湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终1087号上诉人（原审原告）：北京金源鸿大房地产有限公司，住所地北京市海淀区远大路**金源时代购物中心**，统一社会信用代码91110108700221410A。法定代表人：姜建国，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曹启亮，贵州中孚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江麓机电集团有限公司，住，住所地湖南省湘潭市雨湖区解放北路**一社会信用代码914303007968589411。法定代表人：黄帅丹，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘劲梅，女，该公司员工。原审第三人：贵州松洋佳诚机械有限公司，住，住所地贵州省贵阳市小河区尖山村中曹司大桥上一社会信用代码91520100556606841A。法定代表人：夏清碧，该公司执行董事兼总经理。原审第三人：张发凯，男，苗族，1983年10月15日出生，住贵州省晴隆县。原审第三人：张茜，女，苗族，1985年11月28日出生，住贵州省晴隆县。原审第三人：夏旭，男，汉族，1983年9月24日出生，户籍地址贵州省安龙县，现住贵州省贵阳市观山湖区。上诉人北京金源鸿大房地产有限公司（以下简称北京金源房产公司）因与被上诉人江麓机电集团有限公司（以下简称江麓机电公司），原审第三人贵州松洋佳诚机械有限公司、张发凯、张茜、夏旭案外人执行异议之诉一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2019）湘0302民初1506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案受理后，依法组成合议庭，因相关法律文书无法送达原审第三人贵州松洋佳诚机械有限公司、张发凯、张茜、夏旭，本院于2020年8月4日在《人民法院报》向上述四原审第三人公告送达了开庭传票等法律文书。于2020年10月15日公开开庭审理了本案，上诉人北京金源房产公司的委托诉讼代理人曹启亮、被上诉人江麓机电公司的委托诉讼代理人刘劲梅到庭参加了诉讼，原审第三人贵州松洋佳诚机械有限公司、张发凯、张茜、夏旭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。北京金源房产公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判湖南省湘潭市雨湖区人民法院解除对贵阳世纪城V组团7号楼1单元18层1号房屋的查封、扣押、拍卖等执行行为；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决忽略了上诉人是被执行房产的不动产权利人这一重大事实。案涉被执行房产虽然是夏旭向房开公司购买，但夏旭与房开公司之间的《商品房买卖合同》尚未履行完毕，该房产也尚未登记过户至夏旭名下，且现夏旭与房开公司签订的《商品房买卖合同》已被解除，因此本案所涉被执行房产的所有权人为上诉人。一审法院在涉案房产尚未正式登记至夏旭名下之前的查封，依法应当认定为预查封行为，该房产物权未正式登记在夏旭名下之前，预查封法院无权处分该房产。在预查封尚未转化为正式查封之前，案涉房产因尚未履行完毕的《商品房买卖合同》被解除，该房产购买人夏旭自然丧失对该房产的物权权利，预查封法院对该房产的预查封行为也应当依法解除。在夏旭取得该房产的《商品房买卖合同》被解除后，夏旭丧失了对该房产的权利，该房产的预查封行为也丧失了执行的依据，依法应当予以解除。至于商品房买卖合同被解除后，该预查封行为能否直接提取扣划应当由房开公司返还的购房款，可以由人民法院依法判决，但不应当影响解除预查封。二、一审判决适用法律错误。一审法院将被执行的不动产按金钱债权执行，并适用金钱债权执行的相关规定，明显错误。本案涉及执行的是房产，明显是不动产，且涉及产权争议，并非金钱债权的执行，一审法院将不动产执行按金钱债权执行进行处理并适用金钱债权执行的相关规定，在法律适用上明显错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审人民法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。江麓机电公司答辩称，一、上诉人并非案涉房产的权利人，该房产的实际权利人为原审第三人夏旭。夏旭在交付首付款和办理银行按揭贷款后，已经履行了《商品房买卖合同》的全部义务，因此房开公司向其交付了房产，并办理了预告登记，至此该房产的实际权利人应是夏旭。该房产虽然登记在房开公司名下，但不动产登记簿只是权属证明证据之一，并非确认该房产权属的绝对证据。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定，湖南省湘潭市雨湖区人民法院可以查封案涉房产。虽然上诉人为夏旭代偿了银行贷款203189.19元，但这是上诉人基于担保关系而产生的债权债务，不能否认夏旭已经将购房款全部付清的事实，因此，湖南省湘潭市雨湖区人民法院的查封行为合法。三、上诉人没有理由排除人民法院对案涉房产查封的执行行为。