海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼02民终2047号   上诉人（原审第三人）：潘金爱，女，汉族，1970年2月4日出生（公民身份号码XXX），住三亚市群众街社区。   委托诉讼代理人：罗长庆，海南祥瑞律师事务所律师。   委托诉讼代理人：林广博，海南祥瑞律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：王国培，男，汉族，1974年6月18日出生（公民身份号码XXX），住三亚市。   委托诉讼代理人：关少凰，海南同玺律师事务所律师。   委托诉讼代理人：黄晓宁，海南同玺律师事务所律师。   原审被告：施永强，男，汉族，1955年12月6日出生（公民身份证号XXX），住江苏省无锡市惠山区。   原审第三人：陈泽义，男，汉族，1967年12月2日出生（公民身份证号XXX），住三亚市崖城镇保平村委会保平村第一经济社区   原审第三人：三亚市天涯区人民政府，住所地三亚市凤凰路**。   法定代表人：黄兴武，该区政府区长。   委托诉讼代理人：陈积相，该区政府工作人员。   上诉人潘金爱与被上诉人王国培、原审被告施永强、原审第三人陈泽义、三亚市天涯区人民政府（以下简称天涯区政府）房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2020）琼0271民初1369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。   潘金爱上诉称,上诉请求：1.请求撤销三亚市城郊人民法院作出的（2020）琼0271民初1369号民事判决，改判驳回王国培的一审全部诉讼请求；2.本案二审的案件受理费由王国培承担。事实和理由：一审法院未查明潘金爱与施永强房屋买卖事实和施永强与王国培房屋买卖的事实，认定事实不清，适用法律错误、程序违法。1.潘金爱与施永强的《房屋转让书》，没有约定转让涉案房屋的所有权，只是交付给施永强使用权而已。潘金爱交付产权证给施永强只是应其要求，为了其日后使用房屋时避免出现不必要的纠纷，施永强持有产权证不能代表其就是涉案房屋的所有权人。涉案房屋产权的所有权人至今仍是潘金爱，并不是施永强，更不是王国培，根据《物权法》第六条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房屋的物权尚未登记到施永强名下，房屋的物权所有权人仍属潘金爱，潘金爱仍有处置权。而一审法院在未经过法律或人民法院生效的判决确权涉案房屋物权的归属的情况下，就以施永强持有产权证和使用房屋来取得的涉案房屋所有权的物权期待权来认定施永强享有涉案房屋的物权所有权、自主处置权，是错误的，是没有法律依据的。2.涉案房屋的土地是国有划拨地，潘金爱与施永强的《房屋转让协议书》在一审审理终结至今，双方均没补缴齐土地出让金，该《房屋转让协议书》明显损害了国家的利益，也违反了国家政策性的规定和单位内部的约定，根据《合同法》第五十二条的规定，损害国家、第三人利益的合同无效，故潘金爱与施永强的《房屋转让协议书》应为无效合同，而一审认定没有违反法律的禁止性规定是错误的。3.王国培与施永强所签订的《协议书》是虚假的。第一，王国培所提交的《起诉状》和《协议书》均载明其与施永强于2004年曾签订过书面协议，但其在庭审时，当庭自认与施永强未签订过任何书面协议，故王国培当庭的陈述与其所提交的《起诉状》和《协议书》自相矛盾，存在虚假性；第二，从王国培所提供的证据，均无法证明是其一直占有或使用涉案房屋；第三，本案施永强所提供的材料均无法证明是真实的施永强所交，在潘金爱当庭提交的《协议书》等材料存在虚假的质疑并要求鉴定时，一审法院也不对该问题进行处理，一审法院在没有任何证据能够证明王国培与施永强存在真实的房屋买卖关系的情况下，确认涉案房屋拆迁权益归王国培所有，无事实根据，是错误的。4.退一万步来说，即便王国培与施永强人存在房屋买卖关系，但在施永强与潘金爱的涉案房屋的物权存在纠纷，且未确权的情况下，未经过潘金爱同意，又把涉案房屋再次转让，即王国培与施永强的《协议书》严重损害了潘金爱的利益，根据《合同法》第五十二条的规定，损害第三人利益的合同无效，即该《协议收》无效，而一审法院确认该《协议书》合法有效是错误的。5.