广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民再12号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：广西新桂路桥建筑工程有限公司，住所地广西武宣县武宣镇城东路（新路桥头东）缘江商住中心****。 法定代表人：张家骅，董事长。 委托诉讼代理人：罗洪亮，广西宾桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓龙，广西宾桂律师事务所实习律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：覃宁静，女，1982年7月8日出生，壮族，住广西柳州市鱼峰区。 原审第三人：柳州市泰源房地产开发有限公司，住所，住所地广西柳州市温州街**温州商贸城****div> 法定代表人：冼胜威，董事长。 原审第三人：象州县物资有限责任公司，住所地广，住所地广西象州县象州镇金象路**君相嘉园v> 法定代表人：李家旗，董事长。 再审申请人广西新桂路桥建筑工程有限公司因与被申请人覃宁静案外人执行异议之诉一案，不服本院（2019）桂13民终803号民事判决，向广西壮族自治 -2- 区高级人民法院申请再审。广西壮族自治区高级人民法院于2020年6月29日作出（2020）桂民申1266号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2020年10月22日立案后，依法另行组成合议庭，公开合并开庭进行了审理。再审申请人广西新桂路桥建筑工程有限公司（以下简称“新桂路桥公司”）的委托诉讼代理人罗洪亮、邓龙，被申请人覃宁静到庭参加诉讼。原审第三人柳州市泰源房地产开发有限公司（以下简称“泰源房开公司”）、象州县物资有限责任公司（以下简称“象州物资公司”）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 新桂路桥公司申请再审称：1.撤销来宾市中级人民法院（2019）桂13民终803号民事判决，维持象州县人民法院（2019）桂1322民初26号民事判决；2.全部诉讼费用由被申请人承担。事实和理由：一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”虽然在一审法院查封时，被申请人已与第三人泰源房开公司签订了《商品房买卖合同》并全款购买该房屋，但被申请人现居住在柳州市鱼峰区的房产为其本人与陈秋珍共有，在第三人泰源房开公司开发的位于象州县还购买有另外一套房产，也就是说案涉房屋不是其唯 -3- 一住房，故被申请人作为买受人只符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（一）、（三）项的规定，不符合第（二）项规定，其对案涉房屋所享有的权利不能排除法院强制执行。二、案涉房屋未依法办理房屋产权变更登记手续，亦未到房地产登记中心办理商品房买卖合同登记备案，故未发生物权变动及对抗第三人的法律效力，被申请人对案涉房屋所享有的权利不能排除法院强制执行。 覃宁静辩称，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持来宾市中级人民法院（2019）桂13民终803号民事判决。事实和理由：一、被申请人于2014年10月8日与泰源房开公司签订案涉房屋《订购协议书》及《补充协议》，于2016年8月8日支付完所有房屋款项，后于2018年11月18日补签《商品房买卖合同》。签订认购协议及交完房款后，泰源房开公司未依约办理备案登记，也未在2016年8月30日前将案涉房屋将会给被申请人，并在交付房屋后240日内办理不动产证，是该公司的违约行为。导致被申请人不能按时合法占有案涉房屋及享有不动产权的责任在于房开公司，不是被申请人的原因。二、被申请人在象州县内名下并无其他居住的住房，现被申请人居住的便于柳州市鱼峰区，系其母亲陈秋珍出资购买，登记为被申请人与母亲陈秋珍共同所有。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法［2019］254号］）第125条对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的权威解读：“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋所在地同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居 -4- 住的房屋。商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。案涉房屋只有45.37平米，位于被申请人同时购买的只有75.73平米的1109号房对门。故被申请人同时购买两套位于同一小区、同一楼层、房门相对距离不到2米的小面积房屋，就是为了满足基本居住需要，符合相关法律规定。三、（2019）桂13民终803号民事判决生效后，案涉房屋已经办理了备案登记手续。综上，位于象州镇温泉大道××单元××房确实属于被申请人所有，其所享有的民事权利足以排除法院强制执行。 原审第三人泰源房开公司、象州物资公司未到庭，亦未提交书面意见。 