湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民再153号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：湖南省中海置业开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区中意二路**中信城市广场**。法定代表人：刘显勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵亚飞，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊明强，湖南弘一律师事务所律师。被申请人（原审原告、二审上诉人）：罗备，男，1962年6月27日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：宾亮，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：段文豪，湖南麓邻律师事务所律师。再审申请人湖南省中海置业开发有限公司（以下简称中海公司）因与被申请人罗备商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2019）湘01民终4787号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2020年4月21日作出（2020）湘民申377号民事裁定，指令本院再审本案。本院受理后依法另行组成合议庭审理了本案，现已审理终结。中海公司申请再审称：首先，案涉房屋已经于2013年11月28日完成所有的竣工验收备案手续，所交付的房屋符合合同约定。公共卫生间内部如何设置与房屋交付没有关系，且卫生间的配置不属于强制性规定，申请人并不存在任何违约行为。其次，案涉房屋不存在公共卫生间配备不符合合同约定的情况。案涉房屋的配套是根据《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）以及《城市环境卫生设施规范》（GB50337-2003）等文件实施，符合相关规定。案涉房屋所涉及的施工图决定房屋以及相关设施的情况，而施工图是经过政府建设行政主管部门审查通过的，通过审查施工图的方式确定房屋以及基础设施应当符合的各项规范。再次，被申请人仅以2011年8月18日《中信凯旋蓝岸花园工程初步设计审查会议纪要》载明的内容为由认定涉案房屋存在公共卫生配备不符合约定的情况显然证据不足，会议纪要只是过程性文件，不能对抗政府的最终验收报告。二审判决仅凭一个不具有法律效力的过程性文件认定公共卫生间的配备不符合合同约定明显无任何事实依据。罗备答辩称：一、罗备购买的房屋为商业房产，房产所在的区域为大型商业街，在合同附件3也明确约定了配备公共卫生间且法律国家规范对公共卫生间、无障碍设施等有严格的规定，案涉房屋所在的一号楼栋没有公共卫生间违反了合同约定，一号楼临近的17号栋公共卫生间没有配备无障碍设施，均违反了国家标准。二、中海公司所称的设计依据并非案涉房屋设计单位、设计时的依据，根据竣工图、设计总说明，设计单位所注明的设计依据为《城市道路与无障碍设施规范》，以及《城市公共厕所设计标准规范》，而并非中海公司所称的《城市环境卫生规范》；三、结合中海公司的违约情形导致罗备对商业房产使用的不利影响以及罗备已付总房款，二审法院判决中海公司承担违约金的责任，符合公平原则。罗备向一审法院起诉请求：1、中海公司继续履行买卖合同（编号：20130263-111），将符合合同约定条件的商品房交付给罗备；2、中海公司向罗备支付违约金800240元（从2014年8月29日暂计算至起诉之日，按日万分之二的标准，实际违约金计算至实际支付日止）；3、本案诉讼费、保全费、担保费、公证费、律师费等由中海公司承担。一审法院经审理查明：2013年10月14日，罗备（买受人）与湖南中信置业开发有限公司（出卖人，该公司于2017年8月11日更名为中海公司，为便于阅读，以下统一简称中海公司）签订买卖合同，罗备购买了111房，建筑面积196.89㎡，购房款280万元，合同签订之日一次性付款。第九条约定，买受人所购该房屋的层高为4.2米，若房屋实际交付时室内层高低于该约定，双方同意按如下方式处理：本合同所述房屋层高是指上下两层楼面之间的垂直距离。层高低于合同约定值超过5%的，买受人有权解除《商品房买卖合同》。买受人解除合同的，出卖人须在买受人提出解除合同要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按实际交款日同期商业银行活期存款利率付给利息。买受人如行使合同解除权的，应在办理房屋交接手续之日起15日内以书面形式行使该项权利，否则视为放弃合同解除权。若房屋实际交付时室内层高低于约定室内层高不足5%，合同继续履行，出卖人不承担违约责任。第十条约定，出卖人应当在2014年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；…（略）。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，如未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理(不作累加)，(1)逾期不超过90日…（略）。(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。第十五条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：出卖人按实际价格赔偿装饰、设备差价。第十六条约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按保证书承诺的内容承担相应的保修责任。…（略）在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。合同附件三为装饰、设备标准，一、公共部分，…（略）4.卫生间：公共卫生间。合同附件四第六条（三）其他条款约定，…（略）9.买卖合同第十条约定的“该商品房经验收合格”是指出卖人组织勘察、设计、施工、监理等单位完成的竣工验收合格，出卖人不承诺在买卖合同第十条约定的期间内该房屋已完成消防验收或验收备案手续。10.出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准，包含以同等品质的材料、设备替代的情形。罗备签订合同后，按约支付了购房款。中海公司按约通知罗备收房。罗备看房时，对房屋状态存有异议，拒绝收房。一审法院认为，合法的合同关系应受法律保护。双方签订的买卖合同均系真实意思表示，合法有效。