广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21432号上诉人（原审第三人）：中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司。住所地：广东省广州市天河区。负责人：印建民。委托诉讼代理人：陈远强，该公司职员。委托诉讼代理人：薛冰，广东法丞汇俊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨泽胤，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区。被上诉人（原审原告）：王乐贞，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李杰，广东五羊律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李星叶，广东五羊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:广州市国龙房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市天河区。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈仕培，广东君信律师事务所律师。原审第三人：林先俊，男，身份证住址广东省汕头市金平区。原审第三人：冯坚，男，身份证住址广东省汕头市金平区。原审第三人：中国建设银行股份有限公司广州白云支行。住所地：广东省广州市白云区。负责人：王玉新。委托诉讼代理人：叶则节，男，该行职员，联系方式同该行。委托诉讼代理人：张沛，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称东方公司）、因与被上诉人杨泽胤、王乐贞、广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司），原审第三人林先俊、冯坚、中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称建行白云支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初13668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人东方公司上诉请求：1.变更一审判决为：东方公司在按揭贷款本息结清的条件下，国龙公司协助杨泽胤、王乐贞办理广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁11H房的产权登记手续，东方公司对此予以协助；2.二审案件受理费由杨泽胤、王乐贞负担。事实与理由：一、一审判决东方公司协助杨泽胤、王乐贞办理产权登记的房产系东方公司享有合法抵押权利的房产，杨泽胤、王乐贞取得房屋产权登记应当以按揭抵押贷款本息全额被清偿为前提。2001年，国龙公司与林先俊、冯坚签订《商品房预售合同》并办理了预售合同登记备案，同时向建行白云支行申请抵押贷款及办理了抵押登记，建行白云支行依约发放了贷款，2005年国龙公司才与杨泽胤、王乐贞签订《商品房买卖合同》，未经抵押权人同意，将抵押物转卖。杨泽胤、王乐贞要取得涉案房产的产权登记，须以抵押债权本息被全额清偿，抵押权消灭为先决条件。一审法院无视东方公司的合法权益，损害了东方公司的合法他物权益，与法律规定相悖。二、一审法院适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第二条规定认定杨泽胤、王乐贞对涉案房产的权利优先于东方公司的抵押权属认定事实不清，适用法律错误。首先，该批复是关于建设工程价款优先受偿权的规定，并非抵押权，而本案中东方公司是抵押权人，并非工程款债权人，从该规定的适用主体上讲，一审法院存在适用法律错误。其次，林先俊、冯坚签订《商品房预售合同》后，也通过办理按揭贷款的方式支付了购房款，其对涉案房产的预售合同备案及东方公司对涉案房产的抵押备案登记均合法有效。三、东方公司无过错，一审判决结果有失公允。东方公司发放按揭贷款发生在2000年，按照当时的法律规定和银行实务操作，东方公司发放贷款的过程合法合规，东方公司并无任何过错。也就是说，银行发放贷款及办理抵押登记时，其借款关系及担保关系都是合法成立的。后期因国龙公司一房两卖行为，不是东方公司可以预见和控制的，因为这些放贷时并不能预见的情况而承担贷款无法回收的损失不合理。被上诉人杨泽胤、王乐贞辩称，同意一审判决处理，不同意东方公司的上诉请求。被上诉人国龙公司答辩称，同意一审判决，不同意东方公司的上诉意见。原审第三人建行白云支行述称，我方意见与东方公司的意见为准。建行白云支行的抵押权合法有效，应保障建行白云支行的合法权益。相关债权已经转让给东方公司了。原审第三人林先俊、冯坚经本院传票传唤无到庭应诉，亦无提交答辩意见。杨泽胤、王乐贞于2019年4月2日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认林先俊、冯坚与国龙公司签订的《商品房预售合同》为无效合同，注销其预售登记；2.