江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终7327号上诉人（原审原告）：唐文荣，男，1991年10月30日出生，汉族，住本市云龙区。上诉人（原审原告）：王婷，女，1993年5月20日出生，汉族，住本市云龙区。委托诉讼代理人：唐文荣（王婷丈夫），男，1991年10月30日出生，汉族，住本市云龙区。被上诉人（原审被告）：徐州市中维地产有限公司，住所地徐州新城区吉田商务广场******。法定代表人：张弘，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜长春，江苏永伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪洁，江苏永伦律师事务所实习律师。上诉人唐文荣、王婷因与被上诉人徐州市中维地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院(2020)苏0302民初101号民事判决，向本院提起上诉。本案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人唐文荣，被上诉人徐州市中维地产有限公司的委托诉讼代理人杜长春、汪洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐文荣、王婷上诉请求：1、二审法院依法撤销徐州市鼓楼区人民法院作出的(2020)苏0302民初101号民事判决；2、请求二审法院在查清案件事实、正确适用法律的基础上依法改判，支持上诉人在本案一审中主张的全部诉讼请求；3、本案诉讼费用及保全费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实有误，适用法律不正确。一、一审法院混淆主合同与合同附件内容，上房时间认定错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中第二十八条约定“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议(补充协议详见附件十一)。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。由此条款可见，主合同与合同附件在合同效力上并非具有同等性，合同附件中有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以主合同为准。一审法院径自认定《商品房买卖合同》附件十一中第3条“出卖人不能在本合同第十一条规定交付时间交房，买受人同意给予出卖人四个月(即延至2019年4月30日交付，含当日)的宽展期，买受人同意出卖人在宽展期内交付房屋而不视为逾期交房，且出卖人不承担逾期交付违约责任”，与主合同第十一条“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房”具有同等合同效力及法律效力，该认定有误。以上合同附件十一中第3条约定明显不合理的减轻、免除本合同中约定应当由出卖人承担的逾期交房的责任，故上房时间应以主合同第十一条约定的2018年12月31日为准。二、一审法院认定被上诉人履行了对其提供的附件十一中格式条款的说明、提示义务，并经过了双方协商，该认定有误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件十一并非由双方协商拟制，而是由被上诉人事先拟制，该合同附件系被上诉人单方提供的格式条款。根据《合同法》第三十九条、《最高院关于适用合同法解释(二)》第六条，提供格式条款一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。“采取合理方式”是指在订立合同时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明。提供格式条款的一方采用“足以引起对方注意”的文字、符号、字体等特别标识对格式条款进行标识的，可以认为是采取了合理的方式。但合同附件中约定的减轻或者免除被上诉人责任、排除上诉人权利、已经就合同附件对上诉人进行特别提示且上诉人已经理解并完全同意的条款并未采取加黑、加粗或者下划线等“足以引起对方注意”的方式提醒上诉人注意，虽然上诉人在合同附件上签字，但上诉人签字、捺印是根据被上诉人要求履行购房手续，被上诉人实际并未向上诉人作任何关于逾期上房宽展期的提示说明，其并未尽到该相关条款的提示、说明义务。