广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民再132号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：许锦鹏，男，1964年10月20日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：徐列云，男，1945年10月1日出生，汉族，住广东省揭东县。上诉两再审申请人共同委托诉讼代理人：刘冰，广东国智律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：茹智军，男，1971年10月25日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：孔令添，北京德和衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘希敏，北京德和衡（广州）律师事务所律师。一审第三人：聚源恒升（广东）科技有限公司，住所地广东省广州市花都区新街大道**泓辉银座**。法定代表人：茹嘉琪。一审第三人：广州市公益经济发展有限公司，住，住所地广东省广州市花都区花城街迎宾大道**/div>法定代表人：徐礼义。一审第三人：广州市花都区花城街公益村村民委员会（原广州市花都区新华街公益村村民委员会），住所，住所地广东省广州市花都区新华公益村div>法定代表人：徐广约。再审申请人许锦鹏、徐列云因与被申请人茹智军及一审第三人聚源恒升（广东）科技有限公司（以下简称聚源恒升公司）、广州市公益经济发展有限公司（以下简称经济发展公司）、广州市花都区花城街公益村村民委员会（以下简称公益村委会）借款合同纠纷一案，不服本院（2019）粤01民终14462号民事裁定，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2020年3月23日作出（2019）粤民申13266号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。再审申请人许锦鹏、徐列云的共同委托诉讼代理人刘冰，茹智军的委托诉讼代理人孔令添、潘希敏到庭参加诉讼，一审第三人聚源恒升公司、经济发展公司、公益村委会经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院对本案进行了缺席审理，现已审理终结。许锦鹏、徐列云再审称，再审请求：撤销二审裁定；维持一审判决；本案全部诉讼费用由茹智军承担。事实和理由：许锦鹏、徐列云与茹智军于2014年10月24日签订《借款担保合同》，约定借款500万元，期限八个月，自2014年10月24日至2015年6月23日止，借款期满茹智军拒不或者无力归还借款本息，视为茹智军同意将担保物以物抵债给许锦鹏、徐列云。同日许锦鹏、徐列云与茹智军签订《转让协议书》，约定茹智军将其与涉案地块的承租方广州市通信建设有限公司花都分公司（以下简称通信公司花都分公司）、广州市汇源通信建设监理有限公司（以下简称汇源通信公司）、广州市电信设计有限公司（以下简称电信公司）以及广州市花都西城经济开发有限公司（以下简称西城公司）之间的六份租赁合同享有的物业使用权和租金收益权并涵括其与公益村委会、经济发展有限公司之间的《租用合同》、《租用合同（补充）》项下权利义务整体转让给许锦鹏、徐列云，转让价格250万元。2015年6月30日借款到期后，因茹智军无力偿还借款，双方协商一致同意以茹智军享有的前述租赁权益转让给许锦鹏、徐列云以抵偿借款。2015年6月30日，许锦鹏、徐列云与茹智军签订《租用合同》、《租用合同（补充）》，明确了茹智军依据其与公益村委会、经济发展公司签订的《租用合同》、《租用合同（补充）》的规定，取得了广州市花都区新华街建设北路原村委所属联营电镀厂和艺盈包装厂上的所有建筑物及地块租赁使用权、管理权和收益权。双方约定茹智军将《租用合同》、《租用合同（补充）》的全部权利、义务转租给许锦鹏、徐列云。2015年7月1日，许锦鹏、徐列云与中时通信建设有限公司（原广州市通信建设有限公司花都分公司）签订了租赁合同。