吉林省长春市朝阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0104民初6263号 原告：吉林市国贸物业服务有限公司长春分公司，住所地：长春市朝阳区。 负责人：王志富，经理。 委托诉讼代理人：侯丽娜，该公司职员。 被告：任金龙，男，汉族，无职业，住长春市朝阳区。 原告吉林市国贸物业服务有限公司长春分公司（以下简称国贸物业长春分公司）与被告任金龙物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国贸物业长春分公司负责人王志富、委托诉讼代理人侯丽娜、被告任金龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告国贸物业长春分公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付物业管理服务3,378.00元（截止2019年12月31日止）利息：159.00元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2011年10月23日与原告签订了《亿隆·富贵名苑小区前期物业服务合同》，但被告从2012年10月23日起无故拖延缴纳物业管理服务费。原告与被告在亿隆·富贵名苑小区前期物业服务合同》中约定：物业管理服务费标准为按建筑面积每月1.2元／平方米。被告从2017年1月1日至2019年12月31日期间共拖欠物业管理费3,378.00元。经原告多次催要，被告拒不交纳，特提起诉讼。 被告任金龙辩称，一、程序违法：《前期物业合同》无效。经查:1.住建行政执法文书:长春市住房保障和房屋管理局对吉林亿隆房地产置业有限责任公司（以下简称亿隆房地产公司）在2019年12月的责令限期整改指令书到行政处罚告知书，再到2020年3月20日行政处罚决定书，行政主管部门对该企业的违法事实经反复调查核实，充分听证，掌握亿隆房地产公司大量的违法事实,遵照《行政处罚法》履行了依法行政的职责，按照国家《物业条例》第五十六条之规定，做出了行政处罚，并指出“当事人在亿隆富贵名苑小区服务时间较长，造成较大社会影响，违反了物业管理条例第二十四条的规定”，充分说明原告进驻亿隆小区是违法行为，其所签《前期物业合同》是没有法律效力的。2.亿隆房地产公司同时也违反了《物业条例》第三十三条之规定,一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。在亿隆小区同时有两个完全独立的物业服务企业，即吉林市国贸物业服务有限公司和国贸物业长春分公司，吉林市国贸物业服务有限公司申请外埠企业进入长春市物业服务申请审批备案，因此在2010年10月三、四栋入住时是由吉林市国贸物业服务有限公司签订《前期物业合同》,在2011年10月20日一、二栋入住时亿隆房地产公司又和国贸物业长春分公司签订了一份《前期物业合同》，一个地产引进两个物业公司，违法事实无可争辩。3.亿隆房地产公司在回复长春市住房保障和房屋管理局的情况说明中，强调“在2013年小区业主委员会成立选聘新的物业服务公司，并签订了服务协议，吉林市国贸物业服务有限公司长春分公司与业主形成了新的服务关系，为亿隆小区提供物业服务。”说明亿隆小区只有吉林市国贸物业服务有限公司所签《前期物业合同》是前期服务企业的业务主体，国贸物业长春分公司应是后续新的服务关系，那么，一、二栋和国贸物业长春分公司所签的《前期物业合同》是假合同，无可辩驳。二、原告没有《服务企业资质》和《经营性收费许可证》，被告有权拒绝缴纳物业服务费。经阅:1.原告的诉状提到被告从2012年10月23日起无故拖延缴纳物业管理服务费，纯属子虚乌有，欺骗法庭，国贸物业长春分公司(简称物业)在2010年10月1日至2013年3月19日因乱收费和擅自提高收费标准被长春市发改委行政处罚并申请了强制执行、吊销收费许可，没有收费权利。2.吉林省发展和改革委员会、吉林省建设厅、吉发改收管联字[2004]982号《吉林物业服务收费管理细则》吉林市国贸物业服务有限公司注册审批三级资质,收费标准0.5-0.7元/平方米，而合同上标准1.2元/平方米，未经审批，物业所定，法律依据何在在上几次调节及判决陈欠物业费标准是0.85元/平方米，依据是什么物业企业没有订费权，必须召开业主大会，举行听证，上报价格审批部门，确立合法的物业服务合同，是确定收费的唯一标准，没有合法的合同关系，违反了《合同法》第五十四条第二项之规定,订立合同时显失公平,请求法庭给予撤销。