广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25195号上诉人（原审原告）：范瑜璐，女，1926年10月11日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。法定监护人：麦保华，男，1948年10月8日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。法定监护人：麦卫华，男，1950年11月29日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：张颜，广东领前律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴赛勤，女，1968年4月10日出生，汉族，身份证住址广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：李间转，广东明门律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴淑雯，广东明门律师事务所实习律师。上诉人范瑜璐与被上诉人吴赛勤物权保护纠纷一案，因上诉人范瑜璐不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初34936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。范瑜璐上诉请求：一、撤销一审判决；二、请求依法改判，支持范瑜璐诉讼请求，判令吴赛勤在未合法取得该涉案房屋的房产证书之前撤离该涉案房屋，不得侵占；三、要求非法侵占涉案房屋的吴赛勤赔偿其故意损坏的范瑜璐物品合计1万元；四、案件受理费，全部由吴赛勤承担。二审中，范瑜璐撤回了上述第三项上诉请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，将非法、无效的《协议书》认定为合法有效，而将合法的受法律保护的不动产权证书视为无效，将未生效的错误判决当做裁判依据，极大的损害了房屋产权人范瑜璐的合法权益。一、一审判决违反了《物权法》保护物权人的基本精神，纵容诈骗团伙侵占他人房产。范瑜璐在1988年7月21日向广东省信托房地产开发公司购买了黄埔大道XXX号XXX房，并于1995年依法领取了该房屋的产权证书。根据《物权法》第二章第九条规定，对于有争议的涉诉房屋，在法院未作出终审判决之前，新房产证未经重新登记与变更之前，该处房屋的所有权、居住使用权，收益权仍属于原持有房产证书一方，另一方不得侵占，否则就是侵害他人物权，并且应当附随损害赔偿的义务。二、一审判决认定事实不清，适用法律不当。一审判决所依据的（2019）粤0106民初15857号民事判决也在上诉中，没有生效。《协议书》虽然经双方签字依法成立，但是由于《协议书》内容有三处违反我国现行的法律规定，因此该协议书是违法、不受法律保护的无效的协议书。无效理由如下：1.首先双方签定《协议书》当事人主体不合法，违反法律规定。2.《协议书》无对价，非正常的房屋交易合同，《补充协议书》是假证，且两份材料严重冲突矛盾，不存在购房事实。3.《协议书》签订的内容明显的违反我国现行的法律规定。4.吴赛勤持有原始购房发票和范瑜璐的产权证明书恰好证明了整个案件的起因是因为借款抵押关系而产生，正常的买房关系根本不会将以上原件直接交付买房人。三、本案一审所依据的(2019)粤0106民初15857号《民事判决书》已经进入上诉程序，有待二审判决对事实真相查明后纠正查明事实。一审判决的裁判依据不是生效判决，而错误地对其事实进行直接认定，违反了基本的审判规则。关于房屋买卖关系是否真实存在，（2020）粤01民终15849号民事判决明确否认了房屋买卖关系的存在，驳回了吴赛勤要求范瑜璐办理过户的诉讼请求。吴赛勤主张的房屋买卖关系不成立，占用房屋没有法律依据。范瑜璐有权要求吴赛勤立即搬离涉案房屋。吴赛勤辩称，按照最高院的公报案例，同类案件的裁判原则是：对于发生在房屋登记制度尚不完善时的案件，确认房屋买卖关系是否存在，应结合实际履行情况，综合分析判断买受人是否支付对价，房屋价值与支付的价格是否合理，出卖人交付房屋及房屋所有权证书或买受人对房屋是否长期占有，在此期间出卖人是否主张权利，能否排除借用或租赁等关系。