2015年7月28日，茹智军向公益村委会及经济发展公司发出《通知书》，声明已将租赁合同转给徐列云及许锦鹏。同日，茹智军向通信公司花都分公司、汇源通信公司、电信公司及西城公司发出《通知书》，声明其已将租金及其他收益转让给许锦鹏、徐列云。2015年12月9日，许锦鹏、徐列云与茹智军、西域公司签订续租合同《补充协议书》。2015年12月13日，许锦鹏、徐列云与汇源通信公司签订租赁合同。2015年12月14日，许锦鹏、徐列云与茹智军、中睿通信规划设计有限公司（原广州市电信设计有限公司）签订《租赁合同》的补充（修订）合同。2015年12月9日，茹智军于许锦鹏、徐列云签订《协议书》，再次明确茹智军将其取得的位于广州市花都区新华街建设北路原村委所属联营电镀厂和艺盈包装厂上的所有建筑物及地块租赁使用权、管理权和收益权转让给许锦鹏、徐列云。现茹智军继续使用前述建筑物中的两栋楼，即联营电镀厂和艺盈包装厂上约500平方米建筑物（二层，自编1号楼），约1000平方米建筑物（三层，自编6号楼），使用至2016年3月1日。可见，虽然许锦鹏、徐列云与茹智军之间存在借款纠纷，且在借款时签订了关于租金收益的转让协议，但在合同到期后，双方之间已进行结算。2015年6月30日，双方重新签订了合同，以茹智军所享有的前述联营电镀厂和艺盈包装厂上的租赁使用权、管理权和收益权抵偿借款，因此双方之间的借款合同已经履行完毕。2015年12月9日双方再次签订《协议书》，确认抵债的事实。基于茹智军的抵债行为，许锦鹏、徐列云取得了涉案物业的使用权，许锦鹏、徐列云又将涉案房屋租给茹智军使用，故本案的法律关系为房屋租赁合同纠纷。二审认定及处理错误。一、本案不属于法律规定的让与担保情形。《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。本案中，作为民间借贷合同担保的并非买卖合同，而是租金收益。借款到期后，出借人请求履行的并非原来作为借款担保的合同，而是基于重新确认、结算之后签订的租用合同。1、本案作为借款合同的担保标的是租金收益，而非买卖合同所涉及的所有权。《借款担保合同》第五条约定，借款担保为租金担保。茹智军因承租取得了位于广州市花都区新华街建设北路原村委所属联营电镀厂和艺盈包装厂上的所有建筑物及地块的租赁使用权、管理权和收益权。茹智军将上述权益作为其与许锦鹏、徐列云之间借款关系的担保。茹智军提供担保的标的物是租赁物的使用权和租金收益权，并非所有权。《转让协议书》转让的标的是前述建筑物及地块租赁使用权和租金收益权，而非所有权。茹智军与公益村委会、经济发展公司签订的是《租用合同》、《租用合同（补充）》，其为借款合同提供的担保物是前述租赁合同所涉建筑物及地块的使用权和租金收益，而非买卖合同的所有权，茹智军对建筑物及地块并不享有所有权。2、借款到期后双方重新进行了结算，与茹智军签订租用合同，并与涉案地块上的承租方重新签订了租赁合同及补充合同，并非单纯履行《借款担保合同》和《转让协议书》。2015年6月23日借款到期，因茹智军没有偿还借款，许锦鹏、徐列云与茹智军重新进行结算，双方于2015年6月30日签订了《租用合同》、《租用合同（补充）》，约定茹智军将全部权利、义务转让给许锦鹏、徐列云。同时，又与涉案地块的承租方重新签订了租赁合同。2015年12月9日，茹智军与许锦鹏、徐列云再次进行结算，签订了《协议书》，再次明确茹智军将其取得的位于广州市花都区新华街建设北路原村委所属联营电镀厂和艺盈包装厂上的所有建筑物及地块租赁使用权、管理权和收益权转让给许锦鹏和徐列云。现茹智军继续使用前述建筑物中的两栋楼，使用至2016年3月1日。双方在借款到期后重新结算、重新达成转让物业使用权及租金收益的合意，并重新签订2015年6月30日《租用合同》、《租用合同（补充）》及2015年12月9日《协议书》，不符合借款合同让与担保的条件。3、茹智军与许锦鹏、徐列云之间履行的是2015年6月30日签订的《租用合同》、《租用合同（补充）》及2015年12月9日签订的《协议书》，而非借款时双方签订的《借款担保合同》。虽然茹智军与许锦鹏、徐列云之间存在借款合同，且在借款的同时签订了转让协议书，但借款到期后，双方于2015年6月30日进行了结算，达成了以包含涉案物业在内的物业使用权和租金收益权抵偿债务的合意，双方签订了《租用合同》、《租用合同（补充）》。