江苏省常州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏04民终3047号 上诉人（原审被告、反诉原告）：常州佳讯光电产业发展有限公司，住所地常州市新**镜湖路**。 法定代表人：吕全亚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：钱技平，江苏常仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩琴，江苏常仁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告)：常州优谷新能源科技股份有限公司，住所地常州市新**浏阳河路**。 法定代表人：顾永久，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭春燕，江苏源博律师事务所律师。 上诉人常州佳讯光电产业发展有限公司（以下简称佳讯公司）因与被上诉人常州优谷新能源科技股份有限公司（以下简称优谷公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（以下简称新北法院）（2019）苏0411民初7069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 佳讯公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，依法改判；一、二审诉讼费由优谷公司承担。事实和理由：一、一审判决认为“佳讯公司主张合同6.2条是针对根本违约作出的约定,不适用本案一般违约情形的抗辩意见，经审查，该条款针对不同情形分别规定了不同的违约责任，不仅限于根本违约情形，故佳讯公司的该主张缺乏依据，一审不予采纳”。1.佳讯公司认为，一审审查合同条款时忽略了第6条第一款对一般违约行为的约定，未对违约条款进行详尽审查。本案中，合同第6条第一款明确约定了“不履行或不完全履行”的一般违约责任，又另行约定了6.1的未按约付款及6.2甲方逾期办理完成权属变更登记、交付房地产的根本违约责任。一审法院审查时却完全忽视了第6条第一款的约定。2.本案优谷公司的合同根本目的是取得房地产的所有权，应以此结合本案的变更登记、差异化的交付约定及实际履行情况，综合判断违约行为的性质及违约条款的适用。对此，佳讯公司实际上是按约完成了办理权属变更登记的主合同义务，并于2018年1月中旬之前完成了不涉及租赁的房产（包括车间五、车间二中无租赁的3/4部分、其他配套附属设施等）的交付义务，至此，优谷公司已经实现了本合同的根本目的，已不再适用6.2条中的根本违约责任的约定。故，对于合同中另行约定的其他存在租赁的房产的交付义务，车间二中租赁部分的逾期交付，应当适用第6条第一款的约定，违约方应按约承担一般违约责任。二、一审判决认为“佳讯公司认为2018年6月13日的三方协议已对车间二迟延交付赔偿问题进行了处理的抗辩意见，经审查，该协议并未对佳讯公司主张的内容进行明确约定，故佳讯公司的该抗辩意见缺乏依据，一审不予采纳”。1.佳讯公司认为，2018年6月13日，优谷公司、佳讯公司共签订了三份解除合同协议书（三方协议），该三份协议是对整份房屋买卖合同的履行问题协商一致后的综合意思表示，故在审查赔偿问题时不应仅审查其中单份协议，应结合该三份协议进行综合判断以认定案件事实。首先，三份三方协议均既约定了新的交付时间，也约定了逾期期间的责任承担及新的违约责任，且正因佳讯公司对车间二租赁部分的交付逾期近五个月，协商时才同意将未至约定交付期的车间七（该车间面积也与车间二租赁面积相当）提前五个月多进行交付，以此平衡车间二逾期给优谷公司造成的损失，车间七的提前交付便是佳讯公司对迟延交付问题的赔偿约定之一。再者，若非对房屋买卖合同整体履行问题协商一致，佳讯公司不可能同意签订该三份三方协议，且同意将车间七提前交付。故，此次协商是优谷公司、佳讯公司双方综合评估各方损失后的综合处理方案，优谷公司此后无权再行主张车间二中租赁物逾期交付的损失。2.即便仅就车间二的三方协议而言，该三方协议也对车间二所涉迟延交付的赔偿问题进行了约定，一审认定与事实不符。佳讯公司认为，对房屋的迟延交付赔偿问题应以实际损失或预期利益为基础，在实际损失无法确定的情况下，预期利益应当是最合法合理的确定赔偿的因素。优谷公司对该迟延交付部分的预期利益即为其享有对该部分房屋的收益权，而收益权的直接体现便是房租金，因此，该三方协议中对迟延交付的赔偿问题便形式化为对房租金的收取问题进行约定。