广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终2089号上诉人（原审原告）：周立左,男,1982年9月26日出生，汉族，住雷州市**********，公民身份号码：440************559。委托诉讼代理人：邓映君，广东展望律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：雷州市****地产开发有限公司，住所地：雷州市附城镇人民政府**楼**办公室。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人：周朋，该公司职工。委托诉讼代理人：刘剑辉，该公司职工。上诉人周立左因与被上诉人雷州市****地产开发有限公司（以下简称***公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省雷州市人民法院（2020）粤0882民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。周立左的委托诉讼代理人邓映君，***公司的委托诉讼代理人周朋到庭参加诉讼。因本案须以（2020）粤0891行初178号案的审理结果作为依据，本院于2020年7月13日裁定中止本案诉讼，现已审理终结。周立左上诉请求：1、撤销雷州市人民法院(2020)粤0882民初2号民事判决，依法改判，并支持周立左一审中的诉讼请求；2、碧桂园公司承担本案诉讼的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院以2017年11月19日为计算碧桂园公司逾期交房的终止点，是错误的。1、2017年11月19日周立左与其他8位业主到涉案楼盘收房时，发现现场要交付的商品房(铺面)门前野草丛生，道路未铺设，排污未通(一审证据的光盘相片足以证明)，遂与碧桂园公司业务经理交涉，并书面提出了《雷州碧桂园未达成收楼条件业主回复通知书》，当场表明态度，拒绝收楼。碧桂园公司业务经理也诚恳表态会尽力整改，整改好后再书面另行通知各位业主。此后，周立左也多次电话催问工程进度情况，在外地等待碧桂园公司再次通知收楼，一审起诉前，周立左亲自到碧桂园公司的售楼部要求收楼，但被告知必须将之前的物业管理费补交齐才能收楼，周立左质问对方“未收楼何来物业管理费?”，但对方不理不睬，碧桂园公司这样没有诚信的行为，不仅给周立左经济蒙上损失，也给其造成严重精神伤害。2、依据双方签订的商品房买卖合同第十一条中关于“交接。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”的约定，按照民事诉讼举证规则，出卖人应当对出示证明文件的行为或出示的证明文件齐全进行举证，法院也应当查明相关事实并依法认定，但一审法院并不要求碧桂园公司对此举证，碧桂园公司也没有自行对此提出有力的证明佐证。合同中的房产交接规定，是本案应审理的重中之重，但一审法院只字不谈，显然一审判决既违法又不专业。综上，碧桂园公司逾期交房的终止点应是在碧桂园公司按合同约定交付涉案房产给周立左之日止。二、一审法院没有依法对周立左的证据进行正确认定。1、一审认定周立左提交的《关于要求对雷州碧桂园花园里1-3栋不动产测量报告进行整改的通知》与本案无关联性，是错误的。该通知能证明1-3栋不动产整体性还出现问题，反过来能证明碧桂园公司提交的2016年《竣工验收备案表》的违法性。2、一审认定周立左提交的相片与本案无关联性，是错误的。相关相片足以证明2017年11月前后一段时间内，涉案楼盘实际尚未能使用，未能达到双方合同签订的交付条件，这些相片还与光盘里的内容相互印证一个不争的事实，即2017年11月前后一段时间内，涉案楼盘前面是野草丛生，道路未铺设，排污未通。3、一审在证据认定上未对周立左提交的光盘内容进行认定，显然是遗漏了周立左的证据材料，存在程序上的错误。三、涉案房产取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》不是符合交楼的唯一条件。一审判决对双方合同约定理解错误。涉案合同第八条的约定是“出卖人应当在2017年10月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买卖人使用，1、该商品房经验收合格。2、该商品房已取得房屋测绘报告，这说明涉案商品房符合交楼条件有两个，即(1)该商品房经验收合格；(2)该商品房已取得房屋测绘报告。而本案事实是，周立左要购买的是商铺(见合同第三条)，周立左为之支付了总价款568182元，该价款是当时该楼盘的住宅型商品房的两倍价格，而直到周立左收到通知去收楼时，涉案商铺的铺前野草丛生，还是黄土路，车辆无法进入，人行都困难，与碧桂园公司在开售时的承诺及有关广告图纸和沙盘示意图严重不相符，该商品房不具备任何商铺使用价值，甚至都不能当车库使用。在碧桂园公司要求收房的时间内，碧桂园公司并没向周立左出示上述两项资料，况且，合同的第十条约定的商品房相关设备并没达交付条件约定的标准。在这种情况下，周立左拒绝收楼合情合理，也符合双方的约定。至此，请求二审法院在充分查清事实的基础上，正确适用法律，依法纠正一审中的错误，以维护上诉人的合法权益。碧桂园公司答辩称，一、原审判决结果正确，请求二审法院依法驳回周立左的上诉请求，维持一审判决。二、周立左提出碧桂园公司需承担自2017年11月19日起至周立左实际收楼之日的逾期交房的违约责任，没有任何事实和法律依据。根据碧桂园公司和周立左签订的《商品房买卖合同》第八条、买卖合同附件四补充协议书第三条第3款约定的内容，该商品房于2016年6月24日已取得了竣工验收备案表，符合法律和合同约定的交付条件。根据合同的约定，周立左应当在约定的交付界限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。在周立左逾期办理交接房手续的情况下，碧桂园公司也于2017年11月16日以挂号信书面通知周立左前来办理收楼手续，周立左亦于2017年11月19日签收。但是周立左并未能依约至碧桂园公司处收楼，根据上述约定，视为碧桂园公司已经按期交房。综上所述，碧桂园公司已经按照合同约定在2017年11月19日向周立左交楼，故碧桂园公司需承担的逾期交楼责任止于2017年11月19日。请依法驳回周立左的诉讼请求，维持一审原判。周立左向一审法院起诉请求：1、判令碧桂园公司支付周立左逾期交房违约金124432元（按本金568182元每天万分之三计算，从2017年10月11日暂计至2019年10月11日，合计730天，此后计算至实际交付之日止）；2、本案的一切诉讼费用由碧桂园公司承担。一审法院认定事实：2015年8月19日，周立左与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：GDLZ20150709）,第三条约定：“买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房是花园里三栋一区08号商铺”，第四条约定：“该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米11011.28元，总金额伍拾陆万捌仟壹佰捌拾贰元整”。第八条约定：“出卖人应当在2017年10月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定商品房交付买受人使用”。第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。