河北省昌黎县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0322民初2038号 原告:肖军，男，1958年8月19日生，汉族，农民，现住昌黎县。 被告:陈绍军，男，1966年8月13日生，汉族，市民，户籍地秦皇岛市海港区，现住昌黎县。 原告肖军与被告陈绍军租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。期间，根据被告陈绍军的申请，本院于2020年9月21日就涉案物品进行对外委托价格鉴定，2020年10月27日受委托的鉴定机构退回委托。本案现已审理终结。 原告肖军向本院提出诉讼请求：1、确认原告与秦皇岛军旺建筑工程有限责任公司装饰装修分公司签订的《租赁协议》终止，2、由被告腾退租赁房屋及后院给原告，并按20000元每年的标准自2020年8月11日起支付腾退之前的占用费，3、给付原告2019年尚欠的租金10000元，4、诉讼费由被告承担，5、庭审中原告补充要求被告把一楼楼房营业空间的墙面、地板恢复原状，拆除后院建筑物并将后院归还原告。事实和理由：2019年7月9日原告将自己的位于昌黎县南第二户门市房及后面空地（东邻蔬菜批发市场、西邻蛇刘公路、北邻阳光装饰店、南邻史东文楼房）租给了被告自然人独资注册的秦皇岛军旺建筑工程有限责任公司装饰装修分公司，并由被告代为签订了《租房协议》，约定租期自2019年8月10日至2027年8月10日止， 2 2019年的租金共计20000元，其中于2019年8月10日当天扣除之前的订金2000元再付清8000元，另10000元于2020年2月10日支付，付款期满后原告多次找被告追要上述租金至今未果。2020年8月22日经查询，被告在2020年5月12日已将其注册的上述分公司注销，另查明其另成立的自然人独资公司秦皇岛军旺建筑工程有限责任公司也于2020年7月20日注销，在注销前并未通知原告，也未清偿债务。现被告未进行任何经营行为。被告虽然以公司的名义与原告签订合同，但公司已注销，主体已消灭，双方合同应终止履行，但被告作为独资公司的唯一股东在注销前未处理公司债务，应承担责任，为此诉至贵院，望依法支持原告的诉讼请求。 被告陈绍军在庭审中辩称：2020年4月9日我去北京之前，原告肖军已经把钥匙要走了，并贴出了出租广告，我在5月初回来后，我们口头商量我再给他5000元钱，并把屋内设施全部腾空就行了。实际上，双方从行为上早就把协议终止了，因为钥匙已经给肖军了，房屋在5月10日也给他腾空了，交钥匙以后就不涉及租金问题了，而且他把出租广告都贴出去了。至于地板和墙面打眼，他如果不让我打眼我不可能租这个房子，我也跟他说了，需要角铁架子进行瓷砖展示，他一开始就同意了，后来也是同意的。再者，我没有把瓷砖全都打上眼，只是在部分瓷砖上打眼了。啥也不让我干，我租房子当摆设吗？这是肖军的无理要求，况且地板砖一块也没有碎。如果他早提出打眼的问题，我就不租了。肖军收钥匙也足以证明他对房屋是没有异议的。另外，租金不涉及后院，我们约定8年之内后院的使用权归我，我在后院建房，8年之后后院的建筑物归肖军，我就不要了，所以我只同意主楼协议终止，后院维持租赁现状。 原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据： 一、出租协议一份。内容为，甲方（出租人）肖军，乙 3 方（租房人）秦皇岛军旺建筑工程有限责任公司装饰装修分公司陈绍军，……1、出租房屋位置：蔬菜批发市场南第二户门市房。2、出租房屋面积：3间门市房外加后面空地。3、租赁房屋时间：暂定8年，2019年7月10日—8月10日为门市房装修和后院加盖库房及办公室营业准备期，不计房租，正式计房租时间为2019年8月10日—2027年8月10日，8年后如政策没有变化，乙方可以继续优先租甲方的门市房外加后院作为经营场所使用，门市房租金参考周围租金情况作出调整，8年后后院归甲方所有，如政策有变化，如拆迁等，双方可以提前解除本协议。