天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终4149号上诉人（原审被告）：天津庭枫科技发展有限公司,住所地天津市和平区五大道街道成都道**。法定代表人：黄守国，该公司经理。委托诉讼代理人：李雯雯，女，该公司职员。被上诉人（原审原告）：天津隆吉健身服务有限公司，住，住所地天津市东丽开发区三经路**/div>法定代表人：钱鑫宝，该公司总经理。委托诉讼代理人：李嘉惠，天津德敬律师事务所律师。上诉人天津庭枫科技发展有限公司（以下简称“庭枫公司”）因与被上诉人天津隆吉健身服务有限公司（以下简称“隆吉公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2020）津0110民初1566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。庭枫公司上诉请求：1.撤销天津市东丽区人民法院（2020）津0110民初1566号民事判决，依法改判或者发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由隆吉公司承担。事实与理由：庭枫公司租赁隆吉公司承租的健身房（名为租赁实质内容为健身房转让）。2019年6月11日才知道此房为违建房屋。庭枫公司收到关于搬离违建房屋的通知，通知于2019年6月19日搬离。因会员中有庭枫会员还有大部分隆吉会员，隆吉公司负责人拒绝商讨会员安置问题，故所有会员安排妥当后才关门落锁，2019年8月22日安置好会员后不再进入。庭枫公司起诉隆吉公司，判决合同无效，合同无效就没有房屋使用费，请求二审法院依法改判。隆吉公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。隆吉公司起诉的事实依据是另案已生效的判决，根据房屋租赁司法解释第五条的规定，房屋租赁合同被判无效后，占用期间应当给付使用费是有事实和法律依据的。请求二审法院驳回庭枫公司的上诉请求，维持一审判决。隆吉公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令庭枫公司支付房屋使用费50589.04元（占用期间为2019年1月1日至2019年8月22日）；2.判令本案诉讼费用由庭枫公司负担。一审法院认定事实：一、按天津市东丽区泰华机械制造厂陈述，其向天津市东丽区饲料公司承租土地用于经营并建房，后与天津市东丽区饲料公司达成拆迁补偿协议，并进行了部分拆迁，尚余案涉房屋未拆。2015年12月10日，隆吉公司与天津市东丽区泰华机械制造厂签订房屋租赁合同，约定由隆吉公司承租坐落于天津市东丽开发区××路××号房屋。2018年12月，天津市东丽区泰华机械制造厂出具证明，允许隆吉公司再次转租。天津市规划和自然资源局东丽分局确认，“位于天津市东丽区××路××号的泰华机械制造厂的房屋未核发《建设工程规划许可证》”。二、2019年1月10日，隆吉公司与庭枫公司签订《房屋租赁协议》，协议约定：1.由庭枫公司承租“位于天津市东丽开发区××路××号，天津隆吉健身服务有限公司一楼健身室”，建筑面积约1000平方米，用于开办健身房；2.租赁期限自2019年1月1日起至2020年1月1日止；3.租赁费用为年租金250000元，包括水费，其他费用由庭枫公司自理，租金自2019年1月1日起计。支付方式为：2019年1月1日前，支付半年租金及一个月房租押金共145000元；2019年6月1日前，支付后半年租金125000元。庭枫公司应按时交付租金及各项应付费用，依法使用房屋；4.庭枫公司可对房屋进行适度的轻装修装饰，涉及主体结构改变的，需经隆吉公司书面同意。合约期间，庭枫公司可使用隆吉公司物品（健身器材、空调、电视等）；5.租赁期内，如租赁标的遇到被征收、征用或拆迁的情况，隆吉公司应提前通知庭枫公司。如庭枫公司撤场时租期尚未结束，隆吉公司应将剩余租金退还给庭枫公司。若因被政府征收、征用或拆迁，不算隆吉公司违约。任何一方违反合同义务给对方造成损失的，按照实际损失进行赔偿。庭枫公司于2019年1月10日进场，并进行了装修、购置了健身器材，开业经营健身房。三、2019年6月11日，庭枫公司收到落款处加盖有“天津市东丽区饲料公司”公章的《关于搬离违建房屋的通知》，内容为“庭枫健身中心，你单位使用的东丽开发区三经路6号原森博特公司（现泰华机械有限公司）院内的房屋，经区规划部门审核，未办理建设工程规划手续，根据区政府工作安排，近期我公司协助有关部门将组织依法拆除。