广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终3008号 上诉人（原审原告）：余德眉，男，1985年4月18日出生，汉族，住广西陆川县。 委托诉讼代理人：钟强，广西聪慧律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：广西中浩置业有限公司，住所地广西陆川县城城东新区三峰东路北面**第**B1商铺。 法定代表人：温南，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐建海，广西业丰律师事务所律师。 上诉人余德眉因与被上诉人广西中浩置业有限公司（以下简称中浩公司）商品房预约合同纠纷一案，不服陆川县人民法院（2020）桂0922民初2426号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 余德眉上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律错误。根据《中华人民共和国担保法》第九十条定金应当以书面形式约定。《中华人民共和国担保法》司法解释第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”。一审法院将上诉人交给被上诉人50000元购房意向金作为定金处理，并适用合同法第115条处理是错误的。二、不可归责上诉人原因上诉人解除意向协议，被上诉人应退还50000元购房诚意金给上诉人。2019年年初上诉人因急于在陆川县城买房结婚，被上诉人销售顾问接待上诉人时称，2019年年终，最迟在2020年6月即可交房，之后上诉人在被上诉人格式意向协议书上签字，并交50000元意向金。上诉人与被上诉人签订的《“中浩•龙腾学府”购房意向协议书》，为商品房预约合同。上诉人在外省工作，回家之事受疫情影响，至2020年6月底回到案涉楼盘工地察看，上诉人意向购买的4栋才建至5、6层，且达到交房条件的其他设施还要建设，交房时间存在不确定性，加之意向协议诸多事项约定不清楚，不明确，致使上诉人对购房事宜存在重大误解，双方无法就签订《商品房买卖合同》达成一致的意思表示，上诉人不能实现合同目的，原因在于被上诉人。请二审法院支持上诉人的上诉请求。 中浩公司辩称，一审除了案由认定错误外，其他都是正确的，上诉人提起的上诉没有事实和法律依据。 余德眉向一审法院起诉请求：1、依法判决解除原告与被告于2019年1月30日签订的《“中浩•龙腾学府”购房意向协议书》；2、依法判决被告返还50000元意向金给原告；3、本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2019年1月30日，原告余德眉到被告广西中浩置业有限公司的“中浩•龙腾学府”售楼部，经了解后，原告和被告签订了《“中浩•龙腾学府”购房意向协议书》并且交了50000元意向金给被告。《“中浩•龙腾学府”购房意向协议书》约定的内容包括:原告意向购买被告的“中浩•龙腾学府”4栋1单元1504号商品房，建筑面积暂定为109.03平方米；被告同意给予原告可享受的优惠；该商品房的具体朝向、销售面积、销售价格以双方订立的《商品房买卖合同》所约定为准等内容。第六条第二款约定：“如乙方在甲方正式通知之日的7个工作日内未与甲方签订该商品房的《商品房买卖合同》的，视为乙方单方面违约，本意向协议书自动解除，甲方有权自行处理乙方已认购的该房产而无需另行通知乙方，乙方已支付的购房意向金不予返还，由此产生的全部责任由乙方承担。”2020年4月16日，被告取得陆川商品房预售许可证，预售范围为：第2幢、第4幢。2020年4月16日18时32分，被告通知原告交首付签合同，2020年4月17日，被告告知原告签订商品房买卖合同及办理贷款，4月18日、19日，原告提出其钱紧张及现房价降了房买贵了，原告还问了何时交房，被告答复交房时间为2021年10月30日。2020年5月11日、12日、15日、29日、6月10日，被告继续通知原告签订合同及交首付，但原告没有到被告处签订合同。2020年7月15日，原告向该院提起诉讼。 一审法院认为，原告余德眉与被告中浩公司签订的《“中浩•龙腾学府”购房意向协议书》，双方的意思表示真实，内容没有违反法律法规的强制性规定，依法有效，该院予以确认，合同对双方具有法律约束力，双方应严格按约定履行义务。《“中浩•龙腾学府”购房意向协议书》第六条第二款约定：“如乙方在甲方正式通知之日的7个工作日内未与甲方签订该商品房的《商品房买卖合同》的，视为乙方单方面违约，本意向协议书自动解除，甲方有权自行处理乙方已认购的该房产而无需另行通知乙方，乙方已支付的购房意向金不予返还，由此产生的全部责任由乙方承担。”本案中，被告于2020年4月16日取得商品房预售证后，当日通知原告签订商品房买卖合同，被告多次通知原告，但原告直至现在仍不与被告签订商品房买卖合同，使得被告未能实现合同目的，显然原告已违约，应承担相应的违约责任。