福建省清流县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0423民初1058号 原告：泛诚（福州）物业管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区三八路**丽景东方**楼01店面，统一社会信用代码91350111770671361L。 法定代表人：严学榜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赖一兵，男。 委托诉讼代理人：戴良生，男。 被告：魏伟，男，汉族，1985年2月17日出生，住福建省清流县。 被告：魏玲玲，女，汉族，1984年12月9日出生，住福建省清流县。 原告泛诚（福州）物业管理有限公司（以下简称泛诚公司）与被告魏伟、魏玲玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泛诚公司的委托诉讼代理人赖一兵、戴良生到庭参加诉讼，被告魏伟、魏玲玲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泛诚公司向本院提出诉讼请求：1.判令魏伟、魏玲玲支付自2016年5月起至2020年4月止共计48个月的物业费4,133.76元，并按各笔物业费自应付之日起支付之日止按日千分之一支付逾期违约金，暂计算至2020年4月30日为2,976.31元；2.判令魏伟、魏玲玲支付2015年11月起至2020年4月止的代收公共水电公摊等费用为1,647.92元。事实和理由：魏伟、魏玲玲系清流县XX社区XX小区X幢XX室业主，该单元产权面积为101.32平方米。2012年8月2日，泛诚公司以招投标方式取得了怡景书苑小区的前期物业管理服务权，依照《前期物业管理服务合同》的约定提供物业管理服务。《前期物业管理服务合同》履行期满后，泛诚公司继续履行合同服务约定，直至业主委员会成立，并于2019年9月9日与业主委员会签订《物业服务合同》。《前期物业服务合同》和《物业服务合同》均约定，物业服务费带电梯住宅为0.85元/平方米/月，从房屋交付使用（即通知入伙交房）之日起计收；违反物业服务合同、不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，每逾期一日，应按欠费总额的千分之一标准支付滞纳金或违约金。泛诚公司多次向魏伟、魏玲玲催收相关费用，但魏伟、魏玲玲拒绝履行支付物业费及相关公摊费用。为此，请求判如所请。 魏伟未作答辩。 魏玲玲未作答辩。 本院经审理认定事实如下：魏伟、魏玲玲未到庭参加诉讼视为放弃举证、质证的诉讼权利。经审查，泛诚公司提供的《证明》没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，不符合单位向人民法院提出的证明材料的形式要求，故不予确认。泛诚公司提交的《前期物业服务合同》《福建省前期物业服务合同》《福建省物业服务合同》《12#903业主2015年11月—2020年4月公摊明细表》《催费公告》《公告》《短信》和本院依法调取的《房屋登记信息证明》符合证据的客观性、关联性、合法性特征，结合泛诚公司的陈述，可以证明，2012年8月2日，三明市怡景房地产开发有限公司清流分公司与泛诚公司签订一份《福建省前期物业服务合同》，双方约定，由泛诚公司为清流县怡景书苑小区提供前期物业服务。 魏伟、魏玲玲系福建省清流县龙津镇XX社区XX路XX号XXX小区X幢X单元XX室的业主，其所有的商品房建筑面积为101.32平方米。2015年8月5日，魏伟、魏玲玲作为乙方与泛诚公司作为甲方签订一份《前期物业服务合同》。该合同对物业基本情况、前期物业管理服务期限、物业管理服务事项、权利义务、物业管理服务费用、违约责任等进行了约定。其中，一、乙方物业基本情况：物业名称为怡景书苑，类型为住宅，坐落位置为清流县XX镇XX苑XX幢XX层XX室，产权面积为101.32平方米。六、物业管理服务费用：物业管理服务费，由甲方向业主或物业使用人收取，具体标准如下：1.住宅（带电梯）为每月每平方米0.85元，商业店铺每月每平方米0.85元；2.电梯电费由该梯位业主按户分摊，小区公共水电费由全体业主按户分摊；3.物业管理服务费从房屋交付使用（即通知入伙交房）之日起计收；物业交付使用后，未出售的空置物业的服务费，由开发商与物业服务企业另行约定；4.停车管理服务费：按三明市物价局明价[2012]65号《三明市机动车停放服务收费管理实施办法》执行；甲方负责停车场停车秩序的管理工作，不承担车辆保险及车内物品的保管责任；5.装修垃圾清运费按户交纳：100平方米以下（不含）300元/户，100平方米以上（含）350元/户，150平方米以上（含）400元/户；装修押金2,000元/户；公共水电分摊费预售200元/户；6.物业服务费及相关费用每半年交纳一次，业主或物业使用人应于每半年开始前5日内向甲方交纳，逾期交纳的，每逾期一日，应按欠费总额交纳千分之一的滞纳金；……八、违约责任。……4.乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之一交纳违约金。 2019年9月12日，清流县XX小区业主委员会作为甲方与泛诚公司作为乙方签订一份《福建省物业服务合同》。该合同对委托物业项目、物业服务期限、物业服务的主要内容、权利义务、物业服务费、违约责任等进行了约定。