山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终6174号上诉人（原审被告、申请执行人）：临沂聚丰典当股份有限公司，住所地山东省临沂市莒南县隆山路北段阜丰时代城**楼。法定代表人：李学纯，董事长。委托诉讼代理人：葛志超，山东志超律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：贾永青，男，1979年11月17日出生，汉族，居民，住山东省临沂市兰山区。委托诉讼代理人：刘晓明，山东阳都律师事务所律师。委托诉讼代理人：高本京，山东阳都律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：朱文颖，女，汉族，居民，住山东省临沂市兰山区。上诉人临沂聚丰典当股份有限公司（以下简称：临沂聚丰典当公司）因与被上诉人贾永青、原审第三人朱文颖案外人执行异议之诉一案，不服山东省莒南县人民法院(2019)鲁1327民初5267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人临沂聚丰典当公司的委托诉讼代理人葛志超，被上诉人贾永青及其委托诉讼代理人高本京到庭参加诉讼。原审第三人朱文颖经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。临沂聚丰典当公司上诉请求：1.撤销莒南县人民法院（2019）鲁1327民初5267号民事判决，并依法改判莒南县人民法院可以继续执行涉案房屋。2.一、二审诉讼费用由贾永青承担。事实与理由：一，一审判决认定事实有遗漏，导致判决错误。朱文颖为临沂聚丰典当公司债权提供担保的时间在前，贾永青与朱文颖签订《离婚协议书》分割财产的行为在后。临沂聚丰典当公司于2013年3月12日与陈贵德签订金额为2000万元的最高额典当合同，朱文颖为该借款提供连带责任担保。在该笔债务形成后两个月，朱文颖与贾永青于2013年5月17日签订《离婚协议书》，而后该笔2000万债权到期后，借款人未能按约定偿还，多次续当后仍未能归还，2015年6月11日，临沂聚丰典当公司与借款人签订典当合同，发放新的典当借款用于归还上述典当借款，仍由朱文颖继续提供连带责任担保，经多次转贷仍未能归还，至2017年4月临沂聚丰典当公司对该典当借款业务提起诉讼，并于2018年2月申请将涉案房产进行了查封。可见，从时间上来看，临沂聚丰典当公司与朱文颖之间所发生的担保债务形成时间早于其双方签订《离婚协议》的时间。二，涉案房屋未经法定产权变更登记，属贾永青及朱文颖共有，人民法院可以执行。贾永青与朱文颖虽在《离婚协议》中约定涉案房产归贾永青所有，但未经法定产权变更登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《离婚协议书》中财产分割的约定不产生物权变动的效力，涉案房产仍属夫妻共有财产。同时，类似于该案房产执行异议的情况，在最高人民法院作出的（2017）最高法民申3915号裁定中也进行了明确说明，故，贾永青对于涉案房产归其所有的请求，无法无据，且，不论贾永青提供的离婚协议书的真伪，贾永青在《离婚协议书》签订后长达5年的时间里，未办理产权过户手续，也没有通过合法有效的手段主张其为房屋独立所有权人的诉求，截至莒南法院查封涉案房屋时该房屋依旧登记在朱文颖和贾永青二人名下，甚至直到2019年8月，临沂聚丰典当公司申请莒南法院对涉案房屋进行司法拍卖处置之前，贾永青都没有依法主张其所谓的独立所有权。房屋仍属朱文颖和贾永青所共有，临沂聚丰典当公司申请执行涉案房产合情合理，理应得到支持。三，朱文颖与贾永青签订《离婚协议书》存在借离婚协议分割财产恶意逃避债务的嫌疑。首先，从贾永青提交的《离婚协议书》来看，协议约定婚生女儿归女方朱文颖独自抚养，男方每月仅支付1000元抚养费。可主要财产如夏利轿车、两处楼房（一处为临沂大学北校区家属楼7栋1单元101室，一处位于临沂大学教授花园4号楼3单元402室）及所有家电、家具、生活用品及朱文颖名下三十万现金等竟然都分割给了贾永青，朱文颖仅分得一辆奥迪汽车，不符合常理，从事情发生的时间与财产分割情况来看，贾永青与朱文颖就难逃借离婚之机逃避债务的嫌疑，这也与借款人一直无法偿还该笔典当借款，最终导致涉诉的实际情况相吻合。