广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25413号上诉人（原审被告）：广州市纶章纺织品商场，住所地：广州市荔湾区下九路**首层**全幢。法定代表人：刘佐权，执行董事。上诉人（原审被告）：广州市纶章纺织品商场宝华经营部，住所，住所地：广州市荔湾区宝华路**div>负责人：范志华，经理。两上诉人共同委托诉讼代理人：蔡华荣，广东岭南律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：魏杰，广东岭南律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局，住所地：，住所地：广州市荔湾区信义路**v>法定代表人：游志红，局长。委托诉讼代理人：龙桂玲，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗俊，广东一粤律师事务所律师。原审第三人：陈惠棉，男，1982年10月30日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：苏国柱，广东尚道律师事务所律师。上诉人广州市纶章纺织品商场（以下简称纶章商场）、广州市纶章纺织品商场宝华经营部（以下简称纶章宝华经营部）因与被上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾住建局）及原审第三人陈惠棉房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初8420号民事判决，向本院提起上诉，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，本院为改革试点单位，本案依法适用独任制进行审理，现已审理终结。纶章商场、纶章宝华经营部上诉请求：1.撤销（2020）粤0103民初8420号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案《广州市直管房租赁合同（非住宅）》是由荔湾区房管所与上诉人签订，被上诉人不是涉案合同当事人。一审程序中，没有授权委托书等证据证明荔湾区房管所，是作为被上诉人的代理人签订涉案租赁合同，一审法院也未通知荔湾区房管所参加诉讼，未经过荔湾区房管所确认，一审法院仅凭被上诉人单方出具的租赁备案证明，就认定被上诉人是出租人，认定事实错误，应予发回重审，追加荔湾区房管所为第三人。二、上诉人是首批“中华老字号”企业，是由广百集团下属特困企业广州市纺织品公司转制过来的企业。转制时上诉人承接了数百名转制职工和退休人员，并为下岗职工支付了巨额补偿款，帮助政府解决了下岗职工和退休人员的安置问题。而且涉案商铺自解放后就由上诉人承租至今，是中华老字号企业的历史网点，该经营位置对保持老字号商铺有特殊意义。涉案商铺租赁期限届满后，上诉人每年均向荔湾区房管所和被上诉人申请续签租赁合同，被上诉人均以需要通过公开投标方式为由不续签租赁合同，但至今被上诉人也未进行公开投标招租，因此未能够续签租赁合同的责任在于被上诉人。上诉人承担了沉重的改制历史包袱，被上诉人却拒不续签租赁合同，导致中华老字号商铺无以为继，导致上诉人严重亏损，无力继续履行对原下岗职工或退休人员的承诺，存在引发下岗人员矛盾的不稳定因素。上诉人一直按约定支付租金，此前将企业承包给陈惠棉经营，也保持了纶章老字号，不存在违约行为，请求二审法院判令驳回被上诉人全部诉讼请求，上诉人愿意继续履行原租赁合同。三、一审判决第五项判项确定的违约金与占用费等额，双倍于履行租赁合同被上诉人可获得的预期利益，显然过分高于被上诉人的实际损失，应予改判。对于租赁合同而言，出租人愿意以约定的租金出租，可以认定该租金是覆盖了出租人全部支出和盈利的。因此出租人的实际损失，在没有证据证实的情况下，其损失应不超过租金。而一审判决，在判令按租金标准给付占用费的情况下，判决上诉人支付与占用费等额的违约金。占用费加上违约金，已双倍于租金，远超过被上诉人出租房屋可获得的预期利益，违约金远高于实际损失，应予调整。而且被上诉人在与涉案商铺相邻的111号商铺案件中，也仅主张按租金的30％支付违约金，这也可以佐证本案违约金约定过高。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人全部诉讼请求。荔湾住建局辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈惠棉述称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。