四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终1483号 上诉人（原审原告）：何念君，男，1955年11月14日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人（特别授权）：焦平，四川贤博律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：全显翔。 被上诉人（原审被告）：遂宁市天贸房地产开发有限公司，住所地遂宁市城区德胜路**，统一社会信用代码915109037089948563。 法定代表人：袁明秀。 委托诉讼代理人（特别授权）：胡兵，四川弘维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代玉华。 上诉人何念君因与被上诉人遂宁市天贸房地产开发有限公司（以下简称：天贸公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2020）川0903民初4849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 何念君上诉请求：1.撤销（2020）川0903民初4849号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定“上诉人提供的证据不足以证明双方之间形成商品房买卖合同关系”系认定事实不清，上诉人与被上诉人建立商品房买卖合同关系的证据确凿充分。本案上诉人与被上诉人于2003年12月5日签订了《商品房买卖合同》，合同并未违反法律法规的强制性规定或社会公共利益，且合同对购房数量等必要内容都进行了明确约定，被上诉人签字并加盖了公司公章，双方当事人在合同签订后也对该合同进行了公证，该合同显然是上诉人与被上诉人双方的真实意思表示。同时上诉人已经支付了全部购房款，被上诉人也出具了相应的收据，上诉人已经履行了作为买受人的全部义务。2.一审判决认定“上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，其性质可能为商品房买卖，亦可能为让与担保”系认定事实不清，上诉人与被上诉人之间形成商品房买卖合同关系，双方并未建立让与担保关系。3.一审判决查明事实中，第6页第4段至第7页第1段仅为被上诉人单方陈述，无事实及法律依据；第7页第2段至第8页第1段与本案无关联性。 天贸公司答辩称：1.上诉人与天贸公司签订的案涉商品房买卖合同应属于双方“名为商品房买卖合同，实为借款担保合同”的让与担保合同，双方基础法律关系实质上是民间借贷引起的让与担保合同关系而非商品房买卖合同关系；2.案涉商品房买卖合同仅仅是用作民间借贷担保，双方的合同约定也体现了让与担保性质，该合同不具备商品房买卖合同法律效力，依法应属无效合同；3。上诉人2020年方才向法院起诉，已远过诉讼时效。综上，上诉人何念君的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 何念君向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除原被告于2003年12月5日签订的《商品房买卖合同》；2.请求依法判令被告向原告返还购房款本金500000元并支付资金占用利息（资金占用利息以500000元为本金，从2003年12月6日计算至购房款本金付清之日止。其中2019年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款利率为标准；2019年8月20日后按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准）；3.请求依法判令被告向原告赔偿损失1500000元（具体损失金额以鉴定评估报告为准）；4.请求依法判令被告承担向原告支付500000元（购房款一倍）的赔偿责任；5.本案诉讼费、鉴定费等由被告承担。 