四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16612号 上诉人（原审原告）：四川华玮物业管理有限公司，住所地四川省成都市锦江区一环路东五段********。 法定代表人：温文遐，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邱思进，四川矩衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：智谷云尚酒店管理（成都）有限公司，住所地四川，住所地四川省成都市武侯区武科西四路********（武侯新城管委会）> 法定代表人：王军，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：方灿，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵曼，四川衡平律师事务所律师。 上诉人四川华玮物业管理有限公司（以下简称华玮物业公司）因与被上诉人智谷云尚酒店管理（成都）有限公司（以下简称智谷云尚酒店）物业服务合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初1151号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 华玮物业公司上诉请求：1.撤销成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初1151号民事判决，改判被上诉人向其支付物业服务费1557687.95元，违约金1264178.8元；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人拖欠物业服务费、装修服务费和电费的事实清楚明确，双方对于违约责任的承担和违约金标准约定明确，一审判决严重违反意思自治原则，在缺乏事实依据的情形下，滥用自有裁量权，导致最终判决错误，应当依法予以改判。故提起上诉。 智谷云尚酒店二审中未发表书面答辩意见。 华玮物业公司向一审法院起诉请求：1.判令智谷云尚酒店向其支付物业服务费、装修管理服务费及电费共计1773056.88元并按约支付违约金（暂计至2019年11月20日的违约金为1264178.8元）；2.判令智谷云尚酒店承担本案诉讼费、保全费。 一审法院认定事实：华玮物业公司与成都西部智谷建设开发有限公司（以下简称西部智谷公司）签订《物业服务合同》，约定华玮物业公司对武侯区西部智谷C区提供物业管理服务，合同期限自2018年4月1日起至2019年3月31日止。2019年6月18日，华玮物业公司（甲方）与智谷云尚酒店（乙方）签订《物业服务协议》两份，约定华玮物业公司为智谷云尚酒店租赁的西部智谷C区4栋1-5层（以下简称C区4栋房屋）、C区5栋1-10层（以下简称C区5栋房屋）提供物业服务。其中，C区5栋房屋租赁面积为20986.9平方米，接房时间为2018年10月8日；C区4栋房屋租赁面积为7099.13平方米，接房时间为2019年1月1日。两份协议均约定物业服务内容为：房屋共有部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生及园林绿化、协助公安部门维护本物业区域内的公告秩序、交通秩序与车辆停放管理、保管园区房屋档案以及客户档案资料、协调与政府相关部门的工作；物业服务费从乙方接房之日起计算，按房屋租赁面积计费，收费标准按5元/月/平方米，按季收取；水电气费为代收代缴费，每月缴纳一次，以抄表日（7号）为月度起始日，次月15日缴纳乙方上月度已使用的水电气费用；乙方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳物业服务费、水电费等有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并有权要求乙方从逾期缴费之日起每天按欠付费用金额的3‰向甲方支付违约金。智谷云尚酒店分别于2018年10月8日、2019年1月1日接收C区5栋房屋、C区4栋房屋，向华玮物业公司提交《西部智谷C区装修申请表》并签署《装修管理制度》，确认知晓须在办理装修手续时向物业服务中心缴付装修管理服务费，按建筑面积收取，收费标准为7元/㎡（不含建筑垃圾清运费）。智谷云尚酒店与华玮物业公司签订的两份《物业服务协议》于2019年9月30日终止。一审法院另查明，1.