山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁05民终1861号 上诉人（一审原告）：山东省金融资产管理股份有限公司，住所地济南市高新区颖秀路**。 法定代表人：金同水，董事长。 委托诉讼代理人：贾丽，山东康桥（东营）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：耿闻博，山东康桥（东营）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：广饶县集美工贸有限公司，住所，住所地东营市广饶县经济开发区**路北侧div> 法定代表人：魏明军，执行董事兼总经理。 诉讼代表人：广饶县集美工贸有限公司管理人。 负责人：孙瑞玺。 委托诉讼代理人：苏守轩，山东达洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹剑锟，山东达洋律师事务所律师。 上诉人山东省金融资产管理股份有限公司（以下简称金融公司）因与被上诉人广饶县集美工贸有限公司（以下简称集美公司）普通破产债权确认纠纷一案，不服山东省广饶县人民法院（2020）鲁0523民初3747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金融公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判金融公司享有优先受偿权的范围包括广饶20××45号房产及广饶20122546号两处房产(房产面积合计5508.2平方米)、广国用(2012)第345号项下的土地使用权(土地面积为29680平方米)的价值或发回重审；2.一、二审诉讼费由集美公司承担。事实和理由：一审法院认定涉案土地的优先受偿权的范围是房产占用范围内的5508.20平方米的土地，认定事实及适用法律错误。东营市房他证广饶县字第广饶20150508号房屋他项权证附记中记载：广饶20××45号房产、广饶20122546号房产两处房产及房产占用范围内的土地随之抵押，该处“房产占用范围内的土地”应理解为涉案房产占用的整块土地。1.从事实情况看，结合原债权人中国工商银行股份有限公司广饶支行（以下简称工商银行广饶支行）与集美公司为了办理贷款委托所做的评估报告及双方签订的《最高额抵押合同》、办理抵押登记的记载内容均表明：双方关于广饶20××45号、广饶20122546号房产及广国用(2012)第345号整块土地一并抵押的意思表示是一致的，双方确定的抵押物范围包括了涉案房产及整块土地。为了确定房地产抵押贷款的额度，2015年5月21日，集美公司委托东营华东房地产评估事务所出具了评估报告，评估事务所对20××45号房产及广饶20122546号房产(房产面积合计5508.2平方米)、广国用(2012)第345号土地(土地面积为29680平方米)进行了评估，确定的当时市场价值为21429338元，该评估报告是把房屋和整块土地作为整体评估的；根据该评估报告，原债权人工商银行广饶支行与集美公司于2015年6月10日签订最高额抵押合同，同意集美公司的贷款额度为12600000元，如果仅对房产抵押，贷款金额会远低于上述数额，抵押物清单明确抵押物范围包括土地及房产。以上情况表明，双方约定的抵押范围包括合计6处房产及房产占用范围内的全部土地。2.关于本案的法律适用问题。虽然工商银行广饶支行在办理抵押贷款时仅办理了房屋的抵押登记，而未对土地办理抵押登记，但根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第一百八十二条，可以推定“此房产占用范围内的土地”是指广国用(2012)第345号全部土地。一审法院只认定对涉案房屋占用范围内的5508.2平方米的土地享有优先受偿权属于适用法律错误。3.一审法院以“办理抵押登记时，20××45号、20122546号项下房产的面积为5508.2平方米，而广国用(2012)第345号项下土地面积为29680平方米，房产面积和土地面积差额较大”为由认定“此房产占用范围内的土地”仅为5508.2平方米，此认定显属不当。没有法律、法规规定，房产面积和土地面积差额较大是认定抵押土地为“部分土地”而不是“整块土地”的理由。事实上，在2015年双方办理抵押登记时，广国用(2012)第345号的土地上仅有广饶20××45号房产及广饶20122546号房产，除此之外，没有其他建筑物，即便后来集美公司在没有通知抵押权人的情况下拆除了其中部分房产，又建设了其他建筑物，但其余建筑物均未取得合法手续，均为非法建筑，广国用(2012)第345号地块上的合法建筑物仅为20××45号、20122546号房产，可以推定“此房产占用范围内的土地”是指广国用(2012)第345号土地的整块土地。4.办理房产、土地登记的部门均在广饶县房产管理局，虽然只在房产部门办理了抵押登记，但他项权利证书上明确载明了“此房产占用范围内的土地”，抵押登记的范围应包括所有房产及土地。综上，一审判决书认定事实不清、适用法律错误，依法应改判或发回重审。 集美公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。 金融公司向一审法院起诉请求：1.确认金融公司对集美公司享有优先债权12103345.68元；2.全部诉讼费均由集美公司承担。 一审法院认定事实：2015年6月10日，工商银行广饶支行与集美公司签订2015年广饶（抵）字0035号最高额抵押合同，约定集美公司以其房产、土地为其2015年6月5日至2018年6月4日期间发生的借款主债权1260万元最高余额内提供抵押担保，抵押物清单载明权属证明为广国用（2012）第345号、东营市房权证广饶县字第广饶20122545、20122546号，评估价值为21429338元；2015年6月15日，办理了房屋他项权证，证号为东营市房他证广饶县字第广饶20150508号，权利人为工商银行广饶支行，房屋所有权证号为广饶20××45号、广饶20122546号，种类为最高额抵押登记，债权数额为壹仟贰佰陆拾万元整，附记土地证号：广国用（2012）第3**，此房产占用范围内的土地随之抵押，上述土地未办理抵押登记，广国用（2012）第345号项下土地面积为29680平方米；办理上述抵押登记时，两个房产证项下的房产面积为5508.2平方米，一审法院调取的不动产产权情况表显示现在两个房产证项下房产面积为2599.52平方米。