湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0117民初2108号原告：潘建勇，男，1975年1月21日出生，汉族，住武汉市黄陂区，委托诉讼代理人：邓勇，北京万商天勤（武汉）律师事务所律师。被告：武汉农村商业银行股份有限公司阳逻经济开发区支行，住所地武汉市新洲区阳逻街红岭村新港财富广场，统一社会信用代码9142010069189548X0。委托诉讼代理人：周国喜，该行清收团队团队长。委托诉讼代理人：林姣，湖北佑君律师事务所律师。第三人：韩子莲，女，1956年8月18日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：郭语明，湖北诚明律师事务所律师。第三人：刘少文，男，1957年3月26日出生，汉族，住武安市新洲区，委托诉讼代理人：韩子莲，系刘少文妻子。委托诉讼代理人：郭语明，湖北诚明律师事务所律师。原告潘建勇与被告武汉农村商业银行股份有限公司阳逻经济开发区支行（下称农商行阳逻支行）、第三人韩子莲、刘少文案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告潘建勇的委托诉讼代理人邓勇，被告农商行阳逻支行的委托诉讼代理人周国喜，第三人韩子莲，第三人刘少文的委托诉讼代理人韩子莲到庭参加了诉讼。因本案案情疑难复杂，按简易程序审理无法结案，本院于2020年9月30日作出（2020）鄂0117民初2108-1号民事裁定书，裁定本案转由普通程序审理。本院于2020年11月26日二次公开开庭进行了审理。原告潘建勇的委托诉讼代理人邓勇，被告农商行阳逻支行的委托诉讼代理人林姣，第三人韩子莲、刘少文的共同委托诉讼代理人郭语明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潘建勇向本院提出诉讼请求：1、请求法院不予执行武汉市洪山区狮子山街张吴村华中师范大学教师还建住宅小区（华大家园）A15栋1层4室房屋（房屋产权证号：武房权证市字第**），并解除该房屋的查封；2、依法判决确认武汉市洪山区狮子山街张吴村华中师范大学教师还建住宅小区（华大家园）A15栋1层4室房屋（房房屋产权证号：武房权证市字第**）原告潘建勇所有；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2018年5月14日，武汉市新洲区人民法院（2018）鄂0117民初1640-1号对农商行阳逻支行诉刘维国、中维世纪建设集团有限公司、刘少文、韩子莲金融借款合同纠纷一案作出民事裁定书，裁定对韩子莲、刘少文等的银行存款450万元予以冻结或者查封、扣押其相应价值的财产。2018年6月4日，武汉市新洲区人民法院以（2018）鄂0117执保161号立案执行，并于次日对韩子莲名下的位于武汉市洪山区狮子山街张吴村华中师范大学教师还建住宅小区（华大家园）A15栋1层4室房屋（房屋房屋产权证号：武房权证市字第**）查封。潘建勇发现购买房屋被法院查封，无法办理产权过户后，对执行标的提出书面异议。武汉市新洲区人民法院于2018年11月15日作出（2018）鄂0117执异43号执行异议裁定：驳回潘建勇的异议请求。韩子莲与刘少文系夫妻关系。2018年3月，潘建勇与汪某进（韩子莲、刘少文公证的委托代理人）签订两份《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》（合同编号：WF0005813、WF0005816，以下简称“合同”）。合同主要约定：一、潘建勇分别出资103.5万元、100万元购买韩子莲、刘少文所有的坐落于武汉市洪山区狮子山街张吴村华中师范大学教师还建住宅小区（华大家园）A15栋1层4室房屋（房屋产房屋产权证号：武房权证市字第**，用权证编号：洪国用（2010商）第××号）、A15栋1层12室房屋（房屋产权房屋产权证号：武房权证市字第**，权证编号：洪国用（2010商）第××号）；二、双方于2018年5月1日前办理过户手续，潘建勇在不动产登记机构受理当日一次性付房款余额，房款付至韩子莲在中国建设银行开立的账户；三、房屋系带租约出售，过户次日起租金由潘建勇收取；四、合同还约定了各方其他权利义务。