江苏省常州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏04执复89号复议申请人（利害关系人）：纽威包装技术（常州）有限公司，住所地常州市新**汉江路**。法定代表人：朱华芬，该公司总经理。申请执行人:钟楼区南大街古月楼台烟酒商行。住。住所地常州市钟楼区怀德中路**（37-38）/div>经营者：郭元，男，汉族，1954年2月6日生，住常州市新**。委托诉讼代理人：郑超逸，江苏永创律师事务所律师。被执行人：常州市纽威自动化包装机械厂，住所地，住所地常州市新**汉江路**iv>法定代表人：熊敏，该厂总经理。被执行人：江苏富美钢结构工程有限公司，住所地常州，住所地常州市新**龙虎塘工业园>法定代表人：郑广富，该公司总经理。被执行人：常州达立电池有限公司，住所地常州，住所地常州市钟楼区怀德中路**>法定代表人蒋宏伟，该公司总经理。被执行人：熊敏，男，汉族，1965年6月1日出生，住常州市天宁区。被执行人：杨洁，女，汉族，1966年1月3日出生，住常州市天宁区。复议申请人纽威包装技术（常州）有限公司（以下简称纽威公司）不服常州市钟楼区人民法院（以下简称钟楼法院）（2020）苏0404执异45号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。钟楼法院查明：2016年5月10日，常州市天宁区人民法院对中信银行股份有限公司常州分行（以下简称中信银行）诉常州市纽威自动化包装机械厂（以下简称纽威机械厂）、常州富美钢结构工程有限公司（后更名为江苏富美钢结构工程有限公司）、常州达立电池有限公司、熊敏、杨洁金融借款合同纠纷一案作出（2016）苏0402民初1502号民事判决：一、纽威机械厂于本判决生效之日起十日内向中信银行归还借款本金1600万元，支付自2015年8月20日起2015年9月16日按年息6.955%计算的利息，并支付自2015年10月17日起至本息还清之日按年息10.4325%计算的利息；二、常州富美钢结构工程有限公司、常州达立电池有限公司、熊敏、杨洁对上述债务承担连带清偿责任；三、若纽威机械厂未能按时足额履行上述义务，则中信银行可就纽威机械厂抵押的坐落于常州市新北区的国有土地使用权拍卖、变卖、折价所得价款优先受偿，中信银行可就熊敏、杨洁抵押的坐落于常州市天宁区的两处房产拍卖、变卖、折价所得价款优先受偿；四、若担保人履行了担保义务，则依法取得追偿权。根据中信银行的申请，常州市新北区人民法院（以下简称新北法院）立（2018）苏0411执1558号案件强制执行。在该案执行过程中，常州市中级人民法院指定钟楼法院执行，钟楼法院于2018年10月25立案强制执行，于2019年11月27日作出（2018）苏0404执2456号之二执行裁定:对被执行人纽威机械厂所有的位于常州市新北区土地使用权［常国用（2006）第xx号］及汉江路128号房产（常房新字××号）以及无证房屋和相关的附属设施整体拍卖并对上述财产进行评估。2020年7月30日，该院作出（2018）苏0404执2456号执行裁定:解除纽威公司对常州市新北区汉江路128号土地及厂房（以下简称案涉房地产）的占有，纽威公司于拍卖成交之日起10日内搬离纽威机械厂名下位于常州市新北区汉江路128号的土地及厂房。纽威公司为证明其异议请求，提供了一份落款时间为2016年3月30日的《房屋租赁合同》，合同载明，纽威机械厂将常州市新北区汉江路128号房屋350平方米出租给纽威公司，租赁期自2016年4月1日起至2025年3月31日止，年租金12000元。异议人未提供支付租金的证据。案涉房地产现登记于纽威机械厂名下，并于2013年9月4日设立抵押权，抵押权人为中信银行，后该抵押权几经转让至江苏郭氏副食品有限公司（以下简称郭氏公司）名下。钟楼法院根据郭氏公司的申请，于2019年8月21日作出（2018）苏0404执2456号之一执行裁定，变更郭氏公司为该案的申请执行人。钟楼法院认为，纽威公司提出的四点异议请求，其主旨是要求带租拍卖案涉房地产，也即阻止移交占有。纽威公司仅提供租赁合同，不足以证明其与纽威机械厂之间存在真实的租赁关系。退一步讲，即使该租赁关系是真实的，申请执行人江苏郭氏副食品有限公司受让的对案涉房地产的抵押在先，租赁在后。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其去除后进行拍卖。根据上述法律规定，异议人所主张的租赁关系不能产生阻却法院对案涉房地产拍卖行为的效力，异议人的异议请求于法无据，不予支持。异议人基于其对案涉房地产的所谓租赁权对拍卖行为的异议属于利害关系人异议。钟楼法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，作出（2020）苏0404执异45号执行裁定：驳回纽威公司的异议请求。纽威公司向本院复议请求：撤销钟楼法院（2020）苏0404执异45号执行裁定书，中止拍卖或确认纽威公司的租赁。事实和理由:纽威公司与被执行人纽威机械厂于2016年3月30日签订房屋租赁合同，租赁期限从2016年4月1日起至2025年3月31日止。该租赁情况是客观真实，纽威公司自合同签订之日，即占有使用该租赁物，且至今仍处于占有使用中。依据租赁合同，纽威公司对租赁物依法享有优先购买的权利，但拍卖公告中未明确本公司依法享有的租赁权，即未对纽威公司的合法权利予以确认，依据我国《城市私有房屋管理条例》第十一条规定、最高人民法院《关于贯彻执行申请执行人、被执行人未提交书面答辩状。