山西省高级人民法院民事判决书（2020）晋民初44号原告（案外人）：程国伟，男，汉族，住辽宁省昌图县。委托诉讼代理人：李辉，辽宁三公律师事务所律师。委托诉讼代理人：高立先，辽宁三公律师事务所律师。被告（申请执行人）：西藏信托有限公司。住所地：西藏自治区拉萨市经济开发区博达路**阳光新城别墅区**。法定代表人：周贵庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭玲，辽宁诚高律师事务所律师。第三人（被执行人）：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司。。住所地：盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。原告程国伟与被告西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）、第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月27日作出（2018）晋民初293号民事判决书。程国伟不服提起上诉，最高人民法院于2019年12月28日作出（2019）最高法民终1322号民事裁定书，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告程国伟的委托诉讼代理人李辉、高立先，被告西藏信托的委托诉讼代理人郭玲到庭参加诉讼，第三人龙驿公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告程国伟在本院第一次审理时提出诉讼请求：1.判决确认兴隆台区枫丹白露B区6#-2-502室归原告所有并排除执行；2.本案诉讼费用由被告承担。发回重审后，原告程国伟变更其诉讼请求为：1.请求排除对白露B区6#-2-502室的强制执行；2.诉讼费由原被告合理分担。事实与理由：2013年8月1日原告与第三人签订了《商品房买卖合同》，支付了购房款，2015年1月22日占有了该房屋，因小区项目整体尚未验收导致原告未办理不动产登记。2016年1月4日贵院根据被告的申请将该房查封。原告以案外人的身份提起执行异议被驳回，现提起案外人执行异议之诉。被告西藏信托辩称，本案原告诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，应驳回其诉讼请求。第三人龙驿公司未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。本案属于最高人民法院发回重审的58件系列案之一，本院审理中组织双方对共有证据、共性问题发表意见并形成庭前会议笔录，原告变更了诉讼请求，被告放弃对起诉期限和诉讼主体资格的抗辩。原被告仍坚持原一审中对证据发表的举证、质证意见，不再重新举证、质证。本次审理中，主要针对二审期间当事人提交的和最高人民法院调取的新证据以及本院重审期间当事人提交的和本院调取的新证据进行举证、质证。分别评述如下：原告在原一审中提供以下共用证据：第一组证据：证据1.案外人执行异议起诉状、证据2.诉讼材料接收清单、证据3.共同诉讼撤诉申请书、证据4.山西省高级人民法院（2017）晋民初62号民事裁定书、证据5.山西省高级人民法院（2017）晋民初62号民事裁定书的送达回证、证据6.2017年9月20日起诉状。以证明376名原告提起执行异议之诉没有超过法定期限。被告对该组证据的质证意见为：真实性有异议，关联性有异议。理由：2017年8月23日，山西省高级人民法院作出（2017）晋执异7号民事裁定书，驳回原告执行异议申请。2017年9月14日原告收到（2017）晋执异7号民事裁定书，于2017年9月20日提起执行异议之诉，后又于2018年1月20日向法院提出撤诉申请，2018年1月29日，山西省高级人民法院裁定准许撤诉，裁定书送达日期是2018年3月28日，此前案件未审结，但2018年1月30日，原告又再次提起执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款规定，原告提起执行异议之诉的法定期限为自执行异议裁定送达之日起十五日内。该十五日的期限应为除斥期间，不适用中止或中断情形。原告再次提起执行异议之诉已明显超过法律规定的起诉期限，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、第三百零五条第一款规定，原告不具有起诉的权利，应裁定驳回原告起诉。本院认为，该组证据中证据4为本院生效裁判文书，证据1、证据2、证据3、证据5及证据6均复印于本院案卷卷宗之中，来源合法且客观真实，因该组证据与原告起诉是否超过起诉期间相关，故本院对该组证据予以采信。