广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25151号上诉人（原审被告）：曹伯扬，男，1964年6月2日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：肖健，广东沁森律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：樊向华，男，1975年8月5日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。原审被告：黄肖如，女，1965年11月30日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：肖健，广东沁森律师事务所律师。上诉人曹伯扬因与被上诉人樊向华、原审被告黄肖如房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初6312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员戴俊英独任审理，本案现已审理终结。曹伯扬上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项改判曹伯扬不用退还房屋租金及押金。2.樊向华承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定曹伯扬、樊向华之间的《房屋租约协议书》系双方协商解除，属认定事实错误。曹伯扬在一审庭审中因樊向华坚持解除合同，在法庭的建议下同意先行接受樊向华退房，是为了避免损失扩大。曹伯扬明确表示樊向华的行为系单方违约，并保留追究樊向华欠租及单方解除合同的违约责任，不应将樊向华退房的行为认定为双方协商一致解除合同。二、一审判令曹伯扬退还租金及押金属适用法律错误。关于2019年12月27日签订的《房屋租约协议书》涉案房产，樊向华一直正常使用至2020年7月23日，其租金仅交至2020年5月，存在欠租行为。且其关于房产不能办理租赁备案系其经营项目不符合相关要求，与曹伯扬出租房产没有关联性，其无法实现租赁合同目的的风险应由其承担。解除合同系违约单方樊向华提出，按照《房屋租约协议书》第五条之约定，樊向华应依法承担违约责任。樊向华二审答辩称：不同意曹伯扬的上诉请求。事实与理由：一、对方上诉状事实与理由第二条属对方歪曲事实。二、我方与曹伯扬2019年12月29日签署的《房屋租约协议》，2020年4月15日签署的《房屋租约协议》，合同中第十条规定，在承租期内，如遇政府拆迁或不可抗力因素造成的一切损失，双方均不负责任，新冠病毒爆发属不可抗力，承租方可提前退租，不承担违约责任。三、合同签署人与出租屋使用权人不是同一人，合同视为无效。2019年12月29日签署的《房屋租约协议》，2020年4月15日签署的《房屋租约协议》签署人为曹伯扬，出租屋宅基地使用证现实使用人为曹柏扬，非同一人。曹伯扬提供的农村宅基地使用证复印件说明二、使用人对宅基地只有按规定使用的使用权，没有所有权；说明三、凡发现买卖出租和转让建房用地者，土地收归集体。曹伯扬出租行为是违规行为，所签订《房屋租约协议》为无效合同。樊向华向一审法院起诉请求：一、判决樊向华、曹伯扬2019年12月27日、2020年1月1日签订的《房屋租约协议书》于起诉之日起解除；二、判决曹伯扬承担樊向华损失146318元及自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%向樊向华支付逾期付款利息直至实际全部清偿之日止；三、判决曹伯扬承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2019年12月13日樊向华向黄肖如支付商铺定金3500元。2019年12月27日曹伯扬（出租方、甲方）与樊向华（承租方、乙方）签订《房屋租约协议书》，约定：甲方将广州市荔湾区河沙村桥中北路XX号一楼大铺（实用面积133㎡）出租给乙方，租赁期：为5年（2020年1月1日至2025年12月31日止）；其中2020年1月1日至2022年12月31日每月租金为7000元。在签定此协议书的同时，乙方必须向甲方缴纳保证金14000元。