贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终4401号上诉人（一审原告）：贵州同正天信科技有限公司，住所地贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区……。法定代表人：罗淼，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王怀利、钟旭杰，贵州辅正律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：贵州高投东南置业有限公司，处所地贵州省凯里市……。法定代表人：夏庆锋，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘明，贵州元朗律师事务所律师。上诉人贵州同正天信科技有限公司（以下简称“同正科技公司”）因与被上诉人贵州高投东南置业有限公司（以下简称“高投置业公司”）商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初8258号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人同正科技公司上诉请求：⒈撤销一审判决第二项，并依法改判被上诉人高投置业公司向上诉人返还518万元保证金及支付该保证金的资金占用损失、改判被上诉人高投置业公司向上诉人交付履约保证金2981608.63元的税务发票；⒉判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实及理由如下：一、一审法院对上诉人请求被上诉人返还518万元保证金不予支持的判决，属于认定事实错误。1、《会议纪要》的约定很明确，即被上诉人根据上诉人处理未回款房源的情况，逐步退还保证金，而不是全部处理完成以后退还保证金的条件才成就，被上诉人才一次性退还518万元保证金。2、上诉人一审庭审中当庭提交2019年6月24日的《关于同正天信退款的沟通函》，证实2019年9月5日《会议纪要》中列明房源实际根据沟通函梳理得出，被上诉人对上诉人举证以及证明目的均未提出异议。同时，上诉人一审庭审中当庭提交“16套房源的《收据、客户需求申请表、银行客户专用回单凭证》”，证明《沟通函》中未回款房源已达到“已解决”条件的有16套房源。因此，按照《会议纪要》确定内容，该部分房源被上诉人应当予以退还保证金。3、虽《会议纪要》中并未单独列明“未回款具体房源”以及未说明每套房源对应保证金具体金额，但上诉人与被上诉人双方在一审庭审过程中以及庭后调解中，对截止目前余留未回款房源明细进行确认，确认未回款房源9套，该事实已向法庭进行说明。由此亦可证实，《会议纪要》中确定28户未回款房源已大部分解决，因此，按照《会议纪要》确定逐步退还约定，被上诉人也应当退还上诉人部分保证金。二、一审法院以上诉人与被上诉人的商品房预约合同、房源确认单及《会议纪要》中均没有约定被上诉人收取上诉人履约保证金后要向上诉人交付税务发票为由，对上诉人请求被上诉人向其交付被上诉人收取其2981608.63元履约保证金的税务发票的诉讼请求不予支持的判决，属于适用法律错误。根据《发票管理办法》第19条规定“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。”第20条规定“所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。”根据此规定，被上诉人按照约定扣除了上诉人的履约保证金2981608.63元，在不存在特殊情况的情形下，被上诉人作为本案收款方，应当向本案付款方即上诉人开具发票，上诉人作为本案付款方，有权向本案收款方即被上诉人取得发票，也即被上诉人向上诉人出具发票是其应当尽到的法定义务。而一审法院却认为，作为收款方的被上诉人向作为付款方的上诉人出具发票是源于约定，显然属于适用法律错误。被上诉人高投置业公司未提交书面的答辩意见，在本院二审庭询时，其诉讼代理人口头答辩称：1、一审法院认定事实和适用法律正确，保证金518万元不符合退还条件；对于其沟通函和上诉人的庭审说明没有得到被上诉人的确认，被上诉人也进行了否认。2、发票的交付不是民事案件的审理范围，也不符合出具发票的情形。3、既然518万元没有达到退还条件就没资金占用费的问题。4、被上诉人已经向上诉人发送了解决未解决房源的公函，包含了会议纪要房源回款的解决时间，但是至今没有解决。被上诉人也保留向上诉人主张的权利。