广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23454号上诉人（原审被告）：广东汇沣物业管理有限公司，住所地广州市越秀区华乐路**华乐大厦**。法定代表人：尚维平，该公司总经理。委托诉讼代理人：龚敏，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨浩云，广东合邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东省信托房产开发有限公司，住，住所地广州市荔湾区花蕾路**第****之二/div>法定代表人：李仕源，该公司总经理。委托诉讼代理人：王煌，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：林嘉俊，广东金桥百信律师事务所律师。原审第三人：广州市白云区京溪街恒骏花园社区居民委员会，住所地广，住所地广州市白云区京溪路**首层v>法定代表人：陈国文，该居委会负责人。委托诉讼代理人：杜剑慧，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄福轩，广东广信君达律师事务所律师。上诉人广东汇沣物业管理有限公司（以下简称汇沣公司）与被上诉人广东省信托房产开发有限公司（以下简称信托公司）与原审第三人广州市白云区京溪街恒骏花园社区居民委员会（以下简称恒骏花园居委会）物权保护纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初31690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。汇沣公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判汇沣公司自2019年9月26日起至返还场地之日止按11502元/月支付房产占用损失；2.本案诉讼费、评估费由信托公司承担。事实和理由：（一）汇沣公司知悉信托公司系涉案场地权利人的时间是2019年9月26日，而非2019年9月20日，信托公司虽于2019年9月20日提起诉讼，但汇沣公司直到收到一审诉讼材料之日才知悉场地产权情况，一审法院认定汇沣公司在起诉当日即知悉场地权属情况不符合客观事实，应予纠正。（二）涉案场地的租金价值计算有误，应当按照11502元/月计算。汇沣公司与广州市春兰花园业主委员会（以下简称春兰花园业主委员会）签订的《物业管理委托合同》约定停车场实行保安24小时值班巡逻，而根据劳动法律法规关于标准工时制的规定，2个保安合计值班巡逻时间仅为16个小时，不符合汇沣公司为完成上述约定所聘请的保安人数，故涉案场地经营费用中的人工费用应当增加1名保安的费用，涉案场地的租金价值应为（车库总收入734400元-经营费用276276元-税费44064元）÷36=11502元/月。综上，一审法院在认定汇沣公司知悉信托公司为涉案场地权利人的日期以及计算涉案场地租金价值上存在错误，应予纠正。信托公司二审答辩称，同意一审判决，汇沣公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求驳回汇沣公司的上诉请求。恒骏花园居委会二审述称，恒骏花园居委会在涉案小区的业主委员会任期届满后被法院追加为诉讼主体，与本案没有利害关系，汇沣公司的诉讼请求由法院依法审查核实。信托公司向一审法院起诉请求：1.汇沣公司立即向信托公司返还广州市白云区同和路春兰花园春兰二街1-9号地下室；2.汇沣公司按每月20400元的标准向信托公司支付房产占有损失赔偿款（从立案起诉之日往前追溯三年起算，即2016年9月20日起算至起诉之日暂计734400元）至汇沣公司实际返还该案房产之日止；3.本案诉讼费用由汇沣公司承担。一审法院认定事实如下：信托公司原名称为广东省信托房产开发公司。根据广州市国土资源和房屋管理局于2003年5月23日核发的NO.A0001471号《广州市房地产权属证明书》显示，座落于广州市白云区同和路春兰花园春兰二街**（单号）的房产，权属人为信托公司，附记：已征收国有土地使用权出让金，使用年限70年、50年、40年，从1993年1月8日起。半地下室：单车库、小区服务及活动中心，首层：商业及住宅，二楼以上住宅。汇沣公司是上述房产所在“春兰花园”小区的物业管理公司。恒骏花园居委会是“春兰花园”小区所在辖区的居民委员会。