福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽01民终7094号 上诉人（原审被告、反诉原告）：平潭长福文化地产有限公司，住所地福建省平潭县万宝路康德花园**。 法定代表人：魏艺豪，该公司董事长。 委托诉讼代理人：易艺虹，福建国富律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗道律，福建国富律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：何云彩，女，1959年11月16日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：林震，福建福兴律师事务所律师。 上诉人平潭长福文化地产有限公司（以下简称“长福公司”）因与被上诉人何云彩车位纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院(2020)闽0128民初2484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人长福公司的委托诉讼代理人易艺虹和被上诉人的何云彩委托诉讼代理人林震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长福公司上诉请求：1.撤销一审民事判决第一项、第三项，依法改判或发回重审；2.本案一审本诉和反诉及二审的诉讼费用均由何云彩承担。事实和理由：一、一审法院认定购房总价1346623元抵扣车位优惠卷剩余面值59325元后，购房总价调整为1287298元属于事实认定错误；二、一审法院认为长福公司应于2015年5月22日应知晓何云彩的违约行为，仍于同年6月17日与其签订《车位使用权转让协议书》，以此认定何云彩已使用优惠抵扣停车位使用权转让款，判决长福公司应当履行交付停车位使用权没有事实和法律依据。 何云彩辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》和《优惠补充协议》《车位使用权转让协议》是双方真实意思表示，具有合法效力；二、车位转让使用款来源于优惠补充协议项下给予何云彩的部分优惠款，该款项在双方签订优惠补充协议时已履行，即视为何云彩支付涉案车位款项，长福公司应按约定交付车位使用权；三、双方所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，长福公司在明知何云彩未办理按揭的情况下仍然同意何云彩用优惠款抵充商品房购房款是双方达成的新的合意，双方均应遵守，故原《优惠补充协议》中约定未及时办理按揭的违约责任对何云彩不适用。 何云彩向一审法院提出诉讼请求:1.长福公司于判决生效之日向何云彩交付《长福麒麟海湾》地下一层285号车位使用权；2.长福公司承担迟延交付车位使用权的违约责任，以车位使用权转让价90000元为基数，按日万分之一标准，自2017年5月23日计算至诉争车位交付之日。诉讼过程中，何云彩增加诉讼请求：确认双方签订的《优惠补充协议书》格式合同第六条第一款，其中“未按期办理完按揭手续，平潭长福文化地产有限公司有权取消本协议约定的给予何云彩的全部优惠”内容为无效。 长福公司向一审法院提出反诉请求：1.判令何云彩向长福公司支付车位使用权的价款90000元；2.判令何云彩向长福公司支付违约金10万元。 一审法院认定事实：2013年8月份，何云彩与长福公司签订了《商品房买卖合同签约确认单》，何云彩认购长福公司开发的长福麒麟海湾一期第16幢1801号商品房，认购价格为1578495元，付款方式为银行按揭。后双方就认购的上述商品房签订编号为MF-2007-01-NO0565894的《商品房买卖合同》，约定案涉商品房总金额为1496623元，付款方式为按揭贷款。 2015年，长福公司作为甲方与何云彩作为乙方签订《优惠补充协议书》，约定购房总价款为1346623元。并约定：“三、乙方同意原合同约定的交房时间顺延至2016年3月30日。四、乙方应完成以下第1项义务：1、乙方系通过按揭贷款支付该商品房购房款的，乙方应于2015年5月22日前办理完结该商品房按揭贷款的全部手续（以通过按揭银行审批并达到可放款状态为准）。乙方在本款约定时间内办理完结该商品房按揭贷款的全部手续且按揭款项全部进入甲方账户之日，双方在本协议之前签订的《购房优惠协议书》和《购房物业优惠承诺书》自行作废，同时给予乙方免除5年物业管理费（自具备交付使用条件之日起算）的优惠待遇。…五、鉴于双方本着互谅互让的原则，达成了上述一至四条的共识且乙方同意向甲方购买【长福麒麟海湾】小区内的车位使用权，甲方同意按照下列方式给予车位使用权销售优惠：1、优惠金额及车位优惠券。（1）乙方可领取车位优惠券的面值为149325元。…六、如发生下列情形之一的，甲方有权取消本协议中所约定的给予乙方的全部优惠，要求乙方将车位优惠券予以返还（若乙方已转让或已使用或已回购的，乙方按照已转让或已使用或已回购的车位优惠券的面值向甲方支付款项）及取消免5年物业管理费的优惠，同时甲方有权要求乙方一次性支付违约金壹拾万元，本协议签订之前双方签订的《购房优惠协议书》或《购房物业优惠承诺书》恢复有效，甲方还有权根据原合同以及甲乙双方此前已经签署的其他法律文书上的约定追究乙方的违约责任：1.乙方违反本协议第四条约定，未按期办理按揭手续或全部购房款未足额进入甲方账户的；……。八、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力等条款。”协议签订后，何云彩领取了面值为149325元车位优惠券。 2015年6月17日，长福公司作为甲方与何云彩作为乙方签订《长福麒麟海湾车位使用权转让协议书》，约定：“一、甲方将所开发的位于长福麒麟海湾楼盘地下1层285号停车位的使用权转让给乙方；……三、经甲乙双方协商同意将第一条商定的车位使用权以优惠价玖万元整出售给乙方；四、乙方应于本协议签订之日起2日内向甲方付清上述车位使用权转让款。