广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3866号上诉人（一审原告）：曾欢，女，汉族，1996年6月4日出生，住广东省珠海市香洲区**************，居民身份证号码441************488。委托诉讼代理人：张超君，广东兼济律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：王若溪，男，汉族，1985年8月1日出生，住广东省珠海市香洲区********************，居民身份证号码230************911。一审原告曾欢因与一审被告王若溪房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院(2020)粤0402民初7509号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。本院审理查明的事实2020年1月3日曾欢（乙方）与王若溪（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于珠海市*************其中北向两间房屋出租给乙方使用，租赁期限自2020年1月3日起至2021年1月3日止；月租金2900元，押金5800元，每月3号乙方准时向甲方交纳当月房租，未按时交纳房租无权使用该房屋，且押金不可抵扣租金及其他费用；租赁期内所产生的电费、水费等费用由乙方负责交纳；如乙方在承租期内毁约不租自动终止合同，押金不予退还；租赁期内乙方如未按合同约定交纳租金超过五日，将视为乙方违约而终止合同，甲方可收回房屋，押金不予退还；租赁期内乙方如需转让该房屋须征得甲方同意，乙方不得擅自收取转让费等。合同签订后，曾欢向王若溪支付了押金5800元,及2020年1月3日至4月3日的租金8700元，结清了2020年4月份之前产生的水电费。曾欢提交1.2020年3月17日、3月23日、4月3日、4月4日与王若溪微信联系的聊天记录，其中3月17日曾欢称“这个情况我们没有办法继续下去呀，因为我们肯定是需要营业执照的……”，“当时说小区底商不给办理，我还以为是政策原因，营业执照都没办法办的话也很难受呀”，“像美团那些都会来看你是不是注册地址在这里。不可能说我去注册501的然后商铺在101，人家也不会给过的”；3月23日曾欢称“我们咨询了平台，平台答复是必须要经营地址和注册地址一致……。您这边如果确实无法提供对应的资料的话，我们是要求退租并返还押金……”；4月3日王若溪回复“退的话水电要结一下。”2.珠海市雾点文化传播有限公司开立收到“设计服务”费8000元的增值税普通发票。3.向珠海市雾点文化传播有限公司即“雾点涂鸦”老板支付1000元费用的微信联系转账记录。曾欢称，租赁案涉房屋用以经营花卉，合同签订并向王若溪支付了押金、租金后才知道案涉房屋是王若溪父亲所有，且无法办理工商登记和美团注册，王若溪称可提供同栋503房办理上述手续，但将会导致登记地址与实际经营地址不一致，于是要求退租；上述提交的1000元转账记录，系二审期间找到“雾点涂鸦”老板后取得的，未能寻得其他款项支付的记录；门头招牌喷涂完成后，“雾点涂鸦”人员需将其闲置的设备存放在房屋中，便将房屋中的一间借给“雾点涂鸦”放置物品；2020年4月4日将房屋钥匙交给“雾点涂鸦”人员，未与王若溪办理交接手续。王若溪确认上述与曾欢微信联系聊天记录的真实性，称双方在签订合同前已明确告知曾欢租赁案涉房屋只能提供同栋503房的产权证供经营注册，此前租赁案涉房屋人亦曾使用503房产权证注册经营花卉；案涉房屋的前手承租人亦经营花卉，室内装修完好，曾欢只是委托“雾点涂鸦”在原有的门头招牌上重新进行了喷涂，并没有进行其他装饰装修。