文书内容湖北省通山县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1224民初2676号原告(反诉被告)：湖北鑫鹰置业有限公司(以下简称鑫鹰置业公司)。住所地湖北省通山县大路乡吴田村(经济开发区)统一社会信用代码:91421224667665465G。法定代表人:袁峰,该公司经理。委托诉讼代理人:程楷然,湖北仁贤律师事务所律师。被告(反诉原告）:谭义务,男,1971年7月1日出生,汉族,湖北省通山县人,住通山县。委托诉讼代理人:张鹏程,湖北省通山县法律援助中心律师。原告(反诉被告)鑫鹰置业公司与被告(反诉原告)谭义务商品房销售合同纠纷一案,本院于2016年9月26日立案受理后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。2018年11月30日，本院作出了(2016)鄂1224民初1296号民事判决判决，被告谭义务不服该判决而提出上诉。2019年10月23日，咸宁市中级人民法院作出了（2019）鄂12民终406号民事裁定，裁定撤销本院(2016)鄂1224民初1296号民事判决，发回本院重审。后本院于2019年11月4日重新立案，并重新组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告鑫鹰置业公司的委托诉讼代理人程楷然、被告谭义务及其委托诉讼代理人张鹏程到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)鑫鹰置业公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告向原告支付购房款300000元及从2014年5月1日起至付款完毕之日止的利息;2、判令被告向原告支付办证费537969.92元及从2014年4月1日起至付款完毕之日止的利息；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由:2011年12月4日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》,约定被告购买“兴业国际”A幢三至四层,房号为301至314号和401至414号房屋,建筑面积1838.04平方米,单价为每平方米1272.27元,总价款2338483元,被告分期分批总支付2038483元,下欠300000元未付。合同成立后,原告按约将房屋交付给了被告。并为被告办理了土地证和房产证,花费税费647969.92元,被告仅支付110000元,余下537969.92元至今未付。原告认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》属有效合同,被告严重违反付款时间约定,依法应承担违约责任。故具状起诉,敬请人民法院支持原告的诉讼请求。被告(反诉原告)谭义务辩称：1、原、被告所签订的购房买卖合同并非是2011年12月4日签订的合同,原、被告实际先后签订了多份房屋买卖合同,所购买的房屋也非是原告所陈述的301至314和401至414房屋。被告除购买原告诉状陈述的房屋之外,还向原告购买兴业国际A栋负一楼即地下车库和一楼的相关门面5个档及二楼201至214号房,并且就所有购买的兴业国际A栋的房屋先后签订了两次不同的协议,价格也不相同的合同。2、除此之外,被告还购买了兴业国际C栋的相关房屋,并签订了相关的合同。因此原告陈述的事实,仅是对部分事实进行的陈述。3、根据清算,被告尚欠原告购房款应为190000元，且根据原、被告A栋三至四楼《商品房买卖合同》第六条约定：办证费用应由原告负担。4、合同签订后,被告已给付地下车库的全部房款,但至今原告既未交付房屋,也未将购房合同备案，更未办理相关证件。根据合同先履行原则,被告即便给付原告房款，也应在原告交付房屋、办理证件后才能给付。即便被告尚欠原告购房款190000元属实,被告也有权拒付原告的相关款项。况且，被告所欠房款也并非是原告认为的A栋三、四楼房款。5、对原告未履行合同被告享有不安抗辩权。首先，原告未按约交付房屋、未按约办理房屋产权证，且房屋多处渗漏等多方面存在违约；其次，被告购买的负一层至今权属不明,小区居民多次与被告发生纠纷,使被告不能获得产权,致使被告购房目的不能实现；给被告造成直接损失935200.24元。综上答辩,请人民法院驳回原告的诉讼请求,并判令原告(反诉被告)赔偿被告(反诉原告)的各项损失935200.24元,并按合同完成小区的绿化、办理地下车库房屋交付和房产证的义务。当事人围绕诉讼请求和反诉请求依法提交了证据,本院在2020年1月9日召开了庭前会议，组织当事人对证据进行了交换和质证。期间，原告对被告反诉因维修补漏支付的85000元损失及因降坡、回填减少负一楼车库面积8平方米产生6702.96元损失认可（8m2X837.82元/m2＝6702.96元），并自愿负担。同时，当事人对真实性无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据,本院认定如下:1、原告提交的绿化验收报告和消防验收意见书,被告虽提出异议,但未提交证据佐证其异议,且该二份证据是相关职能部门的报告和意见书,故本院予以采信。2、被告提交的联系函、回函、复函、协议书、施工办法等证据,原告虽提出异议,但未提交证据佐证其异议,且原告对被告补漏损失85000元认可，故对这些证据本院应予采信。