山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终5932号上诉人（原审被告）：曹丙伟，男，1982年3月1日出生，汉族，居民，住山东省新泰市。委托诉讼代理人：史新生，新泰国宇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：山东星火燎原房地产经纪有限公司，住所地山东省临沂市兰山区柳青街道办事处颐高上海街**楼****。法定代表人：刘江梅，总经理。委托诉讼代理人：吴淑婷，山东兰亭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东省临沂市天汇房地产开发有限公司，住，住所地山东省临沂市兰山区北园路**（隆盛集团办公室**）/div>法定代表人：胡瑞工，总经理。被上诉人（原审被告）：新泰市金泰房地产开发有限公司，住所地，住所地山东省新泰市青龙路中段路北商住楼iv>法定代表人：孟庆美，总经理。被上诉人（原审被告）：胡瑞工，男，1951年9月25日出生，汉族，居民，住山东省住淄博市临淄区。上诉人曹丙伟因与被上诉人山东星火燎原房地产经纪有限公司（以下简称星火燎原公司）、山东省临沂市天汇房地产开发有限公司（以下简称天汇公司）、新泰市金泰房地产开发有限公司（以下简称金泰公司）、胡瑞工执行异议之诉一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初8398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘杨及其委托诉讼代理人史新生、被上诉人星火燎原公司的委托诉讼代理人吴淑婷到庭参加诉讼。被上诉人天汇公司、金泰公司、胡瑞工经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。曹丙伟上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2、判决被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一审法院判决认定事实错误。1、上诉人成为该涉案房产的买受人。2014年9月2日王成霞与被上诉人新泰市金泰房地产开发有限公司签订的《认购协议》具有商品房买卖合同的主要内容应当认定为商品房买卖合同，王成霞有权处分该房产。2016年4月王成霞、朱法志夫妻双方将涉案房产抵债给上诉人并到房产开发公司即被上诉人新泰市金泰房地产开发有限公司要求更换合同，新泰市金泰房地产开发有限公司直接将所有存档案的合同由王成霞的名字改为上诉人。此时，应当认定为上诉人与被上诉人新泰市金泰房地产开发有限公司签订了新的商品房买卖合同，形成新的商品房买卖关系，上诉人成为该涉案房产的第一买受人。新泰市金泰房地产开发有限公司2019年5月6日出具证明，说明了整个过程。2、涉案房产已经支付全部购房款。涉案房产原来由山东育博置业有限公司开发，后来由于资金短缺，转交被上诉人新泰市金泰房地产开发有限公司开发。2011年2月21日朱法志交山东育博置业有限公司款19万元；2014年9月2日与新泰市金泰房地产开发有限公司签订《认购协议》剩余房款268154.7元当日付清并由被上诉人新泰市金泰房地产开发有限公司开具收款收据，注明2011年2月21日交19万，总价458154.7元。3、涉及的民间借贷上诉人在一审开庭后积极协调出借人已经向一审法庭递交相关证据，证明上诉人与王成霞、朱法志多年存在多笔民间借贷业务，事实清楚证据确凿。综上所述，原审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人新泰市金泰房地产开发有限公司已经建立新的商品房买卖合同关系且涉案房屋是上诉人唯一用于居住、解决民生、改善生活的房屋，涉案房产没有办理备案手续上诉人没有任何过错。为此向贵院提出上诉，请求依法支持上诉人的请求，不得执行涉案房产。星火燎原公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。天汇公司、金泰公司、胡瑞工均未答辩。曹丙伟向法院提出诉讼请求：1、中止对新泰市金泰房地产开发有限公司开发的新泰市××号楼××单元××室房产的执行，解除查封，房屋价值340818元；2、本案诉讼费用等由被告承担。一审法院认定事实：一、2014年9月2日，案外人王成霞、朱法志与被告新泰市金泰房地产开发有限公司签订《认购协议》，约定买受人（王成霞、朱法志）于2014年9月2日购买出卖人（新泰市金泰房地产开发有限公司）开发的陶然名城项目4号楼2单元201室。该房屋建筑面积约132.1平方米，销售单价2580元／平方米，房款340818元。