湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂02民终1132号上诉人（一审第三人）：王忠皇。委托诉讼代理人：李名升，湖北才俊律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：齐萍。被上诉人（一审原告）：卢启龄。上述二被上诉人之共同委托诉讼代理人：成诚，湖北富川律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：王义辉。被上诉人（一审被告）：邓慧玲。上诉人王忠皇与被上诉人齐萍、卢启龄、王义辉、邓慧玲确认合同效力纠纷一案，不服阳新县人民法院（2018）鄂0222民初4580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案，依法组成合议庭对本案进行审理。本院审理期间，因邓慧玲涉嫌诈骗罪被阳新县公安局立案侦查，本院于2019年8月23日作出（2019）鄂02民终1132号民事裁定书，裁定本案中止审理。阳新县人民法院于2020年9月7日对邓慧玲犯诈骗罪一案作出（2020）鄂0222刑初53号刑事判决书，该刑事判决已发生法律效力。2020年12月4日，本院对本案恢复审理，现已审理终结。上诉人王忠皇上诉请求：撤销一审判决，改判本案房屋买卖合同无效，由邓慧玲返还购房款给齐萍、卢启龄；改判涉案房屋归其占有使用。事实与理由：1、根据土地管理法第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。根据房地产管理法规定，房屋的所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。我国对于房屋转让实行的是房地一体主义，涉案买卖合同签订后必然导致该房屋所占用土地的使用权发生转移。根据1999年《国务院办公厅关于加强土地管理严禁炒卖土地通知》第二条规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。根据2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》和2008年中央一号文件《中共中央国务院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若干意见》要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。上述文件虽都不是法律法规，但属于国家政策规定，因此“小产权房”无法办理房产证，房屋所有权无法实际转移。本案诉争房屋系“小产权房”，而齐萍、卢启龄属城镇居民，并不具备集体经济组织成员的身份，与其和王义辉更不是同一集体经济组织的成员，故涉案房屋买卖合同显然违反土地管理法和上述相关国家政策的规定。根据合同法第五十二条规定，涉案房屋买卖合同因违反法律强制性规定而无效。一审判决认定涉案房屋买卖合同合法有效错误。2、其是涉案房屋的原始建造人以及事实上的所有人，并没有将该房屋赠送给儿子王义辉，而只是将该房屋交给王义辉作为婚房暂时居住。其有两个儿子，该房屋应由两个儿子将来继承。因此，王义辉在无权出卖该房屋的情况下与齐萍、卢启龄签订的房屋买卖合同是一份效力待定的合同，王义辉的无权处分行为须经该房屋的所有人作出追认或拒绝的意思表示才能发生法律效力。而其在该房屋交付之前，已经明确表示拒绝交付，故本案的房屋买卖合同不发生法律效力。一审判决认定涉案房屋已经被其赠与王义辉并据此判决涉案房屋买卖合同合法有效系认定事实和适用法律均有错误。3、根据物权法第一百零六条规定，无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；符合下列条件的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或动产依照法律规定应登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，其得知王义辉、邓慧玲将涉案房屋出卖给齐萍、卢启龄后即拒绝交付涉案房屋，该房屋至今仍然实际由其占有使用，由于该房屋系小产权房亦不能办理过户登记。根据上述法律规定，齐萍、卢启龄不构成善意取得，即使涉案房屋买卖合同有效也不能发生物权变动的法律效力。