江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初6746号原告：南京万科物业管理有限公司徐州分公司,住所地徐州市鼓楼区天齐路**。法定代表人:杨靖,该公司经理。委托诉讼代理人：陈智慧，江苏苏星律师事务所律师。委托诉讼代理人：李富强，江苏苏星律师事务所律师。被告：彭传军，男，1970年7月30日生，汉族，个体户，住徐州市泉山区。原告南京万科物业管理有限公司徐州分公司与被告彭传军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告南京万科物业管理有限公司徐州分公司的委托诉讼代理人李富强、被告彭传军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告南京万科物业管理有限公司徐州分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付物业服务费28317元（2019年4月1日至2020年11月30日)，并自欠款之日起至实际付清时止，以每月欠款金额为基数，按照日万分之五的标准向原告支付违约金；2、案件诉讼费用、保全费及保函费由被告承担。事实和理由：2017年5月8日，原告(乙方)与被告(甲方)签订前期物业服务协议书，约定原告为徐州万科淮海天地商住区提供前期物业服务，协议载明：物业服务费实行包干制，由甲方按照其拥有物业的建筑面积支付，物业服务费【物业管理公共服务费+公共能耗费】支付标准为7.5元/平方米/月，甲方房屋的总收费面积为188.78平方米，甲方每月应缴物业服务费1415.85元，业主办理入住手续时预付1年的物业服务费，此后物业服务费按季度进行交纳，业主或物业使用人应于【每季度第二个月25日】之前向乙方预交下季度的物业服务费，逾期视为违约，每逾期一日应按欠付总额的万分之五向乙方支付违约金，并承担乙方承担实现债权的费用。原告已按照协议约定提供了物业服务，但被告作为徐州万科淮海天地商住区z幢z单元zzz室的业主，拖欠20个月的物业费用至今。为维护原告的合法权益，现诉至人民法院，请求依法支持原告的各项诉讼请求。被告彭传军辩称，如果原告同意挪走弱电箱并同意被告开餐饮店，被告同意缴纳物业费。原告南京万科物业管理有限公司徐州分公司为支持自己的诉讼主张，向本院提供：1、前期物业服务协议书，该协议中约定双方的权利义务内容；2、2019年度淮海经济商业物业中心年度物业服务报告以及2020年度四街区1-3季度的报告、三街区2020年度1-10月份月度报告以及公示照片一张，证明原告履行了物业服务合同的相关义务，被告应当按照合同约定缴纳物业费；3、天安财产保险股份有限公司保险单一份，证明原告为本案支出保险服务费450元以及相关310元保全费用收据一份；4、（2019）苏0311民初5485号民事判决书一份，该判决系徐州市泉山区人民法院作出，该判决与本案具有类似性，已经支持物业公司全部物业费用以及违约金相关诉求，根据江苏省类案检索规定第二条、第八条的规定，本案应当参照贵院已经生效的判决进行裁判。被告彭传军认为不需要核实。被告彭传军为支持自己的抗辩意见，向本院提交照片打印件2张，证明答辩中所说弱电箱的问题。经质证，原告南京万科物业管理有限公司徐州分公司认为，照片没有拍摄时间地点以及拍摄人，另外，是否允许被告经营餐饮是由政府部门做出相应的许可，与原告无关。弱电箱应当是中国电信和中国移动所有，并系开发商安装，与物业公司无关，物业公司也没有权利拆除该电信设施，电信设施受相关法律保护。根据当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告彭传军是徐州市泉山区淮海天地商住区******商品房的所有权人（业主，房屋面积为188.78平方米）。2017年5月8日，南京万科物业管理有限公司徐州分公司作为乙方与作为甲方的彭传军订立徐州万科淮海天地商住区《前期物业服务协议书》一份。