山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终3583号上诉人（原审原告）：威海华建房地产咨询有限公司，住所地威海市环翠区青岛中路****。法定代表人：王钰，总经理。委托诉讼代理人：王立业，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏成喜，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：威海银座家居有限公司，住所，住所地威海市环翠区青岛北路**div>法定代表人：于波，经理。委托诉讼代理人：李孝群，山东鹏华律师事务所律师。原审被告：山东银座家居有限公司，住所地，住所地济南市天桥区北园大街**iv>法定代表人：张庆胜，董事长。委托诉讼代理人：李孝群，山东鹏华律师事务所律师。上诉人威海华建房地产咨询有限公司（以下简称华建公司）、威海银座家居有限公司（以下简称威海银座）与原审被告山东银座家居有限公司（以下简称山东银座）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服山东省威海市环翠区人民法院(2020)鲁1002民初4204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华建公司上诉请求：1.撤销原判第二项，改判威海银座向华建公司支付违约金600万元；2.一、二审案件受理费由威海银座承担。事实和理由：根据一审认定的事实，威海银座提出解除租赁合同，不符合合同约定和法律规定，应当承担违约责任，但一审认定的违约金数额不足以弥补华建公司的租金损失。首先，华建公司重新招商需要人力、物力、财力的支出，自2020年6月30日至今甚至以后更长的时间，涉案商场将会一直处于招商状态，且由于威海银座解除合同，商户减少必然伴随着客流量的减少，由此会导致招商困难，损失远远超过400万元。再者，以往的房屋租赁市场的行情并不确定，不能因此得出华建公司仅损失400万元的结论。一审判决时，只有十分之一商户入驻，华建公司损失了大部分租金。最后，威海银座系租赁合同解除的过错方，应当按照合同约定承担全额的违约责任。威海银座、山东银座辩称，华建公司存在违约，威海银座依约依法解除合同，不应承担违约责任。即使认定威海银座存在一定程度的违约情形，也应大幅降低违约金数额。同时，华建公司也存在违约行为，应承担相应的责任。威海银座上诉请求：撤销原判，改判驳回华建公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定威海银座解除合同构成违约错误。威海银座并未违约，解除合同属于依约、依法，不应支付违约金。威海银座所租赁的房屋经常漏雨渗水，华建公司未按合同约定及时履行维修义务。部分设施设备无法正常使用，因设备老旧，市场上已经没有相应的适配零部件，故只能大修或更换，但华建公司拒不按约履行修复更换责任，导致涉案房屋无法正常使用，合同目的无法实现，故威海银座2020年4月30日通知华建公司于2020年6月30日解除合同。威海银座也因不可抗力致使不能实现合同目的，依据合同法第九十四条第一项之规定解除合同。参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》，新冠××疫情及防控措施属于不可抗力，依据合同法第一百一十七条之规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。一审中，华建公司也认可新冠××疫情及防控措施属于不可抗力，故应认定威海银座亦因不可抗力不能履行合同，部分或者全部免除其责任。二、即使认定威海银座解除合同违约，也应依法大幅度降低违约金数额。此外，华建公司也存在违约行为，亦应承担相应责任，一审判决以偏概全，未认定华建公司违约，未让其承担相应的责任。根据合同法及相关司法解释的规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。双方的合同租赁期限为20年，已经实际履行了15年有余，即履行了合同的绝大部分，确定违约金数额时应予以考虑。威海银座近几年连续巨额亏损，继续租赁经营必将导致巨额亏损，解除合同并非故意为之，威海银座并无主观过错，纯属客观原因所致。一审中，威海银座与华建公司提交的证据均能体现华建公司存在违约情形，但一审法院并未认定并在责任承担方面予以体现。三、参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》的规定精神，威海银座在疫情期间轻微迟延支付租金及并无恶意的情形下不应逾期支付房屋租金的滞纳金。