河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终5472号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王春清，女，1983年3月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：龙再华，男，1980年3月23日出生，苗族，住北京市朝阳区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：高碑店市鹏飞伟业房地产开发有限公司，住所地高碑店市白沟镇富民路南东侧。 法定代表人：姜燕，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨建国，男，1969年6月25日出生，汉族，住河北省高碑店市，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈森，河北福衡律师事务所律师。 上诉人王春清因与被上诉人高碑店市鹏飞伟业房地产开发有限公司（以下简称鹏飞伟业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省高碑店市人民法院（2019）冀0684民初3488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 王春清上诉请求：撤销原判；发回重审或在查清事实的基础上改判支持上诉人的一审反诉请求；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定合同有效的依据错误，且忽略上诉人当庭主张的无效理由。上诉人购买的是在建的预售商品房，并非已建成并使用多年的白沟电子商贸大厦。该案实质是被上诉人隐瞒白沟电子商贸大厦已建成多年的事实，意图将其以新房名义对外分割出售。双方签订的合同具有明显的预售特征，被上诉人在上诉人购房过程中提供过售房五证电子版，以上五证都显示“建设项目名称”是电子商贸大厦二期，地址是白沟镇富民路东侧，审批日期都是2009年底或2010年初。而被上诉人新提供的白沟电子商贸大厦10层不动产权证书记载内容与合同内容不一致，并非同一块土地同一处房屋，即白沟电子商贸大厦10层并非本案涉案标的物，原审判决对该基本事实认定不清，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，因京南MOMA在起诉前未取得商品房预售许可证，合同无效。二、双方所签署的合同显示由住建部与国家工商总局监制的合同，但我们调查发现，该版本合同是住建部与国家工商总局已经宣布过期废止的老合同范本（2000年发布），并从中有很多删减内容。现行国家统一购房合同是国家工商总局与住建部于2014年4月9日发布的新版本，并明文规定“自新合同示范文本颁布之日起，原《商品房买卖合同示范文本》同时废止”，他们所签的合同与老版本与现行新的合同范本差之甚远，属偷梁换柱、断章取义、违规诱骗。三、根据法理规定，白沟电子商贸大厦10层不能按照本案合同约定的方式出售，即不能改变土地使用用途出售，亦不能分割出售。此种情况下出售违反法律强制性规定，亦属无效合同。首先，白沟电子商贸大厦10层土地使用用途为批发零售用地，系《土地利用现状分类》一级类05商服用地项下二级类051批发零售用地，按照合同第十五条约定房屋用作办公、居住使用，无法实现合同目的，同时未经批准改变土地用途违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条的强制性规定。截止一审法庭辩论终结，被上诉人并未取得行政机关关于改变土地用途的批准。其次，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定，转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书，如不符合则不得转让。被上诉人仅取得白沟电子商贸大厦10层一整层700多平米的不动产权证，而合同约定仅为49平方米，被上诉人并不能提供49平方米的不动产权证书，按照法律规定不得转让。被上诉人主张白沟电子商贸大厦10层属于现房与事实不符。根据已有证据可知，其于2006年取得建设用地规划许可和建设工程规划许可，并在2010年之前就已竣工验收，并办理了相关楼层的房屋所有权证。因不动产登记信息属于行政机关掌握，属于《民事诉讼法》第六十四条当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，人民法院应当依法调查收集的情形。开庭前上诉人向原审法院递交了调查取证申请书，但原审法院未能就这些审理案件需要的关键证据进行调查收集。四、原审判决未能在查清事实的基础上正确适用法律，存在错误。如认定京南MOMA与白沟电子商贸大厦10层不是同一处房屋，则应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，因京南MOMA在起诉前未取得商品房预售许可证，认定合同无效。退一万步讲，即使最终认定白沟电子商贸大厦10层中的49平方米即为涉案房屋，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、第三十八条、第三十九条的规定，合同内容违反法律强制性规定，同时被上诉人的行为严重影响房地产交易市场的正常秩序，违反了国家对房地产市场的调控政策，根据九民会议纪要的精神也应认定为无效。五、原审判决过于简单，未能阐明事理、法理，未能针对争议焦点结合庭审情况进行释法说理，亦未阐明证据采纳或不采纳的理由。上诉人在答辩意见、律师代理词以及庭审过程中均陈述意见，但原审判决直接忽略不提，亦未说明不予采纳的理由，无法让人信服。 鹏飞伟业公司辩称，上诉人主张的合同无效理由不能成立，本案所涉房屋系现房销售，房屋产权与合同约定房屋用途及位置均一致，请求法院驳回上诉，维持原判。 