广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21544号上诉人（原审原告）：吴雅芳，女，1972年11月27日出生，汉族，住广州白云区。委托诉讼代理人：吴道山，系吴雅芳配偶。委托诉讼代理人：张文智，广东环球经纬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州金湖住宅发展有限公司，住所地广州市白云区沙河沙太公路6公里处右侧金湖楼。法定代表人：张燕，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡琼雯，广东诺臣律师事务所律师。上诉人吴雅芳因与被上诉人广州金湖住宅发展有限公司（以下简称金湖公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初2585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吴雅芳上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判支持吴雅芳全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由金湖公司承担。事实和理由：（一）一审法院在审判庭组成、鉴定评估程序等方面存在严重的程序违法，在一定程度上损害了吴雅芳的相关诉讼权利，所作出的判决是错误的。1.一审法院就本案适用普通程序审理，但本案诉讼标的额超过300万元，且双方争议较大，在此情况下实行独任审理，严重违反法定程序。2.一审法院曾告知双方将进入鉴定程序，但一审庭审过程前后均未对房屋进行相关的鉴定，一审法院不仅违反了庭审程序的严肃性，且不利于本案对事实的客观调查，导致对吴雅芳的诉讼请求和利益主张造成实质性不利影响。（二）在实体处理上，一审判决以协议约定的保修期间、双方协商情况以及吴雅芳信访等原因，认定本案不能援引《广州市商品房买卖合同》关于维修的约定并要求金湖公司承担责任，属于对案件事实认定错误、适用法律错误，金湖公司应承担不履行保修义务给吴雅芳带来的损失。1.涉案房屋所在小区出现大面积质量问题后，金湖公司曾召开业主大会，并通过《致金湖翡翠谷业主的一封信》、成立保修小组等形式承诺对业主反映的质量问题进行维修，故应当视为其同意履行保修义务，金湖公司所称的保修义务已过诉讼时效的主张不应支持。2.在金湖公司的保修义务范围内，因金湖公司推诿履行、迟延履行而造成吴雅芳自行维修的损失，应由金湖公司承担。（三）一审法院认为双方当事人签订的买卖合同及补充协议未对实际层高与约定层高不一致的情形约定违约金，认定吴雅芳主张的违约金没有合同依据，该认定属于对案件事实认定不清。关于涉案房屋层高的问题，涉案合同第四条已经约定层高，然而经过吴雅芳的测量发现，涉案房屋客厅的上下高度与买卖合同约定的层高不符，意味着涉案房屋主体结构工程发生根本变化，属于金湖公司擅自改变商品房规划设计的行为，金湖公司应根据合同约定支付涉案房屋实际层高与约定层高不一致的违约金。（四）就吴雅芳未在收楼异议期内提出对冰箱品牌的异议，实质上应归于金湖公司的故意和恶意误导，一审法院就此事实定性错误、认定错误，吴雅芳主张的冰箱差价损失应得到支持。综上，一审法院程序违法，实体处理上对案件事实认定错误、定性错误，适用法律错误，导致判决结果有误，本案应发回重审或依法改判。二审庭询期间另补充，一审判决所理解的保修期一年错误，涉案商品房买卖合同第25条以及补充协议第17条并没有明确写明保修期是1年，合同约定是不少于一年，保修期是不明确的。《商品房销售管理办法》第三十二条规定，住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书所约定的保修期的存续期，《建设工程质量管理条例》第三十九条，第四十条明确约定了房屋的防水工程，有防水要求的卫生间、房间、外墙的保修期为5年，因此本案的房屋质保期是5年，并非一审判决所论证的一年。本案出现的房屋渗漏、墙体脱落、地板变更的严重质量问题是漏水导致的，漏水的质量问题发生在商品房保修期5年内，所以金湖公司应承担维修责任以及迟延维修而造成的损失。