第二组证据：证据7.《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托合同》、证据8.《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》、证据9.《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》、证据10.《商品房预售许可证》兴房售许字（2012）018-1号、证据11.《商品房预售许可证》兴房售许字（2012）018-2号。以证明龙驿公司对诉争房屋具有出售资格，原告与龙驿公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。被告对该组证据的质证意见为：无异议。本院认为，因被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对该组证据予以采信。第三组证据：证据12.在建工程抵押登记证明、证据13.山西省高级人民法院（2015）晋执保字第46号送达回证、证据14.关于盘锦龙驿房地产开发公司（枫丹家园小区）不动产登记情况的说明、证据15.长安国际信托股份有限公司法人授权委托书。以证明非因原告自身原因对涉案房屋未办理过户登记。被告对该组证据的质证意见：真实性无异议，关联性有异议。理由：1、案涉房屋不能办理房屋过户登记的原因是该房屋于2012年12月28日已经为其他人设定了抵押登记。原告在购买案涉房屋时，应当进行查询并且知道案涉房屋的抵押登记情况，原告没有履行必要的注意义务，因此，原告负有过错。2、从2010年11月4日起，盘锦市已经实行《商品房买卖合同》网签备案登记，是公示行为，2010年11月8日《盘锦日报》对此规定进行了详细报道，其中明确指出“预售许可证办理之后，根据网上公布的可供销售的房屋没有实行网上签订电子版合同的，不予办理商品房交易手续。”3、原告提供的商品房买卖合同附件4（合同补充协议）明确约定：“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，由预购人单方到房产部门申请预购商品房预告登记。”原告作为商品房预购人未按合同约定履行商品房预告登记申请义务，对产生本次案外人异议纠纷具有重大过错，是案外人执行异议之诉的重要原因。4、被告提供的证据三《送达回证》中显示盘锦市房屋产权产籍交易管理中心对查封涉案房屋出具的回执中备注有15套房屋因已经办理了网签备案登记手续而未被查封，故该小区在被告查封前已具备办理备案登记的条件，但原告未主动办理，具有主观过错。本院认为，该组证据客观真实、来源合法，且与认定原告对未办理房屋过户登记手续是否具有过错有关联，故本院对该组证据予以采信。原告在原一审中针对本案提供以下证据：第一组：证据1.《商品房买卖合同》（2013年8月1日）；证据2.《产权认购协议书》。证明原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。西藏信托质证认为，《商品房买卖合同》没有买受人信息内容，未标明合同份数，不具有真实性；产权认购协议书同样不具有真实性。本院认为，原告本组证据真实合法，与本案具有关联性，予以采信。第二组：证据3.《入住通知单》（2015年1月22日）；证据4.水费收据（2015年9月19日）；证据5.取暖费发票；证据6.物业费收据。证明原告在人民法院查封之前已经合法占有案涉房屋。西藏信托质证认为，《入住通知单》不能单独作为占有房屋的依据；水费收据未加盖出具单位公章，不具备证据效力；取暖费发票的时间是2017年12月23日，物业费收据真实性无异议。本院认为，原告本组证据真实合法，与本案具有关联性，予以采信。第三组：证据7.收款收据；证据8.借条、银行流水、证实、证据9.情况说明。证明原告分别向朋友腾波借款15万、20万，加上自己手中现金5万支付了全部购房款。西藏信托质证认为，收款收据交款人处有涂改，不具有真实性；借条、银行流水明细未显示账户户名，出借人未出庭作证，不具有证明效力；情况说明系原告个人陈述，不具备证据效力。以上证据不能证明原告向第三人支付了全部房款。本院认为，证据8中的银行流水账户信息与腾波账户信息相同，本院予以采信。《证实》没有证人身份证明，证人也未出庭作证，不具有证据效力，不予采信；其他证据真实合法，与本案具有关联性，予以采信。第四组：证据10.不动产登记资料查询结果证明，证明原告在当地没有其他住房。西藏信托质证认为，该查询结果是新隆台分中心出具，不能证明原告在盘锦市没有其他居住的房屋。本院认为，原告本组证据真实合法，与本案具有关联性，予以采信。