湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民再201号再审申请人(一审被告、二审上诉人)：长沙出版物交易中心有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽路三段**长沙出版物交易中心**。法定代表人李曙，该公司董事长。委托诉讼代理人吴东旭，北京德恒（长沙）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：文峰，男，1986年10月27日出生，汉族，住湖南省长沙市。再审申请人长沙出版物交易中心有限公司(以下简称出版物公司)因与被申请人文峰房屋租赁合同纠纷一案，不服本院(2018)湘01民终1456号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2019年10月17日作出（2019）湘民申4046号民事裁定，指令本院再审本案。再审期间中止原判决的执行。本院立案后另行组成合议庭，依法公开开庭审理了本案，现已审理终结。出版物公司申请再审称：申请人与被申请人签订的《长沙出版物交易中心文化市场商铺经营使用权转让协议》、《长沙出版物交易中心文化市场商铺委托经营合同书》违反了现行法律禁止性规定,属于无效协议,双方签订的协议内容不能作为认定双方权利义务的依据。根据现有证据,长沙出版物交易中心系租赁长沙市雨花区圭塘街道办事处大塘村民委员会的集体生产安置土地所修建的,其建设用地规划许可证上载明的用地单位为市国土局(长沙市雨花区圭塘街道办事处大塘村民委员会),用地项目名称为生产安置地；建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证上登记的建设单位则为出版物公司与长沙市雨花区圭塘街道办事处大塘村民委员会。而本案双方所签转让协议及委托经营合同是约定被申请人以总价67428元的对价受让申请人拥有的商铺，同时将受让的商铺委托申请人统一经营管理，并约定申请人需在合同签订后五年内为被申请人办理产权手续。虽然申请人在合同签订后也曾积极向政府主管部门申请将集体土地变为国有土地,并耗资近千万元用于办理土地变性手续,以期实现项目具有可转让的产权手续,但由于土地征收政策出现重大变化,在现行法律法规制度下,涉案房屋要办妥产权手续,存在重大障碍。2018年,案外人杨辉作为原告就同类协议向长沙市雨花区人民法院提起诉讼【案号:(2018)湘0111民初1178号】后,长沙市雨花区人民法院已认定双方所签《长沙出版物交易中心文化市场商铺经营使用权转让协议》、《长沙出版物交易中心文化市场商铺委托经营合同书》违反了现行法律规定,且损害社会公共利益,应属于无效合同。而本案与该案属于同类型案件,所签协议亦同样无效。请求依法再审并改判。再审请求：1.撤销原一、二审判决，驳回被申请人的诉讼请求；2.被申请人承担全部诉讼费用。文峰答辩称：本案的核心问题是再审申请人应为其恶意侵权行为承担赔偿责任，向作为善意第三人的被申请人进行赔偿，返还不当得利。第一，不论签署的合同是否有效，都不能成为其免责的条件，更不能成为其恶意规避违反法律的借口。因此，恳请驳回再审申请人的申请请求，责令其按照原判决标准进行赔偿，并且立刻制止再审申请人与友阿集团对有争议的标的物进行的开发和运营行为。被申请人在本案中属于无过错的善意第三人，因为在购买该商铺时，被申请人受到了再审申请人的欺骗和隐瞒，并不知道、也无法知道再审申请人无权转让该商铺。再审申请人提供的相关的证据，从未在签署合同前告知被申请人，其性质和内容也没有展示，而签署合同的时候，合同里面也仅仅罗列了部分文件的名称，也没有提供相关的附件。第二，再审申请人在主观上是存在恶意侵权的，其在与被申请人签署相关的转让协议和委托协议的时候，明知土地的性质不可转让合同不可履约。第三，赔偿金额的计算被申请人参考了再审申请人一街之隔的喜盈门范城，该物业的销售价格在3万元每平米租金为10元每天每平米，类比的租金收益大概是12%，因此被申请人核定按9%的收益作为赔偿诉求也是合情合理合法的。最后，再审申请人提交的（2018）湘0111民初1178号杨辉案的证据，与再审申请人的再审申请书存在矛盾，不应适用于本案。文峰向一审法院起诉请求:1、出版物公司支付文峰2012年至2016年期间的应付款项25790元;2、出版物公司按照日利率万分之三的标准向文峰支付从2013年9月18日起至实际清偿之日止的违约金,截至2017年7月31日止的违约金为6409.63元;3、出版物公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2007年9月8日,文峰、出版物公司双方签订了经营使用权转让协议和委托经营合同各一份。其中约定：文峰将位于长沙市出版物交易中心三楼Ａ区××号商铺委托给出版物公司进行经营,委托经营期限自2007年9月8日起到2019年9月8日止；出版物公司每年向文峰支付税前年度委托经营收益6068元,出版物公司在支付经营收益时按国家法律法规及政策规定代扣代缴税费;委托经营期限内每年度的经营收益,由出版物公司在该年度期满后的十个工作日内向文峰支付,逾期未付的,出版物公司应按照每日万分之三的标准向文峰支付当年收益金额的违约金。