北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）京民再81号再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）:北京斌强国际商务中心，住所地北京市朝阳区。法定代表人：郭和义，董事长。委托诉讼代理人：梁旺雄，北京法曌律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：郑德余，男，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：范敏，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：程重，北京市京师律师事务所实习律师。再审申请人北京斌强国际商务中心（以下简称斌强中心）因与被申请人郑德余房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市第三中级人民法院（2019）京03民终6300号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月30日作出（2019）京民申5069号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。斌强中心的委托诉讼代理人梁旺雄，郑德余及其委托诉讼代理人范敏、程重到庭参加诉讼。本案现已审理终结。斌强中心申请再审称，1、请求撤销原审判决；2、改判支持申请人全部诉讼请求。事实和理由：一、原审法院将郑德余持有《房屋腾退清算协议》（以下简称《清算协议》）原件的举证责任分配给申请人适用法律错误，有失公平。按照商业惯例及《清算协议》第9条的约定，郑德余应持有原件，其在诉讼中提出与协议约定内容不符的事实主张，应就事实与约定内容不一致的情况提供证据证明。二、原审法院认定《清算协议》第6条手写内容“乙方未按协议约定腾退涉及甲方或第三方办理腾退的，所发生的所有费用均由乙方承担”对被申请人不具有法律约束力，适用法律错误。最高人民法院（2018）最高法民申3112号民事裁定书确认：一方将留有空白内容的合同交与合同相对方的，应视为对合同内容中约定事项的无限授权，合同相对方在空白部分可以填写相应内容。本案中，第6条空白部分未以“无”或“划斜线”的方式标注，该空白部分手写的内容未超出双方合同基本意思表示和法律规定的基本要求，也不存在对被申请人显失公平的情况。三、原审法院对申请人要求被申请人承担100万元腾退费用的诉讼请求拒绝裁判，适用法律错误。被申请人未经同意擅自将承租的房屋转租他人五年，致使朱洁华投入大量资金装修涉案房屋，造成巨额损失，不愿在损失未得到合理赔偿的情况下配合北京市朝阳区南磨房乡人民政府及申请人将房屋腾空交付拆迁。为防止环境整治工程无限拖延，申请人迫不得已支付朱洁华100万元。根据《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）第13．4条约定及《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十九条之规定，申请人请求被申请人承担申请人作为守约方为避免被申请人违约腾房行为造成损失扩大而支付的100万元腾房费用，具有事实及法律依据。四、原审法院仅凭被申请人违约金过高的主张即对双方约定的违约金予以干预并下调，适用法律明显不当。郑德余辩称，请求法院依法驳回申请人的全部诉讼请求，维持原判。事实和理由：一、原审法院要求申请人举证证明被申请人持有《清算协议》原件适用法律正确。被申请人手中并无协议原件，根据法律规定，申请人应当承担举证不能的法律后果。二、《清算协议》中第6条手写内容在签订协议时并不存在，双方未就该条达成合意。申请人引用（2018）最高法民申3112号民事裁定书与本案案情并不相同，且本案立案日期为2017年1月17日，前述判例是2018年7月31日作出，不具有溯及力。此外,《清算协议》第7条约定了违约金及继续占用房屋承担双倍租金，继续占用系没有完成腾退的结果，而第6条增加了完全不同的违约结果，内容与前文矛盾，可见手写部分是后补的。三、申请人与案外人朱洁华达成协议，给予对方100万元的行为是其个人的自愿行为，与被申请人无关，不能要求被申请人承担。