福建省平和县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0628民初561号 原告:明发集团（漳州）房地产开发有限公司，住所地:漳州市水仙大道与龙江路交叉路口边，统一社会信用代码:91350600798370691B。 法定代表人:黄焕明，董事长。 委托诉讼代理人:郑敏婷，女，公司员工。 委托诉讼代理人:杨志勇，男，公司职员。 被告:林力平，男，1979年8月12日出生，汉族，住福建省平和县。 被告:曾小真，女，1983年4月4日出生，汉族，住福建省平和县。 原告明发集团（漳州）房地产开发有限公司（以下简称“明发集团”）与被告林力平、曾小真商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告明发集团的委托诉讼代理人郑敏婷，被告曾小真到庭参加诉讼，被告林力平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。期间，当事人申请庭外和解一次。本案现已审理终结。 明发集团向本院提出诉讼请求:1.判令解除双方于2011年3月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号:35060108029600694）;2.判令被告向原告偿还原告代为支付的银行贷款本息共计409540.41元;3.判令被告支付资金占用费（以代垫款项409540.41元为基数,按年利率4%的标准,从代为偿还日起暂计至2019年11月15日共计122119.76元,应计至实际付款之日止）;4.判令被告向原告支付违约金32288.75元（合同总价款的5%）（以上暂共计563948.92元）,请求从被告已付的购房款中直接扣除二、三、四款项;5.判令被告协助原告到漳州市房地产交易中心办理撤销合同备案的相关手续;6.判令被告负担本案全部诉讼费用。事实和理由：2011年3月7日，原告与被告签订编号为35060108029600694的《商品房买卖合同》，约定被告购买原告位于漳州市。购房总价款为645775元，其中首付款为195775元，剩余45Ｏ000元以按揭贷款方式支付。被告在办理按揭贷款手续后，至全部还清银行按揭贷款前，连续三个月或累计六个月未偿还按揭贷款本息导致原告履行担保义务的，被告应在接到原告通知之日起15日内向原告缴清由原告代偿的贷款本息，否则原告有权解除合同。合同解除后，被告所交房款应扣除其应缴的银行贷款本息，并按合同总房款的5％向原告支付违约金。2011年11月29日，被告向招商银行股份有限公司漳州分行（下称‘招行漳州分行’）贷款45万元，贷款期限为240个月，年利率为8.1075％，贷款以案涉房产作为抵押物提供抵押担保，由原告提供连带责任保证担保。之后，因被告未能按期还贷，招行漳州分行向漳州市芗城区人民法院提起诉讼，漳州市芗城区人民法院于2017年11月20日作出判决如下：1、解除招行漳州分行、原告与被告签订的《个人购房借救及担保合同》；2、被告应于判决发生法律效力之日起十日内共同偿还招行漳州分行贷款本金人民币386106.85元及利息、罚息、复息（从2017年3月15日起至实际还款之日止，按合同约定计付）;3、被告应于判决发生法律效力之日起十日内支付招行漳州分行律师代理费人民币24000元；4、明发集团（漳州）房地产开发有限公司对被告的上述债务承担连带还款责任，其清偿本案债务后，有权向被告追偿；5、招行漳州分行对被告抵押的位于龙江路以东、水仙大街以北明发商业广场11幢1508号的房产折价拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。该判决生效后，因被告未完全履行判决内容，招行漳州分行于2018年3月8日向法院申请强制执行，致使原告代偿了贷款本息共计409540.41元。2019年1月7日，原告就返还代本息及解除合同事宜向被告发出通知，但被告至今仍未支付。 曾小真辩称，2017.3.15要还款但我从未收到过通知。2018.3.8招商银行向法院申请强制执行后我才知道房屋被查封。2018.3.27我们都还在最后一笔按揭缴款,我都有记录。在2018.3.8日申请执行前我们按揭都有在缴款的。不同意解除合同,先把证办下来我会还钱。再一个就是起诉状中利息太高了。是原告违约在先造成合同不能履行，即便违约我们也要按合同里面约定的5%去履行。 林力平未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《商品房买卖合同》、通知、EMS底单及跟踪信息，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.明发集团提供的漳州市芗城区人民法院（2017）闽0628民初6292号民事判决书、执行通知书、执行裁定书、结算票据、结案说明、证明，欲证明因林力平、曾小真未按期还贷而使其代偿了409540.41元；曾小真质证，认为其未收到上述材料，对上述证据的真实性不予确认，但自认明发集团代偿了相关款项。本院认证，因上述材料均源自生效法律文书，且双方当事人确认明发集团代偿了409540.41元，本院对其真实性予以确认。对明发集团主张因林力平、曾小真未按期还贷的事实，可结合本案其他证据综合认证。 2.曾小真提供的银行交易流水明细四张，欲证明其在（2017）闽0628民初6292号案件起诉前及审理过程中均按期还贷；明发集团质证，对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为与本案无关联性。本院认证，因双方当事人对上述证据的真实性不持异议，由于上述银行交易流水明细均明确附言为还林力平贷款，可以证明（2017）闽0628民初6292号案件起诉前及审理过程中均有还款记录。 本院经审理认定事实如下：2011年3月7日，林力平与明发集团签订《商品房买卖合同》（编号350601Ｏ8Ｏ29600694），购买址在漳州市房屋，建筑面积116.84平方米，单价为每平方米5527元，总价款为645775元，其中首期款为195775元，剩余房款45Ｏ000元通过按揭贷款方式支付，交房期限为2012年12月30日前，并在商品房交付使用后60日内办理房屋所有权初始登记。