在该协议中，重新约定了承租人搬迁日期为2018年6月28日，且第2条已明确：迟延期间（2018年2月1日至2018年6月28日）的房租金由佳讯公司、优谷公司共同承担，其中佳讯公司承担10万元并直接支付给优谷公司。佳讯公司承担迟延期间的房租金，便是对赔偿问题的约定，且其已按约向优谷公司履行了付款义务。故，该条款为三方协议中对迟延交付期间的赔偿问题约定之二。3.迟延交付对优谷公司另一可能造成的损失即为该三方协议未能实际履行的问题，对此，协议第5条明确约定了承租人逾期搬迁，按日向优谷公司承担每日1万元的违约金，且由佳讯公司承担连带保证责任，该约定应认定为对迟延交付期间的赔偿问题约定之三。三方协议约定的搬迁日期为2018年6月28日，对于之后承租人的迟延搬迁问题，优谷公司应当按该协议的约定向承租人、佳讯公司主张权利，而不应在本案中主张违约金时将迟延交付的日期直接计算至2018年7月1日。若优谷公司在本案中对2018年6月28日之后的迟延向佳讯公司主张违约金，则明显违背了该三方协议的真实意思表示，且势必造成优谷公司的重复主张问题。由此可见，一审认定该三方协议未对迟延交付的赔偿问题进行约定，明显与事实不符。三、一审判决认为“车间二部分的价款未在合同中进行单独约定，无法单独计算违约责任；案涉房屋系一个整体，部分迟延交付势必影响整体使用”，便以整个合同金额作为计算基数计算违约金。佳讯公司认为，即便无视三方协议中已明确有的约定，优谷公司在本案中向佳讯公司主张违约金，也应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。1.优谷公司提交的证据并不足以形成该部分迟延交付对其造成的实际损失金额的完整证据链，无法达到确认其实际损失的证明目的。本案中，优谷公司仅提交了一份其与第三方签订的金额达200多万的办公楼租赁合同，首先，该份合同真实性及履行情况无法核实，再者，就关联性而言，优谷公司也并未证明该份合同与其主张的车间二延期交付具有必然联系。故，以此合同金额作为衡量违约金高低的基础缺乏事实和法律依据。2.在合同的履行上，佳讯公司的合同主要义务包括不动产的权属变更登记及交付两项，佳讯公司始终积极履行合同义务。佳讯公司按约完成了权属变更登记，对于不存在租赁的不动产整体已于2018年1月中旬完成了交付，且对除车间二涉及租赁的部分外其余均按约或提早交付，又对车间二中租赁的部分积极促成三方协议并积极按协议向优谷公司履行了付款义务。3.在过错程度上，优谷公司对车间二中存在部分租赁的情况是明知的,合同对承租部分的交付时间约定本身便晚于合同房屋整体的交付时间，优谷公司作为买方应当承担其对租赁部分可能产生预期利益损失的风险预估责任，且因涉及第三方承租人，佳讯公司对车间二租赁部分迟延履行的过错程度应适当减轻。承租人承租的仅为车间二南面的1/3部分，该部分合同约定的交付时间为2018年2月1日，而车间二其余部分优谷公司均在2018年1月中旬房屋整体交付时便已实际占有、使用，故，优谷公司对于由此造成的车间二其余部分的使用中可能遇到的问题是明知的，若将迟延交付对其使用车间二其余部分造成的损失完全归咎于佳讯公司，则明显欠缺公平。4.车间二部分的价款虽未在合同中进行单独约定，但迟延交付部分的价款并非无法单独计算，一审未对车间二中迟延交付部分的面积、车间二的实际使用状况、整个合同房屋的交付及使用状况进行事实查明，便作出迟延交付势必影响整体使用的判断，是毫无事实依据的。首先，就车间二中迟延交付部分的面积而言，即便不论合同中土地及附属设施的价值，仅按房屋面积计算，合同的整体房屋所有权面积为29399平方米，车间二的房屋面积15000平方米，车间二中涉及迟延交付部分的房屋面积为4306平方米，迟延交付部分的房屋面积仅为整体房屋面积的14.6%，因此，以合同总价款作为违约金的计算基数明确缺乏公平。再者，就车间二中迟延交付部分对优谷公司实际使用车间二其余部分的影响而言，优谷公司对其主张并未提交任何证据，但结合佳讯公司提交的证据以及原审二审中法官现场对车间二房屋结构的勘查，优谷公司在使用车间二时并未对车间二的整体厂房结构进行改变，至今仍与承租人承租时的结构一样。事实上，对车间二其余不涉及租赁的四分之三部分，早在1月份之前，优谷公司就已经实际运大批材料对其进行占有并装修使用。故,迟延交付并不影响优谷公司对车间二其余部分的正常使用。