河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终11351号 上诉人（原审原告）：石家庄明德物业服务有限公司，住所地：石家庄市长安区谈北路**一印宿舍**，统一社会信用代码：91130102575548704Q。 法定代表人：郝静，该公司经理。 委托诉讼代理人：张莉，女，1982年6月18日出生，汉族，住井陉矿区。 委托诉讼代理人：王永新，河北乔烽律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北希沃房地产开发有限公司，住所地：石家，住所地：石家庄市裕华区槐北路**方北高层**代码：91130100582413904Q。 法定代表人：高俊军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙志鹏，河北佳宝律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：冯晓明，男，1987年3月1日出生，汉族，住井陉矿区。 上诉人石家庄明德物业服务有限公司（以下简称明德公司）因与被上诉人冯晓明、河北希沃房地产有限公司（以下简称希沃公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省石家庄市井陉矿区人民法院（2020）冀0107民初475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人明德公司上诉请求：1.撤销井陉矿区人民法院作出的（2020）冀0107民初475号民事判决书，依法改判被上诉人冯晓明向上诉人缴纳物业费或发回重审；2、一审和二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由： 一、上诉人明德公司向冯晓明主张判令被上诉人冯晓明缴纳2019年1月15日至2019年9月14日的物业费1322元，合法有据。依法应予以支持。 明德公司就冯晓明所在的石家庄市井陉矿区希沃小区（下称希沃小区）与另一被上诉人河北希沃房地产开发有限公司（下称希沃公司）签订的《希沃观邸前期物业服务合同》（下称前期物业合同），自2016年10月开始生效，至2019年9月17日判令合同解除的法院判决文书生效后才不再履行。合同履行期间，明德公司作为物业公司在主张期间内提供了物业服务，冯晓明依法应当缴纳物业费。 1、明德公司与另一上诉人希沃公司签订的《希沃观邸前期物业服务合同》对作为业主的冯晓明具有约束力。该合同效力自2016年I0月15日生效，自2019年9月14日因法院作出的判决生效而停止履行。 2.明德公司在物业合同履行期间对包括冯晓明在内的所有业主提供了物业服务。该合同明确约定物业服务区域为石家庄市井陉矿区希沃观邸小区，占地面积8400平方米，总建筑积25000平方米，包括1号和2号楼住宅楼（冯晓明为2号楼的业主）以及临街商铺。 3.明德公司提供的物业服务内容符合前期物业服务合同约定内容。 4.明德公司主张物业费符合合同约定。 根据前期物业合同第五条相关服务费标准以及支付方式，可以看出物业费1.35元/月/平方米，冯晓明所购买房产面积116.23平方米，2019年1月15日至2019年9月1日，时间为8个月。依法应予以缴纳物业费为116.23平方米×1.35元/月/平方米×8个月+67元（公共照明维修费）=1322.84元。 二、一审法院审理时存在事实认定不清，适用法律错误。 （一）一审法院一方面认定依据法律规定明德公司与希沃公司签订的前期物业合同对业主具有约束力，冯晓明作为希沃小区业主自然也受该合同的约定，另一方面却又认定明德公司与冯晓明没有签订物业合同，双方之间没有直接的权利义务关系，前期物业合同对其没有约束力，事实认定部分前后矛盾。 （二）石家庄市井陉矿区人民法院作出的（2019）冀0107民初35号民事判决书，石家庄市中级人民法院作出的（2019）冀01民终6831号民事判决书，认定明德公司在2018年4月15日至2019年1月15日期间提供了冯晓明所在的2号楼物业服务，判决希沃公司将预收业主包括本案的冯晓明的物业费转交明德公司。该判决于2019年9月生效，生效后产生法律效力。 （三）石家庄市井陉矿区人民法院作出的（2019）冀0107民初589号民事判决书，石家庄市中级人民法院作出的（2020）冀01民终1273号民事判决书，该判决直接认定明德公司在2019年9月17日即（2019）冀0107民初35号民事判决书生效之前，为涉案希沃小区提供了物业服务。希沃公司并未提供物业服务。 （四）本案一审法院作出的（2020）冀0107民初475号民事判决书，审判人员与之前（2019）冀0107民初35号民事判决书的审判人员系同一人，前判决认定明德公司为涉案小区2号楼提供了物业服务，业主应缴纳物业费，在本案中却又以所谓冯晓明所在的2号楼未进行交接，以此认定明德公司并未向涉案小区提供物业服务，冯晓明不应承担物业费缴纳义务。 （五）希沃小区作为物业服务区域是一个不可分割的整体，明德公司作为希沃小区提供物业服务的唯一物业服务企业，切实在物业服务区域内提供了物业服务。冯晓明作为希沃小区的业主之一，事实上接受了明德公司提供的物业服务。一审中冯晓明辩称没有接受过明德公司物业服务，显然不能成立。 冯晓明答辩称，答辩人与明德公司之间无任何物业服务关系，答辩人也未接受明德公司的任何服务。实际情况是答辩人2018年4月入住该小区，房号为2-2-201。本人所居住的该栋住宅楼物业由希沃公司负责，本人从未接受过明德公司的物业服务，所有物业费，我也全部交给了希沃公司，没有任何欠费。现明德公司要求我向其缴纳物业费没有任何依据。因此明德公司对我的诉求没有事实和法律依据，请求贵院依法驳回明德公司对我的诉讼请求。 希沃公司答辩称，1、冯晓明已将物业费全部交纳给我公司，该事实我方在一审中予以认可，并且该物业费自2018年交房起一直由我公司收取。