四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终1830号 上诉人（原审原告）：秦洪军，男，生于1974年12月21日，汉族，住四川省广安市广安区。 上诉人（原审原告）：秦博文，男，生于1998年8月16日，汉族，住四川省广安市广安区。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：罗超超，四川法雨律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：广安东方恒达房地产开发有限公司。住所地四川省广安市枣山物流商贸园区枣山大道东段。 法定代表人：郑伍古，总经理。 委托诉讼代理人：青嘉琪，女。 上诉人秦洪军、秦博文与上诉人广安东方恒达房地产开发有限公司（以下简称东方恒达公司）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初4091号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 秦洪军、秦博文上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持秦洪军、秦博文在一审中全部的诉讼请求；一、二审诉讼费由东方恒达公司承担。事实和理由：1.一审举证责任分配有误。案涉小区供水排水配套设施是否齐全、是否与城镇供水排水系统管网连接等均属于房屋建设方的举证范围，秦洪军、秦博文作为购房者仅负有按时付款的义务，建设方有义务向购房者交付符合法定以及合同约定条件的房屋，对于房屋是否达到交付条件应当由建设方东方恒达公司负责举证。2.一审对何时达到交付条件认识错误。双方签订的合同约定房屋取得建设工程竣工验收备案证明文件即达到交付条件，案涉房屋于2020年4月1日取得该竣工验收证明文件，故逾期交房违约金应当计算至此时。案涉合同对基础设施交付条件亦作了明确约定，即房屋交付时供电已纳入城镇供电网络并正式供电，但一审查明案涉房屋在2019年10月底才能正常缴费，故对基础设施和相关的公共设施未达到交付条件的违约金应当计算至2019年10月31日。 东方恒达公司辩称，案涉房屋竣工时间应当以竣工验收合格的时间为准。2019年陆续有业主进行接房，一审以该时间计算违约金并无不当。 东方恒达公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判东方恒达公司不承担逾期交房违约责任；一、二审诉讼费由秦洪军、秦博文承担。事实和理由：东方恒达公司逾期交房的原因系不可抗力，符合免责事由不构成违约。东方恒达公司依法依规修建房屋，仅因小区业主对过道墙面与地面未铺设瓷砖有异议，向相关部门反映情况，东方恒达公司积极响应上级部门进行整改，为此进行大量的投入，一审法院对该事实应当予以认可。双方当事人在签订合同时未对过道的地面和墙面作出明确约定，东方恒达公司对业主的异议积极处理，导致逾期交付应属不可预见的情况，认定房屋交付时间时应当考虑到该情况对交付时间进行顺延，一审法院不能仅凭合同中对延期交付未作约定从而判定东方恒达公司承担违约责任。 秦洪军、秦博文辩称，案涉合同对房屋的交付时间做出明确约定，东方恒达公司未按期交付已构成违约。针对东方恒达公司诉称的入户过道贴瓷砖系其之前作出的承诺，不应当作为不可抗力的因素来抵扣相应的交房时间。 秦洪军、秦博文向一审法院起诉请求：一、判令东方恒达公司支付逾期交房违约金3,263元（100天×36.6256元/天）；二、判令东方恒达公司支付基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的违约金6,623元（203天×32.6256元/天）（本违约计算至2019年10月30日，之后的按32.6256元/天计算至基础设施设备和相关公共设施达到交付使用条件时止）；三、本案诉讼费由东方恒达公司承担。 一审法院认定事实：东方恒达公司以出让方式取得广安枣山物流商贸园区枣山大道东段99号地块建设用地使用权，并在该地块上开发涉案项目“中迪国际社区”商品房。 2017年4月26日，秦洪军、秦博文（买受人）与东方恒达公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（预售），主要约定：买受人购买广安市广安区××道××段××号某房屋，房屋预测建筑面积91.44平方米，单价为3567.98元／平方米，总价为326256元；买受人采取贷款方式付款；第十五条商品房交付条件该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，房屋面积实测报告书；第十六条商品房基础设施设备和相关公共设施交付使用条件（一）1.交付时供水、排水配套设施齐全，并与城镇公共供水、排水管网连接……；×；2.供电：交付时纳入城镇供电网络并正式供电；×；……并由出卖人负责安装、办理开通手续并承担相关费用……。第十七条（一）该商品房交付给买受人时，未达到本合同第十六条（一）款约定的交付使用条件的，买卖双方同意按下列第2种方式处理：买受人允许出卖人在90个工作日内予以整改，如在该期限内整改仍未达到约定标准的，出卖人应当自90个工作日期限届满之次日起至实际整改达到约定标准之日止。每逾期一天，按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金……。第十八条交付时间和手续（一）出卖人在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。第十九条逾期交房责任（一）1.逾期在90日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。同日，秦洪军、秦博文与东方恒达公司双方签订《商品房买卖合同补充协议》，第六条约定，《商品房买卖合同》（预售）第十五条约定的“建设工程竣工验收合格证明文件”，是指建设、设计、施工、勘察、监理单位共同出具的《竣工验收报告》。合同签订后，秦洪军、秦博文依约向东方恒达公司支付首付款196256元，剩余130000元购房款通过中国工商银行于2017年7月21日贷款支付。 