陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 (2020)陕01民终15355号 上诉人（原审被告）：杨小平，女，1972年2月8日出生，汉族，陕西省渭南市富平县村民，住西安市未央区。委托诉讼代理人：侯玉平，陕西陈兵律师事务所律师。上诉人（原审被告）：惠富平，男，1962年5月10日出生，汉族，陕西省渭南市富平县村民，住西安市未央区。委托诉讼代理人：侯玉平，陕西陈兵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘庆雨，女，1997年10月11日出生，汉族，西安在途中旅行社有限公司员工，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：刘武强，男，1974年3月27日出生，汉族，陕西省大荔县村民，，系刘庆雨之父。委托诉讼代理人：刘海兵，陕西天地行律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：陕西居尚地产品牌管理有限公司。住所地：西安市大明宫遗址区。法定代表人：邢燕，经理。委托诉讼代理人：王伟，男，1989年5月8日出生，汉族，该公司职员，住西安市未央区。被上诉人（原审第三人）：西安邦房企业管理咨询有限公司。住所地：西安市雁塔区中建国熙台项目5-10103、5-10104号商铺。法定代表人：赵楠，经理。委托诉讼代理人：王光辉，男，1990年5月8日出生，汉族，公司员工，住该公司。上诉人杨小平、惠富平因与被上诉人刘庆雨、陕西居尚地产品牌管理有限公司（以下简称居尚公司）、西安邦房企业管理咨询有限公司（以下简称邦房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初19167号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。杨小平、惠富平上诉请求：1.撤销一审判决第三项改判其不向刘庆雨承担违约责任即支付房屋溢价款117900元，或者将案件发回重审；2.一、二审诉讼费用、鉴定评估费、保全费等由刘庆雨、居尚公司、邦房公司承担。事实和理由：其出售房屋的目的在于将房款用于赔偿杨小平因交通事故给受害者造成的损失，其在签订涉案《房地产买卖居间合同》前已将杨小平因交通事故被刑拘的情况告知居尚公司、邦房公司以及刘武强，因涉案合同无法履行，其只能向他人借款并支付高额利息，用于赔偿交通事故中的受害人；居尚公司、邦房公司作为专业的房屋中介机构，在明知房屋共有人被羁押的情况下，却认为被羁押人出具委托书就可以办理房屋交易及过户手续，并促成其与刘武强方签订了涉案《房地产买卖居间合同》和2018年3月16日《补充协议》对合同不能履行存在主要过错，刘庆雨已充分知晓涉案合同根本无法继续履行，不采取正确的措施防止损失扩大，却向法院起诉要求继续履行合同，在审理过程中，刘庆雨才变更诉请要求解除合同，也对2018年8月2日之后的损失具有全部过错，一审法院对居尚公司、邦房公司及刘庆雨在合同签订及履行过程中的过错没有认定，显属错误；一审法院没有适用《中华人民共和国合同法》第一百一十九条及一百二十条之规定处理本案，适用法律有误。刘庆雨辩称，杨小平、惠富平在上诉状陈述的第一部分事实与本案处理没有必然联系，该事实不能成为杨小平、惠富平违约的理由；涉案合同迟延履行的原因系因惠富平的行为使合同其他当事人相信该合同可以履行，增加了合同不能履行的风险；杨小平、惠富平违约行为造成合同不能履行，杨小平、惠富平应当承担相应违约责任。一审法院认定事实清楚，审理程序合法，判决适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。居尚公司辩称，涉案合同系因杨小平、惠富平没有履行合同义务导致，一审判决正确。请求驳回上诉，维持原判。邦房公司辩称，涉案合同签订时，惠富平持有杨小平委托书，并承诺后续义务手续能够履行，其及刘庆雨相信涉案交易能够继续才签订合同，杨小平、惠富平上诉请求不能成立。请求驳回上诉，维持原判。刘庆雨向一审法院起诉请求：1.解除其与杨小平、惠富平及居尚公司、邦房公司于2017年12月28日签订的《房地产买卖居间合同》；2.杨小平、惠富平退还其定金10万元；3.杨小平、惠富平向其支付因更改过户时间赔偿金1万元；4.杨小平、惠富平赔偿其因房屋涨价所造成的房屋溢价款227900元；5.杨小平、惠富平承担居间服务费22350元；6.本案的诉讼费、保全费用、房屋评估费、公证费由杨小平、惠富平承担。