广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24501号上诉人（原审被告）：周伟。委托诉讼代理人：周扬帆，广东谷问律师事务所律师。委托诉讼代理人：高玉红，广东谷问律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广东珠江商业地产物业服务有限公司，住所地广州市海珠区瑞纺路****。法定代表人：李志明，该公司总经理。委托诉讼代理人：李碧云，北京德恒（广州）律师事务所律师。原审第三人：广东合生泰景房地产有限公司，住，住所地广州市海珠区逸景路****/div>法定代表人：李朝蕊，该公司总经理。委托代理人：郑碧仪，女，系该公司职员。上诉人周伟因与被上诉人广东珠江商业地产物业服务有限公司（以下简称珠江物业公司）、原审第三人广东合生泰景房地产有限公司（以下简称合生泰景公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初9137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。周伟上诉请求：撤销一审判决，改判驳回珠江物业公司全部诉讼请求。事实和理由：一、珠江物业公司主张周伟支付2013年12月27日至2015年12月31日物业管理费，催缴方式和催缴时间上都非常不符合常理。二、珠江物业公司多次催缴通知均不能视为有效通知，其主张已超过诉讼时效，不应支持。三、周伟搬离案涉商铺时，已将钥匙交付珠江物业公司，合同已经解除，没有向珠江物业公司告知变更通讯地址的义务。综上，请求二审法院查明事实，依法支持周伟的上诉请求。珠江物业公司辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予以维持。周伟上诉事实及理由在一审时已提出，一审法院也多次开庭予以查明，并对周伟所主张的事实理由一一进行回应，在没有新的事实及理由和证据证明情况下，周伟的上诉没有事实及法律依据，依法应予以驳回。周伟上诉主张关于送达地址的问题，其既认为向涉案商铺所发出的地址无效，又否认向双方合同约定的另一通讯地址寄出的催缴通知的合法性，这显然是矛盾的，一审法院在清楚审理后采纳了部分催缴通知的合法有效性，合同所约定的通信地址及承租的地址，向该两个地址发出的催缴通知均应是合法有效的。周伟使用商铺多时，却一直未缴纳物业管理费，明显违反诚实信用原则，珠江物业公司没有被驳回部分提起上诉，只是考虑到时间成本，希望尽快完成案件而已，但并不是承认向该档口发出的通知书无效。周伟的上诉没有依据，应当予以驳回。合生景泰公司述称，与珠江物业公司的意见一致。珠江物业公司向一审法院起诉请求：1.判令周伟立即支付物业管理费38505.8元、2014年7月期间的物业管理费38505.8元及逾期违约金（逾期十日以内，每日按应付未付金额1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金，自逾期之日起计至周伟支付全部款项之日止。违约金总额以周伟所欠物业管理费本金为限）；2.判令周伟承担本案的全部的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月12日，周伟（承租人，乙方）与合生泰景公司（甲方，出租人）签订《广州市房屋租赁合同》、约定甲方同意将坐落广州市海珠区××路×号×房自编×号商铺租赁给乙方作商业用途使用，建筑面积100.96平方米；租赁期限自2014年4月1日至2020年3月31日，租赁期限为陆年；等。同日，周伟与合生泰景公司签订《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，约定甲方应不迟于2014年4月1日向乙方交付物业，乙方应当按照甲方交付的时间及附件2交付标准接收该物业，甲乙双方交接该物业时，应当签署收铺确认书；若乙方无合理理由未能在前述约定日期接收该物业并签署收铺确认书的，视为该物业从当日已交付给乙方使用，约定交付日为物业交付日，从该日起，乙方同意本补充协议规定的租赁期限、免租期、租金及其他各项费用开始计算；乙方同意，甲方可根据项目经营情况将交付时间提前或推迟，但应提前7日书面通知乙方，乙方应按甲方书面通知之日接收该物业，乙方同意不因甲方交付日起的调整而追究甲方任何责任或要求补偿/赔偿，若乙方未按时接收的按本条前述执行；甲方委托广东珠江商业地产物业服务有限公司对纺织城进行物业管理，乙方应按本合同约定与珠江物业公司签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，同时乙方承诺遵守甲方、广东珠江商业地产物业服务有限公司目前及日后根据实际情况制定、修订的各项管理制度，并承诺接受上述合同、协议及制度等文件的约束；本补充协议与物业管理协议的合同期限一致，物业管理协议期限随本补充协议的变更而相应的变更、解除或终止，反之亦然；等。