湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0202民初1903号原告：黄石轴承厂，住所地湖北省黄石市南湖闸**。法定代表人：戴俊军，经理。委托诉讼代理人：张文、石钧中，湖北群力律师事务所律师。被告：黄石市华迅房地产开发有限公司，住所地湖北省黄石武汉路**。法定代表人：廖贡黎，总经理。委托诉讼代理人：敖英姿，湖北太圣律师事务所律师。原告黄石轴承厂与被告黄石市华迅房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄石轴承厂的法定代表人戴俊军及其委托诉讼代理人张文，被告黄石市华迅房地产开发有限公司的委托诉讼代理人敖英姿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄石轴承厂向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，立即交付其开发的位于（黄石摩尔城）武汉路193号1号、2号商业楼1111、1125、1127、1129号房屋，并协助办理房屋权属证书；2、判令被告补偿原告位于（黄石摩尔城）武汉路193号5号楼2单元住宅1103、2002、2102、2103号房屋，确认超出30平方米面积以外，超出1-5平方米面积按每平方米1790元计算，确认超出5-10平方米面积按每平方米1890元计算，确认超出10-20平方米面积按每平方米2790元计算，确认超出20平方米面积以上的按每平方米4200元计算的房屋价格；在房价确定后，判令被告配合原告签订正式的商品房预（销）售合同、原告补交房款、交付房屋和办理权属证书；3、判令被告支付原告补偿款38万元；4、判令被告赔偿原告损失54.6万元（剩余面积10.92平方米，按一楼商业门面的销售价格每平方米5万元计算）；5、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2010年，被告对黄石轴承厂片区进行旧城改造开发，需拆迁黄石轴承厂的房屋。经协商，原、被告于2010年6月4日签订《拆迁安置补偿协议》及《轴承厂16号楼住户补偿安置方案》，约定被告还建房屋36套，以产权置换方式在被告开发的1号楼中还房200平方米，以货币方式补偿原告128万元。协议书签订后，原告履行了合同约定，配合被告拆迁，被告也如期进行开发，现工程已竣工验收。房屋竣工后，被告补偿了承租户32户房屋，支付了补偿款90万元后，对原告的其他要求置之不理。依据合同约定，被告应在项目竣工备案后三个月内负责办理安置房的土地使用证、房屋所有权证，但被告至今仍未交付房屋、办理相关权证，剩余38万元补偿款也不予支付。因此，原告诉至法院，望判如所请。被告黄石市华迅房地产开发有限公司辩称，一、原告第二次变更诉讼请求超过了举证期限，应驳回其诉讼请求。根据2001年12月21日最高人民法院《民事诉讼证据的若干规定》第34条第3款规定：当事人增加、变更诉讼请求或者提出反诉的，应当在举证期限届满前提出。显然当事人增加和变更诉讼请求是一种并列关系而不是从属关系。2015年2月4日《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第232条规定：在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。该规定只适用法庭辩论结束前原告增加诉讼请求，并不必然适用原告变更诉讼请求的情形，原告变更诉讼请求的期限应适用《民事诉讼证据的若干规定》规定的举证期限届满前。2019年7月10日，法院对原告第一次变更后的诉讼请求开庭审理，双方举证质证完成，原告再次于2019年10月18日向法院提交第二次变更诉讼请求申请，显然超过了举证期限，应对原告的第二次诉讼请求予以驳回。二、原告第一项和第二项诉讼请求的标的物不存在，被告开发的摩尔城没有武汉路193号房屋。2013年12月4日，黄石港区民政局对被告开发的摩尔城门牌号码进行了统一编制，大门牌××、湖滨大道176号、湖滨大道180号，其中湖滨大道180号5#为三层商业，裙楼以上为三栋住宅楼，楼栋编号分别是湖滨大道180-1栋、180-2栋、180-3栋，明确了每一户的门牌编号，被告自己编制的栋号1号楼和2号楼分别被黄石港区民政局编制为“湖滨大道180号5号楼2#”、“湖滨大道180号5号楼3#”所代替，此事实已经被生效判决书所确定，被告没有武汉路193号1号、2号商业楼。