西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初3960号原告：李继东，男，1976年10月31日出生，汉族，住西安市新城区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：宋三香，陕西菲格律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋丹平，陕西菲格律师事务所实习律师。被告：陕西古都印象商业运营有限责任公司，住所地西安市莲湖区，统一社会信用代码：91610104322329722R。法定代表人：杨国成，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄成，上海市海华永泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：田洁，上海市海华永泰（西安）律师事务所律师。被告：张海江，男，1969年9月19日出生，汉族，住西安市雁塔区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：祝飞，陕西海普睿诚律师事务所律师。被告：佘长喜，男，1960年7月15日出生，汉族，住西安市，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：祝飞，陕西海普睿诚律师事务所律师。被告：丁攀升，男，1991年6月25日出生，汉族，住西安市，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告：杨昊熙，男，1990年9月6日出生，汉族，住西安市，身份证号：622XXXXXXXXXXXXXXX。被告：杨硕，男，1979年6月12日出生，汉族，住西安市，身份证号：650XXXXXXXXXXXXXXX。原告李继东与被告陕西古都印象商业运营有限责任公司（以下简称“古都印象公司”）、张海江、佘长喜、丁攀升、杨昊熙、杨硕租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李继东及其委托诉讼代理人宋三香、宋丹平，被告古都印象公司的委托诉讼代理人黄成、田洁，被告张海江及其与佘长喜共同委托诉讼代理人祝飞到庭参加诉讼。被告丁攀升、杨昊熙、杨硕经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告陕西古都印象商业运营有限责任公司于2015年10月29日签订的《租赁合同》；2.依法判令被告陕西古都印象商业运营有限责任公司向原告返还租金288000元，保证金15000元，并向原告支付因违约造成的装修损失241932.5元及上述款项的逾期付款利息，逾期付款利息按544932.5元依同期银行贷款利息计算至上述金额清偿之日止，暂计为91976元，以上共计636908.5元；3.请求依法判令被告张海江、丁攀升、杨昊熙、佘长喜、杨硕对上述租金、保证金、装修损失及逾期付款利息承担连带给付责任；4.本案诉讼费、公告费等相关费用由被告共同承担。事实及理由：2015年10月29日，原告李继东与西安主燿商业运营管理有限公司（以下简称主燿公司）签订《租赁合同》，约定其将位于西安市莲湖区XX号XX层XX号商铺租赁给原告使用，租赁用途为餐饮，租赁期限为2015年10月1日至2021年9月30日止，免租期为12个月。合同签订后，原告按照合同约定支付了房屋租金、保证金等租赁费用，之后原告为履行合同先后花费20多万元用于店面装饰装修，但主燿公司一直未按照约定确定开业时间，其后被告陕西古都印象商业运营有限责任公司接替主燿公司参与涉案租赁房屋所在商业街的运营管理，原告同意将原《租赁合同》置换后与被告陕西古都印象商业运营有限责任公司签订新的《租赁合同》，并由被告陕西古都印象商业运营有限责任公司和主燿公司共同向原告出具承诺书，承诺如因商铺产权问题导致不能如期开业或开业后不能正常营业的损失由被告陕西古都印象商业运营有限责任公司和主燿公司共同承担，现涉案商业街区一直也无法对外营业，且涉案房屋的房主已经出面开始拆卸更换房屋内装修，并向原告表示并没有收到被告陕西古都印象商业运营有限责任公司和主燿公司给付的租金，被告陕西古都印象商业运营有限责任公司和主燿公司将使用权不明晰的房屋租赁给原告并收取原告租金、保证金，致使原告陆续投入大额装修费用，却至今未能开业，给原告造成了严重的经济损失，原告认为自己的合法权益遭受损失，故诉至法院，望判如所请。