福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终7783号 上诉人（原审原告）：薛德魁，男，1961年11月13日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：李超，福建通享律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林丰夏，福建通享律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福州世茂新发展房地产开发有限公司，住所地福建省福州市闽侯县甘蔗街道新城区中路。 法定代表人：赵嵘，经理。 委托诉讼代理人：袁盛斌，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐传秋，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 上诉人薛德魁因与被上诉人福州世茂新发展房地产开发有限公司（以下简称世茂公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初3970号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 薛德魁上诉请求：撤销一审判决，并依法改判为支持薛德魁一审诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决对世茂公司的交房条件认定错误，并没有查清世茂公司延期交房的违约事实。1.根据诉争《商品房买卖合同》约定，世茂公司应在2014年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，并符合合同项下约定的各个条件（合同第八条约定），将商品房交付给薛德魁使用，诉争合同还约定了逾期交房违约金（《合同补充协议》第六条约定）。世茂公司在约定交房期间未出示《建筑工程质量认定书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《竣工验收备案表》《消防合格备案表》，也未提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，仅在一审中提交竣工备案表和消防合格备案表的复印件。一审判决根据上述不具有证明力的材料径直认定案涉商品房达到交付条件，明显错误。2.根据2015年5月8日世茂公司邮寄的《告知函》，可知2015年5月13日要启动小区道路改造施工，而小区道路系诉争合同约定的交付条件一，可见案涉房屋未达到交付条件。故世茂公司应按已付房价款1265694元从2015年1月1日起按日万分之二的标准支付逾期交付违约金。二、一审判决未查清世茂公司赠送的商品房面积和入户花园面积的与宣传时承诺严重不符事实。根据世茂公司的宣传图和宣传手册，其承诺购买案涉房屋可赠送入户花园20㎡、地下室50㎡及露台2个分别为8.64㎡、4.32㎡。薛德魁因考虑到赠送部分面积遂产生购买意愿，与世茂公司签订诉争合同。但前往交房时，薛德魁发现房屋实际面积与宣传手册明示标注承诺的建筑面积严重不符，赠送面积实际减少37.96㎡。世茂公司的宣传手册、广告等资料对诉争合同订立存在重大影响，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，世茂公司的宣传手册、广告等资料应视为合同内容的组成部分。再根据前述司法解释第十四条规定，世茂公司所提交的房屋面积缩减明显超出3%，薛德魁有权要求世茂公司退还缩减的面积购房款。三、案涉房屋入户花园具有构造及利用上的独立性，与其他房屋有明显物理划分可以排他使用，有独立的使用价值，且能够登记成为特定业主所有权的客体。世茂公司就入户私家花园已向薛德魁作出赠送的承诺，薛德魁作为业主依法享有入户私家花园的专属权。一审判决未对案涉房屋入户私家花园系薛德魁专有部分的事实予以审查认定，明显错误。四、世茂公司在《商品房买卖合同》补充协议第十四条约定合同未作约定的以商品房交付现状为准。该条款系免责条款，无故降低出卖人义务，损害买受人合法权益，系无效的格式条款。案涉房屋的多项指标未达到房屋质量标准，严重影响正常使用，导致薛德魁购房目的无法实现，一审法院应查清案涉房屋实际情况，并据实作出判决。五、一审判处程序严重违法。1.本案的争议焦点在于案涉房屋是否符合合同约定及住宅建筑规范，故薛德魁的鉴定申请应予准许，且根据现行司法解释，提出鉴定的期限不以举证期限为准。但一审法院适用已废除的司法解释，因薛德魁未在举证期限内申请鉴定，不予准许，明显错误。2.本案案情复杂，双方争议较大，不应当适用简易程序。 世茂公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。一、案涉房屋经竣工验收合格和竣工验收消防备案，符合法律规定及合同约定的交付条件，依法可以交付使用。且案涉房屋已按约定交付，不存在逾期交付。二、诉争《商品房买卖合同》并未就入户花园等进行约定，亦无赠送面积，案涉房屋的面积、户型、结构等均符合诉争合同及附件的约定。三、诉争《商品房买卖合同》及补充协议系薛德魁与世茂公司自愿签订的，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。 