四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3412号 上诉人（原审被告）：付云飞，男，1970年12月7日出生，汉族，住四川省成都市郫都区。 上诉人（原审原告）：四川爱家居商业管理有限公司,住所地四川省成都市高新区双柏路**。 法定代表人：陈敏，总经理。 委托诉讼代理人：张强，系公司工作人员。 委托诉讼代理人：方志国，系公司工作人员。 上诉人付云飞因与上诉人四川爱家居商业管理有限公司（以下简称爱家居公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初11412号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 付云飞上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回爱家居公司的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由爱家居公司承担。事实和理由：一审法院认定其尚欠爱家居公司运营管理费37109.04和物业费系事实认定错误，两项费用其均已超付，爱家居公司未按约提供服务的期间不应计费，且其并无违约行为，不应承担违约责任。故提起上诉。 爱家居公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由付云飞承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，案件主要争议焦点离场时间系轻易采信付云飞单方面虚假陈述作出，付云飞在2018年4月30日至2019年1月16日期间一直正常从事经营活动，一审法院物业管理费金额计算错误，付云飞还应支付5506.32元。故提起上诉。 爱家居公司向一审法院起诉请求：1.判令付云飞向其支付拖欠的运营管理费92675.76元、物业管理费18471.72元、水电费8769.97元、空调能耗费1884.65及违约金58010.9元；2.判令付云飞承担本案所有诉讼费用。一审庭审中，爱家居公司主张全部费用计算至2019年1月16日。 一审法院认定事实，2015年3月11日，爱家居公司与付云飞签订《物业综合管理服务协议》，约定：付云飞承租爱家居公司位于成都市高新西区××路××号【晨明·爱家居总部港】项目（西区商瑞项目）××号楼第××层第××、××号物业，承租面积为277.83平方米，租赁期限从2015年5月1日至2018年4月30日，但最终以成都晨辉汽车有限公司（以下简称晨辉公司）发出的书面《租户入场通知》或公告、函件中规定的物业交付日及租期起算日期为准，若晨辉公司因故推迟交付该物业，本协议的有效期将按物业实际的交付日及租期起算日予以顺延；付云飞按照24元／月／平方米标准每月缴纳运营管理费6667.92元，按照5元／月／平方米标准每月缴纳物业费1389.15元；爱家居公司实行统一的营业时间管理；协议有效期内，除双方另外达成约定外，任何一方单方终止、解除本协议均视为违约，违约方应当向守约方支付违约金，违约金按照本协议费用总额的20%收取。2015年10月1日,付云飞入驻承租物业。爱家居公司在庭审中认可付云飞在2017年9月30日之前的费用已结清，同时提出至2019年1月16日付云飞仍未拆除（搬离）承租物业，主张全部费用计算至2019年1月16日。付云飞在庭审中提出，2018年4月30日因爱家居公司故意停电、扰乱其正常运营被迫离场，爱家居公司长期占有其物品，其不应承担离场后的费用。付云飞提供了2017年9月30日之后爱家居公司向其出具的缴费凭证：1.“2018-04-01至2018-09-30”的运营管理费4187.52元；2.“2018-04-01至2018-09-30”的运营管理费5378.88元；3.“2017-10-01至2018-03-31”的物业管理费2828.58元。三份缴费凭证均未显示缴费日期。以上事实，有当事人双方的当庭陈述、《物业综合管理服务协议》、收款收据等证据在卷佐证。一审法院认为，爱家居公司与付云飞签订的《物业综合管理服务协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有拘束力。关于爱家居公司要求付云飞支付运营管理费、物业管理费等诉讼请求，一审法院认为，首先应明确双方履行合同的期间，再扣减已经缴纳的费用，方能判断是否欠费及欠费金额。1.关于合同履行期间，爱家居公司主张计算至2019年1月16日付云飞仍未搬离物品之日，付云飞提出已在2018年4月30日离场。