河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终9406号上诉人（原审原告）：李德俊，男，1955年9月18日生，汉族，住河南省洛阳市瀍河回族区。委托诉讼代理人：姚展，河南卉林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：齐丛丛，女，1982年11月23日生，汉族，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：李喆，洛阳市老城区昊天法律服务所法律工作者。原审第三人：王花玲，女，1957年7月26日生，汉族，住河南省洛阳市老城区。上诉人李德俊因与被上诉人齐丛丛及原审第三人王花玲房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市瀍河回族区人民法院（2020）豫0304民初1467号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月17日公开开庭审理了本案。上诉人李德俊及其委托诉讼代理人姚展，被上诉人齐丛丛及其委托诉讼代理人李喆，原审第三人王花玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李德俊上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判解除李俊德、王花玲与齐丛丛之间的房屋买卖合同关系，判令齐丛丛将瀍河回族区北盟路龙泉小区5号楼5单元301号房产过户回至李俊德、王花玲名下，并承担全部过户费用；2.本案一、二审全部诉讼费用由齐丛丛承担。事实和理由：一审判决遗漏必要当事人史海朝参加诉讼，就案涉法律关系定性和购房款支付方式、支付主体以及是否实际履行等基本事实认定不清、适用程序不当，应依法予以纠正。一、一审法院驳回李俊德关于追加史海朝为第三人的申请，导致本案遗漏当事人，严重违反法定程序。李德俊诉请解除房屋买卖合同的理由是齐丛丛未能支付购房款，而齐丛丛却主张涉案的购房款79.3万元已由史海朝以现金方式支付给王花玲，购房款是否由史海朝实际支付系本案处理的核心，须史海朝参加诉讼方能查明。同时，齐丛丛推翻另案陈述意见，主张其与李德俊分别同史海朝之间存在电器、房产两个易货合同关系，一审判决最终采纳、支持了齐丛丛的观点，可见史海朝在本案中的法律地位至关重要，与本案有直接利害关系。二、李德俊、齐丛丛之间房屋买卖合同关系客观存在，史海朝仅是齐丛丛指定的付款人，一审法院关于双方存在易货交易关系的事实认定错误。1.虽然该房屋买卖合同中就价款30万的约定因避税属于无效条款，但关于房屋买卖的其他合意理应对双方具有法律约束力，李德俊、齐丛丛房屋买卖合同关系合法有效，史海朝仅是齐丛丛指定的购房款付款人，而非合同相对方。2.《易货合同》仅是齐丛丛与史海朝所经营华莱超市之间的内部约定，该合同并未有李德俊或王花玲的签字，且交易双方根本无权处分二人作为房屋产权人所共有的涉案房产，对李德俊及王花玲依法不具有法律约束力。3.仅凭王花玲在易货交易明细上的签字，且该明细就电器交付时间、地点无任何约定，暂不论其所载电器交付的真实性，王花玲未在单据上表明任何身份及意思表示，不足以认定李德俊、王花玲与齐丛丛之间形成易货合意。综上，《洛阳市房屋买卖合同》系李德俊、齐丛丛真实意思表示，易货仅仅是齐丛丛与史海朝的内部约定，齐丛丛依然具有向李德俊支付购房款的法定义务。三、一审仅凭王花玲向史海朝出具的现金收款证明，认定史海朝已经向李德俊夫妇支付购房款79.3万元，证据不足、事实认定错误。1.李德俊在房产交易过程中从未与史海朝有过任何接触，在双方房产过户前，为房款支付履行事宜，在沟通全额抵房以及房产抵押未果的情况下，王花玲、“老杨”承诺置换李德俊价值35万元的一套房产，李德俊迫于压力方才同意为齐丛丛办理过户手续，然而2014年12月24日过户当日“老杨”以置换价格过低为由爽约，此后，王花玲捏造房款已经支付的事实，导致案涉房屋房款至今未能支付到位。2.李德俊与王花玲素来感情不和，本案房产交易发生在二人离婚诉讼期间，王花玲亦有转移财产的故意，故仅凭王花玲对购房款的自认等行为不能作为认定本案房款已经支付的依据。3.史海朝在短时间内即向王花玲支付超出实际房产价值30万元的购房款79.3万元，明显不符合交易常理。