天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终5241号上诉人（原审被告）：李珺，男，1987年1月2日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：赵晓雪，天津睿亨律师事务所律师。委托诉讼代理人：王帆，天津睿亨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王洪云，女，1963年7月22日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：王玉江（夫妻关系），1964年11月28日出生，汉族，住天津市红桥区。上诉人李珺因与被上诉人王洪云房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2020）津0103民初8567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李珺上诉请求：1.依法撤销一审判决第一、二项，改判驳回王洪云一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由王洪云承担。事实和理由：1、2019年8月15日左右,李珺并没有向王洪云表示其奶奶意识不清醒、办理公证困难。一审法院主观臆断,严重歪曲事实。2、王洪云在签约时明确知道李珺是代理卖房,并已经经过全家人的同意。2019年8月2日,李珺与王洪云签订房屋买卖协议时,李珺向王洪云明确出示房屋产权证以证明涉案房屋承租人系李珺祖母段变楼,并且说明了代为出售房屋的情况。王洪云在了解家庭情况后,才在协议上签字,并非一审认定事实的“一概不知”。如真一概不知,王洪云作为有行为能力的成年人,如何敢在不经过中介机构的情况下径行签字买房。3、一审法院认定李珺“没有办成公证”纯属无稽之谈!王洪云于2019年8月15日给李珺打电话称其资金紧张不想再购买房屋,李珺已经在公证处办理了房屋置换协议的公证申请预约单。因王洪云明确表示不准备购买房屋,故李珺与案外人段变楼及亲属沟通后决定暂缓办理公证手续,并不存在“没有办成公证”的情况。4、涉案房屋承租人段变楼委托李珺代为出售房屋为真实意思表示,且段变楼亲属均同意由李珺代为出售涉案房屋。在李珺与王洪云签订买卖房屋协议之前,案外人段变楼已向李珺签署授权委托书按捺手印,同意李珺代为出售涉案房屋。且案外人段变楼的四个子女,分别为李瑞来、李春起、李春燕、李春兰,也均同意由李珺代为出售(案外人段变楼的配偶李永生已去世)。李珺认为,授权委托书为案外人段变楼的真实意思表示,经过公证处公证程序并不是使授权委托书有效的必要条件。授权委托人即使没有经过公证,也不影响授权委托书的有效性,一审法院没有依法实地调查，既没有询问案外人段变楼,也没有询问李瑞来、李春起、李春燕、李春兰,仅根据没有进行公证而对授权委托书置之不理,非常不负责任。5、王洪云主张解除买卖协议的真实理由为其资金不足以支付购房款,而不是因李珺的原因不能实现合同目的。李珺与王洪云在签订房屋买卖合同时,未对协议履行期限进行明确约定,原因在于王洪云购买涉案房屋的购房款需要将现住的房屋卖掉才能凑够,因不清楚现住房屋何时卖,所以主张对协议履行期限不做约定;李珺因案外人段变楼年事已高,行动不方便需要预约公证,公证程序持续时间长的情况,才同意王洪云主张。一审判决认定“不能实现合同目的”而解除合同与事实不符。本案合同目的并非“不能实现”,真实情况是王洪云看到天津房价下降而悔约,“不能公证”不是事实,“预约公证”正在走程序之中。诉争合同为房屋买卖合同,本质内涵就是,卖方出卖房屋,买方购买房屋,办理相应的变更登记。本案的诉争合同继续履行完全没有任何问题,不存在合同目的落空的可能性。王洪云单方不想购买,其违约行为导致了合同不能继续。王洪云辩称，不同意李珺的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉，维持原判。王洪云向一审法院起诉请求：1.依法判令解除王洪云、李珺所签房屋置换买卖协议；2.依法判令李珺返还王洪云给付的定金2万元及相应利息900元；3.诉讼费用及产生的相关费用由李珺承担。一审法院认定事实：坐落天津市河西区尖山曙光里14、16号14门房屋系公产房屋，承租人系李珺祖母段变楼。2019年8月2日王洪云、李珺签订房屋买卖协议一份，约定：甲方为李珺，乙方为王洪云。甲乙双方协商议定，甲方名下天津市河西区尖山曙光里14、16号14门房屋出售给乙方，议定价格壹佰壹拾肆万元整。