广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24547号上诉人（原审原告）：广州牧星饲料有限公司。住所地：广州市增城区中新镇三迳村步狗岭。法定代表人：彭绍勇，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈淮，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭国勇，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州赢高企业管理有限公司。住所地：广州市增城区新塘镇荔新十二路******。法定代表人：夏元青，职务：总经理。被上诉人（原审被告）：夏元青，女，1975年12月25日出生，汉族，住湖南省安乡县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：罗放清，广东唯杰律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张斌，广东唯杰律师事务所律师。原审第三人：陈健伟，男，1990年7月6日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：阮泳娴，广东金日律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚智倩，广东金日律师事务所实习律师。上诉人广州牧星饲料有限公司（下简称牧星公司）因与被上诉人广州赢高企业管理有限公司（下简称赢高公司）、夏元青，原审第三人陈健伟房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初1860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。牧星公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五项，并改判支持我方一审中除确认涉案合同无效外的其他诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由对方承担。事实和理由：一、一审判决认为对于合同无效双方均有过错是认定事实错误。一审判决机械地将陈健伟与赢高公司之间合同无效的过错认定规则错误地适用在本案我方与赢高公司之间的租赁合同纠纷中。陈健伟是出租人，赢高公司是专门从事企业厂房出租的商事主体，合同中也明确约定厂房权属人是蓝山村委会，合同也明确注明赢高公司清楚知道租赁物现状，因此，该案认定双方对合同无效过错各负50%责任是恰当的。但与前案不同的是，本案中，赢高公司明知租赁物并非其所有，也明知租赁物没有规划许可证更无产权凭证，但在签订合同时却声称其为权属人，并承诺具有合法产权证明，显然其对隐瞒租赁物的真实情况存在恶意，何况其是专门从事厂房出租的商事主体，更应尽到谨慎注意义务，提供租赁物必须符合企业正常经营。我方作为企业，在对方的明确承诺下基于对合同的信赖，办理了地址变更并缴纳了租金，合同签订后也要求对方提供权属证明，已尽到相应注意义务，并无过错。赢高公司通过隐瞒真实权属状况与我方签订合同并收取租金、管理费，最后涉案厂房根本没有取得建设规划许可证，导致合同无效的过错全在对方。二、一审判决认定我方在2018年9月1日前对涉案厂房存在装修使用便不支持返还7月和8月的租金及管理费是适用法律错误。首先，根据《合同法》第五十八条规定，因租赁合同无效，对方收取我方7月和8月的租金及管理费没有法律依据，应当予以返还。如法院认为无需全部返还，那么根据过错和履行情况，对对方进行适当补偿即可。因为原租金是依据对方提供能够符合经营使用场地的情况下由双方协定的租金标准，但在涉案厂房不具备合法权属、无法办理环评，未依约为我方提供独立电源设备的情况下，赢高公司无权再按照原租赁合同约定收取租金，应按照租赁成本大小综合确定返还金额。三、一审判决对我方由此增加的租金损失认为不具备可比性且合同无效双方均存在过错为由不予认定是认定事实错误。