湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终1402号上诉人（原审被告）：湖北富有园置业有限公司，住所地湖北省咸宁市温泉旗鼓村（长江产业园）。法定代表人：陈学军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐维佳，湖北佳强律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴扬志，湖北佳强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：咸安区浮山办事处旗鼓村五组，住所地湖北省咸宁市咸安区浮山街道办事处银泉大道银泉广场旁。诉讼代表人：张卜勇，该组组长。委托诉讼代理人：徐勇，湖北秋泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄澄文，湖北秋泽律师事务所律师。原审被告：通山安业房地产开发有限公司，住所地湖北省通山县通羊镇新城社区幸福小区**。法定代表人：焦格，该公司总经理。原审被告：陈学华，男，1978年4月18日出生，汉族，住湖北省通山县。原审被告：阮云样，男，1973年12月4日出生，汉族，住湖北省通山县。上诉人湖北富有园置业有限公司（以下简称富有园公司）因与被上诉人咸安区浮山办事处旗鼓村五组（以下简称旗鼓村五组）、原审被告通山安业房地产开发有限公司（以下简称安业公司）、陈学华、阮云样合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2019）鄂1202民初2875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富有园公司上诉请求：1.变更原审判决第一项，在原审第一项判决基础上扣减富有园公司向旗鼓村五组货币补偿金额567780元。2.本案诉讼费由旗鼓村五组负担。事实和理由：一审判决混淆了违约行为本身以及违约行为造成其他经济损失的法律后果的承担，并将二者的处理程序混为一体。1.旗鼓村五组占用土地修建道路导致其未依合同交付全部面积，旗鼓村五组少交付土地面积525.2平方米。该面积应当直接从合同约定的交付3700平方米中扣减，富有园公司向旗鼓村五组货币补偿金额也应当减少567780元。2.因旗鼓村五组少交付525.2平方米土地，导致富有园公司向咸宁市国土资源局多交付土地出让金以及其他违约行为造成的损失均不属于抗辩旗鼓村五组诉讼请求的范畴。综上，富有园公司认为一审判决以富有园公司对旗鼓村五组的违约行为未提出反诉为由不处理其违约行为造成的经济损失，实质是将违约行为本身以及违约行为造成其他经济损失均作为单独处理的诉讼处理，混淆了诉讼抗辩与反诉或另行起诉的界限。旗鼓村五组辩称，一审认定事实清楚，请求维持一审判决。1.按照旗鼓村五组与富有园公司双方签订的协议，以及与土管部门签订协议的约定，明确约定了旗鼓村五组土地面积以及富有园公司应返还给旗鼓村五组的建筑面积，还约定了如无面积返还的，按照2600元/平方予以货币补偿。一审法院认定事实清楚。富有园公司没有按照协议的约定履行补偿面积的义务，应承担本案的全部责任。2.富有园公司认为旗鼓村五组未交付的525.2平方米的面积与事实不符，旗鼓村五组将土地已经全部交付，该地块通过招拍挂程序，由富有园公司摘牌，旗鼓村五组已经履行完毕土地交付义务。3.旗鼓村五组与富有园公司签订的了合同，通过招拍挂，后实测面积为5118平方，富有园公司摘牌，国土部门的成交确认书也由富有园公司签字。其中所修的道路，是根据规划部门的规划来修建的，道路是一条公用道路。安业公司、陈学华、阮云样对富有园公司的上诉请求均未发表陈述意见。旗鼓村五组向一审法院起诉请求：1.判令安业公司、富有园公司共同在旗鼓村五组预留地块上还建旗鼓村五组900平米的居住用房，并办妥产权证；另无房屋还建的住房面积900平米按市价3600元/平米进行货币补偿；并自2017年10月19日起，按每年20万元的违约金计付至被告履行完义务时止；2.判令陈学华、阮云样在其未出资范围内对富有园公司欠付旗鼓村五组的债务，承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用由富有园公司、安业公司、陈学华、阮云样承担。一审法院认定事实：2013年6月24日，安业公司与旗鼓村五组签订《旗鼓村五组预留土地合作开发协议书》，阮云样在乙方签字栏签字并加盖安业公司公章。该《合作开发协议书》约定：甲方（旗鼓村五组）以金桂东路二线一块面积约3700平方米（以实测面积为准）的集体土地，与乙方（安业公司）进行商住综合楼合作开发；安业公司承担该地块的开发建设工作和办理土地变性及建设手续，承担所有资金和相关费用；乙方在规划红线内建设一独栋面积不低于1800平方米框架结构房给甲方，作为甲方的合作开发回报，乙方承担所有税费及登记费用，并应在开工后两年内完成建设交付甲方使用；开发过程中形成的债权债务概由乙方负责；甲方应在协议生效之日起两个月内将土地完成三通一平交付乙方；甲方未能在约定时间内按条件交付土地的，按乙方保证金总额日千分之五向乙方支付违约金；乙方在甲方交付土地后12个月内办妥相关行政许可手续，使土地符合商住开发条件，在项目获准开发两年内向甲方交付房屋，逾期按每年20万元计付违约金等内容。