广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终1297号 上诉人（原审原告）：梁彬光，男，1986年12月17日出生，汉族，住广西壮族自治区灵山县。 委托诉讼代理人：石峰，广西祺询律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西华东空调制造有限公司。住所：广西壮族自治区灵山县工业区十里工业园大炮岭片区（新圩镇）。统一社会信用代码：XXXX5576。 负责人：叶国波，该公司董事长助理兼股东。 被上诉人（原审被告）：广西东兴农村商业银行股份有限公司江平支行。住所：广西壮族自治区东兴市江平镇民族大道**。统一社会信用代码：XXXX43X9。 负责人：廖家鹏，该支行行长。 委托诉讼代理人：刘连忠，广西海狮律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西正久茶业有限公司。。住所：广西壮族自治区灵山县三海街道海岩路**原县酒厂内）。统一社会信用代码：XXXX324L。 法定代表人：陈斌礼，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴世锋，广西立辉律师事务所律师。 上诉人梁彬光因与被上诉人广西华东空调制造有限公司（以下简称“华东公司”）、广西东兴农村商业银行股份有限公司江平支行（以下简称“江平支行”）、广西正久茶业有限公司（以下简称“正久公司”）租赁合同纠纷一案，不服灵山县人民法院（2020）桂0721民初1517号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭并于2020年11月9日公开开庭进行了审理。上诉人梁彬光及其委托诉讼代理人石峰、被上诉人华东公司的负责人叶国波、被上诉人江平支行的委托诉讼代理人刘连忠、被上诉人正久公司的委托诉讼代理人吴世锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梁彬光上诉请求：1.撤销灵山县人民法院（2020）桂0721民初1517号民事判决；2.确认上诉人梁彬光与被上诉人华东公司签订的关于以租赁抵工程款的《仓库租赁合同》有效，并优先于被上诉人江平支行行使的抵押权；3.判决被上诉人正久公司继续履行合同。事实与理由：被上诉人正久公司向灵山县人民法院起诉请求判令梁彬光将坐落于灵山县新圩镇大炮岭片区A地块仓库（以下称A地块仓库）以及赔偿租金损失，该案民事起诉状上诉人梁彬光已经收到。上诉人梁彬光于2018年10月5日起组织施工队为被上诉人华东公司建设A地块仓库框架结构，于2019年1月10日达成《仓库租赁合同》，以做好的约2000平方米带围边包工包料水泥工程抵扣拖欠上诉人梁彬光的工程款185800元。东兴市人民法院于2019年12月13日通知上诉人梁彬光迁出，原因是被上诉人华东公司作为债务人，被被上诉人江平支行起诉并申请强制执行，被上诉人正久公司通过法院拍卖取得了土地使用权，后被上诉人正久公司向法院起诉要求上诉人梁彬光迁出。根据《最高人民法院审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（二）》第十七条的规定，案涉仓库租赁合同不是常规的租赁合同，是被上诉人华东公司作为发包人，上诉人梁彬光作为承包人，双方就工程款拖欠问题进行协商折价处理的结果。一审判决驳回上诉人梁彬光的诉讼请求不当，应予改判。一、案涉仓库租赁合同有效。第一，建设工程是否办理报建审批手续不影响租赁关系的存在，仓库租赁合同以实物交付使用为合同履行的条件和目的，案涉建筑物确实已经交付上诉人梁彬光使用；第二，被上诉人正久公司作为新的权利人，其有义务就上诉人梁彬光使用的地块办理报建审批手续，以使上诉人梁彬光使用场地的手续齐备，被上诉人正久公司不予办理的行为属于违约；第三，即使用地手续不齐全，案涉合同也可能属于效力待定合同，待被上诉人正久公司办理手续后，建筑物的合法性即完整。二、一审法院程序违法。体现在对灵山县住建局作出的复函证据的处理上。第一，被上诉人华东公司未到庭质证，一审法院也没有给予其充分的质证期限；第二，上诉人梁彬光质证时提出该证据不具备证明目的，即2018年之后没有办理过用地审批手续，不代表案涉土地没有审批手续，上诉人梁彬光要求一审法院进一步调查取证，调取案涉地块的全部档案资料，但一审法院未予准许，属于程序违法。 