广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21005号上诉人（原审被告）：广州一片天旅游开发有限公司，住所地广东省广州市番禺区石楼镇石景南路**。法定代表人：李楚平。委托诉讼代理人：卢丽娴，该公司员工。委托诉讼代理人：何淑仪，该公司员工。被上诉人（原审原告）：广州市华舜房地产有限公司，住，住所地广东省广州市番禺区市桥街东兴路**/div>法定代表人：黎剑峰，职务：总经理。委托诉讼代理人：梁菁，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：高家贤，广东华誉品智律师事务所律师。上诉人广州一片天旅游开发有限公司（以下简称一片天公司）因与被上诉人广州市华舜房地产有限公司（以下简称华舜公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初12633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一片天公司上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项，本案发回重审或依法改判为一片天公司自2018年10月1日起至2020年4月7日止按不高于114166.72元/月的标准向华舜公司支付涉案土地占用费（同时应扣除新冠××期间的占用费）；2.本案一、二审案件受理费由华舜公司承担。事实和理由：一审法院经两次组织双方当事人现场收地，明确知悉涉案租赁合同终止后，华舜公司已经部分收回土地并且自由处分，占用了部分土地，而一片天公司仅占其中68亩土地，却仍然判决一片天公司承担空置部分及华舜公司建厂房、堆积淤泥等占用土地的土地占用费。另外，涉案场地的围闭未经一片天公司同意，是由华舜公司自行决定仅口头通知一片天公司，而相关人员所述的“租户或行政人员”在使用场地停车中租户是指华舜公司的租户，且行政人员也是政府部门的工作人员的公务用车，与一片天公司无关。再者，因涉案土地此前作为一片天公司所开发文旅项目的配套用地，2020年12月至今，受新冠××疫情影响，整个项目停产停业，涉案土地根本无法使用，而一审法院未酌情扣减该期间的占用费，显失公平。华舜公司辩称：1.一片天公司没有将租赁土地整体交还，影响华舜公司对涉案土地的再利用。一审判决按照一片天公司占用的全部土地计算租金符合法律规定。一审中一片天公司明确交还土地影响整体开发计划而拒绝交还，目前土地由一片天公司实际经营；2.一片天公司没有提供任何证据证明其在新冠期间的损失，即使有损失也不应当减少支付占用费，因为一片天公司一直使用该土地经营，销售门票，减免租金的规定适用前提是双方存在现成的租赁合同，而双方租赁合同已经到期，对方是非法占用不应当减免。3.针对一片天公司提出所谓土地用途与合同约定存在出入不违反法律，华舜公司受土地开发中心的委托，享有出租土地的全部权利，且涉案土地具有相应的权属证明，因此，一审判决认定合同有效，并适用违约金约定正确。华舜公司向一审法院起诉请求：1.判令终止双方签订的《土地租赁协议》及《土地租赁补充协议》；2.判令一片天公司向华舜公司支付拖欠的租金3763430元（从2018年7月1日至2019年8月31日）及滞纳金（滞纳金以欠缴租金3763430元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率从起诉之日起计算至实际清偿之日止）；3.判令华舜公司没收一片天公司缴纳的保证金841877元；4.判令一片天公司按212362元/月租金标准支付2019年9月1日至实际交还之日的土地占用费；5.本案的全部诉讼费用由一片天公司承担。一审法院认定事实：2010年4月8月，广州市番禺区石楼镇联围村经济合作社作为甲方、发包方与广州市番禺区石楼镇人民政府作为乙方、承包方签订《承包土地合同》，约定甲方将“莲山片”土地，面积3495.1亩发包给乙方承包经营养殖业和农业观光性旅游，承包期限为二十年，自2010年1月1日起至2029年12月31日止。