广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23357号上诉人（原审原告）：曹裕安，男，1989年2月4日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈志雄，广东广永律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁慧勇，广东广永律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张能，男，1941年3月26日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：欧学文，广东凯成律师事务所律师。上诉人曹裕安、张能因物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初23566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员刘卉独任审理，于2020年11月30日公开开庭审理了本案。上诉人曹裕安的委托诉讼代理人陈志雄、上诉人张能及其委托诉讼代理人欧学文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹裕安上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判张能（及同住人员）自本判决发生法律效力之日起三十日内腾空并搬离广州市越秀区四圣街11号x房;2.本案一、二审诉讼费由张能承担。事实和理由：一、一审法院仅以执行法院在涉案房屋被拍卖时已明确不负责清场交付为由，对房屋腾退问题不予调处，未进行实质审查，违反《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）有关物权保护的相关规定及广东省高级人民法院相关指导意见。执行法院在拍卖时明确不清场交付，所产生的法律后果仅仅是曹裕安不能请求执行法院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条的规定交付本案房屋。曹裕安因拍卖行为取得涉案房屋所有权，依据《物权法》规定要求无权占有人张能返还房屋，人民法院应当审理。本案房屋拍卖成交时间是2019年7月9日，根据《广东省高级人民法院关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的知道意见（试行）》（粤高法[2019]84号）第10条、第12条的规定，一审法院应当对本案房屋是否腾退的问题进行实质审理，以确定张能是否有权占有本案房屋及是否需要腾退。二、一审法院未进行类案检索，违反《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》第二条规定。2018年12月4日，广州市中级人民法院对（2018）粤01民终19145号、（2018）粤01民终17779号民事判决依法启动审判监督程序，再审判决无权占有人腾空并搬离涉案房屋，不再以是否交吉拍卖作为认定是否腾退房屋的条件。本案一审判决显然与上述二再审判决相矛盾，未进行类案检索，导致法律适用不统一。三、本案争议焦点是张能是否有权占有涉案房屋。根据本案事实，涉案房屋租赁合同期满，张能继续向原所有权人交纳租金，构成不定期租赁，当时案房屋是有权占有，但当曹裕安取得涉案房屋所有权后，根据买卖不破租赁原则继受了原所有权人在该租赁关系中全部权利义务，成为出租人。根据《中华人民共和国合同法》关于不定期租赁的相关规定，出租人曹裕安可随时解除与张能的租赁合同。本案中，曹裕安以通知张能腾退房屋及向法院起诉要求张能腾退房屋两种方式要求返还房屋，已给予张能足够合理期限，即曹裕安解除了与张能的租赁关系，张能从有权占有变为无权占有。四、一律驳回“不清场交付”所提出的物权保护与站在道德高度指责竞拍人以谋取暴利均损害更大的法益。该种处理方式会导致更多被执行人抗拒执行，以及司法拍卖无人竞拍的社会效果，社会守法及诚信意识更差，损害更大法益。曹裕安在竞拍本案房屋时，完全依照竞拍规则及法律规定，付出相应对价，行为合理合法，不应受到张能的道德指责。张能如符合申请公租房的条件，可以申请公租房或者依据合同关系向原产权人主张赔偿，甚至也可以要求曹裕安给予更长的居住宽限期限和占用费减免，但不应指责他人。综上，请求二审依法撤销一审判决，支持曹裕安的全部上诉请求。针对对曹裕安的上诉，张能答辩称：一、曹裕安在明知法院不负责腾退房屋的情况下，为获取暴利，自愿承担不能收房的风险仍然竟拍，应当承担相应法律后果。