广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤01民终22405号 上诉人（原审被告）：刘卉，女，1963年10月13日出生，汉族，住广州市天河区。 被上诉人（原审原告）：金融街广州置业有限公司，住所地广州市荔湾区鹤洞路**201。 法定代表人：闫智，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张棣，广州金鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄杰雄，广州金鹏律师事务所律师。 上诉人刘卉因与被上诉人金融街广州置业有限公司（以下简称金融街公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初2396民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人刘卉上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回金融街公司的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由金融街公司承担。事实和理由：一、刘卉对涉案租赁合同的终止并无过错，涉案租赁合同被新业主强行终止后，刘卉的全部家私家电及金融街公司的物品全部被新业主强行扣留在涉案房屋，刘卉也是受害者，不应承担新业主提前终止合同的违约责任。刘卉就涉案房屋与新业主钟莉红、刘永斌夫妻签订网签合同后，征得其关于租金价格的同意，又告知了金融街公司涉案房屋已经网签出售的情况，才与金融街公司签订《房地产租赁合同》，尽到了明确的告知义务。后刘卉与新业主因房贷公关费用问题协商未果，双方仍在积极协商的过程中，新业主就强行更换涉案房屋门锁，终止涉案租赁合同，扣留刘卉的贵重家私家电等，让刘卉遭受经济损失。刘卉在得知涉案租赁合同被强行终止后，已于当天把租赁押金及房费退回金融街公司，剩余部分房费是要等金融街公司结清水电物业费用并扣除中介费后退还。二、新业主在刘卉还没有正式交房的情况下，突然强行换锁终止涉案租赁合同，既没有向金融街公司催交租金，也没有给金融街公司重新租赁房屋的合理时间，导致金融街公司不得不去酒店临时住宿，既违背了买卖不破租赁的原则，也非正常人思维，是造成金融街公司经济损失的唯一责任人，理应作为本案被告，承担违约责任，赔偿金融街公司经济损失。三、即便本案不追加新业主作为被告，刘卉在无过错的情况下，如需要先行代新业主承担违约责任，双方关于违约金的约定远远高于金融街公司实际经济损失的30％，刘卉有权要求法院予以调整。首先，金融街公司的实际经济损失仅是其临时酒店住宿的费用及重新租赁房屋的中介费共计7100元，其垫付的购置洗衣机费用也应当由新业主承担。其次，金融街公司重新租赁的房屋根据中介费3000元，租金只有6000元／月，比涉案出租房的租金低2000元／月，金融街公司重新租赁房屋也节约了租金，相当于因新业主的违约行为而受益。再次，在刘卉对租赁合同终止无过错而金融街公司因违约行为而受益的前提下，要求刘卉承担一倍定金数额16000元的违约金明显过高，远超过金融街公司实际损失的30％，刘卉有权要求按照金融街公司实际损失的30％即9230元[7100元×（1+30%）]承担赔偿及违约金。四、至于洗衣机费用，刘卉当时是同意买的，但是已告知金融街公司需要得到新业主的同意，且洗衣机后来也被新业主扣留在涉案房屋内，与刘卉无关。至于一审判决第一项的租金7733.33元，刘卉同意退还。综上，请求二审法院支持刘卉的上诉请求。 被上诉人金融街公司二审辩称：第一，刘卉是涉案租赁合同的相对方，也是涉案房屋原产权人，基于合同相对性及买卖不破租赁的法律原则，在房屋产权发生转移时，刘卉理应跟新业主进行妥善沟通，充分保障金融街公司的租赁权。