广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21337号上诉人（原审被告）：杜明，男，xxxx年8月29日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：潘待宏（曾用名：潘代红），女，xxxx年3月31日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州颐正物业管理有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：张必勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴为标，该公司职员。上诉人杜明、潘待宏因与被上诉人广州颐正物业管理有限公司（以下简称颐正物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初39775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杜明、潘待宏上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.一、二审诉讼费全部由颐正物业公司承担；3.判决颐正物业公司将自拟的物业管理服务格式合同条款中出现损害杜明、潘待宏合法权益的（柜台）二字删除。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。第一，杜明、潘待宏在一审期间提供了大量函件，显示杜明、潘待宏从2017年1月开始，为了能使商铺恢复经营，先后4次主动致函颐正物业公司，要求其删除提供的物业管理服务合同中的“柜台”二字，但是颐正物业公司至今没有回复。颐正物业公司以其行为拒绝与杜明、潘待宏签订不含“柜台”二字的物业管理服务合同，应视为其自动放弃了为杜明、潘待宏提供物业服务并获取管理费的权利。第二，杜明、潘待宏在一审抗辩中没有提及有关进场装修和建墙方面的内容，也在一审庭审中驳斥了颐正物业公司涉及建墙的陈述是故意歪曲事实、混淆视听，本案合同纠纷与建墙与否无关，本案的事实是颐正物业公司自2017年至今，一直拒绝为杜明、潘待宏提供物业管理服务。第三，颐正物业公司没有提供证据证明其曾就杜明、潘待宏签订物业管理服务合同的要求给予回复，其称是杜明、潘待宏拒签物业管理服务合同及多次催促杜明、潘待宏签订物业管理服务合同等陈述是虚假陈述。第四，颐正物业公司拒签物业管理服务合同的行为违反了合同法第三条、第五条、第三十九条、第四十条、第四十一条和《物业管理条例》第三十四条的规定，一审判决认定颐正物业公司一直对涉案商铺提供了事实管理服务缺乏依据。二、一审判决适用法律不当。杜明、潘待宏在一审阶段已经提供了大量的物证，以证明是颐正物业公司拒绝通过与杜明、潘待宏签订合同的形式来约定全面履行管理服务的义务，一审法院适用合同法第六十条、第一百零七条及民事诉讼法第六十四条的规定对本案进行裁判，缺乏依据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院判如所请。被上诉人颐正物业公司二审辩称：一、杜明、潘待宏的第三项上诉请求不属于二审的审理范围。二、涉案商铺所在的商场自2004年开业以来，一直由颐正物业公司管理，至今已十多年，虽然双方现在没有签有有效的物业管理服务合同，但杜明、潘待宏的涉案铺位一直在享受颐正物业公司提供的物业管理服务。三、杜明、潘待宏虽然在2017年后发过几次函件要求签订物业管理服务合同，但其仅为发函，没有实质签订的行为和意愿，也没有与颐正物业公司沟通商户进场问题，其与颐正物业公司的沟通都执着于商铺建墙一事，但双方建墙的纠纷已经由（2017）粤01民终970号判决进行了处理。四、颐正物业公司一直认可杜明、潘待宏商铺的性质，至于物业管理服务合同第1.1条款是格式文本，对商场内所有的商铺均使用该文本，文本中的铺位（柜台）是指铺位或柜台，并未对每个商铺作出区分。若杜明、潘待宏对该条款中商铺的描述有意见，双方也可以按照不动产权证的描述来签订物业管理服务合同，只要杜明、潘待宏愿意签订合同，颐正物业公司可以立刻安排。因本案纠纷，颐正物业公司于2019年10月14日诉至一审法院，请求判令：1.杜明、潘待宏支付自2017年1月1日起计至2019年12月31日止共36个月的综合管理费，合计50328元；2.