河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫10民终2870号上诉人（原审被告）：孙利强，男，汉族，生于1978年6月16日，住许昌市建安区。委托诉讼代理人：张春举，河南亚太人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨继刚，男，汉族，生于1966年1月8日，住许昌市魏都区。委托诉讼代理人:王留根，许昌市魏都区信威法律服务所法律工作者。上诉人孙利强因与被上诉人杨继刚租赁合同纠纷一案，不服河南省许昌市建安区人民法院（2020）豫1003民初421号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后组成合议庭，依法审理了本案。本案现已审理终结。上诉人孙利强上诉请求:l、撤销(2020)豫1003民初421号民事判决书第一项判决;2、依法将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求;3、本案一、二审诉讼费、鉴定费用由被上诉人承担。事实和理由:第一、本案依据的鉴定结论建标价鉴字(2020)0727号明显错误,其鉴定结论与事实差距甚远,不应当作为本案的定案依据;本案所涉标的场院是位于农村的、自建的房屋,即便可以参考该依据,本鉴定意见中所确定的鉴定结论适用的情形是,在城镇的经济条件下、消费水平下,与本案中杨继刚从邻村找来亲戚帮忙,用廉价原料施工的性质不可同日而语;因此,该鉴定意见应当按照比例下浮70%。第二、一审的审判结果严重违反了《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的知道意见》;关于杨继刚私自建设涉案房屋的责任问题,已经许昌市中级人民法院生效判决予以认定,确认杨继刚在私自增添的建筑物和建议添附物没有合同约定,不能作为主张权利的依据。被上诉人杨继刚在另案(2019)豫10民终3795号判决中,已经提出过要求上诉人孙利强支付其造价款,并以其为理由抗辩拒付租金。对于该部分添置物在合同解除后如何处理的问题,许昌市中级人民法院认为“在原有租赁合同对租赁期间的建筑物和添附物如何建设和如何处理没有约定以及补充协议又没有实际履行的情况下",即做出支持一审判决内容的判决。对于杨继刚在本案诉讼中所强调的补充协议的效力,首先,上诉人孙利强不予认可,其次,许昌市中级人民法院也在判决书事实认定既本院认为部分多次提到:补充协议并未实际履行。许昌市中级人民法院(2019)豫10民终3795号已经对本案事实做出认定。而本案一审判决却对同一案的处理作出了完全相悖的判决,请求中院予以纠正;第三、一审法院在未认定合同无效的情况下,适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条,属适用法律错误,在适用法律的时候,引用了合同法五十六、五十八条,与之前一审、二审生效判决相冲突,适用法律错误。第四、本案应当根据合同双方约定,由违约方承担损失,原上诉人孙利强租赁合同第七条明确约定“以上合同双方共同遵守,不得违约,如有违约,违约方承担一切法律责任及赔偿另一方一切经济损失”本案违约方是承租方没有按照约定交付租金,导致合同解除,(2019)豫1003民初5294号、(2019)豫10民终3795号两份判决书已认定该事实。双方既已约定租赁的违约条款就应当根据约定承担损失。第五、一审判决显失公平;出租方每年仅收取7000元的租金,目前共计收取不到6万元的租金,在承租方恶意违约,出租方未违约的情况下,一审判决判决出租方赔偿承租方25万元,对于该明显显失公平的认定,许昌中院(2019)豫10民终3795号在判决书本院认为部分已清晰阐述“对于杨继刚投入的建筑物和其他附属物,租赁合同中只约定了“甲方同意乙方在院内的房屋中改造(不破坏主体)空地允许建房、挖池”该约定显然只是允许杨继刚在原有房屋上进行改造,不破坏主体的情况下,为生产经营所需适当的、合理的进行添附构筑物。在承租期间承租方并未实际经营,而是大肆扩建等待征用等待赔偿,在等待十年后未发现有被征用的消息后,就连续两年多不再交付租金,出租方根据租赁合同的约定合法解除,却需要赔偿承租方25万的损失。被上诉人杨继刚答辩：上次诉讼是因为租金问题，没有及时缴纳租金，上诉人将被上诉人诉到法院，判定被上诉人缴纳房租，且现在房租已经缴纳完毕，在原始协议中被上诉人对部分建筑进行改造，双方又添加补充协议。一审程序合法。上诉人说对建筑不知道，上诉人如果不知道怎么会签补充协议。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人杨继刚向一审法院起诉请求：1、依法判令被告孙利强支付给原告杨继刚新建房屋的70%产权共计人民币527872.8元；2、本案诉讼费、房屋评估费由被告孙利强承担。一审法院经审理查明：2007年7月28日，孙利强作为出租方（甲方）、杨继刚作为承租方（乙方）签订租赁合同一份，约定孙利强自愿将河街乡北付庄村路西厂院租赁给杨继刚，租赁期限为10年，自2007年9月1日至2017年9月1日；孙利强必须保障水、电、路及周边关系通达，水电费由杨继刚承担，房屋的修缮费用归孙利强承担；租金每年7000元，每年交一次，孙利强在合同期内不能增加租金；孙利强同意杨继刚在院内的房屋中进行改造，（不破坏主体）空地允许建房、挖池，租金每年按7000元人民币；孙利强不得中途终止合同，如中途终止合同孙利强应赔偿杨继刚的一切损失，杨继刚如不按期交租金，孙利强可以终止合同；合同另约定其他事项，备注：甲方如愿接管经营必须支付乙方所有费用投资。双方均在合同落款处签字按指印确认。2011年10月15日，双方在上述合同基础上签订补充协议一份，约定双方同意原租赁协议期满后再顺延5年，并对甲乙双方就厂院内的房屋做如下确认：甲方原有的东路边一排红瓦厂房与四间平房及一排石棉瓦厨房产权仍归甲方所有。甲方同意乙方在甲方厂院内建造房屋，乙方同意就乙方所建房屋为甲乙双方共有，其中甲方占有30%产权，乙方占有70%产权。