湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8210号上诉人（原审被告）:长沙晨巍酒店管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区刘家冲中路**安泰嘉园****。法定代表人：刘军。委托诉讼代理人：卢伟峰，湖南中奕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘凯，男，1984年1月24日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：杨乔楠，湖南律德律师事务所律师。上诉人长沙晨巍酒店管理有限公司(以下简称晨巍酒店)与被上诉人刘凯房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初1192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人长沙晨巍酒店管理有限公司法定代表人刘军及其委托诉讼代理人卢伟峰，被上诉人刘凯及其委托诉讼代理人杨乔楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。晨巍酒店上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回刘凯的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由刘凯承担。事实与理由：一审法院认定案涉租赁门面面积仅369.63m2属事实认定错误。刘凯所租门面实际面积与合同约定面积不符，一审法院据此认定晨巍酒店构成欺诈，属事实认定错误。在合同磋商过程中，晨巍酒店将CAD图纸提供给刘凯，并标注了承租区域，刘凯实际查验过现场，晨巍酒店并无欺诈故意，面积误差仅系计算错误。刘凯辩称，晨巍酒店作为出租方，故意告知虚假情况，隐瞒真实情况，存在主观恶意，构成民事欺诈。刘凯承租案涉门面用作教育培训，案涉租赁门面面积系刘凯决定是否签约的决定性因素，直接影响刘凯的办学规模大小。晨巍酒店的恶意欺诈严重侵犯刘凯的合法权益，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，请求维持原判。刘凯向一审法院提出如下诉讼请求：1、撤销双方签订的《房屋租赁合同》；2、晨巍酒店返还刘凯履约保证金、三个月租金和物业管理费145482.08元；3、晨巍酒店向刘凯支付资金占用期间利息3937.71元（以145482.08元为基数，按银行同期贷款利率计算，自2019年5月24日起计至生效判决确定的债务履行期限届满之日止，暂计至2020年1月2日）；4、本案诉讼费全部由晨巍酒店承担。一审法院认定事实：2019年5月24日,刘凯（承租方、乙方）与晨巍酒店（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），约定甲方将坐落于天心区刘家冲中路375号安泰家园（湘府邻伴）8号栋8-202部分门面建筑面积为676.8㎡的房屋租赁给乙方。该房屋的用途必须为酒店配套，乙方不得任意改变房屋用途。租赁期限自2019年5月25日至2030年7月14日止，共计壹年零两个月。乙方须向甲方缴纳租赁履约保证金50000元。合同对租金标准及缴纳方式均有约定。同日，刘凯向晨巍酒店支付押金50000元、三个月租金90000元、三个月物业费5482.08元，晨巍酒店向刘凯出具收据，并加盖财务印章。后因房屋面积问题双方发生争议，刘凯多次向晨巍酒店提出异议，并明确表示不再履行《房屋租赁合同》中约定的相关义务，并要求晨巍酒店退还已交费用，刘凯多次催要未果，遂酿成纠纷。另查明，2018年7月13日，晨巍酒店与案外人湖南省联畅房地产开发有限责任公司签订《房屋租赁合同》，承租天心区刘家冲中路375号安泰家园8号栋8-108、8-202、8-302门面，8-202号门面建筑面积为1921.02㎡。晨巍酒店将8-202面积为830.02㎡的门面出租给案外人长沙市天心区德乐培训学校有限公司，将8-202面积为474.4㎡的门面出租给案外人张文娟，均已签订《房屋租赁合同》。后晨巍酒店提交其与案外人长沙市天心区德乐培训学校有限公司2019年7月11日签订的《房屋租赁合同补充协议》证明案外人长沙市天心区德乐培训学校有限公司承租的8-202门面建筑面积为700㎡，刘凯对该协议真实性不予认可。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点为晨巍酒店提供的8-202部分门面是否符合合同约定及晨巍酒店的行为是否构成欺诈。第一、刘凯与晨巍酒店之间的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行自己的义务。晨巍酒店作为出租人，应当提供符合合同约定的租赁物，经查，晨巍公司从案外人湖南省联畅房地产开发有限责任公司承租的8-202号门面面积为1921.02㎡，扣除其已出租给案外人长沙市天心区德乐培训学校有限公司、张文娟的门面及晨巍酒店自用的“物管用房”面积，剩余面积为369.632㎡，少于合同约定的676.8㎡，故一审法院对晨巍酒店未提供符合合同约定的租赁物的事实予以确认。第二、根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条之规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。本案中，晨巍酒店作为出租人，其对提供的租赁物面积这一基本情况是充分了解的。晨巍酒店故意隐瞒房屋实际面积不足的事实，诱使刘凯与其签订《房屋租赁合同》，导致刘凯无法实现合同目的，合法权益受到损害，故刘凯因受欺诈有权主张撤销其与晨巍酒店签订的《房屋租赁合同》。