双方履行的并非《借款担保合同》。二、本案不属于流押。物权法第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。1、茹智军与许锦鹏、徐列云均不享有涉案物业的所有权，不存在约定将抵押财产归债权人所有的情况。流押针对的是抵押物的所有权，而涉案物业的所有权人并非茹智军。即使2014年10月24日茹智军与许锦鹏、徐列云签订《转让协议书》，该协议所转让的亦是物业使用权和租金收益权。2、涉案物业不存在抵押的情况。物权法第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。因此，不动产抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时才设立。茹智军并无以涉案物业办理抵押登记，根据法律规定，不动产抵押自登记时才设立。涉案物业并无设立抵押，不符合流押的特征。三、许锦鹏、徐列云依约取得涉案物业的使用权及收益权，而后将涉案物业出租给茹智军使用，茹智军理应支付租金。一审判决认为涉案租赁合同无效，茹智军应向许锦鹏、徐列云归还涉案物业，并支付占有使用费。1、2014年10月24日茹智军与许锦鹏、徐列云签订《借款担保合同》，约定自2014年10月24日至2015年6月23日止。同日，许锦鹏、徐列云与茹智军签订《转让协议书》，约定茹智军将其与涉案地块的6份租赁合同中享有的物业使用权和租金收益权及涵括茹智军与公益村委会、经济发展公司之间的《租用合同》、《租用合同（补充）》项下其他权利义务整体转让给乙方。转让价格250万元。2、2015年6月23日借款到期，因茹智军未偿还借款，且基于2014年10月24日《转让协议书》约定，茹智军将涉案物业的使用权及租金收益权转让给许锦鹏、徐列云。许锦鹏、徐列云与茹智军之间对债权债务进行了结算及清理，2015年6月30日，许锦鹏、徐列云与茹智军签订了《租用合同》、《租用合同（补充）》，约定茹智军将全部权利、责任和义务全部转租给许锦鹏、徐列云。2015年7月28日，茹智军向经济发展公司、公益村委会出具《通知书》，履行转租的通知义务。2015年12月9日，茹智军与许锦鹏、徐列云签订《协议书》，再次明确以物抵债的事实，并约定茹智军继续使用前述建筑物中的两栋楼。3、2015年11月24日，茹智军与许锦鹏、徐列云签订《广州市房地产租赁合同》，约定茹智军将涉案物业租赁给许锦鹏、徐列云使用，并进行了租赁登记备案。许锦鹏、徐列云与茹智军在2015年6月30日即借款合同到期后，双方进行了确认和结算，并签订《租用合同》、《租用合同（补充）》，且自2015年开始许锦鹏、徐列云即向经济发展公司、公益村委会缴纳租金，其对涉案物业的相关权益为经济发展公司、公益村委会所认可。许锦鹏、徐列云在取得涉案物业后，又将涉案物业出租给茹智军使用，茹智军理应支付租金。茹智军再审答辩称，一、茹智军与许锦鹏、徐列云为借款合同关系，并非租赁合同关系。1、本案纠纷缘起为双方于2014年10月24日签订的《借款担保合同》，茹智军因资金需求向许锦鹏、徐列云借款500万元，其中通过徐列云向钟晓梅转账250万元，该笔款项为借款，而非转让款。2、无论是《转让协议书》，还是《租用合同》、《租用合同（补充）》等合同均为借款合同的担保。在《借款担保合同》签订的当天，在许锦鹏、徐列云的要求下，同时签订《转让协议书》，而许锦鹏、徐列云未就《转让协议书》单独另向茹智军支付转让款。双方的真实意思表示仅为《借款担保合同》约定的“租金担保”，而非《转让协议书》约定的租金收益权的转让。《转让协议书》只是形式，是在茹智军无法偿还借款时向许锦鹏、徐列云提供的保障，实质是借款的担保，非单独或新的法律关系。茹智军此后签订的《租用合同》、《租用合同（补充）》等系列文件，其性质与《转让协议书》一致，均为借款的担保，双方并未形成新的法律关系。3、双方就借款合同关系并未进行结算，双方关系更未变更为租赁合同关系。许锦鹏、徐列云自起诉至今，未提供任何证据证明双方就借款合同进行结算并达成合意转化为租赁合同关系。4、涉案建筑物及租金收益价值巨大，茹智军以250万元的价格将其转让不符合常理。