辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终2132号上诉人（原审原告）：宁波耐森物业管理有限公司，住所地：浙江省宁波市鄞州区甬港南路**。法定代表人：闫凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘宏晔，辽宁途禹律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴莹，辽宁途禹律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王婷，女，1988年1月15日出生，汉族，住辽宁省抚顺市李石经济开发区。委托诉讼代理人：段开元（王婷配偶），男，1989年2月16日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大**。上诉人宁波耐森物业管理有限公司（简称宁波耐森物业）因与被上诉人王婷物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初1220号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宁波耐森物业的委托诉讼代理人刘宏晔，被上诉人王婷及其委托诉讼代理人段开元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁波耐森物业上诉请求：1.依法撤销一审法院判决，依法改判。支持宁波耐森物业的诉讼请求；2.被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。首先，一审法院既然认定了宁波耐森物业依据《君悦国际城（一期）前期物业服务合同》对君悦国际城园区进行物业管理服务。同时，该合同亦提及了（二期）须另行约定。可以说明一期和二期均在同一个君悦国际城园区内，只是入住的时间不同。由于业主委员会始终未成立，宁波耐森物业一直延用前期物业合同实际对整个园区（一期和二期）提供了物业管理服务也是客观事实，符合法律规定。其次，在王婷的答辩陈述中，既承认有物业服务，办理入住时向物业公司交纳了相关的费用，也承认宁波耐森物业所主张物业费的期间未交纳过物业费，但又不认可是宁波耐森物业在君悦国际城小区内对其提供了物业服务，明显自相矛盾。那么，王婷对自己的陈述负有举证责任。一审法院对此未予查清。再次，针对君悦国际城园区先入住的业主在2017年已有生效判决确认，宁波耐森物业对整个园区尽到了物业管理服务的责任，并未达到业主不交或少交的情形。宁波耐森物业在一审已充分的提供了对整个园区（一期和二期）进行物业管理服务的证据，在庭审中宁波耐森物业向一审法院提供了部分二期业主交纳的物业费收款收据，王婷对此未提出异议，可以明确说明宁波耐森物业对整个园区进行物业管理服务的事实是客观存在的。同时，王婷未否认其所居住的房屋不在君悦国际城园区内。既然，宁波耐森物业对整个园区提供物业管理服务系客观存在，没有争议的事实。王婷也享受到了宁波耐森物业实际提供的物业管理服务。一审判决仅凭王婷的房号不在前期物业服务合同约定的范围内，在王婷隐瞒了其办理入住所交纳的相关费用收据的情况下，进而未支持宁波耐森物业的主张，有失公平；二、一审法法院适用法律错误。一审判决未明确阐述是宁波耐森物业不具备诉讼主体，还是宁波耐森物业起诉的主体错误，或者王婷提供了证据证明其认可提供物业管理服务的公司不是宁波耐森物业，一审草率驳回我司诉讼请求错误。综上所述，宁波耐森物业在一审法院提供了充分的证据证明了宁波耐森物业对君悦国际城“整个”园区提供了客观实际的物业管理服务。王婷辩称，认可一审判决，不认可宁波耐森物业的上诉请求，宁波耐森物业提交的服务合同写的是一期的服务合同，两家物业公司，前期和后期的物业公司交接中间,有很多东西我们业主不知情，现在几个物业单位找我们要物业费，而且更换物业公司没有向我们业主交代，交物业费是每个业主需要做的事，但是我们没有接受到任何物业服务。我们现在的物业公司叫恒润物业，那么现在对业主公开的收费标准是完全跟之前签订的服务合同没有任何关系的收费标准，所以说我方觉得宁波耐森物业完全没有任何理由来起诉我们。宁波耐森物业向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付物业费2548元并支付违约金200元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实如下：2012年12月26日，宁波耐森物业与君悦国际城开发商辽宁立泰实业有限公司签订了一份《君悦国际城（一期）前期物业服务合同》，由宁波耐森物业管理君悦国际城（一期）41栋多层住宅，服务期限为2012年11月28日至2015年11月27日。合同约定，本合同期满，业主大会尚未成立的，且双方无书面异议，本合同自动延续。合同当中对管理服务费用的约定为：1.8元/月/平方米。业主交房时，需一次性全额预交一年的物业服务费用。入住后第二个年度开始，业主使用人可以自由选择年度预交、季度预交或月度预交方式。按年度预交方式缴费的以每年6月30日前为当年度交费期。该合同第二十三条为本项目（二期）物业服务合同须另行协商约定。王婷于2015年5月购买位于君悦国际城36-46号-1-901（君悦国际城二期），建筑面积为110.3平方米房屋。庭审中，宁波耐森物业称王婷2016年8月21日至2017年10月31日的物业费未交纳，2016年8月21日之前的物业费是否交纳，交纳给哪个物业公司均不清楚。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，宁波耐森物业仅向本院提供证据证明其与君悦国际城开发商辽宁立泰实业有限公司就君悦国际城一期签订了前期物业服务合同并提供了物业服务，该合同明确服务的范围为一期41栋多层，而王婷系46号楼小高层业主，其房屋并未在宁波耐森物业前期物业合同约定的服务范围内，其亦未能提供证据证明其有权管理国际君悦城二期并实际提供了物业服务，故对于宁波耐森物业的主张本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告宁波耐森物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由原告宁波耐森物业管理有限公司承担。二审中，宁波耐森物业提交如下证据：1.物业费收据，欲证明与王婷同一住宅楼（46号楼）相关业主交纳的物业费收据，我方对整个园区包括一期、二期进行物业服务，物业服务标准参照前期物业合同收取。2.民事判决书，欲证明针对欠物业费的业主起诉的生效判决，确认我方服务没有瑕疵。王婷对宁波耐森物业提交的证据发表质证意见如下：1.证据1收据上体现的是万科物业，而不是宁波耐森物业的名头；2.证据2是一期业主的判决，跟我们二期业主没有任何关系。王婷向本院提交如下证据：收费标准，欲证明宁波耐森物业没有对我们二期业主进行过服务，因为宁波耐森连服务标准都不知道。从我们买房开始一直到现在，我们高层的收费标准就是1.65元，但是宁波耐森物业公司起诉我们的物业费标准为1.8元。宁波耐森物业连我们二期的物业实际收费标准都不知道，我们二期跟宁波耐森物业根本就没有任何服务上的关系。宁波耐森物业对王婷提交的证据发表质证意见为：这是现在物业公司的服务标准，与我公司无关。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”具体到本案，王婷所购买的房屋位于君悦国际城36-46号-1-901号，该房屋属于君悦国际城二期，现宁波耐森物业以王婷拖欠其物业费为由诉至法院，但宁波耐森物业既未提交其就君悦国际城二期与建设单位签订的前期物业服务合同，也未提交其与业主就君悦国际城二期签订的物业服务合同，或者提交其它证据证明其为业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业。虽二审中宁波耐森物业提交了一张二期业主的收据，但该收据的名头为“万科物业”，该收据无法体现缴费的时间段及收费的标准，且在没有其它证据予以佐证的情况下，仅凭现有证据，并不足以证明宁波耐森物业的请求，故一审所判并无不当。综上，宁波耐森物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人宁波耐森物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 宫 颖审判员 李 艳审判员 李依桐二〇二〇年十二月四日书记员 曲 靖