河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终5102号 上诉人（原审原告）：涞水县交通运输局，住所地：涞水县涞阳路西侧，统一社会信用代码：11130623000825010H。 法定代表人：张成，该运输局局长。 委托诉讼代理人：梁文涛，河北精伟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王猛，河北精伟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北京汇众阳光房地产开发有限公司，住所地：北京市通州区西集镇国防路****。 法定代表人：杨生喜，该公司经理。 委托诉讼代理人：殷平，北京市地平线律师事务所律师。 上诉人涞水县交通运输局(以下简称涞水交通局)因与被上诉人北京汇众阳光房地产开发有限公司(以下简称汇众阳光公司)合同纠纷一案，不服河北省涞水县人民法院（2017)冀0623民初1374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 涞水交通局上诉请求：一、请求法院撤销河北省涞水县人民法院（2017）冀0623民初1374号民事判决，改判被上诉人支付上诉人合同款共计17164800元，并支付违约金343296元；二、本案诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、本案为合同纠纷，上诉人依据与被上诉人签订的《天硕酒店整体转让协议》及《野三 2 坡八仙湖水面附属工程转让协议》、《河滩转包协议》的合同约定，要求被上诉人支付转让款。一审法院认为《野三坡八仙湖水面附属工程转让协议》转让的标的物存在重大瑕疵，会直接导致合同效力的改变，要求双方另行解决，该事实认定严重错误。《野三坡八仙湖水面附属工程转让协议》是上诉人起诉要求支付合同款的依据，应在本案中审查，无论该合同是否存在瑕疵，判决双方另行解决是错误的。关于双方签订的《河滩转包协议》也是上诉人主张合同款的依据，法院判令双方一并另行解决无任何依据。本案中诉请的款项，是上述三个合同的款项，但是法院只挑其中的一个进行处理，对另外两个合同置之不理，属于避重就轻逃避问题。2、关于《天硕酒店整体转让协议》，该份合同约定是将天硕酒店整体转让，合同价格为2950万元，该合同价格并不是按面积和单价计算，而是所有范围的整体价格。因此无论评估面积是否减少，均不影响合同价格。一审法院计算的减少面积的土地价格461662元，无任何事实依据，这并不属于合同瑕疵，一审法院对此认定事实错误，曲解合同条款。二、一审法院程序违法。一审判决书中载明，法院于2018年8月3日、2019年6月3日开庭进行审理，该表述错误，实际上涞水法院于2020年7月23日上午10时，组织双方进行质证，也属于开庭审理，但是判决书并未体现该事实。2020年7月23日上午10时的质证，违反法定程序，本案已经于2019年6月3日审理完毕，庭审终结，在时隔一年零一个月之后，被告向法院提供证据，即便该证据是查明案件事实的关键证据，法院也应恢复法庭调查，而不是直接进行质证。三、一审法院违法采信证据。1、本案在2020年7月23日组织质证，距离庭审结束已经一年零一个月，属于超期举证，法院 3 应对审查，是否属于超期证据，如属于超期证据需要采信的，应对证据的提供方进行训诫或者罚款，但是对此一审法院只字未提。即便是组织质证，要应该恢复法庭调查，而不是直接质证。2、关于被上诉人提供的证据八，测绘图，该证据是原告单方委托，转让的土地是否与村民有纠纷，只是被上诉人单方陈述，并无其他证据证实。最关键的，双方合同签订后至今，被上诉人并未提出有任何纠纷，只是在诉至法院后，被上诉人才主张纠纷，其目的只是为了不支付合同款。