四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终1675号 上诉人（原审被告）：蒋全康，男，1963年1月24日出生，汉族，住四川省武胜县，现住四川省武胜县。 上诉人（原审被告）：武胜县房地产开发公司，住所地四川省武胜县沿口镇石桥铺南侧。 法定代表人：汤曲波，该公司经理。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：刘旺，四川中奥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：武胜县自然资源和规划局，住所地四川省广安市武胜县沿口镇金雁街**。 法定代表人：张宇富，该局局长。 委托诉讼代理人：陈亦云，四川维尊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋新民，四川维尊律师事务所律师。 上诉人蒋全康、武胜县房地产开发公司因与被上诉人武胜县自然资源和规划局合同纠纷一案，不服四川省武胜县人民法院（2020）川1622民初1258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 蒋全康、武胜县房地产开发公司上诉请求：撤销原判，依法改判上诉人不承担缴纳超容积率土地出让金的民事责任；改判被上诉人退还上诉人强制征收的超容积率土地出让金1,630,520元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人依法取得的地块容积率经武胜县规划建设部门依法确认，容积率为4.22上诉人未改变土地利用条件，不应当缴纳超容积率土地出让金，一审认定案涉地块的容积率为2.5属事实认定错误。上诉人就案涉桂圆二期住宅小区依法取得的国有土地使用权证以及于2009年12月17日依法取得的建设用地规划许可证，依据批准用地面积以及建筑规模得出容积率为4.22。由于市政工程需要，武胜县人民政府通知上诉人就案涉建设用地使用权进行等面积置换，既然是等面积置换，即占地面积和建筑面积、容积率应当保持不变。即使按照武胜府复［2008］4号批复，对置换后的建设用地按照2.5的容积率核准，但是武胜县规划建设局部门依据法律规定，依法核准上诉人的用地容积率为4.22，规划建设部门的批准其效力是高于武胜府复［2008］4号批复，故应当以容积率4.22作为案涉建设用地容积率的经济技术指标。武胜县住房和城乡规划建设局作出《武胜县住房和城乡规划建设局关于核定桂园小区二期相关指标的函》中指出该局于2009年3月对案涉小区方案进行了审批，相关指标建议按照审定的方案即容积率4.22进行核算。2.《土地估价报告》系单方委托制作，对上诉人不具有法律约束力，更不能作为本案的定案的依据。评估机构以及评估人员在评估时并未到实地进行勘察，评估程序违法，评估依据不合理，评估方法不科学，评估的土地价值和评估结论缺乏客观真实性。即使依照被上诉人提交的武胜府复［2008］4号批复载明，双方均知晓并确定容积率为2.5，案涉土地置换发生于2008年，即使确定评估基准日，应当以批复作出的时间节点作为评估基准日，即使判决上诉人补交超容积率出让金应当以容积率确定之日来计算出让金，其计算的标准应当以2008年的土地价值17万元/亩进行缴纳，一审法院采信《土地估价报告》以2009年12月17日作为评估基准日明显错误。3.被上诉人在一审中举示催款通知书不应当视为依法主张了权益，该催收行为未中断诉讼时效，根据一审被上诉人提供的快递单封面显示，该快递单未注明内件品名，无法证实被上诉人邮寄的内容，上诉人蒋全康亦未收到催收通知书，被上诉人的提交的能够起到中断诉讼时效的证据为2017年2月27日上诉人缴纳的地价款的缴款书，因此上诉人认为被上诉主张补缴土地出让金的诉讼请求已过诉讼时效，依法应当驳回。 武胜县自然资源和规划局辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。分述理由如下：1.一审认定土地的初始容积率为2.5正确，等面积土地置换并不必然等于等价值、等容积率置换，置换过程中还存在评估、重新确定容积率、补差等程序，上诉人向被上诉人申请办理相关土地权属证书的申请中已经认可对案涉地块的开发建设结果，足以说明上诉人是明知且认可土地置换时土地的容积率为2.5。2.上诉人认为土地置换时没有核定容积率，则按照武胜府复［2008］4号批复确定，但是该规定已经明确案涉土地容积率只能按照2.5核定。《武胜县住房和城乡规划建设局关于核定桂园小区二期相关指标的函》中所称的4.22容积率仅是规划部门提出的指标核算的建议，该证据不代表或者可以免除改变用地条件超容积率补缴地价款的义务，并且该函形成的时间为2016年2月15日，是在上诉人向答辩人提出案涉《申请》之后。3.