湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终2206号上诉人（原审原告）：沈玉枝，女，汉族，1938年4月8日出生，户籍所在地湖北省宜昌市西陵区，现住湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：卢邦加，湖北诚昌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：方宏伟，男，汉族，1967年7月20日出生，住湖北省宜昌市西陵区。被上诉人（原审被告）：严涵青，女，汉族，1966年7月1日出生，住湖北省宜昌市西陵区。二被上诉人共同委托的诉讼代理人：张明强，湖北西陵律师事务所律师。上诉人沈玉枝因与被上诉人方宏伟、严涵青房屋买卖合同纠纷一案，不服葛洲坝人民法院（2020）鄂0592民初34号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈玉枝上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持沈玉枝一审诉讼请求。主要事实和理由:一、一审认定“方宏伟未经严涵青同意，处分共同共有财产，构成无权处分”不属实。案涉房屋系方宏伟、严涵青共同卖给沈玉枝，沈玉枝使用案涉房屋16年，期间，方宏伟、严涵青从不过问房屋状况、租房人及租费情况。2017年方宏伟、严涵青找沈玉枝协商将案涉房屋作价60万元卖出，沈玉枝未同意，故严涵青称2003年未同意将案涉房屋出卖给沈玉枝。二、即使方宏伟2003年将房屋卖给沈玉枝属于擅自处分，但沈玉枝也属于善意、有偿取得，其合法购得的房产应当受到法律保护。一审不支持过户，但认定沈玉枝因房屋所有权不能转移而造成的损失可通过追究出卖人的违约责任进行法律救济，属对追究违约责任主体的认定错误。因为沈玉枝善意取得案涉房屋后，方宏伟因将属于严涵青所有的那部分房产卖掉，而应当由方宏伟向严涵青承担赔偿。方宏伟、严涵青辩称，一、沈玉枝称方宏伟将案涉房屋出售系方宏伟与严涵青的共同意思表示，没有任何证据。沈玉枝不仅有住处，还将严涵青给其居住的房屋出租获利。而方宏伟、严涵青不过多干预沈玉枝的生活是基于孝道。方宏伟、严涵青一审中已经举证证明严涵青对方宏伟卖房一事毫不知情，2012年方宏伟与严涵青协议离婚时仍将案涉房屋作为夫妻共同财产进行了分割。而方宏伟2003年向沈玉枝出具的《收条》系借款，且分别于2014年3月25日和2017年6月13日全部还清。二、根据《中华人民共和国物权法》第106条之规定，沈玉枝不存在对案涉房屋善意取得，沈玉枝既不存在“善意无过错”，也不存在支付“合理对价”，且案涉房屋并未依法登记。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。沈玉枝向一审法院起诉请求：1.判令方宏伟、严涵青协助沈玉枝办理坐落于刘家大堰6号、房屋所有权证号为宜市房权证西陵区字第**房屋的过户手续；2.判令方宏伟、严涵青承担本案诉讼费及财产保全费。一审法院认定事实：沈玉枝与方宏伟系母子关系，方宏伟与严涵青于1991年6月22日登记结婚，2012年11月28日协议离婚，2016年8月4日复婚。方宏伟、严涵青于2000年左右购买了坐落西陵区刘家大堰6号楼房屋一套，严涵青陈述购买价款为六、七万元。2002年12月3日该套房屋的所有权证载明登记所有权人为严涵青，房屋总层数7，所在层数4，建筑面积92.95平方米，房屋所有权证号为宜市房权证西陵字第**（以下将该房屋称为案涉房屋）。方宏伟、严涵青购买后未在案涉房屋居住过。2003年初，沈玉枝对上述房屋进行了装修并实际居住使用至今。2003年3月20日，方宏伟出具收条一张载明“今收到刘家大堰12栋207室房款壹拾万元。付款人：沈玉枝。此据”。方宏伟、严涵青对沈玉枝居住使用及出租案涉房屋知情且未提出异议。2003年7月7日，方宏伟与宜昌市经济适用住房开发管理中心签订《都市心海岸商品房买卖合同》，购买了建筑面积140.70平方米的住宅一套，单价为每平方米1501.56元，总价为211269元。2003年11月30日，方宏伟向沈玉枝出具借条一张载明“今借到沈玉枝现金壹拾万元整购房款”。方宏伟已收到收条及借条上沈玉枝支付的200000元。严涵青认可其和方宏伟于2003年购房时向沈玉枝借了钱。除前述款项外，方宏伟、严涵青均认可在方俊彦出国留学时向沈玉枝借款。2012年11月28日，方宏伟与严涵青在西陵区民政局协议离婚，并约定案涉房屋归严涵青所有，双方同时对其他财产进行了约定。双方未将离婚一事告知沈玉枝，离婚后，双方仍共同生活，方宏伟的工资卡在严涵青处。2012年12月17日，严涵青依据离婚协议将前述房屋登记为严涵青单独所有并办理了产权登记，新的房屋所有权证号为宜市房房权证西陵区字第**。