云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初8835号原告：窦康，男，1986年8月29日出生，汉族，陕西省咸阳市人，住陕西省咸阳市渭城区。委托诉讼代理人：陈彦竹，云南王永明律师事务所律师，特别授权代理。被告：普建才，男，1982年7月9日出生，彝族，云南省人，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：杨林文、秦世臣，云南民定律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨东留，女，1978年7月15日出生，傣族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：陈颖，五华区志博法律服务所法律工作者，特别授权代理。第三人：王进波，男，1984年10月15日出生，汉族，浙江省东阳市人，住浙江省东阳市。第三人：魏金平，男，1960年7月3日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。原告窦康与被告普建才、杨东留及第三人王进波、魏金平租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告窦康及其委托诉讼代理人陈彦竹，被告普建才的委托诉讼代理人秦世臣，被告杨东留的委托诉讼代理人陈颖到庭参加诉讼。第三人王进波、魏金平经本院依法寻找处于下落不明状态，经本院公告且公告期限届满无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对第三人王进波、魏金平进行缺席审理。本案现已审理终结。原告窦康向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决二被告退还原告剩余商铺租金32547.72元，及押金10000元，合计42547.72元；2.请求法院判决二被告赔偿原告商铺装修费57108元，制作展柜费用87122元，拆除费用300元，及搬离货车费用700元，合计145230元；3.请求法院判决二被告赔偿原告2020年6月24日至2020年9月27日共124天，平均1000元／天营业额的商铺营业损失，合计124000元；4.请求法院依据合同法规定违约金20%的比例，判决二被告赔偿原告提前解除租赁合同的违约金8509.5元。5.请求判令二被告承担本案的案件受理费。事实和理由：2019年8月21日，被告普建才与原告签订《商铺出租协议》，约定原告租用被告普建才享有使用权的位于昆明市盘龙区，面积约为80㎡，用途为经营百货使用，租期为四年半从2019年9月27日至2024年6月12日止；租金为每年人民币壹拾肆万元整，租金一年一付，第四、第五年递增5%；甲方（被告）收取乙方（原告）押金人民币壹万元整，待合同终止期满1个月后，结清租赁期间产生的相关费用后退还给乙方。合同并约定：甲方保证其对租赁的商铺具有合法的使用权；在租赁期限届满后，在同等条件下乙方具有优先续租权；违约责任租赁期间，甲乙双方不得无故解除合同，否则违者处于年租金的50%作为违约金。合同签订后，原告于8月21日合同签订当日向第一被告普建才在中国农业银行的62×××76账户转账租金人民币壹拾万元整；9月17日原告的合伙人第三人王进波又向第一被告普建才在中国农业银行的62×××76账户转账租金人民币伍万元整，至此，原告方已将合同第一年（2019年9月27日至2020年9月27日）的租金人民币壹拾肆万元整及壹万元的押金，合计人民币壹拾伍万元整支付给了被告。同时，原告签订的合同期限较长，今后也是长期在此经营，经被告同意后就对铺面进行了装修，并为今后的百货经营定制了专门的展柜。其中，装修费为57108元；展柜制作费为87122元。此后，原告方一直正常使用商铺经营百货。但自2020年4月起，第二被告杨东留就到原告所租赁的涉案商铺处，要求原告搬离并声称其系商铺的权利人，并在原告的货物还在商铺中，且原告还在该商铺中居住生活的情况下，第二被告杨东留就叫人用铁锁于2020-06-23凌晨强行将商铺锁闭，导致原告无法进出商铺、无法正常生活、更无法正常经营。在第二被告杨东留强行锁闭商铺的2020年6月24日至第一年租期2020年9月27日届满共124天，按平均每天1000元营业额计算，被告给原告造成的商铺营业损失共计124000元。