福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终3109号 上诉人（原审原告）：林建兴，男，1971年1月6日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 上诉人（原审原告）：王孝英，女，1970年11月10日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：王金财，福建理顺律师事务所执业律师。 上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：陈志霞，福建理顺律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：张苏明，男，1974年11月20日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：刘键东，福建诚毅律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：游玲红，福建诚毅律师事务所执业律师。 原审第三人：欧国仁，男，1978年12月3日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 原审第三人：福建欧氏置业有限公司，住所地福建省莆田市荔城区延寿北路**，统一社会信用代码91350300066597268W。 法定代表人：欧国义，总经理。 上诉人林建兴、王孝英因与被上诉人张苏明、原审第三人欧国仁、福建欧氏置业有限公司（以下简称“欧氏公司”）案外人执行异议纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2020）闽0304民初2898号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林建兴、王孝英上诉请求：撤销福建省莆田市荔城区人民法院（2020）闽0304民初2898号民事判决，裁定发回重审或改判支持林建兴、王孝英的一审诉讼请求。事实与理由：一、涉案的七个车位在法院查封之前已经签订正式合同并交付占有，且林建兴、王孝英通过抵账的方式向欧氏公司付清了全部购房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，一审判决对此不予认定是错误的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。因此，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持应当满足四个要件。就一审所认定的证据及其查明的事实，可以看出：第一，在法院查封之前，林建兴、王孝英与欧氏公司于2018年11月13日、14日、15日分别就涉案七个车位通过莆田市住建局的网签系统签订了七份的《商品房买卖合同（预售）》，合同也约定自双方签订之日起生效，且不存在无效的法定事由，故满足第一项的规定；第二，在法院查封之前，欧氏公司于2018年11月15日将包含案涉7个车位在内的22个车位全部交付给王孝英、林建兴，故也满足第二项的规定。第三，案涉车位在签订合同及交付使用后，因法院于2018年11月16日实施查封而无法办理过户登记，也非因买受人自身原因所致，故也满足第四项规定。一审判决对林建兴、王孝英满足该三个条件并未提出异议或否定，而是认为：“该合同没有办理备案手续，且系基于林建兴与欧氏公司的借款抵账行为，合同的性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭林建兴对欧氏公司的债权而非单纯的车位买卖，是债务人履行债务的变通方式，不能体现双方买卖车位的真实意思表示，不必然引起车位权属的变动”。一审判决的该认定与事实不符，于法相悖。首先，商品房买卖合同没有办理备案手续，并不影响到合同的合法有效性。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，商品房买卖合同是否办理备案手续，并不影响合同效力。对此，最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编的《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（上）》也指出：“实践中，住房建设部门对预售商品房的销售进行管理，完成宏观调控的任务，要求当事人对预售商品房买卖合同进行网签备案。需要注意的是，网签备案并非物权登记，也不是商品房买卖合同的生效要件”。其次，以房抵债的目的虽然在于消灭债权债务，但也是买受人支付房价款的一种方式，不能否定买卖双方之间存在真实的车位买卖及付款关系。以房抵债行为同时存在两种法律关系，一是房屋买卖法律关系，二是债务清偿法律关系。只要双方之间存在真实的以房抵债法律关系，就不能否定双方之间存在真实商品房买卖合同关系，只是这种买卖合同的付款方式不同而已，即买受人以其对出卖人的债权抵偿其应付的购房款。就本案而言，林建兴与欧氏公司通过协商，终止各自的借款合同关系，由林建兴、王孝英与欧氏公司建立商品房买卖合同关系，将案涉借款本金及利息转化为已付购房款并经双方确认，且抵扣的利息未超过法律保护的利息上限。故林建兴、王孝英已经通过抵账的方式向欧氏公司付清全部购房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项规定的条件。