广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终26036号上诉人（原审被告）：广州淳在贸易有限公司，住所地广州市越秀区某某北路******。法定代表人：詹丽婷，该公司经理。委托诉讼代理人：张嘉欣，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴过，广东广大律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：杨斌，女，1970年2月17日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。原审被告：谢海波，男，1980年9月9日出生,汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：张嘉欣，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴过，广东广大律师事务所实习律师。上诉人广州淳在贸易有限公司（以下简称淳在公司）因与被上诉人杨斌、原审被告谢海波物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初26251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月10日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理,于2020年12月21日公开开庭审理了本案。上诉人淳在公司、原审被告谢海波共同代理人张嘉欣，被上诉人杨斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。淳在公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回杨斌的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由杨斌承担。事实和理由：一、金某大厦是烂尾楼，由于未缴交土地出让金而无法办理确权手续。冯某有于2011年购买涉讼房屋并实际占有使用至今。淳在公司于2016年起从广州市泳某实业投资发展有限公司（简称泳某公司）等处承租涉讼房屋并经营至今，且已向泳某公司等支付了2020年6月以前的租金，故杨斌应向泳某公司主张房屋占用费。二、谢海波经与杨斌丈夫沟通，双方已协商一致，暂由泳某公司等收取涉讼房屋租金，至杨斌取得涉讼房屋产权证后再向杨斌交租。2019年11月26日，杨斌丈夫在与谢海波聊天记录中也明确表示“希望你信守承诺，有房产证的，交租给房产证上的业主”。三、一审法院未充分考虑不交吉拍卖及涉讼房屋的历史情况。在杨斌取得涉讼房屋房产证前，淳在公司无法判断实际权属，故不存在侵权行为亦无侵权的故意。淳在公司在涉讼房屋合法经营已超过4年，海珠法院在拍卖过程中亦未告知涉讼房屋权属存在争议或要求淳在公司搬离，杨斌直至2019年9月才予以告知，但泳某公司与淳在公司的租赁合同仍在履行中。退一步讲，在法院进行不交吉拍卖且淳在公司已向第三方支付租金、淳在公司现已搬离的情况下，不应要求淳在公司重复支付自2019年9月起涉讼房屋的占用费。综上，请求二审支持淳在公司的上诉请求，改判驳回杨斌的全部诉讼请求。杨斌辩称，一、涉讼房屋是否是烂尾楼、有无历史问题以及法院不交吉拍卖的问题都不能成为淳在公司拒不履行法院生效裁定的理由。杨斌在2019年7月交付执行款、8月份取得执行裁定书，曾多次上门并且送达执行裁定书给淳在公司及谢海波。淳在公司明知杨斌是涉讼房屋合法权利人，仍向泳某公司等交付租金，应承担相应法律后果。淳在公司作为涉讼房屋实际使用人，杨斌有权直接向其主张权利。至于淳在公司认为其已向泳某公司等交付租金，属于另外法律关系，其可提起不当得利之诉。二、关于双方之间的微信聊天记录。淳在公司提供的微信聊天记录并不完整。如淳在公司能够提供完整聊天记录或法院依职权调取，可以看出双方完整的沟通过程。法院作出的执行裁定书是合法有效的确权文书，与房产证有同等法律效力。杨斌自收到裁定书之日起有权向淳在公司收取租金。杨斌从未放弃过向淳在公司追缴占有涉讼房屋租金的权利。综上，请求二审驳回淳在公司的上诉请求，维持原判。谢海波述称，同意淳在公司的意见。杨斌于2020年6月17日向一审法院起诉请求：淳在公司、谢海波向杨斌支付占用广州市越秀区某某路XX号金某大厦19层C室期间的房屋占用费(按照每月5000元自2019年9月1日起计至实际搬离之日止)。