陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕09民终1118号 上诉人（一审原告）：陕西千百家装饰工程有限公司。住所陕西省安康市汉滨区。 法定代表人：邬富康。 委托诉讼代理人：薛同明，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：田晨,男，该公司员工。 被上诉人（一审被告）：安康城投昌盛置业有限公司。住所陕西省安康市汉滨区。 法定代表人：张本利。 委托诉讼代理人：沈倩，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：王义权，安康市148法律服务所法律工作者。 上诉人陕西千百家装饰工程有限公司(以下简称“千百家装饰公司”)因与被上诉人安康城投昌盛置业有限公司(以下简称“城投置业公司”)物业服务合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院（2020）陕0902民初2185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人千百家装饰公司委托诉讼代理人薛同明、田晨，被上诉人城投置业公司的委托诉讼代理人沈倩、王义权均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 千百家装饰公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持千百家装饰公司一审的诉讼请求或者将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由城投置业公司承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。（1）一审中，千百家装饰公司提交了充足的证据（照片及视频）证明城投置业公司对小区公共停车区域管理混乱，小区业主将私车停放于停车场必经通道，造成千百家装饰公司车辆及客户车辆无法进入停车场，并且城投置业公司在一审庭审中也承认这一事实。但一审法院却认定城投置业公司完全履行了物业管理义务，显然与事实相违背。（2）2019年12月城投置业公司工作人员给千百家装饰公司计算2018年11月-2019年12月物业费收费标准为：1.5元/m²，2018年11月-2019年8月垃圾费收费标准为：1元/㎡、2019年9月-12月为2元/㎡。但在双方发生纠纷后，城投置业公司于2020年3月26日给千百家装饰公司出具的催费函显示物业费为3元/㎡、垃圾费为2元/㎡。城投置业公司提供的两份单子两个收费标准，明显存在乱收费现象。2.一审法院认定：“城投置业公司收费项目及标准均未违反法律规定”系适用法律错误。（1）滞纳金在我国《合同法》上是没有规定的，滞纳金并不适用于民事案件，而在城投置业公司给千百家装饰公司出具的催费函中清楚记载有滞纳金及滞纳金数额。（2）城投置业公司以千百家装饰公司拒交物业费为由，对千百家装饰公司采取断电或者拒绝代收电费的手段，致使千百家装饰公司停电，城投置业公司的行为明显违反法律强制性规定，既构成根本性违约又属于侵权，且违约在先。城投置业公司没有尽到自己物业服务合同的义务，千百家装饰公司有权利拒交物业费。一审中千百家装饰公司提供证据证明城投置业公司私自停电的行为及给千百家装饰公司造成的损失情况，城投置业公司也承认这一事实。但一审法院却对城投置业公司的这一行为是否构成侵权并未认定，而以千百家装饰公司证据不足驳回千百家装饰公司请求，显然适用法律错误。3.一审裁判有失公允，明显有意偏袒城投置业公司。一审法院对千百家装饰公司提交的证据并未认可，而是针对城投置业公司的单方证据及答辩意见，综合认定驳回千百家装饰公司诉讼请求，其判决明显有失公允。 城投置业公司辩称，一、城投置业公司收取的物业费用是沿用安康中心城市建设投资开发有限公司与城投置业公司签订的《前期物业服务合同》，合同明确约定商业用房物业费为3元/月/平方米。西津城小区一直未成立业主委员会，后期成立了业主委员会也未与城投置业公司重新签订物业服务合同，也未重新聘请新的物业公司，根据《物业管理条例》规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。城投置业公司已将收费标准在小区显著位置公示，收费公开且合理，千百家装饰公司要求确认城投置业公司按3元/㎡收取物业费用及2元/㎡收取垃圾费的协议内容无效不能成立。二、城投置业公司对该小区进行停电是因为千百家装饰公司私接电源造成小区安全隐患采取的紧急防护措施，并非千百家装饰公司诉称无故私自停电。城投置业公司排查过程中将小区供电停用了2天，千百家装饰公司本身对此具有过错行为，故其要求城投置业公司赔偿停电造成的损失依据不足。三、千百家装饰公司诉称城投置业公司公共停车区域管理混乱，导致城投置业公司客户流失，造成千百家装饰公司经济损失150000元。其一公共停车场归全体业主所有，并非千百家装饰公司独享独有的空间，其二千百家装饰公司也没有证据证明其客户流失是因为公共管理区域混乱所致，其亦未提供相关证据佐证城投置业公司公共区域停车混乱，故千百家装饰公司要求赔偿150000元既没有事实依据，也没有法律依据。四、千百家装饰公司拖欠城投置业公司正常收取的物业费，城投置业公司将保留追索该笔费用的权利。 千百家装饰公司向一审法院起诉请求，1.依法确认城投置业公司按3元/㎡收取物业费用及2元/㎡收取垃圾费的协议内容无效；2.依法判令城投置业公司赔偿因私自停电给千百家装饰公司造成的经济损失55000元；3.依法判令城投置业公司赔偿因公共停车区域管理混乱，导致千百家装饰公司客户流失造成的经济损失150000元；4.诉讼费由城投置业公司承担。 