储藏室编号55号，储藏室单价2390元／平方米，储藏室面积13.53平方米，储藏室总价32336.7元；车位编号×××06，车位85000元／个；总合计458154.7元；付款方式为买受人于签订本协议之日即2014年9月2日一次性交齐总款458154.7元；出卖人同意买受人于2014年12月31日之前签订房管局备案的《商品房买卖合同》，出卖人通知买受人换签《商品房买卖合同》起7日内，买受人到出卖人指定地点换签《商品房买卖合同》。买受人未按出卖人要求办理所有有关手续，出卖人有权收回房源，并收取买受人该套房屋总房款10%的违约金。出卖人如不能如期同买受人签订《商品房买卖合同》，出卖人应按该套房屋总价款10%支付违约金给买受人；买受人签订本协议后不得提出换房或转让第三方……。同日，案外人王成霞向被告新泰市金泰房地产开发有限公司交纳房款268154元。二、2016年4月13日，案外人王成霞将其购买的由新泰市金泰房地产开发有限公司开发的陶然名城小区4号楼2单元201室房产以抵顶借款的方式抵给了原告曹丙伟。后双方到新泰市金泰房地产开发有限公司办理备案。三、原告曹丙伟主张与案外人王成霞、朱法志之间债务系发生在2012年5月的借款，借款金额为40万元，利率按照年利率24%计算。四、一审法院在依据（2017）鲁1302民初10541号民事调解书执行申请人山东星火燎原房地产经纪有限公司与被申请人新泰市金泰房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案过程中，于2017年7月28日查封了新泰市金泰房地产开发有限公司名下包括涉案房屋在内的陶然名城小区共计47套房产。曹丙伟对查封行为不服，向一审法院提出书面异议，一审法院于2019年7月2日作出（2019）鲁1302执异286号执行裁定书，驳回了曹丙伟的异议请求。曹丙伟不服该裁定，在法定期限内向一审法院提起执行异议之诉。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付全价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人王成霞向被告新泰市金泰房地产开发有限公司购买陶然名城4号楼2单元201号房屋，王成霞虽以以物抵债的方式将涉案房屋抵顶给了原告曹丙伟，但双方并未办理不动产登记，在案外人王成霞及朱法志尚未取得完整产权的情况下，曹丙伟更无法取得相应的产权，王成霞与被告曹丙伟所签订抵债协议仅能产生债法上的效力，受让人享有抵债标的物的登记请求权和物的交付请求权。原告曹丙伟并非涉案房产的第一手买受人，与案外人王成霞签订抵顶协议的目的是消灭金钱债务，不应优先于其他金钱债权的实现，原告的诉求没有充分的法律依据，不符合相关的法律规定。综上，曹丙伟就案涉执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告曹丙伟的诉讼请求。案件受理费6412元，由原告曹丙伟负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。曹丙伟提供生效判决（2019）鲁1302民初14658号民事判决，以此主张涉案房产可以进行转让、继承和买卖，并且本案房产在2016年4月12日已经由原买受人王成霞将认购协议转让给曹丙伟，所有转账均发生在法院查封之前，转让已经生效，符合《执行异议和复议规定》第28、29条。星火燎原公司质证认为，对该证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，该份判决是法官对于证据的自由裁量，仅能作为参考。天汇公司、金泰公司、胡瑞工均未质证。本院认为，该案例不能与本案案情相互对应，对其证据目的不予采信。对于一审判决认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，上诉人曹丙伟对涉案被执行房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述法律明确规定了能够排除执行的权利必须符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”等条件，而案涉房产系案外人王成霞、朱法志以以物抵债的方式将涉案房屋抵顶给曹丙伟，但新泰市金泰房地产开发有限公司单方出具证明无法证明曹丙伟系第一手买受人，且双方签订的《认购协议》亦未到产权登记机关办理相应的产权转移备案手续，不符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的情形，上诉人就案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，曹丙伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6412元，由上诉人曹丙伟负担。本判决为终审判决。审判长  陈怀峰审判员  李兴波审判员  杨敬国二〇二〇年十二月十日书记员  李晴晴