山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终3269号上诉人（原审原告）：林强，男，1958年8月23日出生，汉族，住江苏省南京市。被上诉人（原审被告）：王春丽，女，1975年3月17日出生，汉族，住山东省乳山市。委托诉讼代理人：柴兆本（王春丽丈夫），住山东省乳山市。上诉人林强因与被上诉人王春丽定金合同纠纷一案，不服山东省乳山市人民法院（2019）鲁1083民初4630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林强上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.二审案件受理费由王春丽承担。事实和理由：1.一审法院在没有查清买卖定金协议书是否已实际履行、买卖关系是否生效的情况下，认定林强构成违约与事实不符，导致判决错误。2.林强向一审法院提交的林强和房屋中介人徐洲的谈话录音，没有被一审法院采纳。徐洲是王春丽丈夫的战友和房客，谈话录音真实可靠。2019年8月8日，林强与王春丽签订房屋买卖定金协议后，王春丽一直没有履行协议，协议约定，王春丽负责为林强改造北窗，至于是否物管治由林强协调。协议由徐洲起草，中间人潘建刚、盛素玲在场，五人在场的口头协议是”王春丽负责将窗户改造成门”“林强负责协调小区物管人员的干涉”。另外，铝合金小门制作费由王春丽承担，因为制作费不知多少钱，所以没有写在协议上。3.一审判决认定“原告主张是被告唆使物业反对并阻挠原告改造，构成违约”，与事实不符。林强的主张是，王春丽将窗子改造成小门后，造成了停电停水，使林强无法入住，林强才到派出所、银滩管委会、小区物业等单位反映停水停电情况，王春丽却向小区物业刘姓工作人员称：“房屋没有过户，林强无权过问”。另外，王春丽还同银滩管委会王姓主任说“林强无权过问停水停电事宜”。2019年8月22日左右，林强询问王春丽，为什么林强无权过问停水停电事宜，王春丽解释称“是胡医生说的”，不予承认，最后又承认说漏嘴了。林强的主张是，王春丽唆使物业反对并阻挠林强因房屋改造，造成了停水停电的事实。王春丽之所以阻挠，目的是不想再将房屋出售给林强，因为改造好后房屋将多出120平方米凉台。如王春丽完全履行协议书上的承诺并承担法律责任，根本解决因窗子改成小门带来的停水停电问题并承诺负责到底，林强将同时履行协议内容。王春丽辩称，上诉人林强的陈述与事实不符，不同意林强的上诉意见，同意一审判决。林强向一审法院起诉请求：1.要求解除乳山市银滩旅游度假区房屋的买卖定金协议；2.要求被告返还定金20000元；3.要求被告返还房屋改造费2000元，物业费、水电费926元。一审法院认定事实：2019年8月8日，林强（乙方）与王春丽（甲方）签订买卖定金协议书一份。协议第一条房屋情况约定，交易房屋坐落于乳山市银滩旅游度假区，房产证号为00×**5号。协议第二条约定，乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房屋的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以人民币贰拾捌万元整的总价款购买该房屋。甲乙双方同意，本次房屋买卖涉及的税费由乙方承担。乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金人民币贰万元整。第三条约定甲乙双方应于签署本协议后42个工作日签署《乳山市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同。如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金；如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。合同还约定甲方负责为乙方改造北窗，至于是否物业管治由乙方协调。协议签订后林强向被告支付定金2万元。协议签订后，被告将房屋交付给原告。合同签订后，被告为原告负责改造北窗，改造期间因为物业不同意改造，物业工作人员给诉争房屋停水停电。经询问原物业工作人员老刘（大家称呼为刘工），其陈述刚开始物业不同意改造门窗，就停水停电了，后来发现不合法，就给恢复供水供电，未再阻挠改造。通过被告提交的与原告的微信聊天记录可以看出，被告多次催促原告过来办理过户手续，最后限期原告在10月10日双方办理过户手续，但原告多次以物业老刘跟其有矛盾阻挠改造，现在过户解决不了问题为由，要求被告与其配合好解决问题，不要管违不违约的问题。原告提交2019年8月12日收据证实其支付门窗断桥制作费2920元，原告主张因被告当时未带钱，其垫付上述费用，并因提高门窗质量，双方协商由被告负担2000元，原告负担960元。