辽宁省营口市老边区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0811民初2010号原告：仪某某，男，1976年10月24日出生，汉族，公务员，辽宁省盖州市人，现住营口市老边区。原告：崔某，女，1976年11月4日出生，汉族，工人，辽宁省大石桥市人，现住营口市老边区。二原告共同委托诉讼代理人：赵某某，系辽宁某某律师事务所律师。被告：营口某某某某有限公司，住所地营口市老边区。法定代表人：刘某，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭某某，该公司法务。被告：某某物业有限公司营口分公司，住所地营口市老边区。负责人：徐某某，该公司总经理。原告仪某某、崔某与被告营口某某某某有限公司、某某物业有限公司营口分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月22日作出（2020）辽0811民初1392号民事判决，原告仪某某、崔某不服上诉于营口市中级人民法院。营口市中级人民法院于2020年9月4日作出（2020）辽08民终2774号民事裁定书，裁定撤销原判决并将该案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告仪某某及仪某某、崔某的共同委托诉讼代理人赵某某、被告营口某某某某有限公司委托诉讼代理人郭某某到庭参加诉讼；被告某某物业有限公司营口分公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仪某某、崔某向本院提出诉讼请求：一、请求判令二被告支付原告房屋现有装修拆除费用、重新安装地热费用、装修拆除后重新装修费用等相关费用，费用暂定5000元（最后结果以司法鉴定为准）二、请求判令二被告支付原告搬家费、家具拆装费、房租等费用暂定5000元（最后结果以司法鉴定为准）三、请求判令二被告支付原告2013年至2020年供暖期的供暖费总额的50%，共计11940.25元。事实与理由：原告仪某某、崔某二人系夫妻，二人于2011年9月26日与被告营口某某某某有限公司签订商品房买卖合同，购买了由某某公司开发的某某某某小区13#2-701。该小区由被告某某物业有限公司营口分公司提供物业管理。原告于2013年9月30日办理入住，自入住后，房屋冬季室内供暖温度一直不达标，无法满足正常居住标准。原告购买的该房屋为精装修，保修期为2013年9月30至2015年9月30日，原告为此多次找到某某某某协商，某某置业称其与被告某某物业为一家，让原告找物业协商此事。物业公司明确表示这事找它，它将尽全力解决。原告为此事辗转经过了几个供暖期，但室内供暖温度一直不达标。2020年1月22日，在原告多次找二被告沟通的情况下，某某物业才同意为原告进行地热重新铺设，并为原告出具情况说明。但是到了约定的开工日期，被告仍未进行维修。原告找到被告进行交涉，被告以其更换物业经理，之前的承诺是原物业经理作出为由，拒绝履行对原告的承诺。被告营口某某某某有限公司辩称，首先，导致原告家中地热温度不达标的因素有很多，原告没有证据证明是因为七年前房屋交付时地热施工质量问题导致的；其次，原告房屋已交付七年多的时间，质保期2015年9月30日之后已经过期，被告不应承担保修责任；最后，本案的诉讼时效在2017年9月30日之后就已过期，原告已经丧失胜诉权。原告的诉讼请求没有事实及法律依据，并已过诉讼时效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告某某物业有限公司营口分公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：1.对于二原告提供的被告某某物业有限公司营口分公司出具的情况说明，二原告用于证明其购买的房屋地热铺设存在问题，二被告计划于2020年4月对原告进行补偿、维修。对此被告营口某某某某有限公司表明对这份证据的真实性没有异议，物业公司并非专业的质量鉴定机构，不能真实的判断原告室内温度不达标的原因，物业公司也不是责任主体，没有义务对原告室内温度不达标的问题予以解决和补偿，该份情况说明在出具前和出具后都没有取得其公司的认可和确认，故对其公司没有约束力。被告某某物业有限公司营口分公司委托诉讼代理人在本院于2020年10月12日的询问笔录中表明确实为二原告出具过上述情况说明，真实性无异议，其公司与被告营口某某某某有限公司之间系委托关系，其公司负责协调，有问题其公司负责找营口某某某某有限公司下属的员工，之所以为二原告出具情况说明是因为其公司认为能与被告营口某某某某有限公司协商成功并赔付业主，被告营口某某某某有限公司未同意上述情况说明，故无法履行对业主的承诺。本院认为，上述情况说明系与被告营口某某某某有限公司存在委托关系的某某物业有限公司营口分公司所出具，虽然房屋质量问题的责任主体为开发商营口某某某某有限公司，但保修期内开发商营口某某某某有限公司将房屋维修等事项委托给被告某某物业有限公司营口分公司协调处理，故被告某某物业有限公司营口分公司为原告出具的关于所购房屋冬季室内温度不达标的补偿及地热重新铺设计划的情况说明效力应及于被告营口某某某某有限公司。2.对于辽宁某某资产评估有限公司出具的资产评估报告，被告营口某某某某有限公司不予认可，鉴定项目不在鉴定机构及评估师的评估专业范围内，鉴定机构超资质范围鉴定，采用鉴定方法错误，导致鉴定错误，依法应予以撤销，并于2020年12月9日向本院提交了复议申请书，于2020年12月10日提交了申请鉴定人出庭接受质询的申请书。