天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终4600号上诉人（原审被告）：天津海泰凤凰城置业有限公司，住所地天津—中关村科技园北塘古镇。法定代表人：宋勇基，董事长。委托诉讼代理人：张文宝，天津旗帜律师事务所律师。委托诉讼代理人：国凤熠，天津旗帜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津滨海旺辉工程咨询有限公司，住所地天津市自贸试验区（空港经济区）西三道158金融中心5-401。法定代表人：王燕光，董事长。委托诉讼代理人：赵民士，天津法照民世律师事务所律师。上诉人天津海泰凤凰城置业有限公司（以下简称凤凰城公司）因与被上诉人天津滨海旺辉工程咨询有限公司（以下简称旺辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初86462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月25日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。凤凰城公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审，二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、双方不是商品房买卖合同关系，基础法律关系为造价咨询合同，现债权债务关系不清，一审判决“故意”遗漏双方造价咨询合同未履行完毕、未形成应付咨询费的事实，认定错误，应当予以纠正。二、按照一审判决认定的商品房买卖合同关系，被上诉人也不是普通的购房消费者，既没有举证支付全部购房款，也没有举证完成《造价咨询合同》项下的义务，不具备约定的房屋交付条件，一审判决交付房屋没有约定和法律依据。三、一审法院行使自由裁量权范围过大，适用法律依据错误，无论是判决的房屋交付办证，还是房屋迟延交付的利息，都没有法律依据，贵院应当依法予以纠正。四、一审判决的价值取向错误，不仅导致双方的争议加剧，进一步造成双方之间更多的纠纷和诉讼，还在被上诉人未履行《造价咨询合同》项下的主要义务的情况下判决交付过户房屋，导致上诉人名下的国有资产流失，应当依法予以纠正。上诉人保留相关权利进行追索。旺辉公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。凤凰城公司的请求没有法律依据，与事实不符。请求驳回上诉，维持原判。旺辉公司向一审法院起诉请求：1．判令被告依约向原告交付天津滨海新区北塘经济区北塘盛园27-2住宅房屋一套（房屋价款为3956322元），依约给付迟延交付（2018.5.7-2019.9.25）的同期银行贷款利息242374.18元；2．判令被告办理诉争房屋权属转移登记，因涉案合同关于延迟办证的违约金约定过低，请求调整为被告按已付房款总额，参照中国人民银行关于计取逾期贷款利息的标准给付原告违约金242374.18元；3．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告与被告于2016年10月13日签署协议书。协议内容为：原告承担被告的北塘古镇、倓虚佛学院项目结算审核造价咨询服务，因被告未全部支付咨询费，现被告欠付原告咨询费200万元（此咨询费用为预估值，实际费用以最终结算额为准）。经过双方协商，被告以北塘古镇北塘盛园27-2房屋折抵应付原告的咨询结算款。房屋详细信息为北塘盛园27-2、建筑面积286.69平米，单价13800元，总价3956322元，税费152680.77元。本协议签订后约定的房屋价款不再变动，双方不得以任何理由拒绝签订上述约定房屋的商品房买卖合同。本协议作为签订买卖合同和抵付咨询服务费的依据。原告应在接到被告通知之日起7日内，与被告签订上述房屋买卖合同，如原告未能在接到被告通知之日起7日内与被告签订上述房屋买卖合同，视为原告放弃本协议所折抵的咨询费，原告无权再向被告主张该部分咨询服务费。在签订上述房屋买卖合同前，原告需交清所购房屋全部税费152680.77元以及房款差额1956322元（该房款差额为总房款和被告实际欠付原告咨询费之差），否则视为拒绝签订。商品房买卖合同签订后，需配合被告办理合同备案等相关手续。协议签订后，双方一致同意将上述待支付的咨询服务费作为原告支付被告上述房屋的购房款，并在后续双方咨询费用结算时予以扣除。同时原告应向被告开具咨询服务费发票。被告欠付原告的咨询服务费低于房屋价款，原告应以现金方式补齐差额。因条款中被告欠付原告的咨询服务费为预估值，原告须经结算确定准确数值并补齐房款后，方可办理上述房屋的正式商品房买卖合同等手续，不得以签约时间为由向被告主张任何其他权利。2017年5月16日，原告通过转账支票的形式向被告支付了1956322元购房款，被告为原告开具了面额为1956322元的增值税专用发票。2017年7月5日原告向被告转账152680.77元，原告取得了该房屋的契税票和大修基金票据。2017年5月25日，原被告双方签订了天津市商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的北塘盛园27-2号房屋一套，建筑面积286.69平方米，价款为3956322元。商品房交付时间为2018年5月6日，付款时间为原告应于2017年5月24日前一次性存入商品房首付款1956322元。于2018年5月5日前一次性存入商品房尾款200万元。