辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽09民初114号原告(案外人）：刘博然，男，1990年7月4日出生，汉族，待业，现住阜新市太平区。委托诉讼代理人：李翠兰（刘博然母亲），现住阜新市太平区。委托诉讼代理人：孙蕾（刘博然姨夫），现住阜新市细河区。被告（申请执行人）：阜新金祥物资贸易有限公司，住所地阜新蒙古族自治县文化路中段。法定代表人：王军伟，该公司执行董事。被告（被执行人）：阜新海罗恒基房地产有限公司，住所地阜新市经济开发区迎宾大街**。法定代表人：胡宝全，该公司董事长。被告（第三人）：大连金港建筑安装工程有限公司，住，住所地大连市大连经济技术开发区金源小区/div>法定代表人：杨国斌，该公司经理。委托诉讼代理人：薄艳春，女，该公司员工。原告刘博然与被告阜新金祥物资贸易有限公司（以下简称金祥公司）、阜新海罗恒基房地产有限公司（以下简称海罗公司）、大连金港建筑安装工程有限公司（以下简称金港公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘博然委托诉讼代理人李翠兰到庭参加诉讼，被告海罗公司法定代表人胡宝全通过网络视频远程参加了诉讼。被告金祥公司、被告金港公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告刘博然向本院提出诉讼请求：不得执行位于阜新市细河区商品房，确定原告对阜新市细河区商品房有所有权，判令阜新海罗恒基房地产有限公司履行协助变更手续。事实和理由：2014年11月4日，阜新市中级人民法院作出(2014)阜民一初字第92号民事裁定，查封了被执行人阜新海罗恒基房地产有限公司开发的位于细河区商品房),于2016年10月27日作出(2014)阜执一字第115-1号执行裁定书、2019年12月13日作出(2015)阜执一字第25号执行裁定书，续查封了位于细河区商品房,又于2020年7月2日作出(2020)辽09民初43号之一民事裁定书查封了上述房产。本人于2020年9月4日提出书面异议,阜新市中级人民法院于2020年9月16日作出(2020)辽09执异第59号执行裁定书,驳回本人异议请求。原告于2014年3月28日在阜新海罗恒基房地产有限公司购买房屋一套,房屋系坐落于细河区商品房,购房时是零首付,然后每月分期偿还房款长达17个月,合计还款金额为伍万壹千元(51000元。随后起诉人又交付了30%的首付款肆万贰千元,即(42000.00元)。随后办理贷款业务,由于意外原因没有成功。2017年9月25日交付房款的剩余的70%的购房款和入住手续共计拾陆万元整(160000元)，现该房产是全款无贷款状态。(2020)辽09执异第59号执行裁定书中提到的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定如下:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。前两项(2020)辽09执异第59号裁定中已予以确认,现向法庭提供海罗公司于2017年9月25日给原告开具的收据150000元,已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。据此,不得对坐落于细河区商品房查封。原告有《商品房买卖合同》《房屋装修管理服务协议》《装修工程区域或消防安全协议书》、房屋的收款收据等证据足以证明原告已经完成该商品房买卖的所有义务,所剩下的只有被告阜新海罗恒基房地产有限公司应该履行过户手续。本案中原告已经实际入住占有,且办理产权过户登记手续和完成交易义务原告无任何过错,又支付了全部价款,所以人民法院不得查封,确定原告对该商品房的所有权,判令被告阜新海罗恒基房地产有限公司履行所有权变更义务。综上所述，特提出诉讼，请求维护原告的合法利益。被告金祥公司辩称，1.虽然李翠兰早在2014年3月就与海罗公司签订了商品房买卖合同，但其未交全款，同年11月，我公司即申请法院查封了涉讼房屋。2.我公司申请查封涉讼房屋后，海罗公司或金港公司无权调换。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。被告海罗公司辩称，刘博然提供的商品房买卖合同需和我公司保存的合同比对，才能确认是否真实。被告金港公司辩称，原告诉讼请求合理，应予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘博然提交以下证据：1.商品房买卖合同1份（合同编号为GF-2000-0171，复印件.实为2020年夏季补签），意在证明2014年3月28日李翠兰与海罗公司签订了商品房买卖合同，购买了阜新市细河区商品房。2.商品房买卖合同1份，意在证明2017年9月25日刘博然与金港公司代表的海罗公司重新签订了商品房买卖合同，但日期写的是2014年3月31日。3.海罗公司2014年4月10日出具的92347元发票（复印件、正本在阜新万恒物业有限公司保存），证明李翠兰到2014年4月10日为止向海罗公司交购房款92347元；4.金港公司2017年9月25日代表海罗公司出具的15万元收款收据1份，证明刘博然2017年9月25日向金港公司代表的海罗公司交购房款15万元；5.金港公司代表海罗公司出具的242347元收款收据，意在证明2020年夏季金港公司代表海罗公司补开了全部购房款收据；6.阜新万恒物业有限公司2017年9月26日出具的物业费收据1份，载明物业费2918.72元；7.阜新万恒物业有限公司2017年9月26日出具的物业费收据1份，载明区域照明费300元；8.阜新万恒物业有限公司2017年9月26日出具的物业费收据1份，载明电费600元；9.阜新万恒物业有限公司2017年9月26日出具的物业费收据1份，载明供热费5181.28元。证据6-9，用来证明2017年9月26日商品房已经交付并使用。对刘博然提交的证据3、4金祥公司没有异议，对证据1、2、5有异议，认为是后补的，不真实。对证据6-9真实性没有异议。