天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初10405号原告：杨学森、郭勇等金云里小区20名业主（自然信息详见清单）诉讼代表人：杨学森，男，1949年6月4日出生，汉族，住天津市南开区。诉讼代表人：郭勇，男，1955年3月10日出生，汉族，住天津市南开区。。委托诉讼代理人：向阳，天津法睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔玉珠，天津法睿律师事务所律师。被告:天津市环圣物业服务有限公司，住所地天津市南开区王顶提林苑北里8-1-101-104。法定代表人:李波，总经理。委托诉讼代理人：石艳，天津君辉律师事务所律师。被告:天津市南开区人民政府王顶堤街道办事处金环里居委会，住所地天津市南开区复康路**底商。负责人:高英，居委会主任。委托诉讼代理人：王东，天津法政牛津律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋琳琳，女，居委会社工。原告杨学森、郭勇等金云里小区20名业主与被告天津市环圣物业服务有限公司（以下简称环圣物业）、被告天津市南开区人民政府王顶堤街道办事处金环里居民委员会（以下简称居委会）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨学森、郭勇等金云里小区20名业主的诉讼代表人杨学森、郭勇及其委托诉讼代理人向阳，被告环圣物业的委托诉讼代理人石艳，居委会委托诉讼代理人王东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨学森、郭勇等金云里小区20名业主向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认2018年1月3日被告天津市南开区金环里居委会(以下简称:金环里居委会)与被告环圣物业签订的《天津市住宅物业服务合同》无效；2.诉讼费用等相关费用由二被告承担。事实与理由:原告系天津市南开区金云里小区业主。2018年1月3日，被告金环里居委会作为《物业合同》的甲方与被告环圣物业作为合同的乙方签订的合同，对于原告无效。因为被告金环里居委会无权作为该《物业合同》的一方主体代原告签订该合同，其没有签订该合同的主体资格，无权代表原告将原告的物业事宜委托给被告环圣物业，该合同内容也不是原告的真实意思表示。故，该《物业合同》对原告不具有任何法律约束力。鉴此，原告认为，该案所涉《物业合同》的订立，违反我国《合同法》及相关的强制性法律规定，严重侵害了原告作为业主享有的法律赋予的合法权利，为此诉至法院。被告环圣物业辩称，不同意原告的全部诉请，因为原告诉称的该份物业服务合同系由居委会与我方签订的，该份合同不存在合同无效的情形，均系合法有效订立的合同，金云里小区在2016年4月22日其业主委员会集体辞职并向全体业主公示后，是依据中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，环圣物业和居委会签订了合同。该份物业服务合同签订后也履行了相关备案手续，相关合同已在物业办进行了备案。全部手续均符合规定，且根据上述情况，我方在与居委会签订该份物业服务合同时，有充分理由相信合同相对方的主体资格符合法定情形，我方对合同的签订也已尽到合理审查义务，不具有任何过错，因此我方认为该份合同合法有效，请法庭驳回原告诉请。被告居委会辩称，不同意原告的全部诉请，居委会是依据中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《业主大会和业主委员会指导规则》第58条规定，因客观原因未能选举出业委会或业委会成员不足二分之一的，在新一届业委会产生前，可以在物业所在居委会在街道的指导监督下，代行业委会职责。2016年4月22日，原金云里业委会采取集体辞职的形式，集体辞去了业委会的职务，并将相关的辞职信贴到了小区的公示栏中。至今金云里小区仍未选举出新的业委会。因此居委会是在2018年1月3日，与环圣物业签订了物业服务合同，约定了将金云里小区的物业管理委托给环圣物业，委托期限是自2018年3月1日-2021年2月28日。鉴于金云里业委会集体辞职，居委会将其公章收回，在上述物业服务合同上加盖了原金云里业委会的公章，故该份物业服务合同甲方处有两个公章，分别为原业委会公章和居委会公章。综上，居委会是在法律规定情况下代行了小区业主的职责与环圣物业签订了物业合同。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杨学森、郭勇等金云里小区20名业主系金云里小区业主，被告环圣物业系物业管理企业，被告居委会系金云里小区属地居委会。现金云里小区由被告环圣物业提供物业服务。