重庆市巫溪县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0238民初3013号原告：谢安录，男，生于1974年12月21日，住重庆市巫溪县。原告：李碧琼，女，生于1975年2月9日，住重庆市巫溪县。被告：重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司，住所地重庆市巫溪县城厢镇太平路**，统一社会信用代码91500238673396425P。法定代表人：彭希，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张旭，重庆浩志律师事务所律师。原告谢安录、李碧琼与被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月13日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告谢安录、李碧琼、被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢安录、李碧琼向本院提出诉讼请求：1.请求被告向原告支付违约交房的违约金38333.43元(计算方式：363350.00×0.0001×1055天，暂计时间算至2020年8月20日，逾期将另外追加)；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月11日，原告向被告购买位于巫溪县逸美兴悦×××室的商品房，并签订了《重庆市商品房屋买卖合同》，合同约定购房款为363350.00元，该合同第七、八条约定被告于2017年9月30日前将取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付给原告。2017年9月30日，被告将商品房交付给原告，原告将该商品房装修后居住至今，但被告一直没有交付房产证给原告，后来得知被告不能办理产权证的原因是因为该栋商品房至今没有进行竣工验收，更没取得《重庆建设竣工验收备案登记证》。原告认为，被告的违约行为给原告带来了重大经济损失，请求法院支持原告的诉讼请求。被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司辩称：一、逾期交房、违约责任起算时间：原、被告签订的《商品房屋买卖合同》第七条及《补充协议》第八条，在交房时，乙方未将购房款和其他相关税、费结清的，交房时间顺延至乙方将购房款和其他相关税、费付清为止，乙方同意甲方不承担此段时间逾期交房的违约责任。那么违约责任的起算时间应分为两种情况：1.若原告在合同约定交房日期之前，已经付清总房款，那么违约责任的起算点就应为合同约定交房日之后的一天开始计算；2.若原告将合同尾款或贷款打入我公司账户的时间在合同约定的交房日期之后，那么就应该以合同尾款或贷款打入我公司账户的第二天作为逾期交房违约责任的起算时间，且只能以贷款金额作为计算违约金的基数；二、逾期交房违约责任截至时间。本案中，被告承担违约责任是因在合同约定的交房日期未取得工程竣工备案登记证，故截止时间应为各原告各自所涉房屋取得备案登记证的前一天；三、关于违约金的问题。结合本案实际情况，各原告已自认于2017年9月30日开始，实际占有房屋，并进行装修入住至今，且本案所涉房屋已完成相关验收，并未给原告造成实际损失。在此依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。以及违约金的以“补偿为主、惩罚为辅”的性质，在此请求贵院予以下调。本院经审理认定事实如下：2016年12月11日，原告(乙方)与被告(甲方)签订编号为：CQ-×××-00515209的《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定原告以建筑面积单价为3564.00元/㎡、总价款363350.00元的价格购买坐落于重庆市巫溪县柏杨街道北井大道5号逸美兴悦×××号房屋；同时约定原告的付款方式为一次性付款；该合同第七条第(一)款第2项约定：属预售商品房的，甲方应当在2017年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；第七条第(二)款约定：本商品房交付时应符合以下条件：(1)本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；第八条第1款约定：甲方应于确定交付日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》......；该合同第九条约定：甲方逾期交房的违约责任：......；(2)逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同)后，......乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金......。同日，原、被告签订《巫溪县逸美兴悦住宅小区(商品房买卖合同)补充协议》，补充协议第八条约定：若乙方未将购房款和其他相关税、费结清的，交房时间顺延至乙方将购房款和其他相关税、费付清为止，乙方同意甲方不承担此段时间逾期交房的违约责任……。第十九条约定：乙方承诺在签订此协议时已充分知晓本协议内容，明确理解本协议各条款的含义，知悉双方的权利合同义务，系双方当事人真实意思表示；合同签订后，原告于2016年12月29日向被告交纳购房款100000.00元，2017年10月26日向被告交纳购房款263350.00元。2017年9月30日，被告将未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付给原告。2019年5月24日，被告方取得案涉楼房的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《巫溪县逸美兴悦住宅小区(商品房买卖合同)补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人双方应当按照约定严格履行自己的义务。双方在合同第七条中约定，交付的房屋应取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，但被告直至2019年5月24日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，虽然被告辩称已按合同约定按时向原告交付了房屋，但其交房行为不构成有效交付，直至被告于2019年5月24日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》时，被告的交付义务才完成，因此，被告应按合同第九条的约定承担逾期履行的违约责任，故被告辩称已按合同约定按时交房屋，未给原告造成实际损失的理由不能成立，本院不予采纳。原、被告双方在《巫溪县逸美兴悦住宅小区(商品房买卖合同)补充协议》第八条中约定，若乙方未将购房款和其他相关税、费结清的，交房时间顺延至乙方将购房款和其他相关税、费付清为止，乙方同意甲方不承担此段时间逾期交房的违约责任。原告于2017年10月26日向被告付清所涉房屋的购房款，故本案违约交房的违约金应从2017年10月27日开始计算；本案被告已于2017年9月30日将房屋交给了原告占有、使用，与被告未按期交付房屋的情形又有区别。结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，本着公平、合理的原则，本院酌情将逾期交房的违约金调整为按已付房款每日万分之零点七的标准支付违约金。综上所述，因被告已于2019年5月24日取得案涉房屋建设工程竣工备案登记证，其承担违约交房的截止日期为2019年5月24日，原告于2017年10月26日向被告付清案涉房屋的购房款，故对原告主张被告支付2020年8月20日前按日万分之一计算违约金诉讼请求，本院依法予以调整为从2017年10月27日起至2019年5月24日止以购房款363350.00元为基数按日利率万分之零点七的标准计付逾期交房的违约金，即14599.40元(363350.00元×0.00007×574天)。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢安录、李碧琼支付违约交房违约金14599.40元；二、驳回原告谢安录、李碧琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费379.16元，由原告谢安录、李碧琼负担234.16元，被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司负担145.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员 卢 平二〇二〇年十二月三日书记员 潘宗云