黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0109民初4142号原告：杨红玉，女，1976年11月22日出生，汉族，律师，住哈尔滨市松**。被告：哈尔滨大都会房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市利民开发区学院路****。法定代表人：徐荣隆，董事长。委托诉讼代理人：韩晓强，黑龙江弘博律师事务所律师。原告杨红玉与被告哈尔滨大都会房地产开发有限公司（以下简称大都会房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨红玉、被告大都会房地产公司委托诉讼代理人韩晓强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨红玉向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即持办理大都会新天地一期A3栋103号房屋权属登记所需材料到产权登记机关备案，并为原告开具正规不动产销售发票；2.判令被告给付原告逾期办理房屋不动产登记证违约赔偿金（以192万元为基数，自2018年1月14日起至2019年8月19日止按金融机构计收逾期贷款利息标准的1.5倍计算，2019年8月20日至实际办证时止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算）；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年7月23日原、被告签订了由被告提供的合同登记编号为16HL009500040的商品房买卖合同及补充协议。双方在买卖合同中约定：由原告以现金方式购买被告开发的大都会新天地一期A3栋103号商服一处，房屋价款192万元，房屋交付日期均为2015年12月31日前，房屋不动产登记办证日期均为房屋交付使用后720日内，同时补充协议约定若被告未按约定时间为原告办理房屋不动产登记，应按相关法律承担违约的法律责任。合同签订后，原告已经按照合同约定完全履约，将购房款按合同约定全额支付给被告，被告于2016年1月25日将上述房产交付原告使用。依据被告与原告的合同约定，被告本应于房屋交付后的720日内即2018年1月14日之前到产权登记部门办理产权登记备案，协助原告办理不动产登记证书，但时至今日原告多次催促，被告未能办理。综上，故原告诉至法院。大都会房地产公司辩称，原告主张的违约金过高，原告的诉请已经超过诉讼时效。根据双方2015年7月23日签订的补充协议约定，该协议是对商品房买卖合同第九条、第十五条约定的全部废止，因此本案原告主张违约请求权时间点应当自房屋交付或合同签订之日起90日届满时开始计算诉讼时效，本案中原告的诉请已经超过了诉讼时效。另外根据该补充协议约定如不对主合同第十五条全部条款废止，那么也应属该合同条款新增加事项，既然合同第十五条有约定逾期办理产权证的处理方法，双方应当依照约定进行，而不能适用最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷违约金的规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有异议的证据本院认定如下：原告提供的证据一购房合同及补充协议，对其真实性本院予以确认，但不能证明全部待证事实，本院予以部分采信。本院经审理认定事实如下：2015年7月23日，杨红玉与大都会房地产公司签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》，杨红玉购买大都会房地产公司开发的坐落于哈尔滨市××开发区××南、××大街东大都会××天地××号房屋一套，该房屋建筑面积531.95平方米，总价为192万元。合同第九条规定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）；（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同第十五条规定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理；1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日100日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。”合同签订后，双方于当日又签订了《补充协议》，约定：经甲乙双方商定协议，鉴于乙方购买新天地商服A3栋103号、A3栋104号商服，就关于“哈尔滨商品房买卖合同”第九条及第十五条的条款规定修改为：“出卖人未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用或未按本合同约定期限办理房屋所有权证书的，双方同意按相关法律规定，承担违约的法律责任。”本院认为，双方签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》及《补充协议》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告作为房地产开发方，负有为购房者办理产权登记的初始义务，原告要求被告持办理大都会新天地一期A3栋103号房屋权属登记所需材料到产权登记机关备案，并为原告开具正规不动产销售发票的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。诉讼时效是法律规定的当事人行使权利的期间，民事权利受到侵害的当事人，在法律规定的诉讼时效期间内不行使权利，在诉讼时效期间届满后才行使请求权，则人民法院不再予以保护。本案中，双方在《补充协议》中明确约定：将《哈尔滨商品房买卖合同》第九条及第十五条的条款规定修改为：“出卖人未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用或未按本合同约定期限办理房屋所有权证书的，双方同意按相关法律规定，承担违约的法律责任。”原告杨红玉作为一名专业的法律人士，对合同的“条、款、项、目”的区别应有明确的辨别能力，应该对合同“条款”修改的理解有明确的认知能力，该协议应是对第九条和第十五条整个条款的全部修改，修改后双方在合同中对于逾期办理房屋所有权证的期限已无约定，故应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定来计算逾期进户违约金的诉讼时效起算点。该解释第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。……”案涉房产销售时已竣工，补充协议签订时间为2015年7月23日，大都会房地产公司应于合同签订之日起90日内为原告杨红玉办理房屋产权证书，即诉讼时效保护期间自2015年10月22日起算。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”原告诉讼时效保护期间应至2017年10月21日。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，该法第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利人受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”《中华人民共和国民法总则》施行后，杨红玉的诉讼时效期间尚未届满，诉讼时效期间应顺延至2018年10月21日止。杨红玉未在诉讼时效期间内主张权利，亦无证据证明本案诉讼时效存在其他中止、中断的法定事由，应自行承担举证不能的法律后果。对杨红玉要求大都会房地产公司给付逾期进户违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告哈尔滨大都会房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内持办理大都会新天地一期A3栋103号房屋权属登记所需材料到产权登记机关备案，并为原告杨红玉开具正规不动产销售发票；二、驳回杨红玉其他诉讼请求。案件受理费3296元，由原告杨红玉负担3246元，由被告哈尔滨大都会房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  赵子清二〇二〇年十二月十八日法官助理计昕雨书记员刘禹鑫