湖北省武汉市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）鄂01行终1024号 上诉人（原审被告）武汉市自然资源和规划局，住所地武汉市江岸区三阳路**。 法定代表人盛洪涛，该局局长。 委托诉讼代理人朱丹，武汉市汉阳区住房保障和房屋管理局工作人员。 委托诉讼代理人江跃，湖北泓峰律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）绿地地产集团武汉置业有限公司，，住所地武汉市汉阳区江城大道** 法定代表人杨向东，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人官民君、李俊，湖北正信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）杨岸明。 委托诉讼代理人林斌。 上诉人武汉市自然资源和规划局（以下简称市规划局）及上诉人绿地地产集团武汉置业有限公司（以下简称绿地武汉公司）因被上诉人杨岸明诉上诉人市规划局房屋行政登记一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2020）鄂0105行初53号行政判决书，向本院提起上诉。本院2020年10月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条的规定，经过阅卷、调查和询问当事人，均未提出新的事实和证据或理由，经合议庭决定本案不开庭审理。现本案已审理终结。 原审法院经审理查明，坐落于武汉市汉阳区梅子西路与梅子南一街交叉口西南部的绿地新都会D地块**楼（栋）系绿地武汉公司开发的住宅商品房。2016年2月23日，绿地武汉公司向武汉市不动产登记局申请办理该栋楼房产权的初始登记，并提交相关材料，该局经审查通过后，于同年6月3日向绿地武汉公司颁发了武房初证阳字第××号《房屋初始登记证明》，载明所有权人为绿地武汉公司，房屋坐落汉阳区江城大道××绿地××都××地××室，规划用途住宅，总层数4层，建筑面积194.92平方米。2016年12月29日，杨岸明与绿地武汉公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：阳130332539），约定杨岸明购买上述房屋，合同约定建筑面积194.92平方米，合同附图显示包含地下1层53.76平方米、（地上（地上63.57平方米、二层33.29平方米、三层40.57平方米、分摊面积3.73平方米。按照合同约定，杨岸明向绿地武汉公司支付了购房款，绿地武汉公司向杨岸明交付了房屋。另查明，中信建筑设计研究总院有限公司对涉案房屋地下1层作出V1.0版平面图，并经规划部门审批备案，其中，有两处标明“设备间（详见设备间说明）”。因市规划局及绿地武汉公司无法说明和举证证明V1.0版平面图中的“详见设备间说明”，法院于2019年3月15日前往中信建筑设计研究总院有限公司调查，该公司提供了V1.3版平面图。V1.3版平面图与V1.0版平面图基本一致，关于两处设备间，在V1.3版平面图中明确标明为污水提升设备间和电表间。而且V1.3版平面图作为V1.0版平面图的更高级别版本，不管是市规划局还是绿地武汉公司均未说明弃更高级别版本图纸不用的原因。2015年10月26日，武汉兴信房地产测绘有限公司对涉案房屋进行面积实测后作出武汉市房产测丈表，涉案房屋建筑面积194.92平方米，其中套内面积191.19平方米，分摊面积3.73平方米。测丈表中，地下，地下**的平面图与V1V1.3版平面图存在明显区别，V1.0和V1.3版平面图中标明的设备间、FM甲1两处墙体，在测丈表中均没有显示。根据2019年1月15日武发[2019]3号《中共武汉市委、武汉市人民政府关于武汉市市级机构改革的实施意见》规定，组建武汉市自然资源和规划局，不再保留不动产登记局等部门直属行政机构。同时根据2019年3月28日印发的武文办[2019]25号《市委办公厅、市政府办公厅关于印发的通知》规定，自然资源确权登记处（市自然资源确权登记局）组织开展自然资源和不动产确权登记、发证工作。故原武汉市不动产登记局的职责转移至市规划局，其诉讼主体亦应相应变更。 原审法院认为，根据《不动产登记暂行条例》第七条“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记”的规定，市规划局因机构改革，继续行使武汉市不动产登记局的职权，不仅依法具有本行政区域内不动产的管理职权，系颁发《房屋初始登记证明》的行政主管部门，更显然应作为原武汉市不动产登记局行政行为产生行政诉讼的被告。关于杨岸明的原告资格。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款的规定，“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”其中“与行政行为有利害关系”是指行政行为对公民、法人或者其他组织的权利义务已经或者将会产生实际影响。