贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔02民终2533号上诉人（原审被告）：贵州汉华房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山西路****，统一社会信用代码：915202007366448374。法定代表人：彭亚林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：高可，系重庆绮惠律师事务所律师，执业证号：15001201811028011。委托诉讼代理人：王倩，系重庆绮惠律师事务所律师，执业证号：15001202011185171。被上诉人（原审原告）：杜敏，女，1983年1月5日生，汉族，住江西省德兴市昄大乡昄大村小邬**附**，公民身份号码：5202211983********。上诉人贵州汉华房地产开发有限公司因与被上诉人杜敏商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院(2020)黔0201民初2600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州汉华房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销(2020)黔0201民初2600号民事判决第一项，依法改判上诉人按照同地段同类型房屋租金标准（即8.6元/平方米/月）向被上诉人支付自2018年6月30日起至2020年5月15日止的逾期交房违约金25223元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、本案逾期交房违约金起算时间有误，依法应当认定自2018年6月30日开始计算。案涉《商品房预售许可证》载明“商品房竣工日期为2017年12月31日，交付时间为2018年6月30日”。按照六盘水市关于办理房产预售流程的惯例，《商品房买卖合同》须先由开发商填写必备条款后到房管局进行备案，合同备案完成后，方可向住房和城乡建设局申请办理预售许可。交付房屋时间为必填内容且填写后无法再根据个案情况进行更改。我公司与被上诉人签订《商品房买卖合同》时，必须按照预先备案的合同进行签署，故合同中交房时间未经双方磋商，不应认定为双方的真实意思表示。后经市住建局充分考虑竣工日期并结合本地实际核发《商品房预售许可证》，同意变更房屋交付时间为2018年6月30日，故交房时间应当认定为2018年6月30日。二、本案违约金过高，人民法院应当依法进行调低。本案因逾期交房所产生的损失实质上为房屋占有使用损失，损害的是业主对房屋的使用权益，故业主方的损失应为租金损失。根据《合同法》第114条及其司法解释的规定，违约金具有补偿性，应以守约方产生的损失为限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条，双方在未约定违约金的情况下，对于损失的认定，若为逾期付款则按资金占用损失计算违约金；若为逾期交房则按房屋租金计算违约金。从该规定亦可看出，最高人民法院对于商品房买卖合同中的违约损失数额参照标准，逾期交房应按照实际损失即房屋租金来计算违约金。根据上诉人一审已经举示的58同城网页截图及上诉人委托贵州中信智恒资产评估有限公司出具的资产评估报告，案涉房屋同地段、同类型房屋租金标准为8.6元/平方米/月。按此标准计算，《商品房买卖合同》中约定以全部已付款的日万分之1.5作为违约金计算标准已远高于被上诉人的实际损失。根据《合同法》第107条，违约金过高的，当事人可以主张调低。本案在被上诉人未举证证明自己的实际损失高于房屋租金损失，而我方已举证证明同地段、同类型房屋租金标准的情况下，人民法院应当对本案违约金予以调低。杜敏未向本院提交答辩意见。杜敏向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期交房违约金人民币64873.88元(从2018年1月1日到2020年5月15日止,866天)，按照合同约定万分之1.5计算；2.判令被告按照《商品房买卖合同》约定满足原告使用燃气、电话通信、有线电视、宽带网络的违约金共计3464元；3.判令被告向原告提供商品房面积实测技术报告书及实测数据；4.判令将前期物业管理费和停车费调整为与周边小区同等价位水平的物业管理收费标准；5.判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年12月16日六盘水市住房和城乡建设局给贵州汉华房地产开发有限公司颁发了（2016）商房预字第25号《商品房预售许可证》，准许被告预售其建设的博雅馨居项目，该证载明：交付使用日期为2018年6月30日，竣工日期为2017年12月31日。2017年2月9日，杜敏与贵州汉华房地产开发有限公司签订宝隆购物广场商品房认购书。2017年2月20日，杜敏（买受人）与贵州汉华房地产开发有限公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定：贵州汉华房地产开发有限公司将其开发的位于钟山区凉都大道与箐兴路交汇处北侧博雅馨居A区9幢9单元9-3001室房屋一套出售给杜敏；总价款为499414元，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款109414元，余款390000元以银行按揭支付；双方合同第十一条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件”；双方合同第十二条约定：“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施中约定：4、燃气2017年12月31日达到使用条件；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。如果在约定期限内未达到交付使用条件。双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）以上设施中第3、4项未按时达到交付条件的出卖人按本合同约定承担逾期交付的违约责任；第5项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付1元的违约金；第6项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付1元的违约金；第7项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付1元的违约金”；双方合同第十三条约定逾期交房责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金，并于该商品房实际交付之日15日内向买受人支付违约金。”原、被告双方在合同中还对其他权利及义务等进行了约定。原告于2017年2月9日支付被告认购金30000元，于2017年2月20日支付被告购房款30414元及代扣款11223.93元。