朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1302民初2017号原告：朝阳城发房地产租赁有限公司，住所地朝阳市双塔区双塔古街**41C，统一社会信用代码91211302MA0UPA8843。法定代表人：王星，经理。委托代理人：董德庭，辽宁冠阳律师事务所律师。被告：朝阳华东房地产开发有限公司，住所地朝阳市双塔区燕水路**，统一社会信用代码912113025709115510。法定代表人：张宝义，董事长。委托代理人：唐井旺，男，1979年9月15日出生，汉族，该公司职员，住朝阳市双塔区。原告朝阳城发房地产租赁有限公司与被告朝阳华东房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朝阳城发房地产租赁有限公司的法定代表人王星及委托代理人董德庭，被告朝阳华东房地产开发有限公司的委托代理人唐井旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朝阳城发房地产租赁有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告偿还原告给付的帮扶资金2,311,152元及截止至2020年5月31日的帮扶资金占用费用418,228.86元，并自2020年6月1日起至帮扶资金偿还之日止以2,311,152元为基数按照年利率12%的标准给付资金占用费用；2.请求法院判令原告对位于朝阳市双塔区，位于朝阳市双塔区户房屋享有优先受偿权；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年4月2日，原告与被告签订《帮扶协议书》，为了维护社会稳定，推动华东逸园项目早日竣工，动迁户早日回迁，根据朝阳市政府对华东逸园项目帮扶指示，原告以帮扶资金代缴项目已完成工程竣工验收前期工作中所需的部分费用对被告华东逸园项目进行帮扶，帮扶期限为：自原告拨付帮扶资金至其开立的专用账户之日起24个月，融资成本：原告向被告收取帮扶资金12%/年的费用作为融资成本（帮扶资金占用费），原告通过垫付工程施工费用、取暖费等先后支付帮扶资金2,311,152元。帮扶协议第七条双方权利义务约定7.2甲方有权要求乙方增加抵押至甲方名下的资产以覆盖其全部拨付的帮扶资金，原、被告双方于2018年5月2日将被告开发的位于朝阳市双塔区，位于朝阳市双塔区户房屋在朝阳市房产局办理了在建工程抵押登记，作为原告对被告债权的担保，原告取得了在建工程抵押权。债务履行期限届满，被告没有向原告清偿债权，故诉至贵院，请求法院判如所请。被告朝阳华东房地产开发有限公司辩称，对原告经法庭确认的诉请第一项没有异议，对第三项诉请没有异议，对第二项诉请有异议，因所有抵押的房屋都涉及到第三人所有，所以原告不能享有优先受偿权，在2018年4月末，原告就抵押房屋在华东逸园进行过公示，公示后抵押房屋的实际所有人到城发房地产租赁有限公司当时的办公地点提出过质疑，城发公司对抵押房屋的实际所有人称抵押行为是为了完成政府的帮扶指令，只与开发公司有关，与实际所有人没有关系。2020年1月份华东逸园居民就供暖问题上访，在市信访局主持的协调会议中城发集团的代表明确表述因抵押房屋已经由实际所有人装修入住，所以城发集团不能再就华东逸园项目提供帮扶资金，就抵押房屋当时是在建工程，被告因供暖配套费及供热表费用抵押给了市供暖办，为了完成华东逸园后续的工程手续及回迁户安置，由市政府办公会议指定城发集团对华东逸园项目进行帮扶，所以城发集团向市供暖办出具了承诺书之后，供暖办将涉案的抵押房屋解押之后又重新抵押给了城发集团，综上所述，城发集团对涉案房屋有实际所有人是知情的，所以不能享有优先受偿权。本院经审理认定事实如下：2018年4月2日，原告朝阳城发房屋租赁有限公司作为甲方与被告朝阳华东房地产开发有限公司作为乙方签订《帮扶协议书》一份，内容为：为了维护社会稳定，进一步推进华东逸园项目竣工验收，使动迁户早日回迁安置，根据市政府对华东逸园帮扶工作的指示，依据《中华人民共和国合同法》、《建设工程质量管理条例》及有关法律规定，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，双方就甲方帮扶乙方进行华东逸园竣工验收、重办预售许可证及有关事项，经双方协商一致，达成如下协议：第一条项目概况：1.1项目名称：华东逸园（以下简称：“项目”）；1.2项目地点：朝阳重型机械厂东门；1.3占地面积：22.5亩；1.4项目规模：总面积36,588㎡；住宅面积35,284.8㎡；商网面积1,303.2㎡；地下；地下车位155个；地下仓房42个5项目进度：主体建设、室内外装饰等工程已完成，具备验收条件。第二条帮扶范围及方式：2.1甲方以帮扶资金代缴项目已完成工程竣工验收前期工作中所需的部分费用，并由乙方办理竣工验收及相关工作。