黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终2061号上诉人（原审被告、反诉原告）：大庆市让胡路区金羽射箭俱乐部，住所地大庆市让胡路区万达广场****商铺。统一社会信用代码：52230604MJY263768L。法定代表人：武龙，总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：大庆市让胡路区贯和奇异梦幻魔法小镇室内娱乐馆，住所，住所地大庆市让胡路区万达广场****商铺社会信用代码：92230604MA1BNK156R。负责人：胡维哲，总经理。委托诉讼代理人：刘艳梅，黑龙江四维律师事务所律师。委托诉讼代理人：王绪良，黑龙江四维律师事务所律师。上诉人大庆市让胡路区金羽射箭俱乐部（以下简称金羽射箭俱乐部）因与被上诉人大庆市让胡路区贯和奇异梦幻魔法小镇室内娱乐馆（以下简称奇异梦幻小镇）租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2020）黑0604民初2732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金羽射箭俱乐部法定代表人武龙，被上诉人奇异梦幻小镇的委托诉讼代理人刘艳梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金羽射箭请求：1.请求依法撤销黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2020）黑0604民初2732号民事判决，依法改判驳回一审本诉原告起诉，支持上诉人的一审请求，或者依法发回重审。2.一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审中被上诉人并不是房屋所有权人，并不具有合法转租权，其作为起诉主体不适格。在一审审理中，被上诉人并未举证证明其系5038号商铺的房屋所有权人，也未证实其具有合法转租权，根据万达广场商铺租赁合同约定，未经万达广场出具书面转租许可不得进行转租，因此被上诉人不具有合法转租的权利，无权收取租金，因此被上诉人起诉要求上诉人给付租金主体不适格，应驳回起诉。2.一审法院认定《经营合同协议》有效错误，该协议不是上诉人真实意思表示，是被上诉人恶意隐瞒转租的事实，以签订名为《经营合作协议》的形式掩盖其非法转租的事实，应为无效合同。3.上诉人不向被上诉人支付租金不仅是因为得知其非法转租，更是因为其经营状况恶化被万达商场下发催缴律师函，是行使不安抗辩权的行为，符合法律规定。4.一审中，被上诉人并未举示原件证明其诉讼请求，主张租金的证据不足。综上，请求支持一审判决。奇异梦幻小镇辩称：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方当事人签订的《经营合作协议》合法有效，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，不存在无效情形。2.被上诉人未按时向万达广场缴纳租金系上诉人存在过错。上诉人自2020年2月15日起至2020年5月31日期间，一直未向被上诉人缴纳租金，上诉人的违约行为造成被上诉人未能及时向万达广场缴纳租金。3.上诉人不存在行使不安抗辩权的情形。首先，被上诉人在与万达广场签订租赁合同时向万达广场缴纳三个月租金作为履约保证金等各项押金共计15万元多，即使被上诉人拖欠万达租金，各项保证金也足够缴纳所欠租金，不存在不能缴纳租金的可能。其次，因上诉人的违约行为造成被上诉人与万达广场解除5038号商铺租赁合同，被上诉人与万达广场重新签订租赁合同，将商铺转移至三楼继续经营，至今仍在营业中。因此，被上诉人不存在经营严重恶化、丧失商业信誉的情形。奇异梦幻小镇向原审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《经营合作协议》，被告给付自2020年2月15日至2020年5月31日租金87500元；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年7月3日，原告与大庆市让胡路区万达广场签订商铺租赁合同，原告承租万达广场5F部分区域，面积为1689.61平方米，租赁期限为2019年7月19日至2027年7月18日。2019年10月17日，原告与被告签订《经营合作协议》，约定原告将其承租的万达广场5038（5F一次主12号）900平方米的面积提供给被告用作射箭馆经营，被告每月须向与原告支付租金作为场地使用费，2019年10月15日开始计租，租金标准为每月25000元，付款方式为押一付二。合同期限自2019年10月6日至2022年10月5日。合同另约定，被告每月须提前一个月向原告支付下一周期的租金，付款期限为每月的15日前，即每月15日前被告向原告支付下两个月的租金费用。被告须向原告支付装修保证金5000元整，装修验收工作由大庆让胡路万达商业管理有限公司负责。被告须在2019年10月6日向甲方缴纳押金25000元整及第一周期租金50000元整。被告未按照上述规定时间按期缴纳租金的，原告有权终止协议并扣除被告的各项押金。原告将涉案房屋于2019年10月6日交付被告使用。被告已向原告交付装修保证金5000元，押金25000元。被告使用该房屋至2020年5月31日。至今，被告已给付原告2019年10月15日至2020年2月15日租金总计100000元，其余租金未付。另查，2020年6月1日，万达广场与原告解除商铺租赁合同，与被告重新签订租赁合同。又查，疫情期间万达广场为商铺业主免除租金共计36天（2020年2月15日至2020年3月22日）。