一审法院认定事实：2004年12月8日，广州市海珠区人民法院就中国信达资产管理公司广州办事处诉骆某有、金某公司、广州金穗某某城有限公司、蔡某梅、陈某林借款合同纠纷一案作出（2004）海民二初字第762号民事调解书，其中查明：2001年3月16日，中国建设银行广东省分行与骆某有签订《楼宇按揭合同》。合同约定：骆某有以其购买的座落于广州市东山区金某大厦写字楼19C房屋抵押给中国建设银行广州市海珠支行，作为中国建设银行广东省分行向骆某有发放贷款的担保；……合同签订后，中国建设银行广州市海珠支行于2001年6月13日向骆某有发放了贷款，并对抵押房屋广州市东山区金某大厦写字楼19C房屋办理了抵押登记。调解协议为：……如骆某有不能清偿债务，中国信达资产管理公司广州办事处有权以骆某有用于抵押的座落于广州市东山区文德路67、69号，某某路XX号金某大厦写字楼19C房屋折价或变卖、拍卖该财产的价款优先受偿等。因骆某有未履行上述调解书确定的义务，权利人中国东方资产管理公司广州办事处于2005年12月16日向广州市海珠区人民法院申请执行。该院立案执行，案号为（2006）海民执字第195号。执行过程中，该院于2006年1月5日查封上述19C房屋，后于2018年5月14日作出执行裁定拍卖以骆某有名义登记的上述19C房屋。2019年7月27日，广州市海珠区人民法院作出《成交确认书》，确认杨斌于2019年5月31日在该院于京东网开展的广州市某某路XX号金某大厦19层C室司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价胜出。该标的物网络拍卖成交价格939520元。2019年8月9日，广州市海珠区人民法院作出（2006）海民执字第214号之十七执行裁定书，其中内容为：执行过程中，该院以（2006）海民执字第214号之十一正式查封登记在被执行人骆某有名下的位于广州市文德路67-69号某某路XX号金某大厦自然层19层C号写字楼（实勘广州市某某路XX号金某大厦19层C室）的房屋产权。申请执行人中国东方资产管理公司广州办事处依据已经发生法律效力的民事判决书向一审法院申请强制执行，一审法院已立案执行，执行案号为：（2006）海民执字第195号，后以(2006）海民执字第214号案统一拍卖上述房产。因被执行人未履行法律文书确定的义务，一审法院依法拍卖上述房屋，现由买受人杨斌以939520元竞买购得广州市文德路67-69号某某路XX号金某大厦自然层19层C号写字楼（实勘广州市某某路XX号金某大厦19层C室）的房屋产权。……裁定如下：一、广州市文德路67-69号某某路XX号金某大厦自然层19层C号写字楼（实勘广州市某某路XX号金某大厦19层C室）的房屋产权及相应的其他权利归买受人杨斌所有；……四、解除广州市文德路67-69号某某路XX号金某大厦自然层19层C号写字楼（实勘广州市某某路XX号金某大厦19层C室）的查封【原查封案号：（2006）海民执字第214号之十一】；五、注销上述房屋的房地产证及所设立的抵押登记和他项权证。广州市公安局越秀区分局大塘派出所于2020年6月19日依杨斌申请作出书面意见，内容为：经核实，广州市文德路67-69号某某路XX号金某大厦自然层19层C号写字楼，公安标准地址库为广州市某某北路67号1903室。广州市规划和自然资源局于2020年8月10日核发粤（2020）广州市不动产权第00xxxx61号《不动产权证》，其中记载：越秀区某某北路67号1903房，用途办公，套内面积64.23平方米，权利人为杨斌；依据广州市海珠区人民法院（2006）海民执字第214号之十七协助执行通知书予以登记。据淳在公司的营业执照及网上企业信用信息记载：淳在公司为有限责任公司（自然人独资），成立日期2016年4月29日；股东、法定代表人为詹丽婷，谢海波是公司监事。因本案纠纷，杨斌于2020年6月17日向一审法院提起诉讼。一审诉讼中，杨斌确认淳在公司已于2020年6月20日搬离涉讼房屋，故房屋占用费计算至2020年6月20日止。杨斌称：涉讼房屋在拍卖时预售登记在骆某有名下。拍卖公告里写明是不交吉拍卖，在拍卖前我有去现场看过，也有和承租人谈过。我在2019年8月23日拿到海珠法院的裁定书，之后就要求淳在公司搬出涉讼房屋或者向我方支付租金，我也将裁定书复印了一份给淳在公司。我方多次去和淳在公司协商时，都是谢海波来和我方交接的。我丈夫跟谢海波协商时，谢海波和我丈夫加了微信，表明了身份，但直到2020年5月份时才知道谢海波的姓名。淳在公司、谢海波称：不认可该预售登记，我方认为权属人应是冯某有。杨斌丈夫自2019年9月开始与淳在公司及出租方泳某公司协商搬离涉讼房屋事宜，但一直未有结论。关于房屋占用费的计算标准。杨斌表示：涉讼房屋的市场价为80元/平方米/月，但我是参照淳在公司交租的标准来主张占用费的。淳在公司、谢海波表示：我方交租的标准是5000元/月，但占用费的标准由法院判定。