山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋08民终2741号 上诉人（原审被告）：贾海朋，男，1985年5月29日出生，汉族，临猗县孙吉镇南赵村第二居民组居民。 委托诉讼代理人：牛晶晶，山西众志诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：秦焕燕，女，1973年5月12日出生，汉族，运城市盐湖区安邑北大街**居民。 委托诉讼代理人：张婷婷，山西衡霄律师事务所律师。 委托诉讼代理人：狄凉玉，山西衡霄律师事务所律师。 原审第三人：张四勤，男，1972年3月21日出生，汉族，，临猗县孙吉镇北赵村第一居民组居民。/div> 上诉人贾海朋与被上诉人秦焕燕、原审第三人张四勤案外人执行异议之诉一案，不服山西省临猗县人民法院（2020）晋0821民初889号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 贾海朋上诉请求：1、依法撒销山西省临猗县人民法院(2020)晋0821民初88号民事判决书,改判驳回秦焕燕的全部诉讼请求;2、依法判决本案的全部诉讼费由被上诉人秦焕燕承担。事实与理由:一、一审法院认定案涉房屋非被上诉人秦焕燕自身原因未办理过户登记错误,判决被上诉人对案涉房屋享有排除执行的权益缺乏法律依据和事实依据。1、根据被上诉人秦焕燕与卢金霞签订的《房地产买卖合同三方约》、《补充协议》可以得知,案涉房屋系按揭购买,并设有抵押,被上诉人秦焕燕应当预见案涉房屋在抵押权涤除前是无法办理过户登记。2、被上诉人秦焕燕与卢金霞签订的《补充协议》第六步约定:待上述房屋契税票满两年5日内,买方需配合卖方将房屋抵押撤销完后,卖方夫妻双方配合买方在运城市房管局办理完过户手续当日,买方将剩余房款玖万元整冻结于金诺诚公司在运城城建支行的资金监管账户。根据上述约定可得知,双方确认的房产证办理时间是契税票满两年后,之所以如此约定,其根本目的是上诉人秦焕燕为逃避二手房交易产生的税收，被上诉人自身主观过错明显。故,上诉人对案涉房屋进行查封时,未办理过户登记是被上诉人秦焕燕自身原因导致，一审法院认定为非被上诉人秦焕燕自身原因属于事实认定错误，应予改判。二、一审法院遗漏当事人，违反法定程序。本案中上诉人秦焕燕是从卢金霞手里购买的案涉房屋，也是与卢金霞签订的《房地产买卖合同三方约》。卢金霞系案涉房屋的权利人,但是上诉人秦焕燕起诉时却未将卢金霞列为本案的被告或第三人,一审法院审理过程中亦未追加其为本案的被告或第三人,上诉人认为卢金霞与本案的审理结果有法律上的利害关系,一审法院未予追加,导致基本事实无法查清,符合依据《中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条之规定,属于遗漏当事人,违反法定程序。综上,一审法院判决错误,应依法予以改判。 秦焕燕答辩称：1、2018年10月5日,答辩人通过山西金诺诚房地产经纪有限公司购买张四勤、卢金霞名下位于运城市××区恒大绿洲3A1403号房屋，签订《房地产买卖合同三方约》及附件,按照附件约定:合同签订时即2018年10月5日支付定金5万元,10月10日支付10万元。合同签订后,答辩人按照约定10月5日支付定金5万。2、定金支付后,发现第三人在开发商及物业处的欠款高于10万元,无奈三方签订补充协议约定:10月10前支付155000元用于清偿上述欠款,10月25日前支付55000元用于办理案涉房屋的不动产证和交契税,答辩人再次按照补充协议于10月9日支付155000元,10月26日支付55000元。3、10月26日缴纳完契税后,在办理不动产证过程中发现第三人维修基金未缴纳。11月12日三方再次签订《补充协议》,约定由答辩人支付2万元用于缴纳维修基金,答辩人当日支付2万元。2018年12月3日维修基金缴纳完毕,开始办理不动产权证书。在不动产权证办理过程中,一审法院于2018年12月24日将案涉房屋查封,导致无法继续办理。综上,可以看出答辩人为了推进《房地产买卖合同三方约》尽快履行,遇到问题积极通过居间方与第三人协商，连续签订多次补充协议且都严格履行,最终导致未办理过户的原因系过户条件尚未满足的情况下法院即查封,进而无法继续办理;而非满足过户条件,答辩人不积极主动办理。从合同履行的过程中可以看出答辩人在办理过户过程中竭尽所能且没有过错,符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第四款中关于非因买受人自身原因未办理过户登记的情况。二、案涉房屋的所有人张四勤是被执行人(第三人),卢金霞不是本案的被执行人,而本案的案由为执行异议之诉纠纷,一审法院没有遗漏当事人,程序合法。1、山西省运城市中级人民法院(2019)晋08民终1821号民事判决书中可以得知由第三人张四勤归还被答辩人370000元及利息,驳回被答辩人对卢金霞共同偿还借款及利息的主张。2、被答辩人于2020年4月1日向山西省临骑县人民法院申请执行,执行过程中,答辩人提出执行异议时有卢金霞,因卢金霞不是被执行人,山西省临骑县人民法院作出(2020)晋0821执异3号裁定时,未将其列入当事人。执行异议之诉是因不服执行异议裁定提出,而异议裁定中没有卢金霞。