湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂10民终2106号上诉人（原审被告）：丁亚，女，回族，1983年4月1日出生，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：冯涛，湖北大柏地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖北荆力电力集团有限公司，住所地荆州市沙市区太岳路与金龙路交汇处**。法定代表人：代兆华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭涛，湖北三鼎律师事务所律师。上诉人丁亚因与被上诉人湖北荆力电力集团有限公司（以下简称荆力公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服荆州市沙市区人民法院(2020)鄂1002民初1072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人丁亚及委托诉讼代理人冯涛，被上诉人湖北荆力电力集团有限公司的委托诉讼代理人彭涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁亚上诉请求：一、撤销一审判决，改判上诉人不对被上诉人承担支付房屋租金的责任；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由是：上诉人自2018年1月1日起未再使用被上诉人的租赁场地。原审判决认为上诉人向被上诉人的租金交纳至2018年1月1日，涉案房屋于2020年6月15日因拆迁而灭失，这一认为不能够证明在此期间上诉人有使用过被上诉人的租赁场地。涉案场地在2016年9月开始拆迁，拆迁过程给上诉人的经营活动造成障碍，2016年9月至2018年1月1日期间被上诉人应当向上诉人减少并退还有关租赁费用。荆力公司向一审提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方的租赁合同关系；2、判令被告丁亚自2018年1月1日起按每月2466.75元的标准支付原告租金至2020年6月15日灭失之日。本案诉讼费由被告丁亚承担。事实和理由：原告合并前身荆州市荆力租赁有限公司是位于沙市区××××北路土地及地上房屋的处分权人。被告丁亚因经营需要，承租上述部分土地及房产，于2012年6月13日与荆州市荆力租赁有限公司签订了《房屋租赁合同》，该合同对租期、租金、双方的权利义务及违约责任等均有明确约定。租赁期限届满后，双方续签《房屋（门面）续租合同》一年。届满后，再次续签一年，租期续至2015年12月31日。2016年，沙市区人民政府发出沙政发（2016）6号《荆州市沙市区人民政府关于沙市区沿江大道望塔路片区棚户区改造项目房屋征收决定的通告》，被告承租的房屋均在棚户区改造范围内。同年荆州市荆力租赁有限公司与荆力公司合并为荆力公司，即本案的原告。原告多次找到被告，要求解除合同并腾退房屋，但被告以种种理由拒绝，故而成诉。被告丁亚辩称：1、截止到原告起诉之时双方没有房屋租赁合同关系。2、房屋已于2016年9月开始征迁，至此不再享有房屋的所有权，也就无权继续就房屋产生的其他权利进行主张。3、原告至今尚未提供其享有房屋权利的合法凭证。4、被告已经支付租金到2018年1月1日，但2016年9月房屋已经开始拆迁，拆迁过程给被告的租赁活动带来极大的障碍，相反原告对已经收取的租金应当折抵部分价款后向被告返还。5、拆迁行为导致被告承租时修建的仓库及附属装修一并拆除，而拆除所产生的赔偿款由原告代领，就原告代领部分的仓库拆迁补偿费、经济补偿及搬迁费原告应当向被告返还。一审认定：对于当事人双方没有争议的事实，即被告丁亚的房租向原告交纳到2018年1月1日，涉案房屋已于2020年6月15日因拆迁而灭失，一审予以确认。至于原告荆力公司诉称“已向被告丁亚要求解除合同”并没有提供相关书面证据，一审不予认定。其他有争议的事实为原告荆力公司是否具有代管该涉案供电公司房屋的资质和原、被告是否仍存在房屋租赁合同关系。一审认为，案涉房屋处分权人原为荆州市荆力租赁有限公司，2016年荆州市荆力租赁有限公司与荆力公司合并为荆力公司，根据《中华人民共和国公司法》第一百七十四条，公司合并后，债权债务关系均由合并后存续的公司承继。因此，原告荆力公司是涉案房屋的代管人。另外，房屋征收是一种政府行政行为，在未完成征收补偿及房屋所有权变更之前，原告荆力公司仍是涉案房屋的代管人，由于本案双方均认可房屋征收灭失实际发生在2020年6月15日，故被告丁亚关于“房屋已于2016年9月开始征迁，原告至此不再享有房屋所有权”的辩称，无事实与法律依据，一审不予采信。依法成立的《房屋（门面）续租合同》，受法律保护。原、被告之间于2015年3月26日订立的《房屋（门面）续租合同》至2015年12月31日到期后，虽然未再续签合同，但被告丁亚仍处于对租赁房屋的占有使用状态，且原告荆力公司并没有提交证据证明其已向被告主张合同解除，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期限届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，故2016年1月1日至房屋灭失之日，原被告双方之间原有的租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。原被告的《房屋（门面）续租合同》第四条“因政府政策征用该土地及拆迁使合同不能履行，本合同则自然终止，无条件搬离，互不承担责任”符合《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项中“当事人约定终止的其他情形”，故原被告的租赁合同关系在双方约定的情况成就时（即案涉房屋因拆迁而灭失时）终止。因此，对原告荆力公司第一项诉请“请求解除原、被告双方的租赁合同关系”，一审不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十八条:“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”，原告荆力公司要求被告丁亚“自2018年1月1日起按每月2466.75元的标准支付原告租金至2020年6月15日灭失之日”的诉请，于法有据，一审予以支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第七项、第九十八条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告丁亚于本判决生效之日起十五日内向原告湖北荆力电力集团有限公司按每月2466.75元支付从2018年1月1日至2020年6月15日的租金；二、驳回原告湖北荆力电力集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元,减半收取500元（原告湖北荆力电力集团有限公司已预交1000元，本院退还原告湖北荆力电力集团有限公司500元）。案件受理费由被告丁亚承担500元，被告丁亚在履行本判决确定义务时一并将500元给付原告湖北荆力电力集团有限公司。二审中上诉人向法庭提交了以下证据：用电记录原件。证明从用电使用量判断，2018年1月后上诉人未使用场地。被上诉人的质证意见是：该表不能证明上诉人没有使用租赁房屋，该证据记录从2017年到2018年10月23日，这只是租赁期限的一部分，但从该表可以看出2月-9月均在使用电量，且电费每月多达数百元，这与上诉人主张搬离租赁地相互矛盾，且上诉人代理人在一审答辩中，便已经说明所修建的附属仓库并没有拆除，且交了电费的正是上诉人本人，可见，上诉人实际占用租赁房屋至该地被拆迁。本院认为，该证据不是新证据，且不能证明上诉人于2018年1月之后没有用电的事实，上列证据不能作为本案二审证据使用。二审认可一审对本案事实的认定。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋（门面）续租合同》第四条约定：“因政府政策征用该土地及拆迁使合同不能履行，本合同则自然终止，无条件搬离，互不承担责任”，双方的租赁合同关系在约定的情况成就时（即案涉房屋因拆迁而灭失时）终止，而涉案房屋拆迁是在2020年6月15日，也就是双方合同终止日，上诉人应当向被上诉人荆力公司支付租金至2020年6月15日。上诉人提出的“从2018年1月后未使用场地，拆迁过程给上诉人的经营活动造成障碍，2016年9月至2018年1月1日期间被上诉人应当向上诉人减少并退还有关租赁费用。”的主张没有事实依据，本院不予以支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人丁亚负担。本判决为终审判决。审判长  陈时中审判员  谢成勇审判员  全 华二〇二〇年十二月二十三日书记员  刘霜婕