江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0502民初8881号原告（反诉被告）：新余市宏飞发展有限公司，住所地：江西省新余市高新开发区城东光伏路**幸福世家**，统一社会信用代码：9136050078147194C。法定代表人：何宵，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘春辉，该公司销售经理，男，1986年4月2日生，汉族，江西省新余市人，住新余市渝水区。委托诉讼代理人：毛伟，江西君越律师事务所律师。被告（反诉原告）钟荣，男，汉族，1977年3月13日生，个体户，住新余市。被告（反诉原告）：袁小团，男，汉族，1972年6月4日生，个体户，住新余市。上述二被告委托诉讼代理人：彭思敏，江西姚建律师事务所律师。原告新余市宏飞发展有限公司（反诉被告，下称原告）与被告钟荣（反诉原告，下称第一被告）、袁小团（反诉原告，下称第二被告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案受理后，依法由审判员黄小红适用简易程序于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘春辉、毛伟、第一、二被告及其委托代理人彭思敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.判令解除原、被告签订《店铺租赁合同》，并责令两被告三十日内向原告返还租赁物。2.判令第一、二被告向原告支付欠付租金33180元，从2019年12月1日至2020年11月30日以欠付租金为基数按月利率2%计算支付逾期付款违约金5923元，并以33180元为基数按月利率2%计算从2020年12月1日至租金清偿完毕之日止违约金。3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年6月16日，原告与两被告签订《店铺租赁合同》，约定两被告承租原告位于新余市间店铺，租赁期限从2017年7月1日至2027年6月30日止，店铺出租面积为171.26平方米，当年租金每年按上一年度租金基础上涨5%，租金支付方式为先付后用，半年一交。从2019年12月1日至今，两被告一直逾期欠付租金拒不支付，原告多次催促，两被告仍未履行支付义务，依据《店铺租赁合同》第十二条第（四）款约定两被告未按约定交付租金超过一个月，原告有权终止合同。截止目前，两被告欠付租金十个多月，经原告多次催收后仍推诿不付。为维护自身的合法权益，原告向法院起诉。第一、二被告辩称，一、原告起诉被告支付租金的条件不成就，被告有权拒不支付租金。1、原告自身存在违约行为。被告与原告签订店铺租赁合同后，被告按照约定向原告支付了前几期的租金，但原告违反合同约定，拒不按照合同约定为店面开通水电，并且，被告使用后发现店面漏水严重，多次督促原告维修，做好防水，以免影响被告使用，原告均拒不履行，之后导致被告的经营活动受到严重影响，每逢下雨天售货员穿雨衣上班，货物受损，多名顾客摔伤赔偿等。被告认为，在同一租赁合同关系中，虽然被告有按照合同约定支付租金的义务，但是，原告作为出租人其也应当按照合同约定履行相应的义务。因此，被告有权要求原告履行通水通电，店面维修防水，赔偿被告造成的损失，否则，被告有权拒付租金。2、被告有权主张债务抵消。2017年，被告向原告购买了8个店面并签订了《商品房买卖合同》，该合同对店面面积、单价、坐落位置等进行了约定，合同签订后，被告按照合同约定支付了购房款，但是，8个店面办理了不动产登记后，被告发现不动产登记证上的面积少于购房合同上约定的面积，原告应当按照面积差退还部分房款，经被告要求原告均拒不退还。被告认为，被告有权按照合同法的规定主张债务抵消。3、原告应当免除被告三个月的租金。按照国家政策和地方政府规定，2020年疫情期间，承租人有权要求出租人减免三个月的租金。基于上述理由，被告认为有权拒不支付租金。二、原告无权解除合同，也无权要求被告支付违约金。1、如前所述，原告有按照合同约定履行通水通电，维修店面，做好防水，赔偿被告损失等义务，被告当然也有按照合同约定支付租金的义务，双方的义务没有先后顺序之分，应当同时履行，否则有违合同平等原则。