2015年8月21日，汇沣公司（乙方）与“春兰花园”小区所属业主委员会春兰花园业主委员会（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方委托乙方在广州市春兰花园实行物业管理，委托管理期限为5年。自2015年9月1日起至2020年9月1日止；乙方权利义务包括：负责向业主和物业使用人收取下列费用：（1）物业管理服务费，（2）代收缴商铺的电费，（3）车辆管理费；经营性收入，用于补贴物业管理服务费，购置物业管理须增添的设施、设备及加强安全防范的费用开支，实行财务核算，账目公开。1.车位使用费由乙方按物价部门批准向车位使用人每月收取。（1）小汽车每月的月保费：露天固定车位业主300元/辆，室内车位业主400元，临保费外来车辆超过半小时，业主超过1小时，按广州市物价部门规定标准收取。（2）自行车保管费10元/辆，临保按汽车规定方式收取等。上述合同签订后，汇沣公司在春兰花园小区采用包干制的方式进行物业管理服务。期间，汇沣公司将春兰二街1-9号（单号）地下室划分）地下室划分成了51个车位放汽车的业主每月收取400元月保费的方式使用管理上述场地。一审诉讼中，信托公司表示其计算房产占用损失赔偿款按照汇沣公司实际划分的车位数量乘以每个车位收取400元/月的月保费计算得出。汇沣公司抗辩认为即使其需要向信托公司支付场地占用费，也不应采纳信托公司主张的租金标准，而应以评估鉴定的租金损失为准，遂向一审法院提出对春兰二街1-9号（单号）地下室从2）地下室从2016年9月20日至2019年9月19日期间的租金价值进行评估的申请法委托广州市华盟价格事务所有限公司（以下简称华盟公司）对上述标的物进行评估。2020年4月29日，华盟公司出具评估结论书，该结论书评估思路的确定显示本次租金价值的评估计算公式如下：标的租金价值=车库经营收入-经营费用-利润-税费。根据该评估思路和计算方式，华盟公司出具涉案场地的2016年9月20日至2019年9月19日期间的租金价值评估明细表，该表显示，以评估时长36个月、租金单价550元，车位数量51个计，车库总收入共计1009800元，扣减经营费用212986元、利润50490元、税费60588元得出涉案场地在2016年9月20日至2019年9月19日期间共计36个月的租金价值共计为685736元。其中经营费用包括人工费（保安费、清洁费、管理费）、水电费（按总收入3%计算）；利润按总收入5%计算；税费按总收入6%计算。信托公司对该评估报告认为1.报告中描述周边地区没有同类型的负一层商业或综合用地的市场不能成立，据了解周边同类型的负一层商业是比较多的。2.华盟公司不应该在租金价值中扣减经营利润，因汇沣公司经营停车场的行为实际上是无权处分行为，因此所产生的利润其实施非法的，应当返还给信托公司。3.报告中在已经计算了管理费的情况下还另外扣减了水电费、保安费、清洁费，属于重复扣减。汇沣公司对上述报告认为报告中对评估的方法未予以明确，确定的收费标准也与客观事实不符，其已根据物价部门的规定将收费标准进行了公示，故应以其公示的收费标准每个车位400元/月为准。对于信托公司提及的管理费与清洁费、保安费、水电费重复扣减的问题，汇沣公司认为评估公司对该部分的扣减是合理的。一审法院另查，除涉案场地外，信托公司与汇沣公司还就广州市白云区同和路春兰花园春兰一街9-11号地下室、春兰五街8号地下室因物权保护纠纷涉讼一审法院，案号为（2019）粤0111民初31689号（以下简称31689号案）。本案和31689号案审理过程中，汇沣公司均申请对两案涉案场地的租金价值进行评估，并共同预付了评估费9458元。该评估费的承担问题已在31689号案认定处理。一审法院再查，春兰花园业主委员会任期于2019年11月2日届满，目前尚未成立新一届业主委员会。因双方对涉案地下室是否为公建配套问题存在争议，一审法院于2019年10月29日向广州市规划和自然资源局白云分局发函对春兰二街1-9号地下室（单号）是否属于公建配套范围，如属公建配套范围的房产是否应移交住房和城乡行政主管部分管理等问题进行核实。广州市规划和自然资源局白云分局复函显示，春兰二街1-9号地下室（单号）地下室已办）地下室已办理首次登记信息，相关权属人及查封情况详见广州市不动产查册表。来函提及的建筑物经（97）穗城规建字第6号批准建设，已通过规划验收，该建筑物的地下室规划审批为自行车库，相关的公建配套详见附件4。