三、原告第一项诉讼请求与协议约定不符。1、被告开发的摩尔城没有单独的1号楼，原告诉称的交付房屋也不是1号，而是1号、2号房屋，协议约定的“1号楼”不能等于现在的“1号、2号楼”。2、《黄石市一轴片旧城改造补偿安置方案》第二条明确，还建具体位置以市规划部门审批的方案为准，原告认定被告提供点房的方案平面图，该平面图中的1号楼就是规划部门审批的“湖滨大道180号5号楼2#”住宅楼。3、轴承厂16号楼评估报告显示房屋用途为住宅，评估价为1601元/㎡，原告是予以认可，且原、被告与承租人签订的协议中已经约定承租人按照该评估价的30%向其缴纳房款，且原告已经收取了房改款，同一栋居住的原告职工已经按照住宅予以还建，所以该栋房屋余下面积被告只能按住宅还建给原告。4、协议约定的还建200㎡，应当是住宅用途。从协议第二条第一款“对被拆迁人（轴承厂单位）还建房屋及补偿”四项内容来看，被告对原告的补偿面积为1185.33㎡，其中200㎡以产权置换方式，400㎡以3200元/㎡货币补偿，余下的382.91㎡按3200元/㎡货币补偿抵扣。结合当时签订协议时间是在2010年6月，显然3200元/㎡价格应当是按照住宅用途进行补偿的，所以对于产权置换的200㎡，双方约定的“1号楼中还房”应当是指住宅而不是商业。5、协议中承租户选择产权安置，也是约定还建房位于“拆迁人2号楼”，结合《轴承厂16号楼住户补偿安置方案》第一页倒数第二行约定“还建房户型及面积：为拆迁人本项目2号楼中选择户型”，即从交易习惯而言，户型均是指住宅户型而不会指商业，故双方才会在协议中约定200平方米后面括号（由被拆迁人选择户型），所以协议约定的还房均是指住宅而不是商业。6、《黄石市一轴片旧城改造补偿安置方案》第一条第十款明确，没有登记或未经批准改变使用功能的不作补偿安置依据，原告没有证据证明16号楼的房屋用途为商业。7、原告的第一项与第二项诉讼请求相互矛盾，同一栋房屋的拆迁面积，原告一部分要求还建商业面积，另一部分要求还建住宅面积。8、在承租户起诉原告和被告的案件中，原告自己提供的证据证明该栋楼房是职工住宅，且生效判决书已经认定。四、被告没有义务向原告补偿4套住宅，且超过了诉讼时效。1、《黄石市一轴片旧城改造补偿安置方案》第一条第十款明确，被拆迁人房屋建筑面积作为补偿安置的重要依据；第二条明确，对于住宅按拆一还一的原则实行还建，对于非住宅，按评估部门对房屋评估单价上浮50%给予货币补偿。所以不管是住宅还是非住宅均没有按户数进行补偿安置的。更何况该方案的第二条第二项明确16号楼2168.24平方米房屋，按照评估价上浮50%进行货币补偿。2、生效判决书认定摩尔城项目除还建房之外的186套房源全部代筹给众邦公司，作为黄石市棚户区改造住房代筹房源，所以被告无法向原告交付还建住宅。3、原告与被告签订的拆迁安置补偿协议书中没有约定按36套住宅还建，协议只是约定由36户承租户选择货币补偿、产权安置和继续留租三种方式中的一种，并签订三方协议，所对应的主体是承租户而不是原告，原告不是承租人，没有权利代替承租户直接选择产权安置的方式，更无权直接适用协议书中承租人的安置方式，对于超出房单面积的计价方式只适用承租人，而不适用原告，否则违背了合同约定，也突破了合同相对性原则。4、原告从未向被告提交在第一次庭审中提到4户单身宿舍的房单，且由于4户单身宿舍不符合原告自行确定的“两比照”原则，无法比照原房改政策，故原告作为产权单位，不能自行成为参加房改的主体按照“两比照”办法安置。5、自2010年期间，原、被告与32户承租人签订协议后，原告从未向被告提出另外补偿4套住宅的请求，包括2016年元月12日被告通知原告交付32套住宅时也未提出，自2011年起算至原告起诉已经长达7年多时间，显然超过了诉讼时效。五、本案不属于法院受案范围。因该项目是被告根据拆迁许可证对被拆迁人进行补偿，适用《城市房屋拆迁管理条例》，根据该条例第16条规定，对于拆迁人与被拆迁人达不成拆迁安置补偿协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决，当事人对裁决不服的，可向法院起诉。本案中虽然原、被告签订了拆迁协议，但双方对协议履行内容发生争议，应由房屋拆迁部门先进行裁决。六、原告的第四项诉讼请求证明原告主张商业房屋价值为1000万元，在原告没有按照该标的额补缴诉讼费之前，不应当审理该项诉讼请求。七、被告开发的摩尔城住宅房屋全部被政府部门作为代筹安置房，被告向原告还建住宅房屋实属不可归责被告的履行不能。