四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0704民初348号 原告:羊梅，女，生于1971年9月27日，汉族,住绵阳市游仙区。 原告：吴家长，男，汉族，生于1971年6月25日，住四川省射洪县。 共同委托诉讼代理人：陈恒，四川天府风律师事务所律师。 被告：绵阳市商业银行股份有限公司经济技术开发区支行，住所地：绵阳市经开区绵州大道中段**。 负责人：祖奕博，该支行行长。 委托诉讼代理人：王晓强，四川联衡律师事务所律师。 被告：绵阳市武引房地产开发有限公司，住所地：绵阳市游仙区东津大道**。 法定代表人：邱永生，该公司董事长。 原告羊梅、原告吴家长与被告绵阳市商业银行股份有限公司经济技术开发区支行、被告绵阳市武引房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告羊梅、吴家长及其共同委托诉讼代理人陈恒，被告绵阳市商业银行股份有限公司经济技术开发区支行委托诉讼代理人王晓强到庭参加诉讼。被告绵阳市武引房地产开发有限公司因地址不详，经本院公告送达传票及相关诉讼文书，现已逾期，仍未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告羊梅、吴家长向本院提出诉讼请求：原告羊梅、吴家长向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行（2014）游查字第58-1号民事裁定书中关于绵阳市游仙区××路××号××商住楼××幢××层××号门面及车库的裁定；2.确认绵阳市游仙区××路××号××商住楼××幢××层××号门面以及车库归原告所有。事实及理由：游仙区法院在执行绵阳市涪城区法院作出的（2009）涪民初字第629、1071号民事判决书，并于2016年3月23日作出（2014）游查字第58-1号民事裁定书，将绵阳市武引房地产开发有限公司所有的游仙区东津路48号怡和家园1栋1楼6号门面抵给绵阳市商业银行股份有限公司经济技术开发区支行。但该套房产属于原告完全所有的财产，在2007年12月31日，原告与绵阳市武引房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买绵阳市游仙区××路××号××栋××楼××号门面，并一次性支付全部款项人民币649000元，绵阳市房地产管理局网签合同显示2008年1月8日合同签约备案号12414。同时购买绵阳市游仙区××路××号××栋××层××号车位，支付款项人民币50040元，绵阳市房地产管理局网签合同显示2008年1月8日合同签约备案号12413。2017年1月17日，原告向绵阳市游仙区法院提出执行异议，后被游仙区法院于2017年2月26日裁定驳回。现依照民事诉讼法第227条之规定，请求判如所述。 被告绵阳市商业银行股份有限公司经济技术开发区支行辩称：本案绵阳市商业银行股份有限公司经济技术开发区支行对讼争的房产享有抵押权，由于抵押人在合同约定期间内未还款所以我方诉至法院请求执行以及采取保全措施。庭审中出现两份预售许可证，虽均为复印件，但在证明力上存在巨大差异：我方提交的预售许可证，有第三方机构绵阳市住房公积金管理中心于2008年留存的预售许可证佐证，且（2019）川民再78号民事判决书已经采信绵阳商行提交的预售许可证，原告提交的预售许可证复印件，模糊不清，且未能提交当年拍摄该照片的原件，根据优势证据比较，应当采信绵阳商行提交的预售许可证。该许可证载明“该商品房在建工程已经抵押给商业银行经开区支行，请购房人将购房款缴至抵押权人指定的账户，并按规定进行预售备案登记，否则购房合同不受法律保护”的文字内容属于购房人应尽的谨慎义务范畴。原告的住房售房款9.5万元都交予银行指定账户，而50余万元的其他购房款项居然出现所谓现金交付，不仅不合情理，且即使情况属实，也证明原告失误明显。涪城区法院的保全情况说明已经证明2008年11月份案涉房产已经被非法占有，故不能以占有状态来主张房产已经合法交付。即便从颁发预售许可证推定绵阳商行同意预售，也得不出绵阳商行放弃在建工程的抵押权。