广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终27711号上诉人（原审被告）：冯士军，男，汉族，1981年11月3日出生，身份证住址：山东省聊城市东昌府区。上诉人（原审被告）：赵家强，男，汉族，1981年7月1日出生，身份证住址：黑龙江省克山县。被上诉人（原审原告）：深圳市乐天泰商贸有限公司,住所地：广东省深圳市南山区桃源街道新屋村工业区第****北侧**位，统一社会信用代码：91440300678566278L。法定代表人：林喜元，总经理。委托诉讼代理人：周遨，系公司员工。上诉人冯士军、赵家强因与被上诉人深圳市乐天泰商贸有限公司（以下简称乐天泰公司）租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2020）粤0305民初9645号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。冯士军、赵家强上诉请求：一、撤销一审判决,改判驳回乐天泰公司的全部诉讼请求;二、乐天泰公司承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误,适用法律错误,应当依法予以撤销、改判驳回乐天泰公司在一审中提出全部诉讼请求。一、关于原审法院事实认定错误。冯士军、赵家强与乐天泰公司之间于2018年8月2日签订的关于700平方米厂房的《房屋租赁合同》(以下简称为合同A)系由双方在2017年10月26日签订的《房屋租赁合同》(以下简称为合同B)变更而来,冯士军、赵家强与乐天泰公司自愿合意将合同B的标的物进行了变更,由原275平方米的厂房变更成为700平方米的厂房,自2018年8月2日签订新的合同A时起,冯士军、赵家强就已经不再基于本案所涉的275平方米厂房对乐天泰公司承担任何义务,也未在实际占有、使用275平方米厂房。冯士军、赵家强之所以实际使用275平方米的厂房直至2018年11月,系因乐天泰公司怠于履行交付700平方米的厂房的合同义务,导致冯士军、赵家强无法按照合同B的约定使用700平方米的库房,才经由双方协商一致,由冯士军、赵家强暂继续使用275平方米厂房作为应急替用。二、关于法律适用错误。在合同B无效的前提下,乐天泰公司应在原审中举证证明其“冯士军、赵家强在2018年12月1日至2019年10月31日期间实际占有、使用合同B项下275平方米厂房”的主张,如不能举证,应当承担举证不利的后果。综上所述,冯士军、赵家强未在2018年12月1日至2019年10月31日期间实际占有、使用合同B项下275平方米厂房,不应承担一审判决所载明的给付义务。乐天泰公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。冯士军、赵家强的上诉理由不能成立，请求驳回上诉。乐天泰公司向一审法院起诉请求：1、冯士军、赵家强立即向乐天泰公司支付2018年12月1日至2019年10月31日的租金11万元、电费2059.5元;2、冯士军、赵家强赔偿房屋空置的租金损失2万元；3、本案的诉讼费由冯士军、赵家强承担。一审法院认定事实：2017年10月26日，乐天泰公司（甲方）与赵家强（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定乙方租用甲方位于新屋村工业区工业厂房××楼××层，面积约为275平方米，作为工业厂房使用，用于经营乙方经营范围内产品的生产、存储及办公场所。租用期从2017年10月26日至2021年8月30日止。乙方必须在每月10日前将租金及其他费用一次交清至甲方财务。若有延迟，每日按0.5%收取滞纳金。若乙方超过一个月未交纳租金，甲方有权单方面终止合同，所收履约保证金不予退还。租金按如下计算，2017年10月26日起至2018年8月31日止每月租金为10000元，2018年9月1日起至2021年8月30日参考在本栋其他租户及周边市场价格（乙方必须服从甲方在本栋二、三楼调配位置，面积在200-300平方米之间。）届时以双方补充协议为准。乙方每月需向甲方缴交工业区综合管理费，共用洗手间水、电、梯电费按实际使用分摊。本合同一经签字，乙方需付给甲方两个月租金，即2万元作为履约保证金。收款收据显示，赵家强支付了2017年12月到2018年11月的租金及电费。