广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25171号上诉人（原审原告）：张雄梅，女，1977年12月23日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：李杨天成，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭润文，男，1958年1月18日出生，汉族，住广州市海珠区，被上诉人（原审被告）：郭雅婧，女，2010年2月14日出生，汉族，住广州市荔湾区，法定代理人：陈某，郭雅婧的母亲。委托诉讼代理人：梁宇森，广东品峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐春德，广东品峰律师事务所律师。上诉人张雄梅因与被上诉人郭润文、郭雅婧房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初2267号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。张雄梅上诉请求：1.撤销广州市海珠区人民法院作出的（2020）粤0105民初2267号民事判决书的第三项，并依法改判两被上诉人向上诉人支付违约金人民币52000元及损失人民币400000元；2.本案一审、二审受理费由两被上诉人承担。事实与理由：一、涉案合同合法有效，属于双方当事人真实的意思表示，也不存在一审法院所认定的“履行障碍”，合同自签订之日至本案一审判决之日，均具备继续履行的条件，一审法院以此为由认定上诉人存在过错没有事实及法律依据。根据《城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续。并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”以及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十条“转让划拨建设用地上的房屋，政府部门同意缴纳土地使用权出让金后可以办理所有权转移登记的，视为有批准权的人民政府同意转让”的规定可知，一是法律法规并没有否定“以划拨方式取得土地使用权的房屋”的交易价值。相反，由于目前我国划拨土地房屋存量小，允许其转让不会扰乱房地产市场，且可以作为商品房买卖的有效补充，国家也会因收到补交的土地出让金而受益。对社会而言，一定程度上增加房产的供应量，也能起到抑制房价过快增长的作用，所以，无论是从司法实践亦或是法律法规及上述广东省高院的指引来看，国家是鼓励“以划拨方式取得土地使用权的房屋”交易，这与《合同法》中的鼓励交易原则是一致的。二是涉案房屋只需要办理相应的手续即可以办理所有权转移登记。涉案房屋至今并未列入政府拆迁计划范围，双方签订案涉合同至本案一审起诉之日．也没有限制移转的情况，故政府不存在不予审批的理由。因此，被上诉人完全可以通过采取缴纳土地出让金的方式取得原划拨土地的使用权。二、即使认为案涉合同存在履行障碍，无论是根据合同的约定或者是一般的交易习惯，作为买方的上诉人均不对该障碍负有责任。相反，被上诉人作为卖方，应当对合同的所谓履行障碍承担全部责任。根据《房屋买卖合同》第二条“甲方须保证对该物业享有完整所有权”的约定，被上诉人出售案涉房产，理应拥有土地使用权。即被上诉人已经办理了土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，被上诉人已经拥有土地使用权，才有权出售案涉房产。本案中，被上诉人未缴纳土地出让金的行为违反了合同约定，过错在于被上诉人，其应当承担违约责任。案涉合同签订于2016年12月11日，而根据郭润文提供的证据《复制档案资料申请表》可知，案外人李底于2016年12月12日才向广州市房地产档案馆申请复制房产证、继承公证书等权属证明材料。如果案外人李底于签订合同之日便持有案涉房屋房产证原件，其何须向有关部门申请复制档案材料用以证明案涉房屋的权属。上诉人陈述“案外人李底于案涉合同签订时候仅向上诉人提供了房产证照片（仅提供了产权登记页，未提供附记页与附图页），且该照片模糊不清”完全属实。上诉人在未看到房产证，甚至未看到房产证附记的情况下，不可能知道案涉房屋的土地未办有偿使用手续。故而一审法院对于“原告未尽到审慎审查的义务”的认定，既没有事实与法律依据，也不符合一般的交易习惯，是完全脱离实践的。再次，案外人李底死后，上诉人仅有李底的继承人之一即郭润文的联系方式。在上诉人无法联系郭雅婧的情况下，郭润文作为李底的继承人，即使其不享有案涉房屋的全部所有权，也应当按照《合同法》全面履行原则积极履行合同，督促郭雅婧履行合同义务。但在李底去世后的合同履行过程中，上诉人一再要求两被上诉人面谈处理合同履行事宜，两被上诉人或拒绝履行合同或不回应的态度，导致一是合同的履行无法推进，二是上诉人客观上无法查看房产证原件，也无法知晓案涉房屋的土地性质。故而合同存在履行障碍的过错均在两被上诉人，上诉人不应就两被上诉人的过错承担责任。最后，两被上诉人并非是因为合同存在履行障碍而不继续履行合同，其不履行合同的根本原因在于两被上诉人内部矛盾以及房价上涨后的利益驱使。