湖北省武穴市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1182民初2772号原告：冯国胜，男，1969年8月21日出生，汉族，住武穴市。原告：吴志刚，男，1996年5月18日出生，汉族，住武穴市。上述两原告共同委托诉讼代理人：陈玉永，男，湖北道辉律师事务所律师。特别授权。被告：武穴市众财房地产开发有限公司。住所地：武穴市刊江刘桂社区贵苑小区（李霞住宅）。统一社会信用代码91421182MA495W2R0A。法定代表人：吴贵保，男，公司执行董事兼总经理。原告冯国胜、吴志刚与被告武穴市众财房地产开发有限公司（下简称“众财公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告冯国胜、吴志刚的委托诉讼代理人陈玉永到庭参加诉讼，被告众财公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯国胜、吴志刚向本院提出诉讼请求：1.判令被告众财公司向原告冯国胜返还购房款30万元，并以12万元，18万为基数，分别自2019年10月3日、2020年1月6日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至清偿之日止；2.判令被告众财公司向原告吴志刚返还购房款41万元，并以30万元、4万元、6万元、1万元为基数，分别自2020年4月7日、2020年4月8日、2020年4月9日、2020年5月7日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至清偿之日止；3.判令原告冯国胜、吴志刚有权就“银杏之家”一期2号楼一单元9楼西侧192号房屋的出售价款优先受偿；4.案件受理费、保全费、律师代理费（10000元）、诉讼财产保全责任险保险费（1420元）由被告众财公司承担。事实和理由：武穴市“银杏之家”项目工程系由众财公司开发建设，该公司由吴定才独资设立。2019年10月3日，众财公司（甲方）与冯国胜（乙方）签订了一份《商品房购销合同》，约定，众财公司将“银杏之家”第二栋二单元四楼西侧241号房屋以54万元的价格出卖给冯国胜。合同签订的当日，冯国胜遂通过吴来发向众财公司交付了现金12万元。2020年1月6日，吴定才以欠付吴来发的工资款18万元抵作房屋买卖价款。至此，冯国胜共向众财公司支付了购房款30万元。2020年4月7日，众财公司（甲方）与吴志刚（乙方）签订了一份《商品房购销合同》，约定众财公司将“银杏之家”第一栋一单元八楼西侧181号房屋以549520元的价格出卖给吴志刚。合同签订的当日，吴定才以对陈亚军所负的30万元民间借贷之债抵作房屋买卖价款。2020年4月8日、4月9日，吴志刚以支付宝转账的方式分别向众财公司法定代表人吴贵保转账交付了4万元、6万元。2020年5月7日，吴志刚又以微信转账的方式向吴定才交付了1万元。至此，吴志刚共向众财公司支付了购房款41万元。因众财公司既没有按约定向冯国胜、吴志刚交付房屋，也没有退还购房款，2020年9月22日,冯国胜、吴志刚与众财公司签订了一份《房屋抵押合同》，约定众财公司将“银杏之家”一期2号楼一单元9楼西侧192号房屋抵押给冯国胜、吴志刚，如众财公司不能在2020年9月30日前向冯国胜、吴志刚返还全部购房款71万元，冯国胜、吴志刚则有权对房屋自行处理（包括但不限于公开拍卖等方式以优先实现乙方的债权）。该抵押合同约定的期限届满后，众财公司仍未能向冯国胜、吴志刚返还购房款，故提起诉讼。诉讼中，原告冯国胜、吴志刚自愿撤回了上述第3项诉讼请求。被告众财公司未予答辩，也未提交证据。原告冯国胜、吴志刚围绕诉讼请求，依法提交的证据有：1.有关众财公司《企业信用信息公示报告》一份；2.冯国胜与众财公司于2019年10月3日签订的《商品房购销合同》、众财公司于2019年10月3日出具的金额为12万元的《收据》、吴定才于2020年1月6日出具的金额为18万元的欠条各一份；3.吴志刚与众财公司于2020年4月7日签订的《商品房购销合同》一份、众财公司出具的金额分别为30万元、10万元的《收据》各一份、支付宝及微信转账凭证3份；4.武穴市住房和城乡建设局、武穴市银杏之家解困专班于2020年6月19日共同发布的《公告》及武穴市银杏之家解困专班于2020年11月10日发布的《公告》各一份；5.《房屋抵押合同》一份；6.湖北道辉律师事务所与冯国胜、吴志刚于2020年10月16日签订的《委托代理合同》、《中国工商银行网上银行电子回单》、《湖北增值税普通发票》、《银联商务》回单、《湖北增值税电子普通发票》各一份。被告众财公司既未到庭质证，也未提供相应证据予以反驳。经审查，原告冯国胜、吴志刚提交的上述六份证据均系书证，来源合法，具有证明力，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月3日，吴来发代冯国胜（乙方）与众财公司（甲方）签订了一份《商品房购销合同》,约定：甲方将其开发的位于原棉花加工厂的银杏之家第二栋二单元四楼西侧商品房以54万元的价格出卖给冯国胜；乙方应于签订合同的当日支付12万元，余款41万元，在甲方移交房屋时一次性付清；甲方须于2020年3月30日前向乙方提供符合要求的商品房……。该合同签订的当日，吴来发以其个人名义向众财公司交付了购房款12万元，众财公司亦向吴来发出具了交款单位为“吴来发”的收据一份。2020年1月6日，吴定才（众财公司的独资股东）与吴来发进行结算，向吴来发出具了一份内容为“众财公司于2019年在银杏之家二期工程施工中拖欠吴来发全年工资款：合计人民币壹拾捌万元整￥180000元欠款经手人：吴定才”的欠条。冯国胜称该18万款项已用作抵付房屋价款。