014年3月25日，严涵青从自己名下银行账户向方宏伟银行账户转账50000元后，再用方宏伟的招商银行账户向沈玉枝转账50000元。2017年6月13日，严涵青通过其银行账户向沈玉枝转账50000元并附言“还款”。一审法院认为，一、沈玉枝与方宏伟是否存在房屋买卖合同关系的问题。沈玉枝与方宏伟未签订书面房屋买卖合同，收条上写明的房屋地址与房屋所有权证上写明的地址“刘家大堰6号楼”不一致，但2003年时方宏伟、严涵青在刘家大堰仅有一套房，该房屋自2003年起由沈玉枝居住使用，且沈玉枝诉讼请求中明确的案涉房屋的房屋所有权证号与案涉房屋现所有权证相符，故收条上的房屋与本案诉争房屋系同一房屋，即位于刘家大堰6号楼、现房屋所有权证号为宜市房权房房权证西陵区字第**。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，方宏伟作为完全民事行为能力人，应当对其书写的收条及签名承担相应的法律后果，其在收条中明确写明收到刘家大堰房款，且方宏伟已实际将房屋交付沈玉枝居住使用，沈玉枝也按照合理对价支付了购房款，买卖双方均实际履行了主要合同义务，且不存在合同无效的法定情形，应认定沈玉枝与方宏伟之间的房屋买卖合同成立且有效。二、沈玉枝与方宏伟之间的房屋买卖合同对严涵青是否具有法律效力的问题。方宏伟出具收条时，虽房屋产权登记在严涵青名下，但案涉房屋系方宏伟与严涵青的夫妻共同财产。本案诉争房屋系方宏伟、严涵青共有，在共同共有的情形下，方宏伟未经严涵青同意处分共同共有财产的，构成无权处分。方宏伟在缔约时对标的没有所有权或者处分权，虽并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人之后能否取得所有权或者处分权，物权变动属于效力待定状态。在沈玉枝未提交充分证据证明严涵青知道或者应当知道售房之事而未提出异议，或者严涵青对方宏伟在收条上签字行为予以追认的情况下，不能认定沈玉枝与方宏伟之间达成的房屋买卖合同对严涵青具有约束力。且严涵青已依照其与方宏伟离婚协议的约定将房屋产权变更登记为严涵青个人所有，方宏伟至今未取得案涉房屋的所有权或者处分权，故对沈玉枝请求方宏伟、严涵青协助办理案涉房屋产权登记的诉讼请求不予支持。与沈玉枝达成房屋买卖合意的相对方为方宏伟，因无权处分致使标的物所有权不能转移的，出卖人应当承担违约赔偿责任，沈玉枝因房屋所有权不能转移而造成的损失可通过追究出卖人的违约责任进行法律救济。三、沈玉枝的起诉是否超出诉讼时效的问题。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，沈玉枝购买案涉房屋并进行装修、居住使用至今，方宏伟、严涵青均未提出异议。直至2017年因严涵青欲出售案涉房屋时，与沈玉枝进行了协商，但并未达成一致意见。换言之，因方宏伟与沈玉枝未约定案涉房屋产权过户的时间，沈玉枝可随时提出过户请求，且沈玉枝2017年亦向方宏伟、严涵青提出房屋过户的要求，至沈玉枝起诉时未超出《民法总则》规定的三年诉讼时效期间，故对方宏伟、严涵青抗辩沈玉枝的起诉超出诉讼时效的意见不予采信。综上所述，沈玉枝主张方宏伟、严涵青协助办理案涉房屋过户手续的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，对此不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决：驳回沈玉枝的诉讼请求。案件受理费1150元（已减半收取）、保全申请费1020元，由沈玉枝负担。二审中当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，沈玉枝上诉称其与方宏伟达成房屋买卖协议时，严涵青知情并且同意，但没有提交证据予以证明，本院对此不予采信。根据一审查明的事实，案涉房屋在2003年被交易时系方宏伟与严涵青夫妻共同所有，方宏伟未经严涵青的同意，擅自出卖案涉房屋，系无权处分。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉房屋未进行变更登记，故不能发生物权转移的效力。沈玉枝上诉称其对案涉房屋构成了善意取得，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。即善意取得的三项条件必须同时具备，显然案涉房屋未经变更登记，不符合善意取得的条件。本院对沈玉枝该上诉请求亦不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由沈玉枝负担。本判决为终审判决。审判长  苗劲松审判员  黄孝平审判员  王明兵二〇二〇年十二月二十一日法官助理张肖芳书记员郭梦晨