福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初4744号 原告:林金锭，男，1949年4月18日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 被告：陈飞，男，1981年9月24日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 原告林金锭与被告陈飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告林金锭、被告陈飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林金锭向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费300元、电费611.42元、水费294元；2.判令被告支付原告更换门锁、卫生间洁具维修等各项费用4000元；3.判令被告赔偿因损坏房屋设施，导致房屋无法出租的6个月租金10200元；4.判令被告按《补充条款》约定支付原告违约金3万元；5.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2019年1月31日，原、被告就福州市台江区xx新村xx座xx单元的租赁事宜签订《租赁合同》及《补充条款》，主要内容为：“被告向原告承租房屋，租赁期限自2019年4月1日起至2028年3月30日止，每月租金1700元；自2020年4月1日起租金调整为1900元/月；被告承租期间应及时缴纳物业费和水电费，有权将房屋转租，转租的租金由被告负责收取，被告收取租金后应及时于每日10日前向原告缴纳3个月应付的租金；被告未按时交纳租金，拖欠7天以上以违约处理；如被告中途退租，应赔偿原告违约金3万元。”被告将租赁物转租后未按约及时缴纳物业费和水电费。2019年12月10日，原告收到国网福州供电公司台江供电服务中心的《欠费停电公告》，显示“2019年11－12月应收电费611.42元（含违约金），已经多次提醒，至今仍未交清。”原告于2019年12月25日、30日缴纳了电费和物业费，于2020年5月6日缴纳水费318.7元，其中2019年7月至2020年2月的水费为294元。2019年12月26日原告微信联系被告，要求被告履行合同，支付欠缴费用，被告表示不再履约。2020年1月原告又多次通过微信和短信联系通知被告，要求被告履约，若不履约请及时归还钥匙。2020年1月14日被告才告知出租屋的钥匙在源森房产，并再次表示不再承租。同日，原告联系源森房产，拿到一把铁门的钥匙，其他房间的钥匙均未归还，原告至出租屋，发现家具破损、五个房门全被撬坏、卫生间门锁损坏、玻璃窗亦被打坏、两个房门被拆除。因临近春节且受疫情影响，无法及时雇佣维修人员进行维修，直至2020年5月才雇请维修人员对出租屋损害的门窗和卫生间洁具等进行维修，实际支出维修费用4000元。出租屋于2020年7月19日重新出租，因被告原因导致出租屋实际空置6个月损失10200元。被告的行为给原告造成经济损失并违反《租赁合同》和《补充条款》的相关约定，请求判如所请。 被告陈飞辩称，其于2019年1月31日与原告在源森房产安淡店就福州市台江区××村××座××单元租赁事宜签约。签约时该房无家具家电，双方商议在原有两户户型基础上再隔一房。签约后其对出租屋进行装修改造，添置冰箱、洗衣机和空调各一台，沙发、床三张、床头柜三个，共投入3.1万元。装修后其于2019年4月27日转租给案外人唐某、常某做为员工宿舍，租期一年。2019年10月唐某、常某等人无任何交代亦未付房租，微信不回电话不接。其遂于2019年10月31日上午9时许至出租屋，发现唐某、常某等人已搬离，房中杂乱不堪，部分家具损坏。其请源森房产的工作人员邓某至现场察看。其雇请保洁员将屋内全部清洁一遍，支出保洁费500元。实际上，租客破坏的所有东西为其本人装修时添置，原告并无任何损失。2020年1月14日，原告至源森房产取钥匙时罗列费用清单称租客欠缴水电费和物业费，但这些费用本应由租客缴纳，其联系唐某、常某等人缴费无果，即与原告协商以其缴纳的押金折抵应缴水电、物业费。