广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24318号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州利合物业管理有限公司。住所地：广州市番禺区兴亚二路**。法定代表人：丁国民，董事长。委托诉讼代理人：何月群，公司员工。委托诉讼代理人：郭云云，公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：方红梅，女，1971年6月18日出生，汉族，身份证住址广州市黄埔区。上诉人广州利合物业管理有限公司（以下简称“利合物业”）因与被上诉人方红梅物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初9014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭，经各方当事人同意，本案进行书面审理，现已审理终结。利合物业上诉请求：1.请求依法改判一审判决的第一项，改为判令方红梅于本判决发生法律效力之日起五日内向利合物业支付2016年6月1日至2019年4月30日期间的物业服务费14933.45元及违约金（每月违约金的计算方式为以426.67元为本金，分别从拖欠当月的6日起至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，每月物业服务费的违约金的总额以当月本金为限）；2.请求依法改判一审判决的第二项，改为判令方红梅于本判决发生法律效力之日起五日内向利合物业支付2016年3月1日至2019年1月31日期间的公摊水费3.35元及经济损失（经济损失以3.35元为本金，从2019年2月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，公摊水费的经济损失总额以公摊水费本金为限）；2015年12月10日至2019年1月31日期间的公摊电费1663.98元及经济损失（经济损失以1663.98元为本金，从2016年1月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，公摊电费的经济损失总额以公摊电费本金为限）；3.一审、二审诉讼费由方红梅承担。事实与理由：一、一审法院认定事实有误，利合物业对方红梅反映的空调外机噪音问题已尽到协调的义务，一审法院错误认定利合物业的物业服务有瑕疵。1.方红梅拖欠费用的主要原因是其反映的天誉南门外的商铺的空调外机噪音大，影响其家人的休息。对于商铺的空调外机噪音问题，利合物业一直有与商铺业主沟通，要求其移位整改，并在商铺门口张贴过要求整改的通知书；而且利合物业也曾就此向亚运城居委会报备，请居委会人员到商铺进行协调。虽经发函和居委会协调，但商铺业主一直拒绝整改。2．实际上，空调外机的噪音问题属于业主之间的相邻权纠纷，方红梅有权向商铺业主提起相邻权纠纷诉讼，但方红梅一直怠于向商铺业主或政府部门直接维权或报告，而错误认为这属于利合物业的责任。利合物业与居委会均没有行政执法权，无权强行拆除该空调外机，只能做居中协调的工作，协调并不一定能达到空调外机移位整改的效果。而一审法院仅凭空调外机仍未整改的事实，就错误认定利合物业未尽到妥善协调的义务、利合物业的物业服务存在瑕疵，明显属于加重利合物业物业服务的责任，混淆了物业服务合同纠纷与相邻权纠纷这两种不同的法律关系。二、一审法院关于物业费违约金与公摊水电费经济损失的免除事实认定错误，法律适用不当，对利合物业将产生重大不利影响，违背了合同自由、诚实信用原则。1.按照方红梅的主张，其于2017年5月30日才向利合物业反映空调外机噪音问题，而方红梅自2016年6月1日起就拖欠物业费，而公摊水电费则从2016年初就开始拖欠。即使一审法院认定空调外机未能妥善协调，利合物业的物业服务存在瑕疵，物业服务存在瑕疵的时间也应为2017年6月1日后，这与业主拖欠的2017年5月30目前的费用无关，一审法院以此认定方红梅自2016年拖欠费用的行为不应承担违约责任，明显存在错误。2.即使违约金与经济损失过高需要调整，一审法院裁判应与其他判决保持一致予以调整，不应直接免除。（1）收取物业服务费是大部分物业公司唯一或主要的收入来源，收取不到物业服务费，物业公司就将难以运转，而小区其他按时交纳物业服务费的业主必然受到巨大影响。包括面临在未有资金保障的情况下物业运营困难、小区服务质量下降、业主投诉的恶性循环局面，其影响不可小觑。违约金与经济损失的调整以银行同期贷款利率为标准计算，有大量的判决先例。