其中附件1：春兰二街1-9号地下室（单号）产权人为广东省信托房产开发公司。半地下室：单车库、小区服务及活动中心，首层：商业及住宅，二楼以上住宅。附件4：广州市城市规划局于1995年10月25日出具的城规批字（1995）第243号《关于同意调整规划方案的批复》：……5.规划要求配套的公建项目应保证实施：（1）小学一间……（2）幼儿园一间……（3）新华书店……（4）邮政所……（5）公厕一间……（6）居委会（含文化站）两所……（7）文化活动中心（含青少年、老年人活动中心）……（8）垃圾点三处……（9）变电房……7.自行车房按每户1平方米在住宅底层设置……。针对上述涉案场地涉规划部分为“小区服务及活动中心”，属于该小区公建配套的情况，一审法院向广州市白云区住房建设和交通局发函核实，对于该部分公建配套设施，是否属应移交该局管理的房产？该局复函如下：根据《广州市居住小区配套设施建设的暂行规定》（穗府[1988]13号），该规定中未明确“小区服务及活动中心”属于无偿移交范围。一审法院认为，信托公司持有的广州市国土资源和房屋管理局于2003年5月23日核发的NO.A0001471号《广州市房地产权属证明书》和一审法院于2019年10月29日向广州市规划和自然资源局白云分局发函查询的《广州市不动产登记查册表》显示，信托公司为座落于广州市白云区同和路春兰花园春兰二街1-9号地下室（单号）的权属人，且上述涉案场地的权属人至今并未发生过变动。故一审法院对信托公司主张其为上述涉案场地的权属人的意见予以采纳。信托公司作为涉案场地的登记权属人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。现涉案场地由汇沣公司用于收取月保费的方式经营管理，虽汇沣公司举证其通过与春兰花园业主委员会签订的《物业管理委托合同》取得经营管理权，但因现有证据无法体现春兰花园业主委员会对涉案场地已经取得信托公司的授权，故现汇沣公司对涉案场地的经营管理构成对信托公司权利的侵犯，信托公司要求汇沣公司返还涉案场地有据，一审法院予以支持。汇沣公司抗辩涉案场地属于春兰花园小区的公建配套，依法属于小区业主共有，从一审法院向广州市规划和自然资源局白云分局发函查询的结果显示，涉案地下车库的权属人为信托公司所有，虽涉案地下车库部分场地涉及“小区服务及活动中心”，属于该小区规划中的公建配套设施，但从广州市白云区住房建设和交通局复函表明，因该小区报建于上世纪90年代，根据该小区建设时适用的《广州市居住小区配套设施建设的暂行规定》（穗府[1988]13号），该规定中未明确“小区服务和活动中心”属于无偿移交范围，综上，汇沣公司的上述意见不能成立，一审法院不予采纳。关于信托公司要求汇沣公司支付房产占用损失赔偿款问题。（一）因现有证据不足以证明汇沣公司在信托公司提起本案诉讼前知悉涉案场地的产权情况或信托公司曾向汇沣公司主张过返还涉案场地，故一审法院认定汇沣公司在信托公司提起本案诉讼前对涉案场地的侵权行为没有主观过错，不应承担本案起诉前的侵权责任。信托公司要求汇沣公司支付本案起诉前，即2019年9月20日前的房产占用损失缺乏依据，一审法院不予支持。（二）信托公司提起本案诉讼后，已明确其为涉案场地的权属人，并要求汇沣公司返还涉案场地，此时汇沣公司已知悉信托公司为涉案场地的权利人，其继续经营管理涉案场地对信托公司所有权有主观侵犯的故意，故汇沣公司应承担自2019年9月21日起至实际返还涉案场地的房产占用损失有据，一审法院予以支持。（三）对于占用损失计付标准。信托公司主张按汇沣公司实际在涉案场地划定的51个车位乘以每月汇沣公司收取400元/个车位得出占用损失，汇沣公司认为应扣减按评估的市场租金价值计付。对此，华盟公司出具的报告书显示，涉案场地的租金价值数额是在车位租金单价乘以车位数量和评估时长得出车库总收入，再扣减经营费用、利润和税费得出的结果。华盟公司按市场租金单价550元计算，由于本案中信托公司和汇沣公司双方均认可涉案场地内车位实际按400元/月/个车位的标准收取月保费，故一审法院采纳按400元/月/个车位计算租金单价。评估报告在车库总收入的基础上扣减经营费用及税费符合汇沣公司作为物业公司对涉案场地进行管理的主体的实际，一审法院对扣减上述项目费用的意见予以采纳，但因一审法院对租金单价数额进行了变更认定，故经营费用中的水电费、税费的数额也应作相应调整。对于评估报告中扣减利润的问题，因汇沣公司的行为属于侵犯信托公司的物权，汇沣公司无权因此获利，故一审法院对在车库总收入的基础上扣减利润的意见不予采纳。