另外测绘图只是测绘的面积，无法显示是否存在纠纷。法院要求对天硕酒店西北部长度约150米的地界重新确认，无事实和法律依据。四、一审法院判决结果错误。1、法院要求对天硕酒店西北部长度约150米的地界重新确认，无事实和法律依据。双方的界址没有任何争议，法院不能凭借被上诉人的单方陈述认定案件事实，应判决被告支付剩余的合同对价款。2、关于驳回原告的其它诉讼请求，本案中，双双已经约定了支付合同款的时间，现在距离付款时间已经超过八年，被上诉人如此明显的违约行为不做认定，应判令被上诉人支付违约金。3、上诉人主张的合同款包括八仙湖和河滩转包，法院要求另行处理属于推卸责任、逃避问题。综上所述，一审判决认定事实错误，违法采信证据，对于一份漏洞百出的错误判决，请求二审法院依法改判。 汇众阳光公司辩称：一审法院认定事实清楚，被答辩人向答辩人交付的八仙湖水面附属工程等资产不符合八仙湖协议的约定，标的物资产中的部分建筑物被认定为违建并被强制拆除，该重大瑕疵将会直接导致合同效力的改变，一审法院认定该协议的效力另行解决认定事实清楚，本案中双方签署的两份协议本质上是两份合同，因此本案实际上是两个 4 独立的合同之诉，被答辩人与答辩人签署的八仙湖转让协议约定被答辩人向答辩人转让八仙湖附属工程，包括水面橡胶坝、人工岛等配套设施，相关的旅游配套设施已经被三坡镇政府认定为违建已被强制拆除，橡胶坝及银湖宾馆等配套设施也存在被强制拆除的可能，若相关旅游配套设施均被拆除，则被答辩人向答辩人转入的标的物将存在重大瑕疵，直接影响合同效力。一审法院将八仙湖协议产生的纠纷由双方另行解决认定事实清楚，不存在任何问题。二、被答辩人向答辩人交付天硕酒店资产相关土地及房屋建筑物面积与双方签署的资产转让协议中约定的并不相符，一审法院根据华鹏公司出具的资产评估报告来确定被答辩人未向答辩人交付的房屋及土地的面积价值为461662元，一审法院认定该价款应在答辩人给付被答辩人资产转让价款时予以扣除，不存在任何错误。三、被答辩人向答辩人交付的天硕酒店土地存在边界不清的问题，明显违背了被答辩人的陈述与保证义务，一审法院裁判由被答辩人就天硕酒店土地边界确认完毕后答辩人再行支付剩余资产转让价款不存在任何错误。答辩人向被答辩人已经支付的2483.52万元其中包含了河滩转包的费用12万元，一审把这12万元算入到天硕酒店的已付款上存在一定的瑕疵，这12万应当是河滩转包的费用，河滩转包已经履行，建议二审对此予以明确纠正。 涞水交通局向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告立即支付其所拖欠原告的合同款共计人民币17164800元,并按约定支付违约金343296.00元。2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2011年7月5日，保定华鹏资产评估有限公司依据涞水县交通道桥建设管理中心的委托，对该 5 中心拟转让的资产进行了评估，出具了《涞水县交通道桥建设管理中心拟用于转让的资产评估报告书》。其中包括天硕大酒店资产及八仙湖房屋建（构）筑物以及八仙湖土建和北岛平房、南岛宾馆楼等。天硕大酒店建筑面积为9080.90平方米，净估16372860元，按原值计算为平均每平方米2282.40元，土地使用面积16017.15平方米，每平方米价值578.90元，评估价值为9272300元。2011年8月30日,原告涞水交通局(甲方)(出让方)与被告汇众阳光公司(乙方)(受让方)签订《天硕酒店资产整体转让合同》(以下简称转让合同),原、被告双方在转让合同中载明:“……，现乙方通过拍卖程序竟得天硕酒店的资产。……”。转让合同第一条“目标资产的界定”。第一款约定:“甲方自愿将座落在三坡镇紫石口湖峪滩的天硕酒店的整体国有产权转让给乙方,主要包括土地使用权、房屋所有权、机器设备等设施及无形资产(详见《资产清单》)。