方红梅自2016年开始长达数年拖欠费用，故意违反双方合同的约定，严重损害利合物业的合法权益，理应承担支付违约金的法律责任。根据《合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《合同法解释二》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，本案方红梅认为每日千分之五的违约金过分高于中国人民银行同期同类贷款利率，应予以调整，但方红梅并未要求免除违约金，此时一审法院不应主动免除。违约金本身具有一定补偿兼惩罚性质，一审法院直接予以免除违约金是违反合同诚实信用原则，将引发道德风险，给利合物业带来巨大的不利影响。综上所述，利合物业认为，一审法院有关违约金与经济损失的判决认定事实不清，法律适用不当。方红梅二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意利合物业的上诉请求。请求法院驳回利合物业的诉讼请求，维持原判。1、方红梅于2015年12月10日与利合物业签署《前期物业服务协议》，并于同日缴齐了2015年12月10日-2016年2月29日物业服务费，该协议约定的物业服务费为2.8元／平方米／月。正式入住后，还继续交了2016年3月-5月的物业管理费。根据穗发改【2016】992号《广州市住宅物业服务收费参考标准》(以下称《参考标准》)，方红梅确认利合物业未能提供2.8元／平方米／月(一级标准)的服务，构成违约，因此方红梅于2016年6月开始暂停支付物业服务费。方红梅本人或委托邻居多次主动与利合物业沟通物业服务标准的问题，表达了方红梅愿意支付物业服务费的意愿，并提议按照所达到的服务标准支付相应的服务费，但利合物业均不做出回复。利合物业服务不达标的具体证据已经在一审中有详细证据说明。利合物业上诉的第一个事实与理由是不符合事实的。一审法官完全根据方红梅提交的大量利合物业服务没有达到一级物业服务标准的事实来裁定利合物业管理有瑕疵，并不是单一的就一项空调室外机噪音问题来裁断他们的管理有瑕疵。到目前为止，方红梅家空调室外机依然没得到有效处理，整改工作亦无进展，他们的所谓“己尽协调义务”无从说起。从入住起到现在，那么多年没得到有效处理以致严重影响方红梅及其家人的正常作息。根据利合物业的跟天誉小区业主签订的【亚运城.天誉.临时规约】【亚运城.天誉.前期物业服务协议】，天誉小区每一台空调室外机的安装都要经过利合物业同意才可以安装，利合物业明知道这样安装会严重影响相邻业主的方红梅家的正常作息，仍然同意方红梅家楼下商户的空调室外机不加装任何隔音措施的情况下，几台大功率的空调室外机同时对着方红梅家卧室窗户安装，本身就是管理不到位。2、关于利合物业的第二点事实更是不符合国家合同法的相关规定。合同是约束双方当事人的，一审裁断公正，合同需要双方当事人各自按约定履行相应的义务，各自享有各自的权利。利合物业没有提供价质相符的物业管理服务，且一直拒绝对此进行有效沟通，一味地强调其该收的物业管理费，而对于相关的服务工作却没有对标来提供。利合物业违约导致了物业管理费不能及时缴纳，所以这个滞纳金无从说起。2019年9月6日，因为利合物业没提供相应的服务而起诉利合物业的业主有多达六家。这样的事实，足以说明广州利合物业管理公司服务工作确实存在问题。在方红梅入住天誉小区以来，由于利合物业责任导致方红梅无法按时缴物业费，且利合物业明显不符合《参考标准》关于一级收费标准的规定，其服务水平与收费水平不匹配。一审法院已经审判完毕，方红梅也已经按一审的审判结果缴纳了相应的物业管理费和诉讼费。请二审法院查明情况，判如所求。利合物业于2019年7月17日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令方红梅向利合物业支付拖欠的物业服务费14933.45元及违约金（物业服务费从2016年6月1日至2019年4月30日止,按每月426.67元计算。违约金从欠费当月6日起每日按应付物业服务费的5‰交纳，违约金的总额以不超过所欠费用总额为限）；2.判令方红梅向利合物业支付拖欠的公摊水费3.35元及经济损失（公摊水费从2016年3月1日起计至2019年1月31日止。经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5%交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；3.判令方红梅向利合物业支付拖欠的公摊电费1663.98元及经济损失（公摊电费从2015年12月10日起计至2019年1月31日止。