湖北省通山县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1224民初2703号原告：王茂凡，男，1971年8月8日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县。委托诉讼代理人：邱守凡，通山县通羊法律服务所法律工作者。被告：通山德盛房地产开发有限公司（以下简称德盛公司），住所地：通山县通羊镇通黄公路育才中学东侧。统一社会信用代码：91421224058129990H。法定代表人：夏建平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄文魁，湖北名卓律师事务所律师。第三人：王志明，男，1975年8月10日，汉族，湖北省通山县人，住通山县。原告王茂凡与被告通山德盛房地产开发有限公司、第三人王志明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王茂凡及其委托诉讼代理人邱守凡、被告德盛公司的法定代表人夏建平及委托诉讼代理人黄文魁、第三人王志明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王茂凡向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效，判令被告迅速将出售给原告的商品房交付给原告，并协助原告办理好房屋权属登记手续；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年9月27日，第三人王志明在担任被告德盛公司的法定代表人期间，以公司名义与原告签订了一份《商品房买卖合同》。被告德盛公司作为甲方加盖公司印章，第三人王志明在合同签字，按照该合同第一条约定：被告出售给原告的房屋位于通山县××羊镇××路龙××小区××单元××楼××室，后变更为××室，建筑面积为127平方米，单价2670元/平方米，房屋总价款339000元。因第三人王志明在担任被告法定代表人期间，于2016年12月21日向原告借款30万元用于被告公司资金周转，签订该合同时，被告同意以借款及利息折抵房款。但今年被告法定代表人变更为夏建平后，对上述合同不予认可，不肯交付房屋给原告。为此，原告诉至法院。被告德盛公司辩称，1、被告未与原告签订《商品房买卖合同》，未收取原告的购房款，案涉合同中被告的印章是虚假印章。2、案涉房屋至今未取得商品房预售许可证，未达到出售条件，即使认定原告是与被告签订合同，该合同也是无效合同。故应依法驳回原告的诉讼请求。第三人王志明述称，1、第三人与原告签订的《商品房买卖合同》中所加盖的被告印章，是第三人私刻的虚假印章。2、第三人向原告所借款项并未进入公司账户，而是用于偿还第三人所欠其他人的借款，与被告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的《商品房买卖合同》，拟证明原、被告之间签订了商品房买卖合同的事实。被告德盛公司持有异议，提出合同中加盖的被告印章与被告公司的备案印章肉眼可见明显不一致，且合同甲方是第三人王志明，并非被告德盛公司，并当庭提交了其公司印章及备案证明，以证明其提出的该项质证意见。第三人王志明对《商品房买卖合同》中其本人签字无异议，认可合同中加盖的被告印章是其私自雕刻，对被告提交的公司印章无异议。本院认为，原告王茂凡和第三人王志明签订《商品房买卖合同》时，王志明为被告德盛公司法定代表人，原告有理由相信王志明系代表德盛公司与其签订合同，对王志明所盖的德盛公司印章的真伪无审查义务，故该项证据可以作为认定本案事实的依据，依法予以采信。根据上述依法确认的有效证据以及当事人的陈述，可以确认本案如下事实：2019年1月27日，时任被告德盛公司法定代表人的第三人王志明（甲方）与原告王茂凡（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定的与本案讼争事项有关的内容为：甲方出售给乙方的房屋位于通山县××羊镇××路龙××小区××单元××楼××室，建筑面积为127平方米，单价2670元/平方米，房屋总价款339000元；双方签订合同时乙方一次性将房款339000元付清（系甲方借乙方欠款及利息抵房款，附借条复印件一份）；甲方应在12月内将房屋交付乙方，甲方应当在商品房交付乙方24月内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。第三人王志明在合同甲方处签字，并加盖“通山德盛房地产开发有限公司”印章，原告王茂凡在合同乙方处签字。2020年，原告要求被告交付房屋，被告对该《商品房买卖合同》不予认可，拒绝向原告交付房屋。为此，原告诉至法院。同时查明，1、第三人王志明自2018年12月17日起至2020年1月20日止担任被告德盛公司的法定代表人，2020年1月21日，德盛公司的法定代表人变更为夏建平。2、案涉“龙祥小区”房屋建设项目系由被告德盛公司开发建设，该工程至今未竣工验收，亦未取得商品房预售许可证。3、《商品房买卖合同》中约定的折抵房款的借款系第三人王志明向原告王茂凡的借款，该笔借款王志明于2016年12月21日向原告出具格式借条一张，借条内容为“因生意周转，今借到王茂凡现金人民币叁拾万元整（￥300000元），借款期限1月整。借款人：王志明，身份证号码：，借款日期：2016年12月21日”。对该笔借款王志明未向原告偿还，亦未作为售房款交付给被告德盛公司，现借条原件仍由原告持有。本院认为，第三人王志明在担任被告德盛公司法定代表人期间，和原告王茂凡签订《商品房买卖合同》，约定将被告德盛公司开发建设的案涉房屋出售给原告，并在合同中加盖“通山德盛房地产开发有限公司”印章，原告王茂凡基于王志明系德盛公司的法定代表人，且案涉房屋确系被告德盛公司开发建设，其有充分理由相信王志明是代表被告德盛公司与其签订合同，原告对公司印章的真伪并无审查义务，被告德盛公司提出系王志明以虚假公章与原告签订合同，属其公司内部管理问题，不得对抗善意第三人。故本院认定原告王茂凡和被告德盛公司签订了《商品房买卖合同》，对被告德盛公司提出的被告未与原告签订《商品房买卖合同》的抗辩意见，不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”《商品房销售管理办法》第三条规定：“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。”经庭审查明，案涉位于通山县通羊镇残联路龙祥小区的房屋至今未竣工验收，亦未取得商品房预售许可证，不具备商品房销售条件。同时，原、被告约定以王志明个人向原告的借款折抵购房款，但借条原件尚在原告处留存，德盛公司亦未向原告出具收到购房款凭证，原告对其该项债权仍可向债务人王志明主张权利，故不足以认定原告已向被告德盛公司给付了相应购房价款。综上，被告在不具备商品房销售条件下，与原告签订的《商品房买卖合同》应为无效合同，且原告亦未向被告支付相应房屋价款。现原告主张确认双方签订的《商品房买卖合同》有效，并要求被告向其交付房屋并办理房屋产权登记，无事实和法律依据，本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告王茂凡的诉讼请求。本案受理费100元，由原告王茂凡负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审判员  徐爱华二〇二〇年十二月二十八日书记员  金学渊附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。