湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终2682号上诉人(原审被告)：王小纯，女，1971年8月29日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区松木乡新竹管理处长塘组**。委托诉讼代理人：王顺，男，1982年10月3日出生，汉族，，住湖南省衡阳市蒸湘区船山西路********委托诉讼代理人：王小春，女，1971年1月20日出生，汉族，住湖南省，住湖南省衡阳市雁峰区爱民路**v>被上诉人(原审原告)：衡阳市友缘物业有限公司，住所地湖南省衡阳市雁峰区湘江南路**（禧城-月畔湾第******）。法定代表人：李涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗彬榕，湖南溥天律师事务所律师。上诉人王小纯因与被上诉人衡阳市友缘物业有限公司（以下简称友缘物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2020）湘0406民初937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王小纯上诉请求：1、判决被上诉人与衡阳市巨子房地产开发有限公司签订的《峰邸壹号前期物业管理合同》及被上诉人与衡阳市峰邸壹号业主委员会签订的《峰邸壹号物业管理服务合同》无效；2、判决驳回被上诉人诉请物业管理费9986.9元及违约金500元；3、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、王小纯对友缘物业公司与巨子房地产公司之间所签订的《峰邸壹号前期物业管理合同》完全不知情且未收到友缘物业公司所述的合同文本；二、友缘物业公司与峰邸壹号小区业主委员会签订的《峰邸壹号物业管理服务合同》对王小纯不具有约束力；三、峰邸壹号小区业主委员会未经业主共同选举产生，也未经法律登记或有关机关批准；四、峰邸壹号小区楼房未经消防验收，达不到入住安全标准；五、王小纯从未收到友缘公司通过湖南天戈律师事务所发出的《催费通知单》及律师函；六、友缘物业公司一审诉讼请求无事实依据，一审法院未查清相关事实且存在程序违法。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。友缘物业公司辩称，案涉两份合同均为有效合同，理应受法律保护，上诉人主张业主委员会未依法成立缺乏事实依据，案涉房屋是否合格与本案物业服务合同无关。友缘物业公司从2015年3月1日起计付物业管理费符合法律规定。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。友缘物业公司向一审法院起诉请求：1、判令王小纯向友缘物业公司支付拖欠的物业管理费9986.9元，违约金500元；2、本案诉讼费用和其他费用均由王小纯负担。一审法院认定事实：2016年11月18日，衡阳市峰邸壹号小区（以下简称峰邸壹号小区）的开发公司衡阳市巨子房地产开发有限责任公司（甲方）与友缘物业公司（乙方）签订一份《峰邸壹号前期物业管理合同》，约定：“甲方将峰邸小区（由于前期物业管理公司强烈要求于2016年11月30日终止提供服务）委托乙方实行专业化、的物业管理服务活动。第一章物业基本情况第一条物业情况物业类型：高层商住小区，座落：衡阳市雁峰区雁城路，总建筑面积：4.9万平方米（其中地下停车位面积4000平方米）。第二章合同期限第二条本合同自2016年12月1日至业委会正式成立并依法选聘新物业服务单位为止。第三章物业管理委托事项第七条房屋、建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、共用照明、公用天线、小区安全控制系统、电梯系统、消防设施设备等）的维修、养护、管理和运行服务。第十五条向业主或物业使用人收取下列费用（严格按照法律法规执行）（1）物业管理服务费……。第五章费用收取及支出第二十条各类费用价格、收费办法、标准及支出1、本物业的住宅管理服务费按双方协商的标准由乙方向业主/物业使用人收取，甲方须积极配合：（1）本小区电梯住宅物业管理费：1.4元/平方米/月。（2）商业部分及改变使用性质用于经营或办公的住宅、杂房物业管理服务费：每建筑平米每月人民币2元。（3）地下停车场车位）地下停车场车位管理费为40元/月/车位元/月/车位；小区外围路面停车位管理服务费：100元/车位/月，临时停车1小时内不收费，2-6小时按5元/次收取，6-24小时按10元/次收费。（4）二次供水价格为：在自来水公司基准水价的基础上加收5%的损耗及0.2元/吨的二次供水加压电费；商业用电及用水按照政府部门的公布标准收费。（5）电动车停车费50元/月（含充电费）。严禁在小区内私接电线充电，一经发现处予50元/次罚款。2、根据《湖南省物业服务收费管理办法》在业主在入伙收楼期间向业主/物业使用人统一收取相关费用。第七章管理方式第二十三条管理方式：1、乙方以“衡阳市友缘物业有限公司”名称对外。