广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25156号上诉人（原审被告）：卜其军，男，1966年3月2日出生，汉族，住广西壮族自治区灵山县。委托诉讼代理人：黄志东，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：欧伟年，男，1959年10月12日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人卜其军因与被上诉人欧伟年房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初25341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》十八条规定适用独任制普通程序审理，本案现已审理终结。上诉人卜其军上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回欧伟年的诉讼请求。事实与理由：（一）一审法院认定卜其军与欧伟年签订的《铺位转包合同协议书》有效属于认定事实错误。由于卜其军与欧伟年签订的《铺位转包合同协议书》涉及的房屋的业主是广州市海珠区沙园街道社区服务中心（以下简称沙园街道服务中心），房屋不能转租，卜其军与欧伟年签订的《铺位转包合同协议书》是骗沙园街道服务中心的。双方当时口头协商转包合同到期后，就与欧伟年无关，由卜其军与沙园街道服务中心直接签订租赁合同，因此，卜其军与欧伟年签订的《铺位转包合同协议书》是无效的。（二）一审法院判决卜其军腾空涉案房屋并交还给欧伟年是错误的。由于卜其军与欧伟年签订的《铺位转包合同协议书》时口头协商转包合同到期后，就与欧伟年无关，由卜其军与沙园街道服务中心直接签订租赁合同，因此，卜其军无须将涉案房屋腾空并交还给欧伟年。（三）一审法院认定卜其军违约并判决卜其军支付2020年7月的租金及违约金是错误的。由于签订的《铺位转包合同协议书》时卜其军向欧伟年支付了押金10600元，当时双方口头约定押金抵扣承包费，押金抵扣2020年7月的承包费及水电费后欧伟年应退还卜其军剩余押金。当时双方口头约定，卜其军的10600元押金2020年7月的承包费(即租金)及水电费后还有剩余，因此，卜其军不存在违约，无须向欧伟年支付2020年7月的租金及违约金。综上，请求二审法院判如所请。被上诉人欧伟年二审辩称，双方签订的涉案《铺位转包合同协议书》是租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，内容没有合同法第52条规定的情形，因此该合同应为有效合同。合同当事人均应按合同约定履行义务。合同中对租赁期限（至2020年7月31日止）、每月租金（承包费￥4800元）、押金的退回、逾期交费、违约责任等，都有明确约定。关于该房屋的来源，欧伟年起诉时已详细说明，并已提交相关证据。现欧伟年亦已垫付水电费，欧伟年与卜其军无任何口头约定。综上，请求驳回上诉，维持原判。欧伟年向一审法院起诉请求：1.判令卜其军向欧伟年支付2020年7月承包费4800元及2020年6月水电费244.5元；2.判令卜其军向欧伟年支付逾期支付2020年7月承包费及2020年6月水电费的违约金（以5044.5元为基数，自2020年7月26日起至实际支付之日止，按月费用10%的标准计算）；3.判令卜其军向欧伟年支付场地占用费（自2020年8月1日起至实际返还商铺之日止，按每日300元计算）；4.判令卜其军向欧伟年返还位于广州市海珠区荔福路68号之11档；5.判令卜其军向欧伟年支付2020年7月水电费214.6元；6、判令本案诉讼费用由卜其军承担。一审法院认定事实：海珠区荔福路68-70号自编1号的权属人为广州市微生物研究所，房屋用途为非居住用房，建筑面积为3839.1862平方米，房屋所有权性质为国有。2017年8月30日,沙园街道服务中心（出租人、甲方）与欧伟年（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定:甲方同意将坐落在海珠区荔福路68号之11的房地产出租给乙方作商业使用，建筑（或使用）面积17平方米，该房屋的租赁期限共36个月，自2017年8月1日至2020年7月31日止；等。