一审法院认定事实：2017年12月28日,刘庆雨与杨小平、惠富平、居尚公司、邦房公司签订《房地产买卖居间合同》，约定由刘庆雨购买杨小平、惠富平所有的位于西安市XX区XX环XX段XX号XX幢XX单元XX室的房屋一套，居尚公司作为居间方，邦房公司作为居尚公司门店服务管理方。同时约定:房屋建筑面积102.63㎡，成交价为74.5万元，及付款方式、房屋产权过户登记手续、合同解除的违约责任及居间服务费用的承担等。合同签订当日，刘武强依约交付定金10万元，惠富平出具了定金收款确认书，该确认书上收款人处惠富平、杨小平签字捺印。同日刘武强向邦房公司出具了中介服务承诺书，载明：本人承诺支付信息咨询/居间服务费22350元，2017年12月28日支付1万元，剩余12350元于过户当天结清；刘武强依约交纳了信息咨询/居间服务费1万元。2018年1月2日，杨小平向惠富平出具了授权委托书，内容为：委托人杨小平是位于西安市经济技术开发区北二环西段********房屋所有人，同意出售或抵押上述房屋，因为委托人不能亲自办理该房屋的买卖或抵押等相关手续，故委托受托人全权办理相关事项。2018年2月12日西安市公证处出具的（2018）西证民字第1300号公证书，兹证明委托人刘庆雨委托受托人刘武强代为办理购买位于西安市XX区XX环XX段XX号XX幢XX单元XX室房屋的相关事项。后因杨小平尚在羁押不能到现场，致过户手续等无法办理，刘武强与惠富平于2018年3月16日签订《协议》，将涉案房屋过户手续变更为2018年7月26日，同时惠富平承诺赔偿1万元；并作出已签合同除过户时间无效，其余条款有效的约定。后至2018年7月26日杨小平因交通事故罪仍处于羁押状态，房屋买卖合同未能履行，刘庆雨向本院起诉；该院认定刘庆雨主体不适格，于2019年5月31日作出（2018）陕0112民初18443号民事裁定，驳回刘庆雨的起诉；刘庆雨不服上诉至西安市中级人民法院，中院于2019年9月29日作出（2019）陕01民终11021号民事裁定，认定一审驳回刘庆雨起诉不当，撤销（2018）陕0112民初18443号民事裁定书，指令该院审理。审理中，刘庆雨对涉案房屋申请进行评估，西安市中级人民法院委托西安瑞特房地产价格评估咨询有限责任公司对刘庆雨申请事项进行了评估，评估结论为：“评估对象在价值时点的市场评估单价：人民币9480/平方米；评估对象在价值时点的市场评估价值：人民币97.29万元”；评估费为4860元。审理中，因刘庆雨与杨小平、惠富平及居尚公司、邦房公司各持己见，致该案调解未果。一审法院认为，刘庆雨与杨小平、惠富平及居尚公司、邦房公司签订《房地产买卖居间合同》，系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，刘庆雨已委托其父刘武强购房，并不影响合同的效力，故刘庆雨与杨小平、惠富平及居尚公司、邦房公司签订的《房地产买卖居间合同》在刘庆雨与杨小平、惠富平及居尚公司、邦房公司之间具有法律效力，合法有效，作为合同当事人均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，刘庆雨依约支付购房定金10万元，依据《协议》约定，过户时间改为2018年7月26日之前，但至2018年7月26日杨小平因涉嫌犯罪仍被羁押，不能依照约定期限办理相关手续，并导致后续流程一并迟延，按照《房地产买卖居间合同》约定，合同逾期履行，一方可以主张解除合同，现刘庆雨主张解除《房地产买卖居间合同》，依法应予支持，并杨小平、惠富平应向刘庆雨返还购房定金10万元。本案所涉及的房屋买卖合同中，系杨小平、惠富平杨小平被羁押致使合同履行一再迟延，而一再迟延系杨小平、惠富平的表现使合同其他当事人相信合同能够履行，增加了合同不能履行的风险，并继续达成《协议》；但刘庆雨在知晓杨小平被羁押情况下仍与杨小平、惠富平继续签订《协议》，表明明知风险的存在，而应预知到风险所带来后果，亦应自行承担一定法律责任；居尚公司、邦房公司作为专业中介机构未能达到中介促成居间服务的目的；故综合上述履约情况及实际损失等因素，参照房地产评估报告，刘庆雨要求杨小平、惠富平赔偿因房屋涨价所造成的房屋溢价款227900元，酌情支持117900元；而对刘庆雨要求杨小平、惠富平依据《协议书》赔偿1万元不再支持。刘庆雨主张杨小平、惠富平承担居间服务费22350元，刘庆雨实际交付1万元，该1万元由居尚公司、邦房公司向刘庆雨返还。