4、租金付款方式和租金标准：第一年：按半年付执行，每半年租金标准为一万元，2019年8月10日前付租金一万元（订金2000元，双方签字后即付，剩余8000元，于8月10日当天付），2020年2月10日付一万元。……5、8年后如政策无变化，乙方有租赁甲方门市房外加后院的优先权，门市房租金参考周围租金情况决定，后院增加少量租金可以继续使用；如政策有变化，如拆迁等，双方可以提前解除本协议；如乙方8年后不再续本协议，后院乙方加盖的库房和办公室归甲方所有，乙方不再拆走；如因为甲方的原因提前解除本协议，甲方要赔偿乙方加盖后院的建房费用。……2019年7月9日。 二、从网上查询的秦皇岛军旺建筑工程有限公司装饰装修分公司注销情况信息材料一份。载明，企业名称秦皇岛军旺建筑工程有限公司装饰装修分公司，负责人王任敏，类型有限责任公司分公司（自然人独资），成立日期2019年6月11日，注销原因被撤销，注销日期2020年5月12日。变更信息：负责人变更，变更前陈绍军，变更后王任敏，变更日期2019年8月21日。 三、从网上查询的秦皇岛军旺建筑工程有限公司注销情况说明一份。载明，企业名称秦皇岛军旺建筑工程有限公司， 4 法定代表人王任敏，类型有限责任公司（自然人独资），成立日期2019年4月24日，注销原因决议解散，注销日期2020年7月20日，股东及出资信息，股东名称陈绍军，股东类型自然人股东。 四、本院对肖军门市房一楼现状进行勘验的笔录一份。内容为，该门市房坐东朝西，门市房一共两层，所有人是肖军，一楼曾出租于陈绍军，一楼门市大厅建筑面积东西长12m，南北宽10m，去掉楼梯间2.32m×5.62m，使用面积约73.6m2，地板砖被打眼35块，每块80cm×80cm，墙壁及横梁被打眼（打眼情况以实际现状为准）。大厅室内北侧有铝合金门窗若干，除此之外室内无其他物品。原、被告双方在勘验笔录上签字，均表示无异议。 经庭审质证，因被告陈绍军对上述证据均无异议，故本院予以采信。 经审理认定的事实如下：2019年4月24日，被告陈绍军独资成立了秦皇岛军旺建筑工程有限责任公司；2019年6月11日，被告陈绍军独资成立了秦皇岛军旺建筑工程有限责任公司装饰装修分公司。2019年7月9日，陈绍军以该分公司的名义与原告肖军签订了一份租房协议，肖军将位于昌黎县外加后面的空地出租给陈绍军使用。协议约定，租期暂定8年（自2019年8月10日至2027年8月10日止），8年后如政策没有变化，陈绍军可以继续优先租肖军的门市房及后院，8年后陈绍军在后院修建的建筑物归肖军所有，后院不再计付租金。一楼门市房的租金，第一年每半年支付10000元，其中2019年8月10日前付2019年8月10日至2020年2月9日的租金10000元（已履行）、2020年2月10日付2020年2月10日至2020年8月9日的租金10000元；以后每年的租金均按年付。租房协议签订后，被告陈绍军在原告肖军的门市房 5 后院空地上临建起了办公室、宿舍和库房，并安装了铝合金门窗。2019年10月，陈绍军的分公司开业，当其经营至2020年2月进入疫情后就未再开展业务。肖军曾于2020年2月10日向陈绍军索要下半年的租金，陈绍军以闹疫情为由未如期给付。2020年4月陈绍军准备去北京工作，将租赁门市楼的钥匙交给肖军。肖军从2020年4月开始在门市楼前贴上出租广告。2020年5月10日陈绍军把门市房大厅的东西全部腾空，分别放在后院北部的大办公室里和后院南部的仓库内，原、被告各上一把锁对库房进行共管。2020年5月12日，被告陈绍军将秦皇岛军旺建筑工程有限责任公司装饰装修分公司注销。2020年7月20日，陈绍军将秦皇岛军旺建筑工程有限公司注销。2020年8月肖军将陈绍军安装的后院临建房屋的铝合金门窗拆除，并把大办公室内的剩余物品移至库房内，将库房的小锁更换为大锁。 