广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终4003号上诉人（原审原告）：杨沃华，男，1970年6月9日出生，汉族，住江门市新会区。委托诉讼代理人：梁健荣，广东健诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周志寿，男，1971年9月9日出生，汉族，住江门市新会区****************。委托诉讼代理人：张开清，广东森德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟智，广东森德律师事务所实习律师。上诉人杨沃华因与被上诉人周志寿房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2020）粤0705民初1711号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨沃华上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令周志寿立即支付拖欠杨沃华的租金、垃圾清运费共70519元及相关利息(利息按商铺租赁合同约定为月息2%，其中：以30111元为基数，从2019年9月8日起计算至2019年12月7日止；以60222元为基数，从2019年12月8日起计算至2020年3月7日止；以90333元为基数，从2020年3月8日起计算至2020年3月22日止；扣减周志寿于2020年3月23日支付的19823元，以70519元为基数，从2020年3月24日起计算至2020年5月5日；扣减周志寿于2020年5月6日支付的15706元，以54813元为基数，从2020年5月6日起计算至清偿之日止)；3.判令周志寿立即支付拖欠杨沃华自2016年6月8日至2019年9月7日的租金、垃圾清运费共123593.4元；4.本案的全部诉讼费用由周志寿承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律有误，认定涉案租金标准已发生调整依据不足。即使涉案合同属于无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，周志寿也应参照合同约定的租金标准向杨沃华支付相应的房屋占有使用费。从涉案的租金收据看出，收据上载明当期应收租金数额以及预收的金额，表明双方并没有对租金标准进行调整，否则不会出现“预收”的字眼。预收的意思只是预先收取一部分，而杨沃华并没有明确向周志寿表示放弃未交的另一部分。《法律意见书》中所催收的数额仅是以周志寿一直预交的数额所计算得出，不能代表杨沃华作出放弃的表示，而且在催收后，周志寿也没有按照《法律意见书》所载明的时间和数额进行清缴，《法律意见书》并未被实际履行，因周志寿的违约行为，杨沃华按照合同约定数额进行追讨并没有违反任何法律规定，也符合杨沃华与周志寿于2015年6月30日所签订的《补充协议》的一贯做法。退一步讲，即使是如周志寿所主张的“租金补贴”属于优惠方式，由于周志寿的违约行为，杨沃华有权取消补贴，追讨所有补贴的数额。对于在接近四年时间内未对欠费进行主张的问题，周志寿在本案中并未提出关于诉讼时效的抗辩，对于周志寿此前所欠交的租金，在周志寿连每月应当预交的数额都拖延支付存在违约的情况下，杨沃华在诉讼中一并主张所有欠交的租金也是符合一般逻辑和生活经验的。二、一审对逾期付款利息不予支持的认定有误。虽然涉案合同无效，但不影响合同中对于逾期付款利息的约定的效力。涉案商铺是实际被周志寿所占有使用，必然发生相应的占有使用费，周志寿存在拖欠占有使用费的行为，致使杨沃华产生相应的利息损失。三、涉案的履约保证金已全额归还给周志寿，一审认定事实有误。根据杨沃华与周志寿双方所提交的2016年6月8日至2017年3月7日三期的租金收据可知，经双方当时的约定，杨沃华已将涉案的履约保证金在上述三期中通过在每期应交租金中扣减分别退还给周志寿，一审法院无视该事实，重复扣减履约保证金，损害了杨沃华的合法权益。综上，一审判决认定事实不清，适用法律有误，请二审法院依法改判支持杨沃华的诉讼请求。周志寿辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，杨沃华的上诉请求全部不成立，请求依法驳回上诉，维持原判。