2018年1月3日，被告居委会（甲方）与被告环圣物业（乙方）签订《天津市住宅物业服务合同》，约定居委会将金云里物业项目委托乙方进行物业管理服务，双方对物业服务内容及标准、物业管理服务期限、甲方权利义务、乙方权利义务、物业管理服务费用等内容进行了约定。该合同约定物业管理期限为三年，自2018年3月1日起至2021年2月28日终止。物业管理服务费用多层及高层住宅按建筑面积每月每平方米0.6元的标准交纳，商业按建筑面积每月每平方米1.2元的标准交纳。配套电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平米1.1元的标准交纳。另查，2015年2月26日，金云里业主委员会与被告环圣物业签订《天津市住宅物业服务合同》，约定将金云里物业项目委托环圣物业进行物业管理服务，该合同约定物业管理期限为三年，自2015年3月1日起至2018年2月28日终止。再查，2016年4月22日，金云里业主委员会成员集体辞职，并向全体业主公示。现该小区仍未成立业主委员会。本院认为，本案中，原告认为物业服务合同无效的理由有二，一是被告恶意串通，损害小区业主利益，二是二被告签订的物业服务合同违反法律、行政法规的强制性规定。下边分别论述：关于原告提出的居委会代行业主委员会职责系违法一节，根据中华人民共和国住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。结合本案，2016年4月22日，金云里业主委员会成员集体辞职，在当时特殊情况下，为确保小区的正常运转，维护全体业主的合法权益，金环里居委会充分发挥组织、协调作用，与被告环圣物业签订物业服务合同于法有据。故原告认为存在恶意串通损害业主利益一节，本院不予认可。关于原告提出二被告签订的物业服务合同无效一节，现有证据无法证明该《天津市住宅物业服务合同》的内容存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，故原告此节理由本院亦不予认可。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第七十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告杨学森、郭勇、刘保民、周震、尹世红、毛连和、杜莲菊、刘贵生、陈玉金、杨玉枝、任帅名、李俊兰、杨淑娟、胡振雷、张连永、毛绍明、魏延霞、宋扬、于方、任军全部诉讼请求。案件受理费40元，由原告杨学森、郭勇、刘保民、周震、尹世红、毛连和、杜莲菊、刘贵生、陈玉金、杨玉枝、任帅名、李俊兰、杨淑娟、胡振雷、张连永、毛绍明、魏延霞、宋扬、于方、任军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  郑博涵二〇二〇年十二月十四日书记员  宋明芮附：20名业主明细原告：杨学森，男，1949年6月4日出生，汉族，住天津市南开区。原告：郭勇，男，1955年3月10日出生，汉族，住天津市南开区。原告:刘保民，男，1957年10月13日出生，汉族，住天津市南开区金云里**楼1304。原告:周震，男，1974年4月5日出生，汉族，住天津市南开区金云里**楼1门601。原告:尹世红，女，1973年4月10日出生，汉族，住天津市南开区金云里**楼1门502。原告:毛连和，男，1972年2月29日出生，汉族，住天津市南开区金云里**楼1门401。原告:杜莲菊，女，1955年10月28日出生，汉族，住天津市南开区金云里4-602。原告:刘贵生，男，1955年8月16日出生，汉族，住天津市南开区金云里4-1004。原告:陈玉金，女，1951年9月8日出生，汉族，住天津市南开区金云里7-504。原告:杨玉枝，女，1955年11月5日出生，汉族，住天津市南开区金云里7-901。原告:任帅名，男，1994年12月11日出生，汉族，住天津市南开区金云里6-1-702。原告:李俊兰，女，1956年6月17日出生，汉族，住天津市南开区金云里5-301。原告:杨淑娟，女，1962年11月3日出生，汉族，住天津市南开区金云里7-301。原告:胡振雷，男，1955年3月22日出生，汉族，住天津市南开区金云里7-102。原告:张连永，男，1963年10月7日出生，汉族，住天津市南开区金云里7-701。原告:毛绍明，男，1950年12月26日出生，汉族，住天津市南开区金云里7-501。原告:魏延霞，女，1965年5月21日出生，汉族，住天津市南开区金云里5-602。原告:宋扬，男，1975年10月5日出生，汉族，住天津市南开区金云里5-902。原告:于方，男，1956年8月5日出生，汉族，住天津市南开区金云里5-402。原告:任军，男，1969年9月8日出生，汉族，住天津市南开区金云里6-1-702。附本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国物权法》第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。