广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25059号上诉人（原审被告）：广州羊城管桩有限公司，住所地广东省广州经济技术开发区夏园路**。法定代表人：梁锡强，职务董事长。委托诉讼代理人：郭蕾，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林家晖，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市黄埔区夏港街墩头基社区第一经济合作社，，住所地广东省广州市黄埔区夏港街墩头基社区第一经济合作社法定代表人：梁耀明，职务社长。委托诉讼代理人：李明时，广东金桥百信律师（黄埔）事务所律师。委托诉讼代理人：张京，广东金桥百信律师（黄埔）事务所律师。上诉人广州羊城管桩有限公司（以下简称“羊城公司”）因与被上诉人广州市黄埔区夏港街墩头基社区第一经济合作社（以下简称“墩头基社区一社”）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初7073号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序由审判员独任审理，现已审理终结。上诉人羊城公司向本院上诉请求：1.撤销广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初7073号民事判决第一项，改判羊城公司与墩头基社区一社于1992年8月13日签订的《土地租赁合同》中租赁期限在2019年10月2日至2022年8月31日的部分有效；2.撤销广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初7073号民事判决书第二项判决，改判驳回墩头基社区一社的诉讼请求；3.本案全部诉讼费用由夏港街墩头社区第一合作社承担。事实和理由：1.原审查明事实不清，导致错判。涉案租赁土地上建筑物等是羊城公司在土地零基础上投巨资建造、添置，实际上带动农村区域经济发展，提高当地农民收入，如提前终止涉案合同，羊城公司将面临重大损失，必然导致当事人权利义务不对等，各方利益失衡。且墩头基社区一社于合同法实施之后，多次以书面形式与羊城公司再次确定租赁合同期限为30年：2011年8月10日出具《证明》确认；2012年4月18日出具《证明》确认；墩头基社区一社根据《土地租赁合同》及其补充协议规定于2020年6月18日向羊城公司收取2020年1月至12月的租金1613889.7元；2013年9月18日签订的《关于〈土地租赁合同〉调增租金的补充协议》以及《关于〈土地租赁合同〉的补充协议》约定每年在租金递增的基础上，每年租金额外增减20万元，因而羊城公司进一步投入及更新生产设施。2.原审适用法律错误，本案《土地租赁合同》签订于合同法实施之前，根据司法解释规定，对于合同法实施之前成立的租赁合同期限超过20年的，超过部分是否有效，当时法律没有禁止性规定，现行法律并没有明确规定，法院有权根据个案情况分别作出判断，但应充分考虑合同双方权利义务的平衡及现行合同法秩序的协调。二审法院应尊重合同双方当事人的意思表示，认定本案租赁期限超过20年的部分有效。3.最高人民法院（2001）民一终字第39号案件与本案相同，法院判决约定30年的合同期限有效；广州中院（2019）粤01民终20149号案件与本案相同，法院支持了合同法实施之前签订的租赁合同超过20年部分的租赁期限。4.原审错误认定涉案租赁合同超过20年部分租赁期限无效，故关于清空腾退租赁场地的判决，应予改判，驳回墩头基社区一社的诉讼请求。被上诉人墩头基社区一社辩称，双方租赁合同适用合同法规定，自合同法实施起算20年，超过部分无效，羊城公司的上诉请求不能成立，请求维持原判。墩头基社区一社向原审法院起诉请求：1.判令墩头基社区一社与羊城公司签订的《土地租赁合同》至2019年9月30日后的租赁期限无效；2.羊城公司将其占用的30380平方米土地交还给墩头基社区一社管理使用；3.本案的诉讼费用、律师费由羊城公司承担。墩头基社区一社明确第二项诉讼请求需交还的30380平方米的四至为《土地租赁合同》中写明的编号为DJ-4-2地块中，东南面的土地，该土地东至夏园路，西至夏园西路，南至志诚大道，北至东成路。羊城公司对该四至范围也予以确认。同时，墩头基社区一社明确其要求羊城公司按现状腾空并交还土地。原审法院认定事实：1992年8月13日，广州市黄埔区南岗镇南基村第十经济合作社（出租方）与羊城公司（承租方）签订《土地租赁合同》，约定出租方同意将其位于广州经济技术开发区东基工业区，编号为0J-4-2面积为30380㎡的土地以及相连岸线2000㎡共32380㎡土地租赁给承租方使用。租赁期限为30年，出租方自1992年9月1日起将本合同第一条所列土地交给承租方使用至2022年8月31日收回。