山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁11民终2429号上诉人（原审被告）：日照市东港区超信火锅店，住所地日照市东港区瑞园名城******，统一社会信用代码92371102MA3MTFD39A。经营者：闫树文，男，1972年1月8日出生，汉族，居民，住黑龙江省阿城市。委托诉讼代理人：郑加友，日照东港正律法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：黄立秀，女，1980年8月29日出生，汉族，居民，住日照市东港区。被上诉人（原审原告）：韩建江，男，1976年2月20日出生，汉族，居民，住日照市东港区。原审第三人：日照东港农村商业银行股份有限公司，住所地日照，住所地日照市东港区海曲中路**用代码91371100MA3C4W6K46。法定代表人：许传健，董事长。上诉人日照市东港区超信火锅店（以下简称超信火锅店）因与被上诉人韩建江、黄立秀以及原审第三人日照东港农村商业银行股份有限公司物权保护纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2020）鲁1102民初34号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。超信火锅店上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、原审认定事实错误，没有查清涉案租赁的事实情况，导致错误判决。涉案房屋于2018年1月15日，由原房主梁铁林与案外人吴春晖签订了房屋租赁合同，签订合同时，吴春晖及上诉人不知房屋所有权变更给第三人，在2015年至2018年及租赁期间，原房主梁铁林一直占有出租，上诉人在租赁经营期间装修营业，第三人明知该情况却没有阻拦，默许租赁合同存在，双方的租赁关系是成立的。根据事实，法院应当支持租赁合同的效力，所以被上诉人的诉讼请求不当，原审应当追加案外人吴春晖参加诉讼，首先确定租赁合同的效力，被上诉人的上诉请求以及原审没有追加吴春晖参加诉讼明显错误。一审法院因涉案房屋过户到被上诉人名下认为租赁关系不成立是错误的，被上诉人在竞拍涉案房屋前明知涉案房屋在第三人名下存在租赁关系，不顾租赁事实的存在参加竞买，一审判决显失公平。二、原审法院判决上诉人排除对涉案房屋的妨碍，并从房屋搬出，支付房屋租赁金302175元、评估费1万元的判决错误。第三人明知上诉人吴春晖租赁涉案房屋装修并使用，上诉人经营租赁期间并不知涉案房屋由被上诉人拍得，第三人及被上诉人从未告知上诉人及吴春晖。上诉人在吴春晖承租的涉案房屋经营应当受到法律保护，租赁合同是在被上诉人竞拍前已经成立，第三人默许认可，上诉人正常营业经营，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。所以被上诉人应当履行房屋租赁合同。上诉人不应从涉案房屋中搬出和给付租金等费用。三、涉案房屋评估拍卖，上诉人有优先竞买的权利，拍卖等程序并没有告知上诉人，致使上诉人对涉案楼房被被上诉人拍得不知情，违反法律程序和法律规定，剥夺了上诉人优先竞买等权利，上诉人不承担责任。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，望二审法院依法改判或发回重审。韩建江、黄立秀辩称，上诉人的上诉请求及事实与理由缺乏法律依据，与事实不符。上诉人在（2020）鲁1102民初34号判决书中陈述已经把三年房租全部一次性交给房东，上诉人于（2019）鲁1102民初935号庭审中陈述只交付一年租金，两次陈述不一致。超信火锅店实际经营人是吴春辉，给我们造成的损失应由吴春辉承担，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄立秀、韩建江向一审法院起诉请求：1.依法判令超信火锅店排除妨碍，从黄立秀、韩建江所有的房产日照市东港区瑞园名城1幢00单元118号、224号房屋搬出；2.依法判令超信火锅店赔偿黄立秀、韩建江各项损失共计418140元；3.诉讼费由超信火锅店承担。一审法院认定事实：位于日照市东港区瑞园名城******、224号房产，建筑面积302.60平方米，原登记于梁铁林名下（房产证号为日房权证市字第**、土地证号为日国用2012第0026**）。后因东港农商行与梁铁林金融借款合同纠纷一案，2017年3月10日，日照市中级人民法院作出（2016）鲁11执224号之三执行裁定书，裁定如下:一、将被执行人梁铁林名下的位于海曲中路瑞园名城1幢00单元118号、224号的日房权证市字第**项下的房屋和日国用2012第002600号项下土地使用权作价310万元，交付申请执行人东港农商行用于抵偿债务。财产权自本裁定送达申请执行人东港农商行时转移。