河北省保定市清苑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0608民初2426号 原告：张晓晴，女，汉族，1975年2月8日出生，住天津市蓟县。 委托诉讼代理人：郝文刚，河北佳篷律师事务所律师。 被告：河北华建房地产开发有限公司，住所地保定市蠡县永盛北大街**，统一社会信用代码：91130635780849928Y。 法定代表人：刘春平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘丽雪、安冬玮，河北厚丰律师事务所律师。 原告张晓晴与被告河北华建房地产开发有限公司（以下简称“华建房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案受理，依法由审判员沈丽梅适用简易程序于2020年12月9日公开开庭进行了审理。原告张晓晴及其委托诉讼代理人郝文刚、被告华建房地产公司委托诉讼代理人安冬玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张晓晴向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的商品房认购协议书。2、判令被告退还原告购房首付款387902元及利息（按照中国银行同期贷款利率，从2018年1月1日计算至实际退款之日止）。3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原被告双方于2017年4月4日签订位于清苑区认购协议书，并于当日支付完毕购房首付款387902元（内含4月3日交 2 的购房定金5000元）。购房合同约定2017年12月31日交房时用。交房期满后，经多次催告，被告始终无法履行交房义务，同时原告张晓晴属于天津户口，不具备在清苑区购买首套房的资格。几经沟通，被告同意退还购房款，并填写了退房申请，后来被告就退款事宜迟迟推诿，不能办理退款手续。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告华建房地产公司辩称，1、原被告双方签订的《商品房认购协议书》真实有效，双方之间存在合法的房屋买卖合同关系，不存在解除的事实和法律依据。本案所涉房屋于2014年3月13日已经取得保定市商品房预售许可证，于2016年6月1日验收完毕。该合同约定本案案涉房产于2017年12月31日前交付使用，故不存在逾期交房的事实。2、原告要求返还购房款以及利息没有事实和法律依据，依法不应当得到支持。因本案原告的购房行为发生在限购政策实施之前，政府的政策不具备溯及力。3、要求继续履行原被告双方签订的商品房买卖协议，并保留追究原告关于该买卖协议中应当承担的违约责任。 原告张晓晴围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1、原告户口本复印件。 证明原告属于天津市户口，非清苑区户口。 2、天津市蓟州区住房和建设委员会人事科出具的在职工作证明一份。 证明原告在天津市事业编工作，中专学历。不具备在保定市清苑区的资格。 3、清苑区政府于2017年5月27日出台的关于进一步加强房地产市场管理的意见。 证明因为政府政策原因导致原告失去购房资格，且在政策执行过程中涉及购买新建商品房、二手住房的时间，均以住房合同网签时间为准。原告只有内部认购协议，没有进行网签备案，故原告没有购房资格。 3 4、东方紫园内部认购协议书一份。 证明原告张晓晴购买了保定市清苑区房产。 5、河北华建房地产开发有限公司东方紫园项目部出具的收款收据两张。 证明原告于2017年4月3日交定金5000元，于2017年4月4日交首付款382902元，累计交款387902元。 6、东方紫园退房申请表一张、收到条一张，该收到条写在内部认购协议书的反面。内容为：“因张晓晴办理退房申请，售楼部收回收据一份（一张定金和一张首付款收据）、内部认购协议书一份”。 证明原告曾于2017年12月2日在售楼处提交过退房申请表，被告出具收到条后收回了认购协议及两张收据。当时说的是下个月25日将退款打到银行卡中。因为没有退款，2018年1月28日又从被告方手中将购房合同及收据要回来了。这些事都是通过东方紫园小区房地产经纪公司负责人张园办理的，张园也没有告知为什么没有退款。 原告另陈述称，因为原告为外地户口不具备购房资格，房产不能办理产权证和贷款手续，要求解除合同，不再主张房屋延期交付。因国家政策原因导致原告不能办理房本和银行按揭贷款，所以主张资金占有使用的利息。 被告华建房地产公司质证意见： 1、对证据一的真实性、合法性认可，不认可原告所主张的与本案的关联性。本案系购买保定市清苑区住房，与原告户籍无关。 2、对证据二的三性不予认可，该证明无法证实原告工作单位。原告应向法院提交劳动合同以及相关缴纳社保证明以证实其与某单位存在劳动合同关系。 3、对证据三的三性不予认可，原告提交的该份管理意见无法证实其出处，不能证实为清苑区人民政府出台的相关 4 文件，且对原告证明目的不予认可。假设该文件为真实性文件，其出台时间为2017年5月25日，本案合同签订时间为2017年4月4日，该政策实施在后，原被告双方签订购房合同在先，该政策不能约束原被告双方购房合同以及购房行为。