广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20681号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴继冰，男，1979年6月11日出生，汉族，住广东省湛江市市辖区。委托诉讼代理人：鲜雨佳，广东敬思律师事务所律师。委托诉讼代理人：李靖维，广东敬思律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋烈，男，1975年12月29日出生，汉族，身份证住址：广东省遂溪县。委托诉讼代理人：郑田玉，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋洁雯，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。原审第三人：李凤花，女，1987年11月13日出生，汉族，户籍住址：广东省湛江市市辖区。原审第三人：汪静菲，女，1996年1月6日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。原审第三人：金伯长，男，1986年9月12日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。上诉人吴继冰因与被上诉人蒋烈、原审第三人李凤花、汪静菲、金伯长房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初13572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴继冰上诉请求判令：1.撤销原审判决第二项，改判吴继冰向蒋烈支付租金(租金标准为：其中自2018年2月1日起至2018年4月19日期间按每月49500元计付，自2018年4月20日至2018年7月15日期间按每月57500元计付，自2018年7月16日至2019年4月25日期间按每月69000元计付)。吴继冰向蒋烈支付2019年4月25日至腾空交还房屋之日止的房屋使用费(其中2019年4月25日至2020年1月31日期间按每月25200元计付，2020年2月1日起每月按26460元计算)。吴继冰无需支付滞纳金、违约金给蒋烈；2.撤销原审判决第三项，改判蒋烈立即退还租赁保证金184000元给吴继冰；3.撤销原审判决第五项，改判蒋烈立即赔偿吴继冰预期可得收益3072000元。事实与理由如下：一、原审法院人为拆分本诉与反诉之关联性，忽略关键事实，错误支持了蒋烈的诉请。双方均已确认，涉案房屋一楼作为租赁标的不可分割之部分，从始至终都未按照《租赁合同》及《补充协议》的约定交还给吴继冰。而参照周边经济圈和商铺的实际价值，一楼恰是吴继冰能否获取收益的关键。原审仅依据双方签署的两份文件及其中两个商户的场地已收回之事实，直接认定吴继冰违约且以“给了多少场地就该交多少租金”的逻辑进行本诉判决，完全忽略了蒋烈未交还一楼的根本违约事实。另，吴继冰虽在签订《租赁合同》当日知悉3个租户所使用的场地不能同时与其他场地一并交付给吴继冰使用，但吴继冰知悉且接受的事实是指吴继冰能在非常确切的时间收回涉案三个场地，即2018年1月1日吴继冰可对一楼行使支配、转租等权利。知悉和接受并不代表吴继冰后续不享有涉案三个场地的合法权利，更不能对蒋烈针对三个场地的违约而免责；二、蒋烈根本违约在先，吴继冰于2018年2月起拒付涉案房屋第2-5层的租金属于后履行一方的合法抗辩，依法不属于违约，不应承担“滞纳金及没收保证金”等违约责任。吴继冰承租的租赁地点为涉案房屋整栋楼，且《租赁合同》约定的租金92000元每月或95000元每月系指整栋房屋的租金，而涉案房屋一楼系盈利关键所在。据此，在双方未另行签订其他协议之情形下，任何一方都不可违约对权利和义务进行拆分。双方虽于2017年7月11日签订了《补充协议》，但该协议仅是明确在某个确定的时间点吴继冰可收回3个商户所涉场地另行支配，故该协议并非对租赁标的的另行约定。2018年1月1日之前双方正常履约，蒋烈作为先履行一方，依约应在2018年1月1日交还一楼，而其并未交还，但基于蒋烈的多次交还场地保证及后续合作需求，吴继冰仍按照之前的扣减标准将49500元(75500元-26000元)转给蒋烈。2018年2月5日，蒋烈作为先履行一方仍未交还一楼，吴继冰作为后履行一方有权拒付2-5楼的租金直至先履行一方履行其义务。