湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初6032号原告：叶瑞林，男，1956年1月5日出生，汉族，住浙江省温州市，公民身份号码：3303021956********。委托诉讼代理人：宋媛（一般授权代理），湖北瑞通天元律师事务所律师。被告：武汉鸿瑞集团有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区上海街青岛路**（国际青年大厦）****。法定代表人：曾庆喜，执行董事。委托诉讼代理人：旷昌华（一般授权代理），系该公司副总经理。委托诉讼代理人：张红（一般授权代理），湖北天下律师事务所律师。原告叶瑞林诉被告武汉鸿瑞集团有限公司（以下简称鸿瑞集团）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案，依法适用简易程序，于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告叶瑞林及其委托诉讼代理人宋媛、被告鸿瑞集团的委托诉讼代理人旷昌华、张红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶瑞林向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付租金241362元；2．判令被告向原告支付违约金111509.24元（以241362元为基数，按每日1%酌情主张百分之三十，自2020年5月10日起暂计算至2020年10月10日，最终计算至实际履行完毕之日止）；3．判令被告向原告赔偿损失15900.40元（以241362元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍，自2020年5月10日起暂计至2020年10月10日，最终计算至实际履行完毕之日止）；4．判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系江岸区长盛大厦（台北之星）主楼1层16A室房产的合法所有权人。2012年4月15日，原、被告签订《营业房租赁代理合同》，约定了租赁标的、租赁期限、租金支付标准与支付方式及违约责任等。《营业房租赁代理合同》签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，且无任何违约行为。根据约定，被告应按每月40227元的标准于2020年5月10日前向原告支付2020年5月1日至2020年10月31日期间的租金共241362元。但经多次催告，截止至今，被告仍分文未付。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告鸿瑞集团辩称，一、疫情管控和江汉路步行街全路段封闭施工改造属不可抗力事由。二、根据双方约定，应该免除被告支付不可抗力期间租金的责任，因不可抗力导致的损失双方均不承担责任。在疫情和江汉路封闭改造期间原告的商铺无法正常使用，原告应承担无法出租导致的损失。三、根据法律规定，应该免除被告不可抗力期间支付租金的责任。步行街改造系政府行为属于不可抗力，合同法规定应该免除被告支付不可抗力期间支付租金的责任。同时，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，原告的商铺属于经营用房，显然在该期间内不能正常使用，承租人没有任何营业收入，因此被告已缴纳的租金应依法顺延租期。四、案涉商铺应参考市场通用的减免租金方案减免租金，目前长盛大厦除原告和郭志永外其他全部商铺皆因疫情和江汉路改造实行租金优惠政策，1-9月租金全免，10-12月租金减半收取。根据公平原则，应参考市场通用减免方案。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：武汉市江岸区长盛大厦（台北之星）主楼1层16A室商铺位于武汉市江岸区江汉路步行街东侧，叶瑞林系该商铺所有权人。2012年4月15日，甲方鸿瑞集团与乙方叶瑞林签订《营业房租赁代理合同》，双方约定：一、乙方将位于江汉路武汉长盛大厦一层16A号53.80平方米（建筑面积）的门面出租给甲方使用。二、乙方将此门面出租给甲方使用期间不得再向他人出租。三、乙方将此门面出租给甲方的时间为十年，从2012年5月1日至2022年4月30日止。四、甲方租用乙方门面房的租金为：……2019年5月1日至2020年4月30日年租金528100元，2020年5月1日至2020年4月30日年租金554500元，2021年5月1日至2022年4月30日年租金582200元。上述租金为乙方净得款，相关房屋的水电、物业管理等费用和相关税、费全部由甲方承担。五、按照先付款后使用房屋的原则，租金每半年支付一次，具体时间为每年5月10日前支付一次，11月10日前支付一次。六、……七、……八、甲方逾期付款，每逾期一日，按照未付款金额的1%向乙方支付违约金，逾期付款超过3个月的，乙方有权解除合同，相关损失由甲方承担。九、合同到期或解除后，甲方应当将房屋腾空，并将房屋用墙壁与他人的房屋隔开、安装铁门后归还给乙方，此前的房屋装修乙方不给予任何赔偿。十、因不可抗力因素导致双方损失的，均不承担责任。2019年6月4日，甲方鸿瑞集团与乙方叶瑞林签订《补充协议》，就前述《营业房租赁代理合同》中的租金部分调整，其他条款不变。具体租金与金额为……2019年、2020年、2021年年租金均为482724元，2022年1月至2022年4月，租金为160908元（4个月）。鸿瑞集团租赁的上述商铺现用于“海澜之家”服饰店经营。2020年1月23日至同年4月8日，武汉市政府为抗击新冠××疫情，实施一系列防控措施，鸿瑞集团承租的商铺暂停经营。2020年4月10日至同年7月20日，武汉市江汉路步行街全路段封闭施工。2020年5月22日，鸿瑞集团向叶瑞林发送《不可抗力事件的影响，免交租金的联系函》，内容载：“您位于武汉市江汉路步行街长盛大厦商铺物业，因武汉疫情封城（从2020年1月23日开始至2020年4月8日解封）和江汉路步行街改造封闭施工（从2020年4月10日至2020年7月20日）不可抗力事件影响，从2020年1月23日开始至2020年7月20日止商家无法经营，无任何收入，特来函联系：1.