江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终4513号上诉人（原审原告）：张梦婷，女，1994年6月15日出生，汉族，住溧阳市。委托诉讼代理人：潘俊，江苏泽群律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈蓓竹，江苏泽群律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：沈勤芝，男，1943年11月6日出生，汉族，住溧阳市竹箦镇。上诉人张梦婷因与被上诉人沈勤芝房屋买卖合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2020）苏0481民初5209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张梦婷上诉请求：撤销一审判决，依法改判沈勤芝双倍返还定金；诉讼费由沈勤芝承担。事实与理由：一、一审认定涉案房屋买卖协议因沈勤芝没有处分权而无效是错误的。在买卖合同中，即使出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，买卖合同依然成立。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中房屋买卖协议是双方真实意思表示，不存在合同无效的情形。民法典删除了合同法第五十一条的规定，其中第五百九十七条规定，因出卖人未取得处分权只是标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。二、在涉案房产协议有效的前提下，本案焦点是沈勤芝的行为是否构成违约，其如何承担违约责任。涉案合同签订于2020年5月13日，合同签订时不论我对涉案房屋的真实产权是否了解，双方都知晓的事实是：新冠疫情已经发生了数月，国内防控均较好。常州及其周边地区均是低风险地区，合同约定过户放宽到2020年7月15日已经能够让双方克服疫情带来的不便或影响。沈勤芝所称“其孙女是该房屋的继承人之一，孙女在澳大利亚办不成过户”的理由不能成立。首先，沈勤芝没有提供证据证明其孙女在澳大利亚，也没有证据证明国家不允许其孙女回国；其次，其孙女不能回国不能认定为国家或者政府不允许过户。因此沈勤芝拒绝办理过户的行为已经违约，应承担违约责任。无权处分他人之物的合同确定有效。出卖人在不能履行的情况下，应当向买受人承担违约责任，要赔偿的已非信赖利益的损失，而是履行利益的损失。履行利益损失一般高于信赖利益。综上，涉案的房屋买卖合同合法有效，双方均应全面履行，对承诺的条款更应全力履行。沈勤芝没有穷尽过户的办法，一直拒绝过户的行为构成根本违约。沈勤芝答辩称，一、我不存在拒绝办理过户的情形，张梦婷与中介是亲戚关系，在合同签订前我因怕麻烦不想卖房，但中介承诺会协助办理公证事宜，所以我就签了合同。合同签订后中介一直推脱不办理，我在过户前也积极联系张梦婷和中介，追问过户的事情，主观上也想尽快完成过户手续。二、我在签订合同时没有过错。签订合同时，我明确告知张梦婷如果不能过户的话与我无关，张梦婷明知该房屋的产权情况。中介也都向双方明确需先办理公证手续后才能过户，所以我也在协议中明确：如果政府不同意过户，我不负责任。因此，在合同签订时，房屋就存在不能过户的法律风险，张梦婷对此也是明知的，我已明确告知房屋权属，不存在欺骗隐瞒。三、房屋不能在约定期限办理过户的原因是不可抗力。房屋的继承人之一即我的孙女在澳大利亚留学，受疫情影响无法回国办理相关手续，导致房屋未能在约定时间内完成公证及过户手续，我不存在过错。根据法律规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，我对合同的解除不存在过错，无需承担违约责任。四、我已经于2020年9月30日向张梦婷归还了定金90000元，诉讼费1075元，利息1476.7元，合计92551.7元。张梦婷向一审法院起诉请求：解除我与沈勤芝之间的房屋买卖协议，判令沈勤芝立即双倍返还定金共计20万元；沈勤芝承担本案诉讼费。一审法院查明：2020年5月13日，张梦婷、沈勤芝双方在房屋中介王梅仙的介绍下签订了填充式的格式条款《房屋买卖协议书》。甲方沈勤芝将位于溧阳市南安××村××幢××室的房屋出售给乙方张梦婷。双方约定：房屋价格为115万元；2020年5月13日付定金10万元；过户时除银行贷款部分付清；《房屋买卖协议书》第四条：甲方提供该房屋的证件格式内没有填写内容；甲方付中介服务费1万元。协议书第十二条约定了违约责任为：“本协议甲、乙双方自愿签订成交，签订后若乙方违约定金不退，甲方违约以定金的双倍退赔给乙方，服务费一律不退。