被上诉人华东公司辩称，对一审判决没有异议，对上诉人梁彬光提起的上诉请求亦无异议。 被上诉人江平支行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。案涉租赁合同依法应认定为无效合同，在合同无效的情况下，上诉人不享有相应的租赁权，不能对抗江平支行的抵押权。 被上诉人正久公司辩称，一、上诉人梁彬光和华东公司的租赁权不能对抗江平支行依法取得的抵押权，江平支行取得的抵押权在先，同时也不能对抗正久公司依法拍卖取得的所有权，正久公司有权对案涉的不动产进行处置。二、上诉人梁彬光与华东公司签订的合同属于无效合同，依照《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，在一审法庭辩论终结前案涉工程并未取得建设工程规划许可证，也没有经过主管部门批准建设。三、上诉人梁彬光主张继续履行合同没有法律依据，不符合买卖不破租赁的原则。案涉仓库租赁合同属于无效合同，且案涉建筑物至今未取得相关审批手续，故无法履行合同。 梁彬光向一审法院起诉请求：1.确认原告梁彬光与被告华东公司签订的关于以租赁抵工程款的《仓库租赁合同》有效，并优先于被告东兴江平支行行使的抵押权；2.被告正久公司继续履行合同。 一审法院认定事实：被告华东公司于2012年5月31日成立，坐落于灵山县十里工业园大炮岭片区地块，属于城市、镇规划内的区域，其法定代表人为刘朝平（已故），现其负责人为叶国波，任该公司董事长助理兼股东。2017年7月5日，被告东兴江平支行与案外人袁玉之签订《个人借款合同》一份，约定由被告东兴江平支行借款420万元给案外人袁玉之用于经营农副产品，借款期限自2017年7月5日起至2020年7月5日止。同日，被告东兴江平支行与被告华东公司签订《抵押担保合同》一份，约定由被告华东公司所有的位于灵山县十里工业园大炮岭片区地块的房地产［土地证号：灵国用（2015）第01－005、灵国用（2016）第01－&tim**;×号，房产证号：灵房权证灵山字第××号、第××号、第××号、第××号］为案外人袁玉之签订《个人借款合同》提供抵押担保，并于2017年8月22日依法取得灵山县不动产管理部门颁发的不动产登记证明，抵押担保范围包括主合同项下的债务本金、利息、罚息、复利及诉讼费等。合同签订后，被告东兴江平支行依约于2017年8月30日将420万元借款汇入案外人袁玉之指定的账户。2018年10月5日，被告华东公司将位于灵山县十里工业园大炮岭片区地块上的仓库框架结构交由原告组织施工队进行建设，约定由原告包工包料建设结棚空架式天面围边约2000平方米，总造价为196300元。原告施工完工后，被告华东公司仅支付工程款10500元给原告，尚欠原告工程款185800元。被告华东公司的法定代表人刘朝平于2018年12月因病去世，原告遂于2019年1月10日与被告华东公司立写了《欠条协议》一份，约定被告华东公司尚欠原告工程款185800元，直到被告华东公司付清给原告之后，原告才交回仓库给被告华东公司使用。同日，原告与被告华东公司签订了《仓库租赁合同》一份，约定被告华东公司愿意将原告做好的约2000平方米带围边包工包料水泥工程全部抵消转租给原告使用，作为抵消全部未付的工程款给原告；租赁仓库面积约为1200平方米（实际面积以仓库量度为准）；租赁期限为10年，即从2019年1月10日至2029年1月10日止，以及约定双方的违约责任。该仓库的建设经该院去函查询灵山县住房和城乡建设局，答复至今没有履行相关建设审批手续。后因案外人袁玉之在履行《个人借款合同》过程中，未能按照合同约定履行还款义务，被告东兴江平支行遂于2019年4月1日诉至东兴市人民法院，该院经审理，于2019年6月7日作出（2019）桂0681民初495号民事判决书，其中一项判决东兴江平支行以被告华东公司所有的位于灵山县十里工业园大炮岭片区地块的房地产［土地证号：灵国用（2015）第01－005、灵国用（2016）第01－&tim**;×号，房产证号：灵房权证灵山字第××号、第××号、第××号、第××号］享有折价或者拍卖、变卖所得价款的优先受偿权。