江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终7536号上诉人（原审被告）：徐州乔湖物业管理有限公司，住所地徐州市云龙区翠屏山街道办事处乔家湖农贸市场**。法定代表人：王奔，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛于中，该公司员工。委托诉讼代理人：杨孝龙，徐州市铜山区房村法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：柴立超，男，1983年1月27日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：陈永萍，江苏金华星律师事务所律师。上诉人徐州乔湖物业管理有限公司因与被上诉人柴立超租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院(2020)苏0303民初4693号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人徐州乔湖物业管理有限公司的委托诉讼代理人薛于中、杨孝龙，被上诉人柴立超的委托诉讼代理人陈永萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐州乔湖物业管理有限公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回柴立超的一审诉请，并由柴立超承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：一、一审认定事实错误。一审法院以“庭审中原告陈述，因发现市场人气不足”来认定该事实是错误的。庭审中柴立超没有该陈述，也未举证证明诉状中所述“该农贸市场开业后无人问津，生意无法继续”的事实，且徐州乔湖物业管理有限公司对此不予认可。一审法院认为“若要求原告继续履行合同不利于社会资源的有效配置，导致当事人利益失衡”，但一审法院对此没有列举事实予以论证说明。二、适用法律错误。一审法院对“市场人气不足”的认定，违反法律适用的基本原则。柴立超的请求不符合法定解除条件。双方事实上形成租赁合同关系，双方也履行了合同主要义务，租赁合同合法有效。因此，双方依法必须严格履行合同，柴立超诉请解除租赁合同，应符合《合同法》第94条规定的法定解除条件。一审法院认为“依据《合同法》第111条规定债务标的不适于强制履行或者履行费用过高时，合同继续履行不能，应由违约责任承担替代合同继续履行。”此处引用法条错误，一审本意是引用110条，一审法院又认为“若要求原告继续履行合同不利于社会资源的有效配置，导致当事人利益失衡。”本案中如适用《合同法》第110条第(二)项之规定，其前提必须是有证据证实“履行费用过高”从而判断利益是否失衡，而现无事实证明继续履行所需的财力、物力超过了基于合同履行所能获得的利益。一审法院以违约责任替代合同继续履行的判决导致利益失衡，违反了法律公平的原则。在合同处于未解除状态下，徐州乔湖物业管理有限公司无权占有和处分，即柴立超一直占有摊位至一审判决已经半年，一审判决仅扣除柴立超三个月的租金不足以平衡无过错方徐州乔湖物业管理有限公司的利益。合理方式应是由柴立超承担实际占有期间(6个月)以及法院判决解除合同后摊位重新招租合理期间(3个月)的费用。总之，柴立超以市场无人问津为由解除合同、退还租金缺乏事实和法律根据。在市场经济体制下，柴立超追求的是一种长期可期待利益，不是仅经营两天就可判断可期待利益不能实现从而毁约。柴立超辩称，一、2019年4月，柴立超租上诉人位于乔家湖农贸市场7号摊位欲做黑猪肉买卖生意，4月19日柴立超支付租金2万元，但双方一直未签订租赁合同。柴立超于4月底在此摊位进行经营，但因该农贸市场属于新开设市场无人问津，导致柴立超无法经营下去。坚持两日后，柴立超找到上诉人欲解除租赁合同，要求退还租金，但上诉人不愿退还租金。并扬言可以搬走，但是租金不退。无奈柴立超为了生计未再去此处经营，随后上诉人在柴立超所租赁的案涉摊位上挂出招租信息，并写明联系人电话。二、该租赁合同并非一般的房屋租赁合同，而是属于为更好的销售经营所进行的租赁活动，目的是为了做生意，市场应保证最基本的人流量，有生意可做有钱可赚。