服务方不承担任何经济责任，甲方如政府不同意过户甲方不负责任退回定金”；协议最后备注“房款付清后交付房子，过户时间2020年7月15日前（包括贷款）”。协议订立当日，张梦婷按约支付沈勤芝定金10万元。2020年7月26日张梦婷向沈勤芝发一份《函告》称：你方与本人于2020年5月13日签订了《房产买卖协议书》，双方约定你方将位于溧阳市南安××村××幢××室的房屋出售给我方，并明确约定过户时间为2020年7月15日之前。现我方已经按约支付了定金10万元人民币，你方迟迟未能配合过户，现就该协议履行事宜正式催告你方：本人购房是解决居住需求，无法无限期等待你方办理过户事宜。本人已经备足除贷款外的购房资金；二、请你方签收本函告后在15日内与我方联系办理房产过户变更登记事宜，届时我方将按约支付房款（除贷款外）;三、如在上述期限内你方仍拒绝办理过户，我方将依法通过法律途径解除你我双方的《房产买卖协议书》，并追究你方相关违约责任。沈勤芝陈述：房屋是我儿子的名字，大家都清楚。张梦婷在函告上称多次让我办理过户手续我拒绝办理不是事实。我没有拒绝办理过户，在2020年7月10日之前，我打电话给张梦婷，她不接电话，我多次打电话给中介。中介说因为办理过户之前要帮我办理公证才可以过户。2020年5月12日两个中介人员和张梦婷到我那看房子，我不在家，打电话给我要来看房子，我回答她房子不卖，她说她已经来了，想看一下。当时我提出三点条件：1.我对房子有感情，房子不卖。2.房子需要过户，我怕烦；中介当时说要过户去公证处办手续，他帮我去。3.我小孙女的户口在那里，明年要上初中，对方称让我先把户口放在那里。另外，继承人之一的孙女在澳大利亚因疫情原因回不来，办不成过户。一审中张梦婷对沈勤芝的上述陈述不认可，认为自己在买房时对房屋的登记情况不清楚。一审中双方对协议第十二条后面手工添加的“甲方如政府不同意过户，甲方不负责任，退回定金”内容的陈述不一。沈勤芝称：因为双方和中介都知道房屋登记在我儿子名下，继承的事还没有办理。房屋买卖过户是有困难的，怕房产登记部门办不了过户手续，所以就写了这句话。张梦婷陈述是担心房屋登记没有满两年不能过户，所以写了这句话。一审法院认为：张梦婷、沈勤芝都是有完全民事行为能力的人，双方在房产中介的参与下进行房屋买卖并订立房产买卖协议书，合同双方和房屋中介且应当对交易房屋的登记权属情况有清楚明确的了解。这是交易的最基本的要求，也是房屋交易的习惯。张梦婷一审中关于对该登记情况不了解的陈述有违常理。房屋买卖协议书第十二条“甲方如政府不同意过户甲方不负责任退回定金”的内容说明双方对该房产的过户存在障碍是清楚的，张梦婷对该条理解为可能存在登记不满两年的情况有悖常识，因为交易房屋坐落小区建成二十多年，房屋登记也有二十年时间，张梦婷说可能存在未满两年不能过户的情形与事实相悖。房屋中介在填写合同时故意不填写房屋登记情况有违常理。所以双方及中介对房屋登记在沈勤芝儿子名下以及发生继承没有处理的情况是明知的。综上，一审法院认为合同双方对争议房屋沈勤芝没有处分权的事实是明知的，故双方订立的房产买卖协议因沈勤芝没有处分权而无效。依照无效合同处理的法律规定，合同应当解除，沈勤芝应当返还收取的定金。房产买卖协议书虽然确定了过户时间为2020年7月15日前，这是双方都应履行的义务，该房屋过户中存在困难、过户不能的风险双方是明知的，过户不能的责任不应归责于沈勤芝一人，且房产买卖协议中没有约定过户不能的违约责任，更没有约定过户不能的责任由沈勤芝承担。一审中沈勤芝仍同意继续履行买卖协议，其没有违约的动因与故意。故张梦婷要求沈勤芝承担违约责任并双倍返还定金之请求无事实和法律依据，法院不予支持。2020年5月13日沈勤芝收取张梦婷定金并实际占有，至今没有返还，现双方协议解除后，沈勤芝应当返还定金并承担自实际占有之日至实际返还之日按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算的利息。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条，第七条、第五十一条、第五十六条、第五十八条，第六十条之规定，作出如下判决：一、沈勤芝于判决生效之日起十日内退还张梦婷定金100000元，并承担自2020年5月13日起至实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算的利息；二、驳回张梦婷其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费减半收取2150元，由沈勤芝负担1075元，张梦婷承担1075元。二审中，张梦婷提交了通话录音光盘及书面整理资料一份，称该录音是2020年7月25日在张梦婷、沈勤芝、中介人员沟通时形成，证明未过户的原因是沈勤芝认为其孙女从国外回来办理相关手续成本太高。