安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终4929号 上诉人（原审原告）：阜阳市新皖金属制品有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区颍西办事处卜子东路**，统一社会信用代码91341200680835799G(1-1)。 法定代表人：杨景涛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：余鸿飞，安徽皖北律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：阜阳华东医院，住，住所地安徽省阜阳市颍州区颍西办事处卜子东路**一社会信用代码91341202MA2RR6AR3L。 法定代表人：张标，该院院长。 委托诉讼代理人：王振，安徽弘大律师事务所律师。 上诉人阜阳市新皖金属制品有限公司因与被上诉人阜阳华东医院房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2020）皖1202民初4387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 阜阳市新皖金属制品有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第四项，改判解除涉案房屋租赁合同，阜阳华东医院向阜阳市新皖金属制品有限公司支付违约金272543元；并由阜阳华东医院承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审法院未能区分效力性强制和管理性强制，认定涉案房屋租赁合同无效，适用法律错误；在双方履行租赁合同期间，阜阳华东医院长期不交租赁费，其行为已经表明不履行租赁合同，阜阳市新皖金属制品有限公司要求解除合同符合法律规定和实际情况；阜阳华东医院自使用涉案房屋后，长期拖欠房屋租金，阜阳市新皖金属制品有限公司主张的违约金有事实和法律依据。 阜阳华东医院辩称，阜阳市新皖金属制品有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。 阜阳市新皖金属制品有限公司向一审法院起诉请求：解除涉案《房屋租赁合同》；阜阳华东医院拆除装修装饰附属物,并恢复房屋原状；立即腾出房屋；承担在租赁期限内产生的水、电、物业等费用；支付拖欠租金4325000元(自2015年11月31日合同成立之日起,暂时计算到2020年5月31日,实际至返还房屋之日止)；支付迟延支付租金的违约金100800元(逾期按月息千分之二支付违约金,自2015年11月31日合同成立之日起,暂计算到2020年5月31日，实际至履行完毕之日)；并由其承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年11月31日，阜阳市新皖金属制品有限公司（甲方、出租方）与阜阳华东医院（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》约定：甲方将其所有的位于阜阳市颍州区办公楼（实际使用面积8560㎡）租赁给乙方作为医院、养老院经营使用，租赁期限自2015年11月31日至2025年11月31日。甲方于2015年11月31日前将合法房屋交给乙方正常使用，乙方进入装修期视为交付完成；每年租金1050000元，租金每半年支付一次，每次支付租金金额的50%，首次于2015年11月31日前支付，逾期按月息万分之二支付违约金；租赁期内甲方负责办公楼的维修和维护等。阜阳市新皖金属制品有限公司在合同签订后将涉案房屋按约定交付给阜阳华东医院。截止到2020年5月31日，阜阳华东医院仅向阜阳市新皖金属制品有限公司支付400000元租金，尚欠租金4325000元。涉案房屋于2011年1月6日取得建设工程规划许可证，但没有消防验收合格相关资料及工程竣工验收合格 相关资料。 一审法院认为，涉案《房屋租赁合同》中的房屋未经消防验收合格及工程竣工验收合格，违反《中华人民共和国消防法》第十三条和《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，应为无效合同。阜阳市新皖金属制品有限公司主张的租金4325000元可参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费；阜阳市新皖金属制品有限公司要求阜阳华东医院立即腾退房屋的诉讼请求予以支持。但因阜阳华东医院系经营医院，综合考虑医院搬迁需要妥善安置患者等其他因素，故给予三个月时间搬迁较为适宜；因涉案房屋没有工程竣工验收合格相关资料及交付房屋相关记录等资料，阜阳市新皖金属制品有限公司亦未提供证据证明涉案房屋交付时的状态，故对阜阳市新皖金属制品有限公司的相应诉讼请求不予支持；阜阳市新皖金属制品有限公司提供的租赁期限内产生的水、电、物业等费用清单系其单方制作且没有其他相关证据加以佐证，阜阳华东医院亦未认可，故对其不予采信。双方虽约定违约金，但该案合同为无效合同，阜阳市新皖金属制品有限公司具有一定过错，故对阜阳市新皖金属制品有限公司的相应诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、阜阳市新皖金属制品有限公司与阜阳华东医院2015年11月31日签订的《房屋租赁合同》无效；二、阜阳华东医院于判决发生法律效力之日起二十内支付阜阳市新皖金属制品有限公司2015年11月31日至2020年5月31日的房屋占有使用费4325000元，2020年5月31日至阜阳华东医院实际返还涉案房屋之日的房屋占有使用费按每天2876.71元支付；三、阜阳华东医院于判决发生法律效力之日起三个月内向阜阳市新皖金属制品有限公司腾退租赁房屋（阜阳市颍州区办公楼）；四、驳回阜阳市新皖金属制品有限公司的其他诉讼请求。逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费43706元，减半收取21853元，诉讼保全费5000元，合计26853元，由阜阳华东医院负担25700元，由阜阳市新皖金属制品有限公司负担1153元。 在二审期间，阜阳市新皖金属制品有限公司提交了一份不动产权证书，证明案涉房屋系合法建筑。阜阳华东医院质证后对其真实性不持异议，对证明目的提出异议，认为其不能证明案涉房屋系经过竣工验收合格适合出租的房屋。 经审查认为，上述证据不影响对本案事实的认定和处理，本院不予采信。 本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审庭审情况，本案争议焦点为：一、涉案房屋租赁合同是否合法有效，阜阳市新皖金属制品有限公司主张予以解除是否有事实和法律依据；二、阜阳华东医院是否存在违约行为，应否承担相应的违约责任。 关于争议焦点一，本院认为，双方对签订涉案房屋租赁合同用于开办医院的事实均予认可。由于医院属公众聚集性场所，未能及时办理消防验收手续，可能危及公众的安全，双方对此均存在相应的过错。一审法院据此认定涉案房屋租赁合同无效，符合法律规定。阜阳市新皖金属制品有限公司主张予以解除，无事实和法律依据，本院不予采信。 关于争议焦点二，本院认为，在双方履行涉案房屋租赁合同期间，阜阳华东医院存在欠付租赁费的事实。但由于涉案房屋租赁合同无效，一审法院对阜阳市新皖金属制品有限公司主张的租金参照合同约定的租金标准判决阜阳华东医院支付相应的房屋占有使用费；并对阜阳市新皖金属制品有限公司主张的违约金未予支持，并无不当。 综上所述，阜阳市新皖金属制品有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉人阜阳市新皖金属制品有限公司预缴的二审案件受理费5388元，由其自行负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 袁理想 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理张婷玉 书记员张玉 附：（2020）皖12民终4929号民事判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。