广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25643号上诉人（原审被告）：潘润波，男，1957年5月9日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：梁美清，女，1957年2月26日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：潘润波，本案上诉人之一。上诉人（原审被告）：潘国荣，男，1986年11月14日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：潘润波，本案上诉人之一。被上诉人（原审原告）：广州市南越物业管理有限公司，住所地：广州市海珠区同福西路龙溪南首约****自编之一。法定代表人：刘长现，职务：经理。委托诉讼代理人：黄志坚，该司职员。上诉人潘润波、梁美清、潘国荣（下简称潘润波等三人）因与被上诉人广州市南越物业管理有限公司（下简称南越公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初16963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人潘润波等三人上诉请求判令：1.撤销原审判决，改判发回重审或驳回南越公司的全部诉讼请求；2.由南越公司承担本案诉讼费用。事实与理由如下：一、原审判决认定事实不清。其一，原审判决认定“南越公司主张潘润波等三人至今欠付2017年5月至2020年2月期间的物业管理费，潘润波等三人对此也未否定”，与事实不符。潘润波等三人在原审答辩和庭审中均未承认南越公司是本案适格的诉讼主体，潘润波等三人也非适格被告，故不存在潘润波等三人对南越公司的上述主张“也未否定”的问题。其二，原审将原审法院(2017)粤0105民初3861号民事判决书作为本案认定南越公司与案外人广州市海珠区润泰大厦业主委员会（下简称润泰大厦业委会）签订的《补充协议》有效的依据是错误的。(2017)粤0105民初3861号民事判决是错误的，理由如下：第一，将原业委会的决定等同于业主大会的决定。事实上，润泰大厦业主大会从未授权原业委会签订《补充协议》，原业委会未经业主大会授权与南越公司签订《补充协议》违反我国《物权法》和《物业管理条例》的相关规定。第二，原审法院未查明《补充协议》的生效条件。原业委会与南越公司签订的《补充协议》第四点第4项约定“本补充协议经润泰大厦50％以上业主签名同意，即视为有效”。反之，未经50％以上业主同意则《补充协议》即为无效。潘润波等三人和南越公司在本案原审中的举证均证明《补充协议》未经业主大会表决或事后征得50％以上业主的签名同意。潘润波等三人在本案原审中依据《物权法》、《合同法》和《民事诉讼法》等有关规定对《补充协议》的真实性、合法性和关联性进行了答辩、举证和质证，原审法院将另案错误认定和判决结果作为本案认定事实的依据，是错误的；二、原审判决适用法律错误。我国《物权法》和《物业管理条例》均严格规定选聘物业服务企业属于业主大会和全体业主共同决定事项。依照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》的规定，“具有下列情形之一的物业服务合同或有关合同条款应认定为无效：(3)没有取得业主大会授权决定或未按业主大会授权决定的内容签订物业服务合同，且在起诉前未取得业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半同时占总人数半数以上的业主追认的”。本案中，南越公司与原业委会签订的《补充协议》即属于上述指导意见规定的情形，故该《补充协议》应属无效协议。而该《补充协议》所依据的原《物业管理委托合同》已于2017年9月14日过期作废，对潘润波等三人没有约束力；三、原审判决违反程序。潘润波等三人在原审答辩、举证和质证中均否认南越公司的诉讼资格和所谓提供了物业服务的事实，但原审法院未经核实就确认南越公司的诉讼资格、服务资格、服务事实和收费标准等，违法确认潘润波等三人与南越公司的服务合同关系和事实服务关系，导致本案认定事实不清和适用法律错误，对潘润波等三人显失公平。被上诉人南越公司答辩称：不同意潘润波等三人的全部上诉请求。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。南越公司于2020年4月28日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.潘润波等三人立即支付2017年5月至2020年2月所欠南越公司物业管理费4501.94元（每月按每平方米1.2元×建筑面积110.34平方米=132.41元计算）；2.潘润波等三人支付2017年6月1日起计至清付上述物管费之日止的因逾期支付上述物管费产生的违约金（分别以每期应交的物管费为本金，每天按千分之三计算，以本金4501.94元为限）。原审法院经审理查明，潘润波等三人是广州市海珠区江泰路51之****的产权人，涉案房屋建筑面积110.34平方米。2014年9月13日，南越公司（乙方）与润泰大厦业委会（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定物业基本情况：物业名称为润泰大厦（含商铺写字楼），座落于广州市海珠区江泰路**之一、之二，建筑面积：53288.22平方米，高层栋数：一栋双塔29层；委托管理期限为三年，自2014年9月15日起至2017年9月14日止；乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理服务费、代收水电费分摊；物业的管理服务费，由乙方按物价部门批准的收费标准向业主或物业使用人收取。住宅1.2元/月·平方米，商业5元/月·平方米；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金；对恶意拖欠管理费、水电费及分摊费用的业主由物业公司向人民法院提交诉讼，诉讼费、律师费（2000元）由败诉方支付；等。最后，甲方签章是“广州市润泰大厦业主委员会”，乙方签章是“广州市南越物业管理有限公司”。2017年5月23日，润泰大厦业委会（甲方）与南越公司（乙方）签订《润泰大厦补充协议》，约定乙方在原合同期间届满后继续服务及约定了补充协议中止的条件等。