福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终3163号 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：漳州市芗城工业加工区开发有限公司，住所地漳州市芗城区腾飞路**（腾飞花园**大门口**），统一社会信用代码913506021565800993。 法定代表人：林阿其，总经理。 委托诉讼代理人：胡先文，福建三和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴育林，福建三和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：漳州市芗城百家物业有限公司，住所地漳，住所地漳州市芗城区南昌路小商品城**内**店面信用代码：91350602782169512A。 法定代表人：黄鸿裕，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：朱江辉，福建中仑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴婷婷，福建中仑律师事务所实习律师。 上诉人漳州市芗城工业加工区开发有限公司（以下简称工业加工区公司）因与被上诉人漳州市芗城百家物业有限公司（以下简称百家物业公司）委托合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2020）闽0602民初4571号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。 上诉人工业加工区公司及其委托诉讼代理人吴育林、被上诉人百家物业公司的委托诉讼代理人朱江辉、吴婷婷到庭参加诉讼。现已审理终结。 工业加工区公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、四项，驳回百家物业公司的一审本诉请求，支持工业加工区公司的一审反诉请求；一、二审诉讼费均由百家物业公司承担。事实和理由：百家物业公司承担益民花小区空置房及店面的物业费用符合法理、商业惯例、《物业管理条例》的实质要义。工业加工区公司与百家物业公司签订的《委托物业临时代管协议》属委托合同，工业加工区公司有任意解除权，且解除后协议及收回地下停车场经营权不会影响百家物业公司与其他业主之间的物业服务合同关系的稳定。一审法院没有全额支持工业加工区公司关于地下停车费的诉求，属举证责任分配不均且遗漏事实。工业加工区公司主张的2017年10-12月期间的地下停车费45357元及2020年1-4月期间的128748元是根据2018、2019两年的收费增长计算得出的，一审法院认定2017年10-12月期间的地下停车费45357元缺乏证据证明，及遗漏2020年1-4月期间的128748元，该二时间段的地下停车收费情况应由百家物业公司承担举证责任。 百家物业公司辩称：依据《委托物业临时代管协议》第三条、《物业管理条例》第四十一条、《福建省物业管理条例》第二条、《民法总则》第一百四十条规定，工业加工区公司承担益民花园小区空置房及空置店而的物业服务费符合合同约定、法律规定，双方不存在由百家物业公司承担空置物业费的商业惯例和相关约定。《委托物业临时代管协议》性质上属前期物业服务合同，工业加工区公司不享有任意解除权。工业加工区公司一审主张2017年的停车费，应对2017年停车费的数额承担相应的举证责任。事实上益民花园东区未设立公共维修基金，2017年地下停车场刚竣工验收，又存在质量问题，没有实际使用，所以百家物业公司2017年没有收取停车费，工业加工区公司诉请停车费缺乏事实依据。 百家物业公司一审诉讼请求：1、判决工业加工区公司立即向百家物业公司支付物业服务费3082277.84元；2、一审诉讼费用由工业加工区公司承担。 工业加工区公司一审反诉请求：1、判令解除工业加工区公司与百家物业公司于2010年2月20日签订的《委托物业临时代管协议》；2、判令百家物业公司将益民花园3-9幢、24-26幢人防地下停车场的经营权移交给工业加工区公司；3、判令百家物业公司将益民花园3-9幢、24-26幢人防地下停车场自2017年10月起至2020年4月期间的停车费合计825237.67元立即转交给工业加工区公司；4、一审反诉费由百家物业公司承担。 一审判决查明：2010年2月20日，工业加工区公司（甲方）与百家物业公司（乙方）签订一份《委托物业临时代管协议》，双方约定（摘要）：1、益民花园东区物业在甲方直接领导下，临时委托乙方代管，甲方有权检查、监督。如因需要收回物业管理的经营权，乙方应无条件无偿归还交还剩余的物业管理费，为方便甲方管理监督，乙方应设立益民花园东区的物业独立账户便于核算管理；2、乙方代管事项包括：......车辆行驶及停泊......。 益民花园小区1幢-26幢楼房自2010年交房以来，有部分房屋业主未能及时到百家物业公司办理交房手续，自2017年6月1日（百家物业公司提起诉讼往前推三年）至2020年4月30日共计产生物业服务费673706.74元。益民花园小区1幢-26幢店面（含农贸市场）尚未交付，自2017年6月1日（百家物业公司提起诉讼往前推三年）至2020年4月30日共计产生物业服务费440306.58元，两项合计1114013.32元。 