安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终4202号 上诉人（原审被告）：砀山鸿城房地产开发有限公司，住所地安徽省砀山县砀城镇金利大道。 法定代表人：吴红斌，该公司经理。 委托诉讼代理人：许贺，安徽张勇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：葛志强，男，1978年4月12日出生，汉族，住安徽省砀山县。 被上诉人（原审原告）：朱卫平，女，1976年7月15日出生，汉族，住安徽省砀山县。 上述二被上诉人共同的委托诉讼代理人：郭永，安徽梨苑律师事务所律师。 上诉人砀山鸿城房地产开发有限公司（以下简称鸿城公司）因与被上诉人葛志强、朱卫平商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省砀山县人民法院（2020）皖1321民初2558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鸿城公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回葛志强、朱卫平的诉讼请求，并由其二人负担本案一、二审案件受理费。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。案涉房屋经验收合格，并有竣工验收报告，一审法院认定房屋存在质量问题无事实依据。依据双方签订的商品房销售合同及质量保证书的约定，鸿城公司对房屋的保修责任仅限于房屋正常使用中出现的质量问题，由于业主使用不当、擅自改动结构等原因造成的质量问题不承担保修责任。葛志强、朱卫平陈述收房后发现房屋漏水，按照常理如果验房时发现房屋漏水可以拒收房屋，如果收房后发现房屋漏水可以要求鸿城公司维修并赔偿损失。葛志强、朱卫平在明知房屋漏水的情况下，接收房屋并低价将房屋出租，不符合常理。故房屋因不明原因漏水的责任不应由鸿城公司承担。2.房屋租金受房屋结构、市场价格、地里位置等因素影响，葛志强、朱卫平自愿将房屋以低价出租给他人使用，系对自身权利的处分。目前葛志强、朱卫平并未提供与承租人协商降低租金系房屋漏水所致。况，如果房屋漏水系质量原因造成，葛志强、朱卫平接收房屋并进行出租，应视为对房屋漏水瑕疵的认可，租赁双方对房屋租金损失扩大都有过错，该不利后果不应由鸿城公司承担。3.葛志强、朱卫平提供的价格评估报告系单方委托，鸿城公司对认证结果不认可。 葛志强、朱卫平共同辩称，1.双方签订的商品房销售合同及相关补充协议均是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，鸿城公司应当依据双方约定及法律规定全面履行义务。2.一审中葛志强、朱卫平提供的案涉房屋的漏水照片及承租人出庭作证的证言，均能证实案涉房屋漏雨部分并没有进行使用，葛志强、朱卫平及承租人均未对该部分房屋进行装修及结构改动，且案涉房屋所在物业公司出具的保修单亦能够证实该房屋自交付后至今均存在漏水的情形，且该物业公司也对房屋进行了多次维修，但一直未修好，说明房屋质量问题一直存在，且物业公司保修单也明确了房屋的漏水原因系地面沉降所致，因此鸿城公司主观认为房屋漏水原因不明及系葛志强、朱卫平私自改动房屋结构所致无事实依据。3.案涉房屋是门面房，葛志强、朱卫平购买的目的是用于出租经营，从生活常理看，任何人不可能购买漏水的房屋，任何一个承租人都不可能承租漏水的房屋，在葛志强、朱卫平要求鸿城公司多次维修且该公司承诺能够维修的情况下，葛志强、朱卫平将房屋低价出租，是葛志强、朱卫平全面履行合同进行止损的表现，故不存在鸿城公司主张的葛志强、朱卫平明知有瑕疵而认可甚至交付承租人有扩大房屋损失的情形。4.如果房屋不存在质量问题葛志强、朱卫平不可能多次要求维修，且房屋出现漏水在双方约定的质量保修期内，鸿城公司应承担相应的违约责任。5.虽然租金损失系葛志强、朱卫平单方委托鉴定，但该委托申请并不违反法律规定，一审时鸿城公司也未提供证据予以反驳，亦未申请重新鉴定。综上，鸿城公司上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 葛志强、朱卫平向一审法院起诉请求：1.判决鸿城公司赔偿因房屋漏水给葛志强、朱卫平造成的租金损失72489元，评估费用2500元，共计74989元；2.判决鸿城公司对葛志强、朱卫平的房屋承担质量保修责任，或者承担葛志强、朱卫平自行修缮的全部费用，并承担自房屋修复之日起5年的质量保证责任；3.由鸿城公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：葛志强、朱卫平系夫妻关系。2016年3月1日，其二人与鸿城公司签订商品房买卖合同及补充协议，购买鸿城公司开发的上海花苑18幢110号门面房。合同第十六条约定保修责任：买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务等。补充协议第七条约定：经双方协商，主合同第十六条保修责任由出卖人按照国家规定的保修期限和保修范围，对本商品房承担质量保修责任。