河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终5812号上诉人（原审被告）：郭随启，男，1958年10月23日出生，汉族，住林州市。委托诉讼代理人：曲中太，河南兴邺律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭志伟，河南兴邺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林州市采桑供销合作社，住所地林州市采桑镇南采桑村。法定代表人：王有增，系该社主任。上诉人郭随启与被上诉人林州市采桑供销合作社（以下简称采桑供销社）租赁合同纠纷一案，不服河南省林州市人民法院（2020）豫0581民初7141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭随启上诉请求：1、撤销（2020）豫0581民初7141号民事判决，并依法改判或发回重审。2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决适用法律确有错误,上诉人与被上诉人对案涉房屋进行买卖的合同行为有效。1、一审中,上诉人和被上诉人均认可双方签订的《长期租赁协议书》是虚假意思表示,双方真实的意思表示是对案涉房屋进行买卖,一审法院也对此作出了认定。2、是否登记只影响物权变动的效力,并不影响房屋买卖合同行为的效力;其次,《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条中未明确规定违反该条文的行为无效,违反该条文也并不违背我国相关法律的立法宗旨,而且在以划拨方式取得土地使用权的房屋转让纠纷中,认定划拨土地上的房屋买卖合同有效,继续履行合同,也并不会侵害国家利益和社会公共利益,因此,该规定并非效力性强制性规定,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条的规定,只有违反效力性强制性规定的合同行为才无效,因此,一审判决适用法律确有错误,本案中合同行为未违反法律、行政法规的强制性规定,应当认定有效。3、本案中房屋买卖合同行为基于上诉人和被上诉人的真实意思表示,而且双方关于合同达成一致后,上诉人履行了付款义务,被上诉人亦实际交付标的房屋,合同主要权利义务履行完毕至今已近13年之久。二、一审判决认定事实错误。1、一审法院在错误的判决合同无效后,不考虑被上诉人应当退还的购房款远超出所谓的租赁费,反而判决上诉人再行支付租赁费,属于认定事实错误。2、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,同无效后双方承担互相返还的义务,至于损失,被上诉人作为合同无效的过错方,即便其有损失也无权主张。一审判决在认定过错方之后,反而判决无过错方承担赔偿责任,属于认定事实错误。3、本案中实际存在两份协议,《长期租赁协议书》和房屋买卖合同是相辅相成的,其协议内容有不可割裂的联系。房屋买卖合同未对标的房屋的具体位置、面积、单价作出约定,而是将该部分内容体现在了《长期租赁协议书》之中,也即协议双方是在签订了《长期租赁协议书》之后,才在此基础上订立了房屋买卖合同,包括房屋买卖合同的购房金额是按照《长期租赁协议书》中每年1315元租赁费的标准计算200年而得来。既然房屋买卖合同是双方的真实意思表示,那么可以说明协议双方首先是认可案涉房屋的租赁费是按照每年1315元计算的。综上所述,一审判决适用法律错误,认定事实错误,本案中房屋买卖合同行为效力为有效,协议双方应当严格遵照约定履行。最高人民法院关于当前形式下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见，要正确理解城市房地产管理法等法律、行政法规关于土地使用权转让的条件规定，准确把握无权效力与合同效力的区分原则，尽可能维持合同效力。采桑供销社辩称，以二审判决为主。采桑供销社向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认2008年4月21日原告与被告签订的《长期租房协议书》无效；2、依法判令被告给付原告占用房屋期间的租赁费12.6万元;3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，1、2008年4月21日，原告与被告签订了一份《长期租房协议书》，约定:原告将自己的东仓库超市楼从西往东第十八间、十九、二十间(包括一层三间、二层三间、顶层三间)承包给被告;承包期（租赁期)为200年，自2008年4月24日至2207年4月19日止;每年承包费(租赁费)为1315元，一次性交纳200年承包费共计26.3万元;协议还对双方其他权利义务进行了约定。对该事实，原告提供了《长期租房协议书》、收据等证据证明，被告对双方签订《长期租房协议书》的真实性无异议，本院对该事实予以认定。2、被告辩称，《长期租房协议书》实为房屋买卖合同，被告按合同支付了价款，原告交付了房屋，双方的买卖合同受法律保护。该辩解意见与原告起诉状中的主张一致，本院予以认定。3、案涉房产占用的土地使用权类型为“划拨”，该事实有原告提供的林国用（2006）第001号土地权使用证在卷证实，本院予以认定。一审法院认为，原告与被告签订《长期租赁协议书》，对案涉房屋租赁是虚假意思表示，隐藏的民事法律行为是对案涉房屋进行买卖。对原、被告双方之间名为租赁实为买卖关系的事实，原、被告双方并无异议。《民法总则》第一百四十六条规定:行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。依照上述规定，原告请求确认原、被告之间签订的《长期租赁协议书》无效的诉讼请求，本院予以支持。关于原、被告之间隐藏的民事法律行为即对案涉房屋进行买卖行为的效力，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。本案所涉房产系国有划拨土地上的房产，采桑供销社在转让该房产时，未报有批准权的人民政府审批。因此，原、被告之间的隐藏民事法律行为即买卖行为亦应认定为无效的民事行为。关于原告请求被告给付占用房屋期间的租赁费的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。被告应当支付其占用案涉房产期间的租赁费。关于租赁费用的金额，原告向本院申请鉴定被告占用房屋期间的租赁费，本院依申请委托了河南永信资产评估事务所对租赁费进行了评估鉴定。2020年7月30日，河南永信资产评估事务所作出了永信评报字【2020】49号资产评估报告书，评估结论为自2008年2月20日起至2020年4月21日止，租赁费共计23.944万元。原告请求被告支付占用房产期间的租赁费12.6万元，不超过鉴定金额，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条之规定，判决：1、2008年4月21日原告与被告郭随启签订的《长期租房协议书》无效；2、被告郭随启于本判决生效后十日内给付原告占用房屋期间的租赁费126000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2820元，减半收取1410元，由被告郭随启负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据上诉人提交证据拍卖成交确认书、收款收据、应付价款明细、标的物交接表复印件各一份，证明2016年10月份被上诉人将与上诉人房屋相连的两间通过拍卖的形式转让给了宋金芳，拍卖标地价款是30万元，相较于上诉人购买价格已经翻倍上涨，在该条件下被上诉人以合同无效要求，明显违反诚实信用原则和公平原则，不应支持。被上诉人质证，上诉人提交的证据是真实的。本院查明的其他事实与原审判决认定的事实相同。本院认为，双方签订的《长期租赁协议书》，对案涉房屋租赁是虚假意思表示，隐藏的民事法律行为是对案涉房屋进行买卖，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，一审法院据此判决《长期租赁协议书》无效并无不当。关于双方之间对案涉房屋进行买卖行为的效力，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。本案所涉房产系国有划拨土地上的房产，采桑供销社在转让该房产时，未报有批准权的人民政府审批。一审法院据此判决《补充协议》无效，适用法律正确，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院结合委托资产评估报告书，判决上诉人支付占用房产期间的租赁费并无不当，应予维持。关于合同无效后上诉人的权利，可另行主张。综上所述，上诉人郭随启的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2820元，由郭随启负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 赵锐平二〇二〇年十二月九日书记员 张 朋