鹏飞伟业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠原告购房款本金29万元及利息16,327元（自2017年12月31日至2019年7月16日）；2、判令被告支付自2019年7月16日至判决生效之日的利息；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。 王春清向一审法院提出反诉请求：1、请求依法确认反诉原告与反诉被告之间的《商品房买卖合同》无效；2、请求判令反诉被告返还已付购房款298，000元、电商费90，000元及利息损失，以388，000元为基数，按照年利率6％计算，自2017年4月4日起至实际支付之日止；3、请求判令反诉被告承担已付购房款80％的赔偿责任，即238，400元；4、诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2017年4月4日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订商品房买卖合同，被告购买原告富民大街79号项目中第10层1011号房，总价款588000元。合同约定房款分二期，被告于当日向原告支付购房款894000元，其中包括本案涉案房屋的购房款298000元；二期290000元约定交款日期为2017年12月30日，被告尚未履行；合同第七条中约定逾期交款违约金按逾期应付款日万分之一计算。涉案房屋为现房，双方签订合同时，涉案小区定名为京南ＭＯＭＡ，位于白沟镇××路东侧电子××大厦××室，原告已取得电子商贸大厦第10层不动产权证书。涉案房屋曾于2016年8月23日至2018年9月6日期间抵押给高碑店市农村信用合作社；后抵押给河北普露托融资性担保有限公司，抵押期间为2018年10月19日至2019年10月18日；截止至2019年10月8日涉案房屋已不存在抵押情况。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院应予以确认。被告辩称该合同并非双方真实意思表示，双方所签署的商品房买卖合同实为商品房预售合同，被告对此并未提交证据证实；涉案房屋抵押问题未实际涉及被告的合法权益，且物权法第191条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认合同无效的，不应予以支持；综上，本院对被告据此主张确认合同无效的请求不予支持。被告未按约定履行第二期购房款的给付义务，原告要求被告按合同约定给付购房款及逾期利息的请求，本院应予以支持。被告反诉主张由原告返还已付购房款、中介费并承担已付购房款80%的赔偿责任，并未提交充分证据证实其主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百六十一条之规定，判决：一、被告（反诉原告）于判决生效后五日内给付原告（反诉被告）白沟镇××路东侧电子××大厦××室二期购房款290000元；并自2017年12月31日起以290000为基数按日万分之一计算逾期利息至给付完毕；二、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。案件受理费5895元、反诉费5032元，共计10927元由被告（反诉原告）王春清负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的案件事实与一审认定事实一致。 本院认为，关于涉案房屋与合同约定的房屋是否为同一块土地同一处房屋问题。上诉人与被上诉人2017年4月4日签订的《商品房买卖合同》第一条、第三条对合同约定的房屋坐落位置、楼层、房号均明确载明，上诉人以该项目合同名称为“京南MOMA”与产权证书记载“电子商业大厦10层”不一致为由，认为涉案房屋与合同约定的房屋不属于同一块土地同一处房屋理据不足，对该主张本院不予支持。关于合同文本问题，住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局提供的合同文本仅是作为商品房交易当事人进行商品房买卖活动时的参考，本案中上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系出于双方当事人真实意思表示，未使用住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局发布的最新合同范本并不影响合同的效力，故对上诉人的该项主张本院不予支持。关于涉案房屋的出售是否违反法律强制性规定问题。涉案房屋在电子大厦10层，被上诉人已办理整层的不动产权证书，可以证实涉案房屋系现房，否则政府相关部门不会给被上诉人办理不动产权证书。双方合同第三条约定“该商品房的用途为商业”与该项目规划设定的用途一致。双方合同第十五条约定：“买受人的房屋仅作办公、居住”，是对买受人使用该房用途的限制，并不能证明该项目改变了土地用途。涉案房屋虽没有单独的房屋产权证书，但该房屋所在电子大厦10层整体有不动产权证书，且涉案房屋系按面积出售，因此涉案房屋可以出售且不违反法律强制性规定，上诉人主张该房屋出售违反法律强制性规定，双方合同应属无效合同之理由，缺乏法律依据，本院不予支持。关于涉案房屋是否为现房问题，被上诉人在原审中已提交案涉房屋所在楼层的整体不动产权证书，证实涉案房屋系现房。原审中上诉人对涉案房屋是现房不知情的主张，应负举证责任，因其未对自己的主张提交证据予以证实，一审对其主张不予支持并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5,032元，由上诉人王春清负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 娟 审 判 员  万丙申 审 判 员  肖 雅 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理  续婉君 书 记 员  何 军