福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终1667号 上诉人（原审原告）：杜景铭，男，1967年7月10日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：张新周、张欣，福建津都律师事务所执业律师。 被上诉人(原审被告)：龙岩市永丰典当有限责任公司，住所地福建省龙岩市新罗区西陂街道天平路**（星辉花园）****，统一社会信用代码91350800595961395N。 法定代表人：林文，董事长。 委托诉讼代理人：吴烈豪，福建力涵律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：谢增忠，福建力涵律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：邹子明，男，1961年9月23日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 被上诉人（原审被告）：邹学伟，男，1984年1月14日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人张灵，系邹学伟之妻。 被上诉人（原审被告）：邹学溢，男，1986年7月21日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 被上诉人（原审被告）：张漫华，女，1965年3月14日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 原审被告：史齐宁，男，1953年11月30日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 原审被告：张红明，男，1967年1月3日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 原审被告：陈笑琼，女，1964年11月10日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 原审被告：倪健民，男，1959年11月9日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 原审被告：黄文福，男，1985年12月26日出生，汉族，居民，住福建省连城县。 原审被告：徐良义，男，1987年9月16日出生，汉族，居民，住湖南省长沙市。 原审被告：陈瑛，女，1963年4月8日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 原审被告：温斌，男，1969年3月24日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 原审被告:陈红宇，男，1971年1月6日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 上诉人杜景铭因与被上诉人邹子明、龙岩市永丰典当有限责任公司（以下简称永丰典当公司）、邹学伟、邹学溢、张漫华、原审被告史齐宁、张红明、陈笑琼、倪健民、黄文福、徐良义、陈瑛、温斌、陈红宇案外人执行异议之诉一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2020）闽0802民初1114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杜景铭及其委托诉讼代理人张新周、张欣，被上诉人邹子明，被上诉人永丰典当公司的委托诉讼代理人吴烈豪、谢增忠，被上诉人邹学溢、张漫华，被上诉人邹学伟的委托诉讼代理人张灵到庭参加诉讼。原审被告陈笑琼、倪健民、黄文福、徐良义、陈瑛、史齐宁、张红明、陈红宇、温斌经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杜景明上诉请求：撤销一审判决，发回原审或者查清事实后改判支持杜景铭的诉讼请求。其事实与理由主要是：一、一审判决认定基本事实不清。1.一审法院未查明邹子明于2013年9月领取涉案房屋的房屋所有权证时是否有告知上诉人应共同办理转移过户登记，且未查明当时邹子明是否办理了涉案房屋的国有土地使用权证的事实（邹子明至今仍怠于办理涉案房屋的国有土地使用权证）。依据2013年当时的有关法律、法规及龙岩市地方性政策的规定，对于只办理房屋所有权证而未办理国有土地使用权证的房屋，房屋主管部门是不予办理房屋转移登记的（现在的登记主管部门龙岩市不动产登记中心也是要求先办理包含国有土地使用权人的不动产权证后才允许办理转移登记），换句话说，“两证”不全是不可能办理转移登记的。