广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13181号上诉人（原审被告）：钟建雄，男，1967年4月15日出生，汉族，身份证住址广东省大埔县。委托诉讼代理人：钟云郗，北京市浩天信和（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：姚建梅，女，1964年2月15日出生，汉族，身份证住址广东省梅州市梅江区。委托诉讼代理人：钟宇明，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡颖珠，广东启源律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘记房，男，1977年3月21日出生，汉族，身份证住址广东省广州市从化区。上诉人（原审被告）：刘鉴荣，男，1969年7月13日出生，汉族，身份证住址广东省广州市从化区。上诉人（原审被告）：刘金晃，男，1954年10月6日出生，汉族，身份证住址广东省广州市从化区。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：李东璧，广东华瑞兴律师事务所律师。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：姚石，广东华瑞兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘国强，男，1988年6月4日出生，汉族，身份证住址广东省连州市。委托诉讼代理人：叶俊希，广东国匠律师事务所律师。原审被告：邱镜平，男，1952年8月20日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。原审被告：广东泰扬律师事务所，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道简平路**天安南海数码新城****。法定代表人：林迎星，该所主任。委托诉讼代理人：戴勤，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱天养，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。上诉人钟建雄、上诉人姚建梅、上诉人刘记房、上诉人刘鉴荣、上诉人刘金晃因与被上诉人潘国强及原审被告邱镜平、广东泰扬律师事务所房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省广州市从化区人民法院（2019）0117民初2121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。钟建雄上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回潘国强的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由潘国强承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清，适用法律错误。案涉标的物属于违法建筑物，一审法院应当对违法参与者进行制裁。买受人潘国强作为违法的参与者，其购买违法建筑物的行为同样应受制裁，其应当承担相应的法律后果，包括但不限于房屋违法被没收、拆除及购房款损失等。一审法院应以潘国强主张的权益不具有正当性和不属于法律保护的正当利益为由驳回潘国强的全部诉讼请求。一审法院判决出卖方返还全部购房款并支付资金占用利息，有违公平原则，也严重损害了司法的权威和公正。（二）潘国强已明确本案的请求权基础为缔约过失责任，一审法院同时使用缔约过失责任（判决邱镜平承担责任）和侵权责任（判决包括钟建雄在内的其他原审被告对邱镜平的债务承担连带责任）双重请求权进行判决，所作判决内容上相互矛盾、逻辑上混乱。同时，上述判决显然也违反了《民事诉讼法》中的当事人处分原则。一审法院无权代替潘国强进行处分，无权更改潘国强的请求权。（三）一审法院认定各环节参与者为共同侵权人属于认定事实错误，适用法律错误。本案中，案涉震通商务大厦的土地提供者、钟建雄、其他投资者不构成共同侵权。钟建雄没有侵权行为，也没有共同侵权的意思联络，钟建雄与潘国强财产受损的结果更不存在因果关系。一审法院无论是在一审庭审还是一审判决书中，都未指出本案的侵权行为，实际上本案中包括钟建雄在内的各方均不存在侵权行为。另，一审法院将由缔约过失所产生的损害赔偿责任误以为产生了侵权法上的“损害结果”，进而作出错误的判决。故而，钟建雄和各原审被告均不存在侵权行为。（四）从裁判导向考量，一审判决仅从制裁违法行为参与者的角度出发，无理突破债权相对性，让各原审被告承担连带责任的裁判结果，不仅是错误理解侵权行为，更是鼓励社会大众购买此类非法房产、强化此类房产的购买市场。