河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0681民初3777号 原告（反诉被告）：王心站，男，1979年11月29日出生，汉族，户籍地山东省郓城县，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：宋红雨，男，1981年7月16日出生，汉族，住涿州市双塔区。 委托诉讼代理人：马美惠，女，1969年11月8日出生，汉族，住北京市西城区。 被告（反诉原告）：顾文泽，男，1951年6月6日出生，汉族，住涿州市。 委托诉讼代理人：杨森，河北佳篷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：齐良敏，河北佳篷律师事务所律师。 第三人：涿州市屹景隆房地产经纪有限公司，住所涿州市清凉寺办事处华阳中路****底商，统一社会信用代码91130681308255720D。 法定代表人：施林，该公司总经理。 —2— 原告（反诉被告）王心站与被告（反诉原告）顾文泽、第三人涿州市屹景隆房地产经纪有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王心站及其委托诉讼代理人宋红雨、马美惠、被告顾文泽委托诉讼代理人杨森、齐良敏均到庭参加诉讼，第三人涿州市屹景隆房地产经纪有限公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王心站向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告双方于2017年2月25日签订的房屋买卖合同无效；2.被告返还原告给付的购房首付款501300元，及同期银行存款利息56621元（按全国银行间同业拆借中心2020年8月20日公布的贷款市场报价利率一年期ＬＰＲ为3.85%执行）；3.被告依法承担房屋过户契税19320元；地方教育附加税、教育附加税、城市维护建设税、增值税、个人所得税85008元，上述共计104328元；4.被告依法承担房屋所有权登记费80元；5.被告依法承担房屋评估费5790元；6.被告依法承担合同所涉标的房屋的不动产测绘费500元；7.被告依法承担房屋中介费17000元；8.本案诉讼费用由被告承担；以上总计685619元。事实和理由：2017年2月25日经涿州市屹景隆房地产经纪有限公司介绍，原被告签订了房屋买卖合同，合同约定被告将其位于涿州市出售给原告，房屋面积124.15平米，合同总价148万元，合同约定采用按揭贷款的形式付款，约定首付款39万元，实际通过银行转账支付381300元，交付定金20000元，2018年底，原告再次向被告支付购房首付款10万元，至此原告向被告支付购房首付款共计501300元。合同签订后由居间方带领原被告到 —3— 河北涿州农村商业银行股份有限公司边各庄支行办理贷款面签。2017年5月24日居间方带领原被告双方到涿州市行政服务大厅完成房屋产权过户登记手续，房屋产权过户到原告名下。后居间方带领原被告双方到上述银行办理抵押贷款，银行通过查询发现合同所涉房屋所处土地被开发商抵押，目前被法院查封，无法办理抵押贷款。自从2017年5月24日完成房屋过户登记手续至今，房屋一直由被告占有，并未向原告交付房屋。根据相关法律规定，房屋买卖合同的卖方应保证对所售房屋享有所有权、不存在重大瑕疵、不存在产权纠纷，但本合同所涉房屋因存在土地抵押，存在产权欺诈，根本无法实现合同目的，同时合同违反法律、行政法规的效力性强制性规定，因此属于无效合同。纠纷发生后，原被告双方在居间方的主持下进行了多次沟通、协调，后均未达成解决纠纷的协议，原告为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。诉讼过程中，原告王心站变更第1项诉讼请求为：依法解除原被告双方于2017年2月25日签订的房屋买卖合同。 被告顾文泽辩称，1.案涉房屋2017年5月24日就已过户登记至王心站名下，房产证已经办理下来三年半。对于购房人，签订房屋买卖合同的目的已经实现，但拖延付款三年有余，作为违约方竟然率先提起诉讼，我们无法理解，从客观事实看，此时购房人的解除权已经丧失，而且依据合同法解除权分为约定解除和法定解除，本案不属于构成任何解除情形；2.