安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终4595号 上诉人（原审原告）：洪敏，女，1964年12月23日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：李韦，安徽裕德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙东允，安徽裕德律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：沙文选，男，1963年2月10日出生，汉族，住安徽省阜南县。 被上诉人（原审被告）：周道刚，男，1987年8月10日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：李尧，安徽金亚太（阜阳）律师事务所律师。 上诉人洪敏、沙文选因与被上诉人周道刚房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2020）皖1225民初922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 洪敏、沙文选上诉请求：撤销一审判决，改判确认其享有位于阜南县鹿城镇洪河路徐家巷××房屋（房产证号字第××号）的征收安置房两套及补偿费用158977元，合计权益价值中的20%计款188333元归其所有，或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由周道刚负担。事实与理由：1999年7月其与周培建达成购房协议，约定涉案房产共有十间，卖给周培建八间，留两间居住。2000年12月14日签订的《购房协议书》是为了办理土地使用过户手续二达成协议，，实际上房产根本没有过户到周道刚的名下，且房屋余款没有付清。一审法院根据交易习惯判决驳回其诉讼请求属认定事实不清，判决错误。 周道刚辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，洪敏、沙文选的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 洪敏、沙文选向一审法院起诉请求：1.判决确认洪敏、沙文选享有位于阜南县鹿城镇洪河路徐家巷××房屋（房产证号字第××号）的征收安置房两套及补偿费用158977元，合计权益价值中的20%计款188333元归洪敏、沙文选所有；2.判令周道刚给付洪敏、沙文选购房款7600元；3.本案诉讼费由周道刚承担。 一审法院认定事实：洪敏、沙文选系夫妻关系。2000年12月14日，洪敏和周道刚签订《购房协议书》一份，内容为：“甲方：洪敏，乙方：周道刚。经甲、乙双方协商，现甲方有位于洪河路徐家巷门牌××内一处房地产转让给乙方，现有房屋捌间，占地面积146.25㎡，南邻吴新义、东邻许贺英，北邻刘昌贤。自甲乙双方签字之日起生效，款与房地产两清，永无纠纷。监证人：吴维臣”。洪敏、周道刚分别在该购房协议上签字、摁手印。同年12月31日，双方办理国有土地使用权过户登记，安徽省土地管理局南国用（2000）字第532号国有土地使用证载明，土地使用者周道刚，地址洪河路徐家巷，地号212701730054-1，用途住宅，四至：北邻刘昌贤、东邻许贺英、南邻吴新义、西邻出路，用地面积146.25㎡。该房屋未办理房产过户登记。洪敏向周道刚交付房产，周道刚居住至该房屋被拆除。2018年6月25日，阜南县人民政府决定征收阜南县洪河路南片（胜利二期）的房屋，周道刚所居住的房屋在该征收决定范围内。2018年7月17日，周道刚与阜南县鹿城镇人民政府签订《阜南县国有土地上房屋征收补偿商品房安置协议》，编号为0000489，内容：被征收房屋有效面积为206.57㎡，周道刚在新建安置区内选择两套120㎡左右的住宅商品房，所选商品房安置的差价找补121002元，补偿费用合计158977元；协议自征收部门、征收实施单位和被征收人三方盖章、签字之日起生效。阜南县房地产管理局、阜南县鹿城镇人民政府分别在征收部门、征收实施单位处盖章签字，周道刚在被征收人栏签字、摁手印。在上述征收补偿安置协议履行前，洪敏提出异议，向阜南县鹿城镇人民政府提交关于产权纠纷的情况说明和房产证，意图证明涉案房产存在产权纠纷。