如被告逾期交付商品房的，逾期在90日内，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告在向被告追究已付款利息的同时，还有权要求解除合同，被告应退还原告的已付款，并支付已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至被告退还原告已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。原告如未按合同第四条约定的日期付款，逾期在90日内的，被告有权追究逾期付款及其利息，利息自合同约定原告应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，被告有权要求继续履行合同，原告除应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。关于商品房权属登记，双方约定在初始登记完毕之日起720日内办结商品房权属转移登记。由于被告原因未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，合同继续履行，被告应按商品房价款的万分之一向原告支付违约金。在商品房买卖合同补充协议中第二条，双方均同意以被告欠付原告的工程咨询费，于原告应付被告的该房屋尾款进行冲抵。如双方结算后工程咨询费低于尾款金额的，原告应在被告确认结算之日起7日内将差额部分金额以现金形式向被告补足。工程咨询费高于尾款金额的，被告应按照差额部分金额另行向原告支付工程咨询费，工程咨询费与尾款进行冲抵后，视为被告已经支付相应金额的工程咨询费，原告已经支付相应金额的购房尾款，同时原告应向被告开具结算金额的工程咨询费发票。如原告未能按时足额缴纳尾款的，则视为原告违约，被告有权解除合同并扣除约定总房款的10%违约金后，将原告已付现金形式的尾款无息退给原告或者被告有权要求继续履行合同，但视为原告逾期付款，按合同第六条逾期违约责任执行，同时视为被告不再欠付原告等额的工程咨询费。被告在收到上述所述的尾款差额部分和结算金额的工程咨询费发票之日起7日内向原告交付该房屋，并向原告开具房款发票。第六条约定，原告付清全部房款后，方可和被告办理正式交房手续。原告在办理该商品房的交接手续前，应当按照销售合同约定付清全部应付房价款、违约金。签署房价款结算协议，办理完毕房价款结算手续履行完毕销售合同第四条、第六条规定的义务，否则被告有权推迟将该商品房交付原告，据原告按前述约定履行完毕全部义务，被告无需承担任何违约责任。庭审中原被告共同确认：上述商品房补充协议的条款是被告公司提供的版本。另查案涉房屋北塘经济区盛园27-2号登记在被告公司名下，直至法庭辩论终结之时无抵押权登记，并于2017年8月7日进行了预告登记，在原告公司名下。又查，2013年12月31日，原被告签订建设工程造价咨询合同，约定原告为被告开发的天津海泰凤凰城置业有限公司，北塘TBD项目进行清单编制工作和竣工结算审核，关于咨询业务的酬金方面约定：正常的建设工程造价咨询业务，附加工作和额外工作的酬金，按照建设工程造价咨询合同专用条件约定的方法计取，在评估报告出具后15日内办理付款手续。正常服务酬金，包括基本收费与审减额追加收费，基本收费按照报审金额的1‰计算，作为合同暂定总价，审减额追加收费按最终确定审减金额的3%计算。最终审减额以竣工结算与施工单位当面沟通并经被告确认为准。支付的时间与金额为提供单项初审结算报告后10日内支付服务酬金基本费用的80%，完成对量工作后的10日内，付至总服务酬金的80%。出具最终报告后10日内付清全部咨询费用。再查，2011年10月24日，被告取得了盛园27号楼商品房销售许可证。2015年4月21日，被告取得了案涉房屋的新建住宅商品房准许交付使用证。一审法院认为，本案争议焦点有二，首先是本案争议的法律关系是商品房买卖合同关系还是造价咨询服务合同关系，其次是原告诉请的各项利息和违约金依据是否充分。首先，关于争议的法律关系如何定性应紧密围绕原告诉讼请求依据的事实和法律关系来分析，原告既是与被告存在造价咨询服务合同关系的服务提供方，同时原告也是与被告建立商品房买卖合同关系的商品房买受人。换言之，原告有权在一案中选择其主张的法律关系，本案中原告所诉已明确为商品房买卖合同法律关系项下的权利，其并未在本案中主张造价咨询合同项下的全部造价咨询费，故本案争议焦点自然为商品房买卖合同关系项下的各项权利义务。原告与被告于2016年10月13日签署的协议书是以被告开发的商品房住宅抵扣相应的造价咨询费为核心内容的抵账协议，该抵账协议和双方签署的商品房买卖合同均是双方真实意思表示，且未违反国家相关法律规定，应属有效，双方均应遵循诚实信用原则全面履行各自的合同义务。该抵账协议对于欠付咨询费数额预估为200万元，双方签订商品房买卖合同也是履行该抵账协议的行为。虽然抵账协议和商品房买卖合同中部分条款内容理解上存在分歧，但综合两份协议约定的内容分析，一审法院认为在双方签订商品房买卖合同之时，不以双方完成咨询服务费的结算为前提，此约定与商品房买卖合同补充条款中，关于商品房尾款与造价咨询费在最终结算后相比对后，多退少补的约定是一致的。2017年5月25日按上述抵账协议的约定，原告应被告的要求，双方签订了商品房买卖合同，并按照抵账协议的约定支付了房款差额和相应税费，被告也为原告开具了购房发票，并为原告办理了案涉房屋的预告登记。上述实际履行的行为说明双方已经在积极履行抵账协议约定的内容。故以造价咨询服务费的预估值折抵购房款，可以认定原告已经向被告给付了全部的购房款。被告应继续履行商品房买卖合同，将涉案房屋交付原告并协助原告办理该房屋的所有权转移登记手续。被告抗辩造价咨询费用双方没有最终结算，所以抵账协议不具备继续履行的条件，其抗辩与双方约定的内容不符，亦缺乏依据，一审法院不予采信。故，原告诉请要求被告为原告办理过户手续以及向原告交付案涉房屋，事实依据、法律依据充分，一审法院予以支持。