华建公司辩称，一审认定事实清楚，威海银座违法解除合同，致使双方合同目的不能实现，应赔偿华建公司的损失。至于华建公司的违约问题，一审已经查明，但威海银座并未提起反诉，向华建公司主张违约责任。一审判决威海银座承担的赔偿责任远远低于华建公司的损失。华建公司向一审法院起诉请求：1.威海银座支付逾期交付房租的滞纳金14697元(自2020年5月15日起至同年6月10日止，每日按应付租金1049802.89元的万分之四计算)。2.威海银座支付违约金6298817.37元。3.山东银座对威海银座的上述义务承担连带责任。4.诉讼费由威海银座和山东银座承担。一审法院认定事实：2005年4月8日，威海华建房地产开发有限公司（以下简称华建房地产公司）与山东银座（原名济南银座家居有限公司）协商，华建房地产公司在环翠区投资兴建大型商场，商场完工后由山东银座承租。山东银座为经营商场而组建的威海银座成立后，自然承继山东银座在合同中的权利义务，双方为此签订《租赁合同》。《租赁合同》内容包括：一、租赁房产情况：该房产规划六层，地上四层、，地上**、地下两层27000平方米，停车场及空地3000平方米…四、租赁期限20年，自租金起算日起计算。如一方提前终止合同，应提前六个月以书面提出。五、租赁用途为承租方经营范围内的经营…六、租金与支付：第1-3年每年租金260万元，第4-8年每年租金500万元，第9-20年每年租金600万元。房屋交付之日起90日内为免租期。租金按季度支付，于每季度初15日内支付…九、房屋的维修：1.承租方负责承租期内的日常维修，房屋大修包括但不限于渗水、漏雨、裂缝等大修由出租方负责，但承租方使用不当造成的上述问题由其维修。2.承租方负责承租期内的设施设备的日常维护、维修，但电扶梯、直升客梯、货梯、制冷机、变压器等主要设备的大修和正常使用寿命期限终结后的到期更换由出租方负责。…4.承租方在房屋或设备需大修或更换时书面通知出租方，出租方在10日内提供维修服务，拒不维修或迟延维修，承租方自己维修，所需费用从应付租金中扣除。…十四、合同变更、解除、终止及违约责任。…2.出租方有以下情形，应按照承租方主张解除合同的下一年度年租金总额赔偿：…。3.出租方有以下情形：①…②属于出租方的维修义务，经承租方书面通知，逾期30天仍不维修，致使承租方受到损害…承租方有权解除合同，出租方按下一年度年租金赔偿；出租方不主张解约的，承租方自违约行为发生日起，每逾期一天按日租金支付违约金，不足以弥补损失的，超出部分予以赔偿。4.承租方有以下情形：①房屋建成后，承租方违约不租赁…②承租方未经出租方同意提前退租…，出租方有权解除合同收回房屋，承租方按下一年度租金总额赔偿。6.承租方逾期支付租金，每逾期一日，按应付租金万分之四支付滞纳金。华建房地产公司将楼房建好后交付了租赁标的物。2006年3月6日，威海银座成立。威海银座开始履行涉案租赁合同，将租赁标的物出租给商户，用以经营家居销售（银座商场）。本案诉讼中，双方均认可租金自2006年5月1日（除去免租期）起算。后因华建房地产公司将涉案房产分到华建公司名下，华建房地产公司、华建公司、威海银座三方签订补充协议，确认由华建公司承担华建房地产公司在租赁合同中的所有权利义务。2010年左右，威海银座与华建公司签订《补充合同一、二》，威海银座承租了涉案楼房的五楼办公区域，并增加租赁一楼西区面积567.25平方米，双方约定这两部分租赁期限均至2025年4月30日，2014年4月30日前的年租金分别为143979.63元和105046.3元，此后的租金分别为172767.61元和126049.76元，均随主合同租金一并支付。2020年3月13日，威海银座向华建公司发出《商函》，以市场竞争激烈、其目前亏损、受疫情影响等原因请求华建公司“减免2020年2月、3月、4月租金”。同年4月8日，威海银座与华建公司就租金减免及延期支付签订补充协议：华建公司同意给予威海银座2020年2月份租金减半即减免262450元的优惠，并同意威海银座延期2个月支付2020年2月1日至4月30日租金，扣除减免部分外，应于4月15日前交付租金1312254.34元。2020年3月18日，威海银座向华建公司发出《关于物业维修问题的沟通函》，罗列了空调、电扶梯、消防等设备因老化存在的安全隐患、漏水问题及维修方法、费用，要求华建公司依约于10内提供维修，其待问题解决后再交纳租金，并要求华建公司在本月23日前给予答复。4月11日，双方工作人员电话沟通维修问题，华建公司表示因威海银座“维修报价太高以及合同有几年即到期，其维修人员先去看看，双方商量着办”。