广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终4196号 上诉人（原审被告）：蒋芳年，女，1963年12月28日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 被上诉人（原审原告）：桂林中澳物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇金水路19号碧园·香樟林6幢3单元1层2号，统一社会信用代码：91450322MA5KAFY736。 法定代表人：黄吉荣，该公司总经理。 上诉人蒋芳年因与被上诉人桂林中澳物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初2086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蒋芳年，被上诉人桂林中澳物业服务有限公司的法定代表人黄吉荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人蒋芳年上诉请求：1．判决撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法（2019)桂0303民初2086号民事判决第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.判决本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决认定涉案物业合同对上诉人具有约束力，违反有关法律、法规的规定。被上诉人在庭审出示证据证明其是青城苑小区业主委员会招标选聘为本小区物业服务企业，不是青城苑小区业主大会选聘为本小区物业服务企业。涉案物业合同明显违反《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条等法律法规，不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，二、一审法院判决上诉人向被上诉人支付850元物业服务费没有任何事实依据。1、被上诉人从未依法验收承接上诉人小区物业进行管理服务。按照《物业管理条例》第三十七条的规定，被上诉人如果是本小区业主大会选聘的物业，必须按照上述法规规定，依法办理物业验收承接手续。但由于被上诉人不是本小区业主大会选聘的，“业委会”又是假业主拼凑的，本小区百分之九十九的业主都拒绝将物业交给被上诉人管理服务。2、被上诉人没有证据证明其对本小区物业提供过任何服务。本小区90%房屋都是业主自建楼房，除了道路和绿地是公用外，其它全部是业主私有财产。上诉人和其他业主自入住至今，本小区道路的公共卫生，一直都是交费给叠彩区环卫站，由其负责环境卫生清扫；被上诉人在小区南门设岗，只是为了拦车收费，并不是为小区安全设岗。故，没有服务就不存在欠服务费。三、一审法院不准许上诉人申请笔迹鉴定明显违法。在一审审理期间，上诉人向一审法院申请对被上诉人提交的主要证据《青城苑小区业主授权签名汇总表》进行笔迹和原件鉴定，以证明涉案合同签订是否违法。但一审法院以鉴定与待证事实无关联为由不予准许明显违反法律规定。被上诉人出示该证据是证实其与青城苑业委会签订的涉案合同合法有效，如果经鉴定，证实《汇总表》是伪造的，那么被上诉人主张涉案合同合法有效的依据就不存在。四、桂林市中级人民法院作出的（2020）桂03民终428号民事判决是错案不能以此作为本案判决的依据。叠彩区法院作出的（2019）桂0303民初1371号民事判决，严重违反法定程序，遗漏众多必须共同诉讼的当事人，认定的事实完全错误，确认定案的唯一证据《汇总表》是伪造的，但却违法维持原判。本小区业主有充分证据足以推翻这一错判，现己向广西高院提起再审申请，区高院正在审理。综上，被上诉人诉求上诉人支付物业费，没有任何合法有效证据，既不符合事实，又违反法律法规相关强制性规定。为此，上诉人请求贵院依法判决驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的全部上诉请求。 被上诉人桂林中澳物业服务有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。 被上诉人桂林中澳物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1．判令被告支付拖欠物业费人民币13504.8元，其中：17栋4号（2019年1月1日至2020年5月31日）物业费50元/月×17个月=850元，商铺（2019年1月1日至2020年5月31日）物业费88平方米×1.3元/月×17个月=1944.8元，公建商用：2019年1月1日至2020年5月31日（公共用地搭建商铺）3米×14米=42平方米×15元/月×17个月=10710元，合计：13504.8元；2．要求被告支付所有诉讼费用。 一审法院认定事实：原告作为乙方与青城苑业委会作为甲方于2018年9月30日签订了《叠彩区·青城苑小区3号组团物业委托管理合同》，该合同约定：甲方选聘乙方对青城苑小区3号组团提供物业管理服务；收费标准为：1．业主自用房50-100元/月/套，2．出租房60-120元/月/套，3．底层商铺1.3元/平方米/月（按建筑面积每平米计收），4．公建商用15元/平方米/月（公建、共用部位、共用设施设备由使用人按占地面积计收）；物业服务收费时间及方式：青城苑3号组团管理区域内的所有类型物业，物业服务费均按季（3个月）交纳，业主应当按照物业公司进驻之日起交纳物业服务费（露天的车位出租一年一缴），业主或物业使用人应在每周期首10日内按时向乙方交纳当周期物业服务费；合同期限三年，自2018年10月1日起至2021年10月1日止。