此外，根据现有证据表明，一楼的租金在2018年6月就以11万元每月的租金标准实际放租，参照之前每月26000元的扣减标准，每月差额84000元本应属于吴继冰收回一楼后应获得的收益，该金额已远高于吴继冰参照之前的扣减标准应付的实际占有使用的2-5楼的租金49500元，故从货币数量看，吴继冰拒付租金亦合理；三、原审法院直接援引《租赁合同》关于逾期付款的责任，支持蒋烈没收保证金之诉请，属于认定事实不清。蒋烈根本违约在先，吴继冰拒付租金系合法抗辩，该诉讼系由蒋烈未交还关键场地所引起，故保证金应予退还；四、关于预期可得收益，原审法院忽略吴继冰就预期可得收益提交的一系列关键证据及申请，错误适用“合同订立时预见或应当预见到的损失”的法律规定。原审中，吴继冰就预期可得收益提交五份关键证据及一份申请，其中蒋烈在证据6微信聊天记录中明确，一楼的租金为8-10万元，证据7问话笔录和证据8调查笔录均显示同地段一楼的铺租为每平方米1500-3000元左右不等，（2019）粤0104民初4878号案中的两份《租赁合同》显示一楼放租给案外人戴建中的租金为每月80000元，而戴建中放租给一楼的终端租客的租金为每月11万元。也正是因为两份租赁合同的披露，为推进案件进展早日腾空交还场地，吴继冰撤回了一楼租金的评估申请。事实上，蒋烈作为专业的“中间商赚差价”，在订立合同时不可能不知道一楼在当时以及后续几年的商业价值。吴继冰无从知悉一楼的真实租金是否为26000元，也无从知悉是否是因为早期签订的较长期限的合约而导致该价格畸低，但双方均知悉一楼的租金远不止26000元。原审中，蒋烈从未提及该损失已超过其合理预见。因此，原审认定“吴继冰未提供证据证明其所主张的上述档口租金为90000元”，同时以吴继冰主张的预期可得收益已超过蒋烈在订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失为由，认为该主张缺乏法律依据，是错误的。此外，原审法院以吴继冰未支付一楼对价为由驳回反诉诉请，则双方签订《租赁合同》毫无意义；五、原审判决既认定蒋烈违约，又述其为瑕疵履行，前后矛盾概。瑕疵履行违约责任的承担方式主要体现在我国《合同法》第一百十一条的规定，而本案中蒋烈拒不交付具有高收益的一楼显然不应属于瑕疵履行。原审法院以蒋烈已履行4/5的义务为由，认定其为瑕疵履行，完全割裂了其与周边商圈的关联性，也未考虑一楼和2-5楼的市场租金，故蒋烈的行为系根本违约，而非瑕疵履行。被上诉人蒋烈答辩称：一、原审判决确认的租金与房屋使用费标准符合双方合同约定与相关法律规定，应予维持。双方于2016年7月11日签订的《租赁合同》及《补充协议》约定广州市越秀区人民南路52号整栋自2018年1月1日起至2021年12月31日期间吴继冰的应缴月租为95000元，其中在此之前已出租且租约未到期商铺每月租金分别为8000元、11500元与26000元。吴继冰在签订合同后开始使用其他商铺，每月按照约定扣减了尚未交付的商铺租金后向蒋烈支付实际使用部分的对应租金，可见双方对涉案房屋的租金是明知且认可的。(2019)粤0104民初4878号民事判决确认蒋烈与悦昌公司签订的《合作合同》在2019年4月25日解除，蒋烈向悦昌公司支付2018年8月起至腾空交还房屋之日止的房屋使用费。同理，在本案中，尽管2019年4月25日之后蒋烈属于无权转租，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，因吴继冰实际占有使用涉案房屋，应向蒋烈支付房屋使用费。因此，原审法院根据双方签订的《租赁合同》及《补充协议》确定的各商铺的租金标准判决吴继冰向蒋烈支付租金，认定事实清楚，适用法律正确；二、吴继冰拖欠租金构成根本违约，蒋烈有权按照合同约定没收吴继冰的保证金184000元，原审法院判决由蒋烈没收吴继冰保证金184000元并无不当。蒋烈之所以将涉案房屋整栋纳入《租赁合同》进行出租系因蒋烈先前与悦昌公司沟通良好，双方对其他已有租约的商铺在租赁期满后一并出租给蒋烈确实初步达成了一致，后因涉案房屋由越秀区房管局重新招标，悦昌公司提高了中标价格，双方就一楼商铺租金未能达成一致，才导致无法将一楼承租并转租给吴继冰。而通过蒋烈与吴继冰所签订的《补充协议》以及吴继冰后续支付租金的情况可知，吴继冰对部分场地未能一并交付是知悉且接受的。吴继冰拖欠蒋烈的租金超过15天已构成根本违约，蒋烈有权依据《租赁合同》的约定没收吴继冰的保证金；三、吴继冰从未支付一楼商铺的对价，其错误行使不安抗辩权，无权要求蒋烈赔偿预期收益。根据《租赁合同》的约定以及房屋租赁市场惯例，使用租赁物业以先支付租金为前提，吴继冰由始至终未支付过一楼商铺的对价，故其无权主张一楼商铺的承租权利，更无权主张转租的预期收益。