广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终2123号上诉人(原审原告)：卢权浩，男，1987年11月10日出生，汉族，住广东省广州市天河区*************。委托诉讼代理人：王毅，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄铭毅，男，1992年7月5日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区****************。被上诉人（原审被告）：江美娜，女，1993年7月20日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区*******。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：文静，广东持平律师事务所律师。上诉人卢权浩因与被上诉人黄铭毅、江美娜房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2020）粤0902民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人卢权浩及其委托诉讼代理人王毅、被上诉人黄铭毅、江美娜的共同委托诉讼代理人文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢权浩上诉请求：1、撤销原判决第一项中关于“违约金以28000元为基数，按照年利率24%从2019年9月10日起计至付清款之日止”改判为支付违约金80000元；2、撤销原判决第二项，改判被上诉人承担上诉人因维权所支付的律师费15000元；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。一审法院仅认定被上诉人尾款未付，进而认为上诉人的主要损失为利息损失，属于事实认定错误、适用法律错误。主要理由如下：一、一审仅认定被上诉人尾款存在违约的情况与事实不符。在上诉人与被上诉人的整个交易过程中，上诉人都是严格按照合同约定按期履行自己的义务，而被上诉人对于其付款以及配合办理手续义务再三迟延，关于被上诉人具体违约行为的情况，详见附表。二、一审认定律师费由被上诉人承担依据不足属事实认定错误。首先，被上诉人于9月6日签署的《承诺函》上载明银行已经同意贷款81万，但被上诉人直至9月26日支付差额，差额支付时间长达20日，远超约定；其次，从《承诺函》整体解释，差额支付时间超期属一般违约，而第三期款2.8万未付则明确约定构成根本违约，属于举轻以名重。因此，律师费等应该由被上诉人承担。三、一审法院将违约金调整为“以28000元为基数，按年利率24%从逾期之日即2019年9月10日起计至被上诉人付清之日止”属法律适用错误。一审主动对违约金进行调整，违反了当事人意思自治原则。首先，根据《合同法》第一百一十四条规定，被上诉人没有对违约金过高提出抗辩的情况下，一审不应主动对违约金进行调整，代替当事人进行诉讼行为。其次，上诉人已经在综合考虑被上诉人支付大部分购房款的情况下，主动将追偿违约金由购房总额的百分之二十大幅减至《房屋买卖合同》约定80000元违约金的最低标准。最后，按照一审判决，被上诉人每月仅需支付560元的违约金即可占用未付清房款的房屋，显失公平公正。四、律师费依据体现在《承诺函》里，《承诺函》是被上诉人多次违约的情况下签署的，目的是督促被上诉人严格履约，然而在后续履行中无论是差额支付还是尾款支付都有违其许诺，因此守约方维权支付的律师费由违约方承担才符合《承诺函》的目的。五、律师费举证责任有违法律规定，根据《民事诉讼法》第九十一条主张法律变更的当事人应当对该法律事实变更的事实承担举证责任，被上诉人在9月6日银行已经同意贷款81万元，但被上诉人发现银行只贷款了70万元，从支付行为上看银行只同意贷款70万元，同意贷款通知书上是被上诉人与银行之间的约定，相对人以外无从获悉，因此被上诉人应对银行同意贷款通知书何时由81万元变更为70万元的基本事实举证承担责任。黄铭毅、江美娜辩称,被上诉人认为一审判决认定属于证据确实充分，事实清楚，适用法律并无不当，是正确的，应予维持。一、上诉人卢权浩在房屋买卖过程中存在重大过错。在上诉人将房屋交付给被上诉人装修时，经物业公司提醒，被上诉人就发现上诉人已经拖欠该房屋的物业管理费、水费、电梯分摊电费等，其后与上诉人协商，上诉人同意全额清偿之前拖欠的各项费用，然后被上诉人向物业支付了2000元装修押金后，进场装修。但装修完毕后再向物业公司要求退押金才被告知，因上诉人一直未清偿前述拖欠款项，押金不能退还。经被上诉人查询，至上诉人起诉时止，上诉人尚拖欠各项费用共计25396.4元，还未计算滞纳金、违约金等。被上诉人一直与上诉人协商将剩余房款抵冲前述费用，但上诉人不同意，故拖延至今。另外，由于上诉人拖欠前述款项，在被上诉人进住后，被物业公司多次断水断电，给被上诉人生活造成了极大的困扰。在一审判决之后，被上诉人本着息纷止争的善意，不就此问题提出上诉，愿意按一审判决支付违约金及利息，但上诉人无视自身问题强行上诉，应自行承担不利后果。