广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25824号上诉人（原审原告）：李永成，男，汉族，1961年2月15日出生，住广州市荔湾区，上诉人（原审原告）：劳兰瑞，女，汉族，1964年9月24日出生，住广州市荔湾区，劳兰瑞委托诉讼代理人：李俊豪，系劳兰瑞的儿子。被上诉人（原审被告）：陈开珍，女，汉族，1977年2月17日出生，住湖北省江陵县，上诉人李永成、劳兰瑞因与被上诉人陈开珍租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初41号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。陈开珍向本院提起上诉，但在收到法院催缴案件受理费的通知后仍不予缴纳，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十条规定，按陈开珍自动撤回上诉处理，本院不再另行制作裁定书。李永成、劳兰瑞上诉请求：1.撤销原审判决第三项，改判支持上诉人一审第二项诉讼请求；2.撤销原审判决第六项，改判支持上诉人一审第六项诉讼请求；3.撤销原审判决第七项，改判支持上诉人一审第七项诉讼请求；4.本案二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定部分事实不清、证据不足。（一）一审判决第三项租金认定有误。首先，陈开珍拖欠的从2019年7月3日至2019年12月13日的租金应为5个月乘以14000元/月加上14000元/月除以30天乘以11天，共75137元（其中2019年12月份的日租金是按本案《租赁合同》的第十三条第十三项的房屋占用费和第十七项的合理收益费约定的计算方式都是14000元/月除以30天的标准收取，这是上诉人与被上诉人的交易习惯），并非一审判决认定的32968元。其次，一审判决认定的数额，实际上是一审法院支持了陈开珍用押金42000元抵扣租金的总额所得。然而，一审判决主文均未出现关于押金适用的具体规定。同时，由于押金实际是由上诉人保管的，那么被上诉人只需支付租金32968元，在被上诉人付清全部费用后，造成上诉人还要把42000元押金返还给被上诉人的不利后果。另外，一审法院支持被上诉人以押金抵扣租金的答辩意见是不当的，因为本案《租赁合同》第二条第四项约定了押金是只有被上诉人全部按《租赁合同》约定付清全部相关费用才把剩余部分返还给被上诉人，所以被上诉人在没有履行付清全部相关费用前，被上诉人是无权支配押金的。因此，一审判决第三项事实不清、于法无据。（二）一审判决陈开珍支付的房屋占用费只从2019年12月19日计算至2020年9月2日之日止是不当的。1、2020年7月29日下午，本案一审书记员李敏燕来电通知上诉人需2020年7月31日上午10点到法院六楼与被上诉人一审代理律师协商办理腾退本案的房屋的手续事宜，但上诉人拒绝当日协商解决腾退房手续。2、2020年8月27日上午，上诉人劳兰瑞一审代理人李俊豪接到一审法官来电话释明被上诉人一审代理律师提出提前办理协商解决腾退房的手续的事宜，李俊豪给一审法官说明只要被上诉人把本案纠纷房的钥匙交到法院，上诉人到法院取钥匙后即视为腾退房手续完成。或者等法院作出判决，一审法官便说没有腾退房的日期法院不能作出判决。3、2020年8月27日上午，一审法官再次来电话通知上诉人李永成，释明关于被上诉人一审代理律师提前交还涉案房屋之事宜。法官要求明天或后天双方到涉案房屋现场交接，并且说明涉案房屋的钥匙不见了，只能对方律师去找开锁的公司去破锁换锁后，把新钥匙交给原告。上诉人李永成当即向一审法官说出只要被上诉人写一个说明，表明涉案房屋里面的东西不要了，让上诉人自己处理，上诉人就确认腾房手续完成。