大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初10677号原告：王影，女，1985年6月12日生，汉族，户籍地吉林省长岭县，现住址大连市甘井子区。原告：刘文东，男，1982年2月23日生，汉族，户籍地吉林省公主岭市，现住址大连市甘井子区。二原告共同委托诉讼代理人：高晓蕾，系北京大成（大连）律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：徐亚春，系北京大成（大连）律师事务所律师。被告：大连恒科房地产有限公司，统一社会信用代码91210200098018494H，住所地辽宁省大连市甘井子区大连湾镇李家村。法定代表人：杜旭，系该公司总经理。委托诉讼代理人：温悦，女，1982年2月6日生，汉族，系该公司员工，住址辽宁省大连市甘井子区。原告王影、刘文东与被告大连恒科房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈袁媛适用简易程序独任审判，于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告王影、刘文东的委托诉讼代理人高晓蕾、徐亚春，被告大连恒科房地产有限公司的委托诉讼代理人温悦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王影、刘文东向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令被告按照已付房款日万分之一标准向原告支付逾期办证违约金至原告取得不动产权证书之日止（以8,822,035元为基数，暂计至2020年11月5日逾期办证262天，逾期办证违约金数额约为21,538元）；2、判令被告在判决生效之日起30日内对案涉房屋进行竣工验收，并在竣工验收完毕后15日内原告办理不动产权证；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方就原告购买被告开发建设的甘井子区秀泊园16号1单元18层2号房屋签订《商品房买卖合同》及补充协议。原告付清全部房款后，被告于2017年12月31日向原告交付了房屋，但房屋交付时被告尚未对案涉房屋竣工验收，属于违规交付且至今仍未能通过政府相关部门验收，仍无法为原告办理不动产权证，因此逾期办证的违约责任应由被告承担。根据《商品房买卖合同》及其补充协议约定：双方同意以2017年12月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540个工作日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。但截至本案立案之日，被告仍未为原告办妥产权登记，暂计至2020年8月10日已逾期办证132日。同时因该《商品房买卖合同》及其补充协议为同时签署，并且均为被告起草，该合同及补充协议为被告为其同一行为针对不同主体重复使用而预先拟定，原告如不签署将无法购得房屋。因此该合同及其补充协议属于格式合同。该补充协议第十一条第3款约定：“出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。”该条款将被告的违约责任降低到几乎为零，将全部损失推向原告，让原告承担全部不利后果，排除了原告主要权利，该约定严重限制了原告的应有权益，属于合同法中合同格式条款无效的情形。因不动产权证书是不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证，在案涉房屋不能办理不动产权证书期间，原告不能完全、自由的行使其对于所购买商品房全部所有权权利，因此，逾期办证给原告造成的损失是客观的、不可否认的。同时该《商品房买卖合同》补充协议第三条约定：在原告（买受人）违约的情况下应向被告支付10%，20%，甚至50%的违约金。而在被告（出卖人）违约的情况下，补充协议约定的逾期办证的违约责任则为已付房款为基数的年0.1%，该约定明显失衡，有违公平原则及诚实信用原则。综上，原告请求人民法院依据公平原则及诚实信用原则，参照《商品房买卖合同》中逾期交房违约金的计算标准，按照己付房款日万分之一的标准判令被告向原告支付逾期办证违约金至原告实际取得不动产权证书之日止。同时为了减少原被告双方的损失，防止损失的扩大，原告请求法院判令被告在判决生效之日起30日内为原告办理不动产权证书。同时原告不放弃因被告无法取得权属证书致使双方签订的《商品房买卖合同》目的无法实现的情况下解除该合同并要求赔偿因此而产生的巨大损失的权利。被告大连恒科房地产有限公司辩称，不同意原告诉讼请求。双方签署的《商品房买卖合同》是基于二原告真实的意见表示，自愿签署，双方签署的合同合法有效。被告并非恶意不办理案涉项目相关权属登记申请、故意给自身造成因逾期给房屋买受人办证而产生的违约金损失。如法院认定被告存在逾期办证事实，则被告同意按《商品房买卖合同》第十五条及附件四《合同补充协议》第十一条第3款约定的“每年按已付房款的0.1%”向原告支付违约金。对于原告的第二项诉请，被告会尽量争取，但无法保证办理产权证的具体日期，案涉房屋所在项目确实也没有进行竣工验收，现暂不具备办理产权证的条件，被告正在积极协调处理解决此事。