天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终4094号上诉人（原审原告）：天津开发区新雅特电子城有限公司，住所地天津开发区第三大街黄海路**公寓****。法定代表人：王**辉，总经理。委托诉讼代理人：刘海坡，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈宝玉，天津睦宁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津市滨海新区塘沽宏信达比格餐厅，住所，住所地天津市滨海新区塘沽解放路**）。经营者：宋心良，男，1957年7月3日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：白科硕，天津晋和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋心良，男，1957年7月3日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：宋明键（系宋心良之子），住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：白科硕，天津晋和律师事务所律师。上诉人天津开发区新雅特电子城有限公司（以下简称新雅特公司）因与被上诉人天津市滨海新区塘沽宏信达比格餐厅（以下简称比格餐厅）、宋心良房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初10459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。新雅特公司上诉请求：1．撤销一审判决第二、三、四、五项；2．改判比格餐厅立即将租赁房屋腾空并恢复原状交还上诉人，改判比格餐厅给付2020年1月28日至2020年5月27日房屋租金187110元，改判比格餐厅给付2020年1月28日至2020年5月27日的商场管理费60480元，改判比格餐厅给付2020年1月28日至2020年5月27日的推广宣传费12096元，改判比格餐厅给付2020年5月28日至实际腾房之日的房屋占用费（按月租金62370元计算），改判比格餐厅给付逾期付款滞纳金29226.58元，改判比格餐厅给付解除合同违约金232470元，改判比格餐厅给付煤气费人民币1043元；3．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院扩大适用不可抗力条款免除了对方当事人的合同义务。关于政府补贴，一审法院没有查。上诉人是小微企业，政府补贴实质上对于上诉人和被上诉人是一致的，也就是说上诉人不给对方优惠补贴政策是完全符合法律规定的。上诉人取得政府财政补贴也仅是在租赁面积之内取得的，全年一共补贴了412500元，上诉人也按照相关的租赁面积比例下发到了租户。因被上诉人没有继续承租，不符合给付条件，所以在一审中上诉人就没有扣减这一部分，二审中考虑客观情况，上诉人按照租赁面积把相应的补贴也扣减了。对于其他的费用减免，这个是没有任何事实和法律依据的，其他的费用上诉人会在庭审过程中举证证实。与被上诉人相比上诉人的生存能力更弱，不能让各个企业打着疫情的招牌肆意违约，上诉人的各项请求均来自合同约定，应予以支持。比格餐厅、宋心良辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审法院适用法律正确，认定事实清楚，请求维持原判。新雅特公司向一审法院起诉请求：1．判令确认新雅特公司与比格餐厅之间的《天津新雅特食味天美食城房屋租赁合同》于2020年4月22日解除；2．判令比格餐厅立即将租赁房屋腾清恢复原状交还新雅特公司；3．判令比格餐厅给付新雅特公司2020年1月28日至2020年5月27日的房屋租金人民币249480元；4．判令比格餐厅给付新雅特公司2020年1月28日至2020年5月27日的商场管理费人民币60480元；5．判令比格餐厅给付新雅特公司2020年1月28日至2020年5月27日的推广宣传费人民币12096元；6．判令比格餐厅给付新雅特公司2020年2月26日至2020年5月27日的房屋占用费人民币248648.40元；7．