湖北省荆门市东宝区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0802民初1907号 原告：中国工商银行股份有限公司荆门分行。 负责人：邹凡，行长。 委托诉讼代理人（特别授权）：万大华，系该行职员。 委托诉讼代理人（特别授权）：张誉丹，系湖北中科律师事务所律师。 被告：王杰。 被告：吴春雪。 委托诉讼代理人（特别授权）：王杰，系吴春雪丈夫。 被告：荆门宝佳利房地产开发有限公司。 法定代表人：马云波，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：向兴华。 原告中国工商银行股份有限公司荆门分行与被告王杰、吴春雪及荆门宝佳利房地产开发有限公司（以下简称“宝佳利公司”）借款、预抵押及保证合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案。2020年10月26日，本院依法适用简易程序对本案公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人万大华、张誉丹，被告王杰及被告吴春雪的委托诉讼代理人王杰，被告宝佳利公司的委托诉讼代理人向兴华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告王杰、吴春雪偿还借款本金161613.02元，支付截至2020年10月25日的借款利息701.47元及从2020年10月26日起计算至实际清偿之日的利息；2.判令原告对被告王杰、吴春雪提供担保的房屋[位于兴隆大道**（碧波春城）******房，预告抵押登记证号：荆门市房预东宝区字第**）]的折价和拍卖、变卖价款优先受偿；3.判令被告宝佳利公司对上述第一项请求承担连带清偿责任；4.本案诉讼费及原告主张权利过程中的全部费用由三被告承担。事实与理由：2014年11月27日，被告王杰、吴春雪及宝佳利公司与原告签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：王杰、吴春雪向原告借款23万元，借款期限15年，按月等额本息还款。被告宝佳利公司对前述借款、利息及原告实现债权的费用承担阶段性连带保证责任。合同约定争议解决方式为：向贷款人所在地人民法院提起诉讼。2014年12月12日，被告王杰、吴春雪用位于兴隆大道XX号（碧波春城）XX幢XX层XX号房屋办理了抵押权预告登记手续（预告抵押登记证号：荆：荆门市房预东宝区字第**原告按照合同约定向被告王杰、吴春雪发放贷款23万元。但被告王杰、吴春雪未按约履行还款义务，被告宝佳利公司亦未履行担保责任。原告特具状起诉，请法院依法判决。 被告王杰、吴春雪未答辩，亦未提交书面答辩意见与证据。 被告宝佳利公司辩称，1.对原告的第一项诉请依法查明；2.对原告第二项诉请无异议；3.宝佳利公司提供的是阶段性保证责任，期间为贷款发放之日至抵押物办理抵押登记并将抵押权证移交原告之日止，被告王杰、吴春雪已将抵押房屋办理了预抵押登记并向原告交付他项权证，原告已获得优先受偿权，因此宝佳利公司的阶段性保证责任已免除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院确认以下无争议的事实： 2014年11月27日，被告王杰、吴春雪及宝佳利公司与原告签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定有：1.被告王杰、吴春雪向原告借款23万元，借款期限为180个月，贷款利率为基准利率上浮5%，还款方式为按月等额本息还款。2.借款人未按合同约定日起（包括被宣布贷款提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在贷款利率基础上上浮30%。3.保证人宝佳利公司承担阶段性连带保证责任，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该项条件满足之日后到期借款人的债务免除保证责任。4.本合同履行过程中发生纠纷，各方应积极协商解决；协商不成的，向贷款人所在地人民法院提起诉讼。5.借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。 2014年11月10日，宝佳利公司向原告出具《担保函》，担保函载有：1.宝佳利公司作为借款人王杰的保证人，同意为原告为借款人在个人住房借款合同项下发放的个人住房贷款金额23万元提供阶段性担保；2.担保期限：借款合同项下贷款发放之日起至借款合同项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交原告之日止；3.宝佳利公司自愿向原告提供阶段性连带责任保证担保，还对借款人的个人住房贷款承担保证金担保责任，并在贵行开立保证金专户，保证金金额为11500元；4.本担保函履行过程中发生纠纷，各方应积极协商解决；协商不成的可选择向荆门市仲裁委员会提起仲裁等。 2014年12月10日，原告按照合同约定向被告王杰、吴春雪发放贷款23万元。2014年12月12日，被告王杰、吴春雪以其购买的位于兴隆大道XX号（碧波春城）XX幢XX层XX号房屋办理了抵押权预告登记手续（预告抵押登记证号：荆门市：荆门市房预东宝区字第**登记权利人登记为原告。截至2020年10月25日，被告王杰、吴春雪尚欠原告借款本金161613.02元及利息701.47元，2020年10月26日原告当庭向被告宣布贷款提前到期。 中国工商银行股份有限公司荆门掇刀支行（甲方）与湖北中科律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》及《委托代理补充协议》约定有：1.甲方委托乙方作为甲方代理人，为甲方提供法律服务，代理甲方参与同王杰等个人之间的诉讼或仲裁；2.代理期限截止2021年2月28日；3.甲方在乙方代理案件取得完全胜诉的最终生效裁判文书后，向乙方支付代理费2000元等。 