其次，在优谷公司对车间二涉及租赁部分的逾期对其实际使用车间二其余部分的影响尚无任何证据证明的情况下，合同所涉厂区整体又早已于2018年1月中旬完成交付，该逾期对合同厂区整体的影响更是微乎其微。故，一审作出迟延交付势必影响整体使用的判决完全与事实不符。四、一审判决在确定佳讯公司对车间二租赁部分逾期的起算时间及结束时间上均与约定不符。合同第5.8条明确约定“车间二”的交付时间为2018年2月1日，而2018年6月13日的三方协议中更是明确了2月1日之前的房租金权利方为佳讯公司。因此，逾期交付的起算时间应当按照合同约定，而佳讯公司逾期交付的结束时间也应按照三方协议的约定确定。故而，一审判决未查明车间二租赁部分的逾期交付时间，其在违约金的计算方式上以优谷公司的付款时间作为车间二租赁部分的逾期开始时间、以承租人搬离时间作为逾期结束时间，完全与合同6.2条的“逾期罚息”及三方协议的违约约定相背离，缺乏依据。 优谷公司辩称：一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。1.佳讯公司认为6.2条是针对根本违约作出的决定，优谷公司认为双方在合同中针对不同的情形分别规定了不同的违约责任，一审法院适用的相应违约责任是符合合同规定的，而不是佳讯公司强调的根本违约。既然佳讯公司存在违约行为就应当根据合同规定承担违约责任。2.关于2018年的6月13日的三方协议的问题，该协议优谷公司在一审中已经明确，并且多次表述过双方所签的协议没有任何一个地方可以表明作为优谷公司放弃要求本案佳讯公司承担违约责任的意思表示。3.关于交付的问题，优谷公司认为，作为佳讯公司应当将所有本案所涉的房屋交给优谷公司才能视为完全全面的履行了自己的合同义务。既然佳讯公司存在逾期交付的问题就应当承担相应的违约责任。另外关于房屋车间2的价款是否可以单独计算的问题，我们认为本案所涉的标的是整体交付使用，因此一审法院按照优谷公司付款情况节点要求佳讯公司承担相应责任是有依据的。双方对于如何计算逾期付款的违约金的起始点和计算方式都是没有争议的。 优谷公司向一审法院起诉请求：1.判令佳讯公司给付迟延交付房屋产生的违约金2175452.06元（自2017年9月16日起至2018年7月1日，计算基数为100万元，计算标准为年利率6%；自2017年9月22日起至2018年7月1日，计算基数为100万元，计算标准为年利率6%；自2017年10月19日起至2018年7月1日，计算基数为2000万元，计算标准为年利率6%；自2017年11月13日起至2018年7月1日，计算基数为1000万元，计算标准为年利率6%；自2018年1月4日起至2018年7月1日，计算基数为1100万元，计算标准为年利率6%；自2018年1月5日起至2018年7月1日，计算基数为1700万元，计算标准为年利率6%；自2018年1月25日起至2018年7月1日，计算基数为150万元，计算标准为年利率6%），律师代理费77000元，合计2252452.06元；2.本案的诉讼费用由佳讯公司承担。 佳讯公司向一审法院反诉请求：1.判令优谷公司向佳讯公司支付逾期付款的违约金193808.22元（自2017年12月10日起至2018年1月4日止，计算基数为1100万元，计算标准为年利率9%；自2017年12月10日起至2018年1月5日止，计算基数为1700万元，计算标准为年利率9%；自2017年12月10日起至2018年1月25日止，计算基数为150万元，计算标准为年利率9%）；2.判令优谷公司向佳讯公司支付转让款100万元，并自起诉之日起以100万元为基数计算按银行同期贷款利率向佳讯公司支付逾期利息；3.判令优谷公司向佳讯公司支付律师代理费7万元；4.判令优谷公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年10月16日，佳讯公司（甲方、转让方）与优谷公司（乙方、受让方）签订《房地产转让合同》一份，约定甲方将拥有的坐落在常州市新北区浏阳河路8号的房屋所有权及国有建设用地使用权、配套附属设施转让给乙方，房地产的不动产权证号为苏（2017）常州市不动产权证第xx号，宗地使用权总面积为66668平方米（约100亩），本次转让的国有建设用地使用权面积约为65.832亩，即南至浏阳河路、东西两侧至围墙中线、北至二号车间北侧外墙起向北15米处，该房地产的房屋所有权面积为29399.62平方米，上述房屋所有权、土地使用权以及配套附属设施转让价款为6250万元，双方商定转让款项分三期支付给甲方，第一期：合同