综上所述，一审判决认定钟建雄承担连带责任没有事实与法律依据，希望二审法院依法撤销钟建雄的连带责任，公正判决。潘国强二审答辩称，一审判决认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅二审述称，坚持己方的上诉意见。邱镜平、广东泰扬律师事务所经本院合法传唤，二审未到庭发表意见。姚建梅上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回潘国强的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由潘国强承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清，适用法律错误。案涉标的物属于违法建筑物，一审法院应当对违法参与者进行制裁。买受人潘国强作为违法的参与者，其购买违法建筑物的行为同样应受制裁，其应当承担相应的法律后果，包括但不限于房屋违法被没收、拆除及购房款损失等。一审法院应以潘国强主张的权益不具有正当性和不属于法律保护的正当利益为由驳回潘国强的全部诉讼请求。一审法院判决出卖方返还全部购房款并支付资金占用利息，有违公平原则，也严重损害了司法的权威和公正。（二）一审判决未查清案涉土地权属人及土地提供者及案涉房屋的投资建设者，导致承责主体及责任划分不清。其一，根据潘国强提供的证据，广州市xx区xx镇xx村xx经济合作社于2014年1月8日出具的证明，可知案涉土地权属人为刘x丰、刘金晃、刘记房。《合资建房协议书》也载明刘记房是代表该三人全权负责案涉项目相关事宜，在一审开庭时，刘记房、刘鉴荣、刘金晃均表示刘x丰另有其人。因此，一审法院未查明案涉合同主体、案涉土地权属人及提供者。其二，案涉房屋的投资建设者中除了本批次系列案的当事人姚建梅、钟建雄、蔡x辉、杨x周外，还包括张x武、张x洲、张x文等人。同时，一审法院未查明案涉房屋的建筑成本以及原审被告与投资建设者之间在建房纠纷中分别投入的资金和实际获益的情况。据此，一审法院若认定本案承担责任的主体包括案涉土地权属人、土地提供者及投资建设者，则应当查明共同承担责任的主体，即便潘国强不同意追加该等人作为被告，但相关事实也应当查明。（三）一审法院查明事实不清。首先，一审法院未查明案涉房屋在施工建设和拆除过程中如城管部门、国土规划部门是否存在监管不力、行政违法的情形以及行政部门对潘国强主张的损失是否存在过错。其次，本批次系列案中，一审法院未对主张装修款的案件进行相关举证质证，对于当事人提供的装修收据是否真实、是否实际支付以及装修损失情况等均未予审查，直接按照当事人主张的装修费单据进行认定，显属不当也与事实不符。再次，在一审案件审理过程中已经本案发现有伪造律所印章的行为，一审法院仅要求广东泰扬律师事务所自行报案，未将嫌疑线索、材料移送公安机关查处。最后，一审认定蔡x辉是本案的共同侵权人，但潘国强在一审中同意对其免责，参照人身损害赔偿法的相关司法解释，如权利人放弃了对部分侵权人的诉请，其他共同侵权人对权利人放弃的部分不承担连带责任。因此，潘国强放弃了要求蔡x辉承担责任，即表示其亦放弃了要求其他被告承担责任。（四）一审法院程序错误。其一，潘国强主张的是合同无效的缔约过失责任，但法院以侵权法律关系予以认定，一审法院同时审理合同纠纷及侵权纠纷，法律关系混乱。在庭审过程中，一审法院未向当事人释明法律关系，也没有要求姚建梅对相关的法律关系进行辩论、质证、举证。其二，一审中姚建梅要求追加房屋的建设者、投资者等相关当事人作为本案被告，一审法院在28件案中部分追加，部分不追加，导致本案出现了28件案中有9种判决结果的情形。综上，恳请二审法院判如所请。潘国强二审答辩称，一审判决认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。钟建雄、刘记房、刘鉴荣、刘金晃二审述称，坚持己方上诉意见。邱镜平、广东泰扬律师事务所经本院合法传唤，二审未到庭发表意见。刘记房、刘鉴荣、刘金晃上诉请求：1.撤销一审判决第四项；2.改判刘记房、刘鉴荣、刘金晃无须对一审判决第二、三项确定的邱镜平的债务不足部分承担连带清偿责任；3.本案的所有诉讼费用由潘国强承担。事实和理由：（一）一审法院适用《中华人民共和国侵权责任法》判令刘记房承担连带清偿责任属于适用法律错误。本案案由为房屋买卖合同纠纷，应适用合同法及相关司法解释确定刘记房、刘鉴荣、刘金晃是否对潘国强承担赔偿责任。本案中，潘国强仅与邱镜平具有直接合同关系，双方签署《合资建房协议书》后，潘国强直接转账给邱镜平，邱镜平是利益享有者，合同无效的损失应当由签署合同的双方承担。刘记房、刘鉴荣、刘金晃既没有与潘国强签订任何房屋买卖合同，也没有收取潘国强的任何房款。即使潘国强存在购房损失，也应当在分清与其签订《合资建房协议书》的邱镜平的双方过错基础上由邱镜平负责单独承担。