贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民初106号原告：贵阳铝镁设计研究院工程承包有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路**，统一社会信用代码：91520000214405257K。法定代表人：袁赤，职务：董事长。委托诉讼代理人：王仲勋，男，汉族，1992年4月28日生，住贵州省金沙县，系。代理权为为特别授权代理。委托诉讼代理人：申训，贵州乾合律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：吴清丽，女，汉族，1976年10月16日生，贵州省安顺市人，住安顺市。被告：贵州省华大房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区老大十字荣建大厦**，统一社会信用代码：91520402709654546C。法定代表人：姜荣华，职务：董事长。委托诉讼代理人：余次继，男汉族，1992年7月8日生，住湖北省咸宁市安区，代理权限为特别授权代理。原告贵阳铝镁设计研究院工程承包有限公司诉被告吴清丽、贵州省华大房地产开发有限公司（以下简称华大公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年8月24日立案受理后，依法适用普通程序于2020年11月4日、12月3日公开开庭进行了审理，原告铝镁公司的委托诉讼代理人申训、王仲勋，被告吴清丽、被告华大公司的委托诉讼代理人余次继到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求依法准许继续执行安顺市西秀区老大十字华大时代广场棚户区改造项目x房屋；二、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告因与被告华大公司建设工程施工合同纠纷于2019年8月1日查封了华大公司名下的安顺市西秀区老大十字时代广场棚户区改造项目x，后原告与被告华大公司之间的纠纷经贵阳仲裁委仲裁后，进入强制执行程序，在执行过程中，被告吴清丽以其向被告华大公司购买了涉案房屋而提出执行异议，贵院在组织听证后，作出（2020）黔04执异132号《执行裁定书》裁定中止对涉案房屋的执行。原告认为，该执行裁定是错误的，理由如下：首先，两被告签订的《商品房买卖合同》不具备真实性，华大公司的公章在原告的监管之下，华达公司并没有向原告要求借章售房，因此两被告签订的合同是不真实的。其次，即便华大公司真实向吴清丽销售了涉案房屋，涉案房屋属于办公用房性质，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项的规定。另外，该条需满足用于居住的用途外还需要买受人名下无其他用于居住的房屋。在本次执行过程中，吴清丽名下有其他用于居住的房屋，且涉案房屋的水电收取标准极高，吴清丽购买涉案房屋并非基于生存居住的选择。而且，不动产的使用性质应当以规划设计的用途为准，办公用房属于投资性用房，如果按照裁定书的逻辑，购房人购买商铺用于居住，是不是意味着商铺也可以排除执行？另外，涉案房屋并未实际交付，即便法院认为被告吴清丽的买卖行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，但因房屋没有交付，被告吴清丽仅享有合同的权利，不能排除执行。综上，原告认为（2020）黔04执异132号裁定书认定事实错误，请贵院查清事实后支持原告的诉讼请求。被告吴清丽答辩称：我的房子是2018年购买的，华大还未对外进行查封。我现在没有房屋居住，清水湾的房屋是我父母的，我前夫购买的龙凰华元房屋是前夫带着孩子在居住。被告华大公司答辩称：原裁定查明事实符合客观事实，适用法律正确，因当驳回铝镁公司的诉请。原告向本院提交以下证据：1、营业执照，拟证实原告的主体资格。2、（2020）黔04执异132号执行裁定书，拟证实被告吴清丽提起执行异议，贵院作出上述裁定中止对涉案房屋的执行。3、送达回证，原告收到（2020）黔04执异132号执行裁定书的时间为2020年8月12日，拟证实原告提起本案执行异议之诉符合法律规定的期间。4、商品房买卖合同，拟证实合同约定的房屋性质是用于办公，不是用于居住，不符合执异规定第29条的规定，所以应当执行。对于原告提交的证据，被告吴清丽的质证意见：我们购买时也没有听说是用于办公，十楼以上都是用于居住的，只知道十楼以下才用于办公。