4.在现金交易存疑的情况下，史海朝支付的79.3万元应当辅以相应的银行流水、取款凭证等证据方能予以认定。一审法院仅依据王花玲出具的现金收据便作出史海朝已经将购房款全额交付的事实认定显然证据不足。四、一审法院认定李德俊、王花玲在2019年12月28日收取购房款后为齐丛丛办理过户登记，属于事实认定错误。本案《洛阳市房屋买卖合同》的实际签订时间是2019年12月24日，早于齐丛丛主张的购房款支付时间2019年12月28日。齐丛丛一审提交的不动产登记证书载明的颁证日期是2019年12月31日，登记部门正常办理周期是5个工作日，即双方买卖合同签订的真实日期和办理过户登记的日期都在12月26日之前，故一审法院以符合交易习惯和流程为由，认定李德俊收取购房款后为齐丛丛办理过户登记错误。五、齐丛丛应就史海朝的逾期付款行为向李德俊承担相应的违约后果，李德俊可以据此解除双方的房屋买卖合同关系。齐丛丛辩称，一、关于史海朝是否被遗漏问题。1.李德俊每次列当事人不是根据法律规定，而是按照自己意愿为下次缠诉打基础，所以第一次以自己曾脑梗住院的行为能力问题要求撤销《房屋买卖合同》，因未经其妻王花玲同意将其列为共同原告，庭审时遭到王花玲反对，史海朝也亲自到庭向李德俊讲明事情经过，李德俊表示自己知道系家电置换房产，也知道家电、房款均已经交付的事实，但拒绝接受所有人关于法律规定的解释，一定要在房屋买卖的诉讼中解决夫妻之间房款分割，该案因主体资格问题，被法院驳回起诉。2.收到裁决后齐丛丛之夫与李德俊通话，让其腾房，李德俊仍固执已见，无奈齐丛丛以腾房之诉起诉李德俊、王花玲，并将史海朝列为第三人；李德俊收到腾房诉状后第二次起诉并变更案由，不顾自己再三认可家电、房款已交付的事实，以未收到房款为由要求解除《房屋买卖合同》，并把王花玲列为第三人（未提及史海朝），腾房案开庭时，李德俊及其代理人对钱款的交付过程向史海朝和王花玲进行了详细的询问，同时因该案必须以《房屋买卖合同》不被解除为条件，一审与齐丛丛沟通后，齐丛丛撤诉。3.李德俊之妻王花玲承认已从史海朝处收到房款，构成了诉讼中的自认，史海朝是否出庭已非必要。二、本案事实是：齐丛丛把家电交史海朝，史海朝把家电款交李德俊夫妇，李德俊夫妇把房过户至齐丛丛名下并交付房屋，通过三个案件三次庭审，已查明目前除了房屋未交付之外，所有人均已履行全部交付义务。李德俊亲自参与了整个交易过程（并非王花玲代办），历经补办房产证，办理过户两个阶段，历时七、八天，李德俊从未提出未收到房款，但所有手续变更完毕后，李德俊夫妇因房款分配发生分歧，李德俊便在房屋买卖问题上死缠烂打，理由是其与王花玲无法沟通。三、对于房款问题。王花玲自始至终均认可已收到全部现金，至于收到后是否交李德俊，与本案无关。史海朝经营华莱超市，其在腾房之诉中、王花玲在三个案件中均向法庭陈述了交款过程即在店里向王花玲交付了房款，至于老杨与李德俊夫妇有没有其他约定或交易，不属于本案的审理范围。李德俊明知王花玲已收取房款的事实，至于王花玲是否把钱给李德俊亦不属于本案审理范围。感情不和不是不诚信交易的理由，也不是在本案中应该处理的事务。如今房屋买卖已过去一年，因李德俊拒不腾房，齐丛丛仍然在租房办公，由此造成的损失李德俊应该承担。王花玲辩称，同意齐丛丛的答辩意见。李德俊向一审法院起诉请求：1.依法判令解除李德俊、王花玲与齐丛丛之间的房屋买卖合同关系；2.依法判令齐丛丛将瀍河回族区北盟路龙泉小区5号楼5单元301号房产过户回至李德俊、王花玲名下，并承担全部过户费用（房产过户价值30万元）；3.一审案件诉讼费等全部费用由齐丛丛承担。一审法院认定事实：一、李德俊、王花玲与齐丛丛签订《洛阳市房屋买卖合同》一份，出售房屋坐落于洛阳市××区北盟路××号，房屋买卖价格叁拾万元整，约定合同签订之日起3日内一次性付清房款。二、2019年12月26日，齐丛丛丈夫郭臣斌与案外人洛阳市西工区华莱百货超市签约代表人史海朝签订《易货交易合同》一份，合同中的补充条款明确约定“房子置换家电房子地址：洛阳市龙泉小区5号楼5单元301房家电数量及单价见明细清单附表。本次甲乙双方签订易货总额度为79.3万元，大写柒拾玖万叁仟元整”。合同后附《洛阳华莱易货明细及价格》表三份，价格合计为802630元，每一页明细表下方收货人签字盖章处，有王花玲签名捺印，史海朝签名并加盖洛阳市西工区华莱百货超市合同专用章。