二、张能早在1990年初即根据当时的法律、法规、政策获得涉案房屋合法居住、使用权，建立租赁关系，具有行政强制性，不是市场行为，即使产权人发生变更，也不能撤销张能对涉案房屋依法享有的居住和使用权。曹裕安提出的广东省高级人民法院《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》并不适用于本案。三、曹裕安列举的类案与本案情形不同，不能参照适用。该两案系债务人未能清偿到期债务被法院依法强制执行其名下房屋，债务人因此丧失对房屋的占有、使用权，应腾退房屋给买受人。但本案张能不是债务人，是具有合法居住权、使用权的被拆迁安置人，这与曹裕安提供的类案不同。四、无论产权人如何变更，均不能改变本案房屋是回迁安置房的性质，应执行政府关于公租房的标准，不应按私房标准计租。五、曹裕安为获取暴利，通过司法途径驱赶张能等老人，制造社会矛盾，不符合社会主义核心价值观。综上，请求二审法院依法驳回曹裕安诉讼请求。张能上诉请求：撤销一审判决第一项，改判租金按公租房标准执行。事实与理由：一、张能依据与原产权人广州银建商品房产经营有限公司（以下简称银建公司）签订的拆迁安置协议书享有对回迁房屋的居住权，至今已居住了近三十年，一直按公租房标准交租。拍卖公告及裁定书中均载明涉案房屋为回迁租赁房。曹裕安清楚涉案房屋的性质、租金标准，仍参与竞拍，应视为同意按照公租房标准收取租金。二、目前享有居住权并居住在涉案回迁公租房内的住户都是老年人，仅靠微薄的退休金维持基本生存需要，无力支付高额房屋占用费。如按照商品房租金的市场标准计算房屋占用费，不但违反回迁时的法律及政策规定，还远远超出了张能承受能力，导致张能生活困难。针对张能的上诉，曹裕安答辩称其意见与其上诉理由一致。2020年5月28日，曹裕安向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.张能立即腾退广州市越秀区东华西路四圣街11号x房；2.张能从2019年7月9日开始按每日支付270元计算占用费至房屋腾退日止。一审法院经审理查明：2019年7月9日，广州市天河区人民法院发出《司法拍卖网络竞价成功确认书》，其中内容为：用户姓名曹裕安通过竞买号Q2363于2019年7月9日在广州市天河区人民法院于阿里拍卖平台开展的“广州市越秀区东华西路四圣街11号x房”项目公开竞价中，以最高应价胜出。该标的网络拍卖成交价格：1129270元。2019年7月30日，广州市天河区人民法院发出（2017）粤0106执7478-3号裁定：……五、被执行人广州银建商品房产经营有限公司名下的广州市越秀区东华西路四圣街11号x房归买受人曹裕安所有……。据2019年12月5日的粤（2019）广州市不动产权第00246079号《不动产权证》记载：越秀区东华西路四圣街11号x房的权利人为曹裕安，用途为住宅，建筑面积为48.59平方米。张能为证明其是拆迁安置户提供了：1.1992年4月15日银建公司（用地单位、甲方）与张能（被安置住户、乙方）签订的《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》，其中约定：甲方经广州市规划局（85）城地批字162号文核准，并经广州市房地产管理局（87）房征字第××号通告，征(拨）东山区德厚里地段的土地。需拆除东华西路德厚里11号的房屋（下称原址房屋）。乙方是该屋的住户，有常住户口的实际居住人口7人。三、回迁办法：1.甲方应于1995年4月30日前，在东华西路德厚里地段E幢首层向北安排40平方米的套间给乙方回迁居住。2.甲方应提前一个月以书面通知乙方回迁。乙方必须依期回迁，并从回迁之日起将安置临迁的房屋交回给甲方，同时对回迁居住的房屋要按有关规定订立租赁合约。五、双方同意严格履行本决议，如甲方不按本协议第三条规定的房屋面积安排给乙方回迁居住的，乙方可依照法律程序有权要求在属甲方所有的房屋中要回同等面积的房屋作回迁安置。九、其它事项。1.回迁后新楼按房管部门民用公房所订租金标准收租等。2.张能按每月177.67元缴纳2018年7月-2018年9月租金给银建公司的《发票》。3.2004年1月1日银建公司（甲方）与张能（乙方）签订的《广州市房地产租赁合同》（复印件），其中约定：甲方将东华西路四圣街11号x房出租给乙方作住宅使用，建筑面积42.73平方米，租赁期限从2004年1月1日起至2005年12月31日，月租金额177.67元等。曹裕安确认上述证据1、2的真实性，但不确认证据1的关联性，因为该协议书是1992年签订的，离现在已经32年，早已过期；不确认证据3的真实性、合法性、关联性。张能表示：上述租赁期限届满后，银建公司没有与张能续订租约，但其一直按每月177.67元的标准在向张能收取租金到2018年9月。涉案房屋现由张能与妻子张清品两人居住，没有其他房屋可供搬迁。