荔湾住建局向一审法院起诉请求：1.确认荔湾住建局与纶章商场就广州市荔湾区宝华路115号房屋的不定期租赁关系于2020年8月7日（起诉之日）解除；2.纶章商场、纶章宝华经营部（含共同使用人）及陈惠棉（含共同使用人）腾空上址房屋交还荔湾住建局；3.纶章商场按照每月11799.7元的标准，向荔湾住建局支付2020年7月所欠的租金；4.纶章商场按照每月11799.7元的标准，向荔湾住建局支付自2020年8月1日起至纶章商场、纶章宝华经营部、陈惠棉及共同使用人实际腾空上址房屋之日止的房屋占用费；5.纶章商场按照每月11799.7元的标准，向荔湾住建局支付自2020年8月1日起至纶章商场、纶章宝华经营部、陈惠棉及共同使用人实际腾空上址房屋之日止的违约金；6.本案的诉讼费用由纶章商场承担。经审理查明，广州市荔湾区宝华路115号房（以下简称涉案房屋），为2层双隅结构，建筑面积54.62平方米，产权登记在广州市房地产管理局名下，属于直管公房。2014年11月10日，广州市荔湾区土地房屋管理所代理广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人、甲方）与纶章商场（承租人、乙方）签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定：甲方同意将涉案房屋全幢出租给乙方作商业用途，建筑面积58.98平方米。租赁期限为2013年7月1日至2015年6月30日，月租金额为11799.7元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金缴付给甲方。乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用。租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置；如需继续承租该房屋的，乙方应在合同届满前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；期限内如不能签订续租合同，视为乙方自动放弃续租权利，甲方在届满之日收回房屋使用权。甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋；资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为已送达。租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等等。该《广州市直管房租赁合同（非住宅）》以广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局为出租人办理了备案登记手续。合同签订后，荔湾住建局交付涉案房屋给纶章商场使用。租赁期间，由纶章商场向荔湾住建局支付约定租金。合同期限届满后，双方没有续签合同，纶章商场继续使用涉案房屋，并按约定租金标准向荔湾住建局支付租金。2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及直管房管理等职责划入荔湾住建局。2018年3月27日，纶章商场与陈惠棉签订《承包经营协议书》，约定将广州市荔湾区宝华路111、113、115号的商铺给陈惠棉承包经营服装、服饰，期限从2018年5月16日到2021年5月15日。2020年6月24日，广州市人民政府办公厅印发《关于应对疫情影响进一步支持中小微企业健康发展的若干措施》，该文件载明：对承租市、区两级公租房、直管公房、人才住房的单位和个人，以及其他经市政府批准纳入减免政策范围的，在免收有效合同期内2020年2、3月份租金的基础上，减半收取4、5月份租金。2020年8月18日，一审法院在涉案房屋外张贴通知，限期涉案房屋承租人、实际使用人向一审法院进行权利登记，但在通知期限内，无相关主体到一审法院登记。庭审过程中，荔湾住建局调整其诉讼请求第3、4项为：第3项，纶章商场按照每月11799.7元的标准，向荔湾住建局支付2020年7月1日至8月7日所欠的租金；第4项，纶章商场按照每月11799.7元的标准，向荔湾住建局支付自2020年8月8日起至纶章商场、纶章宝华经营部、陈惠棉及共同使用人实际腾空上址房屋之日止的房屋占用费。庭审中，关于涉案房屋占有使用情况问题，纶章商场、纶章宝华经营部陈述涉案房屋在2020年8月24日由其从陈惠棉处收回，目前由其控制，没有其他使用人。陈惠棉表示，其在2020年2月26日已经向纶章商场、纶章宝华经营部交回涉案商铺。关于涉案房屋租金支付情况，荔湾住建局称纶章商场自2020年7月1日起未交租金。