湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终386号上诉人（原审原告）：通城县富源小商品市场业主委员会，住所地湖北省通城县富源小商品市场**。法定代表人：魏金甫，该委员会主任。委托诉讼代理人：黎琼楼，湖北海舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：张仲衡，湖北海舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北金罐苑房地产开发有限公司，住所地，住所地湖北省通城县隽水镇步行街**iv>法定代表人：雷振亚，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗旺早，男，该公司会计。委托诉讼代理人：黎少云，湖北泰元律师事务所律师。原审被告：通城县顾主物业管理有限公司，住所地湖北，住所地湖北省通城县隽水镇旭红社区**东阁路**>法定代表人：吴伯鱼，该公司总经理。上诉人通城县富源小商品市场业主委员会（以下简称富源业委会）因与被上诉人湖北金罐苑房地产开发有限公司（以下简称金罐苑公司）、原审被告通城县顾主物业管理有限公司（以下简称顾主公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省通城县人民法院（2019）鄂1222民初1159号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富源业委会上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持富源业委会的全部诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由金罐苑公司和顾主公司共同负担。事实和理由：一、金罐苑公司未依法建设物业公共用房，应当赔偿富源业委会少建设物业用房相应部分的损失，且富源业委会对该部分损失已经申请鉴定，一审以无证据证明为由驳回，应予纠正。1.富源业委会在原审中主张的公共用房损失，性质是《物业管理条例》第三十八条规定的物业管理用房，原审认为富源业委会主张的房屋损失性质不明不成立。2.金罐苑公司开发建设的通城富源小商品市场属于新建住宅，根据金罐苑公司在原审中提交的通城县国土资源局出具的“关于富源小商品市场工程竣工验收报告”和通城县建设规划管理局出具的“建设工程竣工验收规划条件核实证明”均证明富源小商品市场总建筑面积为176,016平方米。按照《湖北省物业管理服务条例》第十二条第一款第一项规定，金罐苑公司物业服务用房建筑面积不少于352.032平方米。根据法律规定可以推出金罐苑公司应当建设的物业公共服务用房面积，富源业委会无需再举证证明。3.《业主大会和业主委员会指导规则》第八条规定了建设单位应当提交物业管理区域证明、房屋及建筑物面积清册等文件资料给业主大会。依据法律规定，金罐苑公司应当举证证明其提交了建筑物面积清册、物业服务用房配置证明，进而来确认金罐苑公司是否存在少做了或对外擅自销售了公共用房。一审违背了举证规则，应当予以纠正。4.对于少建设的房屋损失，富源业委会在原审中已申请司法鉴定，但原审不予支持，应予纠正。二、关于金罐苑公司“未施工绿化、未施工玻璃雨棚、未施工沥青路面”造成的损失，有规划部门、建筑施工图纸为证，应当赔偿富源业委会该部分的损失。三、公共排水管道质量问题明显，富源业委会也申请了司法鉴定，一审不应驳回。四、一审还是以修复或者继续履行为由，认为金罐苑公司即使存在上述问题，也只能要求先行修复。金罐苑公司辩称，1.对富源业委会的诉讼主体资格没有异议；2.金罐苑公司没有出售物业用房；3.绿化、玻璃雨棚等都进行了建设，跟宣传资料可能存在差异，但是跟规划的要求是一致的。顾主公司述称，顾主公司不应承担责任。因本案是房屋买卖合同纠纷，物业公司不是合同当事人。物业用房、绿化等是开发商的事情，应该由开发商提供。富源业委会向一审法院起诉请求：1.判令金罐苑公司赔偿富源业委会公共用房损失暂定20万元（以司法鉴定为准），顾主公司承担连带责任；2.判令金罐苑公司赔偿富源业委会未施工绿化造成的损失暂定20万元（以司法鉴定为准），顾主公司承担连带责任；3.判令金罐苑公司赔偿富源业委会未施工玻璃雨棚造成的损失暂定20万元（以司法鉴定为准），顾主公司承担连带责任；4.判令金罐苑公司赔偿富源业委会未施工沥青路面造成的损失暂定20万元（以司法鉴定为准），顾主公司承担连带责任；5.判令金罐苑公司赔偿富源业委会因质量问题造成的公共排水管设施损失暂定20万元（以司法鉴定为准），顾主公司承担连带责任；6.判令金罐苑公司、顾主公司共同负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年5月，通城县富源小商品市场开工建设。