综合上述意见核算，涉案场地的租金价值应为（车库总收入734400元-经营费用共计204724元-税费44064元）÷36=13489元/月。据此，信托公司要求汇沣公司支付房产占用损失费用应按13489元/月计算。驳回信托公司主张多出上述数额的诉请。关于汇沣公司预付的评估费问题，因本案评估费与31689号案共同计收，且已在31689号案中认定处理，故本案中不再重复处理。另外，需要指出的是，虽涉案场地所有权归信托公司所有，但根据国土规划部门的复函显示，涉案场地有明确的规划用途，信托公司应依照国土规划部门确定的用途使用涉案场地。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年8月31日作出如下判决：一、本判决生效之日起十日内，广东汇沣物业管理有限公司向广东省信托房产开发有限公司返还广州市白云区同和路春兰花园春兰二街1-9号（单号）地下室；二）地下室生效之日起五日内，广东汇沣物业管理有限公司向广东省信托房产开发有限公司支付自2019年9月21日至实际返还上述场地之日止的房产占用损失（按13489元/月计算）；三、驳回广东省信托房产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11144元，由广东省信托房产开发有限公司负担7786元，广东汇沣物业管理有限公司负担3358元。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，一审期间，汇沣公司针对华盟公司出具的报告书提出：该报告中仅计算2名保安人员，不符合法律规定的用工情况，应当予以纠正，将保安人员增加至3.5人。对此，华盟公司函复称：“关于保安人员不足、清洁费偏低、管理费用偏低的问题，我们是通过对同广州市同类型停车场进行市场调查后，结合标的现状而确定的保安人数，另外在无法得知标的确切面积情况下，根据广州市同类型停车场清洁费和管理费平均价格水平而作出评估，此价格是客观合理的。”二审期间，汇沣公司无提供其雇请保安人员管理涉案场地的相应证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：一、汇沣公司应从何时开始向信托公司支付房产占用损失；二、汇沣公司应支付的房产占用损失的标准问题。关于争议焦点一。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”涉案场地自2003年5月23日起即登记在信托公司名下，信托公司已取得涉案房屋物权，作为所有权人依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。虽然汇沣公司系通过与春兰花园业主委员会签订物业管理委托合同取得涉案场地的经营管理权，主观上并无恶意侵占信托公司房产的故意，但不能否定汇沣公司占用涉案场地侵害信托公司合法权益的事实，信托公司作为涉案场地物权人有权要求汇沣公司赔偿占用涉案场地期间的损失。汇沣公司要求以其收到诉讼材料之日作为承担侵权责任的起算时点，依据不足，本院不予采纳。一审法院鉴于信托公司并无充足证据证明其在提起本案诉讼前曾向汇沣公司主张过返还涉案场地以及汇沣公司并无主观上的侵权故意，仅判令汇沣公司承担自信托公司向一审法院起诉之次日至实际返还涉案场地之日的房产占用损失，已减轻汇沣公司的侵权责任，信托公司对此无提出上诉，本院予以维持。关于争议焦点二。一审法院委托华盟公司对涉案场地的租金价值进行评估，华盟公司在评估涉案场地租金价值时确定经营费用为212986元，一审法院根据涉案场地的实际经营收入扣减评估报告中核定的经营费用以及税费，确定涉案场地的租金价值为13489元/月。一审期间，鉴定机构已经针对汇沣公司质证时对评估报告中的经营费用数额的异议予以回复并作出合理说明，汇沣公司无提供足以反驳的相反证据，汇沣公司要求在经营费用中增加1名保安费用后再予以扣减，依据不足，本院对此不予采信。汇沣公司要求按照11502元/月计算涉案场地的房产占用损失，依据不足，本院不予支持。综上所述，广东汇沣物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费413元，由上诉人广东汇沣物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二〇年十二月十六日书记员 贾 妍苏劲丹