天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终4093号上诉人(原审被告):天津市同福酒店管理有限公司,住所地天津滨海中关村科技园兴隆商业中心4-1.2,2,4-3,4-4.5。法定代表人:信荣堂,董事长。委托诉讼代理人：邹东颖，天津云川律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:邢艳,女,1983年10月6日出生,汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：邢振长（系邢艳之父），住天津市塘沽区。上诉人天津市同福酒店管理有限公司（以下简称同福酒店）因与被上诉人邢艳房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初15832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。同福酒店上诉请求：1.撤销一审民事判决,查清事实,依法改判驳回邢艳一审诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由邢艳承担。事实与理由:一、一审案件事实认定错误。一审法院认为:“同福酒店与邢艳签订房屋租赁合同是双方真实意思表示,邢艳虽未办理案涉房屋的产权登记手续,生效的判决书对邢艳购买房屋、实际占有该房屋等事实进行了认定,陆桥（天津）实业有限公司（以下简称陆桥公司）针对该房屋行使抵押权亦被撤销,基于上述事实,邢艳对涉案房屋依法享有占有、使用、收益的权利,双方间租赁合同合法有效。”（2019）津民撤5号生效判决书中针对邢艳实际占有该房屋并未明确确认,判决中:“邢艳实际控制房屋”,天津市高级人民法院对于“邢艳将房屋出租”并未表述为实际合法占有,就是因为邢艳的行为并非合法占有,依据建筑法以及建设工程质量管理条例的相关规定,房屋只有经过竣工验收才能交付使用,房地产开发企业向买受人交付未竣工验收合格的房屋属于违法交付,买受人因违法交付而实现的占有,不是合法占有。现诉争房屋仍属于在建工程,并未竣工验收合格,所以其不符合相关建筑法及建设工程质量管理条例中关于合法占有的规定,所以,一审法院认为（2019）津民撤5号确认了邢艳实际占有该房屋的事实认定错误。二、一审法院法律适用错误,依据物权法、九民会议纪要、执行异议和复议规定,邢艳不仅不具有物权,并且也不符合物权期待权,其与陆桥公司签订的房屋买卖合同可确定其与陆桥公司之间具有债权债务关系。依据物权法第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。现涉案房屋并未产生物权登记效力,其现状是仍登记在被破产人陆桥公司名下的在建工程,所以邢艳不具有所有权,并且也不具有所有权的收益权。依据九民会议纪要第125条、第126条关于商品房消费者物权期待权的规定,其中第125条是针对执行异议和复议规定，第29条规定,以上条款保护的统一条件为:“买受人名下无其他用于居住的房屋的理解,并且实际为满足居住所需要。”首先,邢艳在滨海新区××住房,并且其也在案件事实调查中明确其在诉争房屋所在小区同时购买另一套住房,并且其购买的房屋并非为了满足居住,其交付购房款后直接将房屋租赁给被破产人的关联公司进行出租,所以其本身不具有物权期待权。其不能排除被破产人陆桥公司的债权人对于被破产人陆桥公司的强制执行。并且依据九民会纪要第126条:“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定,交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权,故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房,消费者提出执行异议的,人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是,此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定,必须严格把握条件,避免扩大范围,以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此,这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者,而是一般的房屋买卖合同的买受人,不适用上述处理规则。”所以虽然（2019）津民撤5号判决撤销抵押权,但是其撤销仅仅依据农行出具的同意出售证明。综上所述,邢艳对于诉争房屋既不具有物权,更无物权期待权,其收取租金的行为也未经过实际所有权人的确认。三、因现诉争房屋的所有权人已经进入破产程序,依据破产法及破产法司法解释二中对于破产企业债务人的财产规定，邢艳购买的房屋属于债务人破产财产。其收益应属于被破产人陆桥公司所有，一审法院判决支付行为严重侵害债权人利益。