辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终2985号上诉人（原审第三人）：房英，女，1979年11月27日出生，汉族，住盖州市。委托诉讼代理人：齐高山，辽宁海润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：夏洪伟，男，1981年4月19日出生，汉族，住盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：宋洋，辽宁原知律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张丹妮，女，1982年8月3日出生，汉族，住营口市西市区。委托诉讼代理人：宋洋，辽宁原知律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：营口永江金誉房地产开发有限公司，住所地：营口市站**建丰办昌盛里**。法定代表人：张敏杰，公司经理。委托诉讼代理人：衣立，营口市站前区知行法律服务所法律工作者。上诉人房英因与被上诉人夏洪伟、张丹妮、营口永江金誉房地产开发有限公司所有权确认纠纷一案，不服营口市西市区人民法院（2020）辽0803民初378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人房英的委托诉讼代理人齐高山，被上诉人夏洪伟的委托诉讼代理人宋洋，张丹妮及其委托诉讼代理人宋洋，被上诉人营口永江金誉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人衣立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人房英上诉请求：一、撤销（2020）辽0803民初378号民事判决书，改判驳回被上诉人1一审全部诉讼请求；标的为405000元。二、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判令案涉房屋所有权归被上诉人1所有，认定事实严重错误。1、上诉人与被上诉人2就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》时间为2014年1月14日。而被上诉人1与被上诉人2签订的《选房协议》时间为2014年11月12日。上诉人签订的合同在先，且已经支付了全部购房款。2、上诉人与被上诉人2就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》已经在不动产登记部门办理了网签备案登记，而被上诉人1与被上诉人2签订的《选房协议》没有办理任何网签备案。3、上诉人与被上诉人2就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》性质属于本约合同，而被上诉人1与被上诉人2签订的《选房协议》性质应认定为预约合同。二、被上诉人1占有案涉房屋系非法占有，该非法行为依法不应得到法律的保护。1、案涉房屋在2015年2月9日就已经被营口市中级人民法院作出（2015）营诉保字第211号民事裁定书予以查封。直至2020年6月份才予以解封。而被上诉人1却声称其在2015年6月5日办理入住，可见被上诉人1是在案涉房屋处于查封状态的情况下，强行占有案涉房屋，该占有行为明显属于非法占有，对于非法行为法律不应予以保护。三、一审法院认定被上诉人1与被上诉人2签订的《选房协议》性质属于本约合同，系认定事实严重错误。1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，及根据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:（一）当事人名称或者姓名和住所;（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；十三）双方约定的其他事项。”该选房协议中对房屋交付条件及日期、办理房产证等主要内容均没有约定，非常明显该选房协议内容根本不满足上述《办法》关于商品房买卖合同应当约定的内容。该选房协议仅为预约合同，并非为本约合同。对于上述观点最高人民法院已经作出大量的司法判例。