一、双方在履行合同的过程中以实际行为变更了合同关于租金及垃圾清运费的约定，一审法院对该事实认定清楚、适用法律正确。1.从周志寿提交的租金及清运费收据可知，从2016年3月8日起，双方即对租金及垃圾清运费进行了调整，2018年6月8日起，双方将租金及垃圾清运费调整为每季19823.5元；2.杨沃华向周志寿发出的《法律意见书》明确确认周志寿自2019年9月8日起所拖欠的租金及垃圾清运费合计59470元（从2019年9月8日至2020年6月7日期间共三个季度，平均每个季度的租金及垃圾清运费为19823.33元）。因此，《法律意见书》中催收租金及垃圾清运费金额与前一季度实收租金及垃圾清运费金额是一致的，可以印证自2018年6月起双方调整了每季的租金及垃圾清运费为19823.5元；3.如果双方没有达成调整租金及垃圾清运费的合意，杨沃华在提起诉讼前从没向周志寿主张2016年6月8日起的租金及垃圾清运费、逾期利息，明显不符合常理；4.涉案收据是由杨沃华出具的，属于格式合同，有争议也应作出不利于杨沃华的解释。二、案涉《商铺租赁合同》从2012年8月24日起属于无效合同，杨沃华诉请周志寿支付自2019年9月8日起的逾期付款利息没有法律依据。三、案涉履约保证金因涉案合同无效应全额退还给周志寿，而杨沃华实际上没有退回履约保证金，一审法院对该事实认定清楚，适用法律正确。1.假如杨沃华已经在收取租金以及垃圾清运费同时扣减租金补贴和退回履约保证金，则收据上的实收金额应为：租金+垃圾清运费-租金补贴-履约保证金，但是收据上显示的实收金额=应收租金+垃圾清运费-租金补贴，证明了杨沃华没有退回履约保证金给周志寿；2.从常理看，如果杨沃华有退回履约保证金，应在扣减租金补贴和履约保证金后直接收取剩余租金及垃圾清运费用，杨沃华在全额收取租金后再返还租金补贴和履约保证金，纯属多此一举；3.从履约保证金的性质和《商铺租赁合同》的约定看，杨沃华不可能在合同还没有到期就将履约保证金退回给周志寿；4.当今转账支付便捷无比，并结合双方一直以来的交易习惯，杨沃华不可能通过现金支付的方式支付履约保证金给周志寿；5.周志寿没有中途撤场，满足一次性领取2019年6月7日之前租金补贴的条件，如果杨沃华主张2016年10月13日、2016年12月6日、2017年3月8日三期中扣减的金额为履约保证金，则杨沃华应支付实际未支付的三期租金补贴给周志寿，在周志寿应付的租金中进行抵销。故此，无论从什么角度，周志寿已于2020年5月7日付清全部租金及垃圾清运费，杨沃华实际上并没有退回履约保证金，该履约保证金最终用于抵消周志寿应付的租金。杨沃华向一审法院起诉请求：1.周志寿立即支付租金、垃圾清运费共70519元及相关利息(利息按商铺租赁合同约定为月息2%，其中，以30111元为基数，从2019年9月8日起计算至2019年12月7日止为1781.90元；以60222元为基数，从2019年12月8日起计算至2020年3月7日止为3563.80元；以90333元为基数，从2020年3月8日起计算至2020年3月22日为831.60元；因周志寿2020年3月23日偿还19823元，以70519元为基数，从2020年3月24日起计算至起诉日止为324.50元。截至起诉日，周志寿暂欠利息6501.80元)；2.本案受理费由周志寿承担。起诉后，杨沃华增加诉讼请求，要求周志寿立即支付2016年6月8日至2019年9月7日的租金、垃圾清运费共123593.40元。一审法院查明事实：一、合同约定情况。2010年12月21日，杨沃华与周志寿签订一份《商铺租赁合同》，约定杨沃华将坐落于新会区会城紫华路9号B128、B130共两间商铺出租给周志寿使用，租赁期8年（2011年6月8日至2019年6月7日）；第一年每月租金7980元、垃圾清运费182元，从第二年起至合同期满，每年租金及垃圾清运费较上一年递增3%。周志寿签约后两天内交履约保证金23940元，并预付一期(每三个月为一期)租金及垃圾清运费，从第二期开始，于每期第一个月的5号前交付本期租金和垃圾清运费，逾期则按月息20厘计付滞纳金，逾期交费达5天的，视周志寿违约处理，杨沃华有权自行清场等等。2019年5月，双方签订《补充协议》，约定《商铺租赁合同》延期至2020年6月7日。二、合同履行情况。(一)商铺、保证金的交付情况。上述《商铺租赁合同》签订后，杨沃华如期将涉案商铺交付周志寿使用，周志寿亦按约定向杨沃华支付履约保证金23940元。