文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终3049号上诉人（原审原告）：融创（江苏）置业有限公司，住所地镇江市润州区官塘桥街道远洋**商办楼**。法定代表人：朱力，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆登峰，该公司员工。上诉人（原审被告）：聂经伦，男，1984年11月8日出生，汉族，住镇江市。上诉人融创（江苏）置业有限公司（以下简称融创公司）因与上诉人聂经伦商品房买卖合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2020）苏1111民初1981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。融创公司上诉请求：撤销一审判决第二项，并依法改判。事实和理由：一、融创公司向聂经伦主张违约责任，具有法律和合同依据。1、《合同法》第一百一十四条明确表示当事人之间对于违约金可以自行约定，一审法院前文列出该规定，后文又认为“融创公司要求聂经伦承担违约责任无法律依据”，前后矛盾；2、双方签订的房屋买卖合同《补充协议》第11.10条明确约定了因买受人原因导致房屋未能按期完成交付的情况下，违约金的计算方法，并不违法法律法规的强制性规定，应当合法有效；3、违约金具有补偿性和惩罚性两方面的意义，补偿的部分既包括守约方的直接损失也包括间接损失，且惩罚性与实际损失并未必然联系，在本案中处以相应的违约金符合法律规定的公平与正义。二、一审判决认为“合同条款系格式条款，融创公司无证据证明向聂经伦履行了提示说明义务，且该条款与生活逻辑和社会公平观念相悖，故不予采信”，缺乏法律与事实依据。1、一审判决未能说明不予采信的是合同哪一条款；2、根据本案争议的焦点，该条款应该是《补充协议》第11.10条，但该条款是双方关于违约责任的约定，与合同法理念契合，一审法院认为“与生活逻辑和社会公平观念相悖”，与法不符。三、一审判决部分论述应予更正。一审判决关于“房屋交付问题”的论述部分，认定“在收房通知到达买受人后，可以按照合同约定的交付时间视同交付”的依据是“按照行业习惯”，既然一审法院认为的行业习惯和合同约定的内容一致，应当尊重双方的合同约定，请求二审法院依法将“按照行业习惯”更正为“按照合同约定”。针对融创公司的上诉请求、事实和理由，聂经伦辩称：1、融创公司的上诉理由必须建立在《补充协议》第11.10条是双方真实磋商或者融创公司确有证据证明明确提示、告知买受人存在该条款的基础之上，因客观上不存在上述情形，且该条款违反了实质公平原则、违背了公序良俗，故融创公司的上诉理由不能成立。2、本人并无融创公司所称的恶意违约情形，而是有原因、有隐情。3、虽然我国提倡合同自由，但自由不是没有边界，应当受到公平原则规制，融创公司引起主张违约金的《补充协议》第11.10条并没有体现合同自由，只是体现了融创公司单方的意志，融创公司通过单方制定格式条款意图收取买受人逾期收房违约金，违反了相关法律法规的精神。请求二审法院驳回融创公司的上诉，维持一审判决第二项内容。聂经伦上诉请求：撤销一审判决第一项，改判案涉房屋交付行为自2020年6月30日起具有法律效力。事实和理由：1、本人并非无正当理由未收房屋，而是有原因、有隐情，本案认定交付行为自2020年6月30日生效更合情理，更为妥当。由于融创公司未履行保价承诺，导致双方从2019年5月起相互诉讼，矛盾比较尖锐，尤其是关于房屋交付条款效力的争议一直在诉讼之中；本人手机设置了自动拦截，并非拒收相关通知；2020年2月由于疫情售楼处关闭，后双方矛盾升级未再联系。2、案涉房屋入门瓷砖被人恶意刻画侮辱性图案，无法修复，只能更换，但至今也未更换。针对聂经伦的上诉请求、事实和理由，融创公司辩称，聂经伦提及的其他案件、手机自动拦截、入门瓷砖等事项，并非法定或合同约定的拒收房屋的理由，请求二审法院驳回聂经伦的上诉请求。融创公司向一审法院起诉请求：1、确认涉案房屋自2019年12月31日起即视同交付；2、判令聂经伦支付逾期收房违约金127225.5元（自2019年12月30日暂算至2020年5月13日，按每日万分之五的标准），违约金应算至实际办理完成房屋交付手续。一审法院认定事实：2018年10月20日，聂经伦与融创公司签订《商品房买卖合同》，聂经伦购买滴翠园26幢3-4层303号房，总价1898888元。