广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终4550号 上诉人（原审被告）：高宏伟，1957年4月24日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳**。 委托诉讼代理人：唐韬，广西仁清律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨异强，男，1964年9月15日生，壮族，原住广西壮族自治区融安县，现住广西壮族自治区柳州市柳**。 委托诉讼代理人：黄瑞忠，广西华怡律师事务所律师。 上诉人高宏伟因与被上诉人杨异强房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2019）桂0205民初5988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人高宏伟上诉请求：1、依法撤销柳州市柳北区人民法院作出的(2019)桂0205民初5988号民事判决书第三项判决。2、由被上诉人承担全部诉讼费用。 事实和理由:本案一审判决，定性不当，适用法律确有错误。一、该房屋买卖合同须由上诉人夫妻二人共同行为，才能买卖该房产，该房产只是上诉人高宏伟私自处分买卖该房产为无效合同。二、关于一审赔偿金过高的调整。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约 金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。这就要求应先确定因违约所造成的损失，以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”。逾期付款损失可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。最后，根据《最高人民法院印发〈关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见〉的通知》第7条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二）第29条，一再强调违约金应“根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”。本案中的一审判的赔偿金明显违反公平原则和诚实守信原则，当属二审改判。 因此，恳请二审法院依法撤销一审判决、支持上诉人的上诉请求、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用，以维护司法公正和权威，切实保障上诉人的合法权利。 被上诉人杨异强辩称，一审认定事实清楚，采信证据正确，判决公正公平，应予以维持，上诉人的上诉理由不成立，应予以驳回。 杨异强向一审法院起诉请求：1.解除杨异强与高宏伟于2007年9月16日签订的《二手房买卖合同》；2.高宏伟返还杨异强购房款60000元，赔偿杨异强购买同类房屋的差价损失240000元；3.高宏伟承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2007年9月16日，杨异强与高宏伟签订《二手房买卖合同》，约定：乙方（杨异强）同意购买甲方（高宏伟）所有的位于柳州市的房产，交易总价为60000元，自签订之日起，乙方向甲方支付购房款20000元，余款40000元于2008年前全部付清。并约 定由于该房产的房产证尚未发放到甲方产权人的手中，经双方协商特定如下条款：在新房屋产权证由单位发放下来后即日由乙方保管，甲方需要在10日内提供给乙方办理产权过户手续所需的一切证件，并协助乙方办理产权过户手续等。高宏伟及杨异强在该《二手房买卖合同》中出卖方和购买方处分别签字，其中杨异强签字处为“杨异强（杨帆）”字样。合同签订前，杨异强通过妻子覃爱凤已于2007年8月22日向高宏伟交付购房款5000元，合同签订后，杨异强分别于2007年11月20日、2008年3月18日、2008年6月27日、2008年12月30日向高宏伟交付10000元、10000元、5000元、30000元购房款，高宏伟分别向杨异强出具了《收条》。据柳州市自然资源和规划局出具的跃进路××单元××号房屋查询结果显示，杨异强、高宏伟双方买卖的房屋于1999年4月12日取得由柳州地区房产管理所颁发的桂房证字第××号《房屋所有权证》，该《房屋所有权证》登记的房屋坐落于柳州市。2019年3月21日，高宏伟申请换证，《不动产登记申请表》询问事项中“除了申请人之外，申请登记的不动产是否还有其他共有人？”询问结果“否”处打钩，下方有被询问人高宏伟的签字按印，《不动产登记申请表》备注中注明：“申请按跃进路124号10栋1单元1-1办理”，《不动产登记申请表》后附有高宏伟与刘荷英于1994年9月26日调解离婚的民事调解书。2019年3月25日，高宏伟取得柳州市国土局颁发的桂（2019）柳州市不动产权第××号不动产权证书，该证书记载房屋坐落于跃进路××单元××号，权利人为高宏伟，原房屋坐落：跃进路124号10栋1-203。2019年3月29日，高宏伟申请转移登记，将跃进路××单元××号房屋登记为高宏伟、刘荷英共同共有。2019年4月25日，高宏伟、刘荷英与案外人韦春玲签订《不动产买卖合同》，高宏伟、刘荷英将柳州市跃进路X号X栋X单元X号房屋以300000元的价格出卖给韦春玲，2019年4月28日涉案房屋过户到韦春玲名下。 另查明，高宏伟与刘荷英于1983年8月6日登记结婚，二人于1994年9月26日在柳州市柳北区人民法院调解离婚，2019年3月29日高宏伟与刘荷英登记结婚。 一审法院认为，杨异强与高宏伟于2007年9月6日签订《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。