对此，一审中，上诉人已多次提出应由被上诉人承担举证责任证明涉案房屋是否办理国有土地使用权证及何时办理国有土地使用权证，但一审判决却不予任何评判。这令上诉人难以折服。2.一审判决未查明邹子明将涉案房屋抵押给永丰典当公司时，永丰典当公司要求邹子明支付抵押物综合评估费，但永丰典当公司却未委托评估公司对抵押的房屋进行评估，也未入户调查涉案房屋是否属邹子明实际占有、使用，因此永丰典当公司对抵押权的设立存在重大过错，应当承担抵押权无效或不享有优先受偿权的法律责任。二、一审法院认为“本案中永丰典当公司作为申请执行人对讼争房屋享有担保物权，享有对抗案外人的优先受偿权”于法无据，与司法解释的规定明显相违背。对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十七条、第二十八条的规定，第十二七条的但书部分——“但法律、司法解释另有规定的除外”是为了确保担保物权的合法性、权利位阶等情况而作出的规定；第二十八条就是对第十二七条的特别规定，即出现实际物权人情况下应予保护的特别规定。一审判决不考虑第二十七条、第二十八条规定的关系，简单地认为“本案中永丰典当公司作为申请执行人对讼争房屋享有担保物权，享有对抗案外人的优先受偿权”于法无据，与司法解释的规定明显相违背。三、一审判决认为“杜景铭对讼争房屋未能办理过户登记具有一定过错，其提出不是因买受人自身原因未办理过户登记的意见，本院不予采纳，应认定杜景铭对讼争房屋不享有足以排除执行的民事权利”与事实不符，于法无据。上诉人的执行异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四个条件，其享有足以排除强制执行的民事权益。1.对于第二十八条规定的前三个条件，一审中，上诉人已充分举证说明，永丰典当公司也无异议，此不再赘述。2.对于第二十八条第四项的规定：“非因买受人自身原因未办理过户登记”，上诉人认为，上诉人符合该第四个条件情形。理由如下：一审法院仅从讼争房屋一直由上诉人的女儿居住，上诉人认识小区的部分住户，就推断上诉人应当了解讼争房屋产权办证情况，显然是主观臆断，没有证据证明。一审中，邹子明陈述其于2013年9月领取了讼争房产的房屋所有权证，但未告知杜景铭应共同办理转移过户登记。至今，邹子明仍怠于办理国有土地使用权证。实际上，依据2013年有关的法律、法规的规定，对于只办理房屋所有权证而未办理国有土地使用权证的房屋，房屋主管部门是不予办理房屋转移登记（现在的登记部门龙岩市不动产登记中心也是要求先办理包含国有土地使用权人的不动产权证后才允许办理转移登记），换句话说，“两证”不全是不可办理转移登记的，而杜景铭取得讼争房产后曾多次要求邹子明协助配合办理“两证”及“两证”的转移过户登记事宜，但邹子明均以各种理由拒不配合。况且根据双方《转让合同》第四条第2点、第九条第2点的约定，只有在“两证”齐全的情况下才能转移过户登记，并支付剩余购房款。本案中，邹子明在取得房屋所有权证后故意隐瞒讼争房产已转让给杜景铭的事实，将讼争房产抵押给永丰典当公司。故杜景铭在主观上不知晓讼争房产是否已具备转移过户登记条件，客观上也是因为“两证”不全致使不能办理转移过户登记。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民会议纪要）第127条第二款的规定：“实践中，对于该条规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。”可见，本案系非因买受人杜景铭自身原因未办理过户登记。3.上诉人在2009年购买讼争房产时，自身也属于被拆迁对象，名下无房屋居住，故急于向邹子明购买讼争房产，并依约在《转让合同》签订当日就支付了450220元的购房款，此后还花费近30万元进行装修并搬入居住，这都能体现杜景铭购买讼争房产是为了自身居住的需要。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，实际上是最高院赋予异议人对标的物的所有权，其核心是保障公民居住权，保障公民居住权属于我国《宪法》确定的生存权的范畴。之所以将核心居住权上升到所有权高度，系因标的房屋的物权功能中的占有、使用、收益的功能已由异议人所实际控制并用于居住，仅“非因买受人自身原因未办理过户登记”而造成处分功能的缺失，该权利并非债权上的保护，而是具有对抗执行的效力，该所有权虽未经物权登记机关登记公示公信取得，但购买人在履行了合同的主要约定义务且不存在过错和恶意的情况下，已取得了确定的、具体的对世权。前述理由从《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、第十七条的规定也可以呼应与印证。