第三，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条之规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。故涉案《房屋租赁合同》被依法撤销后，晨巍酒店应当退还刘凯已缴纳的履约保证金、三个月租金及物业管理费用共计145482.08元及赔偿刘凯因此所受损失。刘凯要求以145482.08元为基数，按银行同期贷款利率计算未过分高于实际损失，一审法院予以支持以145482.08元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自2019年5月24日起计算至清偿之日止。一审法院判决：一、撤销刘凯与长沙晨巍酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、限长沙晨巍酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内向刘凯退还已缴纳的履约保证金、三个月租金及物业管理费用共计145482.08元及资金占用损失（以欠付款项为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自2019年5月24日起计算至清偿之日止）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：1.微信聊天记录，刘凯对其真实性不持异议，本院予以采信；2.户室面积对照表，表格内容不清楚，真实性无法核实，本院不予采信；3.湖南省长沙市天心区人民法院庭审笔录和起诉状，真实，合法，但该笔录和诉状非本案一审材料，与本案没有关联，本院不予采信；4.照片，真实性、关联性均无法核实，本院不予采信；5.长沙市房地产测绘队出具的天心区刘家冲中路375号安泰嘉园6、8栋二层202房测绘咨询报告，真实、合法，与案件事实相关，本院予以采信。本院二审经审理查明：刘凯与晨巍酒店人员微信聊天内容显示，刘凯在合同签订前曾前往案涉房屋查看，查看后与晨巍酒店通过房屋图纸就租赁面积进行沟通。二审谈话时，本院组织双方当事人对案涉房屋通过CAD图纸确定面积，双方均认可除对图纸中的“梯7”是否属于租赁范围存在争议，对图纸中划定的租赁面积无其他异议。2020年8月16日，长沙测绘有限公司做出《长沙晨巍酒店管理有限公司天心区刘家冲中路375号安泰嘉园6、8栋二层202房测绘咨询报告》。该报告图纸载明，上述双方当事人争议的“梯7”不计入房屋面积。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据二审认定的案件事实和双方的诉辩，本案二审的争议焦点为：第一，一审判决对案涉合同租赁面积的认定是否适当；第二，晨巍酒店是否实施了欺诈行为。关于租赁面积。本案中，晨巍酒店与刘凯签订租赁合同，租赁位于长沙市天心区××路××号××栋××部分门面，建筑面积676.8㎡，租赁期限自2019年5月25日至2030年7月14日，租金计算标准为固定数额，2019年9月25日至2022年9月24日租金及管理费为30000元／月，之后每三年按7%递增一次。刘凯提供的安泰家园6、8栋房屋分层分户平面图载明：案涉门面所在楼层套内建筑面积1471.66㎡，共有分摊面积449.35㎡，并有长沙市住房和城乡建设委员会出具的房产面积确认告知书予以佐证。本院认为，双方在案涉物业ＣＡＤ图纸中确认了租赁区域，双方对租赁面积的争议仅在于“梯7”对应的楼梯的面积，根据长沙测绘有限公司《长沙晨巍酒店管理有限公司天心区刘家冲中路375号安泰嘉园6、8栋二层202房测绘咨询报告》可知，建筑行业对于楼梯一般情况下认定为公摊面积，故本院认为“梯7”对应的楼梯面积不属于双方约定的租赁面积，在此基础上，从图纸中可计算得出该区域套内面积为488.37㎡，乘以案涉建筑楼层公摊系数得出公摊面积为488.37×（449.35÷1471.66）＝149.12㎡，故双方约定的案涉房屋面积为488.37＋149.12＝637.49㎡，而非369.63㎡，一审法院对双方约定的案涉房屋面积认定错误，本院予以纠正。关于晨巍酒店是否实施了欺诈行为。刘凯主张晨巍酒店隐瞒实情，虚报租赁房屋面积谋取不正当利益构成欺诈。本院认为，首先，根据合同约定，案涉房屋确定租金时，是将房屋作为整体考虑，租金计算标准为整体计租而非按面积单价计租，属于“打包出租”，房屋租金与房屋面积没有直接因果关系。其次，在合同磋商过程中，晨巍酒店将案涉物业的CAD图纸等相关资料提供给刘凯，双方协商划定租赁范围，刘凯亦到现场查看，晨巍酒店并未阻挠刘凯进行面积实测，故晨巍酒店没有欺诈的故意。第三，合同载明的租赁面积为676.8平方米，而案涉房屋实际租赁面积为637.49平方米，两者之间差距为39.31平方米，该误差不足以认定晨巍酒店就房屋面积构成欺诈。综合上述事实，本案中，晨巍酒店没有就房屋面积对刘凯进行欺诈，一审法院认定晨巍酒店虚报租赁面积构成欺诈，并判决撤销租赁合同，晨巍酒店返还保证金、租金及管理费，赔偿资金占用损失系事实认定错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人晨巍酒店的上诉请求成立，被上诉人刘凯认为晨巍酒店向其虚报案涉租赁房屋面积，要求以欺诈为由撤销合同的主张与事实不符。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初1192号民事判决；二、驳回被上诉人刘凯的全部诉讼请求。一审案件受理费3288元，二审案件受理费3288元，由被上诉人刘凯负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  潘 威审判员  孙一中二〇二〇年十二月一日法官助理何叶书记员刘妙附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。