云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终1575号上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋开兴，男，1983年3月27日出生，汉族，住勐腊县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐金武，男，1975年12月17日出生，汉族，住勐腊县。上诉人蒋开兴因与被上诉人唐金武房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省勐腊县人民法院（2020）云2823民初363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提出新的事实、理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蒋开兴的上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人无需支付被上诉人唐金武房屋租金35801元，判决上诉人返还房屋押金10000元。事实和理由：2016年9月8日，唐金武与蒋开兴签订《翠馨园大酒店门面租赁合同》，按照合同约定，在合同期前两个月提前通知被上诉人解除合同，并告知被上诉人以上诉人装修门面、卷帘门等作为补偿损失，要求退还押金。具体原因是政府修路、门口挖坑、修地下水管，上诉人多次与被上诉人沟通减免房租，被上诉人均未同意，修路等持续1年左右。路修好后又面临农贸市场改造，农贸市场的商家搭棚堵路，并且发生酒店旅客死亡，死亡在租房门头上，造成上诉人难以经营等不可抗力，因商铺要拆，上诉人已无心经营，合同目的已不能实现，被上诉人的房屋曾发生火灾，上诉人装修地板、门头等花费十几万，路修好后，为改善经营重新装修，花费3万余元。当经营无法改善，上诉人决定解除合同时，与被上诉人协商，上诉人可以将房子租赁给他人，上诉人安装卷帘门花费1万余元作为给被上诉人的补偿，但被上诉人不同意，同时在抗击新冠状病毒期间，政府部门已出具相关减免房屋租金的文件，但被上诉人未对房屋租金进行减免。被上诉人唐金武辩称，2016年9月8日，唐金武与蒋开兴签订《翠馨园大酒店门面租赁合同》，租期为6年，从2016年9月8日至2022年7月31日止，每年租金为53998元，租金一年一付，租期内租金不变，押金10000元；房屋租金交付为现金，乙方向甲方交付第一年租金53998元，剩余租金应在每年合同到期的前两个月付清，租赁期满后，如甲方收回房屋，乙方必须按时迁出所有物资。合同签订后，双方按合同约定履行义务，行使权力，至2019年7月9日，上诉人未按合同约定支付租金53998元。2009年9月8日，被上诉人催收租金，上诉人告知不租了，要求退还押金。被上诉人明确答复退押金不符合双方合同约定，并告知支付两个月的租金后可以不租，上诉人既不交付租金也不退还房子，后经司法所两次调解无果，为维护自身合法权益，被上诉人提起诉讼。上诉人租用被上诉人的房子进行经营活动，应当按约定支付租金，上诉人所谓的政府修路、死人、拆迁等影响其经营，系上诉人需面对和解决的风险，并非被上诉人的个人行为所致，不能成为上诉人拒付租金和退还押金的法定理由，一审判决恰当，请二审法院予以维持。唐金武向一审法院起诉请求：1.判决蒋开兴向唐金武支付2016年9月8日至2020年9月7日一年租金53998元；2.判决蒋开兴承担本案诉讼费及律师代理费4000元。蒋开兴向一审法院反诉请求：要求解除租房合同，退还租房押金10000元。一审法院认定事实：2016年9月8日，唐金武作为出租方（甲方）与蒋开兴作为承租方（乙方）签订《翠馨园大酒店门面租赁合同》，合同约定甲方将坐落在酒店原餐厅5-6号门面租给乙方使用，租期为6年，从2016年9月8日至2022年7月31日止，每年租金为53998元，租金一年一付，租期内租金不变，押金10000元；房屋租金交付为现金，乙方向甲方交付第一年租金53998元，剩余租金应在每年合同到期的前两个月付清，在合同期内，乙方必须服从甲方管理，本铺面不得经营烧烤，如不服从甲方有权不租给乙方继续使用，剩余租金押金概不退还，乙方未及时交付房屋租金，甲方有权利收回乙方铺面的使用权；如果增加设备和装修，必须报请甲方同意后乙方进行，其费用自理，在终止租房合同时，乙方增加设备可带走，其装修装潢，不得损坏；租赁期满后，如甲方收回房屋，乙方必须按时迁出所有物资，乙方在合同期内单方终止合同，甲方有权利不退还所剩的租金和押金；在合同租赁期限内，如甲方无故违反合同规定，应赔偿乙方装修，一切损失。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，当日，蒋开兴交付了租房押金10000元，唐金武将门面交付给蒋开兴使用。期间，蒋开兴对租赁的门面进行两次装修。另查明，2019年7月左右，蒋开兴曾向唐金武告知其不愿意继续租赁门面，双方未能达成解除协议。