现通知你单位于2019年6月19日之前自行搬离该违建房屋，清空该房屋中属于你单位的所有物品……”。按庭枫公司主张，案涉房屋于2019年7月停水停电。庭枫公司于2019年8月22日锁门停止营业，但物品并未搬离。2019年8月23日，隆吉公司在门上另加一把锁。四、2019年9月3日，庭枫公司以诉争租赁合同无效为由，诉请要求确认双方间的房屋租赁合同无效，请求判令隆吉公司返还租金147700元，并要求隆吉公司赔偿损失814482元（装修费273350元、体育器材费用522302元、电费14950元、广告费3880元）。2019年12月19日，一审法院作出（2019）津0110民初7305号民事判决书，判决：1.确认《房屋租赁协议》无效；2.判令隆吉公司给付庭枫公司装饰装修赔偿款8800元；3.驳回庭枫公司的其他诉讼请求。该判决目前已经生效。五、隆吉公司自认至今共收到庭枫公司支付的租金109000元。庭枫公司虽主张在上述付款之外还有其他付款，但隆吉公司不予认可，庭枫公司亦未能提供有效证据，应负举证不能的不利后果：对庭枫公司的上述事实主张不予采纳，对隆吉公司上述自认事实予以确认。一审法院认为，本案争议焦点有二，一为双方间法律关系性质问题，二为占有使用费的支付问题。一、双方间法律关系之性质。庭枫公司主张其与隆吉公司间并非房屋租赁合同关系，但双方间所签订的合同明确注明为“房屋租赁协议”，且其房屋租赁合同关系的性质既经生效判决所认定。因此，一审法院对庭枫公司的上述主张依法不予采纳，对隆吉公司与庭枫公司间系房屋租赁合同关系的事实依法予以确认。二、占有使用费的支付问题。庭枫公司主张因合同无效、拆迁维稳等因素不应再按诉争租赁合同约定标准支付费用。诉争租赁合同既经生效判决认定为无效合同。依据法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，庭枫公司于2019年1月1日至2019年8月22日占用案涉房屋，即应依法支付占用期间的费用。然而，“参照合同约定的租金标准”并非完全依照该标准进行裁判。斟酌合同无效、拆迁等因素，并扣除已付占有使用费金额后，认为庭枫公司支付的占有使用费应以45000元为公允。此外，由于庭枫公司因诉争租赁合同的相关损失已在另案生效判决中处理，本案中不再重复扣除。综上，隆吉公司的诉讼请求，部分具有事实和法律依据，在上述范围内依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、天津庭枫科技发展有限公司于判决生效之日起十日内向天津隆吉健身服务有限公司支付占有使用费45000元。二、驳回天津隆吉健身服务有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取532元，由天津隆吉健身服务有限公司负担32元，由天津庭枫科技发展有限公司负担500元。二审中，当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人庭枫公司与被上诉人隆吉公司系房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点为：庭枫公司给付隆吉公司房屋占用使用费是否合理。双方签订的租赁合同虽然为无效合同，但依据法律规定，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。庭枫公司占用案涉房屋，应支付占用期间的费用。一审法院综合考虑拆迁等因素，参照合同约定的租金标准，根据双方的过错及分别应承担的责任，斟酌判决庭枫科技支付隆吉公司相应的占有使用费符合法律规定，本院予以确认。庭枫公司的上诉请求并无依据，本院不予支持。综上所述，上诉人庭枫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1064元，由上诉人天津庭枫科技发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 张春耀审判员 李兴明二〇二〇年十二月二十三日法官助理周昊书记员吴宝玉附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……