另查，（2019）粤03民终20139号判决显示，法院查明，2018年8月2日，冯士军（乙方）与乐天泰公司（甲方）签订《厂房租赁合同》，约定：乙方租用甲方位于新屋村工业区工业厂房××栋第三层北侧（涉案厂房），约700平方米，每月租金31000元；另双方约定三楼西面的两间房屋先交由乙方使用，如甲方需要改造，乙方应无条件交还其中一间房屋用于乙方经营范围内产品的生产、存储及办公场所；租用期从2018年9月1日起至2021年8月31日止；甲方以现厂房现状出租给乙方，协助乙方办理开业等有关手续，费用由乙方承担；乙方必须在每月10日前将租金及其他费用一次交清至甲方财务，若有延迟，每日按0.5%收取滞纳金，若乙方经多次催促仍未及时交租，甲方有权采取停供水电等督促措施，若超过一个月未缴纳租金，甲方有权单方面终止合同，所收履约保证金不予退还；租金第一年为31000元／月，从第二年（2019年9月1日）开始在原基础上每年递增10%；本合同一经签字，乙方需付给甲方两个月租金，即62000元作为履约保证金；及其他内容。冯士军另提交了一份仅有乐天泰公司（甲方）盖章的《厂房租赁合同》（落款日期为2017年10月26日），该合同约定：乙方租用甲方位于新屋村工业区工业厂房××栋，面积约275平方米，租用期从2017年10月26日起至2021年8月30日止；2017年10月26日至2018年8月31日期间每月租金1万元；乙方需付给甲方两个月租金2万元作为履约保证金等。冯士军表示冯士军系先承租了200多平方米，之后又承租了700平方米，前述合同系冯士军手中的合同，冯士军并未签字，但乐天泰公司手中有冯士军签字的合同。乐天泰公司对该合同不予认可，并表示与本案无关。为证明冯士军向乐天泰公司支付了押金62000元，冯士军提交了一份乐天泰公司于2018年8月2日出具的收款收据，收据中载明乐天泰公司收到赵家强交来三楼北侧租房押金62000元（收据中还载明熊**的银行账号，收据右上方有手写“应转42000元”的字样）。冯士军表示，赵家强系冯士军的同事，因之前租赁的200多平方米房产冯士军已支付2万元押金（系冯士军委托长春子煜商贸有限公司转账给熊**支付宝账户，该2万元押金收据在租用涉案厂房时被乐天泰公司收回），后又支付4.2万元（系冯士军委托朋友杨**转账给熊**）。对此，冯士军于庭后提交了以下证据：1、支付宝转账电子回单（显示2017年10月26日长春子煜商贸有限公司转账给熊**3万元）、长春子煜商贸有限公司出具的情况说明（载明该公司系受冯士军委托转账支付押金及租金）；2、中国银行网上银行电子回单（显示杨**于2018年8月3日转账给熊**42000元）、杨**出具的情况说明；3、赵家强出具的《情况说明》，内容为：赵家强与冯士军是同事关系，共同租用乐天泰公司的库房。乐天泰公司对出具给赵家强62000元收款收据形式上的真实性予以认可，但表示赵家强是其中一个租客，该收据显示是收到赵家强缴纳的押金而非冯士军缴纳；乐天泰公司对长春子煜商贸有限公司的付款凭证、杨**的付款凭证及情况说明均不予认可，并表示冯士军、乐天泰公司并未在2017年10月26日签订租赁合同；对于赵家强的《情况说明》不予认可，并表示赵家强系2017年10月26日与乐天泰公司签订了租赁合同；对此，乐天泰公司提交了一份乐天泰公司（甲方）与赵家强（乙方）于2017年10月26日签订的《厂房租赁合同》，该合同的内容与冯士军提交的仅有乐天泰公司（甲方）盖章的《厂房租赁合同》（落款日期为2017年10月26日）的内容一致。对于乐天泰公司提交的2017年10月26日签订的《厂房租赁合同》，冯士军表示该合同与冯士军提交的合同是一样的，是冯士军用来证明租用乐天泰公司新旧厂房的关联性证据。一审法院认为，对于冯士军是否向乐天泰公司支付了押金62000元的问题。首先，冯士军提交了乐天泰公司出具给赵家强的62000元的收款收据、赵家强出具的情况说明、长春子煜商贸公司的转账记录、杨**的转账记录及相关情况说明，以及有乐天泰公司盖章、落款日期为2017年10月26日的《厂房租赁合同》，前述证据的形成时间、具体金额等与冯士军陈述的事实基本一致，且款项的支付对象系乐天泰公司出具的收款收据中载明的款项收取人；故一审法院认为，前述证据已形成完整的证据链，足以证明以下事实：冯士军系先承租了200多平方米厂房，后又与乐天泰公司签订涉案租赁合同承租了涉案厂房；冯士军曾委托长春子煜商贸公司代为支付押金2万元，后又委托杨**支付押金42000元，即冯士军已向乐天泰公司支付押金62000元。其次，乐天泰公司表示62000元的收据系出具给赵家强的，赵家强系另行承租了相应的厂房，但乐天泰公司提交的其与赵家强签订的《厂房租赁合同》，与冯士军提交的有乐天泰公司盖章、落款日期为2017年10月26日的《厂房租赁合同》的签订时间和内容一致，而该合同中约定的押金为2万元，如确系赵家强承租厂房，乐天泰公司不可能于2018年8月向赵家强出具金额为62000元的押金收据，而该押金收据中载明的租赁厂房地址系涉案厂房地址，这与乐天泰公司提交的《厂房租赁合同》中约定的租赁物并不一致；结合赵家强出具的情况说明，原审法院确认赵家强与冯士军系共同承租相关厂房，乐天泰公司出具给赵家强的收款收据载明的押金62000元系冯士军承租的涉案厂房的押金，故对于乐天泰公司的抗辩理由，一审法院不予采信；及其他内容。