广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终15141号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市瑞林产业园运营有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区圆山街道花生U谷文化创意园****，统一社会信用代码91440300MA5FB8NR9Q。法定代表人：王少禹。委托诉讼代理人：蒋月平，广东盛唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹏，广东盛唐律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市东瑞和实业有限公司，住所地深，住所地深圳市福田区沙头街道天安社区滨河大道**天安高尔夫花园珑园**1B-8A信用代码91440300567084348P。法定代表人：张淑萍。委托诉讼代理人：缑会锋，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张含笑，北京德恒（深圳）律师事务所实习律师。上诉人深圳市瑞林产业园运营有限公司（以下简称瑞林公司）因与被上诉人深圳市东瑞和实业有限公司（以下简称东瑞和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初7575号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人瑞林公司上诉请求：1、撤销一审判决，支持瑞林公司原审诉讼请求，并驳回东瑞和公司原审反诉请求；2、本案诉讼费用由东瑞和公司承担。事实与理由：一、原审对案件事实认定不清。(一）东瑞和公司2019年1月9日以违反合同第六条第四款（“擅自施工”）及第八条第三款（“违法拆除房屋承重结构”）的理由通知解除《租赁合同书》(“合同”），而非其现主张的“将该项目整体转租”。转租与否不应被纳入本案审查范围，亦与本案争议无关。(二）东瑞和公司主张解除合同没有依据。(三）东瑞和公司主张解除合同行为不符合约定，已经构成违约，依法应当赔偿瑞林公司租金收入损失。二、本案适用法律错误。三、原审的审查范围超出合理范围。本案的争议核心是东瑞和公司主张行使约定解除权是否成立，针对对象是东瑞和公司“解除通知”内容，而“擅自转租”成立与否既不在解除通知内，合同内也未约定东瑞和公司享有解除权，原审将“擅自转租”与否列入审查明显超出合理范围。四、东瑞和公司解除与瑞林公司合同与约定明显不符。按照合同约定“擅自装修”并不导致合同解除的后果，仅在违反合同第六条第四款且同时触发合同第八条第三款时，东瑞和公司才享有约定解除权。被上诉人东瑞和公司答辩意见：一、原审法院对本案事实认定清楚。（一）东瑞和公司所主张的“瑞林公司擅自将项目整体转租”应被纳入本案审查范围，案涉《租赁合同书》的签订目的是由瑞林公司将华龙山庄项目改造为产业园并实际运营。瑞林公司于项目尚未改造完成时，未经东瑞和公司同意即将案涉物业以高于《租赁合同书》约定的租金将物业全部转给第三人，已构成“将项目整体转租”，违背合同签订目的，构成根本性违约，东瑞和公司依法享有解除权。（二）东瑞和公司在一审中提供证据足以证明瑞林公司擅自装修并破坏了房屋承重结构，且瑞林公司未能提出相反证据，一审法院认定该事实正确。二、原审法院适用法律正确。综上，请求二审维持原判，驳回瑞林公司的上诉请求。