湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终2094号上诉人（原审被告）：沅陵天赐房地产开发有限公司，住所：沅陵县沅陵镇城南高速连接线与龙兴路交叉东北处，统一社会信用代码：91431222550705507Q。法定代表人：李带秀，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张显刚，湖南兴沅律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚杰耀，湖南兴沅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李炼，女，1985年8月9日出生，汉族，湖南省沅陵县人，居民，住湖南省沅陵县。被上诉人（原审原告）：李德贵，男，1982年4月28日出生，土家族，湖南省沅陵县人，居民，户籍地：湖南省沅陵县，住湖南省沅陵县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：佘文政，执业证号：××，代理权限：特别授权。上诉人沅陵天赐房地产开发有限公司（以下简称天赐公司）因与被上诉人李德贵、李炼商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省沅陵县人民法院（2020）湘1222民初1399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天赐公司上诉请求：撤销原判决，发回重审或者改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，并由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定上诉人作出了《承诺书》并予以张贴公示与真实情况不符，一审判决采信《承诺书》和利害关系人证言与法律规定不符，谈判时上诉人出示的《承诺书》，依法不发生法律效力。二、双方签订《商品房买卖合同》约定的是办理房屋所有权证和土地使用权证，因法律的变化上诉人只能提供不动产权证。新规过渡期长和办证机构成立滞后，双方对办理不动产权证时间没有重新约定，被上诉人要求上诉人承担违约金的请求不成立，一审判决认为上诉人违约，理由不成立。李德贵、李炼辩称：一、承诺书原件已张贴，已产生法律效力，上诉人应按承诺书的内容履行。二、证人刘某、颜某并非本案的当事人，也非被上诉人的亲戚，与被上诉人没有任何利害关系，该证言应作为有效证据采信。三、房屋所有权证和土地使用权证合并为不动产权证后，两证是统一办理更为快捷方便，且沅陵县不动产中心于2016年9月即已挂牌成立并开始办证，这不能成为上诉人迟延办证的理由。李德贵、李炼向一审法院起诉请求：1.请求判决被告支付违约金25，126.2元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告李炼、李德贵系夫妻关系。被告天赐公司于2010年1月27日成立，类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发、销售，建筑材料销售等。2013年6月13日，原告李炼、李德贵（买受人）与被告天赐公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的沅陵县××镇××栋××号，建筑面积103.98平方米，价款为294881元，买受人在签订合同时付定金30000元整，合同签订后当日另付房款64881元整，向银行按揭（公积金）贷款200000元整，出卖人应当在2014年6月30日前将商品房交付买受人使用。关于产权登记双方在合同第十五条中约定，出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照（3项）在产权部门办理房产证后30日内交付给买受人处理。合同还就交付期限、房屋交接及违约责任、保修责任、物业服务、争议的解决等进行了约定。合同签订当日，原告按约定向被告交纳了定金及首付款。2018年12月20日原告缴纳了房屋维修基金5，897元，办证费16，738元，契税4，423.22元，双方随后办理了银行按揭贷款手续。2014年8月30日，被告将该房屋交付原告使用。按照双方对房屋的验收核对，被告给原告退还了少于合同约定面积的房款2，865元，以及办证费用3，629元，共计退还6，494元，即房屋总价款为292，016元。此后，因被告一直未给9幢业主办理房屋不动产权证，经协商被告于2016年11月7日向9幢全体业主作出一份书面《承诺书》，承诺凡业主个人资料全齐并交清办证费用的业主，公司将在2017年6月30日前为9幢业主办理好房屋不动产权证，如在承诺约定的时间内未办理好不动产权证，公司承诺按日向二原告支付已付总房款万分之一的违约金。被告将该《承诺书》随后予以张贴公示。2019年9月10日，被告为原告办好了《不动产权证书》[证号：湘（2019）沅陵县不动产权第0002609号]。一审法院认为，本案系一起因合同逾期办证引发的违约金纠纷案件。依据原、被告的诉辩意见，争议焦点为二原告主张逾期办证违约金的诉讼请求是否成立。具体评判如下：从本院已采信的证据及查明的事实来看，本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同依法成立并生效，双方均应全面履行合同义务。二原告已经按合同约定交纳了购房款及房产交易契税、维修基金、产权登记费等税费，说明二原告已经履行了合同义务，而被告在向二原告交付房屋后未按合同约定办理该房屋的产权证书，经9幢业主与被告协商后，被告作出了《承诺书》并予以张贴公示，承诺于2017年6月30日前为9幢业主办理好房屋不动产权证，如在承诺约定的时间内未办理好不动产权证，被告承诺按日向二原告支付已付总房款万分之一的违约金。该《承诺书》对原、被告均具有法律约束力，被告应当按照《承诺书》约定的期限履行，然而被告未在承诺期限内履行办证义务，一直到2019年9月10日才为二原告办好《不动产权证书》，已构成违约，应当承担违约责任。故二原告主张逾期办证违约金的诉讼请求成立。被告逾期办证时间从2017年7月1日起计算至2019年9月9日被告办好产权证书时止，共计逾期801日，被告应当支付原告逾期办证的违约金23，390元（292，016元×801天×1?＝23，390.4816元）。综上所述，二原告主张被告支付逾期办证违约金的合法部分诉求，本院予以支持。二原告主张支付被告已实际办证之后部分的违约金，因被告办证之后的行为不构成违约，二原告该主张没有法律依据，本院不予支持。被告抗辩《承诺书》不能作为二原告索赔违约金的依据及二原告的主张违反了损失与违约金相一致原则等意见不符合客观事实，亦缺乏法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，判决如下：一、被告沅陵天赐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告李炼、李德贵逾期办理房屋权属证书的违约金23，390元；二、驳回原告李炼、李德贵的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费428元，减半收取214元，由原告李炼、李德贵承担15元，被告沅陵天赐房地产开发有限公司承担199元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行各自的义务。一、关于本案所涉《承诺书》是否应作为认定案件事实依据的问题。被上诉人提交的《承诺书》虽系复印件，但该《承诺书》与其提供的证人证言及上诉人于2019年9月10日为其办好了《不动产权证书》的情况能够相互印证，故一审法院对该证据予以采信并认为上诉人应按该《承诺书》的承诺内容向被上诉人履行义务并无不当。上诉人主张该《承诺书》对其不发生法律效力的理由不能成立，本院不予支持。二、因国家实施不动产统一登记制度后，不再单独办理房屋所有权证和土地使用权证，而是将两证合一后统一办理不动产权证，故上诉人为被上诉人办理房屋所有权证和土地使用权证的义务转化为办理不动产权证的义务，且上诉人所作的《承诺书》也是承诺办理房屋不动产权证。本院对上诉人主张办理不动产权证的时间不应适用双方约定的时间来计算的理由不予支持。关于上诉人主张新规过渡期长和办证机构成立滞后影响其办证的理由，因其未能提供充分的证据予以证实，本院对该理由亦不予支持。综上所述，上诉人沅陵天赐房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费385元，由上诉人沅陵天赐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  冷旗帜审判员  舒易成审判员  黄丽霞二〇二〇年十二月二十三日书记员  唐 菁