4、上诉人在2020年8月28日下午递交了一份《关于（2020）粤0105民初41号案审判员一审法官把本案的第三点诉讼请求不明确与在本案作出前由于被告愿意提前交还本案所承租的房产给原告的相关事宜，强制要求必须双方到场协商捆绑处理的释明》（以下简称《释明》）中明确声明：在本案《判决书》作出前，上诉人只要收到由法院通知被上诉人已交钥匙或有书面确认被上诉人愿意提前交还涉案房产并放弃遗留在房产内属于被上诉人物品的《返还房产确认书》，上诉人即到法院接收钥匙或《返还房产确认书》即视为涉案房产交接手续完毕；或等法院作出依法公平公正的《判决书》后再收回涉案房产，并明确表示上诉人及上诉人的代理人不会参与2020年9月2日下午15时由贵院组织关于“协商办理涉案房屋交接相关事宜”的庭审。5、在2020年9月2日下午约15时29分一审第二次的庭审调查正式开始。期间被上诉人一审代理律师仍然拿出在2020年8月27日一审法官所说的上诉人与被上诉人双方到涉案房产门前由开锁公司破锁后，重新装锁的钥匙给上诉人作为协商腾房手续的方案。上诉人立即表示反对，因为上诉人己给一审法官书面表明了上诉人给出处理涉案房产的腾房手续方案，上诉人所提出的方案符合《租赁合同》第十三条第十八项的规定，既使上诉人与被上诉人双方的经济损失减到最低，保障上诉人与被上诉人的权利，更能防止再次衍生其他的纠纷。（三）一审法院判决陈开珍只支付拖欠的电费2762.34元给李永成、劳兰瑞是不当的。在一审的第一次庭审调查中，上诉人已与一审法官说明了一审诉讼请求七的电费金额包括本金2206.34元加每日增加的滞纳金，556元的滞纳金只是计至2019年12月24日止。另本案《租赁合同》第十三条第（五）项约定，本案所产生的电费的债权人是广州市供电局有限公司，债务人是被上诉人。由于涉案房屋仍是被陈开珍占用着。因此只能等到上诉人收回涉案房屋才向广州市供电局有限公司交纳电费。期间继续产生增加的滞纳金仍需被上诉人支付是合法、合理的。二、一审程序有重大疑点：一审是适用普通程序，然而一审的审理期长达八个多月。且第一次开庭距第二次开庭长达三个多月，一审法官也并未释明一审延长二个多月的原因、第二次开庭审理的主要事项。综上所述，恳请贵院以事实为依据、以法律为准绳，查明事实，依法改判，以维护上诉人的合法权益。陈开珍经本院合法传唤没有到庭，亦无提交书面意见。李永成、劳兰瑞向一审法院起诉请求：1、判令确认李永成、劳兰瑞与陈开珍签订的《广州市房屋租赁合同》于2019年12月13日解除；2、判令陈开珍向李永成、劳兰瑞支付从2019年7月3日至2019年12月2日的五个月租金，及2019年12月3日至2019年12月13日的是11天租金（每天按月租金14000元除以30天约为467元计算），共计75137元3、依法判决陈开珍支付李永成、劳兰瑞月租金3倍的租赁合同解除违约金，共计42000元。（依法判决李永成、劳兰瑞不返还陈开珍押金42000元）4、判令陈开珍支付7月份、8月份、9月份、10月份、11月份、12月份逾期支付租金的违约金4207元（按照月租金的0.05%/天计算，从2019年7月3日至2019年12月26日共计177天；从2019年8月3日至2019年12月26日共146天；从2019年9月3日至2019年12月26日共115天；从2019年10月3日至2019年12月26日共85天；从2019年11月3日至2019年12月26日共54天；从2019年12月3日至2019年12月26日共24天；暂计至2019年12月26日止，实际计算至陈开珍履行付清所欠月租金之日止）；5、判令陈开珍将承租的房产腾空返还李永成、劳兰瑞；6、判令陈开珍支付房屋占用费3269元（按照月租金14000元除以30天，约为每天467元，从2019年12月19日起计至陈开珍返还房屋给李永成、劳兰瑞之日止，暂计至2019年12月26日）；7、判令陈开珍支付承租房屋（商铺）的电费2762.34元（金额暂定，最终以广州供电局收费为准）；8、判令本案诉讼费用由陈开珍承担。经审理查明：2020年2月21日的广州市不动产登记查册表显示，位于海珠区敦和路****的房产登记号为2005登记字**，产权人为劳兰瑞、李永成，建筑面积为45.88平方米，使用性质为商业。