原告在本院重审中针对本案向本院提交以下证据：第一组：1.记账凭证，2016年8月份的第00228号，证明原告已经交足房款，2.审计报告附件第201页，序号1798。审计报告附件232页序号229，审计报告附件229页序号1000，证明原告购买了顶账的房屋已经交足了房款。被告质证意见：对真实性关联性无异议，对证明事项有异议，上述审计报告和龙驿公司的记账凭证仅显示了2016年8月份龙驿公司将涉案房屋用于支付李长江的借款，并没有原告已经支付购房价款的内容。本院认为，各方对证据的真实性、关联性均无异议，故对以上证据予以采信，综合本案其他证据认定案件事实。第二组：3.结婚证、户口本、不动产登记资料查询结果证明。证明案涉房屋系原告及其家庭成员名下唯一住房。被告质证意见：原告的入住时间是在查封之前，所以唯一住房的审查没有意义。被告不作任何的答辩意见。本院认为，以上证据客观真实，予以采信。被告在原一审中提供以下共用证据：证据1.山西省高级人民法院（2017）晋执异7号民事裁定书及该裁定书的送达回证，以证明原告提起执行异议之诉已超过法定期限，应驳回起诉。原告对该证据的质证意见：真实性无异议，但该证据不是起诉、立案完整的全过程，其证明结论是错误的。本院认为，原告仅对该证据的证明目的有异议，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，故本院对该证据予以采信。证据2.2010年11月8日《盘锦日报》，以证明自2010年11月4日起，盘锦市商品房买卖实行网签备案登记。原告对该证据的质证意见：《商品房买卖合同网上签约让百姓受益》仅仅是通讯报道性文章，不是具有依据效力的法律、法规和规范性行政文件，与本案争议无关。本院认为，该证据虽然并非法律、法规等规范性文件，但被告提供该证据的目的是为证明原告未办理网签手续具有过错，与本案有关联，故本院对该证据予以采信。证据3.山西省高级人民法院（2015）晋执保字第46号送达回证，以证明涉案房屋在被查封前已具备办理合同备案登记条件，原告对涉案房屋未办理房屋过户登记有过错。原告对该证据的质证意见：真实性无异议。该证据只能证明诉讼保全查封的事实，不能证明原告对涉案房屋未办理过户登记存在过错。本院认为，原告仅对该证据的证明目的有异议，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，故本院对该证据予以采信。证据4.在建工程抵押登记证明。证明2012年12月28日起，案涉房屋已经抵押给长安信托股份有限公司。原告对该证据的质证意见：真实性和证明问题无异议。但该抵押登记的事实可以反证自2012年11月28日抵押登记至2016年1月4日法院查封前的期间内，在抵押登记尚未撤销之前，原告作为房屋购买人是不能办理《商品房买卖合同》备案和房屋所有权过户登记手续的。本院认为，原告仅对该证据的证明目的有异议，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，故本院对该证据予以采信。被告在本院重审时未提交新的证据。本院依职权向盘锦市自然资源事务服务中心调查取证，该局2020年11月20日出具的《关于不动产登记信息查询适用范围的复函》主要内容为：原盘锦市不动产登记中心2019年3月5日出具的《不动产登记资料查询结果证明使用区域范围有效性的说明》存在不妥。说明中“均可证明查询人在查询时点盘锦市域范围内的不动产产权登记情况，不存在区域限制”的表述与实际不符。实际情况是我市使用的登记系统平台于2016年11月开始正式使用，登记受理与存量数据整合同步推进。出具说明时点，2019年3月5日前，兴隆台区和双台子区存量数据整合已完成，无论在我市哪个中心（包括盘山县和大洼区）查询坐落在兴隆台区和双台子区的不动产登记信息，查询结果都是一致的，确实不存在区域限制，如果查询人在分中心查询未做特别说明，查询结果仅限于该范围。由于盘山县和大洼区不动产存量数据整合还未达到100%，利用系统查询坐落在该两县区的不动产登记信息存在不准确的可能。说明中“均可证明查询人在查询时点盘锦市域范围内的不动产权登记情况，不存在区域限制”修改为“均可证明查询人在查询时点盘锦市主城区范围内的不动产登记情况，不存在区域限制，查询坐落在盘山县和大洼区不动产登记信息应到盘山县和大洼区的不动产登记中心”。对以上公文的内容本院予以采信。根据当事人陈述和经本院确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月1日，原告与第三人龙驿公司签订《商品房买卖合同》，约定购买盘锦市兴隆台区枫丹白露B区6#-2-502室房屋，合同价款40万元。第三人在同一日为原告出具的购房款收据交款人为在李长江名字后更改。