福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0125民初3170号 原告：永泰县金管家物业管理有限公司，住所地永泰县樟城镇吉祥温泉小区**楼连接体**,统一社会信用代码91350125557592023K。 法定代表人：鄢行淼，执行董事。 委托诉讼代理人：鄢敏，女，该公司员工。 被告：陈文灿，男，1967年12月3日出生，汉族，住永泰县。 原告永泰县金管家物业管理有限公司（以下简称“金管家物业公司”）与被告陈文灿物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告金管家物业公司委托诉讼代理人鄢敏、被告陈文灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金管家物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈文灿向金管家物业公司支付拖欠的2018年3月1日起至2020年10月31日止的物业费服务费5695.1元、水电公摊768.46元，共计6463.56元；并赔偿金管家物业公司资金占用损失（自欠费之日起按月2%计算至款项付清之日）；2.本案诉讼费用由陈文灿承担。诉讼中，金管家物业公司将第一项诉讼请求变更为判令陈文灿向金管家物业公司支付拖欠的2018年3月1日起至2020年10月31日止的物业费服务费5695.1元、2018年3月1日起至2020年8月31日止的水电公摊768.46元，共计6463.56元；并赔偿金管家物业公司资金占用损失（自欠费之日起按月2%计算至款项付清之日止）。事实和理由：2018年3月10日，金管家物业公司与永泰县城峰镇山水传说水逸居业主委员会（以下简称“山水传说水逸居业委会”）签订《物业服务代管合同》，合同约定山水传说水逸居业委会选聘金管家物业公司对××××提供物业服务事宜，总建筑面积40万平方米，其中高层住宅29万平方米，商业4.9万平方米，物业服务区为：7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、15#。物业服务费具体标准为：高层住宅1.45元/月/平方米，商业物业2.0元/月/平方米。合同期限为2018年3月10日起至2019年3月9日止。期满后又续签至2022年9月30日。金管家物业公司如约提供了物业服务，但是陈文灿并未按时缴纳物业服务费及相应的水电公摊费用，金管家物业公司多次催缴并公告，但陈文灿仍拒不缴纳。 陈文灿辩称，1.金管家物业公司未履行永泰县城峰镇山水传说水逸居物业服务代管合同（编号：×××10号）约定的义务，物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同条款规定及相关的安全责任，业主陈文灿依相关规定，暂缓交纳物业费。2.与原物业服务公司金管家物业公司签订的物业服务代管合同（编号：×××10号）至2019年3月9日已到期，目前本小区并未与原物业服务公司达成新的物业服务协议，后面所签物业服务代管合同（编号：20190310号和20191001号）一事未经业主大会表决通过，也未经业主委员会会议讨论通过，属于叶巧玉个人行为，其所产生的合同约束力不及于其余业主。因此金管家物业公司要求业主陈文灿（××号楼××单元）交纳物业费及公摊等费用所依据的物业服务代管合同（编号：20190310号和20191001号）并不成立（具体详见作证材料一）。3.金管家物业公司所提供的服务质量和品质同前一届的厦煌物业管理有限公司以及物业服务代管合同（编号：×××10号）规定有明显差距，但是收费标准持平，对此表示抗议。根据物业服务代管合同（编号：×××10号）第五条第（2）物业管理区域清洁卫生费用、第（3）物业管理区域绿化养护费用、第（4）物业管理区域秩序维护费用等合同约定，本小区经常存在垃圾无人清理、卫生环境差、恶臭、小区公共绿地杂草丛生，树木枯萎，多处景观损毁、公共区域杂物堆积，存在严重的安全隐患、多处门禁系统未正常使用、出入口经常无人值守、小区内外来人员随意攀爬进入、小区电动车摩托车随意停放，侵占消防通道和人行道等（具体详见作证材料二）。4.