上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10344号上诉人(原审被告)：孙景云，女，1968年7月15日出生，汉族，户籍地安徽省。被上诉人(原审原告)：朱平贵，男，1990年11月14日出生，汉族，住上海市宝山区。上诉人孙景云因与被上诉人朱平贵房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初12097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人孙景云上诉请求：撤销一审判决，改判驳回朱平贵的一审诉讼请求。事实和理由：1．双方签订的《租房协议》不存在部分无效的事实且承租期限届满，不存在租金返还。根据法律规定，承租人转租，出租人未提出异议的视为同意转租。案外人吴某某对孙景云将房屋转租给朱平贵是知晓的且未提出异议，并没有采取断水、断电或锁门等措施来限制朱平贵实际经营。2020年初，吴某某同意租期延续至2020年6月，该期限与孙景云转租期限一致，因此《租房协议》不存在部分无效的情况。从实际占用情况来看，朱平贵在合同租赁期限内一直占用房屋开展生产经营活动，直至2020年6月才搬离。租赁期届满后，朱平贵未与孙景云或吴某某办理房屋交接手续，亦未返还钥匙。2．孙景云不应退还押金，且押金金额认定有误。房屋内有孙景云的装饰装修物品、家具、家电(2台空调、2台冰箱)，且双方约定押金为10，000元，朱平贵出示的支付凭证仅证明双方有11，400元金钱往来关系且转账凭证上未添加任何备注信息或转账理由。3．朱平贵在租赁期间违法转租，造成孙景云重大经济损失。孙景云承租房屋后花费280，000元用于装饰装修及家电设备，朱平贵在租赁期限内违反合同约定进行转租，造成房屋内装饰装修毁损及家电设备丢失。被上诉人朱平贵辩称，同意一审判决，请求予以维持。朱平贵向一审法院起诉，要求判令：1．双方签订的《租房协议》中超期转租部分无效。2．孙景云退还朱平贵已交的租金24，150元、押金14，500元、装修补偿费15，534元、转让费11，096元，共计65，280元。一审法院认定事实如下：2016年，案外人吴某某与案外人王某某(系孙景云丈夫)签订《租房合同》，将宝山区集贤路XXX弄XXX号房屋租给王某某(一楼两间、厨房一间用于经营饭店，二楼两间用于住宿)，租赁期限自2016年12月30日起至2019年12月30日止。2019年6月12日，孙景云(出租方，甲方)与朱平贵(承租方，乙方)签订《租房协议》，约定甲方将上海市宝山区市一路XXX号东门一间商铺(以下简称系争商铺)租与乙方，租赁期间，乙方如需改动房屋的设置和结构需经过甲方同意后进行。合同第二条约定租赁期限自2019年6月12日起至2020年6月12日止。押金1万元，如乙方租用不到租期，甲方有权不退还押金。合同第三条另约定，每月租金4，500元，付1年押1个月。合同第十条约定，乙方如不按时交房租，押金不退还，算乙方自动放弃。2020年3月，吴某某曾起诉孙景云丈夫王某某［案号：(2020)沪0113民初5345号］，该案中吴某某诉称因王某某到期不返还房屋且未经其同意转租，故要求王某某立即返还房屋并支付房屋使用费及违约金。该案查明，王某某于2019年4月将承租的房屋中的一间转租给他人，期限1年。王某某又于2019年6月将承租的房屋中的另一间转租给他人，期限1年。王某某承认已收取了1年的租金。该案于2020年4月15日判决：王某某于判决生效之日起五日内腾空并交还房屋、按每月8，500元支付吴某某2020年1月1日至实际腾空并交还房屋时止的房屋使用费等。