四、原审法院考量申请人的实际损失、合同的履行程度、当事人的过错以及双方缔约地位的强弱酌情调整违约金及房屋占用费合法合理。五、被申请人和朱洁华是实际经营人，真正有经营损失，但未获得任何补偿，申请人本身没有任何损失，却获得补偿，不具有合理性。斌强中心向北京市朝阳区人民法院起诉请求：1、判令郑德余偿还斌强中心为其多垫付的腾退费用30万元（腾退时斌强中心为郑德余垫付100万元，抵扣70万元保证金后还有30万元）；2、判令郑德余承担违约金42万元；3、判令郑德余支付房屋占用费152174元（郑德余逾期17天腾退房屋，应支付自2016年11月13日起至30日的房屋占用费）。北京市朝阳区人民法院认定事实：2012年6月12日，斌强中心（出租方、甲方）与郑德余（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：承租房屋位于北京市朝阳区广渠路化工路西口甲18号（以下简称涉案房屋），租赁总面积包括地上三层共750平方米；租赁用途为餐饮；租期五年，自2012年6月16日起至2017年6月15日止，免租期2个月；年租金为140万元，先付费后使用，首期租金金额为70万元，第二期租金支付日期为2013年2月10日，金额为70万元；乙方向甲方支付70万元作为保证金，如乙方未能按照合同约定向甲方支付租金或经双方确认、裁判机构裁判后的违约金，甲方可扣留、没收全部或部分履约保证金予以冲抵，如乙方违反本合同约定造成甲方损失，在双方确认或裁判机构裁判后，甲方可扣留、没收与上述损失等额的履约保证金；当租赁期满且甲乙双方不再续约时，在乙方按本合同约定交还租赁物并缴清所有费用后七个工作日内，甲方须将乙方支付的履约保证金足额无息退还乙方；不可抗力：遇到国家政府拆迁及市政建设征地拆迁时，乙方不享受任何补偿，并无条件按规定时限搬出，甲方退还保证金及剩余租金。2016年11月10日，斌强中心（甲方）与郑德余（乙方）签订《清算协议》，约定涉案房屋已被纳入拆迁腾退范围，经双方协商，就涉案房屋腾退清算事宜达成如下协议：1．双方于2016年11月10日签订的租赁合同自本协议签署之日始起终止；2．乙方应在签订本协议后3日内无条件腾退房屋交还甲方，过期未腾退的，视为乙方自动放弃室内及室外所有物品的所有权，甲方有权直接收回移交乡政府；3．乙方所承租房屋有部分或全部转租给第三方的情形的，应自行负责完成第三方腾退工作的责任，确保将房屋在与甲方约定的日期内腾退完毕，交还甲方，乙方与第三方发生任何纠纷均由乙方自行负责承担、解决，与甲方无关。……5．乙方在完成腾退工作交还房屋并履行完毕交接手续的，甲方负责在5个工作日内与乙方办理余款结算手续（包括房租、水电费或其他费用等），退还乙方交纳的剩余保证金及租金；6．其他乙方未按协议约定腾退涉及甲方或第三方办理腾退后，所发生的所有费用均由乙方承担（手写）；7．双方不能按照本协议约定履行义务的，还应承担违约责任，违约责任按原合同约定的年承租金额的30%承担违约责任，房屋乙方继续违约占用的，占用期间还应按照原合同约定条款的双倍租金的标准承担房屋占用费，违约金及占用费可从保证金和剩余租金中扣除，不足部分另行交付。斌强中心表示第1条的日期为笔误，误将日期写成签署《清算协议》当日，郑德余认可签署过上述《清算协议》，但表示第6条手写部分其当时未见过。双方均认可只签署过2012年6月12日的《租赁合同》。《租赁合同》履行期间，郑德余向斌强中心交纳了保证金70万元。关于租金，郑德余实际共向斌强中心交纳租金595万元。经询，斌强中心表示涉案房屋于2016年11月30日由北京市朝阳区南磨房乡人民政府自朱洁华手中收回，其为见证人。郑德余表示交接过程系斌强中心和朱洁华协商，其不清楚具体时间。一审庭审中，为证明郑德余逾期腾退、斌强中心先行垫付100万元款项产生损失，斌强中心提交其与案外人朱洁华签订之《清算协议》复印件、2016年12月2日向朱洁华汇款995608元之中信银行转账支票存根、朱洁华出具之《情况说明》及北京天润物华投资有限公司出具之《情况说明》。郑德余对上述证据真实性均不予认可，表示斌强中心是为了防止朱洁华闹访才主动支付的款项，系斌强中心自愿行为，与郑德余无关。为证明涉案房屋系农村土地、斌强中心出租是有合法授权的，斌强中心提交北京市朝阳区南磨房乡人民政府出具的《说明》及北京市朝阳区南磨房乡人民政府规划科办公室出具的《授权委托书》。