广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24513号上诉人（原审被告）：谭凌金，女，1950年6月11日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：邹灵珊，广东以泰律师事务所律师。委托诉讼代理人:莫建明，系谭凌金丈夫。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业一所，住所地广州市海珠区滨江中路江景街****。法定代表人：陈穗欣，该所所长。委托诉讼代理人：陈灿城，该所职员。上诉人谭凌金因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业一所（以下简称海珠物业一所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初5866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭凌金上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回海珠物业一所的起诉或全部诉讼请求。事实和理由：一、根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，涉案租赁关系应认定为行政协议，不应纳入民事案件受理范围。二、东某房管站于2002年与谭凌金协商，将涉案空地以300元/月标准出租给谭凌金使用。2004年东某房管站通知谭凌金可以修建一层房屋，并且可以办证，所以谭凌金按约定出资56000元修建涉案房屋，东某房管站亦领取了房屋产权证，且约定谭凌金按300元/月标准向东某房管站交租，双方是合作关系。2008后东某房管站涨租至900元。2010年东某房管站又提出涨租，谭凌金认为涉案房屋系自己投资修建不同意涨租，故于2010年3月向东某房管站提交不同意涨租的申请报告，但未有回应。2017年5月海珠物业一所认为其已接管东某房管站业务，要求谭凌金交纳租金。谭凌金按照900元/月的租金标准一次性补齐至2019年10月。2019年11月海珠物业一所拒绝收租。2020年1月31日，海珠物业一所通知谭凌金交还涉案房屋，后又强行公开招租，违反了双方约定的合作关系及公平合理原则。综上，海珠物业一所应继续按合作的约定以900元/月的租金标准将涉案房屋出租给谭凌金，请求二审判如所请。海珠物业一所辩称，一审判决正确，请求二审驳回谭凌金的上诉请求。谭凌金根据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题》规定，认为涉案合同属于行政协议是错误的。属于社会保障性的住宅性质的房屋才会被认定为行政协议受理的范围。根据不动产登记查册表显示，涉案房屋属于商业性质，故涉案合同不属于行政协议受理范围。谭凌金称东某房管站承诺谭凌金的事项并无证据予以证明。即使如谭凌金主张其与海珠物业一所达成月租金300元的协议，2010年涨租至900元/月等，谭凌金以远低于市场价承租涉案房屋，也享受了这么多年的租金优惠，故请求二审驳回谭凌金的上诉请求，维持原判。海珠物业一所于2020年1月16日向一审法院起诉请求：1.解除海珠物业一所与谭凌金关于广州市海珠区涉案房屋（以下称涉案房屋）的租赁关系；2.谭凌金立即腾空并搬出涉案房屋，并退还给海珠物业一所；3.谭凌金支付从2019年11月1日起至交还房屋之日的房屋占用费（占用费比照租金收取）；4.谭凌金承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：根据《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定》（海府办［2016］23号），原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管以及物业管理和直管房管理等职责划入海珠区住房和建设水务局；海珠区住房和建设水务局的主要职责包括负责直管房的产权、租赁和安全等管理工作；负责直管房租赁使用、修缮养护及淘汰重建等工作；负责办理直管房接管、代管、撤管等相关手续，落实侨房政策和查处违反公房管理规定行为；等。根据《关于原市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位调整等问题的通知》（海机编［2016］6号），区房屋安全和物业一所由区国土规划局移交区住建水务局。根据《关于调整区住建局所属事业单位机构编制事项的通知》（海机编办［2019］43号），区房屋安全和物业一所划入区住建局。据《不动产登记查册表》记载，涉案房屋建筑面积37.02平方米，使用性质商业，结构层数1，产权人为广州市国土房地产管理局，产别国有，所有权来历为1980年新建。2019年1月31日，海珠物业一所向谭凌金发出《公开招租通知书》，载明根据相关规定，海珠物业一所将委托广州产权交易所通过公开市场方式出租房屋，若房屋招租成交时，谭凌金未被确认为承租方的，双方之间的不定期房屋租赁关系至海珠物业一所书面通知之日解除，等。谭凌金于2019年2月11日回复称反对公投。2019年5月9日，海珠物业一所向谭凌金发出《关于缴交直管房占用费的通知》，载明海珠物业一所正式解除双方的不定期租赁关系。谭凌金于2019年5月17日在上述通知上述写明：坚决反对公投，因商铺系谭凌金出资建成，投资建商铺系无偿，提升租金不合理。