广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25425号上诉人（原审被告）：杨金文，男，汉族，1968年9月2日出生，身份证住址湖北省石首市。上诉人（原审被告）：杨芳，女，汉族，1985年5月23日出生，身份证住址湖北省孝感市孝**。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：唐裕文，广东国穗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李丽结，女，汉族，1962年7月17日出生，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：黄健，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟文，广东格林律师事务所律师。上诉人杨金文、杨芳因与被上诉人李丽结租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初16349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月28日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员黄春成独任审理，于2020年12月11日公开开庭进行审理。上诉人杨金文、杨芳及其委托诉讼代理人唐裕文，被上诉人李丽结及其委托诉讼代理人李伟文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨金文、杨芳上诉请求：1.撤销一审判决第二、四项，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费由李丽结承担。事实和理由：一、一审法院对杨金文、杨芳阐述的案件事实及提交的证据作出不予采信的判决，对案件事实和证据认定存在明显错误，草率对杨金文、杨芳的主张作出不予采信的判断，判决结果显失公正。原判决杨金文、杨芳自2020年3月1日至9月19日期间仍占用涉案房屋，故应支付李丽结该期间租金132258.06元，属于认定事实错误。首先，在2020年3月至5月期间，杨金文、杨芳的经营情况受到疫情的严重影响，双方多次就房租价格进行协商、调解，李丽结曾口头向杨金文、杨芳约定，可以用押金抵扣房租，故杨金文、杨芳认为双方均已默认该期间的房租60000元(3*20000)，杨金文、杨芳已按合同约定按期交付给李丽结，不存在拖欠房屋租金的事实；其次，2020年6月2日杨金文、杨芳已停止经营并实际搬离涉案房屋，即李丽结将杨金文、杨芳管理处换锁收回之日。在此之后杨金文、杨芳已完全丧失对案涉房屋的实际控制权，杨金文、杨芳无法取回遗留在案涉房屋的物品，且此后案涉房屋的租金均由李丽结向分租户收取，杨金文、杨芳不再进行收租。故双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年6月2日实际解除，在此之后杨金文、杨芳也不再享有涉案房屋的收益权。二、一审法院认定事实不清，导致其判决明显不当。（一）公平原则是法律最基本的原则，而一审判决杨金文、杨芳向李丽结支付自2020年3月1日至9月19日期间的租金132258.06元及押金45000元显然违背了法律的公平原则。在我国，无论是侵权法里的侵权责任还是合同法里的违约责任，目的在于弥补因法律所保护的法益受到侵害而遭受的损失，使法益恢复到未被侵害之前的状态，即损害填补原则，而法律严格禁止当事人因此而获得法外利益。具体到本案中，杨金文、杨芳2020年3月至5月房屋租金已经从押金中进行抵扣，李丽结自2020年6月起就一直使用涉案房屋进行收益，并且一直未向杨金文、杨芳退还剩余的押金30000元，而一审判决却对此事实予以不顾，做出错误的判决，严重损害了杨金文、杨芳的合法权益，应判决杨金文、杨芳无需向李丽结支付上述期间的租金，并由李丽结向杨金文、杨芳退还剩余的押金30000元。