四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初8238号 原告：李虹林，女，1984年8月27日出生，汉族，住四川省营山县。 原告：叶万勤，男，1981年8月1日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被告：成都市新都区保利投资有限公司，住所地成都市新都区三河街道办三河大道**。 法定代表人：徐鲁，董事长。 委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：张诺依，国浩律师（成都）事务所律师。 原告李虹林、叶万勤与被告成都市新都区保利投资有限公司（以下简称保利投资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告李虹林、叶万勤、被告保利投资公司的委托诉讼代理人陈娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李虹林、叶万勤向本院提出诉讼请求：1．判令保利投资公司退还购房款43010元，将商品房买卖合同中李虹林、叶万勤购买的房屋面积变更至与30层以下户型的房屋面积相同，并保证将为李虹林、叶万勤及时办理对应面积的房屋产权证书（庭审中明确该项诉讼请求为：判令保利投资公司退还购房款43010元，并在约定时间为李虹林、叶万勤办理面积为134.47平方米的房屋产权证）；2.判令保利投资公司赔偿因房屋不符合交房要求而不整改对李虹林、叶万勤造成的损失10000元；3.判令保利投资公司承担本案诉讼费用。事实与理由：李虹林、叶万勤于2017年9月在保利投资公司处购买了位于成都市新都区××街道××路××号“保利拉斐二期”××栋××单元××号商品房（以下简称案涉房屋），保利投资公司在签订合同时告知李虹林、叶万勤：因国家政策规定，30及以上楼层需要封阳台，因此面积会比30层以下同户型房屋多5平方米，购房款也就多5平方米，李虹林、叶万勤所购买房屋面积为139.49平方米，房屋总价款为1190975元。2020年3月下旬，保利投资公司通知李虹林、叶万勤验收房屋，李虹林、叶万勤委托第三方专业验房机构四川省益装网络科技有限公司（以下简称益装网公司）于4月初代为验房，结果发现，该房屋不仅存在76处问题需要整改，还发现1楼到32楼与自己购买的同户型房屋全部都封了阳台，同样户型、同样封窗、同样的使用面积，30楼以下按照134.47平方米计算房屋总价款，30楼以上同户型房屋按照139.49平方米计算房屋总价款，多出5.02平方米的房款，税收、每月物业费也会增加5.02平方米，如果涉及到房屋买卖也会有所影响。李虹林、叶万勤将上述问题反映给保利投资公司工作人员，其作出记录，承诺4月会答复并针对房屋问题进行整改。但从首次验房至起诉时已过去3个月，针对保利投资公司在李虹林、叶万勤购房时的欺诈行为，导致李虹林、叶万勤要多支付5个多平方米房屋价款这一结果，保利投资公司没有任何回应，而房屋存在的问题，也无人进行整改，李虹林、叶万勤先后联系签订合同时的销售人员、保利投资公司相关工作人员，但均无人理睬。为维护自身合法权益，李虹林、叶万勤提起本案诉讼，提出前述诉讼请求。 保利投资公司辩称：第一，《四川省商品房买卖合同（预售）》第四条约定，案涉房屋预测建筑面积为139.49平方米，该房屋面积测绘成果报告书显示案涉房屋实测面积与前述预测面积一致，不存在李虹林、叶万勤主张的实际面积与约定面积不一致的情形，其关于退还购房款并变更合同约定面积的主张没有事实依据，不应支持。第二，案涉房屋符合约定交付条件，保利投资公司已经按照约定通知李虹林、叶万勤收房，按照合同约定和李虹林、叶万勤诉状陈述，系李虹林、叶万勤逾期收房，其关于无法入住而要求支付租金损失的主张不能成立。综上，请求驳回李虹林、叶万勤的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。2017年9月15日，李虹林、叶万勤（买受人）与保利投资公司（出卖人）签订自编号为××××××的《四川省商品房买卖合同（预售）》和《保利拉斐云邸商品房买卖合同补充协议》《保利拉斐云邸商品房买卖合同附件》，约定李虹林、叶万勤购买保利投资公司开发建设的案涉房屋，合同第四条第（五）款约定：“该商品房的预测建筑面积共139.49平方米，其中套内建筑面积117.13平方米，分摊共有建筑面积22.36平方米”，第八条约定：“出卖人与买受人按照下列第1种方式计算该商品房价款：（一）按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10167.98元，总价款为1190975元”，第九条第二款约定：买受人采取贷款方式付款，于2017年9月15日前支付首期房价款540975元，余款650000元向中国工商银行股份有限公司成都金牛支行申请贷款支付。第十四条约定了交付时实测面积与合同第四条第（五）款载明的预测建筑面积发生误差时的处理。第十五条约定：“（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书”，第十八条第（一）款约定：“出卖人在2020年3月31日前向买受人交付该商品房”，第二十七条约定：“买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起且满足补充协议第八条第6款之日起730日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费”。补充协议第一条第5款约定：“凡未直接列入合同、附件、本补充协议之中的内容，对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。