广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终1046号上诉人（原审被告、反诉原告）：茂名市宝和房地产开发有限公司，住所地：广东省茂名市**************、5号首层2号房，统一社会信用代码：914**********421XC。法定代表人：吴学华，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘越，广东公勤律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：阮思健，男，1987年4月24日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区*********，身份证号码：440************217。委托诉讼代理人：董志坚，广东前瞻律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭金辉，广东前瞻律师事务所律师。上诉人茂名市宝和房地产开发有限公司（以下简称“宝和公司”）因与被上诉人阮思健房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初1981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宝和公司上诉请求：一、依法撤销茂南区人民法院（2019）粤0902民初1981号民事判决书，二、改判驳回阮思健对宝和公司的诉讼请求。三、本案一审、二审诉讼费用由阮思健负担。事实与理由：一、一审判决在没有法律规定以及合同约定的情况下“自行设定期限”，以该期限认定宝和公司存在违约，明显偏袒阮思健，严重地损害了宝和公司的合法权益，应予纠正。我国法律规定了“谁主张谁举证”的原则，阮思健主张宝和公司违约，那么阮思健应当举证证明宝和公司违反了合同的约定。本案中，阮思健主张宝和公司违约明显缺乏合同依据。本案阮思健与宝和公司是于2017年2月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》，但是该合同中交房时间错误地写为2017年1月3日。交付房屋在前，签订合同时间在后，这根本不符合常理，该合同条款应为无效条款。同时综观《商品房买卖合同（预售）》没有对交房的时间有另外的约定，既然没有约定，何来的违约。阮思健主张宝和公司违约明显缺乏合同依据。一审判决在双方没有有效约定的情况下，认定“结合本案的实际情况，交房时间应以签订合同之日起三个月为宜。”一审判决的上述认定没有任何的法律依据。一审判决的该认定实际上已经违背了合同法中的“意思自治原则”，直接用司法手段干预合同的约定。一、退一步而言，宝和公司因不可抗力、政府行为的原因造成迟延交房，根据双方的合同约定以及法律规定，宝和公司可以顺延交房。《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第三条的约定：“因不可抗力或买受人逾期付款或因公共利益、市政规划变更、政府行为、突发性社会实践（如罢工、游行、示威、静坐）等及出卖人不可避免或者难以克服的异常地质状况，出卖人无需书面通知买受人即可据实予以顺延交房或颁证。”(1)因下雨等不可抗力的自然因素的影响导致承建单位逾期完工，宝和公司依约可以顺延交房。对于涉案逾期完工，承建单位向宝和公司提供有《单位工程施工日志》及《雨天天数证明》等证据，说明是因下雨等自然因素的影响导致其逾期完工，下雨天数为97天。下雨是不可抗力的自然因素，因下雨导致承建单位逾期完工，宝和公司根本无法预见也不无避免，依照合同约定宝和公司至少可以顺延97天。(2)因消防、环境、规划等政府相关的部门的行为导致迟延交房，宝和公司依约可以顺延交房。阮思健与宝和公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第四章、第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件，1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件……”。可知，商品房需取得建设工程竣工验收备案证明文件才能交付。本案中，涉案商品房于2017年6月24日完成备案。由于消防、环境、规划等政府相关的部门迟延出具相关的文件，导致宝和公司迟延交付房屋，从宝和公司提交的证据也可证实，宝和公司迟延交付房屋是由于消防、环境、规划等政府相关的部门迟延出具相关的文件造成的，对于上述情况，宝和公司根本无法预见也不无避免，不能归责于宝和公司。退一步讲，宝和公司依约也可以顺延191天交房。综上，宝和公司由于不可抗力、政府部门的原因，宝和公司可以顺延天数共计288天。本案合同约定的交房时间是2017年1月3日，根据上述顺延的天数，宝和公司可以在2017年10月18日交房，而宝和公司实际的交房时间为2017年6月21日，由此可见并没有违约。三、宝和公司已于2018年7月9日办理完成商品房房屋所有权证，一审判决错误理解合同条款，应予纠正。《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）款的约定，因出卖人的原因导致360日内未取得该商品房的房屋所有权证书才属于违约。本案中，宝和公司在一审时已经提交了《不动产权证》证实宝和公司已于2018年7月9日办理完成商品房房屋所有权证。