广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初27783号原告（反诉被告）刘洁，女，汉族，1984年11月17日出生，身份证住址重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人程宏娟，北京市京师（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）杨莉，女，汉族，1984年6月27日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人李祥渊，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人汪震宏，广东华商律师事务所实习律师。第三人桂林彰泰实业集团有限公司，住所地桂林市临桂区金山路**彰泰滟澜山第******。法定代表人刘文萍。上列当事人之间本诉及反诉合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人程宏娟、被告委托诉讼代理人李祥渊和汪震宏到庭参加诉讼，第三人未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提诉讼请求：一、解除原、被告双方于2019年6月30日签署的《协议》；二、被告向原告退回物业购房款202308元及介绍服务费100000元，并支付资金占用费16626.94元（资金占用费以302308元为基数，按照年化6%的标准从2019年7月3日起开始计算至被告实际退还款项之日，暂计至2020年6月3日为16626.94元）；三、被告向原告支付违约金152307.5元（违约金按照购房款总额1523075元的10%计算）；四、本案诉讼费用由被告承担。具体事实与理由：2019年6月20日，被告通过第三人桂林彰泰实业集团有限公司在标的物业设置的售楼处填写的《置业计划表》登记成为折扣买家，并向售楼处支付了款项202308元。2019年6月30日，原、被告双方签署《协议》，约定被告向原告转让位于广西省南宁市五象新区单位的物业。《协议》签署后，原告按照《协议》的约定向被告支付了购房款项及介绍服务费共计302308元，但被告未能在《协议》约定的时间内完成更名过户手续。原告认为，其已经按照《协议》的约定支付了费用，但被告一直拖延履行《协议》约定的义务，未能在《协议》约定的时间内完成过户更名手续，该行为已经构成根本违约且致使原告产生重大损失。综上，被告已经构成根本违约并严重损害原告的权利，经原告催讨，被告拒绝退还上述款项。被告答辩称，一、被告没有违约，相反是原告违约，原告诉请不能成立。二、被告已经提起了反诉，合理合法，于法有据，应予以支持；三、法院应对原告的起诉予以驳回。被告向本院提反诉请求：一、反诉原告无须退还反诉被告支付的所有房款及费用；二、反诉被告向反诉原告支付滞纳金24830.42元（滞纳金以及反诉被告尚未支付的购房款1320767元为基数，按照每日万分之二的标准从2020年8月16日开始及至反诉被告实际付款之日，滞纳金暂计至2020年11月18日为24830.42元）；三、反诉被告承担本案的全部诉讼费用。具体事实与理由：2019年6月26日，被告购置涉案房产，支付部分购房款202308元。2019年6月30日，被告将房产转让予原告，折后购买价1523075元，约定项目楼盘取得预售证后支付余款和办理更名过户手续。2020年8月12日，项目楼盘取得商品房预售许可证后，被告多次通知原告继续履行合同，原告未继续履行。被告认为己方已履行约定义务，原告逾期情况严重，已达根本违约，被告有权收取滞纳金，不退换所有房款和费用。原告（反诉被告）答辩称，根据被告的陈述及举证，第三人是在2020年8月份才取得预售许可证，被告才就我方主张的过户事宜向我方提出沟通，而且我方在沟通过程中已明确告知被告违约在先，我方已起诉至法院。第三人未到庭应诉，但书面答辩称，桂林彰泰实业集团有限公司既非享有独立请求权的第三人，亦非无独立请求权的第三人，不是本案适格当事人，法院应驳回原告相应的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织证据交换和举证质证。根据当事人的举证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：2019年6月30日，原告为受让方（乙方），被告为转让方（甲方），签署一份《协议》：约定被告将其购置的物业广西省南宁市五象新区单位转让予原告，折扣购买价为1523075元，另车位为167000元（一次性付款则为157000元）。