浙江省龙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0825民初2914号 原告：龙游嘉溢鑫城商业管理有限公司，住所地浙江省龙游县龙翔路**。 法定代表人：王开峰，执行董事。 委托诉讼代理人：陈荣伟，浙江游龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶安璐，浙江游龙律师事务所律师。 被告：宋红梅，女，1974年8月10日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。 委托诉讼代理人：李红泉。 原告龙游嘉溢鑫城商业管理有限公司（以下简称嘉溢鑫城公司）与被告宋红梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告嘉溢鑫城公司的委托诉讼代理人陈荣伟、叶安璐，被告宋红梅及其委托诉讼代理人李红泉到庭参加诉讼。审理中，原、被告向本院申请庭外和解，然期限届满未能达成一致意见，调解不成。本案现已审理终结。 嘉溢鑫城公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令宋红梅支付嘉溢鑫城公司租金129936元及滞纳金（45000元部分自2019年8月3日起，84936元部分自2020年8月3日起均按月利率20‰计付至款付清之日止）；2.依法判令宋红梅支付嘉溢鑫城公司物业服务费5213元及违约金（违约金自2020年8月3日起按月利率20‰计付至款付清之日止）；3.由宋红梅承担本案的诉讼费用。事实和理由：嘉溢鑫城公司受案外人胡泽乾、周伟文、黄林春、黄有香、盛樟惠、蓝丽卿六人委托，负责处理案外人所有的位于浙江省龙游县东新区××道××号××市场××号楼××号商铺的经营管理事项。2018年5月30日，嘉溢鑫城公司与宋红梅双方协商一致签订《商铺租赁合同》，约定宋红梅承租嘉溢鑫城12号楼Ｓ11-Ｓ14号商铺，租赁期为三年，并明确约定了每期实际应支付租金、物业管理费的数额及支付时间。后双方又就物业服务费用达成口头协议，约定服务费标准降至1元／月／平方米，其余标准不变。签订合同后，宋红梅仅支付了第一年及第二年部分房屋租金，第二年剩余租金、第三年租金及第三年物业管理费经多次催缴一直未付清。综上，嘉溢鑫城公司认为宋红梅拖欠房屋租金及物业服务费的行为显属违约，应承担相应的民事责任，故提起诉讼。 宋红梅辩称，第一，嘉溢鑫城公司招商时存在商业欺诈及虚假宣传。宋红梅于2018年5月到龙游考察家居市场，如世贸城、国际建材市场、嘉溢鑫城等市场，在考察嘉溢鑫城时，嘉溢鑫城的业务员余彬向宋红梅介绍嘉溢鑫城的情况并承诺：1、市场引进家居巨头居然之家，并说已经签约；2、市场二期马上动工，2018年年底就完工。并说明窗帘、晾衣架属于装修软装，国际建材市场入驻的是硬装，不能经营的，嘉溢鑫城是可以入驻经营的。综合余彬的介绍以及嘉溢鑫城的广告宣传也是这样的，宋红梅就决定入驻嘉溢鑫城，并于2018年5月30日与嘉溢鑫城公司签订租赁合同，共承租四间商铺，每年租金84936元。承租后投入装修费用60余万元。入驻嘉溢鑫城后，其承诺和宣传的东西没有一样兑现，到现在居然之家也没有进入，市场东面一片荒地，二期工程遥遥无期，完全没有之前介绍和承诺的那种商业氛围。加之今年疫情的影响，宋红梅的经营陷入困境。第二，嘉溢鑫城对待商户政策待遇不一致、不公平。宋红梅承租商铺每平方米每月租金是16.3元，而嘉溢鑫城公司于2020年8月1日出租的7号楼商铺每年减免4个月房租，实际每平方米每月租金11.2元。同样是嘉溢鑫城的商户，却不一样的待遇。而宋红梅经营期间正遭遇前所未有的疫情影响，嘉溢鑫城却视而不见。第三，鉴于嘉溢鑫城公司招商时存在商业欺诈及虚假宣传，入驻后遭遇不公平的待遇，宋红梅请求法院判决撤销合同，要求嘉溢鑫城公司赔偿宋红梅投入的装修损失400000元。正是因为嘉溢鑫城公司在招商时的虚假宣传及欺诈行为，才使得宋红梅最终决定入驻嘉溢鑫城，入驻后市场的商业氛围远远达不到宣传和承诺情形，加之入驻后不公平的政策待遇。《民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。《合同法》第五十四条规定，合同可撤销的原因有重大误解、显示公平、欺诈、胁迫、乘人之危五种情形，并且特别规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人在庭审中对证据进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：嘉溢鑫城公司受案外人胡泽乾、周伟文、黄林春、黄有香、盛樟惠、蓝丽卿六人委托，负责处理案外人所有的位于浙江省龙游县东新区××道××号××市场××号楼××号商铺的经营管理事项。2018年5月30日，嘉溢鑫城公司与宋红梅签订《商铺租赁合同》，约定：宋红梅承租嘉溢鑫城12号楼Ｓ11-Ｓ14号商铺，建筑面积为434.40平方米，租赁期自2018年8月30日至2021年8月29日止，年租金84936元，租金支付采用先付后用的原则，宋红梅于合同签订当日支付第一期租金，在合同期限内，以后每期的租金提前30日支付，即租金支付时间分别为2018年5月30日、2019年7月30日、2020年7月30日。物业管理费为2元／月／平方米，年度总额为10426元，物业管理费也采用先付后用的原则，于合同签订当日支付第一年的物业管理费，在合同期限内，下一年度物业管理费支付时间必须在上一年度物业管理费到期前一个月内支付。宋红梅应向嘉溢鑫城公司交纳履约保证金7078元。如宋红梅未按照约定日期支付租金、物业管理费、履约保证金超过3日以上的，宋红梅应每天以拖欠金额的千分之一向嘉溢鑫城公司支付滞纳金。