广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25958号上诉人（原审被告）：广州市华南化工磁性材料公司，住所地广州市海珠区纺织路**。诉讼代表人：广州市华南化工磁性材料公司破产清算组。委托诉讼代理人：倪烨中，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁国洪，该公司经理。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住，住所地广州市海珠区前进路万松园**之**/div>法定代表人：余勇，该所所长。委托诉讼代理人：寇明茹、吴仲亨，均系该所员工。上诉人广州市华南化工磁性材料公司（以下简称华南公司）因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称海珠物业二所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初7132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华南公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回海珠物业二所的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费均由海珠物业二所承担。事实和理由：一审作出“涉案房屋由华南公司使用，现华南公司不能将涉案房屋交还给海珠物业二所，给海珠物业二所造成损失，则海珠物业二所以租金参考价要求华南公司支付占用费，并无不当，一审法院予以支持”的认定没有事实依据。一、涉案房屋历史久远，无法查清现场分界，海珠物业二所在诉讼请求中也没有说明涉案房屋原状和具体位置，涉案房屋无法区分、分割。二、华南公司在一审判决支付占用费期间(即2016年9月1日至今)未使用涉案房屋，不应支付该期间占有费。自2005年4月法院受理华南公司破产申请后，海珠物业二所未曾向破产清算组主张取回涉案房屋或主张占用费。因海珠物业二所怠于主张自身权利造成的损失，应由海珠物业二所承担。综上，一审判决认定事实不清，请求二审依法改判。海珠物业二所辩称，不同意华南公司的上诉请求，请求维持一审判决。海珠物业二所于2020年3月2日向一审法院起诉请求：1.华南公司按档案图纸将广州市海珠区南华东路某某围XX号（简称涉案房屋）的南墙、西墙按承重墙厚度重新砌到顶，恢复房屋档案内平面图和侧立面图显示的界址原状，并承担相应费用；2.华南公司在恢复原状、消除危险后，将涉案房屋清空交还给海珠物业二所；3.华南公司按照广州市海珠区滨江街工业用房租金参考价的标准向海珠物业二所支付从2016年9月1日起至实际清空交还海珠物业二所之日止的房屋占有使用费；4.本案诉讼费用由华南公司承担。一审法院认定事实：据房管部门存档的资料记载，广州市海珠区南华东路某某围XX号房屋的所有权人为广州市房地产管理局；该房屋建筑基地面积、建筑叠合面积、使用土地面积均为102.24平方米；用途为仓库，砖木结构1层；四至为：东至草芳围20号、南至屋、西至化工厂办公室、北至路，东南西北四墙均为双隅自有；房屋为长方形，南、北宽9.00米，东、西长11.36米；西墙高4.40米，东墙与西墙基本一致，东、西墙顶为人字形屋顶。原广州市海珠区房地产管理局于1988年10月22日在该档案资料中的“主管单位意见”处注明“该屋系一九五八年接管的经租产，房管站提供资料属实，请给办理产权登记”。海珠物业二所持有的时间为1987年2月15日的《工商企业用房租金计算表》记载的起租日期为1987年1月1日、时间为1991年7月23日的《广州市非住宅房屋租金计算表》中记载的起租日期为1991年7月1日。上述计算表中均记载，涉案房屋为单隅平房；涉案房屋的平面图显示：涉案房屋的西墙高4.35米，东墙显然高于西墙，涉案房屋平均高度为5米，屋顶最高处与西墙高处的高度差为2.65米。1998年7月29日，广州市海珠区国土局、广州市海珠区房地产管理局向一审法院出具说明：按区委、区政府关于深化城市管理体制改革的要求，该局属下的滨江房管站、南华中房管站、新滘房管站、小港房管站已于1998年5月28日撤管，其直管公房的经营管理业务改由东某房地产经营有限公司负责。1999年9月1日，华南公司向广州市东某房地产经营有限公司提出申请：华南公司租赁的涉案房屋租赁期限已届满，申请续租；等。