河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终3915号上诉人（原审原告）：王予，女，1974年9月18日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人：高金毅（王予之母），住河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人：段飞翔，北京市京师律师事务所律师。上诉人（原审原告）：王发明，男，1943年11月27日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区。系王予之父。委托诉讼代理人：段飞翔，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南省冠瑞集团房地产开发有限公司，住所地河南省平顶山市新华区启蒙路东段路北（市公用事业局西侧老环保局办公楼）**，统一社会信用代码：91410400576308999D（1-1）。法定代表人：叶建勇，总经理。委托诉讼代理人：叶文昌，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：郭文红，上海君拓律师事务所律师。上诉人王予、王发明因与被上诉人河南省冠瑞集团房地产开发有限公司（以下简称冠瑞公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服平顶山市新华区人民法院（2020）豫0402民初3093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王予的委托诉讼代理人高金毅、段飞翔，上诉人王发明的委托诉讼代理人段飞翔，被上诉人冠瑞公司的委托诉讼代理人叶文昌、郭文红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王予、王发明上诉请求：1.撤销平顶山市新华区人民法院(2020)豫0402民初3093号民事判决;2.发回重审或查清事实后改判支持王予、王发明的诉讼请求;3.一、二审案件受理费、律师费由冠瑞公司承担。事实和理由：一、一审法院审理过程存在程序违法的现象，未依法组织庭审,开庭前没有案卷材料,对王予、王发明在一审时提交的调查取证申请,亦未予以调查取证,申请调查内容与案件有必然的关联性,且属于王予、王发明因客观原因不能自行收集的证据，人民法院应予调查。二、关于冠瑞公司严重违约的事实,一审法院置之不理,且适用法律错误,导致判决结果错误,且该判决免除了冠瑞公司的全部责任,此种情形下不能维护王予、王发明合法权益,并对冠瑞公司“一房二卖”的违法事实行为作出纵容。三、本案涉诉房屋为当事人在拆迁安置过程中获取,并与开发商签署相应的《补充协议》予以确认,王予、王发明对涉案房屋具有期待利益,且应当受到法律保护。冠瑞公司明知涉案房屋已经与王予、王发明签署合同予以确认,仍然恶意将涉案房屋出卖给案外第三人殷昆峰,致使王予、王发明期待利益不能实现,冠瑞公司的行为也已经构成严重违约,就此冠瑞公司应当向王予、王发明进行赔偿,承担相关法律责任。冠瑞公司辩称，一、关于王予、王发明主张的赔偿损失问题。王予、王发明要求按照房屋市场价赔偿差价损失没有依据，属于举证不能。王予在本案拆迁补偿区域内没有住房，双方于2014年6月15日签订的《补充协议》是根据王发明的《安置补偿协议》签订的《补充协议》，属于王发明的第二套购置房，该《补充协议》是从合同，《补充协议》没有约定的，应按主合同约定执行。《补充协议》中的“二单元五楼西户”是指王发明原房屋的位置，在新建房中根本不存在。《补充协议》所涉及的房屋是西单元17层中户房屋，即2单元1705户，该户型面积为81.92平方米，按主合同约定的超出20m2部分按6880/m2计算总房款为563609.6元，与《补充协议》约定的总房价完全一样。二、关于王予、王发明要求支付租金的问题。