无法办理抵押贷款，不是购房人拖延付款的合理理由。没有证据证明不能贷款与土地查封有关，相反2017年3月土地被查封，4月20日顾文泽办理了房产证（初始登记），5月24日过户至王心站，说明土地被查封根本不影响房屋所有权的确权、变 —4— 更，对房主的权益无影响。不能办理贷款的事由多种多样，比如：贷款人资质不达标、银行头寸不足、银行贷款政策和房产限购政策等。但是，当贷款不能顺利办理时，购房人理应变更付款方式；3.商品房买卖合同司法解释第十五条规定“解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”。其属于典型的除斥期间，为不变期间。原告自述2017年5月就得知土地被查封，即使有解除权也早已灭失；4.三年多来王心站表达的观点一直是凑钱中、请容期缓限，特别是2019年1月30日支付了10万元并签订三方协议（收条），明确表达了：继续履行、分期付款、延后入住。但距今又过了两年，余款分文未付却起诉解除，属于典型的恶意诉讼。请法院驳回。 第三人涿州市屹景隆房地产经纪有限公司未作答辩。 反诉原告顾文泽向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告继续履行房屋买卖合同，立即向反诉原告支付剩余购房款100万元，并按年利率5%支付逾期付款利息（从2018年1月1日起至实际给付完毕）；2.诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：顾文泽系涿州市房屋的原房主，经房屋中介公司涿州市屹景隆房地产经纪有限公司（下称：中介公司）介绍，与王心站达成房屋买卖合意。2017年2月25日，双方签订了《房屋买卖合同》，约定转让价148万元，付款方式为二手房按揭贷款，具体事宜由中介公司操办。2017年5月22日，王心站转账支付首付款38万元，余款由中介公司和王心站申报银行贷款，再向顾文泽支付，同年5月24日双方办理了房屋过户登记，房屋所有权人为王心站。但王心站始终未能申请下房屋贷款，理应改变付款方式或与顾文泽协商处理。随后两年的时间里王心站多次承诺一定凑钱补齐房款，请求容期 —5— 缓限，从未提出过解除合同、放弃该房屋。2019年1月30日，王心站、顾文泽（由顾文泽之子顾波代办）、中介公司达成协议（表现形式是《收条》），载明“先付10万元，待余款100万付清后再入住”。当日，王心站给付顾波现金10万元。直到现在，王心站传递的信息都是“一定给、筹钱中”。对此，顾文泽保持了极大的诚意和善意。但令人更加气愤的是王心站竟然恶人先告状，向贵院起诉要求确认合同无效，意图毁约。当前的现状是：房屋已经过户到王心站名下三年有余，但房款只支付了1/3。房屋一直中介公司保管，只待付清余款就可以交付王心站使用。不论何种理由拖延付款，都改变不了顾文泽已全面履行完毕合同义务的事实。为维护自身合法权益，提起反诉，请求法院判令王心站立即付清剩余购房款。 反诉被告王心站对顾文泽的反诉辩称，因反诉原告所售的房屋有权利瑕疵，土地被查封，造成反诉被告无法申请贷款，亦交付60多万元至今没有住上房屋。由于反诉原告违约在先，使得反诉被告付出巨款无法达到合同目的，给反诉被告造成巨大损失，请求反诉原告返还反诉被告已支付的购房款，驳回反诉原告的诉讼请求。 第三人涿州市屹景隆房地产经纪有限公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）为证明自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：1.原、被告的身份证复印件，拟证明原、被告主体适格；2.河北省农村信用社农村商业（合作）银行（回单）、卡号为62×××58明细账查询打印结果及账号／卡号为22×××69明细账查询各一页，拟证明原告按照合同约定支付被告首付款，当时给被告转账50 —6— 万元，后被告返还原告银行卡账户118700元，实际原告向被告支付首付款381300元；3.原、被告及第三人均签字盖章的收条一张，拟证明原告向被告缴纳10万元购房款；4.2017年2月25日顾波出具的定金收条一张，拟证明2万元定金支付给被告；5.