一审判决错误理解合同条款，作出逾期办证违约金计算至向办证机关提交办理房屋转移登记的资料之日止明显不当应予纠正。四、宝和公司于2018年7月9日才办理到《不动产权证》，是由于政府相关部门的原因造成，依约可以顺延。宝和公司于2017年6月29日便向茂名市房产局提交材料要求办证（有宝和公司提供的《茂名市房产管理局办事服务窗口收件凭证》证实）。但是，茂名市国土资源局于2018年7月9日才向宝和公司核发《不动产权证》。正是由于政府相关部门的改革导致了宝和公司迟延办理《不动产权证》。对于上述情况，宝和公司根本无法预见也不无避免，不能归责于宝和公司。宝和公司依约可以顺延375天办证。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，严重损害了宝和公司的合法权益，为此，为了维护宝和公司的合法权益及公正司法，特提出上诉，上诉请求如前所述，请予支持。阮思健辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，宝和公司的上诉请求没有任何事实和法律依据，请求人民法院依法驳回宝和公司的全部上诉请求，维持一审判决。一、阮思健签订《商品房买卖合同》应当认定为购买现房，交房时间应当以签订《商品房买卖合同》当天的时间为准。在本案中，宝和公司与阮思健于2017年2月13日签订《商品房买卖合同》，按照该合同的约定宝和公司应当于2017年1月3日前将涉案房屋交付给阮思健使用，但宝和公司提供该《商品房买卖合同》时并没有在合同中对交付房屋的时间作出重新调整，应视为其愿意并承诺在2017年1月3日前交付房屋给阮思健使用。宝和公司向阮思健出售该房屋时也没有明确告知具体交房时间，因此交房时间应当以签订合同的时间为准，也即是宝和公司应当在2020年2月13日完成交房手续，但实际的交房时间为2017年6月21日，逾期时间长达128天。虽然阮思健对原审法院认定交房时间为2017年5月13日有异议，但是为了减少诉累并没有提出上诉。二、宝和公司主张因不可抗力、政府行为等原因免除其应当承担的违约责任没有任何事实和法律依据。根据本案一审庭审情况，宝和公司在答辩中称未能按照合同约定交付房屋和办理房产证的原因是承建单位逾期施工或政府部门逾期出具相应的审批手续等原因所造成的。以上情况均不能作为宝和公司逾期交房以及逾期办理不动产权证的依据，更不能作为免除承担违约责任事由。宝和公司作为专业的房地产开发销售企业，应当预见可能会出现的情形，并及时对涉案楼盘相应的验收手续进行调整，况且承建单位的逾期施工属于另外的法律关系，不应当作为免除其违约责任的依据。因此，宝和公司主张不可抗力、政府行为等原因免除其应当承担的违约责任无事实和法律依据。三、宝和公司至今仍然没有为阮思健办理不动产权证，违反了《商品房买卖合同》的约定，严重侵害了阮思健作为涉商品房买受人的合法权益。宝和公司作为专业的房地产开发销售企业，无论是在交付房屋亦或是办理不动产权均起到主导的作用。根据阮思健提交的缴交房屋契税凭证，时间缴交契税的时间为2017年4月11日，远早于《商品房买卖合同》约定办证时间，并不存在怠于缴交契税的事实。综上所述，宝和公司的上诉请求没有任何事实和法律依据，请求人民法院依法驳回宝和公司的上诉请求，维持一审判决。阮思健向一审法院起诉的请求：一、宝和公司支付延期交房违约金80106元(违约金以支付全部房款790000元按日万分之六，自2017年1月3日起计算至2017年6月21日止)；二、宝和公司支付逾期办理房产证违约金107440元(违约金以支付全部房款790000元按日万分之五，自2018年6月17日起暂计算至2019年3月16日止；2019年3月17日起的违约金以支付全部房款790000元按日万分之五计算至办理房产证之日止)；三、宝和公司承担本案的全部诉讼费用。宝和公司向一审法院提起反诉请求：一、阮思健支付逾期支付房款的违约金5760元给宝和公司；二、本案反诉费用由阮思健负担。[宝和公司保留每日按照贷款金额的2%追究阮思健未按时办理完抵押贷款的违约责任，该项违约金经计算为：118000元(590000元×2%×10天)]。一审法院认定事实：2017年2月13日，阮思健作为买受人向宝和公司购买茂名市****************，总价款为790000元。双方于当天签订了《商品房买卖合同(预售)》，主要约定：“第七条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：[商业贷款]。买受人应当于2017年2月13日前支付首期房价款200000元、余款590000元向出卖人指定银行(贷款机构)申请贷款支付。第八条逾期付款责任。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[(1)和(2)不作累加]。(1)逾期30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之6的违约金。(2)逾期超过30日[该期限应当与本条第(1)项中的期限相同]后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除和合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的6%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款(含已付款部分)。