一审法院突破合同相对性原则判决刘记房、刘鉴荣、刘金晃承担责任，缺乏法律依据。（二）一审判决所谓潘国强依照合同相对性原则只能追究邱镜平的经济赔偿责任可能出现赔偿环节断裂、执行中止情形的认定，完全属于一审法院的主观臆断，该认定没有事实及法律依据。（三）一审判决关于退还购房款本金和资金占用费的金额认定有误，二审法院应当予以纠正。首先，一审法院认定邱镜平需承担责任的比例为60%，潘国强自负责任比例为40%，则一审判决第二项认定邱镜平应赔偿潘国强的损失为197510元属于计算错误，应更正为122310元。其次，关于资金占用费，即便资金占用费损失能够计入潘国强的损失范围，一审法院对利息并未按双方的过错程度，即邱镜平承担60％的赔偿责任比例进行计算，判决邱镜平及其他原审被告承担全部资金占用费损失属于十分明显的错误，依法应当纠正。综上，恳请二审法院判如所请。潘国强二审答辩称，一审判决认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。钟建雄、姚建梅二审述称，坚持己方上诉意见。邱镜平、广东泰扬律师事务所经本院合法传唤，二审未到庭发表意见。潘国强于2019年5月14日向一审法院起诉请求：1.判决潘国强与邱镜平于2017年6月5日签订的《合资建房协议书》无效；2.邱镜平返还潘国强购房款188000元，水电周转金500元，电梯维修基金2000元，律师见证费1000元，赔偿潘国强装修成本35400元，并支付前述资金占用期间的利息（以226900元为基数自2017年6月5日起按年利率6%计算至付清之日止）；3.判决钟建雄、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅、广东泰扬律师事务所对邱镜平债务承担连带责任；4.本案诉讼费由钟建雄、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅、邱镜平、广东泰扬律师事务所承担。庭审中，潘国强变更第二项诉讼请求为：邱镜平返还潘国强购房款188000元，水电周转金500元，电梯维修基金2000元，律师见证费1000元，赔偿潘国强装修成本35400元，并支付前述资金占用期间的利息（以226900元为基数自2017年6月26日起按年利率6%计算至付清之日止）。一审法院认定事实：根据2017年6月25日见证单位为“广东泰扬律师事务所”、见证律师为“陈x原”，并盖有“广东泰扬律师事务所律师见证专用章”的（2017）泰律见字第0695号《律师见证书》，该见证书后附广东泰扬律师事务所《律师事务所执业许可证》及陈x原律师执业证复印件，邱镜平与潘国强于2017年6月25日签订的《合资建房协议书》已经律师见证，该《合资建房协议书》约定，潘国强及邱镜平另外的其他合作建房者在xxxx经济社合资楼共同出资合建楼房一栋住宅楼，潘国强一次性分担出资188000元作为合作建房资金，按邱镜平投入金额及潘国强自身选择分得该楼第6层606号房。同时，该《律师见证书》里还附有：1.xx市xx镇xx村xxx经济合作社于2014年1月8日出具的《证明》（复印件），内容为“兹有广州xxxxx经济社开发区旁边自留用地合计约1500平方米，权属刘x丰、刘金晃、刘记房所有使用”。2.刘记房于2014年2月19日出具的《全权委托书》（复印件），内容为刘记房委托蔡x辉、姚建梅全权处理合资楼一切事宜“1.受委托人全面负责本项目设计、报建、施工、监理、产权登记、物业管理等全部工作。2.受委托人全面负责本项目建设的一切相关事宜，全权委托受托人办理归属受托人本人所分得的该合资楼进行出租、转让与第三方签订合建房协议书，收取合资款等相关事宜。3.受委托人在受托权限内的一切行为决定，本人均予以确认。4.受委托人履行受托行为所形成的债权债务不涉及委托人部分由受托人负责承担。”3.《合资建房协议书》（甲方为刘记房，乙方为姚建梅、蔡x辉，2014年2月19日签订）（复印件），内容为甲方提供自有的xxxx镇xx村xxx社的1500平方米宅基地，地块，地块权属刘金晃丰、刘记房三人所有，三人一致同意由刘记房代表三人全权负责项目相关事宜；乙方提供楼房建设所需要的资金，新建楼房13层，建成后，甲方分得第1、2、5、9整层，乙方分得第3、4、6、7、8、10、11、12、13整层。4.《合建房股份部分分割协议书》（三方签名是蔡x辉、钟建雄、姚建梅，2014年12月5日签订）（复印件），内容为在合建房十二层半主体工程已完成正进入装修阶段，因资金问题经三方合建人协商，按合建房投资比例分割各自部分产权，其中蔡x辉分得第10层整层，姚建梅、钟建雄二人共同分得第11、12层整层，其余楼层房屋产权按各股东份额共同所有。5.《合资建房协议书》（甲方为蔡x辉，乙方为李x文，2015年1月9日签订）（复印件），内容为李柏文及蔡x辉另外的其他合作建房者在xxxxx经济社合资楼共同出资合建楼房一栋住宅楼，李x文愿意一次性分担出资作为合作建房资金，按李x文投入金额及李柏文自身选择分得该楼第6层整层。