广东省阳江市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤17民终1926号上诉人（原审原告）：吉某，男，汉族，1959年8月25日出生,户籍住址:长春市朝阳区。被上诉人（原审被告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司阳西分公司。住所地:广东省阳西县。负责人：彭定博，该分公司负责人。委托诉讼代理人：庞明龙，该公司职员。委托诉讼代理人：孙伟，该公司职员。上诉人吉某因与被上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司阳西分公司（以下简称碧桂园物业阳西分公司）车位纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院（2020）粤1721民初1321号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。吉某上诉请求：一、撤销一审判决，并改判支持吉某一审的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由碧桂园物业阳西分公司承担。事实及理由：一、一审认定事实部分。1.一审认定吉某与碧桂园物业阳西分公司签订了《碧桂园前期物业服务协议》（以下简称“协议”）属认定事实错误。该协议的乙方并不存在、乙方公司印章系伪造。2.一审认定碧桂园物业阳西分公司经工商登记的经营范围包括从事物业管理属认定事实错误。其该经营违反行政法规的规定，阳西县市场监管局公函确认其核准碧桂园物业阳西分公司的经营范围不包括提供物业管理服务。二、一审裁判理由部分。1.一审关于《协议》合法有效的认定适用法律错误，根据《合同法》协议无效。2.一审关于阳西碧月房地产开发有限公司与广东碧桂园物业服务股份有限公司签订的《碧桂园某某湾某前期物业服务合同》对业主有约束力的认定缺失“依法签订”的前提条件，该合同中的车位条款侵犯他人物权，违反法律的强制性规定，依法无效。3.一审关于无证据证明本案车位是规划批准还是占用业主道路或绿地的车位的认定与事实不符、适用法律错误。4.《合同》和《协议》中关于将共有部位（包含但不限于业主共有车位）委托给碧桂园物业阳西分公司有偿经营的条款内容，不属于业主共同决定，是他人或他人和业主个人对全体业主共有财产非法处置的格式条款、是对全体业主共有物权的严重侵权行为，违反《物权法》的强制性规定，合同和协议中的上述条款依法无效。一审判决对此不予提及，是适用法律错误。5.一审关于车位条款“并不排除业主主要权利”的认定与事实不符、且适用法律错误。此排除对方主要权利的格式条款无效。6.根据《合同法》关于“委托人有随时取消委托合同的权利”的规定，吉某已在2020年6月30日将解除委托的书面通知送达碧桂园物业阳西分公司，《协议》相关的委托条款在当天依法予以解除。碧桂园物业阳西分公司再以该委托条款主张权利，属于没有法律依据。《企业登记条例》中规定分支支构必须在自己经营范围内进行经营活动，《企业登记管理条例实施细则》规定企业营业执照是合法经营的唯一凭证。综上所述，碧桂园物业阳西分公司的经营范围不包括提供物业管理服务，本小区车位是规划建设的车位，不属于协议中约定交给碧桂园物业阳西分公司有偿经营的车位，请二审法院支持吉某的上诉请求。碧桂园物业阳西分公司辩称：一、吉某未得到涉案园区的业主授权，无权代表其他业主要求碧桂园物业阳西分公司停止对园区内车位的有偿经营以及收费。《物业合同》第七条及《物业协议》第八条约定，涉案园区露天车位的经营收入碧桂园物业阳西分公司扣除30%的经营管理成本外，全部纳入园区服务资金，用于未计入物业服务成本（如物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用）的相关经营成本，该园区服务资金属于全体业主共有的“公共收益”，归全体业主共用，符合广大业主的利益。根据《物业管理条例》第十一条的规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项由全体业主共同决定。停止对全体业主共有的停车位的有偿经营行为属于应由全体业主共同决定的重大事项，吉某在没有经过涉案园区业主授权的情况下，无权要求碧桂园物业阳西分公司停止对停车场的有偿经营及收取停车费，且该行为有损全体业主利益。二、碧桂园物业阳西分公司有权对涉案园区业主共有车位按《前期物业服务合同》及《前期物业服务协议》的约定进行有偿经营。1、《前期物业服务合同》第六条规定，涉案园区采取“停车位有偿使用，车辆有偿停放”的管理模式,碧桂园物业阳西分公司以有偿使用方式进行经营。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，碧桂园物业阳西分公司有权对涉案园区车位进行有偿经营。2、园区全体业主与碧桂园物业阳西分公司签订了《前期物业服务协议》，并在协议第七条、第八条中已同意授权碧桂园物业阳西分公司对园区内的物业公用部位、共用设施设备进行经营，碧桂园物业阳西分公司有权依约对车位经营和管理并收取停车费。三、碧桂园物业阳西分公司开展停车收费的收费标准与周边小区一致，符合市场规律。