贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔04民终281号上诉人（原审原告）：邹某，男，汉族，1968年8月27日生，贵州省贵阳市人，住贵阳市小河区。委托诉讼代理人：李涛，贵州法治时代律师事务所律师。代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：刘鹏，贵州法治时代律师事务所实习律师。代理权限为一般授权。被上诉人（原审被告）：贵州安顺金石房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市平坝区夏云镇钻石广场。法定代表人：赵士芬，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭明，贵州能盛律师事务所律师。代理权限为一般授权。上诉人邹某因与被上诉人贵州安顺金石房地产开发有限公司（以下简称金石房开）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院(2019)黔0403民初1597号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2020年11月4日公开开庭审理了本案。上诉人邹某委托诉讼代理人李涛、刘鹏，被上诉人金石房开委托诉讼代理人郭明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人邹某上诉请求：1.撤销原判第二项，判决被上诉人向上诉人支付2015年10月1日至实际办理房屋转移登记有关文书之日止的逾期办证违约金（暂计算至2019年12月31日为30730元）。2.撤销原判第三项，判决被上诉人向上诉人支付擅自变更设计规划违约金79元。3.撤销原判第三项，判决被上诉人书面告知其向上诉人代收的代缴费用用途及明细，并交付缴费凭证。4.撤销原判第三项，判决被上诉人向上诉人返还代收的水电开户费用4670元。5.撤销原判第三项，判决被上诉人赔偿上诉人为取得商品房所有权证产生的差旅费、误工费、律师费2400元。6.被上诉人承担案件受理费。事实及理由：1.原判认定逾期办证时间为400天及酌定被上诉人承担60%违约责任认定事实错误。根据双方所签的《商品房买卖合同》约定，违约金起算时间应为2015年10月1日。2019年1月2日后，被上诉人通知上诉人前往协助办理房屋产权转移登记，但双方因为房屋面积补差价产生争议而不能签订代为办证的授权委托书，被上诉人要求上诉人补足差价才予办证，故被上诉人所发通知不能终止其违约责任，原判认定违约责任止于2019年1月2日错误。行政区域变更及行政主管职能完善等情况与被上诉人逾期办证无直接因果关系，主要系因案涉楼盘擅自变更设计规划，导致无法验收审批所致，一审认定对方承担60%责任无事实及法律依据。2.被上诉人所提交的《补充协议》不是上诉人真实意思表示，是被上诉人趁签订合同混乱中欺骗上诉人所签，还被政府工作组主持下形成的会议纪要推翻，协议中5.4条系格式条款，严重侵犯被上诉人合法权益且未进行释明因而无效，故《补充协议》应为无效协议。原判认定该协议并作为定案依据适用法律错误。3.被上诉人擅自变更设计规划，即使后期取得上诉人同意及相关部门审批，也是变更在前，审批在后，会议纪要与变更设计规划无关，被上诉人应按合同约定承担违约责任。4.根据《商品房买卖合同》第四章第十四条第四款第1项约定，被上诉人负有向上诉人交付缴费凭证的义务。5.被上诉人向我方收取的代收费用中除不动产权登记费外均已实际发生，不动产权登记费国家也有明文规定，被上诉人已具备条件为上诉人清算代收费用。根据《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》第三条规定，被上诉人应向上诉人返还水电安装费用。被上诉人金石房开二审中答辩称：1.一审认定逾期办证起始时间及办证责任承担符合客观事实。案涉房屋在办证过程中出现超越我方预期的区划调整及机构改革等问题，导致贵安新区不动产中心在2017年5月才开始办理该区的不动产登记证书。故根据合同约定，我方申请商品房初始登记时间为2017年5月31日前，取得初始登记的合理期限为2017年8月30日前，办理产权转移登记的合理期限为2017年11月28日，我方实际取得不动产权登记为2019年1月2日，一审据此认定违约时间为400天符合法律规定及合同约定。案涉楼盘不具备办理不动产权证书条件系多种原因共同引起，我方过错不是导致逾期办理房屋初始登记及所有权转移登记的唯一原因，一审确定我方承担60%违约责任并无不当。2.《补充协议》有上诉人签字，系双方真实意思表示，虽系格式条款，并不存在不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的情形，合法有效。