中华人民共和国 山东省博兴县人民法院 民 事 判 决 书 山东省博兴县人民法院 民事判决书 （2020）鲁1625民初3894号 原告（反诉被告）：马爱杰，男，1967年12月8日出生，汉族，住山东省博兴县。 原告（反诉被告）：侯洁，女，1970年2月24日出生，汉族，住山东省博兴县。 共同委托诉讼代理人：王志刚，山东兴博律师事务所律师。 被告（反诉原告）：初汝彬，男，1967年8月11日出生，汉族，住博兴县。 被告（反诉原告）：刘爱英，女，1968年10月14日出生，汉族，住博兴县。 共同委托诉讼代理人：安伟，山东王保强律师事务所律师。 原告（反诉被告）马爱杰、侯洁与被告（反诉原告）初汝彬、刘爱英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马爱杰、侯洁及其委托诉讼代理人王志刚，被告（反诉原告）初汝彬、刘爱英及其委托诉讼代理人安伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马爱杰、侯洁向本院提出诉讼请求：判令被告支付购房款40万元及违约金24万元。事实与理由：2018年8月30日，原、被告经博兴县幸福房产中介，签订房屋买卖合同，原告依据合同约定全面履行了义务，被告于2018年10月7日前即实际占有、居住使用原告房屋至今，但被告未按房屋买卖合同约定支付原告购房款40万元及违约金24万元。 初汝彬、刘爱英辩称，原告所述与事实不符，购房之初原告向被告承诺房产证很快就能办理下来，并同意被告用房产证贷款后偿还购房款，致使被告认为涉案房产能够很快办理过户手续而与原告签订合同。房屋买卖合同签订后，被告按照合同约定通过贷款支付了定金及首付款50万元后，要求原告协助办理房屋过户手续，但原告置之不理，避而不谈，此时被告才得知该房屋属于安置房，产权不明，房产证的办理遥遥无期，无法办理过户手续，导致被告向银行贷款支付后续房款的目的不能实现。因该房产产权不明，禁止进入房地产市场进行买卖，故原、被告签订的房屋买卖合同违反我国法律、行政法规的强制性规定，系无效合同。且所涉房屋的储藏室和车位系原告从博兴县城市房地产综合开发公司租赁的，原告明显没有出卖的权利。原告明知其房产属于安置房而与中介恶意串通向被告出售，且多次向被告承诺房产证很快就能办理下来，致使被告出于对原告的信任认为涉案房产能够很快办理过户手续而与原告签订合同，因此原告违背了诚实信用原则，负有过错，违约在先。本案合同属于无效合同，原告主张支付违约金无事实依据。原告主张支付24万元违约金属于滥用违约责任条款，早在2019年时，被告多次联系原告，并多次通过中介联系原告付款事宜，但原告均避而不谈，直至被告收到财产保全裁定时，原告仍然对房产证的办理置之不理。因此，原告与中介恶意串通，向被告故意隐瞒本案房产系安置房不好办证的事实，过错较大。退一步讲，即使案涉合同有效，也应根据原告的过错程度对原告主张的滞纳金不予支持。被告现无力支付40万房款，可与原告协商分期支付。如协商不成，被告请求退款退房。 初汝彬、刘爱英向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的房屋买卖合同；2.判令反诉被告向反诉原告退还购房款50万元，装修款、中介费2万元及利息，利息以50万元为基数，自2018年8月30日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。事实与理由：反诉被告故意隐瞒博城六路五交化花苑小区3号楼1单元601室房产系安置房，无法办理房产证的事实，与反诉原告签订房屋买卖合同，反诉原告依约支付50万元房款，但该房产时至今日无法办理过户手续，故提起反诉与以实现诉讼请求。 马爱杰、侯洁辩称，反诉原告诉称反诉被告“故意隐瞒交易房产系安置房无法办理房产证”，无事实依据。2018年，反诉被告将涉案房产经博兴县锦秋街道幸福房产信息咨询中心中介对外出售，反诉原告多次去看房，多次详细了解涉案房产实际、现有情况，并多次与中介、反诉被告协商价格、交谈腾房入住条件及购房款的交付等具体问题后，且双方对幸福房介提供的《房屋买卖合同》，认真修改、确认后，才予以签订，根本不存在反诉被告“故意隐瞒”的事实；反诉原告对涉案房产交易时不能办理房产证是明知的，也是认可的。反诉原告作为两个完全民事行为能力人，对购买房产这样人生中的大事，不可能不仔细、谨慎，对购买房产的详细情况不可能不了解仔细，慎重选择，其在购买并实际占有、居住使用涉案房产两年后，因反诉被告诉其违约追要房款时，又以“不能办理房产证”为由，要求解除《房屋买卖合同》，显然是为其逃避违约责任的借口；双方签订的《房屋买卖合同》对涉案房产证的办理有明确约定，第四条“乙方（反诉原告）对该房地产实地充分了解后自愿购买，……”，第十四条“补充条款：1.