湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终3901号上诉人（原审被告）:李立明，男，1974年4月24日出生，汉族，住湖南省临湘市。委托诉讼代理人：李珞瑜，湖南永发律师事务所律师。委托诉讼代理人：李潇，湖南永发律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:饶春晖，女，1967年9月20日出生，汉族，住湖南省临湘市。委托诉讼代理人：冯攀，临湘市天成法律服务所法律工作者。原审被告：李军辉，男，1973年8月9日出生，汉族，住湖南省临湘市。上诉人李立明因与被上诉人饶春晖、原审被告李军辉租赁合同纠纷一案，不服湖南省临湘市人民法院（2019）湘0682民初1443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李立明上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由饶春晖承担。事实与理由：一、一审判决遗漏诉讼主体，导致判决结果错误。饶春晖提交了两份内容一致但签订主体不一致的《租赁合同》，其在一审法院于2020年5月12日制作的询问笔录中明确回答“后面因门面的事发生争议，我要起诉，赵老板给我了我起诉时的这份合同”，李立明并不知晓有李立明、李军辉名字字样的《租赁合同》的存在，李立明也从未在该合同上签名，更谈不上“是被告李立明将已经打印好的合同带回，再交给赵清明的”。对比两份合同署名处“李立明”和“李军辉”中的“李”字行文轨迹和笔风，肉眼可见是同一人的笔迹，与李立明向法庭递交的对比文件字迹完全不同。饶春晖提交的《租赁合同》系单方面伪造，一审法院对该证据不予采信，也就是说饶春晖与李立明之间的租赁合同关系并不存在，李立明不是本案适格被告。一审法院忽略开办茶餐厅占用门面可以基于其他法律事实产生，依据出租门面所开茶餐厅是以李立明的名义注册而认定李立明、饶春晖之间存在事实上的租赁关系不当。饶春晖对茶餐厅仅仅以李立明的名义进行经营，有其他合伙人参与的事实是清楚的。一审法院在调查过程中知晓有其他参与人，作为租赁关系的实际受益方，即使租赁关系存在，受益方应当作为共同被告参加诉讼。二、一审法院判令李立明承担租金及损失没有事实和法律依据。李立明与饶春晖之间不存在书面租赁合同关系，双方之间无权利义务关系，谈不上违约行为，一审法院仅依据饶春晖在笔录中的单方面陈述作为判决承担租金的理由是不充分的。饶春晖没有提交任何证据证明，无法达到证明存在租金损失的事实，应当承担相应的不利后果。2018年6月，以李立明名义注册的“临湘市向阳路炉灶茶餐厅”未再开门营业，该餐厅所占用的门面一并交付给了赵清明，赵清明自有的门面在2018年7月就已经由赵清明转租他人。一审法院认为饶春晖将门面租赁事宜全权委托给赵清明，说明涉案门面在2018年6月就已经实际退还，一审法院推定房屋租赁关系在2018年11月截止没有事实依据。同时同一次租赁行为中赵清明的房屋在交还后的一个月便成功转租，一审法院给予5个月的招租期并要求赔偿此期间的租金损失不符合实际情况。三、《审计报告书》依据的鉴定检材未经过双方当事人质证，鉴定程序违反法律规定，不是合法有效的证据，一审法院认定错误。该鉴定依据的材料是临湘市第五中学（以下简称临湘五中）出具的《证明》，该《证明》作为鉴定依据前未经过双方当事人质证。依照《最高人民法院关于修改的决定》第34条的规定，鉴定程序违反法律规定，一审法院不应对鉴定结论予以采纳。该《证明》没有法定代表人或单位负责人的签名，证明人签字栏中证明人的身份无法核实，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条规定，从形式上不具备证据要求。从内容上讲，《证明》对临湘五中向饶春晖交付房屋的“现状”描述抽象，对装修没有具体品牌、规格、价格的描述，也没有施工单位的验收资料佐证，无法证明实际“现状”。鉴定机构未到现场勘查，全凭想象得出结论缺乏真实性、合法性、客观性。四、一审判令李立明承担鉴定费用不符合法律规定。饶春晖申请对受损房屋修理恢复原状的工程造价进行评估鉴定属于其应尽的举证义务，应当承担鉴定费用，鉴定费用的负担与鉴定结果没有必然联系。