云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初9103号原告：高丹，女，1977年10月14日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：崔大铭、陈红帅，云南上首律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明嘉庆房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市官渡区银海领域小区******。法定代表人：郑静，系该公司执行董事兼总经理。被告：昆明新亚企航房地产经纪有限公司，住，住所地：云南省昆明市西山区兴苑路千禧龙庭泰和庭**商铺/div>法定代表人：毕永国，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郑俊，女，1995年6月16日出生，汉族，云南省曲靖市人，住云南省曲靖市麒麟区，特别授权代理。第三人：潘明树，男，1969年9月5日出生，汉族，住云南省昆明市。原告高丹与被告昆明嘉庆房地产经纪有限公司、昆明新亚企航房地产经纪有限公司及第三人潘明树居间合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告高丹的委托诉讼代理人陈红帅，被告昆明新亚企航房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人郑俊到庭参加诉讼。被告昆明嘉庆房地产经纪有限公司经本院依法寻找处下落不明状态，刊登公告且公告期满后无正当理由拒不到庭，第三人潘明树经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对被告昆明嘉庆房地产经纪有限公司及第三人潘明树缺席审理，本案现已审理终结。原告高丹向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告返还原告支付的居间服务费18000元；2.依法判令由二被告退还原告支付的贷款服务费4800元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年7月15日，原告与二被告、第三人潘明树签订了《房产买卖居间合同》，合同约定：“第三人潘明树及共有人刘光连将位于昆明市盘龙区房屋出卖给原告，房屋建筑面积为79.63㎡，房屋总价980000元，第三人应当于2020年7月30日前自行办理抵押解除手续，付款方式为按揭贷款，首付款500000应于2020年7月30日前向第三人支付，剩余480000通过贷款银行向第三人支付，房屋的过户登记于2020年8月15日前办理”。当日，原告向被告新亚公司支付了37800元（购房定金15000元，中介服务费18000元，贷款服务费4800元）。合同签订前，原、被告口头约定首付交纳时间为签订合同后一个月（即2020年8月15日），并将电子合同发给原告查看，付款日期也为2020年8月15日。但是，被告提供的纸质合同为2020年7月30日，事后被告也认可了纸质合同与电子合同不符的事实。另外，原告实地查看了涉案房屋，发现房屋安全性较差，系户外电梯直接入户的户型，原告作为独自带着幼女生活的母亲，考虑安全性不够。基于前述的这些情形，原告及时的与被告沟通协商退还中介服务费，但被告分文不还。综上，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告昆明嘉庆房地产经纪有限公司（以下简称“嘉庆公司”）未到庭，亦未进行答辩。被告昆明新亚企航房地产经纪有限公司（以下简称“新亚公司”）辩称，第一，被告新公司不予退还中介费18000元，因原告违约无法继续履行合同，被告新亚公司有权收取推荐服务费；第二，原告主张的退还贷款服务费，被告新亚公司愿意退还。综上，本案系因原告违约导致合同无法履行，故案件受理费不应由被告新亚公司承担。第三人潘明树未到庭，亦未进行陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据举证，对有本案的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的《房产买卖居间合同》、收条、中介服务费收据、贷款服务费收据、电子合同截屏、微信聊天截屏，形式合法，内容真实，本院予以采信；2.被告提交的短信及微信聊天记录，形式合法，内容真实，本院予以采信；3.被告提交的房屋核验，未有原价，本院不予采信；4.被告申请证人罗某出庭的证人证言，陈述真实，细节回忆具体，本院予以采信。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2020年7月15日，原告与第三人在被告嘉庆公司的居间下以及被告新亚公司管理下签订《房产买卖合同》，约定第三人将其所有的位于云南省昆明市房屋出卖给原告，建筑面积79.63㎡，成交价格为980000元，签订本合同时，原告将15000元定金交于被告保管，至该交易完成，被告将该定金作为部分房款支付给第三人。付款方式：按揭贷款，2020年7月30日前，原告向第三人支付首付款500000元，剩余房款480000元原告贷款向第三人支付。合同约定，2020年8月15日16:00前办理房屋产权证过户手续。