江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终4395号上诉人（原审被告）：周志芬，女，1969年10月16日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。委托诉讼代理人：唐建国,江苏智和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王泽洋，男，1990年10月10日生，汉族，户籍在江苏省宝应县，现住江苏省无锡市新吴区。原审被告：江苏国信物业管理有限公司无锡分公司，住所地江苏省无锡市锡山区东亭街道迎宾北路**。负责人：杨飞。原审第三人：江苏省房地产投资有限责任公司无锡分公司，住所地江苏省无锡市新吴区新光路**办公楼**。负责人：周海宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：邵亮，江苏永衡昭辉（盐城）律师事务所律师。上诉人周志芬因与被上诉人王泽洋、原审被告江苏国信物业管理有限公司无锡分公司（以下简称国信物业无锡分公司）、原审第三人江苏省房地产投资有限责任公司无锡分公司（以下简称江苏房地产公司无锡分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2020）苏0214民初1128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周志芬上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1.周志芬使用案涉车位十余年，期间未有任何人提出异议，江苏房地产公司无锡分公司从未将该车位出租或销售，只向周志芬收取车位物业管理费。2.2016年王泽洋与周志芬签订房屋转让合同前，已至物业公司核实过车位权属，之后也完成了物业管理系统的变更登记并继续悬挂自有车位标志。3.江苏房地产公司无锡分公司在案涉房屋销售时，采取了车位赠与营销方式，虽无书面约定，但有口头约定。4.国信物业无锡分公司是本案被告之一，对案件事实查明具有至关重要的作用，对周志芬未取得案涉车位负有不可推卸的责任，在其一审未到庭的情况下，一审法院缺席判决，程序不公。4.国信物业无锡分公司不仅是案涉车位在内所有该小区车位的物业管理人，也是开发商尚未出售车位的租赁和车位转让事物的代理人，若其无此权限，不可能将案涉车位无偿给周志芬使用并登记为周志芬自有车位。5.即使案涉车位确系江苏房地产公司无锡分公司所有，周志芬系无权处分，但周志芬交易过程中无任何过错，已通过善意取得获得案涉车位的所有权。6.江苏房地产公司无锡分公司主张车位权利已过诉讼时效。故王泽洋认为周志芬未按约交付车位，与事实不符。王泽洋辩称：1.周志芬辩称自己拥有涉案车位的所有权，但始终无法提供相应的证据予以证明，违反诚信原则，给王泽洋造成了损失。一审判决其向王泽洋返还车位款项并承担违约责任是完全正确的。2.本案并不适用表见代理的法律规范，双方签订买卖合同是基于周志芬对涉案车位有所有权或使用权而购买的，并不是基于其具有代理权。故一审认定事实清楚，适用法律正确，驳回二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人江苏房地产公司无锡分公司陈述：江苏房地产公司无锡分公司从未委托国信物业无锡分公司出售或者租赁车位，所以本案不存在表见代理问题；不动产是以登记为原则，本案情况不构成善意取得。一审判决合法合理。原审被告国信物业无锡分公司未作陈述。王泽洋向一审法院起诉请求：判令1.周志芬向王泽洋支付违约金154500元（房屋价款1030000*15%=154500元）；2.周志芬向王泽洋返还车位价款80000元；3.国信物业无锡分公司对周志芬的上述债务承担补充责任；4.周志芬、国信物业无锡分公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年1月10日，王泽洋与周志芬签订《房屋买卖合同》1份，约定周志芬以1030000元的总价将其所有的无锡市新吴区国信世家17-302室转让给王泽洋。合约载明：“甲乙双方约定该成交价包含地下车位”合同签订后，王泽洋履行了支付购房款的合同义务，周志芬履行了交付房屋，配合过户的合同义务。关于案涉车位的情况:王泽洋陈述:其在签订房屋买卖合同前即向国信物业无锡分公司询问过案涉车位周志芬是否具有使用权，国信物业无锡分公司没有提出异议，且在其办理完产权过户手续成为业主后，国信物业无锡分公司亦配合其将案涉车位即东洋房13号车位办理了其使用的相应手续，直至2019年1月，其都能正常使用案涉车位，后国信物业无锡分公司、江苏房地产公司无锡分公司向其提出案涉车位没有购买，其才获知案涉车位的情况，其即向周志芬进行沟通。