2009年10月27日,文峰、出版物公司双方又签订了一份《补充协议》,其中约定,文峰2009年度应得税后收益款为5158元,出版物公司当年不支付该款项,而于2010年9月8日支付文峰该收益款及相当于该收益款12%的增值金共计5777元。上述合同签订后,出版物公司实际经营使用了涉案门面,并按每年5158元的标准向文峰支付了2012年9月7日及之前各年度收益款及相应的延迟支付增值金。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第六十条第一款和第一百零七条的规定,合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,文峰、出版物公司签订委托经营合同后,出版物公司实际使用了涉案商铺,应按照合同的数额和期限向文峰支付经营收益,如逾期支付经营收益还需承担相应的违约责任。因出版物公司对文峰主张的2012年9月8日至2017年9月7日期间的欠款数额25790元及截至2017年7月31日的违约金数额不持异议,该院予以确认。文峰相应的诉讼请求,该院予以支持。此外,据合同法第一百一十四条的规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中,据上述委托经营合同的约定,出版物公司逾期付款需按照每日万分之三的标准支付违约金,该约定于法有据,该院予以确认。因此,出版物公司需以未付收益款为基数按照每日万分之三的标准支付自2017年8月1日起至实际付清之日止的违约金。文峰相应诉讼请求,该院予以支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条以及第一百一十四第一款之规定,判决:长沙出版物交易中心有限公司于本判决生效之日起7日内支付文峰收益款25790元和截至2017年7月31日的违约金6409.63元,并以未付收益款为基数按照每日万分之三的标准支付自2017年8月1日起至实际付清之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费605元,由长沙出版物交易中心有限公司负担。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。二审认为,出版物公司与文峰签订的经营使用权转让协议及委托经营合同系双方当事人真实意思表示,不违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效。双方当事人应当按照该合同约定全面履行各自义务。出版物公司未按合同约定及时向文峰支付经营收益,应当予以支付,并按合同约定支付违约金。因此,一审判决出版物公司向文峰支付收益款25790元和截至2017年7月31日的违约金6409.63元,并以未付收益款为基数按照每日万分之三的标准支付自2017年8月1日起至实际付清之日止的违约金,符合合同约定,并无不当。出版物公司提出其不应按合同约定支付违约金,应按补充协议约定支付增值金,其以前按照每笔逾期的返租租金增加12%的增值金支付,文峰并未提异议的上诉意见,本院经审查认为,补充协议并未约定以增值金代替违约金,且仅约定2010年当年的计算方式,不能约束其他年份,故该上诉意见,因证据不足,本院不予支持。综上所述,出版物公司上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。本案二审案件受理费605元,由上诉人长沙出版物交易中心有限公司负担。出版物公司再审期间向本院提交如下证据：证据一、土地使用权租赁合同，拟证明长沙出版物交易中心系出版物公司租赁长沙市雨花区圭塘街道大塘村委会集体生产安置用地建设而成，土地性质为集体所有土地；证据二、新[2004]0009号建设用地规划许可证，拟证明长沙出版物交易中心用地单位为长沙市雨花区圭塘街道办事处大塘村委会，土地为生产安置地；证据三、雨规乡2004004号建设工程规划许可证、430103200409230101号建筑工程施工许可证，拟证明长沙出版物交易中心建设单位为长沙出版物交易中心有限公司与长沙市雨花区圭塘街道办事处大塘村民委员会；证据四、（2018）湘0111民初1178号民事判决书，判决认定出版物公司与该案原告签订的《长沙出版物交易中心文化市场商铺经营使用权转让协议》、《长沙出版物交易中心文化市场商铺委托经营合同书》因违反法律规定、损害社会公共利益而无效。本案中，出版物公司与被申请人签订的协议与（2018）湘0111民初1178号民事判决中认定无效的协议内容一致，也属于无效协议；证据五：（2020）湘民申1301号民事裁定书、（2020）湘民申2374号民事裁定书，裁定书认为双方签订的《长沙出版物交易中心文化市场商铺经营使用权转让协议》、《长沙出版物交易中心文化市场商铺委托经营合同书》属于无效合同。出版物公司与被申请人签订的协议与（2020）湘民申1301号民事裁定书、（2020）湘民申2374号民事裁定书认定无效的协议内容一致，也属于无效协议。文峰对上述证据的真实性未提出异议，但对其合法性、关联性及证明目的有异议。本院对出版物公司提交的上述证据的真实性、合法性、关联性予以采信，对于其证明目的，本院结合全案事实予以综合评判。本院再审查明：2003年11月15日，长沙市雨花区圭塘街道办事处大塘村民委员会（出租方，以下简称大唐村民委员会）和出版物公司（承租方）签订了一份《土地使用权租赁合同》，约定由出版物公司租赁大塘村民委员会约为100亩的集体生产安置用地，租赁期限为25年。