辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民初171号 原告：凤城市赛马中圣供暖有限公司，住所地凤城市赛马镇赛马村三义幸福城小区******。 法定代表人：王健，经理。 委托诉讼代理人：李仲然，辽宁钢城正大律师事务所律师。 被告：陈小武，男，1973年6月7日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈明良，辽宁大宸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋景贺，辽宁大宸律师事务所律师。 被告：凤城市三义房地产开发有限公司，住所，住所地凤城市赛马镇赛马村**div> 法定代表人：谭洪亮，经理。 委托诉讼代理人：徐文峰，辽宁圣权律师事务所律师。 被告：李**，男，1972年2月14日出生，汉族，住凤城市。 原告凤城市赛马中圣供暖有限公司（以下简称中圣公司）与被告陈小武、李**、凤城市三义房地产开发有限公司（以下简称三义公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用普通程序，开庭进行了审理。原告中圣公司委托诉讼代理人李仲然，被告陈小武委托诉讼代理人陈明良、宋景贺，被告三义公司委托诉讼代理人徐文峰到庭参加诉讼，被告李**经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中圣公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销（2020)辽06执异51号执行裁定书。2、请求依法排除被告对原告名下7号楼12-2商业网点的执行。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原审法院适用法律错误。2014年7月14日，鞍山市益民供暖有限公司（以下简称益民公司）与被告三义公司签订《赛马镇供暖移交协议》及《赛马镇供暖移交协议补充协议》。协议约定赛马镇28万平方米供暖面积从2014年11月1日起由鞍山市益民供暖公司进行供暖。上网费总计金额为陆百万元整，其中三百万元为现金，三百万元为房产。三百万元房产（包括幸福城7号楼3单元302号、402号、502号、602号、4单元301号、302号、401号、402号、501号、502号、601号、602号及7号楼3、4单元楼下商业网点，该网点经三义公司确认为12-2号商业网点）。协议签订后，益民公司及被告三义公司均按照协议约定履行。益民公司对28万平方米供暖面积进行供暖，被告三义公司将上述房屋交付给益民公司。2016年底，该商业网点以王立军的名义办理入住，并一直缴纳物业费、房屋水电费。商业网点之外的其他房屋均以益民公司法人王立军的名义对外出售完毕（见房屋买卖合同）。被告虽未与三义公司签订名义上“房屋买卖合同”，但双方签订的供暖移交协议实质上是被告通过其名下房屋抵顶尚欠益民公司的供暖入网费。用房屋抵顶入网费与用房屋抵顶工程款或者其他债务并无区别。因此该以房抵债协议的效力应当适用合同法中关于房屋买卖合同部分，该以房抵债协议在实质上应为房屋买卖合同。同时，以房抵债进行的房屋交易，也可以认定买受人已经实际支付了购房款。被告已经实际占有了案涉商业网点。该网点并非因原告自身的原因未办理过户登记。 陈小武辩称：1、以房抵债协议未办理房屋变更登记前，债权人不能排除其他债权人对房屋的强制执行。本案中，以房抵债协议不能体现原告与三义公司之间房屋买卖的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动，且诉争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权，故原告主张以房抵债协议实质是房屋买卖合同的理由不能成立。2、案涉房屋不是原告主张的抵账房，原告没有支付全部价款。三义公司和益民公司于2014年7月14日签订的《赛马供暖移交协议》第一条第五款约定，新建15万平方米区域上网费总计金额为600万元，其中300万元现金、300万元房产。该协议对案涉房屋是否是顶债房没有约定。三义公司和益民公司又于2014年7月16日签订了《赛马镇供暖移交协议补充协议》，约定了顶账房及三义幸福城三单元302、402、502、602；4单元301、302、401、402、501、502、601、602共计12户，总价2312232元，余款为687768元。该补充协议对案涉房屋是否是抵账房也没有约定。三义公司、益民公司以及赛马镇人民政府为甲乙丙三方于2016年11月7日签订了《供暖补充协议》，该协议重新约定入网费总金额为3407893.60元，其中支付现金金额1703946.8元，剩余金额1703946.8元。房屋顶账部分为甲乙双方于2014年7月16日签订的《赛马镇供暖移交协议补充协议》确定的12户。该补充协议对案涉房屋是否是顶账房还是没有约定。原告与益民公司双方于2014年10月28日签订的供暖移交协议对案涉房屋是否是顶账房仍没有约定。