辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4775号上诉人（原审原告）：汪洪山，男，1958年5月29日出生，汉族，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：孟繁成，男，大连市普兰店区中心法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈惠，女，大连市普兰店区中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：大连鸿源房地产开发有限公司，住所地大连市普兰店区铁西街道办事处虎山社区，统一社会信用代码：912102827260347528。法定代表人：韩冰，该公司总经理。委托诉讼代理人：张祯壮，男，该公司职工。委托诉讼代理人：崔建纯，辽宁知本律师事务所律师。原审第三人：杨健，男，1968年10月12日出生，汉族，住大连市普兰店区。汪洪山与大连鸿源房地产开发有限公司（以下简称鸿源公司）房屋买卖合同纠纷一案，大连市普兰店区人民法院于2019年8月22日作出（2019）辽0214民初1296号民事判决后，鸿源公司不服，上诉至本院，本院于2019年12月4日作出（2019）辽02民终8936号民事裁定，以“一审判决遗漏案件当事人，且认定基本事实不清”为由，撤销原判，发回重审。一审法院重审时，通知杨健作为第三人参加诉讼，并于2020年5月11日作出（2020）辽0214民初601号民事判决。汪洪山不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。汪洪山上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院对第三人杨健向上诉人借款用于购买被上诉人开发的白领公寓楼房钢筋，因无资金偿还用房屋抵顶债务的事实，不予采信是错误的。第三人杨健受被上诉人委托，负责普兰店白领公寓建筑开发楼房业务，2013年4月8日，经被上诉人同意，第三人杨健向上诉人借款47万元，上诉人通过王淑艳存款账户转借给杨健。2013年4月9日、2013年5月4日、2012年10月18日，直接给付建筑材料供应商楚美玲30万元、45万元、50万元，合计125万元，用于购买钢筋（此款包括刘传富借给杨健70万元）。一审开庭时，第三人杨健向法院递交相关证据，足以证明上诉人的主张。庭审中，被上诉人虽不认可这一事实，但未提供证据证明建筑白领公寓楼房的钢筋从何而来。二、被上诉人委托杨健开发建筑白领公寓楼房系委托行为，法院应确认委托合法有效。2012年4月28日，被上诉人为杨健出具授权委托书，其内容是：兹授权杨健为我公司授权委托人，以我公司名义处理我公司原台山小学东侧地块项目的房地产开发及建筑事宜。被上诉人在委托书上加盖公司印章，公司经理签字确认。第三人杨健系凭借委托权限履行职务行为，该事实已经生效判决确认。三、一审法院对杨健向上诉人借款，因被上诉人无资金偿还而采取以房抵债，且被上诉人对以房抵债进行追认的事实，未予采信是错误的。被上诉人不仅是对上诉人以房抵债，对材料商、建筑商等大部分债权人均是以房屋抵顶债权。2015年8月4日，杨健在被上诉人同意的前提下，签订以房抵债协议书，被上诉人将自己开发建筑白领公寓4号楼1单元15楼4号，面积111.75平方米，每平方米单价4500元抵顶给上诉人，并且被上诉人于2015年8月5日为上诉人的以房抵债进行确认。被上诉人给上诉人开具收据，内容是：2015年8月5日，付款人汪洪山，人民币金额48万元，将白领公寓4号楼59-1-15-4，房屋面积111.75平方米卖给汪洪山，凭证加盖公司财务印章，经办人签字认可。被上诉人出具了入住通知书并给付上诉人钥匙，上诉人从2015年至2018年交的电费、水费、取暖费、物业费及维修费，并装修使用居住至今，证明两个问题，一是证明上诉人与被上诉人房屋抵债协议书效力和杨健职务行为，二是被上诉人对以房抵债协议书进行确认是公司行为。