张能为证明曹裕安拍卖时知道涉案房屋是回迁租赁房，且不交吉提供了网上打印的《拍卖标的调查情况表》，记载涉案房屋在拍卖时为回迁租赁房，本拍品按现状拍卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的清场交付。曹裕安对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。曹裕安未能举证证明张能另有房屋居住。张能于2020年6月20日收到起诉状。一审另查，涉讼房屋所在地段2019年度广州市房屋租金参考价为41元/平方米/月；2020年度广州市房屋租金参考价，房管部门尚未公布。一审法院认为：关于涉讼房屋应否腾退的问题，在涉讼房屋被拍卖时，天河区人民法院已明确法院不负责清场交付，故本案对此不再予调处。至于占用费方面，因涉讼房屋产权已由曹裕安个人合法取得，如仍按原拆迁单位与张能约定的标准计算占用费，显然不符合目前的权利状况，也有失公平。曹裕安现主张参照房管部门公布的租金参考价计算占用费，公平合理，一审法院予以支持。因曹裕安未能举证证明（2017）粤0106执7478-3号裁定的送达时间，故其主张从2019年7月9日起行使其权利向张能收取房屋占用费，一审法院不予支持。房屋占用费可从房管部门向曹裕安核发涉讼房屋的《不动产权证》之日即2019年12月5日起计付。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国物权法》第七条、第三十九条之规定，于2020年9月7日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起七日内，张能向曹裕安支付广州市越秀区东华西路四圣街11号x房从2019年12月5日起至本判决发生法律效力之日止的房屋占用费（按48.59平方米×41元/平方米/月计）；二、驳回曹裕安的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由张能负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，张能没有提交新的证据，曹裕安向本院提交以下证据：1.广州市中级人民法院分别于2018年11月30日、2018年12月4日作出的《情况通报》打印件，以及于2019年4月、5月期间作出的（2018）粤01民再105号、（2018）粤01民再263号民事判决书打印件，拟证明广州市中级人民法院对于社会热议的不交吉房产司法拍卖案件主动决定再审，且再审改判无权占有人腾空并搬理涉案房屋，故一审法院不处理本案房屋腾退问题不当；2.网上下载并打印的拍卖公告及评估报告，拟证明本案房屋拍卖的相关情况。经本院组织质证，张能发表质证意见如下：1.确认证据1的真实性、合法性，不确认关联性，具体理由与对曹裕安的答辩意见一致，该2份再审判决书案情与本案不同；2.确认证据3的真实性、关联性。该拍卖公告已明确告知竞拍人是按现状拍卖房屋，房屋的腾退迁出接收及后续产权登记等事项由买受人自行解决，故曹裕安明知竞拍该房屋会面临接收风险，一审对此判决无误。从评估报告看，评估价为1632624元，实际成交价为1129270元，证明曹裕安以远低于评估价的价格购得本案房屋，其是为了暴利才去竞买该房屋。二审另查明如下事实：一、经本院询问，（一）双方当事人均确认如下事实：1.曹裕安曾分别于2019年8月21日、2020年5月25日在涉案房屋张贴腾退房屋通知书；2.涉案房屋现由张能的弟弟张宜学一家六口居住使用，该六人均无自购房屋，其中张宜学及其妻子刘丽玉二人的户籍在涉案房屋内，其余四人户籍不在涉案房屋内。（二）张能确认如下事实：1.其于1994年被拆迁安置到涉案房屋，但找不到相关书面收楼材料。此前其及母亲等家属共7人租住在政府分配给其母亲的公租房，租本中没有约定明确租期，但其现在找不到租本了。当时由张能作为他们7人的代表签订了拆迁安置协议，该协议中亦载明实际居住人口有7人。回迁至涉案房屋后，张能代表其家属于2004年1月1日与银建公司签订了一份为期一年的房屋租赁合同，到期后没有续签，一直是按公租房标准交租至2018年9月，后银建公司称涉案房屋被拍卖而拒收租金。2.其名下有其他房屋，现住在其女儿处；3.其及弟弟张宜学均不符合公租房条件。二、经本院联系本案房屋执行拍卖的广州市天河区人民法院经办法官，其提供了（2017）粤0106执7478号执行《通知》、拟拍卖《公告》及《送达回证》照片，其中载明曹裕安于2019年8月19日签收了拍卖成交确认书及执行裁定书。本院于2020年11月30日二审庭询时当庭向曹裕安、张能出示了上述照片。