江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏06民终1458号上诉人（原审原告）：曹荣，男，1970年7月18日生，××族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：曹军（系曹荣哥哥），男，1964年3月11日生，××族，住南京市白下区。委托诉讼代理人：沈铭泽，上海具格律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏星源房地产综合开发有限公司，住所地南通高新区世纪大道西侧、纬一路南侧星源和谐大厦。法定代表人：姜辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹骏，江苏曹骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：方芳，江苏曹骏律师事务所律师。上诉人曹荣因与被上诉人江苏星源房地产综合开发有限公司（以下简称星源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2017）苏0612民初7851号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。曹荣上诉请求：撤销一审判决，改判支持本人诉请或者发回重审；一、二审诉讼费由星源公司负担。事实和理由：1.本人要求星源公司交房、办理过户手续并支付违约金依法有据。2006年11月，本人为购置南通××庄园第××幢商品房，与星源公司订立《商品房买卖合同》，其后本人支付房款。2007年，星源公司依据其与扬州天一投资发展有限公司（以下简称天一公司）订立的所谓补充协议以及“关于合作方购买××庄园商品房的备忘录”（以下简称备忘录），表示需待合作方归还购房款后方可交房。2008年本人向法院起诉解除合同、返还购房款，未获支持，双方继续履行合同。2017年，本人发现多份新证据，包括2009年7月13日星源公司向天一公司出具的《债权申报报告》、星源公司原法定代表人及天一公司股东在公安机关所做笔录，2016年12月10日江苏苏港会计师事务所有限公司出具的《关于南通××庄园项目损益情况司法鉴定审计报告》，2017年3月10日星源公司出具的《关于××庄园项目损益情况审计报告所提异议的补充证据及其说明》，2017年5月22日江苏苏港会计师事务所有限公司出具的《关于南通××庄园项目财务情况司法鉴定审计报告》。前述新证据表明，审计时未销售房产中已经不包含案涉房屋，星源公司已将包括本人在内的购房人支付的购房款作为分红给予其股东。因此，案涉补充协议、备忘录均虚假、无效，本人未参与制定补充协议及备忘录，不受其约束。退一步而言，星源公司将购房款确定为分红收益，合作方无需返还，补充协议及备忘录无法继续履行。2.一审认定事实不清，适用法律错误。星源公司一审对于前述证据真实性无异议，但辩称证据不具有法律效力、需待人民法院确认。然而，购房款是否作为分红，只须以星源公司确认为准。上述证据证明星源公司将购房款作为分红款的事实，无需待人民法院另行确认。3.备忘录系星源公司为了应付诉讼而制作的虚假材料。公安机关笔录显示，星源公司原法定代表人承认为了应对本人诉请解除合同的诉讼，制作并倒签2006年3月18日补充协议，而备忘录又是依据补充协议签订。一审以“如果备忘录虚假，天一公司清算组不应出具三份说明”认定备忘录真实，缺乏依据。本人购房时不知备忘录，且备忘录系倒签。本人曾作为合作方代表在项目部工作，也不必然知悉备忘录内容。4.审计报告记载房产销售给本人，如果备忘录记载所谓办理过户前需返还购房款成立，审计报告应记载房屋未销售并登记在存货科目中。但本案并非如此，且星源公司在审计报告出具后未提出异议。至于江苏省高级人民法院（以下简称江苏高院）的裁判文书，仅就天一公司清算组作出的《说明》效力进行认定，是对《说明》本身是否可以由清算组出具的程序性判断，与本案无关。