四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民终1391号 上诉人（原审原告、反诉被告）：四川秦巴山水旅游开发集团有限公司，住所地四川省平昌县江口镇新华街东段（游客接待中心），统一社会信用代码91511923076124851N。 法定代表人：王建波，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈栋，四川百坚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：何元，男，1987年11月6日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 委托诉讼代理人：何绍建，四川万明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄青，女，1974年11月28日出生，汉族，系何元姨娘，住四川省平昌县。 原审第三人：平昌县佛头山文化产业园管理委员会。 法定代表人：赵强，该管委会主任。 上诉人四川秦巴山水旅游开发集团有限公司（以下简称“秦巴旅游公司”）因与被上诉人何元及原审第三人平昌县佛头山文化产业园管理委员会（以下简称“佛头山管委会”）租赁合同纠纷一案，不服四川省平昌县人民法院（2017）川1923民初1466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人秦巴旅游公司上诉请求：1.请求撤销四川省平昌县人民法院（2017）川1923民初1466号民事判决，改判驳回被上诉人的反诉请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决书中列明的上诉人主体错误，应予纠正。本案在起诉时确实是以“平昌县佛山旅游投资有限公司”的名称起诉，但在一审诉讼中已经变更为“四川秦巴山水旅游开发集团有限公司”，并且相同时期上诉人起诉罗春兰、李超阳、牟军等人的案件也在一审法院审理，而这些先行判决的案子均已在诉讼中变更诉讼主体为“四川秦巴山水旅游开发集团有限公司”，而本案将已经不存在的“平昌县佛山旅游投资有限公司”仍列为诉讼主体，违反法律的规定。二、一审认定事实严重错误，偏听偏信导致本案错误。1.被上诉人交付租金的时间认定错误；2.原审认定2016年4月7日佛山旅游景区道路施工，导致被上诉人经营的兴元山庄停业不是事实；3.原审判决双方签字认可的兴元山庄的相关设备为被上诉人所有是对事实认定的重大失误。三、上诉人不应承担被上诉人所谓的停业损失30000元。综上所述，原审判决在确定诉讼主体，认定事实均存在严重错误，导致本案错判，被上诉人违背诚信原则，长期拖欠上诉人租金，一审反而判决上诉人赔偿其所谓损失，严重违反法律规定，有失公平公正。 被上诉人何元辩称，一、主体问题。原审原告以平昌佛山旅游投资有限公司起诉，依法变更后的公司应当对变更前的公司承担责任，所以不存在主体上的错误，也就是说平昌佛山旅游投资有限公司的责任应当由秦巴旅游公司承担。罗春兰、李朝阳、牟军三案与本案没有关联性。二、1.因为该租赁是对外委托拍卖招租的，当时的招租价格就是117000元，而且是按照成交确认书的价格交的，也就是说租赁价格是117000元；2.上诉人认为景区道路封闭没有证据的说法不成立，一审中被上诉人向法庭提供的证据已经充分证明道路封闭施工的现状，以及道路被封闭的情况，而且通往佛头山景区的就一条通道，该道路就是被上诉人何元经营场所的必经之路；3.对物品清单在一审中提供了证据，且是经佛头山管委会确认的，当时黄青将清单交给平昌佛山旅游投资有限公司，待后将山庄的物品进行折价处理，因此上诉人认为租赁房屋中的物品是无偿交付给承租人无偿使用是不存在的，况且被上诉人是第一任承租人，在当时对外招租时，房屋还没有竣工，出租人不可能添置物品后进行招租。三、一审判决停业损失30000元太少。一审中提供了证据，列举了损失清单，共计208150元。