广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0310民初3485号原告（反诉被告）：深圳市安润商贸有限公司，住所地广东省深圳市福田区上梅林青航工业厂房梅华路梅华**518，统一社会信用代码91440300550307058R。（以下均称原告）法定代表人：张爱明，执行董事。委托诉讼代理人：张欣荣，男，1988年9月19日出生，中华人民共和国香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：何朗月，女，汉族，1986年10月29日出生，住广东省广州市天河区。被告（反诉原告）：吴乐华，男，汉族，1965年4月4日出生，住广东省揭西县，（以下均称被告）委托诉讼代理人：吴琼麟，广东深梅华律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭永祥，广东深梅华律师事务所律师。上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提起反诉，依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告委托诉讼代理人何朗月、张欣荣，被告吴乐华及其委托诉讼代理人吴琼麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告深圳市安润商贸有限公司与被告吴乐华于2018年4月24日签订《坪环工业村临时租赁协议》（编号：SYJ-32，以下称“租赁合同”)，约定原告将坪环工业村15-1-7#物业（以下称“租赁物业”）出租给被告，租期为不定期租赁，双方均有权随时终止租赁合同，相互免责；被告应于每月10日前一次性付清当月租金及卫生费，并承担水电费等费用。根据《租赁合同》第63条约定，被告应当在租赁合同终止后5日内向原告原状返还租赁物业。被告于2018年4月起已实际使用租赁物业。2019年9月18日，原告因经营需要，根据《租赁合同》约定，向被告发出《解除租赁合同通知书》，通知被告《租赁合同》于2019年9月30日解除，被告应于2019年11月30日前搬离租赁物业，并付清截止至该终止日的租金、水电费、卫生费及其他约定费用。2019年11月22日，原告向被告发出《通知-关于工业村项目收回所有物业事宜》，再次催告被告搬离租赁物业。2019年12月9日，原告向被告发出《限期搬离告知函》，再次催告被告返还租赁物业，结清租金、卫生费、水费、电费等费用。2019年12月26日，因被告未按约定及通知搬离租赁物业、结清欠费，原告委托北京大成（深圳）律师事务所向被告发《关于坪环工业村租赁事宜的律师函》，再次催告被告搬离租赁物业，清偿已拖欠的租金、卫生费、水电费及其他费用。根据《租赁合同》第6.1条约定，被告迟延向原告支付租金、物业管理费及其他应缴之费，需向原告支付违约金，每迟延一日，应按欠费金额0.5%支付违约金；被告违约导致合同解除的，原告有权解除合同，没收保证金。根据《租赁合同》第6.3条约定，被告应于合同终止后5日内搬离租赁物业，否则应按合同终止前租金标准的双倍支付逾期占用费。截至原告起诉之日，被告仍逾期占用租赁物业，未结清逾期占用费、卫生费、水电费等费用。暂计至2020年3月31日，被告已产生逾期占用费4900元，拖欠卫生费163.33元。被告的违约行为已严重损害原告合法权益，原告有权根据《租赁合同》上述约定解除租赁合同、收回租赁物业、没收租赁保证金，要求被告支付逾期返还租赁物业产生的逾期占用费、卫生费、水电费等费用，并按约定支付违约金。为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求判令：1.原告与被告签订的《坪环工业村临时租赁协议》（编号：SYJ-32）于2019年9月30日解除，合同涉及金额为14,400元；2.被告向原告原状返还坪环工业村15-1-7#租赁物业；3.确认原告有权没收被告已支付的租赁保证金1600元；4.被告支付自2019年12月1日起至实际返还租赁物业之日止的逾期占用费（计算标准：按合同解除前的租金标准的双倍即每月1500元计算），暂计至2020年3月31日为4900元；5.