经审理查明：2016年1月10日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于甘井子区秀泊园16号1单元18层2号商品房一处。该合同第八条约定，出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、见附件四。附件四《合同补充协议》第十一条“双方同意本合同第十五条补充如下”约定，1、双方同意2017年12月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540个工作日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。……3、出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权属证，买受人有权退房。……”该合同及附件还约定了双方的其他权利义务。上述《商品房买卖合同》订立后，原告按照合同约定向被告支付了购房款。2020年6月25日，被告向原告王影出具了金额为822,035元的大连增值税普通发票（结算款）。被告至今未能在双方约定的期限内办妥产权登记。大连市自然资源局网站查询结果显示，恒大港湾一期不可办理产权证的原因为“因未提供竣工备案手续，暂不可办”。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》及补充协议、增值税普通发票、大连市自然资源局网站查询截图，双方当事人陈述及本院庭审笔录等在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，应为有效，对双方当事人具有法律约束力。按照《商品房买卖合同》第十五条及附件四第十一条约定，双方以2017年12月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540个工作日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。逾期出卖人需承担违约责任。现因被告原因导致原告未能在合同约定的期限内办理产权登记，故被告存在违约行为，应当承担违约责任。关于被告辩称案涉房屋无法在约定期限内取得房地产权属证书系因其他行政机关原因，而非被告原因，故被告不应承担违约责任一节，对此被告未提交证据予以证明，故被告的该项辩称意见，没有依据，本院不予采纳。关于违约金的计算。原告主张自2017年12月31日之次日起的540个工作日作为违约金的起算时间，按已付房款（822,035元）日万分之一的标准计算；被告对于起算时间无异议，但要求按照《合同补充协议》第十一条第3款约定的每年按已付房款的0.1%的标准计算。关于违约金的起算时间，双方对于计算方法均无异议，经本院计算“2017年12月31日之次日起的540个工作日”的对应日为2020年3月3日。关于违约金标准。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被告应当承担逾期办证的违约责任，但是，按照案涉《商品房买卖合同》关于逾期办证违约金的约定，被告需要承担的违约金系按购房款固定比例计算，且按照该标准被告承担的违约金数额显系过低，在此情况下，应当结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益等因素综合考量，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整违约金计算标准。具体到本案，本院认为违约金按照日万分之0.75的标准计算，即年利率2.73%的标准属合理损失范围。据此，本院对逾期办证违约金的标准予以调整，酌定调整为已付房款的日万分之0.75。综上，被告应以已付房款822,035元为基数，按照日万分之0.75的标准计算，现原告支付自2020年3月3日至2020年11月5日的逾期办证违约金15,289.85元（822,035元×日万分之0.75×248天）。关于原告要求被告在判决生效之日起30日内对案涉房屋进行竣工验收，并在竣工验收完毕后15日内原告办理不动产权证的诉讼请求。经审查，原、被告均认可案涉房产尚未进行竣工验收，现不具备办理产权证书的条件，而进行竣工验收、办理产权证书属于相关行政机关的管理范畴，并非人民法院审理民事案件的管辖范畴，因此，本院对原告的此项起诉予以驳回，原告可待条件具备时再行主张该权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连恒科房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王影、刘文东支付逾期办证违约金15,289.85元（2020年3月3日至2020年11月5日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息二、驳回原告王影、刘文东的其他诉讼请求。案件受理费人民币36元（简易程序减半收取），由被告大连恒科房地产有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  陈袁媛二〇二〇年十二月十日书记员  刘 姗本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。