据珠江物业公司提供的《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》复印件显示：周伟于2013年12月29日签署该确认书，楼层区域为C区，确认周伟承租的位于广州市海珠区逸景路西珠江纺织城三层自编C×号商铺具备交付条件，周伟同意接收该商铺。2013年12月24日，珠江物业公司（甲方）与周伟（乙方）签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，约定乙方承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城三层自编×号商铺，该商铺物业管理费按照《租赁合同》约定面积计收，乙方每月应交纳的物业管理费总额为2219.6元，物业管理费从2013年12月24日起计收，签订本协议当日乙方须缴纳三个月的物业管理费6658.8元，此后乙方应在每季度结束前10天内一次性缴清下季度物业管理费；物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同；物业管理服务内容：。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的给排水管道、水箱、加压水泵、天线、供电线路、高低压电房、排风系统、中央空调系统、电梯系统、BA智能化系统、监控系统、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、附属市政设施等；物业管理服务质量：。（八）消防：1、消防监控设备设施完好，2、排除火灾事故隐患；乙方违反本协议及附件，不按本协议及附件约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方并应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额1‰支付违约金，逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金，且甲方有权中止部分或全部服务、停止该商铺的水/电/煤气/空调等的供应直至其缴清应缴费用；乙方保证在本协议下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到的后果，其风险责任由乙方自行承担，甲方按本协议确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天内即视为送达乙方；乙方同意自该商铺交付日起，乙方通讯地址以该商铺为准，鉴于乙方在所承租的该商铺内经营，故乙方亦同意甲方可直接将通知贴在该商铺上，并保留两天后，视为甲方通知送达乙方，乙方也可直接签收甲方通知；等。该协议注明周伟的通讯地址为广东省广州市新港西路国际轻纺城F3A056档，通讯电话139××******。据《珠江国际纺织城物业管理协议》附件5的《珠江国际纺织城经营管理规约》规定。二、营业制度及服务守则：。2、不按时开铺者作迟到处理，营业时间内未经客户服务中心同意而擅自关铺离开者作早退处理，当月迟到和早退累计三次，按违反经营管理规约应向物业公司支付违约金100元/次，当月迟到和早退累计超过三次，物业公司、出租方有权解除租赁合同和全部相关合同。3、未经客户服务中心同意而擅自关铺、停业者为缺业（包括因客户原因致使有关部门或单位停止供电而关铺的情况），缺业半天，商铺承租方按违反经营管理规约向物业公司支付违约金500元。缺业一天，按违反经营管理规约支付违约金1000元。当月缺业三次作自动放弃租赁商铺处理，视作该商铺承租方不履行经营义务，出租方有权解除租赁合同和全部相关合同。等。同日，周伟签订《物业使用承诺书》，承诺周伟是位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城C区三楼×商铺租户，于2013年12月24日接收该商铺，经验收周伟证明商铺内设备设施完好并同意接收；周伟承诺遵守《珠江国际纺织城物业管理协议》及其全部附件的内容，并承诺按时交纳一切有关费用；等。周伟于2014年1月5日申请对案涉商铺进行了装修。