二、申请执行人东港农商行可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。三、对剩余部分债务，被执行人邹彦波、梁铁林应当继续清偿。2017年6月6日，东港农商行持上述裁定书到日照市不动产登记中心将涉案房屋及土地变更登记到第三人东港农商行名下，产权证号为（2017）日照市不动产权第0010947号。2018年7月18日，东港农商行委托山东光彩银星拍卖有限公司对上述房产进行拍卖，韩建江通过竞拍以2400000元价格竞得涉案房产，并于2018年8月8日办理了涉案房屋的产权变更登记，产权所有人为韩建江、黄立秀，产权证号为鲁（2018）日照市不动产权第0023105号。后经黄立秀、韩建江申请，一审法院委托日照仁和信价格评估有限公司对涉案房屋自2018年8月9日起租金标准价值进行评估。日照仁和信价格评估有限公司于2019年9月22日作出评估报告书，价格评估结论为涉案日照市瑞园名城001幢00单元118号楼房在评估基准日的年租金标准市场价格为213300元。黄立秀、韩建江为此支出评估费10000元。诉讼中，黄立秀、韩建江主张因超信火锅店自涉案房屋变更登记到黄立秀、韩建江名下之日起仍占有使用涉案房屋拒不搬出给其造成如下损失：一、房屋租金损失355500元（自2018年8月8日起至2020年4月8日止，按20个月计算，每月租金17775元）；二、评估费10000元；三、黄立秀、韩建江为购买涉案房屋向韩建华借款945000元的利息损失52640元（以借款本金945000元为基数，自2018年8月8日起至2020年4月8日止，按照年利率6%计算，合计94500元，仅主张52640元），以上损失合计418140元。超信火锅店对黄立秀、韩建江主张的上述损失均不予认可，不同意赔偿黄立秀、韩建江的任何损失，并要求第三人东港农商行、原房东梁铁林赔偿其装修期间的损失。2018年1月15日，涉案房屋的原所有人梁铁林与吴春晖签订房屋租赁合同一份，约定梁铁林将坐落于日照市东港区瑞园名城1幢00单元118号、221号房屋租赁给吴春晖用于商业服务，租赁期限自2018年1月15日至2028年3月31日止，房屋年租金为30万元。现涉案房屋由超信火锅店实际占有、使用，用于经营餐饮服务。黄立秀、韩建江曾于2019年1月23日向一审法院提起诉讼，要求法院依法判令东港农商行向黄立秀、韩建江交付涉案房屋并赔偿其租金损失130000元。后黄立秀、韩建江申请撤回起诉。一审法院于2019年10月25日裁定准许撤诉后，黄立秀、韩建江又于2020年1月2日再次诉至一审法院，要求超信火锅店从日照市东港区瑞园名城1幢00单元118号、224号房屋搬出并赔偿各项损失共计418140元。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、黄立秀、韩建江要求超信火锅店排除妨碍并搬离涉案房屋是否应得到支持；二、黄立秀、韩建江主张的损失是否应得到支持，该损失是否应由超信火锅店承担。关于焦点问题一，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”、第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。……”。本案中，黄立秀、韩建江已通过竞拍方式竞得涉案房屋并支付了相应的房屋对价，其到日照市不动产登记部门办理了涉案房屋的产权变更登记，该房屋产权证书登记的权利人为黄立秀、韩建江，其二人对涉案房屋依法享有所有权。超信火锅店主张其与原房东梁铁林已签订房屋租赁合同，对涉案房屋依法享有承租权，应由原房东梁铁林及后来的房东东港农商行赔偿其装修损失等问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。经一审法院查明，2017年3月10日，日照市中级人民法院作出的（2016）鲁11执224号之三执行裁定书，已裁定将涉案房屋及相关土地使用权交付东港农商行用于抵偿债务。2017年6月6日，涉案房屋的产权已由梁铁林变更登记到第三人东港农商行名下。梁铁林与吴春晖于2018年1月15日签订房屋租赁合同。在梁铁林与吴春晖签订房屋租赁合同之前，涉案房屋的所有权就已发生变动，梁铁林对涉案房屋已不再享有所有权，其对涉案房屋的出租行为应属无权处分。超信火锅店主张其在2015年即与梁铁林签订房屋租赁合同，但未举证证明，应承担举证不能的法律后果。因此，超信火锅店对涉案房屋的占有、使用，无合法依据，应属无权占有。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”、第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”。