贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初14267号原告：谭朝富，男，汉族，1978年12月15日生，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：钱刚，贵阳市云岩区三桥法律服务所法律工作者，执业证号：32401031100022。被告：贵阳成诚商场管理有限公司（以下简称成诚公司），住所地贵阳市南明区。法定代表人：何传志。被告：贵阳创艺房地产开发有限公司（以下简称创艺房开），住所地贵阳市南明区。法定代表人：尹肖莹。委托诉讼代理人：王茂康，男，1970年6月30日出生，汉族，住贵阳市南明区。二被告共同委托诉讼代理人：彭源渊，贵州听和律师事务所律师，执业证号：15201201410372240。原告谭朝富诉被告成诚公司、创艺房开租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告谭朝富的委托诉讼代理人钱刚、被告成诚公司的委托代理人彭源渊、被告创艺房开的委托代理人王茂康、彭源渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭朝富向本院提出诉讼请求：1、判令被告一支付原告租金11154.82元（2020年3月-2020年8月），继续按约履行合同；2、判令被告一支付尚拖欠原告的累积租金21768.66元（2011年9月-2020年2月）；3、判令被告一承担因其违约，造成原告扩大的损失2858.67元；4、判令被告一对上述未付欠付租金、以及扩大损失的总金额，按银行一年期贷款利率，给付原告资金占用费（计算期间从起诉时起，至付清时止）；5、判令被告二对被告一上述债务承担连带责任；6、案件受理费由两被告连带承担。事实和理由：原告与被告创艺公司于2005年8月26日签订《商品房买卖合同》、《增值回购商铺协议》，购买创艺房开开发的位于贵阳市南明区，同时由原告与被告成诚公司签订了《房屋租赁合同》，原告与二被告签订《终身保租协议》，上述合同于2005年9月经贵州省公证处予以公证。《房屋租赁合同》主要约定：1、原告将位于贵阳市南明区，租赁给成诚公司从事商业经营，合同期限从2005年12月1日起至2025年11月30日止，租期20年。2、从2005年12月1日起至2008年11月30日止的三年间，每年的年租金均为15606元。从2008年12月1日起，每年租金在上一年租金基础上递增3%，以此类推至2025年11月30日，之后房屋租金根据市场价双方另行协商。《终身保租协议》主要约定：在20年的租赁期内，创艺房开对成诚公司按约支付原告租金，承担保证责任，并以北京华联承租的租金或变卖北京华联承租部分的8590平米房产，承诺保证责任。从2020年3月至2020年8月，被告成诚公司未按约支付租金达11154.82元，在此之前，从2009年9月至2020年2月，被告成诚公司少付租金累计达21768.66元。经原告追索未果，无奈付费求助律师代理诉讼，被告对原告损失扩大，存在因果关系。现诉至法院，诉请如前。被告成诚公司、创艺房开辩称：《房屋租赁合同》、《终身保租协议》已于2020年4月18日解除，对原告要求继续履行合同的诉请应不予支持，被告未付2020年3月1日至4月18日的租金，应根据政府对疫情期间租金减免的相关政策及同类案件的判决进行综合判定。原告超出诉讼时效的权利主张，不应得到支持。在无合同约定的前提下，对原告要求被告承担扩大损失和资金占用费于法无据，不应支持。本院经审理认定事实如下：原告与被告成诚公司、创艺房开于2005年8月26日签订《商品房买卖合同》、《增值回购商铺协议》、《房屋租赁合同》、《终身保租协议》，上述合同、协议约定，原告购买创艺房开开发建设的位于贵阳市南明区花溪大道北段346号“逸彩第五大道商场”临街A5A6-1层116号铺面，（以下简称案涉商铺），同时由成诚公司租赁，由创艺房开承担保租责任。上述合同经贵州省公证处予以公证。上述《房屋租赁合同》约定：原告将案涉商铺，计租面积14.45平米，租赁给成诚公司从事商业经营，合同期限从2005年12月1日起至2025年11月30日止。从2005年12月1日起至2008年11月30日止的三年间，每年的年租金均为15606元。从2008年12月1日起，每年租金在上一年租金基础上递增3%，以上类推至2025年11月30日，之后房屋租金根据市场价双方另行协商。该合同第八条约定“在合同期内，因不可抗力或不能控制的政府行为导致本合同不能继续履行，任何一方均可解除合同，并不承担法律责任。”第九条约定“在合同期内任何一方不得以无理要求和借口解除合同，否则，因此引起的一切直接或间接经济损失由责任方承担。上述《终身保租协议》约定，若成诚公司履行房屋租赁合同过程中，因成诚公司的原因导致成诚公司无力支付原告到期房屋租金时，被告创艺房开承诺：1、用北京华联承租花溪大道北段346号房屋的租金为成诚公司支付欠付原告的房屋租金；2、若在租赁合同有效内，成诚公司不能按时履行合同支付租金，且创艺房开也不能按时收取北京华联租金履行第1条承诺。创艺房开依据本协议在12个月内变卖北京华联所承租部分的8590m2房屋所有权，变卖全部所得按单个业主购房款总额占商场全部业主购房总额的比例赔付原告，创艺房开的保租义务即为终结，原告所购商铺产权仍属原告所有。原告于2020年9月10日将诉状提交至法院。为主张本案债权原告与贵阳市三桥法律服务所签订《委托代理合同》，贵阳市三桥法律服务所向原告开具2858.67元诉讼代理费发票。另查明，上述合同签订后，案涉商铺租金均由被告创艺房开支付。2017年9月1日起（计租赁期间为2017年9月1日—2020年2月29日）被告累计欠付原告租金6532.74元。从2020年3月1日起至2020年8月31日，被告欠付租金共计11155.18元（5577.59元×2个季度）。再查，被告法务人员曾于2020年4月18日向原告谭朝富的手机发送短信内容为“解除《房屋租赁合同》、《终身保租协议》通知函……由于2020年1月以来，全国遭受了新冠病毒的肆虐，政府为控制疫情，出台了一系列的管控措施来阻止病毒传播。受此影响，承租贵方房屋的商家因无法正常经营而解除了租赁合同。