其次，关于原告主张逾期交房利息一节，原告主张自2018年5月7日起至2019年9月25日止，按照购房款3956322元为基数，按人民银行同期贷款利率4.75%为标准主张利息。对此，一审法院认为，按照合同约定，被告逾期交付商品房的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房就日止，按银行同期贷款利率计算。根据上述认定的原告已经履行了全部付款义务，故计算逾期交房的利息应以3956322元为基数，被告应向原告支付以3956322元为基数自2018年5月7日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准计算的利息，计算为244824.9元，以3956322元为基数，自2019年8月20日起至2019年9月25日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）为标准计算的利息损失，计算为14011.97＋2307.85=16319.82元。两项合计261144.72元，原告诉请数额未超出上述法定范围，系原告对自身权利的处分，予法不悖，故原告诉请的2018年5月7日至2019年9月25日的逾期交房的利息242374.18元，一审法院依法予以支持。至于2019年9月26日之后的逾期交房利息，不在本案诉请范围，一审法院不予处理，当事人可另行解决。关于逾期办证违约金一节，合同约定双方约定在初始登记完毕之日起720日内办结商品房权属转移登记，由于被告原因未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，合同继续履行，被告应按商品房价款的万分之一向原告支付违约金。原告主张商品房买卖合同标的物已为竣工房屋的，自合同订立之日起90日内办理过户，据此认为应自2017年8月26日作为违约金的起算时间。一审法院认为，综合考虑双方签署的以抵债为目的的商品房买卖合同中明确约定了房屋尾款支付的时间节点为2018年5月5日，说明双方均认可以该时间节点为双方确认以预估200万造价咨询费折抵购房款的时间节点。故在此之前原告无权要求被告办理过户手续。然至今被告仍未向原告办理过户手续，应向原告支付逾期过户违约金，标准按照合同约定为商品房价款的万分之一计为395.6元。原告主张按照逾期贷款利息标准按天计算依据不足，一审法院不予采信。故，原告超出此范围的诉请，一审法院不予支持。判决：一、被告天津海泰凤凰城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告天津滨海旺辉工程咨询有限公司交付滨海新区北塘经济区盛园27-2号房屋；二、被告天津海泰凤凰城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告天津滨海旺辉工程咨询有限公司办理滨海新区北塘经济区盛园27-2号的房屋权属转移登记；三、被告天津海泰凤凰城置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告天津滨海旺辉工程咨询有限公司支付2018年5月7日至2019年9月25日期间的逾期交房利息242374.18元和逾期过户违约金395.6元，合计242769.78元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费是42329元，由原告负担2116元，由被告负担40213元。二审中，当事人没有提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方先是形成了造价咨询服务合同关系，进而在结算过程中产生了以房抵账协议关系和商品房买卖合同关系。抵账协议对于欠付咨询费数额预估为200万元，双方签订商品房买卖合同也是履行抵账协议的行为。双方虽对抵账协议和商品房买卖合同中部分条款理解上存在分歧，但可通过最终结算后商品房尾款与造价咨询费相比从而多退少补的约定方式解决。2017年5月25日按上述抵账协议的约定，双方签订商品房买卖合同，旺辉公司按照抵账协议的约定支付了房款差额和相应税费，凤凰城公司也为旺辉公司开具了购房发票，并为旺辉公司办理了案涉房屋的预告登记，上述实际履行的行为说明双方已经在积极履行抵账协议约定的内容，同时考虑到2013年双方签订造价咨询服务合同后长期未最终结算，故本院认定以造价咨询服务费的预估值折抵购房款，旺辉公司现已给付了全部的购房款，凤凰城公司应继续履行商品房买卖合同，将案涉房屋交付旺辉公司并协助旺辉公司办理该房屋的所有权转移登记手续。凤凰城公司主张造价咨询费用双方没有最终结算，所以抵账协议不具备继续履行条件的依据不足，本院不予支持。关于主张逾期交房利息和逾期过户违约金问题，本案不涉及造价咨询服务合同，双方可另行解决。综上所述，上诉人凤凰城公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初86462号民事判决第一、二项；二、撤销天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初86462号民事判决三、四项；三、驳回天津海泰凤凰城置业有限公司其他上诉请求；四、驳回天津滨海旺辉工程咨询有限公司一审其他诉讼请求。一审案件受理费42329元，由天津滨海旺辉工程咨询有限公司负担3878元，由天津海泰凤凰城置业有限公司负担38451元。二审案件受理费4942元，由天津滨海旺辉工程咨询有限公司负担490元，由天津海泰凤凰城置业有限公司负担4452元。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 姜腾飞二〇二〇年十二月二十九日法官助理王洪飞书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；