广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24503号上诉人（原审被告）：沈国华。委托诉讼代理人：周扬帆，广东谷问律师事务所律师。委托诉讼代理人：高玉红，广东谷问律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广东珠江商业地产物业服务有限公司，住所地广州市海珠区瑞纺路****。法定代表人：李志明，该公司总经理。委托诉讼代理人：李碧云，北京德恒（广州）律师事务所律师。原审合生景泰公司：广东合生景泰公司房地产有限公司，住，住所地广州市海珠区逸景路****/div>法定代表人：李朝蕊，该公司总经理。委托代理人：郑碧仪，女，系该公司职员。上诉人沈国华因与被上诉人广东珠江商业地产物业服务有限公司（以下简称珠江物业公司）、原审合生景泰公司广东合生景泰公司房地产有限公司（以下简称合生景泰）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初9141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。沈国华上诉请求：撤销一审判决，驳回珠江物业公司全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。沈国华通过向珠江物业公司预付三个月物业管理费、先后三次转账，以及现金支付等方式，已付清2015年10月15日前的物业管理费。只是因为时间久远，未保存支付凭证，但从珠江物业公司按日收取2015年10月1日至15日的物业管理费，可证明沈国华已缴清物业管理费用。二、珠江物业公司2015年8月26日、2018年1月26日、2018年7月21日寄发的催缴通知不能视为有效通知，即便该催缴有效，2013年10月31日前的物业管理费用已超过诉讼时效。三、沈国华已于2015年10月离场并交付钥匙给商场管理人员，合同已解除，沈国华没有义务告知珠江物业公司变更通讯地址，因为身份证住址是一个自然人的法定地址。综上，沈国华并未欠交2014年6月14日至2015年10月4日的物业管理费，且珠江物业公司主张已超过诉讼时效，请求二审法院查明事实，支持沈国华上诉请求。珠江物业公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予以维持。一审法院已就案涉纠纷多次组织开庭，但沈国华从未提出过诉讼时效的问题，故其在二审提出，在法律上已经不具有就此提出的法律依据，且其二审关于诉讼时效事实主张不符合法律规定，不能采纳。一审所判决的物业管理费也是在多次开庭确认及一审法院到各部门进行查询后所确认的事实，依法应予以维持，请求驳回沈国华的全部上诉请求。合生景泰述称，与珠江物业公司意见一致。珠江物业公司向一审法院起诉请求：1.判令沈国华立即支付物业管理费21642.3元及逾期违约金（逾期十日以内，每日按应付未付金额1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金，自逾期之日起计至沈国华支付全部款项之日止。违约金总额以沈国华所欠物业管理费本金为限）；2.判令沈国华承担案件全部的诉讼费用。一审法院认定事实：2012年4月19日，沈国华（承租人，乙方）与合生景泰公司（甲方，出租人）签订《广州市房屋租赁合同》、约定甲方同意将坐落广州市海珠区逸景路惠纺街2号珠江国际纺织城贰层自编×号商铺租赁给乙方作商业用途使用，建筑面积55.24平方米；租赁期限自2012年4月19日至2020年4月18日，上述租赁期限起止日为暂定日期，实际租赁期限自甲方书面通知之日起算，租赁期限为捌年；等。同日，沈国华与合生景泰公司签订《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，约定甲方向乙方发出书面交铺通知，乙方应按甲方书面通知的日期及该物业交付当日的现状接收该物业，若乙方未按甲方书面通知的日期接收该物业，视为该物业从甲方书面通知的交付日期起交付乙方使用，乙方同意按照本合同的规定交纳租金及其他各项费用；试营业及开业时间以甲方书面通知的试营业及开业为准；甲方委托广东珠江商业地产物业服务有限公司对纺织城进行物业管理，乙方应按本合同约定与珠江物业公司签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，同时乙方承诺遵守甲方、广东珠江商业地产物业服务有限公司目前及日后根据实际情况制定、修订的各项管理制度，并承诺接受上述合同、协议及制度等文件的约束；等。2012年4月29日，沈国华签订《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》，确认沈国华承租的位于广州市海珠区逸景路西珠江纺织城二层自编D×号商铺已具备交付条件，沈国华同意接收该商铺。