（二）一审判决中对李丽结请求杨金文、杨芳支付2020年6月份以后的水电费不予支持，理由为2020年6月李丽结已收回管理权，却判决杨金文、杨芳向李丽结支付2020年6月1日至9月19日期间的房屋租金，判决结果自相矛盾，明显偏袒李丽结。即便杨金文、杨芳需向李丽结支付房屋占用费，但该费用标准也明显过高，一审法院的判决显失公正。综上，请求二审法院予以改判。李丽结答辩称，不同意杨金文、杨芳的上诉请求。一、双方之间不存在以押金抵扣租金的约定。二、杨金文、杨芳已经收取了分租户至2020年6月的租金，并且已收取了各租户1.5-2个月的租赁押金。由于杨金文、杨芳没有把租赁押金退还给各租户，租户一直在涉案房屋居住至8月中旬才将已经交给杨金文、杨芳的租赁押金扣减完毕，所以杨金文、杨芳实质上已经享受了经营收益直至2020年8月中旬。而且杨金文、杨芳一直没有将房屋内的物品搬离并实际占用了涉案房屋，故杨金文、杨芳应当支付租金至2020年9月19日。三、关于将涉案房屋内的物品搬离一事，杨金文、杨芳是一直拒绝配合的。李丽结在一审第一次开庭后多次与一审法院沟通，经过一审法院三翻四次向杨金文、杨芳做沟通及说服工作之下，杨金文、杨芳才于2020年9月19日将涉案房屋内的物品搬离。四、杨金文、杨芳对上一手不交租金、对下一手租户不退租赁押金的主张能够成立的话，那么其实际上属于双重获利。因此，一审判决是公平公正的，请求二审法院予以维持。2020年7月2日，李丽结向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除李丽结与杨金文、杨芳于2019年2月签订的房屋租赁合同；2、杨金文、杨芳将广州市白云区黄石街江夏村青龙新村1号2至6层夹层的房屋腾空归还给李丽结，杨金文、杨芳在该房屋所有固定装修设施归李丽结所有；3、杨金文、杨芳向李丽结支付尚欠的2020年3月至6月租金126000元及自2020年7月1日起至房屋腾空归还给李丽结之日止的租金（31500元/月）；4、杨金文、杨芳向李丽结支付逾期交付租金的滞纳金5500元（滞纳金按每逾期一天按欠款总额的1%向李丽结支付）；5、杨金文、杨芳支付尚欠的2020年5月电费3681.99元、6月电费2900.28元、2020年4-6月份水费1488.44元；6、租赁押金90000元归李丽结所有；7、杨金文、杨芳承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：李丽结为广州市白云区江夏村青龙新村**宅基地使用权人。李丽结（甲方、出租方）与杨金文、杨芳（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，落款时间为“2015年4月21日”，约定甲方将涉案房屋出租给杨金文、杨芳，租赁期限自2015年7月1日至2021年6月30日止，乙方需向甲方缴纳90000元作为押金；2020年1月1日至2021年6月30日每月租金31500元；租金按月结算，在每月5日前缴付给甲方，水电费按以甲方提供的发票金额为准再作收取；乙方不得以任何理由拖欠或欠缴租金和水电费，逾期交付租金和水电费的，每逾期一天须按欠款总额的1%向甲方支付滞纳金；不论乙方在任何原因下撤场，其所有固定的装修（包括水电设施及附件、门窗、室外雨棚等等）归甲方所有，乙方不得拆除、损坏，否则需作相应赔偿；租赁期限，乙方逾期十五天未向甲方缴纳租金和水电费，甲方有权解除合同，收回该房屋，所有固定装修（包括水电设施及附件、门窗、室外雨棚等等）归甲方所有，由此产生的所有费用由乙方承担，所缴的费用（租赁押金）不予退还，并在十五天内搬迁完毕；等等。同时，李丽结向杨金文、杨芳出具收据，确认收到杨金文、杨芳押金90000元。李丽结称上述租赁合同及收据实际签订时间为2019年2月，系杨金文、杨芳从前手承租人梁情来、雷勋秋、姜勇处转手承租。杨金文、杨芳对此未提出异议。2020年4月23日，李丽结在涉案房屋张贴通知，内容是因新冠××疫情影响，二手房东经营不善，经与业主沟通房屋由业主收回管理，请各位租客于2020年5月30日前搬离另找房子居住。