海罗公司对刘博然提交的证据3没有异议，对证据1、2、4、5有异议，认为不真实。对证据6-9真实性没有异议，但认为和本案没有关联性。金港公司对刘博然提交的证据没有异议。金港公司提交编号为GF-2000-0171的商品房买卖合同一份（刘博然交到阜新万恒物业有限公司备案的），证明2014年3月31日李翠兰与海罗公司签订商品房买卖合同一份，购买了海罗公司开发的位于阜新市细河区商品房（海罗·翡翠蓝湾A16#-201）。对金港公司提交的商品房买卖合同，刘博然、金祥公司、海罗公司均没有异议。本案当事人无争议的事实是：李翠兰与刘博然系母子关系。2014年3月31日，李翠兰与海罗公司签订了商品房买卖合同，购买了海罗公司开发的阜新市细河区房屋（海罗·翡翠蓝湾A16#-201），建筑面积99.13㎡，约定每平方米3050元，签订合同5日内交付92347元，余款210000元申请银行个人按揭贷款。2014年4月10日，李翠兰交付购房款92347元。李翠兰未按约定办理银行按揭贷款。2016年4月15日，丹东市中级人民法院查封了包括阜新市细河区房屋在内的海罗公司2231栋商品房。2014年11月4日，本院根据阜新蒙古族自治县君悦小额贷款有限公司（2020年6月8日更名为阜新金祥物资贸易有限公司）的申请，作出（2014）阜民一初字第92号民事裁定书，查封了海罗公司的阜新市细河区商品房。2016年10月27日，本院作出（2014）阜执一字第115-1号执行裁定书，继续查封上述商品房。2019年12月13日，本院作出（2015）阜执一字第115号之二十五执行裁定书，继续查封上述商品房。2020年7月2日，本院作出（2020）辽09民初43号之一民事裁定书，查封了上述房屋。因阜新市细河区商品房处于法院查封状态，2020年9月4日，刘博然向本院提出书面异议，申请解除查封。2020年9月16日，本院作出（2020）辽09执异59号执行裁定书，驳回了刘博然的异议请求。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年9月25日，经协商后，金港公司以海罗公司名义重新与李翠兰家人签订了商品房买卖合同，购买人由李翠兰变更为刘博然，购买的商品房由二层调到六层，即由阜新市细河区（海罗·翡翠蓝湾A16#-201）房屋变更为阜新市细河区，建筑面积由99.13㎡变更为99.64㎡，每平方米由3050元调整为2432.23元。刘博然向代表海罗公司的金港公司交付购房款150000元，金港公司以海罗公司的名义，开具了收款收据。刘博然将原商品房买卖合同交给金港公司，而后转交给阜新万恒物业有限公司保管。次日，刘博然向阜新万恒物业有限公司交纳了物业费2918.72元、区域照明费300元、电费600元、供热费5181.28元。装修后，刘博然入住涉讼房屋。刘博然名下没有其他可居住房屋。2020年夏，刘博然以收据和商品房买卖合同丢失为由，要求重新开具收据、重新签订商品房买卖合同，金港公司代表海罗公司和刘博然重新签订了商品房买卖合同，给刘博然补开了242347元收款收据，合同和收据日期均签为2014年3月28日。另，2016年阜新市细河区人民法院作出（2016）辽0911民初1790号民事判决、本院于2017年3月13日作出（2017）辽09民终321号民事判决认定2015年10月21日胡宝全代表海罗公司与靳永信代表的大连金港建筑安装工程有限公司签订协议书，海罗公司同意大连金港建筑安装工程有限公司负责收取已售商品房的尾款，该款项用于项目建设。同意大连金港建筑安装工程有限公司对该小区的物业进行经营和管理。当天，胡宝全出具的授权委托书1份，胡宝全委托靳永信全权负责办理“海罗?翡翠蓝湾”续建工程建设、结算、经营和竣工验收范围内的事项。本院认为，本案是案外人执行异议之诉，当事人争议的焦点是刘博然对阜新市细河区商品房所享有的民事权益，能否足以排除强制执行。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售，并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。海罗公司取得了阜房许字第××号商品房销售（预售）许可证，有权对海罗·翡翠蓝湾商品房进行销售。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定被司法机关依法裁定查封的房地产不得转让，但该规定系对房地产查封期间所有权转移进行的限制，并不因此影响房地产转让合同的效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。依照上述规定，李翠兰与海罗公司签订的商品房买卖合同有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，刘博然母亲李翠兰虽然2014年3月31日与海罗公司签订了商品房买卖合同，早于本院查封时间，刘博然在2017年9月25日前交了242347元，超过购房款的50％，且刘博然名下没有其他住房，但其购买的是阜新市细河区商品房，而非阜新市细河区商品房。阜新市细河区商品房是本院2014年11月4日查封的。海罗公司2017年9月调换商品房时，阜新市细河区商品房处于本院查封状态。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。金港公司代表海罗公司转让被法院查封的商品房，违反了上述法律规定，在解除查封之前，刘博然无法取得阜新市细河区商品房的物权。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款一项、第二十四条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告刘博然的诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘博然负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  金树密审判员  万孝全审判员  李祥彬二〇二〇年十二月二十四日书记员  王启梦