湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终13016号上诉人（原审被告）：湖南凤美酒店管理有限公司，住所地湖南省长沙经济技术开发区东四路**方略90公馆****商铺。法定代表人：刘威，总经理。委托诉讼代理人：张宇，湖南楚文律师事务所律师。委托诉讼代理人：周浪舟，湖南楚文律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：罗南，女，1994年6月14日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：徐炯，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。上诉人湖南凤美酒店管理有限公司（以下简称凤美酒店)因与被上诉人罗南房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2020）湘0121民初7569号民事判决提起上诉。本院于2020年12月2日立案受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人凤美酒店向本院提出上诉请求：1.撤销（2020）湘0121民初7569号民事判决第一、二、四项，依法改判驳回罗南的诉讼请求；2.本案诉讼费用由罗南承担。事实与理由：1.罗南径行解除租赁合同，系对约定解除权的滥用。根据双方签订的《90公馆房屋租赁合同》第九条第二款的约定，罗南可以通过直接扣除保证金并通知凤美酒店补足的形式主张租金，行使约定解除权不合适。且凤美酒店延迟支付租金的情节轻微，在仅仅延迟一个月未支付情况下，罗南就通知解除合同，系滥用约定解除权。再次，延迟支付租金发生在新冠疫情期间，凤美酒店作为长期租赁房屋作为公寓酒店，合同双方是利益共同体。2.凤美酒店于2020年8月11日向罗南支付了两笔租金，说明本案租赁合同继续履行的基础并未动摇，罗南收取租金的合同目的完全能够实现。3.如罗南要求解除合同，势必影响酒店同层其他业主甚至全体业主的利益。凤美酒店共4层，每层28间，凤美酒店投入巨资进行了装修，并统一经营管理，涉案的罗南的房屋系酒店整体经营不可分割的一部分。4.合同法理论及类案判例，均认定对约定解除权的行使需进行必要限制。约定解除权系形成权，应当遵循诚实信用原则和禁止权利滥用。罗南向一审法院起诉请求：一、罗南与凤美酒店解除《租赁合同》，凤美酒店归还房屋，并于3日内腾空房屋；二、凤美酒店向罗南支付拖欠的租金2285.5元（2020年4月1日至2020年6月15日）；三、凤美酒店向罗南支付拖欠的租金，从2020年6月15日至租赁房屋返还之日，按照1000元每月的标准计算；四、凤美酒店承担诉讼费用。一审法院查明事实：（甲方，出租方）罗南与（乙方，承租人）凤美酒店签订一份《90公馆房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定：一、承租，1.甲方同意将坐落在长沙市国家经济开发区东四路22号方略90公馆1栋1724号房屋，租赁产权面积约41.46平方米。2.乙方承租该房屋主要用于经营公寓酒店，未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更该房屋的经营业态。3.物业交付标准：毛坯房交付，详见附件一毛坯房交付标准。二、租赁期，租赁期从2018年7月1日至2031年10月30日止，共计13年。三、租赁房屋的承租金、物业费及递增标准，1、租金标准：2016年11月1日至2018年10月30日每平方米单价为20元，2018年11月1日起每年租金递增5%（详见列表），2019年11月1日至2020年10月31日，每平方米单价为22.05元；2020年11月1日至2021年10月31日，每平方米单价为23.15元。前述租金不含税费。2.物业费标准，在租赁期间，甲方聘请长沙紫都物业管理有限公司提供物业管理服务，乙方承担租赁物业相关的物业管理费、卫生费等费用。物业管理费按本物业住宅收费标准为2元每平方米每月，水电费按规定的收费标准由乙方承担，并于每个月的10日前付清上个月的费用。3.租金及物业费缴费时间，房屋租金按季度结算，由乙方在每季度届满前10日内将下季度租金和物业服务费，分别向甲方和物业公司一次性缴纳。4.起租期，该房屋租金起租日从2018年7月1日开始计算。5.水费、电费及其他费用，乙方同意在承租期内，每月按独立安装的计量或流量表或其他甲方出示的票据，由乙方按本物业住宅收费标准向物业管理公司缴纳水、电、燃气、电话、闭路电视系统等发生的费用。七、房屋的返还，1.乙方应在合同终止日或双方协商约定的时间，与甲方结清本合同项下所有欠付款并将该房屋交还给甲方。2.合同终止或解除之日，乙方遗留在该房屋内的任何装饰、家具、设施设备均视为乙方放弃的物品。甲方有权利自行处理，乙方对此没有异议。同时甲方有权利向乙方追讨因清除、清理、处理前述物品所产生的所有费用。3.如乙方在合同期满或解除之日，以及双方另行约定终止的时间没有向甲方交还房屋，则甲方有权强行收回该房屋。八、双方其他权利与义务，（二）乙方，3.在承租期内，乙方应负责承租房屋及该范围内设备设施的管理和维护、维修，并承担由此发生的所有费用，以保证正常经营。