根据评估机构的评估，在充分考虑涉案建筑物为违章建筑的情况下，建筑物价值高达两千多万，现金收入高达六千多万，而许锦鹏、徐列云却主张以250万元的价格将相关权益从茹智军处受让，不符合常理。双方签订的《租用合同》、《租用合同（补充）》的实质是为250万元的借款的担保。二、许锦鹏、徐列云依据租赁合同关系提起诉讼无法律依据，应当驳回其全部诉讼请求。本案双方自始至终仅存在借款合同关系，不存在租赁合同关系，许锦鹏、徐列云提起本案诉讼无事实和法律依据。本案二审认定事实清楚，参照《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题》第二十四条的规定进行裁决正确。聚源恒升公司再审未提供书面答辩意见。经济发展公司再审未提供书面答辩意见。公益村委会再审未提供书面答辩意见。许锦鹏、徐列云起诉至一审法院，诉讼请求：一、茹智军立即交还非法占用的位于广州市花都区建设北路原村委会所属联营电镀厂和艺盈包装厂上约500平方米建筑物（二层，自编1号楼）和1000平方米建筑物（三层，自编6号楼）；二、茹智军立即付清拖欠的2018年4月和5月租金6万元给许锦鹏、徐列云；三、茹智军支付非法占用以上租赁物从2018年6月1日起至实际搬迁之日止的费用（按每月6万元标准计算）；四、案件受理费由茹智军承担。一审法院查明，2009年10月28日，经济发展公司、公益村委会（甲方、出租方）与茹智军（乙方、承租方）签订《租用合同》及《租用合同（补充）》，约定，甲方将位于花都区新华街建设北路原村委会所属联营电镀厂和艺盈包装厂上的所有建筑物及地块，全部租给乙方使用，乙方在租赁期内对上述土地享有管理权和使用权，以及符合规定的收益权，租赁期限为20年，从2008年7月1日至2028年6月30日，上述两份合同并对双方的其他权利义务进行了约定。2014年10月24日，茹智军（甲方、出让方）与许锦鹏、徐列云（乙方、受让方）签订《转让协议书》，约定，根据甲方于2009年10月28日分别与出租方公益村委会、经济发展公司签订的《租用合同》及《租用合同》（补充）之规定，甲方个人取得了位于广州市花都区新华街建设北路原村委所属联营电镀厂和艺盈包装厂上的所有建筑物及地块租赁使用权、管理权和收益权，现甲方已将上述建筑物及地块分别租赁给通信公司花都分公司、汇源通信公司、电信公司及西城公司作办公经营用途，以及甲方自建两层楼房作办公楼使用。以上合同签订后，合同各方均按照合同约定履行了各自的权利义务，基于上述事实，本协议双方经过友好协商，在相互信任、平等互利，意思表示真实的基础上，就甲方将以上租赁物业的整体使用权和收益权转让给乙方的各项事宜达成协议并共同遵守履行。转让标的物：甲方同意将其与以上租赁方签订的六份租赁合同（含租用合同及补充合同）从本协议书生效日起至以上租赁合同届满之日止享有的物业使用权和租金收益权以及涵括该两份合同【指甲方与公益村委会、经济发展公司签订的《租用合同》及《租用合同》（补充）】项下其他权利义务整体转让给乙方。乙方同意受让，并接受履行甲方与物业方公益村委会、经济发展公司签订的上述《租用合同》及一份《租用合同》（补充）所有条款。1.转让价格：250万元，2.付款时间、方式：乙方应于本协议书生效之日起三日内付清全部的转让价款。协议并对双方的其他权利义务进行了约定。2014年10月24日，茹智军出具《收款收据》，载明，今收到徐列云、许锦鹏支付位于广州市花都区新华街建设北路原村委所属联营电镀厂和艺盈包装厂上的所有建筑物及地块至2047年6月30日止的物业使用权和租金收益转让价款250万元。2015年6月30日，茹智军（甲方）与许锦鹏、徐列云（乙方）签订《租用合同》及《租用合同（补充）》，约定，甲方将《租用合同》及《租用合同》（补充）的全部甲方的权利、责任和义务全部转租给乙方，两份合同对其他权利义务进行了约定。2015年7月28日，茹智军向经济发展公司、公益村委会出具《通知书》，载明，现因经营上的需要，经友好协商，本人决定从即日起特将与贵单位于2009年10月28日签订的《租赁合同》转给徐列云及许锦鹏，请贵单位在收到本通知书之日起，着手与新的承租方徐列云、许锦鹏共同办理有关转签约手续及相关交接手续。