福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽09民终1395号 上诉人（原审原告）：甘崇伟，男，1984年1月16日出生，汉族，住福建省福鼎市。 上诉人（原审原告）：冯欣洁，女，1987年10月9日出生，汉族，住福建省福鼎市。 上诉人（原审被告）：福鼎市中旅房地产开发有限公司，住所地福建省福鼎市玉龙北路**金九龙大酒店****。 法定代表人：王念评，该公司执行董事。 委托代理人：叶振建，福建鼎平律师事务所律师。 上诉人甘崇伟、冯欣洁因与上诉人福鼎市中旅房地产开发有限公司（以下简称中旅公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福鼎市人民法院（2020）闽0982民初960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人甘崇伟、冯欣洁上诉请求：撤销福鼎市人民法院（2020）闽0982民初960号民事判决，并依法改判。事实与理由：1、双方合同约定交房时间是2019年11月30日前，福鼎市启动福建省重大公共卫生事件一级响应发生在2020年1月25日之后，即便该事件属于不可抗力事件，也不能免除中旅公司的违约责任。一审法院将逾期交房天数中扣除福鼎市执行重大公共卫生事件从一级响应降到三级响应的33天，违反法律规定；2、暂且不论电话通知交房不符合合同约定形式，中旅公司提供的电话记录是在2019年11月28日，中旅公司称是电话通知涉案商品房延迟至2020年1月7日交房，而在2020年1月7日后并未有电话记录，无法推定中旅公司通过电话形式通知过其。其不否认知道有部分业主入住该楼盘，但那是中旅公司为了规避违约责任，在未达到交付条件的情况下隐瞒事实真相，要求部分业主办理交付手续。其是购房方，作为出卖人的中旅公司有通知其交房的义务。其无从知道案涉商品房何时满足交付条件，直到一审开庭之日，被上诉人才出示工程竣工验收备案表、房屋测绘报告。但该楼盘的很多房屋存在漏水和地下车库无法使用的情形，且双方签订的合同第9条约定，中旅公司在交付商品房时应提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，中旅公司至今也未出示过《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，其有理由相信目前房屋仍未达到交付条件。涉案商品房未经其验收，双方也并未主张2020年4月14日为商品房交付日，一审认定该日为商品房交付日，没有事实和法律依据；3、其并不知道中旅公司出卖的商品房是否符合交付条件，至今也没有收到中旅公司的书面交房通知书，是中旅公司恶意拖延交付，导致损失的扩大。一审却认定其已知被上诉人取得工程竣工验收备案表、房屋测绘报告可以办理收房手续而未办理收房手续导致损失的扩大，应承担损失扩大的责任，与事实不符，且有违法理。4、其在一审法庭辩论终结前提出将违约金增加至中旅公司交付房屋之日的诉讼请求，一审未予采纳。中旅公司在一审开庭前，才递交证据材料，已超过举证期限。一审审理本案程序存在错误。请求二审法院在查明事实的基础上依法予以改判，以维护其合法权益。 上诉人甘崇伟、冯欣洁对上诉人中旅公司的上诉答辩称，中旅公司提供的电话记录是在2019年11月28日，称是电话通知涉案商品房延迟至2020年1月7日交房，而在2020年1月7日后并未有电话记录，无法推定中旅公司通过电话形式通知过其。其作为购房方无从知道案涉商品房何时满足交付条件，作为出卖人的中旅公司有通知其交房的义务。其不否认知道有部分业主入住该楼盘，但那是中旅公司为了规避违约责任，在未达到交付条件的情况下隐瞒事实真相，要求部分业主办理交付手续。中旅公司对此提出的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。 上诉人中旅公司的上诉请求：撤销福鼎市人民法院（2020）闽0982民初960号民事判决，改判其逾期交房时间至2020年1月7日止，共计38天的逾期交房违约金。