就本案而言，杜景铭实际取得的所有权显然高于永丰典当公司从邹子明处取得的抵押权。4.根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复及重庆市高级人民法院关于对最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》应如何理解的意见可知，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”中的消费者的含义应与《中华人民共和国消费者权益保护法》中的“消费者”相同，上诉人购买案涉房屋在房屋交付后即花费数十万元装修并入住可证明，购买案涉房屋仅是为了生活居住使用（当时上诉人的房屋均已被政府拆迁，上诉人当时就是想以涉案房屋为生活居住房屋），即属于生活居住需要，符合最高人民法院关于保护个人消费者居住权的要求，且上诉人在购买涉案房屋时已经交付了95%的购房款，并完全有能力支付尾款。同时上诉人购买涉案房屋时从未恶意损害抵押权人利益，反而是由于永丰典当公司在邹子明已向其缴纳抵押物综合评估费的情况下仍未进行评估，永丰典当公司在未尽抵押物审查义务的情况下设立抵押权，反而损害了上诉人对涉案房屋的实际所有权。再结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条的规定，上诉人实际取得涉案房屋的所有权显然是优于永丰典当公司从邹子明处取得的抵押权。 永丰典当公司答辩称，一、一审判决认定事实清楚。1.案涉登记在邹子明名下的龙岩市新罗区西陂镇登高西路355号-385号登高西路E地块安置小区1幢1609号房已于2013年9月23日办理了国有土地使用权证，证号为龙国用（2013）013898号。因此，杜景铭称案涉房屋未办理土地证，属于“两证”不全不能办理转移登记的事实不能成立。2.永丰典当公司就案涉房产办理了抵押登记，且经（2015）龙新民初字第5565号民事判决认定有效，享有优先受偿权。一审判决依据生效判决确认抵押有效，认定事实清楚，杜景铭对此的异议不能成立。二、杜景铭对案涉房屋未办理过户登记存在明显过错，其提出的执行异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议和复议规定》）第二十八条第（四）项规定的条件。1.根据《九民会议纪要》第127条第二款规定：“买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。”但是，第一，杜景铭并未举示其向房屋登记机构提交过户登记材料或向邹子明提出过户登记请求的证据。第二，如前所述，案涉房屋已经办理了土地使用权证，属于“两证”齐全的房屋，不存在客观上不能转移登记的情形。第三，本案中邹子明一家因拆迁共取得了六套安置房，在案涉小区有四套，其余三套（包括涉案房屋隔壁的1610号房）都已经在2013年9月24日至2014年5月14日期间办理了转让过户，也足以表明案涉房屋具备办理过户的条件。2.从本案的相关时间节点来看，杜景铭对于房屋是否过户登记持一种放任、漠视的态度，所以他从2009年3月与邹子明签订房屋买卖合同以后一直没有要求过户。2013年4月1日讼争房屋的房产证办下来后，并未马上抵押给永丰典当公司，到2013年10月17日办理抵押登记间隔了半年多的时间，但在此期间没有证据证明杜景铭曾要求邹子明办理过户手续。直到2015年6月，永丰典当公司的工作人员到现场提出该房屋已经抵押了，杜景铭才急急忙忙向法院起诉要求确认其与邹子明的房屋买卖合同有效，但这次起诉仍未主张办理过户登记。也就是说，在办证下来之后的两年多时间，杜景铭都没有及时跟进并行使要求邹子明办理过户登记的合同权利。如果不是因为他得知房屋被抵押，可能会无限期的放任不过户的事实状态，可见他怠于行使权利和漠视办证的态度是显而易见的。3.根据本案第一次二审庭审的调查，该小区业主的产权证是统一办理的，当时在小区内张贴了告知全体业主的公告，杜景铭及其女儿杜屹婷居住在该小区，理应知道小区统一办证的情况，但其没有要求邹子明办理过户登记。三、一审法院认为“本案中永丰典当公司作为申请执行人对讼争房屋享有担保物权，享有对抗案外人的优先受偿权”符合法律和司法解释的规定。1.《执行异议和复议规定》自2015年5月施行起来，一直存在第二十七条、第二十八条和第二十九条这三个条文如何适用的争议，特别是第二十七条的“但书”条款中的“司法解释”如何理解，对此各地法院的裁判尺度不一。但从2017年底开始，最高人民法院逐渐形成了第二十七条的但书条款包括第二十九条，而不包括第二十八的主流观点和裁判标准。