王若溪案中提交了与“雾点涂鸦SIK”微信联系的聊天记录，其中2020年4月3日“雾点涂鸦SIK”加王若溪微信，称“我是雾点涂鸦SIK，我是陈峻，我东西都在金钟2栋一楼那个小房间，但是我人在深圳出差一段时间，前天才知道曾欢要搬走，我想问能否让我单独继续租这个房间呢”,王若溪则称“曾欢也没有找我退”，“陈峻”回应称“那我先和她商量一下，便宜点的话我租下来好了”，王若溪又称“曾欢还没有退，也没有交这月租金”“之前租2900，我降200你加200，2700/月”，“陈峻”回复“我决定租了”，王若溪又问“你们两个沟通好了吗”，“陈峻”称“OK啦，押金我给她就行，你这边就不用退给她了，我就从明天开始算”，王若溪称“租金和押金交给我，我单独和曾欢结，避免纠纷”，“陈峻”回应“我先给你租金，押金缓几天可以吗？”王若溪称“没问题”；4月4日“陈峻”在微信向王若溪转账支付2700元；4月11日“陈峻”称“我考虑过还是不租了，月底前我会把东西搬走”。王若溪称，租赁房屋系其父亲所有，其本人是独生子女，因父在东北故受委托处理房屋出租事宜；曾欢提出退租时，“雾点涂鸦”自称“陈峻”的提出想租赁房屋，遂予同意，并同意在“雾点涂鸦”交纳押金后将曾欢交纳的押金退回，但“雾点涂鸦”于2020年4月4日向王若溪交纳了2020年4月份的租金2700元后，却没有按约定签订租赁合同和交纳押金。另查明，珠海华孚石油化工有限公司作出《关于有偿转让公司住房办理产权证的规定》及《华孚公司关于有偿分配现有部分住房的方案》，将金钟花园2栋101室分配给王若溪父亲王炜使用。曾欢提起本案诉讼，请求判令1.确认案涉房屋租赁合同无效；2.王若溪退还2020年1月3日至2020年4月3日的四个月租金和押金共17400元，并按照同期银行的贷款利率4.35%的四倍计算利息为3027.6元，共20427.6元；3.王若溪赔偿装修费用8000元。一审中曾欢确认上述请求判令主张王若溪退还四个月租金金额有误，应为三个月租金8700元。一审判决的理由与结果一审法院认为，租赁权的权源为合法占有而非所有权，案涉房屋为王若溪父亲所有，王若溪父亲并未反对王若溪占有房屋，王若溪将案涉房屋交付给曾欢后，曾欢也实际占有并使用了案涉租赁房屋，故王若溪非案涉房屋的所有权人不影响曾欢、王若溪签订的房屋租赁合同的效力。曾欢、王若溪双方签订的房屋租赁合同为双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的权利和义务，曾欢诉请确认案涉租赁合同无效没有法律依据，一审法院不予支持。在合同履行过程中，当事人协商一致可以解除合同，曾欢占有使用案涉房屋至2020年4月4日，“雾点涂鸦”也于当日向王若溪交纳了2020年4月份的租金，故曾欢、王若溪之间的租赁合同自2020年4月4日解除。在租赁合同解除前，曾欢实际占有使用案涉房屋，曾欢应向王若溪支付租金及水电费等费用，曾欢诉请王若溪返还租赁期间的租金没有依据，一审法院不予支持。曾欢、王若溪协商一致提前解除双方签订的租赁合同并由“雾点涂鸦”承租案涉房屋，曾欢并无案涉租赁合同中约定的违约并不予退还押金的行为，故案涉租赁合同解除后，王若溪应向曾欢返还押金5800元。王若溪认可“雾点涂鸦”于2020年4月4日开始承租案涉房屋，故“雾点涂鸦”未按时交纳租金等行为的后果不应由曾欢承担，王若溪抗辩不予退还押金没有依据，一审法院不予支持。关于曾欢主张的利息，曾欢未与王若溪办理案涉租赁房屋的交接手续，曾欢、王若溪也没有就退还押金达成任何的协议，案涉租赁合同中也没有约定退还押金的利息，故曾欢诉请王若溪支付利息没有依据，一审法院不予支持。关于曾欢主张的装修费用，曾欢提交的发票是起诉后补充开具的，且开票单位与曾欢在曾欢的租赁期限内共同使用案涉租赁房屋，曾欢与开票单位存在关联关系，曾欢未按照一审法院要求提供相应的支付凭证，也未提供其他证据佐证装修费用有实际产生，曾欢应承担相应的不利法律后果，一审法院对于曾欢主张的装修费用不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决一、王若溪于判决发生法律效力之日起七日内向曾欢退还押金5800元；二、驳回曾欢的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取473元，由曾欢负担413元，王若溪负担60元。