2020年4月7日，吴志刚与众财公司签订了一份《商品房购销合同》，约定：甲方将其开发的位于原棉花加工厂的银杏之家第一栋一单元八楼西侧商品房以549520元的价格出卖给吴志刚；乙方应于签订合同的当日支付30万元，余款249520元，在甲方移交房屋时一次性付清；甲方须于2020年11月30日前向乙方提供符合要求的商品房……。该合同签订的当日，众财公司即向吴志刚出具了一份金额为30万元的收据，吴志刚对此称，其并未向众财公司直接交付，而是以吴定才对陈亚军所负的30万借贷之债抵付。2020年4月8日、4月9日，吴志刚以支付宝转账的方式分别向众财公司的法定代表人吴贵保交付了房屋价款4万元、6万元，众财公司并向吴志刚出具了一份金额为10万元的收据。后吴志刚又于2020年5月7日以微信转账的方式向吴定才交付了房屋价款1万元。2020年9月22日，众财公司、吴定才（甲方）与作为乙方的冯国胜、吴志刚签订了一份《房屋抵押合同》，约定：2019年4月甲方代表吴定才收到乙方吴志刚、吴来发（代冯国胜）银杏之家二期购房款共计人民币柒拾壹万整（￥：710000.00）。现甲方无法按照合同约定交付房屋给乙方，且无法将购房款退还给乙方。甲乙双方经协商，甲方于2020年9月22日用银杏之家一期房屋抵押给乙方，如甲方不能根据合同期限履行退还房屋款承诺，就将该房屋所有权转让给乙方以抵还全部欠款且乙方不需补偿任何该房屋相关费用；抵押房屋位于（原棉花加工厂职工宿舍老居民楼）银杏之家一期2号楼一单元9楼西侧，房号192，面积为267平方米；抵押期限：2020年9月30日还清欠款，双方约定在抵押期限内如甲方未能按本协议约定全额退还购房款给乙方，则乙方有权对该房屋自行处理（包括但不限于公开拍卖等方法以优先实现乙方的债权）；如果该房屋在抵押的情况下发生任何纠纷，乙方为维护自己的合法权益所产生的一切费用（包括误工费、车旅费、诉讼等）由甲方全额承担……。吴定才、张云贵（众财公司监事）分别作为甲方代表、见证人在该抵押合同上签名，吴来发、张水桃亦分别代表冯国胜、吴志刚在该抵押合同上签名。2020年6月19日，武穴市住房和城乡建设局、武穴市银杏之家解困专班共同向银杏之家购房户发布了一份公告，告知因银杏之家开发手续不齐备，未达到商品房预售条件等内容。2020年11月10日，武穴市银杏之家解困专班再次发布公告，其内容为“……未经银杏之家解困包保专班批准，武穴市众财公司及吴定才个人无权私自出售银杏之家在建工程房屋，违规购房者权益将无法受到相关法律保护……”。因众财公司未能在上述《房屋抵押合同》约定的期限向冯国胜、吴志刚返还71万元购房款，冯国胜、吴志刚遂于2020年10月16日与湖北道辉律师事务所签订了一份《委托代理合同》，委托湖北道辉律师事务所向众财公司提起诉讼。2020年11月12日，冯国胜、吴志刚依据该代理合同，向湖北道辉律师事务所支付了代理费1万元。湖北道辉律师事务所接受委托后即指派律师陈玉永提起了本案诉讼，诉讼中，冯国胜、吴志刚申请财产保全，并支付了诉讼财产保全责任险保险费1420元。本院认为：一、根据案涉武穴市住房和城乡建设局、武穴市银杏之家解困专班发布的两份公告，足以认定被告众财公司在原告冯国胜、吴志刚提起本案诉讼前（2020年10月21日）未取得银杏之家商品房项目预售许可证明，故其与原告冯国胜、吴志刚分别于2019年10月3日、2020年4月7日签订的《商品房购销合同》，依法应属无效合同。原告冯国胜、吴志刚要求被告众财公司返还购房款并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿占用资金期间的利息损失，符合法律规定；二、原告冯国胜、吴志刚主张以直接及抵偿的方式向被告众财公司交付了购房款71万元，被告众财公司在案涉双方于2020年9月22日签订的《房屋抵押合同》亦作出了认可的意思表示，本院依法予以确认；三、被告众财公司在案涉《房屋抵押合同》约定的期限内未能向原告冯国胜、吴志刚返还购房款，属有过错的一方，原告冯国胜、吴志刚要求被告众财公司赔偿1万元的代理费损失，符合法律规定；四、结合本案实际，保全保险费并非原告冯国胜、吴志刚为实现债权必须支付的费用，故其要求被告众财公司承担保全保险费1420元，缺乏法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、限被告武穴市众财房地产开发有限公司于本判决生效后五日内，向原告冯国胜返还购房款30万元，并以12万元，18万为基数，分别自2019年10月3日、2020年1月6日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至清偿之日止；二、限被告武穴市众财房地产开发有限公司于本判决生效后五日内，向原告吴志刚返还购房款41万元，并以30万元、4万元、6万元、1万元为基数，分别自2020年4月7日、2020年4月8日、2020年4月9日、2020年5月7日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至清偿之日止；三、被告武穴市众财房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付给原告冯国胜、吴志刚律师代理费1万元；四、驳回原告冯国胜、吴志刚其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。案件受理费10900元，减半收取5450元，保全费4070元，共计9520元，由被告武穴市众财房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。审判员  朱天友二〇二〇年十二月四日书记员  张建桥