覃宁静向一审法院起诉称：一、确认原告于2016年8月8日购买的位于象州县房屋享有所有权，二、本案诉讼费由二被告及第三人承担。 一审法院认定事实：原告与第三人柳州市泰源房地产开发有限公司于2014年10月8日签订《定购协议书》及《补充协议》，约定由原告定购第三人柳州市泰源房地产开发有限公司出售的位于象州县房屋，房屋面积45.37平方米，总价款132588元，签订协议时原告支付定金5000元并约定分三期支付房款，其中2015年6月30日前支付32588元，2016年1月1日前支付50000元，2016年6月30日前支付50000元。协议签订后，原告依约于2016年8月8日前将全额购房款支付完毕。2018年11月10日，原告与第三人柳州市泰源房地产开 -5- 发有限公司签订《商品房买卖合同》，同月13日，第三人柳州市泰源房地产开发有限公司向原告开具付款收据。与此同时原告覃宁静在第三人柳州市泰源房地产开发有限公司开发的位于象州县尚还购买有另外一套房产；现原告居住的位于柳州市鱼峰区的不动产权利人为其本人与陈秋珍共有。同时查明，该院在审理申请人广西新桂路桥建筑工程有限公司与被申请人象州县物资有限责任公司、柳州市泰源房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，分别作出（2018）桂1322民初437号之一民事裁定书和（2018）桂1322执保19号执行裁定书，裁定以价值5000000元为限对被申请人柳州市泰源房地产开发有限公司名下座落于象州县房屋进行查封。同时还以价值1000000元为限对被申请人柳州市泰源房地产开发有限公司名下座落于象州县商铺9套、房屋30套（其中包括本案争议的1栋2单元11层02号房屋）和以价值3500000元为限对被申请人柳州市泰源房地产开发有限公司名下座落于象州县象州镇金象路中段的土地一块（土地证号：象国用（2012）第&tim**;×号）进行查封。查封期限为三年。2018年11月9日，原告向该院提出执行异议。同年11月12日该院以（2018）桂1322执异26号执行异议案件立案，之后作出（2018）桂1322执异26号之一执行裁定书，该裁定书裁定内容第二项为：驳回覃宁静（异议人）对该院（2017）桂1322民初1104号之一民事裁定书;（2018）桂1322民初437号之一民事裁定书和（2018）桂1322执保19号执行裁定书查封柳州市 -6- 泰源房地产开发有限公司名下座落于象州县房屋的执行异议请求。之后，覃宁静不服，向该院提出案外人执行异议之诉，提出上述诉讼请求。诉讼中，原告增加诉讼请求，要求撤销该院的（2018）桂1322执异26号之一执行裁定书第二项内容。 一审法院认为，该院在作出诉讼保全裁定，裁定对柳州市泰源房地产开发有限公司名下座落于象州县房屋进行查封时，原告虽已与柳州市泰源房地产开发有限公司签订了商品房买卖定购协议并全款购买该房屋，但原告既未依法办理房屋产权变更登记手续，亦未到房地产登记中心办理商品房买卖合同登记备案，因而未依法发生物权变动及对抗第三人的法律效力；同时原告也不能举证证明其所购房屋具备了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形即：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。故原告对本案涉讼房屋依法不享有足以排除强制执行的民事权益。该院作出的（2018）桂1322执异26号之一执行裁定书的第二项内容即：驳回覃宁静（异议人）的执行异议请求并无不当，原告诉请要求撤销该项裁定内容理由不充分，该院依法不予以支持。关于原告要求确认其对案涉房屋享有所有权的诉讼请求。虽然原告与第三人柳州市泰源房地产开发有限公司在2014年10月8日就签订了 -7- 《定购协议书》及《补充协议》，原告随后也向第三人全额支付了房款，但双方直到2018年11月10日签订《商品房买卖合同》时才完成该房屋买卖行为。而在此前的2018年4月24日、5月2日该院已分别作出（2018)桂1322民初437号之一民事裁定书和（2018)桂1322执保19号执行裁定书，裁定查封了该案涉房屋。当事人就此已无权对被法院依法查封的标的再进行交易。故原告要求确认已被该院依法查封的案涉房屋为其所有的诉请无法律依据，理由不当，该院依法不予以支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：驳回原告覃宁静的诉讼请求。 覃宁静不服一审判决，向本院提起上诉。二审对一审查明的事实予以确认。 本院二审认为，关于上诉人覃宁静对案涉房屋是否享有所有权的问题。覃宁静于2014年10月8日与泰源房开公司签订案涉房屋《订购协议书》及《补充协议》，于2016年8月8日支付完毕所有房屋款项。覃宁静后于2018年11月10日补签《商品房买卖合同》。泰源房开公司依约应在2016年8月30日前将案涉房屋交付给上诉人，同时依约在约定交房之日后240日内办理不动产证。覃宁静根据上述合法有效的合同，享有请求泰源房开公司依约交付房屋及办理不动产产权证的权利。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、 -8- 转让和消灭，经依法登记，发生效力”的规定，因案涉房屋目前尚未办理不动产登记手续，覃宁静尚不享有案涉房屋的所有权。 