2017年11月29日，工商银行广饶支行与集美公司签订编号为2017年（广饶）字第00698号网贷通循环借款合同，该合同项下的循环借款额度为人民币1195万元。2017年12月7日，工商银行广饶支行为集美公司发放贷款1195万元，上述贷款到期后，集美公司偿还了部分本金及利息。2019年8月19日，一审法院裁定受理集美公司破产重整案件，工商银行广饶支行向集美公司管理人申报了以上债权。2019年12月23日，集美公司管理人向工商银行广饶支行出具债权审核确认表，认定工商银行广饶支行对集美公司享有的债权为12103345.68元，对东营市房权证广饶县字第广饶20××45号、20122546号项下房产及占用范围内的土地优先权予以确认，但原债权人工商银行广饶支行认为土地的优先权应基于广国用（2012）第345号项下所有土地使用权，因双方争议未能协商一致，金融公司诉至一审法院。2020年1月6日，工商银行广饶支行将上述债权转让给金融公司。2020年7月15日，金融公司将上述借款的保证人诉至一审法院，一审法院经审理作出（2020）鲁0523民初2840号民事判决。庭审中，双方认可管理人确认的优先权范围有广饶20122546号房产证项下的房产、20××45号房产证项下的004、005号房产以及上述房产一层所占用的土地，房屋总面积是2599.52平方米，占用土地面积2599.52平方米。 一审法院认为，双方对本案涉及的东营市房权证广饶县字第广饶20××45号、20122546号项下房产享有优先受偿权没有争议，双方争议的是土地的优先受偿权是基于房产所占用的土地还是整块土地。根据东营市房他证广饶县字第广饶20150508号房屋他项权证的记载，应为房产占用范围内的土地使用权，而不应理解为广国用（2012）第345号项下所有土地使用权，且房产抵押之时所涉及的土地符合抵押登记条件，但并未办理抵押登记；办理抵押登记时，20××45号、20122546号项下房产的面积为5508.2平方米，而广国用（2012）第345号项下土地面积为29680平方米，房产面积和土地面积差额较大；集美公司管理人确认金融公司对东营市房权证广饶县字第广饶20××45号、20122546号项下房产及房产占用范围内的土地享有优先受偿权并无不当，金融公司要求对广国用（2012）第345号项下所有土地使用权享有优先受偿权，无事实和法律依据，不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、金融公司对集美公司所有的东营市房权证广饶县字第广饶20××45号、20122546号房屋所有权证项下房产及该房产所占用的广国用（2012）第345号项下的土地使用权（涉案房产所占土地使用权面积5508.2平方米）享有优先受偿权；二、驳回金融公司的其他诉讼请求。案件受理费94420元，减半收取47210元，由金融公司负担42139元，集美公司负担5071元。 本院二审期间，金融公司提交了东营华东房地产评估事务所出具的《房地产抵押价值评估报告》原件一份，以证明评估事务所对两处房产（房产面积5508.2平方米）及房产占用范围内的全部土地进行了评估，结合最高额抵押合同，集美公司同意以案涉房产及占用范围内的全部土地作为抵押物为借款提供担保。 集美公司质证认为，对证据的真实性认可，但对证明目的不予认可，金融公司没有办理土地抵押登记，其抵押权仅为房产在土地上的垂直投影面积，对广国用（2012）第345号土地证下的全部土地无抵押权，案涉房屋占用范围内的土地与房屋一并抵押。 本院认为，金融公司的证据具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信，该证据能够证实评估事务所对案涉房产和土地评估时的市场价值。 本院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，对一审认定的事实予以确认。 本案的争议焦点是案涉抵押建筑物“占用范围”内的土地面积应如何确定，是抵押的建筑物实际占用的范围还是整宗土地全部面积。 本院认为，物权法第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。上述规定体现了“房地一体”、“房随地走、地随房、地随房走&rdquo统一原则。依照物权法第一百八十条第一款第二项、第一百八十七条规定，土地使用权属于可抵押财产，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。在案涉土地使用权能办理抵押登记而未办理的情况下，不能让抵押权人因自身怠于办理土地抵押登记手续而获益，房地单独或一并抵押应仅及于该房屋占用范围内的土地。因此，在案涉土地规划条件未做变更，也未进行宗地分割处理的情况下，建筑物占用范围内的土地使用面积应是房产四至范围内的土地面积，而不是该宗地块的全部。金融公司主张就该宗地块的全部享有优先受偿权无事实依据，且不符合法律规定，本院不予支持。 综上，金融公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费94420元，由上诉人山东省金融资产管理股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  梅雪芳 审判员  李 敏 审判员  孙国臻 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理王潇雅 书记员卢桂丽