广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终10004号上诉人（原审被告）：傅国良，男，1969年2月10日出生，香港特别行政区居民，香港居民身份证号码为G439305(7)。上诉人（原审被告）：龙美琪，女，1976年11月18日出生，汉族，住广东省东莞市*****************，公民身份号码为452************468。两上诉人共同委托诉讼代理人：香洁瑜，广东说文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市粤安物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市****************。统一社会信用代码为914***********402B。法定代表人：蒋某1。委托诉讼代理人：张爱玉，广东常正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈翠莲，广东常正律师事务所律师。上诉人傅国良、龙美琪因与被上诉人东莞市粤安物业管理有限公司（以下简称粤安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初13887号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。傅国良、龙美琪上诉请求：撤销一审判决第一项和第二项，改判驳回粤安物业公司全部诉讼请求。事实与理由：一、双方不存在合同关系，粤安物业公司并非本案适格主体。傅国良、龙美琪从未与粤安物业公司签订任何服务合同，双方不存在合同关系，亦未享受其提供的服务，粤安物业公司并非本案适格主体。从粤安物业公司提供的证据可知其自认的催款主体为嘉骏中心管理处，而并非粤安物业公司。二、合同约定商品房至今未达到交付条件，傅国良、龙美琪须支付物业管理诉请的前提不成立，应当改判驳回诉讼请求。傅国良、龙美琪购买案涉不动产，案涉《商品房买卖合同》约定出卖人应当具备下列第4种“该商品房具备验收合同标准”条件，并将符合合同约定的商品房交付傅国良、龙美琪使用。案涉商品房的现状连最基本的四面墙都不具备，并未单独间开，根本不符合合同约定的交楼条件，交付物业管理物业费更无从谈起。傅国良、龙美琪至今未收到案涉房产，亦并未使用。一审法院以傅国良、龙美琪同一小区其他房屋已实际出租给他人使用而认为案涉商品房也已经合格交付给傅国良、龙美琪使用，完全缺乏事实依据。双方签订的《物业管理委托合同》约定的委托管理事项是否完成并不清楚。故案涉《物业管理委托合同》及《前期物业服务合同》均未达到生效条件，傅国良、龙美琪不应支付物业管理费。三、粤安物业公司诉请的物业管理服务费起算日期混乱，未提交相关证据予以证明，应当承担举证不能的责任。本案粤安物业公司诉请的物业管理服务费由2014年10月起算，而有的案件却从2013年8月起算，故此起算日期完全由粤安物业公司自行决定，其并未提交相关证据予以证明。四、粤安物业公司诉讼请求已经超过诉讼时效，粤安物业公司已经丧失胜诉权，应当改判驳回诉讼请求。案涉物业服务合同纠纷于2019年9月由一审法院立案审理，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案已超过诉讼时效，粤安物业公司丧失胜诉权。五、傅国良、龙美琪并非案涉《物业管理委托合同》、《前期物业服务合同》的签订主体，对管理费的计算标准及违约金不确认。而根据《关于公布东莞市住宅物业管理服务政府指导价的通知》，三级物业管理的最高价为1.4元/月/平方米，与粤安物业公司主张的收费标准存在较大的差距。综上所述，一审法院认定事实错误，判决缺乏法律依据，应当依法予以改判。被上诉人粤安物业公司未予答辩。粤安物业公司向原审法院起诉请求:1.傅国良、龙美琪向粤安物业公司交纳东莞市***************办公1917号物业管理费共计28299.91元（自2013年8月起暂计算至2019年8月，后期物业管理费计算至实际清偿之日至）；2.傅国良、龙美琪向粤安物业公司支付延迟支付物业管理费的违约金15724.86元（违约金逐月分开计算，分别以每个月应交纳的物业管理费387.67元为本金，按照日万分之五的标准，从每个拖欠月份的6日起计至2019年8月22日，后续违约金从2019年8月23日开始，按照上述计算方式逐月计算至实际清偿之日止；3.本案诉讼费由傅国良、龙美琪承担。原审法院经审理查明，2010年11月26日，傅国良、龙美琪与开发商嘉骏公司分别签订了合同编号为20101126B4312B495373的《商品房买卖合同》，约定傅国良、龙美琪向嘉骏公司购买位于东莞市***************办公1917号房办公物业，建筑面积为66.84㎡，约定的交楼时间是2009年12月31日，交付楼条件是案涉商品房具备验收合格标准。2011年1月21日，粤安物业公司与嘉骏公司签订了《物业管理委托合同》，约定由粤安物业公司提供物业管理服务，期限为2011年1月21日至2015年1月20日，约定物业管理费标准为5.80元/月/㎡，并未约定具体的缴费期限，但约定逾期缴纳物业管理费的按万分之五的标准支付滞纳金。2015年1月20日，粤安物业公司与嘉骏公司签订了一份《前期物业服务合同》，约定继续由粤安物业公司对嘉骏公司办公楼提供物业管理服务至2020年1月19日止，约定物业管理费标准为5.80元/月/㎡，每月物业管理费于当月5日前收取，但并未明确约定逾期缴纳物业管理费的违约金标准。