广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终4895号上诉人（原审原告、反诉被告)：刘铁占，男，1966年3月18日出生，汉族，住河北省衡水市安平县*************，公民身份号码133************61X。上诉人（原审原告、反诉被告）：杨占西，男，1964年2月14日出生，汉族，住河北省衡水市安平县**********，公民身份号码133************117。两上诉人共同的委托诉讼代理人：徐道春，广东锐锋律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市******************，统一社会信用代码914************393。法定代表人：黄河，该司董事长。委托诉讼代理人：徐飞，广东本务律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗碧莹，广东本务律师事务所律师。原审被告（反诉原告）：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区****************，统一社会信用代码914******C77。法定代表人：黄河，该司董事长。委托诉讼代理人：徐飞，广东本务律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗碧莹，广东本务律师事务所律师。上诉人刘铁占、杨占西、广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）因与原审被告广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初18768号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘铁占、杨占西上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判支持刘铁占、杨占西一审诉讼请求，其中一审诉讼请求第2项中“返还刘铁占、杨占西转让金216637元”调整为“214634元”；2.一、二审全部诉讼费由智城公司、梦乐城公司承担。事实和理由：一、一审法院法律适用错误。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定认定案涉《物业使用权转让合同》《租赁合同》无效错误。合同效力的认定应在遵循当事人意思自治的基础上，结合《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定进行认定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款仅是规定未经验收或者验收不合格的物业不得交付使用，法院不能以此认定双方所签合同无效。故《物业使用权转让合同》是双方当事人的真实意思表示且不违反《中华人民共和国合同法》关于合同无效之规定，应为有效合同。另外智城公司同类型案件生效判决均认定合同有效。二、一审法院查明事实不清。《物业使用权转让合同》是智城公司单方制作，在类似的物业租赁中重复使用，属于格式合同。该合同第五条第1款约定承租人在支付绝大部分租金后仍不能取得物业的实际使用权，违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定，应属无效。智城公司在与刘铁占、杨占西签订《物业使用权转让合同》时告知刘铁占、杨占西可以向银行申请贷款支付转让金。在刘铁占、杨占西将相关材料交由智城公司办理银行贷款的过程中，智城公司告知刘铁占、杨占西因涉讼物业无法办理银行贷款，刘铁占、杨占西按照三十六个月分期支付转让金不影响刘铁占、杨占西的权益，因为其在2018年1月开始会向刘铁占、杨占西支付三年的返租款。在智城公司的误导下，刘铁占、杨占西轻信其可在短期内交付物业。但在2019年12月，刘铁占、杨占西发现涉讼物业仍未建设完毕，智城公司严重违约，理应承担不利的法律后果，一审法院不应认定合同无效。智城公司、梦乐城公司辩称，涉讼《物业使用权转让合同》的效力由法院依法认定。对于有关转让金的利息计算问题以智城公司上诉状所列为准。智城公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判智城公司以214634元为本金应自起诉之日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算利息，自2019年8月20日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予刘铁占、杨占西；2.本案一、二审诉讼费由刘铁占、杨占西承担。事实和理由:一、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉讼物业已于2018年4月26日取得《建设工程规划许可证》，故《物业使用权转让合同》不应被认定无效。二、退一步而言，即使认定涉讼《物业使用权转让合同》无效，也应根据双方的过错程度确定双方各自应承担的责任。一审法院判决智城公司以首期款183980元自2017年12月29日起、分期款30654元自2019年8月7日起向刘铁占、杨占西计付利息有违公平，应自刘铁占、杨占西主张权利之日即起诉之日起算。刘铁占、杨占西辩称，不同意智城公司的上诉请求。《物业使用权转让合同》已经明确在2018年1月开始可以交付物业，双方在2017年12月仍对刘铁占、杨占西交付相关租金进行约定，且智城公司还告知刘铁占、杨占西可以向银行申请贷款支付剩余的租金。但事实上，涉讼物业在2018年未进行建设。据了解，涉讼物业至今仍未建设完毕，智城公司具有明显过错，应当承担合同不能履行的全部责任。合同仅约定了刘铁占、杨占西的违约责任，未约定智城公司的违约责任，损害了承租人的合法权益，故智城公司应当就其违约行为承担与合同约定的承租人违约责任相对等的责任。双方均对一审判决合同无效有异议，《物业使用权转让合同》是有效合同，仅合同第五条第1款无效。梦乐城公司辩称，对智城公司的上诉没有异议。刘铁占、杨占西向一审法院起诉请求：1.确认刘铁占、杨占西与智城公司签订的《物业使用权转让合同》于2019年8月5日解除；2.