2012年9月18日，广州市番禺区石楼镇联围村经济合作社作为甲方、广州市番禺区石楼镇人民政府作为乙方、广州市莲花山公园管理有限公司作为丙方签订《“莲山片”土地承包经营权三方协议》，约定《承包土地合同》自本协议签订之日起，承租人的权利义务全部由乙方变更为丙方享有和承担，《承包土地合同》由甲方和丙方相互履行。2013年3月31日，广州市番禺区石楼镇联围村经济合作社作为甲方、广州市番禺区石楼镇人民政府作为乙方、广州市莲花山公园管理有限公司作为丙方、佛山市百盈投资有限公司作为丁方签订《“莲山片”土地承包经营权四方合同》，约定四方同意由佛山市百盈投资有限公司承包“莲山片”土地进行经营，自合同签订之日起，承租人的权利、义务全部由丙方变更为丁方享有和承担，《承包土地合同》、《“莲山片”土地承包经营权三方协议》由甲方、丁方相互履行。丁方租赁“莲山片”地块后，乙、丙两方有义务协助丁方租用莲花山纸厂地块作为名花公园的配套设施用地。2013年5月2日，广州市番禺区石楼镇联围村经济合作社作为甲方、广州市番禺区石楼镇人民政府作为乙方、广州市莲花山公园管理有限公司作为丙方、佛山市百盈投资有限公司作为丁方、一片天公司作为戊方签订《补充协议》，约定丁方已在广州市工商局番禺区分局注册成立广州一片天旅游开发有限公司，由戊方经营管理“莲山片”项目，在本协议生效之日起，丁方在《四方合同》内的全部权利义务由戊方承受，由戊方取代丁方履行《四方合同》，履行《四方合同》期间所产生的一切债权、债务及费用等均由戊方负责。2016年10月11日，广州市番禺区人民政府办公室发出[2016]26号《公文办理情况通知》，载明经区政府常务会议研究决定，原则同意将原莲花山造纸厂地块部分租予一片天公司作为莲花山名花园配套用地，其中，临时经营用地及配套服务用地按4元/月﹒平方米标准租赁，停车场用地按1.5元/月﹒平方米标准租赁，租期2年，具体租赁面积待国家中心渔港渔业办证中心所需建筑物面积明确后再由区土地开发中心与你单位协商确定，不同意你单位关于免租1年的申请，具体请你单位与区土地开发中心联系。座落于广州市番禺区石楼镇莲花东路80号的土地（以下简称涉诉土地）使用权人为广州市番禺区土地开发中心，土地类型为政府储备用地。2016年10月24日，华舜公司作为甲方与一片天公司作为乙方根据《区政府常务会议纪要》番府十六届219次[2016]32号精神签订编号为华舜租合[2016]35号《租赁协议》一份，约定：甲方拟将位于番禺区石楼××（××山纸厂主厂区及东区码头）的土地及地上附着物临时租赁给乙方使用，其中原东区码头用作临时经营用地面积35916平方米（地块一）（地块一区作临时经营用地7960平方米（地块二）（地块二务用地面积1728平方米（地块三）（地块三车场使用的土地面积65473平方米（地块四）（地块四项下土地及地上附着物租期为2年，即从2016年10月1日起至2018年9月30日止。乙方在签订该协议当天必须向甲方缴交租赁按金841877元。协议期满如甲、乙双方协议不续租的，甲方将按金如数退还给乙方（按金不计利息）。如乙方违约或乙方未经甲方同意单方终止该协议则按金不作退还。本协议项下土地租金标准为用作临时经营及配套服务的土地（地块一、（地块一、地块二、地块三604平方米，租金标准为人民币4元/平方米/月，租金182416元/月，用作停车场使用的土地（地块四）（地块四5473平方米，租金标准为人民币1.5元/平方米/月，租金98209.5元/月，两项合计共280625.5元/月，租金按季度（841876.5元/季度）缴纳。在签订本协议后5个工作日内向甲方缴交第一季度的租金，之后与每季度起算日的10日内交付下一季度的租金。甲方于2016年10月1日前将本协议项下土地及地上附着物移交给乙方使用。租赁期满时，若甲方对租赁土地未进行开发利用，乙方拥有优先续租权。乙方不履行本协议所约定义务，视为违约处理，由此造成的一切后果均由乙方承担，甲方有权终止租赁协议并收回土地及地上建筑物，乙方所交的租金及按金不予退还。