综上所述，原告与三义公司之间不存在案涉房屋买卖合同，案涉房屋也不是抵账房，同时案涉房屋也没有办理变更登记在原告名下，原告没有变更登记存在主观恶意逃避国家税收的过错，被告认为原告是恶意提起民事诉讼，故意阻止强制执行，浪费司法资源，请求依法判决驳回原告的诉讼请求，同时追究原告的法律责任。 三义公司辩称：涉案房屋系顶账房屋，由三义公司将该房屋实际抵顶给原告，并由原告对涉案房屋实际占有使用，因三义公司欠付原告供暖入网费用，原告与三义公司签订抵账协议实际上形成的是房屋买卖法律关系，依法受法律保护，人民法院查封顶账房屋没有法律依据，依法应予撤销。 中圣公司围绕诉讼请求提供了以下证据： 证据1、赛马镇供暖移交协议，证明该协议签订的双方为益民公司与被告三义公司，协议约定赛马镇原有的28万平方米供暖面积及被告开发的15万平方米供暖面积（三义幸福城）从2014年11月1日起总体由原告进行供暖，对开发15万平方米区域上网费用约定为600万元，其中300万元为房产，300万元为现金。 证据2、赛马镇供暖移交协议补充协议，证明该协议是对《赛马镇供暖移交协议》中300万元房产具体范围的补充。被告三义公司同意在7号楼3、4单元下选定一个网点作价687768元抵顶益民公司的上网费。同时因需要对外出售，暂不办理房屋买卖合同及房屋权属证明，原告对外出售时，被告配合购买人签订房屋买卖合同等手续。 证据3、供暖移交协议、企业机读档案登记资料、变更情况查询卡，证明协议签订的双方为益民公司与原告。协议约定益民公司与被告签订的《赛马镇供暖移交协议》与《赛马镇供暖移交协议补充协议》的权利义务由原告承接。王立军变更为原告股东。上述证据能够证明原告为涉案小区供暖，三义公司用房屋抵顶上网费用，考虑到变现问题暂不开具房屋权属证明，待原告出售房屋时，直接变更到购买人名下，因此不能否定双方商品房买卖合同的真实存在，原告承接了益民公司与三义公司之间的协议，原告系本案适格主体。 证据4、中国农业银行客户首付款入账通知复印件3份，证明被告三义公司部分上网费已经以现金形式支付。 证据5、被告三义公司出具的证明一份、专用收款收据一张，证明赛马镇供暖移交补充协议7号楼3、4单元下选定一个网点具体为7号楼12、12-2号网点，面积为186.41平方米，即为本案诉争网点。该网点以原告股东王立军的名义开具收款收据。虽未签订商品房买卖合同，但是开具收据的行为已经表明原、被告形成房屋买卖合同关系。 证据6、专用收款收据5张，证明原告股东王立军在接收案涉网点后缴纳的物业费、装修保证金、临时用电费、垃圾清运费、取暖费、维修基金。原告已经对案涉房屋实际占有。 证据7、房屋买卖合同4份，证明与被告约定的部分房产，原告取得所有权后已经对外进行出售。 证据8、（2020）辽06执异51号执行裁定书，证明原告提出书面的执行异议。 证据9、辽宁增值税普通发票18张，证明原告已经对被告开发的三义幸福城小区实际供暖。原告已经履行其与被告签订的供暖移交协议。 陈小武质证意见，证据1、对该证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该协议并未约定移交内容是否包括涉案房屋，无法证明涉案房屋是双方约定的抵账房屋。 证据2、对该证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该协议并未约定涉案房屋。 证据3、对移交协议的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据涉嫌伪造；对企业机读档案、变更情况查询卡的真实性、合法性、关联性均无异议。 证据4、该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据无法证明三笔费用是原告与三义公司之间的入网费用；三笔费用总额为165万元，该数额与三义公司、原告、赛马镇政府约定的1703946.8元相吻合，并非是原告主张的金额300万元，故对该证据关联性有异议。 证据5、对三义公司出具的证明的真实性、合法性、关联性有异议，因三义公司与原告系利害关系人，且该证据出具的时间为2020年4月22日，编号为0040507收款收据的出具时间为2016年3月30日，金额是否为涉案房屋的入网费，无法核实，故对该证据的关联性有异议。 证据6、对该证据的真实性、关联性有异议，该五份票据于2016年3月30日同时开具，编号不具有连续性；取暖费、物业费、维修基金的金额是否为涉案房屋应交纳的，并不明确，且金额巨大，严重超出涉案房屋所在地收费标准，因此对其真实性、关联性有异议。 证据7、对该证据的真实性、关联性有异议，该买卖行为与涉案房屋无关，买卖合同体现的出售人为王立军、于勇。 证据8、对该证据真实性、合法性、关联性均无异议。 证据9、对该证据真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，原告欲以此证明其与三义公司存在供暖关系，但其无法证明三义公司与原告存在以房抵债的事实。 三义公司质证意见为：证据1-3的真实性、合法性、关联性均无异议，虽然并未载明为房屋买卖合同，但合同中标的物明确，履行期限明确，通过合同内容可以看出双方是以房抵债，根据相关法律规定，也视为商品房买卖合同。