备忘录中所谓“星源公司指定购房人”早已取得房屋产权，对其如何取得产权，星源公司一审未予回答。一审法院忽略本人提交的证据，进行主观判断，与法无据。星源公司辩称，曹荣与我司订立房屋买卖合同，购买××庄园××号别墅，是为履行我司与天一公司签订的备忘录，利用合作开发的××庄园项目贷款融资给各股东方先行使用。案涉房屋买卖合同约定的房号、面积、价款等与备忘录内容相符，曹荣购房资金来源、去向以及还款资金来源等均与备案录内容一致。曹荣是天一公司指定的购房人，其订立案涉房屋买卖合同是合作各方实际履行备忘录、以指定购房人名义签订合同达到备忘录约定的融资目的，该合同不是一般意义上的独立房屋买卖合同。曹荣应当受到备忘录的约束。据此，曹荣作为指定购房人，其拿房前应归还购房款或承诺同意在投资款和项目结算时抵扣后方可办理交房手续。因合作方天一公司及扬州同基房地产开发有限公司（以下简称同基公司）、南通同泰企业发展集团有限公司（以下简称同泰公司）未归还购房款，天一公司清算组出具的说明已被法院推定为无效，故曹荣要求我司交房并承担逾期交付违约责任，没有事实和法律依据。曹荣以备忘录、补充协议涉嫌虚假，并以债权申报报告、公安机关询问笔录，财务审计报告等以证明一审判决认定事实错误不能成立。曹荣本案提出的各项材料及主张，在江苏高院2019年10月9日作出的（2019）苏民终65号民事判决书中已有认定。曹荣本案上诉请求无理无据，不应支持。曹荣向一审法院起诉请求：1.判令星源公司交付××庄园第××幢房屋，并协助过户。2.判令星源公司支付自2008年1月1日起至实际交付房屋之日止的违约金968.3万元（以房屋总价672.4万元为基数按每日万分之四的标准计算，暂计算至2017年11月10日，共计3600天）。3.判令星源公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2003年11月，同基公司（该公司与同泰公司的法定代表人均为曹军）、南通东江房地产开发有限公司（以下简称东江公司）及南通开发区东江建筑安装工程有限公司（以下简称东江建安公司）出资设立天一公司。2004年4月，星源公司（甲方）与天一公司（乙方）签订××庄园合作开发协议，约定项目分为东区和西区二区实施合作开发。自双方土地出让金和契税支付后，后续投入的资金由双方各自解决，如用项目分别融资的，甲方应为乙方提供必要手续和方便，用项目整体融资的，则按双方的土地比例分别使用分别还贷，风险由各自的分区项目承担。2006年3月18日，双方另订立补充协议，约定双方可以用各自投资比例内指定的经营地块及楼盘为自己的其他项目提供抵押担保，以便获得银行贷款，但每次需办抵押手续前，乙方必须先与甲方通气并出具书面手续给甲方；乙方在向银行贷款时因特殊情况需以非合作方名称或非股东方名称借贷，甲方要求乙方到时提供真实名称并向甲方说明，甲方予以配合。2006年5月，同泰公司向星源公司出具说明，载明：原我公司用××庄园66699平方米土地作抵押物，在建行流动资金贷款已偿还，现拟用该土地作抵押物在农行贷款，贷款人为南通日丰实业有限公司（以下简称日丰公司）和南通华泽生物化学有限公司。该两公司属我公司关联企业，如在贷款过程中需由上述两公司承担的责任，仍由我公司承担。同年6月12日，同泰公司在星源公司向农行南通市港闸支行出具的承诺书中注明：本承诺书由星源公司提供同泰公司使用，如因本承诺书在使用中产生的一切纠纷由同泰公司全权负责处理并承担。曹荣作为经办人在其上签字。2006年10月20日，星源公司与天一公司订立备忘录，载明了双方指定购房人的姓名、房号、面积、价款。曹荣、李陈健、张志忠及曹军、陈彩萍（两人购一套为××幢，759.9万元）是天一公司指定同基公司（同泰公司）的购房者（四套房款合计2850万元），另天一公司指定东江公司购房人为5人（房款合计2542.4万元），星源公司指定购房人为4人（房款合计2557.3万元）。