合同签订后，一片天公司于2016年10月31日向华舜公司支付841877元，并备注一片天支付租赁按金。2017年3月15日，双方签订华舜租合[2017]1号《土地租赁补充协议》，约定根据《关于加快推进莲花山中心渔港综合执法办证中心建设工作的会议纪要》的要求，甲方需将该土地范围内配套服务用地（地块三）（地块三餐厅（600平方米）移交给莲花山中心渔港管理使用，从2017年4月1日起，该部分土地交回甲方，由于土地出租面积减少，地块租金，地块租金也作相应调整7年4月1日起，该土地及地上附着物租金标准调整为278225.5元/月，租金按季度（834676.6/季度）缴纳，租赁期限及其他条款按原协议不变。2018年12月13日，一片天公司向番禺区招商办公室发送函件，申请续租涉案土地，并给予3年免租金优惠。2018年11月9日，华舜公司向一片天公司发出《收地通知》，载明租赁期已满，华舜公司拟收回该地块，要求一片天公司于2018年11月30日前自行清理该地块范围内的违法构筑物及所有物品，恢复土地原貌并交回土地。逾期清理并交回土地的，视为一片天公司放弃土地上所有物品，华舜公司有权自行处理并保留追究其法律责任和赔偿损失的权利。2019年4月30日，华舜公司再向一片天公司发出《关于收回部分土地通知》，载明因该地块部分已被纳入石楼镇上涌水闸工程的征地范围内，按政府要求我司拟收回该工程临时占地范围内土地，请一片天公司于2019年5月5日前自行清理该地块范围内的违法构筑物及所有物品，恢复土地原貌并交回土地。逾期清理并交回土地的，视为一片天公司放弃土地上所有物品，华舜公司有权自行处理并保留追究其法律责任和赔偿损失的权利。2019年5月5日，东文（广州）餐饮管理服务有限公司向华舜公司发出《告知函》，称其在2019年4月30日在承包餐厅内看到公告，公告内容含其承包国瑞欢乐世界内水乡餐厅总面积2000平方米物业，该司场地租约期为2018年2月10日至2023年2月9日，但截至今日还没收到一片天公司任何相关文件或通知，故知会华舜公司，请求考虑其损失。华舜公司复函称其无权使用涉案土地，其与一片天公司的租赁合同中明确约定禁止转租，且租赁期限至2018年9月30日止，故一片天公司未经其允许同意擅自出租并约定转租期限超出原租赁合同期限的行为属于无权处分，故该司不属于合法使用土地。华舜公司收回土地是行使物权的合法行为，该司主张赔偿损失缺乏事实和法律依据，华舜公司不予赔偿。广州市番禺区土地开发中心于2019年9月1日出具授权书，载明授权华舜公司以其名义出租涉案地块，具体包括但不限于合同签订、管理、收取租金等行为，如在出租地块过程中发生纠纷时，华舜公司有权以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。华舜公司因本案土地租赁、诉讼所签订的一切文件，所产生的法律后果，该中心均予以认可.此外，应华舜公司的申请，一审法院曾两次组织双方就交还土地事宜进行协商，并于2020年4月7日组织双方到现场查看场地使用情况。经查看及向现场工作人员了解，涉案场地内大门经一片天公司同意后，由华舜公司于2019年9月16日进行围蔽。华舜公司在用的范围包括大门左侧一栋七层建筑当中的一层及三层、两个仓库、国瑞莲花欢乐世界园区内属于涉案土地范围内的土地部分。大门右侧空地上停放着部分车辆，一片天公司称是左侧仓库租户的车辆，另外几辆公务用车是附近办公的行政部门所停放。华舜公司坚持一片天公司应整体交还场地，若部分交还则界限难以确认，华舜公司亦无法整体利用。在案件审理过程中，华舜公司称2017年4月至2019年6月期间，地块一、，地块一、二为45004平方米，地块四是，地块四是65473平方米为278225.5元，2019年7月至今，根据水务局提供的数据可得出，因政府修建水闸原因占用面积20309平方米，故地块一、二、三的面积变更为30844平方米，地块四的，地块四的面积变更为59324平方米为212362元，一片天公司仅缴清截至2018年6月份的租金。