贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初16398号 原告：王伟，男，汉族，1975年3月5日出生，住贵州省毕节市。 被告：贵州品艺房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城第********房。统一社会信用代码：915205000856885285。 法定代表人：孙正祥，该公司董事长。 委托诉讼代理人：阮履冬（特别授权代理），贵州本芳（黔西）律师事务所律师。执业证号：15224201611596151。 原告王伟与被告贵州品艺房地产开发有限公司（下称：品艺房开公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王伟，被告品艺房开公司委托诉讼代理人阮履冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王伟向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《商铺认购协议》；2、判决被告返还原告购房款330,000元以及支付违约金暂计66,000元（以330,000元为基数，从2017年12月31日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至2019年8月19日，以330,000元为基数，从2019年8月20日起按照全国银行间同业间拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至起诉之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。2017年3月21日，原告与被告签订《商铺认购协议》及《优惠补助条款》，协议约定：被告将建筑面积为51.24平方米商铺（共2个，1栋一层A-02；A-03）出卖于原告，商铺单价为每平方米8,000元，原告向被告支付价款330,000元。原告在2017年3月21日前一次性支付该笔价款，被告应在2017年12月31日前交付该商铺。协议签订当日，原告向被告账户转账了330,000元，被告向原告出具了商铺付款收据。被告本应在2017年12月31日前向原告交付商铺给原告，且原告多次要求被告交付，被告以各种理由拒绝。直至今日，被告一直未交付商铺，也不承担相应的违约责任，由此引发诉争。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”以及第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，被告一直拒绝交付商铺的违约行为致使原告占有使用商铺的合同目的不能实现，原告依法行使解除合同权利，解除合同是基于被告的违约行为，因此，被告应依法返还原告购房款，并赔偿原告的损失，支付自2017年12月31日至今的违约金。据此，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定诉至贵院，请求贵院查清事实后支持原告的诉讼请求。 庭审中，原告王伟明确诉请解除的为2017年3月21日与被告签订的两份《商铺认购协议》及两份《优惠补助条款》。同时，原告将第二项诉请中的违约金变更为违约损失，计算期间变更为：从2017年3月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至款项返还完毕之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 被告品艺房开公司答辩称：一、本案双方签订的《商铺认购协议》系双方真实意思表示，合法有效，商铺认购协议书第四条约定，被告在2017年12月21日前向原告交付商铺，最终的交付时间以双方签订的商品房买卖合同为准。商铺认购协议书属于预约合同，并非正式的商品房买卖合同，双方合同权利义务应当以最终签署的商品房买卖合同约定为准。商品房买卖合同未签订，双方权利义务未确定，本案不存在逾期交房的事实。原告现依据预约合同的约定主张逾期交房理由不能成立。二、即使认定被告方存在逾期交房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。根据原告的主张，本案逾期交房时间已超过一年的解除权行使期限，原告的解除权已经消灭，原告以逾期交房为由要求解除合同，理由不能成立。 原告王伟向本院提交如下证据：原告身份证、两份《商铺认购协议》及两份《优惠补助条款》、收据及转款凭证、一层平面图。 被告品艺房开公司未向本院提交证据。 经组织质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据认证如下：被告对原告所举一层平面图不认可，认为达不到原告的证明目的，该证据不能看出是本案的项目，且双方并未签订正式的商品房买卖合同，应当以商品房买卖合同约定的为准。经审查，该平面图上有被告公司加盖公司公章确认，能确定其真实性，本院予以采信。 根据上述证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2017年3月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订两份《商铺认购协议》，约定：乙方认购的商铺项目名称为品艺大厦铺位为1栋一层A-02号和A-03号，建筑面积均约为25.62平方米（实际面积最终以相关部门实测为准）；商铺的用途为商业；乙方认购的商铺按建筑面积计算，商铺单价均为每平方米,8,000元，总价均为204,960元整。乙方选择分期付款的，签约当日支付总房款的80.5%（￥165000元），剩余全部房价款19.5%（￥39960元），限于2017年12月31日付清；甲方在2017年12月31日前向乙方交付商铺，最终的交付时间以双方签订的《商品房买卖合同》为准；本协议签订叁年内（含叁年），在甲方项目验收合格后，乙方根据甲方的通知签署正式的《商品房买卖合同》等内容。同日，原告（认购人）与被告（出卖人）签订两份《优惠补助条款》约定：认购人王伟于2017年3月21日认购《品艺大厦》1幢一层A-02号和A-03号商铺，该商铺属钢筋混凝土结构，商业建筑层数为地上四层，地，地下**主王伟申请所认购的该套商铺符合公司3年优惠补助政策。优惠补助实行按年结算，自双方签订认购商铺合同日起至下年度相对应日，为一个商铺优惠补助年度；自合同签订之日起，届满一年年末甲方支付给乙方当年的商铺优惠补助，第二年以此类推等内容。同日，原告向被告交付两个商铺认购金330,000元。至今被告尚未通知原告签订正式的《商品房买卖合同》，也未向原告交付涉案商铺。原告认为被告拒绝交付商铺的违约行为，致使原告占有使用商铺的合同目的不能实现，原告依法行使解除权，被告应返还原告购房款，并赔偿原告的损失。为此，原告以前述诉讼请求诉至本院。 另，被告品艺房开公司确认现尚不能与原告签订正式《商品房买卖合同》，不能进行备案登记，商铺尚未划分，暂不能交付使用。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，本案中，原、被告之间签订的《商铺认购协议书》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该《商铺认购协议》应属于预约合同性质，故本案案由应识别为商品房预约合同纠纷。本案中,原告与被告签订的《商铺认购协议》及《优惠补助条款》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原告与被告签订《商铺认购协议》的目的是有意签订正式的商品房买卖合同，取得所认购的商铺。现被告明确确认不能与原告签订正式《商品房买卖合同》，也不能向原告交付涉案商铺，则原、被告双方签订《商铺认购协议》的合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，原告诉请解除双方签订的两份《商铺认购协议》及两份《优惠补助条款》，本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原、被告签订的《商铺认购协议》解除后，被告因此获得的商铺款应当返还原告，并应赔偿占用原告商铺款期间的损失。故原告诉请被告返还购房款330,000元，本院予以支持。对于原告主张被告以330,000元为基数,按照中国人民银行同期同类贷款利率和同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算赔偿违约损失的诉请。原被告签订认购协议后，原告向被告交付商铺认购金330,000元，被告违约不能与原告签订正式商品房买卖合同，其占用该原告交付的款项期间给原告造成的违约损失可以相当于银行同期贷款利息，故原告的该诉请，本院予以支持，以原告已付认购款330,000元为基数，从2017年3月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至款项退还完毕之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告王伟与被告贵州品艺房地产开发有限公司于 2017年3月21日签订的两份《商铺认购协议》及两份《优惠补助条款》； 二、被告贵州品艺房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告王伟商铺认购款330,000元并赔偿原告王伟违约损失，违约损失以330,000元为基数，从2017年3月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至上述款项返还完毕之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 三、驳回原告王伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,620元(已减半收取)，由原告王伟负担90元，被告贵州品艺房地产开发有限公司负担3,530元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年十二月七日 书记员  张婵婵