湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2802民初3034号原告：湖北合力房地产开发有限公司，住所地利川市东城路**。统一社会信用代码91422802691773298X。法定代表人：郝武志，该公司总经理。委托诉讼代理人：覃黎，湖北丽川律师事务所律师。特别授权代理。被告：周悦，男，生于1978年7月22日，汉族，重庆市南岸区人，居民，住重庆市南岸区。被告：朱万军，男，生于1985年11月18日，汉族，湖北省利川市人，居民，住湖北省利川市。被告：赖克云，女，生于1987年4月19日，土家族，湖北省利川市人，居民，住湖北省利川市。原告湖北合力房地产开发有限公司（以下简称：合力房地产公司）与朱万军、周悦、赖克云租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员冉艳蓉担任审判长，审判员阳磊、胡铃参加的合议庭，于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人覃黎，被告朱万军到庭参加了诉讼。被告赖克云、周悦经本院公告传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。合力房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令三被告共同赔偿原利川新凡比教育信息咨询有限公司所欠原告截止2020年4月15日前的租金、物业费、水电费共计859376.2元；2.判令三被告及时将原利川新凡比教育咨询有限公司所承租的原告房屋交还给原告，并共同从2020年4月16日起，按每季度15万元的标准赔偿原告房屋占用费至交还房屋时止；3.判令三被告共同支付给原告违约金10万元；4.诉讼费由三被告承担。事实和理由：三被告为原利川新凡比教育信息咨询有限公司股东。2018年4月9日，该公司与原告签订《房屋租赁合同》，双方约定：原告将其位于利川市××楼××层、面积为1721平方米的房屋出租给该公司从事教育、娱乐、家庭服务配套等服务；租赁期限从2018年4月1日至2028年12月31日；2018年4月1日至2018年12月31日免交租金，2019年1月1日至2020年12月31日租金为60万元/年。采取先付租金后使用、按季度给付的原则，在每个季度前15天内将下一季度的租金一次性付清。如未按时给付租金一个月以上的，原告有权解除合同并要求该公司承担违约金10万元。合同签订后，由于该公司不及时支付租金和物业费，又不交还房屋。三被告在明知未清偿所欠租金的情况下，将该公司注销，其目的是为了逃避所欠原告债务。三被告理应承担责任。为维护合法权益，请求支持原告诉请。在审理过程中，原告请求放弃第二项诉讼请求，即放弃要求三被告从2020年4月16日起按每季度15万元的标准给付房屋占用费；并增加了诉讼请求：要求解除原、被告于2018年4月9日所签订的《房屋租赁合同》，并要求三被告承担本案公告费。被告朱万军辩称：与原告签订《房屋租赁合同》属实，利川新凡比教育信息咨询有限公司原法定代表人李三在该合同上签字并加盖了公司公章，之后我才变更为该公司法定代表人。我公司已于2019年9月30日已注销，在注销公司时确实未处理所欠原告的租金；所租赁的房屋实际由凡比商贸公司在经营，应当由凡比商贸公司承担上述费用，在同年11月我已口头告知原告公司刘玥要求变更合同主体，但一直未履行相应手续。被告赖克云、周悦未到庭应诉，也未向本院递交答辩状及证据。本院经审理认定事实如下：利川新凡比教育信息咨询有限公司是经利川市市场监督管理局核准成立于2018年2月9日的有限责任公司，经营范围为教育信息咨询服务、儿童滑梯娱乐、儿童用品等。公司股东为朱万军、赖克云、周悦。公司法定代表人原为李三，后变更为朱万军。2018年4月9日，以原告为甲方、利川新凡比教育信息咨询有限公司为乙方，双方签订了《房屋租赁合同》，约定由乙方租用甲方位于利川市东城路88号的合力东方城1号二层①-⑨×A-G全部房屋，面积1721平方米；用途为教育、娱乐、家庭服务配套；租赁期限从2018年4月1日起至2028年12月31日；2018年4月1日至2018年12月31日免交租金，2019年1月1日至2020年12月31日每年的房租均为600000元，之后每年租金在前一年基础上有不同浮度的增加；租金采取先付后使用，按季度给付的原则，乙方一次性缴纳100000元履约保证金，每季度租金应当在到期日前15天内将下一季度的租金一次性支付给甲方；未经甲方书面同意，乙方不得转租承租房屋；水电气费用由乙方自行缴纳，乙方在承租期内按规定缴纳物业费，标准为1.8元/平方米/月，从2018年4月1日起计算，每年物业费为37173元；依法应按约定及时支付租金及相应费用；甲方在交房前终止合同的向乙方承担违约金500000元；乙方迟延支付租金达一个月以上，甲方有权解除合同，并扣收乙方的履约保证金100000元作为违约金。