北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终7257号上诉人（原审被告）：王某1，女，1969年9月12日出生。上诉人（原审被告）：孙某，男，1966年11月4日出生。二上诉人共同委托诉讼代理人：杨练兵，北京市亚太律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：张蕴泉，北京市亚太律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王某2，男，1971年11月21日出生。委托诉讼代理人：赵祥宇，北京市承光律师事务所律师。上诉人王某1、孙某因与被上诉人王某2房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2019）京0109民初3113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王某1、孙某上诉请求：1.请求撤销北京市门头沟区人民法院（2019）京0109民初3113号民事判决第一项，改判驳回王某2的诉讼请求；2.本案的诉讼费由王某2承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。首先，王某1与王某2系姐弟关系，在双方达成口头买卖合同之前，王某2就借住在该房屋。王某2没有履行口头买卖合同，双方仍属于借住关系，不代表买卖合同的交付。其次，王某2没有支付购房款，不存在交付问题，一审法院认定双方达成口头买卖合同时王某1将《房屋租赁合同》原件交付给王某2错误。征收时，征收部门要收取《房屋租赁合同》原件来证明被征收人的房屋情况，在此情况下，王某1、孙某才把《房屋租赁合同》交给王某2，由王某2交到房屋征收部门。再次，关于选房的问题，整个选房的过程全部由王某1完成，王某2仅作为亲属陪同前往，并不存在由王某2自行选取安置房屋的事实。2.一审法院适用法律错误。首先，按照合同的一般原则，合同履行后，双方的合同被法院依法确认无效后，才适用合同无效过错原则。本案中，双方的口头买卖合同从开始即未履行，且合同被依法认定为无效合同，没有履行的必要性，何谈过错。其次，一审法院依据王某1、孙某曾与王某2达成口头买卖合同，就认定王某1、孙某承担主要过错，明显违背公平原则和诚实信用原则。王某2辩称，同意一审法院判决。事实和理由：1.王某1、孙某与王某2之间关于房屋买卖的过程及事实已经被生效判决所认定，一审法院不存在认定事实不清的问题。王某1与王某2系亲姐弟关系，在长期的生活中互有资金往来，拆迁后王某2也将拆迁款交付给王某1，并表示充当购房款。2.本案中合同无效的原因系王某1拆迁后因房屋价格上涨导致拆迁安置利益变大而毁约，向人民法院提起诉讼。法院判决合同无效的理由是双方之间的买卖未经产权单位同意和追认，与王某2是否交付购房款无关，购房款的交付与否只涉及无效后的返还问题。王某1在巨大的房屋增值利益诱惑下不顾亲情而毁约，是双方房屋买卖合同不能正常履行的主要原因，王某1是合同无效的主要推动者。3.根据法律规定，合同无效的后果是相互返还财产和赔偿损失，没有必要返还和不能返还的折价补偿，有过错的一方赔偿对方因此受到的损失。因王某1、孙某毁约导致王某2失去了购买房屋的机会，王某2再无可能拥有一套属于自己的房屋，王某1、孙某应承担房屋增值的损失。4.王某2没有提出上诉，是基于亲情关系不愿意再继续打官司了，但是一审法院对拆迁房屋按照货币补偿进行折算确定的赔偿标准与事实不符，事实是被拆迁房屋是按照房屋调换的方式进行的补偿。此外，过错程度应参照城镇居民购买农村房屋的标准进行认定，即按照三七比例进行认定。王某2向一审法院起诉请求：1.要求王某1、孙某返还王某2安置房周转费127800元、二次搬家费456元、提前搬家奖15000元、工程配合奖80000元、有线电视移机费300元，共计223556元；2.要求王某1、孙某赔偿王某2房屋增值损失960000元。一审法院认定事实：王某2系王某1之弟，王某1与孙某系夫妻关系。2006年1月15日，王某1与北京矿务局九龙山工业公司（以下简称九龙山公司）签订《公有住宅租赁合同》，约定由王某1承租涉案房屋。2010年5月21日，王某1、孙某出具《赠与书》，载明：经王某1、孙某夫妻协商，将93排8号（以下简称93排8号）赠与王某2。