3.一审对上诉人“变更设计与规划、交付缴费凭证、返还水电开户费”的判定符合法律规定。会议纪要第6条中，双方已就变更规划问题协商一致达成一致意见，事后我方按该意见变更规划设计及审批合格，不应视为擅自变更。合同中并未约定我方有向对方交付缴费凭证的义务。案涉房屋相关手续未办理结束，对代收费用可待全部费用发生后据实结算。上诉人一审中未举证证明主张债权的相关费用，应承担不利后果。4.现进行产权登记是按测绘面积而非会议纪要约定的合同面积，上诉人错误理解会议纪要第6条,拒绝补交面积差款,不能办证的责任应由其承担。5.水电开户费不是水电安装费，不属于“三通费”。诉讼时效也应从缴纳该费用次日起算，该诉请已经超出法律规定的2015年5月前的诉讼时效，故上诉人返还水电开户费的主张不应得到支持。原审原告邹某向一审法院起诉请求：一、被告依约将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；二、被告支付2015年10月1日至实际交付办理房屋产权转移登记有关文书之日止的违约金，暂时计算至2019年6月6日为26611.47元；三、被告书面告知其已向原告收取代缴费费用用途及明细，并交付相应缴费凭证；四、被告向原告返还水电开户费4689.94元；五、被告向原告支付擅自变更设计规划违约金79.2元；六、被告赔偿因原告为取得商品房所有权证产生的差旅费、误工费、律师费等经济损失2400元；七、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2013年6月8日签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买建筑面积为89.36㎡，总价款198002元的商品房，双方在合同中约定，被告于2015年9月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理交付商品房转移登记的有关文书——房屋产权证。如被告违约，则按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按时交纳房款189002元，但被告至今未将房屋产权证办理交付原告，已构成违约。合同约定原告将专项维修资金、预告登记费、抵押预告费、水电开户费等交给被告，由被告代为向有关单位交纳，原告因此向被告交纳代收费10680元，但被告至今仍未向原告交付相关缴费凭证，未实现水电开户，根据《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》第三条“取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费用”的规定，被告应退还原告已收取的水电开户费。被告擅自变更设计规划，根据合同约定，就擅自变更规划的部分，被告应向原告支付总房价万分之三的违约金；就擅自变更设计部分，被告应向原告支付已付房款万分之一的违约金。购买房屋时，被告宣传为0公摊，实用率超过100%，现被告以要求原告以0.234728公摊系数公摊共有面积理由不成立。故原告起诉至人民法院，请求判如所请。原审被告金石房开一审中答辩称：一、区划调整及机构改革是办证延迟的主要原因。案涉房屋合同签订于2013年，当时马场镇房屋产权相关事项由平坝县政府相关职能部门办理，2014年1月6日，国务院批复设立贵安新区，2015年4月，马场镇正式划入贵安新区，所有在建工程全部档案材料、相关数据均应移交贵安新区相关职能部门，而贵安新区不动产登记中心于2015年9月30日经省编办批复成立，双方合同约定办证时间为2015年9月30日前，此时贵安新区不动产登记中心尚未成立，被告无力履约，该情形显然属于不可抗力。二、贵安新区相关规章制度滞后是办证延迟的重要因素。直至2017年7月26日，贵安新区管委会才出台《贵安新区商品房交付使用管理办法（暂行）》，明确各职能部门职责；2019年1月，贵安新区才出台《贵安新区直管区房屋建筑和市政基础设施工程质量监督办法（试行）》，贵安新区官网显示，贵安新区规划建设管理局挂网公示的行政审批最早的公示信息为2018年2月1日，该局的《办理竣工规划核实提交材料及办理流程图》挂网公示时间为2019年4月30日，而案涉工程实际竣工时间为2014年12月26日，如果没有发生行政管辖权转移，被告定能如期向平坝县主管部门上报各类报批资料，也就不会发生逾期办证的情况；三、原告未履行先行义务是办证迟延的核心因素。补充协议第5条约定，如因买受人的原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款），即使按约前来办理交房手续，提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人有权拒绝办理权属转移相关手续，办理时间顺延且不承担任何违约责任；而原告在接到被告通知后，拒不配合提交相关资料及补足面积差价，未履行该先行义务，所产生的责任应由原告自行承担，原告应按合同第十五条的约定，依照房屋实测面积多退少补。