河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终11458号 上诉人（原审原告）：陈X敏，男，1955年7月24日出生，汉族，住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：张展，河北鼎岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张艺，河北鼎岳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北圣品酒店管理有限公司，住所地石家庄市桥**新石南路**艾朗酒店**。 法定代表人：靳文海，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕树茂，河北尚玺律师事务所律师。 上诉人陈X敏因与被上诉人河北圣品酒店管理有限公司（以下简称圣品公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初6173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陈X敏委托诉讼代理人张展、被上诉人圣品公司委托诉讼代理人吕树茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈X敏上诉请求：一、原审判决对案涉房屋未取得工程规划许可证事实的认定，属于事实认定错误。法院未查证案涉房屋（坐落于石家庄市艾朗国际酒店2ＦＡ-31、Ｂ-16、8Ｆ-05Ａ）的相关审批手续，就在原审判决书“本院认为”部分直接写到“所涉出租房屋未取得工程规划许可证”。同时，在庭审中，法院在没有向上诉人出示任何相关证据的情况下，罔顾案涉酒店一直正常营业的事实，直接对案涉房屋未取得规划许可证的事实进行了认定，属于认定事实错误。二、原审判决以上诉人未提交证据认定被上诉人不应当向上诉人支付物业费，属于认定事实前后矛盾，适用法律错误，被上诉人应当向上诉人支付物业费7176元。首先。原审判决书第4页“关于租金、物业费及违约金”部分，明确认定了被上诉人自2019年12月28日至2020年6月24日占用了案涉房屋的事实，但却未对被上诉人占用案涉房屋期间的物业费进行认定，属于认定事实前后矛盾。众所周知，无论是居民楼还是办公场所，物业费的缴纳是必须的，该事实属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定的无需举证的事实，即“根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实”。其次，在原审庭审结束后、原审法院规定的时间内，上诉人按照其庭审要求，将能够证明物业费缴纳标准的证据提交给了法院，但是原审法院在未进行任何审查以及说明的情况下，直接将上诉人提交的证据退回，反而以上诉人没有提交证据为由，驳回上诉人对物业费的请求，属于认定事实错误。最后，双方签订的《房屋租赁合同》第五条约定，物业费应当由被上诉人支付。依据上诉人提交的证据证明，案涉房屋物业费缴纳标准为8元／平方米／月，故此，被上诉人应当向上诉人支付的物业费为7176元。三、原审判决以租赁合同无效认定被上诉人无需支付违约金，属于适用法律错误，被上诉人应当向上诉人支付违约金216000元。1、原审判决接续认定的案涉房屋未取得规划许可证的错误事实，以租赁合同无效确认被上诉人无需支付违约金，属于适用法律错误。上诉人是取得绝对的使用权后与被上诉人签定的房屋租赁合同，也是基于被上诉人已经发生的租赁事实起诉的租金以及赔偿。原审在未对案涉房屋规划许可证事实进行查证的情况下，直接适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定租赁合同无效，不认可合同中约定的违约金条款，是接续上述错误事实作出的认定，属于适用法律错误。2、被上诉人在案涉房屋租赁合同过程中存在过错。被上诉人作为公司，现代社会中的经济人，在从事商事活动中，应当具有审慎的态度和必要的审查义务，尤其是其租赁案涉房屋是用于酒店经营的，其应在租赁之前进行相关的尽职调查，查证房屋的情况，进行相应的法律行为，但是，其在未进行查证的情况下，直接签署了房屋租赁合同，即便按照原审判决认定《房屋租赁合同》无效，那么，被上诉人在整个法律行为过程中，是存在过错的。3、即便《房屋租赁合同》无效，被上诉人也应当向上诉人支付违约金216000元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款规定，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。故此，依据上述规定以及《合同法》第五十八条、第一百零七条之规定，被上诉人应当向上诉人支付违约金。