天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终3817号上诉人（原审被告）：江丽蓉，女，1979年9月13日出生，汉族，户籍地浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：李宝石，天津翔泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市河东体育运动中心，住所地天津市河**津塘路**。法定代表人：韩菁，主任。委托诉讼代理人：王鑫赞，天津德水律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津金蜂群众体育运动俱乐部，，住所地天津市河**解放南路中段西侧富裕大厦1-1813法定代表人：张丽颖，总经理。委托诉讼代理人：张岩，女。被上诉人（原审被告）：天津市和平区标准眼镜有限公司，，住所地天津市和平区和平路********法定代表人：谢作来，执行董事。上诉人江丽蓉因与被上诉人天津市河东体育运动中心（以下简称体育中心）、天津金蜂群众体育运动俱乐部（以下简称金蜂俱乐部）、天津市和平区标准眼镜有限公司（以下简称标准眼镜）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2019）津0102民初4728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人江丽蓉的委托诉讼代理人李宝石、被上诉人体育中心的委托诉讼代理人王鑫赞、被上诉人金蜂俱乐部的委托代理人张岩到庭参加诉讼。被上诉人标准眼镜经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。江丽蓉上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回一审全部诉讼请求；2.诉讼费用由体育中心、金蜂俱乐部、标准眼镜承担。事实与理由：一审判决主体错误，认定事实不清，程序违法，适用法律错误。1.江丽蓉注册营业执照为天津市河东区精鑫标准眼镜店，江丽蓉不是适格主体，体育中心、金蜂俱乐部起诉错误；2.江丽蓉与标准眼镜转租一事，体育中心知情，现江丽蓉与标准眼镜合同未到期，体育中心起诉违反诚实信用原则；3.江丽蓉已将租金足额交付标准眼镜，不应重复支付租金，一审判决错误；4.江丽蓉未收到开庭通知，一审法院缺席判决违反法律程序；5、江丽蓉在经营期间，体育中心擅自停水停电，造成江丽蓉经济损失，应依法予以赔偿；6.标准眼镜与体育中心及其他人签订的协议与江丽蓉无关，江丽蓉不予认可。他方协议对江丽蓉没有约束力。体育中心辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。金蜂俱乐部辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。标准眼镜经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，亦未发表书面答辩意见。体育中心、金蜂俱乐部向一审法院起诉请求：1.判令标准眼镜、江丽蓉立即腾空并交付给体育中心坐落于河东区××路××号××楼门脸房；2.判令江丽蓉立即向体育中心腾房并按照每日867.7元支付自2018年7月1日起至实际腾房之日的房屋占有使用费；3.判令标准眼镜、江丽蓉承担一切诉讼费用、保全费。一审法院认定事实：坐落于天津市河**津塘路**房屋的产权人系体育中心。2008年3月12日体育中心与标准眼镜签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同一），标准眼镜承租坐落于天津市河东区××路××号××楼××商（左邻韦来健身，右临原告体育中心大门，悬挂标准眼镜牌匾）（以下简称涉诉房屋），面积228.44平方米，租赁用途为商业，主营眼镜、百货，租赁期限自2008年3月12日至2018年3月27日，租期前五年每年租金为140000元，租期后五年每年租金为160000元。合同到期后，标准眼镜未与体育中心再签订租赁合同。2018年4月5日体育中心作为出租方，金蜂俱乐部作为承租方，签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同二），承租涉诉房屋，租期自2018年4月5日至2021年4月4日，年租金320000元。2018年2月23日体育中心向标准眼镜送达通知，表示不再续签租赁合同，2018年3月26日体育中心再次通知标准眼镜，于2018年4月4日前腾空房屋。