确认杨泽胤、王乐贞与国龙公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当继续履行；3.国龙公司协助杨泽胤、王乐贞向房管部门办理位于广州市越秀区环市中路276号国龙大厦（泰兴阁）11H房的产权登记手续。一审法院认定事实：2005年7月18日，杨泽胤、王乐贞（买受人）与国龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，其中约定：出卖人土地使用权出让合同号为穗国地出合（98）233号，规划用途为商住。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，定名为国龙大厦，工程建设规划许可证号为穗规建字[1997]第474号；商品房预售许可证号为980254号。买受人所购买的商品房为上述项目中的泰兴阁11层H号房；该商品房用途为住宅，建筑面积共108.341平方米。出卖人与买受人约定该商品房总金额为63万元。付款方式为买受人一次性付款。2005年8月1日，国龙公司向杨泽胤、王乐贞出具购房款发票，载明购房地址为环市中路276号泰兴阁11H单元，金额为61万元。2005年8月2日，杨泽胤与国龙大厦物业管理中心签署《国龙大厦物业管理中心业主收楼确认书》，确认杨泽胤、王乐贞接收国龙大厦泰兴阁11楼H单元。另查明：2001年9月2日，国龙公司（甲方）与林先俊、冯坚（乙方）签订《商品房预售合同》，其中约定：乙方向甲方预购国龙大厦泰兴阁11层H房，售价总金额831831元；2001年9月2日前支付房价款21万元，2001年9月前支付房价款41591元，2001年11月2日前支付房价款580000元办理银行按揭等。2001年9月29日，林先俊、冯坚（甲方、按揭借款人）与建行广东省分行（乙方、按揭贷款人，经办银行为建行东环支行）签订《楼宇按揭合同》，约定：甲方以其与发展商签订的商品房预购销合同项下确定的座落于广州市越秀区国龙大厦泰兴阁11层H号房产抵押给乙方，作为乙方向甲方发放贷款的担保；乙方向甲方提供贷款490000元等。同年10月19日，建行东环支行取得该房屋的《广州市房地产抵押登记证明书》。2001年10月26日，建行东环支行与建行白云支行合并组成建行白云支行。2004年6月28日，建行白云支行与中国信达资产管理公司广州办事处（以下简称信达公司）签订债权债务转让协议，将包括上述债权在内的290笔借款合同项下截止2003年12月31日的债权转让给信达公司。2004年11月29日，信达公司与东方公司签订债权转让协议，再将上述债权转让给东方公司。2010年5月19日，一审法院作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决书。该判决查明：1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（下称“名义购房人”）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述“名义购房人”的名义，将购得房产作为抵押物向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的房屋出售给购房人欧丽卿等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中登记于“名义购房人”名下的房屋共计75套（具体情况详见附表1）；仍登记于国龙公司名下的房屋共计47套、车位2个……最终判决国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元等。该判决已发生法律效力。2015年12月30日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖燕萍对国龙公司的破产清算申请。一审法院先后于2019年6月21日、8月29日向广州市规划和自然资源局发函核查涉讼国龙大厦泰兴阁11H号房的查封、抵押及预售登记或预告登记情况。广州市规划和自然资源局于2019年8月2日以编号为穗规划资源协查【2019】637号《关于（2019）粤0104民初13668号查询函的复函》函复一审法院：2001年9月，国龙大厦泰兴阁11H房以林先俊、冯坚名义办理预售合同备案（合同编号99012210）。同年10月，以2001穗押备字33329号办理抵押备案，他项权利人为中国建设银行广州东环支行。目前暂未发现产权转移登记（商品房过户）和暂无查封信息。一审诉讼中，杨泽胤、王乐贞称：关于房款的支付情况，国龙公司已出具61万元的发票，剩余的2万元是定金，因时间久远，现无法找到相关的收据，但国龙公司已将涉讼房屋交付我方使用多年，根据我方提交的收楼指引等其他证据可以说明我方已全额支付了房款。国龙公司称：确认收到61万元房款，对于定金2万元，因时间久远，我方也无法核实，根据合同约定杨泽胤、王乐贞需一次性支付全额房款且我方后来也向杨泽胤、王乐贞交付了房产证，可以推断我方是收到了杨泽胤、王乐贞的全额房款的。一审法院认为，杨泽胤、王乐贞与国龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。