杜明、潘待宏支付迟延支付上述综合管理费的违约金（各期以三个月的综合管理费总额4194元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自上一期最后一个月的22日起计至实际清偿之日止，违约金均以不超过本金为限）；3.杜明、潘待宏承担本案受理费用。一审法院经审理查明：杜明、潘待宏是广州市天河区xx路xxx号x层xxxA铺（下简称案涉商铺）的产权人，案涉商铺的建筑面积为18.6419平方米。2004年11月1日，杜明、潘待宏（甲方）与颐高信息公司（乙方）签订《统一经营协议（一）》，约定甲方同意将案涉商铺交由乙方统一承包管理；甲方同意乙方取得承租权后，乙方有权将商铺连同其他业主委托给乙方的商铺转租给他人（经营户）进场经营，并同意乙方进行整体策划、卖场规划、设计、装修、招商和统一经营管理，同时有权调整经营布局和商铺使用功能，甲方不持任何异议，但仍可依据《房屋所有权证》所明示之位置和面积拥有该物业产权；本协议约定固定租赁经营期5年和可变更租赁经营期10年，共计15年，自2005年1月1日至2019年12月31日；其中2005年1月1日至2009年12月31日为固定租赁经营期，在此期限内合同各方必须严格履行本协议的一切约定条款；2010年1月1日至2019年12月31日为可变更租赁经营期，在此期限内，甲方有权自行出租或经营，但协议各方（包括本协议权利义务的受让人及承继人）必须继续遵守、履行本协议其他条款；甲方同意乙方对该商铺采取包括转租、联营、合作、承包、开设商场、委托经营管理服务等合法方式进行经营管理；固定租赁经营期届满，甲方与乙方再行协商，甲方可选择下列方式之一获得收益：1.与乙方商谈租金等事宜并续签租约，继续由乙方出租和管理；2.在符合乙方整体策划、统一经营要求的前提下，甲方可自营或自行出租，但必须和乙方签订《经营管理合同》，按照乙方规定缴纳经营管理费用等。2009年12月26日，杜明、潘待宏（委托方/甲方）与颐正物业公司（管理方/乙方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方自主经营的商铺位于广州市天河区xxx号壬丰大厦裙楼商场（又名xxxx广场华南总店）四自然层xxxA号铺位（柜台）；管理期限自2010年1月1日起至2010年12月31日止；甲方委托乙方的管理服务内容包括：公共环境卫生清洁、垃圾清运；公共绿地、花木的养护和管理；公共部分的公共秩序管理；商场建筑共用部位的维修、养护和管理；商场共用设备设施的维修、养护、运行和管理（甲方自行增加的设备设施除外）；甲方每月应支付乙方的综合管理费1398元（综合管理费主要包括空调费建筑面积每平方15元/月、物业管理费建筑面积每平方35元/月和推广费建筑面积每平方25元/月；推广费主要包括商场整体品牌推广费，统一商场形象设计、创意及策划、宣传服务等费用，统一产品促销及活动费用，经营培训咨询费用，商场其他宣传资料及会员服务管理等所产生的费用）；甲方应于本合同签订之日向乙方缴纳相当于两个月综合管理费的服务保证金2796元，服务保证金在合同期限内甲方未发生任何违约情形时，于期满结束后一个月内无息返还；综合管理费每三个月支付一次，第一次缴款在本合同签订之日付清，以后每次缴款应在该物业管理服务期开始前十日付清；合同期内，甲方未能依约按时支付综合管理费、支付乙方代收的款项（包括但不限于水、电费等）及其他费用，逾期一日按拖欠金额1%计付违约金，逾期达到5日以上的为甲方违约，乙方有权终止对甲方的相关服务并有权单方解除合同及没收服务保证金等。现颐正物业公司以杜明、潘待宏未支付2017年1月1日至2019年12月31日期间的综合管理费为由，向一审法院提起本案诉讼。诉讼过程中，颐正物业公司与杜明、潘待宏均确认双方签订的《物业管理服务合同》约定2010年1月1日至2010年12月31日期间的综合管理费为1398元/月，其后双方并未续签合同，杜明、潘待宏至今仍是案涉商铺的产权人；案涉商铺所在大楼没有成立业委会选聘新的物业管理公司。杜明、潘待宏确认其并未支付2017年1月1日起的综合管理费。颐正物业公司主张杜明、潘待宏将案涉商铺交给颐高信息公司进行统一管理，期限为2005年1月1日至2019年12月31日；颐高信息公司将案涉商铺所在商场授权给颐正物业公司管理；虽然颐正物业公司与杜明、潘待宏没有续签物业管理服务合同，但颐正物业公司一直对案涉商铺所在的商场提供物业管理服务，与杜明、潘待宏成立事实物业管理服务关系。杜明、潘待宏抗辩称颐正物业公司拒绝续签物业管理服务合同，放弃对案涉商铺进行物业管理的权利和义务，造成其财产被盗等损失。