青海省玉树市人民法院   民事判决书   （2020）青2701民初675号   原告：君某，青海省玉树市人，住青海省玉树市，公民身份号码×××。   被告：巴某1，青海省玉树市人，住青海省玉树市，公民身份号码：×××。   被告：巴某2，青海省玉树市人，住青海省玉树市，公民身份号码：×××。   被告：次某，青海省玉树市人，住青海省玉树市，公民身份号码：×××。   原告君某与被告巴某1、巴某2、次某确认合同无效纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用普通程序公开进行审理，原告君某到庭参加诉讼，被告巴某1、巴某2、次某到庭应诉，本案现已审理终结。   原告君某诉称：原告因资金需要，于2013年12月21日向被告巴某1借款6万元，约定百分之二十五的利息，还款时间为一年，并将原告在隆宝镇的80平方房屋作为抵押，但未办理抵押登记。后原告因生意不景气，未能如期归还借款本息，在此期间被告巴某1口头答应不会把房子占为己有。基于双方关系较好，又是亲戚，之后经由被告巴某1担保，原告又从寺庙处借款3万元。但因原告的长子患病手术，该款也未能按期归还。当时被告巴某1考虑到原告家的经济状况，口头表示欠他的6万元先不必急于偿还，但是欠寺庙的债务必须按约定归还。那年赛马原告拿到2万元奖金，该奖金让被告巴某1归还给寺庙后，剩下的本息一直未能予以支付。此后原告做马匹生意失败，严重亏损，欠债累累，无奈之下在安多牧区以当佣人获取的报酬维持生计。期间隆宝房价有所上涨，2018年被告巴某1开始想要将房子占为己有，自行换掉房屋的门锁，当时双方共同的亲戚才哇主持协调，但巴某1要求支付本息16万元，原告无力支付双方未能达成协议。2019原告的亲戚才哇和谢多等人带着6万元和一匹价值3万多的马作为利息去协谈，但被告巴某1不同意协商，协谈再次失败。   今年被告巴某1在原告不知请的情况下，将房子以40万元的价格卖给被告巴某2、次某，严重侵犯原告的权益。作为房产抵押，双方未做任何抵押登记。而被告巴某1未经原告同意擅自将原告房屋出售给被告巴某2、次某，侵犯了原告的财产所有权，三被告的买卖行应为无效。因此，原告为维护自己合法权益，特诉至法院，并提出如下诉讼请求：   1、请求法院依法判决三被告的买卖房屋行为无效；   2、本案诉讼费由被告承担。   被告巴某1辩称：按照原被告的借款协议，当原告无法按协议约定履行还款时，涉案房屋的所有权归被告所有。本案中因原告违约在先，被告作为抵押权人，自然取得了该房产的所有权。现被告对该房产进行处分，属于有权处分，现原告要求撤销买卖合同的要求，无事实和法律依据，且本案的诉讼时效已过，应驳回原告的诉讼请求。   被告巴某2辩称：因出卖人巴某1在本案中符合表见代理的特征，其转让房屋的行为构成表间代理。本人作为涉案房屋的受让人，系善意第三人，从被告巴某1处受让房屋的行为构成善意取得，应依法驳回原告的诉讼请求。   被告次某辩称：本人即不是涉案房屋的出卖人，也不是买受人，同时与原告无任何法律关系，不是本案的适格主体。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   本案中原、被告签订的借款担保协议作为本案的核心证据，其法律效力的认定，直接影响到原、被告的权利义务关系。该借款担保协议中约定原告求尼（君某的别名）从被告巴某1处借款60000.00元，利息以百分之二十五计算，借款时间为2013年12月31日，还款时间为2014年8月，若原告未能按约定时间归还借款本息，原告名下的房产归被告所有。该协议中即包括了原、被告间的借款意思表示，也明确了基于借款关系而产生的担保关系。经原告质证，对该协议中的借款事实予以认可，对由此而产生的不动产抵押担保，认为该房产属全家共同所有，但在协议上没有家属表示同意认可的签字，也没有对该抵押行为进行不动产抵押登记，故该抵押行为无效。关于抵押登记的效力问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定：以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。结合本案，原、被告在出具借款担保协议后，因没有按照法定要求进行抵押登记，未完善抵押担保的应尽事项，故该抵押行为未生效，被告巴吾不能以此取得该抵押物的抵押权。现被告巴吾以抵押到期为由，处分涉案房屋的行为属于无权处分。   