对当事人双方无争议的事实，一审法院确认如下： 1.2013年12月5日，何念君与遂宁市天贸房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：2003-14-07），约定遂宁市天贸房地产开发有限公司将位于船山区油房街临江花园小区14＃楼底层2＃、3＃、10＃、12＃、13＃及位于临江花园小区××＃楼××层××＃××＃××＃××＃××＃营业房合计建筑面积411.4㎡出售给何念君，单价为1215.36元／㎡，合同对于买受人逾期付款违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、房屋交接、产权登记等均未作约定。同日，双方就该合同办理了公证。 2.2003年12月5日，遂宁市天贸房地产开发有限公司为何念君出具了收据一张，收据上记载“收到何念君购房款500000元转账付讫”，收款人袁秀君。 3.合同约定的其中9间门面已登记至谢周芳、肖春花、杨尧光、陈治桥等人名下，登记时间部分为2009年，部分为2014年，还有部分为2015年。 对于双方争议的事实，一审法院查明如下： 何念君系遂宁宏业房地产开发有限公司及遂宁市鑫安建筑工程有限公司的法定代表人，袁秀君系遂宁市天贸房地产开发有限公司股东。2003年12月5日，遂宁市鑫安建筑工程有限公司向袁秀君转账500000元，备注为工程款。何念君陈述前述款项即为购房款，不管是以谁的名义支付以什么款项名义支付，都是支付的购房款，与收据确认的性质一致；遂宁市天贸房地产开发有限公司陈述前述款项为借款，且该借款已经偿还，且收据上记载的“转账收讫”购房款，而除该借款外，何念君从未以银行转账方式支付过购房款。 遂宁市天贸房地产开发有限公司陈述：1.2003年，因遂宁市天贸房地产开发有限公司经营需要资金周转，向遂宁市城市信用社申请贷款500000元，但由于案涉房屋未办理所有权登记无法办理抵押，遂未能办理贷款；2.李天林时任遂宁市城市信用社总经理，其出于支持遂宁市天贸房地产开发有限公司发展及赚取高额利息的目的，愿意个人提供借款，但其身份不宜直接出面，遂委托其亲兄弟李宁林作为出借人，但由于李天林与遂宁市天贸房地产开发有限公司关系不深，其信任当时与遂宁市天贸房地产开发有限公司合作开发临江花园6号楼项目的何念君，李天林遂将何念君叫到李宁林经营的米市街天润茶楼，由何念君与遂宁市天贸房地产开发有限公司、李宁林三方达成由李宁林出借500000元（借期半年，月利率6%，借款时支付利息180000元，实际借款320000元）给何念君，再由何念君将借款500000元转付与遂宁市天贸房地产开发有限公司，由何念君与遂宁市天贸房地产开发有限公司办理借款手续的共识；3.达成共识后，遂宁市天贸房地产开发有限公司向何念君出具了借款500000元的借条，同时以案涉房屋作为借款担保。此后，何念君提出无证门面担保无效，要求遂宁市天贸房地产开发有限公司再签订一份500000元的商品房买卖合同作为还款保证，让何念君对李家有个交代，故此，双方签署了合同，并按照500000元的总价倒推出单价1215.36元/㎡，并进行了公证；4.2003年12月5日，遂宁市鑫安建筑工程有限公司将借款500000元支付给了遂宁市天贸房地产开发有限公司（遂宁市天贸房地产开发有限公司的代玉华在街市花园支付给了何念君现金180000元作为半年的利息），除此之外，遂宁市天贸房地产开发有限公司还向何念君借款500000元，均已偿还。 （2008）遂中民初字第00016号民事判决书“经审理查明”中记载：2004年7月5日，遂宁市天贸房地产开发有限公司给宏业公司出具一份收条，委托宏业公司将款项支付遂宁市天贸房地产开发有限公司借李宁林借款500000元，借何念君借款500000元；2004年7月30日，宏业公司代遂宁市天贸房地产开发有限公司付给李宁林借款500000元。遂宁市天贸房地产开发有限公司陈述，遂宁市天贸房地产开发有限公司向李宁林借款500000元至此已清偿。 遂宁市天贸房地产开发有限公司陈述，遂宁市天贸房地产开发有限公司与谢周芳等人的商品房买卖合同多数系办理产权登记时补签形成。