安徽省安庆市迎江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0802民初2015号 原告：高则远，男，1960年10月15日出生，汉族，住安庆市迎江区。 原告：胡巧枝，女，1964年7月25日出生，汉族，住安庆市迎江区。 两原告委托诉讼代理人：陈磊、温阿赛，安徽益上律师事务所律师。 被告：高金，男，1983年2月17日出生，汉族，住安庆市大观区。 被告：刘静静，女，1987年5月25日出生，汉族，住安庆市大观区。 委托诉讼代理人：高雷鸣，男，1953年4月28日出生，汉族，户籍地安徽省桐城市。 两被告委托诉讼代理人：杨尚美，安徽中皖律师事务所律师。 第三人：安庆市西雅房地产经纪有限责任公司，住所地安庆市湖心南路**，统一社会信用代码91340800MA2TJAT53R。 法定代表人：苏昌平，该公司总经理。 原告高则远、胡巧枝与被告高金、刘静静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法追加安庆市西雅房地产经纪有限责任公司（以下简称西雅房产公司）为本案第三人参加诉讼，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高则远、胡巧枝及其委托诉讼代理人陈磊，被告高金及其委托诉讼代理人杨尚美、被告刘静静委托诉讼代理人杨尚美、高雷鸣，第三人西雅房产公司法定代表人苏昌平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 高则远、胡巧枝向本院提出诉讼请求：一、解除高则远、胡巧枝与高金、刘静静签订的《安庆市存量房屋买卖合同》；二、高金、刘静静向高则远、胡巧枝支付违约金16.5万元；三、本案诉讼费由高金、刘静静共同承担。事实与理由：2020年5月12日，高则远、胡巧枝与高金、刘静静签订一份《安庆市存量房屋买卖合同》，约定：高则远、胡巧枝将其名下所有的位于安庆市迎江区的房产出售给高金、刘静静；高金、刘静静出现根本违约情形的，高金、刘静静应在违约行为发生之日起十五日内,以相当于该房屋总价款的10%向高则远、胡巧枝支付违约金。合同签订后，经中介西雅房产公司多次组织高则远、胡巧枝与高金、刘静静协调，高金、刘静静明确表示无法履行付购房款义务。高则远、胡巧枝遂委托律师发函给高金、刘静静,限高金、刘静静按期履行付款义务，否则高则远、胡巧枝与高金、刘静静签订的《安庆市存量房屋买卖合同》即宣告解除。此后，高则远、胡巧枝将函邮寄给高金、刘静静，高金、刘静静拒收。高则远、胡巧枝为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定,向法院提起诉讼，望判如所请。 高金、刘静静辩称，一、双方合同此前已经解除，高金、刘静静和中介西雅房产公司的微信聊天以及高则远、胡巧枝与高金、刘静静之间的电话记录表明了双方合同已经解除；二、高则远、胡巧枝要求的违约金过高，依据《中华人民共和国合同法》第29条规定：当事人主张的违约金过高，法院应当以实际损失综合衡量作出裁决。首先应确定高则远、胡巧枝的实际损失，这个损失需要高则远、胡巧枝举证证明，高则远、胡巧枝总共只有1万多元损失，故高金、刘静静不同意原告诉求中10％的违约金。 西雅房产公司述称，一、支持高则远、胡巧枝与高金、刘静静解除《安庆市存量房屋买卖合同》；二、我们一直按贝壳模板打印的合同，违约金的约定一直都是10％，违约金具体数额以法院判决为准。 高则远、胡巧枝为支持自己的诉讼请求，向法庭递交了以下证据： 一、高则远、胡巧枝身份证复印件，证明：高则远、胡巧枝主体适格； 二、安庆市存量房屋买卖合同，证明：高则远、胡巧枝与高金、刘静静于2020年5月12日签订了《安庆市存量房屋买卖合同》，约定：涉案房屋成交价为165万元；高金、刘静静于2020年10月30日前将第一笔购房款50万元以资金托管的方式支付给高则远、胡巧枝；高金、刘静静若出现下列情形之一的，高金、刘静静构成根本违约，则高则远、胡巧枝有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同……。