蒋烈已将2楼至5楼的商铺交付吴继冰使用，吴继冰所称行使不安抗辩权不成立。一方面，一楼商铺原租约于2017年12月31日到期，而吴继冰提交的悦昌公司与戴建中签订的《租赁合同》直至2018年6月才签订，在这期间，蒋烈多次组织吴继冰与悦昌公司进行沟通，希望由吴继冰直接向悦昌公司承租涉案房屋，但吴继冰与悦昌公司始终未能就租金问题达成一致(实际上悦昌公司提出的月租金标准仅比《租赁合同》高5000元)，最终悦昌公司将一楼商铺另租他人，故吴继冰最终未能获得一楼商铺的使用权系因其自身原因所致。另一方面，即使吴继冰支付了相应对价，双方签订《租赁合同》时对一楼商铺的租金预期收益也仅为《补充协议》中说明的26000元。在签订合同之时，双方对于一楼商铺的租金预期其实就是26000元，即使后期租金猛涨，也是在签订合同之时不可能预见。原审第三人李凤花、汪静菲、金伯长经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。蒋烈于2019年3月29日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除蒋烈与吴继冰于2016年7月11日签订的《租赁合同》以及《补充协议》，解除蒋烈与吴继冰之间关于广州市越秀区人民南路52号1至5楼的房屋租赁关系，吴继冰立即清退并搬离广州市越秀区人民南路52号2至5楼；2.吴继冰向蒋烈支付自2018年2月起至吴继冰搬离房屋之日止欠缴的租金（租金计算标准详见《统计表》，其中，2018年2月至7月期间，当月的欠付租金应在明细表上的数额各减去500元；从2019年4月起按照每月69000元标准计付）及逾期付款违约金（从2018年2月6日起计至实际付清租金之日止，每日按照当月所欠租金总额的千分之三标准计付）。吴继冰反诉请求判令：1.解除蒋烈与吴继冰签订的《租赁合同》、《补充协议》；2.蒋烈立即赔偿逾期吴继冰预期可得收益3072000元（从2018年1月1日至2021年12月31日，计算标准为蒋烈自称1楼的全层租金标准90000元，减去1楼出租给7-11便利店租金26000元，即每月标准64000元）；3.蒋烈赔偿吴继冰因此产生的违约成本92000元（按照吴继冰与实际使用人签订租赁合同所约定租金的四倍计算，由于蒋烈的原因，导致吴继冰要求租户提前退场，须按租金标准的4倍计付违约金;其中，王振孟、汪静菲以及406号租户李健民已提前或因合同到期退出相应场地，故扣减吴继冰可能会支付给该三人的违约成本，按照43800元-汪静菲2300元-王振孟15000元-李健民3500元=23000元，再乘以4等于92000元）；4.蒋烈向吴继冰支付因蒋烈未能交付首层房屋，导致未能安装1至5楼的货梯，吴继冰为了商户进驻，承诺为商铺支付货物运输的人工搬运费350000元，（吴继冰陆续都在支付该费用，至今为止吴继冰实际支出了五十多万元搬运费，现吴继冰酌情主张350000元）；5.蒋烈返还吴继冰帮其垫付的押金23000元（关于该栋写字楼2A层夹层，吴继冰代蒋烈退还该房屋租户的押金）；6.吴继冰返还蒋烈租赁保证金184000元；7.吴继冰赔偿蒋烈2至5楼、2A夹层剩余租赁期内的装修残值（以评估结果为准）。原审法院经审理查明，2016年7月11日，蒋烈（甲方）与吴继冰（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将广州市越秀区人民南路52号第1-5层整幢写字楼出租给乙方作商业用途使用，该办公室建筑面积约为：720平方米，租赁期从2016年8月1日起至2021年12月31日止；2016年8月1日至2018年元月1日，月租为92000元，2018年元月1日至2021年12月31日，月租为95000元，租金按月结算，乙方必须于每月5日前缴付当月租金；乙方向甲方交付租赁保证金为184000元作为履约保证金，租赁期满，在乙方交清租金及其它费用之后，甲方将履约保证金无息退回乙方；乙方要按合同规定的期限付清各项款项，任一项逾期付款除补交应付款外，每逾期一天，向甲方支付拖欠费用总额1%的违约金，逾期15天以上，除加收滞纳金外，甲方有权单方解除合同，无条件收回该铺位及要求赔偿损失，乙方所交的保证金和其他已交的费用全部不予退回，归甲方所有等。