生效后三日内，乙方向甲方支付2000万元，该期款项连同依据《定金协议》乙方已经支付的定金200万元仅用于偿还该房地产在江南金融租赁有限公司的抵押贷款4500万元及利息，该款项乙方支付完毕后，甲方应于五日内注销该房地产所设立的他项权证，并立即向新北区人民政府及相关部门申请收回“北侧地块”相关手续，“北侧地块”一经相关部门收回后且不动产登记部门向甲方重新核发建设用地使用权面积约65.832亩的《不动产权证》后，双方应于次日启动该房地产的权属变更登记程序，并向有关部门递交权属变更登记所需的各项文件和资料；第二期：房地产权属变更登记完成，且不动产登记部门已核发权利人为乙方的《不动产权证》后（以不动产登记部门向乙方核发不动产权证当日为准）的三日内，乙方以转账支票方式一次性向甲方支付1000万元；第三期：当该房地产权属变更登记完成后（以不动产登记部门向乙方核发不动产权证当日为准）三十日内，乙方以转账支票方式一次性向甲方支付2950万元，该款项乙方支付完成后，双方应签署《房地产交接书》；第四期：待甲方依约处理完毕租赁关系后，乙方支付到甲方银行账户100万元。合同对权属变更及交付、时间等的约定为:合同生效后，甲方应于取得不动产登记部门核发面积约65.832亩的建设用地使用权的《不动产权证》后30日内，双方共同将该房地产的房屋所有权权属和国有建设用地使用权权属变更登记到乙方名下，后甲方会同乙方于十五日内办理水、电过户手续，办完水电过户且甲方收到前三期转让款后，双方应签署《房地产交接书》，甲方向乙方正式交付该房地产及相关附属设施；另，“车间二”、“车间五”的租赁关系由甲方负责解除，产生的赔偿费用也由甲方承担，其中“车间二”于2018年2月1日之前腾空并交付给乙方，车间五于2017年11月20日向乙方交付，解除租赁关系产生的赔偿亦由甲方承担；“车间一”的租赁关系，甲方应于2019年12月30日前负责解除，该车间于2018年1月1日之后的租金归乙方所有，双方以此基准日据实结算，多退少补；“车间七”的租赁关系，甲方应于2018年12月30日前负责解除，该车间于2018年1月1日之后的租金归乙方所有，届时双方以此基准日据实结算，多退少补；上述“车间一”、“车间七”，甲方应于房地产权属变更后，会同承租人与乙方重新签署有关协议并约定租金应支付给乙方，甲方未能与承租人达成租赁变更协议之前，2018年1月1日之后的租金则由甲方收取后转交给乙方；另，该房地产的屋顶，均已经安装光伏发电装置，乙方同意继续租赁；当权属变更登记完成后签署《房地产交接书》之日前，甲方配合乙方与光伏发电装置所有权人依据原租赁合同约定另行签署相关书面合同，变更原租赁合同中租赁期限超越法律规定的租赁期限及屋面租金不调整条款，即和升压站的租金条款变更为一致，即每五年调整一次涨幅不超过百分之十，同时一并考虑厂区内车棚顶部的发电装置，倘若在房地产权属变更后，乙方需要新建房屋时，乙方应书面通知承租人和甲方，由承租人和甲方配合在收到书面通知后拆除该车棚顶部发电装置，乙方尽可能在新建房屋建设完成后置换相同屋顶面积给予发电装置所有权人安装该发电装置，或根据租赁面积减少来调整租金，乙方不承担补偿费用，于本合同第三期款项乙方支付完成后，屋顶的发电装置的租金归乙方所有，第三期款项支付完成之日为基准日，届时双方据实结算；该房地产北侧的围墙由甲方负责建设，并于2017年11月30日之前完成，建设费用由甲方承担。 合同第6.1条约定了乙方逾期付款的违约责任，主要内容为：“如因乙方原因，未按本合同约定期限及金额付款的，甲、乙双方同意按下列内容处理：（1）逾期在40日之内的，乙方应付未付款项根据银行同期贷款利率按日向甲方支付逾期罚息，本合同继续履行；（2）逾期超过40日的，甲方有权单方面书面通知乙方解除本合同或选择第六条6.1（1）方式继续计收罚息……”。 合同第6.2条约定了甲方逾期办理完成权属变更登记、交付房地产的违约责任，主要内容为：“如因甲方原因，未能在本合同约定的时间内办理权属变更登记、交付房地产的，甲、乙双方同意按下列内容处理：（1）逾期在40日之内的，甲方根据乙方已付款项银行同期贷款利率按日向乙方支付逾期罚息，本合同继续履行；（2）逾期超过40日的，乙方有权单方面书面通知甲方解除本合同或选择第六条6.1（1）方式继续计收罚息……”。 合同第8.3条约定：“因向人民法院诉讼而产生的一切合理费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、诉讼保全费等），均由败诉方承担。 