八、被告基于不安抗辩权未向原告支付补偿款38万元，且被告将针对承租户超面积房价超出原告与被告的约定价格给原告造成的损失另行起诉。综上所述，因原告诉讼请求的标的物不存在，且部分请求超过诉讼时效，也不属于法院受案范围，故应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的黄石市房地产市场信息发布平台房产登记信息，本院予以确认；2、原告提交的（2016）鄂0202民初1695号民事判决书，因未发生法律效力，故本院不予确认；3、被告提交的港民发［2013］28号《关于华迅房地产开发有限公司门牌号码编制的回复》及户牌、楼栋牌编码附表，本院予以确认；4、被告提交的《黄石市一轴片旧城改造补偿安置方案》及《房地产估价报告》，本院对其真实性予以确认；5、被告提交的32名承租户与原、被告签订的《轴承厂16号楼承租户拆迁安置补偿协议》及《拆迁安置房结算确认单》，本院予以确认；6、被告提交的（2016）鄂0202民初1679号民事判决书，因未发生法律效力，故本院不予确认；（2018）鄂02民终458号民事判决书，本院予以确认；7、被告提交的《黄石摩尔城项目商品房代筹协议》、《关于黄石摩尔城项目政府回购二万平方米住宅解决的方案》、黄石市人民政府办公室文件处理单、《缴费通知》、收据、《预留摩尔城房源安置南湖游泳池项目房号表》、《南湖游泳池安代筹房源安置明细表》、《选房确认单》及《拆迁安置房结算确认单》，本院对其真实性予以确认；8、被告提交的国有土地使用证系复印件，且无原件与之进行核对，故本院不予确认；9、被告提交的《关于派员办理拆迁安置住宅交接手续的函》、《安置住宅信息表》及黄石轴承厂的回复，本院予以确认；10、被告提交的《关于解决我厂教学楼职工住宅产权问题回复》，与生效判决确定的事实内容一致，故本院予以确认；11、被告提交的2-1103号房屋联系函、汇总表、交房通知单回执，2-2002号房屋交费通知、收据、信用卡刷卡记录、交费通知单回执，2-2102、2103房屋交费通知、刷卡记录、收据、交房通知单回执，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年9月24日，原告黄石轴承厂出具的《关于解决我厂教学楼职工住宅产权问题回复》载明：我厂南湖闸16号楼职工住宅由于历史原因，未能房改办证；经请示市改制工作领导小组和市国资委同意，对教学楼职工住户在房屋拆迁中按“两比照”的办法加以解决；即比照原房改政策处置职工住房，比照本地块其他有房屋产权的拆迁户进行拆迁补偿。2010年5月，根据《黄石市城市拆迁管理实施细则》及拆迁人黄石市华迅房地产开发有限公司报经黄石市房屋拆迁管理办公室审定备案的《黄石市一轴片旧城改造补偿安置方案》，结合轴承厂16号楼的特殊性，被告黄石市华迅房地产开发有限公司与原告黄石轴承厂（系被拆迁房屋的产权人）共同协商制定了《轴承厂16号楼住房补偿安置方案》。2010年6月4日，原告黄石轴承厂（被拆迁人、乙方）与被告黄石市华迅房地产开发有限公司（拆迁人、甲方）签订一份《拆迁安置补偿协议》，约定：拆迁人需拆迁房屋的公告面积为2168.24平方米（以产权证记载面积为准），砖混结构，共三层，一、二层为36户原轴承厂职工居住用房，房单总面积（即各户向轴承厂缴交房租面积）为842.27平方米，其余为被拆迁人单位用房；拆迁人按以下约定对被拆迁人及承租户进行拆迁安置补偿：1、对被拆迁人（轴承厂单位）还建房屋及补偿：（1）双方议定拆迁人对轴承厂单位的补偿总面积在扣减对承租户的补偿面积1185.33平方米（即一层12户465.33平方米；二楼24户，不足30平方按30平方计算，合720平方米，两层36户共1185.33平方米）后为982.91平方米；（2）以产权置换方式在拆迁人1号楼中还房（由被拆迁人选择户型）200平方米，被拆迁人不对拆迁人补交新旧房差价；（3）以货币方式补偿400平方米，补偿价格双方原则上协议为3200元／平方米，该补偿款128万元由拆迁人在甲、乙双方对16号楼内36户承租户的拆迁补偿安置协议全部签订完毕之日支付给被拆迁人；（4）以货币方式补偿382.91平方米，补偿价格按前款货币补偿价，但该补偿款抵作对拆迁人给予被拆迁人及承租户拆迁安置补偿优惠的包干经济补偿，拆迁人不支付给被拆迁人，若出现差距，其差额由拆迁人自行负责保底；2、对36户承租户：按房单总面积参照相关规定，由承租户选择货币补偿、产权安置、继续留租三种方式中的一种，分别给予安置补偿；选择产权安置补偿方式的，还建房位于拆迁人2号楼，还建房面积以房屋竣工备案面积为准，承租户按房单所记载面积（不足30平方米的按30平方米计算）依《方案》向被拆迁人补交房改款；还建房超出房单面积部分，按拆迁人及被拆迁人共同商定的计价方式由承租户向拆迁人（开发商）补交房款；对各承租户的补偿安置合同、购房合同和相关协议文书由拆迁人（开发商）、被拆迁人（房屋产权人）共同与承租户分别签立，其合同、协议文书作为本协议的必备组成部分；被拆迁人对选择产权安置户的产权办理工作负责，拆迁人全力协助，办理安置房权属证件时所涉及的税、费按政策办理。