2018年10月4日，欧伟年（发包人、甲方）与卜其军（承包人、乙方）签订《铺位转包合同协议书》，约定:（第一条）甲方同意将租来的坐落在广州市荔福路**之11档嘉力家电维修部转包给承包人（乙方）继续经营使用，建筑面积17平方米；（第二条）甲乙双方商定的承包期限为22个月（即从2018年10月1日至2020年7月31日止），每月承包费用为￥4800元，每月结算，由乙方当月25日前将该费用及水电费转账入甲方工行卡；（第三条）乙方已向甲方缴交两个月押金￥9600元和水电押金1000元，在承包期满后，乙方清缴完所有费用，并将房屋完好移交给甲方及交回押金收据及本协议书（注意：押金收据和协议书丢失，则不退押金），以上都做到后，甲方2天内将押金无利息退还给乙方，如乙方违约，甲方不退押金：双方的权利和义务对等；（第四条）甲方每月收的承包费（￥4800元）只含月租金，乙方在经营中所产生的一切费用（如水电费、税费、卫生费等）包括；经济纠纷，劳资及工伤事故纠纷，防火责任等都与甲方无关，换言之：乙方是本店老板（实际经营人）；（第五条）乙方逾期交承包费、水电费，每逾期一日，由甲方按月费用金额的l0%计违约金，逾期30日，甲方有权解除合同，不退押金；所欠费用仍要清缴；等。卜其军向欧伟年支付了承包押金9600元、水电费押金1000元；依约支付承包费至2020年6月30日，支付水电费至2020年5月。2019年12月1日，沙园街道服务中心与广州市海珠科技创新发展集团有限公司（以下简称海创公司）向欧伟年出具《关于将荔福路68号之11物业移交广州市海珠科技创新发展集团有限公司管理的通知》，内容：为了加强区国有资产经营管理，广州市海珠区沙园街道政务和社区服务中心从2019年12月1日起将贵单位（个人）承租的荔福路68号之11物业移交海创公司管理，原租赁合同条款不变，请贵租户自2019年12月1日起向该公司缴交租金等相关费用；等。2020年2月27日，海创公司（出租人、甲方）与欧伟年（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定:甲方同意将坐落在海珠区荔福路68号之11的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积16.92平方米；租赁期限自2019年12月1日至2020年7月31日止，月租金额2980元；乙方向甲方交纳6406元保证金（可以收取不超过三个月月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；等。2020年5月26日，欧伟年与卜其军签订《协议书》，主要内容：欧伟年将荔福路68号之11铺租给卜其军作不锈钢店，每月租金4800元；卜其军提前支付了三、四月份租金9600元，如果创新集团明确免收三、四月的租金，欧伟年应退回已收的三四月份租金5960元（公司收取的费用）；2020年7月31日前合同期满，商议续约或退租一齐办理；等。2020年5月底，欧伟年通过微信、手机短信、挂号信等方式向卜其军发出《通知》，内容：卜其军，你与欧伟年所签定的“铺位转包合同”，将于2020年7月31日届满，之后本人不再与你续约，请你于2020年7月31日前搬走店内属于你的所有物件，并按合同要求办理场地移交手续，如果过了此日期，仍然强行占用该场地（指位于广州市海珠区荔福路68号之11档）的话，那么从2020年8月1日起，本人欧伟年将同你收取每天300元的场地占用费，按实际占用的天数计收，直至到你搬出及办理该场地（铺位）的移交手续（将完好的房屋交还本人）为止；如果你从2020年8月1日起仍然强行占用该场地（铺位），即被视为你同意每天支付300元的场地占用费给欧伟年。卜其军确认收到上述通知。一审诉讼中，欧伟年、卜其军确认如下事实：双方签订的《铺位转包合同协议书》是房屋租赁合同;每月25日前缴纳当月的承包费及上月的水电费；欧伟年已将2020年3、4月的承包费退还给卜其军。欧伟年表示：欧伟年与海创公司续租时，海创公司也提高了租金标准，从每月2980元提升至3395元，欧伟年依据市场价每日300元要求卜其军支付占用费；不同意将押金抵扣2020年7月的承包费及水电费；卜其军交还房屋给欧伟年时，如果房屋没有损坏且卜其军已经结清水电费，欧伟年同意退还押金给卜其军。卜其军表示：同意支付2020年6月的水电费244.5元、2020年7月的水电费214.6元；合同约定的违约金标准过高，要求法院调整。一审法院认为，诉讼中，欧伟年、卜其军均确认双方签订的《铺位转包合同协议书》是房屋租赁合同，该合同是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同当事人均应按合同约定履行义务。关于房屋交还问题。双方签订的《铺位转包合同协议书》约定承包期间为从2018年10月4日至2020年7月31日止，现期间届满，欧伟年要求卜其军腾空交还涉案房屋合法有理，一审法院予以支持。卜其军搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏房屋的主体结构。卜其军辩称双方口头协商转包合同到期后由卜其军与沙园街道服务中心直接签订租赁合同，与欧伟年无关。卜其军的上述抗辩意见缺乏依据，一审法院不予采纳。关于租金、水电费、房屋占用费问题。双方签订的《铺位转包合同协议书》约定的承包费实为租金。