江苏省太仓市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏0585执异149号 异议人（案外人）：徐根元，男，1981年9月12日出生，汉族，住江苏省太仓市。 申请执行人：太仓市融资担保有限公司，住所地江苏省太仓市上海东路77号1幢4楼，统一社会信用代码91320585550223380L。 法定代表人：朱险峰，该公司董事长。 委托代理人：黄同乐，江苏娄东律师事务所律师。 被执行人：太仓市巨力砼制品有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇银川路115号，统一社会信用代码913205855738281475。 法定代表人：李杰。 被执行人：苏州百士动力工贸有限公司，住所地江苏省苏州市工业园区唯亭亭南晟峰路2号厂房A幢一层，统一社会信用代码91320594074743456B。 法定代表人：常有。 被执行人：戴雪忠，男，1969年2月1日出生，汉族，住江苏省太仓市。 被执行人：李杰，男，1970年3月2日出生，汉族，住江苏省太仓市。 被执行人：林佳萍，女，1971年3月17日出生，汉族，住江苏省太仓市。 本院在执行（2020）苏0585民初428号原告太仓市融资担保有限公司（以下简称太仓融资公司）与被告太仓市巨力砼制品有限公司（以下简称巨力公司）、苏州百士动力工贸有限公司（以下简称百士公司）、戴雪忠、李杰、林佳萍追偿权纠纷一案中，案外人徐根元向本院提出书面异议。本院于2020年12月15日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年12月22日进行了公开听证，异议人徐根元及申请执行人太仓融资公司的委托代理人黄同乐到庭参加听证，被执行人巨力公司、百士公司、戴雪忠、李杰、林佳萍经本院依法传唤无正当理由未到庭参加听证。本案现已审查终结。 经审查查明：2020年7月9日，本院对原告太仓融资公司与被告巨力公司、百士公司、戴雪忠、李杰、林佳萍追偿权纠纷一案作出（2020）苏0585民初428号民事判决书，判决：“一、被告太仓市巨力砼制品有限公司归还原告太仓市融资担保有限公司代偿款1855493.2元及逾期付款违约金（以1855493.2元为基数，按年利率11.7%，自2018年9月6日至实际支付日止）。二、被告太仓市巨力砼制品有限公司给付原告太仓市融资担保有限公司律师费82024元。上述第一、二项由被告太仓市巨力砼制品有限公司于本判决生效后10日内履行。三、被告苏州百士动力工贸有限公司、戴雪忠、李杰、林佳萍对被告太仓市巨力砼制品有限公司上述第一、二项债务承担连带清偿责任。” 根据太仓融资公司申请，本院于2020年11月2日立案强制执行，案号为（2020）苏0585执3545号。在本案执行过程中，本院于2020年11月3日作出（2020）苏0585执3545号执行裁定书，裁定：“一、冻结、划拨被执行人太仓市巨力砼制品有限公司、苏州百士动力工贸有限公司、戴雪忠、李杰、林佳萍银行存款2422414.20元。二、不足之数，依法查封、扣押、冻结被执行人太仓市巨力砼制品有限公司、苏州百士动力工贸有限公司、戴雪忠、李杰、林佳萍相应价值的财产。”并于2020年11月5日查封了李杰、林佳萍名下太仓市城厢镇××小区××室【不动产权证书：苏（2020）太仓市不动产权第XX号】房产，查封期限自2020年11月5日至2023年11月4日。后本院于2020年11月12日作出（2020）苏0585执3545号之一执行裁定书，裁定：“拍卖（变卖）被执行人李杰、林佳萍名下位于太仓市城厢镇××小区××室不动产，以清偿债务。” 案外人徐根元提出异议称：请求法院解除对太仓市城厢镇××小区××室不动产的查封措施并停止对该不动产的拍卖处置措施。事实与理由：2018年1月7日，徐根元与李杰、林佳萍签订《房地产买卖契约》一份，约定徐根元购买李杰、林佳萍所有的位于太仓市××小区××室（××太仓市××小区××室）不动产，总价112万元分期支付，分别为2018年1月7日付2万元、1月14日前付48万元、1月31日前付40万元、12月31日前付12万元，尾款10万元于办理过户登记时支付。徐根元已按约支付李杰、林佳萍购房款合计102万元，因上述不动产为拆迁安置房，办理过户登记需满足相关条件，现该不动产已过户至李杰、林佳萍名下。徐根元与李杰、林佳萍约定于2020年11月初办理上述不动产的过户登记手续，但至不动产登记中心时才发现该不动产已被法院查封。上述不动产虽未过户登记至徐根元名下，但徐根元已按约支付了购房款，故该房产应属徐根元所有，法院不应采取查封、拍卖等措施。 