据珠江物业公司提交特快专递单显示，珠江物业公司于2015年8月25日以邮递地址为广州市海珠区新港西路国际轻纺城F3A056通过EMS向周伟发出《关于催缴商铺物业管理费的通知书》，该通知书投递情况为他人签收；珠江物业公司于2016年1月9日以邮递地址为广州市海珠区××路×、×号珠江国际纺织城自编×区×号通过EMS向周伟发出《关于催缴商铺物业管理费的通知书》，该通知书投递情况为他人签收；珠江物业公司于2017年9月6日以邮递地址为广东省广州市新滘西路国际轻纺城×通过EMS向周伟发出《关于催缴商铺物业管理费的通知书》，该通知书投递情况为本人收；珠江物业公司于2018年7月21日以邮递地址为广州市海珠区珠××路×号×房自编×通过EMS向周伟发出《关于催缴商铺物业管理费等费用的通知》，该通知书投递情况均为退回。据珠江物业公司提供开具的发票截图显示：开票日期2015年10月27日；付款人周伟；开票项目说明代收商铺电费；金额200元；摘要×。周伟为证明珠江物业公司的催收物业管理费通知不具有有效送达效力，提供了四川省眉山市中级人民法院（2017）川14行初36号行政判决书、广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初7653号、7654号民事判决书为证证实。据周伟提供于2019年7月1日与郑小姐的谈话录音资料内容显示：郑小姐确认周伟在2015年3、4月份离开，但没有办理退铺手续，公司寄解约通知给周伟才算解约。周伟自己可以走，但要把退铺手续办好，没有办好退铺手续，钥匙不收。据周伟提供的《广州市房屋租赁合同》补充协议显示：广州市广州国际轻纺城海珠区×路×号×号铺的租赁期间自2014年8月10日至2017年8月9日止。周伟为了证明珠江物业公司存在恶意诉讼、珠江物业公司配合纺织城工作没有诚信、将租赁合同强行收回、珠江物业公司没有尽到维护、管理义务、对部分商户决定放弃追讨相关费用的承诺、非法变卖承租方资产、许多承租户被蒙骗维权、采用倒签形式签订《租赁合同》、2012年竣工验收后没有申请调整建工证等，提供了《案情陈述书》、《关于无条件合法解除租赁合同的声明》、《关于签署租赁协议的真相说明》、《关于珠江国际纺织城营业期间长期进行现场施工的情况证明》、《短信图片》、《舒志银在珠江国际纺织城B20302号铺的诉讼》等证据证明。珠江物业公司对周伟提供的《案情陈述书》内容并非事实，不予确认；经济观察报记者的报导是单方的陈述，没有经调查，珠江物业公司已经向该报社发出律师函，要求停止侵权行为；《关于无条件合法解除租赁合同的声明》、《关于签署租赁协议的真相说明》、《关于珠江国际纺织城营业期间长期进行现场施工的情况证明》、《短信图片》、《舒志银在珠江国际纺织城B20302号铺的诉讼》无原件，均不予确认。合生泰景公司对上述证据均不予确认。珠江物业公司向周伟追讨物业管理费未果，遂于2019年4月16日提起诉讼。另查，合生泰景公司为广州市海珠区××路×号×房的房地产权属人，于2013年3月26日核准登记，该房建筑面积7459.22平方米。据周伟提供的《建设工程规划验收合格证》（穗规验证（2012）164号），显示：建设单位广东珠江纺织博览中心有限公司、合生泰景公司在海珠区广州大道南以西、康乐西围新村以南地段建设商业裙楼4幢（自编广州纺织博览中心GJ1-GJ4栋、建筑类）、地上6层：、地上**03325平方米、地下3层：、地下**24976平方米。经核定，本建设工程符合城乡规划要求，验收合格。据周伟提供的《建筑工程规划许可证》及其附图显示：穗规建证（2008）2861号《建筑工程规划许可证》及其附图，建设单位为广东珠江纺织博览中心有限公司在海珠区广州大道南以西、康乐西围新村以南地段建设商业裙楼1幢（自编广州纺织博览中心GJ-1栋）、地上6层：、地上**2162平方米、地下3层：、地下**0918平方米。穗规建证（2008）3468号《建筑工程规划许可证》及其附图，建设单位为广东珠江纺织博览中心有限公司、合生泰景公司在海珠区广州大道南以西、康乐西围新村以南地段建设商业裙楼1幢（自编广州纺织博览中心一期GJ-2栋）、地上6层：、地上**3399平方米、地下3层：、地下**3974平方米。穗规建证（2008）2862号《建筑工程规划许可证》及其附图，建设单位为广东珠江纺织博览中心有限公司在海珠区广州大道南以西、康乐西围新村以南地段建设商业裙楼1幢（自编广州纺织博览中心GJ-3栋）、地上6层：、地上**0580平方米、地下3层：、地下**4883平方米。穗规建证（2008）3471号《建筑工程规划许可证》及其附图，建设单位为广东珠江纺织博览中心有限公司、合生泰景公司在海珠区广州大道南以西、康乐西围新村以南地段建设商业裙楼1幢（自编广州纺织博览中心一期GJ-4栋）、地上6层：、地上**2626平方米、地下3层：、地下**3210平方米。