金湖公司二审答辩称，（一）一审判决程序合法，一审法院在庭审时已经向双方明确释明将适用普通程序独任审理，双方当庭都表示无异议，现吴雅芳以此为由提出一审程序不合法，与法律不符，与事实不符。（二）根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十一条规定，申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。本案无需鉴定，也没有鉴定的必要，一审法院不予准许吴雅芳的鉴定申请，不违反法定程序。且一审期间各方曾到涉案房屋现场勘察，经过现场勘察，已进一步确认本案无需鉴定。（三）针对吴雅芳所提的金湖公司保修义务以及赔偿款问题，涉案房屋的质量保修期在合同内已明确约定，屋面防水工程为三年质量保修期限，截止2015年7月9日届满，其他部位的质量保修期于2013年7月9日前陆续届满，合同明确约定保修期届满后金湖公司不再承担保修义务，吴雅芳认为保修期为5年，与合同约定不符，也没有事实依据。在2020年5月一审法院现场勘察时，涉案房屋并没有吴雅芳所称的漏水质量问题，仅有因业主正常使用后产生的局部房屋的自然漏水，根据一审中的房屋装修工程、防水工程质量、防水安全承诺书等证据，证明吴雅芳在2014年8月15日申请自装修且明确确认房屋无渗漏水的质量问题，与其主张的2014年5月-11月期间，因房屋漏水进行维修的主张不符。吴雅芳主张的赔偿款没有事实和法律依据，也没有任何证据证明其产生了高达214万多元的经济损失，其要求极不合理。吴雅芳收楼后直至提起本案诉讼之前，从未就层高问题向金湖公司提出过异议，经规划局测量验收，涉案复式结构房屋的下层层高3.2米，上层也是3.2米，房屋总层高6.4米，与合同约定一致，吴雅芳要求金湖公司支付层高偏差的违约金没有法律依据也超过诉讼时效，一审法院认定事实清楚。针对冰箱差价损失问题，金湖公司在交房时根据合同约定提供了冰箱，吴雅芳收楼后并未对冰箱品牌或质量问题提出过任何异议，起诉之前也没有提出过任何异议，其要求补偿冰箱的差价没有事实与法律的依据。综上，请二审法院驳回吴雅芳的全部上诉请求。吴雅芳向一审法院起诉请求：1.金湖公司向吴雅芳支付因房屋漏水等质量问题造成的装修维修类款项资金共计2146552.8元；2.金湖公司向吴雅芳支付因房屋楼层高度与合同书所描述严重偏差造成的违约金1156000元；3.金湖公司向吴雅芳支付厨房冰箱差价5万元；4.金湖公司向吴雅芳支付以上三项维修、违约金等相关费用共计3352552.8元。一审法院认定事实如下：2011年10月28日，广州市规划局对金湖公司开发的金湖花园自编四期6栋住宅楼1幢进行了建设工程竣工规划验收测量。根据验收测量立面图记载，第1-2层验收测量高度为3.2米，第3层验收测量高度为3.20米（部分4.80米），第4-5层验收测量高度为3.2米，第6层验收测量高度为3.2米（部分4.8米），第七层测量高度为3.2米，楼总高24.41米，闷顶高2.01米。同年11月22日，上述住宅楼通过了广州市规划局的规划验收。2012年2月24日，吴雅芳（乙方）与金湖公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同》（预售），约定：第二条项目建设依据（节选）甲方以出让方式取得位于广州市沙太公路东耙齿沥水库边编号为2-6，16-26，30-34，8，10，14，28，2-18，30-36，44-56，66的地块的土地使用权，面积136578平方米，规划用途为综合，土地使用年限自1999年4月30日起计算，住宅用地70年，商业用地40年，工业用地50年，其他用地50年。甲方经批准，在该地块上投资建设金湖花园商品房。该项目的有关批文如下：2.《建设工程规划许可证》颁发机关：广州市城市规划局；编号：穗规建字（2008）2176号；3.《国有土地使用权证》颁发机关：广州市人民政府；编号：穗府国用（1999）字第特082号；4.《建设工程施工许可证》颁发机关：广州市白云区建设和市政局；编号：440111200906230101；第三条商品房销售依据乙方购买的商品住宅为预售商品房。该商品房作为在建商品房，已具备《广东省商品房预售管理条例》规定的预售条件，已取得《商品房预售许可证》，编号：穗房预（网）字第××号；核发机关为广州市国土资源和房屋管理局。