河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0681民初5267号 原告：陈晨，女，1987年9月17日出生，汉族，住涿州市。 委托诉讼代理人：刘然，河北燕赵众诚律师事务所律师。 被告：涿州市联合房地产开发有限公司，住所涿州市双塔区范阳西路**，统一社会信用代码91130681667715290E。 法定代表人：韩联合，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王红军，河北博典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨微，河北博典律师事务所律师。 被告：涿州市安家房地产经纪有限公司，住，住所涿州市平安北街（金穗小区）商**一社会信用代码91130681564880680T。 法定代表人：李福霞，该公司经理。 被告：李福霞，女，1981年3月23日出生，汉族，住涿，住涿州市div> 被告：涿州东易日盛装饰工程有限公司，住所，住所涿州市开发区建经北街（平安北街**）社会信用代码91130681684330923T。 —2— 法定代表人：陈金良，该公司经理。 委托诉讼代理人：郭影，该公司员工。 委托诉讼代理人：梁良，该公司员工。 原告陈晨与被告涿州市联合房地产开发有限公司、涿州市安家房地产经纪有限公司、李福霞、涿州东易日盛装饰工程有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈晨及其委托诉讼代理人刘然、被告涿州市联合房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨微、被告涿州市安家房地产经纪有限公司法定代表人李福霞、被告李福霞、被告涿州东易日盛装饰工程有限公司委托诉讼代理人郭影、梁良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈晨向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告一签订的《商品房买卖协议》无效；2.被告一返还已支付的首付款370944元，并支付占用原告首付款期间利息，两项合计暂定42万元；3.第二、第三被告承担连带责任返还中介费20000元；4.被告四返还中介费80000元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：经被告二、四共同居间，2017年2月19原告与被告一签订了《商品房买卖协议》，约定原告购买被告一开发的“金域中央”小区第7幢2单元1001号商品房一套，建筑面积为109.6平方米，每平方米11140元；协议约定2018年12月31日前将商品房交付给原告。签订协议当日原告向被告一支付了首付款370944元；但此后被告一既不能协助办理贷款手续、也不能按期交房。经原告了解，至立案之日被告一仍未取得本案诉争房产的商品房预售许可证，合同也无法实际履行。按照最高人民法院发布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，至起 —3— 诉时仍未取得商品房预售许可证的，买卖合同无效。2017年1月份，为按涉合同的签订原告向被告二支付了中介费2万元、向被告四支付了中介费8万元。被告二和被告四作为共同居间方应分别返还原告已经支付的中介费，被告三为被告二的唯一股东，应对公司债务承担连带责任。综上，为维护公民的合法权益，原告请求人民法院查清事实，支持诉讼请求。诉讼过程中，原告陈晨变更第二项诉讼请求为：要求第一被告返还房屋首付款377799元并支付占用原告首付款期间的利息，两项共计420000元。。 被告涿州市联合房地产开发有限公司辩称，原告在2020年9月3日明知商品房尚未办理预售许可证的情况下，依然补交了相关费用，可以证明其应承担相应的过错责任，同时原告补交费用是为了办理银行贷款，且原告已经办理了银行按揭，因此我方不同意原告的诉讼请求。 被告涿州市安家房地产经纪有限公司辩称，我方与原告之间形成的是居间合同。我方已经履行完毕合同义务，为原告提供了订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，原告应当向我方支付报酬，我方收取报酬的行为有法律依据。原告与被告涿州市联合房地产开发有限公司之间的合同纠纷与我方无关。我方仅收取中介费20000元，其中10000元支付给了东易日盛郭影，我方未收取定金80000元，也不是定金80000元的居间方，该80000元与我方无关。 被告李福霞辩称，被告涿州市安家房地产经纪有限公司虽然只有我一个股东，但是二者财产各自独立，被告涿州市安家房地产经纪有限公司是有限责任公司，原告请求我承担连带责任无法律依据。 被告涿州东易日盛装饰工程有限公司辩称，房屋成交价格 —4— 是11140元，当时市场价格为13800元。当时80000元是原告支付给我方的，80000元是我方用来运作房屋单价的，原告省下了291536元，当时约定如果房屋成交了80000元是不退还的。 