一审法院以《土地估价报告》作为本案的定案依据符合法律规定，被上诉人依据《国有建设用地使用权出让地价评估规范（试行）》（2013年版）第一条的规定对土地价款进行评估，是法律赋予被上诉人的权利和职责，上诉人作为土地的受让方应当受到该规定的约束，《土地估价报告》对上诉人具有约束力。《土地估价报告》系专业评估机构依据专业方法做出，程序正当合法，结论正确，上诉人若认为评估报告不符合法律规定应当提供证据予以证明。地价评估基准日应当以容积率变更批准日，即2009年12月17日为准，一审对此认定正确，实际上案涉基准日时间节点的选择对上诉人有利，如果以申请办理土地权属证书之日为基准日，核定的地价会更高，上诉人主张以17万元/亩补缴地价款缺乏依据。4.上诉人上诉请求第三项请求被上诉人退还上诉人已经补缴的出让金1,630,520元不能成立，一审中上诉人并未就该项请求提起反诉，上诉人在一审答辩中提到已经缴纳的1,630,520元土地出让金就是履行完毕缴款义务，现在二审中将该答辩意见以反诉的方式提出，违反禁反言的原则，不符合法律规定，依法应当驳回。 武胜县自然资源和规划局向一审法院起诉请求：判令蒋全康、武胜县房地产开发公司共同补缴改变土地利用条件的土地出让金1,594,780元。 一审法院认定事实：案涉土地由蒋全康、武胜县房地产开发公司开发为桂园二期住宅小区，原土地证面积为3918.9平方米[武胜国用（2009）第3925号]，用途为城镇混合住宅用地，使用权类型为出让。工程于2009年取得建设用地规划许可证（沿地字第2009-035号），批准用地面积3918.9平方米；取得建设工程规划许可证（沿建字第2009-045号），批准建筑规模16548平方米，批准容积率4.22。后因市政工程需要，案涉土地进行了等面积置换，按照武胜府复〔2008〕4号批复，对案涉土地按照容积率2.5核准。工程竣工后经测绘建筑面积为16682.16平方米，故案涉土地超建筑规模6884.91平方米，超容积率1.76。2015年1月7日，蒋全康、武胜县房地产开发公司向原武胜县国土资源局提交申请载明：“申请武胜县国土资源局：我公司和蒋全康建设的桂园二期工程……，实际建筑总规模16682.16平方米，超宗地取得（置换）时规划容积率（2.5）的建设规模6884.19平方米。现申请土地利用竣工验收，本人承诺在政府出具批复之日起15日内全额补交地价款，望批准。……”。蒋全康签字捺印，武胜县房地产开发公司盖章，时任武胜县房地产开发公司的法定代表人蒋晓刚盖印鉴，原武胜县国土资源局依据蒋全康、武胜县房地产开发公司的申请，按照法定程序，选择四川恒大国源房地产土地评估有限公司进行评估，评估结果为：批准改变时原规划设计条件下剩余年限土地使用权市场价格为529.44万元，批准改变时新规划设计条件下市场价格为851.97万元。2016年6月16日，武胜县人民政府作出批复（武胜府复〔2016〕54号），要求武胜县自然资源和规划局督促蒋全康、武胜县房地产开发公司按规定补缴土地出让金322.53万元。原武胜县国土资源局依据该批复，于2016年9月5日向蒋全康、武胜县房地产开发公司送达了催款通知书，蒋全康、武胜县房地产开发公司缴纳了1,630,520元土地出让金。2016年7月25日，武胜县房地产开发公司以已经按照17万元/亩的价格补差、住建局批准其规划修建16548㎡、公司在案涉项目中亏损为由向武胜县人民政府申诉并拒不缴纳剩余1,594,780元土地出让金。 另查明，2019年3月19日，《中共武胜县委武胜县人民政府关于印发的通知》（武委发〔2019〕9号）载明组建武胜县自然资源和规划局，不再保留武胜县国土资源局。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人应当按照合同约定履行义务，本案双方当事人形成事实上的合同关系。蒋全康、武胜县房地产开发公司辩称不知道案涉地块初始容积率为2.5，与蒋全康、武胜县房地产开发公司向原武胜县国土资源局提交的申请相矛盾，蒋全康、武胜县房地产开发公司辩称建设局规划的4.22的容积率应当认定为初始容积率，但是其提供的《武胜县住房和城乡规划建设局关于核定桂园小区二期相关指标的函》不能证明案涉地块的初始容积率为4.22，故对于蒋全康、武胜县房地产开发公司的以上辩称，不予采纳。武胜县自然资源和规划局按照法定程序委托评估鉴定作出的《土地估价报告》合法，可作为定案依据，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》“……土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县人民政府批准。……对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价”的规定，蒋全康、武胜县房地产开发公司应当补交改变土地利用条件的土地出让金322.53万元，蒋全康、武胜县房地产开发公司已经缴纳了1,630,520元，尚欠1,594,780元。