河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民终2256号 上诉人（原审原告）：罗来乾，男，1946年11月11日出生，汉族，住张家口市桥**。 上诉人（原审原告）：罗振波，男，1972年11月3日出生，汉族，住张家口市桥**。 二上诉人委托诉讼代理人：邹金凤，北京威诺（张家口）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张家口雷视商贸有限公司，住所地张家口市桥**德胜街**工程**楼**底商。 法定代表人：孙伟。 委托诉讼代理人：白国彤，河北京张律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孙伟，男，1984年6月11日出生，藏族，住张家口市桥**。 上诉人罗来乾、罗振波、张家口雷视商贸有限公司（以下简称雷视公司）因与被上诉人孙伟房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥东区人民法院（2020）冀0702民初478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人罗振波及罗来乾、罗振波的委托诉讼代理人邹金凤，上诉人雷视公司的法定代表人孙伟及委托诉讼代理人白国彤，被上诉人孙伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗来乾、罗振波上诉请求：一、依法撤销或改判张家口市桥东区人民法院(2020)冀0702民初478号民事判决第三项判决“驳回原告罗振波、罗来乾的其他诉讼请求”，支持上诉人要求被上诉人因拖欠房租构成违约的违约金14000元。二、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：罗振波和孙伟签订的《门脸房租赁合同》系双方真实意思表示，合法、有效，对双方具有约束力。双方一直未解除租赁合同，从2018年11月1日到2020年7月9日被上诉人一直占用上诉人的房屋，且未支付房租。根据双方签订的租赁合同第8条的规定，被上诉人拖欠房租的情况下，上诉人有权收回房屋，并且被上诉人还需向上诉人支付年租金的20%违约金。被上诉人拖欠房租构成违约，应当给付上诉人违约金。法院应当以双方所签订的合同作为事实认定的依据，遵循当事人意思自治原则，根据合同具体条文确定双方的权利义务关系。而一审法院在此问题上认定事实不清，以(2019)冀07民终2552号案件中上诉人未支付被上诉人赔偿款，作为本案被上诉人没有违约的理由存在错误认识。上诉人认为(2019)冀07民终2552号案件双方均已经提请再审申请，且本案件与上述案件属不同的法律关系，没有关联。 雷视公司辩称：因为一审中二上诉人已经撤回了对孙伟的起诉，所以对于违约金不承担责任。雷视公司在本案中因欠付租赁费用产生，但是本案因房屋漏水无法使用，导致诉讼，并进行了一、二审审理，房屋在2018年7月20日发生漏水后就不再有使用价值，且根据前案雷视公司诉二上诉人房屋租赁合同纠纷一案的判决中，二上诉人对漏水事件承担同等责任，鉴于以上事实雷视公司不应承担违约责任。 雷视公司上诉请求：一、依法撤销张家口市桥东区人民法院(2020)冀0702民初478号民事判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求或依法改判。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、房屋租赁合同系租赁合同的一种，租赁合同是出租人将租赁物交付承租入使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中的房屋因为被上诉人私自更改管道导致漏水后已经完全没有使用价值，从2018年7月20日后，租赁房屋一直处于关门等待处理的状态，上诉人对该房屋并无使用收益的行为，正是由于被上诉人的原因导致了房屋无法使用，导致了上诉人无法营业收益，且因漏水造成了重大的经济损失，一审法院判决上诉人支付全部租金于情于法无据。二、2018年7月20日上诉人租赁被上诉人的房屋发生漏水，双方纠纷经过一审、二审，最终于2019年12月30日由张家口市中级人民法院出具终审判决，在二审判决中明确划分了上诉人与被上诉人的责任，一审法院不顾生效判决，断然判决上诉人支付租金，给上诉人造成损失。三、一审判决写明“被告孙伟自认其仍在租赁的房屋内存放大件物品亦未将租赁房屋钥匙交于原告，租赁房屋实际上仍由其继续使用”不实，漏水后上诉人店内所有物品均被水淹坏，包括大件的音响设备、桌椅等物品，这些物品不是孙伟的个人物品，而是与案件有关的涉案物品，在法院没有判决前，并不知道这些被淹的物品由谁处置，归谁所有，上诉人无权处置这些物品，也只能原地放置。而且被上诉人可以随时收回房屋，在本案之前从未向上诉人提出解除合同并交付房屋钥匙。 