广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25638号上诉人（原审被告）：李岩岩，男，1988年7月5日出生，汉族，住河南省鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：罗鹏远，广东广大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市一建房地产咨询有限公司，住所地：广东省广州市海珠区新港西路****。法定代表人：贺新伟，职务：董事长。上诉人李岩岩因与被上诉人广州市一建房地产咨询有限公司（下简称一建公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李岩岩上诉请求判令：1.变更原审判决第一项，改判李岩岩无需向一建公司支付2016年9月至12月期间的水电费16853.8元；2.本案一、二审诉讼费用由一建公司承担。事实与理由如下：其一，一建公司的水电费诉请已超过诉讼时效。根据一建公司提交的双方之间的微信聊天记录，一建公司仅向李岩岩主张了租金，未主张水电费，故一建公司有关水电费的诉求已超过3年的诉讼时效，法院应当依法驳回该诉请。其二，原审法院认定的水电费过高。一建公司主张水电费，但未能提供证据证明，应当承担举证不能的责任。原审法院在一建公司未举证的情况下，酌情认定的水电费严重过高。李岩岩经营的餐饮店，电费主要体现在空调的使用，10月份以后进入中秋，天气逐渐凉爽，已经基本不用开空调，而原审法院参照夏天最炎热的8月份水电费金额计算10月份的水电费，非常不恰当。另外，11月、12月进入冬季，基本不再使用空调，故原审法院仍按照8月份水电费金额的70％计算，也非常不合理。被上诉人一建公司答辩称：一建公司的诉请未超过诉讼时效。一建公司与李岩岩之间的微信聊天记录可以清晰表明，一建公司通过微信和电话方式多次向李岩岩主张支付违约金、水电费、租金及滞纳金。按照交易习惯，租金和水电费是同时催促，不存在没有主张水电费的问题。根据（2016）粤0105民初7989号民事判决及（2018）粤01民终5705号民事判决的认定，李岩岩于2017年1月初搬离涉案场地，刘宝萍于2017年6月搬离涉案场地，场地业主催促的水电费单据显示一建公司有多次催缴，并未超过3年的有效诉讼期，一建公司也主张了罚没保证金、追缴租金、水电费及滞纳金。李岩岩认为水电费过高，举证责任在于李岩岩。原审法院根据李岩岩隐匿证据的实际情况，对水电费金额进行了自由裁量，一建公司接受了原审法院认定的水电费金额。李岩岩承租的涉案商铺属于餐饮，每月发生的水电费差不多，而刘宝萍经营的是服装店，占用面积比较大，后续因为地铁开通，生意比较好，每月水电费基本一致。从一建公司提交的银行流水以及业主方的抄表记录来看，11月和12月的水电费没有多收。李岩岩提出按往年的缴费记录来计算2016年9月至12月期间的水电费不合理。李岩岩是水电费及租金的缴纳方，其持有相应的证据，但在一、二审中拒不提供，应由李岩岩承担相应的不利后果。一建公司于2020年1月3日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.李岩岩向一建公司支付120000元及滞纳金54000元；2.李岩岩向一建公司支付水电费17500元（按照月平均3500元的标准计算）及滞纳金7875元；3.李岩岩租赁保证金48000元不退还；4.由李岩岩承担本案诉讼费。原审过程中，一建公司变更诉请为：1.李岩岩向一建公司支付租金75600元；2.李岩岩按年利率15%支付逾期支付租金的滞纳金；3.李岩岩支付水电费19828元；4.李岩岩支付按年利率15%支付逾期支付水电费的滞纳金；5.李岩岩的保证金48000元不予退还；6.本次诉讼费由李岩岩承担。原审法院经审理查明，2015年4月8日，一建公司（甲方）与李岩岩、广州市海珠区友记美食店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将海珠区新港西路181号程控楼首层自编2号铺之二房屋出租给乙方做餐饮使用；2.