贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔04民终694号上诉人（原审原告）：李某,女,1973年12月28日生,汉族,湖南省邵东县人,住湖南省邵东县两市。上诉人（原审原告）：贺某,男,1972年10月21日生,汉族,湖南省邵东县人,住湖南省邵东县两市。二上诉人委托诉讼代理人：李平，湖南天地人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州天晟置业投资有限公司。住所:贵州省安顺市经济技术开发区。法定代表人:杨燕妹，系公司执行董事。委托诉讼代理人：杨霞，贵州蕴诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜继铠，贵州蕴诚律师事务所律师。上诉人李某、贺某因与被上诉人贵州天晟置业投资有限公司（以下简称天晟置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院作出的(2019)黔0402民初5583号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李某、贺某上诉请求：1.撤销(2019)黔0402民初5583号民事判决;2.判令被上诉人以购房总价733999元为基数,按每日万分之一的标准计算,从2017年7月1日至2020年1月15日支付上诉人逾期办证违约金68115元,并判令支付剩余逾期办证违约金直至被上诉人交付房屋产权证之日为止;3.判令被上诉人为上诉人办理其开发建设的天晟国际商贸城第B区6幛一层十一号房的不动产产权登记;4.判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审适用法律错误,统一调整逾期办证违约金为5000元明显不当。双方所签合同约定了被上诉人逾期办理房屋权属登记违约金的计算方式,该计算方式符合法律及司法解释的规定,依法应予保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定,按照双方所签合同条款规定计算928天（2017年7月1日至2020年1月15日)逾期办证违约金为68115元。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定,即便本案属于“未约定违约金”或“损失数额难以确定”的情形，参照全国人民银行同业拆借中心公布贷款市场的报价利率的标准计算也为89874元。故本案双方在约定了违约金的前提下,就应该按合同约定来，且违约金并没有高于上述司法解释的规定计算数额。二、违约责任承担不以上诉人遭受损失作为事实基础,被上诉人违约即应承担违约责任,原审法院统一判决违约金为5000元会助长房开商继续违约的嚣张气焰。本案中双方所签合同已经约定了违约金的计算方法,且违约金的约定具有担保合同履行之价值,而约定损失赔偿仅是出于违约行为发生后方便计算损失赔偿的数额的目的,违约金的支付仅须存在违约行为即可,而约定损失赔偿则应以存在损失赔偿为前提。一审法院将“违约金”与“损失赔偿金”混为一谈，实属不该。—审法院在同一辖区、前后时间对同一性质、诉求的案件所作判决前后差别巨大,明知像上诉人这样的情况可能有几千户,就更应该支持广大购房者打击这种情况,增加房开商的违约成本,倒逼房开商规范遵守法律法规,而不是以当地经济发展、物价收入等实际情况等借口来调整违约金,让当事人无法接受。综上所述,一审判决适用法律错误,上诉人根据民事诉讼法相关规定,提起上诉。请求二审法院依法查明事实,纠正一审错误,维护上诉人的合法权益,维护法律的正确实施,维护公平正义。被上诉人贵州天晟置业投资有限公司二审中未作书面答辩。原审原告李某、贺某向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告办理商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交给二原告(以下简称“办理房产证”);2.判令被告按万分之二计付逾期为原告办理房产证的违约金至实际交付产权证之日止(从2017年7月1日起暂计至起诉之日共计121550元);3.判令被告支付逾期为原告办理房产证所造成的其他损失共计12000元;4.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告贺某、李某与被告天晟置业公司签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于安顺市开发区西航办事处王庄、西花村(堰塘地块三)商品房,建筑面积为48.42平方米,套内建筑面积为47.6平方米,按照套算,该商品房总价款为733999元,付款方式为一次性付款,原告应当在2015年2月4日前支付全部房价款。该合同第十一条第一款交付时间和条件约定:出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付该商品房。第二十二条第三款第(一)项、第(二)项转移登记约定(一)出卖人承诺于2017年6月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起60日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的,按已付房价款的1%承担违约责任;2、约定日期起90日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的。双方同意按下列第(1)、(2)项处理:(1)......；(2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款1%的违约金。该条第(四)项约定:双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记:1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。同时,该《商品房买卖合同》还对面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、前期物业管理等内容进行了约定。原告贺某、李某于2014年11月11日向被告交付购房款人民币100000元、于2015年2月4日向被告交付剩余购房款633999元、2016年8月2日向被告交付契税、办证费用、房屋维修金费、水电费等27862元。该房屋于2016年8月交付二原告。审理中被告自认涉案商品房所位于的“天晟国际”因整体工程尚未验收、绿化面积未达标而暂不能办理商品房转移登记。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,不违反法律规定、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告双方在《商品房买卖合同》第二十二条第二款初始登记约定:出卖人负责在商品房交付使用后竣工之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。第三款转移登记约定:(一)出卖人承诺于2017年6月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的,按已付房价款的1%承担违约责任;2、约定日期起90日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的,双方同意按下列第2项处理:(1)......。(2)买受人不退房,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款1%的违约金。被告未履行合同义务,已构成违约，依法应当向原告承担违约责任。