中华人民共和国重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝民终1502号上诉人（原审被告、反诉原告）：胡晓，男，1963年3月11日出生，加拿大籍公民，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：闫书彪，北京市鑫诺（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎牟思悦，北京市鑫诺（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆卡萨布兰卡商业经营管理有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路**第****，统一社会信用代码91500103559030817U。法定代表人：兰皓，执行董事。委托诉讼代理人：邓斌，重庆正秉律师事务所律师。委托诉讼代理人：史慧，重庆正秉律师事务所律师。上诉人胡晓因与被上诉人重庆卡萨布兰卡商业经营管理有限公司（以下简称卡萨布兰卡公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院(2019)渝01民初84号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人胡晓及其委托诉讼代理人闫书彪、黎牟思悦，被上诉人卡萨布兰卡公司的委托诉讼代理人邓斌、史慧，参加了诉讼。本案现已审理终结。胡晓上诉请求：一、（2019）渝01民初84号判决认定事实错误，请求法院依法改判；二、本案诉讼费、保全费、公告费等由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对涉案商铺面积认定错误，进而导致租金、物业费金额、赔偿金额计算错误。胡晓在签订《租赁合同》时并不清楚涉案商铺的真实建筑面积，在承租期间了解到涉案商铺的真实建筑面积小于约定建筑面积后，向卡萨布兰卡公司提出过异议，其一直未解决该问题。胡晓认为根据实际建筑面积变更租金合情合理。二、一审判决对涉案商铺大门上锁造成的损失责任承担认定错误。锁是卡萨布兰卡公司于2018年11月6日单方强行锁上的，并在涉案商铺大门张贴了《解除〈租赁合同〉通知书》，同时对涉案商铺断水断电。涉案商铺此后未继续经营。因此损失是卡萨布兰卡公司自己造成的，胡晓不应对该损失承担责任。三、一审判决对赔偿金额认定错误。（一）赔偿金额应以实际建筑面积乘以80元计算出每月租金，再计算出赔偿金额；（二）一审判决认为赔偿的损失应自2018年11月13日起计算至2019年5月13日止，但该期间包含了《租赁合同》4.3条约定的每年一个月的免租期即2018年12月16日至2019年1月15日，所以在计算赔偿金额时应相应作出扣除。卡萨布兰卡公司辩称，一、一审认定事实清楚，涉案商铺是卡萨布兰卡公司整体承租后隔断进行的出租，涉案商铺的面积在《租赁合同》中已经双方确认，双方合同约定的计算方式明确，胡晓一直按照合同约定的计算方式缴纳物管费用及租金，直至欠费日，不存在胡晓所述显失公平，其显失公平及涉案商铺面积不符是其逃避责任的理由。二、涉案商铺的损失没有证据证明是卡萨布兰卡公司所为，一审判决确认损失是胡晓造成的。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回胡晓上诉请求。卡萨布兰卡公司向一审法院起诉请求判令：1.确认卡萨布兰卡公司、胡晓签订的《租赁合同》于2018年11月6日解除；2.胡晓立即支付卡萨布兰卡公司2018年10月16日至2018年11月12日的租金39218元及逾期支付租金的违约金2376元（滞纳金以39218元为基数，按照每日万分之六计算，自2018年10月7日至付清之日止，现暂计算至2019年1月16日）；3.判令胡晓立即支付卡萨布兰卡物业管理费45156.66元、水电费15514.35元及逾期支付水电物管费用的违约金（以60671.01元为基数，以每日万分之五计算，自2018年10月6日起至付清之日止）；4.