同日，双方再签订《补充协议》，约定：甲乙双方就人民南路52号办公大楼签定的合同，作出以下补充：甲乙双方约定2016年8月1日至2018年元月1日止，乙方向甲方每月应缴租金为92000元；自2018年元月1日至2021年12月31日止乙方向甲方每月应缴租金为95000元；由于甲方之前已经与3个商户签定了合同，分别为1、与青岛至美服饰有限公司（以下简称青岛至美公司）签定了二楼1-2号档作办公室使用，合同期为2016.4.20-2018.4.19日止，单价为每月8000元。2、与商户王振敏签定的2A楼1-3号楼作办公室使用，合同期为2016.7.15-2018.7.15日止，单价为每月11500元。3、与广州市穗岚贸易有限公司（以下简称穗岚公司），法人为严永亮，签定一楼之101-105号档口作为7-11便利加盟店使用，合同期为2016.01.01-2017.12.31曰止，单价为26000元；现甲方将上述与3个商户的合同转让予乙方，租金由乙方来收取，或由甲方收取后再交予乙方。乙方在上述3个商户的合同期限内按甲方与3个商户原合同约定，必须保证上述3个商户的原定权益。如需变更合同则由乙方与商户协商且经商户同意后才行。上述3个商户的合同期限满后由乙方自行与商户续约或处置；合同期满后，如甲方未能与广州市越秀区第二土地房管所续签合约，则乙方在大楼安装的电梯及其他设备可自行拆除；如甲方与原产权人续签合约后，而乙方未能与甲方续签合约，乙方在大楼安装的电梯则按设备折旧方式经甲方同意后转卖给甲方等。合同签订后，蒋烈于2016年7月12日将涉案房屋其中的2至5层交付给吴继冰使用，吴继冰亦向蒋烈支付了184000元保证金。吴继冰将涉案的2至5层房屋进行装修及间隔后，作为仓库出租使用，2A层出租给他人作商品展示。就涉案房屋一楼的使用情况，蒋烈、吴继冰均确认由7-11便利店承租使用，蒋烈称是由悦昌公司出租给便利店，吴继冰则表示蒋烈在出租房屋前告知其一楼是由蒋烈出租给便利店的。此后，蒋烈未将上述《补充协议》中约定的二楼1-2号档、2A楼1-3号楼及一楼之101-105号档口的租金交付给吴继冰，吴继冰也未向上述三个租户收取租金。2018年4月19日，上述青岛至美公司的租赁期限届满，蒋烈将该租户承租的二楼1-2号档交还给吴继冰；2018年7月15日，王振敏（实为王振孟）的租赁期限届满，吴继冰与王振孟签订新的租赁合同。关于涉案房屋原有电梯一事，蒋烈陈述：大楼原本有电梯，但不能正常使用，也没有使用。吴继冰陈述：房屋交付时只有一个简易货梯，出口在2A夹层门口，是可以使用的，但房管部门认为电梯口开在2A层属于违建，故不允许再使用，吴继冰认为有危险，故将其拆除。吴继冰与蒋烈签订合同后，曾经提出需要重新安装电梯，但蒋烈表示须等一楼的租户租期届满后再作打算，此后因一楼租户一直没有移交给吴继冰，故没有安装电梯。吴继冰按每月46500元的标准向蒋烈支付租金至2017年12月止，按每月49500元的标准向蒋烈支付了2018年1月的租金，此后未再向蒋烈支付租金。2019年2月17日，李高强作为吴继冰的委托代理人与第三人汪静菲（乙方）签订《租赁合同书》，其中约定：现甲方决定提供人民南路52号（402A号商务写字楼）与乙方承租经营服装生意，双方达成协议如下：一、承租期从2019年2月19日至2020年2月18日止,承租期为1年。每月承租费金额为人民元2300元正。乙方在承租前,先向甲方缴交2个月承租费作为押金和1个月的租金，共人民币6900元正；甲方在承租期内如中途收回除退回押金外，赔偿双倍押金给乙方，乙方在经营中如有困难及其它原因需要转租外，赔偿双倍押金给乙方等。原审诉讼期间，吴继冰向原审法院陈述：涉案房屋中的402A租户已经退租并将房屋交还给吴继冰，现该房屋空置并由吴继冰实际控制管理；承租阁楼土包子部分的租户王振孟已于2019年11月15日退场并结清费用。吴继冰还提供了李高强与“林忠伟”、“林婉玉”、“李健民”、“王其阳”签订的《租赁合同书》，约定吴继冰将人民南路52号（303、401号商务写字楼）出租给“林忠伟”；将人民南路52号（405号商务写字楼）出租给“林婉玉”；将人民南路52号（406号商务写字楼）出租给“李健民”；将人民南路52号（503右半部分商务写字楼）出租给“王其阳”。但吴继冰没有提供上述人员的身份情况。原审法院于2019年8月14日到涉案场地张贴《通知》，要求实际使用人到庭应诉，但上述人员在本案诉讼期间未到庭应诉。吴继冰为证明其支出了搬运费，向原审法院提供了2018年1月至2019年4月期间的搬运费登记表格若干份及陈良蝶、尤保帝、李培友、陈新、陈日果、李植付的身份证复印件，上述各份表格中记载了前述人员每月领取搬运费4000元-5500元不等。蒋烈对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为双方发生纠纷前，吴继冰从未提出过由于电梯问题导致商铺租不出去的情况。