3、被告提交的证明,系原告出具,并盖有原告的公章,对该证据本院应予确认。4、被告提交的缴款收据、协调会议记录、设计图纸,原告并未否认这些证据的真实性,且未提交证据佐证其的异议,对这些证据应予确认。5、对被告提交黄松、孙奉友等四人的证人证言，因证人未出庭作证，接受当事人质询，故对该些证据本院不予采信。根据以上依法确认的有效证据,以及当事人在开庭审理过程中的陈述,认定本案事实如下：2011年12月4日,原告(反诉被告)鑫鹰置业公司与被告(反诉原告)谭义务签订一份《商品房买卖合同》,约定原告将其开发的兴业花园(原名兴业国际）A幢一楼104、105、106、107、108和二层的201至214房屋作价8000000元出售给被告谭义务。并约定被告于2012年3月1日前付购房款4000000元,余款4000000由被告向银行申请按揭贷款给付原告，如未能办理银行按揭,被告须一次性付款或分期付款。同日，原、被告又签订一份《商品房买卖合同》,约定原告将该幢楼房的三层301至314和四层401至414房屋作价2338483元出售给被告。约定被告在原告办理好三、四层的房产证和土地使用权证后一个月付清所有房款,如因银行原因可适当延缓30天,原告同意被告用此两证办理抵押贷款。同日，原、被告还签订一份《商品房买卖合同》,约定原告将该幢楼房的负-101号车库1009.86平方米作价846128元出售给被告。该款项被告在2012年1月8日前已付清。2012年3月1日,原、被告又签订一份《商品房买卖合同》,约定原告将兴业花园C幢一楼的101、102、103房屋作价391200元出售给被告。并约定被告于2013年6月1日前付购房款201200元,余款190000元由被告向银行申请按揭贷款给付原告,如未能办理银行按揭,被告须一次性付款或分期付款。同日,双方又签订一份《商品房买卖合同》,约定原告将兴业花园C幢一楼的117、118、119号车库作价380894元出售给被告,并约定被告于2013年6月1日前付清购房款。上述合同的第七条均约定“买受人如未按合同约定的时间付款，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”。第八条约定：出卖人应当在2012年3月1日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备验收合格的商品房交付买受人。第九条约定：出卖人逾期交房不超过90日，向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。第十二条约定：出卖人保证销售的商品房没有产权和债权纠纷。因出卖人原因，造成商品房不能办证登记，按总房款20%承担违约责任。第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按第2、3项处理:1、……。2、买受人不退房,出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金”。第十八条约定“买受人的房屋仅作商铺、车库使用……”。第二十四条约定“房屋预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向通山县房地产管理局申请登记备案”。合同附件三：装饰、设备标准3、顶棚混合砂浆抹平；4、地面水泥砂浆找平。除本合同及其附件另有规定外,买受人在使用期间有权与其他人共同享有与该商品房有关联的公共部位和设施,并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。五份合同签订后,原告除-101车库合同至今未交付房产管理部门备案外，其它四份合同均交房产管理部门备案,该四份合同的房屋总价款为11115077元。-101号车库房款为846128元被告已给付原告。另查明，2012年3月1日,原告将被告购买A幢的房屋进行交付,因质量问题,双方发生纷争。同年7月30日,原告对A幢进行了整改。但被告仍对原告的整改提出异议,认为原告未整改到位。2012年8月4日,原、被告签订一份《协议书》,约定：一、甲方应当在本协议生效后三日内组织消防验收,如不组织验收、消防验收不合格或者因甲方原有消防设计、施工存在缺陷而导致乙方施工、装饰不能通过合格验收,因此而给乙方造成的损失由甲方负担;如属乙方施工过程中的失误造成消防验收不合格的,则由乙方自行负担。二、如房屋仍存在着漏水质量问题则由乙方自行采取措施,但所需的费用由甲方负担;如漏水、浸水等质量问题造成乙方其他损失的,甲方应当承担赔偿责任。2012年12月30日,原告向被告交付了A幢由被告购买房屋。2013年10月10日，原告向被告交付了C幢由被告购买房屋。被告也陆续的将所购买C幢的房屋和A幢的一、二楼、车库的购房款付清;将A幢三、四楼的购房款给付了2038483元,尚欠300000元未付。2013年2月25日,通山县住房和城乡建设局向原告建设的工程下发了湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书。2013年3月28日,通山县城乡建设规划局向原告颁发了建设工程竣工规划条件核实证明。2013年9月29日,被告与案外人方国普签订维修合同,对房屋维修、补漏花费85000元。2016年6月8日，被告对A幢负一楼车库进行降坡回填。2014年2月10日,被告给付原告100000元。2014年3月18日,原告将被告给付其的100000用于为被告办理了除A幢除车库外的房产证;2014年4月2日,原告为被告所购买房屋办理了A幢除负一楼车库外的土地使用权证。