故黄立秀、韩建江主张要求超信火锅店排除妨害并搬离日照市东港区瑞园名城1幢00单元118、224号（产权证号鲁（20**）日照市不动产权第0023105号）房产的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于焦点问题二，黄立秀、韩建江主张的损失是否应得到支持，该损失是否应由超信火锅店承担。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。超信火锅店未经黄立秀、韩建江允许，占有并使用涉案房屋经营餐饮服务业务，侵犯了黄立秀、韩建江的占有、使用、收益的权利，应当按照房屋租赁市场价值赔偿其租金损失。黄立秀、韩建江主张租金按照日照仁和信价格评估有限公司评估认定的年租金213300元计算，符合该地段市场价格标准，一审法院予以确认。由于受新型冠状病毒疫情影响，2020年1月至4月间，餐饮行业陷入停业状态，超信火锅店在该期间内未能从黄立秀、韩建江房屋中获得收益，一审法院依据公平原则，考虑到双方损失情况，对2020年1月8日至2020年4月8日期间黄立秀、韩建江的租金请求不予支持，超信火锅店应支付黄立秀、韩建江自取得房屋所有权之日即2018年8月8日至2020年1月8日期间的租金，按照年租金213300元计算，共计302175元。黄立秀、韩建江主张的评估费10000元，该费用是必要合理支出，一审法院予以确认。另黄立秀、韩建江主张超信火锅店应支付其借款945000元的利息损失52640元，该损失是黄立秀、韩建江因购买房屋取得房屋所有权产生的，而非超信火锅店占用其房屋造成，黄立秀、韩建江的该项主张缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。另超信火锅店主张其已向原房东梁铁林交纳了房屋租赁费，并要求第三人东港农商行、原房东梁铁林赔偿其装修期间的损失，该损失并非黄立秀、韩建江造成，超信火锅店可另案向相关责任人主张权利，一审法院对此不予处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条、第三十四条、第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、超信火锅店于判决生效之日起十五日内排除对日照市东港区瑞园名城1幢00单元118、224号房屋［产权证号为（2018）日照市不动产权第0023105号］的妨碍并从上述房屋中搬出；二、超信火锅店于判决生效之日起十五日内给付黄立秀、韩建江自2018年8月8日至2020年1月8日期间的房屋租金302175元；三、超信火锅店于判决生效之日起十五日内给付黄立秀、韩建江评估费10000元；四、驳回黄立秀、韩建江本案其他诉讼请求。案件受理费7572元，由黄立秀、韩建江负担1589元，超信火锅店负担5983元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人应否排除妨碍并搬离涉案房屋的问题。《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，上诉人上诉主张其与梁铁林签订房屋租赁合同的时间是2015年，但一、二审中均未提交证据予以证实，本院不予采信。梁铁林于2018年1月15日将涉案房屋出租给吴春晖系无权处分，涉案房屋现在的产权人系被上诉人，该租赁合同已经失去继续履行的条件，故上诉人对涉案房屋的占有、使用无事实和法律依据，应属无权占有，一审法院对被上诉人要求上诉人排除妨碍并搬离涉案房屋的请求予以支持并无不当。关于上诉人应否支付给被上诉人租金损失的问题。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，涉案房屋产权已于2018年8月8日变更至被上诉人名下，在2018年8月8日至2020年初这段期间内，上诉人未经被上诉人允许占有、使用涉案房屋并处于正常经营状态，侵犯了被上诉人作为房屋所有权人的合法权利，故一审法院根据日照仁和信价格评估有限公司认定的年租金，结合上诉人受新冠病毒疫情影响情况，酌定由上诉人支付被上诉人2018年8月8日至2020年1月8日期间的租赁费共计302175元并无不当。关于评估费，被上诉人为确定涉案房屋的年租金标准，委托日照仁和信价格评估有限公司进行评估支出评估费10000元，系被上诉人为查清本案事实支出的合理的、必要的费用，一审法院予以支持并无不当。关于上诉人主张的优先竞买权，根据合同相对性原则，本案与上诉人签订房屋租赁合同的系梁铁林而并非涉案房屋竞拍时的所有权人东港农商行，东港农商行与上诉人之间不存在租赁合同权利义务关系，故东港农商行无需对上诉人履行优先竞买的通知义务。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5983元，由上诉人日照市东港区超信火锅店负担。本判决为终审判决。审判长 李 红审判员 王春燕审判员 刘丽艳二〇二〇年十二月十日法官助理刘敏书记员宋欢