河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终6239号上诉人（原审被告）：邹玮玮，女，1985年11月18日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。被上诉人（原审原告）：南阳洁达物业服务有限公司，住所地河南省南阳市新华路与工业路交叉口新华城市广场******。法定代表人：孙书琴，任该公司总经理职务。委托诉讼代理人：渠海瞻，河南宛龙律师事务所律师。上诉人邹玮玮因与被上诉人南阳洁达物业服务有限公司（以下简称洁达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫1303民初7482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邹玮玮上诉请求：1.依法撤销河南省南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初7482号民事判决，改判驳回洁达物业公司诉讼请求；2.退回2015年至今每度电多收取的4分钱，共计200元；3.每度电按居民生活用电0.56元／度国家规定标准收取，不得向邹玮玮收取手续费、损耗费等额外费用；4.在新物业公司接手之前，按月支付其相关服务费用；5.一审、二审诉讼费用由洁达物业公司承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，邹玮玮是基于正当理由拒绝缴纳物业费；洁达物业公司擅自在公共道路加装门禁装置，妄想将小区公共绿化区域变为对外开放，严重侵犯小区全体业主权益。2.洁达物业公司没有履行物业服务义务。3.洁达物业公司违反法律规定，私自将每度电加价4分钱向业主收取电费。根据《物业收费管理办法》第十七条和《前期物业服务合同》第二十条规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。但洁达物业公司无视法律规定，自2015年至今私自加收费用，严重侵犯小区业主权益。4.鑫泰公司在没有招标的情况下，就私自与洁达物业公司签订《前期物业服务合同》，双方恶意串通，私自变更物业收费标准，侵犯全体业主利益。洁达物业公司与鑫泰公司于2020年1月8日签订的《前期物业服务合同》应当认定为无效。5.一审法院支持延迟缴纳物业费利息，违反公平原则。综上所述，一审法院认定事实错误，请求法院审查，撤销一审判决并驳回洁达物业公司一审诉讼请求。洁达物业公司辩称，洁达物业公司与鑫泰公司2015年3月1日签订原前期物业服务合同，后又签订5年的物业服务合同，一审判决邹玮玮支付物业费及利息，认定事实清楚，适用法律正确。邹玮玮陈述的电费问题，在开发商建设的时候没有安装抄表到户的设备，后我们与业主沟通安装设备，但是业主拒绝向供电部门交纳费用，故物业每度收了4分钱，包括损耗和阶梯用电费用。南阳的大部分地区只要没有抄表到户，都是这样收的。邹玮玮说保洁的问题，我们每天都有打扫，另外邹玮玮说楼顶有垃圾，一审的时候我们也核实过，邹玮玮本人私自加装房屋，房管局去阻止了，装修的设备还在那，所以物业不敢清理。洁达物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令邹玮玮支付洁达物业公司2020年3月1日至2021年2月28日的物业费1548元及利息（自2020年3月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款付清之日止）；2.诉讼费由邹玮玮承担。一审法院认定事实：2015年6月12日，邹玮玮与鑫泰公司签订商品房买卖合同（备案号：15867369），购买位于南阳市××区健康路以东北外环路以北××楼××单元××房产，建筑面积128.99平方米。2015年3月1日，鑫泰公司与洁达物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定的期间为2015年3月1日至2020年3月1日。因鑫泰公园道小区未成立业主委员会，鑫泰公司与洁达物业公司于2020年1月8日重新签订《前期物业服务合同》，合同约定：案涉小区由洁达物业公司提供物业管理服务，物业服务费多层住宅1元／平米／月、高层住宅1.38元／平米／月、商业2.5元／平米／月，物业服务费按照每年交纳，业主或者物业使用人应当在每年3月1日前10天（具体的交费时间）前交纳。每逾期一日按欠费总额的1％向乙方支付违约金。物业服务的内容为物业共用部位的日常维修、养护和管理，物业共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理，公共绿地、环境养护；清洁服务，包括物业共用部位、公共区域卫生的清洁、垃圾的收集等，协助辖区派出所做好安全防范工作，物业档案资料保管等。