一片天公司则认为，合同期内的租金，一片天公司已缴清至2018年6月，2018年7月至9月的租金未缴纳的原因是由于与华舜公司协商续租未果，且一片天公司缴纳的保证金已足以支付该部分租金。合同到期后应按照一片天公司实际占用的土地面积结合周边市场租赁价格确定占有使用费。2018年11月华舜公司发出退场通知后，大量在涉案土地上堆放淤泥，在一片天公司经营项目门前兴建厂房，在项目周边修建水利及围栏，一片天公司的项目门口仅占用部分土地，加上使用的仓库，还有两层厂房，一片天公司仅占用68亩土地（一片天公司提供的附图显示，办公楼占用面积0.6亩，机器人馆12.6亩，地块一面，地块一面积约55亩由于涉案地块作为名花园项目整体中的一部分，且石楼镇政府对本案土地被收回造成的损失未予回复，一片天公司不能只退还一部分土地，故进退两难。一片天公司认为，华舜公司、土地开发中心、广州市番禺区石楼镇人民政府作为番禺区政府的下属机构，诱骗一片天公司租赁莲山片土地及涉案土地，并承诺项目期限为40年后，一片天公司使用涉案土地仅两年就被收回，导致其投资的4亿元亏损，撤回答辩意见中认为涉案租赁协议在2018年9月30日因合同到期而终止的答辩意见，并提出反诉请求，要求确认涉案土地租赁协议无效，并要求华舜公司赔偿3975792元，反诉费用由华舜公司承担，但一片天公司未在一审法院指定期限内缴纳反诉费用。一审法院认为，首先，关于主体问题。一片天公司抗辩称华舜公司并非适格主体，一审法院认为，虽然涉案土地所有权人是番禺区土地开发公司，但结合广州市番禺区人民政府办公室发出的[2016]26号《公文办理情况通知》，以及本案协议中载明的内容，可确定一片天公司明确知悉华舜公司是得到番禺区土地开发中心允许的合法使用权人，华舜公司与一片天公司签订涉案租赁协议，主体适格，对一片天公司的抗辩，一审法院不予采纳。其次，关于租赁协议效力问题。一片天公司虽在案件审理中提出反诉请求，要求确认涉案协议无效，但其未在指定期限内缴纳反诉费用，应视为其撤回反诉请求，一审法院对此不予处理。华舜公司与一片天公司签订的《租赁协议》及补充协议，签约的主体适格,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,是双方当事人的真实意思表示,合法有效，双方当事人均应依约履行。涉案租赁期限至2018年9月30日届满，故双方签订的《租赁协议》与《土地租赁补充协议》应于2018年9月30日终止。第三，关于租金及占用费问题。一片天公司仅缴清2018年6月前的租金，剩余租金未支付，构成违约，故仍需向华舜公司支付2018年7月1日至2018年9月30日期间的租金合计834676.5元。2018年10月1日至今，一片天公司仍占用涉案土地，且在华舜公司请求交还土地后仍不同意整体交还，故一片天公司应向华舜公司支付占用期间的费用。关于占用期间费用的标准问题，华舜公司主张参照合同约定的单价，2018年10月1日起至2019年6月止按每月278225.5元，2019年7月起至交还之日止扣减石楼镇上涌水闸工程占用土地面积20309平方米按每月212362元的标准计算，一片天公司主张按照实际占用的面积68亩结合周边市场租赁价格确定占有使用费标准，一审法院认为，华舜公司主张参照合同约定的租金标准计算占用土地期间的费用，并自2019年7月起扣减石楼镇上涌水闸工程占用土地面积，符合土地使用情况，亦与法律规定相符，一片天未有证据证明该标准高于同地段租赁市场价格，一审法院不予采纳。综上所述，一片天公司应按照每月278225.5元的标准向华舜公司支付2018年10月1日起至2019年6月止的占用费共2504029.5元，并自2019年7月起至交还土地之日止按每月212362元的标准计付占用费。