潘金爱与施永强的《房屋转让协议书》和王国培与施永强的《协议书》是两个独立合同的法律关系，潘金爱与王国培没有任何的合同关系，但一审法院在施永强未对潘金爱主张任何的涉案房屋的物权权益的情况下，以王国培与施永强的合同关系来确认潘金爱与施永强之间的合同权益，超出了审理范围，违反了不告不理的原则。6.本案王国培是以《房屋拆迁安置补偿合同纠纷》为案由来主张权益，但一审法院没经当事人同意，在潘金爱当庭提出异议的情况下，直接确认案由为《房屋买卖合同纠纷》存在程序违法。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误、程序违法、判决错误。为维护潘金爱的合法权益，特向贵院提起上诉，恳请二审法院查明事实，撤销一审判决依法改判驳回王国培的一审全部诉讼请求。   王国培答辩称，一.潘金爱不是本案一审的被告，仅为无独立请求权的第三人，与本案的审理结果无利害关系。因此，不能就本案的判决结果提起上诉，应当驳回潘金爱的上诉请求。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第八十二条“在一审诉讼中，无独立请求权的第三人无权提出管辖异议，无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉，被判决承担民事责任的，有权提起上诉。”之规定，本案一审审理的是王国培与施永强之间的房屋买卖合同纠纷。施永强在一审判决作出后，并未对一审判决结果提起上诉。因此，施永强本人是认可一审的判决结果的。无需一审法院对该《协议书》的真实性进行鉴定。因此，王国培与施永强签订的《协议书》是真实、合法的，一审法院认定的事实是清楚、正确的。二.本案中，涉案房屋早已被拆除，标的物已经灭失，不存在再对涉案房屋的归属问题进行确认的情形。事实上王国培在主张确认与施永强签订的《协议书》合法有效的基础上主张涉案房屋的拆迁安置补偿权益，是符合本案的案件事实的。根据我国《物权法》第十五条之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”可以确认王国培与施永强之间的房屋买卖合同关系早已成立并生效，涉案房屋无需进行确权，王国培与施永强之间的房屋买卖交易也无需潘金爱同意。潘金爱认为本案属于物权确认纠纷，需要进行确权。但物权确认纠纷，是指就物权的成立、内容及物权的归属而产生的纠纷，是确认之诉。本案中，涉案房屋早被拆除，标的物已经灭失，不存在再对涉案房屋的归属问题进行确认的情形。因此，潘金爱的主张实际上没有任何事实和法律依据。综上所述，一审法院认定的事实清楚，适用法律正确。潘金爱的上诉请求没有任何事实和法律依据，请求二审法院依法查明案件事实，驳回潘金爱的全部上诉请求，维持原判。   原审被告施永强未作书面陈述。   原审第三人陈泽义未作书面陈述。   原审第三人天涯区政府陈述称，一、涉案房屋属于三亚湾“阳光海岸”片区棚户区改造项目征收对象。2017年5月10日，三亚市天涯区人民政府作出《关于三亚湾“阳光海岸”片区棚户区改造项目房屋征收决定的公告》（天府〔2017)120号），同时以附件形式公布了《三亚湾“阳光海岸”片区棚户区改造征收补偿安置方案》（以下简称《安置方案》）。涉案房屋位于三亚市天涯区三亚湾路17号农业技术推广服务中心宿舍楼A栋，属于三亚湾“阳光海岸”片区棚户区改造项目征收对象。二、因合法产权人不明，天涯区政府依法对涉案房屋作出征收补偿决定。因合法产权人不明，天涯区政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《安置方案》的相关规定，于2019年3月21日作出天府征补决[2019]4号《三亚市天涯区人民政府房屋征收补偿决定书》（以下简称《征收补偿决定书》)。2019年6月25日至2019年6月27日，天涯区政府对农业技术推广服务中心宿舍楼A栋实施拆除。根据土地房屋权证（三土房（2000）字第07**）记载可知，农业技术推广服务中心宿舍楼A栋603房屋建筑面积为80.08㎡套内面积为69.33㎡,房屋为混合结构。天涯区政府依法委托评估公司对涉案房屋毛坯状态下的房屋价值、房屋装修价值进行评估后，作出《征收补偿决定书》。该征收补偿决定书明确了被征收人可以选择三种安置补偿方式。涉案房屋为混合结构，根据《安置方案》规定，按1:0.95的比例置换后，建筑面积为76.076㎡，套内面积为65.8635㎡。