一审法院仅凭合同附件上载有上诉人签字、手印，并未对被上诉人是否实际履行提示、说明义务进行审查，便径自认定被上诉人履行了该义务，没有事实和法律依据。三、《商品房买卖合同》虽不符合显失公平的构成要件，但一审法院认定《商品房买卖合同》附件十一第3条关于“商品房交付宽展期”的约定公平、有效，该认定错误。关于合同附件商品房交付宽展期的约定，对比该合同第八条买受人逾期付款的责任，在约定的买受人逾期付款的违约责任时并未约定原告逾期付款所平等享有的宽展期，且约定的逾期付款违约金过分高于其约定的逾期上房违约金。对比合同中约定的双方的违约责任，被上诉人在主合同第十一条双方已经明确约定交付日期为2018年12月31日的情况下，再将逾期上房的违约金起算时间延后4个月，减轻了被上诉人逾期交付房屋应承担的相应责任，该条款明显有失公平，违反了《合同法》三十九条提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。根据《合同法》第四十条、《最高院关于适用合同法解释(二)》第十条，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效；提供格式条款一方未遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务或者未采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并具备合同法第四十条情形的，人民法院应当认定该条款无效。合同附件商品房交付宽展期的约定减轻免除被上诉人承担逾期上房违约金的责任，未遵循公平原则确定双方权利和义务，亦未采取“足以引起对方注意”的方式提醒上诉人注意，综上，该条款应当认定无效。一审法院关于合同附件商品房交付宽款展期的条款效力认定错误。四、关于约定按照建筑面积计算房屋价款，套内面积减少情形下房屋差价款的赔偿问题，一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的适用，应当以是提高或降低房屋实际利用率为标准判断房屋面积比值的提高或降低来决定适用本条司法解释。按建筑面积计价的当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分排的共有建筑面积，并约定建面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。具体讲，包括两层意思：一是商品房买卖合同约定的建筑面积是固定不变的，而套内建筑面积发生误差，包括套内建筑面积增加而分摊的共有建筑面积减少和套内建面积减少而分摊的共有建筑面积增加两种情况，前一种情况买受人可提高房屋的实际使用率，可比照本条司法解释中交付房屋面积小于合同约定面积的规定处理。后种情况，降低了交付商品房的实际用率，可比照本司法解释中实际交付房屋面积小于合同约定面积的规定处理。本案中，被上诉人交付的房屋套内面积与《商品房买卖合同》约定的减少0.61平方米，而建筑面积增加0.51平方米，实际降低了上诉人对案涉房屋实际使用率，且套内面积的误差绝对值在合同约定的-3%至0.5%区间，被上诉人违反合同约定向上诉人交付了套内建筑面积不足的商品房，已构成违约，且无合理免责事由，依法应当承担违约责任。该商品房约定按照建筑面积计算房屋价款，对套内面积差异的补偿标准或方式未予以明确约定，因此应当比照司法解释中实际交付房屋面积小于合同约定面积的规定处理，即换算套内面积的房屋价款进行差价返还，上诉主张4307元不超过相应标准，应予支持。徐州市中维地产有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决并无不当。1、案涉《商品房买卖合同》中，上诉人的主要权利为收房，补充协议中虽然给予被上诉人交房宽展期但并未免除被上诉人的交房责任，同时也没有加重上诉人的责任，更没有排除上诉人的主要权利，且根据补充协议第3条第(2)、(3)项的约定，被上诉人在宽展期届满时不能交房的仍应承担违约责任。所以，上诉人主张以2018年12月31日作为交房日期，违反了双方的约定。一审法院以双方签订的补充协第3条第(1)项约定，认定案涉房屋交房时间为2019年4月30日，实属认定事实清楚，证据确实充分。2、根据《商品房买卖合同》第12条约定、补充协议开篇部分，已经提醒“买受人在签订合同前详细阅读并充分理解本合同及相关补充协议、附件等全部条款及内容，若有解释或说明要求，买受人应在签约时向出卖人提出等内容”。