2019年11月最高人民法院发布了《全国法院民商事审判工作会议纪要》，其中第125条、第126条和第127条就是专门针对上述三个法条进行解释的。特别是第126条规定：“126.【商品房消费者的权利与抵押权的关系】根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。”而该纪要第125条规定的“商品房消费者”，指的就是符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定情形的买受人。至此，这一问题再无争议。上诉人故意回避上述纪要的明确规定，而对《执行异议和复议规定》第二十七条和第二十八条的关系进行曲解，显属错误。2.结合本案来看，杜景铭的身份仅是一般不动产买卖合同的买受人，而不是在商品房预售中从房地产开发企业手上购买刚需房的商品房消费者，因此其不属于“商品房消费者”，不具有需要给予优先于抵押权予以保护的特殊身份。根据《九民会议纪要》第126条的规定，只有符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的“商品房消费者”才能享有排除抵押权行使的民事权益，因此，即使杜景铭符合第二十八条规定的要件，他也只能阻却普通债权的执行，但不能对抗永丰典当公司的抵押权。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，杜景铭的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 邹子明答辩称，不同意上诉人的上诉意见。因为当时我有叫他过户，并且这个提供抵押的情况，杜景铭也是清楚，而且也同意的。 邹学伟、邹学溢、张漫华：不同意上诉人的上诉请求，我们认为，当时的房屋买卖合同是无效的，对于签订的合同我们完全不知情。 杜景铭向一审法院起诉请求：1.判决终止（2016）闽0802执1331号执行裁定；2.判决解除对龙岩市新罗区××路××小区××幢××室××房的查封；3.判决确认位于龙岩市新罗区××路××小区××幢××号安置房属于杜景铭所有。 一审法院认定的事实：杜景铭与邹子明经人介绍认识。2009年3月6日，杜景铭与邹子明一方签订了《房地产转让合同》。约定邹子明一方将其拆迁补偿取得的坐落于龙岩市新罗区××路××小区××幢××室房屋（面积：132.38平方米）转让给杜景铭，总价款为473920元，杜景铭应于合同签订之日支付购房款450220元，邹子明应及时协助杜景铭办妥房产过户手续，杜景铭应在实际取得该套房产所有权及土地使用权之日付清总款。合同签订当日，杜景铭根据合同约定支付了购房款450220元，邹子明出具《收条》一份。2018年5月7日，杜景铭支付尾款24094.2元（杜景铭表示若法院执行局要求，其愿意向本院再缴纳一遍尾款）。合同签订后，邹子明将讼争房屋交付给杜景铭。杜景铭花费数十万元进行装修并于2010年11月入住。2013年4月1日，邹子明取得讼争房屋的房屋所有权证，2013年10月17日，邹子明将讼争房屋抵押给永丰典当公司并办理抵押登记。2015年12月11日，一审法院作出（2015）龙新民初字第5052号民事判决，判决确认杜景铭与邹子明、邹学伟、邹学溢于2009年3月6日签订的《房地产转让合同》有效，该判决已生效。2015年12月28日，一审法院作出（2015）龙新民初字第5565号民事判决，判决永丰典当公司有权对案涉房产以折价或者变卖、拍卖的价款优先受偿，该判决已发生法律效力。后永丰典当公司向一审法院申请执行，案号为（2016）龙新执1331号。2014年8月25日，一审法院根据（2014）龙新执行字第3423-1执行裁定书查封了案涉房产，查封期限为两年。2016年5月11日，一审法院根据（2016）闽0802执1331号执行裁定书再次查封了案涉房产，查封期限为三年。2017年，杜景铭向一审法院提出案外人执行异议申请，一审法院作出（2017）闽0802执异62号执行裁定书，裁定驳回杜景铭提出的执行异议。2017年11月23日，杜景铭向一审法院提起案外人执行异议之诉，请求判如所请。 一审法院另查明，讼争房屋一直由杜景铭的女儿杜屹婷居住，杜景铭当庭陈述认识讼争房屋的邻居。 以上事实，有杜景铭提供的《房地产转让合同》、《中国银行取款凭条》、收条、《龙岩市城市房屋拆迁补偿安置（产权调换）协议》、房屋登记信息证明、龙岩供电公司出具的《电费清单》、（2015）龙新民初字第5052号民事判决书、（2017）闽0802执异62号执行裁定书、送达回证、福建省龙岩市地方税务局通用机打发票、产权认定表、出院记录、户籍证明；永丰典当公司提供的龙房权证字第2××6号房产所有权证、龙房他证字第2013106**他项权证、不动产信息登记表、龙岩市新罗区人民法院（2015）龙新民初字第5565号民事判决书及当事人当庭陈述在案佐证。 