纽威公司向原审法院异议请求：1、撤销（2018）苏0404执2456号民事裁定；2、确认纽威公司与纽威机械厂签订的厂房租赁协议合法有效；3、确认纽威公司作为租赁人依法享有优先购买权；4、确认纽威公司可以继续承租。本院查明：钟楼法院在执行申请执行人中信银行与被执行人纽威机械厂、江苏富美钢结构工程有限公司、常州达立电池有限公司、熊敏、杨洁等金融借款合同纠纷一案中查明：中信银行将上述生效法律文书确认的债权转让给中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司；2019年8月2日，中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司又将上述债权转让给郭氏公司；郭氏公司于2019年8月15日向该院申请，请求将申请执行人中信银行变更为郭氏公司。2019年8月21日，钟楼法院作出（2018）苏0404执2456号之一执行裁定：变更郭氏公司为该案申请执行人。之后，钟楼法院确认：钟楼区南大街古月楼台烟酒商行（以下简称古月楼台商行）于2020年6月28日向该院申请变更其为申请执行人，并提供了债权转让协议、款项支付凭证、债权转让通知等书面证据；钟楼法院认为，申请执行人将债权转让给古月楼台商行的事实清楚，证据充分。2020年7月1日，钟楼法院作出（2018）苏0404执2456号执行裁定：变更古月楼台商行为该案申请执行人，原申请执行人在该案中的权利义务由古月楼台商行继受。新北法院在执行申请执行人常州领翔轴承有限公司与被执行人纽威机械厂买卖合同纠纷一案中，于2017年1月19日作出（2017）苏0411执105号执行裁定，冻结、扣划纽威机械厂银行存款80737.57元或查封、扣押其相应价值的财产，并于2017年1月19日查封了权利人为纽威机械厂的位于常州市新北区汉江路128号不动产。2020年1月10日，新北法院续行查封了该不动产。2020年2月20日，新北法院以（2017）苏0411执105号函告钟楼法院：关于新北法院执行的常州领翔轴承有限公司与纽威机械厂买卖合同纠纷一案，因被执行人纽威机械厂名下位于新北区汉江路128号不动产在钟楼法院的执行案件中设置有抵押权，为便于处置，同意将上述不动产处置权移交钟楼法院，并请依法将常州领翔轴承有限公司与纽威机械厂买卖合同纠纷执行案纳入到分配程序中。涉案执行依据即（2016）苏0402民初1502号民事判决书查明：2013年9月4日，纽威机械厂与中信银行订立《最高额抵押合同》一份，以其所有的坐落于常州市新北区汉江路128-1号的国有土地使用权为其与中信银行发生于2013年9月4日至2018年9月4日之间的最高额不超过2500万元的借款提供抵押担保，并办理了登记手续；同日，纽威机械厂又与中信银行订立《最高额抵押合同》一份，以其所有的坐落于常州市新北区汉江路128号的房产为其与中信银行发生于2013年9月4日至2018年9月4日之间的最高额不超过2500万元的借款提供抵押担保，并办理了登记手续。不动产登记机构出具的不动产登记簿查询证明载明：该不动产的房屋所有权证号为常房新字××号；土地使用权证号为常国用（2006）第xx号；不动产证明号（他项权证号）为xx，抵押权人为中信银行，抵押期限为2013年9月4日至2018年9月4日。2019年11月27日，钟楼法院作出（2018）苏0404执2456号之二执行裁定：对被执行人纽威机械厂所有的位于常州市新北区汉江路128-1号土地使用权［常国用（2006）第xx号］及汉江路128号房产（常房新字××号）以及无证房屋和相关的附属设施整体拍卖并对上述财产进行评估。2020年7月30日，钟楼法院作出（2018）苏0404执2456号执行裁定：解除纽威公司对常州市新北区汉江路128号土地及厂房的占有，纽威公司于拍卖成交之日起10日内搬离纽威包装厂名下位于常州市新北区汉江路128号的土地及厂房。后钟楼法院分别作出（2018）苏0404执2456号、（2020）苏0404执异45号-1执行裁定，将解除占有的涉案执行裁定书、涉案执行异议裁定书中的申请执行人郭氏公司更正为古月楼台商行。以本院复议查明的事实为基础，本院对钟楼法院原审查明的其他事实予以确认。本院认为:《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持；但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。涉案不动产抵押权于2013年9月设立，涉案租赁合同订立于2016年3月，无论该租赁合同有效与否，依法均不得对抗在先设立的涉案不动产抵押权。因此，钟楼法院裁定解除承租人纽威公司根据该租赁合同对涉案不动产的占有，并不违反法律规定。由此可见，原审异议裁定结果并无不当。纽威公司的复议请求，于法无据，不能成立。钟楼法院裁定将申请执行人由郭氏公司变更为古月楼台商行后，在后续有关执行裁定中将郭氏公司列为申请执行人有误，应予纠正。鉴于该程序瑕疵并未对案件审查结果造成实质性影响，且钟楼法院已自行裁定更正，故本院不再仅因此而否定钟楼法院的处理结论。综上所述，纽威公司的复议请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回纽威包装技术（常州）有限公司的复议申请，维持常州市钟楼区人民法院（2020）苏0404执异45号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 朱正生审 判 员 孙慧民审 判 员 王 臻二〇二〇年十二月一日法官助理 陶金沙书 记 员 叶小玢