辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终2343号上诉人（原审被告）：王丽媛，女，1981年10月21日出生，汉族，住辽阳县。委托诉讼代理人：曹忠斌，辽阳市白塔区阳光法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：辽阳荣海物业有限公司，住所地辽阳县首山镇马伊屯回迁区**楼北1网点。法定代表人：杨振宇，该公司经理。委托诉讼代理人：齐有泉，辽阳县泉衡法律服务所法律工作者。上诉人王丽媛因与辽阳荣海物业有限公司物业（以下简称“荣海物业”）服务合同纠纷一案，不服辽阳县人民法院（2020）辽1021民初2589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。上诉人王丽媛及其委托诉讼代理人曹忠斌、被上诉人荣海物业的委托诉讼代理人齐有泉到庭参加诉讼。本案已审理终结。王丽媛上诉请求：撤销辽宁省辽阳县人民法院（2020）辽1021民初2589号民事判决，驳回被上诉人一切诉讼请求；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决“本院经审理查明”查明的事实错误。查明称：2016年8月1日，辽阳荣海物业有限公司正式进驻辽阳县首山镇帅府小区，提供全天候服务管理工作和小区公共设施改造工作。物业管理费从2016年9月1日正式收缴……荣海物业早在2016年7月15日将上述事宜以书面形式在小区院内张贴公示。被告系该服务小区的业主……被告拖欠2016年9月1日至2020年8月31日的物业费。原告于2020年5月10日在被告的门口处张贴公告催缴物业费，但被告至今未交。2020年9月12日辽阳县帅府小区业主委员会与荣海物业签订《物业管理服务合同一份》，对原告荣海物业提供的物业服务一事予以确认。上诉人认为：一审已经查明辽阳荣海物业有限公司起诉原告索要物业费，依据的是其与辽阳实证房地产开发有限公司辽阳县帅府分公司于2016年7月1日签订的《物业管理转让协议书》，而该公司早在2015年11月18日就已经在辽阳县市场监督管理局注销。被上诉人依据无效或伪造的《物业管理转让协议书》向上诉人主张权利属于瞎胡闹。而一审判决竟将该事实隐去，称：“2020年9月12日辽阳县帅府小区业主委员会与荣海物业签订《物业管理服务合同》一份，对原告荣海物业提供的物业服务一事予以确认”。上诉人认为：所谓业主委员会与被上诉人于2020年9月12日签订《物业管理服务合同》一份，该份合同暂不论效力如何，就说2020年9月12日签订《物业管理服务合同》，也溯及不了所谓“被告拖欠2016年9月1日至2020年8月31日的物业费”，业主也从未赋予所谓业主委员会处分业主合同签订前业主的权利义务。二、一审判决“本院认为”中无法律适用、无适用法律。“本院认为……依据《中华人民共和国》第四十四条、第一百零七条之规定”，上诉人未查找到该规定。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。荣海物业辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，就同一事实、同一小区有辽阳市中级人民法院生效判决可以确认这个物业费用。荣海物业向一审法院起诉请求：被告居住在帅府小区，被告系原告所管理的帅府小区的业主，门市面积为154.46平方米。辽阳实正房地产开发有限公司辽阳县帅府分公司与原告于2016年7月1日签订《物业管理转让合同书》，全面委托原告对帅府小区进行物业管理服务。协议约定原告向被告提供物业管理服务，按照公示被告按普通门市每月每平方米0.5元的标准向原告缴纳物业管理费。被告自2016年9月1日至2020年8月31日4年拖欠的物业费3,707.04元。原告多次用书面通知和电话催缴，均无效果。故原告诉至法院，请求判令被告给付2016年9月1日至2020年8月31日的物业管理费3,707.04元。王丽媛一审辩称：原告主张权利已过诉讼时效。原告称2016年7月1日签订物业管理转让合同书，而2020年6月15日才主张权利，已过诉讼时效，且辽阳市物业管理办法第32条规定前期物业服务合同期限最长不得超过两年，故原告无权主张物业费。