但由于刘卉与新业主之间的纠纷，致使新业主作出强行要求金融街公司腾退房屋的极端行为，这本质上是由于刘卉没有跟新业主进行妥善沟通所引起的，由此给金融街公司造成的损失理应由刘卉承担。金融街公司的全部租金都是由刘卉收取的，其没有支付给新业主，从权利义务相对性来说，涉案的违约责任也应当由刘卉承担，刘卉主张由新业主承担，于法无据。第二，关于损失问题，刘卉在一审中没有对违约金的金额申请过调整，且两倍的月租金作为违约金也符合一般交易惯例，金额较为合理。此外，刘卉的违约行为对金融街公司造成的损失远远不止所列出的7100元，该7100元仅是当时发生的中介费、住宿酒店费用，除此之外，金融街公司还投入了相关人员和时间去处理，包括最后落实协商无果后进行相应的诉讼，本案诉讼从立案至今已经1年多，金融街公司投入了大量的维权时间成本，因此相当于两个月租金的违约金是不高的，与金融街公司的损失相匹配。 因本案纠纷，金融街公司于2019年1月23日诉至一审法院，请求判令：1.刘卉返还剩余租金7733.33元及金融街公司代付的洗衣机费用1314元；2.刘卉支付一倍保证金16000元；3.刘卉赔偿金融街公司的经济损失7100元（其中临时住宿的房费4100元，重新租赁房屋的中介费3000元）；4.刘卉承担本案全部诉讼费用。 一审法院经审理查明：金融街公司提交的《房地产权证》载明广州市天河区兴盛路xxx房（以下简称涉案房屋）的权属人为刘卉。在本案中，刘卉对上述《房地产权证》的真实性予以确认。 金融街公司（承租方）、刘卉（出租方）与案外人广东合富房地产置业有限公司（经纪方）签订《房地产租赁合同》（以下简称《合同》），约定：出租方将涉案房屋出租给承租方作住宅使用，出租方保证对涉案房屋拥有合法出租的权利；租期为从2017年3月15日至2019年3月14日；保证金为16000元，租金每月8000元；双方同意出租方交付涉案房屋予承租方使用之日期为2017年2月15日；出租方提供家私电器予承租方在租赁期间使用；租赁期间转让涉案房屋时，须提前一个月书面通知承租方；承租方发现涉案房屋的设备自然损坏，应及时通知出租方并积极配合出租方检查和维修；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担；租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前3个月以书面通知另一方，如出租方提前收回涉案房屋的，除须退还保证金给承租方外，并须赔偿与保证金同等数目之金额予承租方等条款。 《合同》签订后，金融街公司向刘卉支付保证金16000元以及各月租金。在本案中，金融街公司、刘卉双方确认金融街公司支付租金至2018年1月14日。 现金融街公司以刘卉将涉案房屋出售致使金融街公司无法使用涉案房屋为由提起本案诉讼。 关于刘卉出售涉案房屋的事实。刘卉提交的其与案外人刘永斌、广州仁信房地产销售代理有限公司2017年2月27日签订的《存量房买卖合同》约定刘卉向刘永斌出售涉案房屋交楼时间为刘卉收齐房款当天。刘卉称涉案房屋于2017年5月16日过户，2017年9月刘卉收到房款，2017年11月16日买家自行接收涉案房屋，并把金融街公司赶走。刘卉确认其在《存量房买卖合同》网签之后出租涉案房屋，出租涉案房屋有经过买受人的同意，后来因为其与买受人之间没有协调一致贷款所产生的费用，所以买受人就不同意由刘卉继续收取租金，并拒绝金融街公司继续使用涉案房屋。金融街公司提交显示“刘生”出具的字条（载明其为涉案房屋的新房东，因刘卉不配合交楼，其将采取法律途径解决等）以及2017年11月16日的报警回执，拟证明2017年11月16日涉案房屋被买受人换锁，其无法使用涉案房屋。金融街公司称刘卉与买受人之间的交涉其不清楚，刘卉并未按合同约定提前一个月书面告知金融街公司将出售涉案房屋，确认涉案房屋的买受人是在2017年11月16日不允许金融街公司使用涉案房屋。经质证，刘卉对金融街公司上述证据的真实性予以确认。