湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12731号上诉人（原审被告）：湖南温馨物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市望城区月亮岛街道黄都港社区普瑞大道二段**。法定代表人：魏朝阳。委托诉讼代理人：杨颜，女，1986年9月21日出生，汉族，住湖南省，该公司员工。被上诉人（原审原告）：梁金芳，女，1976年11月2日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：吴珊，湖南本章律师事务所律师。委托诉讼代理人：李双红，湖南本章律师事务所律师。上诉人湖南温馨物业管理有限公司（以下简称温馨物业公司）因与被上诉人梁金芳合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2020）湘0112民初1408号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人温馨物业公司上诉请求：一、请求撤销（2020）湘0112民初1408号民事判决，依法改判；二、由被上诉人梁金芳承担本案一、二审案件受理费等诉讼费用。事实与理由:一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审判决遗漏关键当事人，湖南富基置业有限公司为返租义务的实际责任主体。温馨物业公司系受湖南富基置业有限公司的委托，与被上诉人梁金芳签订《商铺委托代管服务合同》并协助处理返租事宜。商铺返租是湖南富基置业有限公司为促进商铺销售的营销政策，上诉人温馨物业公司仅受托予以协助执行。且湖南富基置业有限公司作为案涉商铺的出租方与承租人签订了《房屋租赁合同》并直接收取了租金。湖南富基置业有限公司实际控制管理案涉商铺，且实际取得租金收益，系返租义务的实际责任主体，上诉人温馨物业公司仅仅系受其委托与被上诉人梁金芳签订《商铺委托代管服务合同》并协助返租。二、一审判决上诉人温馨物业公司支付逾期付款利息无法律依据。一审判决“关于逾期利息的认定无法律依据，案涉《商铺委托代管服务合同》关于违约金的约定为双方当事人的真实意思表示，没有约定即认可无逾期利息，这是双方对逾期支付风险的协商合意，一审判决支持被上诉人梁金芳的逾期利息请求无法律依据。被上诉人梁金芳答辩称,温馨物业公司的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。梁金芳向一审法院起诉请求：1、判令温馨物业公司向梁金芳支付租金43722元及逾期利息790元（以21816为基数，按照人民银行同期贷款利率标准计算从2019年10月16日起至2019年12月31日止；以43722元为基数，按照人民银行同期贷款利率标准计算从2020年1月1日起至实际支付之日止）；2、温馨物业公司承担商铺租赁及占有期间产生的物业费、水电费；3、判令温馨物业公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2014年11月19日，梁金芳（买受人）与湖南富基置业有限公司（出卖人）签订《长沙市望城区商品房买卖合同》及补充协议，约定：梁金芳购买湖南富基置业有限公司开发的位于望城区××道××段××号××栋××号商品房。出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房。同日，梁金芳与温馨物业公司签订《商铺委托代管服务合同》，合同约定：1、梁金芳委托温馨物业公司代管其购买的115号商品房；2、梁金芳同意委托温馨物业公司对该商铺进行招商及运营管理，并承诺在代管期限内不干预该商铺的招商、经营、管理；3、代管期限为5年,自2015年1月1日起至2019年12月31日止，温馨物业公司保证：2015年1月1日至2015年12月31日月租金为4858元，2016年1月1日至2016年12月31日月租金5465元，2017年1月1日至2017年12月31日月租金6072元,2018年1月1日至2018年12月31日月租金6680元，2019年1月1日至2019年12月31日月租金7287元，超出上述租金部分作为温馨物业公司的服务费收益，不足部分由温馨物业公司赔偿差额部分；4、温馨物业公司代收的每季租金，在下季度首月的15日之前，将本季租金通过转账一次性支付给梁金芳；5、梁金芳授权温馨物业公司全权代为办理该商铺的售楼及其他相关手续。若梁金芳没有按照《商品房买卖合同》约定的时间按期支付房款，温馨物业公司有权将该房屋代管期限的起算日顺延至房款付清后的次日，代管期间（5年）及租金标准仍按本合同约定执行，梁金芳迟延支付房款期间，温馨物业占用该房屋产生的租金收益由开发商享有；6、双方确认在本合同代管期结束后，商铺返还标准为按照租赁状标准返还，除不可搬离或搬离、拆除可能会损坏房屋的物品外，其他设施、设备全部应拆除、撤离商铺。合同签订后，梁金芳按约将案涉商铺交由温馨物业公司进行招商及运营管理。一审庭审中，梁金芳认可案涉商铺已经按期返还，且该案涉商铺的水电费已经结清。温馨物业公司认可欠付梁金芳2019年7月1日至2019年12月31日的租金。一审法院认为，梁金芳与温馨物业公司签订的《商铺委托代管服务合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，《商铺委托代管服务合同》依法成立并生效。梁金芳与温馨物业公司双方均应当按约履行各自的义务，本案中梁金芳将案涉商铺委托温馨物业公司进行招商及运营管理，温馨物业公司应按合同约定支付其保证的租金，经计算，2019年7月1日至2019年9月30日的租金为21861元（7287元*3个月），2019年10月1日至2019年12月31日租金为21861元，合计43722元，故对于梁金芳要求温馨物业公司支付租金的诉讼请求，一审法院予以支持。