被告已支付部分购房款202308元予开发商，原告需于签订本协议之日将该款直接归还予被告，且需另付被告100000元作为介绍服务费。“转让方须在规定期间内该楼盘取得预售证后三日内（预计签完协议约6个月左右）提前三个工作日通知受让方将剩余首付款项支付于开放商指定账户，并积极配合乙方在开发商处将买方更改为受让方，完成更名过户手续”。被告不得将房产再转让他人；如未能在约定时间内完成更名转让，被告应承担全部购房款10%的违约金。原告违反约定，未能在约定时间内支付购房款，每逾期一日，应按应付购房款的万分之二计付滞纳金，逾期超过三天，被告有权单方解除合同，不退还原告所支付的所有房款及费用。协议签订后，原告先后向被告转账支付三笔款项，合计302308元。原、被告多次通过微信进行沟通。2019年7月3日，原告问：“是等预售证下来，然后去更名，然后办按揭的吗”；被告回复“是的”。2019年8月15日，原告向被告询问房产预售证的时间；被告答复“年底”、“预计12月份”。2020年2月，被告向原告陈述，预售证办理后延了，需等开发商通知。2020年5月12日，被告陈述“在办手续了，你稍微再等等”；原告则回复“…今天起5月12号，一周后是5月18号。如果18号更不到我名下。我要求退房款…”。沟通中，双方未能就更名手续时间和退房款协商一致。2020年8月12日，涉案楼盘项目取得商品房预售许可证。2020年8月13日，本院受理本案纠纷。2020年8月12日，被告微信通知原告预售许可证已出，原告需准备好尾款及相关材料，到营销中心办理；原告索要预售许可证，被告将照片发送原告。2020年8月18日，被告敦促原告须于2020年8月20日前携带相关材料，与开放商办理合同，并将开发商收款账号发送原告。2020年9月3日，被告再次敦促原告须于2020年9月10日前携带相关材料，与开放商办理合同。原告回复，被告违反协议在先，已委托律所处理，并将民事受理案件通知书图样发送被告。2020年9月11日，被告告知原告，“贵方再三对协议及告知无视，现已将房子退回至开发商”。庭审中，原告认为被告逾期未办理更名手续，构成根本违约，原告已于2020年5月10日解除涉案协议。被告认为经催告后，原告逾期未履行义务，被告已于2020年9月11日解除涉案协议。本院认为，原、被告签订的涉案《协议》，系双方真实意思表示，对双方具备法律约束力，双方应当遵循协议约定履行义务。本案争议的焦点为被告是否存在根本违约行为，原告解除协议的理由是否成立。据协议约定，被告作为转让方，主要承担办理更名过户手续，其履行期限明确为“楼盘取得预售证后”，且该义务与原告向开发商支付剩余首付款项的义务为同时履行。原告于2020年5月份催告被告办理更名过户手续，其时涉案楼盘尚未取得预售证，上述义务的履行尚未符合协议约定的条件。协议中双方预计涉案楼盘可于签订协议约6个月左右取得预售许可，为当事人对事实的预测，非明确内容，不能作为权利义务履行期限的计算依据。因此，原告于2020年5月据此解除协议于法无据，不发生法律效力。基于上述认定，被告于涉案楼盘预售许可办理完毕后通知原告履行，此时符合协议约定的履行条件，原告应当履行合同义务，原告明确拒绝履行，属于根本违约。催告无果后，被告于2020年9月11日解除合同，于法有据，本院予以采纳。《协议》明确约定原告的根本违约责任为被告不退还所有已付的购房款和费用，经核已付款项为302308元，该违约责任约定标准明显过高，本院酌定为：1523075元×10%=152307.50元。故，被告应当退还原告余额：302308元-152307.50元=150000.50元。原、被告的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、确认双方于2019年6月30日签订的涉案《协议》于2020年9月11日解除。二、被告杨莉应于本判决生效之日起五日内退还原告刘洁款项150000.50元。三、驳回原告其他诉讼请求。四、驳回被告其他反诉请求。被告如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8369元，由原告承担。反诉受理费210.38元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柯   德二〇二〇年十二月十八日书记员 邱果（兼）书记员 李 玉 婷附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。