自事发后，原告虽多次找被告协商要求退回剩余租金并赔偿原告的装修及展柜损失，但被告均无理拖延拒绝。被告的违约行为不但违反了诚实信用原则，而且给原告造成了剩余商铺租金32547.72元、押金10000元、装修费57108元、制作展柜费87122元、拆除费300元、搬离车费700元、及2020年6月24日至2020年9月27日共124天商铺营业损失124000元。按照合同约定及法律规定，被告提前解除租赁合同应依法依约按照未使用商铺租赁期限租金的20%，赔偿原告提前解除租赁合同的违约金8509.5元；上述租金及赔偿费用共计320287.22元。为维护正常的经济秩序及原告的合法权益，特向本法院提起诉讼，恳请本院支持原告的全部诉讼请求。被告普建才辩称，被告普建才与被告杨东留签订的《商铺出租协议》合法有效，被告普进才与被告杨东留商议后将该铺面进行分租，被告杨东留对出租的事实是予以认可的，同时杨东留与普建才约定次承租人窦康第二年起的租金直接由杨东留收取，故原告与被告普建才的租赁合同是经出租人同意后转租的，合法有效。同时对于原告提出的第一项诉讼请求，剩余租金部分以及押金部分，因为原告没有实际使用和占用，被告普建才认为应当在合同解除的情况下予以退还。对原告提出的第二、三、四项诉讼请求，并非第一被告实际造成的，第一被告不应当承担相应的费用以及损失。被告杨东留辩称，被告杨东留将该商铺租给被告普建才，被告普建才擅自将商铺转租给窦康，被告杨东留并不知情，而且依据合同的约定，被告普建才不可以转租，否则被告杨东留有权收回房屋，所收的费用是不退的。故此原告窦康起诉杨东留没有事实依据，杨东留不应作为本案的被告，不应承担责任。第三人王进波未到庭，书面提交答辩意见如下，第三人王进波与原告窦康是合伙人，一起出资经营日用品。2019年8月21日，第三人王进波和原告窦康合伙承租了被告普建才位于签订《商铺出租协议》，约定原告租用被告普建才享有使用权的位于昆明市盘龙区，面积约为80㎡，用途为经营百货使用，租期为四年半从2019年9月27日至2024年6月12日止租金为每年人民币壹拾肆万元整，租金年一付，第四、第五年递增5％；甲方（被告）收取乙方（原告）押金人民币壹万元整，待合同终止期满1个月后，结清租赁期间产生的相关费用后退还给乙方。合同并约定：甲方保证其对租赁的商铺具有合法的使用权在租赁期限届满后，在同等条件下乙方具有优先续租权：违约责任租赁期间，甲乙双方不得无故解除合同，否则违者处于年租金的50％作为违约金。合同签订后，我和原告窦康于8月21日合同签订当日就向第一被告普建才在中国农业银行的62×××76账户，转账房租定金贰万元正（其中我转了1.4万元，窦康转了6元）。9月17日我又向第被告普建才在中国农业银行的62×××76账户转账租金人民币伍万元整，原告窦康也于9月17日向第一被告普建才在中国农业银行的62×××76账户转账租金人民币捌万元整。至此，我们已将合同第一年（2019年9月27日至2020年9月27日）的租金人民币壹拾肆万元整及壹万元的押金，合计人民币壹拾伍万元整支付给了被告。同时，原告考虑签订的合同期限较长，今后也是长期在此经营，经被告同意后就对铺面进行了装修，并为今后的百货经营定制了专门的展柜。其中，装修费为57108元：展柜制作费为8712元。此后，原告方一直正常使用商铺经营百货。但自2020年5月起，第二被告杨东留就到原告所租赁的涉案商铺处，要求原告搬离并声称其系商铺的权利人，并在原告的货物还在商铺中，且原告还在该商铺中居住生活的情况下，第二被告杨东留就叫人用铁锁铁链强行将商铺锁闭，导致原告无法进出商铺、无法正常生活、更无法正常经营。在第二被告杨东留强行锁闭商铺的2020年6月24日至第一年租期2020年9月27日届满共124天，按平均每天1000元营业额计算，被告给原告造成的商铺营业损失共计124000元。事发后，原告虽多次找被告协商要求退回剩余租金并赔偿原告的装修及展柜损失，但被告均无理拒绝。被告的违约行为不但违反了诚实信用原则，而且给原告造成了剩余商铺租金32547.72元、押金10000元、装修费57108元、制作展柜费87122元、拆除费300元、搬离车费700元、及2020年6月24日至2020年9月27日共124天商铺营业损失124000元。按照合同约定及法律规定，被告方提前解除租赁合同应依法依约按照未使用商铺租赁期限租金的20％，赔偿原告提前解除租赁合同的违约金8509.5元上述租金及赔偿费用共计320287.22元。