湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民初53号原告（申请执行人）：中国一冶集团有限公司，住所地湖北省武汉市青山区工业路**一冶科技大楼。法定代表人：宋占江，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨本龙，湖北谦顺律师事务所律师。被告（案外人）：张国成，男，1965年12月1日出生，汉族，现住内蒙古自治区包头市高新区。第三人（被执行人）：内蒙古九合置业发展有限责任公司。住所地内蒙古自治区呼和浩特市昭乌达南路**。法定代表人：马一兵，系该公司董事长。第三人（被执行人）：包头市安厦房地产开发有限公司。。住所地内蒙古自治区包头市稀土高新区创业中心法定代表人：陈明，系该公司经理。第三人（被执行人）：包头市九合投资有限责任公司。。住所地内蒙古自治区包头市昆区新光西路昆河镇办公楼**法定代表人：马一兵，该公司董事长。原告中国一冶集团有限公司（以下简称一冶公司）与被告张国成、第三人内蒙古九合置业发展有限责任公司（以下简称九合置业公司）、包头市安厦房地产开发有限公司（以下简称安厦房地产公司）、包头市九合投资有限责任公司（以下简称九合投资公司）执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告一冶公司的委托诉讼代理人杨本龙、被告张国成到庭参加了诉讼，第三人九合置业公司、安厦房地产公司、九合投资公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。一冶公司起诉请求：准许执行包头市昆区“米兰春天”住宅小区24号楼603室的房屋。事实与理由：2015年11月19日湖北省高级人民法院在审理原告与第三人九合置业公司、安厦房地产公司、九合投资公司合资合作开发房地产纠纷一案中，以（2013）鄂民一初字第00006-1号民事裁定和（2015）鄂执保字第00008-2号协助执行通知书，保全查封了九合置业公司位于包头市××“××春天”小区××套房屋所有权。本案经湖北省高级人民法院（2013）鄂民一初字第00006号民事判决及最高人民法院（2017）最高法民终530号民事判决审理终结，湖北省高级人民法院指定咸宁市中级人民法院负责本案的执行，咸宁市中级人民法院于2018年10月24日作出（2018）鄂12执119号执行裁定和（2018）鄂12执119号、119号之一、119号之二协助执行通知书，查封了第三人九合置业公司、安厦房地产公司、九合投资公司在包头市的相关房产及土地使用权，包括被告主张权利的“米兰春天”住宅小区24号楼603室房屋。在本案执行过程中，被告张国成对执行标的提出书面执行异议，咸宁市中级人民法院于2020年7月15日作出（2020）鄂12执异59号执行裁定书，裁定中止（2018）鄂12执119号执行裁定对被执行人九合置业公司名下“米兰春天”住宅小区24号楼603室房产的执行。原告认为该裁定错误应予纠正，因被告与九合置业公司签订的商品房认购协议属于预约合同性质，不是合法有效的商品房买卖合同，在签订认购协议时还有大量买房人办理了房屋买卖网签合同，该认购协议不能规避法院的强制执行，被告从未在人民法院查封前合法占有该房屋，被告与被执行人的债权债务真实性无法核实，即使真实也不能对抗原告的执行申请。张国成辩称，2013年8月16日九合置业公司与被告签订的《认购协议书》实际上是商品房买卖合同，依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定；被告与九合置业公司签订合同价格合理且实际支付了全部房价；被告与九合置业公司签订合同时间先于法院保全时间，原告申请法院保全时，该房屋没有验收没有办理产权，是在建工程；原告主张被告持有的不是发票及没有实际占有房屋的理由不成立。原告与九合置业公司签订房屋认购书，九合置业公司出具收据，需要等房屋具备网签，办理产权手续时再出具正式发票，因房屋被保全房屋不能正式装修。安厦房地产公司未到庭，提交书面答辩状辩称，安厦房地产公司不是案涉房屋的开发商，对于原告与被告之间的纠纷及涉案房屋的情况均不知情，因疫情原因无法到庭。