辽宁省盘锦市兴隆台区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1103民初2360号原告：盘锦金玛正和商城有限公司，住所地盘锦市兴隆台区兴五街北、中兴路西、兴四街南。法定代表人：张作江，该公司执行董事。委托诉讼代理人：富胜男，该公司员工。委托诉讼代理人：董盼，辽宁盛恒（天津）律师事务所律师。被告：陆荣，女，1974年1月1日出生，汉族，辽宁省盘锦市人，住盘锦市双台子区。原告盘锦金玛正和商城有限公司与被告陆荣租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人富胜男、董盼、被告陆荣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的合同编码为JMPJSC-2019-0024《租赁合同（固定租金）》；2、判令被告支付原告截止至2020年6月20日的商铺租金合计70,830.00元；支付滞纳金、违约赔偿金、场地恢复费、拖欠水费共96,093.84元；并支付合同解除空铺租金损失42,498.00元（计算至2020年11月30日共5个月，疫情减免2个月），以上费用总合计209,412.84元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月5日，原、被告签订了合同编码为JMPJSC-2019-0024的《租赁合同（固定租金）》一份，合同约定原告将位于兴隆台区盘锦金玛正和购物广场三楼306号商铺出租给被告，从事教育咨询、培训等经营活动。合同第3条约定，合同期限为1年，即自2020年1月1日至2020年12月31日止。合同第4.1条明确约定了各项费用支付时间明细。但截至目前，被告只在2019年12月缴纳了租赁期间首期租金，按照合同约定，被告应在2020年1月1日缴纳2月份租金，但经原告工作人员多次催要，被告均已各种理由推脱，至今未能缴纳，剩余租金也未能按照合同约定时间及数额支付。根据合同第8.2条约定，因被告的违约行为，原告有权解除合同，并要求支付租金、违约金等经济损失。原告多次向被告发送《费用、租金催缴通知单》，并发送律师函，希望同被告友好协商解决拖欠租金问题，并给出解决方案，但被告却采取推脱回避态度，导致协商无果。无奈，原告根据法律规定及诚实信用、公平的原则，防止双方经济损失扩大，特诉至贵院，请求贵院依法裁判。被告庭审辩称：我没有拖欠原告房租，2020年1月22日开始我的店铺就是关闭状态，原告在门上贴了封条，一直没有经营。合同第13条约定不可抗力可导致合同自动终止，由此而造成的财物等方面的损失由双方各自承担。今年因疫情原因盘锦的教育机构主管部门要求在2020年7月13日之前不允许营业。2020年3年5日我用邮件的形式邮寄给原告一份申请书，告诉原告我不继续租赁店铺了，原告可以出租给他人。由于原告自我递交完申请书后就不让我打开店铺的门了，进不去店铺我们的东西就拿不出来，一直到我跟原告方律师沟通时才允许我进店铺取我的东西，在原告封我店铺门的这段期间，由于我进不去，我店铺内的所有植物都已死亡，还有一台教学一体机在此期间破碎了，原告应予赔偿。经审理查明的事实如下：2019年12月5日原、被告签订了《租赁合同（固定租金）》一份，合同约定原告将位于兴隆台区盘锦金玛正和购物广场三楼306号商铺出租给被告从事教育咨询、培训等经营活动。合同第3.1条约定的租赁期限为1年，自2020年1月1日起至2020年12月31日止；合同第4.1条约定了被告需支付的费用包括租金、管理费、制冷费、取暖费，全年各项费用共计17万元，分12期付清，每期支付14,166.00元，被告需在2019年12月16日支付第一期14,166.00元费用，自2020年1月1日起每月1日支付下一期租赁费用；合同第5.1条约定被告需向原告交纳22,000.00元的保证金；合同第6条约定了电费及水费的收费标准，电费1.10元/度、水费5.30元/吨；合同第8.2条约定被告不及时支付费用的，每逾期一日按应缴未缴费用总额5‰向原告支付滞纳金，超过15日未支付，原告可解除合同，保证金不予退还且被告需承担其他违约责任；合同第13条约定不可抗力导致无法正常经营的合同自动终止，由此而造成的财物等方面的损失由双方各自承担。合同签订后，被告依约向原告支付了保证金22,000.00元及第一期的租赁费用14,166.00元，原告亦将商铺交付被告使用经营。但本案被告所租赁商铺因疫情原因在2020年春节（2020年1月25日为春节）后即无法正常营业，被告与原告协商未果于2020年3月5日向原告邮寄了退租的申请书，原告收到申请书后将该申请书又退回给被告，此后双方一直就诉争商铺是否继续租赁及租金问题进行协商，但原告在被告向其送达退租申请后，对被告承租商铺在被告自行上锁的情况下，另外又加了一把锁。