辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终2133号上诉人（原审被告）：辽阳嘉财恒润房地产开发有限公司，住所地辽阳市白塔区新运大街**地下人防工程（-1）层（03）号。法定代表人：关彦斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：马婧英，辽宁观策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：辽阳市住房和城乡建设局，住所，住所地辽阳市文圣区新城路**北塔楼**div>法定代表人：马德勇，该局局长。委托诉讼代理人：黄杰，辽宁玉乾律师事务所律师。上诉人辽阳嘉财恒润房地产开发有限公司（以下简称“嘉财恒润”）因与被上诉人辽阳市住房和城乡建设局房屋租赁合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2019）辽1002民初211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月3日公开开庭进行了审理。上诉人辽阳嘉财恒润房地产开发有限公司的委托诉讼代理人马婧英、被上诉人辽阳市住房和城乡建设局的委托诉讼代理人黄杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽阳嘉财恒润房地产开发有限公司上诉请求：请求撤销（2019）辽1002民初211号辽阳市白塔区人民法院民事判，依法改判租金数额。事实和理由：一、原判决认定上诉人承租年限错误，上诉人承租被上诉人案涉工程的时间实际应为2012年8月15日至2018年1月1日共计1,965天（5.38年），并非原审认定的2,802天（7.68年）。1、租赁案涉不动产的移交时间为2012年7月17日，办理产权登记时间为2012年8月15日，因此租金起算应从2012年8月15日。上诉人依法投资承建人防工程，并于2012年7月17日将《辽阳市西关地下人防工程建设协议书》和《产权界定协议书》中确定的案涉不动产移交给被上诉人。被上诉人与上诉人在产权移交确认书上共同盖章确认：案涉不动产产权于2012年7月17日由上诉人转移给被上诉人。根据《人民防空法》第五条：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”上诉人作为人防工程的投资建设者，在2012年7月17日未完成移交前，依法享有对案涉不动产的使用管理权和收益权益权。直到2012年7月17日，上诉人确认将案涉不动产的权利移交被上诉人，被上诉人出租收益的前提才开始具备。在未完成权利移交前，被上诉人不是案涉不动产的独立产权人，不享有对外出租的权利，更不能向上诉人收取租金。《产权界定协议书》第四条双方明确约定：“甲方将其名下独立产权部分1,654.99平方米租给乙方整体使用，租期40年，本协议期限20年，即从2010年5月1日至2030年5月1日。20年租赁期满后，重新签订此协议。”根据协议内容，履行出租标的物的前提是出租标的物在被上诉人名下。2010年5月1日签订本产权界定协议时，案涉租赁标的物并不在被上诉人名下，租赁合同的前提条件尚未成就，《产权界定协议书》仅是一种出租承租的意向，出租屋既未交付，也未办理产权登记，根本未发生物权变动。此时租赁合同履行的条件并不成就，被上诉人不享有收益任何权限。而且，被上诉人在《人防工程交接单》上明确“如交付房申请使用，须与接收方签订《人民防空工程租赁使用合同》，领取《人防工程使用证》后方可使用。”该表述再次表明之前《产权界定协议书》的功能是确定各自界限，对于租赁事项的表述仅仅是一种意向，并未最终确定下来。直到从产权移交确认之日，也就是2012年7月17日，被上诉人才从上诉人手中取得对外出租营利的权利。另一方面，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。2012年8月15日，被上诉人和上诉人才到辽阳房产登记部门完成物权的登记，此时被上诉人才对出租给上诉人的案涉不动产拥有“独立产权”，才满足了《产权界定协议书中》载明的条件。因此，实际租赁期限的起算应当从2012年8月15日开始计算。2、租赁协议的终止时间是2018年1月1日。