庭审中，乐天泰公司表示涉案厂房无报批报建手续。赵家强每月支付的租金数额不一是因为包含了水电费。乐天泰公司称因2020年初其已将涉案厂房出租，电表已经覆盖，因而未能提交相关电费具体数额的证据。一审法院认为，本案中涉案厂房未取得房地产权证书，亦未取得建设工程规划和建筑许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证，与承租人订立的租赁合同无效。因此乐天泰公司与赵家强签订《厂房租赁合同》应为无效合同。乐天泰公司主张赵家强实际占有使用涉案厂房至2019年10月，应当支付2018年12月至2019年10月期间未交纳的租金，赵家强辩称该《厂房租赁合同》相关权利义务已移转至另案（2019）粤03民终20139号中的涉案厂房（即新屋村工业区工业厂房××栋第三层北侧），该院认为，两份租赁合同所涉场地、租赁范围大小、租金数额、押金数额均不相同，且赵家强对涉案厂房租金已支付至2018年11月，与另案（2019）粤03民终20139号中的涉案厂房中租赁期限从2018年9月1日起在时间上无法衔接。并且，结合（2019）粤03民终20139号案件中一审法院认为可以认定“冯士军系先承租了200多平方米厂房，后又与乐天泰公司签订涉案租赁合同承租了涉案厂房（即700多平方米厂房）”等相关事实，无法推出本案涉案厂房的相关权利义务已移转至另涉案厂房中。此外，赵家强对该《厂房租赁合同》已终止未提供任何证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果，故该院对于赵家强的抗辩不予采信。虽然《厂房租赁合同》无效，但赵家强实际占有使用，故其应当支付2018年12月至2019年10月期间的占有使用费。该院酌定占有使用费标准参照《厂房租赁合同》的租金标准执行，虽然该《厂房租赁合同》约定2018年9月1日起至2021年8月30日租金参考在本栋其他租户及周边市场价格，但结合赵家强2018年9月至11月期间每月仍按1万元租金标准交租，该院对于乐天泰公司主张按1万元租金标准交纳予以采纳，赵家强应当交纳2018年12月至2019年10月期间的占有使用费11万元。关于乐天泰公司主张赵家强应交纳的电费2059.5元，该院认为，因乐天泰公司未提交证据予以证明，故该院对乐天泰公司的主张不予采纳。关于乐天泰公司主张的房屋空置的租金损失2万元，该院认为，乐天泰公司的主张缺乏事实与法律的依据，该院不予支持。关于冯士军是否应当承担涉案厂房相关占有使用费的责任，该院认为，赵家强在另案中出具的《情况说明》已载明其与冯士军是同事关系，共同租用乐天泰公司的库房。并且，冯士军在另案中亦表示其先承租了200多平方米，之后又承租了700平方米的房屋。对于本案《厂房租赁合同》，冯士军在另案表示该合同与其提交的合同是一样的，是其用来证明租用乐天泰公司新旧厂房的关联性证据。以上不难推知冯士军和赵家强对于双方共同租赁涉案厂房具有相同的意思表示，结合（2019）粤03民终20139号案件中一审法院的相关认定，该院认为冯士军亦应当支付涉案厂房2018年12月至2019年10月期间的占有使用费110000元。综上，乐天泰公司的主张成立，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、赵家强和冯士军自该判决生效之日起十日内向乐天泰公司支付2018年12月至2019年10月期间的房屋占有使用费11万元；二、驳回乐天泰公司的其他诉讼请求。本案案件受理费2941.2元，乐天泰公司已交2941.2元，由赵家强和冯士军负担2450.02元，由乐天泰公司负担491.18元。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，因涉案房产没有合法的报批报建手续，因此乐天泰公司与赵家强于2017年10月26日签订的《厂房租赁合同》应当认定无效。冯士军、赵家强实际使用了涉案275平方米的厂房并交纳租金至2018年11月，但其未能提交证据证明其在2019年10月之前退出了该厂房并与乐天泰公司办理了交接手续，因此，其应当支付2018年12月至2019年10月期间的房屋占有使用费。综上，冯士军、赵家强的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由冯士军、赵家强负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 聂   效审判员 张 秀 萍二〇二〇年十二月十日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。