（二）费用的调整情况。1.2015年6月30日，双方签订《补充协议》一份，约定自2015年6月8日至2016年6月7日期间，杨沃华同意将每期租金的6%补贴给周志寿，在每期交付租金时进行补贴结算，若周志寿不按期足额交付，则杨沃华有权取消该补贴。2.上述期间过后，双方租金、垃圾清运费收取方式再发生调整，相关的《收据》记载如下：①2016年3月8日至2016年6月7日期间，租金、垃圾清运费合计27561元，租金补贴6426元（两者相减后为21135元）；②2016年6月8日至2016年9月7日租金、垃圾清运费合计28386元，租金补贴7233元（两者相减后为21153元）；③2016年9月8日至2017年3月7日两期的租金、垃圾清运费均为28386元，租金补贴均为8601元（两者相减后均为19785元）；④2017年3月8日至2017年6月7日的租金为28368元，预收19785元；⑤2017年6月8日至2018年6月7日四期的租金均为29237.60元，均预收19804元；⑥2018年6月8日至2018年9月7日的租金30114.50元，预收19823.50元。庭审中，周志寿主张《收据》中所记载的“租金补贴”属于优惠方式，实际交付租金即以租金、垃圾清运费的总数扣减“租金补贴”，后来因为写法麻烦，双方一致同意扣减优惠部分后直接记载为“预收”。杨沃华则主张“预收”不代表变更，其没有明确放弃未收部分。三、费用的催收情况。2020年3月20日，周志寿收到落款为“广东福香律师事务所”的《法律意见书》，载明“现你自2019年9月8日起拖欠租金及垃圾清运费合计59470.00元，虽经我事主多次催促，你一直逾期拖欠”等内容，庭审过程中，杨沃华承认该《法律意见书》是其工作人员发出的。收到该《法律意见书》后，周志寿于2020年3月23日支付19823元。四、其他查明情况。新会区会城紫华路9号建筑物业的业主为江门市新会区仁义实业发展公司，杨沃华承租后将其中包括涉案B128、B130在内的多家商铺转租他人。新会区会城紫华路9号建筑物业属临时建筑物业，临时建设工程规划许可证有效期是2010年8月23日至2012年8月23日。2020年3月30日，杨沃华以周志寿拖欠2019年9月8日起的租金为由向一审法院提起诉讼，并于2019年4月22日增加诉讼请求，要求周志寿支付拖欠的自2016年6月8日至2019年9月7日期间的租金、垃圾清运费共123593.40元。诉讼过程中，周志寿于2020年5月6日支付15706元，提出余下所欠款项以其应退履约保证金相抵扣。一审法院判决：一、周志寿应自判决生效之日起十日内向杨沃华支付房屋占有费用及垃圾清运费合计39647元（已实际履行了39646元）。二、驳回杨沃华的其他诉讼请求。一审案件受理费2154.61元，由杨沃华负担1759.02元，周志寿负担395.59元。二审期间，双方当事人没有向本院提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院在二审中仅围绕杨沃华的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出上诉的问题不予审查。本案的二审争议焦点是：1.关于占有使用费如何计算的问题；2.杨沃华应否返还履约保证金23940元给周志寿的问题；3.逾期付款利息应否支持的问题。一、关于占有使用费的问题。涉案商铺为临时建设工程，其临时建筑规划许可证于2012年8月23日有效期满后并无办理续期手续，故杨沃华与周志寿签订的《商铺租赁合同》自2012年8月24日起无效，杨沃华向周志寿主张拖欠的租金实为主张涉案商铺的占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现双方当事人的主要争议在于双方在履行合同的过程中有无变更了合同关于“租金、垃圾清运费”的约定。杨沃华上诉称，双方并没有对租金标准进行调整，收据中“预收”的租金是部分租金，杨沃华并没明确放弃未交部分的租金，而双方约定的“租金补贴”是附带条件的租金优惠，由于周志寿没有按期交纳租金构成违约，不能享受租金补贴，所以追讨周志寿2016年6月8日至2019年9月7日拖欠的租金。周志寿则抗辩，杨沃华原来是通过“租金补贴”的方式减少租金，后来因为写法麻烦，双方一致同意扣减优惠部分后直接记载为“预收”，双方在履行合同过程中已实际变更租金标准，杨沃华扣减租金优惠后收取的租金为变更后的租金标准。