广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25786号上诉人（原审原告）：周启泉，男，汉族，1973年1月3日出生，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：冯钜深，广东联合发展律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢智彬，男，汉族，1995年7月10日出生，身份证住址广州市白云区。被上诉人（原审被告）：广州便民物业管理有限公司。住所地：广州市白云区太和镇夏良林场路**（自主申报）。法定代表人：谢智彬，执行董事兼总经理。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：洪婷，广东合盛律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：胡传超，广东合盛律师事务所律师。上诉人周启泉因与被上诉人谢智彬、广州便民物业管理有限公司（以下简称：便民公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初17602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月22日公开开庭审理了本案。周启泉的委托诉讼代理人冯钜深，谢智彬及便民公司的共同委托诉讼代理人洪婷、胡传超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。周启泉上诉请求：1.判决谢智彬、便民公司缴清租金7188716元；2.判决谢智彬、便民公司向周启泉赔偿因其违建行为导致周启泉原有建筑物被政府拆除而造成的经济损失800万元；3.谢智彬、便民公司共同承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，造成错判，请二审法院予以纠正。周启泉与谢智彬、便民公司于2018年12月17日订立《厂房租赁合同》，约定：（1）甲方（周启泉）将广州市白云区太和镇夏良村十六社园林地段（夏良林场路1号）建筑物20050平方米和空地3474平方米租赁给乙方谢智彬作三鸟批发销售市场使用。上述《租赁合同》签订以后，双方均依约履行。周启泉于2018年12月17日将场地交付给谢智彬使用，2018年12月便民公司成立了，谢智彬、便民公司共同使用诉争场地至一审开庭期间，谢智彬、便民公司无故拖欠该场地的租金7188716元。一审法院却以疫情为由，酌情给予谢智彬、便民公司减免562194元租金以及退还其押金1866045元，没有事实和法律依据，损害了周启泉的权益。二、一审判决故意偏袒谢智彬、便民公司，对周启泉原有建筑物拆除的损失不予支持，实属错判。2020年5月谢智彬、便民公司在周启泉极力劝阻和政府制止下，仍然强行在周启泉原有的7000平方米历史遗留的合法建筑物上加建了违法建筑，致使该整体建筑物于2020年6月12日被广州市白云区太和镇政府强制拆除，从而造成周启泉的巨额经济损失。涉案场地在1970年原为一间食品加工厂和木材厂，也存有厂房等合法建筑。周启泉向一审法院提交了有关的证据、造价书和评估报告书，足以认定周启泉的经济损失。但是，一审法院却以周启泉的建筑物也是没有合法报建建设的建筑为由，对周启泉的经济损失不予支持。涉案场地在2008年-2018年由开林家具厂向周启泉承租经营，该家具厂原有的建筑物为20050平方米，且该家具厂有营业执照和排污许可证明，该建筑物后由于谢智彬、便民公司的违建行为于2020年6月12号被广州市白云区太和镇人民政府作出强制拆除行政处理决定，周启泉一审主张被拆除的建筑物面积为7600平方米、损失约为800万元。周启泉二审提供该被拆除的建筑物的面积测绘报告，该报告显示现存建筑物只有10800平方米，周启泉被拆除的建筑物面积实际为9131.8平方米，而周启泉在一审中主张的面积只有7600平方米，而一审法院对此没有进行审理和查明，对该请求也没有支持。谢智彬、便民公司二审答辩称：同意一审判决的处理结果，不同意周启泉的上诉请求。周启泉于2020年7月14日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.解除周启泉与谢智彬签订的《厂房租赁合同》；2.