事实与理由：1、一审法院已确认案涉商品房已于2020年1月7日达到交付条件，同时认定2020年1月7日起中旅公司以其他形式通知业主办理交房的过程是不太可能遗漏本案被上诉人未予告知。结合本案客观事实及涉案楼盘业主实际入住事实，可推定其已电话通知甘崇伟、冯欣洁交房。因此，其逾期交房的时间只能计算至2020年1月7日共计38天；2、冯欣洁系福鼎市自然资源局规划科的工作人员，不可能不知道案涉楼盘已经取得工程竣工验收备案和已具备交房条件的情况；3、书面形式通知交房的形式只是手段，目的是让购房户知道案涉商品房已达到交房条件。一审判决已确认上诉人已通过电话通知形式告知甘崇伟、冯欣洁，该二人也确实收到电话通知知悉所购商品房已具备交房条件，且未对电话通知形式提出异议，通知交房的目的已实现。因此不能以其未以书面形式通知而否定其已实际履行了交房通知义务的客观事实；4、甘崇伟、冯欣洁的行为严重违反了民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，不应得到法院的支持。综前所述，一审判决认定事实有误，且甘崇伟、冯欣洁的诉求有违诚信原则。请求二审法院撤销原判，并支持其上诉请求。 上诉人中旅公司对上诉人甘崇伟、冯欣洁的上诉答辩称，1、根据最高人民法院关于依法妥善审理一审民事案件若干问题指导意见一的第三条第1点明确指出，疫情或者疫情防控措施，直接导致合同不能履行依法适用不可抗力的规定，根据疫情和疫情返工措施影响程度部分或全部免除责任；2、双方的商品房买卖合同第十二条也约定如果是不可抗力的话应当扣除，因疫情造成逾期交房不应归责于中旅公司。一审法院对疫情期间的时间予以扣除是正确的。对于甘崇伟、冯欣洁的其他上诉理由，以中旅公司的上诉理由作为答辩理由。上诉人甘崇伟、冯欣洁的上诉理由及请求不能成立，应予驳回。 甘崇伟、冯欣洁向一审法院起诉请求：1.判令中旅开公司继续履行合同，在达到合同约定房屋交付条件时履行交付义务；2.中旅公司向甘崇伟、冯欣洁即日支付逾期交房违约金49582元（以1271355元为基数自2019年11月30日起至2020年5月19日止按日万分之三计算）。 一审法院认定事实：甘崇伟、冯欣洁系夫妻关系。2018年3月2日甘崇伟、冯欣洁与中旅公司签订了《商品房的买卖合同（预售）》（编号为20181057），约定二原告购买中旅公司开发的位于福鼎市桐南新城××广场××商品房××，房屋总价款1271355元。出卖人应当在2019年11月30日前向买受人交付该商品房。福鼎市桐南新城××广场楼盘于2020年1月7日前取得房屋测绘报告、工程竣工验收备案表，达到约定的交付条件。甘崇伟、冯欣洁按约向中旅公司支付了全部购房款1271355元后，中旅公司未按约定时间书面通知买受人交房发生违约。福鼎市因××疫情的爆发自2020年1月25日起启动福建省重大公共卫生事件一级响应，后根据福建省调整××病情防控应急响应等级的决定于2020年2月27日起执行××防控省级三级响应。中旅公司依照疫情防控的响应措施，停产停工，并控制、避免人员发生聚集性、群体性活动，未能办理商品房交付手续，扣除福鼎市执行福建省重大公共卫生事件一级响应降至三级响应的33天，逾期交房天数为102天。 一审法院认为：甘崇伟、冯欣洁与中旅公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示,内容未违反法律、法规的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行。甘崇伟、冯欣洁已依约交付全部购房款，中旅公司未按约交付房屋,且未能提供证据证明双方已协商变更书面通知的形式，故中旅公司应按日计算买受人支付全部房价款万分之三的标准支付自2019年12月1日起的逾期交房违约金。由于案涉商品房已达到《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的商品房交付条件，且原告起诉日可视为商品房交付日，故甘崇伟、冯欣洁关于中旅公司继续履行交付符合条件房屋的请求已实际履行，逾期交房天数应计至2020年4月13日止。因该段期间内爆发××疫情，即使案涉商品房可交付，但基于疫情防控措施的需要，中旅公司为避免人员发生聚集性、群体性活动未能办理交房手续，关于其在福鼎市××期天数的主张，予以采纳，故中旅公司逾期交房的天数102天，应支付逾期交房违约金共计38903.