三、一审人民法院适用法律错误本案从未存在过当事人协商一致解除合同的事实，合同约定的解除事由与法定解除事由也均未发生，故而一审人民法院适用《合同法》第九十三条属于适用法律错误。综上所述，恳请二审人民法院撤销一审判决第三项，并依法改判两被上诉人向上诉人支付违约金52000元及损失400000。郭雅婧辩称：我方不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决的处理。具体理由如下：原审法院认定案涉合同存在履行障碍符合事实和法律依据，理由如下：根据城市房地产管理法第40条规定，有批准权的政府准予转让的，意思是案涉场地如果需要移转，需要有批准权的政府批准才能转让。同时依据广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件第10条，政府部门同意交纳土地出让转让金后转让。因此案涉合同是否可以继续履行存在政府是否批准的前提。综上，原审认定事实清楚，请求二审法院维持。郭润文辩称：对一审判决没有意见。张雄梅向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除张雄梅与李底签订的《房屋买卖合同》；2、判令郭润文、郭雅婧向张雄梅返还定金20000元；3、判令郭润文、郭雅婧向张雄梅支付违约金52000元；4、判令郭润文、郭雅婧向张雄梅支付损失400000元；5、判令郭润文、郭雅婧承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：据海珠区南石西东六巷14号房屋的档案材料记载，所有权人为李洪，所有权来源为解放前自建；广州市海珠区公证处于1998年12月15日作出（98）穗海证民字第6381号《继承权证明书》，主要内容：李底壹人继承海珠区南石西东六巷十四号房屋；房屋门牌号××年6月16日变更为海珠区南石西东六巷18号。2016年12月11日，李底（甲方、卖方）与张雄梅（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于广州市海珠区南石西东六巷18号房的物业达成一致协议；（第一条）该物业建筑面积为47.04平方米，《房地产权证》名称及号码为粤房地证字第C6760857，成交价为520000元，楼款交付方式详见“付款细则”；（第二条）甲方须保证对该物业享有完整所有权，并保证本合同所载有关物业的情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则甲方应承担由此而引起的一切责任（甲方保证该物业没有被查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利）；（第四条）乙方确认在中介方的协助下已查阅该房地产的权属证明文件，并已实地查看及了解，故对该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可，故不得借此拒绝交易；（第八条）甲方签订本合同后不能按本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方的所有款项；（第十六条）付款细则：乙方应于签订本合同时支付人民币20000元整作为定金；楼价余款甲乙双方同意按一次性付款方式交付；价款（含定金）共计人民币520000元于甲乙双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清，交易过户手续须于2016年12月30号前完成；合同当日乙方已支付20000元整给甲方做为定金；等。同日，李底向张雄梅出具收到涉案房屋定金20000元的收据。据（2017）粤广海珠第8346号《公证书》查明：被继承人郭虾于二○—六年八月七日死亡；被继承人李底于二○一六年十二月十八日死亡；被继承人郭虾、李底死亡后遗有以李底名义登记的，坐落在广州市海珠区南石西东六巷**（《房地产权证》编号：粤房地证字第××号）房屋，上述房屋依法属于郭虾与李底的夫妻共有财产；郭虾、李底生育的子女有郭润棠（已于二○一六年三月二十一日死亡）、郭润威、郭润文、郭瑞冰、郭瑞芳五人；郭润棠生前有两次婚史，郭润棠与其前妻冯燕萍共生育一名子女：郭芷欣，郭润棠与第二任妻子陈某共生育一名子女：郭雅靖；现郭润文、陈某代理郭雅婧表示要求共同平均继承被继承人郭虾、李底的上述遗产，郭润威、郭瑞冰、郭瑞芳、郭芷欣均表示自愿放弃对被继承人郭虾、李底上述遗产的继承权；被继承人郭虾、李底的上述遗产应由郭润文、郭雅婧二人继承；继承后，郭润文、郭雅婧各占有上述房屋的二分之一份额。据查册时间为2020年8月28日的广州市不动产登记查册表记载：海珠区南石西东六巷18号房屋的原产权人为李底，权证号码为6760857号，产权变更，收回原证注销；2017年5月13日产权人登记为郭润文、郭雅婧，各占1/2，房屋所有权取得方式为继承，建筑面积为47.04平方米，土地使用权取得方式（土地使用权类型）为划拨，登记附注为土地未办有偿使用手续。据广州市公安局于2020年5月19日出具的李底的户籍记录记载，郭润文为李底的儿子，郭雅婧为李底的孙女。诉讼中，张雄梅表示：购买涉案房屋时中介方将房产证图片出示给我方，但该图片不清晰；其联系不上郭雅婧；合同签订时涉案房屋地区房价在11000元/平方米左右，现房价涨至24000元/平方米左右，损失400000元其估算的。