双方确认卜其军支付租金至2020年6月30日，故欧伟年要求卜其军支付2020年7月租金4800元符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。欧伟年要求卜其军支付2020年6月的水电费244.5元、2020年7月的水电费214.6元，卜其军表示同意支付，故对欧伟年的该诉请，一审法院予以支持。欧伟年要求卜其军按市场价每日300元支付占用费的诉请缺乏依据，一审法院不予采纳，占用费应按双方约定的租金标准每月4800元计付为宜，从2020年8月1日起至卜其军实际腾空交还房屋之日止。关于违约金问题。双方确认每月25日前缴纳当月的租金及上月的水电费，卜其军未依约支付2020年7月租金及2020年6月水电费，构成违约，应承担相应责任。卜其军辩称以押金抵扣租金和水电费，欧伟年表示不同意，卜其军的意见缺乏依据，一审法院不予采纳。合同约定:卜其军逾期交承包费、水电费，每逾期一日，由欧伟年按月费用金额的l0%计违约金，逾期30日，欧伟年有权解除合同，不退押金。现欧伟年要求卜其军按月费用10%的标准计付逾期支付2020年7月租金及2020年6月水电费的违约金，卜其军辩称违约金标准过高，欧伟年未举证证明其损失，根据公平合理原则，一审法院酌定卜其军按每日万分之五的标准计付违约金（以5044.5元为基数，从2020年7月26日起至实际付清之日止）给欧伟年。违约金总额以卜其军欠付的款项5044.5元为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、卜其军在判决生效之日起十五日内腾空广州市海珠区荔福路68号之11档并交还给欧伟年，卜其军搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏房屋的主体结构；二、卜其军在判决生效之日起十五日内向欧伟年支付2020年7月租金4800元及从2020年8月1日起至卜其军腾空交还上述房屋之日止的占用费（按每月4800元计算）；三、卜其军在判决生效之日起十五日内向欧伟年支付2020年6月的水电费244.5元、2020年7月的水电费214.6元；四、卜其军在判决生效之日起十五日内向欧伟年支付逾期支付2020年7月租金及2020年6月水电费的违约金（以5044.5元为基数，从2020年7月26日起至实际付清之日止，按每日万分之五的标准计算，违约金总额以5044.5元为限）；五、驳回欧伟年的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费463元，由欧伟年负担68元，卜其军负担395元。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，被上诉人欧伟年向本院提交证据：1.广东增值税电子普通发票4张。这是电子发票，电子发票本身就是原件。一审时这些费用还没有产生，一审判决作出之后才产生。拟证明：涉案房屋还是欧伟年承租的，已经签约3年了。一份是2020年8月1日至8月31日，另一份是2020年9月1至2023年7月31日，该份合同约定的租期起算日期是2020年9月1日，与前一份合同相隔一个月。上诉人卜其军发表质证意见称：这两份合同无法确认其真实性，因为合同没有盖公章。一审期间欧伟年曾经提交过海创公司与其签订的租赁合同，该租赁合同没有海创公司的公章，无法确认二审两份租赁合同的真实性，发票真实性也无法确认。二审中，卜其军无提交新证据。二审查明，欧伟年与沙园街道服务中心于2017年8月30日签订的《广州市房屋租赁合同》约定：“欧伟年将房屋转租、分租或者与他人合作、联营经营应事先征得甲方书面同意和订立书面协议，并按规定重新议定房租，如违反视为欧伟年单方面违约，沙园街道服务中心有权单方面解除合同，并按本合同第九条第五款执行；”第九条第五款约定：“因欧伟年原因导致沙园街道服务中心单方面解除合同的，自解除合同通知书送达对方之日起解除；欧伟年须在合同解除之日起7日内腾退房屋和清缴费用，超过10日沙园街道服务中心有权自行收回房屋，存放在承租房屋内的财产视为欧伟年自动放弃所有权，沙园街道服务中心有权自行处置。”另查，欧伟年二审期间提供的其与海创公司分别于2020年8月1日签订的一个月租期的租赁合同及于2020年9月1日签订的租期至2023年7月31日的租赁合同，且欧伟年与海创公司签署的前述两份租赁合同中关于转租的约定与欧伟年与沙园街道服务中心《广州市房屋租赁合同》的约定相同。另，欧伟年二审提供的四份发票，显示其向海创公司缴纳了2020年10月、11月租金和2020年8月、9月、10月的水电费，并由海创公司开具发票。再查，二审庭审中，卜其军确认其并未与沙园街道服务中心或海创公司就涉案房屋签订租赁合同。