河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初7962号原告：侯飞，男，汉族，1986年3月11日出生。原告：姚磊，女，汉族，生于1990年10月2日，住址同上。委托诉讼代理人：吕静，吕长斌，河南南都律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：南阳市天晟房地产开发有限公司，住所地南阳市冶铁路鸿源小区**楼****，统一社会信用代码91411300767809286H。法定代表人：黄信克，任该公司经理。委托诉讼代理人：吴强，该公司员工，代理权限为特别授权。原告侯飞、姚磊与被告南阳市天晟房地产开发有限公司（以下简称南阳天晟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯飞、姚磊的委托诉讼代理人吕静到庭参加了诉讼。被告南阳天晟公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯飞、姚磊向本院提出以下诉讼请求：1、确认被告有协助办理房地产权属证书的合同义务；2、依法判令被告限期向产权部门缴纳办理房地产权属证书的相关资料进行备案并协助原告办理判令房地产权属证书；3、被告支付逾期办理房地产权属证书违约金3,870.13元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年10月，原告与被告签订认购协议，约定原告购买被告开发的南阳市卧龙区翰林华府小区4幢1单元31层3109室，房屋建筑面积89.24平方米，总价款387,013元，被告取得预售许可证后，2015年10月13日双方又签署了商品房买卖合同，并已网签备案。原告依照约定向被告支付了全部房款及大修基金等费用，被告交付了房屋，原告入住至今。但被告未按合同及补充协议约定的期限按时为原告办理房地产权属证书，给原告生活带来极大不变。为维护原告的合法权益，故起诉至法院。被告南阳天晟公司辩称，2015年1月6日，被告与原南阳市卧龙区国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，合同约定该宗土地交付给被告时，该宗土地应达到“三通一平”。但直到被告进行规划验收，该宗土地上仍有遗留房屋未拆除，导致规划验收不能通过，不能进行房屋权属登记备案。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，规划验收的房屋只能由政府依法征收后拆除，被告无权也无法私自拆除。被告无法预见个别被征收房屋至今未能拆除的情形，这种情况也是被告自身无法克服和解决的，故被告逾期未完成备案未办理房地产权属证书属于不可抗力，而非自身原因，不应承担违约责任。待不可抗力的情形消失，被告会按照合同约定尽快办理房地产权属证书。故被告不存在违约情形，请法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年1月6日，被告南阳天晟公司与原南阳市卧龙区国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，合同约定：本合同项下出让宗地编号为wlg201424b，出让宗地面积为16585.30平方米，坐落于南阳市××瓦房庄，用途为城镇住宅用地和商业。同时约定，原南阳市卧龙区国土资源局同意在2015年2月10日前将出让宗地交付给受让人，交付土地时该宗地应达到场地内平整、周围基础设施达到基础设施完备通水通电通路。但该项目骏工及业主入住至今该宗地内仍有九处遗留的房屋尚未拆除。2020年1月南阳市龙区人民政府向南阳市自然资源和规划局发出关于办理刘庄瓦房庄城中村改造项目规划验收手续的函，主要内容：刘庄瓦房庄城中村改造项目系中心城区302个房地产整治项目之一，该项目东至三博齿轮公司及南阳柴油机厂、西至车站路、南至光武路、北至范蠡路，总占地面积113.4亩，实用地面积83.4亩。根据规划条件，该项目规划总建筑面积为22.41万平方米，其中安置房面积为7.47万平方米（均以实测为准）。截至目前，该项目已基本完成改造任务，但因占压道路红线的9户房屋未完成征迁，所以影响了项目规划验收。根据区政府下达的补偿决定，该9户房屋共需补偿资金8,536,197元。为推动该项目相关手续的办理，按照市房地产整治指挥部《关于中心城区房地产秩序专项整治项目有关问题的会议纪要》（宛房整纪要［2019］3号）中第三条的规定，我区已质押项目单位价值2633.80万元的有效资产（系所需补偿资金的3倍），现南阳市自然资源和规划局于2020年9月15日已向被告出具规划许可证。另查明，2015年9月29日，被告南阳天晟公司取得由被告开发的位于南阳市卧龙区刘庄瓦房庄翰林华府1#2＃3＃4＃商住楼商品房预售许可证（证号：宛房预售证第**）。2015年10月13日，原告侯飞、姚磊（××）与被告（××）签订商品房买卖合同，并进行了网签备案，网签合同备案号为15862667。约定原告购买被告开发的位于南阳市××区××瓦房××楼××单元××室，建筑面积89.24平方米，房款共计387,013元。第十五条约定：关于产权登记的约定为：××应当在商品房交付使用后90内，持办理权属登记需由××提供的资料到产权登记机关备案，如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第3项处理，……，3、本条××的责任是指，负责提供办理权属登记的资料报产权登记机关备案。××未在约定期限内报产权登记机关备案的，××同意给予180天的宽限期，若宽限期满××仍未完成备案，××有权提出退房，××应按××已付房款的1%支付违约金。2015年10月16日，原被告天晟公司又签订商品房买卖合同补充协议（以下简称补充协议），该协议第7.4条约定：若××未能按照合同第十五条约定办理产权登记，××同意给予××180日的宽限期，以将需由其提供的办理权属登记资料报产权登记机关备案。