湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终2256号上诉人（原审被告）：刘海涛，男，1969年11月16日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。上诉人（原审被告）：郭继，女，1976年6月24日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：刘海涛，男，1969年11月16日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区，与上诉人郭继系夫妻关系。被上诉人（原审原告）：株洲摩登物业管理有限公司，住所地：株洲市芦淞区芦淞路**。法定代表人：刘庆臣，系公司董事长。委托诉讼代理人：林国红，湖南天桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭华，湖南天桥律师事务所律师。上诉人刘海涛、郭继因与被上诉人株洲摩登物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院于2020年10月10日作出的（2020）湘0203民初3901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日予以立案受理，并依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人刘海涛、被上诉人株洲摩登物业管理有限公司的委托诉讼代理人郭华均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人刘海涛、郭继上诉请求：依法撤销湖南省株洲市芦淞区人民法院（2020）湘0203民初3901号民事判决。事实及理由：1、本案适用法律事实不清，违背公平公正；2、被上诉人没有按照约定的合同服务标准开展业务，存在重大管理失误，不应要求上诉人按全额支付高额违约金；3、缺乏对基本事实的深入调查和认定，仅凭被上诉人一己之词和主观判断作出裁决，违背法律的基本精神；4、被上诉人催缴物业费采用断水断电的方式不符合法律规定，对上诉人造成一定的损失，也违反了签订的合同约定。经本院释明，上诉人刘海涛、郭继将其上诉请求明确为：要求按照70%的标准折价计算物业费，共计是82080.98元，再减去已支付的3万元，余下应缴物业费为52080.98元，且不应该收取违约金。综上，上诉人刘海涛、郭继需支付的拖欠物业费加上基础水费应为68348.81元，违约金不应计算。被上诉人株洲摩登物业管理有限公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人刘海涛、郭继利用住宅开办学校长达12年，拖欠被上诉人物业费近10年，上诉人应依约支付物业费及违约金是必然的，开班学校期间大量非小区居民出入，长期挤占居民小区公共部分供电、供水、电梯等设施，经业主投诉，芦淞区教育局联合城管局以其无证办学为由将培训学校关停，上诉人刘海涛、郭继支付物业费是基本义务。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人株洲摩登物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令两被告支付拖欠物业管理费87549元、电梯能源费11544元、加压供水费（包含基础供水费和二次加压供水费）23306元（其中基础水费16259.83元）；2、判令两被告共同支付违约金197100元；3、两被告共同承担本案诉讼费用。一审法院认定如下事实：被告刘海涛、郭继购买了位于芦淞区芦淞路61号9栋（摩登．摩天大厦）704-706、708-716房屋（房屋建筑面积共895.24平方米），并于2009年4月和2010年1月办理了该十二套房屋的房产证。2006年5月15日，株洲新城市房地产开发有限公司与株洲摩登物业管理有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定由株洲摩登物业管理有限责任公司对摩登．摩天大厦提供前期物业管理服务事宜；其中高层住宅物业费标准为1.48元/月/平方米；合同期限自2006年5月1日起至2008年4月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效后，本合同自动终止。2008年12月16日，摩登．