四、关于其他诉讼请求的驳斥意见。1、代收费的用途及明细已在补充协议中明确，被告已尽到告知义务；2、代收费用应待所有事项结束后，双方进行结算；3、被告变更规划设计，但经审批合格，不存在擅自变更的故意；4、关于原告的主张债权的损失，系原告滥用诉权所致，应由其自行承担诉讼费用。五、原告主张违约金的诉讼请求已过诉讼时效，即使未过诉讼时效，被告认为违约金约定明显过高，请求人民法院予以调减。1、从合同约定的2015年9月30日前为原告办理房屋产权证开始计算，原告于2019年7月1日起诉，已超过三年的诉讼时效；2、逾期办理商品房转移登记手续，系因各种客观原因所致，并且原告也不能举证证明其逾期办证造成的损失，故请求人民法院根据公平与诚实信用原则及上级法院类似案件的判决精神，依照《合同法》第一百一十四条的规定，结合本地的社会经济发展、物价、收入等实际情况，予以调减。六、原告片面、纯字面理解零公摊是原告拒绝补交房款、加深双方矛盾的主观因素。首先，被告用以宣传零公摊的户型仅有四种户型；其次，房屋公摊系商品房的基本事实；3、零公摊应理解为每个户型的实用面积均大于建筑面积；4、原告既否认被告该项宣传的合法性，又以此主张为此次合同的内容，显然不当。七、补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。一审法院认定：2013年6月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于平坝县房屋，建筑面积为89.36平方米，套内建筑面积为79.20平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米2500.03元，总价款198002元，付款方式为首付款＋按揭贷款；合同第十一条约定了交房时间为2014年12月31日；第十六条约定了如出卖人擅自变更规划和设计的，应向买受人分别支付总房价万分之三及总房价万分之一的违约金；第二十二条第三款约定了出卖人于2015年9月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，逾期90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，双方签订《补充协议》，第1.1条约定“《商品房买卖合同》第七条约定的购房总价款不包含房屋公共维修基金、购房契税及水电开户安装费用，其中房屋公共维修基金、购房契税总计房款的5%，买受人同意在签订本合同时一次性向出卖人交纳。针对《商品房买卖合同》第十四条第（四）款甲方代收费用（预告登记费、抵押登记费、水电开户费）及其交易手续费、印花税、房屋测绘费，共计4920元在办理房屋买卖合同备案时，由买受人一次性交付给出卖人。以上费用根据实际办理情况以及政府规定多退少补”，第5.1条约定“商品房的权属证书由出卖人协助买受人办理，买受人在出卖人通知的时间内，及时交纳相关费用和提供所需资料。如因买受人的原因，未付清合同的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用，未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移手续相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任。并由买受人自应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日向出卖人偿付已付房价万分之二的违约金”，第5.2条约定“凡买受人以出卖人提供担保的贷款方式付款的，视为买受人已委托出卖人办理本合同下房屋的房屋权属转移登记及买受人房屋抵押贷款的他项权利登记。……”，第5.4条约定“双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记。在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证行为的前提下，如非出卖人责任造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任”。合同签订后，原告如约向被告支付房屋首付款，并办理了按揭贷款，并向被告支付了相应的公共维修基金费用、代收费10086.00元（以大写金额为准）。至本案辩论终结止，被告未向原告交付办理不动产权转移登记的相关文书，未为被告办理产权转移登记。