湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11497号上诉人（原审原告）：湖南德思勤投资有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区井湾子中意路**。法定代表人：龙固新，董事长。委托诉讼代理人：宋寅虎，湖南言顺律师事务所律师。上诉人（原审被告）：谢思思。委托诉讼代理人：曾辉，湖南同湘律师事务所律师。原审第三人：湖南德思勤商业管理有限公司，住，住所地湖南省长沙市雨花区迎新路**德思勤城市广场****/div>法定代表人：龙固新，董事长。委托诉讼代理人：宋寅虎，湖南言顺律师事务所律师。上诉人湖南德思勤投资有限公司（以下简称德思勤投资公司）因与上诉人谢思思、原审第三人湖南德思勤商业管理有限公司（以下简称德思勤管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初5477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。德思勤投资公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判谢思思向德思勤投资公司支付拖欠租金209156.13元及违约金3764.81元（暂计一个月，后续违约金仍以前述拖欠租金209156.13元为基数、按日万分之六的标准计至谢思思实际付清之日止），装修期间租金31680元；2.一、二审诉讼费用由谢思思承担。事实与理由：1.履约保证金92400元不应抵扣欠付租金。案涉合同是因谢思思长期拖欠各项费用、单方撤场的违约行为而提前终止，不符合合同第六条约定的退还履约保证金的情形。根据合同第22.7条的约定，德思勤投资公司有权不予退还履约保证金；2.谢思思应当支付装修期租金31680元。因谢思思违约致使合同提前终止，谢思思应按合同第22.7条约定补交装修期的全部租金。3.违约金应以一审法院的类案裁判认定的万分之六/日为标准。谢思思辩称：1.一审法院租金起算时间认定错误。案涉合同签订后，由于德思勤投资公司内部管理混乱、人事变动频繁等因素，部分商户中途退场，德思勤投资公司为了统一装修管理、营造开业氛围，一直未与谢思思办理房屋交接装修手续，致使谢思思迟迟未能正式进场装修。双方对于房屋交接入场装修的时间及装修期顺延多次协商未果，后经德思勤投资公司口头承诺，同意装修期延长至12月25日，同时，考虑到部分商户中途退出，影响商场前期人气，德思勤投资公司同意减免前期租金。案涉门店直至2017年12月25日才正式开门营业。因此，租金的起算时间应为2017年12月25日，一审法院直接以2017年10月1日为租金起算日认定错误；2.一审法院适用法律错误，谢思思并未违约。德思勤投资公司当时管理混乱，导致商户经营惨淡，部分商户已提前退出，对于剩下的商户，德思勤投资公司采取哄骗的方式要求留下来经营，并且承诺不收取租金。德思勤投资公司长时间不主张租金，在未与谢思思协商一致的情况下停水、断电，致使案涉门店无法正常经营，导致谢思思提前退场、亏损严重，理应对谢思思承担赔偿责任。据此，谢思思提出上诉请求：1.请求依法撤销（2020）湘0111民初5477号民事判决，发回重审；2.一、二审案件受理费由德思勤投资公司承担。针对谢思思的上诉请求，德思勤投资公司辩称，1.无须发回重审，可查清事实后改判；2.谢思思提到的提前撤场的原因、装修期以及德思勤投资公司管理混乱等均无证据证明。案涉房屋是交接过的，但没有签订房屋交接确认书。在没有相反证据的情况下，应从2017年10月1日计算租金；3.催交租金是德思勤投资公司的权利而非义务，谢思思应当依合同约定主动履行交纳租金的义务。4.关于停水停电，谢思思没有提供证据证明，且合同中明确约定了德思勤投资公司有权停水停电。谢思思撤场应归结为商业风险，而非德思勤投资公司的问题。谢思思亦没有履行合同约定的pos协议。德思勤管理公司述称，同意德思勤投资公司的意见。德思勤投资公司向一审法院起诉请求：1、谢思思向德思勤投资公司支付拖欠租金209156.13元及违约金3764.81元（暂计一个月，后续违约金仍以前述拖欠租金209156.13元为基数按日万分之六的标准计至谢思思实际付清之日止），装修期间租金31680元；2、谢思思承担本案全部诉讼费用。一审法院认定如下事实：2017年8月10日，德思勤投资公司（甲方、出租方）与谢思思（乙方、承租方）、第三人（丙方、管理方）签订《德思勤城市广场租赁合同》，约定：1、甲方是位于长沙德思勤城市广场内TASKINMALL的所有权人；2、甲方同意将德思勤城市广场中的TASKINMALL五层L5-01、02号商铺出租给乙方使用。