本补充协议与原租赁协议具有同等法律效力，本协议自双方签字后生效。双方均在合同落款处签字按指印确认。2019年，孙利强诉至法院，请求判决杨继刚支付租金，2019年11月25日，许昌市建安区人民法院作出（2019）豫1003民初5294号民事判决书，判决杨继刚支付孙利强租金15166元，杨继刚于三十日内搬离涉案场院。杨继刚不服该判决，上诉至许昌市中级人民法院，许昌市中级人民法院于2020年2月25日作出（2019）豫10民终3795号民事判决书，驳回上诉，维持原判。另查明，在租赁期限内，杨继刚在租赁厂院内新建三个车间、一个鱼塘及温室大棚一处、水井一个，建房时未办理相关的审批手续。2020年8月5日，河南建标工程管理有限公司出具建标价鉴字第（2020）第0805号工程造价鉴定意见书，案涉河街乡北付庄村路西厂院内的房屋造价及按现在的价格拆除房屋所需费用工程造价为：1、双方认可工程经计算工程造价为407793.83元；2、争议工程经计算工程造价为92325.01元；3、拆除房屋工程造价为35000元。一审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告双方签订的租赁合同已经（2019）豫1003民初5294号判决书予以确认，并且已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”。本案中，双方在租赁合同及补充协议中均显示“空地允许建房、挖池”，“甲方同意乙方在甲方厂院内建造房屋”，虽然被告称房屋系原告于补充协议签订之前所建，但补充协议中双方又明确了甲方同意乙方在甲方厂院内建造房屋，可视为对原告建房行为的追认。双方虽然在补充协议中共同确认乙方所建房屋为甲乙双方共有，其中甲方占有30%产权，乙方占有70%产权，但建设房屋应取得相应的建设工程规划许可证或相关的审批手续，本案中房屋的建造未经相关行政部门审批，建造房屋的事实行为虽已成就，根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效。该建造行为不产生设立物权的效力，故原、被告双方在补充协议中对所建房屋的产权进行确认部分，属于无效。故对原告要求扩建造价的损失应根据双方过错程度，予以分担。综合案件实际情况，双方在进行房屋扩建时均明知涉案房屋及土地没有办理相关产权证，在建设房屋时亦未办理相关的审批手续，以及导致双方租赁合同解除的情况，双方均存在过错，故本院结合房屋出租时的现状、房屋租金、扩建房屋的出资、以及房屋现状等情况，综合认定，对于扩建造价费用，原、被告双方各承担50%的责任。关于原告的损失数额问题，经鉴定案涉河街乡北付庄村路西厂院内的房屋造价为500118.84元，其中双方无争议的为407793.83元，有争议的为92325.01元；拆除房屋工程造价为3500元。该院认为，有争议部分系被告认为房屋里的隔断不应计算在房屋造价内，被告提出该理由没有事实及法律依据，对该理由该院不予采纳。对于被告申请鉴定的拆除房屋工程造价35000元，尚未实际发生，是否必然发生处于不确定性，故对该部分费用该院暂不予处理。被告虽对鉴定结论提出异议，认为农村自建房屋与建筑工程造价差距过大，且时间久，损耗大，不应以该结论为依据，但该理由没有事实及法律依据，该院不予采纳。综上，案涉房屋扩建费用为500118.84元，原、被告双方各自分担50%，即250059.42元，鉴定费6420元、鉴定人员出庭费用1000元，亦由原、被告各自分担50%，即3710元。因鉴定费、鉴定人员出庭费用均是由被告缴纳，故执行时应扣除原告应承担的部分（即3710元）。原告超出上述数额的请求，于法无据，该院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百二十三条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告孙利强于本判决生效之日起十日内向原告杨继刚支付扩建造价费用250059.42元（执行时扣除原告应当承担的鉴定费及鉴定人员出庭费3710元）。二、驳回原告杨继刚的其他诉讼请求。案件受理费9080元，由被告孙利强承担5051元，由原告杨继刚承担4029元。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案中，双方在租赁合同及补充协议中均显示“空地允许建房、挖池”，“甲方同意乙方在甲方厂院内建造房屋”，虽然孙利强称房屋系补充协议签订之前所建，但补充协议中双方又明确了甲方同意乙方在甲方厂院内建造房屋，可视为对杨继刚建房行为的追认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”。双方虽然在补充协议中共同确认乙方所建房屋为甲乙双方共有，其中甲方占有30%产权，乙方占有70%产权，但建设房屋应取得相应的建设工程规划许可证或相关的审批手续，本案中房屋的建造未经相关行政部门审批，一审判决认为该建造行为不产生设立物权的效力，并认定双方在补充协议中对所建房屋的产权进行确认部分无效。一审判决综合案件实际情况，双方在进行房屋扩建时均明知涉案房屋及土地没有办理相关产权证，在建设房屋时亦未办理相关的审批手续，以及导致双方租赁合同解除的原因，双方均存在过错，一审判决结合房屋出租时的现状、房屋租金、扩建房屋的出资、以及房屋现状等情况，综合认定，对于扩建造价费用，双方各承担50%的责任并无不当。一审判决依据的建标价鉴字第（2020）第0805号工程造价鉴定意见书系在本案中经人民法院对外委托进行的鉴定，且在一审中鉴定人出庭接受双方的质询，故一审法院予以采信并无不当。综上，上诉人孙利强的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5051元由上诉人孙利强承担。本判决为终审判决。审判长  王秋霞审判员  谢新旗审判员  蒋家康二〇二〇年十二月十五日书记员  李一静