根据贵方与成诚公司签订的《房屋租赁合同》第八的约定……。另根据贵与成诚公司、创艺房开三方签订的《终身保租协议》第五条约定：因甲、乙方双方所签订的租赁合同终止，本协议即终止。鉴于此疫情及相关的管控、禁令等行为属于不可抗力，根据相关法律规定和合同约定，特通知贵方解除《房屋租赁合同》，同时解除《终身保租协议》，后续招租和市场运作由业主共同协商解决。特此函告”。原告谭朝富未对该条短信予以回复。被告还提交了房屋租赁合同及补充协议，复函、降租函、解除租赁合同通知函，解约协议、租赁物退还交接单、商铺招租广告照片等证明案涉商铺自2008年起出租给苏宁公司，2020年初因疫情影响，苏宁公司提前解除了租赁合同，被告虽然立即进行了招租，但该层商铺至今未能出租。据此，二被告主张其与原告谭朝富的签订的上述合同及协议已于2020年4月18日解除，之后的租金不应再向原告支付。上述事实，有《房屋租赁合同》、《终身保租协议》、公证书、原告收租银行账户流水明细、《民事委托代理合同》、法律服务费发票、复函、降租函、解约协议、租赁退还交接单、租金支付凭证及发票、解除房屋租赁合同和终身保租协议通知函（短信记录）及当事人陈述为证，并经庭审质证核实，予以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告成诚公司签订的《房屋租赁合同》，原告与二被告签订《终身保租协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。关于原告诉请的成诚公司支付2020年3月1日至2020年8月31日期间的租金11154.82元。且上述期间属于新冠疫情爆发期及疫情防控措施实施期，因不可抗力原因导致被告履行上述合同确有困难，故对3月至5月三个月的租金由被告按“免一月租金，其余两月按50%支付租金”的方式向原告支付，之后6-8月租金因疫情已得到全面控制，因情势变更，案涉租赁房屋已可继续正常经营，故被告亦应按合同约定履行支付租金义务。因此，对原告此项诉请，本院部分支持7436.79元。关于原告诉请成诚公司支付拖欠的累积租金21768.66元（2011年9月1日—2020年2月29日）。对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效应自该期债务履行期届满之日的次日起算。故对被告的诉讼时效抗辩予以采纳，但根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”之规定，适用三年诉讼时效。故对原告的该项诉讼请求，本院支持2017年9月1日——2020年2月29日欠付租金金额6532.74元。因被告成诚公司欠付租金的行为确实给原告造成了资金占用上的损失，故对原告诉请从起诉之日即2020年9月24日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率的标准支付资金占用费至付清之日止，本院予以支持。关于原告诉请的扩大损失即律师费2858.67元。因双方合同并无约定，且该律师费并非原告必然产生的损失，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告创艺房开自愿为对被告成诚公司按约支付原告租金，承担保证责任，故原告诉请其承担连带责任，本院予以支持。关于二被告已于2020年4月18日解除了与原告签订的《房屋租赁合同》、《终身保租协议》，不应支付之后租金答辩意见。首先，二被告以其员工短信方式向原告发送解除合同通知函，且未得到原告肯定回复，通知函上亦未加盖二被告公章，二被告行使单方解除权的形式不符合法律规定的程序；其次，从双方签订的《房屋租赁合同》第八条的约定来看，双方当事人享有单方解除权附有“合同不能继续履行”的条件，从查明事实，被告成诚公司将其从原告处租赁的转租第三人，形成转租合同关系，此时，原、被告的租赁合同与成诚公司和第三人转租合同属于两个法律关系，成诚公司在转租合同解除后仍然实际占用租赁房屋且对外招租，所以转租合同的解除属于成诚公司的商业风险，并不因成诚公司转租合同的解除，而导致本案讼争《房屋租赁合同》不能继续履行的情形；最后，从不可抗力的影响角度来看，新冠疫情在2020年1月底爆发，原、被告双方的《房屋租赁合同》确受不可抗力影响产生履行困难的情形，但贵阳市政府已于2020年3月下发“全面复工、复产”的通知，且防控等级从一级调整到三级，涉案房屋租赁合同虽受疫情及防控借施影响，但该影响并不构成合同不能继续履行，合同目的不能实现的情形。综上所述，二被告主张行使单方解除权的条件未成就，对二被告此项答辩意见，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告贵阳成诚商场管理有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告谭朝富（2020年3月1日—2020年8月31日）租金7436.79及资金占用费（从2020年9月24日起以7436.79元为基数按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率的标准支付资金占用费至付清租金之日止）；二、被告贵阳成诚商场管理有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告谭朝富2017年9月1日——2020年2月29日欠付租金6532.74元及资金占用费（从2020年9月24日起以6532.74元为基数按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率的标准支付资金占用费至付清租金之日止）；三、被告贵阳创艺房地产开发有限公司对上述第一、二判项承担连带清偿责任；四、驳回原告谭朝富的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取347元，由被告贵阳成诚商场管理有限公司、贵阳创艺房地产开发有限公司负担135元，由原告谭朝富负担212元（该款原告已预交，被告在支付上述款项时，一并支付给原告）。本判决为终审判决。审判员  胡杨二〇二〇年十二月二十二日书记员  邓霞