宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）宁03民终928号上诉人(原审原告)：张建峰,住宁夏回族自治区吴忠市委托诉讼代理人：王某，宁夏天纪律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人(原审被告)：马秀梅，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：马某2，吴忠市利通区金星法律服务所法律工作者。特别授权代理。被上诉人(原审被告)：马伟东，男，回族，住宁夏回族自治区吴忠市。上诉人张建峰因与被上诉人马秀梅、马伟东房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2020）宁0302民初3115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张建峰及其委托诉讼代理人王某，被上诉人马秀梅、马伟东及马秀梅的委托诉讼代理人马某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张建峰上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持张建峰的一审全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由二被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。马秀梅做为签署合同的一方当事人，既未查清案涉房屋的真实状况，又在明知案涉房屋存在不能办理过户手续的风险，仍与张建峰签订《房屋买卖合同》收取购房定金，其对合同不能履行具有主观过错，应当承担违约责任。丁某的证言能证实，张建峰、马秀梅签订合同当日，马伟东向张建峰承诺案涉房屋无任何问题；马伟东一审称其2019年过年时知道了马秀梅出售案涉房屋，并持支持意见；马伟东以案涉房屋权利人的身份与马秀梅、张建峰共同商量退款事宜；案涉违约金是通过马伟东的儿子马华荣的账户支付的。马伟东虽未在房屋买卖合同上签字，但其实际上全程参与了房屋买卖的全过程，涉案房屋不能过户的原因也是因为马伟东涉及民事纠纷导致房子被法院冻结不能办理过户。马伟东应当承担违约责任。二、双方约定办理过户的时间在合同签订及支付定金后半年，定金也比普通交易的定金高出许多，所以双方约定了定金3倍的违约金，这对双方是公平的，不存在权利义务不对等。张建峰依约履行了自己的义务，二被上诉人却严重违反合同约定，给张建峰造成了极大的损失，二被上诉人应当承担相应的违约责任。张建峰给马秀梅出具10000元违约金的收条仅是表明其收到了该笔款项，并没有同意以10000元解决双方矛盾的意思表示。今年房价涨幅很大，因二被上诉人的过错直接导致张建峰多支付了20多万元的房款，10000元违约金也不可能弥补张建峰的损失。综上，请求支持张建峰上诉请求。马秀梅辩称，张建峰上诉请求不能成立，所述的事实理由与事实不符，于法无据。坚持一审答辩意见。一审判决认定事实清楚，判决结果正确。请求维持原判，驳回上诉。马伟东辩称，马秀梅与张建峰签订的房屋买卖合同是无效合同。因不动产已登记，马秀梅与张建峰买房时马伟东不知情。证人丁某与张建峰是亲属关系，且一审证明看见和听见马秀梅与张建峰买房的时候给马伟东打电话，没有证据证实，不属实。定金与补偿金确实从马华荣卡里转的，但马华荣是成年人，应该有独立的义务和权利，与马伟东没有关系。马秀梅与张建峰商谈退房的时候马伟东参与了，马伟东给提出两个方案，张建峰的父亲均不同意。张建峰表示房子不买了，要求退还100000元本金。违约金也是经过大家一起协商，按照2分钱的利息计算，5个月算了10000元。在双方同意后打了收条并解除合同。张建峰向一审法院起诉请求：1．判决解除张建峰与马伟东签订的《房屋买卖合同》；2．判决马秀梅、马伟东向张建峰支付违约金190000元；3．诉讼费由马秀梅、马伟东承担。