二、被上诉人已经支付绝大部分购房款，已经履行合同约定大部分义务，不能认定存在根本违约行为。黄铭毅已经通过转账、银行抵押贷款的方式先后多次共计支付房款人民币117万元，上诉人在诉状中已经确认。在支付过程中被上诉人确因多项客观原因未完全及时按约定交付房款，但上诉人当时只是催促，并未主张解约，黄铭毅延期交付时，上诉人也未拒收、未主张解除合同、未主张支付违约金，可见双方都有意愿继续履行该合同。在被上诉人已经交付绝大部分房款，上诉人已经将涉案房屋变更登记并实际交付被上诉人使用后，再行主张违约金有违善意交易原则，不应得到法律支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法审查，判决驳回上诉人的针对被上诉人的诉讼请求。卢权浩向一审法院起诉请求：一、判令被告支付购房款28000元。二、判令被告支付违约金80000元。三、判令被告承担原告因维权所支付的律师费15000元。四、判令被告承担本案诉讼费等。一审法院认定事实：2019年4月1日，原告卢权浩(甲方)与被告黄铭毅、江美娜(乙方)及茂名市茂南区恒居房地产信息服务部(丙方)签订《房产买卖合同》一份，主要内容为：一、甲方将位于茂名市*****************转让给乙方，房屋建筑面积为161.88平方米，套内面积为140.5平方米。甲方具有100%产权，房屋没有查封，没有出租，为按揭状态，按揭金额为770000元，贷款本金余额约为745000元。二、交易总价为1170000元，过户办理乙方名下不动产权证所涉及税、费等费用，均由乙方承担。三、第一期房款80000元，签订本合同的同时乙方向甲方交纳。第二期房款280000元于2019年6月15日前，由甲方向银行申请提前还贷手续，在银行通知甲方可以偿还银行贷款时，由甲、乙、丙三方到相关银行办理还贷手续时，查清甲方银行所欠的剩余贷款，并确认甲方在收到该期房款后有能力一次性偿还清欠款时，乙方一次性支付该期房款给甲方用作还贷使用。第三期房款810000元，乙方在领到乙方名下不动产权证的三个工作日内，必须办理剩余房款810000元的相关手续，待银行通知乙方办理他项权证时乙方必须在三个工作日内去办理。该款项由银行直接划入甲方指定的银行账号。四、甲方未交房前的水电费、管道煤气费、卫生费、物业费等由甲方负责缴清，从交房使用之日起，水电费、管道煤气费、卫生费、物业费等由乙方自行承担。五、乙方在签订本合同及支付定金之日起，乙方中途反悔不买，或不配合办理各项手续，不履行合同各项约定的，则作违约处理，乙方必须赔偿80000元给甲方作违约金。该合同附有补充约定：一、因卖方房屋存在有关物业费、水电费、燃气费等与该房屋物业公司存在争议，由卖方与该物业公司另行协商或诉讼解决，因该原因产生的纠纷不构成本合同违约的情形，同意卖方免责。二、因买方通过银行贷款方式支付尾款，尾款金额以银行同贷为准，因银行不同意贷款或者同意贷款金额少于申请金额的，由买家在7日内不足差额，尾款须在买家办理过户并领取不动产证后90日内支付，超过90日的，则按照每月2500元由买方支付给卖方直至银行放款，但尾款须在买方领取不动产证150日内全部支付，超过150日的，则视为根本违约。原告卢权浩在甲方处签名按捺指模确认，被告黄铭毅、江美娜在乙方处签名按捺指模确认。同日，原、被告签订特别声明，声明双方一致同意上述房产购买价变更为1198000元，上述《房产买卖合同》除了总价1170000元以外的其他条款均有效。2019年7月16日，双方签订《补充协议》，该协议中双方同意把原《房产买卖合同》违约责任由百分之十调整为购房总额百分之二十。2019年9月6日，原告和被告黄铭毅签订《承诺函》，主要内容为：若因无法贷款或贷款金额少于810000元，买家必须在7日内支付差额或全款支付，否则，由此产生的纠纷所需的律师费、诉讼费、担保费、保全费、执行费及违约金一并由违约方承担。另第三期款项28000元，买家承诺在2019年9月9日前支付，否则同样构成违约。2019年9月6日，原、被告签订《房屋交接说明》，该说明中明确原告与物业公司关于物业管理费纠纷事宜由原告与物业公司自行处理，该项不属于违约事宜。原、被告在涉案《房产买卖合同》的履行过程中，原告已将涉案房屋交付给被告使用并将房屋所有权转移登记在被告名下。被告先向原告支付第一期房款80000元，在银行确定只批准贷款700000元后，被告于2019年9月26日向原告补足差额110000元，银行于2019年12月5日向原告支付按揭款700000元。被告尚欠原告28000元未付。双方致成纠纷。原告因提起本案诉讼用去律师费15000元。一审法院认为，原、被告签订的《房产买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，该合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应按照合同约定履行义务。