根据上诉人与被上诉人签订的《产权界定协议书》第七条第四款“如因家乐福的原因双方在租赁期内不能继续合作，双方租赁协议自动解除，不承担违约责任。”家乐福于2018年1月1日发布公告停止营业，终止了租赁合同，上诉人与被上诉人约定的协议解除情形出现，协议自动解除。因此，2018年1月1日应当是协议终止的期限，自2018年1月1日后，被上诉人不应向被上诉人收取任何租金。二、被上诉人诉请的租金标准过高，显失公平。《产权界定协议书》签订的目的是为了界定产权，分割上诉人投资建设的人防工程，其中关于租赁事项的约定仅是一种初步意向，不能作为最终确定租金的依据。被上诉人2012年8月15日取得案涉不动产产权后，将该部分全部出租给上诉人。该部分面积为1760平方木，上诉人将从被上诉人处反租的部分连同自己享有独立产权的12,504平方米面积出租给了家乐福超市，并为家乐福免费提供200个地下停车位（面积约14,231平方米），共计约28,495平方米的。被上诉人出租的案涉不动产面积仅占上诉人对外出租总面积的6.17%。即使把家乐福交付给上诉人的全部租金及物业服务费用汇总计算，扣除各种税费后净额为20,719,615.93元。被上诉人出租给上诉人的五年多时间里，没有进行过任何的管理，没有提供过任何的物业服务，所有成本费用全部都由上诉人承担。但被上诉人就凭着自己的特殊身份，被上诉人凭着6.17%的面积，硬是向上诉人主张近50%的租金和物业管理费，这种不劳而获的行为与《人民防空法》第五条确定的“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”背道而驰。人防工程平战结合就是为了吸引民间资本投资建设国防设施，如果被上诉人的不合理要求得到司法支持，将产生极坏的示范引导效应。因此，从这个角度出发：上诉人请求人民法院能够本着公平公正的原则，按照被上诉人出租部分占整个出租部分的比例6.17，重新确定租金标准。综上，请求贵院查明事实，准确确定实际租赁区间和租金计算标准，依法改判上诉人应当支付的租金和违约金数额。补充上诉意见：一、关于租赁条款的效力，上诉人与被上诉人于《西关地下人防工程产权界定协议书》中首次就案涉房屋的租赁进行约定，第四条明确约定“甲方（被上诉人）同意将其名下独立产权部分租给乙方（上诉人）整体使用”，该条款系附条件条款，所附条件为“房屋在甲方名下”。本案中，被上诉人于2012年9月18日依法取得产权证，租赁条款条件成就，依据《民法总则》第158条规定，租赁条款于该日期起生效，故即便双方就租赁关系的约定合法有效，亦应自2012年9月18日起生效，被上诉人依法应自该日期起计算租金。而上诉人于2012年9月18日前对案涉房屋的使用，系基于上诉人的建设行为，依据《物权法》第30条及《人民防空法》第5条规定，上诉人于2012年9月18日前对案涉房屋的使用、收益具有法律依据。二、关于租赁费用的计算方式。虽然《西关地下人防工程产权界定协议书》就租金进行了约定，但该协议并不是双方的最终意思表示，仅是在租赁条件尚未成就时，双方洽商过程中形成的租赁意向，从双方提交的两份《西关地下人防工程产权界定协议书》约定并不相同即可证明。双方在签订《西关地下人防工程产权界定协议书》后，于2012年7月17日签订《产权确认书》，对租赁事宜约定为“如交付方（上诉人）申请使用，须与接收方签订《人民防空工程租赁使用合同》”，但双方未签订合同就租金进行明确约定。另外，依据《人民防空国有资产管理规定》第23条，被上诉人名下房屋系人防国有资产，其租赁应依据依法评估确定租金，而不是简单地以协议方式确定。本案中，《西关地下人防工程产权界定协议书》对租金的约定违反评估的强制性一定，属无效条款。鉴于案涉房屋空置多年已不具备评估条件，且案涉房屋已转租给案外人家乐福并收入租金，法院应依据公平原则，结合案涉房屋面积比例及租金总金额，确认案涉房屋租金标准。辽阳市住房和城乡建设局辩称，一、原审判决上诉人给付租金的起算时间从2010年5月1日起算完全正确。2008年9月12日，上诉人与被上诉人签订了《辽阳市西关地下人防工程建设协议书》，该协议约定所建工程4％的产权归被上诉人所有。即案涉房屋从建设初始就确认有4％的产权系被上诉人的。2010年2月5日，双方又签订了《西关地下人防工程产权界定协议书》，协议约定：甲方（被上诉人）同意将其名下独立产权部全租给乙方（上诉人）整体使用，租期40年，从2010年5月1日至2030年5月1日。