广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终2216号上诉人（原审被告）：聂琼霞，女，1973年1月15日出生，汉族，住广东省德庆县************。被上诉人（原审原告）：德庆县德城镇超速数码电脑店，住所地：德庆县*********。经营者：刘智通，男，1991年10月18日出生，汉族，住广东省德庆县***************。原审第三人：李海兵，男，1966年2月16日出生，汉族，住广东省德庆县***************。上诉人聂琼霞因与被上诉人德庆县德城镇超速数码电脑店（以下简称超速电脑店）、原审第三人李海兵租赁合同纠纷一案，不服广东省德庆县人民法院（2020）粤1226民初476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人聂琼霞、被上诉人超速电脑店的经营者刘智通、原审第三人李海兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聂琼霞上诉请求：1.撤销德庆县人民法院（2020）粤1226民初476号民事判决；2.驳回超速电脑店的起诉或全部诉讼请求；3.请求判令超速电脑店交回聂琼霞2个月租金及水、电费共5800元；4.本案诉讼费由超速电脑店承担。事实与理由：一、超速电脑店与聂琼霞在2018年12月16日签订的《租赁合同》为有效合同，租赁房屋位于德庆县***********钢筋水泥建筑结构。租赁时间定三年，从2018年12月1月至2021年12月1日至，在《租赁合同》第4点双方约定合同期满退回乙方(超速电脑店)押金6000元，如乙方中途退租，押金归甲方(聂琼霞)所的，不能退回乙方，如乙方遗失合同，押金不能退回。超速电脑店在2020年2月自己搬离商铺，超速电脑店属于违约行为，聂琼霞不存在违约，所以聂琼霞不存在违约行为不应退回押金，所以一审法院判决聂琼霞退回押金没法律依据。二、因超速电脑店三年合同未满，超速电脑店从2020年1月至2月未交租金5000元，电费欠360元、水费从未交过，按每月20元计算，24个月，水费欠480元，以上共欠5800元。三、综上所述，超速电脑店其行为已经严重损害了聂琼霞的合法权益，超速电脑店应当诚实信用原则的遵守双方《租赁合同》约定。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条：民事主体依照法律规定和《租赁合同》的约定，履行民事义务，承担民事责任。超速电脑店未履行《租赁合同》的约定，应当承担民事责任。第一百七十九条第一款第八项的规定，因此，为维护聂琼霞的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法作出判决，支持聂琼霞的诉讼请求。超速电脑店答辩称，一审法院已核查清楚租金和电费，我方无需退还对方费用。李海兵答辩称，案涉租赁合同为有效合同，双方应当遵守并履行合同义务。案涉租赁合同第4条约定，每月租金应在上一个月底交付。搬离时间不以双方沟通并同意为准，应以搬离物品后一天交接钥匙时间为准，即超速电脑店搬离物品的时间为2020年3月24日，超速电脑店应支付2020年3月1日至3月25日的租金。另外，店铺3月份的电费由我支付。超速电脑店向一审法院起诉请求：1.判令聂琼霞与超速电脑店于2018年12月16日签订的《租赁合同》为无效合同；2.判令聂琼霞支付因案涉无效合同被迫搬迁商铺损失费及装修费合计11450元；3.判令聂琼霞退还因案涉合同所取得的押金6000元及2019年1月至2020年1月所有租金32500元；4.判令聂琼霞承担本案的全部受理费（包括但不限于受理费、保全费、公告费等）。诉讼过程中，超速电脑店变更诉讼请求为：1.判令聂琼霞与超速电脑店于2018年12月16日签订的《租赁合同》为无效合同；2.判令聂琼霞退还因案涉合同所取得的押金6000元；3.判令聂琼霞承担本案的全部受理费（包括但不限于受理费、保全费、公告费等）。