广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23505号上诉人（原审原告）：陈舳，男，1968年1月15日出生，汉族，身份证住址：广州市天河区。委托诉讼代理人：陈建勋，广东正光明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冯杰，男，1968年10月10日出生，汉族，身份证住址：海南省海口市龙华区。委托诉讼代理人：何雁英，广东宏力律师事务所律师。上诉人陈舳因与被上诉人冯杰物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初8975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈舳上诉请求：1.撤销一审判决，改判冯杰及同住人员立即搬出广州市越秀区观绿路45号X房，把房屋交还给陈舳管业。2.冯杰从2017年12月1日起至交还房屋之日止按房管部门公布的同地段同类住宅房屋租金参考价向陈舳支付房屋使用费。事实和理由：一审判决观点既缺乏法理依据，也违反社会生活常识及法律规定。首先，陈舳基于对法律的信仰依法行使物权人的法定权利向人民法院提起物权保护纠纷是向法律寻求救济而不是向冯杰寻求救济。其次，陈舳与海南省人民政府驻广州办事处按房屋当时的使用状况及现状进行房屋买卖交易属正常的交易方式和交付方式，属当事人的民事意思自治范畴，没有违反法律禁止性规范，行为合法有效。再次，依据社会生活常识，在包括司法拍卖在内的众多房屋交易中，按交易房屋的使用现状及存在实际使用人进行房屋交易并按现状进行房屋交付也是合法的交付方式，这种房屋交付方式并不影响买受人的物权人权利。此外，陈舳作为涉案房屋的合法物权人，请求冯杰支付房屋使用费完全是依法行使物权人的法定收益权；何况，原审庭审中，冯杰声称其在广州另有居所，涉案房屋现时是其用于出租谋利，也就是说，本案完全具备把房屋交还给陈舳管业的客观条件。冯杰二审答辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。1、涉案房屋是上诉人向海南省人民政府驻广州办事处购买，上诉人取得物权的依据是房屋买卖合同，合同中已经明确约定有海南省人民政府驻广州办事处向上诉人交付涉案房屋的时间，作为合同相对方的上诉人取得房屋的使用权的来源所依据的也是该份合同，故在其目前无法取得使用权的情况下应当向海南省人民政府驻广州办事处请求交付房屋。2、我方居住并使用涉案房屋是基于我方购买了涉案房屋，海南省人民政府驻广州办事处一房二卖，在我方不知情的情况下擅自处分了该房屋，在我方的权利未得到救济的情况下，海南省人民政府驻广州办事处无权收回涉案房屋，故上诉人请求我方交付房屋没有依据。3、在一审庭审中上诉人明确告知法院，其在购买房屋时没有询问房屋居住的情况，故其在购买房屋时已经知悉房屋存在不可能交付的情况，其应当为自己的疏忽大意承担不利的法律后果。4、上诉人与海南省人民政府驻广州办事处的合同买卖关系实际上是以物抵债，并非真实的买卖关系，在我方起诉上诉人的案件中，即广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初2571号案及广州中院（2019）粤01民终15272号民事审判中上诉人均无法提供其向海南省人民政府驻广州办事处的付款凭证，故我方认为其取得涉案房屋的产权是有瑕疵的，并没有完整地取得涉案房屋的产权。陈舳向一审法院起诉请求：1.冯杰及同住人员立即搬出广州市越秀区观绿路45号X房，把房屋交还给陈舳管业；2.冯杰向陈舳支付房屋使用费（从2017年12月1日起至交还房屋之日止，按房管部门公布的同期同地段同类住宅房屋租金参考价向陈舳计付,按电梯房的标准计付）。一审法院经审理查明：2016年2月25日，海南省财政厅向海南省人民政府驻广州办事处发出《海南省财政厅关于广州市越秀区观绿路45号X房产权过户问题的复函》，内容为同意海南省人民政府驻广州办事处将广州市越秀区观绿路45号X房产权过户给陈舳等。2017年8月24日，海南省人民政府驻广州办事处（甲方）与陈舳（乙方）签订《存量房买卖合同》，约定甲方将涉讼的X房出售给乙方，总金额600000元；该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天等。2017年11月21日，涉案房屋产权登记在陈舳名下，该房屋用途为住宅，建筑面积为66.32平方米。冯杰为了证明其享有涉案房屋的权利，向一审法院提交了：1.1989年6月海南省人民政府驻广州办事处（甲方）及海南省少数民族实业公司（乙方）签订的《认资建房协议书》复印件，内容为甲方提供广州市人民中路观绿路45号1103、1303房住宅两套，建筑面积138.8平方米，乙方以每平方米建筑面积投资3000元计算，认资建房总价款为416400元；本住宅交付使用后，乙方所认资的住宅，产权为乙方所有等。