租金标准为2015年4月8日至2016年4月30日24000元/月，2016年5月1日至2017年4月30日25200元/月，2017年5月1日至2018年4月30日26460元/月。租金在每月5日前缴纳；3.乙方向甲方交纳保证金48000元，租赁期满或解除合同之后的15天内将保证金不计利息退回乙方；4.逾期交付租金和水电费的，每逾期一日，乙方须按当月租金金额的0.3%向甲方支付违约金；等等。合同签订后，李岩岩依约向一建公司缴纳了保证金48000元，且已付清2016年9月30日前的租金及2016年8月份的水电费4957元。广州市海珠区友记美食店（下简称友记美食店）是李岩岩投资设立的个人独资企业，因投资人决定解散，于2017年3月3日被核准注销登记。原审另查明，2016年9月29日，广州城市职业学院（下简称城市学院）因与一建公司、广东花城工商技工学校（下简称中为学校）产生租赁合同纠纷而将二者及一建公司法定代表人贺新伟诉至原审法院，案号为（2016）粤0105民初7989号。（2016）粤0105民初7989号民事判决书判决一建公司向城市学院支付2015年9月15日至2016年12月31日期间的使用费3864651元、2016年3月至2016年12月期间的水电费223679.92元。因城市学院不服一审判决而提起上诉，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终5705号民事判决维持一审判决，驳回上诉。该案查明如下事实：2009年12月30日，广州城市职业学院与案外人广东中为工商技工学校签订《房屋租赁合同》，约定中为学校承租城市学院位于广州市海珠区新港西路181号程控楼五层（面积约4875.36平方米），租期自2010年1月1日至2014年12月31日。之后，双方又签订《补充协议》将租期延至2015年9月14日。2014年10月7日，中为学校及一建公司向城市学院发出《关于程控楼租赁使用权转让的请示》，告知其由于中为学校即将转让，根据《广州城市职业学院同意广东中为工商技工学校分租（即转租）的证明》，该学校现将该场地租赁使用权的责任、权利、义务完全转让到一建公司直至2015年9月14日合同期满，租赁期内由一建公司向城市学院支付租金，期间发生的一切法律和经济纠纷，都由一建公司承担等内容。2014年10月15日、2014年11月12日，中为学校及一建公司共同向程控楼各租赁客户发出《关于程控楼各租赁客户租金和水电变更缴费银行账户的函》，要求各租赁客户的租金和水电费变更缴费至一建公司的账户，并告知中为学校已将涉案场地租赁使用权完全转让给一建公司直至合同期满，合同到期后，由一建公司负责清退保证金；等。2016年9月，城市学院向友记美食店（使用场地海珠区新港西路181号程控楼首层自编2号商铺之二）等发出《律师函》，认为中为学校违法占用城市职业学院场地，各分租户与城市学院不存在租赁合同关系，要求各租户收到函件后30天内搬离使用场地并归还给城市学院。城市学院确认友记美食店于2017年1月初交还使用场地给城市学院并办理了交接手续。原审庭审中，一建公司、李岩岩均未能提供2016年9月至12月水电费金额。一建公司主张按照2016年8月水电费4957元计算2016年9月至12月水电费。李岩岩认为由法院酌定2016年9月至12月水电费金额，李岩岩没有缴纳租金是因业主强行收回，导致李岩岩无法使用场地。关于诉讼时效问题。李岩岩抗辩一建公司诉请已超过3年的诉讼时效。一建公司认为其曾向李岩岩主张过租金等，并提交了其法定代表人贺新伟与李岩岩的微信聊天记录为证。微信聊天记录部分内容如下：1.2017年12月28日，贺新伟说“法院判决已经出来，我公司和广州城市职业学院的有效不定期租赁关系到2016年12月31日，因此我司要补齐城市学院的租金，你也应该补齐12月底的租金给我”，李岩岩回复“贺生，你和城市学院的合同签到2016年，为什么和我的合同签到2018年呢？名师的官司打完了吗”；2.2018年1月4日，贺新伟说“我们协商一下折中处理，我也不会提过分要求，目前我尚未正式提出起诉”，李岩岩回复“怎么协商？如何折中处理？