广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23365号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京北大资源物业经营管理集团有限公司广州分公司。住所地：广州市荔湾区鹤洞路****。负责人：楚恒臣，总经理。委托诉讼代理人：黎日欢，公司职员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：周杏欢，女，1967年7月6日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：叶芷菁，广东广和（广州）律师事务所律师。上诉人北京北大资源物业经营管理集团有限公司广州分公司（以下简称：北大资源公司）因与被上诉人周杏欢物业服务合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初7043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。经各方当事人同意，本案进行书面审理，现已审理终结。北大资源公司上诉请求：一、依法撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初7043号民事判决第三项。二、判令一审（反诉）、二审的案件受理费均由周杏欢全额承担。事实与理由：一审法院认定涉案房屋交付的时间缺乏事实和法律依据。1、涉案房屋已依法具备法定交付条件，不构成相关法定的严重影响其正常居住使用条件的情形，收楼通知书上载明的交房日期截止之日即视为该房屋已经交付。开发商已于2018年6月7日完成竣工验收备案手续。根据开发商与周杏欢签订的《广州市商品房买卖合同》的相关约定，开发商于2018年6月7日向周杏欢发出《尚博雅苑收楼通知书》，要求周杏欢于2018年6月8日办理房屋交付手续，并提示周杏欢载明的交房日期截止之日即视为该房屋已经交付，房屋质量保修期及物业管理费也将从此日起算。周杏欢在反诉状及一审庭审过程中均承认在2018年6月已经收到开发商的收楼通知，只是认为涉案房屋存在瑕疵问题而拒绝收楼。依据周杏欢与开发商签订的《广州市商品房买卖合同》第二部分《补充协议》第五条第3款“该商品房交付时已取得国家竣工验收备案手续，即表明该商品房质量合格可以交付使用。乙方不得因质量问题拒绝接收或要求甲方承担迟延交付责任。双方同意共同查验房屋时如发现存在不影响房屋使用功能的质量暇疵或装修问题（包括但不限于轻微渗漏，地砖，地砖、窗台开裂或空鼓以及其他装修质量问题等）。乙方应当办理接收手续，同时有权要求甲方在《住宅质量保证书》规定的保证期内承担保修责任，甲方按约定整改。乙方不得因此拒绝办理收楼手续及按时交纳物业管理费，甲方不承担迟延交付的违约责任。如乙方未完全履行合同义务或未在甲方书面通知的交付期限内办理该商品房接收手续或验收的，不得要求甲方承担该商品房质量问题的损失赔偿责任。”及第4款约定“乙方认为该房地产存在严重质量问题而拒绝接收，则应自甲方通知的交房期限届满30日内，出示该房地产所在地建设主管部门的指定的具备相应资格的鉴定机构关于该房地产存在的严重质量问题的《鉴定报告》，经甲方核实无误的。由甲方承担保修责任，甲方整改完成之日为该商品房交付之日；甲方有权对《鉴定报告》以及《鉴定报告》出具的主体提出异议。乙方不出示或逾期出示鉴定报告的。均视为乙方同意收楼。该商品房于本条约定的出示《鉴定报告》期限届满之日视为交付，甲方无需承担买卖合同及本协议约定的逾期交房责任。”周杏欢未在开发商指定收楼日期收楼且未按约定方式提出质量问题视为已收楼。一审法院在没有查清涉案房屋是否存在质量问题的情况下就直接以周杏欢签订《房屋交接表》的时间为涉案房屋交付时间，缺乏事实与法律依据。2、开发商已按《广州市商品房买卖合同》约定履行完交付通知义务，周杏欢应在指定收房当天支付物业费。依据周杏欢与开发商签订的《补充协议》第十七条关于通知方式第2款第（2）项有关邮寄送达的约定“甲方按照本合同载明地址或乙方签署的变更地址确认书载明的地址。以挂号信或特快专递方式发出的书面通知，寄出后的第2日视为送达日期。不论乙方是否因电话或其他联系方式发生变更、邮递延误、由他人签收．被退回等任何原因未收到通知，该通知均视为有效送达。”北大资源公司所提交的证据二证明开发商于2018年6月7日已通过EMS快递向周杏欢寄出《尚博雅苑收楼通知书》，按约定周杏欢无论是否因电话或其他联系方式发生变更、邮递延误、由他人签收、被退回等任何原因未收到通知，该通知均视为有效送达即于2018年6月8日视为送达。综上所述，一审判决事实认定错误，请二审法院按北大资源公司所请依法判决。