乙方作为餐饮业态的专业经营商，同意承租该房屋；3、甲乙双方确认，本合同相关词语应按如下定义解释和执行：（1）租约年：计租日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，其他租约年均依此类推；（2）物业服务公司、商业管理公司：接受甲方委托，对包括该房屋在内的德思勤城市广场提供统一物业管理服务、设施商业运营管理的企业，就本合同而言是指丙方；（3）进场日：甲方移交、乙方进入该房屋之日。甲乙双方应签署《房屋交接确认书》确定进场日；4、该房屋的套内建筑面积为176平方米。该面积即为本合同项下计租面积，计租面积为双方确认后的实测面积，不再调整；5、本合同项下租赁期限为5个租约年，自计租日开始计算，即自2017年10月1日起至2022年9月30日止；6、装修期为进场日起算45天。装修期内，乙方无需承担租金及经营管理费，但是应当承担装修管理费，以及该房屋发生的水、电、燃气、热力等公用事业费用；7、租金及经营管理费标准和支付方式：第一、二个租约年每月租金为21120元、经营管理费为9680元；第三个租约年每月的租金为22191.84元、经营管理费为10394.56元，第四个租约年每月租金为23338.71元、经营管理费为11159.14元，第五个租约年每月租金为24565.86元、经营管理费为11977.24元；8、合同项下的租金及经营管理费按月支付，首期为计租日起前一个月期间的租金及经营管理费。交纳第二期时截至日期调整至自然月度末。此后的租金及经营管理费均按每一个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交费期交纳。乙方应当在每个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向甲方、丙方一次性足额支付下个月的租金及经营管理费；9、乙方在该房屋内经营品牌为炙德，经营项目为餐饮（烤肉）；10、本合同签署当日，乙方应当向甲方支付92400元作为履约保证金；同时向丙方支付13200元作为物业服务费保证金。合同终止后30日内，如不存在本合同第22条规定情形且乙方按照24条规定履行了相关义务的，履约保证金和物业服务费保证金无息退还，乙方应同时退还收据原件；11、乙方应当在装修期届满次日，即2017年10月1日开业经营并开始计租；12、作为该房屋的承租人，乙方应当自计租日起向丙方交纳该房屋的物业服务费；每月物业服务费计算标准为：物业服务费收费标准×计租面积；物业服务费收费标准为：每平方米每月25元，按月支付，首期物业服务费为计租日起前一个月期间的物业服务费。缴纳第二期物业服务费时截至日期调整至自然月度末。此后的物业服务费均按每个完整的自然月（即每月第一日至最后一日）为一个缴费期交纳。乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向丙方一次性足额支付下个交费期费用。首期物业服务费应于本合同签订后5个工作日内支付，应交物业服务费4400元；13、乙方应在该房屋开业前向丙方支付1万元，作为其销售商品或提供服务的质量保证金。合同终止、各项费用结清且乙方按照24条规定履行了相应义务的365日后，丙方应将质量保证金余额（如有）无息退还给乙方；14、乙方延迟缴纳租金及经营管理费、物业服务费、公共事业费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金1‰的延迟履行违约金；延迟5日仍未足额交纳的，甲方或丙方可以对该房屋暂停能源供应、商业管理或物业服务，且无需因此向乙方或第三方承担任何责任（合同第22.4条）；15、本合同因乙方违约而提前终止的，甲方及丙方有权没收本合同项下之履约保证金、物业服务费保证金，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，且乙方应承担的其他违约金责任（包括迟延履行违约金等）并不免除；如乙方原因导致本合同提前终止，乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金及经营管理费标准补交装修期的全部租金及经营管理费。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金；16、如乙方未办理交还手续而撤离该房屋，甲方对乙方撤场后该房屋进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合约定交还条件的，因此发生的费用应由乙方承担（合同24.4条）。