湖南省湘潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0321民初1133号 原告：李耀林，男，1966年10月7日出生，汉族，住湘潭县，现住湘潭县。 委托诉讼代理人：许旺球，湖南众擎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张才勇，湖南众擎律师事务所律师。 被告：陈定忠，男，1964年6月21日出生，汉族，住湘潭县。 被告：李店芬（系陈定忠之妻），1965年3月29日出生，汉族，住湘潭县。 两被告的共同委托诉讼代理人：赵胤丞，湖南广云律师事务所律师。 第三人：李耀奇，男，1962年10月18日出生，汉族，住湘潭县，现住湘潭县。 委托诉讼代理人：王书文，湘潭县天易法律服务所法律工作者。 第三人：湘潭县自然资源局，住所地湘潭县易俗河镇贵竹路东侧。 法定代表人：王铁钢，该局局长。 委托诉讼代理人：张天骄，男，该局工作人员。 委托诉讼代理人：林运，湖南湘晋律师事务所律师。 第三人：湘潭县住房和城乡建设局，住所地湘潭县易俗河镇银杏路东侧。 法定代表人：韩铁军，该局党委书记。 委托诉讼代理人：刘坚，湖南芙蓉（湘潭）律师事务所律师。 原告李耀林与被告陈定忠、李店芬、第三人李耀奇、湘潭县自然资源局（以下简称自然资源局）共有物分割纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，原告以原湘潭县房产管理局（以下简称房管局）相关职能在机构改革后被整合为由申请追加湘潭县住房和城乡建设局（以下简称住建局）为第三人。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李耀林及委托诉讼代理人许旺球、张才勇、被告陈定忠及两被告的共同委托诉讼代理人赵胤丞、第三人李耀奇及委托诉讼代理人王书文、第三人自然资源局的委托诉讼代理人林运、第三人住建局的委托诉讼代理人刘坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李耀林向本院提出诉讼请求：1、判令两被告连带赔偿原告的财产损失1360095元（财产损害赔偿款按同地段房屋市场价10000元／平方米计算）及维权费100000元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：李耀林、陈定忠、李耀奇共同出资购置了位于湘潭县××镇××路××号门面（建筑面积432.19平方米），李耀林所占份额为50%，并在房管局（因机构改革，房管局的办证机构已并入自然资源局不动产登记中心）办理了商品房买卖合同备案登记。2012年3月26日，根据被告提供的申请和材料，房管局违反法定程序，在李耀林不知情、未在场的情况下，注销了其共有人身份，并向陈定忠及其妻子李店芬颁发了房屋产权证。2013年1月23日，陈定忠及妻子李店芬私自将该门面转让给他人并办理产权过户登记。原告在得知自己的合法权益被侵犯后，于2013年2月28日向法院提起行政诉讼。2013年8月29日，湘潭市中级人民法院终审判决确认房管局变更登记行政行为违法。原告又于2015年10月28日提起行政赔偿诉讼，要求房管局赔偿损失。2017年5月31日，湘潭市中级人民法院以“在有民事侵权和行政机关登记错误并存的情况下，应先通过民事诉讼追究侵权行为人的民事侵权责任”为由，裁定驳回了原告起诉。原告为维护自身合法权益，特起诉请求依法判决。2020年12月16日，原告将诉讼请求变更为诉讼标的总额不变，赔偿款应从2013年1月30日起，按照年利率6%计算利息至实际清偿之日止。 陈定忠、李店芬辩称，1、本案属于债权债务纠纷，并不是侵权纠纷。陈定忠、李耀林、李耀奇签订的《商品房买卖合同》仅确定了共有关系，合同的登记备案不具有物权效力，李耀林对房屋没有所有权，也不能以被侵犯所有权为由主张权利。2、李耀林知晓关于诉争房屋的所有事宜，并以其收款行为追认了房屋买卖行为。李耀林、陈定忠、李耀奇所占房屋份额分别为50%、25%、25%，在办理商品房买卖合同备案变更申请时，没有湘潭宏通置业有限公司（以下简称宏通公司）的盖章根本无法通过，李耀林作为宏通公司的董事长对变更情况不可能不知情，陈定忠只是根据李耀林、李耀奇的授意，接受了房屋登记至陈定忠名下的事实。诉争房产抵押给银行后，李耀林按房屋份额获得了银行贷款90万元，因李耀林、陈定忠未能及时偿还借款本息，陈定忠将该房产以时价出售偿还借款。陈定忠、李耀奇按房屋份额分配了剩余房款，也留存了李耀林的相应份额。后李耀林的妻子朱某在与陈定忠对账后，领取了剩余房款。