在此，已明确了上诉人租赁房屋的时间。至于2012年7月17日签订的产权确认书，只是进一步明确4％产权的具体位置，并不影响双方的租赁的事实。因案涉房屋从建成伊始便一直在上诉人的手中管理，因此不存在交付的时间。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证的，人民法院应当认定为有效。第四条：当事人以房屋租赁合同未按照法律行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持，因此，本案双方所签订的协议有效。另，2009年6月2日，上诉人与沈阳家乐福商业有限公司签订了《物业租赁合同》，该租赁合同包括被上诉人所有上诉人与被上诉人签订的合同均约定：双方签字盖章后的房屋。即发生法律效力。因此租赁时间，从2010年5月1日起计算是正确的。上诉人称：协议终止的时间是2018年1月1日。原审判决己付租金的终止时间是2018年1月1日，但至今上诉人仍未将案涉房屋交付被上诉人使用，此期间上诉人仍需支付租金。上诉人认为租金过高显失公平。依据《合同法》54条规定：下列合同当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。第55条规定有下列情形之一的，撤销权消灭：一、具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的。二、具有撤销权的当事人知道撤销事由后，明确表示或者以自己的行为放弃撤销权的。本案中合同签订时间为2010年5月1日早已超过了可撤销的法定时限，并且至今上诉人也未行使撤销权。因此原审法院依合同约定，判决上诉人给付被上诉人租金是完全正确的。上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，请求二审法院查明事实，驳回上诉，维持原判。辽阳市住房和城乡建设局向一审法院起诉请求：2008年9月12日，原、被告双方签订《西关地下人防工程建设协议书》，约定由被告在辽阳市西关1号地及环网道周边投资建设3.4万平方米人防工程。其工程总建筑面积4%的产权归原告。2009年5月19日，双方又签订《辽阳市西关地下人防工程建设协议书补充协议》将建筑面积调整为42,019平方米。工程竣工后双方于2010年2月5日又签订了《西关地下人防工程产权界定协议书》，原告为甲方，被告为乙方。协议书第二条约定：经过市住建委产权测算中心核准西关地下人防总建筑面积为41,249.26平方米，双方根据测算甲方的产权面积为1,654.99平方米。协议第三条约定甲方产权房的具体位置为西关三角地西侧地下负一层1轴—4轴，至轴方向为止。协议第四条约定，甲方将名下独立产权部分（1,654.99平方米）租给乙方整体使用，租期时间为40年，本协议期限为20年，即从2010年5月1日至2030年5月1日止。协议第五条约定租金为第一年120万元，从第二年起租金按上一年递增2%，每月5日前支付当月租金，每逾期一天应付租金1%作为滞纳金。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告却一直未交付租金。至今年底已欠租金8,623,625.00元。原告每年都向被告追讨，被告一直未支付租金。综上，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，特向法院提起诉讼。一、请求判令被告给付拖欠租金10,299,564.00元，截止到2018年2月底；二、请求判令被告支付违约金约5,000,000.00元（从应付款之日起至给付之日止按日1%计算）；三、要求解除合同，将房屋交付原告；四、本案诉讼费用由被告承担。嘉财恒润一审辩称：1、租赁案涉不动产的移交时间为2012年7月17日，办理产权登记时间为2012年8月15日，因此租金起算应从2012年8月15日。我公司依法投资承建人防工程，并于2012年7月17日将《辽阳市西关地下人防工程建设协议书》和《产权界定协议书》中确定的案涉不动产移交给原告。原告与我公司在产权移交确认书上共同盖章确认：案涉不动产产权于2012年7月17日由我公司转移给原告。根据《人民防空法》第五条：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”我公司作为人防工程的投资建设者，在2012年7月17日未完成移交前，依法享有对案涉不动产的使用管理权和收益权。