江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0113民初5323号原告：彭国锦，男，1956年3月18日出生，汉族，住江苏省涟水县。委托诉讼代理人：卞某，男，1964年9月14日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：张大明，江苏玖润律师事务所律师。被告：张和云，女，1959年2月12日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：张巧林，江苏环太律师事务所律师。原告彭国锦与被告张和云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月19日、12月2日公开开庭进行了审理。原告彭国锦（第一次庭审）及其委托诉讼代理人卞某（第一、二次庭审）、张大明（第一、二次庭审），被告张和云的委托诉讼代理人张巧林（第一、二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭国锦向本院提出诉讼请求：1.依法确认南京市栖霞区房屋所有权归原告所有；2.依法判令被告协助上述房屋变更登记至原告名下；3.依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2007年，原告通过其弟弟卞某得知南大和园小区有商品房对外出售，因当时该小区区位、配套不全，众多南大购房人不愿购买或让渡购房名额。南大迫于销售压力，对于教职工让渡购房名额的行为不持异议。原告通过卞某得知被告不愿购买南大和园房屋，故口头约定被告将购房资格让给原告，同时为了办理手续的方便约定由原告占99%，被告形式上占1%，待产权登记时将100%的产权份额登记至原告名下，再由原告向被告支付几万元费用。房屋交付后，原告一直实际占用并且按期缴纳水电、物业费用。2010年12月7日，原、被告依约至房管局办理过户登记，但被告未予配合。原、被告口头达成让渡购房名额的协议真实有效，被告应当按约配合办理过户。现原告已支付了全部房款，且房屋具备过户登记条件，故诉至法院，请求判如所请。被告张和云辩称，1.原、被告系双方是借款的债权关系，当时挂原告的名字是为了作为还款的保证，双方并未口头约定房屋归原告所有，原告提供的证据亦不足以证明其诉讼请求；2.原告没有购买案涉房屋的购房资格，根据合同法及物权法的规定，原告的购房行为无效，原告主张的确权及过户等诉讼请求均没有法律依据。经审理查明，卞某乙、彭国锦系夫妻关系，卞某系卞某乙弟弟。卞某与张和云均系南京大学同事，卞某曾担任南京大学房地产管理处处长，另系南京大学仙林校教职工商品房点购工作领导小组成员并担任该领导小组办公室主任，张和云目前已退休。2007年，因南京大学决定建设仙林校区教职工商品房，故而于2007年4月11日向全校印发了《南京大学仙林国际化校区教职工商品房出售办法》（以下简称出售办法）及《南京大学仙林国际化校区教职工商品房预交款方案》（以下简称预交款方案）的通知。其中出售办法主要内容包括：第2条规定，凡学校在编或已离退休的教职工，均可参与此次仙林校区教职工商品房的申购。双职工限一人申购；第4条规定，根据申请教职工情况进行预交款排序，经公示后逐轮进行预交款；第6.6条规定，根据商品房出售规定，为购房教职工代办两证，费用（主要是契税、维修基金和工本费）由购房者承担；第7.1条规定，此次仙林校区教职工商品房住宅的预交款排序、选购、产权办理均必须是本校同一位教职工。预交款方案第3条规定，第一次交款时间及额度为2007年4月18日交20%的房款；第二次交款时间及额度为时间待定，交20%的房款；第三次交款时间及额度为2007年7月10日前交20%的房款；第四次交款时间及额度为2007年12月10日前交20%的房款；第五次交款为总房款结算。2009年9月27日，负责南大和园小区开发建设的江苏南大置业有限公司（以下简称南大置业公司）向南京市房产局提交《关于网上销售屏蔽的申请》，该申请书载明对于申请销售的共计67幢住宅均定向销售给南京大学教职员工，不向社会公开发售，故而申请在网上屏蔽相关信息。2011年5月3日，南京大学向南京市人民政府申请将4600元/平方米的价格作为销售均价。在南大和园小区销售过程中，南京大学房地产管理处曾制作《仙林教职工住宅点购指南》（以下简称点购指南）。该指南第3.2.3条规定，如排队人欲将所点住房由配偶、父母、儿子、儿媳、女儿、女婿作为《南京市商品房预售合同》（以下简称预售合同）乙方签约人，可直接签前述人员姓名，但须由排队人提出书面申请和相关证明，如：结婚证书（提供原件及复印件）、户口本（提供原件及复印件），或点房人单位盖章签字的书面证明。