该合同附件八《POS专用收银系统使用服务协议》载明如下内容：1、谢思思同意使用第三人收银系统，服务期限自2017年10月1日至2022年9月30日止；2、谢思思应在第三人提供收银系统之日（下称计费日）支付一次性收银系统押金1万元/台，用于保证谢思思妥善履行本协议项下各项义务；3、谢思思应自计费日起向第三人支付收银系统使用服务费，标准为200元/台/月，本协议项下收银系统使用服务费仅为谢思思使用系统而需向第三人支付的费用，不包括更换打印耗材等费用；4、服务费按月支付，于每月15日前支付；如超过15天，该月按一个月计费，为扶持谢思思经营，第三人同意免除谢思思在第一个租约年的收银系统使用服务费；5、谢思思逾期支付服务费，每逾期一天，应按逾期支付款项的0.3%向第三人支付逾期违约金，逾期超过15日仍未支付时，第三人有权解除本协议。第三人未解除本协议的，谢思思仍应履行支付义务，自第三人有权解除本协议之日起，每逾期一日，违约金按前述标准的两倍执行；6、收银系统的安装时间以德思勤投资公司安排为准。第三人将提前通知谢思思具体时间，谢思思应为安装提供全面协助，并承担该商铺安装收银系统设计费用（如有）；7、谢思思违约导致本协议提前终止（包括德思勤投资公司按照约定解除本协议的情况），第三人有权不退还押金，谢思思应向第三人一次性支付相当于3个月使用费的违约金，且商铺出租人有权解除该商铺租赁合同，谢思思对此不得异议，并按该商铺租赁合同约定承担导致租赁合同提前终止的违约责任。德思勤投资公司和第三人于同日将诉争房屋交付给谢思思。谢思思于2018年10月28日从诉争房屋撤场。德思勤投资公司诉称谢思思自2018年1月起未按约支付租金，诉至法院，请求依法裁决。第三人诉称谢思思未按照约定向其支付经营管理费等费用，于2020年6月11日诉至法院，一审法院于同日立案受理【案号：（2020）湘0111民初5477号】。一审审理过程，德思勤投资公司和第三人确认谢思思向其缴纳了履约保证金92400元、物业服务费保证金13200元，质量保证金10000元、POS机保证金10000元。德思勤投资公司和第三人在一审审理过程中为证明谢思思单方申请撤场，诉争合同于2018年10月28日终止，德思勤投资公司向谢思思催缴诉争欠费并要求谢思思将房屋恢复至毛坯，提供了《撤柜申请书》、《关于合同终止及费用追缴函》和邮寄底单。谢思思质证认为，对《撤柜申请书》的真实性、合法性和关联性均有异议，不是谢思思的手印，也无谢思思的签名；对《关于合同终止及费用追缴函》系当庭第一次看到，未收到过；对邮寄底单有异议，去年谢思思一直在国外，未收到过该邮件。上述证据中《撤柜申请书》载有如下内容：德思勤商业广场领导好，本店炙德鲜烤宁乡花猪肉，于二期L521店铺，由于商场及自身原因经营不善，亏损严重，万般无奈只能撤柜，望领导理解，特此申请，望批准！落款时间为2018年10月29日，落款人为：谢思思。“谢思思”为打印字体，上面加盖了手印。邮寄底单上未加盖邮局的印章。谢思思为证明其已向德思勤投资公司和第三人交纳了截至2018年3月31日的租金、经营管理费、物业服务费，提供了费用报销单、增值税发票。德思勤投资公司和第三人质证认为，对编号为05641403发票的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可，该发票系谢思思交纳的首期，即2017年10月1日至2017年10月31日期间的经营管理费和物业管理费；对编号为03218181发票的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可，该发票系谢思思交纳的2017年11月1日至2017年12月31日期间二个月的经营管理费及物业管理费28160元，发票备注栏已标明该期间为2017年11月至12月；对编号为05641404发票的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可，该电费发票与本案诉请无关联性；对招商银行账户历史交易明细表的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可；该明细中谢思思于2018年3月12日缴纳的两笔费用70400元，对应的即为2017年11月1日至2017年12月31日期间二个月的租金、经营管理费及物业管理费之和，于2018年4月11日缴纳的380元为2017年12月1日至2018年3月31日期间的泔水费用。