四、上诉人取得房屋并已居住5年，上诉人是应该取得，也是善意取得，被上诉人对上诉人取得房屋从未提出过异议。被上诉人以房抵债是合法的，上诉人借给杨健资金用来购买被上诉人建楼房钢筋是真实的。上诉人认为，第一，如果杨健行为超出被上诉人委托权限，被上诉人为什么不向杨健问责或追责；第二，上诉人取得房屋已实际居住5年，被上诉人至今未提出异议；第三，被上诉人未履行撤销程序；第四，即使杨健超越权限，上诉人是花钱买的房屋，构成善意取得；第五，如果认定杨健是借款方，被上诉人以开具“收款收据”的方式表明同意用房屋替杨健偿还借款，属于“债务加入”；第六，杨健以借款已用于工地买钢筋建楼、通过老总协商用房子抵顶、借款义务已履行完毕为由，拒绝还钱，上诉人的权利无法得到保障。鸿源公司辩称,不同意上诉人的上诉请求。1、本案焦点是本案上诉人与被上诉人是否存在真实的借贷关系。上诉人与被上诉人没有任何的借贷关系，因为双方没有签订任何的借贷协议或借条，被上诉人也没有收到上诉人的任何款项。2、上诉人认为依据被上诉人给第三人杨健的授权书，杨健的借款就是上诉人借款不能成立。授权委托书内容很明确，授权范围是房地产开发和建设，并没有授权杨健对外借款或以房抵债，授权委托书上杨健必须以被上诉人名义办理相关事宜。纵观本案，杨健和上诉人之间都是个人签字，没有被上诉人的任何盖章确认或法定代表人的签字认可，另外，在原审中，被上诉人也提供相关判决证明上诉人多次放贷，上诉人对相关民间借贷法律规定很熟悉，对借贷相关程序了解。第三人杨健虽称签署与本案相关的协议是上诉人通知的，是其单方陈述，杨健与上诉人存在利害关系，其陈述不应采信。杨健所借款项是否用于案涉项目，与本案无关，不能得出杨健所有行为都是职务行为，都需要被上诉人承担责任这一结论。杨健作为我公司授权人，我公司存在管理问题，但我公司没有收到相应款项，但收款收据和印章均是真实的，是谁加盖印章不清楚。杨健述称，我是鸿源公司授权委托人，负责现场建设开发施工。将我追加为第三人，只有可能是两种情形，一是我作为白领公寓项目总负责人，具体工作包括推进工程进度、社会融资和借款，被上诉人认可上诉人借款，否则被上诉人不可能开具收款收据；二是如果不能认定本案是借款，借款方是我个人，是我经手办理的，收取借款事实明确，可以认定我是借款方，被上诉人以开具收款收据的方式表明其同意用房屋替我偿还借款。如果是我自己的借款，与鸿源公司没有任何关系，鸿源公司不需要给汪洪山出具收款收据和入住通知书。我和汪洪山形成房屋抵顶欠款协议后，经过鸿源公司经理确认，具体手续都是鸿源公司工作人员办理的，我不清楚如何办理的。汪洪山向一审法院起诉请求：1.判令鸿源公司协助办理房屋所有权证（白领公寓4号楼1单元15楼4号面积111.75平方米商品房）；2.诉讼费由鸿源公司承担。一审法院认定事实：2012年4月28日，鸿源公司向杨健出具《授权委托书》，载明“兹授权杨健为我公司授权委托人，以我公司名义全权处理我公司原台山小学东侧地块项目的房地产开发及建设等相关事宜”。2013年4月8日，汪洪山通过案外人王淑艳向杨健转账47万元，汪洪山与杨健口头约定：该款项是鸿源公司借汪洪山用于白领公寓项目的开发、建设的，并约定月息2分，借款期限一年。汪洪山、鸿源公司之间无书面借款合同。借款到期后，杨健无力偿还，杨健与汪洪山确认剩余借款本金及利息共计48万元，并于2015年8月4日签订《房屋抵顶欠款协议》，协议载明“甲方：杨健乙方：汪洪山甲乙双方经友好协商，就2014年月日甲方用于白领公寓建设向乙方借款用白领公寓商品房抵顶欠款事宜，本着公平信用原则，自愿达成协议如下：一、借款本金及利息本金利息共计肆拾捌万元整（480,000.0元）；二、抵顶商品房及价款甲方以白领公寓4号楼1单元15楼4号面积111.75平方米商品房，单价4500元抵顶欠款；三、甲方权利义务1、甲方自协议签订之日起，给乙方办理相关房屋手续（合同、收款收据）；2、如甲方将上述房源销售应及时给付乙方销售款；四、乙方权利义务1、乙方自协议签订后，上述房屋归乙方所有，依照甲方要求办理入户手续；2、甲方可根据乙方委托销售上述抵账房屋。