湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10534号上诉人（原审被告）：武汉鑫太阳科技有限公司，住所地湖北省武汉东湖新技术开发区生物园路**武汉国家生物电子商务中心**楼。法定代表人：陈志明，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋伟发，该公司员工。委托诉讼代理人：郁鸿生，湖北邦理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈志立，男，1976年11月28日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，委托诉讼代理人：许文全，湖北和开胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡穆，湖北和开胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡汉正，男，1977年8月12日出生，汉族，住湖北省潜江市，委托诉讼代理人：许文全，湖北和开胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡穆，湖北和开胜律师事务所律师。上诉人武汉鑫太阳科技有限公司（以下简称鑫太阳公司）因与被上诉人陈志立、胡汉正商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初1009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫太阳公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈志立、胡汉正的诉讼请求。事实与理由：一审认定事实错误，遗漏当事人。鑫太阳公司并未收取551572元，仅收取531572元，另外20000元是由武汉德创天成科技发展有限公司（以下简称德创公司）收取，一审法院将德创公司收取的20000元计算在鑫太阳公司收取款项中明显错误，该20000元应由德创公司承担责任，该公司应作为本案当事人参与诉讼。鑫太阳公司抵押的是整个在建工程，而非涉案房屋，并且在一审法庭辩论终结前，鑫太阳公司已经解除抵押，因此鑫太阳公司不存在任何欺诈行为。本案不符合合同解除的法定条件，购房合同合法有效，应继续履行。陈志立、胡汉正辩称：一、鑫太阳公司存在根本违约，涉案房屋未办理网签备案，也未办理银行按揭手续，更没有实际交付，陈志立、胡汉正依据《中华人民共和国合同法》第九十四条解除合同，于法有据。二、在团购服务协议中，特别说明了第二条，团购费可以由开发公司或者德创公司退还。综上，一审法院认定事实清楚，不存在遗漏当事人的情况。陈志立、胡汉正向一审法院起诉请求：1.撤销陈志立、胡汉正、鑫太阳公司双方于2017年3月17日签订的《武汉市商品房买卖合同》；2.判令鑫太阳公司退还陈志立、胡汉正交付的购房款551572元及其利息（利息以551572元为基数，按照同期人民银行贷款利息，自2017年4月7日计算至本金付清之日止）；3.请求判令鑫太阳公司赔偿陈志立、胡汉正因房屋涨价的实际损失60573元及其利息（利息以60573元为基数，按照同期人民银行贷款利息，自2017年4月7日计算至本金付清之日止）；4.判令鑫太阳公司承担陈志立、胡汉正已付购房款一倍的赔偿责任，即赔偿551572元；5.本案诉讼费、保全费及其他相关费用由鑫太阳公司承担。一审审理中，陈志立、胡汉正变更第一项诉讼请求为:解除陈志立、胡汉正、鑫太阳公司双方于2017年3月17日签订的《武汉市商品房买卖合同》。一审法院认定事实：2017年3月17日，陈志立、胡汉正、鑫太阳公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，约定陈志立、胡汉正购买鑫太阳公司位于武汉国家生物电子商务中心（光谷·新界）2号楼401号商品房，房屋面积为91.5平方米，合同总价为1061572元。合同第九条交房期限及条件约定，出卖人应当在2017年12月1日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2.公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求；3.供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4.完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5.供电：交房前达到供电条件；6.给水：交房前达到供水条件；7.交房之前燃气管道铺设到户，具体供气时间以燃气公司的正式开通为准；8.交房之前门禁系统安装完成，具体开通时间以物业公司的正式通知为准；9.交房之前有线电视、电话、网络管线敷设至户内弱电箱，具体开通时间以相关部门的正式通知为准；10.由于区以上规划、建设、环保、土管、园林、水利、电力、燃气、消防等主管部门根据法律、法规、政府性规范性文件的规定采取某项行政措施、行政命令或遇技术问题而导致开发延期的，延期时间最长不得超过180日。第十三条规划、涉及变更的约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内书面通知买受人，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。第十四条约定，出卖人保证该商品房在办理房地产权属证书时没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理房地产权属证书或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十八条约定，买受人的房屋仅作办公使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。