涉案合同无效的过错全在对方，在认定无效对我方造成的损失问题上，我方由此增加的租金是合同无效造成的直接损失之一。我方在9月1日被采取断电措施后，一方面需要继续支付相当于原租金的占用费，另外一方面还需支付新场地的租金，形成双重经营场地成本负担。假设合同有效，场地也符合正常使用条件，我方根本无需另外租赁场地和额外支付租金，由此增加的成本是我方的损失。而且重新租赁场地之后，重新装修、搬迁是必然发生的事件，在此期间的租金成本也应当计入我方的损失。一审判决没有查清涉案场地过错的情况下，仅凭两个场地大小不同即认定并没有可比性，忽略按正常情况履行我方根本无需承担增加的租金成本。综上，一审法院对于过错责任没有查清，导致对我方发生的各项实际损失索赔请求不予审查即予驳回，特提出上诉。后牧星公司补充如下上诉意见：第一，对于一审判决未予认定的装修损失，我方认为根据最高院关于租赁合同司法解释第九条的规定，原审法院酌定我方装修损失2万元，我方予以认可，但基于过错承担比例的问题，该2万元应由赢高公司承担。第二、一审判决未予认定我方工人窝工的工资损失，原本我方只需搬迁一次，即从旧厂房迁移到涉案厂房，但因涉案合同无效，无法办理环评以致断电，我方被迫再度搬迁，结合租赁期的水电费情况，能够证实我方自从承租了涉案厂房到搬离期间都未正常生产，侧面印证了我方厂房整体搬迁的时长确实需要3到4个月。重复搬迁期间，工人照发工资，却无任何相应产出，应对窝工造成的工人损失进行认定或者酌定。针对牧星公司的上诉，赢高公司辩称，请求依法驳回牧星公司的上诉请求，具体理由如下：第一，尽管合同无效，但是牧星公司也应参照合同约定的租金标准向我方支付相应的场地占用费用。第二，牧星公司提出的各项损失属于牧星公司本身的经营投资所致，其经营行为和投资行为本身可能存在不可控的市场风险，我方作为租赁合同的出租方对牧星公司出现的经营风险具有不可预见性，因此对牧星公司的经营行为所带来的风险与损失，我方无需承担相应的赔偿责任。关于装饰装修残值损失部分，一审法院已经查明了相关的事实，在责任分担上按照各50%承担是合情合理的。第三，本案被环保局查处的根本原因是牧星公司所生产的饲料产生了刺鼻的酸臭气味，过错在牧星公司，并非是因为涉案的合同厂房和租赁合同无效而被查处。综上所述，请求驳回牧星公司的全部上诉请求。第三人陈健伟述称，其对一审判决并无异议。牧星公司于2020年2月13日向一审法院起诉请求：1.赢高公司和夏元青立即退还收取的租金及管理费64000元、押金96000元；2.赢高公司和夏元青赔偿牧星公司各项经济损失576231.95元（详见赔偿清单）；3.赢高公司和夏元青承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年3月9日，陈健伟（甲方）与赢高公司（乙方）签订《租赁合同》，载明“……第一条租赁物概况1、土地使用权：位于增城区××村镇××村巷头围边（土名）又名白面洲的厂房空地，面积约30亩，土地所有权人：增城区××村镇××村经济合作社。2、土地现由甲方建有一层厂房，厂房面积约6500平方米，结构为简易的水泥铁皮瓦结构……第二条租赁期自本合同签订之日起至2029年12月30日止。……”在合同的甲方落款处有陈健伟的签名捺印；乙方法人代表处有被告夏元青的签名捺印。2018年5月26日，牧星公司（乙方、承租方）与赢高公司（甲方、出租方）签订《厂房租赁合同书》，载明“……第一条租赁物及经营用途1、甲方将位于增城区××村镇××村（原南亚造纸厂）的租赁物租给乙方使用，租赁物：厂房、空地、宿舍、办公室。2、租赁物属于甲方所有，并有合法的房产证明。……第二条租赁期、免租期和计租期1、租赁期为陆年：从2018年05月26日至2024年05月25日止。2、免租期为壹个月(以甲方交房起计)：免租期为2018年05月26日起至2018年06月25日。第三条租金及押金1、租赁物每月15元每平方米，……物业管理费1元每平方，总面积约为：2000平方米(按甲、乙双方协议面积为准)，租金总计为32000元，租金包含土地管理费。