2020年7月盘锦市疫情防控指控部教育组发布“盘教通【2020】33号”文件，通知自2020年7月13日起全市校外培训机构经检查验收合格后可恢复线下课程。但双方到此时仍未就租赁问题达成协议，原告于2020年7月30日诉至本院要求解除与被告签订的租赁协议，被告在原告起诉后经与原告协商共同开锁进入店铺取其物品，但被告发现其租赁商铺内花草死亡且个别教学设备损坏。另查：被告除支付原告第一期的租赁费用14,166.00元及保证金22,000.00元外，未再支付过租赁费用，此外被告尚欠原告出租商铺水费101.23元未支付。上述事实，有原、被告的当庭陈述及双方签订的租赁合同复印件、“费用、租金催缴通知单”复印件、微信聊天截图打印件、消费抄表单、被告交纳保证金的收款收据、退租申请书及邮寄回执复印件、盘锦市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部教育组文件复印件、租赁商铺照片打印件等证据在卷佐证，经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为：原、被告于2019年12月5日签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定享有权利并履行各自义务。本案原、被告双方主要争议为被告承租原告商铺一个月左右即爆发疫情导致原告承租商铺无法正常经营，双方因此对是否继续租赁及租赁费用等问题产生争议，一直协商仍未能解决，导致最终双方均要求解除合同。现双方一致同意解除租赁合同，本院确认双方合同解除；对于被告提出的疫情原因导致其长期不能正常经营构成不可抗力合同已自然终止的主张，因本次疫情全国范围内均受到不同程序影响，如疫情按不可抗力终止合同势必造成全国范围内众多合同主体一方难于承受的巨大损失，势必影响全国范围内的经济稳定，故考虑实际情况及响应相关政府指导政策本次疫情不作为不可抗力终止原、被告双方的租赁合同，因疫情影响造成的损失由合同双方共同承担，而本案因疫情影响所造成的直接损失即为因疫情被告不能正常经营期间（即2020年2月至2020年7月12日）的商铺租赁费用76,496.40元（14,166.00元/月×5个月＋14,166.00元/月÷30天/月×12天），按双方共担损失原则被告需承担该损失一半即38,248.20元。对于原告主张的滞纳金、违约金，因被告第二期租金14,166.00元确实迟延支付，但原告并未因此立即主张解除合同而是一直向被告催要，而至2020年2月以后因爆发疫情双方产生较大纠纷且一直在协商处理，故疫情爆发后被告未再按约定支付租赁费用不视为其违约，不需向原告支付违约金及滞纳金，被告未及时支付的第二期租金亦不能按原告主张的解除合同条款支付违约金而应以日5‰向原告支付滞纳金；对于原告主张的场地恢复费因其无有效证据证明本院不予采信及支持，但因其提出需恢复原状的主张，本院可判令被告自行为原告商铺恢复原状；对于原告主张的被告欠付的水费，因被告无异议，本院予以支持；而对于原告主张的其他租金及其起诉后合同解除前的空铺租金损失，因本案中原告在被告经营的商铺上加锁予以禁锢，即使在疫情结束被告可以经营时亦未打开，限制影响了被告自由经营商铺的权利，使被告合同目的无法继续实现，故2020年7月13日以后被告无需再向原告支付商铺租赁费用。以上，被告应支付原告的款项为16,349.43元（租赁费用38,248.20元＋水费101.23元－被告在原告处的保证金22,000.00元）及其中14,166.00元在疫情爆发前的滞纳金。另，对被告主张的商铺内物品损失，因其无法证明物品损失与原告有关且亦未证明损失数额，故本院对被告该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2019年12月5日签订的《租赁合同（固定租金）》。二、被告陆荣给付原告盘锦金玛正和商城有限公司商铺租赁费用及水费共计16,349.43元，且其中14,166.00元自2020年1月1日起至2020年1月31日止按日5‰支付滞纳金。该款项于本判决生效后十日内一次性付清。三、被告陆荣于本判决生效后30日内将租赁商铺恢复原状并返还原告盘锦金玛正和商城有限公司。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,638.00元减半收取1,819.00元，由原告盘锦金玛正和商城有限公司承担1,715.00元，被告陆荣承担104.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审判员  任亚妮二〇二〇年十二月九日书记员  于 洋