房产证载明：所有权人洪敏，房屋座落洪河路棉麻公司家属院，建筑面积185.01㎡，填发日期1996年9月20日。因双方之间发生纠纷，阜南县鹿城镇人民政府未向周道刚履行上述征收补偿安置协议。涉案房屋已被实施拆除。2019年1月31日，周道刚向一审法院提起买卖合同纠纷的诉讼，要求确认其享有位于阜南县鹿城镇洪河路徐家巷××房屋的征收安置房两套及补偿费用158977元。一审法院经审理后认定：双方经吴维臣介绍并在吴维臣的见证下签署购房协议书，约定周道刚购买洪敏、沙文选房屋八间，款与房地产两清。双方口头约定价款77600元。实际上款与房地产均未结清，周道刚已经支付给洪敏、沙文选购房款70000元，尚欠7600元未付。双方协议购买八间，而房产证注明十间。该处房产土地使用证已于2000年12月31日过户到周道刚名下，但房产证户名仍在洪敏名下。2018年7月阜南县洪河路南片棚户区改造将该处房产拆除。一审法院认为：双方在吴维臣的见证下签署购房协议书，是双方当事人的真实意思表示，应为有效协议，双方应严格按协议履行各自的义务，不履行或者不完全履行义务应当承担民事责任。双方虽然未办理产权过户手续，但是不影响合同效力。周道刚应当及时支付剩余购房款7600元，洪敏、沙文选应当及时交付房屋。洪敏、沙文选没有提起反诉，其要求购房款可以另案起诉。周道刚购买洪敏、沙文选房屋八间，没有指明购买哪八间房屋，洪敏、沙文选房屋登记为十间，没有指明哪两间没有卖，由于目前该处房产已经棚户区拆迁指挥部强制拆除，只剩下拆迁安置权益1023975元未及时处理。周道刚购买八间房屋，按平均数计算，周道刚应享有80%的安置权益，洪敏、沙文选应享有20%的安置权益。遂于2019年4月20日作出（2019）皖1225民初1545号民事判决书，判决：位于安徽省阜南县鹿城镇洪河路徐家巷××的房产拆迁安置权益由周道刚享有80%，洪敏、沙文选享有20%。周道刚不服判决，提起上诉。阜阳市中级人民法院以一审判决认定基本事实不清，且违反法定程序为由，于2019年7月9日作出（2019）皖12民终2246号民事裁定：撤销一审法院（2019）皖1225民初1545号民事判决；发回重审。一审法院于2019年8月9日立案重审，周道刚于2019年11月22日提出撤诉申请。2019年11月21日，周道刚作为原告、以阜南县住房和城乡建设局、阜南县鹿城镇人民政府为被告，洪敏、沙文选为第三人向一审法院提起行政协议一案，要求判令阜南县住房和城乡建设局、阜南县鹿城镇人民政府履行与其签订的编号为0000489《阜南县国有土地上房屋征收补偿商品房安置协议》。经审理后认为：双方签订的征收补偿安置协议合法有效，阜南县住房和城乡建设局应履行约定的义务，周道刚相关诉讼请求于法有据，应予以支持。阜南县住房和城乡建设局以洪敏、沙文选提出被征收房屋存在产权纠纷为由，未履行上述协议的辩称，因一审法院作出的（2019）皖1225民初1545号民事判决已被阜阳市中级人民法院撤销，洪敏、沙文选与周道刚于2000年签订的购房协议明确约定房屋的位置、四至、占地面积及“款与房地产两清、永无纠纷”，并办理土地使用权过户登记，将涉案房屋交付周道刚居住至被征收时，不存在产权争议，该节辩称意见与庭审查明的事实不符，不予采信。沙文选关于签订钱款两清协议是为了办理土地使用证、周道刚未全部支付其购房款的述称，经审理认为，上述述称无证据证明，且周道刚和第三人之间买卖房屋款项是否全部履行，不属于本案的审查范围，第三人可另行主张权利；洪敏虽有涉案房屋的房产证，但其与周道刚签订购房协议并将房屋交付周道刚居住多年，周道刚符合被征收房屋主体的认定，第三人不是涉案房屋的被征收主体，因此该述称无事实和法律依据，不予采信。遂于2019年12月19日作出（2019）皖1225行初107号行政判决书，判决：一、阜南县住房和城乡建设局履行与周道刚签订的编号0000489阜南县国有土地上房屋征收补偿商品房安置协议；驳回周道刚对阜南县鹿城镇人民政府的诉讼请求。洪敏、沙文选对判决不服，提起上诉。上诉审理中，洪敏、沙文选以其与周道刚有买卖合同纠纷一案正在诉讼中为由向阜阳市中级人民法院申请中止审理，阜阳市中级人民法院于2020年5月18日作出（2020）皖12行终146号行政裁定书，裁定中止诉讼。 