广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终22083号上诉人（原审原告）：林家瑜，男，汉族，1975年12月29日出生，住所地：广东省揭阳市榕城区。委托诉讼代理人：程志，广东容天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市乐园饮食管理有限公司，住所地：深圳市罗湖区宝安路松园西街**松园大楼****，统一社会信用代码：91440300789204587J。法定代表人：陈松龙，总经理。委托诉讼代理人：宋坤龙，广东格威律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵王秦，广东格威律师事务所实习律师。上诉人林家瑜因与被上诉人深圳市乐园饮食管理有限公司（以下简称乐园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2018）粵0303民初13716号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。林家瑜的上诉请求：1.依法改判一审判决第二项为乐园公司支付林家瑜转让费160000元、装修费80000元、店铺设施设备50000元及从2018年4月1日至2018年10月30日停业损失102857元；2.改判由乐园公司承担本案全部受理费。事实与理由：一、林家瑜与乐园公司在租赁合同未到期之前，乐园公司无权对林家瑜的店铺进行任何形式的处置。1.林家瑜从前手接过涉案店铺，并且已经提交证据证明转让费的具体数额和支付凭证，转手店铺需要缴纳转让费是市场上早已存在的行业惯例，一审判决以提交的证据未能证明与本案的关联性，且非本租赁合同履行的必要费用驳回林家瑜的该项请求，该处理结果没有事实依据。2.林家瑜与乐园公司签订租赁合同时，乐园公司作为涉案商铺的出租方，理应提供拥有合法产权或者经营权的商铺，涉案商铺无法查找其合法来源而导致租赁合同无效的，乐园公司作为出租方应当承担全部责任，而林家瑜无任何过错，一审判决林家瑜承担40%的责任，无任何法律依据。3.乐园公司在没有经过林家瑜同意的情况下擅自处置涉案店铺的设施设备，给林家瑜造成了重大的经济损失，而林家瑜在庭审中从未确认乐园公司按照林家瑜指示将物品搬至指定地点并交由指定人员存放和保管。一审判决查明事实不清，应予以改判。4.林家瑜在2018年2月份向乐园公司支付租金的时候，乐园公司对于该请求不予回应，导致林家瑜无法支付租金，该过错在于乐园公司，停业损失应当由乐园公司承担。二、本案租赁合同无效的责任全部在乐园公司，林家瑜无任何过错，因此，本案受理费应当由乐园公司承担。一审判决在认定事实与适用法律方面均存在严重错误，请求二审法院依法查清事实，支持林家瑜的诉讼请求。乐园公司辩称，一、由于林家瑜自2018年2月开始拖欠租金，同时，林家瑜未经乐园公司允许擅自转让商铺，且将涉案商铺空置长达2个多月，因此乐园公司根据双方签订的租赁合同第八条的相关约定向林家瑜两次发出书面的违约通知，但林家瑜置之不理，据此，乐园公司解除双方之间的租赁合同符合法律规定及合同约定。林家瑜所谓在2018年2月向乐园公司支付租金无人回应，导致其无法支付租金，并主张停业损失，没有事实和法律依据。二、涉案商铺具有合法产权，产权登记名称为“轻工厂房整栋”，房地产登记权利人为广东省红岭集团有限公司，土地位置“深圳市罗湖区XX西街48号”。由于涉案房产在登记之初为整栋登记，为方便管理，房屋业主委托的物业管理公司配合辖区公安、派出所对整栋房屋重新编制门牌号，而涉案XX西街23号正是前述XX西街48号大楼的一部分。因此一审判决认定涉案房屋没有合法产权，进而判定双方签订的租赁合同无效，并认定乐园公司承担60%的责任，属于事实认定不清。但由于乐园公司长期经营，不愿意就此纠纷长期争执不下，所以未就此问题提出上诉。三、一审判决已经查明乐园公司是按照林家瑜指示将林家瑜商铺内的物品搬放到指定地点，林家瑜就此问题提出赔偿，没有事实和法律依据。林家瑜向一审法院起诉请求：1.解除林家瑜、乐园公司签订的《合同书》；2.乐园公司赔偿林家瑜店铺转让费160000元、装修费80000元、店铺设施设备50000元；3.乐园公司赔偿林家瑜从2018年4月1日至2018年10月30日停业损失102857元；4.乐园公司返还林家瑜已付的押金14200元；5.