此次出让均以天硕酒店整体产权的现状和保定市华鹏评估有限公司出具的《天硕酒店资产评估报告》评估范围为准(宗地界限、面积以土管部门登记发证为准,实物资产以现状为准)。第二项约定:“天硕酒店北楼梯基外一米以北(建议进一步明确界限划分)的土地房产不在本次资产转让范围之内。”转让合同第二条原、被告双方约定了土地使用权、房屋所有权及无形资产的变更登记。转让合同第三条“资产转让价款及支付方式”,第1项约定:“……，甲方将目标资产整体转让给乙方的价款为人民币2950万元。……’’。第2项双方约定了付款时间及数额。原、被告双方在转让合同中还就其他事项做了约定。在签订转让合同的当日,原告涞水交通局(甲方)与被告汇众阳光公司(乙方)签订《野三坡八仙湖水面附属工程转让协议》(以 6 下简称八仙湖转让协议)该转让协议约定：“……，整体转让八仙湖河滩地水面上甲方投资建设的橡胶坝、人工岛、银湖宾馆等配套的旅游设施的资产,现乙方通过拍卖程序竟得旅游设施的资产。……”。八仙湖转让协议第二条:“转让资产的价值”约定:“经甲、乙双方协商,旅游设施折价为1238万元人民币”。合同第四条第2项双方约定了付款的数额及期限。在八仙湖转让协议中,原、被告双方还就转让的其他事项做了约定。2011年8月30日,原告涞水交通局的下属单位涞水县交通道桥建设管理中心(以下简称道桥中心)(原承包方)与被告汇众阳光公司(转承包方)签订《河滩转包协议》，双方约定将道桥中心原承包的三坡镇金三角处上庄村河滩、滩地及部分林地转包给被告汇众阳光公司,转包费共计120000元,在合同生效后30日内,被告一次性支付原告。双方还对其他权利、义务做了约定。2012年4月8日,原告涞水交通局(甲方)(出让方)与被告汇众阳光公司(乙方)(受让方)签订《天硕酒店及八仙湖水面附属工程整体转让补充协议》(以下简称补充协议)。该补充协议约定：“……。两合同对于乙方的付款方式及期限均做了具体的约定,但是由于各种原因上述约定并未完全如期履行。……,两方本着真诚的协作精神对原两合同的付款方式及期限重新明确如下:一、付款方式及期限1、天硕酒店资产转让价款支付方式:(1)第一期:在本补充协议生效之后的2012年4月9日,乙方向甲方支付转让价款的24%（……),即708万元人民币。(2)第二期:……，即人民币885万元。(3)第三期:……,即人民币914.5万元。(4)第四期:……，乙方在2013年4月1日前,向甲方支付目标资产转让价款的剩余15%的款项,即人民币442.5万元。2、八仙湖水面附属工程转让价款支付方 7 式:(1)、第一期:在本补充协议生效后的2012年4月9日,乙方向甲方支付转让价款的24%,即人民币297.12万元;(2)第二期：乙方在接管旅游设施后十五日内,经验收确认后,向甲方支付转让价款的30%,即人民币371.4万元。(与天硕酒店资产转让价款的第二期同时支付);(3)第三期：……;(4)第四期:乙方在2013年4月11日前,向甲方支付目标资产转让价款的剩余15%的款项,即人民币185.7万元(与天硕酒店资产转让价款的第四期同时支付);3、河滩转包费12万元由乙方与上述第一期价款同时支付给甲方。二、……。双方应遵照执行,如违约,由违约方承担全部价款2%的违约金。……。2012年4月10日,原告涞水交通局下属的道桥中心与被告汇众阳光公司签定《资产交接证明》,移交方由原告涞水交通局副局长孟凡赢、杨瑞利、孙岩、李福林、田华等人参加,接收方被告汇众阳光公司由其公司负责人杨生喜、杨生双、阮立平及相关人员参加,双方对照《资产清单》,现场对天硕大酒店和八仙湖资产共同进行了核查清点,对交接的资产无异议。双方承认从2012年4月10日起,天硕大酒店和八仙湖相关资产由被告汇众阳光公司接管,涞水县交通道桥管理中心不再承担该资产的管理责任。双方在《资产交接证明》上加盖了公章。