黑龙江省哈尔滨市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）黑01行终557号 上诉人（一审被告）巴彦县房产住宅局，住所地巴彦县巴彦镇。 法定代表人王旭升，局长。 委托诉讼代理人李默涵，黑龙江九州律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）张亚珍，女，1966年6月30日生，汉族，住巴彦县。 一审被告巴彦县不动产登记中心，住所地巴彦县巴彦镇。 法定代表人陈冬，主任。 一审第三人绥化市久元房地产开发有限公司，住所地绥化市北林区二东路**。 法定代表人朱贵伦，总经理。 一审第三人张春雨，男，1971年5月6日生，汉族，住巴彦县。 一审第三人冷继文，男，1959年11月28日生，汉族，住巴彦县。 上诉人巴彦县房产住宅局因房屋行政登记一案，不服黑龙江省巴彦县人民法院（2019）黑0126行初32号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 一审法院认定，张亚珍于2013年4月25日与冷继文代表绥化市久元房地产开发有限公司（以下简称绥化久元公司）签订房屋买卖合同，购买位于巴彦县××街信用小区××商××自××向北××（××、××）房屋。虽然最初存在借款抵账关系，但自签订商品房买卖合同时起已变为商品房买卖关系。张亚珍在案涉房屋竣工后占有使用至今，使用期间已交纳物业费、取暖费、水费等费用。在张亚珍要求绥化久元公司协助办理房屋产权证时，发现巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心已于2011年10月14日把案涉房屋办理在张春雨名下，房屋所有权证号为巴房权证兴隆镇字第××号（对应8号一层）、221175号（对应8号二层）。经查明案涉房屋以绥化久元公司名义开发建设，实际投资人为冷继文、张春雨，建设用地规划许可、建筑工程施工许可均针对绥化久元公司审批。巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心审批档案授权委托书为绥化久元公司委托冷继文、张春雨开发建设兴隆镇信用四期小区工程项目，工程由冷继文、张春雨投资建设并负责销售，自留房或未出售房屋可自行办理到冷继文、张春雨名下。2011年10月14日，巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心依张春雨申请将绥化久元公司已出售给张亚珍的房屋登记在张春雨名下，而案涉房屋竣工日期是2011年12月29日，巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心为张春雨办理产权证时案涉房屋工程尚未竣工验收。巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心提供的房屋产籍档案中无绥化久元公司申请，既无绥化久元公司与张春雨发生买卖的事实，亦无案涉房屋是自留房屋或未出售房屋的证据。初始登记时巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心并未实际查看，未履行严格审查程序。绥化久元公司承认冷继文、张春雨借用其资质开发建设。张亚珍以合法购买的房屋被登记在他人名下，侵害张亚珍利益为由提起行政诉讼，要求撤销巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心为张春雨颁发案涉房屋所有权证的行政行为。 一审法院认为，本案争议焦点是针对巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心作出的房屋所有权初始登记行为的合法性审查。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定，“房地产开发企业是以赢利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。”第六十五条规定，“违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违反所得，可以并处罚款。”因此合法的开发建设单位应当是绥化久元公司，冷继文、张春雨借用绥化久元公司资质进行开发建设违反法律强制性规定。无论是否存在私刻公章的事实，绥化久元公司允许冷继文、张春雨借用资质开发建设的违法事实在先，且在认为知道其使用私刻公章的情况下，仍未向审批、登记机关作出解释与说明，绥化久元公司对二人开发建设的相关行为视为默认。其授权委托行为无论是否真实存在，绥化久元公司允许个人借用资质开发建设的行为均是违法的。案涉房屋并非是自留房屋或未出售房屋，且不存在绥化久元公司与张春雨之间的房屋买卖交易。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《不动产登记暂行条例》第二十二条规定“登记申请有下列情况之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律行政法规规定的……”根据《房屋登记办法》第十九条规定，“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：(一)房屋所有权初始登记……”第三十条规定，“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心违反上述规定，在案涉房屋未经竣工验收，尚未交付使用前不具备办理房屋所有权初始登记条件前提下，未作严格审查，在绥化久元公司未提出登记申请的必备文件，且未实地查看的情况下，把张亚珍购买的房屋登记在张春雨名下，属证据不足，且违反法定程序。