原审另查明，悦昌公司因与蒋烈、吴继冰、李凤花、金伯长房屋租赁合同纠纷，曾向原审法院提起诉讼，要求解除悦昌公司与蒋烈签订的《合作合同》，解除双方关于广州市越秀区人民南路52号二至五楼（包括2楼隔层即2A）的房屋租赁关系，蒋烈、吴继冰及其他实际使用人立即腾空并搬离广州市越秀区人民南路52号二至五楼（包括2楼隔层即2A）并将房屋交回给悦昌公司，及要求蒋烈支付自2018年6月1日起至2019年4月25日止的租金及2019年4月26日起至实际腾空交还房屋之日止的房屋使用费并计付利息，吴继冰对蒋烈自2019年4月25日悦昌公司与蒋烈合作合同解除后起至涉案房屋实际腾空搬离之日止的房屋使用费的债务承担连带责任等。原审法院经审理后，于2019年12月23日作出（2019）粤0104民初4878号民事判决书，判决：悦昌公司与蒋烈于2016年1月7日签订的《合作合同》在2019年4月25日解除；蒋烈、吴继冰，李凤花、金伯长应将广州市越秀区人民南路52号二至五楼腾空交还给悦昌公司；其中蒋烈、吴继冰负责腾空广州市越秀区人民南路52号二至五楼，李凤花负责腾空广州市越秀区人民南路52号201，金伯长负责腾空广州市越秀区人民南路52号202，蒋烈应向悦昌公司支付从2018年8月起至腾空交还房屋之日止的房屋使用费（其中2018年8月按16400元计算，2018年9月起至2020年1月31日每月按25200元计算，2020年2月1日起每月按26460元计算）并支付逾期给付房屋使用费的利息（以同期应付而未付的房屋使用费为基数，从2018年8月5日起至起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清房屋使用费之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），并驳回悦昌公司的其他诉讼请求。该判决现已发生法律效力。原审诉讼期间，吴继冰申请对涉案广州市越秀区人民南路52号2-5楼（含2A隔层）剩余租期内（至2021年12月31日止）的装饰装修残值损失进行评估。此后，吴继冰又撤回了上述申请。原审法院认为，蒋烈、吴继冰自愿签订的上述《租赁合同》及《补充协议》出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。鉴于蒋烈、吴继冰均同意解除上述两份合同，对此予以照准。因上述4878号民事判决书已对涉案的广州市越秀区人民南路52号第2-5层写字楼交付问题作出处理，故对涉案场地的交付问题不作重复处理。上述《补充协议》明确约定在蒋烈出租给吴继冰的涉案广州市越秀区人民南路第1-5层整幢写字楼中，蒋烈之前已与3个商户签订了租赁合同，租金由吴继冰来收取，或由蒋烈收取后再交予吴继冰。虽然实际上蒋烈并未将所收取上述3个租户的租金交给吴继冰，吴继冰亦未向上述3个租户收取租金，但蒋烈、吴继冰双方于2018年2月前，系按照(合同约定的租金标准92000元-（青岛至美公司的月租金8000元+王振孟的月租金11500元+穗岚公司的月租金26000元)=46500元的标准收交租金，由此可见，吴继冰对于上述3个租户所使用的场地未能与涉案房屋其余场地一并交付给吴继冰使用是知悉且接受的。而吴继冰已确认青岛至美公司承租的二楼1-2号档及王振敏承租的2A楼1-3号楼两处场地蒋烈已交还给吴继冰，故自交还之日起，吴继冰应承担向蒋烈支付该两处场地租金的义务。吴继冰自2018年2月起未向吴继冰支付涉案房屋的租金，已构成违约，故蒋烈现要求吴继冰支付2018年2月起所欠的租金并计付逾期付款违约金的诉讼请求，合法合理，对此予以支持。但因蒋烈主张的违约金标准过高，根据公平合理原则，酌情调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收同期贷款利息的标准上浮50%计付。关于吴继冰主张因蒋烈未交付涉案房屋中的一楼之101-105号档口致使吴继冰遭受预期可得利益即租金的损失以及致使未能安装电梯而为商户支出搬运费的损失，从而要求蒋烈赔偿上述两项损失的反诉请求。原审法院认为，首先，蒋烈未按合同约定履行向吴继冰交付上述档口的义务，属于违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，吴继冰并未提供证据证明其所主张的上述档口租金为90000元，亦未能提供充分证据证明其支出了有关搬运费，而双方亦未就蒋烈未能交付上述档口的违约责任进行约定，同时，蒋烈现主张的可得利益及搬运费的损失，已超过蒋烈在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，缺乏法律依据。