抵账房屋3个月内甲方如果销售出去乙方同意按4000元单价归乙方，超出4000元单价的溢价部分计算原2%剩余部分归甲方，3个月未售出上述房屋按借款额归乙方”。2015年8月5日，鸿源公司工作人员向汪洪山出具编号为0050214的专用收款收据，金额为48万元，“收款事由”一栏注明“收白领公寓59-1-15-4号房款”，其上有鸿源公司盖章。2015年11月23日，汪洪山收到案涉房屋的《入住通知书》，并交纳了案涉房屋的维修基金、物业费、取暖费，而后汪洪山对该房屋进行装修并实际居住至今。《入住通知书》上无鸿源公司的盖章。2013年6月，鸿源公司取得白领公寓1#-7#的商品预售许可证。案涉白领公寓4号楼1单元15楼4号商品房（面积111.75平方米），行政街号为大连市普兰店区台山路59号1单元15层4号，具备办理不动产权证的条件。一审法院认为，本案争议焦点为：第一、第三人杨健对外实施借款及以房抵债的民事法律行为是否在鸿源公司的授权范围内；第二、鸿源公司有否对杨健对外实施借款及以房抵债的民事法律行为进行追认；第三、在本案以房抵债的法律情景下，汪洪山要求鸿源公司协助其办理房屋所有权证的诉请是否应予支持。本案的案由为房屋买卖合同纠纷，争议焦点是汪洪山、鸿源公司之间是否存在以房抵债法律关系，故债的真实成立与否、以房抵债协议是否有效均应进一步审查。经过对案涉借款过程的庭审及证据认定可知，汪洪山、鸿源公司之间无书面借贷合同，案涉的47万元借款并未转移至鸿源公司账户中，而是转移至第三人杨健账户中，与汪洪山相关的借款行为、以房抵债行为也均由第三人实施，故杨健是否有权对外实施借款及以房抵债的民事法律行为是本案的关键，涉及对《房屋抵顶欠款协议》合同相对方的认定、协议对鸿源公司是否有约束力及鸿源公司在本案中责任的认定。确定杨健是否有权对外实施借款及以房抵债的民事法律行为，则主要在于如何认定第一、二两个争议焦点。针对第一个争议焦点，鸿源公司向杨健出具的《授权委托书》中载明，杨健可以以鸿源公司名义全权处理鸿源公司原台山小学东侧地块（白领公寓）项目的房地产开发及建设等相关事宜。而根据《城市房地产管理法》第二条第三款的规定，房地产开发是指在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，故杨健向汪洪山的借款行为、以房抵债行为并不在房地产开发、建设的授权范围内。对于杨健称其收到鸿源公司借汪洪山的款项后隔天或其后均转给了案外人楚美玲（白领公寓项目钢材供货商）并提供了转账凭证，由此说明，该借款用于鸿源公司项目的开发建设一节，案涉借款人身份的确定，与鸿源公司是否有向汪洪山借款的意思表达或实际收到借款有关，而与案涉借款是否用于鸿源公司项目的开发和建设无直接关联。若案涉借款可能与《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条第二款企业法定代表人或负责人以个人名义与出借人签订民间借贷合同类型的法律关系有关，汪洪山可提起民间借贷纠纷诉讼另行主张。另外，货币作为法定支付手段的一般等价物，所有和占有具有一致性，在交易上可以相互替换。本案中，杨健取得涉案借款的所有权后即与其所有货币形成混同，虽转给楚美玲的部分款项与案涉借款具有时间上的一致性，但没有其他证据证明的情况下，只能作为杨健自身对于项目的投入，若该投入与鸿源公司产生借贷、合资合作开发房地产合同或其他法律关系的纠纷时，杨健可另行主张。对于汪洪山称杨健代表鸿源公司与其签订的《房屋抵顶欠款协议》，应得到确认一节，房屋买卖的行为属于房地产开发经营范畴，其与房地产开发、建设不同，要求具有房地产开发经营资格的主体资质，合法有效的房屋抵顶协议应需鸿源公司确认签章，故对汪洪山陈述不予支持。