除以上两项所有转账记录均为对方充值电费的记录，而且最后一次转账的时间为2018年10月6日，谢思思实际撤场的时间为2018年10月28日，以上电费均为谢思思履行合同期间实际消耗电费金额，与本案诉请无关;对费用报销单的真实性、合法性和关联性均不予认可，系谢思思单方制作，与本案诉请无关；对编号为12606434发票的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该发票系谢思思交纳的首期租金（2017年10月1日至2017年10月31日）；对编号为05668068发票的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该发票系谢思思交纳的2017年11月1日至2017年12月31日期间的租金，发票的规格型号栏中已经备注了交纳的期间为2017年11月和12月。一审法院认为，德思勤投资公司与谢思思、第三人签订的《德思勤城市广场租赁合同》及附件系当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。1、关于拖欠的租金及违约金。德思勤投资公司诉称谢思思自2018年1月1日起未向其支付租金，谢思思主张其已缴纳截至2018年3月31日的租金，为此提供了费用报销单、增值税发票，因上述证据佐证谢思思交纳的均为2018年1月1日之前的租金，故上述证据不能证明谢思思的主张，一审法院对谢思思的主张不予采纳。根据合同的约定，谢思思应向德思勤投资公司支付2018年1月1日起至2018年10月28日止的租金209792元（21120元/月×9个月+21120元/月÷30天×28天），德思勤投资公司主张谢思思向其支付该期间的租金209156.13元，符合法律规定，一审法院予以确认；根据合同约定，谢思思应于每月28日前向德思勤投资公司支付租金，谢思思延迟缴纳租金，每延迟一日，谢思思应当向德思勤投资公司支付相当于欠费金1‰的延迟履行违约金；延迟5日仍未足额交纳的，德思勤投资公司或第三人可以对该房屋暂停能源供应、商业管理或物业服务，且无需因此向谢思思或第三方承担任何责任。因德思勤投资公司、谢思思关于逾期支付租金的违约金计算标准约定过高，一审法院酌情予以调整按照日万分之二计算其违约金，对德思勤投资公司超过部分的主张不予支持；谢思思自2018年1月1日起拖欠租金，并于2018年10月28日撤离诉争场地，德思勤投资公司在此期间未及时向谢思思主张诉争租金，自身也存在一定的过错，根据审理查明的事实并结合公平原则，一审法院对德思勤投资公司主张谢思思向其支付以尚欠租金为基数自起诉之日起至实际清偿之日止按日万分之二计算的违约金予以支持，对其超过部分的诉讼请求不予支持；2、关于装修期间的租金。根据合同约定，因谢思思违约而提前终止的，德思勤投资公司和第三人有权没收本合同项下之履约保证金、物业服务费保证金，谢思思自行承担合同提前终止产生的全部损失，且谢思思应承担的其他违约金责任（包括迟延履行违约金等）并不免除；如谢思思原因导致本合同提前终止，谢思思应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金及经营管理费标准补交装修期的全部租金及经营管理费。德思勤投资公司为证明系谢思思单方申请撤场，提供了《撤柜申请书》。谢思思不予认可，认为该申请书无谢思思签名，且手印亦不是谢思思所加印，撤柜也经过了德思勤投资公司的同意。一审法院认为申请书上仅有手印，无谢思思的签名，且根据申请书载明的内容可知，谢思思撤场基于商场和谢思思的原因，故德思勤投资公司据此主张系因谢思思的原因撤场要求其支付装修期间的租金，缺乏事实和合同依据，一审法院不予支持。综上，谢思思应支付德思勤投资公司租金209156.13元，因谢思思向德思勤投资公司已缴纳履约保证金92400元，因谢思思已撤离诉争场地，履约保证金应在欠付款项中予以扣减，即谢思思还应支付德思勤投资公司租金116756.13元（209156.13元-92400元）。综上，一审法院判决如下：一、谢思思于一审判决生效后7日内支付德思勤投资公司租金116756.13元及违约金（以116756.13元为基数自2020年6月11日起至实际清偿之日止按日万分之二计算）；二、驳回德思勤投资公司的其他诉讼请求。一审受理费因适用简易程序减半收取2485元，由谢思思负担。二审中，谢思思提交了一份时时同云科技（成都）有限责任公司出具的2017年10月1日至2018年10月28日期间炙德德思勤店的电子结算单及客如云科技（北京）股份有限公司的说明函，拟证明案涉店铺2017年12月23日开始营业。