补充协议第15条内容:“买受人确认，出卖人在签订本合同及相关补充条款、附件前，已就合同条款中免除或者限制出卖人责任的条款做出了特备提示，买受人已充分理解并同意其全部内容。”该条款内容是补充协议的最后部分，紧靠二上诉人的签字及手印处。且二上诉人在协议中明确的确认被上诉人已经向其履行了说明及提示义务。以上足以说明二上诉人在签约时对于上述宽展期的约定是在明确知悉后签署的。3、案涉《商品房买卖合同》及补充协议的内容均是双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反国家法律法规的强制性规定，一审法院认定案涉合同系合法有效是正确的，并不存在上诉人所称无效的情形及条款。4、关于房屋面积差价的问题。因双方在《商品房买卖合同》中有明确约定，以建筑面积计算房屋面积误差，上诉人主张按照套内面积计算房屋面积误差缺乏事实及法律依据。综上，答辩人认为上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院在查明事实的基础，上依法驳回二上诉人的上诉请求。上诉费由上诉人承担。唐文荣、王婷向一审法院起诉请求：1、判令对方支付逾期上房违约金29055.5元（逾期上房违约金从2019年1月1日起按照已付房款790625元的万分之一点五按日计算至2019年9月3日为29055.5元）及房屋面积差价款4307.2元【（88.05-88.66）/88.66=-0.69%；（88.66-88.05）*6618.32=4307.2元】，以上合计33362.7元；2、判令对方承担本案诉讼费、保全费等诉讼费用。一审法院认定事实：2016年12月27日，唐文荣、王婷（买受人）与徐州市中维地产有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份（合同号为0501750），约定：买受人购买的商品房为位于，该商品房的规划用途为住宅，该商品房所在建筑物的主体结构为钢混，建筑总层数为26层其中地上24层，地，地下**商品房的房产测绘机构为徐州市宏伟测绘制图公司，其预测建筑面积共119.46平方米，其中套内建筑面积88.66平方米，分摊共有建筑面积30.80平方米。该商品房层高为2.9米，有1个阳台，阳台为非封闭式。出卖人与买受人按照建筑面积计算该商品房的价款，该商品房单价为每平方米6618.32元，总价款为790625.00元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币20000元该定金于交付首付款时抵作商品房价款。买受人采取公积金贷款的方式进行付款，买受人应当于2016年12元27日前支付首期房价款290625元，占全部房价款的36.76%，余款500000元向徐州市住房公积金管理中心申请贷款支付，该商品房的预售资金监管机构为徐州市住房置业担保有限公司，预售资金监管账户名称为徐州市中维地产有限公司，账号为32×××91.逾期的付款责任规定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照逾期时间进行处理，逾期在60日内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。该商品房交付条件为已经取得建设工程竣工验收备案证明文件，出卖人提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。双方约定逾期交付的责任：如出卖人不能在2018年12月31日前向买受人交付该商品房的，买受人同意给予出卖人四个月（即延至2019年4月30日交付，含当日）的宽展期，买受人同意出卖人在宽展期内具备交付条件并交付房屋而不视为逾期交房，且出卖人不承担逾期交付违约责任，本合同继续履行。买受人给予的交房宽展期届满，但未超过六个月（即至2019年6月30日，含当日），自宽展期届满的第二天起至出卖人书面交房通知确定的交房日止，出卖人按日向买受人支付其已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。出卖人在2019年7月1日仍未交房的，买受人应书面催告出卖人在一个月内履行交付，出卖人在买受人书面催告后一个月内仍未交付的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的应在出卖人书面交房通知确定的交付日前书面向出卖人提出，出卖人于解除和注销本合同各项登记手续后60日内退还买受人已付房款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人赔偿损失，如买受人尚有该商品房抵押贷款未归还的，出卖人可用应当退还买受人的款项代为归还已到期的贷款并提前归还尚未到期的贷款，不足部分由买受人补足。