1999年9月15日，广州市东某房地产经营有限公司（甲方、出租人）与华南公司（乙方、承租方）签订《广州市房地产（非住宅）租赁契约》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限自1999年4月1日至2001年3月30日，月租金1304.3元；等。2009年2月27日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局出具证明：按市委市政府关于深化城市管理体制改革的要求，该局属下的广州市东某房地产经营有限公司已于2002年4月1日转制，其直管房管理经营的权利和义务全部改由广州市东某物业管理有限公司负责。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》，通知载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处，成立广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室印发《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》载明，将原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局的直管房管理等职责划入广州市海珠区住房和建设水务局；等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局与海珠物业二所签订《直管房管理事项委托书》，委托海珠物业二所协同开展直管房产权管理工作等事项。一审于2020年5月11日开庭审理，一审庭审中，海珠物业二所表示：对于将涉案房屋交付给华南公司的具体时间，由于历史问题，不能确认；华南公司租金交到2001年3月；确认最后一个合同期时涉案房屋还是完整的；海珠物业二所在2017年接管涉案房屋才知道房屋的情况。华南公司表示：没有改变房屋的结构、建墙；交租问题，2001年不清楚有没有交，应该交到1999年；涉案房屋不可能恢复原状。代理人接管房屋后对房屋进行危房普查，华南公司曾把部分房屋的一部分墙拆除；华南公司早已通知海珠物业二所取回涉案房屋。2020年7月23日，一审法院组织海珠物业二所、华南公司到现场进行查看。经查看：现场并无明确且规范的“某某围XX号”的标志；海珠物业二所测量其所主张的房屋的东西距离仅8.52米，且两侧均为墙体，自北向南11.36米处是房屋的第二根立柱处。一审法院认为：广州市海珠区房管部门受广州市房管部门的委托管理涉案房屋，其又委托广州市东某房地产经营有限公司以自己的名义与华南公司签订租赁合同，则上述合同对广州市海珠区房管部门及华南公司有约束力。海珠物业二所受广州市海珠区房管部门委托处理租赁事宜，其提起本案诉讼并无不当。根据海珠物业二所、华南公司的陈述，涉案房屋早在1987年之前就已出租给华南公司，租赁期限早已超过20年，而且，海珠物业二所、华南公司均无继续履行合同的意愿、同意海珠物业二所收回涉案房屋，则海珠物业二所要求华南公司返还涉案房屋的诉讼请求本无不当，但经现场查看，并未发现与档案图纸一致的区域，也无按档案图纸将涉案房屋西墙恢复原状的可能，故海珠物业二所要求华南公司恢复原状、交付房屋的诉讼请求，缺乏事实基础，一审法院不予支持。涉案房屋原由华南公司使用，现华南公司不能将涉案房屋交还给海珠物业二所，给海珠物业二所造成损失，则海珠物业二所以租金参考价要求华南公司支付占用费，并无不当，一审法院予以支持。由于华南公司何时能够返还涉案房屋等问题尚不确定，故使用费计至本判决生效之日止为宜，之后的费用，海珠物业二所另循法律途径解决。华南公司主张的拍卖事宜不影响其承担上述赔偿责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2020年8月11日作出如下判决：一、华南公司在本判决生效之日起10日内向海珠物业二所支付2016年9月1日至本判决生效之日止的广州市海珠区南华东路某某围XX号（102.24平方米）的占用费（2016年9月1日至2016年12月31日按35元/平方米/月的标准计算、2017年按36元/平方米/月的标准计算、2018年按39元/平方米/月的标准计算、2019年1月1日本判决生效之日止按43元/平方米/月的标准计算）；二、驳回海珠物业二所的其他诉讼请求。一审案件受理费3065元，由华南公司负担。本院二审期间,华南公司和海珠物业二所均未提交新证据，对一审法院查明的事实没有异议。案外人广州润某贸易有限公司（统一社会信用代码XXXX）（以下简称润某公司）向本院提交第三人参加诉讼申请书，以本案处理结果与其有法律上的利害关系为由申请参加诉讼，申请事项：一、确认涉案海珠区南华东路某某围XX号房屋自2019年1月8日起归润某公司所有；二、请求撤销一审判决、改判驳回海珠物业二所的诉讼请求。