上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初13126号原告：王焕生，男，1953年5月27日生，汉族，户籍所在地浙江省，现住浙江省。委托诉讼代理人：王巍达(系原告王焕生之子)，住浙江省。委托诉讼代理人：郭锐，浙江精当律师事务所律师。被告：上海佾商实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：张家城，执行董事。委托诉讼代理人：徐华英，男。被告：时光伟，男，1972年12月4日生，汉族，户籍所在地安徽省，现住上海市松江区。委托诉讼代理人：李**，上海嘉富诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：高丹红，上海嘉富诚律师事务所律师。原告王焕生诉被告上海佾商实业有限公司(以下简称“佾商公司”)、时光伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，于同年10月12日公开开庭进行了审理。原告王焕生及其委托诉讼代理人王巍达、郭锐，被告佾商公司的委托诉讼代理人徐华英，被告时光伟的委托诉讼代理人高丹红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王焕生向本院提出诉讼请求：1、依法确认二被告于2019年8月14日订立的《九洲世贸商户进场经营合同》无效；2、判令被告佾商公司返还原告房屋；3、判令被告佾商公司立即赔偿原告租金损失8万元；4、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更第2项、第3项诉讼请求为：2、判令二被告共同返还原告上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房屋；3、判令被告佾商公司立即赔偿原告租金损失42,446元。事实和理由：2003年7月5日，原告与上海松江礼品城有限公司(以下简称“礼品城公司”)签订《上海国际礼品城联建房协议书》一份，约定原告向礼品城公司购买位于上海松江礼品城一期A区13幢15-16号地块商铺2间。后原告与礼品城公司因房屋买卖产生纠纷诉至松江法院，2007年12月14日、2014年7月14日分别作出(2007)松民三(民)初字第848号、(2014)松民三(民)初字第996号民事判决，判决礼品城公司支付逾期交房违约金并限期将上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室以及15号102室、202室、302室房屋交付给原告，并协助原告将上述房屋的权利人变更登记至原告名下。2018年3月16日，经法院强制执行，原告领到了上述6套房屋的不动产权证书。被告佾商公司却无视上述房屋已经登记在原告名下的客观事实，于2019年8月14日擅自与被告时光伟签订《九洲世贸商户进场经营合同》，强行使用上述房屋，进行经营活动，已构成侵权。因此，原告诉至法院，要求判如所请。被告佾商公司辩称，两被告的合同是真实有效的，被告佾商公司与其他商户都签了统一的合同，也愿意按照其他统一合同即六五、三五的分成向原告支付租金。因此，被告佾商公司不同意原告的诉讼请求。被告时光伟辩称，两被告之间签订的协议是真实有效的，原告之前曾起诉过两被告，因为客观原因撤诉了，原告起诉两被告的理由不合理，原告应明确两被告的合同是根据哪一条合同无效，被告时光伟支付了全部的租金积极履行合同。因此，被告时光伟不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2003年7月5日，甲方礼品城公司与乙方王焕生签订《上海国际礼品城联建房协议书》，约定乙方选定礼品城内一期A区13幢15-16(边)号地块联建房共二间(三层框架结构)，共计建筑面积139.3平方米，乙方应向甲方交纳联建房基础设施配套建设费计39.6万元，第一期联建房甲方应在2004年年底前竣工交付乙方。第六条约定：乙方可以租赁或转让其联建房，但应根据礼品城的统一招租办法租赁给该区同类产品的经营户，对于经营业行业有碍区域经营的联建户或租赁户，甲方有权通知限期纠正，在综合生活区周围可经营为礼品城服务的相关行业，并接受物业的统一管理。2014年7月14日，本院对王焕生诉礼品城公司(2014)松民三(民)初字第996号房屋买卖合同纠纷一案作出民事判决：一、礼品城公司于判决生效之日起十日内将位于上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室以及15号102室、202室、302室房屋交付王焕生；二、礼品城公司于判决生效之日起十日内注销上述房屋上的抵押登记，并协助王焕生将上述房屋的权利人变更登记至王焕生名下；三、王焕生于判决生效之日起十日内支付礼品城公司购房款89,200元。判决生效后，经执行，原告占有上述301室、302室房屋(以下简称“涉案房屋”)，至2016年年初，涉案房屋处于空置状态。2017年2月28日，在未经原告同意的情况下，甲方佾商公司与乙方时光伟签订《九洲世贸商户进场经营合同》，约定时光伟向佾商公司承租涉案301室、302室房屋，租赁期限自2017年1月1日起至2018年12月31日止，每年租金为18,372元。合同并对其他事项进行了约定。被告时光伟已向被告佾商公司支付该合同期间的全部租金。2018年3月，原告王焕生经核准登记为上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室店铺的产权人。2019年8月，甲方佾商公司与乙方时光伟签订《九洲世贸商户进场经营合同》，约定时光伟向佾商公司续租涉案301室、302室房屋，租赁期限自2019年1月1日起至2020年12月31日止，2019年1月1日至2019年12月31日期间租金为20,212元，2020年1月1日至2020年12月31日期间租金为22,234元。合同并对其他事项进行了约定。被告时光伟已向被告佾商公司支付该合同期间的全部租金。原、被告一致确认，两被告签订该份租赁合同时已明知出租人与原告之间存在纠纷，原告多次要求出租人返还涉案房屋。被告佾商公司从未向原告支付其出租涉案房屋期间的租金。