2018年至2019年度，百家物业公司共计收取益民花园小区3-9幢、24-26幢人防地下停车场停车费651133.67元。在百家物业公司收取的150元/月·辆的停车费中，60元属于停车位的管理服务费，90元属于场地使用费。 漳州市芗城区工业加工区开发总公司于2020年6月3日变更名称为漳州市芗城工业加工区开发有限公司。 一审法院认为，其一，关于工业加工区公司是否应该向百家物业公司支付空置房物业管理费问题。百家物业公司要求工业加工区公司支付2010年至2020年4月30日空置房所产生的物业费。参照《福建省物业管理条例》第四十六条：“......已竣工未出售或者已出售未交付物业的服务费由建设单位承担。买受人无正当理由拒绝接收达到交付条件物业的，自出售人送达物业通知之日其承担物业服务费”的规定，工业加工区公司未能主张空置房的买受人无正当理由拒绝接收房屋，因此空置房在空置期间所产生的物业费应该由工业加工区公司承担。但物业费支付的方式要么按月，要么按年，因此百家物业公司主张的物业费部分超过诉讼时效，以百家物业公司提起诉讼之日起往前推三年以内的物业费未超过诉讼时效，因此工业加工区公司应向百家物业公司支付益民花园小区1幢-26幢楼房、店面（含农贸市场）2017年6月1日至2020年4月30日的物业费1114013.32元。其二，关于工业加工区公司与百家物业公司于2010年2月20日签订的《委托物业临时代管协议》能否解除的问题。工业加工区公司与百家物业公司签订的《委托物业临时代管协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人应当依约严格履行。工业加工区公司主张按照合同约定，如因需要收回物业管理的经营权，百家物业公司应该无条件无偿归，但本案签订的协议的名称虽然为《委托物业临时代管协议》，属于委托合同的一种，但是其协议的实质内容为物业服务合同，其解除需要有严格的条件。《物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。本案中益民花园小区尚未成立业主委员会，由建设单位与物业服务公司签订物业管理协议。但益民花园小区已经交付使用多年，除了建设单位还有其他业主也与百家物业公司签订物业管理委托合同。如果工业加工区公司单方解除物业管理委托合同，势必直接影响到益民花园小区其他业主的利益。因此工业加工区公司无权单方解除涉及益民花园小区公共利益的物业管理委托合同。如果益民花园小区业主确实需要重新选聘物业服务公司，可以通过召开业主大会，选举产生业主委员会，授权业主委员会进行。如果任由一方随意解除合同，必然会造成益民花园小区物业管理的无序或不稳定，从根本上造成对全部业主利益的损害，激化社会矛盾。因此，工业加工区公司主张解除双方签订的《委托物业临时代管协议》，不予支持。其三，关于百家物业公司是否应该将益民花园3-9幢、24-26幢人防地下停车场的经营权移交给工业加工区公司的问题。工业加工区公司与百家物业公司签订的《委托物业临时代管协议》约定百家物业公司代管事项包括车辆行驶及停泊。百家物业公司对益民花园3-9幢、24-26幢人防地下停车场的管理属于上述协议代管事项范围，对工业加工区公司主张解除双方签订的《委托物业临时代管协议》不予支持，因此，由百家物业公司继续管理益民花园3-9幢、24-26幢人防地下停车场有利于益民花园小区物业管理的稳定性。其四，关于百家物业公司是否应该向工业加工区公司支付益民花园3-9幢、24-26幢人防地下停车场2017年10月至2020年4月期间的停车费问题。益民花园3-9幢、24-26幢地下停车场系人防工程，平时用途为车库、设备用房，工业加工区公司系建设单位，根据《人民防空法》第五条规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。工业加工区公司委托百家物业公司代管益民花园小区3-9幢、24-26幢人防地下停车场，在百家物业公司收取的150元/月·辆的停车费中，60元属于停车位的管理服务费，系管理服务成本，应该归百家物业公司所有；90元属于场地使用费，系场地使用收益，应该归工业加工区公司所有。2018年至2019年度，百家物业公司共计收取益民花园小区3-9幢、24-26幢人防地下停车场停车费651133.67元，其中场地使用费390680.2元归工业加工区公司所有。工业加工区公司还要求百家物业公司支付2017年度的停车费，但未向本院提交相关证据，该部分诉求本院不予支持。在百家物业公司收取的150元/月·辆的停车费中，60元属于停车位的管理服务费，可作为管理服务成本而归百家物业公司所有，因此，百家物业公司提出收取的2018年和2019年地下停车费无法填补经营成本，不同意向工业加工区公司支付停车费的意见，不予支持。综上所述，工业加工区公司与百家物业公司签订的《委托物业临时代管协议》合法有效，且涉及到益民花园小区广大业主的利益，不应予以解除。百家物业公司所主张的空置房物业管理费，部分已经超过诉讼时效，依法予以部分支持。