一审判决王义辉、邓慧玲交付涉案房屋错误。被上诉人齐萍、卢启龄辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人王义辉辩称：其在外地打工时因邓慧玲多次哄骗其将涉案房屋出卖后到乡下去买房，其于2018年6月13日晚上回到阳新家中，当晚邓慧玲伙同齐萍、李虹彩、张绪华等人一起喝酒时将其灌醉，第二天早上他们几人拿着多份合同一同来到其家中要求签字，其在意识不清完全被骗的情况下签订了房屋买卖合同。其没有收到出卖涉案房屋的任何款项，而邓慧玲却收到房款后即离家出逃。被上诉人邓慧玲未答辩。齐萍、卢启龄向一审法院提出诉讼请求：1、判令王义辉、邓慧玲继续履行合同，并限期无条件交付房屋及合法手续；2、判令王义辉、邓慧玲给付迟延交付房屋的违约金（以每日180元为标准，从2018年6月10日起计算至实际交付房屋之日止，截至起诉之日止为27000元）。王忠皇向一审法院提出诉讼请求：1、确认其为涉案房屋（阳新县××镇枫林路××楼××室）的产权人；2、王义辉、邓慧玲与齐萍、卢启龄签订的涉案房屋买卖合同无效。一审判决认定：2018年6月2日，齐萍（乙方）与王义辉、邓慧玲（甲方）签订一份《房屋买卖协议》，约定：甲方自愿将其所有的位于阳新县××镇枫林路××楼××室精装修房屋一套（建筑面积150平方米，三室两厅两卫，房屋现有的家具、电器等设施一并转让）以18万元价款出卖给乙方；协议签订当日支付3万元，余款15万元在交房时付清；合同签订时因该房屋未办理产权登记手续，不具备过户条件，如以后统一办理房产证时，甲方应配合乙方办理产权登记手续，所有费用由乙方承担；合同签订后，甲方对该房屋的收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方，但房款未付清前乙方不得未经甲方同意对该房屋进行转让；甲方不得在本合同签订后就该房屋与他人签订买卖合同，如因甲方与他人签订买卖合同导致乙方无法取得该房屋所有权的，甲方必须双倍退还乙方购房款；甲方应当在2018年6月10日前交付乙方房屋，如甲方不按约定日期交房，每逾期一日按房价总额千分之一支付违约金；乙方未按约定日期支付房款逾期部分应加付按每日千分之一计算的违约金；本合同自双方签字后生效。合同签订当日，齐萍通过支付宝向邓慧玲转账支付房款3万元。同年6月14日，齐萍通过银行账户向邓慧玲转账支付房款4.4万元，房屋余款10.6万元以现金方式交付王义辉、邓慧玲，当日，王义辉向齐萍出具一份收款凭证，内容为：卖房款已结清。之后，王义辉、邓慧玲并未将涉案房屋交付齐萍，故形成本案诉讼。另认定，涉案合同签订及收付房款时，齐萍、卢启龄系夫妻关系，王义辉、邓慧玲亦为夫妻关系；第三人王忠皇系王义辉之父。还认定，涉案房屋位于阳新县××镇枫林路××楼××室，系第三人王忠皇与案外人周某某等人合伙建房中分配所得。之后，王忠皇之子王义辉与邓慧玲结婚，王忠皇将该房交由王义辉与邓慧玲用作婚房，其夫妻俩婚后居住在该房，该房水电开户以王义辉名义办理登记，但至本案一审法庭辩论终结前并未办理相关不动产权属登记。本案审理过程中，该房屋水费交纳票据的用户名由王义辉变更为王忠皇。一审判决认为：齐萍与王义辉、邓慧玲签订的《房屋买卖协议》，系双方的真实意思表示，虽然第三人王忠皇称王义辉属限制民事行为能力人，其签订涉案合同与其民事行为能力不相适应，但并未提供司法鉴定意见更未提交经人民法院判决认定的王义辉属限制民事行为能力公民的有效证据，故不予认定王义辉在签订涉案合同时不具有相应的民事行为能力。上述涉案合同亦未违反法律强制性规定，应属有效。虽然涉案房屋当初系由第三人与他人合伙建房所得，但作为父亲，第三人王忠皇在为其儿子王义辉与邓慧玲结婚时，将该房交由其夫妻用作婚房，符合为子添置婚房的乡村民俗，且该房屋的水电开户亦登记在王义辉名下，涉案合同签订时王义辉、邓慧玲居住在该房屋，同时因该房屋并未办理产权登记（属“小产权房”）致使买受人无法在不动产登记部门查询产权信息。因此，齐萍在购买该房屋时有理由相信王义辉和邓慧玲对该房屋具有处分权，而第三人在本案纠纷发生后将水费用户名进行变更乃至居住，并不能改变涉案合同签订时王义辉、邓慧玲占有使用该房屋的事实。同时，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案合同不因无权处分而无效。