重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终7427号上诉人（原审被告）：重庆市巴南区苦竹坝商贸公司，住所地重庆市巴**土桥苦竹坝**，统一社会信用代码91500113203439830H。法定代表人：封洪芳，经理。委托诉讼代理人：彭朝荣，男，1950年5月15日出生，汉族，住重庆市南岸区，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：重庆道角贸易有限责任公司，，住所地重庆市巴**道角一村**统一社会信用代码91500113203101303J。法定代表人：李平，董事长。委托诉讼代理人：罗敏，重庆嘉豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：周香利，重庆嘉豪律师事务所律师。上诉人重庆市巴南区苦竹坝商贸公司（以下简称苦竹坝公司）因与被上诉人重庆道角贸易有限责任公司（以下简称道角公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2020）渝0113民初7759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人苦竹坝公司的法定代表人封洪芳及其委托诉讼代理人彭朝荣、被上诉人道角公司的委托诉讼代理人周香利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苦竹坝公司上诉请求：1.解除苦竹坝公司与道角公司签订的无效租赁合同；2.返还四十年来道角公司收取的租金（折旧费）及利息；3.追查苦竹坝公司所属集体门面产权被道角公司非法过户窃为道角公司所有的违法行为；4.本案诉讼费用由道角公司承担。事实和理由：1.苦竹坝公司在成立之前，经九龙坡区商业局发文，同意将区水产公司的四个集体门面划拨给王家坝副食商店，文件中“按政策规定办理好有关手续”的意思是让道角工矿贸易公司将门市产权由区水产公司的集体门面过户到王家坝副食商店名下。2.虽然苦竹坝公司没有房屋产权证明，但苦竹坝公司事实上经营涉案商铺长达四十年，证明该商铺房屋产权属于苦竹坝公司。如果涉案商铺的产权是道角公司的，不可能每个门面一年只收取苦竹坝公司800元。3.道角公司在苦竹坝公司不知情的情况下，弄虚作假将涉案门面产权过户到道角公司名下。4.苦竹坝公司在不知情的情况下，与道角公司签订的租赁合同应属无效合同。二审庭审中，苦竹坝公司自愿撤回第一项上诉请求。道角公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。苦竹坝公司第二、三项上诉请求均与一审判决无关，同意解除双方之间的租赁合同关系。道角公司向一审法院起诉请求：1.判令解除道角公司、苦竹坝公司于2012年4月9日签订的房屋租赁合同；2.判令苦竹坝公司立即腾空并搬离位于重庆市巴南区王家坝路81号、重庆市巴南区苦竹坝正街2号附11号、12号房屋；3.判令苦竹坝公司支付2019年6月1日至2020年6月1日的房屋租金3200元及以3200元为基数，从2020年6月1日起，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清时止的资金占用利息损失；4.判令苦竹坝公司支付从解除房屋租赁合同之日至实际交房期间的占有使用费；5.诉讼费由苦竹坝公司承担。一审法院认定事实：2012年4月9日，道角公司作为甲方与苦竹坝公司作为乙方，签订《租房协议》，约定：甲方将公司门面土桥王家坝81号，面积317.37平方米（以丈量数据为准）租给乙方使用，房租按每季度捌佰元收取，乙方不得拖欠，否则甲方有权收回。道角公司、苦竹坝公司的法定代表人在协议上签字并加盖公章。2020年5月20日，道角公司通过邮件向苦竹坝公司邮寄解除合同通知书，该通知书主要内容：道角公司、苦竹坝公司一直存在事实不定期的租赁关系，租赁物位于重庆市巴南区王家坝路81号和重庆市巴南区苦竹坝正街2号附11号、12号，租金期间双方口头约定资金每季度进行缴纳，截止日前，苦竹坝公司已拖欠道角公司约一年左右租金未按时缴纳，现书面通知苦竹坝公司于收到此通知后15日内搬离租赁厂房并支付所拖欠的租金。嗣后，苦竹坝公司于2020年5月21日签收该邮件。苦竹坝公司从2019年6月1日起差欠道角公司租金未支付。一审法院另查明，坐落于巴**苦竹坝正街**附11、12号的房屋登记的房屋所有权人为道角公司，建筑面积183.94平方米；坐落于巴**王家坝路**登记的房屋所有权人为道角公司，建筑面积137平方米。一审法院认为，依法成立的租赁合同关系受法律保护。道角公司、苦竹坝公司签订的《租赁协议》，系双方当事人的真实性意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方应当按照约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，双方签订的《租赁协议》未约定租赁期限，双方亦未达成补充协议，故双方成立不定期租赁合同关系，当事人可以随时主张解除。道角公司主张解除双方之间签订的房屋租赁合同，因道角公司向苦竹坝公司邮寄的解除合同通知书于2020年5月21日被签收，故应认定双方的《租赁协议》于2020年5月21日解除。