安徽省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）皖民再57号 再审申请人（一审被告、反诉原告,二审上诉人）：当涂县自然资源和规划局，住所地安徽省当涂县姑孰镇太白中路。 法定代表人：陈会勇，该局局长。 委托诉讼代理人：张世生，该局工作人员。 委托诉讼代理人：孙应金，安徽姑城律师事务所律师。 被申请人(一审原告、反诉被告，二审上诉人):马鞍山市国康房地产开发有限公司，住所地安徽省当涂县姑孰镇东城蓝湾****。 法定代表人：杨晨，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴捍东，安徽长城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘蓉，安徽长城律师事务所律师。 再审申请人当涂县自然资源和规划局（原当涂县国土资源局）因与被申请人马鞍山市国康房地产开发有限公司（以下简称国康房地产公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服本院（2019）皖民终31号民事判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2019年12月26日作出（2019）最高法民申5263号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人当涂县自然资源和规划局委托诉讼代理人张世生、孙应金，被申请人国康房地产公司委托诉讼代理人吴捍东、刘蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案现已审理终结。 当涂县自然资源和规划局申请再审称，（一）一、二审判决认定土地交付时间和面积错误。1.根据马鞍山仲裁委员会作出的（2017）马仲案字第0223号仲裁裁决书，以及该仲裁案中国康房地产公司提交的姑孰茗邸1号楼、2号楼、3号楼和4号楼《混凝土试块抗压强度试验报告》和马鞍山华城建设工程咨询有限责任公司出具的《证明》，能够证明当涂县自然资源和规划局在合同约定的2011年12月11日前，已实际交付土地28022.27㎡，只有5831.74㎡未按期交付。2.经重新测量，未交土地面积应为1740.44㎡。由于该土地上四户居民未达成房屋征收协议，建筑物尚未拆除，且拆除完成时间无法预测，应准予当涂县自然资源和规划局对该1740.44㎡未交土地不再交付，退还国康房地产公司该部分相应的土地出让金，并承担相应违约责任。（二）一、二审判决按年利率24%标准计算违约金明显过高。当涂县自然资源和规划局需承担的违约金应以迟延交地的每个地块最后一根桩基施工完成时间为起算点，且按贷款基准利率上浮30%计算较为合理。（三）一、二审判决认为国康房地产公司未按合同约定交付第二期土地出让金系行使不安抗辩权，不构成违约，属适用法律不当。即使以所建建筑物最后一根桩基完工时间为交地时间，当涂县自然资源和规划局也分别在2012年7月25日前交付土地2356.77㎡，2013年6月11日前交付土地1110.72㎡，2014年1月14日前交付土地623.81㎡，国康房地产公司行使不安抗辩权无事实依据，其拖欠土地出让金6000万元，构成违约，应承担违约责任。综上，请求撤销安徽省马鞍山市中级人民法院（2017）皖05民初127号和安徽省高级人民法院（2019）皖民终31号民事判决，予以改判。 国康房地产公司辩称，（一）当涂县自然资源和规划局未按照约定履行土地交付义务，其对地上建筑物拆除的事项并不知情。具体负责案涉地块拆迁工作的是当涂县征迁安置事务管理局，当涂县征迁安置事务管理局作为土地拆迁工作负责部门，签字确认情况属实的《情况说明》及《交付情况表》，是对案涉土地交付情况的书面确认。（二）桩基施工时间证明案涉地块是分期分批拆迁出来，国康房地产公司只能见缝插针进行施工。案涉项目为当涂县安居项目工程，虽直至合同约定交地时间及之后数月案涉土地上建筑物始终没有拆除，但县领导要求国康房地产公司创造条件早日开工。国康房地产公司在2012年2月底开始桩基施工，采取空出一块，施工一块，施工成本增加。