至于邓慧玲是否将涉案购房款骗取而未交由其家庭控制，应属王义辉与邓慧玲家庭内部之间的关系，与买受人齐萍无关。由于齐萍已按约定付清了购房款，故王义辉、邓慧玲应按约定交付房屋。其逾期交付构成违约，应依法承担违约责任。故对齐萍要求王义辉、邓慧玲交付涉案房屋的诉讼请求，予以支持，但对其要求交付合法手续的请求，因该房屋并未办理产权登记，同时此项请求亦未明确系何手续，故不予支持。关于齐萍要求王义辉、邓慧玲支付逾期交房违约金问题，因双方约定的违约金计算方式过高，酌定按照年利率6%的标准计算逾期交房违约金，即以房款18万元为基数，从房款付清的2018年6月14日的次日起至交房之日止。对于齐萍的其他诉讼请求，不予支持。尽管卢启龄与齐萍系夫妻关系，但根据合同相对性原则，因卢启龄并非涉案合同当事人，因此王义辉、邓慧玲无需向其承担违约责任。故卢启龄要求王义辉、邓慧玲承担违约责任的诉讼请求，不予支持。关于第三人王忠皇请求确认涉案合同无效的问题，已在前述进行了阐述，涉案合同应属有效，此处不再累述，故其此项请求不予支持；第三人要求确认其为涉案房屋的产权人问题，涉案房屋并未办理规划审批等手续，亦未办理不动产物权登记，属“小产权房”范围，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，该房屋的物权效力不应予认定，故第三人的此项诉讼请求，亦不予支持。王义辉、邓慧玲经传票传唤未到庭参加诉讼，视为对其相关诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、王义辉、邓慧玲在判决生效后十日内将位于阳新县××镇枫林路××楼××室的涉案房屋交付给齐萍；二、王义辉、邓慧玲在判决生效后十日内支付齐萍逾期交房违约金（以18万元为基数，按年利率6%，从2018年6月15日起计算至实际交房之日止）；三、驳回齐萍的其他诉讼请求；四、驳回卢启龄的诉讼请求；五、驳回王忠皇的诉讼请求。本院二审期间，上诉人王忠皇提交了公安机关的立案告知书一份，拟证明阳新县公安局于2019年3月27日告知王义辉已对邓慧玲涉嫌诈骗一案立案侦查。被上诉人齐萍、卢启龄对该证据真实性无异议，但认为该证据与本案没有关联。被上诉人王义辉、邓慧玲未质证。本院认为，该证据系国家机关出具的文书，且证明邓慧玲涉嫌诈骗罪被公安机关立案侦查，应予采信。本院依职从阳新县人民法院权调取了以下五份证据：证据一、邓慧玲讯问笔录两份，拟证明邓慧玲向公安机关供述其与王义辉出卖涉案房屋的经过；证据二、王义辉的询问笔录三份，拟证明王义辉向公安机关陈述其与邓慧玲出卖涉案房屋的经过；证据三、王忠皇的询问笔录一份，拟证明王忠皇向公安机关陈述邓慧玲出售涉案房屋的经过；证据四、邓慧玲出具的收条一份，拟证明邓慧玲向王忠皇出具一份24万元的欠条；证据五、（2020）鄂02刑初53号刑事判决书一份，证明邓慧玲因犯诈骗罪被判处有期徒刑十三年。上诉人王忠皇对证据一、证据二、证据三均无异议，认为根据邓慧玲在公安机关的供述可以证实，邓慧玲已经承认自己完全是伙同齐萍、卢启龄以及案外人张绪华、李虹彩策划并欺骗王义辉签订的涉案房屋买卖合同。且邓慧玲说自己害怕过不了王义辉家人这一关，说明其她明知涉案房屋所有权是属于王忠皇而不是王义辉，所以伪造的一份购房款为25万元的房屋买卖合同。王义辉和王忠皇在公安机关的陈述也证实了邓慧玲等人欺骗王义辉将涉案房屋卖给齐萍卢启龄的详细经过，涉案房屋买卖合同是躲避王忠皇签订的。关于证据四的欠条是邓慧玲以做工程为由向其借款后所出具，与本案房屋没有关联。关于证据五无异议，该刑事判决书没有与本案有关联的内容。被上诉人王义辉质证意见同上。被上诉人齐萍、卢启龄对上述证据一、证据二、证据三、证据四、证据五的证据本身真实性没有异议，但认为邓慧玲、王义辉、王忠皇的笔录内容均是在本案起诉之后向公安机关所作陈述，从趋利避害的角度，三人都在维护自己的利益，因此上述三组证据中的内容均不具有真实性。关于证据四邓慧玲向王忠皇出具的欠条，说明王义辉、邓慧玲出卖涉案房屋后已经获得利益，于是向王忠皇出具欠条，偿还与涉案房屋价值相当的款项，证明涉案房屋买卖行为是双方当事人的真实意思表示。关于证据五刑事判决书无异议。被上诉人邓慧玲未质证。本院认为，上述证据一、证据二、证据三均是公安机关对邓慧玲、王义辉、王忠皇所作笔录，三人的陈述证实了王义辉、邓慧玲与齐萍、卢启龄经人介绍认识并签订涉案房屋买卖合同的经过，能够相互印证，应予采信。