该案判决后，王某某提起上诉［案号：(2020)沪02民终5207号］，二审审理期间，双方自愿达成调解协议：一、王某某于2020年6月3日前腾空并交还上海市宝山区集贤路XXX弄XXX号房屋给吴某某(已履行)；二、王某某于2020年6月30日之前支付吴某某尚欠的房屋使用费人民币19，000元；三、吴某某返还王某某押金人民币4，000元，上述款项在王某某支付的房屋使用费中抵扣；四、若王某某未履行以上事项，双方同意按照一审判决内容履行。朱平贵为证明己方主张，另向一审法院提供了以下证据：1．装修合同、装修清单、收款单，证明朱平贵支付了装修费35，079元，装修款系现金支付。2．收据照片，证明朱平贵为承租系争商铺向上一手租客王畅支付了转让费25，000元；3．微信转账凭证，证明朱平贵于2019年6月12日签订合同当天通过微信向孙景云支付过押金11，400元，剩余部分押金支付给了上一手租客王畅。孙景云对上述证据的质证意见为：证据1真实性不予认可，孙景云将系争商铺交给朱平贵承租时已经装修好。证据2真实性不予认可，合同约定不允许转让，即使朱平贵付了转让费也不是付给孙景云的。证据3真实性认可，认可该微信聊天记录的收款人是孙景云本人，但印象中只收取了1万元押金，朱平贵多给的可能是其他钱，具体什么钱孙景云记不清楚了。一审审理中，朱平贵称2020年2月大房东即吴某某曾拿着一审判决书当面告知朱平贵，孙景云没有转租权，朱平贵对此表示理解就决定歇业不做，之后开始陆续搬离系争商铺，因为孙景云不配合房屋交接，朱平贵在2020年2月直接将钥匙还给了吴某某，当时剩下了空调和两台冰箱未搬离，空调是孙景云的。两台冰箱朱平贵觉得自己留着也没有用，当时希望吴某某能将冰箱转卖给之后的租客。故直至2020年6月中旬，朱平贵才前往系争商铺将冰箱搬走。朱平贵确认吴某某并没有采取断水断电或者锁门等措施来限制朱平贵实际经营，但其也并未与吴某某重新订立过任何租赁合同。对此，孙景云表示朱平贵之前确实来找过她要办理房屋交接，但是孙景云告知朱平贵可以继续经营，如果大房东来锁门了是孙景云的责任，孙景云从其他租客处听说朱平贵在系争商铺内一直经营至今。一审审理中，吴某某到庭陈述，系争商铺系其父亲的私房，吴某某及父亲的户口均落在该房屋内，户口簿上的地址是宝山区集贤路****，但是水电费账单显示的该房屋地址是宝山区市一路XXX号，两个地址都是系争商铺的地址。吴某某称其最早在2020年1月通过电话告知朱平贵要求其尽快搬离，当时朱平贵表示想找孙景云要回房租后再搬。之后因吴某某起诉了王某某，朱平贵开始陆续搬离，但是并没有完全搬空，还剩下空调冰箱及一些零碎的杂物。直至2020年6月吴某某取得二审调解书后联系了朱平贵，其才将冰箱搬走。朱平贵在此之前未找过吴某某办理房屋交接手续，也从未归还过钥匙，吴某某和朱平贵之间也未签订过任何租赁合同。因系争商铺内一直有物品未清空，吴某某在二审调解书出具之前也未主动去收房。调解书中明确王某某在2020年6月3日前搬离房屋，但实际王某某当时尚未清腾房屋，王某某在二审调解时书面承诺系争商铺内所有留置物品其均放弃，均交由吴某某自行处置。之后吴某某前往系争商铺收房，确认收房时空调、装修等固定添附都还在，但据吴某某了解商铺是由朱平贵装修的。因王某某未在期限内履行调解协议，吴某某在2020年7月已向法院申请强制执行，要求王某某根据一审判决结果支付至实际返还之日止的房屋使用费，该案目前尚在执行中。对于吴某某的上述陈述，朱平贵表示均予以认可，孙景云表示吴某某是一直同意朱平贵使用系争商铺至2020年6月的，商铺也是由孙景云实际装修的，对吴某某陈述的其他内容予以认可。一审法院认为，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。吴某某与王某某约定的租赁期限至2019年12月30日届满，而王某某妻子孙景云将系争商铺转租至2020年6月12日止，且吴某某对孙景云的转租超期并未认可，故法院认定孙景云与朱平贵签订的《租房协议》中超过部分的约定当属无效。