广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终1321号 上诉人（原审被告）：罗海霞，女，1974年8月22日出生，汉族，住桂林市七星区。 委托诉讼代理人：李红，广西桂东律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗庆光，男，1966年5月24日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：董胜学，广西宏民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于松坚，广西宏民律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：贺州市八步区水利局。住所地：贺州市八步区建设中路**。 负责人：黄慎电，局长。 委托诉讼代理人：植洪伟，广西卓秀律师事务所律师。 上诉人罗海霞因与被上诉人罗庆光、贺州市八步区水利局（以下简称八步区水利局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人罗海霞的委托诉讼代理人李红，被上诉人罗庆光的委托诉讼代理人于松坚，被上诉人八步区水利局的委托诉讼代理人植洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗海霞上诉请求：1.撤销广西贺州市八步区人民法院（2020)桂1102民初3 2 71号民事判决；2.改判驳回罗庆光一审的诉讼请求；3.一、二审案件受理费由罗庆光负担。 事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1995年12月8日被上诉人八步区水利局与上诉人签订《门面出租合同》属于“名为租赁，实为铺面转让”，从以下几个方面进行判断：1、合同的价款是否与标的物的市场价格相同，转让价格与不动产市场价格存在显著差距是判断存在转让（买卖）的重要因素。1995年期间，八步区水利局、八步区农业局利用公用设施用地中的防洪设施用地与实际施工人叶小松进行建设银杏巷和银河街排洪河上175间商铺。当时八步区农业局、八步区水利局未投入一分钱，只是由叶小松以八步区农业局、八步区水利局名义开发，并向所有的业主出售防洪设施用地上建成的175间商铺，八步区农业局、八步区水利局利用公用设施用地中防洪设施用地与实际施工人建成后各分得了26间商铺（是否另行出售要查实）。当时本案铺面售价肆万元。超过当时同地段的（台湾街、天天购物城）商品房（约4.5万元）或土地（出让地4万元）价格。本案的一大特点是当事人双方除了《铺面租赁合同》之外再无其他权利证书，原因是为了规避防洪设施用地不能办理产权证，当时采取一次性交清铺面款，此后也无需交付“租金”。从实证的角度来看，只要铺面售价不低于同地段市场价的80%，都是正常的转让，而非租赁，所有的175间商铺的合同价款与同地段标的物价值的相同情形都能证明当事人的意思就是“名为租赁，实为铺面转让”。本案的情形与同地段其他房产价格的合理价值或价格因素进行类比价格高昂，因此，本案中的商铺根据八步当时的交易习惯足以证明双方当事人的真实意思是转让。2、买卖合同签订后标的物由谁占有，由谁享有经济收益也可以证明商铺权属属于上诉人。铺面转让与铺面出租在利益上的区别是铺面使用权归上诉人享有商铺的五十年出让年限。而八步区水利局并不享有该商铺出租的权利，而是由上诉人任意与第三人签订租赁合同，形成了合同签订后由上诉人占有标的物（铺面）的法律关 3 系。由于铺面是由上诉人决定出租并不受八步区水利局限制（也无权限制），此后的租金由谁来享有是判断实际出租人的标志，但一审法院未充分考察当时交易所存在不能办证此重要的事实和法律点，从而未能认定以租代卖的性质。3、上诉人与八步区水利局不存在实质的租赁关系。本案实际是通过向社会不特定的人以购买商铺（集业主资金建房）以解决经营场所(包括临街门面）为目的，采取集资的形式建筑铺面，集资人享有铺面的分配和处分权。它的法律性质，既不同于房屋买卖，也不同于房屋租赁，铺面使用权归上诉人五十年享有的约定就足以证实是转让。要获得铺面的所有权，还有待取得土地使用权进行办证，而项目用地涉及防洪设施用地，银杏巷和银河街排洪河上175间商铺根本无法办理房产证。针对本案实际，从双方当事人签订的合同内容和双方实质形成的关系来分析，可以认定175间商铺业主与八步区农业局和八步区水利局是转让商铺的合同。