原告在同时期签订的三宗房产交易中，出现住宅、商铺和车位的购房款交付的巨大差异，与预售许可证要求不相符（原告庭审中一再坚持是反复确认了挂在墙上的预售许可证后才购买房屋的），存在明显过错，也不符合“善意购房人”的认定条件。原告无证据证明其占有系基于武引公司的真实移交，也无任何生效裁判文书证明其依法应当获得案涉房屋所有权，对于案涉房产无物权期待权。绵阳商行的抵押权合法有效，已为生效判决确认，是典型物权类别，抛开原告的购房合同交易的真实性不论，原告也仅仅享有对武引公司的债权，其债权当然不能对抗绵阳商行的抵押权。综上，请求驳回原告诉请。 被告绵阳市武引房地产开发有限公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年9月21日，绵阳商行经开区支行与武引房地产公司签订《最高额抵押合同》，约定以武引房地产公司开发的绵阳市游仙区东津大道48号“怡和家园”在建工程4336.79平方米为其向商业银行经开区支行自2007年9月21日起至2009年6月12日止期间发生的最高额500万元贷款作抵押担保，并于同月24日办理了他项权利证，同月25日双方签订《借款合同》并发放500万元借款。2007年10月30日，双方又签订《最高额抵押合同》一份，约定以武引房地产公司开发的绵阳市游仙区东津大道48号“怡和家园”另一部分在建工程3479.59平方米为其向绵阳商行经开区支行自2007年10月30日起至2009年6月12日止期间发生的最高额300万元贷款作抵押担保，并于11月2日办理了他项权利证，同日双方签订《借款合同》并发放300万元借款。 2007年12月21日，绵阳市房管局为武引房地产公司开发的游仙区东津路48号“怡和家园”商住楼办理了《商品房预售许可证》，记载的预售总建筑面积7906.92平方米（一栋、共87套）。被告绵阳商行提交的预售许可证上还载明：“该商品房在建，已贷款抵押给商业银行，请购房人将房款缴至抵押权人指定账户，并按规定进行预售备案登记，否则购房合同不受法律保护”，原告提交的一份预售许可证照片复印件则无前述内容，原告称该许可证照片系购房前原告在售房处对张贴其处的预售许可证用手机进行了拍照，因时隔较久，无法提供原始载体。2007年12月21日武引房产公司在绵阳晚报上刊登售房广告信息，信息中未提及房屋在建抵押情况。 后因武引房地产公司未按期归还借款，绵阳商行经开区支行向绵阳市涪城区人民法院起诉，绵阳市涪城区人民法院分别作出（2009）涪民初字第629、1071号民事判决书：一、绵阳商行经开区支行与武引房地产公司于2007年10月30日和11月2日、2007年9月21日和25日分别签订《最高额抵押合同》和《借款合同》终止履行。二、武引房地产公司偿还绵阳商行经开区支行借款本金205万元和2333045.07元，及相应利息和罚息。三、东菱汽车销售公司对绵阳市涪城区人民法院（2009）涪民初字第629号民事判决书确定的内容承担连带清偿责任。该两份判决生效后，绵阳商行经开区支行申请执行。2013年6月21日绵阳市中级人民法院将案件指定本院执行。本院于2014年1月2日作出（2014）游执查字第58号执行裁定书，裁定：变卖执行人武引房地产公司所有的位于绵阳市××道××号“怡和家园”;地下车库104171平方米，一楼商业服务地产586.11平方米，二楼商业服务地产1217.66平方米，用于清偿债务。在执行过程中绵阳惠通路桥建设有限责任公司提出对“怡和家园”2楼2、3、4号商业服务地产及负一楼9、10号车库提出异议，绵阳市商业银行经开区支行申请对未有异议部分予以以物抵债，本院于2016年3月23日又作出（2014）游执查字第58-1号执行裁定书，裁定：将执行人武引房地产公司所有的位于绵阳市××道××号××商住楼××幢××层××号××号××号××号××号××号××号××号门面作价5686851.87元抵偿给申请人绵阳商行经开区支行（所抵偿的房屋包括本案争议的1楼6号门面），并于2016年6月20日将怡和家园1楼6号门面及车位的房屋所有权证和国有土地使用权证过户登记到绵阳商行经开区支行名下。