广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23584号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：广州秦湘豫仓储有限公司，住所地广州市南沙区黄阁镇留新路留东段**旁50米**（临时经营场所）。法定代表人：程用啟，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁炽豪，国信信扬（南沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：庞贝捷工业涂料（广州）有限公司，住，住所地广州市南沙区小虎岛工业区虎振路**/div>法定代表人：WUXIAODONG，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢伟达，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕嘉露，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。上诉人广州秦湘豫仓储有限公司（以下简称秦湘豫公司）因与被上诉人庞贝捷工业涂料（广州）有限公司（以下简称庞贝捷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初10872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法进行独任审理，现已审理终结。秦湘豫公司上诉请求：一、一审法院认定事实错误，广州市南沙区××镇××村××路2建筑面积约7429平方米的厂房仓库（以下简称为案涉物业）双方早已办理交接手续，一直处于庞贝捷公司的占有管理下。结合庞贝捷公司提交的证据《预租赁确认书》倒数第二条以及双方签订的《厂房（仓库）租赁合同书》并履行了合同的行为就足以看出，秦湘豫公司已经将案涉物业交付给庞贝捷公司使用管理。庞贝捷公司自2019年8月起至2020年3月31日从未提出过案涉物业没有交付的说法或主张，更没有任何证据能够证明案涉物业没有办理交付。既然案涉物业已经完成交付，庞贝捷公司对此也并无异议，那么占有管理案涉物业的体现物“钥匙”当然处于庞贝捷公司掌控管理之下。一审认定钥匙在秦湘豫公司不符合客观实际和社会常理，存在根本性认定错误。二、一审法院适用法律错误。庞贝捷公司没有按照合同约定交还厂房是事实，其存在违约行为，应承担违约责任。《厂房（仓库）租赁合同书》第13.2条已明确约定，庞贝捷公司应当完成向秦湘豫公司交回租赁物的义务，结合上述意见，庞贝捷公司掌管案涉物业钥匙，实际上也占有管理案涉物业，庞贝捷公司理应依约完成交回案涉物业的手续。但实际上，庞贝捷公司至今没有办理交回案涉物业的手续，严重违约，自然应承担相应的违约责任，向秦湘豫公司支付逾期交回占用费或者按照租金标准支付违约金，违约金与占有使用费实际上是等同一致的。三、正如秦湘豫公司在《关于〈解除合约通知〉的回复》中所称，合同终止日是2020年3月31日，时值新冠××疫情影响最为严重的时间段，社会经济活动受到极度重创，无论秦湘豫公司采取何种措施都无法避免损失产生。庞贝捷公司不但将疫情影响的损失直接转嫁于秦湘豫仓储公司头上，而且严重违约拒绝交回案涉物业，也拒绝对案涉物业进行修理、清洁等义务，秦湘豫公司有权要求其承担违约责任，支付2020年4月至6月期间的占有使用费以赔偿秦湘豫公司的损失，完全合理公平。四、秦湘豫公司提交的报价单包含维修费及清洁费，都是庞贝捷公司应当支付的款项，现一审法院支持数额根本不足以弥补秦湘豫公司支出的费用。五、按照《厂房（仓库）租赁合同书》第13.2所载，至今仍然没有满足退还租赁保证金的条件，秦湘豫公司不退还保证金完全合法合规，符合双方约定，不存在迟延退还或故意不退还的情形。秦湘豫公司于2020年12月3日庭询期间补充上诉事实和理由如下：本案争议焦点除了案涉物业交接问题，还有维修问题，维修与交接不能等同。一审法院要求秦湘豫公司及时收回案涉场地符合法律规定，但这也存在庞贝捷公司负有修复义务的问题。