第二十条约定，出卖人单方解除合同的，应当书面通知买受人，出卖人应在买受人收到书面通知之日起30日内，按原房价款的10%向买受人支付违约金，并将买受人已支付的房价款全额退还买受人，如遇房价上涨，出卖人还需向买受人支付按照新价格计算的房价款与原房价款的差额。买受人单方解除合同的，应当书面通知出卖人，买受人应在出卖人收到书面通知之日起30日内，按原房价款的10%向出卖人支付违约金，出卖人将买受人已支付的房价款全额退还买受人。如遇房价下降，买受人还需向出卖人支付原房价款与按照新价格计算的房价款的差额。合同签订后，陈志立、胡汉正履行了付款义务，共支付了551572元。2016年6月6日，鑫太阳公司将坐落于武汉东湖新技术开发区高新大道888号2号楼农产品推广中心的在建工程设立抵押权，抵押权人为武汉农村商业银行股份有限公司光谷分行。2019年12月，鑫太阳公司办理了涉案在建工程抵押权的解除手续。2018年2月8日，鑫太阳公司就武汉国家生物电子商务中心2号楼农产品推广中心项目取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2018年8月，武汉市住房保障和房屋管理局在《2018年二季度房地产市场违法违规行为整治情况的通报》中显示，因为鑫太阳公司擅自销售抵押房屋受到行政处罚。一审法院另查明，武汉东湖高新区管委会于2019年10月15日就研究鑫太阳重点信访案件作出的会议纪要载明：……会议原则同意生物办提出的建议，会议决定：一是为推进项目后期建设及招商，优化高新区营商环境，积极推进区信访矛盾化解，项目网签备案价以市房产局备案价格为准。二是按照东湖新技术开发区管理委员会《关于武汉鑫太阳科技公司“生物电子商务中心”项目的意见》精神，即60%以上房屋建筑面积出售给生物电子商务相关企业，40%出售给生物电子商务相关企业或个人，具体销售对象在征求高农生物园公司及园区办同意后，向房产局申请办理房产备案。……三、为防止项目后续违规作为类住宅宣传销售及使用，规划局和生物办要做好违规销售宣传的管控和查处。区房产局在房产网签合同中增加“该项目只可用于生物电子商务相关行业的研发办公，严禁作为类住宅功能使用”的条款，信访局做好处理其它社会矛盾的风险防范工作。……。一审法院再查明，本案于2019年1月28日立案，在送达民事起诉状副本后，陈志立、胡汉正申请变更诉讼请求，要求解除陈志立、胡汉正、鑫太阳公司双方签订的《武汉市商品房买卖合同》，一审法院于2019年8月6日向鑫太阳公司送达该变更诉讼请求申请书。一审法院认为，陈志立、胡汉正、鑫太阳公司签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。陈志立、胡汉正依约向鑫太阳公司支付了551572元的购房款，鑫太阳公司本应按合同约定履行办理合同网签备案手续及银行按揭贷款手续，但因鑫太阳公司存在所售房屋抵押等情况而未能履行上述义务，虽鑫太阳公司于诉讼过程中，即2019年12月已办理涉案房屋的抵押和查封的解除手续，但涉案房屋仍未办理合同的网签备案等手续，鑫太阳公司的行为已构成根本违约。对陈志立、胡汉正要求解除《武汉市商品房买卖合同》的诉讼请求，一审法院依法予以支持。陈志立、胡汉正明确解除合同的申请书送达鑫太阳公司的时间即视为解除合同的通知到达鑫太阳公司，即陈志立、胡汉正、鑫太阳公司签订的《武汉市商品房买卖合同》于2019年8月6日解除。对陈志立、胡汉正请求返还购房款551572元并支付利息的诉讼请求，一审法院予以支持。利息以551572元为基数，自2017年4月7日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本金付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；……。鑫太阳公司应当返还陈志立、胡汉正已支付的购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。鑫太阳公司在签订合同时未告知陈志立、胡汉正涉案商品房项目存在在建工程抵押及所售商品房抵押的事实，属于故意隐瞒所售商品房抵押的事实，对陈志立、胡汉正要求鑫太阳公司支付已支付购房款一倍的赔偿责任，考虑到本案合同的履行情况，一审法院酌情支持鑫太阳公司赔偿陈志立、胡汉正已支付购房款的50%的损失，即275786元。对陈志立、胡汉正请求鑫太阳公司赔偿其房屋溢价损失及利息的请求，因其未能提交有力证据证明，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、陈志立、胡汉正与武汉鑫太阳科技有限公司于2017年3月17日签订的《武汉市商品房买卖合同》于2019年8月6日解除；二、武汉鑫太阳科技有限公司于一审判决生效之日起十日内返还陈志立、胡汉正购房款551572元并支付利息（利息以551572元为基数，自2017年4月7日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本金付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、武汉鑫太阳科技有限公司于一审判决生效之日起十日内向陈志立、胡汉正赔偿275786元；四、驳回陈志立、胡汉正的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15274元，由陈志立、胡汉正负担3200元，武汉鑫太阳科技有限公司负担12074元。本案保全费5000元，由武汉鑫太阳科技有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：陈志立、胡汉正向本院提交《购房团购优惠服务协议》一份，证明除531572元之外的20000元也是由陈志立、胡汉正向鑫太阳公司支付。经质证，鑫太阳公司对于陈志立、胡汉正提交证据的意见为：真实性由法院核实，证明目的有异议。该合同由陈志立、胡汉正与德创公司签订，根据合同相对性，鑫太阳公司不承担该合同责任。