按照《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定，债权人转让权利的应当通知债务人，未经通知该转让对债务人不发生效力，原告称辽阳实正房地产开发有限公司辽阳县帅府分公司将物业管理的权限转让给原告，时至今日也没有任何有物业管理服务权限的民事主体告知被告权利转让，且按照法律规定该物业管理权利的转让违反法律规定，转让无效。从服务范围上看，原告从其自称的2016年7月获得物业管理权限和物业管理责任以后，未给被告提供任何物业服务，被告的房产在帅府小区住宅范围之外，无需绿化也不行走在院里的道路，原告未给被告提供任何内容的物业服务项目。辽阳实正房地产开发有限公司辽阳县帅府分公司在2015年11月18日已经在工商部门注销，故原告与辽阳实正房地产开发有限公司辽阳县帅府分公司签订的物业转让合同书系原告伪造，不具有任何效力。一审法院认定事实：2016年8月1日，荣海物业正式进驻辽阳县首山镇帅府小区，提供全天候服务管理工作和小区公共设施改造工作，物业管理费从2016年9月1日正式收缴，普通门市按每平方米每月0.5元收取。荣海物业早在2016年7月15日将上述事宜以书面形式在小区院内张贴公示。王丽媛系辽阳县帅府小区7号楼1号单位的业主，其单位的建筑面积为154.46平方米，王丽媛拖欠荣海物业2016年9月1日至2020年8月31日的物业费3,707.04元，荣海物业于2020年5月10日在王丽媛的门口处张贴公告催缴物业费，但王丽媛至今未支付。2020年9月12日辽阳县帅府小区业主委员会与荣海物业签订《物业管理服务合同》一份，对荣海物业，对荣海物业提供物业服务一事予以确认。上述事实，有王丽媛、荣海物业的陈述、公示材料、公告材料、辽阳县帅府小区业主委员会与荣海物业签订的物业管理服务合同等证据证实在卷为凭。一审法院认为，荣海物业对辽阳县帅府小区提供物业管理服务，王丽媛作为帅府小区的业主，应该按期缴纳物业费，长期拖欠属违约行为。因此，荣海物业主张王丽媛缴纳2016年9月1日至2020年8月31日的物业费不违反法律规定，一审法院予以支持。关于王丽媛的辩解，经查，荣海物业已于2016年7月15日通过在小区院内张贴书面公式的形式向帅府小区的业主告知其公司正式入驻帅府小区提供物业管理服务，故对于王丽媛以不知情为由拒交物业费的辩解，一审法院不予支持。王丽娜作为帅府小区的业主，其享受荣海物业公司提供的服务，就应按时缴纳物业费，王丽娜以其不在园区内行走为由拒绝缴纳物业费的辩解，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决：王丽媛于本判决生效之日起五日内交纳拖欠辽阳荣海物业有限公司2016年9月1日至2020年8月31日的物业费3,707.04元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由王丽媛承担。本院二审期间，被上诉人荣海物业提供两份已生效的辽阳市中级人民法院（2020）辽10民终2017号、（2020）辽10民终2016号民事判决两份，该证据本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于上诉人王丽媛上诉主张被上诉人荣海物业没有资格向其收取2016年9月1日至2020年8月31日期间物业费一节，虽辽阳实证房地产开发有限公司辽阳县帅府分公司2016年7月1日与荣海物业签订《物业管理转让协议书》时已经注销，但上诉人所在小区业主委员会与荣海物业签订的《物业管理服务合同》对上述期间荣海物业的物业费进行了确认，且荣海物业在上述期间为上诉人所在小区提供物业服务的事实有已经生效的（2020）辽10民终2016号、（2020）辽10民终2017号民事判决予以确认，上诉人抗辩荣海物业未入驻小区、未提供物业服务，但未提供充分证据对生效判决认定的事实予以反驳，其抗辩本院不予支持，应当认定荣海物业提供了物业服务。上诉人与被上诉人之间客观存在物业服务合同关系，原审法院认定上诉人向被上诉人支付物业费并无不当，上诉人的上诉主张依据不足，本院不予支持。综上所述，王丽媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王丽媛负担。本判决为终审判决。审判长 李 鹏审判员 郁 岚审判员 张丽丽二〇二〇年十二月二十五日法官助理王首智书记员胡子健