一审另查明，2017年9月16日，优谷公司支付佳讯公司100万元；2017年9月22日，优谷公司支付佳讯公司100万元；2017年10月19日，优谷公司支付佳讯公司2000万元；2017年11月13日，优谷公司支付佳讯公司1000万元；2018年1月4日，优谷公司支付佳讯公司1100万元；2018年1月5日，优谷公司支付佳讯公司1700万元；2018年1月25日，优谷公司支付佳讯公司150万元，以上合计6150万元。2017年11月10日，优谷公司取得案涉房地产的不动产产权证书。优谷公司为本案诉讼支出律师代理费7.7万元，佳讯公司为本案诉讼支出律师代理费7万元。 一审再查明，2018年6月13日，佳讯公司（甲方）、常州市克莱德汽车配件有限公司（以下简称克莱德公司）（乙方）、优谷公司（丙方）三方签署解除合同协议书一份，甲方与乙方于2017年2月20日签订了《厂房租赁合同书》关于甲方将位于浏阳河路8号的厂房租赁给乙方使用，现因甲乙丙三方业务发展需要致使原合同无法继续履行，三方协商一致，乙方于2018年6月28日搬出，甲方免除乙方在2018年2月1日之前产生的房租金，2018年2月1日至6月28日之间产生的房租金由甲方、丙方共同承担，其中甲方承担10万元并由甲方向乙方支付搬迁费用。2018年7月2日，佳讯公司（甲方）、克莱德公司（乙方）、优谷公司（丙方）签署《厂房交接书》一份，确认乙方已于2018年7月2日正式将原租赁厂房主体及配套设备、设施交予丙方。 一审还查明，关于涉案房屋的交付情况，优谷公司与佳讯公司对车间一及车间七的交付没有争议，但对车间二、车间五的交付及围墙的建设存在争议。优谷公司认为争议车间的交付时间及围墙完工时间为：车间五（办公楼）是2018年1月25日至27日左右，佳讯公司员工微信通知水电可以过户时一并交付的车间五，车间二是于2018年7月2日交付的，三方有《厂房交接书》，佳讯公司未在合同约定的时间建好围墙，实际于2018年2、3月份才建好；佳讯公司认为争议车间的交付时间及围墙完工时间为：车间五在2017年11月30日已搬空，是优谷公司未来交接，实际交接时间为2018年1月中旬，车间二是于2018年7月2日交付的，但系三方就该车间交付事宜进行的协商变更，围墙的实际完工日期为2018年1月6日。 关于本诉部分的违约事实问题。一审中，优谷公司陈述称，对方主要的违约事实是车间二和车间五的交付时间与合同约定不符，该部分房屋的迟延交付影响了我方对整个房屋的使用，且车间二的迟延交付导致我方损失巨大，从金额上判断，2018年6月13日的三方协议不可能涵盖车间二迟延交付的赔偿问题。佳讯公司则陈述称，车间二是一个很大的车间，当时出租只是很小一部分，不影响优谷公司对剩余部分的使用。车间五当时也已经搬空了，可以使用了，只是后来对方又要求把电柜也搬离，我方才予以配合，优谷公司与第三方签订租赁合同，是其自行扩大损失。 关于剩余100万元付款条件是否成就的问题。一审中，优谷公司陈述称，付款条件未成就，因为涉及屋顶太阳能设备问题，之前案件的庭审中也陈述过，坚持之前的意见；佳讯公司则陈述称，付款条件是要我方协助对方与第三方签订新的租赁合同，但对方要求在6元/平方的基础上涨至8元/平方，涨幅较大，后来第三方也实际按对方的要求支付了租金，就是没有签协议而已。至于后来对方与第三方是否签订新的协议，我方不清楚，租金优谷公司已经在收取了，我方只是配合义务。现在第三方还在继续租赁上述屋顶太阳能设备。 一审法院认为，优谷公司与佳讯公司之间存在房地产买卖合同关系，双方之间的买卖合同不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应严格按照合同约定全面履行合同义务。 关于本诉部分。对于违约金，因佳讯公司存在因租赁关系涤除导致迟延交付车间二等部分房屋的行为，已构成违约，故优谷公司依据合同6.2条的约定要求其承担违约责任的诉讼请求成立，一审予以支持。对于佳讯公司的抗辩意见，一审不予采纳，主要理由如下：第一，佳讯公司主张合同6.2条是针对根本违约作出的约定，不适用本案一般违约情形的抗辩意见，经审查，该条款针对不同情形分别规定了不同的违约责任，不仅限于根本违约情形，故佳讯公司的该主张缺乏依据，一审不予采纳；第二，佳讯公司认为2018年6月13日的三方协议已对车间二迟延交付赔偿问题进行了处理的抗辩意见，经审查，该协议并未对佳讯公司主张的内容进行明确约定，故佳讯公司的该抗辩意见缺乏依据，一审不予采纳；第三，佳讯公司抗辩称，即使计算违约金，也应仅限于车间二部分，而不是按整个合同标的进行计算。