合同签订后，阮云样按合同约定交付了30万元保证金。因该地块办理土地改变土地性质需以本地注册的公司名义办理，阮云样与陈学华于2014年4月29日注册了富有园公司。2014年6月25日，富有园公司与原咸宁市国土资源局签订了该地块的国有土地使用权《成交确认书》，同年7月30日又签订了《国有建设用地使用权出让合同》。《成交确认书》和《国有建设用地使用权出让合同》约定：出让人咸宁市国土资源局在2014年8月23日前将长江产业园金桂大道北侧宗地面积5118.30平方米交付给受让人；受让人富有园公司须无偿就地还建旗鼓村五组建筑面积为1800平方米的居住用房，或按2600元每平米的标准给予货币补偿。后，该地块于2015年10月30日获准开工，由富有园公司开发建设中低价位、中小套型普通商品住房，该工程于2016年11月19日竣工。涉案房地产建成后，安业公司和富有园公司向旗鼓村五组交付了6套房屋的钥匙，其他房屋均由富有园公司进行出售。旗鼓村五组要求安业公司和富有园公司按约交付1800平方米房屋和办理产权证未果及认为陈学华、阮云样注册富有园公司时并未按期足额出资，导致富有园公司现无能力偿付旗鼓村五组债务应在其未出资范围内对富有园公司的债务承担连带清偿责任，双方未能协商一致，故旗鼓村五组具状起诉。一审法院同时查明，富有园公司开发的该楼盘尚有1号楼3单元101、201、301、404、501、601号共六套房屋未出售，及该单元一楼车库可用于抵扣富有园公司应补偿给旗鼓村五组的房屋面积，预估六套未出售房屋和车库面积共计836.36平方米（以房管部门实测面积为准）。另2017年1月16日，富有园公司向鼓村五组出具一份“关于组预留土地合作开发切实履行违约责任的意见书”，内容为：2013年6月24日与贵组（以下简称甲方）签订了《旗鼓村五组预留土地合作开发协议书》，由于贵组违约，造成我方（以下简称乙方）重大经济损失。一、《协议》第四条约定甲方负责在协议生效之日起两个月内将土地完成三通一平（包括场地房屋查处、地、地面青苗和附着物筑物的清理，砖厂搬迁、排污管道借口等各种）交付乙方，事实上，获准开工的时间是2015年10月30日。1.三通一平是协议生效两年后经多方艰难协商和甲乙双方处费用后才完成，并且至今水电同没有完成，经到水电部门关于水电费用测算需要100万元左右；2.由于甲方未处理好该项目土地三通一平各种，导致村民与村组扯皮及到相关部门告状投诉，延误工期，村民的赔偿费用20万元左右，都是乙方垫付，土地平整工作由乙方完成花费30万元左右；3.甲方未按协议完成三通一平导致乙方工期拖延两年多，造成损失400万元左右；二、协议签订后，甲方拖延两年多彩交付项目土地，按两年的保证金总额日千分之五算，甲方应支付乙方违约金108万元；三、乙方房屋建成后，在进行地面基础建设和小区绿化时，甲方强占乙方红线图内的面积525.2平方米用于修建公路，影响乙方小区美观、房屋销售价格和进度，该公路通车后，给小区住户的安全、等方面代理负面影响，也给乙方造成经济损失不低于300万元。甲方应支付由于万元给乙方造成的上述赔偿费用及违约金根据938万元，特提出书面交涉意见，请贵组严格履行违约责任。”旗鼓村五组当时的组长张咸清在该意见书中签字“属实”并加盖了原告旗鼓村五组的公章。一审法院认为，本案争议的焦点：1.富有园公司是否是本案适格的被告，旗鼓村五组是否有权依据咸宁市国土资源局与富有园公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》向富有园公司主张权利；2.陈学华、阮云样作为公司股东出资是否已到位，是否应承担本案民事责任；3.无房屋还建的住房面积是否应按市价3600元/平米进行货币补偿。一、关于富有园公司是否是本案适格的被告，旗鼓村五组是否有权依据咸宁市国土资源局与富有园公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》向富有园公司主张权利的问题。一审法院认为，虽然《旗鼓村五组预留土地合作开发协议书》是旗鼓村五组与安业公司签订，但是富有园公司在与国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》中，承诺无偿就地还建旗鼓村五组建筑面积为1800平方米的居住用房，或按2600元每平米的标准给予货币补偿，则富有园公司属于债务加入，且旗鼓村五组对于富有园公司的该承诺未表示反对，故旗鼓村五组可以依照债务加入向富有园公司主张权利。因此，富有园公司的该项辩称意见，一审法院不予采纳。二、关于陈学华、阮云样作为公司股东出资是否已到位，是否应承担本案民事责任的问题。一审法院认为，旗鼓村五组没有证据证明陈学华、阮云样未出资到位，故对于旗鼓村五组要求陈学华、阮云样在其未出资范围内对富有园公司欠付旗鼓村五组的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，一审法院不予支持。三、关于无房屋还建的住房面积是否应按市价3600元/平米进行货币补偿的问题。