免交2020年1月23日至2020年7月20日期间的租金；2.减半交付2020年7月20日至2020年12月31日租金。请您理解，支持。”同日，鸿瑞集团经理工旷昌华将该联系函通过微信发送至叶瑞林。同月27日，旷昌华向叶瑞林发微信称：“叶老板：受疫情和7月20日前步行街封闭施工的影响，商家不能经营，免交7月底前租金，请您理解，8至12月租金减半收取，支持一下商家渡过难关！”叶瑞林回复“你好，租金今年前半年可以免两个月，后8月-12月不能免，现在这个月要打租金了，你今年10个月都要打给我。”2020年7月17日，江汉路步行街改造提升试点工作专班再发公告“步行街全路段封闭施工时间延期至2020年9月。”2020年7月28日，鸿瑞集团向叶瑞林发送《工作联系函》，内容载明：“我公司承租江汉路步行街长盛大厦你的商铺物业，因武汉疫情和江汉路步行街改造封闭施工不可抗力事件的影响，我公司于2020年5月22日发函给你，要求免租。你方也于近日回复我公司，我公司回复如下：一、双方合作已多年，一直合作愉快，有分歧通过友好协商解决；二、此次受不可抗力事件的影响，所有租户都未经营，不能使用商铺，租金免交至江汉路步行街开街（接改造指挥部通知要9月底才能开街），租户免租要求合情合理合法，请你方理解、支持；三、贵我双方的租赁合同还未到期，应继续履行，不因不可抗力事件的影响而终止；四、鉴于不可抗力时间的影响，我公司已免除了租户今年1月至9月的租金，且为了支持租户经营，培育市场，将今年10月至12月底的租金减半收取，我方同意与你方协商解决租金问题，请你方考虑租户合情、合理、合法的要求，理解与支持租户的经营，这样贵我双方才能达成共识。”2020年9月24日，叶瑞林向鸿瑞集团发送《履约催告函》，内容主要为“《营业房租赁代理合同》签订后，本人依约向贵司交付了租赁门面，且无任何违约行为。根据约定，贵司应按每月40227元的标准于2020年5月10日前向本人支付2020年5月1日起至2020年10月31日期间租金共241362元。但经多次催告，截止至今，贵司仍分文未付，已构成违约。现特致此函：请贵司自接函日起3日内（最迟不晚于2020年9月28日前）足额付清已拖欠的租金241362元以及违约金等款项。若逾期则由此引致的法律后果均由贵司自行承担。”鸿瑞公司于同月27日签收该催告函。同月25日，鸿瑞公司亦签收编号为（2020）鄂瑞天律函字第0713号《律师函》一份，该律师函载明“湖北瑞通天元律师事务所接受叶瑞林的委托，向鸿瑞集团函告如下：……贵司与叶瑞林签订的《营业房租赁代理合同》合法有效，贵司应当全面履行约定义务；贵司未依约及时支付租金的行为已构成违约，损害了叶瑞林的合法权益……特致函敦促贵司在接函之日起3日内（最迟不晚于2020年9月29日前）向叶瑞林一次性付清拖欠租金共241362元整，并支付违约金……”同日，旷昌华在微信上回复叶瑞林“收到了，希望当面沟通。”2020年10月1日，武汉市江汉路步行街正式开街。另查明，鸿瑞集团已结清截至2020年5月1日前的租金。鸿瑞集团未支付2020年5月1日至同年10月31日期间的租金，叶瑞林催收未果后，诉至本院。本院认为，叶瑞林与鸿瑞集团签订的《营业房租赁代理合同》及《补充协议》均合法有效。叶瑞林将商铺交予鸿瑞集团使用，鸿瑞集团应当按照约定支付租金。为做好疫情防控工作，2020年1月23日起武汉市暂时关闭离汉通道。同年2月10日，全市范围内所有住宅小区实行封闭管理，上述疫情防控措施造成鸿瑞集团租赁的商铺无法开展经营活动。后随着疫情防控形势好转，同年4月8日起武汉市解除离汉离鄂通道管控措施，企业可分区分级、分类分时，有条件复工复产，但由于江汉路步行街封闭改造，无法正常经营的状况仍持续存在。叶瑞林与鸿瑞集团签订合同时，对疫情防控和步行街封闭改造不能预见、不能避免并不能克服，上述客观情况均属不可抗力。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案审理中，经本院调解，双方未能达成一致意见。根据上述规定，鸿瑞集团对疫情防控和步行街封闭改造期间的租金，可部分减免。鉴于鸿瑞集团已结清2020年5月1日前的租金，故本院变更租金为2020年1月23日至2020年9月30日期间应付租金为215771元（482724元/年÷365天×251天×65%），扣减2020年1月23日至2020年4月30日期间已付租金129608元（482724元/年÷365天×98天），再加上2020年10月未付租金40227元（482724元/年÷12个月），合计126390元（215771元－129608元＋40227元）。鸿瑞集团在江汉路步行街开街后仍未支付租金，属违约行为，应当承担相应违约责任。综合考虑疫情、步行街改造对合同履行的影响以及双方的过错大小、违约造成的实际损失，本院对违约金部分予以调整，鸿瑞集团应支付自2020年10月1日起至欠付租金实际履行完毕之日止的违约金，计算方式为126390元×0.5‰/天。关于利息损失，因双方无合同约定，且系对违约责任的重复主张，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉鸿瑞集团有限公司于本判决生效之日起三日内向原告叶瑞林支付租金126390元（2020年5月1日至2020年10月31日）；二、被告武汉鸿瑞集团有限公司于本判决生效之日起三日内向原告叶瑞林支付违约金（以126390元为本金，自2020年10月1日起至欠付租金实际履行完毕之日止，按0.5‰/天的标准计算）；三、驳回原告叶瑞林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6832元，减半收取计3416元，由原告叶瑞林负担1708元，被告武汉鸿瑞集团有限公司负担1708元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  罗松二〇二〇年十二月二十二日书记员  梁芸