饶春晖辩称，一审法院认定事实基本清楚，判决结果公正，应当驳回李立明的上诉请求。一审法院没有遗漏诉讼主体，饶春晖只认识李立明，房屋租赁相关事宜都是与李立明沟通的。李立明称有合伙人，又不肯说出合伙人的具体身份，饶春晖也无从得知，且其合伙人内部之间的关系与本案诉讼无关。2018年8月，李立明利用租赁房屋开设的茶楼才停止营业，李立明未曾提出解除合同，未主动向饶春晖交付钥匙，未主动对门面进行修复。饶春晖的母亲找了李立明后，李立明大概在2018年9月请人对房屋施工着手修复，但并未完成修复。2018年9、10月的样子，饶春晖从隔壁文具店拿了出租房屋和门面的钥匙。赵清明出租给李立明的房屋没有被大肆破坏，故很快租出，饶春晖的门面破坏太大，一直未能租出。一审结束后，饶春晖请包工头对门面进行了修复，大约耗费了3个月，花费38575元。一审鉴定时，饶春晖和李立明的代理人在法院的主持下选定了鉴定机构，在法院工作人员的带领下，鉴定人员对现场进行了勘查，并参考了附近同属临湘五中所有的门面状态，李立明因其自身原因未到场。在《证明》上签字的是临湘五中主管后勤的副校长“杨精卫”和总务副主任“李金海”，饶春晖已经举证证明房屋的“原状”，李立明对此有意见应当承担相应举证责任。饶春晖的个人损失超出了一审法院判决的数额。饶春晖向一审法院起诉请求：1.判令李立明、李军辉共同支付从2016年4月1日起至将门面房屋恢复原状后交付给饶春晖实际使用时止的门面房屋租金（标准按合同第三年度31667元/年计算）、违约金50000元、代理费10000元；2、评估费5000元由李立明、李军辉告承担；3、李立明、李军辉对饶春晖受损的一楼门面和二楼房屋的地板、墙面、楼梯踏步及扶手、厕所、洗手池、大便器、水电线路及设施等进行修理和恢复原状，或者由饶春晖自行修理和恢复原状，修理和恢复原状的费用由李立明、李军辉承担;4、判决李立明、李军辉承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：临湘五中因建设实验楼的需要，将该实验楼的一、二楼建成向阳路临街门面，并向社会出租。饶春晖及赵清明等人承租了临湘五中实验楼门面，租期五十年，门面可转租。2013年10月，临湘五中实验楼竣工，面向向阳路有19间门面，饶春晖承租1号门面，赵清明2、3号门面。此间，赵清明告知饶春晖，李立明欲租他们的门面，于是饶春晖全权委托赵清明办理出租房屋事宜。2013年11月28日左右，赵清明带着李立明到饶春晖办公室，李立明当面签署了一份《租赁合同》（该份合同有赵清明、李立明、方清粼签名，时间2013年11月28日）。饶春晖、李立明、李军辉因租赁问题发生争议后，赵清明另外又交给饶春晖一份《租赁合同》（该份合同上有赵清明签名，有李立明、李军辉名字字样）。饶春晖收后补签名。饶春晖、李立明、李军辉签订的《租赁合同》主要内容为:乙方（李立明、李军辉）租赁甲方（饶春晖、赵清明）所属的位于临湘市××路××商铺门面三个，每个门面包含相对应的地下室一间，二楼房屋一间，每个门面115.5㎡，三个门面总面积为346.5㎡；租赁期限自2014年4月1日起至2019年3月31日止;合同前三年租金为255000元，即第一年75000元，第二年85000元，第三年95000元。第四年和第五年的租金视周边同类行情适当增加，但不得超过同类门面最高标准；若乙方要对租赁房屋进行较大改造时，必须先以书面形式向甲方报告，经甲方同意后方可施工，乙方装饰、装修、改造不得影响周边及临湘五中所属的上层教学用房及设施。租赁后，李立明组织人员进行门面的装修改造，用于经营“临湘市向阳红炉灶茶餐厅”。该茶餐厅经工商部门登记资料显示，申请人为李立明，组成形式为个人经营。李立明在租赁房屋后实际按《租赁合同》中的条款履行的，支付了两年的租金，后再未支付租金。2018年6月，“临湘市向阳红炉灶茶餐厅”未再开门营业，2018年7月左右，赵清明将自己的2、3门面转租他人。同年8月，饶春晖要求李立明修复门面。但李立明一直未修复好，也未恢复原状，只将门面钥匙放在隔壁文具店。11月份饶春晖在文具店拿钥匙察看情况。自此，饶春晖与李立明就房屋恢复原状事项发生争议。一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、饶春晖与李立明、李军辉之间是否存在租赁合同关系；二、李立明、李军辉是否应承担违约责任。