广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤民终443号上诉人（一审原告）：李中清，男，汉族，1978年2月17日出生，住湖南省湘乡市。被上诉人（一审被告）：珠海市富景居投资有限公司，住所地广东省珠海市。诉讼代表人：珠海市富景居投资有限公司管理人负责人：崔锋。委托诉讼代理人:吴浩涛，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人:何灿，北京德恒（珠海）律师事务所律师。上诉人李中清因与被上诉人珠海市富景居投资有限公司（以下富景居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海市中级人民法院（2019）粤04民初151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李中清及被上诉人富景居公司的委托诉讼代理人吴浩涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李中清上诉请求：撤销原判，改判支持李中清对富景居公司的原诉讼请求。事实和理由：一、原判决认定事实错误，在判决书“认定事实”部分有意隐瞒或忽略富景居公司已于2019年8月《购房人权益确认告知书》中自认双方存在商品房买卖合同关系和已签订商品房买卖合同的事实。且一审法院在判决书“本院认为”部分错误地认为“双方此后并未就涉案房屋签订商品房买卖合同”。事实是，2019年8月，富景居公司的破产管理人向李中清发出《购房人权益确认告知书》，确认“根据购房人提供的《商品房买卖合同》（含认购书），证明购房人与债务人于2013年7月13日签订商品房买卖合同，双方存在商品房买卖合同关系”，但决定“解除《商品房买卖合同》”，还写明“购房人收到本告知书后，如对管理人审查的购房款金额有异议的，或者是对是否履行《商品房买卖合同》有异议的，请于2019年8月23日之前以书面形式向管理人提出异议或向珠海市中级人民法院提起诉讼”。此《购房人权益确认告知书》从法律性质来说属富景居公司作出的自认，承认已签订《商品房买卖合同》（含认购书）且双方存在商品房买卖合同关系，只是富景居公司不同意继续履行合同而决定解除合同。这里很明显，富景居公司自认双方争议的焦点不是是否已签订《商品房买卖合同》（含认购书）和是否存在商品房买卖合同关系，而是双方对是否继续履行合同有争议。该《购房人权益确认告知书》是破产管理人出具的正式法律文书，合法有效，不容回避或故意隐瞒部分自认事实。1、原判决未查明富景居公司长时间怠于履行工程量对账结算义务的事实。富景居公司长时间怠于履行工程量对账结算义务，应视为对李中清的《明珠站空调配套工程量统计对账表》的确认并同意以工程欠款抵偿部分购房款。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：……当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。李中清早已将《明珠站空调配套工程量统计对账表》提交被富景居公司及其破产管理人，但富景居公司长时间怠于履行工程量对账结算义务，不予任何理睬与回复，恶意拒不履行结算义务（富景居公司在一审庭审中承认“破产之前的管理比较混乱，富景居公司没有明确答复我们有没有和原告联系过支付过房款，所以不是很清楚”“当时因为快破产了，工程量没有进行确认结算，也不清楚现场安装情况如何，没有人去管理这个事情”——见一审《开庭笔录》第6页、第7页），其实质就是恶意拒付工程款，这对李中清是极不公平的行为。根据法律规定，富景居公司上述行为应视为对李中清的《明珠站空调配套工程量统计对账表》的确认并同意以工程欠款抵偿部分购房款。三、李中清符合富景居公司2020年5月29日公示的《富景华庭权益审核结果汇总表》所明示的继续履行商品房买卖合同条件。2020年5月29日，富景居公司公示了《富景华庭权益审核结果汇总表》，该表认定“继续履行”的条件有三项（例如序号***2号、房号*栋***4所示内容）：一是购房人签订了《商品房买卖合同》，二是购房人支付了部分款项，三是购房人已合法占有该房屋。