……2、租金按月缴交，每月25日前缴清下月租金，乙方于本合同签订之后3个工作日内，乙方一次性付清甲方叁个月的押金和一个月的租金，共计128000元，此押金不能用于抵扣租赁期间的租金。……第七条甲方的权利和义务……2、甲方须提供相关证明文件（含直属村加盖公章的意见书），协助乙方办理工商、国地税等牌照。相关的费用由乙方承担。3、租赁期内，甲方提供厂房供整体消防复印件给乙方，现有设施给乙方使用；甲方应负责除乙方原因之外的周边关系协调。……第八条乙方权利和义务……3、租赁期间，乙方应守法经营，做好环保、消防、安全工作，甲方不承担乙方在租赁期间发生的一切经济责任和法律责任以及债务。……”。2018年5月26日，赢高公司出具收据，载明“今收到牧星公司租厂房押金96000元。”。同日，赢高公司出具收据，载明“今收到牧星公司厂房租金（2018年6月26日至2018年7月25日）32000元。”。2018年7月31日，牧星公司向夏元青支付8月租金32000元。2018年9月6日，牧星公司（乙方、承租方）与广州志方物业发展有限公司（甲方、出租方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将广州增城区中新镇福中路13号面积4292.8平方米租赁给乙方作生产加工及仓库使用。期限为拾贰年，自2018年09月06日至2030年09月05日止。其中2018年09月06日至2021年09月05日月租金58000元，2021年09月06日至2024年09月05日月租金63800元，2024年09月06日至2027年09月05日月租金70180元，2027年09月06日至2030年09月05日月租金77198元等内容。2018年12月13日，广东省广州市增城公证处出具（2018）粤广增城第8288号公证书，载明与本公证书相粘连照片53张照片是公证人员现场拍摄，与现场的实际情况相符；本公证书所附的由公证处封存光盘内存有的视频与公证处人员现场所拍摄的录像内容一致，与实际情况相符等内容。2019年1月7日，赢高公司起诉陈健伟，案号为（2019）粤0118民初391号，诉讼请求为：一、判令赢高公司、陈健伟于2018年3月9日签订的《租赁合同》无效；二、陈健伟向赢高公司返还保证金147900元；三、陈健伟赔偿赢高公司装修损失521848.7元；四、陈健伟向赢高公司支付2018年4月至9月的基本电费36225元；五、陈健伟承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：赢高公司招商入驻的企业在申请办理环评时，因涉案厂房没有办理产权证，亦未取得建设工程规划化许可证，无法办理环评。2018年9月1日，工商部门、电力部门、环保部门等多个部门在涉案厂房联合执法，因各商户不能提供环评报告，遂作出停止供电的行政措施。经审理，一审法院于2020年3月6日作出（2019）粤0118民初391号民事判决书，认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，因陈健伟提供的证据不足以证明涉案厂房已取得建设工程规划许可证，故赢高公司与陈健伟签订的《租赁合同》为无效合同。至于赢高公司主张的装修损失。广东高迪评估咨询有限公司按赢高公司提交的《工程造价鉴定明细表》中标的厂房装修工程项目及工程量为依据，参照双方当事人提供的涉案现场拆除前的部分照片及视频，对标的厂房的装修工程进行评估核得标的装修工程于2018年11月20日的现值为484709元。综合考虑赢高公司、陈健伟对于赢高公司装饰装修涉案厂房的事实均予认可，但赢高公司装饰装修的范围及数量并未得到陈健伟的确认，且赢高公司主张装修损失应由其就此承担举证责任的情况，以及陈健伟并未表示同意利用赢高公司添附的装饰装修且实际上该装饰装修亦已因陈健伟行为被拆除，而因涉案厂房被拆除导致本案无法对装饰装修进行现场丈量和确认的事实，结合双方在《租赁合同》中约定的租赁期限以及双方的过错程度、广东高迪评估咨询有限公司作出的评估结论，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，一审法院酌定陈健伟应向赢高公司支付装修损失200000元。