你如果没有诚意，我们也没有协商的必要了，我们各自做我们该做的事情吧”。经质证，李岩岩对微信聊天记录的真实性、合法性认可，认为一建公司与业主的租赁合同截止时间为2015年9月，而一建公司与李岩岩的租赁合同期限至2018年，故一建公司存在严重过错，无权要求没收保证金和滞纳金。原审法院认为，本案为租赁合同纠纷。友记美食店是李岩岩个人投资的个人独资企业，已于2017年3月3日注销，友记美食店的债务承担由李岩岩承担清偿责任。李岩岩向一建公司承租涉案场地，理应支付使用场地期间的租金和水电费。李岩岩抗辩一建公司的诉请超过诉讼时效，但一建公司已举证证明其与2017年12月28日、2018年1月4日向李岩岩主张过租金等，诉讼时效中断并重新计算。至一建公司提起本案诉讼之日2019年12月25日，并未超过三年的诉讼时效。鉴于此，李岩岩抗辩理由不成立，不予采纳。双方确认李岩岩没有缴纳2016年10月至12月的租金共75600元（25200元/月×3个月）及2016年9月至12月的水电费，故一建公司诉请李岩岩支付租金75600元及2016年9月至12月水电费合法有据，予以支持。关于水电费金额，一建公司、李岩岩双方均确认不能提供李岩岩实际用水、用电情况，一建公司主张按照2016年8月的水电费金额4957元计算2016年9月至12月的水电费，李岩岩认为由法院酌情具体水电费金额。原审法院认为李岩岩正常使用案涉房屋，必然产生水电费，而通常情况下每年6至10月广州天气炎热，一般商铺需要开启空调，电费较高；11月至12月气温相对舒适，无需或可减少开启空调。鉴于此，酌定2016年9月、10月的水电费按照8月份水电费金额计算，11月、12月水电费金额按照8月份金额的70%计算，即2016年9月至12月水电费金额为16853.8元（4957元+4957元+4957元×70%+4957元×70%）。关于违约金、保证金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条之规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。根据已查明的事实可知，城市学院于2016年9月13日委托律师事务所向李岩岩邮寄《律师函》，告知其与一建公司之间的纠纷并要求李岩岩搬离案涉房屋，2016年9月29日，城市学院与一建公司因租赁合同纠纷诉至原审法院，城市学院与一建公司之间的租赁合同纠纷，确实会导致李岩岩不知应向哪一方缴纳租金及水电费的可能，同时也影响到李岩岩对讼争房屋的使用，责任在于一建公司，故关于一建公司要求李岩岩支付租金、水电费的滞纳金及没收租赁保证金的诉请，不予支持；此外，李岩岩已向一建公司支付租金保证金48000元，李岩岩提出该笔款项应在拖欠费用中予以抵扣，予以采纳。综上，李岩岩应向一建公司支付拖欠费用的金额为44453.8元（75600元+16853.8元-48000元）。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百二十八条之规定，于2020年8月25日判决如下：一、在本判决生效之日起10日内，李岩岩向广州市一建房地产咨询有限公司支付2016年10月至12月期间的租金及2016年9月至12月期间的水电费共计44453.8元；二、驳回广州市一建房地产咨询有限公司的其他诉讼请求。本案受理费4288元，由广州市一建房地产咨询有限公司负担3332元，由李岩岩负担956元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，双方一致确认，涉案房屋在租赁期间发生的水电费的交纳方式是由一建公司委托管理的广东中大星城置业培训学院向李岩岩发出缴费通知，李岩岩再按通知确定的金额缴纳。二审期间，李岩岩向本院提交如下证据：1.缴交水电费通知单（2015年9月至12月），以证明：2015年9月至12月期间涉案房屋的水电费分别为1976元、1717元、1327元、1498元，法院应参照往年同月份的水电费金额来确认2016年9月至12月期间的水电费；2.（2020）粤0105民初268号民事判决书，以证明：广东中大星城置业培训学院在该案中递交了往年的水电费数据，一建公司认可该数据的真实性；3.