2、上诉人诉称的前期物业服务合同，已于2019年1月21日解除，而且本案业主冯晓明所居住的希沃官邸小区2号楼自始未进行移交，物业服务一直由希沃公司提供，该事实已在石家庄市中级人民法院作出的（2019）冀01民终6831号民事判决中予以确认，2号楼未移交上诉人不构成任何违约。3、我方在一审中提供了为2号楼提供物业服务的所有证据，足以证明2号楼的物业服务一直由我方提供，上诉人提交的证据在一审中我们双方进行了质证，其证据并不能证明其给2号楼提供过物业服务，所有证据只是证明上诉人曾经给希沃官邸1号楼提供过物业服务。4、石家庄市井陉矿区人民法院作出的（2019）冀0107民初35号民事判决书，对物业费的分割进行明确表述，其第10页写明2号楼其余物业费含已经收取的和未经收取的归希沃公司所有，未收取的由希沃公司收取，该判决已生效。因此上诉人的上诉请求无任何事实和法律依据，请法院依法予以驳回。 明德公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2019年1月15日至2019年9月14日物业管理费1322元，开庭时变更为被告冯晓明支付物业费1322元，被告希沃公司承担连带责任；2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：井陉矿区希沃官邸小区坐落于井陉矿区，占地面积8400平方米，总建筑面积25000平方米，包括1号和2号两栋住宅楼及临街商铺。2016年10月15日，原告明德公司作为乙方与被告希沃公司作为甲方签订了《前期物业服务合同》，合同约定甲方将“希沃观邸”商住楼委托乙方实行前期物业服务，服务期限自2016年10月15日至小区业主委员会成立后与其选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同生效时合同终止，合同未约定移交时间。2017年4月15日，明德物业公司开始入驻希沃观邸小区办公并接管了1号楼的物业服务，接管后另行与1号楼每个业主签订《希沃官邸前期物业服务合同》作为收费依据。因2号楼当时没有完工，希沃公司未向原告交付。2018年1月31日该小区2号住宅楼完工，希沃公司以明德物业公司管理不到位为理由，没有将2号住宅楼交付给原告。 合同履行过程中，希沃公司认为明德公司物业服务不到位，于2018年12月20日向明德公司发出解除合同通知书。此后，2号楼内卫生、照明、供暖、电梯维护和保养、配电室管理、日常维修等由希沃公司管理。 2019年1月9日，明德公司向我院提起诉讼，要求继续履行合同。2019年1月21日，希沃公司向一审法院提起反诉，要求解除双方的前期物业服务合同。经审理，我院于2019年3月20日作出（2019）冀0107民初35号民事判决，判决：一、解除明德公司与希沃公司在2016年10月15日订立的《前期物业服务合同》，解除时间为2019年1月21日……。判决后，明德公司不服提起上诉，2019年6月24日，石家庄市中级人民法院做出（2019）冀01民终6831号民事判决，判决驳回原告的上诉，维持原判。2019年9月5日希沃公司申请法院强制执行，一审法院于2019年9月17日执行完毕。 被告冯晓明系希沃官邸小区2号楼2单元201号业主，于2018年4月入住，原告没有与其订立物业服务合同，冯晓明入住以来物业费一直向希沃公司交纳，原告起诉之前未向冯晓明收取过物业费。 以上事实，有井陉矿区人民法院（2019）冀0107民初35号、589号民事判决书、石家庄市中级人民法院（2019）冀01民终6831号和（2020）冀01民终1273号民事判决书、明德公司与希沃公司签订的《前期物业服务合同》等证据及开庭笔录在案为凭，并经质证，可以采信。 一审法院认为，第一、《最高人民法院的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。希沃公司与明德物业订立《前期物业服务合同》时，2号楼并未竣工，2号楼竣工后希沃公司也未将该栋楼的物业服务委托给明德公司管理，双方未办理移交手续。2018年12月在希沃公司向原告发出解除合同通知书后，2号楼的卫生、照明、供暖、电梯维护和保养、配电室管理、日常维修均由希沃公司负责，该行为表明希沃公司明确拒绝明德公司为2号楼提供物业服务。另外，根据双方提交的证据表明在2019年1月以后2号楼的物业服务全部由希沃公司负责。第二、因原告与冯晓明之间没有订立物业服务合同，双方没有直接的权利义务关系，原告也从未向冯晓明正常收取过物业费，冯晓明在2019年1月以后也未接受过原告提供的服务。综上，《前期物业服务合同》对冯晓明没有约束力。因希沃公司与明德公司前期未对2号楼进行交接，且在希沃公司向明德公司发出解除合同通知书后，希沃官邸小区2号楼由希沃公司单独管理，业主将物业费交给希沃公司，并不违反法律规定，故原告请求冯晓明向其缴纳物业费，依据不足，一审法院不予支持。关于原告请求希沃公司缴纳物业费的请求，因希沃公司不是小区业主，没有缴纳物业费的义务，也不符合承担连带责任的条件，故一审法院不予支持。综上所述，原告的请求理由依据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院的解释》第一条、第六条的规定，一审法院判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，明德公司主张为冯晓明提供了物业服务，冯晓明应当缴纳2019年1月15日至2019年9月1日期间的物业费1322元，因双方没有签订《物业服务合同》，冯晓明亦否认明德公司给其提供过物业服务，且二被上诉人均认可冯晓明将物业费缴纳给了希沃公司，故明德公司的诉讼请求依据不足，本院不予支持。 综上所述，石家庄明德物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.0元，由上诉人石家庄明德物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 靳建军 审 判 员 陈爱民 审 判 员 张 洁 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 刘 涛 书 记 员 王西西