双方另约定了租金计付方式，并约定租金按年度交付。第五条约定租赁的土地只能用于兴办工业企业，承租方应按照开发区基建规划办《穗开用地字［1991］01号》文件的要求，对所租赁的土地进行开发使用，不得擅自改变规划用途。第六条约定租赁土地合同期满或因法定程序终止，承租方应当在合同期满或法定终止日起后三个月内将租赁土地上的建筑物、构筑物、机器设备及其他所有附着物除办公楼、供水、排水设施、供电设施外，必须拆除、搬迁完毕，将土地交回出租方。如果承租方不能届时完成拆除、搬迁工作，可以酌情延长拆除、搬迁期限。但延长期不能超过三个月。延长期间，承租方应按照合同终止前一年的租金标准，向出租方交付租金，如果在延长期内承租方仍不能完成拆除、搬迁工作，或不进行拆除搬迁的，自延长期满之日起，视为承租方自动放弃一切地上物的所有权。至此，出租方有权对其进行任何方式的处分。出租方因处分承租方地上物而支付的费用由承租方负担。2010年12月21日，墩头基社区一社与羊城公司、广州市萝岗区夏港街道办事处签订《人民调解协议书》［萝调字（2010）第016号]，载明：羊城公司于1992年8月13日与墩头基社区一社签订了一份土地租赁合同，该合同约定租赁面积30380平方米土地及相连岸线2000平方米，其中2000平方米的用地因靠近西基河涌，羊城公司遂自资在河堤上建造码头，用于装卸砂石等原材料。2009年9月，由于“一河两岸”整治工程开始施工，码头用地被围蔽施工，导致羊城公司在厂区内无法正常装卸砂石，该从东江码头装卸后用汽车转运该厂，导致码头功能丧失，生产成本增加。羊城公司拒付租金，并向河涌整治单位提出了2500多万的经营损失的索赔，为此到萝岗区人民调解委员会要求调解，萝岗区人民调解委员会组织各方调解达成以下协议，内容如下：1.墩头基社区一社同意与羊城公司于2011年元月1日解除连岸线2000平方米的租赁合同，其他条件不变；2.羊城公司同意保留1800平方米场地的铁皮棚及周边的围墙给墩头基社区一社无偿使用。该场地上的其他设施由羊城公司在2011年2月1日前自行拆除处理；3.羊城公司同意签订协议后一次性支付全年的厂区租金和1800平方米的租金，合计1252665.92元，墩头基社区一社必须出具相同数额的发票；4.因墩头涌整治所受影响，墩头基社区一社同意一次性补助羊城公司人民币150万元，所需资金在基建立项计划中的河涌整治专项经费解决；5.协议履行完毕后，羊城公司不得再因河涌整治的原因向萝岗区府及相关部门提出任何的索赔要求；6.协议履行部分。2019年4月10日，墩头基社区一社向羊城公司送达《终止土地租赁合同的通知》，要求羊城公司在2019年4月28日前腾空并交还场地。2019年7月12日，墩头基社区一社再次向羊城公司送达《再次告知解除租赁合同及催收租金通知书》，要求羊城公司于2019年7月31日前搬离和清理财务，交还土地。羊城公司承租涉案场地后建了洗石场、给排水工程、围墙、生产厂房、综合楼及附属工程等，墩头基社区一社提交广州市黄埔区夏港街道办事处委托的评估公司就涉案构建筑物进行评估，评估范围包括办公楼（其中有报建部分是2918平方米）、生产车间（有报建部分是3990平方米）、没有报建手续的建构筑物面积为6960.04平方米。羊城公司明确若本案审理认为合同超出期限部分无效，关于无效的法律后果不再本案中主张。原审另查明，根据穗开用地字［1991］01号《同意使用土地通知书》载明，根据广州经济技术开发区建设开发总公司受开发区管委会委托，与黄埔区南岗镇南基村民委员会于1988年9月签订的《征地补偿协议书》，及穗开管字［1988］29号文《批转建设开发总公司关于落实东、西基征地协议有关问题的请示的批复》，同意将开发区东基小区DJ-4-2地段30380平方米土地划给南基村。土地规划用途为二类工业用地，用于建设对环境影响不大的生产厂房、库房和附属设施。原审法院认为，本案系土地租赁合同纠纷。本案争议焦点为土地租赁合同是否适用《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不得超过20年的强制性规定，即本案租赁合同跨越《中华人民共和国合同法》实施前后两个阶段，如何判断1992年签订的土地租赁合同租赁期限为30年这一约定的效力问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”涉案《土地租赁合同》于《中华人民共和国合同法》实施之日即1999年10月1日前成立，当时的法律对租赁期限没有规定，故依照上述司法解释规定，可以适用《中华人民共和国合同法》的有关规定。