经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5%交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；4.判令本案诉讼费用由方红梅承担。方红梅提出反诉请求：1.确认双方签订的《物业临时规约》和《前期物业服务协议》无效；2.判令物业服务费按照五级标准1.08元/平方米/月计算；3.判令利合物业返还方红梅收楼时所预交3个月物业服务费及2016年3月至2016年5月多交部分；4.判令利合物业做好天誉楼下钱大妈等对着我家卧室多家商铺空调室外机和冰柜室外机噪音的隔音工作；5.判令利合物业赔偿我方的人身损害2万元；6.判令利合物业明确并公开物业服务的具体作业标准及人员设施配置情况；7.判令本案全部诉讼费由利合物业承担；8.判令利合物业向方红梅支付光盘采购费及刻录复印费用共计150元；9.判令方红梅还原1-13座楼天台窗花玻璃造型;10.判令利合物业还原每座楼一楼门口天花造型；11.判令利合物业还原十一座后面网球场；12.判令利合物业主动向业主展示公用电部分的设施、线路及用电情况，并重新计算过高的公摊电费，并停止违法使用业主公共用电；13.判令利合物业将小区内所有广告商业经营收入返还给全体业主；14.判令利合物业重新与方红梅签订前期物业服务协议。一审法院经审理查明：利合物业是广州亚运城项目铁中路3号第一组团前期物业管理的中标单位，为天誉二期提供前期物业管理服务。2015年9月26日，方红梅与案外人广州利合房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）签订《商品房（一手现房）买卖合同》购买了位于上述项目的番禺区石楼镇铁中路3号2座302房，面积是152.3835平方米，约定物业服务费为每月每平方米建筑面积2.8元，开发商应当于2015年12月31日前交付涉案物业。2015年12月9日，方红梅与利合物业签订《广州亚运城前期物业服务协议》，协议约定由利合物业为方红梅提供物业管理服务，方红梅应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论方红梅是否居住或使用该物业，均应按物业的房屋建筑面积以2.8元/平方米/月的标准向利合物业交纳物业服务费，当月的物业服务费应在公历每月5日前交纳，逾期按每日5‰交纳违约金。乙方（利合物业）以甲方（方红梅）在本园区内的居住地址为送达地址向甲方（方红梅）送达一切文件。包括但不限于水、电、…污水处理等费用…如有需要，有关单位可以委托利合物业代收代交，方红梅或该物业使用人应当按时交纳上述费用，并承担不按时交费的责任。收楼后，方红梅共向利合物业支付物业服务费至2016年5月份，后方红梅发现利合物业提供的物业服务并未达到协议约定的标准，遂暂停交纳物业服务费。方红梅的房屋位于3楼，2017年5月30日，方红梅向利合物业反映房屋南面商店的空调、冷柜的室外机噪音大，严重影响生活质量，希望利合物业从中协调，但至今未协调好。2018年10月9日，有业主举报天誉小区负二层堆放大量建筑垃圾未清运，经政府介入，利合物业聘请清洁公司于当晚清走13车建筑废料。2019年5月份，有业主发现天誉消防设施检查日期造假，经番禺区消防部门介入后，利合物业对相关人员进行处罚，消防民警亦对利合物业进行警告教育处理。一审庭审中，方红梅认为利合物业主张的公摊水费和公摊电费并不一定用于业主，因此不予确认。双方矛盾无法自行解决，遂向一审法院提出本诉与反诉。一审法院认为：利合物业与方红梅2015年12月9日签订的《广州亚运城前期物业服务协议》，主体适格，意思表示真实，无违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，利合物业与方红梅应当严格遵守并按照合同约定履行义务。物业服务费按照2.8元/平方米/月计算不仅是本案双方约定的内容，也适用于小区其他业主，具有一定的全局性。物业服务是一个动态、连续、长期的过程，利合物业的服务项目涉及清洁、保安、绿化养护、公用设施维护等多方面，并且服务对象是整个小区和全体业主，持续时间长，工作量大，在此过程中出现问题在所难免；另外利合物业也提供了大量的照片，证明了其工作情况和工作荣誉。因此，针对物业服务中存在的问题，利合物业应当及时改正，并不断改进工作方式，提高物业服务质量；而方红梅要求降低物业服务费标准至1.08元/平方米/月的反诉请求，依据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院认定方红梅尚欠利合物业2016年6月1日至2019年4月30日的物业服务费共计14933.45元。