天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初12186号原告：天津市和顺物业服务有限公司，住所地天津市武清开发区福源道**511-83（集中办公区）。法定代表人：刘长青。委托诉讼代理人：李忠兵，公司职员。被告：周立伟，男，1985年11月8日出生，汉族，住天津市武清区，现住天津市武清区。委托诉讼代理人：冯文明（被告之妻），女，1984年2月5日出生，汉族，住天津市武清区，现住天津市武清区。原告天津市和顺物业服务有限公司（以下简称和顺公司）与被告周立伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和顺公司委托诉讼代理人李忠兵，被告周立伟及其委托诉讼代理人冯文明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。和顺公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付2017年10月1日至2020年9月30日的物业费及公共照明费1929元、违约金2113元，以上共计4042元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系天津市武清区东蒲洼街北岸尚城物业服务单位，被告系该小区23-2-401房屋(面积为99.2㎡)业主。原告依据和该小区签订的《天津市住宅物业服务合同》约定提供了物业服务，物业费标准为0.5元/月/㎡，被告拖欠2017年10月1日至2020年9月30日的物业费及公共照明费共计1929元、违约金2113元，总计4042元。周立伟辩称，不同意原告诉讼请求。原告未按《天津市住宅物业服务合同》履行合同，已构成违约。一、原告未按照物业服务合同第二条，物业服务内容及标准第（一）项约定履行公共部位和公共设施设备的维修、养护和管理；未按第（三）款约定履行公共区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理。1.2018年7月24日下午3时30分，被告回家后发现地下室及通道全部被淹，水深至膝盖，向原告经理刘长青反映情况，刘长青表示会立即安排员工处理，第二天一早，原告未清理。原告未履行公共设施设备的日常维修养护管理致排水系统瘫痪，且原告未积极实施排水措施，导致地下室及通道被泡长达17小时，给被告造成经济损失约4600元。2.被告所住23号楼4层，途径楼层楼梯扶手立柱缺失长达2年，且原告未在安全隐患处放标识，期间带孩子经过，要特别注意没有立柱的楼梯扶手处，多次向物业反映无果。3.被告所住23号楼楼内公区卫生，未按照合同第二条第（三）项及《天津市住宅小区物业服务和指导价格标准》四级卫生清洁标准每天清扫一次，楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦拭一次，致使楼道内卫生不符合标准。4.被告所住23号楼楼门两侧及东侧小公园等公共绿地未按原设计管理养护，绿地面积逐年萎缩，现已荡然无存。自原告接管后，未对草坪进行养护，多次反映无果。原告对小区内树木乱砍乱伐，出售木材。二、根据物业管理条例第六条第七项规定，业主在物业管理活动中享有监督物业服务企业履行物业服务合同的权利。业主在举证方面存在弱势地位，为原告提供了投机机会，希望回避物业服务质量的监督和验收，直接起诉业主获取全额物业费。三、根据合同法第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应履行要求。综上，业主按合同约定交纳物业费是应承担的一项义务，但物业公司提供的服务质量未达到合同约定标准，属不完全履行物业服务合同，违反了合同约定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条及《合同法》第一百零七条、第一百零八条规定，要求原告赔偿损失4600元、违约金579元，取消原告违规收取的违约金，在原告按合同解决上述问题后，被告再缴纳所欠费用。由原告承担此次诉讼费用。本院经审理认定事实如下：2015年11月1日，原告为乙方，与甲方天津市武清区北岸尚城业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》。约定：甲方将北岸尚城小区委托乙方进行物业管理服务，坐落位置天津市武清区翠通道，物业管理服务期间五年，自2015年11月20日起至2020年11月19日止；物业管理服务费采取包干制形式，收费标准按建筑面积计算，多层住宅每月每平方米0.5元，中高层每月每平方米1元，高层每月每平方米1.2元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.7元的标准由业主交纳；业主于每年度首月的前5日交费，按年度收费，最迟当年12月31日将全年服务费交纳。合同第六条第七款约定:业主或者开发建设单位逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的20%比例交纳违约金。第二十条第四款约定：小区内共用照明费：多层48元/年，由受益人交纳。被告系北岸尚城小区**楼2门**房屋登记所有权人，属多层房屋，建筑面积99.2㎡。每月应交纳物业费金额为49.6元（99.2平方米×0.5元/平方米/月），每年需交纳共用照明费48元。自2017年10月1日后，被告未交纳物业服务费。原告提交张贴落款2017年7月9日的温馨提示照片，提示内容：雨季来临，物业公司提醒广大业主地下室（人防设施）不要放贵重物品，防止雨水倒灌。外窗台不要放杂物以免造成高空坠物伤人事件，树下尽量不要停车，避免造成损失及意外事件发生。雷雨季节，自然现象无法避免，请业主遇到特殊天气妥善保管自己的财物以免造成损失；提交张贴被告房门的缴费通知单照片；提交原告日常服务照片。被告认为，温馨提示没有张贴时间显示，不能证明是原告当期通知，人防设施不能代表被告没有使用权。缴费通知单不确定是张贴在被告房门上。日常服务照片没有时间显示，没有反映23号楼周边公区设备设施的养护维护、排水设备设施的养护及维护。被告主张地下室进水后，原告工作人员向外掏雨水，说明原告排水系统不能使用。原告主张，原告工作人员掏水，是因外管网雨水已满，水泵无法将水排出，，地下室的电线线路因有水不敢使用怕人员触电，第二天外管网水下去，才用水泵排水。被告提交23号楼地下室通道、其地下室内墙壁水印、、地下排水设备设施照片，地下室损失测算清单23号楼楼梯扶手、照明设备照片，23号楼内、楼外公共区的卫生清扫及保洁员的清洁记录表照片，23号楼东侧的绿化情况照片；提交《天津市普通住宅小区物业服务和指导价格标准》部分内容截图，主张原告应按四级物业服务标准提供服务。原告对被告提供的上述照片不予认可。对23号楼地下室进水原因，原告认为雨水是从通讯井和地下室的连接管进入，通讯井雨水满后，雨水自连接管进入地下室。被告对进水原因不清楚。本院认为，原告与天津市武清区北岸尚城业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。被告是该小区的业主，该合同对被告具有约束力。物业管理服务属持续性服务工作性质，原告提供的物业服务工作照片及被告提供的原告服务欠缺照片，所反映的情况是特定时间下形成，不能客观全面反映持续性物业服务情况，对照片证据不予采信。被告主张其地下室进水后，因被告未对排水系统进行养护，至排水系统瘫痪，未提交充分证据证明，本院不予采信。被告认为其地下室排水系统瘫痪，不能及时排出雨水给其造成财产损失，与原告管理服务存在因果关系，可另行主张解决。原告履行了物业管理服务义务，被告应交纳物业费用。被告自2017年10月1日起未交纳物业费用及共用照明费用，应支付原告自2017年10月1日至2020年9月30日物业费及共用照明费共计1929.6元（99.2平方米×0.5元/平方米/月×36月＋48元/年×3年），原告要求被告支付1929元，予以支持。原告要求被告支付的违约金数额，与其签订的《天津市住宅物业服务合同》第六条第（七）款约定的违约金计算方法冲突，对原告要求被告支付的违约金，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，判决如下：一、被告周立伟于本判决生效之日起5日内，支付原告天津市和顺物业服务有限公司2017年10月1日至2020年9月30日物业费及共用照明费共计1929元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告担负15元，由被告担负10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 王 伟二〇二〇年十二月七日书记员 从艺珊附：本裁判文书依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。