赢高公司主张要求陈健伟支付超出前述金额部分的装修损失，缺乏依据，一审法院不予支持。判决如下：一、确认赢高公司与陈健伟于2018年3月9日签订的《租赁合同》无效；二、陈健伟于本判决发生法律效力之日起十日向赢高公司退回保证金147900元；三、陈健伟于本判决发生法律效力之日起十日向赢高公司支付装修损失200000元；四、驳回赢高公司的其他诉讼请求。判后，赢高公司不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院经审理后，于2020年8月10日作出（2020）粤01民终10570号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。一审审理中，牧星公司提供如下证据：一、2018年10月18日仙村镇人民政府作出的《关于仙村镇仙村大围堤围防汛通道限制车辆通行的通告》复印件，载明现决定从2019年1月1日期，仙村大围蓝山村堤段（石新公路入口处至巷头村全面实施禁止核载质量1.75吨以上车辆通行的管理措施，设置限通行混凝土墩及限高龙门架，请有关单位或个人在2018年12月31日前将限制进出的车辆等驶离上述堤段等内容。二、2018年9月至12月的工资表，拟证明因工人重复搬迁无法生产导致的窝工损失295600元。三、2018年6月至9月的牧星公司装修费用的单据，拟证明牧星公司为建设租赁场地支出的各项施工、装饰、水电损失41135元。四、2018年7月至12月的加油费单据，拟证明因搬厂导致重复搬迁原材料及设备支出的汽油费损失。一审另查明：赢高公司系有限责任公司（自然人独资），股东为夏元青。审理中，一、双方共同确认如下事实：涉案《厂房租赁合同书》所涉租赁标的位于增城区××村镇××村内，建筑面积2000平方米。租赁前为简易的铁皮框架。包含在陈健伟与赢高公司签订的《租赁合同》所涉租赁物范围内。二、牧星公司陈述以下内容：1、牧星公司一直要求赢高公司提供涉案租赁物的产权证明办理环评，但赢高公司一直不予提供。2、牧星公司承租涉案租赁物是从事动物饲料生产、加工。3、2018年9月1日，环保局查封涉案租赁物，是因为没有产权证明无法办理环评。4、2018年12月12日已经搬离。5、（2019）粤0118民初391号（下简称391号）案中的关于装修所做鉴定报告是包含牧星公司的装修在内的。牧星公司的装修没有合同，都是散工，对于装修损失不申请鉴定。三、赢高公司陈述以下内容：1、涉案租赁物没有报批报建手续。2、是因为牧星公司生产的饲料气味导致环保局查封并要求牧星公司整改。3、牧星公司对涉案租赁物是有投入装修，但是391号案中的关于装修所做鉴定报告是赢高公司的装修，不包含牧星公司的装修。4、赢高公司于2020年4月30日新增股东蒋胜。一审法院认为：根据已经发生法律效力的391号民事判决书，已判决确认赢高公司与第三人陈健伟于2018年3月9日签订的《租赁合同》无效，现牧星公司、赢高公司均确认涉案《厂房租赁合同书》所涉租赁标的包含在上述《租赁合同》所涉租赁物范围内，且赢高公司确认涉案租赁物没有报批报建手续，故涉案《厂房租赁合同书》应属无效。现牧星公司向一审法院主张确认牧星公司与赢高公司于2018年5月26日签订的《厂房租赁合同书》无效，理据充分，一审法院予以支持。因合同无效，故牧星公司要求赢高公司返还押金96000元的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。而合同无效，牧星公司、赢高公司均有过错，应各自对自己的过错承担相应的责任。关于牧星公司主张返还租金及管理费，牧星公司确认2018年9月1日前对涉案厂房进行装修以及进行搬迁，故牧星公司主张返还2018年7月、8月的租金（占用费）及管理费64000元，理据不足，一审法院不予支持。关于牧星公司请求赢高公司赔偿牧星公司经济损失的诉讼请求。第一，关于牧星公司主张的工人工资损失。牧星公司所提供的证据无法证明其实际支付了上述工人工资，故一审法院对此不予支持。第二，关于牧星公司主张的装修损失。