修复期间产生的租金属于秦湘豫公司损失，应当由庞贝捷公司承担。结合庞贝捷公司一审期间答辩状及其在2020年5月25日发出律师函的相关意见，均明确其是愿意修复案涉物业，并拒绝秦湘豫公司关于扣除26000元修复费用自行修复的要求。既然庞贝捷公司表示愿意进行修复，故本案不适用合同法第119条减损规则的约定，修复期间视为其占有使用，在其修复完成前，产生的租金应当由庞贝捷公司承担。第二，虽然案涉物业需要修复的内容只是十几个洞，但不能以此否定庞贝捷公司的修复义务，由此产生的损失应当由其承担。庞贝捷公司自退出案涉物业起一直表示愿意修复，却一直拖延至秦湘豫公司在2020年7月自行修复，由此造成的占用费损失应由庞贝捷公司承担。综上，请求二审法院查明事实，支持秦湘豫公司的上诉请求。庞贝捷公司辩称：一、秦湘豫公司自始至终实际控制并占有案涉物业，并未将案涉物业的钥匙交接给庞贝捷公司使用，故在租赁合同解除之后，并不存在所谓的交接手续，也不存在交接的可行性，秦湘豫公司关于占有使用费的反诉主张毫无事实和法律依据，一审对此认定事实正确，依法应予维持。二、秦湘豫公司关于案涉物业地面单方维修费用的主张没有合同依据，该维修费用存疑且金额虚高，一审判决对此酌情认定庞贝捷公司需承担8000元的场地修复费用，虽然金额偏高但仍在庞贝捷公司可以承受的范围内，依法应予维持。三、秦湘豫公司关于逾期支付租金的违约金主张毫无合同依据，且严重违背诚信原则，依法亦予驳回。庞贝捷公司向一审法院起诉请求：1.判令秦湘豫公司退还保证金600000元及支付资金占用费（资金占用费以600000元为基数，自2020年4月8日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算）；2.案件诉讼费由秦湘豫公司承担。秦湘豫公司在一审期间向一审法院提出反诉请求：1.判令庞贝捷公司因迟延支付各月租金、管理费的违约金（以271143.5元为本金，按照年利率6%的标准，合计69天）；2.判令庞贝捷公司支付仓库地面维修费用29700元；3.判令庞贝捷公司支付2020年4月至6月期间占有使用费813430.5元及利息（利息按照全国银行间拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准，具体为：以271143.5元为本金，从2020年4月5日起计算至2020年5月4日止为960.3元；以542287元为本金，从2020年5月5日起计算至2020年6月4日止为1920.6元；以813430.5元为本金，从2020年6月5日起计算至清偿之日止）。一审法院认定事实：庞贝捷公司原名称为广州恩伟仕涂料有限公司。其作为乙方与作为甲方的秦湘豫公司就承租案涉物业事宜，于2019年7月16日签订《预租赁确认书》，并于7月30日签订《租赁合同》。合同约定：租赁物建筑面积经双方认可约为7429平方米，本租赁物的功能为生产加工厂房；租赁期限从2019年8月1日起至2019年10月31日止；租赁保证金为600000元；租金为每月260000元，且2020年8月1日起每12个月期间租金将在过往12个月期间租金的基础上递增为3%，物业管理费为每月每平方米1.5元，乙方应于每月5号或该日以前向甲方支付当月租金和物业管理费……（13.1）在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或物业管理费超过1个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失（包括但不限于乙方及受转租户的损失）由乙方全部承担。若乙方欠缴租金或物业管理费超过1个月，甲方有权提前解除本合同……（13.2）乙方有权提前解约，乙方可在每个月月底的7天或之前书面通知甲方在该月月底终止合约……当乙方按照以上规定提出提前解约时，双方应履行完毕以下手续：a.乙方在终止日向甲方交回租赁物；b.乙方交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用；c.