广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25639号上诉人（原审被告）：刘宝萍，女，1986年6月1日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：罗鹏远，广东广大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市一建房地产咨询有限公司，住所地：广州市海珠区新港西路****。法定代表人：贺新伟，职务：董事长。上诉人刘宝萍因与被上诉人广州市一建房地产咨询有限公司（下简称一建公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘宝萍上诉请求判令：1.变更原审判决第一项；2.本案诉讼费用由一建公司承担。事实与理由如下：一、原审法院从刘宝萍的丈夫李岩岩与一建公司法定代表人之间的微信聊天记录就推定出一建公司曾向刘宝萍催缴租金系错误的，一建公司的租金诉讼请求实际上已超过诉讼时效。其一，刘宝萍与丈夫李岩岩分别经营不同行业的店铺，当庭核对的支付租金转账记录显示双方分别向一建公司缴纳租金，可见双方系独立经营。另外，从微信聊天记录看，刘宝萍对一建公司违约导致商铺被业主强行收回非常气愤，一建公司在2017年12月28日主张租金时，刘宝萍早已搬离了涉案商铺，故李岩岩不可能再向妻子告知。其二，一建公司提交的通话记录显示，其也曾于2019年12月26日向刘宝萍致电催缴租金，租赁合同最后也记载有刘宝萍的电话号码，且刘宝萍平时是独立向一建公司缴纳租金，一建公司完全可以直接向刘宝萍催缴租金，故原审法院认定一建公司已于2017年12月28日向刘宝萍主张过租金系错误的；二、一建公司主张的水电费已超过诉讼时效，且原审法院认定的水电费金额严重过高。其一，该水电费诉请已过诉讼时效。依据一建公司提交的双方之间的微信聊天记录，一建公司仅向刘宝萍主张了租金，未主张水电费，故一建公司有关水电费的诉求已超过3年的诉讼时效，法院应当依法驳回该诉请。其二，原审法院认定的水电费过高。一建公司主张水电费，但未能提供证据证明，应当承担举证不能的责任。原审法院在一建公司未举证的情况下，酌情认定的水电费严重过高。刘宝萍经营的服装店基本不用水，且电费主要体现在空调的使用，10月份以后进入中秋，天气逐渐凉爽，已经基本不用开空调，而原审法院却参照夏天最炎热的8月份水电费金额计算10月份的水电费，非常不合理。另外，11月、12月进入冬季，基本不用使用空调，仍按照8月份的水电费金额的70％计算也不恰当。被上诉人一建公司答辩称：一建公司的诉请未超过诉讼时效。一建公司与刘宝萍之间的微信聊天记录可以清晰表明，一建公司通过微信和电话方式多次向刘宝萍主张支付违约金、水电费、租金及滞纳金。按照交易习惯，租金和水电费是同时催促，不存在没有主张水电费的问题。根据（2016）粤0105民初7989号民事判决及（2018）粤01民终5705号民事判决的认定，李岩岩于2017年1月初搬离涉案场地，刘宝萍于2017年6月搬离涉案场地，场地业主催促的水电费单据显示一建公司有多次催缴，并未超过3年的有效诉讼期，一建公司也主张了罚没保证金、追缴租金、水电费及滞纳金。刘宝萍认为水电费过高，举证责任在于刘宝萍。原审法院根据刘宝萍隐匿证据的实际情况，对水电费金额进行了自由裁量，一建公司接受了原审法院认定的水电费金额。李岩岩承租的涉案商铺属于餐饮，每月发生的水电费差不多，而刘宝萍经营的是服装店，占用面积比较大，后续因为地铁开通，生意比较好，每月水电费基本一致。从一建公司提交的银行流水以及业主方的抄表记录来看，11月和12月的水电费没有多收。刘宝萍提出按往年的缴费记录来计算2016年9月至12月期间的水电费不合理。刘宝萍是水电费及租金的缴纳方，其持有相应的证据，但在一、二审中拒不提供，应由李宝萍承担相应的不利后果。