河北省张家口市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0703民初1230号 原告：王润娥，女，1957年12月13日出生，汉族，住张家口市桥**。 委托诉讼代理人：石光雨，河北震河律师事务所律师。 被告：张家口中惠房地产开发有限公司，住所地河北省张家口市桥**至善街**小河套百盛街商城**楼**901。 法定代表人：李文刚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈后田。 委托诉讼代理人：马洪斌，河北扬正律师事务所律师。 原告王润娥与被告张家口中惠房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称中惠房开）合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王润娥及其委托诉讼代理人石光雨，被告张家口中惠房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈后田、马洪斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王润娥向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行《房屋安置协议书》并按协议第一条内容判令被告按照协议约定按照套内等面积置换房屋；2.判令被告按照协议第三条约定因30#楼新楼格局发生改变，超出部分按5000元/㎡收费；3.请求法院按照法院委托的评估机构的评估结果判令被告对原告的房屋装修费用进行补偿；4.判令被告因未按照协议约定层高3.15米交付房屋而违约支付给原告损害赔偿金（按照评估机构评估结果计算最终的损害赔偿金）；5.判令在办理置换房屋交房手续时缴纳契税和房屋维修基金等相关费用，按照协议约定同等面积调换部分的费用减免，超出部分由原告缴纳；6.被告承担本案的诉讼费鉴定费。庭审中，原告对第一项诉讼请求有补充，将原告名 2 下坐落于张家口市桥西区房屋，对第二项诉讼请求补充，按照套内面积置换，超出部分按照每平米5000元，向被告缴纳费用。事实和理由：2013年8月18日，张家口市第三公证处、香江名城小区34号楼全体业主公证了《香江名城小区34号楼房屋置换分房方案》的选房结果，2013年9月29日，34号楼业主与被告签订了《房屋置换协议书》。2020年5月30日，原告主动要求被告按照协议约定的房屋置换协议履行置换方案；被告首先提出置换房屋需要购买地下室，后又提出按照房屋建筑面积补差价。被告不公布隐瞒房屋装修费评估的结果和明细，妄图私下压价和不公平交易，达到侵害原告合法权益的目的。被告未能按照《房屋置换协议书》第七条的交房标准比如房屋高度（协议约定房屋层高3.15米）交付房屋，构成明显违约，侵害到原告的合法权益，其多获得的房屋面积的获利即为原告业主的损失，或者请求法院委托相关机构对被告违法获利进行评估。此外，被告还利用自身的强势地位要求原告在置换后的房屋的契税和房屋维修基金等相关费用重新缴纳，显然不公平不合理。被告还强行要求各业主加装太阳能热水器并强行收取400元每年的使用费。被告在履约过程中，恶意违约不履行生效协议，严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告合法权益，故依法诉至法院，请人民法院支持原告的各项诉讼请求。 中惠房开辩称，原告要求置换的803室房屋没有双方约定的依据，应驳回。一、起诉状没有具体的诉讼请求，不符合法律规定，不具备起诉条件，应驳回。房屋这特定物没有一对一的合同，连个置换具体房号都没有，如何出判？二、房屋置换协议显失公平。公平是民事的基本原则，合同法第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方权利和义务。”《房屋置换协议书》是业主群体上访、政府对被告极限施压，也是在大境门办事处 3 已委托“河北省建筑工程质量检测中心”进行了检测，认为34#楼的主体是安全可靠，居住根本没问题的背景下，在政府的指示下，被告将业主们安排酒店免费提供住宿而花去了百万元后不堪重负、与日俱增的费用逼迫下，被告才违背了自己的真实意思表示下签订的不公平协议。该楼体墙体只是些许裂缝儿，这种情况多如牛毛，通常的做法是加固和给一些补偿，无需置换。将已经居住了十几年的建安成本950元每平方米的砖混结构的板儿楼无偿置换成2800元每平方米崭新混凝土剪力墙的电梯楼显失公平；超过面积部分价格是遇涨不涨、遇跌则落的霸王条款，没说超面积幅度，难道成倍超也是这样？被告认为约定不明就按标准或者交易习惯在超出3%的面积内按照5000元，再超应按市场价约8000元每平方米计价方显公平。三、协议中的套内面积应当以通用的建筑面积计算以房产证一对一的建筑面积兑换方可显公平。产权证、出售住宅都是以建筑面积为准，建筑面积既是国家标准又是交易习惯，应该按照建筑面积计算。合同法第62条第一款规定“质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；”。四、层高3.15米无法实现。市规划局是按照住宅层高不小于2.7米审批，根本就没有层高3.15米的住宅，30#楼层高2.9米，符合标准。五、协议第六条约定换房过程中涉及的相关费用，超面积的待与桥西区政府协商解决。这不是专指契税，属约定不明。