租赁期间由于租客不良生活习惯造成邻里关系紧张，原告让其督促租客注意影响，双方沟通过程中产生摩擦，合作不愉快，其与原告协商是否继续履行合同，考虑原告年纪大亦不容易，告知装修的3万余元设备均送给原告，押金也可覆盖一些欠费，但原告一味索要高额赔偿，双方无法沟通。2020年1月份后双方再无联系，之后爆发疫情，2020年3月福州市政府出台群租房整治文件，因出租屋有过结构改变，但原告未与其当面协商书面解除合同。《中华人民共和国合同法》规定违约金高于造成损失的，应适当减少，参照实际损失确定，原告要求其支付违约金违反合同的公平公正。原告于2020年1月4日取回出租屋钥匙，后因疫情很多出租屋无法租赁是客观事实。自2020年1月后双方再无联系，其并不认可与原告实际解除合同。恳请判决原告向其返还房屋设备，押金折抵租客欠缴的水电、物业费，剩余部分补贴原告更换门锁费用。 林金锭就其诉讼请求依法提交了证据，陈飞未提交证据，本院组织双方当事人对证据进行了交换与质证。对双方当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年1月31日，林金锭作为甲方、陈飞作为乙方，双方签订一份《租赁合同》，主要内容为：“甲方将福州市台江区xx新村xx座xx单元出租给乙方，合同期限自2019年4月1日起至2028年3月30日止，月租金1700元于每月1日前支付，甲方收取乙方押金2000元……乙方不得随意拆变房屋结构，如需对此述房地产进行装修，应征得甲方书面同意，费用自理……按时缴纳租金，每逾期1日，由甲方按月租金的1%加收滞纳金。逾期7天以上则以违约处理……任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家有关规定法则的，另一方有权提前解除合同，因此造成的损失由责任方承担……甲方提供以下设备：空调贰台洗衣机壹台热水器壹台，剩余事项以补充条款为准。”同日，双方另签一份《补充条款》，约定：“甲方收取乙方押金2000元，到期甲方无息退还；甲方同意乙方将房屋改造，最多上能改制成小三房以内，其改制装修费用全部由乙方自行负责，乙方负责清运所有垃圾；除免租期外，租期自2019年4月1日起至2028年3月30日止，每个月甲方按1700元向乙方收取，自2020年4月1日起甲方向乙方收取每个月租金1900元，承租期内甲方无理由中途停租，如有违约甲方应赔偿乙方3万元损失，如乙方中途退租则应赔偿甲方3万元作为补偿甲方损失；乙方承租期间应及时缴纳物业费及水电费……在乙方承租期内，乙方有权将房屋转租，转租租金由乙方负责收取，乙方收取租金后应及时在每月10日以内向甲方缴纳每个月约定的1900元租金，并按合同约定每三个月承付给甲方的租金……。”合同签订后，陈飞向林金锭缴纳房屋押金2000元。 2019年12月10日，国网福州供电公司台江供电服务中心发出《欠费停电公告》，内容为：“截止2019年12月10日，户号001962xxxx，户名林金锭，用电地址台江区××路××村××座××，2019年11－12月应收电费611.42元（含违约金），已经多次提醒，至今仍未交清……。”林金锭收到通知后，多次要求陈飞支付欠缴的水电费和物业费，并发送微信“支付欠缴水电费和物业费911.42元，并就后续履约事宜当面沟通。如你将继续承租，请同时不迟于1月18日前按照协议约定支付三个月租金5100元，并按照协议约定正常履行。如你将不再继续承租，请不迟于2020年1月20日前将钥匙交还于我。同时，我本人保留按照合同收回房屋以及通过司法途径向你追索，包括但不限于个人垫付的电费、物业费，合同约定的违约金以及因寻找后续租户所产生的空置期的损失。”2020年1月14日，陈飞向林金锭发送短信“很早就和你说过不租了。” 林金锭于2019年12月25日缴纳出租屋欠缴电费684.19元，另缴纳欠缴水费和2019年3－12月物业费300元。诉讼中，林金锭主张其缴纳的物业费300元、截至2019年12月10日的电费611.42元和2019年7月至2020年2月的水费294元合计1205.42元应由陈飞负担，陈飞对此无异议。 诉讼中，双方共同确认陈飞向林金锭租赁后对出租屋进行了隔间、装修、添置家具家电、租客租赁期间损坏房屋设备及林金锭于2020年1月14日取回出租屋钥匙等事实。 