广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终4450号 上诉人（原审原告）：石美，男，1951年1月15日出生，壮族，住广西柳州市柳**。 上诉人（原审原告）：韦玉平，女，1966年8月19日出生，壮族，住广西柳州市柳**。 上诉人（原审原告）：石财虎，男，1993年11月15日出生，壮族，住广西柳州市柳**。 三上诉人共同委托诉讼代理人：欧解静，广西翔磊律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张小东，男，1985年3月21日出生，汉族，住广西柳州市柳江区。 被上诉人（原审被告）：蒙华，男，1989年7月3日出生，苗族，住广西融水苗族自治县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：李华升，广西可以律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：柳州市柳南区志平房地产中介服务部，住所地：广西柳州市柳邕路，工商注册号：XXX。 经营者：李志。 原审第三人：朱唯适，男，1951年9月10日出生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。 上诉人石美、韦玉平、石财虎因与被上诉人张小东、蒙华、柳州市柳南区志平房地产中介服务部（以下简称“志平中介服务部”）、原审第三人朱唯适房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2019）桂0204民初 1115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人石美、韦玉平、石财虎上诉请求：一、上诉人不服柳州市柳南人民法院民事判决书（2019)桂0204民初1115号判决；二、本案一、二审诉讼费由被上诉承担。 事实和理由：一、首先对本案房屋中介柳州市柳南区志平房地产中介服务部是否可以吃差价，就本案的法律适用存在问题提出意见：《中华人民共和国合同法》第四百一十八条行纪人低于委托人指定的价格卖出或者高于委托人指定的价格买入的，应当经委托人同意。未经委托人同意，行纪人补偿其差额的，该买卖对委托人发生效力。行纪人高于委托人指定的价格卖出或者低于委托人指定的价格买入的，可以按照约定增加报酬。没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，该利益属于委托人。 2016年4月1日《房地产经纪管理办法》第二十五条房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：(一）捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；(二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；(三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；(四）泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；(五）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；(六）改变房屋内部结构分割出租； (七）侵占、挪用房地产交易资金；(八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；(九）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；(十）法律、法规禁止的其他行为。由此，被上诉人柳州市柳南区志平房地产中介服务部存在赚取差价的行为，应为法律禁止。 