2015年11月16日，经济发展公司出具《证明》，载明，兹有我公司位于花都区建设北路184号原公益村委会所属联营电镀厂和艺盈包装厂上建筑物及地块（地证（地证号集建总字（90）第J1203号）已于2008年7月1日租于茹智军使用40年，可自主经营及转租经营。2015年11月24日，茹智军（甲方、出租人）与许锦鹏、徐列云（乙方、承租人）签订《广州市房地产租赁合同》，对位于广州市花城街建设北路184号房产的租赁事宜进行了约定。上述租赁合同进行了租赁登记备案。2015年12月9日，茹智军（甲方）与许锦鹏、徐列云（乙方）签订《协议书》，约定由甲方继续使用位于广州市花都区新华街建设北路原村委所属联营电镀厂和艺盈包装厂上的建筑物中的两幢楼，乙方同意甲方使用至2016年3月1日。2016年3月17日，茹智军（甲方）与许锦鹏、徐列云（乙方）签订《协议书》，约定，由甲方继续使用位于广州市花都区新华街建设北路原村委所属联营电镀厂和艺盈包装厂上的建筑物中的两幢楼，乙方同意甲方租用，租赁期由2016年3月1日至2016年10月1日止，租赁期间甲方需向乙方每月交付30000元。每月五号前交租，逾期有权终止合同，收回物业，甲方搬迁，建筑装修固定物品不得拆除。2016年10月1日，茹智军（甲方）与许锦鹏、徐列云（乙方）签订《附加协议续期》，约定，应甲方要求，原协议内容不变的情况下，双方协商一致，同意甲方将原合同再续期半年，租期由2016年10月1日至2017年4月1日。2017年6月9日，茹智军（甲方）与许锦鹏、徐列云（乙方）签订《租赁合同还款计划》，载明，现因甲方欠乙方自2016年9月起租金共10个月，总额30万元，并约定了还款期限。2017年10月1日，许锦鹏、徐列云（甲方）与茹智军（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于广州市花都区新华街建设北路原村委所属联营电镀厂和艺盈包装厂上的所有建筑物及地块中的两幢楼租给乙方，租赁期限为八个月，由2017年10月1日起至2018年5月30日止，租金每月30000元。位于广州市花都区新华街建设北路原村委所属联营电镀厂和艺盈包装厂上的建筑物的建设未取得建设工程规划许可证，未经过规划报建手续，涉案租赁物在2014年10月24日之后由许锦鹏、徐列云向经济发展公司、公益村委会缴纳租金至今。茹智军未向许锦鹏、徐列云支付2018年4月份之后的租金。位于广州市花都区新华街建设北路原村委所属联营电镀厂和艺盈包装厂上自编**楼整栋由茹智军转租给聚源公司使用，其余部分由茹智军使用。一审庭审中，经济发展公司、公益村委会陈述，许锦鹏、徐列云来向我方缴纳租金的时候，我方就知道了茹智军转让涉案租赁物的权利义务给许锦鹏、徐列云，但我方认为根据我方与茹智军签订的合同，茹智军有权将所有的权利义务转让给其他人，无需我方同意。我方近几年也都接受了许锦鹏、徐列云向我方缴纳租金。茹智军认为，许锦鹏、徐列云与茹智军之间的真实关系是民间借贷，茹智军向许锦鹏、徐列云借款共500万元，故将涉案租赁物抵押给许锦鹏、徐列云作为借款的担保，茹智军所欠许锦鹏、徐列云的本金并未归还，共计归还了利息400多万元。茹智军提交《借款担保合同》、《收款收据》、《转让协议书》、《授权委托书》、银行流水等拟证明其上述陈述。对此许锦鹏、徐列云陈述，我方与茹智军之间之前存在民间借贷的关系，但由于茹智军未按双方约定的还款期限及时还款付息，在2015年6月30日双方签订了一份租赁合同及租赁合同补充，由此许锦鹏、徐列云是承担了合同中的义务以及与茹智军抵销了250万元的欠款，转换为涉案的租赁合同关系，该租赁合同是双方的真实意思表示，而且茹智军之前也有按合同约定交付了部分的租金，双方当时约定还款期限是在2015年6月23日，在借款期限届满之后，茹智军未曾支付任何的利息，而之前茹智军是有支付部分的利息，茹智军最后一次归还利息是2015年6月3日，我方与茹智军之间之前是借款关系，后来因茹智军没有还款，我方与茹智军之间签订了《转让协议书》，约定的250万元的转让款就是以茹智军欠我方的借款250万元抵扣的，转让协议书中约定了茹智军将其与公益村委会、经济发展公司签订的租赁合同中的权利义务转移给许锦鹏、徐列云，后来许锦鹏、徐列云与茹智军之间就是租赁合同关系，双方之间的民间借贷合同已实际履行完毕。