罗来乾、罗振波辩称：第一，在（2019）冀07民终2552号民事案件判决后，被上诉人未搬离上诉人的房屋，一直是占有使用状态，在此案件中双方都表示未解除租赁合同关系，该租赁协议一直有效，所以被上诉人应当按照租赁协议的约定支付上诉人租金。一审被上诉人明确认可在上诉人起诉时其仍有大件的物品未搬离房屋，上诉人的房屋不是因为其不能够经营而无使用价值，而且孙伟在与罗振波签订房屋租赁协议时也未明确该房屋后续做什么用处。对于房屋漏水的案件法院已经做出事实和法律的判决和认定，与本案后续被上诉人不支付上诉人租金没有关系。第二，针对被上诉人的第三条意见，被上诉人不支付上诉人房屋租金称借口是做证据保全，而该房屋内所有的物品早在房屋漏水案件中已经通过司法鉴定。被上诉人在司法鉴定出具后的异议期内没有提出异议。法院也对司法鉴定的结果进行了认定，所以不存在所谓的证据保全等事项，被上诉人以此为借口不缴纳上诉人房租难以让上诉人信服。 罗来乾、罗振波向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《门脸房租赁合同》。被告方清空商铺内的所有物品并将承租房屋恢复原貌后交还原告；2.判令被告支付从2018年11月1日至2020年5月1日的房租105000元（后期房租计算至实际返还原告房屋为止）。支付因被告拖欠房租构成违约的违约金14000元，支付2018年到2020年的采暖费6335元，共计125335元。3.本案诉讼费、保全费由二被告承担。 一审法院认定事实：罗来乾系罗振波父亲，罗来乾将其所有的位于张家口市桥东区商（以下简称“案涉房屋”）交给罗振波经营管理。2016年10月20日，罗振波与孙伟签订《门脸房租赁合同》一份，合同约定：租赁房屋位于桥东区商；1.租赁期限为2016年11月1日至2019年11月1日；2.租金为年租金70000元，付款方式为一年一交，上打租；4.租赁期间由孙伟负责交纳采暖费、物业费、水暖费等费用；8.违约条款，孙伟在合同约定期内拖欠房租，或私自将房屋转租，罗振波有权收回房屋，所付租金，不予退还，并且孙伟还须向罗振波支付年租金20%违约金。2018年7月20日案涉房屋发生漏水，双方产生纠纷诉至法院，张家口市桥东区人民法院于2019年8月19日作出（2018）冀0702民初1367号民事判决，雷视公司不服该判决，提出上诉，张家口市中级人民法院于2019年12月30日作出（2019）冀07民终2552号民事判决。该判决认定，雷视公司按照合同约定已支付了两年的租金，共计140000元。……雷视公司主张的2018年7月20日至2018年11月1日期间的房租19445元，因该期间雷视公司确实无法正常使用涉案房屋，予以支持。……综合本案事实，罗振波与雷视公司双方各自承担50%的责任较为适宜。经计算，雷视公司的装修损失、商品损失、房租、搬家费用、鉴定费，共计259720元。罗振波承担50%，即129860元。该案审理过程中，原、被告双方均认可《门脸房租赁合同》未到期，不主张解除合同。本案庭审中，原、被告双方均表示针对该生效判决已向河北省高级人民法院提起了再审申请，但双方均未提交相关的证据证明再审已立案。 另查明，（2019）冀07民终2552号民事判决作出后，原告未履行该判决确定的义务，被告自认案涉房屋一直系其占有。孙伟于2020年7月9日将出租房钥匙交与原告罗振波。 再查明，张家口市桥东区建国路铁路小区2号院1号楼3、4号底商2018-2019和2019-2020供热费均为6335元，被告孙伟承租的仅为4号底商，原告陈述3、4号底商的面积相同，供热费一起交，一人交一年，被告对原告的陈述予以认可。现原告主张要求被告支付两年的供热费6335元。 又查明，张家口雷视商贸有限公司于2016年11月4日成立，法定代表人系孙伟，注册地址为张家口市桥**德胜街**工程**楼**底商。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告罗振波和被告孙伟签订的《门脸房租赁合同》，应系双方真实意思表示，合法、有效，法院对该合同予以认定，合同的双方应依约履行相应的义务。罗振波依合同约定将其父亲罗来乾所有的位于张家口市桥东区商租赁给被告孙伟使用，被告按约定向原告支付了2016年至2018年的租金140000元后，未再支付租金。租赁期内，双方因租赁房屋漏水发生纠纷诉至法院，法院亦对2018年11月1日之前的租金进行了审理，本院不再予以审理。租赁房屋漏水纠纷发生后，被告孙伟自认其仍在租赁的房屋内存放有大件物品，亦未将租赁房屋钥匙交还于原告，租赁房屋实际上仍由其继续使用，原告作为出租人也未提供证据证明其曾提出异议，故应认定原租赁合同继续有效，租期为不定期。被告抗辩为案件需要，保留现场，未将房屋退还原告，没有使用房屋，但其在二审判决作出后仍未将房屋腾退给原告，其抗辩已申请再审，亦没有提供相关的证据，法院对被告的该节抗辩，不予采纳。根据《合同法》第二百三十二条的规定，不定期的租赁，当事人可随时解除合同，故法院对原告请求解除租赁合同的主张，予以支持。