智城公司返还转让金216637元，并以216337元的30%计算违约金73586.40元予刘铁占、杨占西；3.确认刘铁占、杨占西与智城公司、梦乐城公司签订的《租赁合同》于2019年8月5日解除；4.确认刘铁占、杨占西与智城公司签订的《物业使用权转让合同》第五条第1款无效;5.本案诉讼费用由智城公司、梦乐城公司承担。梦乐城公司提起反诉，请求：1.刘铁占、杨占西返还已支付的押金3200元、首月租金1600元、2018年2月至2019年8月（税后）的租金共28921元，合共33721元并以33721元为本金自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至实际清偿之日止；2.本案诉讼费用由刘铁占、杨占西承担。一审法院认定事实：涉讼租赁物已取得建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。2016年12月21日，刘铁占、杨占西（受让方、乙方）与智城公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区*********项目自编号*号地****号商业用房的使用权转让给乙方，建筑面积28.17平方米，涉讼租赁物使用权转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2036年12月20日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼租赁物按建筑面积计算使用权转让金，每平方米8707.42元，总转让金245288元，乙方分期付款；（第五条第1点）甲方在2017年12月31日前将涉讼租赁物交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼租赁物交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的次日；乙方选择一次性付款或分期付款方式支付涉讼租赁物使用权转让金的，应按照本合同约定的期限和方式支付价款，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日万分之五的标准向甲方支付违约金，逾期超过90天的，甲方有权解除合同；甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定涉讼租赁物使用权转让金的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的所有费用；甲方未按本合同约定的期限向乙方交付涉讼租赁物，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；双方还约定其他权利义务。双方还签订《补充协议》，约定乙方于2017年12月29日前支付总价款75%为183980元，剩余房价款25%为61308元分36个月付清，从2018年2月开始逐月支付，每月1号前支付1703元。同日，刘铁占、杨占西（甲方、新出租方）与梦乐城公司（乙方、承租方）、智城公司（丙方、原出租方）签订《租赁合同》，约定：涉讼租赁物为商业用房，租赁期为三年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止，丙方负责于2017年12月31日将涉讼租赁物交付甲方，甲方于同日将涉讼租赁物交付给乙方，若甲方未能在交付日前付清涉讼租赁物全部使用权受让款、取得涉讼租赁物的全部使用权，则租赁期起算日期延至甲方付清涉讼租赁物全部使用权受让款、取得涉讼租赁物使用权之日的次月起计算，整体租赁期不变；第一年月租金1600元/间（不含物业管理费），合共每年租金19200元，第二年月租金1680元/间（不含物业管理费，月租金比上一年递增5%），合共每年租金20160元，第三年月租金1764元/间（不含物业管理费，月租金比上一年递增5%），合共每年租金21168元；乙方已支付给丙方涉讼租赁物首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金，丙方应在甲方付清涉讼租赁物全部使用权受让款、取得物业使用权后十五个工作日内全额转付给甲方；租赁期内，首月租金用上述已付的首月租金抵扣，从第二个月起，乙方应于次月底缴纳上月租金；租赁期的最后两个月租金，乙方不再支付租金，直接以履约保证金进行抵减。2017年12月29日，智城公司出具发票确认刘铁占、杨占西支付物业使用权转让租金183980元。2019年8月4日，刘铁占、杨占西分别向智城公司、梦乐城公司寄送《律师函》，载明解除涉讼转让合同及租赁合同。同年8月5日，智城公司、梦乐城公司收到上述律师函。至2019年7月止，刘铁占、杨占西向智城公司支付物业使用权转让金共计214634元。梦乐城公司向刘铁占、杨占西支付押金3200元及租金30521元，合共33721元。广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。梦乐城公司于2019年9月18日提起反诉。庭审中，智城公司确认涉讼租赁物所在建筑为在建状态，尚未竣工验收。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。”涉讼转让合同约定，刘铁占、杨占西一次性支付二十年物业使用权转让费，智城公司交付涉讼房屋予刘铁占、杨占西使用，故本案应为租赁合同纠纷。刘铁占、杨占西与智城公司签订涉讼转让合同时，涉讼租赁物尚未竣工验收备案，至本案庭审辩论终结时，智城公司确认涉讼租赁物仍为在建状态，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”现涉讼租赁物所在建筑物仍为尚未具备交付使用条件的建筑物，故涉讼租赁物所在建筑物虽已取得建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，但至本案庭审辩论终结时，涉讼租赁物建设进度并未能满足当事人订立合同的目的，涉讼租赁物尚未具备交付使用条件，刘铁占、杨占西与智城公司于2016年12月21日签订的《物业使用权转让合同》、刘铁占、杨占西与智城公司、梦乐城公司于2016年12月21日签订的《租赁合同》应属无效。