山东省日照市岚山区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)鲁1103执异34号 异议人（案外人）：日照嘉悦工贸有限公司，住所地日照市岚山区碑廓镇大朱曹一村，统一社会信用代码:91371103MA3DC3R26X。 法定代表人:李红,经理。 委托诉讼代理人:王正文,男,该公司职工。 委托诉讼代理人：胡建新，山东德与法律师事务所律师。 申请执行人：日照银行股份有限公司岚山支行，住所地日照市岚山区岚山中路**，统一社会信用代码913711007445013426。 负责人：宋宜涛，行长。 委托诉讼代理人：庄媛，山东海洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范丰智，男，该公司职工。 被执行人：日照德霖木业有限公司，，住所地日照市岚山区碑廓镇大朱曹一村组织机构代码67811144－1。 法定代表人：朱伯祥，经理。 委托诉讼代理人：黄元峰，男，该公司职工。 委托诉讼代理人：张全利，男，该公司职工。 本院在执行申请执行人日照银行股份有限公司岚山支行（以下简称日照银行岚山支行）与被执行人日照德霖木业有限公司（以下简称德霖公司）实现担保物权纠纷一案中，异议人日照嘉悦工贸有限公司（以下简称嘉悦公司）对执行其所租赁的土地、厂房设备及其所有的财产提出执行异议。本院于2020年8月28日受理后，依法作出（2020）鲁1103执异19号执行裁定书，后异议人嘉悦公司不服该执行裁定书，向日照市中级人民法院提起复议，日照市中级人民法院于2020年11月17日作出（2020）鲁11执复43号执行裁定书，裁定撤销（2020）鲁1103执异19号裁定，发回本院重新审查。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年12月8日召开了听证，异议人嘉悦公司的委托诉讼代理人王正文、胡建新，申请执行人日照银行岚山支行的委托诉讼代理人庄媛、范丰智，被执行人德霖公司的委托诉讼代理人黄元峰、张全利参加了听证，本案现已审查终结。 异议人嘉悦公司称，2017年3月10日，异议人与德霖公司签订租赁合同，租赁德霖公司厂区内大锯车间、烘干窑、锅炉等区域及设备、仓库、办公室等，从事木材加工、烘干，合同期限至2025年4月9日，自租赁至今，异议人已投入2000万元。2020年3月20日，日照市岚山区人民法院向异议人送达责令交出财物通知书，以德霖公司名下财产已被处置完毕为由，责令异议人搬离并交出土地、厂房、机器设备等。异议人认为，法院的上述通知侵害了异议人的合法权益，依法应当撤销，因该区域内的部分资产为异议人投资，属异议人所有，异议人无需交出。对德霖公司的该部分财产，异议人有优先购买权。根据买卖不破租赁的规定，异议人有继续使用租赁物的权利。综上，请求中止对异议人财产、租赁土地及厂房设备的执行。 异议人向本院提交了租赁合同、投资明细表、购买设备的销售合同以及照片一组，证明嘉悦公司承租土地后进行了投资建设，对地上附着物进行了扩建、改造、增加设备等。 申请执行人日照银行岚山支行称，申请执行人所申请强制执行的财产及抵债的财产均为德霖公司名下的财产，其中包括嘉悦公司自德霖公司处租赁的财产，并未包括异议人投资并归异议人所有的财产，异议人自德霖公司处租赁的财产所的权已归申请执行人，异议人应当予以交出；根据《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》，异议人虽为承租人，其优先购买权也仅限于其租赁的部分，在德霖公司名下的财产整体拍卖时，异议人不享有优先购买权，退一步讲，即使异议人享有优先购买权，在岚山区人民法院发布的拍卖公告中也已告知异议人行使，但异议人在法定期限内均未行使，视为对自己权利的放弃；根据《中华人民共和国物权法》相关规定，以抵押财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，因此本案不适用买卖合破租赁的规定，申请执行人取得涉案财产后，异议人与德霖公司之间的租赁关系即解除，综上，请求依法驳回异议人的申请。 被执行人德霖公司称，德霖公司停产后将厂房和设备租赁给了经营单位是合法的，当时土地是抵押的，其他设备和厂房均未抵押，而且与租赁户签订的合同明确包括土地、厂房和设备，被执行人同意异议人的要求。 本院查明，申请执行人日照银行岚山支行与被执行人德霖公司申请实现担保物权纠纷一案，本院于2019年4月18日作出（2019）鲁1103民特4号民事裁定书，裁定准许拍卖、变卖德霖公司名下的日岚国用（2011）第491号土地证项下的土地使用权。