若在书面交房通知确定的交付日前，买受人未书面向出卖人提出解除合同，或买受人要求继续履行合同的合同继续履行，出卖人应于宽展期届满的第二天起至出卖人书面交房通知确定的交付日止，按日向买受人支付已付房款万分之一点五的违约金。双方并约定关于面积差异的处理：当产权登记面积于合同约定的面积误差比绝对值在±0.5%以内（包括±0.5%）的，买卖双方互相不退、不补；面积误差比绝对值在-3%（包括-3%）至-0.5%（不包括-0.5%）之间，及0.5%（不包括0.5%）至3%（包括3%）之间，按每平方米建筑面积单价据实结算（房价款存在差额的部分不计利息）本合同继续履行。若因产权登记面积与合同约定面积的误差，导致买受人以产权登记面积为计价基础所应承担的费用（包括但不限于印花税、契税、专项维修资金等）增加或减少的，买受人均应按照该房屋实际交付时产权登记面积及政府相关标准足额支付。在合同中双方还约定格式条款提示说明和确定：买受人确认，出卖人在签订本合同及其相关补充条款、附件前，已就合同条款中免除或者限制出卖人责任条款作出特别提示，买受人以充分理解并同意其全部内容。双方协议签订后，徐州市中维地产有限公司于2019年9月3日办理交房手续。2019年9月8日，月桥花院小区三期24#-1-701业主向徐州中维地产有限公司发出关于月桥花园24#-1-701室房屋的维修通知：2019年9月3日办理上房手续后，发现徐州市中维地产有限公司交付的房屋不符合双方的签订的《商品房房屋买卖合同》（合同号：0501750）交付条件，存在问题如下：1、客厅地面空鼓开裂，2、厨房南面墙空鼓，3、客厅卫生间及主卧室卫生间地面防水未做，4、墙顶面不平，平整度差距较大，恶意用石膏粉找平。发现上述问题后，业主于2019年9月8日通知了物业，物业安排工程师上门勘验，工程师经现场勘验确认上述问题存在并予以上报，经与物业核实，上述问题已经报送至开发商处，但开发商未及时予以维修。因贵公司逾期上房已经致使业主长期未能占有、使用上述房屋，现我方急于装修入住，且即将装修施工，请贵公司予以理解和关注，尽快安排施工人员上门维修，按照《商品房房屋买卖合同》约定履行保修责任，我方不甚感激。若贵公司未能及时对上述问题予以维修，为避免损失扩大，我方将自行维修，产生的相应维修费用应由贵公司承担。2019年9月2日徐州市中维地产有限公司关于三期面积差退补发出公告：依据《商品房买卖合同》约定，当产权登记面积与合同约定面积误差绝对值在±0.5%以内（包括0.5%）的，买卖双方互相不退、不补；面积误差比绝对值在-3%（包括-3%）至-0.5%（不包含-0.5%）之间，及0.5%（不包括0.5%）至3%（包括3%）之间，按每平方建筑面积单价据实结算（房价款存在差额的部分不计利息）。徐州市中维地产有限公司严格按照《商品房买卖合同》约定，对登记面积小于合同面积的买受人退还差价。徐州禹贡地理信息科技有限公司测绘表显示：涉案房屋实测产权登记建筑面积为119.97平方米，套内面积88.050平方米，为此唐文荣、王婷诉至法院要求徐州市中维地产有限公司承担逾期上房违约金并支付房屋面积差价款。徐州市中维地产有限公司以辩称理由进行答辩，表示唐文荣、王婷计算违约金标准错误，双方《商品房买卖合同》约定了交付房屋宽展期，因此逾期期限计算与唐文荣、王婷计算标准不一，双方约定面积差额应按建筑面积计算，按照套内面积计算不符合约定，庭审中双方各执己见，经调解无效。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人双方违反合同的应当各自承担相应的责任。双方之间签订的《商品房买卖合同》，当事人意思表示真实、内容明确，符合法律规定，该协议合法有效。双方应按约定履行各自义务。关于唐文荣、王婷主张的支付逾期上房违约金29055.5元，首先，该《商品房买卖合同》中双方对逾期上房时间进行约定，“徐州市中维地产有限公司作为出卖人应当在2018年12月31日前向买受人唐文荣、王婷交付该商品房。双方在合同中对逾期交付房屋的责任还规定：如出卖人不能在2018年12月31日前向买受人交付该商品房的，买受人同意给予出卖人四个月（即延至2019年4月30日交付，含当日）的宽展期，买受人同意出卖人在宽展期内具备交付条件并交付房屋而不视为逾期交房，且出卖人不承担逾期交付违约责任，本合同继续履行。”