江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初2879号原告：姚文文，男，1987年3月21日出生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。原告：唐科红，女，1988年10月26日出生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：鞠爱军（受姚文文、唐科红的共同诉讼委托），江苏法舟（江阴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤敏（受姚文文、唐科红的共同诉讼委托），江苏法舟（江阴）律师事务所实习人员。被告：厉锦文，女，1944年7月26日出生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。被告：杨继业，男，1939年12月24日出生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。指定诉讼代理人：厉锦文，女，系杨继业之妻。被告：杨锡春，男，1965年2月20日出生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：浦峻（受厉锦文、杨锡春的共同诉讼委托），江苏盈捷律师事务所律师。原告姚文文、唐科红与被告杨继业、厉锦文、杨锡春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚文文、唐科红、被告杨继业、厉锦文、杨锡春及其三人的委托诉讼代理人浦峻到庭参加2020年7月16日的开庭。姚文文、唐科红的委托诉讼代理人鞠爱军及被告厉锦文、杨锡春及其委托诉讼代理人浦峻于2020年12月9日到庭参加证据交换。本案现已审理终结。姚文文、唐科红向本院提出诉讼请求：1.判令杨继业、厉锦文、杨锡春继续履行2019年6月22日签订的《房屋买卖合同》，并判令杨继业、厉锦文、杨锡春协助办理案涉房屋的交易过户手续，将案涉房产过户至姚文文、唐科红名下，并迁出案涉房产中的户口、按期交房；2．判令杨继业、厉锦文、杨锡春按照合同约定，自立案之日起，每逾期一天支付房款的万分之三（即390元一天）作为逾期履行的赔偿金；3．本案诉讼费由杨继业、厉锦文、杨锡春承担。事实与理由：2019年6月22日，姚文文、唐科红与杨继业、厉锦文在无锡优房房产经纪有限公司的见证下，签订《房屋买卖合同》，杨继业、厉锦文自愿将坐落在无锡市梁溪区置煤浜30-703的房屋（以下简称案涉房屋）以130万元的总价款出售。姚文文、唐科红分别于2019年6月22日向杨继业农业银行卡转账支付定金5万元；于2019年6月26日，向杨继业转账支付购房款20万元；于2019年6月27日，向杨继业转账支付购房款5万元；于2019年9月22日向杨继业转账支付购房款10万元；于2019年12月2日向杨继业转账支付购房款2万元；于2019年12月18日向杨继业转账支付购房款3万元。至此，姚文文向杨继业共计支付定金和购房款合计45万元整。2019年10月23日，双方办理了存量房网签备案，姚文文、唐科红在农业银行办理商业贷款，贷款金额45万元，并将购房款40万元转入资金监管账户。2019年11月，姚文文、唐科红提出变更付款方式，取消办理商业贷款，变更为全款支付的方式继续履行合同，双方协商一致，达成合意。2019年12月24日上午，市产监处安排工作人员至无锡市人民医院住院处为杨继业方现场办理购房合同撤销网签事宜；2019年12月25日上午，姚文文、唐科红至市产监处窗口办理撤销网签事宜。当时，因杨继业身体健康状况不良，杨锡春提出等杨继业身体状况有所改善，就立即办理过户手续，姚文文、唐科红表示认可。此后，姚文文多次与杨锡春取得联系，询问杨继业的身体状况，中介方无锡优房房产经纪有限公司工作人员张雨也多次与杨锡春联系办理过户事宜，杨锡春均以杨继业身体状况无好转为由，要求继续等待。2020年4月20日杨锡春电话联系姚文文，告知杨继业已经办好委托公证，公证内容为杨继业委托厉锦文为代理人，代理办理出售案涉房屋事宜。但杨继业、厉锦文至今仍然拖延不办理过户手续。故姚文文、唐科红诉至法院。杨继业未作答辩，其指定代理人厉锦文表示不同意继续出售案涉房屋。厉锦文、杨锡春辩称：1.本案由姚文文、唐科红违约引起，第一合同约定在支付5万元定金以后姚文文、唐科红应于2019年6月30日支付25万元2019年10月25日前将47万元进行监管，但是姚文文、唐科红并未按约足额履行这78万元，所以是姚文文、唐科红违约在先。且姚文文、唐科红承诺在剩余53万元进行按揭贷款，但签订合同至今我方也未有见到该笔款项。2、关于姚文文、唐科红提出变更付款方式，变更为全款支付，继续履行合同，双方达成一致之主张，厉锦文、杨锡春对此不予认可，双方并未就此达成一致意见；3.案涉房屋在2020年疫情以后因学区房缘故，客观上出现房价暴涨的情形，从原先的2.10万元每平米至今已经涨到3.50万元每平米，继续履行合同不公平，基于以上原因我方请求法庭解除合同。4.关于违约金，如果认定我方违约，要求降低违约金。根据审查确认的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：一、委托情况：1.2019年6月22日，杨继业、厉锦文出具个人委托书，委托杨锡春签订买卖合同等相关手续，委托理由系因年纪太大、行动不便、委托办理，委托期限自2019年6月22日至2019年10月30日止。杨锡春在该个人委托书下方承诺“以上委托书，确系委托人亲自出具，若有不实，本人愿意承担法律责任”并在受托人（签字）处签名。