一审法院认定事实：2019年11月28日，马秀梅以马伟东（甲方、卖方）的名义与张建峰（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：甲方将位于××园西户房屋卖给乙方；房屋总价640000元，包括定金100000元；甲方确定于2020年5月15日前要回房产证双方办理过户手续，如逾越超过五月份卖方未能要回房产证买卖终止；到期如一方违约，没有办成过户手续，由违约方向对方赔偿定金3倍的违约金罚款（300000元）。因案涉房屋一直由马秀梅占有、使用，但房屋登记在马伟东名下，故合同签订时，甲方（出卖人）马伟东的名字由马秀梅签字并按印。2019年11月30日，张建峰向马秀梅支付购房定金100000元。2020年5月18日，张建峰要求马秀梅办理房屋过户时，因该房屋已被法院冻结，无法过户。2020年6月30日，马秀梅向张建峰退还定金100000元，并支付违约金10000元。一审法院认为，涉案房屋虽登记在马伟东名下，但其自认涉案房屋的实际权利人为马秀梅，马秀梅提供的介绍信、吴忠市市区供热证亦证明涉案房屋一直由马秀梅占有、使用，故本案中房屋的实际权利人为马秀梅，张建峰在庭审中也认可。虽然案涉房屋由马秀梅占有、使用，因房产证上名字为马伟东，签订《房屋买卖合同》时，张建峰的父亲要求马秀梅在甲方（出卖方）处签订马伟东的名字，并由马秀梅按印，故涉案合同约束的当事人应为张建峰、马秀梅，与马伟东无关，张建峰要求马伟东承担违约责任，一审法院不予支持。双方办理过户时，发现案涉房屋已被法院冻结，法院冻结案涉房屋是因马伟东涉及民事纠纷，并非因马秀梅过错导致，事后马秀梅也积极与张建峰协商，并向张建峰退还购房定金100000元、违约金10000元，故张建峰诉请马秀梅再支付违约金190000元，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条之规定，判决：驳回张建峰的诉讼请求。案件受理费4100元，减半收取2050元，由张建峰负担。二审中，马秀梅、马伟东未提交证据。张建峰提交通话录音一份，证明：1.2020年6月30日，马秀梅向张建峰返还定金100000元，单方支付违约金10000元，张建峰始终不同意马秀梅的处理意见并主张按合同约定支付违约金；2.马伟东知道并参与了房屋买卖交易过程。马秀梅、马伟东质证对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。该录音谈到最后达成的一致意见是张建峰、马秀梅解除合同，马秀梅向张建峰退还100000元定金，支付违约金10000元。张建峰给马秀梅出具了100000元定金和10000元违约金的收条。本院对该录音的真实性予以确认，对其证明目的不予确认。一审查明的案件事实有相应证据证实，本院予以确认。本院认为，张建峰上诉主张马伟东实际参与了案涉房屋买卖的全过程，因马伟东涉及民事纠纷导致案涉房屋被法院冻结，无法办理过户，马伟东应承担违约责任。本案中，案涉房屋登记的权利人为马伟东，马伟东认可马秀梅为案涉房屋的实际权利人，马秀梅一审提供的介绍信、吴忠市市区供热证亦证明案涉房屋一直由马秀梅占有、使用。马秀梅虽然在案涉《房屋买卖合同》上签的出卖人是马伟东，但与张建峰签订、履行案涉《房屋买卖合同》的均是马秀梅，购房定金亦交付给马秀梅，故案涉《房屋买卖合同》约束的双方当事人为马秀梅、张建峰。张建峰主张马伟东承担违约责任的上诉理由，本院不予支持。张建峰在与马秀梅签订《房屋买卖合同》时明知案涉房屋登记在马伟东名下，应当能够预见可能存在相应的风险，案涉《房屋买卖合同》不能继续履行亦是因马伟东涉诉导致案涉房屋被法院冻结，马秀梅事后也积极与张建峰协商，退还定金、违约金。故一审对于张建峰要求马秀梅再支付违约金190000元的诉请未予支持并无不当。综上所述，上诉人张建峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4100元，由上诉人张建峰负担。本判决为终审判决。审判长  马建萍审判员  贾玉宁审判员  马春燕二〇二〇年十二月十日书记员  唐 力附：本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。