在本案中，刘卉确认其并无向涉案房屋买受人转交金融街公司支付的保证金、租金，也没有通知金融街公司向涉案房屋买受人支付租金。 关于金融街公司本案主张的损失。金融街公司提交了以下证据：1.发票（载明购买洗衣机价税合计为1099元）、《小天鹅安装维修派工单》（载明安装费用为185元）、金融街公司与刘卉的微信聊天记录（载明金融街公司询问买何款洗衣机，刘卉进行决定等；之后金融街公司向刘卉表示费用为1314元，刘卉没有回应；2107年11月13日，金融街公司向刘卉表示要其支付洗衣机费用1314元，刘卉表示要新业主出费用，金融街公司表示要刘卉出费用）。2.2017年11月23日的发票（载明金融街公司支付房费4100元）、2017年12月7日的发票（载明金融街公司支付房费3000元），拟证明自2017年11月16日起，金融街公司已无法使用涉案房屋，为安排公司员工的正常起居，金融街公司为此另行支付酒店住宿费及重新租赁的中介费。3.金融街公司与案外人签订的《租赁合同》，约定金融街公司向案外人承租涉案房屋，租期为2017年11月23日至2018年6月22日等。经质证，刘卉对上述证据的真实性予以确认。刘卉确认因涉案房屋原配有的洗衣机损坏，其同意金融街公司购买洗衣机，确认相关费用为1314元，但费用应由涉案房屋的买受人承担，金融街公司表示费用应由刘卉承担。 另在本案中，关于金融街公司主张刘卉还是涉案房屋的买受人承担责任，金融街公司明确其要求刘卉承担责任。刘卉认为金融街公司的损失应由涉案房屋的买受人承担，并申请追加涉案房屋的买受人参加本案诉讼。另，金融街公司、刘卉双方确认刘卉已向金融街公司退还24000元，包括8000元的租金及16000元的押金。金融街公司明确其第一项诉请为要求刘卉退还2017年11月16日到2018年1月14日的租金，其中扣减刘卉已退还的租金8000元；第二项诉请为要求刘卉按《合同》约定赔偿与保证金同等数目的金额16000元。 一审法院认为，《合同》涉及金融街公司、刘卉双方的房屋租赁合同关系以及金融街公司、刘卉双方与居间人之间的居间合同关系，本案审理其中的房屋租赁合同关系。《合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，金融街公司、刘卉双方均应依约履行。金融街公司根据合同相对性主张刘卉承担合同责任并无不当。刘卉与涉案房屋买受人之间的法律关系与本案非同一法律关系，刘卉主张应由涉案房屋买受人承担本案责任并申请追加涉案房屋买受人参加本案诉讼缺乏依据，一审法院不予采纳。刘卉可另循法律途径解决与涉案房屋买受人之间的纠纷，本案对此不予调处。 关于金融街公司诉请刘卉退还剩余租金的诉请。金融街公司、刘卉双方确认金融街公司支付租金至2018年1月14日，金融街公司使用涉案房屋至2017年11月16日。金融街公司亦提交2017年11月16日的报警回执证明自该日起金融街公司无法使用涉案房屋。据此，金融街公司诉请刘卉退还2017年11月16日到2018年1月14日的租金合法有据，一审法院予以支持。金融街公司、刘卉双方确认刘卉已退还租金8000元，因此刘卉应向金融街公司退还租金7733.33元（8000元÷30日×29天＋8000元－8000元）。 关于金融街公司诉请刘卉支付洗衣机费用的诉请。《合同》约定：出租方提供家私电器予承租方在租赁期间使用，承租方发现涉案房屋的设备自然损坏，应及时通知出租方并积极配合出租方检查和维修。刘卉确认因涉案房屋原配有的洗衣机损坏，其同意金融街公司购买洗衣机，确认相关费用为1314元。因刘卉出售涉案房屋致使金融街公司无法使用涉案房屋，金融街公司诉请刘卉向其支付洗衣机费用1314元并无不当，一审法院予以支持。 关于金融街公司诉请刘卉赔偿损失的诉请。《合同》约定：租赁期间转让给涉案房屋时，须提前一个月书面通知承租方；租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前3个月以书面通知另一方，如出租方提前收回涉案房屋的，除须退还保证金给承租方外，并须赔偿与保证金同等数目之金额予承租方。