申请执行人太仓融资公司辩称：第一，根据法律规定，被执行人未履行生效法律文书确定义务的，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产或其他财产权。本案所涉不动产登记在被执行人李杰、林佳萍名下，属于被执行人的财产，法院对其查封、拍卖，符合法律规定，并无不当。第二，异议人所提执行异议，属于对金钱债权执行中作为买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的执行异议，但不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的异议成立情形，应驳回其异议。具体理由为：1.异议人提供的《房地产买卖契约》真实性无法确认，即便真实，但合同标的物系拆迁安置房，在签订买卖合同时尚未取得产权证，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定，不属于合法有效的买卖合同。2.无证据证明异议人已经按照合同约定与出卖人办理了房屋交接手续并已合法占有该房屋。3.异议人提供的汇款回单均显示收款人为林佳文而非出卖人的账户，合同中也没有指定上述账户为购房款账户，汇款回单中也没有注明系支付购房款，异议人虽然提供了林佳萍的收条，但该收条真实性无从辨明，故异议人无法证明其已按合同约定支付了购房款。4.案涉房屋属于拆迁安置房，尚未进行产权登记，不具备办理过户条件，当时异议人对此是明知的，但仍然坚持购买，故案涉房屋未办理过户手续系因买受人原因，即买受人存在过错，不属于“非买受人自身原因未办理过户登记”的情形。 被执行人巨力公司、百士公司、戴雪忠、李杰、林佳萍未作答辩。 另查明，2018年1月7日，李杰、林佳萍（甲方、卖方）与徐根元（乙方、买方）及太仓市点滴房地产经纪有限公司（丙方、中介方）签订《房地产买卖契约》一份，约定甲方将坐落在城厢镇南郊盛园小区1幢XX室房地产出售给乙方；成交总价112万元，由乙方分期支付，第一期款在双方签订买卖合同之日付购房定金2万元，定金抵充购房款，第二期于2018年1月14日之前支付48万元，第三期于2018年1月31日前支付40万元，第四期于2018年12月31日前支付12万元，尾款10万元等甲方领证办理手续当天一次性付清；甲方于拿到90万元首付日之后2月底前帮乙方水电、天然气开通，双方约定过户之前所产生的任何（物业、水、电、天然气）费用均由乙方承担。双方在合同中还约定了其他事项。该合同上还载明“今收徐根元购房定金2万元”。 2018年1月12日，徐根元通过其尾号9613的农业银行账户向林佳文尾号6473的农业银行账户转账支付48万元，林佳萍于当日出具收条一份，载明：“今收到徐根元购南郊盛园小区1幢1001室首付款肆拾捌万元正（￥480000）。”2018年1月26日，徐根元又依上述方式向林佳文支付40万元，林佳萍亦于当日在该汇款凭证上出具收条一份，载明：“今收到房款肆拾万元（￥400000）。”2018年12月16日，徐根元通过其尾号3775的农业银行账户向林佳文尾号6473的农业银行账户转账支付12万元，林佳萍亦在该汇款凭证上出具收条一份，载明：“今收房款壹拾贰万（120000）元正。”对于上述房款支付情况，徐根元在听证中陈述称：房屋总价112万元，我已经支付了102万元，其中定金2万元在看房当日就支付了，后来签了合同，我在合同约定的付款期限内又通过银行转账支付了3笔合计100万元，这3笔转账是我和林佳萍一起去银行转账支付的，汇款单上的林佳文账户是林佳萍让我付到这个账户的，每次付完之后林佳萍都给我出具了收条；现在还剩尾款10万元没有付，因为当时约定等房产过户再支付，但是该10万元我愿意在本案中提存法院。后徐根元于2020年12月22日听证后向本院支付了10万元购房尾款。 为证明其对案涉房屋的占有使用情况，徐根元还提供了相关案涉房屋装修材料购买及施工资料、水电费交费清单等证据。其中，2018年3月12日的《装修施工许可证》、《住宅装修备案表》上载明房号、住址为1#XX，业主姓名为徐根元，施工单位为自装，负责人为徐根元，进场施工日期为2018年3月12日-2018年6月12日，并有徐根元签名及盛园小区物业服务中心装修专用章等。另徐根元提供的2018年5月13日至10月21日期间有关装修材料、家电家具的送货单、提货单、支付凭证等证据中亦有标注客户姓名为徐根元，地址为太仓市盛园小区1幢1单元XX室。对此，徐根元在听证中陈述称：房子从签订合同之后就交付给我了，当时房子是现房，李杰他们都已经拿到了钥匙，交接的时候给了我钥匙还有去物业那边领取的物业服务手册等资料；房子交给我的时候是毛坯房，我自己买材料找私人装修的，不是通过装修公司装的，因此只有上述一部分购买装修材料的清单，房子从买了装修好了之后就一直由我们一家三口居住。