李丽结称虽然张贴了通知，但部分租户仍居住在涉案房屋内，李丽结也未收取该部分租户的租金，而是由租户住到押金抵扣房租期满再搬离，搬离时有与租户结清水电费，确认杨金文、杨芳委托的管理人已于2020年6月10日离开管理处，但涉案房屋的51间出租屋并没有收回，出租屋内有杨金文、杨芳的物品，同意由杨金文、杨芳搬离。杨金文、杨芳确认2020年5月有收取部分租户租金，2020年6月开始未收取，主张李丽结系2020年6月2日将管理处换锁收回，确认51间出租屋中仍存放有杨金文、杨芳购置的空调、热水器、家具等且需要搬离。2020年9月20日，杨金文、杨芳将出租屋中的空调搬离，确认遗留的热水器、床、家具、被子等物品可由李丽结自行处理。李丽结同意于该日收回场地，但主张若后续处理该些遗留物品产生清理费，则另行主张权利。李丽结出示电费短信，显示地址北一路1号在2020年5月1日至2020年5月31日期间电费为3681.99元，在2020年6月1日至2020年6月30日期间电费为2900.28元。李丽结另出示水费查询截图，显示2020年4月15日至2020年6月12日期间水费为1488.44元。杨金文、杨芳对上述信息及截图真实性无异议，但主张2020年6月的水电费不应由杨金文、杨芳承担。杨金文、杨芳出示微信通信记录，显示2020年2月10日，李丽结发送信息称因为疫情关系免收15天房租，请杨金文、杨芳将半个月房租15750元转账给李丽结；还显示李丽结曾表示2020年3月至6月每月收20000元，七月起按正常29700元收取，希望杨金文、杨芳也能表示诚意。李丽结对微信通信记录无异议，但主张系李丽结在与杨金文、杨芳协商中作出的意思表示，并未形成一致意见。杨金文、杨芳主张二人均系湖北人，疫情发生期间不能返回广州，对经营产生影响，李丽结曾同意减免租金并且同意用押金抵扣租金。还查明，2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。广东省人民政府决定自2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应,后决定自2020年5月9日起将新冠疫情防控应急响应级别调整为省级三级响应。一审法院认为，涉案租赁物业具有合法产权，李丽结与杨金文、杨芳就租赁物业签订的《租赁合同》应属当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应恪守履行。关于合同解除，李丽结确认杨金文、杨芳的管理人员已离场，李丽结亦与杨金文、杨芳方的分租户就租住房屋期限达成一致意见，杨金文、杨芳已丧失对涉案房屋的管理权，故李丽结与杨金文、杨芳之间的租赁合同已事实解除，故李丽结要求确认李丽结与杨金文、杨芳之间的《房屋租赁合同》解除，一审法院予以支持。关于腾空搬离房屋及固定装修的确认，现李丽结与杨金文、杨芳均确认杨金文、杨芳已于2020年9月20日搬离并由李丽结收回房屋，故该项诉讼请求一审法院不予支持，予以驳回。关于租金，2020年3月至2020年5月期间，杨金文、杨芳确认有收取租户租金至2020年5月，故在5月之前杨金文、杨芳应当向李丽结支付涉案房屋的租金。关于该期间的租金标准，杨金文、杨芳主张受疫情影响应予以减免，李丽结亦曾表示2020年3月至5月的租金可按照20000元收取，考虑到新冠疫情系属突发公共卫生事件，新冠疫情及防控措施确对杨金文、杨芳租赁涉案房屋造成一定影响，仍要求杨金文、杨芳按原合同约定标准支付租金有失公允，双方对此应互谅互让、善加协商，妥善处理矛盾纠纷。为弘扬诚信友善的社会主义核心价值观，帮助承租人缓解房屋租金压力，根据国家有关政策文件规定的精神，一审法院酌定2020年3月至5月期间租金应按照20000元/月的标准计算。