对于原告所交的意向金，根据双方合同第六条第2项的约定，在被告取得商品房预售证后正式通知原告的7日内，原告不与被告签订商品房买卖合同的，原告已支付的购房意向金不予返还，由此产生的全部责任由原告承担。即该款具有为原告履行签约义务作担保性质，故可认定属合同定金，应按定金的法律规定处理。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，给予定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。据此，该院认为原告支付给被告的意向金50000元，被告享有不予退还的权利。原告拒绝与被告签订《商品房买卖合同》，要求解除《“中浩•龙腾学府”购房意向协议书》符合法律规定，该院予以支持；但原告要求返还50000元意向金，没有法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除原告余德眉与被告广西中浩置业有限公司于2019年1月30日签订的《“中浩•龙腾学府”购房意向协议书》；二、驳回原告余德眉的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审认定的事实无误，本院予以确认。二审另查明，《“中浩•龙腾学府”购房意向协议书》第六条第1点“甲方不得将乙方已意向购买的商品房另售他人，否则甲方向乙方返还购房意向金及按银行同期贷款基准利率支付资金占用费”。 本院认为，上诉人余德眉与被上诉人中浩公司签订的《“中浩•龙腾学府”购房意向协议书》虽然对房屋的基本情况、房屋价格进行了约定，但没有对房屋交付条件及时间、违约责任、办证等事项作出明确具体的约定，不具备商品房买卖合同的主要内容，且该意向协议书亦明确待双方签订该商品房的《商品房买卖合同》后，本协议书自行失效，故认定双方所签订的意向协议书为商品房预约合同，一审将本案案由定为商品房预售合同与双方之间形成的基础法律关系不符，本院予以纠正。因意向协议书的主要义务为签订商品房买卖合同，鉴于签订商品房买卖合同需要对合同条款的内容进一步磋商，故该意向协议书不适宜强制履行，因双方未能就签订商品房买卖合同达成合意，上诉人诉请解除该意向协议书，应予支持。关于上诉人余德眉所支付的意向金50000元应否返还，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”之规定，除明确约定定金条款外，包括意向金在内的其他表述只有明确约定定金性质才能适用定金罚则。本案中，对于上诉人余德眉所交纳的50000元，在意向协议书及中浩公司所出具的收款收据中均表述为“意向金”，虽然在意向协议书第六条第2点约定“乙方已支付的购房意向金不予返还”，但在该协议第六条第1点则约定“甲方向乙方返还购房意向金及按银行同期贷款基准利率支付资金占用费”并非双倍返还，显然，该条没有适用定金罚则的意思表示。本案意向协议书系中浩公司提供的格式合同，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”之规定，中浩公司在意向协议书中并未使用加粗、放大及其他方式提请订购方对意向金不予返还予以注意，且在协议中仅对订购方适用定金罚则，对己方不适用，不符合上述法律规定。综上，应理解意向协议书中的“意向金”为预约金或立约诚意金，不是定金，中浩公司依据意向协议书第六条第2点对意向金主张定金权利的抗辩理由不成立，本院不予采纳。此外，如将双方就意向协议书中未明确的商品房交付时间等重大事项未能达成一致而无法签订商品房买卖合同认定为一方拒绝订立本约，适用定金罚则，那么必然要求购房人在订立意向协议书后，必须无条件接受房地产开发商提出的每一项本约条款，并不符合诚实信用原则和公平原则，故上诉人要求返还意向金50000元的主张，本院予以采纳。 综上所述，余德眉的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下： 一、维持陆川县人民法院（2020）桂0922民初2426号民事判决的第一项； 二、撤销陆川县人民法院（2020）桂0922民初2426号民事判决的第二项； 三、被上诉人广西中浩置业有限公司返还50000元意向金给上诉人余德眉。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费525元，二审案件受理费525元（上诉人已预交），共计1050元，由被上诉人广西中浩置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕海欢 审判员  谭泉清 审判员  姚 莉 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  庞世旺