贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）黔26民申99号再审申请人（一审被告）：刘安府，男，苗族，1985年7月15日出生，住贵州省丹寨县。被申请人（一审原告）：贵州乾唐物业服务有限责任公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市北京东路**。法定代表人:吕琳，系该公司总经理。委托诉讼代理人：第五磊磊，男，1985年4月3日出生，汉族，户籍地陕西省咸阳市旬邑县。再审申请人刘安府因与被申请人贵州乾唐物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初7343号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。刘安府申请再审请求：1、撤销（变更）贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初7343号民事判决；2、驳回被申请人原诉讼请求；3、撤销与被申请人签订的《物业服务合同》、免交2018年3月31日至2019年10月1日期间（装修期间未入住）的物业服务费；4、判决被申请人退还再审申请人刘安府之前交纳的装修保证金1000元；5、一审及再审诉讼费由被申请人承担。事实及理由：申诉人从未接到出卖人或物业公司任何书面接房通知。2018年4月6日，申诉人到出卖人售楼部要求查看房屋进度时，售楼部人员要求申诉人去找物业公司（被申请人）。申诉人到物业公司后，物业公司人员要求申诉人必须先签由物业公司制订好的《物业服务合同》、填写《住宅装修申请表》、签领《装修许可证》及《钥匙发放记录表》等，并要求现场预交纳一年物业管理费1623.5元、装修保证金1000元、装修施工服务费721.5元、施工工本费10元等才允许我去看房。该过程中，物业公司未能出示有关房屋相关合理证明证件，问他们要时，他们却以资料现还在房管局，还没空去领为由。这违反了《商品房买卖合同》第四章商品房交付使用条件及日期交接手续第十一条交付时间和条件第一项约定的：（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十四条交接手续（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、、地点以及应当携带的证件双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）查验房屋：1.买受人应在收到书面通知后15日内，办理该商品房的交接手续；2.出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。三、被申请人原诉讼称：“我于2018年4月6日办理入住登记。我与其签订前期物业合同后，原告按照合同约定为被告提供了各类物业管理服务。被告之前也按照合同约定每月按时向原告交纳了物业服务费。但自从2019年4月1日起，被告便没再向原告交纳物业服务费。”这是被申请人无中生有，捏造事实。2018年4月6日，我房子都没装修，哪来的已办理入住?2018年4月6日原告强迫我预交一年物业管理费1623.5元后，直到2018年8月底我才开始进行房屋装修，2019年6月基础装修完成，9月木地板、橱柜、衣柜等装修完成，10月开始入住。这期间我并未享受到被申请人提供的任何物业服务，且被申请人前期已收了我的装修服务费，装修期间不应再交其它费用。另外，自从被申请人2018年4月6日强迫我预交一年物业管理费1623.5元，之后我并未再交纳任何一分钱，并不像被申请人所说的“我与其签订前期物业合同后，原告按照合同约定为被告提供了各类物业管理服务。被告之前也按照合同约定每月按时向原告交纳了物业服务费。但自从2019年4月1日起，被告便没再向原告交纳物业服务费”。以上有收款收据、房屋装修合同，装修公司基础装修完工证明、部分装修材料定购单、2018年至2020年4月电费发票等材料佐证。四、被申请人擅自修改《商品房买卖合同》前期物业服务管理约定的有关交费方式，从中获得不当利益等行为。1.被申请人制订并强迫我签订的《物业服务合同》第三章物业服务费第九条物业服务费收取方式：物业管理费于每月5日前按月交纳当月的物业服务费，如在当月最后一日未交纳物业服务费的，每逾期一日乙方按甲方欠费总额的0.3%收取违约金；第十二条其它有偿服务1、装修保证金1000元/户（经验收无违规装修，观察3个月后无息退还）。这违背了再申请人与商品房出卖人签订的《商品房买卖合同》第九章前期物业管理第二+三条前期物业管理规定的：（三）物业服务企业按照第2种方式收取物业服务费。第二种方式为：2.按照半年收取，买受人应当分别在每年的03月01日前和09月01日前缴费。而被申请人后期制订的《物业服务合同》强迫我按月交纳，逾期要交违约金，从中牟取利益。2.2019年10月，经本人申请，被申请人派人到我房屋进行现场查验装修情况，并签署了不存在违规装修房屋行为意见。但至今已经9个月过去了，我多次要求被申请人退我装修保证金，但被申请人却以我欠物业费为由，不准退还，想占为己有。五、被申请人不按《物业服务合同》约定提供相应物业服务。如：1.小区污水井盖移位、污水横流，长期得不到解决；2.小区景观树枯死，亮化灯不亮，长期不进行补种和检修；3.部分门卫人员上班期间离岗闲谈，不按制定的站岗时间进行服务，所设的规章制度形同虚设。本院经审查认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。刘安府2018年4月6日贵州乾唐物业服务有限责任公司签订《物业服务合同》，约定物业服务费自房屋交付使用通知书约定的交付时间其计收，并于同日接收房屋。该《物业服务合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是依法成立并生效的合同，对当事人具有法律约束力并受法律保护，当事人应按照合同约定履行自己的义务。乾唐物业公司按照物业服务合同约定履行物业服务义务后，刘安府作为接受服务的业主，理应按约支付相应的物业管理服务费。业主抗辩需要基于正当理由。在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当的、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。虽然刘安府申诉期间提交了部分照片，主张物业公司未尽服务义务，但上述事实不能证明贵州乾唐物业服务有限责任公司具有不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵的情形，刘安府该抗辩理由不能成立。刘安府2018年4月6日与贵州乾唐物业服务有限责任公司签订《物业服务合同》，约定物业服务费自房屋交付使用通知书约定的交付时间其计收，并于同日接收房屋。刘安府与贵州乾唐物业服务有限责任公司约定交付房屋起计收物业服务费，并未约定交付房屋后装修期间不计收物业服务费，且物业管理企业是针对刘安府所在小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用，并不是仅针对刘安府实施的管理服务。刘安府未提供证据证明贵州乾唐物业服务有限责任公司未履行物业服务义务，刘安府主张房屋装修期间不计收物业服务费没有事实和法律依据。综上所述，刘安府的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条所规定的情形。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回刘安府的再审申请。审判长  李邦华审判员  谢文英审判员  林 青二〇二〇年十二月十日书记员  杨 欣