证据4-9无异议，证据7能够证明交易的标的物就是被法院查封的房屋。 陈小武提供如下证据： 证据1、（2017）辽06民初96号民事裁定书、协助执行通知书、查封公告、查封扣押清单，证明涉案房屋于2017年3月5日登记在三义公司名下，其具有所有权。 证据2、供暖补充协议，证明三义公司与益民公司于2016年11月7日对2014年7月14日、16日签订的补充协议进行了重新变更，入网费变更为3407893.6元，其中1703946.8元为现金支付，剩余1703946.8元为房屋抵顶，对抵账部分明确约定以2014年7月16日签订的赛马镇供暖移交协议补充协议、三义幸福城7号楼12户作为抵账，足以证明抵账金额为1703946.8元，2014年7月16日约定的12户房产金额为2312232元，说明12户房屋金额超过1703946.8元，故涉案房屋不是以房抵债的范围。 中圣公司质证意见：证据1、对该证据真实性无异议，对关联性有异议，该证据不能证实涉案房屋所有权人为陈小武，只能证明其就该房屋向丹东市中级人民法院提出保全申请。证据2、对该证据真实性无异议，协议签订之前三义公司已经支付上网费115万元，截止至2016年11月7日，三义公司尚欠原告上网费，同时房屋顶账部分仍按照双方签订的赛马镇供暖移交协议执行，即被告仍需抵顶给原告网点一处。 三义公司质证意见：证据1、对该证据真实性无异议，对证明问题有异议，虽然查封房屋的名头为三义公司，但三义公司与原告签订了以房顶债协议，且真实有效，即使查封了该房屋，也应撤销。证据2、该协议为复印件，对其真实性不予认可。 本院对上述证据中无异议的证据，予以确认。对有争议的证据，本院审查认定如下： 中圣公司提交的供暖移交协议，因该公司为案涉小区实际供暖的事实，各方并不否认，虽然被告提出该证据涉嫌伪造，但未提交相反证据予以证明，本院对该证据的真实性予以确认；对三义公司出具的证明，因三义公司与原告系利害关系人，且系本案当事人，该证明应属当事人陈述内容，系于2020年4月出具的，无其他证据佐证，本院对其真实性不予确认；因收款收据的金额是否为案涉房屋所交纳的并不明确，本院对其真实性不予确认；上述房屋买卖合同与案涉房屋无关，不能证明三义公司与中圣公司就案涉房屋存在以房抵债的事实，本院对其真实性不予确认。 根据当事人举证、质证及本院对证据审查认定情况，本院认定案件事实如下： 2014年7月14日，三义公司（甲方）与益民公司（乙方）签订《赛马镇供暖移交协议》，该协议载明，赛马镇整体区域内的供暖事宜，经甲、乙双方共同协商，将其现有供暖所有权及未来区域供暖经营权交于乙方。双方对新建15万平方米区域上网费用总计金额为：陆佰万元整，其中叁佰万元为现金，叁佰万元为房产。 2014年7月16日，三义公司与益民公司签订《赛马镇供暖移交协议补充协议》，双方关于供暖入网费使用房屋顶账事宜协商如下：经双方协商顶账住宅单价为2600元/平方米，顶账住宅选定为三义幸福城7号楼3单元302号、402号、502号、602号，4单元301号、302号、401号、402号、501号、502号、601号、602号共计12户，总面积为889.32平方米，房屋总价为人民币：贰佰叁拾壹万贰仟贰佰叁拾贰元整（￥：2312232.00元）。余款人民币：陆拾捌万柒仟柒佰陆拾捌元整（￥：687768.00元）作为网点顶账费用，网点顶账单价为5000元/平方米，应顶账网点面积为137.56平方米，因网点面积未确定，暂定为一个网点，价格多退少补，或调整住宅面积。网点位置选定为7号楼3、4单元楼下。 2014年10月28日，益民公司（甲方）与中圣公司（乙方）签订《供暖移交协议》，约定甲方于2014年7月14日以来与凤城市三义房地产开发有限公司签订了赛马镇供暖移交协议及补充协议，由于当时乙方还没有成立，现为了方便供暖业务经营管理，由甲方股东王立军、王强等人新成立乙方凤城市赛马中圣供暖有限公司，并将甲方所经营的赛马镇供暖协议中全部业务及债权债务移交乙方所有。并通知三义公司，征得其准许同意。乙方对甲方于2014年7月14日以来与三义公司签订了赛马镇供暖移交协议及补充协议中内容条款全部负责履行。 2016年11月7日，三义公司（甲方）与益民公司（乙方）、赛马镇人民政府（丙方）签订三方协议，即《供暖补充协议》，协议中关于支付入网费约定：1、现金部分：甲方应向乙方支付入网费总计3407893.60元（叁佰肆拾万柒仟捌佰玖拾叁点陆元）人民币，甲方应当于2016年11月8日前向乙方缴纳入网费100万元，减去甲方已支付50万元入网费预付款，余额203946.80元于2016年12月10日前一次性补齐。甲方未如期付清余款由丙方负责督促甲方支付，丙方可以从三义幸福城购房款中（丙方在甲方处购买房屋）直接扣除相应款项支付给乙方。2、房屋顶账部分：入网费现金部分支付后，未支付余款1703946.80元部分按照甲乙双方于2014年7月16日签订的《赛马镇供暖移交协议补充协议》（主协议为甲乙双方于2014年7月14日签订的《赛马镇供暖移交协议》）执行，即甲方以三义幸福城7号楼12户房屋作为顶账，房屋数量依照具体数额多退少补。 