广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24297号上诉人（原审原告）：广州合盈置业物业仓储管理有限公司（原名称“广州合盈置业房地产代理有限公司”），住所地：广州市白云区岗贝路****。法定代表人：李建春，职务：总经理。委托诉讼代理人：麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萍萍，广东广岭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州楼盘网网络科技有限公司，住所地，住所地：广州市越秀区越秀南路****iv>法定代表人：梁文俊，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈晓霞，女，该公司职员。委托诉讼代理人：黎文健，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市万祥房地产开发有限公司，住所地：广州市南沙区黄阁镇，住所地：广州市南沙区黄阁镇万科南方公元一街****yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：李金虎。委托诉讼代理人：罗文捷，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴涵，广东广信君达律师事务所实习律师。上诉人广州合盈置业物业仓储管理有限公司（原名称“广州合盈置业房地产代理有限公司”，以下均简称“合盈公司”）因与被上诉人广州楼盘网网络科技有限公司（以下简称“楼盘网公司”）、广州市万祥房地产开发有限公司（以下简称“万祥公司”）居间合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初6595号事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。合盈公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判楼盘网公司向合盈公司支付佣金58953元及利息(自2019年10月21日起，按银行同期贷款利率计算至付清之日止)，万祥公司对此承担连带责任；2.本案全部诉讼费用由楼盘网公司、万祥公司承担。事实与理由：一审判决事实查明不清，适用法律错误。一、所谓客户届定规则是万祥公司单方制定的，对合盈公司不产生法律约束力，合盈公司对此亦不知情。1.在合盈公司与楼盘网公司签订《楼盘网万科海上明月联运分销通知单》（以下简称《分销单》）及履行居间义务时，楼盘网公司、万祥公司未向合盈公司出示过万祥公司所称的《发动函》，合盈公司与楼盘网公司、万祥公司之间也没有就客户界定的具体规则进行过任何书面确认。从楼盘网公司提交的微信聊天记录来看，万祥公司对所谓的客户界定规则不知情。2.楼盘网公司、万祥公司单方制定的《发动函》对合盈公司不发生法律效力。《发动函》一方面规定了成交确认的方式是以开发商确认为准，另一方面又规定各个渠道互不重叠，若相冲突的，以第一报备时间为准，两者相互矛盾。上述内容属于格式条款，有争议的情况下应作不利于提供格式合同一方的解释。3.合盈公司于2019年10月12日在微信群报备，次日带客户到现场，由万祥公司现场销售人员胡颖仪签字确认。经合盈公司为客户提供项目及市场行情、价格咨询等居间服务后，该客户当天决定购买，并与万祥公司签订认购卡和认购书，其中载明客户来源是楼盘网推荐，而非自拓团队报备。万祥公司上述签章行为实际上确认了客户来源，整个过程中亦无人告知合盈公司已由万祥公司自拓团队报备，故应按《发动函》中规定的成交确认方式向合盈公司结算佣金。4.认购书是一手房交易流程中必须签订的文件之一，万祥公司理应持有原件。对合盈公司一审提交的认购书复印件，万祥公司虽不确认，却未举证反驳，故应认可合盈公司该举证的真实性。5.万祥公司提供的“报备记录”为其单方制作，无法确认其真实性。万祥公司应在认购书盖章前确认客户归属。二、合盈公司居间促成客户交易，楼盘网公司、万祥公司有义务支付居间服务费。1.万祥公司一审提交的宣讲图片是关于中新知识城项目，与涉案项目无关，从楼盘网公司一审提交证据第15页的微信聊天记录可证实。