故李耀林虽然没有签署任何书面文件，但其种种行为已认可了陈定忠的行为。3、陈定忠、李店芬没有侵犯李耀林的合法权益，李耀林也没有遭受到任何损失。陈定忠、李店芬取得房屋的所有权后，从始至终都没有独占房屋所得收益。陈定忠、李店芬没有任何过错，且李耀林几乎没有任何损失，因此不应向李耀林承担赔偿责任。4、李耀林的诉讼请求已过诉讼时效。李耀林于2013年2月28日向法院提起行政诉讼，足以说明已经知道其权利受到侵害，其一直未向陈定忠、李店芬主张民事权利，直至2020年5月28日才向法院提起民事诉讼，因此，李耀林的诉讼请求已过诉讼时效。综上所述，原告的诉讼请求于法无据，请求依法驳回。 李耀奇述称，1、2012年1月7日，李耀林、李耀奇、陈定忠共同购买雪松嘉园8号门面和共同约定份额属实。2、2012年3月23日，陈定忠及宏通公司向房管局申请变更诉争房屋所有人，取得房屋产权证后准备进行抵押贷款。在办理变更登记时李耀奇到场签字，因李耀林不能到场签字，房管局要求李耀奇及妻子胡秋莲与陈定忠共同签订了一份担保承诺书。3、2012年7月，陈定忠通过房产抵押向银行贷款180万元，其中将贷款45万元打给李耀奇，后李耀奇按月还本付息9000余元，至当年年底已还本息约6万元。4、本案涉及到的陈定忠、李店芬与刘家光房屋买卖行为，李耀奇知晓此事。2013年1月陈定忠将份额款18万打给李耀奇，李耀奇出具了收条。李耀林所占50%份额款据说至今仍未支付。特此陈述，请依法公正裁判。 自然资源局述称，1、本案原备案登记行为系房管局作出，机构改革承接这一职能的是住建局，李耀林错将自然资源局列为第三人。2、本案中确认违法行为是商品房买卖合同的备案行为，不是不动产登记行为，故自然资源局与本案无任何利害关系。 住建局述称，1、李耀林所述不是事实，原房管局注销诉争房屋的共有人身份时，原告是知情的，也是同意的。注销涉案房屋李耀林共有人的目的是方便用于贷款，而李耀林也实际占有了90万元贷款，且李耀林在本次起诉中主张损失时，也减去了该90万元。李耀林既然获得了处置该房屋的收益，就已经从实质上认可了其共有人身份被注销的事实，也实质上认可了陈定忠对房屋的转让。2、李耀林主张的财产损失计算不准确，缺乏证据支持。涉案房屋由陈定忠、李店芬于2013年1月23日按照当时的市场价转让给他人，转让款共计225.8万元，李耀林所占份额为50%，应得款项为112.9万元，已实得90万元，可主张的财产损失为22.9万元。李耀林主张的维权费用10万元没有相关法律依据，也未提供证据证实该费用的发生；3、住建局与本案诉争无关，不是本案法律意义上的第三人。原、被告之间是所有权侵权纠纷，原告与住建局之间是行政赔偿纠纷，两案的法律关系、案由、诉讼标的不同，本案是对民事赔偿进行处理，不是对行政赔偿进行处理，故住建局与本案无关联。综上，原告所诉与住建局无法律上的利害关系，住建局不应承担相应义务，请求依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：李耀林、李耀奇系兄弟，陈定忠系李耀林、李耀奇的远房亲戚。2007年起，李耀林、李耀奇、陈定忠合伙以宏通公司的名义在湘潭县××镇××路××路交界处进行房地产开发。李耀林时任宏通公司董事长，为该公司的法定代表人。2012年初，宏通公司与陈定忠、李耀林、李耀奇签订了《商品房买卖合同》，约定三人共同购买湘潭县××镇××路××单元××号房，建筑面积432.19平方米，买受人为陈定忠，共有人为李耀林、李耀奇，并在房管局办理了商品房买卖合同备案登记。三人约定李耀林占份额50%，陈定忠、李耀奇各占份额25%。2012年3月24日，宏通公司向房管局申请商品房买卖合同备案变更，并提供了申请表及由李耀奇及其妻子胡秋莲、陈定忠签名的担保书，变更事项为去掉共有人李耀林、李耀奇。宏通公司在申请方（开发企业）盖章处加盖了印章。2012年3月26日，陈定忠及妻子李店芬申请房屋登记。次日，房管局向两人颁发了房屋所有权证（所有权证号：潭房权证湘潭县字第0××1号、第0××2号）。2012年7月10日，陈定忠之兄陈某应陈定忠、李耀奇之邀，以雪松嘉园3单元门面8号房作抵押，向中国银行股份有限公司湘潭市城东支行贷款180万元。该贷款扣除7月15日偿还本息36773.8元及相关费用后，按李耀林、李耀奇、陈定忠所占房屋份额比例进行了分配。李耀林分配90万元（扣除42663元），李耀奇、陈定忠各分配45万元（各扣除21331.5元）。时任宏通公司总经理刘济群于2012年7月20日向陈定忠出具收条，载明收到二笔汇款90万元，其中相关费用扣除42663元，实际收款857337元，此款均已汇至朱丽辉中国银行卡、邮政储蓄卡内。