该协议未约定金额。6.《合资建房协议书》（甲方为李x文，乙方为邱镜平，2015年4月20日签订）（复印件），内容为邱镜平及李x文另外的其他合作建房者在xxxxx经济社合资楼共同出资合建楼房一栋住宅楼，邱镜平愿意一次性分担出资作为合作建房资金（该房款其中有装修款48000元整由邱镜平付给装修承诺人，以该承诺人收款收据为准，具体装修由邱镜平与装修承诺人另行约定与李x文无关），按邱镜平投入金额及邱镜平自身选择分得该楼第6层第605、606号房。该协议未约定金额。以及李x文、邱镜平、刘记房、蔡x辉、姚建梅、钟建雄身份证复印件。2017年6月25日，潘国强支付1000元律师见证费，三联收据上盖有“广东泰扬律师事务所律师见证专用章”，经手人栏为“钟”。2017年6月25日，潘国强妻子冯x梅通过其广州农村商业银行股份有限公司账户转账158000元，通过支付宝转账20000元给张x红。同日，邱镜平出具震通大厦606房购房款188000元收据给潘国强。2017年6月26日，潘国强妻子冯x梅通过支付宝向案外人张x红转账9000元、2017年6月30日转账5400元。至此，潘国强妻子共计向张x红转账192400元。庭审中，潘国强自述案外人张x红为邱镜平的妻子。2017年6月28日，姚建梅与潘国强签订《从化区东城大厦物业管理协议书》，约定每户收取水电周转金500元，电梯维修基金2000元等。2017年6月30日，姚建梅分别出具2000元电梯维修基金、500元水电周转金及装修使用电梯电费300元的三张三联收据。另查，潘国强与冯x梅于2012年11月8日登记结婚。2017年7月3日、2017年8月11日，潘国强向微信名为“唯明陶瓷让心控制”的账户分别转账20000元、13000元，2017年7月12日，潘国强向微信名为“油麻埔保师不锈钢工程158××××****”转账2100元。上述共计35100元。另查，2017年12月4日，广州市国土资源和规划委员会对刘记房、刘鉴荣、刘金晃作出穗从国土规划资罚【2017】724号《土地违法案件行政处罚决定书》，其中查明刘记房、刘鉴荣、刘金晃三人在2012年9月始，未经土地行政主管部门批准，擅自在xx区xx镇太平村xxx土名“蔡元冚”地段占地进行建设房屋，非法占用土地面积682.48平方米。以上被占用土地在2011年土地变更调查成果中，土地利用现状为果园682.48平方米，xx市土地利用总体规划（2010-2020年）中规划为城市682.48平方米。处罚如下：责令退还非法占用的土地，没收在非法占用682.48平方米土地上新建的房屋；并处罚款12967.12元。同日，刘记房、刘鉴荣、刘金晃缴纳罚款12967.12元。2019年6月18日，刘记房向广东省自然资源厅提出行政复议申请，2019年7月15日，广东省自然资源厅作出粤自然行复【2019】307号《不予受理决定书》，以刘记房超过法定60日的复议申请期限，不符合行政复议申请的受理条件为由，不予受理刘记房的行政复议申请。2019年4月2日，广州市xx区城市管理和综合执法局向刘记房、刘鉴荣、刘金晃发出穗综从告字【2019】第1300009号《告知书》，查实存在下列违法事实：2014年6月开始，三人在未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自在广州市xx区xx镇xx村xx土名“蔡元冚”地段建设一幢13层房屋并于2014年12月建设完成，上述建设占地总面积为766.43平方米，属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定将对上述的违法建设行为作出限期拆除违法建设的行政处罚。在作出行政处罚决定前，要求听证的，请在接到告知书之日起三日内提出举行听证的申请。2019年4月15日，广州市xx区城市管理和综合执法局向刘记房、刘鉴荣、刘金晃作出《关于撤销穗综从告字【2019】第1300009号告知书的通知》，认为该案尚存遗漏违法主体的可能，需进一步核实，故决定撤销《告知书》，《告知书》所涉的听证会不再举行。2019年4月4日，广州市xx区人民政府办公室向xx镇人民政府、区城市管理和综合执法局作出从府办复【2019】204号《关于强制拆除震通商务大厦问题的复函》，区政府原则同意由xx镇人民政府、区城市管理和综合执法局组织实施，区规划和自然资源分局、区公安分局协助强制拆除刘记房、刘鉴荣、刘金晃在xx镇xx队地段占地建设的（震通商务大厦）违法建筑物。2019年4月5日，广州市xx区xx镇人民政府向刘记房、刘鉴荣、刘金晃等震通商务大厦全体住户发出《公告》，根据《广州市从化区人民政府办公室关于强制拆除震通商务大厦问题的复函》要求，该镇近期将对震通商务大厦实施强制拆除，对于该违法建筑物上的住户，自公告发出3日内（即2019年4月8日前）自行从该违法建筑物搬走，否则将承担相关法律责任。