个人委托书中厉锦文的签名为“厉锦雯”。同日，杨锡春在代理人关于代理权的承诺书上签名，该承诺书载明其受杨继业、厉锦文委托出售案涉房屋，并已经取得委托人的合法授权等内容。2.2020年1月8日，无锡市梁溪公证处出具公证书，就杨继业委托厉锦文作为出售案涉房屋之代理人，代理其办理出售上述不动产相关事宜，委托期限自2020年1月8日至2021年1月7日止等内容。3.杨继业的原委托诉讼代理人因发现杨继业无法正常沟通，可能为无民事行为或限制民事行为能力人，故江苏盈捷律师事务所于2020年9月解除与杨继业的委托合同关系。经本院谈话释明后，厉锦文、杨锡春未申请杨继业为无民事或限制民事行为能力人，且二人在2020年10月15日的谈话笔录中同意厉锦文作为杨继业的委托诉讼代理人，但又事后表示不愿意作为杨继业的委托诉讼代理人，故本院指定厉锦文作为杨继业在本案中的诉讼代理人。二、合同签订情况1.2019年6月22日，姚文文、唐科红与杨继业、厉锦文签订《房屋买卖合同》（合同号M1017181）（以下简称案涉合同），由姚文文、唐科红购买案涉房屋，成交价格130万元及双方另约定了违约金等内容。杨锡春作为经手人签名并代杨继业、厉锦文签名。2.2019年10月23日，姚文文、唐科红与杨继业、厉锦文签订存量房交易资金监管协议，目前交易结束，该协议已撤销。姚文文汇入监管账户的40万元现已返还给其本人。三、款项支付情况：双方一致确认姚文文、唐科红已支付杨继业、厉锦文共计45万元，尚余85万元未支付。另查明:1.姚文文、唐科红系夫妻关系。杨继业、厉锦文系夫妻关系。杨锡春系杨继业、厉锦文之子。2.案涉房屋产权人系杨继业、厉锦文。杨继业、厉锦文亦在诉讼中明确案涉房屋不存在抵押或者另售等情形。案涉房屋并非杨继业、厉锦文名下唯一住房。3.无锡市人民医院出院记录载明：杨继业，入院日期2019年7月4日12时02分，出院日期2019年7月10日09时00分，入院诊断:…8.脑萎缩9.痴呆等内容。上述事实，有房屋买卖合同、存量房买卖合同、产权证明、电子回单及收条、通知、业务凭证、录音、公证书、视频及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，姚文文、唐科红与杨继业、厉锦文、杨锡春签订的房屋买卖合同之效力，本院依法予以确认。厉锦文、杨锡春以杨继业并非完全民事行为能力人，杨继业签名并非本人所签，即使签名系杨继业本人所签但不能代表其真实意思表示等理由予以抗辩，因杨继业在出售案涉房屋时均存有个人委托书及代理人，且厉锦文之代理权限亦经过公证，目前尚无证据表明存在虚假代理之情形，故本院对被告方的抗辩意见不予采纳。杨锡春系杨继业、厉锦文之子，且在房屋交易过程中具有委托材料，姚文文、唐科红基于善意有合理理由相信杨锡春系出售案涉房屋之代理人，有权处理买卖房屋等事宜。另，厉锦文亦以公证形式作为杨继业的代理人继续出售案涉房屋，进一步印证其家庭内部对出售案涉房屋之意思表示明确。关于厉锦文、杨锡春主张姚文文、唐科红存在根本性违约，未于2019年10月25日前支付完毕购房款，该主张缺乏事实依据，本院不予支持。案涉房屋交易过程中，双方撤销网签合同。厉锦文、杨锡春主张房屋交易取消，但其未提供相应证据予以证明，本院对该主张不予采信。因案涉合同成立并有效，双方以撤销网签之形式改变了案涉房屋的支付方式，系对案涉合同相关条款之变更。杨继业、厉锦文应当继续履行过户等义务，而姚文文、唐科红则应当履行支付剩余购房款等义务。现杨继业、厉锦文、杨锡春因其他因素拒不配合履行过户义务，系违约方，应承担相应的违约责任。关于姚文文、唐科红要求继续履行合同并办理相关过户手续之诉讼请求，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。姚文文、唐科红亦在诉讼中对支付剩余购房款作出承诺并提供相应的资金凭证，故案涉合同具有继续履行之条件。关于姚文文、唐科红主张违约金之诉讼请求，因违约金以补偿性为主，惩罚性为辅，且姚文文、唐科红并未举证证明其实际损失，本院酌情予以调整。因杨锡春并非案涉房屋的产权人，虽然其之前的代理行为效力及于委托人，但其并无履行案涉合同之义务，故姚文文、唐科红要求杨锡春承担责任之请求，本院不予支持。委托人与受委托人之间如存在权利受侵害之纠纷，可另案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、杨继业、厉锦文应于本判决发生法律效力之日起三日内将无锡市置煤浜30-703房屋过户至姚文文、唐科红名下（相关过户税费用由姚文文、唐科红负担），姚文文、唐科红于上述房屋变更至二人名下之日起三日内支付剩余购房款85万元。二、杨继业、厉锦文应于本判决发生法律效力之日起三日内支付姚文文、唐科红违约金（自2020年5月7日起至实际办理房屋权属变更登记之日止，以45万元为基数，按照2020年5月7日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回姚文文、唐科红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16500元，减半收取计8250元、保全费5000元，二项合计13250元，由杨继业、厉锦文承担。该款已由姚文文、唐科红预交，杨继业、厉锦文应当在本判决发生法律效力之日起十日内直接给付姚文文、唐科红。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  丁炜二〇二〇年十二月十五日书记员  朱叶本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。