原告办理产权证共花费了税费647969.92元。2014年8月1日,被告给付原告10000元。被告尚欠办证税费537969.92元未付给原告。2014年9月12日,原告将A栋三、四层的房产证和土地使用权证交付给了被告。2014年10月10日,被告向原告出具一份保证,承诺在春节前将所欠房款及办证费用付清。此后,原告向被告催讨下欠的购买款300000元和办证的税费537969.92元未果。2016年1月20日,兴业花园业主因车库权属与被告发生纷争,通山县人民政府办公室召集住建局、城管局，组织兴业花园业主代表、物业公司及被告谭义务进行协调,暂形成地下车库由兴业花园业主无偿使用,由物业公司统一管理,谭义务对业主使用车库无权干涉。2016年9月26日，原告诉至本院。2016年11月18日,被告提起反诉要求原告赔偿其损失935200.24元，并完成小区的绿化、办理地下车库房屋交付和房产证的义务。2017年8月30日,被告向本院提起司法鉴定申请。次日,本院司法技术科受理被告的司法鉴定申请。2018年5月9日将被告的司法鉴定申请退回。同时查明:原、被告在2011年12月4日还签订了一份《商品房买卖合同》约定原告将兴业国际A幢地下车库、地上**的105、106、107、108和地上二层房屋作价8830000出售给被告谭义务。同日,还签订一份合同,约定原告将兴业国际A幢地上三、四层房屋作价2000000元出售给被告。但该合同均未交房产管理部门备案。且该合同的价款与在房产管理部门备案的四份合同价款不相同。被告是按备案的合同向原告给付的购房款。并且,未备案的合同第十五条约定“交房后,乙方积极配合甲方办理房产证和土地证。所有办证费用由乙方承担,甲方在办证时提前通知乙方,乙方按照预算办证费用付予甲方,待两证办理妥当后,按照正规发票发生费用与乙方结算。若乙方自行办证,则无须交任何费用给甲方。若因乙方不及时配合的原因造成了办理土地证、房产证延误,则乙方应当承担延误期间造成的甲方利息损失”。2011年9月12日，经原告申请，通山县人民防空办公室对兴业花园小区收取了146867元人防工程易地建设费。另查明，1、2013年6月8日，A幢负101车库因车辆进出存在安全隐患，通山县规划局责令整改，要求被告谭义务降坡回填，致使回填减少房屋面积8平方米损失6702.96元（837.87元/平方米×8平方米）。2、按合同约定，A幢房屋应在2012年3月1日交房，原告实际交房时间为2012年12月30日，逾期交房304日，损失610339.77元（304日×10038483元×日万分之二）；C幢房屋应在2012年12月30日交房，原告实际交房时间为2013年10月10日，逾期284日，损失43854.94元（284日×772094元×日万分之二）。3、A幢办证应从2012年3月1日起的365日，原告应当为被告办理房屋权属证书，但原告在2014年4月2日才已办理，同年9月10日向被告交付证件，根据约定，原告应承担违约责任20076.97元（房款10038483元×千分之二）。4、地下负101车库，至今原告既未交付被告，也未将合同交付房管部门备案登记，原告应承担违约责任169225.6元（房款846128元×20%）。5、2013年9月29日，被告雇请方国普修复房屋渗漏花费85000元。被告合计损失935200.24元。本院认为,原、被告签订《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定，均为有效合同。原、被告皆应按约定履行义务。否则，应承担继续履行合同，并承担违约责任的义务。但双方当事人于同日就同一出卖的房屋分别签订了二份部分内容不一致的合同，双方均未提交充分证据证明签订该二份合同的先后顺序，因被告系消费者，原告属于房地产开发企业，合同备案是原告的权利和义务，为此，为保护消费者的合法权益，本院确定在双方所签订的二份合同中，有利于被告的一份合同为后签订的合同，即原、被告双方于同日以签订了第二份合同的形式，解除了同日所签订的第一份合同。即约定解除的合同为备案的合同，至今仍然生效的合同为未备案合同，且原告实际上已按该合同的约定代被告办理房产证和土地证。其中，买卖地下车库-101合同第十五条第2项中约定由原告办理房产证和土地证条款的合同为至今仍然生效的合同。一、关于办证费用负担的问题：因原、被告在未备案合同中关于产权登记约定的中约定：“乙方（被告）配合甲方（原告）办理房产证的土地证，所有办证费用由乙方承担”，而在备案的合同中并未约定该费用由谁负担，但约定原告在商品房交付后365日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故依照交易习惯可以确定，办理产权登记的义务属于被告，为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（六）项的规定，被告应当承担办理产权登记所需的费用。现原告已代被告支付了办理房产证、土地使用权证的税费537969.92元，故对原告要求被告负担该部分费用的请求，本院予以支持，对被告抗辩不应负担该部分费用的请求，本院不予支持。二、关于房屋逾期交付及违反产权登记的约定问题1、逾期交付房屋：按合同约定，A幢房屋应在2012年3月1日交房，原告实际交房时间为2012年12月30日，逾期交房304日，按合同的约定应支付违约金：610339.77元（304日×10038483元×日万分之二）；C幢房屋应在2012年12月30日交房，原告实际交房时间为2013年10月10日，逾期284日，违约金为43854.94元（284日×772094元×日万分之二）。