2、根据选房协议第五条约定“本协议于甲方盖章、乙方签字后生效，于《商品房买卖合同》签订之日起失效”，非常明显该选房协议为预约合同。四、被上诉人1主张案涉房屋所有权已经不能实现。1、被上诉人1要求继续履行预约合同的结果只能是签订本约合同，即正式的《商品房买卖合同》。在签订《商品房买卖合同》之后，才能依据《商品房买卖合同》要求被上诉人2为其办理过户登记手续。但案涉房屋，被上诉人2己于2014年1月14日与上诉人签订了正式的《商品房买卖合同》，将案涉房屋出卖给了上诉人，且该合同已经办理了网签备案。在此情况下，被上诉人1即使向被上诉人2主张继续履行选房协议，与之签订《商品房买卖合同》，己经无法实现，其只能依据选房协议向永江公司主张赔偿。2、被上诉人1与被上诉人2签订的选房协议中对办理过户登记的内容并没有约定，现被上诉人1却依据该选房协议主张办理过户登记，明显缺乏依据。五、一审法院直接判令案涉房屋所有权归被上诉人1所有，缺乏法律依据。1、根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。可见不动产物权的变动除交付外，还需办理登记手续。一审法院直接判令案涉房屋所有权归被上诉人1所有缺乏法律依据。该观点最高人民法院已经作出（2011）民提字第29号判例，该判例已经刊登在2012年《最高人民法院公报》第6期。六、一审法院判决结果对上诉人极其不公。1、2015年，营口宏泰建筑工程有限公司（以下简称“宏泰公司”）与被上诉人2建设工程施工合同纠纷一案，因被上诉人2未能向宏泰公司履行给付工程款义务，宏泰公司通过营口市中级人民法院强制执行。在执行过程中，营口市中级人民法院作出（2015）营执字第205号执行裁定书，查封了案涉房屋。上诉人对查封提出异议。营口市中级人民法院作出（2018）辽08执异10号执行裁定书，中止对案涉房屋的执行查封。宏泰公司不服，提出执行异议之诉，本案被上诉人2作为第三人参加诉讼。营口市中级人民法院作出（2018）辽08民初311号民事判决书，认定上诉人与被上诉人2签订的《商品房买卖合同》合法有效，被上诉人2主张该合同系“名为买卖，实为借贷”证据不足，不予支持，判决驳回宏泰公司的诉讼请求。宏泰公司不服，向辽宁省高级人民法院提起上诉，辽宁省高级人民法院作出（2019）辽民终804号民事判决书，认为上诉人已经支付了全部购房款，被上诉人2主张该合同系“名为买卖，实为借贷”证据不足，不予支持，判决驳回宏泰公司的上诉请求。上述判决生效后，上诉人多次持该判决与营口市中级人民法院进行沟通，要求解除对案涉房屋的查封，营口市中级人民法院最终于2020年6月份解除查封。综上，就案涉房屋，上诉人经过多次诉讼，投入了大量的时间、精力、及金钱，而一审法院却最终判令案涉房屋所有权归被上诉人1所有，这对上诉人极其不公。综上，一审法院认定事实严重错误，判决结果严重错误，请求贵院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人1的一审全部诉讼请求。被上诉人夏洪伟、张丹妮辩称，一、被答辩人主张其签订的商品房买卖合同在先，且已办理网签备案登记，案涉房屋应归被答辩人所有，对此答辩人认为，该主张无事实及法律依据，答辩人与营口永江金誉房地产开发有限公司签订的选房协议合法有效，已具备法律规定的合同成立的基本要素。后永江公司按约定收受购房款，并为答辩人开具专用收款收据，该选房协议实质是商品房买卖合同。关于案涉房屋在不动产登记部门已网签备案登记在被答辩人名下。该登记备案行为系行政管理措施，该制度并未被现行法律法规赋予物权效力，更无法阻却答辩人取得房屋所有权。同时就答辩人签订的合同性质而言，营口市中级人民法院作出的（2018）辽08执异11号执行裁定书已认定选房协议的性质应当视为本约合同。基于此，答辩人可通过主张履行合同取得物权。二、答辩人交付全部房款后，已居住多年至今，虽答辩人在办理入户时该房屋已被查封，但经营口市中级人民法院审查，答辩人在房屋查封之前，已与永江公司签订买房协议，且具备其他排除执行的条件，故该房屋应为答辩人所有。另外，不动产查封的法律后果，只是在查封有效期内不能将该房屋进行买卖、过户、设定抵押等，其目的在于防止产权人转移资产，逃避法律责任，但仍可以正常居住的。案涉房屋自交付后，其实际占有人仅为答辩人，并无其他人员居住使用。