四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15632号 上诉人（原审原告暨反诉被告）：周卓，男，1975年6月7日出生，汉族，住成都市武侯区。 上诉人（原审被告暨反诉原告）：屈书华，男，1974年7月15日出生，汉族，住江西省东乡县。 委托诉讼代理人：杜学英，四川元绪（郫都）律师事务所律师。 原审原告：周某，男，2006年1月4日出生，汉族，住成都市锦江区。 法定代理人：陈某（系周某的母亲），女，1974年11月1日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 委托诉讼代理人：李凌鹏，四川纵目律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗芹，四川纵目律师事务所律师。 原审被告：四川德润达商贸有限公司。住所地：成都市双流区西航港街道成白路**成都农产品中心批发市场有限责任公司****。 法定代表人：叶华。 原审被告：叶华，女，1980年1月26日出生，汉族，住成都市金牛区。 上诉人周卓、上诉人屈书华因与原审原告周某、原审被告四川德润达商贸有限公司（以下简称“德润达公司”）、原审被告叶华房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2019）川0116民初4326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员赫耀文独任审理。本案现已审理终结。 上诉人周卓上诉请求：请求依法撤销一审判决第一项，并依法改判为屈书华向周卓支付租金360000元。事实及理由：1、案涉房屋左侧墙体拆除前后，周卓与屈书华的车辆均可正常出入小区，一审法院认定通往案涉房屋的路无法通行属于认定事实错误；2、一审法院认定周卓给予屈书华三个月免租期的抗辩意见属于适用法律错误。 周某答辩称，与周卓的上诉请求一致。 屈书华答辩称，一审期间我方已举证证明案涉房屋无法正常使用。我方已支付房屋装修款项，但未使用且还要支付未使用期间的费用，显失公平，请求法院查明事实驳回上诉人周卓的上诉请求。 上诉人屈书华上诉请求：1、请求依法撤销一审判决第一项，并依法改判为驳回周卓的诉讼请求或将本案发回重审；2、请求依法撤销一审判决第四项，并依法改判为周卓赔偿屈书华损失费207427元或将本案发回重审。事实及理由：1、当事人双方未明确约定月租金数额，亦未签订房屋租赁合同，一审法院仅凭周卓方提供的意向性合同认定租金为每月20000元属认定事实错误，一审法院现场勘查情况与事实不符，且未认定屈书华支付给周卓的20000元属认定事实不清；2、依据相关法律法规，一审法院驳回屈书华的反诉请求属于适用法律错误；3、一审法院程序违法，应当由简易程序转为普通程序。 周卓答辩称，屈书华依据的法律关系不清，另在一审中屈书华已明确认可租金为每月20000元；一审中已明确屈书华不仅使用了案涉房屋且在房屋内加工食品；此外，一审法院审理时限并不是必须发回重审或改判的理由，因此，屈书华的上诉事实及理由不成立。 周某答辩称，与周卓的答辩意见一致。 周卓、周某向一审法院起诉请求：1、判令德润达公司向周卓、周某支付2018年5月至2019年10月共计18个月的房屋租金360000元；2、屈书华、叶华对房屋租金的支付承担连带责任。 屈书华向一审法院反诉请求：1、判令周卓赔偿屈书华损失费207427元；2、本案诉讼费用由周卓承担。 一审法院认定事实：周卓与周某系父子，二人共有位于成都市双流区××街道××路××段××号××栋××层××号房屋。2018年3月，周卓与屈书华口头协商，周卓将上述房屋一楼部分出租给屈书华使用，租金为20000元／月。2018年3月1日，屈书华通过银行转账的方式向周卓支付了20000元定金。2018年3月22日，周卓通过微信向屈书华发送《租房协议书》，但此后双方并未签订书面合同。2018年5月，屈书华对案涉房屋进行了装修，并占有房屋至今。2019年1月11日，周卓的妻子通过微信向屈书华方催收租金，双方发生纠纷。2019年5月8日，周卓的妻子再次通过微信与屈书华方协商，双方未能达成一致意见。故周卓提起诉讼。审理中，屈书华陈述，其与周卓口头协商一致：周卓给予其三个月的装修免租期，待期满后双方再签订书面合同。周卓对此不予认可。屈书华、叶华、德润达公司提交了案涉房屋所在的物业公司江南宅院物业服务中心于2019年6月25日出具的《证明》一份，载明：2018年5月案涉房屋的2、3楼进场装修，拆除部分较多，建渣堆积较多导致案涉房屋后院道路不透光，直至2019年3月业主才将装修建渣及旧件清除一部分，勉强可以进出，2019年4月底业主将后院所有建渣清理干净并贴好地砖，可以正常通行，但至今2、3楼装修还没完全结束。