贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终7624号上诉人（原审原告）：谢体燕，女，汉族，1979年12月23日生，贵州省桐梓县人，现住桐梓县。被上诉人（原审被告）：窦志刚，男，汉族，1958年5月11日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。委托诉讼代理人：胡龙，系贵州与力律师事务所律师。原审第三人：贵州佰杰房地产开发有限公司，住所地：桐梓县楚米镇科技孵化器大楼**。法定代表人：梁平，系该公司执行董事兼总经理。原审第三人：娄作福，男，汉族，1969年1月27日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。原审第三人：娄作坦，男，汉族，1962年8月6日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。原审第三人：贵州佰杰房地产开发有限公司桐梓分公司，，住所地：贵州省遵义市桐梓县海校街道玉龙新城负责人：陈莉，系该分公司经理。委托诉讼代理人：郑周华，男，汉族，1965年7月13日生，贵州省汇川区人，住汇川区。系该公司法务人员。上诉人谢体燕与被上诉人窦志刚、原审第三人贵州佰杰房地产开发有限公司（以下简称“佰杰房开”）、娄作福、娄作坦、贵州佰杰房地产开发有限公司桐梓分公司（以下简称“佰杰房开桐梓公司”）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初1852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。谢体燕上诉请求：1、撤销一审法院（2020）黔0322民初1852号民事判决，并依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或者发回重审；2、本案的一、二审诉讼费用、鉴定费等费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，且证据不足。（一）2017年10月30日，上诉人与案外人张勤签订《房屋认购合同转让协议》，约定张勤将其于2016年2月16日从佰杰房开桐梓分公司订购的B栋1单元1层101号住房转让给上诉人，价款为定金50000元和转让费22000元，张勤向上诉人出具金额为72000元收据一份。2017年10月30日，佰杰房开桐梓分公司向上诉人出具收据一份，载明：“谢体燕订购玉龙新城C-1-1-1号房定金5000元”，证明上诉人与案外人张勤签订的《房屋认购合同转让协议》以及第三人佰杰房开桐梓分公司出具的收据，只是完善上诉人对案外人张勤与第三人佰杰房开桐梓分公司之间2016年2月16日签订的《房屋认购合同》权利义务的转移承受的过程行为。故，应当认定上诉人与第三人佰杰房开桐梓分公司就玉龙新城C-1-1-1号房的签订合同时间系2016年2月16日，即在案涉房屋2017年2月7日被查封之前，而不是被查封之后的2017年10月30日。原审判决仅以签订的《交房结算表》中明确载明房屋状态为查封，认定上诉人于2019年3月5日明知案涉房屋被查封，系认定事实错误，且证据不足。（二）上诉人提交的0026242号收据、0026240号收据、0026241号收据等证据，结合《交房结算表》中载明“燃气开户费5054元，实付款5054元；证本费600元，实付款600元；水电开户费1500元，实付款1500元”，以及《玉龙新城交房确认书》中载明的“满足交房条件”，足以认定上诉人是先支付燃气开户费、证本费、水电开户费和完善交房手续之后才签订了《交房结算表》的，且第三人佰杰房开桐梓分公司隐瞒案涉房屋被查封的事实，上诉人在不知情的情况下签订了《交房结算表》。原审判决仅以签订的《交房结算表》中明确载明房屋状态为查封，认定上诉人于2019年3月5日明知案涉房屋被查封，系认定事实错误不清，且证据不足。二、原审判决依照《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，驳回上诉人的诉讼请求，系适用法律错误，应当依法改判。因为上诉人购买案涉房屋并非用于居住，而是用于开办幼儿园，且已经合法占有案涉房屋并开始装修，按照合同约定支付了935032元购房款，案涉房屋不能办理过户登记的原因不在上诉人等事实，上诉人作为善意买受人的合法权益应当得到法律保护，本案应当依照《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，改判支持上诉人的一审诉讼请求。