李中清同样符合此三项条件（附陆景物业管理有限公司*栋*单元***3房物业管理费《收据》、《更换电梯变频器分摊登记表》等证明合法占有该房屋的证据），有权继续履行合同。被上诉人富景居公司二审答辩称，一、一审对富景居公司与李中清签订的《富景华庭诚意登记》的合同性质认定正确。从《富景华庭诚意登记》的内容看，该诚意登记不具备正式商品房买卖合同的要素，性质应当认定为预约合同。退一步讲，根据举证规则，李中清应当就以房抵债的主张承担举证责任，否则应承担举证不利后果。李中清向管理人申报权益后，经管理人审核，其根据《富景华庭诚意登记》的约定向富景居公司现金支付了购房定金人民币2万元，除此之外，再未通过其他形式向富景居公司支付任何购房款。李中清主张富景居公司于2013年8月9日向其出具定金收款收据的同时同意以“珠海市亿菱机电设备安装工程有限公司”承包富景居公司在广珠城轨明珠站配套工程水源热泵空调安装工程所产生的工程款人民币330190元抵扣购房款。对此，富景居公司不予认可，李中清提交的现有证据亦不能证明其上述主张，况且本案现有证据不能证明双方于2012年9月4日签订的《广珠城轨明珠站配套工程水源热泵空调安装工程合同书》以及对应的项目明细表“水源热泵空调安装工程”已实际履行并与富景居公司进行工程结算。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。富景居公司认为李中清提交的证据不能证明其主张，其应承担举证不利后果。李中清一审诉称：2013年7月13日，李中清与富景居公司签订《富景华庭诚意登记》，约定富景华庭***栋*单元***3房物业的建筑面积为89.62平方米、售价优惠为1166673元等条款。2013年8月9日，富景居公司向李中清出具收款收据，收到李中清交来的“购富景华庭*栋*单元***3房定金”，富景居公司同时同意以李中清的珠海市亿菱机电设备安装工程有限公司向富景居公司承包的广珠城轨明珠站配套工程水源热泵空调安装工程的工程款抵顶购房款。但此后富景居公司以种种理由拒不给李中清办理后续确权及签订商品房买卖合同手续，拒不办理以工程款抵顶购房款手续，也不交付已经建成的房屋。2019年8月，富景居公司的破产管理人向李中清发出《购房人权益确认告知书》，确认“根据购房人提供的《商品房买卖合同》（含认购书），证明购房人与债务人于2013年7月13日签订商品房买卖合同，双方存在商品房买卖合同关系”，但决定“解除《商品房买卖合同》”，还写明“购房人收到本告知书后，如对管理人审查的购房款金额有异议的，或者是对是否履行《商品房买卖合同》有异议的，请于2019年8月23日之前以书面形式向管理人提出异议或向珠海市中级人民法院提起诉讼”。李中清认为，第一，《合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。合同法为全国人民代表大会通过，《企业破产法》由全国人民代表大会常务委员会通过，故前者的位阶高于后者。《立法法》第七条规定全国人民代表大会制定和修改刑事、民事、国家机构和其他的基本法律。全国人民代表大会常务委员会制定和修改除应当由全国人民代表大会制定的法律以外的其他法律；在全国人民代表大会闭会期间，对全国人民代表大会制定的法律进行部分补充和修改，但是不得同该法律的基本原则相抵触。因此，人大常委制定的法律，应当不得同基本法律的基本原则相抵触。如有规定不一致的当然应当适用基本法。第二，富景居公司一再违背诚实信用原则，恶意违约，拒不给李中清办理后续确权、工程款抵顶房款以及交付房款手续，拒不交房，根本原因在于房价一直大涨至今，即悍然以不守约和毁约的方式侵吞本应属于李中清的房屋升值的巨大利益。故请求判令：1、确认李中清购买的“富景华庭”1栋2单元1803房不属于富景居公司的破产财产；2、富景居公司继续履行商品房买卖合同（含认购书），交付已建成房屋。一审法院查明，2017年6月30日，一审法院裁定受理富景居公司破产清算一案，并依法指定北京德恒（珠海）律师事务所担任富景居公司管理人。