第三人魏金平未到庭，亦未进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的商铺租赁协议、付租金等转账交易凭证、收条，形式合法，内容真实，本院予以采信；2.原告提交的装修合同、装修预算书、供货合同、展柜预算书、制作展柜转账交易凭证，本院认可其真实性，至于证明目的，本院待后综合评述；3.原告提交的经营期间商铺照片、商铺营业收入记录、涉案商铺产权证明、微信聊天记录（杨东留）、短信记录（普建才）、报纸声明、张贴声明、杨东留焊锁商铺照片、通话详单、搬离时的照片、微信付搬运费，本院认可其真实性，至于证明目的，本院待后综合评述；4.被告普建才提交的查询汇款明细、交易明细、普建才建设银行的交易明细，形式合法，内容真实，本院予以采信。综合上述证据及原被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2019年5月8日，被告普建才与被告杨东留签订《商铺出租协议》约定，被告杨东留将其位于昆明市商位出租给被告普建才经营百货使用。面积为130.4平方米，合同租期为5年，从2019年5月11日起至2024年5月10日止。租金为200000元，租金为半年一付，租金每年递增5%。被告杨东留收取被告普建才押金5000元，待合同终止期满1个月后，结清租赁期间产生的相关费用后退还给乙方。特别约定，被告普建才在租赁期间不得擅自转租给他人，如未经被告杨东留同意转租他人，被告杨东留有权收回该商铺的使用权，且不退租金。承租方必须按照合同约定交纳租金，如违约出租方有权收回房屋并终止合同，出租方不承担承租方的任何损失。2019年5月11日起至2020年5月10日止的租金，被告普建才向被告杨东留已付清，被告普建才于2020年5月28日向被告杨东留支付租金10000元。2019年8月21日，被告普建才与原告窦康签订《商铺出租协议》约定，被告普建才将位于新××小区××商铺转租给原告用于经营百货使用。面积约80平方米，合同期限为4年半，从2019年9月27日至2024年6月12日止。租金为140000元，租金为一年一付，租金第四、五年递增5%。被告普建才收取原告窦康押金10000元，待合同终止期满1个月后，结清租金期间产生的相关费用退还给乙方。特别约定，合同租赁期内，原告不得擅自转租商铺，如承租方进行了装修，在合同期满后承租方不得将装修拆除，出租方不对其进行补偿。合同到期后，在同等条件下，承租方享有优先续租权。租赁期间，双方不等无故解除合同，否则违者处以年租金的50%作为违约金。原告窦康及第三人王进波向被告普建才支付2019年9月27日至2020年9月27日14万元租金及1万元押金。2019年9月17日，被告普建才向原告出具《收条》载明：今收到窦康交来的新迎小区新兴路房租140000元，押金10000元。庭审中，被告普建才、杨东留均认可原告窦康自2020年6月24日没有再使用涉案商铺。2020年6月10日，被告杨东留向被告普建才出具《声明》载明：因声明人杨东留和你普建才（身份号码：5323281982********）签订的商铺出租协议房租金已于2020年5月10日到期，依照出租协议你应提前一个月支付下一年的租金，否则声明人有权收回房屋并终止合同，后普建才与杨东留协商将租赁期限延期至2020年9月27日，按照协商普建才承诺于2020年6月10日前支付延期的租赁费用和押金，如果2020年6月10日前普建才未完成全部延期费用及押金，杨东留视情况收回该租赁商位。现因你普建才未按时给付租金，声明人将按照《商铺出租协议》约定，于6月24日上午九点收回商铺，请于2020年6月23日前把租赁商铺内的所有财物全部搬走，否则视为遗弃物，由声明人处分，……。经审查，2019年9月5日，原告窦康与案外人陈**签订《装修合同》约定，原告窦康委托案外人陈**对案涉商铺进行装修，施工面积80平方米，工期20天，自2019年9月12日至2019年10月。工程总价款57108元。2019年9月10日，原告窦康与案外人邹志康签订《供货合同》约定，原告委托邹志康进行房屋货柜设计，施工面积80平方米，工期13天，自2019年9月15日至2019年9月28日。工程总价款87122元。2019年9月27日，原告窦康向案外人邹志康转账支付70000元。本院认为，本案的争议焦点系：1.被告杨东留是否同意并认可被告普建才擅自转租和分租的行为？2.被告杨东留能否按照合同约定自行收回房屋，以及在自行收回房屋过程中是否侵害到了原告窦康的合法利益？