第四条合同标的物的基本情况（节选）乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中金湖花园四期6栋2梯3层302号房，房屋地址：白云区翠麓径×××房。该商品房的用途为住宅，层高为6.4米。该商品房户型结构为复式1厨3卫，非封闭式阳台3个。该商品房合同约定建筑面积共210.26平方米，其中，套内建筑面积178.82平方米，共有分摊面积约31.44平方米。第六条基本术语的含义（节选）4.层高：是指地面至楼面或楼面至楼面、楼面至瓦底之间的垂直距离。计算建筑面积的房屋结构，层高均应在2.20米以上（含2.20米）。第七条计价方式和价款（节选）甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米32335.03元，总金额5782150元。第十六条交付时的验收乙方应当在接到交楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接受该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第十七条风险责任转移（节选）乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。第十九条规划、设计的变更（节选）该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任（节选）甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按下述第3种方式处理：3.甲方将装饰、设备修复至符合约定的标准或以同档次、相同质量的材料进行替换，甲方不作任何补偿，乙方不得因此拒绝收楼。第二十五条工程质量保修正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程3年；（三）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；（四）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；（五）地面空鼓开裂、大面积起砂1年；（六）门窗翘裂、五金件损坏1年；（七）管道堵塞2个月；（八）供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；（九）卫生洁具1年；（十）灯具、电器开关6个月。其他部位、部件的保修期限按《房地产（住宅）质量保证书》执行。房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务；甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后5日内通知乙方。甲乙双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。在保修期内，乙方发出书面保修通知书5日内，甲既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担。第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。上述合同的附件一《房地产平面图》约定，涉案房屋一部分位于6栋三层，另一部分位于6栋4层。上述合同的附件六装饰、设备标准（节选）：二、住宅单元地面：客厅、餐厅、厨房铺大理石；卧室、书房铺复合实木地板；卫生间铺大理石；其他多功能方铺抛光砖；阳台及露台防滑地砖。天花：客厅、餐厅吊顶为造型天花；厨房、卫生间吊顶为造型天花；卧室、书房局部吊顶为造型天花，其余涂乳胶漆。内墙：厅、房涂乳胶漆，局部落地镜框装饰，主人房背幅木边框嵌贴墙纸；其他多功能房涂乳胶漆；厨房贴石材；卫生间贴石材。厨房：德国进口LEICHT品牌组合式厨柜；配德国进口Kuppersbusch品牌燃气炉、抽油烟机、洗碗机；配对开门冰箱。供水：提供自来水管道系统，独立水表，配日本进口能率品牌集中热水系统。注：卖方可以同等素质之建筑材料及设备替代上述所列各项，无须另行通知买方。