关于物业服务代管合同（编号：×××10号），金管家物业公司多项内容未按约定具体实施，例如合同附件1中第3条安防管理提到“加强安保管理，三个月之内小区的出、入口要分开设置，并24小时同时各配保安人员值班；安保形象要求保安必须对业主即出入人员行军礼”、然而小区外来人员随意攀爬，出入口无人值守；安防并不到位，中午12点就把15点、18点的巡查签到都签了（经常发生）；保安长期坐着值班，且有值班睡觉情况。约定中提到“加强电梯日常保养维护，委托专业的电梯维保企业对小区电梯维保，电梯出现故障确保小故障30分钟内排除，大的故障二日内修复，确保安全运行”。然而，在2019年十号楼电梯长达两个月的停滞，同时在电梯维保两三天后，又出现人员被困问题，请物业公司提供具体说明；约定中还提及“定期开展消防安全演练，制定应对用电、火灾突发事件的预案和处置方法”。对于2019年13号楼业主家中着火、烧毁房屋，物业是否做到此条规定，消防设置是否定期专业合格检查，请物业公司提供相关作证材料。同时，合同附件2中提到“地下停;地下停车场管理费由物业与购买车位的业主协商收取委员会无关”合同约定,请金管家物业公司就此规定提供相关协商证据。另外我方车位，为何屡次被占用，车位前方道路经常被车辆乱停车，导致我方车辆难以进出。（具体详见作证材料三）。鉴于以上情况，业主陈文灿对于金管家物业公司2018年入住山水传说水逸居的程序和手续以及物业服务代管合同（编号：×××10号）的合法合规性存在质疑，要求金管家物业公司提供相关的合法合规证据。综上所述，陈文灿（××号楼××单元）认为因为金管家物业公司已经构成了根本违约，并未按照物业服务代管合同（编号：×××10）履行约定，合同附件1也说明此前服务于××小区、××小区。因此，向法院诉讼请求：（1）原定1.45元／月／平方米的收费标准过高，判决按照此前服务小区的标准每平方米0.38元／月／平方米收取物管费；（2）签订新合同之前，能够依照物业服务代管合同（编号：×××10号）履行相关条款规定管理和服务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实： 陈文灿系“××××”小区××幢××单元的业主,该房屋建筑面积为122.74平方米。2018年3月10日，山水传说水逸居业委会（甲方）与金管家物业公司（乙方）签订一份《物业服务代管合同》（编号：×××10号），合同约定：山水传说水逸居业委会选聘金管家物业公司对“山水传说水逸居”小区提供物业服务；物业基本情况包括：占地面积8.96万平方米，总建筑面积40万平方米，其中高层住宅29万平方米，商业4.9万平方米，本物业服务区为：7＃、8＃、9＃、10＃、11＃、12＃、13＃、15＃，建筑物面积共142659平方米；乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，具体标准如下：高层住宅1.45元／月.平方米，物业服务等级标准四级，商业物业2.0元／月.平方米；自本合同生效之日起发生的物业服务费用，由业主承担，业主应依照本合同约定的标准向乙方交纳物业服务费；物业服务费按月进行交纳，业主应在每月15日前履行交纳义务，本着业主自愿原则可按季或年（季／年）进行交纳;业主应按照规定向供水、供电、供气、通迅、有线电视等专业单位交纳水、电、气、通迅、有线电视等有关费用,前款费用属于业主自用的，由业主承担，属于乙方使用的，由乙方承担，属于业主共同使用的公共水电费用按实由受益业主分摊（单独按实由受益业主分摊／业主与物业服务企业另行约定），具体分摊办法由物业服务企业与业主在物业服务合同补充协议中约定，物业服务企业每月应在小区醒目处公布一次当月由业主使用的公共水电分摊详细情况；甲方违反本合同约定的义务，致使乙方不能完成本合同约定的服务事项和质量的，乙方有权依法解除本合同，造成乙方经济损失的，甲方应予经济赔偿；基于本合同适用物业过渡期，选聘乙方未召开业主大会表决，因业主大会否决本合同的，乙方免除甲方因未召开业主大会选聘物业公司的相应责任；本合同在履行中如发生争议,由双方协商解决,协商不成，双方可选择向人民法院提起诉讼，合同双方任一方违约引起的纠纷，违约方应承担对方支出的诉讼费、鉴定费、审计费、律师费；本合同为期1年，自2018年3月10日起至2019年3月9日止；本合同期限届满前9Ｏ日内，甲方召开业主大会对双方是否继续签订《物业服务合同》进行表决，业委会依据业主大会的表决结果执行，经双方协商未能达成续聘《物业服务合同》的，乙方应在本合同期限届满后1个月内继续履行本合同，甲方应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理人；本合同自2018年3月10日起生效；合同还约定了其他事项。