胡晓支付卡萨布兰卡公司解除合同违约金365246元（以合同期内租金总额1826831元*20%计算）；5.胡晓支付卡萨布兰卡公司占用租赁房屋的使用费261450元（从2018年11月13日起，每月按照43575元计算至2019年5月13日）；6.本案诉讼费由胡晓承担。胡晓向一审法院反诉请求判令：1.卡萨布兰卡公司偿还胡晓交纳的剩余履约保证金51761元；2.卡萨布兰卡公司偿还胡晓房屋租金95886.9元，以缺少面积44.69平方米（以实际测量面积为准）*60/平方米*33个月计算；3.卡萨布兰卡公司支付胡晓物业费14747.7元，以缺少面积44.69平方米（以实际测量面积为准）*10/平方米*33个月计算；4.卡萨布兰卡公司支付胡晓因其2018年11月6日强行锁门并关闭水、电、气等造成的经济损失及员工工资损失2万元；5.卡萨布兰卡公司支付装修损失费3万元；6.本案诉讼费由卡萨布兰卡公司承担。（以上金额暂计213595.9元）。一审法院认定事实：卡萨布兰卡公司（出租方、甲方）与夏方方（承租方、乙方）签订了《租赁合同》，该合同主要内容为：1.1条甲方出租乙方的房屋位于重庆北部新区留云路1号（卡萨布兰卡商谷4号楼）4119、4120、4121、4122、4123、4124、425号商铺，租赁范围仅仅限于租赁房屋内部，并不包括外墙、屋顶、公共区域。1.3条双方确认租赁房屋建筑面积为544.69平方米，计算租金面积为建筑面积。4.3条租赁期自2014年12月16日起至2019年12月15日止。卡萨布兰卡公司提交的《承诺书》复印件显示，夏方方与胡晓共同经营两江新区品道餐饮店，以夏方方的名义自2014年从卡萨布兰公司租赁留云路1号商铺（4119、4120、4121、4122、4123、4124、425），因夏方方退出，胡晓承诺该店铺及房租、水电气、物业管理都由胡晓负责。承诺人为胡晓。2016年1月22日，卡萨布兰卡公司（甲方）与胡晓（乙方）签订了《租赁合同》，该合同约定的主要内容为：乙方胡晓的电话为1390X******。1.1条甲方出租乙方的房屋位于重庆北部新区留云路57号卡萨布兰卡商谷1号楼4119、4120、4121、4122、4123、4124、425号商铺。1.3条双方确认租赁房屋建筑面积为544.69平方米。4.3条租赁期自2014年12月16日起至2019年12月15日止。5.1.1.4—5.1.1.5条第四租赁年度与第五租赁年度即2017年12月16日至2019年12月15日每月固定租金为43575元（544.69平方米乘以80元）。5.2条租金每三个月支付一次。签订本合同时，乙方应向甲方一次性支付2016年1月16日至2016年4月15日全部应付租金，合计金额98043元整。下一个计租期租金应当在该计租期开始10日前向甲方全部支付完毕。5.9条乙方逾期支付的，每日按应付未付租金的千分之三向甲方支付滞纳金，至付清日止，逾期超过7日的视为根本性违约。6.1条履约保证金:乙方应在本合同签订当日向甲方交纳履约保证金、即98043元(大写:玖万捌仟零肆拾叁元整),甲方收款后提供收据。6.2条履约保证金是为乙方全面履行本合同义务而设,乙方不得要求将履约保证金抵作租金及其他费用。6.3条因乙方延迟履行义务,甲方可直接从保证金中扣收乙方应付款,乙方在接到甲方通知后10日内补齐,逾期按照应付未付款的千分之三向甲方支付滞纳金,至付清之日止,逾期超过7日的视为乙方根本性违约。6.4条本合同结束(乙方违约导致甲方解除合同除外)及乙方将该商铺交还给甲方,双方就租赁该商铺而产生的一切权利和义务(包括但不限于完成变更或注销注册地址)清理完毕,同时租期届满后三个月内无消费者投诉要求赔偿的情况,且无需乙方承担违约金、赔偿金、租金、能源费等应付款项时,甲方应在10个工作日内将剩余的租赁保证金无息返还乙方。如出现消费者投诉要求赔偿的情况或在其他需乙方承担的款项,甲方均有权以履约保证金抵扣该等款项,不足部分由乙方补足。