窦志刚辩称，一、关于上诉人从张勤处转买房子问题，上诉人签订合同是在法院查封之后，实际是张勤退出购买，即使认定是张勤签订合同的时间也不具有合法性。因为佰杰房开桐梓分公司在与张勤签订合同时没有取得商品房预售许可证，所以签订的是订购协议。无论是《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条都需要在查封前签订合法有效的合同，但是本案在查封前没有取得商品房预售许可证，是无效的合同，请二审予以纠正。二、案涉房屋于2017年被查封，在佰杰房开桐梓分公司向上诉人交付时也明确告知房屋处于查封状态，不管上诉人是否理解查封的问题，上诉人不具有合法占有的条件。三、案涉房屋不是居住房屋，且上诉人有其他房产。四、上诉人缴纳的房款也没有达到相关司法解释规定的金额。综上，上诉人的请求及理由不能成立，请求予以驳回。佰杰房开桐梓分公司述称，一、窦志刚与娄作福等人的债务并非佰杰房开的债务，而是娄作福的私人债务，娄作福利用职务之便加盖公司的公章。二、佰杰房开与佰杰房开桐梓分公司并非是公司与分公司之间的法律关系，也并不是佰杰房开的下属分支机构，且佰杰房开并非没有可供执行的财产。三、法院查封执行案涉房屋违反法定程序，主要表现在所涉及查封的6套房屋并非佰杰房开资产，实际投资人与经营者只有郑周华，只是借佰杰房开桐梓分公司的名义来经营，法院在查封房屋时并未按相关程序对实际控制人询问、听证等一系列程序，而是认为分公司的财产就是总公司的财产对案涉楼盘进行查封。如果要查封资产，必须保证投资人、承包人的利益。四、一审认定的部分事实清楚，就本案而言，“玉龙新城”项目是完全登记在佰杰房开桐梓分公司名下，并非登记在佰杰房开名下，查封的这些财产是佰杰房开桐梓分公司独立享有的。2016年2月，我公司将案涉住房卖给了张勤，4月将案涉的另三套房屋卖给上诉人，当时是没有取得预售许可，但是同年12月取得了预售许可证，但因案涉房屋被查封，故未能与上诉人签订商品房买卖合同。作为独立登记享有物权的佰杰房开桐梓分公司将房子卖给上诉人与张勤，未违反法律规定。2017年2月一审法院对我公司已经出售的房屋进行查封属于违反法律规定。五、案涉房屋是住宅用房，上诉人买房准备开设幼儿园，上诉人改变用途是其自己处分。上诉人买房一共支付了95万元，加上其他费用共支付了100多万元，已经超过了总房款的50%，被上诉人认为合同无效应提供相应证据，因此对上诉人除了上诉状中称在接房时不知查封这一点不认可外，其他的均认可，2017年5月左右我公司知道房屋被查封时就告知了上诉人。请求法院支持上诉人的请求。佰杰房开、娄作福、娄作坦未向本院提交书面意见。谢体燕向一审法院起诉请求：1、判决停止执行谢体燕购买的佰杰房开桐梓分公司开发的桐梓县“玉龙新城”项目C栋1-1-1、1-1-2、2-1-1、2-1-2号房屋；2、本案的案件受理费由窦志刚承担。一审法院认定事实：窦志刚与佰杰房开、娄作福、娄作坦以及案外人胡容、胡虎、梁春容债权转让合同纠纷一案，经一审法院调解，于2017年3月16日达成调解协议。约定佰杰房开支付窦志刚转让款124万元以及借款20万元，并明确支付相应利息。后窦志刚向一审法院申请执行上述调解书确定的义务。该案起诉前，窦志刚申请对佰杰房开位于桐梓县大门“玉龙新城”Ｃ栋1-1-1、1-1-2、2-1-1、2-1-2住宅四套；Ｂ栋1-1-1、1-1-2住宅二套予以查封。一审法院于2017年2月7日作出（2017年）黔0322财保14号民事裁定书，裁定查封了佰杰房开位于桐梓县。佰杰房开桐梓公司认为查封的上述房屋系自己所有，向一审法院提出复议，请求解除上述房屋的查封。一审法院于2017年3月27日作出（2017）黔0322财保14号之一民事裁定书，裁定驳回了佰杰房开桐梓公司的复议请求。裁定后佰杰房开桐梓公司向一审法院起诉，请求驳回窦志刚对上述房屋的查封申请，并立即解除对上述房屋的查封。一审法院于2017年9月9日作出（2017）黔0322民初1724号民事判决书，判决驳回了佰杰房开桐梓公司的诉讼请求。佰杰房开桐梓公司不服该判决，上诉至遵义市中级人民法院，该院于2017年11月30日作出（2017）黔03民终6057号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。佰杰房开桐梓公司不服向贵州省高级人民法院申请再审，该院于2018年7月6日作出（2018）黔民申1073号民事裁定书，驳回了佰杰房开桐梓公司的再审申请。