参照公报案例，结合本案事实，提出以下答辩意见：一、吴赛勤与范瑜璐的代理人麦某华签订的《协议书》真实有效，吴赛勤与范瑜璐之间存在房屋买卖关系，吴赛勤已履行支付价款的合同义务，吴赛勤系基于《协议书》对房屋进行合法有效的占有使用。1.麦某华具有出售房屋的权利外观，构成表见代理。吴赛勤善意无过失，已尽到当时的谨慎注意标准。买卖双方根据真实意思表示签订了房屋买卖的《协议书》，吴赛勤与范瑜璐之间存在房屋买卖关系。2.吴赛勤已支付对价，房屋价值与支付的价格真实合理。麦某华也确认因涉案房屋收过人民币11万元，将该11万元认定为房屋买卖价款，也符合常理。3.范瑜璐已交付房屋及房屋所有权证书，能够体现范瑜璐转让房屋产权的真实意思。4.吴赛勤对房屋长期占有，在长达20多年间范瑜璐从未主张过权利，表明其对他人占有使用该房屋并无异议，如果认定范瑜璐没有转让房屋产权，其作为所有权人长期怠于行使权利，明显不合常理。二、范瑜璐无法提供任何有效证据以排除房屋买卖合同关系。1.范瑜璐放任房屋产权证明及购房发票原件流落在外不符合常理。2.范瑜璐主张的借贷、抵押关系无有效有力证据支撑。上述交易发生于1992年，当时《合同法》《物权法》及“不动产统一登记制度”尚未颁布实施，范瑜璐交付给吴赛勤的《购置房屋所有权证明书》及《销售发票》原件即是涉案房屋物权的唯一证明材料，民众对于法律术语的适用以及房屋过户登记的法律效力认识也远远不够；再加之范瑜璐的代理人麦某华拒不配合办理涉案房屋的过户手续，也并不意味着房屋买卖合同关系不存在，房屋交易已成立并实际履行。在签订《协议书》后长达28年的时间内，吴赛勤对该房屋一直在形式占有、使用、处分、收益全部的物权功能，亲戚好友、四周街坊邻居、房屋承租人、房屋装修师傅等人均认可该涉案房屋的主人为吴赛勤。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条。吴赛勤对涉案房屋长达27年无争议的占有使用和管理以及范瑜璐毫无证据且不符常理的抗辩恰能证明房屋买卖合同的真实有效性。《协议书》的内容是吴赛勤与范瑜璐的真实意思表示，无任何无效事由，未被撤销且未违反有关法律、行政法规的效力性强制性规定，对各方均具有约束力。吴赛勤一直通过合法协商或者诉讼的方式要求范瑜璐履行过户的义务。吴赛勤不存在非法侵入涉案房屋、破坏门锁甚至导致范瑜璐财物丢失等任何不法妨碍行为。虽然广州中院（2020）粤01民终15849号案二审驳回了吴赛勤的诉讼请求，但是其最重要的理由是因为吴赛勤未能提供充分的证据证明确认物权的标准，从而判令驳回吴赛勤要求过户的诉讼请求，但在该案中，各方对涉案买卖合同的真实性是没有异议的，纵观本案事实，即便有15849号案的二审判决，也并不影响本案的争议焦点问题的认定，15849号案的判决结果并不是本案认定事实作出裁判的前提，即便没有该生效判决，根据一审法院认定的吴赛勤具有使用涉案房屋合法依据的前两点，并结合最高院公报案例（2010）民再申字第101号的裁判原则，也足以认定吴赛勤有使用涉案房屋的合法依据，吴赛勤认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，范瑜璐的主张没有事实和法律依据，请二审法院维持一审判决，驳回范瑜璐上诉请求。范瑜璐于2019年8月16日向一审法院起诉请求：1.吴赛勤搬出广州市天河区黄埔大道XXX号XXX房，停止对范瑜璐所有权、居住权的侵害，交回房屋。2.吴赛勤赔偿非法侵入该房屋破坏门锁及将范瑜璐家电物品扔出门外造成的遗失损失10000元。一审法院经审理查明：广州市越秀区人民法院于2018年12月24日作出（2018）粤0104民特276号民事判决，查明：范瑜璐生育有麦保华、麦卫华、麦某华三名子女，范瑜璐目前没有民事行为能力，宣告范瑜璐为无民事行为能力人，指定麦保华，麦卫华为范瑜璐的共同监护人。关于广州市天河区黄埔大道XXX号XXX房（以下简称涉案房屋），1995年4月11日广州市国土局房管局颁发的《房地产证》载明：涉案房屋产权人范瑜璐，建筑面积77.24平方米，住宅，产权来源“1995年向省信托房产开发公司购买”。一审法院在（2019）粤0106民初15857号案中裁定查封涉案房屋。