更改处加盖了第三人龙驿公司公章。2015年1月22日，第三人为原告开具《入住通知单》，2015年3月3日，原告缴纳了装修保证金、垃圾清运费、电梯费和物业费等，2017年11月23日，原告缴纳了供暖费。原告称其交纳的购房款系2013年7月23日的7月31日向案外人腾波借款35万元，加自有现金5万元支付，并提供了借条。龙驿公司2016年8月记账凭证00228号记载，2013年8月1日龙驿公司以B6-2-502号房屋抵顶对李长江的欠款。晋瑞明鉴字（2016）第002号司法审计报告附表第201页序号1798，232页序号229的记载与此相印证。该审计报告229页序号1000，销售台账记载B6-2-502于2013年6月8日以顶款方式销售于程国伟。原告提供其本人、配偶王磊、女儿程梓恩各六份不动产登记资料查询结果。出具单位分别为：兴隆台区、双台子区、大洼区、盘山县、开发区不动产登记中心及矿区工作管理部房产交易中心。以上查询结果均表明申请人名下无不动产登记记录。2012年12月第三人龙驿公司与长安信托公司签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定第三人龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。2012年第三人龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为：原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。评述如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定审查，即，排除特定标的物执行应同时具备该规定四个要件。1.原告提供的2013年8月1日与第三人签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件，虽不是网签备案合同，但并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，可以证明其在本院查封前已经签订有合法有效的房屋买卖合同，符合上述第（一）项的规定；2.原告提供了2015年1月22日《入住通知单》，同年3月3日缴纳了装修保证金、垃圾清运费等相关物业费，能够证明其在本院查封前已经合法占有案涉房屋，符合上述第（二）项的规定；3.第三人2016年8月记账凭证00228号记载，2013年8月1日第三人以B6-2-502号房屋抵顶对李长江的欠款。晋瑞明鉴字（2016）第002号司法审计报告附表第201页序号1798，232页序号229的记载与此相印证。第三人在2013年8月1日为原告出具的购房款收据交款人为在李长江名字后更改。更改处加盖了第三人公章。前述审计报告229页序号1000，销售台账记载B6-2-502于2013年6月8日以顶款方式销售于程国伟。以上证据基本吻合，相互印证了第三人以案涉房款抵顶李长江借款，原告于2013年购买案涉房屋的事实。尽管销售台账记载的日期2013年6月8日与记账凭证记载的2013年8月1日有出入，但是以上日期，均在法院查封案涉房屋之前。且原告称交易明细账户信息与腾波账户信息相同，证明了资金来源。故可以认定原告在法院查封前全部交付了房款，本案符合上述第（三）项的规定；4.第三人龙驿公司与长安信托公司签订的信托合同、抵押合同、西水湾二期项目收益权财产信托委托合同，以及盘锦市不动产登记中心出具的情况说明证明第三人龙驿公司有权出售案涉房屋，案涉房屋因第三人设定在建工程抵押，且未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因买受人自身原因，符合上述第（四）项的规定。综上，原告的诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其主张民事权益足以排除强制执行的理由成立，本院予以支持。同时原告提供的其本人、配偶及未成年子女各六份不动产登记资料查询结果，已涵盖盘锦市域全部范围，均表明申请人及家庭成员名下无不动产登记记录，故应认定原告及其家庭成员在盘锦市域内无其他用于居住的房屋，原告的诉请亦符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、二十九条的规定，判决如下：不得执行枫丹白露B区6-2-502室房屋。案件受理费7300元，由被告西藏信托有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 吴捷慧审判员 成 堃审判员 徐立军二○二○年十二月十八日法官助理 李洪才书记员 宋鹏飞