谢智彬、便民公司立即迁出承租的广州市白云区太和镇龙归夏良村十六社园林地段共20050平方米建筑物及附属空地3474平方米，并将上述场地腾空交还给周启泉；3.谢智彬、便民公司清交欠租7188716元及违约金1500000元（暂计至2020年6月30日止，若逾期搬迁，租金须按每月562194元、违约金则按应付未付租金总额的每日千分之五的标准计算至实际迁出之日）；4.谢智彬、便民公司向周启泉赔偿因其违建行为导致周启泉建筑物被政府拆除而造成的经济损失800万元；5.谢智彬、便民公司承担诉讼费用。一审法院经审理查明：2006年11月30日，周启泉与案外人广州市白云区太和镇夏良村第十六经济合作社签订《租用土地协议书》，向该社租赁园林、两个鱼塘和牛栏布星龙山庄前工业用地用于投资建设厂房，租赁期限为2007年3月18日起至2038年3月18日止，共31年，园林鱼塘约30亩，牛栏布星龙山庄前用地约15亩，园林鱼塘和牛栏布的果树补偿办法由周启泉向现租塘及租地方作合理补偿。2018年12月17日，周启泉（甲方）与谢智彬（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区太和镇夏良村十六社园林地段场地和配套建筑物，按原状租赁给乙方作三鸟批发销售市场使用和管理；租赁期由2018年12月17日至2028年12月17日，合同期一共10年；该场地及配套建筑物按投影面积计算为20050平方米，每月27元/平方米，空地3474平方米，每月6元/平方米，两项合计每月租金562194元/月，以上租金满三年在上年的基础上递增10%；每月租金乙方必须在当月的10日前一次性向甲方交纳，不得随意拖延，如逾期交纳须向甲方交纳每天5‰的滞纳金；签合同时，乙方向甲方交纳合同保证金和第一个月租金，合同期满，甲方将合同保证金如数免息退还给乙方；场地内的水电设施由乙方负责自行安装使用，合同期内，乙方须对场地内的所有建筑物、场地、设施进行改建，星瓦棚进行升级改造加建夹层，并与楼房连通，如有人为损坏，乙方负责出资修复，如乙方在对租赁物进行改造时，须取得有关部门的批准，确保甲方原有建筑物的安全，在施工过程中如出现因政府行为造成拆除后无法复建，由乙方负全部责任，并负责还原甲方原有建筑物的规模，按正常交纳租金；合同期内，乙方有权将场地分租给各三鸟批发户进行经营，甲方不得干涉。合同签订后，谢智彬向周启泉交纳了押金1866045元。另查，在案涉《厂房租赁合同》签订当日，周启泉即将合同项下位于广州市白云区太和镇夏良村第十六经济合作社林场路1号的建筑物及空地移交给了谢智彬，且双方确认出租的建筑物系周启泉所建，其中包括了两栋4层楼的建筑物以及1栋锌铁棚建筑。而谢智彬已于2018年11月28日，以广州市白云区太和镇夏良林场路**为住所注册成立了便民公司。谢智彬与便民公司确认，谢智彬与周启泉签订案涉《厂房租赁合同》，但实际使用人为便民公司。谢智彬、便民公司在接收案涉租赁场地后即对案涉场地进行改建，其中在周启泉出租的锌铁棚建筑内加建了两层框架结构建筑物。另，谢智彬、便民公司已向周启泉交纳租金至2019年5月，但2019年5月租金欠100000元未付；此后，谢智彬、便民公司于2019年11月5日支付租金300000元，于2020年1月10日支付租金500000元。2020年6月12日，广州市白云区太和镇人民政府作出《关于强制拆除白云区太和镇夏良林场路1号两幢由锌铁棚违法改造的两层框架结构建筑物的决定》，称：广州市白云区太和镇夏良林场路1号，当事人谢智彬在未取得《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》的情况下，擅自在该地块建成两幢由锌铁棚违法改造的两层框架结构建筑物，占地面积6500平方米；上述行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，现责令违法建筑物的当事人和居住使用该违法建筑物的人员于2020年6月18日前将建筑物内物品全部搬离腾空，并由当事人自行清拆完毕，逾期不履行，政府部门将依法组织强制拆除。庭审中，周启泉与谢智彬、便民公司均确认，上述建筑物于2020年6月19日被强制拆除。对于该被拆除的锌铁棚建筑在原租赁合同中所占的面积，周启泉主张为7600多平方米，而谢智彬、便民公司则表示占地面积为6500平方米，但投影面积谢智彬、便民公司并不清楚。