一审法院认为：洪敏与周道刚于2000年12月14日签订的《购房协议书》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。该协议明确约定了房屋的位置、四至、占地面积及“款与房地产两清、永无纠纷”，合同签订后，周道刚给付了购房款，洪敏、沙文选将涉案房屋交付给周道刚居住至被征收时，期间双方并办理土地使用权过户登记，在长达十多年的时间内并未发生产权纠纷，直至涉案房屋被征收，洪敏才持涉案房屋的房产证要求确认其为被征收房屋主体。双方对房屋产权证上所载10间房屋与买卖合同中所载8间房屋的差别说法不一，洪敏、沙文选称所差2间分别为楼道两边各1间，周道刚称系楼道间，在买卖当时未计算在房屋间数内。根据日常交易习惯及生活常理，结合双方证据，认为购房协议中所载“一处房地产”应理解为涉案房屋及土地为整体出售，对房屋的间数差别是因双方理解不同所造成，并不影响房屋整体出售的事实。故洪敏、沙文选主张确认享有案涉房屋的征收安置房两套及补偿费用合计权益价值中的20%，不予支持，应予驳回。周道刚作为洪敏、沙文选提起的（2019）皖1225民初1545号买卖合同纠纷时，周道刚自认总房款为77600元，其只付房款70000元，余款7600元双方约定待房产过户时付清，周道刚该自认与洪敏、沙文选诉称相一致，予以认定。涉案房屋虽一直未办理房产过户，但现房屋已经被征收拆除，周道刚已就房屋拆迁补偿安置与相关部门达成协议，故周道刚应将所欠购房款给付洪敏、沙文选，对洪敏、沙文选要求周道刚给付购房款7600元的请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、周道刚于判决生效之日起十日内给付洪敏、沙文选购房款7600元；二、驳回洪敏、沙文选的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1525元，由洪敏、沙文选负担1466元，周道刚负担59元。 二审中，沙文选申请徐广久、张树志出庭作证。 洪敏、沙文选的质证意见：证人证言客观真实，能够证明涉案房屋有十间，卖给周道刚八间，留两间自己居住的事实。 周道刚的质证意见：张艳证言不客观真实，其二人均所述其了解的情况均是庭沙文选所讲的，不能作为定案依据。 本院认证意见：上述证人证言缺乏其他证据予以印证，不能达到证明目的。 双方当事人所举的其他证据与一审一致，本院认证意见同于一审。 本院对一审查明的事实予以确认。 本案二审争议的焦点为：洪敏、沙文选是否享有位于阜南县鹿城镇洪河路徐家巷××房屋的征收安置房两套及补偿费用158977元，合计权益价值中的20%即188333元。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。涉案2000年12月14日签订的《购房协议书》有双方当事人及见证人的签字确认，应为其双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方均具有法律约束力。根据协议约定的位置、占地面积等内容，尤其是明确了双方之间款与房地产两清，永无纠纷，约定的占地面积又与涉案土地使用证记载的面积一致，可以证明协议约定的房地产为涉案整体土地和全部房屋，且有在协议签订后，周道刚一直占有使用涉案房产，并于2018年7月17日作为被征收人与阜南县房地产管理局签订《阜南县国有土地上房屋征收补偿商品房安置协议》的事实予以印证，故一审判决认定事实清楚，证据充分，且符合日常交易习惯及生活常理。洪敏、沙文选上诉所称的其拥有涉案房屋十间，将其中的八间出售，其应享有涉案房地产征收安置权益价值的20%的上诉理由缺乏充分、有效的证据予以证明，本院不予支持。 综上，一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4218元，由洪敏、沙文选负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  罗亚敏 审判员  姚 莉 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  李情情 附：本判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。