刘卉作为《合同》的出租方应对金融街公司能在租赁期限内使用涉案房屋负有合同义务。本案中，刘卉出售涉案房屋致使金融街公司无法在租赁期限内使用涉案房屋，且刘卉并未按上述合同约定提前一个月书面通知承租方出售涉案房屋的事实，或提前3个月书面通知金融街公司解除合同，刘卉已构成违约。因刘卉违约，金融街公司诉请刘卉参照上述合同约定向其赔偿与保证金同等数目的金额16000元具有事实和法律依据，一审法院予以支持。因一审法院已支持金融街公司要求刘卉赔偿16000元的诉请，金融街公司主张的临时住宿房费及重新租赁房屋中介费应可得以弥补，故一审法院对金融街公司主张刘卉赔偿临时住宿房费及重新租赁房屋中介费的诉请不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年7月29日作出如下判决：一、刘卉于本判决发生法律效力之日起十日内，向金融街公司退还租金7733.33元；二、刘卉于本判决发生法律效力之日起十日内，向金融街公司支付洗衣机费用1314元；三、刘卉于本判决发生法律效力之日起十日内，向金融街公司赔偿16000元；四、驳回金融街公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费600元，由金融街公司负担170元，由刘卉负担430元。 经二审审理，《房地产租赁合同》约定的交付涉案房屋的日期应为2017年3月15日。一审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下： 刘卉与金融街公司签有《房地产租赁合同》，该合同的签订时间晚于刘卉与案外人就买卖涉案房屋签订的《存量房买卖合同》的时间。刘卉明确表示没有将其收取的涉案房屋的押金和租金转交涉案房屋的买受人，也没有通知金融街公司向涉案房屋的买受人支付租金，现金融街公司基于合同的相对性原则要求刘卉承担合同责任理据充分。刘卉上诉要求追加涉案房屋的买受人作为本案被告，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。一审法院以刘卉与涉案房屋买受人之间的法律关系与本案非同一法律关系为由，对其之间的纠纷不予调处，处置得当，本院予以认同。 刘卉主张其在签订《房地产租赁合同》之时告知了金融街公司涉案房屋已经出售，金融街公司对此予以否认，而刘卉未就其主张提供有效的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院对刘卉的该主张不予采信。从本案查明的事实来看，虽然实际收回涉案房屋的是涉案房屋的买受人，但导致该结果的原因是刘卉在出售涉案房屋后仍与金融街公司签订租赁合同，且未与涉案房屋的买受人就租金的收取问题达成一致意见，从而致使涉案房屋被提前收回，金融街公司无法达成在租赁期限内使用涉案房屋的合同目的，一审法院认定刘卉已经构成违约，定性准确。至于违约金的数额问题，双方在租赁合同中明确约定违约金的数额与保证金的数额相同即16000元，该数额没有明显过高，也符合一般的交易习惯，一审法院对此予以支持，处置得当，本院予以维持。刘卉上诉认为违约金金额过高，缺乏依据，本院不予采纳。 关于洗衣机费用问题，因涉案房屋配有的洗衣机损坏，金融街公司要进行更换并已经征得刘卉的同意，双方对已经发生的费用为1314元没有异议，现因刘卉违约导致金融街公司无法继续使用涉案房屋，金融街公司要求刘卉支付上述洗衣机费用，有事实和法律依据，一审法院对此予以支持，合法合理，本院予以维持。 综上所述，上诉人刘卉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费430元，由上诉人刘卉负担。 本判决为终审判决。 审判长 邓 颖 审判员 韩志军 审判员 谭红玉 二〇二〇年十二月十八日 书记员 莫善友 区敏儿