另查明，自2015年起，原告因办理产权转移登记事宜持续向相关部门反映，2015年2月15日，在业主代表、被告及马场镇人民政府的参与下，形成《贵安新区马场财富广场楼盘信访处理工作组会议纪要》，第6条规定“关于房屋实际面积增大与房屋买卖合同面积不符，要求业主补充房款问题。由金石房开做出最大限度的让步，房屋测绘建筑面积小于合同约定建筑面积的由金石房开按合同据实退款。若测绘建筑面积大于合同约定建筑面积的，根据业主意愿，可以不予补交房开，并将按购房合同约定的建筑面积办理后续所有房屋及产权手续”，第8条规定“关于擅自改变设计与图纸不符，A栋3、4单元合并楼梯间，B栋1、2单元合并楼梯间问题。经调查核实，有设计变更图纸，未见设计质监站审查合格证。设计变更问题，在得到业主同意后，由金石金石房开按程序报原审批部门审批，如审批不合格，将由公司按原设计施工图恢复，8月30日前完成。”，会议纪要有业主代表及被告代表签字；2018年11月19日，被告以公告方式在案涉楼盘小区内通知业主办理房屋产权转移登记。再查明，贵安新区于2014年1月6日设立，贵安新区不动产中心于2015年9月30日成立，不动产统一登记服务窗口于2017年3月正式筹备完毕，2017年5月2日办理了第一张不动产登记证书。又查明，案涉楼盘施工建设工程于2014年12月26日竣工，2018年7月4日，安顺市平坝区住房和城乡建设局为案涉建设项目颁发建设工程竣工规划认可证，于2018年7月18日完成竣工验收备案，于2018年12月8日经贵安新区管委会完成建筑物命名审批，2019年1月2日贵安新区国土资源局为案涉楼盘颁发不动产权登记。一审法院认为：本案争议的焦点是：一、本案是否具有逾期交付办理商品房转移登记的相关文书的情形，逾期的原因如何确认，责任如何承担；二、被告主张先履行抗辩权是否成立；三、本案是否已经超过诉讼时效；四、原告诉请违约金计算是否合理，是否应当调整；五、被告是否应当退还其他费用及交付相应缴费凭证；六、被告是否应当向原告赔偿经济损失；七、被告是否具有擅自变更规划的行为，是否违反合同约定。在本案中，原、被告双方经协商一致后签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同成立并生效，同时，双方就商品房买卖合同签订了《补充协议》，该补充协议第5.4条中明确约定了被告申请商品房所有权初始登记的时间为商品房交付使用之日起600个工作日，第5.1条及5.2条明确了被告负有协助办理不动产权证的义务，而该补充协议有二原告的签字，表明系双方真实意思的合意，且上述约定仅系对出卖人取得初始登记、交付相关文书的期限进行了变更及对协助办证义务的明确，虽补充协议系由被告提供的可重复使用的格式条款，但并未免除出卖人办理商品房所有权初始登记的义务，也不存在不合理加重买受人的责任、排除买受人主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，上述补充协议的三项条款有效，而根据上述补充协议的约定，可以确认交付办理产权转移登记相关文书和办理产权证书同为被告一方的义务，但却只有对交付文书的期限及该情形违约责任的约定，而并无办理产权证书的时间约定及违约责任的约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，本院认为交付办理房屋产权转移登记的相关文书与办理产权证书虽并非同一法律事实，但可导致相当的法律后果的产生，即交付办理房屋产权转移登记的相关文书则极大可能促使办理产权证书这一事实的成就，且客观上一旦办理房屋产权转移登记的条件具备，按照补充协议第5.1条、第5.2条的约定，由于被告具有办理产权证书的义务，在未明确办理期限时，按照交易迅捷、安全等习惯，被告也应及时办理，再考虑房屋初始登记取得和房屋产权的办理客观上受到出卖人、买受人及行政办理机关的影响，本院酌定被告应取得房屋初始登记的合理期限为90日，办理的期限也为90日为宜；而对于逾期责任，如上所述，交付文书与办理产权证书具有相当的法律后果，自取得初始登记起90日内办理房屋产权转移登记为合理期限，综合商品房买卖合同关于逾期付款及逾期交付办理房屋产权转移登记相关文书的违约金计算方式的权利对等的原则，本院参照商品房买卖合同第二十二条的约定，超过90日的按万分之一以日计算违约金。