附件七本合同补充协议（节选）：十、对《商品房买卖合同》第十六条的补充（一）乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，如之后乙方再次或多次提出异议的，之后的异议无效。（二）乙方可直接向甲方提出书面异议，如乙方通过物业服务企业将书面异议转交给甲方的，则从该物业服务企业将乙方的书面异议转交给甲方之日起开始计算相关时间。（三）甲方在接到乙方异议后，只要在约定期限内作出书面答复或处理意见，即视作该商品房已如期交付给乙方，乙方不得以此追究甲方的任何责任。十一、对于《商品房买卖合同》第十七条的补充（一）该商品房的风险责任自交付或视为交付之日起由甲方转移给乙方。（二）《商品房买卖合同》第十七条“异议部分”是指乙方根据《商品房买卖合同》第十五条就甲方所出示、提供的证件及文件提出的异议，除此之外乙方所提出的其他异议不影响该商品房的风险责任在该合同约定的交付期限转移给乙方。（三）自房屋的风险责任转移至乙方起，乙方应承担因该商品房交付而产生的全部风险责任，包括但不限于各项物业服务费的支付、商品房损毁灭失的风险承担。十三、对《商品房买卖合同》第十九条的补充（一）第十九条中提及的“该商品房项目”是指该商品房和《商品房买卖合同》中约定的预售证号项下范围内的基础设施、公共配套建筑。（二）第十九条“擅自变更”仅指：合同生效后，甲方在未经乙方同意的情况下，对该商品房所在的建筑楼宇在小区中座落的位置或合同附件一“房屋平面图”中明示的该商品房房型、结构因不合理改动而产生的变化。（三）乙方同意：对小区绿化、道路、公共设施的修改权由甲方根据有关法律法规规章政策的规定、相关部门的批复文件及小区实际情况决定。（四）若因政府行为及公用事业部门要求等非甲方原因导致的变更，或《商品房买卖合同》第十九条约定的内容之外的变更，无须征得乙方同意，乙方也无权要求终止合同。（五）若因甲方原因变更规划、设计的，乙方应在甲方告知变更内容之日起3日内作出书面回复（是否解除商品房买卖合同），逾期视作乙方接受该变更，放弃解除商品房买卖合同的权利。十七、对《商品房买卖合同》第二十五条的补充（一）房屋建筑工程保修期从交付之日或本合同约定的视为交付之日起计算。保修期满后，甲方不再承担保修义务。保修期内各项目、部位的维修并不能导致乙方追究甲方保修责任之时效中断。（二）甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务，但乙方需提供协助及配合的义务，若因乙方不配合或拒绝甲方入场维修等原因导致甲方无法履行保修责任的，由此产生的责任由乙方自行负担。二十三、本补充协议为《商品房买卖合同》不可分割的部分。本补充协议与《商品房买卖合同》内容不相一致的，以本补充协议为准。同年7月9日，吴雅芳在《业主收楼物品资料签收单》上签名确认收楼。其中，金湖公司向吴雅芳交付了TEKA品牌的对开门冰箱。同年11月1日，金湖公司向吴雅芳开具了金额为5762746元的售房款发票。2013年10月28日，吴雅芳向金湖花园的物管公司申请装修，内容为：1.在大厅阳台装雨篷1.6米左右；2.主人房装雨篷1.3米左右。2014年8月15日，吴雅芳向物业服务公司申请装修，内容为：拆除部分墙体、墙面，铺贴墙地砖，并签订了《房屋装修工程、防水工程质量、防火安全承诺书》。同年9月23日，金湖花园小区业主集体与开发商、物业服务公司开会协商解决房屋漏水、天花发黄、门柜发黄发霉、石材地板质量差等问题。同年9月30日，金湖公司向金湖花园小区业主发出《致金湖翡翠谷业主的一封信》，承诺对业主反映的天花发黄、石材效果不佳、局部渗漏等问题进行保修，并根据情况安排周转房给业主在维修施工期间居住。后金湖公司陆陆续续对金湖花园小区业主的房屋进行维修工作。2016年1月30日，金湖花园小区四期业主集体与金湖公司工作人员开会协商解决房屋质量问题。2018年4月10日，金湖花园对吴雅芳反映的房屋维修问题回复如下：同意对二层靠卫生间墙面起皮、下层客房2墙面水印、大厅天花水印、下层客房2窗边水印、二层主人房窗台底部水印、大厅推拉门右边墙角严重水印进行维修；不同意对二层主人房门口、平层客房、下层客房1和2木地板发黑、全屋地面石材多处风化脱落、主人房衣帽间天花掉皮、过道墙身脱皮、楼梯木扶手发黑、下层进房间门上方的墙发霉，门发黑，天花有钉眼进行维修，认为上述部位涉及业主日常维护保养不当导致引起的问题，超出其维修标准。