辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终2484号上诉人（原审被告）：翟帅，男，1986年5月8日出生，汉族，住抚顺市顺城区。被上诉人（原审原告）：辽宁澳海物业管理有限公司抚顺分公司，住所地：抚顺市顺城区颐城街****门市。负责人：何江滨，该公司董事长。委托诉讼代理人：迟维鑫，该公司法务经理。上诉人翟帅因与被上诉人辽宁澳海物业管理有限公司抚顺分公司(简称澳海物业抚顺分公司)物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初1533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人翟帅，被上诉人澳海物业抚顺分公司的委托诉讼代理人迟维鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。翟帅上诉理由：请求二审撤销原判，将本案发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉人的上诉请求。事实及理由：被上诉人未履行承诺修缮受损墙面，而是一而再、再而三的推诿不负责，多年来更是擅自停用电梯卡、门禁卡导致我爱人受伤，也给我们全家生活带来不便。损害我作为业主的基本权益。2016年7月我发现居住的房屋外墙渗水导致室内墙皮硅藻泥大面积脱落，事发后我第一时间找到物业公司报修，为保证墙面颜色统一，我要求把渗水脱落的墙面全部粉刷，物业公司当时答应了，但一直推迟未修。三个月后物业公司仅把该楼体外墙渗水部分进行处理。2017年初我再次找到物业公司要求修缮受损墙面，该公司工程部经理安排工作人员到我家量尺，并承诺马上处理，但至今仍未处理。2018年5月，我第三次与物业公司沟通，要求其履行之前的承诺，但物业公司以工程部经理调动为由拒绝履行。我认为室内墙皮脱落所需要费用应由物业公司减免一定金额的物业费进行赔偿。此外，我家的门禁卡也需要经常到物业公司进行升级，否则无法进入园区且无法使用电梯，这影响了我和家人的日常出行。我爱人因门禁卡未升级无法进入园区而跨越挡车器，不慎摔伤，物业公司对此负有主要责任，应当进行赔偿。因为我的房屋墙皮脱落修缮问题至今没有解决，我认为物业公司提供的服务没有达到服务标准，所以我没有交纳物业费。我不同意交纳2016年10月8日至2020年10月8日的物业费及承担违约金，我同意自2020年10月8日起开始交纳物业费。根据《辽宁省物业管理条例》第六十二条物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，阻得业主进入物业管理区域以及实施其他损害业主合法权益的行为。物业服务企业违反规定以及物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费，以及合同期满继续服务收费的，业主有权拒绝。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定，以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主委员会可以依法提起诉讼，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据此条例，我要求物业赔偿硅藻泥墙皮修缮费用以及我爱人因停门禁卡导致摔伤的费用。澳海物业抚顺分公司辩称，一审判决认定的减免10%物业费已足够上诉人家修复硅藻泥墙面，我司已认可一审判决；另，上诉人提出其爱人跨越挡车器摔伤一节与本案不是同一法律关系，法院不应当审理上诉人此节上诉请求。澳海物业抚顺分公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告物业费7204元，违约金720元，合计7924元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系物业服务公司，一直为澳海澜庭小区全体业主提供优质的物业管理服务。被告的房产坐落于抚顺市顺城区，一直享受原告提供的物业服务。