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付应付款万分之6[该比率不低于(1)项中的比率]的违约金……第十一条交付时间和手续。出卖人应当在2017年1月3日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任。除不可抗力外。出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[(1)和(2)不作累加]。(1)逾期60日之内[该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限]，自第十一条约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之6的违约金[该比率不低于第八条第1(1)项中的比率]。(2)逾期超过60日[该期限应当与本条第(1)项中的期限相同]后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付款部分)，并自买受人付款之日起，按照6%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时出卖人按照全部房价价款的6%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人全部房价款的万分之6[该比率不低于本条第1(1)项中的比率]的违约金。第二十条房屋登记。(一)双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。(二)因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金”。双方于当天签署了同时作为《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》，约定：“第一条对本合同第七条、第八条的补充：……买受人如未按时按额办理完抵押贷款手续的每逾期一日，则按贷款金额的2%计算违约金偿付出卖人；本合同签订后15日内仍未能办理完毕按揭款手续，则出卖人有权终止本合同，另行处理买受人所购买的房屋，并且收取买受人还应付房款5.9%作为违约金。同时，买受人可到出卖人处办理退款手续，出卖人在扣除违约金等相关费用后无息向买受人退还剩余房款。第二条对本合同第十一条的补充：买受人应依约付清全部购房款(含按揭款)、违约金(若有)的有关费用，否则，出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交楼和相应顺延办理房地产权证。第三条对本合同第十二条的补充：因不可抗力或买受人逾期付款或因公共利益、市政规划变更、市政行为、突发性社会实践(如罢工、游行、示威、静坐)等及出卖人不可避免或者难以克服的异常地质情况，出卖人无需书面通知买受人即可据实予以顺延交房或办证。”合同签订当日，阮思健向宝和公司支付了首期购房款200000元。2017年2月17日，阮思健向中国银行股份有限公司茂名分行申请办理个人一手住房贷款。2017年2月20日，阮思健作为借款人，中国银行股份有限公司茂名分行作为贷款人，宝和公司作为保证人，签订了《个人一手住房贷款合同》，办理了贷款590000元。2017年4月11日，阮思健缴交契税11285.72元。2017年6月21日，宝和公司向阮思健交付房屋。2017年6月29日，宝和公司向房管部门提交测绘申请。2018年7月9日，案涉房屋初始登记证登记到宝和公司的名下，但至法庭辨论终结时阮思健尚未取得该房的权属证书。另查明，茂名市国土资源局于2016年5月18日发出《关于在茂名市城市规划区实施不动产统一登记的公告》，明确于2016年5月30日起茂名市城市规划区内的各类不动产登记业务统一由茂名市*******办理。以上事实，有阮思健提供身份证、企业信息资料、商品房买卖合同(预售)、个人一手住房贷款合同、短信通知、收据、税收缴款书等证据，宝和公司提供的广东省建设工程标准施工合同、单位工程施工日志、雨天天数证明、工程竣工验收申请表、房屋建筑工程勘察文件质量检查报告、房屋建筑工程设计文件质量检查报告、房屋建筑工程质量评估报告、茂名市公安消防局建设工程消防验收意见书、关于茂名市宝和房地产开发有限公司宝和雅苑建设项目环境保护设施竣工验收意见的函、茂名市建设工程规划验收合格证、建筑工程竣工验收报告、广东省建筑施工项目安全生产标准化评定结果告知书、工程质量监督报告、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、茂名市房产管理局办事服务窗口收件凭证、不动产权证、关于在茂名市城市规划区实施不动产统一登记的公告、茂名市地方税务局关于房产税和城镇土地使用税申报纳税期限的公告、茂名市地方税务局关于明确契税申报缴纳期限的公告、茂名市地方税务局关于契税纳税期限的公告、银行付款回单等证据，该院向中国银行股份有限公司茂名分行调取的证据及庭审笔录在案佐证。一审法院认为：阮思健、宝和公司双方签订的《商品房买卖合同(预售)》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案是房屋买卖合同纠纷，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点有：一、阮思健是否存在违约行为；二、宝和公司是否存在违约以及是否可以顺延交房、办证。