（2019）粤0105民初26512号民事判决书，以证明：一建公司曾按照倒推一年否认水电费月平均数向其他租户主张费用，但在本案中确认按照2016年度损耗最高的8月份水电费的金额来计算2016年9月到12月的水电费不合理；4.（2018）粤01民终16889号民事判决书，以证明：其他租户的案件中，二审法院认为一建公司无证据证明该月实际发生水电费用，应当承担不利后果。被上诉人一建公司发表质证意见如下：其一，证据1未经确认，没有提供公章，只是一张白纸。其二，证据2的民事判决尚未生效，双方都有上诉，对本案处理没有参考价值。其三，对证据3，原审法院已经根据同年8月的水电费对2016年10月至12月期间的水电费进行了酌减，核减了30%。李岩岩承租的商铺用于经营餐馆，用电差别不大，随着地铁的开通，生意开始慢慢好转，商铺的用电量也增加。其四，对证据4，一建公司已经提供了银行交易清单，李岩岩持有最近1年的缴费记录但在原审时经一建公司多次要求其提交仍未提交，其应当承担举证责任。不仅业主方有抄水电费的记录，一建公司也有抄水电费的记录，一建公司在2016年9月至12月期间都有向李岩岩发出水电费缴费通知单，一建公司没有留底。本院认为，本案二审的争议焦点包括：其一，一建公司有关水电费的诉请是否已超过诉讼时效；其二，李岩岩向一建公司支付2016年9月至12月期间的水电费的金额应如何确定。关于一建公司有关水电费的诉请是否已超过诉讼时效的问题。一建公司在原审中提交其法定代表人贺新伟与李岩岩之间的微信聊天记录证实其在2017年12月28日及2018年1月4日向李岩岩主张欠付的租金及水电费等费用，李岩岩对其真实性予以认可，故该微信聊天记录可予采信。该聊天记录虽未明确显示贺新伟有向李岩岩催收水电费，但水电费属于李岩岩使用承租房屋需支付的费用，且李岩岩也存在欠交的事实，故认定贺新伟向李岩岩催收的租金同时包含水电费符合情理和一般公众的认知。据此，一建公司向李岩岩主张水电费的诉讼时效应于2018年1月4日因中断而重新起算，故一建公司于2020年1月3日提起本案诉讼向李岩岩主张水电费未超过法定的三年诉讼时效，李岩岩以一建公司未及时主张为由，上诉认为一建公司有关水电费的诉请已超过诉讼时效，理由不成立，本院不予采纳。关于李岩岩向一建公司支付2016年9月至12月期间的水电费的金额应如何确定的问题。李岩岩确认未向一建公司交纳2016年9月至12月期间的水电费，双方在本案原审中均未提供充分证据证明涉案房屋在该期间发生的水电费的具体金额，李岩岩并表示同意由原审法院酌情确定。在此情况下，原审法院以李岩岩交纳的2016年8月的水电费为基础，参考涉案房屋使用的一般情况，酌情确定李岩岩支付2016年9月至12月期间的水电费金额，并无不妥，可予维持。李岩岩以原审法院酌定的水电费金额过高，并要求参照涉案房屋在2015年同期的水电费金额计算2016年9月至12月期间的水电费，但即使李岩岩在二审中提交的证据可以反映涉案房屋在2015年9月至12月期间的水电费缴纳情况，鉴于涉案房屋的水电使用情况与经营状况密切相关，在李岩岩未提供充分证据证明涉案房屋在2015年9月至12月期间与2016年同期的经营状况基本一致的情况下，对于确定涉案房屋2016年9月至12月期间的水电费发生金额，2015年同期的交纳情况并不比2016年8月的交纳情况更具有参考价值，故李岩岩主张参考2015年的同期缴费记录确定李岩岩的交费义务，缺乏充分理据，本院不予采纳。且，李岩岩持有2015年9月至12月期间的水电费交纳记录，在本案原审中却未向原审法院提交，且未对其未能提交的原因作出合理解释，同时表示同意由原审法院酌定，在二审中又提交2015年的缴费记录要求作为参考，有违诚信，本院不予支持。综上所述，上诉人李岩岩的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费221元，由上诉人李岩岩负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  郑怀勇审判员  邓 颖二〇二〇年十二月二十四日书记员  王文杰唐颖琪