广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23537号上诉人（原审被告、反诉原告）：李志军，男，1966年11月24日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：杨晖，广东力诠律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文冰，广东力诠律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：耿新，女，1974年9月7日出生，汉族，身份证住址河北省邢台市桥**。委托诉讼代理人：叶帆，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖杜蕾，广东南国德赛律师事务所实习律师。上诉人李志军因与被上诉人耿新物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初24630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员白小云独任审理，于2020年12月2日公开开庭审理了本案。上诉人李志军委托诉讼代理人杨晖、李文冰，被上诉人耿新委托诉讼代理人叶帆、赖杜蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李志军上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或发回重审，支持一审李志军的所有诉讼请求。2.本案一、二审案件受理费由耿新承担。事实和理由：一审判决事项与法院查明事实存在明显矛盾之处，且超出耿新诉讼请求，违反处分原则，存在重大错误，依法应予以撤销。法院查明涉案房屋2005年以后是由李志军父母使用至今，但却作出由李志军及其同住人承担“腾房”义务、李志军支付占用费的错误判决。即使一审法院认为李志军不享有房屋产权份额，房屋占有人需承担“腾房”义务、支付占有费，也理应判决涉案房屋的实际占有人承担相应民事责任。二、耿新在诉状及庭审中多处说法存在明显矛盾及不合情理之处，一审法院未能查明案件事实。1.李志军和耿新在买房时为婚恋关系，双方是共同购房。买房之前，耿新已经应李志军要求从夜总会辞职，并不存在晚上工作白天接不到电话的情况，李志军在房屋认购书中亲笔留下母亲家里电话号码，恰恰说明两人是共同参与购房全过程。而耿新从未否认过双方是共同参与购房全过程，且李志军交了近六万元的买房契税等后续费用以及家具等其他费用，也证明了双方共同购房共同生活的意愿。耿新在庭审中称是因为涉案房屋当时未办理房产证，才将全套购房原件交给李志军保管。根据房地产买卖交易办证的规定，房产证是需要本人亲自办理的，因此该说法是站不住脚的。两人共同购房，一人写名，一人持证，这完全符合当时的一般社会习惯。2.李志军向按揭账户还款的行为，是以对房屋出资为目的，并非代为出租收取管理费，耿新称之为“委托管理”，是为了抢夺房产，恶意歪曲事实。耿新从未委托李志军对外租赁。三、一审法院仅因为耿新一方拥有产权证便无视李志军已形成完整证据链的相反证据，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十条规定，适用法律错误；且判决书说理部分逻辑无法自洽。就本案而言，因房屋产权证登记在耿新名下，判断房屋是否与李志军有关，焦点有二，一是是否因婚恋关系而共同买房，二是李志军向银行按揭账户打款的性质是否为出资。对于婚恋关系，有三位证人出庭作证，有双方在收房后即在新房同居的事实佐证，更有订阅长期报纸的行为相互印证，耿新也未“完全否认”；对于共同买房，李志军提供认购合同中的电话为其母亲所有，以及持有所有购房票据原件及购房合同原件等重要证据；而对于还款性质，在双方均无其他直接证据的情况下，李志军提交了多年来的纸质转账票据作为证据，耿新仅口头提出了“委托管理说”。在双方说法截然不同、耿新除了产权证外没有任何证据可印证其说法，而李志军提出多种且能形成完整证据链的情形下，一审法院本应综合全案证据，对证据证明力进行判断，却简单武断地下了错误的结论，认为“李志军与耿新以结婚为目的的共同购房的陈述并无直接证据予以印证”。