经本院允许，润某公司委托其诉讼代理人广东盛元天得律师事务所李龙律师、余荣居律师到庭参与事实调查。润某公司为证实其与本案具有利害关系提交如下证据：1.明达信S字（18）041201JLGH号房地产估价报告；2.（88）城地批字第692号《国家建设征用土地通知书》及红线附图；3.（90）城地批字第503号《国家建设征用土地通知书》及红线附图；4.《海珠区草芳围厂区建筑物（厂房、仓库）面积现状表》；5.《广州市华南化工磁性材料公司厂区南、北区（自编）图》；以上拟证明涉案房屋位于华南公司厂区红线范围内；6.《网络竞价成功确认书》；7.（2005）穗中法民破字第1、2号民事裁定书；拟证实润某公司通过拍卖竞得了广州市海珠区纺织路121号华南公司厂区红线范围内的土地及地上建筑物，法院已裁定确认前述物业归润某公司所有；8.《场地移交书》，拟证实海珠区纺织路121号场地已经于2020年3月1日移交给润某公司。华南公司及海珠物业二所对上述证据的真实性没有异议，但对于关联性不予认同。华南公司认为虽然涉案房屋位于破产清算过程中拍卖的厂区红线范围内，但红线范围内的建筑物产权归属关系非常复杂，拍卖公告已经明确按现状拍卖，买受人应当接受红线范围内的产权争议和瑕疵，红线范围内明确归属他人的产权不在处置范围之内，因产权归属他人的情况导致用地面积减少的，应由买受人按照有关法律规定处理。海珠物业二所认为涉案房屋产权属于海珠房屋二所，华南公司无权处置。对于润某公司申请参加诉讼的问题，海珠物业二所认为涉案房屋与润某公司无关，不同意润某公司作为第三人参加本案诉讼，对于润某公司主张涉案房屋产权归其所有不予认可。华南公司表示由法院决定是否接纳润某公司作为第三人参加诉讼。关于某某围XX号房屋的现状和具体范围，华南公司和海珠物业二所均表示目前无法确认具体四至边界。润某公司陈述2020年3月接收华南公司厂区场地，现编号为某某围XX号的房屋暂时空置。本院经审查，对一审法院查明的事实予以确认。另查明，海珠物业二所曾于2018年12月14日向华南公司发送通知，要求华南公司于2018年12月31日前腾空交还涉案房屋，华南公司梁国洪于当日签收该通知。海珠物业二所于2019年8月30日向法院提起本案诉讼。本院认为，润某公司以其是海珠区纺织路121号华南公司厂区红线范围内的土地及地上建筑物等破产财产买受人为由主张本案与其有利害关系申请作为第三人参与本案诉讼，并要求确认涉案某某围XX号房屋应归其所有。但涉案房屋产权明确归属广州市房地产管理局，并无争议，润某公司并无证据证实涉案房屋产权包含在破产财产处置范围之内，因此本院对于润某公司申请参与诉讼的请求不予接纳。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合各方诉辩意见，本案二审争议焦点是华南公司应否交纳涉案房屋的占有使用费。对此，本院评析如下：涉案房屋明确登记产权人为广州市房地产管理局，属于房管部门直管公房。海珠物业二所受房管部门的委托对涉案房屋进行管理，可依法行使所有权人的权利，处理租赁事宜。根据双方提交的证据及当事人陈述，华南公司在1987年已经承租涉案房屋，与房屋管理单位签订的最后一份租赁合同约定租赁期限至2001年3月30日。约定租赁期限届满后，华南公司一直没有交还涉案房屋。海珠物业二所有权要求华南公司按原状交还房屋并支付占有使用费。因目前涉案房屋无法确认具体四至边界，不便交付，一审法院对于海珠物业二所要求回复原状、交付房屋的请求暂不予支持，海珠物业二所及华南公司均未提出异议，本院予以确认。华南公司上诉认为其在一审判决支付占用费期间(即2016年9月1日至今)未使用涉案房屋，不应支付该期间占有费。对此，本院认为，华南公司租赁接收涉案房屋后，一直未将其交还给出租人，涉案房屋一直处于华南公司的管控范围内。对于海珠物业二所而言，在华南公司完成涉案房屋交还义务之前，涉案房屋由华南公司占有使用的状态没有改变，华南公司应当支付占有使用费。至于房屋是否空置或许可他人使用，应由华南公司承担相应的法律后果。因此，一审判决华南公司支付2016年9月1日至本判决生效之日止的占用费并无不当。华南公司对一审判决的占用费计算标准并无异议，本院予以维持。综上所述，华南公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3065元,由广州市华南化工磁性材料公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年十二月二十九日法官助理刘丹红书记员郭蔚琳