2017年4月28日，原告向贵阳银行股份有限公司六盘水分行申请贷款390000元，被告于2017年4月28日收到银行贷款390000元。2018年11月28日，被告的博雅馨居项目一期三网合一（电视、网络、电话）工程完工并经建设单位、监理单位、设计单位验收。被告于2020年5月15日将房屋交付给原告。因被告未按约定期限交付房屋给原告使用，故原告诉至法院。另，庭审中，原告未能出示全部购房款票据，被告自认原告已实际交清涉案房屋的全部购房款。一审法院认为，本案争议焦点为：1.原告主张被告违约的事实是否存在、被告应否支付原告主张的逾期交房违约金；如支付，违约金按什么标准计算。2.被告方是否存在违约交房事实，逾期交房违约金及满足使用的燃气、电话通信、有线电视、宽带网络违约金如何计算。3.原告请求被告提供商品房面积实测技术报告书及实测数据的诉讼请求应否得到支持。4.原告请求物业管理费、停车费调整收费的诉讼请求应否得到支持。案涉房屋于2016年12月16日取得《商品房预售许可证》，载明竣工日期为2017年12月31日，交付使用日期为2018年6月30日。被告明知房屋交付使用日期为2018年6月30日情况下，仍然在随后与原告签订《商品房买卖合同》明确约定商品房交付使用时间为2017年12月31日，该合同系当事人自愿协商达成，合同内容也未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有约束力，故被告应当按照合同约定全面履行义务。被告辩称应按照《商品房预售许可证》载明的交付使用日期2018年6月30日开始计算违约金没有事实依据，也与双方合同约定不一致，故对被告的该辩称理由不予采信，交房时间应为双方合同约定的时间2017年12月31日。在原告履行了给付全部房款义务后，被告未按约定交付房屋给原告使用，其行为已构成违约，被告提供的证据不足以证实其逾期交房存在免责情形，故对被告辩称应扣除疫情期间的违约金的理由不予采信，被告提供的证据不足以证实其逾期交房存在免责情形，故对被告辩称其逾期交房没有主观过错的理由不予采信，被告逾期交房违约金的起算点应为双方约定交房时间之次日起算。被告辩称原告要求计付违约金的标准过高，要求法院予以调整降低，本案中双方已经明确约定了违约金计算方法，被告未能提供按合同约定标准计付的违约金高于其给原告造成的损失相应证据，故对被告的该辩称不予采纳，对原告主张从2018年1月1日起至2020年5月15日按原告已付款499414元的日万分之1.5计算违约金64799元予以支持，对原告该主张超出部分不予支持。对原告主张被告支付满足原告使用燃气、电话通信、有线电视、宽带网络违约金的诉讼请求，原、被告双方在合同中约定燃气应在2017年12月31日达到使用条件，但双方对此在合同中约定：“未按时达到交付条件的出卖人按本合同约定承担逾期交付的违约责任”，对逾期交付的违约责任双方并未具体约定，被告已承担逾期交房的违约责任，故在双方对此未特别约定的情况下，对原告主张的此项违约金不予支持。对原告主张由被告支付未按约定满足原告使用电话通信、有线电视、宽带网络的违约金的诉讼请求，双方在合同中约定的交付条件为交付时线路“敷设到户”而非原告主张的“达到使用条件”，对该三项设施被告在交付前已完成敷设到户，被告对此没有违约，故对原告主张由被告支付该违约金的诉讼请求不予支持。对原告主张由被告提供商品房面积实测技术报告书及实测数据的诉讼请求，对此双方在合同中约定：该商品房交付时应当符合下列条件：有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，双方并未约定被告负有向原告提供商品房面积实测技术报告书及实测数据的义务，被告在2018年11月已取得该商品房面积实测技术报告书，被告在交付房屋时符合双方约定的此项条件，故对原告的该项诉讼请求不予支持。对原告主张请求调整物业管理费、停车费的诉讼请求,本案被告并非该诉讼请求的适格主体，故对原告的该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告贵州汉华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告杜敏逾期交房违约金64799元（从2018年1月1日起算至2020年5月15日止，按原告已付款499414元的日万分之1.5计算）；二、驳回原告杜敏的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1508元，减半收取754元，由原告杜敏负担44元，被告贵州汉华房地产开发有限公司负担710元（原告已预交，被告应负担部分在判决生效后十日内连同上述款一并返还给原告）。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审认定事实基本一致，对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、本案逾期交房违约金的起算时间如何认定；二、一审判决违约金是否过高。关于焦点一，上诉人主张案涉房屋于2016年12月16日取得《商品房预售许可证》，载明竣工日期为2017年12月31日，交付使用日期为2018年6月30日，逾期交房违约金应从2018年6月30日开始计算。经审查，上诉人在明知《商品房预售许可证》载明交付使用日期为2018年6月30日的情况下，仍然与被上诉人签订《商品房买卖合同》明确约定商品房交付使用时间为2017年12月31日，该合同系上诉人提供，内容系当事人自愿协商达成，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，各方应按照合同约定履行义务。在被上诉人履行给付房款义务后，上诉人应按合同约定期限向被上诉人交付房屋。现上诉人逾期交房已构成违约，应按照《商品房买卖合同》第十一条约定的从交付期限届满次日（即2018年1月1日）至实际交付之日止向被上诉人支付违约金。上诉人主张应从2018年6月30日开始计算违约金没有事实依据，也与双方合同约定不一致，不予支持。关于焦点二，上诉人主张被上诉人的实际损失仅为租金损失，一审判决支持的违约金过高，要求按照被上诉人所购房屋同地段、同类型、同标准的房屋租金价格对本案的违约金予以调低。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。适用该条款的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法。本案中，双方明确约定了违约金的计算方法，故不属于该条款规定的情形。综合合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，一审以被上诉人已付房款的万分之1.5按日计算违约金并无不当。综上所述，贵州汉华房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费789元，由上诉人贵州汉华房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  岑加祥审判员  王秋红审判员  张德权二〇二〇年十二月十七日法官助理祁瑞娟书记员安梦薇