朱丽辉当时为宏通公司财务人员。李耀奇于2012年7月18日向陈定忠出具领贷款45万元的领条。李耀林、李耀奇、陈定忠亦按比例按月偿还贷款本息。后因李耀林未及时还本付息，陈定忠即向李耀林发短信催促，并告知银行将对抵押房产拍卖。2012年12月26日，陈定忠、李店芬与案外人刘家光签订《房产让售协议书》，约定以2258000元的价格将雪松嘉园3单元门面8号房出售，李耀奇签署从场。2013年1月23日，陈定忠、李店芬与刘家光签订《存量房屋买卖合同》，载明房屋买卖成交价格为1153083元。同年1月30日，陈定忠、李店芬与刘家光、付小端共同向房管局申请变更房屋所有权，房管局于次日向刘家光、付小端发放了房屋所有权证（所有权证号：潭房权证湘潭县字第0××3号、第0××4号）。陈定忠收到刘家光支付的购房款2258000元，并用该款于2013年1月21日偿还了陈某在银行的贷款本息1834.49元、于2013年1月24日偿还了陈某在银行的贷款本息1618885.16元及提前还款补偿金8616.13元，合计1629335.78元（此前李耀林、李耀奇、陈定忠已按比例偿还了6个月的贷款本息）。2013年1月24日，中国银行股份有限公司湘潭市城东支行向陈某出具贷款结清通知书。李耀奇与陈定忠对款项进行口头结算后，确认售房剩余款项为64万余元。李耀奇认可自己应得的房款为16万余元。2013年2月8日，李耀奇向陈定忠出具领门面房款18万元的领条。陈定忠陈述房屋出售后即告知了李耀林，李耀林因提起行政未受领剩余房款。2016年3月18日，李耀林之妻朱某向陈定忠出具了领雪松嘉园8号门面余款31940元的领条。2019年1月19日，陈定忠出具承诺载明，朱利（丽）叶打的领条实际并未支付。 诉讼中，李耀林申请对涉案房屋初次交易时即2013年1月及提起诉讼时即2020年5月两个时段的毛坯价格进行评估。本院委托长沙永信土地房地产评估测绘有限公司进行评估。该公司于2020年11月16日作出估价对象房地产于价值时点2013年1月31日的评估价值为2182384元。2020年12月2日，李耀林表示不再对2020年5月时段的房屋价值进行评估。李耀林支付评估费20000元。 另查明，李耀林诉房管局不服商品房买卖合同变更行政登记一案，本院于2013年2月28日受理。2013年5月24日本院作出（2013）潭行初字第6号行政判决书，确认房管局于2012年3月26日对涉案房产的备案变更登记行政行为违法。房管局上诉至湘潭市中级人民法院，该院于2013年8月19日作出（2013）潭中行终字第55号行政判决书，驳回上诉，维持原判。后李耀林以行政赔偿为由起诉房管局至本院，本院于2016年3月3日作出（2015）潭行初字第96号行政裁定书，驳回李耀林的起诉。李耀林上诉至湘潭市中级人民法院，该院于2016年6月24日作出（2016）湘03行终50号行政裁定书，撤销（2015）潭行初字第96号行政裁定，指令本院继续审理。本院于2016年12月6日作出（2015）潭行初字第96号之一行政裁定书，驳回李耀林的起诉。李耀林再次上诉至湘潭市中级人民法院，该院认为在有民事侵权和行政机关登记错误并存的情况下，国家不应当承担民事侵权责任，于2017年5月21日作出（2017）湘03行终6号行政裁定书，驳回上诉，维持原裁定。2013年7月22日，宏通公司支付湖南潭州律师事务所律师代理费50000元，2015年5月27日，宏通公司支付湖南百舸律师事务所律师诉讼代理费23965元。 再查明，机构改革后，原房管局的商品房备案登记职能划归住建局，不动产权属登记职能划归自然资源局。 上述事实有原告提供的商品房买卖合同、备案变更申请表、担保书、房屋登记申请书、房屋所有权证、存量房屋买卖合同、本院及湘潭市中级人民法院的法律文书、律师代理费发票、陈定忠的承诺、评估费发票，陈定忠提供的银行流水单、收条、短信详单、房产让售协议书、银行提前还款补偿金凭据复印件、银行贷款结清单、证人陈某的证言、朱某的领条，本院委托作出的估价报告及当事人的陈述等证据证实。 本院认为，根据当事人的诉讼请求和答辩意见，本案争议的焦点为：一、本案的案由如何确定；二、李耀林的诉讼请求能否得到支持。对此，本院根据审理查明的事实和相关法律规定，分析评判如下： 一、关于本案案由问题。案由是法院对诉讼案件所涉及的法律关系的性质进行概括后形成的案件名称。本案立案时确定的案由为所有权纠纷，原告请求的实质内容为共有房屋受到侵害而要求赔偿，被告则认为系债权债务纠纷。根据查明的事实，本案共有房屋在变更登记到两被告名下时，原告虽未到场签字，但后来收到了陈定忠、李耀奇以陈某之名利用房屋抵押所贷款项，陈定忠需偿还银行贷款，对房屋进行处分，从而产生纠纷。