本院经审理认定事实如下：被告涿州市联合房地产开发有限公司在位于涿州市，暂定名“金域中央”。2017年1月21日，原告与被告涿州东易日盛装饰工程有限公司签订《协议》，约定：“陈晨购买金域中央7-2-1001室房屋，经居间方支付定金捌万元整，如因不可抗拒因素导致金域中央7-2-1001室房屋未能成功成交，居间方需3日退还定金捌万元整于陈晨账户”。被告涿州东易日盛装饰有限公司据此协议收取原告80000元。2017年2月19日，经被告涿州市安家房地产经纪有限公司及被告涿州东易日盛装饰工程有限公司居间，原告与被告涿州市联合房地产开发有限公司签订《商品房买卖协议》（协议编号：0497），约定原告购买被告开发的“金域中央”小区第7幢2单元1001号房，房屋建筑面积约为109.6平方米，每平方米单价11140元，房屋总价款1220944元。买受人已交齐首付款370944元整，剩余850000元申请按揭贷款。原告于2017年1月21向被告涿州市联合房地产开发有限公司支付定金20000元，后原告支付被告涿州市安家房地产经纪有限公司中介费20000元。2017年1月23日原告再次向被告涿州市联合房地产开发有限公司支付购房款180000元，于2017年2月18日向被告涿州市联合房地产开发有限公司支付购房款170944元，于2020年9月3日向被告涿州市联合房地产开发有限公司支付购房款6855元，上述共计支付被告涿州市联合房地产开发有限公司购房款377799元。 —5— 同时查明，“金域中央”又名“古城家园”，该商品房项目至今未取得商品房预售许可证，原告在2017年购房交付定金时即已知晓诉争房屋尚未取得商品房预售许可证的事实。庭审中，被告涿州市安家房地产经纪有限公司和被告涿州东易日盛装饰工程有限公司均认可诉争房屋的居间服务系二被告合作。 本院认为，根据法律规定，商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。本案诉争商品房至今未取得商品房预售许可证明，原、被告签订的《商品房买卖协议》因违反法律的强制性规定无效，故原告要求确认原告与被告涿州市联合房地产开发有限公司签订的《商品房买卖协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告要求被告返还已付购房款377799元的诉讼请求本院予以支持，考虑原告在交付定金时即已知晓案涉房屋尚未取得商品房预售许可证，其仍与被告涿州市联合房地产开发有限公司签订《商品房买卖协议》并陆续支付房款，存在过错，故对原告主张被告支付占用原告首付款期间利息的诉讼请求，本院不予支持。诉争房屋系未取得商品房预售许可证即违法销售的房屋，故被告涿州市安家房地产经纪有限公司及被告涿州东易日盛装饰工程有限公司的居间服务亦不符合法律规定，由此收取原告的中介费应予退还，故原告要求被告涿州市安家房地产经纪有限公司返还中介费20000元的诉讼请求本院予以支持。被告涿州市安家房地产经纪有限公司辩称其与被告涿州东易日盛装饰工程有限公司系合作关系，其将其中10000元支付给被告涿州东易日盛装饰工程有限公司员 —6— 工郭影，被告涿州东易日盛装饰工程有限公司虽亦予以认可，但并不能据此对抗原告向其主张权利，原告要求李福霞承担连带给付义务无事实及法律依据，本院不予支持。关于被告涿州东易日盛装饰工程有限公司收取原告的80000元，因被告涿州东易日盛装饰工程有限公司对该款项不能做出合理说明，且诉争房屋系违法销售的房屋，原告陈晨与被告涿州市联合房地产开发有限公司签订的《商品房买卖协议》因违反法律强制性规定应依法认定无效，该房产交易当然不能成功成交，故其取得该80000元无合法依据，亦应返还。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、确认原告陈晨与被告涿州市联合房地产开发有限公司于2017年2月19日签订的《商品房买卖协议》（协议编号：0497）无效。 二、被告涿州市联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈晨已付购房款人民币377799元。 三、被告涿州市安家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈晨中介费人民币20000元。 四、被告涿州东易日盛装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈晨人民币80000元。 五、驳回原告陈晨的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4500元，由原告陈晨负担365元，由被告涿 —7— 州市联合房地产开发有限公司负担3270元，由被告涿州市安家房地产经纪有限公司负担173元，由被告涿州东易日盛装饰工程有限公司负担692元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  杨爱净 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  李 同