关于上诉人覃宁静对案涉房屋所享有的民事权益能否排除案涉房屋的执行。覃宁静于2014年10月8日与泰源房开公司签订案涉房屋《订购协议书》及《补充协议》，于2016年8月8日支付完毕所有房屋款项。覃宁静后于2018年11月10日补签《商品房买卖合同》。泰源房开公司未依约在2016年8月30日前将案涉房屋交付给上诉人，亦未依约在约定交房之日后240日内办理不动产证，这属于泰源房开公司的违约行为。上诉人覃宁静不能按时占有案涉房屋及享有不动产产权的责任在于房地产开发商，上诉人覃宁静不存在违约行为。同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”覃宁静因居住而购买案涉房屋，其在象州县区域内无其他房产，符合上述法律规定。综上，覃宁静对案涉房屋所享有的民事权益足以排除法院强制执行，其要求停止对象州县房屋执行的上诉请求，本院予以支持。一审判决准许对象州县房屋的执行不当，本院予以纠正。综上所述，覃宁静的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但处理不当， -9- 应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销象州县人民法院（2019）桂1322民初26号民事判决；二、不准许执行象州县房屋;三、驳回上诉人覃宁静的其他诉讼请求。 再审期间，被申请人覃宁静提交了象州县房地产管理所于2020年1月21日出具的《商品房买卖合同备案证明（预售）》，证实案涉房屋已经进行备案登记，其合法拥有该房子。本院依法提取象州县住房和城乡建设局于2020年7月10日发出的《关于禁止提前装修的告知书》一份。新桂路桥公司对上述证据的真实性无异议，但认为法律没有规定登记备案就合法拥有房屋，不能据此认定案涉房屋就是被申请人的。《告知书》进一步证实案涉房屋还未实际交房，业主进行装修抢住不合法。 根据上述证据，再审确认如下事实：2020年1月21日，案涉房屋已在象州县房地产管理所办理备案登记。不动产查询信息显示，覃宁静名下在象州县并无其他房产。2020年7月10日，象州县住房和城乡建设局向案涉楼盘业主发出《关于禁止提前装修的告知书》，告知大印•象府项目尚未达到交房条件，存在较大隐患。未经许可业主不得自行装修，违者后果自担。其余事实与原审一致，本院予以确认。 综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：覃宁静对案涉房屋所享有的民事权利能否排除法院强制执行？ -10- 本院认为，目前我国现行房地产开发以及登记制度的不完善，特别是办理不动产产权所需的关键材料均为出卖人持有，买受人能否办证所发挥的作用极为有限。结合本案来看，买受人已经签订购房合同并支付全额购房款，但是因为房地产开发商的原因无法实际占有及办理不动产权证，涉及无过错买受人物权期待权的保护，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所调整的范畴，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原一审、二审适用上述规定的第二十九条审理本案不当，本院再审予以纠正。而按照该第二十八条的规定，同时符合规定的四个条件，买受人对登记在被执行人名下不动产的权利可以排除执行。本案中，覃宁静于2014年10月8日与泰源房开公司签订《定购协议书》及《补充协议》，购买案涉的大印•象府1栋2单元11层02号房屋，于2016年8月8日支付完毕所有房屋款项。2018年4月24日，一审法院才作出诉讼保全裁定查封案涉房屋，查封行为明显发生在双方买卖案涉房屋之后。且象州县住房和城乡建设局发出的《关于禁止提前装修的告知书》也证实，大印•象府项目尚未达到交房条件，开发商泰源房开公司至今无法按期向业主交房，故未能实际占有案涉房屋的原因不归咎于买受人。综上，泰源房开公司违反双方购房合同的约定，未能在2016年8月30日前将案涉房屋交付，亦 -11- 未依约在交房之日后240日内办理不动产证，这属于泰源房开公司的违约行为，未能合法占有及完成不动产登记的过错不应由买受人承担。故覃宁静对登记在泰源房开公司名下的案涉房屋提出的异议，符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对案涉房屋所享有的民事权利足以排除法院的强制执行。 综上所述，再审申请人新桂路桥公司的再审申请不成立，本院不予支持。原二审判决认定事实清楚，裁判结果正确，但适用法律不当，再审予以纠正后，对原二审判决予以维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 维持广西壮族自治区来宾市中级人民法院（2019）桂13民终803号民事判决。 本判决为终审判决。 审 判 长 马翠柳 审 判 员 成 靖 审 判 员 宋曾丽 -12- 二〇二〇年十二月十日 法官助理 林荣祥 书 记 员 吴雪梅 -13- 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方 -14- 式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照 民事诉讼法 第 一百 七十条 第一款第一项规定予以维持。