河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终3136号 上诉人（原审被告）：常万**，男，1993年3月1日出生，汉族，个体工商户，住隆化县。 委托诉讼代理人：王东华，河北益铎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：承德同鑫房地产开发有限公司，住所地隆化县隆化镇苔山路北场子胡同。 法定代表人：班丽荣，董事长。 委托诉讼代理人：于常青,河北乾昌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梅国江，男，1965年1月12日出生，蒙古族。 原审被告：王国强，男，1971年1月29日出生，满族，自由职业者，住隆化县。 上诉人常万**因与被上诉人承德同鑫房地产开发有限公司（以下简称同鑫公司）及原审被告王国强房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省隆化县人民法院（2020）冀0825民初1468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人常万**及其委托诉讼代理人王东华、被上诉人同鑫公司的委托诉讼代理人于常青、梅国江、原审被告王国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 常万**上诉请求：撤销原判，依法改判或发还重审。事实和理由：一、一审法院认定事实不清、证据不足。1、一审法院对上诉人常万**在诉讼过程中强调三方（上诉人、被上诉人、原审被告）系口头达成的抵顶协议未做审查，导致本案事实不清、证据不足。虽然现在被上诉人反悔将上诉人诉至法院，但是被上诉人所述根本不符合市场交易习惯及日常经验法则，被上诉人称与上诉人方有合作买卖关系经常购买上诉人方经营的建材等商品，如被上诉人所述就应该直接将一部分购房款抵销，而不能将价值巨大涉案房屋交由上诉人常万**占有、使用、管理、收益从2013年11月5日领钥匙近七年时间，在这期间被上诉人从未向上诉人常万**主张过权利且将涉案房屋进行了备案，而且上诉人常万**领钥匙在先，签订商品房买卖合同在后，商品房买卖合同中也明确约定了2014年3月4日一次性付款。试想，如果三方不存在口头抵顶协议，涉案房屋能发生上述客观事实吗？这些客观事实是无可争议的事实。一审法院只凭商品房买卖合同就判决上诉人支付购房款认定事实不清，证据不足。2、一审法院认定涉案房屋的出售与涉案房屋是否系王国强与原告及梅国江的合伙财产以及合伙利润的分配并无关联属认定事实不清，原告方在庭审也自认涉案房屋属于合伙期间的财产，原审被告提交的证据证实被上诉人及原审被告及梅国江是三方合伙关系，且承德市永兴会计事务所有限责任公司已出具证明证实涉案房屋正在审计中，其中未付款原审被告四套及被上诉人方四套，应予在合伙利润中扣除。本案中涉及房屋与另一案有重大关联，应以另案审理结果为准，应予以中止审理，不能因被上诉人方提供了商品房买卖合同，就简单将涉案房屋从合伙财产中剥离出来，仅凭本案的法律关系，就此判决上诉人支付购房款，这样势必造成本案与其他案件发生矛盾，同时也造成本案认定事实不清、证据不足。二、一审法院适用法律错误。1、一审法院既然已认定债务转移需要经债权人同意，那么本案中就适用诉讼时效制度，被上诉人起诉时已超过诉讼时效3年，本案中没有中断、中止的理由，一审法院不能以违背了公平合理、等价有偿的原则认定被上诉人方超过诉讼时效，所以一审法院适用法律错误。2、一审法院判决上诉人支付购房款的利息适用法律错误。本案中至今未付款，不是上诉人常万**造成的，而是被上诉人对达成的口头抵顶协议履行反悔后造成的，且上诉人方没有任何主观上想延期支付被上诉人购房款的违约行为，所以不应支付购房款的利息。综上，一审法院认定事实不清、证据不足、适用法律错误，与其他具有关联的案件先行判决，这样势必增加上诉人的诉累。请求二审法院依法查明案件事实，支持上诉人的上诉请求。