襄阳市樊城区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂0606执异692号案外人：刘德金，男，汉族，住湖北省枣阳市。申请执行人：王红伟，男，汉族，住襄阳市樊城区。申请执行人：徐莹，女，汉族，住襄阳市樊城区。被执行人：刘秋荣，女，汉族，住湖北省枣阳市。本院在执行申请执行人王红伟、徐莹与被执行人刘秋荣民间借贷纠纷一案中，案外人刘德金对本院执行刘秋荣名下位于枣阳市光武路42号房屋（房产证号：00**8021，共6层，所在层数1、2、3层，建筑面积866.55平方米）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人刘德金称：请求中止对刘秋荣名下位于枣阳市光武路42号房屋的执行。事实与理由：1、2010年刘秋荣购买涉案房屋时向我借款180万元。因其无资金还款，便于2010年8月31日与我签订借款协议，以房屋租金抵欠款。并把部分房屋抵给我（见2010年8月31日借款协议）。刘秋荣将房屋交付给本人占有、使用、收益，至今已经近十年，收入的房屋租金尚不够利息。2、2013年4月23日，我与他人签订房屋装修合同，投资251980元对涉案房屋进行了装修。3、本人于2012年在房屋的后侧投资加盖了三层195平方米，已与原房屋形成附和，本人对此附和享有独立产权。王红伟执行该房屋不现实，且已经偿还了近百万元，不宜再强制执行该房屋。以上异议理由所涉事实均发生在刘秋荣向王红伟借款之前。综上，特提出执行异议。申请执行人王红伟辩称，1、刘德金提出刘秋荣向其借款180万，如果刘秋荣未还款，刘德金可以通过司法程序起诉刘秋荣，与本执行没有关系。2、2014年刘秋荣向我借钱并办理他项权证时，刘秋荣确认刘德金所提出的装修加盖涉案房屋都属于抵押的房产范围内，刘德金当时也在场，没有提出任何异议。在本案执行中，刘德金多次答应替刘秋荣还款，但没有一次兑现承诺。2014年借款至今，刘德金一直霸占抵押房产，并且在执行法官明确告知不能对外出租的情况下，依然对外收取房租。刘德金的异议没有法律依据。申请执行人徐莹提出了三点辩称意见，其中前二点意见与王红伟意见一致；另外，还认为刘德金系刘秋荣胞弟，以前从未提到过其借款给刘秋荣，并一直霸占涉案房产。2019年7月5日，执行法官在枣阳组织双方调解，刘德金当场表示同意腾退房屋，但事后却迟迟不退出。据此，认为刘德金的异议没有法律依据。本院审查查明，王红伟诉刘秋荣、郭婷婷民间借贷纠纷一案，经本院组织调解，双方达成了调解协议：一、经双方确认，截止2015年10月23日，刘秋荣尚欠王红伟借款本金人民币300万元、利息110万元，合计410万元，于2015年11月19日前偿还借款本金人民币300万元，于2015年12月19日前偿还利息110万元。二、如未按期偿还借款本金，刘秋荣以实际所欠本金为基数，按年利率24%为标准计算，从2015年10月24日起至付清所欠本金之日止，向王红伟支付利息。三、郭婷婷在本案中免除保证责任。本院于2015年10月19日作出[2015]鄂樊城民四初字第00263号民事调解书，对上述调解协议予以确认。因刘秋荣未按协议约定履行还款义务，王红伟向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2016年4月21日查封了登记在刘秋荣名下的位于枣阳市光武路42号的房屋一栋（房产证号：00**8021，共6层，所在层数1、2、3层。建筑面积866.55平方米）。襄阳诚作房地产评估有限公司对涉案房屋进行了评估，于2016年12月5日作出了诚作鉴字（2016）第086号估价报告，载明该房地产总价4743300元。本院于2017年4月12日作出（2016）鄂0606执150号执行裁定书，裁定拍卖涉案房屋。2019年7月3日，根据徐莹请求追加其为本案申请执行人的申请，本院作出了（2019）鄂0606执异135号执行裁定，认为王红伟将生效法律文书确定的部分债权依法转让给了徐莹，并书面认可徐莹取得该债权，故裁定追加徐莹为本案申请执行人。另查明，2014年6月23日，刘秋荣将涉案房屋抵押给王红伟，并办理了抵押登记，他项权证号为：枣阳市房他证枣字第00010**。债权数额为3000000元，房屋建筑面积：866.55平方米。还查明，刘德金向本院提供了一份其作为乙方、刘秋荣作为甲方，落款时间为2010年8月13日的借款协议书一份，该协议书载明甲方购买位于枣阳市民主路和光武路交汇处杜凤云的房屋，向乙方借款180万元。条款约定：一、甲方责任：甲方收到款的同时夫妻双方签字本合同生效，甲方按月息壹分柒的利息每月25日之前支付给乙方，使用期限为六个月，甲方购买此房屋后必须尽快在相关的职能部门确权本房屋所有权属甲方所有，贷款后尽快还清乙方的本息，甲方承诺此房屋从借款之日起乙方无条件使用一年，若甲方出租，乙方有条件在出租同等条件下乙方优先，甲方到期不还，乙方有权出租本房屋，一年后不还，甲方承诺本房屋一楼从西山墙向东40平米、二楼和三楼从西墙向东各150平方米归乙方所有，乙方有权使用出售。