一审法院在执行窦志刚申请执行佰杰房开、娄作福、娄作坦债权转让合同纠纷一案中，于2020年1月16日作出（2020）黔0322执恢51号执行裁定书，裁定继续查封被执行人佰杰房开桐梓公司位于桐梓县。谢体燕向一审法院提出执行异议，请求中止（2020）黔0322执恢51号执行裁定书的执行。一审法院于2020年3月30日作出（2020）黔0322执异12号执行裁定书，驳回了谢体燕的异议请求。2016年4月4日，谢体燕与佰杰桐梓分公司签订《桐梓县北大门玉龙新城商品房定购协议书》，约定谢体燕向佰杰桐梓分公司预定桐梓县北大门“玉龙新城”Ｂ栋2单元1层101、102，1单元102号住宅，共计建设面积为428.58平方米，单价为每平方米3280元，约定交纳定金50000元。同日，佰杰桐梓分公司向谢体燕出具收据一份，载明：“谢体燕定购玉龙新城Ｂ栋1单元102号房，2单元101、102号房定金50000元”；同年5月1日，佰杰桐梓分公司向谢体燕出具收据一份，载明：“谢体燕定购玉龙新城Ｂ栋2单元1层住房102号定金15000元。”。2016年9月15日，谢体燕另行与佰杰桐梓分公司签订《桐梓县北大门玉龙新城商品房定购协议书》，定购房屋不变，其中将原填写Ｂ栋涂改为Ｃ栋，面积不变，单价变更为每平方米2720元，定金变更为165000元。同日佰杰桐梓分公司向谢体燕出具收据一份，载明：“谢体燕定购玉龙新城Ｂ栋2单元1层101、102，1单元102号房定金165000元”。2017年10月30日，谢体燕与案外人张勤签订《房屋认购合同转让协议》，约定张勤将其于2016年2月16日从佰杰公司桐梓分公司定购的Ｂ栋1单元1层101号住房转让给谢体燕，价款为原定金50000元和转让费22000元，共计72000元。张勤向谢体燕出具收据一份，金额为72000元。2017年10月30日，佰杰桐梓分公司向谢体燕出具收据一份，载明：“谢体燕定购玉龙新城Ｃ-1-1-1号房定金50000元”；2019年3月5日，佰杰桐梓分公司向谢体燕出具收据一份，载明：“启蒙经典幼儿园定购玉龙新城Ｃ栋1单元1层、2单元1层补房款（共四套）355000元。”，同日，佰杰桐梓分公司向谢体燕出收据3份，分别为收取启蒙经典幼儿园定购玉龙新城Ｃ栋1单元1层、2单元1层（共四套）1500元、燃气开户费5054元、证本费（暂收）600元。2019年9月6日，佰杰桐梓分公司向谢体燕出具收据一份，载明：“谢体燕购房款玉龙新城Ｂ栋2单元1层101＃、102＃，1单元102＃房款300000元”。2019年3月5日，佰杰公司桐梓分公司与谢体燕签订《玉龙新城交房确认书》和《交房结算表》，内容为佰杰公司桐梓分公司向谢体燕交付“玉龙新城”项目Ｃ栋1、2单元四套住房以及钥匙。《交房结算表》载明，业主为启蒙经典幼儿园，房屋编号为Ｃ栋1单元1层、2单元1层（共四套），合同面积为539.61平方米，房屋状态为查封，应付房款为1520032元、实付房款为620032元，应补900000元。同日，贵阳好家好物业管理有限公司向谢体燕出具收据2份，载明向谢体燕收取物管、垃圾清运费共8417元以及收取桐梓启蒙经典幼儿园装修保证金8000元。2019年9月25日，谢体燕与桐梓县美家整装经营部签订装修合同，约定桐梓县美家整装经营部对原告经营的桐梓启蒙经典幼儿园进行装修。谢体燕开设的“桐梓县海校街道启蒙幼儿园”于2016年12月28日由桐梓县教育局批复同意设立。谢体燕在桐梓县原告娄山关镇（现海校街道）文化路有商业房一间，在原××镇××桥××州××楼有2-4-1号住房一套和该处四号楼车库2间。另查明，一审法院查封的佰杰公司位于桐梓县与谢体燕定购协议中的Ｃ栋1单元102系同一房屋；查封的Ｃ栋2-1-1、2-1-2与谢体燕定购协议中的Ｃ栋2单元101、102系同一房屋；查封的Ｂ栋1-1-2与谢体燕转让协议中的Ｂ栋1单元102系同一房屋。一审法院认为，窦志刚与佰杰房开、娄作福、娄作坦以及案外人胡容、胡虎、梁春容债权转让合同纠纷一案，一审法院于2017年2月7日依法对涉案房屋进行了查封。在窦志刚申请执行佰杰房开、娄作福、娄作坦债权转让合同纠纷一案中，一审法院继续对涉案房屋进行了查封。谢体燕认为在法院查封之前已与佰杰房开桐梓公司签订了合法有效的买卖合同，已履行了合同义务，且涉案房屋并未登记在被执行人佰杰房开的名下，应停止对涉案房屋的执行。涉案房屋登记在佰杰房开名下，谢体燕作为房屋买受人对涉案房屋提出执行异议，应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定的条件。关于谢体燕是否在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。