由于此房屋暂时未办理房产证，经甲乙双方商定……”，该合同条款清楚的证实了反诉原告是在对交易房地产实地充分了解后自愿购买，并明知此房产暂时未办理房产证的情况下购买的，其反诉状中诉称均无任何事实依据。反诉状中称交易房产为“安置房”无事实依据，涉案房产系反诉被告向博兴县城市房地产综合开发公司购买的商品房。反诉原告三项诉请无事实及法律依据。关于第一项请求，首先，双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，合法有效，这也是两反诉原告在反诉状中认可的事实，合同的解除首先是建立在合同合法有效成立之后才会发生；同时，双方签订的《房屋买卖合同》不存在法定解除与撤销的情形，其判令解除双方签订的《房屋买卖合同》于法无据，更无事实基础。其次，反诉原告于2020年12月9日提出解除合同，超过了法定的解除权行使除斥期间1年，依法不应得到法律的支持。反诉被告按照双方《房屋买卖合同》的约定，于2019年8月30日之前向本案反诉原告催要第二批购房款，至其于2020年12月9日提出解除合同，明显超出了行使合同解除权1年的除斥期限，现在反诉要求解除合同，因违反法律规定，依法应予驳回该项诉请。关于第二、三项诉请，鉴于以上事实及法律规定，反诉原告是在双方签订买卖合同后，反诉被告全部履行了合同所负义务，反诉原告实际占有使用答辩人房屋，且已经履行完合同所负大部分义务后（已支付购房款50万元），因现在房价有所下降，而故意违约，逃避依约支付购房款才提起反诉，这种不诚信、毁约行为，不应得到法律的支持；同时其要求退还购房款、装修费、利息及诉讼费的请求，既无事实依据更无法律依据。综上，请求依法驳回反诉人的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2014年9月29日，侯洁、马爱杰（买受人）与博兴县城市房地产综合开发公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定出卖人以出让方式取得位于、编号为地块的国有土地使用权，该地块【土地使用权出让合同号】为博国用2007第101-03-1，土地面积为165173.85平方米，规划用途为住宅，土地使用年限自2006年12月14日至2076年12月14日。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房为五交化花苑3﹟，买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为博兴县房产管理局，购买的商品房为第3﹟幢1单元6层1-601号房。2015年9月16日，侯洁与博兴县城市房地产综合开发公司签订《储藏室租赁协议》，储藏室为五交化花苑3号楼24号储藏室，租赁费20200元，该储藏室租用期限与所购五交化花苑3号住宅楼使用期限相同。2017年8月21日，侯洁与博兴县城市房地产综合开发公司签订《车位租赁协议》，车位为五交化花苑3号楼室外5号车位，租赁费为3万元，该车位租用期限与所购五交化花苑住宅楼使用期限相同。 2018年8月30日，侯洁、马爱杰（甲方）与初汝彬、刘爱英（乙方）签订房屋买卖合同，合同约定：甲方将位于博兴县××路××街××小区××号楼××单元××房号住宅出售给乙方；成交价格总计95万元；分期付款，于2018年8月30日乙方支付购房定金2万元，2018年9月30日前支付首批购房款48万元，2019年8月30日前支付第二批购房款20万元，2020年8月30日前支付第三批购房款20万元，剩余尾款5万元于办理过户时一次性支付；违约责任约定为首付房款后，乙方违约，甲方有权扣留乙方所交房款的20%作为违约金，甲方违约，应赔偿乙方所付房款的20%的违约金，甲乙双方不能按约定时间向对方交清房款或交付房产的，每逾期一日由违约方向对方给付500元的滞纳金，如属非恶意拖延，确实存在客观原因，可协商解决；补充条款约定，由于此房屋暂时未办理房产证，经甲乙双方商定，房屋若能办理更名，更名期间产生的费用由乙方承担，若无法更名，第一次办证费用由甲方承担，乙方只承担过户费用。合同签订后，初汝彬、刘爱英已支付房款50万元，并实际入住该房屋。侯洁、马爱杰称，涉案房产较与初汝彬、刘爱英签订合同时的市场价格有所降低。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，对本案的主要焦点问题分析如下。 