由乙方全权自主管理。”合同落款处，衡阳市巨子房地产开发有限责任公司在“甲方”处加盖公章，并由授权人员签名确认，友缘物业公司在“乙方”处加盖公章，其法定代表人李涛签名确认。2016年11月25日，友缘物业公司（乙方）与峰邸壹号小区前物业衡阳市时丰物业管理有限责任公司（甲方）签订一份《峰邸壹号物业管理交接结算协议》，约定：“甲乙双方经协商一致，就衡阳市市峰邸壹号小区物业管理交接及资产、债权债务处理工作达成以下协议：第一条、经双方协商一致定于2016年11月30日24时前完成交接工作。第三条、甲方债权债务处理：（一）至2016年11月30日甲方债权费用：已入住业主陈欠物管费约伍万元；空置房陈欠物管费约拾捌万元。3、合计贰拾叁万元。（二）至2016年11月30日甲方应返还业主物业管理费：预收业主物业管理费约肆万元。（三）上述费用结算约定：1、甲方应返还业主物业管理费由乙方代为承担；并由乙方承担2016年12月1日至2017年2月28日期间的各项管理服务开支。2、甲方债权全部归乙方所有，甲方须积极配合乙方收取以上费用。”衡阳市时丰物业管理有限责任公司在合同上加盖公章，友缘物业公司法定代表人在合同上签字确认并加盖公章。2016年12月1日，友缘物业公司与衡阳市时丰物业管理有限责任公司在峰邸壹号小区共同发布《关于峰邸壹号管理权交割的联合声明》的声明，内容为告知全体业主友缘物业公司已就峰邸壹号小区物业管理权限于2016年11月30日完成与衡阳市时丰物业管理有限责任公司的交接，并就衡阳市时丰物业管理有限责任公司在峰邸壹号小区经营管理期间的债权债务进行承接，同时承担相关债务的兑付责任和享有全部债权的追索权利。期间，衡阳市峰邸壹号小区业主委员会成立。2017年2月19日，友缘物业公司（乙方）与衡阳市峰邸壹号业主委员会（甲方）签订一份《峰邸壹号物业管理服务合同》，约定：“甲方将峰邸壹号小区委托乙方王小纯专业化、规范化的物业管理服务活动。第二章合同期限第二条本合同自2017年3月1日起至2022年2月28日止。第五章费用收取及支出第二十条各类费用价格、收费办法、标准及支出1、本物业的住宅管理服务费按双方协商的标准由乙方向业主/物业使用人收取，甲方须积极配合：（1）本小区电梯住宅物业管理费：1.4元/平方米/月。（2）商业部分及改变使用性质用于经营或办公的住宅、杂房物业管理服务费：每建筑平米每月人民币2元。（3）地下停车场车位）地下停车场车位管理费为50元/月/车位人与出租人共同协商核定收费标准；小区外围路面停车位管理服务费：100元/车位/月，临时停车1小时内不收费，2-6小时按5元/次收取，6-24小时按10元/次收费。（4）二次供水价格为：在自来水公司基准水价的基础上加收5%的损耗及二次供水加压电费合计为3.46元/吨，在本合同签订后如遇自来水基准水价调整，则再行确定二次加压供水价格；商业用电及用水按照政府部门的公布标准收费。（5）电动车停车费50元/月（含充电费）。严禁在小区内私接电线充电，一经发现处予50元/次罚款。”该份协议的其他约定内容与《峰邸壹号前期物业管理合同》相同。合同落款处，衡阳市峰邸壹号业主委员会在“甲方”处加盖公章，并由授权人员签名确认。友缘物业公司在“乙方”处加盖公章，其法定代表人李涛签名确认。2017年11月30日，衡阳市峰邸壹号业主委员与友缘物业公司签订一份《补充协议》，该协议内容为双方协议就原《物业管理服务合同》第二十二条第2款“根据《湖南省物业服务收费管理办法》在业主在入伙收楼期间向业主/物业使用人统一收取相关费用”修改为“根据《湖南省物业服务收费管理办法》的规定，业主及物业使用人应在上年度末交纳下年度物业服务费用。”另查明，王小纯于2013年2月26日购买衡阳市巨子房地产开发有限责任公司所有的位于衡阳市雁峰区雁城路81号峰邸壹号小区B栋1501室，房屋性质系住宅，建筑面积为127.53平方米，该房屋已交房但未办理产权证明。自2015年3月22日至今，王小纯一直在外租赁房屋居住，且未办理交房入住手续。2018年2月3日，友缘物业公司通过湖南天戈律师事务所向王小纯发出《催费通知单》及律师函，通知王小纯于2018年2月10日前向友缘物业公司交纳2015年3月1日至2018年2月28日的物业管理费。2020年5月5日，友缘物业公司再次通过湖南湖南天戈律师向王小纯发出《催费通知单》及律师函，通知王小纯于见到通知一周内缴纳2015年3月1日至2020年5月31日的物业管理费。截至2020年5月31日，王小纯拖欠物业管理费共计9986.9元，违约金27863.4元。再查明，2015年8月15日，衡阳市发展和改革委员审核通过同意峰邸壹号住宅小区公共性物业服务费指导标准为每月每平方米建筑面积高层住宅1.4元，并自批复之日起执行至小区业主委员会与物业公司签订的物业服务合同生效后自行废止。2020年8月8日，峰邸壹号业主委员会出具一份《证明》，证明峰邸壹号自2015年3月1日以来，小区物业公司一直按每月每平方米建筑面积高层住宅1.4元收取公共物业服务费，业主委员会成立后与物业签订的物业服务合同均约定按1.4元收取公共物业服务费。