此外，该政策最后一页虽写明在政策执行过程中涉及购买新建商品住房、二手住房的时间，均以住房合同网签时间为准，但本案不属于该意见中所规定的应以购房合同网签时间为准的购买行为，因本案购买行为发生在先，政府政策出台在后，该政策不具有意义。 4、对证据四、五无异议。原告张晓晴确实购买了保定市清苑区房产及共计交纳首付款387902元。 5、对原告提交的收到条、退房申请表三性均不认可。原告提交的这两份证据均为复印件，无法证实本案是否存在原告所主张的已经退房的事实，该收到条中并无被告任何盖章，且原告目前持有该收到条中的收据和认购协议书原件，因此原告所陈述的事实以及提交的证据无法证明其主张，被告不予认可。 6、关于办理贷款的问题，被告方电话通知过原告可以办理贷款，原告方一直拖延。且被告方已经与清苑区政府协调，因为原告曾就本案所主张事项在市长热线进行过投诉，有过相关记录。目前原告是可以办理贷款的，不存在原告所说的非清苑区居民不具备购房资格的事实。原告可以办理房产证，如果原告提交办理按揭贷款相关手续，被告可以协助原告办理按揭贷款。如果解除合同的话，要求原告方支付相关违约金以及逾期办理贷款的相关违约责任。 7、关于原告方所主张的利息，国家政策并不影响原告办理相关银行按揭贷款。此外，如本案判决解除该协议，根据合同法相关规定，原告所主张的利息依法不应当予以支持，且原告存在违约事项，该首付款也不应当全额予以返还。 5 被告华建房地产公司提交以下证据： 1、编号为1086的《东方紫园内部认购协议书》一份、华建房地产公司收取张晓晴购房首付款的收据两张。 证明原被告双方自愿签订了房屋买卖协议，原告购买了东方紫园小区5号楼2单元2201室房屋并支付部分购房款（即首付款）的事实。 2、本案所涉房屋的五证及该所涉房屋建设工程竣工验收备案证明书。 证明本案所涉的5号楼已于2016年6月1日竣工验收且在原告购买该房屋时，该房屋已经取得五证的事实，不存在原告主张的房屋逾期交房和解除合同的法定事由的事实。五证因为办理了不动产产权证，被告目前只有相关复印件。如原告对陈述五证的真实性合法性有异议，被告申请法院调取相关证据文件。 3、不动产权证书。 证实本案所涉房屋已取得不动产权证书，属于合法房屋。原告主张的解除合同没有事实和法律依据。 原告张晓晴就以上证据发表质证意见：均无异议。 经庭审质证、审核，对原被告双方提交的《东方紫园内部认购协议书》及收据两张，本院予以采信。原告在被告处购买了位于保定市清苑区房产，共计交纳首付款387902元，本院予以认定。 经审理查明，2017年4月4日，原告张晓晴与被告华建房地产公司签订了《东方紫园内部认购协议书》一份，该协议约定，原告张晓晴所购房产坐落于保定市清苑区，户型面积为129.8平方米，总价款997902元。该协议约定付款方式为银行按揭贷款，首付38.87%即387902元，贷款额为610000元。原告张晓晴于2017年4月3日交付定金5000元，于2017 6 年4月4日交付首付款382902元，共计交纳房款387902元。 另查明，保定市清苑区人民政府于2017年5月25日制定保定市清苑区人民政府进关于进一步加强房地产市场管理的意见，一、严格居民限购政策规定：（一）、非本区户籍居民家庭在城区购买首套住房（含新建商品住房及二手住房）时，须提供本区3年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，补交的个人所得税纳税证明或者社会保险不得作为购房有效凭证。政策执行过程中涉及购买新建商品住房、二手住房的时间。均以住房合同网签时间为准。本意见自发布之日起实施，适用范围为清苑区。 本院认为，原、被告双方虽未签订房屋买卖合同，但双方签订的《东方紫园内部认购协议书》对小区名称、面积、价款、付款方式等作了明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经收受了部分购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，故原、被告双方成立商品房买卖合同关系，本院予以认定。本案中，原告主张解除原被告双方签订的《东方紫园内部认购协议书》、返还已经支付的购房款并支付利息的主要依据为保定市清苑区人民政府于2017年5月25日出台了限购政策，原告不具有购房资格。但政府出台的限购政策并非法律、行政法规的强制性规定，也非解除合同的法定事由，故原告以此为依据主张解除合同，本院不予支持。本案原告并未提交任何实质性证据证明其因限购政策至今不能办理贷款或办理贷款被拒，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高 7 人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下， 驳回原告张晓晴的诉讼请求。 案件受理费减半交纳3559元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 员 沈丽梅 二〇二〇年十二月十八日 法官助理 田 丹 书 记 员 李赛飞