陈飞主张其支出装修费3.1万元及租客退租后雇佣他人清扫房屋保洁费500元，但未提供相应票据证明其实际支出。 林金锭主张收房后对房屋进行修缮，于2020年7月19日另行出租他人。林金锭当庭撤回要求被告支付更换门锁、卫生间洁具维修等各项费用4000元，系其对权利的自行处分，且未违反法律规定，本院予以准许。 本院认为，林金锭与陈飞签订的《租赁合同》和《补充条款》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依照约定履行权利义务。陈飞向林金锭租赁福州市台江区xx新村xx座xx单元，经林金锭同意装修后再转租他人，系二房东。《租赁合同》和《补充条款》约定，租期自2019年4月1日起至2028年3月30日；陈飞须每三个月先行向林金锭缴纳租金并承担水电费；若一方未按约履行合同，另一方可提前解除合同；陈飞有违约或中途退租应赔偿林金锭3万元。本案中，租客撤出后，林金锭多次告知陈飞租客欠缴水电费和物业费，要求陈飞缴纳欠缴费用并协商沟通后续承租事宜，否则按《租赁合同》和《补充条款》的约定处理。陈飞回复称“很早就和你说过不租了。”林金锭于2020年1月14日收回出租屋的钥匙，视为双方的租赁关系于2020年1月14日提前解除。显然，双方的租赁合同关系系因陈飞中途退租提前解除。陈飞提前解约的行为实际造成林金锭出租损失，故陈飞应按约向林金锭支付违约金3万元。因该3万元含担保和赔偿损失的性质，故林金锭要求陈飞再另行赔偿房屋空置损失的诉请有违公平合理亦于法无据，其该项诉请不予支持。陈飞提出双方约定的违约金金额过高，应适当减少的辩解。但根据前述查明的事实，陈飞该项辩解依据不足，本院不予采信。林金锭已补缴原租户欠缴的水电费和物业费共计1205.42元，此部分费用应由陈飞返还给林金锭。双方确认陈飞承租后，对出租屋进行隔间、装修、添置家具家电。诉讼中陈飞未提供票据或其他相应证据证明其对出租屋进行装饰装修支出的实际费用。《租赁合同》和《补充条款》未约定租赁关系解除后对装饰装修如何处理。现陈飞提出林金锭应返还房屋设备，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定，结合本案出租屋的装饰装修及已另行出租他人的实际情况，本院酌定林金锭在利用价值范围内适当补偿陈飞4000元。陈飞另提出2019年10月租客搬离后支出保洁费500元，但未提供证据加以佐证。林金锭陈述雇工维修租客损坏的房屋设备，但当庭撤回要求被告支付维修费用4000元的诉请，本院予以准许。综上，陈飞应支付林金锭水电和物业费及违约金共计31205.42元（1205.42元+30000元）。按交易惯例陈飞缴纳的押金2000元应予折抵，扣除押金2000元及酌定的装饰装修补偿款4000元，陈飞还应支付林金锭25205.42元（31205.42元－2000元－4000元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、林金锭与陈飞之间签订的《租赁合同》和《补充条款》于2020年1月14日解除； 二、陈飞应向林金锭支付福州市台江区xx新村xx座xx单元的水电费、物业费及违约金共计31205.42元； 三、林金锭应返还陈飞房屋押金及装饰装修补偿款共计6000元； 四、上述第二、三项判决对抵后，陈飞还应支付林金锭25205.42元，该款限于本判决生效之日起十日内一次性付清； 五、驳回林金锭的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费418元，由原告林金锭负担170元，被告陈飞负担248元。 本判决为终审判决。 审 判 员 黄利敏 二〇二〇年十二月八日 法官助理 潘冰心 书 记 员 叶绿琴 附：一、本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 …… 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第九十三条…… 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 …… 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。