本院认为，陈志立、胡汉正提交的《购房团购优惠服务协议》为与原件核对无误的复印件，本院对该证据的真实性予以确认，但该协议系陈志立与德创公司签订，鑫太阳公司并非合同签订主体，而且一审中陈志立、胡汉正提交的该20000元《收据》的收款单位处加盖德创公司的印章，故陈志立基于《购房团购优惠服务协议》而向德创公司支付的20000元不能认定系陈志立、胡汉正向鑫太阳公司支付的款项，本院对该证据的证明目的不予确认。一审法院查明的事实除“合同签订后，陈志立、胡汉正履行了付款义务，共支付了551572元。”外，其他事实属实，本院予以确认。二审另查明，2017年3月12日，陈志立与德创公司签订《购房团购优惠服务协议》一份，约定陈志立支付德创公司购房团购费20000元，该协议还对购房优惠服务的其他条款进行约定。同日，德创公司向陈志立出具《收据》一张，载明陈志立支付光谷·新界购房团购金20000元，房号2-401。德创公司在该《收据》的收款单位处加盖印章。二审还查明，陈志立、胡汉正、鑫太阳公司签订的《武汉市商品房买卖合同》第六条约定，买受人按贷款方式付款，首付款531572元，贷款530000元。鑫太阳公司向陈志立、胡汉正出具《收据》五张，载明陈志立、胡汉正共计支付涉案房屋购房款531572元。鑫太阳公司在该五张《收据》的收款单位处加盖印章。二审再查明，2019年11月7日，经不动产登记查询，涉案房屋于2016年10月24日设立抵押权，抵押权人为武汉农村商业银行股份有限公司光谷分行。2020年1月10日，经不动产登记查询，涉案房屋上没有设立抵押权的登记信息。本院认为，陈志立、胡汉正、鑫太阳公司签订的《武汉市商品房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，各方均应全面履行合同义务。鑫太阳公司上诉认为其收取的购房款为531572元。因涉案《武汉市商品房买卖合同》约定的首付款为531572元，而鑫太阳公司向陈志立、胡汉正出具的五张《收据》所载明的款项合计为531572元，陈志立基于与德创公司签订《购房团购优惠服务协议》而向德创公司支付的20000元不应认定为陈志立、胡汉正向鑫太阳公司支付的款项，故陈志立、胡汉正向鑫太阳公司支付的购房款为531572元。鑫太阳公司的该项上诉理由具有事实和法律依据，本院予以采纳。一审法院将陈志立向德创公司支付的20000元认定为陈志立、胡汉正向鑫太阳公司支付的款项不当，本院予以纠正。陈志立与德创公司签订的《购房团购优惠服务协议》与本案商品房销售合同纠纷不属于同一法律关系，鑫太阳公司关于德创公司应作为本案当事人参与诉讼的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。陈志立、胡汉正如认为陈志立向德创公司支付的20000元也应予以返还，可另行主张权利。鑫太阳公司上诉认为其抵押的是整个在建工程，而非涉案房屋，并且在一审法庭辩论终结前，鑫太阳公司已经解除抵押，因此鑫太阳公司不存在任何欺诈行为，购房合同应继续履行。首先，涉案在建工程于2016年6月6日设立抵押权，而涉案房屋于2016年10月24日设立抵押权，鑫太阳公司关于并未抵押涉案房屋的上诉理由不能成立。其次，陈志立、胡汉正依约向鑫太阳公司支付531572元购房款，但鑫太阳公司将涉案在建工程、涉案房屋设立抵押权，导致涉案合同无法办理网签备案，陈志立、胡汉正亦无法办理银行按揭贷款手续，鑫太阳公司的行为构成根本违约，陈志立、胡汉正关于涉案合同的解除权已经成就。陈志立、胡汉正的解除合同申请书于2019年8月6日送达鑫太阳公司，一审法院认定涉案合同于陈志立、胡汉正的解除合同申请书送达鑫太阳公司之日即2019年8月6日解除并无不当，本院予以维持。鑫太阳公司于2019年12月才办理涉案在建工程抵押权的解除手续，此时涉案合同已经解除，故鑫太阳公司关于购房合同应继续履行的上诉理由不能成立。因鑫太阳公司在签订涉案合同时故意隐瞒涉案房屋已被抵押的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”的规定，鑫太阳公司除应返还陈志立、胡汉正购房款531572元及支付利息（以531572元为基数，自2017年4月7日起，2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率为标准，2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，计算至本金付清之日止）外，本院酌定鑫太阳公司还应赔偿陈志立、胡汉正已支付购房款的50%的损失，即265786元。综上所述，鑫太阳公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初1009号民事判决第一项；二、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初1009号民事判决第二项、第三项、第四项；三、武汉鑫太阳科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还陈志立、胡汉正购房款531572元并支付利息（以531572元为基数，自2017年4月7日起，2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率为标准，2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，计算至本金付清之日止）；四、武汉鑫太阳科技有限公司于本判决生效之日起十日内向陈志立、胡汉正赔偿265786元；五、驳回陈志立、胡汉正的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15274元、保全费5000元，共计20274元，由陈志立、胡汉正负担3500元，武汉鑫太阳科技有限公司负担16774元。二审案件受理费12245元，由陈志立、胡汉正负担300元，武汉鑫太阳科技有限公司负担11945元。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 安林锋审判员 丰 伟二〇二〇年十二月二十一日书记员 何 瑛