第3.2.4条规定，在签订预售合同时若乙方挂配偶、父母、儿子、儿媳、女儿、女婿以外的人，点房人必须是乙方购房人之一，所占份额自主决定，但不得低于相关规定。此外，上述点购指南另对点购流程、房源价格、公积金提取等事项进行了详细规定。另查明，2007年9月16日，卞某乙向张和云汇款242260元。收款当日，张和云自行向南京大学缴纳了第一、二期购房款合计222260元。2007年12月21日，卞某支付了张和云应缴纳的第三期房款110000元。2008年12月13日，卞某支付了张和云应缴纳的第四期房款100000元。2009年10月28日，张和云向卞某出具委托书一份，委托原因一栏载明因本人有事不能到场点房，南京大学后勤服务集团在该委托书上盖章确认。此后，南京大学向张和云出具的点房通知单第一联载明的预售合同乙方所填姓名一栏登记为张和云、卞某乙、彭国锦，但张和云姓名被划掉，第二联载明的预售合同乙方所填姓名一栏登记为卞某乙、彭国锦。此后，卞某作为委托经办人在《点定住房凭单》上签字。上述凭单载明的购房人为张和云，房号为ＣXX幢XXX室，储藏室为06号，总价为住宅129.95×4720＋储藏室12.08×1500＋阁楼0×0＋车位0＝合计631484元，凭单的预售合同相关信息一栏载明的购房人为张和云、彭国锦。2009年12月22日，卞某代彭国锦、张和云与南大置业公司签署预售合同一份，约定由彭国锦、张和云购买南京市栖霞区仙林大学城九乡河以东、仙林大道以南ＣXX幢X单元XXX室房屋（公安编号为南京市栖霞区，以下简称案涉房屋），面积为130.12平方米，单价为4853.09元／平方米，房屋总价631484元。上述预售合同签署后，已交由房管部门进行登记备案，且该预售合同注明张和云公积金已支取。2010年1月14日，卞某支付了张和云应缴纳的最后一期房款191484元。此后，案涉房屋的最终款项结算手续亦由卞某代为办理。2010年8月26日，彭国锦办理案涉房屋的收房手续，另缴纳了案涉房屋的住房维修资金。此后，案涉房屋历年来的物业、公摊水电等费用均由原告或其亲属支付。2010年9月26日，南京市房屋产权监理处就案涉房屋发放了南京市商品房初始登记证明，该房屋已具备办理初始登记条件。目前案涉房屋登记备案的权利人为彭国锦、张和云、义务人为南大置业公司。在案涉房屋符合办理登记后，双方就房屋权属登记问题发生争议。2019年9月，原告方亲属与张和云及其亲属就案涉房屋登记过户问题进行沟通并对谈话过程进行了录音。在录音中，张和云亲属表示案涉房屋系双方合伙购买，双方应在各占一半份额的基础上协商处理房屋归属问题，原告方对于合伙买房一事不予认可。2020年10月20日，南大置业公司出具证明一份，主要内容为，除南大和园小区F区以外，该公司不对其他住宅销售合同中申购人的关系进行审核，对于购房人中出现非本校教职工情况予以认可。审理中，张和云主张案涉款项系借款且其本人也曾支付过案涉房屋的相关费用，但均未能提供相应证据。张和云另提供教育部、建设部关于进一步深化学校住房制度改革，加快解决教职工住房问题的意见（教发[1998]23号）以及国务院办公厅转发国家教委等部门关于加快解决教职工住房问题意见的通知，用以证明卞某乙、彭国锦并非南京大学教职工，无权购买案涉房屋，其购房行为应属无效。此外，张和云还提交了F区点房预交款确认书一份，该确认书载明购房人只能是点房人本人，不可以添加其他人姓名，也不可以变更购房人姓名。审理中，彭国锦申请证人陈某、袁某出庭作证。其中陈某的证言主要内容为：证人系卞某下属，南大和园销售过程中大量存在借教职工资格购房的情况，非直系亲属借教职工资格买房必须要将南大教职工作为购房人之一。南大和园商品房销售项目只有别墅的Ｆ区不允许借用资格；卞某曾经表示其亲属也想购买南大和园房屋，故而咨询过借名买房事宜，在办理点房手续时证人发现借用了张和云的资格；对于卞某与张和云之间具体的沟通、操作流程并不清楚。袁某的证言主要内容为：证人与卞某系上下级关系，卞某在点房前告知证人已借用了张和云的名义替其姐姐购买南大和园房屋，但对于双方具体的沟通、操作流程并不清楚；南大和园销售过程中，借用教职工名义购房的情况较为普遍。此外，本案原以卞某乙、彭国锦两人为原告向本院提起诉讼，案件在审理中两人变更诉讼请求为要求确认案涉房屋归彭国锦一人所有，并要求将案涉房屋变更登记至彭国锦名下，卞某乙表示不在本案中作为原告并放弃就案涉房屋主张权利。