2011年4月18日，广州市公安消防局向广东珠江纺织博览中心有限公司出具穗公消验[2011]第0289号《关于对广州纺织博览中心首至四层建设工程消防验收合格的意见书》，载明：该局对在海珠区广州大道南以西、康乐西围新村以南地块的广州纺织博览中心首层至四层建设工程（共8栋27层，自编A1、A2、A3、A4、B1、C1、D1、F1栋，高99.75米，设裙楼6层自编GJ1、GJ2、GJ3、GJ4栋，设地下室3层，总建筑面积502359.16平方米，属一类高层民用建筑，采用钢筋混凝土框架结构，耐火等级为一级，综合楼首至四层为商场，首至四层建筑面积159903平方米）进行了消防验收，根据国家工程建设消防技术标准，《建设工程消防验收评定规则》和《建设工程消防设计审核意见书》（穗公消（建）字[2008]第0418号、穗公消审[2010]第0652号），经资料审查、现场抽样检查和功能测试，消火栓、自动喷水灭火、火灾自动报警、防排烟系统动作正常，综合评定该土建工程消防验收合格，并提出以下要求：一、你单位应对消防设施应当定期维修保养，保证功能良好完整有效；要建立健全消防安全制度，落实消防安全责任制，确保安全。二、工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收。三、综合楼内部装修工程应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收，合格后方具备消防使用条件。等。据广州市公安消防局于2011年7月22日核发的穗公消安检许字[2011]第0152号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，显示：场所名称广东珠江国际纺织城；地址海珠区；地址海珠区广州大道南以西村以南地块；场所所在建筑名称综合楼；使用面积150799.16平方米；使用性质商场；场所使用情况自编A1、A2、A3、A4、B1、C1、D1栋首层至四层；等。2011年5月11日，合生泰景公司（委托方，甲方）、广东珠江纺织博览中心有限公司（委托方，甲方）与珠江物业公司（受托方，乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将珠江国际纺织城委托乙方实行物业管理，建筑面积820000平方米，其中商业面积420000平方米、酒店40000平方米、写字楼60000平方米、公寓300000平方米，最终以政府部门确定的面积为准；委托管理期限自2010年2月1日至2015年1月31日止；委托管理事项：房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，包括楼盖、外墙面、内/外承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、地下室、地、地下室、地下水池集水井等；共用设施、设备及场地（所）的使用、维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、水箱、加压水泵、落水管、垃圾道、烟囱、供电线路、通讯线路、共用照明、天线、中央空调、消防设施设备、高低压配电房、智能化系统设备、潜水泵、通风及防排设备、污水处理系统、二次供水加压系统、管道煤气系统、电梯系统等；保安。2责任。（3）保安、消防监控设备设施完好，维护、保养制度健全，防范措施完善；负责向甲方指定的业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理费，2、公共水电分摊费用，3、业主和物业使用人应付的其他费用（如有偿维修服务费、车位使用费等）；等。2015年2月1日，合生泰景公司（委托方，甲方）、广东珠江纺织博览中心有限公司（委托方，甲方）与珠江物业公司（受托方，乙方）续签订《物业管理委托合同》，除约定委托管理期限自2015年2月1日起至2025年1月31日及增加公寓写字楼部分的管理费用标准外，其与合同条款不变。2019年6月11日，合生泰景公司出具《委托物业管理证明》，内容为合生泰景公司为广州市海珠区××路×号101/201/301/401/501/601房、海珠区××街×号101/201/301/401/501/601房的产权人。合生泰景公司自2010年5月11日起委托珠江物业公司对上述房产进行物业管理至今，委托关系尚未终止。2019年9月30日，广州市海珠区城市管理和综合执法局作出《区城管局和执法局关于〈广州市海珠区人民法院调查函〉的复函》，内容为关于《广州市海珠区人民法院调查函》（2019粤01**民初9137号）的函已收悉，相关情况如下：关于珠江国际纺织城是由合生泰景公司和广东珠江纺织博览中心有限公司共同于2011年时建成的，当时有相应的《建设工程规划许可证》（分别是：穗规建证[2008]2861号、2862号、3468号、3471号），但上述两家公司没有按规划图纸施工。