以上事实有双方当事人对真实性均无异议的《个人购房借款/担保合同》、借款凭证、预购商品房抵押权预告登记证书、还款明细表及《委托代理合同》等予以佐证。 本案争议焦点为：预购商品房抵押权预告登记的效力问题。 本院认为，原告与被告王杰、吴春雪、宝佳利公司签订《个人购房借款/担保合同》以及被告宝佳利公司向原告出具的《担保函》均系双方真实意思表示，未违法法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。 关于本案的管辖权问题。《个人购房借款/担保合同》既包含借款合同亦包含保证合同，该合同中约定的纠纷解决方式为向贷款人即原告住所地法院提起诉讼，该约定对合同项下因借款或保证引起的纠纷均有约束力。原告住所地为荆门市东宝区，因此针对涉案借款引发的纠纷，本院具有管辖权。此外，被告宝佳利公司向原告出具的《担保函》亦具有担保合同的性质，该《担保函》中约定的纠纷解决方式为向荆门市仲裁委员会提起仲裁，质言之，因保证合同引发的争议，双方当事人既约定可以向人民法院起诉又约定可以向仲裁机构申请仲裁，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条“当事人约定争议可以向仲裁机构申请仲裁也可以向人民法院起诉的，仲裁协议无效。但一方向仲裁机构申请仲裁，另一方未在仲裁法第二十条第二款规定期间内提出异议的除外”之规定，本案《担保函》中的仲裁协议无效，故本院对保证合同亦具有管辖权。综上，本院对本案具有管辖权。 关于原告第一项诉请：原告依约向被告王杰、吴春雪发放贷款后，被告王杰、吴春雪未按期还款，原告依照合同约定有权宣布合同项下的贷款提前到期并要求被告王杰、吴春雪应按照合同约定提前还款并依约承担违约责任。故本院对原告主张被告王杰、吴春雪偿还借款本金161613.02元，支付截至2020年10月25日的借款利息701.47元及从2020年10月26日起计算至实际清偿之日的利息（利息具体数额以银行系统数据为准）的诉请，予以支持。 关于本案争议焦点：被告王杰、吴春雪以其购买的位于兴隆大道XX号（碧波春城）XX幢XX层XX号房屋办理了抵押权预告登记手续（预告抵押登记证号：荆门市房预：荆门市房预东宝区字第**权利人登记为原告，双方的预抵押合同合法有效。但预抵押与抵押权设立具有不同的法律性质和法律效力，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”之规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为本案诉争房屋抵押权预告登记权利人，在未办理房屋抵押登记权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权。质言之，预抵押登记并不能产生有效设立抵押权的效果。 关于原告的第二项诉请：因预抵押登记并不能产生有效设立抵押权的法效，本院对原告主张对被告王杰、吴春雪购买的位于兴隆大道XX号（碧波春城）XX幢XX层XXX号房屋的折价和拍卖、变卖价款优先受偿的诉请，不予支持。 关于原告的第三项诉请：被告宝佳利公司辩称，因原告对诉争房屋享有优先受偿权，且系原告与被告王杰、吴春雪的过错导致诉争房屋未办理正式抵押登记，房屋的价值也超过所欠款项，因此被告宝佳利公司的阶段性连带保证责任应予以免除。本院认为，如前所述本案抵押权尚未有效设立，原告对诉争房屋不享有优先受偿权，双方当事人对阶段性连带保证责任期限除约定为“借款合同项下贷款发放之日起至借款合同项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交原告之日止”外，并未附加其他条件。此外，《担保函》中约定的保证金属于质押担保，根据物权法的规定，质权自出质人交付质押财产时设立，无证据证明原告与被告宝佳利公司之间已设立有效质权。因此，被告宝佳利公司作为被告王杰、吴春雪的借款阶段性连带保证人，依照合同约定和法律规定，在原告与被告王杰、吴春雪未正式办理抵押登记并将他项权证交付原告之前，应对涉案被告王杰、吴春雪所负债务承担连带担保责任。 关于原告主张的律师代理费用问题，因原告未举证证明该费用已实际产生，故本院对原告的该项诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告王杰、吴春雪于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司荆门分行借款本金161613.02元，支付截至2020年10月25日的借款利息701.47元及从2020年10月26日起按照《个人购房借款/担保合同》约定的标准计算至实际清偿完毕之日止的利息（具体金额以银行系统数据为准）； 二、被告荆门宝佳利房地产开发有限公司对上述第一项债务即被告王杰、吴春雪所负债务承担连带清偿责任，保证人荆门宝佳利房地产开发有限公司承担保证责任后有权向债务人王杰、吴春雪追偿； 三、驳回原告中国工商银行股份有限公司荆门分行其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3691元，减半收取1845.5元，由被告王杰、吴春雪负担，被告荆门宝佳利房地产开发有限公司连带负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。上诉费汇至荆门市中级人民法院，开户行：中国农业银行荆门海慧支行，户名：湖北省荆门市中级人民法院，账号175704010********。上诉人上诉期届满后仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。当事人如自动履行判决的，标的款汇至荆门市东宝区人民法院，收款人全称：荆门市东宝区人民法院，账号：420016660530********，开户行：中国建设银行股份有限公司荆门金虾支行。 审判员  官成军 二〇二〇年十二月十一日 法官助理刘薇 书记员雷金鹏