上述事实有委托书、点房通知单、点定住房凭单、预售合同、南京市商品房初始登记证明、土地分割转让证、销售不动产统一发票、银行汇款凭证、南大和园房屋验收情况表、南大和园入住办理手续书、南大和园房屋空置申请表、住宅专项维修资金专用收据、物业费收据、谈话录音、证明、证人证言、南京大学收入凭证、支付宝及微信收支明细、信用卡账单、不动产登记资料查询结果证明、仙林教职工住宅点购指南、出售办法、预交款方案、交款确认书、南任字[2009]6号通知、南字发[2009]93号通知、南字发[2009]125号通知、南字发[2011]47号申请、南大置业2009（21）号文、教发[1998]23号文件，当事人陈述及庭审笔录等证据在卷予以佐证，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。在本案中，彭国锦主张因张和云不愿购买案涉房屋，故双方口头约定借用张和云的购房资格买房。张和云辩称双方系借款关系，在购房中填写彭国锦的名字是作为借款的保证。对此，双方应就各自主张的事实承担举证责任。首先，从房款支付凭证等证据来看，案涉房屋的全部房款均由彭国锦或其亲属卞某代为支付，张和云并未实际出资。案涉房屋的收房验房、维修资金的缴纳、物业及水电费用的支付均由彭国锦或其亲属办理，张和云既未参与亦未承担过任何费用。在张和云主张仅系向原告方借款的情况下，却在长达十年间不就案涉房屋主张权利，也不对案涉房屋进行控制或管理，该行为明显不合常理。其次，从原告方提供的谈话录音来看，张和云及其亲属诉前与原告方就案涉房屋的相关争议进行过沟通。在谈话过程中，张和云亲属多次强调双方系合伙买房，而张和云并未提出异议，应视为认可其亲属主张的双方系合伙买房，但张和云在本案诉讼过程中又主张双方系借款关系。张和云对于案涉关键事实的表态前后矛盾，且未能进行合理解释说明，故而其在本案中的抗辩真实性存疑。再次，虽然张和云提供了南京大学出具房款收取凭证，但凭证中载明的款项并非张和云实际支付，且张和云也未就其主张的借款事实进行举证，应当承担对其不利的法律后果。最后，从购房指南第3.2.4条的规定来看，南大和园房屋销售过程中允许教职工将其直系亲属以外的人作为购房人，但教职工本人必须作为共同购房人。该购房指南的规定与证人证言、南大置业公司出具的证明、原告方关于购房过程的陈述亦可相互印证，证明南大和园房屋销售过程中存他人借用教职工名义买房的情形，且销售方对此并未明令禁止。张和云提供的的F区点房预交款确认书中购房人只能是点房人本人的规定系针对南大和园别墅销售，与案涉房屋销售无关。综上所述，虽然原、被告双方未签订书面协议，但综合原告提供的证据可以确定双方之间存在借用张和云资格购房的口头协议，而张和云对其主张的借款或合伙买房事实均未能进行举证，故本院对于原告方主张的借用张和云资格购房的事实依法予以确认。关于原告方主张借用张和云资格购房行为的效力问题。对此，本院认为，案涉房屋性质属于南大置业公司开发建设的商品住房，虽然未对南大教职工以外的不特定公众公开发售，但该房屋并不属于面对困难群体的保障性住房，原告方借用张和云资格购买案涉房屋并不符合合同法五十二条规定的合同无效之情形。至于张和云提供的国务院转发通知及教育部、建设部教发[1998]23号文均不属于强制性效力性行政法规，张和云以此为依据认为原告方借用其资格购房无效，缺乏依据，本院依法不予采信。关于原告主张的确认所有权及变更登记的诉讼请求。对此，本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。在本案中，虽然彭国锦、张和云系预售合同载明的购房人，但案涉房屋尚未办理初始登记，预售合同的签署备案并不发生物权的变动效力，彭国锦要求确认案涉房屋所有权归其所有，于法无据，本院不予支持。因本院已确认彭国锦与张和云之间存在借用资格购买案涉房屋的口头协议，张和云负有配合彭国锦办理变更登记的义务。因案涉房屋目前尚未办理初始登记，故张和云应当在配合彭国锦办理案涉房屋的初始登记以后，将案涉房屋变更登记至彭国锦一人名下，在此过程中产生的全部税费由彭国锦负担。此外，原、被告双方关于购买案涉房屋的补偿问题，可由双方另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张和云于本判决生效之日起十日内协助原告彭国锦办理位于南京市栖霞区房屋的初始登记手续，并在完成该房屋初始登记之日起十日内协助将上述房屋变更登记至原告彭国锦一人名下，由此产生的全部税费由原告彭国锦自行负担；二、驳回原告彭国锦的其他诉讼请求。案件受理费22800元，减半收取11400元，由被告张和云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  林志栋二〇二〇年十二月十八日法官助理唐亚萌书记员杨莉