原告卢权浩已依合同约定履行了向被告交付涉案房屋及转移房屋所有权至被告名下，双方约定尾款28000元在2019年9月9日前支付，但被告至今尚未支付，构成违约，被告抗辩其因原告未结清物业管理费等费用构成违约，导致其生活不便及装修押金无法退还，一审法院认为，双方在《房屋买卖合同》的补充约定及《房屋交接说明》中均明确约定该事由不构成卖方违约，故不予采信被告的抗辩意见，原告卢权浩请求被告黄铭毅、江美娜支付购房款28000元依据充分，予以支持。关于违约金的问题。原告据此请求被告支付违约金80000元，被告则抗辩其不应支付违约金。一审法院认为，双方在《房屋买卖合同》中约定违约金为总购房款的10%，后《补充协议》中把违约金调整为购房总款的20%，原、被告上述约定的违约金明显过高，原告的损失主要为利息的损失，一审法院调整违约金为以未付购房款28000元为基数，按年利率24%从逾期之日即2019年9月10日起计至被告付清款之日止。关于律师费的问题。《承诺函》中约定被告承担律师费的前提条件是无法贷款或贷款金额少于810000元而被告又没有在7日内支付差额或款额支付，本案现有证据无法证明银行何时通知被告只批准放款700000元，即无法证明被告补足110000元已超过7日，而对于被告迟延支付剩余房款28000元，双方并未约定此情况下被告需承担律师费。因此，原告请求被告支付律师费15000元依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、限被告黄铭毅、江美娜于本判决发生法律效力之日起十日内支付购房款28000元及违约金(违约金以28000元为基数，按年利率24%从2019年9月10日起计至付清款之日止)给原告卢权浩。二、驳回原告卢权浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费1380元(原告卢权浩已预付)，由原告卢权浩负担1066元、被告黄铭毅、江美娜负担314元，上述由被告黄铭毅、江美娜负担的受理费，限其于判决发生法律效力之日起十日内径行支付给原告卢权浩，一审法院不再另行退收。二审期间，上诉人卢权浩提交了证据：房产证复印件，主要损失的计算方法。拟证明：房屋过户以后三个月内未付清尾款的，每个月按2500元支付房屋占用费。损失应对方违约行为对我方造成的主要损失，包括利息、房屋占用费、律师费。被上诉人质证意见：对证据的真实性没有异议，对证明内容有异议。我方承认尚有28000元尾款未支付，但是不应计算所谓房屋占用费，根据双方的房屋买卖合同约定，交房时间就是支付订金起交付给乙方，根据此约定，被上诉方无需承担所谓因未交尾款而承担的房屋占用费。二、我认为这个不符合证据要求，只能认定上诉人的单方陈述，其第五项我方承认尚有28000元未支付，其他的所谓延期支付，上诉人在交易过程中，只是催促被上诉人一方尽快办理手续支付各项款项，并未主张的所谓的逾期违约金。第11项房屋占用费的意见和前面的意见一致。本院审理查明：一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：根据诉辩双方的意见和主张，本案的争议焦点：一、双方在房屋买卖合同中，哪一方属于违约方？二、违约金应如何计算？三、上诉人的损失应否包含基于诉讼产生的各种费用？本院评判如下：一、卢权浩已依双方签订的合法有效的《房产买卖合同》履行了向黄铭毅、江美娜交付涉案房屋及转移房屋所有权至黄铭毅、江美娜名下，双方约定尾款28000元在2019年9月9日前支付，但黄铭毅、江美娜至今尚未支付，构成违约。卢权浩请求黄铭毅、江美娜支付购房款28000元依据充分，本院予以支持。二、一审法院认为，双方在《房屋买卖合同》中约定违约金为总购房款的10%，后《补充协议》中把违约金调整为购房总款的20%，双方上述约定的违约金明显过高，卢权浩的损失主要为利息的损失，一审法院判决黄铭毅、江美娜于本判决发生法律效力之日起十日内支付购房款28000元及违约金(违约金以28000元为基数，按年利率24%从2019年9月10日起计至付清款之日止)给卢权浩适用法律正确，本院予以维持。三、卢权浩和黄铭毅签订《承诺函》，主要内容为：若因无法贷款或贷款金额少于810000元，买家必须在7日内支付差额或全款支付，否则，由此产生的纠纷所需的律师费、诉讼费、担保费、保全费、执行费及违约金一并由违约方承担。卢权浩无法提供证据证明黄铭毅、江美娜因“无法贷款或少于81万元而又没有在7天内支付差额或全款支付”的违约责任，应承担举证不能的法律后果。而对于黄铭毅、江美娜迟延支付剩余房款28000元，双方并未约定此情况下黄铭毅、江美娜需承担律师费。因此，卢权浩请求黄铭毅、江美娜支付律师费15000元依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人卢权浩的上诉理由没有事实和法律依据，上诉请求本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2760元，由上诉人卢权浩负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 文审 判 员  徐忠圣审 判 员  欧卫慧二〇二〇年十二月十七日法官助理  叶秀福书 记 员  李松龄附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。