无效合同自始没有法律约束力，刘铁占、杨占西请求解除涉讼转让合同的主张无事实和法律依据，法院依法不予支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还，智城公司应将收取的物业使用权转让金214634元返还予刘铁占、杨占西，故法院对刘铁占、杨占西请求智城公司返还物业使用权转让金的诉讼请求予以支持。因涉讼转让合同无效，合同中关于违约金约定亦当然无效，但参照转让合同约定，智城公司已收取刘铁占、杨占西支付物业使用权转让金214634元，其应于2017年12月31日前向刘铁占、杨占西交付涉讼租赁物，但至本案庭审辩论终结之日，涉讼租赁物未具备交付的条件，给刘铁占、杨占西造成了资金占用损失，智城公司应赔付相应损失予刘铁占、杨占西，故智城公司应以物业使用权转让金首付款183980元为本金从刘铁占、杨占西付款之日即2017年12月29日起计付利息予刘铁占、杨占西。至于刘铁占、杨占西分期支付的物业使用权转让金30654元（214634元-183980元），根据涉讼转让合同及补充协议约定物业使用权转让金余款分期付款的约定，法院综合考虑刘铁占、杨占西的实际付款情况及实际损失、智城公司的过错程度等情况，法院酌定该部分款项利息自刘铁占、杨占西主张权利之日起算。经核定，智城公司应支付刘铁占、杨占西以183980元为本金从2017年12月29日起、以30654元为本金从2019年8月7日起,均计算至2019年8月20日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，以214634元为本金从2019年8月21日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。涉讼租赁合同无效，且涉讼租赁物并未实际交付，刘铁占、杨占西应返还梦乐城公司已支付的押金及租金共33721元予梦乐城公司。梦乐城公司主张从反诉之日起计付利息，法院予以支持，刘铁占、杨占西应从2019年9月18日起至清偿之日止以33721元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付相应利息予梦乐城公司。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、智城公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金214634元，并支付以183980元为本金从2017年12月29日起、以30654元为本金从2019年8月7日起均至2019年8月20日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，以214634元为本金从2019年8月21日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予刘铁占、杨占西；二、刘铁占、杨占西应于判决发生法律效力之日起十日内返还33721元，并以该款为本金从2019年9月18日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予梦乐城公司；三、驳回刘铁占、杨占西的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费6991.04元，减半收取计3495.52元、财产保全费1969.62元，合共5465.14元（刘铁占、杨占西已预交6848.32元），由刘铁占、杨占西负担445.21元，智城公司负担5019.93元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予刘铁占、杨占西，法院不另收退。刘铁占、杨占西预交的诉讼费1383.18元，在判决发生法律效力后经刘铁占、杨占西书面申请，法院予以退还。反诉受理费减半收取计321.51元（梦乐城公司已预交），由刘铁占、杨占西负担并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予梦乐城公司，法院不另收退。二审期间，刘铁占、杨占西提交（2019）粤06民终13717号、（2018）粤06民终9536号民事判决书，拟证明智城公司所承建开发的相关物业，其所签署的类似合同经法院判决均被认定为有效，一审法院判决双方合同无效属于法律适用错误。智城公司、梦乐城公司未提交新证据。本院组织当事人对上述证据进行质证。智城公司与梦乐城公司对上述证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。二审另查明，刘铁占、杨占西向智城公司支付最后一笔物业使用权转让金的时间是2019年7月19日。智城公司、梦乐城公司于2019年8月23日签收一审法院送达的刘铁占、杨占西的起诉状副本等材料。本院认为，本案是租赁合同纠纷，综合各方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、《物业使用权转让合同》及《租赁合同》的效力问题；二、若《物业使用权转让合同》及《租赁合同》有效，对刘铁占、杨占西请求解除上述两合同是否应予支持；三、智城公司应否向刘铁占、杨占西支付违约金。对此本院分析如下：关于第一个争议焦点。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，虽然刘铁占、杨占西与智城公司、梦乐城公司签订《物业使用权转让合同》《租赁合同》之时，涉讼物业尚未竣工验收备案，仍为在建状态，但涉讼物业已取得《建设工程规划许可证》，已符合上述司法解释所规定的合同有效情形，涉讼《物业使用权转让合同》《租赁合同》应为有效合同。一审法院适用《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定认为涉讼物业建设进度未能满足当事人订立合同的目的，尚未具备交付使用条件，认定《物业使用权转让合同》《租赁合同》无效，属适用法律错误，本院予以纠正。需要指出的是，《物业使用权转让合同》虽然约定涉讼物业使用权转让期限从合同签订之日起算，截止日期为2036年12月20日，但同时又约定智城公司在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给刘铁占、杨占西至2048年12月31日止，刘铁占、杨占西应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给智城公司。