十一、合同解除与终止，1.本合同将因下述任一事件之发生而解除：（1）在承租期内，一方向另一方书面申请或请求，并经另一方书面确认和同意。（2）在承租期内，一方因出现本合同约定的违约行为致使本合同不能履行，并由另一方给予书面通知。十二、违约责任，3.乙方逾期支付租金或任何费用达30日，甲方可直接通知乙方解除本合同，且已收取的租金等款项不予退还。合同还约定了续租条款、适用法律及争端解决等事项。2018年5月16日，（买受人）罗南与出卖人长沙方略房地产开发有限公司签订一份《长沙县商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为坐落于方略90公馆第1幢19层1724号房屋，规划用途为住宅。该商品房建筑面积41.46平方米。罗南提供的一份2018年4月27日加盖湖南梦成地产经纪有限公司财务章的《收据》，载明收到“罗南交来方略90公馆公寓1栋1724公寓装修费20000元。”长沙县泉塘街道（长沙经济技术开发区）东四路22号方略90公馆1724号房屋属于罗南所有，已经办理不动产权证。罗南提供了建行个人账户收入交易明细及房租转账记录，房租已交至2020年3月31日。2020年4月6日、7日，罗南通过短信向凤美酒店王新成催要租金，2020年5月2日，罗南到凤美酒店前台，送达了《解除合同通知书》，并于同日将《解除合同通知书》在出租的房间门上张贴。案件审理中，经一审法院做工作，2020年8月11日，凤美酒店向罗南支付两笔租金915元和1828元。罗南表示转账属实，但已经原路退还租金，经质证，凤美酒店认可已经退款。2020年8月5日，长沙紫都物业管理有限公司出具一份《证明》，载明：长沙市国家经济开发区东四路22号方略90公馆（隶属于长沙方略房地产开发有限公司），主楼17、18、19、20（共计四层），每层28间，产权面积4700平方米，于2014年4月将毛坯房租赁给现酒店股东装修经营，装修期为三个月，租赁期15年，物业管理费2元每平方米，酒店、物业双方诚信合作至今。长沙方略房地产开发有限公司（出租方，甲方）与湖南如家酒店管理有限公司（承租方、乙方）签订一份《方略90公馆房屋租赁合同》，约定：一、承租，1.甲方同意将坐落在长沙市国家经济技术开发区东四路22号方略90公馆主楼17、18、19、20（共计四层），每层28间，租赁产权面积约4700平方米。2.乙方承租该房屋主要用于经营湖南如家公寓酒店。3.物业交付标准，毛坯房交付。二、租赁期，租赁期从2014年4月15日至2029年3月14日止，共计15年。2.乙方应于2014年4月15日内前往甲方接受房屋。合同还约定了承租金、物业费及递增标准，房屋的返还等等条款。凤美酒店提供一份2020年1月25日长沙县新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部文件《关于进一步做好全县新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的禁止令》，“二、全面禁止各类演出、赛事、论坛、展会等大型活动；景区、景点、民宿、农庄一律暂停对外营业”等。2020年8月23日，湖南如家酒店管理股份有限公司出具一份《证明书》，载明:凤美酒店已于2014年加盟我公司旗下酒店，通过资质审核符合我公司加盟要求，并授予其在90公馆所使用湖南如家酒店品牌之权利，有限期自2014年4月15日至2029年3月14日。凤美酒店提供了2019年1月1日至2019年4月30日湖南品家星沙店收款报表及2020年1月1日至2020年4月30日湖南品家星沙店收款报表，用以证明疫情对酒店生意造成了影响。凤美酒店陈述，之前是加盟的湖南如家酒店，加盟如家酒店以后的名称是品家酒店。罗南陈述，案涉租赁房屋未收回，仍由凤美酒店在使用、经营管理。一审法院组织调解，未果。一审争议的事实及认定：一、本案中《租赁合同》是否解除的问题及解除合同后的处理问题。罗南认为，根据租赁合同约定，凤美酒店未能如期支付租金，超过30天的，罗南有权单方解除租赁合同。凤美酒店不同意解除租赁合同。经审查，一审法院认为，依据《租赁合同》第三条租金缴费时间、第七条房屋的返还、第十一条合同解除与终止及十二条违约责任的约定，“房屋租金按季度结算，由乙方在每季度届满前10日内将下季度租金向甲方一次性缴纳”，凤美酒店未及时足额支付租金，存在违约行为，罗南作为出租人有权解除合同，并要求承租人腾空房屋及返还房屋。本案中，凤美酒店拖欠租金，致使罗南的合同目的不能实现，合同约定的解除条件已成就，因此，罗南得以享有和行使合同约定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除。”由此，一审法院确认罗南与凤美酒店之间的《租赁合同》已于2020年5月2日解除。合同解除以后，凤美酒店理应结清水电费、物业费等费用，腾空房屋并向罗南交还房屋。鉴于凤美酒店拖欠租金的违约行为，其辩解意见，一审法院不予采信。二、房屋装修费的处理问题。凤美酒店认为，承租的是毛坯房，投资装修了，如果解除合同，罗南要承担装修费。罗南认为，已经支付20000元装修费给开发商，已经支出装修费。经审查，一审法院认为，凤美酒店关于装修费的诉求，并未提起反诉，双方存在争议，本案审理的系租赁合同纠纷，装修合同纠纷与租赁合同纠纷属于不同的法律关系，凤美酒店可以与罗南协商处理，协商不成，另案诉讼。