同时查明，东方恒达公司在承建“中迪国际社区”项目过程中，小区业主对东方恒达公司未按销售宣传在房屋公共区域过道墙面贴瓷砖及铺装过道地面砖图案，广安枣山物流商贸园区规划建设局于2018年5月15日通过函件方式建议东方恒达公司调整建设方案，对楼栋公共区域过道墙面贴瓷砖，积极与业主代表协商解决过道地面砖铺装图案不合理问题。后东方恒达公司与“中迪国际社区”部分业主协商，并于2018年6月28日签订《广安中迪国际社区住宅楼过道公装施工方案调整协议》，对涉案项目公共区域过道墙面的装修方案进行了调整。2019年1月27日涉案项目竣工验收合格，并于2019年4月1日进行了工程竣工验收备案。2019年4月10日秦洪军、秦博文与东方恒达公司办理房屋交付手续，逾期100天；庭审中，秦洪军、秦博文陈述2019年4月10日接房时，其房屋水电能够正常使用，只是无法交纳电费。 在举证期间，秦洪军、秦博文未对涉案项目供水排水配套设施不全，未与城镇公共供水排水管网连接及交付时未纳入城镇供电网络并正式供电提供证据证明。 一审法院认为，秦洪军、秦博文与东方恒达公司双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方的真实意思表示，且不违背法律规定，合法有效，双方均应严格履行合同约定的义务。 对于秦洪军、秦博文主张的逾期交房的违约责任问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定，东方恒达公司应在2018年12月31日前向秦洪军、秦博文交付房屋。虽然东方恒达公司对涉案房屋公共区域过道墙面贴瓷砖及铺装过道地面砖进行方案调整，但是双方并未就此对交房时间约定延期，故东方恒达公司仍应按照《商品房买卖合同》约定即在2018年12月31日前向秦洪军、秦博文交付房屋，涉案房屋于2019年1月27日才竣工验收合格，东方恒达公司在约定的交房时间案涉房屋未到达到合同约定的交付条件，东方恒达公司已构成违约，应当承担违约责任。对于违约金，涉案房屋于2019年1月27日竣工验收合格，故对于从约定的交房之次日即2019年1月1日起至2019年1月27日期间应当计付违约金，对于2019年1月27日之后期间，由于案涉房屋已符合交付条件，不构成违约，秦洪军、秦博文主张该期间违约金不应支持。违约金标准，按合同约定即每日按房价总款的万分之一计算。 对于秦洪军、秦博文主张的基础设施和公共设施未达到交付使用条件的违约责任问题。庭审中，秦洪军、秦博文明确2019年4月10日接房时，房屋水电能够正常使用，只是无法交纳电费。同时，秦洪军、秦博文未对涉案项目供水排水配套设施不全，未与城镇公共供水排水管网连接及交付时未纳入城镇供电网络并正式供电提供证据证明，不能正常交费只是使用过程中的瑕疵问题，从而无法认定东方恒达公司的基础设施和公共设施未达到交付使用条件，故无法认定东方恒达公司就基础设施和公共设施交付使用条件构成了违约，故对秦洪军、秦博文该项诉讼请求，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、东方恒达公司于判决生效之日起十日内向秦洪军、秦博文支付逾期交房违约金880.89元(32.6256元×27天)；二、驳回秦洪军、秦博文的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。案件受理费50元，减半收取25元，由东方恒达公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审审理查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。 本院认为，本案主要争议的是一审对案涉房屋逾期的交付时间认定是否正确以及对基础设施和公共设施是否达到交付使用条件的举证责任分配是否得当。对此，本院评述如下： 关于逾期交房时间的问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定，东方恒达公司应在2018年12月31日前向秦洪军、秦博文交付房屋，但在合同约定交付时间，案涉房屋尚未达到交付条件，故构成逾期交房。案涉房屋于2019年1月27日竣工验收合格，故一审法院从2019年1月1日至2019年1月27日止计算该期间逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。东方恒达公司诉称因响应业主及相关主管部门的要求，对涉案房屋公共区域过道墙面贴瓷砖、铺装过道地面砖进行调整，导致逾期交房应属不可抗力的因素，其不承担逾期交房的违约责任。经审查，双方未对东方恒达公司因整改公共区域过道墙面等导致延期交房的时间进行约定，故对东方恒达公司主张其不承担逾期交房责任的上诉理由，本院不予采信。 关于举证责任分配的问题。当事人对自己主张的事实有责任提供证据加以证明，否则应当承担举证不能的法律后果。秦洪军、秦博文诉称案涉房屋的基础设施和公共设施未达到交付使用条件，并以此主张违约金，对其主张应当负有举证的法律责任，一审认定该举证责任由秦洪军、秦博文承担正确，本院予以确认。案涉房屋于2019年1月27日竣工验收合格，秦洪军、秦博文于2019年4月10日接房，秦洪军、秦博文接房时未对基础设施和公共设施未达到交付使用条件提出异议，说明秦洪军、秦博文对交付房屋现状的认可，且秦洪军、秦博文亦未提供相应的证据证明基础设施和公共设施未达到交付使用条件。故秦洪军、秦博文应当承担举证不能的法律后果，一审驳回秦洪军、秦博文对基础设施和公共设施未达到交付使用条件的违约金的请求并无不当，本院予以维持。 综上所述，秦洪军、秦博文、东方恒达公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由秦洪军、秦博文负担50元，由广安东方恒达房地产开发有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 胡兆蓉 审 判 员 陈 萱 审 判 员 王 敏 二〇二〇年十二月八日 法官助理 周琪娜 书 记 员 田 玲