另外，根据巴彦县人民政府法制办公室《关于巴彦县不动产登记中心承担应诉职责的通知》：“涉及房产、土地、林业、草原等确权办证相关的行政诉讼案件应诉的主体部门确定为巴彦县不动产登记中心，在行政诉讼案件中涉及的具体责任问题，由登记环节中相应的工作部门承担。”因此，巴彦县房产住宅局和巴彦县不动产登记中心是本案适格的共同被告。 综上，巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心为张春雨作出案涉房屋所有权初始登记行为违反了《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条、第三十条、第六十五条，国务院《不动产登记暂行条例》第二十二条，建设部《房屋登记办法》第十九条、第二十二条、第三十条的规定，属证据不足，且违反法定程序，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项之规定，判决撤销巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心作出的，为张春雨颁发巴房权证兴隆镇字第××号、第××号房屋所有权证的行政行为。 上诉人巴彦县房产住宅局不服一审判决上诉称，1.张亚珍不享有任何房屋权利，也不具备诉讼主体资格。张亚珍在起诉时自认绥化久元公司在其处借款，但庭审中，绥化久元公司对此否认，称其从未向张亚珍借款。张亚珍称绥化久元公司同意用开发的房屋抵顶债务更是无从谈起。绥化久元公司作为案涉小区的开发单位，已经明确表示从未委托冷继文签订房屋买卖合同，且合同及收据上的印鉴，已经证实与真实印鉴不符。张亚珍未与绥化久元公司形成真实的房屋买卖合同关系，其占有案涉房屋的行为也是非法占有。绥化久元公司允许冷继文、张春雨借用资质开发建设，不能推定冷继文私刻公章处分房屋的行为有效。开发商与房屋购买者之间的买卖合同关系，需要双方具有真实合法的意思表示，不能适用推定和默认原则。一审法院判决认定“绥化久元公司允许冷继文、张春雨借用资质开发建设的违法事实在先，且在知道其使用私刻公章的情况下，仍未向审批、登记机关作出解释与说明，绥化久元公司对二人开发建设的行为视为默认”，但一审法院并未对张亚珍的买卖关系是否有效进行说明和论述。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。张亚珍并未就案涉房屋取得“合法权益”，所以其与房屋登记行为不具备相关性，不符合诉讼主体资格。2.办理房屋产权登记的行为符合法律规定。案涉小区是冷继文、张春雨个人投资开发建设，申请产权登记在张春雨名下的行为推定是绥化久元公司的真实意思表示。巴彦县房产住宅局按绥化久元公司的申请，将本应属于冷继文、张春雨所有的案涉房屋登记在冷继文、张春雨名下符合客观事实。请求撤销一审判决，驳回张亚珍的起诉。 被上诉人张亚珍、一审被告巴彦县不动产登记中心、一审第三人绥化久元公司、张春雨、冷继文未向本院提交书面答辩意见。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，第一，关于张亚珍是否具备诉讼主体资格的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。张亚珍于2013年4月25日与冷继文代表的绥化久元公司签订房屋买卖合同。在签订房屋买卖合同之时无法预料到该房屋已经办理房屋权属登记这一事实，其主观上无过错，且张亚珍基于房屋买卖这一法律事实已实际占有并一直使用该房屋，应当获得免受权利侵害的诉讼权，因此，张亚珍是案涉房屋登记行为的利害关系人，具备原告诉讼主体资格。巴彦县房产住宅局提出张亚珍不具备诉讼主体资格的主张不成立。 第二，关于诉争行政行为合法性问题。《房屋登记办法》第二十条规定：“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致……”。第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”根据上述规定，巴彦县房产住宅局办理房屋所有权初始登记，申请人应当与建设用地使用权、建设工程规划许可的权利人相一致。本案中，巴彦县房产住宅局颁证依据的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》的建设单位均为绥化久元公司，而非张春雨个人，巴彦县房产住宅局将案涉房屋为张春雨颁发房屋所有权证系主体错误，且申请材料不符合《房屋登记办法》第三十条办理初始登记的规定，该登记行为事实不清，主要证据不足。巴彦县房产住宅局主张办理房屋产权登记行为符合法律规定的理由不成立。 综上，一审法院判决撤销诉争房屋登记行为并无不当，依法应予维持。巴彦县房产住宅局的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.00元，由上诉人巴彦县房产住宅局负担。 本判决为终审判决。 审判长  范晓军 审判员  王福民 审判员  刘 颖 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理陈晓玲 书记员徐畅