工业加工区公司所主张的益民花园3-9幢、24-26幢地下停车场的场地使用费部分，予以支持，管理服务费部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）款、《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条、第七十六条、《物业管理条例》第二十七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，参照《福建省物业管理条例》第四十六条、第六十三条的规定，判决：一、漳州市芗城工业加工区开发有限公司应于本判决发生法律效力十日内向漳州市芗城百家物业有限公司支付益民花园1幢-26幢楼房、店面（含农贸市场）2017年6月1日至2020年4月30日的物业管理费人民币1114013.32元；二、漳州市芗城百家物业有限公司应于本判决发生法律效力十日内向漳州市芗城工业加工区开发有限公司支付益民花园3-9幢、24-26幢地下停车场2018年度、2019年度场地使用费人民币390680.2元；三、驳回漳州市芗城百家物业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回漳州市芗城工业加工区开发有限公司的其他反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费31458.2元，减半收取15729.1元，由漳州市芗城工业加工区开发有限公司负担5684元，由漳州市芗城百家物业有限公司负担10045.1元；反诉费12052元，减半收取6026元，由漳州市芗城百家物业有限公司负担2852元，由漳州市芗城工业加工区开发有限公司负担3174元。 二审期间，双方当事人均没有提交新证据；且对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本案的争议焦点：工业加工区公司是否应承担空置房物业管理费；工业加工区公司与百家物业公司签订的《委托物业临时代管协议》能否解除；工业加工区公司诉求百家物业公司支付其益民花园3-9幢、24-26幢人防地下停车场2017年10月至2020年4月期间的停车费是否应得支持。 本院认为，其一，工业加工区公司是否应承担空置房物业管理费的问题。参照《福建省物业管理条例》第四十六条：“......已竣工未出售或者已出售未交付物业的服务费由建设单位承担。买受人无正当理由拒绝接收达到交付条件物业的，自出售人送达物业通知之日其承担物业服务费”的规定，工业加工区公司未能主张空置房的买受人无正当理由拒绝接收房屋，因此空置房在空置期间所产生的物业费应该由建设单位，即工业加工区公司承担。百家物业公司主张的物业费，其中益民花园小区1幢-26幢楼房、店面（含农贸市场）2017年6月1日至2020年4月30日期间，共计物业费1114013.32元未超过诉讼时效，予以支持；超过诉讼时效部分，不予支持。城市建设公司对其主张的由百家物业公司承担空置房的物业费符合商业惯例，既无法提供证据予以证明，且与双方签订的合同约定相悖，亦缺乏法律依据，故本院不予支持。其二，工业加工区公司与百家物业公司于2010年2月20日签订的《委托物业临时代管协议》能否解除的问题。工业加工区公司与百家物业公司签订的《委托物业临时代管协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效，协议实质属物业服务合同，双方当事人应当依约严格履行，其解除需严格的条件限制。《物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。益民花园小区尚未成立业主委员会，由建设单位与物业服务公司签订物业管理协议符合客观实际。益民花园小区已经交付业主使用多年，建设单位工业加工区公司与百家物业公司签订委托物业临时代管协议后，受委托单位百家物业公司与业主签订前期物业管理服务协议。百家物业公司目前行使的物业管理权是依据与业主签订前期物业管理服务协议。工业加工区公司无权单方解除物业管理委托合同，收回物业管理权，将影响益民花园小区的管理秩序和其他业主的合法权益，故工业加工区公司请求单方解除涉及益民花园小区公共利益的物业管理委托合同，与法相悖，不予支持。百家物业公司对益民花园3-9幢、24-26幢人防地下停车场的管理属于其与工业加工区公司签订的《委托物业临时代管协议》范围内车辆行驶及停泊事项，该物业公司依协议约定继续管理益民花园3-9幢、24-26幢人防地下停车场有利于益民花园小区物业管理的稳定性，应予支持。其四，关于百家物业公司是否应该向工业加工区公司支付益民花园3-9幢、24-26幢人防地下停车场2017年10月至2020年4月期间的停车费。工业加工区公司诉求百家物业公司支付其益民花园3-9幢、24-26幢人防地下停车场2017年度停车费，因未能举证证明百家物业公2017年度有收停车费，不予支持；2018年、2019年百家物业公司的收取的停车费扣除管理费后为场地使用费，应支付给工业加工区公司；2020年后的场地使用费工业加工区公司用测算形式，证据不足，不予采纳。 综上，工业加工区公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费31458.2元由上诉人漳州市芗城工业加工区开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 方**勇 审 判 员 周志梅 审 判 员 郭昭容 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 林秀美 书 记 员 蔡燕玲 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。