其三，最高人民法院的生效判决也支持以房抵债方式支付购房款并享有足以排除强制执行的民事权益。对此，最高人民法院（2018）最高法民申5072号《民事裁定书》的裁判理由认定：“以房抵债的目的在于消灭债权债务，亦是款项支付的一种形式。本案即便如华建公司、华建惠州分公司所言，存在以房抵债情形，但在麦雅公司已出具收款收据认可吴振堂已支付全部购房款的情形下，不能因此而简单否定吴振堂已支付全部购房款的事实”。最高人民法院（2019）最高法民终1321号《民事裁定书》的裁判理由也认定：“杨某某、龙驿公司以及姜某某通过协商，终止各自的借款合同关系，由闫海燕与龙驿公司建立商品房买卖合同关系，将案涉借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算，且抵扣的利息未超过法律保护的利率上限。故应认定闫海燕通过抵账的方式已向龙驿公司支付了全部购房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项的规定，一审对此认定不当，本院予以纠正”。二、在债务履行期限已届满的情况下，林建兴、王孝英与欧氏公司达成的以房抵债协议也是合法有效的，并不存在“破坏了债权平等受偿的原则，损害其他与欧氏公司之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径”的问题。欧氏公司向林建兴的借款期限至2018年4月7日就已经届满，在借款期限届满后，林建兴就开始向欧氏公司催讨债权。在欧氏公司被裁定破产之前，欧氏公司不管以何种方式主动履行其到期债务，均是法律所要求和鼓励的合法行为，不存在损害其他当事人合法权益的问题。自2018年9月份开始，欧氏公司就表示没有现金只能用其开发的商品房来抵偿债务，林建兴也同意向欧氏公司购买商品房并以借款本息抵付购房款，故双方最终于2018年11月12日达成以房抵债协议，欧氏公司也于同日开具购房款的收款收据，并于11月13日、14日、15日办理商品房买卖合同的网签手续。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第四十四条第一款规定：“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。”因此，林建兴与欧氏公司在债务履行期限届满后达成的以物抵债协议，也是合法有效的，依法应予支持。综上所述，在法院查封案涉七个车位之前，林建兴、王孝英与欧氏公司已经签订了合法有效的商品房买卖合同，以抵账方式完成了房屋交易中给付全部房款的义务，并实际交付涉案车位，未能办理不动产过户登记并非由于林建兴、王孝英过错所致，且林建兴与欧氏公司就以房抵债的民事行为也不存在任何规避执行或逃避债务、侵害债权人权益的情形。因此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，林建兴、王孝英对案涉七个车位享有足以排除强制执行的民事权益，依法不得执行该标的。 张苏明辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1．林建兴、王孝英主张排除强制执行的车位并非真实的买卖关系，而是以物抵债关系，基础法律关系是民间借贷而产生的债的履行方式，故其所形成的债权只是一般债权，与张苏明的债权是同等性质的。从表面上看，林建兴、王孝英所主张的四个要件似乎是符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，但实际上，林建兴、王孝英的主张不符合该条第一款的规定，即双方之间没有签订合法有效的买卖合同，不产生物权期待权。2．林建兴、王孝英作为以物抵债的方式同欧氏公司签订车位买卖合同也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，即其不是一般的消费者，因此基于案涉7个车位所产生的商品房买卖合同不能产生物权期待权，不应享有排除强制执行的民事权益。 欧国仁、欧氏公司未作陈述。 林建兴、王孝英向一审法院提出诉讼请求：1．中止执行，解除对坐落于莆田市荔城区××街道××路××号××号楼××层××号车位的查封；2．确认林建兴、王孝英与欧氏公司签订的七份《商品房买卖合同》（合同编号：Ｌ201807268，价值145000元；Ｌ201809297，价值140000元；Ｌ201807277，价值140000元；Ｌ201807280，价值140000元；Ｌ201807281，价值140000元；Ｌ201807284，价值140000元；Ｌ201807312，价值130000元；）合法有效。 一审法院认定事实：林建兴与王孝英系夫妻关系。坐落于莆田市荔城区××街道××路××号××号楼××层××号车位，于2017年7月17日办理初始登记，所有权人：欧氏公司，规划用途：车库／车位，房屋性质：市场化商品房。上述不动产至今未办理商品房买卖合同备案，未办理预购商品房预告登记，未办理产权转移登记。2016年3月5日，林建兴向欧氏公司法定代表人欧国义的银行账户汇款500万元。2017年10月7日，欧氏公司向林建兴出具《借条》一份，该借条主要载明：兹向林建兴暂借500万元，月利率1.9%，按季付息，期限6个月，欧国仁作为担保人在该借条上签字捺手印。后欧氏公司按季付息。2018年9月份起，林建兴与欧氏公司沟通以房产、车位抵债事宜。同年11月13日-15日，林建兴、王孝英与欧氏公司分别就涉案车位买卖签订《商品房买卖合同（预售）》七份（没有办理备案手续），林建兴以对欧氏公司的到期借款债权抵销对欧氏公司应付的购房款合计97.5万元。