一审法院认为，本案争议焦点为杜景铭就涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，根据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述规定买受人的权利能够排除执行需符合四种情形，且该规定仅能对抗被执行人享有普通债权的债权人。根据《执行异议和复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中永丰典当公司作为申请执行人对讼争房屋享有担保物权，享有对抗案外人的优先受偿权。 其次，讼争房屋系安置房一直由杜景铭女儿居住，安置小区办理产权证的时间相对集中，庭审中杜景铭也自认认识该小区的部分住户，杜景铭应对该安置小区房屋的产权办证情况具备一定了解。杜景铭称不知道讼争房屋办证情况的意见，一审法院不予采信。邹子明于2013年4月1日取得讼争房屋的房屋所有权证，同年10月17日，将讼争房屋抵押登记给永丰典当公司，办理产权证与抵押登记间隔半年之久。杜景铭未能提供其有积极要求办理过户登记等行为的证据。综上，杜景铭对讼争房屋未能办理过户登记具有一定过错，其提出不是因买受人自身原因未办理过户登记的意见，一审法院不予采纳，应认定杜景铭对讼争房屋不享有足以排除执行的民事权利。杜景铭要求终止（2016）闽0802执1331号执行裁定、解除对龙岩市新罗区××路××小区××幢××室××房的查封的主张，本院不予支持。 针对杜景铭请求确认讼争房屋权属归其所有的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”。买房人在购买房屋后未办理所有权变更登记手续,则不能发生物权变动的法律后果,买房人尚未取得房屋的所有权,不能依据房屋买卖合同的约定,请求法院确认房屋所有权归其所有,故一审法院对杜景铭请求确认讼争房屋权属归其所有的请求不予支持。陈笑琼、倪健民、黄文福、徐良义、陈瑛、史齐宁、张红明、陈红宇、温斌、邹学伟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。一审法院遂依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条、第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，第二百二十七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，作出如下判决：驳回杜景铭的诉讼请求。案件受理费10300元，由杜景铭负担。 二审期间，永丰典当公司向法庭提供了2020年12月8日《土地登记信息查询结果》、龙国用（2013）第0××8号国有土地使用证复印件，证明邹子明于2013年9月23日取得案涉房产的土地使用权证，永丰典当公司系在得到查询结果后，倒查原来的档案，发现当时办理抵押，邹子明提供了土地证复印件。邹子明认可其已于2013年9月份领取上述土地使用权证并向永丰典当公司提供了复印件用于办理涉案房产抵押手续。杜景铭对土地登记信息查询结果的真实性无异议，对土地使用权证复印件的真实性有异议，认为不能证明永丰公司的主张，也不能证明邹子明在2013年已经领取土地证的事实。邹学伟、邹学溢、张漫华表示不清楚领取土地使用权事实。杜景铭对一审查明的事实无异议，但认为需要补充查明土地证是否办理及就涉案房产所设抵押权予以无效认定。永丰典当公司对一审查明的事实无异议，但认定需要补充查明邹子明在案涉小区一共补偿了四套房子，其中三套均在2013年9月-2014年5月份期间办理过户，其中包括案涉房屋隔壁1610号的房屋。邹学伟、邹学溢、张漫华对一审查明的事实无异议。本院认证如下：当事人对永丰典当公司提供2020年12月8日《土地登记信息查询结果》真实性无异议或不清楚，本院予以确认；邹子明认可其于2013年9月份领取了涉案房产的土地使用权证并向永丰典当公司提供该证的复印件用于办理抵押手续，对该事实本院予以确认；就涉案房产所设抵押权的效力已经生效法律文书确认，本院无权在本案审理中予以评判；除涉案房产外，邹子明所补偿其他房产均已办理过户登记之事实，因无相应证据予以证实且与本案审理结果不产生实质性影响中，不予补充认定。 本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点仍为杜景铭就涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本案抵押权人的抵押权与不动产买受人的物权期待权在保护顺位上产生了冲突。