8.17条乙方租赁房屋内使用水费、电费、物业管理费等因经营产生费用（包括免租期）由乙方按实际使用情况及相关部分的收费标准自行向公用事业部门缴纳，如水电为甲方户头，可由物业服务公司代收，也可每月5日前乙方自行到甲方财务部交付，按照乙方应实际使用和公摊，以及物业收费标准计算支付。乙方因迟延支付给甲方造成损失的，逾期每日按应付未付款的万分之五向甲方支付滞纳金，至付清之日止，逾期超过7日的视为根本性违约。9.1条乙方应交纳的物业管理费按租赁房屋建筑面积计算，从2015年12月1日开始收取物业管理费。由乙方在接收租赁房屋前与物业管理部门签署相关协议，物业管理费每月每建筑平方米10元，即乙方每月应交纳的物业管理费为5447元。使用期间，为了维护物业的高品质，物业管理部门有权根据物价上涨等实际情况及根据有关法规合理地调整物业管理费，但每次调整会提前30天以书面方式通知使用人，有关调整是统一的，不针对乙方。9.2条首月及最后一个月的物业管理费，按实际天数进行结算。计算方式为：乙方在该月经营天数乘以当月日管理费。日物管费为月物管费除以该月实际天数的得数。13.2条在经营期内,乙方有下列行为之一的,甲方有权单方解除本合同,收回租赁房屋,并有权收取合同期内固定金额租金总额20%的违约金。13.2.7条拖欠应付租金或其它应付款，构成根本性违约的。14.2条因一方根本性违约或依据约定对方可行使解除权的，解除通知以送达之日或EMS发出三日后本合同解除。16.1条本合同终止后（不论基于何种原因），乙方在交还租赁房屋前自费将租赁房屋内乙方添置的动产搬离租赁房屋，添附物随房返还甲方，租赁房屋返还的状况应当符合良好经营状况。16.5条如果乙方未依照本合同约定返还租赁房屋，则甲方有权选择每拖延一日，按照最近三个整日历月平均租金2倍向乙方收取租赁房屋使用费，直至乙方撤场完毕，交还租赁房屋之日止；甲方也可在返还届满日后不需通知自行收回租赁场地，于此乙方遗留在租赁场地物品视为放弃所有权，甲方有权处理，收益归甲方。庭审中，卡萨布兰卡公司认可胡晓缴纳了履约保证金98043元。胡晓认为上述协议中商铺的实际面积仅400多平方米，并申请对该商铺的实际面积进行鉴定。卡萨布兰卡公司提交的《租赁合同》显示，重庆中飞商贸有限公司（甲方）与卡萨布兰卡公司（乙方）于2013年11月8日约定，乙方承租甲方自有产权商业房产，位于重庆市北部新区留云路**附****、33号等，总承租建筑面积9316.15平方米。租赁期限为20年，自2013年11月8日起至2033年11月7日止。乙方对承租房屋在租赁期限内，享有分零或整体的转租权，甲方不得以任何理由予以干涉。卡萨布兰卡公司提供的三份《房地产权证》复印件显示，重庆中飞商贸有限公司为重庆北部新区留云路1号附21号、23号、33号的权利人。重庆中飞商贸有限公司出具的《情况说明》显示，经我司工作人员查实，卡萨布兰公司与胡晓于2016年1月22日所签订的《租赁合同》中承租位置，因招商工作人员的疏忽造成产权证门牌号填写错误，原“重庆北部新区留云路57号卡萨布兰卡商谷4号楼4119、4120、4121、4122、4123、4124、425号商铺”需更正为“重庆北部新区留云路1号附21号、重庆北部新区留云路1号附23号、重庆北部新区留云路1号附33号，即4121、4122、4123、4124、4119、4120、425号商铺”。另外，卡萨布兰卡公司还提供了盖有重庆中飞商贸有限公司印章的《卡萨布兰卡商谷》平面图图纸。拟证明涉案租赁房屋系卡萨布兰卡公司自重庆中飞商贸有限公司整体承租，再转租部分给胡晓，因将整体房产进行隔断再分租，并无一一对应的房地产权证。胡晓对上述证据的真实性不予认可。2013年7月，重庆大恒建筑设计有限公司出具《重庆卡萨布兰卡商业街建筑面积测量报告》显示，卡萨布兰卡商业街4号楼1层的7#至12#的商业面积分别为11.65、50.95、43.58、25.03、53.93、40.70平方米。其中7#、8#、9#、11#、12#的阳台面积分别为13.89、16.25、14.38、61.98、31.60平方米。二层4#、5#的公建面积分别为27.85、11.71平方米，6#、7#的商业面积分别为118.89、98.26平方米。