广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终24750号上诉人（原审被告）：樊依然，女，汉族，1993年6月5日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区。上诉人（原审被告）：李屹丹，女，汉族，1965年1月11日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区。上诉人（原审原告）：杨稀胭，女，汉族，1981年11月3日出生，身份证住址：重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：高月园，重庆溯源（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高红强，重庆溯源（深圳）律师事务所实习律师。上诉人樊依然、李屹丹因与上诉人杨稀胭房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初27595号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人樊依然、李屹丹上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判樊依然、李屹丹无须向杨稀胭返还租金108000元或发回重审；2、一、二审诉讼费用由杨稀胭承担。杨稀胭辩称：同其上诉意见。上诉人杨稀胭上诉请求：1、撤销原审判决，改判确认杨稀胭与樊依然、李屹丹之间的租赁合同于2019年6月26日解除，樊依然、李屹丹返还杨稀胭租金216000元并按照6%的年利率向杨稀胭支付自2019年6月28日至实际返还之日止的利息损失。2、判令一、二审诉讼费用由樊依然、李屹丹承担。樊依然、李屹丹辩称：同其上诉意见。杨稀胭向一审法院提出诉讼请求：1、确认杨稀胭与樊依然、李屹丹之间的租赁合同已于2019年6月26日解除；2、樊依然、李屹丹返还杨稀胭租金216000元，并自2019年6月27日起自返还之日止，按照年利率6%向杨稀胭支付资金占用期间的利息损失（计算至起诉之日止，本息共计约220320元）；3、本案诉讼费、保全费由樊依然、李屹丹承担。一审法院经审理查明，2019年6月13日，杨稀胭（承租方、乙方）与樊依然、李屹丹（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方同意将坐落于深圳市南山区沙河世纪世纪村七栋4-18A房（涉案房产），建筑面积222.68平方米出租给杨稀胭使用，租期为二年，自2019年6月30日至2021年6月29日，甲方应当在2019年6月15日前将该物业交付给乙方使用；第一年租金为每月18000元，第二年租金19000元，租金支付方式一年一付；在本合同签订后2日内，乙方向甲方支付12个月的租金，即216000元，甲方应向乙方开具收据；在本合同签订后2日内，乙方向甲方支付租赁押金30000元；合同期满，如乙方不再续租，甲方应将押金退还乙方（不计利息）；如乙方未按时支付租金和其他费用，甲方有权从押金中抵扣所欠金额，如押金不足以抵扣所欠金额，乙方应于接到甲方付款通知起五日内补足；在租赁期间房屋的管理费、清洁费、水费、电费、煤气费、电话费等费用均由乙方承担并负责支付；及其他内容。该合同落款处有出租方即樊依然、李屹丹的代理人樊万凯签字。2019年6月13日，杨稀胭向樊依然、李屹丹支付押金3万元；2019年6月14日，杨稀胭向樊依然、李屹丹支付2019年6月30日至2020年6月29日期间的租金216000元。杨稀胭提交中介梁子杰与樊依然、李屹丹的代理人樊万凯的微信聊天记录、杨稀胭与樊万凯以及杨稀胭与梁子杰的微信聊天记录公证书、梁子杰出具的书面声明、杨稀胭与樊万凯2019年7月12日的短信记录，以证明杨稀胭于2019年6月26日提出退租并要求解除合同，2019年6月28日再次向樊依然、李屹丹通知解除租赁合同。杨稀胭与樊万凯的微信聊天记录显示：2019年7月12日，杨稀胭：“你好，樊先生，我从6.28号就告知业主我因家里突发事件不能承租业主世纪村的房子，但是到现在业主仍没有出面来解决此事，希望你能告知业主让他尽快出面解决此事”。