广西壮族自治区浦北县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0722民初2203号 原告：林祥林，男，1990年6月20日出生，汉族，农民，住广西浦北县。 原告：陈霜琼，女，1988年5月1日出生，汉族，农民，广西博白县永安镇永安村江口队号，公民身份号码：450722198907066929025号。 委托诉讼代理人：容学材，广西南国雄鹰师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄苇倩，广西南国雄鹰师事务所律师。 被告：浦北县龙旺房地产开发有限公司，住所地：广西浦北县小江镇新兴路**，统一社会信用代码:91450722MA5KXPD649。 法定代表人：刘蕙兰，总经理。 委托诉讼代理人：李剑，广西越洲律师事务所律师。 2 原告林祥林、陈霜琼与被告浦北县龙旺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林祥林、陈霜琼的委托诉讼代理人容学材、黄苇倩，被告浦北县龙旺房地产开发有限公司（以下简称龙旺公司）的委托诉讼代理人李剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林祥林、陈霜琼向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付原告违约金53630元（违约金按购房款441403元的万分之五从2020年1月1日暂计至2020年8月31日，此后违约金按此计算方式至符合交付条件之日止）；2、请求被告履行合同第九条义务，交付商品房；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（预售），合同约定原告以总价款441403元购买被告开发的“金浦翰林城”住宅楼******房，合同中约定被告应于2019年12月31日前将符合交付条件的房屋交付给原告使用，如逾期超过90天，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告已按合同约定办理按揭贷款并付清首付款，至今，被告由于自身原因没有依约交付符合验收标准的房屋给原告，违反了双方签订《商品房买卖合同》的相关约定，根据《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告已依法履行付款义务，被告逾期交付房屋，应当承担违约责任，支付逾期交房违约金给原告。为此，原告为了维护自己的合法权益向法院提起诉讼，请求人民法院判如所请。 龙旺公司辩称，被告不存在逾期交房，因发生客观因素即规划设计问题造成的，龙旺公司没有过错。由于高考2天，大雨天气21天，交房延迟至2020年1月23日，2020年1月底，中国出现了新冠疫情，2020年4月初才复工复产，因疫情停工停产的时间不应当计算进逾期交房期间，交房时间应再次延至2020年4月1日。本案中原告已于2020年3月28日实际接收了房屋，因此，原告的第二项请求及违约金请求的理由不成立，不应得到法院的支持。即使被告延迟交房 3 存在违约，原告主张按每日万分之五的标准计算违约金，违约金明显过高，远远超过了其实际损失，龙旺公司请求违约金计算标准进行调整，调整为按同类同地段房屋租金标准计算违约金。本案被告已经对原告进行了交房，请求法院对原告不合理的诉讼请求予以驳回。 本院经审理认定事实如下：原告于2018年6月19日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定，原告向被告购买由被告开发的位于浦北县县城金浦翰林城1幢3单元13层1305号房屋，购房金额为441403元，交房日期为2019年12月31日。合同第九条商品房交付条件约定：“1、该商品房交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方联合验收合格”。合同第十一条约定：“出卖人应于2019年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用”。合同第十二条约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部款，并自买受人付款之日起，按照5%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；（2）非出卖人原因造成的停水、停电的，水电供应部门停水停电每日累计超过6小时的；（3）因政府行为、台风等自然灾害、公共突发事件等政府要求停工的，以及每日雨水降雨量达到100毫米且连续降雨超过6小时的，不属出卖人责任的造成工期延误，可据实顺延”。2018年10月8日原告办理了银行按揭支付了全部购房款给被告。涉案的商品房原告已于2020年3月28日已接收。庭审中，被告提供了浦北县气象局出具的2018年9月至2019年8月雨量大于等于25毫米降雨天数为21天。另查明，金浦翰林城一期停车位建设没有达到设计比例要求，不能通过规划验收，不能组织工程竣工验收，不能办理工程竣工验收备案。 