婚约的特殊性，就决定了它不同于一般的市场交易，具有书面合同，应当根据社会大众一般观念，综合全案证据来进行判定。但一审法院认为耿新以个人名义签订认购书、买卖合同、再以个人名义办理按揭、房产证，“符合个人购房的交易习惯”，但却完全忽略耿新委托李志军管理涉案房屋达20年之久、无签订任何合同、无任何证人证言，无任何记录能显示其委托管理的主张，更是“不符合委托管理房屋的交易习惯”。一审法院还主观的认为因为房屋租金逐年上涨，继续以租金偿还银行贷款是可行的，“因此，上诉人向还款账户存款的行为就不应视为对房屋的出资行为”。一审法院的认定是错误的。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求法院支持李志军的上诉请求。耿新辩称：不同意李志军的上诉请求，同意一审判决的处理。1.从物权登记情况来看，耿新是涉案房屋唯一权利人，物权法16条规定，不动产登记簿是物权归属内容的依据，第17条规定，不动产权属证书是权利人享有不动产权利的证明，足以认定耿新是涉案房屋唯一所有权人。2.从购房合同的签订和履行情况来看，耿新独自签订购房合同并独自完全出资，且李志军从未参与出资购买涉案房屋。3.耿新不仅从未有与李志军共同购房的意思表示，双方之间也没有共同购房的约定，即使耿新与李志军存在恋爱和同居关系，也不必然认为耿新与李志军有共同购房的意向。4.针对李志军书面上诉状第一点，一审庭审中法庭已就涉案房屋的使用情况询问李志军，其亲自承认可以代表家属参与诉讼，若判决腾退房屋则李志军可代表其家属腾退房屋，更何况涉案房屋是是耿新委托李志军打理的。涉案房屋的实际居住者不影响李志军腾退房屋的义务。关于李志军以手中持有购房资料的原件来抗辩其是涉案房屋的权属人之一，涉案房屋的购房合同认购书均由耿新签名，以及首期款、办理房产证涉及的税费均由耿新缴纳。2002年4月，耿新因家庭原因离开广州，此时涉案房屋的产权证尚未办理下来，耿新为了保证或后续房产证的顺利办理以及委托李志军对涉案房屋进行出租有合法的依据，于是将涉案房屋的购房资料、契税缴纳凭证等交给李志军保管，目的为了房屋的出租管理等便利。李志军称耿新在2003年左右办理了房产登记手续后将涉案房屋的购房合同、契税等资料又交给李志军保管以此来推断李志军也是房屋的权属人之一，并非事实。涉案房屋是开发商预售的新房，并非二手房，办理房产证是开发商的义务，而且李志军本人在第一次庭审中也说耿新在2002年4月离开广州后，其两人除了2005年在河北见过面外，耿新从未来过广州，李志军陈述耿新在2002年4月离开广州后又在2003年回广州办理房产证，是自相矛盾。事实上耿新是在2002年4月离开广州后将所有购房资料交给李志军。耿新于2020年6月10日向一审法院起诉请求：1.李志军将耿新名下广州市越秀区XXX房腾空交还给耿新；2.李志军按每月6787.95元的标准向耿新支付2020年1月6日起至李志军将上述房屋实际交还之日止的房屋占用费（按广州市房地产租赁管理所发布的2019年广州市房屋租金参考价公布的涉案房屋所在嘉富广场月租金65元/平方米计算，即65元/平方米×104.43平方米=6787.95元）。李志军向一审法院提出反诉请求：确认耿新、李志军按照各自实际出资比例按份共有广州市XXX房（李志军占66.14%，耿新占33.86%）。一审法院经审理查明：2001年10月23日，耿新（认购方）与广州嘉富房地产发展有限公司（出售方）签订《嘉富广场认购书》，约定：认购物业为广州市XXX室，建筑面积约104.43平方米；认购价为569143元，按照银行按揭付款方式付款，定金1万元须于签署本认购书时付清，第一期楼款5万元须于2001年10月30日前付清，第二期楼款39715元须于2001年11月30日前付清，第三期楼款39714元须于2001年12月30日前付清，第四期楼款39714元须于2002年1月30日前付清，第五期楼款25000元须于2002年2月30日前付清，第六期楼款25000元须于2002年3月30日前付清，余款34万元须于2001年10月31日办理银行按揭；认购方须于2001年10月30日或按通知时间，携同此认购书及身份证明文件正本等和上述第一期楼款收据、应缴政府税项（其中包括预征契税为楼价0.75%即4269元及律师费1138元）由广东广大律师事务所签署《房地产预售契约》及有关文件等。