经询问，双方表示：当时双方的真实意思是由王某1、孙某将涉案房屋以5万元的价格卖给王某2。在王某1、孙某出具上述《赠与书》之前，王某2已搬至涉案房屋居住。另外，王某1已经将《公有住宅租赁合同》交给王某2。王某2至今未给付王某1、孙某购房款。2012年，涉案房屋被纳入征收范围。王某2作为王某1的委托代理人与北京市门头沟区房屋征收事务中心签订《北京市门头沟区房屋征收补偿安置协议》，约定：被征收人在门头沟区93排8号有住宅平房2间，建筑面积30.4平方米，在册人口3人，实际居住人口3人，分别为王某1、王某1之弟王某2、王某1之侄女王君娴；被征收方式为：房屋产权调换或房屋货币补偿；王某1选择房屋产权调换作为被征收方式，应安置房面积=被征收房屋建筑面积×1.33＋20平方米；应安置面积为60.43平方米，安置房地点、户型、数量为：三居室一套，面积约80平方米，协议安置面积大于应安置面积19.57平方米，暂按每平方米4500元计算，王某1应补交差额安置面积房款88065元；被征收房屋重置成新价及附属物补偿价为12126元；房屋征收部门支付王某1奖励、补助费共95756元，包括：搬家补助费456元、提前搬家奖15000元、工程配合奖80000元、有线电视移机费300元；征收部门将被征收房屋重置成新价及附属物补偿价、被征收奖励、补助费扣减应缴房款后共计19817元交给王某1。另，《北京市住宅房屋征收评估结果报告》记载：征收评估价款=［（基准价格×K＋征收房屋重置成新价）×因素修正系数］×征收房屋建筑面积＋征收房屋设备、装修及附属物价格；根据诉争房屋征收评估结果报告显示，货币补偿方式房屋征收评估价款486650元，包括征收房屋设备、装修及附属物价格8097元；产权置换方式房屋征收评估价款12126元。经询问，拆迁时王某1的户籍登记在****房屋，但并未在此实际居住。2014年6月15日，王某2作为王某1的委托代理人与北京市门头沟区房屋征收事务中心签订《北京市门头沟区房屋征收补偿安置补充协议》，约定：根据所选安置房情况，按照周转补助费发放标准（现房补差）发放，经计算，周转补助费为43200元，搬迁当月开始发放到安置上楼为止；本次房屋腾退，将出现二次搬家问题，原协议认定面积30.40平方米，每平方米15元，共计456元；征收协议中确定的征收补偿、奖励和补助总额扣减应缴房款后共计19817元，加上周转补助费和二次搬家补助费，应发放征收补偿总额为63473元，征收部门将上述补偿款存入王某1账户，并将存折交给王某1。王某1于2016年6月至2019年4月共领取周转补助费84600元。2015年4月27日，王某2进行了安置房选房，王某2选择了1301室房屋作为安置房。王某1在选房确认单中签字。双方均认可上述征收协议中涉及的补偿款均由王某1持有。2019年4月4日，王某1领取了1301室房屋钥匙，并补交房款11385元。现该房由王某1、孙某使用。2017年8月28日，王某2以合同纠纷为由，起诉王某1与孙某，要求依法判令1301室房屋的相关权益归其所有。北京市门头沟区人民法院于2017年10月30日作出（2017）京0109民初4968号民事判决书：王某1、孙某于本判决生效后在房屋征收实施单位交付1301室房屋之日起七日内将上述房屋交付王某2。该判决作出后，王某1、孙某不服，上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院作出（2018）京01民终454号民事判决：一、撤销北京市门头沟区人民法院（2017）京0109民初4968号民事判决；二、驳回王某2的诉讼请求。2019年8月5日，孙某、王某1提起确认合同无效之诉。2019年1月20日，北京市门头沟区人民法院审理后作出（2019）京0109民初5733号民事判决书，确认王某1、孙某与王某2于2010年达成的口头买卖合同无效，王某2提起上诉。2020年6月19日，北京市第一中级人民法院作出（2020）京01民终2961号民事判决书，驳回上诉，维持原判。另查，关于王某2入住93排8号房屋后是否进行添附问题，王某2称，其购买93排8号房屋后，对王某1自建的房屋进行了更换屋顶、粉刷墙壁、重新打地面、新装热水器等。王某1对王某2的该项主张不予认可，王某2未就其该项主张提供相关证据。一审法院认为，依据查明的事实，王某1与九龙山公司就涉案房屋签订的《公有住宅租赁合同》，表明双方系租赁合同法律关系。