4、上诉人及其他174间商铺业主实际是商铺业主。八步区农业局和八步区水利局与叶小松是利用防洪设施用地建设商铺转让获得利益。所有款项都是上诉人及其他174间商铺业主出资购买。上诉人及其他174间商铺业主出租该商铺的目的并不是经营，都是为出租获得租金，这是众所周知的事实。根据《城市房屋拆迁管理条例》第4条规定，拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。该条例所称拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人。故本案商铺征收、拆迁程序中，上诉人作为该商铺的实际产权人，是法定的被拆迁人与补偿主体，而罗庆光系一般租赁合同承租人，不具有被拆迁人的身份，也不属于拆迁法规明定的补偿安置协议签约主体。从上诉人与被上诉人之间的租赁合同关系角度分析，在诉争商铺进入拆迁程序的情况下，客观上无法再得铺面使用权归上诉人长期享有，铺面使用权归上诉人长期享有的存续基础已然丧失，故诉争商铺租约解除。因此，上诉人属于实际的业主，八步区水利局同意停产停业两项补偿费用归上诉人也是该局确认上诉人是实际 4 业主，并不是一审判决认定上诉人承租铺面后并未实际进行经营的转租，承租人不属于被拆迁人。二、关于一次性支付6个月的停产停业补助费和搬迁奖励的归属问题。针对房屋被征收后，相应的停产停业补助费和搬迁奖励归谁享有的问题，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年1月21日起施行）第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”、第十七条：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：一、被征收房屋价值的补偿；二、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;三、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励”。本案补偿安置的对象是被征收房地产的所有权人，补偿标准中规定，停产停业损失补偿费为每平方米137元，搬迁奖励20000元。由此可见，不论是国务院的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，还是市政府的文件与补偿方案，对停产停业损失和搬迁奖励的补偿均系针对被征收人。国务院《城市房屋拆迁管理条例》第27条规定：“拆迁人对应该安置的被拆除房屋的使用人,依照本条例规定给予安置。安置用房不能一次解决的，应当在协议中明确过渡期限。”同时，该《办法》第41条规定：“拆除非住宅房屋造成停产、停业引起经济损失的，由拆迁人付给补助费。具体补助标准由市、县人民政府制定。”停产停业期限按实际过渡期限计算。停产停业损失费的此计算方法实质上是，房屋所有权人因房屋被征收至其产权调换的房屋交付期间（过渡期间）的停产停业损失。分别为：原非住宅为自行营业的，为停产停业损失；原非住宅为出租的，为租金损失。本案中，上诉人在当时投入巨资取得商铺经营权，一直以来都是出租进行经营，由于拆迁，商铺已于2019年7月21日全面停业，并已丧失经营场所，上诉人蒙受了巨大的经济损失，案涉57号铺面建筑面积均33.23平方米，营业损失137元/平方米/月，补助期限6个月，损失及奖励补助47315元。原定五十年出租经营期限被迫终止。该项补偿是以商铺 5 面积计算损失，即是丧失商铺租金的损失。三、一审判决定性错误。本案定性为拆迁补偿款分配纠纷，根据最高人民法院的司法解释，罗庆光不属于动迁的权利人，人民法院应当驳回其的起诉，不予受理。如果将本案件定性为租赁合同纠纷，则人民法院有权受理，并依据租赁合同约定的解除租赁合同成就条件进行处理。上诉人与罗庆光是租赁合同关系。一审判决将拆迁法律关系与租赁合同关系混淆处理。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；”征收中租赁合同不能继续履行，系因房屋被政府征收引起,属于不可抗力情形。《合同法》第一百一十七条第一款规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任……”。本案商铺征收中的商业用房租赁合同关系因政府征收而无法继续履行，如双方在租赁合同中对“停产停业损失补偿”没有约定，“停产停业损失补偿”归商铺产权人房屋产权人，商铺产权人向承租人退还相应租赁期限的租金。