薛德魁向一审法院起诉请求：1.请求依法判决世茂公司立即提交诉争房屋对应的《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《建筑工程质量认定书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》等验收测量资料，并进行现场测量核对。2.请求依法判决世茂公司向薛德魁支付逾期交房的违约金（依据主合同附件六补充协议约定标准，以购房款的万分之二计算每日违约金为253.1元，从2015年1月1日起计算至款项实际偿清之日止），暂计算至2020年6月15日止，合计2023天，共人民币512021.3元。3.请求判决世茂公司立即提交诉争房屋建筑面积与公摊面积组成及其详细计算标准，并确认世茂公司给予薛德魁的实际赠送位置和面积，并判决世茂公司向薛德魁退还因赠送面积缩减的对应购房款225527.7元。4.请求判决按世茂公司提供的户型示意图确认薛德魁享有诉争房屋的入户花园专属权（含被告承诺应有的赠送面积）。5.请求判决世茂公司立即完成诉争房屋厨房无地漏、复式连体地下室排污管道系统未完成的排污功能项目，调整诉争房屋采光井处A户型经过的下水管道走向及诉争房屋餐厅天花板处的下水管道走向。6.请求判决本案诉讼费、鉴定费、保全费、公告费等由世茂公司承担。 一审法院认定事实：2013年6月16日，薛德魁与世茂公司签订《商品房买卖合同》，约定：薛德魁向世茂公司购买其开发的位于闽侯县××街道××道××号××新城××复式（叠院）单元房，建筑面积129.7平米（套内建筑面积113.68平米，公摊面积16.02平米，非封闭式阳台1个），总金额为1265694元。《商品房买卖合同》附件六补充协议第五条第一款约定，“该商品房所在楼幢依法取得竣工验收报告及消防验收合格意见书面文件即视为出卖人已办妥有关政府各项竣工验收手续，具备本合同正文第八条约定的该商品房交付条件。”《商品房买卖合同》附件六补充协议第五条第一款约定，“该商品房所在楼幢依法取得竣工验收报告及消防验收合格意见书面文件即视为出卖人已办妥有关政府各项竣工验收手续，具备本合同正文第八条约定的该商品房交付条件。第八条交付条件与期限约定，出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 合同签订后，薛德魁按约定支付完毕全部购房款。世茂公司开发的讼争房屋于2014年5月16日通过竣工验收报告，于2014年11月4日竣工通过消防验收合格备案。世茂公司于2014年12月28日前通过EMS向薛德魁寄送《房屋交房通知书》，通知薛德魁于2014年12月31日前办理商品房交房手续。薛德魁确认收到该函件。但薛德魁却以案涉房屋存在多项违法违约行为、房屋存在多项功能缺项、赠送面积缩减严重等问题等为由拒绝办理收房手续。故引起纠纷。 庭审中，世茂公司当庭将《房屋质量保证书》、《住宅使用说明书》等材料提交给薛德魁，但薛德魁拒绝接收。 一审法院认为，薛德魁与世茂公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。薛德魁主张诉争房产存在多项违法违约行为、房屋存在多项功能缺项、赠送面积缩减严重等问题，不符合房屋交付条件，要求世茂公司支付逾期交房违约金。《商品房买卖合同》附件六补充协议第五条第一款约定，“该商品房所在楼幢依法取得竣工验收报告及消防验收合格意见书面文件即视为出卖人已办妥有关政府各项竣工验收手续，具备本合同正文第八条约定的该商品房交付条件。因讼争房屋已于2014年5月16日通过竣工验收,2014年11月4日通过消防验收备案,此时讼争房屋已经具备交付条件，且世茂公司已于2014年12月28日通知薛德魁于2014年12月31日前交房,故世茂公司并未逾期交房，故薛德魁要求世茂公司支付逾期交房违约金，不符合合同约定，一审法院不予支持。 关于薛德魁诉请要求判决世茂公司提交诉争房屋对应的《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《建筑工程质量认定书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》等验收测量资料，并进行现场测量核对的问题。一审法院认为，世茂公司当庭将《房屋质量保证书》、《住宅使用说明书》等材料提交给薛德魁，但薛德魁却予拒绝接收，至于薛德魁要求世茂公司要求提供《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《竣工验收备案表》等验收测量资料，属于合同第十一条约定的出卖人应当出示的本合同第八条规定已达到的有关证明文件，薛德魁可在办理收房手续时要求世茂公司出示，但其要求世茂公司向其提供，不符合合同约定，一审法院对此不予支持。 关于薛德魁要求提交诉争房屋建筑面积与公摊面积组成及其详细计算标准，并确认世茂公司给予薛德魁的实际赠送位置和面积，并判决世茂公司向薛德魁退还因赠送面积缩减的对应购房款225527.7元的诉讼请求。一审法院认为，根据《商品房买卖合同》第三条约定，公共部位及其共有分摊建筑面积计算构成说明见附件二，但合同附件二为空白，薛德魁要求世茂公司提供案涉房屋公摊面积组成及其详细计算标准，符合合同约定，一审法院应予支持。