王某2与王某1、孙某虽均认可就涉案房屋达成的口头合同系房屋买卖法律行为，但其实质系公有住宅承租权的概括转让。该转让行为在未经合同另一方当事人九龙山公司同意或事后追认的情况下，应属无效。此事实已经生效判决予以确认。因双方对于公有住宅承租权的转让均未通知产权人，造成合同无效的法律后果，双方均负有一定责任。关于双方的过错比例，作为出卖方的王某1、孙某应承担主要责任，王某2承担次要责任。法院确定王某2承担40％的责任，王某1、孙某承担60％的责任。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。93排8号房屋征收前由王某2实际居住使用，且征收档案中有线电视业务的票据记载的权利人系王某2，故法院结合居住使用以及相关票据情况认定王某1、孙某应赔偿王某2有线电视移机费300元、搬家补助费456元。王某2主张的提前搬家奖和工程配合奖损失，因征收时王某2在涉案房屋居住，法院根据双方过错比例，确定由王某1、孙某赔偿的数额，王某2主张过高部分，法院不予支持。安置房是按照产权置换方式取得，王某2对于原被征收房屋不享有物权，故其无权主张安置房的利益。王某2主张周转费，周转费系对于被安置人在安置房交付前租房费用的补偿，因其并不享有安置房的权利，故其要求王某1、孙某赔偿周转费的诉讼请求，法院不予支持。王某2因合同无效导致丧失交易机会而需要承担房屋增值的损失，法院根据货币补偿方式房屋征收评估价款按照双方过错程度、本案实际情况等因素由王某1、孙某赔偿，王某2主张过高部分，于法无据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、王某1、孙某于本判决生效之日起七日内赔偿王某2344887.8元；二、驳回王某2的其他诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王某1、孙某与王某2之间就涉案房屋达成的口头买卖合同已经生效判决确认为无效，由此产生的后果应依法处理。本案中，王某1作为承租人，未经所有权人九龙山公司同意，以出卖人身份与王某2达成口头买卖合同，并将93排8号房屋交付王某2实际使用，主观过错较大，应就合同无效承担主要责任，一审法院根据各方过错程度酌定双方对合同无效承担责任的比例并无不当，本院予以确认。王某1、孙某以王某2未支付购房款为由单方主张买卖合同未履行证据不足，本院不予采信。关于有线电视移机费、提前搬家奖和工程配合奖，一审法院根据各方权益及责任做出的处理正确，本院予以确认。关于二次搬家费，因王某2并未获得安置房，所以，一审法院判定将此笔款项补偿给王某2错误，本院予以纠正。关于王某2因合同无效导致其丧失交易机会而造成的损失，在王某1、孙某已获得房屋安置利益的前提下，应根据拆迁货币补偿政策以及双方对合同无效承担责任的比例确定王某1、孙某赔偿王某2的数额，同时王某2应就其获得的赔偿承担相应的对价，即在确定王某1、孙某赔偿数额时，扣除王某2依据双方约定应当支付的5万元购房款。王某2虽辩称其支付了购房款，但未提供相应证据支持，本院不予采信。一审法院认定货币补偿方式房屋征收评估价款数额有误，且未扣除王某2应负担的对价，本院予以纠正。综上所述，王某1、孙某的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市门头沟区人民法院（2019）京0109民初3113号民事判决第二项；二、变更北京市门头沟区人民法院（2019）京0109民初3113号民事判决第一项为王某1、孙某于本判决生效之日起七日内赔偿王某2299290元；三、驳回王某2的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15452元，由王某2负担11545元（已交纳35元，其余11510元于本判决生效之日起7日内交纳）；由王某1、孙某负担3907元（本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费6474元，由王某1、孙某负担5618元（已交纳）；由王某2负担856元（本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 郭燕枝审 判 员 范 磊审 判 员 朱文君二〇二〇年十二月十八日法官助理 郭仁鑫法官助理 张进中书 记 员 刘芳芳