摩天业主委员会与株洲摩登物业管理有限责任公司签订《株洲[摩登．摩天]物业服务委托合同》，约定株洲摩登物业管理有限责任公司对摩登．摩天大厦提供物业管理服务，住宅物业费标准为1.18元/月/平方米；代收费用：1、二次加压供水费（按实收取）：0.65元/吨（不含自来水公司收取的水费）；2、电梯能源费：住宅部分以**为标准层，以12元/户/月计算，上下按1%层的比例递增递减（同一业主购买同一相邻单位并打通间隔墙或同一业主购买上下楼层同座向单位并改为复工建筑的按一户计收）；业主和物业使用人不支付物业服务费、车位租用费、摊分费用及其它费用等，乙方有权采取告知、劝诫、公示、停止服务、收取违约金（从逾期之日起，每天伍元）等催缴措施直至通过法律程序予以追讨；委托期限：自2009年10月1日0时起至2012年12月31日24时止，共壹年。2012年12月9日，摩登．摩天业主委员会与株洲摩登物业管理有限公司再次续签物业服务委托合同，委托期限：自2013年1月1日0时起至2013年12月31日24时止，共壹年。2014年4月25日，摩登．摩天业主委员会与株洲摩登物业管理有限公司再次续签物业服务委托合同，委托期限：自2014年1月1日0时起至2014年12月31日24时止，共壹年。2019年7月13日，摩登摩天议事小组与株洲摩登物业管理有限公司签订了《关于延续原物业服务委托合同的补充协议》，约定：继续执行原物业服务委托合同；有效期至摩登摩天业委会成立并签署新物业服务委托合同止。合同签订后，原告株洲摩登物业管理有限公司一直为摩登．摩天大厦提供物业服务。因被告未支付2010年10月至2019年12月的物业管理服务费，经原告催收未果，酿成本案纠纷。另查明，2008年至2017年，被告刘海涛、郭继将自己购买的摩登．摩天大厦七楼部分房屋用于株洲市芦淞区海特培训学校的教学场所，该校的法定代表人为郭继。2017年12月被告刘海涛以微信转账及支付现金方式向原告指定账户支付了30000元物业费。再查明，因被告刘海涛、郭继以物业服务不达标为由拖欠物业费，原告株洲摩登物业管理有限公司在一段时间内对被告所购买的摩登．摩天大厦七楼采取了停用部分电梯使用和部分房屋断水的措施。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：被告刘海涛、郭继是否应向原告支付物业管理费（物业费、电梯能源费、二次加压供水费、基础水费）、违约金，具体数额如何计算？原告株洲摩登物业管理有限公司与株洲新城市房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及与株洲摩登物业管理有限责任公司签订《株洲[摩登．摩天]物业服务委托合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，不违背公序良俗，自签订之日起对株洲摩登物业管理有限公司及摩登．摩天大厦业主均具有法律约束力。2015年1月1日至2019年7月12日期间合同到期后，原告仍在提供物业管理服务，双方构成事实的物业服务合同关系。根据双方提供的证据及当事人的陈述，经计算，被告自2010年10月1日至2019年12月31日未交纳物业管理服务费：（1）物业费：根据合同约定应按1.18元/㎡/月，经计算，被告刘海涛、郭继在2010年10月1日至2019年12月31日产生的物业费为117258.54元（895.24㎡×1.18元/㎡/月×111个月），减去已付的30000元，被告应向原告支付87258.54元，现原告主张物业费87549元，对其超过部分，该院不予支持；（2）二次加压供水费、电梯能源费：根据合同约定，二次加压供水费、电梯能源费系代收费用，现原告在庭审中并未提交株洲摩登物业管理有限公司已代交的凭证，故要求被告刘海涛、郭继支付二次加压供水费、电梯能源费，没有事实依据和法律依据，该院不予支持；（3）基础水费16259.83元，被告无异议，该院予以支持。关于违约金的问题，因原、被告在合同中约定了不支付物业服务费收取违约金（从逾期之日起，每天伍元），被告没有按照协议约定的时间交纳物业服务费应承担违约的责任，但原、被告双方约定的违约金标准过高，应予以降低，本院酌情认定为10000元。至于被告刘海涛、郭继辩称原告提供的物业服务质量不高，拒交物业费的问题，该院认为：物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域或某些方面做得不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常缴纳物业服务费业主的利益。