为予证明，杜明、潘待宏提交了多份函件等证据。颐正物业公司确认上述证据的真实性，但对上述证据的证明内容及证明事项均不予认可。杜明、潘待宏抗辩称双方当事人之前签订的《物业管理服务合同》中约定颐正物业公司管理的案涉商铺后有“柜台”两字，这是侵害其不动产商铺性质和物权权利，即便案涉商铺并无建墙，颐正物业公司也无权更改案涉商铺的性质为柜台；杜明、潘待宏曾想进场装修（包括建墙等各种方案），但颐正物业公司拒绝其进场装修，导致其无法正常使用案涉商铺；颐正物业公司一直拒绝与杜明、潘待宏签订不含“柜台”两个字的物业管理服务合同，无法保障柜台物品的安全性和经营的安全，导致案涉商铺一直无法经营。对此，颐正物业公司则表示《物业管理服务合同》第1.1条是格式文本，对商场内所有商铺（包括含四边有墙体的商铺及中间没有墙体间隔的商铺）都是使用该格式文本，并没有单独对待；杜明、潘待宏称颐正物业公司拒绝签订物业管理服务合同的陈述均是虚假陈述，其多次催促杜明、潘待宏签订物业管理服务合同，但杜明、潘待宏都没有签订；杜明、潘待宏多年来一直没有与其沟通商铺进场问题，而是与其沟通商铺建墙的问题，其向杜明、潘待宏明确想要对案涉商铺建墙需要得到四边商铺业主同意；物业管理费的收取应与提供了物业管理服务相关，与是否允许案涉商铺建墙无关。另，颐正物业公司明确其第二项诉讼请求虽然表述为违约金，但其并未按照《物业管理服务合同》约定的违约金标准要求杜明、潘待宏支付违约金，该项诉讼请求实际是按照银行贷款利率计算的利息，以不超过所欠本金为限。一审法院认为：虽然颐正物业公司与杜明、潘待宏在《物业管理服务合同》约定的期限届满后未续签合同，但颐正物业公司一直对案涉商铺进行管理，与杜明、潘待宏成立物业管理服务关系，杜明、潘待宏作为案涉商铺的产权人，应支付相应的综合管理费。杜明、潘待宏确认其未支付2017年1月1日起至今的综合管理费，现颐正物业公司要求杜明、潘待宏支付2017年1月1日至2019年12月31日的综合管理费50328元（1398元/月×36月）的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。杜明、潘待宏以《物业管理服务合同》存在“柜台”二字等理由而主张颐正物业公司侵犯了其对案涉商铺的合法物权，该抗辩缺乏依据，一审法院不予采纳。根据《物业管理服务合同》约定，案涉商铺的综合管理费为每三个月支付一次，每次交款应在该物业管理服务期开始前十日付清；杜明、潘待宏未按时支付的，按照每日1%的标准支付违约金。虽然杜明、潘待宏与颐正物业公司未续签物业管理服务合同，但杜明、潘待宏迟延支付综合管理费，确实造成颐正物业公司的利息损失，颐正物业公司要求杜明、潘待宏支付利息的诉讼请求合理有据，一审法院予以支持。现颐正物业公司主张上述利息应以每三个月的综合管理费总额4194元（1398元/月×3月）为本金，自上一期最后一个月的22日起计至实际付清之日止，该主张并无不妥，一审法院予以采纳。其中，自起算之日起至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至清偿之日止的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，以不超过所欠本金为限。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，于2020年6月8日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，杜明、潘待宏向颐正物业公司支付广州市天河区xx路xxx号x层xxxA铺在2017年1月1日至2019年12月31日期间的综合管理费50328元；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，杜明、潘待宏向颐正物业公司支付迟延付款利息（以每三个月的综合管理费总额4194元为本金，自上一期最后一个月的22日起计至实际付清之日止；自起算之日起至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至清偿之日止的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，以不超过所欠本金为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费960元，由杜明、潘待宏负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，杜明、潘待宏提交了2020年4月11日的报警回执和2020年4月9日至4月11日涉案商铺的监控截图、现场照片，拟证明颐正物业公司一直以来没有对涉案商铺进行管理，反而监守自盗，造成杜明、潘待宏涉案商铺内的财物损失。