甲乙双方均在合同上加盖了公章并加盖了法定代表人私章。合同签订后，原告将房屋交付给利川新凡比教育信息咨询有限公司进行经营。2019年2月左右，由于利川新凡比教育信息咨询有限公司未按约定向原告交付租金，且未缴纳水电费，导致无法经营，遂停业至今。2019年3月29日，原告为利川新凡比教育信息咨询有限公司代缴了电费6538.83元，4月4日，原告又为该公司代缴了电费1705.37元，共代缴电费8244.2元。从2019年3月至2020年4月16日，利川新凡比教育信息咨询有限公司共欠缴水费237.5元。2018年8月5日，三被告召开股东会，决议解散公司并成立了清算组。清单报告显示公司不对外负债。2019年9月30日，经利川市市场监督管理局核准，该公司被核准注销。上述事实，有《房屋租赁合同》、注销登记材料、水电费缴费发票、微信聊天记录、说明，以及双方当事人的陈述等证据材料在卷佐证，足以认定。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。租赁合同解除，承租人应当将房屋腾退交还给出租人。本案原、被告自愿签订《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，其租赁合同合法有效，双方应当信守，忠实履行义务。原告已将涉案房屋出租给了利川新凡比教育信息咨询有限公司，该公司也实际租用了原告的房屋，应当支付给原告租金。截止到原告起诉之日即2020年4月15日，利川新凡比教育信息咨询有限公司已拖欠原告16.5个月的租金775000元（600000元/年×16.5月）、水费237元、代缴电费8244.2元及24.5个月的物业费75895元（37173元/年×24.5月），该公司应当支付给原告共计859376.2元。原告放弃要被告从2020年4月16日起至腾退房屋之日止，按每季度150000元的标准给付房屋占用费，对其自行处分民事权益，本院依法予以支持。从2019年2月，利川新凡比教育信息咨询有限公司就未按合同约定给付租金，迟延履行主要债务，经催告后仍未履行，已构成违约，故原告要求解除房屋租赁合同，并要求被告按合同约定承担100000元违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。利川新凡比教育信息咨询有限公司已预先交纳了100000元履约保证金，该保证金可抵充违约金，原告方可不予退还。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十九条规定“有限责任公司的股东在公司解散后，未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持”。被告周悦、赖克云、朱万军系利川新凡比教育信息咨询有限公司的股东，该公司在解散时虚报了公司债务情况，以虚假的清算报告办理了公司注销登记，故三被告应当对原利川新凡比教育信息咨询有限公司所欠原告债务承担赔偿责任。被告朱万军辩称案涉房屋已交际由凡比商贸有限公司在租用，其已告知原告变更合同主体，租金应由凡比商贸有限公司承担，但未向本院递交相应证据，对其抗辩主张，本院依法不予支持。被告周悦、赖克云经本院公告传唤，未到庭应诉，视为其放弃相应的诉讼权利，不影响本案的审理。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，经合议庭评议，判决如下：一、解除湖北合力房地产开发有限公司与利川新凡比教育信息咨询有限公司于2018年4月9日所签订的《房屋租赁合同》；二、被告朱万军、赖克云、周悦于本判决生效之日起十日内支付给原告湖北合力房地产开发有限公司所拖欠租金、物业费、水电费共计人民币859376.2元。三、被告朱万军、赖克云、周悦于本判决生效之日起十日内将所承租的原告房屋腾退并交还给原告。四、被告朱万军、赖克云、周悦于本判决生效之日起十日内支付给原告违约金100000元，该款项从原利川新凡比教育信息咨询有限公司交纳给原告的履约保证金中予以抵充。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13393.7元、公告费610元，由被告朱万军、赖克云、周悦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号********（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判长  冉艳蓉审判员  阳 磊审判员  胡 铃二〇二〇年十二月二十八日书记员  刘峖明