陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕04民终2613号 上诉人（原审被告、反诉原告）：郭建星，男，1968年4月30日生，汉族，住陕西省西咸新区。 委托诉讼代理人：任文军，陕西为民律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：咸阳市秦都区川之麻川菜馆，经营场所：咸阳市秦都区陈杨寨街道办陈杨社区陈杨新界**楼1-20商铺。 经营者：荆玲，女，1985年XX月XX日生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区XX镇XX村****。 委托诉讼代理人：白鹏君，咸阳市第二法律服务所法律工作者。 原审被告：陕西中凯地产运营管理有限公司，住所地：西安市高新区。 法定代表人：侯云凯，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵玲玲，陕西迈盛律师事务所律师。 原审第三人：咸阳凯创置业有限责任公司，住所地：咸阳市秦都区楼XX商铺。 法定代表人：谭波，该公司总经理。 上诉人郭建星因与被上诉人咸阳市秦都区川之麻川菜馆（以下简称川之麻川菜馆）、原审被告陕西中凯地产运营管理有限公司（以下简称陕西中凯公司）及原审第三人咸阳凯创置业有限责任公司（以下简称咸阳凯创公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市秦都区人民法院（2019）陕0402民初5452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人郭建星及委托诉讼代理人任文军，被上诉人川之麻川菜馆的经营者荆玲及其委托诉讼代理人白鹏君，原审被告陕西中凯公司的委托诉讼代理人赵玲玲到庭参加了诉讼，原审第三人咸阳凯创公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭建星上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项，改判上诉人对280000元转让费中的24888.89元及装饰装修费94947元不承担责任；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定事实不清，适用法律不当，依法应予撤销。上诉人与被上诉人2019年3月28日签订的《陈阳新界商铺租赁合同》依法有效，一审法院认定无效不当。该合同系双方真实意思表示，不存在无效情形。双方在合同签订之初，即明确告知了案涉房屋的权属情况，不存在欺诈行为。只要对租赁物享有合法的占有和使用权的人，都可能让渡其占有和使用权，即将物出租，而非享有租赁物的所有权为必要。参照买卖合同司法解释规定，无所有权人与出卖人签订的买卖合同都是有效的，举重以明轻，租赁合同当然也是有效的。2、被上诉人要求退还280000元转让费不合理部分不应得到支持。本案涉及的转让费是对上诉人店内装修及设施设备的折价补偿，被上诉人通过受让取得该设施及设备的所有权，且相应的设施也由被上诉人使用，上诉人不应返还。即便要退还也应扣除被上诉人实际使用至少4个月的费用即24888.89元。3、关于被上诉人请求的装修费主张无事实依据，不应得到支持。被上诉人是否装修及如何装修，未告知上诉人，也未征得上诉人同意；其主张108144元的装修费没有合同，只有一张收据，装修清单所列项目无品牌规格型号等，也无人确认，无转账记录，无法证明所主张的10余万元装修费实际发生。4、本案形成根本原因是被上诉人违约拒不调整广告牌所致，被上诉人对此亦有过错，应当承担相应的责任。案外人武某某承租上诉人二楼房屋，因被上诉人设置的门头高出案外人承租的二楼唯一窗户，严重影响了案外人租赁物的采光，在与被上诉人交涉遭拒后，案外人提出解除了与上诉人的合同，上诉人将租赁费返还给了案外人，该出租房屋空置未使用，给上诉人造成了损失。 川之麻川菜馆辩称，1、因郭建星与第三人签订的原租赁合同中明确约定“不得擅自将房屋转租、转借他人”，郭建星怠于缴纳房租导致第三人与其解除合同将涉案商铺上锁，第三人不认可转租的效力,直接导致答辩人无法经营。