对此，一审法院认为，应以付云飞离场之日作为双方合同解除之日即2018年4月30日；2.关于付云飞在2017年10月1日至2018年4月30日期间费用的认定，一审法院认为，合同约定付云飞每月应缴运营管理费6667.92元，其间应缴7个月共计46765.44元，扣除已缴纳运营管理费9566.4元，欠付运营管理费37109.04元；付云飞提供凭证显示已缴纳2017年10月1日至2018年3月31日的物业管理费，欠付2018年4月的物业管理费1389.15元。关于爱家居公司要求付云飞支付违约金58010.9元的诉讼请求，一审法院认为，付云飞未按期缴纳运营管理费和物业管理费，存在违约行为，爱家居公司有权要求其补缴合同终止前的运营管理费、物业管理费并承担违约金。合同约定“除双方另外达成约定外，任何一方单方终止、解除本协议视为违约，违约方应当向守约方支付违约金，违约金按照本协议的合约费用总额的20%计取”，一审法院认为，违约金虽具有以补偿为主、以惩罚为辅的双重性质，但其主要功能在于赔偿非违约方的损失，因此，综合爱家居公司受到的损失、付云飞的过错程度等情形，酌情调整为付云飞欠付费用总额的20%，即7699.64元。对于爱家居公司要求付云飞支付水电费8769.97元、空调能耗费1884.65元的诉讼请求，一审法院认为，爱家居公司未提交证据，付云飞亦予以否认，故对于爱家居公司的该项诉讼请求，不予支持。关于付云飞提出爱家居公司在履行合同过程中存在缩短运营时间等违约行为、要求抵扣相应费用等主张，一审法院认为，付云飞并未提交合法有效的证据予以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……”之规定，故对付云飞的上述意见不予采纳。据此，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、付云飞于判决生效后十日内向爱家居公司支付运营管理费37109.04元、物业管理费1389.15元及违约金7699.64元；二、驳回爱家居公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1948元，由爱家居公司承担1438元，付云飞承担510元。 二审中，付云飞向本院提交了其实付运营管理费及物业费金额相关票据等证据，经组织双方当事人进行质证，对证据认定如下： 关于运营管理费部分：1.打印日期为2015年9月2日，加盖有爱家居公司收款专用章的收据，费用项目为预存运营管理费，金额为33339.6元，备注为李子泉运营费保证金转入（预收款24×277.83×5），付云飞认为金额应为收据左下方注明的本期余额66679.2元，爱家居公司只认可实际金额33339.6元，结合双方提交的李子泉转让商铺租金、运营管理费、物业费票据等证据，本院对该收据载明的预存运营管理费金额33339.6元予以采信；2.2015年3月11日爱家居公司对付云飞出具的运营管理费（2015.5.1-10.31）收据，金额为13335.84元，爱家居公司予以认可，本院予以采信；3.打印时间为2017年2月15日，爱家居公司对付云飞出具的电费、运营管理费收据，合计金额为10524.78元，其中费用项目运营管理费栏（2016.10.1-2017.3.31），金额为-7360.8元，爱家居公司称电费总金额减去从预存冲抵的运营管理费后付云飞实际支付10524.78元，且有相应POS支付单据佐证，本院对该收据中抵扣运营管理费7360.8元予以采信；4.打印时间为2017年10月12日，爱家居公司对付云飞出具的运营管理费（2017.4.1-2017.9.30），金额为8003.76元，爱家居公司予以认可，本院予以采信；5.打印时间为2017年7月28日，爱家居公司对付云飞出具的运营管理费（2017.4.1-2017.9.30）,金额为12000元，爱家居公司予以认可，本院予以采信；6.打印时间为2018年5月17日，爱家居公司对付云飞出具的运营管理费（2018.4.1-2018.9.30）收据，金额为4187.52元，备注为红五月代收营业款抵扣，爱家居公司予以认可，本院予以采信；7.打印时间为2018年10月12日，爱家居公司对付云飞出具的运营管理费（2018.4.1-2018.9.30）收据，金额为5378.88元，备注为3周年庆活动自动扣款，爱家居公司予以认可，本院予以采信。 关于物业费部分：1.