现赢高公司庭审确认牧星公司对涉案租赁物是有投入装修，在合同无效而无法继续使用的情况下，牧星公司确实存在损失。至于损失的金额，牧星公司不申请鉴定，结合391号案民事判决书中查明涉案厂房已被拆除的事实，也相应失去鉴定的基础。因此，从公平的角度出发，一审法院综合牧星公司起诉的金额、提供的收据，酌定损失20000元为宜。而合同无效双方均有过错，过错比例各占百分之五十为宜，故赢高公司应向牧星公司赔偿10000元的损失金额。第三，关于牧星公司主张的货物搬迁运输支出的汽油费损失。牧星公司所提供的证据无法证明与本案搬迁有关联，故一审法院对此不予支持。第四，关于牧星公司主张的增加租金损失。牧星公司所主张的厂房面积、地址、地址均不具有可比性方对于合同无效均有过错，故一审法院对牧星公司要求赢高公司支付增加租金损失的请求，不予支持。关于牧星公司要求夏元青对上述金额承担连带责任的请求。现赢高公司并未提供证据证明夏元青的财产独立于其自己的财产，故牧星公司依据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，要求夏元青对上述债务承担连带责任的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。关于赢高公司辩称其新增股东蒋胜，而上述债务的发生在赢高公司为自然人独资期间，故对于该辩称，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院于2020年9月16日判决如下：一、广州牧星饲料有限公司与广州赢高企业管理有限公司于2018年5月26日签订的《厂房租赁合同书》无效；二、广州赢高企业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还押金96000元给广州牧星饲料有限公司；三、广州赢高企业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失10000元给广州牧星饲料有限公司；四、夏元青对上述第二、三项债务承担连带责任；五、驳回广州牧星饲料有限公司的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31122元，由广州牧星饲料有限公司负担15561元，由广州赢高企业管理有限公司、夏元青负担15561元。本院对一审法院查明事实予以确认。赢高公司在391号案中诉称，赢高公司招商入驻的企业在办理环评时，因涉案厂房没有产权证，亦未取得规划许可证，无法办理环评；2018年9月1日，工商部门、电力部门、环保部门等多个部门在涉案厂房联合执法，因各商户不能提供环评报告，遂作出停止供电的行政措施。本院二审期间,牧星公司提供了如下证据：1.微信聊天记录，证明牧星公司在合同签订前询问涉案厂房能否办理环评及提供独立变压器，对方给与肯定答复，且断电之后牧星公司索要厂房证明文件，证明牧星公司一直不知道涉案厂房是违章建筑；2.牧星公司企业信用记录，证明牧星公司并未因环保问题遭受过行政措施；3.广州广易汇装饰材料有限公司（下简称装饰公司）出具的证明、租赁合同以及企业信用信息，4.广州市九春建材实业有限公司（下简称九春公司）证明和企业信用信息，证明涉案厂房所在园区多家商户断电，赢高公司出租不合格厂房；5.2018年增城区工业用房租金参考价，证明当地租金标准。牧星公司另申请其公司员工欧*震、钟*财在二审期间出庭作证，并声称一审期间因疫情原因上述人员无法出庭。欧*震述称，牧星公司搬到涉案场地后还未开始生产，没有动力用电，只有临时接旁边的照明用电，9月1日环保局在电箱外贴了封条，整个厂区都断电了；后牧星公司搬迁，糖料从2018年9月搬到12月才搬完，期间没有生产，也没有味道，因为要一边搬去新地址，一边要在新地址安装机械，机械没有进到案涉厂房；牧星公司从赢高公司承租的厂房只有一个大门，搬完了就告诉赢高公司，糖料没有搬完之前没有把仓库交给夏老板，糖料搬完了才交了大门的钥匙。钟*财述称，牧星公司在涉案工厂没有生产，因为没有动力电，9月份搬走，搬了3个月，边搬迁边整修新厂房，整修到2019年1月份；其公司生产没有味道。