湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘09民终2095号上诉人（原审被告）：王洪福，男，1984年7月2日出生，汉族，住益阳市资阳区。委托诉讼代理人：贾晖，湖南大民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龚陆生，男，1962年12月19日出生，汉族，住益阳市资阳区。被上诉人（原审原告）：陈桂香，女，1964年10月6日出生，汉族，住益阳市资阳区。被上诉人（原审原告）：龚德明，男，1981年10月15日出生，汉族，住益阳市资阳区。被上诉人（原审原告）：龚小明，男，1984年7月13日出生，汉族，住益阳市资阳区。上述四被上诉人之共同委托诉讼代理人：贾菁，湖南求剑律师事务所律师。原审第三人：王腊梅（曾用名王腊枚），女，1965年11月28日出生，汉族，住益阳市资阳区。原审第三人：陈光跃，男，1965年3月7日出生，汉族，住益阳市资阳区。原审第三人：吴伯高，男，1964年9月21日出生，汉族，住益阳市资阳区。原审第三人：赵乐群，女，1966年1月2日出生，汉族，住益阳市资阳区。原审第三人：卜淑娥，女，1971年12月5日出生，汉族，住益阳市资阳区。原审第三人：陈迪辉，男，1968年11月7日出生，汉族，住益阳市资阳区。原审第三人：陈建辉，男，1973年11月3日出生，汉族，住益阳市资阳区。原审第三人：张丽平，女，1973年4月30日出生，汉族，住益阳市资阳区。原审第三人：陈伏，男，1984年6月29日出生，汉族，住益阳市资阳区。原审第三人：李冬喜，男，1973年12月18日出生，汉族，住益阳市资阳区。原审第三人：姚小丽，女，1975年12月24日出生，汉族，住益阳市资阳区。上诉人王洪福因与被上诉人龚陆生、陈桂香、龚德明、龚小明（以下简称四被上诉人）及原审第三人王腊梅、陈光跃、吴伯高、赵乐群、卜淑娥、陈迪辉、陈建辉、张丽平、陈伏、李冬喜、姚小丽房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省益阳市资阳区人民法院（2020）湘0902民初702号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王洪福上诉请求：撤销一审判决，驳回四被上诉人的起诉。事实与理由：一、一审认定事实错误，适用法律不当。1、一审认定四被上诉人及原审第三人“在未取得规划许可证前自行修建了涉案房屋，违反了法律、行政法规关于城乡规划区内建设房屋的强制性规定”，但忽略了该房屋的特殊性。涉案房屋建设主体为长春镇马良湖村村民，用地为村集体土地中的村民宅基地，建设方式为拆旧建新，由资阳区按照城中村棚户区村民改造联建的房屋性质进行管理，该改造楼已参照马良村“一点三线”城中村改造方式，严格按照“五个统一原则”建设，具有特殊背景和特殊性质，不属于普通的城市规划建设项目，一审认定涉案房屋性质错误；2、根据2014年《关于资阳区长春经开区村民建房工作专题会议纪要》（益府阅【2014】58号）文件精神，资阳区长春经开区“四线一点”村民建房的审批权，已依法委托给资阳区人民政府，其在益资政函【2018】58号函件中明确：“区人民政府经研究，决定将长春经开区长春路58号马良新城棚户区改造楼作为该医院项目选址”，该决定即是对已建成的涉案房屋投入使用的批准许可，该函件系由资阳区政府办、法制办审核，多位区政府领导审签，由区长签发，加盖资阳区人民政府印的正式决定，一审将对长春经开区村民建房具有唯一合法审批权的资阳区人民政府的正式批准使用许可决定置于不顾，强行认定涉案房屋违法，明显认定事实错误；3、一审适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定确认合同无效是错误的，该条后一段明确规定“但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，涉案房屋建设的审批权已依法委托给资阳区人民政府，其是该房屋的唯一合法主管部门，且已作出批准使用许可决定，依据该条司法解释也应当认定有效，一审法律适用显然是断章取义。二、一审程序存在问题。1、多列原告和第三人。涉案租赁合同出租方为八人，但一审原告和第三人共有十五人，明显多列了不适格的诉讼主体；2、强行追加第三人。一审中的第三人均系一审法院依职权强行追加进来的，显然应当是有独立请求权的第三人，但仅有的参加了庭审的几位第三人最后陈述中却是要求解除合同，而不是支持四被上诉人的诉讼请求确认合同无效，这也是强行追加第三人造成的不正常之处；3、因本案并不能实际全面解决租赁合同双方的纠纷，在上诉人按照一审要求将所有房屋出租人作为被告起诉后【（2020）湘0902民初1780号】，本案四被上诉人的诉讼请求可以在该案中以抗辩理由的形式伸张其主张，保障诉讼权利，本案本可以调整诉讼程序，但一审只是以一种奇怪的方式增加了当事人的诉累。