2020年6月1日至搬离前一日9月19日的租金，现李丽结已向分租户发出搬离通知，并与租户就房屋使用达成一致意见，即李丽结的行为已使杨金文、杨芳丧失了对涉案房屋的控制权，且2020年6月之后杨金文、杨芳实际也未经营，故李丽结要求杨金文、杨芳按照合同约定标准支付搬离之日前的租金有失公允；同时考虑杨金文、杨芳虽停止经营，但未及时将物品搬离，实际占用涉案房屋，因此物品占用涉案房屋期间产生的租金损失应由李丽结与杨金文、杨芳根据过错程度共同承担，故对于2020年6月1日至9月19日期间的租金一审法院酌情认定杨金文、杨芳应承担20000元/月。综上，杨金文、杨芳需向李丽结支付2020年3月1日至9月19日期间租金132258.06元（20000元×6月+20000元÷31天×19天）。关于租金的滞纳金，杨金文、杨芳未能缴纳系因受疫情影响而对各项费用金额有异议，并非恶意拖欠，考虑疫情对于杨金文、杨芳经营确有影响，且相关政府文件亦认可疫情期间租金可存在缓交免交的情况，故一审法院对滞纳金不予支持，予以驳回。关于水电费，杨金文、杨芳对2020年5月电费无异议，一审法院予以确认，杨金文、杨芳应向李丽结支付2020年5月电费3681.99元。2020年6月李丽结已收回管理权，故2020年6月的电费不应由杨金文、杨芳承担，一审法院不予支持，予以驳回。同理，一审法院仅支持2020年4月15日至2020年5月31日期间的水费1185.71元（1488.44元÷59天×47天）。关于租赁押金，2020年3月及之后的租金尚未缴纳杨金文、杨芳系主张受疫情影响，希望可以对租金进行减免，并非恶意拖欠租金。现李丽结主动要求解除合同，考虑杨金文、杨芳违约程度较低，亦考虑到新冠疫情系属突发公共卫生事件，新冠疫情及防控措施确对杨金文、杨芳租赁涉案物业造成一定影响，仍要求杨金文、杨芳按原合同约定被没收租赁押金有失公允，双方对此应互谅互让、善加协商，妥善处理矛盾纠纷。为弘扬诚信友善的社会主义核心价值观，根据国家有关政策文件规定的精神，一审法院酌定李丽结没收50%租金押金即45000元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认李丽结与杨金文、杨芳签订《房屋租赁合同》解除；二、自本判决生效之日起五日内，杨金文、杨芳共同向李丽结支付2020年3月1日至2020年9月19日期间的租金132258.06元；三、自本判决生效之日起五日内，杨金文、杨芳共同向李丽结支付2020年5月电费3681.99元、2020年4月15日至2020年5月31日期间的水费1185.71元；四、租金押金的50%即45000元归李丽结所有；五、驳回李丽结的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2372元，由李丽结负担490元，由杨金文、杨芳负担1882元。杨金文、杨芳负担的受理费应在本判决生效之日起五日内向李丽结直接支付。本院二审期间，杨金文、杨芳提交以下证据：1.租赁合同；2.身份证复印件；3.杨芳与龙文飞微信聊天记录，证据1-3共同拟证明：杨金文、杨芳将楼梯间的店面（该店面系杨金文、杨芳改造而得，不在李丽结出租的范围）出租给案外人龙文飞，并按月收取租金；4.龙文飞与李丽结聊天记录，拟证明：2020年6月以后，案外人将租金直接交给李丽结，杨金文、杨芳已完全丧失对案涉房屋的实际控制权，不再经营；5.通知；6.微信聊天记录（附光盘一张），证据5-6共同拟证明：2020年6月2日李丽结强令杨金文、杨芳搬离涉案房屋；7.杨芳与李丽结的微信聊天记录，拟证明：杨金文、杨芳与李丽结就2020年3月至6月期间的房租进行协商，李丽结同意以20000元每月的标准收取上述期间的租金。李丽结质证称：上述7份材料均不属于法律规定的二审新证据，二审法院不应采纳。对于证据1-3的真实性、合法性、关联性不予确认，因为根据双方的租赁合同约定，承租范围是2-6层以及夹层，1楼楼梯是不在杨金文、杨芳承租范围内的，因此杨金文、杨芳无权将该1楼的楼梯间另行出租给他人使用的。对于证据4的真实性、合法性、关联性予以确认，1楼楼梯间不在杨金文、杨芳的承租范围内，所以我方作为业主是有权收取租客租金的。我方认为不能以该项事实证明杨金文、杨芳完全丧失了对涉案房屋的实际管理权。