广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25170号上诉人（原审原告、反诉被告）：潘锦平，男，1973年11月19日出生，汉族，住广州市荔湾区，被上诉人（原审被告、反诉原告）：彭俊怀，男，1968年5月5日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，被上诉人（原审被告）：陈**荣，女，1989年5月12日出生，汉族，住湖南省新化县，两被上诉人共同委托诉讼代理人：覃祚辉，广东利人律师事务所律师。上诉人潘锦平因与被上诉人彭俊怀、陈**荣房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初28203号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。潘锦平上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实与理由：广州市海珠区人民法院作出的（2019）粤0105民初28203号民事判决属于误判。本案是合同欺诈案件，涉案合同应属无效，现在一审法院判决有效。上诉人租用的涉案房产使用面积为129.8468平方米，由于一审法院没有去现场调查取证或者安排南石头街道协助取证，导致一审判决有误。本案被上诉人一房多租，根据法律规定，涉案合同应为无效合同。请求二审法院撤销原判，发回重审。彭俊怀、陈**荣辩称：我方不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决的处理。具体理由如下：上诉人上诉理由不成立，上诉人主张的事实没有依据，涉案商品房1102房产登记建筑面积217.1514平方米，套内面积129.85平方米，包括走廊对面110C房46.82平方米，1102门牌号的房间建筑面积为129.85平方米，实际面积为77.66平方米，是上诉人租用的房间，是特定的租赁物，是有1102字样的房间。而且被上诉人不是按照平方数大小租给上诉人，在上诉人与被上诉人签订的租赁合同也是写的129.85平方米，并非上诉人所说的面积。110C和没有门牌号房间早在上诉人来之前已经存在。上诉人知道涉案房屋的情况，经房地产公司核查确认，经该公司租给上诉人。综上，上诉人只是租用特定租赁物即1102房。没有租用110C、1106、1103房屋。潘锦平向一审法院起诉请求判令彭俊怀、陈**荣退回潘锦平押金13000元，租金52000元。彭俊怀提出反诉请求要求判令：1、解除双方签订的《租赁合同》；2、彭俊怀因潘锦平违约解除合同没收潘锦平的押金；3、要求潘锦平缴纳租金、管理费从2019年9月1日到2020年4月22日，管理费每月1168元，租金按照合同约定标准6500元每月，总计：61344元。经审理查明：2015年7月7日，彭俊怀（买方、乙方）与保利房地产（集团）股份有限公司（卖方、甲方）签订《商品房（一手现房）买卖合同》，约定甲方以出让方式取得位于海珠区工业大道中381号编号为28-30-1（11、12、15、16）的地块的土地使用权，甲方在该地块上投资建设保利百合花园商品房，乙方所购商品房为保利百合花园的一期写字楼第11层1102号房，门牌地址为百合花园一期写字楼1102房，该商品房的用途为办公，建筑面积共217.1514平方米，套内建筑面积129.8468平方米；甲方应当自本合同签订之日起90日内到房地产登记机构为乙方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人《房地产权证》交付乙方；甲方应在2016年2月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；将附件七：本合同补充协议，乙方同意合同第九条第2款变更为：甲方同意乙方在该商品房交付之日起720个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记；等。2018年11月3日，陈**荣（甲方）与潘锦平（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将海珠区荷风街14号1102房出租给乙方使用，建筑面积129.8468平方米，物业用途为商业，租金按月计算，由乙方在每个结算周期的第1日前缴付当期租金，月租金按6500元计算，租赁期自2018年12月1日起至2020年11月30日止；乙方向甲方缴纳13000元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方；本押金于租赁期满前不得抵付租金；甲方已提供房产证或具有出租权的有效证明、身份证明等文件；租赁期内，乙方负担因使用该物业而发生的费用，包括管理费、水电费；任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿（即没收押金或双倍返还押金）；租赁期期间，合同任一方要求提前解除租赁合同的，应提前30天书面形式通知对方，乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿；等。同日，陈**荣出具《收款收据》，载明收到潘锦平交来按金13000元。据查册时间为2019年11月4日的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区荷风街14号的产权人为保利房地产（集团）股份有限公司，预售许可证为穗房预字第××号-5（保利百合花园自编第8组），规划用途为办公，登记时间为2013年5月28日。据《广州市预售商品房申领预售许可证情况登记表》记载，预售证号030061，项目名称保利百合花园（自编6、8、10组），地址为工业大道中**广州电池厂，申报单位保利房地产股份有限公司。彭俊怀、陈**荣提供了《百合花园商务中心11B未缴费用》及招商银行转账电子回单，证明彭俊怀、陈**荣交纳了房屋物业管理费。诉讼中，潘锦平与彭俊怀、陈**荣双方确认：潘锦平向彭俊怀、陈**荣按照6500元每月的租金标准、1168元每月的管理费标准交费至2019年8月；开庭时潘锦平明确彭俊怀、陈**荣可以进入涉案房屋，双方同意租赁合同予以解除。