文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终3051号上诉人（原审原告、反诉被告）：丹阳市弘阳置业有限公司，住所地丹阳市云阳街道蒋甲村。法定代表人：沈仑，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘兴源，系该公司员工。委托诉讼代理人：张璐，系该公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：周美玲，女，1993年10月1日出生，汉族，住丹阳市。委托诉讼代理人：周飞，江苏泽友律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱俊，江苏泽友律师事务所律师。上诉人丹阳市弘阳置业有限公司（以下简称弘阳公司）因与被上诉人周美玲房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省丹阳市人民法院（2020）苏1181民初1344号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现本案已审理终结。弘阳公司上诉请求：撤销原判，并依法改判支持弘阳公司的一审诉讼请求，驳回周美玲一审反诉请求。事实和理由：1.涉案商品房买卖合同已于2019年5月31日成立并生效。签名是达成合意后的签约行为，而非要约行为。认购书由双方当场签字盖章，即时成立生效。该事实足以说明弘阳公司接受周美玲的购买行为。周美玲签字的合同是网签合同，涉案房源已锁定，具有公示效力。周美玲签约后已实际交纳首付款，合同已经实际履行，即使弘阳公司未盖章，也不影响合同成立和效力。周美玲催要合同原件，并非催促弘阳公司作出承诺，双方对合同成立无异议。周美玲向弘阳公司发出的是解除合同通知书，而非撤销要约的意思表示。2.本案争议点是周美玲是否违约，以及合同是否有解除情形，而非合同是否成立问题，不适用要约和承诺的相关规定。周美玲未按时支付购房款，已构成违约，不享有约定解除权。周美玲发出的《解除商品房买卖合同通知书》不发生合同解除的法律效力。3.周美玲反诉请求返还首付款，如无合同依据，该款项是不当得利而非首付款，一审判决弘阳公司返还“首付款”前后矛盾，且超越了周美玲诉讼请求的范围。被上诉人周美玲辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。弘阳公司向一审法院起诉请求：判令周美玲支付应付未付房款121万元及自逾期付款之日起按逾期金额每日万分之二计算至实际付款日止的逾期违约金，并承担本案的诉讼费。周美玲向一审法院提出反诉请求：解除弘阳公司与周美玲签订的《商品房买卖合同》，返还68640元首付款，并自2019年6月1日起至实际返还之日按照年利率6%支付利息；反诉受理费由弘阳公司承担。一审法院经审理查明：2019年5月31日，在弘阳公司开发的“凤熹台小区”销售中心销售人员的推介下，周美玲作为买受人签署了一份商品房买卖合同（合同编号2533469，网签号2101831905310009）及附件一房屋平面图、附件二公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰、设备标准、附件四合同补充协议，弘阳公司是该合同中的出卖人，该合同约定：周美玲购买弘阳公司开发的“凤熹台小区”18幢08层0801号房屋，总房价款1278640元，付款方式为银行（泛指银行及公积金贷款机构）按揭分期付款，买受人必须在2019年5月31日前付该商品房总房价款的5.37%即68640元给出卖人并向贷款银行办理按揭申请手续；买受人必须在2019年6月30日前付该商品房总房价款的14.86%即19万元给出卖人；买受人必须在2019年7月30日前付该商品房总房价款的79.77%即102万元给出卖人；买受人未按约定时间付款的，逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同：出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金；出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的15%。