被告认可帮原告改造门窗，但是否认该笔费用应由其负担。原告提交2019年8月10日威海久源物业兴源度假村收款收据证实其替被告交纳2018年及2019年的物业费830元，被告对上述费用予以认可。原告提交2019年8月6日威海久源物业兴源度假村收款收据证实其为被告交纳欠付的水电费62.96元，被告认为上述水电费是在原告入住期间产生的，应由原告自己负担。原告主张其只在案涉房屋中居住4天，被告予以否认。本案经调解无效。一审法院认为，原、被告签订的买卖定金协议系协议双方当事人在自愿的基础上签订的，系协议双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，协议成立并生效。协议双方当事人应当按照协议约定全面履行自己的义务。通过庭审调查的事实及当事人提交的证据可以看出，被告多次催促原告过户，但是原告以物业老刘跟其有矛盾阻挠改造、现在过户解决不了问题为由迟迟不办理房产过户手续，且原告现在不同意继续履行定金协议，因此原、被告双方签订的定金协议已无法继续履行，因此对于原告要求解除定金协议的诉讼请求，一审法院予以支持。原告主张是被告唆使物业反对并阻挠原告改造，构成违约，但是原告未提交证据予以证实，并且被告多次催促原告办理过户手续并同意继续履行合同将案涉房屋出卖给原告，因此对原告要求被告返还定金20000元的诉讼请求，一审法院不予支持。原告主张由被告负责改造门窗，改造费用应由被告承担，被告对此予以否认，原、被告关于改造费用的支付没有约定，原告也没有提交证据证实自己的主张，因此对原告主张要求被告支付改造费2000元的诉讼请求，一审法院不予支持。原告主张其替被告交纳2018年及2019年的物业费830元，被告予以认可，因此对原告起诉要求被告支付垫付的物业费的诉讼请求，一审法院予以支持。原告主张其为被告交纳水电费62.96元，被告主张该水电费是在原告入住期间产生的费用，原告只认可其在案涉房屋中居住四天，被告予以否认，但是未提交证据予以证实，因此原告起诉要求被告支付水电费的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原告林强与被告王春丽2019年8月8日签订的买卖定金协议书；二、被告王春丽于判决生效之日起十日内支付原告林强物业费、水电费共计892.96元；三、驳回原告林强其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费187元，由原告负担162元，被告负担25元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人林强提交以下证据：1.录音资料一份，证实王春丽反悔，制造林强违约的事实。2.署名为“潘建刚”“盛素陵”的证明一份，证实房屋定价28万元，林强未再还价，条件是王春丽负责将窗户改造称小门，并承担铝合金制作费用，王春丽在打通窗户的过程中，如发生小区物业人员出面干涉，由林强协调，并引开物业人员，王春丽丈夫柴兆本在打通窗户过程中，同小区业主发生纠纷，差一点打架。经质证，王春丽对证据的证明效力均不予认可。二审中，王春丽称案涉房屋水电现已正常供应，可以继续履行合同，林强称“当时王春丽向我承诺北窗可以改造，北窗不能改造我就不要这个房子。”王春丽称：“我没有承诺北窗可以改造，我如果承诺了就不会在合同上写需要协调物业，我已经告诉他物业不同意改造，林强说没问题，就是送点钱的事”。本院查明的其他事实与一审法院认定的一致，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：合同不能继续履行的原因如何认定，林强要求王春丽返还定金20000元、承担门窗改造费用2000元应否予以支持。林强与王春丽签订买卖定金协议书，购买王春丽所有的案涉房屋，后因物业公司不同意对案涉房屋北窗进行改造，林强不同意继续履行案涉合同，导致案涉协议不能履行。从协议书约定看，北窗改造由王春丽负责，但是如物业公司不同意则由林强负责协调，因此在物业公司不同意改造的情况下，林强负有协调义务，王春丽对于北窗未能改造的事实不存在过错，合同未能履行的原因不在王春丽。林强主张王春丽在签订协议时向其承诺北窗可以改造，对此其未提交充分证据予以证实，且林强该主张与协议书约定的“至于是否物业管治由乙方协调”的内容明显不符，因此林强的该主张不成立，其要求王春丽退还定金的上诉请求不成立。林强还主张门窗的改造费用应由王春丽分担，对此协议书没有约定，且王春丽也不予认可，故其要求王春丽分担门窗改造费用的上诉请求亦不成立。综上所述，林强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费162元，由上诉人林强负担。本判决为终审判决。审判长  葛俊生审判员  郭庆文审判员  王玲丽二〇二〇年十二月十六日法官助理李亚男书记员陈俣彤