结合《商品房买卖合同》第十一条第（一）项、第二十二条第三款第（一）、（二）项的约定，被告申请商品房初始登记的时间应为2017年5月31日前，其取得初始登记的合理期限为2017年8月30日，其为原告办理房屋产权转移登记的合理期限应为2017年11月28日，而被告于2019年1月2日才取得案涉楼盘不动产权登记，已逾期400天，被告存在逾期事实；该期间，由于贵安新区的设立后各行政部门尚处于筹备和完善阶段，平坝区与贵安新区之间行政职能部门管辖区域的变更、贵安新区不动产登记中心的筹备以及被告自身未完成规划报批、竣工报备等原因而致使竣工备案在经过相关部门审批后才最终于2018年7月18日完成，在2018年12月8日才完成标的房屋命名，直至2019年1月2日才取得楼盘不动产权证，而由于受竣工备案、楼盘命名未能完成和楼盘不动产权证未能取得等客观情形的制约，案涉楼盘并不具备办理不动产权证的相关条件，且该客观情形的产生由前述多种原因共同引起，被告的过错非为导致逾期取得房屋初始登记及办理房屋所有权转移登记的唯一原因，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）、（二）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；”的规定，考虑违约情形形成的原因，本院酌定由被告承担60%的违约责任。综上，被告应向原告支付违约金为198002.00元×0.1‰/天×400天×60%=4752元；而被告于2018年11月19日公告通知买受人提供相关材料以办理房屋转移登记，虽当时被告未完全具备办理房屋产权转移登记的条件，但由于房屋已实际竣工验收，并交付原告占有，建设规划等材料完备，竣工备案已经完成等客观情况，被告已经具备基本的办理条件，合理期限内办理房屋产权为可期事件，其通知业主提交办理所需的相关资料为合理的必要准备阶段，且事实证明被告于2个月后即具备了办理权属登记的条件，故被告的公告通知行为应为履行办理房屋产权转移登记项下的通知义务，而至被告实际具备办理房屋产权条件的2019年1月2日时，即具有中断持续违约情形的法律效果，故2019年1月2日后，由于被告已通知原告前往办理，而办理房屋权属需双方相互协助才能完成，故被告通知发出后，原告如未能协助办理，则依照补充协议第5.2条的约定，被告将不应再承担违约责任。关于诉讼时效的问题。诉讼时效自权利人知道或应当知道权益受损之日开始起算，其具备三个条件：一是权利人的权利受到损害；二是权利人知道或应当知道权利受到损害；三是权利人知道或应当知道义务人。本案中双方在《商品房买卖合同》中就逾期交房及逾期交付办理产权转移登记文件违约责任进行了明确约定，故按照商品房买卖合同约定的自被告逾期交房或逾期交付文件的行为发生时；应视为原告知道或应当知道其权利受损，也亦明确了义务人，又《商品房买卖合同》约定了以日为单位累计计算逾期交付文件违约金数额，所涉违约金请求权属“持续性债权”，每日产生的违约金均应作为单个债权分别计算诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国民法总则》先后规定了一般诉讼时效期间分别为二年和三年，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，可知若《中华人民共和国民法总则》施行之日（2017年10月1日）两年诉讼时效期间未届满的，应当适用民法总则的规定处理有关诉讼时效争议问题，具体到本案，被告办理房屋产权转移登记的合理期限应为2017年11月28日，至民法总则施行之日，均尚不足两年，故应适用三年诉讼时效规定予以处理，原告于2019年7月1日向本院提起诉讼，况且在自2015年起，原告持续向相关部门反映办证事宜，导致时效中断，未超过三年的诉讼时效。关于被告告知代收费用途、明细及交付相应缴费凭证的问题。根据双方补充协议第1.1条的约定，被告已在合同中明确约定了代收费用的用途，表明其已向原告告知，同时双方合同并未约定向原告交付缴费凭证系被告的义务，故对该项诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。关于返还水电开户费的问题。根据补充协议第1.1条的约定，被告代收的费用包括预告登记费、抵押登记费、水电开户费、交易手续费、房屋测绘费等，并约定根据实际办理情况以及政府规定多退少补，而案涉房屋相关手续并未办理结束，可待房屋产权办理结束，相关费用全部发生后，再行按照合同约定多退少补，在本案中不予处理，故对原告诉请本院不予支持。关于变更设计规划违约金的问题。依照商品房买卖合同第十六条的约定，如出卖人擅自变更规划和设计的，应向买受人分别支付总房价万分之三及总房价万分之一的违约金，但在《贵安新区马场财富广场楼盘信访处理工作组会议纪要》第6条中，原被告双方已就变更规划问题进行协商，并形成一致意见为业主同意变更规划设计，但需经原审批部门审批合格，而之后被告变更规划设计经审批合格，故应不能视为擅自变更，符合该条的约定，故被告亦不应向原告承担违约金，原告诉请无事实依据，本院不予支持。关于原告主张债权的相关费用。原告因被告违约而通过诉讼方式向被告主张权利，因此而产生的差旅费、误工费、律师费等为原告因主张债权而产生的损失，应予支持，但原告未向本院提供证据以证明相关损失的具体情况，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，由原告承担不利的法律后果，原告该项诉请无事实依据，本院不予支持。