租赁合同一到期，标准眼镜未按期腾空房屋交还原告，2018年4月12日，体育中心、金蜂俱乐部与标准眼镜签订《协议》，约定标准眼镜于2018年6月30日前腾空涉诉房屋，交于金蜂俱乐部使用，并向金蜂俱乐部支付自2018年4月1日至2018年6月30日期间房租40000元，如标准眼镜未按本协议执行，则按日租金438.36元标准的三倍给付金蜂俱乐部赔偿。标准眼镜已经向体育中心支付了自2018年4月1日至2018年6月30日期间房租40,000元及补偿金10,000元。经体育中心、金蜂俱乐部签订补充协议约定，该款用于冲抵金蜂俱乐部自2018年4月5日至2018年6月4日租金。2015年1月1日，标准眼镜作为甲方，江丽蓉作为乙方签订《房屋租赁协议》（以下简称租赁合同三），江丽蓉承租涉诉房屋，租期自2015年1月1日至2024年12月31日，年租金160,000元。租赁合同三约定：“乙方在经营期间自行办理经营手续、照章纳税，甲方及天津市河东体育中心提供相应手续和便利条件；经营到期后，根据天津市河东体育中心的承诺，乙方可继续承租并有优先承租权”。体育中心对租赁合同三不予认可。市场主体基本信息登记显示江丽蓉系天津市河东区精鑫标准眼镜店的经营者，该个体工商户的注册地址为天津市河东区津塘路52号，营业期限起始日期为2015年1月22日，经营范围为眼镜批发兼零售。天津市河东区市场和质量监督管理局个体档案资料处，天津市河东区精鑫标准眼镜店的注册资料中包含天津市河东区津塘路52号的产权证明一份及房屋租赁合同一份，签订时间为2014年10月12日，甲方为体育中心，代表人为东广士，乙方为江丽蓉，租赁地点为天津市河东区津塘路52号，面积为88.64平方米，租赁期限自2014年10月15日至2019年10月14日。一审庭审中江丽蓉的委托诉讼代理人认可该份协议只是为了办理工商登记，未实际履行。江丽蓉认可现涉诉房屋由其占有使用。审理中，金蜂俱乐部放弃向标准眼镜主张自2018年7月1日按照1,315.08元/日给付赔偿金以及向江丽蓉主张补偿金20,000元的诉讼请求，一审法院予以照准。一审法院认为，体育中心与标准眼镜签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。现租赁合同期满，标准眼镜已承诺于2018年6月30日前腾空涉诉房屋，现约定的腾房期限已过，标准眼镜应将涉诉房屋腾空交还体育中心。关于标准眼镜将涉诉房屋转租给江丽蓉，体育中心是否知情及合同效力问题。一审法院认定体育中心确实在江丽蓉办理营业执照时提供了租赁合同一份，工商登记部门的材料中包含了体育中心与江丽蓉签订的租赁合同，虽面积与涉诉房屋不相符，但同位于天津市河东区津塘路52号，且合同上有体育中心盖章，该份租赁合同并未实际履行，从此过程可见，体育中心配合江丽蓉办理营业执照，故其应知情标准眼镜将涉诉房屋转租给江丽蓉用于经营眼镜销售。标准眼镜与江丽蓉的租赁合同三约定了“经营到期后，根据天津市河东区体育中心的承诺，乙方可继续承租并有优先承租权”，但该份租赁合同并没有经过体育中心的确认，故该份合同的约定对体育中心没有约束力。根据《最高人民法院》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。标准眼镜仅在其与体育中心签订租赁合同一的期限内有权转租涉诉房屋，超过其剩余租赁期限的，约定无效。江丽蓉在与标准眼镜签订租赁合同三时亦没有尽到查看标准眼镜与体育中心租赁合同一的租赁期限注意义务，对于超出租赁合同一期限的期间，其无权使用涉诉房屋。故江丽蓉亦应向体育中心腾空交还房屋。关于体育中心主张江丽蓉自2018年7月1日起按照体育中心、金蜂俱乐部之间签订的租赁合同二的租金标准（体育中心主张每日867元）支付房屋占有使用费一节，一审法院认为，根据《最高人民法院》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。故江丽蓉应支付逾期腾房占有使用费。关于逾期腾房占有使用费的标准，体育中心、金蜂俱乐部之间租赁合同中约定的租金标准对江丽蓉不具有约束力，江丽蓉按照标准眼镜与体育中心签订租赁合同的标准（每日438.36元）支付自2018年7月1日至实际腾房之日的房屋占有使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院》第十五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、判决生效之日起十日内，标准眼镜、江丽蓉将坐落于天津市河东区××路××号××楼底商（左邻韦来健身，右临原告体育中心大门，悬挂标准眼镜牌匾）腾空交还体育中心；二、判决生效之日起十日内，江丽蓉按照每日438.36元的标准向体育中心支付自2018年7月1日至实际腾房之日的房屋占有使用费；三、驳回体育中心、金蜂俱乐部其他诉讼请求。