被告华大公司的质证意见：真实性认可，达不到证明目的。我们认为应根据使用情况来认定房屋性质。被告吴清丽向本院提交以下证据：1、吴清丽的户口本及身份证复印件，拟证实被告的主体资格。2、吴清丽的离婚证、离婚协议及不动产登记查询结果，吴清丽与前夫罗世念已经离婚，并约定将其双方共同所有的贵州省安顺市西秀区的房屋归男方罗世念所有。3、商品房买卖合同，吴清丽与华大公司在涉案房屋查封之前签订有合法有效的书面买卖合同。4、转款凭证及收条，拟证实吴清丽已经支付购房款共计321867元。对于被告吴清丽提交的证据，原告的质证意见：购房合同签订时，公章在我们的监管之下，我们对合同不予认可。并且合同中登记性质为办公。离婚证及协议真实性认可，但达不到证明目的。因为产权并未过户到被告吴清丽名下。不动产登记查询与本案无关。被告华大公司的质证意见：均认可，无异议。原被告双方提交的证据，本院依法组织当事人进行了质证，对于双方均无异议的证据，本院依法予以确认。对于原告提交的证据的真实性予以认定，但因原告主张华大公司的公章处于其监管之下并无其他证据予以佐证，故原告提交第四组证据达到不到其证明目的。对于被告吴清丽提交的能够相互印证，故对其证据真实性、关联性、合法性均予以认定。本院经审理查明认定如下事实：2018年10月24日吴清丽与华大公司签订《商品房买卖合同》，约定吴清丽向华大公司购买安顺市西秀区老大十字华大时代广场棚户区改造项目x），合同中对商品房规划用途勾选为办公，购房总价为571867元，吴清丽需于合同签订之日交付首期房款311867元，余款260000元以银行按揭支付。2018年10月21日、10月23日吴清丽分别向华大公司支付购房款80000元、40000元、191867元及代收费用12983元，华大公司向吴清丽出具了相应金额的《收款收据》共四张。吴清丽共计支付华大公司购房款311867元。吴清丽向本院提交的《贵州省不动产登记查询结果》显示其与前夫罗世念名下登记有位于西秀区，登记状态为预告、预抵。吴清丽与其前夫罗世念于2018年7月4日协议登记离婚，双方签订了《离婚协议书》并在安顺市西秀区民政局进行了备案，该协议对夫妻共同财产的处理为：“房屋：夫妻共同所有的位于贵州省安顺市西秀区的房地产所有权归男方所有，房地产权证的业主姓名变更的手续自离婚后一个月内办理……”另查明，原告与华大公司合同纠纷一案，本院依原告的申请，以（2019）黔04财保6号、（2019）黔04财保8号立案审理诉前财产保全并作出（2019）黔04财保6号民事裁定书、（2019）黔04财保8号民事裁定书。后本院以（2019）黔04执保65号立案执行（2019）黔04财保6号民事裁定书，执行过程中，本院于2019年7月31日向安顺市不动产登记中心送达（2019）黔04财保6号民事裁定书、（2019）黔04执保65号《协助执行通知书》，安顺市不动产登记中心据此于2019年8月1日查封了华大公司名下所有、吴清丽所购买的华大时代广场棚户区改造项目一期x。后原告依法向贵阳仲裁委员会申请仲裁，贵阳仲裁委员会于2020年1月20日作出（2019）贵仲裁字第0727号裁决书，裁决：一、确认申请人铝镁公司为被申请人华大公司垫资的前期费用150000000元、工程款70000000元共计220000000元债权全部到期；被申请人华大公司在本裁决书送达后三十日内归还申请人铝镁公司到期债权人民币220000000元；二、被申请人华大公司……支付申请人铝镁公司150000000元垫资债权的利息（截止2018年11月30日的利息为7300000元；2018年12月1日以后的利息，以150000000元为基数，按年利率18%，计算到该债权还清时为止）；三、被申请人华大公司……支付申请人铝镁公司70000000元垫资债权的利息（截止2018年11月30日止的利息为18824516.36元；2018年12月1日至2019年8月19日期间的利息，以70000000元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；2019年8月20日至该项债权还清时止的利息，以70000000元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）计算;四、被申请人华大公司……支付申请人铝镁公司逾期归还债权的违约金（以垫资款220000000元为基数，从2019年9月19日起，按每年6%的标准，计算到垫资款220000000元付清时为止）；五、被申请人华大公司……支付申请人铝镁公司逾期办理抵押登记的违约金200000元；六、被申请人华大公司……支付申请人铝镁公司律师费1200000元、保全担保费400000元、保全费3000元；七、驳回申请人铝镁公司的其余仲裁请求。