其中拒绝购买房屋的、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，高金、刘静静出现上述根本违约情形之一的，高金、刘静静应在违约情形发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款10%向高则远、胡巧枝支付违约金； 三、律师函、邮寄证明，证明：高则远、胡巧枝于2020年10月30日委托律师发律师函给高金、刘静静，要求高金、刘静静限期按照合同履行义务,到期不履行合同即解除,并将律师函邮寄给高金、刘静静，但高金、刘静静拒收； 四、通话录音，证明：2020年11月2日高则远、胡巧枝的代理律师电话联系刘静静，询问刘静静是否愿意继续购买高则远、胡巧枝的涉案房屋，刘静静陈述因没钱暂时无法购买，高则远、胡巧枝代理律师遂电话通知刘静静宣布高则远、胡巧枝与高金、刘静静签订的《安庆市存量屋买卖合同》解除。 高金、刘静静对高则远、胡巧枝递交的证据质证意见为：四组证据真实性均认可；对证据一无异议；对证据二的证明目的要求支付10％的违约金不予认可，理由同答辩意见；证据三、四证明了诉前《安庆市存量屋买卖合同》已经解除，高则远、胡巧枝应诉求确认合同已经解除，而不是要求合同解除，高则远、胡巧枝的诉求和事实不一致。 西雅房产公司对高则远、胡巧枝递交的证据“三性”均无异议。 高金、刘静静为支持其抗辩主张，向法庭递交了以下证据： 一、收款收据，证明：高金、刘静静已经交付定金2万元给西雅房产公司； 二、买卖定金协议书、收据，证明：高金、刘静静为履行与高则远、胡巧枝的房屋买卖合同，同时与他人签订房屋买卖合同，将自有房屋出售，以获得资金支付高则远、胡巧枝购房款，后因他人解除合同致高金、刘静静无法获得购房款，无力履行与高则远、胡巧枝签订的合同； 三、微信记录，证明：高金、刘静静与中介西雅房产公司沟通，说明只有先把自己房屋卖掉，才有资金购买高则远、胡巧枝的房产，同时通知高则远、胡巧枝可先把自己的涉案房产卖掉，不用等高金、刘静静购买涉案房产； 四、售房信息，证明：高则远、胡巧枝在高金、刘静静明确表态不购买房产时，高则远、胡巧枝将涉案房产挂牌销售，房价每平方米13031元，与给高金、刘静静的每平方米12900元相差不多，未造成高则远、胡巧枝的实际损失。 高则远、胡巧枝对高金、刘静静递交的证据质证意见为：对证据一真实性无异议；对证据二真实性无法核实，但结合该证据和证明目的可以反映本案合同不能履行是由于高金、刘静静没有在合理期限内筹措好购房资金导致的，高金、刘静静应当承担全部违约责任；对证据三真实性由西雅房产公司质证，如果这个记录是真实的，那么中介西雅房产公司在微信中明确表示二手房出售的黄金期是2020年9、10月，该组证据不能证明双方的合同已经解除，首先合同约定的履行期间还没有届满，合同在2020年10月30日才届满，解除合同应当由高则远、胡巧枝与高金、刘静静共同确认；对证据四真实性不认可，不是我们发布的。 西雅房产公司对高金、刘静静递交的证据质证意见为：对证据一无异议；对证据二高金、刘静静和别人签的定金协议书予以认可，高金、刘静静确实是卖掉自有房屋来买高则远、胡巧枝的房屋；对证据三，高金、刘静静在2020年8月微信中表示不买高则远、胡巧枝的房屋，中介西雅房产公司告诉高则远、胡巧枝后，高则远、胡巧枝仍希望合同继续履行，后来2020年9月，高金、刘静静的自有房屋和别人签订了协议；对证据四不是我们发布的，这个房屋是不是高则远、胡巧枝的图片看不清，面积地段是一样的，价格不一样。 西雅房产公司为支持其陈述，向法庭递交了微信聊天记录，证明：2020年9月26日高金、刘静静明确表示不买涉案房屋，西雅房产公司督促高则远、胡巧枝与高金、刘静静解除合同，但高金、刘静静一直没有过来，到2020年10月才来，双方没有达成解除合同的一致意见。 高则远、胡巧枝对西雅房产公司递交的证据质证意见为：对真实性没有异议，证明了西雅房产公司多次催促高金、刘静静完成解约手续，但高金、刘静静一直拖延的情况。 