周志芬陈述:其在向江苏房地产公司无锡分公司购买案涉房屋时就获赠了案涉车位，虽然其没有证据证明获赠案涉车位的事情，但是从其占有使用案涉房屋时国信物业无锡分公司允许其使用甚至对外出租车位，其出售案涉房屋时国信物业无锡分公司同意配合其及王泽洋办理案涉车位的变更手续，且至2019年1月前都允许王泽洋正常使用案涉车位是事实可以印证其具有案涉车位使用权，且已将案涉车位使用权交付给王泽洋，完成了房屋买卖合同的相应义务。一审法院至国信物业无锡分公司调查，其工作人员陈述:其未查到周志芬及王泽洋有任何购买或获赠案涉车位的材料，故需要向王泽洋收取车位租金，至于之前为何会让周志芬及王泽洋使用案涉车位，其并不清楚，但是其在整理相关材料时查明周志芬及王泽洋没有相应使用案涉车位的材料，才进行的纠正。江苏房地产公司无锡分公司则陈述:其公司无论是出售车位或赠予车位都会与对方签订车位出售合同，只不过如果是赠予的话，合同上的价格会写明是零，现其经核查没有与周志芬签订的任何车位合同。诉讼中，王泽洋向法庭提供的其与电话号码为8827****的座机联系的电话录音，其称该电话系国信物业无锡分公司曹经理发给其的，国信物业无锡分公司的工作人员在该电话录音中陈述“前业主和我们公司的人有关系就只收取了管理费”，经质证，周志芬对电话录音的真实性不予认可；江苏房地产公司无锡分公司对电话录音无异议，并认为电话录音证明了并非其将案涉车位赠予了周志芬。诉讼中，王泽洋提供了车位发票1份，证明其邻居购买同小区车位花费80000元。法庭向国信物业无锡分公司调查获知车位现在售价在70000元左右。江苏房地产公司无锡分公司称该小区车位在80000元上下浮动，根据位置的因素不完全一致。以上事实，由王泽洋提交的房屋买卖合同等证据及双方当事人陈述在卷佐证。一审法院认为，王泽洋与周志芬签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法、有效，对双方具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该合同明确约定房屋价格包含地下车位，故周志芬有义务向王泽洋交付车位。虽周志芬在合同签订后确实向王泽洋交付了地下车位，但根据现在查明的情况，案涉地下车位周志芬并没有所有权或使用权，周志芬亦无法提供证据证明其获赠该车位，故王泽洋在2019年1月得知其无法正常使用案涉车位后向周志芬提出主张，于法有据，周志芬无法交付车位，构成违约，王泽洋有权主张解除房屋买卖合同中关于车位的部分条款，周志芬应向王泽洋返还车位款项并承担违约责任。关于车位款的价格问题，双方未在合同中予以明确，结合王泽洋举证的发票及国信物业无锡分公司、江苏房地产公司无锡分公司的相应陈述，一审法院酌定购买车位费为70000元。关于王泽洋主张的违约金，结合周志芬的违约情形、对王泽洋造成的损失等因素综合考量，王泽洋根据购房总价的15%主张过高，一审法院酌情调整为以70000元为基数，自2019年1月1日（即王泽洋开始无法正常使用车位）起至实际返还车位款之日止的利息损失。关于王泽洋主张国信物业无锡分公司承担连带责任，因没有合同依据，且即便国信物业无锡分公司存在管理混乱，没有第一时间告知王泽洋正确的车位信息，但国信物业无锡分公司的该行为并未对王泽洋造成损害，王泽洋仍可以通过购买车位实现其使用车位的目的，故王泽洋对国信物业无锡分公司的主张一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、六十二条、九十四条第四项、九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、周志芬于判决发生法律效力之日起十日内返还王泽洋车位款70000元，并支付该款自2019年1月1日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算计算的利息损失；二、驳回王泽洋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2409元（此款已由王泽洋预交），由王泽洋负担1609元，由周志芬负担800元（王泽洋同意其预交的诉讼费用800元由周志芬向其直接支付，一审法院不再退还，由周志芬在判决发生法律效力之日起十日内向王泽洋支付）。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。二审中，江苏房地产公司无锡分公司提供以下证据：1.