一审法院经审理查明，2018年7月6日，千百家装饰公司与安康市城投西津城业主袁某某签订《西津城门面房租赁合同》，约定：袁某某将坐落于安康市西津城3号楼门面房出租给千百家装饰公司，面积共计1395.76平方米（一楼面积270平方米，二楼面积1125.76平方米）；用途为商业门面使用；租赁期为5年，自2018年10月6日起至2023年10月5日止。合同签订后，千百家装饰公司遂使用该房屋进行办公。2020年1月23日，城投置业公司向千百家装饰公司出具收费票据一份，载明：收袁某某-千百家装饰CTXJC-3-1-商铺面积1395.76平方米2018年11月至2018年12月的物业管理费共计4187.28元。2020年3月26日，城投西津城物业服务中心向千百家装饰公司发出催费函，要求千百家装饰公司按照物业费3元/㎡、垃圾费2元/㎡清缴拖欠的物业相关费用，并按所欠的物业费用总额每日3‰收取滞纳金，逾期仍未交纳所欠费用，将停止提供物业服务，由此造成的一切后果自负。2020年4月8日，千百家装饰公司以城投置业公司乱收费、服务管理混乱，给千百家装饰公司造成巨大损失为由诉至法院，要求判如所请。 另查明，安康市城投西津城小区开发建设单位为安康中心城市建设投资开发有限公司，该公司于2016年6月15日与城投置业公司签订前期物业服务合同，选聘城投置业公司为城投西津城小区提供前期物业服务，合同第五条约定物业服务费用标准为：多层住宅0.4元/月/平方米、高层住宅1元/月/平方米、商业用房3元/月/平方米。城投西津城小区于2019年3月成立业主委员会后，未与城投置业公司重新签订物业服务合同，亦未解聘该公司或聘请新的物业公司。 一审法院认为，物业服务合同是指业主或者业主委员会与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。同时，物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。本案千百家装饰公司与城投置业公司虽未签订物业服务合同，但该小区业主委员会成立后并未与城投置业公司重新签订物业服务合同，亦未解聘该公司和聘请新的物业公司，其沿用的是小区开发建设单位与城投置业公司签订前期物业服务合同，该合同对业主具有约束力，双方应依约全面履行各自的义务。城投置业公司对城投西津城小区提供了物业服务，通过管理，使小区居民能够有序生活，且城投置业公司收费项目及标准均未违反法律规定，城投置业公司亦在收费大厅进行了公示。千百家装饰公司自2018年6月开始入驻该小区进行办公，一直未对城投置业公司的收费项目及标准有异议，现因城投置业公司向其催收物业相关费用而主张确认城投置业公司按3元/㎡收取物业费用及2元/㎡收取垃圾费的协议内容无效，因其未提供有效证据予以佐证，且其该项诉请与物业合同内容相悖，于法无据，不予支持。千百家装饰公司要求城投置业公司赔偿因私自停电给其造成的经济损失55000元及因城投置业公司公共停车区域管理混乱导致客户流失造成经济损失150000元，因千百家装饰公司亦未提供充足的证据证明由此受到经济损失，故千百家装饰公司的上述两项诉请，证据不足，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回千百家装饰公司的诉讼请求。案件受理费减半收取2187.50元，由千百家装饰公司负担。 本院二审期间，当事人未提交新的证据。 经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：一、3元每平方米物业费及2元每平方米垃圾费的约定是否无效；二、千百家装饰公司主张的停电损失50000元及客户流失损失150000元能否支持。 关于焦点一，千百家装饰公司上诉主张，城投置业公司催费函上的收费标准与其一审提交的物业费交纳票据上的收费标准不一致，城投置业公司存在乱收费的行为，违反《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款第（二）项规定，故要求确认催费函上3元每平方米物业费及2元每平方米垃圾费的内容无效。结合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款第（二）项及第五条的规定，收费范围和收费标准的约定是物业服务合同必须具备的合同内容，该约定本身不属于加重业主责任的条款。如果物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准，业主可以违规收费为由提出抗辩，并可以请求返还已经收取的违规费用。千百家物业公司以城投置业公司存在乱收费现象要求确认收费范围和收费标准的约定无效，无法律依据，该上诉理由本院不予采纳。 关于焦点二，千百家装饰公司使用租赁房屋期间，城投置业公司确实存在断电行为，但根据110警情信息显示，城投置业公司发现千百家装饰公司私拉电线，故采取了断电措施。千百家装饰公司认为城投置业公司因双方存在物业费交纳纠纷而私自停电，没有提供证据证实；千百家装饰公司主张城投置业公司多次停电，亦没有提供证据证实，故千百家装饰公司要求城投置业公司赔偿停电给其造成的损失依据不足，本院不予支持。千百家装饰公司上诉认为城投置业公司对其公司门前停车区域管理混乱，导致客户无法入内，造成客户流失，应赔偿其损失150000元。首先，根据一审千百家装饰公司提供的照片，其公司门前虽有车辆停放，但并非行人车辆完全无法通行。其次，千百家装饰公司认为因客户车辆无法停放造成客户流失，没有提供证据证实，且即使客户车辆无法停放与客户流失之间也无必然的因果关系。最后，千百家装饰公司提供的员工工资表不足以证实其有损失及损失的数额。故千百家装饰公司要求城投置业公司赔偿其客户流失损失150000元，本院亦不予支持。 综上，千百家装饰公司的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4375元，由上诉人陕西千百家装饰工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  程及海 审判员  张 燕 审判员  刘慧琴 二〇二〇年十二月十日 书记员  赵倩茹