湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘31民终1430号上诉人（原审被告、反诉原告）：罗斌，女，土家族，住湖南省吉首市。委托诉讼代理人：黄福学，男，土家族，住湖南省吉首市，系罗斌配偶。被上诉人（原审原告、反诉被告）：田正祠，男，土家族，住湖南省永顺县。委托诉讼代理人：邓辉，湖南喳哂呔律师事务所律师。上诉人罗斌因与被上诉人田正祠租赁合同纠纷一案，不服湖南省吉首市人民法院（2019）湘3101民初2509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗斌上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或裁定发回重审；2.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.涉诉租赁合同应无效，被上诉人无权解除合同；2.一审判决上诉人承担80%的责任，明显不公平。被上诉人田正祠辩称，1.上诉人自身没有取得办学许可证的情况下，就与答辩人签订合同，自身存在重大过错，该合同有效；2.上诉人称答辩人违法办理验收不属实，也没有证据证明；3.一审判决认定事实清楚，适用法律正确。田正祠向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告腾退所租赁房屋给原告；2.判令被告支付欠交房租12.5万元；3.判令被告承担本案诉讼及相关费用。罗斌向一审法院反诉请求：1.判决确认双方签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令退回反诉人已向被反诉人交纳的一年房屋租金10万元；3.判令被反诉人赔偿反诉人装修及教学设施投资损失56万元；4.判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年7月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于吉首市桐油坪的私房（第三层），租赁期限8年，即2017年10月1日至2025年9月30日。租金每三年为一个周期，共三个周期。第一年至第三年每年租金为10万元，之后每个周期租金在原来租金基础上上浮10%。签订本合同之日被告在一周内付清当年租金，之后每年在上一年期满一个月内支付当年租金，支付方式不变，以此方式支付租金至合同期满。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付租赁区域，被告向原告支付了第一年租金。合同还约定：原告对房屋享有完全的所有权；保证出租的房屋能够从事商业经营等事项。2017年9月，被告完成了房屋装修，10月开始招生营业。2018年2月28日被告获得吉首市教育和体育局同意筹建吉祥教育培训学校的批复。2018年8月1日，湘西自治州公安消防支队下达《全州校外培训机构消防安全指导意见》，要求培训机构所在建筑使用性质应为综合或商业性质（1998年前竣工建筑应提供房产证明，1998年后竣工建筑应提供消防验收意见书）。2018年12月18日，湘西土家族苗族自治州教育和体育局作出《湘西自治州民办校外培训机构设置标准》的文件，规定校外培训机构必须符合国家关于消防、环保、卫生、食品经营等管理规定要求。2018年8月1日被告在因消防安全验收问题不能办理办学许可证的情况下关停了培训班。9月1日被告继续开办培训班，2018年11月26日再次被关停。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，双方当事人的争议焦点是：原、被告所签订的《房屋租赁合同》是否具备合同法规定的无效情形；原、被告所签订的《房屋租赁合同》是否具备撤销情形；被告是否应当承担向原告支付租金的义务；反诉被告是否应当承担向反诉原告返还租金10万元的义务；反诉被告是否应当承担反诉原告装修及教学设施投资的损失。就以上争议焦点，该院分别认定如下：本案原、被告签订《房屋租赁合同》时意思表示真实，原告具有租赁房屋的完全使用权，合同内容合法，未违反法律强制性规定，该院对其效力予以确认。反诉原告要求确认双方签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，该院不予支持；被告租赁案涉房屋系为开设教育培训学校，因租赁房屋没有相关消防安全验收手续，导致被告不能办理办学许可证，被告未继续向原告交纳租金，原告亦未能完善消防手续，原、被告所签订的《房屋租赁合同》已无法实现其合同目的，故应予解除。原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告腾退所租赁房屋给原告的诉讼请求，该院予以支持；因未能办理办学许可证，被告于2018年11月26日已彻底关停教育培训学校，原、被告在《房屋租赁合同》中第四条约定：甲方必须保证出租给乙方的房屋能够从事商业经营。教育培训学校亦属商业经营，原告不能为教育培训学校完善消防安全验收手续存在过错，致使被告不能正常使用租赁物，故原告要求被告按合同约定支付租金的诉讼请求，该院不予支持；反诉原告在未获办学许可证的情形下开班招生，正常使用租赁物逾一年时间，故反诉原告要求反诉被告返还已交纳的租金10万元的诉讼请求，该院亦不予支持；原、被告签订《房屋租赁合同》时均不知晓申请办学许可证需达到消防安全验收为前提，但被告作为开办教育培训学校的申请者应当知晓在未获许可的情形下就开班招生违反相关行政法规，为开班招生所进行的房屋装修及教学设施投资具备极大地风险性，被告该行为存在重大过错。2018年8月1日，湘西自治州公安消防支队下达《全州校外培训机构消防安全指导意见》后，原告不能为教育培训学校完善消防安全验收手续导致被告不能办理办学许可证，虽然即使办妥消防安全验收手续，后续的其他办学许可需要的手续是否能办理成功尚有不确定性，但原告确实违背了合同中保证能够从事商业经营的约定，亦存在过错。故原、被告应当分担反诉原告因房屋装修及教学设施投资所造成的损失。被告因装修所花费款项该院酌情确定为361845元，考虑到过错大小及使用折旧的原因，被告酌情确定反诉被告承担20%的赔偿责任，即72369元。综上所述，原告的诉讼请求，该院部分予以支持。被告的辩解意见，该院部分予以采纳。反诉原告的诉讼请求，该院部分予以支持。反诉被告的辩解意见，该院部分予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定。判决：一、解除原告（反诉被告）田正祠与被告（反诉原告）罗斌于2017年7月15日所签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）罗斌腾出所租赁的位于吉首市××房××层，并交付给原告（反诉被告）田正祠，限本判决生效之日起十日内履行完毕；三、反诉被告（本诉原告）田正祠赔偿反诉原告（本诉被告）罗斌装修损失72369元，限本判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回本诉原告田正祠及反诉原告罗斌的其他诉讼请求。案件受理费2800元、反诉费5200元，合计8000元，由原告（反诉被告）田正祠承担3000元，被告（反诉原告）罗斌承担5000元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”本案中，当事人均具备签订房屋租赁合同的行为能力，签订合同的意思表示真实，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定以及不违背公序良俗。据此，一审认定案涉合同有效，并无不当。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及该法第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中，田正祠对罗斌负有交付出租房屋并保障该房屋能用于商业经营等义务，罗斌对田正祠负有按时支付租金等义务，结合合同约定及已查明的合同履行情况，田正祠未能保障出租房屋用于商业经营其存在履行合同义务不符合约定的情形，罗斌未按期交付租金又主张合同无效拒付租金其存在不履行合同义务的情形。据此，本案当事人双方均存在违约行为，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，田正祠未履行合同约定的保障出租房屋用于商业经营的义务导致罗斌不能继续开展经营活动，且罗斌已向田正祠明确表示拒付到期租金，案涉合同目的已不能实现。据此，一审判决解除案涉合同，并无不当。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；……”本案中，因双方当事人各自的违约行为导致合同解除，一审依据当事人提交的证据并结合本案实际情况，综合认定出租房屋剩余租赁期内的装饰装修残值损失及双方各自存在的过错，据此由双方根据各自的过错对出租房屋剩余租赁期内的装饰装修残值损失承担相应的责任，并无不当。综上所述，罗斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由上诉人罗斌负担。本判决为终审判决。审判长  陈春亮审判员  龙少松审判员  李 伟二〇二〇年十二月二十三日法官助理张李艳书记员向俊庭附法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......