4月30日，威海银座又向华建公司发出《通知函》称，双方多次沟通房屋及设备的维护维修事宜，但华建公司未积极履行维护维修义务，其向华建公司送达《关于物业维修问题的沟通函》已超过30天，华建公司仍未履行，故其依约确定租赁合同于2020年6月30日解除；华建公司应按2021年度租金向其赔偿，如收到本通知后10日内未书面答复，视为认可本通知函。华建公司收到后，委托副总裁与法律顾问于同年5月5日到威海银座，与威海银座法定代表人进行洽谈。威海银座表示：按照租赁合同，维修义务应由华建公司负责，但此前一直由威海银座承担，在经营状况好的时候，为保持双方的合作关系其没有计较，但以后不能再延续，经向总部汇报后才向华建公司提出维修意见。华建公司表示：消防问题，消防部门每年来检查，如果存在问题，相关部门会对此下发整改通知，但目前没有；扶梯电梯等特种设备每年亦有安检，有问题必须更换，但目前并没有需要更换的通知；唯独漏雨问题，华建公司可以马上维修，但因为不少店铺要装修，想等装修一起。同时华建公司征询威海银座，是否继续合作。威海银座表示目前仍在运营，对物业方面的问题双方按合同履行，仍要求华建公司给予书面答复。5月9日，华建公司针对威海银座《关于物业维修问题的沟通函》书面回复威海银座：1.关于提消防设备主机超过使用年限问题，2020年的消防维保记录注明，消防报警装置无常；2.关于空调设备分水器阀门、集水器阀门等问题，根据合同约定，应由威海银座负责日常维护和维修；3.关于电梯扶梯设备问题，2020年维保记录显示正常，该特种设备使用证显示使用年限至2021年，现使用正常；4.关于渗漏水问题，接函后已派人进行维修处理，对于维修影响承租人使用问题，经与威海银座协商，双方同意待承租人装修时一并解决，如果威海银座坚持马上修复，华建公司马上维修。同时华建公司表示，不同意威海银座提出的解除合同意见。2020年5月27日，威海银座向多家商户发出不再续约的通知，商户遂向华建公司反映并询问华建公司与威海银座租赁事宜。因此华建公司于6月1日书面通知威海银座，其此前已回复不同意威海银座关于提前解除合同的意见，现威海银座已向商户发送闭店通知，是否表明其不顾华建公司的意见，坚持解除合同，要求威海银座给予明确函复。2020年6月10日，威海银座向华建公司支付租金1049802.89元。华建公司认为，威海银座已与租户解除或终止合同，涉案租赁合同无法继续履行，威海银座的行为构成违约；租金交付时间逾期26天，应支付滞纳金，故提起本案之诉。威海银座现已从涉案楼房撤出。银座商场原有商户一百户左右，仅有少部分商户留下，与华建公司协商订立租赁合同。华建公司已经开始了对整个商场的招商，截止到目前，进驻商户约有十几户。关于电梯扶梯设备问题。从华建公司提供的检验报告看，涉案楼房的自动扶梯、乘客电梯在2020年经过山东省特种设备检验研究院威海分院检验合格。关于涉案楼房漏水情况。从一审法院确认的威海银座提供的漏雨照片看，涉案楼房存在数处不同程度的漏雨状况。2013年，威海银座与华建公司就漏水问题签订过补充协议，约定：一、威海银座自愿承担2012年10月30日之前因漏水造成的业户损失；…三、商场因结构防水等问题漏水、渗水沉降给威海银座造成损失时，威海银座书面通知华建公司维修，华建公司应于10内提供维修服务，未在规定期间内完成维修的，威海银座有权自行维修，费用由华建公司承担，造成威海银座租户损失的，经华建公司和威海银座现场签字确认，与业户洽谈后由华建公司给予相应补偿。后双方就漏水造成的损失进行了分担。一审法院认为，本案的争议焦点在于：威海银座解除合同是否构成违约；如构成违约，违约金是否应予调整，如何调整。我国合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，即约定解除。合同法还规定有下列情形，当事人可以解除合同，即法定解除情形：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。威海银座解除合同的理由是，租赁标的物存在多处漏雨，空调、消防设备、电扶梯因老化存在安全隐患，华建公司未履行相应的维修义务，导致标的物无法正常使用，不能实现合同目的，其依法依约解除合同。威海银座对主张空调、消防设备、电扶梯存在安全隐患提供的证据主要为，其于2020年3月向华建公司发送的《关于物业维修问题的沟通函》，罗列了其认为设施设备存在的安全隐患，但华建公司对此不认可。从华建公司相关人员与威海银座法定代表人就此问题的交流沟通看，在华建公司提出“消防、空调、电扶梯每年经年检合格，没有整改文件显示需要更换”时，威海银座并没有表示否认，更没有明确说明并提供其认为存在安全隐患的依据。