经双方举证证实，唐文荣、王婷在2016年12月27日与徐州市中维地产有限公司签订《商品房买卖合同》，2017年6月5日唐文荣、王婷办理房屋所有权证书，2019年9月3日，徐州市中维地产有限公司为唐文荣、王婷办理上房手续，双方虽在《商品房买卖合同》约定了房屋交付期限为2018年12月31日前，但双方亦在该合同中约定如徐州市中维地产有限公司不能在本合同规定期限（即2018年12月31日前）交房，唐文荣、王婷在签字表示同意给予徐州市中维地产有限公司四个月（即至2019年4月30日，含当日）的交房宽展期，故涉案《商品房买卖合同》约定的房屋交付期限应为2019年4月30日前。现徐州市中维地产有限公司未在该期限内履行交付房屋义务，应当承担违约责任。唐文荣、王婷虽认为该宽展期约定显失公平，表示逾期期限应按2019年1月1日计算，但双方在签订《商品房买卖合同》时对该条款经过协商有双方签字认可，并对相关格式条款作出特别提示后，作为买受人的唐文荣、王婷已充分理解并同意该条款，该约定反映双方真实意思表示，并无违反法律规定情形，因此该约定条款合法有效，现唐文荣、王婷并无证据证实该条款显失公平情形存在，对唐文荣、王婷该主张不予采信。因徐州市中维地产有限公司书面通知唐文荣、王婷办理上房交付手续的时间为2019年9月3日，故根据双方在合同及补充协议中约定的房屋实际交付期限2019年4月30日前，徐州市中维地产有限公司实际逾期时间为2019年5月1日至2019年9月2日，逾期125日交房，该逾期上房违约金应为14824.22元（790625元×0.00015×125天），对此徐州市中维地产有限公司庭审中亦予以认可，因此对唐文荣、王婷诉讼请求超过该部分的主张不予支持。关于唐文荣、王婷主张的房屋面积差价款4307.2元，双方在《商品房买卖合同》上约定“当产权登记面积于合同约定的面积误差比绝对值在±0.5%以内（包括±0.5%）的，买卖双方互相不退、不补；面积误差比绝对值在-3%（包括-3%）至-0.5%（不包括-0.5%）之间，及0.5%（不包括0.5%）至3%（包括3%）之间，按每平方米建筑面积单价据实结算（房价款存在差额的部分不计利息）本合同继续履行，”经双方举证能够确定双方在合同约定预测建筑面积共119.46平方米，其中套内建筑面积88.66平方米，经徐州禹贡地理信息科技有限公司测绘表显示：涉案房屋实测产权登记建筑面积为119.97平方米，套内面积88.050平方米，套内面积相差-0.61平方米，建筑面积相差0.51平方米，对于面积差异的处理方法双方约定是按每平方米建筑面积单价据实结算。且双方约定购买房屋的计价方式也是按照建筑面积约定价格，因此应认定双方约定的面积差距是按建筑面积进行计算，现唐文荣、王婷购得房屋建筑面积与预测建筑面积相差0.51，超出了双方约定面积，徐州市中维地产有限公司交付房屋符合双方合同约定，并未出现房屋面积不足情形，对唐文荣、王婷要求按照套内面积差距进行赔偿不符合双方约定，不予支持。综上，判决：一、徐州市中维地产有限公司于判决书生效后十日内支付唐文荣、王婷违约金14824.22元；二、驳回唐文荣、王婷其他诉讼请求。一审案件受理费630元（原告已预付），由徐州市中维地产有限公司承担。二审中，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，首先，关于本案上房时间如何确定问题。双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，当事人应当依约全面履行自己的义务。根据上述协议，可以确定涉案房屋应当上房时间为2019年4月30日。上诉人认为上房时间为2018年12月31日，与合同约定及实际上房交付时间不符，亦没有充分证据证明双方签订的合同及协议存在可撤销、解除、无效情形，故上诉人就此提出的上诉没有事实和法律依据，本院不予采信。其次，关于本案房屋面积差价款问题。双方在合同中约定以建筑面积作为房屋面积差价款计算依据，非上诉人主张的套内面积作为计算依据。涉案房屋实测建筑面积大于合同约定预测建筑面积，故上诉人主张房屋面积差价款没有合同依据，本院不予支持。综上所述，上诉人唐文荣、王婷的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费630元，由唐文荣、王婷负担。本判决为终审判决。审判长  秦国渠审判员  汪佩建审判员  张 洁二〇二〇年十二月十一日书记员  陈斯雅