商品房买卖合同记载的出售时间为2004年、2006年、2007年、2009年等，其中2004年3月20日出售给陈治桥14栋底层营业房单价为2100元/㎡，总价为113337元，2004年6月8日出售给谢国芳14栋底层营业房单价为2400元/㎡，总价82944元。合同体现出的特点包括：1.房价随着年份越往后总体呈增长趋势；2.通常单价均为整数，如2100元/㎡、2400元/㎡、2800元/㎡、3160元/㎡，成交总价根据房屋面积计算呈现出零数（精确到个位数）；3.部分合同约定了交房时间，交房时间与合同签订时间为同一时间，部分合同未约定交房时间，且未约定交房时间的合同多体现为总价，无单价约定。遂宁市天贸房地产开发有限公司陈述：前述房屋在2003年时已是满足交付条件的现房，已经实际交付给买受人使用，只是未办理产权登记，所以部分合同的交房日期与合同签订日期一致，签合同就交房；部分合同只有总价没有单价的可能为安置还房。 何念君陈述，其于2019年5月9日开始将其占有的房屋出租给宏业公司使用。遂宁市天贸房地产开发有限公司陈述何念君占有的两处房屋是在合作开发临江花园期间出借给宏业公司作为办公室使用。2020年1月，案外人肖春花及肖恬均向一审法院提起诉讼，要求宏业公司腾退其占用的临江花园14栋1层6号（从北向南数13号、从南向北数6号）营业房及7号（从北向南数12号、从南向北数7号）营业房，法院作出生效裁判判决宏业公司予以腾退。 2020年7月3日，何念君向遂宁市天贸房地产开发有限公司及代玉华送达了催告函，要求对商品房买卖合同中约定的门面进行交付并办理产权登记。何念君陈述，因双方基于联合开发一直有纠纷，故遂宁市天贸房地产开发有限公司一直不予交付门面及为何念君办理产权登记。遂宁市天贸房地产开发有限公司陈述：门面于2004年开始就已逐步出售给他人并由他人实际占有使用，且其他门面就在宏业公司及何念君占有的门面旁边周围，何念君明知该事实却从未向遂宁市天贸房地产开发有限公司提出过要求使用合同中约定的门面或办理产权登记。2014年8月14日，遂宁市天贸房地产开发有限公司为宏业公司办理了船山区油坊街商业用房登记。遂宁市天贸房地产开发有限公司陈述：何念君主张因双方存在纠纷故不为何念君办理登记与事实不符，实际上，在2014年即遂宁市天贸房地产开发有限公司与宏业公司纠纷期间，遂宁市天贸房地产开发有限公司仍为宏业公司办理了产权登记。 一审法院认为，何念君持有由何念君与遂宁市天贸房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同并对此予以了公证，根据合同名称及内容，记载为遂宁市天贸房地产开发有限公司将案涉门面出售给何念君，遂宁市天贸房地产开发有限公司支付对价500000元。遂宁市天贸房地产开发有限公司辩称该合同系为借款500000元所提供的让与担保。对此，一审法院分析如下：就商品房买卖合同及签署商品房买卖合同为借款提供担保两种情形而言，两者在外在表现形式上，均可能同样体现为双方（出卖方与买受方或出借人与借款人）签订商品房买卖合同。两者之间的不同之处可能表现为：从目的上来说，商品房买卖合同系以取得商品房所有权为目的，让与担保是以保障还款为目的；从金额上来说，商品房买卖合同所约定的价款为房屋售价，让与担保所形成的商品房买卖合同上所约定的价款通常为借款本金（或借款本息）；从合同履行上来说，商品房买卖合同买受人的权利为使用房屋并办理产权登记等权利，让与担保合同出借人的权利为未按期偿还借款时以该房屋价值清算受偿；从房屋是否交付使用来说，商品房买卖合同买受人以占有使用房屋为常态，让与担保合同借款人通常不实际占有使用房屋；从最终履行形态上来说，商品房买卖合同一般以房屋办理产权登记为履行完毕，让与担保合同一般以借款清偿完毕为合同终止的表现形式。 就本案而言，何念君与遂宁市天贸房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，其性质可能为商品房买卖，亦可能为让与担保。