被告支付自2019年12月1日起至实际返还租赁物业之日止的卫生费（计算标准：按合同约定的月卫生费标准50元计算），暂计至2020年3月31日为163.33元；6.被告支付卫生费违约金（计算标准：按欠费金额的0.5%每日支付违约金），暂计至2020年3月31日为40.21元；7.被告承担本案的诉讼费用。庭审中原告确认，第4项诉讼请求暂计至庭审之日为12,400元；第5项诉讼请求暂计至庭审之日为413.33元;第6项诉讼请求暂计至庭审之日为258.7元。被告辩称，1.被告认为原告的诉讼主体不适格，理由是依据原告提交的补充证据七委托书，委托书中原告方只是嘉霖公司的受托人，在授权范围内管理涉案物业，其民事权利义务均应该是嘉霖公司享有，因此本案适格的原告应该是嘉霖公司。2.被告方一直愿意缴纳租金，但是原告拒绝收取租金，被告方始终没有任何的违约行为，不存在没收租赁押金的情形。自2019年9月开始，原告方始终没有再提供任何的物业服务，无权收取物业费或者卫生费。被告反诉称，被告长期租赁坪环工业村15-1-7#物业,2018年4月24日被告与原告签订《租赁合同》,租赁期限为不定期租赁,双方以实际行动严格履行上述合同,被告向原告缴纳押金,并且每月按时交租。现租赁物业因开发商征收导致各方无法继续占有使用。原告为了将本该属于各租户的搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费等合法权益违法据为己有,在未与任何一个租户协商的情况下,蛮横的向全体租户发出《解除租赁合同通知书》,同时拒收租金水单费,甚至采取停水停电的手段,逼迫各租户搬离。各租户多次与原告协商,向原告主张其应得的权利,但原告态度蛮横,将各租户的合法权益置之不理。无奈被告只能向贵院提起反诉,请求贵院维护被告的合法权益。请求判令：1.原告返还被告租赁保证金1600元；2.原告赔偿被告装修费损失暂定20,000元（以实际评估价值为准）；3.原告按200元/天的标准赔偿被告2019年12月1日至本判决生效之日止的停业损失，暂计至2020年8月1日为48,000元；4.本案诉讼费由原告承担。针对被告反诉原告辩称，对于被告第一项反诉请求，原告认为没有合同依据和法律依据。1.原、被告签订的租赁合同为双方平等协商，自愿签订的合同，是双方的真实意思表示，为合法有效的合同。2.租赁合同不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，即欺诈、胁迫、恶意串通以合法形式掩盖非法目的，损害国家利益，违反法律法规强制性规定等情形，不属于无效合同，应认定为有效。3.被告自签订合同以来，一直未向原告提出合同无效的主张，现原告要求解除合同，被告才主张合同无效，明显是狡辩，实际目的是继续非法占用涉案物业并拖欠相关费用。4.合同约定的租赁物业地址为坪山村，属于集体所有的土地，地上建筑物即属于集体所有，依法可进行出租。对于被告第二项诉讼请求，原告认为没有法律依据。1.根据涉案合同第6.1及第6.1.1条的约定，被告迟延缴交租金、物业管理费及其他应缴之费超过5日，原告有权解除合同，没收保证金，现被告拖欠租金、卫生费、水电费等费用已超过5日，原告有权没收被告租金保证金。2.根据合同第6.1及第6.1.2条约定，被告不履行租赁合同的任何义务，经原告通知后，一个月仍不改正的，原告有权解除合同、没收保证金，现原告已按约定多次通知催促被告搬迁，被告至今仍不搬迁，不履行合同约定的搬迁义务，因此原告有权没收被告已支付的保证金。关于被告第三项反诉请求，原告认为没有依据。1.合同第2.1条约定原告有权随时终止合同，且无需对被告进行赔偿，无需对被告装修进行赔偿，因此，被告要求原告赔偿装修没有合同依据。2.被告并没有证据证明其对涉案物业进行过装修，也没有相关装修的成本证明或计算标准，之前也未与原告就装修问题进行过沟通。此时提出装修赔偿纯属狡辩，没有事实依据。关于被告第四项反诉请求，原告认为没有合同和法律依据。根据涉案合同第4.11条，若因本项目拆迁征收等原因导致租赁终止，因项目拆迁征产生的一切赔偿、补偿等均归甲方即原告所有，因此，被告请求原告赔偿被告停业损失没有合同依据。