另外，在协议第二项的最后，双方标注“男女双方无债务”，同样也与事实不符，临沂聚丰典当公司认为，因朱文颖当时就为该笔典当借款的协调主办人员，对于债务情况非常熟悉，约定无债务更是违背事实，同样，也再次证明了贾永青与朱文颖双方在签署《离婚协议书》时，所表述的事实情况并不属实。其次，一审庭审中，贾永青称，其与朱文颖签订《离婚协议书》并对共有财产进行分割，后牵扯涉案房产过户问题，其多次联系朱文颖，但对方一直回避不配合，最后直接联系不上对方。对此，临沂聚丰典当公司认为，贾永青与朱文颖关于《离婚协议书》中财产的分割的问题，非双方真实意思表示，或者《离婚协议书》签订后朱文颖反悔。因此直至莒南法院查封涉案房屋时仍登记在朱文颖和贾永青名下共同所有。可见，不管是从事实还是性质上来讲，贾永青与朱文颖双方所签订的《离婚协议书》中，关于财产分割的事项，非双方真实意思表示，存在借离婚协议分割财产，恶意逃避债务的嫌疑。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四、第二十五条规定，贾永青所享有的权力不足以排除涉案房屋的执行。因此，临沂聚丰典当公司认为一审判决事实认定不清，故，请求：撤销莒南县人民法院作出的（2019）鲁1327民初5267号民事判决，并依法判定涉案房屋可以继续执行，一审、二审诉讼费用由贾永青承担。二审期间，临沂聚丰典当公司当庭补充上诉理由：一审判决本院认为中的两点理由，没有法律依据，一审判决从时间的先后顺序和包括伦理道德方面，来认定本案事实，并没有明确的法律规定。贾永青辩称，一、莒南县人民法院(2019)鲁1327民初5267号民事判决，认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。1、贾永青离婚时已经取得房屋所有权。涉案房产虽系贾永青与朱文颖在婚姻关系存续期间购买的夫妻共同财产，登记在贾永青与朱文颖名下，但是双方因感情不和，早已于2013年5月17日签订《离婚协议书》，约定讼争房产全部归贾永青所有。该协议书加盖临沂市兰山区民政局婚姻登记专用章，说明涉案离婚协议书中关于财产的分割经过了民政部门的备案，贾永青已经取得了涉案房屋的所有权。同时无证据证明该离婚协议书系虚假或者伪造，贾永青基于该离婚协议对涉案房产归属的约定，享有对涉案房屋事实上的完全所有权后，向不动产登记机关进行所有权人变更登记的物权请求权。2、贾永青一直实际占有房屋。根据《物权法》第二百四十一条，贾永青在婚姻关系存续期间及离婚后一直占有居住涉案楼房，朱文颖在签订离婚协议书后在法定期间内并未提出撤销之诉，至今亦完全认可离婚协议书中的各项分配，因此该房屋已经为贾永青个人所有。二、依法应解除对异议房屋查封，确认归贾永青所有。1、从成立时间上看，由于《离婚协议书》签订时间(2013年5月17日)在先，法院对涉案房产的执行查封(2018年2月28日)在后，离婚协议书已经生效并履行长达五年之久，贾永青与朱文颖之间不存在借离婚协议处分财产逃避债务的主观恶意。因此离婚协议中对于夫妻共同财产的处分行为有效。2、从内容上看，贾永青享有的是对涉案楼房享有事实上的完全所有权、后将诉争房屋全部登记在自己名下的请求权，而临沂聚丰典当公司享有的仅仅是针对作为保证人而非主债务人的一般金钱债权。该金钱债权并非基于对涉案房产公示的信赖而产生，且2013年朱文颖向临沂聚丰典当公司提供连带责任担保时，并未将涉案房产设定为抵押担保物。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定的精神，贾永青针对涉案楼房所享有的权利也应当优于临沂聚丰典当公司的一般金钱债权。3、从性质上看，临沂聚丰典当公司与朱文颖之间的一般金钱债权，系朱文颖离婚多年后发生的，属于朱文颖的个人债务，朱文颖所需要承担的也仅仅是担保责任，并非主债务人的还款责任。在该债权债务发生时，涉案房屋实质上已经因贾永青与朱文颖之间的约定而不再成为朱文颖的责任财产。朱文颖就案涉房屋早已不再享有相应份额。因此，涉案房屋所享有的物权请求权利完全能够排除临沂聚丰典当公司一般金钱债权的执行。4、从发生的根源上看，涉案楼房系贾永青与朱文颖婚姻关系存续期间购买并登记于双方名下的夫妻共同财产，在贾永青与朱文颖婚姻关系解除时约定讼争房产归贾永青所有。