也就是说，威海银座并未提供有效的证据证实这些设备确实存在需要由华建公司承担维修义务的问题，故威海银座主张空调、消防设备、电扶梯设备存在需要维修的问题，证据不足，不予采纳其主张。对于威海银座主张涉案标的物存在漏雨，华建公司未履行维修义务的问题。华建公司对标的物存在漏雨问题未予否认，也认可一楼漏雨有设计上的原因。从查明的事实看，华建公司多次进行维修，但因很多租户要装修，所以未能进行大修，双方在2013年就此问题专门以补充协议形式明确相关损失如何承担以及如何处理。由此看出，威海银座和华建公司就漏雨问题已经形成有效的、双方均认可的处理方案，并依此继续履行合同。2020年3月份，威海银座又要求华建公司就漏雨问题进行维修，从4月11日双方工作人员的电话沟通看，华建公司提出因威海银座“维修报价太高以及合同几年就到期，可以让维修人员去看看，双方商量着办”，这说明华建公司也没有拒绝，仍在积极履行相应的维修义务。以上说明，华建公司作为出租方，就租赁标的物存在的漏雨问题，除了履行维修义务外，还与承租方积极协商，形成了有效的处理方案。另一方面，本案租赁标的物为一栋多层大楼，漏雨问题主要集中在局部区域，确实在雨天对个别商铺有所影响，但不足以影响整栋楼房的使用，更未达到影响实现租赁合同目的程度。况且如上所述，华建公司虽未彻底解决这部分区域的漏雨问题，但双方经协商后已形成了双方均认可的处理方案。关于涉案合同是否因不可抗力导致无法继续履行的问题，涉案合同履行至2020年初虽经历了新冠××疫情的发生，但进入4、5月份，疫情防控已进入常态化，众多商场开业，威海银座开始了日常经营，华建公司也给予减免了部分房租的优惠，故威海银座以疫情属不可抗力事件导致合同不能履行的意见，不予采纳。综上，威海银座提出解除租赁合同，不符合合同约定和法律规定，构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金的确定。合同法及司法解释规定，约定的违约金过分低于或高于造成的损失，当事人可以请求适当增加或减少。涉案租赁合同中约定了违约金标准，威海银座主张约定标准过高，要求适当减少。威海银座提前解除合同，导致华建公司重新招商，截止到目前，入驻商家仅十分之一有余，华建公司的租金收益大大减少，损失显而易见。华建公司何时能招商结束，现无法确定，损失数额也无法精确。双方约定的违约金标准为一年租金数额，根据以往房屋租赁市场行情及目前标的物的出租情况，这一标准与华建公司实际可能遭受的损失相比过高，应予以调整。考虑华建公司可能遭受的损失、涉案合同实际履行情况、威海银座的过错程度及情节，根据公平原则和诚实信用原则，按照8个月租金标准调整违约金，确定违约金为400万元。威海银座最后一次支付租金已逾期，根据合同约定，应支付相应的滞纳金。关于山东银座是否应对威海银座的上述义务承担责任的问题。租赁合同约定，威海银座成立后自然继受山东银座在合同中的权利义务，也就是发生了权利义务转移。故华建公司要求山东银座承担相应的合同义务，理由不当，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释一》第二十九条之规定，判决：一、威海银座家居有限公司于判决生效后十日内向威海华建房地产咨询有限公司支付逾期支付房屋租金的滞纳金10917元；二、威海银座家居有限公司于判决生效后十日内向威海华建房地产咨询有限公司支付违约金400万元；三、驳回威海华建房地产咨询有限公司的其他诉讼请求。如威海银座家居有限公司未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33457元，威海华建房地产咨询有限公司负担14013元，威海银座家居有限公司负担19444元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。威海银座和山东银座提交威海市环翠区人民法院（2020）鲁1002民初6740号民事判决书一份（环翠区日顺厨房设备经营部诉威海银座、山东银座房屋租赁合同纠纷，该判决尚未生效），拟证实威海银座在租赁涉案房屋期间，房屋存在漏水、漏雨问题，华建公司未按照合同约定及时履行维修义务，存在违约行为，威海银座有权解除合同，不承担违约责任，后续还有几个商户起诉威海银座，威海银座保留向华建公司请求赔偿的权利。经质证，华建公司对该证据真实性无异议，但主张该判决尚未生效，不能作为证据，华建公司从未否认租赁物存在漏雨，双方也曾就此达成协议，根据协议，威海银座既可以通知华建公司维修，也可以自行维修、向华建公司主张维修费，威海银座提出设备老化、漏雨问题后，双方进行沟通，通过以上证据可以看出，商户主张的漏雨问题发生于2018年，商户正常经营中从未主张漏雨，恰恰是威海银座违法解除租赁合同后，才导致商户起诉。