被答辩人所谓的答辩人非法占有案涉房屋，显然混淆了刑事与民事法律概念。三、综上所述原审认定事实清楚，适用法律正确，贵院应维持原判，驳回被答辩人的上诉请求。被上诉人营口永江金誉房地产开发有限公司辩称，对一审判决无异议，对上诉人表示道歉。夏洪伟、张丹妮向一审法院起诉请求：1.请求确认原告与被告签订的永江裕华园选房协议有效；2.请求确认位于营口市西市区房屋所有权归原告所有；3.被告应配合原告办理房屋过户事宜；4.诉讼费等费用由被告承担。诉讼过程中原告撤回第一项、第三项诉讼请求。一审法院认定事实：2014年1月14日，第三人房英与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买西市区得胜路北22乙49号房屋一处，面积134.6平方米，每平方米2，000元，总金额为269，200元。同日，被告为第三人房英出具专用收款收据一张。将房屋备案至第三人房英名下。2014年11月12日，被告甲方与二原告乙方签订了永江裕华园选房协议，双方约定乙方认购营口市得胜北路28号永江裕华园7栋2单元1层1号房间，面积134.6平方米，成交单价3，008.92元，总房款405，000元，乙方在签订本协议时，即交纳选房款205，000元，乙方在2014年11月30日前到售楼处交付剩余款项200，000元。特别约定：1、甲方在上述约定期限内无权对乙方认购的房屋另行出售。2、乙方需在约定的期限内到售楼处交付房款，如果乙方未在规定的时间内到售楼处签约，则视为乙方自动放弃购买权，该套房屋甲方可另行出售，同时，甲方无须通知乙方即有权将该房屋另行销售五、本协议于甲方盖章、乙方签订后生效，于商品房买卖合同签定之日起失效。甲方处盖有被告营口永江金誉房地产开发有限公司商品房合同专用章，乙方处有二原告签字。2014年12月26日，被告为原告出具了商品房结算单、同日，被告为二原告出具销售不动产统一发票，2015年6月3日，被告为二原告办理了住宅房屋分配通知书，二原告办理了进户手续，居住至今。案涉房屋在不动产登记部门网签备案在第三人房英名下，无查封，二原告已装修入住使用。2015年2月9日营口市中级人民法院对营口宏泰建筑工程有限公司与营口永江金誉房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2015）营诉保字第211号民事裁定书，查封了案涉房屋。针对该查封二原告及第三人房英均向营口市中级人民法院提出异议。针对房英的异议，营口市中级人民法院于2018年5月18日作出（2018）辽08执异10号执行裁定书，查明事实如下：执行申请执行人营口宏泰建筑工程有限公司与被执行人营口永江金誉房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，原审法院于2015年2月9日作出（2015）营诉保字第211号民事裁定书，查封了营口永江金誉房地产开发有限公司所有已备案至他人名下的50套房产。于2015年6月26日作出（2015）营民二初字第00016号民事判决。在执行过程中，原审法院于2017年1月19日作出（2015）营执字第205号执行裁定书，继续查封原案争议的房屋。另查，2014年1月14日，案外人赵长文、房英与营口永江金誉房地产开发有限公司签订商品房买卖合同书，购买了该公司开发的永江裕华园小区商品房22乙45号、22乙47号、22乙49号、24乙10号、24乙12号、24乙28号、24乙41号、24乙42号。开发商为其出具了购房款收款收据，案外人提供营口银行电汇凭证，金额为259万元；中国农业银行个人结算业务申请书，转账金额32万元，房屋登记备案在赵长文、房英名下，但未办理房屋产权登记手续。营口市中级人民法院认为，原案争议焦点是案外人的异议能否排除执行。原案中，在法院查封案涉房屋之前，案外人赵长文。房英与营口永江金誉房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同并办理了登记备案手续。案外人交纳了全部房款，办理了相关手续，因开发商原因未能办理产权登记，符合排除执行的条件。关于申请执行人主张案外人与被执行人存在借贷法律关系的问题，合同在性质上属于原始证据，直接证据。