当事人二审的意见一审原告曾欢不服一审判决，上诉请求撤销一审判决第二项,改判王若溪赔偿装修费用8000元。事实与理由如下:一、《房屋租赁合同》的解除是因王若溪违约导致,装修费应当支持。曾欢与王若溪签订《房屋租赁合同》,曾欢已经按约定向王若溪转账押金和租金,要求王若溪提供涉案房屋的房产证办理相关工商登记手续,才得知该商铺的所有权人是王若溪的父亲且无法提供租赁商铺的房产证明,直至一审开庭期间仍无法提供该商铺的产权证明。曾欢基于相信王若溪为该租赁商铺的所有权人才与王若溪签订合同,虽王若溪在开庭时有提供其父亲事后授权王若溪出租商铺的证明,但这份证明的真伪无从可知。但王若溪一开始作为无权处分人没有将其并非房屋的所有权人告知曾欢,没有履行如实告知义务。同时王若溪没有说明其无法提供租赁商铺的产权证明,违反诚实信用原则,从而导致曾欢做出签订《房屋租赁合同》的错误的民事法律行为。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，由于王若溪的违约导致合同解除。因此,曾欢请求王若溪偿还装修费用是合理的。二、一审法院认为装修费的发票是起诉后补开,且开票单位与曾欢在租赁期限内共同使用案涉租赁房屋,存在关联关系，从而不支持装修费用的主张属认定事实错误。关于发票是在起诉后开具的说明。2020年1月8日曾欢经朋友介绍认识装修公司“雾点涂鸦”,双方就曾欢店铺装修问题进行沟通和交流。由于该装修公司系朋友介绍且曾欢一开始并不知道可能进行民事诉讼，而是在装修完成后,才得知所租赁商铺的所有权人并非王若溪,且无法提供产权证明,导致无法办理“美团”等网上经营业务,曾欢不得已进行民事诉讼,这也是没有马上开具装修费发票而再因在起诉后补充开具的主要原因。《房屋租赁合同》在2020年1月3日签订,但装修事实发生在1月8日之后,曾欢希望装修结束后能早点投入市场经营,因此与装修公司协商让其在装修期间先暂住在该房屋内,加急完成装修,装修公司表示同意。但就此行为认定曾欢与装修公司存在关联关系是不严谨的,存在认定事实上的错误。曾欢承认在一审期间未提交与装修相应的支付凭证上存在疏忽。曾欢由于手机内存问题,早已将一审起诉前所有的微信聊天记录删除,因此才未能在一审审理期间提交。但一审判决后,曾欢联系了装修公司,才取得装修公司的聊天记录,将作为上诉的证据。综上所述,一审法院不支持曾欢的装修费用的属于认定事实上的错误。一审被告王若溪答辩称，1.曾欢主张装修费用不合理，且也不是装修的费用，交对方的房屋是全新、刚装修过的，对方所谓的装修只是在门头招牌进行了喷漆；2.合同签订前已说明了房屋注册的情况，并将同栋503房产证交给曾欢注册。本院判决的理由与结果本院认为，案涉证据证明王若溪之父对案涉房屋享有合法使用的权利，而王若溪受父之托将房屋租予曾欢，并无涉他人、社会和国家利益。王若溪与曾欢签订的合同，是双方平等协商意思表示一致的结果，亦无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的任一情形，曾欢案中主张合同无效，没有法律依据，一审对此认定正确。案涉合同中没有关于王若溪出租案涉房屋，须向曾欢提供房屋所有权证以供工商登记注册之用的约定，案中曾欢承认在合同签订并支付了押金及租金后才向王若溪要求提供房产证，这与曾欢案中提交的与王若溪微信联系的聊天记录相印证，故王若溪未能提供案涉房屋的产权证供曾欢办理工商登记注册，并非合同约定义务，曾欢在租赁房屋前未查问房屋情况，由此产生的风险当自行承担。曾欢主张因王若溪未能提供案涉房屋产权证以供注册，故而应当承担装饰费用的主张，没有事实和法律依据，本院予以驳回。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费50元，由上诉人曾欢负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  王 芳审判员  李 灵二〇二〇年十二月九日书记员  唐明姿