若××在宽限期内仍未将需由其提供的办理权属登记资料报产权登记机关备案，××有权提出退房，××应按已付房价款的1%向××支付违约金（无论××是否退房），本条××的责任是指，在约定期限内完成将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。若××不配合××向产权登记机关提供办理权属登记备案所需资料或配合办理产权登记，××不承担产权登记责任，一切后果及责任均由××承担。上述合同签订的过程中，原告陆续向被告支付全部购房款387,013元及大修基金、办证费等，被告向原告交付了案涉房屋，案涉房屋现由原告居住使用。被告并于2016年12月6日在南阳晚报刊登翰林华府交房公告，显示案涉小区1、2、3、4号楼自2016年10月7日开始全部正式办理交房入住手续。上述事实，由原告庭审陈述、商品房预售许可证、商品房买卖合同、补充协议、房款收据、交房通知单、契税发票、国有土地使用合同、卧龙区人民政府致南阳市自然资源和规划局函等证据在卷为凭，予以证实。本院认为，原告侯飞、姚磊与被告南阳天晟公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，故原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议均为有效合同，同时，原、被告双方对签订的商品房买卖合同进行了备案登记，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。原告按照约定向被告交付了全部购房款387,013元，被告在收到房款后也向原告交付了房屋，对此事实原、被告双方均予以认可，故原告基于商品房买卖合同占有了合同标的物即位于南阳市××区××瓦房××单元××室，并对房屋进行了使用与收益。关于原告要求被告限期向产权部门缴纳办理房地产权属证书的相关资料进行备案，并协助原告办理房地产权属证书的诉讼请求。本院认为，被告作为房地产开发企业，在房屋交付后，还应当履行协助原告办理物权登记的义务。该涉案项目现未能为小区业主办理产权证书的原因，有多方因素，主要原因是涉案小区所占的土地系国有出让地，出让方未在合同规定期限内完成拆迁安置工作，至今仍有房屋未能拆除，这也是涉案小区业主未能取得不动产权证书的主要原因。为此，被告天晟公司也采取积极的态度，向政府及相关行政机关申请解决。现虽有一定进展，但仍不具备办理房屋产权登记的全部条件，但因原、被告双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，被告天晟公司作为××负责提供办理权属登记的资料报产权登记机关备案。且天晟公司已经收取了原告缴纳的办证费用，办理房屋产权证书所需的资料除购房者基本信息外，其他主要资料均由天晟公司持有，因此，天晟公司应当根据合同约定在具备办证条件后向产权登记机关报送其持有的办理产权登记所需的相关资料，办理权属登记所需要的其他相关资料由原告向相关部门提供。关于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求。本院认为，违约金的设立可以使当事人预知不履行或者不适当履行的后果，其主要作用是对违约方不守约的惩罚，同时也是对守约方损失的弥补。本案中，原被告双方于2015年10月13日签订的商品房买卖合同及补充协议明确约定，若××未能在商品房交付使用后90内办理产权登记，××同意给予××180日的宽限期，以将需由其提供的办理权属登记资料报产权登记机关备案。若××在宽限期内仍未将需由其提供的办理权属登记资料报产权登记机关备案，××有权提出退房，××应按已付房价款的1%向××支付违约金（无论××是否退房）。因此，被告在向原告交付房屋后应按合同约定积极将应由其提供办理房屋权属登记所需的资料向产权登记机关备案，但被告将涉案房屋建设完成后于2016年12月6日在报刊上刊登交房公告进行了房屋交付，但房屋交付至今因建设场地未达到“三通一平”的标准，导致规划验收无法通过，致使房屋××无法办理房屋产权登记。被告天晟公司的行为违反了原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议的约定，故被告天晟公司应当按照约定的已付房价款的1%向原告侯飞、姚磊支付违约金。原告已按照合同约定向被告支付总房款387,013元，被告对此也予以认可，故被告天晟公司应当向原告侯飞、姚磊支付逾期办证违约金3,870.13元。被告天晟公司辩称至今未办理房屋权属证书的原因为涉案土地的附属物因原南阳市卧龙区国土资源局未履行“三通一平”的义务，导致涉案项目不能通过规划验收备案，该情况属于不可抗力，应当免除责任的辩称理由。本院认为，被告天晟公司作为房地产开发企业，应当知道在原南阳市卧龙区国土资源局向其交付国有建设用地使用权出让合同中约定的宗地编号为wlg201424b号的土地时的现场状况，且被告天晟公司作为一个专业从事房地产开发的商事主体，应当知道其接受不符合土地转让合同约定条件的土地可能会引起的不良后果。故虽涉案项目因未通过规划验收而导致至今未办理权属证书，但该原因不属于不可抗力，故对被告的此项辩称理由，本院不予采信。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认被告南阳市天晟房地产开发有限公司有协助原告侯飞、姚磊办理房地产权属证书的合同义务；待具备办理权属登记的条件后，被告南阳市天晟房地产开发有限公司应当向产权登记机构提供其持有的办理权属登记需要的相关资料。二、自本判决生效之日起十日内，被告南阳市天晟房地产开发有限公司向原告侯飞、姚磊支付逾期办理房屋产权证书违约金3,870.13元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告南阳市天晟房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员 蒋 娜二〇二〇年十二月三日书记员 张钰晗