一审诉讼中，一审法院依法释明，若涉案合同无效，许锦鹏、徐列云是否变更诉讼请求，许锦鹏、徐列云表示无需变更。一审法院认为，许锦鹏、徐列云与茹智军签订《转让协议书》，约定茹智军将其与公益村委会、经济发展公司签订的《租用合同》、《租用合同》（补充）中的权利义务转移给许锦鹏、徐列云，公益村委会、经济发展公司对此表示同意。茹智军抗辩许锦鹏、徐列云与茹智军之间是民间借贷关系，茹智军并未归还所欠许锦鹏、徐列云的借款本金250万元，许锦鹏、徐列云确认双方之前是民间借贷关系，后因茹智军未还款，故以250万元借款抵扣《转让协议书》中的转让款250万元，双方之间的民间借贷合同已履行完毕。故许锦鹏、徐列云基于双方签订的《转让协议书》而处分涉案租赁物，许锦鹏、徐列云与茹智军随后签订了多份合同对涉案租赁物租赁给茹智军的事宜进行约定，但因该租赁物的建设没有取得建设工程规划许可证，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据上述法律规定，涉案租赁物的建设未取得建设工程规划许可证，因此，许锦鹏、徐列云与茹智军双方就涉案租赁物签订的上述多份租赁合同应为无效。依照合同无效的法律后果，许锦鹏、徐列云请求茹智军、聚源公司返还涉案租赁物，合理有据，一审法院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。茹智军未支付2018年4月份之后的占有使用费，依据上述法律规定，茹智军应向许锦鹏、徐列云支付该租赁物的占有使用费，许锦鹏、徐列云请求茹智军向其支付2018年4月份至实际交还之日止的占有使用费，合理有据，占有使用费应当按照双方合同约定的标准每月3万元计算，许锦鹏、徐列云请求从2018年6月1日起按照每月6万元的标准计算依据不足，不予支持。许锦鹏、徐列云诉讼请求中的合理部分，予以支持，许锦鹏、徐列云诉讼请求中的超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2019年4月9日作出如下判决：一、茹智军于本判决发生法律效力之日起三十日内向许锦鹏、徐列云交还位于广州市花都区建设北路原村委所属联营电镀厂和艺盈包装厂上约500平方米建筑物（二层，自编1号楼）；二、聚源恒升（广东）科技有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向许锦鹏、徐列云交还位于广州市花都区建设北路原村委所属联营电镀厂和艺盈包装厂上约1000平方米建筑物（三层，自编6号楼）；三、茹智军于本判决发生法律效力之日起十日内向许锦鹏、徐列云支付占有使用费，占有使用费的标准为每月3万元，从2018年4月1日起计至实际交还之日止；四、驳回许锦鹏、徐列云的其他诉讼请求。案件受理费3900元由茹智军负担。茹智军不服一审判决，向本院提出上诉，上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。二审查明，一审法院查明事实无误，二审予以确认。二审中，茹智军向本院提交一份手机照片打印件，即广州市农村财务专用收据，拟证明茹智军与许锦鹏、徐列云之间并未达成以物抵债的协议，而是由许锦鹏、徐列云代为支付租金，而非将涉案建筑物的合同概括转让给许锦鹏、徐列云。许锦鹏、徐列云对此质证称：该证据不属于新证据，自2015年年底开始，每一笔租金都是由许锦鹏、徐列云向经济发展公司、公益村委会交租的。在2015年6月后，茹智军已经把承租权转让给许锦鹏、徐列云，因此从2015年年底开始都是由许锦鹏、徐列云向经济发展公司、公益村委会交租的。茹智军提交的证据与本案没有关联性，许锦鹏、徐列云一审起诉时是将租赁物出租给茹智军并要求其返还，因此茹智军提交的该证据与本案无关。经济发展公司、公益村委会对此质证称：确认该证据的真实性，由于村里每年年底要结账，所以都是在每年11月催收当年的租金。许锦鹏、徐列云向本院提交六份证据。证据1为声明书，拟证明2015年7月28日茹智军向许锦鹏、徐列云出具声明书，茹智军把涉案物业转租给许锦鹏、徐列云后，把茹智军与公益村委会、经济发展公司的合同原件、茹智军与四家承租公司的合同原件均转交给许锦鹏、徐列云，故茹智军把包括涉案物业在内的租赁物转租给了许锦鹏、徐列云，并非借款关系。