该合同还约定了双方的其他权利义务内容，但弘阳公司未在该合同上加盖合同章,弘阳公司的销售人员并以该合同需经公司审核并加盖合同章为由将周美玲签署的全部合同文本予以收回。周美玲签署该合同后即预付了房款68640元。同日，应弘阳公司销售人员的要求，周美玲还在该公司出具的“买卖合同重要事项告知书”上签名，该“买卖合同重要事项告知书”载明：“一、您购买的商品房总价款为1278640元，您在签订《商品房买卖合同》时已付房款68640元，余下房款合计121万元请您根据合同约定按时缴纳：二期楼款19万元须于2019年6月30日前付清；银行按揭102万元（银行按揭款）须于2019年7月30日前付清；我司将在《商品房买卖合同》房款全部交齐后，将加盖我司合同章的合同原件提供给您，故请您在签约之日起个工作日后亲临销售中心领取。……。”同日，周美玲还在弘阳公司出具的“银行按揭及公积金付款方式补充协议”上签名。此后，周美玲未按《商品房买卖合同》和“买卖合同重要事项告知书”规定的期限支付后期房款，弘阳公司也未将加盖有弘阳公司合同章的《商品房买卖合同》文本交付给周美玲。2019年8月9日，弘阳公司向周美玲寄发了“已到期应缴款通知书”，要求周美玲支付房价款121万元及逾期违约金。周美玲收到该“已到期应缴款通知书”后未付款，周美玲并于2019年10月13日到弘阳公司“凤熹台小区”销售中心要求弘阳公司提供已加盖该公司合同章的《商品房买卖合同》文本原件，但弘阳公司销售人员只交给周美玲一份对应合同的复印件，周美玲遂于当日向弘阳公司寄发了“解除商品房买卖合同通知书”，以弘阳公司拒绝提供合同原件为由通知解除与弘阳公司签订的《商品房买卖合同》，并要求退还其已经支付的房款。弘阳公司于2019年10月14日收到该“解除商品房买卖合同通知书”，但弘阳公司一直未对该通知书予以回复。弘阳公司提起本案诉讼后，至今也未将加盖有该公司合同章的《商品房买卖合同》文本原件交付给周美玲。一审法院认为：周美玲受到弘阳公司预售其开发的丹阳市“凤熹台小区”商品房的要约邀请，在弘阳公司提供的《商品房买卖合同》上签名，作出了愿意购买“凤熹台小区”18幢08层0801号房屋的意思表示，该行为属于要约行为，但弘阳公司接受了周美玲的首付款68640元后，以公司需要审批合同为由，在周美玲未支付后期购房款的情形下，迟迟未在合理期限内作出同意出售该房屋的明确承诺，在周美玲于2019年10月13日催要合同原件后弘阳公司也未明确作出承诺通知[即在《商品房买卖合同》（合同编号2533469，网签号2101831905310009）上加盖公司合同章并交付合同文本原件给周美玲]，以致周美玲于2019年10月13日向弘阳公司发出书面的“解除商品房买卖合同通知书”，该“解除商品房买卖合同通知书”性质上属于撤销要约的通知，该撤销要约的通知在弘阳公司作出承诺通知之前已经到达弘阳公司，已经产生撤销周美玲原来作出的要约（即其在弘阳公司提供的《商品房买卖合同》上签名的行为）的法律效力，因此，一审法院认定弘阳公司、周美玲之间的商品房买卖合同未依法成立。至于弘阳公司在开庭时提交的案涉合同文本，属于诉讼中的举证行为，不属于明示的案涉商品房买卖合同承诺行为，也不具有向周美玲交付案涉商品房买卖合同原件的效力；即使该行为可以被视为是承诺行为也应当属于新的要约，还需要周美玲重新作出承诺后才能产生合同成立的法律后果，故不应以此情形认定弘阳公司、周美玲之间的案涉商品房买卖合同已经成立。此外，将有效成立的商品房买卖合同文本原件及时交付给商品房买受人是房地产开发商的基本义务。本案中，作为房地产开发商的弘阳公司在日常销售商品房过程中，利用自己在签订商品房买卖合同过程中形成的优势地位，故意不及时将商品房销售合同文本原件交付给商品房买受人，这种不规范的商品房销售行为不利于消费者对自身合法权益的保护和房地产市场的健康发展，应当予以纠正。因此，弘阳公司的本诉诉讼请求没有事实根据和法律依据，一审法院不予支持。周美玲反诉要求解除案涉商品房买卖合同，与事实不符，一审法院不予支持；但因弘阳公司无合同依据长期占用周美玲预付的首付款，在弘阳公司收到周美玲发出的“解除商品房买卖合同通知书”后其就应当返还周美玲预付的房价款，故一审法院对周美玲要求弘阳公司返还首付款68640元并承担利息的反诉请求予以支持。