被告于2012年4月23日通过涞水县财政向原告涞水县交通局付款1400000元、2012年4月10日付款3771200元、2012年4月9日付款5000000元、2013年8月16日付款12564000元、2015年11月17日付款2000000元,在庭审中,原告涞水交通局承认被告汇众阳光公司另外还通过涞水县财政局付款100000元,被告汇众阳光公司共计向原告涞水交通局付款24835200元。2012年7月2日，被告汇众阳光公司将原告转让的天硕大酒店办理了房 8 屋所有权证及国有土地使用证，其中房屋所有权证记载的房屋面积为8970.20平方米，比评估报告减少了110.70平方米，价值252661.70元。土地使用证记载的面积为15656.72平方米，比评估报告减少了361.03平方米，价值209000.30元。上述两项共计价值461662元。因原告涞水县交通运输局在八仙湖开发过程中欠当地村民工资等，2012年被告分数次代原告给付了村民部分款项。2020年4月30日，原告转让给被告的八仙湖转让协议中人工岛的建筑因系违法建筑，被县政府拆除，被告称转让协议中的橡胶坝、银湖宾馆等设施也将被拆除。 一审法院认为，原告涞水县交通运输局转让给被告北京汇众阳光房地产开发有限公司的资产分两部分，一部分为天硕酒店资产，转让价款为2950万元；另一部分为八仙湖水面及附属工程，转让价款为1238万元。在庭审中，原、被告双方均承认被告已支付原告转让价款24835200元，但被告所支付的价款并未注明是给付的天硕酒店的转让价款或八仙湖及附属工程的转让价款。结合两个转让合同的订立、履行情况，法院分别处理如下：其一，关于八仙湖转让协议，因原告转让给被告的八仙湖水面及附属工程，包括水面、橡胶坝、人工岛、银湖宾馆等配套旅游设施，因人工岛的建筑被拆除，被告称橡胶坝及银湖宾馆也有拆除的可能，所以，相互配套的旅游设施被拆除后，因原告转让的标的物存在重大瑕疵，会直接导致合同效力的改变，另外涉及拆除的建筑物评估价格的合理性。所以，关于八仙湖转让协议，原、被告双方应另行解决，本案对该转让协议不予处理。关于被告垫付的因原告修建八仙湖所欠当地村民款项问题，应与八仙湖转让协议一并另行解决，关于原、被告双方签订的《河滩 9 转包协议》，因河滩在八仙湖及附属工程范围内，也应与八仙湖转让协议一并另行解决。其二，关于天硕酒店转让协议，无合同法规定的无效情形，应认定为合法、有效。但原告转让给被告的房屋及土地面积比评估报告面积均予减少，按评估报告当时确定的单价，减少的房屋面积及土地价值为461662元，因评估报告系原告转让给被告资产的依据，所以，原告在履行天硕酒店转让协议中有瑕疵，该部分款项应在被告给付原告时予以扣除。因八仙湖转让协议双方另行解决，被告已给付原告的转让款24835200元应计算在给付天硕酒店转让款内，被告尚欠原告天硕酒店转让款（29500000元-24835200元）4664800元，扣除减少的房屋及土地面积价值461662元，被告尚欠原告转让款4203138元。关于被告辩称的原告交付给被告的天硕酒店土地及其他资产存在产权纠纷、被告具有先履行抗辩权的答辩意见，因原告交付被告的房屋及土地面积减少只是一般瑕疵，并非根本性违约，所以，被告应给付原告下欠的转让款4203138元。另外，在庭审中被告出具了单方绘制的《测绘图》，原告无其他相关证据证明否定被告的测绘图真实性，根据公平原则，原告应与被告共同对被告所称的天硕酒店西北部长度约150米的边界重新确认，在确认无误后，被上诉人及时给付下欠款项。关于原告主张的违约金，因原告在履行天硕酒店协议时有一定瑕疵且被告已履行了大部分转让款的义务，因此，被告不属根本违约，对原告的该项诉请法院不予支持。