此后，出版物公司和大塘村民委员会作为共同建设单位办理了《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》，并办理了《建设用地规划许可证》，出版物公司投入施工建设了长沙出版物交易中心大楼。2007年9月8日，出版物公司（甲方）与文峰（乙方）签订了《长沙出版物交易中心文化市场商铺经营使用权转让协议》，约定：由乙方受让甲方所有的长沙出版物交易中心三楼第A区第009号商铺的使用权，该商铺使用权的建筑面积共12.72平方米，该商铺使用权转让款实际转让单价为5301元每平方米，实际转让总金额为67428元整。鉴于交易中心三楼商铺属现房，且甲方同时负责按现有房屋条件为乙方提供委托经营服务，故一经双方签署本协议书，即视为甲方已向乙方合格交付商铺使用权，双方不另行办理商铺交接手续。乙方交纳使用权转让款后，即对该商铺享有使用权和该商铺的唯一购买权。甲方承诺在五年内完善商铺产权交易手续，完善手续后，甲方及时办理产权过户手续给乙方，乙方即拥有该商铺的所有权。甲方负责于商铺交付后五年内协助乙方办理好产权证书，如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房屋所有权证书的，双方同意按以下方式处理：甲方自商铺使用权交付五年后不能办理房屋所有权证书的：（1）乙方要求解除转让协议的，甲方负责于十个工作日内全部退还乙方已付的商铺转让款，除乙方在五年内出租商铺所得委托经营收益均作为甲方向乙方支付的违约金外，甲方另按乙方已付转让款的5%向乙方承担违约责任。乙方于甲方退款同时向甲方退还商铺，本协议解除，双方互不追究其他违约责任。（2）乙方要求不解除转让协议，甲方应加快办理产权手续，如在委托经营期限满后，仍办不到该商铺产权证，则由甲方按乙方已付款的150%收回该商铺。同日，文峰与出版物公司《长沙出版物交易中心文化市场商铺委托经营合同书》，将上述商铺的使用权全权委托给出版物公司管理和使用。上述两份合同签订后，文峰向出版物公司支付了案涉商铺使用权转让款67428元，案涉商铺实际由出版物公司经营管理，出版物公司在扣除了15%比例的税款后按年度向文峰支付“委托经营收益款”。出版物公司已支付文峰截至2012年9月7日之前的“委托经营收益款”等款项。后续款项至今未付。文峰遂诉至一审法院，请求判如所请。另查明，出版物公司至今未能办理案涉商铺的产权登记。本院再审查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是：案涉《经营使用权转让协议》、《委托经营合同书》的效力认定以及法律后果处理。一、关于《经营使用权转让协议》、《委托经营合同书》的效力。《中华人民共和国物权法》第一百五十一条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理”。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。根据地随房走的一般原则和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，案涉《经营使用权转让协议》虽名为使用权转让合同，但实际为该商铺产权转让合同，如按照《经营使用权转让协议》的约定履行将导致案涉集体所有的土地所有权将随着案涉商铺一并流转。而根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。案涉土地属于大塘村集体所有的土地，文峰并不属于大塘村的集体组织成员，不享有该集体组织的土地使用权，不能通过上述《经营使用权转让协议》受让该集体组织土地上的房屋，且案涉商铺所在土地使用权截至文峰起诉时仍不能自由流转。因此，《经营使用权转让协议》违反了现行法律规定，且损害社会公共利益，应属于无效合同。原审判决认定案涉经营使用权转让协议和委托经营合同为有效合同系法律适用错误，本院再审依法予以纠正。二、《经营使用权转让协议》、《委托经营合同书》无效后的处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因《经营使用权转让协议》无效，据该协议签订的《委托经营合同书》亦属于无效合同。因此，文峰要求出版物公司支付商铺租金（委托经营收益款）及违约金均于法无据，本院不予支持。对于因本案合同无效产生的财产返还以及损失赔偿，文峰可另诉主张权利。综上所述，原二审判决适用法律错误，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）湘01民终1456号民事判决和湖南省长沙市雨花区人民法院（2017）湘0111民初5558号民事判决；三、驳回文峰的诉讼请求。本案一审案件受理费605元，二审案件受理费605元，由文峰负担。本判决为终审判决。审判长 朱 曦审判员 杨 雅审判员 肖志维二〇二〇年十二月二十八日法官助理王聪书记员谭慧附本案相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国物权法》第一百五十一条集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。