协议签订后，原、被告分别与32户承租户签订了《轴承厂16号楼承租户拆迁安置补偿协议》，补偿的保底面积总计1134.15平方米；被告亦向原告支付了补偿款90万元，余款38万元至今未付。2016年1月8日，被告黄石市华迅房地产开发有限公司就拆迁项目工程取得了湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书。2016年1月12日，被告黄石市华迅房地产开发有限公司向原告黄石轴承厂发出《关于派员办理拆迁安置住宅交接手续的函》，内容为：2010年6月4日双方所签《拆迁安置补偿协议书》约定范围内的拆迁安置房现已建设完毕，具备交房条件，请贵单位派员前来协同办理房款结算、房屋交接与入户手续。2017年1月17日，被告黄石市华迅房地产开发有限公司与黄石市黄石港区住房保障与房屋征收管理局、黄石市众邦基业开发建设有限公司签订了《黄石摩尔城项目商品房代筹协议》，约定被告黄石市华迅房地产开发有限公司开发的黄石摩尔城项目除还建房之外的186套房源全部代筹给黄石市众邦基业开发建设有限公司，作为黄石市棚户区改造安置住房代筹房源。2019年10月18日，原告黄石轴承厂向本院提出财产保全的申请，要求查封被告黄石市华迅房地产开发有限公司名下的位于(黄石摩尔城)武汉路193号1号、2号商业楼1111（建筑面积47.27平方米）、1125（建筑面积47.27平方米）、1127（建筑面积47.27平方米）、1129（建筑面积47.27平方米）号房屋，以及位于(黄石摩尔城)武汉路193号5号楼2单元住宅1103、2002、2102、2103、1902号房屋。本院于2019年10月18日依法制作（2018）鄂0202民初1903号之一民事裁定书，裁定查封被告黄石市华迅房地产开发有限公司名下的位于(黄石摩尔城)武汉路193号1号、2号商业楼1111、1125、1127、1129号房屋，以及位于(黄石摩尔城)武汉路193号5号楼2单元住宅1103、2002、2102、2103、1902号房屋。被告黄石市华迅房地产开发有限公司不服该裁定，向本院提出复议称，法院查封武汉路193号5号楼2单元住宅1103、2002、2102、2103、1902号房屋后，导致被告已经交付的湖滨大道180号-2号-1103、2002、2102、2103、1902号房屋不能办理产权登记手续。被告开发建设的摩尔城的所有住宅，除被告就地安置的拆迁户外，其余住宅均作为安置房被政府回购。2017年1月至3月，黄石港区住房保障局通知被征收人张光明、李传强、严伟的安置房分别位于黄石市湖滨大道180号2号-1902、2002、2102、2103号，并通知补缴投资还建房款金额，到被告处办理缴款手续。被征收人张光明、李传强、严伟向被告支付了房款后，被告向这三户被征收人交付了房屋。黄石市湖滨大道180号2号-1103号房屋也已安置给被征收人林华芬（该户个人无需补缴房款），并于2017年1月25日入住。因此，原告申请查封的五套住宅房屋均不是被告的房产，依法应予解封。本院经审查认为，被告的申请有事实和法律依据，符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百七十一条规定，裁定撤销本院（2018）鄂0202民初1903号之一财产保全民事裁定中对黄石市华迅房地产开发有限公司名下的位于(黄石摩尔城)武汉路193号5号楼2单元住宅1103、2002、2102、2103、1902号房屋的查封。本院认为，原告黄石轴承厂与被告黄石市华迅房地产开发有限公司签订的《轴承厂16号楼住房补偿安置方案》及《拆迁安置补偿协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应为合法有效并生效。原、被告均应按照约定履行各自的义务。