四、一审判决对本案适用公平原则错误。我国民事责任的归责原则是多元的。违约责任以严格责任为归责原则，过错推定责任为例外；侵权责任则以过错责任为原则，无过错责任为例外。合同法第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”合同法中公平原则是指当事人在设定民事权利和义务、承担民事责任等方面应当公平、合情合理，任何一方不应享有特殊的权利，或者只享有权利而不承担义务。公平原则主要是针对合同的内容而言的，其体现在《合同法》的具体条文主要有：对于显失公平的合同一方当事人有变更或者撤销的权利；对合同中免责条款的规制；对格式合同的规制等。《合同法》尽管根据公平原则承认显失公平为合同撤销的原因，但在实践中对该规定应当从严掌握，不能将正常的交易风险都作为显失公平看待。如此次基于新型冠状病毒疫情持续传播的情况，商铺完全停业。承租人要求出租人减免租金的情形可以适用公平原则进行处理，这也是对租金损失适用公平原则进行分担处理。况且本案双方签订的租赁合同期限 6 是2016年1月1日至2016年12月31日，2016年12月31日到期后是不定期租赁合同，出租人随时可以解除合同。综上所述，八步区水利局与叶小松在建设银杏巷和银河街排洪河上175间商铺时就明确铺面使用权归上诉人五十年长期享有性质是不言而喻，是因为规避防洪设施用地不能办理产权证一种变通做法，175间商铺购买时目的就是认为产权属于自己，都是进行投资商铺并收租，一审判决跨越租赁法律关系加入拆迁法律关系是错误的，而且罗庆光并不是产权的共同所有人，不能以此定性拆迁补偿款分配。根据《条例》第二十三条规定对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。本案因停产、停业使上诉人失去了获得利润（租金）的机会，经济损失其实就是被征收人的租金损失。上诉人作为商铺的被征收人，领取上述停产停业损失补偿款实质是租金损失。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 罗庆光辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决，以维护被上诉人罗庆光的合法权益。 八步区水利局辩称，坚持一审答辩意见。 罗庆光向一审法院起诉请求1.请求判令两被告向原告支付停产停业损失补偿27315元、搬迁奖励20000元，共计47315元；2.本案受理费、财产保全费由两被告共同承担。 一审法院认定事实：2006年11月17日，案外人杨理（甲方）与被告罗海霞（乙方）签订《铺面转让协议》，该协议载明杨理通过一次性交款获得排洪河第49号（新编号为57号）铺面长期租赁使用权，使用时间五十年，从1996年1月1日至2046年1月1日止（详见1995年12月8日原贺县水电局与杨理签订的《铺面租赁合同书》），同时协议约定甲方将排洪河第49号铺面长期转让给乙方（使用期至20 7 46年1月1日止），转让价款为40000元，在甲、乙双方签订转让协议和八步区水电局盖章后生效。贺州市八步区水利电力局在见证方处盖章。 2016年12月13日，原告罗庆光作为经营者，注册成立贺州市八步区夜夜宵夜摊（个体工商户），经营场所为贺州市八步区排洪河夜市街**。原告曾与罗海霞签订过书面的《铺面出租协议》，约定月租金1430元，租金每月10日前交，租期从2016年1月1日起至2016年12月31日止。租赁到期后，双方并未继续签订书面租赁合同，但原告一直向罗海霞支付租金并使用案涉铺面至该铺面被征收前。2019年8月6日，贺州市人民政府下发《关于贺州市黄安寺、狮子岗排洪河河道综合治理工程项目房屋征收补偿安置方案的批复》（贺政函[2019]308号），文件规定灵峰市场排洪河桥面经营性建筑用房采取货币补偿方式，其中：停产停业损失补偿标准，按照选定的房地产价格评估机构评估的结果进行补偿，由房屋征收部门一次性支付6个月的停产停业补助费；搬迁奖励：被征收的经营性用房承租人积极配合所有权人做好搬迁工作，根据搬迁时间，每间铺面给予10000元或20000元的搬迁奖励，被征收人取得搬迁奖励后，不再享有其他奖励。2019年8月15日，贺州市八步区住房和城乡建设局对《房屋价值初步评估结果》及《停产停业损失补偿初步评估结果》进行了公示。案涉57号铺面建筑面积33.23平方米，营业损失137元/平方米/月，补助期限6个月，总营业损失补助27315元。此外，案涉门面在规定时间内完成搬迁，获得搬迁奖励20000元。