（注：如乙方与甲方已签订《优惠补充协议书》和《车位使用权认购协议书的》的，按《优惠补充协议书》和《车位使用权认购协议书的》的相关约定执行）；五、本协议约定的车位在乙方所购买的甲方开发的房屋完成交付后30日内，由甲方向乙方交付上述车位。”同日，何云彩使用车位优惠券面值90000元购买该车位。尚余车位优惠卷面值59325元。 何云彩于2013年9月4日支付首付款456623元，因何云彩自身原因无法办理按揭贷款，后转为一次性付款，2015年12月10日支付购房款200000元，2016年10月24日支付购房款630675元。双方签订的《优惠补充协议书》约定购房总价为1346623元。抵扣车位优惠券剩余面值59325元后，购房总价调整为1287298元。 2017年6月21日，双方重新签订合同编号为20172080的《商品房买卖合同》，约定何云彩以总价1287298元购买长福公司开发的位于平潭县××路××路××期××幢××号商品房，款项支付方式为何云彩于2017年6月21日前支付商品房全部价款。 一审法院认为,《商品房买卖合同》、《优惠补充协议书》、《长福麒麟海湾车位使用权转让协议书》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。结合当事人双方诉辩意见对本诉、反诉各项诉请分析如下： 关于《优惠补充协议书》第六条第一款，其中“未按期办理完按揭手续，平潭长福文化地产有限公司有权取消本协议约定的给予何云彩的全部优惠”是否为无效条款。《优惠补充协议书》的主要内容是约定买受人同意延长交房期限且在相应期限内办理房屋按揭手续，长福公司给予一定金钱补贴优惠，双方互利互惠，是平等基础上协商的结果。协议约定“未按期办理完按揭手续，平潭长福文化地产有限公司有权取消本协议约定的给予何云彩的全部优惠”。按期付款是购房者的义务，若购房者因自身原因未遵守协议约定按期办理按揭手续，由此优惠被取消的条款约定，并未加重购房者负担，亦不是免除长福公司主要责任，不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效情形。为此，对于何云彩主张该条款无效，于法无据，不予支持。 关于何云彩主张长福公司交付涉案车位使用权及支付相应延期交付违约金的问题。何云彩于2015年6月17日使用车位优惠券中补贴金额90000元购买长福麒麟海湾楼盘地下1层285号停车位的使用权，长福公司在抵扣购买车位价款后对剩余优惠补贴金额充抵购房款，亦即购买涉案车位使用权的款项已抵充。长福公司提出何云彩未支付车位使用转让款的抗辩主张与客观事实相悖，不予支持。根据《长福麒麟海湾车位使用权转让协议书》第五条约定，长福公司应依约履行交付车位使用权义务。至于何云彩尚主张支付相应延期交付车位使用权违约金的诉讼请求，无相关合同依据，亦不予支持。 关于长福公司反诉主张何云彩支付车位使用权的价款90000元及支付违约金的问题。案涉《优惠补充协议书》是在双方约定按揭付款的情况下达成的协议，协议约定购房总价为1346623元，领取车位优惠券面值为149325元，何云彩应于2015年5月22日前办理完结案涉商品房按揭贷款的全部手续，逾期办理，长福公司即享有取消优惠的权利。协议签订后，2015年6月17日，长福公司在明知何云彩未在约定期限内办理按揭贷款全部手续的情形下，其未因何云彩的逾期付款行为提出取消《优惠补充协议书》项下优惠项目，且与何云彩签订车位使用权转让协议，给予《优惠补充协议书》项下车位优惠券中面值90000元抵付涉案车位使用权价款。之后在合同履行过程中，因何云彩无法办理银行按揭，双方达成合意，付款方式由银行按揭变更为一次性付款，长福公司履行回购剩余优惠券59325元的约定，即以59325元抵扣购房款，双方于2017年6月21日重新签订了《商品房买卖合同》，约定付款方式为一次性付款，购房款价格为抵扣剩余优惠券面值后的价格1287298元。据此，《优惠补充协议书》中的按揭付款的约定已被新成立的《商品房买卖合同》约定的一次性付款条款取代，即双方已经达成了新的合意。长福公司现以何云彩未在《优惠补充协议书》约定的期限办理按揭贷款手续为由，要求何云彩支付车位使用权价款及违约金的反诉主张，无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决：一、平潭长福文化地产有限公司应于本判决生效后十日内向何云彩交付长福麒麟海湾楼盘内地下1层285号停车位的使用权；二、驳回何云彩的其他诉讼请求；三、驳回平潭长福文化地产有限公司反诉请求。本诉案件受理费2050元，反诉案件受理费减半收取计2050元，均由平潭长福文化地产有限公司负担。 二审中，长福公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，将综合其他证据及相关案件事实进行综合审查判断。 各方当事人对一审查明的事实无异议，本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，长福公司与何云彩在《优惠补充协议书》的基础上，经过平等协商，对案涉房屋的付款方式和付款金额重新达成合意，并签订了《商品房买卖合同》，约定付款方式变更为一次性付款，购房款价格已扣除剩余优惠券面值。何云彩按新的约定支付了全部款项，据此，《优惠补充协议书》中的有关按揭付款、车位优惠券的使用问题等约定被新成立的《商品房买卖合同》约定的一次性付款取代。长福公司现以何云彩未在《优惠补充协议书》约定的期限办理按揭贷款手续为由，要求何云彩支付车位使用权价款及违约金的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，长福公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚,适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4100元，由平潭长福文化地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  缪 羽 审 判 员  张雅典 审 判 员  庄彩虹 二〇二〇年十二月十七日 法官助理  李 晶 书 记 员  王亚珊