西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初6454号原告:陕西榕蓝苑物业管理有限公司，统一社会信用代码91610104MA6UAK207L，住所地西安市莲湖区。法定代表人：成冬锋，系公司董事长。委托诉讼代理人：刘文斌，陕西朗恒律师事务所律师。被告：陈林林，男，1962年10月1日出生，汉族，西安市第四建筑工程公司退休工人，住西安市莲湖区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告陕西榕蓝苑物业管理有限公司(以下简称榕蓝苑公司)与被告陈林林物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告榕蓝苑公司委托诉讼代理人刘文斌、被告陈林林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告榕蓝苑公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2018年1月至2019年3月的物业费（包括物业服务费、电梯使用费、公摊电费、生活垃圾清运费）2966.7元、水费186.2元，违约金4049.55元（2019年4月1日至2020年6月28日）及至实际付款之日的违约金，共计7202.45元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告曾系西安市莲湖区XX小区的物业服务单位，于2019年3月31日退场。被告系XX小区2号楼2501室的业主，在原告为XX小区提供物业服务期间，被告未能按时向原告支付物业费及水费等，截止目前，累计欠费达3152.9元。经原告多次向被告催要，被告拒不支付，原告无奈，诉至法院，望判如所请。被告陈林林辩称：法院送达传票上写的本案案由是物业服务合同纠纷，但是原告诉状没有写。被告和原告之间没有签订物业服务合同，故不同意向被告支付物业费等费用。要求原告提交物管服务合同，没有合同就不谈。水费该给谁交，但是不给原告交。不认可原告这个物业公司，所以就不存在欠费的事。中标单位是陕西省粮油储运公司，全权受托委托原告。根据招标法59条，中标人应当按照合同约定的履行义务完成中标项目，中标人不得向他人转让项目，也不得将中标项目解体后分别向他人转让，中标人按照合同约定或经招标人同意，可以将项目的部分非主体项目、非关键项目分包给他人完成。市建四公司没有签订业主前期物业协议，在交房时也没有签订合约、协议。西安市第四建筑公司职工集资购房预售合同是证明我们和市建四公司购房关系，不能证明我欠钱。业主物业催缴费通知单没有合同约定，谈何交费。水表欠款情况需要出示代收证据。清理化粪池、修剪树木、电梯保养及维修需提供视频照片，消防栓无检查表原件，对讲机应无每月检查，原告进入小区没有交接仪式，没有召开业主大会，没有在兴盛家园服务营业执照、收费资质、税务、物业部门登记、文本。原告在兴盛家园服务处营业收费专用章不确定是哪个兴盛家园管理服务中心的。无在小区服务的具体内容，人员配备、服务等级、收费依据、相关领导责任人，也就是没有服务经理。原告服务期间，各有时间段未进行化粪池清理、二次供水箱清理，绿化树木未修剪，垃圾未清理，装修垃圾一车也没有拉过，多次打12345，找红庙坡街道办、社区。停电停水停电梯，地面坏了没有维修，晚上公共照明不亮，多次打110、12345投诉。市政府、信访办、物业管理中心都找过。电梯广告费、地面停车费、净水机水电费去向不明。本院经审理认定事实如下：被告陈林林系原西安建工第四建筑有限责任公司（以下简称四建公司）员工，四建公司建成西安市莲湖区XX小区后，被告陈林林居住在该小区2号楼2501室，该房屋面积为105.60平方米。四建公司于小区建成后，将物业服务交予西安金海物业管理有限公司进行管理，后西安金海物业管理有限公司退出。2017年11月27日，四建公司与陕西省粮油储运公司签订《物业服务合同》，约定由省粮油储运公司为该小区提供物业服务，住宅基础物业服务费高层为每月每平方米1.2元（此费用不含电梯费及生活垃圾费），多层为每月每平方米0.35元。业主应于2017年11月30日起交纳物业服务费，按一季一交纳，应在每个季度前10日内履行交纳义务。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向物业服务企业支付违约金。该物业服务合同签订后，陕西省粮油储运公司于2017年12月1日向四建公司出具授权经营委托书，授权原告榕蓝苑公司全权经营管理XX小区的物业服务管理项目，履行其与四建公司签订的《物业服务合同》中约定的合同义务，包括但不限于收取兴盛园小区物业管理费用、开具榕蓝苑公司物业发票等。原告榕蓝苑公司自2017年12月1日起至2019年3月31日期间为XX小区提供了物业服务，后因四建公司与榕蓝苑公司之间发生纠纷，双方解除了物业服务合同，原告榕蓝苑公司于2019年4月1日退出XX小区，不再向其提供物业服务。截止2018年1月至2019年3月31日，被告下欠物业费（包括物业服务费、电梯使用费、公摊电费、生活垃圾清运费）2966.7元、水费186.2元。另查明，原告陕西榕蓝苑物业管理股份有限公司于2020年7月24日更名为陕西榕蓝苑物业管理有限公司。本院认为，省粮油公司与四建公司签订物业服务合同，约定了XX小区物业管理的服务标准及收费标准，省粮油公司将该合同权利义务全部交由原告榕蓝苑公司履行及享有，原告榕蓝苑公司与四建公司之间物业管理服务合同关系予以成立。在已经生效的（2019）陕0104民初8772号民事判决书、（2020）陕01民终11094号民事判决书中，均认定了原告为兴盛园小区的物业服务单位，并为该小区提供了物业管理服务，故原告榕蓝苑公司有权按照合同约定收取物业服务费。被告陈林林所称原告榕蓝苑公司主体不适格，不符合客观事实，本院依法不予采信。被告作为小区业主，在享受了物业服务后，应当履行支付物业费、卫生费、水费等费用的义务。原告榕蓝苑公司提交了相关履行物业管理义务的证据，被告以原告没有和被告签订物业服务合同为由拒绝缴纳费用的行为构成违约。原告榕蓝苑公司要求被告支付所欠物业费、水费的诉讼请求，本院依法予以支持。但因原告榕蓝苑公司履行义务过程中与四建公司因建筑垃圾清运问题及其他与前期物业公司相关的问题产生纠纷，导致部分业主对其物业服务不满，原告榕蓝苑公司在物业服务过程中有履约瑕疵，故本院酌定该小区物业费按照物业合同约定标准的90%予以收取，被告所欠费用按照90%计算为2670.03元。原告榕蓝苑公司主张的逾期付款违约金，因物业服务管理合同中约定的违约金标准过高，应按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日以后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至履行之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，并参照《物业管理条例》第四十条、第四十一条之规定，判决如下：一、被告陈林林于本判决生效后十日内向原告陕西榕蓝苑物业管理有限公司支付自2018年1月1日起至2019年3月31日止的物业费2670.03元、水费186.20元，以上共计人民币2856.23元；二、被告陈林林于本判决生效后十日内向原告陕西榕蓝苑物业管理有限公司支付违约金以2856.23元为基数,自2019年4月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告陈林林履行完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、驳回原告陕西榕蓝苑物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费50元，本院减半收取25元，由被告陈林林负担（原告已预交，被告在执行本判决时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。        审    判    员     苏亦南 二〇二〇年十二月二十五日                书   记   员    赵  昕 1