而即使如临沂聚丰典当公司主张朱文颖为临沂聚丰典当公司债权提供担保的时间在前，即2013年3月12日，那时贾永青与朱文颖早已感情不和并两地分居五年之久(一方在临沂大学任教，居住在涉案楼房，另一方在沂南智圣汤泉旅游度假村有限公司上班)，对朱文颖的工作和生活早已不了解；且2013年5月17日贾永青与朱文颖签订离婚协议时，并不存在借款人到期未按约定偿还的情况，临沂聚丰典当公司诉状中也认可债务到期后曾多次对借款人续当，临沂聚丰典当公司更是认可2015年6月11日依旧与主债务人签订典当合同发放新的典当借款，说明2013年贾永青与朱文颖签订离婚协议与为主债务人作为担保人的朱文颖无力偿还借款毫无关系。5、在法律适用上，应当看到《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。由此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：(一)该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；因此，本案中贾永青与朱文颖早在2013年5月份就已经通过在临沂市兰山区民政局登记备案并生效的《离婚协议书》中对涉案房屋的权属进行了约定，贾永青享有涉案房屋的完全所有权。贾永青享有的实体权益完全能够排除临沂聚丰典当公司基于一般债权的执行，贾永青要求解除对涉案房屋的查封措施的诉讼请求，于法有据。综上，贾永青认为一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求：驳回上诉，维持原审判决。原审第三人朱文颖未到庭，未答辩。贾永青向一审法院起诉请求：1.确认贾永青所有的临沂市兰山区××路××号××号楼××号楼××号楼房××归贾永青所有，依法停止对上述房屋的执行并解除查封。2.本案诉讼费由临沂聚丰典当公司承担。事实和理由：2019年9月19日，贾永青收到莒南县人民法院作出（2019）鲁1327执异81号执行裁定书，以“贾永青对涉案房产享有的权利不能排除执行”为由裁定驳回贾永青的执行异议请求。贾永青认为裁定书做出的裁定认定事实错误、裁定错误。一，查封房屋已全部归贾永青所有。1、贾永青离婚时已经取得房屋所有权。2、贾永青实际占有房屋。二，依法应解除对异议房屋查封，确认归贾永青所有。1、从成立时间上看，由于《离婚协议书》签订时间（2013年5月17日）在先，法院对涉案房产的执行查封（2018年2月28日）在后，贾永青与朱文颖之间不存在借离婚协议处分财产逃避债务的主观恶意。2、从内容上看，贾永青享有的是对涉案楼房享有完全所有权后将诉争房屋全部登记在自己名下的请求权，而临沂聚丰典当公司的债权为金钱债权。贾永青针对涉案楼房所享有的权利也应当优于临沂聚丰典当公司的金钱债权。3、从性质上看，临沂聚丰典当公司与朱文颖之间的金钱债权，属于朱文颖的个人债务。在该债权债务发生时，涉案房屋实质上已经因贾永青与朱文颖之间的约定而不再成为朱文颖的责任财产。4、从发生的根源上看，涉案楼房在贾永青与朱文颖婚姻关系解除时约定讼争房产归贾永青所有。从功能上看，该房产具有为贾永青提供生活保障的功能。与临沂聚丰典当公司的金钱债权相比，贾永青享有的请求权在伦理上具有一定的优先性。5.从法律规定看，根据物权优于债权的法律原则，贾永青对涉案房屋享有的实体权益优先于临沂聚丰典当公司享有的债权，故，贾永青要求解除对涉案房屋的查封措施的诉讼请求，于法有据。临沂聚丰典当公司向一审法院答辩称，一、莒南县人民法院查封第三人朱文颖名下所有的位于临沂市兰山区××路××号××号楼××号楼××号楼的房产合法有据。贾永青以早于查封前与朱文颖签订《离婚协议书》约定涉案房产归其所有为由，不能排除强制执行。1、贾永青与第三人朱文颖的《离婚协议书》所约定的涉案房产的权属，并不能产生涉案楼房物权变动的效力。2、人民法院有权对夫妻共有财产进行执行。二、贾永青与第三人朱文颖离婚后在长达5年多的时间里未进行过户，明显违背常理。三、本案第三人朱文颖与贾永青在2013年5月17日签署《离婚协议书》约定内容与事实表述不符，且对于协议财产的分割大部分归贾永青，存在借离婚协议分割财产逃避债务的恶意。第三人朱文颖在一审期间未到庭、未答辩。