原告与青城苑业委会还就其他双方的权利义务等事项进行了约定。合同签订后，原告进驻该小区提供物业服务管理。被告的涉案房屋的地址为桂林市叠彩区北和路1号青城苑17栋4号，涉案房屋的土地证为桂国用（2000）字第000014号，未办理房产证。因被告未向原告交纳物业费，原告遂诉至一审法院，提出上述诉讼请求。 另查明，庭审中原告自述住宅物业费按50元/户/月收取，诉请的商铺面积按规划图和外墙实际测量后计算所得，诉请的铁皮棚面积是按实际测量后计算所得，因为该违章建筑的铁皮棚搭建在被告蒋芳年购地合同的红线范围内，所以要求被告蒋芳年支付该铁皮棚公建商用的物业费，但现在原告也不确定该铁皮棚是否为被告蒋芳年搭建。 再查明，2019年8月8日，被告蒋芳年等三十二位业主作为原告向一审法院起诉青城苑业委会、中澳物业公司确认合同效力纠纷一案，要求法院判决：1．青城苑业委会与中澳物业公司签订的《叠彩区青城苑小区3号组团物业委托管理合同》（以下简称《物业合同》）违法无效；2．请求青城苑业委会、中澳物业公司立即全部撤出青城苑小区3号组团辖区，停止一切侵犯业主合法权益的侵权行为；3．本案诉讼费由青城苑业委会、中澳物业公司承担。一审法院于2019年11月25日作出（2019）桂0303民初1371号民事判决书，判决驳回蒋芳年等三十二位业主的诉讼请求。蒋芳年等三十位业主不服上述判决，于2020年1月21日向桂林市中级人民法院提起上诉，桂林市中级人民法院于2020年5月6日作出（2020）桂03民终428号终审判决书，认为“上诉人主张涉案合同违反《中华人民共和国合同法》第七十六条之规定而无效没有事实和法律依据，本院予以驳回”，遂判决：驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原告与青城苑业委会签订的《物业合同》对被告是否有约束力；二、原告要求被告给付物业费（包括住房、商铺、公用民建）有没有事实和法律依据？关于争议焦点一的问题。（2020）桂03民终428号判决中认为“上诉人主张涉案合同违反《中华人民共和国合同法》第七十六条之规定而无效没有事实和法律依据，一审法院予以驳回”，因此涉案《物业合同》的效力已经生效判决确定，且因业主大会、业主委员会的召开、选举、表决等属于业主自治范围内的事项，不属于本案审理的范围，故原告与青城苑业委会签订的合同有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该合同对本案被告具有法律约束力。被告应当按该物业合同的约定，履行其业主的义务。关于争议焦点二的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，被告应按照《物业合同》约定向原告支付物业服务费。庭审中原告自述住宅物业费按50元/户/月收取，故被告应向原告支付涉案住房的物业费850元（50元/月×17个月）。虽然原告与青城苑业委会签订的《物业合同》约定底层商铺按建筑面积每平方米1.3元/月/套，但原告诉请的商铺面积是其按规划图和外墙实际测量后计算所得，并非不动产登记簿或房屋买卖合同记载的面积，也不是由有资质的测绘机构实测的面积，故原告诉请被告的商铺按88平方米交纳物业费缺乏依据，对原告的该诉讼请求，一审法院不予支持。原告要求被告给付公建商用的物业费，原告无证据证明诉请的铁皮棚系被告所搭建，应承担举证不能的后果，故对原告的该项诉讼请求，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告蒋芳年支付原告桂林中澳物业服务有限公司2019年1月1日至2020年5月31日住宅物业费850元；二、驳回原告桂林中澳物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费300元（原告桂林中澳物业服务有限公司已预交），由被告蒋芳年负担50元，由原告桂林中澳物业服务有限公司负担250元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一审判决上诉人蒋芳年支付被上诉人桂林中澳物业服务有限公司2019年1月1日至2020年5月31日住宅物业费850元有无事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案涉及的《物业服务委托合同》系被上诉人与青城苑小区业主委员会签订的，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，经本院生效判决认定为合法有效，上诉人作为涉案小区业主，小区业委会与被上诉人签订的《物业委托管理合同》对其具有法律约束力。被上诉人提供的证据证实其在合同期间为涉案小区提供了物业服务，上诉人作为小区业主应当按合同约定交纳物业费。一审庭审中上诉人自述住宅物业费按50元/户/月收取，故一审判决上诉人支付涉案住房的物业费850元依据充分。本案系上诉人欠物业费引起的纠纷，而不是物业服务合同效力纠纷，故一审法院不准予鉴定《青城苑小区业主授权签名汇总表》上的笔迹，并无不妥，本院予以认可。 综上所述，上诉人蒋芳年的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人蒋芳年负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 宿健慧 审 判 员 丁 勇 审 判 员 周 霞 二〇二〇年十二月十八日 法官助理 王国裕 书 记 员 闫 琴