协议签订后，洁达物业公司为邹玮玮及小区的其他业主提供了保洁、保安、绿化养护等基本物业管理和服务。邹玮玮已向洁达物业公司支付2020年2月份之前的物业服务费，自2020年3月1日起邹玮玮未向洁达物业公司交纳服务服务费。2020年8月11日，洁达物业公司向邹玮玮送达物业费催缴通知单。一审法院认为，关于洁达物业公司与鑫泰公司签订的于2020年1月8日签订的《前期物业服务合同》是否对邹玮玮具有约束力的问题。首先，根据庭审查明的事实，案涉小区至今未成立业主委员会，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，本案讼争商品房建设单位鑫泰公司选聘洁达物业公司作为前期物业服务企业，并签订了书面的《前期物业服务合同》，符合《物业管理条例》的规定，该协议应为有效协议。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，案涉的《前期物业服务合同》对包含邹玮玮在内的案涉小区全体业主均具有约束力。根据鑫泰公司与洁达物业公司签的《前期物业服务合同》约定，案涉房产的物业服务费收费标准为1元／月／平方米，交纳时间为每年交纳，业主或者物业使用人应当在每年3月1日前10天前交纳，故邹玮玮应分别于2020年3月1日前交纳2020年3月1日至2021年2月28日的物业管理费。邹玮玮所拥有的物业建筑面积为128.99平方米，因此，邹玮玮应向洁达物业公司交纳2020年3月1日至2021年2月28日的物业服务费共计1547.88元（1元／月／平方米×128.99平方米×12个月＝1547.88元）。关于洁达物业公司要求邹玮玮支付利息的诉讼请求，洁达物业公司与鑫泰公司签订的于2020年1月8日签订的《前期物业服务合同》第十七条约定：物业服务费按照每年交纳，业主或者物业使用人应当在每年3月1日前10天（具体的交费时间）前交纳。每逾期一日按欠费总额的1％向乙方支付违约金。邹玮玮未按约定时间向洁达物业公司交纳物业服务费，根据上述合同约定，邹玮玮应当自2020年3月1日起向洁达物业公司支付违约金至款付清之日止，故洁达物业公司要求邹玮玮自2020年3月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。关于邹玮玮辩称现鑫泰公园道小区存在的问题，法院认为，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，不能求全责备，尽可能地看到物业公司在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒交、延交纳物业服务费，若拒交、延交纳物业服务费将导致降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。在小区业主大会没有选聘出物业服务企业的情况下，全体业主均应当支持、配合原告开展工作，共同建设、管理好自己的家园，唯有通过彼此的换位思考，双方的共同努力，方能营造更加和谐、文明的小区环境。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、自判决生效之日起十日内，邹玮玮向南阳洁达物业服务有限公司支付物业服务费1547.88元及利息（以物业服务费1547.88元为基数，自2020年3月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至款付清之日止）；二、驳回南阳洁达物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由邹玮玮负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，2015年3月1日，北京鑫泰宝业房地产公司为管理其开发的鑫泰公园道小区物业与洁达物业公司签订《前期物业服务合同》，对小区的服务管理约定了双方的权利和义务。该合同系双方的真实意思表示，内容没有违法之处，一审法院认定为有效协议正确。合同签订后，洁达物业公司对该小区进行了相应的管理服务。邹玮玮作为该小区的业主，在接受服务后理应按照合同约定缴纳相关费用。邹玮玮入住后已向洁达物业公司支付了2020年2月份之前的物业服务费，但自2020年3月1日起却拒绝向洁达物业公司交纳相关费用，现洁达物业公司向其主张权利，一审法院判决予以支持并无不当。邹玮玮称洁达物业公司提供的服务存在缺陷。经审查，洁达物业公司在提供的服务期间虽然存在部分瑕疵，但该瑕疵应通过双方协商解决，不足以成为其拒缴相关费用的理由。故邹玮玮的该上诉理由，本院不予支持。综上所述，邹玮玮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由邹玮玮负担.本判决为终审判决。审判长 李锡敏审判员王生审判员李君彦二〇二〇年十二月七日法官助理韩靖翊书记员张帅