甲方在乙方履行完毕上述义务后五日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方。2020年2月19日，双方签订《补充协议》，约定：将租赁期限更改为2019年8月1日起至2020年7月31日止；增加租赁合同第13.3款：在2020年2月1日至2020年6月30日期间，甲方有权向乙方出具终止租赁的通知书。该通知书在乙方收到后的30天后生效，租赁合同在该通知书生效时终止，并适用第13.2款规定的解约后的手续。庞贝捷公司交纳了保证金600000元，并支付了2019年8月至2020年3月期间的租金和物业管理费，秦湘豫公司表示上述期间庞贝捷公司未按照合同约定日期支付而存在延期共计69天。2020年3月12日，庞贝捷公司发出《终止通知》，以合同约定为由，通知于2020年3月31日终止双方的《租赁合同》。秦湘豫公司在3月17日收到后，于2020年4月1日出具了“关于《解除合约通知》的回复”，其内容为：一、考虑到疫情的存在和造成的影响，同意解除《租赁合同》《补充协议》，但要求签订一份解除合同协议；二、没收600000元合同押金，理由为：1.依据第13.2条，庞贝捷公司应当向其支付因本合同所产生的费用，故要求庞贝捷公司支付其支出的介绍费260000元；2.其为了与庞贝捷公司签约而空置了2个月，应当视为“为签订本合同所产生的费用”；3.承担租赁期间的水电费及打孔、挖掘地面的修复费用26000元；4.因疫情导致其在短期内无法出租而产生的损失。因此，要求没收600000元合同押金并另行支付2个月租金520000元。后庞贝捷公司于2020年5月25日发出律师函，要求返还保证金等，秦湘豫公司对此进行了回复。合同签订后，双方没有办理案涉物业的交接手续。在庭审中，秦湘豫公司陈述：其将案涉物业的钥匙交付给庞贝捷公司，因庞贝捷公司没有在案涉物业实际生产，仅是产生打孔勘验的水电费用，因该费用极少而没有向庞贝捷公司收取。秦湘豫公司未提交证据证明庞贝捷公司在租赁期间所产生的水电费用情况。庞贝捷公司对此不予确认，并陈述：其没有使用过案涉物业，只是在案涉物业内自带机器进行打孔勘验，当中并没有产生过水电费。其共计打了13个100mm的小孔，每次进场都是找秦湘豫公司拿钥匙，打孔后便将钥匙交还。秦湘豫公司表示其已经对打孔进行了修复，并提交了一份其与广州市南沙区南沙得美源工程部签订的工程报价表拟证明其修复费用。该工程报价表记载：1.厂房地面维修，铺水泥1项10000元；2.地面清理、清洁7600平方米15200元；3.垃圾清运1800元，施工期限为2020年7月5日至7月15日。庞贝捷公司对此不予确认。秦湘豫公司表示其于7月1日将案涉物业出租给中达凯通（广州）物流有限公司，并提交了其与该公司签订的《仓库租赁合同》（合同期为2020年7月1日至2022年6月30日）。庞贝捷公司对此表示，案涉物业实际已经在2020年2月就被中达凯通（广州）物流有限公司占用。庞贝捷公司需支付的租金和管理费为271143.5元/月，2019年8月至2020年3月份的租金、管理费支付的时间分别为2019年8月9日（迟延4天）、9月12日（迟延7天）、10月14日（迟延9天）、11月19日（迟延14天）、12月5日、2020年1月17日（迟延12天）、2月28日（迟延23天）、3月6日。其中，2019年8月20日前中国人民银行公布的一年期贷款基准利率为4.35%，全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分别为：2019年8月20日-9月19日为4.25%、2019年9月19日-11月19日为4.20%、2019年11月20日-2020年2月19日为4.15%、2020年2月20日-4月19日为4.05%。在诉讼过程中，庞贝捷公司向一审法院申请财产保全，一审法院于2020年8月3日作出民事裁定，裁定：冻结被告广州秦湘豫仓储有限公司名下的银行存款600000元或查封、扣押其他等额的财产。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。