乐园公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、2017年8月1日，林家瑜与深圳市乐园饮食管理有限公司乐园肉菜街市（以下简称乐园肉菜街市）签订两份租赁合同，约定林家瑜承租乐园肉菜街市位于深圳市罗湖区XX西街（XX肉菜街市）16号、17号（摊档/门店/场地），经营方式为零售，经营范围为卤味（16号）、小吃（17号），承租期共两年，自2016年11月1日起至2018年10月30日止，第一年月租金分别为2300元（16号）、4800元（17号），第二年月租金分别为2484元（16号）、5184元（17号），林家瑜应在每月5日前支付当月租金；合同签订之日起林家瑜应向乐园肉菜街市支付经营信用金4600元（16号）、9600元（17号），合同期满且双方不再续约时，在林家瑜不欠任何费用及无损坏店档的情况下，经营信用金全额退还林家瑜，但不计利息，因林家瑜原因造成本合同终止，交纳的经营信用金不予退还；乐园肉菜街市应保证合法拥有店档的使用权，保证店档设施、设备的正常使用；林家瑜应按乐园肉菜街市的要求使用、管理店档，如政府有关部门要求拆除、改建、重建或乐园肉菜街市要求改造市场时，林家瑜应无条件按时搬迁或暂停经营；林家瑜如未经书面同意擅自将店档转租、转让、转借第三方或连续空置达一个月，或拖欠租金达三十天以上的，乐园肉菜街市可以终止合同，收回店档（乐园肉菜街市通知林家瑜或在市场公告之日起满三日视为合同解除）；因乐园肉菜街市不履行合同规定的义务，给林家瑜造成经济损失的，林家瑜可以终止合同；林家瑜如需提前终止合同，须提前一个月书面形式向乐园肉菜街市提出申请，经同意后方可解除，林家瑜必须支付经营信用金的百分之五十作为违约金。二、2017年8月1日，乐园肉菜街市向林家瑜收取16号店铺八月份的租金及管理费2500元、押金4600元，17号店铺八月份的租金及管理费5000元、押金9600元。三、林家瑜主张以160000元从案外人处受让涉案商铺，并提交了收据及转账凭证予以证明。四、林家瑜提交了微信转账记录、支付宝转账记录以证明林家瑜经营涉案商铺所支出的部分装修费用，其中2017年8月7日、2017年8月16日、2017年8月31日林家瑜分别向微信号为“装修”“奚创坚”的用户转账支付10000元、10000元、13000元；2017年8月17日、2017年8月31日、2017年9月4日、2017年9月12日林家瑜分别向微信号为“装修180××××****”“下辈子的浪漫180××××****”的用户转账支付2000元、7500元、2000元、2600元；2017年8月19日、2017年9月6日、2017年10月8日林家瑜分别向微信号为“恒茂广告”的用户转账支付2000元、3520元、580元。五、林家瑜提交了微信转账凭证、支付宝转账凭证及鸿源厨具的购货单以证明林家瑜为经营涉案店铺购买设备设施，其中2017年8月5日，林家瑜在淘宝上购买快餐桌椅3040元；2017年8月12日，林家瑜向“十图椅业有限公司”用户转账支付460元；2017年8月20日，林家瑜在淘宝上购买屋顶隔音保温棉阻燃防火材料43.5元；2017年8月28日，林家瑜在淘宝上购买开业花篮4704元；2017年8月30日，林家瑜向微信号为“牛叔”的用户转账支付5000元；2017年9月4日，林家瑜向“金辉百货厨具商场”用户转账支付56元；2017年9月4日，林家瑜向微信号为“机器老婆”的用户转账支付5941元；2017年9月17日，林家瑜在淘宝上购买工业电喷雾风扇680元；2017年10月31日，林家瑜在淘宝上购买烤肉纸烧烤纸1181元；2017年11月13日，林家瑜向“勇餐厅小弟”用户转账支付9100元；2017年11月14日，林家瑜向微信号为“林餐厅师傅”的用户转账支付10000元；鸿源厨具购货单总金额为26366元。六、乐园公司提交了《市经贸信息委关于印发七、林家瑜提交了涉案店铺设计装修图、改造前和改造后的照片以证明林家瑜原有玻璃间隔的独立商铺被改造成开放式铺位，林家瑜无法正常经营，造成了损失，乐园公司对上述证据的真实性认可，但不认可林家瑜的证明内容。八、乐园公司提交了于2018年2月7日、2018年3月16日发出《违约合同的通知》的照片，该通知载明林家瑜已将16号、17号店铺空置超出一个月，根据合同约定，公司已经可以终止合同，其中2月7日的通知督促林家瑜尽快恢复营业，3月16日的通知督促林家瑜到公司终止合同并交清一切费用。该通知落款处为“深圳市乐园市场有限公司”。照片上未能显示该通知张贴的地址。九、乐园公司提交了涉案设施设备的照片以证明乐园公司按照林家瑜指示将其物品搬至林家瑜指定地点并交于林家瑜指定人员存放和保管。林家瑜对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，但表示林家瑜的很多设备都已经找不着去向。