一审法院认定事实：临沂聚丰典当公司与山东晨始置业有限责任公司、陈贵德、高树英、陈焕美、陈文静、陈桂存、陈桂明、朱文颖、山东晨始建工集团有限公司、山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、沂南县华苑商务大厦典当合同纠纷一案，一审法院于2017年4月5日受理后，于2017年7月13日作出(2017)鲁1327民初1757号民事调解书。该调解书生效后，临沂聚丰典当公司申请强制执行。2018年2月28日，一审法院作出(2017)鲁1327执2371号执行裁定，查封涉案房产。贾永青对该执行措施提出异议，一审法院作出（2019）鲁1327执异81号执行裁定，驳回贾永青的异议请求。贾永青对该裁定不服，提起本案执行异议之诉。2013年5月17日，贾永青与朱文颖达成离婚协议并经临沂市兰山区民政局登记离婚，离婚协议约定涉案房产归贾永青所有。2017年4月27日，贾永青再婚。一审法院认为，本案争议焦点为能否确认涉案房产归贾永青所有及贾永青对涉案房产享有的权益能否排除强制执行。关于能否确认案涉房产归贾永青所有。一审法院认为，贾永青与朱文颖于2013年5月17日协议离婚时，双方在《离婚协议书》中约定涉案房产归贾永青所有，该《离婚协议书》上加盖了临沂市兰山区民政局婚姻登记专用章，说明涉案离婚协议中关于财产的分割经过了民政部门的备案，无证据证明该离婚协议系虚假或伪造，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第八条规定，贾永青与朱文颖针对涉案房产分割达成的前述协议，对双方均具有法律约束力。由于涉案房产并未办理所有权登记变更手续，目前仍登记为朱文颖、贾永青共同共有，依照《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本案仅凭涉案离婚协议无法发生讼争房产物权变动效力。但贾永青可基于离婚协议对涉案房产归属的约定，向不动产登记机关请求变更登记其为房产独立所有权人，该请求能否实现，取决于是否有足以阻止该变更登记的情形发生，故目前尚处于不确定状态。因此，现阶段贾永青对涉案房产仅享有请求不动产登记机关进行所有权人变更登记的权利，尚不具备直接确认其享有独立所有权的基础和条件，一审法院对贾永青请求确认对涉案房产归其所有的诉讼请求不予支持。关于贾永青对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院认为，综合本案具体情况，虽不能直接确认涉案房产归贾永青所有，但其对该房产享有变更登记为独立所有权人的请求权，该请求权可以排除人民法院根据临沂聚丰典当公司的申请对涉案房产的强制执行。理由是：一方面，从两种请求权产生的时间来看，贾永青对涉案房产享有的请求权是基于2013年其与朱文颖签订的离婚协议产生，而作为涉案执行依据的诉讼案件，系临沂聚丰典当公司于2017年4月起诉，本院于2018年2月对涉案房产进行查封，临沂聚丰典当公司的请求权与贾永青的请求权相比较，在时间上不具有优先性。另一方面，从两种请求权的性质和内容来看，贾永青享有的是针对涉案房产要求变更登记为独立所有权人的请求权，而临沂聚丰典当公司享有的是针对朱文颖的一般金钱债权，该金钱债权并非基于对涉案房产公示的信赖而产生。具体而言，朱文颖向临沂聚丰典当公司提供连带责任担保时，未将涉案房产设定为抵押担保物。因而，临沂聚丰典当公司的金钱债权请求权与贾永青的所有权变更登记请求权比较，在性质和内容上亦不具有优先性。故贾永青关于停止对涉案房产强制执行的诉讼请求成立，一审法院予以支持。综上所述，贾永青的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第三十九条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第八条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条规定，判决如下：一、停止对临沂市兰山区××路××号××号楼××号楼××号楼房××的执行；二、驳回贾永青的其他诉讼请求。案件受理费10417元，由贾永青负担5208元，临沂聚丰典当股份有限公司负担5209元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，临沂聚丰典当公司提交三组证据，主要证实在贾永青与第三人签订协议离婚之前，涉案第三人朱文颖已经为案外人陈贵德在我公司的典当借款提供担保，并且这些担保一直延续到本案的判决书生效之时文书所确认的债权。