本案中，虽然被诉行政行为的相对人是绿地武汉公司，但是杨岸明作为涉案商品房的买受人，现在是房屋的实际所有权人，《房屋初始登记证明》上载明的各事项直接影响杨岸明办理涉案商品房的所有权转移登记。因此，杨岸明与被诉行政行为有利害关系，具有原告资格。关于起诉期限。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款、第四十八条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款的规定，“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”、“公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内。”、“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不超过一年。”因《房屋初始登记证明》系市规划局向绿地武汉公司作出的行政行为，起诉期限不能简单的从作出时间起算，应当从杨岸明知道或者应当知道之日起算。鉴于超过起诉期限的举证责任由市规划局承担，其并未举证证明杨岸明知道或者应当知道的时间。杨岸明曾于2018年9月就转移登记提起行政诉讼，该案判决因适用法律错误于2019年10月14日被武汉市中级人民法院判决撤销，应认为杨岸明此时才知晓该《房屋初始登记证明》具有可诉性，故2020年6月向法院就初始登记提起行政诉讼，并未超过法律规定的起诉期限。关于被诉行政行为是否合法。《不动产登记暂行条例》第十八条规定，“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界址、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。”《不动产暂行条例实施细则》第五条第一款、第三款、第四款规定：“《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界限封闭且具有独立使用价值的空间。有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。”上述条款明确了不动产登记的范围，以及不动产登记机关对申请登记的不动产的审查内容，其中不动产界址、空间界址、面积等均属于必须查验的内容。本案中，根据市规划局提交的证据，其在作出被诉行政行为时，仅对不动产权属证书、竣工验收备案证明书、房产面积测绘等申请资料进行了形式审查。对于涉案房屋地下1层是否属于封闭且具有独立使用价值的空间、规划部门审批的V1.0版平面图标明的设备间状况，以及规划部门审批的V1.0版平面图与测绘部门实测的测丈表不一致等直接影响房屋空间界址、面积、使用价值等重要登记内容的，市规划局并未举证证明进行了必要的查验，也无法对上述内容所存在的疑点作出合理的解释说明。因此，市规划局仅凭绿地武汉公司的书面申请材料作出被诉行政行为，缺乏事实依据，属于主要证据不足，应予以撤销。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（一）项的规定，判决：撤销颁发时间为2016年6月3日的武房初证阳字第××号《武汉市房屋初始登记证明》。 上诉人市规划局不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人不是本案行政行为的相对人，不具有提起本案诉讼的主体资格。1、我局向绿地武汉公司颁发《房屋初始登记证明》的时间是2016年6月3日，其后被上诉人才购买涉案房屋，即上诉人作出被诉行为时，该行为的相对人及利害关系人是绿地武汉公司，与被上诉人没有法律上的利害关系，其对被诉行为不具有诉的利益。2、被上诉人购买涉案房屋时，被诉行为已经存在，其应知晓《房屋初始登记证明》及其载明的事项，且被上诉人与绿地武汉公司签订《武汉市商品房买卖合同》中，对地下建筑及地上建筑（即地下一层和地上三层）均计算面积予以出售，也明确表述了，充分说明被上诉人对涉案房屋的状态是认同的。二、本案已超过行政诉讼时效的规定。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款的规定，按照被上诉人与绿地武汉公司签订《武汉市商品房买卖合同》第十六条的约定，商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，现被上诉人已对涉案房屋办理了《房屋所有权证》，对被诉行为的具体情况及具有行政可诉性应是了解的，因此，原审判决认定杨岸明并不知晓被诉行为具有可诉性的意见不能成立。三、原审法院未查明本案全部事实，且已查明的部分事实有误。