卡萨布兰卡公司认为胡晓承租的商铺即位置对应报告中标注的一层的7#至12#及二层的4#至7#号位置，实际经营面积远超合同约定的面积。胡晓对上述证据的真实性不予认可。《卡萨布兰卡商谷物业费用单（商户联）》显示，胡晓商铺（编号为4119、4120、4121、4122、4123、4124、425）2018年9月1日至2018年12月31日的物业服务费每月5446.9元，共21787.6元，2018年7月18日至2018年11月17日的水电费分别为5058.75元、7295.70元、1168.05元、1991.85元，共15514.35元。2018年10月8日，卡萨布兰卡公司出具《租金交款告之函》，主要内容为告知胡晓应于2018年10月6日前交纳2018年10月16日至2019年1月15日的租金共计87150元，限其于2018年10月8日前缴纳，如未在规定的时间支付费用，卡萨布兰卡公司有权立即解除合同等。该函件由胡晓的员工赵X于2018年10月8日签收。2018年10月23日，卡萨布兰卡公司出具《租金及费用催缴通知书》，主要内容为告知胡晓其应当于2018年10月6日缴纳的租金87150元，截至2018年10月23日仍未支付，同时拖欠2018年9月至2018年10月的水、电、物业管理费23248.25元。通知其于2018年10月30日前支付上述费用，逾期，公司将按合同约定解除租赁合同，收回租赁场地，并要求胡晓支付合同期限内固定租金总额20%的违约金。该通知书由胡晓的员工赵X于2018年11月2日签收。2018年11月6日，卡萨布兰卡公司将《解除通知书》张贴于胡晓经营的商铺大门上,并于2018年11月9日在重庆商报上刊登公告向胡晓送达，该通知书主要内容为通知胡晓，因其未足额支付其拖欠的租金、物业管理费、水费及电费，从2018年11月6日起解除其与胡晓于2016年1月22日签订的《租赁合同》，请胡晓于2018年11月12日前将租赁房屋按《租赁合同》约定的标准返还。逾期，公司将按《租赁合同》的约定自行收回租赁场地，胡晓方遗留在租赁场地的物品视为其放弃所有权，公司有权处理且收益归该公司。2018年11月13日，卡萨布兰卡公司在胡晓经营的商铺大门上张贴《搬迁通知书》，告知赵X搬离该商铺。《案（事）接报回执》显示，2018年11月14日，重庆市两江新区分局鸳鸯派出所接到报警信息，报警人刘X（身份证510********）称胡晓（身份证51*********，电话139XX****）向卡萨布兰卡商谷租赁1号门市作经营用，经营过程中拖欠物管公司物业管理费和租金10多万元未支付，拖欠员工赵X（身份证50*********，电话188XX****）工资。胡晓的企业现已停业，赵X强行住在1号门市不愿离开，经民警劝解赵X仍称不取得工资不会离开，民警建议可通过劳动和法律程序解决。胡晓申请三名证人出庭作证，其中，证人阳X霞当庭陈述如下：其为胡晓店铺隔壁火锅店的店长，2018年11月6日，其看见有物业人员将胡晓商铺的大门上锁，当时该店内还有员工，认为是卡萨布兰卡公司将该商铺上锁并将停水电。另外，其从与胡晓聊天中得知，胡晓曾向卡萨布兰卡提出对租赁房屋面积缺少的异议。证人张X天当庭陈述如下：其为胡晓商铺的供应商，并没有看见物业上锁，但其于2018年11月6日和2018年11月8日拍摄了视频，可以证明该店门已被上锁且店内水电已停，认为是卡萨布兰卡公司所为。另外，其从肉眼即可评估该商铺的房屋面积没有500平方米。证人赵X当庭陈述如下：其系胡晓聘请的大堂经理。卡萨布兰卡商谷出具的物业费用单由其本人签收，胡晓店铺在经营过程中，卡萨布兰卡公司多次将胡晓商铺的店门上锁并关停水电，后又被物业开锁，商铺又进行了经营，一直到2019年4月才停止营业，胡晓仅拖欠了其2019年4月的工资，此前并未拖欠过工资。另查明，双方当事人确认胡晓于2019年5月13日将商铺内的相关物品搬出。一审法院认为，本案胡晓系加拿大籍公民，故本案应当适用涉外民事诉讼程序进行审理。