上述合同签订后，潘建勇和其配偶涂秋连通过银行转账依约向韩子莲的中国建设银行账户共计转账203.5万元，付清全部房款。A15栋1层12室房屋已过户登记至潘建勇名下，2018年4月22日，潘建勇与租户重新签订房屋（门面）租赁合同；2018年5月2日，潘建勇与租户重新签订A15栋1层4室房屋的房屋（门面）租赁合同，房屋在后期办理过户过程中因被告知武汉光谷融资租赁有限公司申请法院查封，导致房屋至今无法办理过户登记。潘建勇认为，案涉房屋在查封之前，潘建勇与房屋所有权人即本案第三人韩子莲、刘少文签订了合法有效的房屋买卖合同，银行转账支付了全部房屋价款，已通过房屋交付潘建勇出租给承租人的方式合法占有该房屋，且非因潘建勇原因未办理过户登记。上述情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，法院应依法解除案涉房屋的查封，武汉市洪山区狮子山街张吴村华中师范大学教师还建住宅小区（华大家园）A15栋1层4室房屋，依法应归潘建勇所有。综上所述，潘建勇为维护自身合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，提出执行异议之诉，恳请法院立即解除上述案涉房屋的查封，并依法确认案涉房屋归潘建勇所有，切实维护潘建勇的合法权益。被告农商行阳逻支行辩称：我公司之前在庭外和第三人刘少文沟通过，他承诺2020年9月底还清差欠我银行的贷款，如能按时清偿，我公司将申请解除对案涉房屋的查封。原告提起的执行异议之诉不符合法律规定，应不予支持，具体理由如下：1、案涉房屋带租约出售，潘建勇并未提交在查封之前已经收取租金的证据，仅凭证人汪某进无法证明潘建勇已经占有案涉房屋。2、查封之前买受人没有办理过户登记的原因，潘建勇认为是评估报告和证人汪某进的私事导致的。关于评估报告，是潘建勇委托的，未合格的原因也是其委托机构不善，如果潘建勇没有违约，在2018年5月1日之前办理完过户，就不存在后面评估报告不合格的问题。原告说没有约定付款时间，但合同约定付全款和办理过户在同一天，那么应当理解为2018年5月1日前应付清全款。关于证人汪某进阐述私人原因，我方认为不成立，证人汪某进仅为委托人刘少文、韩子莲的受托人，当原告联系不上证人汪某进的时候，可以直接联系韩子莲和刘少文本人，综上，我方认为未过户的原因在原告本人委托评估机构不善、因税费一拖再拖、未直接联系委托人的原因。第三人韩子莲、刘少文辩称：我都是委托他人办理的卖房事宜，具体我不清楚，而且出卖时，我的房子是没有抵押的，是起诉我之后我才知道房子有查封。中介机构和证人汪某进都是给原告办事，故相关风险和责任应当由原告承担。证人汪某进缺勤一周无事实根据，与办证不能无因果关系，且证人有三重身份，办证不能系因原告自身原因导致，请法院依法裁判。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认证如下：原告潘建勇申请证人汪某进出庭作证，本院予以准许。汪某进出庭作证称：韩子莲、刘少文委托汪某进（时任华商时代房地产有限公司的经纪人，现任该公司的法定代表人）代为出卖12套房子，因房子太多，其就联系其他中介公司帮忙一起卖房子。潘建勇共购买了其中两间商铺，分别为华大家园A15栋1层4室房屋、A15栋1层12室房屋。现在11套（含A15栋1层12室房屋）都在2018年4月份顺利办完过户登记，只剩A15栋1层4室房屋未办理过户。最初汪某进和潘建勇约定两套商铺一起过户，后因潘建勇的部分房款未付到位，就约定先变更租赁再过户。当时办理过户的流程是先去房产局交证件、交税，再去土地局办理过户。潘建勇于2018年5月3日付清购房款，5月初二人一起去办理第二套商铺的过户，因评估报告审查标准更严格，而其提交的评估价格过低，材料未提交成功。5月期间，二人再次前往洪山区房管局办理过户，同样因评估价格过低被打回。之后汪某进回仙桃给孩子办周岁耽误了一个星期。由于严查期间税费变高，中介建议潘建勇暂缓办理过户，潘建勇同意延迟。直到6月份觉得不能等了，就于2018年6月22日再次与汪某进前往办理过户，潘建勇交完税后，在土地局办理过户时，发现房屋已被查封，无法过户。关于案涉房屋签订的租赁合同，是原租赁合同的延续，2018年5月1日起租金由潘建勇方收取，但2018年5月的第一笔租金当时是作为物业保证金抵扣的。韩子莲结清物业费后，汪某进即以现金的形式退给了潘建勇。