山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终3704号上诉人（原审被告）：刘海强，男，1975年2月23日出生，汉族，住荣成市。上诉人（原审被告）：程媛媛，女，1975年5月22日出生，汉族，住荣成市。委托诉讼代理人：刘海强（系程媛媛之夫），住荣成市。被上诉人（原审原告）：荣成市金盛物业服务有限公司，住所地荣成市青山****楼。法定代表人：张新建，总经理。委托诉讼代理人：杨振波，荣成俚岛法律服务所法律工作者。上诉人刘海强、程媛媛因与被上诉人荣成市金盛物业服务有限公司（以下简称金盛物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省荣成市人民法院(2020)鲁1082民初2883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘海强、程媛媛上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回金盛物业公司全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由金盛物业公司负担。事实和理由：1.一审法院认定基本事实不清。双方并未签订正式书面物业服务合同，且金盛物业公司在对金帝桂都小区提供物业服务的过程中存在明显过错且损害了业主的利益，并非简单的履行合同瑕疵。2.一审法院适用法律错误。根据合同法第五十二条第（三）款的规定，恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。一审中，刘海强、程媛媛提出《金帝桂都前期物业服务合同》系伪造的虚假合同，此外，荣成市龙鼎房地产公司与金盛物业公司签订的《金帝桂都前期物业服务合同》所约定的物业费用收费标准明显过高且不合理，且其收费内容未在业主购房合同中告知，金盛物业公司签订上述合同系为谋取不正当利益，恶意串通损害了作为第三人的刘海强、程媛媛的合法权益，该合同应认定为无效。3.金盛物业公司违反《物业管理条例》的相关规定，于2014年7月至2016年8月30日无资质提供物业服务，其签订的合同应为无效合同。金盛物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。金盛物业公司是经合法注册成立的公司，在取得了相应资质后开始进入小区提供物业服务，由于金帝桂都小区没有业主委员会，2019年7月16日金帝桂都所在的荣成市花园社区居民委员会与开发商及金盛物业公司协商后，开发商与金盛物业公司签订了前期物业服务合同，该合同合法有效。荣成市花园社区居民委员会于2019年7月16日对金帝桂都小区进行了公示，对业主进行了告知，另外，金盛物业公司收费标准并未超过物价部门规定的标准。金盛物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付物业费4200元；2.被告支付滞纳金718元；3.案件受理费由被告负担。诉讼中，原告变更诉请为：判令二被告支付2014年7月1日至2019年12月31日期间物业服务费5015元、滞纳金2647元。一审法院认定事实：二被告系夫妻关系。2012年5月4日，荣成市龙鼎房地产开发有限公司（以下简称龙鼎公司）与威海广华物业服务有限公司（以下简称广华公司）签订《前期物业服务合同补充协议》，约定龙鼎公司聘用广华公司为荣成市金帝桂都小区提供前期物业服务。2014年2月20日，二被告接收金帝桂都小区34号楼105室，并向广华公司预交物业费1000元。2014年6月30日，龙鼎公司与广华公司签订协议书，约定双方签订的前期物业服务合同终止，金帝桂都小区物业服务由龙鼎公司负责，广华公司的物业费债权归龙鼎公司所有。2014年7月11日,原告公司注册成立，成立时公司名称为荣成市金盛物业管理有限公司。2014年7月11日，龙鼎公司与原告签订《债权转让协议书》，约定2014年6月30日之前广华公司应收取的金帝桂都小区物业费债权转让给原告。2014年9月15日，原告公司名称变更为荣成市金盛物业服务有限公司。2014年7月11日，龙鼎公司与原告签订《金帝桂都前期物业服务合同》约定龙鼎公司选聘原告为金帝桂都小区提供前期物业服务，物业费收费标准为：多层住宅0.89元/平方米/月；多层电梯刷卡收费：0.2元/次。业主办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后按半年缴纳，具体付款时间为每年12月1日至2月30日，5月1日至5月30日。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照不低于银行同期利率的3倍的标准承担相应的滞纳金。2016年1月27日，原告在小区张贴《业主大会决议公示》，公示中载明物业费收取时间为按照销售通知交房日期起计算，收费标准为0.85元/月，该公示中还加盖荣成市金帝桂都业主委员会公章。2016年11月9日，荣成市金帝桂都业主委员会作出《金帝桂都首届业主委员会相关事项的公告》，公告载明首届业委会于2016年7月6日召开首次会议，并推选产生主任和副主任，并公布了首届业主委员会委员分工、任期及联系方式等。2019年7月16日，荣成市花园社区居民委员会作出《金帝桂都小区恢复物业服务告知书》，告知书中载明由于多层住宅的物业服务费欠缴问题一直未解决，导致2019年3月15日金盛物业公司暂停了小区的物业服务，并最终达成继续前期物业服务和多层住宅物业公共服务费收缴方案的协议，于6月16日开始恢复了小区的物业服务。2019年7月16日原告及龙鼎公司在金帝桂都公告栏张贴《关于缴纳物业公共服务费的公告》，该公告载明“以前欠缴的物业费实行分段方式收取，即2012至2013年按0.4元/㎡·月，2014年至2015年按0.6元/㎡·月、2016年以后按前期物业服务合同约定0.85元/㎡·月收取，往年物业费不足部分由本公司补贴。8月1日起金盛公司将启动物业费收缴工作，凡是9月底前结清2019年以前应交物业费的业主，给予一次减免2019年两个月的物业费，逾期和办理空置房认证手续的将不予减免……”。后二被告未按公告要求缴纳物业费，原告遂诉至法院。被告提交业主群的聊天记录及照片一宗，以证实原告履行物业服务存在瑕疵。