广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终2630号 上诉人（原审原告、反诉被告）：广西金永旺投资有限公司，住所地贵港市港**江南工业园与南二路交汇处（昌桂产业园）******房，统一社会信用代码：914508005913185620。 法定代表人：苏文金，董事长。 委托诉讼代理人：韦善鹏，广西建开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江长圳，广西建开律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：广西贵港东方传奇食品科技股份有限公司，住所，住所地贵港市港**金港大道**万港城******社会信用代码：91450800340363342X。 法定代表人：覃秋丽，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：周志旗，广西桂圣桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞从林，广西桂圣桥律师事务所律师。 上诉人广西金永旺投资有限公司（以下简称金永旺公司）、广西贵港市东方传奇食品科技有限公司（以下简称东方传奇公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服贵港市港南区人民法院（2020）桂0803民初1100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。经阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 金永旺公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三、四项，依法改判支持金永旺公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、东方传奇公司主张已经向金永旺公司提出解除了合同，但金永旺公司从未正式收到解除合同的申请。另外，在本案中，金永旺公司无违约情况，东方传奇要求提前终止合同，也是构成根本违约，应向金永旺公司承担违约责任。二、按照《昌桂产业园厂房租赁合同》第六条第6项的约定“乙方（东方传奇公司）应于每期前15日按合同约定足额向甲方支付下期租金”，《补充协议》第一条约定“如乙方在合同约定的时间内未能足额支付相关费用给甲方，超过15天的，则甲方（金永旺公司）有权解除租赁合同”，东方传奇公司应在2020年3月1日前支付第四年上半年的租金（即2020年3月15日至2021年9月14日的租金）。同时，在签订合同之后至2020年3月期间，东方传奇公司也有未按时支付租金、物业费、水电费的情形，已构成违约，金永旺公司有权解除合同。金永旺公司于2020年4月13日向东方传奇公司邮寄送达了《解除合同通知书》，该租赁合同已解除。三、金永旺公司请求东方传奇公司承担合同租金总额20%的违约金并未过高。根据按照《昌桂产业园厂房租赁合同》第十四条第5项的约定，东方传奇公司逾期付款导致合同终止的，按照合同租金总额20%的承担违约责任。首先，该违约金是双方真实的意思表示，并且不违反法律的禁止性规定，应予以支持。其次，该违约金基本符合金永旺公司的损失，因东方传奇公司违约导致合同终止的情况下，金永旺公司需要重新寻找租户，往往会导致涉案厂房有相当长一段时间的空档期，导致上诉人巨额的租金损失。因此，一审法院认为双方约定的违约金过高，只按照尚欠的物业管理费和水电费总额（85843.4元）的30%计算违约金，没有任何依据，明显不合理。四、 由于被上诉人违约，根据《补充协议》之约定，租赁关系终止后，金永旺公司无需退还履约保证金给东方传奇公司。五、东方传奇公司一直未向金永旺公司移交涉案厂房，一直占用涉案厂房，应当参照约定的标准向金永旺公司支付租金和物业费至实际交还之日止。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持金永旺公司的上诉请求。 东方传奇公司辩称，一、金永旺公司与东方传奇公司之间平时的工作主要由金永旺公司管理人员陆永确和东方传奇公司管理人员覃开健通过微信联系、沟通。2019年11月13日，覃开健通过微信向陆永确传达东方传奇公司《退出昌桂产业园并解除双方的租赁关系的申请》和《停电期间造成我司经济损失情况》，陆永确回复已经发给领导。