案涉的《租赁合同》及《补充协议》对当事人的权利义务作出了约定，是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据上述规定，当事人可以约定解除合同的条件，并按照约定的条件解除合同。本案中，庞贝捷公司依据《租赁合同》第13.2条“乙方有权提前解约，乙方可在每个月月底的7天或之前书面通知甲方在该月月底终止合约”的约定，于3月12日发出《终止通知》，通知秦湘豫公司于2020年3月31日解除合同，属于其行使约定解除权，故双方之间的租赁合同关系于2020年3月31日解除。在合同解除后，双方应当按照《租赁合同》第13.2条“当乙方按照以上规定提出提前解约时，双方应履行完毕以下手续：a.乙方在终止日向甲方交回租赁物；b.乙方交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用；c.甲方在乙方履行完毕上述义务后五日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方。”的约定履行各自的合同义务。结合当事人的诉辩意见，一审法院认为：1.关于是否已经交还案涉物业的问题。双方在签订合同后没有办理交接手续，秦湘豫公司主张其交付了案涉物业的钥匙，但没有提供任何证据予以证实。庞贝捷公司在一直没有实际使用过案涉物业，且已提出提前解除合同的情况下，其在合同解除后拒不交还钥匙的说法，显然不符合常理，庞贝捷公司关于案涉物业钥匙一直在秦湘豫公司处的陈述更为可信。退一步说，即使庞贝捷公司已领取钥匙且没有交还，但在庞贝捷公司没有实际使用过案涉物业的情况下，秦湘豫公司在合同解除后应当及时收回，以避免损失的扩大。但秦湘豫公司却怠于履行上述止损义务，故由此造成的损失亦应由其自行承担。综上，秦湘豫公司要求庞贝捷公司支付2020年4月至6月的占用费及利息，理据不足，一审法院不予支持。2.关于迟延支付租金、管理费的违约金问题。《租赁合同》没有对迟延支付租金、物业管理费的违约金作出约定，但考虑到庞贝捷公司迟延付款，确实对秦湘豫公司造成损失，而该损失主要为利息损失，故一审法院根据庞贝捷公司逾期付款的时间，分别按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算为2169.9元。秦湘豫公司要求按照年利率6%的标准支付违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。当事人在民事活动中应当遵循诚实信用的原则。如上所述，庞贝捷公司在履行合同过程中虽存在迟延付款的情况，一审法院根据公平合理原则，亦确定其需要承担一定的违约责任。但毕竟双方在合同中并未就迟延付款的违约责任进行明确约定，秦湘豫公司直至本案诉讼亦未有就此向庞贝捷公司主张过违约责任，故其在本案中以此作为其拒绝返还租赁保证金的抗辩意见，显然有违诚实信用原则，一审法院对该抗辩意见不予采纳。3.关于场地维修费问题。一方面，秦湘豫公司没有提交庞贝捷公司对案涉物业的打孔情况，故庞贝捷公司的打孔情况以其确认的共打13个100mm的小孔为准。秦湘豫公司并未提供其有通知庞贝捷公司修复场地的证据，而其就修复费用的主张，仅提交了《工程报价表》予以证明，而《工程报价表》中记载的项目为“厂房地面铺水泥1项”“地面清洁7600平方米”“垃圾清运”，故《工程报价表》的报价费用是否为对庞贝捷公司打孔进行修复的全部费用，关联性不足，且上述费用对于庞贝捷公司打孔的修复，明显过高。另一方面，考虑到庞贝捷公司在案涉物业打孔的事实，及需对地面进行修复的必然性，一审法院酌情认定庞贝捷公司需向秦湘豫公司支付场地修复费用8000元。秦湘豫公司主张的地面修复费用超过该数额部分，一审法院不予支持。鉴于秦湘豫公司没有提供其有通知庞贝捷公司对场地进行修复且庞贝捷公司拒绝修复的证据，故其以庞贝捷公司未履行维修义务为由拒绝返还租赁保证金，理据不足，一审法院不予采纳。综上评判，庞贝捷公司要求秦湘豫公司返还租赁保证金600000元及支付自2020年4月8日开始的资金占用费（即利息）理据充分，一审法院予以支持。