此外，蒋烈在本案中提出的租金诉请亦已减去上述档口的原租金额26000元，即吴继冰并未支付过使用该档口的对价。因此，对吴继冰上述反诉请求，不予支持。关于吴继冰要求蒋烈赔偿吴继冰因要求小租户提前退租而支出违约成本的反诉请求。原审法院认为，首先，吴继冰未提供证据证明其实际向小租户支付了有关违约金等费用；其次，根据现已查明的事实，蒋烈未按约定履行交付一楼之101-105号档口的义务，结合蒋烈已交付了涉案2-5层房屋及其余两个原已出租档口的情况来看，故蒋烈上述行为应属瑕疵履行；但吴继冰未向蒋烈支付涉案房屋的租金，构成根本违约，此为导致合同解除的原因。因此，本案系因吴继冰逾期支付租金而引致，即使吴继冰因涉案场地提前收回而须向小租户支付相关违约金，由此产生的损失亦应由吴继冰承担，故对吴继冰该项反诉请求，不予支持。关于吴继冰要求蒋烈赔偿吴继冰垫付给租户王振孟的押金23000元的反诉请求，因吴继冰并未提供垫付该项支出的证据，故对吴继冰该项反诉请求不予支持。关于吴继冰要求蒋烈返还保证金184000元的反诉请求，原审法院认为，上述《租赁合同》约定，吴继冰逾期付款15天以上，蒋烈有权单方解除合同，无条件收回该铺位及要求赔偿损失，吴继冰所交的保证金和其他已交的费用全部不予退回，归蒋烈所有，而本案诉讼系因吴继冰逾期支付租金所引致，故吴继冰该项反诉请求不符合双方约定，缺乏依据，对此不予支持。该保证金应由蒋烈予以没收。关于吴继冰要求蒋烈赔偿装修残值的反诉请求，吴继冰目前未能提供证据证明其对涉案房屋所作装修的价值；此外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。如上所述，涉案合同解除系因吴继冰逾期支付租金所引致，故根据上述规定，吴继冰该项反诉请求缺乏事实及法律依据，对此不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，于2020年5月28日判决如下：一、蒋烈与吴继冰于2016年7月11日签订的《租赁合同》及《补充协议》于本判决发生法律效力之日解除；二、吴继冰应于本判决发生法律效力之日起向蒋烈支付租金（其中自2018年2月1日起至2018年4月19日期间按每月49500元计付，自2018年4月20日至2018年7月15日期间按每月57500元计付，自2018年7月16日起至本判决发生法律效力之日止按每月69000元计付）并计付逾期付款违约金（自2018年2月6日起至实际付清所欠租金之日止，每月以当月所欠租金为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收同期贷款利息的标准上浮50%计付）。自本判决发生法律效力之次日起的房屋使用费，吴继冰应参照每月69000元的标准向蒋烈逐月计付至实际交还上述房屋之日止；三、吴继冰已交付给蒋烈的租赁保证金184000元由蒋烈予以没收；四、驳回蒋烈的其他诉讼请求；五、驳回吴继冰的其他反诉请求。本案受理费17913元、反诉受理费18617.2元、保全费5000元，由蒋烈负担本诉受理费6233.6元、保全费62元，吴继冰负担本诉受理费11679.4元、反诉受理费18617.2元及保全费4938元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。另查明，2019年5月22日，李高强作为吴继冰的委托代理人与第三人李凤花（乙方）签订《租赁合同书》，其中约定：现甲方决定提供人民南路52号（201号商务写字楼）与乙方承租经营服装生意，其中部分约定内容如下：承租期从2019年5月23日至2020年5月22日止,承租期为1年。每月承租费金额为人民元3000元正。乙方在承租前,先向甲方缴交2个月承租费作为押金和1个月的租金，共人民币9000元正；承租期间，如乙方自己退场，甲方对乙方不给予退回押金。但甲方在租赁期间内，如中途收回除退回押金外，赔偿双倍押金给乙方，乙方在经营中如有困难及其它原因需要转租，经甲方同意方可转租，否则收回该商务写字楼，押金不予退回。2019年5月23日，李高强作为吴继冰的委托代理人与第三人金伯长（乙方）签订《租赁合同书》，其中部分约定内容如下：现甲方决定提供人民南路52号（202号商务写字楼）与乙方承租经营服装生意，双方达成协议如下：承租期从2019年5月23日至2020年5月22日止,承租期为1年。每月承租费金额为人民币5000元正。