根据住房和城乡建设部《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》第八条第四款的规定，广州市城市管理和综合执法局对上述公司作出《违法建设行政处罚决定书》（穗综贰处字[2011]第1001号），共处以没收违法收入及违法建设工程造价80625996元的处罚。由于该违法建设查处主体是广州市城市管理和综合执法局，如需了解案件情况，建议向该局致函。随函所附的穗综贰处字[2011]第1001号《违法建设行政处罚决定书》，查明：合生泰景公司、合生泰景公司在2008年1月在“博览中心”建设工程施工期间不按规划部门批准图纸施工，存在下列违法建设行为：（一）、擅自在用地范围内利用拟作市政道路的下方空间扩建地下停车场连接通道，将4幢各三层相对独立的地下停车场变成地下三层连成片的地下停车场，共增加面积40009平方米；（二）擅自在地上4幢楼之间加宽3、5层间的连廊，加建2、4、6层间的连廊，共增加面积27858平方米；（一）、（二）两部分合计增加面积共67867平方米；时间落款为2012年1月20日；等。2020年4月30日，国家税务总局广州市海珠分局出具《关于广州市海珠区人民法院询证企业相关涉税情况的复函》，内容为经查询金税三期税收管理系统和增值税发票税控系统v2.0，对征询事项回复如下：广东珠江商业地产物业服务有限公司，是我局辖区分管税户，目前税务状态正常，来函核查的购方名称在系统查询到2张发票，分别为增值税普通发票（发票代码：4400162320，发票号码4****9、3****8），合计金额3773.59元，税额226.41元，购方名称分别为沈国华、杨晓芹和陈建民，发票明细详见附表。等。诉讼中，珠江物业公司、周伟、合生泰景公司均确认案涉商铺已于2013年12月24日交付给周伟使用，周伟交付物业管理费至2014年6月30日。案涉商铺属C区三层×。珠江物业公司表示租赁合同地址广州市海珠区××路×号×房自编×号与物业管理协议地址广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城三层自编×号、《物业使用承诺书》中的广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城C区三楼×为同一地址。经珠江物业公司核实，周伟与珠江物业公司有签订过《物业管理协议》之附件5《珠江国际纺织城经营规约》。珠江物业公司确实有一位姓郑的员工，但其在2013年至2015年间并非管理珠江国际纺织城三楼的商铺，其也根本不认识周伟，而周伟录音所说之内容据郑姓员工之后回忆，其错将周伟误认为其他租户，而且该录音未得到该员工的允许，故不能作为证据使用。同时该录音提及的装修押金转为管理费只有周伟与郑小姐清楚，周伟并未向珠江物业公司申请要求转为管理费。周伟提出其于2015年三、四月份离开了珠江国际纺织城，但珠江物业公司系统显示查到周伟于2015年10月仍有交纳电费，12月更交纳了一笔管理费，因此，均能证明周伟仍在使用案涉商铺。由于租赁合同约定面积100.96平方米与物管管理协议计算面积100.89平方米存在差异，应按租赁合同面积100.96平方米及每月22元/平方米计算物业管理费，周伟拖欠管理费包含2013年12月27日至2014年6月30日尚欠的9元及2014年7月1日至2015年12月31日39979.8元共39988.8元，现只要求按38505.8元计收。周伟表示确认案涉商铺属于C区三层×号铺，收铺确认书也是该地址。案涉地址是否包含在××路×号×房不清楚。周伟不是珠江物业公司提供的两份《物业管理委托合同》的当事人，无法核实真实性、三性由法院认定。合生泰景公司出具的《委托物业管理证明》三性不予确认。周伟承认租赁合同和补充协议尾页签名是周伟本人签名，落款时间不是周伟所签。租赁合同与物业管理协议是在2013年12月24日签订的。珠江物业公司提交的房产证与案涉商铺地址不一致，具体由法院核实。周伟已于2015年3月、4月离开了珠江纺织城，并将钥匙交回，周伟与合生泰景公司的租赁合同及周伟与珠江物业公司的物业管理协议均已经终止。与郑小姐提及的装修押金转管理费是指物业管理费。物业管理协议的通讯地址所涉的国际轻纺城F3A056号商铺已在2015年解除了合同，但没有证据。通讯地址发生变更后没有告知珠江物业公司。关于物业管理费的计算，原面积与实际面积不符只是珠江物业公司的说法，没有官方的证据证明。2013年12月27日至2014年6月30日欠9元的管理费要求珠江物业公司出具证据，从物管协议签订的时间2013年12月24日和珠江物业公司的装修申请表可知，周伟在2014年1月5日收到案涉商铺是毛坯房，即周伟2014年1月5日才申请装修，之前没有投入使用，计算物管费的时间不准确。违约金计算的标准过高，应按每日万分之二标准计算。