河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初7639号原告：洛阳市美好家园物业管理有限公司，住所地：洛阳市西工区纱西一街坊美城商务****房。法定代表人：李瑞，任该公司经理。委托诉讼代理人：李涛，系洛阳市美好家园物业管理有限公司员工，代理权限：特别授权。被告：李瑞，女，1977年5月15日出生，汉族，住洛阳市涧**。原告洛阳市美好家园物业管理有限公司诉被告李瑞为物业服务合同纠纷一案，本院依法适用小额诉讼程序，于2020年12月25日公开开庭进行了审理。原告洛阳市美好家园物业管理有限公司的委托诉讼代理人李涛、被告李瑞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付拖欠原告的物业费8965元（该数额截止至2020年9月30日）；2、判决被告支付违约金896元（拖欠物业费10%计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年3月31日原告与洛阳市美好置业有限公司签署了《前期物业服务合同》，原告进驻美景新城小区提供物业服务；2012年5月3日，原告与被告李瑞签订《前期物业管理服务协议》。根据合同约定，高层住宅按1.1元每月每平米，按季度交纳，被告的住宅面积为105.86㎡，每月物业费为116.45元。对于逾期交纳的，乙方按相应拖欠费用10%支付违约金。原告按约定为小区业主提供了物业服务，被告自2014年5月1日——2020年9月30日无正当理由拒交物业管理费已累计8965元。截至具状之日，仍未缴纳。为维护原告合法权益，特诉至贵院，希望依法判如所请。被告辩称：1、洛阳市美好家园物业管理有限公司起诉美景新城业主李瑞拖欠2014.05-2020.09的物业费，而其已经六年,洛阳市美好家园物业管理有限公司在这几年中没有下过催缴单，没打过电话，没有任何催缴记录，直到2020.10，该物业公司退出了对美景新城的物业管理，才在小区内张贴欠费明细，拖欠物业费有诉讼时效，2014.05-2018.09的已过诉讼时效，所以，2014.05-2018.09物业费（合计6171.3元）起诉无效，不能在起诉范围内;2、依据《前期物业管理服务协议》，物业管理服务内容，房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，而自入驻小区以来，小区环境脏、乱、差，垃圾成堆没有清运，多处损坏设施、设备不维修，不处理，严重影响了美景新城业主（李瑞）的正常生活和利益，物业公司没有履行自己的义务，物业服务严重失职，洛阳市美好家园物业管理有限公司对美景新城物业管理的服务大打折扣,没有履行《前期物业管理服务协议》规定的义务.3、2-2-202的业主自入驻小区就在自已家班课外辅导班，每天几十个孩子进出小区打打闹闹，损坏2-2的防火门，楼梯扶手，把我家孩子放在门口鞋架上的鞋子多次扔到花园和三楼的平台上，每天门口都有扔学生的塑料袋，零食袋，严重影响了我家的正常生活，多次找杨治锋没有任何改善，被损坏的设施、设备没有得到修理、完善;(有邻居见证)4、2018年3月小区2-2门一住户家着火，小区没有消防通道,消防车停在小区外面进不了小区，后来消防员背着消防器具步行进入，可是小区内没有消防管道，楼上没水，小区几百名业主眼看着着火没法营救,下图是火灾发生后照片及物业要修消防管路，可是后来又没修，材料现在又已经被运走，目前，美景新城小区的消防设施还是形同虚设;5.美景新城小区内多处管道漏水，新物业接手第一个月，水损失3000多吨，找不到原因，只好关了消防阀门，目前，小区的地基被漏水冲刷，楼体可能已经变形，因为多家住户墙砖掉落，墙体裂缝，1号楼一楼地基裂缝，深不见底，小区内地面从下面往地上冒水，楼下地基目前啥样看不到，存在楼体倾斜，倒塌的严重安全隐患，小区业主已在上访中，下图是1号楼一住户窗台下的地基裂缝;(流失的水新物业有数据)6、美景新城小区两栋楼的房檐多次掉落，砸坏了停放的车辆，小区进地下车库的防护棚及一楼的玻璃等，对小区的人身安全，财产安全存在严重的危险，物业没对小区的安全隐患进行排查，导致再三发生安全问题，洛阳市美好家园物业管理有限公司物业人员严重失职;7、小区两栋楼楼顶违章建房，影响房屋结构，承重，消防逃生等，存在严重安全隐患，请注意，下面的图片是30楼上面加盖的房子，并且把通往另一单元的通道堵死了，洛阳市美好家园物业管理有限公司没有进行管控，严重失职，管理混乱;8、小区多个楼层消防箱内没有消防器材，有相当一部分楼层没有灭火器的，有的灭火器是过期的。9、小区暖气管道不合格，洛阳市不直供，小区自己二次供暖，管道不合格，送暖压力不能过高，怕管道被压爆，多家住户室温低于18度。