上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6532号上诉人(原审原告)：冯嘉明，男，1960年12月31日出生，汉族，住上海市嘉定区。上诉人(原审原告)：顾惠芳，女，1961年4月17日出生，汉族，住上海市嘉定区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：樊平，上海律宏律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：方洪烈，男，1939年5月13日出生，住加拿大卡尔加里20WESTPOINTGDNSSWCALGARY。被上诉人(原审被告)：付淑芬，女，1937年8月19日出生，住加拿大卡尔加里20WESTPOINTGDNSSWCALGARY。原审第三人：施锦屏，女，1973年9月25日出生，汉族，住上海市嘉定区。原审第三人：上海达胜房产经纪事务所，住所地上海市嘉定区。法定代表人：冯萍萍，投资人。上诉人冯嘉明、顾惠芳因与被上诉人方洪烈、付淑芬及原审第三人施锦屏、上海达胜房产经纪事务所(以下简称“达胜所”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初13418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯嘉明、顾惠芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持冯嘉明、顾惠芳一审全部诉讼请求；本案诉讼费用由方洪烈、付淑芬共同负担。事实和理由：一、一审遗漏李惠琴亦具备代理权限的事实。根据方洪烈、付淑芬提交的《民事答辩及反诉状》《民事答辩状暨反诉状》《民事答辩暨反诉状证据》的内容，可以认定方洪烈、付淑芬自2014年起即口头委托亲家李惠琴出售上海市嘉定区温宿路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)。后按照中介杨凤珠的要求办理了《授权委托书》，委托汪勤全权处理出卖房屋事宜。在《授权委托书》被房产交易中心确认无法办理过户手续后，方洪烈、付淑芬决定不重办委托书，继续委托李惠琴卖房。也就是说，方洪烈、付淑芬就房屋买卖事宜分别书面委托汪勤、口头委托李惠琴。故，李惠琴具备代理权限。二、一审遗漏施锦屏的代理权限来源于李惠琴之转委托，且该二人共同实施了代理行为这一事实。施锦屏在庭审中表示，其系受婆婆李惠琴的指派，代方洪烈、付淑芬签订了《上海市房地产买卖合同》(以下简称“系争合同”)。也就是说，施锦屏的代理权限来源于李惠琴之转委托。另，2016年10月21日的调解笔录中方洪烈、付淑芬称，今年2、3月左右施锦屏电话告知有人要买房，本来他们打算在3月回国，但因出了车祸就没有回国。到今年6月其告知施锦屏先放一放，不要卖了，等他们回国自己来办，从中可以反映方洪烈、付淑芬委托了施锦屏出售系争房屋，施锦屏也实际参与代理操作，签订了系争合同。据杨凤珠回忆2016年10月21日调解情况，方洪烈、付淑芬均认可委托了施锦屏代理系争房屋买卖事宜。此外，李惠琴、施锦屏二人共同实施的代理行为贯穿整个交易过程，包括前期的磋商房价、签订合同以及后期的反悔、协商补偿等。一审枉顾该节事实，武断地认定施锦屏签订系争合同系无权代理，显属错误。三、一审认为，方洪烈、付淑芬家庭成员间的聊天记录不能反映方洪烈、付淑芬明知房屋买卖合同已经签署以及由施锦屏代签，系分析错误。虽然方洪烈、付淑芬提交的微信聊天记录不能完整地反映整个事件的真实情况，但通过该聊天记录至少可以证明：方洪烈、付淑芬应当明知房屋买卖合同已经签署。