合同签订后，杨泽胤、王乐贞已依约向国龙公司支付了购房款61万元，国龙公司对此亦予以确认，且国龙公司也已将买卖的房屋交付给杨泽胤、王乐贞使用至今。关于余下的2万元房款，杨泽胤、王乐贞现虽无直接的书面证据予以证明，但结合国龙公司的陈述及杨泽胤、王乐贞提交的其他证据，一审法院对杨泽胤、王乐贞称其已足额付清房款的主张予以采信。国龙公司至今未协助杨泽胤、王乐贞办理涉讼房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵押权存在冲突。对此，一审法院认为，首先，关于涉讼房屋存在预售登记的问题，结合（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司的陈述，国龙公司与林先俊、冯坚虽然签订商品房预售合同并且办理了预售合同备案，但林先俊、冯坚既未向国龙公司支付首期房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有房屋，且自办理预售备案至今十几年的时间里，林先俊、冯坚也未就涉讼房屋主张过民事权利。可见，国龙公司与林先俊、冯坚签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，国龙公司与林先俊、冯坚签订的商品房预售合同为无效合同，林先俊、冯坚无权以该合同对抗杨泽胤、王乐贞的诉讼请求。其次，关于抵押权的问题。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。至于国龙公司、林先俊、冯坚及东方公司之间因贷款产生的其他纠纷各方可另循合法途径解决。因此，杨泽胤、王乐贞要求国龙公司协助其办理涉案房屋权属证书的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，一审法院于2020年2月28日作出一审判决：一、确认杨泽胤、王乐贞与广州市国龙房地产开发有限公司之间关于广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁11H房的《商品房买卖合同》有效；二、确认林先俊、冯坚与广州市国龙房地产开发有限公司之间关于广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁11H房的《商品房预售合同》无效；广州市国龙房地产开发有限公司与林先俊、冯坚在本判决发生法律效力之日起十日内共同到房地产行政主管部门注销上述合同预售登记；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市国龙房地产开发有限公司协助杨泽胤、王乐贞到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁11H房所有权转移登记至杨泽胤、王乐贞名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；林先俊、冯坚、中国建设银行股份有限公司广州白云支行及中国东方资产管理股份有限公司广东分公司对此须予以协助。一审案件受理费10100元，由广州市国龙房地产开发有限公司负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。综合各方的诉辩意见，本院就本案争议的问题分析认定如下：关于东方公司上诉主张杨泽胤、王乐贞取得房屋产权登记应以其按揭抵押贷款本息全额被清偿为前提的问题。首先，根据（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司的陈述来看，国龙公司与林先俊、冯坚之间虽然签订了《商品房预售合同》并且办理了预售登记，但林先俊、冯坚既未向国龙公司支付首期房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有房屋。由此可以证明，国龙公司与林先俊、冯坚签订的上述合同并非双方真实意思表示，该合同为无效合同。其次，杨泽胤、王乐贞基于涉案房屋与国龙公司共同签订《商品房买卖合同》后，不仅付清了全部购房款，而且还实际使用涉讼房屋多年，双方意思表示真实。因此，在该合同不违反法律、行政法规强制性规定的情况下，该合同合法有效。由上述分析可知，国龙公司与林先俊、冯坚之间签订的《商品房预售合同》由于意思表示不真实，属于无效合同，而林先俊、冯坚与原抵押权人建行广东省分行之间签订的《楼宇按揭合同》是建立在国龙公司与林先俊、冯坚签订的上述合同之上。因此，在杨泽胤、王乐贞已完全支付涉案房屋的购房款及与原抵押权人也不存在合同关系的情况下，东方公司主张杨泽胤、王乐贞取得房屋产权登记应以其按揭抵押贷款本息全额被清偿为前提依据不足，故本院不予支持。一审法院认定东方公司、国龙公司、林先俊、冯坚应配合将涉案房屋过户至杨泽胤、王乐贞名下正确，本院予以维持。至于国龙公司、林先俊、冯坚、建行广东省分行、建行东环支行、建行白云支行及东方公司之间因贷款产生的其他纠纷，各方当事人可另循合法途径解决。综上所述，东方公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年十二月三十日书记员 冯冠豪