华玮物业公司提交《成都武侯西部智谷C区中央空调制冷水主机维修和检测合同》《上海连城集团产品购销合同》《中央空调热水炉系统维修合同》及票据、《垃圾清运协议》《西部智谷C区电梯维修合同》补充协议及票据、溧阳双菱电梯公司验收单、付款申请、《电梯维保单》《消防维修合同》及票据、《西部智谷C区消防隐患报告》《消防工程维护工作巡检单》《消防泵巡检记录》《公共区域设施设备存查、处理记录》《风机房巡检表》《巡逻签到表》《电梯巡签表》《锅炉机房签到表》《2019年部分空调机房巡检记录》《工程部工作日志》《绿化养护合同》及转款凭证、《水箱清洗合同书》及转款凭证、二次供水《卫生许可证》《水箱清洗及消毒记录表及二次供水《检测报告》等证据，拟证明其在为案涉小区提供物业服务期间履行了对案涉园区内共有部位的维护和管理、共用设施设备的运行维护和管理、环境卫生及绿化、园区内公共秩序维护、装修管理服务等义务。华玮物业公司因智谷云尚酒店未支付物业服务费，于2019年8月13日向云尚酒店邮寄《律师函》进行书面催收；2.2018年10月15日，智谷云尚酒店与成都市尚筑装饰工程设计有限公司（以下简称尚筑公司）签订《智谷云尚酒店装修工程施工合同》，约定尚筑公司承包云尚酒店装修工程，开工日期为2018年10月10日，竣工日期为2019年4月10日。华玮物业公司分别于2018年9月17日、2019年1月7日将C区5栋房屋的6部电梯、C区4栋房屋的4部电梯的使用管理移交尚筑公司，《电梯移交确认单》载明因使用造成的损坏、人员违规操作导致的安全责任、设备停用、配件损坏均由尚筑公司自行承担全部责任和费用。在接收单位处由智谷云尚酒店盖章。智谷云尚酒店提交《外墙清洗协议书》《植物采购维护合同》、清运建渣票据、支付杂工、库管员、电梯维护员工资的凭证，拟证明智谷云尚酒店在装修期间自行进行了电梯维护、垃圾清运、安保、保洁、绿化等工作。智谷云尚酒店装修工程于2019年10月31日竣工；3.2019年1月1日智谷云尚酒店与西部智谷公司签订《创业服务合同》，约定西部智谷公司为智谷云尚酒店提供成都市武侯区武科西四路128号第4栋1单元1-5层1号房，即案涉C区4栋房屋的创业办公场所，面积为7099.13平方米。2020年3月6日，智谷云尚酒店与西部智谷公司就该合同签订《补充合同》，约定自2019年12月1日起，西部智谷公司为智谷云尚酒店提供的场所变更为C区4栋1单元401、501号房屋，面积为2233.41平方米；4.华玮物业公司提交抄表记录，经计算，智谷云尚酒店2018年11月7日至2019年10月7日期间产生电费236895元。2019年1月9日，智谷云尚酒店向华玮物业公司支付2018年9月13日至2018年12月10日期间电费35783.17元；2019年3月30日，智谷云尚酒店支付电费9162.3元；2019年7月24日，智谷云尚酒店支付2019年1月至6月电费80195.5元；2019年10月16日，智谷云尚酒店支付电费92987.31元。以上金额共计218128.28元。一审法院认为，案件的争议焦点主要是：1.智谷云尚酒店是否应当支付物业服务费及金额；2.智谷云尚酒店支付装修服务费的金额；3.智谷云尚酒店支付电费的金额；4.智谷云尚酒店是否应当承担违约金。关于智谷云尚酒店是否应当支付物业服务费及物业服务费金额。案涉《物业服务协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。智谷云尚酒店主张其经营场所相对独立，相关物业职能，如电梯维护、垃圾清运、安保、园林绿化、保洁等系其自己完成的，未接受华玮物业公司的物业服务。本案中，智谷云尚酒店使用物业虽地面部分与园区其他楼栋独立区分，但仍存在共有部分、公用设施的维护和管理，如公共区域的安保巡逻、保洁工作、绿化养护、消防维保、水箱清洗、公共区域维修等，华玮物业公司按照合同约定提供了相应服务，智谷云尚酒店仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由，不予支持。智谷云尚酒店基于经营管理的需要，自行对C区4栋、5栋进行了清洁、管理和维护，在客观上减少了华玮物业公司提供物业服务的工作量，且在2018年10月至2019年10月期间智谷云尚酒店处于装修阶段，其与华玮物业公司就装修管理服务另行约定了装修服务费，基于公平合理、费用与服务水平相适应、权利与义务相一致的原则，酌情确定智谷云尚酒店租赁的C区4栋、5栋房屋自2018年10月至2019年9月期间的物业服务费标准调整为每月每平方米3元（即合同约定物业服务费标准的60%）。综上，确定C区4栋房屋2019年1月1日至2019年9月30日期间的物业服务费为191676.51元（7099.13平方米×9个月×3元/平方米/月），C区5栋房屋2018年10月8日至2019年9月30日期间的物业服务费为755528.4元（20986.9平方米×12个月×3元/平方米/月），共计947204.91元。