九合置业公司、九合投资公司均未到庭亦未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2015年11月19日湖北省高级人民法院在审理原告一冶公司与第三人九合置业公司、安厦房地产公司、九合投资公司合资合作开发房地产纠纷一案中，以（2013）鄂民一初字第00006-1号民事裁定和（2015）鄂执保字第00008-2号协助执行通知书，保全查封了九合置业公司位于包头市××“××春天”小区××套房屋所有权。2017年2月7日湖北省高级人民法院作出（2013）鄂民一初字第00006号民事判决，判令：安厦房地产公司、九合置业公司、九合投资公司向一冶公司支付111836611.68元及利息。安厦房地产公司不服，上诉至最高人民法院。最高人民法院于2017年12月28日作出（2017）最高法民终530号民事判决，驳回上诉，维持原判。2018年6月15日湖北省高级人民法院将该案指定本院执行。本院在执行过程中，于2018年10月24日作出（2018）鄂12执119号执行裁定书和（2018）鄂12执119号、119号之一、119号之二协助执行通知书，查封了被执行人九合置业公司、安厦房地产公司位于包头市××、××、青山区的相关房产及土地使用权。其中包含张国成主张权利的九合置业公司“米兰春天”住宅小区24号楼603室房产。案外人张国成对上述执行裁定不服，向本院提出书面异议，本院于2020年7月15日作出鄂12执异59号执行裁定书，裁定：中止本院（2018）鄂12执119号执行裁定中，对被执行人内蒙古九合置业发展有限责任公司名下“米兰春天”住宅小区24号楼603室房产的执行。一冶公司不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。同时查明，张国成作为实际施工人于2011年同陈茂、刘金有以东莞市长信装饰材料有限公司包头分公司名义承揽了九合置业公司开发的“万和城”项目外墙装饰工程。2013年8月8日九合置业公司与东莞市长信装饰材料有限公司包头分公司对双方之间的“万和城”项目外墙装饰工程款进行了结算，该工程总价为2010610元，截止2013年8月8日，九合置业公司已支付工程款912105元，扣除质保金100530元后，剩余应支付工程款为997974元。2013年8月16日，九合置业公司与东莞市长信装饰材料有限公司包头分公司签订了《抵顶协议》，约定以“米兰春天”住宅小区24号楼103室、603室作价994323元（其中603室价值498925元）抵顶九合置业公司所欠工程款。2013年10月29日，张国成与九合置业公司签订了商品房认购协议书，九合置业公司出具了购房收据，将该小区24号楼603室商品房（建筑面积117.56平方米，总价款498925元）抵偿给张国成，以偿还九合置业公司所欠工程款。东莞市长信装饰材料有限公司对将“米兰春天”住宅小区24号楼603室商品房抵偿给张国成的事实予以认可。本院认为，本案系申请执行人对法院依案外人异议作出的中止对执行标的物执行的裁定不服，请求对该标的物许可执行而提起的申请执行人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。就本案而言，关于张国成是否对案涉标的物享有足以排除执行的民事权益问题，具体分述如下：1.案外人与被执行人在涉案房屋被查封前就已存在合法有效的到期债权债务关系。从本案中张国成提交的证据“万和城”二期工程分项竣工验收表、“万和城”二期保温、涂料工程结算卡、“万和城”（二期）保温施工结算表、工程签证单、情况说明可以证明，张国成与陈茂、刘金有作为实际施工人，以东莞市长信装饰材料有限公司包头分公司名义施工的九合置业公司开发的“万和城”二期保温、涂料工程，竣工验收于2013年7月26日。九合置业公司与东莞市长信装饰材料有限公司包头分公司经结算，该工程总价为2010610元，截止2013年8月8日，九合置业公司已支付工程款912105元，扣除质保金100530元后，剩余应支付工程款为997974元。而案涉房产查封于2015年，故在人民法院查封前，东莞市长信装饰材料有限公司包头分公司对本案被执行人九合置业公司存在合法有效的到期债权。2.案外人对被执行人享有的到期债权与执行标的的实际价值大致相当。从本案中张国成提交的证据抵顶协议、收据、顶账通知单、认购协议可以证明，九合置业公司以其开发的“米兰春天”住宅小区24号楼总价为495398元的103室、总价为498925元的603室抵顶所欠东莞市长信装饰材料有限公司包头分公司“万和城”二期保温、涂料工程款。