聂经伦已支付全部房款。2019年12月28日，融创公司通过EMS寄给聂经伦滴翠园交房通知书一份，聂经伦拒收。2020年3月18日，融创公司通过EMS寄给聂经伦交付催告函一份，聂经伦拒收。聂经伦于2020年6月30日办理收房手续。庭审中，融创公司称向聂经伦就合同附件四条款进行了详细说明，但没有书面证据。融创公司称聂经伦未收房给其造成的直接损失包括物业费、公共能耗费等。一审法院认为，关于房屋交付问题，在无侵犯买受人合法权益和在无拒收房屋正当理由的情况下，应当按照合同的约定确定房屋交付时间。合同约定出卖人应当在2019年12月30日前交付房屋，融创公司按照合同约定的通知方式向聂经伦发出收房通知，12月29日通知到达聂经伦，邮件信息显示聂经伦拒收，造成双方未办理房屋交接手续，且聂经伦已经于2020年6月30日办理收房手续，未提出拒收的合理理由，按照行业习惯，可以认定为在收房通知到达买受人后，可以按照合同约定的交付时间视同交付。故对于融创公司要求确认2019年12月30日视同交付的请求，一审法院予以支持。关于违约金，合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金是以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，融创公司未能提供证据证明其为聂经伦垫付了物业费、公共能耗费，聂经伦未收房并未给融创公司造成损失，且融创公司要求聂经伦因未收房而承担违约责任无法律依据，故对于融创公司的诉讼请求，一审法院不予支持。合同条款系格式条款，融创公司无证据证明向聂经伦履行了提示说明义务，且该条款与生活逻辑和社会公平观念相悖，一审法院不予采信。一审法院判决：一、融创公司向聂经伦交付滴翠园项目26幢3-4层303号房屋的交付行为自2019年12月31日起具有法律效力；二、驳回融创公司的其他诉讼请求。二审审理中，聂经伦提交照片打印件和聊天记录打印件各两页，拟证明其与融创公司发生诉讼争议后，就在门口发现被刻画的侮辱性图案，维修部开始是采用清洗的方式，清洗不了后在2020年9月底更换了瓷砖；其没有融创公司所称的恶意违约行为。融创公司对照片的真实性及证明目的均不予认可，对聊天记录的真实性认可，但认为与本案争议的逾期收房的事实无关。对上述证据的证明效力，本院将结合案情进行综合认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为案涉房屋交付时间如何认定以及融创公司是否有权向聂经伦主张逾期收房违约金。关于第一个争议焦点，合同约定出卖人应当在2019年12月30日前交付房屋，融创公司按照合同约定的通知方式向聂经伦发出《交房通知书》，通知书于2019年12月29日到达聂经伦处，但聂经伦拒收，对此聂经伦并未提供充分证明案涉房屋存在足以影响房屋交付及领受的问题，依照合同约定，自《交房通知书》规定的交付日期之次日起，视为房屋已交付给买受人。因此，一审法院认定案涉房屋的交付行为自2019年12月31日起具有法律效力，与法律及约定相符，本案予以确认。聂经伦上诉主张“交付行为应自2020年6月30日生效”，依据不足，本院不予采纳。至于融创公司上诉提及的“行业习惯”的问题，一审法院系结合合同约定及行业习惯，对房屋交付时间作出认定，并无不当，融创公司要求更正，本案不予采纳。关于第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”案涉合同第十一条已明确约定“自《交房通知书》规定的交付日期之次日起，视为房屋已交付给买受人，一切后果均由买受人承担，包括但不限于承担领房期限届满之日起商品房及室内装饰设备的毁损、灭失等风险、前期物业管理费用等”，补充协议第11.10条款还约定“买受人每日按房屋总价款的万分之五向出卖人支付违约金”，显然违反了公平原则，属加重对方当事人责任的格式条款，且融创公司未举证证明就该条款向聂经伦履行了提示说明义务，故该条款约定无效，融创公司据此要求聂经伦支付逾期收房违约金，本院依法不予支持。综上，融创公司和聂经伦的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2894元，由上诉人融创（江苏）置业有限公司负担2844元，由上诉人聂经伦负担50元。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 奚松伟二〇二〇年十二月二十九日书记员 朱玉岑