广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1402民初3297号原告：广东富港物业服务有限公司梅州分公司，统一社会信用代码914***********263W，营业场所梅州市梅江区********************。负责人：姚倩。委托诉讼代理人：陈凯，该公司员工。委托诉讼代理人：薛桂平，该公司员工。被告：侯全强，男，汉族，1973年3月13出生，公民身份号码441************019，住址梅州市*****************。原告广东富港物业服务有限公司梅州分公司诉被告侯全强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月30立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈凯、薛桂平，被告侯全强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费11,930.5元，代收代缴居民水费34.3元，水电公摊费538.2元，共计12,503元；2.判令被告向原告支付违约金4036.45，从2017年1月6日开始按0.5‰支付违约金；3.判令被告承担诉讼费用。事实和理由：被告是东汇城***号房业主，2016年2月14日被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，协议明确被告拥有套房面积147.8㎡，第四条约定物业管理费由业主按其拥有物业的建筑面积(公寓)向物业公司预先缴纳，具体标准定为业主每月1.8元/㎡缴纳(不包含公共水电分摊费)，公共分摊水电费按实按月按户分摊。乙方交纳费用时间：每月10号前，通过银行转账或到管理处缴纳现金。如在当月最后一日止仍未缴纳物业服务费的，每逾期一日原告按欠费总额的万分之五收取滞纳金。第六条约定原告为被告提供代收代缴收费服务。协议签订后，我方已按给提供物业管理及其他服务，但是，被告违反协议约定，从2017年1月开始拖欠费用，虽经我方每月催收，直至现在一直未按月支付约定费用。被告的行为已构成严重违约，且严重影响正常的物业管理服务活动，故依法提起诉讼。被告侯全强辩称：1.原告物业公司存在违约，我方并没有与原告方签订任何物业协议；2.原告公司存在乱收费，乱立项目的行为，且原告方管理账目混乱；3.物业服务时间已经超出期限，但目前仍然是原告方单方面进行暗箱操作。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告广东富港物业服务有限公司梅州分公司曾用名系佛山市三水广场物业经营管理有限公司梅州分公司。涉案房屋位于梅州市梅江区*******梅州东汇城一期***房权属登记人为侯全强，涉案房屋建筑面积为147.8㎡。2016年2月14日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定根据相关法律、法规，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就被告已购买的梅州市梅江区********************由原告提供的物业管理服务事宜达成一致。协议约定物业服务费按每月每平方米1.8元计收(不包含公共水电分摊费)。物业服务费每月预缴一次，业主应于每月5号前向原告缴纳，逾期按欠费总额日万分之五收取滞纳金。原告可提供水费、电费、燃煤气费、租金等代收代缴收费服务(代收代缴费用不属于物业管理服务费用)，收费标准执行政府规定或按双方约定执行。签订上述协议后，原告开始提供物业服务。被告从2017年1月后至今未按协议缴纳物业管理费用，原告经催收未果后，遂向本院起诉，提出上述诉讼请求。被告则作出上述答辩。本院认为：本案为物业服务合同纠纷，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律规定，应认定为合法有效。双方均应按约履行各自的义务。原告公司曾用名系佛山市三水广场物业经营管理有限公司梅州分公司，于2016年3月15日依法变更为现用名广东富港物业服务有限公司梅州分公司。该变更行为经过工商部门审批并进行备案，符合法律规定。被告主张原告公司变更名称应经过业主同意，于法无据，本院对于该项抗辩不予采纳。对于涉案房屋拖欠原告2017年1月至2020年9月物业费的事实，原、被告双方均无异议，本院予以确认。依据双方签订的《前期物业服务协议》约定，物业管理费由业主按其拥有物业的建筑面积向物业公司预先缴纳。本案中，被告房屋的套房面积147.8㎡，故原告请求被告支付2017年1月至2020年9月物业费11,930.5元(1.8元/㎡×147.8㎡×45个月)，未超过双方协议约定，符合法律规定，本院予以支持。虽被告与梅州富港投资有限公司签订的《商品房买卖合同(预售)》中约定原告公司的物业服务期限为2016年12月31日至2019年12月30日，但在服务期限到期后被告所居住的小区并未成立业主委员会对物业公司进行解聘、选聘，且原告公司仍然继续提供物业服务，被告亦实际接受了原告公司提供的物业服务。故被告仍需支付2019年12月31日至2020年9月的物业服务费给原告。故本院对于被告该项抗辩权不予采纳。被告又认为原告公司存在乱收费，乱立项目的行为，但并未提供相关证据予以佐证，本院对于该项抗辩依法不予采信。关于原告主张代收代缴居民水费、水电公摊费的诉讼请求，原告为其主张提供了涉案住宅楼集体用水申请、缴费发票等证据予以佐证，但上述证据并不能证实涉案504号房屋的实际用水费用及分摊费用。原告公司提供的交款通知书虽载明了涉案504号房屋的实际用水费用及分摊费用，但交款通知书仅系原告公司单方制作，并没有被告的确认，且被告对上述费用予以否认。故仅凭上述证据不足以证实涉案房屋的实际水费及水电公摊费，故本院对于该项诉讼请求不予支持。被告未按约缴纳物业服务费，应依约承担违约责任。虽然合同有约定“逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按所欠费用总额万分之五收取滞纳金”，但原告并未举证因被告违约所带来的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，参照广东省高级人民法院粤高法发【2011】49号文即《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息”的规定，原告主张违约金的计算标准，本院依法酌定为参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算。因2019年8月20日起中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故被告应向原告支付从逾期之日起即2017年1月6日至2019年8月19日，以实欠物业费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日至2020年9月14日止，以实欠物业费为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金给原告，对原告超出部分请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告侯全强应于本判决生效后十日内支付从2017年1月至2020年9月止的物业服务管理费合计11,930.5元给原告广东富港物业服务有限公司梅州分公司；二、被告侯全强应在本判决生效之日起十日内，支付从2017年1月6日至2019年8月19日止以实欠物业服务管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金给原告广东富港物业服务有限公司梅州分公司；三、被告侯全强应在本判决生效之日起十日内，支付从2019年8月20日起至2020年9月14日止以实欠物业服务管理费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金给原告广东富港物业服务有限公司梅州分公司；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法收取为106.75元（原告已预交），由原告负担29.74元，由被告负担77.01元（上述由被告负担的诉讼费用由被告径行支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  宋嘉奕二〇二〇年十二月三日书记员  杨 霓