德思勤投资公司、德思勤管理公司质证认为出具该证据的主体成立时间晚于结算单的统计期间，且电子数据易被篡改，无法确认其完整性，该证据不能单独作为认定事实的依据，其无法否认租赁合同2017年10月1日开始营业、计租的约定。本院认为，谢思思提交的新证据与本案诉争事实相关，予以采信，其证明力将综合全案予以考虑。德思勤投资公司、德思勤管理公司二审未提交新证据。二审中，对于一审认定的事实部分，谢思思认为房屋交接的时间点未查清，租金的起算时间认定有误。对于该事实争议，本院将在争议焦点部分进行论述。对一审法院认定的其他事实，各方当事人均未提出异议，本院依法予以确认。根据原卷材料及当事人陈述，本院二审查明案涉合同还约定：序言第三条第5点：装修期：自进场日起算的一定期间，如该房屋在前述期间内对外经营的，装修期截止开业日的前一日；序言第三条第7点：计租日：装修期届满次日；3.1条：装修期为进场日起算45天，除非本合同另有特别明确的约定，装修期不因任何原因而延长；7.1条：本合同项下的进场日为2017年8月17日（甲方有权对该日期进行一次调整，并不因进场日的调整向乙方作出赔偿或补偿）。届时甲方按进场日现状向乙方交付该房屋。乙方同意，虽然甲方负责完成的上述交付标准存在一定瑕疵，但并不影响乙方进场开始装饰装修工程的，视为该房屋符合相关交付标准；第22.9条：经甲、乙双方协商一致，乙方可经提前90日书面通知甲方并足额交纳租金及经营管理费及相关费用后解除本合同；28.19条：本合同附件构成合同的一部分，与本合同正文具有同等法律效力；附件8《POS专用收银系统使用服务协议》第八条第1点约定：乙方将在服务期内使用甲方提供的POS专用收银系统，并且乙方在该商铺内的每一笔交易均如实即时通过该POS专用收银系统进行结算，不会以任何方式隐瞒销售额。二审另查明，本案当事人未就案涉房屋签署《房屋交接确认书》。根据原卷材料、已查明的事实和当事人诉辩主张，本院认为，本案二审的争议焦点是：1.合同履行过程中，双方是否存在违约行为；2.谢思思是否应当支付欠付的租金及租金起算时间是否正确；3.履约保证金能否抵扣欠付租金；4.谢思思应否补交装修期的租金。关于焦点1。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方当事人对涉案租赁合同真实、合法、有效性均未提出异议，本院经审查，该合同依法成立，不违反法律规定，对各方当事人具有法律约束力。案涉合同序言部分第三条第4点中明确约定甲、乙双方应签署《房屋交接确认书》确定进场日，并据此确定装修期。合同履行过程中，各方未签署《房屋交接确认书》。本院认为，本案无证据表明未签署《房屋交接确认书》系谢思思导致，作为出租方及格式合同的提供方，德思勤投资公司未及时与谢思思签署《房屋交接确认书》违反了合同第三条第4点的约定。涉案合同第四条租金及经营管理费标准和支付方式中对租金支付的标准和期限进行了明确约定，合同履行过程中，谢思思自2018年1月起拖欠合同约定的租金。谢思思主张德思勤投资公司为了挽留商户承诺不收取租金，长时间不主张租金，其无须向德思勤投资公司支付租金等费用。德思勤投资公司不认可谢思思该主张。本院认为，谢思思对德思勤投资公司承诺不收取租金的主张未提交证据予以证明，且德思勤投资公司并不认可，合同亦未约定交纳租金需以德思勤投资公司的催缴为前提。因此，谢思思应当依照合同约定按时足额交纳租金，其行为违反了合同第四条的约定。涉案合同第22.9条明确约定经甲、乙双方协商一致，乙方可经提前90日书面通知甲方并足额交纳租金及经营管理费及相关费用后解除本合同。合同履行过程中，谢思思未依该条约定与德思勤投资公司协商一致，未提前书面通知，未足额交纳租金等费用的情况下，于2018年10月28日擅自撤离案涉门面。谢思思主张德思勤投资公司在未与其协商一致的情况下停水、断电，致使案涉门店无法正常经营，被迫提前撤场。德思勤投资公司不认可谢思思该主张，认为没有证据证明德思勤投资公司实施了停水停电，且依据合同第22.4条约定，在谢思思延迟5日仍未足额交纳租金等费用的，其有权暂停能源供应。本院认为，关于停水停电，一方面谢思思未提交证据证明停水停电的具体情况，另一方面合同第22.4条明确约定谢思思延迟5日仍未足额交纳租金等费用的，德思勤投资公司有权暂停能源供应。因此，本院认为，在撤场过程中，谢思思违反了合同第22.9条约定。案涉合同第28.19条约定：本合同附件构成合同的一部分，与本合同正文具有同等法律效力。