2017年10月25日，富景居公司管理人收到李中清提交的权益申报材料，李中清在购房者权益申报表中载明申报事项为“我于2013年7月13日在富景居公司开发的位于香洲区签订购富景华庭*栋*单元***3房合同，并于2013年8月29日缴购富景华庭*栋*单元***3房定金20000元。1、要求办理不动产权证；2、要求支付违约金（计至2017年10月25日）”。之后，富景居公司管理人向李中清作出《购房人权益确认告知书》，其中购房款认定一栏载明“确认金额20000元，不认定金额330190元”，审核意见为：解除《商品房买卖合同》，优先退还购房本金20000元，利息3385.75元。李中清对此有异议，遂提起本案诉讼。另查明，2013年7月13日，李中清与富景居公司签订《富景华庭诚意登记》，约定李中清自愿向富景居公司诚意登记位于珠海市香洲区，实际位于第18层，建筑面积89.62平方米，该物业优惠后售价为1166673元，李中清须于本诚意金登记时，一次性支付定金2万元，双方约定在2013年9月30日前办理确权登记后，双方签订《商品房买卖合同》，此定金自动转为李中清购房款，如富景居公司未能在2013年9月30日之前办理确权，李中清可申请退款。2013年8月29日，富景居公司向李中清出具收款收据，载明收到李中清交来购富景华庭*栋*单元***3房定金2万元。再查明，2012年9月4日，珠海市亿菱机电设备安装工程有限公司向富景居公司提交《水源热泵空调安装工程报价书》，其中载明空调工程总造价603256元。2012年9月5日，珠海市亿菱机电设备安装工程有限公司（乙方）与富景居公司（甲方）签订《广珠城轨明珠站配套工程水源热泵空调安装工程合同书》，约定乙方承包广珠城轨明珠站配套工程水源热泵空调安装工程，合同总价款60万元。该工程未施工完毕，双方亦未进行最终结算。2014年3月24日，富景居公司就涉案房屋所在的整宗土地使用权及地上在建工程抵押给平安银行股份有限公司珠海分行，并办理了抵押登记（登记编号为ｄａ20****5），该抵押登记于2014年8月12日注销。2014年7月15日，富景居公司就涉案房屋办理产权登记（权证号码01××**）。同年8月11日，富景居公司将涉案房屋抵押给平安银行股份有限公司珠海分行，并办理了抵押登记（登记编号为ｄｇ201****4）。另，涉案房屋自2014年9月19日起被珠海市中级人民法院等法院查封，至今仍处于被查封状态。一审法院认为，李中清与富景居公司于2013年7月13日签订的《富景华庭诚意登记》仅约定交易房屋的房号、价款、定金数额，缺乏商品房买卖合同必备的房款支付方式、时间及房屋交付条件、时间等内容，而且该“诚意登记”还明确约定双方日后还需签订商品房买卖合同，因此从该诚意登记的约定内容来看，该协议仅为预约合同。双方此后并未就涉案房屋签订商品房买卖合同。对于李中清主张其以珠海市亿菱机电设备安装工程有限公司对富景居公司享有的工程款债权抵扣了购房款，但是根据李中清提交的证据，珠海市亿菱机电设备安装工程有限公司与富景居公司之间的机电安装工程施工合同未施工完毕，双方亦未结算，即珠海市亿菱机电设备安装工程有限公司对富景居公司享有债权的数额尚未确定，而且李中清亦无相应证据证明富景居公司同意以珠海市亿菱机电设备安装工程有限公司享有的债权抵偿李中清所欠的购房款，因此李中清提供的证据不足以证明其已向富景居公司支付了购房款。综上分析，李中清仅与富景居公司签订预约合同，支付定金，尚未付清购房款，涉案房屋尚登记在富景居公司名下，而富景居公司已于2017年6月30日进入破产清算，平安银行股份有限公司珠海分行对涉案房屋享有抵押权，且涉案房屋自2014年9月19日起一直处于被查封状态，因此李中清要求富景居公司继续履行“诚意登记”，确认涉案房屋不属于富景居公司的破产财产且要求富景居公司向其交付涉案房屋，理据不充分，不予支持。至于李中清与富景居公司未能订立商品房买卖合同各方应承担的法律责任，李中清可另循法律途径解决。一审判决：驳回李中清的全部诉讼请求。案件受理费2633.34元，由李中清负担。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，李中清提交富景华庭权益审核结果汇总表，拟证明富景居公司管理人公布的审核结果是只要符合购房人签订了《商品房买卖合同》、支付了部分款项及已合法占有该房屋三项条件的，就可以继续履行合同，同小区有一些与李中清情况相似的住户的购房合同已继续履行。