根据“广州从化发布”微信公众号发布的新闻信息，2019年4月22日，xx镇人民政府等相关部门对震通商务大厦启动强制拆除程序，震通商务大厦占地面积约766.43平方米、建筑面积约9567平方米，拆除前在大厦居住的127套房、5间商铺共132户住户已全部搬离。再查，根据xx区xx镇人民政府提供的《住户信息调查统计表》显示，案涉的606房，登记户主为潘国强，住房来源为合资建房，面积为55平方米，已装修已入住。又查，广东泰扬律师事务所负责人林迎星以陆续收到广东省惠东县人民法院及广州市从化区人民法院应诉材料，发现案涉《律师见证书》上加盖的“广东泰扬律师事务所律师见证专用章”等印章均非该所印章，律师见证费收款人亦非该所员工为由，认为有人伪造该所印章并假冒该所名义非法从事律师见证义务，骗取他人见证费，先后向有关公安机关报案，2019年5月14日佛山市公安局南海分局桂城派出所、2019年7月10日惠东县公安局亚婆角派出所先后出具报警回执。2019年5月16日，广东泰扬律师事务所在南方日报刊登声明。后查，潘国强提供的《律师见证书》原件后装订有一张广州（东莞）泰扬法律咨询有限公司律师助理、房地产专职的钟x中个人名片，手机为136××××****，公司，公司地址在广州市白云区太和镇（建业路）xx路**xx花园******市场侧）。广州泰扬法律咨询有限公司为有限责任公司（自然人独资），法定代表人及股东为钟x中，成立日期为2014年7月17日，公司住，公司住所地在广州市白云区xx路**xx花园****围为社会法律咨询、代理非诉讼法律事务、房地产咨询服务等。庭审中，潘国强称是姚建梅介绍其去钟x中名片上广州市白云区太和镇的地址签订《律师见证书》的，案涉606房于2017年6月交付使用，2017年7月装修入住。另查，根据广州市房地产租赁管理所公布的2016年、2017年、2018年广州市房屋租金参考价，广州市xx区xx镇xx村xx经济社楼梯楼每月租金分别为9元、9元、7元/建筑面积平方米，均没有电梯楼租金参考价。一审法院认为，潘国强持《合资建房协议书》等证据提起本案诉讼，并将协议相对方邱镜平列为第一被告，因潘国强与邱镜平签订《合资建房协议书》时，案涉震通商务大厦已经建成，故两人所签协议名为合资建房，实为房屋买卖，因此，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。一、关于潘国强与邱镜平签订《合资建房协议书》的效力问题。案涉606房所在的震通商务大厦已经被国土部门认定为非法占用土地并处没收，及后又被有关部门强制拆除，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，潘国强与邱镜平签订《合资建房协议书》无效。二、关于《合资建房协议书》无效后，潘国强、邱镜平责任认定问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”关于相互返还问题。一般而言，房屋买卖合同被认定无效后，买受人应当将房屋返还给出卖人，并支付房屋占有使用费；出卖人应当将收取的价款返还给买受人，并支付贷款利息。本案中，邱镜平已经收取的购房款188000元，应予以返还，并计付资金占用费。潘国强分三笔支付购房款，因此，关于资金占有费支付应分段计算：第一段邱镜平应以购房款178000元为本金，从资金占用之日即2017年6月25日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付；第二段应以187000元为基数，从2017年6月26日起至2017年6月30日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付；第三段应以188000元为基数，从2017年6月30日起计算，又因自2019年8月20日起中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，因此，自2017年6月30日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款项之日止。因案涉房屋已被强制拆除，房屋无法返还，姚建梅主张折价补偿，一审法院认为，虽然《中华人民共和国合同法》第五十八条在规定相互返还规则时并未明文设置例外规定，但其适用存在事实上的限制，行为违法性的严重程度将直接影响返还与否，其原理是，在违法程度较重时，诚信或公平无法与制裁不法的需要相比，此时，应适用“不法得利不得返还”原则，排除当事人的返还请求权。本案中，案涉房屋具有非法性质，被强制拆除，故不具有返还的正当性，也就不存在折价补偿问题。因此，姚建梅该项主张，一审法院不予采纳。关于房屋占有使用费，由于同期同地段并没有电梯房租金参考价数据，故一审法院在广州市房地产租赁管理所公布的广州市xx区xx镇xx村xx经济社楼梯楼租金参考价基础上酌情上浮至10元/平方米作为同期同地段电梯房的租金参考价。