文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0153民初4433号原告：重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司，住重庆市荣昌区板桥工业园区迎宾大道，统一社会信用代码915002265616256257。法定代表人：舒策丸，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：贺志敏，重庆宇东律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁军丽，重庆宇东律师事务所律师（实习）。被告：龙荣芳，女，1982年8月9日出生，汉族，住重庆市荣昌区。原告重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司与被告龙荣芳商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年11月23日、2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司委托诉讼代理人贺志敏、袁军丽均到庭参加诉讼。被告龙荣芳经传票传唤，未于2020年11月23日到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。被告龙荣芳于2020年11月26日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司向本院提出如下诉讼请求：1．判令被告支付购房款25000元及利息（以25000元为基数，自2015年11月26日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至2020年9月25日，利息金额为5690.39元）；2．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年3月13日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：YS0051274），合同约定原告将位于重庆市荣昌区昌州街道迎宾大道南段建筑面积为42.82平方米的办公用房以104489元的价格转让给被告，合同签订时被告已经支付首付款54489元，余款50000元在甲方指定银行办理按揭贷款。2015年3月11日，被告向原告出具《承诺书》，承诺“如后期由于个人原因导致无法放款，本人将于产权下来之日起3个月内以全款方式付清剩余房款，若未在约定时间内付清房款荣昌县五洲五金装饰城有限公司有权收回该房屋。”2015年8月26日，原告将案涉商品房的《房地产权证》办理下来，但被告并未在三个月内也即2015年11月26日前以全款方式付清剩余房款。经原告多次催促，2017年12月28日被告向原告支付25000元，至今被告仍欠原告购房款25000元未支付。被告的行为已严重违反合同约定，根据合同约定依法应当承担违约责任。龙荣芳辩称，已经向被告支付剩余的25000元购房款，应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年1月29日，荣昌县五洲五金装饰城有限公司作为卖方，龙荣芳作为买方，签订《荣昌五洲国际商贸城五洲S0H0公寓认购书》。《荣昌五洲国际商贸城五洲S0H0公寓认购书》约定：买方自愿认购卖方位于荣昌县迎宾大道铁路桥南的“五洲国际商贸城五洲S0H0公寓”项目商品房，用途为商业，建筑面积约42.83平方米，套内面积约32.99平方米，以上面积为预售测绘面积，最终面积以相关部门实际测绘和办理产权证书确认的面积为准。签订本认购书时，买方应即向卖方支付定金人民币贰万元。合同总价款人民币104489元（含定金），首期款人民币54489元（含定金），买方须于本认购书签订之日起15天内付清首期款，并同时签署《商品房买卖合同》。银行贷款：人民币50000元，买方须于卖方电话通知或书面通知或媒体公告或在售楼处公告等方式发出通知后7日内到银行办妥银行借款（按揭）手续。届时银行对首付款比例或其他按揭条件有特别规定的，服从银行的规定。若因银行贷款额度变化导致买方首付款增加的，买方承诺在7日内补齐首付款。若因买方按揭贷款之申请未被贷款银行接受，买方应当于收到卖方书面通知之日起十日内，一次性支付未付房款。之后，龙荣芳向荣昌县五洲五金装饰城有限公司支付定金20000元。2013年3月12日，荣昌县五洲五金装饰城有限公司作为甲方（卖方），龙荣芳作为乙方（买方），签订《重庆市商品房买卖合同》。《重庆市商品房买卖合同》约定：乙方所购商品房坐落于重庆市荣昌县昌州街道迎宾大道南段，结构为钢筋混凝土结构，建筑面积42.82平方米，其中套内建筑面积32.99平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积9.83平方米，用途为非住宅，属于办公用房。本商品房为清水房，总成交金额为104489元整，建筑面积单价为2440.19元/平方米，套内建筑面积单价为3167.29元/平方米。乙方在签订本合同时已支付房款54489元整，余款50000元在甲方指定银行办理按揭贷款。因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款0.1%赔偿乙方。因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于一方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理：合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补。合同约定房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。乙方不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方补足，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方；产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之0.1向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。当日，龙荣芳向荣昌县五洲五金装饰城有限公司支付购房款34489元，荣昌县五洲五金装饰城有限公司向龙荣芳出具54489元（含定金20000元）的收据。