打印时间为2015年9月2日，费用项目为预存物业管理费合计10694.04元的收据，爱家居公司予以认可，本院予以采信；2.2015年3月11日物业管理费（2015.5.1-2015.9.30）收据，金额为8334.90元，爱家居公司认可该费用存在，但认为该费用已经在另案抵扣，因爱家居公司未提供相应证据予以证实，本院对该收据予以采信；3.打印时间为2017年10月12日，费用项目为物业管理费（2017.4.1-2017.9.30），金额为8334.9元，爱家居公司认可，本院予以采信；4.打印时间为2018年7月27日，费用项目为物业管理费（2017.10.1），金额为2828.58元，爱家居公司予以认可，本院予以采信。关于付云飞提交的打印时间为2017年2月15日收据，金额5975.04（运营管理费2016.10.1-2017.3.31）、-5975.04（运营管理费2016.10.1-2017.3.31），合计金额为0元、打印时间为2018年11.12日运营管理费（2016.4.1-2016.9.30）收据，金额7360.08元，合计大写0元，备注为冲减前期李子泉缴费的最后额度，因付云飞未提交其他证据证明其实际支付了上述两笔款项，且爱家居公司不予认可，对上述两份收据本院不予采信。关于付云飞提交的两张模糊不清的POS刷卡单及中国银行交易流水明细单，因付云飞未提交其他证据证明上述费用为爱家居公司收取的何种费用，且爱家居公司对POS刷卡单不予认可，认为付云飞提交的中国银行交易流水明细单为其交纳的电费，本院经审查后对上述证据不予采信。 二审中，爱家居公司提交了本院（2020）川01民终3380号民事判决书，该判决书在认定晨辉公司与付云飞关于案涉房屋租赁合同纠纷中付云飞实际搬离案涉房屋时间为2019年1月10日，对付云飞提出的关于春节假期和每日3.5小时应从租赁期间中扣除的主张不予支持。本院二审查明其余事实与一审法院一致。 本院认为，付云飞与爱家居公司及案外人晨辉公司签订的《物业综合管理服务协议》和《物业租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。本案中，根据本院另案生效民事判决书载明的内容，可以认定付云飞于2019年1月10日搬离案涉物业，相关运营管理费及物业费应支付至2019年1月10日，其关于爱家居公司未按约提供服务的期间不应计费的主张不能成立，一审法院认为付云飞离场之日为2018年4月30日错误，本院予以纠正。关于付云飞应支付运营费金额，二审中双方均认可付云飞截止2018年4月30日应付运营费期间为16个月，对运营管理费标准及案涉房屋面积均无异议，故扣除付云飞已支付运营管理费金额外，其应向爱家居公司支付至2019年1月10日剩余运营管理费金额为85934.88元（24元/月/平方米×277.83平方米×（16+8+10/31））-33339.6元-13335.84元-8003.76元-12000元-4187.52元-5378.88元）。关于付云飞应支付物业费金额，因双方均认可免租金期间物业费亦应缴纳，故扣除付云飞已支付物业费金额外，其应向爱家居公司支付至2019年1月10日剩余物业费金额为24432.43元（5元/月/平方米×277.83平方米×（31+8+10/31）-10694.04元-8334.90元-8334.90元-2828.58元）。上述两项费用合计110367.31元。关于违约金，本院综合爱家居公司受到的损失、付云飞的过错程度等情形，酌情调整为付云飞欠付费用总额的10%，即11036.73元。 综上，上诉人爱家居公司的上诉理由部分成立，本院予以支持，上诉人付云飞的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实部分不清，运营管理费、物业费金额计算错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下： 一、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初11412号民事判决； 二、付云飞于本判决生效之日起十日内向四川爱家居商业管理有限公司支付运营管理费85934.88元、物业费24432.43元及违约金11036.73元，以上费用合计121404.04元； 三、驳回四川爱家居商业管理有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费1948元，由付云飞负担1500元，四川爱家居商业管理有限公司负担498元；二审案件受理费3896元由付云飞承担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二〇年十二月九日 书记员  陈 悦