四、同福酒店的停止支付行为并非故意，其在收到案外人通知后，对于房屋所有权及其签订合同的效力存在疑惑，其同时也在第一时间通知代理人。同福酒店在了解房屋权属存在争议后，其对于邢艳签订的合同效力存疑，所以其暂停支付房租，待房屋所有权人指示，同福酒店也在一审中明确表示，对于房屋占用费用，并非不支付，只是实际支付给谁，需要由房屋所有权人即被破产人的管理人指示后，并且房屋的租金标准应予调整。邢艳辩称，不同意同福酒店的上诉请求，请求驳回上诉，维持一审判决。邢艳是2003年全款购买的房屋，当时陆桥公司有销售许可证。后来没办法办理产权证不是邢艳的原因。自2008年开始，一直由邢艳收取租金，邢艳也是受害人。邢艳是房屋所有权人，同福酒店一直没有给付租金，所以邢艳按照合同约定主张的违约金。邢艳向一审法院起诉请求：1.判令同福酒店给付截至2020年6月的租金72,737.22元、违约金145,474.44元；2.判令同福酒店赔偿律师咨询费、交通费、精神补偿费合计100,000元；3.本案诉讼费用由同福酒店负担。一审法院认定事实：2014年7月26日，邢艳与同福酒店签订房屋租赁合同，邢艳将位于天津开发区××街××号××号楼××室房屋出租给同福酒店用于经营酒店，房屋建筑面积66.94平方米，租赁期限为十年零三个月即自2014年8月1日至2024年10月31日，租赁期前三个月免租金，自2014年11月1日至2019年10月31日按每平方米1.504元／天支付租金，2019年11月1日至2024年10月31日按每平方米1.645元／天支付租金，房屋租金单价不因物价及其他因素的变化而调整，不可抗力除外；同时约定：同福酒店不按期支付租金，逾期每日按应付租金的两倍承担违约责任，直至租金和违约金全额支付。合同签订后，同福酒店能够如约向邢艳支付租金。2018年8月10日，同福酒店向邢艳之父邢振长发送短信通知，称酒店于2018年8月1日收到天津市滨海新区塘沽航泰工贸有限公司（以下简称航泰公司）的告知函，告知函中要求同福酒店停止支付对业主的房租，所以同福酒店决定于2018年8月15日开始停止付房租。后同福酒店始终未向邢艳交付租金。另查，1999年9月，案外人陆桥公司向中国农业银行天津港保税区分行（以下简称农行保税区分行）借款25730000元。2003年2月10日，为继续担保借款合同的履行，双方签订抵押合同，陆桥公司将其坐落于天津经济技术开发区××街××号的房产抵押给农行保税区分行并办理了房地产抵押权证明书，房屋抵押范围为建筑面积17304．93平方米房产，其中包括案涉房屋。因陆桥公司未能如期偿还农行保税区分行借款本金及利息，农行保税区分行向天津市第二中级人民法院提起诉讼，后经审理判决：陆桥公司偿还农行保税区分行借款本金及利息，陆桥公司以其抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款对上述给付事项承担抵押担保责任。陆桥公司不服上述判决，上诉至天津市高级人民法院，经天津市高级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。2003年9月25日，陆桥公司与邢艳签订商品房买卖合同，陆桥公司在取得农行保税区分行同意后将涉案房屋出售给邢艳，建筑面积为66.94平方米，价款为210000元，2013年10月2日，陆桥公司向邢艳开具房屋预售款专用收据，载明收到邢艳涉案房屋购房款210000元，交款方式为折子，后陆桥公司将该出售证明交付邢艳。邢艳取得房屋后未办理产权登记手续，该房屋权利人目前仍为陆桥公司。农行保税区分行与陆桥公司借款合同纠纷一案执行过程中，因农行保税区分行债权转让，经裁定变更航泰公司为申请执行人，前期农行保税区分行已经变更为农行自贸区分行。邢艳在得知房屋抵押且农行保税区分行行使抵押权后，于2019年9月18日向天津市高级人民法院提起第三人撤销之诉，经天津市高级人民法院审理认为，邢艳与陆桥公司签订房屋买卖合同后支付了全部房款，陆桥公司亦将房屋交付邢艳实际使用至今，邢艳虽未办理房屋产权证书，但非邢艳原因所致；邢艳基于农行保税区分行出具的同意出售证明购买案涉房屋并无过错，农行保税区分行同意路桥公司出售抵押房产后继续要求对案涉房屋行使抵押权，势必影响已经支付价款的无过错购房者的利益，即作出（2019）津民撤5号民事判决书，判决撤销原审判决中涉及陆桥公司以天津经济技术开发区××街××号1号楼605室的房产折价或者以拍卖、变卖所得的价款承担抵押担保责任的部分判决内容。2020年5月21日，天津市第二中级人民法院裁定受理了航泰公司对陆桥公司的破产清算申请。因同福酒店自2018年8月未支付租金，经核算，自2018年8月到2019年10月，按每月3,020.33元（1.504元×66.94平方米×30天）计算15个月租金为45,304.95元；2019年11月到2020年6月，按每月3,303.49元（1.645元×66.94平方米×30天）计算8个月租金为26,427.92元，合计71,732.87元。