甘肃省靖远县人民法院民事判决书（2020）甘0421民初3844号原告：甘肃怡园置业股份有限公司。法定代表人：蔡某，该公司董事长。委托诉讼代理人：张某。被告：高某1，住靖远县。委托诉讼代理人：高某2（系高某1父亲），住靖远县。原告甘肃怡园置业股份有限公司（简称怡园公司）与被告高某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告怡园公司的委托诉讼代理人张某、被告高某1的委托诉讼代理人高某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告怡园公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付购房款159553元；2、判令被告向原告支付违约金，自2018年8月24日至房款本息付清之日止，按照日利率万分之一计算；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年8月，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由被告购买怡园古城7号楼7幢住宅楼2-4层522室，房屋总价款779553元。合同中第七条第二款约定：被告应当于2018年8月24日前支付首期房款329553元，剩余房款450000元贷款支付。合同签订后，被告支付部分房款并办理了贷款业务，尚欠159553元房款未付清。合同第八条约定：如被告逾期支付，则按日计算向原告支付逾期应付款万分之一的违约金。期间原告多次向被告催要剩余房款，被告一直未付。被告辩称，1、原告应出示被告欠原告购房款159553元的证据；2、被告有相应证据（交款收据6张、银行刷卡7张）能证明被告已交付房款总金额735000元；3、被告与原告在2018年8月23日签订的《关于移交业主所购房产装修协议》一份，该协议显示首付款已付清；4、原告方当时未接通水电以及部分窗扇、玻璃未安装（有图片为证），被告为此购买水管、电线以及安装窗扇及玻璃的花费7020元(有两张收据为凭)；5、原告未交工导致楼房无法装顶，致使雨水渗漏至被告正在装修的3楼、2楼卧室，造成木工板损失及人工费5000元；6、原告的房屋至今未交工，房产证未落实，房产不可以全款出售，则原告起诉主体失格；7、被告的父亲高某2为被告购买房屋而与原告公司负责销售的周总、业务员张洁商定的房屋价格为每平方米价格3600元，而不是原告起诉的每平方米3700元；8、根据以上合计，原告还应付给被告7467元。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张，当庭提交下列证据：1、认购书复印件一份，证明被告购买房屋的价格是每平方米3700元，总房价779553元；2、商品房买卖合同复印件一份，证明房屋总价款为779553元以合同约定其它内容；3、交纳房款收据（并付有交款单）原件及复印件8份（原件已当庭退回），证明被告于2018年7月18日付房款50000元、2018年7月15日付房款30000元、2018年7月10日付房款20000元、2018年8月7日付房款50000元，2018年9月20日付房款20000元，2018年10月13日付房款20000元，2019年8月15日付房款30000元，共计支付房屋首付款220000元；4、贷款凭据，证明被告于2019年1月15日从银行贷款400000元。被告质证意见为：对认购书及商品房买卖合同没有异议，对原告出示的收据不予认可，认为原告的收据及流水不全面，其有证据能够证明其已交清房款。被告为支持其抗辩，当庭提交下列证据：1、收据原件5张及复印件6张（原件已当庭退回），证明其于2018年7月10日交付房款20000元；、2018年7月15日交款30000元；2018年7月18日交付房款50000元、于2018年8月7日交付房款50000元、于2018年10月13日交付房款20000元、于2019年1月15日贷房款400000元。2、装修合同书复议件一份，证明首付款已经付清；3、银行贷款合同中的一页，证明首付款已经付清；4、凭证一份、收据一份、照片8张，证明原告将房屋门窗没有安装好，对被告造成了损失。原告质证意见为：对被告提交的证据1无异议；对证据2认为只能证明房子及钥匙其公司已交给被告，但不能证明首付款已交清；对证据3认为也不能证明首付款已付清；对证据4认为与本案没有关系。经审查对证据分析认定如下：对原告提交的认购书、商品房买卖合同及原、被告提交的交付房款的收据及凭证的证明效力予以认定；对被告提交的装修合同书及银行贷款合同证据的真实性予以认定；对被告提交证明原告将房屋门、窗没有安装好造成其损失的凭证等证据认为与本案无关联性，不做认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月10日，本案被告高某1的父亲高某2与原告怡园公司签订了《靖远古城房主认购书》，该认购书显示高某2购购买怡园公司开发的面积为210.69m的房屋一套，房屋单价3700元/m,总房款779553元。2018年8月24日，高某1作为买受人与出卖人怡园公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，该合同第二条商品房基本状况约定：该商品房位于靖远县北城，商品房项目核准名称为怡园.