1992年4月5日，麦某华（甲方）与洪某瑞（乙方）签订《协议书》，约定：甲方同意将涉案房屋转让给乙方，并把所有权证明书、原始合同书及原始发票交给乙方，今后该房所有权应归乙方属有；甲方负责协助乙方到广东省信托房产开发公司（以下简称省信托公司）办理所有权转让的手续；除乙方应交给省信托公司转让手续的费用以外，甲方不再收乙方任何转让费及其他费用；今后一切房产权事宜，则由乙方直接向省信托公司办理。《协议书》首部载明：甲方为麦某华，并记载麦某华的身份证号码；乙方为洪某瑞，并记载洪某瑞的身份证号码。麦某华与洪某瑞均在《协议书》的落款处签名。在（2019）粤0106民初15857号案中，麦某华作为被告确认《协议书》上其签名的真实性。2016年8月5日，洪某瑞出具《声明》，载明：因1992年广州市购房需要广州本地户口的时代背景下，受吴赛勤本人委托，于1992年4月5日与麦某华签订《购房协议书》，购买范瑜璐（麦某华称是他母亲）名下的涉案房屋；麦某华称他受其母全权委托，所以房屋买卖合同的出售方（甲方）由麦某华签名完成；洪某瑞纯粹是因有广州户口，适合广州市政府购房政策规定，受吴赛勤委托签名而已，实际购房人是吴赛勤，购房款也是由吴赛勤全额支付，房屋所有权人实际是吴赛勤。2018年3月29日，吴赛勤向一审法院起诉麦某华、省信托公司，要求麦某华、省信托公司履行合同义务协助吴赛勤办理涉案房屋的过户登记手续等，一审法院以（2018）粤0106民初8913号案受理上述案件。后吴赛勤申请撤回起诉，一审法院裁定予以准许。2018年7月30日，洪某瑞向一审法院起诉麦某华、省信托公司及第三人吴赛勤，要求麦某华、省信托公司履行合同义务协助洪某瑞办理涉案房屋的过户登记手续等，一审法院以（2018）粤0106民初20665号案立案受理。一审法院审理后作出（2018）粤0106民初20665号民事裁定，认为：洪某瑞在签订《协议书》前理应知道涉案房屋的卖方实际是范瑜璐，麦某华可能仅是范瑜璐的受托人而非房屋买卖合同的相对方，因此洪某瑞以麦某华为合同相对方提起本案诉讼主体不适格，据此裁定驳回洪某瑞的起诉。2019年5月7日，吴赛勤、洪某瑞向一审法院起诉，要求范瑜璐、麦某华将涉案房屋过户至吴赛勤名下，一审法院以（2019）粤0106民初15857号案立案受理。2020年4月16日，一审法院作出（2019）粤0106民初15857号民事判决，判决认为：吴赛勤作为委托人有权提起本案诉讼，要求履行《协议书》。即使范瑜璐并无委托麦某华出售涉案房屋，洪某瑞因有理由相信麦某华有代理权，麦某华的代理行为有效，《协议书》可约束范瑜璐。吴赛勤作为委托人可就《协议书》主张权利，且《协议书》应约束范瑜璐，涉案房屋现登记在范瑜璐名下，吴赛勤根据上述合同约定诉请范瑜璐向其过户涉案房屋具有事实和法律依据，一审法院予以支持。一审判令：范瑜璐自本判决发生法律效力之日起十日内，协助吴赛勤到房地产行政管理部门将广州市天河区黄埔大道XXX号XXX房过户至吴赛勤名下。范瑜璐、麦某华不服一审判决，提起上诉，该案目前在广州市中级人民法院二审中，二审案号（2020）粤01民终15849号。本案中范瑜璐为证实其诉请，另提交以下证据：1、涉案房屋《房地产租赁合同》，载明：出租人陈丽珊，承租人罗高频，中介方广州市天河南越房地产咨询服务有限公司，月租金3500元，押金5000元，租期自2017年8月1日至2019年7月31日等。2、光盘及照片，拟证明吴赛勤将范瑜璐放在涉案房屋内的物品丢弃到外面。3、中介人员王恒钊出具的证明，拟证明涉案房屋的租客通过中介方将涉案房屋的钥匙交还给范瑜璐并承诺搬出，吴赛勤在租客尚未搬走全部物品时，就抢先入住涉案房屋，并扔走租客物品，涉案房屋目前由吴赛勤控制。吴赛勤对证据1真实性无异议，对证据2、3真实性、合法性、关联性不予认可，本案中吴赛勤对其辩称另提交以下证据：1、2019年5月24日至5月28日吴赛勤与租客微信聊天记录截图，主要内容为吴赛勤与租客协商换锁。2、2019年5月28日换锁收据。证据1、2共同证明2019年5月24日，因租客反映门锁损坏，吴赛勤己于2019年5月28日更换案涉房屋门锁，涉案房屋全部新钥匙由租客和吴赛勤保管，从未交给中介公司或范瑜璐，故中介公司或范瑜璐不可能取得涉案房屋的钥匙。3、2019年7月30日至8月1日吴赛勤与租客微信聊天记录截图，主要内容为吴赛勤与租客协商退租及由吴赛勤入住涉案房屋。4、2019年8月2日吴赛勤退回押金给租客的收据。5、周文艺出具的说明，主要内容为2019年8月2日租客搬离，与吴赛勤结清水电费及退回5000元押金，交还所有钥匙予吴赛勤本人。