本案中,根据合同约定,出卖人应于2017年6月30日前取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人;自约定日期起90日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的,自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,应按日向买受人支付已交付房价款1%的违约金以及《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第(二)项规定,违约金的起算应从2017年7月1日起开始计算。审理过程中,被告认为该违约金约定过高并要求调减。目前,《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续的情况客观存在,原告未举证证明因为被告的违约行为给其造成的损失及损失的数额。本院根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务”之规定,结合房屋已实际交付原告使用的事实和本地经济发展、物价、收入等实际状况,参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况,酌情判决被告支付原告2017年7月1日起至2019年10月10日期间的逾期办证违约金5000元。之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张。关于原告诉请要求被告为其办理所购房屋不动产权证书的主张,因被告开发建设的“天晟国际商贸城”目前达不到办理不动产权证书的条件,故原告现要求被告为其办理所购房屋不动产权证书的诉讼请求,本院暂不予支持,待该房屋具备办证条件后,原告可另行向被告主张权利。关于原告主张要求被告支付逾期为原告办理房产证所造成的其他损失共计12000元的诉讼请求,因原告未能提交证据证实其因逾期办证造成的具体损失,故对原告的该项诉请,本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第(二)项,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条,《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定,判决:一、由被告贵州天晟置业投资有限公司于判决生效后十日内支付原告贺某、李某2017年7月1日至2019年10月10日期间的逾期办证违约金人民币5000元。二、驳回原告贺某、李某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3022元,减半收取1511元,由原告贺某、李某负担1486元、被告贵州天晟置业投资有限公司负担25元。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审中，本案争议焦点为：一、一审确定的违约金数额及起止期间是否合理；二、天晟置业公司应否为案涉房屋办理房屋不动产权证书。关于争议焦点一。双方签订的《商品房买卖合同》约定出卖人承诺于2017年6月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。约定日期起90日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的,买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款1%的违约金。本案中，双方签订了《商品房买卖合同》，至合同转移登记之日，出卖人未办理案涉房屋所有权转移登记，且至今未能办理房屋所有权转移登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，出卖人应当在2017年6月30日前交付商品房转移登记的有关文书，没有交付的，出卖人应承担违约责任，违约金应从约定日期计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，本案约定日期为2017年6月30日前，故违约金从2017年7月1日起计付。本案中，被上诉人认为合同约定的逾期办证违约金过高，申请调减。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过高或过低的,当事人可以请求人民法院予以调整，另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中被上诉人逾期未给上诉人办理房屋产权证书，致使合同目的没有全部实现，应当承担一定数额的违约赔偿责任。至于违约金的计算标准，本院认为违约金坚持以补偿为主，惩罚为辅的原则，即使按“谁主张谁举证”的原则，违约金是否过高过低的举证责任在违约一方，但要违约一方举证非违约一方的实际损失过于苛求，为有效维护各方当事人利益，在实际损失不能确定的情况下，结合被上诉人违约的主客观过错、合同实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，结合被上诉人已将案涉房屋交付上诉人使用，从制裁违约和利益平衡原则出发,酌情将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准调整为每日万分之零点一五。故一审将逾期办证的损失片面的分配给上诉人显然不当。同时，上诉人一审诉请的违约金计算至被上诉人交付案涉房屋不动产权证止，而一审却仅判决至2019年10月10日止，裁判不当。故本案被上诉人应支付上诉人2017年7月1日起至2019年10月10日止的逾期办证违约金9160.31元（733999元×0.000015×832天），2019年10月11日起至被上诉人交付案涉房屋不动产权证之日期间的逾期办证违约金，以上诉人已交付房价款733999元为基数，按日万分之零点一五进行计付。关于争议焦点二。双方当事人在《商品房买卖合同》中已约定了被上诉人具有为上诉人办理房屋不动产权证的义务，但目前案涉房屋达不到办理不动产权证书条件，故一审不支持上诉人现要求被上诉人办理所购房屋的不动产权证书的诉讼请求并无不当，上诉人在待该房屋具备办证条件后，另行向被上诉人主张。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，对成立部分，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、维持贵州省安顺市西秀区人民法院作出的(2019)黔0402民初5583号民事判决第二项；二、变更贵州省安顺市西秀区人民法院作出的(2019)黔0402民初5583号民事判决第一项为：被上诉人贵州天晟置业投资有限公司在本判决生效之日起十日内支付上诉人李某、贺某2017年7月1日起至2019年10月10日止的逾期办证违约金9160.31元，2019年10月11日起至被上诉人贵州天晟置业投资有限公司交付案涉房屋不动产权证之日期间的逾期办证违约金，以上诉人李某、贺某已交付房价款733999元为基数，按日万分之零点一五进行计付。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费3022元,减半收取1511元，二审案件受理费3022元，由被上诉人贵州天晟置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 黎福伟审判员 王 爽二〇二〇年十二月二十四日法官助理张婕书记员卢昌蝶（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。