另查，2019年10月10日，便民公司向周启泉回复“有关夏良十六社园林地块建筑物租金的复函”，称其公司在办理开业有关证照过程中，发现其公司向周启泉承租的建筑物是历史违法建筑，造成其公司在办理环保、排水等证照的过程中困难重重，政府部门表示其公司承租的建筑是违建不予办理，甚至有已办理的证件也被注销。一审庭审中，周启泉确认其向谢智彬转租的案涉场地及地上建筑物，并未取得建设用地规划许可及建设用地审批、建设工程规划许可等证照，并确认谢智彬与便民公司因未能办妥经营证照而未在案涉租赁场地实际开展对外经营。一审庭审中，经一审法院释明案涉合同效力后，周启泉表示坚持原诉讼请求不予变更。另查，一审诉讼中，谢智彬与便民公司提交了落款时间为2020年4月25日的“提前终止租赁合同告知函”一份，该函称“甲方周启泉与乙方谢智彬于2018年12月17日签定的《厂房租赁合同》因受国家政策和客观原因的影响，经过一年多的筹备，无法取得开办三鸟批发销售市场的政府批文，导致无法开展经营，致使乙方前期投入的资金无法收回，蒙受巨大的经济损失，同时亦无法按合同所定按时向甲方交纳租金，造成甲方的资金周转困难，截至2020年4月份乙方已欠缴租金5502134元，有鉴于此，甲乙双方代表于2020年4月23日当面进行磋商，一致认为继续履行合同已无实际意义，乙方在口头上承诺于2020年5月1日前将合同相关的场地及现存建筑物，构筑物和配套设施整体交还给甲方，现经甲方初步研究确定，双方于2020年5月1日前提前终止合同……现我方以书面形式告知乙方，望乙方收到告知文书后尽快前来商讨终止合同的相关事宜。”2020年6月22日，周启泉在夏良林场路1号门牌下张贴“催缴通知”，称谢智彬未能按时向其公司交纳2019年6月至2020年6月租金，要求其在合同所定期限内一次性交纳租金。2020年7月6日，谢智彬、便民公司向周启泉寄出“关于交还租赁物的通知”，称：贵方周启泉与我方谢智彬于2018年12月17日签订《厂房租赁合同》（2019年初为了办理租赁登记，我方配合贵方由贵方广州市亿丰物业管理有限公司与我方便民公司签订《厂房租赁协议》）；合同签订后，我方耗费了大量资金对租赁物进行改造；然而，改造完成后，太和镇人民政府将租赁场地内的建筑物强制拆除，致使我方根本无法使用租赁物，遭受了巨额财产损失……由于贵方提供的租赁物所在地块并非建设用地，且地上建筑物未办理合法报建手续，双方签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁协议》均为无效合同……我方将于2020年7月9日将租赁物交还给贵方，请贵方在此时间之前自行或委托他人与我方办理租赁物交接手续，贵方逾期不接收租赁物的，视为我方已向贵方交还了租赁物，我方将于2020年7月9日撤离现场安保人员，自此无需向贵司支付场地使用费；该日期之后因贵司逾期不接收租赁物导致的场地使用费的扩大损失以及租赁场地因被侵占的风险与我方无关，由贵司自行承担。周启泉于次日签收该邮件，但周启泉确认其因为就租金交纳未与谢智彬达成协议故而没有接收场地，而谢智彬、便民公司表示其已于2020年7月9日撤离了案涉场地。一审诉讼中，周启泉提交了2019年10月21日由广州穗衡房地产土地资产评估咨询有限公司出具的《评估报告书》，系就广州市白云区太和镇夏良村园林、两个鱼塘和牛栏布星龙山庄前工业用地（夏良林场路1号）房屋建筑物、构筑物、附着物因整改集体土地承包（租赁）合同而进行的评估，估计范围包括房屋建筑物25905.6639平方米以及构筑物、附着物8项，估价结果为53136213元。但谢智彬、便民公司对该评估报告书并不予认可。而周启泉也确认上述评估范围包含了谢智彬改造加建的部分，并以此主张其因谢智彬、便民公司违建行为而遭受的建筑物拆除损失。上述事实，有《厂房租赁合同》、《关于强制拆除白云区太和镇夏良林场路1号两幢由锌铁棚违法改造的两层框架结构建筑物的决定》、函件、《评估报告书》及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：关于周启泉与谢智彬所签订的案涉《厂房租赁合同》的效力问题。本案中，谢智彬向周启泉承租的是广州市白云区太和镇夏良村十六社园林地段场地和配套建筑物。根据周启泉与广州市白云区太和镇夏良村第十六经济合作社签订的租赁合同显示，周启泉向村社承租的地块包括了园林、鱼塘和牛栏布星龙山庄前工业用地，且其中园林鱼塘约30亩，该园林及鱼塘用地显然属于农业用地性质，依法不得用于非农建设。