对于证据5，由于杨金文、杨芳在一审中已经作为证据提交过，我方质证意见与一审时所发表的质证意见一致。对于证据6，从该三段视频中无法反映我方是在更换门锁，实际上我方也没有对涉案房屋更换门锁，只是上门张贴了通知。对于证据7，由于杨金文、杨芳在一审中已经作为证据提交过，我方质证意见与一审时所发表的质证意见一致。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，杨金文、杨芳称：对以押金抵扣3-5月份租金的问题，是双方口头协定的，我方没有证据证明；5月份后，涉案房屋除了1楼楼梯间的租户向李丽结交租外，对于2-6层及夹层租户有无向李丽结交租其不清楚；其与51户次承租人之间的租赁合同关系没有清结，其收取的次承租人租赁押金没有退还；对于2020年3月1日至6月1日期间的租金，同意按照每月20000元的标准支付租金。李丽结称：杨金文、杨芳收取次承租人的租金至2020年5月份，但其于2020年3月份开始欠租，故杨金文、杨芳以疫情为由据不交租不能成立，构成违约。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、杨金文、杨芳主张双方合同已于2020年6月2日解除，其无须支付该日至9月19日期间租金能否成立；二、关于租金押金问题。关于焦点一。二审诉讼中，杨金文、杨芳表示同意2020年3月1日至6月1日期间租金以每月20000元的标准支付，本院不再审查，予以确认。杨金文、杨芳上诉主张涉案房屋2020年2月-5月租金已从押金中抵扣，且涉案租赁合同已于2020年6月2日因李丽结收回涉案房屋实际解除，故其无须支付2020年6月2日至9月19日期间的租金。本院认为，其一，从双方的微信聊天记录看，在疫情发生后，双方曾就租金的减免进行协商，李丽结表示2020年2月租金减半，3月至6月每月按20000元收取，7月起按正常29700元收取，但并没有李丽结同意以租金抵扣押金的内容。杨金文、杨芳主张涉案房屋2020年2月-5月租金已从押金中抵扣，但未能举证证明双方就此达成合意，本院不予采信。其二，虽杨金文、杨芳陈述李丽结于2020年6月2日将管理处换锁收回，但同时也确认51间出租屋中仍存放其购置的空调、热水器、家具等物品且需要搬离，而直到9月20日，才将出租屋中的空调搬离，并确认遗留的物品可由李丽结自行处理。故杨金文、杨芳认为李丽结已于2020年6月2日收回涉案房屋导致合同解除，与事实不符。其三，关于杨金文、杨芳主张李丽结自2020年6月起直接收取分租户租金，其对房屋已失去控制权的问题。从本案李丽结提交的分租户的声明书等证据看，分租户搬离时表示租金已向杨金文、杨芳缴纳付清（租赁保证金抵扣二个月租金）。杨金文、杨芳二审提交的一楼楼梯间租户向李丽结直接交租，但双方均认为该楼梯间并非双方租赁范围之内。而且，杨金文、杨芳也表示对于2-6层及夹层其他租户有无向李丽结交租不清楚。因此，杨金文、杨芳以该户为由主张李丽结直接向涉案房屋的租户直接收租，缺乏证据证明，不足以采信。综上，杨金文、杨芳主张2020年6月2日合同实际解除，其无须支付租金，不能成立。杨金文、杨芳占用涉案房屋至2020年9月19日，应支付相应的对价，一审法院综合考虑疫情影响原因，以及李丽结曾经的意思表示，酌定上述期间按每月20000元的标准计付，并无不当。关于焦点二。从本案的证据显示，李丽结作为出租人，充分考虑到疫情对双方的影响，表示共度难关，自愿调整租金标准，但杨金文、杨芳仍然不支付租金，构成违约。故一审法院综合考虑本案的纠纷系受疫情影响，承租人并非恶意违约，酌定违约金数额调整为租金押金的50%即45000元，并无明显不当，本院予以维持。至于杨金文、杨芳二审提交的证据，不能证明其主张，本院不予采信。综上所述，杨金文、杨芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3845元,由上诉人杨金文、杨芳负担。本判决为终审判决。审判员  黄春成二〇二〇年十二月十五日书记员  张 旭彭诗敏