综上，一审认定事实错误，适用法律不当，应当予以撤销，涉案租赁合同有效，应当驳回四被上诉人的起诉。四被上诉人辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确。1、根据《益阳市城市规划区集体土地上村（居）民住房建设管理办法》（以下简称《办法》），涉案房屋位于《办法》附件2中资阳区中心城区马良资管委，按《办法》第二十条的规定“三层（含三层）以上或300平方米（含300平方米）以上村（居）民住宅建设，按基本建设程序办理报建手续。”以及《中华人民共和国城乡规划法》的规定，涉案房屋的建设同样必须通过相关部门审批并取得建设工程规划许可证，故一审认定涉案房屋性质正确；2、上诉人声称根据相关文件，涉案房屋建设的审批权，已依法委托给资阳区人民政府，资阳区人民政府已经批准建房是没有依据的。首先，根据《中华人民共和国行政许可法》第九条的规定：“依法取得的行政许可，除法律、法规规定依照法定条件和程序可以转让的外，不得转让。”上诉人对该行政审批权的转让行为是否合法并未提供依据；其次，即便认为审批权转移了，资阳区人民政府在益资政函【2018】58号函件中“决定将涉案房屋作为医院项目选址”的内容，也不是且不能代替建设工程规划许可证；最后，即便认为该审批程序已完成，根据《办法》第二十条的规定“三层（含三层）以上或300平方米（含300平方米）以上村（居）民住宅建设，按基本建设程序报建手续。”涉案房屋的报建手续也不合规，又根据《办法》第三十三条“违反规定审批村（居）民住宅建设的，其审批无效。”该审批是无效的。因此，一审认定涉案房屋违法的事实正确；3、一审适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定是正确的。上诉人所谓的该条最后一句明确规定“但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”应理解为只要一审法庭终结前经主管部门批准建设即应认定租赁合同有效，系明显断章取义。该句话是对前一句话的补充，应前后联系起来理解，应该是未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的租赁合同才有效。而本案中，涉案房屋从未取得建设工程规划许可证，故不存在所谓的一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设一说。况且，资阳区人民政府实际也没有审批权限。二、一审程序合法，并无不当。1、一审并没有多列原告和第三人。涉案房屋的《房屋租赁合同书》第一页的出租方处就载明了一审中所有原告，涉案房屋及宅基地均是按户共有，且本案的处理经果与一审第三人有法律上的利害关系，故一审并没有多列不适格的诉讼主体；2、一审第三人是经原告申请后法院依法追加的，并且在2020年8月21日的庭审笔录中，上诉人对于第三人出庭也无异议，上诉人仅因第三人的法律知识不够，没有意识到解除合同和确认合同无效是有区别的，在最后陈述的要求是解除合同，就对第三人的身份质疑纯属强行辩驳；3、一审没有与（2020）湘0902民初1780号并案审理是合法且正确的。首先，两个案件的诉讼主张及当事人的诉讼地位、承办法官均不一致，不适合并案审理；其次，上诉人曾在一审中故意拖延时间，而上诉人作为涉案房屋的所有者，案件多拖一天就多一天的损失，并且，倘若真的将一审案件并入上诉人起诉的1780号案件审理，上诉人随时可以撤诉，那样将给我方造成更加大的损失，故一审没有并案审理是正确的。综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。卜淑娥、陈伏辩称：维持原判。王腊梅、陈光跃、吴伯高、赵乐群、陈迪辉、陈建辉、张丽平、李冬喜、姚小丽未到庭答辩。四被上诉人向一审法院起诉请求：1、确认四被上诉人与上诉人王洪福于2018年5月22日签订的两份《房屋租赁合同书》无效；2、由王洪福承担全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2016年，龚陆生、陈桂香、龚德明、龚小明及第三人王腊梅、陈光跃、吴伯高、赵乐群、卜淑娥、陈迪辉、陈建辉、张丽平、陈伏、李冬喜、姚小丽以其房屋墙体开裂存在安全隐患、家庭人口增多等原因，多次上访，要求拆旧建新，请求市直主管部门和益阳市资阳区人民政府批准其建房诉求。12月5日，资阳区人民政府组织相关部门联合接谈了四被上诉人及第三人在内的马良社区马园口组13户村民代表。