广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终8871号上诉人（原审被告）：熊充，男，1987年5月16日出生，土家族，住广东省深圳市宝安区*********,公民身份号码522************816。被上诉人（原审原告）：广东龙光集团物业管理有限公司惠州水悦龙湾分公司，经营场所广东省惠州市惠城区*******************。负责人：吕辉。上诉人熊充因与被上诉人广东龙光集团物业管理有限公司惠州水悦龙湾分公司（以下简称“龙光物业水悦龙湾分公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初8469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。熊充上诉请求：1.一审判决事实不清，证据不足，请求法院撤销原审判决书第6页第一项的判决，并依法改判；2.涉诉一审，二审的费用全部由被上诉人龙光物业水悦龙湾分公司承担。事实和理由：一审判决在未确认被上诉人行为是否违反《前期物业服务协议》与《临时管理规约》的情况下，违法裁决。依法应予撤销，改判。理由如下：（一）被上诉人的物业服务质量严重不达标。在业主与被上诉人签订的《前期物业服务协议》中，对物业服务质量做了明确的定义。其中第一条的“房屋外观”明确要求做到“整洁，统一”和“协调，美观”。而在2015年12月签订物业合同开始到2017午4月份，本人按照协议的规定定期缴纳物业相关费用。但是在此期间物业没有履行好管理的责任和义务，使得小区很多业主装修时把空调随意挂在建筑物的外墙，而不是放到预定的空调柜中。多处二楼的公共露台被个别业主占有圈为私家庭院，在上面建围栏，养花草，既不美观也容易有物品坠落砸伤底下过往行人的风险。空调随意外挂和露台被圈占，导致小区的房屋外观严重受损。物业服务质量的第五条的“绿化”明确要求做到“修剪整齐美观”和“保持长势良好”。而在2015年12月到2017年4月期间，由于物业没有履行好管理责任，小区的多处绿化植物被个别业主破坏，铲除。既不美观，也不长势良好，部分绿化直接死亡。物业服务质量的第二条的“共用设备维护和管理”明确要求做到“制度完善，责任明确”和“维护及时，设施完好”。而小区早的多处楼梯走道的防火门损坏几年都没有维修，也没有看到有完善的维护制度和责任人。外墙存在开裂和漏水问题，物业也没有安排维修，对维修基金的管理也是缺乏完善的制度，没有定期公布维修基金的情况。（二）不准业主使用露天停车位。小区在1-4栋有配套的若干露天停车位，应当依法优先给到业主使用。但是物业却无正当理由，强行禁止业主使用这些露天停车位，堵住去往停车位的道路和入口。导致小区的地下停车位紧张，业主利益受损。露天停车位是建立在全体业主的共有建筑区域的，物业没有任何理由阻止使用。（三）被上诉人未履行安保义务。在2015年12月至2017年4月期间，小区的四周没有防护网之类的围墙功能设施，也缺少安保设备，监控设施，导致外面的人员可以随意进入小区。已有多个业主家被偷盗，财产受到损失。（四）小区共有部分经营所得利益不公开。在《临时管理规约》第四条中明确规定，利用物业共有部分经营所得利益属于全体业主共有。而物业在小区的绿化区域，走道两旁，电梯里设置大量广告位经营与牟利。却没有公开这部分利益，也没有充当管理费。严重违反了合约，侵犯了业主的利益。综上所述，一审法院忽视了被上诉人诸多的违约行为，只认为被上诉人“履行了一定的管理职责”“管理效果未能达到被告的预期”。一审法院让被上诉人逃避了违约责任，认定事实不清，证据不足，适用法律不准，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。根据《物业管理条例》第三十五条，第四十条和《合同法》第六十七条规定：小区业主在物业管理单位没有尽到服务约定时，有拒交物业费的权力。本上诉人在2015年12月至2017年4月期间，都是按照合约准时缴付物业费。但是物业在此期间物业服务质量大打折扣，且没行改进服务的意愿，不得己暂停缴付物业管理费。但是本人有定期缴付公摊的水电费和垃圾费用，目的是希望物业可以得到教训，改进服务质量。然而物业并没有去深入的解决小区存在的问题，而是动辄威肋业主，起诉业主不交物业费违约。物业的这种做法不会对我国的小区物业纠纷顽疾有任何的改进和帮助。龙光物业水悦龙湾分公司在二审中未提交答辩意见，不影响本院审理。龙光物业水悦龙湾分公司向原审法院起诉请求：1.请求判决熊充向原告支付从2017年04月01日至2020年03月31日止的物业服务费人民币6685.92元以及欠缴物业服务费所产生的违约金（暂计至2020年3月31日，违约金为人民币10847.21元，该违约金应计至两被告还清物业服务费之日止）；2.