当原告拒不履行上述义务时，被告依法有权拒不支付租金，被告不支付租金的行为不应当视为违约。所以，本着解决问题，化解矛盾，实现双方合同目的的角度考虑，原告应当按照约定继续履行义务，而无权解除合同，也无权要求被告支付违约金。2、解除合同会导致被告损失扩大，并且会损害第三人的利益。承租店面与被告自身的8个店面是整体装修、整体经营的，被告投资了近200万元，聘请员工10余人，如果解除合同，该超市就无法经营，会导致破产清算，员工解聘失业等，其损失非常大，不利于社会稳定。综上，请求人民法院查清事实，驳回原告要求解除合同和支付违约金的诉讼请求，依法判决。同时，二被告提出反诉请求：1、判决原告履行承租店铺水、电、燃气开通手续及承担开通费用，并承担承租店铺维修义务且向被告支付维修费、赔偿费6877.4元。2、本案反诉费由原告承担。原告针对被告的反诉请求辩称，原告已经履行合同附属义务，被告反诉内容与事实不符。1、原告向被告出租店面时，即为所出租店铺开通了水、电。众所周知，保证出租房屋的水电正常使用是房屋出租的基本常识，被告已经租用原告房屋两年多从来没有提过无法正常使用水电，而在本诉中提出，显然系歪曲事实的虚假陈述。2、被告所承租店铺漏水问题已经完全修复。原告作为出租人如果出租房屋出现漏水问题，无论是依照交易习惯还是法律规定，出租人都应当协助修复，原告在接到被告的反映后，就找到案外人陈某立即负责维修处理，经处理后原漏水处早已完全修复，经修复后不存在被告所称的漏水现象，我方申请了维修人陈某作为证人出庭作证说明。3、被告应当承担其店内消费者受损伤的赔偿责任。首先，被告作为超市的实际经营管理人，应当保证进店消费者的人身安全，让消费者在一个安全、无忧的环境里购物。如果超市内出现漏水现象，被告应当立即采取补漏措施，并应当设置警示标志用以防范意外的发生。其次，被告证据材料中无法反映是由于原告的原因致使进店购物的消费者受伤。最后，依据侵权责任法中关于商场、超市等公共场所的管理人，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。因此，被告的反诉主张没有事实与法律依据。综上所述，被告以各种借口拖延支付租金，明显违反合同履行的诚实信用原则，恳请法院依法驳回其反诉请求。原告围绕其诉讼请求，提交了5组证据材料：1、房屋产权证一份。拟证明：原告为涉案标的所有权人，原告主体适格。2、店铺租赁合同一份。拟证明：1、依据合同第四条第2款第②项约定，从2019年12月1日起两被告就一直拖欠房租，严重违反合同义务，构成根本违约。2、依据合同第七条约定，两被告应自行负责店铺内的装饰装修，原告不承担任何补偿，合同期满或提前终止时，两被告将店铺归还原告，原告对于其内部装饰装修不予补偿，因此，被告反诉所提的地面排水所支付的费用均应当由其自己承担。3、依据合同第十二条第（4）项约定，被告未按合同约定交付租金，拖欠租金超过一个月的，原告有权提前终止合同，收回店铺，由此造成的任何损失和后果均由被告承担。4、依据合同第十三条约定，两被告逾期支付房租，每逾期一日按逾期金额的10%向原告支付违约金，原告按被告欠付租金的每月2%主张违约金符合法律规定。3、店铺图片三张。拟证明：1、原告已经修复漏水位置，原漏水位置无任何漏水印迹。2、被告超市用电正常，不存在被告所称的水电未开通的情况，被告存在明显的歪曲事情。4、律师函1份，图片2张，快递单2份。拟证明：1、原告依法向两被告履行解除合同的通知义务，依照租赁合同双方约定，被告违约支付租金超过一个月，原告即有权解除合同，原告已经让两被告延期了十个多月，两被告在完全有能力支付房租的情况下，依然拒不支付房租，其恶意欠租意图明显。依据合同约定，原告推迟到目前才向法院提出确认合同解除，已经给了被告充分的时间与机会。因此，原告请求确认合同已解除即符合双方约定，也符合法律规定。2、依据《合同法》第96条规定，当事人一方依照本法第93条第2款、第94条规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告与被告之间的合同效力，从2020年10月20日解除通知送达两被告之日起，双方房屋租赁合同解除，请求法院进一步确认原、被告双方租赁合同已解除的事实。