（三）一、二审判决将每日1‰的违约金降低至按年利率24%计算，已充分保护当涂县自然资源和规划局的利益。当涂县自然资源和规划局延期交地给国康房地产公司造成严重经济损失，应当承担违约责任。（四）因合同约定第二期出让金的付款时间临近时案涉宗地上仍有大部分建筑物未拆除，国康房地产公司有权行使不安抗辩权，延迟支付第二期出让金。（五）当涂县自然资源和规划局要求不再交付剩余1758㎡土地无事实和法律依据。双方就是否履行剩余交地义务未达成一致，不符合变更合同的法律规定。综上，当涂县自然资源和规划局的再审请求不能成立，应予驳回。 本院再审认为，本案纠纷是国康房地产公司请求当涂县自然资源和规划局承担未按合同约定交付全部出让土地的违约行为的违约责任问题。经过一、二审审理，原判对当涂县自然资源和规划局迟延交付部分出让土地的事实予以认定，并依据双方《国有建设用地使用权出让合同》的约定和国康房地产公司提交的《情况说明》及《交付情况表》，判令当涂县自然资源和规划局承担案涉14603㎡和1758㎡两个地块相应土地价款自2013年2月22日起至2014年3月1日期间24%年利率的违约金，及1758㎡地块相应土地价款为基数，按年利率24%支付自2014年3月2日起至土地实际交付之日止的违约金。由于国康房地产公司在本案中提交的《情况说明》及《交付情况表》所表述的交地时间，与其在马鞍山仲裁委员会（2017）马仲案裁字第0223号案中提交的当涂县建科工程质量检测实验所出具的《混凝土试块抗压强度试验报告》所载明的3号楼、4号楼正负零混凝土抗压试验时间相矛盾，也与原审中当涂县自然资源和规划局提供的从当涂县建设工程质量监督站提取的姑孰茗邸小区桩基施工时间明细表、桩基(地基(地基处理部工程质量验收记录和静力压桩施工记录所证明的3号、4号楼桩基施工开始时间和完工时间相矛盾，原判认定案涉14603㎡和1758㎡两个地块的交付时间，明显不合常理。《情况说明》及《交付情况表》所载明的土地面积，没有相应的测量依据佐证，据此认定相关土地面积，依据不足。关于原判按年利率24%计算违约金的标准问题，当涂县自然资源和规划局在一、二审中均提出了调整的请求和理由，应当依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定进行审理。原一、二审对当涂县自然资源和规划局迟延交付土地给国康房地产公司造成的实际损失并未进行具体审理查明；对合同履行中国康房地产公司延期支付第二期土地出让金、延期缴纳项目规费、延长开发建设周期、以及项目容积率调整等属于国康房地产公司受益的因素未纳入综合考虑的范畴，径行按年利率24%标准计算违约金，依据不足。关于至今未拆除的案涉1758㎡地块问题，原判判令当涂县自然资源和规划局继续履行交付义务且违约金计算至实际交付时止。经查，案涉土地出让合同签订于2011年7月，2015年11月国康房地产公司完成建设并将安置房交付使用，在当涂县自然资源和规划局明确表示难以拆除，请求解除的情况下，判令双方继续按原合同约定履行1758㎡地块的建设和回购，势必加大双方的损失，增加执行的难度。对于履行进入僵局的合同，依法可允许违约方提出解除合同、承担违约责任的方式进行处理，使双方解脱长期的纠纷。 综上，原判认定土地交付时间和面积依据不足；违约金调整方法不符合司法解释的相关规定；对未交付的案涉1758㎡地块的处理不当。本案需在进一步查明当涂县自然资源和规划局的违约事实、国康房地产公司因此遭受实际损失的事实、以及作为违约金调整评判因素的相关事实，综合运用填平损失、损益相抵、公平等原则，对本案作出适当的裁判。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下： 一、撤销本院(2019)皖民终31号民事判决，及安徽省马鞍山市中级人民法院（2017）皖05民初127号民事判决； 二、本案发回安徽省马鞍山市中级人民法院重审。 审判长  沈建红 审判员  吴长富 审判员  权伟灵 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理王海佳 书记员梁萍