高金、刘静静对西雅房产公司递交的证据没有异议。 经审查，高则远、胡巧枝递交的证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院均予以认定。高金、刘静静递交的证据一、二、三符合证据的真实性、合法性、关联性，本院均予以认定，证据四的真实性无法确认，故对于证据四本院不予认定。西雅房产公司递交的证据符合证据的真实性、合法性、关联性，故本院予以认定。 根据以上认定的证据以及当事人的庭审陈述，本院查明以下案件事实： 高则远、胡巧枝与高金、刘静静系房产买卖双方，西雅房产公司系中介方。2020年5月12日，高则远、胡巧枝与高金、刘静静通过西雅房产公司居间介绍签订一份《安庆市存量房屋买卖合同》，约定：高则远、胡巧枝将坐落于安庆市迎江区房产（建筑面积127.85平方米）出售给高金、刘静静，总房款为165万元；高金、刘静静于2020年10月30日前将第一笔购房款50万元以资金托管的方式支出给高则远、胡巧枝；高金、刘静静若出现下列情形之一的，高金、刘静静构成根本违约，高则远、胡巧枝有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.提供的证件等购房所需的资料不完整；2.拒绝购买房屋的；3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。高金、刘静静出现上述根本违约情形之一的，高金、刘静静应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的10%向高则远、胡巧枝支付违约金。合同签订后，高则远、胡巧枝履行了合同义务，但高金、刘静静未按约定支付购房款，且表示不再购买涉案房屋，致合同无法继续履行。此后，高则远、胡巧枝与高金、刘静静因是否解除合同以及违约赔偿事宜协商不成，致高则远、胡巧枝诉至本院。 本院认为，高则远、胡巧枝与高金、刘静静签订的《安庆市存量房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。高金、刘静静未按约定支付购房款，且表示不再购买涉案房屋，已经构成违约，高则远、胡巧枝有权依约定解除合同，高金、刘静静对解除合同亦无异议，故对高则远、胡巧枝要求解除双方签订的《安庆市存量房屋买卖合同》的诉讼请求予以支持。高则远、胡巧枝与高金、刘静静签订的《安庆市存量房屋买卖合同》约定：高金、刘静静出现根本违约情形的，高金、刘静静应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的10%向高则远、胡巧枝支付违约金。高金、刘静静未按约定支付购房款，且表示不再购买涉案房屋，已构成根本违约，故对高则远、胡巧枝要求高金、刘静静给付违约金的诉讼请求予以支持。考虑到目前二手房交易市场低迷，房价回落的情况下，高金、刘静静的违约行为给高则远、胡巧枝造成了一定经济损失，且违约金同时具有补偿性和惩罚性的特征，故违约金酌定8万元。 综上，对高则远、胡巧枝的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告高则远、胡巧枝与被告高金、刘静静于2020年5月12日签订的《安庆市存量房屋买卖合同》; 二、被告高金、刘静静于本判决生效之日起十日内给付原告高则远、胡巧枝违约金8万元； 三、驳回原告高则远、胡巧枝的其他诉讼请求。 如不按上述指定的期间履行给付金钱的义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3600元，减半收取1800元，原告高则远、胡巧枝负担927元，被告高金、刘静静负担873元（原告已预交，被告在履行本判决确定的给付义务时一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员 曹 志 二〇二〇年十二月二十四日 书记员 许荣雅 本案适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。