二、中介费的问题有规定，〈关于重新规范房地产中介服务收费管理有关问题的通知〉文号：桂价费[2013]33号，该文号是以成交为标准的，但应以10000 0元计算，所以柳州市柳南区志平房地产中介服务部收取的其他名目的费用都不合法。 综上，柳州市柳南区志平房地产中介服务部，存在隐瞒消费者交易、赚取差价、规避房屋交易税费，是一家不诚信、不守法的中介服务部，一审认定法律错误，恳请二审依法改判。 被上诉人张小东、蒙华辩称，1.对于上诉状中事实和理由第一部分，上诉人认为该10万元的差价利益属于委托人朱唯适所有，这正好说明这是原审第三人对自己权利的处分。朱唯适愿意将超出100万元房价的部分及该10万元作为销售交给受托人。若上诉人认为侵犯了委托人朱唯适的合法权利，一审原告应当是朱唯适而不是本案三上诉人。2.房地产经济管理办法仅仅是部委规章，人民法院审理案件时，部委规章仅仅是参考，并非审理案件的依据，且本案中被上诉人没有违反上诉人上诉状中房地产经济管理办法中的任何一条，因此上诉人依据该管理办法要求被上诉人返还10万元差价没有依据。 被上诉人志平中介服务部未到庭参加诉讼，亦未作答辩。 原审第三人朱唯适未到庭参加诉讼，亦未作陈述。 石美、韦玉平、石财虎向一审法院起诉请求：一、判令张小东、蒙华、志平中介服务部连带返还多收的购房款金额110000元。二、本案诉讼费由张小东、蒙华、志平中介服务部承担。 一审法院认定事实：石美、韦玉平为夫妻关系，石财虎系二人之子。志平中介服务部于2013年10月23日成立，经济性质为个体工商户，经营者为李志，主营范围为房地产中介服务。蒙华、张小东为志平中介服务部员工。 2017年9月17日，甲方（卖方）朱唯适与乙方（代理方）志平中介服务部签订了一份《房地产销售协议（独家代销）》，约定甲方自愿将座落于柳州市房（建筑面积202.5㎡，房产证号为柳房字第××号，代理总价为1000000元整）全权委托乙方独家代理销售，期限为180个工作日，由乙方负责发布广告，在协议时间内将该房屋售出，甲方应配合乙方办理 过户相关手续。协议同时约定，甲方同意代理方以一次性付款或银行按揭代理销售该房产，最终的销售成交价格如有超出，甲方自愿将超出部分作为乙方的销售佣金，乙方每个月付给甲方租金伍佰元整直至合同期满为止。朱唯适在该协议下方甲方处签名及按手印，蒙华在乙方代理人处签名并加盖志平中介服务部公章。当日，朱唯适出具一《收条》确认收到蒙华交来的柳邕路某号某区某栋某号房屋2017年9月17日至2018年4月17日的租金共3000元整。 同日，朱唯适向张小东、蒙华出具一份《授权委托书》，内容为：“鉴于本人将位于柳州市房屋委托给柳州市志平房地产中介服务部独家代理销售，委托人同意柳州市志平房地产中介服务部指派其员工张小东、蒙华具体办理委托事宜。张小东、蒙华代理权限如下：代为寻找买家并进行买卖协商；代为以受托人的名义与买家签订房屋买卖合同；代为收取相关购房款项和定金（认购金）；代为交付房屋；代为办理房屋产权证等事宜；销售价格如低于《房地产销售协议》（独家代理）确定的价格，受托人应补足差价，如高于该协议的价格，超过部分作为佣金奖励给受托人。委托期限从2017年9月17日至2018年7月1日止。”朱唯适在委托人处，张小东、蒙华在受托人处分别签名及按手印。 2018年2月2日，甲方志平中介服务部与乙方石美签订一份《认购合同书》，约定乙方欲购买柳州市房屋一套，并全权委托甲方与上述房屋产权人洽谈购房事宜，乙方出价为人民币1100000元，要求以按揭的方式购房。同时约定乙方应向甲方支付购房意向金10000元，甲方收取的中介服务咨询费为16500元。当日，张小东出具一《收条》确认收到石美交来的购房意向金10000元。 2018年2月5日，石美出具《声明书》，声明2018年2月2日其与志平中介服务部签订的购房意向书及购房意向金收条于2018年2月5日作废，并在当日与志平中介服务部重新签订了一份《房屋认购合同书》。该合同书约定：甲方（志平中介服务部）自愿将坐落于柳州市建筑面积202.5㎡的房产出售给乙方（石美），房屋总价为人民币1100000元，乙方在签订协 议当日向甲方支付购房认购金50000元，此款于办完所有过户手续后冲抵房款。