汪某进系韩子莲和刘少文委托出卖案涉房屋的代理人且经过公证，作为直接出卖房屋的经手人及变更租赁的参与者，了解案涉房屋买卖及租赁的情况，其出具的相关证言，本院予以采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：韩子莲与刘少文系夫妻关系，两人委托汪某进（时任华商时代房地产有限公司的经纪人，现任该公司的法定代表人）代为出售12套房子。2018年3月，潘建勇与汪某进（韩子莲、刘少文公证的委托代理人）签订两份《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》（合同编号：WF0005813、WF0005816，以下简称“购房合同”）。购房合同主要约定：一、潘建勇分别出资103.5万元、100万元购买韩子莲、刘少文所有的坐落于武汉市洪山区狮子山街张吴村华中师范大学教师还建住宅小区（华大家园）A15栋1层4室房屋（房屋产权证房屋产权证号：武房权证市字第**，证编号：洪国用（2010商）第××号）、A15栋1层12室房屋（房屋产权证号房屋产权证号：武房权证市字第**，编号：洪国用（2010商）第××号）；二、双方于2018年5月1日前办理过户手续，潘建勇在不动产登记机构受理当日一次性付房款余额，房款付至韩子莲在中国建设银行开立的账户；三、房屋系带租约出售，过户次日起租金由潘建勇收取；四、合同还约定了各方其他权利义务。上述购房合同签订后，潘建勇通过其名下中国银行账户于2018年4月7日转账40万元、2018年4月8日转账33万元，通过其配偶涂秋连名下中国建设银行账户于2018年4月8日转账40万元，2018年4月12日转账7万元，2018年4月29日转账50万元、28万元，2018年5月3日转账5.5万元，合计向韩子莲的中国建设银行账户转账203.5万元，付清全部房款。华大家园A15栋1层12室房屋已过户登记至潘建勇名下。2018年5月2日，潘建勇的配偶涂秋连与原租户付莹莹签订关于华大家园A15栋1层4室房屋的《房屋（门面）租赁合同》（以下简称“租赁合同”），租赁期自2018年5月1日起至2020年1月31日止，租金每间每月为3800元，每半年支付一次，承租人向出租人支付每户门面房1万元的保证金，实际履行为每三个月收取一次。2018年5月14日，武汉市新洲区人民法院对农商行阳逻支行诉刘维国、中维世纪建设集团有限公司、刘少文、韩子莲金融借款合同纠纷一案作出（2018）鄂0117民初1640-1号民事裁定书，裁定对韩子莲、刘少文等的银行存款450万元予以冻结或者查封、扣押其相应价值的财产。2018年6月4日，武汉市新洲区人民法院以（2018）鄂0117执保161号立案执行，并于2018年6月5日对韩子莲名下的位于武汉市洪山区狮子山街张吴村华中师范大学教师还建住宅小区（华大家园）A15栋1层4室房屋（房屋产权证号：房屋产权证号：武房权证市字第**）期限2018年6月5日至2021年6月4日。武汉市江汉区人民法院以（2018）鄂0103财保104号于2018年6月19日对该房屋轮候查封，查封期限2018年6月19日至2021年6月18日。武汉市武昌区人民法院以（2019）鄂0106财保301、302号对该房屋轮候查封，查封期限2019年3月25日至2022年3月24日。2018年6月22日，潘建勇在办理华大家园A15栋1层4室房屋过户时被告知该房屋已被法院查封，无法办理产权过户。潘建勇随即对执行标的提出书面异议。武汉市新洲区人民法院于2018年11月15日作出（2018）鄂0117执异43号执行异议书，裁定驳回潘建勇的异议请求。潘建勇于2018年11月27日签收。本院另查明，2018年5月初，潘建勇和汪某进两次办理过户登记，均因提交的房产评估报告价格过低被洪山区房管局退回。因评估价格调高，相应的税费也会增加，中介建议暂缓办理，期间潘建勇曾两次通过中介催促汪某进办理过户登记。另汪某进因回仙桃给孩子办周岁宴耽误一周时间。至2018年6月份，潘建勇和汪某进认为不能再等，遂于2018年6月22日再次一同办理房屋变更登记。当天，潘建勇在交纳税费135458.4元后前往洪山区土地局办理房屋变更登记时发现该房屋已被法院查封，无法办理过户登记。本院还查明，案涉房屋2018年5月1日起的租金由潘建勇方收取，但第一笔租金系以物业保证金形式抵扣的，此款在韩子莲结清物业费后，汪某进即以现金的形式退给了潘建勇。