贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终9136号上诉人（原审被告）：贵州众横城房地产顾问有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园路花果园项目**第1（贵阳都会）栋******房（花果园社区）。法定代表人：宋红波，该公司总经理。委托诉讼代理人：左为东，国浩律师（贵阳）事务所律师。委托诉讼代理人：侯丹霞，国浩律师（贵阳）事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:满建国，男，汉族，1974年9月24日出生，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：王健，贵州知予律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所地贵，住所地贵州省贵阳市南明区博爱路**博爱公寓**v>法定代表人：乌安臣，该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审第三人）：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司，住所地贵州，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路**兰馨桂馥花园**>法定代表人：郭福兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李亨，贵州衡一事务所律师。委托诉讼代理人：李红英，贵州衡一事务所律师。上诉人贵州众横城房地产顾问有限公司（以下简称众横城公司）因与被上诉人满建国、贵州麒鑫房地产开发有限责任公司（以下简称麒鑫房开公司）、贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初9047号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人众横城公司上诉请求：1.请求依法撤销原审判决书，依法改判支持上诉人不承担退还团购费和资金占用费的责任或者发回重审；2.本案一二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、原判认定本案没有证据证明被上诉人满建国因交取团购费而获得购房优惠，系事实认定错误。事实上根据上诉人与满建国签订的协议，以及《签约确认单》中明确载明的不参与团购活动和参与团购活动的房屋单价，可以证明满建国享受了购房优惠；2、上诉人接受伟庭公司委托销售案涉房屋，赚取佣金，根据上诉人与伟庭公司签订的协议第二条约定，团购费本质上是佣金，是购房客户享受房价折扣后，对销售单价损失的弥补，而佣金的收取不违反法律规定；3、上诉人接受伟庭公司委托销售房屋，相应的法律后果应由委托人承担。上诉人与满建国签订的居间协议合法有效，在满建国享受了购房优惠的情况下，上诉人作为合同相对方的利益应予保护。满建国答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉维持原判。1、团购费没有抵扣房款，上诉人违背明码标价的规则；2、根据上诉人的上诉理由中合作协议第二条，团购费属于电商服务费，从该合同约定可知，团购费在利润分配上是合作关系，且无论是合作还是委托关系，都为他们内部关系，亦未告知我方，对我方无约束力；3、我方的房屋是否办理备案，与其退还团购费没有关联。麒鑫房开公司答辩称：本案中我公司为第三人，原判主文中的权利义务亦与我公司无关，因此二审中我公司不是适格主体，与本案的审理问题不具有关联性，不需要承担相关法律责任和义务。伟庭公司未到庭参加答辩，亦未提交书面答辩状。满建国向一审法院起诉请求：1、判令被告众横城公司及第三人麒鑫房开公司、伟庭房开公司连带返还原告团购款295000元及至清偿完毕之日止的利息；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，被告众横城公司成立于2015年5月6日，类型为有限责任公司，注册资本500万，营业期限至2035年5月5日，经营范围为房地产经纪，房地产营销策划与咨询服务，物业管理。第三人麒鑫房开公司成立于2000年9月22日，类型为有限责任公司，注册资本1268万，营业期限至2020年12月30日，经营范围为房地产开发、经营。第三人伟庭房开公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询，销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。位于花溪云上水井湾的“花溪新时代”楼盘项目系麒鑫房开公司建设开发。2017年6月28日，麒鑫房开公司（甲方）与伟庭房开公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定：甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪云上水井湾的“花溪新时代”项目全案所属物业事宜。该合同中涉及本案纠纷的主要条款有：第一条：合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“花溪新时代”项目全案所属：商业面积约为125000平方米，住宅面积约为10000平方米，车位约1301个。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条：合作期限1.本合同期限2017年6月20日至2019年6月20日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条：营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条：销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《新时代房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方65%，乙方35%的比例分配，其中部分商业按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年6月28日，伟庭房开公司（甲方）与众横城公司（乙方）签订《合作协议》，约定“甲方将独家代理销售的房地产项目《花溪云上水井湾的“花溪新时代”》的全部产品独家委托给乙方销售执行……二、甲乙双方商定的销售提成服务费按照电商费＋佣金＋溢价的方式计1.电商费用：甲方委托乙方向市场收取团购费（电商费）电商服务费分配比例：销售团队80%，甲方10%，乙方10%……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年7月1日，原告与众横城公司签订8份《伟庭居间服务协议》，约定“伟庭房开公司就原告本次享有的购房优惠服务说明如下，购房信息房号Ｂ2-1051、Ｂ2-1052、Ｂ2-1053、Ｂ2-1054、Ｂ2-1055、Ｂ2-1056、Ｂ2-1057、Ｂ2-1058号房，服务费30000元，您所获得的购房优惠，每套商铺根据总价不同分别享受交3万元服务费抵8万元购房款。