内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2020）内0291民初1901号原告：李彤，男，1987年3月13日出生，现住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：蔺亚夫，内蒙古惟仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩晓娟，内蒙古惟仁律师事务所律师。被告：包头万合房地产开发有限公司。法定代表人：郭顺川。原告李彤与被告包头万合房地产开发有限公司（以下简称“万合公司”）委托合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李彤的委托诉讼代理人蔺亚夫、韩晓娟及被告万合公司的法定代表人郭顺川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李彤向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付欠原告2019年7月1日至2020年9月30日的商铺返租租金15966元；2.判令被告支付原告逾期给付租金的利息：（1）第一季度每日的逾期利息以3193元为基数，以中国人民银行同期活期存款基准利率为标准，从2019年7月16日起到付清之日止；（2）第二季度每日的逾期利息以3193元为基数，以中国人民银行同期活期存款基准利率为标准，从2019年10月16日起到付清之日止；（3）第三季度每日的逾期利息以3193元为基数，以中国人民银行同期活期存款基准利率为标准，从2020年1月16日起到付清之日止；（4）第四季度每日的逾期利息以3193元为基数，以中国人民银行同期活期存款基准利率为标准，从2020年4月16日起到付清之日止；（5）第五季度每日的逾期利息以3193元为基数，以中国人民银行同期活期存款基准利率为标准，从2020年7月16日起到付清之日止；3.诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：原告从被告处购买位于××区商铺两个，铺位1-A108、1-A110，双方签署了《包头市商品房买卖合同》，原告向被告交付了全部房款，同时与被告签订了商铺委托经营管理合同。该委托合同约定：原告将已购商铺委托被告进行经营管理，委托期限自2016年7月1日起至2024年7月1日止，返租租金自2016年7月1日起计算。返租时间为委托经营第四年开始向原告支付收益金，委托经营的第四年至第六年，年收益金额为原告购买该商铺签订《商品房买卖合同》所约定总房款的14%给付收益金。并约定若被告逾期付款则每日按照应付收益金金额的中国人民银行同期活期存款基准利率计算后支付给原告逾期付款利息。被告一直没有按照约定给付返租租金，为维护原告的合法权益，起诉至人民法院。被告万合公司辩称，近年经济形势不容乐观，万合公司下调了返租租金比例，也未达到业主的认同和理解。今年年初，突如其来的疫情让万合公司更是雪上加霜。从2020年1月20日左右，因无法预见的冠状病毒疫情开始，扰乱了社会正常的生活生产秩序，国家采取了一系列行之有效的措施。随着时间的推移，疫情得到了控制，在广大人民群众积极响应配合下，疫情趋于平稳下降，国家逐渐解除相关禁令，疫情期间给相关行业遭到极大损失，万合广场1号、2号商业楼3-5层经营餐饮、KTV、健身房、教育培训、旅店业等，经营处在停业状态，这些经营者向万合公司提出减免半年房租的要求。鉴于疫情，万合公司请求法院因不可抗力给予委托经营管理合同租金减免，同时判令减免2020年上半年的返租租金的请求。本院经审理认定事实如下：2016年9月22日，原、被告签订编号2015-0017356、2015-0017359的《包头市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于包头稀土高新技术产业开发区幸福南路46号万合学府小区1-A108、1-A110号商铺两套，建筑面积均为5.12㎡，价格均为8909.57元/㎡，总价款均为45617元。2016年6月28日，原告一次性交清购房款，被告出具收据。2016年6月28日，原、被告双方签订案涉房屋的《商铺委托经营管理合同》两份。合同约定委托方（甲方）为原告李彤，受托方（乙方）为被告万合公司。该合同约定的委托期限自2016年7月1日至2024年7月1日止，返租租金自2016年7月1日起计算。合同中第四条约定“首次委托经营期限为8年。甲方同意委托经营的前3年乙方无需向甲方支付任何收益金，从第4年开始支付收益金，具体金额为：委托经营的第4年至第6年，年收益金金额为甲方购买该商铺签订《商品房买卖合同》所约定总房款的14%，即6386元整……从第4年开始，乙方按季度支付，在每季首月的10日前，以银行转账的方式，足额向甲方支付该季度租金。”合同约定“本合同期限内，经营风险由乙方承担，并自行负责经营盈亏。”合同第六条约定“乙方逾期向甲方支付收益金的，甲方有权要求乙方按本合同履行。若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期应支付收益金金额的中国人民银行同期活期存款基准利率计算后支付给甲方。”合同第八条约定了不可抗力，免责事由为“此类事件包括但不限于……流行疾病”。