双方签订的《安置补偿协议》已正常履行，不存在拖欠过度期间的租金问题，案涉房屋系二套房，且没有交房时间和交房标准，王予、王发明未支付房款，故不存在支付租金的问题。三、关于王予、王发明要求支付另案所诉案件诉讼费的问题。该案诉讼费负担已经生效判决书处理，故其请求不能成立。王予、王发明向一审法院起诉请求：1.解除王予、王发明与冠瑞公司于2014年6月25日签订的《补充协议》；2.冠瑞公司赔偿王予、王发明房屋差价损失386540元（以同类型同地段房屋市场价与王予、王发明购房款总额的差价计算，7000元×135.22m2-560000元=386540元）；3.冠瑞公司向王予、王发明支付自2017年6月25日起至冠瑞公司赔偿王予、王发明全部房屋差价损失之日止的房屋租金，暂计至2020年7月25日房屋租金为111000元（逾期交付使用房屋期间的租金标准以主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，3000元×37月=111000元）；4.冠瑞公司赔偿王予、王发明直接损失（2019）豫0402民初216号民事案件受理费4718元；5.冠瑞公司承担本案的全部诉讼费、律师费。一审法院认定事实：2014年3月28日，王发明（乙方）与新华区政府房屋征收办公室（甲方）签订《新华区李庄村区域（A地块）房屋征收补偿安置协议书》（以下简称《补偿安置协议》），约定“经双方协商同意，就王发明位于平顶山市新华区建设西路270号院工信局家属楼2单元5层西户的砖混结构住宅（房屋所有权证号03013533，产权比率100％，建筑面积91.76平方米）征收补偿安置事宜订立如下条款：乙方同意甲方拆除乙方的上述房屋甲方按1：1.25的比例向乙方以房补房，甲方向乙方?偿的安置房建筑面积为114.7平方米，在区政府下发征收决定前签订协议的可享受原房屋证载面积5％的面积奖励：91.76㎡×5％=4.588m…乙方拟选安置房为西单元17层西户，户型三室两厅两卫，建筑面积约135.22平方米（最终以产权登记面积为准）．．．．．．乙方同意按以下安置房建筑面积差（建筑面积差约为15.932㎡，最终以房产证或有资质的相关部门实测面积为依据结算）房款计缴标准缴付：选房面积超出应补偿面积的房价款计收：10㎡×3580元／㎡=35800元（10㎡以内部分），5.932㎡×4580元／㎡=27168.56元（10-20㎡部分），／㎡×6880元／㎡=／元（20㎡以上部分），以上超出补偿面积房价款合计62968.56元．．．．．．甲方每月应支付乙方过渡期安置补助费1376.4元．．．．．．本协议的补充、变更、修改应由甲乙双方协商一致并订立书面协议，经甲、乙双方签署的协议附件与本协议具有同等法律效力。本协议及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力．．．．．．”2014年6月25日，冠瑞公司作为甲方又与乙方王予（王发明）签订《补充协议》，约定“乙方所选户型二单元五层西户，房款总计563609.6元，经甲乙双方协商一致，甲方同意给予乙方优惠房款3609.6元。付款方式：房款总额的50％乙方必须在安置房主体封顶10日内交付给甲方，其余部分再通知验收交房期限内一次性向甲方支付。另如果到时间开盘价格低于本价格，按开盘价执行。甲方：冠瑞公司，乙方：王予（王发明），请办理房证为王予。见证方：曙光街办事处，殷明黎。”另查明，2018年12月12日，冠瑞公司与殷昆峰签订《商品房买卖合同（预售）》，将冠瑞公司开发的冠瑞·财富广场1#楼幢2单元5层506号房屋出售给殷昆峰，殷昆峰缴纳了购房款。冠瑞公司开发的冠瑞·财富广场开盘后，王予对1#楼幢2单元5层506号房屋的缴纳房款，并要求冠瑞房地产公司为其办理网签手续时，双方产生纠纷，王予向平顶山市新华区人民法院提起诉讼，后平顶山市新华区人民法院作出（2019）豫0402民初216号民事判决书（已生效），该判决显示：1、证人孙彩虹出庭作证“孙彩虹当时是新华区政府抽调到冠瑞公司方开发拆迁指挥部的工作人员。