，女，1975年9月22日生，满族，住兴城市。委托诉讼代理人：杨诗义，辽宁杨洪伟律师事务所律师。原审被告：计孚，男，1952年11月4日生，汉族，住兴城市。委托诉讼代理人：陈玉学，兴城市兴直法律服务所法律工作者。上诉人滕桂芬因与被上诉人唐爽及原审被告计孚房屋买卖合同纠纷一案，不服兴城市人民法院（2020）辽1481民初2476号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人滕桂芬及其委托诉讼代理人陈玉学，被上诉人唐爽及其共同委托诉讼代理人杨诗义，原审被告计孚及其委托诉讼代理人陈玉学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。滕桂芬上诉请求：裁定撤销(2020)辽1481民初2476号民事判决书(以下简称“2476号判决书”)，发回重审。事实与理由“2476号判决书”认定基本事实不清和遗漏当事人参加诉讼。本案案涉房屋的交易，是由上诉人与案外人葫芦岛市新空间房地产开发有限公司(以下简称“新空间公司”)完成。其中，上诉人与“新空间公司”签订案涉房屋的“商品房买卖合同”且经过行政机关审批生效后(2016年8月26日签订)，被上诉人又与计孚签订了案涉房屋的协议(2016年9月21日签订)。此客观事实说明：第一、案涉房屋的出卖人是案外人“新空间公司”，而唐爽只是案涉房屋的经手人。第二、上诉人与案外人“新空间公司”签订的“商品房买卖合同”是确定本案法律关系的依据，而被上诉人与原审被告计孚签订的“协议”只是案涉房屋买卖的补充。故，案外人“新空间公司”依法应当作为当事人参加本案诉讼。“2476号判决书”采取双重标准，对上诉人和被上诉人在原审提供的“商品房买卖合同”和“协议”，即规避了两份证据的同一性，又割裂和断章取义地确认上诉人和被上诉人在“协议”中的权利、义务，显然是完全错误的。唐爽辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应依法维持原判。理由如下：上诉人的上诉主张，依法不应得到支持。上诉人认为“新空间公司”应作为当事人参加诉讼，没有事实和法律依据。计孚述称：同意上诉人滕桂芬的观点意见。唐爽向一审法院提出的诉讼请求：1、依法判令滕桂芬、计孚给付唐爽剩余房款25047元。2、由滕桂芬、计孚承担本案全部诉讼费用。一审法院审理查明，一、无争议事实：经宸兴园售楼处工作人员高天宇介绍2016年9月21日在宸兴园售楼处唐爽与计孚达成《协议》，内容为“今收到计孚人民币三十九万元整加订金1万元合计人民币四十万元整。用于购买宸兴园小区3#-2-101室及3#楼第16号车库（房屋面积95.9平方米，车库面积20.79平方米，共计人民币425047元），剩余25047元，于本房屋交付日一次性补全。出售人唐爽，买房人计孚”。该房产及车库系葫芦岛市新空间房地产开发有限公司开发建设，原系唐爽顶账房屋。2016年8月26日葫芦岛市新空间房地产开发有限公司与滕桂芬签订《商品房买卖合同》，合同编号781687007，将宸兴园小区3#-2-101室95.7平方米，单价每平方米3500元，总金额335650元出售给买受人滕桂芬，合同第八条约定，交付期限出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房经验收合格的房屋交付买受人使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任，除第八条规定的特殊情形外，逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人同意履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。出卖人葫芦岛市新空间房地产开发有限公司（以下简称新空间公司）签章，法定代表人赵庆刚签印章，滕桂芬签名按手印，并加盖“兴城市建设综合开发办公室商品房购销审批专用章”。2016年9月12日唐爽与计孚签订《宸兴园项目认购书》，认购物业为三号楼第16号车库，建筑面积单价4300元，总价款89397元。