租赁合同关于违约金内容的约定，是双方真实自由的意思表示，被上诉人应当按照该约定向上诉人支付违约金216000元。 圣品公司辩称：艾朗酒店确实是非法建筑，开发商按照酒店的格局建成以后，以出租的形式卖给业主，后售后返租，但是因为没有及时跟业主兑现承诺，导致业主的不满，业主组成维权委员会或者是业主委员会，与被上诉人协商准备让上诉人接管艾朗酒店的经营，这期间要求被上诉人从开发商手里夺取艾朗酒店经营权，为此在业主、圣品酒店、业主委员会三方签订的租赁合同当中约定，与开发商商谈的时间和装修的时间，截止到2019年的12月28日开始计算房租，但在此期间业委会的成员向圣品酒店提出解除租赁合同，并强行将圣品酒店手中的合同、房卡全部收回，也就是说被上诉人一天也没有实际占有本案的酒店的房间，因此不能支付一分钱的租金。因为业委会单方要求解除合同，圣品酒店曾在2020年1月份向桥西人民法院起诉七位业主委员会的成员，之后经过与业主委员会成员的协商和沟通，达成意思是双方互不追究，因此圣品酒店就没有继续立案主张业委会成员的违约责任。二、被上诉人所主张的物业费等费用，更是没有事实和法律依据，被上诉人同意本案发回重审。 陈X敏向一审法院起诉请求：1、依法判决解除原、被告于2019年5月28日签订的《房屋租赁合同》；2、依法判决被告向原告支付租金21600元、物业费7176元及违约金216000元，共计244776元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。 一审查明的事实：2015年5月13日，河北通正房地产开发有限公司（甲方）与陈X敏（乙方）及石家庄艾朗酒店有限公司（丙方）签订《租赁及委托经营管理协议》，约定：甲方将河北省石家庄市的地上建筑艾朗国际酒店房屋号2ＦＡ-31、Ｂ-16，建筑面积为24平方米的房屋租给乙方，用途为商业，租赁期限为20年，自2015年5月13日起至2035年5月12日止，20年租赁期限届满后，合同自动延期至2043年1月30号，延期届满，合同自动终止，乙方委托丙方的经营管理期限为30年，自乙方向甲方支付全部租金的当日起至委托经营期限届满日止，租金总额为人民币40万元，丙方对房屋进行自主经营、独立核算，第一个半年，按房屋总额的百分之十二向乙方支付预期收益；半年到期后的前三年每年按房租租金总额的百分之二十向乙方支付预期收益；三年半后每一年按房租租金总额的百分之一十六向乙方支付预期收益，超出部分乙丙双方五五比例分成。2019年5月28日，原告（甲方）与被告（乙方）及艾朗国际业主委员会（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于河北省石家庄市的地上建筑艾朗国际酒店房号2ＦＡ-31、Ｂ-16、8Ｆ-05Ａ房屋交给被告使用，原始购买合同金额72万元，建筑面积69平方米，用途为商用，租赁期限自2019年5月28日起至2043年1月30日止。原告收益：被告按照原告原始购买合同金额的一定比例向原告支付租金，自正式签订合同之日起，原告提供被告一个月与河北通正房地产开发有限公司洽谈期及六个月装修期，共计7个月，自此期限到期日前六年支付比例为：第一个两年内每年为6%，第二个两年内每年为7%，第三个两年内每年为8%，满六年后原告有权在支付租金比例于每年保底8%基础上与被告重新协商洽谈，以此保证原告最大收益权，支付周期为每满半年根据以上制定租金比例金额足额支付半年租金，具体支付时间：第一次支付时间为自正式签订本合同之日起满七个月之日起十五个工作日内，被告按照约定租金比例向原告指定账户足额支付第一次租金，之后按照每满六个月之日起十五个工作日内支付，支付标准依次类推。违约责任：被告按照合同约定支付时间每逾期一天，被告需按照合同约定应付租金金额的5‰向原告支付作为违约金，逾期超过30天，丙方有权单方面解除合同，同时收回房屋，并有权处理被告所装修房屋的全部物品。原告陈X敏称，合同签订后，被告一直未按合同约定向原告支付租金及物业费，被告于2020年6月24日搬离了涉案房屋。 一审法院认为，原、被告及艾朗国际业主委员会签订的《房屋租赁合同》所涉出租房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，该《房屋租赁合同》应为无效合同，无效合同自始无效，不存在解除的问题，故原告要求解除合同，不予支持。关于租金、物业费及违约金问题。根据上述司法解释第五条的规定，合同无效后，承租人应按租金标准支付房屋占用使用费，故被告支付自2019年12月28日至2020年6月24日的占有使用费21240元。关于物业费，原告未提交证据予以证实，故对该项请求，本院不予支持。关于违约金请求，因《房屋租赁合同》无效，违约金条款不再适用，故对于该项请求亦不支持。 