纶章商场陈述，其已足额缴纳2020年1、2、5、6月租金，政府文件要求免除2、3月的租金，但是房管所落实延迟，实际免除的是3、4月的租金，另外按2020年6月份政府文件，4、5月应当减半收取租金，所以5、6月缴纳的各一半租金应当抵为7月租金，故不存在欠缴7月租金的事实。关于荔湾住建局主张的逾期退房违约金，纶章商场、纶章宝华经营部表示该违约金严重超过荔湾住建局损失，双方约定的租金已经足以覆盖涉案房屋占用期间的损失，不应当再额外支付租金等额的违约金。荔湾住建局认为该违约金由合同明确约定，同地段的租金现在实际价值已经超过签订合同时的租金。一审法院认为，荔湾住建局与纶章商场签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》当事人意思表示真实，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，对双方有约束力。从房屋性质、合同内容及备案情况看，均可确定前述合同出租人为广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局，广州市荔湾区土地房屋管理所仅为出租人的代理人。纶章商场关于合同出租人及本案原告主体资格所提的异议，难以成立，一审法院不予采信。《广州市直管房租赁合同（非住宅）》于2015年6月30日期限届满，荔湾住建局与纶章商场之间没有就涉案房屋续签，但纶章商场仍向荔湾住建局支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。荔湾住建局与纶章商场在前述租赁期限届满后就涉案房屋形成不定期租赁关系。同时，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。荔湾住建局以起诉方式要求解除与纶章商场之间就涉案房屋的租赁关系，一审法院予以准许。租赁关系解除时间为荔湾住建局起诉之日。纶章商场、纶章宝华经营部关于合同解除的抗辩意见，难以成立，一审法院不予采纳。庭前，陈惠棉已将涉案房屋交回纶章商场，且荔湾住建局已依不定期合同提出解除租赁关系，有关涉案房屋转租或承包问题并不影响其租赁关系解除权的行使。租赁关系解除后应由纶章商场、纶章宝华经营部及房屋共同使用人向荔湾住建局腾空交还。结合不定期租赁关系出租人的合理通知解除期限及其他实际情形，一审法院酌定前述腾空期为30日。关于合同解除前欠付租金问题。按照当事人陈述，纶章商场2020年1月1日至8月7日期间已支付共计四个月租金。按《关于应对疫情影响进一步支持中小微企业健康发展的若干措施》要求，涉案房屋承租人在前述期间共可免除三个月租金，因此纶章商场关于涉案房屋7月份租金已抵付的主张，符合前述政府文件精神，一审法院予以采信。荔湾住建局有关2020年7月份租金支付的主张不成立，一审法院不予支持。此外，2020年8月1日至8月7日期间的租金，纶章商场应按照11799.7元/月的标准向荔湾住建局支付。关于房屋占用费及逾期退房违约金。《广州市直管房租赁合同（非住宅）》就合同终止后，承租人支付逾期退房的占用费及违约金有明确约定，荔湾住建局依此主张租赁关系解除后按租金标准计算的房屋占用费及逾期退房违约金有事实依据，一审法院予以支持。2020年8月1日至8月7日属于租赁关系存续期间，荔湾住建局有关的该期间的退房违约金，显然没有依据。纶章商场、纶章宝华经营部并没有充分证据证实，前述两项金额总和过分高于荔湾住建局的损失，其不予支付逾期退房违约金的意见，一审法院不予采纳。房屋占用费支付期限自合同解除之次日起至腾退涉案房屋之日止；逾期退房违约金支付期限，结合房屋腾空期限，确定自2020年9月6日起至腾退涉案房屋之日止。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、确认广州市荔湾区住房和建设局与广州市纶章纺织品商场就广州市荔湾区宝华路115号房屋的租赁关系于2020年8月7日解除；二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，广州市纶章纺织品商场、广州市纶章纺织品商场宝华经营部及共同使用人腾空广州市荔湾区宝华路115号房屋交还给广州市荔湾区住房和建设局；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市纶章纺织品商场向广州市荔湾区住房和建设局支付2020年8月1日至8月7日的租金2664元；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市纶章纺织品商场向广州市荔湾区住房和建设局支付自2020