谢体燕与佰杰房开桐梓公司于2016年4月4日、9月15日签订两份《桐梓县北大门玉龙新城商品房定购协议书》，谢体燕订购涉案Ｃ栋1单元102、2单元101、102号房屋三套。该两份协议书虽然为商品房定购协议书，但该订购协议书对房号、面积、单价、付款方式等合同主要内容进行了约定。谢体燕与佰杰房开桐梓公司也并未再另行签订商品房买卖合同，且双方均按合同履行义务。一审法院确认在查封前谢体燕已与佰杰房开桐梓公司就上述三套房屋签订了合法有效的买卖合同。对2017年10月30日，谢体燕与案外人张勤签订《房屋认购合同转让协议》系在一审法院查封之后所签订。关于谢体燕所购涉案房屋是否用于居住且名下无其他用于居住的房屋问题。谢体燕在桐梓县（现海校街道）文化路有商业房一间，在原××镇××桥××州××楼有2-4-1号住房一套和该处四号楼车库2间，谢体燕名下有其他住房，涉案房屋谢体燕用于开办幼儿园，谢体燕所购涉案房屋并非用于居住。关于谢体燕已付房款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题。一审法院于2017年2月7日对涉案房屋查封前，谢体燕按涉案《桐梓县北大门玉龙新城商品房定购协议书》交纳了定金230000元（2016年4月4日交纳定金50000元、2016年5月1日交纳定金15000元、2016年9月15日交纳定金165000），交款比例并未超过50%，谢体燕交纳的其他款项均系一审法院已对涉案房屋查封后交纳。并且涉案《交房结算表》载明谢体燕应付房款为1520032元、实付房款为620032元，该表明确载明房屋状态为查封，在谢体燕明知房屋被查封时房款交付比例也未超50%。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”和第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。……”规定,谢体燕未举出充分证据证明自己享有足以排除强制执行涉案房屋的权益，对谢体燕请求停止执行涉案房屋的主张，不符合法律规定，一审法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下：驳回谢体燕的诉讼请求。案件受理费100元，由谢体燕负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审各方当事人争议的焦点问题为：谢体燕对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。谢体燕与佰杰房开桐梓分公司分别于2016年9月15日签订《桐梓县北大门玉龙新城商品房定购协议书》、于2017年10日30日签订《玉龙新城定房协议》认购案涉四套房屋，该两份《定购协议》并未对付款方式、房屋交付使用条件及日期等商品房买卖合同的主要内容进行约定，且协议中明确约定了将来双方需订立商品房买卖合同，因此该两份定购协议不能认定为商品房买卖合同，一审法院认定两份定购协议为商品房买卖合同不当，本院予以纠正。因此，谢体燕在法院查封前签订的仅为认购协议，虽合法有效，但谢体燕并未在法院查封前签订合法有效的书面买卖合同。案涉房屋于2017年2月7日被查封，谢体燕于2019年3月5日接房，无论其是否知晓案涉房屋被查封，均不影响谢体燕系查封后才占有案涉房屋的事实，且谢体燕签字确认的《交房结算表》上房屋状态明确载明为查封，故谢体燕关于2019年3月5日接房时对案涉房屋被查封不知情，其应为合法占有的主张不能成立。谢体燕既未在法院查封前签订合法有效的书面合同，也未在法院查封之前合法占有案涉房屋，其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。谢体燕购买案涉房屋并非用于居住，且谢体燕在案涉房屋所在地有其他用于居住的房屋，谢体燕也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，因此，谢体燕对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，谢体燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有不当，但适用法律正确，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由谢体燕负担。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  喻 茜审判员  李成波二〇二〇年十二月八日法官助理窦川书记员吴明英