上诉人提出排除执行异议所依据的贵阳市观山湖区人民法院（2018）黔0115民初914号民事判决书的生效时间为2019年9月6日，而湖南省湘潭市雨湖区人民法院对案涉房产的查封时间为2015年5月5日。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，贵阳市观山湖区人民法院（2018）黔0115民初914号民事判决不能排除湖南省湘潭市雨湖区人民法院对案涉房产查封的执行行为。四、被上诉人与夏旭买卖合同纠纷执行一案是金钱债权的执行，而并非“非金钱债权的执行”，一审判决适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，并无错误。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审人民法院依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。北京金源房产公司向一审法院起诉请求：请求解除（或停止、中止）对贵阳世纪城V组团7号楼1单元18层1号房屋的查封、拍卖等执行行为。一审法院认定事实：2010年8月25日，第三人夏旭与贵阳世纪城房地产开发有限责任公司（以下简称世纪城房地产公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定世纪城房地产公司将贵阳世纪城V组团7号楼1单元18层1号房屋（以下简称1号房屋）出售给第三人夏旭，房屋单价为每平方米5870.56元，价款支付方式为首付166829元于2010年8月25日支付，余款387000元通过银行贷款支付。2010年9月3日，第三人夏旭、张茜与世纪城房地产公司、中国农业银行股份有限公司贵阳白云支行（以下简称农行白云支行）签订《个人购房担保借款合同》，第三人夏旭、张茜向农行白云支行借款387000元支付了剩余购房款，世纪城房地产公司作为担保人，为第三人夏旭、张茜的上述借款提供“阶段性保证担保+抵押担保+阶段性质押担保”。此后，1号房屋交付第三人夏旭使用，并以第三人夏旭为权利人办理了预告登记。2014年12月23日，世纪城房地产公司注销，原告金源房地产公司作为世纪城房地产公司的唯一股东，承诺：“一、我司同意处理世纪城房地产公司注销后可能因按揭购房人逾期还贷引发的相关诉讼或纠纷，并承继相关权利和义务。二、我司同意承继世纪城房地产公司向各家贷款银行提供的按揭贷款保证金。三、我司同意处理世纪城房地产公司因故未办结的房屋权属登记工作”。2015年7月17日，一审法院受理了湖南江麓重工科技有限公司（下称江麓重工）与本案第三人贵州松洋佳诚机械有限公司（下称贵州松洋）、张发凯、张茜、夏旭买卖合同纠纷一案，并依江麓重工申请对夏旭等人的有关财产采取了诉前保全措施，上述1号房屋于2015年5月5日被一审法院查封。诉讼过程中，江麓机电认为本案的处理与其具有利害关系，其对江麓重工的诉讼标的享有诉讼权利，申请作为原告参加本案诉讼，一审法院依法予以追加。后因原告江麓重工在本案诉讼过程中已申请注销，江麓机电作为江麓重工的唯一股东，申请变更原告为江麓机电，作为江麓重工的权利承受人参加诉讼。期间，一审法院于2017年5月18日对上述1号房屋续查封。该案判决生效后，被告江麓机电于2018年11月14日申请强制执行，一审法院于2019年1月18日再次查封了上述1号房屋。因第三人夏旭、张茜未按约定偿还贷款，农行白云支行于2017年2月23日向贵州省贵阳市白云区人民法院起诉，贵州省贵阳市白云区人民法院于2017年5月23日作出（2017）黔0113民初437号民事判决，判决第三人夏旭、张茜向农行白云支行偿还借款本息，原告北京金源房产公司承担连带清偿责任。2017年12月20日，原告北京金源房产公司按生效的（2017）黔0113民初437号民事判决书向农行白云支行支付了第三人夏旭、张茜欠农行白云支行的203189.19元。此后，因第三人夏旭、张茜未向原告北京金源房产公司支付上述代偿款，原告向贵阳市观山湖区人民法院起诉，贵阳市观山湖区人民法院于2019年5月8日作出（2018）黔0115民初914号民事判决：一、解除夏旭与贵阳世纪城房地产开发有限责任公司于2010年8月25日签订的《商品房买卖合同》；二、夏旭、张茜于判决生效之日起五日内将贵阳世纪城V组团7号楼1单元18层1号房屋返还原告北京金源房产公司；三、驳回原告北京金源房产公司的其他诉讼请求。该判决书已于2019年9月6日生效。一审法院在执行江麓机电与贵州松洋、夏旭、张茜、张发凯代理、买卖、担保合同纠纷一案中，原告对一审法院查封、拍卖1号房屋提出异议，一审法院经审查后于2019年5月9日作出（2019）湘0302执异37号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。一审法院认为，本案的争议焦点有两点，一是一审法院是否有权对1号房屋进行查封、拍卖；二是原告是否有理由排除一审法院对1号房屋的执行行为。关于争议焦点一，根据法律规定，被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。根据这一规定，只要保障了第三人的全部价款，人民法院就可以查封、扣押、冻结财产，在本案中，第三人夏旭已经通过首付与银行按揭贷款的方式向原告支付了全部购房款，虽夏旭、张茜向农行白云支行办理房屋按揭贷款时原告金源房地产公司提供了担保，后为夏旭、张茜向农行白云支行代偿了银行贷款203189.19元，但这是原告基于担保关系而产生的债权债务，不能否认夏旭、张茜已将购房款全部付清的事实，因此一审法院的查封行为合法。