证据2为通知书四份，拟证明茹智军在将包括涉案物业在内的租赁物转租给许锦鹏、徐列云后，茹智军向四家承租公司发出通知书，告知四家承租公司，租赁物业已经转让给许锦鹏、徐列云。证据3为许锦鹏、徐列云与中时讯通信建设有限公司签订的《租赁合同》、《仓库租赁合同》及《补充协议》，拟证明茹智军把涉案物业转租给许锦鹏、徐列云后，茹智军即通知了中时讯通信建设有限公司，并于2015年7月1日，由许锦鹏、徐列云作为出租人与中时讯通信建设有限公司签订了三份租赁合同。证据4为《关于的补充（修订）合同》，拟证明茹智军把涉案物业转租给许锦鹏、徐列云后，中睿通信规划设计有限公司于2015年12月9日与许锦鹏、徐列云签订了本合同。证据5为《租赁合同》，拟证明茹智军把涉案物业转租给许锦鹏、徐列云后，广州市汇源通信建设监理有限公司于2015年12月13日与许锦鹏、徐列云签订了本合同。证据6为《补充协议书》，拟证明茹智军把涉案物业转租给许锦鹏、徐列云后，广州市花都西城经济开发有限公司于2015年12月9日与许锦鹏、徐列云签订了本合同。茹智军对此质证称：对于证据1的证明目的有异议，该证据仅能证明茹智军将相关合同交付给许锦鹏、徐列云保管，不能构成以物抵债的行为。因一审判决已经认定涉案相关建筑物为违法建筑，故许锦鹏、徐列云以该证据证明将租赁物转租给茹智军，该转租行为应属无效。对于证据2-6，茹智军在该几份证据中的相关意思表示是基于双方签订了《借款担保合同》，应许锦鹏、徐列云的要求而签订，是以租金收益权作为担保的意思表示，并不能由此认定茹智军同意以物抵债。经济发展公司、公益村委会对此质证称：经济发展公司、公益村委会将涉案土地出租后是同意承租人转租的，只要承租人每年准时交租就没有异议，因此认为该证据与经济发展公司、公益村委会无关。二审另查明，许锦鹏、徐列云和茹智军在2014年10月24日签订《转让协议书》的当天，同时还签订了一份《借款担保合同》，该《借款担保合同》第六条第三点的约定：借款期满，乙方、丙方若拒不或无力归还借款本息，视为乙方、丙方同意将担保物以物抵债给甲方。许锦鹏、徐列云同时表示，其签订《借款担保合同》的初衷是借款给茹智军，另一个初衷是如果借款给茹智军后其无法依约清偿的，那么就将涉案物业的租赁权转让给许锦鹏、徐列云。二审中，许锦鹏、徐列云表示如果法院认定本案法律关系实质上是民间借贷，其也不变更诉讼请求。二审认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：许锦鹏、徐列云以与茹智军之间存在租赁合同关系为由提起本案诉讼，但茹智军抗辩称双方之间实质是借贷关系，租赁权的转让协议只是对借贷关系担保，并提供了《借款担保合同》，故本案首先要判断双方之间存在何种法律关系。许锦鹏、徐列云在签订涉案物业《转让协议书》的当天就签订了《借款担保合同》，二审中，许锦鹏、徐列云表示签订《借款担保合同》的初衷是借款给茹智军，另一个初衷是如果借款给茹智军后其无法依约清偿的，那么就将涉案物业的租赁权转让给许锦鹏、徐列云。从许锦鹏、徐列云为何要签订《借款担保合同》的上述解释来看，双方签订《转让协议书》的真实目的是将涉案租赁权的转让作为借贷关系的担保，《借款担保合同》中关于“借款期满，乙方、丙方若拒不或无力归还借款本息，视为乙方、丙方同意将担保物以物抵债给甲方”的约定也进一步佐证了该事实。二审中，许锦鹏、徐列云表示即便法院认定涉案法律关系为借款合同关系，其也不变更诉讼请求，故参照《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题》的第二十四条关于“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，本案应驳回起诉。综上所述，一审判决认定事实清楚，唯适用法律错误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，裁定：一、撤销广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初8479号民事判决；二、驳回许锦鹏、徐列云的起诉。