湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初2411号原告：翁武华，男，1954年5月25日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：陈卫，湖北风劲律师事务所律师。被告：刘雄兵，男，1969年9月2日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：叶桢、叶宇昆，均系湖北鸣伸律师事务所律师。原告翁武华与被告刘雄兵债权转让合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翁武华及其委托诉讼代理人陈卫、被告刘雄兵及其委托诉讼代理人叶桢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翁武华向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘雄兵向原告支付购房款22万元，并赔偿该欠款利息72919.62元（从2015年5月1日起计算至2020年8月31日止）；2.本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：被告在湖北联创房地产开发有限公司购买了位于黄石市黄石港区湖滨大道138号原曼晶酒店1702室房屋。房屋面积57M2，购房款为44.31万元，被告已支付22.31万元，尚欠湖北联创房地产开发有限公司购房款22万元及相应的违约损失。由于湖北联创房地产开发有限公司拖欠原告材料款及借款无法偿还，该公司将被告所欠购房款22万元及相应的违约损失转让给原告。故被告应向原告清偿上述购房款22万元及违约损失。按照中国人民银行同期五年期贷款利率计算至2020年8月底的利息损失为83635.2元，扣减租金后，实际还应付72919.62元（注：该利息损失已扣减2015年6月至12月6605.58元，2016年5月至10月4110元）。为维护自身合法权益，原告诉至法院。被告刘雄兵辩称，1.被告与湖北联创房地产开发有限公司形成了商品房买卖合同关系。2009年5月9日，被告与该公司签订《商品房买卖合同》。双方约定被告以44.31万元购买该公司开发的位于黄石市黄石港区湖滨大道138号原曼晶酒店1702室房屋。被告支付了首付款22.31万元，剩余22万元办理银行按揭。同日，被告与该公司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定按照购房款总值46万元计算收益。2010年9月2日，被告与湖北联创房地产开发有限公司、黄石曼晶酒店管理有限公司签订为期10年的《产权式酒店委托经营合同》，被告将所购房屋委托黄石曼晶酒店管理有限公司用于酒店经营，该公司每年按被告所购房屋资产金额的10%支付收益，湖北联创房地产开发有限公司以其自身物业为被告提供担保。随后，黄石曼晶酒店管理有限公司在扣除湖北联创房地产开发有限公司应当收取的购房款后将剩余租金支付给被告。所以，被告与湖北联创房地产开发有限公司存在买卖合同关系。黄石曼晶酒店管理有限公司业已向湖北联创房地产开发有限公司支付了部分购房款。2.原告与被告之间没有合同关系。被告尚欠湖北联创房地产开发有限公司部分购房款，因此，该公司才是被告的债权人，而原告并非被告的债权人。湖北联创房地产开发有限公司并没有通知被告债权转让一事。原告也没有证据证明其与该公司的债权转让通知了被告。已生效的（2018）鄂0202民初249号民事判决书已认定该债权转让并未得到实际履行，原告并未取得湖北联创房地产开发有限公司对被告的购房尾款之债权。故原告并非本案适格主体。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年5月9日，被告与湖北联创房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买曼晶酒店17层1702号房，建筑面积56.54平方米，商品房总价款为44.31万元，刘雄兵支付首付款22.31万元，余款22万元办理银行按揭；买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按照合同规定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）,（1）逾期在30天之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，约定按被告所购房屋总值46万元计算收益。2010年9月2日，被告与湖北联创房地产开发有限公司、黄石曼晶酒店管理有限公司共同签订《产权式酒店委托经营合同》，约定被告将上述所购房屋委托给黄石曼晶酒店管理有限公司用于酒店经营；委托经营期限从2009年5月9日起至2019年5月8日止，于每季度第一个月底向被告支付当季度租金；黄石曼晶酒店管理有限公司将委托经营的资产金额46万元的10%作为每年的租金回报给被告；委托经营期内，不管黄石曼晶酒店管理有限公司经营情况如何，其均须按本合同约定每年固定向被告支付购买该房屋资产金额10%的年回报；湖北联创房地产开发有限公司以曼晶酒店一至六楼物业及其经营收益作为担保物，为被告租金回报及回购提供担保。