仲裁裁决生效后，申请人铝镁公司向本院申请执行，本院以（2020）黔04执56号立案执行，查封了涉案房屋，被告吴清丽向本院提出书面异议，本院经审查作出（2020）黔04执异132号执行裁定，裁定中止对涉案房屋的执行，并于2020年8月12日将该裁定书送达给原告，原告不服该裁定，于2020年8月24日向本院提起本案执行异议之诉。另查明，涉案项目尚未竣工验收，涉案房屋尚未交付给被告吴清丽。本案的争议焦点：被告吴清丽对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为：人民法院审理执行异议之诉案件,应综合考虑不同当事人之间的利害关系、享有权益的性质等因素,依法充分保护各方当事人的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，根据该条的内容可知，将商品房消费者的物权期待权突破合同相对性和债权平等性予以优先保护是基于对生存权的至上考虑，因此在适用该条款时应当严格审查房屋买受人签订房屋买卖合同的时间、买受人名下的房屋登记信息、付款信息等情况。具体到本案，欲认定被告吴清丽是否对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益，主要看其是否符合上述第二十九条的规定。首先，关于被告吴清丽是否在涉案房屋被查封之前签订有合法有效的书面购房合同。经查，被告吴清丽与华大公司签订《商品房买卖合同》的时间为2018年10月24日，该合同明确约定涉案房屋为标的物，房屋单价为6752.47元/㎡，房屋总价款为571867元，并约定买受人付款的方式为贷款，首付款为311867元，余款260000元办理银行按揭。同时，也对房屋交付时间、违约责任等进行明确约定，其双方买卖的标的物基本状况清晰，各方权利义务明确，不违反相关法律法规的规定，应属于合法有效的合同。而涉案房屋被查封的时间为2019年8月1日，晚于被告吴清丽签订房屋买卖合同的时间，因此本案符合上述第二十九条中“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。关于原告称华大公司的公章处于其监管之下，但其并未提供相应的证据加以证实，本院对原告的该主张依法不予采信。其次，关于被告吴清丽购买涉案房屋是否系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋的问题。原告称被告吴清丽购买的房屋是办公性质，水电收费标准远高于住宅用房，且住宅性质的房屋仍有余量，因此其主张吴清丽购买涉案房屋不符合居住用途。对此，本院认为对于是否符合上述第二十九条第二项的规定主要看被告吴清丽购买涉案房屋是否在合理的居住需求范围内。经查，涉案房屋在买卖合同中约定的用途是办公，但根据房屋照片及样板房展示图可以看出涉案房屋属于商住两用房，也有居住属性，具备居住功能，也应纳入“用于居住”房屋的范畴。另外，根据贵州省不动产登记查询结果看，被告吴清丽名下虽有一套住房，但该住房系其与前夫罗世念的共同财产，并已经在离婚时约定归前夫罗世念所有，因此吴清丽购买涉案房屋满足用于居住的需要，故本案符合上述第二十九条中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。再者，关于被告吴清丽是否已经支付超过合同约定总价款百分之五十购房款的问题。根据吴清丽提供的收据、取款凭证等证据可以证实其已经支付的购房款为311867元，已经超过房屋总价款（571867元）的百分之五十。符合上述第二十九条中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。综上，被告吴清丽对于涉案房屋享有物权期待权应依法予以优先保护，原告的诉讼请求不能成立，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告贵阳铝镁设计研究院工程承包有限公司的诉讼请求。案件受理费9518元，由原告贵阳铝镁设计研究院工程承包有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 廖    美    娟审判员 陈雯贞人民陪审员方萍二〇二〇年十二月三日法官助理周愿垚书记员李倩