山东省济南市章丘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0181民初6317号原告：济南市章丘区圣井街道黄家庄村民委员会，住所地山东省济南市章丘区圣井街道办事处黄家庄村内。法定代表人：黄延平，村主任。委托诉讼代理人：吴梅，山东济青律师事务所律师。被告：黄玉越（曾用名黄毓越），男，1976年12月21日出生，汉族，居民，住山东省济南市章丘区。委托诉讼代理人：周彦平，山东隆谋律师事务所律师。原告济南市章丘区圣井街道黄家庄村民委员会（以下称黄家庄村委会）与被告黄玉越租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月19日公开开庭进行审理。原告黄家庄村委会委托诉讼代理人吴梅，被告黄玉越及其委托诉讼代理人周彦平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄家庄村委会向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认黄家庄村委会与黄玉越签订的租赁协议书无效；2.判令黄玉越返还租赁物，并支付占用期间占用费用27778元；3.诉讼费用由黄玉越负担。诉讼过程中，黄家庄村委会变更第一项诉讼请求，请求解除黄家庄村委会与黄玉越签订的租赁协议书，恢复租赁用地上房屋原状并赔偿损失；在庭审过程中，黄家庄村委会再次变更诉讼请求第一项，请求解除黄家庄村委会与黄玉越签订的租赁协议书，赔偿损失27000元，放弃恢复租赁用地上房屋原状的诉讼请求。事实与理由：2006年12月28日黄家庄村委会与黄玉越签订租赁协议书1份，将原面粉厂租赁给黄玉越使用，协议约定租赁期限50年，同时还约定前10年不缴纳租赁费，40年后缴纳租赁费共计15000元，该协议明显违反了法律规定的租赁合同最长租赁期限不超过20年，超过20年期限无效的法律规定，而且对租赁费的约定及缴纳时间侵害了集体利益，致使集体财产大量流失。黄家庄村委会依据国家政策对村集体三资进行清查，发现后多次找黄玉越协商补签或解除合同退还租赁物，黄玉越均置之不理，黄玉越的上述行为严重侵犯了黄家庄村委会的集体合法权益。在诉讼过程中，由于黄家庄村委会变更诉讼请求，事实和理由补充如下：2006年黄家庄村委会与黄玉越签订租赁协议书后，黄玉越一直未缴纳租赁费，黄玉越未经黄家庄村委会同意擅自将租赁用地上的房屋拆除，致使集体财产遭受损失。据此，黄家庄村委会提起诉讼。黄玉越辩称，黄家庄村委会主张的租赁费无事实依据，关于租赁费的问题，协议是双方高度意思自治，在没有违反法律行政法规的条件下，应当忠实于双方的意思表示，前十年不缴纳租赁费，双方均认可，黄家庄村委会同意我方免费使用十年，是因为1997年在村里集资时，曾经借我方1万元资金，月息3%，至今未还，黄家庄村委会使用我方资金期间，一直享受借用款项后的相关利益，且租赁费的约定，未违反相关法律的规定，是双方当事人的真实意思表示。协议书20年内受法律保护，对租赁费的约定，应根据协议内容执行。另，黄家庄村委会诉讼前，双方曾多次协商，因对租赁费标准问题未达成一致意见，黄家庄村委会以三资清理为由，私自将租赁费标准提高，侵害了我方的权益，因此，黄家庄村委会的诉求不成立，请求依法驳回黄家庄村委会的诉讼请求。黄家庄村委会围绕其诉讼请求提交了租赁协议书复印件1份，证实黄家庄村委会与黄玉越签订该协议书时存在恶意串通，合同无效，黄玉越应当返还租赁物，并支付占用期间的租赁费。黄玉越提交集体土地建设使用证复印件1份，证实涉案土地的状况。本院组织当事人进行质证，黄玉越对黄家庄村委会提交的租赁协议书复印件真实性无异议，但主张并不存在无效的情形。黄家庄村委会对黄玉越提交集体土地建设使用证无异议，主张这块土地上有面粉厂和被服厂，黄玉越只租赁了面粉厂的土地。经审查，本院对黄家庄村委会及黄玉越提交的证据真实性及与本案的关联性均予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2006年12月28日，黄家庄村委会与黄玉越签订《租赁协议书》1份，约定“一、甲方（即黄家庄村委会）将原面粉厂租赁给乙方（即黄玉越）使用，乙方根据自己用途进行修建经营。