一审认定转租合同无效并无不当。2、合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。一审查实，郭建星收取答辩人转让费28万，剩余租赁费及押金81200元，郭建星认为一审未扣减实际使用期间的转让费的理由与其认为合同有效的观点相互矛盾。另一审已经认定答辩人交付租金的事实，答辩人已经给付实际占有该租赁物期间的费用（该租赁物包含了房屋本身及所有装饰装潢等用具的全部使用费），作为本案的转让费就不应再行扣除。3、一审庭审查明，答辩人对涉案租赁房屋的装饰装修实际存在，陕西中凯公司对该事实予以确认，装饰装潢的实物具在，一审法院结合答辩人一审提供的票据及现存实物确定此项费用，符合实际情况。4、郭建星所述将房屋租赁给案外人武某某，因答辩人阻挠不能拆广告牌，导致武某某不租赁其房屋，给其造成损失，与事实不符。事实是郭建星在与武某某签订合同后，不履行合同义务，不给武某某租赁的房子加装楼梯，导致其与武某某的合同解除，与答辩人无任何关系。该门头招牌是郭建星之前制作，答辩人仅更换了招牌上的店名，不存在侵害相邻权的事实，且《陈杨新界商铺租赁合同》中并未约定答辩人应拆除该门头招牌。郭建星的上诉理由不能成立，请求驳回其上诉请求，维持原判。 陕西中凯公司述称，一审未判决陕西中凯公司承担责任，且川之麻川菜馆、郭建星均未对陕西中凯公司提起上诉，陕西中凯公司并非本案诉讼合同的当事人，请求对陕西中凯公司维持原判。 咸阳凯创公司提交书面答辩意见称，咸阳凯创公司并非本案诉争租赁合同的当事人，仅与郭建星之间存在租赁合同关系，咸阳凯创公司系合法解除与郭建星的租赁合同；一审川之麻川菜馆、郭建星均未向咸阳凯创公司主张权利，一审亦未判决咸阳凯创公司承担责任。郭建星提起上诉未向咸阳凯创公司主张权利，因此请求就咸阳凯创公司维持原判。 川之麻川菜馆向一审法院起诉请求：1、请求依法确认原告与被告郭建星签订的《陈杨新界商铺租赁合同》及经营权转让无效；2、请求依法判令被告郭建星退还原告租赁费及押金共计81200元并退还转让费280000元；3、请求判令两被告连带赔偿原告装修费108144元、购置用具费52260元、三个月的经营损失110150元及其他费用18478元；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年7月31日，被告郭建星与第三人咸阳凯创公司签订了一份《陈杨新界商铺租赁合同》，该合同约定由被告郭建星租赁第三人位于陈杨新界小区17号楼1-20号面积为831.54平方米的商铺用于餐饮经营。租赁期限自2018年1月28日至2023年1月27日。关于租金，双方约定自2018年1月28日至2020年1月27日，每月租金为39914元，自第三年开始至第五年租金每年递增5%，租金每半年交付一次，首次租金为239484元。被告郭建星须在下次租金交纳期限之前三十日预交下期租金。双方在该合同中还约定，若被告郭建星擅自将承租的房屋转租、转借他人，或逾期支付租金超过十五日或逾期支付租金在租赁期内累计超过三十日的，第三人可书面通知解除合同并扣除租赁保证金作为违约金，若造成第三方损失的，由被告郭建星负责赔偿全部损失。若被告郭建星逾期支付当期租金超过七日，则第三人有权要求物业公司对其停止相关服务（包括但不限于停水停电）。如因被告郭建星擅自转租、不按期支付租金而导致第三人解除合同的，被告郭建星应当在收到第三人书面通知后的七日内搬离所租赁的房屋，否则第三人有权收回所租赁的房屋，房内遗留物品将视为遗弃物由第三人处理。上述合同签订后，被告郭建星即对所租赁的商铺进行了装修，用于经营“川江源串串香店”。2019年3月28日，被告郭建星与原告川之麻川菜馆的经营人荆玲签订了一份《租赁合同》，双方在该合同中约定被告郭建星将位于陈杨新界小区17号楼1-20号商铺一层面积为304.8的部分租赁给荆玲用于餐饮经营。租赁期限自2019年4月1日至2023年1月27日，自2019年4月1日起至2021年4月1日止，每月租金为20300元，租金每半年交纳一次，首次租金为121800元。荆玲还应于合同签订之日起五日内向被告郭建星交纳租赁保证金40600元。