黑龙江省哈尔滨市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）黑01行终547号 上诉人（一审被告）巴彦县房产住宅局，住所地巴彦县巴彦镇。 法定代表人王旭升，局长。 委托代理人李默涵，黑龙江九州律师事务所律师。 上诉人（一审被告）巴彦县不动产登记中心，住所地巴彦县巴彦镇。 法定代表人陈冬，主任。 被上诉人（一审原告）闫国岐，男，1981年4月5日出生，汉族，农民，住巴彦县。 一审第三人绥化市久元房地产开发有限公司，住所地绥化市北林区二东路**（中兴东路华晨商都**）。 法定代表人朱贵伦，总经理。 一审第三人张春雨，男，1971年5月6日出生，汉族，无职业，住巴彦县。 一审第三人冷继文，男，1959年11月28日出生，汉族，个体，住巴彦县。 上诉人巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心因房屋初始登记一案，不服巴彦县人民法院（2019）黑0126行初53号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 一审判决认定，闫国岐于2010年12月20日与冷继文代表绥化市久元房地产开发有限公司（以下简称久元公司）签订分期付款购房协议书，购买位于巴彦县××育德街龙府上城A栋自东向西北门首层3号房屋，面积为84.42平方米，并于当日交纳首付款400,000.00元，至2019年1月20日交清剩余款项。闫国岐在案涉房屋竣工后占有使用至今，使用期间已交纳相关物业费用。在闫国岐要求久元公司协助办理房屋产权证时，发现巴彦县房产住宅局已于2010年12月20日把案涉房屋办理在张春雨名下，房屋所有权证号为巴房权兴隆镇字第××号号。案涉房屋以久元公司名义开发建设，实际投资人为冷继文、张春雨。建设用地规划许可、建筑工程施工许可均针对久元公司（原九都公司）审批。巴彦县房产住宅局审批档案授权委托书体现，“久元公司委托冷继文、张春雨开发建设兴隆镇龙府上城小区工程项目，工程由冷继文、张春雨投资建设并负责销售，自留房或未出售房屋可自行办理到冷继文、张春雨名下。”经查明，该委托书系冷继文、张春雨伪造。2010年12月20日，巴彦县房产住宅局把九都公司对外出售的房屋登记在张春雨名下。巴彦县房产住宅局提供的房屋产籍档案中无久元公司申请，既无久元公司与冷继文、张春雨发生买卖的事实，亦无案涉房屋是自留房屋或未出售房屋的证据。初始登记时巴彦县房产住宅局并未实际查看，未履行严格审查程序。久元公司承认冷继文、张春雨借用其资质开发建设。闫国岐以合法购买房屋被登记在他人名下，侵害其利益为由提起行政诉讼，要求撤销巴彦县房产住宅局为张春雨颁发案涉房屋所有权证的行政行为。 一审法院认为，本案争议如下：一、闫国岐是否具备本案的原告诉讼主体资格；二、闫国岐的起诉是否超过法定起诉期限；三、巴彦县房产住宅局作出的房屋所有权初始登记行为是否符合法律规定。 关于闫国岐是否具备本案诉讼的原告主体资格。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”闫国岐于2010年12月20日与冷继文签订分期付款购房协议书，未及时取得物权，闫国岐主观上无过错，且闫国岐基于分期付款购房协议书这一法律事实，已实际占有使用案涉房屋并交纳相关费用，闫国岐是案涉房屋的利害关系人，具备原告诉讼主体资格。 关于闫国岐的起诉是否超过法定起诉期限。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定：“公民、法人或其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”闫国岐与冷继文签订房屋买卖合同时，无法预料到该房屋已办理房屋权属登记的事实，且闫国岐起诉前才知道案涉房屋登记在张春雨名下，因此，闫国岐的起诉没有超过法定期限。 关于巴彦县房产住宅局作出的房屋所有权初始登记行为是否符合法律规定。根据《中华人民共城市房地产管理法》第三十条规定，“房地产开发企业是以赢利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。”第六十五条规定，“违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违反所得，可以并处罚款。”因此合法的开发建设单位应当是久元公司（原九都公司），冷继文、张春雨借用久元公司资质进行开发建设违反法律强制性规定。无论是否存在私刻公章的事实，久元公司允许冷继文、张春雨借用资质开发建设的违法事实在先，且在认为知道其使用私刻公章的情况下，仍未向审批、登记机关作出解释与说明，久元公司对二人开发建设的相关行为视为默认。其授权委托行为无论是否真实存在，久元公司允许个人借用资质开发建设的行为均是违法的。案涉房屋并非是自留房屋或未出售房屋，且不存在久元公司与张春雨之间的房屋买卖交易。根据《中华人民共城市房地产管理法》第二十七条规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《不动产登记暂行条例》第二十二条规定“登记申请有下列情况之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律行政法规规定的……”根据《房屋登记办法》第十九条规定，“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：(一)房屋所有权初始登记……”第三十条规定，“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”巴彦县房产住宅局违反上述规定，未作严格审查，久元公司既未提供登记申请的必备文件，巴彦县房产住宅局亦未实地查看，把用于对外出售的房屋登记在张春雨名下，属证据不足，且违反法定程序。 