乙方在网签当日向甲方补交房款50000元。乙方以银行按揭的方式付款给甲方，乙方应在2018年3月15日前将房屋首付款300000元存入房产局资金监管中心。乙方向银行申请按揭贷款约700000元。在签订本合同当日乙方应向甲方支付中介服务费16500元。张小东在该合同书尾部甲方志平中介服务部公司代表处签名及按手印，石美在乙方处签名及按手印。 石美、韦玉平、石财虎提交石财虎尾号7740的建设银行交易明细显示该账户于2018年3月20日向案外人李波转款30000元，于2018年4月9日向志平中介服务部的经营者李志转款66500元。2018年4月9日，蒙华出具两张《收条》分别载明收到石美交来购买柳邕路某号某区某栋某号房屋款50000元、房屋中介费16500元，两张收条上均加盖了志平中介服务部的公章。张小东另向石美出具了一份落款时间为2018年2月5日的《收条》，确认收到石美交来购买该房屋的房屋认购金50000元。 志平中介服务部陈述，石财虎向李波转账的30000元为向其支付案涉房屋认购金，石美、韦玉平、石财虎方还另现金支付了10000元认购金；2018年4月9日石财虎转账到李志账户的66500元，其中有16500元为中介服务费，50000元为支付房屋认购金，以上其总共收到石美、韦玉平、石财虎支付的房屋认购金90000元和中介服务费16500元；志平中介服务部于2018年2月5日与石美重新签订《房屋认购合同书》时，将石美2018年2月2日最初支付的购房意向金10000元在其应付的购房认购金中进行冲抵，志平中介服务部向石美出具的落款时间为2018年2月5日的50000元收条实际上只收取了石美、韦玉平、石财虎的40000元，故石美、韦玉平、石财虎先后总共向志平中介服务部支付的购房认购金为100000元。石美、韦玉平、石财虎则主张其先后共计向张小东、蒙华、志平中介服务部支付了110000元购房认购金及中介费16500元，具体情况为：石美最初于2018年2月2日支付10000元现金作为购房意向金，之后通过石财虎账户向张小东、蒙华、志平中介服务部方转账支付了购房意向金和中介服务费965 00元，其他现金支付的情况其已记不清楚。 2018年4月25日，甲方（原权利人）朱唯适与乙方（权利申请人）石美、韦玉平、石财虎网签一《柳州市存量房买卖合同（自行成交版）》，约定甲方将坐落于柳州市房屋以1000000元的价格出售给乙方，乙方须在2018年5月15日前将首付款400000元存入资金监管专用账户内，并向银行按揭贷款600000元。当日，朱唯适与石美在柳州市房产交易所办理了资金监管账户开户及托管的相关手续，并在2018年6月1日办理了不动产转移登记手续，现柳州市房屋已经转移登记在石美、韦玉平、石财虎三人名下。 石美认为张小东、蒙华、志平中介服务部收取的110000元未冲抵购房款，于2019年3月12日诉至该院，要求张小东、蒙华、志平中介服务部连带返还该笔110000元。该院于2019年11月27日第一次开庭审理时查明案涉房屋为石美、韦玉平、石财虎三人共同所有，故追加韦玉平、石财虎作为原告参加诉讼。在2020年3月11日第二次开庭审理过程中，石美否认2018年2月2日《认购合同书》及2018年2月5日《声明书》落款签名及手印为其本人所签、所捺，向该院申请对2018年2月5日《声明书》内落款声明人处“石美”签名是否为其本人书写，该《声明书》落款“石美”签名处红色油墨指印捺印是否为其本人所捺印进行鉴定。广西公明司法鉴定中心于2020年6月11日、2020年6月9日分别作出桂公明司鉴文字[2020]第092号文书司法鉴定意见书和桂公明司鉴痕字[2020]第024号痕迹司法鉴定意见书，两份鉴定意见分别为：本案中2018年2月5日《声明书》内落款声明人处“石美”签名字迹与样本被鉴定人石美签名字迹是同一人所写；检材标注时间2018年2月5日《声明书》内“石美”签名处红色油墨指印捺印是样本被鉴定人石美右手拇指所捺印。石美就此次鉴定交纳鉴定费用4200元。