原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》，拟证明付款方式是按揭贷款，房屋总价款为148万元，合同第三条约定房产证办理时间及交房时间，但是房屋至今未交付，被告违约在先，合同目的无法实现，给原告造成损失；6.诉争房屋房产证复印件，拟证明房产证原件在第三人处保管，原告自签订合同支付款项至今未取得房产证原件，证明办理过房产过户登记；7.房地产抵押价格评估委托书及《房地产抵押估价报告书》，拟证明为了办理银行贷款，对房屋进行评估，原告支出了评估费；8.契税完税证明、地方教育附加税、教育费附加、增值税、城市维护建设税、个人所得税、商品住房发票、所有权登记费票据、评估费收据、不动产测绘费收据及中介费收据，拟证明实际发生了相关费用；9.2020年原、被告双方微信聊天记录截图4张（微信昵称为楚门是顾文泽的儿子顾波）、通话记录截图4张通话时间均为2020年，拟证明被告承认双方的买卖房屋即使可以办理不动产权证，银行也不能办理贷款。被告（反诉原告）对上述证据真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 被告（反诉原告）向本院提交如下证据：1.2011年7月24日顾文泽与涿州市方圆天地房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同一份；2.诉争房产的初始登记的房产证复印件一份，登记时间为2017年4月20日；3.2017年2月25日原被告签订的二手房买卖合同一份；4.顾文泽保定农村商业银行韩庄支行的银行卡流水一份，王心站向被告转款50万元，后取现12万 —7— 元，给王心站现金12万元，剩余38万元为购房款；5.过户登记至王心站名下的房产证复印件一份；上述证据拟证明在2011年7月顾文泽就已经就案涉房产签订了备案合同，已经具备办理房产证的条件，到2017年有意对外出售，经中介公司撮合，与王心站达成协议，顾文泽完成了初始登记办理了房产证，在2017年5月24日双方完成了案涉房屋的过户登记，以上事实证明了案涉房屋的权属清晰，无权利瑕疵，无限制交易的障碍，对于购房人合同目的已经实现，对于出卖人合同义务已经履行完毕；6.收条及2019年1月30日顾波的工商银行保定新华支行的银行卡流水清单各一份，拟证明收条的本质是一份补充协议，由交易双方及中介公司共同签订，结合证据4可以证实截止到收条签订当日，被告已经收到购房款48万元，尚欠房款100万元，同时也证实了交易双方愿意继续履行合同，分期交付余款，收条签订的时间为2019年1月30日，当日王心站支付现金10万元，银行流水证明当天收到了10万元存到顾波的银行卡中；7.王心站与顾波（顾文泽之子）的通话录音一份，录音时间为2020年7月18日，证明王心站一直在表达的是愿意继续履行合同，容期付款，双方从未交流过解除合同一事。原告（反诉被告）对被告提交的证据3—7真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证，证据1原告认为与本案无关，证据2原告认为该证据系复印件，不予质证。 第三人涿州市屹景隆房地产经济有限公司未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月25日，原、被告及第三人签订《屹景隆房地产经纪有限公司房屋买卖合同》，约定被告顾文泽将位于涿州市房屋自愿卖给原告王心站，房屋转让价 —8— 款为1480000元，过户税费由王心站支付，付款方式为按揭贷款：1.合同签订时，原告应支付被告购房定金20000元；2.首付款人民币390000元，需在2017年3月25日前双方在银行签署贷款合同之时付清，买卖双方同意，首付款存入贷款银行指定账户。3.贷款额为1090000元，需在双方到房产交易中心将产权交割完毕后，经银行审批通过，将贷款转入指定账户后，全部楼款付清给被告。双方同意在2017年4月25日前办理房屋过户手续，在2017年4月25日前办理房屋移交手续。该合同第九条备注（其它约定）：由于开发商的原因，手续延期办理。合同签订后原告于2017年5月22日转账支付被告房屋首付款50万元（后被告主张返还原告购房款120000元，原告认可被告返还118700元）。另原告于2017年2月25日支付被告购房定金2000元。 