一审法院认为，本案案由应当为房屋租赁合同纠纷。争议焦点如下：一、涉案《经营合作协议》的性质及效力；二、原告主张的解除合同并给付租金是否能得到支持；三、反诉原告主张退还押金及装修保证金并支付利息是否能得到支持。对此，一审法院逐一评判如下：一、关于涉案《经营合作协议》的性质及效力。涉案《经营合作协议》虽名为经营合作协议，但被告并未参与原告的实际经营，其实质为转租合同，即原告将其承租的房屋一部分转租给被告，故该协议的性质应当为租赁合同。该协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。被告在反诉中主张该转租合同无效，虽然万达广场与原告的租赁合同约定不得转租，但该合同无效的请求主体应为出租人，被告作为次承租人无权主张合同无效，故被告主张合同无效的反诉请求不予支持。二、关于原告主张的解除合同并给付租金是否应当支持的问题。由于原告与万达广场的租赁合同已于2020年6月1日解除，故原、被告之间的租赁合同已无法实际履行，因此原告主张解除合同的诉讼请求，予以支持。被告与原告租赁合同的实际履行期限为2019年10月15日至2020年5月31日，每月租金25000元，共计租金187500元，现被告已付100000元，剩余87500元未付。但疫情期间，万达广场对商铺租金36天予以免除，原告作为承租人，对次承租人的租金亦应当予以免除，经计算，免除租金应为30000元，剩余未付租金为57500元，应当予以支持。三、关于反诉原告主张退还押金25000元及装修保证金5000元并支付利息是否应当支持的问题。首先关于装修保证金5000元，被告租赁过程中，装修并未发生违约行为，鉴于租赁合同解除，该装修保证金5000元原告应予以返还。关于押金25000元，合同明确约定，如被告未按期缴纳租金，原告有权扣除押金，现被告逾期交付租金，故此押金25000元不应当返还。关于被告在反诉中主张的利息，原告应当以5000元为基数，自2020年5月31日按全国银行间同期同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告大庆市让胡路区贯和奇异梦幻魔法小镇室内娱乐馆与被告大庆市让胡路区金羽射箭俱乐部的《经营合作协议》；二、被告大庆市让胡路区金羽射箭俱乐部于本判决生效后五日内一次性给付原告大庆市让胡路区贯和奇异梦幻魔法小镇室内娱乐馆租金57500元；三、驳回原告大庆市让胡路区贯和奇异梦幻魔法小镇室内娱乐馆的其他诉讼请求；四、反诉被告大庆市让胡路区贯和奇异梦幻魔法小镇室内娱乐馆于本判决生效后五日内一次性退还反诉原告大庆市让胡路区金羽射箭俱乐部装修保证金5000元并给付利息（以5000元为基数，自2020年5月31日按全国银行间同期同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。五、驳回反诉原告大庆市让胡路区金羽射箭俱乐部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费994元由原告负担341元，被告负担653元；反诉费288元由原告负担46元，被告负担242。本院二审过程中，上诉人向本院提交微信截图复印件一张、被上诉人的交付记录复印件一张、万达广场给被上诉人出具的律师函，欲证明被上诉人在万达逾期交费，导致上诉人店铺停电及被上诉人非法转租给上诉人的事实。被上诉人质证称，因上诉人提交的两组证据系复印件，真实性不予认可，即使万达出具解约函，也是万达和被上诉人之间的合同关系，与上诉人无关。因上诉人提交的证据均系复印件，无法核实真实性，本院对以上证据不予采信。被上诉人向本院提交《租赁合同》《大庆市让胡路区万达广场商业管理有限公司证明函》欲证实被上诉人转租给上诉人的部分场地是从大庆让胡路区万达广场商业管理有限公司租赁而来，且解除合同时已经缴清全部租金和物业费。上诉人质证称，对以上证据真实性及证明问题均无异议。本院对以上证据予以采信。本院二审认定的事实与原审一致。本院认为，根据当事人的诉辩主张及庭审调查情况，本案争议的焦点问题主要集中在以下几个方面：一、关于奇异梦幻小镇是否具有原告主体资格的问题。因双方当事人对奇异梦幻小镇将案涉商铺转租给金羽射箭俱乐部的事实均无异议，故可以认定奇异梦幻小镇和金羽射箭俱乐部之间成立租赁合同关系，奇异梦幻小镇是与案涉租赁合同有直接利害关系的当事人，其以租赁合同纠纷进行主张具有原告主体资格。二、关于案涉《经营合同协议》是否无效的问题。上诉人虽称签订该协议不是其真实意思表示，但并未举证证实，且转租合同无效的请求主体应为出租人，而非次承租人，故原审认定案涉《经营合同协议》有效并无不当。三、金羽射箭俱乐部不支付租金的行为是否属于行使不安抗辩权。不安抗辩权是指在先后履行顺序的双务合同中，应先履行义务的一方有确切证据证明对方当事人有难以给付之虞时，在对方当事人未履行或未为合同履行担保之前，有暂时中止履行合同的权利。本案中，现金羽射箭俱乐部已经实际承租案涉商铺至2020年5月31日，奇异梦幻小镇主张的也系该期间租金，故金羽射箭俱乐部仍不给付租金的行为不属于行使不安抗辩权。四、关于原审判决认定事实的依据是否合法的问题。原审中，奇异梦幻小镇举示证据除《房屋租赁合同》系复印件外，其他证据均提交原件进行核对。金羽射箭俱乐部虽对《房屋租赁合同》的真实性有异议，但对奇异梦幻小镇承租大庆让胡路区万达广场案涉商铺的事实无异议，故原审认定该事实并无不当。综上所述，金羽射箭俱乐部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1238.00元由大庆市让胡路区金羽射箭俱乐部负担。本判决为终审判决。审判长 张 余审判员 金 宁审判员 李美鸥二〇二〇年十二月八日法官助理李维靖书记员邹鸿儒