一审法院认定事实如下：2018年12月16日，超速电脑店经营者刘智通（乙方）与聂琼霞（甲方）签订一份《租赁合同》，合同约定聂琼霞将位于德庆县**********商铺租给刘智通做广告经营。合同第3条约定：租赁时间为3年，从2018年12月1日至2021年12月1日止。合同第4条约定：每月租金2500元，每个月租金在上个月底前交付，押金6000元交付给甲方聂琼霞。合同第5条约定：租赁期间店铺所需的水费、电费按政策规定的费用由乙方刘智通承担。案涉房屋坐落于德庆县********，权利人：李海兵、聂琼霞。超速电脑店与聂琼霞双方签订案涉《租赁合同》时，聂琼霞伪造权利人信息，诱导超速电脑店签订了案涉的《租赁合同》。2020年1月6日，李海兵作为案涉房屋的权利人将超速电脑店起诉至一审法院【（2020）粤1226民初14号】，要求本案超速电脑店立即返还案涉商铺并支付占用费52500元，2020年3月25日，一审法院依法作出判决，驳回了李海兵的全部诉讼请求,该案已生效。李海兵起诉本案超速电脑店后，超速电脑店无法继续在案涉店铺经营，超速电脑店与聂琼霞沟通后表示2020年1月后解除租赁合同并搬离店铺，聂琼霞也表示同意并要求超速电脑店2020年1月31日前搬离。2020年1月底2月初，全国疫情爆发，超速电脑店于2月中旬搬离了大部分物品，并要求聂琼霞退还押金未果，超速电脑店遂于2020年3月24日报警要求处理。另查明：超速电脑店租赁的店铺为首层，案涉店铺的第二层为聂琼霞居住，首层和第二层的电表分开，但水表合并，超速电脑店称双方口头约定无需超速电脑店交纳水费，且超速电脑店自2018年12月16日签订合同以来，直至超速电脑店搬离店铺，聂琼霞一直未让超速电脑店交纳水费，由于首层与第二层聂琼霞居住的水表合并，聂琼霞并不能出示超速电脑店使用水量的情况。经一审法院核对，超速电脑店2019年12月份尚欠电费179.17元、2020年1月份尚欠电费141.49元，合计320.66元。2020年1月底2月初全国疫情爆发，超速电脑店与聂琼霞双方合意解除租赁合同且超速电脑店2020年2月份及之后并未再使用案涉店铺。一审法院认为，本案是租赁合同纠纷。本案争议的焦点：1.超速电脑店与聂琼霞签订的《租赁合同》是否有效；2.聂琼霞是否应当向超速电脑店返还押金6000元。一、关于第一个争议焦点，超速电脑店与聂琼霞签订的《租赁合同》是否有效的问题。案涉店铺的权利人为李海兵、聂琼霞，聂琼霞私自伪造案涉店铺的权利人信息与超速电脑店签订《租赁合同》，将案涉店铺租赁给超速电脑店使用。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。超速电脑店与聂琼霞签订《租赁合同》后，李海兵要求分割案涉商铺的租金，视为对案涉合同的追认。因此，超速电脑店与聂琼霞签订的《租赁合同》为有效合同。超速电脑店诉称案涉《租赁合同》为无效合同，理据不足，一审法院不予支持。二、关于第二个争议焦点，聂琼霞是否应当向超速电脑店返还押金6000元。聂琼霞私自伪造案涉店铺的权利人信息与超速电脑店签订合同，李海兵作为权利人在另案起诉超速电脑店，导致超速电脑店被迫搬离案涉店铺，且超速电脑店已明确表示解除合同并已搬离案涉店铺，聂琼霞理应退还押金6000元给超速电脑店。由于超速电脑店尚欠2019年12月、2020年1月份电费合计320.66元未支付，且超速电脑店亦表示愿意支付该费用，故该费用应从押金中予以扣除，聂琼霞实际应向超速电脑店退还押金5679.34元。聂琼霞辩称，虽然超速电脑店2019年12月份之后就表示不租了，但是我不同意，2020年1月31日及2月1日都让他搬出去，但是超速电脑店不搬离，且超速电脑店直至2020年2月份尚未搬离完全部物品，故应当支付店铺租金。