在峰邸壹号住宅小区的物业服务“三公开”公示栏中，友缘物业公司对物业服务费收费标准进行公示。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。友缘物业公司与衡阳市巨子房地产开发有限责任公司签订的《峰邸壹号前期物业管理合同》、与峰邸壹号小区业主委员会签订的《峰邸壹号物业管理服务合同》内容不违反法律的强制性规定，合法有效，一审法院依法予以认定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，本案友缘物业公司签订的两份物业服务合同对业主个人均具有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。友缘物业依约提供了物业服务，王小纯不按期交纳物业管理服务费，经友缘物业公司多次催收后仍未交纳，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。故对于友缘物业要求王小纯支付2015年3月1日至2020年5月31日期间物业管理服务费9986.9元的诉请，一审法院予以支持。王小纯辩称因峰邸壹号小区的消防验收未通过，房屋存在安全隐患无法居住而拒交物业管理服务费，因消防设施属于小区内的配套设施，依据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条及中华人民共和国公安部发布的《建设工程消防验收评定规则》的相关规定，建设工程的消防设计审核、消防验收及安全检查义务应由建设单位即开发商承担，王小纯作为购房人认为消防设施未通过验收的造成其损失的可以向房屋建设单位即开发商主张权利，但不能以此为由拒绝向友缘物业服务公司支付物业管理服务费。对于友缘物业公司要求王小纯支付违约金500元的诉讼请求，双方在合同中就逾期不缴纳物业服务费用的违约金有明确约定，但该约定的违约金计算标准明显过高，友缘公司在诉请中自愿调整为500元，符合法律规定,一审法院予以认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：王小纯于本判决生效之日起五日内给付衡阳市友缘物业有限公司物业管理费9986.9元及违约金500元，共计10486.9元。如果王小纯未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31元（已减半收取）,由王小纯负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王小纯提供六份证据，证据一《衡阳市商品房买卖合同》，拟证明无前期物业服务合同；证据二住宅照片，拟证明上诉人未入住且不符合交房的法定条件；证据三视听资料、电子数据、寻访查询的照片，拟证明衡阳市峰邸壹号未经消防部门消防验收；证据四录音资料、电子数据及相关照片，拟证明未召开正式业主大会、违法成立的业委会没在被业主大会选举之日起30日内向政府物业主管部门和街道办备案登记且没书面报告所在社区；证据五《峰邸壹号临时业主委员会征集签名》、《衡阳市峰邸壹号小区业主访问记录》，拟证明业主从没参加且没接到通知召开业主大会、没经业主大会依法选举业委会成员且没经业主大会及业委会共同作出选聘物业服务企业的会议决议；证据六峰邸壹号各业主之间微信聊天记录的照片，拟证明业主从没参加且没接到通知召开业主大会，没经业主大会依法选举业委会共同作出选聘物业服务企业的会议决议。上诉人友缘物业公司质证认为，对证据一关联性有异议，不能达到其证明目的；对证据二关联性有异议，没有入住不能作为抗辩拒绝交费；对证据三关联性有异议，消防是否合格不是物业公司服务的义务；对证据四、五、六真实性、合法性、关联性均有异议，不能达到其证明目的，开庭前认为物业服务合同无效的话可以另行提起诉讼，不能达到其证明目的。本院认证认为，证据一、二、三与本案无关，本院不予采信；证据四、五、六，不能达到其证明目的，本院不予采信。一审认定事实清楚，本院二审予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，本案中，被上诉人与与衡阳市巨子房地产开发有限责任公司签订的《峰邸壹号前期物业管理合同》、与峰邸壹号小区业主委员会签订的《峰邸壹号物业管理服务合同》内容不违反法律的强制性规定，均合法有效。该两份合同对业主即上诉人王小纯具有约束力，上诉人未按合同约定按期缴纳物业管理服务费，其行为构成违约。一审判决上诉人王小纯给付衡阳市友缘物业有限公司物业管理费9986.9元及违约金500元并无不当，本院予以支持。上诉人主张其居住的小区消防验收未通过，房屋存在安全隐患可以向房屋建设单位即开发商另行提起诉讼举张权利，但不能以此为由拒绝向友缘物业服务公司支付物业管理服务费，故对于上诉人的该项主张，本院不予支持。综上所述，王小纯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费62元，由上诉人王小纯负担。本判决为终审判决。审判长  张**东审判员  蒋立新审判员  刘 林二〇二〇年十二月二十三日书记员  邓 颖