《租赁协议》解除后，苦竹坝公司应当将所租赁房屋腾空并搬离，苦竹坝公司抗辩称租赁的只有王家坝81号房屋，没有苦竹坝11号、12号房屋，该院认为，虽然《租赁协议》中仅写有王家坝81号房屋，但是从面积来看，与王家坝81号和苦竹坝11、12号产权证记载面积相当，且苦竹坝公司也认可800元包含三个门市的费用，与《租赁协议》载明的租金800元一致，故该院认定双方是就巴南区王家坝路81号和巴南区苦竹坝正街2号附11、12号建立的租赁关系，故道角公司主张苦竹坝公司腾空并搬离上述涉案房屋，该院予以支持。道角公司主张苦竹坝公司支付差欠的2019年6月1日至2020年6月1日的租金3200元，因《租赁协议》已于2020年5月21日解除，故该院仅支持2019年6月1日至2020年5月21日期间的租金3120元[800元÷3个月×（11个月+21天）]，超过部分不予支持。苦竹坝公司逾期支付租金的行为必然给道角公司带来资金占用利息损失，故道角公司主张资金占用利息损失，该院仅支持以3120元为基数，从2020年6月1日起，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清时止的资金占用利息损失，超过部分不予支持。合同解除后，苦竹坝公司应支付从合同解除之日即2020年5月21日起至涉案房屋腾空并搬离之日止计算的房屋占有使用费，该院按8.89元/日（800元÷3个月÷30天）予以支持。苦竹坝公司抗辩称涉案房屋归苦竹坝公司所有，但涉案房屋登记的权利人均为道角公司，苦竹坝公司未举示证据证明自己辩称的事实，故该院对该抗辩不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第五项、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：“一、原告重庆道角贸易有限责任公司与被告重庆市巴南区苦竹坝商贸公司于2012年4月9日签订的《租赁协议》于2020年5月21日解除；二、被告重庆市巴南区苦竹坝商贸公司于本判决生效之日起十五日内腾空并搬离位于重庆市巴南区王家坝路81号和重庆市巴南区苦竹坝正街2号附11、12号房屋；三、被告重庆市巴南区苦竹坝商贸公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆道角贸易有限责任公司2019年6月1日至2020年5月21日期间的租金3120元及资金占用利息损失（以3120元为基数，自2020年6月1日起，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清时止）；四、被告重庆市巴南区苦竹坝商贸公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆道角贸易有限责任公司房屋占有使用费（从2020年5月21日起，按8.89元/日标准计算至涉案房屋腾空并搬离之日止）；五、驳回原告重庆道角贸易有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由被告重庆市巴南区苦竹坝商贸公司负担（此款原告重庆道角贸易有限责任公司已自愿垫付，限被告重庆市巴南区苦竹坝商贸公司于本判决生效之日起十日内径付原告重庆道角贸易有限责任公司）。”二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据不动产物权公示公信的原则，涉案房屋权属登记在道角公司名下，应属道角公司合法所有。重庆市九龙坡区商业局文件（81）九商集字425号文件、重庆市九龙坡区副食水产有限公司出具的证明、重庆市九龙坡区商务委员会及重庆市九龙坡区集体商业联合会出具的证明，不足以推翻不动产产权证书记载的内容。苦竹坝公司上诉认为涉案商铺应属其所有，其在不知情的情况下签订《租房协议》，该《租房协议》系无效合同的理由不成立，本院不予支持。至于道角公司在办理产权过户过程中是否存在违法行为，不属于本案审查范围，苦竹坝公司可另案解决。依法成立的合同受法律保护。苦竹坝公司与道角公司签订的《租房协议》，系双方当事人真实意思表示，签订合同时，双方是平等的民事主体。该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，双方均应恪守合同约定，全面履行自己的义务。苦竹坝公司承租涉案商铺后，未按照合同约定履行租金给付义务，应当承担相应的民事责任。苦竹坝公司上诉请求道角公司返还已收取的租金（折旧费）及利息，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。二审庭审中，苦竹坝公司自愿撤回关于解除租赁合同的上诉请求，系对自身权利的处分，道角公司亦同意解除双方之间的租赁合同关系，本院予以尊重。综上所述，苦竹坝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人重庆市巴南区苦竹坝商贸公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡智勇审 判 员 段晓玲审 判 员 周 舟二〇二〇年十二月二十三日法官助理 陈园媛书 记 员 梁诗玉