湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终1880号上诉人（原审被告、反诉原告）：怀化林颖房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市迎丰西路**。法定代表人：邓厚耀，董事长。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴鲲，男，土家族，1981年3月10日出生，住，住所地湖南省怀化市鹤城区/div>委托诉讼代理人：颜学军，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。上诉人怀化林颖房地产开发有限公司（以下简称“林颖公司”）与被上诉人吴鲲商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初1499号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。怀化林颖房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判决第一项，改判支持上诉人的反诉请求；2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误，吴鲲实际上未支付购房的首付款，其父出具借条却一直未还，应承担违约责任；一审判决计算违约金的起算点、利率没有事实和法律依据。被上诉人吴鲲辩称：吴鲲交纳的是购房款，吴鲲的父亲与上诉人存在借款关系，是另外的法律关系。一审判决认定事实清楚，请求维持原判。吴鲲向一审法院提出诉讼请求：1、请求判决林颖公司为吴鲲办理购买的房屋产权登记；2、判决林颖公司赔偿原告至起诉之日未办理房屋权属证书的损失（按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算）（205092＋11500）×8.25%×3＝53606.52元；3、本案诉讼费由林颖公司承担。怀化林颖房地产开发有限公司反诉请求：判令吴鲲立即支付提香庄园33幢304号房款65092元给林颖公司，并支付前述违约金；确认吴鲲交清全部房款后，林颖公司应为吴鲲办理不动产权证；反诉诉讼费用由吴鲲负担。原判认定：2008年12月12日，吴鲲（买受人）与林颖公司（出卖人）签订《怀化市商品房买卖合同》，合同约定：吴鲲购买林颖公司开发的提香庄园第33幢304房，建筑面积149.78平方米，单价每平方米1369.29元，总购房款205092元，首付款65092元于签订合同之日支付，其余14万元向银行按揭贷款支付。上述《怀化市商品房买卖合同》第十五条约定：“由出卖人代办两证，办理两证费用由买受人自理”。因吴鲲之父吴以明与林颖公司有建设工程往来，而林颖公司根据吴以明承包施工的工程量，确定当时应支付吴以明的工程款高于63092元，故经吴以明与林颖公司协商，决定由吴以明向林颖公司借支63092元（并未实际支付），转为林颖公司收取吴鲲的购房款，该借支款在吴以明与林颖公司在结算工程款时予以抵扣。2008年12月12日吴以明向林颖公司出具借条，载明借款63092元，借款用途为6#楼工程款；同日，吴鲲向林颖公司交纳购房款2000元，林颖公司向吴鲲出具收到33栋304#房款65092元的收据一张。2009年7月9日吴鲲按照合同约定办理了14万元的按揭贷款，并将该款支付林颖公司。2009年7月吴鲲入住案涉房屋，2010年3月6日吴鲲向林颖公司交付代办两证费用11500元。因林颖公司认为并未对吴以明的借款在工程款中进行抵扣，故要求吴鲲将该款支付后方同意办理不动产权证书，双方产生争议，诉于本院，形成纠纷。另查明，案涉房屋现已具备办证条件。原判认为：原告与被告签订的《怀化市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。本案争议的焦点是，吴鲲是否交付了购房款63092元。林颖公司与吴以明约定吴鲲应支付的部分首付款转由吴以明履行，该约定不违反法律规定，本院予以认可。林颖公司向吴鲲出具收款收据时，应视为吴以明代为吴鲲履行的相关付款义务已经履行完毕，吴鲲不再承担支付义务。至于吴以明是以何种方式履行支付义务，以及因此产生的其他纠纷，系另一法律关系，本院不予处理。根据合同约定，吴鲲支付代办两证费用，委托林颖公司代办房屋权属证书。吴鲲已经按约履行付款义务，案涉房屋交付使用至今，林颖公司一直未能为吴鲲办理权属证书，已经构成违约，应当承担办证义务并支付违约金的违约责任。因双方未约定逾期办证违约金，吴鲲主张自2017年4月10日至2020年4月10日应由林颖公司支付逾期办证违约金，符合相关法律规定，本院予以认可，但是按照年利率8.25%计算过高，本院参照相关数据，确定以购房款总额为基数、按照日万分之一计算违约金，为205092元×0.0001×365天×3年＝22458元，吴鲲主张的超过前述金额部分的诉讼请求依据不足，本院不予支持。