石美、韦玉平、石财虎对上述两份司法鉴定意见书无异议，认可2018年2月5日《声明书》落款处为石美签名、捺印，并表示愿意自行承担鉴定费用，不需要在本案处理鉴定费。 石美、韦玉平、石财虎主张，石美通过售房广告联系张小东买房，张小东要求石美、韦玉平、石财虎将房屋意向金、认购金、中介费支付完毕后才办理过户手续，并承诺若石美、韦玉平、石财虎成功购房，则将房屋意向金、认购金退还给石美、韦玉平、石财虎，若石美、韦玉平、石财虎不购房则不退。石美、韦玉平、石财虎在办理完房屋买卖手续后，便向张小东提出退款，但被拒绝。石美、韦玉平、石财虎认为，该房屋原权利人是朱唯适，张小东无权将房屋出售给石美、韦玉平、石财虎，《房屋认购合同书》无效，张小东、蒙华、志平中介服务部不是权利人，无权收取有关房款、认购金或者意向金，亦无权收取中介费；案涉房屋的成交价应以石美、韦玉平、石财虎与朱唯适签订的合同价款1000000元为准，石美、韦玉平、石财虎已将1000000元购房款全部交付给朱唯适，张小东、蒙华、志平中介服务部应将其收取的房屋认购金、意向金、中介费均退回给石美、韦玉平、石财虎。关于房屋过户手续，石美、韦玉平、石财虎称在办理过户手续时是张小东、蒙华及另一评估人员带着石美、韦玉平、石财虎方及朱唯适到房管部门办理。 张小东称石美、韦玉平、石财虎经实地看房后表明愿意以1100000元价格购买该房屋，且支付了10000元意向金要中介方与房主议价，双方口头约定若议价不成则将这10000元意向金退还给石美、韦玉平、石财虎。2018年2月5日签订的《房屋认购合同书》中明确了房价为1100000元，石美、韦玉平、石财虎是认可以该价款购房的，且该合同已经得到了实际履行。张小东、蒙华二人在促成此次房屋买卖交易中付出了努力，二人有权获得报酬。关于网签合同上的房价，张小东、蒙华、志平中介服务部在庭后提交的补充代理意见称，网签当日张小东、蒙华也在场，石美、韦玉平、石财虎提出希望以较低的评估价格1000000元作为网签价格以减少税费，张小东、蒙华也考虑到多出的100000元是朱唯适承诺给中介方的销售奖励，不应当计入房屋总价让买家承担税费，而应当计入志平中介服务部的营业收入并由志平中介服务部纳税，故各方协商后同意以1000000元作为网签房价，且石美、韦玉平、石财虎签订过的两份房屋认购合同都写明了案涉房屋房价为1100000元，在石美、韦玉平、石财虎已经向中介方支付了100000元购 房款后也仍然愿意与卖家朱唯适网签房价1000000元的合同，而不是网签房价900000元的合同，足以证明石美、韦玉平、石财虎是认可案涉房屋的实际房价是1100000元。 一审法院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。本案中，在石美、韦玉平、石财虎联系张小东、蒙华、志平中介服务部方商议购买案涉房屋前，案涉房屋卖方朱唯适已与志平中介服务部签订《房地产销售协议（独家代销）》，委托志平中介服务部代理销售案涉房屋，并向张小东、蒙华出具委托书，同意志平中介服务部指派该二人为其办理签订房屋买卖合同、收取相关购房款项和定金等事项，以上朱唯适的委托事项符合法律规定，依法受法律保护。志平中介服务部有权代理卖方朱唯适与买方协商房屋买卖事宜、签订房屋买卖合同。石美与志平中介服务部于2018年2月2日签订的《认购合同书》，因石美于2018年2月5日已出具《声明书》予以作废而不再具有法律效力。2018年2月5日，石美与志平中介服务部签订了《房屋认购合同书》，对案涉房屋价格、房屋认购金、房款、中介费等事项做了明确约定。该合同虽然没有加盖志平中介服务部公章或由其经营者李志签名，但张小东系志平中介服务部员工，系案涉房屋原权利人朱唯适同意授权志平中介服务部指派具体履行代理房屋销售行为的人员，其作为志平中介服务部的签约代表与石美签订合同是履行职务行为，志平中介服务部对此无异议，而石美、韦玉平、石财虎亦自认其系按照李志的要求将中介费及购房款项转账至李志及李波的账户，即志平中介服务部经营者李志已通过要求对方履行合同的方式对该合同效力予以追认，石美、韦玉平、石财虎也已向张小东、蒙华、志平中介服务部方履行了该合同约定的付款义务，即合同双方都以实际履行合同的方式对该合同内容和效力予以确认，该合同内容未违反法律强制性规定，依法具有法律效力，石美、韦玉平、石财虎主张《房屋认购合同书》无效无事实根据和法律依据，该院不予支持。 