据此，双方的租赁关系，应认定已解除。二、解除双方的租赁合同后，金永旺公司应退还履约保证金、多交的租金给东方传奇公司，并赔偿损失。东方传奇公司认为金永旺公司的上诉理由不成立，应予驳回。 东方传奇公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第五项，依法驳回金永旺公司对东方传奇公司的诉讼请求；二、判决金永旺公司退还东方传奇公司多交的租金478800元；三、判决金永旺公司赔偿东方传奇公司损失478800元；四、判决金永旺公司从2019年11月15日起至付清时止，以所有未付款项为基数，按年利率6%计付违约金（利息）给东方传奇公司；五、本案一、二审案件受理费全部由金永旺公司承担。事实和理由：一、由于金永旺公司对东方传奇公司租赁的生产车间停水、停电，造成了东方传奇公司无法正常生产，针对金永旺公司的违法、违规、违约行为，东方传奇公司于2019年11月13日已向金永旺公司提出了终止双方签订的《昌桂产业园厂房租赁合同》、《补充协议》，东方传奇公司已搬离租赁的生产车间并告知了金永旺公司。东方传奇公司已预支付租金至2020年3月15日，因此，对多交的租金478800元，应由金永旺公司退还给东方传奇公司。二、金永旺公司对东方传奇公司租赁的生产车间停水、停电，造成了东方传奇公司无法正常生产，仅仅是到2019年4月20日前造成的损失，至少有71003950元,2019年4月20日之后的各种损失更是不计其数。东方传奇公司只请求金永旺公司赔偿东方传奇公司损失478800元，应得到支持。 金永旺公司辩称，东方传奇公司的工作人员覃开健给金永旺公司的工作人员陆永确发出《退出昌桂产业园并解除双方的租赁关系的申请》的微信聊天记录，不能产生解除租赁合同的法律后果。金永旺公司无违约情况，东方传奇要求提前终止合同，也是构成根本违约，应向金永旺公司承担违约责任。金永旺公司认为东方传奇公司的上诉理由不成立，请求予以驳回。 金永旺公司向一审法院起诉请求：1、判令确认金永旺公司与东方传奇公司于2017年1月20日签订的《昌桂产业园厂房租赁合同》及2017年1月24日签订的《补充协议》已经解除，东方传奇公司将坐落在广西贵港市港南区江南工业园区工业二路与南二路交汇处的“昌桂产业园”13#、14#楼第1-4层交还给金永旺公司；2、判令东方传奇公司向金永旺公司按以下方式支付租金：自2020年3月15日起至东方传奇公司将坐落在广西贵港市港南区江南工业园区工业二路与南二路交汇处的“昌桂产业园”13#、14#楼第1-4层交还给金永旺公司之日止，按每月租金95760元计，其中至起诉之日止为287280元；3、判令东方传奇公司向金永旺公司支付物业管理费，自2019年6月15日起至东方传奇公司将坐落在广西贵港市港南区江南工业园区工业二路与南二路交汇处的“昌桂产业园”13#、14#楼第1-4层交还给金永旺公司之日止，按每月物业管理费10080元计，其中至起诉之日止为120960元；4、判令东方传奇公司向金永旺公司支付水电费15283.4元；5、判令东方传奇公司向金永旺公司支付违约金423360元；6、本案诉讼费由东方传奇公司承担。 东方传奇公司提出反诉请求：1、驳回金永旺公司的诉讼请求；2、判令金永旺公司立即返还东方传奇公司的履约保证金483840元；3、判令金永旺公司返还东方传奇公司多交的租金及金永旺公司停电、停水等给反诉东方传奇公司造成的部分损失，共计957600元；4、判令金永旺公司支付未返还履约保证金483840元、多交的租金及部分损失957600元之和1441440元的利息（以1441440元为基数，从2019年11月15日起，按年利率6%计付利息，直至付清之日止）；5、本案本诉、反诉受理费由金永旺公司负担。 一审法院认定事实：2017年1月20日、24日，金永旺公司为出租方（甲方），东方传奇公司为承租方（乙方）签订《昌桂产业园厂房租赁合同》和《补充协议》，合同第一条约定：乙方租赁甲方坐落在广西贵港市港南区，建筑面积为10080平方米。第三条第1款约定：用于微生物发酵产品生产。第四条第1款约定：租赁期自2017年3月15日至2021年3月14日。第六条约定租金（不含税费）为：第一年月租金每平方米8元，先付前半年租金然后减免后半年租金，年租金共483840元；第二年月租金每平方米8.5元，先付前半年租金然后减免后半年租金，年租金共514080元； 第三年月租金每平方米9元，先付前半年租金然后减免后半年租金，年租金共544320元；第四年月租金每平方米9.5元，先付前半年租金然后减免后半年租金，年租金共574560元。