淳在公司、谢海波主张淳在公司自2016年至2020年6月20日期间承租使用涉讼房屋并已交清全部租金，提供了淳在公司法定代表人詹丽婷先后与广州市金某物业管理有限公司、泳某公司签订的四份租赁合同，农业银行活期存折明细清单，和冯某有、苏某潜、泳某公司共同作出的《关于广州市某某路19层C室租赁情况的说明》、《金某大厦认购书》及收据等证据予以证明。其中《关于广州市某某路19层C室租赁情况的说明》主要内容为：一、涉讼房屋属于冯某有合法购买取得。2011年7月30日，冯某有与金某公司签订了《金某大厦认购书》，认购金某大厦19楼CDEFGH单位，并支付购房款合计8703000元。二、2016年至2020年6月20日期间，涉讼房屋由淳在公司承租并使用，且已缴清全部租金。冯某有将涉讼房屋委托泳某公司及苏某潜进行日常管理并由泳某公司及苏某潜收取租金等。杨斌不认可冯某有、苏某潜、泳某公司作出的《关于广州市某某路19层C室租赁情况的说明》和《金某大厦认购书》及收据，认为冯某有不是执行裁定书记载的原产权人，与涉讼房屋无任何法律上的关联，无权主张任何权利；《金某大厦认购书》显示的购买时间是2011年7月30日，而涉讼房屋已于2006年被海珠区人民法院查封，金某公司和陈某林无权售卖法院查封财产。淳在公司在明知杨斌是合法的权利人，苏某潜等人不是合法的权利人，没有任何权利证书，甚至连法院裁定书都没有的情况下，还继续向苏某潜等人交付租金，应该对其行为承担相应的法律后果。淳在公司可以向杨斌履行交纳物权占用费义务后，依法向苏某潜等人追讨不当得利。一审法院认为：涉讼的广州市越秀区某某北路67号1903房经广州市海珠区人民法院执行拍卖，由杨斌竞得。该院于2019年8月9日作出（2006）海民执字第214号之十七执行裁定书，裁定上述房屋产权及相应的其他权利归杨斌所有。杨斌已于2019年8月23日收到该裁定书。根据物权法第二十八条规定，涉讼房屋物权已由杨斌取得，杨斌自此可行使其对涉讼房屋所享有的权利。杨斌自2019年9月起向淳在公司、谢海波主张了权利。淳在公司在明知杨斌已向其主张权利的情况下，仍然将租金交给他人，由此产生的后果应由其自行承担。而且，涉讼房屋原是登记在骆某有名下，不是淳在公司所述的出租人名下，淳在公司承租房屋是在涉讼房屋被抵押和被法院查封之后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，其租赁合同对经执行拍卖受让涉讼房屋的杨斌也不具有约束力。基于淳在公司占用了杨斌的房屋，杨斌诉请要求淳在公司支付自2019年9月1日起的房屋占用费，合法合理，一审法院予以支持。至于房屋占用费的计算标准，杨斌要求按淳在公司原交租的标准5000元/月计算，公平合理，一审法院亦予以支持。谢海波只是淳在公司的工作人员，与杨斌交涉、处理相关事宜是其职务行为。就此认定其也占用了涉讼房屋，理据不足，故杨斌要求谢海波承担本案责任，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十七条、第三十九条之规定，于2020年7月7日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起七日内，淳在公司向杨斌支付广州市越秀区某某北路67号1903房2019年9月1日至2020年6月20日期间的房屋占用费（按5000元/月计）；二、驳回杨斌的其他诉讼请求。一审案件受理费525元，由淳在公司负担。二审期间，双方当事人没有提交新证据。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，杨斌通过执行拍卖获得涉案房屋的所有权，依法享有占有使用和收益的权利。涉案房屋原已办理预售和抵押登记并在2006年已被法院查封，淳在公司自2016年起通过其法定代表人詹丽婷与案外人订立租赁合同关系，其租赁关系不具有对抗执行的效力。杨斌自收到执行裁定后即向占有使用涉案房屋的淳在公司主张权利，淳在公司未及时交还杨斌管控，杨斌要求淳在公司支付自2019年9月1日起至实际交还之日的占有使用费，理据充分。一审法院根据双方当事人的诉辩意见、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认，不再赘述。二审审理期间，淳在公司并无提供新事实、新证据足以推翻一审判决，故本院认可一审法院对事实的分析认定和处理，对淳在公司的上诉请求不予支持。综上所述，淳在公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元,由广州淳在贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邓娟闰二〇二〇年十二月二十四日法官助理刘丹红书记员郭蔚琳