证据四欠条不能证实与本案的涉案房屋有直接关联，证据五（2020）鄂02刑初53号刑事判决书亦与本案当事人诉争的涉案房屋买卖是否合法有效的问题亦无直接关联。本院经审理查明，一审判决除认定王义辉在涉案房屋买卖合同中签字的时间以及邓慧玲收取卖房款现金有误外，认定的其他事实属实，本院予以确认。本院另查明，2018年6月2日，齐萍经张绪华、李虹彩介绍，与邓慧玲协商后拟定一份《房屋买卖协议》并签字，双方约定：甲方（邓慧玲、王义辉）自愿将其所有的位于阳新县××镇枫林路××楼××室精装修房屋一套（建筑面积150平方米，三室两厅两卫，房屋现有的家具、电器等设施一并转让）以18万元价款出卖给乙方；协议签订当日支付3万元，余款15万元在交房时付清。齐萍于2018年6月2日支付邓慧玲3万元。2018年6月14日，王义辉在该合同中签字，并出具一份内容为“今收到卖房款已结清王义辉2018.6.14”的收条，齐萍当日通过银行账户向邓慧玲转账支付房款4.4万元给邓慧玲。本院认为：关于涉案房屋买卖合同的效力问题，需从以下几个方面分析：首先，“小产权房”是指在农村集体土地上建设的，未缴纳土地出让金等费用，国家房地产管理部门不予颁发产权证的房屋。“小产权房”并非一个法律概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。此类房屋不能获得完整产权，无法进行登记领取权属证书。本案中，各方当事人诉争的位于阳新县××镇枫林路××楼××室的房屋，系王忠皇与案外人周某某等人在农村集体土地上合伙建设分配所得，房地产管理部门不予颁发产权证，其性质属于“小产权房”，各方当事人对该房屋的性质均不持异议。其次，城市房地产管理法第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。土地管理法第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。房地产管理法第三十二条还规定，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。故我国房地产的转让实行的是房地一体主义。本案中，王义辉、邓慧玲将涉案房屋转让给齐萍，必然导致该房屋所占用土地的使用权发生转移，显然违反土地管理法的规定。再次，1999年《国务院办公厅关于加强土地管理严禁炒卖土地通知》、2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》和2008年《中共中央国务院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若干意见》等文件均规定，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。国务院等国家有关部门出台的多个相关政策文件，都对“小产权房”的买卖交易行为进行了限制，明确小产权房交易无法办理房产证。由此可见，因齐萍与王义辉、邓慧玲均不是同一农村集体经济组织成员，双方签订的涉案房屋买卖合同亦违反国家相关政策的规定。最后，合同法第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定订立的合同无效。本案中，王义辉、邓慧玲与齐萍签订的房屋买卖合同显然违反上述法律的强制性规定，应当认定无效。综上，一审认定涉案房屋买卖合同有效并判决王义辉、邓慧玲向齐萍交付涉案房屋不当，本院予以纠正。齐萍、卢启龄关于王义辉、邓慧玲应交付涉案房屋和支付迟延交付房屋违约金的诉讼请求均不能成立，本院不予支持。王忠皇关于确认涉案房屋买卖合同无效的诉讼请求成立，本院予以支持。至于王忠皇关于确认其为涉案房屋产权人的诉讼请求，不属于人民法院民事案件受理范围，本院依法不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销阳新县人民法院（2018）鄂0222民初4580号民事判决；二、驳回齐萍、卢启龄的诉讼请求；三、确认王义辉、邓慧玲与齐萍签订的《房屋买卖协议》无效；四、驳回王忠皇的其他诉讼请求。一审案件受理费200元，由齐萍、卢启龄负担100元，王忠皇负担100元；二审案件受理费200元，由齐萍、卢启龄负担。本判决为终审判决。审判长  汪飞林审判员  聂 潇审判员  黄显珠二〇二〇年十二月二十一日法官助理徐昊书记员龙雯婷