河北省承德县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0821民初1951号 原告：尹服。 委托诉讼代理人：高文哲。 被告：承德永恬居实业有限公司。 法定代表人：赵玉。 委托诉讼代理人：陈秋红，河北尚丰律师事务所律师。 原告尹服与被告承德永恬居实业有限公司（以下简称永恬居公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹服的委托诉讼代理人高文哲、被告永恬居公司的委托诉讼代理人陈秋红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告尹服向本院提出诉讼请求：1.被告履行合同义务，协助办理过户登记；2.被告支付违约金50万元。事实和理由：2014年5月31日，我与被告法定代表人赵玉签订协议书，约定被告将原3532工厂小学整体院落的土地使用权及全部房屋所有权转让给我。价款120万元已经全部付清。被告必须承担协助过户义务，如被告对应办手续不配合，属被告违约支付违约金50万元。现被告拒绝协助办理过户登记，无奈诉至法院。依据合同法及民法总则的规定，请求人民法院支持我的诉讼请求。 原告尹服为证明其诉讼主张向本院提交如下证据：1.2014年5月31日第一次签订的土地协议书一份；2.承县国用（2014）第1188号土地使用权证一份；3.圣继学校（2015）0193号土地使用权证复印件一份；4.承德县人民法院（2016）冀0821民初2094号民事裁定书一份；5.承德市天鼎物证司法鉴定所出具的司法鉴定意见书两份。 被告永恬居公司辩称，一、我公司与尹服未签署过日期为2014年5月31日的协议书，我公司申请鉴定，对作出的鉴定结果我方不予认可，已向贵院申请重新鉴定。同时，我公司曾用名的公章丢失过，如认定公章是打印字迹后加盖也不是我公司的真实意思表示，合同效力也存在争议。二、原告诉称价款120万元已经全部付清的事实不存在，我公司未收到过尹服的转让款。三、原告的一人公司承德县超越机动车驾驶员培训学校曾于2015年5月11日起诉我公司要求确认2009年6月5日签订的《房地产转让协议书》（未经授权，吴桐寿签订）有效，其公司拥有协议土地的使用权及地上附着物的所有权，我公司以2011年10月10日与尹服签订的《房屋、土地使用权转让协议》提起反诉，最终被承德市中级人民法院以（2018）冀08民再60号民事判决书判决维持河北省承德县人民法院（2016）冀0821民初990号民事判决书第一项（即：驳回承德县超越机动车驾驶员培训学校要求确认于2009年6月5日与承德县天外庄园发展有限公司订立的房地产转让协议书合法有效，原告拥有协议书内的土地使用权及地上附着物的所有权的诉讼请求）。对2011年10月10日签订的合同未予审理，但认为该合同覆盖了2009年6月5日签订的合同。在此诉讼进行的几年中，原告从未提交过2014年5月31日签订的协议书作为证据，因此，此证据的真实性存在极大问题，严重不符合思维逻辑。四、从2014年5月31日签订的协议书格式上看，像适应盖章而打印的协议内容，之前签订的协议书均为两页，字体匀称、格式规范，落款签章留有空间，而本合同字体缩小、格式堆砌，盖章签字不符合双方的签订合同的格式习惯，极有可能存在伪造嫌疑。五、原、被告于2011年10月10日签订的《房屋、土地使用权转让协议》我公司予以认可，法定代表人签字也是本人签字，合同中约定的转让价款为420万元，我公司不可能在三年之后的2014年降低300万转让土地，这严重与事实不符。并且420万元原告也未按约定向我公司支付，我公司将主张原告支付此款并承担逾期支付的违约责任。六、原告受让我公司土地时明知我公司的土地处于查封状态，土地使用权转让合同不能发生物权变动的效力，因此原告无权请求我公司协助其办理过户登记。综上，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。 被告永恬居公司为证明其主张提供如下证据：1.房屋买卖、土地使用权转让协议书一份；2.房地产转让协议书一份；3.（2015）承民初字第01528号民事判决书、（2016）冀0821民初990号民事判决书、（2017）冀08民申11号民事裁定书、（2018）冀08民再60号民事判决书各一份；4.公章丢失登报声明一份；5、承德市天鼎物证司法鉴定所出具的司法鉴定意见书两份。 