粤安物业公司主张案涉小区尚未成立业主委员会，对此傅国良、龙美琪主张表示并不清楚。2010年10月30日，傅国良、龙美琪与嘉骏公司签订一份《嘉骏中心（写字楼）认购书》，约定傅国良、龙美琪认购案涉物业，认购价款为672075元，傅国良、龙美琪将案涉物业返租给嘉骏公司两年，租金收益80649元从首期款中一次性扣除，两年后交付傅国良、龙美琪使用。粤安物业公司提供竣工验收备案证书复印件、商品房买卖合同、租赁合同、物业管理费缴费凭证、司法拍卖公告主张案涉物业的权属人为傅国良、龙美琪，案涉物业于2011年1月11日经验收合格，傅国良、龙美琪在同一小区共购买了十七套房产，部分房产已缴纳物业管理费，部分房产已出租给他人，足以证明案涉物业已经交付给傅国良、龙美琪使用。傅国良、龙美琪则质证认为粤安物业公司提供的证据与本案案涉物业并无关联性，并提供现场图片主张案涉物业并未达到收楼标准，傅国良、龙美琪尚未收楼，故傅国良、龙美琪无需向粤安物业公司支付物业管理费。粤安物业公司提供《致欠缴物业服务费业主的函》、照片、催费通知书、快递详情单、快递查询结果主张粤安物业公司通过多种途径向傅国良、龙美琪催要案涉物业管理费，其中于2012年10月26日向龙美琪的留存的身份证住址寄送催缴函被退回，于2016年10月26日向龙美琪留存的身份证住址寄送催缴函，于2018年11月11日向傅国良在《商品房买卖合同》留存的地址寄送催缴函，邮件均已签收；同时2018年期间均在案涉物业处张贴催款通知书。傅国良、龙美琪则主张并未收到上述《致欠缴物业服务费业主的函》，粤安物业公司从未向粤安物业公司催要过物业管理费，粤安物业公司现提起诉讼，案涉的部分物业管理费已超过诉讼时效。粤安物业公司主张虽然《物业管理委托合同》并未约定缴费期限，《前期物业服务合同》并未约定违约金标准，但实际上根据交易习惯一直按照每月5日前缴费、违约金按每日万分之五的标准计付违约金，而且傅国良、龙美琪在同一小区的其他房屋已缴纳的物业管理费的均存在缴费期限及违约金项目。傅国良、龙美琪则主张傅国良、龙美琪并非合同的主体，对于物业管理费的计算标准及违约金标准不予确认。2019年9月23日，粤安物业公司以傅国良、龙美琪拒不支付物业管理费为由提起本案诉讼，请求判如所请。上述事实，有《物业管理委托合同》、《前期物业服务合同》、《致欠缴物业服务费业主的函》、《商品房买卖合同》、诚信证明、竣工验收备案证书、催缴通知单、快递单、照片、物业管理费缴费凭证、《嘉骏中心（写字楼）认购书》、傅国良、龙美琪提供的现场照片以及原审法院庭审笔录附案证实。原审法院认为，粤安物业公司是依法成立的具有物业管理资质的企业，案涉小区尚未成立业主委员会，粤安物业公司与案涉小区的开发商嘉骏公司签订了《物业管理委托合同》、《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，其内容也没有违反法律的强制性规定或禁止性规定。因此，案涉的《物业管理委托合同》、《前期物业服务合同》合法有效，应受法律保护，对粤安物业公司、傅国良、龙美琪均具有约束力。傅国良、龙美琪作为东莞市***************办公1917号房屋的权属人，应当按照《物业管理委托合同》、《前期物业服务合同》的约定向粤安物业公司缴纳物业管理费。傅国良、龙美琪抗辩案涉物业因不符合交楼标准而拒绝收楼，但傅国良、龙美琪并未举证证明因案涉物业存在未符合交楼标准与嘉骏公司主张过权利或产生纠纷的证据，根据《商品房买卖合同》约定的交楼日期早已届满，而粤安物业公司提供了案涉物业的竣工验收备案证书复印件，结合傅国良、龙美琪已将案涉物业返租给嘉骏公司，原审法院认为足以形成证据链条，采信粤安物业公司的主张，认定案涉物业已实际交付傅国良、龙美琪使用。傅国良、龙美琪抗辩案涉物业部分物业管理费超过诉讼时效，根据粤安物业公司提供的证据显示粤安物业公司于2016年10月26日向龙美琪留存的身份证住址寄送催缴函，应视为其就物业管理费进行催缴，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条的规定，粤安物业公司诉请的2013年8月至2014年9月期间的物业管理费已超过两年的诉讼时效，原审法院不予支持；粤安物业公司于2016年10月26日的催缴行为导致诉讼时效中断，粤安物业公司诉请的2014年10月至2019年8月期间物业管理费并未超过诉讼时效。现粤安物业公司主张傅国良、龙美琪拖欠2014年10月至2019年8月期间的物业管理费未缴纳，而傅国良、龙美琪亦确认其并未缴纳，故傅国良、龙美琪应向粤安物业公司缴纳上述期间的物业管理费，具体核算为66.84㎡×5.80元/月/㎡×59个月=22872.65元。至于2019年8月后续的物业管理费，因粤安物业公司提起诉讼时尚未实际产生，粤安物业公司可另行提起诉讼进行主张，在本案中不予处理。关于违约金，虽然《物业管理委托合同》并未具体约定物业管理费的缴费时间，但实际上物业管理费均为按月缴纳，现傅国良、龙美琪未能于次月1日前缴纳物业管理费，逾期缴费造成粤安物业公司损失，根据《物业管理委托合同》的约定，逾期缴纳物业管理费的按每日万分之五的标准计算违约金，因《物业管理委托合同》的期限至2015年1月20日，故违约金计算月份应截至2015年1月。至于自2015年2月起，因粤安物业公司与嘉骏公司签订的《前期物业服务合同》并未约定违约金标准，粤安物业公司提供的物业管理费发票虽然载明收取违约金项目，但不能据此证明粤安物业公司与嘉骏公司就违约金的标准达成一致的意见，对傅国良、龙美琪不具备约束力，故上述期间的违约金缺乏依据，原审法院不予支持。