自2016年10月8日至2020年10月8日，被告已累计拖欠原告物业费7204元，按照双方签订的《前期物业服务协议》第八条物业服务费用第四款的约定：“甲方必须按时交纳物业服务费，如在乙方指定的最后交纳期限内仍未交纳物业服务费的，从次日起计收滞纳金，每逾期一日乙方将按欠交金额的1%向甲方收取滞纳金，直至甲方缴清欠费为止。”经原告多次催要物业费未果，被告的行为已构成违约。为维护原告的合法权益，故诉至法院。一审法院认定事实，被告翟帅系抚顺市顺城区澳海澜庭小区1号楼2单元501号房屋的业主，房屋建筑面积为102.64平方米。2013年12月21日，被告与沈阳澳海物业管理有限公司抚顺分公司(2019年3月15日更名为辽宁澳海物业管理有限公司抚顺分公司)签订了前期物业服务协议，协议约定由原告为该小区提供物业服务，被告按每平每月1.5元标准交纳物业费，协议对物业费交纳时间及逾期交纳的违约责任进行了约定。被告房屋客厅墙体因外墙渗水造成室内部分墙皮脱落，经与物业公司就修缮问题协商未果，自2016年10月8日起至今未交纳物业费。一审法院认为，原、被告系案涉前期物业服务协议的当事人，该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方当事人均应按协议约定履行各自的义务。原告作为该小区的物业服务公司，依据协议约定履行了为小区提供物业服务的义务，被告作为该小区业主，接受了原告提供的相关物业服务，应当按照协议约定支付物业费。由于被告居住的房屋外墙渗水导致室内墙皮脱落，而原告未将被告受损的墙面予以修缮，本院结合被告主张墙面修复费用，酌定减少其应交纳物业费的10%，即被告按原告主张物业费数额的90%交纳6484元。关于被告主张原告赔偿其妻子受伤相关损失一节，因与本案并非同一法律关系，故本案不予审理。同时，被告未予交纳物业费系基于房屋出现问题后双方未能协商一致，并非无故拒绝交纳，故本院对原告关于违约金的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决：一、被告翟帅于本判决生效后十日内一次性给付原告辽宁澳海物业管理有限公司抚顺分公司2016年10月8日至2020年10月8日的物业费6484元；二、驳回原告辽宁澳海物业管理有限公司抚顺分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告翟帅负担。二审中，上诉人翟帅诉称其装修墙面硅藻泥每平方米价格是150元。针对双方争议的上诉人家墙皮损坏脱落面积是多少平方米问题，本院要求双方庭审后共同勘查现场，测量需要修复的硅藻泥墙面面积。被上诉人反馈的结果是：墙皮损坏面积2平方米左右，损坏墙皮位置所在的整个墙面硅藻泥面积6平方米，故一审减免10%物业费720元已足够修复损坏的硅藻泥墙面。上诉人翟帅提出，除现看到明显损坏的硅藻泥墙面外，沙发后的墙面也出现裂纹，我想两面墙一起修复，否则容易颜色不一致，两面墙加在一起是15平。被上诉人不同意上诉人的诉请，认为上诉人上诉状中主张是外墙渗水导致墙皮脱落，沙发后面的墙不是外墙。双方就此争议无法达成协议，本院调解未成。本院对原审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷，被上诉人诉请要求上诉人给付拖欠的物业费，上诉人作为业主现提出的抗辩理由是房屋外墙渗水导致室内墙皮硅藻泥大面积脱落。一审考虑到业主翟帅抗辩属实，且被上诉人也同意减免物业费抵顶业主翟帅自行修复硅藻泥墙面的费用，二审期间，根据双方测量上诉人家损坏墙面面积以及翟帅自认每平硅藻泥150元，一审判决减免10%物业费720元足够修复损坏的硅藻泥墙面。现翟帅二审中又提出将沙发后的墙面一并修复处理，被上诉人坚决不同意，因翟帅一审中未就沙发后墙面损坏修复提出反诉，现其二审中提出此项独立诉讼主张，被上诉人不同意其此项诉请，双方就此争议无法达成调解协议，本院二审无法就上诉人此项独立的诉讼主张进行审理判决。至于上诉人提出其爱人跨越挡车器摔伤赔偿一节，因此问题系侵权法律关系的审理范围，与本案物业服务合同争议并非同一法律关系，本院对上诉人此节诉请不予审理。综上所述，翟帅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人翟帅负担。本判决为终审判决。审判长 宫 颖审判员 李依桐审判员 李 艳二〇二〇年十二月三日书记员 王 炜