周杏欢二审答辩：请求驳回北大资源公司全部上诉请求。一审法院事实认定清晰，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。一、北大资源公司没有提供任何证据证明周杏欢在2018年6月8日已经实际收楼并享受北大资源公司提供的任何物业服务。北大资源公司未提供任何实际有效的证据证明其或者开发商已经在2018年6月7日实际邮寄出北大资源公司提交的证据二《尚博雅苑收楼通知书》，因为其提交的证据三是没有任何的物流信息的，不能直接适用《广州市商品房买卖合同补充协议》的第十七条的相关规定。而且，在没有证据证明有效送达的情况下，要求周杏欢按照一份自始至终没有收取过的《尚博雅苑收楼通知书》来确认收楼日期，并按照该日期支付物业费，对周杏欢显失公平。北大资源公司除了证据二以外并未提供任何证据证明房屋交付日期与2018年6月8日有关联性。相反，无论是周杏欢的证据四《入住协议书》还是北大资源公司提交的证据三《房屋交接表》都可以证明周杏欢是2018年7月19日才开始正式接手该房屋。一审法院认定事实清晰，应当依法维持原判。二、《广州市商品房买卖合同》约定仅为格式条款，合同约定内容已实际变更，北大资源公司作为第三方不可以断章取义摘取部分内容约束周杏欢。针对北大资源公司上诉状中提出，广州广珠置业有限公司（以下简称：开发商）完成竣工备案手续，应该按照《广州市商品房买卖合同》第二部分《补充协议》第五条第三款的约定，不得因为质量问题拒收。但是第五条还多次提及买卖合同约定房屋交付时间。事实上，开发商本应在2018年5月30日前将房屋交付给周杏欢。但开发商因自身原因没有在指定期限内完成竣工备案手续。故开发商沿用第五条第六款的规定自愿对房屋进行实际整改，延长房屋实际交付。而周杏欢作为业主也未再追究开发商延期交付房屋的违约责任。合同约定时间已实际变更，周杏欢及开发商均未就该时间提出异议，北大资源公司随意抄摘一段格式条款要求周杏欢自完后竣工备案手续之日视为可以实际交付于法无据，于理不合。若北大资源公司认为开发商自愿延长收楼时间，为房屋进行整改的行为侵害北大资源公司的利益，北大资源公司可以另行起诉。另外，《广州市商品房买卖合同》全部约定仅发生在周杏欢与开发商之间，其权利义务仅及于周杏欢与开发商之间，与北大资源公司没有直接关系。北大资源公司作为第三方无权依据该合同的约定要求周杏欢承担支付物业管理费的责任。三、周杏欢与北大资源公司于2018年7月19日房屋交付之日才正式构建物业服务合同关系，对此前物业费用没有任何给付的义务。北大资源公司提交的证据六《尚博雅苑前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》属于《广州市商品房买卖合同》中第十五条中约定的房屋交付必须交付的资料，该资料不全的视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼。但是周杏欢与北大资源公司均未在上述两份协议签署及日期处签字。是因为北大资源公司对开发商自愿对房屋未完善部分进行整改，房屋未实际交付的事实一直知情并认可的。直至2018年7月19日，北大资源公司和开发商整改完毕，周杏欢才勉强收楼。并正式签订周杏欢提交的证据四《入住协议书》，该协议书主要内容就是确认了解和同意严格遵守《尚博雅苑业主（临时）管理规约》，自签字之日具有法律效力。《入住协议书》的签署的日期是2018年7月19日。综上，周杏欢于2018年7月19日正式收楼，并于当日开始与北大资源公司构建物业服务合同关系，北大资源公司应依法返还2018年6月8日至2018年7月19日物业费给予周杏欢。请二审法院驳回北大资源公司全部上诉请求。北大资源公司于2020年7月6日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令周杏欢支付其名下物业房产荔湾区尚博雅苑A3栋603号房自2020年1月8日计算至实际付清之日止拖欠的物业服务费；2.判令周杏欢以当月所欠物业服务费为计算基数，从下一个月1日开始计算，按照日利率千分之一标准计算支付违约金，至周杏欢付清物业服务费之日止。3.本案诉讼费用由周杏欢承担。周杏欢提出反诉，请求:1.请求北大资源公司支付座便器维修费300元；2.请求北大资源公司支付因未及时维修座便器导致精神损害赔偿1000元；3.请求北大资源公司退还2018年6月8日至2018年7月19日物业服务费393.12元，退还2019年3月至2019年12月部分物业服务费1710.32元；4.请求北大资源公司承担本案反诉诉讼费。