合同附件8《POS专用收银系统使用服务协议》第八条第1点约定：乙方将在服务期内使用甲方提供的POS专用收银系统，并且乙方在该商铺内的每一笔交易均如实即时通过该POS专用收银系统进行结算，不会以任何方式隐瞒销售额。根据当事人陈述及谢思思二审提交的新证据，合同履行过程中，谢思思并未使用德思勤投资公司提供的POS专用收银系统，本案亦无证据表明双方就收银系统的使用另有约定。因此，谢思思违反了附件8《POS专用收银系统使用服务协议》第八条第1点约定。关于焦点2、焦点3及焦点4。本案中，德思勤投资公司主张因谢思思违约致使合同提前终止，履约保证金不应退还，且其应按合同约定支付租金及合同第22.7条的约定补交装修期的全部租金。谢思思主张因德思勤投资公司的原因，一直未办理房屋交接装修手续，致使其迟迟未能正式进场装修，合同终止是因德思勤投资公司管理混乱导致，其不应补交装修期费用。本案中，案涉合同第22.7条约定“本合同因乙方违约而提前终止的，甲方及丙方有权没收本合同项下之履约保证金、物业服务费保证金”“如乙方原因导致本合同提前终止，乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金及经营管理费标准补交装修期的全部租金及经营管理费”及22.8条约定“本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金”。本院认为，虽然德思勤投资公司主张撤场的原因在于谢思思，但本院综合全案情况认为，对于谢思思撤离诉争场地、合同权利义务终止，并不仅是谢思思所导致，因此德思勤投资公司收取的履约保证金应予退还且谢思思无需补交装修期租金，一审法院用履约保证金抵扣租金，并认定谢思思无需补交装修期租金，有事实和法律依据，本院予以确认。谢思思迟延支付租金，违反合同的约定，应当支付欠付的租金及相应的违约金。关于租金起算的时间。谢思思主张因德思勤投资公司的原因，双方一直未依约办理案涉房屋交接手续，致使其迟迟未能正式进场装修，后德思勤投资公司口头承诺装修期延长2017年12月25日，案涉店面于2017年12月25日才正式开业，因此租金的起算时间应为2017年12月25日。德思勤投资公司主张在没有相反证据的情况下，应从2017年10月1日起计租，一审认定的租金起算时间无误。本院认为，根据涉案合同序言及第三条装修期部分的约定，计租日为装修期届满次日、装修期为进场日起算45天，进场日由双方签署《房屋交接确认书》确定。合同第七条进场及房屋交付部分约定了进场日为2017年8月17日，但同时约定甲方有权对该日期进行一次调整。合同第九条乙方开业日中约定乙方应当在装修期届满次日（就本合同而言，即2017年10月1日）开业经营并开始计租。因此，租金起算时间即计租日的确定与进场日及装修期限有关，但本案中双方未签署《房屋交接确认书》，亦无证明实际进场的具体时间，故根据涉案合同中第七条约定的时间确定为进场日，进而确定计租日为2017年10月1日，并无不当。虽谢思思辩称实际开业时间为2017年12月25日，并提交了案外人出具的案涉店铺经营结算单证明，还主张德思勤投资公司口头承诺装修期延长至2017年12月25日。本院认为，谢思思提交的案外人出具的证明，显示实际开业时间为2017年12月23日，与谢思思陈述的时间不相符，且不能证明谢思思仅使用了一种收银方式，同时，德思勤公司亦否认承诺延长装修期。故根据现有证据，谢思思主张的开业日期为2017年12月25日不具有高度可能性，同时没有证据否认合同第九条约定的2017年10月1日开业经营并开始计租，谢思思的抗辩不能成立。综上，本院认为一审以合同约定的时间点起算租金，有事实和法律依据，本院予以确认。另外，德思勤投资公司还主张一审认定的违约金标准过低，应当按照一审法院类案认定的日万分之六为标准。案涉合同约定的违约金标准为日千分之一。德思勤投资公司在一审中主张的违约金标准为日万分之六。一审法院认定的违约金标准为日万分之二。本院认为，案涉合同约定的违约金计算标准过高，一审法院结合个案情况酌情调整至日万分之二属于合理的自由裁量权范围，并无不当，本院依法予以维持。综上所述，德思勤投资公司、谢思思的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4970元，由上诉人湖南德思勤投资有限公司负担2485元，由上诉人谢思思负担2485元。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  蔡 晓审判员  谢 晋二〇二〇年十二月二十八日法官助理闫江欢书记员谢威源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。