上述合同签订后，荆玲即向被告郭建星交纳了租金121800元、租赁保证金40600元及商铺转让费280000元，并向被告陕西中凯公司缴纳了2019年5月28日至2019年8月27日的运营管理费9978元。后，荆玲针对该商铺其所租赁的部分进行了装饰装修并制作广告牌、定做排烟罩等用于经营“咸阳市秦都区川之麻川菜馆”，共计花费104210元。另，被告陕西中凯公司与第三人咸阳凯创公司于2017年5月1日签订了《商业物业委托运营管理合同》，该合同约定由第三人咸阳凯创公司全权委托被告陕西中凯公司代理陈杨新界17号楼1-20号商铺的整体招商和运营管理工作，委托期限自2017年5月1日至2027年4月30日。陕西中凯公司在运营管理期间提供服务的同时代为催缴租金，必要时可根据第三人咸阳凯创公司与业主签订的租赁合同内容采取相关手段进行催缴，包括但不限于对业主停止相关服务及停水停电等。被告郭建星与被告陕西中凯公司还签订了一份《陈阳新界商铺运营管理协议》，约定被告郭建星承租的陈杨新界17号楼1-20号商铺运营管理费一个季度为9978元，首期运营管理费应在2018年1月28日前缴纳，后期缴纳时间为下一季度开始计费前五日进行预交。再查，被告郭建星在租赁陈杨新界17号楼1-20号商铺期间（转租期间）逾期缴纳房租。2019年7月31日，第三人咸阳凯创公司向被告郭建星发出《催促缴纳商铺租金的通知》，通知被告郭建星尽快缴纳相应商铺租金并办理相关手续。2019年8月11日，因被告郭建星迟迟不予缴纳商铺租金，第三人咸阳凯创公司向被告郭建星发出《关于解除陈杨新界商铺租赁合同的通知》。2019年8月12日，被告陕西中凯公司以第三人与被告郭建星的租赁合同已实际解除为由将陈杨新界17号楼1-20号商铺大门上锁，导致原告无法正常经营，原告遂于当日停业至今。再查，被告郭建星在反诉过程中提举了其与案外人签订的租赁合同及案外人出具的证明一份，用以证明因原告的广告牌遮挡了案涉商铺二层窗户的采光，导致案外人解除了与被告郭建星签订的租赁合同，郭建星退回了案外人缴纳的商铺租金250000元的事实，并以此为由反诉要求原告支付其租金损失250000元。 一审法院认为，被告郭建星与第三人咸阳凯创公司签订的《陈杨新界商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反相关法律规定，应为有效。该合同约定由被告郭建星承租第三人位于陈杨新界17号楼1-20号商铺，双方在该合同中明确约定被告郭建星不得将该商铺擅自转租，而被告郭建星在明知第三人对其针对该商铺的处分权作出限制的情况下，仍与原告签订了转租合同，现因其怠于交纳房租而导致第三人与其解除合同并将该商铺上锁，而第三人亦未对该转租行为予以追认，直接导致原告无法经营，合同目的无法实现，故原告要求确认其与被告郭建星签订的《陈杨新界商铺租赁合同》无效之诉请，予以支持。原告在案涉商铺内实际经营四个月，故原告要求被告郭建星退还其剩余两个月租金40600元、租赁保证金40600元及转让费280000元之诉请，予以支持。因原告在案涉商铺内已实际经营，故原告要求被告郭建星退还其缴纳的自2019年5月28日至2019年8月27日的运营管理费9978元、其为店员租房之费用及三个月的营业损失之诉请，于法无据，不予支持。原告为经营需要对案涉商铺进行装饰装修并制作广告牌、定做排烟罩等共计花费104210元，原告要求被告郭建星予以赔偿上述费用之诉请，因原告在该商铺内实际经营四个月，而原告与被告郭建星约定的租赁期限约为45个月，故被告郭建星应按此比例赔偿原告上述费用计94947元。关于原告要求被告郭建星赔偿其为经营而购置器具所花费的52260元一节，因原告当庭陈述其在停业后从案涉商铺运走了部分物品，原告在庭审中也未提举证据证明其购置的器具现在是否仍在商铺内，故原告该项诉请，不予支持。关于原告要求陕西中凯公司赔偿其装修费、购置用具费、三个月的经营损失等一节，因陕西中凯公司对案涉商铺经营主体的变更并不知情，且该公司将案涉商铺上锁并停止服务的行为发生在第三人与被告郭建星的商铺租赁合同解除之后，该公司在本案中并无过错，其行为与原告的各项损失之间并无因果关系，故原告的该项诉请，不予支持。