一审判决：一、被告河北圣品酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告陈X敏21240元；二、驳回原告陈X敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2486元，由原告陈X敏负担2270元，被告河北圣品酒店管理有限公司负担216元。 二审中，上诉人陈X敏提交新证据：证据1、艾朗酒店房屋交接手续，甲方签字人是通正房地产的代表李会生，证明上诉人与艾朗酒店的交接手续已经完毕，业主委员会可以代表业主交接包括案涉房屋在内的所有房屋，从而证明上诉人有权将其租赁给被上诉人的房屋享有使用权以及对外出租权。证据2、《房屋租赁合同补充协议》，该协议为业主委员会代表所有业主与被上诉人签订的对于案涉房屋租赁合同的补充约定，该约定中明确写明了物业费收费标准为每月每平米6元。我们主张的8元是因为实际在缴费过程中物业收费是以8元为标准收费的，但是交的补充协议里约定的是6元。证据3、微信聊天记录，证明业主委员会实际更换门锁的时间为2020年8月18日，从而证明实际上被上诉人搬离的时间为2020年8月18日的事实。证据4、联合建设协议，证明石家庄市桥西区西三教居委会委托河北通正房地产开发有限公司开发案涉房屋所属房地产项目，该证据与原审庭审中提交的《艾朗酒店租赁及委托经营管理合同》连续。 被上诉人质证意见：对证据1、交接手续真实性无异议，这也说明在本案当中业主代表的重要性，他是代表业主从开发商手里接管了各房间的钥匙，同时业主代表也有权选任新的酒店管理公司进行管理经营。因此上诉人与被上诉人之间的租赁关系中，还有一个业主代表主体存在，不仅仅是上诉人与被上诉人之间一两间房屋的租赁。对证据2、补充协议真实性也无异议，但是协议是业主委员会和圣品酒店所签订，当时业主委员会签订该协议收取物业费的约定，是为了弥补业主委员会的经费，是在正常经营情况下向业主委员会所交纳，根据合同的相对性，被上诉人无权索要物业费。对证据3、关于换锁时间，不能认定为被上诉人交接时间，因为业主的代表采取非法扣押的方式强迫圣品酒店的负责人王永超交还业主的合同和房卡，至于业主代表在收回房卡以后重新换锁，跟圣品酒店是没有关系的。证据4、联合建设协议与本案无关系。 被上诉人提交证据：证据1、圣品酒店向业主代表发的关于艾朗酒店情况说明文本一份和分别向业主代表邮寄的一个快递单。说明双方之间存在的问题，以及业主代表单方要求解除合同。证据2、2019年12月27日的律师函一份，证明委托律师向业主代表发出的律师函，提出了业主代表单方解除合同，给圣品酒店造成了经济损失。证据3、民事诉状一份，在2020年1月12日，圣品酒店起诉7个业主代表为被告，要求承担违约责任，有网上立案的一个视频截图，证明圣品酒店没有正式接管、经营一天的酒店。证据4、艾朗维权群的聊天记录，证明业主代表已经在2019年八九月份就强行索要租赁合同、房卡，并扣留了圣品酒店的公章，证明这个合同已经实际解除，圣品酒店也一天也没有正式进入过酒店掌控过这个酒店。 上诉人质证意见：对证据1、情况说明的真实性以及与本案的关联性不予认可。该情况说明仅是圣品酒店单方作出的，对7名业主委员会成员就艾朗酒店事宜的情况内容进行说明，对快递单的真实性没有异议，但与本案无关联性，且有部分人员并未收到该快递，在情况说明中也未表明，收到该情况说明后应当如何处理或不处理将承担什么责任。对证据2、律师函质证意见同证据1的质证意见，为被上诉人单方出具。证据3、民事诉状同证据1的质证意见，仅能证明被上诉人对7名业主委员会成员提起过诉讼，从相对性来讲与本案业主无关。证据4、艾朗维权群的聊天记录，对关联性不认可。 经审理查明，一审庭审笔录第4页显示，上诉人称圣品酒店于2020年6月24日搬走，并要求支付自2019年12月28日至2020年6月24日的租金。对一审查明的其他事实，本院予以认定。 本院认为，一、二审期间，双方均未提交涉案出租房屋的建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，一审认定双方2019年5月28日签订的《房屋租赁合同》无效，于法有据，予以确认，同时，因合同自始无效，陈X敏主张违约金并无事实及法律依据，一审未予支持，并无不妥。合同无效后，圣品公司应按租金标准支付房屋占用使用费，一审中，陈X敏要求圣品公司支付2019年12月28日至2020年6月24日的租金，一审基于圣品公司实际占有天数及租金标准计算占有使用费，妥当，予以确认。关于物业费，陈X敏提交的证据并不能证实圣品公司收取其所缴纳的物业费，无法予以支持。综上所述，上诉人陈X敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2486元，由上诉人陈X敏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 褚玉华 审 判 员 杨根山 审 判 员 李 伟 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 吕鹏飞 书 记 员 张 闯