被征收人选择货币补偿方式的，按市原武装部安置区市场评估价22105元/㎡进行补偿，货币补偿款为1681659.98元。房屋室内装修及附属物补偿费为42253元，房屋搬迁补助费为3000元，房屋其他费为4300元。全部征收补偿款合计1731212.98元。被征收人选择产权置换的，按照涉案房屋的套内面积65.8635m2进行置换。如果选择东岸安置区、西瓜村芒果村安置区二期还可增加10%的套内面积，即可置换72.4499㎡的房屋。安置房屋交付前，天涯区政府按照3600元/户/月的标准向被征收人支付临时过渡安置费。被征收人选择产权置换与货币补偿相结合的方式的，被征收人可以选择用一部分建筑面积进行货币补偿，剩余套内面积进行产权置换。综上所述，天涯区人民政府依法开展房屋征收工作，在涉案房屋合法产权人不明的情况下依法作出了征收补偿决定。为避免征收出错导致国有资产流失，恳请人民法院查明案件事实，依法裁判。   王国培向一审法院起诉请求：1.判决确认王国培、施永强签订的《协议书》合法有效；2.判决确认位于三亚市天涯区三亚湾路三亚市农业技术推广服务中心宿舍楼A栋603房的拆迁安置补偿权益归王国培所有。   一审法院认定事实：本案争议房屋系三亚市天涯区三亚湾路农技中心宿舍楼A栋603房，是农技中心为解决职工住房问题集资建成，属单位集资房。潘金爱于1999年9月15日与农技中心签订《三亚市集资建房协议》参与集资建房所得。《三亚市集资建房协议》第十条规定，潘金爱按建筑安装成本全额集资的，产权归个人所有，居住满五年后，可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有；潘金爱部分集资的，产权比例按集资额占建筑安装成本比重确定，拥有部分产权即占有权、使用权、有限处分权和收益权，可以继承；居住满五年后可出售或出租，所得收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，其增值部分按产权比例分配；居住未满五年需要出售的，必须报经市房改办批准，才能提前依法进入市场。2000年4月25日三亚市人民政府向潘金爱颁发《土地房房屋权证》[三土房（2000）字第07**，载明“占有份额全部”“用途住宅用地”“使用权类型划拨”。2000年3月7日潘金爱（甲方）与（乙方）施永强签订《房屋转让协议书》，将涉案房屋转让给施永强，转让价64000元。《房屋转让协议书》第三条“双方责任”约定：1.双方达成协议后，甲方在乙方一次性交付64000元的当天，就把房屋的全部房产权交付乙方使用；2.甲方在领到房屋权证后就主动交给乙方；3.如果甲方不能办理房屋权证，乙方提出退房，甲方须把转让房屋费64000元退还给乙方；4.如果乙方需要办理权证过户手续，甲方协助办理，但过户手续的一切费用由乙方承担（包括营业税、契税、交易手续费、菜篮子基金、补交地价款等所有费用）。陈泽义作为“公证人”在《房屋转让协议书》上签字确认。同日，施永强向潘金爱支付购房款64000元。潘金爱将房屋交付给施永强居住。2001年4月10日潘金爱向施永强交付《土地房屋权证》，施永强向潘金爱出具《收条》载明：今收到潘金爱土地房屋房屋权证“三土房（2000）字第07**（原件），在未办理过户手续前，此证不能用于任何抵押等事宜。”2004年施永强通过陈泽义介绍，将涉案房屋转让给王国培，并委托陈泽义代收款。2004年3月28日陈泽义向王国培出具《收据》一张，载明：“现收到王国培交来购买房款一次性付清人民币柒万元整（70000.00元），原户主潘金爱座落三亚市河西区三亚湾路，地号04-35-4，图号CK097433，幢号**号或部位三亚市农业技术推广服务中心宿舍楼****，房产证号：（三土房2000字第XXXX号）”。施永强收到购房款后，将房屋及产权证原件交付给王国培。2017年5月份，天涯区政府发布《关于三亚湾“阳光海岸”片区棚户区改造项目房屋征收决定的公告》《三亚湾“阳光海岸”片区棚户区改造征收补偿安置方案》，对涉案房屋所在区域实施棚户区改造，涉案房屋属于被征收范围。因棚改工作人员多次就涉案房屋产权问题进行调查，但因房屋所有权人不明，征收人无法与被征收人签署房屋征收补偿安置协议，2019年3月21日天涯区政府对涉案房屋作出《房屋征收补偿决定书》[天府征补决（2019）4号]，列明补偿的各项费用标准，并要求被征收人在决定书公布之日起30日内携带房屋相关产权资料与天涯区政府办理房屋征收补偿手续，签订安置协议。现涉案房屋被天涯区政府拆除。