结合合同签订、合同内容、合同履行情况等来看：第一，本案合同签订的形式不符合商品房买卖合同一户一合同的表现形式，而是将十个门面约定在一份合同之中，合同对于房屋交付时间及办证期限等关乎买受人切身利益的事项均未进行约定；第二，合同约定的单价表现形式为零数，既不符合商业惯例，也与其他合同约定的出售单价特征明显不同；第三，合同约定的购买单价显著低于出售给其他案外人的单价，但何念君对于低价出售没有作出合理解释和说明；第四、500000元款项系由案外的公司以工程款的名义转付给遂宁市天贸房地产开发有限公司股东个人账户，从转账的形式上不足以表明系何念君向遂宁市天贸房地产开发有限公司支付购房款；第五、合同签订后，除两处门面外，对于其余八处门面何念君均未占有使用，且何念君未提供任何证据证明其在应知其余八处门面都已由其他人使用长达十数年期间，向遂宁市天贸房地产开发有限公司要求过房屋交付或办理产权登记，直至2020年才发出催告函要求交付房屋和办理产权登记，该情形明显与常理不符。综合以上情形，何念君虽持有商品房买卖合同及收据，但前述证据尚不足以证明双方之间系形成商品房买卖合同关系，何念君应承担举证不能的不利后果。因此，对于何念君所提出的诉讼请求，一审法院不予支持。同理，对于何念君提出的评估申请，一审法院亦不予准许。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告何念君的全部诉讼请求。案件受理费减半收取13400元，由何念君负担。 本院二审期间，上诉人何念君围绕其上诉请求依法提交了以下证据：第一组：2004年7月5日天贸公司出具给遂宁市宏业房地产开发有限公司的《收条》、李宁林2004年7月30日出具给宏业公司的收条以及宏业公司付款的银行转账单。第二组：关于李宁林出借借款给天贸公司的说明、李宁林出具说明的照片以及李宁林的身份证复印件，上列两组证据拟共同证明宏业公司已代天茂公司偿还了天贸公司向李宁林的50万元借款的事实。第三组：《内资企业登记基本情况表》、李天林的《情况说明》及李天林居民身份证复印件，拟证明遂宁市城市信用社有限责任公司正式成立于2014年2月3日，李天林并非该公司的法定代表人。李天林与李宁林不是亲兄弟关系，李天林对李宁林与天贸公司的借款关系不知情，天贸公司在一审中所作的陈述是虚假的。第四组：上诉人何念君《申请法院调取证据申请书》。被上诉人天贸公司质证认为，对第一组证据中收条的真实性无异议，其余证据都是复印件，不能作为证据使用；对第二组、第三组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认证意见：双方对第一组证据中2004年7月5日天贸公司出具的收条均无异议，本院予以确认。李宁林2004年7月30日出具给宏业公司的收条以及宏业公司付款的银行转账单能够与本院生效判决认定的事实相互印证，本院予以确认。第二组、第三组证据系证人出具的说明，因证人未能到庭作证，故不符合证据规则要件，本院对该证据的效力不予确认；第四组材料不属于民事诉讼证据，本院不予认定。 对于一审查明的双方当事人无争议的事实，本院予以确认。 另查明，何念君系遂宁宏业房地产开发有限公司及遂宁市鑫安建筑工程有限公司（以下简称鑫安公司）的法定代表人，袁秀君系遂宁市天贸房地产开发有限公司股东。2003年12月5日，鑫安公司向袁秀君转账500000元，备注为工程款。 又查明，（2008）遂中民初字第00016号民事判决书“经审理查明”中记载：2004年7月5日，遂宁市天贸房地产开发有限公司给宏业公司出具一份收条，委托宏业公司将款项支付遂宁市天贸房地产开发有限公司借李宁林借款500000元，借何念君借款500000元；2004年7月30日，宏业公司代遂宁市天贸房地产开发有限公司付给李宁林借款500000元。 本院认为，根据诉辩双方意见，本案二审争议焦点为案涉商品房买卖合同的性质应当如何认定。本案中，上诉人何念君提交了经公证的《商品房买卖合同》，被上诉人天贸公司出具的收据，鑫安公司还向袁秀君转账500000元（备注为工程款）。