2012年4月29日，珠江物业公司（甲方）与沈国华（乙方）签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，约定乙方承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编×号商铺，该商铺物业管理费按照《租赁合同》约定面积计收，乙方每月应支付的物业管理费总额为1376.8元，物业管理费从2012年5月1日起计收，签订本协议当日乙方须缴纳三个月的物业管理费4130.4元，此后乙方应在每季度结束前10天内一次性缴清下季度物业管理费；物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同；物业管理服务内容：。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的给排水管道、水箱、加压水泵、天线、供电线路、高低压电放、排风系统、中央空调系统、电梯系统、BA智能化系统、监控系统、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、附属市政设施等；物业管理服务质量：。（八）消防：1、消防监控设备设施完好，2、排除火灾事故隐患；乙方违反本协议及附件，不按本协议及附件约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方并应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额1‰支付违约金，逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金，且甲方有权中止部分或全部服务、停止该商铺的水/电/煤气/空调等的供应直至其缴清应缴费用；乙方保证在本协议下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到的后果，其风险责任由乙方自行承担，甲方按本协议确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天内即视为送达乙方；乙方同意自该商铺交付日起，乙方通讯地址以该商铺为准，鉴于乙方在所承租的该商铺内经营，故乙方亦同意甲方可直接将通知贴在该商铺上，并保留两天后，视为甲方通知送达乙方，乙方也可直接签收甲方通知；等。该协议注明沈国华的通讯地址为珠江国际纺织城D×、×。同日，沈国华签订《物业使用承诺书》，承诺沈国华是位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城D区二楼×商铺租户，于2012年4月29日接收该商铺，经验收沈国华证明商铺内设备设施完好并同意接收；沈国华承诺遵守《珠江国际纺织城物业管理协议》及其全部附件的内容，并承诺按时交纳一切有关费用；等。据沈国华提供的《中国民生银行个人账户对账单》显示，沈国华向珠江物业公司转账支付的款项如下：2015年1月4日支付8286元；2015年6月6日支付8286元；2015年10月14日支付2071.5元。据珠江物业公司提交特快专递单显示，珠江物业公司于2015年8月24日以邮递地址为广州市海珠区珠江国际纺织城D×、×通过EMS向沈国华发出《关于催缴商铺物业管理费的通知书》，该通知书投递情况为他人签收；珠江物业公司于2018年1月24日以邮递地址为广州市海珠区珠江国际纺织城D×、D×通过EMS向沈国华发出《关于催缴商铺物业管理费等费用的通知》，该通知书投递情况为退回；珠江物业公司于2018年7月21日以邮递地址为广州市海珠区珠江国际纺织城D×、D×通过EMS向沈国华发出《关于催缴商铺物业管理费等费用的通知》，该通知书投递情况为他人签收。珠江物业公司向沈国华追讨物业管理费未果，遂于2019年3月27日提起诉讼。另查，合生景泰公司为广州市海珠区惠纺街****的房地产权属人，于2013年3月26日核准登记，该房建筑面积13560.07平方米。2011年4月18日，广州市公安消防局向广东珠江纺织博览中心有限公司出具穗公消验[2011]第0289号《关于对广州纺织博览中心首至四层建设工程消防验收合格的意见书》，载明：该局对在海珠区广州大道南以西、康乐西围新村以南地块的广州纺织博览中心首至四层建设工程（共8栋27层，自编A1、A2、A3、A4、B1、C1、D1、F1栋，高99.75米，设裙楼6层自编GJ1、GJ2、GJ3、GJ4栋，设施地下室3层，总建筑面积502359.16平方米，属一类高层民用建筑，采用钢筋混凝土框架结构，耐火等级为一级，综合楼首至四层为商场，首至四层建筑面积159903平方米）进行了消防验收，根据国家工程建设消防技术标准，《建设工程消防验收评定规则》和《建设工程消防设计审核意见书》（穗公消（建）字[2008]第0418号、穗公消审[2010]第0652号），经资料审查、现场抽样检查和功能测试，消火栓、自动喷水灭火、火灾自动报警、防排烟系统动作正常，综合评定该土建工程消防验收合格，并提出以下要求：一、你单位应对消防设施应当定期维修保养，保证功能良好完整有效；要建立健全消防安全制度，落实消防安全责任制，确保安全。