一、结合买卖合同第十条、合同附件四第（三）条第9款，111房在约定交房时已通过竣工验收备案，具备交房条件。罗备诉称的房屋墙体开裂、漏水等问题，属于房屋质量问题，按照合同第十六条，罗备有权要求中海公司进行修复，但不能以此拒绝收房。其次，罗备诉称的公共设施设备问题，合同附件三约定公共部分应配置公共卫生间，未约定配置标准和数量；同时，合同也未对无障碍通道、通道、骑楼问题进行约定。鉴于该小区工程已经验收备案，小区配套公共设施设备建设涉及到规划、设计等部门的行政管理事务，并非双方当事人签订合同所涵盖的内容，罗备以此拒绝收房，于法无据。依据双方约定，111房符合交付标准，中海公司已按约通知罗备收房，罗备可按约自行办理收房手续。罗备再行要求中海公司交房，于法无据，该院不予支持。二、民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则、公平原则，在合同关系中，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。罗备签订合同时，111房所在商业街尚未完全建设完毕，也未竣工验收备案。罗备在通知收房后才得以知道房屋所在商业街公共设施设备配置情况。该区域为商业街，适用于门面经营，结合合同价款，罗备应是有理由相信商业街会具备良好的商业经营环境才决定购买。经该院现场查看，该商业街非每栋配置公共卫生间，部分楼栋属于联排状态，需到临近楼栋使用公共卫生间。同时，存在二层通往三层未设置无障碍通道或电梯等情况。商业街现状对111房的商业经营使用存在影响。其次，中海公司未能提交证据证明商业街公共设施设备符合商业区域要求，应承担举证不能的法律后果。本案中，罗备作为买受人，应对意欲购买的房屋预期利益作慎重评估，中海公司作为专业房地产开发单位，亦应全面履行合同，做好商业街的配套公共设施设备建设，以发挥该区域的商业价值。依据诚实信用原则，该院认为中海公司未能全面履行合同义务，应承担违约责任。从日常生活经验可知，该区域系整体建设，如进行拆除或修复，均不能达到良好状态，也不符合经济利益的实现。结合案情，该院酌情认定中海公司应支付罗备违约金140000元。综上，为维护当事人合法权益，该院依照《中华人民共和国民法总则》第七条和《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、限中海公司于判决生效之日十日内支付罗备违约金140000元；二、驳回罗备的其他诉讼请求。一审案件受理费11802元，由中海公司负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院二审认为,综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为:中海公司是否存在违约行为的问题。罗备认为中海公司交付的房产不符合合同约定、法律规定，构成违约，应承担违约责任。中海公司认为其交付的房产经过验收，不存在违约，无需承担违约责任。本院经审理认为，双方在合同中对罗备可以拒绝收房的情形进行了约定，而本案中拒绝收房的条件并未成就，故一审认定中海公司已经交房，罗备不能拒绝收房，并驳回罗备要求中海公司继续履行交房义务的诉讼请求，并无不当。虽然罗备不能拒绝收房，但并不能因此否认中海公司向罗备交付的房产存在公共卫生间配备不足、无障碍通道配备不足等情形，中海公司向罗备出售的为商业用途房产，中海公司交付的房产的现状对于商业用途的实现存在影响，即中海公司交付的房产并不完全符合双方签订涉案房屋买卖合同的预期目的，中海公司履行不完全，构成违约。罗备主张的违约金计算方式系中海公司延期交房的违约金计算方式，本案中中海公司已经按照合同约定交房，并未延期交房，故一审认定中海公司未能全面履行合同义务，并酌定中海公司支付罗备违约金140000元，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，判处得当，依法应予维持。罗备、中海公司的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11082元，由罗备负担7982元，由湖南省中海置业开发有限公司负担3100元。本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，本案的争议焦点是中海公司是否存在违约行为。根据案涉商品房买卖合同第十条约定，中海公司交付案涉房屋应当符合以下条件：该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。而案涉合同附件三装饰、设备标准约定，应当设置公共卫生间。此外，《城市公共厕所设计标准》（CJJ14-2005）3.2.2规定，商场、超市和商业街公共厕所卫生设施数量的确定应符合表3.2.2的规定，商店购物面积1000-2000平方米，至少应配备1个无障碍卫生间，男大便器1个和女大便器2个，男小便器1个，男女洗手盆个1个。而本案中，罗备所购买的111号房屋所在楼栋未按照上述标准配备公共卫生间，且存在无障碍通道等公共设施配备不足的情况，客观上会对该房屋所在商业区的利用产生不利影响。虽然中海公司再审主张案涉房屋已经完成所有竣工验收备案手续，但这只表明该项目已经建设行政主管部门验收通过，并不能证明案涉房屋符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。中海公司再审主张《中信凯旋蓝岸花园工程初步设计审查会议纪要》属于过程性、阶段性文件，不能作为认定公共卫生间配备不符合约定的依据，本院认为，虽然该会议纪要是2011年8月18日形成，但长沙市建筑工程竣工联合委员会于2013年11月20日作出的《长沙市建筑工程竣工联合验收意见书》限期要求中海公司就案涉项目的无障碍坡道、无障碍卫生间的建设进行整改，中海公司未举证证明其已经按照要求完成整改，中海公司向罗备交付的房产存在公共卫生间配备不足、无障碍通道配备不足等情形，构成不完全履行的违约。综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，原审判决酌情认定中海公司支付罗备违约金140000元，并无明显不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，判处得当，依法应予维持，再审申请人中海公司的再审理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下：维持本院（2019）湘01民终4787号民事判决。本判决为终审判决。审判长 朱 曦审判员 罗芳海审判员 董强强二〇二〇年十二月二十五日法官助理王聪书记员谭慧附本案相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。