原告对上述证据真实性有异议，并认为该证据不能证实微信群里说明的问题发生在金帝桂都小区，有两张照片系金帝桂都小区，但也不能证明该问题物业没有及时进行整改。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，建设单位龙鼎公司与原告签订的前期物业管理服务合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。被告提出的该合同存在多处瑕疵，但该瑕疵不足以影响合同效力，故被告辩称原告提交的前期物业服务合同系无效合同，依法不予采信。前期物业服务合同约定由原告为金帝桂都小区提供物业服务，被告亦认可原告自2014年7月起对金帝桂都小区提供物业服务，被告作为小区业主已实际享受了原告提供的物业服务，被告应向原告支付物业服务费。故原告主张2014年7月1日之后的物业费，证据充分，依法予以支持。2016年1月27日及2019年7月16日，原告均张贴公告告知业主前期物业费收费标准，该收费标准不高于龙鼎公司与原告合同约定价格，且并不违反物业收费标准的限制性规定，故该标准依法予以支持。2019年3月15日至2019年6月15日，该3个月金盛公司并未提供物业服务，该期间的物业费应当予以减免。至于被告提出龙鼎公司是否采用招投标方式选聘物业服务企业、业主委员会成立时间问题及共用设施设备收入问题与本案并无直接关联，不予审查，被告以此拒缴物业费，理由不当，不予支持。综上，被告应缴纳的案涉房屋自2014年7月1日至2015年12月31日的物业费数额为1104元（102.26㎡×0.6元/㎡×18个月），应缴纳的2016年1月1日至2018年12月31日的物业费数额为3129元（102.26㎡×0.85元/㎡×36个月），应缴纳的2019年1月1日至2019年12月31日的物业费数额为（扣减3个月未提供服务）782元（102.26㎡×0.85元/㎡×9个月），合计5015元。《中华人民共和国合同法》第八十二条规定，债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。因广华公司将2014年6月30日前的物业费债权转让给了原告，但原告未主张该期间的物业费，系其对自己权利的处分，被告已交付广华公司的物业费1000元，被告要求从应付物业费中予以扣减，理由正当，扣减后被告尚欠物业费4015元（5015元-1000元）。关于原告主张的滞纳金，龙鼎公司与原告签订的前期物业服务合同虽约定半年缴纳一次物业费，但原告发布公告明确告知业主2019年以前的物业费于2019年9月底前付清，故公告实际变更了前期物业合同约定的缴费时间，因此被告应于2019年9月30日前缴清2019年之前物业费，被告应缴纳的2019年以前的物业费数额为3233元（1104元+3129元-1000元），应于2019年9月30日前支付。2019年的物业费，按前期物业合同约定应半年预付，该约定虽有效，但并未明确告知业主，故被告最迟应于2019年底前支付完毕。前期物业服务合同约定，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照不低于银行同期利率3倍的标准承担相应的滞纳金，该滞纳金标准并未明确公示告知业主，故不予采信，原告主张按平均银行利率1.9%的5倍计算，没有法律依据，亦不予支持。被告未按时缴纳物业费，原告的损失为利息损失，故滞纳金标准应按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，原告部分诉请，理由正当，予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告刘海强、程媛媛于判决生效之日起十日内向原告荣成市金盛物业服务有限公司支付荣成市金帝桂都小区34号楼105室房屋自2014年7月1日至2019年12月31日期间物业服务费4015元；二、被告刘海强、程媛媛于判决生效之日起十日内向原告荣成市金盛物业服务有限公司支付物业费滞纳金（以3233元为基数，自2019年10月1日起至实际给付之日止，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以782元为基数，自2020年1月1日起至实际给付之日止，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告荣成市金盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由二被告负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：刘海强、程媛媛与金盛物业公司之间是否成立物业服务合同关系，该物业服务合同的效力如何认定，刘海强、程媛媛应否向金盛物业公司支付物业服务费及违约金。金盛物业公司与龙鼎公司签订的《金帝桂都前期物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。刘海强、程媛媛系案涉金帝桂都小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该前期物业服务合同对刘海强、程媛媛具有约束力。刘海强、程媛媛作为该小区业主，享受物业服务的同时应向金盛物业公司支付物业服务费。刘海强、程媛媛主张《金帝桂都前期物业服务合同》系虚假合同，以该物业服务合同无效为由拒绝交纳物业费，但刘海强、程媛媛提交的证据不足以证实该合同存在合同法第五十二条规定的无效情形，其以此为由拒绝交纳物业费，理由不当，依法不予支持。即使金盛物业公司提供的物业服务存在部分瑕疵，但刘海强、程媛媛提交的证据亦不足以证实金盛物业公司未履行物业服务合同或者履行合同存在重大瑕疵，该事由亦不构成刘海强、程媛媛拒交物业费的正当理由，刘海强、程媛媛主张金盛物业公司收取物业费的标准过高，但对此并未提交证据证实，该上诉理由亦不成立。一审法院判决刘海强、程媛媛向金盛物业公司支付物业服务费及违约金并无不当，本院依法予以维持。综上所述，刘海强、程媛媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘海强、程媛媛负担。本判决为终审判决。审判长  葛俊生审判员  郭庆文审判员  王玲丽二〇二〇年十二月二十六日法官助理李亚男书记员姚玉娇