二、工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收。三、综合楼内部装修工程应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收，合格后方具备消防使用条件。等。据广州市公安消防局于2011年7月22日核发的穗公消安检许字[2011]第0152号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，显示：场所名称广东珠江国际纺织城；地址海珠区；地址海珠区广州大道南以西村以南地块；场所所在建筑名称综合楼；使用面积150799.16平方米；使用性质商场；场所使用情况自编A1、A2、A3、A4、B1、C1、D1栋首至四层；等。2011年5月11日，合生景泰公司（委托方，甲方）、广东珠江纺织博览中心有限公司（委托方，甲方）与珠江物业公司（受托方，乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将珠江国际纺织城委托乙方实行物业管理，建筑面积820000平方米，其中商业面积420000平方米、酒店40000平方米、写字楼60000平方米、公寓300000平方米，最终以政府部门确定的面积为准；委托管理期限自2010年2月1日至2015年1月31日止；委托管理事项：房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，包括楼盖、外墙面、内/外承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、地下室、地、地下室、地下水池集水井等；公共设施、设备及场地（所）的使用、维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、水箱、加压水泵、落水管、垃圾道、烟囱、供电线路、通讯线路、共用照明、天线、中央空调、消防设施设备、高低压配电房、智能化系统设备、潜水泵、通风及防排设备、污水处理系统、二次供水加压系统、管道煤气系统、电梯系统；保安。2责任。（3）保安、消防监控设备设施完好，维护、保养制度健全，防范措施完善；负责向甲方指定的业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理费，2、公共水电分摊费用，3、业主和物业使用人应付的其他费用（如有偿维修服务费、车位使用费等）；等。2015年2月1日，合生景泰公司（委托方，甲方）、广东珠江纺织博览中心有限公司（委托方，甲方）与珠江物业公司（受托方，乙方）续签订《物业管理委托合同》，除约定委托管理期限自2015年2月1日起至2025年1月31日及增加公寓写字楼部分的管理费用标准外，其余合同条款不变。2019年6月11日，合生景泰公司出具《委托物业管理证明》，内容为合生景泰公司为广州市海珠区逸景路464号101/201/301/401/501/601房、海珠区惠纺街2号101/201/301/401/501/601房的产权人。合生景泰公司自2010年5月11日起委托珠江物业公司对上述房产进行物业管理至今，委托关系尚未终止。2019年9月30日，广州市海珠区城市管理和综合执法局作出《区城管和执法局关于〈广州市海珠区人民法院调查函〉的复函》，内容为关于《广州市海珠区人民法院调查函》（2019粤01**民初9137号）的函已收悉，相关情况如下：关于珠江国际纺织城是由合生景泰公司和广东珠江纺织博览中心有限公司共同于2011年时建成的，当时有相应的《建设工程规划许可证》（分别是：穗规建证[2008]2861号、2862号、3468号、3471号），但上述两家公司没有按规划图纸施工。根据住房和城乡建设部《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》第八条第四款的规定，广州市城市管理和综合执法局对上述公司作出《违法建设行政处罚决定书》（穗综贰处字[2001]第1001号），共处以没收违法收入及违法建设工程造价80625996元的处罚。由于该违法建设查处主体是广州市城市管理和综合执法局，如需了解案件情况，建议向该局致函。随函所附的穗综贰处字[2011]第1001号《违法建设行政处罚决定书》，查明：合生景泰、合生景泰公司在2008年1月在“博览中心”建设工程施工期间不按规划部门批准图纸施工，存在下列违法建设行为：（一）、擅自在用地范围内利用拟作市政道路的下方空间扩建地下停车场连接通道，将4幢各三层相对独立的地下停车场变成地下三层连成片的地下停车场，共增加面积40009平方米；（二）擅自在地上4幢楼之间加宽3、5层间的连廊，加建2、4、6层间的连廊，共增加面积27858平方米；（一）、（二）两部分合计增加面积共67867平方米；时间落款为2012年1月20日；等。