黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终7333号上诉人（一审被告）：刘丽华，女，1970年5月11日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：王秀博，黑龙江友致律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨春光，黑龙江友致律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：李兴华，男，1968年7月4日出生，汉族，哈尔滨兴华文化传媒有限公司负责人，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：赵良悦，黑龙江五洲律师事务所律师。上诉人刘丽华因与被上诉人李兴华房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院（2020）黑0111民初648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。刘丽华上诉请求：撤销一审判决第一项，改判刘丽华返还李兴华39万元购房款中扣除李兴华占用房地期间费用17.5万元，并返还刘丽华《房屋买卖契约》原件。事实和理由：一、李兴华在购买时已知悉该房产及土地真实情况。双方当事人于2017年4月27日进行房产交易时,刘丽华已尽到充分告知义务，李兴华知道该房屋及土地是无法办理房产及土地使用证的。以下几点情况足以证明李兴华已知悉：1.李兴华向法院提交的刘丽华交付的《房屋买卖契约》中已明确案外人孙成久提供的土地使用证包含刘丽华的案涉土地，现该土地证为老干部局所有。李兴华对土地使用证不在刘丽华名下是明知和认可的；2.双方之间签订的《房屋买卖合同书》没有约定何时办理变更登记，在交付房屋后李兴华也从未要求过刘丽华给其办理更名过户手续，亦能证明李兴华对不能办理证照情形明知和认可；3.案涉房屋面积212平方米，土地面积1446平方米，如此大面积的房屋及土地处于黄土山风景区附近，紧邻松花江边，地理位置优越，出售价格仅39万元同样能说明上述问题；4.最重要的是李兴华在购买不动产这种大宗交易中常理应对产权情况有无暇疵进行调查了解。李兴华是在明知房屋土地现状的情况下进行购买，购买后近四年反悔责任在李兴华。二、房屋及土地已交付李兴华使用。双方签订《房屋买卖合同书》时，刘丽华便依约将房地交付李兴华，李兴华一直占用使用近四年之久，主要用于存放物品，不存在未使用情形。三、要求退房返款过错责任在李兴华。李兴华在明知房产现状，实际购买的就是使用权情况下，在占有使用房屋三年半多时间反悔要求退房返款，过错责任在李兴华。根据合同法第五十八条规定，刘丽华认可合同无效，但并不认可刘丽华负有责任，刘丽华的损失不应由自已承担。同时根据全国民商事审判工作会议纪要第三十二条第二款规定，在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或折价范围时，要根据诚实信用原则要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。该条款明确说明李兴华自身目的不能实现，就违反诚实信用原则以合同无效将自己的损失由刘丽华承担。四、确认合同无效后，刘丽华依法应给付房屋土地占用期间的费用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”房屋租赁合同无效，支付占有使用费都可以支持，那房屋买卖合同无效而支付占有使用费也应支持,该使用费应按照一审中刘丽华所提供的《租赁协议》中确定的房屋租金进行计算，截至目前李兴华已占有使用房屋三年半，共计使用费17.5万元，故返还购房款39万元中应当扣除17.5万元。另外，案涉房屋的土地是刘丽华在孙成久处购买，《房屋买卖契约》原件在刘丽华交付房屋时便交付给李兴华，现返还房屋应一并返还该《房屋买卖契约》原件。李兴华辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。李兴华向一审法院起诉请求：1.判令刘丽华因合同无效返还李兴华房屋购买价款39万元；2．自刘丽华接到法院送达的起诉书之日起按全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率给付李兴华利息至判决书确定的自动履行期限届满之日止。一审法院认定事实：2006年2月12日，案外人中共呼兰区委老干部局将其坐落于呼兰区二八镇黄土山下原二八抗大战校旧址东侧的老干部休养所厢房二十间，建筑面积440.20平方米的房屋出卖给案外人孙成久，该440.20平方米房屋所坐落的10317平方米国有划拨土地使用权的登记权利人为呼兰区老干部休养所。