湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初5795号原告：马胜，男，1991年1月10日出生，汉族，住武汉市硚口区。被告：武汉恋家奇寓酒店公寓管理有限公司，住所地武汉市江岸区兴业路**OUV创客星出版城站**504。法定代表人：胡云先。原告马胜诉被告武汉恋家奇寓酒店公寓管理有限公司（以下简称恋家奇寓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月19日公开开庭进行了审理，原告马胜，被告恋家奇寓公司的法定代表人胡云先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马胜向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告赔偿房屋（石桥花园2-2303）损坏维修费2998元，支付欠缴房租3120元、违约赔偿金7920元、电费734.16元、物业费3107.90元，上述费用合计17880.06元；2．判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告自2018年8月15日起承租武汉市江岸区石桥花园1期2栋2303房屋，被告在承租期内多次存在故意拖欠租金15天以上的行为以及拖欠物业费长达2年之久。未经原告同意擅自修改合同，将原租金三个月一支付改为每月支付。被告在承租期内一直未缴纳物业费，该行为己严重侵害了原告的合法权益，原告多次向该公司追缴无果。后被告单方面提出如果想让他们继续支付租金，就得给被告两个月免租期，否则强制解约，后遭原告拒绝。对方要求强制解约，不予任何赔偿。基于被告的种种毁约行为，原告忍无可忍，故要求被告依据双方协议的明确约定支付违约金7920元（2640元/月×3个月）、支付欠缴物业费3107.90元（截至2020年9月2日）、欠缴电费734.16元。由于被告在未缴满8期租金的情况下，提前使用了一个月空置期（2400元），故截至2020年9月2日，被告欠缴房租合计3120元。根据双方约定，在协议期满后，被告应当将房屋恢复原状，包括隔墙，而且有责任对该房屋，家具，家电维修及保养。但该房屋在交付时，房屋出现了一堵隔断墙，且该房屋、卫生间浴霸、厨房水龙头、床架、沐浴喷头等严重损坏无法修复。经原告初步核算，拆除费、运输费及相关家具维修费用等合计2998元。综上所述，原告为维护自己的合法权益，现依法向法院提起诉讼，恳请法院支持原告全部诉讼请求。被告恋家奇寓公司辩称，一、不认可维修费用，请原告出示证据。二、被告没有拖欠租金，一直到原告通知解除合同为止，没有拖欠租金及违约金。三、电费是310元，而不是734元。四、合作是从2018年11月开始，而该房屋自2016年10月1日就欠缴物业费，该小区从来没有物业通知缴纳物业费。在两年前原告就已拖欠物业费。被告愿意缴纳承租房屋以来的物业费，不存在主观恶意拖欠。五、根据双方签订的委托管理协议中第八条约定以及省法院的文件精神，疫情属于不可抗力。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人马汉元系坐落于武汉市江岸区兴业路街道石桥花园H2地块楼盘2栋1单元2303号房屋（以下简称案涉房屋）的权利人，马胜系马汉元之子。2018年8月15日，甲方马胜（委托方）与乙方恋家奇寓公司（受托方）签订《奇寓房屋委托管理协议》。双方约定，标的房屋为案涉房屋，2室1厅1卫。建筑面积86平方米。本协议合作期自标的房屋装修许可证签发之日起，截至执行满39个合同月时止，包含7天装修准备期，36个月计租期，3个月空置期。委托期限自2018年8月17日至2021年11月23日，计租期从2018年8月24日开始。在2018年8月17日，甲方需交付标的房屋给乙方使用。本协议生效后，甲方应向乙方提供准备期，以便乙方进行室内设计，装修、装饰……鉴于每年因租客更换及房屋维护保养产生的房屋空置，甲方同意向乙方提供空置期。准备期和空置期内，甲方不收取乙方任何费用。协议期满，乙方应恢复房屋原貌（此处特指拆除搬走标的房屋内乙方新增的瓷砖、地、地板墙以及其他可移动物品，对此甲方表示认可），乙方并承诺于协议期满十日内结清应由乙方承担的各项费用。本协议签字后，自实际计租期开始起算之日起，每顺延一个月为一个合同月，甲乙双方每叁个合同月结算一次，遇国家法定节假、休息日顺延，具体为乙方于每合同结算周期开始后十五日内与甲方结算支付（通常选择10日、20日、30日中离结算日最近的一个日期支付）。准备期结束后第1个计租月起至第24个计租月止，每月应支付给甲方的金额为2400元。准备期结束后第25个计租月起至第36个计租月止乙方每月应支付2640元。租赁托管期内的水费、电费、燃气费、物业管理费、网费由乙方承担。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除协议：（1）欠缴各项费用的金额已相当于壹个月租金的……甲方如有延迟交付房屋达十五个工作日、交付房屋不符合合同约定或影响承租人安全、健康等情形的，乙方有权单方解除协议。若因甲方原因导致本协议提前终止，甲方应及时知会乙方，并向乙方支付违约金。鉴于乙方对甲方房屋的装修投资无法收回，且需要对乙方租赁客户做善后赔偿处理，违约金计算标准为乙方每月应向甲方支付的金额×2×未执行月份。若因乙方原因导致本协议终止，乙方应及时知会甲方，并向甲方支付违约金。若乙方违约，乙方应向甲方支付月租金×3个月的违约金，乙方支付租金不得超过15天，否则算乙方违约，无条件收房。乙方逾期向甲方支付相关费用，除应付清所拖欠的各项费用外，每逾期一日，乙方需向甲方按拖欠费用的千分之三支付滞纳金；若乙方逾期三十日以上，除支付滞纳金外甲方有权解除合同。双方在合同中还约定遇受不可抗力事件的一方，应及时书面形式通知对方；不可抗力事件持续期间，遭受该事件一方可暂行中止履行本协议约定之义务，并无需承担违约责任。