二、乙方责任：乙方保证资金一天内到位，在使用本房屋期间，乙方不能私自更改本房屋的主体结构，否则造成的损失由乙方负全部责任。刘德金还向本院提交了湖北省枣阳市人民法院（2018）鄂0683民初3788号民事判决书，证明其装修涉案房屋花费251980元。本院认为，本案的焦点问题是案外人刘德金要求法院中止对涉案房屋的执行的异议请求是否能成立。对此，刘德金主要提出了四个异议理由。一、刘德金认为在本案申请执行人与刘秋荣产生借贷关系之前，刘秋荣与其签订的借款合同中约定用刘秋荣所有的涉案房屋租金抵付借款，故应当中止对涉案房屋的执行。本院认为，刘德金提供的与刘秋荣所签订的借款合同时间虽然在本案债务产生之前，但按双方合同中关于“…甲方承诺此房屋从借款之日起乙方无条件使用一年，若甲方出租，乙方有条件在出租同等条件下乙方优先，甲方到期不还，乙方有权出租本房屋，一年后不还，甲方承诺本房屋一楼从西山墙向东40平米、二楼和三楼从西墙向东各150平方米归乙方所有，乙方有权使用出售。”的约定内容来看，刘德金对案涉房屋享有出租权是有时间截止点的，即至借款满一年，一年后不还款，按约定刘秋荣将涉案房屋中的部分房屋抵给刘德金。若刘德金按合同约定于2010年8月13日签订合同的当日履行了出借义务，借款满一年时间为2011年8月12日。也就是说，案外人对涉案房屋享有出租权从而用房屋租金抵债的时间截止日为2011年8月12日。案外人现在以其对涉案房屋享有出租权而要求本院中止对该房屋执行的异议理由不能成立，本院不予采信。另外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，案外人租赁权异议成立的条件是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该房屋。又根据合同法的相关规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁权是基于租赁合同产生的对租赁物占有、使用和收益的权利，因此，认定租赁权的成立，首先需要出租人和承租人建立真实的合同关系。本案经审查查明，刘德金享有的租赁权实为房屋使用权抵债关系，以租赁权抵债的目的是消灭金钱债，承租人不是基于真实的租赁而建立的合同关系。故本院对刘德金租赁关系的真实性不予认可，为此，即便刘德金认为其对涉案房屋的出租权没有时间截止点，其该项异议理由亦不能成立。二、刘德金认为刘秋荣将部分房屋抵偿给其本人，其享有阻止执行的权利。本院认为，刘德金据此异议理由要求排除对涉案房屋的执行，若其能够排除执行，需满足其是涉案房屋的所有权人或是享有物权期待权的条件。首先，涉案房屋登记为刘秋荣所有，刘德金并非登记的所有权人。其次，享有物权期待权的基础性条件为在法院查封涉案房屋之前签订有合法有效的书面买卖合同，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中赋予买受人物权期待权的基础性条件是在对执行标的查封前被执行人与买受人签订有合法有效的买卖合同，而本案案外人认为刘秋荣无钱还款将涉案部分房屋抵偿给案外人，该抵偿行为并非是基于买卖，而是为了消灭金钱债。因此，基于以房抵债而拟受让的不动产的受让人，在取得以房抵债所涉及的不动产属于其所有的相关产权证明前，该以房抵债并不足于形成优先于一般债权的利益，不能据此产生对该不动产物权期待权。故案外人以刘秋荣已将涉案的部分房屋抵偿给其本人所有，要求中止对涉案房屋执行的异议理由，不能成立。三、刘德金认为其在本案债务产生之前，投资对涉案房屋进行了装修、加盖，且加盖部分与刘秋荣的房屋已形成了附和，其对附合的部分享有独立产权。本院认为，案外人对涉案房屋的装修是为了占有、使用并以此获取收益，且其自认已占有使用该房屋近十年并收取有租金。案外人以此为由排除执行，于法无据。对于加盖部分，案外人并未提供证据证明是其在占有该房屋之后加盖。故异议人以此异议理由要求中止对涉案房屋的执行，没有依据。四、刘德金还称本案已执行近百万元，不宜再执行涉案房屋。本案执行标的数额比较大，刘德金认为本案已执行近百万元没有提供证据证实，且本院亦未查询到刘秋荣其他责任财产，本院执行刘秋荣名下的涉案房屋，符合法律规定。综上，异议人提出的异议理由均不能成立，对其提出的异议请求，应依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回案外人刘德金的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  刘安斌审判员  李建平审判员  石小玲二〇二〇年十二月二十二日法官助理杨慧洁书记员郭萍