四年租金共2116800元。租金按每6个月为一期支付，先付费后使用。乙方于每期前15日按合同约定足额向甲方支付下期租金。第七条第1款约定：承租方需向出租方分三期支付共483840元的履约保证金；第2款约定：租赁合同履行期间，乙方不得主张用该厂房的租赁保证金抵扣乙方在租赁期间发生之一切费用（包括管理费、水电费等）。第八条第2、3款约定：物业管理费为每月每平方米1元计，承租方每月15日向出租方缴纳物业管理费。逾期支付物业管理费，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴物业管理费总额的万分之五，承租方拖欠物业管理费达30日，出租方有权终止租赁协议。第十三条第2款约定：乙方每次迟延支付租金，当甲方每次向乙方发出书面催款通知二次后，乙方自第二次收到该催款通知超过30天仍未付款的，一方通知另一方解除本合同，违反合同的一方向另一方支付一年的租金作为违约金；如给对方造成损失，而支付违约金不足以补偿该损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分。第十三条第4款约定：本合同签订后，非本合同约定的情况下，若乙方单方面变更、终止或解除本合同的，需提前2个月向甲方提出，并向甲方承担相当于当年房屋2个月租金的违约金后方可解除合同，同时必须在合同解除后7日内腾出厂房归还甲方。第十四条第5款约定：租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如发生拖欠，每逾期一日，乙方应按拖欠金额的万分之5支付违约金；如拖欠超过30日的，甲方有权终止租赁协议，并按本租赁合同租金总额的20%收取违约金。第十五条第1款约定：本合同中乙方承担的违约金及赔偿金，甲方均可从履约保证金中以多还少补的方式扣除。《补充协议》第一条约定：乙方应严格按照《昌桂产业园厂房租赁合同》第六条第五、六款及第七条第一款约定按时支付租金及履约保证金，如乙方在合同约定的时间内未能足额支付相关费用给甲方，超过15天的，则甲方有权单方解除租赁合同，不予交付租赁厂房，乙方已交纳的履约保证金不予退还，并按租赁合同约定承担相应的违约责任；如厂房已经交付的，则乙方必须在甲方通知解除租赁合同后三天内搬离厂房，甲方有权选择要求乙方恢复原状或保留乙方已装修现状交还厂房，乙方已交纳的履约保证金不予退回，并按租赁合同约定承担相应的违约责任，给甲方造成损失的还应承担赔偿责任。 合同签订后，金永旺公司依约向东方传奇公司交付了租赁物，东方传奇公司支付了483840元的履约保证金后入场进行生产经营。东方传奇公司已付至2020年3月15日止的租金，2019年6月15日止的物业管理费，2019年2月止的水电费。2020年3月20日，金永旺公司通过邮政快件向东方传奇公司法定代表人樊海麟发出《通知函》，内容：要求东方传奇公司于2020年3月25日前将欠付的物业管理费120960元（2019.6.15－2020.6.14）、水电费15283.4元（2019.3－2020.2）及相应的违约金付清，并协商合同解除事宜，否则，金永旺公司将根据合同约定解除租赁合同。东方传奇公司拒绝签收。2020年4月13日，金永旺公司通过邮政快件向东方传奇公司法定代表人樊海麟送达《解除合同通知书》，内容：称因东方传奇公司违约，解除合同的条件成就，故金永旺公司解除与东方传奇公司于2017年1月20日、24日签订的《昌桂产业园厂房租赁合同》、《补充协议》，并要求东方传奇公司付清欠付的租金、物业管理费、水电费、违约金，及将厂房内的物品搬离等。2020年5月16日，金永旺公司在《贵港日报》刊登公告，再次要求东方传奇公司付清支付欠付的租金、物业管理费、水电费、违约金，并将厂房内的物品搬离等。此后，东方传奇公司未向金永旺公司支付过租金、物业管理费、水电费、违约金。 另查明，2019年3月－11月，东方传奇公司在生产经营期间，因未能按约定及时支付房租、物业管理费和水电费，金永旺公司为迫使东方传奇公司支付房租和水电费采取过短暂的停水、停电行为。金永旺公司与东方传奇公司之间平时的工作主要由金永旺公司管理人员陆永确和东方传奇公司管理人员覃开健通过微信联系、沟通。2019年11月13日，覃开健通过微信向陆永确传达东方传奇公司《退出昌桂产业园并解除双方的租赁关系的申请》和《停电期间造成我司经济损失情况》，陆永确回复已经发给领导。