3.原告主张的装修费、制作展柜费、拆除费、搬离或车费、经营损失和违约金是否有依据？是否应当得到支持？以及责任主体是什么？针对第一个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。通常认为，出租人同意的意思表示既可以采取明示的方式，也可以采取默示的方式。出租人明示的同意，是指出租人以口头或书面的行使明确表达同意转租的意见。出租人采取口头方式，以对方形式表示同意的情况下，既可以是由出租人直接向承租人以口头方式或电话方式直接表示同意，也可以是由居间人或第三人转达同意转租的意思表示。默示的表示行为是指行为人没有作出明确的表示，但是可以根据法律规定进行推知。就本案而言，在被告普建才与被告杨东留的合同中约定租赁期间不得擅自转租，且被告普建才未有证据能够证明被告杨东留同意其进行转租明示或默示的意思表示，同时被告杨东留在第一年租赁期限届满前催租时才知道被告普建才擅自转租，但被告普建才未按照合同约定向被告杨东留支付租金，故被告普建才的辩称观点本院不予采信；原告窦康亦未有证据予以证明被告杨东留就其承租的事实予以认可，故被告普建才在未经被告杨东留同意的情况下将案涉商铺转租给原告窦康的行为系擅自转租，被告杨东留有权根据合同约定收回案涉商铺。针对第二个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告杨东留在被告普建才逾期支付租金的情况下，通过发布声明、登报及微信聊天的方式告知原告窦康被告逾期支付租金的行为，且与原告协商后给予其合理的搬离期间，被告杨东留根据合同约定内容有权收回案涉商铺，且收回案涉商铺的行为未损害原告窦康的合法权益，故被告杨东留不承担相应的责任。针对上述第三个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告窦康与被告普建才签订的《商铺出租协议》，内容真实、合法有效，双方应当恪守履行，原告按照约定将租金交付给被告普建才，被告普建才在未经被告杨东留同意的情况下擅自将案涉铺面转租给原告，且未尽到出租人保障租赁物正常使用的义务，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。庭审中，原告确认《工程装修预算书》中搬走了音响、监控及灯具，其他不能搬走。《展柜工程结算书》中破坏后搬走有拖鞋区、收银台正桌、侧桌、吊顶造型、饰品中导、帽子中导等，其他均已搬走。在双方确认和认可本案关于装修损失及展柜损失不能鉴定的情况，本院依据《工程装修预算书》《展柜工程结算书》的价格，综合考虑原告窦康在总租赁期限上实际使用的期限，以及原告窦康在本案中提交的装修及展柜的证据，酌情予以认定装修和展柜损失为22774元，对于拆除费、搬离货车费，因原告未提交发票予以证明，故本院不予支持。对于原告主张的营业损失和违约金，原告提交的连锁店的经营不能代表该地区、该地段、该行业的普遍性经营情况，亦不能代表自己的经营情况，故本院不予认可，但被告违约行为确实给原告造成一定的损失，本院酌情予以支持按照双方租赁合同2个月的租金作为损失，故被告应当向原告支付损失23333元，基于前述处理，原告的损失已经得到弥补，故原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。此外，对于原告主张返还剩余的租金、押金，庭审中，两被告均认可原告未实际使用铺面的时间为2020年6月24日，且被告普建才认可原告的该主张内容，故被告普建才应向原告返还商铺剩余租金32547.72元，押金10000元，共计42547.72元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：一、被告普建才于本判决生效之日起十日向原告窦康退还租金32547.72元、押金10000元，共计42547.72元；二、被告普建才于本判决生效之日起十日向原告窦康支付装修和展柜损失22774元；三、被告普建才于本判决生效之日起十日向原告窦康支付损失23333元；四、驳回原告窦康的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6104元，由被告普建才负担1690元，由原告窦康负担4414元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 欧阳俊杰二〇二〇年十二月二十三日书记员 金 玉 洁