原告提出执行异议未获支持后，向本院提出案外人执行异议之诉，历经一审、二审及再审，四川省高级人民法院于2019年12月2日作出（2019）川民再228民事裁定书，撤销原一审、二审民事判决书，并发回本院重审。在四川省高级人民法院审理案件期间，向绵阳市住房和城乡建设委员会发函调查预售许可证相关情况，绵阳市住房和城乡建设委员会2019年8月25日回函称：怡和家园商住楼于2007年12月26日申请办理了商品房预售许可证，只出具了一份，已颁发给开发企业，我委无留存。预售许可证是2007年申请办理的，因“5.12”;地震原因遗失或毁损未查阅到相关档案信息。设有抵押的楼盘（土地）办理商品房预售许可时，需抵押权人出具办理商品房预售许可同意函，因该楼盘预售档案遗失或损毁，无法核实绵商行经开支行是否出具同意将抵押房产进行预售的资料。 原告羊梅与原告吴家长系夫妻关系。2007年12月1日原告吴家长在被告处签署《购房确认书》,载明：1.甲方（指吴家长）自愿向绵阳市武引房地产开发有限公司缴纳会员费19万元，有优先选房权和享受优惠价格。待武引“怡和家园”签订正式合同时，此会员费可用于购买绵阳市武引房地产开发有限公司开发的“怡和家园”商住楼。2.门面6号，建筑面积约为104.62平米，6600元／平米；住房：1幢5单元4楼1号，建筑面积约为90.7,3430元／平米；；地下车位**，66万元／个。……。2007年12月31日，羊梅与武引公司签订《商品房买卖合同》，约定将位于绵阳市游仙区××路××号××栋××楼××号商住楼出售给羊梅，建筑面积为104.61平方米，商品房出售依据：预售商品房，预售商品房许可机关为绵阳市房产管理局，商品房预售许可证号为2007105，总价款649000元，付款方式为一次性付款，应当在2008年7月30日交付商品房。合同生效之日起30日内（暨网上即时签约备案打印合同后），由出卖人向当地房地产管理部门申请办理该商品房买卖合同登记备案确认手续。合同载明抵押情况为“Ｘ”。合同附件五“付款方式与房款的其他约定”载明“买受人一次性付款的：买受人于2007年12月31日付总房款的90%（584100元人民币），剩余房款64900元在交房前付清，买受人需付清全部房款才能办理入住手续”。原告提交了收据一份，载明吴家长（羊梅）支付了门面首付款584100元（按总价款90%支付），收款人为文双，加盖了武引公司怡和家园项目部财务专用章。2008年1月8日办理合同网签备案，备案号为12414。2017年12月31日，吴家长与武引公司签订《商品房买卖合同》，约定武引公司将位于绵阳市游仙区××路××号××幢××层××号车位出售给吴家长，商品房出售依据：预售商品房，预售商品房许可机关为绵阳市房产管理局，商品房预售许可证号为2007105，建筑面积为44.69平方米，总价款55600元，一次性付款，应当在2008年7月30日交付商品房。合同生效之日起30日内（暨网上即时签约备案打印合同后），由出卖人向当地房地产管理部门申请办理该商品房买卖合同登记备案确认手续。合同载明抵押情况为“Ｘ”。2008年1月8日办理合同网签备案，备案号为12412。原告就此提交了收据一份，载明吴家长于2008年2月1日支付了车位首付款50040元，收款人为文双，加盖了武引公司怡和家园项目部财务专用章。 前述关于网签备案的两份商品房买卖合同摘要中均记载有“甲方向乙方出示房屋销售所需证件：1.国有土地使用证，……2.商品房预售许可证，编号2007105”。 另，吴家长在2007年12月31日与武引房产公司签订商品房买卖合同，购买住房一套（1幢4单元3楼1号），总价款315000元，支付购房首付款95000元，其余部分在被告绵阳商行处办理了按揭贷款（2008年2月27日签订相关贷款及抵押合同），次年提前清偿。该房屋已过户至吴家长名下。原告提交的《商品房买卖合同》中载明抵押情况为“X”，合同附件五“付款方式及期限的约定”项下约定：买受人于2007年12月31日付首付款（人民币小写95000元），余款（小写220000元）在绵阳市商业银行经济技术开发区分行办理按揭。买受人所支付的预售首付款已经缴存到指定的银行监控账户内。