5、证人陈某的证言，拟证明：原告及时负责修复了商铺漏水部位，漏水问题早已解决，被告恶意拖欠房屋违背合同履行中的诚实信用原则，应当承担不利的法律后果。被告围绕其辩论意见及反诉请求提交了7组证据：1、店面漏水视频（光碟一张）。拟证明：被告承租的三个店面漏水严重。2、货物损失照片5张，货损赔偿清单1份。拟证明：承租的三个店面因漏水造成原告货物损失187元。3、电表箱照片2张。拟证明：原告违反合同约定没有为出租的三个店面通电。4、微信聊天记录2份。拟证明内容：被告没交租金是因为原告违约在先，店面漏水，影响经营并造成顾客摔伤，原告拒不履行维修义务，原告违反合同约定没有开通店面的水电，原告拒不退还所购店面的差价。5、承租店面防水费用《收款收据》1份及收款人何庆伟身份证复印件1份。承租店面地面排水维修费《收条》1份及收款人傅耐保身份证复印件1份。摔伤顾客张梓源医疗费、交通费票据5份、《证明》1份。拟证明：因店面漏水产生防水费用1800元。因店面漏水产生维修费用4600元。因店面漏水造成顾客摔伤，支付赔偿费用290.4元。6、陈冬秀、袁小团《不动产产权情况表》2份和《商品房买卖合同》2份，钟荣、黄慧艳《不动产产权情况表》2份和《商品房买卖合同》2份。拟证明：原告应当退还被告钟荣购房差价7728元。原告应当退还被告袁小团购房差价1776元。7、吴某的证言，拟证明被告承租原告的三个店面漏水严重。本院组织双方对证据材料进行了质证，发表意见如下：被告对原告的1、2、4证据的真实性无异议，证明目的不认可，对第3、5组证据不认可。本院对原告第1、2组证据予以采信，内容以合同约定为主，第3、4、5组证据的真实性予以认可，但只能证明拍照时没有漏水的事实，不能证明不再漏水。原告对被告的1、2、3、5、7组证据的三性均不认可，对第4组证据的真实认可，证明内容不认可，认为第6组证据和本案没有关联性。本院认为，店铺曾经漏水是事实，不能以修复过就认定不再漏水，被告第1组证据加上证人吴某的证言以及从吴某手机查看到的今年4、5份店面漏水情况，本院对被告第1、2及第7组证据予以采信，被告第3组证据不足以证明原告未履行通水电的义务，本院不予采信，对被告的第4组证据本院予以采信，以聊天记录内容为准。被告第5组证据中地面挖沟排水及梁上导管确实存在，花费客观，本院予以采信，其他材料与本案的关联性较弱，本院不予采信。被告第6组证据与本案并非同一法律关系，本院不予处理。根据审查认定的材料，本院可以认定以下事实：2017年6月16日，二被告（乙方）与原告（甲方）签订《店铺租赁合同》，约定原告将天润路286号幸福家园23栋101号、102号、103号商铺三间出租给二被告，租赁期限十年（2017年7月1日至2027年6月30日止）。其中，第四条约定了租金及支付：1、2017年7月1日至2018年6月30日为装修期，免租金；2018年7月1日至2019年6月30日期间按15元/平方米计租，即每月租金2569元，年租金30828元/年；2019年7月1日至2020年6月30日租金在上一年租金基础上涨5%，按16.54元/平方米计算，依次计算……2、租金支付，本合同签订时，乙方须支付2018年7月1日至2018年12月31日租金15414元，自2018年12月1日始每6个月支付一次租金，现付租金后使用商铺；乙方应在每年6月1日-6月30日、12月1日-12月31日分别支付后半年租金。第十二条约定乙方有下列情形之一，甲方有权终止合同，收回店铺，情形（4）未按本合同约定交付租金，拖欠租金超过一个月的。第十三条约定违约责任，1、如乙方逾期支付租金，每逾期一日按逾期部分的10%支付甲方违约金。二被告将该3间店铺和自己购买的8间店铺装修后用于经营超市，因房屋质量存在瑕疵，天花板漏水和地面渗水严重，二被告因房梁漏水为房梁安装接水管花费1800元，为维修地面渗水开挖排水沟花费4600元。2019年8月，原告曾派人对屋面进行维修，但2020年4、5月雨季时，房梁漏水仍较严重，导致物品受损，部分物品价值187元。2020年10月20日，因二被告自2019年12月1日至今拖欠租金未付，原告向二被告邮寄了律师函，表明因二被告未及时支付租金，构成根本违约，要求提前终止合同并支付全部拖欠的租金和违约金，并于十日内交还店铺。