合生泰景公司表示案涉商铺所涉物业没有成立业主委员会。案涉商铺在广州市海珠区××路×号×房产权范围内。租赁合同、收铺确认书、物业管理协议中的地址与实际地址一致。经查询，合生泰景公司在案涉租赁合同盖章后，曾口头通知周伟来领取，但周伟一直没有前来领取，并非其所说的合生泰景公司故意收走合同，将合同给到周伟。按照合生泰景公司的流程，租户先在租赁合同上签字，合生泰景公司同意安排盖章，盖章后通知客户来领取。而且珠江国际纺织城有部分租户为公司租户，其以承租的商铺地址作为公司的注册地址申请办理营业执照，若无租赁合同，便无法办理。为方便租户办理营业执照，经与凤阳街道协商，凤阳街道曾在珠江纺织城专门设置一个企业登记点。周伟接收商铺后，未按照租赁合同约定缴付租金，合生泰景公司已多次发函催告，但周伟一直拒绝支付。合生泰景公司于2017年9月1日收回×号商铺，其时发现铺内物品已搬空，现已将该商铺另行出租给他人。截止至目前，周伟从未向合生泰景公司办理过交还商铺手续，亦未就欠费及解除租赁合同等事项与合生泰景公司协商。一审法院认为：珠江物业公司受合生泰景公司、广东珠江纺织博览中心有限公司的委托管理案涉商铺的物业，有珠江物业公司提交的两份《物业管理委托合同》、合生泰景公司出具的《委托物业管理证明》为证证实，合生泰景公司对此予以确认，周伟虽然不予确认，但未提供相反的证据证明，故一审法院予以认定。珠江物业公司与周伟签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。物业管理协议签订后，周伟于2013年12月24日接收了案涉的商铺，有珠江物业公司提供的《物业使用承诺书》为证证实，故一审法院予以认定。周伟提出物业管理协议的时间落款是否由其签署，并不影响该协议的效力。周伟提出在其签字后出租方将租赁合同以盖章理由收回后没有交还，合生泰景公司予以否认。周伟未能提供证据证明，故一审法院不予采信。珠江物业公司与周伟均确认物业管理费缴付至2014年6月30日，故一审法院予以认定。周伟提出房产证地址广州市海珠区××路×号×房与案涉商铺地址不一致。租赁合同地址是广州市海珠区××路×号×房自编×号商铺，珠江物业公司、周伟与合生泰景公司均确认租赁合同地址广州市海珠区××路×号×房自编×号与物业管理协议地址广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城三层自编×号为同一地址，均为C区×，合生泰景公司还表示案涉商铺在上述产权范围内。周伟虽然提出异议，但未能提出相反的证据证明，故一审法院对周伟的该异议不予采纳。周伟提出已于2015年3月、4月离开了珠江纺织城，并将钥匙交回，周伟与合生泰景公司的租赁合同及周伟与珠江物业公司的物业管理协议均已经终止。珠江物业公司、合生泰景公司予以否认。周伟应对自己的该抗辩提供证据证明，周伟未能提供充分的证据证明存在与珠江物业公司解除《珠江国际纺织城物业管理协议》、办理退铺手续并结清物业管理费的事实，故一审法院对周伟的该抗辩不予采信。周伟还提出珠江物业公司存在没有权利来源；珠江物业公司没有制止出租方违建，也不采取防护措施保护周伟的经营环境，没有尽到维护、修缮、服务和管理的义务；案涉商场属于公共聚集的商业物业，必须通过消防验收、房屋质量验收以及永久水电等备案手续，未达到备案表的标准不能交付使用情况，无需支付物业管理费的抗辩意见。周伟已确认向珠江物业公司交付至2014年6月30日的物业管理费，同时珠江物业公司提供了《物业管理委托合同》、《委托物业管理证明》、《产权证》、《关于对广州纺织博览中心首至四层建设工程消防验收合格的意见书》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》等证据证明案涉商铺所属的商场已具备经营条件。虽然案涉商场存在违建，但从时间顺序反映，违建发生在2012年1月20日前，并在该日被相关职能部门作出了处罚。周伟在2013年12月24日才接收商铺，违建事实已在周伟接收商铺前发生，周伟未能提供充分的证据证明存在可以拒付物业管理费的事实，故周伟的上述抗辩依据不足，一审法院不予采纳。对于周伟主张的物业管理费是否超过时效的问题。按珠江物业公司与周伟签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》约定，周伟应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费，因此，每一季度物业管理费的诉讼时效应从当季度的第一天开始计算两年，如此类推，故珠江物业公司主张的2013年12月27日至2014年6月30日差额及2014年7月1日至2015年12月31日期间的物业管理费最后一期的诉讼时效应在2017年12月23日届满。