2020年4月30日，国家税务总局广州市海珠区税务局出具《关于广州市海珠区人民法院询证企业相关涉税情况的复函》，内容为经查询金税三期税收管理系统和增值税发票税控系统v2.0，对征询事项回复如下：广东珠江商业地产物业服务有限公司，是我局辖区分管税户，目前税务登记状态正常，来函核查的购方名称在系统查询到2张发票，分别为增值税普通发票（发票代码：4400162320，发票号码4*****9、3*****8），合计金额3773.59元，税额226.41元，购方名称分别为沈国华、杨晓芹和陈建民，发票明细详见附表。等。据附表显示其中发票号码为484××××9479的购方名称为沈国华，加税合计金额为1300元，开票月份为2016年12月。诉讼中，珠江物业公司与沈国华确认案涉商铺所属的物业没有成立业主委员会；沈国华已按约定预交了三个月的物业管理费4130.4元：案涉商铺为广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编D×号商铺；沈国华通过民生银行向珠江物业公司转账支付的款项包含了D×、D×号商铺的物业管理费，在协议履行过程中案涉商铺实际按每季4143元的标准计算物业管理费。对于2016年12月开具金额为1300元的发票是属于特卖场缴纳的费用与案涉商铺无关。珠江物业公司表示沈国华已交付的物业管理费应抵扣沈国华拖欠的物业管理费，本案诉讼请求拖欠的物业管理费的构成是2014年6月14日至2015年10月4日期间的物业管理费共21681元，只主张按21642.3元计算，没有重复计算。没有在2015年针对全场租户张贴过搬迁公告。沈国华未曾向珠江物业公司交还过商铺及办理交接手续，珠江物业公司没有收取过沈国华交还的钥匙。沈国华所述的徐珏曾在2015年底至2016年4月期间被集团外派到珠江物业公司从事过一些管理事务，但不是珠江物业公司的员工。珠江物业公司和合生景泰公司若需与租户终止相关合同关系，均需经过相关审批流程和办理退铺验收交接手续，并与租户签订正式的书面文件，或是寄发书面通知，不存在租户仅和相关工作人员口头商谈过就正式终止租赁合同关系的情况。就算租客与相关工作人员商谈过终止事宜，最终也以与租户协商一致签订的书面文件为准，并需办理相关退铺验收交接手续。沈国华所陈述的直接将钥匙给回珠江物业公司就终止合同之说辞，与事实不相符，也不合常理。沈国华表示其是正常离场的，珠江物业公司收齐了沈国华的手续再允许沈国华在2015年9月30日离场，沈国华已缴付物业管理费至2015年10月。现没有证据证明徐珏与珠江物业公司、合生景泰公司的关系，但当时徐珏是最高领导。案涉商铺所属的场地是经营的场地，应进行二次验收，在沈国华离场的时候，消防还没有搞好，消防是不合格的。对违约金计算标准有异议，违约金要求在2019年8月19日前按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率一年期标准、从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。合生景泰公司表示沈国华从未与合生景泰公司办理过交还商铺的手续，合生景泰公司也未曾收到过沈国华交还的钥匙。合生景泰公司从未针对纺织城全场租户张贴过搬迁公告。徐珏并非合生景泰公司员工。因沈国华长期拖欠租金等费用，经多次催缴拒不支付，合生景泰公司于2015年10月2日向沈国华发出解约通知书，双方租赁关系于2015年10月4日解除，并于2018年11月17日收回了案涉商铺。对于2016年12月开具金额为1300元的发票性质同意珠江物业公司的意见。一审法院认为：珠江物业公司受合生景泰公司、广东珠江纺织博览中心有限公司的委托管理案涉商铺的物业，有珠江物业公司提交的两份《物业管理委托合同》为证证实，沈国华及合生景泰公司对此予以确认，故一审法院予以认定。珠江物业公司与沈国华签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。按协议约定，沈国华应当从2012年5月1日起向珠江物业公司交付物业管理费。现原、沈国华均确认沈国华在签订协议后预交了三个月的物业管理费4130.4元及在2015年1月4日支付8286元（含D×、D×）、2015年6月6日支付8286元（含D×、D×）、2015年10月14日支付2071.5元（含D×、D×）的物业管理费，在协议履行过程中案涉商铺实际按每季4143元的标准计算物业管理费，故一审法院予以认定。沈国华提出沈国华是正常离场的，珠江物业公司收齐了沈国华的手续才允许沈国华在2015年9月30日离场，沈国华已缴付物业管理费至2015年10月。珠江物业公司予以否认。沈国华未能提供充分的证据证明，故一审法院不予采信。沈国华提出案涉商铺所属的场地是经营的场地，应进行二次验收，在沈国华离场的时候，消防还没有搞好，消防是不合格的。按照珠江物业公司与沈国华的《物业管理协议》约定，珠江物业公司的服务内容只是消防设施及其运行的维护和管理，不包括消防设施的提供和消防验收，故沈国华的该抗辩并不是拒付物业管理费的理由。