瑞林公司向一审法院起诉请求：1、判令东瑞和公司继续履行2018年10月15日与瑞林公司签署的《租赁合同书》；2、停工（即自2018年12月24日起）及本案诉讼期间，《租赁合同书》约定的免租装修期顺延；3、判令东瑞和公司赔偿瑞林公司损失408880元（此为暂计金额，应自2019年4月1日起至2019年11月30日期间按每月408880元计算、2019年12月1日至2020年11月30日期间按每月429800元计算、2020年12月1日至2022年11月30日期间按每月464184元计算、2022年12月1日至2024年11月30日期间按每月501319元计算、2024年12月1日至2026年11月30日期间按每月541424元计算，计至东瑞和公司书面通知瑞林公司恢复施工之日止）；4、由东瑞和公司承担本案诉讼费用。东瑞和公司向一审法院反诉请求：1、确认东瑞和公司与瑞林公司之间的《租赁合同书》已于2019年1月10日解除；2、确认东瑞和公司无须向瑞林公司返还房屋租赁押金；3、瑞林公司向东瑞和公司赔偿经济损失1363712元；4、本案反诉诉讼费用全部由瑞林公司承担。庭后，东瑞和公司向一审法院申请撤回第三项反诉请求，待后续恢复原状和加固完成后再另行起诉。一审法院认定事实：涉案26栋房屋的不动产登记权利人分别为深圳市昱安实业有限公司、林金在、洪舜尧，上述权利人均于2018年6月委托东瑞和公司对其名下的涉案房屋进行出租及管理。2018年9月1日，东瑞和公司与案外人林展物业公司签订《华龙山庄龙东项目合作意向书》，约定双方合作将位于深圳市龙岗区的华龙山庄项目（共26栋物业，建筑面积约13000平方米）的房屋租赁事宜达成合作意向，案外人林展物业公司向东瑞和公司支付合作意向金72万元，总租金每月24万元，合同期8年，合作方式为三种，前两种为双方共同成立项目公司开发运营项目，第三种为由案外人林展物业公司单独开展文化创意产业园项目，东瑞和公司单纯收租，具体采用何种合作方式由双方协商确认。2018年9月12日，东瑞和公司与案外人林展物业公司签订《合资公司共同投资协议书》，双方就经营华龙山庄龙东项目成立合资公司，约定双方共同投资成立深圳市1980文化创意产业运营有限公司（以工商局核准名称为准），合资公司的组织形式为有限公司，注册地址为深圳，注册地址为深圳市龙岗区花生Ｕ谷文化创意产业园范围为文化产业园区运营、物业管理、信息咨询、投融资服务、产业园区策划与设计等，注册资本1450万元，其中东瑞和公司货币出资518万元占股30%，案外人林展物业公司货币出资1000万元占股70%，合资公司成立后，双方同意以双方于2018年9月1日签订的《华龙山庄龙东项目合作意向书》条款为依据，以合资公司名义与东瑞和公司签订华龙山庄龙东项目的租赁合同，协议签订后，双方应在七日内完成合资公司的注册，合资公司成立后，案外人林展物业公司向东瑞和公司所交的《华龙山庄龙东项目合作意向书》约定的合作意向金72万元转入合资公司作为东瑞和公司的出资投入，并同时由合资公司给东瑞和公司转作租赁押金。2018年9月27日，瑞林公司登记注册成立，注册资本1450万元，股东为案外人林展物业公司及深圳市金瑞和置业开发有限公司。2018年10月15日，瑞林公司、东瑞和公司签订《租赁合同书》，约定东瑞和公司将位于龙岗区共计26栋房屋出租给瑞林公司，面积13000平方米，租赁期限8年，自2018年12月1日起至2026年11月30日止，房屋用途为商业经营，宿舍用于员工生活居住。在合同期内，瑞林公司有权随时将租赁房屋的部分或全部，一次或多次转租给第三方（但不包括项目整体转租）。瑞林公司如需将项目整体转租或改变该场地用途需经东瑞和公司书面同意。免租期8个月，自2019年8月1日起计收租金，租金每月24万元。租赁期内，瑞林公司需进行房屋装修时，在不影响楼宇主体框架结构情况下，应经过东瑞和公司书面同意后，方可进行装修。