2019年10月15日施永强（甲方）与王国培（乙方）补充签订《协议书》，内容为“甲、乙双方曾于2004年3月28日签订一份房屋买卖协议，因年久该协议书现已经丢失。现双方经协商一致，再次达成如下协议。一、甲、乙双方一致确认：甲方已在2004年3月28日将其所有的位于三亚市河西区三亚湾路三亚市农业技术推广服务中心宿舍楼A栋603房转让给乙方，乙方已享有该房屋的所有权。二、乙方已在2004年3月28日将购房款柒万元（70000.00）支付给甲方，由甲方指定人员陈泽义收取。三、甲方已在2004年3月28日当天将房屋交付给乙方使用至今，该房屋的所有权归乙方所有。四、现房屋已被三亚市人民政府征收，甲方对该房屋被征收后政府支付给乙方的补偿款归乙方所有无异议，今后甲方也不得对该征收补偿款提出任何异议。”2019年9月施永强出具一份《证明书》，证明其已于2004年3月28日收到陈泽义转交的购房款7万元。一审法院认为，房屋拆迁安置补偿合同纠纷，是拆迁人与被拆迁人已经签订合同，因合同履行发生的争议。本案当事人尚未与拆迁人天涯区政府签订拆迁安置补偿合同，故本案案由不宜确定为拆迁安置补偿合同纠纷。本案王国培主张确认与施永强的房屋买卖合同效力，并在此基础上主张拆迁安置补偿权益，根据最高人民法院《民事案件案由规定》的相关规定，本案由应确定为房屋买卖合同纠纷。涉案房屋系农技中心为解决本单位职工住房问题在国有划拨土地上建设的非营利性福利房，属单位集资房。根据当事人陈述及庭审举证的证据，本案涉及潘金爱与施永强签订的《房屋转让协议书》和施永强与王国培签订的《协议书》两份合同效力的认定问题。一.关于《房屋转让协议书》的效力认定。首先，对于集资房的转让国家有相关限制性规定，合同也约定转让需要满足一定的条件，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条之规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据,涉案《三亚市集资建房协议》虽有违国家的政策性规定和单位内部约定,但没有违反法律的禁止性规定,不能据此认定涉案《集资房转让协议》无效；其次，潘金爱已经于2000年4月25日就已经取得涉案房屋的产权证，涉案房屋已经进行合法产权登记，产权证载明潘金爱占有份额100%,可以证明涉案房屋依法可以进行市场交易流通。故《集资房转让协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，意思表示真实，属合法有效合同。根据《集资房转让协议》约定的内容以及双方履行合同的事实可知，潘金爱向施永强转让的并非是房屋的使用权，而是所有权，潘金爱主张转让使用权与查明的事实不符，应不予采信。二.关于《协议书》的合同效力问题。王国培为证明已经于2004年3月28日以7万元的价格向施永强购买了涉案房屋，提供了向施永强的委托人陈泽义支付7万元的收条并由其保存的涉案房屋的产权证原件，本案当事人施永强、陈泽义也自述了2004年王国培购买涉案房屋的事实经过，以上证据形成证据链，足以证明王国培已经于2004年3月28日购买涉案房屋的事实，双方存在真实的房屋购买合同关系。施永强购买涉案房屋后已实际居住，其享有取得案涉房屋所有权的物权期待权,在涉案房屋已经完成确权登记的情况下,施永强可以通过补缴土地出让金等方式完成产权变更登记手续,因此施永强实现该权利不存在法律上的障碍。施永强将房屋转让给王国培是对涉案房屋物权的自主处置，双方当事人意思表示真实，王国培已经向施永强支付全部购房款，施永强也已经将房屋和相关产权证明交付给王国培，双方的权利义务已经实际履行。2019年10月15日王国培与施永强签订的《协议书》，只是对双方已经完成的交易行为的书面确认，意思表示真实，其内容没有违反法律、行政法规的规定，王国培要求确认《协议书》合法有效，应予支持。《协议书》约定，涉案房屋被政府征用，补偿费归王国培所有，与施永强无关。王国培基于与施永强存在的房屋购买合同关系，并以书面《协议书》确认了取得对涉案房屋依法占有、使用、收益和要求施永强协助办理不动产登记的权益，王国培基于买卖行为享有涉案房屋的不充分物权，而房屋拆迁权益系基于物权延伸而来的财产权，属于财产性权益，双方约定转让财产性权益未违反法律规定。本案中，虽然天涯区政府尚未与任何一方签订拆迁安置补偿协议，但涉案房屋已被天涯区政府纳入征收范围，天涯区政府已经作出征收补偿安置方案和征收补偿决定，涉案房屋将来必然会产生相应的拆迁权益，该权益真实存在。