同时，金湖公司承诺为吴雅芳提供暂住别墅和施工完成后的开荒清洁服务。同年4月14日，吴雅芳答复不同意金湖公司的上述维修回复意见，建议地面全换、天花有问题的需更换、墙面有问题的需粉刷，原因是房屋维修问题一直没有得到处理，排队到现在。同年6月3日，金湖公司再次就房屋维修问题答复吴雅芳，并作出了部分让步。后吴雅芳未表示同意。同年7月12日，金湖公司第三次就房屋维修问题答复吴雅芳：同意对二层靠卫生间墙面起皮、下层客房2墙面水印、大厅天花水印、下层客房2窗边水印、二层主人房窗台底部水印、主人房衣帽间天花掉皮、过道墙身脱皮、下层进房间门上方的墙发霉、天花有钉眼、二层主人房门口、下层客房1和2木地板发黑、大厅推拉门右边墙角严重水印进行维修；不同意对平层客房木地板发黑、全屋地面石材多处风化脱落、楼梯木扶手发黑进行维修。同时，金湖公司承诺为吴雅芳提供暂住别墅和施工完成后的开荒清洁服务。同年8月2日，吴雅芳对上述维修回复意见表示基本同意，仅不接受维修后的木地板有新旧色差。同年8月16日，金湖公司通过物管公司向吴雅芳发出《维修催请书》，催促其尽快确认是否同意维修施工方案，并称若其逾期配合维修施工，将不再提供维修服务。同年8月20日，吴雅芳向物管公司发出《关于维修催请书的回复》，称催请书内容违反2014年新世界公司给金湖四期业主的承诺，物管公司应当按照2014年制订的维修方案，给业主进行维修，不应受公司换领导的影响。同年10月24日，吴雅芳与物管公司继续就房屋维修问题进行协商，后仍未达成一致意见。2020年5月6日，一审法院工作人员到涉案房屋进行了现场勘查。一审法院另查明，据了解，2014年至今，吴雅芳与金湖公司、物管公司陆续发生行政诉讼、信访、举报违法行为等纠纷。一审法院另查明，根据广州市住房和城乡建设局网站首页-房地产业管理-房源信息-房地产项目信息中“金湖花园四期6栋”信息，涉案房屋垂直上下有4套房屋，分别为102房、302房、402房、602房屋，其记载层高均为6.4米。一审法院认为，吴雅芳与金湖公司订立的《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件合法有效，其中的权利、义务应当得到诚信、善意、及时的行使、履行。吴雅芳的第一项诉讼请求为主张金湖公司不履行保修义务的损失。一审法院认为，商品房在交付使用一定时间内出现质量问题属于可以预见的情况。对此，《广州市商品房买卖合同》（预售）第二十五条及附件补充协议第十七条对于保修范围、期间、程序均有明确约定。根据上述约定，吴雅芳主张的质量问题“墙皮掉落、墙体渗水漏水、房屋墙体裂缝、房门厕所门变黑发霉、客厅大理石发黑、客厅卧室阳台的天花板均出现大面积漏水等”应当适用一年保修期。严格来说，因涉案房屋已于2012年7月9日交付吴雅芳使用，故上述项目的保修期截止于2013年7月9日。金湖公司为香港知名房地产企业旗下成员。金湖花园系其开发的高端住宅小区。金湖花园的业主经济条件好，对生活品质要求高。在保修期截止后，金湖公司仍然陆续为小区业主在协商一致的范围内履行保修义务。但是，由于吴雅芳与金湖公司在保修时间、保修范围、施工方案、赔偿损失方面无法协商一致，加之出现行政诉讼、信访等对抗性因素，才导致涉案房屋的保修步入僵局。综上所述，吴雅芳提供的证据不能证明金湖公司违反合同约定不履行保修义务，故不能援引《广州市商品房买卖合同》（预售）第二十五条关于承担维修费用的约定主张金湖公司承担责任。而且，吴雅芳主张的赔偿项目中精神补偿、补偿费用、退还物管费、电梯费项目明显缺乏合理性。因此，对于吴雅芳的第一项诉讼请求，一审法院不予支持。需要指出的是，为解决矛盾、避免诉累，鉴于金湖公司并未明确拒绝为吴雅芳履行保修义务，且双方于2018年8月2日的协商意见已近乎一致，故一审法院建议双方摒弃成见，尽快按之前的协商意见对涉案房屋进行保修。吴雅芳的第二项诉讼请求为主张涉案房屋实际层高与约定层高不一致的违约金。一审法院认为，首先，商品房建成后与合同约定不一致属于可以预见的情况。对此，《广州市商品房买卖合同》（预售）第十六条及合同附件七补充协议第十条对于商品房交付时的验收、异议及程序均有明确约定。在验收房屋时，若层高与合同约定不一致，买受人完全可以发现。但是，吴雅芳并未提供证据证明其在异议期内向金湖公司就层高问题提出异议。根据约定，吴雅芳的行为应当视为同意接受涉案房屋。