一审认为，一方面，车间二部分的价款并未在合同中进行单独约定，无法单独计算违约责任；另一方面，案涉房屋系一个整体，部分迟延交付势必影响整体使用，故佳讯公司的该抗辩意见仍不能成立，一审不予采纳。对于违约金的计算方式，佳讯公司对付款时间节点及金额均无异议，一审依法予以确认；对于计算标准，优谷公司主张按年利率6%计算，佳讯公司则要求按年利率4.35%计算；经审查，合同约定的违约金标准为银行同期贷款利率的罚息，而罚息一般为正常贷款利率的130%-150%，优谷公司主张年利率6%，经审查，在4.35%的130%-150%之间，具有合理性，一审予以支持。 对于优谷公司主张的律师代理费。经审查，未超过收费标准的上限，且符合双方合同第8.3条的约定，故优谷公司的该主张于法有据，一审予以支持。 关于反诉部分。对于违约金，因优谷公司存在迟延付款的行为，已构成违约，故佳讯公司依据合同6.1条的约定要求其承担违约责任的诉讼请求成立，一审予以支持。对于优谷公司辩称，迟延付款是因为先存在佳讯公司迟延交付行为的问题。经审查，佳讯公司按约履行了绝大部分房屋的交付义务，在此情形下，优谷公司应当按约履行付款义务，而不应因小部分合同履行出现问题而拒绝支付整个合同的款项。故优谷公司的该抗辩意见不能成立，一审不予支持。对于违约金的计算标准，一审参照本诉部分，按年利率6%计算。 对于拖欠的100万元购房款问题。因佳讯公司已履行了全部房屋交付义务，优谷公司应当全部履行付款义务。至于光伏发电装置的续租问题，性质上属于合同的附随义务，不应作为对抗付款这一合同主要义务的理由。故优谷公司认为付款条件未成就的抗辩意见不能成立，一审不予采纳。对于拖欠款项的利息，一审酌情确认自佳讯公司起诉之日的2018年11月26日起至实际清偿之日止，计算标准为年利率4.75%。 对于佳讯公司主张的律师代理费。经审查，未超过收费标准的上限，且符合双方合同第8.3条的约定，故佳讯公司的该主张于法有据，一审予以支持。 关于诉讼费，应当按照谁败诉谁承担诉讼费的原则承担。 一审判决：一、常州佳讯光电产业发展有限公司于判决生效之日起十日内支付常州优谷新能源科技股份有限公司违约金（自2017年9月16日起至2018年7月1日，计算基数为100万元，计算标准为年利率6%；自2017年9月22日起至2018年7月1日，计算基数为100万元，计算标准为年利率6%；自2017年10月19日起至2018年7月1日，计算基数为2000万元，计算标准为年利率6%；自2017年11月13日起至2018年7月1日，计算基数为1000万元，计算标准为年利率6%；自2018年1月4日起至2018年7月1日，计算基数为1100万元，计算标准为年利率6%；自2018年1月5日起至2018年7月1日，计算基数为1700万元，计算标准为年利率6%；自2018年1月25日起至2018年7月1日，计算基数为150万元，计算标准为年利率6%）；二、常州佳讯光电产业发展有限公司于判决生效之日起十日内支付常州优谷新能源科技股份有限公司律师代理费77000元；三、常州优谷新能源科技股份有限公司于判决生效之日起十日内支付常州佳讯光电产业发展有限公司违约金（自2017年12月10日起至2018年1月4日止，计算基数为1100万元，计算标准为年利率6%；自2017年12月10日起至2018年1月5日止，计算基数为1700万元，计算标准为年利率6%；自2017年12月10日起至2018年1月25日止，计算基数为150万元，计算标准为年利率6%）；四、常州优谷新能源科技股份有限公司于判决生效之日起十日内支付常州佳讯光电产业发展有限公司转让款100万元及利息（自2018年11月26日起至实际清偿之日止，计算标准为年利率4.75%）；五、常州优谷新能源科技股份有限公司于判决生效之日起十日内支付常州佳讯光电产业发展有限公司律师代理费7万元。