双方同意：出卖人雇佣的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的与合同有关的任何文件，均应在出卖人通过单独加盖鲜章予以书面确认的情况下方对出卖人具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容”，第八条第6款约定：“买受人取得房屋所有权证的730日期间自第3条所称证件资料（含买受人应签署的手续）和税费收齐之日起计算。自出卖人收取买受人缴纳的各项税费起，至买受人取得房屋所有权证期间，出卖人无需就该等税费向买受人支付任何名目的孳息/资金占用费/补偿等款项。”双方一致确认，李虹林、叶万勤已经按照合同约定足额支付了购房款。 2019年12月31日，保利投资公司取得“保利拉斐二期5、6、7栋地块4、5、6、15＃楼及相应地下室”《竣工验收备案书》（备案编号：2019备［12-31］××××号），载明该工程经成都市新都区城乡建设局审查符合备案条件，准予备案。2019年6月4日，成都成房测绘有限责任公司作出成房测2019-××××号《房产面积测绘成果报告书》，对位于成都市新都区××街道××路××号“保利拉斐二期5、6、7地块4、15、17栋”项目形成实测报告，其中××××××××房屋，套内面积117.13平方米，公摊面积22.36平方米。2020年3月16日，保利投资公司作出《保利·公园198三期拉斐云邸项目交付通知书》，通知李虹林、叶万勤自2020年3月27日起办理收房。2020年3月18日，保利投资公司向李虹林、叶万勤合同地址邮寄资料。李虹林、叶万勤确认于2020年3月底收到了保利投资公司的交房通知单。2020年4月9日，益装网公司对案涉房屋进行查验并作出《房屋查验咨询报告》，载明（初验）检验结果存在客厅入户门晃动、锁眼松动、厨房门槛石划痕、次卫门边未上漆等39处问题。2020年4月28日，保利投资公司向李虹林、叶万勤作出《交付催告函》，记载：我公司已于2020年3月19日向您寄发了《交付通知书》，且已于2020年3月27日至2020年4月10日现场办理了交付活动，但您至今未办理房屋交付手续，故提示李虹林、叶万勤收函后尽快办理交付手续。2020年4月29日，保利投资公司向李虹林、叶万勤合同地址邮寄资料。2020年7月11日，李虹林在案涉房屋《业主资料、物品领取清单》上签名，领取了房屋钥匙、业主手册、住宅工程质量分户验收结果表等材料、物品。 以上事实，有双方当事人提交的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，除基于法律特别规定，需要通过合同主体的意思表示一致才能形成，在各方对于达成合意的内容持不同意见时，书面的合同文本作为直接证明双方合意的证据具有较高的证明力，否定书面合同外化固定的意思表示应当有充分证据证明，主张相应约定属于无效的格式条款也应当严格符合法律规定方能成立。对应李虹林、叶万勤的诉讼请求，本院评述如下： 关于退还购房款、办理面积为134.47平方米权属登记证明的请求。双方签订的商品房买卖合同第四条第（五）款约定了商品房预测建筑面积为139.49平方米，其中套内建筑面积117.13平方米，第八条约定按照套内建筑面积计算商品房价款，该两项约定虽记载于保利投资公司提供的合同文本，但系双方对房屋面积和计价方式的约定，并非《中华人民共和国合同法》第五十三条、五十四条所规定情形，也未免除保利投资公司责任、加重李虹林、叶万勤责任或排除其主要权利，对双方产生约束力。保利投资公司所提交《房产面积测绘成果报告书》记载案涉房屋实测结果为套内面积117.13平方米、公摊面积22.36平方米（合计139.49平方米），符合双方合同约定。李虹林、叶万勤主张双方在书面合同之外达成了口头约定、销售人员代表保利投资公司告知其房屋面积比30楼以下同户型多出5个多平方米，但未能充分举证证明，双方合意应按最终订立的书面合同确定，则李虹林、叶万勤要求按照建筑面积计算房屋平米单价、按照30层以下同户型面积计算退还差价、并要求办理面积为134.47平方米的分户权属证明，缺少合同依据和法律支撑，本院依法不予支持。 关于逾期交房损失。李虹林、叶万勤庭审中明确其主张的10000元损失的基础为：因案涉房屋不符合交房要求却不予整改、无法入住而产生的房屋租金损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，一方当事人要求对方赔偿损失的前提是对方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给己方造成了损失。本案中，按照双方签订的商品房买卖合同第十五条、第十八条约定，保利投资公司应在2020年3月31日前向李虹林、叶万勤交付案涉房屋，交付时需同时符合已取得建设工程竣工验收合格证明和已取得房屋面积实测报告书两项条件，根据本案查明情况，案涉房屋所在楼栋已于2019年6月4日取得实测报告，于2019年12月31日办理竣工验收备案，在合同约定的交付日期前满足了约定的交付条件，李虹林、叶万勤也确认在约定的交房期限届满前收到了保利投资公司的交房通知，则保利投资公司并无逾期交付房屋行为。李虹林、叶万勤虽主张案涉房屋不符合交房要求、无法入住，但其所举证据不足以证明案涉房屋存在严重影响正常使用功能、依照合同约定或法律规定需完成整改修复后方能交付使用的质量问题，即或李虹林、叶万勤相应时间段内实际产生租金支出，也非保利投资公司违约行为所致，故对于李虹林、叶万勤的损失赔偿金请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回李虹林、叶万勤的全部诉讼请求。 案件受理费562.63元（已因适用简易程序减半收取），由李虹林、叶万勤负担（此款李虹林、叶万勤在起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余晨 二〇二〇年十二月七日 书记员  曾妙