备忘录明确了各合作方指定的购房者购买上述商品房，可在房款（含按揭款）到达江苏星源房地产综合开发有限公司天一分公司（以下简称星源天一分公司）账户后，由星源天一分公司将购房者的首付款及按揭贷款分别汇入各合作方指定的账户，供合作方先行使用；购房者需拿房前，合作方应向星源天一分公司归还每套房的全部购房款，特殊情况下各合作方分别出具书面承诺“同意从各自的投资款和项目结算时抵扣”后方可办理交房手续。特别情况下需以书面承诺办理的必须经双方法人代表同意后方可。2006年11月6日，曹荣与星源公司订立《商品房买卖合同》，约定购买××庄园别墅××幢，面积500.54平方米，价款672.4万元，首付202.4万元，余款按揭。2007年3月3日，曹荣代李陈健与星源公司签订《商品房买卖合同》，约定购买××庄园别墅××幢，面积552.9平方米，价款754.7万元，首付226.7万元，余款按揭。2007年3月3日，曹荣代张志忠与星源公司订立《商品房买卖合同》，约定购买××庄园别墅××幢，面积500.54平方米，价款663万元，首付199万元，余款按揭。以上三份合同房屋总价为2090.1万元。2006年11月15日，曹荣支付房款202.4万元，同年12月27日办理按揭贷款470万元。同年12月7日，星源公司将430.4万元转给同泰公司(含曹军、陈彩萍购房款228万元)，12月29日，星源公司将470万元转给同泰公司，付款申请单上曹荣作为经手人签字。2007年12月26日，天一公司具函星源天一分公司，对天一公司两股东实际购房款和先行使用至今情况进行了汇总，并明确所有房款已返还公司两股东先行使用，在股东指定的购房者未将房款如数归还前不得办理交房。2008年6月11日，曹荣及张志忠、李陈健三人同时诉来法院，要求解除与星源公司的《房屋买卖合同》、返还购房款、支付违约金。2009年2月21日，法院对案号为（2008）通民一初字第0599号的案件原告曹荣一案作出一审判决，驳回其诉讼请求。曹荣提起上诉，南通市中级人民法院于2009年6月23日作出（2009）通民一终字第0492号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。张志忠、李陈健于同月29日撤回起诉。2009年3月，扬州市中级人民法院（以下简称扬州中院）受理了天一公司清算纠纷案。2016年6月21日，天一公司清算组向星源公司出具三份《说明》，对2290.10万元的返还款，同意从××庄园项目投资分红款中抵扣（如经审计没有利润则从投资款中抵扣）。三份《说明》的金额分别为663万元（张志忠房屋买卖合同金额）、726.7万元（李陈健房屋买卖合同金额754.7万元，李陈健还差28万元没有支付给星源公司）、900.4万元（曹荣房屋买卖合同金额672.4万元，加上另一指定购房人的228万元）。2017年1月18日，东江公司与东江建安公司向扬州中院提起诉讼，请求确认天一公司清算组向星源公司出具两份《说明》的行为无效。扬州中院裁定驳回起诉。东江公司与东江建安公司提起上诉，江苏高院于2018年3月14日作出裁定，撤销扬州中院驳回起诉的裁定，指令扬州中院审理。扬州中院审理中，东江公司、东江建安公司以发现2016年6月21日天一公司清算组出具的说明中，还有一份涉及合计付款金额900.4万元的说明为由，要求增加诉讼请求为确认三份合同无效，后经扬州中院书面通知须补交相应诉讼费用，东江公司、东江建安公司未补交诉讼费用，扬州中院仍针对其原诉讼请求进行审查处理。扬州中院经审理，于2018年11月21日作出（2018）苏10民初69号一审民事判决，确认天一公司清算组2016年6月21日出具的三份《说明》合法有效。东江公司与东江建安公司及第三人同基公司均提起了上诉。同基公司的上诉请求是要求修正判决书中有关备忘录真实性的事实查明，并确认备忘录系虚假证据。江苏高院于2019年10月9日作出（2019）苏民终65号民事判决书，撤销扬州中院（2018）苏10民初69号民事判决及诉讼费承担部分，确认天一公司2016年6月21日出具二份《说明》的行为无效（一份中合计付款金额726.7万元、另一份中合计付款金额663万元）。