故本案案由宜确定为所有权纠纷项下的共有物分割纠纷。 二、关于李耀林的诉讼请求能否得到支持问题。李耀林、李耀奇、陈定忠约定按份共有涉案房屋，李耀林拥有50%的份额，即依法享有占有、使用、收益、处分的权利。宏通公司及陈定忠申请变更备案登记，变更事项为去掉共有人李耀林、李耀奇。陈定忠、李耀奇及胡秋莲向登记机关出具担保书，承诺承担由于李耀林不能到现场签字所引起的一切后果，并由陈定忠、李店芬申请进行房屋登记，将房屋登记在陈定忠、李店芬名下。该登记行为侵犯了原告的合法权益，原告可以要求赔偿。原告通过行政诉讼请求国家赔偿未获得支持后，再通过民事诉讼要求两被告赔偿，在法律和情理范围内。被告辩称原告的诉讼请求超过了诉讼时效，因原告在权益被侵犯后一直在主张自己的权利，只是主张的对象和方式不同而已，故对被告的该辩解，本院不予采纳。涉案房屋登记在被告名下后，两被告即享有了该不动产物权。陈定忠、李耀奇商量以涉案房屋作抵押，以陈某之名贷款180万元，并将该贷款按比例进行分配，符合对共有物收益处分的原则。时任宏通公司的总经理刘济群向陈定忠出具收条，款项也打入了宏通公司财务人员账户，原告作为宏通公司时任法定代表人，应当知晓该情况。宏通公司的收款行为，应当推定系接受了李耀林的指示，其法律后果应由李耀林承担。在贷款未及时偿还时，陈定忠将房屋出售以偿还贷款，虽属其权利行使范围，但应当促使房屋价值最大化，并公平分配收益，以确保原共有人的合法权益。出售房屋时，李耀奇知晓并从场，房屋的出售价为2258000元，高于原告委托进行的同时段的评估价2182384元，故本院采纳以出售价进行分割。原告在庭审时认可收到了80万元，实际是收到按比例分配贷款90万元扣除已偿还部分本息及费用后的857337元。李耀林、李耀奇、陈定忠已按比例偿还了6个月的贷款本息，故房屋的出售款减去偿还剩余的贷款本息及提前还款补偿金1629335.78元，再按共有比例进行分配，即为各人应得的收益。李耀林应分得314332.13元，李耀奇、陈定忠各应分得157166.06元。李耀奇与陈定忠对款项进行口头结算后，确认售房剩余款项为64万余元，李耀奇认可自己应得的房款为16万余元，与上述分配结果基本相符。被告辩称已与原告妻子朱某对账，并由朱某领取了原告的相应剩余房款，没有事实依据，本院不予采纳。两被告将涉案房屋过户登记给案外人刘家光、付小端的时间为2013年1月31日，故从该日起即应当支付原告剩余分割款。两被告未支付也未采取其他相关措施，则应从次日起支付资金占用费用。原告请求按年利率6%计算利息至实际清偿之日止，本院酌情按中国人民银行同期同类贷款利率支付占用费用至偿付之日止。原告要求两被告赔偿维权费用100000元，其提供的代理费用票据与本案无关联，且未提供有其他损失证据，本院不予支持。原告申请对涉案房屋初次交易时即2013年1月的价格进行评估，因评估价格低于被告的出售价格，本院未采纳评估报告意见，故原告因此而支付的评估费用20000元，应由其自行负担。原告未请求第三人承担责任，本院对第三人在本案中是否存在过错，是否应当承担责任不作评判。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第九十四条、第九十九条、第一百条第一款的规定，判决如下： 一、陈定忠、李店芬在本判决生效后十日内支付李耀林共有物分割款314332.13元，并以该款为基数自2013年2月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付占用费至该款实际支付之日止； 二、驳回李耀林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17941元，由李耀林负担11941元，陈定忠、李店芬负担6000元。评估费20000元，由李耀林负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长  贺伏元 人民陪审员  胡春香 人民陪审员  左阳初 二〇二〇年十二月十六日 法官助理宋文靖 代理书记员  叶炎辉 附本判决所适用法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。 第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。 第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。 共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。