2019年4月2日，李永成、劳兰瑞（出租人、甲方）与陈开珍（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，主要内容为：房屋坐落：海珠区江海街敦和路207号XX房全部，使用面积为45.88平方米，作为商业用途；2019年4月3日至2020年4月2日的月租金为14000元，2020年4月3日至2021年4月2日的月租金为14280元，2021年4月3日至2022年4月2日的月租金为14565元；租赁期限叁年，自2019年4月3日至2022年4月2日止；租金按月结算，由乙方在每月的第3日前结清本月租金，转账至合同约定甲方的指定收款账户；押金42000元，乙方在2019年4月2日前一次性支付给甲方；甲方应于2019年4月3日前将房屋按约定条件交付给乙方；租赁期内，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、卫生费、上网费由乙方承担，房屋租赁税费、室内设施维修费由甲方承担；乙方有下列情形之一的，甲方有权通过向本合同填写的乙方通讯地址邮寄送达《解除合同通知书》的方式单方解除本合同，收回房屋：1.欠缴租金或各类费用逾二十日的。；乙方逾期支付租金，每逾期一日按照当期应付租金的0.05%向甲方支付违约金，逾期超过二十日的，甲方有权要求解除合同并要求乙方按照当月3倍租金的金额支付违约金；租赁期满或需提前合同解除时，甲乙双方应对商铺和附属物、水电等使用情况进行交验，结清各自应当承担的费用。甲方返还押金、乙方移交商铺钥匙后视为商铺腾空完成。如乙方在租赁期满或需提前合同解除后都必须在3天内搬离商铺并交还甲方，并且必须在三个工作日内配合甲方到江海街出租管理部门办理解除房屋租赁登记备案手续，若未履行，甲方有权在第4天后，每逾期一天按合同当月租金除以三十天的金额收取该商铺的占用费，占用费计至乙方搬离商铺并交还甲方；租赁期内乙方因自身原因不再继续履行本合同的，必须提前三个月邮寄送达《解除合同通知书》，并且按照合同约定的当月租金3倍的金额支付违约金，必须约定移交钥匙、腾退商铺的时间及方式，积极取得甲方的谅解；甲方行使通过向本合同填写的乙方通讯地址邮寄送达《解除合同通知书》的方式解除本合同的权利时，当邮寄签收或交邮后第7天视为送达，送达后乙方应在5日内移交钥匙、腾退商铺，第5日后乙方遗留在商铺内的物品，视为乙方放弃其所有权，甲方有权自行处理；等。上述合同中，陈开珍填写的通讯地址为海珠区敦和路敦和花园127号。2019年11月18日，李永成、劳兰瑞向陈开珍邮寄发出《催告函》，主要内容为：自2019年7月3日起到时至今日（即2019年11月18日），你已逾期欠交纳你所承租的广州市海珠区敦和路207号XX房的5个月的租金，在这段期间，我们每月都通过你所留的电话号码发信息通知及向你追讨你所承租的海珠区敦和路207号XX房的月租金。但你只在7月及8月回复信息简单沟通。因此我们在此特别严正声明：“如陈开珍女士你在2019年12月3日前补交你所欠的5个月的月租金，我们可不追究你这段时间违反合同约定逾期未按时交纳租金所产的滞纳金的相关违约责任。否则，我们将根据我们与你陈开珍女士平等协商下签定的《广州市房屋租赁合同》中的约定追究你的违约责任：1、我们通过本租赁合同上填写的乙方通讯地址邮寄送达《解除租赁合同通知书》的方式单方解除本租赁合同，并且按约定要求你按原状返还所承租的房屋（商铺）。2、向陈开珍女士你追讨你所欠交的5个月的月租金和因你逾期欠交租金所产生的滞纳金，以及租赁期间所产生的水、电、杂费等相关费用。3、追究因陈开珍女士你本人原因违约而解除本租赁合同所产生的违约金，违约金按租赁合同约定的当月月租金3倍的金额支付”。该《催告函》及邮政快递单在广州市广州公证处进行了公证。2019年12月6日，李永成、劳兰瑞向陈开珍邮寄送达《租赁合同解除通知书》，主要内容为：陈开珍女士，我们与你于2019年4月2日签订了《广州市房屋租赁合同》，将海珠区敦和路207号XX房出租给你。合同签订后，我们如约将房屋交付给你，但你却并未如期向我们支付租金。根据合同约定，你应当于每月第3日前向我们支付当月租金，但是自2019年7月3日起时至今日（即2019年12月6日），你己逾期欠交纳你所承租的海珠区敦和路207号XX房的5个月的月租金共计7万元整。在此期间，我们曾多次以电话短信催告你，并且我们于2019年11月18日通过EMS向你邮寄《催告函》，敦促你诚实守信履行约定，否则我们将按约定单方解除本租赁合同。