谭凌金为证明其抗辩意见，提交了如下证据：1.广州市东某物业管理有限公司与谭凌金签订的《广州市房地产租赁合同》第一页，载明租赁期限从2002年3月1日至2006年2月28日，月租300元；2.2004年9月7日的发票，载明搭建工程款28000元；3.建筑图纸，载明工程为原状改建，兴建单位为海珠区国土资源和房屋管理局，日期2004.7；4.谭凌金2010年3月5日向东某房管站发出的《报告》，载明谭凌金是海珠区供销社员工，是某某某街X号商铺的承包商，为方便经营，在2002年租某某某街X号之一，当时是商铺旁的一块违章空地，之前政府与城管将不合法违建拆了，房管站找谭凌金商量，将空地300元租给谭凌金，谭凌金就投资了，搭星铁棚，投资费用8600元。2004年房管站提出办了房产证，要求谭凌金再出资改建框架结构，谭凌金同意。建房由房管站施工队的建造，只做好框架，谭凌金付施工队28000元，谭凌金还另外找人砌墙、铺天面、地面、地面及天花等人工费20000元，谭凌金总计投资56000元，房管站根本无提升租金的权利；5.《广州市海珠区国土资源和房屋管理局修缮工程审批表》。海珠物业一所质证认为上述证据真实性认可。一审诉讼中，海珠物业一所、谭凌金双方确认由谭凌金按照900元每月的租金标准交租至2019年10月份，由海珠物业一所在谭凌金银行卡里扣划的形式交纳租金。谭凌金表示涉案商铺用于经营彩票店。一审法院认为：谭凌金按照900元/月的租金标准向海珠物业一所交纳租金，双方之间没有订立书面租赁合同，海珠物业一所与谭凌金之间形成不定期租赁关系。根据法律规定，不定期租赁关系的一方，可以随时解除租赁关系。海珠物业一所于2019年5月9日向谭凌金发出《关于缴交直管房占用费的通知》中明确，海珠物业一所正式解除与谭凌金的不定期租赁关系，谭凌金5月17日收到上述通知，故双方之间的不定期租赁关系解除。谭凌金抗辩称其投资建成了房屋，故拒绝交出房屋。即使谭凌金于2004年出资建设了房屋，但并不能视为谭凌金对于房屋有永久的使用权，且谭凌金多年来也以远远低于市场价的租金标准承租房屋多年并进行经营，谭凌金的付出也得到了相应回报及收益。鉴于此，海珠物业一所要求收回房屋合理，海珠物业一所要求谭凌金搬出涉案房屋并交回给海珠物业一所的诉讼请求一审法院予以支持。海珠物业一所要求谭凌金按照900元每月的标准支付从2019年11月1日起至实际交回房屋之日的房屋占用费有理，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第二百一十二条、第二百三十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条的规定，于2020年8月6日作出如下判决：一、广州市海珠区房屋安全和物业一所与谭凌金关于广州市海珠区涉案房屋的租赁关系于2019年5月17日解除；二、谭凌金在本判决生效之日起30日内腾空广州市海珠区涉案房屋并交还给海珠物业一所；三、谭凌金在本判决生效之日起30日内向海珠物业一所支付从2019年11月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费（按每月900元计算）。一审案件受理费50元，由谭凌金负担。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点是涉案租赁关系应否解除、谭凌金应否搬离并腾空交还涉案房屋。海珠物业一所与谭凌金签订的租赁合同期限届满后未再续签合同，谭凌金占有使用涉案房屋并向海珠物业一所缴纳租金，双方存在不定期租赁关系，双方均有权随时解除该不定期租赁关系。因海珠物业一所需对涉案房屋进行公开竞价招租，谭凌金主张涉案房屋由其出资建造而拒绝参加公开竞价，海珠物业一所通知解除租赁关系，一审确认双方租赁关系自谭凌金收到解除通知之日即2019年5月27日解除并判令谭凌金将涉案房屋腾空交还海珠物业一所并无不当，本院予以维持。谭凌金依据《广州市海珠区国土资源和房屋管理局房屋修缮整理表》及广州市民益房屋修缮工程有限公司出具的发票主张其与东某房管站达成了房屋出资维修协议并实际出资，双方属于合作关系，但上述证据只能证明谭凌金确对涉案房屋有修缮行为，不能证明谭凌金主张的合作关系，且该房屋修缮整理表中区房管局审批一栏中载明“拟同意由租户无偿投资将瓦面改为砖屋面”，进一步证明了双方存在的是租赁关系，双方达成的合意是由承租人谭凌金进行房屋修缮。况且，涉案房屋建筑面积为37.02平方米，自2008年至2019年10月，谭凌金均是按照900元/月的标准缴纳租金，其多年来以远低于市场价的租金标准承租涉案房屋并进行商业经营，已得到了相应的回报及收益。据此，谭凌金认为其享有涉案房屋的永久使用权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。海珠物业一所起诉请求谭凌金比照900元/月的租金标准支付自2019年11月1日起至交还房屋之日的房屋占用费，一审予以支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，谭凌金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元,由谭凌金负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年十二月二十四日法官助理刘丹红书记员郭蔚琳