2013年1月1日进入冠瑞公司，主要工作是协调和签合同、拆迁。孙彩虹负责工信局3栋楼，3个单元6层。王予是2单元5楼西户，原面积是91.76平方米。按当时的政策补偿是119.288㎡，1比1.3比例补偿的。最后是建的房子和想要的房子不一致，建成房屋面积不等。冠瑞公司当时的建的房子就1栋2个单元，没有具体确定哪个为1单元和2单元，只分东、西单元。王予置换的西单元17楼，置换是135点多平方米，后来王予说又想买同层南户81.92多平方米的房子，孙彩虹当时说给问问。如果冠瑞公司同意可以，不同意也就算了，因为这事孙彩虹给冠瑞公司反映了。后来办事处的主任让拟一个协议，经过改动，孙彩虹让王予看了看，孙彩虹给康总，康总签字后提给公司，后来签协议的事孙彩虹不知道。王予选的第二套房是西单元17层南户，81.92平方米，单价是6880元每平方米。”证人康某出庭证实“康某原是冠瑞公司方主管的拆迁副总经理。补充协议是王予另外选择81.92平方米的房子，经过与办事处的协商，最后总房价是563609.6元，优惠完是560000元整。之后康某休息半年。最后工作人员把表格填写错误，填成135平方米，表格也没标注平方面积，当时康某没有在场。”一审法院认为，王予与冠瑞公司于2014年6月25日签订的《补充协议》系双方真实意思的表示，不违反法律规定，为有效合同。同时，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致可以解除合同。本案中王予、王发明主张解除合同，冠瑞公司当庭表示同意，故王予、王发明的该项请求，一审法院予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，本案中，王予、王发明仅提供了平顶山市住宅均价表，但双方对不依约履行《补充协议》时房屋差价如何补偿并没有明确约定，亦未能达成一致意见，故王予、王发明的该项请求因无事实根据及法律依据，一审法院不予支持。针对王予、王发明诉请冠瑞公司向其支付房屋租金的请求，《中华人民共和国合同法》规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”但本案中，关于补偿协议，根据已生效的民事判决可知系因冠瑞公司的原因导致事实上履行不能，而王予、王发明亦未缴纳购房款，王予、王发明亦不能举证证实其实际遭受的损失数额，且王予、王发明诉请的租金并不等同于损失，故对该诉请，因无事实根据，一审法院不予支持。王予、王发明主张的（2019）豫0402民初216号民事判决的案件受理费，该案件已对受理费的承担作出判决，王予、王发明的该项诉请没有法律依据，本案不予支持。王予、王发明主张本案律师费的请求，一审法院认为，王予、王发明、冠瑞公司双方对律师费的承担并无约定，现要求冠瑞公司承担，没有法律依据，故一审法院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、解除王予、王发明与冠瑞公司于2014年6月25日签订的《补充协议》;二、驳回王予、王发明的其他诉讼请求。案件受理费8823元,由王予、王发明负担。本院二审期间，王予、王发明围绕上诉请求依法提交了律师费发票一张，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。综合双方当事人的上诉理由及答辩意见，本案二审争议焦点为：冠瑞公司应否赔偿王予、王发明房屋差价损失、房屋租金、案件受理费等。对此，本院具体评析如下：本案中，王予与冠瑞公司于2014年6月25日签订的《补充协议》系在2014年3月28日王发明作为被拆迁人与新华区政府房屋征收办公室签订的《补偿安置协议》的基础上补充签订的。王予、王发明上诉主张其选择的第二套安置房为《补充协议》约定的“二单元五层西户”，冠瑞公司不能向其交付该套房屋，冠瑞公司应当赔偿其损失。冠瑞公司辩称《补充协议》约定的“乙方所选户型二单元五层西户”为笔误，该处书写的“二单元五层西户”实际上是王发明被拆迁的房屋房号，王予、王发明选择的第二套房实际为“西单元17层南户”。