广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终22496号上诉人（原审原告）：深圳市龙岗区宝龙街道龙新社区风临四季花园第一届业主委员会，负责人：张家华，主任。委托诉讼代理人：庞瑾鲁，广东卓建（龙岗）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：正中置业集团有限公司，法定代表人：邓学勤，总经理。委托诉讼代理人：韦薇，广东深明德律师事务所律师。原审第三人：罗玉芹原审第三人：李坤维，上诉人深圳市龙岗区宝龙街道龙新社区风临四季花园第一届业主委员会（以下简称风临花园第一届业委会）因与上诉人深圳正中置业集团有限公司（以下简称正中公司）及原审第三人罗玉芹、李坤维不当得利纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初17536号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。风临花园第一届业委会上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判正中公司返还风临花园第一届业委会不当得利租金利息，利息以每月租金为基础，以年利率6%为标准计算，从2009年5月14日起计算至实际付清之日止，累计至2019年6月19日利息为人民币218913.03元（以下货币均为人民币）；2、本案上诉费用由正中公司承担。事实和理由：1、返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。一审法院判决不予支持正中公司因占用租金返还风临花园第一届业委会利息，属于适用法律错误。2、正中公司明知文化活动室是小区公用设施，产权归属于全体业主所有，但其自2009年5月14日至2018年4月30日将文化活动室出租，收取占用租金长达8年时间，严重侵害全体业主的权益，理应返还占用租金的利息。针对风临花园第一届业委会的上诉，正中公司辩称：1、涉案文化活动室并非是风临四季业务会的财产，涉案文化活动室由正中公司缴纳地价，并且是由正中公司建造而成，依法应该归正中公司所有。2、（2018）943号复函的内容正好证明涉案的房屋属于不可以同其他建筑物同时可以转让的范围的。风临花园第一届业委会不能证明涉案的房产拥有所有权，其在主张该房产产生的租金甚至利息归其所有，没有法律和事实依据。正中公司的上诉请求：1、撤销一审民事判决书；2、改判驳回风临花园第一届业委会全部诉讼请求；3、本案的诉讼费用由风临花园第一届业委会承担。事实和理由：1、涉案文化活动室属于建筑物区分所有权的专有部分，具有独立性，根据现行法规规定，其不会在正中公司转让其他房产时同时转移而成为业主共有产权。2、涉案文化活动室不属于“公用设施设备”，根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定，其产权并未随房屋买卖转移给全体业主共同共有。3、涉案文化活动室的产权限整体转让即表明其具有独立性，不会随房产买卖一起转让，深规土龙函〔2018〕943号复函所称的“文化活动室的产权限整体转让”就表明涉案文化活动室具有独立性，不具有随房屋买卖一起转让的属性。4、深规土龙函(2018)943号《复函》已认定涉案文化活动室的产权归土地使用权人，限整体转让。该行为已产生法律效力，如果风临花园第一届业委会对该复函内容不服，应当通过行政诉讼的途径予以解决，而不是在本案中否定该复函中的内容。5、风临花园第一届业委会在一审期间的诉讼请求为要求正中公司返还不当得利租金，本案并不属于确权纠纷，但原审判决却围绕涉案文化活动室的权属作出认定，完全超出了风临花园第一届业委会的诉讼请求范围。针对正中公司的上诉，风临花园第一届业委会辩称：1、文化活动室的产权土地使用权所有人归风临四季业主，不存在任何争议。2、开发商并不对文化活动室拥有产权，也不可能有产权人参与委员会行使相关的表决事项。原审第三人罗玉芹、李坤维没有答辩意见。风临花园第一届业委会向一审法院起诉请求：1、正中公司向风临花园第一届业委会返还不当得利租金606312元，利息从2009年5月14日起至2019年6月19日，以年息6%的标准，暂计218913.03元，利息计至本金还完之日止。以上金额共计825225.03元；2、正中公司承担本案包括但不限于诉讼费、保全费等。一审法院认定事实：1998年11月17日，深圳市规划国土局（出让方，甲方）与深圳市龙岗新鸿进实业有限公司（受让方，乙方）签订编号为xxxx《深圳市土地使用权出让合同书》，约定：甲方依据本合同出让土地的使用权，土地所有权属于国家；本合同签订之日，甲方将地块编号xxxxx，土地面积约为7041.5平方米（见宗地图红线范围内土地）的土地出让给乙方，并移交给乙方使用。