如果优谷公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24820元、保全费5000元，合计29820元，由佳讯公司负担；反诉案件受理费减半收取8087.14元、保全费5000元，合计13087.14元，由优谷公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明，2018年2月24日，克莱德公司以要求确认佳讯公司单方解除租赁合同无效为由，向新北法院提起诉讼[法院案号为（2018）苏0411民初1311号]；2018年5月15日优谷公司向一审法院提起诉讼，要求解除与克莱德的房屋租赁关系、克莱德公司立即从承租房中搬离并承担房租、费用损失258075元及利息28800元、佳讯公司连带承担克莱德公司的上述责任[法院案号为（2018）苏0411民初3400号]；2018年5月21日，优谷公司向新北法院提起诉讼，要求佳讯公司立即腾空并交付“车间二”、支付迟延交房违约金暂计100万元（以6150万元为基数按银行同期利率计算自2018年2月1日起至实际履行完之日止）、赔偿损失200万元、律师费53000元（以上全部合计3053000元）[法院案号为（2018）苏0411民初3530号]。上述案件在审理过程中，佳讯公司、克莱德公司、优谷公司于2018年6月13日达成《解除合同协议书》，约定：克莱德公司于2018年6月28日搬迁完毕；佳讯公司免除克莱德公司在2018年2月1日前的房租；2018年2月1日至6月28日的房租由佳讯公司、优谷公司共同承担，其中佳讯公司承担的10万元于协议签订后一日内直接支付给优谷公司；佳讯公司向克莱德公司支付搬迁费10万元，克莱德公司收到该款后向法院提起撤诉[案号为（2018）苏0411民初1311号]和[案号为（2018）苏0411民初3400号]；克莱德公司搬迁后五日内，佳讯公司向克莱德公司支付20万元。同日，佳讯公司还与周辉报（江苏塑峰塑业有限公司）、优谷公司达成《解除合同协议书》，约定：佳讯公司支付周辉报违约金及搬迁费计40万元，同时退还租金10万元；周辉报于2018年7月5日搬迁完毕；2018年3月1日至2018年7月5日的租金由佳讯公司、优谷公司共同承担，其中佳讯公司承担的5万元于协议签订之日后一日内直接支付给优谷公司；优谷公司收到该款后立即向法院提起撤诉申请[案号为（2018）苏0411民初3530号]；撤诉费用由佳讯公司承担。2018年7月30日，佳讯公司（甲方）还就另一出租房屋与（乙方）常州市美特仑线缆有限公司、（丙方）常州盈新美通信科技有限公司、优谷公司签订《协议书》，约定：本协议签订当日，乙方及优谷公司应协商签订新租赁协议，租赁期限截止2019年12月31日；佳讯公司解除与乙方的租赁协议；佳讯公司支付乙方违约金及搬迁费48万元；2018年6月1日前的租金由佳讯公司与优谷公司结算，并于协议生效后五日内支付完毕；乙方应当于2019年12月31日搬迁完毕。 二审另查明，上述协议签订后，克莱德公司向法院申请撤回（2018）苏0411民初1311号案件的起诉，新北法院于2018年6月21日裁定准许；优谷公司申请撤回（2018）苏0411民初3530号、3400号两案的起诉，新北法院分别于2018年6月13日、6月14日裁定准许。 二审还查明，2018年10月23日，优谷公司向新北法院提起诉讼，要求佳讯公司给付延迟交房违约金1486109.59元（以6150万元为基数按年利率6%自2018年2月1日计算至6月28日，共计147天）、律师费77000元，合计1563109.59元。审理中，佳讯公司提起反诉，要求优谷公司支付逾期付款违约金193808.22元、支付转让款100万元及利息、律师费7万元。新北法院经审理后，判决优谷公司支付佳讯公司转让款100万元，驳回优谷公司的诉讼请求及佳讯公司的其他反诉请求。优谷公司及佳讯公司不服该判决，向本院提起上诉，本院经审理后，认为一审未认定双方在履行合同中各自应承担的违约责任，亦未对因违约而造成的损失进行核查，裁定发回重审。 二审再查明，2018年1月16日，佳讯公司转给优谷公司涉及周辉报2018年1月1日至2018年2月28日的房租104166元；同日，佳讯公司转给优谷公司涉及常州市美特仑线缆有限公司2018年1月1日至2018年6月1日的房租225000元；同日，佳讯公司转给优谷公司涉及常州盈新美通信科技有限公司2018年1月1日至2018年6月1日的房租66666.67元。 二审查明的其他案件事实与一审一致。 本院认为：佳讯公司与优谷公司签订的《房地产转让合同》合法有效，双方均应严格按照约定履行各自的义务。 关于逾期交房违约责任。佳讯公司认为其已按约完成权属变更登记的主合同义务，并于2018年1月中旬之前完成了不涉及租赁房产（包括车间五、车间二中无租赁的3/4部分、其他配套附属设施等）的交付义务，已经实现了合同的根本目的，不再适用合同中的根本违约责任的约定。二审认为，在房屋买卖合同中，出卖人交付房屋、办理房地产过户手续均是其合同履行的主要义务，本案双方在合同中对一般违约责任、根本违约责任并未明确，佳讯公司将“不履行或不完全履行”作为一般违约责任既无合同依据，也无法律依据，二审不予采信。 