直到2012年7月17日，我公司确认将案涉不动产的权利移交原告，原告出租收益的前提才开始具备。在未完成权利移交前，原告不是案涉不动产的独立产权人，不享有对外出租的权利，更不能向我公司收取租金。《产权界定协议书》第四条双方明确约定：“甲方将其名下独立产权部分（1,654.99平方米）租给乙方整体使用，租期40年，本协议期限20年，即从2010年5月1日至2030年5月1日。20年租赁期满后，重新签订此协议。”根据协议内容，履行出租标的物的前提是出租标的物在原告名下。2010年5月1日签订本产权界定协议时，案涉租赁标的物并不在原告名下，租赁合同的前提条件尚未成就，《产权界定协议书》仅是一种出租承租的意向，出租屋既未交付，也未办理产权登记，根本未发生物权变动。此时租赁合同履行的条件并不成就，原告不享有收益任何权限。而且，原告在《人防工程交接单》上明确“如交付房申请使用，须与接收方签订《人民防空工程租赁使用合同》，领取《人防工程使用证》后方可使用。”该表述再次表明之前《产权界定协议书》的功能时确定各自界限，对于租赁事项的表述仅仅是一种意向，并未最终确定下来。直到从产权移交确认之日，也就是2012年7月17日，原告才从我公司手中取得对外出租营利的权利。另一方面，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。2012年8月15日，原告和我公司才到辽阳房产登记部门完成物权登记，此时原告才对出租给我公司的案涉不动产拥有“独立产权”，才满足了《产权界定协议书中》载明的条件。因此，实际租赁期限的起算应当从2012年8月15日开始计算。2、租赁协议的终止时间是2018年1月1日。根据我公司与原告签订的《产权界定协议书》第七条第四款“如因家乐福的原因双方在租赁期内不能继续合作，双方租赁协议自动解除，不承担违约责任。”家乐福于2018年1月1日发布公告停止营业，终止了租赁合同，我公司与原告约定的协议解除情形出现，协议自动解除。因此，2018年1月1日应当是协议终止的期限，自2018年1月1日后，原告不应向原告收取任何租金。3、原告诉请的租金标准过高，显失公平。《产权界定协议书》签订的目的是为了界定产权，分割我公司投资建设的人防工程，其中关于租赁事项的约定仅是一种初步意向，不能作为最终确定租金的依据。原告2012年8月15日取得案涉不动产产权后，将该部分全部出租给我公司。该部分面积为1,760㎡，我公司将从原告处反租的部分连同自己享有独立产权的12,504㎡和14,231㎡地下车库共计28,495㎡的面积出租给了家乐福超市。原告出租的案涉不动产面积仅占我公司对外出租总面积的6.17%。即使把家乐福交付给我公司的全部租金及物业服务费用汇总计算，扣除各种税费后净额为20,719,615.93元。原告出租给我公司的五年多时间里，没有进行过任何的管理，没有提供过任何的物业服务，所有成本费用全部都由我公司承担。但原告就凭着自己的特殊身份，凭着6.17%的面积，硬是向我公司主张近50%的租金和物业管理费，这种不劳而获的行为与《人民防空法》第五条确定的“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”背道而驰。人防工程平战结合就是为了吸引民间资本投资建设国防设施，如果原告的不合理要求得到司法支持，将产生极坏的示范引导效应。因此，从这个角度出发：我公司请求人民法院能够本着公平公正的原则，按照原告出租部分占整个出租部分的比例6.17%，重新确定租金标准。4、原告诉请的违约金计算方式违反双方约定，根据《产权界定协议书》利息计算应当是欠付租金的1%，而非日1%。产权界定协议书由原告制定，不应任由其作出对己方有利的解释。而且从文义解释的角度出发，欠付租金的违约金明显应当是欠付租金额度的1%。综上所述，我公司请求法院精准确定租赁合同的起止履行时间和租金和违约金计算标准，公正裁判。一审法院认定事实：2008年9月12日辽阳市人民防空办公室（甲方）与嘉财恒润签订辽阳市西关地下人防工程建设协议书，约定甲方同意乙方在西关1号地及环网能公司周边投资建设3.45万平方米人防工程，计划总投资约2.5亿元，分为两期建设，乙方提供地面广场设计方案，按照市政府指定的设计方案进行施工并负责费用。