四、被上诉人认为原审判决逾期房租不应当支持，是因为上诉人导致无法使用，应当把这笔租金减除，一审中被上诉人也提交了录音等电子证据，早就提出了不做原因是出租人的原因造成的（主要是房屋漏水、堡坎垮塌、房门无法关锁、停水停电以及自来水受污染），所以逾期的租金不应当支持。五、设施设备现在导致无法交付，被上诉人要求应折价进行赔偿，因为被上诉人将这些物品清点后交给出租人，出租人又将这些物品转租给其他人使用，造成物品的损失短缺和不知去向。 原审第三人佛头山管委会未作答辩。 原审原告秦巴旅游公司向一审法院起诉请求：1.判决终止原、被告于2015年6月9日签订的《佛头山旅游景区经营场所租赁使用合同书》，并退还租赁场地及相关设施；2.判决被告立即支付逾期租金53842.80元，租赁期间水电7309.60元，共计61152.40元；3.本案诉讼费用由被告承担。 反诉原告何元向一审法院起诉请求：1.判令原告（反诉被告）退还保证金8614.00元；2.判令原告（反诉被告）支付2014年6月3日至2015年7月10日期间的资金占用利息；3.判令原告（反诉被告）赔偿2014年6月3日起至2015年12月28日期间的营业损失；4.判令原告（反诉被告）扣减2016年4月至2016年7月期间的房屋租金；5.判令原告（反诉被告）赔偿上述各类相关损失共计208150.00元；6.判令原告（反诉被告）承担本诉及反诉部分的诉讼费用。 一审法院经审理查明：平昌县公共资源交易服务中心、四川巴中凯利达拍卖有限公司于2014年6月5日发出拍卖公告对案涉租赁物公开招租。被告何元参与该案涉租赁物竞租事项，并按照竞租的相关要求向四川巴中凯利达拍卖有限公司交款117000.00元。2014年6月13日，被告何元与四川巴中凯利达拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》。2015年7月10日，被告何元（乙方）与原告佛山旅游公司（甲方）签订《佛头山旅游景区经营场所租赁使用合同书》。该合同主要内容为：一、租赁期限：自2015年7月10日至2016年7月9日止，期满后，若乙方需继续租用，在同等条件下，享有优先续租的权利。二、租金及支付方式：1、乙方须向甲方交纳第一年租金为107686.00元（壹拾万柒仟陆佰捌拾陆元）人民币；2、乙方以后每年房屋租金按照每年年租金递增5%向甲方按时交纳租金。3、支付方式：本着先支付租金后使用的原则，按租金年度支付，乙方须于每年6月10日前将下一年度租金一次性支付给甲方。三、房屋租赁保证金及交纳方式：合同签订后乙方在5日内一次性交清第一年租金及保证金8614.00元（保证金按租金总额的8%进行缴纳），租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金由甲方抵扣应由乙方承担的费用，租金等，剩余部分如数返还乙方，房屋租金保证金不计付利息……）。合同签订后，被告何元进入案涉租赁场地并添制相关设备开办经营兴元山庄。2015年8月27日，原告公司向被告何元出具收据1份，其主要内容为：收到何元佛头山游乐场房屋租赁租金（第一年），金额107686.00元。2016年4月因佛山旅游景区修建道路实施封闭施工，被告何元经营的兴元山庄无法正常营业导致停业。2017年1月1日，被告何元委托黄青向被告公司递交申请书，其主要内容为：“我受何元委托向贵单位申请关于2014年3月11日竞租佛头山景区原游乐场（兴元山庄）3年经营权，由于种种原因，无法再经营下去，现特向贵单位申请解除租赁合同并退还保证金”。2017年1月10日，被告何元向佛头山景区管委会提出退还保证金及损失补偿的申请。其主要内容为：“我于2014年6月13日通过拍卖获得贵单位佛头山景区内原游乐场共两层893.69平方米，厨房21.56平方米，杂物间16.13平方米房屋的三年期经营使用权，并按合同及时交清租金，按合同约定，管委会应于付清租金后10个工作日内移交拍卖标的给买受人，但时至2015年7月28日才初步交付暂时使用，我到佛头山景区投资，看中的就是景区暑期消费潜力，从交付以来，不是停水就是停电，再加之2016年3月就开始封闭式施工改造雪花坪，所以正值消费黄金时期却迟迟不能正常营业，造成我可得利益的损失，故申请支付损失20万元和退还保证金8480元”。