靖远古城7号楼，具体为7幢2-4屋522室，房屋总面积210.69m。该合同第六条计价方式与价款约定：该商品房单价为每平方米3700元，总价款779553元。该合同第七条付款方式约定：买受人应于2018年8月24日前支付首期房价款329553元，余款450000元申请贷款支付。该合同第八条逾期付款责任中规定：买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；该合同第九条商品房交付条件约定：买受人交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告；买受人已付清总房款（含银行按揭部分已到出卖人账户）；4、卖受人已付清其他相关交房费用。2018年11月20日，高某1和怡园公司将该《商品房买卖合同（预售）》在靖远县房地产管理局登记备案。该《商品房买卖合同（预售）》签订前后，高某1为购买该房，多次向怡园公司交纳房款，具体为：2018年7月10日、7月11日交付房款20000元（银行转账5000元，刷卡两笔共15000元，一笔8500元，一笔6500元）；于2018年7月15交付房款30000元（刷卡）；于2018年7月18交付房款50000元（刷卡）；于2018年8月7日交付房款50000元（刷卡）；于2018年9月20日交付房款20000元（汇入）；于2018年10月13日交付房款20000元（刷卡两笔，一笔5000元、一笔15000元）；于2019年1月15日交付房款400000元（贷款转入）；于2019年8月15日交付房款30000元（刷卡）。上述高某1直接交付房款220000元，通过银行贷款400000元（按合同约定购房贷款450000元，实际贷款400000元，未得到银行贷款50000元），合计交付房款620000元。该房屋总价款为779553元，则高某1尚欠怡园公司房款159553元。2018年8月31日，高某2与怡园公司签订《关于先行移交业主所购房产进行室内装修协议书》。该协议中第一条规定：业主如果交清首付款并签订购房合同，提交贷款按揭资料的，甲方同意移交业主所购物业，由其自行进行室内装修。该协议签订后，怡园公司移交了房屋，现高某2、高某1父子已将房屋装修完备并入住。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，被告欠原告房款159553元，事实清楚，被告应按约定付清房款。被告提出其当初和原告方商定的房价为每平方米3600元，因认购书及合同书均显示房价为每平方米3700元，因此被告该抗辩理由不成立。被告辩称从装修协议及银行贷款合同中可看出其将房款已交清，因房款是否交清应以票据为凭，而被告未能提交其交清全部房款的票据，为此被告该辩称意见不成立。被告提出因房产证未落实，则原告不适格的意见也于法无据，因商品房买卖合同的签订与房产证的颁发二者属性不同，签署与发放机构也不同。被告提出其承担房屋窗扇、玻璃安装及水管电线的费用，以及因房屋未装顶致其卧室遭受雨水渗漏损失，属于交房瑕疵，不能在本案中一并处理，被告应另行主张。现被告未按约定交清房款，理应继续履行合同，交清剩余房款。故对于原告提交要求被告付清所欠159553元房款的诉讼请求予以支持。原告同时主张按照合同约定由被告承担按未交房款159553元为基数，自2018年8月24日至房款本息付清之日止，按照日利率万分之一计算违约金。因原、被告双方在合同中约定了违约金的计算方式，该约定并不违背法律规定，为此对该约定予以确认，故对原告关于违约金的请求予以支持。但是双方在合同中约定的是关于首付款329553元的交付日期及违约责任，而对于由于情形变更致未得到银行贷款50000元的部分并未约定给付违约金。故双方关于违约金的约定只适用合同中所约定的未交付的首付款部分109553元（总首付款329553元－已交纳首付部分220000元），而不适用全部未交房款159553元。据此，被告应该承担自合同约定的交款期限的次日起按合同约定违约金的计算方法并以未交首付款109553元为基数所计算的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条规定、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：被告高某1给付原告甘肃怡园置业股份有限公司房款159553元，于判决生效后十日内付清；并支付以109553元为基数，按日利率万分之一计算自2018年8月25日起至该款付清之日止的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3491元，减半收取1745.50元，由被告高某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。审判员 温东玉二〇二〇年十二月二日法官助理 杜 薇书记员 金 莹附：本案引用的法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。2.《诉讼费用交纳办法》第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。