合盈公司自2018年11月起即与客户一直保持联系，多次向该客户介绍楼盘，该客户基于信任选择合盈公司带看，并听取合盈公司建议决定购买涉案房屋。故合盈公司实际向客户及楼盘网公司、万祥公司提供居间服务，且已按分销通知单的约定进行报备及带看，楼盘网公司、万祥公司均已书面确认，故楼盘网公司有义务向合盈公司付居间服务费，而万祥公司是最终受益人，应承担连带责任。被上诉人楼盘网公司二审答辩称：一审法院认定事实清晰，适用法律正确。合盈公司的上诉请求没有事实及法律依据，应予驳回。具体理由如下：一、合盈公司不符合支付佣金的约定，无权要求楼盘网公司支付佣金。合盈公司与楼盘网公司签订的《分销单》已明确约定成交界定需同时满足两个条件，一是客户支付首付款并签订《商品房买卖合同》，二是开发商万祥公司判定及确认成交客户的归属，才能视为合盈公司成交并确认业绩有效。本案中，万祥公司确认客户是其自拓客户并非合盈公司通过楼盘网渠道推荐，合盈公司不符合支付佣金的约定，无权要求楼盘网公司支付佣金。二、涉案《分销单》已明确约定在微信群报备，说明合盈公司清楚知道客户的报备以及报备后由开发商判定成交客户的归属作用，且《分销单》也明确约定客户的归属由开发商判定。根据开发商万祥公司的判定及举证，该客户确实为开发商下属自拓团队先行报备，楼盘网公司对此无异议。三、合盈公司与楼盘网公司签订的《分销单》已明确约定由开发商判定客户的归属，合盈公司作为专业的房地产中介公司，是在完全清楚开发商判定规则的情况下才签署的《分销单》。四、根据合盈公司与楼盘网公司的约定，在楼盘网公司收到佣金后，合盈公司才有权要求楼盘网支付佣金。现开发商未向楼盘网公司支付佣金，故合盈公司无权要求楼盘网支付佣金。五、楼盘网公司并非获得利益者，合盈公司要求楼盘网公司支付佣金有违公平原则。在开发商确认案涉客户不归属于合盈公司后，楼盘网公司已积极协助其与开发商沟通，并为合盈公司整理提交相关申诉资料。之后，开发商向楼盘网公司提供了其自拓团队与涉案客户的跟进记录，以证明其判客的公平性。楼盘网亦将申诉结果及时告知合盈公司。由于开发商判定案涉客户不属于合盈公司，楼盘网公司因此未自开发商处获得佣金，合盈公司在此情况下仍要求楼盘网公司支付佣金，显失公平。被上诉人万祥公司二审答辩称：一、案外人胡钦朝是万祥公司内部营销发展的客户，合盈公司从未主动向胡钦朝推荐案涉项目，亦未向其提供任何营销销售服务，该销售成果与其无关。1.2019年9月12日，万祥公司在胡钦朝所在工作单位开展了物业项目宣传推介活动，胡钦朝初步了解案涉项目。2019年10月7日，胡钦朝主动联系万祥公司内部销售人员深入咨询案涉项目的具体情况，并积极联系看房事宜。万祥公司第一时间登记了胡钦朝的销售渠道来源。2019年10月13日，胡钦朝来到案涉项目销售现场，在万祥公司的现场营销推荐下决定购置物业。2.根据合盈公司提供的聊天记录以及一审庭审的自认，合盈公司从未主动向胡钦朝推荐过案涉项目，也从未向其提供任何营销销售服务，仅仅在推介其他项目时，应胡钦朝要求将其接送至案涉项目销售现场。此行为对胡钦朝买房没有任何实质性的贡献，不能认定为合盈公司履行了居间义务促成交易。二、合盈公司基于楼盘网公司的转授权开展居间活动，应当受《发动函》及《分销单》的约束。依《发动函》约定，万祥公司在先向胡钦朝营销推荐项目并登记成为第一个销售渠道，该销售成果应归属于万祥公司，合盈公司无权主张该笔佣金。1.合盈公司明知楼盘网公司与其签订《分销单》是经万祥公司授权而进行的转授权，故合盈公司应当受万祥公司与楼盘网公司签订的《发动函》以及楼盘网公司与合盈公司签订的《分销单》的约束，并遵守《发动函》第8条第2项、《分销单》“成交界定”部分第2条中关于客户渠道界定以及成交界定的规则。2.上述《发动函》关于客户渠道界定的规则与《分销单》并不冲突。《分销单》约定成交界定以开放商确认为准，而开放商确认的方式正是《发动函》中约定的以第一次报备时间为准，并不存在合盈公司主张的没有具体客户界定规则的情况。退一步讲，即使合盈公司并未知悉《发动函》内容，但以第一次报备时间作为客户渠道界定标准是中介行业的通用界定标准，合盈公司理应知晓。3.万祥公司从未对合盈公司主张的胡钦朝购房销售渠道为楼盘网公司进行过任何形式的确认。《渠道来访登记确认表》中“万科确认人”处没有负责人签字或盖章进行确认，《万科海上明月认购卡》中同样没有万祥公司的确认。