鉴于案涉房屋已被拆除无法测量面积，各方当事人亦未提交案涉房屋具体建筑面积证据，故一审法院以xx区xx镇人民政府提供的《住户信息调查统计表》调查数据来认定，案涉房屋面积为55平方米。案涉606房于2017年7月交付给潘国强使用，至2019年4月5日公告强制拆除，共21个月。也即，潘国强应支付的房屋占有使用费为：10元/平方米×55平方米×21个月=11550元。关于双方损失问题。《合资建房协议书》无效，因房屋是先建成后出售的，作为出卖人一方明知案涉房屋是建设在非法占用土地上，不具备合法产权仍然出售，应承担主要责任；作为买受人一方未对房屋所有权尽必要的注意义务，应承担次要责任。结合双方过错程度，邱镜平应承担60%的赔偿责任比例，潘国强应自负40%的赔偿责任比例。案涉房屋被拆除所涉及的直接经济损失为房屋建筑成本和装修款等。但因案涉房屋是先建成后出售的，并非潘国强与邱镜平双方协议合建的，故潘国强是否购买案涉房屋对房屋被拆一事并无影响，该房被拆与潘国强之审慎注意义务之间并无因果关系，故案涉房屋的建筑成本不属于潘国强与邱镜平应予分担赔偿之范围。至于装修费，属于房屋添附，案涉房屋被拆除，装修费为潘国强实际损失。xx区xx镇人民政府提供的《住户信息调查统计表》显示，案涉房屋已装修入住，潘国强提供了转账截图拟证明其装修支出，且主张的装修费亦合理，故一审法院对于装修费35100元予以认定。根据过错责任，潘国强应自负40%，邱镜平应赔偿装修费损失的60%即21060元。综上，邱镜平应赔偿潘国强的损失为：197510元（购房款188000元+装修费21060元-房屋占有使用费11550元）以及购房款188000的资金占用费。超出部分，缺乏理据，一审法院不予支持。至于2000元电梯维修基金、500元水电周转金及电梯电费300元，因均为案涉606房物业管理相关费用，并非邱镜平收取，属于另一个法律关系，潘国强应另循其他法律途径解决，本案不作审查。至于律师见证费1000元，亦非邱镜平收取，且广东泰扬律师事务所已经向公安机关报案，潘国强可待公安机关调查后，再另循其他法律途径解决，本案不作审查。三、关于钟建雄、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅的责任问题。案涉震通商务大厦已经被国土部门认定为非法占用土地并处没收，也即震通商务大厦的建设、转让、出售均被限制、禁止，因此，震通商务大厦的土地提供者、投资建设者、转让、出售、购买等各环节的参与者，均有过错。对于前述一审法院认定之潘国强损失，属于潘国强的财产权益，案涉房屋的土地提供者、投资建设者、转让出售者均构成对潘国强财产权益的侵权，为共同侵权人，根据《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第八条，对潘国强损失应当承担连带责任。因此，潘国强诉讼请求钟建雄、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅承担连带责任，一审法院予以支持。唯，潘国强主张其要求承担连带责任的请求权性质为缔约过失责任请求权有误，一审法院予以纠正。首先，从缔约过失责任适用考量。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，潘国强只能向合同相对方即邱镜平请求承担损害赔偿责任，而难以突破“债权相对性原则”要求其他与之没有合同关系的被告承担赔偿责任。再者，从潘国强损失的执行兑现考量。案涉房屋经过多个环节，最后流转到潘国强，如果潘国强只能向合同相对方请求赔偿损失，而不能向上一环节或更前环节的参与者请求赔偿，则可能出现赔偿环节断裂、执行中止情形，潘国强等案涉震通商务大厦的最终购买者的损失将无法得到执行兑现。最后，从裁判导向考量。国家对违法建筑持否定性评价，是因为违法建筑损害了国家利益，规避了国家对土地管理、建筑规划、房地产交易市场等系列行为的监管，使得违法建筑在现行体制以外生存，直接危及社会的公共安全，直接危及人民群众的生命财产安全。案涉震通商务大厦被强制拆除，违法行为参与者众多，社会不良影响较大，从制裁违法行为参与者的角度出发，本案违法行为参与者均应承担赔偿责任。四、关于广东泰扬律师事务所的责任问题。潘国强认为广东泰扬律师事务所是无效合同的见证方，存在重大过错，应对潘国强的损失承担连带责任。广东泰扬律师事务所已经就案涉《律师见证书》上加盖的律师见证专用章等印章为伪造及律师见证费收款人亦非该所员工为由，向有关公安机关报案。这里涉及两个主要问题，一是，广东泰扬律师事务所是否需要承担责任；二是，若广东泰扬律师事务所无需承担责任，那陈x原律师是否需要承担责任。因此，本案暂不予审查，待公安机关调查后，潘国强及其他权利人再行主张权利。五、关于诉讼主体追加问题。钟建雄主张追加詹x州作为共同被告，因钟建雄与詹x州之间的《声明书》并未在《律师见证书》中披露给各方当事人，是其二人之间的内部关系，可另行处置，因此，一审法院不予采纳钟建雄该意见。