浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0225民初6587号 原告：张烈，男，1963年11月13日出生，汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：盛增红，浙江丹峰律师事务所律师。 被告：白林植，男，1971年7月13日出生，汉族，住象山县。 原告张烈与被告白林植房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告张烈及其委托诉讼代理人盛增红，被告白林植均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张烈向本院提出诉讼请求：一、依法判令自2020年10月12日起解除原告与被告白林植签订的租房协议书；二、判令被告白林植支付原告违约金20万元。事实和理由：2019年10月8日，原告与被告签订了《租房协议书》一份，约定原告将位于象山县××街道××路××号××层店面三间出租给被告，每年租金为40万元，租期从2019年10月12日至2023年10月11日止，租金支付方式为在上年度租金到期时提前两个月支付。若承租方中途退出或者预付租金及其他费用逾期一个月，出租方有权解除协议，已收的租金及押金不予退还，任何一方违约均要支付违约金20万元整，且房租另算。协议签订后，被告无故未按照协议约定提前两个月支付2020年10月13日至2021年10月11日的年度租金，现已逾期一个月。经原告多次催讨，被告均以各种理由搪塞拖延。为此，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。 为证明以上事实，原告向本院提供了以下证据： 1．租房协议书一份，拟证明原、被告于2019年10月8日签订租房协议，原告将案涉房屋出租给被告的事实； 2．原告与案外人签订的租房协议书一份，拟证明原告收回案涉租赁房屋并出租给他人，租金收入减少的事实。 被告白林植辩称，一、答辩人已按约支付2019年10月12日至2020年10月11日期间的房租，但原告却在2020年6月30日将租赁房屋的玻璃门锁掉，并在门上张贴出租房屋的广告，导致答辩人无法使用租赁房屋。后经答辩人与原告协商，由答辩人继续使用租赁房屋至2020年10月10日止，到期后将租赁房屋归还给原告，双方互不追究违约责任，该事实有原告的另一承租人以及旁边的承租人可证实。此后，原告将门锁拿掉，答辩人将该租赁房屋低价转租给他人，并按约归还了租赁房屋。二、答辩人于2020年7月1日将双方解约以及追究原告违约责任的内容以微信声明书形式发送给原告，但原告未回复，且于同月8日将答辩人的微信拉黑，导致答辩人无法与原告沟通，也无法支付原告房租。事实上，原告是想把答辩人承租的房屋一层和一楼二层一并出租给他人并额外收取8万元的转让费，其行为既不道德也不诚信。综上，答辩人并未违约，请求驳回原告诉讼请求。 为证明以上事实，被告向本院提供了以下证据： 1．银行付款通知、电子回单以及收条，拟证明被告已按约支付2019年10月12日至2020年10月11日期间的房租费及押金的事实； 2．照片二张、微信聊天记录，拟证明原告于2020年6月30日把租赁房屋玻璃门锁掉，并在门上张贴招租广告的事实； 3．手机录音二份，拟证明原告同意双方互不追究违约责任、不提起诉讼等事实； 4．声明书复印件一份，拟证明原告在2020年7月1日之前已经违约的事实。 原、被告围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院已组织证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下： 1．对原告提供的证据2，被告质证认为真实性不明。本院认为，该证据系原告与案外人签订的租赁协议，与本案无直接关联性，故不能作为认定案件事实的证据； 2．对被告提供的证据2，原告质证认为，当时是因为被告不想租房子了，要转租给第三方，要求原告协助把房子租出去，因此招租广告上有原、被告的电话号码。房屋钥匙有两把，原、被告各有一把，因为被告不在租房里，原告将房屋门锁掉，代被告管理。鉴于原告对锁门及张贴招租广告的事实无异议，故本院对上述事实予以认定，对被告拟证明的其他事实，本院将结合本案其他证据予以综合认定； 3．对被告提供的证据3，原告质证认为，两份通话录音系被告与第三方的通话记录，且时间是在原告起诉之后由被告打给第三方的，该第三方不能代表原告的意见。本院认为，该通话录音性质上属于证人证言，证人应当出庭作证，被告未向法院申请证人出庭作证，故本院对该证据不予认定。 经审理查明，2019年10月8日，原告张烈与被告白林植签订《租房协议书》一份，约定原告将位于象山县××街道××路××号××层店面三间出租给被告，租赁期限自2019年10月12日至2023年10月11日止；每年租金为40万元，租金支付方式为在上年度租金到期时提前两个月支付，租金付至原告宁波银行账户。第2次付店房租金，涨跌按隔壁边屋。各项税金及一切摊派费包括水、电费等由被告自理，原告净收租金。水电费押金三千元，租期届满退还。若承租方中途退出或者预付租金及其他费用逾期一个月，出租方有权解除协议，已收的租金及押金不予退还，任何一方违约均要支付违约金20万元整，且房租另算。协议签订后，被告按约支付第一年房租40万元及水电费押金3000元，并在租赁房屋经营奶茶和零食零售业务。2020年6月份，被告停止经营。2020年7月1日，原告将案涉租赁房屋的玻璃门锁掉（玻璃门外面系电动卷帘门），并在门上张贴印有“房屋出租”字样和原、被告电话号码的招租广告。同日，被告通过微信发送给原告声明书一份，声明书载明原告锁门、张贴广告等导致其无法使用房屋等情况，并表明原告应退还其2020年7月1日至2020年10月11日期间的房租并支付违约金20万元。原告未回复，但于当日将已锁的玻璃门打开。2020年7月下旬，被告将案涉租赁房屋转租给他人，于2020年10月11日腾房并交还房屋钥匙。现原告已将案涉租赁房屋出租给案外人。 本院认为，原告张烈与被告白林植于2019年10月8日签订的《租房协议书》系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应按约履行各自义务。原告已按期将房屋交付给被告使用，被告应按约支付房屋租金。被告虽按期交付了第一年的房租及水电押金，但按照租赁合同关于房屋租金支付方式的约定，被告应于2020年8月12日前支付第二年度的房租。被告届期未支付，应属违约，应当承担违约责任。被告辩称其已于2020年7月与原告达成解除租赁合同且双方互不追究违约责任的口头协议，但未对该事实提供确凿证据。被告辩称原告将出租房屋的玻璃门锁掉导致其无法使用出租房屋，且原告在出租房屋的门上张贴招租广告表明其已同意解除租房合同。对此，本院认为，原告将出租房屋的玻璃门锁掉虽属不妥，但原告于当日即将该门打开，结合被告已于2020年6月停止经营的事实，原告该行为未对被告造成较大损失。原告在出租房屋的门上张贴招租广告，可证明其同意案涉房屋重新出租，但并不表明其放弃向被告追究提前解除合同的违约责任的权利。按照原、被告签订的租房协议第六条约定，被告逾期支付租金一个月，原告可单方解除合同，被告应当支付违约金20万元。被告认为该违约金过高，提出对违约金进行调整。本院认为，被告提前解除租房合同，显已对原告造成较大损失，但该违约金的金额确属过高，可予调整，综合房屋租赁市场行情以及本案实际情况，本院酌定违约金为10万元。原、被告在庭审中一致同意解除案涉租房合同，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、解除原告张烈与被告白林植于2019年10月8日签订的《租房协议书》； 二、被告白林植在本判决生效之日起十五日内支付原告张烈违约金10万元； 三、驳回原告张烈的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4300元，减半收取计2150元，由原告张烈负担1000元，被告白林植负担1150元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 陈忠武 二〇二〇年十二月七日 代书记员 张莹莹