判令比格餐厅给付新雅特公司逾期付款滞纳金（违约金）人民币29226.58元；8．判令比格餐厅给付新雅特公司解除合同违约金人民币232470元；9．判令比格餐厅给付新雅特公司煤气费人民币1043元；10．判令比格餐厅给付新雅特公司卫生费人民币737元；11．判令比格餐厅给付新雅特公司垫付的税款人民币30949.13元；12．判令被告宋心良对上述债务承担连带给付义务；13．本案诉讼费用全部由被告负担。一审法院认定事实：新雅特公司与案外人天津市塘沽区饮食公司针对坐落于天津市滨海新区塘沽解放路777号商业楼1-5层签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2009年6月19日至2024年6月18日，案外人天津市塘沽区饮食公司同意新雅特公司对承租房屋部分对外转租，转租期限不可超出其承租期限。新雅特公司将其承租的上述房屋中第二层第1号单位出租给比格餐厅，首次租赁合同租期为2012年5月28日至2017年5月27日，租期届满后，2017年5月28日双方续签合同，在2018年9月28日双方协商终止该份协议，签订了案涉的租赁合同。合同约定租赁面积约为378平方米，租赁面积为本合同所述租金、管理费、推广费以及本合同附件三第三部分之租金、管理费保证金等在内的计算依据。该合同的租赁期限自2018年9月28日至2024年6月18日，共计5年8个月22天。第一至三年月保底租金为165元／月／平米，约62370元／月。如果月营业额超过60万元，则按月营业额超出60万元的部分的12%加收提成租金；第四至六年月保底租金为150元／月／平米，约56700元／月。如果月营业额超过60万元，则按月营业额超出60万元的部分的12%加收提成租金；第一年租赁起始日为2018年9月28日，以此类推，月保底租金每月支付一次，每个月的第二十日或之前支付下一期的月保底租金。此外比格餐厅还应向新雅特公司支付商场管理费及推广宣传费，其中商场管理费每月每平方米40元，每月15120元，于每个日历月的二十日前向新雅特公司或者商业管理公司支付；推广宣传费每月每平方米8元，每月3024元，随次月租金支付，于每个日历月的二十日前向新雅特公司或者商业管理公司支付。合同约定的保证金为299376元，比格餐厅应于收到双方签订的租赁意向书后三日内全额一次性交清。比格餐厅在合同中确定的联系地址为天津开发区××街××路××号××室。此外，合同中约定，宋心良为比格餐厅履行合同义务向新雅特公司提供连带责任保证担保，担保范围包括但不限于承租方应交纳的租金，商场管理费、保证金、通讯等设施费用、水费、电费、燃气费、推广宣传费、违约金、赔偿金等以及出租方为实现债权而发生的所有费用，包括但不限于律师费、诉讼费、鉴定费等。担保的期限为本合同期限届满后两年。根据双方当事人签订的《商场管理协议》，案涉商铺的管理方为新雅特公司。比格餐厅在承租期间进行了两次装修，分别是在2012年6-7月份以及2017年4-5月份，并经新雅特公司同意。案涉合同履行期间，比格餐厅应支付的租金，商场管理费及推广宣传费支付至2020年1月27日。一审法院认为，新雅特公司与比格餐厅所签订的系双方当事人合意的真实意思表示，合同依法成立，合法有效。在2020年6月24日的庭审中比格餐厅及其经营者宋心良对新雅特公司提出的解除合同及腾空房屋的主张予以认可，二被告的自认行为并未违反法律规定，一审法院予以照准。对于合同解除时间的确认，双方当事人未有达成一致意见，虽然新雅特公司主张其向比格餐厅送达了解除合同通知书，但其所提交的邮寄凭证中未能显示新雅特公司为邮件的发件人，亦无相关的妥投证明比格餐厅收到该通知，在此情形下，一审法院确定双方在庭审达成合意之时，即2020年6月24日为合同的解除日期。另外由于新雅特公司未能举证说明双方进行房屋交接时的房屋状态，故对其主张要求恢复原状的请求一审法院不予保护，但由于双方当事人均同意解除合同，在此情形下，对新雅特公司要求腾空并返还房屋的主张一审法院予以保护。