上述协议签订后，马胜向恋家奇寓公司交付房屋，恋家奇寓公司按约于每季度支付租金。受疫情影响，自2020年5月起，恋家奇寓公司开始按月支付租金，最后一次租金支付时间为2020年7月24日，对应租赁月份为2020年7月24日至同年8月24日。2020年8月27日，恋家奇寓公司向马胜发送《联络函》，内容载“由于武汉发生××疫情，触发合同内的不可抗力条款，按照合同要求，在发生不可抗力事件期间，我公司有权终止支付租金，并无需承担任何违约责任。我公司自疫情发生以后，多次和您主动沟通，协商由于疫情造成的房屋免租事宜，遭到您拒绝，在此期间我司一直在按时支付租金，鉴于目前的情况，按照合同条款，房东已经违约，我司正式通知你，解除本房屋的托管合作，并停付租金，要求你退还房屋押金2500元，并保留起诉追究你违约的权利，本函发送到你就立即生效，请于三日内联系我公司人员办理交接手续。”2020年9月2日，马胜与恋家奇寓公司办理房屋交接手续。次日，马胜在“武汉石桥花园业主群”微信群内发布案涉房屋招租信息。另查明，2020年8月23日，石桥花园物业管理处在案涉房屋处张贴物业费缴费通知单，写明因物业管理费已到期，请及时缴纳物业服务费。该房屋物业费为1.5元/平方米。案涉房屋应缴纳电费金额为316.66元。马胜陈述适用空置期免租的条件是租满12个月，恋家奇寓公司在未租满12个月的情况下提前使用空置期，应支付1个月空置期的租金，加上2020年8月24日至同年9月2日的租金，故本案主张的租金为3120元。马胜自认除本案主张的租金外，恋家奇寓公司不差欠其他租金。马胜还自认其欠缴2017年、2018年的物业费。因双方对租金支付及款项结算事宜发生争议，故而诉诸法院。本院认为：马胜与恋家奇寓公司签订的《委托管理协议》名为委托管理，但协议约定事项均符合租赁合同之定义与特征，故本院确认双方之间实为租赁合同法律关系。《委托管理协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方应按约积极履行义务。恋家奇寓公司于2020年8月27日以疫情系不可抗力为由向马胜发函要求解除案涉协议，但该不可抗力仅导致合同暂时无法履行。考虑到案涉房屋的主要用途为租住，疫情及防控措施的影响尚未达到不能继续履行的程度，恋家奇寓公司据此要求解除协议无事实及法律依据。嗣后马胜于2020年9月2日与恋家奇寓公司办理房屋清退交接，并在次日发布招租信息，系以行为表示不再继续履行合同。故，本院确认《委托管理协议》于2020年9月2日解除。关于房屋租金。双方在协议中约定“执行满39个合同月时止，36个月计租期，3个月空置期。委托期限自2018年8月17日至2021年11月23日，计租期从2018年8月24日开始”“鉴于每年因租客更换及房屋维护保养产生的房屋空置”“自实际计租期开始起算之日起，每顺延一个月为一个合同月”。根据上述约定，租金交满12个月可使用一个空置期，即免除一个月房租。自2018年8月24日开始计租，第一年度的计租期和空置期应截至2019年9月23日，第二年度的计租期应截至2020年9月23日。恋家奇寓公司支付租金至2020年8月24日，尚未交满12个月租金，恋家奇寓公司主张适用“空置期免租金”的条件尚未成就。因《委托管理协议》于2020年9月2日解除，恋家奇寓公司仍需支付2020年8月25日至同年9月2日期间的租金710元（2400元/月×12个月÷365天×9天）。关于违约金。马胜虽表示恋家奇寓公司自2020年5月开始按月支付租金，但租金支付方式的改变并未导致马胜的利益受损，且马胜予以接受，双方的行为可视为协商变更合同履行方式。恋家奇寓公司在合同履行期内单方提出解除合同，显属违约。根据双方合同约定，应承担违约赔偿责任。考虑合同前期的履行情况、当事人的过错程度、预期利益、实际损失以及疫情影响等因素，本院对违约金予以适当调整，酌定恋家奇寓公司向马胜支付违约金2400元。关于电费及物业费。恋家奇寓公司在承租期间欠缴电费316.66元，欠缴物业费3107.90元（截至2020年9月2日），恋家奇寓公司对该部分予以认可，本院予以确认。对于超出部分的电费417.50元，因马胜未提交有效证据予以证明，本院对该部分不予支持。关于维修赔偿金。根据双方协议约定，恋家奇寓公司在交还房屋时“应恢复房屋原貌（特指拆除……隔墙以及其他可移动物品）”，故本院酌定恋家奇寓公司向马胜支付拆除费用600元。对于马胜主张家具、家电维修、保养及房屋恢复原状等费用，因其不影响房屋的正常使用功能，且上述违约金足以弥补马胜遭受的实际损失，故对该部分诉讼请求本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉恋家奇寓酒店公寓管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告马胜支付房屋租金710元；二、被告武汉恋家奇寓酒店公寓管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告马胜支付违约金2400元；三、被告武汉恋家奇寓酒店公寓管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告马胜支付欠缴电费316.66元、欠缴物业管理费3107.90元；四、被告武汉恋家奇寓酒店公寓管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告马胜赔偿维修费600元；五、驳回原告马胜的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费247元，减半收取计123.50元，由原告马胜负担25元，被告武汉恋家奇寓酒店管理有限公司负担98.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  罗松二〇二〇年十二月七日书记员  梁芸