蒋全康辩称其已经交纳完毕其应当承担的土地出让金，但是蒋全康、武胜县房地产开发公司共同开发该地块，应当共同承担责任，故蒋全康也应当承担缴纳剩余土地出让金的责任；武胜县房地产开发公司以该项目亏损、不知道该地块初始容积率、没有收到催款通知书、没有收到《土地估价报告》都不是其拒不缴纳剩余土地出让金的正当理由。 综上所述，武胜县自然资源和规划局要求蒋全康、武胜县房地产开发公司交纳剩余超容积率土地出让金1,594,780元，有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：蒋全康、武胜县房地产开发公司于判决生效后十日内向武胜县自然资源和规划局支付改变土地利用条件土地出让金1,594,780元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在判决生效后在规定的履行期限最后一日起二年内申请执行。案件受理费19,154元，减半收取计9577元，由蒋全康、武胜县房地产开发公司负担。 二审中，蒋全康、武胜县房地产开发公司提交以下证据：1.武胜县桂园小区二期工程城市主排污管道探测报告，拟证明置换土地中回填土深度5-10米不等，城市主排污管道深度5-8米不等。上诉人置换后的土地开发难度大，开发成本高。如果置换后的土地容积率为2.5，上诉人不可能同意进行土地置换，作出于己不利的民事法律行为；2.请示报告处理笺及上诉人关于政府依法处置桂园二期建设行为违法的申诉，拟证明上诉人曾于2016年7月向武胜县人民政府提出不予认可违法建设问题。上诉人包括建筑容积率、建筑面积等均与施工手续相符，并不违法，并未超容积率建设；被上诉人要求补缴土地出让金的评估价格并不合理；即便是最终认定上诉人超容积率建设，也应当是按照17万元/亩进行补缴。 武胜县自然资源和规划局质证认为，第一份证据形成的时间是2010年1月25日，不属于新证据的构成要件，该证据的合法、真实与否并不能直接有效的支持上诉人的上诉主张，故该份证据与本案没有直接关联，达不到上诉人的证明目的。第二份证据形成的时间是2016年7月25日，也不符合新证据的构成要件，该证据不能推翻案涉土地评估报告的结论，更不能推翻要求上诉人补缴土地出让金的结论，故该证据亦不能达到上诉人的证明目的。 上述证据，本院将结合其他案件事实综合予以认定。 二审审理查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。 本院认为，根据诉辩双方的意见，本案争议焦点是：1.武胜县桂园小区二期的容积率指标以及超容积率土地出让金的地价标准的问题；2.被上诉人主张支付超容积率土地出让金的诉请是否超过了诉讼时效。对此，本院评述如下： 关于容积率指标的问题。本案中，虽然没有证据显示双方在进行土地置换时对容积率作出了约定，但这并不妨碍双方在履行土地出让合同过程中对此达成补充约定。上诉人于2015年1月7日向被上诉人所作“我公司和蒋全康建设的桂园二期工程……，实际建筑总规模16682.16平方米，超宗地取得（置换）时规划容积率（2.5）的建设规模6884.19平方米。现申请土地利用竣工验收，本人承诺在政府出具批复之日起15日内全额补交地价款，望批准。……”的承诺，结合上诉人嗣后主动缴纳超容积率部分土地出让金的行为以及武胜县国土资源局出具的《催款通知书》的事实，可以视为双方对容积率指标按照2.5计算达成了补充约定。上诉人二审举示的武胜县桂园小区二期工程城市主排污管道探测报告、请示报告处理笺及上诉人关于政府依法处置桂园二期建设行为违法的申诉均不能推翻其作出的上述承诺，故对其二审举示的证据不予采信。上诉人主张案涉土地容积率应当按照4.22计算的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于地价标准，上诉人主张系被上诉人单方委托的机构进行的地价评估且评估基准日应以置换时为准。经审查，被上诉人委托四川恒大国源房地产土地评估有限公司作出地价评估后，向上诉人送达了依照评估标准计算欠缴金额的催款通知书，上诉人在收到该通知书后并未对地价评估标准及欠缴金额提出异议，只是以项目亏损资金周转困难为由申请缓交，应视为对该评估结论的认可，现其在诉讼中对评估报告结论提出异议于法无据，本院不予支持。 至于诉讼时效的问题，上诉人在收到被上诉人的催缴通知后，于2016年9月8日向被上诉人提出缓交申请并缴纳了部分土地出让金；被上诉人对此并未表示反对，应视为其以行为同意了上诉人的缓交申请。至2020年5月11日，被上诉人再次催收，但上诉人拒不缴纳，自此诉讼时效起算，故至被上诉人提起本案诉讼时，并未超过诉讼时效。 综上所述，蒋全康、武胜县房地产开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19,154元，由蒋全康、武胜县房地产开发公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  陈 萱 审 判 员  王 敏 审 判 员  罗乔军 二〇二〇年十二月十日 法官助理  杨应清 书 记 员  周甜甜