本院认为，合法的租赁关系受法律保护。被告陈绍军以秦皇岛军旺建筑工程有限责任公司装饰装修分公司的名义与原告肖军于2019年7月9日签订的《租房协议》，是双方当事人的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,为有效合同。被告陈绍军成立一人公司，不能证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对公司债务承担连带责任，且公司及分公司均被陈绍军申请注销，故陈绍军应对公司的权利、义务负责。原告肖军依照合同的约定向被告陈绍军交付了门市楼及后院用地，被告陈绍军依照合同的约定给付了首期租金并在后院临建起了房屋，本院对双方先期依约履行合同的行为予以肯定。但是，被告陈绍军在2020年2月10日违反合同约定未继续履行第一年下半年租金的给付义务，现原告肖军主张全面终止与被告陈绍军关于门市楼和后院空地的租赁关系，被告陈绍军同意终止门市楼的租赁并主张继续租赁后院空地，故本院对二人诉辩主张一致的部分予以确认， 6 即解除原、被告关于昌黎县的租赁关系。2020年4月，被告陈绍军将一楼门市房的钥匙交给原告肖军且肖军贴出了出租广告，紧接着，被告陈绍军在2020年5月10日给肖军腾空了房屋，原、被告的行为足以表明双方就终止一楼门市房的租赁协议早已达成了一致意见，故本院认定一楼门市房租赁协议解除的时间应为2020年5月10日。因此，被告陈绍军应给付原告肖军2020年2月10日至5月10日三个月的租金5000元。虽然原、被告终止一楼门市房租赁关系的时间恰处于新冠病毒疫情防控期间，但该不可抗力并不影响被告依约履行租金给付义务，故该不可抗力事件与本案无关，不能成为被告不给付租金的正当理由。依照法律规定，合同解除后，没有履行的应当终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。因此，被告陈绍军因其不付租金的违约行为给原告肖军造成的经济损失应予合理赔偿，在租赁期间给肖军房屋造成的损坏应予修复，至今仍悬挂在一楼门市房上方的广告牌应予移除。虽然原、被告双方终止了一楼门市房的租赁关系，但并不必然影响门市楼后院的租赁关系。按照双方原约定，租金仅限于一楼门市房，不包含门市楼后院，被告陈绍军在后院所建建筑物8年后归原告肖军所有，用于抵顶后院租赁费，且被告陈绍军已在后院投资建起了办公室、宿舍、库房等临建设施，故被告陈绍军的临建行为等同于已经履行了后院8年租赁费的给付义务。因此，原告肖军应当继续履行提供后院给陈绍军的出租义务。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十二条、第二百一十七条、第二百二十三条第二款、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、第六十三条之规定，判决如下： 7 一、确认原告肖军与秦皇岛军旺建筑工程有限责任公司装饰装修分公司2019年7月9日签订的《租房协议》中，有关昌黎县的租赁关系于2020年5月10日终止。 二、被告陈绍军于本判决生效之日起十日内给付原告肖军房屋租金5000元。 三、被告陈绍军于本判决生效之日起三十日内，将昌黎县内装修打眼时被损坏的墙面、地板砖恢复原状，将悬挂于该门市楼前侧上方的广告牌移除。 四、驳回原告肖军的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取275元，由原告肖军负担249元，被告陈绍军负担26元并于本判决生效之日起十日内向本院履行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 员  魏永立 二〇二〇年十二月十七日 代理书记员  于欣桐