6、2019年6月30日至7月1日吴赛勤与租客微信聊天记录截图，拟证明2019年6月30日麦卫华搬来旧冰箱和旧空调各一件，未经租客和吴赛勤同意，强行放入涉案房屋内，后租客求助于吴赛勤；为免妨碍租客生活，吴赛勤于2019年7月1日请来麦卫华，将其搬来的旧物品搬至屋门口当面退还给他，但麦卫华拒不搬走，吴赛勤没有看管义务。7、录像视频光盘1（文件名：20190803麦某华与麦卫华搬来旧物品欲破门而入）、录像视频光盘2（文件名：20190803麦某华与麦卫华搬来旧物品欲破门而入），拟证明2019年8月3日上午麦卫华、麦某华雇佣搬运人员搬来许多旧物品，欲强行进入案涉房屋，未能成功。8、录像视频光盘（文件名：20190804范瑜璐方自行搬走旧物品），拟证明2019年8月4日，双方从派出所回来后，麦卫华与麦某华自行搬走其分别于6月30日和8月3日放置在案涉房屋外的旧物品。范瑜璐表示：证据1、3真实性无异议；证据2、4与本案无关；证据5不清楚；证据6真实性、合法性、关联性不予确认；证据7、8真实性无异议，合法性、关联性不予确认。关于涉案房屋现状。吴赛勤确认由其方自用。范瑜璐表示：确认涉案房屋现由吴赛勤控制，但并非是吴赛勤居住，而是吴赛勤请人看管涉案房屋。关于吴赛勤使用涉案房屋的情况。吴赛勤表示：1992年签约后就居住在涉案房屋，期间生育了两个女儿，1997年搬到珠海居住，将涉案房屋出租，出租期间委托居住在同一小区的朋友陈丽珊管理涉案房屋；2019年7月30日租期届满，收回涉案房屋自用，当时与范瑜璐发生了冲突，冲突情况详见我方提供的视频，双方的纠纷也经过当地司法所、街道办、派出所调解，最后通过法律途径解决。范瑜璐表示：范瑜璐夫妇都是大学教授，涉案房屋是他们名下唯一房产，麦某华是小儿子，父母从小对小儿子比较宠爱，涉案房屋也是交给麦某华居住，当时麦某华跟范瑜璐夫妻说房屋当时是出租给唐志强；麦卫华与麦保华觉得有必要了解涉案房屋租赁情况，也曾口头向租客了解一些情况，但直至2018年向租客及中介提出合法出租的问题；因房屋登记在范瑜璐名下，而范瑜璐年事已高，逐渐老年痴呆，麦卫华、麦保华通过委托暨大司法鉴定中心鉴定范瑜璐无民事行为能力后，以向越秀法院提起诉讼的方式确认麦卫华、麦保华为范瑜璐的法定监护人；2018年12月领取了涉案房屋的旧房产证（实际上开发商一早就办好该证，只是我方一直没有领取），后来旧证换成现在的新证；2019年7月底、8月初，双方就涉案房屋问题产生激烈冲突，范瑜璐先起诉，后来我方也提起本案诉讼。一审法院认为，本案为物权保护纠纷，范瑜璐以其为涉案房屋所有权人身份起诉吴赛勤非法侵占涉案房屋，本案争议焦点在于吴赛勤使用涉案房屋是否有合法依据。按查明的事实，第一，从当事人约定情况看，早在1992年范瑜璐的儿子麦某华（卖方）与案外人洪某瑞（买方）签订关于买卖涉案房屋的协议，协议约定卖方将购房发票等原始购房凭据交付买方。洪某瑞确认其系受吴赛勤委托签订该买卖协议。第二，从实际履行情况看，签约后吴赛勤持有购房发票等原始购房凭据，麦某华也将涉案房屋交付吴赛勤使用长达二十多年，显然吴赛勤系根据买卖协议占有使用涉案房屋，并非非法占用。范瑜璐对上述情形未能作出合理解释，且无证据表明多年来范瑜璐对此提出异议。第三，一审法院（2019）粤0106民初15857号民事判决也一审认定麦某华签订的上述买卖协议对范瑜璐有约束力，吴赛勤为合法买受人，判令范瑜璐协助吴赛勤办理涉案房屋的产权过户手续。综上，吴赛勤系依约合法占有涉案房屋，范瑜璐诉称吴赛勤非法占用涉案房屋并要求其搬离，排除妨碍等，缺乏理据，一审法院对范瑜璐的第一项诉请依法不予支持。关于范瑜璐的第二项诉请。基于前述，在吴赛勤系依约合法占有涉案房屋且吴赛勤已通过诉讼方式主张办理涉案房屋产权过户手续的情况下，作为范瑜璐儿子及法定监护人的麦卫华等欲单方改变现状，意图收回房屋并强行搬入家电等生活用品，导致双方纠纷恶化升级，且本案中范瑜璐既未提供充分有效证据证明上述物品的价值，也未举充分证据证实吴赛勤存在故意破坏其物品的行为，范瑜璐该诉请理据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年8月17日判决如下：驳回范瑜璐的全部诉讼请求。本案受理费150元，由范瑜璐负担。