颐正物业公司对此质证称：对报警回执的真实性予以确认，监控截图及现场照片太模糊，无法辨认真实性，但对证明内容均不予认同，事实是颐正物业公司的保安在一次例行巡查时发现涉案商铺的玻璃柜台损坏，现场满地玻璃碎片，即时向公司汇报情况并第一时间围蔽现场，经查看场内监控，显示该铺柜台在无人触碰的情况下自然脱落，原因应为玻璃老化，后杜明、潘待宏因此报警，颐正物业公司已经积极配合警察进行现场调查、笔录及提供相关监控视频，并在此后出具书面的情况说明，派出所没有再就该事联系过颐正物业公司。颐正物业公司提交了社会保险费申报缴款情况查询、劳动合同、增值税普通发票、值班记录表、合同以及推广活动清单表，拟证明其聘请了清洁员、安保、楼管、工程、行政财务等人员对涉案商铺所在的商场提供各项服务、代收水电费以及提供清洁、运营、宣传、公共区域及设备的维修维护。另查，本院就上诉人杜明、潘待宏与被上诉人颐正物业公司物业服务合同纠纷一案，于2017年6月27日作出的（2017）粤01民终9712号民事判决中，“本院认为”部分如下：“首先，关于颐正物业公司是否具备主张综合管理费的主体资格的问题。其一，颐正物业公司在一审中提供下列证据证明其有权主张综合管理费：1.委托书、商品交易市场登记证、营业执照，证明广州壬丰房地产开发有限公司委托颐高公司对天河南住12-1A综合办公楼（即壬丰大厦）1-x层进行统一规划、招商、管理；2.授权证明，证明颐高公司授权颐正物业公司对壬丰大厦105楼进行统一经营管理、收取管理费等；3.依申请公开政府信息答复书、资质证书、物业服务企业基础信息档案，证明颐正物业公司具有提供物业服务的资质。其二，本院已作出的生效判决（2016）粤01民终11684号民事判决已认定颐正物业公司具备物业管理资质，且颐高公司、颐正物业公司对广州市天河区xx路xxx号壬丰大厦1-5层进行物业管理并按照每月每平方米75元的标准收取物业管理费的事实。其三，（2017）粤01民终9711号案上诉人陈雯提交的穗天住建信[2016]185号《关于钟顺燕信访事项的复函》说明颐正物业公司未办理物业服务备案手续，但是否办理备案手续属于行政管理范畴，杜明、潘待宏以此为由不同意向颐正物业公司支付物业服务费缺乏理据，本院不予采信。……最后，关于杜明、潘待宏称因颐正物业公司不同意间墙以及按照其修改意见签订《物业服务合同》故拒交综合管理费合理的问题。其一，本院作出的（2017）粤01民终970号民事判决已认定：‘在杜明、潘待宏未征得周围商铺业主同意的情况下，颐高信息公司、颐正物业公司基于其物业管理职责，为维护业主合法权益，拒绝杜明、潘待宏在涉案商铺修建外墙的行为并不构成侵权行为。’因此，杜明、潘待宏以颐正物业公司不同意其间墙属于侵权以及杜明、潘待宏要求变更合同条款否则拒绝签订物业服务合同的主张，均缺乏事实和法律依据，其以此为由不同意缴交综合服务费的上诉理由不成立，本院不予采信。……”本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：杜明、潘待宏的第三项上诉请求未在一审中提出，本院在二审期间不予调处，双方可另行协商解决。杜明、潘待宏在二审中提交的证据，不属于二审期间的新证据，本院对此不予采纳。本院在已生效的（2017）粤01民终9712号民事判决中对杜明、潘待宏提出的颐正物业公司是否具备主张综合管理费的主体资格以及能否因颐正物业公司未按其修改意见签订物业服务合同为由拒交综合管理费进行了详细的分析和认定，杜明、潘待宏在本案中再次以此作为拒交综合管理费的理由，缺乏事实和法律依据，本院对该上诉主张不予采纳。虽然双方在《物业管理服务合同》约定的期限届满后未再续签合同，但颐正物业公司一直对涉案商铺进行管理，双方已经形成了事实上的物业管理服务关系，一审法院认定杜明、潘待宏应向颐正物业公司支付2017年1月1日至2019年12月31日期间的综合管理费及迟延付款的利息，合法合理，本院予以维持。综上所述，上诉人杜明、潘待宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费960元，由上诉人杜明、潘待宏负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年十二月十日书记员 莫善友唐颖琪