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，物业服务企业违反的物业服务合同的约定或法律、法规,擅自扩大收费范围,提高收费标准或重复收费为由,提出抗辩的人民法院应予支持,有法可依，违法必究。3.长春市价格举报中心记录暨交办反馈单，处理意见明确指出“经调查核实，给该小区提供物业服务(前期物业服务)的公司是吉林市国贸物业服务有限公司长春分公司，该物业公司向业主收取物业服务费每平方米1.20元标准是依据长春市发改委2011年11月4且颁发的《收费许可证》(证号25100640),但该《收费许可证》有效期至2012年11月。目前,该小区已成立业主委员会，按相关政策规定，物业公司不能再依据《收费许可证》规定的标准向业主收费。我局已责令物业公司立即停止收费，并按政策规定重新办理物业服务收费手续。同时长春市发改委下达了行政处罚决定书,经查,违法事实如下:你单位在收费时,违反了长发改经营联[2008]170号文件的规定，文件规定:对物业企业的物业服务标准与实际服务内容不相称,或擅自改变政府定价及合同约定的收费标准的,以各种名义收取装修保证金的,按照《价格法》、《价格违法行为处罚规定》进行处罚。你单位2010年10月1日-2013年3月19日期间,在收取费用的过程中,一是擅自改变属于政府定价的装修垃圾洁运费的收费标准，将政府规定的装修垃圾清运费15元/立方米,改为按5元/平方米收费;二是自立收费项目收取装修保证金，向每户业主收取保证金500元，因此吊销了吉林市国贸物业服务有限公司长春分公司的收费许可证。吉林省收费许可证管理办法中第四条明确规定收费许可是收费单位或个人在本市内取得合法收费资格的证明文件，没有收费许可一律不得进行收费。如进行收费,被收费单位和个人有权拒付。同时该物业服务企业没有按照《吉林省收费许可证管理办法》第十条规定进行年检，在当时收费许可证吊销的同时,吉林市国贸物业更换了4位经理都没有办理工商注册法人变更，该企业处于无证无照的状态长达三年之久，《前期物业服务合同》的主体已缺失。根据长春市发改委和长春市房地产管理和住房保障局长发改经营[2008]170号文件规定,第二条第二项规定“开发建设单位与物业服务企业按临时标准签订物业服务合同,按临时物业服务收费标准执行,期限最长不超过二年”。在《合同法》第八条、第五士四条有明确规定。以上事实有理有据，说明物业擅自定价，被吊销收费许可，不许收费。三、政策放开国贸物业长春公公司在亿隆小区的身份无法改变经查:1.吉林省在简政放权深化改革的2016年初,对事业性收费和经营性收费做了政策性调由事前的先质后照改为事中事后的监管，具体的做法，吉林省物价局，吉林省财政厅联合下发[2015]54号文件在第三条中明确指出，收费单位公示和收费统计工作，逾期未报送年度收费情况报告表的收费单位，不列入收费单位公示和收费公示名单，对未进入网上公示名单的收费单位，被收费对象可以拒绝向其交纳费用。吉林省物价局吉林省[2017]50号《吉林省商品和服务明码标价规定》的通知第十条提供服务的经营单位应当在营业场所或缴费地点，公布服务项目、服务内容等级或规格、服务价格等，自从2010年10月进驻在亿隆小区后无任何营业执照、收费许可、企业资质，收费一览表，从未公开公示过。2.该企业在2016年10月28日第一次提出退管申请，2016年11月1日正式退管，并向朝阳区住房和城乡建设局备案。11月27日由社区组织业主大会，商讨物业的弃管事宜，在12月1日又申请恢复小区的物业服务，这个事实写在国贸物业长春分公司的历史上，同时也烙在小区居民的心里，大家踩着垃圾出行，历历在目，物业和业主所签的《前期物业合同》单方违约，因此终止。尽管在当时湖西街道杨楠主任的干预下物业又重新进入小区，只能说个别领导法律意识淡薄，但是物业身份的转变毫无疑问，亿隆房地产公司在给房地产管理和住房保障局的说明中明确指出:吉林市国贸物业服务有限公司长春分公司和业主形成了新的服务关系。如何形成新的物业合同服务关系,至今无法查证,因此不存在欠费说法,国贸物业长春分公司在2020年8月1日，通过行业整顿撤离了亿隆小区。四、违法进驻小区的服务是破坏的多服务的少，让百姓心寒1.首先我拿出一组证据提供给法庭，看物业在亿隆小区都是做服务的吗2.小区的共有部分归业主所有，电梯内的广告，未经业主大会通过只有前业主委员会个别人同意，所得利益归物业所有。3.