根据《分销单》“成交界定”的约定，需经开发商判定及确认客户归属后，方可视为成交。而在2019年11月1日，万祥公司向楼盘网公司发送了邮件，确认了万祥公司在先向胡钦朝营销推荐项目并登记成为第一个销售渠道，故万祥公司确认胡钦朝购房的销售渠道为内销渠道，进一步否认了合盈公司的主张。综上，合盈公司的上诉主张没有任何事实和法律依据，请求法院驳回其全部上诉请求，维护万祥公司合法权益。合盈公司向一审法院起诉请求：1.楼盘网公司向合盈公司支付佣金58953元及利息（自2019年10月21日起，按银行同期贷款利率计算至付清之日止）；2.万祥公司对楼盘网公司的付款责任承担连带责任。一审法院经审理查明：2019年9月24日，万祥公司向楼盘网公司发出《发动函》，写明授权楼盘网公司开展联动代理销售万科海上明月项目，代理期2019年10月1日至2019年10月31日，该期间认购单位，无论平层或复式，后佣3%；楼盘网推荐的客户，由我司指定项目负责人温嘉在《渠道来访登记表》上签字确认，我司指定员工确认后，视为我司已确认该客户为楼盘网公司之客户，即为结算代理渠道费用凭据，由各个项目公司给楼盘网结算佣金；二手带客与分享家推荐及其他渠道互不重叠，在联动期间，存在二手带客与分享家或其他渠道推荐相冲突的，以第一次报备时间为准，若二手报备时间先于分享家或其他渠道推荐时间，则界定为二手成交，否则判定为分享家或其他渠道推荐成交，禁止将非渠道客户转为渠道客户，从而产生不当利益输送的情况，若发现，以如客户购房后产生挞定或退定，罚款交我司，我司有权否定该客户为渠道客户等。楼盘网公司（甲方）与合盈公司（乙方）签订《楼盘网万科海上明月联动分销通知单》，写明：乙方将于2019年10月1日开始的分销，项目地址南沙黄阁蕉门水道旁，合作期2019年10月1日至2019年10月31日，客户保护期7天；代理佣金，10月1日至10月31日，不垫佣2.7%，垫佣2.3%；报备规则：1.加入甲方本项目报备群，提前半小时在楼盘网指定微信群报备；2.当天报备到访客户，需第一时间与楼盘网同事确认报备有效时间；带看规则：经纪人须佩戴工牌陪同客户到访至该项目现场，带客户去现场经借贷的销售顾问签字确定该客户到访有效，则视为到访成功，如有撞客，由甲方与开发商协商，最终以开发商判定为准；成交界定：1.乙方客户支付首付款并与开发商签署《商品房买卖合同》，2.该项目开发商判定及确认成交客户的归属后，视为乙方成交并确认业绩有效等。合盈公司员工杨晓文于2019年10月12日向楼盘网公司报备客户信息，客户姓名彭建敏。2019年10月13日，胡钦朝、彭建敏与万祥公司签订《广州万科明月花园认购书》，以总价2183463元认购万科明月二街1号701房。同日的渠道来访登记确认表写明，渠道公司合盈公司，客户姓名彭建敏，到访时间2019年10月13日，首次到访，渠道销售人员杨晓文等。同日的【万科海上明月】认购卡写明，客户姓名胡钦朝、彭建敏，认购海上明月A14栋701房，成交价2183463元，渠道来源二手推荐楼盘网。万祥公司确认胡钦朝、彭建敏已签订正式买卖合同，于2019年11月19日支付首期款443463元。2019年11月1日，万祥公司向楼盘网公司发送邮件，写明确认海上明月A14-701房为自拓团队成交。一审庭审中，合盈公司提供如下证据：1.其员工杨晓文与胡钦朝（微信绑定电话号码134××******）的微信聊天记录，显示：胡钦朝于2018年11月25日与杨晓文互加微信号；2018年11月26日，杨晓文向胡钦朝发送海上明月项目宣传资料；2019年10月9日，胡钦朝发送“我找个时间看看吧，南沙几个类似的都看看”，杨晓文回复“可以，我回头在晒一下，看看还有没有”；2019年10月11日，胡钦朝发送“周日过去南沙看看，大概需要预多少时间？”，杨晓文回复“您想重点看那几个项目”，胡钦朝回复“水恋>锦绣>保利>海上明月”；杨晓文发送“就是在我之前有其他人带您去看过海上明月吗？”，胡钦朝回复“没有”，杨晓文回复“我是第一个带您看南沙的楼盘吧？包括海上明月”，胡钦朝回复“是啊”；杨晓文发送“胡先生，10月七八号左右有过其他销售约您看海上明月吗？”，胡钦朝回复“有”，杨晓文回复“为什么最后没有去呢？”