重庆市巫溪县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0238民初3747号原告：郑昌书，男，1984年4月20日出生，住重庆市巫溪县。被告：重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司，住所地重庆市巫溪县城厢镇太平路**，统一社会信用代码91500238673396425P。法定代表人：彭希，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄红艳，重庆浩志律师事务所律师，特别授权。原告郑昌书与被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司（以下简称圣贤鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑昌书、被告圣贤鼎公司的委托诉讼代理人黄红艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑昌书向本院提出诉讼请求：一、请求被告向原告支付违约交房的违约金46076.85元(计算方式：409572×0.0001×1125天，从2017年10月1日至2020年10月30日)，并从2020年10月31日起逾期继续支付违约金;二、请求判定被告向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金87238.84元(计算方式：购房总款409572元×0.0002×1065天，从2017年12月1日至2020年10月30日)，并从2020年10月31日起逾期继续支付违约金;三、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年5月31日，原告向被告购买位于重庆市巫溪县柏杨街道逸美兴悦×的商品房，并签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定购房款为409572元。合同中第七、八条约定被告于2017年9月30日将交取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付给原告。2017年9月30日，被告将商品房交付给原告，原告将该商品房装修后居住至今，但被告一直没有交付房产证给原告，后来得知被告不能办理产权证的原因是因为该栋商品房至今没有进行竣工验收，更没取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。被告将未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付给原告，构成了违约交房，购房合同中第九条载明被告违约交房原告要求继续履行合同，自合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款万分之1的违约金。为维护自己的合法权益，原告多次催促被告履行办理房屋产权证的义务，但被告不予理睬。购房合同上第十三条第4款载明，被告逾期办理房产证，逾期超过180日，原告要求继续履行合同，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之2的违约金。原告认为，被告的违约行为给原告带来了重大经济损失，请求法院支持原告的诉讼请求。被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司辩称，被告已经取得办理产权证的受理单。因案涉房屋系限价房，违约金责任过高，原告没有因逾期办证受到损失，违约金的标准应当进行调减，同时要扣减60日的宽限期。经审理查明，2017年5月31日，原告郑昌书（乙方）与被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司（甲方）就其预售的重庆市巫溪县柏杨街道北井大道5号逸美兴悦×号商品房签订《重庆市商品房买卖合同》，房屋单价为3600元∕平方米，房屋价款为453780元。该合同第七条第（一）款第2项约定：属预售商品房的，甲方应当在2017年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；该合同第九条约定：甲方逾期交房的违约责任……（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金……。合同签订后，原告于2017年5月31日付款129572元，2018年1月10日，通过银行公积金贷款方式付款280000元。2017年9月30日，被告将未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付给原告，原告接手房屋并装修入住。2019年1月21日，被告取得案涉楼房的竣工验收备案登记证。2018年1月11日至2019年1月21日共计376天。该合同第七条第（一）款第2项约定：属预售商品房的，甲方应当在2017年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十三条关于办理产权登记约定内容为：“1、……；2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同15日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。5.如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。补充协议第8条约定，在交房时，若乙方未将购房款和其他相关税、费结清的，交房时间向后顺延至乙方将购房款和其他相关税、费付清为止，乙方同意甲方不承担此段时间逾期交房的违约责任，同时，办理《房地产权证》的时间相应延后。第18条（3）特别约定，由于不可抗力、政府行为、政策因素，导致甲方不能按期交房和办理备案登记、产权证书的，期限顺延，甲方不承担违约责任。另查明，案涉房屋产权系原告委托被告办理。2017年5月31日被告代收大修基金6826.2元。2017年7月19日被告代收契税6143.54元。案涉房屋于2019年1月21日取得竣工验收备案登记证，于2020年10月28日取得不动产登记受理通知单。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人双方应当按照约定严格履行自己的义务，不得擅自变更或者撤销。双方在合同第七条中约定，交付的房屋应取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，但被告直至2019年1月21日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，虽然被告辩称已于2017年9月30日向原告交付了房屋，但其交房行为不构成有效交付，直至被告于2019年1月21日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》时，被告的交房行为才符合合同的约定。因此，被告应按合同第九条的约定承担逾期履行的违约责任。被告已于2017年9月30日将房屋交给了原告占有使用，与被告未按期交付房屋的情形又有区别。结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，本着公平、合理的原则，本院酌情将逾期交房的违约金标准调整为每日万分之零点七。因被告已于2019年1月21日取得案涉房屋建设工程竣工验收备案登记证，其承担违约交房的截止日期为2019年1月21日，故被告应向原告支付违约交房违约金为10780元（409572元×0.00007×376天）。依照合同第七条第（一）款第2项约定，被告的交房行为在2019年1月21日才符合合同的约定。被告应在2019年1月21日后的60日内向巫溪县土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。被告应在取得本商品房《房地产权证》后立即交付给原告，对于原告要求被告继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。现被告已逾期且超过180日，已构成违约，应承担相应违约责任。即被告应从2019年3月22日起至2020年10月28日止（计587天）按日万分之二向原告支付逾期办证违约金。现被告要求降低违约金标准，原、被告均未举示出因被告逾期办证给原告造成了实际损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，并作出裁决”，结合本地经济社会发展水平以及该小区的实际情况，根据公平以及诚实信用原则，酌情对违约金调减为按已付房款为基数，以日万分之零点六的标准计算，即：409572元×0.00006元／天×587天=14425.13元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑昌书支付违约交房违约金10780元；二、被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告郑昌书逾期办理产权证违约金14425.13元；三、驳回原告郑昌书的其他诉讼请求。如未按本判决履行金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费475.96元，由原告郑昌书负担275.96元，被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员  张成木二〇二〇年十二月十一日书记员  李星志