郑德余对该证据的形式真实性认可，但对证明目的不予认可。一审庭审中，为证明涉案房屋系违法建筑，郑德余提交2016年11月5日北京市朝阳区南磨房乡人民政府发送给房主的《限期拆除违法建设催告书》复印件与北京天润物华投资有限公司发布的《广渠路沿线（南磨房段）环境整治工程非住宅集体土地腾退公告》复印件，其中《限期拆除违法建设催告书》载明因你（单位）在规定期限内未提供此房屋的相关合法建房手续，也未自行拆除未提供相关合法建房手续的违法建筑物、构筑物，限房主2天内拆除，逾期不拆除，人民政府将依法帮助拆除，因此产生的所有费用由房主承担，《广渠路沿线（南磨房段）环境整治工程非住宅集体土地腾退公告》载明按照南磨房乡关于推进城市功能疏解工作的部署，已于2016年9月启动广渠路沿线（南磨房段）环境整治工程非住宅集体土地的环境整治工作，包括涉案房屋在内的集体土地范围内的企业和个人一律停止经营行为，应在2016年11月15日之前腾空房屋并将集体土地交回。斌强中心对《限期拆除违法建设催告书》不予认可，表示从未见过，且发送对象是“房主”，不能证明是涉案房屋；对《广渠路沿线（南磨房段）环境整治工程非住宅集体土地腾退公告》真实性认可，但不认可郑德余证明目的，表示只说了环境治理，不涉及违建问题。诉讼过程中，经郑德余申请，法院出具调查令，自北京天润物华投资有限公司调取涉案房屋拆迁补偿协议及补偿款支付情况，其中《非住宅腾退补偿协议书》中被腾退人为斌强中心法定代表人郭和义，房屋坐落在广渠路18号，补偿金额包括停产停业综合补助费5894460元和搬迁费245603元。北京市朝阳区人民法院认为，斌强中心与郑德余签订之《租赁合同》及《清算协议》系双方真实意思表示。郑德余提交之《广渠路沿线（南磨房段）环境整治工程非住宅集体土地腾退公告》恰证明涉案房屋为南磨房乡非住宅的集体土地，而郑德余另提交之《限期拆除违法建设催告书》中并未明确载明房主为何人以及房屋的准确地址，因此无法认定为涉案房屋，故上述两份合同亦不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效。双方当事人均应按照合同规定严格履约。对于斌强中心之本诉请求，法院逐一确认如下：关于垫付的腾退费用30万元之诉讼请求，虽朱洁华实际承租涉案房屋，但就其与郑德余之间存在何种纠纷，郑德余实际是否应当给付朱洁华赔偿款等情节，斌强中心均未提交充分证据予以证明，故斌强中心为达到让朱洁华腾退涉案房屋之目的，与朱洁华签订协议，自愿给付朱洁华100万元，该笔款项难以认定为郑德余应当给付朱洁华之赔偿款。同时，《清算协议》第6条为手写，与其他条款的机打部分存在差异，且在手写部分双方均未签字盖章确认，故无法认定在《清算协议》签订之时该条款即已被书写，故法院对斌强中心此项诉求不予支持。关于违约金42万元之诉讼请求，《清算协议》中对违约金标准有明确约定，依约郑德余应于2016年11月13日前将涉案房屋腾退并交还，而根据斌强中心自认，涉案房屋实际腾退并交还的时间为2016年11月30日，故郑德余实际逾期腾房17天，斌强中心主张之违约金标准过高，郑德余对此亦提出抗辩，故法院以郑德余违约给斌强中心造成的实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错及缔约地位强弱等因素，酌情予以调整。关于房屋占用费之诉讼请求，此节在《清算协议》中亦有明确约定，但双倍给付的标准约定带有惩罚性质，与违约金存在重复之处，故法院对房屋占用费标准根据《租赁合同》约定予以调整，另就占用费支付期间，根据郑德余交纳之租金总额可确认，郑德余共计交纳四年零三个月的租金，《租赁合同》另约定免租期为二个月，故郑德余的租金实际交纳至2016年11月15日，故郑德余还应支付自2016年11月16日起至涉案房屋实际腾退之日止的占用费。对于郑德余之反诉请求，法院逐一确认如下：关于要求确认《租赁合同》及《清算协议》无效之反诉请求，法院不予支持，理由已在上文论述，在此不再赘述。关于返还保证金70万元并支付利息及剩余租金38356元之反诉请求，因不存在剩余租金，故斌强中心无需返还，另因郑德余存在违约，故还需支付斌强中心违约金及房屋占用费，此两项在与保证金抵扣之后，剩余的保证金斌强中心应予无息退还。