关于三份三方协议是否视作佳讯公司对其承担逾期交房违约责任向优谷公司的补偿。佳讯公司认为，因延迟交付车间二，优谷公司提起相关诉讼，在诉讼中，佳讯公司、克莱德公司、优谷公司签订了《解除合同协议书》、佳讯公司与周辉报、优谷公司签订了《解除合同协议书》、佳讯公司与常州市美特仑线缆有限公司、常州盈新美通信科技有限公司、优谷公司签订了《协议》，佳讯公司通过上述协议补偿了优谷公司相应损失及提前交付车间七，故其已经承担了延迟交房的违约责任。二审认为，佳讯公司与优谷公司并未在三份三方协议中明确佳讯公司承担逾期交房违约责任的最终处理意见，且佳讯公司所作的补偿与优谷公司的实际损失相差较大，故优谷公司再行主张佳讯公司逾期交房违约责任应予支持。 关于车间二逾期交房的范围。佳讯公司认为车间二仅4306平方米因存在租赁关系不能交付，故在计算车间二的逾期交房违约金时应按不能交付的面积4306平方米进行计算。二审认为，双方对于房屋的交付以幢为单位分别约定了交付时间，但对于单幢房屋再行区分面积进行交付并无约定，因车间二部分面积存在租赁关系而无法交付，故佳讯公司应当承担车间二整体未交付的违约责任。 关于逾期交房违约金的计算。依据合同约定，佳讯公司逾期交付房屋，其应当按照优谷公司已付款项银行同期贷款利率按日向优谷公司支付逾期罚息。双方约定车间五应于2017年11月20日交付，车间二应于2018年2月1日交付。实际履行中，优谷公司认为车间五的交付时间为2018年1月25日至27日，佳讯公司认为是2018年1月中旬，因双方对车间五的交接并未办理相关手续，本院酌定交接日为2018年1月20日，逾期交付60天；车间二的交接以《厂房交接书》为准，时间为2018年7月2日，逾期交付150天。虽然合同约定违约金计算的基数为已付房款，但双方约定房屋的交付方式为分批交付，从三份三方协议及佳讯公司转给优谷公司的租金可以看出，对于因存在租赁关系未能及时交付的房屋，优谷公司通过获得租金予以补偿。故优谷公司主张的逾期交房违约金的计算应当以逾期交房的房屋价值为基数，按照具体逾期天数分别计算。依据合同计算，涉案房屋转让价款单价为6250万元÷29399.62平方米=2125.88元/平方米，则车间五的逾期交房违约金为5675.53平方米×2125.88元/平方米×6%÷365天×60天=119002元；车间二的逾期交房违约金为15607.91平方米×2125.88元/平方米×6%÷365天×150天=818150元。以上合计937152元，因佳讯公司已在佳讯公司、克莱德公司、优谷公司的《解除合同协议书》和佳讯公司与周辉报、优谷公司的《解除合同协议书》的履行中补偿优谷公司15万元，该款应在上述违约金中扣除，即937152元-15万元=787152元。 综上，一审判决认定事实清楚，但判决结果有误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持常州市新北区人民法院（2019）苏0411民初7069号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项； 二、撤销常州市新北区人民法院（2019）苏0411民初7069号民事判决第一项； 三、佳讯公司于本判决生效之日起十日内支付优谷公司逾期交房违约金787152元； 四、驳回优谷公司的其他诉讼请求； 五、驳回佳讯公司的其他反诉请求。 上述款项相抵后，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费24820元、保全费5000元，合计29820元，由优谷公司负担19399元，佳讯公司负担10421元；反诉案件受理费减半收取8087.14元、保全费5000元，合计13087.14元，由优谷公司负担；二审案件受理费24820元，由佳讯公司负担8674元，优谷公司负担16146元。一审本诉案件受理费、保全费由优谷公司预交，反诉案件受理费、保全费由佳讯公司预交，二审案件受理费由佳讯公司预交，相抵后由优谷公司径付佳讯公司。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴红娥 审 判 员 卢文忠 审 判 员 袁海燕 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 潘 军 书 记 员 邹 静