江苏房地产公司无锡分公司与国信物业无锡分公司签订的地下车库委托出租协议复印件一份，证明案涉小区车位的所有权为开发商所有，物业公司仅受委托出租车位并收取车位管理费。2.有赠与车位业主的系统录入信息资料打印件两份、案涉周志芬房屋系统录入信息资料打印件一份、机动车地下停车位、半地下停车位预售协议复印件两份，内容为有赠与车位的业主系统信息资料显示有房屋和车位两份合同，而周志芬的系统信息资料显示仅有一份购房合同，证明不管是出售还是赠与车位，皆需另签订车位预售协议，且赠与车位协议的建筑成交单价显示为“1.00”或“0”（元）。3.2008年2月27日至2009年11月13日案涉国信世家一期出售（或赠与）车位合同资料列表复印件2份（含房间、客户名称、合同编号、签署日期、合同总价、付款方式、业务员等信息）、2008年2月27日至2019年12月3日案涉国信世家一期车位移交清单复印件12份、2018年度车位租售汇总情况表复印件两份，以上资料中并未有案涉车位合同和移交管理的相关信息，证明周志芬并未通过购买或者赠与获得案涉车位的使用权。周志芬对以上证据质证如下：关于证据1，对真实性不认可，该协议无签订日期，且从“国信世家已交付小区一期1193户、二期1814户”等内容看，该协议显然签订于近期。关于证据2，系统录入信息系单方制作，对其真实性不予认可；停车位预售协议即使真实，也不能以存在个别赠与车位书面合同就得出所有赠与车位都必须要书面合同的结论。关于证据3，对证据的真实性不予认可，都非2008年最初的原始证据，车位移交清单形成时间最早的一份显示为2018年7月5日，已距离最初销售10年，显然不可信。以上证据皆不能实现证明目的。王泽洋对以上证据的真实性、合法性、关联性均无异议，认为能够证明周志芬并未获得案涉车位的使用权。国信物业无锡分公司未发表质证意见。二审另查明：1.周志芬与江苏房地产公司无锡分公司签订房屋买卖合同的时间为2008年6月7日。2.本案所涉的系车位使用权，该权利处分属于江苏房地产公司无锡分公司所有，其并未授权他人进行案涉小区车位使用权的出售或赠与。3.2016年1月30日，国信物业无锡分公司向周志芬出具案涉车位的收费收据，内容为车位管理费，2014年2月24日至2015年12月24日期间22个月，单价为每月50元，总金额为1100元。二审中，周志芬向本院提交调查取证申请，要求就江苏房地产公司无锡分公司与国信物业无锡分公司之间就案涉车位在内的车位管理资料和管理过程进行调查。因江苏房地产公司无锡分公司于二审中补充提交的证据已经能够反映以上情况，故该调查申请本院不予准许。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，案涉车位的使用权属于江苏房地产公司无锡分公司，未有证据证明其授权他人出售或赠与车位使用权，故案涉车位使用权的出售或赠与行为必须由江苏房地产公司无锡分公司明确作出。周志芬认为其通过江苏房地产公司无锡分公司的赠与方式获得案涉车位的使用权，理应对此承担举证责任，但无论是书面赠与还是口头赠与，周志芬都未提供证据予以证明。江苏房地产公司无锡分公司表示从未向周志芬赠与案涉车位，但在周志芬以拥有使用权的表象使用案涉车位这么多年的情况下，江苏房地产公司无锡分公司应对此作出合理解释或提供相应证据，现江苏房地产公司无锡分公司提供的证据能够证明案涉车位未有预售协议、开发商向物业公司移交的出售车位清单中也未有案涉车位，故周志芬关于通过赠与、表见代理方式获得案涉车位使用权的上诉请求，缺乏事实与法律依据。根据法律规定，善意取得的转让人须为无权处分人，且善意取得的行为性质必须是有偿的，本案中开发商为案涉车位的所有权人，并非无权处分人，且周志芬所称通过开发商无偿赠与获得车位使用权，故本案不发生善意取得的效力。王泽洋于2019年1月得到江苏房地产公司无锡分公司、国信物业无锡分公司通知，称其没有获得案涉车位的使用权，才知其权利受到侵害，并于2020年3月提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。江苏房地产公司无锡分公司作为案涉车位的所有权人，可随时提出权利主张。周志芬关于本案已超过诉讼时效的上诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，周志芬的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4818元，由周志芬负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二〇年十二月三十日法官助理诸佳英书记员钱菲佳