乙方须每月5日前向甲方缴交月租金、水费、电费、垃圾费。在第五条约定：…若乙方合同期满或需解除合同，均须提前一个月向甲方提出续租或不租，否则合同保证金不予返还，以作付违约金。第六条约定：…出租手续等应缴交的一切税费由乙方缴纳，甲方可协助办理。第十一条约定：合同已包括保证金14000元。如乙方遗失此合同，保证金不能退回。协议签订后，樊向华向曹伯扬缴纳14000元保证金，曹伯扬将商铺交樊向华使用。2020年1月14日广州市荔湾区人民政府桥中街道办事处出具编号：荔桥中2020013号《住所（经营场所）场地使用证明》。该证明记载内容为：广东柏恩医药连锁有限公司使用的广州市荔湾区桥中北路XX号102房，由曹伯扬出租的房屋，已经利害关系人同意，可临时作为生产（经营性）场所使用。2020年4月15日曹伯扬（出租方、甲方）与樊向华（承租方、乙方）签订《房屋租约协议书》，约定：甲方将广州市荔湾区河沙村桥中北路XX号一楼（实用面积94㎡）出租给乙方，租赁期：自2020年4月15日至2025年12月31日止；其中2020年4月15日至2022年12月31日每月租金为3000元。在签定此协议的同时，乙方必须向甲方缴纳保证金6000元。乙方须每月5日前向甲方缴交月租金、水费、电费、垃圾费。在第五条约定：…若乙方合同期满或需解除合同，均须提前一个月向甲方提出续租或不租，否则合同保证金不予返还，以作付违约金。第六条约定：…出租手续等应缴交的一切税费由乙方缴纳，甲方可协助办理。第十一条约定：合同已包括保证金6000元。如乙方遗失此合同，保证金不能退回。协议签订后，樊向华向黄肖如缴纳19500元（包括小铺的保证金6000元和租金3000元、大铺的一个半月的租金10500元），曹伯扬将商铺交樊向华使用。2020年5月间樊向华与曹伯扬、黄肖如就广州市荔湾区河沙村桥中北路XX号一楼，樊向华需要曹伯扬协助办理门诊租赁备案，通过微信进行沟通未能达成一致意见。樊向华遂向一审法院提起诉讼。在一审庭审中，樊向华还提供装修前图片、装修后图片、2019年1月10日柏恩医药樊总铺面装修报价单、2020年3月17日没有甲方（樊向华）盖章货品合同（收货地址：广州市荔湾区桥中北路XX号）、微信转账记录（转帐给万俊辉、邵诗婷）、律师函及送达手续（2020年5月20日他人代收）。曹伯扬、黄肖如对上述证据不予确认，明确表示保留追究樊向华欠租的权利。曹伯扬、黄肖如在一审庭审中确认为夫妻关系。曹伯扬、黄肖如共同提供编号分别为穗郊字第NO：0001924号和穗郊字第NO：0002363号《农村（墟镇）宅基地使用证》（两宅基地四至面积分别为317.2平方米、94.38平方米），拟共同证明曹伯扬出租的房屋具有相关的使用登记。樊向华确认与租赁协议约定面积相同，樊向华当庭不能提供向曹伯扬承租的房屋属违法建筑的依据。2020年7月23日由于樊向华坚持一并解除与曹伯扬关于广州市荔湾区河沙村桥中北路XX号一楼大铺和广州市荔湾区河沙村桥中北路XX号一楼的《房屋租约协议书》，樊向华、曹伯扬双方于当天将上述房屋办理了交接手续，曹伯扬已经收回上述房屋。一审法院认为：依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。樊向华虽然在起状中提出曹伯扬出租的两涉案房屋属于违法建筑，但未能提供证据予以证实。另樊向华在起诉状中诉请解除2020年1月1日的《房屋租约协议书》，樊向华未能提供签署时间为2020年1月1日的《房屋租约协议书》的证据，从樊向华、曹伯扬签订租赁两涉案房屋的《房屋租约协议书》分析及樊向华所提供2020年4月15日签订的《房屋租约协议书》，樊向华所诉解除2020年1月1日的《房屋租约协议书》，实为解除2020年4月15日签订的《房屋租约协议书》。因此，根据曹伯扬、黄肖如提供的两涉案房屋《农村（墟镇）宅基地使用证》，可证实曹伯扬、黄肖如对两涉案房屋有合法使用权。故樊向华与曹伯扬分别于2019年12月27日和2020年4月15日就两涉案房屋签订的《房屋租约协议书》是合法有效。关于解除两涉案房屋的《房屋租约协议书》后的责任分担问题。一审法院作以下分析：根据樊向华、曹伯扬双方的微信记录显示，樊向华、曹伯扬双方是因为樊向华明确将承租的广州市荔湾区河沙村桥中北路XX号一楼作中医门诊使用告知曹伯扬，要求曹伯扬协助办理出租房屋备案登记，而曹伯扬不同意樊向华将涉案房屋作门诊用途产生纠纷。