华舜公司主张没收保证金841877元的同时主张一片天公司以欠缴费用3763430元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计算至实际清偿之日止支付滞纳金，一审法院认为，一片天公司未依约缴清2018年7月1日至9月30日期间的租金，确实构成违约，但综合考虑其使用土地的情况及过错，一审法院认为以3763430元为本金，自起诉之日即2019年9月29日起至付清之日止计付的滞纳金已足以弥补华舜公司的损失，且依据《改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制》（中国人民银行公告2019年第15号），自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，一片天公司应以3763430元为本金，自2019年9月29日起至付清之日止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向华舜公司计付滞纳金，保证金841877元应当退还给一片天公司，对华舜公司主张的超出部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认广州市华舜房地产有限公司与广州一片天旅游开发有限公司签订的《租赁协议》及《土地租赁补充协议》于2018年9月30日终止；二、广州一片天旅游开发有限公司应于该判决发生法律效力之日起五日内向广州市华舜房地产有限公司支付2018年7月1日至2018年9月30日期间的租金834676.5元；三、广州一片天旅游开发有限公司应于该判决发生法律效力之日起五日内向广州市华舜房地产有限公司支付2018年10月1日起至交还土地之日止的占用费（2018年10月1日起至2019年6月止的占用费为2504029.5元，自2019年7月起至交还土地之日止按每月212362元的标准计算）；四、广州一片天旅游开发有限公司应于该判决发生法律效力之日起五日内向广州市华舜房地产有限公司支付滞纳金（滞纳金以3763430元为本金，自2019年9月29日起至付清之日止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向华舜公司计付滞纳金）；五、驳回广州市华舜房地产有限公司的其余诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费58902元，由广州市华舜房地产有限公司负担7369元，由广州一片天旅游开发有限公司负担51533元。一审法院查明的事实，本院予以确认。二审中，一片天公司提交了打印照片五张，拟证明租期结束后，华舜公司已经自行使用部分涉案场地。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。二审争议焦点是涉案土地自2018年10月1日至2020年4月7日止的土地占用费是否应当减少。2016年10月24日，华舜公司与一片天公司签订的《租赁协议》约定：“甲方于2016年10月1日前将本协议项下土地及地上附着物移交给乙方使用。”因合同未约定合同期满后的土地移交时间和方式，根据合同权利义务对等原则和交易习惯，一片天公司作为承租人，应在不续租的情况下，将承租土地整体交还出租人华舜公司。现一片天公司仍不同意整体交还土地，一审法院认定其应承担占用期间的土地占用费，并无不当。一片天公司在二审中提交照片，主张华舜公司占用部分涉案土地，因该证据不足以证明其主张，本院不予采信。至于一片天公司上诉主张受新冠××疫情影响，涉案土地无法使用问题，其一，一片天公司在一审期间未就此提出抗辩意见；其二，一片天公司亦未提交证据证明其因新冠××疫情影响导致无法使用涉案土地。因此，一片天公司上诉关于减少土地占用费的请求不能成立，本院不予支持。综上所述，一片天公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26832元，由上诉人广州一片天旅游开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  官润之审判员  李 琦审判员  刘 欢二〇二〇年十二月十五日法官助理戴巧利书记员周蓓