二审中，双方均认可涉案房屋租赁合同于2020年6月30日实际解除。另查，2020年3月18日，威海银座向华建公司发出《关于物业维修问题的沟通函》，载明设备大修及漏水维修费用共计1040220元。对于一审查明的其他事实，本院予以采纳。本院认为，本案的争议焦点为：涉案房屋租赁合同解除系何方违约行为所致；一审酌定的违约金数额是否合理，应否予以调整。首先，双方均认可涉案房屋租赁合同于2020年6月30日实际解除，对此，本院予以认定。但对于合同解除的原因，双方各执一词。威海银座主张，涉案租赁物存在设备老化、漏水等情形，华建公司在接到威海银座维修通知后，未及时履行维修义务，导致商场无法正常使用，故威海银座行使解除权。经查，双方租赁合同约定，“属于出租方的维修义务，经承租方书面通知，逾期30天仍不维修，致使承租方受到损害，承租方有权解除合同”；2013年双方补充协议就漏雨问题进行了进一步的约定，即“商场因结构防水等问题漏水、渗水沉降给威海银座造成损失时，威海银座书面通知华建公司维修，华建公司应于10内提供维修服务，未在规定期间内完成维修的，威海银座有权自行维修，费用由华建公司承担，造成威海银座租户损失的，经华建公司和威海银座现场签字确认，与业户洽谈后由华建公司给予相应补偿”。根据本案查明的情况，华建公司收到威海银座的沟通函后，对房屋漏水问题予以认可且承诺维修，但实际上未能履行，确实存在违约行为，但该行为并不足以导致涉案合同的解除。《全国法院民商事审判会议纪要》第四十七条规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”可见，即使当事人在合同中对解除事由约定明确具体且已实际发生，对合同约定解除仍有必要加以限制，如解除事由的约定过于宽泛，将大大增加合同解除的概率，与“促进交易”这一合同法核心价值相悖。本案中，一方面，漏雨问题由来已久，但并未在实质上影响威海银座经营涉案商场多年，即合同的根本目的未受影响；另一方面，威海银座向华建公司发出的维修沟通函载明的全部的维修费用为100万元出头，漏雨也仅限局部区域，其所主张的损失即使属实，相较剩余合同履行期数千万元的租金，实“显著轻微”。此外，根据双方2013年补充协议的约定，在租赁物发生漏雨问题后，威海银座可选择自行维修、华建公司负担费用的方式解决，而非必须由华建公司维修。现威海银座在存有更利于合同履行的解决方案的情况下，选择直接解除合同，并不符合守约方解除合同的法定条件，该项上诉理由本院不予采信。同时，2020年4、5月份，新冠疫情的防控工作已经进入常态化状态，威海银座恢复正常经营，华建公司亦给予了减免部分房租的优惠，故威海银座关于不可抗力解除合同的上诉理由本院不予采信。合同另约定，“承租方未经出租方同意提前退租，出租方有权解除合同，收回房屋，承租方按下一年度租金总额赔偿”。如前所述，威海银座在行使解除权事由不具备的情况下，单方拒绝继续履行合同，华建公司取得剩余租赁期租金的合同根本目的不能实现，威海银座的退租行为属于根本违约，华建公司有权根据合同约定解除合同，并向对方主张违约金。第二，关于违约金问题。合同约定，承租方退租，出租方可主张下一年度租金总额的违约金。一审酌减违约金数额为400万元，威海银座认为过高，华建公司认为过低，对此，本院评述如下。一方面，如双方恪守履行合同，则华建公司可在未来几年的时间内，稳定地取得3000余万元的租金收益，即使扣除威海银座主张的维修费、给商户造成的损失及其他成本，华建公司的收益亦相当可观。但是，在疫情导致市场萎靡的背景下，威海银座单方退租，华建公司不得不重新招租，未来几年的收益不明朗，也不乐观，预期利益受损，加之重新招租的成本支出，华建公司因威海银座退租所致的损失显而易见。另一方面，涉案商场存在漏雨等情形，华建公司不及时维修的行为不可避免地给威海银座带来影响。再考虑到疫情因素，双方利益应予以适当平衡。一审结合本案的全部事实，根据公平和诚信原则，酌定违约金数额为400万元，合情有据，双方要求调低或调高，本院皆不予支持。综上所述，威海银座家居有限公司、威海华建房地产咨询有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38888元，由威海银座家居有限公司负担28026元，由威海华建房地产咨询有限公司负担10862元。本判决为终审判决。审判长 乔 卉审判员 杨秀萍审判员 张燕妮二〇二〇年十二月二十五日法官助理宋杨书记员刘莎莎