一建公司于2020年1月3日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.刘宝萍向一建公司支付265000元及滞纳金119250元；2.刘宝萍向一建公司支付水电费14235元（按照月平均2847元的标准计算）及滞纳金6405.75元；3.刘宝萍租赁保证金90000元不退由还；4.刘宝萍承担本案诉讼费。一建公司变更诉请为：1.刘宝萍向一建公司支付租金175299元；2.刘宝萍按年利率15%支付逾期支付租金的滞纳金；3.刘宝萍支付水电费13512元；4.刘宝萍支付按年利率15%支付逾期支付水电费的滞纳金；5.刘宝萍的保证金106000元不予退还；6.本次诉讼费由刘宝萍承担。原审法院经审理查明，2013年11月30日，一建公司（甲方）与刘宝萍（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将海珠区新港西路181号程控楼首层自编3号铺出租给乙方作商业用途使用；2.租金标准为2013年12月1日至2014年12月1日53000元/月，2014年12月1日至2015年12月1日55650元/月，2015年12月1日至2016年12月1日58433元/月，2016年12月1日至2017年12月1日61354元/月，2017年12月1日至2018年12月1日64422元/月。租金在每月5日前缴纳；3.乙方向甲方交纳保证金106000元，租赁期满或解除合同之后的15天内将保证金不计利息退回乙方；4.逾期交付租金和水电费的，每逾期一日，乙方须按当月租金金额的0.3%向甲方支付违约金；等等。合同签订后，刘宝萍依约向一建公司缴纳了保证金106000元，且已付清2016年9月30日前的租金及2016年8月份的水电费3378元。原审另查明，2016年9月29日，广州城市职业学院（下简称城市学院）因与广州市一建房地产咨询有限公司、广东花城工商技工学校（下简称中为学校）产生租赁合同纠纷而将二者及一建公司法定代表人贺新伟诉至原审法院，案号为（2016）粤0105民初7989号。（2016）粤0105民初7989号民事判决书判决一建公司向城市学院支付2015年9月15日至2016年12月31日期间的使用费3864651元、2016年3月至2016年12月期间的水电费223679.92元。因城市学院不服一审判决而提起上诉，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终5705号民事判决维持一审判决，驳回上诉。该案查明如下事实：2009年12月30日，城市学院与案外人广东中为工商技工学校签订《房屋租赁合同》，约定中为学校承租城市学院位于广州市海珠区新港西路181号程控楼五层（面积约4875.36平方米），租期自2010年1月1日至2014年12月31日。之后，双方又签订《补充协议》将租期延至2015年9月14日。2014年10月7日，中为学校及一建公司向城市学院发出《关于程控楼租赁使用权转让的请示》，告知其由于中为学校即将转让，根据《广州城市职业学院同意广东中为工商技工学校分租（即转租）的证明》，该学校现将该场地租赁使用权的责任、权利、义务完全转让到一建公司直至2015年9月14日合同期满，租赁期内由一建公司向城市学院支付租金，期间发生的一切法律和经济纠纷，都由一建公司承担等内容。2014年10月15日、2014年11月12日，中为学校及一建公司共同向程控楼各租赁客户发出《关于程控楼各租赁客户租金和水电变更缴费银行账户的函》，要求各租赁客户的租金和水电费变更缴费至一建公司的账户，并告知中为学校已将涉案场地租赁使用权完全转让给一建公司直至合同期满，合同到期后，由一建公司负责清退保证金；等。2016年9月，城市学院向广州市海珠区婕思嘉服装店（下简称婕思嘉服装店，使用场地海珠区新港西路181号程控楼首层自编3号商铺）等发出《律师函》，认为中为学校违法占用城市职业学院场地，各分租户与城市学院不存在租赁合同关系，要求各租户收到函件后30天内搬离使用场地并归还给城市学院。