4 本院认为，原、被告签订的买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性的规定，合法有效，当事人均应按照合同的约定行使用合同权利、履行合同义务。本案中，原告依约通过银行按揭支付了全额购房价款，被告对逾期交房构成违约没有异议，被告逾期交房的行为构成了违约，应承担相应的违约责任。本案的焦点是：一、违约金的起止时间问题。原告主张双方签订的交房时间是2019年12月31日，违约金应从2020年1月1日起计算。被告辩驳称，2018年9月至2019年8月大雨天数21天、高考2天，交房时间应顺延至2020年1月23日，2020年1月中旬中国暴发新冠病毒，国家要求停工停产，2020年4月初才复工复产，交房时间应当再次顺延至2020年4月1日，违约金应从2020年4月2日开始计算。本院认为双方约定每日雨水降雨量达到100毫米且连续降雨超过6小时可据实延期交房时间，而被告只提供大于等于25毫米降雨天数，并未能提供降雨量达到100毫米且连续降雨超过6小时的天数。高考属于施工过程中可预见的情况,并非不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力的客观情况；如果属于政府行为要求停工，被告亦未能提供因高考而停工的相关证据。因此，被告主张因雨天顺延交房21天、高考2天的理由不成立，本院不予支持。被告主张2020年1月，中国出现了新冠疫情，2020年4月初才复工复产，因疫情停工停产的时间不应当计算进逾期交房期间。本院认为，合同法第一百一十七的规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。本案双方当事人约定的交房时间是2019年12月31日，而新冠疫情是发生在2020年1月底，即使新冠疫情属于不可抗力，也是被告迟延履行交房义务后才发生的不可抗力，不能免除被告的责任。因此，被告主张疫情停工停产的时间不应当计入逾期交房期间的理由不成立，本院不予采纳，违约金应从2020年1月1日起计算。原告于2020年3月28日接收了涉案商品房，未以房屋未取得竣工验收备案证明、测绘报告、五方联合验收合格为由提出拒绝接收房屋,应视为原告放弃了双方约定关于该商品房的交房条件。逾期交房违约金应计算至2020年3月28日止。二、双方约定的违约金是否过高及违约金如何计算问题。 5 原告主张按双方约定的日万分之五计算逾期交房违约金，被告从安居客平台下载的2020年9月14日浦北租金均价，一室为547元/月、二室为1244元/月、三室为1311元/月、四室为1530元/月，双方在合同中约定的违约金按日万分之五计算与浦北县城房屋租金均价相比，违约金偏高，依照合同法第一百一十四条的相关规定请求调整为按浦北县城房屋租金均价计算逾期交房违约。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院确认原告的实际损失为逾期交房期间资金占用的利息，双方约定的违约金过高。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。本院根据原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，确认被告应付原告逾期交房的违约金为：从2020年1月1日起计至2020年3月28日止，以441403元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。关于被告主张逾期交房违约应参照商品房租金计算问题。由于违约金数额参照租金标准系在未约定违约金或损失赔偿计算方法的情形下适用，而本案当于人明确约定了违约金的计算方式，故被告的主张不符合本案的实际情况，也不符合法律和司法解释的规定，本院不予采纳。原告于2020年3月28日接收了涉案商品房，原告请求被告履行符合合同约定交房条件的交房义务的理由不成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条， 6 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告浦北县龙旺房地产开发有限公司应支付迟延交房违约金（计算方式：从2020年1月1日起计至2020年3月28日之日止，以441403元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）给原告林祥林、陈霜琼； 二、驳回原告林祥林、陈霜琼的其他诉讼请求。 案件受理费1140元，减半收取570元，由被告浦北县龙旺房地产开发有限公司负担70元，原告林祥林、陈霜琼负担500元。 上述应付款项，限被告于本判决生效后十日内履行完毕。逾期不履行的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。债权人可在本判决确定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员  米世明 7 二〇二〇年十二月十一日 书记员  宾人万