其次，根据合同附件一平面图及广州市规划局的测量记录，涉案房屋所在第3层的层高为3.2米（部分4.8米），所在第4-5层的层高为3.2米，未违反《广州市商品房买卖合同》（预售）第六条中关于层高均应当在2.2米以上（含2.2米）的约定，也未违反国家关于住宅房屋层高的强制性规定。因此，涉案房屋的实际层高并不影响吴雅芳正常居住生活。最后，当事人主张违约金须有实际损失及明确约定。吴雅芳未提供证据证明涉案房屋层高问题如何致其遭受损失。《广州市商品房买卖合同》（预售）及补充协议也未对实际层高与约定层高不一致的情形约定一定数额的违约金或违约产生的损失赔偿额的计算方法。因此，吴雅芳主张金湖公司为此支付违约金没有合同依据及法律依据，一审法院不予支持。吴雅芳的第三项诉讼请求为主张厨房冰箱差价损失。一审法院认为，《广州市商品房买卖合同》（预售）第二十三条对于交付设备进行了原则性约定。但是，合同附件六仅约定“配对开门冰箱”，并未约定具体品牌。吴雅芳作为买受人，若对交付设备有品牌的特别要求，应当在订立合同前提出；若对实际交付设备有异议，也应当在约定的验收期间即收楼异议期内提出。但是，吴雅芳并未提供证据证明其在收楼异议期向金湖公司就冰箱品牌问题提出异议。而且，吴雅芳一直使用金湖公司实际交付的冰箱至今。因此，吴雅芳主张金湖公司赔偿冰箱差价损失没有事实、法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年7月14日作出如下判决：驳回原吴雅芳的全部诉讼请求。案件受理费33620元，由吴雅芳负担。本院二审期间，吴雅芳向本院提交：1.《情况了解表》；2.涉案房屋内部分部位照片（拍摄日期为2020年11月12日）；3.涉案四期6栋3梯301房业主与金湖公司就房屋质量问题、施工方案的邮件沟通记录以及工程服务维修单。金湖公司经质证认为，无法确认证据1是否由相应的业主签名，对真实性、关联性不予认可，从内容上看，所有的情况了解表没有一个有涉及到吴雅芳房屋内部的情况，所涉及的全部是其他业主自行陈述的居住房屋问题，与本案无关，且从证据形式来看，证据1属于证人证言，吴雅芳没有依法提前申请证人出庭作证，若证人未出庭作证的，其证言也不应采纳；证据2的涉案照片并未显示具体时间，对真实性不予认可，对关联性也不予确认，涉案房屋交付使用至今长达8年，业主使用并产生正常的损耗是合理的，但并非所有的损耗都需要由金湖公司承担无限期的保修义务；证据3没有原件，对真实性、关联性不予认可，与本案房屋没有任何关联。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，一审期间，根据吴雅芳提供的《业主收楼物品资料签收单》的记载来看，该签收单中第7-13项分别为吸油烟机使用说明书、燃气灶使用说明书、洗碗机使用说明书、冰箱使用说明书、空调使用说明书、热水器使用说明书、业主卡，备注栏处用大括号将7-13项全部涵盖，并在燃气灶使用说明书、洗碗机使用说明书的备注栏处注明“库博士说明书”，在冰箱使用说明书备注栏注明“16164”。二审期间，吴雅芳称：其主张的维修费用1471820元还没有发生，是根据开发商与其所谈的维修方案以及其所了解的市场价格计算的；房屋周转费30万元是开发商承诺在维修期间提供别墅作为业主的周转房，25000元/月是按照开发商出租别墅的价格，12个月是根据其他已经维修过的业主的一个平均维修时间计算；补偿费用36万元是其两百多平方米的房子只有一个厕所在用，这是属于造成生活不便的精神损失；搬家费及卫生费还没有实际发生，是将来维修发生的费用；补偿电梯电费是开发商在维修过程中多产生的电梯使用所产生的电费；退回管理费是因为居住环境变差，不应该收取管理费，应退回已交的管理费。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：一、吴雅芳在本案中以涉案房屋存在质量问题所提出的赔偿请求应否支持；二、吴雅芳以涉案房屋层高不符合约定提出的赔偿请求应否支持；三、吴雅芳主张的冰箱品牌差异补偿款应否支持。