案涉房屋1楼装修入场时间为2018年5月中旬，但是后因2、3楼装修建渣挡住后院道路无法通行，2018年6月初被迫报停装修，至2018年6月底再入场装修，至2018年10月装修初成，但因为2、3楼未清理建渣致使道路不通使一楼一直无法正常使用。周卓、周某向一审法院提交了上述物业公司于2019年7月29日再次出具的《证明》一份，载明：1、2018年月初，叶华、屈书华与周卓经江南宅院物业服务中心经理朱勇介绍认识，并达成房屋租赁意向，叶华、屈书华自2018年5月中旬进入该租赁房屋开始装修并持续使用至今；2、2019年5月7日，由承租方叶华、出租方陈某（周卓妻子）以及朱勇共同参与协调该房屋租金的支付事宜。此次谈话中，出租方向承租方提出：房屋自2018年3月出租给承租人以来，承租方一直未支付租金。出租方核算承租方应支付租金为20000元／月×18个月＝360000元（租金自2018年5月1日起计算至2019年10月31日）。考虑双方愿意长期合作，出租方表示愿意作出适当让步。而承租方虽然承认自租房以来未支付过房租，但坚持要求从2019年2月开始支付租金，最终双方未达成一致意见；3、前院建渣位于案涉房屋产权权属范围以外，并未堵塞通道，不影响房屋的正常进出使用；4、因雨季和中高考月的来临，2018年5月底，江南宅院物业服务中心通知业主方停止装修，直至2018年6月底；5、案涉房屋使用（出租方使用及承租方租用）期间，业主方（承租方）、出租方均有各型（小型轿车、面包车、货车等）车辆经常出入、运送货物和建材。2019年11月5日，一审法院组织双方对现场进行了勘查，现场勘查情况如下：1、案涉房屋仅有一道铁门可供进出且处于关闭状态，经物业工作人员开门后才可进入；2、周卓方陈述案涉房屋此前还有一道门可进入，门的位置在现场政府施工处，但现由于政府修建安置小区已无法通行，但周卓将靠近铁门的围墙打通以供通行；3、一楼铺面整体（包括一道玻璃门、一道卷帘门，且现场可见一部分割断及装修处理），此外还包括铺面后的一部分房屋，屈书华在使用，现场可见工作人员正在加工食品，其余房屋部分由周卓使用；4、从一楼铺面到后面加工食品处有一通道可供车辆通行；5、在食品加工处旁，屈书华搭建了一间房屋，处于关闭状态；6、在一楼铺面旁有一压缩机，连接一楼铺面内，处于运行状态。叶华陈述案涉房屋一楼左手边的门是2019年10月份才开的，以前是修路处的门可供车辆通行，但从2019年3月份开始修路后就完全不能通行，这期间是步行及三轮车往小区铁门进入的，且其称一楼房屋是其锁住的，对上述一楼房屋现状无异议。 一审法院认定上述事实采信了当事人的陈述、身份信息、房屋不动产权证、房屋信息查询记录、案涉房屋照片、微信聊天记录、租房协议书、租房定金转账电子回单、证明、现场调查询问笔录等证据。 一审法院认为，2018年3月，周卓与屈书华口头约定，周卓将上述房屋一楼部分出租给屈书华使用，该约定系双方的真实意思表示，不违反法律法规规定，双方之间的房屋租赁合同关系成立。按照《中华人民共和国合同法》第十条第一款“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”和第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，周卓与屈书华之间的房屋租赁合同关系应属合法有效。从本案证据来看，德润达公司、叶华、周某并非上述房屋租赁合同主体，不应享有合同权利以及承担合同义务。关于周卓主张2018年5月至2019年10月共计18个月的房屋租金360000元。屈书华辩称，20000元／月的租金标准以及未支付租金属实，但周卓对案涉房屋2、3楼进行装修致建渣堆积，且因周边市政工程修建而道路不通，故屈书华一直无法使用案涉房屋，故其有权拒绝支付租金。并且周卓承诺给予其三个月的装修免租期。一审法院认为，双方对于20000元／月的租金标准以及屈书华未向周卓支付租金的事实不持异议，予以确认。关于双方是否约定装修免租期三个月，屈书华陈述系双方口头约定，周卓对此不予认可。双方并未订立书面合同对此进行约定，按照房屋租赁合同的交易习惯，承租人承租房屋后一般会根据自己的经营需要对租赁房屋进行装修，本案双方的初衷是签订较长期限的合同，屈书华租赁案涉房屋用于经营冻库和加工，因此周卓给予屈书华三个月的装修免租期符合交易习惯，故对屈书华的该项抗辩意见予以采纳。关于是否存在建渣堆积和市政施工导致道路不同，屈书华无法使用案涉房屋的问题。屈书华陈述周卓对2、3楼装修导致建渣堆积，道路不通，2019年3月市政施工开始后，道路完全无法通行，直至2019年10月周卓将案涉房屋一楼左手边的门打开后，才可通过小区铁门进入案涉房屋，并提交了小区物业公司的《证明》和案涉房屋照片予以证明。周卓陈述道路一直都是通的，不存在屈书华陈述的问题，并提交了小区物业公司的另一份《证明》予以证明。小区物业公司出具的两份《证明》中关于建渣堆积、道路是否通畅、屈书华是否无法正常使用案涉房屋的陈述前后矛盾，故对其该部分的证明内容不予采信。