一、关于阮思健是否存在违约行为问题。根据双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第七条及《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第一条的约定2017年2月13日前支付首期房价款200000元、余款590000元在15天内办理按揭支付。本案中，阮思健于2017年2月13日向宝和公司支付了首期购房款200000元、2017年2月17日向中国银行股份有限公司茂名分行申请办理个人一手住房贷款，2017年2月20日签订了《个人一手住房贷款合同》。综上，阮思健并不存在违约行为，宝和公司请求阮思健支付逾期付款违约金，于法无据，该院不予支持。二、关于宝和公司是否存在违约以及是否可以顺延交房、办证问题。关于宝和公司是否存在违约的问题。(一)根据合同第十一条约定，宝和公司应当在2017年1月3日前向阮思健交付案涉房屋。本案中，阮思健、宝和公司双方签订的房屋买卖合同是预售合同，签订时间为2017年2月13日，在不可能于2017年1月3日前交房的情况下，仍在合同中约定交房时间为2017年1月3日，这有违常理，应视为双方对交房时间约定不明。结合本案的实际情况，交房时间应以签订合同之日起三个月为宜。故宝和公司应于2017年5月13日前向阮思健交付房屋，宝和公司至2017年6月21日才将房屋交付阮思健使用，逾期交房38天，构成违约。(二)根据合同第二十条约定，阮思健应于商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证，故宝和公司应在房屋交付阮思健使用360日内即2018年6月16日前为阮思健办理案涉房屋的权属证书，宝和公司超出合同约定期限未提供办理权属登记需要由其提供资料报产权登记机关备案，显属违约。关于宝和公司是否可以顺延交房、办证的问题。(一)根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”下雨天气不属于不可抗力，不能免除宝和公司的违约责任。(二)宝和公司作为有资质的商品房开发、销售企业，商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告是其法定的合同义务之一，其亦明知房屋交付的前置条件商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，理应及时准备及调整案涉楼盘的验收流程，故逾期交房的责任应由宝和公司承担。(三)宝和公司辩称因政府相关部门的改革，导致宝和公司未能在约定期限内办证，但未能提供充分证据予以证明其主张。茂名市实施不动产登记政策的时间为2016年5月30日，而阮思健、宝和公司签订房屋买卖合同的时间是2017年2月13日，是在不动产登记政策实施之后，其双方约定的办证期限应当为办理不动产权证的期限，阮思健房屋不动产权证的办理不存在不可抗力因素，故宝和公司的抗辩理由不成立，该院不予采纳。(四)宝和公司抗辩阮思健没有将缴交相关税费的凭证交给宝和公司才导致逾期办证，阮思健已经于2017年4月11日缴交涉案房屋契税，期间宝和公司也没有通知阮思健向其提交缴交相关税费的凭证，宝和公司作为有资质的商品房开发、销售企业，其亦明知缴交契税系办证的前置条件，理应及时通知阮思健向其提交缴交相关税费的凭证，故迟延办证责任应由宝和公司承担。(五)宝和公司抗辩阮思健未支付逾期付款的违约金，其有权相应顺延交房、办证，而本案中，阮思健不存在逾期付款的违约行为，对宝和公司此抗辩，该院不予采纳。综上，宝和公司认为非因其自身原因而不承担逾期交房、办证违约责任的意见，理据不足，该院不予采纳。宝和公司应向阮思健支付逾期交房违约金18012元(以案涉房款790000元为基数，按日万分之六计算38天，即790000元×0.0006×38天=80106元)；宝和公司应从2018年6月17日起按涉案房屋总价款790000元的每日万分之五向阮思健支付逾期办证违约金，计算至宝和公司向办证机关提交办理房屋转移登记的资料时间之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，该院判决：一、宝和公司于本判决发生法律效力之日起十日内向阮思健支付逾期交房违约金18012元。二、宝和公司于本判决发生法律效力之日起十日内向阮思健支付逾期办理产权证违约金(以案涉房款790000元为基数，从2018年6月17日起按日万分之五计至宝和公司向办证机关提交办理房屋转移登记的资料时间之日止)。三、驳回宝和公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案的案件受理费4050元(阮思健已预交)，由阮思健负担负担1341元，由宝和公司负担2709元(限其在本判决发生法律效力之日起十日内迳行支付给阮思健，该院不再另行退收)。反诉费25元(宝和公司已预付)，由宝和公司负担。二审中，当事人无提交新证据。一审判决查明的事实，经本院审查，予以确认。本院认为，根据本院查明的事实，宝和公司的上诉请求以及阮思健的答辩意见，本案的争议焦点是：双方签订《商品房买卖合同》后是否存在违约行为，是否应该承担违约责任，以及违约金应该如何计算。一、关于合同双方是否存在违约的问题关于宝和公司是否违约的问题。