乙方对该地块的现状无任何异议；本块土地的使用年期为70年，从1998年11月17日至2068年11月17日；本块土地用途为商住用地（二级）；乙方向甲方支付888185元土地使用权出让金取得上述土地使用权；及其他内容。1998年11月17日，深圳市规划国土局（出让方，甲方）与香港鸿业发展有限公司（受让方，乙方）签订编号为深地合字（xxxx6）《深圳市土地使用权出让合同书》，约定：甲方依据本合同出让土地的使用权，土地所有权属于国家；本合同签订之日，甲方将地块编号xxxxx，土地面积约为7043.5平方米（见宗地图红线范围内土地）的土地出让给乙方，并移交给乙方使用。乙方对该地块的现状无任何异议；本块土地的使用年期为70年，从1998年11月17日至2068年11月17日；本块土地用途为商住用地（二级）；乙方向甲方支付673389元土地使用权出让金取得上述土地使用权；及其他内容。1998年11月17日，深圳市规划国土局（出让方，甲方）与深圳市鸿基（集团）股份有限公司（受让方，乙方）签订编号为深地合字（19985225）《深圳市土地使用权出让合同书》，约定：根据出让合同，甲方将地块编号xxxx，土地面积约为14085平方米的土地出让给乙方使用。土地的使用年期为70年，从1998年11月17日至2068年11月17日；土地用途为商住用地（二级）；乙方同意按照土地出让合同交纳本块土地使用权出让金的同时，交纳本块土地的土地开发费及市政配套设施费。本块土地的土地开发费为2693555元及市政配套设施费9427443元整；及其他内容。2005年9月23日，深圳市国土资源和房产管理局（甲方）与深圳市中平实业有限公司（乙方）签订《补充协议》【深地合字（1998）5225号（原xxxx）、深地合字（1998）5226号（原xxxx）、深地合字（1998）5228号（原Ｇxxxx）补1】，载明：1、原合同情况：1998年11月17日，原深圳市规划国土局分别与香港鸿业发展有限公司、深圳市鸿基（集团）股份有限公司、深圳市龙岗新鸿进实业有限公司签订了深地合字［1998］5226号、［1998］5225号、［1998］5228号《深圳市土地使用权出让合同书》和《深圳市土地使上协议书》（下称原合同），将xxxxxx宗地分别出让给三公司，用地面积为7043.5平方米、14085平方米、7041.5平方米，土地用途均为商住用地，土地使用年期70年，从1998年11月17日至2068年11月17日。三份原合同均已办理付清地价款证明。后深圳市龙岗新鸿进实业有限公司变更法人代表和公司名称，现其公司名称为深圳市发中实业有限公司。后乙方与香港鸿业发展有限公司、深圳市鸿基（集团）股份有限公司、深圳市发中实业有限公司分别签订《认购增资协议》，由乙方通过作价入股方式取得上述三宗地的土地使用权，并办理了xxxxxx号《房地产证》。2、根据深圳市规划局建设用地方案图（xxx号）和《深圳市建设用地规划许可证》（深规许字xxxxx号），甲方同意上述三份原合同出让的三宗地进行宗地合并，合并后的宗地号为xxxx3，用地面积28169.01平方米，土地用途为居住用地，土地使用年期70年，从1998年11月17日至2068年11月17日。合并后的宗地红线坐标如下坐四点：（Ｘ／Ｙ，后附宗地图）3987.41／139013.69、39803.11／139096.25、39538.09／138954.38、39582.32／138871.78。3、根据《深圳市建设用地规划许可证》（深规许字xxxxx号），合并宗地后的xxx宗地的土地利用要求如下：（一）建设用地面积：28169.01平方米；（二）建筑容积率≤1.625;（三）建筑覆盖率≤30%；（四）建筑间距：满足深标及相关规范要求；（五）建筑高度或层数：多、高层；（六）总建筑面积45776平方米，其中住宅41376平方米，商业4000平方米，居委会100平方米，Ｉ文化活动室300平方米；及其他内容。4、居委会用房由乙方负责建设，建成后其产权无偿交给政府，乙方对此无异议。5、除上述因宗地合并调整的内容外，原合同的其它内容保持不变。2006年12月8日，深圳市中平实业有限公司将宗地号为xxxx、建设项目为风临四季花园的社区配套和公共服务用房“居委会”移交给深圳市龙岗区龙岗街道社会事务办公室使用。该次移交由深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局见证。2007年1月16日，深圳市规划局龙岗分局出具深规建（2007）2011号《深圳市建设工程规划验收合格证》，载明建设单位为深圳市中平实业有限公司，用地项目名称为风临四季花园，宗地号为xxxx，其中备注载明本宗地项目总规定建筑面积为45798.98平方米，其中住宅41341.91平方米，商业3989.71平方米，居委会104.63平方米，文化活动室299.53平方米，设备房63.20平方米等。