根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第七十七条有关证据的证明力认定原则，其应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据。赵长文、房英与营口永江金誉房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同且已经备案登记。在实际履行过程中，虽然有些事实可能引发不同认知和判断，但在未经过审判程度的情况下，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映。即使在两种解读具有同等合理性的场合，也朝着有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判断。综上，案外人赵长文、房英的异议理由成立。原案经原审法院审判委员会讨论，依照中华人民共和国民事诉讼法第二百二十七条、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第十六条第二款至规定，裁定如下：中止原审法院2015营执字第205号执行裁定中对永江裕华园小区22乙45号、22乙47号、22乙49号、24乙10号、24乙12号、24乙28号、24乙41号、24乙42号房屋的执行。营口宏泰建筑工程有限公司针对（2018）辽08执异10号执行裁定书不服，向营口市中级人民法院起诉，主张准许执行营口市西市区得胜路北28号永江裕华园小区22乙45、22乙47、22乙49、24乙10、24乙12、24乙28、24乙41、24乙42号房屋。2、诉讼费等费用由被告承担。营口市中级人民法院查明事实如下：2015年2月9日原审法院对营口宏泰建筑工程有限公司诉营口永江金誉房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2015）营诉保字第211号民事裁定书，查封了被告房英购买的位于西市区产；查封了被告赵长文购买位于西市区产。2015年6月26日原审法院对原告营口宏泰建筑工程有限公司诉被告营口永江金誉房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2015）营民一初字第00016号民事判决书。2015年9月23日原审法院作出2015营执字第205号执行裁定书，查封了赵长文购买的位于西市区房屋。原审法院2017年1月19日原审法院作出2015营执字第205号执行裁定书，查封了房英购买的位于西市区产，查封了赵长文购买的位于西市区房屋。赵长文、房英对查封提出异议。原审法院于2018年5月18日作出（2018）辽08执异10号执行裁定书，中止原审法院（2015）营执字第205号民事裁定中对永江裕华园小区22乙45号、22乙47号、22乙49号、24乙10号、24乙12号、24乙28号、24乙41号、24乙42号房屋的执行。另查明，赵长文与房英系夫妻关系。2014年1月14日，被告房英与第三人营口永江金誉房地产开发有限公司签订商品房买卖合同共计4份合同编号为：20140114868D50274081；20140114674216274101；20140114FC2AE3274121；20140114E4355B274061约定被告房英购买第三人营口永江金誉房地产开发有限公司开发的位于营口市西市区房屋；4套房产建筑面积为134.60平方米、134.60平方米、134.60平方米、155.15平方米，一次性交付购房款分别为269，200元、269，200元、269，200元、310，300元。合同约定第三人营口永江金誉房地产开发有限公司应在2013年3月31日前向被告房英交付验收合格的房屋。2014年1月14日第三人营口永江金誉房地产开发有限公司向被告房英开具上述合同约定购房款数额的收款收据。2014年1月14日，被告赵长文与第三人营口永江金誉房地产开发有限公司签订商品房买卖合同共计4份合同编号为：201401145F464C274021；20140114FD0105273981；20140114F6F187273961；20140114E93FFE274041约定被告房英购买第三人营口永江金誉房地产开发有限公司开发的位于营口市西市区房屋；4套房产建筑面积为155.15平方米、155.15平方米、155.15平方米、158.72平方米，一次性交付购房款分别为310，300元、310，300元、309，240元、317，440元。