关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”虽然吴雅芳、金湖公司在一审期间均未对涉案房屋是否存在质量问题以及如何修复等申请鉴定，但金湖花园小区业主在收楼后就涉案房屋存在的质量问题与金湖公司进行过多次磋商，金湖公司向小区业主作出承诺对于业主反映的天花发黄、石材效果不佳、局部渗漏等问题进行保修，且金湖公司就涉案房屋的维修问题多次与吴雅芳进行协商，可见涉案房屋确实存在一定的质量问题，金湖公司作为出卖人应依法承担相应的质量瑕疵担保责任。从本案已查明的事实以及现有证据来看，金湖公司并无拒绝对房屋存在的质量问题承担修复责任，涉案房屋迟迟未予修复的原因在于双方对维修方案未能达成一致意见。对于涉案房屋是否存在质量瑕疵以及如何维修，在买卖双方存在争议且无法协商一致时，双方本可协商通过共同委托有资质的鉴定机构进行鉴定的方式予以确定，从而及时解决争议，但吴雅芳、金湖公司均未提出过通过鉴定的方式确定责任归属，对于涉案房屋迟迟未能得到修复，双方均有一定的责任。从吴雅芳、金湖公司的协商情况来看，在金湖公司于2018年7月12日第三次提出维修方案后，吴雅芳回复基本同意，仅是对新旧木地板色差问题存在争议，故该维修方案具有可行性。二审期间，金湖公司明确表示同意按照2018年7月12日的维修方案进行维修，在金湖公司并无拒绝履行保修义务的情况下，亦鉴于吴雅芳在本案一审期间并无申请对涉案房屋是否存在质量瑕疵进行司法鉴定，应当先由金湖公司继续履行保修义务，按照2018年7月12日的维修方案进行维修为宜，故本院对吴雅芳所主张的维修费用暂不予支持。至于吴雅芳主张的房屋周转费、搬家费及卫生费，均未实际发生，本院对此不予支持。关于吴雅芳主张的补偿费用36万元，吴雅芳称系房屋质量问题导致仅保留一个卫生间造成生活不便的精神损失，因吴雅芳并无充分证据证明涉案房屋由原交付时的3个卫生间改为现有的1个卫生间系因房屋质量问题所致，本院对吴雅芳的该部分请求不予支持。关于争议焦点二。涉案《广州市商品房买卖合同》约定吴雅芳所购商品房为金湖花园四期6栋2梯3层302房，层高6.4米，该商品房户型结构为复式1厨3卫，但合同中对于该商品房套内因复式结构或者错层结构所形成的各个分层的层高并未作出具体约定。从一般的商品房交易来看，合同约定的层高应为302房的整体层高，而非302房套内因复式结构或者错层结构所形成的各个分层的层高。吴雅芳所购302房的实际空间位置为金湖花园四期6栋2梯的3层、4层，根据规划部门测量记录，涉案房屋所在建筑物第3层的层高为3.2米（部分4.8米），所在第4-5层的层高为3.2米，由此可见，302房的整体层高已经达到6.4米，吴雅芳以其客厅中空部分未达到6.4米为由主张302房的层高不达标，依据不足，对于吴雅芳要求赔偿层高不足损失的请求，本院不予支持。关于争议焦点三。涉案《广州市商品房买卖合同》约定“厨房：德国进口LEICHT品牌组合式厨柜；配德国进口KUPpersbusch品牌燃气炉、抽油烟机、洗碗机；配对开门冰箱。”从上述合同约定来看，冰箱只是注明对开门冰箱，冰箱与前面注明品牌的抽油烟机、燃气炉、洗碗机是以分号作为间隔的，故从合同文字表现形式上看，合同对于冰箱的品牌并无作出约定。其次，从《业主收楼物品资料签收单》的记载来看，该签收单中第7-13项分别为吸油烟机使用说明书、燃气灶使用说明书、洗碗机使用说明书、冰箱使用说明书、空调使用说明书、热水器使用说明书、业主卡，备注栏处用大括号将7-13项全部涵盖，并在燃气灶使用说明书、洗碗机使用说明书的备注栏处注明“库博士说明书”，在冰箱使用说明书备注栏注明“16164”。因合同约定的空调、热水器并没有注明是库博士品牌，被大括号涵括的范围还有业主卡在内，可见该备注不能当然推定冰箱交付标准为“库博士”品牌；再者，吴雅芳在收楼时应该核对金湖公司交付的电器与合同约定品牌是否一致，吴雅芳无证据证明其在涉案纠纷起诉前曾对冰箱品牌问题提出过异议，其直至诉讼期间才提出冰箱品牌不符的异议，已超过合理的异议期间。据上，吴雅芳主张金湖公司交付的冰箱与合同约定不符并要求金湖公司赔偿冰箱品牌差价损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，吴雅芳的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33620元，由上诉人吴雅芳负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二〇年十二月二十八日书记员 贾 妍苏劲丹