三、2019年12月28日，王花玲出具证明一份，载明“今收到史海朝家电款79.3万，柒拾玖万叁仟元整。收款人王花玲2019.12.28”。四、2020年1月7日，齐丛丛取得涉案房屋的不动产权证。对当事人双方有争议的事实认定如下：李德俊主张房屋买卖合同签订后齐丛丛未支付购房款。根据齐丛丛提供的证据及庭审查明的事实，本案中的房屋买卖不是买方（齐丛丛）和卖方（李德俊、王花玲）之间直接进行款项交易，而是通过易货交易的方式进行款项交付。买方齐丛丛向案外人史海朝交付价值79.3万元的家电，由案外人史海朝将家电与房产进行置换，将家电款交付给卖方王花玲，然后卖方将涉案房产过户至买方名下。本案王花玲即李德俊的妻子，认可已于2019年12月28日收到案外人史海朝交付购房款79.3万元，并出具相应的证明。王花玲收取房款后，李德俊、王花玲与齐丛丛在房管部门进行了不动产权登记变更，符合日常交易习惯和流程，一审法院予以认定。一审法院认为，李德俊、王花玲与齐丛丛签订的《洛阳市房屋买卖合同》，系各方真实意思表示，合法有效。根据齐丛丛提交的《易货交易合同》，可以认定本案当事人之间不是直接的房屋买卖关系，而是易货交易关系。齐丛丛交付了价值79.3万元的家电，王花玲通过案外人史海朝收取了家电款79.3万元。李德俊与王花玲已经配合齐丛丛办理了涉案房屋的不动产登记变更手续。本案各方当事人以易货交易的方式进行房屋买卖交易，齐丛丛已经履行了约定的义务，并已取得房屋所有权。李德俊以其本人未取得购房款为由主张齐丛丛违约致使不能实现合同目的，要求解除双方的房屋买卖合同，证据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百七十五条及及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条规定，判决：驳回李德俊的诉讼请求。案件受理费减半收取2950元，由李德俊负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。另查明，2019年12月23日，李德俊、王花玲签订《卖房协议书》，约定双方愿意把双方共有房产：瀍河区北盟路龙泉小区5号楼五单元301号85.6㎡房屋，由王花玲与电器批发商换取价值（批发价）79.3万（柒拾玖点叁万元）人民币的电器。房屋过户后，由王花玲支付给李德俊30万元。支付后李德俊搬出该房屋。根据洛阳市瀍河回族区人民法院（2020）豫0304民初1130号民事裁定书载明，李德俊认可双方以总价79.3万元购买案涉房产的约定。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，李德俊、王花玲作为卖方，与齐丛丛作为买方签订的《洛阳市房屋买卖合同》，已经洛阳市不动产登记中心备案，虽然该合同约定的房屋价款因避税而与真实合意价款不一致而无效，但合同部分无效不影响其他部分的效力，故该房屋买卖合同的其他约定理应对双方具有法律约束力。合同签订后，李德俊、王花玲已依约将合同所涉房产过户至齐丛丛名下。本案系易货交易关系，齐丛丛以易货方式将79.3万元的家电交付给案外人史海朝，史海朝将79.3万元家电款支付给王花玲，王花玲在三份易货明细及价格表上签字，后又出具收款证明对该事实予以认可，故齐丛丛作为购买方已经履行付款义务，并已取得房屋所有权，李德俊称齐丛丛未履行支付购房款的义务与事实不符，本院不予采信。史海朝虽系房款的实际支付人，但其受齐丛丛的指示进行付款，并非本案房屋买卖合同的主体，且在齐丛丛诉李德俊、王花玲腾房一案中作为第三人出庭陈述，故一审法院未追加史海朝参加诉讼并无不当。李德俊还主张其与王花玲签有卖房协议，约定房屋过户后，王花玲应支付其30万元，因与本案并非同一法律关系，可另行主张权利。此外，李德俊上诉所述其身体状况、与王花玲感情不和及史海朝个人品行等亦与本案关联性不强，本院亦不予采信。因此，一审以各方当事人以易货交易的方式进行房屋买卖交易，齐丛丛已经履行了约定的义务，并已取得房屋所有权为由驳回李德俊的诉讼请求并无不当，本院予以确认。综上所述，李德俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5900元，由李德俊负担。本判决为终审判决。审判员  杨洪二〇二〇年十二月二十九日法官助理王淅书记员张慧