湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终3674号上诉人（原审被告）：张小喜，女，1969年7月21日出生，汉族，住襄阳市樊城区。被上诉人（原审原告）：襄阳元风物业服务有限公司，住所地襄阳市樊城区春园路**。法定代表人：张树元，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：范浩然,湖北策诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳锡瑞,湖北策诚律师事务所实习律师。上诉人张小喜因与被上诉人襄阳市元风物业服务有限公司（以下简称元风物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初5426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张小喜、被上诉人元风物业公司的委托诉讼代理人范浩然到庭接受询问。本案现已审理终结。张小喜上诉请求：1、依法撤销襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初5426号民事判决中第一项，发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人元风物业公司承担。事实和理由：一、关于物业管理服务费9758.3元，业主张小喜所居住的房屋因元风物业公司修建地下室顶棚，与业主房屋窗户距离不到20公分，其中3个卧室的窗子均都受其严重遮挡，且窗户与顶棚缝隙长期积攒大量垃圾，多次联系元风物业公司进行清理均不理睬，无奈由业主张小喜自费进行清理，垃圾清理费用因物业服务不达标而从物业费中扣除。且地下室顶棚已对张小喜的生活造成严重影响，为维护业主的合法权益，，地下室顶棚应由元风物业公司出资整改或从物业费用中扣除业主张小喜家中因顶楼渗水导致家中漏水，联系元风物业公司进行维护未果，无奈由业主张小喜自费进行维护，经查明此次漏水为楼栋顶层渗水，归于物业公司服务范畴，故此次维修费用应由元风物业公司承担，需从物业管理服务费中扣除。因元风物业公司长期服务不达标、电梯故障无人维修，小区卫生长期不打扫、下水道泛水无人治理、占用消防通道、未经业主同意将小区地下停车位对外租用给华洋堂百货公司等一系列行为，元风物业公司所提供的服务质量达不到合同约定的1.2元/平方米标准，上述行为已经严重侵害了上诉人的合法权益；二、关于垃圾处置费200元，业主张小喜居住房屋3个卧室窗外存在大量垃圾未清理，导致下雨积水，夏天恶臭难闻，严重影响业主生活，与元风物业沟通均以清理难度大为由拒绝打扫，无奈由业主张小喜自费清理多次，故拒绝或减少支付此项费用；三、关于车位费300元，上诉人张小喜名下仅有一辆奇瑞轿车，而元风物业公司所提供的哈佛H6车辆，张小喜及其家人名下并无此车辆，且元风物业公司无法提供详细账单明细及相关停放证据，故拒绝支付此项费用；四、关于违约金309.29元，因上诉人张小喜与元风物业公司关于垃圾清理费，漏水维修费、、地下室顶棚遮挡事宜协商元风物业公司均不理睬，故物业管理服务费一直处于缓缴状态，此事为双方过错故拒绝或减少支付此项费用；五、关于水费981.6元未提供详细账单明细及相关证据，故拒绝支付此项费用。元风物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。元风物业公司向一审法院起诉请求：判令张小喜向元风物业公司支付物业管理服务费9807元、滞纳金14710.50元、水费981.60元、生活垃圾处置费200元、车位使用费1250元，以上合计26949.10元。一审法院认定事实：张小喜系襄阳市樊城区华都嘉园小区1幢2单元1层5室房屋（规划用途：住宅）业主、1幢1层001室房屋（规划用途：办公）业主，其房屋建筑面积分别为63.85平方米、94.76平方米。2017年6月张小喜全家开始在小区居住，家里拥有哈佛H6小汽车一辆，每年寒暑假在小区内停放，截止本案庭审之日，共停放6个月没有交费。2016年1月2日，元风物业公司与华都嘉园业主委员会签订《物业服务合同》，约定：由元风物业公司提供物业服务，住宅、非住宅均由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.2元向元风物业公司交纳物业管理服务费，每季度交纳一次。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交的管理服务费的千分之二交纳滞纳金。露天车位使用费为每月50元。另查明，华都嘉园生活垃圾运输、处置费按照4元每月每户的标准收取，水费按照2.4元每吨收取。张小喜的房屋系购买该小区的二手房，购房之时与上一任业主和元风物业公司达成协议，张小喜代收了上一任业主的物业费5000元，但未交给元风物业公司。一审法院认为，元风物业公司与华都嘉园业主委员会签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效。元风物业公司提供物业服务，张小喜作为业主应当交纳相关费用。元风物业公司主张业主按每月每平方米1.2元交纳物业服务费，生活垃圾运输、处置费按每月每户4元交纳，水费按照每吨2.4元交纳，车位费按照每月50元收取，张小喜均予以认可。