郭雅婧表示：其取得产权证后，张雄梅在本案起诉前不久要求其继续履行合同，其才知道涉案房屋被出售；如果法院审查认定合同有效，其不同意继续履行合同。一审法院认为：关于合同效力问题。郭雅婧辩称涉案房屋的土地使用权以划拨方式取得，《房屋买卖合同》因违反法律强制性规定而无效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”上述条文均未明确规定违反该条文的行为无效。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”但该批准、审批行为仅是物权变动的必要条件，并不影响房屋买卖合同的效力。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，是否登记或者交付，只影响物权变动的效力，并不影响合同的效力。因此，郭雅婧主张合同无效的理由不成立，一审法院不予采纳。张雄梅与李底签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同当事人均应按合同约定履行义务。涉案合同于2016年12月11日签订后，张雄梅支付了定金20000元，2016年12月18日李底死亡，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款的规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”郭润文、郭雅婧继承涉案房屋，故张雄梅与李底就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》的权利义务由郭润文、郭雅婧承继。涉案房屋土地未办有偿使用手续，张雄梅在签订合同时理应知悉，张雄梅未尽到谨慎审查的义务，对合同存在履行障碍负有责任。而李底收取了20000元定金一周后去世，涉案房屋交易能否继续履行存在不确定性。现张雄梅要求解除与李底签订的《房屋买卖合同》，郭润文、郭雅婧表示同意，经审查，并无不当，一审法院予以支持。合同解除后，张雄梅要求郭润文、郭雅婧退还定金20000元合法有理，一审法院予以支持。张雄梅要求郭润文、郭雅婧违约金52000元及损失400000元的诉请，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，作出如下判决：一、解除张雄梅与李底就广州市海珠区南石西东六巷18号房签订的《房屋买卖合同》；二、郭润文、郭雅婧在本判决生效之日起十日内向张雄梅退还定金20000元；三、驳回张雄梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8380元，由张雄梅负担8025元，郭润文、郭雅婧共同负担355元。上述受理费已由张雄梅预交，张雄梅同意由郭润文、郭雅婧在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给张雄梅。二审期间，张雄梅提交证据两份：证据1.陈勇东所做的证明，证据2.陈勇东身份证，拟证明：上诉人对于合同没有履行不存在过错，两被上诉人对于房屋买卖合同没有履行存在过错。郭雅婧对上述证据质证如下：三性不予确认，证人没有到庭说明情况，不能说明该签字就是陈勇东本人的签字，从内容看没有提及郭雅婧，郭雅婧在李底去世后作为继承人而取得案涉房屋部分份额，因此对于证明内容提到的情况我方不予认可。郭润文对上述证据质证如下：陈勇东的证词，回忆的内容有误，郭润堂与李底办理房屋买卖手续时郭润堂已经去世。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对张雄梅的上诉意见，分析认定如下：房产证并未载明不可办理过户手续，存在过户障碍，亦无证据证实该障碍存在。涉案房产未办有偿使用手续，在实践中办理房产证过户时可一并办理，并不会产生无法过户的障碍。现有证据无法证实涉案合同存在履行障碍，一审对此认定欠妥。根据郭润文提供的证据，张雄梅于2017年4月、7月发出涉案合同的解除通知，郭润文、郭雅婧对此并无提出异议。本院认为该解除通知具有法律效力，一审判决合同解除的结果并无不当。现争议的问题在于张雄梅主张的违约金及房屋涨价的差价损失应否支持。涉案合同在履行过程中，因出售方李底死亡，合同暂时未能履行，此后，财产继承人之一郭润文一直表示愿意履行，其因不占有全部份额而无法协助办理过户；继承人郭雅婧之一声称未收到张雄梅通知，其不清楚出售事宜，综上，本案无法认定郭润文、郭雅婧恶意违约而不履行合同。张雄梅在出售人李底死亡后，在合同出现履行障碍下，基于自身考量发出解除通知要求解除合同系其权利的处分且符合法律规定，其有权要求郭润文、郭雅婧退还定金，但其要求追究郭润文、郭雅婧的违约责任则缺乏事实和法律依据，不应支持。同理，其请求赔偿损失亦不予支持。张雄梅在二审提供的证据不属于新证据，且不足以证实其主张，本院不予采纳。综上所述，原审判决论述理由部分稍有欠妥，但处理结果并无不当，应予以维持。上诉人张雄梅的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费8080元，由张雄梅负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年十二月二十四日书记员 钟丹霞王日平