接谈中，益阳市资阳区人民政府明确对马园口组村民建房的处理意见，提出两种解决办法：1、同意参照马良村“一点三线”城中村改造的方式向市直相关职能部门申报；2、如市直相关部门不同意马良社区的规划设计和建设方案，则实行货币补偿安置。之后，四被上诉人及第三人在建房方案未获得市直相关部门同意和许可的情况下，自筹资金在益阳市长春经济开发区××栋××层楼的房屋，即本案案涉租赁房屋。2018年5月22日，王洪福因开办益阳某医院需经营场地，与四被上诉人及第三人签订两份房屋租赁合同，分别租赁了涉案房屋的一楼及地下停车库（建筑面积1146平方米）和一楼部分及二楼至六楼、地下停车库。租赁期限为贰拾年，自2018年5月22日起至2038年5月22日止。双方还对房屋交付标准及交付时间、租金、违约责任等进行了约定。合同签订后，王洪福依合同约定，对房屋外墙油漆、房屋道路硬化等进行了施工，另外因建医院需要，对电梯井进行了改造。2018年9月1日，王洪福与他人签订租赁合同，将承租房屋的一层2号门面转租与他人。2019年5月20日，四被上诉人以王洪福擅自破坏电梯通道基础设施、破坏房屋主体结构、占用消防通道、擅自转租房屋等事由，通知王洪福恢复原状，否则解除租赁合同。王洪福未对上述事项采取措施，四被上诉人诉至一审法院，请求：1、解除房屋租赁合同；2、判决王洪福恢复原状，并支付实际占用房屋期间的欠付房屋租金115.5万元。诉讼中，四被上诉人变更诉讼请求，请求判决确认房屋租赁合同无效。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同无效。本案中，四被上诉人及第三人以其居住的房屋存在安全隐患为由，要求政府准许其在宅基地上拆旧建新建设住房。益阳市资阳区人民政府在协调处理时，明确由马良社区负责规划设计和建设方案，并报市直相关职能部门审批，在未获得市直相关职能部门许可前，不得擅自动工修建房屋。但四被上诉人及第三人在未取得建设工程规划许可证前即自行修建了案涉房屋，违反了法律、行政法规关于城乡规划区内建设房屋的强制性规定。该房屋的建设在本案审理时法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，故应认定四被上诉人及第三人与王洪福关于该房屋的租赁所签的房屋租赁合同无效。王洪福向四被上诉人及第三人租赁该房屋后申报开办益阳某医院时，益阳市卫计委、益阳市资阳区人民政府、益阳市资阳区长春经济开发区、益阳市公安消防支队等部门的审核或批复不能替代建设工程规划许可证，诉讼中，王洪福的答辩意见不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：龚陆生、陈桂香、龚德明、龚小明及第三人王腊梅、陈光跃、吴伯高、赵乐群、卜淑娥、陈迪辉、陈建辉、张丽平、陈伏、李冬喜、姚小丽与王洪福于2018年5月22日所签的两份房屋租赁合同无效。案件受理费100元，由王洪福负担。二审中，当事人均未向本院提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。二审争议焦点为：1、涉案租赁合同效力如何认定。2、一审程序是否存在违法情形。一、关于涉案租赁合同效力的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，资阳区人民政府益资信联纪（2016）2号文件指出，涉案房屋的改造建设应向市直相关部门申报，在未得到同意之前，不允许擅自动工，如市直相关部门不同意建设方案，则实行货币补偿安置。现涉案房屋在未经市直主管部门批准建设的情况下村民自建，至今未取得建设工程规划许可证，一审法院确认当事人就案涉改造房签订的租赁合同无效并无不当。2018年10月17日，资阳区人民政府为涉案改造房屋申请消防审批出具益资政函（2018）58号函件，函件中虽明确资阳区长春经开区“四线一点”村民建房的审批权已归区政府，但函件中同时明确涉案改造房系“参照马良城中村改造的方式进行，改造楼无相关规划报建许可证”，故该函件不能作为涉案房屋已经“主管部门批准建设”的依据。案件审理过程中，没有直接证据证明涉案改造房屋已获批准建设，王洪福提出涉案房屋已获审批，一审认定事实错误的上诉请求不能成立，本院不予支持。二、关于一审程序问题。涉案《房屋租赁合同书》出租方为八家共计十五人，一审法院依法追加王腊梅、陈光跃等十一人参加诉讼并无不当，王洪福提出一审程序不当的主张，本院不予支持。综上，王洪福的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王洪福负担。本判决为终审判决。审判长  李京伟审判员  陆康彪审判员  黎 娜二〇二〇年十二月二十一日法官助理张怀书记员方赛兰