鉴定人于2020年12月11日对被告营口某某某某有限公司的复议申请书进行了书面回复，于2020年12月14日出庭接受了质询，对被告营口某某某某有限公司提出的各项异议逐项进行了解答，原告没有提出足以推翻评估报告的相应证据，经本院审查，该评估报告亦不存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条规定的当事人申请重新鉴定，人民法院应当准许的四种情形（鉴定人不具备相应资格的；鉴定程序严重违法的；鉴定意见明显依据不足的；鉴定意见不能作为证据使用的其他情形），故辽宁某某资产评估有限公司出具的资产评估报告本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告仪某某与被告营口某某某某有限公司于2011年9月26日签订商品房买卖合同，购买营口某某某某13#2-701房屋（老边区盼盼路南58-1号2单元115号），原告仪某某、崔某于2011年9月30日入住该房屋。被告某某物业有限公司营口分公司系为某某某某小区提供物业服务的物业公司。原告称，自入住后房屋冬季室内供暖温度一直不达标，在原告多次找二被告沟通的情况下，被告某某物业有限公司营口分公司同意为原告进行地热重新铺设，并于2020年1月22日为原告出具情况说明一份，该情况说明所载内容为“营口某某某某13#2-701，2013年9月30日办理入住，自入住以后冬季室内供暖温度一直不达标，客厅18度，主卧及次卧均为14度。无法满足正常居住标准，现经多次协商进行地热重新铺设。维修期预计时间为2020年4月中下旬至2020年7月中下旬，时间为3个月。装修后需要有3个月的空置期进行放味，预计供暖期前完毕。计划补偿费用如下：1、自2013年供暖期至2020年供暖期的供暖费补偿50%（该费用先行进行补偿）；2、维修期产生的搬家费、家具拆装费、租房费等相关费用（根据实际发生费用进行计算）；3、因装修标准改变，部分甲供材无法恢复，将使用相同标准的甲供材进行替换。”该情况说明盖有“营口某某某某物业服务中心非经营用章”印章。另查，经原告申请，本院通过营口市中级人民法院对外委托辽宁某某资产评估有限公司对原告所购买的位营口市号房屋地热拆除重装涉及的各项费用进行了评估，2020年11月30日，辽宁某某资产评估有限公司出具资产评估报告书，载营口市号房屋地热拆除重装涉及的各项费用用于评估基准日评估值合计为163010元。二原告为此花费鉴定费3000元。再查，二原告每年缴纳的取暖费为3411元，自2013年至2020年共缴纳取暖费27288元。本院认为，买受人与出卖人签订的房屋买卖合同成立生效后,买受人有权利取得符合合同规定质量的房屋,出卖人也应保证交付的房屋符合合同中约定的质量要求;当房屋出卖人交付的房屋有瑕疵时,其应承担一定的法律责任。买受人在接受房屋时,一般应对房屋质量进行必要的检验,凡在一般验收中能够发现的显而易见的比较明显的或者已知的质量瑕疵,买受人应该在接受时提出,若没有其他特别的规定,对于买受人在取得房屋后提出的一般瑕疵,出卖人可以不需承担责任。但对于采取通常方法一时不易发现,而须经过专门鉴定或在房屋使用过程中才能发现的,且房屋质量问题未严重影响正常居住使用的,出卖人应当负责修复,给买受人造成损失的应予赔偿，本案中涉案房屋系精装房，自入住后即出现冬季室内温度不达标问题，被告亦未向本院提供证据证明原告房屋冬季室内温度不达标系原告自身使用所造成，故出卖人对于精装房屋出现的上述问题应当负责修复并承担相应的损失，原告仪某某、崔某要求被告营口某某某某有限公司赔偿重新进行地热铺设发生的费用于法有据，本院予以支持。关于二原告要求被告营口某某某某有限公司赔偿2013年至2020年供暖期的供暖费总额的50%共计11940.25元的诉讼请求，因被告某某物业有限公司营口分公司出具的情况说明中同意补偿原告2013年至2020年供暖费的50%，且原告的诉请未超过其2013年至2020年实际缴纳取暖费的50%，故原告的该项诉请本院予以支持。关于原告要求被告某某物业有限公司营口分公司承担赔偿责任的诉讼请求，因被告某某物业有限公司营口分公司与被告营口某某某某有限公司之间系委托关系，赔偿责任应由委托任承担，故原告的该项诉请，本院不予支持。关于被告营口某某某某有限公司提出本案已过诉讼时效的抗辩理由，因原告入住后对涉案问题一直在与被告进行交涉，且被告某某物业有限公司营口分公司出具的情况说明时间为2020年1月22日，引起了诉讼时效的中断，故被告营口某某某某有限公司的该项抗辩理由，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十三条之规定，判决如下：一、被告营口某某某某有限公司赔偿原告仪某某、崔某房屋地热拆除重装涉及的各项费用163010元；二、被告营口某某某某有限公司赔偿原告仪某某、崔某2013年至2020年供暖期的供暖费总额的50%共计11940.25元；三、驳回原告仪某某、崔某的其他诉讼请求。上述款项于本判决生效后十日内付清，逾期给付,按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3800元，鉴定费3000元，由被告营口某某某某有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  邱珊珊人民陪审员  邱 明人民陪审员  邵丽姝二〇二〇年十二月二十九日法官助理常晓品书记员孙贺