陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终15039号 上诉人（原审被告）：田婉荣，女，1983年8月8日出生，汉族，无业，住陕西省镇安县。委托诉讼代理人：余之源，男，1987年6月14日出生，汉族，中建安装集团有限公司职工，住陕西省商洛市镇安县，村组推荐代理。被上诉人（原审原告）：广州颐和酒店物业管理有限公司西安高陵分公司。住所地：西安市高陵区。负责人：曹海，经理。委托诉讼代理人：党勇强，陕西秦鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：高丽华，女，1982年4月2日出生，汉族，该公司员工，住西安市高陵区。上诉人田婉荣因与被上诉人广州颐和酒店物业管理有限公司西安高陵分公司(以下简称颐和物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服西安市高陵区人民法院（2020）陕0117民初1360号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。田婉荣上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回颐和物业公司一审全部诉讼请求；2.由颐和物业公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决故意将案涉房屋不具备“国家和地方人民政府的有关规定”的交付条件，与不动产证办理事宜混为一谈，将“《前期物业服务合同》约定业主应于房屋销售合同约定的交付所购房屋之日起缴纳物业费用”这一重要前提条件与“物业合同纠纷”这两件不可分割的事实牵强分离，判决明显违背法律规定，故意偏袒颐和物业公司。从国家企业信用信息公示系统中可以看出颐和物业公司与案涉小区开发商同属一个母公司，事实上是同一诉讼主体，开发商在明知房屋不符合交付条件的情况下将房屋交付，又将物业服务发包给“兄弟公司”违背了《物业管理条例》第二十四条。田婉荣所购房屋明显不符合《城市房地产开发经营管理条例》以及《消防法》的先关规定，达不到交付条件。田婉荣虽然与颐和物业公司签署了相应的合同文件，但因该房屋确实无法使用而并未真正享受过颐和物业公司提供的任何服务。颐和物业公司辩称，田婉荣与颐和物业公司签订前期物业服务合同，田婉荣2014年6月28日收房，同时签署了“业主入住合约”，同意遵守规约，同意承担违反规约的责任。2014年6月28日交纳了9个月物业类费用，田婉荣从2015年1月1日起至2019年12月31日一直未向颐和物业公司交纳各项物业服务费，属于违约行为。一审判决其支付该费用正确。田婉荣的上诉认为开发商不按照约定向其交付房屋是另一法律关系，也不是其拒交物业费的理由。田婉荣向一审法院起诉请求：1、请求判令田婉荣支付颐和物业公司2015年1月1日至2019年12月31日物业管理6739.2元、电梯费1555.2元、采暖费4534.9元，合计12829.3元；2、请求判令田婉荣支付合同约定的物业费违约金，按日1‰计算，违约金11546.4元（暂计算至2019年12月31日，最终以实际支付之日为准），两项总计24375.7元；3、请求判令田婉荣承担诉讼费用。一审法院认定事实：双方对签订关于物业管理《业主入住合约》、《承诺书》等物业合同的事实无异议，田婉荣物业费缴纳至2014年12月31日。《前期物业服务合同》约定业主应于房屋销售合同约定的交付所购房屋之日起缴纳物业服务费用，物业服务费用按每两个月缴纳，业主或物业使用人应在每个单数月份25号前履行交纳义务未能按时足额缴纳物业服务费用的，逾期每天按应交费用的1‰的标准向乙方支付滞纳金。《业主入住合约》约定滞纳金按日3‰缴纳，本案田婉荣按日1‰主张滞纳金。案涉房屋为64号楼1单元803室，建筑面积为86.4㎡，物业费收费标准每平方米1.3元每月，电梯费每平方米0.3元每月，暖气费每平方米5.8元每月，2019年起每平米5.98元每月，若空置2018年之前是45%，2019年是40%。另查明，该房屋为空置房，庭审时，田婉荣按照70%比例主张物业费。田婉荣提交的证据显示，2014年8月4日政府信息反馈平台信息内容显示“……人防验收正在办理，所以手续滞后造成25#楼还没进行竣工验收以及竣工备案，所以开发商提前交房是违法行为……”。2019年3月1日、2020年4月21日开发商高陵光明房地产开发有限责任公司出具的两份致业主书，对二期业主提出的不动产证办理事宜作出相关答复，田婉荣以此辩称二期房屋均属于违法提前交房，均未拿到房产证。