综上，原、被告双方签订的八仙湖转让协议应另案处理，被告尚欠原告的天硕酒店转让款4203138元应予给付，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零九条、第一百三十二条的规定，判决：一、原告涞水县交通运输局与被告北 10 京汇众阳光房地产开发有限公司对天硕酒店西北部长度约150米的地界重新确认，限本判决生效后四十日内确认完毕。被告北京汇众阳光房地产开发有限公司在上述地界确认完毕后十日内给付原告涞水县交通运输局天硕酒店资产转让款4203138元。二、驳回原告涞水县交通运输局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费126849元,由原告涞水县交通运输局承担96405元，由被告北京汇众阳光房地产开发有限公司承担30444元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，关于上诉人与被上诉人签订的《野三坡八仙湖水面附属工程转让协议》。该协议中约定了转让的范围包括八仙湖河滩地水面上建设的橡胶坝、人工岛、银湖宾馆等配套的旅游设施，现因八仙湖配套旅游设施中的人工岛建筑被有关机关拆除，协议中约定的橡胶坝、银湖宾馆等配套旅游设施也有被拆除的可能。故上述协议中约定转让的标的物存在重大瑕疵，继续履行原合同之基础已发生改变，所以双方当事人可重新协商处理，使双方的权利义务趋于平衡。《野三坡八仙湖水面附属工程转让协议》与《天硕酒店整体转让合同》为两个不同的合同，一审法院未对《野三坡八仙湖水面附属工程转让协议》进行处理认定，并无不妥，上诉人与被上诉人可另行解决处理。 关于《天硕酒店整体转让合同》。该合同是双方当事人真实意思表示，不存在无效事由，合法有效。关于转让土地面积及建筑面积与评估报告面积不同之问题，双方对合同条 11 款有不同理解，根据双方转让合同第一条“目标资产的界定”之第一款的约定：“……此次出让均以天硕酒店整体产权的现状和保定市华鹏评估有限公司出具的《天硕酒店资产评估报告》评估范围为准（宗地界限、面积以及土地部门登记发证为准，实物资产以现状为准）”，且根据上述合同的约定被上诉人根据评估报告中的标的物面积及单价支付相应的转让价款，上诉人交付的涉案标的物面积与评估面积不符，有所减少，视为上诉人履行合同之瑕疵，故一审法院以评估报告所出示的单价为依据，减少的面积价值计算为461662元，并在被上诉人应付上诉人天硕酒店转让价款中予以扣除，符合本案事实。上诉人的上诉请求，无事实及法律依据，不予支持。 关于天硕酒店西北部长度约150米的边界确认问题，被上诉人在一审中提交的《测绘图》虽然系单方委托，但上诉人否认其效力应提出相应证据或申请鉴定，因其未提供证据证实，根据公平原则及诚实信用原则，双方当事人应对此边界重新确认。关于上诉人主张的违约金问题，由于上诉人在履行《天硕酒店整体转让合同》时存在一定瑕疵且被上诉人已经支付了大部分转让款，被上诉人在履行合同的过程中不存在根本违约，故上诉人请求被上诉人支付违约金，无事实及法律依据。 关于一审程序问题。2020年7月23日，一审法院所作的质证询问笔录，是出于查清案件事实的目的，且上诉人充分发表了对上诉人补充提供证据的质证意见。一审程序并不违反法律规定，上诉人的诉讼请求，不予支持。 综上所述，上诉人涞水县交通运输局的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人 12 民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费126849元，由上诉人涞水县交通运输局负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘克伟 审 判 员 康珍惠 审 判 员 万丙申 二〇二〇年十二月二日 法官助理 李 尧 书 记 员 李思奇