十、乐园肉菜街市于2006年6月13日成立，2016年5月12日注销，企业类型为有限责任公司分公司，负责人为陈某毫，股东为本案乐园公司。十一、2016年5月12日，深圳市红桂物业管理有限公司与陈某毫签订房屋租赁合同，约定深圳市红桂物业管理有限公司将坐落在深圳市罗湖区宝安路XX西街23号XX大楼一楼中（面积合计795平方米）出租给陈某毫，租用期五年，自2016年4月1日起至2021年3月31日止。2018年1月24日，深圳市红桂物业管理有限公司与深圳市乐园市场管理有限公司签订房屋租赁合同，约定深圳市红桂物业管理有限公司代表广东省红岭集团有限公司将坐落在深圳市罗湖区宝安路XX西街23号XX大楼一楼西（面积650平方米）出租给深圳市乐园市场管理有限公司，租赁期限自2018年1月24日起至2019年1月24日止。双方就该租赁合同已办理登记备案手续。深圳市乐园市场管理有限公司于2016年8月31日成立，法定代表人为陈某毫。十二、广东省红岭集团有限公司于2017年4月28日出具委托书，载明其委托深圳市红桂物业管理有限公司对其名下物业：红桂路X号、XX西街23号大楼、XX西街48号一、二栋进行出租及日常管理，管理期限自2017年4月至2019年3月。十三、一审法院经现场查看，乐园肉菜街市所在的地址无门牌号，其所在的整栋建筑中间有“XX大楼”字样及“XX西街23号”的门牌号。一审法院经向深圳市不动产登记中心、深圳市规划和自然资源局罗湖管理局查询，均回复未查得“XX西街23号XX大楼”或“XX西街23号XX大楼一楼西”的产权登记信息或相关的土地使用情况。乐园公司所述的登记于广东省红岭集团有限公司名下的深圳市罗湖区XX西街48号轻工厂房整栋在XX西街另一侧，与乐园肉菜街市非同一地址。乐园公司在一审法院指定的期限内未提交涉案房屋的建设工程规划许可证等材料。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案租赁物权属不明，无法查得用地信息及产权信息，乐园公司亦未能提交涉案租赁物的建设工程规划许可证，无法证明其对涉案场地拥有合法的使用权，故林家瑜与乐园肉菜街市签订的租赁合同应属无效租赁合同。根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力。故对林家瑜主张解除合同的请求，一审法院不予确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故对林家瑜在书面质证意见中提出的乐园公司应退还租金的请求，一审法院不予采纳。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因乐园肉菜街市已被注销，其原系乐园公司所设立的分公司，故其对于合同无效所应产生的法律责任应由乐园公司承担。据此，乐园公司应退还林家瑜已支付的押金14200元。根据法律规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因乐园肉菜街市在签订合同时，应当更为知晓涉案租赁物的产权状态，故一审法院认定乐园公司应对合同无效承担60%的责任。1.关于店铺转让费损失160000元，因林家瑜提交的证据未能证明与本案的关联性，且林家瑜主张的转让费并非本案租赁合同履行的必要费用，对林家瑜该主张，一审法院不予支持。2.关于装修费损失80000元，林家瑜提交了微信转账记录、支付宝转账记录以证明林家瑜经营涉案商铺所支出的部分装修费用共计53780元，一审法院对该金额予以确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除；已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。因乐园公司在市场改造过程中已将林家瑜装修的店铺改造成开放式铺位，林家瑜的装饰装修物已无法再被利用或折价，乐园公司应对合同无效后林家瑜的装修费损失53780元承担60%的责任即32268元，对林家瑜主张的过高部分，一审法院不予支持。3.关于店铺设施设备损失50000元，林家瑜确认乐园公司已按照林家瑜指示将其物品搬至其指定地点并交由其指定人员存放和保管，故对林家瑜该主张，一审法院不予支持。4.