内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2020）内02民再64号再审申请人（原审原告）：王璇，女，1987年4月4日出生,住内蒙古自治区包头市。被申请人（原审被告）：包头市锐利宏程房地产开发有限公司。法定代表人：柴乃实。委托诉讼代理人：田新萍，女。委托诉讼代理人：杨曼。再审申请人王璇因与被申请人包头市锐利宏程房地产开发有限公司（以下简称锐利宏程公司）商品房预售合同纠纷一案，不服包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2020）内0291民初465号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年10月19日作出（2020）内02民申116号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人王璇、被申请人锐利宏程公司的委托诉讼代理人杨曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王璇申请再审称，1.请求撤销包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2020）内0291民初465号民事判决第二、三、四项；2.依法判决被申请人锐利宏程公司协助王璇办理紫光华庭1号楼一层045、054号商铺所有权证书；3.被申请人锐利宏程公司支付申请人王璇逾期办理商铺产权登记证书的违约金（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以购房款156948元为基数，自2018年12月1日至2019年12月24日止）；3.一审、再审的费用由被申请人承担。事实和理由：一审判决事实认定不清,法律适用错误,应依法予以撤销。被申请人作为商品房的开发商、出售方,与作为买受人的申请人签订商品房买卖合同，办理网签手续、协助办理不动产权属登记证书系其法定义务。一、根据申请人与被申请人签订的《商铺买卖合同》以及合同履行情况可知,申请人购买被申请人开发的紫光华庭商铺,并依约支付了房款,双方在达成商品房买卖合意、缔结房屋买卖关系时是基于双方真实意思表示,完全符合民事法律关系的自愿原则。现申请人要求被申请人为其购买的商铺办理权属登记既是被申请人应当履行的法定义务,也是申请人合同根本目的所在,更是当今社会人们在房产交易活动中的基本共识。其次,《紫光优+教育广场商铺委托经营合同一》与《商铺买卖合同》为相互独立的合同,《紫光优+教育广场商铺委托经营合同一》的履行情况与《商铺买卖合同》并无关联。一审判决将两份合同混为一谈,违反了合同相对性原则。一审判决认为签署商品房买卖合同、办理网签手续违反了自愿原则,属于对事实的认定错误和法律的适用错误。二、我国《商品房销售管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》虽然规定了开发商有为买受人提供办理权属登记的协助义务,但我国的商品房交易习惯及权属登记实践操作却恰恰相反,基本是以开发商为主导来进行商品房权属登记的办理及代办。申请人正是基于此现状,提出诉请“要求被申请人为申请人办理房屋产权证书”。三、根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日内，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”现由于被申请人未能与申请人签订正式商品房买卖合同、办理网签手续,也未按法律规定提交相关材料,导致申请人未能如期取得房屋所有权证书,被申请人应当承担违约责任。一审判决仅认定双方合同未约定违约责任,未考虑法律规定以及被申请人的违约过错,实属对事实认定不清、法律适用错误,请求依法改判支持再审申请人的再审请求。锐利宏程公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，商铺买卖合同中对于办理产权证和违约金没有明确约定，请求维持原判。原告王璇向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签署的紫光华庭1号楼一层045、054号商铺的《商铺买卖合同》合法有效；2.判令被告与原告签订045、054号商铺正式的商品房买卖合同并办理网签登记；3.判令被告按照《商铺买卖合同》为原告购买的商铺办理产权登记证书；4.判令被告按照金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金10527元。（以购房款156948元为基数，按照金融机构计收逾期贷款利息的标准自2018年12月1日暂算至2020年3月10日，银发〔2003〕251号）；5.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年2月7日，原告与被告签订《商铺买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于紫光华庭1号楼一层045、054号商铺，其中045号商铺建筑面积为6.97平方米，价款为68306元，054号商铺建筑面积为10.9平方米，价款为88642元，两铺共计156948元，付款方式均为一次性付清。合同约定“甲方于2018年8月31日，将该商铺网签并交于乙方。”第四条约定“甲方保证所提供该房产资料的真实性和齐全性，并符合国家有关规定及政策法规。”第五条违约责任中约定“签订本合同之日起，若因甲方原因不将上述房产出售给乙方或因甲方违反本合同的约定导致合同无法执行或被迫解除，甲方应按乙方实际缴纳房款金额的银行同期贷款利息承担违约责任。”原、被告在签订《商铺买卖合同》的当日与内蒙古铭德物业服务有限公司签订《紫光优＋教育广场商铺委托经营合同一》，委托经营期限自2018年9月1日起至2021年8月31日止。合同第五条第一款第一项约定“乙方有权代理甲方办理该商铺的收房事宜，甲方无需参加。”第五条第一款第四项约定“在乙方经营管理过程中，根据乙方所确定业种业态的经营特点而产生的该商铺拆除/加装隔断、内部修饰/装修、增减附属设施等行为，甲方予以认可，经费由乙方承担。合作经营期限届满，甲方同意乙方按期限届满时该商铺的装修现状和业态模式，将该商铺返还甲方。”原告将购买商铺的全部款项一次性付清，商铺依照约定由内蒙古铭德物业服务有限公司于2018年9月1日代为收房。《公园大道一号楼交接单》显示，被告将商铺于2018年9月1日交付给内蒙古铭德物业服务有限公司，其中16套商铺内包含数个小商铺。另查明，被告曾通知各商铺买受人签订按照现有隔断测绘的统一的网签合同，但部分买受人并未与被告签订。再查明，案涉紫光华庭商住小区一号楼取得了《不动产权证书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《包头市商品房预（销）售许可证》，具备向社会销售的条件。验收项目目前完成了消防验收，于2018年交付，其他各方验收需要等待其余全部楼宇建成后，由相关部门组织共同验收，现在还没有形成统一的验收登记资料。一审法院认为，原告王璇与被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司签订的《商铺买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的规定，合法有效。