补充上诉意见：一审中王国强明确如果需要承担给付房价款的责任，王国强同意给付房价款。所以如果要承担房价款责任，就应当王国强给付。 同鑫公司答辩称，常万**的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。一、上诉人并没有任何证据证实上诉人、被上诉人、原审被告王国强三方曾在任何时间、任何地点口头或书面达成过“抵顶协议”，原审法院第一个调查重点是“被告房屋是购买的，还是用王国强工程款抵顶的”，在原审法院整个审理过程中，除上诉人单方口头陈述，原审被告王国强认可外，没有任何证据加以证实。答辩人作为房地产开发有限公司再次陈述，答辩人从来未承诺或授权任何人或任何单位与上诉人、王国强达成口头或书面的“抵顶协议”，另外，上诉人所购买的答辩人所有的坐落在隆化县是答辩人公司财产，答辩人公司法定代表人是班丽荣而非梅国江，答辩人从未授权过任何人与上诉人、王国强达成过“抵顶协议”。按答辩人公司管理规定，如处分公司财产，需要有答辩人或者其法定代表人盖章、签字或事后追认，本案中，上诉人所主张的“三方系口头达成的抵顶协议”根本不存在，如果上诉人与王国强之间确有债务关系，上诉人应另案向王国强主张权利，王国强、梅国江个人无权处分答辩人公司财产。二、上诉人主张的“原审法院认定的涉案房屋的出售与涉案房屋是否系王国强与原告及梅国江的合伙财产以及合伙利润的分配并无关联属于认定事实不清以及超过诉讼时效”的观点缺乏事实及法律依据，答辩人在一审中已经向法院提交了上诉人与答辩人之间签订的“商品房买卖合同”及答辩人委托隆化县同鑫物业服务有限公司签订的“同鑫佳园小区入住协议”，且该房屋多年来一直由上诉人占有、使用、处分至今，根据买卖合同的相对性及诚信、公平原则，上诉人应及时、足额履行给付购房款义务。商品房买卖合同中明确约定，超过60日未交付购房款的，答辩人有权选择解除合同或继续履行合同，上诉人购涉案房屋时为4980元／平方米，到答辩人起诉时，涉案房屋市场价值已经翻倍，答辩人正是考虑其与上诉人的特殊关系，才选择了继续履行合同，根据《民法总则》第一百九十六条规定“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产”，根据上述法律规定，答辩人在具有双重选择权的同时，多年来多次向上诉人主张给付购房款，对此事实原审法院也作出调查审理，请贵院予以核实。综上，请贵院依法核实上述事实，驳回上诉人的诉讼请求。 王国强述称，本案应当中止审理，我和同鑫房地产公司和梅国江的合伙财产正在审计中。这两套房子是我们的合伙财产。如果需要给付房价款，应当由我给付，但是不能给付利息。如果当时同鑫房地产公司及梅国江不同意抵顶，不可能在2013年就让上诉人入住并且没有追要过房价款。因为在2019年我把梅国江诉讼了，才向上诉人要房价款。所以应当等我诉梅国江的案子审结后再审理这个案子。 同鑫公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告购房款675786元、利息273610元，合计949396元，并按年利率6%支付自2020年7月18日起至房款付清之日止的利息；2.由被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：被告常万**购买原告同鑫公司开发的同鑫佳园小区1号楼2单元2151号楼房一处，双方约定房屋单价为4943.15元/㎡，面积为135.7㎡，总价款为670786元。2013年10月17日，原告委托隆化县同鑫物业服务有限公司与被告常万**签订了同鑫佳园小区入住协议，被告领取了楼房钥匙，后自行装修完毕入住。2014年3月4日，常万**与同鑫公司补签了商品房买卖合同，合同中约定：1.买受人于2014年3月4日支付房屋总款670786元。2.买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在60日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计付款的0.