珠江物业公司与周伟约定按季交付的物业管理费用属于独立的费用，每季的物业管理费应单独计算诉讼时效。珠江物业公司表示在2015年8月25日、2017年9月6日向周伟发出《关于催缴商铺物业管理费的通知书》，该两份通知在珠江物业公司主张的上述期限内的物业管理费最后一期的诉讼时效届满前发出，周伟虽然提出在2015年解除约定通讯地址所涉的合同租赁合同，但周伟没有按物业管理协议约定办理通讯地址变更登记手续，故珠江物业公司按物业管理协议约定地址发出催缴通知书，符合合同约定，该两份通知应为有效通知，产生诉讼时效中断的效力。据周伟提供于2019年7月1日与郑小姐的谈话录音资料内容显示：郑小姐确认周伟在2015年3、4月份离开，但没有办理退铺手续，公司寄解约通知给周伟才算解约。周伟自己可以走，但要把退铺手续办好，没有办好退铺手续，钥匙不收。珠江物业公司表示珠江物业公司确实有一位姓郑的员工，但其在2013年至2015年间并非管理珠江国际纺织城三楼的商铺，其也根本不认识周伟，而周伟录音所说之内容据郑姓员工之后回忆，其错将周伟误认为其他租户，而且该录音未得到该员工的允许，故不能作为证据使用。周伟提出其于2015年三、四月份离开了珠江国际纺织城，但珠江物业公司系统显示查到周伟于2015年10月仍有交纳电费，12月更交纳了一笔管理费，因此，均能证明周伟仍在使用案涉商铺。虽然珠江物业公司对周伟提供的上述谈话录音资料不予确认，但上述录音只是记录过程，并未侵犯珠江物业公司的合法权益或采用违反法律禁止性规定的方式取得，故该录音具有有效的证明效力，同时从该录音的内容显示谈话时郑小姐并没有对周伟产生误认，对周伟离开案涉商铺的时间回忆清晰肯定。珠江物业公司系统显示查到周伟的交电费记录，并不当然证明周伟存在使用商铺的事实，故周伟提出在2015年3月、4月期间已离开案涉商铺，一审法院予以采信。珠江物业公司在明知周伟离开案涉商铺后，仍然在2016年1月8日、2018年7月21日以案涉商铺地址向周伟发出催缴通知书，该通知书应为无效通知，不产生诉讼时效中断的效力。周伟同时还提供其他案件判决以证明珠江物业公司催缴物业管理费通知的送达效力，这些判决与本案并没有关联性，对本案催缴物业管理费的送达效力有效性认定不产生证明作用。因此，珠江物业公司主张的2013年12月27日至2014年6月30日差额及2014年7月1日至2015年12月31日期间中，2015年8月25日发出催缴通知书后，2013年12月27日至2015年9月23日的物业管理费时效产生中断时效重新计算，2015年9月24日至2015年12月31日的物业管理费诉讼时效尚未发生；2017年9月6日发出催缴通知书后，2013年12月27日至2015年9月23日的物业管理费诉讼时效在2017年8月24日届满，珠江物业公司没有提供有效证据证明存在诉讼时效中断的情形，故该期间的物业管理费已超过诉讼时效；2015年9月24日至2015年12月31日期间的物业管理费在诉讼时效届满前发出催缴通知书产生诉讼时效中断，诉讼时效重新计算，该期限内物业管理费的诉讼时效应从2017年9月6日重新计算，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”规定，《中华人民共和国民法总则》在2017年10月1日施行，该期间物业管理费的诉讼时效期间应适用三年，珠江物业公司在诉讼时效期间内，于2019年4月16日向一审法院提起诉讼，没有超过诉讼时效，故周伟对珠江物业公司主张拖欠2013年12月27日至2015年9月23日期间的物业管理费的诉讼时效抗辩有理，一审法院予以支持，对周伟主张拖欠2015年9月24日至2015年12月31日期间的物业管理费的诉讼时效抗辩无理，一审法院不予支持。珠江物业公司基于物业管理协议约定，在周伟没有办理案涉商铺租赁合同解除手续并移交商铺的情况下向周伟主张要求支付拖欠的物业管理费是其行驶民事诉讼权利，周伟主张珠江物业公司恶意诉讼依据不足，一审法院不予支持。按物业管理协议约定案涉商铺的物业管理费按照《租赁合同》约定面积计收。案涉商铺计收物业管理费的面积与租赁合同约定面积不一致，应调整按租赁合同约定面积100.96平方米计收。按约定周伟从2013年12月24日开始并应按6663.36元/季（100.96×22元/平方米×3个月）计算，周伟应支付2015年9月24日至2015年12月31日的物业管理费7255.66元（6663.36÷90×98天）。对于违约金问题。按物业管理协议约定，周伟应当在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费，如逾期缴纳，周伟应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额的1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额的5‰支付违约金。