而周启泉承租土地之后建设了包括两栋4层楼建筑和一栋锌铁棚建筑等在内的建筑物和构筑物，却未就其建设建筑物及构筑物用于出租的行为，办理相关的用地规划及用地审批、建设工程规划及施工许可审批，已涉嫌违法用地及违法建设。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的房屋租赁合同无效”。根据该司法解释的规定，周启泉将未取得建设工程规划许可证而建设的建筑物出租给谢智彬作为厂房使用，因此而签订的《厂房租赁合同》应属无效，同时该合同中所约定的空地出租也因未办理合法的用地审批而无效。无效的合同自始无效，周启泉要求解除合同的请求，一审法院依法不予支持。关于合同无效后的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”。因谢智彬在签订案涉《厂房租赁合同》之日即接收了案涉场地并实施了改造行为，故可视为其已经实际占有使用了案涉租赁标的，其应当参照合同约定的租金标准支付占有使用费。因谢智彬截止至2019年5月尚欠占有使用费100000元未付，故其应支付该月欠付的占有使用费以及自2019年6月起的占有使用费。由于谢智彬、便民公司已于2020年7月6日向周启泉寄出“关于交还租赁物的通知”，告知周启泉其将于2020年7月9日将租赁物交还给周启泉，并要求周启泉自行或委托他人办理租赁物交接手续，周启泉于次日签收该通知后并未配合谢智彬办理场地交接，并当庭解释称系因未与谢智彬就交纳租金达成协议而无法办理交接。一审法院认为，在案涉租赁合同无效的情况下，谢智彬已向周启泉发出了交接通知，周启泉应当及时与谢智彬办理场地移交事宜，以避免损失的进一步扩大，而不应以租金未付等为理由拖延场地交接时间，故由此所造成的场地占有使用费损失应由周启泉自行承担。因此，一审法院认定案涉场地占有使用费应计算至2020年7月9日。另外，由于案涉场地中的锌铁棚建筑已于2020年6月19日被强制拆除，亦即自该日起谢智彬实际占有使用的租赁物中已无该拆除的建筑物部分，该部分的占有使用费应当自该日起予以扣除。而对于被拆除的锌铁棚建筑在原租赁合同中所占的面积，周启泉主张为7600多平方米，而谢智彬、便民公司则表示占地面积为6500平方米，但投影面积谢智彬、便民公司并不清楚，故一审法院酌情根据周启泉的主张认定原租赁合同中的锌铁棚建筑面积为7600平方米，根据原租赁合同约定，该部分建筑每月占有使用费应为205200元（7600×27）。综上，谢智彬应向周启泉所支付的2019年5月至2020年7月9日的场地占有使用费为7430085.42元（100000元+562194元×12+562194元÷30×18+356994元÷30×12+356994元÷31×9）。由于谢智彬此后共计向周启泉支付了800000元占有使用费，故其尚应向支付占有使用费6630085.42元。另外，因周启泉与谢智彬、便民公司均确认，谢智彬承租案涉场地之后未能实际对外开展经营，故一审法院综合考虑该使用现状以及新冠××疫情影响等因素，对谢智彬提出的租金减免主张酌情支持减免一个月租金562194元。另外，因周启泉已收取了谢智彬的合同押金1866045元，在合同无效的情况下，周启泉本应向谢智彬退还该押金，虽谢智彬未就该押金处理提出相关的抗辩主张，但一审法院认为该押金仍可在本案中冲抵谢智彬应当支付的占有使用费。综上，经租金减免和押金冲抵后，谢智彬尚应向周启泉支付场地占有使用费4201846.42元。由于案涉租赁合同为无效合同，故周启泉主张依照合同约定要求谢智彬支付违约金，无合同依据，一审法院依法不予支持。虽周启泉出租给谢智彬使用的锌铁棚建筑，在谢智彬于其中加建了两层框架结构建筑物后，被广州市白云区太和镇人民政府以违法建设为由强行拆除了，但周启泉自身所建设的锌铁棚建筑亦无证据证实系合法报建建设的建筑物，本身亦系违法建筑。因此，无论是周启泉所建设的锌铁棚建筑，还是谢智彬加建的两层框架结构建筑，其被拆除的原因均系违法建设，周启泉主张由谢智彬承担其锌铁棚建筑被拆除的损失，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。由于与周启泉签订案涉《厂房租赁合同》的相对方是谢智彬，而便民公司确认其为该租赁标的物的实际使用人，在相关函件往来中便民公司亦是以承租人身份出现，故周启泉要求谢智彬、便民公司共同支付场地占有使用费，一审法院依法予以支持。