针对第二个争议焦点，对于汪洪山称鸿源公司出具房款专用收款收据、鸿源公司交房及汪洪山实际入住案涉房屋是鸿源公司对杨健借款及以房抵债行为的追认一节，对于借款行为部分，汪洪山所提供的专用收款收据中除了与汪洪山、杨健确定的借款及部分利息合计数额（48万元）一致外，并无其他涉及借款的内容，无法作为对借款行为的确认；对于以房抵债行为部分，专用收款收据上虽有鸿源公司盖章，但鸿源公司未向汪洪山开具或补开《销售不动产统一发票》（2007年2月1日至2016年5月1日使用，之后改为《增值税发票》），也无经鸿源公司追认的基础借贷法律关系以及鸿源公司确认的以房抵债协议等相关证据作补充，无法单独作为对以房抵债行为的追认，故对汪洪山该节陈述，不予支持。至于汪洪山实际入住的情节，汪洪山提供的入住通知书复印件无鸿源公司盖章确认，无法作为鸿源公司追认的有效证据，且房屋买卖合同的标的物为不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不发生效力，入住（对房屋的转移占有）与否不影响其所有权的变动，也不构成对以房抵债的追认。若汪洪山、鸿源公司对占有过程中产生的费用或损失有争议，双方可就其存在过错另行主张。针对第三个争议焦点，房屋买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，是诺成、双务、有偿、要式合同。本案中，汪洪山、鸿源公司未签订书面合法有效的商品房买卖合同，更未进行备案登记，鸿源公司否认与汪洪山有房屋买卖的意思表示，且汪洪山不能提供鸿源公司开具的购房款发票，也无其他有效证据证明双方之间达成房屋买卖的合意，故，在鸿源公司未确认以房抵债协议对其有效的情况下，房屋买卖合同更加无法确认，不能继续履行，人民法院无法确认房屋的所有权。综上，对汪洪山要求鸿源公司协助其办理房屋（白领公寓4号楼1单元15楼4号商品房）所有权证的诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：驳回汪洪山的诉讼请求。案件受理费8500元由汪洪山承担。本院二审审理过程中，上诉人汪洪山提交以下证据：1、《入住通知书》（汪洪山）原件一份；2、《入住通知书》（其他业主）照片7张，拟证明其在一审时提交的《入住通知书》复印件合法有效，鸿源公司已于2015年11月23日通知物业公司办理入住手续。被上诉人鸿源公司虽对上述通知书及通知书上公司印章的真实性均有异议，但对于《入住通知书》上载明的“普兰店市鸿源房地产开发有限公司”为该公司更名之前的名称，通知书上签字的“梁登科”曾为该公司工作人员无异议，且汪洪山在一审中提交的《入住通知书》的复印件与其在二审中提交的《入住通知书》的原件一致，故本院对汪洪山的《入住通知书》予以采信。鉴于其他《入住通知书》均为照片，无法核实真实性，本院不予采信。故本院除对一审查明的事实中“《入住通知书》上无鸿源公司的盖章”纠正为“《入住通知书》上加盖有‘普兰店市鸿源房地产开发有限公司’的公章，且载明‘大连祥瑞物业管理有限公司：汪洪山于2015年11月23日购买的白领公寓4楼1单元15层4号房（面积111.75平方米），现已交齐房款、维修基金、入住第一年取暖费，请予以办理入住手续。财务负责人：梁登科注：无销售、财务负责人签字及鸿源公司盖印无效’字样”外，对一审查明的其他事实予以确认。本院二审另查明：2012年10月18日，杨健向案外人楚美玲账户汇款50万元；2013年4月9日，杨健向案外人楚美玲账户汇款30万元；2013年5月4日，杨健向案外人楚美玲账户汇款45万元。本院（2017）辽02民终1134号民事判决认定，楚美玲的丈夫鹿兹斌在施工期间向白领公寓工地提供钢材。本院认为，综合双方诉辩观点，本案二审争议焦点为鸿源公司应否协助汪洪山办理案涉房屋的产权登记手续。本案诉讼中，汪洪山据以主张案涉房屋权利的主要证据为汪洪山通过案外人王淑艳向杨健支付借款的汇款凭证、鸿源公司向杨健出具的《授权委托书》、汪洪山与杨健之间订立的《房屋抵顶欠款协议》、鸿源公司向汪洪山出具的《专用收款收据》、鸿源公司向物业公司出具的《入住通知书》及案涉房屋自2015年至诉讼期间的物业维修基金、物业费、取暖费、水电费收据等，汪洪山以上述证据主张杨健代表鸿源公司向其借款并以案涉房屋抵付相应债务。