原、被告对于上述事实均无争议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原、被告对于被告佾商公司是否具有涉案房屋出租权存在争议：原告认为涉案房屋经法院执行，已交付原告占有，之后处于空置状态，原告与被告佾商公司之间无委托经营合同，被告佾商公司系无权占有、出租涉案房屋。两被告均认为由于王焕生曾经起诉礼品城公司等被告(2018)沪0117民初15633号返还原物纠纷一案，要求被告停止侵害，搬离并返还位于上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房屋。该案经法院审理，认定王焕生对该案系争房屋享有的占有、使用、收益和处分的权利受有限制，故认定出租人有出租权，于2019年1月30日判决驳回了王焕生的诉讼请求。之后王焕生不服上诉，二审法院于2019年6月14日维持原判。该案与本案系类案判决，两被告就是等该案判决生效后，确认出租人有权出租的情况下，才于2019年8月续签了《九洲世贸商户进场经营合同》，此外，联建协议中也约定以及区政府会议纪要中均要求镇政府及职能部门对礼品城出租进行统一定位、统一招商、统一出租、统一管理。被告佾商公司为证明其具有出租权，提供准予变更登记通知书、商铺委托经营管理协议、合作协议、情况说明、区政府专题会议纪要、承诺书及协议书等证据。原告质证后认为，真实性未提异议，但关联性有异议，无法证明被告佾商公司有权将他人所有的房屋非法占有出租。被告时光伟对被告佾商公司提供的证据均无异议。被告时光伟提供(2018)沪0117民初15633号民事判决书、(2019)沪01民终4193号民事判决书，以证明涉案合同是在确认类案合同合法有效的前提下签订的，该类案判决确认王焕生对该案系争房屋享有的占有、使用、收益和处分的权利受有限制，其在取得房屋产权证书后以权利人身份要求被告办理并返还房屋，有违诚信原则，可见本案中，被告佾商公司作为出租人系有权占有涉案房屋，涉案合同合法有效。原告对该组证据真实性无异议，该案中，2018年王焕生办理房屋产权登记手续前，房屋登记在礼品城公司名下，而本案中，原告于2018年3月16日登记为涉案房屋产权人后，两被告明知上述事实却未经原告许可，于2019年8月14日擅自出租、承租原告房屋，其合同明显无效。被告佾商公司对该组证据无异议。审理中，原告陈述其原向被告佾商公司主张的租金损失以两被告于2019年8月14日签订的《九洲世贸商户进场经营合同》所约定的2019年1月1日至2020年12月31日二年的租金金额42,446元为依据进行主张。被告佾商公司确认其未向原告支付过租金或使用费，但认为其有权出租涉案房屋，坚持认为两被告签订的该份合同有效，对于原告调整金额、计算方式无异议。被告时光伟则认为其已经将租金全部支付给被告佾商公司。本院对原、被告提供的证据真实性均予以确认。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，两被告于2017年2月28日、2019年8月两次签订《九洲世贸商户进场经营合同》，而在第二次合同签订之前，两被告明知原告已登记为涉案房屋的产权人且经法院执行曾合法占有，原告甚至已向其主张要求返还房屋，两被告签订第二份合同的行为显然侵犯了涉案房屋所有权人的合法权益，被告佾商公司抗辩其是合法占有、收益、处分，于法无据，本院不予采纳。我国合同法规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。两被告明知被告佾商公司无权处分他人财产，却无视他人权益续签租赁合同，存在恶意串通情形，更导致了涉案房屋权利人利益受损，故原告主张两被告于2019年8月签订的《九洲世贸商户进场经营合同》无效，依据充分，本院予以支持。两被告抗辩其是等(2018)沪0117民初15633号案件生效，确认类案租赁合同有效的前提下才续签第二份合同，故类推两被告续签的该份合同同样合法有效，对此，本院认为，该案判决虽为生效判决，但与本案有实质区别，该案合同签订时房屋产权人登记为礼品城公司，而本案中两被告续签合同时早已明知涉案房屋产权人为原告王焕生且对被告佾商公司出租涉案房屋提出过异议，两案情况并不相同，故两被告的辩解不能成立，本院不予采纳。我国合同法规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。现原告主张两被告应向其返还涉案两套房屋，于法有据，本院予以支持。此外，关于原告主张的租金损失，其明确是按照2019年8月两被告签订的《九洲世贸商户进场经营合同》租赁期间内约定的使用费计算，且根据两被告陈述，被告时光伟确已向被告佾商公司支付二年合同期间内全部使用费合计42,446元，本院认为被告佾商公司因该份无效合同而取得的财产应当赔付给原告，故对于原告主张的该项损失，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)款、第五十八条、第五十九条的规定，判决如下：一、确认被告上海佾商实业有限公司与被告时光伟于2019年8月签订的《九洲世贸商户进场经营合同》(合同期限自2019年1月1日起至2020年12月31日止)无效；二、被告上海佾商实业有限公司、被告时光伟于2020年12月31日前搬离上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋，并返还给原告王焕生；三、被告上海佾商实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王焕生损失42,446元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,021元，减半收取计510.50元，由被告上海佾商实业有限公司负担470.50元，由被告时光伟负担40元(均于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陆贤二〇二〇年十二月三日书记员  夏丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第五十九条当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。