后嘉溢鑫城公司与宋红梅就物业管理费达成口头协议，约定物业管理费标准降至1元／月／平方米。宋红梅入驻嘉溢鑫城后，向嘉溢鑫城公司交纳了第一年租金和第二年部分房屋租金，第二年租金中的45000元及第三年租金84936元未付；第三年的物业管理费5213元未付。 本院认为，本案庭审中宋红梅对第三点答辩意见明确仅作为答辩，不在本案中提起反诉，故对该意见在本案中不作处理。宋红梅在最后陈述意见中明确要求每年减免4个月租金，故本案的争议焦点为可否减免部分租金。宋红梅提供了照片及嘉溢鑫城公司与其他商户签订的《商铺租赁合同》、收款收据复印件三份，主张嘉溢鑫城公司在招商时存在商业欺诈及虚假宣传的行为，且对待商户政策待遇不一致、不公平；另外嘉溢鑫城公司在收物业管理费之外还对电费收取30%服务费，这是违约行为也是违法行为，也反映出龙游嘉溢置业有限公司与嘉溢鑫城公司是共同代表嘉溢鑫城市场的，宋红梅的答辩意见是有充分依据的。经质证，嘉溢鑫城公司对其真实性未提出异议，但对关联性和证明对象均有异议，认为与双方签订的《商铺租赁合同》无关，不能达到宋红梅的证明目的，照片不足以反映市场真实的商业氛围，双方签订的《商铺租赁合同》中也没有关于市场经营氛围的约定，关于居然之家入驻或者说二期规划，仅仅是开发商进行的宣传，不能代表嘉溢鑫城公司的宣传，两者是不同的；至于与其他商户签订的《商铺租赁合同》，商铺所处的位置及合同签订时间等等都不同，不具有可比性，且嘉溢鑫城公司从企业自身经营策略来说，其与其他商户怎么签合同、选择何种合作方式，与原、被告之间的合同履行没有任何关系，法律上所规定的不公平或者显失公平应当是指合同当事人本身，所以宋红梅的主张缺乏依据；至于收款收据，从宋红梅举证本身来说，说明是双方达成合意的，否则宋红梅不会交纳相应的费用，如果宋红梅认为该费用收取是违规的，可以向相关的主管部门反映，但不能以此认定嘉溢鑫城公司在履行合同当中存在违约行为，仅凭收款收据不能认定龙游嘉溢置业有限公司与嘉溢鑫城公司之间有利害关系，嘉溢鑫城公司在龙游嘉溢置业有限公司的委托范围内代表龙游嘉溢置业有限公司去进行一个商业管理行为，但超出授权范围内的，甚至是龙游嘉溢置业有限公司做出的行为，与嘉溢鑫城公司都是没有关系的，所以证明不了宋红梅主张的商业欺诈和虚假宣传行为。为此，嘉溢鑫城公司提供了居然之家加盟店意向合作协议、龙游县人民政府抄告单、钢材市场项目补充协议、东华街道办事处函件各一份予以佐证。经质证，宋红梅对其真实性未提出异议，但认为不能达到嘉溢鑫城公司的证明目的。本院经审查认为，综合嘉溢鑫城公司与宋红梅提供的证据及陈述，双方在《商铺租赁合同》中对市场的预期商业氛围未作约定，现有证据不足以认定嘉溢鑫城公司在招商时存在商业欺诈和虚假宣传行为，宋红梅主张《商铺租赁合同》违背其真实意思，依据不足，本院不予采信；嘉溢鑫城公司与宋红梅签订的《商铺租赁合同》对双方当事人具有法律约束力，嘉溢鑫城公司与其他商户签订的租赁合同反映的是其与其他商户之间的租赁合同关系，商铺地理位置、面积大小、签约时间等均有差异，不能仅因收取的租金不同就认定嘉溢鑫城公司对待商户存在不公平待遇，根据合同相对性原则，在嘉溢鑫城与宋红梅之间应当适用双方签订的《商铺租赁合同》约定；案涉《商铺租赁合同》仅对物业服务费作了约定，对电费另按30%收取服务费未作约定，电费服务费的收取是否违规宋红梅可另外主张，在本案中不予处理，该收款收据亦不足以推翻双方签署的租赁合同约定。综上，宋红梅要求参照其他商户每年减免4个月租金的意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，本院认为，嘉溢鑫城公司与宋红梅达成的《商铺租赁合同》其主体适格、内容合法，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应认定合法有效。双方当事人应当按照约定履行自己的义务。嘉溢鑫城公司已履行合同义务，宋红梅应当按合同约定的数额和期限向嘉溢鑫城公司支付租金和物业服务费，现宋红梅未按约全面履行，已构成违约，其应当支付租金和物业服务费并承担相应的违约责任。故嘉溢鑫城公司要求宋红梅支付租金129936元及滞纳金（45000元部分自2019年8月3日起，84936元部分自2020年8月3日起均按月利率20‰计付至款付清之日止），及要求宋红梅支付物业服务费5213元及违约金（违约金自2020年8月3日起按月利率20‰计付至款付清之日止），理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条和第二百二十六条之规定，判决如下： 一、宋红梅支付龙游嘉溢鑫城商业管理有限公司租金129936元及滞纳金（其中45000元自2019年8月3日起，84936元自2020年8月3日起均按月利率20‰计付至款付清之日止），于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、宋红梅支付龙游嘉溢鑫城商业管理有限公司物业服务费5213元及违约金（违约金自2020年8月3日起按月利率20‰计付至款付清之日止），于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3236元，减半收取1618元，由宋红梅负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效裁判文书履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  王淑娟 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  黄 欢