福建省厦门市思明区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0203执异277号 案外人：冯正斌，男，1969年12月26日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 案外人：冯正喜，男，1973年1月8日出生，汉族，住江西省上饶市玉山县。 上列案外人共同委托诉讼代理人：董美美、郭晋杰。 申请执行人：赖庆禧，男，1959年8月28日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 申请执行人：黄静芬，女，1963年12月29日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上列申请执行人共同委托诉讼代理人：邓再强、李欣(实习)，福建远大联盟律师事务所律师。 被执行人：刘文其，男，1952年8月27日出生，汉族，户籍地福建省厦门市思明区，现住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：吴伟良，福建通民律师事务所律师。 本院在执行申请执行人赖庆禧、黄静芬与被执行人刘文其房屋买卖合同纠纷一案中，案外人冯正斌、冯正喜提出执行异议，请求法院停止对厦门市湖里区××路××号××号××号××号房屋的执行，并解除对该房屋采取的全部执行查封措施。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人冯正斌、冯正喜称，一、案涉厦门市湖里区××路××号××号××号××号房屋虽然登记在刘文其名下，但是该四套房屋已于2019年1月26日出售给两案外人冯正喜、冯正斌。2019年1月26日，在刘文其与中国建设银行股份有限公司贷款纠纷一案执行过程中，在征得该案件执行法院福州市鼓楼区人民法院（下称“鼓楼法院）同意的情况下，刘文其作为出卖人，两案外人冯正喜、冯正斌作为买受人，双方签订了一份《房屋出售协议》，约定：刘文其位于台北××村××号××号××号××号店铺（产权证地址为：湖里区××路××号××号××号××号，即案涉四套房屋）抵押给建行福州城东支行贷款，由于还款违约，建行福州城东支行起诉刘文其，在鼓楼法院立案，且正要执行拍卖，鼓楼法院执行法官同意自行出售，把欠银行的款还清可以解押过户。并约定涉案房屋成交总价为600万元，冯正喜、冯正斌先将363万元汇入鼓楼法院指定账户，待建行福州城东支行解押归还四本房产证后及时过户给冯正喜、冯正斌，冯正喜、冯正斌取得房产证时再支付余款给刘文其，刘文其实收600万元，一切过户费及各种税费由冯正喜、冯正斌自行负责；冯正喜、冯正斌第一次汇款180万元到鼓楼法院指定账户时该房产买卖协议生效，房租产权及房租归冯正喜、冯正斌所有，第二次付清建行城东支行解押后，刘文其将四本房产证交接给冯正喜、冯正斌时，冯正喜、冯正斌付清余款；过户时刘文其随时配合冯正喜、冯正斌到厦门市行政服务中心房管局签字过户。二、冯正喜、冯正斌已实际支付了全部购房款、接收了案涉四套房产及其四本房产证。1、合同签订后，刘文其陆续将案涉房屋交由两案外人实际管理、处置；2、冯正喜于2019年4月17日向鼓楼区人民法院的账户汇入1800000元；3、2019年6月11日，冯正斌指示其配偶郑尚清向鼓楼法院的账户汇入1403520元；4、2019年6月23日，冯正喜、冯正斌向刘文其支付现金2738194元，同日，刘文其向冯正喜、冯正斌出具一份《收据》,并交付了登记产权人为刘文其一人，且显示无其他共有人的四本房产证原件；5、2019年7月2日，冯正喜指示黄文衍向鼓楼法院的账户汇入58286元。即截止2019年7月2日，冯正斌、冯正喜已按约、足额向刘文其支付完600万元购房款，并陆续接收了案涉四套房产及其四本房产证。三、两案外人冯正喜、冯正斌未能办理案涉房屋过户手续，并非因自身原因。冯正斌、冯正喜付清全部购房款后，即拟向厦门市自然资源和规划局申请办理涉案房产过户登记手续，刘文其以其前妻王凡联系不上、无法办理为由，一再拖延办理。至2020年10月16日，因思明法院在案涉房产外张贴腾房公告，两案外人方知刘文其尚有与赖庆禧、黄静芬执行纠纷未结且法院已拟拍卖处置案涉房产。四、根据相关规定，两案外人冯正斌、冯正喜对案涉房屋享有合法权利，足以排除本案执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第28条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”经向厦门市不动产登记中心了解核实，案涉房产因本案系于2019年11月7日被查封。