修建经费由乙方全部承担，租赁期限伍拾年。其中前拾年不交任何租赁费用；二、肆拾年后乙方向村委交上肆拾年的租赁费共计壹万伍仟元整，租赁面积东西长19米，南北16米；三、租赁期间甲方不能用任何借口停止租赁，否则甲方负责乙方一切经济损失；四、如国家征用土地，乙方必须拆迁退出，由甲方承担乙方一切经济损失；……”该协议签订后，履行过程中，黄玉越将该块土地上原有房屋拆除，新建钢结构厂房，用作仓库。根据集体土地建设用地使用证显示，土地类别一栏记载为“工业”。诉讼过程中，黄玉越于2020年11月23日将租赁协议书约定的租赁费15000元交至本院账户。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”本案中，2006年12月28日，黄家庄村委会与黄玉越签订的租赁协议书中约定租赁期限是50年，显然，超过20年的部分无效，该协议书其他内容系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，自2006年12月28日至2026年12月28日为有效合同。本案争议焦点问题是黄家庄村委会的诉讼请求是否应当予以支持。首先，黄家庄村委会第一项诉讼请求是解除黄家庄村委会与黄玉越签订的租赁协议书，并赔偿损失27000元。黄家庄村委会主张双方签订协议书后，黄玉越未交纳租赁费，并将租赁用地上的房屋拆除，因此要求解除租赁协议书，并按租赁用地上原有房屋价值27000元进行赔偿损失。黄玉越对此有异议，主张根据租赁协议书约定黄玉越有权根据自己的需要进行修建经营，不同意赔偿27000元的损失。本院认为，如前述，根据法律规定，租赁协议书超过20年的部分无效，无效的部分，当事人无请求解除的必要。该租赁协议书自2006年12月28日至2026年12月28日系有效合同，当事人可以要求解除。本院认为，租赁协议约定“前10年不交任何租赁费用，40年后乙方向村委交上40年的租赁费共计15000元，”根据该约定，前10年不需缴纳租赁费，整个租赁期间的租赁费为15000元。黄玉越未交纳租赁费的原因系双方对租赁协议条款的理解不一致及对租金标准未达成一致，并非有意拖欠，且在诉讼过程中，黄玉越将整个租赁期间的租赁费15000元交至本院账户。经向黄家庄村委会调查，其仍坚持解除租赁协议书，本院认为，黄家庄村委会的该项请求无事实和法律依据，本院不予支持。另，黄家庄村委会要求黄玉越赔偿原房屋价值损失27000元，本院认为，双方在协议书中约定黄玉越有权根据自己用途进行修建经营，诉讼过程中，黄家庄村委会未提交证据证实原房屋价值，且原房屋早已拆除，亦不具备司法评估的条件。因此，本院对黄家庄村委会的该项诉讼请求亦不予支持。其次，黄家庄村委会第二项诉讼请求要求黄玉越返还租赁的土地及支付占用期间的租赁费27778元。黄家庄村委会主张按照每年每亩4545元计算，自2006年12月28日起计算13年零7个月，涉案土地0.45亩，得出27778元。黄玉越对此不予认可，主张协议书中约定租赁费15000元，黄家庄村委会应当尊重双方协议书中的约定。本院认为，如前所述，黄家庄村委会与黄玉越签订的租赁协议书尚在履行期间，不具备解除的条件，黄家庄村委会要求返还租赁的土地，于法无据，本院不予支持。双方已在协议书中约定租赁期间租赁费为15000元（黄玉越已交至本院账户），黄家庄村委会主张每年每亩4545元，要求黄玉越支付租赁费27778元，违反了双方约定，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院认为，黄家庄村委会的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告济南市章丘区圣井街道黄家庄村民委员会的诉讼请求。案件受理费1170元，减半收取计585元，由原告济南市章丘区圣井街道黄家庄村民委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  方晓艳二〇二〇年十二月一日书记员  李称心