江苏高院同时认为，对第三份《说明》（合计付款金额900.4万元）因东江公司、东江建安公司未按要求补缴诉讼费用，该院仅就前两份《说明》效力问题作出认定。法院（2008）通民一初字第0599号案中还查明以下事实：同基公司由同泰公司与陈彩萍出资于2003年3月设立，同年5月，同泰公司将其在同基公司的全部股权分别转让给曹军与张志涛，同泰公司由曹军与张志涛出资于1997年设立。同泰公司2006年度年检报告书中载明同泰公司对外投资设立了南通同信国际贸易有限公司（以下简称同信公司）、南通同泽生物化学有限公司、南通同业房地产开发有限公司。2004年5月，同基公司与东江公司订立“通州市三庙村地块开发合作协议”，约定同基公司与东江公司合作以天一公司名义与星源公司合作开发通州市兴仁镇三庙村地块，后该地块的××庄园项目即由天一公司与星源公司合作开发。张志忠与张志涛、曹军与曹荣均是兄弟关系，李陈健的身份材料显示其是同泰公司的关联企业同信公司的职工。在2006年11月9日至13日之间，由董菊萍经手以现金支票将同泰公司、同信公司、南通日新建设工程有限公司、日丰公司（2008年的公司章程显示张志忠为该公司股东）大额款项汇入曹荣银行卡，从2007年1月开始曹荣每月还贷54184.19元，该款均由董菊萍经手于还贷日前以同泰公司的现金支票将款项转入曹荣银行卡，李陈健、张志忠贷款后，每月的同一天，李陈健、张志忠的银行卡也分别被存入14378.90元与33359元（每月应还贷款分别为14378.86元与33358.95元），张志忠的存款凭条上存款人签字均是董菊萍，李陈健的存款凭条上存款人签字部分是董菊萍，部分是李陈健，但“李陈健”与诉状中签名明显不同。从2007年7月份开始，同泰公司开出的现金支票金额与分别存入曹荣、张志忠、李陈健银行卡金额之和相等，从2008年1月开始，还贷金额发生变化，但同泰公司每月开出的现金支票金额与三张银行卡上每月存入金额之和仍然相等。2008年3月、4月，三张银行卡均未有款项存入，从5月开始又继续有款项存入还贷。6月5日、6月6日，同泰公司开出金额为36500元与68000元的现金支票，同一天，张志忠银行卡分别被存入36500元与68000元，所有现金支票经办人均为董菊萍。李陈健的首付款来源：2007年3月5日，日丰公司、同信公司分别汇入李陈健银行卡48万元，同泰公司汇入34.7万元，3月6日，同信公司与日丰公司又分别汇入48万元，上述总计为226.7万元。3月6日，李陈健支付首付款226.7万元。××庄园开发前期，曹荣在该项目部工作。星源公司陈述签订合同的人均是股东指定的人，星源公司方合同签订者是谁，产权证就办到谁名下，是真实的买卖。天一公司、东江公司陈述股东指定买房是指股东借用个人名义买房贷款，目的是为了增加资金回笼，房款交清后，产权证办到股东名下或购房者名下。本案一审争议焦点为：曹荣、星源公司房屋买卖是否基于合作开发方股东指定，是否应受备忘录约束，曹荣主张交房条件是否成就。一审法院认为，案涉××庄园别墅系由星源公司和天一公司合作开发销售，合作双方于2006年10月20日签署了备忘录。该备忘录约定，由合作各方指定购房人购房，在购房款（含按揭贷款）到达星源天一分公司账户后，再将其所交款项汇给合作方供其先行使用，指定购房人实际拿房前，该合作方须归还全部购房款后方可办理交房手续。天一公司指定了其股东东江公司及同基公司选择的购房人，并明确了购房人的姓名、所购房号、面积、价款，其中同基公司（同泰公司）按天一公司指定的购房人中包括曹荣，曹荣所购房号为××幢，面积是500.54平方米,价款为672.4万元。之后，曹荣于2006年11月6日与星源公司签订了商品房买卖合同即案涉合同（2007年3月3日，曹荣还代张志忠、李陈健与星源公司签订了商品房买卖合同），合同所涉的商品房房号、面积、价款均与备忘录所载的内容相符。