，胡钦朝回复“因为我之前已经跟你电话约好了去看海上明月，保利城，大宏锦绣等几个盘，所以就想着跟你过去好了，不跟他了”等。2.杨晓文在2019年10月13日拍摄的手机视频，显示胡钦朝、彭建敏在售楼现场签约。楼盘网公司、万祥公司对上述证据不予确认，不能证明合盈公司完成了销售工作。楼盘网公司提供的员工与杨晓文的微信聊天记录，证明合盈公司知悉撞客的相关处理规则，且楼盘网公司已经多次积极为合盈公司向万祥公司进行申诉等。合盈公司对该证据真实性、合法性无异议，合盈公司不清楚撞客处理规则。万祥公司提供如下证据：1.万祥公司在2019年9月12日到胡钦朝所在单位中山大学附属口腔医院推介万科热销项目的现场照片。2.胡钦朝与万祥公司的销售吴经理的微信聊天记录，显示：双方在2019年10月7日互加微信，胡钦朝发送“我想了解以下南沙的房子，有无资料发来看看？”，吴经理将万科海上明月销售资料发送给胡钦朝，并发送“您的联系方式先给我报备给项目，您现在是在中山二路那里上班吗？需要我这里安排车辆接送吗？”，胡钦朝回复“我们医院在陵园西，需要接送”，吴经理回复“可以，提前一个小时那样吧，提前越早越好吧，我好安排”，胡钦朝回复“这周三？”，吴经理回复“好的我周二在和您确定时间”；2019年10月8日，吴经理发送“昨天我们定周三，也就是明天去万科海上明月，时间是早上还是下午比较方便呢？”，胡钦朝回复“明天下午2点半走可以吗？”等。3.万祥公司的报备记录，显示客户胡钦朝、绑定手机号134××××****，普通客户，首次绑定时间2019年10月7日等。合盈公司对上述证据不予确认。一审法院认为：合盈公司与楼盘网公司签订《楼盘网万科海上明月联动分销通知单》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该通知单写明成交界定需同时满足两个条件，一是客户支付首付款并签订《商品房买卖合同》，二是开发商判定及确认成交客户的归属后视为乙方成交等。客户胡钦朝、彭建敏已签订正式买卖合同支付了首期款，符合上述第一项条件。至于第二项条件，万祥公司向楼盘网公司出具《发动函》，明确发生撞客时以第一次报备时间为准作为客户渠道的判定规则。合盈公司是以楼盘网公司的渠道名义代万祥公司销售涉案楼盘项目，上述判定规则对合盈公司具有约束力，故第二项条件是否成就应结合《发动函》的上述内容予以认定。合盈公司提供了其员工杨晓文与胡钦朝的微信记录，显示双方在2018年11月25日已互加微信，杨晓文曾向胡钦朝宣传涉案楼盘资料，其正式向楼盘网公司、万祥公司报备客户彭建敏信息的时间是2019年10月12日。万祥公司提供现场推介照片以及销售经理与胡钦朝的微信聊天记录等证据，显示其公司销售人员在2019年9月12日前往胡钦朝工作单位推介涉案项目，胡钦朝于10月7日通过微信向销售人员了解涉案项目、表达看楼意愿，销售人员于当日向万祥公司报备客户胡钦朝资料。故万祥公司销售人员报备客户的时间早于合盈公司报备客户的时间。万祥公司确认客户是其公司自拓客户，并非合盈公司通过楼盘网渠道推荐，符合《发动函》中发生撞客时确定客户渠道的判定规则，一审法院予以支持。即便合盈公司员工此后实际带客户到访涉案项目，渠道来访登记确认表登记客户的渠道公司为合盈公司，仍不能以此违反上述判定规则，故合盈公司要求楼盘网公司、万祥公司支付佣金不符合约定，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条规定，于2020年7月30日作出如下判决：驳回广州合盈置业房地产代理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费1274元，由广州合盈置业房地产代理有限公司负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。关于本案所涉交易过程，经本院询问，合盈公司称：1.其于2018年认识本案所涉客户，当年其亦有收到涉案楼盘的分销单，也向该客户推介过涉案楼盘，但在当时分销单指定的时间内并未促成交易。上述情况与本案争议的2019年的分销没有必然关联。2.该客户于2019年10月9日因想购房而找到其公司业务员了解情况，其向客户分析了包含涉案楼盘在内的南沙5个楼盘。其于2019年10月11日约到客户，并于10月13日按客户要求顺序陪同该客户逐一看了南沙的4个楼盘，涉案楼盘排在最后。