但因为涉案《土地租赁合同》约定的租赁期限跨越《中华人民共和国合同法》实施之日，根据法不溯及既往的原则，应当认定涉案《土地租赁合同》约定的1999年10月1日前的30380平方米及相连岸线2000平方米的土地租赁有效；对于《土地租赁合同》约定的1999年10月1日之后的土地租赁部分，则应当适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，认定自从1999年10月1日所余期限超过20年的部分无效，即涉案《土地租赁合同》约定的2019年10月2日起至2022年8月31日止的上述土地租赁部分无效。关于涉案土地租赁合同部分无效的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。羊城公司继续占用涉案30380平方米土地缺乏依据，墩头基社区一社要求羊城公司返还涉案土地合法有据，原审法院予以支持。涉案土地上的上盖建筑物客观上无法与涉案土地分离，基于“房随地走”原则，羊城公司应将涉案土地及上盖物腾空一并交还墩头基社区一社。至于合同超出期限部分无效的其他法律后果，羊城公司未在本案中主张，双方可另循途径解决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决：一、确认广州市黄埔区夏港街墩头基社区第一经济合作社与广州羊城管桩有限公司于1992年8月13日签订的《土地租赁合同》关于30380平方米及相连岸线2000平方米土地的租赁期限在2019年10月2日至2022年8月31日的部分无效；二、广州羊城管桩有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内将涉案《土地租赁合同》项下的30380平方米土地（四至为东至夏园路，西至夏园西路，南至志诚大道，北至东成路）及其上盖建筑物腾空交还给广州市黄埔区夏港街墩头基社区第一经济合作社；三、驳回广州市黄埔区夏港街墩头基社区第一经济合作社的其他诉讼请求。原审案件受理费50元，由广州羊城管桩有限公司负担。二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合双方诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为涉案合同效力的问题。本院对此评析如下：1999年10月1日实施的《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条规定“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”。从上述规定可以看出，对于合同法实施前成立的租赁合同，租赁期限超过二十年的，超过部分是否有效，现行法律并没有明确规定，属于法律留白，允许根据个案情况分别作出判断，涉及到个案的权利义务平衡和现行合同法秩序的协调。如果能满足现行合同法对租赁期限的效力要求，又不至于因认定无效导致合同当事人利益失衡的情况下，可以适用合同法的相关规定；如果适用合同法的相关规定认定租赁合同超过二十年的部分无效，可能会导致当事人权利义务明显失衡的情况下，则应按照“法不溯及既往”的原则认定当事人约定超过二十年的部分亦有效。如此，才能维护合同当事人的真实意思，稳定当事人的可预期利益，使法律发挥为社会主义市场经济服务和保障的功能。涉案《土地租赁合同》于1992年8月13日签订，租期自1992年9月1日至2022年8月31日。综合全案情况可以认定羊城公司租用墩头基社区一社的涉案土地后，在涉案土地进行了大规模的投资运营，作为市场经营主体，必然对于其投入产出、经营风险的计算体现到租赁期限上，在签订合同当时没有相关租赁期限效力限制的情况下，双方对于租赁期限的约定不仅是双方的真实意思表示，也是双方能达到利益平衡的一种手段。作为承租人的羊城公司的利益回收必然会量化到经营期限即租赁期限上，如果没有租赁期限的保障，羊城公司的承租利益必然受到损害，如将自合同法实施之日超过二十年的租赁期限认定为无效的话，也必然导致双方的预期利益失衡。从另一方面讲，假如当时法律有明确的租赁期限效力规定的话，那么最长租赁期限的规定亦必然会影响羊城公司对于投资规模和经营模式的选择。综上，可以得出结论，涉案合同期限自合同法实施之日超过二十年的部分应认定为有效，才符合当事人双方的真实意思表示，也符合法律的实质要求，原审法院认为涉案土地租赁期限在合同法实施之后的部分应适用“不得超过二十年”的规定，适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，广州羊城管桩有限公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初7073号民事判决；二、驳回被上诉人广州市黄埔区夏港街墩头基社区第一经济合作社的全部诉讼请求。原审案件受理费50元、二审案件受理费100元，均由被上诉人广州市黄埔区夏港街墩头基社区第一经济合作社负担。本判决为终审判决。审判员  韩方二〇二〇年十二月二十八日法官助理吴煜伦书记员周蓓