我们的小区景观、喷水池未经业主同意，为了地利生鲜进货擅自拆除。4.我们小区共有部位的车位因开发商的个人利益，物业拱手送出。5.在小区内开发商建的玻璃球体由于管理不善周围坍塌严重，危及业主的生命安全。6.小区19个单元的楼宇门从入住至今没有好用过，破烂不堪。7.利用小区共有部分出租用地，受益归物业所有。8.地下四百多车位应优先提供业主使用，却让开发商抵债出售。9.捆绑电梯收费，形成群体上访。10.干预业主委员会选举，殴打业主委员会委员，至第一届业主委员会瘫痪。11.为盈利开发商在负一层开设美食城，公共厕所设在负二层，所排放的躁声和恶臭气体排放到我们业主油烟总通气管道，并将恶臭气体排放到居民家中，疫情期间更为严重，无法生活，生命受到威胁。12.地下车库安全通道，三个安全门，擅自取消两个，安全风险巨大。13.今年2月疫情突变，小区封闭的过程更是无限艰难，老旧散小区能封闭，我们却无法封闭，居民生命财产安全受到巨大威胁。我在多方面、多层次、多角度叙述了物业存在小区的违法事实。该物业企业浪费司法资源，凭借一个所谓的事实，靠法院裁定拿到他不该拿到的所谓物业费，请法院依法判决，让老百姓心服口服，不能让违法企业凌驾于法律之上。2020年在疫情的考验下，该企业连20%的收费率都没有，这还不能说明问题吗五、物业费的陈欠，是物业身份所决定的得出结论:1.违反招投标的程序进驻小区，一切行为不受法律保护。2.国贸物业长春分公司不是独立法人，没有收费资质，擅自提高收费标准，违约在前，合同终止。3.国贸物业长春分公司已被吊销许可，取消收费权。4.没有物业合同自定收费项目，法无支撑。结论:没有合法的合同关系存在，请求缴费，法无支撑，驳回一切诉讼请求。起诉费由原告承担。 本院经审理认定事实如下：任金龙为亿隆富贵名苑小区×栋×单元×室业主，该房屋建筑面积为78.18平方米。2011年10月23日，国贸物业长春分公司（甲方）与任金龙（乙方）签订《亿隆˙富贵名苑小区前期物业服务合同》，合同约定，业主每半年缴纳一次物业费，标准为1.20元/㎡/月，业主应于每《合同》年度最后一个月续签下一年度《合同》。如双方没有签订下一年度合同，本《合同》自动延续，直到前期物业服务终止时止等内容。2013年1月，该小区的业主委员会成立，但业主委员会与国贸物业长春分公司未重新签订物业服务合同。 另查明，2011年11月，国贸物业长春分公司取得了收费许可证，收费标准为1.20元/㎡/月，审验合格至2012年11月。该收费许可证到期后，国贸物业长春分公司未再取得新的收费许可。2014年12月17日，国家发改委放开了非保障性住房的物业服务收费。2015年1月9日，国家发改委及财政部颁布发改价格[2015]36号文件，取消收费许可证及年审制度。自2015年1月1日起，在全国统一停止收费许可证年度审验工作，有条件的地方同步停止或取消本地区收费许可证核发工作。自2016年1月1日起，在全国统一取消收费许可证制度。 又查明，2016年11月1日，国贸物业长春分公司向案涉小区业主发布退管通知。2016年12月6日，国贸物业长春分公司向案涉小区业主委员会发函，决定从2016年12月7日，恢复对案涉小区物业管理工作，并从2017年上半年开始实施0.85元/㎡/月的收费标准。 庭审中，任金龙称该小区存在两个前期物业服务合同的版本，即合同甲方分别为国贸物业长春分公司和吉林市国贸物业服务有限公司。国贸物业长春分公司对此解释为：之所以有的物业服务合同是以吉林市国贸物业服务有限公司的名义签订，是因为当时国贸物业长春分公司的工商注册手续尚在审批中，审批手续完成后所签订合同的主体均为国贸物业长春分公司。 上述事实有《亿隆˙富贵名苑小区前期物业服务合同》、2011年10月23日收费票据、（2018）吉0104民初4303号民事判决书、（2019）吉01民终509号民事判决书、（2020）吉民申3271号民事裁定书及当事人的庭审陈述，并已记录在卷。 本院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主或业主委员会之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议，业主接受了物业公司提供的服务，应及时交纳物业服务费用，以确保物业服务工作的有效运行。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”规定，原、被告签订的《亿隆˙富贵名苑小区前期物业服务合同》系当事人真实意思表示合法有效，各方当事人均应按合同的约定履行相应的权利义务。