梁子杰出具的声明内容为：“李屹丹与樊依然虽为南山区世纪村**4-18Ａ的房屋产权人，但是关于该房屋的出租事宜我都是与李屹丹的老公、樊依然的父亲樊先生接洽的，这套房的出租条件和出租与否也都是由樊先生来定夺；在2019年6月26日我也是通过微信的语音通话告知的樊先生关于杨小姐决定不承租该房屋要解除合同的事；我与樊先生联系的微信号为×××，樊先生的微信号为×××”。樊依然、李屹丹对微信及短信聊天记录的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明的内容不予认可，樊依然、李屹丹表示并未收到杨稀胭发出的短信；且杨稀胭与中介一直都是在沟通转租事宜，并未实际沟通将房屋退还给樊依然、李屹丹以及处理退还之后的后续事宜，而中介代杨稀胭向李屹丹丈夫发出的微信内容是问他是否同意转租，从来没有交接过退房的事宜；对于梁子杰出具的书面声明杨稀胭不予认可。杨稀胭提交梁子杰于2019年6月28日出具的《收条》，载明：杨稀胭因家里原因不能承租涉案房产，现将房卡退回给中介梁子杰，梁子杰在2019年6月28日收到了杨稀胭退回的该房屋的房卡。樊依然、李屹丹对该收条的真实性予以认可，但表示杨稀胭向中介交付钥匙的目的是让中介方便转租，而转租的转租方是杨稀胭，杨稀胭并未向樊依然、李屹丹退租。樊依然、李屹丹提交其招商银行账户历史交易明细表，以证明樊依然、李屹丹代杨稀胭支出的相关费用合计16617.57元；杨稀胭对该证据不予认可，并表示不能证明属于涉案房产的支出费用。樊依然、李屹丹于庭后提交深圳市世纪开元物业服务有限公司于2020年5月11日出具的收款收据三张及发票一张，收款收据载明收到2019年7月至2020年2月期间管理费、本体维修基金共计8038.78元，收到2019年7月、8月、11月水费、排污费共计72.3元，收到2019年11月、12月滞纳金25.84元；发票载明3-4月物业管理费1870.52元，前述费用共计10007.44元。庭审中，杨稀胭表示樊依然、李屹丹一直没有交付房屋，仅是从中介处拿到了房卡一张，水电卡一直没有拿到，且房屋内有很多樊依然、李屹丹的物品，导致杨稀胭一天也没有住进去。樊依然、李屹丹表示其在2019年6月14日通过中介梁子杰把房卡给了杨稀胭，之后樊依然、李屹丹就没有使用房屋，杨稀胭也没有向樊依然、李屹丹交还房屋。庭审中，樊依然、李屹丹表示其同意解除租赁合同。一审法院认为，杨稀胭与樊依然、李屹丹签订的《房地产租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照合同约定严格履行各自的义务。本案中，从杨稀胭与中介梁子杰、杨稀胭与樊依然、李屹丹签订租赁合同的代理人樊万凯的微信聊天记录、短信记录以及中介梁子杰出具的书面声明、梁子杰出具的《收条》可以看出，杨稀胭在租赁合同约定的起租日（2019年6月30日）之前，已通知中介及樊依然、李屹丹的代理人樊万凯不能继续承租涉案房产、要求解除租赁合同，并将涉案房产的房卡交还给了中介梁子杰；樊依然、李屹丹对于杨稀胭单方要求解除合同事宜并未予以回应，后杨稀胭要求樊依然、李屹丹同意杨稀胭对涉案房产进行转租，并要求樊依然、李屹丹签署声明书，樊依然、李屹丹亦未明确回应、亦未予以配合。从前述事实可以看出，杨稀胭在签订租赁合同并预付一年租金的情况下，单方提前要求终止租赁合同本身构成违约，杨稀胭的该违约行为会造成樊依然、李屹丹依据租赁合同收取租金的租赁目的不能实现，并会给樊依然、李屹丹造成房屋空置的租金损失。而樊依然、李屹丹在租赁合同起租期尚未开始、且杨稀胭已明确要求退租的情况下，对于是否同意退租、是否同意杨稀胭止损而进行转租等事宜均不予以明确回应，有违诚信；而且，在杨稀胭已将房卡交还给中介（因房卡系樊依然、李屹丹交付给中介、再由中介交付杨稀胭，故杨稀胭将房卡交还给中介亦视为交还给了樊依然、李屹丹）的情况下，樊依然、李屹丹怠于收回房屋，造成房屋空置，放任双方的损失扩大，亦存在一定过错。因此，一审法院认为，杨稀胭在2019年6月26日单方提前解约，构成违约，故杨稀胭要求确认租赁合同已于2019年6月26日解除的诉求，于法无据，一审法院不予支持；鉴于本案庭审时樊依然、李屹丹同意解除合同，且杨稀胭亦已交还房产，故一审法院认为涉案租赁合同应予解除。杨稀胭单方解除合同的违约行为会给樊依然、李屹丹造成房屋空置的损失；而樊依然、李屹丹在杨稀胭已明确要求退租并将房屋交还的情况下，怠于收回房屋且不配合杨稀胭合理的止损行为，亦有违诚信、存在过错，故双方应各自承担相应的损失。综合双方的过错程度、交还房屋的时间等，依据公平原则，一审法院酌情判令樊依然、李屹丹退还杨稀胭六个月的租金共计108000元。