该律师函同时张贴在店铺门口。二被告知晓函告内容后于10月21日与原告项目负责人敖总微信联系，表示希望和平调解，重申店铺漏水严重的情况，并表示愿意明天到售楼部把租金付清，同时也要求原告承担起责任。另查明，二被告表示可以马上支付租金。本院认为，本案属租赁合同纠纷。关于本案的争议焦点：双方的《店铺租赁合同》是否符合解除的条件。本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，原告将店铺出租给二被告，租赁物房梁及地面出现漏水和渗水的情况较严重，原告对此负有维修的义务，原告怠于维修，二被告自己进行修缮，产生的费用应由原告承担，二被告为此花费6400元，该费用应由原告承担，因此原告对二被告的维修费负有付款义务。其次，按约二被告应当在2019年12月1日至12月31日支付下半年的租金，因漏水以及2020年的疫情影响了店铺经营，二被告迟延未付租金。《中华人民共和国合同法》二百二十一条规定“因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期”，面对漏水的情况，二被告应主动和原告协商从租金内核减维修费后及时将剩余租金支付给原告，同时，原告也应理性面对房屋瑕疵给二被告带来的影响。最后，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，由于双方都存在履行不到位的情况，且原告违约在先，原告要求解除租赁合同不符合法律规定，故对原告要求解除《店铺租赁合同》及要求二被告三十日内向原告返还租赁物的本诉请求，本院不予支持。结合原告的其他本诉请求及二被告的反诉请求，本院作处理如下：1、关于原告的租金。本院认为，根据双方每年租金上涨5%及6月1日-6月30日、12月1日-12月31日分别支付后半年租金的约定，本院核算2019年12月1日至2020年11月30日期间租金为33180元，由于期间2月至4月为疫情期间，结合国情及双方的损失，本院酌情扣减一个月租金，认定租金数额为30347元，二被告需支付原告的租金数为30347元。2、关于二被告的损失。漏水造成的物品损失187元，虽然只是预估并非实际价值，本院认为该187元未明显夸大超出实际损失，对此本院予以采信，加上二被告花费的维修费6400元，共计6587元需由原告支付给二被告。3、关于二被告主张的赔偿人损290.4元的费用。本院认为，二被告无证据证明该费用系因原告的过错导致的，而确保顾客不受伤是二被告作为经营者应承担的责任，故对该费用，本院不予支持。上述1、2两项费用予以核减，二被告还需支付原告租金23760元，二被告若再不及时支付租金将给原告造成损失，原告要求按月利率2%计算逾期付款的违约金在双方约定的范围内，本院予以采信，但逾期付款违约金本院从原告起诉之日2020年11月4日开始计算至租金支付完毕之日止。对原告的本诉请求及二被告的反诉请求，本院予以部分支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十七条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）钟荣、袁小团应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）新余市宏飞发展有限公司租金23760元（2019年12月1日至2020年11月30日期间）并自2020年11月4日起按月利率2%支付逾期违约金至租金支付完毕之日止。二、驳回原告（反诉被告）新余市宏飞发展有限公司的其他本诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）钟荣、袁小团的其他反诉请求。本诉案件受理费2704元（已减半收取），保全费420元，反诉受理费210元（按减半收取），共计3334元，由原告新余市宏飞发展有限公司承担2334元，被告钟荣、袁小团承担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审判员  黄小红二〇二〇年十二月十八日书记员  黄 欢