关于房屋价格的认定。本案中，《房屋认购合同书》与案涉房屋的网签合同对房屋价格的约定不一致，双方因此对于房屋价格的认定各持己见。一审法院认为，网签合同的目的主要是规范存量房交易市场行为，保障存量房交易安全，是办理存 量房产权过户的必要手续，不能单独以网签合同认定实际房屋价款，而应结合双方交易的具体情况认定双方真实意思表示。本案中，石美、韦玉平、石财虎在与原权利人朱唯适办理网签合同前，已经与朱唯适授权的志平中介服务部达成了《房屋认购合同书》，该合同对房屋买卖的价款、付款方式、税费承担、违约责任均进行了约定，符合房屋买卖合同的构成要件，而石美、韦玉平、石财虎亦按该合同的约定实际履行了付款义务。从石美、韦玉平、石财虎向志平中介服务部的付款时间上看，石美、韦玉平、石财虎在与朱唯适办理网签合同之前，已经向志平中介费服务部支付了“认购金”100000元和16500元的中介费，而网签合同约定价款为1000000元，石美、韦玉平、石财虎亦向朱唯适支付了1000000元，则石美、韦玉平、石财虎实际支付的房款为1100000元。以上事实说明，双方实际是按2018年2月5日石美与志平中介服务部签订的《房屋认购合同书》履行合同义务，《房屋认购合同书》中约定的条款系双方真实意思表示，故案涉房屋价格应以《房屋认购合同书》中约定的1100000元为准。 关于张小东、蒙华、志平中介服务部向石美、韦玉平、石财虎收取的款项数额的问题。石美、韦玉平、石财虎、张小东、蒙华、志平中介服务部对于石美、韦玉平、石财虎已交纳的“认购金”是110000元还是100000元存在异议，其中双方主张的金额所相差的10000元实际是2018年2月2日石美交纳的10000元意向金是否在之后的付款过程中冲抵了“认购金”存在争议。根据本案查明的事实，石美在本案中最终认可张小东、蒙华、志平中介服务部提交的2018年2月5日《声明书》落款为其本人签名、捺印，即石美、韦玉平、石财虎对该声明载明的2018年2月2日张小东向石美出具的10000元《收条》作废一事予以确认，则张小东、蒙华、志平中介服务部主张石美2018年2月2日支付的10000元意向金，因2018年2月5日双方重新签订《房屋认购合同书》后冲抵石美、韦玉平、石财虎应付的“认购金”而作废的意见，与双方书证情况相符，该院予以确认。故本案中张小东、蒙华、志平中介服务部方向石美、韦玉平、石财虎收取的“认购金”为100000元。 关于张小东、蒙华、志平中介服务部是否应向石美、韦玉平、石财虎退款的问题。案涉房屋买卖已经完成交易手续，如前所述，石美、韦玉平、石财虎购买房屋的价款以1100000元为准，石美、韦玉平、石财虎实际支出的购房款为1100000元，而朱唯适以保底1000000元的价格与志平中介服务部签订代销协议，承诺实际售房价超过1000000元的部分作为中介销售佣金，亦已授权张小东、蒙华二人代收房款、获取销售佣金。志平中介服务部以向石美、韦玉平、石财虎收取“认购金”的方式将其超出房屋保底售价的部分售房款直接作为销售佣金予以收取，虽存在一定的瑕疵，但该瑕疵并不影响石美、韦玉平、石财虎应当支付的房屋对价数额，故石美、韦玉平、石财虎要求张小东、蒙华、志平中介服务部退还其支付的“认购金”的请求，该院不予支持。同时，根据2018年2月2日石美与志平中介服务部签订的《认购合同书》，其中载明的内容说明石美、韦玉平、石财虎方知晓志平中介服务部并非案涉房屋权利人，志平中介服务部为其提供的是中介服务，实际上在案涉房屋的交易过程中，根据石美、韦玉平、石财虎自认张小东、蒙华带双方到房管部门办理过户手续的陈述，志平中介服务部亦向买卖双方提供了中介服务，志平中介服务部向石美、韦玉平、石财虎收取中介服务费有事实根据和法律依据。