本院组织当事人对牧星公司提供的证据进行了证据交换和质证。赢高公司质证认为，证据1中确认其法定代表人夏元青的微信，不确认另外的微信聊天记录，从聊天记录可以看出牧星公司并非在2018年9月7日已经搬离，而是在12月才搬离；证据2真实性予以确认，不确认关联性；证据3和4真实性予以确认，但对证明内容不予认可，与本案无关；证据5与本案无关。至于证人证言，因证人均是牧星公司员工，该证言不具有证明力。牧星公司则认为，上述证人证言证明该公司自从搬迁至案涉厂房并未从事生产，因为没有动力电，且证明其公司生产过程没有所谓的气味污染，当时断电的是整个园区，不仅是牧星公司，而牧星公司持续搬迁未能生产却继续支付了工人工资，存在误工损失。陈健伟述称上述证据与其无关，故不发表质证意见。牧星公司二审提供的聊天记录显示，2018年5月18日牧星公司彭绍勇与“夏の文”发送微信，彭绍勇问“能过环评？”，对方语音回答“能够环评”，彭绍勇问“这是哪里的？”，对方语音回答“独立变压器的话有达到630”“这两个房子呢，基本上都符合你的要求”，彭绍勇问“蓝山村是哪个图片”。2018年9月9日夏元青发送微信问“已经搬完了吗”，牧星公司工作人员回复“左边大厂房货物于9月7日已搬完清空”，夏元青回复“搬完了计算”，工作人员回复“中间厂房两间小仓库货物三天内搬完清空”；2018年9月18日下午彭绍勇和夏元青发送微信，彭绍勇要求夏元青5天内提供其租赁厂房的合格证明、厂房整体消防合格复印件，以便其办理工厂相关手续，夏元青遂发送了多张图片；2018年9月27日，彭绍勇再次要求夏元青重新发送消防合格复印件，称上次发送的不清晰，以便其办理工厂相关手续，夏元青发送后另询问“8月1日至8月30日的房租还没安排转账吗？9月份的也要交了，共64000元”。牧星公司提供的租赁合同载明，出租人为赢高公司，承租人为王三。王三担任法定代表人的装饰公司出具的证明记载，该公司于2018年4月14日承租位于增城××村镇××村（原南亚造纸厂）房屋用于生产石材加工，2018年9月1日增城环保局以园区内厂房未办理环评为由责令其不得开展经营并查封了该司电闸。九春公司出具的证明则记载，该公司于2012年3月16日承租了蓝山村房屋用于生产活动板房，2018年9月1日增城环保局以上述厂房未办理环评为由查封了该司电闸。牧星公司二审提供的证据与双方二审争议事实有关，故本院对上述证据予以采纳，但对于该证据能否证明牧星公司拟证明事项，则需结合证据内容、证明力大小和本案其他证据综合认定。二审过程中，牧星公司述称，其在签订案涉租赁合同时未查看过产权资料，因合同上约定租赁物属于赢高公司所有所以其相信了赢高公司；9月1日停电后其感觉该厂区可能恢复不了，就在9月5日签订了新的合同，搬离前去赢高公司办公室洽谈过但没有签订书面协议；其承租的厂房，左边在9月7日搬空，中间和小仓库在9月10日左右搬空，其搬完后和赢高公司有交接，该部分已经交给赢高公司掌控，但没有交接材料；右边的大厂房由于装载糖料，天气炎热糖料融化比较难搬，直到12月14日才全部搬完；在夏元青办公室双方达成了逐步搬迁，搬完之后结算的意见，但没有证据证明；其搬到新厂房后也没有办理环评手续。赢高公司述称，双方并未达成部分交接场地的协议，对方并非在9月份就将厂房清空，也没有向我们交付；我方在9月9日微信中说“搬完了计算”是指租金，对方一直没有给付租金，9月1日被查处后对方提出要搬我们也没有办法，当时说搬完了再结算费用，对方在9月18日微信要我方提供相应产权证明我们已经提供，对方在继续使用厂房，其实没有搬走，直到2018年12月13日去做公证时对方还在继续占有涉案场地。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。本院作出的（2020）粤01民终10570号（下简称10570号案）生效判决认定陈健伟将包括涉案场地在内的物业出租给赢高公司的租赁合同无效，本案系赢高公司将从陈健伟处承租的场地分租与牧星公司签订案涉租赁合同引发的纠纷，故案涉租赁合同亦属无效，各方对此并无异议，本院予以确认。