广西壮族自治区凌云县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1027民初1388号 原告：广西荣福物业服务有限公司，地址广西南宁市青秀区厢竹大道**天立.东方大厦****。 法定代表人：钟祖宾，总经理。 委托诉讼代理人：骆爱曼，广西百色市右江区法律服务所法律工作者。 被告：李大冒，男，1981年3月4日出生，壮族，农民，户籍所在地广西凌云县，现住广西凌云县。 原告广西荣福物业服务有限公司与被告李大冒物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广西荣福物业服务有限公司的委托诉讼代理人骆爱曼、被告李大冒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西荣福物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告支付尚未支付的物业管理服务费1843.38元，滞纳金649.39元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：凌云县金城湾花园是由百色市浩元房地产有限公司（以下简称浩元公司）开发，2016年7月1日，原告根据《物业管理条例》有关规定，与浩元公司签订了凌云县金城武花园提供物业管理物业，合同期限从2016年7月1日至该小区业主委员会成立时止。合同对该小区物业的管理服务及收费标准进行了明确约定，业主按各自住房建筑面积向原告缴纳物业管理费， 2 缴费的方式为半年缴纳一次。合同约定如逾期不缴纳费用的从逾期之日起按所欠的费用总额每天千分之三交纳滞纳金。合同签订后，原告严格按照合同所约定的为被告提供了优质高效的物业管理服务，但被告并未按合同所约定来履行支付义务。经原告多方、多次催促被告履行支付义务，但被告都均不履行支付义务。给原告的工作带来了极大的负面影响及经济损失，现被告尚欠物业管理服务费1843.38元，滞纳金649.39元。为此，原告为了维护自身的合法权益不受侵害，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉请，维护原告的合法权益。 被告李大冒辩称，一、原告虽然与浩元房地产开发建设单位签订有前期物业服务合同，但被告质疑这份合同的合法性、有效性。二、原告进驻期间未履行物业服务职责，违反合同条例的相关规定。被告根本不知道有广西荣福物业服务有限公司的存在，没有享受过物业服务。三、原告起诉被告支付物业服务费没有法律依据，更没有列有费用来源清单依据。只有一个金额数字，收费不合理，被告不认可。四、由于金城湾花园小区脏乱差臭无人管理，广大业主多次去找开发商处理未果。五、之前被告与浩元房地产开发有限公司签订的售房合同约定的前期物业管理公司的是百色市建顺物业服务的公司，而后未经广大业主同意，荣福物业服务公司非法进驻实施物业管理，今后是否只要能与浩元房地产开发有限公司签订前期物业管理合同的物业公司都可以要求金城湾花园的业主们支付无中生有、非法收取的各种费用。综上所述，被告请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。并依法撤销原告与开发商违法签订《前期物业管理服务合同》。 经过开庭质证，被告对原告提供的证据1营业执照及法人代表身份证明复印件，证据3百色市商品房买卖合同登记备案证明复印件，证据4EMS快件回单及催收函复印件，证据5关于要求同意解除前期物业服务管理合同的函、前期物业管理服务合同书复印件，证据6借用房间装修钥匙登记表复印件，证据7物业服务费明细表无异议； 3 对证据2前期物业管理服务合同复印件有异议，认为不真实、不合法、没有关联性。原告对被告提供的证据12张图片的三性不予以认可，认为被告所提供的图片上面没有时间证实该现象是原告在提供的物业管理服务期间所出现的现象。本院认为，原告提供的证据来源合法，内容客观真实，与本案待证事实具有关联，符合证据的合法性、真实性、关联性，本院予以采信并作为定案的依据，被告提供的证据无法证实图片记录的现象发生于原告提供服务期间，因此对于被告提供的证据本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2015年10月30日，被告李大冒与百色市浩元房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买百色市浩元房地产有限公司开发的凌云县作为住宅用途，房屋建筑面积为138.07㎡，套内面积117.50㎡，公摊面积20.57㎡。 2016 年 7 月 1 日， 百色市浩元房地产有限公司 与 广西荣福物业服务有限公司 签订《前期物业管理服务合同》，合同约定，物业管理综合服务费，由业主按其所拥有的 物业的建筑面积交纳：高层住宅物业服务费： 0.6 元  月 . 平方米；电梯维护费： 30 元  月 . 户， 公共维修资金按物价局或房管局文件标准收取，生活垃圾清运费5元  月 . 