但你置若罔闻，你的前述行为已经属于严重违约行为，完全符合租赁合同约定的解除条件。本人经慎重考虑，决定行使合同解除权，解除租赁合同，特向你发送本解除合同通知书，《广州市房屋租赁合同》自本通知书送达之日起解除。请陈开珍女士在收到本通知书之日起5日内根据《广州市房屋租赁合同》的约定：为此我们郑重要求陈开珍女士保留除新改装的380v（伏特）入户电源线及开关电箱设备，其它按原状腾空租赁房屋并交付予我们，同时请安排时间通知我们办理好交接手续；逾期未能腾空的，根据《广州市房屋租赁合同》的约定，我们有权采取相应措施予以处置，并收回租赁房屋。同时请陈开珍女士在收到本通知后，结算并支付拖欠的租金、水电杂费以及违约金等。届期若陈开珍女士你未按上述通知履行的，我们也将依法收回自己的房子（商铺），同时追究你的相应的法律责任。该通知书及邮寄快递单在广州市广州公证处进行了公证。诉讼中，李永成、劳兰瑞与陈开珍双方确认签订租赁合同后，李永成、劳兰瑞在2019年4月2日将涉案房屋的钥匙交给了陈开珍，陈开珍仅支付了押金42000元及2019年4-6月的租金，自2019年7月起至今没有支付租金。陈开珍表示其经营商铺至2019年8月3日，并于当天告知李永成、劳兰瑞不再承租了，其无力缴纳租金一部分原因是租赁物的租金价格高于所在地段的租金，当时其打电话给李永成、劳兰瑞说要交还房屋钥匙的时候，李永成、劳兰瑞不同意，陈开珍就没有交，直接回家了，至今还没有将涉案商铺的钥匙交还给李永成、劳兰瑞，但是房屋里面的东西都已经取走了。另外，在2020年9月2日的庭审中，陈开珍表示可在庭审结束后去现场办理交接房屋的手续，李永成、劳兰瑞则表示等法院判决。李永成、劳兰瑞为证明其主张还提供了以下证据：1、《房屋租赁登记备案证明》；2、押金及首月租金收据指定租金收款账户流水单；3、4月至7月前的手机短信息截图、5、7月、8月、9月、10月的手机短信息截图；4、11月的手机短信信息截图；5、12月的手机短信息截图；6、所欠电费的南方电网网上营业厅明细账单截图及门外张贴的《欠费停电通知书》；7、2020年4月12日陈开珍与李永成、劳兰瑞联系的手机短信息截图；8、光盘；9、《58同城》的截图及《国家企业信用信息公示系统》陈开珍商铺的工商登记基本信息截图。陈开珍的质证意见：证据1三性无异议，但是对其证明内容不认可，陈开珍无力缴纳租金有一部分原因是租赁物的租金价格高于所在地段的租金；证据2、3三性无异议；证据4-7三性无异议，但是手机短信并非双方唯一沟通方式，双方租赁合同在2019.8.3日已经解除；证据8三性无异议；证据9三性无异议，但是证明内容不认可，该证据恰好可以印证陈开珍已经通知李永成、劳兰瑞解除合同，李永成、劳兰瑞没有及时收回涉案房屋，应该自行承担损失；证据10三性无异议；证据11三性无异议，但是证明内容不认可，陈开珍在网上所发布的转让时间与陈开珍与李永成、劳兰瑞的短信聊天可以印证涉案房屋租金过高，陈开珍经营不下去。陈开珍为证明其主张提供了以下证据：1、市房地产租赁管理所关于公布2019年广州市房屋租金参考价的通知。李永成、劳兰瑞的质证意见：对该证据三性不认可，该证据上写明的租金并不能代表涉案房屋的租金。一审法院认为：李永成、劳兰瑞与陈开珍签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效合同，各方均应严格遵照履行。李永成、劳兰瑞作为涉讼房屋的出租人，其已经将涉案房屋交付陈开珍使用，陈开珍理应按照《房屋租赁合同》的约定按时、足额地履行支付租金、水电费用等合同义务。现李永成、劳兰瑞与陈开珍均确认陈开珍自2019年7月开始拖欠涉讼房屋的租金，故陈开珍逾期支付租金的行为已然构成违约，理应承担相应的违约责任。根据合同的约定，欠缴租金或各类费用逾二十日的，李永成、劳兰瑞有权解除合同，李永成、劳兰瑞向合同填写的陈开珍通讯地址邮寄送达《解除合同通知书》的，当邮寄签收或交邮后7天视为送达，李永成、劳兰瑞于2019年12月6日向陈开珍邮寄了《解除合同通知书》，故涉案租赁合同应于2019年12月13日解除，李永成、劳兰瑞主张确认李永成、劳兰瑞与陈开珍签订的《广州市房屋租赁合同》于2019年12月13日解除，并无不当，一审法院予以支持。