一审法院经审理查明：2016年8月，周杏欢（乙方）与案外人广州广珠置业有限公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：乙方向甲方所购商品房为尚博雅苑A3#、A5#第A3#住宅幢6层603号房，房屋地址：荔湾区北文街9号（A3#住宅）603房，该商品房合同约定建筑面积为80.1299平方米；甲方应当在2018年5月30日前将标的物房屋交付乙方使用；甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的北京北大资源物业经营管理集团有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同；物业服务合同期限至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止；物业服务费为每月每平方米建筑面积（人民币）3.5元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳；等。随后，周杏欢（甲方）与北大资源公司（乙方）签订了《尚博雅苑前期物业服务协议》，约定：甲方所购房屋销售（预售）合同名称及编号以《商品房买卖合同》为准；物业服务费收费标准为高层住宅每月每平方米3.5元；物业服务费收取起始日期按《商品房买卖合同》或《前期物业服务合同》的约定开始计收；甲方须按本协议约定缴交物业服务费；乙方在公历每月1日起征收上月欠缴款项所产生的违约金，甲方应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业服务费的千分之一计付违约金；公历每月10日收取当月物业服务费；等。2018年7月19日，周杏欢与北大资源公司就涉案房屋签订《房屋交接表》。2019年1月28日，荔湾区北文街9号603房登记至周杏欢名下。北大资源公司向周杏欢出具的收据记载，周杏欢支付了2018年6月8日至9月8日的物业管理费842.61元、2019年3月至2019年12月的物业管理费2743.16元。一审庭审中，北大资源公司与周杏欢确认涉案小区至今未成立业主委员会，双方确认涉案房屋物业管理费为280.87元/月。北大资源公司主张周杏欢收楼时间为2018年6月8日，周杏欢主张其收楼时间为2018年7月19日。周杏欢确认其主张的涉案坐便器为开发商提供的精装修内容。为证明周杏欢于2018年6月8日已收楼，北大资源公司提交《尚博雅苑收楼通知书》及快递面单作为证据。上述通知书记载，2018年6月7日广州广珠置业有限公司通知周杏欢其所购买的荔湾区北文街9号603房达到了约定的交付使用条件，请周杏欢在2018年6月8日前往物业服务中心办理收楼手续，因周杏欢个人原因逾期办理收楼手续的，该通知书载明的交房日期截止之日即视为该商品房已经交付，房产质量保修期及物业管理费也将从此日起算。上述快递面单记载，寄件人为广州广珠置业有限公司，收件人为周杏欢，收件地址为《商品房预售合同》记载的买方地址。周杏欢否认收到上述通知书。为证明其与北大资源公司之间就坐便器维修事宜进行磋商及周杏欢支付了坐便器维修费，周杏欢提交微信聊天记录、律师函及快递单、收据作为证据。周杏欢为证明北大资源公司应对坐便器进行维修，提供《住宅质量保证书》作为证据。该保证书记载，负责质量保修部门为北大资源公司，保修项目包括门窗翘裂五金件损坏、卫生洁具、管道堵塞等。广州广珠置业有限公司在该保证书上盖章。北大资源公司主张该保证书仅为开发商与周杏欢之间的约定。周杏欢为证明北大资源公司日常物业服务不达标，提供超一级服务对比表、图片、聊天记录及录音作为证据。北大资源公司主张周杏欢提供的证据无法证实物业管理水平。另查，2016年3月15日，广州市荔湾区发展和改革局向广州广珠置业有限公司作出荔发改函[2016]26号《广州市荔湾区发展和改革局关于尚博雅苑小区住宅前期物业服务收费标准的批复》，核定荔湾区芳村大道南以西、鹤洞路以南广钢新城地块的尚博雅苑小区（自编号A1、A2、A3、A5、A6、A7栋共6栋）住宅**物业服务最高收费标准为每月每平方米3.5元。一审法院认为：北大资源公司与周杏欢签订的《尚博雅苑前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。按照《尚博雅苑前期物业服务协议》的约定，周杏欢应于每月10日前向北大资源公司缴纳物业管理费。现周杏欢欠缴2020年1月8日起的物业管理费，其主张欠缴理由为坐便器问题及北大资源公司未提供超一级物业管理服务，并就此提起反诉。对此一审法院分析如下：首先，周杏欢主张的坐便器，其确认为开发商提供的装修内容之一。其次，周杏欢提供的《住宅质量保证书》虽记载质量保修部门为北大资源公司，但北大资源公司未在上述保证书上予以签字盖章确认，庭审中北大资源公司亦未对该保修责任予以认可。