原告同正科技公司向一审法院起诉请求：⒈判决被告高投置业公司立即退还原告同正科技公司的签约保证金5898148.50元；⒉判决被告支付原告资金占用损失624668.75元（资金占用损失以应退款项为基数，2018年10月31日至2019年8月20日按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算；2019年8月20日之后的资金占用损失以应退款项为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至全部款项退还完毕之日止，暂算至2020年6月1日为624668.75元）；⒊判决被告按实际扣除的履约保证金2981608.63元向原告交付税务发票；⒋诉讼费由被告负担。一审法院认定的事实：2018年6月至2018年9月，原告同正科技公司与被告高投置业公司以订立商品房购房意向书、房源确认单的方式，约定原告意向购买被告开发的凯里未来城商品房房源310套，再由原告将意向购买的房源销售给他人，并对原告意向认购房源的定金、保证金进行了约定。2018年10月，双方协商一致同意终止合作关系。双方在《关于未来城商铺合作终止清算的对账申请》中确认原告同正科技公司总交款25786951.69元，应扣2981608.63元，已退1600000元，未退11428148.5元。未退的11428148.5元在原告完成签约后由被告退还原告。2019年9月5日，原、被告以《会议纪要》的方式确认截止2019年9月5日，原告完成签约120户，回款93户，金额8411.72万元，未回款27户，金额1206万元。被告于2019年10月30日前退还原告7525340.35元，剩余518万元作为处理上述未回款房源的保证金，并明确518万元保证金的退还需待将该批未回款房源解决后（回款、退房、更名等视为解决），被告根据该批未回款房源解决情况逐步进行无息退还，未解决房源部分的保证金不退还，全部解决完的全额退还。《会议纪要》形成后，因原告没有完全解决27户未回款房源问题，被告未按《会议纪要》退还原告保证金，包括518万元保证金在内，至今尚有5898148.50元未退还给原告。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告达成的商品房预购合约是双方的真实意思表示，约定内容不违反法律法规的禁止性规定，不损害国家、集体及他人的利益，合同的真实性、有效性依法予以确认。原、被告在履行商品房预购合约过程中，均没有完全按照终止合约后的约定履行各自的义务，都应当承担相应的违约责任。原告的诉讼请求中，主张被告退还签约保证金5898148.50元之诉求，双方在庭审中均认可该起诉金额由两部分组成：一是27户未回款房源的保证金518万元，二是被告应在2019年10月30日前退还原告7525340.35元中尚未退还的718148.50元。被告没有按照双方2019年9月5日形成的《会议纪要》的约定，足额履行退款义务，应承担继续退还的违约责任。原告主张被告退还这部分履约保证金，并支付相应的资金占用损失，理由正当，予以支持。被告抗辩扣留原告718148.50元保证金未退还的原因系原告销售给他人的房源中，有收取买受人款项后未退还的情况，致使买受人向人民法院起诉，要求被告承担责任，经审查，原、被告订立的合约中没有这一约定，被告不得以此为由拒绝履行退款义务，故被告的本项抗辩不能成立。对于518万元保证金的退还问题，按照双方2019年9月5日形成的《会议纪要》的约定，该518万元保证金要视原告解决该批未回款房源的情况由被告逐步无息退还，未解决房源部分的保证金不退还，全部解决完的全额退还。原告当庭认可27户未回款房源至今还没有全部解决完毕，故原告要求被告退还这518万元保证金的条件还不成就，不予支持。被告本项抗辩理由成立。对于原告主张被告向其交付税务发票之诉求，经审查，原、被告订立的商品房预约合同、房源确认单及《会议纪要》中均没有约定被告收取原告的履约保证金后，要向原告交付税务发票的约定，故原告本项主张没有合同依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条的规定，判决：一、被告贵州高投东南置业有限公司至本判决生效之日起十日内退还原告贵州同正天信科技有限公司保证金718148.50元，并以718148.50元为基数，从2019年10月31日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至退清本项保证金之日止。二、驳回原告贵州同正天信科技有限公司其余诉讼请求。案件受理费减半收取28730元，由原告贵州同正天信科技有限公司负担22984元，由被告贵州高投东南置业有限公司负担5746元。二审期间，同正科技公司称2019年9月5日《会议纪要》第3条中提到的27套房源数据来源于2019年6月24日的《关于同正天信退款的沟通函》的数据。同正科技公司就《关于同正天信退款的沟通函》中涉及到的26套户源，向本院提交了凯里市自然资源局不动产登记中心出具的一份“不动产登记查询结果”。