为便于甲对该工程实施行业管理，乙方同意按工程总建筑面积的4%作为甲方安排工程管理用房，产权归甲方所有，除此之外该工程的产权归乙方所有。2009年5月19日，双方就用地面积、建设面积等进行调整并签订补充协议。2009年6月2日，嘉财恒润与沈阳家乐福商业有限公司签订《物业租赁合同》，约定嘉财恒润将辽阳市西关1号地即新运大街及民主路交叉口西北角的三角地地下的建筑物租赁给沈阳家乐福商业有限公司，租赁面积约为13,643平方米，租赁期限为自租赁起始日（商场开业日）起计20年。2010年2月5日，辽阳市人民防空办公室（甲方）与嘉财恒润（乙方）签订《西关地下人防工程产权界定协议书》，约定内容为：依据辽阳市规划局颁发的《建设工程规划许可证》和市住建委产权测算中心核准的西关地下人防工程总建筑面积为41,249.26平方米，甲方的产权面积为1,649.97平方米，具体位置为西关三角地西侧地下负一层1轴到4轴，Q轴到G轴2.46米。经双方协商一致，甲方同意将其名下独立产权部分（1,649.97平方米）租给乙方整体使用，租期时间为40年，本协议期限为20年，即从2010年5月1日至2030年5月1日。20年租赁期满后，协议重新签订。甲方产权租金第一年为120万元（即每平方米年租金为725.08元），从第二年起租金按上一年递增2%。租金按月支付，即第一年每月乙方向甲方一次性支付租金10万元。租赁期内，乙方必须按时交付租金，如逾期一天按应付租金的1%交滞纳金，如逾期一个月，甲方有权收回租赁的产权。如遇不可抗力和国家相关政策及家乐福原因造成甲、乙双方租赁期不能继续合作，双方租赁协议自动解除，不承担违约责任。上述协议签订后，嘉财恒润未按约定向辽阳市人民防空办公室给付租金，现拖欠辽阳市人民防空办公室2010年5月1日至2011年4月30日租金120万元；2011年5月1日至2012年4月30日租金122.40万元；2012年5月1日至2013年4月30日租金1,248,480.00元；2013年5月1日至2014年4月30日租金1,273,449.60元；2014年5月1日至2015年4月30日租金1,298,918.59元；2015年5月1日至2016年4月30日租金1,324,896.96元；2016年5月1日至2017年4月30日租金1,351,394.90元；2017年5月1日至2017年12月31日租金925,242.70元（1,351,394.90元1.02-365天245天）。上述租金共计9,846,382.75元，滞纳金为98,463.83元（9,846,382.75元1%）。2018年1月1日，家乐福辽阳新运店停止营业。2012年7月17日，嘉财恒润作为交付方与辽阳市人民防空办公室（接受）签订产权确认书，确认嘉财恒润建设的西关地下三角地部分负一层1-4轴至5轴延伸3.6米人防工程面积1,760.07平方米为人防国有资产，自2012年7月17日起移交给辽阳市人民防空办公室。2018年12月，辽阳市人民防空办公室整合纳入辽阳市住房和城乡建设局。一审法院所确认的上述事实，有嘉财恒润、辽阳市住房和城乡建设局提供的《辽阳市西关地7下人防工程建设协议书》《辽阳市西关地下人防工程建设协议书补充协议》《西关地下人防工程产权界定协议书》，嘉财恒润提供的不动产产权情况表、物业租赁合同、报刊公告，及嘉财恒润、辽阳市住房和城乡建设局双方当庭陈述笔录在卷为凭。一审法院认定，辽阳市人民防空办公室与嘉财恒润签订的《西关地下人防工程产权界定协议书》，对本案租赁标的的具体位置、面积、租金数额及给付方式、违约责任予以明确，该协议书系双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应按照该协议约定履行各自的合同义务，嘉财恒润应当按照协议约定支付租赁费用。该协议约定租赁起始时间为2010年5月1日，故嘉财恒润向辽阳市人民防空办公室支付租赁费的起始时间为2010年5月1日。因家乐福辽阳新运店于2018年1月1日停止营业，根据该协议约定的“如遇不可抗力和国家相关政策及家乐福原因造成甲、乙双方租赁期不能继续合作，双方租赁协议自动解除，不承担违约责任”，该协议约定的租赁协议自动解除条件成就，辽阳市人民防空办公室、嘉财恒润的租赁协议于2018年1月1日自动解除。嘉财恒润应向辽阳市人民防空办公室支付2010年5月1日至2017年12月31日期间的租赁费用。