1、按逾期时间，分别处理。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。买受人根据本条第1中方式第（2）款约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的20%”。第十一条约定：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已按期交付该商品房。”附件四《合同补充协议书》第三条约定“合同第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容变更为“该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”。”合同签订后，周立左按照合同约定支付完所有房价款。2016年6月17日，雷州碧桂园一期货量区（一号楼至六号楼）竣工验收。碧桂园公司未能按照合同约定的交付期限2017年10月10日交付商品房。2017年11月19日，周立左同其他8位业主联名向碧桂园公司发出《雷州碧桂园未达收楼条件业主回复通知书》，该“回复通知书”中，九位业主都承认于2017年11月19日收到碧桂园公司寄来的收楼通知书。2020年1月2日，周立左以碧桂园公司逾期交楼为由，要求碧桂园公司支付逾期交楼的违约金，因此引起纠纷。一审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点如下：一、关于合同补充协议的第三条第3款约定是否合法有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”以及第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，补充协议应是对主合同内容的补充，涉案合同补充协议的第三条第3款明确写明将合同第十一条约定进行变更,属变更主合同内容。该条款属于格式条款，碧桂园公司没有证据证明其已对周立左进行说明，且该条款免除了碧桂园公司书面通知周立左收楼的义务，属于无效条款。二、关于碧桂园公司是否逾期交楼的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，合同第八条约定：“出卖人应当在2017年10月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定商品房交付买受人使用”。以及合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”。合同约定2017年10月10日交付商品房，买受人周立左于2017年11月19日收到碧桂园公司寄来的收楼通知书，碧桂园公司显属违约。三、关于违约责任的承担和违约金的计算问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。1、按逾期时间，分别处理。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同约定2017年10月10日交付商品房，周立左于2017年11月19日收到碧桂园公司的收楼通知书，距合同约定的交付时间迟延了39天，故碧桂园公司应向周立左支付6600.93元（564182元×3/10000×39天）违约金。综上所述,周立左、碧桂园公司于2015年8月19日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,并不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方应予遵照履行，但碧桂园公司违反合同约定，逾期交楼，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条的规定,判决：限雷州市****地产开发有限公司自本判决发生法律效力后七日内支付周立左逾期交房违约金6600.93元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2788.64元（周立左已预缴），由雷州市****地产开发有限公司负担50元，周立左负担2738.64元。二审中，周立左与碧桂园公司均没有提交新证据。本院经审理查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明，周立左不服原雷州市**************公司作出的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2020年6月24日向湛江经济技术开发区人民法院提起行政诉讼，湛江经济技术开发区人民法院于2020年8月20日作出（2020）粤0891行初178号之一行政裁定，驳回了周立左的起诉。周立左不服，向本院提起上诉，本院于2020年12月24日作出（2020）粤08行终188号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。该裁定已发生法律效力。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对周立左上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据周立左的上诉理由和碧桂园公司的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题是：逾期交房违约金应计算至何时。涉案的《商品房买卖合同》是使用广东省建设厅、广东省工商行政管理局制订的标准合同，而广东省建设厅在粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中指出：“经咨询建设部有关部门，《广东省商品房买卖合同》第八条第一款中的‘该商品房经验收合格’，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。”本案中，合同约定涉案房屋交付的条件是经验收合格。涉案房屋已于2016年6月17日取得工程竣工验收备案表，即涉案房屋在该日期已符合合同约定的交付条件。周立左上诉主张合同约定涉案房屋交付条件包括经验收合格及已取得房屋测绘报告，缺乏事实依据。涉案房屋符合交付条件后，碧桂园公司已书面通知周立左收房。而周立左在收到收楼通知书后，于2017年11月19日到涉案楼盘收房时，以涉案房屋门前野草丛生、道路未铺设、排污未通等理由拒绝收房。鉴于街道与道路建设情况均不是涉案商品房买卖合同约定的交付条件，周立左以此为由拒绝收楼缺乏理据，其未办理收楼手续责任不在碧桂园公司，故原审法院认定逾期交房违约金计算至2017年11月19日，并无不当。原审判决据此认定交付涉案商品房的时间迟延了39天，碧桂园公司应向周立左支付6600.93元（564182元×3/10000×39天）违约金正确，本院予以维持。综上所述，周立左的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2788.64元，由周立左负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑玉莲审 判 员 陈小红审 判 员 李常红二〇二〇年十二月三十日法官助理 陈小斯书 记 员 梁罗芬附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。