双方当事人均表示对上述照片的真实性没有异议；曹裕安还认为法院已通知张能有优先购买权，张能认为曹裕安参与拍卖是为了获得暴利的说法不成立；张能认为虽然法院通知其有权主张优先购买权，但张能经济能力有限，无法行使该优先购买权。经本院主持调解，双方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合曹裕安与张能上诉请求的范围及二审双方诉辩争议问题，本案二审的争议焦点是：一、张能是否应腾退涉案房屋交予曹裕安；二、涉案房屋占有使用费计算标准。关于争议焦点一，有关房屋腾退问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”；第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。结合一审查明事实及二审张能当庭陈述，张能系因原承租房屋被银建公司拆迁安置而居住在涉案房屋，并向银建公司支付租金，且双方有在2004年签订为期一年的书面租赁合同，合同期满后未再续签，故根据上述法律规定，张能与银建公司形成不定期租赁合同关系。2019年7月30日，曹裕安依广州市天河区人民法院作出的（2017）粤0106执7478-3号裁定而享有涉案房屋所有权，并在2019年12月5日取得物权登记，依法应继受上述不定期租赁合同的权利义务关系。不定期租赁关系中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现曹裕安在诉前已通知张能腾退房屋并给予起合理的期限，即已作出了解除双方租赁关系的意思表示，故现双方租赁关系已解除，曹裕安主张张能腾退涉案房屋法律依据充分，本院予以支持。张能上诉认为其对涉案房屋享有因安置而获得的永久居住权利，但是，银建公司并非政府公租房管理部门，双方也没有对安置期限作出约定，张能主张其对涉案房屋享有永久居住权利依据不足，本院不予采纳。况且，即便张能认为其享有被安置永久居住的权利，但安置义务人是银建公司，银建公司已履行二十多年安置义务，现因无力履行到期债务而被法院强制拍卖涉案房屋，涉案房屋买受人并无接受永久安置张能居住于此之义务。故此，一审法院对涉讼房屋应否腾退问题不予调处不妥，本院予以纠正。虽然张能二审辩称涉案房屋现由其弟弟张宜学及其家属共6人居住，张能并未居住，但张能亦确认其是代表家人签订有关拆迁协议及租赁合同，且张能明确表示不同意曹裕安有关搬迁的上诉主张，基于上述情况及减少当事人诉累的考虑，本院对曹裕安要求张能及同住人员一起腾空并搬离涉案房屋的上诉请求予以支持。至于搬迁期限，考虑到涉案房屋为拆迁安置性质以及现居住情况，本院酌定张能及其同住人员于本判决生效之日起六个月内搬迁。张能及其同住人员应在搬迁期限内积极寻找其他房屋以便搬迁，如符合相关公房租赁政策，也可向有关部门另行申请公租房。关于争议焦点二，房屋占用费标准问题。曹裕安通过司法拍卖获得涉案房屋所有权，对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的法定权利。该房屋是曹裕安的私人财产，曹裕安不是张能租赁房屋的拆迁安置义务人，不受公租房租金价格的限制，故一审判令张能按照广州市房屋主管部门公布的租金参考价标准计算占用费并无不妥，本院予以维持。至于曹裕安在二审中提交的《情况通报》与再审民事判决书等证据，与本案并无直接关联，本院均不予采纳。虽然本院二审查明曹裕安已于2019年8月19日签收了拍卖成交确认书及执行裁定书，但基于前述分析，并考虑到双方当事人均未对房屋占用费的起算时间点问题提出明确异议或上诉，故本院对该事实予以确认，并对一审法院有关房屋占用费自涉案房屋产权登记至曹裕安名下之日即2019年12月5日起算的认定作维持处理。综上所述,张能的上诉请求不能成立，依法应予驳回；曹裕安的上诉请求部分成立，一审认定事实清楚，唯部分处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初23566号民事判决第一项及受理费负担部分；二、撤销广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初23566号民事判决第二项；三、张能（及同住人员）应自本判决发生法律效力之日起六个月内向曹裕安腾空并交还位于广州市越秀区东华西路四圣街11号x房屋；四、驳回曹裕安其余诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应加倍支付迟延履行期间的债务利息；如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应支付迟延履行金。二审案件受理费100元，由张能负担。本判决为终审判决。审判员  刘卉二〇二〇年十二月二十八日法官助理张冰玲书记员李逸丹