退一步讲，即便不知晓，也系其自身疏忽大意的过失导致。至于合同实际由谁签署，并不影响方洪烈、付淑芬分别委托汪勤、李惠琴出售房屋的真实意思表示。四、一审认为冯嘉明、顾惠芳未进一步核实施锦屏是否具备代理权限，亦未要求汪勤签署合同，实属对冯嘉明、顾惠芳的过分苛求。方洪烈、付淑芬本身系高级知识分子，从其起诉中介要求归还房产证原件并赔偿经济损失，到本案中提交的答辩状、反诉状以及庭审中表现出的应变能力，均能直观地反映两人具备一定的法律知识。然而，方洪烈、付淑芬作为委托人，却疏于监督代理人的行为，进而导致本案纠纷的发生，方洪烈、付淑芬自身存在重大过错。而纵观本案冯嘉明、顾惠芳，作为社会底层的普通百姓，在欠缺法律知识的情形下，已尽到足够的审慎义务。1．在方洪烈、付淑芬年事已高且定居国外、不在系争房屋内居住的情况下，由他人代为出售房屋，足以使冯嘉明、顾惠芳相信存在委托的可能性。2．施锦屏持有方洪烈、付淑芬之身份证、户口簿原件及系争房屋房产证原件、房门钥匙，可见其实际控制房屋。3．结合中介的居间介绍、之前委托书的存在、施锦屏与汪勤的夫妻关系以及汪勤母亲李惠琴的全程参与，足以使冯嘉明、顾惠芳对此产生信赖，相信施锦屏具备代理权限。在此基础上，一审法院的上述认为，实属对冯嘉明、顾惠芳的过分苛求。五、为查明案件事实，请求二审法院分别向案外人汪勤、李惠琴调查、核实相关事实。综上所述，从外观看，施锦屏构成表见代理。从实质看，基于李惠琴的转委托，施锦屏本身具备代理权限。其与冯嘉明、顾惠芳签订系争合同的行为系行使代理权，该行为所导致的法律后果应当由被代理人即方洪烈、付淑芬承担。故，施锦屏签订的系争合同对方洪烈、付淑芬具有约束力，方洪烈、付淑芬应当继续履行系争合同、交付房屋并配合办理房屋的权属转移登记手续。请求支持冯嘉明、顾惠芳的上诉请求。方洪烈、付淑芬辩称，一、李慧琴不是方洪烈、付淑芬的房屋买卖授权代理人。方洪烈、付淑芬一直委托李慧琴代为管理房屋，2014年方洪烈、付淑芬要卖房时，曾让李慧琴去中介挂牌找买主，这与代理房屋买卖毫无关系。方洪烈、付淑芬从未书面或口头委托李慧琴作为房屋买卖授权代理人。冯嘉明、顾惠芳把方洪烈、付淑芬委托李慧琴“到房产中介挂牌”说成是“委托李慧琴卖房”，然后断言：“李慧琴也有代理权限”并且这个代理权限还可以转，一旦“转”给施锦屏就变成了“代理签订房屋买卖合同权”。于是得出结论“施锦屏代签的合同对房东有效”，这是典型的偷换概念。二、方洪烈、付淑芬对汪勤的授权委托从未生效过，且授权委托已于2015年11月终止。因健康原因不适国际长途旅行，方洪烈、付淑芬打算委托汪勤作为其房屋买卖授权代理人并且按照中国驻卡尔加里领事馆的指导办了“授权委托书”，但此授权委托书在房产事务中介提交嘉定区房地产交易中心时被拒绝。理由是方洪烈、付淑芬提供的材料不能证明在授权委托书上签字的人就是房东本人。嘉定区房地产交易中心要求方洪烈、付淑芬必需提供“身份公证”来证明房东身份。而这份“身份公证”只能由方洪烈、付淑芬本人在嘉定区亲自办理。也就是说，要使方洪烈、付淑芬的授权委托书有效，方洪烈、付淑芬必需回国。因此，方洪烈、付淑芬于2015年11月通知汪勤终止委托。方洪烈、付淑芬办的那份授权委托书在被嘉定区房地产交易中心拒绝时就已经作废，方洪烈、付淑芬想要赋予汪勤的代理权也即无效。所以，汪勤从来就没有获得授权代理人的资格，而且方洪烈、付淑芬已于2015年11月正式终止了对汪勤的委托。冯嘉明、顾惠芳却以已被交易中心拒绝而作废的委托书为据，坚持汪勤仍是“被授权代理人”，而且授予汪勤从未被方洪烈、付淑芬授予的“转委托权”，实属荒谬。三、施锦屏无权代理，其行为对方洪烈、付淑芬没有法律效力。