陕西省汉中市中级人民法院民事判决书 (2020)陕07民终1560号上诉人(原审被告):马靖，（曾用名马冀铭），男，生于1995年11月11日（公民身份号码：61230XXXX511110519），汉中市汉台区人，住汉中市汉台区。委托诉讼代理人:李莉，系马靖之母。被上诉人(原审原告):汉中市三合房地产开发有限公司，住所地：汉中市汉台区。统一社会信用代码：91610 XXXX A6YN2ML1H法定代表人:谭小鹃，系该公司经理。委托诉讼代理人:卢飞、杨烈,陕西锐博律师事务所律师。原审第三人：马继红，男，生于1968年9月3日（公民身份号码：61230XXXX809030016），汉中市汉台区人，住汉中市汉台区。委托诉讼代理人：李莉，系马继红之妻。原审第三人：李莉，女，生于1970年12月4日（公民身份号码：61230XXXX012040422），汉中市汉台区人，住汉中市汉台区。上诉人马靖因与被上诉人汉中三合房地产开发有限公司、原审第三人马继红、李莉商品房预售合同纠纷一案，不服陕西省汉中市汉台区人民法院(2020)陕0702民初3165号民事判决，向本院提起上诉。因双方均未提交新证据，提出新的事实，本院依法组成合议庭，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。上诉人马靖上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人承担上诉费用。事实与理由：上诉人与被上诉人双方签订合同，均是在双方自愿，真实意愿下签订。关于上诉人母亲代签名，上诉人是在被上诉人知情知晓并同意下，实际发生的购买行为，故一审判决与事实不符，证据不足，请二审法院查明事实，撤销一审判决，维护公民合法合情权益。被上诉人汉中三合房地产开发有限公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。原告汉中市三合房地产开发有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方于2019年10月18日签订的编号为YS0158844的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、责令被告配合原告办理山河原著项目一期666号9号楼6层1-0601室商品房买卖合同注销、解除手续；3、判令被告向原告支付违约金990元；4、判令被告按照房屋总价5%的标准向原告支付赔偿金70750元；5、本案的诉讼费用由被告负担。一审法院认定的事实：第三人李莉为给其子马靖购房，于2019年10月18日与原告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同编号为YS0158844，该合同系第三人李莉以被告马靖的名义代签。合同约定原告将其开发的位于汉中市汉台区XX路XX号XX号楼XX层XX室房屋出售给被告马靖，商品房价款1415000元，同时约定了商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业管理以及其他事项进行了约定。其中付款方式及期限明确为：以贷款方式付款，被告应当于2019年10月18日前支付首期房价款425000元，余款990000元向贷款机构申请贷款支付。若被告未按约定时间付款逾期在60日之内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过60日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款。《补充协议》对《商品房买卖合同》作了补充约定。其中第四条第（一）.1项明确：被告应在合同及补充协议签订之日起十五日内向按揭银行提交个人按揭贷款所需的全部真实材料，并经银行审定签订借款合同。若到期不能完成相关材料的提交、确认和签名借款合同，则构成违约。被告接到原告催促通知后仍延迟办理按揭手续，时间累计超过10日，则视为被告自动放弃所购房屋权益，原告有权解除《商品房买卖合同》，被告应无条件配合原告办理该商品房备案、注销、解除手续，原告有权另行出售该房屋并要求被告支付违约金。《补充协议》第四条第（一）.5项约定：由于买受人自身原因不能办理购房按揭贷款的，在出卖人或按揭银行对其通知之日起，买受人应当在10日内向出卖人付清剩余房款，否则买受人按合同第八条承担逾期付款的违约责任，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并要求买受人承担给付出卖人不少于合同总价（房款总价）5%的赔偿金，并且买受人需要配合出卖人办理合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，出卖人在前述各项手续办理完结后的30个工作日内退还买受人已付款项，不计利息。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订当日，第三人李莉以被告马靖的名义向原告交清了首期房价款425000元，10月21日，原告出具了预售款发票。