福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽07民终1544号 上诉人（原审被告）：陈文见，男，1958年10月25日出生，汉族，住福建省武夷山市。 上诉人（原审被告）：姚燕媚，女，1959年12月27日出生，汉族，住福建省武夷山市。 被上诉人（原审原告）：孙夷慧，女，1970年8月7日出生，汉族，住福建省武夷山市。 被上诉人（原审原告）：洪启琛，男，1968年7月30日出生，汉族，住福建省武夷山市。 上诉人陈文见、姚燕媚因与被上诉人孙夷慧、洪启琛房屋买卖合同纠纷一案，不服武夷山市人民法院(2020)闽0782民初948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭，经阅卷并询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 陈文见、姚燕媚上诉请求：撤销一审判决，改判确认陈文见、姚燕媚与孙夷慧、洪启琛于2010年11月15日签订《房屋买卖合同书》有效。事实和理由：1.孙夷慧、洪启琛明知涉案房屋土地性质属集体性质，其没有选择购买属于国有土地性质的商品房而是选择购买涉案房屋，过错在于被上诉人本身；2.涉案《房屋买卖合同书》签订于2010年11月15日，至孙夷慧、洪启琛起诉之日已过诉讼时效；3.陈文见、姚燕媚已就涉案房屋办理不动产权证书，涉案合同可以继续履行；4.一审认定本案房屋买卖合同无效系适用法律错误。 孙夷慧、洪启琛辩称，本案的诉讼时效不应从合同签订之日起算，而应该从被上诉人确认诉争房屋无法办理过户手续时起算，即2020年5月起算，本案并未超过诉讼时效，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 孙夷慧、洪启琛向一审法院起诉请求：1.判决陈文见、姚燕媚与孙夷慧、洪启琛于2010年11月15日签订的《房屋买卖合同书》无效；2.判令陈文见、姚燕媚立即返还孙夷慧、洪启琛的购房定金300000元；3.判令陈文见、姚燕媚以30万元为基数支付自2010年11月16日起至款项清偿之日止的利息（按商业银行贷款基准年利率6%计息）。 一审法院认定事实：2010年11月15日，陈文见、姚燕媚（甲方）与孙夷慧、洪启琛（乙方）签订《房屋买卖合同书》，约定甲方将坐落在武夷山市兴田镇兴田水原垅口（占地面积80平方米建筑面积206平方米）房地产出卖给乙方，双方议定上述房地产及附属建筑物总价款人民币56.5万元，乙方在签订合同时支付定金30万元，乙方按兴田镇政府安置建房实际进度支付购房款，即首付款20%（扣除定金）（2010年9月20日-30日），二期40%（10月20日-30日），余款40%待房产证和土地证以及锁匙交予乙方后付清余款。甲方负责办理房产相关手续并保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权，甲方有义务提供过户及所需的相关材料，但过户的一切费用由乙方承担。合同还对违约责任等进行了约定。上述合同签订前及签订当日，孙夷慧合计向陈文见支付购房款项30万元。2010年11月19日，陈文见与案外人黄瑞兴、黄素松签订《房屋买卖合同书》，由前者向后者购买坐落在武夷山市兴田镇兴田水原垅口的房屋（占地面积80平方米，建筑面积206.84平方米），总价款54万元，陈文见即交首付款50%，余款50%待房产证和土地证以及钥匙交予陈文见后付清余款。现因孙夷慧、洪启琛认为涉案房屋土地性质为集体土地，集体土地上的房屋禁止转让给城镇居民，故而诉至法院。 另查明，兴田镇兴田村水灾安置小区安置户楼层号编号安排情况为，陈文见48号楼一单元，黄瑞兴44号楼三单元，陈文见于2010年11月19日与黄瑞兴、黄素松签订《房屋买卖合同书》，购买黄瑞兴、黄素松位于兴田镇兴田水原垅口的房屋，总价54万元，陈文见即交首付款50%，余款50%待房产证和土地证以及锁匙交予陈文见后付清余款，黄素松称已收到一半的购房款；武夷山市自然资源局2020年8月24日出具的说明载明，武夷山市兴田镇2010年水灾安置地分二幅地块报批，其中103.18亩安置地土地性质属集体性质，另一幅22.254亩安置地（多层住宅）土地性质属国有土地；陈文见现住48幢一单元，44号楼三单元现空置无人居住。 一审法院认为，国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。”本案中，孙夷慧、洪启琛系城镇居民，与陈文见、姚燕媚签订《房屋买卖合同书》，购买的房屋所属土地为集体性质，故案涉合同违反了行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，案涉《房屋买卖合同书》应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”因案涉《房屋买卖合同书》无效，陈文见、姚燕媚应将因该合同取得的30万元款项返还孙夷慧、洪启琛。关于孙夷慧、洪启琛要求陈文见、姚燕媚以30万元为基数支付自2010年11月16日起至款项清偿之日起的利息（按年利率6%计息）的诉讼请求，一审法院认为，合同法第五十八条规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方在签订案涉合同时，均应知晓城镇居民不得到农村购买房屋，故双方对合同无效都存在过错，依法应各自承担相应的责任。孙夷慧、洪启琛在签订案涉合同前后，共向陈文见支付购房款30万元，合同无效对其造成资金被占用的损失，但同时陈文见为履行合同，向案外人黄瑞兴、黄素松购买44号楼三单元的房屋，并已支付部分购房款，也造成其资金被占用的损失，因此本案原、被告应各自承担相应损失，对孙夷慧、洪启琛要求陈文见、姚燕媚承担利息损失的诉请不予支持。判决：一、孙夷慧、洪启琛与陈文见、姚燕媚于2010年11月15日签订的《房屋买卖合同书》无效；二、陈文见、姚燕媚应于本判决生效之日起十五日内向孙夷慧、洪启琛返还购房款300000元；三、驳回孙夷慧、洪启琛的其他诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取计2900元，由陈文见、姚燕媚负担。 本院二审期间，陈文见、姚燕媚提供不动产权证书2份，孙夷慧、洪启琛对该证据的真实性、合法性无异议，本院予以采纳。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于涉案房屋买卖合同是否有效以及一审诉讼请求是否已过诉讼时效。 关于涉案房屋买卖合同是否有效的问题。本案房屋买卖涉及房屋所有权及其项下宅基地使用权的转让，由于宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的一项基本权利，与特定的集体经济组织成员身份相联系，具有福利性与保障功能，因此本集体经济组织成员向城镇居民出售农村房屋，违反了农村宅基地使用权的基本属性，应认定无效。从本案证据看，出让方转让房屋的土地系农村宅基地，受让方为城镇居民，故一审法院认定涉案合同无效并判令陈文见、姚燕媚退回孙夷慧、洪启琛已付的购房款30万元，适用法律及判决结果均无不当。因此，陈文见、姚燕媚主张买卖合同有效并要求继续履行的理由不能成立。 关于一审诉讼请求是否已过诉讼时效的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案中，陈文见、姚燕媚一审期间未提出诉讼时效抗辩，且本案诉讼请求系针对合同效力问题，而非债权请求权，不适用诉讼时效的规定。因此，陈文见、姚燕媚的该上诉理由不能成立。 综上所述，陈文见、姚燕媚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由陈文见、姚燕媚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 谢利党 审 判 员 周黎敏 审 判 员 余 凌 二〇二〇年十二月十六日 法官助理 林伟男 书 记 员 谢 芳 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。