同时，同正科技公司提交了一份“不动产查询结果的说明”，称上述26套房源中，已作“退房”处理9套、作“回款”处理7套、另外“黄前玲”户已更名到“朱静、高俊”户，未解决处理的还有9套。高投置业公司称2019年9月5日《会议纪要》所称的27套房源，实际为28套，且并非全部未解决房源，其中11户的相关解决方式已基本明确（退款退房），截止2019年9月5日前已经视为已解决的房源，并不在《会议纪要》确定的未解决的房源中，实际剩余17户未解决，会议纪要明确对未解决的部分要求同正科技公司提供518万元的保证金，待未解决的房源解决完毕后进行退还。在诉讼过程中，高投置业公司已经向同正科技公司致函要求解决未解决的房源问题。否则，将根据保证金的有关约定进行扣除。本院二审另查明：2019年6月24日《关于同正天信退款的沟通函》涉及的26套房源，目前“未解决”的还有9套，涉及到的应付购房款538万元。而高投置业公司自查后核实“未解决”的房源还有13套、未回款额为7372108元（其中有4套属于原同正科技公司认购的房源中，双方遗漏统计）。其余查明的事实与一审相同。本院认为，综合上诉人同正科技公司的上诉理由及请求，本案二审的争议焦点为：1、《会议纪要》中约定的保证金518万元是否符合退还的条件？2、同正科技公司要求高投置业公司对其已收取的2981608.63元履约保证金开具税务发票的请求是否支持？一、关于《会议纪要》中约定的保证金518万元是否已符合退还条件的问题。从2019年9月5日《会议纪要》的内容看，双方已对未回款的27套房源如何处理进行了约定，并约定预留518万元作为处理未回款房源的保证金，但双方对《会议纪要》第3条中约定“逐步无息退还”及“全部解决完的全额退还”的内容在理解上出现争议：同正科技公司认为《会议纪要》中未解决的27套房源应按已解决套数的比例退还该保证金或按未解决房源的套数按每套5万元扣除保证金后的其余保证金应退还；而高投置业公司认为《会议纪要》中未解决的房源应全部解决完毕后才能退还。本院审理认为，从高投置业公司与同正科技公司签订的《凯里·未来城商品房购房意向书》所约定的内容看，双方之间系认购（团购）关系。按双方约定，虽然同正科技公司可以在转售给第三方后向高投置业公司申请一次“更名”，但在同正科技公司未转售给第三方之前、或者销售给第三方后未回款给高投置业公司前、或者未能转售给第三方也未退房给高投置业公司的，同正科技公司与高投置业公司之间仍存在商品房买卖关系。因同正科技公司仍然是购买人，则负有按认购价支付房价款的义务。因此，对《会议纪要》中第3条关于退还518万元保证金条件的理解，应解读为：同正科技公司同意用518万元作为下步处理“未解决”房源的保证金，等待同正科技公司将该批房源解决后（回款、退房、更名等视为已解决）再逐步退款。这里的“逐步”退款应理解为只有当“未解决”的这批房源中应付给高投置业公司的总房价款少于518万元时，518万元保证金中已超过应付总价款的部分应及时无息退还给同正科技公司。本院二审庭询时，同正科技公司认可目前“未解决”的9套房源尚欠付的购房款为538万元，而高投置业公司认为实际“未解决”的房源还有13套、未回款额为7372108元。因此，无论“未解决”的房源是按9套或13套计算，同正科技公司现尚欠的应付给高投置业公司的房价款都超过518万元，并未少于518万元。故应认定这518万元的保证金尚未符合退还条件，对同正科技公司的这一上诉理由不予支持。二、关于正科技公司要求高投置业公司对其已抵扣的2981608.63元履约保证金开具税务发票是否支持的问题。经查，抵扣该笔履约保证金来源于双方在《凯里未来城延期履约保证金缴纳须知》的约定，从其约定的内容分析，该笔履约保证金是约定同正科技公司逾期签订商品房买卖合同而应支付的一个成本，其性质是逾期签约的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金的性质主要是补偿因未履行合同义务而给对方造成的损失，兼具惩罚性质。从双方在2018年10月19日签字确认的“对账申请”内容看，本案中涉及的该笔违约金2981608.63元，大部分是因为逾期未能正式签订购房合同而被扣除的违约金，是合同因未履行而发生的费用，属于高投置业公司的非主营业务收入，是否应缴纳所得税或其他税种，是税收征管部门处理的事项。在双方合同中未约定对收取违约金应开具税务发票的前提下，同正科技公司在本案民事诉讼中要求开具税务发票（二审时明确该项请求为“开具增值税专用发票”），没有合同依据，故本院对该项诉讼请求不予支持。综上所述，上诉人同正科技公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费48060元，由上诉人贵州同正天信科技有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 郑华品二〇二〇年十二月二十五日书记员 杨绍鑫吴光耀