对于杨稀胭要求的利息，于法无据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除杨稀胭与樊依然、李屹丹于2019年6月13日签订的《房屋租赁合同》；二、樊依然、李屹丹于本判决生效之日起十日内向杨稀胭返还租金108000元；三、驳回杨稀胭的其他诉讼请求。案件受理费4604.8元，杨稀胭已预交，由杨稀胭负担2348.8元，由樊依然、李屹丹负担2256元；保全费1621.6元，由杨稀胭负担826.6元，由樊依然、李屹丹负担795元。本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案二审争议焦点为双方《房地产租赁合同》解除的时间及解除后违约责任的确定。本案中，双方签订《房地产租赁合同》后，杨稀胭主张其于2019年6月26日向樊依然一方提出解除合同，并提交了微信记录、中介梁子杰的声明等证据。其中梁子杰声明称其已于2019年6月26日告知樊依然父亲杨稀胭退租事宜；同时杨稀胭与樊依然、李屹丹的委托代理人樊万凯的微信聊天中，其于2019年7月12日微信中再次催促樊依然一方尽快处理退租事宜。此外，中介梁子杰2019年6月28日出具的《收条》也证实其将房卡退回了梁子杰。根据以上证据的内容，杨稀胭已经自2019年6月26日向樊依然、李屹丹提出解除合同并于2019年6月28日退还了涉案房产。杨稀胭作为承租人单方提出解除合同不符合合同约定，属违约行为，但是其在涉案《房地产租赁合同》起租日前就已经通知樊依然一方并将涉案房产退回，且因房屋租赁合同的性质，涉案《房地产租赁合同》亦缺乏必要的继续履行的基础，故应认定杨稀胭退回房产之日即2019年6月28日为双方租赁合同解除之日。樊依然、李屹丹主张中介梁子杰仅告知其转租事宜、中介收回房卡是为了转租且其已同意转租，双方合同解除之日为2020年5月11日。本院认为，本案中，杨稀胭提交的微信记录中，2019年6月26日，中介梁子杰虽曾向樊依然父亲提出杨稀胭的解决方案“可否先推（退）她一半租金。然后他这边转租？”，但是樊依然一方未对此作出明确回复。此后，杨稀胭即将房卡退回中介梁子杰，并多次声明不再租赁房产。可见，双方对于转租并没有达成一致意见。樊依然、李屹丹认为中介收回房卡是为了转租，但未提供证据证明，该主张也与梁子杰作出的声明不一致，因此，对于樊依然、李屹丹的上述主张，本院不予采纳。对于合同解除后的空置损失，杨稀胭单方解除合同应承担违约责任，樊依然、李屹丹作为出租人在杨稀胭已提出解除合同、涉案房屋租赁合同已失去继续履行基础的情况下，应积极收回房屋，防止损失扩大。本案中，杨稀胭在收房后半个月内即提出了解除合同并退回房产，在此之后，樊依然、李屹丹完全能够立即收回房屋或另行出租。考虑到杨稀胭的违约情节，及可能产生的空置期间，本院认为，杨稀胭支付的押金30000元已可弥补樊依然、李屹丹收回房产期间的损失。故杨稀胭另行支付的一年租金216000元，樊依然、李屹丹应予退回。对于利息部分，缺乏法律依据，本院不予支持。樊依然、李屹丹未积极处理退租事宜、收回房屋，应对扩大的损失承担责任，其认为不应退还租金的主张缺乏依据，本院不予支持。综上，杨稀胭的上诉请求部分成立，就成立部分，本院予以支持。樊依然、李屹丹的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初27595号民事判决；二、确认杨稀胭与樊依然、李屹丹2019年6月13日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月28日解除；三、樊依然、李屹丹应于本判决生效之日起十日内向杨稀胭返还租金216000元；四、驳回杨稀胭的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费4604.8元（杨稀胭已预交），本案二审案件受理费7064.8元（樊依然、李屹丹预交2460元、杨稀胭预交4604.8元），均由樊依然、李屹丹负担，并向杨稀胭迳付9209.6元。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 许 莹 姣审判员 黄 玮 娜二〇二〇年十二月二十四日书记员 戴斌（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。