但其要求世茂公司向薛德魁退还因赠送面积缩减的对应购房款225527.7元的诉讼请求并无相应的事实依据，一审法院对此不予支持。 关于薛德魁诉请请求判决按世茂公司提供的户型示意图确认薛德魁享有诉争房屋的入户花园专属权（含世茂公司承诺应有的赠送面积），并判决世茂公司立即完成诉争房屋厨房无地漏、复式连体地下室排污管道系统未完成的排污功能项目，调整诉争房屋采光井处A户型经过的下水管道走向及诉争房屋餐厅天花板处的下水管道走向的问题。一审法院认为，根据《商品房买卖合同》补充协议六第十四条第二款约定，房屋交付标准和条件以合同约定为准，合同未作约定的，以商品房交付现状为准。《商品房买卖合同》并未就入户花园等进行约定，应当根据约定以商品房实际交付现状为准。故薛德魁的此项请求，不符合合同约定，一审法院不予支持。至于薛德魁主张厨房无地漏问题，薛德魁可在办理交房手续时向世茂公司提出整改。 关于薛德魁于2020年9月8日向一审法院提出申请，要求对案涉房屋的质量、厨房无地漏、地下室排污系统、赠送面积进行司法鉴定的问题，一审法院认为，因薛德魁的此项申请已超过举证期限，且无足够的证据足以证明案涉房屋确有鉴定的依据，且案涉房屋已通过依法取得竣工验收报告及消防验收合格意见书面文件等，而且申请鉴定应当在举证期限内提出，故对薛德魁此项诉请，一审法院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、福州世茂新发展房地产开发有限公司应在与薛德魁办理交房手续时向薛德魁交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；二、福州世茂新发展房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向薛德魁提供《商品房买卖合同》附件二有关公共部位共有分摊建筑面积构成说明；三、驳回薛德魁的其他诉讼请求。案件受理费11175元，因适用简易程序审结，减半收取计5587.5元，由薛德魁负担。 本院二审期间，薛德魁提交：1.设计图纸，证明案涉房屋实际建筑情况与设计图纸不符，违反合同约定，应当依法进行鉴定；2.《庭审笔录》，证明世茂公司提交的《竣工验收报告》《消防验收意见书》并无原件。本院认为，薛德魁无正当理由逾期提交上述材料，且不足以证明待证对象，不予采纳。 二审诉讼中，双方确认一审庭审中世茂公司未向薛德魁交付《房屋质量保证书》《住宅使用说明书》，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，诉争房产已经于2014年5月16日通过竣工验收,于2014年11月4日通过消防验收备案,已经具备交付条件，世茂公司通知薛德魁于2014年12月31日前交房符合《商品房买卖合同》附件六关于“该商品房所在楼幢依法取得竣工验收报告及消防验收合格意见书面文件即视为出卖人已办妥有关政府部门各项竣工验收手续，具备本合同正文第八条约定的该商品房交付条件”房屋交付的约定。薛德魁主张世茂公司应向其提供《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《竣工验收备案表》等验收测量资料无合同依据。《商品房买卖合同》第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单……”，一审法院认为薛德魁可在办理收房手续时要求世茂公司公示出示上述材料，符合合同约定，予以维持。《房屋质量保证书》《住宅使用说明书》属于交付房屋时开发商公司应向业主提供的材料，薛德魁可在办理收房手续时要求世茂公司提供。 《商品房买卖合同》附件六补充协议第五条第6点约定：买受人若认为交付的商品房存在质量问题，应在房屋交接单中载明（但不影响买受人按照本合同规定的期限完成对该商品房的验收交接），并由出卖人核实后进行维修，买受人不得以属于房屋保修范围的质量问题为由拒绝接受房屋。本案薛德魁以房屋存在功能缺项等理由拒绝接收房屋，又主张世茂公司逾期交房应支付逾期交房违约金无合同依据，不予支持。薛德魁主张世茂公司存在擅自改变设计、违反建筑排水设计规范要求等问题，但其提交的证据不足以证明世茂公司存在该行为。薛德魁以户型示意图上手写的面积单价等内容（未明确手写人身份）要求确认其享有入户花园专属权及赠送面积等，依据不足，不予支持。 薛德魁在二审诉讼中向本院提交鉴定申请书，要求对案涉房屋的质量是否合格、实际赠送面积缩减部分的市场价值等事项进行鉴定。本院认为，现有证据不足以证明存在鉴定必要，薛德魁申请鉴定亦超过举证期限，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》中关于当事人申请鉴定的相关规定，对该鉴定申请不予准许。薛德魁关于一审法院程序违法等主张没有事实依据，不予采纳。 综上所述，薛德魁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11175元，由薛德魁负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张 敏 审 判 员 张力群 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 林 颖 书 记 员 林 舒