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。合同签订后，被告至今未按约定向原告交付房屋价款。上述事实有双方当事人的当庭陈述，原告提交的商品房买卖合同、同鑫佳园小区入住协议、商品房预售许可证等证据予以确认，并在卷佐证。 一审法院认为，被告常万**向原告同鑫公司购买其开发的同鑫佳园小区1号楼2单元2151号楼房，双方之间形成了房屋买卖合同的法律关系。原告已向常万**交付了房屋，常万**未在约定的时间支付房屋价款，构成违约，对原告要求常万**支付房屋价款的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；但对于房价款的数额，应以合同约定的670786元为准，原告主张的超出部分，被告不予认可，原告亦未能提供证据予以佐证，故本院不予支持。对于原告主张的按年利率6%支付自2020年7月18日起至房款付清之日利息的诉求，无事实及法律依据，应按双方在商品房买卖合同中约定的日万分之0.5支付自2014年3月5日起至房价款支付完毕之日止的违约金。二被告辩称房价款是以王国强拖欠常万**父亲常金库的钢材款抵顶，原告对此并不认可，二被告亦能提供证据予以佐证，故对其该抗辩主张，本院不予采纳；常万**抗辩称如向原告支付房价款应由王国强承担给付义务，因债务转移需经债权人同意，本案中作为债权人的原告对此并不同意，故常万**的该抗辩主张，本院亦不予支持。因根据原告与被告常万**签订的商品房买卖合同约定，被告超过60日未交付房屋价款的，原告有权选择解除合同或继续履行合同，现原告要求常万**支付房屋价款，而未要求解除合同、收回房屋，故该房屋买卖合同仍在履行过程中，不存在超过诉讼时效的情形，且常万**提出的本案已经超过诉讼时效的抗辩主张，亦违背了公平合理、等价有偿的原则，本院不予采纳。对于二被告提出的本案应以王国强与原告及梅国江合伙纠纷一案的审计结果为依据，申请本案中止审理，因涉案房屋的出售与涉案房屋是否系王国强与原告及梅国江的合伙财产以及合伙利润的分配并无关联，故本案无须以该合伙纠纷案件的审理结果为依据，二被告的中止申请，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第八十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告常万**于本判决生效后十日内支付原告承德同鑫房地产开发有限公司房价款670786元，并自2014年3月5日起按日万分之0.5支付违约金至此款付清之日止。 本院二审期间，王国强提交在另案中同鑫公司提交的证据清单，拟证明王国强占用四间房屋，包含常万**的房屋。同鑫公司认可其真实性，但是不能达到王国强的证明目的。王国强提交的证据具有真实性，与本案具有关联性，本院予以采信。本院二审查明：2013年10月17日，隆化县同鑫物业服务有限公司与常万**签订了《同鑫佳园小区入住协议》，常万**领取同鑫佳园小区1号楼2单元2151号房屋钥匙，自行装修完毕入住。2014年3月4日，常万**与同鑫公司签订商品房买卖合同，购买同鑫佳园小区1号楼2单元2151号房屋，房屋出售价格为4943.15元/㎡，房屋面积为135.7㎡，合计购房款670786元。合同第六条付款方式及期限第1项约定“买受人于2014年3月4日支付房屋总款670786.00元”，第七条买受人逾期付款的违约责任第1项（1）约定“逾期在60日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行”，（2）约定“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金”。常万**没有实际交纳购房款。王国强欠付常万**父亲常金库钢材款。常万**认为没有交纳购房款系同鑫公司同意王国强用涉案房屋的购房款抵顶所欠钢材款，不欠付同鑫公司购房款，但同鑫公司不予认可。同鑫公司主张多年来一直向常万**主张购房款，但没有提交证据。同鑫公司在另案中提交的证据清单载明王国强占用4套房屋，包含常万**135.7平方米。