从双方的陈述、屈书华提交的照片以及一审法院现场勘查的情况能够证明，现场虽有建渣堆积，但其堆放地点并非案涉房屋或者近距离处，案涉房屋前仍有足够宽的通道供车辆通行并停放，并不影响屈书华对案涉房屋的正常使用，故对于屈书华关于建渣堆积导致道路不通，无法正常使用房屋的抗辩意见不予采纳。但案涉房屋左侧原为一小门，车辆无法通行，仅能通过案涉房屋前面的道路驶入，在市政施工后该道路已修建起围墙，无法通行，直至周卓将上述小门打开，车辆才可驶入。故对于屈书华关于2019年3月市政施工开始至同年10月小门打开期间车辆无法通行的抗辩意见予以采纳。屈书华方陈述案涉房屋的电费一直由其在缴纳，结合屈书华在案涉房屋处经营冻库和加工的用途，即便车辆无法通行也并非导致完全不能使用案涉房屋，在此期间的租金依据公平原则酌情支持一半更为符合本案实际情况。综上，案涉房屋自2018年5月起即由屈书华占有使用，其应当向周卓支付租金。周卓主张的2018年5月1日至2019年10月31日期间的租金360000元在扣减三个月装修免租期租金60000元（20000元／月×3个月）、2019年3月1日至10月31日一半的租金80000元（20000元／月×8个月÷2）后剩余220000元的部分，予以支持。关于屈书华主张在外另行租房损失207427元，其提交了在外租房合同以及缴纳租金的票据证明其主张，周卓对此不予认可。屈书华提交的证据不能证明其仅在案涉房屋处经营冻库和加工，即不能证明其另行租赁房屋经营冻库系因案涉房屋无法正常使用还是其出于自身经营需要所致。并且，其仅提交了《收据》而未提交相关转账凭证以证明其实际缴纳了租金。综上，屈书华提交的证明不能证明其主张，故对于其反诉请求，不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、屈书华于判决生效之日起十日内向周卓支付租金220000元；二、驳回周卓的其他诉讼请求；三、驳回周某的诉讼请求；四、驳回屈书华的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3350元、反诉案件受理费2206元，共计5556元，由周卓负担1303元、屈书华负担4253元。 本院二审期间，上诉人周卓提交如下证据：案涉房屋2018年3月至2019年12月的电费发票和微信聊天记录，拟证明屈书华正常使用案涉房屋。 周某质证认为，认可该份证据。 屈书华质证认为，对电费发票和聊天记录的真实性无异议，但这些证据并不能达到上诉人的证明目的，电表是一栋房子共有，无法证明是屈书华用电。微信聊天记录内容正好证明2019年1月11日我方仍未使用案涉房屋。我方交了一部分电费的原因是装修时使用过一段时间。 本院二审证据认定如下：电费发票和聊天记录来源合法，客观真实，与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。 二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”在案证据显示，虽然双方未签订书面租赁合同，但是周卓已经将案涉房屋交给屈书华使用，屈书华也接受了房屋并使用。因此，双方的房屋租赁合同因实际履行而有效。屈书华认可房屋租金为每月20000元，因此，房屋租金应该按照每月20000元计算。屈书华关于一审法院仅凭周卓方提供的意向性合同，认定租金为每月20000元属认定事实错误的上诉主张，本院不予支持。由于房屋租赁合同是要式合同，周卓在出租自有房屋的时候，应该与承租人订立书面的租赁合同，将双方的权利义务固定于书面合同上，以便更好地依据合同保护自身合法权益。本案中，周卓作为出租人具有签订书面合同的主导作用，其未坚持签订书面合同，导致无法确定双方是否约定装修免租期三个月。一审法院根据房屋租赁合同的交易习惯，结合本案中屈书华承租房屋的用途，认定周卓给予屈书华三个月的装修免租期符合交易习惯并无不当。周卓关于一审法院认定给予三个月免租期属于适用法律错误的主张，本院不予支持。一审法院根据现场勘查笔录并结合房屋状况及其小区环境等因素，认定2019年3月1日至2019年10月31日屈书华支付周卓一半的租金并无不当，本院对此予以确认。周卓关于一审判决属于事实错误的主张，本院不予支持。屈书华关于周卓赔偿其损失费207427元的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院为查明案件事实，延长审理期限并无不当，不影响案件事实的认定，屈书华关于一审程序违法，应当发回重审的主张，本院不予支持。 综上，上诉人周卓、屈书华的上诉理由均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10811元，由上诉人周卓负担3100元，由上诉人屈书华负担7711元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  赫耀文 二〇二〇年十二月十五日 书记员  丁大贵