(小区多家住户可以作证);10、洛阳市美好家园物业管理有限公司从美景新城退出物业管理，可是没有与新的物业公司进行正常的交接，水、电、暖、房屋建筑图纸等新物业都没有,不能进行正常的排查工作，目前，小区电梯不能进行安全检查，面临停用。以上只是美景新城小区物业管理存在的部分问题，如若得到解决，我们自愿缴纳应该缴纳的物业费。经审理查明，原告洛阳市美好家园物业管理有限公司（甲方）与被告李瑞（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：由甲方提供物业管理服务，乙方向甲方交纳物业管理费用，住宅按建筑面积每月每平方米1.1元。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金，或停水停电等措施催缴。该协议中并未约定物业费的缴纳时间。原告当庭主张物业费收费标准为：住宅按建筑面积每月每平方米1.1元。另，涧西区物价管理办公室于2014年5月21日出具《关于对洛阳市美好家园物业管理有限公司核定收费标准的批复》（涧价收费批字【2014】021号），载明：“…经审价委员会研究：依据洛发改【2009】40号文件精神，对你小区1、高层住宅的物业费标准定为1.1元/平方米/月…”。买受人李瑞（本案被告）与出卖人洛阳市美好家园置业有限公司签订《补充协议》一份，载明：“…现经房管局实测后，该套房屋实测面积为105.86㎡…”另查明，2020年9月28日，美景新城业主委员会出具《关于再次要求美景新城物业退场的通知》一份，通知美好家园物业有限公司于2020年9月29日-10月8日配合业主委员会完成对移交清单的审核和验收，并保证交接期间小区物业管理工作正常进行。原告于2020年9月30日正式从案涉小区撤场。鉴于部分业主逾期未交纳物业服务费用，原告分别于2020年9月23日和2020年10月13日在案涉小区的公示栏中张贴《关于缴纳物业费和水费的通知》以及《美景新城物业费欠费明细表》，对欠费业主进行书面的公示催缴，被告的姓名、所住房号、面积、欠费期间、欠费金额亦在其列。本院经审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与案涉房屋的被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的禁止性规定，本院依法予以确认为合法有效。原告在对包括被告物业在内的美景新城小区的整体区域提供了物业管理服务的同时，被告也应履行向原告按期足额交纳物业服务费的义务。根据《收据》所载的物业费交纳期间，被告向原告缴纳物业费直至2014年4月30日，自2014年5月1日起未履行按期足额交纳物业服务费的义务。鉴于被告提出诉讼时效抗辩，经本院审查，原告分别于2020年9月23日和2020年10月13日在案涉小区的公示栏中张贴《关于缴纳物业费和水费的通知》以及《美景新城物业费欠费明细表》，对包括被告在内的欠费业主进行书面的公示催缴，故此，结合原告要求被告支付拖欠的物业服务费的诉求，本院对原告诉求2017年9月23日至2020年9月30日期间的物业费予以支持，对超出诉讼时效期间的物业费诉求，本院不予支持。鉴于被告当庭认可案涉房屋面积为105.86㎡，对于原告要求被告支付拖欠2017年9月23日至2020年9月30日（共36个月零7日）期间的物业服务费4219.23元{【1.1元/㎡/月×该房屋建筑面积105.86㎡×36个月+【（1.1元/㎡/月×该房屋建筑面积105.86）㎡）÷30日×7日】}的诉讼请求，本院予以支持。对于被告就费用欠费时间提出的异议，未提出证据予以证明，本院不予采纳。虽《前期物业管理服务协议》中约定业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金，或停水停电等措施催缴；因原告提供的物业管理服务在严格履约方面确实存在瑕疵，原告应当依法承担相应的法律后果。故此，本院对原告要求被告支付物业服务费违约金的诉求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李瑞于本判决生效后十日内向原告洛阳市美好家园物业管理有限公司支付自2017年9月23日至2020年9月30日止期间的物业服务费4219.23元。二、驳回原告洛阳市美好家园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按上述指定的期间履行给付金钱义务的，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支持迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告李瑞负担。本判决为终审判决。审判员  李晓佳二〇二〇年十二月二十八日书记员  白莉婷