2017年8月2日，被告何元将案涉租赁场地交付于原告公司并就被告何元因经营兴元山庄所需而购买的相关设备登记造册存放于租赁场地内，具体物品如下：佛头山房间：圆桌1张、椅子13把、火锅电磁炉14个、长角酒杯23个、分酒器2个、红酒分酒器1个、开水玻璃杯20个、开水茶壶3个、大烟缸2个、大玻璃盘2个、大玻璃花盘1个、玻璃艺术盘1个、带盖陶瓷茶杯12个、抽纸盒2个、烧水壶2个、小分酒器24个、小烟灰缸15个、茶杯22个、小蝶盘24个、小圆盘25个、玻璃盘3个、小火锅1套、小酒杯26个、格力（大2P）2台、皮沙发1套（3件）、茶几1个、空调1台。南天门：餐桌（套）、椅子13把、挂衣架1个、储物柜1个、墙画4幅。另有：空调17台、餐桌6张、餐椅80把、餐柜3个、液晶电视1台（55寸）、消毒柜1台、冰箱1台、书桌5张、茶椅71把、茶桌7张、机麻桌8台、洗衣机1台、热水器7台、冰柜1个、厨房灶台2个、电视机5台、木床5张。原告公司在上列物品盘点登记表上予以加盖公司印章。 一审同时查明，原告公司分别于2015年7月10日、2015年8月27日两次共计收取被告何元房屋租赁保证金8614.00元。被告何元在租赁经营期间下欠水费7309.60元。 一审法院认为，被告（反诉原告）何元就案涉租赁场地通过公开竞租方式取得承租权与原告（反诉被告）佛山旅游公司签订的《佛头山景区经营场所租赁使用合同书》内容具体，意思表示真实，且不违反相关法律规定，该合同有效。原、被告双方应当按照合同之约定享有合同权利，承担并履行合同义务。被告何元（反诉原告）在租赁合同期满后，虽然未与原告公司签订续租合同，但实际占用租赁物，应当视为租赁关系的延续，故对原告公司要求支付合同期满后实际使用租赁物的租金〔年租金107686元÷12个月×6个月（2016年8月至2017年1月）〕53842.80元的诉讼请求，一审法院予以支持。诉讼中，原、被告双方就终止履行租赁合同及原告要求被告退还租赁场地及相关设施已达成一致意见，且被告何元已将租赁场地及相关设施交付于原告公司，故原告公司当庭表示放弃该诉讼请求，一审法院予以准许。被告何元在租赁期间下欠水费7309.60元应当向原告公司予以支付。被告何元在租赁原告公司场地经营兴元山庄期间，因原告公司管理的景区实施道路封闭式施工，导致被告何元无法经营（2016年4月至2016年7月），该期间的租金，（年租金107686元÷12个月×4个月）35895.33元应当由本着公平、诚实原则，由原告公司承担。被告何元所交纳的租赁保证金8614元，因双方的租赁合同期间届满，租赁关系已终止故应由原告公司向何元予以退还。按照案涉租赁物拍卖、成交确认书所确定的付清第一年租金和佣金后10个工作日，原告公司应当与何元签订租赁合同并由委托人将租赁物交付于承租人。被告何元于2014年6月3日已将款117000.00元予以交付。竞租成功确认之日为2014年6月13日，而原告公司于2015年7月10日才与何元签订租赁合同后将租赁物予以交付，其责任不能归责于被告何元，故该期间何元所交纳的117000.00元的资金占用利息应当本着公平诚实原则，按照同期银行贷款利率的标准由原告公司向何元予以支付。被告何元租赁原告公司租赁场地经营兴元山庄期间所添附的经营相关设备，现因双方租赁关系终止，由被告何元自行处置。被告何元在反诉中称要求原告公司赔偿因封闭施工无法经营而造成的损失208150元，虽然没有提供证据证明损失的具体存在，但原告公司在实施管理活动中因道路封闭施工造成何元的兴元山庄无法经营的事实客观存在，应本着公平原则，一审法院酌定由原告公司向被告何元赔偿损失3万元。第三人佛头山管委会虽然作为案涉景区的管理机关，但本案系合同关系，应根据合同的相对性原理进行处理，故第三人佛头山管委会在本案中不承担法律责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）何元在本判决书生效后十日内向原告（反诉被告）平昌佛山旅游投资有限公司支付逾期房屋租金53842.80元（扣减2016年4月至2016年7月期间租金35895.33元，实际支付租金数额为17947.47元）及水费7309.60元。