富景居公司质证确认该证据的真实性，但认为该汇总表与本案不具有关联性，李中清与富景居公司签订的《富景华庭诚意登记》不具备商品房买卖合同的要素，双方并未签订正式的商品房买卖合同，李中清也未提交证据证明其已合法入住案涉房屋，故该证据不能证明李中清的主张。李中清提交陆景物业管理有限公司物业管理费收据五张及*栋*单元电梯更换限速器钢丝绳、变频器及光幕费用分摊登记表，拟证明李中清已按富景居公司及陆景物业管理有限公司的要求交纳物业管理费及其他分摊费用。富景居公司确认物业管理费收据的真实性，但不确认该物业管理费收据的合法性。案涉房屋所在楼盘搁置后，物业管理不规范，李中清在向管理人申报购房权益时从未提交上述管理费收据，至一审时仍未提交，故该收据不能作为新证据。富景居公司不确认其它费用分摊表的真实性和关联，上述分摊表上并无富景居公司盖章，且管理费收据和分摊表均不能证明李中清的主张。李中清提交案涉房屋2020年6月份的现场照片，拟证明李中清于已合法居住使用并占有案涉房屋。富景居公司确认照片的真实性，但对合法性和关联性不予确认，李中清拍照前已收到了富景居公司的权益审核告知书，双方合同已解除，李中清目前占有有涉案房屋不合法。李清提交珠海市不动产登记情况查询结果两份，拟证明其与李某美名下均无不动产情况记录。富景居公司确认无房证明的真实性，但质证认为该证据只能证明2020年6月4日时李中清及其配偶在珠海的不动产占有登记情况，且李中清在债权申报阶段并未按管理人要求提交珠海不动产占有情况证明，该证据不能证明李中清的主张。另查明，李中清自述其为珠海市亿菱机电设备安装工程有限公司的法定代表人，其持有90%的股份，其朋友张某持有10%的股份，张某口头同意李中清与富景居公司之间以房抵债，但未提交证据证明。李中清还称案涉房屋交楼并无正式交楼手续，其在物业处取得钥匙即为交楼，物管公司没有给其入伙协议，其是2020年过年期间入住案涉房屋的，至今尚未办理用水用电手续。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：一、李中清与富景居公司之间是否存在房屋买卖合同关系；二、买卖合同是否可以继续履行。关于李中清与富景居公司之间中否存在房屋买卖合同关系的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。李中清与富景居公司签订的《富景华庭诚意登记》仅约定了交易房屋的房号、价格及定金数额，尚不具备商品房买卖合同必须具备的房款支付方式、支付时间及房屋交付时间等主要内容。双方签订该诚意登记后，李中清仅支付了定金2万元，双方约定在房地产办理确权登记后再签订《商品房买卖合同》。故李中清与富景居公司签订的《富景华庭诚意登记》不具备转为商品房买卖合同关系的条件，诚意登记作为前契约阶段的合同具有预约性质，李中清与富景居公司之间并未建立本约性质的房屋买卖合同关系。关于买卖合同是否可以继续履行的问题。李中清与支付了2万元定金后，既未与富景居公司签订正式的《商品房买卖合同》，又未支付剩余的购房款。李中清主张其与富景居公司约定以珠海市亿菱机电设备安装工程有限公司对富景居公司享有的工程款债权抵扣购房款，但未提供证据予以证明；珠海市亿菱机电设备安装工程有限公司与富景居公司之间的机电安装工程施工合同尚未施工完毕，双方尚未结算，双方的债权数额尚待确认，故李中清主张以房抵债不能成立。平安银行股份有限公司珠海分行对案涉房屋享有抵押权，且案涉房屋自2014年9月19日起即处于查封状态，李中清主张其于2017年始已开始占用案涉房产，但未提交合法占有使用的证据。富景居公司已于2017年6月30日进入破产清算，案涉房屋仍登记在富景居公司名下，李中清要求富景居公司继续履行“诚意登记”并交付案涉房屋，没有事实与法律依据。综上所述，李中清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2633.34元，由李中清负担。本判决为终审判决。审判长  陈良军审判员  陈可舒审判员  熊 忭二〇二〇年十二月四日书记员  邹健君邓世皓