经查，已生效的平顶山市新华区人民法院（2019）豫0402民初216号民事判决查明，新华区政府抽调到冠瑞公司开发指挥部的工作人员孙彩虹证实王予选的第二套房是西单元17层南户，81.92m2，单价是6880元/m2。冠瑞公司主管拆迁的副总经理康某也证实《补充协议》约定的是王予另外选择的面积为81.92m2的房屋，经过王予与办事处协商，最后商定总房价是563609.6元，优惠完560000元，工作人员把表格填写错误。也就是说，另案生效判决认定两名证人均证实《补充协议》上约定的“乙方所选户型二单元五层西户”为笔误，王予选择的户型应为“西单元17层南户”。对此，本院认为，其一，从文字内容来看，“二单元五层西户”与“西单元17层南户”文字相差太远，写错的可能性较小，但经查“二单元五层西户”实际上的确是王予、王发明被拆迁的房屋具体房号，可能存在因工作人员失误，误将王予、王发明被拆迁的房号填写在乙方所选户型处的情况。其二，从《补充协议》约定的房价来看，《补充协议》上房屋面积处未填写内容，仅约定了总房款。经查，冠瑞公司所建的安置房仅有一栋，东西走向，一共东西两个单元，东单元为一单元，西单元为二单元，每个单元3户，每层6户，每户户型面积不同。二单元西户（6号户型）面积为135.22m2，西单元南户（5号户型）面积为81.92m2。根据王发明与新华区政府房屋征收办公室签订的《补偿安置协议》约定，应补偿给王发明的安置房面积为114.7平方米，王发明所选安置房面积约135.22平方米，超出补偿面积10㎡以内的部分按3580元／㎡补差价；超出10-20㎡部分按4580元／㎡补差价，超出20㎡以上部分按6880元／㎡补差价。假如按王予、王发明主张其所选房屋为二单元西户，即面积为135.22m2的户型，那么计算出的房屋单价为4168元/m2（563609.6元÷135.22m2），远远低于《补偿安置协议》约定的超出补偿面积计算房价的标准，且该单价未在《补偿安置协议》中约定，也与冠瑞公司实际的房屋对外销售单价相差甚远，王予、王发明亦未提交证据证明该单价的合理性。假如按冠瑞公司主张的王予所选房屋为西单元南户，即面积为81.92m2的户型，那么按《补偿安置协议》约定的超出20m2以上部分按6880元／㎡补差价，以单价6880元/m2计算的房价恰恰是《补充协议》约定的总房价563609.6元，分毫不差，金额完全一致。且冠瑞公司提交的同一安置位置的被拆迁户张福珍签订的补偿安置协议书也约定对选择第二套安置房的超出补偿面积20m2以上部分按6880元／㎡补差价，该标准与王发明签订的《补偿安置协议》约定标准一致。综上，由另案生效判决认定事实、本院查明事实以及以上分析阐述可以看出，《补充协议》约定王予所选户型为“二单元五层西户”系笔误的可能性较大，具有高度盖然性，由此可以认定王予、王发明所选的第二套安置房实际上并不是《补充协议》写明的“二单元五层西户”。因此，冠瑞公司将二单元五层西户房屋出售给他人，并不属于“一房二卖”的行为。但因《补充协议》存在笔误系其造成，其发现后应积极与王予、王发明沟通协调，协商解决办法，而不该径行将房屋出售他人，其行为存在不妥。现冠瑞公司愿意向王予、王发明交付二单元17层南户的房屋，但王予、王发明拒绝接受，因此双方签订的《补充协议》不能履行。而本案中王予、王发明以冠瑞公司不履行协议约定向其交付二单元五层西户房屋为由，主张冠瑞公司赔偿损失、支付租金的理由，通过查明事实来看明显不能成立，故本院对其主张不予支持。另王予、王发明上诉主张一审程序违法，但二审其未提交充分有效的证据予以证明，故对其这一上诉主张，本院不予采信。综上所述，王予、王发明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8823元，由王予、王发明负担。本判决为终审判决。审判长  樊为民审判员  彭 莉审判员  李泉钦二〇二〇年十二月二十四日书记员  贾亚航