原审另查明，潘润波曾起诉润泰大厦业委会，要求确认润泰大厦业委会与南越公司签订的《物业管理委托合同》无效，原审法院于2016年2月18日作出（2015）穗海法民三初字第1674号民事判决书判决驳回潘润波的诉讼请求。后潘润波提出上诉，广州市中级人民法院于2016年6月22日作出（2016）粤01民终5628号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。南越公司曾于2016因潘润波等三人拖欠物业管理费、公摊费用等起诉潘润波等三人，要求潘润波等三人支付相关费用。原审法院以（2016）粤0105民初10145号民事判决书，判决潘润波等三人向南越公司支付2014年11月至2016年10月期间的物业管理费及逾期缴纳该管理费违约金、2014年9月至2016年8月期间的梯灯、电梯、水泵分摊电费。双方均确认，该判决已履行完毕。潘润波曾于2017年起诉润泰大厦业委会（被告）和南越公司（第三人），要求确认后两者签订的《补充协议》无效、润泰大厦业委会无权与南越公司续签物业管理合同等。原审法院以（2017）粤0105民初3861号民事判决书，判决驳回潘润波的诉讼请求。南越公司为证明其管理涉案小区及催缴费用的事实，还提交了：1.计费时段为2017年3月至2020年1月期间的电费发票若干张；2.案外房屋物业管理费发票3张（反映支付了2019年9-10月、2020年1-2月、2020年3-4月的物业管理费）；3.派单时间分别为2017年、2018年、2019年、2020年的管理费缴费通知若干张（其中列明了梯灯、电梯、水泵、管理费等费用明细）；4.照片若干张。经质证，潘润波等三人对上述证据与其无关，与本案无关。原审庭审中，双方均确认涉案小区自上一届业主委员会2017年5月25日任期届满后没有成立新的业主委员会。南越公司明确管理费每两个月缴纳一次，如1、2月的物管费在2月底前收取，3月1日开始计付违约金，以此类推。原审法院认为，南越公司与润泰大厦业委会签订《物业管理委托合同》、《润泰大厦补充协议》，该《物业管理委托合同》、《润泰大厦补充协议》的效力问题，生效的裁判文书已进行认定，对此不再赘述。南越公司受委托对广州市海珠区江泰路51号之一、之二实行物业管理，且南越公司提交的证据反映南越公司至今仍为涉案小区提供物业管理服务，涉案物业属于管理范围内，潘润波等三人为涉案物业的权属人，理应向南越公司支付相应的费用。潘润波等三人认为上述协议无效、潘润波等三人与南越公司不存在任何法律关系、南越公司提供的服务不应受法律保护故而其不需支付管理费等意见无理，不予采纳。据上述《物业管理委托合同》约定，物业管理费标准为住宅1.2元/月/平方米；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金。南越公司主张潘润波等三人至今欠付2017年5月至2020年2月期间的物业管理费，潘润波等三人对此也未否认，故对南越公司该事实主张予以采信。南越公司主张涉案小区的管理费为每两个月一交，当期管理费在第二个月月底前交纳，该缴费周期符合管理费的一般缴费周期。鉴此，南越公司要求潘润波等三人支付2017年5月至2020年2月期间的物业管理费（每月管理费按1.2元×110.34平方米计算）及逾期缴纳上述物业管理费的违约金（每两个月为一期，拖欠每期管理费的违约金均是从该期期满月的下月1日开始计至付清之日止，每日按应缴管理费的千分之三的标准计算；违约金总额以所欠的物业管理费为限）的请求合理有据，予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《物业管理条例》第四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年10月15日判决如下：潘润波、梁美清、潘国荣在本判决生效之日起十日内向广州市南越物业管理有限公司支付2017年5月至2020年2月的物业管理费（每月管理费按1.2元×110.34平方米计算）及逾期缴纳上述物业管理费的违约金（每两个月为一期，拖欠每期管理费的违约金均是从该期期满月的下月1日开始计至付清之日止，每日按应缴管理费的千分之三的标准计算；违约金总额以所欠的物业管理费为限）。本案受理费59元，由潘润波、梁美清和潘国荣共同负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，南越公司向本院提交《会议记录》，以证明南越公司至今还在对涉案小区进行物业管理。潘润波等三人质证称：对该证据的真实性有异议，无法辨认其上所加盖的章是否为居委会的印章，且潘润波等三人未听说居委会有召开过此类会议。不确认南越公司现仍对涉案小区提供物业服务。本院认为，本案的争议焦点是潘润波等三人是否需向南越公司支付2017年5月至2020年2月期间的物业服务费及相应的违约。潘润波等三人与润泰大厦业委会签订的《物业管理委托合同》及《润泰大厦补充协议》合法有效，对包括潘润波等三人在内的润泰大厦全体业主均具有约定力。南越公司依据前述合同对包括涉案房屋在内的润泰大厦提供物业服务，潘润波等三人作为涉案房屋的业主接受了南越公司提供的服务，应当向南越公司支付相应的物业服务费，潘润波等三人未支付2017年5月至2020年2月期间的物业服务费，应当承担相应的违约责任。据此，故原审判决潘润波等三人向南越公司支付前述期间的物业服务费及相应违约金合法有据，应予维持。潘润波等三人以前述《润泰大厦补充协议》未经业主大会双过半表决同意为由，上诉认为该协议无效，但潘润波等三人已在另案中诉请确认该协议无效并经原审法院作出（2017）粤0105民初3861号生效民事判决予以驳回，该生效判决并未经法定程序撤销，故对后续纠纷处理具有约束力。据此，潘润波等三人以《润泰大厦补充协议》无效为由，上诉认为其无需向南越公司支付欠付的物业服务费及逾期支付的违约金，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人潘润波等三人的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费59元，由上诉人潘润波、梁美清、潘国荣共同负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  郑怀勇审判员  邓 颖二〇二〇年十二月二十九日书记员  王文杰唐颖琪