二、原告（反诉被告）平昌佛山旅游投资有限公司在本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）何元经营期间的各类损失3万元及退还房屋租赁保证金8614.00元。三、原告（反诉被告）平昌佛山旅游投资有限公司在本判决生效后十日内向被告（反诉原告）何元支付资金占用利息。（利息计付方式：以本金117000元为基数从2014年6月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计付至2015年7月10日止）。四、存放于原告（反诉被告）平昌佛山旅游投资有限公司管理的案涉租赁场地内由被告（反诉原告）添附的相关设备（详见审理查明部分）归被告（反诉原告）何元自行处置。五、驳回被告（反诉原告）何元的其他反讼请求。本案本诉部分案件受理费1329元，由被告（反诉原告）何元负担，反诉部分受理费4635元，由被告（反诉原告）何元负担3000元，原告（反诉被告）平昌佛山旅游投资有限公司负担1635元。 二审经审理查明：2018年3月9日，原平昌佛山旅游投资有限公司在平昌县工商和质量技术监督管理局变更登记为四川秦巴山水旅游开发集团有限公司。 同时查明，中国人民银行公布的贷款基准利率1-3年期，2014年1月1日至11月21日年利率为6.5%；2014年11月22日至2015年3月1日年利率为5.75%；2015年3月2日至2015年5月11日年利率为5.50%；2015年5月12日至2015年2015年6月28日年利率为5.25%；2015年6月29日至2015年10月24日年利率为5.25%。 二审经审理查明的其他案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于本案一审中原告（本诉原告、反诉被告）的诉讼主体问题。本案一审中本诉原告以“平昌佛山旅游投资有限公司”名称起诉。一审诉讼中，原“平昌佛山旅游投资有限公司”已经平昌县工商和质量技术监督管理局变更登记为“四川秦巴山水旅游开发集团有限公司”。一审法院在一审中仍将原告（本诉原告、反诉被告）变更登记前使用的名称列为诉讼主体实属不当，应予纠正。 关于被上诉人何元在案涉场地竞租成交后，于2014年6月5日交付的租金，至2015年7月10日案涉租赁合同签订并交付案涉场地租赁使用时，期间的资金占用利息是否应由上诉人秦巴旅游公司向被上诉人何元支付的问题。2014年6月5日，上诉人秦巴旅游公司通过平昌县公共资源交易服务中心、四川巴中凯利达拍卖有限公司对案涉租赁场地进行公开招租，被上诉人何元参与竞租成功。同年6月13日，被上诉人何元与四川巴中凯利达拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，该成交确认书约定：“拍卖成交后，买受人须在拍卖成交之日起5日内向拍卖人付清第一年的租金和全部拍卖佣金，付清第一年租金和拍卖佣金后10个工作日，买受人和委托人签订租房合同并由委托人将标的物移交给买受人”。2014年6月3日，被上诉人何元已按上述约定将租金和拍卖佣金支付给四川巴中凯利达拍卖有限公司。上诉人秦巴旅游公司作为拍卖竞租委托人，被上诉人何元向四川巴中凯利达拍卖有限公司交纳的租金，应视为已向上诉人秦巴旅游公司支付。上诉人秦巴旅游公司应依上述约定，与被上诉人何元签订租赁合同并交付租赁标的物。而上诉人秦巴旅游公司于2015年7月10日逾期一年多时间才与被上诉人何元签订租赁合同交付租赁标的物，其原因不能归责于被上诉人何元，故上诉人秦巴旅游公司应当承担逾期行为的违约责任。被上诉人何元在本案一审中提出反诉，主张由上诉人秦巴旅游公司支付逾期交付租赁物期间租金占用利息，应予支持。原判认定上诉人秦巴旅游公司应向被上诉人何元支付自2014年6月24日至2015年7月10日止的租金占用利息，并无不当。上诉人秦巴旅游公司关于不应支持由其向被上诉人何元支付租金占用利息的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于扣减租金和损失赔偿问题。