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为案涉租赁合同无效的法律后果，对此，本院认定如下：第一，关于赢高公司和牧星公司对案涉合同无效的过错问题。赢高公司在案涉租赁合同中约定租赁物为其所有，其有合法的房产证明，该约定与事实情况不符，赢高公司作为出租人，负有保证所提供的租赁物符合法律规定和合同约定的义务，现涉案租赁合同因租赁物业无建设工程规划许可证而无效，赢高公司对此负有过错。而牧星公司作为承租人，对于案涉场地的规划报建情况及权属状况亦负有审查义务，不能仅因合同中约定了出租人拥有合法产权证明即免除该谨慎注意义务。牧星公司二审提供的聊天记录中，牧星公司仅询问对方“能否办理环评”，而从对方的回复“这两个房子基本都符合你的要求”以及牧星公司询问“蓝山村是哪个图片”等内容来看，与牧星公司谈到环评问题的聊天人身份更符合介绍两个场地给牧星公司进行选择的中介，而非出租人赢高公司。因此，一审法院综合上述情况，认定出租人赢高公司和承租人牧星公司对于案涉合同无效导致的牧星公司的损失各负50%的责任，并无不当。牧星公司对此提出的上诉意见中，其认为赢高公司比其负有更大注意义务，并无相应依据；其另认为赢高公司故意隐瞒租赁物真实情况，涉案物业的产权登记情况和报建情况是牧星公司作为承租人有权要求出租人提供的信息，牧星公司并无证据证明赢高公司向其提供虚假产权证明或报建文件，或在牧星公司询问之时故意隐瞒真实情况等，仅凭合同中的上述约定即认定赢高公司故意隐瞒真相而免除牧星公司自己的谨慎注意义务，依据不足，本院不予采纳。第二，关于牧星公司已经支付的2018年7月和8月租金和管理费应否退还的问题。虽然《中华人民共和国合同法》第五十八条约定因无效合同取得的财产应予返还，但牧星公司以缴纳租金为对价占用了涉案场地，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持。牧星公司在2018年9月1日涉案场地断电之前并未就涉案场地的使用诸如独立变压器、办理环评等问题向赢高公司提出过异议，现其主张赢高公司返还已经缴纳的租金和管理费，并无相应依据，本院不予支持。第三，关于牧星公司因合同无效导致的损失认定问题。首先，关于装饰装修损失，牧星公司在二审过程中明确表示其对一审法院认定的该项损失数额为2万元并无异议，而对于其有异议的损失分担问题，前文已有论述，不再赘述。其次，对于其主张的窝工损失，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，对于合同无效，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，如牧星公司确如其主张的搬迁期长且期间不能生产，则牧星公司作为承租人，在选择场地进行生产经营时则更应注意审查场地的合法性、安全性和稳定性，其在签订案涉租赁合同时并未对涉案场地的权属和报建情况进行审查，亦未提供证据证明其就搬迁场地带来的窝工损失在签订合同时或者决定搬离后与赢高公司有过相应磋商，现其在搬迁之后主张赢高公司承担该笔损失，依据不足，一审法院不予支持并无不当。再次，对于牧星公司主张的租金差价损失。如前所述，双方当事人对于案涉合同无效均有过错，而案涉场地租金低于其他场地租金，亦与该场地的厂房情况密切相关。牧星公司一方面疏于审查以较低价格与赢高公司签订合同承租涉案场地，另一方面在该合同被确定无效时另行承租价格较高的场地却主张赢高公司对租金差价承担赔偿责任，显然不能成立，两个场地之间存在租金差价是租赁市场的正常状态，牧星公司承租新场地的租金亦是其与出租人协商确定的结果，并非其损失，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，牧星公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11162元，由上诉人广州牧星饲料有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  李 静审判员  唐佩莹二〇二〇年十二月三十日法官助理眭翘书记员苏劲丹