在2020年4月15日的《房屋租约协议书》中对广州市荔湾区河沙村桥中北路XX号一楼房屋樊向华使用用途没有明确约定。事后樊向华、曹伯扬双方没有达成共识。因此，樊向华、曹伯扬双方均存在过错。樊向华虽然提供律师函认为曹伯扬存在违约行为，曹伯扬不确认收到该律师函。鉴于樊向华、曹伯扬双方已于2020年7月23日办理涉案房屋的交还接收手续，故一审法院确定2020年4月15日《房屋租约协议书》的解除时间为2020年7月23日。曹伯扬应退还2020年4月15日《房屋租约协议书》中约定的押金6000元给樊向华。同理樊向华所交纳涉案房屋的租金3000元，一审法院酌情确定曹伯扬退还1500元。樊向华要求曹伯扬支付逾期付款利息的诉讼请求，一审法院不予支持。由于樊向华、曹伯扬双方已于2020年7月23日办理两涉案房屋的交还接收手续，同理一审法院确定2019年12月27日签订的《房屋租约协议书》的解除是基于樊向华、曹伯扬双方协商一致解除，解除时间确定为2020年7月23日。曹伯扬应退还2019年12月27日《房屋租约协议书》中约定的押金14000元给樊向华。樊向华在2019年12月27日签订的《房屋租约协议书》可继续履行的情况下，坚持要求解除与曹伯扬签订的《房屋租约协议书》责任在于樊向华。故樊向华请求曹伯扬退还租金、赔偿装修费、货架定制费、执药师注册费以及支付逾期付款利息的诉讼请求，一审法院不予支持。由于曹伯扬在本案中未就租金部分提出主张，一审法院对此不作处理。曹伯扬可另循途径解决。关于黄肖如应否承责问题。黄肖如收取樊向华的定金及与樊向华协商租赁协议是否履行，是基于黄肖如与曹伯扬是夫妻关系，代曹伯扬履行一定的义务，不能据此认定黄肖如为《房屋租约协议书》的相对方。根据合同相对性原则，《房屋租约协议书》的相对方为樊向华与曹伯扬。故樊向华要求黄肖如共同承责的理据不足，一审法院不予支持。综上所示，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年9月8日作出判决，判决如下：一、确认樊向华与曹伯扬分别于2019年12月27日签订的《房屋租约协议书》及2020年4月15日签订的《房屋租约协议书》于2020年7月23日解除。二、自本判决发生法律之日起十五日内，曹伯扬退还2020年4月15日签订的《房屋租约协议书》押金6000元及租金1500元给樊向华。三、自本判决发生法律之日起十五日内，曹伯扬退还2019年12月27日签订的《房屋租约协议书》押金14000元给樊向华。四、驳回樊向华其他诉讼请求。一审案件受理费1613元，由曹伯扬负担200元，樊向华负担1413元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，双方当事人无新证据提交。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案对于双方当事人均未提出上诉的一审相关判项均不予审查。本案二审争议焦点为曹伯扬是否应当向樊向华退还房屋租金及押金21500元。因双方当事人均同意解除合同，且对两份案涉合同于2020年7月23日解除不持异议，本院对此予以维持。至于合同解除后，曹伯扬是否应当退还房屋押金的问题，双方《房屋租约协议书》第五条仅约定“若乙方合同期满或需解除合同，均须提前一个月向甲方提出续租或不租，否则合同保证金不予返还，以作付违约金。……”，没有就直接没收合同保证金或押金作出约定，本案中樊向华已于2020年5月18日即致函曹伯扬，双方就履行合同发生争议，距双方同意解除合同时间已经超过一个月，且曹伯扬并未提起反诉或另行诉讼要求樊向华承担违约责任，因此一审认定押金应当退还并无不当。关于租金部分，双方对于2020年4月15日《房屋租约协议书》履行均存在过错，一审对该合同项下樊向华所交租金3000元，酌情退还1500元，处理并无不当；对2020年12月27日《房屋租约协议书》项下的租金，至合同解除之日尚未履行的部分，曹伯扬应当提出主张，在其未提出主张的情况下，一审不作处理，曹伯扬可另循途径解决，并无不妥。综上所述，曹伯扬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由曹伯扬负担。本判决为终审判决。审判员  戴俊英二〇二〇年十二月二十五日书记员  张家齐黄咏欣