关于被告交付办理商品房转移登记的有关文书的问题。庭审查明，被告已具备办理商品房转移登记的相关条件，原告诉请被告交付符合合同约定，本院予以支持，参照合同第二十二条关于在90日取得初始登记及交付相关文件的规定，本院酌定由被告于本判决生效后90日内向原告交付办理商品房转移登记的相关文书。关于被告先履行抗辩权是否成立的问题。对于被告抗辩案涉房屋存在面积差，而根据补充协议的约定，原告未能补足面积差的房屋价款，则被告有权拒绝为原告办理房屋产权转移登记的主张，本院认为根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定及合同的约定，被告有权在买受人未能完成付款义务时主张不予交付标的物（办理房屋产权转移登记）的抗辩权，但庭审中，被告未能提供有效证据以证明案涉房屋存在面积差的事实及面积差异是多少的事实，故该主张无事实依据，本院不予采纳；如案涉房屋确实存在面积差，且该面积差异所产生的房屋价款应由买受人承担的，被告可另案进行主张；同时本院确定在一定期限内由被告履行其交付相关文书的义务也未实质影响被告该权利的实现。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州安顺金石房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内，向原告邹某交付办理案涉商品房转移登记的有关文书。二、被告贵州安顺金石房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邹某支付从2017年11月29日起至2019年1月2日止的逾期办证违约金人民币4752元。三、驳回二原告其他诉讼请求。案件受理费644元，由被告贵州安顺金石房地产开发有限公司负担；限于本判决生效之日起十日内缴纳。二审期间，上诉人邹某向本院提交了发票一份，拟证明其因本案诉讼产生代理费损失。经组织质证，被上诉人金石房开的质证意见是对发票真实性无异议，但应有相应的合同予以印证，委托合同承办律师不符。经审查，上诉人邹某所举证据因双方在合同中并未对前述费用产生后的负担问题作出明确约定，故与本案不具备关联性，本院依法不予采信。二审认定事实与一审认定事实相同。本院认为：综合邹某的上诉请求，本案二审争议焦点为：一、《补充协议》是否有效。二、原判对逾期办证违约金认定是否正确。三、被上诉人是否变更设计规划。四、代缴费用具体情况及被上诉人是否应该向上诉人交付缴费凭证。五、被上诉人是否应返还水电开户费。六、被上诉人是否应向上诉人赔偿差旅费、误工费、律师费等。针对《补充协议》的效力问题。经查，《补充协议》于双方签订《商品房买卖合同》当日签订，以格式条款的形式对合同部分条款进行了变更约定。其中第5.4条将申请商品房所有权初始登记时间约定为商品房交付使用之日起600日内，按合同约定的交房时间计算最后期限为2016年8月22日，远远超出合同约定的取得初始登记的2015年9月30日。第6.9条将合同约定的交付办理商品房转移登记有关文书的违约起算时间从约定日期起变更为约定日期360日后。从内容来看，前述两条款实质上金石房开作为提供格式条款一方免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利；从形式上看，金石房开对该条款并未采取合理的方式提请对方注意，故该条款依法无效，不能作为本案定案依据。针对“原判对逾期办证违约金认定是否正确”的问题。本案双方当事人在《商品房买卖合同》中对办理房屋初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书的时间及期限虽有明确约定，但约定期限届满时，因为管理案涉楼盘辖区行政区划变更，平坝区与贵安新区之间行政职能部门管辖区域重新划分，办理案涉楼盘产权登记的贵安新区不动产登记中心未筹备建立完善，致本案争议房屋产权登记无法办理。双方合同签订之日，贵安新区并未设立，前述情况系金石房开在签订合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条所规定的不可抗力。故金石房开办理商品房初始登记的期限应于贵安新区不动产登记中心恢复办证的2017年5月2日开始起算，在2017年5月2日后，金石房开不能按合同约定向业主交付办理商品房转移登记有关文书构成违约，依法应承担违约责任。金石房开于2018年11月19日通知业主办理房屋产权移转登记，但直至2019年1月2日贵安新区国土资源局才为案涉楼盘颁发了不动产权初始登记，故金石房开于2019年1月2日才具备办理房屋产权移转登记的条件。而在具备办证条件后，双方未办理房屋产权移转登记是因补交房屋面积差价发生争议所致。