年8月8日起至实际腾空交还广州市荔湾区宝华路115号房屋之日止的房屋占用费（占用费按11799.7元/月计）；五、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市纶章纺织品商场向广州市荔湾区住房和建设局支付自2020年9月6日起至实际腾空交还广州市荔湾区宝华路115号房屋之日止的逾期退房违约金（违约金按11799.7元/月计）；六、驳回广州市荔湾区住房和建设局的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费342元，由广州市荔湾区住房和建设局负担114元，广州市纶章纺织品商场负担228元。二审期间，纶章商场、纶章宝华经营部提交证据两份：证据1，（2020）粤0103民初7426号民事判决，拟证明：1.荔湾法院认定纶章商场与陈惠棉之间是企业承包经营合同关系，本案不存在转租关系；2.约定逾期支付承包费的违约金过高。证据2，8422号案起诉状，拟证明：被上诉人在111号商铺租赁纠纷案中也只以租金的30%主张违约金。荔湾住建局对上述证据质证如下：针对证据1，真实性合法性予以确认，关联性不予确认，因为该判决尚未生效。对于证据2，关联性不予确认，因为被上诉人按租金的30%主张违约金由合同约定，和本案113号和115号铺主张100%违约金也是合同约定的。陈惠棉对上述证据质证如下：针对证据1，三性予以认可。针对证据2，是上诉人和被上诉人的纠纷，由法院审理查明认定。荔湾住建局提交证据:广州市非住宅房屋租金计算（评估）表（2019年），拟证明：对宝华路113号和115号评估的租金标准。纶章商场、纶章宝华经营部对上述证据质证如下：对于三性都不予认可，没有显示哪个单位出具也没有盖章，也不清楚是哪个机构评估的。111号评估价才6000多，招标价26000元，我方对于评估的客观性和科学性都不予认可，不能作为定案的依据。陈惠棉对上述证据质证如下：对于两份证据的三性都不予认可，没有评估员签名，也没有落款单位盖章，不能作为定案证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审争议的焦点在于，荔湾住建局的主体资格是否适格；合同应否解除；违约金是否过高。涉案合同由广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局委托广州市荔湾区土地房屋管理所与纶章商场签订，根据《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及直管房管理等职责划入荔湾住建局，因此荔湾住建局系涉案合同权利义务的承受者，作为合同相对方并提起诉讼，符合法律规定。故对纶章商场以此提出的意见不予采信。涉案合同于2015年6月30日期限届满，此后，双方形成不定期租赁合同关系，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。荔湾住建局以起诉方式要求解除与纶章商场之间就涉案房屋的租赁关系，符合法律规定。本案适用不定期租赁法律关系而解除合同，纶章商场、纶章宝华经营部辩解不存在违约因而不应解除的意见不影响本案的处理结果，对其辩解意见不予采纳。关于违约金是否过高的问题。根据《广州市直管房租赁合同（非住宅）》约定，租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。荔湾住建局主张违约金符合合同约定，纶章商场、纶章宝华经营部提出违约金过高的意见并没提供相关证据予以佐证，本案根据纶章商场、纶章宝华经营部将涉案商铺发包给陈惠棉费用及结合同地段的租金价格，认为该违约金并无明显过高，故对纶章商场、纶章宝华经营部的该意见不予支持。关于纶章商场、纶章宝华经营部二审提交的（2020）粤0103民初7426号民事判决及8422号起诉状，该证据仅证实纶章商场与陈惠棉之间的法律关系，及广州市荔湾区土地房屋管理所与纶章商场之间法律关系，与本案无直接的关联性，亦无法证实其所主张的涉案房屋占用费违约金过高的意见，均不予采纳。荔湾住建局二审提交的评估表，因无评估人员盖章，不符合法定证据形式，纶章商场、纶章宝华经营部亦不认可，故不予采纳。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。纶章商场、纶章宝华经营部的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费456元，由广州市纶章纺织品商场、广州市纶章纺织品商场宝华经营部负担。本判决为终审判决。审判员 何 佐二〇二〇年十二月二十一日书记员 钟丹霞王日平