特别说明：1.只有您支付本协议书约定居间服务费后方能享有本协议书项下的购房优惠。4.当你成功购房（即与开发商签署商铺《花溪新时代?麒鑫商业广场商铺购买合同》后，您的团购优惠已享受，我们的居间服务全部结束，您支付的服务费我们将不退还”。原告分别在8份《Ｂ区负一楼客户签约确认单》签字确认，记载“Ｂ2-1051、Ｂ2-1052、Ｂ2-1053、Ｂ2-1054、Ｂ2-1055、Ｂ2-1056、Ｂ2-1057、Ｂ2-1058号房，面积均为8.11平方米，签约后单价均为17267.58元／平方米，签约后总价均为140040元，首付均为70040元，贷款均为70000元，贷款期限10年”。同日，原告满建国向众横城公司缴纳团购费，众横城公司分别出具九张收据，注明收到原告所购9套商铺的团购费共计290000元。2017年7月6日，原告满建国与第三人麒鑫房开公司签订九份《商品房买卖合同》（合同编号：2017-024、2017-023、2017-021、2017-020、2017-019、2017-018、2017-017、2017-016、2017-001号），约定“出卖人以出让方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】花溪新时代?麒鑫商业广场，买受人购买第Ｂ区，Ｂ2-1051号至Ｂ2-1058号建筑面积均为8.11平方米，单价为每平方米17267.58元，总金额为140040元，买受人支付首期款70040元整（每套），尾款70000元整（每套）办理按揭贷款；Ｂ2-1008号建筑面积均为45.81平方米，单价为每平方米60000元，总金额为2748600元，买受人支付首期款1378600元整，尾款1370000元整办理按揭贷款，出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用”。另查：1.案涉房屋销售时麒鑫房开公司未取得商品房预售许可证，现已取得商品房预售许可证，证号为（2019）筑商房预字第080号，有效期从2019年6月28日至2020年5月1日。2.案涉团购费，伟庭房开公司及众横城公司认可根据双方合作协议，伟庭房开公司实际分配所得10%，众横城公司实际分配所得10%，80%用于奖励销售团队。一审法院认为，结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为，案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。案涉房屋由麒鑫房开公司委托伟庭房开公司独家销售，伟庭房开公司又将案涉房屋交由众横城公司销售执行。众横城公司为促销房屋销售，通过与原告签订《众横城居间服务协议》，向原告收取团购费290000元，该团购费并未计入购房款项，没有证据证实原告因交取该费用而使其从中获得购房优惠，该费用的收取不符合法律规定，应予退还。现无证据证实该款项进入麒鑫房开公司账户及麒鑫房开公司与众横城公司对该款项实际进行分成，麒鑫房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，麒鑫房开公司无返还义务，该款项应由众横城公司予以返还。众横城公司与伟庭房开公司之间对该费用的分配系因合作协议产生，伟庭房开公司并不是原告交纳该费用的相对方，众横城公司与伟庭房开公司对该款项的分配系另案法律关系，应另案处理。因此，对原告要求众横城公司返还团购费及支付利息的诉请，符合法律规定，一审法院予以支持。对原告要求麒鑫房开公司、伟庭房开公司返还团购费，不予支持。至于应付利息，应自2017年7月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告贵州众横城房地产顾问有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告满建国团购费290000元及支付利息（自2017年7月1日起至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。二、驳回原告满建国的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5969元，由原告满建国负担408元，被告贵州众横城房地产顾问有限公司负担5561元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交2017年7月1日签订的《众横城居间服务协议》一份，拟证明双方针对B2-1008号房屋亦签订了协议，协议约定服务费为5万元，享受交5万元抵12万元的团购优惠。满建国对该组证据真实性予以认可，但认为该协议违背法律的强制性规定收取团购费，属于无效协议，协议中的团购费没有计入总房价，在总房价中直接抵扣房款。二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，本案满建国与上诉人签订了9份居间服务协议，约定满建国就购买案涉B2-1051、B2-1052、B2-1053、B2-1054、B2-1055、B2-1056、B2-1057、B2-1058、B2-1008号共计9套商铺享受交3万元服务费抵8万元购房款的优惠或享受交5万元服务费抵12万元购房款的优惠，并且居间服务协议第4条还特别说明成功购房，即签订商铺购买合同后，居间服务全部结束，支付的服务费不予退还。随后满建国在签约单上签字确认购买上述商铺，从签约单上显示的单价来看，商铺原总价为235190元，满建国享受了在商铺总价基础上扣减8万元，以及三个九九折和一个九三折优惠，最终优惠总价为140040.05元。而满建国与麒鑫公司签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋总价与上述签约单上优惠后的总价一致。根据以上事实可知，满建国在交纳团购服务费时即应知道其参加了上诉人作为中介方才享有的优惠活动，若其不认可案涉房屋优惠后的价格及该房屋优惠价格不包括其向上诉人支付的团购服务费，则其应于签订《商品房买卖合同》时提出异议。据此可认定满建国在购买案涉房屋时，应当知道双方所约定的房屋价款是上诉人收取团购服务费之后承诺优惠之价格。其次，麒鑫公司委托伟庭公司对案涉房屋进行推广宣传及销售，伟庭公司又再次委托上诉人销售案涉房屋，满建国在参与团购，接受上诉人服务的过程中自愿向上诉人支付了团购服务费，系其真实意思表示，满建国在接受上诉人服务后并根据优惠价格签订了买卖合同，且《商品房买卖合同》已在住建部门登记备案至满建国名下，满建国现不申请解除《商品房买卖合同》，仅要求上诉人退还团购服务费依据不足，对该主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初9047号民事判决；二、驳回满建国的全部诉讼请求。一审案件受理费5969元，由满建国负担；二审案件受理费5969元，由满建国负担。本判决为终审判决。审判长  符黎音审判员  黄 新审判员  邓禹雨二〇二〇年十二月二十一日书记员  曹 然