2019年12月6日、24日，2020年1月7日，覃开健通过微信多次向陆永确询问金永旺公司关于东方传奇公司退出昌桂产业园的回复情况未果，2020年1月8日，覃开健通过微信告知陆永确：“不回复就当你们默认了，我们也不再安排人员看守，所有出现的后果你们自己负责”。陆永确未回复。2019年11月5日，贵港市港南区市场监督管理局进行食品生产经营日常监督检查时东方传奇公司已搬迁，撤离了租赁金永旺公司的厂房。现上述厂房闲置，未存放有东方传奇公司的物品。 一审法院认为，《昌桂产业园厂房租赁合同》和《补充协议》是金永旺公司与东方传奇公司在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。根据合同第十三条第4款“本合同签订后，非本合同约定的情况下，若乙方单方面变更、终止或解除本合同的，需提前2个月向甲方提出，并向甲方承担相当于当年房屋2个月租金的违约金后方可解除合同，同时必须在合同解除后7日内腾出厂房归还甲方”的约定，2019年11月13日，东方传奇公司向金永旺公司传达了《退出昌桂产业园并解除双方的租赁关系的申请》，过后，东方传奇公司多次询问金永旺公司关于退出昌桂产业园的回复情况未果，2020年1月8日，东方传奇公司微信告知金永旺公司：“不回复就当你们默认了，我们也不再安排人员看守，所有出现的后果你们自己负责”。据此，从2019年11月13日起算，二个月后的第一天，即2020年1月14日应视为已解除租赁合同，同时东方传奇公司将厂房归还给金永旺公司。东方传奇公司未按照合同约定支付物业管理费、水电费的行为显属违约，依法应承担相应的违约责任。物业管理费应计至2020年1月14日止，即东方传奇公司欠金永旺公司2019年6月15日至2020年1月14日的物业管理费为70560元（7个月×10080元）。金永旺公司提交的证据显示东方传奇公司欠2019年3月至2020年2月的水电费为15283.4元，东方传奇公司未提出异议，应予以确认。金永旺公司要求东方传奇公司依约定按本租赁合同租金总额的20%支付违约金过高，违约金的计算应当以实际损失为基础，以东方传奇公司尚未支付的物业管理费和水电费的总额的30%来计算，东方传奇公司尚欠的物业管理费70560元，水电费15283.4元，合计85843.4元，违约金应当为25753.02元。按合同约定，金永旺公司从东方传奇公司所交的483840元履约保证金中扣减所欠的物业管理费、水电费和违约金后，余下的履约保证金应返还给东方传奇公司。根据合同第十三条第4款“本合同签订后，非本合同约定的情况下，若乙方单方面变更、终止或解除本合同的，需提前2个月向甲方提出，并向甲方承担相当于当年房屋2个月租金的违约金后方可解除合同”的约定，东方传奇公司应交至2020年1月14日解除租赁合同之日止的租金，东方传奇公司已交的2020年1月15日至3月15日的租金应视为东方传奇公司单方解除租赁合同二个月租金的违约金。因此，东方传奇公司反诉要求金永旺公司返还多交的租金无事实依据，不予支持。金永旺公司偶尔采取的短暂停电停水行为是因东方传奇公司不按约定支付水电费引起，且东方传奇公司主张停水停电造成的损失证据不足，其反诉请求金永旺公司赔偿损失，不予支持。东方传奇公司解除租赁合同，撤离租赁厂房后，经金永旺公司通过邮寄《通知函》和贵港日报公告催促仍未与金永旺公司联系，付清物业管理费及水电费，协调履约保证金返还问题，因此，东方传奇公司反诉请求金永旺公司以其交纳的履约保证金为基数，从2019年11月15日起按年利率6%支付违约金（利息）无事实和法律依据，理由不当，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决：一、本诉原告广西金永旺投资有限公司与本诉被告广西贵港东方传奇食品科技股份有限公司于2017年1月20日、24日签订的《昌桂产业园厂房租赁合同》和《补充协议》已于2020年1月14日解除。同时，本诉被告广西贵港东方传奇食品科技股份有限公司已把租赁的厂房交还给了广西金永旺投资有限公司；二、本诉被告广西贵港东方传奇食品科技股份有限公司向本诉原告广西金永旺投资有限公司支付尚欠的物业管理费70560元，水电费15283.4元，违约金25753.02元，共111596.42元；三、反诉被告广西金永旺投资有限公司返还反诉原告广西贵港东方传奇食品科技股份有限公司履约保证金483840元（此款扣减前项111596.42元，金永旺公司实际应返还东方传奇公司372243.58元）；四、驳回本诉原告广西金永旺投资有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告广西贵港东方传奇食品科技股份有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费12268元，反诉案件受理费9140元，合计21408元，由金永旺公司负担8000元，东方传奇公司负担13408元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的事实，与一审法院查明的相同，本院予以确认。 