一审法院确认2017年6月至2019年6月的物业管理服务费、生活垃圾运输、处置费、水费、车位费按该标准计算，故张小喜应交纳的物业管理服务费为9758.30元（63.85平方米×每月每平方米1.2元×25个月+94.76平方米×每月每平方米1.2元×25月+5000元）和垃圾处置费200元（4元×25个月×2户），水费为981.60元（2.4元每吨×（1665吨-1240吨），再减去原告自愿扣除部分），车位费为300元（50元每月×6个月）。关于违约金，根据《物业服务合同》的约定，张小喜应按月交纳物业管理服务费，否则元风物业公司有权要求收取从逾期之日起按每天应交额的日千分之二计算的滞纳金，故张小喜应在每季度交纳物业费，协议中的滞纳金实为逾期交纳物业管理服务费的违约金，但其约定过高，一审法院按年利率6%的标准计算。截至2019年6月，张小喜应交纳的2017年6月的物业费190.33元，已逾期25个月，违约金为23.79元；应交纳的2017年7月的物业费190.33元，已逾期24个月，违约金为22.84元。依此计算，张小喜应交纳的2017年6月至2019年6月物业费所产生的违约金合计309.29元（详见违约金计算明细表）。对元风物业公司诉讼请求中超出的部分，一审法院不予支持。张小喜辩称元风物业公司服务不到位，卫生不合格，房屋漏水对其生活造成干扰，因其提交证据不足，也没有房管质量部门出具的结论意见，不能以此作为其不交纳物业管理服务费的理由。其次，物业服务的内容比较宽泛，包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、治安防范、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等，业主入住房屋后按时交纳物业管理服务费等是其基本的义务，不能因为物业服务的某一项不满意就拒交物业费用。第三，业主若认为物业公司服务不到位，有瑕疵，或对其有损失，其可向行政部门投诉反映或者通过另案其他途径予以救济等，但不能拒交物业管理服务费。结合本案纠纷，一审法院也希望元风物业公司作为物业服务企业，在职责范围内不断提高服务标准与水平，通过自身的服务来赢得业主的理解和支持，以营造干净整洁、文明和谐的生活小区。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张小喜于判决生效之日起十日内向元风物业公司支付物业管理服务费9758.30元、垃圾处置费200元、水费981.60元、车位费300元和违约金309.29元，合计11549.19元；二、驳回元风物业公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人张小喜提交了两组证据。证据一、打印的照片三张；证据二、一份费用清单。用以证明被上诉人几年没有给上诉人清理过垃圾，都是上诉人自己请人打扫，物业费应该扣掉这笔费用。被上诉人元风物业公司质证意见为：一、针对三张照片，无法核实照片的具体拍摄时间。在物业服务期间，已经找人清理过。二、针对费用清单的真实性不予认可，是用A4纸打印的，不能作为证据使用。被上诉人元风物业公司二审未提交新证据。因上诉人张小喜提交的照片拍摄时间不能确定，费用清单仅是其单方制作，没有相应的支付凭证或者票据予以佐证，对上诉人提交的两组证据，本院均不予采信。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为,元风物业公司与华都嘉园业主委员会签订的《物业服务合同》，合法有效。元风物业公司为案涉小区提供了物业服务，张小喜作为业主应当依据合同约定交纳相关费用。上诉人张小喜上诉称上诉人房屋漏水系因楼顶渗水，维修费用应当由被上诉人元风物业公司承担，该笔费用应当从物业费用中扣除。因上诉人未提交相应的维修及支付维修款的凭证，且房屋维修与本案不属于同一法律关系，本院不予处理，上诉人如有相关证据可依法另行主张权利。上诉人张小喜上诉还称顶棚缝隙与窗户之间长期积攒了大量垃圾，多次联系被上诉人均未进行清理，上诉人自行请人清理，该笔费用应当在物业费用中扣除，垃圾处置费200元不应交纳。因上诉人未提交相应证据证实，本院不予采信。上诉人张小喜另上诉称其名下没有哈弗H6车辆，不应交纳车位费300元，被上诉人元风物业公司未提交相关证据证实上诉人应交纳水费981.6元，上诉人不应当支付水费。因一审中上诉人陈述自家的哈弗H6白色越野车在小区共计停放6个月，被上诉人按照合同约定每月50元共收取300元车位费并无不当。一审中，被上诉人提交了水费起止码，再扣除上一户剩余部分水费后，按照合同约定的每吨2.4元计收水费，有合同依据。故上诉人张小喜上诉称其不应当交纳车位费和水费的上诉理由没有事实依据，本院不予支持。上诉人张小喜上诉称被上诉人元风物业公司提供的物业服务不符合合同约定，其不应当支付违约金。因物业服务是一个持续的过程，上诉人提交的证据不能证明其主张，上诉人未按照合同约定交纳物业费用，应当承担违约责任，故对张小喜的该项上诉理由，本院不予采信。综上所述，张小喜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费237元，由上诉人张小喜负担。本判决为终审判决。本判决为终审判决。审判长  刘茂强审判员  王剑波审判员  余以祥二０二０年十二月七日书记员  闫梦颖