2019年9月，唐金武向勐腊县勐仑镇人民调解委员会申请调解关于与蒋开兴之间的租赁合同纠纷，勐腊县勐仑镇人民调解委员会组织双方进行调解，双方对押金退还无法达成协议，调解不成功。勐腊县勐仑镇人民调解委员会于2019年11月18日向唐金武出具调解不成功的证明。因蒋开兴未支付2019年9月8日至2020年9月7日的租金，唐金武于2019年11月28日向一审法院提起诉讼。蒋开兴在本案中提起反诉，要求解除与唐金武的租赁合同，并退还押金10000元。2020年5月6日，蒋开兴清理了门面物品，将门面钥匙交付给唐金武并返还门面。一审法院认为，本案系出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金过程产生的房屋租赁合同纠纷。本诉争议焦点，蒋开兴是否应支付唐金武主张的租金53998元及律师费4000元。反诉的争议焦点，是否应解除唐金武与蒋开兴签订的《翠馨园大酒店门面租赁合同》，如解除，唐金武是否应退还押金10000元。唐金武与蒋开兴签订《翠馨园大酒店门面租赁合同》，该租赁合同是双方当事人在平等、自愿基础上协商达成,是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定,该合同合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。在本案中，蒋开兴在2019年7月已经向唐金武明确表示不愿继续履行合同，且已于2020年5月6日清理门面物品并交付钥匙。故蒋开兴要求解除与唐金武于2016年9月8日签订的《翠馨园大酒店门面租赁合同》的反诉请求，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同明确约定，蒋开兴在合同期限内可单方终止合同，但唐金武有权不退还押金。蒋开兴单方提出解除合同已存在违约行为，其要求唐金武退还押金10000元，不符合双方的约定，一审法院不予支持。根据双方合同约定，租金支付时间应在每年合同到期的前两个月付清，即蒋开兴应在2019年9月8日前两个月支付2019年9月8日至2020年9月7日的房屋租金53998元，蒋开兴至今未支付。一审法院结合庭审查明，蒋开兴虽在2019年7月向唐金武提出解除合同，但其未将门面的物品进行清理并返还，直至2020年5月6日才清理门面并交付钥匙，合同解除后，蒋开兴应支付实际占用门面期间的租金，故唐金武要求蒋开兴支付2019年9月8日至2020年9月7日的租金53998元的诉讼请求，一审法院予以支持蒋开兴支付2019年9月8日至2020年5月6日的租金35801元（53998元/年÷365×242天）。唐金武要求蒋开兴支付因诉讼所支付的律师费4000元，蒋开兴不同意，且双方未对律师费问题进行约定，故唐金武该诉讼主张，无法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、蒋开兴于判决生效之日起10日内向唐金武支付2019年9月8日至2020年5月6日的租金35801元；二、驳回唐金武其他诉讼请求；三、解除唐金武与蒋开兴于2016年9月8日签订的《翠馨园大酒店门面租赁合同》；四、驳回蒋开兴其他诉讼请求。本诉案件受理费1250元，由唐金武负担478元，蒋开兴负担772元。反诉案件受理费25元，由蒋开兴负担。二审中，上诉人蒋开兴、被上诉人唐金武均未提交新证据。上诉人蒋开兴认为一审法院遗漏认定上诉人蒋开兴重新装修了地板和门头，仅安装卷帘门就花了一万多元，且勐仑镇人民调解委员会并未帮忙调解，只是叫双方自己协商，没起到调解的作用。被上诉人唐金武对一审法院认定法律事实无异议。本院认为，上诉人蒋开兴的诉讼主张与装修无关，其欲以装修抵扣押金的主张未得到被上诉人唐金武同意，调解委员会是否起到调解作用与双方诉讼主张能否得到支持并无直接关联，故对于上诉人蒋开兴所提异议，本院均不予审查。本院对一审法院确认法律事实予以确认。本院认为，关于上诉人蒋开兴是否应当向被上诉人唐金武支付房屋租金35801元的问题，唐金武与蒋开兴系房屋租赁关系，租期从2016年9月8日至2022年7月31日止，在双方租赁关系存续期间，上诉人蒋开兴虽曾在2019年7月向唐金武提出解除合同的要求，但未得到对方同意，双方亦未进行交接，故一审法院按双方交接房屋的时间计算房屋租金至2020年5月6日并无不当。关于被上诉人唐金武是否应当向上诉人蒋开兴返还房屋押金10000元的问题，双方在合同中关于“乙方在合同期内单方终止合同，甲方有权利不退还所剩的租金和押金”的约定，其实质为在上诉人蒋开兴单方不愿意继续履行合同的情况下应当承担的违约责任，因合同租赁期限未满，上诉人蒋开兴拒绝继续履行合同，被上诉人唐金武要求上诉人蒋开兴按合同约定承担违约责任并未违反双方合同约定，上诉人蒋开兴要求被上诉人唐金武退还押金10000元的主张不能成立。综上所述，上诉人蒋开兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费720元，由上诉人蒋开兴负担。本判决为终审判决。审判长  臧翠玲审判员  陈 瑜审判员  徐艺华二〇二〇年十二月二十三日书记员  郭力菲