2.海南省少数民族实业（集团）公司于1997年3月20日出具的《遗失证明》，内容为：兹有海南省少数民族实业公司与海南省人民政府驻广州办事处签订认资建房合同书（一九九二年）由于不慎于1993年8月12日将此合同书遗失等。3.1997年3月20日，海南省少数民族实业总公司出具《房屋转让证明》，内容为：决定将该司在1992年认资建造的海南大厦1103室有偿转让给冯杰先生等。4.1997年3月20日，海南省少数民族实业（集团）公司致函海南省人民政府驻广州办事处，内容为：关于海南省少数民族实业（集团）公司将海南大厦X房有偿转让给冯杰先生一事，经研究决定情况属实，同意转让等。5.1997年3月28日，海南省少数民族实业（集团）公司出具《收条》，内容为：收到冯杰先生购买广州市越秀区观绿路45号海南大厦X房款，已结清。6.水费、电费发票等。一审另查明，冯杰另案提起了诉讼，要求：1.确认陈舳与海南省人民政府驻广州办事处就广州市越秀区观绿路45号X房签订的房屋买卖合同无效；2.判令陈舳将广州市越秀区观绿路45号X房过户回海南省人民政府驻广州办事处名下。一审法院经审理，于2018年9月20日作出（2018）粤0104民初2571号民事判决，判决驳回冯杰的诉讼请求。冯杰不服，提出上诉，广州市中级人民法院于2019年11月20日作出（2019）粤01民终15272号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。一审庭审中，陈舳称，海南省人民政府驻广州办事处告知陈舳涉案房屋是作为员工宿舍使用，陈舳购买涉案房屋时没有去现场看过房屋，但是知道冯杰在使用。冯杰称，涉案房屋是由冯杰出租给他人在使用，但拒不提交租赁合同或实际使用人的身份信息。一审法院于2020年3月9日前往现场张贴通知，通知实际使用人到庭应诉，至今未有实际使用人到庭。一审法院认为：本案是物权保护纠纷。虽然已有生效文书认定陈舳与海南省人民政府驻广州办事处就涉案房屋签订的房屋买卖合同有效，且现房屋登记在陈舳名下，但陈舳在购买涉案房屋时，已经知道涉案房屋由冯杰在使用，陈舳对于其取得的房屋具有可能无法交付的瑕疵是明知的，陈舳在取得该有瑕疵的物权后，不应当直接通过物权保护纠纷来向冯杰寻求救济，而应该通过合同之诉向海南省人民政府驻广州办事处主张相关权利。故陈舳以物权保护纠纷提起本案诉讼，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条的规定，于2020年4月30日作出判决：驳回陈舳的诉讼请求。案件受理费850元，由陈舳负担。二审中，双方当事人无新证据提交。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：已有生效文书认定陈舳与海南省人民政府驻广州办事处就涉案房屋签订的房屋买卖合同有效，且现房屋登记在陈舳名下，根据《中华人民共和国物权法》第三十二条“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决”、第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”以及第六十六条“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏”之规定，陈舳作为登记产权人，其有权要求冯杰腾退房屋，并从2017年12月1日起至交还房屋之日止按照同期同地段同类住宅房屋租金参考价给付租金。一审认为陈舳在取得该有瑕疵的物权后，不应当直接通过物权保护纠纷来向冯杰寻求救济，而应该通过合同之诉向海南省人民政府驻广州办事处主张相关权利，论理不当，适用法律错误，应予纠正。综上所述，陈舳的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初8975号民事判决；二、冯杰及同住人员于本判决生效之日起15日内搬出广州市越秀区观绿路45号X房，把房屋交还给陈舳管业；三、冯杰向陈舳支付房屋使用费（从2017年12月1日起至交还房屋之日止，按房管部门公布的同期同地段同类住宅房屋租金参考价向陈舳给付，房屋建筑面积66.32平方米，2017年12月1日至2018年12月31日，参考价为41元/平方米，2019年1月1日至实际搬出之日参考价为42元/平方米）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费850元，由冯杰负担。二审案件受理费850元，由冯杰负担。本判决为终审判决。审判长  戴俊英审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二〇年十二月二十一日书记员  张家齐黄咏欣