一审法院认为，旗鼓村五组与安业公司签订的《旗鼓村五组预留土地合作开发协议书》及富有园公司在与国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》中均约定的是按2600元每平米的标准给予货币补偿，因此旗鼓村五组要求富有园公司、安业公司按3600元每平米的标准给予货币补偿没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院认为，旗鼓村五组与安业公司签订的《旗鼓村五组预留土地合作开发协议书》，系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。在旗鼓村五组向安业公司提供土地后，安业公司应依约向旗鼓村五组交付还建居住用房1800平方米，并办妥产权证书，或按2600元每平米的标准给予货币补偿。现富有园在债务加入后仅向旗鼓村五组交付了6套房屋及一个车库，面积共计约836.36平方米（以房管部门实测面积为准），应依约为旗鼓村五组办理该6套房屋的权属证书，其未向旗鼓村五组交付房屋的面积部分，则应按每平方米2600元标准进行货币补偿。根据富有园公司提供的旗鼓村五组出具的“关于组预留土地合作开发切实履行违约责任的意见书”可以认定，旗鼓村五组亦存在违约行为，故对于旗鼓村五组要求富有园公司、安业公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。关于富有园公司提出旗鼓村五组存在违约行为对其造成经济损失问题，因富有园公司未提出反诉，本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、限通山安业房地产开发有限公司、湖北富有园置业有限公司在本判决书生效后十五日内向咸安区浮山办事处旗鼓村五组办妥已交付的1号楼3单元101、201、301、404、501、601号房屋的产权证书；在扣减上述房屋面积后按2600元/平方米价格对其应还建1800平方米房屋中未交付的面积向咸安区浮山办事处旗鼓村五组进行货币补偿。二、驳回咸安区浮山办事处旗鼓村五组的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32720元，减半收取16360元，由旗鼓村五组负担6363元，富有园公司负担10000元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实与二审查明的相符，本院继续予以认定。本案的争议焦点为：旗鼓村五组是否占用土地修建道路并少交付涉案地块土地面积。本院认为，关于富有园公司提出旗鼓村五组少交付涉案地块土地面积的问题。首先，应对于富有园公司与国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》进行分析。所谓土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。涉案的地块原系旗鼓村五组集体经济组织所有的土地，在签订本案《国有建设用地使用权出让合同》以前，市、县国土资源管理部门必须先行将涉案宗地收储，将土地用途改变为全民所有即国家所有，国土资源管理部门改变该宗地块性质以后，国土资源管理部门再依照法律法规的规定，采取“招、拍、挂”的方式出让涉案宗地。在国土资源管理部门对该宗地块收储时，一方当事人系国土资源管理部门，一方系旗鼓村五组。而签订《国有建设用地使用权出让合同》时，旗鼓村**不再是该出让合同的当事人，该合同的当事人，一方为当地国土资源管理部门，一方为本案的上诉人富有园公司。因此，旗鼓村**不是《国有建设用地使用权出让合同》约定的出让人，富有园公司作为受让人其权利依法不应向旗鼓村五组主张。其次，富有园公司在“招、拍、挂”过程中竞得涉案地块，富有园公司于2014年6月25日签署《成交确认书》，同年7月30日与国土资源管理部门签订《国有建设用地使用权出让合同》，富有园公司随后对涉案地块进行房地产开发，富有园公司在此后的数年时间内并未提出国土资源管理部门或旗鼓村五组未足额交付出让合同约定土地面积。因此，本院确认涉案的《国有建设用地使用权出让合同》权利义务已经履行完毕，富有园公司提出涉案地块存在面积不足的上诉理由，不能成立。关于富有园公司提出旗鼓村五组在涉案地块上修建道路，应认定其少交付土地面积的问题。对此，旗鼓村五组予以否认，旗鼓村五组提出其没有规划设计和参与该道路的建设，该组也没有经济实力和资金修建涉案道路，并称道路是由其所在地的上级相关部门规划和出资建设。因此，富有园公司提出旗鼓村五组占用其红线图内的宗地，依据不充分。同时，即使有关单位或者旗鼓村五组，未经其同意，在其规划红线图内修建道路，该行为属于侵权行为，与本案的《国有建设用地使用权出让合同》及《旗鼓村五组预留土地合作开发协议书》不是同一法律关系，富有园公司可以另行主张权利。本院对于富有园公司在本起诉讼中，主张扣减富其向旗鼓村五组货币补偿金额567780元的上诉请求，不予支持。综上所述，富有园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9478元，由湖北富有园置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 田志刚审判员 沈朝明二〇二〇年十二月二十三日法官助理王娜书记员洪瑞附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；