2009年10月28日案外人孙成久、武威、高永继签订《房屋买卖契约》，孙成久将440.20平方米的房屋出卖给武威，武威取得了440.20平方米的房屋所有权证。孙成久将该土地中的1446平方米土地卖给高永继，该房屋买卖契约同时约定：“土地使用占地面积含高永继使用面积1446平方米（东外墙外侧16米×90.4米）”。刘丽华与高永继（已故）系夫妻关系，高永继于2012年在购买的1446平方米土地上建造了212平方米砖瓦结构平房，该房屋没有取得建设用地许可证、规划许可证等行政审批手续，属在案外人呼兰区老干部休养所所享有使用权的土地上违法建造的。2014年高永继去世，2017年4月27日李兴华与刘丽华签订房屋买卖合同一份，刘丽华以39万元价格将高永继生前建造的212平方米平房卖给李兴华，李兴华交付全部购房款39万元，未要求刘丽华出示房屋产权证和土地使用权证，刘丽华将孙成久与高永继、武威买卖合同原件交给李兴华，并交付房屋。李兴华至今未取得不动产登记证。一审法院认为，刘丽华与李兴华交易的房屋系建造于国有划拨土地之上，起诉前因未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权转让手续，未取得房屋所有权及土地使用权登记，应当认定刘丽华与李兴华之间的房屋买卖合同无效。无效的合同自始无效，应当依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定返还财产。李兴华在购买该房屋时未审查对方权属证明，其自身存在过错，应自行承担缔约过失责任，即对其主张的利息、保全保险费等损失一审法院不予支持。同理，刘丽华的损失亦应自负。综上，对李兴华要求刘丽华返还购房款39万元的诉讼请求一审法院予以支持，李兴华应将位于呼兰区二八镇黄土山下原二八抗大战校旧址东侧老干部休养所的212平方米平房（土地使用面积1446平方米）返还刘丽华。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，判决：一、刘丽华于判决生效之日起十日内返还李兴华购房款39万元；二、李兴华于判决生效之日起十日内将位于呼兰区二八镇黄土山下原二八抗大战校旧址东侧老干部休养所土地上的212平方米平房（土地使用面积1446平方米）返还刘丽华。三、驳回李兴华的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。刘丽华向本院提交案涉房屋视频一份、照片七张。拟证明：李兴华实际占有案涉房屋，并存放了物品。经质证，李兴华对刘丽华提交证据的真实性及证明问题均有异议。认为该证据不能证明拍摄地点及案涉房屋内存放的物品是李兴华的。本院认证意见：刘丽华举示的证据不能证明李兴华实际占有案涉房屋，且李兴华是否实际占有案涉房屋不影响本案的处理结果。一审法院认定事实正确，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点问题为：一、一审判决对案涉合同无效后缔约过失责任的确认是否得当；二、李兴华是否应承担刘丽华主张的占用期间使用费以及维修费；三、李兴华是否应返还《房屋买卖契约》。关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”双方当事人对案涉买卖合同无效均无异议。而导致该合同无效的原因在于案涉房屋系建造在国有划拨土地之上且未取得任何审批手续，双方当事人系对案涉房屋存在上述情形明知的情况下签订案涉买卖合同，故双方对于签订的合同无效都有过错，均应承担缔约过失责任。一审法院确认双方均应承担缔约过失责任并无不当，本院予以维持。关于焦点二。因双方均应承担缔约过失责任，依照上述法律规定，应当各自承担相应责任，故刘丽华主张的占用期间使用费及维修费无事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点三。双方均认可在案涉买卖合同签订后刘丽华将《房屋买卖契约》交付给李兴华，故在案涉买卖合同被确认无效后，因该合同所取得《房屋买卖契约》亦应予以返还。综上所述，刘丽华的上诉请求不能成立，应予驳回。但刘丽华在二审中提出返还《房屋买卖契约》的上诉请求属合同无效后果处理范畴，本院予以一并处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院（2020）黑0111民初648号民事判决；二、李兴华在本判决生效之日起十日内向刘丽华返还《房屋买卖契约》。二审案件受理费7150元，由刘丽华负担。本判决为终审判决。审判长 马 韧审判员 张禹珩审判员 赵 晟()二〇二〇年十二月十八日法官助理乔雪飞书记员于文娟