本案系房屋租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条规定，下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。本案中，涉案房屋所在地为重庆市渝北区，卡萨布兰卡公司向一审法院提起诉讼，符合我国关于地域管辖的一般管辖原则，一审法院对本案享有管辖权。同时，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条之规定，不动产物权，适用不动产所在地法律。涉案房屋在中华人民共和国境内，故本案应适用中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法。一审法院认为，涉案的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的相关规定，合法有效。双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方当事人均认可上述合同于2018年11月6日解除，一审法院予以确认。本案的争议焦点在于：一、涉案租赁商铺的租金当如何确定；二、责任承担。一、涉案租赁商铺的租金当如何确定卡萨布兰卡公司认为，其自房地产权人处整体租赁商铺，进行隔断后对外转租，商铺的面积与房地产权证的面积并不能一一对应，涉案商铺的实际使用面积有600多平方米，超出了合同约定的544.69平方米，租金当以双方在合同中约定的544.69平方米*80元/每平方米每月来计算。胡晓认为该商铺的实际面积仅400多平方米，租金应当按实际面积来计算。一审法院认为，本案中，卡萨布兰卡公司与胡晓签订的《租赁合同》明确约定“确认租赁房屋建筑面积为544.69平方米，计算租金面积为建筑面积”。正常情况下，卡萨布兰卡公司应当按照合同约定向胡晓提供相应面积的商铺。但，卡萨布兰卡公司提供的证据表明，卡萨布兰卡公司自房地产权人处承租房屋后再进行隔断，按隔断后形成的商铺的物理现状进行转租，涉案商铺的位置与房屋产权证载明的位置并非一一对应，该商铺的实际面积以及公摊面积的具体数额已难确定，涉案合同中所载明的建筑面积实际上为双方确认该商铺租金的计价方式，即以双方确认的544.69平方米作为建筑面积，以80元/每平方米每月的方式来计算商铺租金。且，卡萨布兰卡公司与夏方方就涉案商铺在先签订的《租赁合同》中约定的建筑面积亦为544.69平方米，可见，该商铺出租均以商铺的物理现状确定租金。另外，自2016年1月22日签订合同至卡萨布兰卡公司起诉本案即2019年1月30日的三年多时间内，胡晓并没有提供证据证明其向卡萨布兰卡公司就商铺的实际面积提出过异议。胡晓在2018年9月前亦一直按合同中载明的商铺面积缴纳物业服务费，即使在卡萨布兰卡公司向其送达《租金交款告之函》及《租金及费用催缴通知书》后，其亦未提出其未缴纳租金及物业服务费的原因在于商铺实际面积比合同载明的面积少。故，一审法院认为，涉案商铺面积的租金当以合同中约定的43575元/月（544.69平方米*80元/每平方米）来计算，因此，对该商铺的实际面积进行鉴定亦无必要。二、责任承担（一）涉案商铺大门被锁的责任由谁承担一审法院认为，现双方均认可涉案合同于2018年11月6日解除，该合同解除后，胡晓应当向卡萨布兰卡公司支付其尚欠的租金及水电物业服务费，并在合理期限内搬离涉案商铺，但胡晓直至2019年5月13日才搬离该商铺，应当就其因卡萨布兰卡公司强行锁门而不能搬离涉案商铺承担举证责任。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，胡晓为此提供的证据为三名证人的证词，其中证人张X天的证词有视频相互印证，可以采信，但其仅看到涉案商铺的大门被锁，并未直接见到锁门发生时的情景。证人阳X霞虽称其为隔壁火锅店的店长，但并没有提供相应证据予以证明，因此，其关于该商铺被卡萨布兰卡强行锁门的证词的证明力并不高。证人赵X系胡晓的员工，其称涉案商铺系卡萨布兰卡公司的工作人员强行锁门，但后来该锁被打开，胡晓的店铺继续营业至2019年4月。综上，证人之间的陈述以及证人与胡晓的陈述相互不能印证，且有相互矛盾之处。