答辩人根据《中华人民共和国民事诉讼法》司法解释第三百零七条规定:“案外人提起执行异议之诉的,以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的,可以列被执行人为第三人”的规定,以被答辩人为被告,被执行人张四勤为第三人完全符合法律规定。 张四勤陈述称：给贾海朋说过房子没卖之前房子给你，他不要说只要钱，我当时资金短缺。 秦焕燕原审诉讼请求：1、不得执行运城市××区恒大绿洲3A1403号房产；2、请求确认运城市××区恒大绿洲3A1403号房产归原告秦焕燕所有；3、本案的诉讼费用由被告承担。 原审查明：被告贾海朋与第三人张四勤民间借贷一案起诉本院后，贾海朋向本院申请保全，对张四勤、卢金霞名下的位于运城市××区恒大绿洲3A1403号房产进行诉讼保全，本院于2018年12月24日作出了（2018）晋0821财保32号民事裁定书，对该房屋予以查封，查封期限为三年。（2019）晋0821民初248号民事判决，判决张四勤归还贾海朋37万元及利息，张四勤不服上诉，运城市中级人民法院作出（2019）晋08民终1821民事判决书，维持原判。贾海朋于2020年4月1日向本院申请强制执行涉案张四勤名下的房产，案外人即本案原告秦焕燕以其该房屋已由张四勤、卢金霞转让给其为由向本院执行局提出了执行异议，本院执行局驳回了秦焕燕的执行异议，秦焕燕遂向本院提起执行异议之诉。经查，2014年7月20日卢金霞和运城市金恒房地产有限公司签订了商品房买卖合同，金恒房地产公司将其开发的3#幢A座1单元14层1403房，建筑面积为166.600平方米，以单价5323.49元/㎡，总金额为886893元出售给卢金霞。首付款356893元，于2014年7月20日前付清，余款530000元办理银行按揭，并在2014年7月25日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。监管账户为中行运城东城支行，账号14×××58。2014年9月25日卢金霞作为甲方（抵押人）与华夏银行股份有限公司作为乙方（抵押权人），运城市金恒房地产开发有限公司作为丙方签订了《个人房屋抵押借款合同》，编号TYWP10120140263。甲方向乙方申请个人房屋抵押借款，乙方经审查，同意向甲方提供一定期限的贷款，作为甲方支付购买本合同第一条所指房产的部分购房款。甲方同意将该房产抵押于乙方，作为其偿还合同项下贷款的担保。丙方自愿且不可撤销地承担本合同项下的连带保证责任。三方依照《中华人民共和国物权法》及其他法律、法规的相关规定，经平等协商订立本合同。第四条本合同项下借款金额53万元本金，贷款期限为20年，自2014年9月25日至2034年9月25日止。第十五条依据本合同第十四条规定，本合同项下的抵押仅办理预购房产抵押登记或抵押权预先登记的，本合同项下贷款发放前，应将其与售房人签订的购房合同正本交付乙方，甲方同意在办理完毕该房产的所有权证后，应在5日内将房屋所有权证直接交付或由售房人交付给乙方或乙方指定的代理人，用于办理房屋不动产抵押登记手续。合同签订后，华夏银行将53万元打入运城市金恒房地产开发有限公司，卢金霞逐月偿还贷款，至2020年6月5日尚有446489.37元未还。另查明，2018年10月5日，秦焕燕通过山西金诺诚房地产经纪有限公司购买张四勤、卢金霞名下位于运城市××区恒大绿洲3A1403号房产，签订《房地产买卖合同三方约》，合同约定房屋总价款820000元，按照合同约定，签订当日原告秦焕燕支付第三人张四勤定金5万元，2018年10月9日支付155000元，10月26日支付55000元，11月2日付款2万元，共计支付房款280000元，后因房屋被查封，导致无法办理房屋不动产权证。2018年10月9日，在居间方山西金诺诚房地产经纪有限公司的主持下，第三人张四勤及其妻子卢金霞将房屋交付原告秦焕燕，三方签定了房屋交接确认单，三方分别为出售人卢金霞、张四勤，买受人秦焕燕，居间方山西金诺诚房地产经纪有限公司。从此原告秦焕燕购买家具后入住至今，并代卢金霞交付了2018年10月9日之前拖欠金碧物业有限公司运城分公司物业费和之后物业、水、电费交费。在办理过户登记方面，张四勤、秦焕燕、居间金诺诚公司连续签定了四份补充协议，秦焕燕为了能够尽快过户，让步答应将卢金霞拖欠2018年10月9日之前物业费予以代交，将卢金霞按揭贷款余额由秦焕燕一次性全部清偿，但卢金霞一次次失约，不能首先将房产办理到其名下，更不能协助秦焕燕将房产过户到秦焕燕名下，最终导致涉案房屋被本院保全查封，不能给秦焕燕办理过户登记。还查明，2020年6月19日，原告将剩余未付的房款540000元已经全部交至临猗县人民法院执行账户。 原审认为：本案系案外人秦焕燕对贾海朋与第三人张四勤民间借贷纠纷一案执行过程中，对执行标的即涉案房屋提起的执行异议之诉，故秦焕燕对案涉房屋享有什么权益，能否排除强制为本案的争议焦点。一、原告对涉案房屋享有的权益。第三人张四勤夫妻与运城市金恒房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，又和华夏银行签订了《个人房屋抵押借款合同》，之后因故将所购商品房通过中介公司转售给本案原告秦焕燕，签订三方《房屋买卖合同》及补充协议。