朱文颖担保的债权始终延续，一直没有偿还。因此朱文颖与贾永青在2013年5月17日签订离婚协议时，声称双方之间没有任何债务，与事实不符，不排除有逃脱担保责任的嫌疑。第一组证据：典当合同一份，保证合同一份，当票两份。证明：2013年3月12日，第三人朱文颖为案外人陈贵德在临沂聚丰典当公司处担保借款，担保金额为2000万元，实际支取的当金为1400万元。第二组证据：典当合同一份，保证合同一份，当票一份。证明：2014年8月29日，第三人朱文颖为案外人陈桂德在临沂聚丰典当公司处担保借款4000万元，实际支取当金1000万元。第三组证据：典当合同一份，保证合同一份，典当申请书三份，当票三份。证明：2015年7月8日、7月27日，第三人朱文颖为山东晨始置业有限公司担保借款6000万元，并分三次支取当金650万元，700万元，1000万元，归还了之前其担保的三笔典当借款。该典当借款，延续到其离婚协议签订之后。贾永青质证认为，对该证据的真实性无异议，关联性及证明目的有异议，具体质证意见同答辩状。本院对上述证据认证如下：贾永青对三组证据的真实性无异议，但对该三组证据与本案的关联性提出异议。本院认为上述证据与本案的关联性及能否实现临沂聚丰典当公司的证明目的，将在下述本院认为中予以阐明。本院查明：本院对一审法院查明认定的事实，予以确认。另外，本院还确认如下事实：1，2013年5月17日，贾永青与朱文颖签订《离婚协议》，并经临沂市兰山区民政局登记离婚。2，2015年1月6日，朱文颖与案外人陈X德经政府办理结婚登记手续。3，2017年4月27日，贾永青与案外人杨X静经政府办理结婚登记手续。4，2020年12月9日，朱文颖与案外人陈X德经山东省沂南县人民法院(2020)鲁1321民初6022号民事调解书朱文颖与陈X德离婚。本院认为，2015年12月24日，《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》提出：九、关于执行异议之诉问题。执行异议之诉是2007年民事诉讼法修改后新设立的制度，涉及案外人与申请执行人、被执行人之间的利益平衡，也涉及与第三人撤销之诉、案外人申请再审之诉的体系协调，非常复杂，有很强的理论性，实践操作难度也比较大。第一，要明确执行异议之诉的目的。案外人执行异议之诉的主要目的在于通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。审查的关键点有两个：一是案外人对执行标的享有合法真实的实体权利，主要是物权，当然也包括部分法定优先权。要注意的是，在审理执行异议之诉中，无论当事人是否提出确权的诉讼请求，都要查清实体权利的性质和归属。二是案外人享有的实体权利能够足以排除对执行标的物的强制执行。这个判断标准比较复杂，对这个问题思路要开阔一些，执行异议复议司法解释对此作出了一定的总结和规定，但还不全面，尤其是我们还要进行实体法上的专门研究，不仅要认定案外人是否享有足以排除强制执行的物权、法定优先权，还要对该权利与被执行人对争议标的享有的权利进行优劣的比较。判断是否存在能够阻止对执行标的强制执行的实体权利，要综合分析异议人和申请执行人各自权利的性质和效力边界，根据相关法律、司法解释进行全面判断。第二，要注意执行异议之诉的范围。实践中，应当根据案外人的权利主张与原裁判之间的关系，准确认定是属于审判监督程序还是执行异议之诉。以上《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》系除《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用的解释》(法释〔2015〕5号)、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之外，涉执行异议之诉案件审理中的实体性权利判断的原则性要求。目前，涉及本案情况的执行异议之诉，高院、最高院相应的规定及审理意见、观点如下：1，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释〔2015〕10号)第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。