在起诉后，主燿公司原工作人员向法院递交了公司注销登记手续，证明该公司因股东决定解散，所有股东签署《全体投资人承诺书》并承诺公司没有债权债务纠纷或已清算完毕，原告认为该承诺与实际情况不符，事实上，原告于2017年起诉主燿公司要求承担违约责任，后因调解撤诉，法院曾于2017年11月16日作出民事裁定书，但此后主燿公司一直没有给出切实解决方案，也未按口头承诺组织起诉陕西古都印象商业运营有限责任公司，原告遂依据《中华人民共和国民事诉讼法》、公司法解释二第20条以及工商部门调取的《全体投资人承诺书》等内容变更原被告西安主燿商业运营管理有限公司为公司股东。被告古都印象公司辩称，被告同意解除与原告签订的，但并未实际履行的租赁合同。对第二项诉讼请求，被告古都印象不认为应由自己支付装修损失、租金、保证金等，因为原告是与主燿公司签订的租赁合同，古都印象只是从主燿公司手中接手了租赁合同，但涉案房屋并未实际掌握在古都印象手中，且主燿公司并未将租金转交给被告古都印象公司，因此，合同均未实际履行，被告古都印象公司也并未实际控制过该房屋，故对原告的第二项诉讼请求不应被支持。被告张海江、佘长喜辩称，对原告第一项诉讼请求与主燿公司、佘长喜、张海江这方面没有关系。主燿公司主要是一个居间作用，促成商户和产权方的合同达成，同时，主燿公司也从古都印象处承租了6000平方米的房屋进行了装修，该房屋到现在也不能使用。被告佘长喜、张海江及主燿公司方面均已不是原告租赁合同的主体，所以合同的权利义务应该由古都公司全面承担。关于责任方面，本案的基础法律关系是租赁合同，主燿公司、佘长喜、张海江均非合同主体，也非产权方，至于招商关系的经济关系应由古都公司、主燿公司及其股东进行结算，是另一个商业合同关系，不应列为本案审理范围，故没有法律规定的承担连带责任的法律和事实依据。且房屋已经交付使用，作为租赁关系已经实际履行，整体市场的开业并非租赁关系的责任承担依据。主燿公司没有整个市场开业的法定义务或者合同义务，不应承担原告诉请的责任，所以就本案而言，股东在公司注销后也不应承担赔偿和违约责任。被告丁攀升、杨昊熙、杨硕经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原告围绕其诉讼请求依法提交如下证据：证据一、1.《租赁合同书》、2.《租赁合同》、3.收款收据。证明合同签订后，原告积极履行付款义务，按照《租赁合同书》的约定向西安主燿商业运营管理有限公司缴纳了商铺意向金、商铺保证金及一年的房屋租金，但被告在共同经营期间，迟迟不予确定具体的开业时间，导致原告无法开业、进行正常经营，给原告造成巨大的经济损失，被告应按照合同及法律规定继续履行租赁合同，同时赔偿给原告造成的经济损失。证据二、1.施工合同、2.支付凭证、3.收款收据、销售清单。证明原告已投入大量财力、人力、物力对租赁商铺进行了装修，因被告未能确定商铺开业时间，导致原告无法对外经营，被告的违约行为给原告造成严重的经营损失，应向原告支付未能按时开业所造成的经济损失等费用。证据三、1.承诺书、2.全体投资人承诺书。证明因被告原因造成商铺无法正常开业，按照《承诺书》及《全体投资人承诺书》的约定，被告应承担由此给原告造成的租金、装修等相关经济损失。被告古都印象公司发表如下质证意见：对证据一中的租赁合同书真实性均无异议，收款收据的真实性无法核实，所以对这个的真实性不认可，对第一组证据的证明目的不予认可，该合同并未实际履行，房屋租金、商铺意向金、保证金并未转给古都印象，故该还款责任不应由古都印象承担。收款收据上面古都印象的章子是真的，但是盖的是合同专用章，古都印象盖合同专用章所表示的意思是继承主燿与原告之间的合同关系，并不表示古都印象收取了收款收据上载明的款项，原告要求古都印象返还缴纳房屋租金、商铺意向金、保证金303000元没有事实依据。事实上古都印象也没有收到原告支付的上述款项，原告主张返还的款项应该由谁收取由谁返还。对证据二因真实性无法核实，所以对真实性、证明目的均不认可。对证据三《承诺书》及《全体投资人承诺书》，对《承诺书》，因需要与公司核实一下章子的真实性，所以庭后提交书面意见，《全体投资人承诺书》与古都印象无关。被告张海江、佘长喜发表质证意见为：对合同都认可，真实性均无异议，对加盖了主燿的收据都无异议，对古都加盖章子的收据被告佘长喜、张海江认为古都印象加盖的章子意思就是票据上的事情已经结算过了，合同也重新签了，票据上也盖章认可了，所以被告佘长喜、张海江不应承担连带责任。对证据二，装修应该是与房屋产权人之间的关系，装修肯定是装了，但是主燿这边不清楚装修花费，所以对这个部分不予质证。对证据三，《承诺书》虽然主燿加盖了章子，但是其内容和落款上明确承诺人是古都印象，这个承诺主燿仅仅是个见证人，因为主燿是招商方，对这个承诺书真实性认可，证明目的不认可。《全体投资人承诺书》真实性认可。被告古都印象公司未提交证据。被告张海江、佘长喜提交证据：两个邮件，一个是2016年5月5日，由古都的总经理李蓓发给张海江的邮件，这个邮件叫《协议》，这个《协议》里打开之后里面有一份《关于招商承包等相关事宜的协议》，这里的第一大条第3款古都已经将4898870元招商款给了古都的，古都应按约定给主燿391909.6元的佣金，这个佣金没有给，当时说的是等古都那边法定代表人杨小凤从外地回来签章，然后就一直等，一直也没签章，最后就搁置在这儿了。