原告已经依照相关规定提供了物业服务，被告应当按照合同支付物业管理费用。合同中明确约定了物业费的交纳时间和收取标准，并约定如双方没有续签下一年度合同，原告合同自动延续，直到前期物业服务终止时止。本案原告虽在2016年在小区张贴通知宣布退管，但小区业主委员会并未明确表示同意解除，被告也未要求解除其与原告签订的物业服务合同。且原告又为案涉小区继续提供了物业服务。故被告与原告签订的物业服务合同对被告具有约束力，被告应按照合同约定全面履行自己的合同义务。结合该物业公司已经实际提供物业服务的现实及该小区内已实际收缴物业费的标准，本院对被告2017年1月1日-2019年12月31日期间的物业费予以保护，数额为2,392.31元（0.85元/㎡/月×78.18㎡×36月）。关于原告提出被告应承担尚欠物业费的利息的诉讼请求。由于双方之间有纠纷，被告不是无故不缴纳物业费，对于支付利息的诉请双方既无合同约定也无相应的法律依据，本院不予支持。被告主张程序违法，合同无效的抗辩主张，本院不予支持。 关于被告主张的原告没有物业服务资质，不具有法人资格，且无《经营性收费许可证》以及物业服务主体的问题。国贸物业长春分公司是经依法设立并领取营业执照的法人的分支机构，具备民事诉讼法规定的诉讼主体资格。分公司是公司法人依法设立的分支机构，在登记核准的经营范围内其行为属于公司本身的行为，产生的权利、义务亦由公司承担，故非法律另有规定或当事人另有约定外，其行为视为公司本身行为。具体到本案，国贸物业长春分公司提供的物业行为即代表吉林市国贸物业服务有限公司提供，其收取物业费、提起物业合同纠纷诉讼亦视为吉林市国贸物业服务有限公司本身行为。关于收费许可一节，属于行政管理范畴，且国家发改委及财政部已联合发文，取消收费许可证及年审制度。本案系民事合同纠纷，原告向被告主张物业费是基于合同约定及原告已提供的物业服务，被告应按照合同约定履行交纳物业费义务。故对被告的该抗辩主张，本院不予支持。 关于被告提出住房保障和房屋管理部门对物业公司及建设单位的行政管理问题，本案系民事合同纠纷，国贸物业长春分公司向被告主张物业费是基于合同约定，被告该抗辩主张不属于人民法院民事案件审理范畴，本院不予审理，对被告的此项主张，本院不予支持。 关于被告提出原告物业服务存在质量问题的抗辩主张。业主接受了物业公司提供的服务，应及时交纳物业服务费用，以确保物业服务工作的有效运行。物业服务管理因受众群体广、管理事项多，具有广泛性、持续性等特点，不能以个别时点的瑕疵状态而完全否定物业公司履行管理维护义务的事实；亦不能以个别事项服务瑕疵或单一业主个体感受全盘否定物业的整体服务，更不能以此作为拒绝履行交纳物业费的正当理由。且本案的物业费的保护标准也由原告主张的1.20元/㎡/月调整为0.85元/㎡/月。故被告的该抗辩主张，本院不予支持。但需特别提出的是依据《物业管理条例》第三十五条第一款规定“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”及第四十一条第一款规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”作为案涉小区物业服务公司的国贸物业长春分公司，应当依照诚实信用的原则，尽心尽责的履行物业服务义务，对于服务提供过程中出现的问题及业主的投诉，应当及时、积极、认真予以整改，不断改进、完善自身的管理模式及服务能力，努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境。物业服务公司是以业主交纳的物业费维持日常运转及提供相应服务，最后利益受损的亦是业主自身。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告任金龙于本判决生效后立即向原告吉林市国贸物业服务有限公司长春分公司支付2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费2,392.31元； 二、驳回原告吉林市国贸物业服务有限公司长春分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，由被告任金龙负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  赵晶华 二〇二〇年十二月三十日 书记员  张 哲