一审法院判决：一、驳回弘阳公司的本诉诉讼请求；二、弘阳公司应返还周美玲首付款68640元，并承担该款自2019年10月14日起至实际给付之日的利息（按同期全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率计算），此款于本判决生效之日起十日内给付；三、驳回周美玲的其他反诉诉讼请求。本院二审期间，弘阳公司提交镇江市商品房网上销售管理系统网站截图一份，拟证明案涉房屋买卖合同已经过网签备案，合法有效。周美玲质证认为，该证据一审时已形成，二审提交没有依据；商品房买卖合同网签操作由弘阳公司单方制作，周美玲无法自行操作，对网签事宜也不知情，该份网签不能证明双方合同已经成立。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.涉案商品房买卖合同是否成立生效；2.周美玲是否有权行使合同解除权，以及周美玲是否存在违约行为的问题。商品房买卖合同属于诺成合同，双方当事人意思表示一致即达成合同。本案中，弘阳公司与周美玲经过磋商，买卖涉案房屋，弘阳公司提供网签合同文本，由周美玲签字确认的行为，可以认定双方就买卖房屋的具体内容已经达成了合意。同时，《中华人民共和国合同法》第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，弘阳公司在周美玲签字后虽未同时加盖公司印章，但周美玲签署该合同后即预付了房款68640元，弘阳公司予以接受，故无论弘阳公司后续是否在合同文本中盖章，均不影响双方的合同已依法成立的事实。结合本案中，弘阳公司坚持要求履行合同的态度，涉案合同是双方真实意思的表示，并经网签备案，该合同合法有效，且已部分履行。一审法院认定双方合同未依法成立，缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，弘阳公司在双方签订合同后未及时将合同原件提供给买房人的行为虽有不妥。但双方签订的“买卖合同重要事项告知书”约定了弘阳公司可以在周美玲将《商品房买卖合同》房款全部交齐后，将加盖公司合同章的合同原件提供给周美玲。且无论弘阳公司是否提供合同原件，均不影响双方之间合同的效力，以及各自的权利义务履行。周美玲以弘阳公司拒绝提供合同原件为由通知解除与弘阳公司签订的《商品房买卖合同》，既不符合双方合同约定解除的条件，也不符合法定的解除合同情形。故周美玲要求解除涉案房屋买卖合同，返还首付款及利息的主张，本院不予支持。根据合同的约定，涉案房屋总价款为1278640元，周美玲已付房款68640元，二期楼款19万元须于2019年6月30日前付清；银行按揭102万元（银行按揭款）须于2019年7月30日前付清。周美玲未能按照合同的约定支付剩余价款，已构成违约。涉案合同约定，买受人未按约定时间付款且逾期超过90日的，出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的15%。故弘阳公司要求周美玲支付剩余房款121万元，及自逾期付款之日起按逾期金额每日万分之二计算至实际付款日止的逾期违约金的诉请，合法有据，本院依法予以支持。综上所述，弘阳公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省丹阳市人民法院（2020）苏1181民初1344号民事判决；二、周美玲于本判决生效之日起十日内给付丹阳市弘阳置业有限公司房屋价款121万元并支付逾期付款违约金（以19万元为基数，自2019年7月1日起至2019年7月30日止，按照日万分之二计算支付；以121万元为基数，自2019年7月31日起至实际支付之日止，按照日万分之二计算支付，上述违约金共计不得超过房屋总价款的15%即191796元）；三、驳回周美玲的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15960元、反诉案件受理费758元，合计16448元，由周美玲负担；二审案件受理费16308元，由周美玲负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二〇年十二月三十日书记员 柳婷婷