户，物业 管理服务期限自 2016 年 7 月 1 日开始至物业业主委员会成立之时止，物业管理服务费按 半年交纳，每次交纳费用时间为每年 12 月 15 日至 12 月底交纳下一年上半年物业管理综 合服务费， 6 月 15 日交纳下半年物业管理综合服务费，业主和物业使用人逾期交纳物业管 理服务费的，从逾期之日起按所欠费用的总额以每天千分之三交纳滞纳金。《前期物业服 务管理合同》还就物业服务管理标准、管理事项等作出了明确的约定。 2016 年 7 月 1 日 ，原告 广西荣福物业服务有限公司 进驻凌云县金城湾花园提供物业服务管理， 2018年7月31日原告终止为金城湾小区提供物业管理服务。2019年10月间原告通过EMS快件书面催告被告交纳尚欠的物业管理费，但被告仍拒不给付。 2020 年 10 月，因 被告 未 支付 2017 年 6 月 1 日至 2018 年 7 月 31 日的物业服务费、电梯维护费、 生活垃 4 圾处理费等共计1843.38元，滞纳金649.39元 ，原告遂向人民法院起诉，要求被 告支付尚欠的物业服务费等费用。 另 查 明 ， 作为服务企业的原告经国家工商行政管理部门登记备案，依法领取营业执照，具有物业管理服务的经营资质和独立的法人资格。金城湾小区至本案开庭审理时止，未成立业主委员会，亦未曾召开过业主大会。 本院认为， 根据《物业管理条例》第二十一条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业，并应签订书面的前期物业服务合同；建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，应不予以支持。 前期物业管理是指在业主、业主大会 选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理，由建设单位与物 业管理企业签订的物业服务合同即前期物业管理服务合同。 根据上述法律规定， 建设单位 依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，原告作为依法 成立的具有相应资质的物业管理企业法人，在被告居住小区未成立业主大会、未能通过业 主大会选举产生业主委员会聘请物业服务企业对小区进行管理之前，与开发商 百色市浩元房地产有限公司 签订的《前期物业管理服务合同》，符合法律规定，合法有效，对凌云 县金城湾花园 的业主均具有约束力。原告提供了物业服务，有向业主收取物业服务费的权利 。被告 李大冒 作为小区业主，在接受物业管理服务的同时，有按时交纳物业服务费以及电 梯维护费义务， 逾期未付的，则应依照合同约定及相关规定支付滞纳金。 因被告 李大冒 未按时交纳物业服务费等费用，已构成违约，应依约从逾期之日起交纳相应的滞纳金。 被告辩称其与原告不存在物业服务合同关系，原告物业管理服务质量差，小区环境脏、乱、差，但没有提供相关证据予以证实，对其辩解本院不予采信。 5 关 于 原 告 诉 请 的 物 业 服 务 费 、 电 梯 维 护 费 及 滞 纳 金 问 题 ， 本 院 确 认 如 下 ： 被 告 李大冒的房屋面积为138.07㎡，凌云城市花园小区物业收费标准为高层住宅0.6元/月/㎡，原告主张被告李大冒应向原告支付2017年6月至2018年7月期间共14个月的物业费共计1159.79元（138.07㎡×0.6元/月/㎡×14月），电梯维护费420元（30元/月×14月），于法有据，本院予以支持，至于滞纳金649.39元，原告计算没有超出合同约定的日千分之三，本院予以支持。但原告主张的公共维修基金及生活垃圾处理费5元/月×14个月=70元，根据《物业管理条例》第五十三条第一款的规定：“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”公共维修基金属小区业主所有，生活垃圾处理费属于代收费用，而原告对其不享有所有权和处分权，亦无证据证实原告已垫付或代为缴纳该费用，且原告现已终止《前期物业管理服务合同》，故对其该主张，本院不予支持。 综上所述， 依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《 物业管理条例 》第七条第（五）项、第 二十一条 、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、 被告 李大冒应于 本案判决生效之日起十日内 向 原告 广西荣福物业服务有限公司 支付 2017 年 6 月至 2018 年 7 月期间的物业费 1159.79元（138.07㎡×0.6元/月/㎡×14月），电梯维护费420元（30元/月×14月），滞纳金680.22元。 二、驳回原告 广西荣福物业服务有限公司 的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉 6 讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费 50 元，减半收取 25 元，由被告 李大冒 负担。 本判决为终审判决。 审判员  卢金杰 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  黄国飞