买受人应于合同签订之日起七日内向银行所交齐所需资料，商业银行按揭须在合同签订之日起十五日内办理完毕银行按揭手续，如因买受人本人原因未能在约定期限内办理完毕，买受人应向出卖人支付所贷房款总额1%的违约金，且不超过合同签订之日起三个月内，如超过三个月，开发商有权收回另行出售，且所缴房款不予退还。被告绵阳商行在审核贷款材料时未对首付款支付情况及合同载明的抵押情况提出异议。 就前述不动产款项支付情况，原告称：2007年12月1日签订购房确认书时缴纳现金19万元（武引公司出具收据），2007年12月31日分别就住房、商铺、车位签订买卖合同，按合同约定应支付首付款为729100元，原告取现509100元，加上之前缴纳的190000元，缴纳了住房首付款97000元、商铺首付款584100元、车位首付款20000元，武引公司当日均分别出具了收据，并收回19万元的收据。原告当日取现的509100元被武引公司财务人员存入武引公司股东邱荣华账户。2008年2月1日原告现金缴纳车位款3万元，武引公司将原来金额为2万元的收据回收后另外出具了金额为5万元的收据。原告提交的银行卡业务回单显示，羊梅2007年12月1日在中国农业银行开立尾号为2617的银行账户，2007年12月31日向该账户中存款430000元，同日取现509100元。原告提交的银行交易查询结果单显示，2007年12月31日，邱荣华（武引房地产开发公司股东）尾号为7518的银行账户内转存收入509100元。本院在核查原告吴家长缴纳的95000元是否缴存入银行指定的监控账户内时发现留存于被告绵阳商行经开区支行的《绵阳市商业银行会计凭证》中编号为20号、22号两份现金缴款单原件载明2008年2月1日收到羊梅缴纳的房款584100元（注明票面100元，张数为5841），吴家长缴纳的房款50040元（注明100元500张，20元2张），款项缴入绵阳市武引房地产开发有限公司在绵阳市商业银行开立的专户（账号为1008××××0744），交款单上加盖了“绵阳市商业银行油坊街支行现金清讫”印章。本院遂调取了绵阳市武引房地产开发有限公司在绵阳市商业银行开立的专户（账号为1008××××0744，开户行为绵阳市商业银行油坊街支行，该账号亦为武引房产公司与绵阳商行经开区支行在“商品房预售款监管协议”中约定的存缴预售款的专用监管账户）对账单，对账单显示，2008年2月1日，该账户内缴入房款50040元、95000元、584100元，与前述现金缴款单记载内容相符。另经核实，2016年7月5日绵阳商业银行经开区支行与案外人谌登洪签订《房地产买卖契约》，将案涉门面作价1266600元出售与谌登洪（绵阳商行经开区支行称实际成交价与人民法院裁定抵偿价格一致，备案合同载明的价格是按照税务局要求定价的，按要求不能低于指导价），并于2016年7月12日办理了产权变更登记。案涉20号车位经本院查封后产权登记于被告绵阳市武引房地产开发公司名下，因产权未分户，无法拍卖，该执行案件尚未执行终结。 另查明，留存于绵阳市住房公积金服务中心的公积金贷款备案资料中附有的预售许可证上记载有“该商品房在建，已贷款抵押给商业银行，请购房人将房款缴至抵押权人指定账户，并按规定进行预售备案登记，否则购房合同不受法律保护”内容，系复印件，同时备案资料中另附有商品房预售款监管协议、住房按揭贷款项目合作协议书等（前述材料系武引房产公司向住房公积金服务中心提交）。 上述事实有当事人工商营业信息及其当庭陈述、收据、商品房买卖合同、民事判决书、执行裁定书、执行通知书、送达回证、商品房预售许可证、他项权证等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。 本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，本案审查的焦点问题是原告对于案涉不动产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本案中，原告与武引房地产开发公司签订了书面商品房买卖合同，在合同约定期限内办理了网签备案手续。合同签订后缴纳了90%的价款，其缴纳的价款已实际缴存入绵阳商业银行经开区支行指定监管账户，剩余10%房款，因开发商跑路，原告缴费无门，人民法院亦未要求其交付执行，原告对此并无过错。