本院认为，杨沃华主张收据中“预收”的租金仅是预先收取部分租金，但其在提起本案诉讼前从未向周志寿主张其余租金，明显不合常理，且杨沃华自收取2017年3月8日至6月7日一期的租金起，其向周志寿出具的收据即记载“预收”租金，而杨沃华在该期中“预收”的租金数额与前一期扣减租金补贴后实收的租金数额一致，故本院采信周志寿的主张，认定从2017年3月8日起收据上记载的“预收”租金实际是杨沃华扣减租金补贴后收取的租金。杨沃华虽然开具租金补贴的收据给周志寿，但其从来没有实际支付过补贴的款项给周志寿，且部分收据中也有备注租金补贴是“履约完合同一次性领取”。综合本案在案证据、双方当事人的陈述，并结合双方的交易历史，本院认为，双方在履行合同的过程中通过“租金补贴”的形式实际调低了租赁费用，变更了《商铺租赁合同》关于“租金、垃圾清运费”的约定，而该“租金补贴”是附带成就条件的，但对于如何获得“租金补贴”以及如何进行“租金补贴”，双方并无明确约定；对于收据中“履约完合同一次性领取”，双方也理解不一。杨沃华也不能提供证据证明逾期交付租金以及垃圾清运费即不能享受“租金补贴”。现杨沃华以周志寿拖欠2019年9月8日至2020年6月7日三期的租金以及垃圾清运费，即取消其享受“租金补贴”的资格依据不足，其以此为由主张周志寿支付拖欠2016年6月8日至2019年9月7日的租金以及垃圾清运费不能成立，一审法院对杨沃华该诉讼请求不予支持处理正确，本院予以维持。2020年3月20日，杨沃华向周志寿发出《法律意见书》，载明周志寿“2019年9月8日起拖欠租金及垃圾清运费合计59470.00元”，该《法律意见书》系由杨沃华的工作人员委托广东福香律师事务所发出，属于杨沃华对周志寿欠款的确认。结合该《法律意见书》发出的时间以及双方在《商铺租赁合同》中“先交款后使用”以及“于每期第一个月的5号前交付本期的租金和垃圾清运费给甲方（杨沃华）”的约定，杨沃华催缴的应是2019年9月8日至2020年6月8日共三期的租金及垃圾清运费用，平均每期约为19823.33元，与周志寿主张自2018年6月8日起双方将租金及垃圾清运费调整为每季19823.5元基本吻合，而周志寿在收到《法律意见书》后，亦向杨沃华支付了一期的租金及垃圾清运费用19823元，可见《法律意见书》所载欠款数额符合双方当事人的合意及心理预期。一审法院认定周志寿2019年9月8日至2020年6月7日期间占有使用涉案商铺的费用应以杨沃华向周志寿发出《法律意见书》所确认的59740元为准并无不当，本院予以维持。二、关于履约保证金的问题。杨沃华主张已经全额返还履约保证金给周志寿，其依据的是编号为NO.5616898、NO.1004445、NO.0005182三张《收据》，但周志寿对此不予认可。杨沃华称其已经在上述三期租金中通过分次扣减履约保证金的方式返还履约保证金给周志寿，但经本院核查，编号为NO.0005182《收据》显示，杨沃华该期实收的租金及垃圾清运费19785元是扣减该期的租金补贴8601元所得，并非是扣减该期履约保证金8106元所得，杨沃华所述明显与事实不符，而杨沃华亦不能提供其他证据证明其已经退回履约保证金给周志寿，故本院对杨沃华的主张不予采纳。《商铺租赁合同》为无效合同，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，杨沃华应退回履约保证金23940元给周志寿。因周志寿主张此款用于抵消其拖欠的占有使用费，一审判决在周志寿拖欠的占有使用费中直接予以扣减履约保证金23940并无不当。三、关于逾期付款利息的问题。涉案欠款发生在《商铺租赁合同》无效期间，该合同中有关逾期付款违约金的约定无效，且杨沃华明知涉案租赁物有效期满后并无办理续期手续，导致《商铺租赁合同》无效，具有明显过错，故杨沃华诉请周志寿按照合同约定月息2%支付没有法律依据。一审判决对杨沃华该项诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，杨沃华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4637.61元（已预交），由上诉人杨沃华负担。本判决为终审判决。审 判 长 李立辉审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇二〇年十二月七日法官助理 吴碧如书 记 员 梁丹婷