2，2019年11月8日，最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知(法〔2019〕254号)之《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条规定：【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。3，《山东省高级人民法院民一庭关于执行异议之诉案件的审理意见》（征求意见稿）之五执行标的是夫妻财产的执行异议之诉的处理之（二）案外人依据离婚协议提起执行异议之诉的处理：夫妻签订离婚协议分割房产，但未办理过户登记手续，因离婚协议是夫妻之间针对财产的约定，即使有效，夫妻一方（案外人）也仅享有债权，对于夫妻一方因此享有的民事权益能否排除强制执行的问题，应当审查以下事项：第一，离婚协议是否存在恶意串通、逃避债务的情形。如生效判决认定债务人是夫妻两人，后夫妻签订离婚协议处分房产给一人的；第二，申请执行人债权的性质，如申请执行人的债权为一般金钱债权，并不指向特定房产，该债权是登记所有权人的个人债务，并非夫妻共同债务的，而夫妻另一方基于离婚协议产生的请求权（民事权益）直接指向特定房产，权利较近，应当优先保护夫妻另一方的权益；第三，离婚协议将房产赠与夫妻一方和未成年子女，在法院查封前已经入住的，原则上应当保护群众的基本居住权益。对于离婚协议分配股权，尚未办理变更登记的，能否排除执行，也存在争议。4，《山东高院民一庭关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》五、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条如何理解与适用？答：买受人对登记在被执行人名下的不动产提起执行异议之诉的，应当参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条。对于案外人排除执行的诉讼请求，同时符合该条规定四项条件的，应予支持：（一）案外人与被执行人在不动产查封之前已签订了合法有效的书面房屋买卖合同；（二）案外人在不动产查封之前已实际占有该不动产；（三）案外人已经支付全部价款。案外人应当提供银行转账凭证等证据证实，对于案外人主张款项系大额现金交付但无其他证据佐证的，对付款事实原则上不予确认。（四）案外人非因自身原因未办理过户登记手续。案外人向出卖人提出过办理过户登记请求，或者向房屋登记机构递交了过户登记申请材料，以及因其他合理客观事由未办理过户登记的，可以认定为“非因案外人自身原因”。5，2017年2月21日最高人民法院民一庭王毓莹法官在“民事执行实务精要”上发表的《执行异议之诉案件的裁判思路》一文中之“七、执行异议案件审理中的实体性权利判断标准”之（五）离婚协议对于房屋产权的约定能否对抗申请执行人：离婚协议中已约定了房屋产权归属，在未进行产权变更的情况下，是否具有对抗外界债权主张的法律效力，目前有两种不同观点：一种意见认为，婚姻法对于不动产的处分区别于一般的物权变动，虽然房屋的产权变更未作登记，但如果双方对于房屋权属的约定是明确的，双方也非假离婚而逃避债务，则应当支持案外人停止执行的诉讼请求。另一种意见认为，物权具有公示公信力，对于房屋产权的认定应以登记为准。我们倾向于第一种意见。若允许执行，则其基本生活将无保障。因此，只要不是双方串通恶意逃债，应当支持其停止执行的诉讼请求。6，综合以上观点，本院对此认识如下：离婚财产分割协议在性质上属于清算协议，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，离婚房产权属的约定必须经不动产登记才发生物权效力，离婚房产权属约定不具有物权效力，例外时，案外人的债权亦可排除强制执行。基于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释〔2015〕10号)第二十八条规定对不动产买受人执行异议权的类推等理由，离婚协议中约定的所有权人也应可排除名义登记人之债权人对系争房产申请的强制执行。不过其应满足如下要件：执行债权为无担保、无优先受偿地位的普通金钱债权或其他无偿债权(相反情形系：执行债权对房屋存在担保物权)；离婚协议债权在房产特定查封前产生并合法有效；案外人在房产特定查封前已占有房产；约定所有权人对未及时办理房屋产权变更登记无过错。