房屋价款未全部缴清则无法获取商品房购置发票，现买受人未交齐房款的行为使办证产生了新的障碍，故自金石房开取得案涉房屋所在楼盘初始产权登记后，逾期办证不再仅单方归责于金石房开。虽然双方在政府部门组织协商的会议纪要中约定了对房屋面积差价款以“金石房开超出不补不足退还”为处理原则，但根据客观情况现在进行产权转移登记是按测绘面积而非会议纪要约定的合同面积，故会议纪要所约定的条件已发生变化，不再具备排除买受人补足套内建筑误差比在3%以内部分的房价款义务的效力。从公平原则出发，本院酌定金石房开逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约时间应自2017年5月2日起计至2019年1月2日止。关于违约金计算标准的问题。合同双方当事人订立违约金的目的是以违约金去督促合同双方履行合同义务，出现违约行为时，应坚持以补偿为主，惩罚为辅的原则，有效维护各方当事人利益。涉案房屋已经交付给买受人，金石房开已履行了主要合同义务。结合金石房开违约的主客观原因、实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，从制裁违约和利益平衡原则出发,本院酌情将金石房开逾期办理交付房屋权属证书的违约金计算标准调整为日万分之0.15。本案金石房开逾期办证违约金计算为198002元×0.000015×611日=1814.69元。一审酌定金额超过该标准,但因金石房开未对原判酌定金额上诉,视其服判,本院对赔偿金额不作变更。针对“被上诉人是否变更设计规划”的问题。双方在《商品房买卖合同》第六章第十六条、第十七条对业方选择不退房，接受规划设计变更后的违约责任有明确约定。金石房开对案涉楼盘规划进行变更后，应按合同约定向业主方支付相应违约金，业主方表示接受并不产生豁免金石房开违约责任的法律后果。故金石房开应按约定的总房价万分之3支付业主方变更规划违约金59.40元。针对“代缴费用具体情况及被上诉人是否应该向上诉人交付缴费凭证、应否返还水电开户费”的问题。双方在《商品房买卖合同》第四章第十四条第（四）项约定“买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳专项维修资金、预告登记费、抵押登记费、水电开户费用，并在签订本合同之日起当日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后30日内向买受人交付相应缴款凭证”，为查明案件相关事实，审理中本院依法向相关部门调查了相关情况，本案中金石房开并无代买受人向相关单位缴纳水、电开户费用的实际行为发生，故相关费用应退还给买受人。但因买受人向金石房开所预交的代收费用中包含预告登记、抵押登记、水电开户费用及交易手续费、印花税、房屋测绘费等费用，而现在双方尚未办理转移登记，所约定的相关费用尚未缴纳完毕，尚不具备交付缴款凭证、告知代缴费用用途及明细的条件，双方亦不能结算后多退少补，故本案中对此不作处理，双方可待约定费用缴纳完毕后，由金石房开持已实际发生的各户代收费用票据或相关收费单位证明，与买受人据实结算。针对“被上诉人是否应向上诉人赔偿差旅费、误工费、律师费等”的问题。双方在合同中并未对前述费用产生后的负担问题作出明确约定，上诉人主张对方赔偿因诉讼产生的相关费用无事实及法律依据，依法不能成立。综上，上诉人邹某上诉理由部分成立，对成立部分本院依法予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律部分错误，处理部分不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持贵州省安顺市平坝区人民法院(2019)黔0403民初1597号民事判决第一项。二、撤销贵州省安顺市平坝区人民法院(2019)黔0403民初1597号民事判决第二、三项。三、被上诉人贵州安顺金石房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向上诉人邹某支付从2017年5月2日起至2019年1月2日止逾期办证违约金4752元。四、被上诉人贵州安顺金石房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向上诉人邹某支付变更规划违约金59.40元。五、驳回上诉人邹某其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费644元，二审案件受理费644元，均由被上诉人贵州安顺金石房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 辜贤莉审判员 黎福伟二〇二〇年十二月十八日法官助理赵奇瑾书记员曹佳慧（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。