关于2018年4月1日至2018年10月30日的停业损失102857元，因本案租赁合同自始无效，且林家瑜确认自2018年2月份起未再支付租金，林家瑜主张的上述期间停业损失没有事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条之规定，判决：一、乐园公司应自判决生效之日起十日内返还林家瑜已付的押金14200元；二、乐园公司应自判决生效之日起十日内支付林家瑜32268元；三、驳回林家瑜的其他诉讼请求。案件受理费3703元，由林家瑜负担2000元，乐园公司负担1703元，上述费用林家瑜已预付，乐园公司应在判决生效之日起十日内迳付林家瑜。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。因涉案房屋无法查得用地信息及产权信息，乐园公司亦未能提交房屋的建设工程规划许可证，一审法院根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定双方之间就涉案房屋订立的租赁合同无效，符合法律规定，本院予以确认。根据林家瑜上诉请求，二审争议焦点在于：一、双方承担的责任比例；二、林家瑜的损失金额。合同无效，当事人因履行无效合同所致损失，应由双方根据过错比例分担。林家瑜作为合同当事人，对自身权利负有审慎义务，本案并无证据证明其在签约时就房屋的合法性进行过审查，故其对订立无效合同亦负有过错。一审依据合同双方获知信息能力的实际情况，认定林家瑜按照40%、乐园公司按照60%承担过错责任，并无明显不当，本院予以认可。关于店铺转让费损失。林家瑜主张其为订立本案租赁合同向前手承租人支付了转让费160000元，但该项转让费既非乐园公司收取，亦非履行合同的必要费用，林家瑜请求赔偿于法无据，本院不予支持。关于装修费损失。一审已根据有据可查的装修费用予以认定，并按照60%的比例判令乐园公司承担32268元赔偿责任。对林家瑜超过此数的诉请，因缺乏事实及法律依据，本院予以驳回。关于停业损失。林家瑜主张的2018年4月1日至2019年10月30日的停业损失实为预期利益。合同既为无效，且林家瑜早于2018年2月就已停止营业未再交租，林家瑜主张合同履行的预期利益于法于理无据，本院亦予驳回。关于店铺设施设备损失。根据一审庭审笔录，林家瑜虽对证据三（即乐园公司所搬离的设备照片）的真实性、合法性、关联性予以认可，但结合其随后说明的“从该证据与原告提交的案涉商铺的原照片可以得出，原告在案涉商铺的很多设备都已经找不着去向”内容，以及其对证据四（案外人黄某德出具的《确认书》）真实性、合法性、关联性予以否认并表示未授权黄某德处理设备的质证意见，本院认为，其对证据三的认可实际上仅限于对乐园公司清空商铺之时店内留存设备的状况，而并非对乐园公司证明目的的确认。就证据而言，本案乐园公司的举证并不足以证明其将设备交付黄某德系受林家瑜指示或认可，也没有证据证明其在清空商铺前用合理有效的方式催告或通知过林家瑜，故乐园公司应对因其擅自搬动林家瑜物品且未尽保管之责导致的林家瑜物品损失，承担赔偿责任。林家瑜虽提交了一些单据及转账凭证证明其店内物品损失，但其中仅厨具、桌椅、风扇属于设备，其他费用均未显示关联性。而前述票据记载的大部分物品在现场搬离设备的照片中并没有体现，故亦无法确认票据所对应的物品均为其损失。结合本案证据及折旧等因素，本院酌定乐园公司应赔偿林家瑜设备损失10000元。综上所述，林家瑜的上诉请求部分成立，对其成立部分，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持深圳市罗湖区人民法院(2018)粵0303民初13716号民事判决第一项；二、撤销深圳市罗湖区人民法院(2018)粵0303民初13716号民事判决第三项；三、变更深圳市罗湖区人民法院(2018)粵0303民初13716号民事判决第二项为：深圳市乐园饮食管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付林家瑜42268元；四、驳回林家瑜其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3703元，由林家瑜负担2000元，深圳市乐园饮食管理有限公司负担1703元；二审案件受理费7192元，由林家瑜负担4192元，深圳市乐园饮食管理有限公司负担3000元。双方各自负担的已由对方预缴的案件受理费，应于本判决生效之日起十日内迳付对方，或者在判决给付金额中予以抵扣。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 蔡  妍  婷审判员 刘  灵  玲二〇二〇年十二月一日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。