沈国华已向珠江物业公司交付物业管理费13452.15元，按约定沈国华从2012年5月1日开始并实际按4143元/季计算，沈国华的物业管理费应支付至2013年2月22日{[13452.15-（4143×3）]÷（4143÷90）＋3个季度=3个季度+22天（取整，每月按30天计）}，合生景泰公司在2015年10月4日与沈国华解除租赁合同关系，珠江物业公司要求沈国华支付从2014年6月14日至2015年10月4日期间的物业管理费并只主张按21642.3元（4143÷90×47天+4143×4季+4143÷90×64天=21681.7元）为准支付有理，一审法院予以支持。对于违约金问题。按物业管理协议约定，沈国华应当在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费，如逾期缴纳，沈国华应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额的1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额的5‰支付违约金。沈国华没有按约定期限支付物业管理费，已构成违约，应承担违约责任，故珠江物业公司要求沈国华按物业管理协议约定支付2014年6月14日至2015年10月4日期间的物业管理费违约金（其中2014年6月14日至2014年7月31日止以2163.57元（4143÷90×47天）、2014年8月1日至2015年7月31日止以本金4143元、2015年8月1日至2015年10月4日以本金2946.13元（4143÷90×64天）为本金，从对应每季度首月第1日起计付至付清所欠物业管理费之日止；逾期十日内的每日按应付未付金额的千分之一计算；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五计算）有理，一审法院予以支持，但违约金的总额应以珠江物业公司主张沈国华所欠物业管理费的本金为限。沈国华要求调整违约金的标准依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、沈国华在判决生效之日起十日内向珠江物业公司支付广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编D×号商铺2014年6月14日至2015年10月4日的物业管理费21642.3元；二、沈国华在判决生效之日起十日内向珠江物业公司支付欠缴2014年6月14日至2015年10月4日期间物业管理费的违约金（2014年6月14日至2014年7月31日止以2163.57元、2014年8月1日至2015年7月31日止以本金4143元、2015年8月1日至2015年10月4日以本金2946.13元为本金，从对应每季度首月第1日起计付至付清所欠物业管理费之日止；逾期十日内的每日按应付未付金额的千分之一计算；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五计算；上述违约金的总额以珠江物业公司主张沈国华所欠物业管理费本金21642.3元为限）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费882元，由沈国华负担。珠江物业公司预交的受理费882元一审法院予以退回。沈国华在判决生效之日起7日内将应负担的受理费直接向一审法院缴纳。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。结合各方当事人诉、辩意见，本案争议焦点集中在珠江物业公司向沈国华主张案涉2014年6月14日至2015年10月4日的物业管理费及违约金应否支持。沈国华上诉称其已向珠江物业公司交清2015年10月15日前的物业管理费，但根据一审查明事实，沈国华对此未能提供充分证据证明，二审期间，也未就此提交新的证据加以证实，一审法院对沈国华该主张不予采信并无不当。至于沈国华称其于2015年10月14日支付的2071.5元系珠江物业公司按日收取2015年10月1日至15日的物业管理费，证明此前的物业管理费已结清，珠江物业公司不予认可，沈国华也未提供证据予以佐证，该主张缺乏依据，本院不予采纳。沈国华上诉称珠江物业公司催缴通知不能视为有效通知，案涉物业管理费主张已超过诉讼时效。因争议费款产生于2014年6月14日至2015年10月4日，沈国华自述其于2015年10月搬离案涉商铺，结合一审查明2015年8月26日珠江物业公司依照双方合同约定的通讯地址及案涉商铺向沈国华主张欠付物业管理费，自通知发生诉讼时效中断的法律效果，沈国华主张案涉2014年6月14日至2015年10月4日物业管理费已超过诉讼时效，于法无据，本院不予支持。综上所述，沈国华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费882元，由沈国华负担。本判决为终审判决。审判长  李志明审判员  王碧玉审判员  俞 颖二〇二〇年十二月十五日书记员  王嘉宝陈蕴琦