广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终25271号上诉人（原审被告、反诉原告）：钟金兰。委托诉讼代理人：朱江，系被告配偶。被上诉人（原审原告、反诉被告）：肖淑芝。上诉人钟金兰因与被上诉人肖淑芝房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初3563号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。钟金兰的上诉请求：1.撤销一审判决书第一、三项，并依法改判为钟金兰收肖淑芝的租房押金11000元作为违约金；2.判令肖淑芝赔偿违约后给钟金兰造成的直接经济损失16840.96元；3.判令肖淑芝向钟金兰归还其欠交的燃气费共361.91元；4.判令肖淑芝将擅自安、换、拆附着设施造成的房屋损伤恢复原状；5.本案一审反诉费用、二审诉讼费用由肖淑芝承担。肖淑芝向一审法院起诉请求：1.判令钟金兰退回肖淑芝房租押金11000元、维修费100元、存入钟金兰卡中的80.59元，共11180.59元；2.判令钟金兰赔偿肖淑芝两个月房租金共11000元；3.本案诉讼费由钟金兰承担。钟金兰向一审法院反诉请求：1.判令钟金兰没收肖淑芝的租房押金11000元；2.判令钟金兰无须向肖淑芝赔偿两个月的租房租金11000元；3.判令肖淑芝赔偿违约后给钟金兰造成的直接经济损失16840.96元；4.判令肖淑芝向钟金兰归还其欠交的煤气费共361.91元；5.判令肖淑芝将擅自安、换、拆附着设施造成的房屋损失恢复原状；6.判令肖淑芝公开向钟金兰道歉，消除不良影响；7.本案的诉讼费用、反诉费用全部由肖淑芝承担。一审法院认定事实：一、涉案房产系位于深圳市龙华区，系市场商品房，建筑面积107.27平方米，权利人为钟金兰。二、2016年3月19日，肖淑芝与钟金兰签订《房屋租赁合同》约定：钟金兰将涉案房产出租予肖淑芝，租赁期限自2016年3月21日至2017年8月31日止；租金为5500元/月，押金为11000元；肖淑芝应于每月21日前交付租金；钟金兰对房产及附着设施每隔1年检查、修缮一次，肖淑芝应予协助，不得阻挠施工，日常的房屋维修由肖淑芝承担；在租赁期间，如肖淑芝擅自将承租房产转租、擅自拆改承租房产结构、改变房产用途、拖欠租金累计达半个月的，钟金兰有权终止合同并收回房产，造成损失的，由肖淑芝负责赔偿；任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，合同仍有效；任何一方违反本合同规定，须向对方交纳2个月租金作为违约金。此外，合同还对双方的其他权利义务进行了约定，同时，双方签署了《家私清单》，对涉案房产内的家私、电器的名称、数量进行了确认。《房屋租赁合同》签订后，钟金兰将涉案房产交付肖淑芝占有、使用。三、庭审中，肖淑芝、钟金兰均提交了双方的微信聊天记录为证。根据双方提交证据显示：（1）2016年3月起，肖淑芝与钟金兰即多次就家私、家电质量问题进行了沟通，肖淑芝认为涉案房产内的家电、家具存在质量问题，多个家具无法正常使用。钟金兰则认为肖淑芝未经过其同意多次更换家电；（2）双方沟通过程中均主张对方违约，肖淑芝的理由在于钟金兰交付的家具、家电无法正常使用，钟金兰未尽家居修缮义务；钟金兰的理由在于肖淑芝未尽到日常问题的维修义务，且存在拖欠煤气费、管理费的情形；（3）2016年7月18日，肖淑芝向钟金兰发出信息称其在7月结束后搬离，并要求钟金兰在7月31日交接房产。钟金兰则答复称肖淑芝可以搬离，但要提前一个月通知钟金兰，并要求肖淑芝帮忙转租。对此，肖淑芝主张，钟金兰已在之前多次要求肖淑芝搬离，钟金兰则辩称双方仍在沟通过程中，且肖淑芝并未答应搬离的要求。四、庭审中，肖淑芝称其于2016年7月22日搬离了涉案房产，搬离原因在于钟金兰未依约交付适合居住条件的房产，并威胁停水、停电。钟金兰则述称其对肖淑芝搬离房产的时间不知情，仅在2016年7月接到过管理处电话，要求其向承租人回电沟通相关事宜。肖淑芝亦主张其在合同履行过程中曾支付给维修工人100元，并在2016年6月26日存入煤气费80.5元。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。肖淑芝与钟金兰之间的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。根据现有证据可以认定，钟金兰提供家具、家电确实存在部分无法使用，导致肖淑芝支出维修费之情形，而肖淑芝在合同履行过程中亦存在拖欠部分费用事实，且未提前告知钟金兰即搬离了房产，在合同期内终止履行，故在涉案合同履行过程中，双方均存在部分违约行为。根据权利义务对等原则及违约责任抵消规则，一审法院酌定，肖淑芝与钟金兰均无须支付对方违约金11000元，并由钟金兰向肖淑芝退还50%租赁保证金，即5500元。对于其他费用之诉求，均无直接证据对各项金额予以佐证，对于双方其他费用之诉求，一审法院均不予支持。关于恢复原状问题。钟金兰未就房屋原状提供证据予以证明，故对其关于肖淑芝恢复房产原状之诉求，一审法院不予支持。关于名誉权问题。鉴于本案性质为房屋租赁合同纠纷，名誉权相关问题不属于本案审理及适用法律范围之内，故对本案中的相关名誉权诉求，一审法院在本案中不作处理。一审法院判决：一、钟金兰应于本判决生效之日起十日内向肖淑芝返还租赁保证金人民币5500元。二、驳回肖淑芝的其他诉讼请求。三、驳回钟金兰的其他反诉请求。如果当事人未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费人民币354元，由肖淑芝负担，反诉受理费人民币390元，由钟金兰负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，钟金兰与肖淑芝签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行各自的义务。根据双方提交的微信证据显示，合同的履行过程中，因钟金兰提供的部分家具、家电无法使用，双方在协商处理问题时未本着促进合同良好履行的态度，导致合同在并未出现履行不能的情况下，均表达了终止合同的意思表示。对于合同的解除，双方均存在过错。一审依据上述事实判令钟金兰与肖淑芝均无须支付对方违约金11000元并无不妥，本院予以确认。钟金兰请求肖淑芝支付违约金11000元的主张，本院不予支持。一审考虑到肖淑芝未提前告知钟金兰即搬离了房产，据此酌定钟金兰没收肖淑芝5500元租赁保证金并无不妥，本院予以确认。钟金兰请求肖淑芝支付直接经济损失16840.96元及燃气费361.91元，因钟金兰并未提交充分的证据予以证明，且肖淑芝亦不予认可，本院不予支持。至于恢复原状的问题，因钟金兰未就房屋的原状提供证据予以证明，一审据此驳回钟金兰的该项主张正确，本院予以维持。综上所述，上诉人钟金兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费人民币643元，由上诉人钟金兰负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二〇年十二月十五日书记员 刘尹琳(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。