曹荣在项目前期曾作为合作方代表在项目部工作，其应当知悉备忘录内容。法院确认曹荣为天一公司指定的购房人。曹荣在付清购房款（含按揭贷款）后，星源公司将上述款项及其他指定购房人所付款项一并转至同泰公司账户，该商品房按揭贷款的偿还也是由同泰公司财务人员以现金支票转账给曹荣用以还款，其上述行为完全符合备忘录的约定。虽然备忘录仅是由星源公司和天一公司签订，但同样对天一公司的两个股东东江公司和同基公司及指定的购房人具有约束力。合作各方签署备忘录后再由指定购房人订立商品房买卖合同，其真正目的实为贷款融资给合作方股东先行使用。曹荣等被指定购房人与星源公司所签购房合同，乃合作各方在实际履行备忘录，是合作各方以指定购房人之名签订合同达到备忘录之目的，该合同并非一般意义上的独立购房合同，备忘录条款应与购房合同相结合，作为购房合同的组成部分约束双方当事人。由于曹荣系天一公司的指定购房人，曹荣与星源公司签订合同是履行备忘录的行为。曹荣不仅应受购房合同条款的约束，同时还应受备忘录内容的约束。根据备忘录约定，指定购房人拿房前，该合作方应归还购房款后方可办理交房，或书面承诺“同意从各自的投资款和项目结算时抵扣”。现天一公司及关联公司未能归还购房款，天一公司清算组于2016年6月21日出具二份《说明》（一份中合计付款金额726.7万元、另一份中合计付款金额663万元）的行为已被生效判决认定为无效，虽然天一公司清算组于2016年6月21日出具的涉及曹荣的《说明》（合计付款金额900.4万元）在江苏高院的判决中对其效力问题未作出认定，原因是东江公司、东江建安公司提出增加诉讼请求后，未按要求补缴诉讼费用，江苏高院仍按东江公司、东江建安公司原诉讼请求进行审理。但从该份《说明》载明的内容、出具时间、出具人及出具对象来看，与另两份《说明》系同一性质，亦应认定为无效。故曹荣尚不具备要求交房的条件，星源公司不交房不构成违约。法院对曹荣要求星源公司交房并承担违约责任的诉讼请求不予支持。曹荣认为星源公司提交的备忘录虚假，依据不足。如果备忘录虚假，天一公司清算组就没有理由和依据出具三份《说明》。曹荣又称，备忘录没有其签字，对其不能发生法律效力。法院认为，曹荣曾作为合作方代表在项目部工作，其应当知悉备忘录内容。本案中，曹荣除了本人作为天一公司指定的购房人与星源公司签订购买××庄园房屋的房屋买卖合同，另代天一公司其他指定的购房人张志忠、李陈健与星源公司签订购买××庄园房屋的房屋买卖合同，上述事实足以说明曹荣本人及其代签的房屋买卖合同非一般意义上的独立购房合同，而是合作方为了履行备忘录所签订的合同之一，曹荣虽然未在备忘录上签字，但仍应受备忘录的约束，故法院对曹荣该意见不予采信。综上，一审法院判决：驳回曹荣的诉讼请求等。二审中，星源公司向本院提交最高人民法院2020年6月30日作出的（2020）最高法民申1975号民事裁定书，以证明曹荣本案提出的异议在另案中已进行审查，其本案意在推翻生效裁判认定事实。曹荣质证认为：相关法律文书从未确认备忘录真实。裁判文书生效后，如果有充分依据可以证明生效裁判文书认定的事实不成立，可以重新调查并确认新的事实。本案与李陈健、张志忠三个案件中有多份证据（包括公安机关笔录等），足以证实备忘录虚假。本院认证意见：对裁判文书的真实性予以确认。关联性在裁判理由中阐述。本院经审理，对一审查明的事实予以确认。另查明，扬州中院一审【案号（2018）苏10民初69号】、江苏高院二审【案号（2019）苏民终65号】的东江公司、东江建安公司诉天一公司、第三人同基公司损害股东利益责任纠纷一案中，江苏高院对于同基公司主张2006年10月20日备忘录虚假、星源公司向天一公司指定收款方支付2290.1万元系分红款的理由均未予采信。天一公司、同基公司就该案向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2020年6月3日作出（2020）最高法民申1975号民事裁定书，驳回两公司的再审申请。