乙方交付甲方定金贰万元整，甲方违约退还乙方双倍定金；乙方违约，甲方不退乙方定金；另有甲方办理卖房公证过程不受约定限制，如果办妥成交，办理不成如数退还定金；自签订协议后，双方积极办理过户手续。甲方签字：李珺，乙方签字：王洪云。协议签订当天，王洪云向李珺支付定金2万元。2019年8月15日左右，王洪云与李珺沟通，李珺称其奶奶意识不清醒，办理公证很困难。王洪云与李珺签订房屋买卖协议时，李珺未向王洪云出示可以出售诉争房屋的委托书，也未出示家庭成员同意李珺置换诉争房屋的证明，加上李珺一直没有办成公证，王洪云经过考虑，对李珺卖房不放心。一审法院认为，争议焦点为：1.王洪云、李珺签订的房屋买卖协议是否符合解除的条件；2.定金是否应当返还给王洪云。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，本案中，李珺在出售涉案房屋时未向王洪云出示承租人同意由李珺代理出卖房屋的授权委托书，也未向王洪云出示承租人亲属同意由李珺出卖诉争房屋的证明，且承租人与亲属之间的公证书也因承租人意识不清未能办理，基于此，王洪云要求与李珺解除合同，符合法定解除情形。王洪云向李珺交付的定金2万元，李珺并不是承租人，也没有承租人委托其卖房的合法手续，故李珺应将2万元退还给王洪云。综上所述，关于王洪云的第1项诉讼请求，解除王洪云、李珺签订的房屋买卖协议，符合法律规定，应予支持。关于王洪云的第2项诉讼请求，李珺返还王洪云定金2万元及利息900元的诉讼请求，对于定金部分，应予支持；至于利息部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，判决如下：一、王洪云与李珺签订的房屋买卖协议予以解除；二、本判决生效之日起7日内，李珺返还王洪云定金2万元；三、驳回王洪云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费323元，减半交纳161.5元，由王洪云负担50.1元，李珺负担111.4元（于本判决生效之日起7日内执行）。二审中，李珺提交证据1、证明一份，证明段变楼与相关权利人均同意李珺向王洪云出卖房屋，没有任何异议，且当时没有办理公证的原因是王洪云明确表示因资金紧张不再购买，而当时李珺和段变楼已经在办理公证排队中。证据2、视频光盘一张，证明段变楼意识清醒，明确同意出卖诉争房屋。证据3、租赁合同及证据4、段变楼身份证，证据3、4证明段变楼合法租赁诉争房屋，没有产权争议。证据5、公证申请预约单，证明2019年8月15日，李珺与段变楼就在申请办理公证预约，在接到王洪云因资金不足无法购买房屋后才没有真正办理公证手续。王洪云质证意见为，对证据1的真实性无法确认，对证明目的不认可，不能证明当时的亲属状况，当时我们也没看到这份证明，且亲属可以随时出具这种证明。证据2的真实性无法确认，证明目的不认可，无法证明段变楼有行为能力。证据3、4、5的真实性无异议。本院认证意见，本院认为该组证据不能达到李珺证明目的，本院不予采纳。王洪云提交证据：拆迁安置补偿协议，证明因拆迁补偿170多万元，不存在李珺所称的资金不足。李珺对于该证据质证意见为，真实性认可，不认可证明目的。本院认为该证据不能达到王洪云证明目的，本院不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，房屋买卖协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按约履行。王洪云主张签订合同时，李珺在出售涉案房屋时未出示承租人同意由李珺代理出卖房屋的授权委托书，也未出示承租人亲属同意由李珺出卖诉争房屋的证明，并主张合同无效，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，王洪云主张合同无效，无事实和法律依据，不予支持。王洪云现在已经另行购房，明确表示不再购买案涉房屋，一审认定解除合同并无不妥，予以支持。合同解除后，王洪云主张因李珺未办成公证，根据双方合同“办理卖房公证过程不受约定限制，如果办妥成交，办理不成如数退还定金”的约定，李珺应返还2万元定金，符合合同约定。另，双方虽然并未约定公证办理时间，但自合同签订到王洪云一审起诉，李珺并未主张解除合同，亦未办成公证，再考虑王洪云因拆迁购房，需求急迫，加之李珺虽主张导致合同解除的原因在于王洪云因资金紧张，但并未提交证据证明，故一审法院认定李珺应返还王洪云2万元定金，并无不当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由李珺负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二〇年十二月十七日书记员  单 珊