一审案件受理费9889元，退还给许锦鹏、徐列云。二审预收案件受理费3900元，退还给茹智军。再审期间，茹智军提供了上海同信土地房产评估投资咨询有限公司于2020年4月22日作出的SC（2020）沪TX000**-002号《房地产咨询报告》，咨询结果：建筑物（含装饰装修、附属设施等）成本价值20670000元；项目净现金收入（所得税前）：68280000元；项目净现金收入折现价值（所得税前）26080000元。茹智军对上述证据的质证意见：真实性、合法性、关联性均不予确认。再审期间，许锦鹏、徐列云表示，如果再审请求能够获得支持，愿意放弃250万元借款本息的权利，不再对《借款担保合同》项下500万元借款本息另行主张权利。再审查明，公益村委会提交的《广东省民政厅关于同意广州市调整花都区部分行政区划的批复》（粤民区﹝2013﹞18号）及基层群众性自治组织特别法人统一社会信用代码证书显示，原新华街道的公益村由花城街道办事处管辖，原广州市花都区新华街公益村村民委员会现名称为广州市花都区花城街公益村村民委员会。一审判决、二审裁定查明的其他事实无误，本院再审予以确认。本院再审认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零五条第一款规定：“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉”。根据诉、辩各方当事人的意见，归纳本案的争议焦点为：许锦鹏、徐列云在本案诉请的基础法律关系是租赁合同关系还是民间借贷关系。第一，茹智军与许锦鹏、徐列云于2014年10月24日签订《转让协议书》，约定茹智军将其与公益村委会、经济发展公司签订的《租用合同》及《租用合同（补充）》项下的权利义务整体转让给茹智军，转让价格250万元；同日，茹智军、钟晓梅与许锦鹏、徐列云签订《借款担保合同》，约定茹智军、钟晓梅向徐列云、许锦鹏借款500万元，借款期限自2014年10月24日起至2015年6月23日止，茹智军提供其与公益村委会、经济发展公司签订的《租用合同》及《租用合同（补充）》项下的租金收益及部分物业使用权作为借款担保，并承诺若拒不或无力归还借款本息，同意将担保物以物抵债；许锦鹏、徐列云二审期间表示，签订《借款担保合同》的初衷是借款给茹智军，如果茹智军无法依约还款，就将涉案物业的租赁权转让给许锦鹏、徐列云。根据上述事实，茹智军与许锦鹏、徐列云签订《转让协议书》的目的并非真正转让租赁物承租权，而是为《借款担保合同》项下的借款提供担保，且《转让协议书》签订后，许锦鹏、徐列云并未实际支付转让款给茹智军，故《转让协议书》的性质认定为《借款担保合同》项下的担保合同。第二，《借款担保合同》约定，借款期限自2014年10月24日起至2015年6月23日止。借款期满后，由于茹智军未按《借款担保合同》的约定归还借款本息，双方当事人分别于2015年6月30日签订《租用合同》及租用合同（补充）、2015年11月24日签订《广州市房地产租赁合同》、2015年12月9日签订《协议书》、2016年3月17日签订《协议书》等一系列合同。上述证据显示，茹智军与许锦鹏、徐列云对原有借贷关系进行清算之后另行确定了新的债权债务关系。茹智军将其与经济发展公司、公益村委会签订的《租用合同》及《租用合同（补充）》中的权利义务转让给许锦鹏、徐列云，同时告知经济发展公司、公益村委会，经济发展公司和公益村委会亦没有异议，且之后直接与许锦鹏、徐列云履行合同。根据现有证据，自2015年7月起，许锦鹏、徐列云已作为出租人对外出租涉案物业，茹智军继续使用涉案场地亦需向许锦鹏、徐列云支付租金。上述事实表明，许锦鹏、徐列云受让涉案场地后，又将部分物业出租给茹智军使用，许锦鹏、徐列云有权依据租赁关系起诉茹智军，二审认定双方之间是借贷法律关系，继而驳回许锦鹏、徐列云的起诉不当。综上所述，二审查明事实清楚，但认定及处理有误，再审予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款的规定，裁定如下：一、撤销本院（2019）粤01民终14462号民事裁定；二、本案由本院继续审理。审判长  兰永军审判员  周国庆审判员  张 怡二〇二〇年十二月二十五日书记员  黄倩娜高宝韫