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条亦规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。以上司法解释规定了对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。从本案查明事实来看，潘建勇于2018年3月与韩子莲、刘少文的委托代理人汪某进签订了《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》，潘建勇于2018年5月3日付清全部购房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）、（三）项条件。本案的争议焦点为：1、买受人是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋；2、是否因买受人自身原因未办理过户登记。一、买受人是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋？潘建勇与韩子莲、刘少文签订的《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》已经明确约定案涉房屋为商铺，带租约出售，过户后，买受人必须履行完租赁期。2016年12月28日，韩子莲与承租人付莹莹签订《房屋（门面）租赁合同》，租赁期间自2017年2月1日起至2020年1月31日止，案涉房屋自2017年2月1日起一直由承租人付莹莹直接占有，租赁期间所有权人为间接占有。2018年5月2日，潘建勇的妻子涂秋连与原承租人付莹莹签订《房屋（门面）租赁合同》，租赁期限自2018年5月1日起到2020年1月31日止。潘建勇为案涉房屋的合法买受人，其妻子涂秋连作为出租人通过出租房屋的方式合法取得案涉房屋的间接占有，享有对案涉房屋支配收益的权利，即案涉房屋于2018年5月2日发生占有移转，故潘建勇在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，2018年5月1日起的租金由潘建勇方收取，第一笔租金系以物业保证金形式抵扣的，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项条件。占有房屋是指对房屋的实际控制，占有的移转不以收取租金为必备要件。故农商行辩称潘建勇未提供查封前的收取租金的转账记录即未合法占有的意见，本院不予采纳。二、是否因买受人自身原因未办理过户登记？“非因买受人自身原因未办理过户登记”，本意是诉争房屋未办理过户登记的原因不可归责于买受人。《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》约定双方在2018年5月1日前办理过户手续，在办理交易手续当日在不动产登记机构受理当日直接支付，从该条款内容来看，双方确实约定最迟付款付款时间为2018年5月1日。但2018年5月3日，潘建勇支付完购房尾款5.5万元后，出卖人的委托代理人汪某进积极配合潘建勇办理房屋的过户登记，可视为房屋买卖合同双方以自己的行为变更了合同相关的约定，故潘建勇不构成违约。潘建勇虽未完全按照合同约定的期限支付全部购房款，且双方也未能完全按合同约定的期限办理过户登记手续，但潘建勇付清房款的时间早于法院查封的时间，即使潘建勇的延迟房款构成违约，其也已经在法院查封之前履行完毕自己的付款义务。2018年5月2日，潘建勇的妻子涂秋连也在汪某进的参与下按原租赁合同的内容与原承租人付莹莹重新签署了租赁合同，履行了不影响原租赁合同相对人权利的义务。韩子莲、刘少文委托汪某进代为出售12套商铺，前面11套房产（含潘建勇购买的A15栋1层12室房屋）均于2018年4月份顺利过户。2018年5月初，潘建勇付清购房款后，与汪某进共同去办理过户登记时，因诉争房屋的评估报告不合格未能通过，故当日未能办理过户登记。2018年5月期间，再次因为同样原因未能办理过户登记。直至2018年6月22日，潘建勇缴纳完相关税费后，潘建勇与汪某进在办理过户登记的过程中才发现诉争房屋于2018年6月5日被法院查封，无法过户。