经本院审理查明，原告深圳市安润商贸有限公司与被告吴乐华于2018年4月24日签订《坪环工业村临时租赁协议》（编号：SYJ-32)，原告为甲方，被告为乙方，合同具体约定原告将坪环工业村15-1-7#铺位出租给被告，面积50平方米；约定合同为不定期租赁，甲乙双方都可随时通知对方终止合同，甲方按照乙方实际的租赁期限收取租金，双方相互免责，乙方在租赁期间对房屋进行装饰装修的，甲方不予补偿，且甲方有权耍求乙方恢复原状；约定租赁起始日为2018年4月24日，租赁截止日为一方通知对方终止合同且乙方按本合同约定实际返还租赁场地之日止；约定租金为750元/月，卫生费50元/月，合计800元/月，乙方应当在每月的10日前一次性付清当月租金及卫生费，甲方在收到乙方租金及卫生费后给乙方开具收费凭证；本合同根据法定或约定事由终止的，乙方须在5日内履行下述义务：无条件撤出并向甲方原状返还租赁场所；乙方逾期返还租赁场所的，应当按逾期时间及合同终止前的租金标准的双倍向甲方支付逾期占用费。合同签订后，被告于2018年4月起已实际使用租赁物业。2019年9月18日，原告因经营需要，根据《租赁合同》约定，向被告发出《解除租赁合同通知书》，通知被告《租赁合同》于2019年9月30日解除，被告应于2019年11月30日前搬离租赁物业，并付清截止至该终止日的租金、水电费、卫生费及其他约定费用。2019年11月22日，原告向被告发出《通知-关于工业村项目收回所有物业事宜》，再次催告被告搬离租赁物业。2019年12月9日，原告向被告发出《限期搬离告知函》，再次催告被告返还租赁物业，结清租金、卫生费、水费、电费等费用。2019年12月26日，因被告未按约定及通知搬离租赁物业、结清欠费，原告委托北京大成（深圳）律师事务所向被告发《关于坪环工业村租赁事宜的律师函》，再次催告被告搬离租赁物业，清偿已拖欠的租金、卫生费、水电费及其他费用。本案庭审时止被告仍占有使用涉案房屋。另查明，原告提交的房地产证显示坪环工业村15-1-7＃铺位属于登记号为粤房字第**的房产的一部分，该房产登记所有人为宝安坪山坪环马西村小组，宝安坪山坪环马西村小组现已更名为深圳市坪山坪环股份合作公司马西分公司，是隶属于深圳市坪山坪环股份合作公司的分公司；原告提交的坪环工业村整体租赁协议显示深圳市坪山新区坪环股份合作公司（深圳市坪山坪环股份合作公司）于2012年8月16日将包括租赁物业在内的坪环工业村整体出租给深圳市嘉霖集团有限公司，约定深圳市嘉霖集团有限公司有权出租并管理坪环工业村；原告提交的坪环工业村整体租赁经营委托书显示深圳市嘉霖集团有限公司于2012年8月16日将坪环工业村整体委托给原告进行租赁经营管理。本院认为，原、被告签订的《坪环工业村临时租赁协议》是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行义务。关于原告诉请确认原、被告不定期租赁合同解除及被告返还涉案房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，根据双方签订的合同2.1条约定“本合同为不定期租赁，甲乙双方都可随时通知对方终止合同，甲方按照乙方实际的租赁期限收取租金，双方相互免责，乙方在租赁期限对房屋进行装饰装修的甲方不予补偿，且甲方有权要求乙方恢复原状”，原告于2019年9月18日通知被告合同于2019年9月30日解除，并要求被告于2019年11月30日前搬离租赁物业，不违反法律规定，符合合同约定，并且原告给予被告合理的搬离返还房屋的时间，故本院确认原、被告签订的《坪环工业村临时租赁协议》（编号：SYJ-32）于2019年9月30日解除，被告应向原告原状返还坪环工业村15-1-7#租赁物业。关于原告诉请没收被告已支付的租赁保证金的问题。原告主张，根据合同第6.1条约定“被告迟延缴纳租赁、物业管理费及其他应缴的费用，拖欠超过5日仍未缴足的或者被告不履行本合同任何条款的约定，原告书面通知被告改正后，被告一个月内仍不改正的，原告有权单方解除合同，立即收回案涉物业并没收保证金”。本院认为，原、被告上述约定不违反法律规定，原、被告均应遵照履行。本案中，原、被告确认，被告自2019年12月1日客观上开始拖欠租金或者占有使用费，但是拖欠的原因是原被告对原告主张单方解除合同存在争议，被告主观上没有违约的故意，原告没收被告支付的租赁保证金的条件并不具备，原告诉请没收被告交付的租赁保证金1600元，本院不予支持。同理，被告诉请原告返还租赁保证金1600元，本院予以支持。