在装修时，瑞林公司必须服从东瑞和公司有关装修管理的统一规定，如造成任何损失（包括但不限于安全事故、房屋损坏等），东瑞和公司有权从保证金中予以扣除，不足部分瑞林公司应继续负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。瑞林公司预先向东瑞和公司交付6个月租金144万元作为租房押金，另缴首月租金24万元，共计168万元。合同关于违约责任部分作了多款约定，其中第三款约定，如瑞林公司未经东瑞和公司书面同意，变动房屋承重结构或损坏房屋的，东瑞和公司有权要求瑞林公司限期恢复房屋原状（除东瑞和公司要求保留的及自然损耗的除外），合同继续履行。经东瑞和公司责令恢复后，瑞林公司拒绝恢复的，东瑞和公司有权解除合同，并要求瑞林公司承担赔偿责任。如瑞林公司改变本合同规定的租赁用途的，应经东瑞和公司书面许可后，东瑞和公司有权对租金及管理费等其他费用作相应调整，但调整比例不超过原租金的8%，合同继续履行，否则，视瑞林公司违约，东瑞和公司有权解除合同。第七款约定，瑞林公司有下列情形之一的，东瑞和公司有权终止合同，收回该场地，东瑞和公司没收瑞林公司支付的租赁押金作为违约赔偿：1、三个月不交租金或累计欠交东瑞和公司各项费用达到三个月租金标准；2、利用该场地进行违法犯罪活动的；3、其他违反法律法规及本合同的行为且产生严重后果的。2018年12月24日，东瑞和公司向瑞林公司发送《停工通知书》，内容为：“因你司（瑞林公司）未经有关部门申报审批及我方同意就擅自对我司房屋承重墙等主体结构进行拆除改造工程，目前已经严重危及到房屋安全，为避免发生安全责任事故，现要求你司自2018年12月25日起停止一切拆除及装修行为，我方将根据现场情况依法对责任人追责追偿。”2018年12月26日，瑞林公司复函称：“对于你司（东瑞和公司）反映的工程施工情况，施工方对房屋主体结构，承重墙，承重柱违规拆除改造的工程，鉴于你司提出的问题，为保证房屋和施工安全，现我司已叫停施工，并我司已通过工程专业人员进行现场勘察核实，现所有工程改造均合理合规，属于正常装修改造。如你司对我司的勘察核实的情况有异议，你也可通过专业的人员进行复查复验，如结果无异议双方认可，如无异议，施工方将进行合理装修。如有异议，双方认可，我司将责令施工方恢复原状，并承担相应的责任。”2018年12月28日，东瑞和公司对瑞林公司的复函回复称：“一、我司在发现你司违规施工并且破坏了房屋主体结构并且可能会对房屋造成安全隐患的事实后，于2018年12月24日向你司发出来停工通知，要求你司在25日全面停止施工，然而你司并未遵守停工通知，直到本函发出当日依然有工人在违规施工。二、建筑装饰装修及房屋改造需要建筑装饰装修二级资质以上企业才能承担设计、施工工作，而在华龙山庄改造工程开始至今，我司未收到任何具有相关资质的企业出具的结构评估和改造施工方案，已经严重违反了深圳市对建筑装饰装修的相关法律法规。三、施工开始至今，我司也未收到任何施工方的相关资料如施工企业及资质、施工合同、项目负责人、具体施工人员等信息，以及你司何时开始施工都未通知我司。综上，我司回复，必须立即停工，所有施工人员全部离场。在2018年12月29日前将施工方的施工资质证明、营业执照、施工改造方案、施工合同、项目负责人等资料送交我司，所有施工人员必须由施工方购买保险并且到我司登记备案，否则我司将终止租赁合同。”2019年1月9日，东瑞和公司向瑞林公司发出《终止华龙山庄通知》，称瑞林公司装修施工至今未提交任何施工方的相关资料，何时开始施工均未告知东瑞和公司，违反《租赁合同书》第六条第四款的约定；东瑞和公司发现瑞林公司违规施工并且破坏房屋主体结构后，瑞林公司未遵守停工通知或恢复原状，违法拆除了房屋承重结构，已违反《租赁合同书》第八条第三款的约定，因此，郑重通知瑞林公司，决定解除与瑞林公司签订的《租赁合同书》。