现实中，因房屋产权存在争议，政府部门也不会与任何一方签订拆迁安置补偿协议，如需以签订拆迁安置补偿协议为前提才能主张拆迁安置补偿权益也与实际情况不符，不利于保护当事人的合法权益。潘金爱、施永强已经基于买卖行为获得涉案房屋购房款，涉案房屋拆迁后损害的是王国培对涉案房屋的占有、使用等权益，王国培诉求确认涉案房屋拆迁权益归其所有符合双方约定，也符合权利义务对等原则。综上，王国培诉求确认涉案房屋的拆迁权益归其所有应予支持，至于房屋拆迁权益包含哪些具体内容应当以政府部门最终作出的认定为准。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第四十二条第（一）款、第（三）款之规定，判决：一.确认王国培与施永强于2019年10月15日签订的《协议书》合法有效；二.确认位于三亚市天涯区三亚湾路三亚市农业技术推广服务中心宿舍楼A栋603房的拆迁安置补偿权益归王国培所有。   本院经审理查明，本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为：1.潘金爱是否享有上诉权问题；2.涉案房屋的买卖合同效力问题。   关于潘金爱是否享有上诉权问题。潘金爱系涉案房屋原产权人，对涉案房屋享有法律上的独立请求权，其在一审中虽未提出独立的诉讼请求，但其在一审陈述中已提出反对王国培诉求的观点，一审判决结果虽然没有判决潘金爱承担法律责任，但判决结果与潘金爱存在利害关系，据此，潘金爱对本案享有上诉权。   关于涉案房屋的买卖合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”；第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自已的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”；第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，潘金爱对其与施永强签订《房屋转让协议书》、已收施永强全部房屋转让款并将涉案房屋交付给施永强的事实均没有异议；施永强对其与王国培签订房屋转让《协议书》、已收王国培全部房屋转让款并将涉案房屋交付给王国培的事实均没有异议（从施永强一审中的答辩状、说明及收到一审判决后没有上诉等证据中可得出此结论），且根据查明的事实，潘金爱享有涉案房屋100%的产权，上述《房屋转让协议书》、《协议书》均是当事人根据自愿原则签订的协议，是双方真实意思表示，属依法成立的合同，自成立时生效。关于潘金爱上诉主张施永强与王国培的转让行为损害国家利益、第三人利益而无效的问题。在上述房屋转让过程中，除出卖方没有履行房屋过户的手续外，买受方均已履行完毕转让合同的主要义务，即付完全部转让款。在潘金爱与施永强的转让行为中，潘金爱已实际取得合同对价利益，施永强与王国培的转让行为不存在损害其利益的情形。另外，潘金爱上诉主张其与施永强之间仅存在使用权转让而非所有权转让与事实不符。至于潘金爱上诉主张的施永强与王国培的转让行为损害国家利益问题，主要是指涉案房屋的土地出让金缴交问题，因涉案房屋已拆除，现政府正在履行征收补偿手续之中，该如何补偿权利人，可由政府根据涉案房屋的实际情况，依法处理，亦不存在损害国家利益情形，即施永强与王国培的转让行为不存在合同法第五十二条规定的合同无效的情形，双方应按照合同法第六十条规定全面诚信履行。一审法院根据诚信履行原则，确认施永强与王国培的房屋转让协议合法有效并确认涉案房屋拆迁补偿权益归王国培所有，认定事实与适用法律正确。   另外，关于案由的问题，一审法院根据王国培的一审诉讼请求，经过审理，重新确定符合当事人诉求的案由，符合法律规定。   综上所述，潘金爱上诉请求理由不充分，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费200元（上诉人潘金爱已预缴），由上诉人潘金爱负担。   本判决为终审判决。   审判长 黄卫南   审判员 左家锋   审判员 李宝鹏      二〇二〇年十二月十二日   法官助理 苏桂凡   书记员 谢材余   附相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。