乙方在承租前,先向甲方缴交2个月承租费作为押金和1个月的租金，共人民币15000元正；承租期间，如乙方自己退场，甲方对乙方不给予退回押金。但甲方在租赁期间内，如中途收回除退回押金外，赔偿双倍押金给乙方，乙方在经营中如有困难及其它原因需要转租，经甲方同意方可转租，否则收回该商务写字楼，押金不予退回。二审庭询中，吴继冰与蒋烈确认吴继冰已通过法院强制执行于2020年6月11日将租赁场地交还悦昌公司。吴继冰另明确，其上诉请求改判其按照（2019）粤0104民初4878号生效民事判决确定的蒋烈应付悦昌公司的占有使用费标准向蒋烈支付2019年4月25日之后的租金。二审期间，吴继冰向本院提交如下证据：1.悦昌公司与戴建中签订的《租赁合同》、广州希荷服饰有限公司与戴建中签订的《租赁合同》、（2019）粤0104民初4878号案的材料，以共同证明：其一，涉案场地于2018年6月1日开始实际租金为8万元，与吴继冰微信聊天中所述金额吻合。其二，涉案场地于2018年6月11日开始实际租金为11万元。其三，吴继冰就涉案场地的租金提交多组证据并提交申请，原审判决认定就租金吴继冰未举证与事实不符。其四，蒋烈已在（2019）粤0104民初4878号案件中承认其知悉涉案场地的租金高达8万元一个月；2.评估结论书，以证明：其一，2016年7月1日合同签订时，涉案场地的租金就已高达每月92950元。其二，2018年1月1日时（应交付场地时），涉案场地的租金就已高达81900元每月。其三，吴继冰主张的可得利益并未超过蒋烈订立合同可预见或应当预见因违反合同可能造成的损失；3.（2019）粤0104民初4878号案的两次庭审笔录，以证明：其一，蒋烈在该案庭审中承认知悉一楼的租金为每月8万元。其二，蒋烈在该案庭审中承认知悉一楼的租赁价格系最高，二者价值悬殊明显，不存在原审认定的不交付一楼属于瑕疵履行，应系根本违约。其三，第一手承租人提交与戴建中的租赁合同原件证明一楼租金为每月8万元；4.（2019）粤0104民初4878号民事判决书，以证明：蒋烈就涉案场地2-5楼所产生的租金及违约成本非常低，且按照本案原审判决，其将因违约而从中获取暴利。另，蒋烈与第一手承租人的合同已于2019年4月25日解除；5.（2019）粤0104价鉴字第00054号收费函，以证明：吴继冰在二审中委托的评估公司即是原审法院随机选取的评估公司。蒋烈发表质证意见如下：其一，确认证据1中悦昌公司与戴建中签订的《租赁合同》在（2019）粤0104民初4878号案中已经质证过，该案只有悦昌公司是当事人，蒋烈无法确定其真实性，但确认悦昌公司在该案中提交了该合同的原件。目前蒋烈没有看到广州希荷服饰有限公司与戴建中签订的《租赁合同》的原件，故无法确认其真实性。蒋烈不是两份租赁合同的签约主体，吴继冰也未提供缴纳租金的银行流水予以印证，故不认可其关联性。其二，对证据2的三性不予认可，该鉴定是由吴继冰单方委托，对其效力不予认可，证明内容也与本案无关。通过吴继冰与蒋烈之间签订的《补充协议》可知，吴继冰对于一楼商铺未能交付其使用是知悉且接受的，当时吴继冰与蒋烈对该一楼商铺的预期租金也就是26000元，故吴继冰主张预期收益没有依据。同时，吴继冰从未支付一楼商铺的对价，其没有权利主张一楼商铺的预期收益。其三，对证据3的真实性、合法性认可，关联性不认可。蒋烈之所以在该案中提出一楼租金是8万元，是因为当时悦昌公司已将原本出租给蒋烈的涉案房屋出租给吴继冰，租金是92000元，之后蒋烈想退出租赁关系，由吴继冰与悦昌公司直接签订租赁合同。悦昌公司提出租金标准是10万元，比蒋烈出租给吴继冰的租金高出5000元。蒋烈当时通过他人得知其他公司有意承租一楼的客户提出租金已高达8万元。蒋烈为促成悦昌公司与吴继冰达成交易，才提出一楼的租金已经涨至8万元。且一楼租金涨至8万元是2018年才发生的情况，蒋烈告知吴继冰该情况，是想要告知吴继冰一楼加上二到五楼的租金足以覆盖悦昌公司提出的整栋楼每月10万元的租金标准。其四，对证据4的真实性、合法性认可，关联性不认可。蒋烈未从一楼商铺中获得任何收益，因一楼商铺一直是由悦昌公司对外出租。蒋烈从悦昌公司处承租2-5楼再转租给吴继冰，从中赚取差价是正常的。其五，对证据5的真实性、合法性认可，关联性不认可，因原审法院委托鉴定的内容是装修残值，而非租金标准。本院认为，本案二审的争议焦点包括：其一，吴继冰应按何种标准向蒋烈支付自2019年4月25日起至实际腾空交还房屋之日止的租金或房屋使用费；其二，蒋烈是否应返还吴继冰租赁保证金184000元；其三，蒋烈是否应赔偿吴继冰预期可得收益3072000元。