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议和复议规定》)第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外”的规定,由于物权法定,担保物权具有优先于普通债权受偿的特点,但该条亦对法律、司法解释另有规定的作出了除外规定。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定:“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”,此规定表明,消费者如已交付购买商品房的全部或大部分款项的,其享有的物权期待权优先于承包人在建工程优先受偿权,自然亦优于一般抵押权。《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均是对于不动产买受人的物权期待权作出的特别、例外性规定。 本案中,杜景铭(买方)与邹子明、张漫华等(卖方)在涉案房产办理抵押登记及被查封前已经签订合法有效的《房地产转让合同》,支付了大部分款项且在原一审诉讼期间交清了余款，并已装修入住。因涉案房产系拆迁安置房，卖方邹子明签订转让合同时未取得房屋产权证书，无法办理过户变更登记,故双方在转让合同中约定：卖方将该安置房交付给乙方时，应提供一切相关材料给买方；在办妥以卖方名义登记的房屋所有权证和土地使用权证时，卖方应在十五日内无偿协助买方办理相关过户登记手续。根据上述约定，邹子明有义务在领取相关房产权利证书后主动通知、协议杜景铭办理房产过户变更登记。但邹子明在2013年4月、2013年9月分别取得房屋所有权证和土地使用权证后，违背诚信、恶意隐瞒领证事实，将涉案房产抵押他人。杜景铭主张其不知情,本案亦未有证据证明邹子明已通知杜景铭可以办理房屋变更登记手续或将相关材料提交杜景铭,后案涉房产已经办理了抵押登记,客观上也无法办理产权变更登记手续。一审法院以杜景铭时隔半年未积极行使权利推定杜景铭存在过错，属适用法律不当。据此,杜景明在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同,在人民法院查封之前已合法占有该不动产,并支付了购房款,非因杜景铭自身原因未办理过户登记,符合《执行异议规定》第二十八条之规定,杜景铭享有物权期待权,其有权请求排除本案的执行。 关于杜景铭所提确权之诉能否成立的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”据此，杜景铭有权在本案执行异议之诉中请求确权。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此当事人签订房屋买卖合同转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户登记手续后，才能取得该房屋的所有权。本案中，杜景铭虽然与邹子明签订案涉房屋转让合同，并支付了购房款，实际占有该房屋，但未办理房屋所有权过户登记，故杜景铭依据转让合同仅享有请求邹子明办理房屋过户登记的债权请求权，但对诉争房屋并不享有所有权，故杜景铭要求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求，于法无据，不予支持。此外，杜景铭在本案一审中还有一项诉讼请求，即要求终止（2016）闽0802执1331号执行裁定。根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十四条第一款的规定，对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。因此，该诉讼请求已无实质意义。 综上所述，杜景铭的上诉请求部分成立，本院予以支持，一审认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。原审被告陈笑琼、倪健民、黄文福、徐良义、陈瑛、史齐宁、张红明、陈红宇、温斌经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下： 一、撤销福建省龙岩市新罗区人民法院（2020）闽0802民初1114号民事判决； 二、不得执行位于龙岩市新罗区××路××小区××幢××室××房； 三、驳回杜景铭的其他诉讼请求。 二审案件受理费10300元，由邹子明负担；变更一审受理费为10300元，由邹子明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 詹跃忠 审 判 员 许培清 审 判 员 杨志炜 二〇二〇年十二月十七日 法官助理 黄晓燕 书 记 员 罗定申