原、被告双方均认可上述《商品房购销合同》和《宸兴园项目认购书》中所涉房产及车库与唐爽和计孚签订《协议》中房产、车库一致。唐爽收到计孚给付的房款40万元，余款25047元在房屋交付日给付。计孚与滕桂芬系夫妻关系，2020年4月滕桂芬、计孚搬入案涉房屋居住。但该小区至今未验收，没有办理不动产证。对于上述无争议事实，予以确认。本案的争议焦点是房屋是否交付？唐爽的意见是滕桂芬、计孚已经对该房屋装修并已经入住，所以房屋实际已经交付，按照《协议》约定欠付的房款25047元滕桂芬、计孚应该给付。计孚、滕桂芬的意见为该小区没电、没暖、今年4月才给水，房屋没有交付，是因为租房到期没地方住，所以占房装修，不属于交付，并要求唐爽给付违约金52200元。有争议的事实的质证和认定情况)。另关于该房产，唐爽陈述系回迁房卖给滕桂芬、计孚，滕桂芬、计孚陈述系唐爽顶账房出售给滕桂芬、计孚。一审法院认为，双方在协议中约定的房屋交付日一次性补全剩余款25047元，双方对此无异议，该协议属于附条件合同，所附条件“房屋交付”达成后，剩余房款支付。为此，房屋交付日如何确认，房屋交付的义务人是谁？本案庭审中对于2020年4月滕桂芬、计孚已经入住并装修的案涉房产均无异议，一审法院认为，滕桂芬、计孚已经入住该房产，虽然其辩称为不是交付是占有，滕桂芬、计孚对该房产的实际占有行为，应属于双方在《协议》中约定的房屋交付，因为房屋交付的义务人不是唐爽，是案外人新空间公司，双方约定的交付也不宜扩大到房屋经过验收并办理不动产证范畴。因为滕桂芬、计孚在与唐爽协议购买唐爽顶账房（或回迁房）时，滕桂芬、计孚认可并实际与新空间公司签订《商品房买卖合同》，根据法律和合同约定，滕桂芬、计孚应该知晓交付房屋的义务人不是唐爽，不能或延迟交付的违约方也非唐爽。故，2020年4月滕桂芬、计孚在实际占有该房产后，应按照《协议》约定向唐爽履行剩余房款25047元的支付义务。故，一审法院对于唐爽的诉讼请求予以支持。另，案涉房产系新空间公司开发建设，2016年8月26日新空间公司与滕桂芬签订《商品房买卖合同》，将宸兴园小区3#-2-101室95.7平方米，单价每平方米3500元，总金额335650元出售给买受人滕桂芬，约定交房日期为2016年12月30日前。可以看出房产的交付义务人为新空间公司，根据《商品房买卖合同》约束的合同双方即新空间公司与滕桂芬。滕桂芬、计孚在庭审中强调的按照合同第八条、第九条约定要求唐爽给付违约金。一审法院认为，按照合同相对性原则，滕桂芬、计孚应向新空间公司主张权利，并非本案唐爽，故，对于滕桂芬、计孚的这部分辩解意见，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：滕桂芬、计孚自本判决生效之日起十日内给付唐爽剩余款25047元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计213元，由计孚、滕桂芬承担负担。二审中，滕桂芬提交由葫芦岛新空间房地产开发有限公司开具的增值税发票。其它的案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，虽2016年8月26日新空间公司与滕桂芬签订《商品房买卖合同》，葫芦岛新空间房地产开发有限公司为滕桂芬开具了房屋增值税发票，但滕桂芬在本案一、二审中均认可其所购买的房屋系唐爽所有的房屋，2016年9月21日滕桂芬将40万元购房款直接交付给唐爽，并约定余款25047元房屋交付日一次性补全。故一审判决认定本案的实际房屋出卖人为唐爽，而非新空间公司，有事实依据。由于滕桂芬、计孚现已对所购房屋实际装修并入住，滕桂芬应按照《协议》约定向唐爽履行剩余房款25047元的支付义务。综上，上诉人滕桂芬的上诉请求及理由依法不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费426元，由上诉人滕桂芬承担。本判决为终审判决。审判长  张国军审判员  宋冬梅审判员  刘 伟二〇二〇年十二月二十五日法官助理郑佳木书记员刘晓畅