北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13921号上诉人（原审被告）：胡文俊，男，1978年11月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张庆国，男，1957年3月11日出生，汉族，住北京市怀柔区。被上诉人（原审原告）：北京中实杰肯道夫物业管理有限公司，住所地北京市西城区阜外大街**。法定代表人：常金海，董事长。委托诉讼代理人：王庭伟，北京市海铭律师事务所律师。上诉人胡文俊因与被上诉人北京中实杰肯道夫物业管理有限公司（以下简称中实物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初26307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡文俊上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回中实物业公司全部诉讼请求；2．中实物业公司负担一审、二审诉讼费用。事实和理由：1．根据《物业管理条例》规定，物业公司是为了通过物业公司对业主房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生、生活安全和相关秩序等，从而改善人们群众的生活和工作环境。本案中，中实物业公司未依法履行过物业服务公司职责，严重破坏了公平和等价有偿的原则。在小区业主委员会成立之后，于2018年取缔了中实物业公司物业服务，迎来了新的物业管理方，在新老物业交接时，因多年没有维护并失修，检测所有的硬件项目全部缺损、破坏。胡文俊在一审时已经提交了物业交接时的各项结果，说明了中实物业公司的不作为。以上证明了中实物业公司并未提供等价的物业服务。2．中实物业公司主张的物业费已超过诉讼时效，一审法院对此并未依法进行审查。2014年1月1日至2018年12月31日的绝大部分物业费早已超过诉讼时效期限，期间中实物业公司也未就物业费主张过权利。一审法院未按照法律规定对诉讼时效问题进行依法审查，直接判定支持中实物业公司全部物业费，属于认定事实错误。中实物业公司辩称，同意一审判决，一审判决认定事实清楚，不同意胡文俊的全部上诉请求和意见，请求驳回胡文俊的全部上诉请求。具体如下：中实物业公司提供物业服务过程中，履行了合同义务，且提供的服务质量不低于收费标准。关于诉讼时效，中实物业公司在提供物业服务过程中多次催缴物业费。中实物业公司向一审法院起诉请求：1．要求胡文俊向中实物业公司支付2011年10月31日至2018年12月31日的物业费32691．55元；2．要求胡文俊向中实物业公司支付滞纳金9807．4元。一审法院认定事实：胡文俊系×号房屋（以下称×号房屋）房屋的所有权人，房屋建筑面积为146．77平方米。中实物业公司系都市心海岸雅园小区的物业管理单位。2002年6月18日，北京荧佳房地产开发有限责任公司（以下称荧佳房地产公司）作为委托方（甲方）与中实物业公司作为受托方（乙方）签订《都市心海岸物业管理委托合同》，约定：甲方委托乙方对都市心海岸小区进行物业管理，管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花草树木、建筑小品等的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，小区交通与车场管理，维持公共环境内的秩序等；委托管理期限为两年，自2003年5月1日至2005年4月30日；物业住宅部分的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米2．59元向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。2016年12月8日，北京市朝阳区望京街道望花路西里社区居民委员会出具《说明》，内容为：中实物业公司与荧佳房地产公司于2002年6月18日签订都市心海岸小区前期物业顾问合同，截止日期为2003年4月30日；2003年5月1日中实物业公司与荧佳房地产公司签订全委合同，截止日期为2005年4月30日；后由于种种原因荧佳房地产公司早已撤出本小区，且本小区多年来业委会始终没有成立，为维护本小区正常运转和社会秩序，中实物业公司截止到2016年12月6日仍始终在对都市心海岸小区实施着事实物业管理服务，目前该物业公司仍然在继续为都市心海岸小区提供事实服务。