2013年4月26日，深圳市中平实业有限公司（甲方）与李坤维（乙方）、罗玉芹（丙方）签订《风临四季花园房屋租赁合同》主体变更三方协议，载明：1、甲方、乙方于2019年5月13日签署了《风临四季花园房屋租赁合同》（下称原合同），约定乙方向甲方承租风临四季花园社康中心（下称“租赁物业”），面积共284.35平方米的物业。租期自2009年5月15日至2014年5月14日；2、甲方同意将原合同权利义务全部转让给丙方，丙方同意受让，甲方同意乙方、丙方的转让行为。3、各方一致同意，自2013年5月1日起，丙方取代乙方成为租赁物业的承租人，并承担原合同中承租方的全部权利和义务。原合同由甲、丙方继续履行；4、原合同租赁期限延长至2018年4月30日止；5、2013年5月1日起至2014年4月30日，租赁物业租金为5000元/月，以后租金每年按10%递增，即自2014年5月1日起至2015年4月30日止，租金为5500元/月；自2015年5月1日起至2016年4月30日止，租金为6050元/月；自2016年5月1日起至2017年4月30日止，租金为6655元/月；自2017年5月1日起至2018年4月30日止，租金为7321元/月;及其他内容。庭审中，风临花园第一届业委会、正中公司均确认，该份《风临四季花园房屋租赁合同》主体变更三方协议所涉的“风临四季花园社康中心”即为本案涉案的文化活动室，之前的《深圳市建设工程规划许可证》及图纸写的是“社康中心”，后来验收时改为“文化活动室”，两者即为同一物业。风临花园第一届业委会还向一审法院提交了罗玉芹出具的一份《情况说明》，拟证明正中公司已经将涉案文化活动室出租的事实。正中公司对此予以确认。2018年3月12日，风临花园第一届业委会向深圳市龙岗区住房和建设局业务办理中心申请备案，备案回执载明：项目名称为深圳市龙岗区宝龙街道龙新社区风临四季花园第一届业主委员会，成立时间为2018年1月24日，任期为3年。2018年8月29日至2018年9月23日，风临四季小区召开消防整改及更换监控、签订物业服务合同所涉业主会议，就使用物业专项维修资金进行（更新、改造）工程事宜进行表决。其中议题7为：授权业主委员会处理与风临四季会所相关的所有事宜。包括但不限于起诉追讨开发商侵占业主共有资产的不当得利、续签现有便利店和娱乐室、分割其中一部分建业委会办公室等。该表决事项获业主大会同意。2018年5月2日，深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局出具《市规划国土委龙岗管理局关于风临四季花园业主委员会申请政府信息公开的复函》，内容如下：风临四季花园项目宗地号为xxxxx，所涉土地出让合同为深地合字【1998】5226、【1998】5225、【1998】5228号《深圳市土地使用权出让合同书》及其补充协议（补1），合同约定该宗地配建居委会100平方米、文化活动室300平方米，居委会建成后产权无偿交给政府。经查该项目报建，规划验收等资料，该项目竣工指标为居委会104.63平方米、文化活动室299.53平方米，来文所涉位置应为文化活动室。原深圳市规划局龙岗分局在核发《深圳市建设工程规划许可证》及图纸等材料时误将文化活动室写为社康中心，后在项目规划验收时将该问题予以纠正。因本项目土地出让合同未对文化活动室的产权归属进行约定，且文化活动室已计收地价，由土地出让合同受让方深圳市中平实业有限公司缴交，按照现行社区配套和公共用房移交的相关工作规则，文化活动室的产权归土地使用权人所有，限整体转让。风临花园第一届业委会还向一审法院提交了照片打印件一张，拟证明涉案文化活动室的现状，文化活动室的上面是住宅，与主体建筑是一体的。风临花园第一届业委会于庭后还向一审法院提交了深圳市中平实业有限公司与业主郑燕丹签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，该合同第六页的第四条载明：“本房地产转让时，转让人（卖方）对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台等共有部位或其他共用设施设备所拥有的权益同时转移”；合同附件二载明：“共用设施和附属配套项目及其建成并验收合格时间：1、居委会：2007年1月28日建成并验收合格。2、社康中心：2007年1月28日建成并验收合格。”风临花园第一届业委会称该证据可证明文化活动室（即社康中心）属于公共配套设施，且归业主所有。正中公司对该购房合同的真实性予以认可，但其认为涉案的文化活动室在性质上并不属于“共有部分”，也不属于“共用设施设备”，而是附属配套项目，应属于建筑物区分所有权的专有部分，具有独立性。