日照银行岚山支行对拍卖或变价后所得款项在最高限额5249.94万元内优先受偿。2019年5月9日，日照银行岚山支行向本院申请执行，本院于2019年5月15日作出（2019）鲁1103执656号执行裁定书，裁定拍卖（变卖）被执行人德霖公司名下的土地证号日岚国用（2011）第491号的土地使用权一宗及地上附属厂房、办公楼、机器设备等财产。执行过程中，根据申请执行人与被执行人的协商，本院依法向山东蓝色经济区产权交易中心有限公司就上述土地使用权及机器设备、厂房等附属财产进行询价，该公司于2019年5月21日出具了蓝产网拍[2019]104号司法询价报告书。2019年5月23日、2019年7月10日、2019年9月5日、2019年11月29日，本院分别在阿里巴巴司法拍卖网络平台发布一拍、二拍拍卖公告及变卖公告，均告知优先购买权人或者租赁占用人参与竞买。2019年12月20日，本院作出（2019）鲁1103执656号之二执行裁定书，裁定对涉案土地使用权及地上附属厂房、办公楼、机器设备等财产的抵押和查封；将上述土地及相关财产作价57525861.6元交付申请执行人日照银行岚山支行抵偿债务计57525861.6元，所有权自裁定送达申请执行人时起转移，抵债差额由申请执行人补交，同时裁定将涉案土地的登记所有权人过户为日照银行岚山支行。 另查明，日照银行岚山支行与德霖公司于2014年5月22日签订《最高额抵押合同》，约定德霖公司将案涉土地使用权抵押给日照银行岚山支行。2017年3月10日，德霖公司与嘉悦公司签订租赁合同，承租涉案土地6000余平米左右及相应的附属设施，租赁期限为自2017年4月10日至2025年4月9日止。2017年8月29日，日照银行岚山支行与德霖公司等因金融借款合同纠纷四案，本院作出（2017）鲁1103民初2249、2250、2251、2252号民事裁定书，裁定查封了德霖公司所有的位于日照市××省道北侧、园区××路西侧、面积为139998.5平方米，土地证号为日岚国用[2011]第4**的土地使用权一块，一并查封了该地上的办公楼、三车间、四车间、仓库两个和其内的全套生产设备等财产。 本院认为，本案的争议焦点为：异议人嘉悦公司是否享有优先购买权及租赁权；异议人的权利主张能否排除对涉案土地及地上附着物的执行。 首先，关于异议人是否享有承租人优先购买权，从异议人提交的租赁合同来看，异议人仅承租了德霖公司部分土地及地上附着物，承租人优先购买权是指出租人转让不动产时，承租人在同等条件下，享有优先于其他人购买该不动产的权利。在承租部分土地及地上附着物的情况下，承租人是否具有优先购买权应综合考虑转让土地及地上附着物的具体情况。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》（[2004]民一他字第29号）认为：“目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。”上述复函虽针对出承租房屋整体出卖的情况，但亦可参考适用于本案土地及地上附着物的整体拍卖中。本案中，异议人承租的土地及地上附着物即使在使用功能上相对独立，其优先购买权也仅及于其承租的部分，而本院并未单独拍卖其承租的部分土地及地上附着物，而是整体拍卖，故其不享有整体土地及地上附着物的优先购买权，此外，异议人所承租的土地面积远未达到整体土地面积的一半，其也不享有优先购买权。 其次，关于异议人是否享有租赁权，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利的继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案抵押权成立在租赁之前，优先于租赁合同而生效，故不受买卖不破租赁的影响，本案的抵押权可优先于租赁权而实现。 关于异议人提出的承租区域内属于异议人投资所有的资产无需交出，对此，本院要求异议人交出的财产均为询价报告清单中属于德霖公司的资产，并不包括异议人的资产，异议人如认为询价报告清单中的资产属于异议人所有，应当提交证据证实，否则其该异议请求不成立。 综上，本案中，异议人对执行标的的权利主张不能排除执行，异议人的异议理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十四条规定，裁定如下： 驳回日照嘉悦工贸有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  张心洁 审判员  易秀娟 审判员  周 慧 二〇二〇年十二月九日 法官助理 刘文晋 书记员 陈璐璐