本院认为，首先，对于汪洪山与杨健之间借款关系的认定，双方之间虽无书面借款合同，但一审时汪洪山已提供由案外人王淑艳向杨健支付借款的汇款凭证，且杨健亦提交证据证实其在收到汪洪山出借的款项后将款项汇至案外人楚美玲账户。而根据生效判决查明的事实，案外人楚美玲的丈夫鹿兹斌在施工期间向白领公寓项目工地提供钢材。同时，在涉及鸿源公司及杨健的其他案件诉讼中，鸿源公司明确认可杨健系受托负责白领公寓项目开发建设的受托人，生效判决亦已认定白领公寓建设过程中既有鸿源公司对外委托又有杨健个人对外委托，工程款既有鸿源公司账户支付又有杨健现金支付，故杨健筹措资金对外支付钢材款的行为并未超越鸿源公司的授权范围，鸿源公司亦未能提交相反证据证明其自行支付了案涉工程的钢材款项，鸿源公司关于该款项未转入公司账户故并非鸿源公司借款的抗辩理由不能成立。而且，杨健在向汪洪山借款时，持有鸿源公司出具的《授权委托书》，故汪洪山有理由相信杨健向其借款系履行《授权委托书》授权范围内的代理行为。其次，对于汪洪山与杨健之间《房屋抵顶欠款协议》及鸿源公司开具《专用收款收据》的认定。因借款后未能按期偿还，杨健与汪洪山订立《房屋抵顶欠款协议》，约定以案涉房屋偿还借款。根据生效判决的认定，杨健在施工过程中参与工程施工、策划、付款，在支付工程款过程中，存在鸿源公司账户支付或杨健现金支付的情况，亦存在以案涉项目房屋抵顶的情况。因此，以项目房屋抵付欠款的做法符合鸿源公司及杨健在开发建设白领公寓项目中的一般做法，本案中，杨健通过订立抵房协议向汪洪山偿付债务的行为并非基于房屋销售，而是基于鸿源公司授权其对白领公寓项目进行开发建设而从事的受托事项。在签订《房屋抵顶欠款协议》的第二天，鸿源公司即向汪洪山出具了专用收款收据，“收款事由”一栏明确注明“收白领公寓59-1-15-4号房款”，收据中收取房款的数额48万元与《房屋抵顶欠款协议》中约定的数额完全一致。故本院认为，汪洪山与鸿源公司之间虽未订立《商品房买卖合同》，但在鸿源公司加盖公章的专用收款收据上，明确记载了房屋坐落、房款数额、房屋面积、付款主体、收款日期等内容，主要内容均与《房屋抵顶欠款协议》约定内容一致，据此，应当认定鸿源公司系以出具收款收据的方式对杨健在授权范围内抵付房屋的行为进行了确认。再次，关于案涉房屋占有使用的事实。汪洪山在诉讼中已提交证据证明原“普兰店市鸿源房地产开发有限公司”于2015年11月23日向案涉白领公寓的物业公司“大连祥瑞物业管理有限公司”出具了《入住通知书》，且汪洪山已交纳了案涉房屋的维修基金、物业费、取暖费，并对案涉房屋装修后实际居住至今，而鸿源公司对汪洪山已实际占有、使用房屋近五年的事实未能作出合理解释，对此，应视为鸿源公司系以房屋实际交付的形式再次对杨健与汪洪山签订的《房屋抵顶欠款协议》予以确认，并认可汪洪山对案涉房屋享有权利。综合以上事实及理由，本院认为，汪洪山与杨健订立的《房屋抵顶欠款协议》意思表示真实，债权债务关系清晰，杨健已将借款实际用于鸿源公司的项目建设，故杨健系在《授权委托书》的范围内代表鸿源公司履行受托行为，鸿源公司亦通过开具收据、实际交付的方式对该笔借款的偿付数额及以房抵款的偿付方式作出确认。汪洪山现已实际占有使用案涉房屋多年，其要求鸿源公司协助办理房屋权属登记的请求事实清楚、依据充分，应当予以支持。一审法院认定事实基本清楚，但处理结果不当，本院依法予以纠正。综上所述，汪洪山的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销大连市普兰店区人民法院（2020）辽0214民初601号民事判决；二、大连鸿源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助汪洪山将坐落于大连市普兰店区的所有权登记办理至汪洪山名下。一审案件受理费8500元，二审案件受理费8500元，合计17000元，由大连鸿源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  杨 威二〇二〇年十二月二十九日书记员  王 亮