被告按约向被告湖北联创房地产开发有限公司支付首付款22.31万元,该公司出具收据，该款中包含刘雄兵从所购房屋之日起半年的足额租金收入2.3万元。其后因银行拒绝为被告办理按揭贷款手续，被告一直未能交纳购房余款22万元。之后，黄石曼晶酒店管理有限公司陆续向被告支付部分租金至2014年11月26日，共计70685.45元。2015年3月20日，原告作为甲方与湖北联创房地产开发有限公司作为乙方签订了一份《债权转让协议》，约定：由于乙方拖欠甲方材料款与借款共计人民币壹仟叁佰贰拾玖万元整，乙方无法偿还，经协商乙方将其开发的位于黄石市湖滨大道138号用于酒店经营的售卖房屋中部分购房户应交清而未交清的购房款项转让给甲方，由甲方接受该部分债权，用以冲抵乙方拖欠甲方的上述欠款。其中：1、购买位于黄石市黄石港区湖滨大道138号曼晶酒店1702室，建筑面积为57M2的购房户刘雄兵，应付购房款44.31万元，已付22.31万元，下欠购房款22万元及相应的违约损失，该下欠购房款22万元及相应的违约损失转让给甲方。2、拖欠的购房款的购房户待清偿完毕全部购房款及违约损失后，乙方根据甲方出具的清偿完毕通知出具购房发票。另查明，2018年5月18日，刘雄兵就涉案房屋租金纠纷以湖北联创房地产开发有限公司、黄石曼晶酒店管理有限公司为被告向本院提起诉讼。同年7月24日，本院作出（2018）鄂0202民初1179号民事判决书（已生效），判决：黄石曼晶酒店管理有限公司、湖北联创房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内连带给付刘雄兵2009年11月9日至2015年4月30日期间的租金人民币181127.80元及该期间的逾期利息人民币42996.25元，且以上述未给付租金为基数，按中国人民银行公布的同期一年期贷款基准利率上浮50%的130%计付2015年5月1日起至上述租金付清之日止的逾期利息。又查明，2020年4月27日，本院受理刘雄兵与黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司、翁武华、陈希平合同纠纷一案。刘雄兵在该案中提出的诉讼请求包括要求“翁武华及黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司连带赔偿原告2016.5.1—2016.10.31侵占房屋赔偿金及利息合计7038.39元，并以4110元为基数按年利率18%的利息支付至付清为止”。2020年7月23日，本院作出（2020）鄂0202民初704号民事判决书，判决：一、翁武华于本判决生效后五日内返还刘雄兵租金4110元并支付利息……陈希平不服该判决，向黄石市中级人民法院提起上诉。该院于2020年11月19日作出（2020）鄂02民终1814号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。再查明，本院于2020年5月11日受理刘雄兵与黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司、翁武华、张先梅合同纠纷一案，并于同年9月9日作出（2020）鄂0202民初788号民事判决书（已生效）。该判决认定如下事实：“2015年4月30日，湖北联创房地产开发有限公司、黄石曼晶酒店管理有限公司发出《公告》，要求单方解除《产权式酒店委托经营合同》，并承诺所欠租金及其在托管期间产生的债务及供应商欠款和法律责任全部由湖北联创房地产开发有限公司、黄石曼晶酒店管理有限公司承担。随后，原曼晶酒店业主委员会推选张先梅对酒店代为经营管理。2015年5月5日，张先梅登记成立黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司，公司性质为自然人独资，并由该公司接管曼晶酒店，进行经营管理，并将酒店名称更名为欣曼晶酒店。该公司接管经营后，翁武华即以其与湖北联创房地产开发有限公司签订的《债权转让协议》为由，要求将按揭户业主的部分租金收益偿还其从湖北联创房地产开发有限公司受让的按揭户所欠购房款及违约金。后经按揭户业主（含刘雄兵)协商同意决定，所有按揭业主从2015年6月1日起房租按半套房的价值发放，另一半房租由张先梅统一临时保管。2016年1月，经翁武华要求，张先梅向翁武华一次性支付了由其保管的按揭户的部分租金收益共计30万元。本案审理过程中，刘雄兵自认2015年7月6日至2016年1月30日期间其从欣曼晶公司领取租金收益9398.51元；翁武华自认其收取案涉房屋2015年6月1日至2015年12月31日期间租金共计6605.58元。”该判决本院认为部分载明“刘雄兵提交的由黄石市欣曼晶酒店业主委员会出具的包括刘雄兵在内的32户业主签名的《关于翁武华侵害曼晶按揭户权益的说明》以及部分业主签名向翁武华出具的《函告》等证据，均证实翁武华及联创公司已向刘雄兵通知债权转让事宜，翁武华以购房款债权受让人的身份已实际领取诉争期间部分租金”。本院认为，结合原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点有以下两个：1.