2013年3月15日，荣昌县五洲五金装饰城有限公司开具销售不动产统一发票（自开），载明付款方为龙荣芳，收款方和开票单位为荣昌县五洲五金装饰城有限公司，建筑面积为42.83平方米，单价为2439.62元/平方米，金额为54489元，款项性质为购房款。2015年3月11日，龙荣芳向荣昌县五洲五金装饰城有限公司出具《承诺书》。《承诺书》载明：本人龙荣芳购买五洲国际商贸城公寓，以按揭为付款方式，并已完善面签等相关手续，但尚未放款，目前处于等待产权下来后作现房抵押放款阶段。由于本人急需接房装修，现需提前接房并进行房屋装修。本人承诺，如后期由于个人原因导致无法放款，本人将于产权下来之日起3个月内以全款方式付清剩余房款，若未在约定时间内付清房款，荣昌县五洲五金装饰城有限公司有权收回该房屋。2015年7月22日，荣昌县五洲五金装饰城有限公司开具销售不动产统一发票（自开），载明付款方为龙荣芳，收款方和开票单位为荣昌县五洲五金装饰城有限公司，建筑面积为42.56平方米，金额为49778元，款项性质为购房款。2015年11月20日，涉案房屋办理了转移登记，权利人由荣昌县五洲五金装饰城有限公司变为龙荣芳，建筑面积为42.56平方米，套内面积为32.92平方米。2015年12月30日，涉案房屋办理抵押登记，权利人为中国农业银行股份有限公司重庆荣昌支行。2016年1月11日，涉案房屋办理抵押权注销登记。2017年12月28日，龙荣芳向荣昌县五洲五金装饰城有限公司刷卡支付25000元房款。当日，荣昌县五洲五金装饰城有限公司向龙荣芳出具了25000元的收据。2020年3月6日，涉案房屋办理了转移登记，权利人由龙荣芳变为王辉艳。另查明，荣昌县五洲五金装饰城有限公司于2016年4月21日变更登记为重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司。本院认为，本案的争议焦点为：被告是否向原告付清购房余款。原告称被告未付清余款25000元，原告虽然开具了金额为49778元的不动产统一发票，但被告只支付了其中的25000元，余款尚未付清。被告称其以刷信用卡的方式向原告支付25000元，并在2018年上半年向原告支付现金25000元，原告于被告支付现金25000元当天向被告交付了49778元的不动产统一发票。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。被告作为购房款支付义务主体，主张其已经支付购房余款，应对履行了付款义务承担举证责任。就剩余房款，原告先开具发票，被告后支付款项；原告先办理房屋产权转移登记，被告后支付款项，结合本案中原告对被告支付其它房款的开具收据行为，销售不动产统一发票（自开）并非直接的付款凭证，被告仅提供销售不动产统一发票（自开），不足以证明其已经支付剩余房款，应承担举证不能的法律后果，故被告应向原告支付剩余购房款。关于剩余购房款的金额，原告主张被告尚有余款25000元未付，但根据《重庆市商品房买卖合同》约定，合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算，多退少补；产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，根据产权登记套内面积与合同约定的套内面积，购房款总额应为104267.19元（套内面积32.92㎡×3167.29元/㎡），余款应为24778.19元（104267.19-54489-25000），对于原告主张超过该部分的房款，本院不予支持。关于剩余购房款的支付时间，原、被告在《重庆市商品房买卖合同》约定，被告支付购房款54489元后，剩余房款办理按揭贷款，并就办理按揭贷款违约责任进行了约定，原、被告在本案中就未办理按揭贷款原因的陈述对立矛盾，且均未举证证明，可按照办理按揭贷款违约责任中关于不可归责于双方的事由导致被告未能获得银行贷款的约定进行处理。根据约定，双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。原告或被告也可单方解除本合同，原告应于一方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给被告。但本案所涉房屋已经办理转移登记，且原告要求被告支付剩余购房款，被告称已经支付完毕剩余购房款，则双方选择了继续履行合同，但双方均未举证证明对剩余房款的支付期限达成了一致或签订了补充协议。履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，原告未举证证明其在本案起诉前要求被告在合理期限内履行，现在本案中要求被告支付剩余购房款，但应当给原告必要的准备时间，合理期限截止于本案第一次开庭即2020年11月23日前。关于利息或违约金，原告主张以25000元为基数自2015年11月26日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际返还之日止按全国银行问同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原、被告在《重庆市商品房买卖合同》对逾期付款的违约责任进行了明确约定，并区分了逾期在90日（含）之内、逾期超过90日。关于剩余购房款的支付时间，理由同上，应为2020年11月23日，被告逾期付款时间未超过90日，应按相应的约定计算违约金，即从2020年11月24日起以24778.19元为基数按日万分之0.1支付违约金至付清之日止，原告也未举证证明其损失，故应按双方的约定执行，对原告主张超过该部分的利息，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第四项、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：一、龙荣芳于本判决生效之日向重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司支付购房款24778.19元，并从2020年11月24日起以24478.19元为基数按日万分之0.1支付违约金至付清之日止；二、驳回重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计284元，由重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司负担55元，由龙荣芳负担229元（该款已由重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司预交，由龙荣芳于本判决生效之日向重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员  李 婧二〇二〇年十二月二日法官助理  兰国彭书 记 员  杨艾苗