周伟没有按约定期限支付物业管理费，已构成违约，应承担违约责任，故珠江物业公司要求周伟按物业管理协议约定支付2015年9月24至2015年12月31日期间的物业管理费违约金（以尚欠的物业管理费为本金，从对应每季度首月第1日起计付至付清所欠物业管理费之日止；逾期十日内的每日按应付未付金额的千分之一计算；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五计算）有理，一审法院予以支持，但违约金的总额应以所欠物业管理费7255.66元为限。周伟要求调整违约金的标准依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、周伟在判决生效之日起十日内向珠江物业公司支付广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城三层自编×号商铺2015年9月24至2015年12月31日的物业管理费7255.66元；二、周伟在判决生效之日起十日内向珠江物业公司支付欠缴2015年9月24至2015年12月31日期间物业管理费的违约金（以尚欠的物业管理费7255.66元为本金，从对应每季度首月第1日起计付至付清所欠物业管理费之日止；逾期十日内的每日按应付未付金额的千分之一计算；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五计算；上述违约金的总额所欠物业管理费本金7255.66元为限）。三、驳回珠江物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1725元，由珠江物业公司负担1562.22元，周伟负担162.78元。珠江物业公司预交的受理费162.78元一审法院予以退回。周伟在本判决生效之日起7日内将应负担的受理费162.78元直接向一审法院缴纳。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院二审期间，周伟提交《广州国际轻纺城租赁管理合同》（合同编号为：F3a056-140810-1402）和《〈广州市房屋租赁〉补充协议》（合同编号为：F3a056-140810-1402），拟共同证明在广州国际轻纺城的商铺租赁期限是到2017年8月9日，珠江公司第三次发函的时间是2017年9月6日，周伟是不可能收到该函，该通知不能视为有效催缴通知。对此，珠江物业公司、合生景泰公司质证认为：上述两份证据与本案无关，该两份证据的合同双方当事人不是本案的任何一方当事人，与本案没有关联性，不能证明周伟所主张的事实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。结合各方当事人诉、辩意见，本案争议焦点集中在珠江物业公司向周伟主张案涉2015年9月24日至2015年12月31日的物业管理费及违约金应否支持。周伟上诉称珠江物业公司发送的催缴通知不能产生诉讼时效中断的效力，故案涉物业管理费已超过诉讼时效。对此，本院认为，周伟于《珠江国际纺织城物业管理协议》中提供的通讯地址为“广东省广州市新港西路国际轻纺城F3A056档，通讯电话139××******”，并约定“乙方（指周伟）保证在本协议下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到的后果，其风险责任由乙方自行承担，甲方按本协议确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天内即视为送达乙方；乙方同意自该商铺交付日起，乙方通讯地址以该商铺为准，鉴于乙方在所承租的该商铺内经营，故乙方亦同意甲方可直接将通知贴在该商铺上，并保留两天后，视为甲方通知送达乙方，乙方也可直接签收甲方通知；等”。因此，在周伟没有提供证据证明书面通知珠江物业公司变更通信地址的情况下，一审认定珠江物业公司于2015年8月25日、2017年9月6日按上述地址送达催缴通知书符合合同约定，为有效送达，并无不当。珠江物业公司上述催缴行为发生诉讼时效中断的法律效果，一审结合查明事实，判处周伟应向珠江物业公司支付欠缴2015年9月24日至2015年12月31日的物业管理费，合法合理，本院予以确认。周伟上诉主张该费款已超过诉讼时效，于法无据，本院不予支持。综上所述，周伟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1725元，由上诉人周伟负担。本判决为终审判决。审判长  李志明审判员  王碧玉审判员  俞 颖二〇二〇年十二月十五日书记员  王嘉宝陈蕴琦