案涉《债权转让协议》是否合法有效；2.如该协议合法有效，原告受让的债权金额如何认定。本院针对上述争议焦点，结合已查明事实作如下评述：关于原告与湖北联创房地产开发有限公司于2015年3月20日签订的《债权转让协议》是否合法有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条之规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。本案中，湖北联创房地产开发有限公司转让的债权系其基于与被告之间的商品房买卖合同关系产生的收取购房尾款的债权。此类债权与债权人没有人身上不可分割的关系，也不是债权人与债务人基于信任关系产生的债权；被告与湖北联创房地产开发有限公司也未在《商品房买卖合同》中约定此债权不可转让。因此，湖北联创房地产开发有限公司可依据法律规定将合同的权利全部或者部分转让给原告。同时，根据已生效的类案（2019）鄂02民终1136号民事判决书，湖北联创房地产开发有限公司作为原债权人与原告即债权受让人间存在真实的债权债务关系。案涉《债权转让协议》系原告与该公司的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八十条之规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。被告虽否认债权人湖北联创房地产开发有限公司向其通知了债权转让事宜，但从（2020）鄂0202民初788号刘雄兵与黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司、翁武华、张先梅合同纠纷的民事判决书中可知，刘雄兵在该案审理过程中提交了由黄石市欣曼晶酒店业主委员会出具的包括刘雄兵在内的32户业主签名的《关于翁武华侵害曼晶按揭户权益的说明》以及部分业主签名向翁武华出具的《函告》等证据，均证实翁武华及联创公司已向刘雄兵通知债权转让事宜。故本院对被告的该项意见不予采信，并认定案涉《债权转让协议》已对被告刘雄兵发生法律效力。关于原告受让的债权金额问题。被告虽主张已将房屋租金冲抵应付湖北联创房地产开发有限公司的购房尾款及利息，但根据已查明事实，被告在2018年5月18日起诉湖北联创房地产开发有限公司、黄石曼晶酒店管理有限公司要求二公司支付全部租金时并未提出双方存在以租金冲抵购房款的约定，故法院支持其要求二公司支付全部租金的诉讼请求。可见，被告作为房屋租赁合同及房屋买卖合同的当事人在之前起诉时就已选择将房屋租赁合同纠纷与房屋买卖合同纠纷的两个法律关系所产生的债务分开计算。被告关于已将部分房屋租金冲抵购房款的主张明显与本院已查明事实不符，故本院对该项意见不予采信。根据案涉《债权转让协议》及原告在诉讼请求中关于违约损失的起算时间，原告从湖北联创房地产开发有限公司受让的债权为被告未付的购房款22万元及从2015年5月1日起计算的违约损失。关于违约损失的计算标准。原告主张按中国人民银行五年期贷款基准利率计算。结合协议书的履行情况，被告未能及时清偿的行为给原告造成的直接损失即为该笔款项的利息损失。故原告请求依照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息损失并无不当。根据原告主张的利息损失的起止时间即2015年5月1日至2020年8月31日止，本院将利息计算标准确定如下：2015年5月1日至2020年8月19日期间损失的计算标准为中国人民银行同期五年期贷款基准利率；2020年8月20日至2020年8月31日期间的计算标准为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。关于原告要求从被告逾期支付购房款违约损失中扣除原告已收取的租金的诉讼请求。原告自认从2015年6月1日至2015年12月31日期间收取被告租金共计6605.58元，从2016年5月1日至2016年10月31日期间收取被告租金共计4110元。但根据（2020）鄂0202民初704号民事判决，原告除应返还被告租金4110元外，还应支付相应利息。且该利息的计算标准与本案确定的利息计算标准并不完全一致。故本案中不宜直接抵扣上述款项，原告可依据以上生效裁判文书主动向被告履行给付义务。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘雄兵于本判决生效后十日内向原告翁武华偿还债权22万元及利息（1.从2015年5月1日至2020年8月19日止，以22万元为基数，按中国人民银行同期五年期贷款基准利率计算；2.从2020年8月20日至2020年8月31日止，以22万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告翁武华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5692元、减半收取计2846元，由被告刘雄兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  向淑青二〇二〇年十二月二日书记员  陈 轩