江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终328号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：朱敏，女，1968年3月2日出生，汉族，住徐州市铜山区。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：华基美信（上海）物业管理有限公司徐州分公司，住所地徐州市云龙区铜山路农贸市场**。法定代表人：陈学忠，该公司经理。委托诉讼代理人：王木巧子，江苏恒毅律师事务所律师。上诉人朱敏因与被上诉人华基美信（上海）物业管理有限公司徐州分公司（以下简称徐州华基公司）物业服务合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院作出的（2019）苏0312民初4414号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。被上诉人徐州华基公司的委托诉讼代理人王木巧子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱敏上诉请求：1、改判被上诉人直接向上诉人开具2007年1月1日至2017年12月31日收取物业费的税务发票；2、判令被上诉人因前期物业合同已被解除收取上诉人物业费14788元（被上诉人前期物业合同于2018年12月22日已被解除）；3、判令被上诉人违反前期物业合同第21条第11、12款，第22条第1款第1项、第4项等承担合同对等违约责任；4、驳回被上诉人要求上诉人支付逾期支付物业费违约金的诉讼请求；5、被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：1、上诉人因物业公司只开收据不开发票而拒交物业管理费于法有据，是正当形使抗辩权利，是对被上诉人违法违规行为的抵制，应受法律保护。一审法院判决上诉人持十三年的收据开具税务发票，上诉人如因客观原因提供不了十三年的收据，那么被上诉人就不能开具税务发票。2、一审认定业委会被撤销备案而不具有主体资格而未支持上诉人的请求错误。业主委员会备案与否、备案撤销与否，并不会影响业主委员会与物业公司签订的物业服务合同，更不会影响其在业主大会授权范围内行使的其他民事权利。3、被上诉人作为物业管理公司在物业管理过程中存在不履行义务的行为，被上诉人不履行物业管理义务带来的后果是“超大规模违建”破坏了小区原规划面貌。物业公司的服务不能达到双方合同约定的相关标准，就不能全额收取物业管理费用，业主可以依照合同要求物业公司承担违约责任，如任由造成既成事实将引发群体性纠纷，被上诉人作为物业管理企业不行使合同约定的管理权违约在先，根据合同法的五大基本原则应驳回被上诉人违约金的请求。综上所述，被上诉人(原诉原告)违规违约在先，又拒不承担违规违约责任，给上诉人(原诉被告)的生活带来了许多不便，造成一定的影响。被上诉人徐州华基公司辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。徐州华基公司向一审法院起诉请求：判令朱敏给付物业管理费15162元（自2018年1月1日起至2018年12月31日止）及违约金2729元，合计17891元。反诉原告朱敏向一审法院提出诉讼请求：1、判令徐州华基公司向反诉人开具2007年1月1日至2017年12月31日收取物业费151624.44元的税务发票；2、判令徐州华基公司因前期物业合同已被解除只能收取反诉人物业费14788元；3、判令徐州华基公司违反前期物业合同第21条第11、12款、第22条第1款第1项、第4项等承担合同对等违约责任违约金2729元；4、判令徐州华基公司公布2007年1月1日至2017年12月31日物业管理费收支账目。一审法院认定事实：2005年1月3日，徐州桃园房地产开发有限公司作为甲方，徐州华基公司为乙方，双方签订徐州“湖森堡”前期物业管理委托合同，该合同第3条约定，乙方提供服务的收益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。合同第19条约定，委托管理期限，自“湖森堡”第一户业主入伙之日起至首次业主大会选聘物业管理公司并签订物业管理服务合同之日终止。合同第23条约定，本物业的管理服务费，由乙方按照建筑面积向业主或物业使用人收取，每月每平方米3.3元。合同第26条约定业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用2.物业服务费用按季或半年交纳，业主或者物业使用人应在首次办理入住手续时完成第一笔费用的交纳义务，以后应在每季度开始前十日内预交物业管理费。合同第29条约定，业主购置的空置房按100%物业管理费标准收取。2006年10月22日，徐州桃园房地产开发有限公司作为出卖人，朱敏为买受人，签订商品房买卖合同，约定购买徐州桃园房地产开发有限公司开发建造的，位于徐州市铜山区，建筑面积382.89平方米。2007年1月1日，朱敏办理了上房手续。2009年1月1日，徐州华基公司与朱敏签订《前期物业管理服务协议》，约定物业费按3.30元/㎡收取。因朱敏未缴纳2018年1月1日至2018年1月1日起至2018年12月31日的物业费用，徐州华基公司遂诉至法院。徐州华基公司在庭审期间提供了2017年、2018年物业费收支汇总表公示照片，朱敏对该证据的真实性不持异议，但认为不能证明徐州华基公司履行了约定的管理内容并达标。