关于智谷云尚酒店支付装修服务费的金额。双方对建立装修服务合同关系无异议。智谷云尚酒店抗辩称C区4栋总租赁面积为2233.41平方米，但其提交的《创业服务合同》及补充合同仅能证明自2019年12月1日起其租赁的房屋面积变更为2233.41平方米，不能证明其在装修期间的面积为2233.41平方米，对该抗辩意见不予采纳。故华玮物业公司主张的装修服务费196602.21元[（7099.13平方米+20986.9平方米）×7元/平方米]，符合合同约定，予以支持。关于智谷云尚酒店支付电费的金额。华玮物业公司提交的电费代缴发票能证明其垫付了西部智谷C区电费，结合华玮物业公司提交的用电抄表度数表、《物业服务协议》及智谷云尚酒店提交的缴纳电费票据，确认智谷云尚酒店在2018年11月7日至2019年10月7日期间产生电费236895元，智谷云尚酒店已向华玮物业公司支付电费218128.28元，尚欠18766.72元未支付，故对华玮物业公司主张的电费予以支持。关于违约金。鉴于智谷云尚酒店对其租赁的房屋自行承担了部分物业管理事务，并非恶意拖欠物业服务费，故对华玮物业公司要求智谷云尚酒店支付违约金的诉请不予支持。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，判决：一、智谷云尚酒店于判决生效之日起十日内向华玮物业公司支付物业服务费947204.91元、装修服务费196602.21元及电费18766.72元；二、驳回华玮物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27508元，因适用简易程序减半收取13754元，保全费5000元，以上金额共计18754元，由华玮物业公司负担11575元，智谷云尚酒店负担7179元。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，根据《物业管理条例》第三十三条、第四十条的规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，其物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。本案中，智谷云尚酒店位于华玮物业公司提供物业服务的物业管理区域内，其应接受华玮物业公司的物业管理，但华玮物业公司应根据智谷云尚酒店所有的物业单元相对独立，自行进行电梯维护、垃圾清运、安保、园林绿化、保洁等特点，依据公平合理、费用与服务水平相适应的原则，按照有关部门制定的收费办法与其约定物业服务费的收取标准，一审法院考虑全案具体情况，按照公平原则酌情认定智谷云尚酒店向华玮物业公司按合同约定物业服务费标准的60%支付物业服务费并无不当。关于违约金，华玮物业公司与智谷云尚酒店签订《物业服务协议》中对不按约定的收费标准和时间交纳物业服务费、水电费等有关费用的违约责任有明确约定，且本案中智谷云尚酒店的确存在未按约定交纳物业费、电费及装修服务费，一审法院判决不予支持华玮物业公司提出的违约金主张不当，应予纠正，本院综合考虑华玮物业公司受到的损失、智谷云尚酒店的过错程度等情形，酌情调整违约金为智谷云尚酒店欠付费用总额的10%，即116257.38元（（947204.91元+196602.21元+18766.72）×10%）。 综上，上诉人华玮物业公司的上诉理由部分成立，其上诉请求本院部分予以支持。一审法院判决不予支持华玮物业公司违约金主张不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下： 一、撤销成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初1151号民事判决； 二、智谷云尚酒店管理（成都）有限公司于本判决生效之日起十日内向四川华玮物业管理有限公司支付物业服务费947204.91元、装修服务费196602.21元、电费18766.72元及违约金116257.38元，以上合计1278831.22元； 三、驳回四川华玮物业管理有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费13754元、保全费5000元，由四川华玮物业管理有限公司负担11000元，智谷云尚酒店管理（成都）有限公司负担7754元；二审案件受理费21671元，由四川华玮物业管理有限公司负担15000元，智谷云尚酒店管理（成都）有限公司负担6671元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二〇年十二月十日 书记员  陈 悦