山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终5754号上诉人（原审被告）：济宁鸿泰置业有限公司，住所地金乡县金城东路**。法定代表人：吕立峰，经理。委托诉讼代理人:吕忠良，山东郭鲁涛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董某某，男，1982年8月1日出生，汉族，居民，住梁山县。被上诉人（原审原告）：赵某某，女，1981年5月7日出生，汉族，居民，住梁山县。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：张建，梁山华梁法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司，，住所地梁山县水泊东路原天香大酒店）。法定代表人：李刚，经理。被上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司梁山支行，，住所地梁山县人民北路**负责人：王一雷，行长。上诉人济宁鸿泰置业有限公司因与被上诉人董某某、赵某某、济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司、中国建设银行股份有限公司梁山支行房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省梁山县人民法院（2020）鲁0832民初2274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。济宁鸿泰置业有限公司上诉请求：1、依法改判济宁鸿泰置业有限公司不承担责任；2、一、二审诉讼费由董某某、赵某某、济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司、中国建设银行股份有限公司梁山支行负担。上诉理由：一、通过一审庭审时董某某、赵某某向法庭提交的(2018)鲁0832民初3557号、(2019)鲁08民终1555号民事判决书可知董某某、赵某某与济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司之间不存在真正的商品房买卖合同法律关系。二者之所以签订商品房买卖合同是因为分公司借用董某某、赵某某名义套取中国建设银行股份有限公司梁山支行(以下称梁山建行)的贷款。不然商品房买卖合同签订了那么长的时间里，董某某、赵某某二人一直没有要求占有过涉案房产。既然是套取银行贷款，故不仅二者之间的商品房买卖合同关系是不真实的，并且首付款及房贷也不会是董某某、赵某某二人支付和偿还的。在董某某、赵某某未提供向分公司的转账记录来证明支付首付款并实际偿还房贷的前提下，不能认定二者之间存在商品房买卖合同法律关系。二、董某某、赵某某尚没有偿还的房贷288692.33元不应当由济宁鸿泰置业有限公司返还。一审审理查明，在376000元的房贷中，董某某、赵某某仅偿还了87307.67元房贷本金，尚有房贷288692.33元没有偿还。如果董某某、赵某某今后不按期向梁山建行偿还剩余房贷288692.33元，则济宁鸿泰置业有限公司还要跟着承担连带清偿责任。故董某某、赵某某尚没有偿还的房贷288692.33元不应当由济宁鸿泰置业有限公司返还。综上，一审判决认定事实错误，二审法院应当纠正，支持济宁鸿泰置业有限公司的上诉请求。二审法庭调查过程中，济宁鸿泰置业有限公司增加上诉请求称一审判决其按照年利率4.9%给付董某某、赵某某利息没有依据，其没有支付利息的义务。董某某、赵某某答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审驳回上诉，维持原判。济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司与中国建设银行股份有限公司梁山支行没有提交书面答辩状。董某某、赵某某向一审法院起诉请求：请求法庭依法解除二原告与第一被告签订的商品房买卖合同，二被告返还原告购房款537,300元（首付款161,300元、贷款376,000元）及利息，诉讼费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年8月25日，董某某、赵某某与鸿泰置业梁山公司签订商品房买卖合同，约定原告以贷款方式购买鸿泰置业梁山公司开发的梁山县惠梁家园3号楼2单元1层东户房屋及1号配房车库，总价款为537,300元，二原告交纳了首付款161,300元。2013年3月12日，董某某与第三人建设银行签订了涉案个人住房（商业用房）借款合同，向第三人建设银行贷款376,000元，2013年4月1日，第三人建设银行将贷款376,000元支付给鸿泰置业梁山公司。2013年，二原告办理了预购商品房预告登记及抵押权预告登记。涉案房屋至今尚未交付二原告。2017年，案外人刘建国将鸿泰置业梁山公司以房屋拆迁安置补偿合同纠纷诉至一审法院，一审法院作出（2017）鲁0832民初4499号判决书，判决鸿泰置业梁山公司协助刘建国将位于梁山县城水泊东路104号3幢2单元101室及该楼后西数第6个车库的产权办理至刘建国名下。2018年，案外人刘建国将董某某、赵某某及第三人建设银行以合同纠纷诉至一审法院，一审法院作出（2018）鲁0832民初3557号判决书，判决刘建国享有位于梁山县产的拆迁补偿安置优先权，涉案房产的预告登记不得对抗刘建国享有的拆迁补偿安置优先权。济宁市中级人民法院作出（2019）鲁08民终1555号判决书，判决维持上述判决内容。另查明，截止至2020年5月28日，董某某在第三人建设银行已还本金87,307.67元，已还利息129,422.55元，贷款年利率为4.9%。鸿泰置业梁山公司系济宁鸿泰公司设立的分支机构。一审法院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同，主体适格，内容并不违反法律法规的相关规定，系有效合同，被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。二原告与鸿泰置业梁山公司签订商品房买卖合同后，按合同约定交纳了首付款并办理了银行按揭贷款，全面履行了合同义务，但因案外人刘建国享有涉案房屋及车库的拆迁补偿安置优先权，致使二原告无法取得涉案房屋的所有权，合同目的不能实现，因此，原告要求解除涉案商品房买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。鸿泰置业梁山公司作为济宁鸿泰公司的分支机构，其民事责任应由济宁鸿泰公司承担。原告主张济宁鸿泰公司返还购房款537,300元，并支付利息（以37,600元为基数，按照年利率4.9%自2013年4月1日起计算至清偿之日止）的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。济宁鸿泰公司的辩解意见，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除原告董某某、赵某某与被告济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司于2012年8月25日签订的商品房买卖合同；二、被告济宁鸿泰置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告董某某、赵某某购房款537,300元并支付利息（利息以37,600元为基数，按年利率4.9%自2013年4月1日起计算至清偿之日）；三、驳回原告董某某、赵某某的其他诉讼请求。二审时本案当事人均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相一致。本院认为，本案争议焦点为董某某、赵某某与济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司之间是否存在真实有效的商品房买卖合同及一审法院判决应返购房款是否合法有据。董某某、赵某某于2012年8月25日与鸿泰置业梁山公司签订商品房买卖合同，约定以贷款方式购买鸿泰置业梁山公司开发的梁山县惠梁家园3号楼2单元1层东户房屋及1号配房车库。董某某、赵某某交纳首付款161300元后，在中国建设银行股份有限公司梁山支行贷款376,000元。上述房款共计537300元已经支付给鸿泰置业梁山分公司。董某某、赵某某与济宁鸿泰置业梁山公司签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，并且购房款已经全部支付，双方之间的商品房买卖合同关系成立并生效。但是因（2017）鲁0832民初4499号民事判决与（2018）鲁0832民初3557号民事判决和我院作出（2019）鲁08民终1555号民事判决均已生效，上述法律文书分别判决鸿泰置业梁山公司协助案外人刘建国将涉案房产办理至刘建国名下及刘建国享有涉案房产的拆迁补偿安置优先权。上述判决结果导致董某某、赵某某与济宁鸿泰置业梁山公司签订的商品房买卖合同实际已无法履行，该合同应当解除。合同解除后，济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司收取的董某某和赵某某交纳的涉案房款已无合法的依据，亦应偿还。对于济宁鸿泰置业有限公司在本院二审过程中新增加的上诉请求，因已超过上诉期限，本院不予审理。综上所述，济宁鸿泰置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9173元，由上诉人济宁鸿泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年十二月一日法官助理庞文博书记员黄灿