关于争议焦点二，根据法律规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本案中原告提出排除执行异议所依据的贵阳市观山湖区人民法院（2018）黔0115民初914号民事判决书生效时间为2019年9月6日，系涉案的1号房屋被查封后生效，因此该判决并不能排除一审法院对1号房屋的查封行为。贵阳市观山湖区人民法院（2018）黔0115民初914号民事判决解除了夏旭与贵阳世纪城房地产开发有限责任公司于2010年8月25日签订的《商品房买卖合同》，并要求夏旭、张茜于判决生效之日起五日内将贵阳世纪城V组团7号楼1单元18层1号房屋返还原告北京金源房产公司，虽因一审法院的查封行为已无法执行返还财产，但北京金源房产公司可以要求夏旭以其他方式赔偿损失。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十六条第二款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定，判决如下：驳回原告北京金源鸿大房地产有限公司的诉讼请求。案件受理费9340元，由原告北京金源鸿大房地产有限公司负担。二审期间，上诉人北京金源房产公司向本院提交了二份证据，证据一、案涉房屋的强制执行申请书及执行案件受理通知书各一份，拟证明案涉房屋已经申请强制执行。证据二、2020年8月10日最高人民法院公布的裁判文书一份，拟证明在同类型案件中，最高人民法院的再审裁判文书支持了上诉人的法律观点，说明上诉人的诉请具有法律依据，即已经预告登记的商品房被人民法院查封后开发商可诉请解除商品房买卖合同，从而成为房屋所有权人，并排除强制执行。被上诉人江麓机电公司质证认为，对证据一的真实性、合法性无异议，但该证据不能证明上诉人申请强制执行能够排除一审法院对案涉房屋的查封及执行；对证据二的真实性和合法性没有异议，但对其关联性和证明目的有异议，上诉人提交的案例与本案不是同一类案件，该案件只能作为判决的参考，不能作为判决的依据。本院对上诉人北京金源房产公司提交的证据一的真实性予以认可，对证据一拟证明的事实，即案涉房屋已进入强制执行程序，予以采信；证据二属于案例，不是本案二审新的证据。二审经审理查明，贵州省贵阳市观山湖区人民法院于2020年5月26日立案受理了北京金源房产公司对案涉房屋即贵阳世纪城V组团7号楼1单元18层1号房屋进行强制执行的申请。一审判决认定其他的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系因诉争房屋被查封后，北京金源房产公司以人民法院判决解除诉争房屋买卖合同为由提出执行异议之诉，阻却人民法院对诉争房屋的执行。本案的争议焦点有以下二个方面：一、一审法院是否有权对诉争房屋进行查封。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”因原审第三人夏旭在一审法院查封前已经取得了案涉房屋的预告登记证，故一审法院将诉争房屋作为原审第三人夏旭的财产予以查封并无不当。二、北京金源房产公司对诉争房屋能否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本案中，上诉人北京金源房产公司提出排除执行异议所依据的是贵阳市观山湖区人民法院（2018）黔0115民初914号民事判决书，该判决书生效的时间为2019年9月6日，即在本案诉争房屋被查封后才生效，因此该判决并不能排除一审法院对诉争房屋的执行行为。上诉人北京金源房产公司认为一审法院对原审第三人夏旭房产的执行不属于金钱债权执行。本院认为，被上诉人江麓机电公司与原审第三人夏旭等之间买卖合同纠纷一案的判决已发生法律效力，被上诉人江麓机电公司申请执行判决的货款，属于金钱债权执行范畴。上诉人北京金源房产公司的上诉理由不成立，本院不予支持。同时，根据2019年9月11日通过的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第124条第二款的规定：在金钱债权执行中，如果案外人提出执行异议之诉根据的生效裁判认定以转移所有权为目的合同（如买卖合同）无效或应当解除，进而判令向案外人返还执行标的物的，此时案外人享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行。本案中，上诉人北京金源房产公司未返还第三人夏旭的已支付的购房款，根据上述《会议纪要》的规定精神，上诉人北京金源房产公司不能排除被上诉人江麓机电公司对贵阳世纪城V组团7号楼1单元18层1号房屋的查封、扣押、拍卖等执行行为。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9340元，由上诉人北京金源鸿大房地产有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  李明智审判员  朱建军审判员  贺振中二〇二〇年十二月十一日书记员  胡荣荣附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。