2018年4月10日，金管家物业公司与山水传说水逸居业委会签订了《水电公摊计算补充说明》，约定水电公摊费由物业公司代收代付，公摊的计算均延用前期物业的计算方法：一、电梯公摊采用不同阶梯系数计算，地面一，地面**按系数&ldquodquo;分摊电费，各楼层按所在楼层计分摊系数。说明：电梯用电分摊按每5层一个段数，即：1层：2-6层；7-11层；12-16；17-21；22-26；27-31；32-33；层；以此类推。分摊系数：【1×4户＋1.1×20户＋1.2×20户＋1.3×20户＋1.4×20户＋1.5×20户＋1.6×20户＋1.7×剩余户数】。二、二次加压水泵运行电费的分摊办法：3层以上加压层用户每户应分摊电费＝生活水泵电费／1132户；3层以下（含3层）未加压层不分摊二次加压水泵产生的电费。三、公共部位设施设备用电分摊＝公共部位用电量／1241户。注：1.公共用电包括：中庭照明、地下室、地下室照明景观用电、公共机房用电、消防用电、监控用电、线损等；2.公共区域公摊费用需扣除充电桩、五环工程部办公室等有产生的外部用电。四、电梯维保费公摊＝各楼栋维保费／每栋业主户数；电梯维修配件费分摊按实际各自维修楼栋住户数平均分摊。五、水费公摊＝产生水费／1241户。六、其他产生需公摊的费用按实际产生分摊。2019年3月10日，双方续签《物业服务代管合同》（编号：20190310号），约定：本合同为期半年，自2019年3月10日起至2019年9月30日止，本合同自2019年3月10日起生效。同日，双方签订《水电公摊计算补充说明》。2019年10月1日，双方再次续签《物业服务代管合同》（编号：20191001号），约定：本合同为期叁年，自2019年10月1日起至2022年9月30日止，本合同自2019年10月1日起生效。同日，双方签订《水电公摊计算补充说明》。陈文灿拖欠从2018年3月起至2020年10月31日止的物业服务费5695.1元、从2018年3月起至2020年8月31日止水电公摊费768.46元。金管家物业公司经书面催交未果，现诉至本院。 本院认为，金管家物业公司作为“××”小区物业管理服务的物业公司，陈文灿作为物业管理服务小区的业主，双方均应当按照《物业服务代管合同》约定履行自己的义务。关于陈文灿是否应当缴纳尚欠的物业服务费、水电公摊费的问题。金管家物业公司自2018年3月开始为案涉小区提供合同约定的物业服务，陈文灿作为小区业主即应履行缴纳物业费的义务，应限期支付金管家物业公司尚欠的物业服务费5695.1元、水电公摊费768.46元。关于陈文灿是否应当支付资金占用费的问题。根据本院受理涉诉房屋所在小区其他业主物业服务纠纷案件情况，考虑到金管家物业公司实际管理中确实存在服务瑕疵，虽然陈文灿不能以此作为拒绝缴纳物业服务费、水电公摊费的理由，但从合同的履行看，陈文灿不履行支付物业服务费、水电公摊费的义务有一定原因，不属于恶意违约，故对金管家物业公司主张的资金占用费，本院不予支持。 综上所述，金管家物业公司的诉请部分有理，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第三十五条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下： 一、陈文灿于本判决生效之日起十日内支付永泰县金管家物业管理有限公司自2018年3月起至2020年10月31日止的物业服务费5695.1元，自2018年3月起至2020年8月31日止的水电公摊费768.46元，合计6463.56元； 二、驳回永泰县金管家物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由陈文灿负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  林 霞 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理  李 霞 书 记 员  连焰金 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。