陈开珍主张其于2019年8月3日已向李永成、劳兰瑞表示不再承租涉案房屋，租赁合同应于2019年8月3日解除，但其并未充分举证证明且陈开珍亦确认涉案房屋的钥匙至今仍未交还给李永成、劳兰瑞，同时根据租赁合同的约定，租赁期内陈开珍因自身原因不再继续履行本合同的，必须提前三个月向李永成、劳兰瑞邮寄送达《解除合同通知书》，陈开珍亦未举证证明其履行了该项义务，故对于陈开珍的上述主张，依据不足，一审法院不予采信。如上所述，陈开珍自2019年7月开始拖欠租金，故李永成、劳兰瑞要求陈开珍支付2019年7月3日至2019年12月13日的租金，有事实依据，一审法院予以支持。经核算，租金数额为74968元（14000×5＋14000÷31×11），对李永成、劳兰瑞主张的超出部分，一审法院不予支持。鉴于陈开珍表示同意以租赁押金42000元抵扣应支付的租金，故抵扣后陈开珍仍应支付32968元租金给李永成、劳兰瑞。关于解除合同违约金的问题，根据《房屋租赁合同》的约定，陈开珍逾期超过二十日支付租金的，李永成、劳兰瑞有权要求解除合同并要求陈开珍按照当月3倍租金的金额支付违约金，故李永成、劳兰瑞要求陈开珍支付违约金42000元的请求，一审法院予以支持。陈开珍主张应按照广州市房屋租赁价格4450.36元的标准支付3倍违约金13351.08元，依据不足，一审法院不予采纳。关于逾期支付租金的违约金的问题，根据《房屋租赁合同》的约定，租金按月结算，由陈开珍在每月的第3日前结清本月租金，陈开珍逾期支付租金，每逾期一日按照当期应付租金的0.05%向甲方支付违约金。故陈开珍应当支付逾期支付2019年7月至合同解除之日即12月13日租金的违约金给李永成、劳兰瑞，李永成、劳兰瑞的该项诉请，合理有据，一审法院予以支持。但违约金的总额应以陈开珍所拖欠的租金总额为限。关于腾空房屋返还的问题，陈开珍诉讼中确认涉案房屋的钥匙尚未返还给李永成、劳兰瑞，亦未举证证明其曾向李永成、劳兰瑞主张过返还，故对于李永成、劳兰瑞要求陈开珍腾空房屋返还的诉请，一审法院予以支持。关于房屋占用费的问题，合同解除后，陈开珍继续使用涉案房屋应当支付房屋占用费给李永成、劳兰瑞，根据《房屋租赁合同》的约定，如陈开珍在租赁期满或需提前合同解除后都必须在3天内搬离商铺并交还李永成、劳兰瑞，并且必须在3个工作日内配合李永成、劳兰瑞到江海街出租管理部门办理解除房屋租赁登记备案手续，若未履行，李永成、劳兰瑞有权在第4天后，每逾期一天按合同当月租金除以三十天的金额收取该商铺的占用费，占用费计至乙方搬离商铺并交还甲方。本案中，因租赁合同于2019年12月13日解除，故李永成、劳兰瑞主张自2019年12月19日起每日按照月租金除以三十天的金额计算房屋占用费，并无不当，一审法院予以支持。鉴于陈开珍于2020年9月2日明确表示愿意办理涉案房屋的交接手续，而李永成、劳兰瑞未能协同办理，故房屋占用费应当计算至2020年9月2日止。关于电费的问题，根据李永成、劳兰瑞提交的欠费停电通知书及电费清单，涉案房屋在2019年6月4日至2019年8月2日期间拖欠的电费为2206.34元，违约金为556元，故李永成、劳兰瑞要求陈开珍支付电费共计2762.34元，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、李永成、劳兰瑞与陈开珍签订的《广州市房屋租赁合同》于2019年12月13日解除。二、陈开珍在本判决生效之日起7日内腾空位于广州市海珠区敦和路207号XX房，并将房屋交还给李永成、劳兰瑞。三、陈开珍在本判决生效之日起15日内，支付拖欠2019年7月3日至2019年12月13日的租金32968元给李永成、劳兰瑞。四、陈开珍在本判决生效之日起15日内，支付租赁合同解除违约金42000元给李永成、劳兰瑞。五、陈开珍在本判决生效之日起15日内，支付逾期支付2019年7月至2019年12月13日期间租金的违约金（以每月欠付租金为基数，从当月4日起按每日0.05%的标准计至租金实际支付之日止，违约金总额以不超过所欠租金本金为限）给李永成、劳兰瑞。六、陈开珍在本判决生效之日起15日内，支付2019年12月19日至2020年9月2日止的房屋占用费（按每日467元计算）给李永成、劳兰瑞。