判决生效后，案外人袁玉之没有履行判决义务，东兴江平支行依法向东兴市人民法院申请强制执行。东兴市人民法院遂对被告华东公司所有的案涉抵押担保财产进行拍卖，被告正久公司以22516000元竞买成功，该院遂于2019年12月6日作出（2019）桂0681执882号之二执行裁定书，裁定上述房地产转移给被告正久公司所有。由于原告尚在租赁被告华东公司后建的案涉仓库，东兴市人民法院于2019年12月13日作出迁出通知一份，责令原告等人迁出该房地产。但原告以其与被告华东公司签订有《仓库租赁合同》为由拒不迁出，至今仍在该房地产上继续占用仓库。被告正久公司于2020年另案诉至该院，要求原告将占用案涉仓库（仓库西边部分约600平方米）返还被告正久公司，该案该院正在审理过程中。原告遂以上述的诉讼请求、事实和理由诉至该院。 一审法院认为，案涉仓库占用范围内的建设用地使用权已因被告华东公司于2017年7月5日与被告东兴江平支行签订《抵押担保合同》而办理了抵押登记，并被东兴市人民法院依法查封，生效法院判决书确认了被告东兴江平支行对案涉仓库占用范围内的建设用地使用权拍卖价款享有优先受偿权。原告与被告华东公司签订租赁合同时间为2019年1月10日，在案涉仓库占用范围内的建设用地使用权抵押权设立之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”的规定，该租赁关系不得对抗抵押权的行使，不得影响抵押权人被告东兴江平支行实现其优先受偿债权。案涉仓库占用范围内的建设用地使用权经东兴市人民法院依法拍卖，被告正久公司竞买成功而依法取得了该建设用地使用权，享有占有、使用、处分等权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，案涉仓库是于2018年10月5日由被告华东公司交给原告施工建设，被告华东公司作为出租人在2019年1月10日与承租人原告签订《仓库租赁合同》时未取得建设工程规划许可证，至本案法庭辩论终结前亦未取得，故2019年1月10日原告与被告华东公司签订的《仓库租赁合同》无效。综上所述，原告主张其与被告华东公司签订的《仓库租赁合同》有效，并享有优先于被告东兴江平支行行使的抵押权及要求被告正久公司继续履行该合同，没有事实和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：驳回原告梁彬光的诉讼请求。案件受理费50元，由原告梁彬光负担。 上诉人梁彬光、被上诉人华东公司、江平支行、正久公司在二审期间均没有向本院提交新证据。 经二审审理查明，一审查明的事实属实，本院对一审查明的法律事实予以确认。 本院认为，关于上诉人梁彬光与被上诉人华东公司签订的《仓库租赁合同》是否有效的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案的案涉仓库的建设经一审法院函询灵山县住房和城乡建设局，答复至今没有履行相关建设审批手续。一审法院认定上诉人与被上诉人华东公司签订的《仓库租赁合同》无效，并无不当。故此，上诉人要求正久公司继续履行其与华东公司签订的仓库租赁合同的请求，缺乏事实和法律依据，应不予支持。关于上诉人主张其优先于江平支行的抵押权问题。本院认为，被上诉人江平支行取得的抵押权在先，而案涉《仓库租赁合同》签订在后，况且上诉人与华东公司签订的《仓库租赁合同》无效，故上诉人主张其优先于江平支行的抵押权，缺乏事实和法律依据，应不予支持。至于程序问题。上诉人主张华东公司一审未到庭发表质证意见，且上诉人要求进一步调查取证但一审法院未予准许，程序违法。本院认为，华东公司对于一审法院调查取证的材料并未提出任何异议。同时，一审法院已经向灵山县住房和城乡建设局去函调查本案相关事实，一审程序符合法律规定。 综上所述，上诉人梁彬光的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律和处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人梁彬光负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 成 审 判 员  赵斯婷 审 判 员  李彦君 二〇二〇年十二月十五日 法官助理  张海量 书 记 员  韦光波