上述一系列合同及补充协议，系各方当事人真实意思表示，不违背相关法律规定，属合法有效合同，应受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定，自合同成立时成效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。因此原告与第三人通过中介公司所签《房屋买卖合同》成立并生效，且贾海朋对原告与第三人之间房屋买卖真实性、合法性、关联系不持异议，而原告与第三人房屋买卖关系在成立前并不存在债权债务关系，属单纯的不动产买卖行为，此项交易并不导致出卖人责任财产的减少（合理对价下），并且在满足《执行异议复议的规定》第二十八条的四项要件时，此时房屋买受人即本案原告享有的权利显然已经远远超普通债权范围，而无限接近于物权，构成了物权期待权的范畴，即准物权。原告请求确认该为涉案房屋实际所有人，与事实相符，于法有据，本院予以支持。二、原告是对案涉房屋是否享有排除执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人能够排除执行的，人民法院应予支持。在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未过户登记。”本案查明事实原告作为买受人购买被执行人名下的房屋符合上述要件，通过争议焦点论证已认定，原告与第三人所签买卖合同合法有效，且在居间公司参与下达成买卖协议，结合三方之间银行往来转款明细，足以证明所签买卖合同是在法院查封之前所签。张四勤将涉案房屋交付原告有三方交付的确认书，秦焕燕交付水、电、物业费相互印证，足以认定秦焕燕于2018年10月9日合法占有该房屋，本院于2018年12月4日下发保全裁定查封涉案房屋，秦焕燕占有在先，法院查封在后。秦焕燕在入住涉案房屋前直接支付和代张四勤交付拖欠开发商房款及物业费共计28万元，剩余房款54万元已交付本院执行账户。秦焕燕为了尽快办理过户手续，通过居间公司与张四勤连续签订了四次补充协议，秦焕燕最后让步到只要张四勤能够将案涉房屋办理到其名下，再协助办理过户到秦焕燕名下，秦焕燕同意将张四勤名下按揭贷款余额一次性全部清偿，但张四勤屡屡失约，导致法院后来查封，秦焕燕在办理过户手续上没有任何过错。原告取得涉案房屋物权期待权，贾海朋对张四勤仅取得金钱债权，依照物权优先于债权基本原则，原告请求停止对涉案房屋的执行，于理相通，于法有据，本院予以支持。被告抗辩认为原告与第三人有恶意串通躲避执行嫌疑，但未能提供相应的证据予以证实，秦焕燕与张四勤不沾亲不带故，通过中介公司得知了张四勤出售房屋信息，双方均出此各自需要，并经中介公司达成房屋买卖协议，显然不符合主观主义恶意串通，被告抗辩主张本院不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第二条、第十五条、第三十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：一、确认秦焕燕对运城市××区恒大绿洲3A1403号房产享有物权期待权。二、停止对运城市××区恒大绿洲3A1403号房产的执行。案件受理费12000元，由张四勤负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明事实予以确认。 本院认为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被上诉人秦焕燕与原审第三人张四勤通过山西金诺诚房地产经纪有限公司签订的《商品房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款全部交至临猗县人民法院执行账户，且未办理过户非因被上诉人秦焕燕自身原因，原审法院据此判决停止对案涉房屋的执行并无不当。关于上诉人贾海朋所提被上诉人秦焕燕不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”条件的上诉理由，从被上诉人秦焕燕与原审第三人张四勤、案外人卢金霞所签订的《房地产买卖合同三方约》、《补充协议》及付款行为分析，被上诉人秦焕燕在案涉房屋买卖合同达成后，积极履行协议，后因人民法院将案涉房屋查封导致无法办理过户登记，符合相关法律规定的非因买受人自身原因未办理过户登记的条件，故对上诉人贾海朋的此项上诉理由，本院不予采信。关于上诉人贾海朋所提原审遗漏当事人，程序违法的上诉理由，因本案审理所涉纠纷为案外人执行异议之诉，相关法律规定，案外人提起执行异议之诉的,以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的,可以列被执行人为第三人，原审法院以申请执行人贾海朋为被告，被执行人张四勤为第三人，符合上述法律规定，上诉人贾海朋的此项上诉理由不能成立。 综上，上诉人贾海朋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚判决结果正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12000元，由上诉人贾海朋负担。 本判决为终审判决。 审判长  梅智勇 审判员  林学武 审判员  席少君 二〇二〇年十二月十八日 书记员  李 娜