关于给付搬迁费和停产停业综合补助费之反诉请求，郑德余并非被腾退人，且《租赁合同》明确约定“遇到国家政府拆迁及市政建设征地拆迁时，乙方不享受任何补偿，并无条件按规定时限搬出，甲方退还保证金及剩余租金”，故对于郑德余此项反诉请求，法院不予支持。另因《清算协议》中约定了违约金和占用费从保证金中直接扣除，故郑德余无需再另行向斌强中心支付违约金及房屋占用费。北京市朝阳区人民法院于2019年2月28日作出（2017）京0105民初38565号民事判决：一、郑德余于判决生效后10日内给付斌强中心违约金30万元（从保证金中直接扣除，不再另行执行）。二、郑德余于判决生效后10日内给付斌强中心房屋占用费57534元（从保证金中直接扣除，不再另行执行）。三、斌强中心于判决生效后10日内退还郑德余保证金342466元（已扣除违约金30万元及房屋占用费57534元）。四、驳回斌强中心的其他诉讼请求。五、驳回郑德余的其他反诉请求。斌强中心不服一审判决，向北京市第三中级人民法院提出上诉请求：撤销原审判决；判决郑德余给付斌强中心先行垫付的房屋腾退费用100万元（扣除郑德余保证金70万元，郑德余仍需支付30万元）；判决郑德余给付斌强中心一审诉求的房屋占用费用13万余元；判决郑德余给付斌强中心一审诉求的违约金42万元；驳回郑德余的反诉请求。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。法院组织当事人进行了证据交换和质证。斌强中心提交证明和支出凭单，法院经审查后认为，上述证据不属于二审新证据，法院不予采信。二审法院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。北京市第三中级人民法院认为，斌强中心与郑德余已签订《租赁合同》，合同履行期间遇房屋拆迁腾退，双方为此签订《清算协议》，对双方的权利义务进行约定。现斌强中心要求郑德余按照《清算协议》约定，向其支付已向第三方朱洁华垫付之100万元。但《清算协议》中关于郑德余应向斌强中心支付向第三方垫付全部费用之约定系手写，且郑德余对此项约定并不认可。现斌强中心仅凭此项约定要求郑德余支付其已向第三方朱洁华垫付之费用缺乏依据。郑德余庭审中称其并不持有《清算协议》，斌强中心虽称郑德余按照约定应持有协议原件，但并未就此提供交付合同的相关证据。现有证据尚不能认定郑德余持有《清算协议》且拒不向法院提供，并进而据此认定对郑德余不利之相关事实。斌强中心关于《清算协议》中手写约定内容应予认定之相关上诉意见，法院不予采纳。斌强中心称《租赁合同》中约定郑德余遇合同终止、解除到期不能腾空房产应承担斌强中心代其腾空房产所支付的合理费用，郑德余未能如期腾空房屋，其据此应向斌强中心支付其已向第三方朱洁华支付的100万元费用。郑德余称根据其与朱洁华之间的合同，其无需向朱洁华支付赔偿费用，斌强中心所支付的100万元并非合理费用。现郑德余与朱洁华之间尚未就双方租赁合同进行结算。斌强中心已向朱洁华支付费用之合理性尚需据此进行判断。本案对斌强中心关于垫付100万元费用的主张不做处理，各方可就此另行诉讼。一审法院综合考虑合同违约的事实，对违约金及房屋占用费等实际损失进行了综合酌定。斌强中心虽对此提出上诉，但并无证据证明一审法院之酌定明显失当。法院对斌强中心关于违约金及房屋占用费提出之上诉意见，均不予采纳。综上所述，斌强中心的上诉请求不能成立，应予驳回。北京市第三中级人民法院于2019年6月28日作出（2019）京03民终6300号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院再审期间，斌强中心申请国兵兵出庭作证，并提供北京市朝阳区南磨房乡环境整治腾退办公室开具的工作证明，载明国兵兵自2013年1月1日至2018年5月25日在该单位工作。国兵兵在庭审中陈述：其2016年在南磨坊乡工作并参与广渠路环境整治腾退工作，关于涉案房屋的腾退情况，被腾退人是斌强中心，斌强中心与乡政府签订合同，承租方及实际经营方是朱洁华，因朱洁华的饭店刚装修，投入大量资金，所以不配合腾退，要求斌强中心补偿经营和装修费300万元，并多次上访。当时拆迁任务紧迫，没有联系上郑德余，腾退办多次与被拆迁人斌强中心的郭和义联系，并做朱洁华的工作，经过调解，斌强中心与朱洁华签订协议，并赔偿朱洁华100万元。斌强中心的意见为：证人证言真实可信，应被采纳。郑德余的意见为：根据国兵兵所述，其对案件细节并不知情，起不到证明案件事实的作用，其证言与实际情况相互矛盾，不予认可。