贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民初124号原告：贵阳铝镁设计研究院工程承包有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路**，统一社会信用代码：91520000214405257K。法定代表人：袁赤，职务：董事长。委托诉讼代理人：王仲勋，男，汉族，1992年4月28日生，住**，公民身份号码：x，系原告公司的员工。代理权为为特别授权代理。委托诉讼代理人：申训，贵州乾合律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：赵静，汉族，女，1976年10月2日生，贵州省普定县人，住x。公民身份号码：x。被告：贵州省华大房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区老大十字荣建大厦**，统一社会信用代码：91520402709654546C。法定代表人：姜荣华，职务：董事长。委托诉讼代理人：余次继，男汉族，1992年7月8日生，住x，公民身份号码：x，系被告公司的员工，代理权限为特别授权代理。原告贵阳铝镁设计研究院工程承包有限公司诉被告赵静、贵州省华大房地产开发有限公司（以下简称华大公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年11月4、12月3日公开开庭进行了审理，原告铝镁公司的委托诉讼代理人申训、王仲勋，被告华大公司公司的委托诉讼代理人余次继到庭参加诉讼。被告赵静经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求依法准许继续执行安顺市西秀区老大十字华大时代广场棚户区改造项目x和第x；二、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告因与被告华大公司建设工程施工合同纠纷于2019年8月1日查封了华大公司名下的安顺市西秀区老大十字时代广场棚户区改造项目x房屋和第x房屋，后原告与被告华大公司之间的纠纷经贵阳仲裁委仲裁后，进入强制执行程序，在执行过程中，被告赵静以其向被告华大公司购买了涉案房屋而提出执行异议，贵院在组织听证后，作出（2020）黔04执异152号《执行裁定书》裁定中止对涉案房屋的执行。原告认为，该执行裁定是错误的，理由如下：首先，二被告签订的《商品房买卖合同》不具备真实性，华大公司的公章在原告的监管之下，华大公司并没有向原告要求借章售房，因此二被告签订的合同是不真实的。其次，即便华大公司真实向赵静销售了涉案房屋，涉案房屋属于办公用房性质，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项的规定。另外，该条需满足用于居住的用途外还需要买受人名下无其他用于居住的房屋。在本次执行过程中，赵静虽然名下没有房屋，但是其购买了两套房屋，且她的其他房屋可能登记在其配偶、父母或子女名下。涉案房屋的水电费收取标准极高，赵静购买涉案房屋并非基于生存居住的选择。而且，不动产的使用性质应当以规划设计的用途为准，办公用房属于投资性用房，如果按照裁定书的逻辑，购房人购买商铺用于居住，是不是意味着商铺也可以排除执行？另外，涉案房屋并未实际交付，即便法院认为被告赵静的买卖行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，但因房屋没有交付，被告赵静仅享有合同的权利，不能排除执行。综上，原告认为（2020）黔04执异152号裁定书认定事实错误，请贵院查清事实后支持原告的诉讼请求。被告赵静未到庭亦未提交书面答辩状。被告华大公司答辩称：原裁定查明事实符合客观事实，适用法律正确，应当驳回铝镁公司的诉请。原告向本院提交以下证据：1、营业执照，拟证实原告的主体资格。2、（2020）黔04执异152号执行裁定书，拟证实被告赵静提起执行异议，贵院作出上述裁定中止对涉案房屋的执行。3、送达回证，原告收到（2020）黔04执异152号执行裁定书的时间为2020年8月21日，拟证实原告提起本案执行异议之诉符合法律规定的期间。4、商品房买卖合同，拟证实合同约定的房屋性质是用于办公，不是用于居住，不符合执异规定第29条的规定，故应当执行。对于原告提交的证据，被告赵静未出庭也未提交书面质证意见。被告华大公司的质证意见：真实性认可，达不到证明目的。我们认为应根据使用情况来认定房屋性质。被告赵静向本院提交一组证据：商品房买卖合同，不动产查询结果、转帐凭证、收款收据，拟证实赵静与华大房开签订有合法有效的书面买卖合同，并已经支付50%以上的房屋价款，且赵静名下无其他用于居住的房屋。对于被告赵静提交的证据，原告的质证意见：购房合同签订时，公章在我们的监管之下，我们对合同的真实性不予认可。并且合同中登记性质为办公。不符合排除执行的条件及最高人民法院关于执行的第二十九条的规定。被告华大公司的质证意见：无异议。原被告双方提交的证据，本院依法组织当事人进行了质证，对于双方均无异议的证据，本院依法予以确认。对于原告提交的证据的真实性予以认定，但因原告主张华大公司的公章处于其监管之下并无其他证据予以佐证，故原告提交第四组证据达到不到其证明目的。对于被告赵静提交的证据能够相互印证，故对该证据的真实性、关联性、合法性均予以认定。本院经审理查明认定如下事实：2019年7月30日，赵静与华大公司签订两份《商品房买卖合同》，约定赵静向华大公司购买安顺市西秀区老大十字华大时代广场棚户区改造项目x房（房号x）和x（房号x），合同中对商品房规划用途勾选为办公，单价每平方米6700元，购房总价为444813元（17房）和444813元（18号房）。赵静需于合同签订之日分别交付首期房款224813元，余款220000元以银行按揭支付。2019年7月4日、7月30日赵静向华大公司支付购房款50000元、399626元，华大公司向赵静出具了《收款收据》共两张，分别载明收到赵静交付的x号房购房款224813元、x号房购房款224813元。当日，赵静还向华大公司支付了所购两套房产的代收费用，每套为5697元，华大公司向赵静出具了相应《收款收据》。原告与华大公司合同纠纷一案，本院依原告的申请，以（2019）黔04财保6号、（2019）黔04财保8号立案审理诉前财产保全并作出（2019）黔04财保6号民事裁定书、（2019）黔04财保8号民事裁定书。