广西壮族自治区德保县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1024民初1331号 原告：深圳市晟宇物业管理有限公司，住所地：深圳市龙岗区坂田街道南坑村南坑社区工作站D612。 法定代表人：李坚，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄茂清，广西广盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许燕舞，女，1981年10月6日出生，壮族，深圳市晟宇物业管理有限公司德保分公司员工，住广西壮族自治德保县。 被告：黄兰芝，女，1989年9月23日出生，壮族，户籍地为广西壮族自治区德保县，现住广西壮族自治区德保县。 委托诉讼代理人：罗章星，男，1985年1月23日出生，壮族，户籍地为广西壮族自治区德保县，现住广西壮族自治区德保县。 原告深圳市晟宇物业管理有限公司与被告黄兰芝物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案受理后，依法适用小额诉讼程序审理，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄茂清、被告的委托诉讼代理人罗章星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向法院提出诉讼请求1.判令被告支付原告2018年10月1日至2020年5月31日期间的物业费1741.60元，专项维修资金248.80元,2019年1月1日至2020年5月31日期间电梯维护费510元，共计2500.40元；2.判令被告支付原告，滞纳金暂算从2019年1月1日至2019年8月10日为5284.41元，此后以2500.40元为基数，按每日1%计算，计至被告付清之日止；3.判令被告支付原告发电柴油费26.26元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年10月20日，经南城时代广场小区业主大会选聘，原告与德保县南城时代广场小区业主委员会签订了编号为晟宇物服合字2018E01223号《德保县南城时代广场小区物业服务合同》，合同第七条约定，“本合同委托服务约定期限自2018年10月1日起至小区召开业主大会选出新物业公司并签订物业服务合同止”。第九条第1款约定“物业的服务费由业主按其拥有住宅建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅0.7元/每平方米/月，另收取0.1元/每平方米/月专项维修资金，电梯维保费30元/月/户”第十条第1款约定“南城时代广场小区业主可选择按月或按季或按年交纳物业服务费，但必须当月交纳，不得拖延至下一月度。按月缴应在每月10日前缴清物业费”。第十条第3款约定逾期缴纳物业费的，业主应按物业费的1%/天计算滞纳金。合同签订后，原告实际为南城时代广场小区提供物业服务,被告于2017年5月6日登记入住该小区，房号8栋2单元801，建筑面积为124.40㎡，已实际接受原告的服务，应按约缴纳物业费，但被告拖欠物业费1741.60元、专项维修资金248.80元、电梯维保费510元、滞纳金暂算从2019年1月1日至2019年8月10日为5284.41元，（此后的滞纳金以2500.40元为基数，按每日1%计算，计至被告付清之日止）。另外，因小区停电或电压不足，原告以柴油发电机发电供电梯使用，柴油费自2018年10月至2019年5月共计15700元，由598户业主平分为26.26元/户。上述款项，原告曾多次向被告催交，但被告仍拒不缴纳。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。 被告黄兰芝辩称：一、原告说2018年10月20日在本小区业主大会依法选聘，本户在此居住区间并未听说有开业主大会选聘物业公司，也并未投票。原告入驻时在本地无营业执照也无本地批准的服务性收费许可证，就在本地经营，属于违规经营，且强买强卖，不应当受法律保护，本户并未与原告签署物业合同，也并未授权与任何人代替本户签署物业合同，物业费的价格应当与双方协商一致为准，本案中双方很明显未能达成一致，不能单一的由物业来决定收取费用标准。原告在本小区的合同应当视为原告与业委会的私自行为，对本户无法律效力，该合同应当视为无效合同，建议该公司向违规签署合同人梁超群索要费用；二、原告未通过合法形式获得为本小区物业服务的资质，并非本案小区合法的物业服务合同。依据国务院发布的《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，选聘物业服务公司需要经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能进行物业服务公司的选聘及解聘，显然本案中原告并没有提供任何证据证明该公司经过了相应的程序获得业主认可，即原告无法证实自身在为本案小区提供物业服务，故从服务主体上来讲原告不具有为本案小区服务的先决条件，因此小区业主不需要支付其任何费用。三、专项维修资金收取及支出不符合法律规定，应予以驳回。专项维修资金作为维护小区设施的重要费用其收取与支出有明确的法律规定，依据《物业管理条例》相关规定，筹集和使用专项维修资金需要部分占建筑总面积2/3的业主且占总人数2/3的业主同意才可实行，原告提供的物业服务合同中关于专项维修资金的约定并未经过法定程序，也没有征求过任何一位业主的同意，同时原告从未对该资金的筹集及使用情况进行过公示，故原告对该资金的收取从程序以及实质上违背法律规定，不应被采纳支持；四、柴油费没有证据证实不予认可。