斌强中心提交新证据二份，证据1、南磨房乡楼梓庄村村民代表大会决议。证据2、收回集体土地授权书。证明目的：诉争租赁房屋所在的广渠路南磨房段环境整治工作，政府腾退工作实施单位确定的非住宅集体土地最后腾退期限截至2016年11月15日。郑德余的质证意见为：对真实性不认可，证明目的与案件没有关系。郑德余提交新证据一份：郑德余与朱洁华签订的《房屋租赁合同》，该合同16．1条明确约定如遇拆迁，朱洁华放弃所有装修经营补偿权利。证明目的:根据郑德余与朱洁华之间的合同，其无需向朱洁华支付赔偿费用，斌强中心所支付的100万元并非合理费用,不能转嫁给郑德余。斌强中心的质证意见为：对合同的真实性无法确定，该合同只能约束朱洁华，不能约束斌强中心，郑德余提供的其与第三人签订的《房屋租赁合同》期限是五年，其未经斌强中心同意将房屋转租给第三人的期限超出了斌强中心与郑德余租赁合同的剩余期限，郑德余具有主观过错，应承担相应责任。再审庭审中，郑德余陈述：《清算协议》的签字是我签的，我当时撕了一份。本院再审查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，本案的争议焦点为：郑德余是否持有《清算协议》原件的举证责任应由哪方承担；斌强中心垫付给朱洁华的100万元装修损失是否应由郑德余承担。斌强中心与郑德余签订的《租赁合同》第八条约定：郑德余将承租的房屋转租他人须经斌强中心书面同意。郑德余未经斌强中心书面同意擅自将涉案房屋转租他人五年，转租给第三方的期限超出了斌强中心与郑德余《租赁合同》的剩余期限，郑德余违反合同约定，主观过错明显，原判认定郑德余构成违约是正确的。原判综合考虑合同违约的事实，对违约金及房屋占用费等实际损失进行的酌定未明显失当，斌强中心关于违约金及房屋占用费提出的再审请求，本院不予支持。《合同法》第一百一十九条规定，当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案中次承租人朱洁华因承租的饭店刚装修完毕，投入的大量资金无法得到补偿的情况下，拒不配合腾退工作，因拆迁任务紧迫，斌强中心先行垫付朱洁华装修损失100万元既是为配合政府完成环境整治腾退工作的需要也是防止损失扩大，具有合理性，对上述事实腾退办公室的工作人员国兵兵到庭予以了证实。《清算协议》第9条写明：本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。郑德余再审庭审中自认《清算协议》自己撕毁一份，对此应承担举证不能的不利后果。原判将郑德余不能出示该协议原件的后果判由斌强中心承担，举证责任分配错误。《清算协议》第6条：“其他乙方未按协议约定腾退涉及甲方或第三方办理腾退后，所发生的所有费用均由乙方承担”对郑德余有约束力，郑德余应承担斌强中心先行垫付他人的100万元。原判有关现郑德余与朱洁华之间尚未就双方租赁合同进行结算，本案对斌强中心垫付100万元费用的主张不做处理的认定缺乏事实及法律依据，本院再审予以纠正。综上所述，斌强中心的部分再审请求及理由成立，本院再审予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市第三中级人民法院（2019）京03民终6300号民事判决及北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初38565号民事判决；二、郑德余于本判决生效后15日内给付北京斌强国际商务中心违约金30万元；三、郑德余于本判决生效后15日内给付北京斌强国际商务中心房屋占用费57534元；四、郑德余于本判决生效后15日内给付北京斌强国际商务中心垫付费用100万元；五、北京斌强国际商务中心于本判决生效后15日内退还郑德余保证金70万元；六、驳回北京斌强国际商务中心的其他诉讼请求；七、驳回郑德余的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费12522元，由北京斌强国际商务中心负担2522元，由郑德余负担1万元；反诉案件受理费6342元，由郑德余负担；二审案件受理费6437元，由北京斌强国际商务中心负担1437元，由郑德余负担5000元。本判决为终审判决。审判长  陶志蓉审判员  李 晓审判员  张学梅二〇二〇年十二月二十三日书记员  陆芊雯