一审法院认为，合同当事人的合法权益受法律保护。本案中，田婉荣辩称开发商对64#楼未进行竣工验收以及竣工备案，提前交房属于无效交房，田婉荣、田婉荣之间的物业合同也是无效合同，且自己也未入住，故请求驳回田婉荣诉请。一审法院经审理认为，政府信息反馈平台信息内容显示25#楼人防验收正在办理，导致未进行竣工验收以及竣工备案“。田婉荣抗辩提前交房无效与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，且诉讼主体也不相同。田婉荣、田婉荣之间签订了《业主入住合约》、《承诺书》等一系列的物业服务类合同，田婉荣按照合同约定提供物业服务，田婉荣就应当按照合同约定缴纳物业费，田婉荣未入住该小区，并非抗辩缴纳物业费的法定理由。故本院对田婉荣请求驳回田婉荣诉讼请求的辩称不予采纳。庭审时，田婉荣对物业服务费做出了变更，按空置房标准即正常标准的70%计算收取。对于田婉荣欠付的各项费用：自2015年1月1日起至2019年12月31日，被告共欠物业服务费86.4㎡×1.3×0.7×（12×5）= 4717.4元，欠电梯费86.4㎡×0.3×（12×5）=1555.2元，欠暖气费1002.2+902×3+826.7=4534.9元。。至于田婉荣要求田婉荣承担逾期之日（2015年1月1日）起按照每日1‰支付违约金直至实际清偿之日的诉求，因物业服务协议明确约定甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，逾期每天按应交费用的1‰的标准向乙方支付滞纳金，由此可见该违约金仅针对于物业服务费不涉及电梯费、取暖费等。田婉荣逾期缴纳，应按合同约定承担相应违约责任，故自2015年1月1日起至2019年12月31日按日1‰计算，田婉荣应承担的滞纳金为3441元，因田婉荣实际支付日期不确定，计算基数累计也不确定，故2019年12月31日以后的滞纳金待实际发生后田婉荣可另行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、在本判决生效后十日内，田婉荣支付广州颐和酒店物业管理有限公司西安高陵分公司2015年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费4717.4元、电梯费1555.2元、暖气费4534.9元；二、在本判决生效后十日内，田婉荣支付广州颐和酒店物业管理有限公司西安高陵分公司2015年1月1日至2019年12月31日逾期缴纳物业服务费滞纳金3441元。三、驳回广州颐和酒店物业管理有限公司西安高陵分公司的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费已减半收取205元，由田婉荣负担（原告预交410元，本院退付其205元，田婉荣在履行本判决时支付田婉荣205元）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，《物业管理条例》第四十一条规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，颐和物业公司作为前期物业服务企业与建设单位签订了前期物业服务合同，后又与田婉荣签订了《业主入住合约》、《承诺书》等一系列的物业服务类合同，颐和物业公司按照合同约定提供了物业服务，田婉荣依照约定应当缴纳物业费用。田婉荣虽未入住案涉小区，但《陕西省物业服务收费管理办法》第二十三条第二款规定：“业主验收房屋后从未入住，经物业服务企业登记确认后，从第一个月开始其物业服务费按收费标准的70%交纳；入住后（含房屋装修），因故不使用住房，经物业服务企业登记确认后，不使用连续期限超过六个月的房屋，从第七个月开始，其物业服务费按收费标准的70%交纳。”颐和物业公司在一审中仅向田婉荣主张其欠缴物业费的70%，且双方对欠付的物业费金额均无异议，现颐和物业公司按合同约定要求田婉荣支付拖欠的物业费及滞纳金，理由正当，其请求依法予以支持。田婉荣上诉认为其所购买的房屋未达到交付条件无法居住并非本案物业服务纠纷审理范畴，其以此为由拒付物业费的理由不能成立。综上所述，田婉荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费410元由田婉荣负担本判决为终审判决。  审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  陈   帅 二O二O年 十二月九日  书 记 员  李      伟 1