故，一审法院认为胡晓的证据不足以证明涉案商铺由卡萨布兰卡公司强行上锁的事实，应当承担举证不能的责任。（二）卡萨布兰卡公司的本诉请求是否能成立一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，如上所述，胡晓应就因商铺大门上锁造成的损失承担责任，因此，其占有涉案商铺期间的水电费及物业管理费当由胡晓承担。现双方均认可涉案合同于2018年11月6日解除，该合同解除后，胡晓向卡萨布兰卡公司支付其尚欠的租金，并应当在合理期限内搬离涉案商铺，但胡晓直至2019年5月13日才搬离该商铺，应当就此期间给卡萨布兰卡公司造成的损失承担赔偿责任。关于水电费及物业服务费。现卡萨布兰卡公司提供的证据显示，胡晓尚欠2018年7月18日至2018年11月17日的水电费15514.35元，自2018年9月1日后物业服务费45935.52元[即2018年9月1日至2019年5月13日期间（8个月13天）的物业服务费：5446.9元×8个月＋5446.9元÷30天×13天≈45935.52元]未缴纳，在胡晓没有提供证据证明其缴纳了上述费用的情况下，一审法院对卡萨布兰卡公司的上述主张予以支持。关于租金。卡萨布兰卡公司提供的证据显示胡晓尚欠卡萨布兰卡公司2018年10月16日至2018年11月6日期间的租金30502.5元（固定月租43575元÷30天×21天），在胡晓没有提供证据证明其缴纳了该费用的情况下，一审法院对卡萨布兰卡公司提供的主张予以支持。以上费用共计91952.37元。《租赁合同》第6.3约定，因乙方延迟履行义务,甲方可直接从保证金中扣收乙方应付款,乙方在接到甲方通知后10日内补齐,逾期按照应付未付款的千分之三向甲方支付滞纳金,至付清之日止,逾期超过7日的视为乙方根本性违约。因此，上述租金及水电物业服务费可自履约保证金中扣除，至此，履约保证金还剩余6090.63元（98043元-91952.37元=6090.63元）。因履约保证金在卡萨布兰卡公司的控制之下，合同亦约定当胡晓迟延履约义务，可直接从履约保证金中扣除，因此胡晓所欠租金及水电物业费用从应付未付当日即可从履约保证金中扣除，故，对于卡萨布兰卡公司关于租金及水电物业费用逾期支付违约金的主张，一审法院不予支持。关于赔偿损失。卡萨布兰卡公司同时主张胡晓依合同约定支付解除合同违约金以及合同解除后的占用租赁房屋的使用费，其中违约金以合同期内租金总额的20%计算。胡晓主张约定的违约金过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，因胡晓在合同解除后未在合理期限内搬离涉案商铺，构成违约，其承担的违约责任应当以卡萨布兰卡公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况等综合因素而进行确定。一审法院认为，胡晓在合同解除后并未经营涉案商铺，其占用涉案商铺给卡萨布兰卡公司造成的损失应当以其预期可得的租金作为参考，但应扣除胡晓搬离商铺需要合理期限内的租金，一审法院酌定该合理期限以卡萨布兰卡公司通知胡晓搬离商铺的时间即2018年11月12日之前为宜。故，一审法院确定胡晓应当赔偿的损失为自2018年11月13日起计算至2019年5月13日止涉案商铺的租金（43575元每月）。鉴于卡萨布兰卡公司尚持有涉案剩余履约保证金6090.63元，当从上述赔偿金额中予以抵扣，故胡晓应当向卡萨布兰卡公司支付赔偿金额为256811.87元[（43575元×6个月+43575元÷30天×1天）-6090.63元=256811.87元]。（三）胡晓的反诉请求是否能成立一审法院认为，如上所述，涉案商铺面积为544.69平方米，故，胡晓基于商铺面积缺少而请求卡萨布兰卡公司返还房屋租金及物业费的损失的主张，一审法院不予支持。关于胡晓因强行锁门造成的经济损失及员工工资损失的问题，现胡晓提供的证据不足以证明涉案商铺由卡萨布兰卡公司强行上锁的事实，应当承担举证不能的责任。对于该主张，一审法院不予支持。