由于案涉店铺的另一权利人李海兵对超速电脑店租赁的店铺造成骚扰，超速电脑店于2020年2月后并未使用案涉店铺（店铺正常使用期间每月电费约160元，2020年2月份电费39.33元，该费用如何产生，聂琼霞并未出示相关证据予以证实），且1月底2月初以来全国疫情大爆发，超速电脑店无法出门搬离剩余物品，属不可抗力，因此对于聂琼霞的请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、聂琼霞于该判决发生法律效力之日起十五日内向超速电脑店返还押金5679.34元；二、驳回超速电脑店的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计524.38元，由聂琼霞负担59.62元、由超速电脑店负担464.76元。二审中，本院依法组织当事人交换证据以及质证。李海兵向本院依法提交了两份新证据：1.照片，拟证明超速电脑店搬离时间是2020年3月24日晚上21时20分左右；2.生活缴费清单，拟证明超速电脑店在2020年3月份用电产生了电费，是李海兵用手机支付了1.18元的电费。聂琼霞质证称，对李海兵提交的证据的三性不予认可。超速电脑店质证称，无法确定李海兵提交证据的三性。超速电脑店真正搬离时间是2020年2月份，李海兵拍摄的图片中店铺里的东西是超速电脑店丢弃的物品。一审法院查明事实正确，本院对查明事实予以确认。另查明，二审法庭调查中，聂琼霞确认刘智通已经支付2020年1月的租金，现在上诉主张2020年2月和3月的租金和水电费。本院认为，本案为租赁合同纠纷。结合当事人的诉、辩陈述，本案的争议焦点是：聂琼霞收取超速电脑店的押金是否应当归还以及归还的具体数额是多少。本案中，超速电脑店与聂琼霞签订案涉租赁合同是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且已经取得共有权人李海斌的追认，一审法院认定案涉租赁合同合法有效，理据充分，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”的规定，超速电脑店因李海兵多次交涉并张贴限期搬离通知而无法继续经营，经与聂琼霞沟通后，租赁双方协商一致同意于2020年1月解除租赁合同并于该月底前搬离，因此案涉租赁合同属于双方协议一致解除的情形，在结清租金及水电费后，聂琼霞应当向超速电脑店返还已支付的押金。根据已经查明的事实，因受疫情管控的影响，超速电脑店已于2020年2月中旬搬离大部分物品，且并未再使用案涉店铺。因2020年1月底2月初以来全国疫情大爆发，超速电脑店在双方协商一致解除合同后延期搬离系受疫情管控的影响，属于不可抗力，一审法院认定超速电脑店无需支付2020年2月及以后的租金并无不当。李海兵二审提交的图片及生活缴费单等资料均不足以证实超速电脑店实际搬离时间是2020年3月，对其提交的证据，本院不予采信。根据《租赁合同》第五点的约定“租赁店铺期间所需的水费、电费按政策规定的费用一律由乙方承担，甲方不负责任”，经核实超速电脑店尚欠2019年12月、2020年1月电费合计320.66元，聂琼霞未能举证证明超速电脑店实际用水的情况，因此，扣除上述电费后，聂琼霞应当向超速电脑店返还的押金具体数额是5679.34元（6000元-320.66元）。一审判决聂琼霞应当向超速电脑店归还押金5679.34元，理据充分，本院予以维持。因超速电脑店于2020年2月及之后未再使用案涉店铺，二审法庭调查中，聂琼霞确认刘智通已经支付2020年1月的租金，对其主张超速电脑店支付2020年2月、3月的租金以及水电费共计5800元，理据不足，本院不予采纳。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，聂琼霞的上诉请求，理据不足，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费86.98元（聂琼霞已预交），由聂琼霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 桑审 判 员  梁碧媛审 判 员  苏振伟二〇二〇年十二月三日法官助理  梁博嘉书 记 员  杨 洋