七、陈开珍在本判决生效之日起15日内，支付拖欠的电费2762.34元给李永成、劳兰瑞。八、驳回李永成、劳兰瑞的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2848元，由陈开珍负担。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对李永成、劳兰瑞的上诉意见，分析认定如下：关于租金的问题。李永成、劳兰瑞认为一审以租赁押金抵扣陈开珍应支付的租金不当，违反了涉案合同的约定，属于认定事实不清。对此，本院认为，根据涉案租赁合同第二条第四项约定，“租赁期满或合同解除，乙方结清相关费用并按期搬出时，甲方应同时将押金无息返还给乙方”，可见返还押金是以结清相关费用为前提。该条款虽明确“甲方有权将押金用于抵扣相关费用”，但未约定抵扣顺序，根据合同约定结清后返还押金及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十一条“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”的规定，应按利息、主债务的顺序进行。本案中，陈开珍欠付的租金是计算违约金的依据，不能径直进行抵扣，一审直接以押金抵扣租金，将导致以租金为基数计算的租金违约金减少，因此一审处理不当，本院予以纠正。由于陈开珍需要向李永成、劳兰瑞支付合同解除违约金42000元，基于诉讼经济的原则，本院将租赁押金42000元抵扣违约金42000元，抵扣后李永成、劳兰瑞不再返还押金，陈开珍亦无需支付违约金。至于李永成、劳兰瑞提出按照合同第十三条第十三项和第十七项以及合同双方的交易习惯，以月租金除以30天来计算日租金的主张，经查，涉案合同第十三条第十三项和第十七项分别针对的是房屋占用费和合理收益费，并不是关于租金的计算标准，李永成、劳兰瑞亦未举证证明其与陈开珍存在关于租金计算标准的交易习惯，一审以实际天数计算日租金正确，李永成、劳兰瑞该项主张不能成立，本院不予支持。关于房屋占用费的问题。李永成、劳兰瑞上诉认为一审房屋占用费仅计算至2020年9月2日不当，对此，本院认为，2020年9月2日陈开珍已明确表示庭审结束后去现场办理交接手续，而李永成、劳兰瑞不予配合，应视为陈开珍履行了返还房屋的义务，此日之后房屋空置的后果由李永成、劳兰瑞自行承担。关于电费的问题。李永成、劳兰瑞认为应以供电部门实际收费认定电费数额，对此，本院认为，根据《民事诉讼法》第一百一十九条规定，“起诉必须符合下列条件：（三）有具体的诉讼请求和事实、理由”，李永成、劳兰瑞的该项诉讼请求不明确，一审法院对其主张的具体数额2762.34元进行处理并无不当，本院予以维持。关于审限的问题。李永成、劳兰瑞以一审审理期限超过六个月主张一审程序不当，本院经审查认为，一审法院在审理过程中依照法定理由扣除审限，审限虽超过六个月，但未违反法定程序，且李永成、劳兰瑞的该上诉意见对本案处理结果没有实质影响，故对李永成、劳兰瑞关于一审程序违法应予以改判的意见不予支持。综上所述，李永成、劳兰瑞的部分上诉请求成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初41号民事判决第一项、第二项、第五项、第六项、第七项；二、变更广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初41号民事判决第三项为，陈开珍在本判决生效之日起15日内，支付拖欠2019年7月3日至2019年12月13日的租金74968元给李永成、劳兰瑞；三、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初41号民事判决第四项、第八项；四、驳回李永成、劳兰瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费2848元，由陈开珍负担。二审受理费1178元，由李永成、劳兰瑞负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年十二月二十九日书记员 钟丹霞王日平