另外，根据巴彦县人民政府法制办公室《关于巴彦县不动产登记中心承担应诉职责的通知》：“涉及房产、土地、林业、草原等确权办证相关的行政诉讼案件应诉的主体部门确定为巴彦县不动产登记中心，在行政诉讼案件中涉及的具体责任问题，由登记环节中相应的工作部门承担。”因此，巴彦县房产住宅局和巴彦县不动产登记中心是本案适格的共同被告。 综上，巴彦县房产住宅局为张春雨作出案涉房屋所有权初始登记行为违反了《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条、第三十条、第六十五条，国务院《不动产登记暂行条例》第二十二条，建设部《房屋登记办法》第十九条、第二十二条、第三十条的规定，属证据不足，且违反法定程序，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项之规定，判决撤销巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心为张春雨颁发巴房权兴隆镇字第××号号房屋所有权证的行政行为。 巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心不服一审判决向本院提起上诉称：一、闫国岐不享有任何房屋权利，也不具备诉讼主体资格。久元公司从未与任何人签订过房屋买卖合同，且闫国岐提供的购房手续是与冷继文签订的，不具有任何法律效力。一审判决认定冷继文、张春雨借用资质开发的行为违法，即使购房合同真实也不能否定其违法性。二、闫国岐在2014年购买房屋，至今未办理产权登记申请，视为其已经超过起诉期限，应对其请求予以驳回。三、案涉房屋产权登记行为符合法律规定。久元公司取得了建设用地规划许可证、建设用地批准书、用地许可证、商品房预售许可证后，进行开发建设，程序符合规定。冷继文、张春雨是投资人，经久元公司申请，产权登记在张春雨名下，所以冷继文就是案涉房屋的真正所有人。故请求撤销一审判决，驳回闫国岐的起诉。 闫国岐、久元公司、冷继文、张春雨未向本院提交书面答辩意见。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为：第一，关于闫国岐是否具备诉讼主体资格的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。闫国岐于2010年12月20日与冷继文签订分期付款购房协议书，并交付房款、占有使用至今。在签订房屋买卖合同之时无法预料到该房屋已经办理房屋权属登记这一事实，其主观上无过错，在该商品房买卖合同未被撤销或确认无效的情况下，其对案涉房屋依法享有免受他人侵害的权利。因此，闫国岐是案涉房屋登记行为的利害关系人，具备原告诉讼主体资格。巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心提出闫国岐不具备诉讼主体资格的主张不成立。 第二，关于闫国岐起诉是否超过法定起诉期限问题。闫国岐并非诉争行政行为的相对人，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞的解释》第六十四条的规定，其起诉期限应当自闫国岐知道或应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。本案无证据证明闫国岐起诉超过上述法定期限，且其起诉未超过《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定的二十年最长起诉期限。因此，巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心提出闫国岐起诉已超过起诉期限的主张不成立。 第三，关于诉争行政行为合法性问题。《房屋登记办法》第二十条规定：“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致……。”第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”根据上述规定，办理房屋所有权初始登记申请人应当与建设用地使用权人，建设工程规划许可证的权利人相一致。本案中，巴彦县房产住宅局颁证所依据的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》的建设单位均为原九都公司，而非张春雨个人，巴彦县房产住宅局将案涉房屋为张春雨颁发房屋所有权证属于主体错误，且申请材料不符合《房屋登记办法》第三十条办理初始登记的规定，该登记行为事实不清，主要证据不足。巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心主张办理房屋产权登记行为符合法律规定的理由不成立。 综上，一审法院判决撤销诉争房屋登记行为并无不当，依法应予维持。巴彦县房产住宅局的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.00元，由上诉人巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心各负担25.00元。 本判决为终审判决。 审判长  孙国涛 审判员  王亚虹 审判员  吕国庆 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  徐 畅