“唯一家庭生活住房”与“无逃债恶意”不宜作为异议权成立的积极要件，但“有逃债恶意”可作为执行债权人的抗辩事由。离婚协议债权更类似于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释〔2015〕10号)第二十八条（而非第29条）规定的不动产买受人的债权，因此，离婚协议债权能对抗的只是无担保的普通金钱债权强制执行，对于有担保的或者其他优先受偿的金钱债权强制执行则不能对抗。执行债权为无担保、无优先受偿地位的普通金钱债权或其他无偿债权，此为排除强制执行的第一项要件。离婚协议债权须在房产特定查封前产生并合法有效，此为排除强制执行的第二项要件。该项要件要求离婚协议债权早于申请执行人的查封时间，但并不要求早于执行债权的成立时间。临沂聚丰典当公司（执行债权人）与朱文颖（名义登记人）的金钱债权，系朱文颖与贾永青（约定所有权人）离婚后发生的，属于朱文颖的个人债务，讼争房屋在执行债权发生时已不是朱文颖的责任财产，约定所有权人在特定查封前已占有涉案房产，此为排除强制执行的第三项构成要件。约定所有权人对于涉案房产未及时办理产权变更登记无过错，此为离婚协议债权可排除强制执行的第四项构成要件，此项要件对应于《异议复议规定》第28条第4项所规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”。在离婚后未办理房屋产权变更登记的原因有很多，在以下情形中约定所有权人均无过错。首先，夫妻共有房产只登记在一方名下的情形在我国极其普遍。在离婚后，即使双方立即着手办理产权移转手续，也需要一定的过程和时间（至少应给予三个月期限）。其次，倘若房屋按揭贷款在离婚时尚未还清，则在房屋有抵押时，在很多地方无从办理过户登记。再次，还有其他一些客观限制导致无法办理产权变更登记，例如非按揭的其他抵押权登记、经济适用房出售年限未满。最后，由于名义登记人的不配合，导致未能办理产权变更登记。未通过提起诉讼行使物权登记请求权并通过法院强制执行完成物权变动的，能否视为约定所有权人具有过错？最高人民法院认为：“对于普通的民事主体，不可将其都视为法律专家，此种情况，不能视为买受人有过错。何况，诉讼和执行本身也有一定时间要求，不能满足对买受人物权期待权的保护要求。”在实践中，未及时办理房屋产权变更登记也存在可归责于约定所有权人的情形。例如，在离婚后，名义登记人擅自在涉案房产上设定抵押权，约定所有权人明知而未提出异议，导致后来长期未能办理产权变更登记；为了避税而故意不办理产权变更登记；离婚双方在客观上可办理产权变更登记的情况下却约定不办理，应当被认定为有过错。因为这种约定本质上属于不动产借名登记，对于这种人为造成的名义权属与真实权属不一致的情形，自不应超越债权平等性原则给予特殊保护。客观上可办理房屋产权变更登记但约定所有权人主观上有意不办理者，皆为有过错，从而无权排除执行债权人对系争房产的强制执行。因离婚协议债权应早于申请执行人的查封时间，但并不要求早于执行债权的成立时间。故，对于临沂聚丰典当公司主张的本案债权系借新还贷而来，最始债权早于离婚协议，而提供的证据，与本案不具有关联性，本院不认定为有效证据。本案中，临沂聚丰典当公司对朱文颖的债权为普通金钱债权，满足排除强制执行的第一项构成要件。贾永青与朱文颖离婚后，双方先后分别与他人结婚，离婚协议是真实的，并非虚假，双方的离婚协议债权在房产特定查封前产生并合法有效，满足排除强制执行的第二项构成要件。离婚后，贾永青在特定查封前至今，一直已经占有涉案房产，满足排除强制执行的第三项构成要件。贾永青与朱文颖并非双方约定贾永青在主观上有意不办理过户手续，临沂聚丰典当公司也无证据证实贾永青系在客观上可办理房屋产权变更登记，但是贾永青与朱文颖约定所有权人主观上有意不办理，故，贾永青对于涉案房产未及时办理产权变更登记无过错，满足排除强制执行的第四项构成要件。综上以上意见，临沂聚丰典当公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10417元，由临沂聚丰典当股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 万法宝审 判 员 田开玉审 判 员 姚玉蕊法官助理 葛志龙法官助理 朱萱萱二〇二〇年十二月十日书 记 员 季玲玲