河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终5746号上诉人（原审被告）：安阳市文峰区东关街道王村村民委员会，住所地安阳市文峰区文峰大道与长青路交叉口南200米路西。法定代表人：魏海林，职务：村委会主任。委托诉讼代理人：田金魁，河南至尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：马江波，河南至尊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：秦宝生，男，1973年9月16日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：李刚，河南骏腾律师事务所律师。上诉人安阳市文峰区东关街道王村村民委员会（以下简称王村村委会）与被上诉人秦宝生房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2019）豫0502民初3438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王村村委会上诉请求:1、请求依法撤销原审判决改判驳回被上诉人诉请，或发回重审;2.请求依法认定上诉人已依约交接完毕,不存在违约;3.请求依法认定上诉人没有违约,不应承担违约责任;4.请求二审法院依法判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实及理由:1、王村村委会与秦宝生已就涉案房屋的租赁权交接、移交完毕，不存在违约行为。首先，王村村委会对涉案房屋一直是采取将房屋出租给总承租人,再由总承租人对外分租的方式运营。总承租人并不自己开店经营,而是通过转租获得租金差价盈利,此种经营模式已经有几十年的历史。秦宝生也正是基于转租牟利的目的,才参与涉案房屋的出租招标，并在中标后与大部分分租人签订了新的分租合同。其次，王村村委会与秦宝生双方按中标通知书要求签订租赁合同后，王村村委会就带领秦宝生及原承租方及分租人,由四方在场对租赁标的进行了交接、移交。之后大部分分租人已经与秦宝生签订了新的分租合同，开始正常经营,而有五户分租人因租金过高与秦宝生发生纠纷。这一纠纷与王村村委会无关，王村村委会已将租赁标的按照合同约定,向秦宝生进行了交接、移交，并且还多次帮助秦宝生协调与分租户的租金问题，王村村委会的合同义务已经完结。将商铺全部腾清才算交付与本案事实不符，也与本案招投标合同秦宝生总承租后再转租牟利的目的相悖。再次，腾清涉案房屋并不是秦宝生签订租赁合同的目的,王村村委会与秦宝生双方也未在租赁合同中对此有约定。秦宝生与王村村委会签订租赁合同，再与分租人签订分租合同就为达到转租牟利的目的,被上诉人承租之后并不是自己进行经营,而是转租。现在秦宝生无法实现收取租金,是因秦宝生与王村村委会对涉案房屋交接完毕后，部分分租人认为秦宝生主张的租金过高，拒绝与秦宝生重新签订分租合同、拒绝支付租金、拒绝腾房。这是分租人的过错、分租人的责任。王村村委会没有任何过错。王村村委会已经将涉案房屋的租赁权完全移交给秦宝生,并多次协助秦宝生收取租金,王村村委会已经履行了合同义务。秦宝生无法收取部分租金是分租人侵权造成，与王村村委会无关。2、秦宝生在参加招标时就明知涉案房屋都有分租人,其中标签订总承租合同的目的也是为了转租给分租人牟利。中标后，王村村委会与秦宝生双方在原承租人、分租人四方在场的情况下，对租赁标的物进行了交接、移交。秦宝生也已经与大部分分租人签订了分租合同,王村村委会已经尽到了合同义务。3、分租人侵权造成秦宝生无法收取租金，王村村委会没有过错，秦宝生起诉王村村委会是诉讼主体错误，依法应驳回秦宝生不当诉请。王村村委会将涉案房屋与秦宝生交接完毕后,王村村委会的合同义务就已经履行完毕。随后，应由秦宝生与分租人协商租金、签订分租合同。协商不成，秦宝生可要求分租人腾清房屋。部分分租人的侵权行为造成了秦宝生无法实现其收取租金的目的，秦宝生应起诉分租人。秦宝生辩称，一审事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。秦宝生通过招标获得了涉案房屋的经营权，王村村委会应当向秦宝生交付可以正常租赁的房屋，应当负责及时清退原承租方，但本案中王村村委会没有履行以上义务，导致秦宝生在获得的经营权期限内无法正常收取房屋租金给秦宝生造成了经济损失。王村村委会一方构成违约，应当赔偿秦宝生的相关损失。秦宝生向一审法院提出诉讼请求：1、请求被告履行合同义务，交付租赁物，使被告能够正常使用；2、判令被告支付原告违约金140760元（按已交纳的2019年5月到10月的租金469200元的30%计算得出）；3.诉讼费和诉讼过程中的其他费用由被告承担。一审法院认定事实，1.2018年8月1日至9月10日，中共安阳市文峰区委巡察组对王村党总支进行了巡察，于2018年12月21日作出文巡办[2018]4号文件。指出：王村村委会在租赁集体资产方面，未按照民主集中制原则，走“四议两公开”程序，损害集体利益。晨光商业苑在对外租赁时，未按照四议两公开重新进行招标。建议根据市场行情，对村内集体资产进行评估，对到期和即将到期的合同制定合法合理的租赁招标底价；集体资产承包、延包都要走四议两公开工作法，公开公平公正。2.2018年12月25日，被告发布晨光商业苑门面房出租公开招标公告。被告王村村委会提交的照片显示2018年12月26日，被告在晨光商业苑“紫薇大道452”号标牌及村委会张贴栏张贴了公开招标公告。