对于新雅特公司主张的房屋租金、商场管理费及推广宣传费，发生该部分费用的期限正值新冠疫情较为严重时期，基于新冠疫情日常防疫的要求以及公众自身日渐增强的疫情防范意识，比格餐厅所从事的餐饮行业作为人流密集型场所，在此情形下，对比格餐厅的日常经营状况必定产生较大的负面影响，为经营餐饮而签订的房屋租赁合同在疫情期间内亦无法完全实现其合同目的，对此不利影响，并非可归责于双方当事人，而是由于突发公共卫生事件的发生，此突发公共卫生事件是双方当事人所无法预见、不能避免也不能克服的客观情况，该情形应视为不可抗力，在此根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条对因不可抗力不能履行合同的约规定并结合天津市人民政府办公厅下发的津政办法［2020］1号文件《天津市人民政府办公厅关于印发天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展若干措施的通知》以及津财防控［2020］17号文件，《天津市财政局关于印发市级行政事业单位落实减免中小企业房租政策实施细则的通知》，考虑到案涉房屋的实际权属状况以及新雅特公司转租的情况，对于新雅特公司所主张的2020年1月28日至2020年5月27日期间共计四个月的房屋租金、商场管理费及推广宣传费，一审法院在此酌情保护一个月的房屋租金、商场管理费及推广宣传费，即房屋租金62370元，商场管理费15120元，推广宣传费3024元。对于新雅特公司所提出的房屋占用费，其主张的房屋占用费的时间段与其主张的房屋租金的时间段相重合，租金与占用使用费两者本质均为对房屋占有使用而产生的费用，在同一时间段内，二者不可兼得，对新雅特公司提出的该部分主张一审法院不予保护。对于新雅特公司主张的逾期付款的违约金以及解除合同的违约金，由于比格餐厅欠付合同约定相关费用的期间正值新冠疫情期间，因新冠疫情此不可抗力因素导致该期间的合同无法正常履行，该不可抗力不可归责于双方当事人，在此情形下比格餐厅不应承担逾期付款的违约责任；而双方当事人租赁合同解除的原因在本案中实际应为因新冠疫情此不可抗力因素导致该期间的合同无法正常履行，在此基础上双方当事人均同意解除合同，不应归责于比格餐厅的迟延付款行为，故新雅特公司提出的解除合同违约金的主张一审法院不予保护。对于新雅特公司主张的煤气费以及卫生费，新雅特公司所提交的证据无法证实其主张的比格餐厅所使用的2019年12月16日至2020年4月15日煤气方量经双方当事人的书面确认抑或是双方当事人之间对于该时间段的煤气费数额进行了书面的确认，对此新雅特公司应当承担举证不能的不利法律后果，对煤气费的主张一审法院不予保护；对于卫生费部分，根据新雅特公司所提交的比格餐厅交费票据，每月确实发生了泔水垃圾清运费，该部分费用均由比格餐厅实际交纳，新雅特公司所主张的2019年12月28日至2020年1月27日期间的泔水垃圾清运费系比格餐厅正常营业期间所应交纳的费用，新雅特公司所主张的该部分费用一审法院予以保护。对于新雅特公司所主张的税款部分，双方当事人之间房屋租赁合同的履行并不存在新雅特公司代比格餐厅垫付税款的情形，对新雅特公司该部分主张一审法院不予保护。对于宋心良是否承担连带责任的问题，根据双方签订的租赁合同约定，其应当对比格餐厅在该合同中的债务承担连带保证担保责任，新雅特公司的主张在宋心良应当承担保证责任的保证期间内，对该项请求一审法院予以保护。判决：一、确认原告天津开发区新雅特电子城有限公司与被告天津市滨海新区塘沽宏信达比格餐厅之间于2018年9月28日签订的《天津新雅特食味天美食城房屋租赁合同》于2020年6月24日解除；二、被告天津市滨海新区塘沽宏信达比格餐厅于判决生效后二十日内腾空其所承租的坐落于天津市滨海新区××路××号××层××号房屋，并将该房屋腾空后返还原告天津开发区新雅特电子城有限公司；三、被告天津市滨海新区塘沽宏信达比格餐厅于判决生效后二十日内向原告天津开发区新雅特电子城有限公司支付房屋租金62370元；四、被告天津市滨海新区塘沽宏信达比格餐厅于判决生效后二十日内向原告天津开发区新雅特电子城有限公司支付商场管理费15120元；五、被告天津市滨海新区塘沽宏信达比格餐厅于判决生效后二十日内向原告天津开发区新雅特电子城有限公司支付推广宣传费3024元；六、被告天津市滨海新区塘沽宏信达比格餐厅于判决生效后二十日内向原告天津开发区新雅特电子城有限公司支付卫生费737元；七、被告宋心良对被告天津市滨海新区塘沽宏信达比格餐厅的上述债务承担连带保证责任；八、驳回原告天津开发区新雅特电子城有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉案件受理费6226元，由原告天津开发区新雅特电子城有限公司负担5641元，被告天津市滨海新区塘沽宏信达比格餐厅负担585元。