2017年5月24日，被告协助原告办理了诉争房屋过户手续，位于涿州市清凉寺办事处华阳中路**（紫荆小区商住楼）1幢4-1103室房产过户至原告王心站名下，并办理了房屋所有权证书（产权证号：涿房权证清凉寺字第新06×××××号），原告亦支付了该房屋所涉契税、地方教育附加税、教育费附加、增值税、城市维护建设税、个人所得税、所有权登记费、评估费、不动产测绘费及中介费等各项费用。后原、被告及第三人共同到银行办理按揭贷款手续，被告知因所涉土地被查封不能办理贷款手续。2018年底至2019年初，原告再次支付被告购房款100000元，原、被告及第三人共同签字“收条”一张，载明：“今收到王心站交来紫荆尚城4-1103的部分尾款壹拾万元整，还剩余壹佰万元整，房本已过户交于王心站保管，王心站交完剩余壹佰万元整房屋尾款后，再将紫荆尚城4-1103交给 —9— 王心站居住”。 同时查明，诉争紫荆小区系涿州方圆天地房地产开发有限公司建设，涿州市方圆天地房地产开发有限公司名下土地涿国用（2009）第06-021号于2017年3月22日至2020年3月22日期间被湖北省孝感市中级人民法院查封，查封终止日期到期，未续封，何让解除，解除登记时间为2020年3月23日。 本院认为，原、被告及第三人签订的《屹景隆房地产经纪有限公司房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，应属合法有效，对各方当事人具有法律约束力，各方当事人均应依约履行。关于原、被告双方于2017年2月25日签订的房屋买卖合同应否解除的问题，本院认为，合同解除可依当事人约定解除或具有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定之情形法定解除，且合同解除权应在合理期限内行使。现原告要求解除合同，被告要求继续履行合同，显属双方当事人未能就合同解除协商一致。诉争合同履行过程中，虽因涿州市方圆天地房地产开发有限公司名下土地涿国用（2009）第06-021号被湖北省孝感市中级人民法院查封，致使不能按照合同约定办理银行按揭贷款，但并不必然导致双方签订的房屋买卖合同不能继续履行，且自原告知道不能办理按揭至今已三年有余，原告在长达三年多的时间里并未主张解除房屋买卖合同，且在2018年底继续支付被告房款100000元，其行为显属其具有继续履行房屋买卖合同的意思表示，现诉争土地查封已经到期，何让解除，诉争房屋亦已经过户至原告名下，原告未能提供证据证明诉争合同具备法定解除之情形，故原告要求解除原、被告于2017年2月25日签订的房屋买卖合同的诉讼请求于法无据，本院不予支持。对原告要求被告返还 —10— 已付购房款及利息，并承担各种税费的诉讼主张，本院亦不予以支持。 关于反诉原告要求反诉被告继续履行房屋买卖合同，支付剩余房款1000000元及逾期付款利息的诉讼请求，本院认为，庭审中原、被告虽然对2017年5月被告返还原告购房款的数额有争议，但在之后原、被告与第三人共同签字盖章的“收条”中对反诉被告欠付反诉原告购房尾款1000000元的事实予以签字确认，故本院对反诉被告欠付反诉原告购房款1000000元的事实予以确认，对反诉原告要求被告支付剩余购房款1000000元的诉讼请求予以支持。因反诉原告未能提供证据证明原、被告双方就付款期限有明确约定，亦未提供证据证明其曾催告反诉被告积极履行支付剩余购房款，故对反诉原告要求反诉被告支付逾期付款利息的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、反诉被告王心站于本判决生效之日起六十日内支付反诉原告顾文泽购房款人民币1000000元。 二、驳回原告王心站的诉讼请求。 三、驳回反诉原告顾文泽的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10656元，由原告王心站负担，反诉费6900元，由反诉被告王心站负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本 —11— 院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  柴秋瑾 审 判 员  杨爱净 人民陪审员  郑 伟 二〇二〇年十二月二十四日 书 记 员  李 同