逾期交房超过90日，合同继续履行的，从约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付款万分之二的违约金；逾期办证的，按已付款的1%支付违约金；买受人在办理按揭贷款手续后，至还清全部银行按揭贷款前，连续三个月或累计六个月未偿还按揭贷款本息导致出卖人履行了担保义务，买受人应在接到出卖人通知之日起15日内向出卖人缴清由出卖人代偿的贷款本息，否则出卖人有权解除合同。合同解除后，买受人所交房款应扣除其应缴的银行贷款本息，并按合同总房款的5％向出卖人支付违约金。在附件六合同补充协议中第五节“解除合同及退房”中约定，“根据购房合同或者本补充协议的约定发生单方解除合同的情形，有权解除合同的一方应当自知道或者应当知道解除合同的事由（包括退房的事由）发生之日起三十日之内作出否解除合同的决定，并书面形式向对方提出，逾期则视为自动放弃解除合同的权利，合同继续履行，合同条款有约定的除外”。 2011年11月29日，林力平（借款人、抵押人）、曾小真（抵押人）、明发集团（保证人）依约向招商银行股份有限公司漳州分行办理了按揭贷款45万元，贷款期限为240个月，年利率为8.1075％，贷款以案涉房产作为抵押物提供抵押担保，由原告提供连带责任保证担保。之后，明发集团根据漳州市芗城区人民法院（2017）闽0602民初6292号民事判决书的判决代替林力平、曾小真偿还了409540.41元。2019年1月7日，明发集团向林力平、曾小真发出书面通知，要求在函件送达之日起15日内付清就返还代款项。庭审中，明发集团自认于2014年6月5日交付涉案房屋；于2017年7月20日邮寄书面通知林力平办理产权登记。 另查明，汇款人李*雄分别于2017年4月5日、2017年6月22日、2017年9月14日、2017年10月18日、2017年11月20日、2017年12月19日、2018年1月16日、2018年3月27日，分别汇款12948元、9800元、9710元、3210元、3210元、3210元、3215元，支付至招商银行股份有限公司漳州分行“其他应付款-个人贷款特殊处理款项”账户，附言：“还林力平贷款”。2018年5月16日，林力平与曾小真办理离婚登记，登记证号：L350628-2018-000403。 本院认为，明发集团的诉讼请求中一、四、五项系基于商品房买卖合同的法律关系，是商品房买卖合同纠纷；而其诉讼请求中二、三项又为基于担保借款合同的法律关系，是追偿权纠纷，两者分属两个法律关系，本应分别审理。经本院多次释明，明发集团明确主要的诉讼目的是追讨代偿款项，又以此为事由请求解除合同，故而为减轻当事人的诉累，本院予以一并审理，确定本案的主要诉争法律关系为追偿权纠纷。 明发集团和林力平签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。虽漳州市芗城区人民法院（2017）闽0602民初6292号民事判决书认定林力平、曾小真连续三个月或累计六个月未偿还按揭贷款本息，但已有充分证据证明足于推翻此认定，应当以本院查明的事实为准，故而该条款的解除条件并未成就。退一步讲，即使将合同条款的约定条件扩大到“出卖人履行了担保义务”而使解除合同的条件成就，明发集团亦因合同约定而丧失合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”。本案合同当事人双方，约定“有权解除合同的一方应当自知道或者应当知道解除合同的事由（包括退房的事由）发生之日起三十日之内作出否解除合同的决定，并书面形式向对方提出，逾期则视为自动放弃解除合同的权利”，明发集团于2019年1月7日发出清偿通知，后于2020年3月16日提起诉讼主张解除权，已超过双方约定的解除权行使期限，其权利消灭。综上，明发集团据合同约定主张解除商品房买卖合同，与本院查明的事实不相符，于法无据，本院不予支持。曾小真辩称不同意解除商品房买卖合同，本院予以支持。明发集团确认已经收到全部购房款，再据此主张购房者违约，缺乏事实和法律依据。而其所称因代偿而产生出售收益贬损的法律后果，应当在追偿权的法律关系中主张。 根据《中华人民共和国担保法》第十二条的规定，“已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿”。漳州市芗城区人民法院（2017）闽0602民初6292号民事判决书的第四项亦已确定“明发集团（漳州）房地产开发有限公司对林力平、曾小真的上述债务承担连带还款责任，其清偿本案债务后，有权向林力平、曾小真追偿”。故，明发集团诉请林力平、曾小真归还其代为清偿的款项409540.41元及自2019年1月7日催讨之日起至还清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的占用资金期间的利息部分，本院予以支持；超出部分，不予支持。林力平经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条，《中华人民共和国担保法》第十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、林力平、曾小真应于本判决生效之日起十日内应支付给明发集团（漳州）房地产开发有限公司款项409540.41元及自2019年1月7日催讨之日起至还清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的占用资金期间的利息部分。 二、驳回明发集团（漳州）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9439元，由林力平、曾小真负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  许春福 人民陪审员  陈惠真 人民陪审员  蔡信任 二〇二〇年十二月一日 书 记 员  蔡礼禄