二审中，上诉人提供四组证据。第一组证据租金减免申请书及房屋租赁合同补充协议，证明上诉人是小微企业，上诉人承租的全部面积共计减免租金是412500元；第二组证据商铺隐蔽工程验收单、商铺装修工程验收单，上诉人对案涉房屋的装修情况，被上诉人应拆除其装修交还上诉人；第三组证据，拆除工程施工合同、托管保洁合同、施工合同、空调安装合同、电梯维保合同、数据推广协议、食品拍摄协议、会员系统服务协议、微信公众号截图、推广照片、煤气数登记表、交付收据、煤气表度数照片，证明上述费用情况；第四组证据账户明细查询单，证明被上诉人从2019年交纳租金就开始违约。宋心良认为不属于新证据，不认可证明目的。比格餐厅质证意见同宋心良。本院认为，上述证据不能实现上诉人的证明目的。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的《天津新雅特食味天美食城房屋租赁合同》系真实意思表示，合法有效。关于案涉租赁合同的解除问题。新雅特公司主张因比格餐厅违约而解除合同，比格餐厅及其经营者宋心良在2020年6月24日一审庭审中对新雅特公司提出的解除合同及腾空房屋的主张予以认可，一审法院据此认定案涉租赁合同于2020年6月24日解除正确，本院予以确认。比格餐厅未按合同约定支付租金，且在新冠疫情高峰期过后仍不履行合同，其行为已经构成违约，应当承担相应责任。考虑到新雅特公司存在停水停电行为，且新冠疫情确实会对经营活动造成一定影响，本院酌定比格餐厅支付新雅特公司154980元违约金，宋心良对此承担连带保证责任。鉴于本案认定比格餐厅因逾期支付租金而赔偿违约金，已综合考虑了逾期付款的相关费用，故对于逾期付款滞纳金，本院不予支持。新雅特公司未能充分举证说明双方进行房屋交接时的房屋状态，且本案比格餐厅支付违约金，一审法院对恢复原状的主张不予支持，并无不当，本院予以维持。关于新雅特公司主张的房屋租金、商场管理费及推广宣传费，发生上述费用的期限正值新冠疫情较为严重时期，基于新冠疫情日常防疫的要求以及公众自身日渐增强的疫情防范意识，比格餐厅日常经营状况必定会受到较大负面影响，考虑到案涉房屋的实际权属状况以及新雅特公司转租的情况，一审法院酌情支持一个月的房屋租金、商场管理费及推广宣传费，并无不妥，本院予以维持。关于新雅特公司所提出的房屋占用费，其主张的房屋占用费的时间段与其主张的房屋租金的时间段相重合，一审法院对该主张不予支持，并无不当，本院予以维持。对于2020年5月28日之后的租金或占有使用费，本案不予涉及。关于煤气费，新雅特公司未能提交充分证据证实煤气的使用情况，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，新雅特公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初10459号民事判决第一、二、三、四、五、六项；二、变更天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初10459号民事判决第七项为：天津市滨海新区塘沽宏信达比格餐厅于本判决生效后二十日内向天津开发区新雅特电子城有限公司支付违约金154980元；三、变更天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初10459号民事判决第八项为：宋心良对天津市滨海新区塘沽宏信达比格餐厅的上述债务承担连带保证责任；四、驳回天津开发区新雅特电子城有限公司的其他诉讼请求；五、驳回天津开发区新雅特电子城有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取6226元，由天津开发区新雅特电子城有限公司负担3804元，由天津市滨海新区塘沽宏信达比格餐厅负担2422元。二审案件受理费9024元，由天津开发区新雅特电子城有限公司负担6344元，由天津市滨海新区塘沽宏信达比格餐厅负担2680元。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 姜腾飞二〇二〇年十二月四日法官助理王洪飞书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；