关于原告要求被告腾退房屋并将房屋交还原告的主张，在本案审理过程中，被告已经腾空租赁房屋并将钥匙交还原告，故法院对原告的该部分主张予以驳回。原告于2020年5月20日向法院起诉要求解除合同，法院于2020年5月21日向被告送达了起诉书副本等相关法律文书，故原、被告之间的《门脸房租赁合同》应于2020年5月21日解除。被告于2020年7月9日退还案涉房屋钥匙，在此之前虽双方租赁合同已经解除，但因其一直占有案涉房屋，此期间被告亦应支付租金，故被告应向原告支付2018年11月2日至2020年7月9日的租金117945元。关于违约金，被告虽存在拖欠租金的情形，但根据（2019）冀07民终2552号生效判决，原告应给付雷视公司各项损失共计129860元，该笔款项的数额大于原告主张的租金117945元，两笔款项可予以抵顶，故对原告要求被告支付违约金14000元的主张，法院不予支持。关于取暖费，根据原告提交的取暖费票据，显示3号和4号底商每年的取暖费为6335元，原告陈述3、4号底商的面积相同，取暖费相同，被告认可，故法院对原告要求被告支付两年取暖费6335元的主张，予以支持。关于责任承担主体问题，本案中《门脸房租赁合同》的签订主体系罗振波和孙伟，并非雷视公司，但该合同租赁的标的物系门脸房，合同中亦有，“营业期间不得在房内进行违法活动”等内容，另参照雷视公司成立时间及《门脸房租赁合同》签订时间，案涉房屋应是孙伟为设立公司而与罗振波签订的租赁合同。事实上，雷视公司也是该案涉房屋的实际使用人并系向原告缴纳租金的主体，庭审中，法院向原告释明其应选择承担责任的主体，但原告未明确。但在已生效的（2019）冀07民终2552号民事判决中，雷视公司及罗来乾、罗振波认可合同双方当事人为罗振波和雷视公司法定代表人孙伟，故法院认定原告已将承担责任的主体确定为雷视公司。此外，本案法庭辩论终结后，原告提交了被告拆除案涉房屋内物品后房屋现状的照片，拟证明被告的拆除行为给原告造成的损失，该情节对于本案来说属于新发生的事实，原告可另行起诉。综上所述，原、被告之间的《门脸房租赁合同》于2020年5月21日解除，被告应向原告支付2018年11月2日至2020年7月9日的租金117945元。判决：一、孙伟与罗振波于2016年10月20日签订的《门脸房租赁合同》于2020年5月21日解除；二、被告张家口雷视商贸有限公司应向原告罗振波、罗来乾支付2018年11月2日至2020年7月9日的房屋租金117945元；三、驳回原告罗振波、罗来乾的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提供新证据。本院查明的事实与原审无异。 本院认为，罗来乾、罗振波上诉称雷视公司拖欠其房租构成违约，应当给付其违约金。因罗来乾、罗振波与雷视公司因租赁房屋漏水事实存在纠纷，且双方在出租房屋漏水后对雷视公司的损失赔偿问题未能及时妥善解决，故一审判决对罗来乾、罗振波要求雷视公司支付未付租金部分的违约金未予支持并无不当，本院对罗来乾、罗振波的上诉理由不予支持。雷视公司上诉称由于罗来乾、罗振波出租的房屋漏水原因导致了雷视公司无法使用房屋、无法营业收益且造成了雷视公司重大的经济损失，一审判决雷视公司支付全部租金于情于法无据。因雷视公司在其租赁的房屋发生漏水事故后，就其损失赔偿问题诉至法院解决双方的纠纷，但在诉讼解决纠纷期间，雷视公司继续占有使用罗来乾、罗振波的房屋存放大件物品，未进行经营亦未获得收益。该期间雷视公司应当采取措施继续经营或者解除合同，使双方的损失减到最小。雷视公司未进行经营，无证据证明系罗来乾、罗振波阻挠其经营，故罗来乾、罗振波对雷视公司未进行经营的期间无法认定存在过错。雷视公司在其诉罗来乾、罗振波财产损害赔偿案件中，法院生效判决中已经对雷视公司支付的部分租金作为其损失进行了赔偿，现雷视公司主张在诉讼解决纠纷期间其继续占有使用房屋不应全额支付罗来乾、罗振波房屋租金的理由没有法律依据，本院对雷视公司的该项上诉理由不予支持。雷视公司上诉称一审判决写明“被告孙伟自认其仍在租赁的房屋内存放大件物品亦未将租赁房屋钥匙交于原告，租赁房屋实际上仍由其继续使用”不实，漏水后雷视公司店内所有物品均被水淹坏，在法院没有判决前，并不知道这些被淹的物品由谁处置，归谁所有，雷视公司无权处置这些物品，也只能原地放置。因案涉被水淹物品归谁所有及由谁处置与是否应当继续占用租赁房屋放置物品是两个不同的问题，二者不发生关系，雷视公司在房屋漏水事故发生后，有义务及时采取措施减损，不应以纠纷未解决为由不经营亦不腾出房屋，导致本案损失的进一步扩大，故一审法院的该认定具有事实依据，本院对雷视公司的该项上诉理由不予支持。 综上所述，罗来乾、罗振波、张家口雷视商贸有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2808元，由罗来乾、罗振波负担150元；张家口雷视商贸有限公司负担2658元。 本判决为终审判决。 审判长  马瑞云 审判员  闫 格 审判员  宋凯阳 二〇二〇年十二月一日 书记员  施 洋 ——