物业服务过程中存在一般瑕疵并不能构成业主拒交物业服务费的正当、充分的理由，故被告主张原告服务质量不高为由拒绝交纳物业费，该院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、被告刘海涛、郭继于本判决生效后十日内向原告株洲摩登物业管理有限公司支付物业费87258.54元、基础水费16259.83元、违约金10000元，合计113518.37元（自2010年10月1日起计算至2019年12月31日止）；二、驳回原告株洲摩登物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6092元，减半收取3046元，由原告株洲摩登物业管理有限公司承担1761元，被告刘海涛、郭继承担1285元。在二审审理过程中，诉讼各方均未向本院提交任何新证据。对于一审认定的事实，被上诉人株洲摩登物业管理有限公司无异议；上诉人刘海涛、郭继对一审法院认定的基本事实无异议，办培训学校也属实，但主张办培训学校是在购房时和开发商有约定的，培训学校是2015年停办的，对于上述主张，上诉人刘海涛、郭继未能提供证据证实，相反，上诉人刘海涛认可2018年11月20日送达的停止办学通知书系其本人签收，另其在一审陈述其是于2017年停止办学，其上述主张不能成立。故二审法院对一审法院查明的事实予以认定。本案系物业服务合同纠纷。从诉争各方争执的焦点看，本案的焦点问题主要有如下两点：一是本案的物业费收取标准是否应予降低；二是违约金是否应当支付。对于上述两个焦点问题本院作如下阐述：一、上诉人刘海涛、郭继应当按照案涉物业服务委托合同的约定向被上诉人株洲摩登物业管理有限公司缴纳物业费。从一、二审现已查明的事实看，上诉人刘海涛、郭继对与被上诉人株洲摩登物业管理有限公司之间存在物业服务委托合同的法律关系均无异议，但上诉人刘海涛、郭继主张被上诉人株洲摩登物业管理有限公司所提供的物业服务存在重大失误，且不符合案涉物业服务合同的约定标准，故应适当降低物业费的收取标准，对此上诉理由，经本院审查，被上诉人株洲摩登物业管理有限公司依约为小区业主提供了物业服务，且前后与小区业主委员会、业主议事小组续签了物业服务委托合同，另从业主委员会出具的证明看2016年欠缴物业费的仅有25户。2018年仅为36户（上诉人刘海涛一人15户做一户），欠缴物业费的户数占全体业主户数的占比较小，从一定程度上说明大部分业主对被上诉人株洲摩登物业管理有限公司所提供的物业服务是认可的；虽然上诉人刘海涛、郭继提供了一些照片等证据，以此证实被上诉人株洲摩登物业管理有限公司提供的服务存在不符合标准和存在重大失误的情形，但这些证据还不能完全充分地达到上述证明目的，结合本案的实际情况看，只能说明被上诉人株洲摩登物业管理有限公司所提供的物业服务存在一定程度的瑕疵，尚有进一步提升和改善物业服务的空间，而不足以构成拒缴或降低物业费收取标准的理由。上诉人刘海涛、郭继的此上诉理由不能成立，应不予支持。二、上诉人刘海涛、郭继应当向被上诉人株洲摩登物业管理有限公司支付违约金。上诉人刘海涛、郭继系芦淞区芦淞路61号9栋（摩登．摩天大厦）704-706、708-716房屋（房屋建筑面积共895.24平方米）的业主，且在2008年至2017年利用上述部分物业举办了教育培训机构即株洲市芦淞区海特培训学校，被上诉人株洲摩登物业管理有限公司依照物业服务委托合同的约定提供了物业服务，依据物业服务委托合同的约定，经计算，上诉人刘海涛、郭继从2010年10月至2019年12月止应缴纳的物业费为117258.54元（895.24㎡×1.18元/㎡/月×111个月），而上诉人刘海涛、郭继仅在2017年12月支付了物业费30000元，故上诉人刘海涛、郭继尚欠被上诉人株洲摩登物业管理有限公司物业费87258.54元，上诉人刘海涛、郭继的行为构成违约，应承担违约责任，因物业服务委托合同的约定违约金标准过高，一审法院根据本案实际情况对违约金进行了调整，酌情确定为10000元，既适当也符合本案实际情况，二审法院予以尊重。上诉人刘海涛、郭继认为不应收取违约金的理由与事实不符，应不予支持。综上，上诉人刘海涛、郭继的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2570元，由上诉人刘海涛、郭继承担。本判决为终审判决。审判长  彭建爱审判员  罗湘武审判员  阳桂凤二〇二〇年十二月二十三日书记员  余 睿