关于租金返还，朱平贵要求孙景云返还2019年12月31日之后的全部剩余租金，但根据朱平贵自述其从2020年2月才开始陆续搬离系争商铺，直至2020年6月才全部搬空，期间其未与孙景云办理过房屋交接，吴某某也未采取过任何措施限制朱平贵实际经营。另根据吴某某陈述，朱平贵亦未直接与吴某某办理过房屋交接事宜，也未向其返还过商铺钥匙。故法院认为朱平贵仍应当支付实际占用系争商铺期间的使用费。根据吴某某与王某某在前案调解书中确认的系争商铺交还时间，法院酌情确认孙景云应当返还租金1，350元。关于押金，孙景云辩称因朱平贵未与其办理房屋交接，系争商铺内有孙景云的装修及物品未返还，故不同意返还押金。但根据前案调解书，王某某确认已经将系争商铺腾空并交还给吴某某，吴某某亦确认其在收房时空调、装修等固定添附都还存在，系王某某书面承诺系争商铺内所有留置物品王某某均放弃，之后吴某某才进行的收房。故法院认为孙景云方已经放弃了系争商铺内所有留置物品的处置权，孙景云也未提供任何证据证明朱平贵有拿走孙景云方物品未返还的行为，故孙景云以此为由，拒不返还押金，缺乏依据，法院不予支持。关于押金的数额，朱平贵称押金为14，500元，但其仅向孙景云支付了11，400元，剩余钱款系向案外人支付。孙景云确认微信收款是11，400元，但仅认可押金是10，000元，对超出的1，400元孙景云无法说明用途，故法院根据实际转账金额，确认孙景云应向朱平贵返还押金11，400元。关于装修补偿费和转让费，朱平贵并未提供充分证据证明其实际装修花费情况，孙景云亦否认朱平贵存在装修，考虑到朱平贵最终搬离时间已接近合同约定的租赁期限，故对装修补偿费法院不予支持。转让费系朱平贵向案外人支付的费用，其要求孙景云返还，缺乏依据，法院不予支持。一审法院判决：一、确认朱平贵与孙景云于2019年6月12日签订的《租房协议》中租赁期间为2019年12月31日至2020年6月12日的部分无效；二、孙景云于判决生效之日起十日内，向朱平贵返还租金1，350元；三、孙景云于判决生效之日起十日内，向朱平贵返还押金11，400元；四、驳回朱平贵的其他诉讼请求。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据本案已查明的事实，一审法院对孙景云与朱平贵签订《租房协议》中部分约定无效所作认定有事实和法律依据。现孙景云对此提出异议，并主张吴某某不仅知晓孙景云将系争商铺转租且未提异议，还同意将租赁期限延续至2020年6月，然孙景云并未就此提供证据予以佐证。从吴某某在一审中所作陈述及其起诉王某某等事实来看，孙景云有关吴某某同意转租并顺延租期的意见缺乏依据，本院无法采信。本案中，虽然《租房协议》部分约定无效，但是一审法院结合朱平贵占有使用系争商铺的实际情况及另案生效调解书确认的房屋交还日期，酌情认定孙景云应向朱平贵返还租金1，350元有事实依据，应予维持。针对孙景云上诉就押金所提出的异议，根据吴某某在一审中所作陈述，王某某在另案调解时书面承诺系争商铺内所有留置物品其均放弃并交由吴某某自行处置，且孙景云对该陈述予以认可，因此孙景云再以朱平贵未移交房屋内装饰装修及家具家电等物品为由拒绝退还押金缺乏依据，本院无法支持。至于押金金额，一审法院结合《租房协议》约定及双方转账记录所作确认亦无不妥。最后，针对孙景云有关朱平贵违反合同约定将房屋再次转租给其造成重大损失的意见，因缺乏相应证据予以证明，本院不予采信。综上所述，上诉人孙景云的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，432元，由上诉人孙景云负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 俊审 判 员  王晓梅审 判 员  邬海蓉二〇二〇年十二月十五日法官助理  高 勇书 记 员  胡佳捷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……