关于装修损失费3万元的问题，胡晓认为卡萨布兰卡公司提前强行收回涉案商铺，构成违约，应当承担其装修损失。一审法院认为，根据双方签订的《租赁合同》约定，租金每三个月支付一次。下一个计租期租金应当在该计租期开始10日前向甲方全部支付完毕。胡晓逾期支付的，每日按应付未付租金的千分之三向卡萨布兰卡公司支付滞纳金，至付清日止，逾期超过7日的视为根本性违约。现胡晓未按合同约定在2018年10月6日支付2018年10月16日至2019年1月15日期间的租金，应当承担相应的违约责任，卡萨布兰卡公司依合同约定解除涉案合同，收回涉案商铺并无不妥，故一审法院对胡晓的该项主张不予支持。一审判决：一、确认原告（反诉被告）重庆卡萨布兰卡商业经营管理有限公司与被告（反诉原告）签订的《租赁合同》于2018年11月6日解除；二、被告（反诉原告）胡晓在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）重庆卡萨布兰卡商业经营管理有限公司支付256811.87元；三、驳回本诉原告重庆卡萨布兰卡商业经营管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告胡晓的全部诉讼请求。一审本诉案件受理费21241.48元，一审反诉案件受理费2251.97元，共23493.45元，由原告（反诉被告）重庆卡萨布兰卡商业经营管理有限公司负担5000元，由被告（反诉原告）胡晓负担18493.45元。本院根据一审证据查明：2016年1月22日卡萨布兰卡公司（甲方）与胡晓（乙方）签订的《租赁合同》4.3条约定：租赁期自2014年12月16日起至2019年12月15日止。其中免租期分别为：……现合同每年一个月免租期时间变更为：2016年12月16日至2017年1月15日（免租1个月），2017年12月16日至2018年1月15日（免租1个月），2018年12月16日至2019年1月15日（免租1个月）。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。上诉人胡晓与被上诉人卡萨布兰卡公司在二审期间对本案应当适用中华人民共和国法律无异议，本院予以确认。上诉人胡晓与被上诉人卡萨布兰卡公司在本案二审争议的焦点为：一、涉案商铺面积的认定；二、涉案商铺上锁后造成的损失由谁承担；三、一审赔偿金额是否合理。一、关于涉案商铺面积的认定本院认为，本案中涉案商铺是卡萨布兰卡公司自房地产权人处承租房屋后进行隔断，按隔断后形成的商铺的物理现状进行转租的，涉案商铺的位置与房屋产权证载明的位置并非一一对应，该商铺的实际面积以及公摊面积的具体数额已难确定，涉案合同中所载明的建筑面积实际上为双方确认的该商铺的面积。卡萨布兰卡公司与胡晓签订的《租赁合同》明确约定“确认租赁房屋建筑面积为544.69平方米，计算租金面积为建筑面积”。即544.69平方米为双方确认的该商铺的面积。且，卡萨布兰卡公司与夏方方就涉案商铺在先签订的《租赁合同》中约定的建筑面积亦为544.69平方米。可见，该商铺出租均以商铺的物理现状为准。另外，自2016年1月22日签订合同至卡萨布兰卡公司起诉本案即2019年1月30日的三年多时间内，胡晓并没有提供证据证明其向卡萨布兰卡公司就商铺的实际面积提出过异议。胡晓在2018年9月前亦一直按合同中载明的商铺面积缴纳租金和物业服务费，即使在卡萨布兰卡公司向其送达《租金交款告之函》及《租金及费用催缴通知书》后，其亦未提出其未缴纳租金及物业服务费的原因在于商铺实际面积比合同载明的面积少。故，涉案商铺面积应为双方确认的该商铺的面积544.69平方米。二、涉案商铺上锁后造成的损失由谁承担胡晓与卡萨布兰卡公司均认可涉案合同于2018年11月6日解除。本院认为，该合同解除后，胡晓应当向卡萨布兰卡公司支付其尚欠的租金及水电物业服务费，并在合理期限内搬离涉案商铺，但胡晓直至2019年5月13日才搬离该商铺。胡晓认为其未及时搬离涉案商铺是卡萨布兰卡公司强行锁门导致，但胡晓并未提交能够证明卡萨布兰卡公司强行将涉案商铺锁门的证据。