2019年1月3日，被告公告发布符合公开招标的人员名单，为崔久成、王海峰、秦宝生、崔保军四人，招投标时间：2019年1月8号上午9点，招投标地点：王村村委会二楼会议室。2019年4月8日，秦宝生通过竞标取得晨光商业苑门面房的承租权。被告于2019年4月9日至2019年4月18日对秦宝生的中标情况进行了公示。该招投标过程全程由区委巡查组工作人员进行监督。3.2019年4月8日，被告王村村委会（甲方）与秦宝生（乙方）签订房屋租赁合同，将位于安阳市文峰区紫薇大道东段路北晨光商业苑一楼门面房及地下室面积2300平方米出租给秦宝生使用，租赁合同期限三年，从2019年5月1日起至2022年4月30日止；租金地上房屋每月每平方米54元，地下室每月每平方米14元，一年总计税后缴费金额938400元。租金半年交纳1次。乙方需交纳30万元承租押金。2019年4月18日，秦宝生向被告交纳晨光商业苑门面押金30万元，2019年5月至10月份的租金469200元。4.2019年4月19日，原、被告双方及原承租户代表到现场与分租户协商了交接事宜。2019年5月21日被告书面通知原承租商户：晨光商业苑已于2019年4月8日通过公开竞标的方式承包给秦宝生，并于2019年4月9日至4月18日进行了公示。从2019年5月1日起，凡在该商业苑租赁门面房的商户，请与秦宝生接洽房租事宜，期限5天。5月27日后拒不向秦宝生缴纳房租者，一律按退房处理，王村村委会将协助秦宝生采取必要措施，一切不良后果由该商户自负。5.安阳市文峰区奥西图文店、文峰区雅居装饰材料经营部、河南碧尚商贸有限公司、老百姓大药房连锁河南有限公司和老百姓大药房连锁河南有限公司安阳文峰塔店、郑州TCL电器销售有限公司系晨光商业苑原承租户，在收到秦宝生和王村村委会的交接通知后未与秦宝生交接，继续占有租赁的商铺，并于2019年8月份向法院起诉被告王村村委会，要求继续履行该五户商户与晨光商业苑管理处于2018年12月份续签订的的租赁合同。五商户占用的商铺面积共计1400平方米。案件审理过程中，郑州TCL电器销售有限公司与秦宝生就其租赁的410平方米商铺（含负一层）交接问题达成调解协议，同意于2020年7月3日前将所占商铺交付给秦宝生。法院于2020年6月30日作出判决，判决驳回安阳市文峰区奥西图文店、文峰区雅居装饰材料经营部、河南碧尚商贸有限公司、老百姓大药房连锁河南有限公司和老百姓大药房连锁河南有限公司安阳文峰塔店四户商户的诉讼请求。该四案二审均维持原判。该四户所占房屋面积合同显示共计990平方米，其中地上部分、地下部分具体面积不详。除该四户外，晨光商业苑其余商户均已与秦宝生就晨光商业苑房屋租赁事宜达成协议。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告秦宝生通过被告王村村委会组织的、区委巡查组工作人员进行监督的公开招投标程序，于2019年4月8日取得案涉房屋的承租权，并于当日与被告王村村委会签订房屋租赁合同，合同对租赁房屋的租赁期限、面积、租金单价进行了详细约定。租赁合同签订后，原告秦宝生按合同约定向被告缴纳了押金30万元及半年的房屋租金469200元，履行了合同义务。现因案外原承租商户占用部分商铺，导致原告未能按合同约定的期限取得全部商铺的承租收益权。原告请求被告王村村委会履行合同义务，交付租赁物的主张，因案外人占有使用，且案外人与被告王村村委会之间房屋租赁合同纠纷案件，客观上存在履行障碍，对原告该项诉请，法院不予支持。待被告收回案涉未交付部分房屋后，原告可另行主张权利。原告主张被告支付违约金140760元（按已交纳的2019年5月到10月的租金469200元的30%计算得出），案涉房屋无法完全交付，给原告造成了损失，原告主张被告按已付房款的30%支付违约金，不违法法律规定，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告安阳市文峰区东关街道王村村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告秦宝生违约金人民币140760元；二、驳回原告秦宝生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3115元，由被告安阳市文峰区东关街道王村村民委员会负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与原审判决认定的事实相同。本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。王村村委会上诉主张其不存在违约行为，已完全履行合同义务。本案中，秦宝生通过公开招投标程序，取得案涉房屋的承租权并按合同约定向王村村委会缴纳了押金30万元及半年的房屋租金469200元，履行了合同义务。现因王村村委会未及时清退原承租方并未完全交付案涉房屋，导致秦宝生未能按合同约定的期限取得全部商铺的承租收益权，合同目的不能完全实现，给秦宝生造成了损失，原审法院判决王村村委会按已付房款的30%支付违约金，并无不当，王村村委会上诉主张，本院不予支持。综上所述，王村村委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3115元，由安阳市文峰区东关街道王村村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 赵锐平二〇二〇年十二月九日书记员 王 力