潘锦平表示：是陈**荣代表彭俊怀将房屋租用给潘锦平，每月交租6500元给陈**荣；因工商部门隔三差五过来检查营业执照，但是因为彭俊怀、陈**荣一直在承诺一两个月就能办理房产证，实际没办，我方后来被工商部门勒令搬迁，故要求彭俊怀、陈**荣退回租金52000元，其余的租金是给彭俊怀、陈**荣的房屋占用费；与彭俊怀、陈**荣的租赁合同是无效的。经一审法院释明，假如法院认为租赁合同有效，潘锦平表示坚持诉讼请求。庭审时，一审法院查看潘锦平与陈**荣的微信聊天记录，并播放语音。微信记录显示：2019年7月1日潘锦平问陈**荣房产证办理完毕没有，陈**荣答复说因为国家政策尚未办理。2019年9月1日潘锦平和陈**荣协商搬走的事情，陈**荣答复要求潘锦平提前一个月告诉她。9月2日潘锦平问5日能不能过来交接，然后陈**荣答复问周六可不可以？9月3日潘锦平告知陈**荣他要搬走，陈**荣答复说好，她会跟管理处说，还要求潘锦平把卫生搞好。9月6日潘锦平约陈**荣办理交接手续，最后双方约的9月9日下午，陈**荣说她六点到，又回复潘锦平说押金没法退，因为合同没到期。9月10日陈**荣问潘锦平房屋是继续租还是解除合同？同时向潘锦平发催缴通知书。彭俊怀、陈**荣表示：看过微信记录，听了语音，真实性无异议。这可以证明我方9月1日要求了潘锦平提前一个月告知，我方是同意潘锦平搬部分东西走，我方无权扣押，但是双方没有交接完成，并没有协商解除合同，我方至今没有进去过涉案房屋。一审法院认为：潘锦平与彭俊怀、陈**荣双方确认陈**荣代彭俊怀将涉案房屋出租给潘锦平，彭俊怀亦确认陈**荣代其收取租金，故本案是由潘锦平与彭俊怀之间就涉案房屋建立了租赁合同关系。潘锦平要求陈**荣承担本案责任一审法院不予支持。潘锦平与陈**荣代彭俊怀签订的《租赁合同》没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。涉案楼盘取得了房屋预售许可证也办理了初始登记，潘锦平仅以彭俊怀并未取得房产证为由认定合同无效的理据不足。合同明确约定租金每月为6500元，并未约定合同的履行要以潘锦平能够办理营业执照为必要条件，且潘锦平在签订合同前也明知房屋并未出具房产证，潘锦平现以房屋未出证无法办理营业执照为由要求彭俊怀、陈**荣退回52000元租金无理，一审法院不予支持。彭俊怀要求解除与潘锦平的租赁合同，潘锦平认为合同早已解除，实质上双方对解除合同没有异议，一审法院对于合同解除的诉讼请求予以支持。从潘锦平与陈**荣的微信聊天记录来看，双方就房产证问题进行磋商，潘锦平并于2019年9月提出搬走和交接房屋事宜，后双方协商未果导致本案纠纷。根据双方之间的租赁合同约定：守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿（即没收押金或双倍返还押金）；租赁期期间，合同任一方要求提前解除租赁合同的，应提前30天书面形式通知对方，潘锦平要求提前解除的，彭俊怀有权没收押金作为赔偿。现合同约定的租赁期限并未届满，潘锦平要求提前解除合同应按照合同约定履行提前解除合同的通知义务，潘锦平于2019年9月在微信中提出要求搬走及交接房屋，陈**荣亦清楚该事宜。关于押金，合同约定潘锦平要求提前解除合同的，彭俊怀有权没收押金，故潘锦平要求退回押金的诉讼请求一审法院不予支持，彭俊怀要求没收押金的诉请一审法院予以支持。作为出租人明知承租人不愿意继续使用房屋，也应及时行使合同解除权，不应让自己的损失继续扩大。且潘锦平交纳的押金彭俊怀不予退还的情况下，亦弥补了彭俊怀的损失。鉴于此，彭俊怀要求潘锦平支付2019年9月的租金及管理费一审法院予以支持，2019年10月至2020年4月期间的租金及管理费一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、解除潘锦平与陈**荣代彭俊怀签订的《租赁合同》；二、潘锦平在本判决生效之日起十日内向彭俊怀支付2019年9月的租金6500元、管理费1168元；三、潘锦平交纳的保证金13000元彭俊怀无需退回；四、驳回潘锦平的诉讼请求；五、驳回彭俊怀的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1725元，由潘锦平负担。本案反诉受理费667元，由潘锦平负担83元，彭俊怀负担584元。上述反诉受理费已经由彭俊怀预交，彭俊怀同意由潘锦平在履行本判决时将其应承担部分直接支付给彭俊怀。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，根据当事人陈述及现场图可知，涉案房屋用途为办公，建筑面积共217.1514平方米，分隔成三个房屋，潘锦平租赁其中11B办公。一审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于，涉案租赁合同的效力及潘锦平应否支付租金及物业管理费。潘锦平在二审期间以涉案房产一房多租而认为合同无效。经查，涉案房产系由彭俊怀向开发商购买所得，该楼盘办理了初始登记，彭俊怀出租涉案房屋符合法律规定，至于潘锦平提出彭俊怀将只有一个产权的房屋分割出租违法而应认定无效的意见，并无相应法律依据，故对其该意见不予采纳。潘锦平在二审期间提出合同约定的面积与其租赁的面积不符，而不应交租的意见。经查，根据双方签订的合同第四条可知，潘锦平对涉案房屋的产权情况已审查并知晓，在查看现场后签订涉案合同并使用长达十个多月，对租赁面积并无提出异议，应视为对该房屋现状的认可，故对其该抗辩意见不予采纳。潘锦平在二审庭后提交的保利百合花园服务中心水电费用明细单及服务费明细单等，拟证实租赁合同与房屋买卖合同上1102房（11B）建筑面积为217.2平方米，套内面积为129.8平方米，是完全一致的。对此，本院认为，当事人未在法定期限内提交证据，且该证据所证明的内容并不能证实其不应交租或不应按合同约定的租金交租，不属于新证据，故对该证据不予接纳。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。潘锦平的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费1725元，由潘锦平负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年十二月二十三日书记员 钟丹霞王日平