该认购书首部记载耿新联络电话为“139××******；613×××2”。同年10月25日，耿新与广州嘉富房地产发展有限公司签订《补充协议》，约定买受人已付房款（含定金）6万元；向银行按揭贷款34万元；余款169143元由出卖人先开出收据，买受人分五次偿还给出卖人等。2001年10月29日，耿新（买受人）与广州嘉富房地产发展有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人所购商品房为出卖人在东山区XX路XX号地块上建设的XXX房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共104.43平方米；该商品房属现房，按套出售，总金额569143元；买受人按照分期付款方式按期付款，2001年10月30日前支付6万元，2001年11月30日前支付169143元，2001年10月31日前剩余房款34万元办理银行按揭；出卖人应当在2001年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用等。该合同于同日在广州市房地产交易所办理预售合同登记。广州嘉富房地产发展有限公司分别于2001年10月25日及2002年4月1日向耿新开具发票，载明收到房款6万元及509143元。2001年11月20日，耿新（甲方）与中国建设银行广东省分行（乙方）签订《楼宇按揭合同》，约定：甲方以其与发展商签订的编号为穗房合字××号商品房预购销合同项下确定的坐落于广州市XXX号的房产（成交价569143元）抵押给乙方，作为乙方向甲方发放贷款的担保；乙方向甲方提供贷款34万元，借款期限为二十年，预计从2001年11月起至2021年11月止；借款利息按月计付，月利率为4.65‰；每月归还本息金额为2355元等。2002年4月14日，耿新（出租方、甲方）与案外人陈魏（承租方、乙方）签订《物业正式定期租赁合约》，约定：甲方出租涉案1402房给乙方作住宅使用，建筑面积104平方米，租金每月3500元，租赁期限自2002年4月14日起至2003年4月14日止，每三月交租一次，租金到期前五天支付下期租金等，并在付租方法处手写注明“建行账号33×××84”。2003年5月26日，广州市国土资源和房屋管理局核发粤房地证字第**《房地产权证》，载明房屋地址为XXX房，权属人为耿新，房屋所有权来源为购买，房屋用途为居住用房，占有房屋份额为全部，建筑面积104.43平方米，抵押权人为中国建设银行广州市越秀支行。2019年9月27日，中国建设银行股份有限公司广州越秀支行出具《贷款结清证明》，内容为：耿新于2001年11月29日在该行办理了贷款，贷款种类为中长期个人商品住房贷款，贷款金额34万元，抵押物地址为嘉富广场嘉瑞楼1402房，原供款账号为33×××84，耿新已还清贷款等。因已还清贷款涂销抵押登记，广州市规划和自然资源局于2019年12月9日向耿新重新核发粤（2019）广州市不动产权第XXX号不动产权证。2020年1月6日，耿新委托广东南国德赛律师事务所律师通过全球邮政特快专递方式向李志军邮寄《律师函》，通知李志军在收到该函10日内自涉案1402房迁出，并向耿新交付房屋等。该邮件于2020年1月7日签收。另查明，涉案房屋所在地段××××广场电梯楼2019年度广州市房屋租金参考价为65元/平方米/月；2020年度广州市房屋租金参考价尚未公布。为证明涉案1402房为耿新、李志军为结婚而购买的婚房，李志军向一审法院提交了如下证据原件：1.《嘉富广场认购书》；2.《补充协议》；3.中移铁通有限公司广州分公司2020年7月7日出具的《证明》一份，称号码6133×××2是挂在方剑辉名下，地址为**601，于2002年10月份办理的销户；4.楼宇按揭合同；5.售房发票两张；6.办理购房及按揭手续过程的相关票据资料若干张；7.办理入住过程中水电费、物业管理费、电信电视等杂费票据若干张；8.购置物品发票若干张；9.