宝和公司上诉称由于阮思健未按时办理完毕按揭贷款手续，逾期付款；因下雨导致逾期完工，以及政府行为的原因造成迟延交房，宝和公司不存在违约。本院认为，首先，双方在合同中约定，宝和公司应在2017年1月3日前将涉案房屋交付给阮思健，而宝和公司于2017年6月21日才交付房屋给阮思健使用，明显逾期交房。其次，双方在《商品房买卖合同》第二十条中约定，双方共同向房屋登记机构申请办理涉案房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该房交付之日起360日内取得房屋所有权证，双方同意买受人可解除合同，或不解除合同，出卖人应承担计付利息或违约金的责任。本案中，由于宝和公司的原因，导致阮思健至今未能取得房屋产权证，宝和公司已逾期办理产权证。综上，宝和公司逾期交房及办理产权证给阮思健，构成违约。关于阮思健是否违约的问题。双方在《商品房买卖合同》第七条中约定，房屋余款590000元由阮思健向宝和公司指定银行申请贷款支付；合同附件十一《补充协议》第一条约定，合同签订后15日内仍未能办理完毕按揭贷款手续，出卖人有权终止合同。虽然双方没有明确约定阮思健办理按揭贷款的期限，但结合本案案情，应理解为：阮思健未能在签订商品房买卖合同后15日内办理银行按揭贷款手续，构成违约。但根据《商品房买卖合同》约定，办理银行按揭的时间应当以《认购书》为准，而根据双方签订的《认购协议书》没有约定阮思健应当何时办理贷款手续。双方于2017年2月13日签订合同，阮思健2017年2月17日已按宝和公司的要求，向中国银行股份有限公司茂名分行申请贷款，阮思健为借款人，宝和公司为保证人，三方签订了《个人一手住房贷款合同》。阮思健依约按时支付了首期房款，并办理了银行贷款手续，因此，阮思健没有违约。二、关于违约责任问题如前述理由，宝和公司逾期交房及办理产权证给阮思健，构成违约，应依约承担违约责任。双方在合同第十二条约定，宝和公司逾期交房，按照逾期时间，出卖人按日计付给买受人全部房价款万分之六的违约金。合同第二十条约定，出卖人逾期办理产权证给买受人，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金，宝和公司有权顺延交房及办理产权证。但宝和公司所提交的证据不足以证明该主张，本院对宝和公司该主张不予采纳。本案中，双方约定宝和公司逾期交房，按阮思健支付的全部房款每日万分之六计算违约金，那么，每月违约金应为14220元（790000×0.0006×30）。参照茂名市区同一地段日房屋租金标准，双方约定的违约金明显过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”以及参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，本案逾期交房违约金以房款790000元为基数，按2018年贷款利率4.35%计算较为合理。本案中，宝和公司逾期169天交付房屋给阮思健，宝和公司应向阮思健支付逾期交房违约金15911元（790000×4.35%÷365×169）。关于宝和公司逾期办理产权证给阮思健应承担的违约责任的问题。双方约定宝和公司应在房屋交付给阮思健360日内，即2018年6月16日前为阮思健办理涉案房屋的权属证书。宝和公司超期未为阮思健办理不动产权证，显属违约。根据双方约定，宝和公司应支付全部房款日万分之五的逾期办证违约金，该约定违约金显属过高，应以房款为基数，按年利率2%计算逾期办证违约金给阮思健较为合理。综上所述，宝和公司关于其没有违约，不应承担责任的上诉请求不能成立，本院不予支持；关于违约金的计算标准，一审判决按约定处理欠妥，本院予以变更。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持广东省茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初1981号民事判决第三项；二、变更广东省茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初1981号民事判决第一项为：上诉人茂名市宝和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人阮思健支付逾期交房违约金15911元；三、变更广东省茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初1981号民事判决第二项为：上诉人茂名市宝和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内以房款790000元为基数，按年利率2%，自2018年6月17日起至办理不动产权证之日止计付逾期办证违约金给被上诉人阮思健；四、驳回被上诉人阮思健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4050元及反诉受理费25元，按一审判决执行。二审案件受理费2709元，由上诉人茂名市宝和房地产开发有限公司负担2000元，被上诉人阮思健负担709元。上诉人茂名市宝和房地产开发有限公司向本院预交了受理费2709元，多交的709元，由其在履行本判决支付义务时自行扣减，本院不另作退收。本判决为终审判决。审 判 长  许 彦审 判 员  龙光新审 判 员  黎湛红二〇二〇年十二月九日法官助理  曾玉金书 记 员  张淑贞