1、原审法院应查明被上诉人领取《房屋初始登记证明》的具体时间，以确定诉讼时效的起算时限；2、原审判决认定“V1.3版平面图作为V1.0版平面图的更高级别版本”没有事实依据，而原审法院对同一建筑，将未经规划备案的图纸V1.3版，对比经规划备案V1.0版，本身没有任何可比性，更不能将其作为查明事实的依据。3、V1.3版和V1.0版属规划图纸，而测丈表属测绘图纸，两者适用的依据不一致。原审法院以测丈表与平面图是否含有墙体的不一致，来否定测绘行为的合法性，没有事实依据和法律依据。四、关于平面图与测丈表实际上是没有任何疑点需要上诉人再行解释，原审法院证据不足，其认定观点错误。五、上诉人作出的被诉行为合法，依法不应撤销。颁发《房屋初始登记证明》是行政职责范围内的行政行为；是依据合法程序，按照法律法规的规定要求，对绿地武汉公司提交的申请材料严格审查的基础上作出正确的行政行为；诉争房屋的地下建筑与地上建筑为一体，共同组成权属界线封闭且具有独立使用价值的空间，同时独立成幢，具有独立的使用功能。上诉人经审查提交的资料，对地上和地下建筑予以同时登记，具有合法的依据。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决，驳回被上诉人杨岸明的原审诉讼请求；2、本案诉讼费用均由被上诉人负担。 上诉人绿地武汉公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人在本案中的诉讼请求已超过起诉期限，法院应依法驳回起诉，原审法院认定的起诉期限错误。二、原审被告作出的案涉初始登记行政行为，法律依据充分，程序正确，证据确凿，应依法予以维护原审被告所作行政行为的权威性和合法性，原审法院以推断存疑和缺乏合理解释的认定，撤销初始登记证明显属错误。请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人起诉或驳回其诉讼请求。 被上诉人杨岸明辩称：原审法院的认定和判决正确，请求二审法院予以维持。 各方当事人向原审法院提交的证据均已随案移送本院，原审判决对证据的认证正确，本院对其采信的证据予以确认。二审认定的事实与原审判决基本相同。 本院经审理查明，被上诉人杨岸明对上诉人市规划局向其颁发的第0052760号《不动产权证书》不服，提起行政诉讼，原审法院于2018年10月23日立案后进行审理，并作出（2018）鄂0105行初137号《行政判决书》，撤销了武汉市不动产登记局的该不动产权证书。市规划局不服，提起上诉，本院于2019年10月14日作出（2019）鄂01行终492号《行政判决书》，撤销原审判决，驳回了杨岸明的诉讼请求。另查明，案外人刘林喆、葛贞贞因对武汉市不动产登记局向绿地武汉公司颁发的武房初证阳字第××号《房屋初始登记证明》不服提起行政诉讼，原审法院作出（2018）鄂0105行初138号《行政判决书》，撤销了该行政行为，本院经二审，以（2019）鄂01行终491号《行政判决书》维持原判决。 本院认为，根据《不动产登记暂行条例》第七条的规定，上诉人市规划局具有作出本案被诉房屋行政登记行为的法定职权。本案中，根据《不动产登记暂行条例》第八条、第十八条的规定：不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当对不动产界址、空间界址、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致、有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致等要求进行查验。《不动产暂行条例实施细则》第五条则对上述条款所称“不动产单元”，作出明确的界定，即是指权属界限封闭且具有独立使用价值的空间。……以该房屋等建筑物的权属界线封闭的空间为不动产单元，前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。被上诉人杨岸明所购涉案房屋为联排别墅，有地下一层和地上三层，对于地下一层是否应计入建筑面积是本案争议的主要焦点。上诉人市规划局虽然提交了相应的证据，但未按上述规定对上诉人绿地武汉公司提交的申请资料进行严格审查，对地下一层所标注的“设备间”因缺乏相对应的“说明”，而无法判断该建筑在审批时是否属于封闭的且具有独立使用价值的空间，上诉人市规划局向上诉人绿地武汉公司颁发的《房屋初始登记证明》事实不清。被上诉人杨岸明购买此房后，即与被诉行为产生了法律上的利害关系。在本案起诉前，杨岸明曾就相关联的转移登记提起过行政诉讼，其耽误的起诉期限不计入在内，根据相关规定，杨岸明没有超过起诉期限。原审判决认定事实清楚，适用法律法规正确，程序合法，依法应予维持。综上，上诉人市规划局、绿地武汉公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判决。 本案二审案件受理费人民币50元，由上诉人武汉市自然资源和规划局、绿地地产集团武汉置业有限公司共同负担。 本判决为终审判决。 审判长 肖 丹 审判员 刘 忠 审判员 陈小萍 二〇二〇年十二月十五日 法官助理马颖杰 书记员姜淑娟