1、园区内露天车费有偿使用，并不仅有涉案园区开展，涉案园区周围小区的露天车位均采用有偿使用的方式，甚至政府公益性的停车设施机动车停放也仍需支付费用。2、涉案园区采用的是有偿停车，碧桂园物业阳西分公司已将停车收费标准在园区出入口、门岗、园区内进行公示。四、吉某所指的规划建设的车位，本小区的车位均经过政府规划及政府部门的备案并获得规划许可证。五、吉某针对阳西县市场监督管理局“对被上诉人经营范围中‘提供物业管理及与物业管理相关咨询的服务’是指提供与物业管理和物业管理相关的咨询服务并非提供物业管理服务”的说法提出异议，该部门的解释是不正确、有些偏差的，碧桂园物业阳西分公司已要求阳西县市场监督管理局对此说法予以纠正。综上，恳请贵院查明事实，依法驳回吉某的全部诉讼请求。吉某向一审法院起诉请求：一、判令碧桂园物业阳西分公司立即停止对本小区内全部车位的收费经营；二、判令碧桂园物业阳西分公司立即停止对业主在上述车位停放车辆的收费；三、本案全部诉讼费用由碧桂园物业阳西分公司承担。在一审诉讼过程中，吉某撤回第一项诉讼请求。一审法院认定事实：阳西碧月房地产开发有限公司是碧桂园某某湾某小区的开发商，吉某是该小区某栋某房的业主。2017年8月1日，阳西碧月房地产开发有限公司（甲方）与广东碧桂园物业服务股份有限公司（乙方）签订《碧桂园某某湾某前期物业服务合同》，约定“甲方选聘乙方对碧桂园某某湾某（以下简称“本物业”）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。本物业管理区域内停车位的经营与管理：1、经规划批准建设的车库、车位的所有权及相应的土地使用权归属甲方，甲方有权通过出售或出租等有偿方式处分，且应当首先满足业主的需要。本物业内占用业主共有的道路或业主共有的绿地的车位归全体业主共有，甲方及业主同意交由乙方以有偿使用方式经营。本物业采取‘停车位有偿使用，车辆有偿停放’的管理模式，甲方、业主同意服从乙方对小区停车位的管理，禁止车辆乱停乱放。2、如当地政府规定停车位的场地使用费（实际收费名称以当地政府审批的收费名称为准，下同）须按政府部门批准的收费标准收取的，则按当地政府物价部门批准的收费标准收取（长期场地使用费除外）；甲方及业主同意委托乙方对本物业内物业共用部位、共用设施设备提供经营管理服务（包括但不限于业主共有的车位、外墙及电梯空间、道路和绿地，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，以及其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的公共场所、公共设施和物业服务用房等），乙方按经营收入总额的30%提取增值管理服务费后，剩余部分全部纳入园区服务资金，用于支付未计入物业服务成本的相关经营成本。”等内容。吉某购买碧桂园某某湾某小区的房产后，于2018年5月20日与碧桂园阳西分公司签订《碧桂园前期物业服务协议》（吉某为甲方，碧桂园物业阳西分公司为乙方），约定：“根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方已购买的由阳西碧月房地产开发有限公司负责开发建设的碧桂园某某湾某商品住宅区中＿单位（以下简称‘该物业’）交付后由乙方提供的物业管理服务事宜达成一致，特订立本协议。甲方同意按以‘个’为计价单位方式向乙方支付其所有的车位的物业服务费（实际收费名称以当地政府审批的收费名称为准）；车位的经营与管理：1、经营规划批准建设的车库、车位的所有权及相应的土地使用权归属房产公司，房产公司有权通过出售或出租等有偿方式处分，且应当首先满足业主的需要。本园区内占用业主共有的道路或业主共有的绿地的车位归全体业主共有，甲方同意交由乙方以有偿使用方式经营。2、本园区采取‘停车位有偿使用，车辆有偿停放’的管理模式，甲方应遵守《碧桂园某某湾某临时管理规约》及乙方所制定的停车管理制度，服从乙方对小区停车位的管理，禁止车辆乱停乱放。（1）车位所有权人应按本协议第四条约定向乙方支付车位物业服务费。（2）甲方或该物业使用人使用本园区的车位，应向车位所有权人、经授权的车位经营者（乙方）交纳停车位的场地使用费（实际收费名称以当地政府审批的收费名称为准，下同）。车位所有权人、经授权的车位经营者（乙方）可选择逐次计费、短期有偿使用、长期有偿使用的方式将车位交给第三人有偿使用。如短期或长期有偿使用车位的，车位使用人须与车位所有权人、经授权的车位经营者（乙方）签订书面的车位使用协议，明确双方在车位使用方面的权利和义务以及相关的注意事项；甲方同意委托乙方对本物业内物业共用部位、共用设施设备提供经营管理服务（包括但不限于业主共有的车位、外墙及电梯空间、道路和绿地，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，以及其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的公共场所、公共设施和物业服务用房等），乙方按经营收入总额的30%提取增值管理服务费后，剩余部分全部纳入园区服务资金，用于支付未计入物业服务成本的相关经营成本。”等内容。一审另查明，碧桂园阳西分公司是广东碧桂园物业服务股份有限公司的分公司，该分公司经营范围包括提供物业管理及与物业管理相关的咨询服务等。