3.涉案楼盘现场由开发商万祥公司的销售人员负责介绍和签单，合盈公司只是负责前期吸引客户到场并陪同看房。至于客户是否购买，要看客户是否满意价格。如果客户最终没有签单，合盈公司带看就没有报酬。3.万祥公司不在楼盘网公司指定的报备微信群中。合盈公司在该微信群中报备客户情况后，由楼盘网公司与开发商万祥公司对接，但分销单中并未约定楼盘网与开发商万祥公司对接的时间及判定客户渠道的时间。对此，楼盘网公司确认合盈公司有关报备微信群的说法，并表示其与万祥公司之间的对接和判定客户渠道并无时间限制。万祥公司则表示：1.本案交易模式是由万祥公司委托楼盘网公司代理，楼盘网公司找到包括合盈公司在内的中介公司推销涉案楼盘。合盈公司主要负责有针对性地向客户推介涉案楼盘，吸引客户到现场看房，而现场由万祥公司自己的售楼部销售人员跟单销售。客户成交后，需由万祥公司判定谁是最早报备登记客源方。2.合盈公司从未主动推介案涉楼盘项目。3.本案客户来看楼的当天即签了认购书，认购书中勾选的销售渠道只是初步判断，之后要结合万祥公司的内部系统和人脸比对来确定客户来源渠道。经核实，本次交易的第一次销售渠道登记是登记在万祥公司名下。二审另查明如下事实：1.2020年6月2日，广州合盈置业房地产代理有限公司变更名称为广州合盈置业物业仓储管理有限公司。2.在合盈公司一审提交的《渠道来访登记确认表》中，最后一栏“万科确认人”处空白，没有签名或盖章。经本院主持调解，各方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。针对合盈公司的上诉，二审争议焦点为合盈公司主张楼盘网公司支付佣金及利息，并要求万祥公司承担连带责任的理由能否成立。对此，一审法院根据各方当事人的诉辩主张及举证对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以维持。虽然合盈公司以其对楼盘网公司与万祥公司之间的《发动函》不知情为由，认为该《发动函》对其无约束力，但在合盈公司与楼盘网公司之间的《楼盘网万科海上明月联动分销通知单》中亦明确约定，“如有撞客，由甲方（楼盘网公司）与开发商协商，最终以开发商判定为准”、“该项目开发商判定及确认成交客户的归属后，视为乙方（合盈公司）成交并确认业绩有效”，即对合盈公司能否取得佣金问题，合盈公司与楼盘网公司明确约定最终以开发商判定为准。在开发商万祥公司提供证据证明其已先于合盈公司获得客户看房意向，并报备了客户情况，且据此判定涉案客户交易为自拓团队成交，楼盘网公司对此没有异议，而合盈公司不能举证推翻上述判定结果的情况下，合盈公司有关佣金的诉请，不符合合同约定。虽然合盈公司以客户在认购书及认购卡中分别写明渠道来源是合盈公司、楼盘网为由，上诉主张万祥公司签订《渠道来访登记确认表》及在认购书上盖章确认的行为是对客户来源的确认，但《发动函》中明确约定“楼盘网推荐客户，由我司指定项目负责人温嘉在《渠道来访登记表》上签字确认，我司指定员工确认后，视为我司已确认该客户为楼盘网公司之客户”，而《渠道来访登记确认表》中并无万祥公司的盖章或其指定项目负责人温嘉的签字，故合盈公司以此为由认为万祥公司已确认了客户来源，与上述约定不相符，本院不予采纳。虽然合盈公司认为其自2018年11月起即与争议客户保持联系，但无论是合盈公司与楼盘网公司之间的《楼盘网万科海上明月联动分销通知单》，还是楼盘网公司与万祥公司之间的《发动函》，其中约定的代理或合作期限均为2019年10月1日至31日，故合盈公司在此期限之前的与客户沟通的行为，与本案争议佣金之间并无直接关联，不能成为合盈公司获得本案所涉佣金的充分理据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，在合盈公司未在二审中提交新的证据佐证自己的主张或推翻一审相关认定的情况下，合盈公司的上诉缺乏充分理据，本院不予支持。综上所述，合盈公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1274元，由上诉人广州合盈置业物业仓储管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二〇年十二月二十一日法官助理张冰玲书记员李逸丹