2019年1月12日，瑞林公司向东瑞和公司发出《关于贵公司单方面解除租赁合同的回复函》，确认瑞林公司系由案外人林展物业公司与东瑞和公司的关联公司共同出资成立，由瑞林公司与东瑞和公司签订《租赁合同书》，承租运营涉案房屋，并主张东瑞和公司对瑞林公司的转租、装修施工事宜知晓，要求东瑞和公司委托有资质的第三方对拆除的墙体是否属于主体结构进行鉴定，不同意东瑞和公司单方解除租赁合同。2019年2月11日，东瑞和公司向瑞林公司发出《关于解除租赁合同的回函》，内容如下：1、《房屋租赁合同》第三条第一款明确约定，转租第三方需要我方书面同意，而你方将项目转租的行为既没有通知我方，更没有取得我方书面同意，已经违约；2、依据合同第六条第四款约定，你方装修施工前必须取得我方书面同意，而你方的装修施工直到我方发出停工通知时，都没有将施工方案告知我方，更没有取得我方书面同意就开始施工，已经违约；3、我方并不知道施工方是何时入场施工的，施工过程中擅自拆除、破坏主体结构，对房屋结构安全造成危害，应当依据合同约定赔偿损失。你方未经我方同意擅自施工的行为是违约行为，造成的一切损失由你方全部承担。综上，我方重申依照合同约定立即解除《房屋租赁合同》，因你方施工造成的损失，经委托专业评估机构评估后，由你方承担全部损失赔偿责任。2019年3月14日，铁科院（深圳）检测工程有限公司对涉案的华龙山庄13、14、15号房屋的安全性进行检测并出具鉴定报告，检测过程中发现上述3栋房屋均出现承重墙体被擅自拆除及部分承重墙被拆除用以扩大门洞的现象，影响结构的承载情况，不满足安全使用要求。另查，2018年11月29日，瑞林公司与案外人陈良伟签订《房屋租赁合同》，约定瑞林公司将涉案的26栋房屋出租给该案外人，房屋用途为商业、公寓、办公室，租赁房屋建筑面积含公摊按15668平方米计算，租赁价格26元/平方米，租金从2019年4月1日开始计算，按每月408880元向瑞林公司支付租金，租期从2018年12月1日至2026年11月30日止。一审法院认为，瑞林公司虽为依法成立的独立法人，但根据东瑞和公司与案外人林展物业公司签订《华龙山庄龙东项目合作意向书》及《合资公司共同投资协议书》等文件，瑞林公司实际系东瑞和公司为经营华龙山庄龙东项目而与林展物业公司共同投资成立的公司，即瑞林公司系东瑞和公司的关联公司。根据瑞林公司与东瑞和公司签订的《租赁合同书》，双方对瑞林公司的转租作出明确约定，其中存在房屋全部转租及项目整体转租的不同约定。针对该两种转租行为有何不同的问题，瑞林公司主张两种转租行为没有区别，该约定没有存在的必要性；东瑞和公司则主张两种转租行为的关键点在于瑞林公司是否对涉案房屋进行改造，因瑞林公司系基于东瑞和公司与案外人林展物业公司签订《华龙山庄龙东项目合作意向书》及《合资公司共同投资协议书》等文件而成立的，瑞林公司、东瑞和公司之间的《租赁合同书》亦因《华龙山庄龙东项目合作意向书》而签订，故瑞林公司只有将涉案房屋改造后才能将房屋全部转租，否则即为整体转租，应经东瑞和公司书面同意。结合上述关于瑞林公司系东瑞和公司为经营华龙山庄龙东项目而与林展物业公司共同投资成立的公司的认定及双方提交的证据，一审法院采信东瑞和公司的观点，认定瑞林公司只有将涉案房屋改造后才能全部转租，否则视为项目整体转租，须经东瑞和公司书面同意方为有效。另，合同约定瑞林公司需进行房屋装修时，在不影响楼宇主体框架结构情况下，应经过东瑞和公司书面同意后，方可进行装修。而瑞林公司并未提交证据证明其装修已经过东瑞和公司书面同意，且根据东瑞和公司提交的证据，瑞林公司的装修确实存在破坏楼宇结构安全的情况，因此，东瑞和公司就瑞林公司的装修提出异议合理。