本案上诉争议焦点是：一、金永旺公司与东方传奇公司签订的《昌桂产业园厂房租赁合同》和《补充协议》何时解除；二、东方传奇公司是否已将租赁物交还给金永旺公司；三、合同解除后，金永旺公司与东方传奇公司之间的租金、违约金、履约保证金、赔偿金应如何处理。 本院认为，一、关于金永旺公司与东方传奇公司签订的《昌桂产业园厂房租赁合同》和《补充协议》何时解除的问题。2019年11月13日，东方传奇公司向金永旺公司提出了《退出昌桂产业园并解除双方的租赁关系的申请》，金永旺公司虽然未明确回复同意解除，但根据合同第十三条第4款约定：“本合同签订后，非本合同约定的情况下，若乙方单方面变更、终止或解除本合同的，需提前2个月向甲方提出，并向甲方承担相当于当年房屋2个月租金的违约金后方可解除合同，同时必须在合同解除后7日内腾出厂房归还甲方”。根据上述协议，东方传奇公司在承担多支付2个月租金的违约金后，有权单方面提前2个月向金永旺公司变更、终止或解除合同。因此，一审法院认定从2019年11月13日起算二个月后的第一天，即2020年1月14日应视为已解除租赁合同，符合合同约定，本院应予确认。金永旺公司认为应以其于2020年4月13日发出解除通知之日为租赁合同解除时间，理由不成立，本院依法不予支持。 二、关于东方传奇公司是否已将租赁物交还给金永旺公司的问题。因双方没有进行正式的交接，东方传奇公司主张在2019年11月13日其向金永旺公司提出解除合同前，已搬走机械设备，把租赁物交还给了金永旺公司；而金永旺公司主张其于2020年5月16日在《贵港日报》刊登公告时，东方传奇公司尚未将厂房内的物品搬离。综合金永旺公司于2020年3月17日、4月13日给东方传奇公司的《通知函》和《解除合同通知书》中，均提到东方传奇公司在合同租期未到期且未经金永旺公司同意解除租赁合同的情况下，擅自将厂房内生产设施搬离等相关事实，应认定东方传奇公司在金永旺公司发出《通知函》之前，已将厂房内的物品搬离。 三、关于合同解除后，租金、违约金、履约保证金、赔偿金应如何处理的问题。 1、东方传奇公司应交至2020年1月14日解除租赁合同之日止的租金，同时因其单方解除租赁合同，已构成违约，按合同约定应要交纳二个月的租金作为违约金，东方传奇公司已交纳至2020年3月15日的租金。因此，金永旺公司上诉请求东方传奇公司尚应支付租金、东方传奇公司上诉请求金永旺公司返还多交的租金，无事实依据，不予支持。 2、东方传奇公司尚欠金永旺公司2019年6月15日至2020年1月14日的物业管理费70560元，2019年3月至2020年2月的水电费为15283.4元，合计85843.4元。由于东方传奇公司欠交该二项费用并不属于根本性违约，金永旺公司主张东方传奇公司欠交该二项费用，应按照合同租金总额20%承担违约责任，理由不成立，本院依法不予支持。 3、东方传奇公司单方解除租赁合同，按合同约定是多交纳二个月的租金作为违约金。根据合同第十五条第1点约定，东方传奇公司承担的违约金及赔偿金，金永旺公司均可从履约保证金扣除。因此，对于东方传奇公司交纳的483840元履约保证金，一审法院判决在扣减所欠的物业管理费、水电费和违约金后，余下的履约保证金由金永旺公司返还给东方传奇公司，并无不当，本院予以维持。 4、金永旺公司偶尔采取的短暂停电停水行为是因东方传奇公司不按约定支付水电费引起，且东方传奇公司未能提供造成其损失的证据。东方传奇公司请求金永旺公司赔偿损失的证据不足，本院依法不予支持。 综上所述，金永旺公司、东方传奇公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费36144元，由金永旺公司负担21408元，东方传奇公司负担14736元。 本判决为终审判决。 审判长  李志廉 审判员  陈品泉 审判员    刘丽 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理    谭晓敏 书记员      雷春扬