2、违反产权登记的约定：因双方约定了房屋交付的时间，同时又约定在房屋交付后365日内，原告应将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的原因而导致被告不能办理房地产权属证书的，出卖人（原告）应当向被告承担违约责任。根据约定，A幢办证应从2012年3月1日起的365日，原告应当为被告办理房屋权属证书，但原告在2014年4月2日才已办理，同年9月10日向被告交付证件。据此，原告应承担违约责任20076.97元（房款10038483元×千分之二）。地下负101车库，至今原告未将合同交付房管部门备案登记，而人防工程可异地建设，故原告应承担违约责任169225.6元（房款846128元×20%）。同时，原告承担违约责任后，仍应当履行被告将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并办证。三、关于房屋渗漏、车库降坡损失2013年9月29日,被告与案外人方国普签订维修合同,对房屋维修、补漏花费85000元。2016年6月8日，被告对A幢负一楼车库进行降坡回填，造成面积减少损失6702.96元。该部分费用在庭前会议时，原告表示认可，并自愿承担，本院予以认可。四、关于小区绿化的问题小区绿化属于基础设施、公共配套建筑，而原、被告在合同中约定：原告应当在交房前达到使用条件。如未达到使用条件前，不收物业管理费。因被告未提交其交纳物业管理费的证据，故对被告的该项请求，本院不予支持。被告可另行依法主张权利。五、关于逾期支付购房款的问题被告应当按照合同的约定履行向原告支付购房款的义务，虽被告于2014年10月10日承诺，在春节前将所欠房款及办证费用共计837969.92元（房款300000元+办理房产证、土地使用权证的税费537969.92元）付清,但至2015年2月19日（春节），原告应向被告支付的违约金及损失935200.24元。相互折抵后，原告还应向被告支付违约金及损失97330.32元。为此，对原告要求被告支付购房款、办证费用及违约金的请求，本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一项的规定,判决如下:一、限原告（反诉被告）湖北鑫鹰置业有限公司在本判决生效后的十日内给付被告（反诉原告）谭义务违约金及损失97330.32元。二、限原告（反诉被告）湖北鑫鹰置业有限公司在本判决生效后十日内向被告（反诉原告）交付已办理好的通国用(2014)第00484号、通国用(2014)第00486号、通国用(2014)第00487号土地使用权证和通山县字第031950号房产证。三、限原告（反诉被告）在本判决生效后三十日内，为被告（反诉原告）购买的A幢-101车库办理不动产登记证件；被告（反诉原告）在收到原告该证件后十日内，凭原告（反诉被告）所交纳的办证费用发票向原告（反诉被告）支付所应承担的办证费用。四、驳回原告（反诉被告）湖北鑫鹰置业有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）谭义务的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如原告未按照上述第（三）项履行办证义务，则每日向被告支付迟延履行金300元。本案受理费13602元、反诉费6188元,合计19790元,由原告鑫鹰置业公司负担13000元，被告谭义务负担6790元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  朱向阳人民陪审员  田 伟人民陪审员  陈 强二〇二〇年十二月三十日书 记 员  付艳丽附：利息计算表本金为购房款30000元+费537969.92元=837969.92元            起止时间              年利率(%)               应得利息(元)                  2015.2.19至2015.2.28              5.6               1149.69                  2015.2.19至2015.2.28              5.6              1149.69                  2015.3.1至2015.5.10               5.35              8420.82                  2015.5.11至2015.6.27              5.1              5351.88                  2015.6.28至2015.8.25              4.85              6306.21                  2015.8.26至2015.10.23              4.6               6086.08                  2015.10.24至2018.11.30              4.35              117104.53      共计：144418.88附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。