城市学院确认婕思嘉服装店于2017年6月自行搬离使用场地，没有办理场地交接手续。原审庭审中，一建公司、刘宝萍均未能提供2016年9月至12月水电费金额。一建公司主张按照2016年8月水电费3378元计算2016年9月至12月水电费。刘宝萍认为由法院酌定2016年9月至12月水电费金额，刘宝萍没有缴纳租金是因业主强行收回，导致刘宝萍无法使用场地。关于诉讼时效问题。刘宝萍抗辩一建公司诉请已超过3年的诉讼时效。一建公司认为其曾向刘宝萍主张过租金等，并提交了其法定代表人贺新伟与李岩岩的微信聊天记录为证。微信聊天记录部分内容如下：1.2017年12月28日，贺新伟说“法院判决已经出来，我公司和广州城市职业学院的有效不定期租赁关系到2016年12月31日，因此我司要补齐城市学院的租金，你也应该补齐12月底的租金给我”，李岩岩回复“贺生，你和城市学院的合同签到2016年，为什么和我的合同签到2018年呢？名师的官司打完了吗”；2.2017年12月28日，贺新伟说“你那个服装店签约到什么时候？”李岩岩回复“18年底”；3.2018年1月4日，贺新伟说“我们协商一下折中处理，我也不会提过分要求，目前我尚未正式提出起诉”，李岩岩回复“怎么协商？如何折中处理？你如果没有诚意，我们也没有协商的必要了，我们各自做我们该做的事情吧”。经质证，刘宝萍认为是贺新伟与他人的微信聊天记录，不认可真实性、合法性，一建公司有刘宝萍的联系方式，但刘宝萍在本案诉讼前从未收到相应催租通知。刘宝萍确认其与李岩岩是夫妻关系。原审再查明，婕思嘉服装店是刘宝萍经营的个体工商户，登记的经营场所为广州市海珠区新港西路181号程控楼自编3号，已于2018年9月1日注销。一建公司另案向原审法院起诉李岩岩,要求李岩岩支付承租广州市海珠区新港西路181号程控楼首层自编2号铺之二的2016年10月至12月的租金75600元、水电费19828元等，原审法院以（2020）粤0105民初269号立案受理。一建公司在该案中同样提交了其法定代表人贺新伟与李岩岩的微信聊天记录，李岩岩经质证确认微信聊天记录的真实性。原审法院认为，本案为租赁合同纠纷。刘宝萍向一建公司承租广州市海珠区新港西路181号程控楼首层自编3号铺，理应支付使用场地期间的租金和水电费。关于诉讼时效问题，刘宝萍抗辩一建公司的诉请超过诉讼时效，一建公司提交了其法定代表人贺新伟与刘宝萍丈夫李岩岩的微信聊天记录，证明一建公司分别于2017年12月28日、2018年1月4日向刘宝萍主张过租金等。虽然案涉商铺的承租人为刘宝萍，但李岩岩作为刘宝萍的丈夫且李岩岩亦向一建公司承租了该大楼另一商铺。一建公司法定代表人贺新伟在2017年12月28日询问“你那个服装店签约到什么时候”，李岩岩回复“18年底”，这与一建公司、刘宝萍之间的租赁合同期限相符，且李岩岩亦未明确表示服装店的租赁问题与其无关。一建公司有理由相信李岩岩作为刘宝萍的丈夫，两人共同在案涉大楼经营生意，李岩岩会将其催租的通知转告刘宝萍。鉴于此，原审法院对一建公司主张其已于2017年12月28日向刘宝萍主张租金等的意见予以采纳，关于租金等诉讼时效中断并重新计算。至一建公司提起本案诉讼之日2019年12月25日，并未超过三年的诉讼时效。鉴于此，刘宝萍抗辩超过诉讼时效的理由不成立，不予采纳。双方确认刘宝萍没有缴纳2016年10月至12月的租金共175299元（58433元/月×3个月）及2016年9月至12月的水电费，故一建公司诉请刘宝萍支付租金175299元及2016年9月至12月水电费合法有据，予以支持。关于水电费金额，一建公司、刘宝萍双方均确认不能提供刘宝萍实际用水、用电情况，一建公司主张按照2016年8月的水电费金额3378元计算2016年9月至12月的水电费，刘宝萍认为由法院酌情具体水电费金额。