但双方对债权债务的性质各执一词，上诉人主张是商品房买卖，被上诉人则主张是让与担保，双方均未能提供足以证明自己主张或足以反驳对方主张的证据。在双方证据均有缺陷的情况下，应当结合当事人提交的证据，探究《商品房买卖合同》签订时合同当事人的真实意思表示，进而对合同当事人之间法律关系的性质作出判决。从案涉《商品房买卖合同》的内容、履行情况等证据上看，双方缔约的真实意思表示并非以取得案涉商铺所有权为目的，而是为了担保债权的实现，案涉合同实质上是让与担保合同。理由如下： 本案存在着有悖于一般商品房买卖合同的情形。首先，案涉《商品房买卖合同》中约定涉案商铺价格为每平方米1215.36元，该单价是用50万元除以411.4平方米得出。面积、单价、总价款三者之间出现如此关系，是一般商品房买卖合同所少见的。此外，同时期其他商品房买卖合同约定的单价从2100元至3160元不等，案涉商铺的单价明显低于其他买卖合同约定的价格，并不符合商品房买卖交易中开发商合理的让利幅度，反而与民间借贷用于担保的房地产作价通常低于市场出售价格的特点吻合。其次，案涉商铺早已具备交付条件，但双方签订的《商品房买卖合同》中却未对房屋交付时间及办证期限等关乎买受人切身利益的事项进行约定。即便当时存在无法办理产权登记等客观因素，但何念君作为购房者，其无论是将案涉商铺用于自营还是出租，均可以要求天贸公司先交付商铺，再对办证等问题另行协商。何念君主张根据合同约定，房屋交付应当先由天贸公司发出可交付的书面通知，双方再履行交付手续。但通常而言，房屋买受人不可能在开发商十余年没有交付房屋的情况下被动地等待开发商发出通知而不主动行使作为房屋买受人的权利。现有证据无法反映何念君在合同签订后的十几年内有向天贸公司要求过交付或办理产权登记的事实。因此，在被上诉人天贸公司一直未交付房屋的情况下，上诉人何念君作为购房人，其既不向被上诉人主张权利，又不在合理期限内向人民法院提起诉讼，亦不符合常理。最后，500000元款项系案外人鑫安公司支付给被上诉人天贸公司股东个人账户，且该款备注为工程款，并不符合通常商品房买卖的交易方式。何念君虽为案外人鑫安公司的法定代表人，但鑫安公司与何念君系不同的法律主体，何念君一审提交的转账支票并不足以证明案外人鑫安公司所转的500000元系何念君向天贸公司支付的购房款。 天贸公司与何念君、案外人李宁林之间存在数笔50万元的经济往来。从现有证据以及双方当事人在一审、二审中的陈述看，天贸公司与案外人李宁林之间的500000元借款最迟应形成于天贸公司与何念君签订《商品房买卖合同》当日，再结合本案案涉《商品房买卖合同》存在的诸多不合理因素，本院据此认为天贸公司关于李宁林先借款给何念君，再由何念君将500000元借款转借给天贸公司的主张具有更高的合理性，即天贸公司与何念君之间有存在民间借贷关系的合理基础。 综上，根据民事诉讼高度盖然性的证明标准，本案认定何念君与天贸公司签订《商品房买卖合同》的真实意思并非是建立真实的商品房买卖合同关系，而是意图对借款债务设立让与担保，更具有合理性。一审法院认定何念君提交的证据“不足以证明双方之间系形成商品房买卖合同关系”并无不当。 现案外人李宁林与天贸公司之间的债权债务关系已经本院生效民事判决确认消灭，且李宁林于2004年7月30日出具的收据，认可收到遂宁市宏业房地产开发有限公司代天贸公司归还其出借的500000元款项，其与天贸公司之间不存在债权债务关系，故何念君与天贸公司为保证该民间借贷合同的履行，而签订的用于担保的案涉商品房买卖合同也应于2004年7月30日随主债权消灭。故在案涉商品房买卖合同业已消灭的情况下，何念君再基于该合同请求解除合同返还本金及利息、支付违约金的上诉请求，于法无据，本院不予支持。 综上所述，上诉人何念君的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26800元，由上诉人何念君负担。 本判决为终审判决。 审判长  任红兵 审判员  周 歧 审判员  杨怡伶 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  唐 芸