居间报酬：鉴于被告为房屋买卖双方提供的居间服务，签订本合同时，原告同意向被告支付中介服务费18000元，非因被告原因，合同无效、买卖双方违约、或者是解除合同时，被告已收取的中介费不予退还，守约方应向违约方追偿，尚未收取的，被告有权要求违约方支付中介费；原告委托被告办理银行按揭贷款，原告同意在过户当天向被告支付贷款服务费4800元，非因被告原因，原告未能获得相应贷款，责任由乙方承担。补充条款：1.任何一方未按约定出售或购买房屋的，由毁约方支付合同约定的中介费，双方协商解除合同的，共同承担合同约定的中介费；2.因政策变动所产生的相关费用由原告承担；3.房屋以实地看房为准，原告确认看过该物业，并且知晓该物业所有情况；4.原告及第三人确保已认真阅读此合同各个条款；5.……。合同上有原告高丹、第三人潘明树及案外人刘光连的签字。并盖有被告嘉庆公司、新亚公司的公章。2020年7月15日，第三人潘明树及案外人刘光连向原告出具《收条》载明：潘明树（身份号码：5102251969********）今收到原告买受人高丹（身份号码：5322261977********）购买坐落于××线××时代小区××室房屋购房定金15000元，该定金由被告新亚公司代为保管。2020年7月15日，被告新亚公司向原告高丹出具《收款收据》载明：收到高丹支付（二手）北京路延长线金领时代小区Ａ2幢24层2406室中介服务费18000元，贷款服务费4800元。经审查，庭审中，原告与被告均认可合同上刘光连的签字由第三人潘明树代签。本院认为，本案的争议焦点系：1.在本案房产买卖之间合同履行过程中，违约的主体是谁？被告是否尽到了相应的居间义务？2.原告主张退还居间服务费，是否有相应的法律予以支持？针对上述争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十七条规定：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。就本案而言，其一，居间人是按照委托人的指示，为委托人报告有关可以与委托人订立合同的第三人给委托人提供订立合同的机会，在交易双方当事人之间起介绍、协助作用，其目的在于通过居间活动获取报酬。在《房产买卖居间合同》中被告嘉庆公司作为居间人，在合同上签章，故受该合同的拘束；被告新亚公司虽作为管理方，但房屋定金、居间费、贷款服务费均由其收取，故被告新亚公司以实际行为履行了合同居间方的内容，亦受该合同的拘束；其二，在《房产买卖居间合同》中约定居间方责任为：“1.见证双方之间的房屋买卖行为；2.为双方提供关于权属过户、咨询贷款等服务；3.协助双方办理房屋产权过户、房屋交付等手续；4.因甲乙任何一方提供资料不真实而导致交易不成功，不承担任何责任”。案涉居间合同约定内容系各方当事人之间的真实意思表示，因被告新亚公司以实际履行了居间方的行为，故在案涉居间合同实际履行中，被告新亚公司以其实际行为变更其合同主体，其应受案涉居间合同中关于居间方责任的拘束；其三，在房屋买卖居间活动中，居间人对于受托事项及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务，应注重审查核实与交易相关的主体身份、房产权属、委托代理、信用资信等证明材料的真实性。本案中，被告新亚公司未审查第三人潘明树是否具备符合法律规定的委托手续可以代签共有人刘光连的签字，继续促使房屋买卖双方签订案涉合同，其本身存有过错，且被告新亚公司作为专业居间人，应当明知未经共有人同意处分共有房屋的行为属于无权处分，会给案涉合同的实际履行带来重大瑕疵，故被告新亚公司未完全尽到居间义务；其四，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。就本案而言，基于案涉合同的效力不受房屋共有人处分房屋物权行为的影响，在案涉合同签订生效后，原告反悔不想购买房屋，其行为已经构成违约，应当承担相应责任，本院基于被告新亚公司未尽注意义务以及原告自身违约，根据过失相抵规则，酌情认定各自过错比例为50%，故本院予以支持两被告退还原告居间费9000元。此外，庭审中，被告答辩中认可原告主张的贷款服务费4800元的诉讼请求，因一方当事人认可该诉讼请求，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第一百零八条、第一百二十条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：一、被告昆明嘉庆房地产经纪有限公司、昆明新亚企航房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告高丹退还居间服务费9000元；二、被告昆明嘉庆房地产经纪有限公司、昆明新亚企航房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告高丹返还贷款服务费4800元；三、驳回原告高丹的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费370元，由被告昆明嘉庆房地产经纪有限公司、昆明新亚企航房地产经纪有限公司共同负担222元，由原告高丹负担148元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 欧阳俊杰二〇二〇年十二月二十五日书记员 金 玉 洁