2016年3月底，鸿城公司将案涉商品房交付葛志强、朱卫平，2016年5月份，葛志强、朱卫平将该房屋岀租给徐敬仁经菅散酒生意至2020年7月底，租金第一年15000元、第二年、第三年租金均为16000元，第四年租金20000元。2016年5月22日起，葛志强、朱卫平因二层漏水向物业公司报修，后又多次要求鸿城公司维修，但一直未能维修好。后，双方就房屋维修及租金损失的赔偿进行协商，但未能达成一致意见。2020年6月30日，葛志强、朱卫平委托安徽同正行保险公估有限公司对案涉房屋因二楼漏水造成房屋租金损失进行价格评估，结论：因二楼漏水造成房屋租金损失为42489元。 一审法院认为，葛志强、朱卫平与鸿城公司签订商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律的规定，合法有效。该协议对双方当事人具有拘束力，合同当事人应当按照约定全面履行合同义务。本案中，鸿城公司将案涉房屋交付后即发现二楼房屋漏水，经葛志强、朱卫平多次报修均未能维修好，这在一定程度上给一楼门面房出租带来损失，因此，葛志强、朱卫平要求鸿城公司赔偿因房屋漏水造成的租金损失，予以支持。安徽同正行保险公估有限公司出具的价格评估报告结论：因二楼漏水造成房屋租金损失为42489元，该结论是根据调查周边同等户型、面积得出的，客观、公正。经审查，该损失数额包含3年的物业费、垃圾费5489元，该费用应由房主承担，因此二楼漏水造成房屋租金损失应扣除上述费用，扣除后案涉房屋租金的实际损失为37000元，依法应由鸿城公司赔偿。评估费2500元，是葛志强、朱卫平为证明其损失支出的费用，应由其二人自行负担。鸿城公司称不认可该评估报告及租金的损失受其他因素的影响，但未提供相反的证据佐证，不予采纳。 葛志强、朱卫平要求鸿城公司承担房屋质量保修责任，或者承担其二人自行修缮的全部费用，并承担自房屋修复之日起5年的质量保证责任。因房屋出现质量问题后，鸿城公司多次进行维修均未修缮好，双方为此产生矛盾，结合本案的实际情况，该案涉房屋不宜由鸿城公司再行维修，且葛志强、朱卫平愿意自行修缮，故，案涉房屋应由葛志强、朱卫平自行修缮为宜，其产生的合理修缮费用应由鸿城公司承担。对该项请求本案不作处理，待葛志强、朱卫平自行修缮后对产生的合理费用进行协商，如协商不成，可另行主张。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：鸿城公司于判决生效之日起十日内赔偿葛志强、朱卫平租金损失37000元。案件受理费838元，由葛志强、朱卫平负担438元，由鸿城公司负担400元。 本案二审期间，当事人未提交证据。一审判决查明基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，案涉房屋鸿城公司于2016年3月交付葛志强、朱卫平，并无证据证明其二人在交房前即发现房屋存在漏水问题。交付后，葛志强、朱卫平发现房屋漏水，此时房屋已经交付，鸿城公司认为葛志强、朱卫平有权拒收房屋上诉意见不能成立。葛志强、朱卫平于2016年5月22日向房屋所在物业公司报修，此时房屋尚在保修期内。物业公司报修表显示维修内容“商铺沉降缝上口未封”，并非因装修或者改动结构所致。之后葛志强、朱卫平陆续向物业公司报修至今，原因均是因为二层漏水，说明该质量问题一直存在。虽然鸿城公司提供了竣工验收报告，但不能以此认定房屋不存在任何质量问题或瑕疵。故该公司上诉认为其不应承担责任的意见不能成立，不予采纳。从葛志强、朱卫平提供证据显示，对于房屋漏水问题一直向物业公司报修，并未怠于行使权利，其将房屋降价出租，取得一定的收益，承租人一审也出庭证实双方减少租金系因房屋漏水所致。葛志强、朱卫平未将房屋空置而是降价出租的行为减少了因房屋存在质量问题造成的损失，鸿城公司认为此举造成损失扩大的上诉理由依据不足。葛志强、朱卫平委托具有评估资质的评估机构对损失数额进行评估，该评估机构委派具有评估资质的人员采取市场法，调查了周边同等户型租金标准，结合葛志强、朱卫平已经收取租金，得出葛志强、朱卫平因房屋漏水导致损失数额，该评估程序合法，虽系单方委托，但结论能够作为认定本案事实的依据。一审法院予以采纳，并在扣除相应成本后判令鸿城公司赔偿葛志强、朱卫平损失37000元并无不当。但一审法院未驳回葛志强、朱卫平他诉讼请求不当，本院予以纠正。 综上，鸿城公司上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律及裁判结果正确，但未驳回葛志强、朱卫平其他诉讼请求不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、维持安徽省砀山县人民法院（2020）皖1321民初2558号民事判决； 二、驳回葛志强、朱卫平的其他诉讼请求。 一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费1676元，由砀山鸿城房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  杨俊举 审判员  李 震 二〇二〇年十二月十五日 法官助理仰芮 书记员朱贝贝 附：本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。