嘉财恒润在此期间均未依约向辽阳市人民防空办公室给付租金，已构成违约，应给付拖欠租金并按约定承担违约责任，向辽阳市人民防空办公室给付滞纳金。辽阳市住房和城乡建设局作为辽阳市人民防空办公室整合后组建的新主体，有权要求嘉财恒润支付拖欠租金及滞纳金。对于辽阳市住房和城乡建设局主张的租金，应按照协议约定的数额及计算标准，自协议签订之日计算至协议自动解除的前一日；对于辽阳市住房和城乡建设局所主张的违约金，因协议约定“租赁期内，乙方必须按时交付租金，如逾期一天按应付租金的1%交滞纳金”，故应按照拖欠租金数额的1%计算滞纳金，而辽阳市住房和城乡建设局主张的违约金计算方式不符合双方约定，一审法院不予支持；对于辽阳市住房和城乡建设局所主张的要求解除合同并将房屋交付辽阳市住房和城乡建设局，因双方之间的协议于2018年1月1日自动解除，故嘉财恒润应将其承租的1,654.99平方米人防工程予以返还。对于嘉财恒润提出的实际租赁期限的起算时间应为2012年8月15日、辽阳市住房和城乡建设局诉请的租金标准过高显失公平的答辩意见，因嘉财恒润与案外人沈阳家乐福商业有限公司签订《物业租赁合同》的时间为2009年6月2日，早于其与辽阳市人民防空办公室于2010年2月5日签订的《西关地下人防工程产权界定协议书》的时间。在签订协议书时，嘉财恒润对协议书约定的租赁时间及租金数额予以认可，故对上述答辩意见不予采纳。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、辽阳嘉财恒润房地产开发有限公司给付辽阳市住房和城乡建设局租金9,846,382.75元及滞纳金98,463.83元；二、辽阳嘉财恒润房地产开发有限公司将其承租的原辽阳市人民防空办公室位于辽阳市白塔区角地西侧地下负一层1轴到4轴，Q轴到G轴2.46米，面积为1,649.97平方米人防工程返还原告辽阳市住房和城乡建设局；三、驳回辽阳市住房和城乡建设局的其他诉讼请求。上述一、二款于本判决生效后十日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费113,597.00元，由辽阳嘉财恒润房地产开发有限公司承担81,414.00元，辽阳市住房和城乡建设局承担32,183.00元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于上诉人嘉财恒润主张一审法院认定的租赁起算时间不当，应以案涉租赁的人防工程办理产权登记时间作为租金起算时间一节，因辽阳市人民防空办公室与嘉财恒润投资有限公司2008年9月12日签订的《辽阳市西关地下人防工程建设协议书》中已约定所建人防工程的4%产权归辽阳市人民防空办公室所有，并在2010年2月5日上诉人与辽阳市人民防空办公室签订的《西关地下人防工程产权界定协议书》中就辽阳市人民防空办公室享有的4%的产权部分明确了产权界定的位置，同时双方在该协议中就辽阳市人民防空办公室所有的独立产权部分的人防工程约定出租给上诉人整体使用并约定了租赁时间，上述约定均系双方真实意思表示，应为合法有效，故一审法院按照该协议约定认定租赁的起算时间并无不当，上诉人的上诉主张依据不足，本院不予支持。关于上诉人上诉主张租金标准过高，显失公平一节，因双方签订的协议中已就租金进行了约定，该约定系双方真实意思表示，上诉人亦未就协议约定显失公平主张撤销，该约定真实有效，虽上诉人称应以其向家乐福收取的租金作为标准计算案涉的租金数额，但其与案外人家乐福签订的《物业租赁合同》中约定的租金非固定数额，而是以相应租赁期间内家乐福实现的净销售额作为基数进行计算的，上诉人获取家乐福租金的多少存在商业风险，故其以已收取的家乐福的租金的数额主张其与上诉人之间约定的租金数额过高显失公平，要求以其已经收取的家乐福的租金作为基数计算案涉租金依据不足，本院不予支持，一审法院根据双方协议约定的租金标准认定欠付租金数额并无不当，上诉人的上诉主张本院不予支持。综上所述，嘉财恒润的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费81,414元，由上诉人辽阳嘉财恒润房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 墅审判员 郁 岚审判员 张丽丽二〇二〇年十二月二十五日法官助理王首智书记员胡子健