三、凤美酒店要求减免2个月租金的处理问题。凤美酒店认为，2020年1月新冠肺炎疫情暴发，疫情的影响导致严重亏损，请求减免2个月的租金。罗南认为，不同意减免租金，应按照租赁合同履行义务。一审法院认为，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》一、关于合同案件的审理6“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”2020年1月至今的新冠肺炎疫情对世界和我国的经济影响深远，第一季度我国经济下行，第三产业（餐饮、航空、酒店，旅游等）深受重创，部分企业倒闭、裁员。本案中，凤美酒店租赁罗南的房屋用于经营酒店，疫情期间，人流、物流暂停，疫情对凤美酒店的经营造成重大影响，经综合考量，一审法院对其要求减免2个月租金的诉讼请求，予以支持，本案中减免2020年4月、5月的租金。一审法院认为，罗南与凤美酒店签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同约定的内容不违反法律强制性规定，合法有效，各方当事人均应依照合同的约定履行义务。一、关于罗南要求与凤美酒店解除《租赁合同》并由凤美酒店腾空房屋、归还房屋的诉讼请求，如上文分析，一审法院确认双方签订的租赁合同已于2020年5月2日解除，其他的诉讼请求，均予以支持。二、关于罗南要求凤美酒店支付拖欠的2020年4月1日至2020年6月15日的租金2285.5元的诉讼请求，如上文分析，一审法院同意减免2个月的租金，即减免4月、5月的租金，支持6月份的租金，为便于计算，一审法院支持截止到2020年6月30日的租金914.2元。三、关于罗南的第三项诉讼请求，一审法院已将租金支持到2020年6月30日，故未付租金从2020年7月1日开始起算，参照租赁合同关于租金计算标准的约定，从2020年7月1日至2020年10月31日，按照914.2元每月的标准计算，租金为3656.8元，截止到2020年10月31日的应付租金为4571元。从2020年11月1日至房屋返还之日，按照959.8元每月的标准计算租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条、第八十八条之规定，一审判决：一、确认罗南与湖南凤美酒店管理有限公司签订的《90公馆房屋租赁合同》已于2020年5月2日解除；二、湖南凤美酒店管理有限公司于判决书生效后十日内腾空房屋，并向罗南返还租赁的房屋（方略90公馆1724号房）；三、湖南凤美酒店管理有限公司于判决书生效后十日内向罗南支付截至2020年10月31日的租金4571元；四、从2020年11月1日至房屋返还之日，湖南凤美酒店管理有限公司按照959.8元／月的计算标准向罗南支付租金。案件受理费50元，减半收取25元，由湖南凤美酒店管理有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案的争议焦点为:案涉租赁合同是否应予以解除。关于案涉租赁合同是否应予以解除的问题。本院认为，罗南与凤美酒店签订的《90公馆房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应依约履行各自义务。凤美酒店自2020年4月起未依约向罗南支付租金的行为构成违约。根据合同法规定，应承担继续履行、支付违约金等责任。但凤美酒店的欠租行为与2020年新型冠状肺炎疫情具有一定关联，疫情防控期间客观上对凤美酒店的经营活动造成了直接影响。且该租赁合同约定的租赁期为2018年7月1日至2031年10月30日止，案涉房屋由凤美酒店承租后，凤美酒店根据其经营设计理念对房屋进行了必要的改造，并添购了经营设施，亦投入了相应的成本。从租赁合同履行的近两年时间来看，罗南与凤美酒店均较好地履行了各自的义务，且凤美酒店在案件一审过程中向罗南支付了部分租金，双方继续合作的基础仍然存在，故依据公平、诚信和鼓励交易的原则，本院认定案涉合同不应予以解除。双方仍应当按照合同约定，各自履行约定的义务。一审法院对罗南提出解除合同、腾空并返还房屋的诉请予以支持，其处理欠妥，本院予以纠正。至于罗南主张的租金应否予以支持问题。因双方当事人对一审判决减免两个月房租的判决内容均未提出上诉，故对一审法院该项判决内容本院予以维持。综上所述，凤美酒店的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙县人民法院（2020）湘0121民初7569号民事判决第三项，即湖南凤美酒店管理有限公司于判决书生效后十日内向罗南支付截至2020年10月31日的租金4571元；一、撤销湖南省长沙县人民法院（2020）湘0121民初7569号民事判决第一项、第二项、第四项；三、驳回罗南的其他诉讼请求。如未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，均由湖南凤美酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  周 坤审判员  何 鑫二〇二〇年十二月二十五日法官助理李银龙书记员彭硕附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。