关于吴继冰应按何种标准向蒋烈支付自2019年4月25日起至实际腾空交还房屋之日止的租金或房屋使用费的问题。依据已查明的事实结合双方在二审中的陈述，吴继冰实际占有蒋烈交付的涉案广州市越秀区人民南路52号第2-5层物业直至2020年6月11日，故原审法院根据吴继冰实际占有租赁物的情况，认定吴继冰应依照其与蒋烈签订的《租赁合同》及《补充协议》约定的租金标准支付租金，合法有据，应予维持。吴继冰以其向蒋烈承租的1-5层物业系整体不可拆分，且蒋烈一直未交付一楼物业为由，上诉认为其不应按照拆分后的部分物业对应的租金标准支付2019年4月25日之后的租金或房屋使用费，对此，本院认为：吴继冰与蒋烈在签订《租赁合同》对1-5层整体物业租金标准作出相应约定的基础上，签订《补充协议》明确包括一楼物业在内的在签约时暂未能交付的三处物业分别对应的租金标准，在实际履行过程中，吴继冰亦按照合同约定的整体租金扣减未交付部分对应的租金后的余额向蒋烈交租至2018年2月。由此可证实，双方已达成按吴继冰实际使用物业情况支付相应租金的合意。据此，吴继冰上诉认为应参照另案生效判决确定的蒋烈应付悦昌公司的占有使用费标准认定其应付蒋烈2019年4月25日起的租金标准，缺乏事实根据与法律依据，本院不予采纳。鉴于双方在二审中确认吴继冰已于2020年6月11日将租赁物实际交还，故原审判决第二项确定的房屋使用费应计至2020年6月11日止。关于蒋烈是否应返还吴继冰租赁保证金184000元的问题。依据本案已查明的事实，在2018年2月之前，吴继冰已基于蒋烈的交付实际占有2-5层除二楼1-2号档、2A楼1-3号楼及一楼之101-105号档口之外的物业，吴继冰依法依约应向蒋烈支付该占有部分物业对应的租金，吴继冰自2018年2月开始即未再向蒋烈交租，故其迟延交租的行为已构成违约。据此，蒋烈抗辩不予返还吴继冰已交纳的租赁保证金符合合同约定，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。吴继冰以蒋烈未依约交付一楼部分物业为由，上诉认为其未支付2-5层除二楼1-2号档、2A楼1-3号楼及一楼之101-105号档口之外的物业对应的租金属于行使先履行抗辩权，但无证据反映因蒋烈未交付一楼部分物业导致吴继冰无法使用2-5层除二楼1-2号档、2A楼1-3号楼及一楼之101-105号档口之外的物业，故吴继冰拒付该部分物业的租金有违权利义务对等原则，亦不符合行使先履行抗辩权的行使条件，其据此主张蒋烈无权没收其租赁保证金，理由不成立，本院不予采纳。关于蒋烈是否应赔偿吴继冰预期可得收益3072000元的问题。吴继冰以蒋烈未依约交付一楼物业导致其遭受相应的预期利益损失为由，诉请蒋烈赔偿其预期利益损失，对此，本院认为，一方面，双方签订的《租赁合同》虽约定蒋烈将包括一楼物业在内的1-5层整体出租给吴继冰，但在该合同签订当时，吴继冰已明知一楼物业已出租给案外人，故应当合理预见该部分物业可能面临无法实际交付的风险。如按吴继冰所述，一楼物业的交付对其向蒋烈承租其他物业具有关键作用，则双方理应在《租赁合同》中或签署其他协议约定蒋烈不交付一楼物业时应具体承担的违约责任以防范该交易风险，但双方事实上并未针对蒋烈未按期交付一楼物业时应承担的违约责任作出明确约定。且，在一楼物业未按期交付的情况下，也无证据反映吴继冰有通过向蒋烈主张交付或承担违约责任等方式积极行使守约方权利。故此，对于因一楼物业未能交付而造成吴继冰无法从承租一楼物业中获取预期经营收益的后果，吴继冰存在合理预见且予以接受。另一方面，双方在《补充协议》中明确约定了一楼物业的租金标准为每月26000元，吴继冰在实际履行交租义务时也系按该标准作相应扣减，吴继冰以蒋烈未交付一楼物业导致其无法按蒋烈自认的每月90000元的标准获取合同约定期限内的转租收益为由，诉请蒋烈参照该标准赔偿该部分转账收益，但即使每月90000元的标准符合一楼物业的租赁市场行情，因该标准接近双方约定的1-5层物业整体租金标准，故已超出双方在订立《租赁合同》及《补充协议》当时认可的一楼物业的租赁价值，吴继冰诉请蒋烈按此标准赔偿一楼物业逾期利益损失，有违公平原则。综上，原审判决驳回吴继冰要求蒋烈赔偿3072000元预期收益的诉请并无不当，可予维持。综上所述，上诉人吴继冰的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费13546.60元，由上诉人吴继冰负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  郑怀勇审判员  邓 颖二〇二〇年十二月二十九日书记员  王文杰唐颖琪