尔后，富源业委会业主陆续与金罐苑公司签订商品房买卖合同，购买了金罐苑公司开发的“湖北省通城县富源商贸物流中心”的商品房，合同涉及本案争议事实的主要条款如下：第二条、买受人购买的商品房为预售商品房，商品房批准机关为通城县房地产管理局，商品房预售许可证号为鄂隽房预字（2013）009号。第二十一条、合同附件与本合同具有同等法律效力。第二十二条、本合同连同附件共17页，一式陆份，具有同等法律效力。该商品房买卖合同附件四：合同补充协议约定：第六条、本补充协议作《合同》附件，与《合同》具有同等法律效力。合同签订后，富源业委会业主按合同约定给付了购房首期款，剩余购房款由金罐苑公司代为富源业委会的各位购买商品房的业主办理了银行按揭贷款，也按合同约定日期向富源业委会的各位购买商品房的业主交付了所购商品房。2016年10月13日，通城县富源小商品市场竣工验收。富源业委会的各位购买商品房的业主在实际使用商品房过程中，发现金罐苑公司未按照2013年1月14日由通城县城张规划设计室制作的“湖北省通城县富源商贸物流中心”方案总平面图建设公共用房、未建设绿化、未建设玻璃雨棚、未施工沥青路面，还存在地下排水管设施质量问题。富源业委会的各位业主于2018年6月3日依法成立了富源业委会，并于2018年6月25日经通城县房地产管理局依法备案。自2018年8月13日起至2019年1月25日止，富源业委会的各位业主多次向通城县建设工程管理局反映金罐苑公司开发的通城县富源小商品市场质量问题，并形成相应的投诉处理记录。金罐苑公司未按该投诉处理记录要求整改到位，引起本案纠纷。一审法院归纳本案的争议焦点为：一、富源业委会是否具有诉权；二、金罐苑公司是否将规划建设的公共用房作为商品房销售了，该销售款项是否交给了富源业委会；三、金罐苑公司是否未按规划完成绿化、玻璃雨棚、沥青路面建设，是否应当赔偿公共排水管道设施损失。关于富源业委会是否具有诉权。一审法院认为，业主委员会对于损害业主合法权益的行为，有权代表业主向人民法院提起诉讼。根据最高人民法院（2002）民立他字第46号《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格的请示一案复函》的答复，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。业主委员会是全体业主实现共有物业管理权的业主自治管理组织，代表全体业主执行业主大会作出的决议，维护全体业主的利益。富源业委会由业主大会选举若干委员组成，有自己的公章，具备一定的组织机构，并经职能部门登记备案合法成立，对物业管理有关的事项具备民事诉讼主体资格。金罐苑公司未按规划完成基础设施建设，富源业委会的诉讼主体适格。关于金罐苑公司是否将规划建设的公共用房作为商品房销售了，该销售款项是否交给了富源业委会。一审法院认为，根据《湖北省物业管理服务条例》第十二条规定：新建住宅的，建设单位应当按照下列要求在物业区域内配置物业服务用房：（一）不低于总建筑面积千分之二，且最少不低于一百平方米；（二）应当具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件，配置独立合格的水、电等计量装置。物业服务用房属于全体业主共有，任何单位和个人不得分割、转让、抵押，也不得擅自变更用途。业主委员会办公用房从物业服务用房中安排，其面积不低于二十平方米。金罐苑公司未在其规划设计方案和商品房买卖合同书中明确公共用房的位置及建筑面积，依据该规定金罐苑公司作为建设单位必须向富源业委会移交包括办公用房在内不少于100平方米物业管理用房。因富源业委会未能举证证明本案的“公共用房”的建筑面积已公摊到规划区域内的商品房中，亦未能举证证明金罐苑公司将“公共用房”作为商品房私自销售，本案的“公共用房”的性质及产权归属不明。富源业委会主张金罐苑公司赔偿其公共用房损失没有事实和法律依据，不予支持。关于金罐苑公司是否未按规划完成绿化、玻璃雨棚、沥青路面建设，是否应当赔偿公共排水管道设施损失。一审法院认为，绿化、玻璃雨棚、沥青路面、排水管道基础设施涉及到业主的共同利益，金罐苑公司应该按照规划图纸完成建设。本案的玻璃雨棚、绿化、沥青路面等仅从规划设计图纸来看，不能显示出其具体的数量及面积大小，无法判断金罐苑公司是否达到规划要求。因富源业委会未能举证证明小区绿化率（30%）、玻璃雨棚、沥青路面没有达到规划标准，富源业委会的主张没有事实及法律依据，对富源业委会的该诉讼请求不予支持。关于排水管道，根据富源业委会提供的照片及庭审中双方举证质证情况，排水管道确实出现了问题，但出现问题的原因不明，因富源业委会未能举证证明该排水管道出现的问题是由于管道质量问题所致，富源业委会要求金罐苑公司赔偿公共排水管道设施损失的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。