关于焦点一，从本案租赁合同签订时的情况来分析,签订合同时是李立明将已经打印好的合同带回，再交给赵清明的，当时合同上尾部落款有“李立明”“李军辉”字样。后经鉴定确认该合同上“李军辉”的签名及捺印并非李军辉本人所签所捺,且李军辉对合同上签字的行为不予追认。在无证据证明李军辉曾以书面或口头的方式委托李立明代其行使民事权利,或二人之间存在合伙关系的情况下,合同相对人饶春晖并无合理理由相信李立明有代理权。故不能确认饶春晖与李军辉之间存在租赁合同关系。虽然，李立明与饶春晖之间签订的合同有重大瑕疵，但双方有租赁房屋的合意，是双方真实意思的表示。李立明与饶春晖之间形成事实上的租赁合同关系。且租金、租期等事项均按《租赁合同》执行。饶春晖与李立明之间租赁合同关系成立。同时，该租赁门面中所开办的“茶餐厅”申请者为李立明，即使李立明有与他人合伙经营的行为，也是其内部经营事务，李立明可在对外承担民事责任后，向其他合伙人行使追偿权。关于焦点二，违约责任的问题。饶春晖与李立明之间存在租赁合同关系,租赁期限自2014年4月1日起至2019年3月31日止，李立明应按时向饶春晖支付租金和其他约定费用。在合同租赁期内，李立明经营的茶餐厅2018年6月后未再营业，但未退还承租的房屋。2018年11月，饶春晖从文具店拿回钥匙，双方之间的租赁关系视为在2018年11月30日解除，李立明应当按照合同所约定的租金标准向饶春晖支付房屋占用期间的使用费。即2016年4月1日--2018年11月30日止的租金：95000元/年÷3×2年+95000元/年÷12÷3×8＝84444元。虽然，饶春晖与李立明之间的租赁关系，推定为2018年11月30日止，但因李立明未能恢复及修复租赁物，饶春晖自行修复需要一定的时间，且再次出租也需要一个合理的招租期，该两项期间酌情确定为5个月，在此期间李立明需承担租金损失。损失亦可按95000元/年÷12÷3×5＝13194元。关于饶春晖诉请赔偿门面恢复原状的损失问题，《租赁合同》载明，若李立明要对租赁房屋进行较大改造时，必须先以书面形式向饶春晖报告，经饶春晖同意后方可施工。李立明虽未以书面形式向饶春晖报告装修事宜，但结合饶春晖工作地址离门面较近等因素，推定饶春晖对装修事宜知情。又因为饶春晖将门面交付李立明使用时，为临湘五中刚竣工的门面，基本符合租赁条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”。本案处理适宜适用由饶春晖自行恢复为宜，由李立明承担修复费用。湖南安普工程造价咨询有限公司作出的湖南安普鉴字[2019]第043号《审计报告书》确定，工程造价为38370.42元。关于饶春晖诉请的违约金及诉讼代理费的问题，双方之间约定不明确，且饶春晖未提供证据证实，一审法院不予采纳。关于鉴定费，是饶春晖为维护自身合法权益，选择通过诉讼维护自身合法权益，支付的相关费用，系合理开支。故饶春晖的鉴定费应当由李立明承担。综上，饶春晖的诉讼请求，在核实范围内予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十九条，判决：一、李立明在判决生效之日起十日内向饶春晖支付房屋租金及损失97638元；二、由饶春晖对案涉出租房屋进行修理和恢复原状，由李立明在本判决生效之日起十日内，向饶春晖支付房屋修复费用38370.42元；三、驳回饶春晖的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理1700元，鉴定费5000元，合计6700元，由李立明负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的的证据和事实，本院认定如下：李立明提交了其代理人李珞瑜于2020年12月13日下午对陈大林做的调查笔录，旨在证明李立明对案涉门面进行了修复。饶春晖对该证据有异议，认可李立明曾对门面进行过修复，但并未修复完毕。本院认为，该调查笔录实为证人证言，李立明未申请证人出庭作证；即使笔录内容真实，也仅能证明在一审诉讼前李立明曾经对案涉门面进行过一些修复。饶春晖提交了6张销货清单、1张零售单，“饶康年”、“易金波”出具的领条作为证据。