2018年12月8日，中实物业公司作为交接方与北京市朝阳区都市心海岸小区业委会作为接收方签订《物业项目交接协议书》，约定：交接范围为都市心海岸小区的物业管理服务，交接时间为2018年12月30日，交接内容包括工程设备系统、环境卫生和绿化、房屋结构、业主档案、设备档案或图纸、物业管理办公、操作、住宿用房、物业管理工具；双方交接完成日即2018年12月31日之前物业管理产生的当期及往期物业费债权由交接方享有，接收方应积极配合清缴并免费为交接方提供办公用房用于留守人员清欠物业费之用。一审庭审中，中实物业公司提交收费通知单、律师函及快递单，用以证明胡文俊拖欠2011年10月31日至2018年12月31日的物业费，经中实物业公司多次催缴后一直未交纳，已经构成严重违约。胡文俊对收费通知单的真实性和证明目的不持异议，表示确实收到了中实物业公司张贴在门上的收费通知单，但因×号房屋漏水问题一直没有解决，故胡文俊没有交纳物业费，对律师函及快递单的真实性无法核实，表示其未收到过律师函。胡文俊提交照片，用以证明×号房屋楼顶严重漏水，导致房顶被水浸泡，墙皮脱落。中实物业公司对照片的真实性、证明目的、关联性均不予认可，表示照片没有显示具体的拍摄时间和地点，无法确定照片中的房屋是×号房屋。关于胡文俊欠交物业费的期间和金额，中实物业公司表示胡文俊拖欠2011年10月31日至2018年12月31日期间的物业费，金额为32691．55元，胡文俊对此亦表示认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，中实物业公司和荧佳房地产公司签订的《都市心海岸物业管理委托合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，一审法院予以确认。中实物业公司作为建设单位依法选聘的前期物业管理单位，为包括胡文俊在内的业主提供物业管理服务的事实存在，《都市心海岸物业管理委托合同》到期后，中实物业公司与胡文俊之间形成了事实上的物业服务合同关系，胡文俊作为都市心海岸雅园小区的业主，接受了中实物业公司提供的物业管理服务，理应向中实物业公司支付相应物业费，中实物业公司按《都市心海岸物业管理委托合同》约定的物业费标准进行收费并无不当，一审法院予以支持。关于胡文俊主张的因中实物业公司不作为、管理缺失，不同意交纳物业费的抗辩意见，其提交的证据不足以证明中实物业公司的服务达到减免物业费的程度，一审法院不予采信。胡文俊应向中实物业公司交纳2011年10月31日至2018年12月31日期间的物业费。胡文俊认可其欠交物业费金额为32691．55元，一审法院不持异议。关于滞纳金，双方并未签订书面物业服务合同，中实物业公司的该项主张缺乏合同依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、胡文俊于判决生效后7日内向中实物业公司支付2011年10月31日至2018年12月31日期间的物业费32691．55元；二、驳回中实物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。胡文俊向本院提交新的证据：视频，用以证明案涉房屋存在漏水情况。中实物业公司发表质证意见：真实性无法核实，且胡文俊在一审判决之后拍摄该视频，而中实物业公司在2018年撤出案涉小区，故该证据与中实物业公司无关。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于胡文俊应支付的物业费是否应予减免。胡文俊主张，中实物业公司物业服务不达标、诉请已过诉讼时效等。中实物业公司不予认可。对此，胡文俊系案涉房屋产权人，中实物业公司在案涉期间向案涉房屋所在小区提供了物业服务，胡文俊应当支付物业费。第一，胡文俊主张中实物业公司所供物业服务不到位，但其所提供证据并不足以证明本案存在应予减免物业费的情形。第二，胡文俊主张本案已超过诉讼时效，因物业服务属于持续性行为，且现有证据不足以证明中实物业公司怠于行使权利，故本院对其该项主张不予支持。由上，根据现有证据及已查明事实，一审法院认定胡文俊应予支付物业费的期间及数额，并无明显不当，本院予以维持。综上所述，胡文俊的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予采信。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费370元，由胡文俊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  龚勇超审 判 员  金妍熙二〇二〇年十二月二十三日法官助理  刘茜倩法官助理  唐大利书 记 员  张 朋