2018年11月15日，该院因审理张苏明与欧氏公司、欧国仁民间借贷纠纷一案，根据张苏明的申请，作出（2018）闽0304民初5902号之一《民事裁定书》，并于同年11月16日查封坐落于莆田市荔城区××街道××路××号欧氏臻城8号楼地下一层部分车位，包括涉案的七个车位。该案进入执行程序后，林建兴、王孝英向该院提起执行异议，请求：中止执行，解除涉案车位的执行。该院于2020年6月16日作出（2020）闽0304执异9号《执行裁定书》，裁定驳回林建兴、王孝英的异议请求。 一审法院认为，林建兴、王孝英针对该院（2018）闽0304民初5902号之一民事裁定提起的案外人执行异议之诉，目的在于阻却对执行标的物的执行，应当就其对执行标的物享有所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。本案中，林建兴、王孝英主张排除强制执行的依据是案涉7个车位的《商品房买卖合同（预售）》，但是，该合同没有办理备案手续，且系基于林建兴与欧氏公司的借款抵账行为，合同的性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭林建兴对欧氏公司的债权而非单纯的车位买卖，是债务人履行债务的变通方式，不能体现双方买卖车位的真实意思表示，不必然引起车位权属的变动。不动产物权以登记为公示生效的要件。讼争车位并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。本案中林建兴以物抵债协议约定的交付车位，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成车位变更登记之前，以物抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与欧氏公司之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以物抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。故林建兴、王孝英寻求救济途径不当，对案涉车位不享有足以排除强制执行的民事权益。另，林建兴、王孝英的第二项诉求与本案“案外人执行异议之诉”的法律关系不同，该院不予一并审理。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，判决：驳回林建兴、王孝英的诉讼请求。案件受理费13550元，由林建兴、王孝英负担。 本院二审期间，双方均未提交新证据。 双方对一审法院认定的事实均不持异议，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案属案外人执行异议之诉，林建兴、王孝英应当就其对案涉车位享有足以排除法院执行的权益承担举证证明责任。首先，案涉七个车位是由欧氏公司开发并作商品公开销售，其销售时签署的是《商品房买卖合同（预售）》，受商品房买卖合同的相关法律规范调整，具有商品房的属性。林建兴、王孝英是通过以物抵债的方式从作为开发商的欧氏公司购买案涉车位，更符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议”的情形，根据该条规定的立法精神，其保护的对象仅限于满足自身生活需要，而非用于经营需要。显然本案中林建兴、王孝英获得案涉七个车位并非是基于自身生活需要。其次，即便从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定看，林建兴、王孝英提供的《入伙流转单》系由与本案有利害关系的欧氏公司单方出具，可信度较低；林建兴、王孝英提供的《OS-通用审批单》亦系由欧氏公司出具，且申请免除物业费的时间为2019年5月7日，不符合一般物业费的缴纳习惯。因此，仅依据《入伙流转单》及《OS-通用审批单》，尚不足以证明案涉7个车位在法院查封前已经交付林建兴、王孝英占有的事实。再次，案涉车位的《商品房买卖合同（预售）》并未进行预告登记，虽然未进行预告登记并不影响《商品房买卖合同（预售）》的效力，但未预告登记的《商品房买卖合同（预售）》不能产生物权期待请求权，不具有对抗第三人的法律效力。因此，林建兴、王孝英基于《商品房买卖合同（预售）》产生的权利，从本质上仍属于一般债权的性质，不具有物权属性，并不优先于其他人的债权。综上，林建兴、王孝英对案涉七个车位所享有的民事权利并不足以排除法院执行，一审法院予以驳回并无不当。一审法院对林建兴、王建英要求确认案涉七份《商品房买卖合同（预售）》合法有效的诉讼请求不予审理，则不应再计收该项请求的案件受理费，故本院对一审案件受理费予以相应调整。 综上，林建兴、王孝英的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。欧国仁、欧氏公司经本院传票传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一、二审案件受理费各100元，均由林建兴、王孝英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 谢志健 审 判 员 陈 凡 审 判 员 吴伟凡 二〇二〇年十二月八日 法官助理 陈 銮 书 记 员 陈冰儿 附：一、本案相关法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。