二审中，吴赛勤提交了（2020）粤01民终15849号案件中其提交的证据材料，另提交了最高院公报案例、成交确认书、麦某华1992年名片及梁某强、吴某凤的证人证言，拟证实吴赛勤1992年有购房的意愿，并委托案外人购买涉案房屋；麦某华在交易时将洪某瑞、陈某强派发过名片，不可能不认识洪某瑞、陈某强；吴赛勤购买涉案房屋后长期公开和平地对涉案房屋进行占有、使用、收益。经本院组织证据交换及质证，范瑜璐表示双方之间的房屋买卖关系已有生效判决作出认定，（2020）粤01民终15849号案件中吴赛勤提交的证据材料，已在该案中质证完毕，与本案没有任何关系；对最高院公报案例关联性不予确认，与本案不是一个情况；对成交确认书、麦某华1992年名片的真实性、合法性、关联性均不予认可，与本案没有任何关系，不能证明吴赛勤拟证实的证明内容；对梁某强、吴某凤的证人证言真实性、合法性、关联性均不予认可，不能以居住时间来认定居住的合法性。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明，本院于2020年10月28日作出（2020）粤01民终15849号民事判决，该判决认定：在吴赛勤、洪某瑞未能确实、充分的举证证明其与范瑜璐、麦某华之间存在真实的涉案房屋买卖关系且已实际履行的情况下，其关于范瑜璐、麦某华共同协助办理涉案房屋产权过户手续的诉请无事实与法律依据，应予驳回。吴赛勤表示其已对上述民事判决申请再审，法院尚未作出立案受理裁定。吴赛勤确认涉案房屋现由其本人及家人居住使用。本院认为，范瑜璐在二审期间申请撤回要求吴赛勤赔偿物品损失10000元的诉请，经审查，上述申请未违反法律及行政法规的强制性规定，本院予以准许，对此不再另行制作民事裁定书。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：吴赛勤占有使用涉案房屋是否具有合法依据。范瑜璐系涉案房屋的登记产权人，对涉案房屋依法享有占有、使用、收益及处分的权利。吴赛勤抗辩其与范瑜璐的儿子麦某华签订协议书，从而合法占有使用涉案房屋。根据本案二审查明事实，（2020）粤01民终15849号民事判决已对吴赛勤、洪某瑞与范瑜璐、麦某华之间就涉案房屋买卖关系的真实性及实际履行问题作出认定，生效判决认定吴赛勤、洪某瑞未能确实、充分地举证证明其与范瑜璐、麦某华之间存在真实的涉案房屋买卖关系且已实际履行。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条的规定：“下列事实，当事人无须举证证明：……（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；……第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”吴赛勤在本案二审期间虽提交了最高院公报案例、成交确认书、麦某华1992年名片及梁某强、吴某凤的证人证言，但上述证据不足以推翻（2020）粤01民终15849号生效判决认定的基本事实。因此，在吴赛勤未能确实、充分地举证证明其与范瑜璐、麦某华之间存在真实的涉案房屋买卖关系且已实际履行的情况下，吴赛勤及其家人占有使用涉案房屋缺乏合法依据。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”范瑜璐作为涉案房屋的所有权人要求吴赛勤搬离涉案房屋合理合法，本院予以支持。本案一审判决认定吴赛勤系依约合法占有涉案房屋欠妥，本院予以纠正。综上所述，范瑜璐的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实不清，处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十四条、第三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初34936号民事判决；二、吴赛勤及同住人员于本判决生效之日起三十日内搬离广州市天河区黄埔大道XXX号XXX房，将上述房屋腾空交还范瑜璐。一审案件受理费150元，由范瑜璐负担50元，吴赛勤负担100元；二审案件受理费150元，由范瑜璐负担50元，吴赛勤负担100元。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  莫 芳审判员  余 盾二〇二〇年十二月二十八日书记员  熊盈颖林臻灏