2019年10月22日,被告及第三人向按揭银行提交了借款申请表及相关按揭贷款所需的全部材料，被告马靖本人也于当日在中国银行股份有限公司汉中分行进行了“房产类贷款尽职面谈”，其后，因被告个人原因，按揭贷款申请未审批通过，导致被告剩余购房款无法支付给原告，2020年4月7日，原告书面通知被告催收剩余购房款，4月10日，原告书面通知被告办理退房手续，2020年5月7日，第三人李莉以委托代理人的身份书面申请退房，申请人马靖的签名系李莉代签。后因办理房屋买卖合同网签备案的注销、解除手续需被告马靖本人办理，第三人李莉以委托代理人身份无法办理，被告马靖在外地工作，以不能回汉为由怠于履行注销、解除义务，原告于2020年5月19日向被告发出告知函，于6月4日向被告发出律师函，督促被告尽快办理注销、解除手续，并告知不尽快办理将向人民法院提起诉讼。但至今，被告仍未办理该房屋买卖合同网签备案的注销、解除手续，原告也无法将该房屋再次出售，原告遂诉于一审法院。一审法院认为，第三人李莉在没有出示被告马靖的授权委托书的情况下，以被告马靖的名义与原告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同签订后又未经被告马靖追认，行为人李莉没有代理权，该《商品房买卖合同》及《补充协议》对被告马靖不发生效力，由行为人李莉承担责任。原告对该《商品房买卖合同》及《补充协议》有撤销的权利，现该《商品房买卖合同》及《补充协议》已无法实际履行，原告主张解除原、被告双方于2019年10月18日签订的编号为YS0158844的《商品房买卖合同》及《补充协议》，一审法院宜对该合同予以撤销，第三人李莉有义务协助原告办理山河原著项目一期666号XX号楼XX层1-0601室商品房买卖合同注销、解除手续，在办理完商品房买卖合同注销、解除手续后，原告应退还第三人李莉支付的首期房价款425000元。由于订立该可撤销合同原告和第三人李莉均有过错，由此产生的损失由原告和第三人各自承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、撤销2019年10月18日第三人李莉以被告马靖的名义与原告汉中市三合房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号为YS0158844）。二、限第三人李莉在本判决生效后10日内配合原告汉中市三合房地产开发有限公司办理该《商品房买卖合同》及《补充协议》网签备案的注销、解除手续。三、限原告汉中市三合房地产开发有限公司在办理完该《商品房买卖合同》及《补充协议》网签备案的注销、解除手续后10日内退还第三人李莉以被告马靖名义支付的首期房价款425000元。四、驳回原告汉中市三合房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，或履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，或支付迟延履行金。本案案件受理费250元，减半收取125元，由原告汉中市三合房地产开发有限公司负担50元，由第三人李莉负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向一审法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费250元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。二审期间，双方均未提交新的证据。经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，予以确认。本院认为，马靖系马继红、李莉之子，一审已查明，马靖本人在中国银行股份有限公司汉中分行进行了“房产类贷款尽职面谈”,马靖因房屋按揭贷款前往银行面谈的行为，能够视为其母李莉代其签订《商品房买卖合同》和《补充协议》的追认，一审认定李莉、马继红系无权代理不当。因马靖个人原因，未通过银行按揭贷款申请，二审中，马靖不同意解除合同，但又无能力支付剩余的房款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）款规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同，故对被上诉人请求解除本案合同的请求予以支持，综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持陕西省汉中市汉台区人民法院(2020)陕0702民初3165号民事判决第二项、第三项、第四项；二、撤销陕西省汉中市汉台区人民法院(2020)陕0702民初3165号民事判决第一项；三、解除上诉人马靖与被上诉人汉中市三合房地产开发有限公司于2019年10月18日签订的编号为YS0158844的《商品房买卖合同》及《补充协议》。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，或履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。一审案件受理费负担情况不变。二审案件受理费250元，由上诉人马靖负担。本判决为终审判决。     审  判  长   张 杪审  判  员   房建军审  判  员   岳 媛  二〇二〇年十二月十日 法 官 助 理   徐晓倩书  记  员   石芮瑄