其中，第一条委托物业项目（以下简称本物业）的基本情况：本物业名称为XX苑，物业类型为高层住宅，坐落位置为福建省三明市清流县XX北路XX号。……第二条物业服务期限为一年，自2019年9月15日起至2020年9月14日止，合同到期后，双方未提出疑义，本合同自动延续。第三条乙方提供物业服务的主要内容：（一）根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度、物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程技术资料、承接查验资料等；（二）负责本物业共用部位的日常维修、养护和管理。（三）负责本物业共用设施设备的日常维修、养护和管理。（四）负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；（五）负责本物业公共园林、景观及设施的养护和管理；（六）负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作。（七）其他服务事项：1.车辆停放管理服务；2.装饰装修管理服务；3.物业档案资料管理服务。第四条乙方按照以下第1种物业服务标准提供住宅的物业服务：1.按照《三明市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的二级物业服务标准。第七条物业服务费。（一）计费方式：经双方协商，本物业的物业服务费采取包干制方式。1.物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取。2.未办理所有权证已出售的房屋，物业服务费暂按房屋买卖合同约定的建筑面积收取；尚未出售的房屋，按照商品房预售建筑面积收取。房屋所有证登记办理后按照登记面积结算，多退少补。（二）按照包干制方式收取物业服务费的，物业服务费的构成包括物业服务成本（由人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、固定资产折旧费以及经业主大会同意的其它费用组成）、法定税费和物业服务企业的合理利润。1.物业服务费标准如下（按照建筑面积计算，本收费标准不含公共水电分摊费）：（1）高层住宅每月每平方米0.85元，（2）商业物业每月每平方米0.85元，办公类每月每平方米0.85元（电子商务城）。2.物业共用部位及共用设施设备用水用电费用、电梯维保费、电梯年检费及单项300元以上至1999元之内物业共用部位、共用设备设施等维修费用由业主按户分摊。3.业主向乙方支付物业服务费后，乙方按照本合同约定的服务内容和标准提供服务，自负盈余。（三）物业服务费从物业交付买手人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外。业主应于每月5日前向乙方支付物业服务费。……第十五条违约责任。（一）甲方违反本合同第十四条（一）项约定，致使乙方管理服务无法达到本合同第三条、第四条约定的服务内容和标准的，乙方不承担违约责任。除前款规定的情况外，乙方的管理服务达不到本合同第三、四条约定的服务内容和标准的，应以违约事项涉及并收取的服务费为基数向相应业主支付20％的违约金。（二）……业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照欠款总额千分之一标准向乙方支付违约金。 泛诚公司一直提供物业服务至今。魏伟、魏玲玲欠泛诚公司自2016年5月起到2020年4月止共计48个月的物业费4,133.76元和自2015年11月起至2020年4月止的公共水电公摊等费用1,647.92元。泛诚公司经书面和短信催收未果，遂诉至本院。 本院认为，案涉物业服务合同系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，案涉物业服务合同对作为清流县怡景书苑小区业主的魏伟、魏玲玲具有约束力，其应按照合同约定履行交纳物业费和公摊水电费用和电梯运行费的义务。魏伟、魏玲玲经泛诚公司催收后仍不交纳，故泛诚公司起诉要求魏伟、魏玲玲支付以上费用并承担相应违约金，符合法律规定和合同约定，应予支持。泛诚公司以魏伟、魏玲玲尚未装修入住为由要求魏伟、魏玲玲支付违约金的诉讼请求减少到500元，系对其权利的自行处分，依法应予准许。魏伟、魏玲玲经合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、魏伟、魏玲玲于本判决生效之日起七日内共同支付泛诚（福州）物业管理有限公司物业费4,133.76元； 二、魏伟、魏玲玲于本判决生效之日起七日内共同支付泛诚（福州）物业管理有限公司公共水电公摊等费用1,647.92元； 三、魏伟、魏玲玲于本判决生效之日起七日内共同支付泛诚（福州）物业管理有限公司违约金500元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由魏伟、魏玲玲共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），当事人须依法按期履行法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  余忠发 二〇二〇年十二月一日 书记员  赖继红 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。