湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2515号原告：张家界市永定区住房和城乡建设局。统一社会信用代码11430802006450125N，机构地址张家界市永定区永定大道251号天旅投大楼七楼。负责人：田际军，局长。委托诉讼代理人：胡和民，湖南人和人（张家界）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周奕颖，湖南人和人（张家界）律师事务所律师。被告：李正，曾用名李政，男，1964年11月6日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：向波，湖南向法律师事务所律师。原告张家界市永定区住房和城乡建设局（以下简称区住建局）与被告李正确认合同无效纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告区住建局的委托诉讼代理人胡和民、周奕颖、被告李正的委托诉讼代理人向波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告区住建局向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的《委托经营合同书》中超出20年后的30年期限部分，即自2021年1月1日至2050年12月31日合同无效；2、依法确认《委托经营合同》所涉被告开发建设房屋部分的约定无效；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2000年10月27日，被告与原告（即原永定区建设委员会）签订《委托经营管理合同》，约定原告将在教场路30号的办公楼委托给被告经营管理。在原告委托范围内，被告自主开发、自主经营、自负盈亏。委托时间为2001年1月1日至2050年12月31日。委托经营期内，被告向原告交纳委托经营管理费。合同到期后，被告将开发的房地产无偿的交原告所有。2001年1月，被告利用所经营的房屋开办了张家界北斗星大酒店。原告为行政单位，并无经营权，合同标的物不是经营权，而是原永定区建设委员会办公楼（房屋），原告收取的合同价款委托经营费实为租金。故双方所形成的合同关系应为租赁合同关系，《委托经营合同》系名为托管合同实为租赁合同。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定“租赁期限不得超过二十年，超过20年的，超过部分无效”，因此，《委托经营合同》应于2020年12月31日到期，超过20年后期限部分，即自2021年1月1日至2050年12月31日合同无效。另外，在经营期间，被告进行了开发建设，即对原永定区建设委员会办公楼进行了部分改、扩建，但被告并没有取得建设工程规划许可证，房屋所占土地为行政划拨土地，并非经营性用地，被告没有办理土地出让手续，《委托经营合同》所约定的50年甚至超过了酒店用地40年的出让期限，明显违反国家土地管理法律规定。故被告所改、扩建的房屋应为违法建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“承租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。因此，《委托经营合同》中所涉及被告开发建设房屋部分的约定无效，对被告改、扩建所形成的房屋利益不受法律保护。综上，为维护原告合法权益，确保国有资产不流失，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，依法提起诉讼，请求支持原告的上述诉讼请求。被告李正辩称，1、本案系委托经营合同，并非租赁合同，不适用20年最长租赁期的约定。按照合同法第212条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，根据该规定，租赁合同中承租人使用并收益的租赁物应当是原告的财产，而本案被告使用并收益的主要财产是其依据委托经营合同自主投入大量资金开发建设的建筑物，并非只有原告的土地。该合同中约定“在委托期限内，乙方完全自主的开发与旅游经济发展相关的产业经济和项目”，因此，本案的法律关系不符合租赁关系的特征，并非租赁合同。另外，被告在签署委托经营合同后按合同约定投入大量资金新建、扩建了大量建筑物，这些巨额投入是需要相对较长时间才能回报，因此双方正是建立在这一认识上才达成了50年的委托经营期限，如果使用20年的规定，很明显不符合双方在订立合同时的真实意思，剥夺了被告的预期利益，给被告带来巨大损失，对被告是严重不公平的；2、原告所称被告所开发建设的房屋系违法建筑是错误的。被告所开发建设的房屋已经修建20年，从未被有关权利部门认定为违法建筑，据了解这些房产已由区政府统一登记在“张家界天旅投公司”用于融资抵押，因此原告以本案属于非法建筑认为被告的改、扩建房屋不受法律保护的理由不能成立。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2000年10月9日，张家界市永定区城乡建设委员会（区住建局前身）向张家界市永定区人民政府递交《关于出租房屋及场地的请示》，内容为：区建委现有简陋门面12个，办公楼1栋，面积1200平方米，空地3亩，为开辟财源，区建委打算将现有房屋及场地全部出租，经与租方初步洽谈，租方打算修建宾馆及旅游服务设施。出租时间30年-50年，年租金17-20万元；租方负责在建委院内给建委机关修一栋500平方米的新办公楼。为了解决建委机关的资金不足，为区财政开辟新的财源，区建委有意与租方合作，故特向区政府请示。区政府主管领导在该请示上面签署了“原则同意出租开发，但必须经建委全体干部讨论通过，出租时间和协议条款必须合法，新建办公用房必须考虑今后市部分职能下放需要，整个设计必须报区政府备案”的意见。