林颖公司的反诉请求依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）怀化林颖房地产开发有限公司限于本判决生效之日起10日内协助原告（反诉被告）吴鲲将怀化市鹤城区迎丰东路提香庄园33幢304号房屋的不动产权证办理至原告（反诉被告）吴鲲名下；二、被告（反诉原告）怀化林颖房地产开发有限公司限于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）吴鲲逾期办证违约金22458元；三、驳回原告（反诉被告）吴鲲的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）怀化林颖房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费1220元，由原告（反诉被告）吴鲲负担662元，由被告（反诉原告）怀化林颖房地产开发有限公司负担558元；反诉案件受理费1048元，由被告（反诉原告）怀化林颖房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人与被上诉人均未提供新的证据。本院二审查明的事实与原判决认定的事实一致。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《怀化市商品房买卖合同》合法有效，且已实际履行，依据合同约定，被上诉人应支付上诉人的总购房款为205092元，其中首付款65092元于签订合同之日支付，其余14万元向银行按揭贷款支付，对此双方并无争议。根据上诉请求及争议的事实与理由，本案争议的焦点是：1、上诉人的反诉请求“判令吴鲲立即支付提香庄园33幢304号房款65092元给林颖公司”能否支持；2、被上诉人吴鲲交纳购房款金额的认定及支付逾期办证违约金的诉请能否支持。根据本案一、二审业已查明事实，因被上诉人吴鲲之父吴以明与上诉人林颖公司有建设工程业务关系，经吴以明与林颖公司协商，议定由吴以明向林颖公司借款63092元，并以该款转为林颖公司收取吴鲲的购房款，该借款在吴以明与林颖公司在结算工程款时予以抵扣。2008年12月12日吴以明向林颖公司出具《借条》一张，载明借款63092元，同日，吴鲲另向林颖公司交纳购房款2000元，林颖公司向吴鲲出具收到33栋304#房款65092元的《收据》一张，双方并签订了《怀化市商品房买卖合同》。由于上述民事行为系不同民事主体所分别实施，并已形成不同的民事法律关系，即吴以明与上诉人林颖公司之间形成民间借贷关系，林颖公司与吴鲲之间形成商品房买卖合同关系，且均合法有效，也已分别履行，因此产生不同的民事权利和义务内容，因吴鲲并非借款合同的当事人，林颖公司并不能向其主张权利，故林颖公司提出“判令吴鲲立即支付提香庄园33幢304号房款65092元给林颖公司”的请求，并无法律依据，本院依法不予支持。被上诉人吴鲲与上诉人林颖公司在签订的怀化市商品房买卖合同》后，吴鲲向林颖公司交纳购房款2000元，此后按照合同约定另办理了14万元的按揭贷款并交纳代办两证费用11500元，林颖公司依约履行了交房义务，但至今未为吴鲲办理房屋权属证书，已经构成违约。但在本案中，林颖公司未能及时为吴鲲办理房屋权属证书的原因，系吴鲲购房时并未实际交清全部购房款，其虽持有首付款65092元的收款收据，实际交款为2000元，剩余购房款63092元是由其父吴以明以出具借条的方式抵扣，而吴以明至今并未偿还该款，或是以其他方式结清该款，对于上述购房和借款合同，二者虽系不同的民事法律关系，但吴鲲与吴以明系父子关系的特定主体身份，且均同时发生在被上诉人吴鲲购买上诉人林颖公司涉案房屋的同一民事行为中，办证义务及还款义务均应适时、适当履行，在上诉人林颖公司未收悉购房款63092元的前提下，仍须承担支付逾期办证违约金的责任，则加重其单方义务的承担，而被上诉人吴鲲则因此而双重受益，显然有失公平及违背诚信原则。故在本案中，上诉人林颖公司应当承担办证义务，但可不承担支付逾期办证违约金的责任，原判决支持被上诉人吴鲲的该项诉讼请求不当，应予纠正。林颖公司的该上诉请求部分成立，本院依法予以支持。综上，上诉人林颖公司的上诉请求与理由部分成立，本院依法予以部分支持。原判决适用法律正确，认定事实基本清楚，但处理略有不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初1499号民事判决第（一）、（三）、（四）项及案件受理费负担部分；二、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初1499号民事判决第（二）项。二审案件受理费1989元，由上诉人怀化林颖房地产开发有限公司负担1389元，由被上诉人吴鲲负担600元。本判决为终审判决。审判长  欧晓林审判员  周 晓审判员  彭湘平二〇二〇年十二月十七日书记员  米玉巍