双方签订的《房屋认购合同书》对于中介服务费的标准为16500元进行了明确约定，该约定未违反法律强制性规定，石美、韦玉平、石财虎亦按该约定支付了中介费用，石美、韦玉平、石财虎以张小东、蒙华、志平中介服务部无权出售房屋为由要求张小东、蒙华、志平中介服务部退款无依据，该院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回石美、韦玉平、石财虎的全部诉讼请求。 案件受理费2500元，公告费1050元，共计3550元（石美、韦玉平、石财虎已预交），由石美、韦玉平、石财虎负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 对于一审查明的事实，双方当事人均未提出异议，经审查，一审认定的事实属 实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，上诉人石美与志平中介服务部签订的《房屋认购合同书》以及与第三人朱唯适签订的《柳州市存量房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应遵照合同约定，全面履行自己的义务。本案中，上诉人主张三被上诉人应退还其100000元购房款的理由在于第三人朱唯适作为卖房人收取房屋的实际价款为1000000元，志平中介服务部作为房屋中介机构，多收取了100000元房屋价款违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条第（二）项的规定，其行为应为法律禁止，应当予以返还。对此本院认为，首先，虽然上诉人与第三人签订的《柳州市存量房买卖合同》中约定房屋成交价格为1000000元，但从上诉人石美与志平中介服务部签订的《房屋认购合同书》来看，约定房屋转让的价格为1100000元，说明上诉人对于购买房屋的实际价格为1100000元是知晓的，且上诉人亦按照《房屋认购合同书》中的约定，实际支付了1100000元购房款，可以认定涉案房屋实际交易的价格为1100000元系各方当事人真实的意思表示，不存上诉人因误解而多支付房屋价款的情形。其次，从房屋出卖人的第三人朱唯适与志平中介服务部签订了《房地产销售协议（独家代销）》及出具的《声明书》来看，朱唯适是知晓志平中介服务部代为销售的涉案房屋价格为1100000元，并认可志平中介服务部获取房屋的差价100000元作为销售佣金的。在上诉人能够接受房屋售价为1100000元的情况下，志平中介服务部从房屋差价所获得的利益系与出卖人自愿达成的协议，并未损害上诉人作为房屋买受人的权益。最后，上诉人所主张的《房地产经纪管理办法》是行政机关对于房地产经纪机构和房地产经纪人员进行行政管理的规定，属于管理性规定，本办法第三十四条对于违反上述规定的法律责任，也仅仅是进行相应的行政处罚。该管理办法系由住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合发布的部门规章，不属于行政法规。因此，上诉人主张志平中介服务部赚取房屋差价的行为违反法律禁止性规定的理由本院不予采纳。综上，鉴 于上诉人与志平中介服务部签订的《房屋认购合同书》约定房屋价款明确，上诉人也未能充分举证证明房屋价款严重偏离市场行情，同时，房地产交易的居间人通过房屋买卖获取利益的行为并不被现行法律所禁止，上诉人诉请三被上诉人返还房屋差价100000元没有合同和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人石美、韦玉平、石财虎的上诉理由不能成立，上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2500元（石美、韦玉平、石财虎已预交），由上诉人石美、韦玉平、石财虎负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾庆斌 审判员  赵舒颖 审判员  黄智文 二〇二〇十二月二十二日 书记员  覃美欣