合同约定第三人营口永江金誉房地产开发有限公司应在2013年3月31日前向被告赵长文交付验收合格的房屋。2014年1月14日第三人营口永江金誉房地产开发有限公司向被告赵长文开具上述合同约定购房款数额的收款收据。以上合同约定的八套房屋已登记备案在赵长文、房英名下。营口市中级人民法院认为，被告赵长文、房英与第三人营口永江金誉房地产开发有限公司在涉案房屋被查封前于2014年1月14日商品房买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该房屋买卖合同有效。未办理物权登记的，不影响合同效力。被告赵长文、房英依合同的约定交纳了购房款，营口永江金誉房地产开发有限公司亦开具了收款收据，且涉案商品房买卖合同已经备案登记。故营口永江金誉房地产开发有限公司诉称名为买卖、实为借贷的理由，未有足够证据予以证明，原审法院不予支持。被告赵长文、房英享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院不得执行该执行标的。综上所述，依据最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释第三百一十三条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告营口宏泰建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费500元，由原告营口宏泰建筑工程有限公司承担。营口宏泰建筑工程有限公司针对该判决上诉至辽宁省高级人民法院，二审查明事实与一审法院查明事实基本一致，认为，原案为申请人执行异议之诉，应当审查案外人对执行标的是否具有实体权利，该实体权利是否能够阻却执行以及是否实行了阻却执行的法律行为。首先，赵长文、房英对于涉案房屋享有实体权利。赵长文、房英于2014年1月14日分别与永江开发公司签订商品房买卖合同，同时支付全额房款，并实际占有使用涉案房屋，在房产登记部门办理了登记备案，应当认定其为商品房的买受人，享有物权期待权。日本院认为，赵长文、房英与永江开发公司存在借贷关系，但双方的商品房买卖合同亦具备符合法律规定的形式要件，且双方实际履行了房屋交付和登记备案，现有证据能够证明借贷关系和商品房买卖关系的同时存在，但无法证明双方的关系是“名为买卖实为借贷”，即不能以双方曾经存在的借贷关系而否定后续的买卖合同关系的真实存在。另外，本案为执行异议之诉，而非民间借贷纠纷，上诉人请求适用最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条认定赵长文、房英与永江开发公司“名为买卖实为借贷”而否定赵长文、房英对案涉房屋的物权期待权不能成立。其次，赵长文、房英对于涉案房屋的实体权利能够阻却宏泰建筑公司申请法院的执行行为。赵长文、房英于2014年1月14日分别与永江开发公司签订《商品房买卖合同》，同时支付全额房款，永江开发公司交付了涉案房屋，并在房产登记部门办理了登记备案，应当认定其为商品房的买受人，其对该房屋的权利在没有办理房屋所有权登记之前，享有物的期待权。宏泰建筑公司诉永江开发公司建设工程施工合同纠纷一案，营口中院2015年6月26日作出（2015）营民一初字第00016号民事判决，判令永江开发公司给付宏泰建筑公司工程款总计20，554，332.15元。该笔债权为建设工程价款，宏泰建筑公司在一、二审时均未提出该笔工程款的优先受偿的请求，应当认为上诉人主张的债权为普通债权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定的内容是对不动产买受人物权期待权的保护。赵长文、房英对于买受房屋的物权期待权优于宏泰建筑公司对永江开发公司的债权，能够阻却法院的查封执行行为。第三，赵长文、房英实施了阻却法院执行的民事法律行为。宏泰建筑公司诉永江开发公司建设工程施工合同纠纷一案，2015年6月26日作出（2015）营民一初字第00016号民事判决，判令永江开发公司给付宏泰建筑公司工程款总计20，554，332.15元。根据宏泰建筑公司的申请，营口中院据此作出（2015）营执字第205号民事裁定，查封永江裕华园小区涉案房产后，赵长文、房英立即书面提出执行异议。