2000年10月27日，张家界市永定区城乡建设委员会作为委托方（合同甲方）与作为被委托方（合同乙方）的被告李正签订一份《委托经营合同》，合同约定：一、委托经营的内容、范围：（一）甲方将属于自己所有位于市区教场路30号房屋一并委托给乙方经营管理，其四邻界地界以四周围围墙为准；（二）在委托期限内，乙方可以根据张家界市旅游经济发展的需要，完全自主的开发与旅游经济发展相关的产业经济和项目；（三）合同生效后三天内，甲方必须将委托给乙方经营管理的财产等交由乙方管理。二、委托经营期限：委托经营期限为伍拾年，即从2001年1月1日至2050年12月31日止；三、委托经营管理费用及交付办法：（一）在委托经营期内，乙方共向甲方交纳委托经营管理费壹仟壹佰玖拾万元；（二）委托经营管理费的交付方式:……四、委托经营的管理方式：在甲方委托的范围内，乙方自主开发、自主经营、自负盈亏；五、甲、乙双方的权利和义务：（一）甲方应当依法维护乙方的自主开发、自主经营的权利，监督乙方合理的使用、开发，委托经营的财产、房屋及土地等，防止其资产的流失；（二）甲方需积极协助乙方协调好委托经营范围内的四邻及周边关系，及时的解决好委托经营范围内的财产、房屋及土地的权属纠纷（甲方不承担任何经济责任），为乙方的合理、合法开发创造良好的外部环境；（三）甲方有权按期收取委托经营管理费；（四）乙方在委托经营期内，有权独立的设立企业的内部组织设置，人员聘用，财务的调配，对外签订各项合同，但不得损害甲方的利益；（五）乙方应当按期、足额的交付委托经营承包费。乙方按照合同的规定向甲方交纳费用后，有权拒绝甲方要求增加的其他的任何费用；（六）乙方在经营期内，应严格的按照法律、法规的规定进行经营开发，特别是要符合张家界市城市规划的整体要求。六、委托经营期满的财产处理：合同到期后，乙方将开发的房地产无偿的交甲方所有；七、委托经营前后的债权和债务的处理……；八、违约责任……；九、其他条款：（三）乙方承诺，为了解决甲方办公需要，在南侧院内修建十五间办公用房，其标准要求是：平均每间建筑面积18平方米，公用男女卫生间，外墙贴白条瓷砖，室内地面砖，内墙、天棚888仿瓷涂料，铝合金窗，普通夹板门，通电、通水，财务每间有防盗门窗。办公用房的设计必须经甲方审定后方能施工。该合同并在张家界市公证处办理了公证。双方签订合同时产权部门为张家界市永定区城乡建设委员会发放的产权证记载：产权面积1717.2平方米，房屋结构砖木结构。合同签订后，被告李正一直按合同约定方式向区住建局交纳委托经营管理费。上述合同签订后，李正将临街门面拆除后，自筹资金在原址修建五层房屋一栋（一楼仍然为临街门面），在原张家界市永定区××楼××层××层的一栋酒店，靠北边修建了一栋小房子，在南侧为原张家界市永定区××栋××楼。李正将上述房屋改、扩建完毕以后，经营张家界北斗星酒店，并将门面出租收取租金。在李正改、扩建办公楼、门面、新修房屋前，原张家界市永定区城乡建设委员会并未办理相关规划许可手续，李正亦未办理规划许可手续。原张家界市永定区城乡建设委员会现已更名为区住建局。上述事实，有当事人的陈述、原告提交的相关文件、《委托经营合同》、被告提交的公证文书等证据予以证实，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，对于当事人所签订合同的性质，应结合合同主要条款、约定权利义务、法律特征及相应的法律规定予以认定。案涉《委托经营合同》系原告区住建局与被告李正在自愿、平等的基础上签订，系当事人真实意思表示。本案争议的焦点在于如何认定《委托经营合同》的性质，即该《委托经营合同》是否符合租赁合同的法律特征。关于《委托经营合同》的性质。从《委托经营合同》的合同主体而言，原告区住建局与被告李正分别系行政机关和自然人，均非房地产开发企业，不具备房地产开发经营资质。从合同的内容而言，双方约定在甲方原有土地使用权及房屋基础上，由乙方出资进行改扩建，建成后乙方在一定期限内对部分房屋进行经营使用，甲方取得经营管理费及改扩建房屋的所有权。合同还约定甲方应当依法维护乙方的自主开发、自主经营的权利，监督乙方合理的使用、开发。从合同的目的而言，原告区住建局是为了实现机关办公楼的改扩建，采取融资方式合作建房，使原有资产增值并产生收益，并约定房屋建成后让渡约定期限内的部分房屋使用权给乙方。案涉房屋改扩建完成后，原告区住建局已在新建的办公楼办公，被告李正已对其他房屋进行经营使用，原告区住建局亦从李正经营使用的房屋中获得收益，双方签订合同的目的基本实现。虽然双方在合同中约定乙方自负盈亏，但显而易见，甲方合同权益能否实现与乙方的经营状况紧密相关。在双方签订《委托经营合同》后，被告李正使用的房屋并非是由被原告区住建局提供，而是其投资改扩建后的房屋，李正是为了实现其投资收益而参与甲方房屋的改扩建。双方并不存在原告区住建局将租赁物交付被告李正使用、收益，被告李正支付租金的意思表示。因此，《委托经营合同》并不符合租赁合同的法律特征，其性质应当认定为在国有划拨土地上的合作建房合同，而非房屋租赁合同。关于《委托经营合同》的效力。合同约定，合同到期后，乙方将开发的房地产无偿的交甲方所有。即被告李正只享有合同约定期限内部分房屋的使用权，并不享有改扩建房屋的所有权。原告区住建局以改扩建后的部分房屋使用权作为支付被告李正投资建房的回报并分享乙方的经营收益，案涉划拨土地使用权的性质并未发生改变，案涉房屋亦未用于销售牟利，并未违反法律、行政法规的强制性规定。因此，《委托经营合同》依法应确认为合法有效。综上，案涉《委托经营合同》系原被告双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的民事法律关系协议。原告区住建局请求确认《委托经营合同》中的部分内容无效，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告张家界市永定区住房和城乡建设局的诉讼请求。案件受理费100元，适用简易程序减半收取50元，由原告张家界市永定区住房和城乡建设局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  覃遵辉二〇二〇年十二月二十八日法官助理王飞书记员周美辰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。