原告实际占有使用房屋、车位多年，即便房屋、车位并非武引公司向其移交，在武引公司负责人“跑路”、公司名存实亡情形下，原告自行占用其合法购买的不动产，亦是合法的私立救济手段。同时，未能办理产权过户显非原告自身过错。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在抵押权消灭情形下，根据前述规定，原告对案涉不动产享有的权利足以排除执行。 退一步讲，在绵阳商业银行经开区支行对案涉不动产享有抵押权且抵押权未消灭情形下，原告对案涉不动产享有的权利亦足以排除执行，理由如下：首先，被告绵阳商行经开区支行提交的商品房预售许可证上记载有“该商品房在建，已贷款抵押给商业银行，请购房人将房款缴至抵押权人指定账户，并按规定进行预售备案登记，否则购房合同不受法律保护”。同时绵阳市住房和城乡建设委员会2019年8月25日向四川省高级人民法院回函称：……设有抵押的楼盘（土地）办理商品房预售许可时，需抵押权人出具办理商品房预售许可同意函……。由此可知，被告武引房地产开发公司出售案涉房屋、车位，系经过了抵押权人即被告绵阳商行经开区支行的同意，同时可推知如购房人将房款缴至抵押权人指定账户并按固定进行预售备案登记，则绵阳商行经开区支行认可该买卖行为的效力。根据商品房预售款监管协议约定，武引房产公司使用商品房预售款必须向绵阳商行经开区支行提交书面申请并附资金使用计划，征得绵阳商行经开区支行同意后方可使用。被告绵阳商业银行经开区支行收到原告所缴纳的购房款并缴存入专用监管账户后，绵阳商行经开区支行对资金的使用和安全拥有较大程度的实际控制权，应视为价款已提存或提前清偿债务。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”之规定，买受人购买经过抵押权人同意转让的抵押财产并将价款提存或提前清偿债务的，买受人可据此要求涤除抵押物上的抵押权以实现对其买受的不动产的完整所有权。举重以明轻，买受人有权要求涤除抵押权情形下其对不动产享有的权益亦足以对抗抵押权人基于抵押权的强制执行。第三，原告购买案涉房屋和车位，签订了真实的买卖合同，办理了备案登记，并按合同约定缴纳了购房款，且其缴纳的购房款亦实际缴存入绵阳商行经开区支行指定的监管账户，完全符合绵阳商行经开区支行在预售许可证上指定的诸项条件，在此情形下如原告对所购买的不动产享有的权利仍不能对抗绵阳商行经开区支行基于抵押权的强制执行，不仅有违诚实信用原则，也将使房屋买受人无从判断和辨别交易风险，导致房地产交易市场混乱。 综上，原告羊梅、吴家长对案涉不动产享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉请依法应予支持。但本院针对案涉门面的执行已完毕，且经核查，案涉房屋在2016年7月已被绵阳商行经开区支行出售与案外第三人并已办理了产权变更登记，就赔偿事宜经协调原告与被告绵阳商行经开区支行未能达成一致意见，原告就此可另案主张赔偿。原告尚未支付的10%的房款可在另案主张赔偿时抵扣处理。 关于原告主张对诉争车位享有所有权的问题，依照《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”之规定，原告虽与绵阳市武引房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，支付了价款并实际占有了诉争不动产，但在完成物权登记前，原告只享有合同权利，而非物权，故对原告要求确认诉争房地产归其所有的诉讼请求，本院不予支持。 综上，并根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、不得执行绵阳市游仙区东津路48号怡和家园负一楼20号车库。 二、驳回原告羊梅、原告吴家长的其他诉讼请求。 本案征收案件受理费100元，由被告绵阳市商业银行股份有限公司经济技术开发区支行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  何 炯 审 判 员  周兆保 审 判 员  贾武君 二〇二〇年十二月三十日 法官助理  邓晓桦 书 记 员  王 静