本案二审争议焦点为：曹荣应否受到备案录约束，其本案要求星源公司交房过户并承担逾期违约责任是否依法有据。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，曹荣基于其与星源公司2006年订立的《商品房买卖合同》要求星源公司履行交房过户义务，并承担逾期违约责任，但曹荣与星源公司之间的房屋买卖关系是基于2006年10月20日备忘录产生，曹荣应当受到备忘录的约束。在备忘录约定的交房过户条件尚未成就的情形下，曹荣本案诉请与法无据，本院不予支持。具体分析如下：首先，曹荣本案要求交付的房屋是天一公司、星源公司合作开发的××庄园别墅。天一公司与星源公司于2006年10月20日订立的备忘录载明，合作方指定购房者购买商品房，房款及按揭款到达星源天一分公司账户后，由星源天一分公司将款项汇给合作方指定账户由合作方使用，购房者需待合作方向星源天一分公司归还房款或者同意从各自投资款和项目结算款抵扣后，方可拿房。从前述约定内容可见，备忘录上记载的购房者与星源公司之间显然不是简单的商品房买卖关系，相关人员购房的真实目的在于通过购房取得贷款以便合作方实现融资。曹荣作为合作方天一公司指定的购房者，其与星源公司按照备忘录约定的房号、面积、价款签订房屋买卖合同，是履行备忘录的具体表现，与备忘录目的同一；而星源公司将曹荣支付的首付款及按揭贷款金额如数汇至合作方天一公司指定的同泰公司，天一公司在2007年12月致函星源天一分公司确认已收到指定人员购房款供公司股东先行使用，重申向星源天一分公司还款前不办理交房，均可印证合作方遵循备忘录约定。因此，备忘录不仅是天一公司、星源公司真实意思表示，两公司及相关指定购房人亦已按备忘录的约定实际履行，对于所涉各方当然具有约束力。其次，曹荣虽称其本人未参与制定备忘录、亦无签章确认，不应受备忘录约束。但一方面，由于天一公司签订备忘录的目的在于实现其公司股东融资，且融资后影响购房人实际取得房屋，常理而言天一公司不可能随意指定不知情人员参与购房。另一方面，曹军是天一公司股东同基公司的法定代表人，以及实际收取指定人员购房款的同泰公司的法定代表人，而曹荣作为曹军的亲兄弟曾在合作项目工作，支付购房首付款前由同泰公司财务人员经手从同泰公司等数个公司汇出大额款项至其账户，其作为经手人在同泰公司向星源公司申请支付贷款金额的付款申请单上签字，因购房所涉按揭贷款亦由同泰公司财务人员通过现金支票转账用作还款。由此可见，曹荣辩称在不知情的情形下签订房屋买卖合同显然难以令人信服，其理应知悉备忘录约定并自愿遵从。第三，曹荣上诉又主张备忘录虚假、无效，星源天一分公司向天一公司指定收款公司转付的2290.1万元购房款为合作项目分红收益等。对此，星源公司始终坚持曹荣所述不实，且曹荣关于备案录虚假、转付购房款作为分红款的上诉主张以及所依据的星源公司法定代表人在公安机关的陈述等证据材料，在扬州中院、江苏高院审理的东江公司、东江建安公司诉天一公司、第三人同基公司损害股东利益责任纠纷一案中已由同基公司提出，但未被法院采信。最高人民法院（2020）最高法民申1975号民事裁定书中对于江苏高院认定的同基公司主张2290.1万元系分红款依据不足以及如果备忘录系伪造则天一公司清算组更无理由和依据出具《说明》同意从合作项目投资分红中抵扣款项的理由亦予确认。鉴此，曹荣本案再以备案录虚假、指定收款公司收取的款项系分红为由主张脱离备案录约束，本院碍难采信。由于备忘录对于包括曹荣在内的指定购房人获得房屋明确设置了前提条件，现本案曹荣并无证据证明其要求交房过户已经符合相应情形，其诉请判令星源公司办理交房过户并承担逾期违约责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，曹荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120242元，由上诉人曹荣负担。本判决为终审判决。审判长  杨盛审判员  吕敏审判员  胡皓二〇二〇年十二月二十四日书记员  陈宁