再次，周杏欢提供的其他证据不能证明北大资源公司对涉案坐便器有维修义务。最后，周杏欢主张北大资源公司物业服务质量差、未履行或未完全履行相应义务，周杏欢提交的证据不足以证明其主张。且即使北大资源公司存在上述问题，周杏欢还可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，另行向北大资源公司主张继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但周杏欢以上述理由采取拒交物业管理费等消极对抗措施，理据不足，一审法院不予采纳。综上，一审法院对于北大资源公司要求周杏欢支付2020年1月8日起物业管理费的诉讼请求，予以支持。一审法院对于周杏欢反诉要求北大资源公司支付坐便器维修费及相应精神损失赔偿、退回2019年3月至12月物业管理费的诉讼请求，予以驳回。北大资源公司主张的物业管理费应计至本判决发生法律效力之日止，本判决发生法律效力后关于是否拖欠物业服务费的事实尚未发生，本案不予处理。关于违约金。周杏欢拖欠物业管理费的行为构成违约，根据《尚博雅苑前期物业服务协议》的约定，应当承担相应的违约责任。关于违约金的标准，因《尚博雅苑前期物业服务协议》约定的每日千分之一计付的标准过高，一审法院以实际损失为基础，对违约金的标准酌情予以调整为参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，且违约金应以本金为限。关于2018年6月8日至2018年7月18日的物业管理费。审查北大资源公司提供的证据，结合双方当事人的陈述，无法认定北大资源公司主张的周杏欢于2018年6月8日收楼的事实。根据《房屋交接表》显示，周杏欢于2018年7月19日接收房屋。故北大资源公司收取了涉案房屋2018年6月8日至2018年7月18日的物业管理费，缺乏事实及法律依据，周杏欢要求退回有理有据，对周杏欢该反诉请求，一审法院予以支持。周杏欢主张超过部分，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，周杏欢向北京北大资源物业经营管理集团有限公司广州分公司支付自2020年1月8日起至本判决发生法律效力之日止的物业管理服务费（按280.87元/月计算）；二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，周杏欢向北京北大资源物业经营管理集团有限公司广州分公司支付2020年1月8日至本判决发生法律效力之日物业管理服务费的违约金（违约金以当月所欠的物业管理服务费为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从次月1日起计至缴清当月物业管理服务费之日止，违约金以不超过本金为限）；三、自本判决发生法律效力之日起十五日内，北京北大资源物业经营管理集团有限公司广州分公司向周杏欢退还2018年6月8日至2018年7月18日的物业管理服务费383.83元；四、驳回北京北大资源物业经营管理集团有限公司广州分公司的其他诉讼请求。五、驳回周杏欢的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费25元，由周杏欢负担25元。案件反诉受理费25元，由北京北大资源物业经营管理集团有限公司广州分公司负担5元、周杏欢负担20元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：本案北大资源公司是否可向周杏欢收取2018年6月8日至2018年7月18日的物业管理费。经审查，北大资源公司与周杏欢构成物业服务合同关系，该合同关系的性质并不同于房地产开发商与购房人之间的商品房预售合同关系。在北大资源公司与周杏欢共同签署有《房屋交接表》的情况下，一审法院判决北大资源公司将已收取2018年6月8日至2018年7月18日的物业管理费退还给周杏欢，所作处理并非没有依据。北大资源公司本案上诉将涉案房地产开发商与周杏欢所签《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议约定内容作为依据，但并不能构成对北大资源公司与周杏欢共同签署的《房屋交接表》所载内容的有效对抗。北大资源公司所提上诉理由并不充分，本院难以支持。综上所述，北京北大资源物业经营管理集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京北大资源物业经营管理集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  赵云川二〇二〇年十二月二十一日书记员  吴敏玲李美琦