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条的规定，建设用地使用权人建造的建筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人。据此，正中公司认为涉案文化活动室依法属于正中公司所有。正中公司于庭后出具《风临四季涉案物业租金收入明细表》及书面情况说明，载明：1.2009年5月13日正中公司将涉案物业出租给李坤维并签订《风临四季花园房屋租赁合同》。租期及租金收入明细如下：第一阶段：自2009年5月15日起至2011年5月14日止，免租期为三个月，实际计租日自2009年8月15日起，该阶段每月租金为4260元，21个月累计收租89460元。第二阶段：自2011年5月15日起至2013年4月30日止，该阶段每月租金为4600元，23个月又16天累计收租108253.33元。2.2013年4月26日正中公司、李坤维与罗玉芹签订《主体变更三方协议》，将涉案物业出租给罗玉芹，并延长租赁期限至2018年4月30日止。租期及租金收入明细如下：第一阶段：自2013年5月1日起至2014年4月30日止，该阶段每月租金为5000元，12个月累计收租60000元。第二阶段：自2014年5月1日起至2015年4月30日止，该阶段每月租金为5500元，12个月累计收租66000元。第三阶段：自2015年5月1日起至2016年4月30日止，该阶段每月租金为6050元，12个月累计收租72600元。第四阶段：自2016年5月1日起至2017年4月30日止，该阶段每月租金为6655元，12个月累计收租79860元。第五阶段：自2017年5月1日起至2018年4月30日止，该阶段每月租金为7321元，12个月累计收租87852元。综上，自2009年5月15日至2018年4月30日期间，正中公司出租其持有的涉案物业累计获得租金收入为564025.33元。风临花园第一届业委会及李坤维对该份证据中正中公司“自2009年5月15日起至2011年5月14日止，免租期为三个月，实际计租日自2009年8月15日起”的陈述不予确认，对其他部分均予以确认。另查，深圳市中平实业有限公司于2016年3月17日更名为深圳正中置业有限公司。一审法院认为，风临花园第一届业委会主张本案系不当得利纠纷，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条之规定“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”本案中，判断正中公司将涉案文化活动室出租给案外人所收取的租金是否属于不当得利，关键在于确定涉案文化活动室的产权是否归正中公司所有。对此一审法院分析如下：一、根据深地合字【1998】5226、【1998】5225、【1998】5228号《深圳市土地使用权出让合同书》及其补充协议（补1），正中公司是该合同约定宗地的受让人，是该宗地的原始土地使用权人。依据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定关于“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人”的规定，涉案文化活动室的所有权应当归正中公司所有。二、根据风临花园第一届业委会提交的深圳市中平实业有限公司与业主签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，双方已约定，卖方（即深圳市中平实业有限公司）对同宗土地上的共用设施设备所拥有的权益随房地产的转让而同时转移，并在附件中列明了社康中心（即涉案文化活动室）为共用设施和附属配套项目之一。一审法院认为，正中公司作为涉案文化活动室的原始权利人，将其对涉案文化活动室享有的权利随房屋买卖而转移,系为对其权利的处分，并未违反法律约定，一审法院予以确认，涉案文化活动室的产权已随房屋买卖转移给全体业主共同共有。三、根据《市规划国土委龙岗管理局关于风临四季花园业主委员会申请政府信息公开的复函》的内容记载，文化活动室的产权归土地使用权人所有。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条之规定“房地产转让、抵押是，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”，正中公司将涉案小区房屋转让予涉案小区业主时，该房屋占用范围内的土地使用权亦同时转让予业主。综上，一审法院认为，涉案文化活动室的产权应归土地使用权人即全体业主共同共有。本案中，正中公司无合法根据，分别与罗玉芹、李坤维签署《风临四季花园房屋租赁合同》，自2009年5月15日至2018年4月30日将涉案小区业主共同共有的文化活动室对外出租并收取租金，给全体业主造成的损失，应予返还。