证人张X天、阳X霞、赵X之间的陈述以及证人与胡晓的陈述不能相互印证，并有相互矛盾之处，不足以证明涉案商铺由卡萨布兰卡公司强行上锁的事实，胡晓应当承担举证不能的责任。三、一审赔偿金额是否合理本院认为，涉案合同于2018年11月6日解除。该合同解除后，胡晓未在合理期限内搬离，也未向法庭提交与卡萨布兰卡公司协商解决问题的证据，应就因商铺大门上锁造成的损失承担责任。第一，胡晓应承担占有涉案商铺期间的水电费及物业管理费。根据现有证据，胡晓尚欠2018年7月18日至2018年11月17日的水电费15514.35元；自2018年9月1日后物业服务费45935.52元[即2018年9月1日至2019年5月13日期间（8个月13天）的物业服务费：5446.9元×8个月＋5446.9元÷30天×13天≈45935.52元]；卡萨布兰卡公司2018年10月16日至2018年11月6日期间的租金30502.5元（固定月租43575元÷30天×21天）。上述费用共计91952.37元，在胡晓没有提供证据证明其缴纳了上述费用的情况下，一审法院支持卡萨布兰卡公司请求并无不当，本院予以维持。《租赁合同》第6.3约定“因乙方延迟履行义务,甲方可直接从保证金中扣收乙方应付款,乙方在接到甲方通知后10日内补齐,逾期按照应付未付款的千分之三向甲方支付滞纳金,至付清之日止,逾期超过7日的视为乙方根本性违约”。根据此约定，上述租金及水电物业服务费可自履约保证金中扣除，至此，履约保证金还剩余6090.63元（98043元-91952.37元=6090.63元）。因履约保证金在卡萨布兰卡公司的控制之下，合同亦约定当胡晓迟延履约义务，可直接从履约保证金中扣除，因此胡晓所欠租金及水电物业费用从应付未付当日即可从履约保证金中扣除，一审法院对于卡萨布兰卡公司关于租金及水电物业费用逾期支付违约金的主张不予支持正确，本院予以维持。第二，胡晓直至2019年5月13日才搬离涉案商铺，应当就此期间给卡萨布兰卡公司造成的损失承担赔偿责任。卡萨布兰卡公司同时主张胡晓依合同约定支付解除合同违约金以及合同解除后的占用租赁房屋的使用费，其中违约金以合同期内租金总额的20%计算。胡晓主张约定的违约金过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，因胡晓在合同解除后未在合理期限内搬离涉案商铺，构成违约，其承担的违约责任当以卡萨布兰卡公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况等综合因素而进行确定。本院认为，胡晓在合同解除后仍然占用涉案商铺给卡萨布兰卡公司造成的损失当以其预期可得的租金作为参考，但应扣除胡晓搬离商铺需要合理期限内的租金，一审法院酌定该合理期限以卡萨布兰卡公司通知胡晓搬离商铺的时间即2018年11月12日之前为宜并无不当，本院予以维持。胡晓应当赔偿的损失为自2018年11月13日起计算至2019年5月13日止涉案商铺的租金（43575元每月）。鉴于卡萨布兰卡公司尚持有涉案剩余履约保证金6090.63元，当从上述赔偿金额中予以抵扣，故胡晓应当向卡萨布兰卡公司支付赔偿金额为256811.87元[（43575元×6个月+43575元÷30天×1天）-6090.63元=256811.87元]。一审法院确认胡晓应当赔偿卡萨布兰卡公司256811.87元并无不当，本院予以维持。至于胡晓认为一审判赔损失中应当扣除《租赁合同》4.3条约定的每年一个月的免租费用的问题。本院认为，《租赁合同》已于2018年11月6日解除，解除后合同不再继续履行，《租赁合同》中4.3条关于每年一个月的免租期的约定就不再生效，而一审判决确定的赔偿损失是卡萨布兰卡公司预期可得的租金。故胡晓认为一审判赔损失中应当扣除《租赁合同》4.3条约定的每年一个月的免租费用的抗辩理由不成立，本院不予支持。综上所述，胡晓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5152.18元，由胡晓负担。本判决为终审判决。审判长 周 敏审判员 王 乐审判员 付 莎二〇二〇年十二月十日（院印）书记员 吴晓未