中国建设银行本外币活期储蓄一本通、建行个人贷款对账单、存款凭条及取现凭条、银行流水清单等，拟证明李志军一直按时偿还银行按揭贷款，实际支付了大部分购房款；10.耿新与案外人陈魏签订的租赁合同及李志军支付物业管理费、水电费、煤气费发票若干张。此外，李志军还申请了证人方某、李某、石某出庭作证，三位证人均未直接参与关于涉案房屋的购买过程。耿新对上述证据1-6真实性合法性均予认可，但认为认购书等材料都显示购买人是耿新而非李志军，虽然认购书上耿新联系方式位置留下了李志军母亲的电话，但是因为当时耿新在夜总会工作，是晚上上班，白天需要睡觉，电话经常关机，担心联系不上耿新本人，所以才留下李志军家庭的电话，不能证明认购书就是由耿新、李志军双方共同购买房屋的。对于证据7-8，真实性、合法性无异议，但是认为双方虽然有短暂的同居关系，但购置相关物品不能证明双方是为了结婚作准备，且添置物品的票据上用户载明的都是耿新，而非李志军或耿新、李志军共同。对于证据9-10，真实性无异议，这些耿新按揭账户中收到的款项都是来源于委托李志军出租房屋产生的租金，物业管理费、水电费、煤气费等费用单据都是出租过程中产生的费用单据，都不能证明李志军对涉案房屋享有权利。对证人证言不予确认，认为证人均与李志军存在一定关系，并且证言存在矛盾之处。诉讼过程中，耿新、李志军共同确认，涉案房屋于2001年11月收楼，之后由耿新、李志军居住使用到2002年4月份。李志军称涉案房屋2002年4月份到2005年左右都是由其对外出租，租金也是由李志军收取，没有给过耿新；2005年以后是由李志军父母使用至今，未向耿新支付租金或占用费。一审法院认为：耿新为购买涉案房屋以自己名义签订认购书、买卖合同，本人出资支付了首期楼款，并以个人名义向银行办理按揭贷款用以支付剩余购房款，最终取得了房地产行政主管部门核发的房屋权属证书，以上行为符合个人购房的交易习惯。且耿新与案外人陈魏签订的租赁合同载明租金收取账户为耿新偿还按揭贷款的银行账户，每月租金3500元，亦高于其每月应还贷款2355元，可以印证耿新以房屋租金偿还银行贷款的陈述。在李志军使用涉案房屋前，该房屋的按揭贷款实际上是由房屋的租金收益来支付，且在房屋租金逐年上涨的情形下，继续以租金偿还银行贷款是可行的。因此，李志军将收取的房屋租金转付至耿新偿还银行贷款的还款账户内，或李志军在使用涉案房屋期间向耿新还款账户存入款项的行为均不应视为李志军为购买涉案房屋的出资行为。李志军关于其与耿新以结婚为目的共同购房的陈述并无直接证据予以印证，耿新、李志军即使存在恋爱、同居关系甚至结婚打算亦不必然导致共同购房。因此，李志军反诉请求证据不足，一审法院不予支持。如前所述，涉案房屋为耿新所有，耿新依法对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。现李志军与其家人占用该房屋侵犯了耿新的所有权，耿新要求李志军交还该房屋并参照房管部门公布的同地段同类房屋租金参考价计付占用费合法合理，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条、第三十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年10月9日作出判决如下：一、李志军及同住人员在本判决发生法律效力之日起三十日内，迁出广州市XXX房，将该房屋腾空交还耿新。二、李志军在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向耿新支付2020年1月6日起至本判决发生法律效力之日止的房屋占用费（每月按65元/平方米×104.43平方米=6787.95元计付）；本判决发生法律效力之次日起至交还房屋之日止的占用费，由李志军继续按照上述标准逐月支付给耿新。三、驳回李志军的反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取324元、反诉受理费减半收取17185元，均由李志军负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明：李志军在一审庭审中表示无需追加其父母作为本案当事人承担搬迁义务，其父母年纪较大，不想让父母担心，其本人可以解决搬迁问题。