冯正斌、冯正喜提出的执行异议，完全符合上述执行规定第28条所列的四个条件。五、退一步说，单纯的从查封财产的金额来讲，本案存在超标的额查封，应当予以解除。赖庆禧、黄静芬申请执行的债权金额仅为92.26万元，而案涉四套房屋中任一套房屋的市场价值都将近200万元，显然，法院查封案涉四套房屋已明显超过执行标的额，根据前述法律规定，即使仅从财产的价值来讲，法院依法仅能够查封其中一套房屋，也应当立即终止对剩余案涉三套房屋的执行，并解除对剩余案涉三套的全部执行查封措施。综上，两案外人冯正斌、冯正喜作为买受人所提执行异议，合法有据，应当予以支持。请求法院依法终止对湖里区××路××号××号××号××号房屋的执行，并解除对涉案房屋的全部执行查封措施。案外人提供《房产出售协议》、厦门市土地房屋权证、中国建设银行个人活期账户交易明细、结婚证、中国建设银行网上银行转账汇款电子回单、收据、智慧柜员机业务回执、房屋租赁合同书（两份）等证明其主张。 申请执行人赖庆禧、黄静芬辩称：一、案外人冯正斌、冯正喜不是执行标的的所有权人，对执行标的不享有任何权利。根据《中华人民共和国物权法》第16条，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条第一款，“己登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人”的规定，目前执行标的的权利人为被执行人刘文其及其前妻王凡，与冯正斌、冯正喜没有任何关系。冯正斌、冯正喜没有提供任何证据证明执行标的的物权登记错误，其二人提出系执行标的权利人的主张，没有任何法律依据。虽然冯正斌、冯正喜，二人与被执行人签订房屋买卖合同，但该合同仅产生债权效力，并不当然产生物权变动的效力。本案中，执行标的自2014年7月31日至今始终处于被查封状态，截至目前为止，执行标的的所有权人仍为被执行人刘文其及其前妻王凡，与冯正斌、冯正喜无关。二、本案中，申请执行人于2015年12月11日即向厦门市思明区人民法院申请对执行标的进行诉讼保全查封((2015)思民保字第1095号)，并于2016年10月17日即向思明区人民法院申请对刘文其进行强制执行。同年11月9日，思明区人民法院即查封了上述执行标的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，仅有在案外人的权利能够排除执行且同时符合（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人冯正斌、冯正喜与被执行人刘文其签订房屋买卖合同的时间为2019年1月26日，明显晚于本案的查封时间。而作为买受人来说，其进行房屋买卖时未对房屋权利瑕疵进行排查，自身更是具有重大过错。因此，案外人不仅对执行标的没有任何权利，更不满足足以排除本案执行的法定条件。三、本案中，刘文其与异议人签订房屋买卖合同时，执行标的早己处于被查封状态，而刘文其与异议人签订房屋买卖合同，非通过法院执行程序完成，不能产生涤除执行标的上其他查封措施的效力。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条的规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。冯正斌、冯正喜现提出停止对执行标的的执行，没有任何法律依据。四、本案不存在明显超标的额查封。本案中，被执行人将执行标的与厦门市思明区后埭溪路141号602室房产（原被执行人所有，后被福州市鼓楼区人民法院拍卖）捆绑，共同作为抵押财产向银行申请抵押贷款，担保范围高达891.68万元。在本案立案时，被执行人已与其前妻王凡离婚，所有执行标的均有50%份额为其前妻王凡所有，即便执行标的被拍卖，所得拍卖款项也只有一半归属于被执行人。就已发生的事实来看，厦门市思明区后埭溪路141号602室房产拍卖成交的价格不足600万元，也就是说执行标的执行后所得款项中仍有一部分要用于偿还银行贷款，而剩余部分还要扣除50%归属于刘文其前妻的份额，最后剩下的款项才能用于分配给本案申请执行人。根据(2015)思民初字第16478号民事判决书确定的债权额，截至2020年11月12日,申请执行人依法应取得的执行款项为人民币1165912.69元。结合上述情况来看，为保护申请执行人的合法权益，本案对执行标的的查封合理、合法，根本不存在明显超标的额查封的情形。综上，申请执行人认为，案外人提出的执行异议不能成立，依法应当裁定驳回并恢复对执行标的的执行措施。 