温馨物业公司提出其非本案适格主体，其协助湖南富基置业有限公司进行商铺营销，且该案涉商铺的收益均支付至湖南富基置业有限公司。但案涉合同有梁金芳、温馨物业公司双方签字盖章确认，根据合同的相对性，温馨物业公司系合同的履行方，温馨物业公司与案外人之间的关系与本案无关，对于该抗辩，一审法院不予采纳。关于逾期利息，案涉《商铺委托代管服务合同》并未对逾期支付租金的违约金进行约定，梁金芳主张按照人民银行同期贷款利率标准计算没有法律依据，但温馨物业公司未按约支付款项，确会给梁金芳造成相关损失，一审法院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，逾期利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算为宜，同时合同约定温馨物业公司代收的每季租金，在下季度首月的15日之前，将本季租金通过转账一次性支付给梁金芳，故逾期利息自逾期之日起计算至租金全部清偿之日止。关于梁金芳要求温馨物业公司承担物业费、水电费的诉讼请求，梁金芳并未举证证明物业费、水电费由梁金芳已经支付以及支付的具体金额，且案涉《商铺委托代管服务合同》未对物业费、水电费的支付主体进行约定，故对于梁金芳的该诉讼请求，一审法院在本案中不予处理，双方均可提出证据后另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、湖南温馨物业管理有限公司于本判决生效后十日内向梁金芳支付租金43722元；二、湖南温馨物业管理有限公司于本判决生效后十日内向梁金芳支付逾期利息（其中2019年7月1日至2019年9月30日的季度租金21861元，自2019年10月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至租金全部清偿之日止；其中2019年10月1日至2019年12月31日的季度租金43722元，自2020年1月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至租金全部清偿之日止；三、驳回梁金芳的其他诉讼请求。案件受理费912元，因适用简易程序减半收取计456元，由湖南温馨物业管理有限公司负担。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。本院二审另查明，湖南省长沙市望城区人民法院于2020年11月11日作出民事裁定：（2020）湘0112民初1408号民事判决书中第5页“其中2019年10月1日至2019年12月31日的季度租金43722元，自2020年1月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至租金全部清偿之日止”补正为：“其中2019年10月1日至2019年12月31日的季度租金21861元，自2020年1月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至租金全部清偿之日止”。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，结合庭询以及双方诉辩情况，本案二审争议焦点为：一、温馨物业公司是否应当向梁金芳支付未付租金；二、温馨物业公司是否应当向梁金芳支付逾期利息。关于温馨物业公司是否应当向梁金芳支付未付租金的问题。温馨物业公司主张湖南富基置业有限公司系返租义务的实际责任主体，其无需向梁金芳支付未付租金。本院认为，梁金芳与温馨物业公司签订的《商铺委托代管服务合同》系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。按照合同约定，梁金芳将案涉商铺委托温馨物业公司进行招商及运营管理，温馨物业公司应在下季度首月的15日之前按季度向梁金芳支付租金。同时根据温馨物业公司向一审法院提交的证据显示，案涉商铺的租金亦是由温馨物业公司向梁金芳支付。因温馨物业公司未按照合同约定向梁金芳支付2019年7月1日至2019年12月31日的租金，故一审法院经核算后判令温馨物业公司向梁金芳支付租金43722元并无不当，本院予以确认。温馨物业公司主张湖南富基置业有限公司系返租义务的实际责任主体，但并未提供充分有效的证据对其主张予以证明，且湖南富基置业有限公司并非合同相对方，温馨物业公司的上诉主张无事实与法律依据，本院不予支持。关于温馨物业公司是否应当向梁金芳支付逾期利息的问题。温馨物业公司主张案涉合同中对逾期支付租金的违约金未进行约定，一审判决温馨物业公司向梁金芳支付逾期付款利息无法律依据。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，因温馨物业公司未按照合同约定向梁金芳支付租金，一审法院综合本案的实际情况以及公平原则和诚实信用原则，酌情以租金的逾期付款利息作为本案违约责任的承担方式，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算逾期利息并不不当，本院予以确认。对于当事人的其他诉辩主张，本院并非忽视或默认，而是该部分诉辩主张并不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故对其他诉辩主张本院在此不再赘述。综上所述，温馨物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费912元，由湖南温馨物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  周 坤审判员  刘耀武二〇二〇年十二月八日法官助理黄毕莅书记员王嘉翌附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。