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：李志军是否为广州市**的共有权人。首先，《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，涉案房屋的登记所有权人为耿新，李志军并非登记的共有权人，故从房屋权属登记情况来看，李志军并非涉案房屋的共有权人。其次，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条的规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”根据上述规定，李志军主张其与耿新以结婚为目的购买涉案房屋，且李志军实际出资购房，其为涉案房屋的共有权人，李志军对其上述主张应当承担相应的举证责任。现从李志军一审提交的证据来看，本院分析如下：一、关于是否以结婚为目的购买涉案房屋，《嘉富广场认购书》、《补充协议》、《楼宇按揭合同》均由耿新一人作为买方或借款人签订，首付款由耿新一人支付，虽然认购书中留下的联系电话系李志军母亲家中的固定电话，但该电话号码并非合同中唯一的联系方式，从预留上述电话的行为无法推定双方以结婚为目的购房，即使李志军参与购房亦无法推定双方有共同购房的意思表示。李志军在一审中申请三位证人出庭作证，但该三位证人均未直接参与关于涉案房屋的购买过程，证人证言无法证实双方购买涉案房屋的目的。李志军虽在2002年4月份之前曾与耿新共同在涉案房屋居住，并因居住需要购置部分物品，但基于双方当时属于恋爱关系，且此后在2002年4月将涉案房屋对外出租，上述事实无法认定双方以结婚为目的购房。李志军主张双方分手时协商确定涉案房屋视为双方的共同投资，但对此耿新不予确认，李志军亦未提交证据证实，故本院对李志军的主张不予采信。虽然涉案房屋的购买合同、购房款发票、房产证原件等购房资料现由李志军持有，但从该事实无法推定双方对涉案房屋的权属进行约定处理。因此，现有证据不足以证实李志军与耿新有共同购房的意思表示，无法认定双方约定李志军对涉案房屋享有权属。二、关于李志军是否有实际出资购房，李志军主张其对涉案房屋进行了实际出资，即支付了首期款以外的所有契税等费用以及房屋的大部分按揭贷款的还款，为此提交了其持有的票据资料原件及按揭贷款的还款记录。经审查，上述票据资料记载的缴纳主体均为耿新，且缴款时间均发生在2002年4月之前，在李志军未提交付款凭证证实上述款项均由其支付的情况下，单凭其持有上述票据资料的原件无法认定该部分款项实际由李志军支付。对于按揭贷款的还款，根据现有证据，2002年4月至2003年3月期间，耿新将涉案房屋出租给案外人，并在租赁合同中载明收款账户为耿新按揭贷款的还款账户，租金数额超出每月应还贷款数额，李志军在出租涉案房屋及由其父母使用涉案房屋期间，未向耿新支付租金或占用费，故耿新主张房屋每月租金足以偿还每月应付的银行贷款具有合理性，在无证据证实双方有共同购房意思表示的情况下，李志军主张其支付的按揭贷款的还款属于对涉案房屋的出资，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，李志军提交的上述证据不足以证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，故李志军请求确认其为涉案房屋的共有权人理据不足，本院不予支持。耿新作为涉案房屋的所有权人有权要求李志军搬离涉案房屋，并支付房屋占用费。虽然现涉案房屋由李志军的父母居住，但李志军在本案中主张其为涉案房屋的共有权人，并对其父母居住涉案房屋不持有异议，在诉讼中其本人亦表示可以解决搬迁问题，无需追加其父母作为当事人，在此情况下一审法院判决李志军及同住人员迁出涉案房屋，并无不当，本院予以确认。李志军上诉主张一审判决超出耿新诉讼请求，违反处分原则理由不成立，本院不予采纳。综上所述，李志军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35666元，由李志军负担。本判决为终审判决。审判员  白小云二〇二〇年十二月二十四日书记员  熊盈颖林臻灏