原审法院认为刘宝萍正常使用案涉房屋，必然产生水电费，而通常情况下每年6至10月广州天气炎热，一般商铺需要开启空调，电费较高；11月至12月气温相对舒适，无需或可减少开启空调。鉴于此，酌定2016年9月、10月的水电费按照8月份水电费金额计算，11月、12月水电费金额按照8月份金额的70%计算，即2016年9月至12月水电费金额为11485.2元（3378元+3378元+3378元×70%+3378元×70%）。关于违约金、保证金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条之规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。根据已查明的事实可知，城市学院于2016年9月13日委托律师事务所向刘宝萍邮寄《律师函》，告知其与一建公司之间的纠纷并要求刘宝萍搬离案涉房屋，2016年9月29日，城市学院与一建公司因租赁合同纠纷诉至原审法院，城市学院与一建公司之间的租赁合同纠纷，确实会导致刘宝萍不知应向哪一方缴纳租金及水电费的可能，同时也影响到刘宝萍对讼争房屋的使用，责任在于一建公司，故关于一建公司要求刘宝萍支付租金、水电费的滞纳金及没收租赁保证金的诉请，不予支持。此外，刘宝萍已向一建公司支付租金保证金106000元，刘宝萍提出该笔款项应在拖欠费用中予以抵扣，予以采纳。综上，刘宝萍应向一建公司支付拖欠费用的金额为80784.2元（175299元+11485.2元-106000元）。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百二十八条之规定，于2020年8月25日判决如下：一、在本判决生效之日起10日内，刘宝萍向广州市一建房地产咨询有限公司支付2016年10月至12月期间的租金及2016年9月至12月期间的水电费共计80784.2元；二、驳回广州市一建房地产咨询有限公司的其他诉讼请求。本案受理费7373元，由广州市一建房地产咨询有限公司负担5902元，由刘宝萍负担1471元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，双方一致确认，涉案房屋在租赁期间发生的水电费的交纳方式是，由一建公司委托管理的广东中大星城置业培训学院向刘宝萍发出缴费通知，刘宝萍再按通知确定的金额缴纳。二审期间，刘宝萍向本院提交证据：1.限期拆迁备忘录，以证明：刘宝萍曾于2016年9月20日与业主城市学院签署备忘录，约定刘宝萍应在2016年12月31日前搬离场地，2016年10月至12月期间免租，故其与李岩岩一直认为其与一建公司之间的租赁关系已经结束，所有李岩岩不会将一建公司主张租金的意见转达给刘宝萍；2.缴交水电费通知单（2015年9月至12月），以证明：2015年9月至12月期间的水电费分别为1976元、1717元、1327元、1498元，法院应参照往年同月份的水电费金额来确认2016年9月至12月期间的水电费；3.（2020）粤0105民初268号民事判决书，以证明：广东中大星城置业培训学院在该案中递交了往年的水电费数据，一建公司认可该数据的真实性；4.（2019）粤0105民初26512号民事判决书，以证明：一建公司曾按照倒推一年否认水电费月平均数向其他租户主张费用，但在本案中确认按照2016年度损耗最高的8月份水电费的金额来计算2016年9月到12月的水电费不合理；5.（2018）粤01民终16889号民事判决书，以证明：其他租户的案件中，二审法院认为一建公司无证据证明该月实际发生水电费用，应当承担不利后果。一建公司发表质证意见如下：其一，对证据1，搬迁期限是未经证实的描述，虽然刘宝萍签了备忘录，但未按照备忘录注明的时间搬迁，刘宝萍实际上是2017年6月才搬走，（2016）粤0105民初7989号民事判决和（2018）粤01民终5705号民事判决可以证实。2015年9月到12月期间，因为刘宝萍开店时间不长，用电量比较少，而且抄表的时间不一致，阶段不一致，没有参考的意义。