柴立超在租下该摊位后，市场基本处于空荡荡的状态，根本无法经营。因不可归责于柴立超的原因，导致租赁合同的目的无法实现，故柴立超要求解除租赁合同属于法定解除的情形。柴立超事后主动催告上诉人要求解除租赁合同，已经履行了提前告知义务。在柴立超搬离摊点后，上诉人随即在原摊位挂出招租信息，也可以证明上诉人明知柴立超退租的事实。三、因不可归责于柴立超的原因，导致合同目的的无法实现，柴立超有权行使法定解除权解除租赁合同。即使此种解除不属于严格意义上的法定解除合同的情形，基于法律法规以及公平公正原则，也应当按照一般解除租赁合同的情形，退还柴立超未实际租赁期间的租赁费用，故柴立超要求上诉人退还租金符合事实及法律规定。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。柴立超向一审法院起诉请求：1.解除双方之间租赁合同；2.徐州乔湖物业管理有限公司返还租金20000元；3.本案的诉讼费用由徐州乔湖物业管理有限公司承担。一审法院认定的事实：柴立超、徐州乔湖物业管理有限公司约定徐州乔湖物业管理有限公司将其位于乔家湖农贸市场七号摊位出租给柴立超用于经营鲜肉生意。2020年4月19日，柴立超分别通过支付宝、微信向徐州乔湖物业管理有限公司支付一年租金20000元，徐州乔湖物业管理有限公司向柴立超出具收据，载明：猪肉柒号摊位租金，签合同时多退少补。2020年4月30日，柴志超办理了营业执照，取得了鲜肉零售的合法经营资格。2020年4月28日柴立超入驻涉案农贸市场。庭审中柴立超陈述，因发现市场人气不足，向徐州乔湖物业管理有限公司反映，要求解除合同并退还租金，徐州乔湖物业管理有限公司拒绝。柴立超后自行撤除经营摊位，双方协商未果，柴立超遂提起本次诉讼。一审法院认为，双方虽未签订书面租赁合同，但柴立超已向徐州乔湖物业管理有限公司支付了一年租金，徐州乔湖物业管理有限公司亦将涉案摊位交付给柴立超使用，双方建立起租赁合同关系。当事人应按约定履行义务，不得擅自违反合同约定或解除合同。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定债务标的不适于强制履行或者履行费用过高时，合同继续履行不能，应由违约责任承担替代合同继续履行。本案中双方就解除合同未达成一致意见，若要求柴立超继续履行合同不利于社会资源的有效配置，导致当事人利益失衡，故应允许双方解除合同，以违约赔偿代替合同继续履行。柴立超未继续履行合同，导致案涉租赁合同解除，应承担相应的违约责任。因双方未签订书面租赁合同，未就违约责任进行约定，综合考虑柴立超的过错、合同履行的具体情况以及因解除合同给徐州乔湖物业管理有限公司造成的损失等因素，一审法院酌定违约金6000元。故徐州乔湖物业管理有限公司应当返还柴立超租金14000元（20000元-6000元）。综上，遂判决：一、解除柴志超和徐州乔湖物业管理有限公司的租赁合同。二、徐州乔湖物业管理有限公司于判决生效后向柴志超返还租金14000元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，徐州乔湖物业管理有限公司本案中虽然收取柴立超所预交一年租赁费用2万元，但双方摊位经营后较短时间内，在未及签订租赁合同以明确租赁期限等租赁具体内容的情况下，柴立超即以市场人气不足为由不继续经营且未实际使用案涉摊位，柴立超作为欲从事生意经营的经济人应推定其不具有恶意不再租赁的情形。合同是一种具有双赢性质的协议，特别对于房屋租赁合同而言更是如此，在双方未能就租赁达成一致意见且租赁物亦不实际使用的情况下，如要求承租一方继续使用不利于社会资源的有效配置，亦导致当事人利益失衡，一审法院在双方未及签订租赁合同未明确违约责任的情况下，根据柴立超过错、合同履行情况及因不再继续租赁给上诉人造成的损失等因素，酌定柴立超承担违约金6000元，与本案实际情况相符。上诉人上诉主张不能成立，本院不予采纳。综上所述，徐州乔湖物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人徐州乔湖物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 汤孙宁审 判 员 王素芳二〇二〇年十二月十八日法官助理 仝 斌书 记 员 李 雯