关于钟建雄主张追加蔡x辉、李x文为共同被告之意见，一审法院认为，蔡x辉、李x文是案涉震通商务大厦的投资建设者之一，根据前述分析，其为共同侵权人，应承担连带责任。但本案潘国强并未对蔡x辉、李x文提起诉讼，且蔡x辉已去世，其继承人暂不能确定，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十三条、第十四条之规定，潘国强有权请求部分连带责任人承担责任，即使本案不追加蔡x辉为共同被告或第三人，并不影响本案事实的查明及裁判处理，本案各连带责任人仍可根据各自责任大小另行向蔡x辉继承人、李x文主张承担相应的赔偿数额。因此，一审法院并未采纳钟建雄该意见。至于，钟建雄主张追加广州市xx区xx镇xx村xxx经济合作社为共同被告之意见，一审法院认为，广州市**xx镇xx村xxx经济合作社均非案涉《律师见证书》中所涉合同的一方当事人，亦非行政处罚决定书中的行政相对人，并非必要共同诉讼人，因此，一审法院不予采纳姚建梅该意见。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第八条、第十三条、第十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年12月31日判决如下：一、潘国强与邱镜平于2017年6月25日签订的《合资建房协议书》无效；二、邱镜平在判决生效之日起10日内向潘国强赔偿损失共计197510元；三、邱镜平在判决生效之日起10日内向潘国强赔偿购房款188000元的资金占用费，该资金占有费支付应分段计算：第一段邱镜平应以购房款178000元为本金，从资金占用之日即2017年6月25日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付；第二段应以187000元为基数，从2017年6月26日起至2017年6月30日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付；第三段应以188000元为基数，自2017年6月30日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款项之日止；四、钟建雄、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅对判决第二、第三项确定的邱镜平之债务承担连带清偿责任；五、驳回潘国强其他诉讼请求。一审案件受理费5095元，由潘国强负担2038元，邱镜平负担3057元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点可归结为：一、本案应审查的法律关系范围；二、潘国强与邱镜平签订的《合资建房协议书》是否应认定为无效合同；三、如前述《合资建房协议书》为无效合同，则无效的法律后果如何；四、钟建雄、姚建梅、刘记房、刘鉴荣、刘金晃应否对案涉债务承担连带清偿责任。关于争议焦点一。本案系因案涉房屋被作为违法建筑强制拆除而引发的纠纷。案涉房屋从建设到最终为潘国强所购买，中间历经多个流转环节，涉及众多参与者。潘国强除要求合同相对方邱镜平承担责任之外，还要求钟建雄、姚建梅、刘记房、刘鉴荣、刘金晃上游参与者共同承担连带责任。故本案是仅审查潘国强与邱镜平间的合同所涉法律关系，还是应将上游各环节所涉法律关系一并纳入审查范畴，各方当事人存在较大争议。因此，本案的处理需以厘清本案要审查的法律关系为前提。首先，如上所述，案涉房屋从建设到最终为潘国强所购买，中间历经多个流转环节，各环节在客观上固然存在一定的关联性，但各个环节所涉主体、法律关系、权利义务内容并不相同，且各环节均具有其独立性，各环节当事人在交易过程中所获利益并不相同，不宜也无法在本案一并审查处理。其次，从潘国强一审的诉讼请求来看，其所主张的是确认潘国强与邱镜平所签订的《合资建房协议书》无效，以及该合同无效后的财产返还和损失赔偿请求权，并不涉及对其他上游环节法律关系项下权利、义务的主张。再者，经一审法院释明，潘国强已明确其请求权基础为缔约过失责任请求权，即潘国强主张钟建雄、姚建梅、刘记房、刘鉴荣、刘金晃对案涉债务承担连带责任也是基于潘国强与邱镜平所签订的《合资建房协议书》无效而产生的缔约过失责任，而非因侵权行为所导致的损害赔偿责任，故本案的审查不应超出当事人所主张法律关系范畴。因此，尽管案涉房屋历经多个流转环节，涉及众多参与者，但本案审查的法律关系应以潘国强与邱镜平间《合资建房协议书》所涉法律关系为限。关于争议焦点二。潘国强与邱镜平签署的《合资建房协议书》名为合资建房协议，实为房屋买卖合同，潘国强基于该合同无效向一审法院提起诉讼，故本案为房屋买卖合同纠纷。已查明的案件事实显示，案涉房屋所属的震通商务大厦已被国土部门作出的《土地违法案件行政处罚决定书》认定非法占用土地并处没收，且现已被行政部门作为违法建筑予以强制拆除。