因谢智彬、便民公司已向周启泉送达了交接场地的通知，系周启泉无正当理由拒绝交接回收案涉租赁场地，同时周启泉确认案涉租赁场地谢智彬、便民公司并未实际进行经营，且谢智彬、便民公司确认其已于2020年7月9日撤离案涉场地，即周启泉现可随时自行收回场地管业，故一审法院对其要求谢智彬、便民公司将案涉场地腾空交还的请求，依法不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，于2020年8月31日作出一审判决：一、于本判决生效之日起十日内，谢智彬、广州便民物业管理有限公司向周启泉支付场地占有使用费4201846.42元；二、驳回周启泉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费60966.15元，由周启泉负担45616.15元，由谢智彬、广州便民物业管理有限公司负担15350元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。周启泉在二审诉讼中提供2020年12月13日惠东县致诚地质勘测科技有限公司房屋面积计算资料，以此主张其出租给谢智彬、便民公司的原有建筑物中因违建行为被城管部门拆除的面积。该计算资料载明夏良林场路1号实地测量建筑总面积10918.188平方米。周启泉称被拆除的建筑物面积实际为9131.8平方米，其于一审诉讼中主张的面积为7600平方米。谢智彬、便民公司为证明周启泉提供出租的建筑物为违法建筑，在二审诉讼中提供广州市国土资源和房屋管理局于2007年9月14日向周启泉出具的云国土行处［2007］679号土地违法案件行政处罚决定书，该决定书载明：“被处罚人：周启泉。经查，你未经国土资源行政主管部门批准，于2006年11月擅自在白云区太和镇夏良村第十六经济社“园林”（土名）处的鱼塘填土建设厂房，占用土地面积17000平方米，该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、四十四条的规定，属非法占用土地。决定处罚如下：1、责令你退还非法占用的土地。2、对你17000平方米非法占用的土地处以每平方米20元罚款，罚款金额合计340000元。你该宗违法用地必须到国土部门办理有关用地手续，建筑物部分应按规划部门要求处理。”二审诉讼中，周启泉表示谢智彬承租涉案场地并在原有建筑物加建后有将涉案场地分租了很多小租户，不清楚谢智彬具体做何使用。谢智彬表示其承租涉案场地后没有实际经营使用过涉案场地，对涉案场地没有分租过也没有收过租金。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的是：周启泉主张的租金、经济损失是否应予支持。案件事实表明，涉案《厂房租赁合同》因租赁标的物未办理建设用地批准手续、未办理建设工程规划许可证、一审判决认定合同无效，处理正当。为此，谢智彬、便民公司应参照合同约定的租金标准向周启泉支付占有使用费。因《厂房租赁合同》无效，一审判决认定周启泉应退还已收取谢智彬的合同押金1866045元，并无不妥。由于今年发生新冠××疫情，一审判决结合政府部门有关疫情防控措施的影响，对谢智彬、便民公司应支付的占有使用费酌情依一个月租金标准减免562194元，符合本案实际情况。周启泉对一审判决有关合同押金及减免费用处理所持上诉理由，不能成立，本院不予支持。依广州市白云区太和镇人民政府所作《关于强制拆除白云区太和镇夏良林场路1号两幢由锌铁棚违法改造的两层框架结构建筑物的决定》，谢智彬擅自建成两幢由锌铁棚违法改造的框架结构建筑物，被责令拆除。周启泉一审诉讼中提交的《评估报告书》，估计范围包括房屋建筑物25905.6639平方米以及构筑物、附着物，周启泉以此主张谢智彬因违法改造被拆除7600平方米应赔偿损失800万元，依据并不充分。鉴于谢智彬违法改造之前的锌铁棚建筑物，周启泉本案未能提供充分证据证明属于合法建筑，一审判决对周启泉损失赔偿主张不予支持，所作处理并无不妥。综上所述，周启泉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费87721.22元，由周启泉负担。本判决为终审判决。审判员  赵云川二〇二〇年十二月二十九日书记员  吴敏玲李美琦