后本院以（2019）黔04执保65号立案执行（2019）黔04财保6号民事裁定书，执行过程中，本院于2019年7月31日向安顺市不动产登记中心送达（2019）黔04财保6号民事裁定书、（2019）黔04执保65号《协助执行通知书》，安顺市不动产登记中心据此于2019年8月1日查封了华大公司名下所有、赵静所购买的华大时代广场棚户区改造项目一期A栋15层17号房、A栋15层18号房。后原告依法向贵阳仲裁委员会申请仲裁，贵阳仲裁委员会于2020年1月20日作出（2019）贵仲裁字第0727号裁决书，裁决：一、确认申请人铝镁公司为被申请人华大公司公司垫资的前期费用150000000元、工程款70000000元共计220000000元债权全部到期；被申请人华大公司公司在本裁决书送达后三十日内归还申请人铝镁公司到期债权人民币220000000元；二、被申请人华大公司……支付申请人铝镁公司150000000元垫资债权的利息（截止2018年11月30日的利息为7300000元；2018年12月1日以后的利息，以150000000元为基数，按年利率18%，计算到该债权还清时为止）；三、被申请人华大公司……支付申请人铝镁公司70000000元垫资债权的利息（截止2018年11月30日止的利息为18824516.36元；2018年12月1日至2019年8月19日期间的利息，以70000000元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；2019年8月20日至该项债权还清时止的利息，以70000000元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）计算;四、被申请人华大公司……支付申请人铝镁公司逾期归还债权的违约金（以垫资款220000000元为基数，从2019年9月19日起，按每年6%的标准，计算到垫资款220000000元付清时为止）；五、被申请人华大公司……支付申请人铝镁公司逾期办理抵押登记的违约金200000元；六、被申请人华大公司……支付申请人铝镁公司律师费1200000元、保全担保费400000元、保全费3000元；七、驳回申请人铝镁公司的其余仲裁请求。仲裁裁决生效后，申请人铝镁公司向本院申请执行，本院以（2020）黔04执56号立案执行。被告赵静向本院提出书面异议，本院经审查作出（2020）黔04执异152号执行裁定，裁定中止对涉案房屋的执行，并于2020年8月21日将该裁定书送达给原告，原告不服该裁定，于2020年9月3日向本院提起本案执行异议之诉。另查明，根据安顺市自然资源局不动产登记中心查询结果，截至2020年7月29日，赵静名下无其他用于居住的房屋。另，涉案项目尚未竣工验收，涉案房屋尚未交付被告赵静。本案的争议焦点：被告赵静对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为：人民法院审理执行异议之诉案件,应综合考虑不同当事人之间的利害关系、享有权益的性质等因素,依法充分保护各方当事人的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，根据该条的内容可知，将商品房消费者的物权期待权突破合同相对性和债权平等性予以优先保护是基于对生存权的至上考虑，因此在适用该条款时应当严格审查房屋买受人签订房屋买卖合同的时间、买受人名下的房屋登记信息、付款信息等情况。具体到本案，欲认定被告赵静是否对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益，主要看其是否符合上述第二十九条的规定。首先，关于被告赵静是否在涉案房屋被查封之前签订有合法有效的书面购房合同。经查，被告赵静与华大公司就涉案房屋签订的两份《商品房买卖合同》时间均为2019年7月30日，该合同明确约定涉案房屋为标的物，房屋单价均为6700元/㎡，房屋总价款均为444813元，并约定买受人付款的方式为贷款，首付款均为224813元，余款220000元均办理银行按揭。同时，也对房屋交付时间、违约责任等进行明确约定，其双方买卖的标的物基本状况清晰，各方权利义务明确，不违反相关法律法规的规定，应属于合法有效的合同。而涉案房屋被查封的时间为2019年8月1日，晚于被告赵静签订房屋买卖合同的时间，因此本案符合上述第二十九条中“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。关于原告称华大公司的公章处于其监管之下，但其并未提供相应的证据加以证实，本院对原告的该主张依法不予采信。其次，关于被告赵静购买涉案房屋是否系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋的问题。原告称被告赵静购买的房屋是办公性质，水电收费标准远高于住宅用房，且住宅性质的房屋仍有余量，因此其主张赵静购买涉案房屋不符合居住用途。对此，承办人认为对于是否符合上述第二十九条第二项的规定主要看被告赵静购买涉案房屋是否在合理的居住需求范围内。经查，涉案房屋在买卖合同中约定的用途是办公，但根据房屋照片及样板房展示图可以看出涉案房屋属于商住两用房，也有居住属性，具备居住功能，也应纳入“用于居住”房屋的范畴。另，被告华大公司在庭审中的陈述，称涉案房屋系商、住两用，买受人可根据自身需求来使用。结合贵州省不动产登记查询结果，被告赵静名下并无其他用于居住的房屋，且赵静购买的两套房屋面积共计132.78平方米，并未明显超出合理居住的范围，因此赵静购买涉案房屋系用于满足居住，故本案符合上述第二十九条中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。再者，关于被告赵静是否已经支付超过合同约定总价款百分之五十购房款的问题。根据赵静提供的收据、取款凭证等证据可以证实其已经支付的购房款为449626元，已经超过房屋总价款（两套房屋总价款为889626元）的百分之五十。符合上述第二十九条中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。综上，被告赵静对于涉案房屋享有物权期待权应依法予以保护，原告的诉讼请求不能成立，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告贵阳铝镁设计研究院工程承包有限公司的诉讼请求。案件受理费7972元，由原告贵阳铝镁设计研究院工程承包有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 廖    美    娟审判员 陈雯贞人民陪审员方萍二〇二〇年十二月三日法官助理周愿垚书记员李倩