其中，利息以保证金600000元为本金，自2020年4月8日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、秦湘豫公司于判决发生法律效力之日起三日内向庞贝捷公司退还保证金600000元及支付资金占用费（以保证金600000元为本金，自2020年4月8日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、庞贝捷公司于判决发生法律效力之日起三日内向秦湘豫公司支付逾期支付租金及管理费的利息2169.9元；三、庞贝捷公司于判决发生法律效力之日起三日内向秦湘豫公司支付场地修复费8000元；四、驳回秦湘豫公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费4900元、保全费3520元，由秦湘豫公司负担。一审反诉受理费6145.65元，由秦湘豫公司负担6072.65元、由庞贝捷公司负担73元。二审期间，秦湘豫公司提交广州市南沙区南沙得美源工程部2020年9月30日出具的《收据》，上载“今收到广州秦湘豫餐厨有限公司地面维修清洁款29700元”，拟证明秦湘豫公司已经实际支付案涉物业地面清洁维修费29700元。对此，庞贝捷公司质证认为：对秦湘豫公司提交上述证据真实性、合法性、关联性均不予认可；从证据看仅仅是为了应付本案诉讼，与第三人有串通之嫌，既没有转帐凭证，也无法证实该费用实际客观产生，同时对应本案物业维修图片，秦湘豫公司所主张的维修价格难以对应，该证据与一审提交的工程报价表均看不出与案涉物业有任何关系。本院认为，本案系租赁合同纠纷案件。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。结合双方当事人诉、辩意见，本案争议焦点主要在于：一是秦湘豫公司主张庞贝捷公司在履行、解除案涉租赁合同过程中应承担违约责任应否支持；二是秦湘豫公司主张的案涉物业修复费用应否支持。关于秦湘豫公司上诉称庞贝捷公司在履行、解除案涉租赁合同过程中应承担违约责任的主张。首先，一审法院对双方解除租赁合同后案涉物业的交接问题，已结合案涉租赁合同约定、庞贝捷公司并未实际使用过案涉物业以及案涉物业实际使用状况等查明的事实进行详细分析，认定秦湘豫公司在合同解除后应当及时收回案涉物业以避免损失扩大，一审法院阐述认定正确，本院予以认可。其次，庞贝捷公司在履行合同过程中虽有迟延付款行为，但均已实际支付完毕，双方并未在合同中对逾期付款违约责任进行约定，秦湘豫公司在本案纠纷发生前也未向庞贝捷公司主张逾期付款违约金，一审法院依法判处庞贝捷公司按中国人民银行发布的同期同类贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付违约金，并无不当。再次，庞贝捷公司虽未实际使用案涉物业，但经查实其的确对案涉物业进行了打孔行为，相应的修复责任应由其承担。结合一审查明事实，庞贝捷公司上述打孔行为对案涉物业的正常使用并未造成根本性影响，秦湘豫公司主张庞贝捷公司应支付合同解除后案涉物业修复前，即2020年4月至6月期间的占有使用费，于法无据，一审法院对秦湘豫公司该反诉请求不予支持并无不当，本院予以认可。关于秦湘豫公司主张的案涉物业修复费用应否支持的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。秦湘豫公司对其主张的29700元修复费用，一审期间仅提交《工程报价表》。不足以证明其因庞贝捷公司对案涉物业打孔行为进行修复而实际支付费用29700元；二审期间，秦湘豫公司提交的案外人出具的收据，形成时间系一审判决作出之日，且该证据证明力不足以支持秦湘豫公司上诉主张，本院不予采信。综上所述，秦湘豫公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12291.3元，由广州秦湘豫仓储有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李志明二〇二〇年十二月十五日书记员  王嘉宝陈蕴琦