原告主张的柴油费仅有其单方出具的柴油表格，对其真实性、合法性、关联性不予认可，其并没有证据证实实际支出了该笔费用，也无法证实确实用于小区使用，同时小区电压不足作为小区管理者理应从根本上排除隐患，而非以此为理由加收柴油费；五、滞纳金收取标准过高不予认可。原告选聘程序违反我国的法律规定，其本身不具有为本小区服务的资质，因此对于其主张的各项费用不具有法律依据，对被告来讲，理应不会产生任何滞纳金，其次原告主张按日1%计算滞纳金显然高于法律规定，涉嫌乱收费用，对其主张应予以驳回。 原告向法庭提供如下证据：1.德保县南城时代广场小区物业服务合同，拟证明2018年10月20日，经南城时代广场小区业主大会选聘，原告与德保县南城时代广场小区业主委员会签订了编号为晟宇物服合字2018E01223号《德保县南城时代广场小区物业服务合同》，对服务时间、服务内容、服务费用及付款方式作了约定；2.加柴油记录表，拟证明因小区停电或电压不足，原告以柴油发电机发电供电梯使用，柴油费自2018年10月至2019年5月共15700元，分摊至598户业主为26.26元/户；3.入住登记表，拟证明被告入住南城时代广场小区，已实际接受原告的物业服务，应当支付物业服务费；4.（1）南城时代广场小区首次业主大会会议记录、（2）南城时代广场小区首次业主大会签到、和选票、表决提交登记表、（3）业主委员会备案表、（4）催缴单，拟证明德保县南城时代广场小区业主委员会于2017年6月24日经业主大会决议合法成立，其有权代表业主与原告签订涉案物业合同。 原告提供的证据，经被告质证认为：对证据1未经开业主大会，被告也没有的参加，所以对该证据真实性有异议；对证据2并没证据证明该费用用于小区使用，因为电压不足不是发电的理由，所以对该证据真实性、关联性、合法性有异议；对证据3无异议；对证据4中会议记录是真实的，但宣布的是芳山苑物业，投票成立有瑕疵，所以对该证据合法性、真实性有异议；对证据5催缴单和律师发给的短信已经收到了，但对数额方面有异议，所以就不缴纳物业费。 根据上述举证、本院审核及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年，德保县南城时代广场小区在不符合“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的情况下，选聘深圳市晟宇物业管理有限公司入驻进行物业管理服务。德保县南城时代广场小区业主委员会未经业主大会授权与深圳市晟宇物业管理有限公司签订《德保县南城时代广场小区物业服务合同》，约定该小区2018年10月1日至小区召开业主大会选出新物业公司并签订物业服务合同止，期间的物业服务由深圳市晟宇物业管理有限公司按合同约定的物业服务标准提供。物业管理服务收费标准为：高层住宅：0.7元/每平方米/月；另收取0.1元/每平方米/月专项维修资金；电梯维保费30元/月/户；物业费可选择按月或按季或按年交纳物业服务费；逾期缴纳物业费的，业主的滞纳金按照物业费的1%计算。合同签订后，深圳市晟宇物业管理有限公司从2018年10月1日起对德保县南城时代广场小区开展物业服务管理至今。被告黄兰芝系德保县南城时代广场小区8栋2单元801号房业主（房屋面积：124.40平方米），被告自2018年10月1日起至2020年5月31日的物业费为1741.60元、2019年1月1日至2020年5月31日期间电梯维保费510元，经原告书面催交，被告在合理期限内仍未交纳。 本院认为，关于原告与德保县南城时代广场小区业主委员会签订的《德保县南城时代广场小区物业服务合同》的效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项的规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。同时《物业管理条例》第十五条第（二）项还规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的职责。本案物业公司的选聘虽有瑕疵，业主委员会签订物业合同亦未经业主大会授权，但合同签订后原告已按约提供了2018年10月至今的物业服务，且小区绝大部分业主已按合同约定支付了原告服务期间的物业管理费用。可认定上述业主已对德保县南城时代广场小区业主委员会与原告签订合同的行为予以追认，故本院认定《德保县南城时代广场小区物业服务合同》有效，对全体业主有约束力，业主应按合同约定支付物业管理费用；关于原告要求被告按案涉《德保县南城时代广场小区物业服务合同》约定支付专项维修资金问题，因专项维修资金属于全体业主所有，筹集和使用亦由业主共同决定，专项维修资金不属于物业费部分，不应由物业公司收取，故原告要求被告支付专项维修资金于法无据，本院不予支持；关于原告主张的柴油费问题，原告向法庭提供的加柴油记录表系其单方制作，未经业主或业主委员会确认，现被告不认可，本院不予确认；关于原告要求被告支付滞纳金问题，因本案物业服务合同签订过程存在瑕疵，被告一直对该合同效力不予认可，这是被告怠于向原告支付物业费的根本原因，从本案物业公司的选聘、物业合同的签订过程及产生纠纷原因等各种因素综合考量，本院对原告的该项主张不予支持。 综上，本院依照《物业管理条例》第四十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告黄兰芝于本判决生效后十日内支付原告深圳市晟宇物业管理有限公司自2018年10月起至2020年5月的物业费1741.60元、电梯维保费510元，共计2251.6元。 二、驳回原告深圳市晟宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元（原告已预交25元），减半收取25元，由被告黄兰芝负担。 本判决为终审判决。 审判员  黄怀胜 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  农昌荣