其次，富源业委会代表的是全体业主的共同利益，承担的是物业管理与服务职责，不是与金罐苑公司直接签订合同的当事人，富源业委会要求金罐苑公司承担损害赔偿责任，顾主公司承担连带责任，都是基于违约损失的诉请，应由具体业主主张，富源业委会不具备主张该诉求的主体资格。富源业委会的所有诉讼请求只能基于物业服务管理的目的请求继续履行或修复，不能要求赔偿损失。综上，富源业委会的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第八十三条第二款、《物业管理条例》第八条、第十五条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：驳回通城县富源小商品市场业主委员会的诉讼请求。案件受理费3800元，由通城县富源小商品市场业主委员会负担。二审中，富源业委会向本院提交了一组证据：11张照片、4个视频，拟证明根据建设总平面图、施工图纸的要求，金罐苑公司开发建设的小区不符合规划建设要求，侵犯了富源业委会的合法权益。金罐苑公司质证认为，该组证据并非新证据，且是否符合建设规划要求的认定权不在法院，而在职能部门。案涉房屋已经验收，富源业委会认为不符合城建规划，必须走行政先行的程序，应当提起行政诉讼。顾主公司对该组证据的真实性无异议。本院认为，富源业委会提交的该组证据不能达到其证明目的，本院不予采纳。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》（2003年8月20日〔2002〕民立他字第46号）规定：“根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条的规定，金湖新村业主委员会符合‘其他组织’条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。”根据该规定，如果房地产开发单位出现上述情形，业主委员会可以自己名义提起诉讼，请求人民法院判令房地产开发单位向其移交住宅区规划图等资料、提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费，以及提供物业管理用房、商业用房，而不是以业主委员会名义提起诉讼，请求人民法院判令房地产开发单位向其赔偿损失。一、关于富源业委会提出金罐苑公司未依法建设物业公共用房，应当赔偿少建设物业用房相应部分的损失主张。本院认为，根据《湖北省物业管理服务条例》第十二条第一款“新建住宅的，建设单位应当按照下列要求在物业区域内配置物业服务用房：（一）不低于总建筑面积千分之二，且最少不低于一百平方米；（二）应当具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件，配置独立合格的水、电等计量装置。物业服务用房属于全体业主共有，任何单位和个人不得分割、转让、抵押，也不得擅自变更用途。业主委员会办公用房从物业服务用房中安排，其面积不低于二十平方米”的规定，虽可认定金罐苑公司建设的案涉小区应建物业服务用房面积，但案涉小区工程项目已通过规划验收和竣工验收，符合规划、设计和报建要求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，富源业委会主张金罐苑公司未依法建设物业公共用房，应当提供证据予以证明，但其提供的证据不足以证明金罐苑公司是否依法建设物业公共用房及物业公共用房的面积，且富源业委会无权以其自己名义提起诉讼，请求人民法院判令金罐苑公司向其赔偿损失，故对富源业委会的该主张不予支持。二、关于富源业委会提出的金罐苑公司“未施工绿化、未施工玻璃雨棚、未施工沥青路面”造成的损失应当赔偿的主张。本院认为，仅以富源业委会提交的规划图纸及施工图纸不能认定金罐苑公司是否按规定施工绿化、玻璃雨棚及沥青路面，亦无法判断因此造成的损失，且富源业委会无权以其自己名义提起诉讼，请求人民法院判令金罐苑公司向其赔偿损失，故对富源业委会的该主张不予支持。三、关于富源业委会提出的小区公共排水管道有质量问题要求赔偿损失的主张。本院认为，根据一审的相关证据，虽可认定案涉小区公共排水管道出现了质量问题，但不足以认定系因金罐苑公司所致，富源业委会要求金罐苑公司赔偿小区公共排水管道设施损失没有事实依据，且富源业委会无权以其自己名义提起诉讼，请求人民法院判令金罐苑公司向其赔偿损失，故对富源业委会的该主张不予支持。综上所述，富源业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3800元，由通城县富源小商品市场业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 余 杰审判员 沈朝明审判员 李 伟二〇二〇年十二月二十八日书记员 杨 锐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；