另查明，2019年2月20日，徐州市铜山区汉王镇人民政府向湖森堡小区业主发出《公告》一份，内容为经其调查，涉案小区于2016年3月2日举行的业主大会签到薄上的签字很多并不是业主本人签字，也未授权他人参与，其中一位业主参加了但没有参与投票。故2016年3月2日涉案小区业主大会选举业主委员会不符合《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，决定撤销备案。同日，徐州市铜山区汉王镇人民政府作出汉政通字【2019】002号撤销备案通知，于2019年3月3日送达涉案小区业主委员会主任初晓。2019年4月10日，徐州市铜山区湖森堡别墅小区业主委员会起诉徐州华基公司、华基美信（上海）物业管理有限公司、第三人徐州锦绣悦邻物业管理有限公司排除妨害，2019年9月25日，徐州市云龙区人民法院作出（2019）苏0303民初2114号民事裁定书，认为涉案小区的业主委员会已经被徐州市铜山区汉王镇人民政府撤销备案，且撤销备案理由为该业主委员会成立程序不合法，其已不具备诉讼主体资格，遂裁定驳回起诉。一审法院认为，对于徐州华基公司要求给付物业费15162元的诉请，根据其与朱敏签订的物业管理协议，为湖森堡小区提供物业管理服务，未违背法律和行政法规规定，该合同合法有效，对作为业主的朱敏具有法律上的约束力，故对徐州华基公司的诉请予以支持。对于徐州华基公司要求给付违约金2729元的诉请，朱敏拒不给付物业费确已构成违约，但徐州华基公司该诉请不明确，故酌情按照自2019年1月1日起按中国人民银行同期同种贷款利率计算至实际给付之日止予以部分支持。对于朱敏要求开具2007年1月1日至2017年12月31日收取物业费151624.44元的税务发票的诉请，徐州华基公司对此不持异议，故予以支持，朱敏可持其缴纳物业费的票据至徐州华基公司处开具发票。对于其要求判令收取徐州华基公司物业费14788元的诉请，其抗辩物业服务合同已在2018年12月22日由业主委员会依法解除的理由不成立，故该诉请无事实依据；对于其要求判令徐州华基公司因违反前期物业合同第21条第11、12款、第22条第1款第1项、第4项等承担合同对等违约责任违约金2729元，该院认为其未提供证据证明徐州华基公司违约，故该诉请无事实依据，不予支持。对于其要求判令徐州华基公司公布2007年1月1日至2017年12月31日物业管理费收支账目的诉请，徐州华基公司未提供证据证明已公布上述账目，故朱敏诉请有事实及法律依据，予以支持。遂判决：一、朱敏于本判决生效后十日内支付徐州华基公司自2018年1月1日起至2018年12月31日期间的物业管理费15162元及违约金（以15162元为本金，自2019年1月1日起按中国人民银行规定的同期同种贷款利率计算至实际给付之日止，并不得超过2729元）；二、徐州华基公司于本判决书生效后十日内根据反诉原告朱敏提供的2007年1月1日至2017年12月31日物业费票据开具发票；三、徐州华基公司于本判决书生效后十日内在湖森堡别墅显著位置公示2007年1月1日至2017年12月31日物业管理费收支账目明细；四、驳回本诉原告徐州华基公司及反诉原告朱敏的其余诉讼请求。本诉案件受理费247元，由本诉被告朱敏负担；反诉案件受理费50元，由反诉原告朱敏负担25元、反诉被告徐州华基公司负担25元。二审期间，双方当事人均未向法庭提交新证据，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，第一，关于朱敏要求徐州华基公司直接向其开具2007年1月1日至2017年12月31日收取物业费税务发票的问题。朱敏一审诉请要求徐州华基公司开具2007年1月1日至2017年12月31日收取物业费151624.44元的税务发票，徐州华基公司对此并不持异议，一审法院据此判决朱敏可持其缴纳物业费的票据至徐州华基公司处开具发票，已充分保护上诉人朱敏的权益，故对其该项上诉请求不予采纳。第二，关于朱敏要求徐州华基公司退还因前期物业合同被解除收取其的物业费14788元的问题，因朱敏一审时抗辩物业服务合同已在2018年12月22日由业主委员会依法解除的理由不成立，故其该项主张无事实依据，一审法院判决驳回其该项诉请于法有据，本院依法予以维持。第三，关于朱敏要求判令徐州华基公司因违反前期物业合同第21条第11、12款、第22条第1款第1项、第4项等承担合同对等违约责任的问题，因朱敏至二审判决前并未提供证据证明徐州华基公司构成违约，应承担举证不能的不利后果，因此其该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。第四，根据徐州华基公司与朱敏签订的物业管理协议，徐州华基公司为涉案小区提供物业管理服务，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力。朱敏拒不给付物业费的行为确已构成违约，一审法院按照自2019年1月1日起按中国人民银行同期同种贷款利率至实际给付之日止计算徐州华基公司的该部分诉请，已充分保护双方权益，并无不当。朱敏现要求驳回徐州华基公司该部分诉请，亦无事实和法律依据。综上，上诉人朱敏的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费247元，由上诉人朱敏负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵东平审 判 员 杜演文审 判 员 周东海二〇二〇年十二月二十五日法官助理 曹 嘉书 记 员 王嫣然