潘国强与邱镜平就违法建设的案涉房屋所签订的《合资建房协议书》，违反了法律的强制性规定，依法应认定为无效合同。一审判决对此处理正确，本院予以维持。邱镜平、潘国强均知悉案涉房屋不具备合法产权，仍存侥幸心理订立合同，故双方对于《合资建房协议书》无效均存在过错。关于争议焦点三。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依据上述法律规定，结合当事人的诉辩主张，本案需要审查以下三个问题：其一，关于购房款的返还。本案中，潘国强与邱镜平签订的《合资建房协议书》无效，基于合同取得的财产应予返还，一审判决邱镜平向潘国强返还已收取的购房款188000元，合法有据，本院予以维持。案涉房屋属于违法建筑且已被行政部门强制拆除，故不存在返还原物的问题。案涉房屋的灭失，系因房屋本身的违法属性，触犯公法法益而被行政部门强制拆除，不构成《中华人民共和国合同法》第五十八条所规定的“不能返还或者没有必要返还”的情形，且潘国强对案涉房屋的灭失既不存在过错也未因此获益，故邱镜平所提折价补偿的主张，不能成立。一审判决不予采纳邱镜平的折价补偿主张处理结果正确，本院予以维持。其二，关于购房款利息的支付。本院认为，案涉房屋被拆除前潘国强已实际占有使用约2年，潘国强因占有使用案涉房屋而获益，该收益所对应的房屋占有使用费可与购房款占有使用费（即利息）相互抵销，再结合潘国强对案涉合同无效存在过错的情节，故对于潘国强提出的支付购房款利息的请求，应予驳回。其三，关于装修损失的负担。根据xx区xx镇人民政府制作的《住户信息调查统计表》以及潘国强所提供的装修单据，可以确认潘国强对案涉房屋进行了装修的事实。但潘国强装修是在房屋交易完成后的单方添附行为，潘国强在购房时明知房屋不具备合法产权，也知房价低于市场正常价格，对其购买违法建筑可能会被拆除应存在合理预期，仍存侥幸心理购买并进行装修。现案涉房屋已被强制拆除，潘国强因装修所添附财产一并灭失，故由此而产生的装修费损失应由潘国强自行承担。一审对潘国强装修费损失主张的处理，未充分考虑该损失与潘国强个人过错密切关联的情节，欠妥，本院予以纠正。至于房屋灭失给邱镜平造成的损失，由于案涉房屋建设在前，潘国强与邱镜平签订《合资建房协议书》在后，案涉房屋的拆除系因其违法属性，并非因买卖行为无效所导致。房屋被强制拆除亦非买受人潘国强过错所致，故房屋灭失的损失不属于本案缔约过失责任应予分担赔偿之范围，邱镜平主张潘国强承担该损失，缺乏法律依据。由于邱镜平亦是从上一手出卖人处受让案涉房屋，故邱镜平在承担本案合同无效的法律责任后，可依据其与上一手出卖人之间的法律关系，另寻权利救济途径。关于争议焦点四。本案实为房屋买卖合同纠纷，潘国强与邱镜平所签订的《合资建房协议书》无效，应按照缔约过失责任原则处理后续问题。所谓合同缔约过失责任，是指合同不成立、无效、被撤销或者不被追认时，当事人一方因此受有损失，对方当事人对此有过错时应赔偿受害人的损失。因此，缔约过失责任的承责主体，应是合同的缔约方，即在确定本案合同无效后果的承责主体时亦应遵循合同相对性原则。现并无充分证据证明钟建雄、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅与邱镜平是案涉房屋的共同出卖人，或实际收取了潘国强的购房款，潘国强要求案涉买卖合同关系之外的钟建雄等人对案涉债务承担连带清偿责任，事实和法律依据不足，其所提诉请应予驳回。一审判决在已经确定本案案由为房屋买卖合同，且潘国强已明确其请求权基础为缔约过失责任请求权的情况下，又依据侵权法判令钟建雄、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅等上游环节参与人对邱镜平所负案涉债务承担连带责任，缺乏法律依据，处理结果不当，本院依法予以纠正。综上所述，钟建雄、姚建梅、刘记房、刘鉴荣、刘金晃的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但法律适用有误，导致部分处理结果不当，依法应予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初2121号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初2121号民事判决第二、三、四、五项；三、邱镜平在本判决生效之日起10日内向潘国强返还购房款188000元；四、驳回潘国强其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5088元，由潘国强负担1300元，由邱镜平负担3788元。二审案件受理费4817元，由潘国强负担955元，由邱镜平负担3862元。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二〇年十二月十八日书记员 杨 希叶小琳