根据风临花园第一届业委会提交的《风临四季花园房屋租赁合同》和正中公司提交的《风临四季涉案物业租金收入明细表》及书面情况说明等证据，一审法院确认2009年8月15日至2018年4月30日，正中公司就涉案文化活动室收取租金共计564025.33元。关于正中公司主张的2009年5月15日至2009年8月14日期间为其与李坤维约定的免租期的说法，因李坤维未予确认，且正中公司未提交其他证据予以佐证，故一审法院对正中公司的该项主张不予认可，结合相关证据，一审法院认定2009年5月15日至2009年8月14日期间的租金参照2009年8月15日至2011年5月14日期间的租金4260元/月，三个月的租金共计12780元。经计算，自2009年5月15日起至2018年4月30日止，正中公司应向风临花园第一届业委会返还其收取的租金共计576805.33元。关于风临花园第一届业委会主张的利息部分，依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条之规定，一审法院判决：一、正中公司于判决生效之日起十日内向风临花园第一届业委会返还租金576805.33元。二、驳回风临花园第一届业委会的其他诉讼请求。一审案件受理费12052.26元，由风临花园第一届业委会负担3628.12元，正中公司负担8424.14元。经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。二审期间本院另查明：1、根据社区配套和公共服务用房移交确认书，2006年12月8日，涉案小区居委会移交给深圳市龙岗区街道社会事务办公室。2、《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件一所列《房屋共有建筑面积汇总表》显示涉案文化活动室（社健康中心）未分摊，仅涉案文化活动室半外墙也是分摊给文化活动室自身。本院认为，本案的争议焦点是涉案文化活动室是否属于业主共有。就此本院分析如下：首先，《中华人民共和国物权法》等相关法律法规并未将文化活动室明确归为业主共有，不属于法定共有；其次，从对外出租使用的事实看，涉案文化活动室在结构上和利用上都具有独立性，且《深圳市土地使用权出让合同书》补充协议将文化活动室单列、《市规划国土委龙岗管理局关于风临四季花园业主委员会申请政府信息公开的复函》也明确文化活动室计收地价，可见文化活动室并非附属那个建筑且有对应的土地使用权，符合建筑区划内专有部分的属性，不属于共有部分，风临花园第一届业委会负依据《深圳市房地产买卖合同（预售）》合同附件二载明的主张文化活动室为公用设施没有事实和法律依据，本院不予采信，因此文化活动室并非当然属于全体业主共有。第三，《深圳市房地产买卖合同（预售）》第四条载明：“本房地产转让时，转让人（卖方）对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台等共有部位或其他共用设施设备所拥有的权益同时转移”没有明确包含文化活动室，而合同附件一所列《房屋共有建筑面积汇总表》显示涉案文化活动室面积也未分摊到业主购买的住房面积中，仅涉案文化活动室半外墙也是分摊给文化活动室自身，因此《深圳市房地产买卖合同（预售）》并未对文化活动室的权属进行约定，业主也没有实际支付费用。综上，涉案文化活动室为建筑区划专有部分，正中公司因建设和原始土地使用权人取得涉案文化活动室所有权，此后《深圳市房地产买卖合同（预售）》也未将涉案文化活动室约定归全体业主所有，业主也未支付对价，所有权没有发生变更，一审法院认定涉案文化活动室归全体业主所有，认定错误，本院予以纠正。因风临花园第一届业委会并非涉案文化活动室权利人，其主张返还不当得利，没有事实基础，本院不予支持。综上所述，风临花园第一届业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；正中公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初17536号民事判决；二、驳回深圳市龙岗区宝龙街道龙新社区风临四季花园第一届业主委员会全部诉讼请求。一审案件受理费12052.26元，风临花园第一届业委会预交的二审受理费4583.7元、正中公司预交的二审受理费9568.05元，均由风临花园第一届业委会负担。正中公司预交的二审受理费9568.05元，由本院予以退回；风临花园第一届业委会应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳二审案件受理费9568.05元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二〇年十二月三日书记员 谢文琦（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。