本院经审理认定事实如下：2009年6月5日，承德县超越机动车驾驶员培训学校（甲方）与承德县天外庄园发展有限公司（乙方）订立房地产转让协议书，协议约定：“一、转让的性质：本转让协议项下的土地及地上附着物为甲方所有，系通过出让方式取得使用权。本协议转让给乙方后，相应使用权及所有权完全转让给乙方。二、转让期限：本协议转让期限为原甲方出让时起70年的剩余期限。期限届满后乙方自行承担费用，补办续期使用证。三、转让价格、土地及附属房屋总价为壹佰三十万元整。四、转让的房地产四至边界：以原学校院墙为界，包括院墙外的部分土地。面积为19亩左右。协议生效后，双方现场确定边界。……七、甲方协助办理登记过户，提供必备的证件及材料，提供签字签章方面便利。过户费用由乙方承担。过户期限为省高院裁判生效之日起2日内。本协议一式两份，双方各持一份。甲方保证出具的授权委托书真实有效，如因此出现纠纷，甲方承担违约责任。本协议自双方签字盖章时起生效，登记过户时间为产权转移时间等其他条款。”甲方由吴桐寿签字，盖有被告承德县天外庄园发展有限公司公章，乙方尹服签字，盖有承德县超越机动车驾驶员培训学校公章。吴桐寿作为经手人于协议签订当天出具收据一份，写明“今收到承德县超越驾校买小学院及土地款（土地约19亩）人民币壹佰叁拾万元整¥1300000.00元”，并加盖了承德县天外庄园发展有限公司公章。该协议签订后案涉土地交付承德县超越机动车驾驶员培训学校使用至今。 2011年10月10日，承德县天外庄园发展有限公司（甲方）与尹服（乙方）签订《房屋买卖、土地使用权转让协议》，该协议约定：“一、甲方将位于承德县整体院落的房屋出卖给乙方，房屋面积详见宗地图。整体院落面积50亩，所属土地使用权一并转让给乙方，四至以原院墙为界，详见甲方土地使用权证，以上宗地图和土地使用权证作为本合同附件。房屋及土地交付后，乙方自行决定使用用途，甲方不承担任何责任。二、房屋买卖、土地使用权转让价款为人民币420万元，于合同生效时一次性支付给甲方。三、自合同生效日，风险随之转移，甲方将本合同标的及时交付乙方。四、考虑买卖价款，乙方自行负责办理过户，甲方给予充分协助。办理过户的费用乙方负担。因过户需要公示等程序，甲方最长协助时间为本合同生效后二年内。……八、违约方支付违约金20万元等其他条款。本合同自双方签字生效，各执一份，登记机关存档各一份。”甲方盖有承德县天外庄园发展有限公司公章，法定代表人赵玉签名，乙方尹服签名。 2014年5月31日，承德县天外庄园发展有限公司（甲方）与尹服（乙方）签订《协议书》，该协议约定：“一、甲方自愿将原3532工厂小学整体院落的土地使用权及全部房屋等附属物所有权转让给乙方，实际面积以国土局实地测绘为准，本宗地块共计约20亩。乙方支付甲方人民币壹佰贰拾万元整¥1200000.00元购土地款以全部付清。二、本宗地块四至边界及面积以土地局实际测量为准。其中0.9亩受甲方与圣继学校的转让协议约束。三、甲方必须承担协助过户的义务，如不协助过户，承担违约责任，过户费用乙方承担。四、本地块单独办理一证。转让圣继学校的0.9亩单独办理一证。五、违约方承担违约金伍拾万元整，如甲方对应办的手续不配合，属甲方违约，承担违约责任”。 2014年12月3日，承德县天外庄园发展有限公司为案涉土地办理承县国用（2014）第1188号土地使用权证，登记土地使用权人为承德县天外庄园发展有限公司，终止日期为2048年7月8日。 2015年5月11日，承德县超越机动车驾驶员培训学校起诉至本院，请求确认与承德县天外庄园发展有限公司于2009年6月5日订立的房地产转让协议有效，该校拥有协议内的土地使用权及地上附着物的所有权。本院经审理作出（2015）承民初字第01528号民事判决，判决确认该份协议合法有效，承德县超越机动车驾驶员培训学校拥有协议书内的土地使用权及地上附着物的所有权。承德县天外庄园发展有限公司不服该判决，提起上诉，承德市中级人民法院作出民事裁定，将该案件发回重审。2016年3月18日，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行审理并作出（2016）冀0821民初990号民事判决，判决驳回承德县超越机动车驾驶员培训学校的诉讼请求。承德县超越机动车驾驶员培训学校不服该判决，向承德市中级人民法院申请再审，承德市中级人民法院经审查作出（2017）冀08民申11号民事裁定，裁定驳回承德县超越机动车驾驶员培训学校的再审申请。后承德县超越机动车驾驶员培训学校向承德县人民检察院申请监督，该院提请承德市人民检察院抗诉。承德市人民检察院作出承检民（行）监[2017]13080000097号民事抗诉书，向承德市中级人民法院提出抗诉。