“任何一方由于不可抗力而未能履行其在本合同项下的义务，该方应无需承担任何责任”另查明，被告自2019年7月1日起未向原告支付收益金。以上事实，有原告提交的《包头市商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理合同》、房款收据，被告提交的《包头市人民政府关于印发包头市积极应对新冠肺炎疫情影响稳定和扩大就业若干政策措施的通知》、租金减免说明等证据材料及双方当事人当庭陈述并经庭审质证、认证在案予以佐证。本院认为，原告李彤与被告万合公司签订的《包头市商品房买卖合同》及《商铺委托经营管理合同》，均系双方的真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，该合同合法有效，双方均应依合同履行义务。原告如约交纳全部购房款并将商铺交付被告万合公司自主经营，被告万合公司应按合同约定向原告支付收益金，被告未按约定给付原告收益金，构成违约。关于违约金的起算时间。按照合同约定，收益金的给付时间为每季度10日前，自逾期的第16个工作日起开始计算违约金。该季度按双方理解为计费时段，即每三个月为一个计费时段。“日”包含节假日，“工作日”不包含节假日，故违约金的起算时间应为每个计费时段的第11日起经过15个工作日，从第16个工作日开始计算。关于疫情影响。合同约定经营风险由被告承担，原告并不参与到被告的经营活动中，因此合同兼具租赁的性质。新冠肺炎疫情是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定的不可抗力。根据《最高人民法院关于审理涉疫情民事案件指导意见（一）》的规定，并参照《包头市人民政府关于印发包头市积极应对新冠肺炎疫情影响稳定和扩大就业若干政策措施的通知》第一条第五项“对全市承租国有资产类经营用房的个体工商户和中小微企业，免收6个月房租”的规定，本院酌定减免疫情发生后3个月（2020年2月1日至2020年4月30日）的收益金及期间内的违约损失。综上，被告应给付原告2019年7月至2020年1月、2020年5月至2020年9月共计12个月的收益金12772元（年租金6386元÷12个月×12个月×2套商铺）；另外，被告应给付原告以2019年7月至2019年9月的收益金3193元（年租金6386元÷12个月×3个月×2套商铺）为基数，从2019年8月1日起算，核减3个月；以2019年10月至2019年12月的收益金3193元为基数，从2019年10月31日起算，核减3个月；以2020年1月的收益金1064.3元（年租金6386元÷12个月×1个月×2套商铺）为基数，核减三个月，从2020年5月1日起算；以2020年5月、6月的应付收益金2128.7元（年租金6386元÷12个月×2个月×2套商铺）为基数，从2020年5月6日起算；以2020年7月至2020年9月的收益金3193元为基数，从2020年8月3日起算，至实际给付之日止，按中国人民银行同期活期存款基准利率计算的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告包头万合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告李彤自2019年7月1日至2020年9月30日止的收益金12772元；二、被告包头万合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告李彤逾期支付收益金的违约金：1.2019年7月、8月、9月的违约金，以应付收益金3193元为基数，从2019年8月1日至2020年1月31日，从2020年5月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期活期存款基准利率计算；2.2019年10月、11月、12月的违约金，以应付收益金3193元为基数，从2019年10月31日至2020年1月31日，从2020年5月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期活期存款基准利率计算；3.2020年1月的违约金，以应付收益金1064.3元为基数，从2020年5月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期活期存款基准利率计算；4.2020年5月、6月的违约金，以应付收益金2128.7元为基数，从2020年5月6日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期活期存款基准利率计算；5.2020年7月、8月、9月的违约金，以应付收益金3193元为基数，从2020年8月3日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期活期存款基准利率计算；三、驳回原告李彤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费238元，减半收取计119元（原告已预交），由被告包头万合房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 曹 波 二〇二〇年十二月四日书记员 于慧颖附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。