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案《铺位转包合同协议书》是否无效、欧伟年是否有权收回涉案房屋、卜其军是否应向欧伟年清付欠付的2020年7月租金及自2020年8月至腾空房屋止的占用费，及卜其军是否应向欧伟年支付违约金的问题。关于合同效力的问题。卜其军主张欧伟年无权转租涉案房屋，涉案《铺位转包合同协议书》无效。对此，本院认为，经查，欧伟年与沙园街道服务中心于2017年8月30日签订的《广州市房屋租赁合同》约定：“欧伟年将房屋转租、分租或者与他人合作、联营经营应事先征得甲方书面同意和订立书面协议，并按规定重新议定房租，如违反视为欧伟年单方面违约，沙园街道服务中心有权单方面解除合同，并按本合同第九条第五款执行；”第九条第五款约定：“因欧伟年原因导致沙园街道服务中心单方面解除合同的，自解除合同通知书送达对方之日起解除；欧伟年须在合同解除之日起7日内腾退房屋和清缴费用，超过10日沙园街道服务中心有权自行收回房屋，存放在承租房屋内的财产视为欧伟年自动放弃所有权，沙园街道服务中心有权自行处置。”从欧伟年与沙园街道服务中心签订的《广州市房屋租赁合同》的约定来看，在欧伟年转租的情况下，沙园街道服务中心是有解除的权利，但本案中现无证据证实在欧伟年将涉案房屋出租给卜其军期间，沙园街道服务中心有就该转租行为提出异议或提出解除《广州市房屋租赁合同》的情况，且在合同约定租赁期限届满后，欧伟年二审期间提供的证据反映，其与海创公司分别于2020年8月1日签订一个月租期的租赁合同及于2020年9月1日签订租期至2023年7月31日的租赁合同，且欧伟年与海创公司签署的前述两份租赁合同均有欧伟年与沙园街道服务中心《广州市房屋租赁合同》前述转租约定。可见，沙园街道服务中心及海创公司作为出租方，并未就涉案房屋转租的情况提出过异议，故卜其军主张涉案《铺位转包合同协议书》无效，缺乏理据，本院不予支持。综上，涉案《铺位转包合同协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。关于欧伟年是否有权收回涉案房屋的问题。卜其军称其曾与欧伟年协商在涉案《铺位转包合同协议书》租期届满后，由其与沙园街道服务中心自行协商租赁事宜，故欧伟年无权请求其腾退涉案房屋。本院认为，二审期间，欧伟年已提供了其分别于2020年8月1日和2020年9月1日与海创公司签订的《广州市房屋租赁合同》约定海创公司将涉案房屋出租给欧伟年，租期至2023年7月31日，且欧伟年还提供了其已向海创公司缴纳2020年10月和11月租金的电子发票。虽然卜其军对欧伟年提供的上述租赁合同及发票的真实性无法确认，但因卜其军在二审庭审中已确认其并未与沙园街道服务中心或海创公司签订租赁合同，而欧伟年提供的其与海创公司的两份租赁合同及租金发票可以相互印证，本院对欧伟年提供的两份租赁合同及发票的真实性予以确认。现欧伟年和卜其军签订的《铺位转包合同协议书》约定租赁期限已届满，卜其军未能与欧伟年协商一致签订新的租赁合同，欧伟年有权要求卜其军腾退涉案房屋。卜其军上诉主张无需向欧伟年腾空涉案房屋，缺乏理据，本院不予采纳。关于卜其军是否应向欧伟年清付欠付的2020年7月租金及自2020年8月至腾空房屋止的占用费的问题。鉴于双方确认卜其军支付租金至2020年6月30日，一审法院判令卜其军向欧伟年支付2020年7月租金4800元，于法有据，本院予以维持。欧伟年另请求卜其军支付2020年6月的水电费244.5元、2020年7月的水电费214.6元，因卜其军表示同意支付，一审法院对欧伟年的该诉请予以支持，亦无不当，本院予以维持。另，一审法院基于卜其军需腾退涉案房屋，并判令卜其军参照双方约定的租金标准每月4800元向欧伟年支付占用费至实际腾空交还房屋之日止，处理正确，本院予以维持。关于违约金问题。涉案《铺位转包合同协议书》约定及双方确认卜其军每月25日前缴纳当月的租金及上月的水电费，现卜其军未依约支付2020年7月租金及2020年6月水电费，构成违约。卜其军上诉认为其已与欧伟年协商以押金抵扣欠付的租金和水电费，但未提供证据证实，且欧伟年在一审期间亦表示不同意在本案中以押金抵扣欠付的租金和水电费，卜其军上诉认为以押金抵扣租金和水电费的情况下，其未迟延缴纳租金及水电费，不构成违约，缺乏证据支持，本院不予采信。因涉案《铺位转包合同协议书》已约定，卜其军逾期交承包费、水电费，每逾期一日，由欧伟年按月费用金额的10%计违约金，逾期30日，欧伟年有权解除合同，不退押金。一审法院据此酌情确定卜其军按每日万分之五的标准向欧伟年计付违约金（以5044.5元为基数，从2020年7月26日起至实际付清之日止），且违约金总额以卜其军欠付的款项5044.5元为限，公平合理，本院予以维持。综上所述，卜其军的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费463元，由卜其军负担。本判决为终审判决。审判员  唐佩莹二〇二〇年十二月十八日书记员  郭 俏古文娜