现邢艳要求同福酒店给付截至2020年6月的租金71,732.87元，按尚欠租金两倍计算的违约金143,465.74元。同福酒店称2020年初发生的新冠肺炎疫情期间曾被要求停止营业，要求免除2月至4月三个月的租金；邢艳只同意免除半个月的租金。诉讼中，邢艳主张律师咨询费、交通费、精神补偿费，同福酒店不予认可，针对上述费用实际发生及应由同福酒店承担责任，邢艳未提供相关证据证实。以上事实有邢艳提供的房屋租赁合同，天津市高级人民法院（2019）津民撤5号民事判决书，付款明细，微信截图，同福酒店提供的土地使用权证，房地产抵押物清单，民事裁定书及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，同福酒店与邢艳签订房屋租赁合同是双方真实意思表示，邢艳虽未办理案涉房屋的产权登记手续，生效的民事判决书对邢艳购买房屋、实际占有该房屋等事实进行了认定，陆桥公司针对该房屋行使抵押权亦被撤销，基于上述事实，邢艳对案涉房屋依法享有占有、使用、收益的权利，双方间租赁合同合法有效，同福酒店应按合同约定履行给付租金的义务。按合同约定标准计算的2018年8月至2020年6月的租金71,732.87元，客观真实，一审法院予以认定。双方在合同中约定，房屋租金单价不因物价及其他因素的变化而调整，不可抗力除外。2020年初发生的新冠肺炎疫情属于不可抗力，餐饮行业曾一度被禁止对外营业，受疫情影响较为严重；因受新冠肺炎疫情及防控工作直接影响，同福酒店要求减免三个月的租金，一审法院予以部分支持，酌情减免一个半月租金即4,955.24元，剩余租金66,777.63元应由同福酒店给付邢艳。邢艳主张按尚欠租金两倍计算违约金，标准过高，一审法院予以调整，即由同福酒店按尚欠租金的30%承担违约金20,033.29元较为适宜。邢艳针对律师咨询费、交通费、精神补偿费未提供足够证据证明实际发生并应由同福酒店承担责任，故对邢艳此项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、被告天津市同福酒店管理有限公司于本判决生效后五日内给付原告邢艳租金66,777.63元、违约金20,033.29元，合计86,810.92元；二、驳回原告邢艳其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,037元，原告负担2,208元，被告负担829元。”二审中，同福酒店提交如下证据：证据一、案外人与原承租方及路桥公司签订的合同复印件，证明邢艳与案外人是相同的房屋，就是他们是同一批的。当案外人签订租赁合同的时候，是经过路桥公司进行确认的，而现在邢艳与同福酒店签订租赁合同是没有经过路桥公司进行确认，没有经过房屋所有权人确认；证据二、开业状态变更申请及微信记录，证明2020年1月26日至2020年5月11日因疫情原因停止营业期间是3.5个月，同福酒店要求租赁费减免的期间应为3.5个月。邢艳对上述证据的关联性、证明目的均不予认可。邢艳提交流水证明一份，拟证明邢艳还有一套房子出租，只是因疫情停业一个月，邢艳不认可减免租赁期三个月。同福酒店对上述证据的真实性认可，但证明目的不认可。同福酒店提交的证据均为复印件，无法确认真实性，且无法达到其证明目的，对此本院不予采信。本院对邢艳提交的证据真实性予以确认，但上述证据不能达到其证明目的，对该证据，本院不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方当事人对于签订房屋租赁合同内容、已付及欠付租金的数额期间等事实均无异议。本案的争议焦点为同福酒店是否应当向邢艳支付欠付租金及违约金。首先，生效判决已对邢艳享有涉案房屋占有、使用、收益的权利进行了确认，同福酒店虽不予认可上述判决，但未提交充分证据和陈述相关依据推翻上述事实，且其认可与邢艳签订的房屋租赁合同的真实性，并已履行多年。故其上诉主张邢艳并非合法占有涉案房屋，不具有物权及物权期待权的抗辩，本院不予支持。邢艳对涉案房屋享有占有、使用、收益的权利，同福酒店应按照合同约定支付租金及违约金。一审法院依据合同约定和法律规定，调整相应租金及违约金，有事实和法律依据，处理结果并无不当，本院应予维持。同福酒店上诉主张调整租金标准及减免租赁期，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同福酒店另上诉主张上述租金收益属于案外人陆桥公司，与生效判决确定的事实相悖，亦缺乏法律依据，本院对其该项上诉主张，亦不予支持。综上所述，上诉人同福酒店的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,050元，由上诉人天津市同福酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 张春耀审判员 李兴明二〇二〇年十二月二十一日法官助理周昊书记员吴宝玉附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……