元（102天×127135元×0.0003）。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定判决:1、福鼎市中旅房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内向甘崇伟、冯欣洁支付逾期交房违约金38903.46元；2、驳回原告其他诉讼请求。 经审理查明：双方当事人除对一审判决认定的逾期交房天数有争议外，其余事实没有争议。对双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本案双方上诉的争议焦点为：1、中旅公司支付逾期交付商品房的违约金应计算至何时止；2、中旅公司逾期交房违约天数应否扣除××疫情防控期间的天数。 本院认为，讼争商品房买卖合同第十一条约定出卖人应当在2019年11月30日前向买受人交付商品房，并约定出卖人应在交付日期届满前10日书面通知买受人，还约定买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。可见，讼争商品房买卖合同并未严格地将书面通知作为交付的必要条件，而交付通知的意义也仅在于告知买受人交付的时间和地点。故本案中旅公司虽未尽到书面通知交房义务，但仍需审查中旅公司是否以其他方式尽到通知义务。虽然上诉人中旅公司提交的通话记录证明其于双方约定交房日的前2日即2019年11月28日有致电甘崇伟、冯欣洁，但该证据不足以证明通话的是什么内容，且致电甘崇伟、冯欣洁时，中旅公司预售给甘崇伟、冯欣洁的商品房尚未达到必要的交付条件。因此，中旅公司主张其于2019年11月28日电话通知甘崇伟、冯欣洁交房延期至2020年1月7日的证据不足。而在2020年1月7日涉案商品房达到交付条件后，中旅公司没有证据证明其有书面或致电通知甘崇伟、冯欣洁交房。因此，中旅公司主张计算违约金的时间应截止至2017年1月7日的上诉理由依据不足，不予采纳。虽然福鼎市执行福建省重大公共卫生事件一级响应降至三级响应时间是在2020年1月25日至2020年2月27日，中旅公司逾期交房违约行为是从2019年12月1日开始发生，但甘崇伟、冯欣洁主张的违约金至少是从2019年12月1日起至其起诉之日期间的逾期交房违约金，而在该期间中旅公司逾期交房的违约行为是处于持续违约状态。由于疫情是发生在该期间，福鼎市政府采取了疫情防控措施，客观上中旅公司无法进行交房。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，一审法院在计算违约金天数时扣除疫情期间的天数，并无不当。甘崇伟、冯欣洁对此提出的上诉理由不能成立，不予采纳。鉴于中旅公司预售给甘崇伟、冯欣洁的商品房于2020年1月7日已达到交房条件和在此后陆续向其他购房者交付商品房的事实及甘崇伟、冯欣洁也知道该中旅公司向其他购房者交房的事实，结合甘崇伟、冯欣洁起诉要求中旅公司继续履行交房义务和中旅公司同意继续履行交房义务的情况，一审确定甘崇伟、冯欣洁起诉之日为中旅公司通知甘崇伟、冯欣洁交房日，将违约天数计算至甘崇伟、冯欣洁起诉之日止，较为合理。甘崇伟、冯欣洁对此提出的上诉理由不具有合理性，本院亦不予采纳。 综上所述，双方上诉人的上诉请求均不能成立，均应予驳回。一审判决认定事实清楚，所作判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉人甘崇伟、冯欣洁、上诉人福鼎市中旅房地产开发有限公司的上诉，维持原判。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 二审案件受理费724元，由上诉人甘崇伟、冯欣洁负担246元，由上诉人福鼎市中旅房地产开发有限公司负担478元。 本判决为终审判决。 审 判 长 沈鸣鸣 审 判 员 林 斌 审 判 员 易丽容 二〇二〇年十二月十日 法官助理 刘菊平 书 记 员 陈秀招 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。