关于涉案房屋买卖合同的效力问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未取得房屋权属证书的房屋不得转让。该规定是有关房地产物权转让的管理性规定，即未依法登记权属、领取权属证书的房地产，不能进行物权转让，但当事人就该房屋签订的买卖合同系债权行为，不直接发生物权转移的效果，因此出卖方未取得房屋所有权证不影响买卖合同的效力。涉案房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务，否则将构成违约。 关于涉案房屋买卖合同解除或继续履行问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，在买方未支付到期房款的情况下，买卖双方均有两种选择：买方可选择解除合同，后果为支付违约金、居住期间的房租、房屋降价给卖方造成的损失以及失去房屋，也可选择继续履行合同，后果为支付剩余房款以及违约金，获得房屋；卖方可选择解除合同，后果为获得违约金、买方居住期间的房租、房屋降价损失以及收回房屋，也可选择继续履行合同，要求买方支付剩余房款、违约金，失去房屋。双方当事人均会在充分考虑自身利益大小及实现利益可执行性的基础上对如何选择进行权衡比较，对当事人的自愿选择，法院应当予以尊重。本案中，初汝彬、刘爱英的选择为要求解除合同，其理由为侯洁、马爱杰故意隐瞒房屋不能办理过户的事实，但在双方签订的买卖合同中，补充条款明确“由于此房屋暂时未办理房产证，……”，合同约定付款方式为分期，第一期为2018年9月30日前，第二期为2019年8月30日前，第三期为2020年8月30日前，第四期为办理过户时支付，可见初汝彬、刘爱英对该房产暂时不能办理过户登记是明知的，故初汝彬、刘爱英主张侯洁、马爱杰故意隐瞒房产不能办理过户的事实不成立，对其要求解除合同的请求不予支持。侯洁、马爱杰的选择为继续履行，不违反法律规定和合同约定，是当事人的自愿选择，应予支持。 关于违约责任认定问题。涉案房屋买卖合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务，否则将构成违约，承担违约责任。房屋买卖合同约定了买方付款的时限，而初汝彬、刘爱英未按照约定支付购房款，属于违约，应当承担违约责任。房屋买卖合同约定：“甲乙双方不能按约定时间向对方交清房款或交付房产的，每逾期一日由违约方向对方给付人民币500元的滞纳金”。初汝彬、刘爱英主张该违约金过高，应予以调整。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第50条明确：“认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中侯洁、马爱杰未对其实际损失予以证实，本院将侯洁、马爱杰的利息损失作为其实际损失，以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率分段LPR为计算标准，以自然年天数360天，以20万元为基数，自2019年8月30日计算至判决之日2020年12月18日为10566.39元，上浮30%为13736.31元，自2020年8月30日至判决之日2020年12月18日为2352.79元，上浮30%为3058.63元，两笔相加为16794.94元，即初汝彬、刘爱英应支付逾期付款违约金16794.94元。 综上，涉案房屋买卖合同合法有效，侯洁、马爱杰请求继续履行，本院予以支持，初汝彬、刘爱英应当支付到期未付的购房款40万元及逾期付款违约金16794.94元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、第二十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，判决如下： 一、初汝彬、刘爱英于本判决生效之日起十日内支付马爱杰、侯洁到期房款40万元及逾期付款违约金16794.94元； 二、驳回初汝彬、刘爱英的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5100元，申请费3770元，由初汝彬、刘爱英负担5766元，马爱杰、侯洁负担3104元；反诉案件受理费4500元，由初汝彬、刘爱英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 员 舒志喜 二〇二〇年十二月十八日 法官助理 卞孟欣 书 记 员 罗 娜