方洪烈、付淑芬从没有委托施锦屏办理与系争房屋有关的任何事宜，不论是口头还是书面。在委托汪勤时，方洪烈、付淑芬也没有赋予他转委托权。因此，施锦屏没有代理权，她在系争房屋合同内的行为皆为无权代理。根据相关法律规定，施锦屏的行为对方洪烈、付淑芬没有法律效力。四、方洪烈、付淑芬对施锦屏的行为从未追认。2016年2月25日，方洪烈、付淑芬从大女儿处得知有人要购买系争房屋，问方洪烈、付淑芬什么时候能回国签约。为了不空跑一趟，方洪烈、付淑芬提出要购房人交订金后才考虑回国签约，不行就等下一个买主。2016年7月7日大女儿突然发微信说不要急着回国了，李慧琴因房价太低与中介吵翻了。这时，方洪烈、付淑芬才得知施锦屏以方洪烈、付淑芬代理人身份与2月25日说的那个买主签了一个买卖合同。8月大女儿来加拿大后，方洪烈、付淑芬才看到合同内容。他们居然不与我们商量就把房价定为人民币(以下币种均为人民币)990，000元，比当时市场最低价格还低，严重损害了方洪烈、付淑芬的利益，方洪烈、付淑芬即刻声明不予追认。五、中介杨凤珠的“情况说明”证明方洪烈、付淑芬对系争合同完全无关。中介杨凤珠在她呈交法院的“情况说明”中证实：(1)房价990，000元是冯嘉明、顾惠芳与施锦屏商定的；(2)签系争合同时杨凤珠和冯嘉明、顾惠芳都清楚知道施锦屏无权代理；(3)2016年10月5日杨凤珠第一次见到房东，房东声明与系争合同无关，要其归还房产权证其感到事情严重了；(4)杨凤珠认为，如果房东不承认系争合同，“施锦屏”就“属于诈骗行为”。这说明他们签合同之事根本没有告知房东，只是他们和施锦屏的行为。实际上，驱动他们等不及房东回来急急忙忙签一个“房地产买卖合同”的真正原因是2015年开始的房价持续上涨。中介杨凤珠在李慧琴说房子不卖了后曾发给施锦屏一篇登在“凤凰财经”上的报道以示警告，题目是“房价上涨房东恶意违约的，被判继续履行合同并承担200，000元违约金”。这个案件和方洪烈、付淑芬的案件毫无共同之处，那是房东亲自与买方签的合同并亲自收到了房款。不过倒给方洪烈、付淑芬提供了一个有力证据，那就是此次中国房价的“上涨”绝不晚于2015年10月，因为那个案件中的买方把房东告上法庭是2015年11月4日。而施锦屏与冯嘉明、顾惠芳签订的系争合同是2016年2月28日，此时房价已经上涨多时。据安居网的统计数据，仅2016年2月一个月时间，上海房价均价就上涨15.9％，绝不是如冯嘉明、顾惠芳所说房价是在他们签约以后才开始上涨的。施锦屏未向本院提供书面答辩意见。达胜所未向本院提供书面答辩意见。冯嘉明、顾惠芳向一审法院起诉请求：1．判令方洪烈、付淑芬配合将系争房屋产权过户至冯嘉明、顾惠芳名下；2．判令方洪烈、付淑芬将系争房屋交付给冯嘉明、顾惠芳；3．判令方洪烈、付淑芬偿付冯嘉明、顾惠芳逾期过户违约金［按550元／天的标准，自2016年10月1日起至过户之日止］；4．判令方洪烈、付淑芬偿付冯嘉明、顾惠芳逾期交房违约金(按人民币550元／天计算，自2016年11月1日起至交房之日止)。一审法院认定事实：方洪烈、付淑芬为系争房屋的所有权人，常年定居加拿大，两人之女与案外人李惠琴之子汪峰系夫妻关系，施锦屏系李惠琴另一儿子汪勤的妻子。方洪烈、付淑芬出国前，将房产证、户口本、身份证等原件交李惠琴保管，系争房屋一直由李惠琴、施锦屏管理，李惠琴、施锦屏委托达胜所代为出租。2015年4月27日，方洪烈、付淑芬欲出售系争房屋，便向汪勤出具经公证且经当地领馆认证的《授权委托书》一份，载明：全权委托汪勤代为出售系争房屋，包括签署相关文件、接收付款等全部有关事宜；此委托授权自签字之日起生效，保持有效至上述事项全部完成。