关于被告郭建星反诉要求原告支付其租金损失250000元一节，因其当庭提举的证据不足以证明原告存在违约，且系因原告的广告牌遮挡案涉商铺二层采光而导致其损失了房租250000元之事实，故被告的反诉请求，无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第五十八条、第二百二十四条、第二百二十八条之规定，判决如下：一、被告郭建星于本判决生效之日支付原告咸阳市秦都区川之麻川菜馆租金40600元、租赁保证金40600元、转让费280000元及装饰装修费94947元；二、驳回原告咸阳市秦都区川之麻川菜馆的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告郭建星的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10302元，由被告郭建星承担7227元，由原告咸阳市秦都区川之麻川菜馆承担3075元；反诉案件受理费2525元，由反诉原告郭建星承担。 本院二审期间，上诉人郭建星未提交新证据，被上诉人川之麻川菜馆提交相关费用支付凭证：张妮妮、宋佳林证明及转账凭证、陕西秦人晟广告传媒有限公司证明及转账凭证、西咸新区沣东新城龙祥厨具行证明及转账凭证、冯卫江身份证复印件及微信个人信息截屏，证明其支付装修费、材料费、广告牌及排风费用。本院组织当事人进行了证据交换和质证。川之麻川菜馆提交的上述证据与其一审中提交的装修费票据相印证，对其真实性予以认定。 经审理查明：二审查明的基本事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人郭建星与被上诉人川之麻川菜馆签订的《陈杨新界商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效。郭建星、川之麻川菜馆之间的租赁合同关系与郭建星、原审第三人咸阳凯创公司之间的租赁合同关系分属两个不同的法律关系，郭建星与咸阳凯创公司之间的租赁合同约定郭建星不得将该商铺擅自转租，郭建星在未征得咸阳凯创公司同意的情况下将涉案商铺转租给川之麻川菜馆，在履行合同过程中，因郭建星怠于向咸阳凯创公司交纳房租，咸阳凯创公司解除了其与郭建星之间租赁合同，咸阳凯创公司并未对转租合同提出异议，郭建星与咸阳凯创公司之间的租赁合同解除，不影响郭建星与川之麻川菜馆之间租赁合同的效力，一审法院认定该租赁合同无效不当，应予纠正。 郭建星与川之麻川菜馆签订租赁合同后，川之麻川菜馆按照约定向郭建星交纳了租金等费用，因郭建星怠于向咸阳凯创公司交纳房租，导致咸阳凯创公司解除涉案商铺租赁合同并将该商铺上锁，郭建星与川之麻川菜馆之间的转租合同无法继续履行，郭建星的行为构成根本违约，原审判决郭建星退还川之麻川菜馆剩余租金、保证金、转让费并赔偿装修损失并无不当。郭建星认为本案系因川之麻川菜馆违约拒不调整广告牌所致，川之麻川菜馆应承担相应的责任，因郭建星并未提供充分有效证据证明川之麻川菜馆存在违约行为，其该上诉理由不能成立。郭建星认为其不应返还转让费280000元，即使返还也应扣除至少4个月的费用24888.89元，因郭建星的行为造成双方合同无法履行，致使川之麻川菜馆无法经营，合同目的无法实现，原审判决其返还转让费280000元并无不当，其该上诉理由不能成立。郭建星认为川之麻川菜馆请求的装修费无事实依据，其不应承担装修费94947元，二审中，川之麻川菜馆提供相关支付凭证，该支付凭证与其一审中提供的证据能够相互印证，郭建星对此虽提出异议但未提供足以反驳的相反证据，故其该上诉理由不能成立。 综上，一审判决认定基本事实清楚，对郭建星与川之麻川菜馆之间的租赁合同认定无效不当，但裁判结果正确，故对郭建星的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2696.72元，由上诉人郭建星负担。 本判决为终审判决。 审判长 闫亚君 审判员马莹 审判员丁辉 二〇二〇年十二月二十二日 书记员 张 燕 宁 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。 1