案件受理费80元，公告费600元，由标准眼镜、江丽蓉负担，保全费1320元，由江丽蓉负担。本院二审期间，江丽蓉围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。江丽蓉提供了如下证据：证据1.个体工商户营业执照，拟证明涉案房屋实际经营主体为天津市河东区精鑫标准眼镜店；证据2.收据一份，拟证明江丽蓉经营的天津市河东区精鑫标准眼镜店已将2018年1月至2019年12月期间的租金32万元，全部以现金方式支付给标准眼镜。体育中心经质证认为，本案案涉房屋一直由标准眼镜挂牌经营，证据1与本案无关，证据2仅为收据而非发票，仅能证明开具给标准眼镜，与本案无关，对上述两份证据的证明目的均不予认可。金蜂俱乐部质证意见同体育中心。本院经审查认为，江丽蓉提交的两份证据，无法直接证明待证事实，对两份证据的证明目的不予认可，本院不予采纳。另查，2020年12月28日，天津市河东区行政审批局出具准予行政许可决定书，准予天津市河东体育中心事业单位法人登记注销。再查，体育中心、天津市河东区体育局出具权利义务承接证明，“天津市河东体育中心注销后，由天津市河东体育运动中心承接其资产和债权债务，并负责处理各项遗留问题”。本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.江丽蓉是否为本案一审适格被告；2.金蜂俱乐部是否为本案一审适格原告；3.一审法院送达程序是否存在违法之处；4.江丽蓉应否将案涉房屋返还体育中心，并承担占有使用费。关于争议焦点一。根据在案证据可知，江丽蓉以个人名义与标准眼镜签订租赁合同三，承租涉案房屋进行眼镜销售经营，即标准眼镜系将涉诉房屋转租给江丽蓉，江丽蓉作为次承租人，即租赁房屋实际使用人，亦应负担因承租房屋产生之义务。合法的民事权益，依法应予保护，《最高人民法院》第十八条规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”现租赁期满，体育中心作为出租人请求标准眼镜、江丽蓉腾空房屋，有事实和法律依据，江丽蓉作为本案适格被告并无不当。关于争议焦点二。体育中心与标准眼镜租赁期满后，金蜂俱乐部与体育中心签订租赁合同二，承租涉案房屋，即案涉房屋承租权人由体育中心变更为金蜂俱乐部，金蜂俱乐部享有租赁合同项下约定之权利。在金蜂俱乐部承租期内，标准眼镜仍占用案涉房屋，导致金蜂俱乐部无法行使其实体性权利，故而金蜂俱乐部作为涉案房屋权利人，有权向标准眼镜及房屋实际使用人江丽蓉主张权利，其作为本案适格原告有事实和法律依据。关于争议焦点三。体育中心、金蜂俱乐部向一审法院提起本案诉讼时，江丽蓉即签署了《当事人送达地址确认书》，提供了本人的送达地址和联系电话，在本案审理期间，江丽蓉并未主动向人民法院变更上述送达地址。根据最高人民法院《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》第七条之规定，“因当事人提供的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未书面告知人民法院，导致民事诉讼文书未能被受送达人实际接收的，直接送达的，民事诉讼文书留在该地址之日为送达之日；邮寄送达的，文书被退回之日为送达之日。”现一审法院以江丽蓉在本案起诉时提供的地址及其他相关地址邮寄送达开庭传票等应诉文书，应以该文书被退回之日为送达之日，即一审法院送达程序符合法律规定，并无不当之处。关于争议焦点四。江丽蓉作为次承租人，自标准眼镜处转租案涉房屋，其租赁有限期限不应超过体育中心与标准眼镜租赁合同剩余期限。现体育中心与标准眼镜租赁合同届满，体育中心诉请返还房屋，江丽蓉应腾退房屋并支付逾期腾房占有使用费。一审法院按标准眼镜与体育中心签订租赁合同标准计算江丽蓉自2018年7月1日至实际腾房之日的房屋占有使用费，有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，江丽蓉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，公告费500元，由上诉人江丽蓉负担。本判决为终审判决。审判长  哈欣审判员  包颖审判员  兰岚二〇二〇年十二月三十日法官助理马鹏云书记员张宇尘