碧桂园某某湾某小区尚未成立业主委员会。一审法院认为：根据吉某、碧桂园物业阳西分公司的诉辩意见，本案争议焦点，一是吉某提起本案诉讼主体是否适格；二是吉某请求碧桂园物业阳西分公司停止对业主在碧桂园某某湾某小区车位停放车辆收费，应否支持。关于本案第一个争议焦点。吉某是碧桂园某某湾某小区的业主，碧桂园物业阳西分公司对该小区车位停放车辆进行收费与吉某有直接利害关系，在该小区尚未成立业主委员会的情况下，吉某以其个人名义提起本案诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件。碧桂园物业阳西分公司抗辩吉某提起本案诉讼主体不适格，缺乏依据，一审法院不予采纳。关于本案第二个争议焦点。经吉某、碧桂园物业阳西分公司确认涉案停车位是涉案小区地面(露天)车位。本案中，吉某、碧桂园物业阳西分公司均没有提交证据证明涉案车位是经规划批准建设的车位还是占用业主共用道路或绿地的车位，一审法院不能确认涉案车位的权属。阳西碧月房地产开发有限公司与广东碧桂园物业服务股份有限公司签订的《碧桂园某某湾某前期物业服务合同》以及吉某与碧桂园阳西分公司签订的《碧桂园前期物业服务协议》系合同双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人应当恪守并全面履行各自义务。阳西碧月房地产开发有限公司作为涉案小区的开发商，是经规划批准建设的车位的所有权人，也是涉案小区部分房产的产权人。根据阳西碧月房地产开发有限公司与广东碧桂园物业服务股份有限公司签订的《碧桂园某某湾某前期物业服务合同》的约定，双方约定经规划批准建设的车位和占用业主共用道路或绿地的车位由广东碧桂园物业服务股份有限公司采取“停车位有偿使用，车辆有偿停放”的管理模式。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，阳西碧月房地产开发有限公司与广东碧桂园物业服务股份有限公司签订的《碧桂园某某湾某前期物业服务合同》对涉案小区业主具有约束力，小区业主应按合同约定履行义务，遵循小区车位的管理模式。吉某主张上述合同关于车位管理的约定排除业主主要权利，依法无效，但该合同约定车位的经营收入在物业公司提取30%后纳入园区服务资金，用于支付未计入物业服务成本的相关经营成本，并不排除业主主要权利，一审法院认为吉某该主张缺乏依据，一审法院不予采纳。另外，吉某与碧桂园阳西分公司签订《碧桂园前期物业服务协议》亦约定吉某使用小区车位应向碧桂园阳西分公司交纳停车位的场地使用费。碧桂园阳西分公司是广东碧桂园物业服务股份有限公司的分公司，其经工商登记经营范围包括从事物业管理，吉某主张碧桂园物业阳西分公司不具有从事物业管理活动的法定资格，缺乏依据，一审法院不予采纳。综上，一审法院认为吉某请求碧桂园物业阳西分公司停止对业主在碧桂园某某湾某小区车位停放车辆收费，理据不足，一审法院不予支持依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款的规定，判决如下：驳回吉某的诉讼请求。本案一审受理费50元，由吉某负担。本院经审理查明：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明：根据政府的审批资料记载，涉案的碧桂园某某湾某小区的规划建设用地总面积为140.83亩；居住总户数为**；地面停车位914个。本院认为：吉某是涉案的碧桂园某某湾某小区某栋某房的业主。吉某向一审法院起诉请求：一、判令碧桂园物业阳西分公司立即停止对本小区内全部车位的收费经营；二、判令碧桂园物业阳西分公司立即停止对业主在上述车位停放车辆的收费；三、本案全部诉讼费用由碧桂园物业阳西分公司承担。在一审诉讼过程中，吉某撤回了第一项诉讼请求。故吉某的诉讼请求涉及到小区全体业主共同利益的重大事项。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。”因此，涉及全体业主共同利益的事项，由业主委员会作为原告进行诉讼；未成立业主委员会的，应当经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，以业主的名义直接向人民法院提起诉讼。仅涉及单个业主或者部分业主权益的，单个业主或者部分业主可作为原告提起诉讼。本案中，涉案的碧桂园某某湾某小区尚未成立业主委员会，故此，吉某作为涉案小区业主之一，其以个人名义提起本案诉讼与上述规定不符，对其起诉，应予驳回。一审认为吉某诉讼主体适格并作出实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销广东省阳西县人民法院（2020）粤1721民初1321号民事判决;二、驳回吉某的起诉。本案吉某已预交的一审案件受理费50元由一审法院予以退还；吉某已预交的二审案件受理费100元由本院予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  陈欢欢二〇二〇年十二月十八日法官助理  詹礼迪书 记 员  冯志莹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。