安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终5204号 上诉人（原审原告）：罗时顺,男,汉族,1990年2月5日出生,住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：骆东升，安徽文瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱多光，安徽文瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽众信置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区经济开发区华山路**，统一社会信用代码91341200MA2MXMX354。 法定代表人：肖波，该公司经理。 委托诉讼代理人：周亚辉，安徽仲天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽天枢房地产经纪有限公司，住，住所地安徽省阜阳市颍州区清河街道办事处中清路**银河金座小区**商住楼**一社会信用代码91341200MA2RA3EP1C。 法定代表人：孙金辉，该公司经理。 委托诉讼代理人：李衡，安徽仲天律师事务所律师。 上诉人罗时顺因与被上诉人安徽众信置业有限公司、安徽天枢房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2020）皖1202民初4714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗时顺上诉请求：撤销一审判决，依法改判,或将本案发回重审;并由安徽众信置业有限公司、安徽天枢房地产经纪有限公司负担本案全部诉讼费用。事实与理由：安徽众信置业有限公司、安徽天枢房地产经纪有限公司蓄意串通超额收取罗时顺的购房款，严重损害了罗时顺的合法权益；安徽众信置业有限公司、安徽天枢房地产经纪有限公司提供的销售合同与罗时顺无关，其超额收取的购房款依法应当予以返还；安徽众信置业有限公司提供的验收资料没有行政主管部门签章，不能作为定案依据；安徽众信置业有限公司逾期交付房屋，应承担相应的违约责任。 安徽众信置业有限公司辩称：涉案房屋已符合交付条件并通知交房,罗时顺合同目的能够实现。因疫情原因导致逾期交房属不可抗力，相应的期间应当予以顺延；安徽众信置业有限公司仅收取了合同约定的购房款，未收取额外费用，不存在欺诈行为，不应承担返还责任。 安徽天枢房地产经纪有限公司答辩意见同安徽众信置业有限公司一致，另补充答辩意见：罗时顺在缴纳购房款时对安徽天枢房地产经纪有限公司收款的事实及缴纳款项的性质是明知并认可的。 罗时顺向一审法院起诉请求：安徽众信置业有限公司、安徽天枢房地产经纪有限公司返还超额支付购房款78946元及利息(利息以78946元为基数，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2018年5月25日起计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的利息，以上利息暂计算至2020年3月15日，为6790.98元);安徽众信置业有限公司支付逾期交房违约金2448.55元(利息以856054元为基数，从2020年1月1日起至该款付清时止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以上利息暂计算至2020年1月24日止，以后违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月25日起计算至实际交付止）;并由安徽众信置业有限公司、安徽天枢房地产经纪有限公司承担本案诉讼费。 一审法院查明事实：2018年6月29日，罗时顺（买受人）与安徽众信置业有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》，由罗时顺购买安徽众信置业有限公司开发的位于阜阳市南侧，州十七路东侧地块，众信新安府项目Ｙ3＃住宅楼703号房屋，房屋总价款为856054元，前期支付首期房价款176054元，占全部房价款的20%，余款680000元向银行（贷款机构）申请贷款支付，房屋交付期限为2019年12月31日前。达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足约定的证明文件，出卖人不出示证明文件的或出示的证明文件不齐全的，不能满足约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期责任按照约定由出卖人承担；交房条件为该商品房部分分期综合验收合格；出卖人逾期交房的违约责任为除不可抗力外，出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人书面解除合同通知到达之日15日内退还全部已付款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之0.5。2018年5月22日、5月25日，罗时顺合计向安徽众信置业有限公司支付购房款176054元。2018年5月25日，罗时顺向安徽天枢房地产经纪有限公司支付78946元，安徽天枢房地产经纪有限公司出具收据一张。2018年7月，罗时顺中国工商银行股份有限公司阜阳颍州支行签订《个人购房借款／担保合同》，约定罗时顺因购买房屋向该行贷款680000元。 新安府Y3住宅楼工程竣工五大主体验收合格时间为2020年6月26日。2020年6月份，安徽众信置业有限公司向Y3号住宅楼各业主送达《交房通知书》，通知集中交房时间为2020年7月3日。 安徽众信置业有限公司与安徽天枢房地产经纪有限公司于2017年12月11日签订《销售合同》，约定：安徽众信置业有限公司收取购房合同内的房款，高于买卖合同以外的所有款项为安徽天枢房地产经纪有限公司的居间费用由其自行收取，与安徽众信置业有限公司无关。 一审法院认为：虽然罗时顺与安徽天枢房地产经纪有限公司之间未签订书面协议，但本案所涉标的是大宗商品交易，各方当事人在谈判、协商、付款时均应尽到审慎义务，从房屋买卖履行过程中可以看出罗时顺对于支付给安徽天枢房地产经纪有限公司的款项是明知并认可的，属《商品房买卖合同（预售）》之外的其他约定，是双方当事人真实意思表示。《商品房买卖合同（预售）》反映的房价款并非双方约定的真实价款，罗时顺的主张不符合生活常理及交易习惯,故对罗时顺要求返还安徽天枢房地产经纪有限公司收取的费用的诉讼请求不予支持；涉案合同约定于2019年12月31日前交房，安徽众信置业有限公司虽于2020年6月向各业主送达交房通知书，但案涉房屋竣工五大主体验收合格时间为2020年6月26日，但至今未取得公安消防等验收。故安徽众信置业有限公司应按双方约定支付自2020年1月1日至起诉之日之间的逾期交房违约金，考虑疫情因素，酌情扣除90天，即2824.9元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、安徽众信置业有限公司于判决书生效之日起十日内支付罗时顺逾期交房违约金2824.9元；驳回罗时顺的其他诉讼请求。逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2005元，减半收取计1003元，由罗时顺负担978元，安徽众信置业有限公司负担25元。 二审期间，当事人均未提交新的证据材料。本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二审举证、质证情况，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：一、罗时顺主张的逾期交房违约金是否有事实和法律依据；二、安徽天枢房地产经纪有限公司收取的相应款项应否予以返还。 关于争议焦点一，本院认为，安徽众信置业有限公司虽于2020年6月向各业主送达交房通知书，但案涉房屋经五大主体验收合格时间为2020年6月26日，至今未取得公安消防等验收，考虑到疫情因素,一审法院酌情确定安徽众信置业有限公司支付相应的逾期交房违约金，并无不当。 关于争议焦点二，本院认为，虽然罗时顺与安徽天枢房地产经纪有限公司之间未签订书面协议，但案涉房屋是大宗商品交易，各方当事人在谈判、协商、付款时均应尽到审慎义务，从房屋买卖履行过程中可以看出罗时顺对于支付给安徽天枢房地产经纪有限公司的款项是明知并认可的，属《商品房买卖合同（预售）》之外的其他约定，是双方当事人真实意思表示。《商品房买卖合同（预售）》反映的房价款并非双方约定的真实价款，罗时顺的主张不符合生活常理及交易习惯,故对其要求返还安徽天枢房地产经纪有限公司收取的费用的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，罗时顺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2005元，由上诉人罗时顺负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 袁理想 二〇二〇年十二月十五日 法官助理张婷玉 书记员张玉 附：（2020）皖12民终5204民事判决书适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。