重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0235民初6554号原告：余洪，男，1967年7月7日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：王小平，重庆洲同律师事务所律师，特别授权。被告：重庆中超房地产开发有限责任公司，住所地重庆市云阳县双江镇大雁路**，统一社会信用代码91500235750065938H。法定代表人：冯小刚，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邹超，重庆龙脊律师事务所律师，特别授权。原告余洪与被告重庆中超房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法由审判员陈茂独任审判，适用小额诉讼程序并于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告余洪的委托诉讼代理人王小平，被告重庆中超房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人邹超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余洪向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告未按合同约定交房的违约金7352.00元(2017年9月25日至2018年9月26日)；2.判决被告支付原告截止2020年8月26日的逾期办证违约金12791.00元，之后违约金以402881.00元为基数按日万分之0.5计算至被告提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年12月31日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的房屋，并支付房屋价款402881.00元。2012年12月31日，原告办理入住手续，该房屋于2018年9月26日取得建设工程竣工验收备案登记，至今未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。被告未按照合同约定履行，原告为维护自己合法权益，故起诉维权。被告重庆中超房地产开发有限责任公司辩称，原告主张被告承担违约交房责任不成立，其理由是合同约定交房时间2012年12月31日，实际交房时间也是2012年12月31日，被告并无违约交房行为，不应承担违约责任，即使有违约行为，原告的该项诉讼请求已过诉讼时效；原告主张被告承担违约办证责任，被告认为未办理房产证的原因在政府相关职能部门，被告也多次要求办理，其责任不在被告，且原告已经入住多年，并未实质性损害，在确定违约责任大小和金额的时候请法院考虑各项因素再确定；原告主张被告承担违约交房责任和逾期办证责任，其实质是未办证违约责任，其违约责任不能叠加计算。本院经审理认定事实如下：2011年12月31日，原告余洪（乙方、买方）与被告重庆中超房地产开发有限责任公司（甲方、卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：YS0003127），约定原告方购买被告开发的尚城·柳岸X住房一套（位于重庆市云阳县青龙街道云江大道**），建筑面积114.52㎡，总成交金额402881.00元，建筑面积单价3518.00元/㎡，按揭付款，首付￥122881.00元，贷款￥280000.00元。该合同第七条约定：“交房期限及交付条件：2、属预售商品房，甲方应当在2012年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”；第八条约定：“交房手续的办理：1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担······”；第九条约定：“甲方逾期交房的违约责任：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）······（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”；第十二条约定：“关于办理合同登记备案的约定：1、预售商品房的，自本合签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”；第十三条关于办理产权登记的约定：“1、······。2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（1）······；（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同。······。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”第二十二条约定：“本商品房买卖所产生的规费和税费应当由甲乙双方按规定各自承担”。2011年12月31日，原告向被告支付首付款122881.00元。原告支付了水电气开户费6600.00元。2013年2月20日，原告支付了购房契税6043.21元。原告向银行贷款280000.00元用于支付购房款。2012年12月31日，被告将该房屋交付原告使用至今。2012年4月27日，云阳县国土资源和房屋管理局出具重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明，证明本案房屋已按《重庆市城镇房地产交易管理条例》的相关规定，在房地产交易登记机构办理了预购商品房买卖合同登记备案。2018年9月19日，中超尚城·柳岸住宅楼竣工，于2018年9月26日办理重庆市建设工程竣工验收备案登记证（云阳县建竣备字（2018）0009号）。因被告公司尚城·柳岸住宅楼项目所使用的土地面积共计2329.52㎡，其中调整补偿的1480.87㎡地块无权属证明，至今未办理土地产权证，致使该项目所售商品房无法办理产权登记。上述事实，有原、被告的陈述，有原告提交的原告身份证复印件、被告身份信息、《重庆市商品房买卖合同》、收款收据复印件、银行业务凭证复印件、判决书复印件等在案佐证。经审查，上述证据来源合法，与本案有关联，各证据之间基本能够相互印证，能证明本案事实，其证明的上述事实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告于2011年12月31日签订的《重庆市商品房买卖合同》是当事人双方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方应按照合同约定履行合同义务。原、被告在合同中约定，被告应当在2012年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。逾期交房超过30日后，自2012年12月31日的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。本案中，被告于2012年12月31日向原告实际交付房屋，原告装修并入住，但被告于2018年9月26日才办理重庆市建设工程竣工验收备案登记证，构成违约。本案原告于2020年10月22日起诉，原告有权要求被告支付从起诉之日倒计三年期间的部分的交房违约金，超过部分已超过诉讼时效，不予保护，且未按合同约定交房的违约金止算点是取得竣工验收备案登记证之日，故本院支持原告从2017年10月22日至2018年9月26日的违约金，被告关于原告主张未按合同约定交房违约金已过诉讼时效的辩解不成立，本院不予采纳。但原、被告约定的违约金过高，被告提出予以调整，结合被告违约情况及原告损失大小，本院酌定被告应支付原告自2017年10月22日至2018年9月26日以全部购房款402881.00元为基数按日万分之0.5的百分之三十计算的违约金，即被告应付原告未按合同约定交房的违约金2048.65元（402881.00元×0.00005×339天×30%），对原告主张的超额部分本院不予支持。原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条约定，如因被告重庆中超房地产开发有限责任公司的责任，未能按期向登记机构提交办理房产证的申请，取得登记机构出具的登记受理单的，原告有权要求被告重庆中超房地产开发有限责任公司继续履行合同并支付违约金。虽然被告辩称未取得登记机构出具的登记受理单是由于政府未将该地块土地权属解决所造成的，但该原因不是免除被告违约责任的法定事由。原、被告在签订《重庆市商品房买卖合同》时，被告应当取得该地块土地权属，但被告至今未取得该地块权属，致无法办理商品房产权证明，责任在被告，被告应当承担逾期办证的违约责任。同时，根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条约定，被告应于实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。竣工验收备案登记是办理房屋产权登记的必备条件，在竣工验收备案登记之前，被告不具有办理房屋产权登记的能力。本院认为，本案逾期办证违约金的起算日应为取得建设工程竣工验收备案登记证之日（2018年9月26日）起60日的次日，即2018年11月26日。逾期办证违约金计算的截止时间为“甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止”，因被告至今未取得登记受理单，故逾期办证违约金应计算至被告提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止。原告已通过银行按揭贷款方式向被告支付了全部购房款，逾期办证违约金应当以全部购房款402881.00元为基数按日万分之0.5计算至被告提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止。经计算，截止2020年8月26日，被告应支付原告违约金为12892.19元（402881.00元×0.00005×640天），原告自愿主张12791.00元，系原告对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。综上，本院对原告的诉讼请求部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告重庆中超房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告余洪未按合同约定交房的违约金2048.65元；二、被告重庆中超房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告余洪截止2020年8月26日的逾期办证违约金12791.00元，并支付从2020年8月27日起至被告提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止以402881.00元为基数按日万分之0.5的标准计算的违约金；三、驳回原告余洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取152.00元，由原告余洪负担66.00元，被告重庆中超房地产开发有限责任公司负担86.00元。本判决为终审判决。审 判 员  陈 茂二〇二〇年十二月十七日法官助理  李 丹书 记 员  涂旺燃