2016年2月，冯嘉明、顾惠芳欲购买系争房屋，经达胜所居间介绍，与李惠琴和施锦屏达成初步意向后，李惠琴、施锦屏表示需要与方洪烈、付淑芬确认，后，李惠琴、施锦屏向达胜所表示可以签订合同。2月28日，李惠琴和施锦屏携系争房屋的房地产权证、方洪烈、付淑芬的户口簿和身份证至达胜所与冯嘉明、顾惠芳签订系争合同。合同载明，方洪烈、付淑芬为出卖人(甲方)，冯嘉明、顾惠芳为买受人(乙方)，达胜所第一分所(达胜所的分支机构)为居间公司。合同约定系争房屋建筑面积75.27平方米，转让价款为990，000元。合同第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2016年10月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。第六条约定双方共同委托达胜所向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三付款协议约定：本合同签订后，乙方于2016年2月28日支付30，000元作为定金，待支付尾款时抵作房价款。乙方于2016年3月18日支付100，000元，于2016年9月5日前办理第一步申税当天支付300，000元，于2016年9月30日前(过户当日)支付53万元，于2016年11月2日前交房当日支付30，000元。施锦屏在出卖方代理人处签名，并在出卖方处签署了方洪烈、付淑芬的名字。合同签订当日，冯嘉明、顾惠芳向施锦屏支付定金30，000元。此后，顾惠芳分别于2016年3月7日、3月29日、9月1日向施锦屏转账支付房款120，000元、100，000元和300，000元，合计支付550，000元(含定金)。施锦屏分别于当日出具相应的收据。2016年9月26日，顾惠芳向施锦屏银行账户转账410，000元，但因施锦屏该账户已于2016年9月10日注销，此款于当日被退回。2016年10月6日，达胜所向方洪烈、付淑芬及施锦屏发出一份《告知函》，要求方洪烈、付淑芬尽快协助办理过户手续。方洪烈、付淑芬及施锦屏收到后未予回复。2016年10月12日，施锦屏向冯嘉明、顾惠芳和达胜所发出一份《告知书》，表示，其所提供的证件无法办理过户手续，需要房东亲自过来办理相关过户手续；方洪烈、付淑芬于2016年7月决定终止卖房意向；其告知达胜所并要求将款项退还给冯嘉明、顾惠芳。2016年12月2日，施锦屏向冯嘉明、顾惠芳退款300，000元，但冯嘉明、顾惠芳即于当日又另行转账支付300，000元。一审审理中，付淑芬、方洪烈出示其与两女儿(微信名为曼青即汪峰之妻、小群)自2016年2月至2016年7月的微信聊天记录，显示：2016年2月25日，曼青：“上海的房子有买主了，看见此条信息的人赶紧通知俺娘，让她告诉我什么时候可以回上海签约，有点急。”“我让汪勤跟买家说3月底或4月签约。”付淑芬：“那就4月吧，我们3月10日从COSTARICA回来，3月底可以回去，就定在3月底回去，不过要考(敲)定买主，要他先交定金。……可以这样办：房价谈好后，叫他交定金，告诉他房主不在上海，不交定金不能回来办手续。”2016年2月26日，付淑芬：“没拷定前什么也不算，只有交了定金才算数。”曼青：“周六我问清楚，应该有押金，你们在10月前回去都可以。”付淑芬：“那没问题，我们可以9月去，只要他交了订金。”2016年3月3日，小群：“我有看到一个报告，还是上海房市疯涨”“我们几成定金？”2016年7月7日，曼青：“上海房价涨了，汪峰妈妈去找中介反悔，吵了一架，所以俺爹俺娘不用急着订票了。”小群：“我知道汪峰妈是好意，但又何必呢，既然都说好了，就卖吧，不差那几个钱。你说呢？”