关于利合物业主张的公摊水费3.35元、公摊电费1663.98元，有其提交的欠费明细表、天誉公共水费分摊一览表、天誉公共电费分摊一览表、天誉2座公共用水分摊公示、天誉2座公共用电分摊公示、水费发票、电费发票予以证实，一审法院予以确认；方红梅对公摊水、电的去向存在疑虑，但无证据证实，一审法院不予采信。方红梅是涉案物业的业主，实际享受了物业服务，亦使用了公摊水电，利合物业主张方红梅支付2016年6月1日至2019年4月30日的物业服务费14933.45元、2016年3月1日至2019年1月31日的公摊水费3.35元、2015年12月10日至2019年1月31日的公摊电费1663.98元，符合法律规定，一审法院予以支持。方红梅于2016年6月1日起暂停交纳物业服务费，本应承担相应的违约责任，但综合考虑利合物业在服务中存在的各种问题和瑕疵，以及方红梅反映卧室对面空调、冷柜外机噪音一直未得到利合物业从中妥善协调等情况，一审法院统一以免除方红梅物业服务费违约金和公摊水电费利息损失的方式作为平衡，利合物业主张的物业服务费违约金和公摊水电费利息损失一审法院亦不予支持。方红梅主张协议及有关内容无效的请求，没有事实依据，一审法院不予支持，其亦未在法定期间内行使撤销权。方红梅所称受到的身体伤害并非由利合物业造成，其向利合物业主张2万元损失，一审法院不予支持。方红梅请求利合物业明确并公开物业服务的具体作业标准及人员设施配置情况，没有事实基础和合同约定，一审法院不予支持。方红梅要求利合物业向业主展示公用电部分的设施、线路及用电情况，并重新计算过高的公摊电费，并停止违法使用业主公共用电，缺少事实和法律依据，一审法院不予支持。方红梅要求利合物业赔偿光盘采购费、刻录费、复印费合计150元，未提交证据证实，一审法院不予支持。方红梅请求利合物业将小区广告收益返还全体业主，因双方在服务协议中约定了利合物业可对共用部位、共用设施设备进行经营，且该问题涉及建筑物区分所有权，因此本案不作调处。方红梅要求利合物业还原1-13座楼天台窗花玻璃造型、还原每座楼一楼门口天花造型、还原十一座后面网球场，该问题涉及建筑物区分所有权，本案亦不作调处。方红梅要求与利合物业重新签订物业服务协议的诉求，属于民事主体意思自治，一审法院不作调处。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，于2020年8月12日作出一审判决：一、方红梅应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州利合物业管理有限公司支付2016年6月1日至2019年4月30日期间的物业服务费14933.45元；二、方红梅应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州利合物业管理有限公司支付2016年3月1日至2019年1月31日期间的公摊水费3.35元、2015年12月10日至2019年1月31日期间的公摊电费1663.98元；三、驳回广州利合物业管理有限公司的其余本诉诉讼请求；四、驳回方红梅的其余反诉诉讼请求。一审诉讼受理费215元、反诉受理费300元（按减半收取计），由广州利合物业管理有限公司负担15元、方红梅负担500元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：利合物业本案上诉要求方红梅承担物业服务费违约金和公摊水电费利息损失的主张是否支持。经审查，本案一审判决未支持利合物业本诉所提物业服务费违约金和公摊水电费利息损失的主张，并非仅是考虑到方红梅反映相邻商铺空调室外机噪音问题利合物业从中协调的情况，还涉及到利合物业在物业服务中存在的各种问题和瑕疵，对此一审判决已有明确说明。利合物业仅以噪音问题协调事项作为上诉理由，对一审判决处理并未全面理解，所持理由并不充分。需要指出的是，方红梅暂停支付涉案相关物业服务费用，一审判决已明确其本应承担违约责任，但综合考虑到利合物业的服务瑕疵，以免除物业服务费违约金和公摊水电费利息损失作为平衡，是一种结合本案案情的综合性处理。利合物业上诉主张一审判决认定方红梅拖欠费用不应承担违约责任，并未对一审判决作出正确理解，本院不予支持。综上所述，广州利合物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由广州利合物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年十二月二十一日书记员  吴敏玲李美琦