刘庆雨主张公证费无法律依据，不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条之规定，判决：一、解除原告刘庆雨、被告惠富平、杨小平及第三人陕西居尚地产品牌管理有限公司、西安邦房企业管理咨询有限公司于2017年12月28日签订的《房屋买卖居间合同》。二、被告惠富平、杨小平于本判决生效后十日内返还原告刘庆雨购房定金10万元。三、被告惠富平、杨小平于本判决生效后十日内支付原告刘庆雨房屋溢价款117900元。四、第三人陕西居尚地产品牌管理有限公司、西安邦房企业管理咨询有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘庆雨居间服务费10000元。五、驳回原告刘庆雨的其他诉讼请求。本案受理费11594元、鉴定评估费4860元、保全费5000元，共计21454元，刘庆雨已预交；现由刘庆雨承担9000元，惠富平、杨小平承担12454元，惠富平、杨小平承担部分于本判决生效后十日内给付刘庆雨。本院二审期间，惠富平、杨小平提交刑事判决书、交通事故责任认定书、赔偿协议11份、收条4份、赔偿款的借条、银行交易短信、银行卡交易明细。证明杨小平发生重大交通事故，被刑事拘留，其为筹钱承担赔偿责任，才签涉案合同的事实，同时证明，居尚公司、邦房公司作为专业机构，对不熟知房屋买卖相关政策，促成双方签订涉案合同，存在重大过错的事实。刘庆雨、居尚公司、邦房公司没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘庆雨认为惠富平、杨小平提交的证据不属于新的证据，且涉案合同签订于2017年12月，上述证据中的刑事判决于2018年作出，与涉案房屋买卖纠纷没有关系。邦房公司认为惠富平、杨小平提交的证据与本案无关，惠富平出卖涉案房屋时，房屋原产权人杨小平因交通事故案件不能到场，惠富平已向其公司出具了杨小平的委托书，其公司居间行为无过错，涉案合同合法有效。居尚公司同意邦房公司意见。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。惠富平、杨小平提交的证据不属于二审新的证据，且根据上述证据并结合本案其他查明事实和认定证据情况，不能得出非因惠富平、杨小平原因致涉案合同无法继续履行的结论。另查，惠富平、杨小平对一审判决第一项、第二项、第四项无异议，其提出的上诉仅针对一审法院对房屋溢价款问题做出的处理。本案诉讼中，惠富平、杨小平表示杨小平现已出狱，其已通过其他方式筹款，不愿继续履行涉案2017年12月28日《房地产买卖居间合同》。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，涉案《房地产买卖居间合同》合法有效，该合同签订后，刘庆雨已依约支付了购房定金10万元，合同的实际履行中，惠富平又与刘庆雨之父刘武强于2018年3月16日签订了《协议书》，约定：前面合同约定的过户时间无效，改为2018年7月26日前，惠富平给刘武强赔偿壹万元，已签合同除过户时间无效其余有效。然涉案合同终因杨小平被羁押的原因一直没能顺利履行。现刘庆雨提起本案之诉，要求继续履行涉案合同，并表示愿意一次性支付全部购房款。诉讼中，惠富平、杨小平不愿继续履行合同，刘庆雨才变更诉讼请求为解除合同，退还定金，并赔偿相应损失。一审法院综合当事人诉讼请求、述称意见，以及举证证据，并考虑到合同性质、约定内容，和履行实际等因素，判决解除涉案合同，惠富平、杨小平退还定金，裁处有据，并无不当。关于溢价损失问题。惠富平、杨小平在诉讼中不愿继续履行合同，终致合同解除，一审法院对溢价损失作出的处理，既考虑了评估结论报告对涉案房屋价值时点的市场评估价值，和惠富平与刘武强达成2018年3月16日《协议书》变更过户期限的行为，会使合同其他当事人相信合同能够继续履行，进而的确增加了合同守约方可期待利益损失的情况，也考虑了杨小平在涉案合同签订时已被羁押，合同当事人对签订该合同的风险预判和过错，以及惠富平、杨小平和刘庆雨双方对继续履行涉案合同的主观态度等因素，裁量符合可预见规则、减损规则、损益相抵规则，以及过失相抵规则的综合判定，酌定适度，亦无不妥。惠富平、杨小平提出的上诉意见，事实及法律依据不足，本院不予采纳。综上所述，惠富平、杨小平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10000元，由惠富平、杨小平负担。本判决为终审判决。  审 判 长  何   强审 判 员  肖 晓 通审 判 员  张   楠 二〇二〇年十二月十五日  书 记 员  周   伟  1