判令熊充支付原告代为垫付的2020年3月至2020年3月31日的公摊水电费（包含公共照明、电梯电费、二次供水电费、生活垃圾费、污水处理费）102.41元，以上合计费用为人民币17635.54元（暂计）；3.请求判决由熊充承担本案的诉讼费。原审法院认定事实：龙光物业水悦龙湾分公司系法人独资的有限责任公司分公司，经营范围为物业管理，家用电器维修；销售；建筑材料；停车服务；房屋租赁；家长服务，园林绿化；家政管理服务；房地产经纪。双方当事人于2015年12月20日签订了一份《前期物业服务协议》，该协议约定，由龙光物业水悦龙湾分公司向熊充提供物业服务，自商品房交付通知书载明的交楼之日起按照建筑面积计收物业服务费，住宅每月每平方米1.8元，每月20日前收取当月物业服务费，并约定熊充若未按照上述《前期物业服务协议》约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，应从逾期之日起按每天欠费总额的千分之三的标准向龙光物业水悦龙湾分公司支付违约金。另外，龙光物业水悦龙湾分公司可以向熊充收取公共水电分摊费、电梯费等物业服务费用。2015年12月20日，熊充入住由龙光物业水悦龙湾分公司管理服务的小区，并开始按照约定缴纳服务费。自2017年04月1日起，由于熊充不满龙光物业水悦龙湾分公司对部分业主违规违法占用公共用地的处理方式，熊充拒绝按照约定缴纳物业服务费，截止至2020年03月31日，熊充总共欠付物业服务费6685.92元，龙光物业水悦龙湾分公司经多次催收无果，遂诉至法院。另查明，熊充未缴纳2020年3月的公摊水电费102.41元。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，缺席判决如下：一、熊充应在本判决发生法律效力后十日内支付广东龙光集团物业管理有限公司惠州水悦龙湾分公司物业服务费6685.92元及违约金（违约金计算方式：以当期应交物业管理服务费为基数，从逾期之日起至清偿之日止，2019年8月20日之前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金总额最高不得超过2005.78元）。二、熊充应在本判决发生法律效力后十日内支付广东龙光集团物业管理有限公司惠州水悦龙湾分公司代为垫付的2020年3月至2020年3月31日的公摊水电费102.41元。三、驳回广东龙光集团物业管理有限公司惠州水悦龙湾分公司的其他诉讼请求。案件受理费120.44元（广东龙光集团物业管理有限公司惠州水悦龙湾分公司已预交），由熊充负担。本院二审期间，熊充提交了证据：照片。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩情况，本案二审争议焦点是：上诉人熊充是否应向被上诉人龙光物业水悦龙湾分公司支付物业服务费6685.92元及违约金。《前期物业服务协议》属于双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第三十五条、第四十一条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。上诉人熊充作为小区业主，根据合同约定按时交纳物业服务费用，关系到小区物业管理服务是否能够正常开展，物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共服务的属性，事关整个小区全体业主的根本利益。上诉人熊充上诉主张没有按时交纳物业服务费用的理由是物业公司未完全履行物业服务合同约定的义务，存在服务不到位的情况，而不是物业公司完全没有履行合同义务，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。故本院认为，在物业服务合同关系中，业主熊充认为龙光物业惠州分公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒交物业费的正当理由，只有当物业公司提供的服务有较大瑕疵，影响业主正常生活时，相关业主才可以此为抗辩理由减免物业费，或是根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，另行向被上诉人龙光物业水悦龙湾分公司主张权利，但不能就此拒交物业服务费，上诉人熊充应支付物业服务费用并承担违约责任。综上所述，熊充的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120.44元，由熊充负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  邹 戈审 判 员  张佳誉二〇二〇年十二月十一日法官助理  黄弘扬书 记 员  钟润美