该执行异议经过营口中院审判委员会讨论认为，在法院查封涉案房产前赵长文、房英就与永江开发公司签订了商品房买卖合同，办理了登记备案手续，缴纳了全部房款，办理了相关手续，因开发商原因未能办理产权登记，符合排除执行的条件。据此营口中院作出中止执行的裁定，申请执行人宏泰建筑公司不服，提出本次执行异议之诉。综上，赵长文、房英对于涉案房屋享有排除执行的实体权利，且依法作出申请排除执行的法律行为，应当足以排除执行。上诉人宏泰建筑公司的上诉理由不能成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25,721元，由营口宏泰建筑工程有限公司负担。针对二原告的异议，营口市中级人民法院于2018年5月18日作出（2018）辽08执异11号执行裁定书，查明事实如下：执行申请执行人营口宏泰建筑工程有限公司与被执行人营口永江金誉房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年2月9日作出（2015）营诉保字第21-1号民事裁定书，查封了营口永江金誉房地产开发有限公司所有（已备案至他人名下）的50套房产。于2015年6月26日作出（2015）营民二初字第00016号民事判决。在执行过程中，本院于2017年1月19日作出（2015）营执字第205号执行裁定书，继续查封本案争议的房屋。另查，2014年11月12日案外人夏洪伟、张丹妮与营口永江金誉房地产开发有限公司签订《永江·裕华园选房协议》，购买了该公司开发的永江裕华园小区商品房22乙-49号，开发商为其出具商品房结算单。夏洪伟、张丹妮提供了交纳全部房款40.5万元的销售不动产统一发票，并提供物业费、电梯费、垃圾清运费等共计1,520元的收据。营口永江金誉房地产开发有限公司，为其办理了《住房分配通知书》，该房屋已由购买人实际入住，但并未办理房屋产权登记手续。再查，22乙-49号房屋备案登记在房英名下。营口市中级人民法院认为，本案争议焦点是案外人的异议能否排除执行。本案中，在法院查封案涉房屋之前，案外人夏洪伟、张丹妮与开发公司签订了买房协议，依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。案外人与被执行人营口永江金誉房地产开发有限公司签订了选房协议中明确约定了当事人的姓名、房屋基本情况，房屋单价、房屋总价、付款方式等主要内容，具备了合同实际履行的条件。被执行人营口永江金誉房地产开发有限公司出具了销售不动产统一发票，故选房协议应当视为本约合同，且案外人交纳了全部房款，办理了进户手续，装修入住，交纳了相关费用，符合排除执行的条件。综上，案外人夏洪伟、张丹妮的异议理由成立。关于夏洪伟、张丹妮与房英之间就房屋权属的争议不属于本案审理范围应另案解决。本案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款至规定，裁定如下：中止本院（2015）营执字第205号执行裁定中对备案至房英名下永江裕华园小区22乙-49号房屋的执行。一审法院认为，原告与被告营口永江金誉房地产开发有限公司签订《永江·裕华园选房协议》，该选房协议是双方真实意思表示，合法有效。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”从选房协议内容来看，约定了房屋的具体位置、面积、价格、付款方式、付款时间等基本事宜，已经具有法律规定的合同成立的基本要素，并且被告营口永江金誉房地产开发有限公司已经按照约定收受购房款，为原告开具专用收款收据，选房协议书实质是商品房买卖合同。第三人房英与营口永江金誉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》已经生效判决确认为有效，本案涉案该房屋，出卖人就同一房屋订立两个商品房买卖合同，形成两个具有重叠内容的债权债务关系，根据债权平等原则，二原告与第三人房英均可通过主张履行合同取得物权，但基于物权的排他效力和优先效力，最终对标的物享有所有权的主体只能为其中一方。案涉房屋虽经生效判决书认定由第三人房英占有，但经本院现场勘查，该房屋现由二原告居住使用，虽二原告办理入户时该房屋已被查封，但经查封法院审查，确认二原告符合排除执行的条件，现已解除查封。