2.2乙方提供价值可覆盖甲方帮扶资金、融资成本的净资产（包括但不仅限于乙方1,239㎡商网、457㎡住宅等净资产）抵押登记至甲方名下，抵押率为乙方提供净资产评估总价值的60%。第三条帮扶期限：自甲方拨付帮扶资金至其开立的专用账户之日起24个月。第四条帮扶资金及融资成本：4.1帮扶资金：用于完成项目竣工验收所需代缴的住建委保修抵押金、房产局城市配套费、供暖办入网费、正式用电工程施工费、港华燃气入网配套施工费，维管科维修基金，帮扶资金专款专用，并以不直接划入乙方账户的形式实行代缴制。4.2融资成本：甲方向乙方收取帮扶资金12%/年的费用作为融资成本。上述《帮扶协议书》还约定了帮扶资金的使用、结算、双方权利义务、合同的修改、补充及违约责任等其他事项。同年5月2日，原告朝阳城发房地产租赁有限公司作为甲方与被告朝阳华东房地产开发有限公司作为乙方签订《房产抵押协议书》一份，主要内容为：一、鉴于甲乙双方于2018年4月2日签订的《帮扶协议书》（以下简称“主协议”），乙方自愿以其有权处分的房产为主协议提供抵押担保。本协议设定抵押的房产坐落于朝阳市双塔区㎡住宅等净资产，总建筑面积不少于1,600平方米资产。二、乙方保证上述房产权属清晰，若发生产权或债权债务纠纷，概由甲方负责并承担相应民事责任，由此给甲方造成的经济损失，乙方负责赔偿。三、······四、主协议债务履行期限届满，乙方未能清偿债务，又未与甲方达成延期协议的，甲方有权委托有关机构进行拍卖、变卖、出售、折价出售、出租部分或全部抵押物。甲方就所得款项优先受偿，用于偿还“主协议”资金、利息及其他费用。如有结余，退还给乙方，不足清偿债务时，其不足部分应由乙方继续负责清偿，直至全部偿清为止。同日，原、被告双方对被告开发建设的位于朝阳市双塔区办理了在建工程抵押登记。协议签订后，原告朝阳城发房地产租赁有限公司分别于2018年5月3日为被告朝阳华东房地产开发有限公司代付电力工程施工费用500,000元、代付港华燃气施工费用413,512元；于2018年11月9日代付供暖入网费897,640元；于2020年1月16日代付供暖费500,000元。被告朝阳华东房地产开发有限公司为原告出具收款收据。综上，原告共支付帮扶资金合计2,311,152元，截至2020年5月31日，被告共欠原告帮扶资金占用费418,228.86元。2020年1月19日，原告向被告发送一份“关于偿还帮扶项目本金及利息欠款的函”，要求被告于2020年5月10日前付清所欠款项。欠款到期后，被告未能偿还帮扶资金及占用费，原告以此为由诉至本院。上述事实，有《帮扶协议书》、收款收据、建设银行转账支票存根、关于偿还帮扶项目本金及利息欠款的函、《房产抵押协议书》、房地产抵押登记申请审批书及当事人陈述载卷佐证，经当庭质证、辨证和本院审查，具有证明效力，本院予以采信。本院认为，原告朝阳城发房地产租赁有限公司与被告朝阳华东房地产开发有限公司签订的《帮扶协议书》及《房产抵押协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。协议签订后，原告依约履行了支付帮扶资金的合同义务，欠款到期后，被告朝阳华东房地产开发有限公司未按合同约定向原告偿还帮扶资金及资金占用费用的行为系违约行为，应承担民事责任。故对原告要求被告偿还帮扶资金2,311,152元及截止至2020年5月31日的帮扶资金占用费用418,228.86元，并自2020年6月1日起至帮扶资金偿还之日止以2,311,152元为基数按照年利率12%的标准给付资金占用费用的诉讼请求，本院予以支持；被告朝阳华东房地产开发有限公司用位于朝阳市双塔区，位于朝阳市双塔区户房屋为原告向其支付的帮扶资金提供抵押担保，并办理了在建工程抵押登记，该抵押有效，故对原告诉请对上述抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的主张，本院亦予支持。被告提出抵押房屋涉及第三人，原告不能享有优先受偿权的辩解意见，因未提供充分证据予以证明，故对此辩解理由本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告朝阳华东房地产开发有限公司于本判决生效后10日内偿还原告朝阳城发房地产租赁有限公司帮扶资金2,311,152元及截止至2020年5月31日的帮扶资金占用费用418,228.86元，合计2,729,380.86元，并自2020年6月1日起至帮扶资金偿还之日止以2,311,152元为基数按照年利率12%的标准给付原告资金占用费用；二、原告朝阳城发房地产租赁有限公司对被告朝阳华东房地产开发有限公司所有的位于朝阳市双塔区户房屋折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28,635元（原告预交），由被告朝阳华东房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  杨春玲人民陪审员  史国忠人民陪审员  高洪玲二〇二〇年十二月十六日书 记 员  李晓萌