同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，上述违约金应以拖欠物业管理费数额为上限，故粤安物业公司可自次月的1日起就傅国良、龙美琪拖欠的物业管理费要求傅国良、龙美琪按照合同约定的标准支付违约金，并以每月物业管理费的本金387.67元为上限，计算至实际清偿之日止。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第四十二条、参照《广东省物业管理条例》第五十条的规定，判决如下：一、傅国良、龙美琪应于判决生效之日起五日内支付粤安物业公司东莞市***************办公1917号房屋2014年10月至2019年8月期间物业管理费人民币22872.65元及违约金（具体计算方式：从2014年10月开始逐月分别计算至2015年1月，以每个月管理费为本金，从次月的1日开始按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止，违约金应以每月拖欠物业管理费数额为上限）；二、驳回粤安物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费900元，粤安物业公司已预交，由粤安物业公司负担260元，由傅国良、龙美琪共同负担640元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，因傅国良为香港特别行政区居民，故本案为涉港物业服务合同纠纷。各方当事人对原审法院行使管辖权及以内地法律作为解决争议的准据法均不持异议，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人傅国良、龙美琪上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。对此，本院分析如下：关于粤安物业公司是否为本案适格原告的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，粤安物业公司与嘉骏公司分别于2011年签订《物业管理委托合同》、于2015年签订《前期物业服务合同》。案涉小区尚未成立业主委员会，故嘉骏公司作为建设单位与粤安物业公司签订的上述物业服务合同对傅国良、龙美琪具有约束力。傅国良、龙美琪以粤安物业公司不存在合同关系为由提出抗辩，不符合上述司法解释的规定，本院不予支持。关于傅国良、龙美琪是否已经收房的问题。傅国良、龙美琪与开发商嘉骏公司于2010年11月26日签订的《商品房买卖合同》约定，案涉房屋的交楼时间为2009年12月31日，而案涉小区于2011年1月11日已经过验收合格，双方约定的交楼时间早已届满。傅国良、龙美琪在签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋已经具备交付的条件。一审法院综合上述情况，并结合傅国良、龙美琪同一小区其他房屋已实际出租给他人使用的事实，认定傅国良、龙美琪已经收房符合常理，本院予以支持。傅国良、龙美琪主张案涉房屋不符合交付条件，故其尚未收楼，但其未能举证证明因交房标准问题向开发商主张过权利或产生纠纷，故拒绝交纳物业费，亦缺乏事实依据，本院不予采纳。关于诉讼时效抗辩的问题。由于粤安物业公司已通过寄送物业管理费催缴函的行为向傅国良、龙美琪主张过权利，诉讼时效因此中断，所以2014年10月至2019年8月的物业费并未超过诉讼时效期间。原审认定傅国良、龙美琪应向粤安物业公司支付2014年10月至2019年8月期间的物业费，理据充分，本院依法予以维持。关于物业管理费收费标准和违约金的问题。业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。案涉物业用途为办公楼。本案中的《物业委托合同》、《前期物业服务合同》均约定案涉物业管理费标准为5.8元/月/㎡,该标准未超过法律法规的规定的标准，本院依法予以确认。粤安物业公司主张傅国良、龙美琪拖欠物业管理费，是否缴纳物业管理费应由傅国良、龙美琪承担举证责任，而傅国良、龙美琪未提交证据证明其已经缴纳物业管理费，故本院对粤安物业公司的主张依法予以确认。一审法院根据上述物业管理费缴纳标准，认定傅国良、龙美琪须支付2014年10月至2019年8月期间的物业管理费22872.65元并无不当，本院予以确认。至于违约金问题，傅国良、龙美琪上诉未提出新的事实与理由，而一审法院对违约金的认定符合《物业管理委托合同》的约定及法律的规定，论述充分，本院不再赘述，依法予以确认。综上所述，上诉人傅国良、龙美琪的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项及上述司法解释的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币372元，由上诉人傅国良、龙美琪负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  罗念卫审判员  郭婧儿审判员  殷莉利二〇二〇年十二月二十一日书记员  潘 巍附相关法律条文：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。