二原告对房屋的占有应优于第三人房英，该占有可强化买受人的债权优于其他买受人单一的债权，据此本院认定，二原告与营口永江金誉房地产开发有限公司的合同已经实际履行。关于案涉房屋在不动产登记部门已网签备案至第三人房英名下，第三人房英及被告就案涉房屋在不动产登记部门所做的登记应当为《城市商品房预售管理办法》第十条所规定的商品房预售合同登记备案。商品房交易合同登记备案是一项行政管理措施，现有法律、行政法规并未赋予该项制度以物权效力，该项备案登记的存在不足以使第三人房英的债权顺序优先于二原告。综上所述，本院认定坐落于营口市西市区房屋归二原告所有。综上所述，经审判委员会研究讨论决定，判决：坐落于营口市西市区房屋归原告夏洪伟、张丹妮所有。案件受理费7，375元，由被告营口永江金誉房地产开发有限公司负担原告已预交。本院二审期间，各方当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案上诉主要争议焦点为，被上诉人夏洪伟、张丹妮占有涉案房屋是否合法；被上诉人夏洪伟、张丹妮与被上诉人营口永江金誉房地产开发有限公司签订的《永江·裕华园选房协议》是否应认定为商品房买卖合同。一审判决涉案房屋所有权归被上诉人夏洪伟、张丹妮所有是否正确。对于被上诉人夏洪伟、张丹妮占有涉案房屋是否合法问题。虽然被上诉人夏洪伟、张丹妮在法院查封状态占有涉案房屋，但被上诉人通过案外人执行异议之诉，已经确定对涉案房屋享有物权期待权，排除了法院的强制执行。并且房屋是由产权人营口永江金誉房地产开发有限公司交付给被上诉人夏洪伟、张丹妮，被上诉人占有房屋权利来源合法。综合以上两点可以认定被上诉人夏洪伟、张丹妮占有涉案房屋为有权占有。上诉人房英该项上诉理由不成立，本院不予支持。对于被上诉人夏洪伟、张丹妮与被上诉人营口永江金誉房地产开发有限公司签订的《永江·裕华园选房协议》是否应认定为商品房买卖合同问题。依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中选房协议中明确约定了当事人的姓名、房屋基本情况，房屋单价、房屋总价、付款方式等主要内容，具备了合同实际履行的条件。被上诉人营口永江金誉房地产开发有限公司出具了销售不动产统一发票，故选房协议应当认定为商品房买卖合同，且被上诉人夏洪伟、张丹妮交纳了全部房款，办理了进户手续，装修入住，交纳了相关费用，故被上诉人夏洪伟、张丹妮与被上诉人营口永江金誉房地产开发有限公司签订的《永江·裕华园选房协议》合同有效，应受法律保护。并且，在我院作出的（2018）辽08执异11号裁定中，已经对该协议认定为本约合同，肯定了商品房买卖合同的性质。上诉人房英主张《永江·裕华园选房协议》不应视为本约合同的上诉理由，本院不予支持。对于涉案房屋所有权归属问题。依据《物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。本案中，虽然被上诉人夏洪伟、张丹妮与被上诉人营口永江金誉房地产开发有限公司签订的《永江·裕华园选房协议》合同有效，并且交纳了全部房款，但对涉案房屋仅享有物权期待权，物权的设立，需经房产登记机关的登记确定。上诉人房英该项上诉请求成立，本院予以支持。综上所述，被上诉人夏洪伟、张丹妮一审起诉请求确认合同效力及请求被上诉人营口永江金誉房地产开发有限公司协助办理产权变更事宜，应予支持。上诉人房英上诉请求不能确认房屋所有权归被上诉人夏洪伟、张丹妮所有，应予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销辽宁省营口市西市区人民法院（2020）辽0803民初378号民事判决；二、确认2014年11月12日被上诉人夏洪伟、张丹妮与被上诉人营口永江金誉房地产开发有限公司签订的《永江·裕华园选房协议》有效。三、被上诉人营口永江金誉房地产开发有限公司协助被上诉人夏洪伟、张丹妮办理营口市西市区房屋产权变更事宜。四、驳回夏洪伟、张丹妮其他诉讼请求。一审案件受理费7375元由被上诉人营口永江金誉房地产开发有限公司负担；二审案件受理费7375元，由被上诉人营口永江金誉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵洪骥审判员  秦振敏审判员  关春秋二〇二〇年十二月二十八日法官助理那晓梅书记员翟健含