还有一个6月3日的邮件，这个说的很明白，结算包括已收商户款冲抵等内容。所以古都是否拿到主燿的移交款是一个算账的问题，这个邮件中有一个《负一层工程核实》，这个是古都发给主燿这边的，这里面承认有208元万的钱是主燿的损失，这个钱是古都要承担的。这两个邮件是针对古都说没有收到主燿的钱的问题提交的，虽然没有最后形成有双方签字盖章的文件，但是从双方这个账目往来是可以看出双方结算款项情况的。原告质证时认为：真实性无异议，认可租赁合同关系之前是主燿公司，之后转给了古都公司，古都公司也对合同进行盖章确认，但是两家公司也同时向李继东出具了承诺，愿意承担因产权问题造成不能开业造成的相关后果。被告古都印象公司质证时对两份邮件的真实性和证明目的均不予认可，认为从协议来看，既没有法人的签字也没有双方公司的盖章，不符合合同成立并生效的要件，所以主燿说的证明目的，说是双方达成了关于古都底下的协议以及商户租金保证金交付的这个证明目的都不能证明。原告申请证人出庭作证，证人袁龙新作为本案租赁场所的装修工出庭作证，称原告没有对工钱进行结算，关于装修费用数额部分，证人称原告有相应的证据单，且该证据单是真实的，费用总计241932.5元。被告古都印象公司对上述证人证言不予认可，认为证人和李继东之间有利益关系，所以证人不具备当证人的资格，而且证人说的都没有证据证明，真实性无法认可，工程做到什么程度，工程到底花了多少钱，他作为一个木工是无法掌握全部的。被告张海江、佘长喜亦对上述证人证言不予认可，认为证人作为装修工无法掌握工程造价的相关情况。双方对上述装修损失问题，经过法庭调解，未能达成一致意见，经原告申请，委托司法鉴定部门进行了司法评估，评估意见为装修工程造价为131024元。对于上述鉴定意见，原告不提异议，并作为补充证据予以提交。被告古都印象公司对鉴定意见没有异议，但认为房租并非由古都印象公司收取，同时造成原告不能开业的原因也不在古都印象公司一方，所以该损失也不应由古都印象公司承担。被告张海江发表质证意见：鉴定报告中依据的造价时间是2020年3月，但实际工程施工时间是2015年，故该建筑工程造价鉴定标准有问题，鉴定应该以装修时的价格为标准，不能以2020年的为准。原告还向法庭提交了证据：报警回执和转账记录，报警回执用于证明合同无法履行是因为房屋被产权人收回，转账记录用于证明原告在签订合同后向被告支付了租金。被告古都印象公司发表质证意见：对报警回执真实性认可，证明目的不认可。对对账单的真实性认可，但古都印象公司没有收到过原告的任何转款，故对该证据的证明目的不认可。被告张海江、佘长喜质证意见：报警记录真实性认可，证明目的也认可。对转账记录表示认可。本院经审理认定事实如下：原告与主燿公司于2015年签订了书面《租赁合同书》，主燿公司作为甲方、原告作为乙方，约定将主燿公司位于西安市莲湖区（洒金桥）188号古都印象项目，负一层-1-01号商铺（建筑面积200平方米）租赁给原告从事经营餐饮类商品。合同书2.1约定：“租赁期自2015年10月1日起至2021年9月30日止，共计陆年。”合同书3.1约定：“甲、乙双方签约时，乙方应向甲方以现金形式交付人民币壹万伍仟元整作为保证金。”合同书3.3约定：“租金标准为每月每平方米120元整人民币，每月合计24000元整，全年共计288000元整；自第三年起，今后每两年按6%递增租金，即第一年为288000元整，第二年为288000元整，第三年为305280元整……”合同书3.4约定：“租金以现金方式按年交纳，即一次性交纳12个月租金，每期末提前30日缴清下一期租金。物业管理费，每月每平方米为15元整人民币，以现金形式按月缴纳。”等内容。合同书签订后，原告李继东向主燿公司转款共计303000元，其中保证金15000元、租金288000元。后原告李继东、被告古都印象公司、主燿公司三方约定，将原告与主燿公司间的《租赁合同书》转让，由原告和被告古都印象公司重新签订《租赁合同》。该《租赁合同》以被告古都印象公司为甲方，原告李继东为乙方。合同1.1约定：“甲方将位于西安市莲湖区（洒金桥）188号古都印象负一层44号商铺出租给乙方用于商业经营。该商铺建筑面积为200平方米。”合同3.1约定：“本物业的租赁期限从2015年10月1日起至2021年9月30日止。”等内容。后因租赁场所产权纠纷，导致原告无法进入租赁场所，致使租赁合同无法履行。本院另查明，本案当事人出具《承诺书》，其中载明“古都印象商业街项目（李继东：铺位号1栋1F116室；房产号：1100110002III-14-1-1-1F116～1）承诺，如因商铺产权问题导致商户不能如期开业或开业后不能正常营业，甲方承担一切损失及赔偿。”该《承诺书》落款为“陕西古都印象商业运营有限责任公司”并加盖陕西古都印象商业运营有限责任公司和西安主燿商业运营管理有限公司两公司的公章。