合同约定：依据开发建设单位与乙方签订的《前期物业服务合同》，按时向乙方交纳物业管理服务费用及其他应由甲方承担的费用；乙方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；根据有关的法律、法规和政策，结合实际情况，制定物业管理制度、《临时管理规约》并书面告知业主；根据需要，乙方可委托专业企业承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；依据与开发建设单位签订的《前期物业服务合同》的规定，向甲方收取物业管理费用；依法使用物业专项维修资金进行物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造；乙方负责房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及专有部位的维护和管理；环境卫生和秩序维护；交通秩序和车辆停放；消防管理、公共绿化；物业管理公共服务费(商业)6.50元/(平方米.月)，公共能耗费1元/(平方米.月)；甲方房屋的总收费面积为188.78平方米，甲方每月应交物业费1415.85元；车位属于业主共有的，车位租用人应按露天车位120元/个“月、军库车位150元/个·月、的标准向乙方交纳车位租用费。车位租用人仍应按露天车位30元/个·月、车库车位40元/个·月、的标准向乙方交纳汽车停放费；本物业管理区域内的会所、文化活动站、业主共有的停车位、物业共用部位、物业共用设施设备委托乙方经营；业主共有车位(主要指利用共有道路或者其他共有场地改造而成的车位及通过其他方式获得的业主共有车位，下同)及其它共用部位、共用设施设备经营收入，乙方按总收入(业主共有车位经营总收入包含车位租用费等)中的扣除物业管理服务成本后的30%提取代理服务费后70%作为业主所得纳入专项维修资金；广告牌设置及权益，收益专项扣除物业服务企业相应成本税费后：30%贴补物业服务费开支，70%用于专项维修资金。彭传军按照以上合同约定标准正常缴纳物业费至2019年3月31日，此后未再缴纳物业服务费用。南京万科物业管理有限公司徐州分公司多次向其催缴，但彭传军仍未缴纳。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费用；经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。本案中，原告南京万科物业管理有限公司徐州分公司与被告彭传军签订的前期的物业服务合同不违反法律、行政法规的强制性规定规定，合法有效，本院予以确认。原告对被告所属的淮海天地商住区实施了物业服务后，有权依据合同约定向业主收取物业费，被告作为该商区z-z-zzz室的业主应及时交纳物业费。根据原告所提供证据，被告未交纳2019年4月1日至2020年11月30日的物业费用为28317元（1415.85元×20个月），本院对原告诉请数额予以确认。对于原告所主张违约金，因本案争议系因物业服务引发，双方就物业服务内容及各自权利义务沟通不畅，致使被告未能正常缴纳物业费，对此诉请本院不予支持。关于被告抗辩弱电箱及餐饮店的营运问题。本院认为，物业服务企业的职责义务系根据物业服务合同的约定及法律规定，管理合同约定区域范围内的房屋、设施及对公共部位进行维护、修缮，承担服务区域内物业的安保、防火、绿化绿扩、清扫保洁及其相应的便民服务。本案中，被告所抗辩的弱电箱问题，并不属于原告应尽管理服务之职责范围，原告并非弱电箱的安装人及义务管理人，原告无权进行拆建抑或更换安装地点。对于餐饮营运问题，双方在物业服务合同中并未对被告意欲经营的店面类别进行限制，法律亦未赋予物业服务企业可干涉商区内业主的经营范围及营运类别。被告的庭审抗辩理由不能成立，本院不予支持。另外，原告在本次诉讼中支出财产保全费310元，为提供财产担保支出保函费用450元，有相应票据佐证，应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告彭传军于本判决生效后十日内支付原告南京万科物业管理有限公司徐州分公司2019年4月1日至2020年11月30日的物业服务管理费28317元；二、被告彭传军于本判决生效后十日内支付原告南京万科物业管理有限公司徐州分公司财产保全费用310元、保函费450元，合计760元；二、驳回原告南京万科物业管理有限公司徐州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费508元，减半收取254元，由被告彭传军负担，于本判决生效后七日向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 刘现伟二〇二〇年十二月二十八日法官助理 王鹏里书 记 员 王 恺