上述事实有双方当事人的当庭陈述、同鑫公司提交的商品房买卖合同、王国强提交的同鑫公司证据清单予以确认并在卷佐证。 本院认为，常万**购买的涉案房屋没有实际支付购房款，其上诉主张由于王国强欠付其父亲常金库钢材款，在同鑫公司同意的情况下，以钢材款抵顶购房款，故不欠付同鑫公司购房款，不应再支付购房款及利息。对该上诉主张本院予以支持，理由如下：第一，常万**于2013年10月17日与隆化县同鑫物业服务有限公司签订《同鑫佳园小区入住协议》，领取涉案房屋钥匙并装修入住。常万**于2014年3月4日与同鑫公司签订商品房买卖合同，约定了关于买卖涉案房屋的各事项。双方为先入住后签订商品房买卖合同。同鑫公司在二审庭审中陈述称：由于王国强系隆化县同鑫物业服务有限公司的法定代表人，在同鑫公司不知情的情况下，常万**与隆化县同鑫物业服务有限公司签订了入住协议，而后同鑫公司发现常万**已经入住没办法才签订房屋买卖合同。这一陈述与常理不符，如果常万**非法侵占同鑫公司的房屋，那么同鑫公司可以向常万**主张权利归还房屋并要求其承担侵权责任，而不是没有办法签订商品房买卖合同。而在一审庭审时，同鑫公司并没有主张对常万**先行入住不知情。同鑫公司的起诉状写明“原告委托的隆化县同鑫物业服务有限公司与被告签订‘同鑫佳园小区入住协议’一份，随后，被告领取了楼房钥匙，自行装修完该房屋后即入住。”故应当认定同鑫公司同意常万**先行入住房屋。第二，双方在房屋买卖合同中对房屋价款、给付时间及违约责任进行了约定。合同第六条付款方式及期限第1项约定“买受人于2014年3月4日支付房屋总款670786.00元”，此条款通常应当理解为“常万**在2014年3月4日已经支付房屋总款”，但常万**确实没有以现金或转账方式支付购房款，根据合同约定如未按期足额交纳购房款则应承担违约责任，其作为完全民事行为能力人，在不交购房款即要承担违约责任的情况下，至今没有给付购房款，不符合常理。故应当认定同鑫公司知晓并同意用购房款抵顶王国强欠付常万**父亲常金库的钢材款这一事实,常万**已经不存在付款义务，所以没有实际支付购房款。第三，同鑫公司一审庭审中陈述：梅国江和常万**的母亲是老乡，与常万**的父亲常金库有钢材生意，梅国江与同鑫公司的法定代表人班丽荣是夫妻关系，可见，常万**与同鑫公司没有非常亲密的特殊关系，同鑫公司没有理由同意常万**赊购价值很大的房屋。同鑫公司起诉不仅主张购房款亦主张利息，但是按照同鑫公司的陈述，是其同意常万**赊购房屋，暂不支付购房款，而起诉又索要利息，其陈述与主张亦存在矛盾之处。同鑫公司主张近几年，一直向常万**索要购房款，但是没有提交证据。在王国强提交的《承德同鑫房地产开发有限公司关于王国强有关情况的证据清单》，写明“王国强占用4套房屋，（常万**135.7平方米）”，此证据系同鑫公司在另案中提交的，如果常万**是正常的购买房屋拖欠购房款，那么就与王国强无关，但是同鑫公司认为涉案房屋是王国强占用的。故常万**主张同鑫公司同意用购房款抵顶王国强欠付的钢材款应当予以认定，常万**支付购房款的义务以抵顶方式履行，故常万**已经不存在支付购房款义务。涉案房屋的购房款已经抵顶王国强欠付的钢材款，此款项应当在梅国江、王国强、同鑫公司合伙纠纷中予以解决。 综上所述，常万**的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）的规定，判决如下： 一、撤销河北省隆化县人民法院（2020）冀0825民初1468号民事判决； 二、驳回承德同鑫房地产开发有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费13294.00元，减半收取6647.00元，二审案件受理费13294.00元，合计19941.00元，由承德同鑫房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘宪海审判员周亚秋审判员柴燕宏 二〇二〇年十二月十八日 书记员 刘      明      喆 -10- -11-