其二，证据2未经过确认，没有提供公章，只是一张白纸。其三，证据3中的民事判决尚未生效，双方都有上诉，对本案处理没有参考价值。其四，对证据4，原审法院已经根据同年8月的水电费对2016年10月至12月期间的水电费进行了酌减，核减了30%。刘宝萍承租的商铺用电差别不大，随着地铁的开通，生意开始慢慢好转，商铺的用电量很大。其五，对证据5，一建公司已经提供了银行交易，刘宝萍持有最近1年的缴费记录，在原审时经一建公司多次要求提供但拒不提供，应当承担举证责任。不仅业主方城市学院有抄水电费的记录，一建公司也有抄水电费的记录，一建公司在9至12月份都有向刘宝萍发水电费缴费通知单，发出后一建公司没有留底。本院认为，本案二审的争议焦点包括：其一，一建公司有关租金的诉请是否已超过诉讼时效；其二，刘宝萍向一建公司支付2016年9月至12月期间的水电费的金额应如何确定。关于一建公司有关租金的诉请是否已超过诉讼时效的问题。依据已查明的事实，一建公司的法定代表人贺新伟曾于2017年12月28日通过微信向刘宝萍的丈夫李岩岩催缴租金时有提及涉案房屋，李岩岩未提出异议，而此时刘宝萍与李岩岩之间的婚姻关系仍处于存续期间，且李岩岩同时向一建公司承租了同一地段的其他房屋，故原审认定李岩岩已将一建公司催租的信息及时告知刘宝萍符合情理，一建公司向刘宝萍主张租金的诉讼时效因中断而应重新起算，一建公司于2020年1月3日向原审法院提起本案诉讼向刘宝萍主张2016年10月至12月期间的租金未超过法定的三年诉讼时效。刘宝萍上诉认为李岩岩未告知其一建公司的催租事宜，不符合常理，其据此作出时效抗辩，理由不成立，本院不予采纳。另，贺新伟与李岩岩之间的聊天记录虽未明确显示贺建伟有向李岩岩催收涉案房屋的水电费，但水电费属于刘宝萍使用承租房屋需支付的费用，且刘宝萍也存在欠交的事实，故认定贺建伟向李岩岩催收的租金同时包含水电费符合情理和一般公众的认知。据此，刘宝萍以一建公司未及时主张为由，上诉认为一建公司有关水电费的诉请已超过诉讼时效，理由亦不成立，本院亦不予采纳。关于刘宝萍向一建公司支付2016年9月至12月期间的水电费的金额应如何确定的问题。刘宝萍确认未向一建公司交纳2016年9月至12月期间的水电费，双方在本案原审中均未提供充分证据证明涉案房屋在该期间发生的水电费的具体金额，刘宝萍并表示同意由原审法院酌情确定。在此情况下，原审法院以刘宝萍交纳的2016年8月的水电费为基础，参考涉案房屋使用的一般情况，酌情确定刘宝萍支付2016年9月至12月期间的水电费金额，并无不妥，可予维持。刘宝萍以原审法院酌定的水电费金额过高，并要求参照涉案房屋在2015年同期的水电费金额计算2016年9月至12月期间的水电费，但即使刘宝萍在二审中提交的证据可以反映涉案房屋在2015年9月至12月期间的水电费缴纳情况，鉴于涉案房屋的水电使用情况与经营状况密切相关，在刘宝萍未提供充分证据证明涉案房屋在2015年9月至12月期间与2016年同期的经营状况基本一致的情况下，对于确定涉案房屋2016年9月至12月期间的水电费发生金额，2015年同期的交纳情况并不比2016年8月的交纳情况更具有参考价值，故刘宝萍主张参考2015年的同期缴费记录确定刘宝萍的交费义务，缺乏充分理据，本院不予采纳。且，刘宝萍持有2015年9月至12月期间的水电费交纳记录，在本案原审中却未向原审法院提交，且未对其未能提交的原因作出合理解释，同时表示同意由原审法院酌定，在二审中又提交2015年的缴费记录要求作为参考依据，有违诚信，本院不予支持。综上所述，上诉人刘宝萍的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1820元，由上诉人刘宝萍负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  郑怀勇审判员  邓 颖二〇二〇年十二月二十四日书记员  王文杰唐颖琪