因陈小武与李**、孙福、三义公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年11月21日立案，并作出（2017）辽06民初96号民事判决，现该判决已发生法律效力。2017年12月5日，本院就申请执行人陈小武与被执行人李**、三义公司建设工程施工合同纠纷执行一案，作出（2017）辽06民初96号民事裁定书，保全查封了被执行人三义公司的包括案涉7号楼12-2在内的部分房屋。在执行中，本院于2020年1月7日发布公告，将对包括涉案房屋在内的房屋进行评估、拍卖。 2020年4月13日，中圣公司对本院查封的案涉房屋提出书面异议，本院于2020年4月30日作出（2020）辽06执异51号执行裁定，驳回中圣公司的异议请求。现中圣公司以案涉房屋系其合法拥有并实际使用提起本案案外人执行异议之诉。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定解决的是在强制执行程序中，买受人对所买受的不动产权利保护与普通金钱债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的规则，其所要保护的权益是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权。本案中，2014年7月14日，赛马镇供暖移交协议中仅约定了案涉上网费用为600万元，其中300万元为现金，300万元为房产，对于抵顶的房产并未确定具体抵顶房产的位置、面积以及房号。在2014年7月16日的供暖移交补充协议中，虽然提及暂定一个网点为7号楼3、4单元楼层，但也并未确定即为案涉被查封房屋。特别是，2016年11月7日，三义公司（甲方）与益民公司（乙方）、赛马镇人民政府（丙方）签订三方协议即《供暖补充协议》，该协议对案涉入网费作出了重新确认，三义公司应向益民公司支付入网费用总计3407893.60元，其中关于房屋顶账部分为总价的一半即1703946.80元。双方明确约定应按照原供暖移交协议及补充协议执行，即甲方以三义幸福城7号楼12户房屋作为顶账，房屋数量依照具体数额多退少补。协议中以房屋抵顶部分仅涉及了7号楼的12户房屋作为顶账房屋，并未涉及案涉网点。另外，根据原协议约定的12户房屋面积为889.32平方米，单价抵顶价格为2600元/平方米计算，该12户房屋抵顶价格应为2312232元，也已经超过了三方协议约定的房屋抵顶价格部分。因此，从上述证据来看，不能认定双方以房顶债协议中包括案涉被查封的网点房屋。中圣公司主张案涉网点房屋系双方抵顶房屋的观点，缺乏证据支持，本院不予采纳。 《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，案涉房屋属于不动产，依法应当办理所有权转移登记，登记完成后方发生房屋所有权变动的效力，案涉房屋至今未登记到中圣公司名下。因此，中圣公司要求确认其对案涉房屋享有所有权的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。 即便中圣公司与三义公司之间形成了以案涉房屋顶账协议，因以物抵债协议仅是以消灭金钱债务为目的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，基于债的平等性，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益。中圣公司若主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，还需符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。但本案中，虽然中圣公司提供了王立军名头所缴纳的相关费用，但从单据上的内容来看，并不能证明系为案涉网点房屋所缴纳。同时，在2017年本院查封案涉房屋时，中圣公司亦未提出抗辩和异议，现有证据无法认定在本院查封前中圣公司已合法占有案涉房屋。另外，2014年7月，中圣公司签订供暖协议后，直至2017年法院查封案涉房屋时，也一直未办理房屋产权登记，对此中圣公司并未提供证据证明未办理产权登记并非其自身原因所造成的，因此中圣公司对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权利，该诉讼主张，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，中圣公司的诉讼请求，不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回凤城市赛马中圣供暖有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由凤城市赛马中圣供暖有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长 吕 姝 审判员 于 军 审判员 康 璐 二〇二〇年十二月二十五日 书记员 张东明