原告依约履行了交纳购房款的义务，被告应当按照约定履行合同义务。第一，原告请求签订商品房买卖合同并办理网签登记能否支持。《商铺买卖合同》约定商铺2018年8月31日前网签并将房屋交付原告，被告未能按照约定时间与原告签订网签合同，其抗辩现有条件下，买受人只有签订共同的商品房买卖合同，才能办理网签。原、被告双方证实只要购买的商铺位置明确，符合网签条件，就能办理独立的商铺网签合同。原、被告及第三方签订的《紫光优＋教育广场商铺委托经营合同一》，对经营方式、期限及装修等内容进行了约定，现案涉的商铺由第三方委托经营，已经形成以经营场所为明确位置的布局，原告提出在购买商铺的位置安装隔断，经测绘公司测绘，可以符合网签条件，但与委托经营的现状不符。《中华人民共和国民法总则》第五条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”《中华人民共和国合同法》第四条规定“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。可见意思自治和契约自由是民事活动的基本原则，原告请求判令双方签订商品房买卖合同违反自愿原则，一审法院不予支持。第二，被告能否为原告按照《商铺买卖合同》办理产权登记证书。《商品房销售管理办法》第三十四条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。因此，申请办理房屋的初始登记系房地产开发企业的法定义务，房地产开发企业也有协助买受人办理房屋所有权登记手续的义务。《房屋登记办法》规定“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理”。因此房屋产权登记是由房屋登记机构办理，而非由被告办理，原告的请求存在理解歧义。双方签订的《商铺买卖合同》未对办理产权登记证书做出约定，原告未与被告锐利宏程公司签订符合办证条件的商品房买卖合同，在被告未取得初始登记的前提下，也不具备办理购买人房屋权属登记的条件，原告要求被告办理商铺产权登记证书的诉讼请求，一审法院不予支持。第三，被告锐利宏程公司是否应当向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金。双方签订的《商铺买卖合同》并非规范的可网签的商品房买卖合同，合同中未约定逾期办理产权证书应承担的违约责任，且办证条件尚未成就，原告请求被告支付逾期办理产权证书违约金的请求，一审法院不予支持。综上、依照《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、《商品房销售管理办法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认原告王璇与被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司签订的紫光华庭1号楼一层045、054号商铺的《商铺买卖合同》合法有效；二、驳回原告王璇请求判令被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司签订商铺商品房买卖合同并办理网签的诉讼请求；三、驳回原告王璇请求判令被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司按照《商铺买卖合同》为原告购买的商铺办理产权登记证书的诉讼请求；四、驳回原告王璇请求判令被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求。案件受理费100元（原告王璇已预交），由被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司负担。经本院再审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院再审认为，再审申请人与被申请人签订的《商铺买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应依照诚实信用原则，全面履行各自的义务，并且根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助义务。由于再审申请人的再审请求未明确主张签订网签合同，且要求判令双方签订网签合同违反了契约自由的基本原则，故对于该项诉讼请求本院不予支持。再审申请人按照商铺买卖合同的约定已经交纳了购房款，被申请人应当协助再审申请人办理商铺权属证书，故再审申请人要求被申请人协助办理商铺权属证书的诉讼请求本院予以支持。双方对于何时办理商铺权属证书没有明确约定，应当按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，被申请人未在上述规定期限协助再审申请人办理房屋所有权登记手续，应当承担违约责任。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条之规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2020）内0291民初465号民事判决第一、二项，即“一、确认原告王璇与被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司签订的紫光华庭1号楼一层045、054号商铺的《商铺买卖合同》合法有效；二、驳回原告王璇请求判令被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司签订商铺商品房买卖合同并办理网签的诉讼请求”；二、撤销内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2020）内0291民初465号民事判决第三、四项，即“三、驳回原告王璇请求判令被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司按照《商铺买卖合同》为原告购买的商铺办理产权登记证书的诉讼请求；四、驳回原告王璇请求判令被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求”；三、被申请人包头市锐利宏程房地产开发有限公司于本判决送达之日起三个月内协助再审申请人王璇办理紫光华庭1号楼一层045、054号商铺所有权证书；四、被申请人包头市锐利宏程房地产开发有限公司于本判决送达之日起十五日内支付再审申请人王璇逾期办理商铺产权登记证书的违约金（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以购房款156948元为基数，自2018年12月1日至2019年12月24日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，再审案件受理费200元，由被申请人包头市锐利宏程房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 冯 渊审判员 韩 楚审判员 高阿韬 二○二○年十二月七日法官助理 沈亚楠书记员 邵 鹏附：相关法律条文《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。