本院查明，原告赖庆禧、黄静芬与被告刘文其房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月26日作出（2015）思民初字第16478号民事判决书，判决：“一、被告刘文其于本判决生效之日起十日内返还原告赖庆禧、黄静芬购房定金200000元；二、被告刘文其于本判决生效之日起十日内向原告赖庆禧、黄静芬支付违约金656000元、评估费3800元、中介费30000元、代办费800元、律师服务费27000元。”该判决书已于2016年6月11日发生法律效力。刘文其未按时履行生效法律文书确定的义务，赖庆禧、黄静芬向本院申请强制执行，本院于2016年10月17日立案执行。本院于2016年11月2日作出（2016）闽0203执5936号执行裁定书，裁定：“冻结、划拨被执行人刘文其的银行存款人民币964793元及利息，或扣留提取其等额的收入、或查封、扣押、拍卖其等值的财产。”依据该裁定书，本院于2016年11月8日查封被执行人刘文其名下位于厦门市开元区××路××号××室【厦地房证第00246608号】，湖里区仙洞路43号【厦地房证第00311658号】、仙洞路85号【厦地房证第00311895号】、仙洞路73号【厦地房证第00311659号】、仙洞路71号【厦地房证第00311660号】的房产，查封期限为叁年。此后续封，查封期限为2019年11月7日至2022年11月6日。本院于2020年10月15日发出公告，责令被执行人刘文其、案外人王凡及上述房屋的实际占用人在2020年11月10日前腾空并迁出上述房屋。 另根据厦地房证第00311658号、厦地房证第00311660号、厦地房证第00311659号、厦地房证第00311895号厦门市土地房屋权证记载，湖里区××路××号××号××号××号房屋的权属人为刘文其，单独所有。但根据厦门市自然资和规划局查询结果显示，该四间房屋共有人为刘文其、王凡。 另查明，案外人冯正斌、冯正喜（乙方）与被执行人刘文其（甲方）于2019年1月26日签订《房产出售协议》，协议约定：“甲方位于厦门市台北新村43、71、73、85号店铺抵押给建行福州城东支行贷款，由于还款违约，本金与罚息捌佰多万元。建行福州城东支行起诉于甲方，在福州鼓楼区法院立案，且正要执行拍卖，鼓楼区法院执行局陈法官同意自己出售，把欠银行的款还清可以解押过户。鉴于上述实际情况，甲、乙双方经友好沟通乙方愿意购买甲方四个店铺，甲乙双方协商陆佰万元成交；乙方先将叁佰陆拾叁万元人民币汇给鼓楼法院指定账户，待建行福州城东支行解押归还四本房产证后及时过户给乙方，乙方取得房产证时再汇余款给甲方，甲方用于偿还原三师公司向个人借款、利息及工人工资等费用。甲方实收人民币陆佰万元整，一切过户费及各种税费都是由乙方自行负责。乙方第一次汇款壹佰捌拾万元到鼓楼法院指定账户本协议生效，房租产权及房租归乙方所有，第二次付清建行城东支行解押后，甲方四本房产证交接给乙方时，乙方付清余款；过户时甲方随时配合乙方到厦门行政服务中心房管局签字过户。”2019年4月17日，冯正喜向福州市鼓楼区人民法院1180××××4988账户汇入180万元；2019年6月11日，冯正斌配偶郑尚清向福州市鼓楼区人民法院1180××××4988账户汇入1403520元；2019年7月2日，黄文衍向福州市鼓楼区人民法院1180＊＊＊＊4988账户汇入58286元，备注是借给冯正喜购买店铺。案外人另向本院提交了一份《收据》，记载：“兹收到冯正斌、冯正喜厦门市台北新村43、71、73、85号四个店铺出售货款，Ａ汇给：福州市鼓楼区人民法院，账号1188××××4988，共￥叁佰贰拾陆万壹仟捌佰零陆元整（￥3261806元）,Ｂ现金贰佰柒拾叁万捌仟壹佰玖拾肆元整（￥2738194元），总房款陆佰万元整收到。四本房产证移交完毕；过户随时配合。收款人签字：刘文其，2019年6月23日。” 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院于2016年11月8日轮候查封案涉房产，案外人于2019年1月26日签订《房产出售协议》，即案外人在本案案涉房产查封后才签订《房产出售协议》。案外人执行异议理由不能成立，本院不予支持。另，案外人主张查封案涉四套房屋已明显超过执行标的额，案外人的这一主张其不是适格主体，本案中不予审查。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人冯正斌、冯正喜的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 蔡晓文 审 判 员 吕娜彬 审 判 员 俞伟强 二〇二〇年十二月四日 代书记员 易麦娜 附件：案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定‘’无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。