上诉人秦巴旅游公司将案涉场地租赁给被上诉人何元作为商业用途使用，其案涉场地应当符合商业用途的状态和条件。被上诉人何元在租赁期间，因案涉场地所处的佛山旅游景区修建道路实施封闭施工，施工期间案涉场地的商业用途状态必然受到影响。客观上导致被上诉人何元在道路封闭施工期间不能正常经营，合同目的不能实现。对此，双方应本着公平、诚实信用原则合理分担不利因素带来的影响。原判认定扣减道路封闭施工期间（2016年4月至2016年7月）的租金，由上诉人秦巴旅游公司承担，合情合理合法，本院予以确认。上诉人秦巴旅游公司关于不应扣减租金的上诉理由不成立，本院不予支持。同时，虽道路封闭施工带来的不利影响，导致被上诉人何元不能正常经营，可得利益受损，但并不归责于上诉人秦巴旅游公司。原判已就道路封闭施工期间的租金予以扣减，如再次确定由上诉人秦巴旅游公司承担被上诉人何元的可得利益损失，则加重了上诉人秦巴旅游公司的负担，对上诉人秦巴旅游公司而言是不公允的，故原判确定由上诉人秦巴旅游公司赔偿被上诉人何元的可得利益损失3万元不当，应予纠正。上诉人秦巴旅游公司关于不应承担被上诉人何元的停业损失的上诉理由成立，本院予以支持。 关于案涉租赁场地相关设备及物品的归属问题。上诉人秦巴旅游公司将案涉场地租赁给被上诉人何元从事商业经营，双方在租赁合同中未就案涉租赁场地的相关设备及物品进行约定。本案双方当事人在一审的本诉和反诉中，均未就案涉相关设备及物品归属提出诉讼请求。故本案审理不宜对案涉相关物品及设备归属作出评判。原判超出双方当事人诉讼请求范围对案涉相关设备及物品作出处理，违反相关程序法的规定，应予以纠正。当事人可依相关法律程序途径另行主张权利。 综上所述，上诉人秦巴旅游公司的部分上诉理由成立，本院予以支持；一审判决对上诉人秦巴旅游公司赔偿被上诉人何元停业损失的事实认定、适用法律有误，并对案涉相关设备及物品的归属处理违反程序法规定，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省平昌县人民法院（2017）川1923民初1466号民事判决第一项，即“被告（反诉原告）何元在本判决书生效后十日内向原告（反诉被告）平昌佛山旅游投资有限公司支付逾期房屋租金53842.80元（扣减2016年4月至2016年7月期间租金35895.33元，实际支付租金数额为17947.47元）及水费7309.60元”；第三项，即“原告（反诉被告）平昌佛山旅游投资有限公司在本判决生效后十日内向被告（反诉原告）何元支付资金占用利息。（利息计付方式：以本金117000元为基数从2014年6月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计付至2015年7月10日止）”。 二、撤销四川省平昌县人民法院（2017）川1923民初1466号民事判决第二项，即“原告（反诉被告）平昌佛山旅游投资有限公司在本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）何元经营期间的各类损失3万元及退还房屋租赁保证金8614.00元”；第四项，即“存放于原告（反诉被告）平昌佛山旅游投资有限公司管理的案涉租赁场地内由被告（反诉原告）添附的相关设备（详见审理查明部分）归被告（反诉原告）何元自行处置”；第五项，即“驳回被告（反诉原告）何元的其他反讼请求”； 三、由上诉人四川秦巴山水旅游开发集团有限公司退还被上诉人何元房屋租赁保证金8614.00元； 四、驳回上诉人四川秦巴山水旅游开发集团有限公司在一审中的其他诉讼请求； 五、驳回被上诉人何元在一审中的其他反诉请求。 一审案件受理费负担不变。 二审案件受理费1329.00元，由上诉人四川秦巴山水旅游开发集团有限公司负担779.00元，由被上诉人何元负担550.00元。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 垚 审 判 员  王 立 审 判 员  吴 全 二〇二〇年十二月九日 法官助理  朱 彬 书 记 员  李金城