承德市中级人民法院进行审理后，作出（2018）冀08民再60号民事判书，判决维持我院（2016）冀0821民初990号民事判决第一项即驳回承德县超越机动车驾驶员培训学校的诉讼请求。 现原告尹服起诉至本院，要求被告履行原、被告于2014年5月31日签订的《协议书》的合同义务，协助办理过户登记并支付违约金50万元。在本案审理过程中，依据被告承德永恬居实业有限公司的申请，本院委托天津市天鼎物证司法鉴定所对2014年5月31日签订的《协议书》中的“赵玉”笔迹进行鉴定，并对协议书中“承德县天外庄园发展有限公司”的盖章时间及协议书中内容字迹的打印时间、以及两者形成时间的先后顺序进行鉴定。天津市天鼎物证司法鉴定所作出津天鼎[2020]文书鉴定第1511号、1512号鉴定意见书，鉴定意见为检材字迹是直接书写形成；检材字迹与样本字迹是同一人所写；检材字迹与检材印文形成的先后顺序为先打印字迹后盖印印文。 另查明，承德县天外庄园发展有限公司于2016年10月10日经承德县市场监督管理局准予变更登记为：承德永恬居实业有限公司。 在本案审理过程中，本院依职权到承德县不动产登记中心对案涉土地的查封状态进行了查询，该土地自2008年3月12日开始一直处于查封状态。查封期限最长至2022年4月9日。 认定上述事实由以下证据予以证实：1.2014年5月31日签订的《协议书》；2.（2014）1188号涉案土地的土地所有权证书；3.承德市天鼎物证司法鉴定所出具的司法鉴定意见书；4.（2015）承民初字第01528号民事判决书、（2016）冀0821民初990号民事判决书、（2017）冀08民申11号民事裁定书、（2018）冀08民再60号民事判决书；5.2011年10月10日签订的《房屋买卖、土地使用权转让协议》；6.原、被告的陈述。 本院认为，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。被告永恬居公司是依法取得涉案土地使用权的土地使用者，在使用年限内，其可以依法转让涉案土地。原、被告于2014年5月31日签订《协议书》，是原、被告的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，对原、被告具有法律约束力。在双方签订协议时涉案土地已由法院依法查封，原、被告对此事实均实际知晓并接受，故在解除查封或者以其它形式限制房地产权利的情形解除前，《协议书》不能发生物权变动的效力，故被告应在完全解除查封等法律障碍的前提下，协助将其名下的涉案土地使用权办理至原告名下。关于违约问题，原告请求判令被告支付违约金50万元，因原、被告均知晓案涉土地自2008年起一直处于查封状态，故案涉土地使用权不能办理过户不是被告原因导致，即被告的行为并未构成违约，原告的该项请求本院不予支持。被告主张2014年5月31日签订的《协议书》中“赵玉”不是本人书写，且对协议书中“承德县天外庄园发展有限公司”的盖章时间及协议书中内容字迹的打印时间、以及两者形成时间的先后顺序存疑并申请了鉴定，经天津市天鼎物证司法鉴定所作出津天鼎［2020］文书鉴定第1511号、1512号鉴定意见书，鉴定意见为检材字迹是直接书写形成；检材字迹与样本字迹是同一人所写；检材字迹与检材印文形成的先后顺序为先打印字迹后盖印印文，被告对该鉴定结论不认可，要求进行重新鉴定，因其未提出充分的理由，鉴定程序并不存在不合法情形，故该请求不予支持。被告主张其曾于2011年10月10日与尹服签订了《房屋、土地使用权转让协议》，该协议中约定被告将位于承德县整体院落的房屋出卖给原告，整体院落面积50亩，所属土地使用权一并转让给原告，并约定房屋买卖、土地使用权转让价款为人民币420万元，因在庭审过程中原、被告均认可2011年10月10日签订的《房屋、土地使用权转让协议》与本案《协议书》中转让土地一致，故应以2014年5月31日签订的《协议书》为准，作为原、被告双方的履行依据。综上所述，为维护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，判决如下： 被告承德永恬居实业有限公司在消除查封等法律障碍后，将登记在承德县天外庄园发展有限公司名下的承县国用（2014）第1188号土地使用权变更登记至原告尹服名下； 驳回原告尹服的其他诉讼请求。 案件受理费8800元，减半收取计4400元，由原告尹服负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员 胡 馨 二〇二〇年十二月十四日 书记员 尹海凤