关于原告诉请被告支付自2019年12月1日起至实际返还租赁物业之日止的逾期占用费的问题。原告主张，根据合同第6.3及6.3.1条，合同根据约定事由终止的，被告应在5日内无条件退出，并按原状返还物业，被告未按时返还物业的应按逾期时间及合同终止前的租金标准双倍向原告支付逾期占用费。本院认为，本案中原告已于2019年9月18日通知被告合同于2019年9月30日解除，被告并未按合同约定在合同终止后5日内无条件撤出并向原告原状返回涉案房屋，被告应向原告支付逾期占有使用费。被告辩称原告未向被告收取不符合常理，本院不予采纳。同时，本院认为原被告约定的租金双倍的逾期占用费的标准过高，本院结合原告单方提出解除合同及合同约定的租金的实际情况，酌定被告按照合同约定的租金标准即750元/月向原告支付占有使用费。被告庭审中主张已经支付至2019年12月24日为止的租金，原告庭审后确认被告已经支付2019年12月的部分租金550元，故，本院认定，被告应向原告支付2019年12月的占有使用费差额200元，并自2020年1月1日开始，按750元/月的标准计算至涉案房屋实际返还之日止支付占有使用费。关于原告诉请被告支付自2019年12月1日起至实际返还租赁物业之日止的卫生费及卫生费违约金的问题。原告主张根据合同第3.2条约定，原告应支付的每月卫生费为50元，被告自2019年12月开始一直未向原告支付卫生费，同时根据合同第6.1及6.1.1条约定，被告迟延支付应缴费需向原告按每日拖欠费用的0.5%支付违约金，因此原告有权向被告请求支付卫生费及拖欠卫生费产生的违约金。本院认为，原被告关于卫生费的约定不违反法律规定，本院予以确认。本案中，被告主张已经支付2019年12月24日为止的卫生费，原告庭审后确认被告已支付2019年12月部分卫生费36.67元，故本院认定，被告应向原告支付2019年12月卫生费差额13.33元，并自2020年1月1日开始，按照50元/月的标准计算至涉案房屋实际返还之日止支付卫生费。原被告关于违约金的约定没有法律依据，并且约定偏高，本院不予支持。关于被告诉请原告赔偿装修损失的问题。本院认为，根据原被告签订的《坪环工业村临时租赁协议》第1.1条约定“合同为不定期租赁，甲乙双方都可随时通知对方终止合同，甲方按照乙方实际的租赁期限收取租金，双方相互免责，乙方在租赁期间对房屋进行装饰装修的，甲方不予补偿，且甲方有权要求乙方恢复原状”，故被告诉请原告赔偿装修损失，违反合同约定，本院不予支持。关于被告诉请原告赔偿营业损失的问题。本院认为，同前所述，原告有权解除合同，被告未向原告返还租赁物，实际占有使用涉案房产，被告诉请原告赔偿营业损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市安润商贸有限公司与被告吴乐华签订的《坪环工业村临时租赁协议》（编号：SYJ-32）于2019年9月30日解除；二、被告吴乐华于本判决生效之日起十日内向原告深圳市安润商贸有限公司返还涉案房屋（坪环工业村15-1-7#房屋）；三、被告吴乐华于本判决生效之日起十日内向原告深圳市安润商贸有限公司支付涉案房屋的占有使用费（其中2019年12月差额200元；自2020年1月1日开始，按750元/月的标准计算至涉案房屋实际返还之日止）；四、被告吴乐华于本判决生效之日起十日内向原告深圳市安润商贸有限公司支付涉案房屋的卫生费（其中2019年12月差额13.33元；自2020年1月1日起，按50元/月的标准计算至涉案房屋实际返还之日止）；五、原告深圳市安润商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告吴乐华已支付的租赁保证金1600元；六、驳回原告深圳市安润商贸有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告吴乐华的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费164元（原告已预交），由被告吴乐华承担；反诉费385元（被告已预交），由被告吴乐华承担360元，原告承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李旭春二〇二〇年十二月二十四日书记员  黄美艳