而自2018年12月24日东瑞和公司向瑞林公司提出其装修破坏涉案房屋主体结构并要求其停工，到2018年12月28日东瑞和公司第二次要求停工并限期提交施工改造方案等，直至2019年1月9日东瑞和公司书面通知终止双方的《租赁合同书》，瑞林公司对装修过程中拆墙开门的事实的明知的，但瑞林公司一直未作出任何积极回应，反而在回函中称该装修属于正常装修改造，并未对涉案房屋恢复原状。东瑞和公司作为出租人，在其房屋未经同意即开工装修，导致房屋主体结构受到破坏的情况下，要求瑞林公司限期改正，而瑞林公司拒不改正，东瑞和公司由此解除双方的租赁合同，符合法律规定及双方的合同约定，一审法院予以支持。关于房屋租赁押金，瑞林公司未经东瑞和公司书面同意即将涉案房屋整体转租并开始装修，且因此破坏房屋主体结构安全，东瑞和公司以此为由解除双方的《租赁合同书》，过错在于瑞林公司，因此，东瑞和公司无需返还瑞林公司房屋租赁押金。一审判决：一、确认瑞林公司与东瑞和公司于2018年10月15日签订的《租赁合同书》于2019年1月10日解除；二、东瑞和公司无需退还瑞林公司房屋租赁押金人民币144万元；三、驳回瑞林公司的全部诉讼请求。一审案件诉讼费共计人民币12253.7元，由瑞林公司负担。经本院二审审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案二审争议焦点在于瑞林公司是否构成根本违约。首先，瑞林公司与东瑞和公司签订的《租赁合同书》约定房屋用途为商业经营。瑞林公司如需将项目整体转租或改变该场地用途需经东瑞和公司书面同意。从东瑞和公司与案外人林展物业公司签订的《华龙山庄龙东项目合作意向书》可知，上述《租赁合同书》约定的项目整体转租应是指华龙山庄26栋房屋的整体转租。瑞林公司与案外人陈良伟签订的《房屋租赁合同》约定将华龙山庄26栋房屋出租给陈良伟，房屋用途为商业、公寓、办公司。该合同显示瑞林公司将华龙山庄26栋房屋的整体转租给陈良伟，但瑞林公司未能提供证据证明该转租行为经过了东瑞和公司的书面同意，东瑞和公司对此亦不予认可，故瑞林公司违反了合同的约定。其次，瑞林公司未能提供证据证明其对涉案租赁房屋进行装修时，有经过东瑞和公司的同意，且根据东瑞和公司提交的证据，瑞林公司的装修确实存在承重墙体被擅自拆除及部分承重墙被拆除用以扩大门洞的现象，影响结构承载，有损楼宇结构安全的情形。加之在东瑞和公司要求其停工整改期间，仍存在擅自施工的情况，亦未恢复原状。在东瑞和公司要求其第二次停工并限期提交施工改造方案时，瑞林公司在回函中称该装修属于正常装修改造，并未提交施工改造方案，未对涉案房屋恢复原状。综上，根据双方的举证及陈述，瑞林公司未经东瑞和公司同意即开工装修，导致房屋承重结构受到破坏，并严重影响楼宇结构安全，在东瑞和公司发出限期整改通知后，仍拒不恢复原状，亦无提交合理的整改方案，违反了双方的约定。加之瑞林公司亦未经东瑞和公司同意将华龙山庄项目整体转租，亦违反了双方的约定。故瑞林公司的上述行为已严重影响了双方劳动合同的履行并给东瑞和公司造成了一定的损失，构成根本违约，东瑞和公司由此解除双方的租赁合同，于法有据。根据《合同法》第一百一十四条的规定，瑞林公司支付的房屋租赁押金足以弥补东瑞和公司的损失，故一审判决东瑞和公司无需返还瑞林公司房屋租赁押金，对东瑞和公司诉请的损失赔偿不予支持，处理得当，本院予以维持。综上，上诉人瑞林公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17760元，由上诉人深圳市瑞林产业园运营有限公司承担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 冼 朝 暾审判员 张 永 彬审判员 徐 玉 婵二〇二〇年十二月二十一日书记员 孙巍(兼)附法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。