李立明对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，6张销货清单无出具人签名，显示销货时间从2020年8月5日起到9月16日止，但销货清单号码连续，没有发票等其他证据佐证，本院不予采信；1张零售单无出具人签名，本院不予采信；7月28日、9月2日、10月2日、10月10日出具的领条在同一页纸上，也无其他证据佐证，本院不予采信。饶春晖在二审中自认于2018年9、10月取回案涉门面的钥匙，在一审结束后请案外人易金波对租赁物进行了修复，耗时约3个月。本院查明的其他事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。本院认为，李立明主张占用门面开办茶餐厅可以基于其他法律事实，但未能作出合理的解释，且其在二审调查时承认系租赁案涉门面，本院确认李立明与饶春晖之间存在租赁合同关系。李立明主张一审遗漏诉讼主体，但在一审时并未申请追加被告；主张有其他合伙人但未说明合伙人的具体身份，即使李立明系与他人合伙经营前述茶餐厅，也是其内部事务，不能免除对外的民事责任。李立明在对外承担民事责任后，可向其他合伙人追偿。在李立明经营的茶餐厅停止营业、李立明对案涉门面进行一定修复后，饶春晖取回了门面钥匙，一审法院认定双方的租赁合同在饶春晖取回钥匙时解除并无不当。但饶春晖在一审时自认于2018年11月取回钥匙，在二审时自认于2018年9、10月取回钥匙，因李立明亦未能举证证明交还房屋或者钥匙的具体时间，本院认为双方之间的租赁合同在2018年10月31日解除较为合适。从2016年4月1日起至2018年10月31日止的租金为81805.56元（95000元/年÷3×2年+95000元/年÷3÷12月/年×7月＝81805.56元）。李立明对案涉门面进行了改造，未能将门面恢复原状，应当向饶春晖赔偿包括修复费用在内的损失。一审法院依据湖南安普工程造价咨询有限公司作出的湖南安普鉴字[2019]第043号《审计报告书》判决由李立明赔偿门面修复费用38370.42元。临湘五中出具的《证明》在一审庭审时经过了当事人质证，加盖有学校公章，能够证明案涉门面出租时的基本状态，作为承租人的李立明对《证明》载明的房屋原始状态有异议亦应当承担相应的举证责任，在李立明未提交任何证据证明案涉门面出租时的原始状态时，一审法院以该鉴定意见作为确定修复费用的依据并无不当。但在一审法院判决后，饶春晖自认请案外人易金波对案涉门面进行了修复，提交的领条包括“材料钱”和“工资钱”，此时鉴定意见中的管理费、安全文明施工费、工程排污费、职工教育经费、工会经费等并未实际发生，对该部分费用本院予以扣减，合计扣减3273元。李立明应当支付的门面修复费用为35097.42元（38370.42元-3273元）。为明确修复费用，饶春晖向法院申请了造价鉴定，鉴定费是确定修复费用必然支出的费用，一审法院判决鉴定费5000元由李立明负担并无不当。饶春晖自行对案涉门面进行修复需要一定时间，在二审调查时，饶春晖自认修复耗时约3个月，在门面进行修复时饶春晖亦可对门面进行招租，本院认为将修复期和合理招租期认定为3个月较为合适，此期间的租金损失为7916.67元（95000元/年÷3÷12月/年×3月=7916.67元），由李立明承担。综上所述，李立明应当向饶春晖支付房屋租金81805.56元、赔偿损失43014.09元（35097.42元+7916.67元）。一审判决认定事实基本清楚，但处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定，判决如下：一、撤销湖南省临湘市人民法院（2019）湘0682民初1443号民事判决；二、由李立明在本判决发生法律效力后十日内向饶春晖支付房屋租金81805.56元、赔偿损失43014.09元；三、驳回饶春晖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3400元，减半收取1700元，由饶春晖负担302元，由李立明负担1398元；鉴定费5000元，由李立明负担；二审案件受理费3020元，由饶春晖负担80元，由李立明负担2940元。本判决为终审判决。审判长  何石朝审判员  王欣辉审判员  曹 维二〇二〇年十二月二十一日法官助理张艳辉书记员方晶晶