重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0104民初4870号 原告：北京国瑞物业服务有限公司重庆分公司，营业场所重庆市大渡口区山海路65号附1号2-1，统一社会信用代码91500104MA5UBPM957。 负责人：明广宇，该公司经理。 委托诉讼代理人：周晓玲，北京市隆安（重庆）律师事务所律师。 被告：李万清，男，汉族，1966年12月12日出生，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人李伟（系李万清之子），男，汉族，1992年3月26日出生，住重庆市沙坪坝区。 原告北京国瑞物业服务有限公司重庆分公司（以下简称“国瑞物业公司重庆分公司”）诉被告李万清物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月23日受理后，由审判员马志勇独任审判，适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告国瑞物业公司重庆分公司的委托诉讼代理人周晓玲、被告李万清的委托诉讼代理人李伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告国瑞物业公司重庆分公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告立即支付原告物管费4644元、违约金500元，共计5144元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告购买了重庆市大学城XX路X号X区X栋X单元X-4号房屋，原告为被告的房屋提供物业服务；物业服务费按被告的房屋建筑面积2.7元/平方米的标准收取；若不按协议约定按期缴纳费用的，从逾期之日起按每日千分之三缴纳滞纳金。原告依约向被告提供了物业服务，自2019年4月起至2020年9月，被告累计拖欠物管费4644元，经原告多次催收，被告拒付，被告的行为已构成严重违约，应向原告支付违约金500元。据此，原告为维护自身的合法权益特诉至法院。 被告李万清答辩称，1.房屋性质在合同中没有体现是洋房；2.物业安保着装不规范，物业公司应当提供保安的从业证件交由被告查验；清洁清理不及时，签到表形同虚设；小区内有商业营业，被告反映给物业，未得到处理；3.物业公司发通知要求静音施工、禁止放火、禁止小区内骑车，但物业公司自身并未遵守；4.车库收费过高且长期处于潮湿状态，并且只有A区的备案记录；5.物业服务达不到收费标准，物业应当公布并发放公共收益。综上，请求人民法院驳回起诉，不予受理；否定原告违约金500元；裁定本案诉讼费由原告承担；裁定原告公布2019年至今的公共收益及纳税情况，并对业主进行合法分配收益。 本院经审理认定事实如下：被告李万清系重庆市沙坪坝区大学城XX路X号X幢X单元X-4号房屋的业主，其楼幢性质为花园洋房，房屋建筑面积为95.57平方米。 2017年3月8日，原告国瑞物业公司重庆分公司作为乙方与重庆国厦房地产开发有限公司作为甲方签订《书香溪墅小区前期物业管理服务合同》（以下简称《前期物业管理服务合同》），主要约定：1.甲方选聘乙方对书香溪墅实施前期物业管理服务，合同期限为3年，自合同签订之日起生效，合同期满或合同期内业主委员会成立，与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止；2.物业服务收费方式采用包干制，具体收费标准（按建筑面积计算）为：高层住宅2元/平方米·月（含电梯费、含公摊费）、花园洋房3元/平方米·月（含电梯费、含公摊费）；3.业主应于甲方建设单位通知接房之日起交纳物业服务费用，业主或物业使用人应在每月前20日内履行当月交纳义务，逾期将按每天千分之三的标准向乙方交纳违约金。2017年5月17日，原告国瑞物业公司重庆分公司作为乙方与被告李万清作为甲方签订书香溪墅《前期物业服务协议》，主要约定：1.乙方受书香溪墅建设单位委托，同意承接书香溪墅项目的前期物业管理，甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，达成此协议，本协议自本物业通过竣工验收之日起，至本物业业主大会或业主委员会与乙方或其他物管企业签订的《物业管理服务合同》生效时止；2.物业服务费用收费标准为高层住宅2元/平方米·月（含电梯费、公摊费），花园洋房2.7元/平方米·月（含电梯费、公摊费），别墅3元/平方米·月（含公摊费）；3.甲方应于每月1至15日之间，向乙方交纳当月的物业管理服务费用；4.约定计费方式：按甲方拥有物业建筑面积计算，具体面积以购房合同载明的面积为准，房屋所有权证明办理后，以所有权证明载明面积为准；5.甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金。 原告国瑞物业公司重庆分公司至今为书香溪墅小区提供物业管理服务，2019年4月起至2020年9月，被告李万清未向原告国瑞物业公司重庆分公司交纳物管费，经原告催收，被告仍未交纳。 上述事实，有原、被告陈述、《前期物业管理服务合同》、《前期物业服务协议》、费用通知单、邮政EMS快递单等证据为证，并经当庭质证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应严格按照合同履行自己的义务。建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告国瑞物业公司重庆分公司与重庆国厦房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》和原告与被告李万清签订的《前期物业服务协议》，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告李万清应按照物业合同的约定履行交纳物管费用的义务。对于被告李万清举示照片等证据，拟证明原告提供的清洁、安保等服务不到位，因原告国瑞物业公司重庆分公司的物业服务包括小区物业共用部分、共用设施、设备的日常维修、养护、管理，公用绿地、花木等养护、管理及小区公共场所的清洁卫生、垃圾的清运、小区内的安全预防工作等内容，其提供的物业服务具有整体性和连续性，某一个时间点并不能代表整个物业服务的水平和状况，被告所举示的照片等证据即使属实，亦只能反映原告服务过程中的一些瑕疵和不足，但不足以证明原告提供的物业服务存在严重瑕疵或存在根本违约的行为；对于被告提出的消防通道因人车通行堵塞问题，因小区设置通行通道属于建筑规划设计问题，在进行建设项目规划、建设时应当符合相关规定，而在实际使用过程中，各业主对此诉求不尽一致，对此问题，原告方应征求各业主意见，应尽量平衡方便业主出行和保持消防通道畅通两个方面的诉求。综上，被告李万清提出的不交纳物管费的抗辩理由不成立，应按规定交纳相关费用。被告的房屋为花园洋房，应按2.7元/平方米·月进行缴费，结合被告李万清的房屋登记建筑面积为95.57平方米，故对原告诉请被告支付2019年4月起至2020年9月物管费4644元，本院予以支持。此外，原告作为物业服务企业，也需自省自查，对于被告反映的问题，要积极整改，不断加强管理、提升服务质量，保障业主利益。 被告李万清虽未交纳物管费，但被告未交纳物管费系因原告物业服务存在不足引起，被告非恶意拖欠物管费用，故本院对原告关于支付违约金500元的诉请，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告李万清于本判决生效之日起十日内向原告北京国瑞物业服务有限公司重庆分公司支付物管费4644元； 二、驳回原告北京国瑞物业服务有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。 若被告李万清未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费25元（已由原告北京国瑞物业服务有限公司重庆分公司预缴），由被告李万清负担（在支付上述款项时迳付原告）。 本判决为终审判决。 自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 马志勇 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 李春梅 书 记 员 陶朝菊