该《承诺书》没有载明出具时间。另，原告已对租赁场所进行装饰装修，经原告申请，本院通过西安市中级人民法院委托陕西融威工程项目管理有限公司鉴定，该公司出具陕融威工鉴字[2020]第264号《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为该工程造价为131024元。2018年12月19日，主燿公司投资人向工商登记部门出具《全体投资人承诺书》载明，企业申请简易注销登记，承诺已将债权债务清算完结，全体投资人对承诺真实性负责，如果违法失信，则承担相应法律后果和责任。股东张海江、丁攀升、杨硕、佘长喜、杨昊熙均在该承诺书上签字。2019年2月14日该企业注销。庭审中，原告主张被告支付资金占用期间的利息损失按年利率6%计算。本院认为，原告与主燿公司签订《租赁合同书》系双方自愿达成，不违法法律强制性规定，应为有效合同，后经三方协商，原告与被告古都印象公司签订《租赁合同》，该合同约定的主要内容实际为将主燿公司在上述《租赁合同书》中的全部权利义务转由被告古都印象公司享有和承担。故本院依法确认原告与古都印象公司房屋租赁合同成立并生效。本案的争议焦点为：由谁来承担《租赁合同》违约损失的问题。现原告与被告古都印象公司之间成立租赁合同关系，因租赁场所的产权问题导致原告无法使用租赁场所，即出租方不能提供约定的租赁场所，被告违约，原告有权行使解除权，给原告造成的损失，被告应予赔付。同时，根据已查明的事实，《承诺书》中载明“如因商铺产权问题导致商户不能如期开业或开业后不能正常营业，甲方承担一切损失及赔偿”，但该《承诺书》中未明确表示“甲方”是古都印象公司还是主燿公司，亦或是代表上述两方。首先，原告、被告古都印象公司、主燿公司经协商，已将原告与主燿公司签订的《租赁合同书》转让，由原告和被告古都印象公司重新签订了《租赁合同》。因此，经三方合意，古燿公司已将自己在合同中的权利和义务一并转让给了被告古都印象公司；其次，该《承诺书》中落款为被告古都印象公司，被告古都印象公司亦予以盖章确认。因此，根据公平原则并结合民事活动中的常理，《承诺书》中的“甲方”应为原告与被告古都印象公司新签订的《租赁合同》中的甲方即被告古都印象公司，故本院认定《承诺书》中的甲方为被告古都印象公司。原告请求主燿公司股东张海江、丁攀升、杨昊熙、佘长喜、杨硕对违约损失承担连带给付责任，证据不足，并无事实依据和法律依据。根据合同的相对性原则，与原告签订租赁合同的一方为被告古都印象公司，故被告古都印象公司应承担返还案涉房租及保证金的支付义务。被告古都印象公司应当向原告返还原告已付保证金、租金合计303000元，至于被告古都印象公司称主燿公司始终未将保证金、租金转交给自己一方不属于本案的审理范围，古都印象公司可另行主张。同时，案涉房屋已经装修，现因被告古都印象公司一方的原因导致合同无法履行，根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项“（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”的规定，故原告请求被告古都印象公司承担赔偿责任应予支持。原告主张被告古都印象公司按年利率6%支付租金及保证金资金占用利息符合法律规定，本院予以支持。其要求被告支付装修损失的利息于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十九条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，依照规定，判决如下：一、原告李继东与被告陕西古都印象商业运营有限责任公司于2015年10月29日签订的《租赁合同》解除；二、被告陕西古都印象商业运营有限责任公司于本判决生效后三十日内一次性返还原告李继东房屋租金288000元，保证金15000元，合计303000元，同时以303000元为基数，按年利率6%支付从2015年10月30日至实际返还之日的资金占用费；三、被告陕西古都印象商业运营有限责任公司于本判决生效后三十日内一次性赔偿原告李继东装修损失131024元；四、驳回原告李继东其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费10109元，鉴定费15000元，公告费800元,由被告陕西古都印象商业运营有限责任公司负担（原告李继东已预交，被告陕西古都印象商业运营有限责任公司在执行本判决时一并支付原告李继东）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审    判    长       李运房人 民 陪 审 员       张扣利人 民 陪 审 员       齐  红 二〇二〇年十二月二十八日 书    记    员       瞿  莉1