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，上述合同赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故本院认定涉讼物业的实际租赁期限应为《物业使用权转让合同》约定的租赁期限加赠送期限，《物业使用权转让合同》对于租赁期限超出二十年部分的约定无效。刘铁占、杨占西主张《物业使用权转让合同》第五条第1款为无效的格式条款。经审查，该条款并不存在免除智城公司责任、加重刘铁占、杨占西责任或排除刘铁占、杨占西主要权利的情形，本院对该主张不予采纳。关于第二个争议焦点。《物业使用权转让合同》第五条约定，智城公司在2017年12月31日前将物业交付给刘铁占、杨占西。如刘铁占、杨占西在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至刘铁占、杨占西付清合同约定所有款项的次日。由于智城公司确认至本案二审诉讼之时，涉讼物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，且刘铁占、杨占西在本案中亦要求解除《物业使用权转让合同》，智城公司对于返还物业使用权转让金214634元亦无异议，鉴于此，《物业使用权转让合同》已无法继续履行，应予解除。本院确定《物业使用权转让合同》在二十年租赁期限部分于智城公司、梦乐城公司收到刘铁占、杨占西起诉状副本之日即2019年8月23日解除。而《租赁合同》系在《物业使用权转让合同》约定智城公司能交付涉讼物业予刘铁占、杨占西出租的基础上签订，故《租赁合同》也于当日一并解除。关于第三个争议焦点。据《物业使用权转让合同》的约定，智城公司在2017年12月31日将该物业交付给刘铁占、杨占西。如刘铁占、杨占西在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至刘铁占、杨占西付清合同约定的所有款项的次日。根据查明的事实，刘铁占、杨占西在支付214634元后至今未付清合同约定的所有款项，故其主张智城公司承担因违约致使合同解除的违约金缺乏理据，本院不予支持。另外，智城公司在收取刘铁占、杨占西支付物业使用权转让金214634元后并未实际交付涉讼物业予刘铁占、杨占西，确实给刘铁占、杨占西造成资金占用损失，智城公司应向刘铁占、杨占西支付占用期间的利息。前述利息应区分有效租赁期部分和无效租赁期部分进行计算。如前所述，涉讼物业的实际租赁期限应为合同约定的租赁期限加赠送期限，即2016年12月21日至2048年12月31日，共计11699天。其中，二十年有效租赁期对应的物业使用权转让金为133928.39元（214634元÷11699天×20年×365天/年），故智城公司本应向刘铁占、杨占西返还133928.39元并以该款项为本金从合同解除之日（2019年8月23日）支付相应利息。但由于智城公司上诉请求利息从刘铁占、杨占西起诉之日起计算，该主张属于当事人对自身权利的处分，本院予以准许。故智城公司应以133928.39元为本金自2019年8月7日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率、从2019年8月20日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予刘铁占、杨占西。而无效租赁期对应的物业使用权转让金为80705.61元（214634元-133928.39元），智城公司应向刘铁占、杨占西返还该款项，并以80705.61元为本金从刘铁占、杨占西支付最后一笔物业使用权转让金之次日（2019年7月20日）起支付起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率、从2019年8月20日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予刘铁占、杨占西。综上所述，刘铁占、杨占西和智城公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初18768号民事判决第二项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初18768号民事判决第三项；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初18768号民事判决第一项为：广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金214634元，并支付以133928.39为本金从2019年8月7日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率、从2019年8月20日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，以80705.61元为本金从2019年7月20日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率、从2019年8月20日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予刘铁占、杨占西；四、确认刘铁占、杨占西与广东广佛智城集团有限公司于2016年12月21日签订的《物业使用权转让合同》（在二十年租赁期限部分）、刘铁占、杨占西与广东广佛智城集团有限公司、广东智城梦乐城商业投资有限公司于2016年12月21日签订的《租赁合同》均于2019年8月23日解除；五、驳回刘铁占、杨占西的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费和财产保全费按一审判决执行；二审案件受理费100元，由刘铁占、杨占西负担50元，广东广佛智城集团有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年十二月十八日法官助理  李秋月书 记 员  卢瑶璇