东莞市长信装饰材料有限公司包头分公司与九合置业公司以房抵债的房屋总价值为994323元。东莞市长信装饰材料有限公司包头分公司对九合置业公司享有的到期债权高于执行标的实际价值，东莞市长信装饰材料有限公司包头分公司与九合置业公司以房抵债行为并不至于损害被执行人九合置业公司的利益。3.案外人与被执行人在涉案房屋被查封前就已签订《认购协议》。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。2013年8月16日，九合置业公司因“万和城”二期保温、涂料工程拖欠东莞市长信装饰材料有限公司包头分公司工程款，遂与其达成《抵顶协议》后，于同日与工程实际施工人张国成签订了《认购协议书》，该《认购协议书》对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定，九合置业公司并于同年10月29日向张国成出具了案涉房屋的收款收据，东莞市长信装饰材料有限公司及其下属的包头分公司对该以房抵债的行为进行了追认，故该《认购协议》符合上述司法解释的规定，应视为张国成与九合置业公司已签订了商品房买卖合同。4.以房抵债协议并不存在规避执行或逃避债务情形。本案争议的商品房买卖合同签订前，九合置业公司因“万和城”二期保温、涂料工程拖欠东莞市长信装饰材料有限公司包头分公司工程款，与东莞市长信装饰材料有限公司包头分公司达成以房抵债协议，并与“万和城”二期保温、涂料工程的实际施工人张国成等人签订认购协议。双方系经重新协商并对账，将建筑施工合同关系转变为商品房买卖合同关系，将应付工程款转为已付购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止建筑施工合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的工程款履行提供担保，而是在九合置业公司难以清偿债务时，通过将九合置业公司所有的资产出售给张国成等债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。张国成在本案中提交了工程竣工验收表、结算书、顶账通知单等证据在卷佐证，以房抵债协议系基于合法有效的到期债权债务关系而发生，并不存在规避执行或逃避债务的情形。5.案外人对没有占有案涉房屋并不存在过错。由于九合置业公司法定代表人马一兵外逃境外，致使该项目工程瘫痪并由政府接管，案涉房屋查封时由于未建设完成，该标的物还不具备法律允许的房屋可居住属性，也不具有规范意义上的房屋物权属性，只能认为是一个在建的构造物，并不具有“占有”的现实基础，而导致该状况的原因是因九合置业公司造成，并非因张国成怠于行使权利造成，对此张国成并不存在过错。6.申请执行人享有的权利并不具有优先性。一冶公司提交的最高人民法院（2017）最高法民终530号民事判决书证明，一冶公司是与安厦房地产公司因合资合作开发房地产产生债权债务，九合置业公司自愿加入一冶公司与安厦房地产公司的债权债务关系中作为共同债务人，九合置业公司对安厦房地产公司所欠一冶公司资金、利息及违约责任承担连带还款责任。一冶公司申请执行的基础法律关系是基于普通债权债务关系，与张国成通过以房抵债方式从而获得物权（物权期待权）相比，并不具有法律上的优先性。且本案现有证据可以充分排除张国成与九合置业公司存在恶意串通、损害一冶公司利益的行为，在此情况下，如果认定一冶公司享有优先权而否定张国成享有排除对案涉房产强制执行的权利将显失公平。综上所述，张国成对于案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对原告一冶公司的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回中国一冶集团有限公司的诉讼请求。案件受理费8784元，由中国一冶集团有限公司承担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长 熊 泽审判员 胡应文审判员 张 涛二〇二〇年十二月二十九日书记员 文昌松附：相关法律条文《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。