六、即使是这样的协议，被告也尽最大的努力落实。双方已协商良久，几近达成协议，首先是丢掉套内面积而用建筑面积；其二是放弃了3.15米的层高而按通常的2.9米；其三契税、公共维修基金先按新楼交纳办新证时退旧楼的维修基金；其四旧房装修补偿以前期评估为基础定额补偿都已经谈妥。只是在一些小的环节上因意气用事而搁浅。协商中的妥协不能作为判决中的依据，严格按照事实和法律办事，就应当恪守公平原则。7、恳请法院公平判决此案。被告虽为港资，但在业主及政府的双重压力下是典型的弱势，恳请法院体悯被告签约时的身不由己处境，依法公平判决，纠正房屋置换 4 协议中的不公平。 庭审中，王润娥提交第一组证据，张家口市桥西区古宏大街22号香江名城国际小区34号楼2单元4层401商品房买卖合同一份、房屋所有权证，证明目的为该合同第四页当中约定了建筑面积、套内建筑面积、公摊建筑面积，该房屋系原告所有。提交第二组证据，房屋置换协议书一份，证明目的为双方签有真实合法有效的换房协议，协议内容对换房的约定明确具体，合同第一条约定了换房原则为套内等面积置换，第三条约定超出面积按每平米5000元收费，第四条约定由被告对原告进行装修补偿，第六条约定换房涉及的相关费用，同等面积范围内由被告与桥西政府协商解决，超出面积应该由原告自行缴纳，第七条置换的房屋在合同中明确约定了层高为3.15米。提交第三组证据，公证书、房产（预）测绘报告，证明目的为34号楼房屋置换的分房方案以及当时的换房登记表，该登记表为双方签订的协议不可分割的一部分，证明原被告双方是有明确约定的，签协议时没有被置换房屋的准确面积及房屋坐落地址，只有待该房屋建成后由被告委托鉴定机构准确测量计入房产证。测绘报告是被告方委托，确定了原告置换房屋的房间号为30号楼3单元803室而且有准确面积，该证据的原件我方认为在被告处请被告出示证据原件。提交第四组证据，从张家口市房屋管理部门调取的房产测量规范，第1单元：房产测量规定（国标），证明目的为国标中定义了成套房屋建筑面积的测算。提交第四组证据，2013年被告方选房时提供的户型图一份。 被告的质证意见为：第一组证据，对房屋所有权证、商品房买卖合同、真实性合法性无异议，商品房买卖合同是购买原房屋的合法依据，与本案置换房屋没有关联性，不当为本案证据。第二组证据，对协议的真实性关联性认可，对其合法性不认可。该置换协议是与置换业主签订的一个协议，该协议中没有原告诉称的将原房屋置换为803室房屋的约定，该协议不约束原告诉称的803室房屋的处分权。第三组证据，对公证书真实性合法性认可，对其关联性不认可。公证书是原告一方所为，对被告没有约束力。 5 对检测报告真实性合法性关联性均不认可，第一检测报告不是原件，第二不是我方委托、未盖我公司公章、与我公司无关、对我公司无约束力，原告称置换协议的第二条第四款34#业主房屋置换登记表，我方认为公证书当中香江名城小区34号楼房屋置换选房登记表，并不是房屋置换协议书当中的34#业主房屋置换登记表，案涉30号楼测绘问题并非置换原因进行测绘，所有建筑物在办理产权之前都要进行面积的实测，不是因为置换进行实测。第四组证据，证据来源不明并无加盖出具单位的公章不清楚该国标，与置换房屋没有关联性，该国标中没有套内面积的定义只是测量方式标准，我方没有套内面积的定义。 另外，被告提交2020年7月21日的房产测绘报告，证明30号楼每一个房间最终确定面积。原告的质证意见为：不认可房产测绘报告，因为没有公章，和原告提交的测绘报告中803室房屋面积不一致。 本院经审理认定事实如下：原告王润娥系张家口市桥**古宏大街**香江名城国际小区**楼******房屋所有权人，中惠房开为香江名城国际小区建设单位。因香江名城小区34号楼墙体出现裂缝现象，34号楼全体居民要求对问题房屋进行置换。经桥西区政府协调，中惠房开同意对34号楼居民房屋进行置换。2013年8月16日，34号楼居民（全体业主）选派代表向张家口市第三公证处提出申请，对香江名城国际34号楼业主安置到30号楼进行现场公证，王润娥所选房号为八层A户型。2013年8月18日，张家口市第三公证处出具（2013）张三证民字第1112号公证书。2013年9月29日，中惠房开作为甲方与作为乙方的包括王润娥在内的香江名城国际小区34号楼全体业主签订《房屋置换协议书》，协议中约定“甲方中惠房开同意将香江名城国际小区30号楼作为乙方34号楼全体业主对换住房，换房原则为套内等面积置换，换房的范围为30号楼1—9层，换房的个体位置由34号楼全体业主通过内部会议的形式最后以书面方式通知中惠房开。” 6 本院认为，本案原告依据张家口市第三公证处的公证书确定的选房结果及原告提交的张家口市北方房产测绘服务中心出具的房产（预）测绘报告，主张其所选房屋为张家口市桥西区古宏大街22号香江名城国际30号楼3单元8层803室房屋；该主张并未得到被告认可，原、被告亦无关于案涉803室房屋置换的约定，本院无从确定换房的个体位置，原告还需与被告确定其认可的房屋个体位置，故原告的主张，本院无法支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告王润娥的诉讼请求。 案件受理费500元（已减半收取），由原告王润娥负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 员 翁腾飞 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 乔 莎 书 记 员 栗欣楠