杨异强在约定的时间内支付了全部价款，高宏伟理应按照约定为办理过户手续，但高宏伟却在2019年4月25日将涉案房产卖给案外人韦春玲，并办理了过户手续，致使合同目的无法实现，其行为已构成根本违约，杨异强据此诉请解除合同并要求高宏伟返还60000元购房款，于法有据，该院予以支持。关于杨异强诉请要求高宏伟赔偿其购买同类房屋的差价损失240000元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，高宏伟将涉案房产以300000元卖给案外人，其行为给杨异强造成了损失，杨异强诉请要求赔偿购买同类房屋的差价损失240000元的主张，该院予以支持。关于高宏伟主张涉案房产是高宏伟和前妻刘荷英夫妻共同财产，《二手房买卖合同》没有经过刘荷英的追认是无效合同，该院认为，首先，从《不动产登记申请表》中可看出高宏伟否认涉案还有其他共有人，其次，高宏伟与刘荷英于1994年9月26日在柳州市柳北区人民法院调解离婚，涉案房屋于1999年4月12日取得由柳州地区房产管理所颁发的桂房证字第××号《房屋所有权证》，高宏伟主张涉案房屋是高宏伟与刘荷英在婚姻关系存续期间购买，但未能举证证明，因此，对于高宏伟的上述辩称该院不予采信。关于高宏伟主张是杨异强不愿补交土地出让金导致涉案房屋没有办理过户，高宏伟未提供证据予以证实，该院不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除杨异强与高宏伟于2007年9月16日签订的《二手房买卖合同》；二、高宏伟于本判决生效之日起十日内向杨异强返还购房款60000元；三、高宏伟于本判决生效之日起十日内向杨异强赔偿损失240000元。 案件受理费5800元（杨异强已预交8721元），一审法院退回杨异强2921元，余款5800元由高宏伟负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交了广西科技大学第一附属医院工会出具的证明，拟证明上诉人于2019年3月才到该单位开具证明办理涉案房屋新的柳州市房产证。对被上诉人提交的该证据，本院分析认定如下：上诉人对该证明的真实性予以认可，本院对此予以确认，可以证实上诉人系在2019年到广西科技大学附属医院开具证明用于办理涉案房屋柳州市不动产权证的事实，被上诉人亦以该证据证明该事实，故本院对被上诉人的证明目的予以采纳。 对一审查明的事实，双方当事人均无异议。上诉人主张一审遗漏查明上诉人叫被上诉人去办理房屋产权过户手续，但因为需要补缴土地出让金，被上诉人不愿意缴纳一直没有与上诉人去办理房屋过户手续。对上诉人主张遗漏的事实，因其没有证据予以证实，一审法院不予认定并无不当，本院对上诉人的主张不予采纳。 经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。 综合诉辩双方的意见，本案二审争议焦点在于被上诉人杨异强诉请上诉人高宏伟赔偿的损失具体数额应当如何确定。 本院认为，上诉人高宏伟与被上诉人杨异强签订的《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，该协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，且双方已实际履行了该协议的全部内容，该《二手房买卖合同》合法有效，依法应予保护。上诉人主张涉案房屋系上诉人夫妻共同财产，其私自处分的涉案房屋的行为无效，但经审查，上诉人已于1994年与刘荷英办理了离婚手续，1999年4月13日原柳 州地区房产管理局颁发给上诉人涉案房屋的房屋所有权证，登记房屋所有权人为高宏伟，并无证据显示上诉人将涉案房屋于2007年出售给被上诉人时与刘荷英处于婚姻关系存续期间，其抗辩理由没有事实依据，本院不予采纳。本案中，上诉人于2019年取得涉案房屋不动产权属证书后，私自将房屋售予他人，违反了双方合同的约定，按照法律规定，应当承担赔偿给被上诉人损失的违约责任。关于上诉人因其违约行为给被上诉人造成损失如何认定问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”双方签订的《二手房买卖合同》未对违约责任进行具体约定，根据上诉人将房屋转让给案外人的价格可知，上诉人的根本违约行为实际造成了被上诉人因房屋升值带来的损失。依据上述法律规定，被上诉人作为守约方在本案中主张其损失为房价上涨差价损失，合法有据，本院予以支持。被上诉人认可参照上诉人将涉案房屋出售给案外人的房屋价格来计算其信赖利益损失，本院亦认为符合本案实际情况。由此，上诉人除应当返还给被上诉人购房款60000元外，还应参照其将涉案房屋出售给案外人的价格300000元与被上诉人购房价款60000元之间的差价，支付给被上诉人因上诉人违约行为导致房屋增值部分的损失，一审判决上诉人赔偿被上诉人损失240000元符合本案实际情况，本院予以维持。 至于上诉人主张依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，一审判决认定违约金过高的问题。本院认为，本案系上诉人在取得涉案房屋柳州市不动产权证后反悔，并未按照合同约定将房产过户给被上诉人，而是将房屋再行出售给案外人，违反了民法最基本的诚信原则，也影响标的物流转的稳定性，应承担相应的违约责任，本院也仅按照上诉人将房屋出售给案外人的价格来计算被上诉人可获得的预期利益，系被上诉人合理的损失，并未造成双方的权益失衡，符合公平原则，对上诉人提出的上述主张本院不予支持。 综上所述，上诉人高宏伟的上诉理由不能成立，上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4900元（上诉人高宏伟已预交），由上诉人高宏伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾庆斌 审判员  赵舒颖 审判员  黄智文 二〇二〇年十二月十五日 书记员  翁祖阳