本院经审理查明：原告同被告巴某1于2013年12月31签订借款担保协议，约定原告从被告处借款60000.00元，利息百分之二十五，借期为2013年12月21日至2014年8月，若原告不能按约定履行债务，原告名下的房产归被告所有。被告按约定向原告交付60000.00元，后原告将位于隆宝的自己名下的房产交由被告。待约定的还款时间届满至今，因原告一直未能偿还债务，该房产一直由被告巴某1占有。2019年，被告巴某1将该房产出售给被告巴某2，现该房产实际占由人为被告巴某2。   本院认为本案争议的焦点如下:1、原告与被告巴某1间的不动产抵押是否成立，该抵押行为是否有效。2、被告巴某2从被告巴某1处受让涉案房产是否属于善意取得。   针对第一个争议焦点，本判决书的证据认定部分已做说明。房产作为不动产，不动产抵押有别于其它抵押形式，要求必须进行抵押登记，登记公示是不动产抵押的基础要件，抵押权自登记之日起成立。结合本案，原告与被告巴某1虽约定了抵押担保，但未按法定要求履行抵押流程，其抵押权在法律意义上并未确实形成，故该抵押行为未生效。被告巴某1以因原告未偿还债务，故取得该抵押物的抵押权，进而获得房产所有权的抗辩理由与法律相悖，本院不予认可。被告巴某1在答辩中辩称：基于双方没有应当进行抵押登记的法律常识，未认识到办理抵押登记手续的重要性；其次，玉树地区震后至今有关部门从未受理抵押登记申请的抗辩理由与客观事实不符。双方之间怠于履行抵押登记系其对自身权利的放任，不能以此成为原、被告未进行抵押登记的抗辩理由，对此抗辩理由本院不予采纳。   针对第二个争议焦点，被告巴某2抗辩称：被告知道原告从第一被告巴吾处借款时抵押了房屋产权，且借款后原告长期不在玉树。原告将房产抵押给被告巴某1后，多年来原告未提出任何的主张，其共有人亦未提出任何异议，基于以上事实，被告认为原告默许第一被告巴某1占有该房产并行使转让等相关权利。因此，在与被告巴某1达成房屋买卖协议时购买人在主观上是善意的，且不具有过错，同时支付了购房全款，基本满足善意取得的条件，构成善意取得。本院认为，善意取得是指无权处分人将其财产有偿转让给第三人，如果受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得对该物产的所有权的一种法律制度。我国物权法中规定了善意取得的构成要件，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定的外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。以上规定为善意取得的法定构成要素，本案中被告巴某2虽然在购买房屋时认为被告巴某1对房屋享有处分权且已支付相应的对价，但涉案房屋作为抵押物，根据善意取得要件第三项的规定，应经法定登记。被告巴某2明知涉案房屋为抵押物，在未检查抵押物是否经过登记，抵押物的权属是否明确的情下，将应经抵押登记的不动产在未经登记的情况下从他人处受让的行为不符合善意取得的构成要件，故被告巴某2的购买行为无法构成法定的善意取得。以上所述，被告巴某1在不具有抵押权的情形下将涉案房屋转让给被告巴某2，被告巴某2在受让物需经登记但未登记的情况下受让涉案房屋的行为，属于无权处理他人财产和违法受让他人物品，其两名被告间的买卖合同侵害了房产所有权人原告的合法权益，属于无效合同。   关于被告巴某1提出的诉讼时效已过的抗辩，本案中原告是在2019年才得知被告巴某1将房产转让给被告巴某2，其诉讼时效应从原告在得知自己的合法权益收到损害时开始计算。关于原告君某与被告巴某1之间的民间借贷纠纷，因被告巴某1未在本案中提起反诉，该纠纷与本案并非同一法律关系，被告巴某1对双方之间的民间借贷法律关系可另行起诉。   综上所述，依照《中华人民共和国物权法法》第一百零六条、第一百八十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条之规定，判决如下：   一.被告巴某1与被告巴某2间签订的位于青海省玉树州玉树市××镇房屋买卖合同无效；   二.驳回原告君某对被告次某的起诉。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50.0元，由被告巴某1和巴某2各承担一半。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省玉树藏族自治州中级人民法院。   审   判    长 李   军    兰   审   判    员 隋春梅审判员：更铁加     二〇二〇年十二月九日