另查明：1.2006年11月7日的《铺面转让协议》转让的铺面实际应为57号铺面，原告实际经营场所为57号铺面；2.1995年12月8日与杨理签订《铺面租赁合同书》的“贺县水利电力局”、2006年11月17日在《铺面转让协议》上盖章的“贺州市八步区水利电力局”与被告贺州市八步区水利局为同一主体，且贺州市八步区水利局被征收部门确定为案涉停产停业损失补助及搬迁奖励的领取主体；3.八步区水利局公示的案涉57号铺面经营者罗健是原告罗庆光的儿子 8 。原、被告就停产停业损失补偿及搬迁奖励无法达成一致意见，因此涉诉。 一审法院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条的规定，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿以及停产停业损失的补偿均是征收部门给予被征收人即被征收房屋所有权人的补偿，因此，案涉停产停业损失补偿及搬迁奖励本应归属于八步区水利局。由于八步区水利局与杨理签订的是五十年长期租赁合同，租赁期间产生的收益应由长期承租人享有，征收部门给予的补偿为租赁期间产生的收益，罗海霞经八步区水利局同意与杨理签订《铺面转让协议》取得案涉铺面的五十年租赁权，故该两项收益应由罗海霞享有，又因为罗海霞承租铺面后并未实际进行经营，而是转租给了本案原告，由原告使用案涉铺面，原告作为实际承租人积极配合搬迁，也因拆迁征收造成停产停业，根据公平原则，罗海霞应当给予原告一定的补偿。综上，对于本案的停产停业损失补偿27315元及搬迁奖励20000元，酌定，被告罗海霞应补偿给原告50%即23658元，鉴于征收部门将上述款项发放给八步区水利局，因此，由八步区水利局领取款项后将该23658元直接支付给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条及《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条之规定，判决：被告罗海霞补偿原告罗庆光23658元，该款项由被告八步区水利局直接支付给原告罗庆光。一审案件受理费983元，减半收取492元，财产保全费493元，合计985元（原告已预交），由原告罗庆光负担493元，被告罗海霞负担492元。 二审中，当事人没有提交新证据。综合诉辩双方的意见及全案证据，一审认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，因公共利益（排洪河河道综合治理工程建设）的需要，案涉房屋被依法征收，致使物权人因丧失对案涉房屋的所有权等财产权益，由征收单位对被征收房屋物权人给予补偿。也就是说，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿以及停产 9 停业损失的补偿均是征收部门给予被征收人即被征收房屋物权人的补偿。故，涉案房屋因拆迁获得停产停业损失补偿27315元及搬迁奖励20000元应归属于物权人。由于八步区水利局与杨理签订的是五十年长期租赁合同，租赁期间产生的收益应由长期承租人享有，征收部门给予的补偿为租赁期间产生的收益，罗海霞经八步区水利局同意与杨理签订《铺面转让协议》取得案涉铺面的五十年租赁权，八步区水利局认可该两项补偿由罗海霞享有。但罗海霞承租铺面后并未实际进行经营，而是转租给了被上诉人罗庆光，由罗庆光实际使用经营案涉铺面，罗庆光与上诉人签订的《门面租赁合同》中没有涉及因拆迁获得相关款项的分配问题，罗庆光作为实际承租人在租赁合同履行期间积极配合搬迁，也确因拆迁征收造成停产停业损失，一审依据公平原则，结合案件实际情况，就涉案停产停业损失补偿及搬迁奖励两项费用，酌定由上诉人补偿给被上诉人罗庆光50%即23658元，实体处理并无不当，本院予以维持。上诉人提出其为涉案商铺实际的所有权人，上诉人因拆迁蒙受了巨大的经济损失，被上诉人罗庆光无权获得任何停产停业损失补偿及搬迁奖励等款项的上诉主张，依据不足，理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，罗海霞的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费392元，由罗海霞负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 10 审 判 长 陈立峰 审 判 员 黄义奎 审 判 员 陈小坤 二〇二〇年十二月七日 法官助理 贺昌盛 书 记 员 钟秋燕