该录音是从中介人员处取得，原始载体应该在中介人员处。沈勤芝质证称，录音不完整，仅录了后面一段话，前面一部分关于我解释大孙女因为疫情目前不能办理公证手续的话没录进去，后面的话确实是这样讲的。我之所以不同意张梦婷装修，是因为她只付了10万元定金，假如给她装修，日后她不愿支付剩余款项，导致合同无法履行，她向我主张装修款我是没有能力赔偿她的。毕竟她没有支付全款我也不信任她。我也和她说过，如果要装修的话去公证处公证一下，之后她就起诉我了。二审中，沈勤芝提交了如下证据：1.房产证，证明案涉房屋是其子沈朝阳所有；2.居民死亡医学证明（推断）书，证明沈朝阳在2018年9月21日去世；3.其书写的对涉案房屋有继承权的继承人名单；4.沈勤芝孙女沈旻雨2020年9月30日通过我国驻悉尼总领事馆办理的放弃继承公证文书，证明沈勤芝还是想继续履行合同的。张梦婷质证称，对于证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议，证据3真实性无法确认，但沈勤芝承认房屋的继承没有纠纷，无法过户的原因是因其大孙女在澳大利亚无法回来，我提交的证据可以证明其有权对外签订房产买卖协议。对于证据4的真实性没有异议，但我已经购置了其他房屋，无法继续履行合同。二审查明：涉案房屋登记逝者沈朝阳名下，除沈勤芝外，尚有其他法定继承人。一审中，沈勤芝表示可以将房屋继续出卖给张梦婷，张梦婷表示要求沈勤芝支付违约金。二审中，沈勤芝表示仍愿意继续履行合同。张梦婷认可收到了沈勤芝退还的款项。二审还查明：一审中，沈勤芝提交了从中华人民共和国驻悉尼总领事馆官网上打印的该总领馆于2020年4月3日发布的《驻悉尼总领馆关于暂停领事服务大厅对外办公的通知》，主要内容为：鉴于澳大利亚新冠肺炎疫情形势及当地发布的防疫措施，并为确保公众健康安全，自4月6日起，驻悉尼总领事馆服务大厅将暂停对外办公…上述调整是临时性措施，领事服务大厅恢复对外办公时间将另行通知。沈勤芝以此证明因疫情期间中国驻悉尼总领事馆暂停对外办公，导致其孙女无法办理相关公证文书的客观事实。张梦婷对此证据真实性无异议。二审另查明：中华人民共和国驻悉尼总领事馆官网上2020年7月21日发布了《疫情期间驻悉尼总领馆领事证件申请办法常见问题解答》，明确：受新冠肺炎疫情影响，自2020年4月6日起，总领馆领事服务大厅暂停对外办公，如恢复对外办公，将通过官方微信公众号和网站及时发布通知…受疫情影响，目前总领馆仅受理紧急或人道主义需求的证件申请…如非紧急或人道主义需要等原因，建议您待总领馆领事服务大厅恢复对外办公后来馆办理。二审查明的其他事实与原审一致，二审依法予以确认。本院认为：一审判决结果正确，二审予以维持。理由及依据如下：一、关于涉案合同的法律效力。涉案房屋登记在逝者沈朝阳名下，除沈勤芝外，尚有其他法定继承人对涉案房屋享有继承权。目前并无证据证明其他继承人不同意出售该房屋，因为本案不能认定沈勤芝系无权处分。且即使沈勤芝系无权处分，根据买卖合同司法解释的规定，沈勤芝签订的房屋买卖合同仍属有效，一审认定合同无效不当，二审予以纠正。二、关于沈勤芝是否应认定违约的问题。对于普通消费者而言，房屋买卖是大宗交易，买卖双方均需尽到谨慎注意的义务，而审查核实房屋所有权情况是其重点。本案中，双方均认可买卖合同是在中介人员的促成下签订，中介人员对于房屋的买卖流程较普通人更为专业、熟悉，因此，对于张梦婷所称不清楚房屋的所有权情况等事宜明显不符合常理，该陈述不具有客观性，二审不予采信。鉴于双方对于房屋的产权情况均明知，结合沈勤芝在合同中手写添加“如政府不同意过户，甲方不负责任，退回定金”的约定，二审认为买卖双方对于涉案房屋存在不能按期过户的风险均有所预知。对于沈勤芝的抗辩主张，根据一、二审查明的事实，二审认为，因疫情影响，作为涉案房屋继承人之一的沈旻雨无法及时出具相关手续，导致合同不能按期履行，该过错不能归咎于沈勤芝。一、二审中沈勤芝仍愿意继续履行涉案合同，并以实际行动（提交沈旻雨放弃继承的公证文书）表达了其继续履行合同的诚意；且其在二审中阐述了不让张梦婷装修涉案房屋的原因，二审认为，该解释符合情理，具有可信性。据此，二审认为，现有证据不能证明沈勤芝存在违约的主观意思表示，合同不能按期履行的过错不在于沈勤芝，张梦婷要求沈勤芝承担违约责任的主张，缺乏事实和法律依据，二审不予支持。综上，张梦婷的上诉请求，不能成立。一审虽适用法律不当，但判决结果并无不当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由张梦婷负担。本判决为终审判决。审 判 长 袁海燕审 判 员 王 莹审 判 员 卢文忠二〇二〇年十二月二十一日法官助理 潘 军书 记 员 朱羲玲