另外，徐根元提供的2018年5月至2020年11月的水费清单载明的用户地址为徐根元、盛园小区1号楼1单元XX，该清单中除2018年5月、11月及2019年3月水费金额为0外，其余月份均有相应应收金额发生。其提供的2018年6月至2020年12月的电费清单载明用户编号为XX，该用户在上述期间内均有相应应收金额发生，其提供的电费交纳告知书中则载明用户编号为XX，地址为盛园小区1幢1单元XX室。 此外，查询时间为2020年11月9日的《不动产登记薄查询记录》载明，坐落于太仓市城厢镇××小区××室登记的权利人为李杰、林佳萍共同共有，登记日期为2020年9月15日，权证号为苏（2020）太仓市不动产权第XX号，房屋建筑面积105.94平方米，房屋性质为市场化商品房，总层数为12层，所在层为XX层，于2020年11月5日被本院在（××）××太仓市融资担保有限公司与李杰等纠纷案件中被查封。 另外，徐根元在听证中还陈述称：当时买房子的时候知道是拆迁房，还没有办到证，因此说好等证办好了再过户，当时因为什么时候能办出证来不确定，因此没有说具体时间，后来大概在今年10月至11月左右，卖方委托他做房产中介的亲戚联系我说可以办证了，但是我跟李杰去办房产过户的时候发现房子已经被法院查封了，因此就提起了本案的执行异议。 上述事实，有异议人徐根元提供的房地产买卖契约、汇款回单、收条、装修施工许可证、住宅装修备案表、送货单、提货单、收据、付款凭证、水电费清单、电费缴纳告知书，本院调取的相关案件卷宗材料及异议人、申请执行人当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，异议人徐根元作为案外人对申请执行人太仓融资公司申请执行被执行人李杰、林佳萍名下房屋请求停止执行，依据为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，其对涉案房屋享有合法权利，足以排除执行。上述司法解释第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该规定并结合现有证据，本院认为，异议人徐根元享有足以排除执行的权利，理由如下：第一，申请执行人与被执行人之间的债权为金钱债权，符合上述第二十八条适用的前提条件。第二，在人民法院查封之前，异议人与被执行人李杰、林佳萍已签订合法有效的书面买卖合同。一方面，双方签订房地产买卖契约的时间为2018年1月7日，早于本院查封案涉房产的时间2020年11月5日；另一方面，双方签订的买卖合同亦属合法有效，虽然申请执行人辩称案涉房屋系拆迁安置房，在签订买卖合同时尚未取得产权证，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定，不属于合法有效的买卖合同，但本院认为，该规定系管理性规定而非效力性强制性规定，申请执行人以此为由否定上述合同效力，于法无据。第三，在人民法院查封之前，异议人已合法占有案涉房屋。从异议人提供的装修施工许可证、住宅装修备案表以及装修材料、家具家电购买、送货、支付资料、水电费交费清单等证据来看，其自2018年1月份购买房屋后，即于当年3月份着手进行装修事宜并在装修后实际入住，上述行为均发生于案涉房屋被本院查封之前，故异议人主张在案涉房屋被查封之前其已合法占有使用至今，具有事实依据。第四，异议人已按合同约定支付了部分房款并将剩余房款提存交付本院。根据房地产买卖契约及汇款回单、收条等证据来看，案涉房屋总价款112万元，异议人已按合同约定支付了102万元，剩余10万元房款其亦在本案审查过程中交付本院，已按约履行了房款支付义务。第五，案涉房屋未过户登记至异议人名下非其自身原因所致。涉案房屋系拆迁安置房，异议人徐根元无法掌握能够办理产权登记的准确时间，从案涉房屋登记时间来看，系在2020年9月15日才初始登记至李杰、林佳萍名下，其后李杰、林佳萍在联系异议人办理房屋过户手续时异议人亦予以配合，直到过户时才发现房屋被本院查封，故案涉房屋未过户登记至异议人名下并非因其自身原因。综上，异议人徐根元的异议符合上述第二十八条之规定，应予支持。申请执行人的相应意见缺乏事实和法律依据，本院不予采信。各被执行人经本院依法传唤无正当理由均未到庭参加听证，相应法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 中止对太仓市城厢镇陈门泾路58号盛园小区1幢1001室室的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  杨利刚 审 判 员  李 玲 人民陪审员  杨培兰 二〇二〇年十二月二十八日   法官助理康咏凯  书记员苏雨丹