2016年8月31日，方洪烈、付淑芬自加拿大抵沪，10月向法院提起诉讼要求达胜所归还系争房屋的房产证原件并赔偿经济损失。10月21日，方洪烈、付淑芬和达胜所在法院主持下达成调解，达胜所返还了房产证原件。调解笔录载明：方洪烈、付淑芬称，今年2、3月左右，施锦屏电话告知我有人要买房，我打算今年3月回国一趟，但因为出了车祸就没有回国；到今年6月份我告知施锦屏先放一放，不要卖了，等我们回国自己来办。审判员告知方洪烈、付淑芬，在签订的房屋买卖合同没有处理完毕前，不能对房屋进行赠与或买卖，方洪烈、付淑芬表示同意。2016年10月25日，方洪烈、付淑芬注销了国内户籍，后返回加拿大。2017年11月1日，顾惠芳向上海市公安局嘉定分局报案，称施锦屏存在合同诈骗的嫌疑，上海市公安局嘉定分局经审查认为不存在违法事实，并于2017年11月14日作出《不予立案通知书》。本案争议焦点为施锦屏签订系争合同行为性质的认定。一审法院认为，房屋买卖是重大的民事行为，代售房屋应当办理书面的委托手续，明确委托内容及权限等。方洪烈、付淑芬因常年定居国外，向汪勤出具《授权委托书》，但该委托书并未载明汪勤有转委托权限。施锦屏虽为汪勤妻子，但现有证据尚不能证明方洪烈、付淑芬授权其出售系争房屋，故施锦屏签订系争合同系无权代理。方洪烈、付淑芬家庭成员间的聊天记录虽显示方洪烈、付淑芬知晓房屋出售一事，但并不能反映两人明知房屋买卖合同已经签署以及由施锦屏代签的事实，亦无法得出方洪烈、付淑芬对施锦屏代签系争合同的行为予以追认的结论。而在系争合同签订过程中，施锦屏虽然持有方洪烈、付淑芬的产权证、户口簿、身份证，但冯嘉明、顾惠芳根据达胜所的告知，对方洪烈、付淑芬系授权汪勤而非施锦屏出售房屋是明知的，其未进一步核实施锦屏是否具备代理权限，亦未要求汪勤签署合同，自身存在过错，故施锦屏的该行为亦无法认定构成表见代理。根据法律规定，行为人没有代理权实施的代理行为，未经追认的，对被代理人不发生效力，故在施锦屏无代理权的情况下签订的房地产买卖合同对方洪烈、付淑芬不具有约束力，冯嘉明、顾惠芳要求方洪烈、付淑芬继续履行系争合同、交付房屋并配合办理房屋的权属转移登记手续，无法律依据，法院难以支持。判决：驳回冯嘉明、顾惠芳的全部诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，方洪烈、付淑芬因常年定居国外，向汪勤出具公证过的《授权委托书》，委托汪勤卖房，但该委托书并未载明汪勤有转委托权限。冯嘉明、顾惠芳上诉称，施锦屏的代理权来源于李惠琴的转委托，遭方洪烈、付淑芬否认，冯嘉明、顾惠芳亦未提供确实充分的证据证明上述主张。现有证据尚不能证明方洪烈、付淑芬授权施锦屏出售系争房屋，故一审法院认定施锦屏签订系争合同系无权代理，并无不当。在系争合同签订过程中，施锦屏虽然持有方洪烈、付淑芬的产权证、户口簿、身份证，但冯嘉明、顾惠芳根据达胜所的告知，对方洪烈、付淑芬系授权汪勤而非施锦屏出售房屋是明知的，其未进一步核实施锦屏是否具备代理权限，亦未要求汪勤签署合同，自身存在过错，故施锦屏的该行为亦无法认定构成表见代理。现无确实充分的证据证明方洪烈、付淑芬对施锦屏代签系争合同的行为予以过追认。故冯嘉明、顾惠芳的上诉请求，依据不足，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人冯嘉明、顾惠芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 王 伟审 判 员 徐 庆二〇二〇年十二月七日法官助理 朱 敏书 记 员 朱 敏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……