从潘建勇2018年5月3日付清房款到2018年6月22日最后一次办理过户登记，间隔一个半月，期间，潘建勇与汪某进三次去办理过户登记，三次委托出具评估报告，潘建勇两次通过中介电话催促汪某进办理过户以及交纳税费，可见，潘建勇一直在积极办理过户登记，并未消极不行使登记权利。潘建勇作为二手房交易的买受人，确实应该尽到审慎的注意义务，但此种审慎应限定在一个普通交易相对人应尽的审慎注意范围内。作为普通买受人，应对交易相对人的出售资质、房屋权属及权利负担、付款及过户约定、房产交易政策、贷款政策等尽到审慎注意义务。如果过分增加买受人的审慎义务，不利于建立诚信的交易市场，也不利于交易市场的稳定。农商行阳逻支行关于评估报告是潘建勇委托，评估报告价格过低导致不能办理过户，则潘建勇应承担对评估机构委托不善的责任的辩称意见，评估机构虽然为潘建勇委托，但评估机构系独立运营，其出具的评估价格不是潘建勇单方能够决定的，不能据此认定评估价格过低导致不能办理过户则是潘建勇的原因造成的，故该辩称意见本院不予采纳。农商行阳逻支行关于潘建勇因税费一拖再拖的辩称意见，潘建勇在付清房款至最后一次去办理过户登记仅间隔一个半月时间，其在此期间三次去办理过户，包括催促汪某进尽快办理过户，一个半月尚在过户的合理时间范围内，且期间潘建勇与汪某进一直在协商沟通，不能据此认定潘建勇拖延过户，故该辩称意见本院不予采纳。农商行阳逻支行关于潘建勇未联系出卖人的辩称意见，韩子莲、刘少文已全权委托代理人汪某进并经过公证，且潘建勇与汪某进一直在协商沟通，汪某进也没有作任何拒绝过户的行为，故不能据此认定潘建勇没有直接联系出卖人即构成过错，故该辩称意见，本院不予采纳。潘建勇作为善意买受人已经履行了购房合同的付款义务，且在买卖房屋过程中尽到了审慎注意义务，不存在过错，故案涉房屋在潘建勇购买后一直未能办理过户登记不可归责于潘建勇，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项条件。登记作为不动产物权取得的公示方式，是法律拟制，若以此否认买受人的利益不符合公平原则。综上，潘建勇提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定的保护要件，潘建勇对案涉房屋享有合法的民事权益，足以排除强制执行的民事权益的理由成立，故潘建勇要求不予执行武汉市洪山区狮子山街张吴村华中师范大学教师还建住宅小区（华大家园）A15栋1层4室房屋的查封并解除该房屋的查封，本院予以支持。对于潘建勇要求确认武汉市洪山区狮子山街张吴村华中师范大学教师还建住宅小区（华大家园）A15栋1层4室房屋归其所有的诉讼请求，买卖合同的成立和有效仅仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得具有排他效力的物权，将物权人从出卖人变更为买受人，应当履行法定的公示方式。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”和第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，不动产所有权的继受取得，除法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，包括买受人在内的受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。从本案查明的事实看，诉争房屋一直登记在韩子莲名下，在不动产登记没有变更的情况下，诉争房屋物权变动并未完成，潘建勇尚不能成为诉争房屋所有权人，因此，潘建勇主张确认案涉房屋归其所有之诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、停止执行武汉市洪山区狮子山街张吴村华中师范大学教师还建住宅小区（华大家园）A15栋1层4室房屋的查封并解除对该房屋的查封；二、驳回原告潘建勇的其他诉讼请求。案件受理费14100元，由被告武汉农村商业银行股份有限公司阳逻经济开发区支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  彭志芬审 判 员  梅 婷人民陪审员  叶凤珍二〇二〇年十二月十六日书 记 员  韦丁钰