关于本案是否属于人民法院受案范围。被告辩称，根据《城市房屋拆迁管理条例》第16条规定，本案不属于人民法院受案范围。本院认为，《城市房屋拆迁管理条例》已被2011年1月21日颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》废止，不再具备法律效力。并且，本案原、被告双方系因履行《拆迁安置补偿协议》发生纠纷而提起的民事诉讼，属于人民法院受案范围。因此，对于被告的上述抗辩意见，本院不予支持。关于原告主张的第一项诉讼请求。《拆迁安置补偿协议》约定：以产权置换方式在拆迁人1号楼中还房200平方米，被拆迁人不对拆迁人补交新旧房差价。鉴于房屋建设规划及门牌号码在协议签订后发生了变化，原、被告双方对于协议中约定的“1号楼”的具体位置产生分歧；且原告认为“还房200平方米”是指还建商业门面，而被告认为还建房屋的性质应为住宅。本院认为，被告在庭审中表示，协议中约定的“1号楼”现位于“湖滨大道180号5号楼2#”，该楼栋1-3层为商业门面，4-27层是住宅楼；且被告开发建设的摩尔城的所有住宅，除被告就地安置的拆迁户外，其余住宅均作为安置房被政府回购。由此可知，被告在对住宅楼进行拆迁安置时，并未将协议中约定的200平方米考虑在安置范围内，故被告主张200平方米还建房屋的性质为住宅楼与其实际行为不符。并且，被告作为该项目的开发商在回答法庭询问时，无法确定“湖滨大道180号5号楼2#”的3层商业门面是否出售，则原告有权在该项目中选择其他未出售的门面主张权利。同时，本院依原告申请查封了被告名下的位于(黄石摩尔城)武汉路193号1号、2号商业楼1111、1125、1127、1129号房屋，以及位于(黄石摩尔城)武汉路193号5号楼2单元住宅1103、2002、2102、2103、1902号房屋。被告在向本院提出复议时称，法院查封武汉路193号5号楼2单元住宅1103、2002、2102、2103、1902号房屋后，导致其已经交付的湖滨大道180号-2号-1103、2002、2102、2103、1902号房屋不能办理产权登记手续。由此可知，被告主张其开发的摩尔城项目中没有武汉路193号房屋，与事实不符。因此，对于原告要求被告交付其开发的位于（黄石摩尔城）武汉路193号1号、2号商业楼1111、1125、1127、1129号房屋，并协助办理房屋权属证书的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的第二项诉讼请求。本院认为，根据《拆迁安置补偿协议》约定，被告对承租户的补偿面积为1185.33平方米，其实际补偿的保底面积为1134.15平方米，尚余51.18平方米未补偿。且本案在财产保全裁定复议阶段，已查明位于（黄石摩尔城）武汉路193号5号楼2单元住宅1103、2002、2102、2103号房屋均已被安置给拆迁户。因此，对于该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的第三项诉讼请求。因被告对尚欠38万元补偿款未付的事实没有异议，故本院对于该项诉讼请求予以支持。关于原告主张的第四项诉讼请求。本院认为，原告主张按照每平方米5万元的标准计算剩余面积10.92平方米的补偿款，没有事实和法律依据，故对于该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告黄石市华迅房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内向原告黄石轴承厂交付其开发的位于（黄石摩尔城）武汉路193号1号、2号商业楼1111、1125、1127、1129号房屋，并协助原告黄石轴承厂办理房屋权属证书，相关税费按国家政策执行。二、被告黄石市华迅房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告黄石轴承厂支付补偿款38万元。三、驳回原告黄石轴承厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84080元、财产保全费5000元，由原告黄石轴承厂负担4202元、被告黄石市华迅房地产开发有限公司负担84878元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  田 田人民陪审员  董晓慧人民陪审员  吴能斌二〇二〇年十二月十六日书 记 员  桂丽婷