北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终7501号上诉人（原审被告、反诉原告）：王丽杰，女，1978年6月10日出生。委托诉讼代理人：王洋，北京市景春律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：袁卫芳，男，1957年11月3日出生。委托诉讼代理人：彭松岩，北京市庆成律师事务所律师。上诉人王丽杰因与被上诉人袁卫芳房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初2395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王丽杰上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五、九项，改判驳回袁卫芳的诉讼请求，支持王丽杰的反诉请求。事实和理由：袁卫芳提供的房屋燃气取暖设备存在安全隐患危及生命安全，王丽杰发现后多次要求维修，但袁卫芳一直敷衍，其违约行为导致合同无法继续履行，应当承担全部违约责任，包括按合同约定的一年的租金标准支付违约金及赔偿王丽杰的全部装修损失，并退还已收取的房租。袁卫芳起诉后，不承认燃气取暖设备存在安全隐患，不同意赔偿装修款，故王丽杰申请司法鉴定及评估，评估鉴定期间只能将房屋保持现状，在评估鉴定完成后王丽杰立即返还了房屋。一审法院判决王丽杰向袁卫芳支付自2017年5月1日至2020年7月29日腾退之日的租金和占有使用费180450元，于法无据。关于2017年4月28日支付下一年房租事宜，双方在付款前后，针对房屋维修事宜、温泉池维修情况正在进行沟通，在协商一致之前是无法确认支付的具体金额的，并且聊天中能反映出王丽杰没有拒绝支付房租的意思，2017年4月28日双方确认金额后，王丽杰立即支付了房租，不构成违约。关于葡萄架及阳光房，因葡萄架年久失修存在安全隐患，经过沟通后王丽杰将原有部分拆除建阳光房，袁卫芳因此受益而非受损，故王丽杰不存在拆除阳光房恢复葡萄架的义务，相反袁卫芳应当赔偿阳光房的修建损失。袁卫芳辩称，同意一审法院判决。一、房屋在交房时对方在合同中明确标注符合验收标准，房屋在出租前由袁卫芳自用，燃气能够正常使用，是在交付后王丽杰使用过程中出现了问题。二、因王丽杰拖欠租金，袁卫芳提出解除合同，王丽杰拖欠租金时没有提出过燃气问题，只是提出温泉池无法正常使用，而温泉池是别墅室外的附属设施，对别墅使用没有影响。三、袁卫芳提供的别墅本身已经是精装修，王丽杰接收后根据自己的爱好把部分装修改了，在房屋返还时只剩一年多就合同到期了，根据合同约定，装修应属于袁卫芳。四、王丽杰建设阳光房时没有经过袁卫芳的书面同意和认可，改动了院落整体结构，袁卫芳不应承担这部分的损失。袁卫芳向一审法院起诉请求：1．确认双方之间的《北京市房屋租赁合同》于2018年12月3日解除；2．判令王丽杰给付袁卫芳拖欠的2017年5月1日至2018年4月30日租金63974元；3．判令王丽杰给付袁卫芳拖欠的2018年5月1日至2018年12月3日的租金172500元；4．判令王丽杰立即将北京市昌平区8-23幢房屋（以下简称涉案房屋）腾退，将房屋交还袁卫芳；5．判令王丽杰给付袁卫芳房屋占有使用费，标准为每月23000元，自合同解除之日起至王丽杰返还房屋之日止；6．判令王丽杰给付袁卫芳违约金276000元，以王丽杰交纳的合同押金23000元扣除后，实际给付袁卫芳253000元；7．判令王丽杰将房屋恢复原状，即拆除阳光房恢复为葡萄架；8．判令王丽杰将温泉池修复完好交还袁卫芳。王丽杰向一审法院反诉请求：1.确认双方之间的《房屋租赁合同》于2018年12月3日解除；2.袁卫芳向王丽杰支付违约金276000元；3.袁卫芳按年租金70%退还王丽杰2016年5月1日至2018年4月30日已付的租金386400元；4.袁卫芳赔偿王丽杰装饰装修费420360元；5.袁卫芳退还王丽杰押金23000元；6.袁卫芳向王丽杰退还王丽杰垫付的维修款12026元。一审法院认定事实：袁卫芳是涉案房屋业主。2016年4月8日，袁卫芳（甲方、出租人）与王丽杰（乙方、承租人）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：租期自2016年5月1日至2021年4月30日，共5年；甲方应于2016年4月10日前将房屋按约定条件交付给乙方；租金23000元／月，押一付十二；各期租金支付日期为，2016年4月8日、2017年4月20日、2018年4月20日、2019年4月20日、2020年4月20日、2021年4月20日；押金23000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；水费、电费、燃气费等由乙方负担；第七条第一款，甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；乙方保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约；第九条第三款约定，甲方有下列情形的，乙方有权单方解除合同，2．交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3．不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；第九条第四款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，1．不按约定支付租金达7日的；2．欠缴各项费用达1000元的；4．擅自拆改变动或损害房屋主体结构的；第十条第一款约定，甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的1200％向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定情形之一的，应按月租金的1200％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；第十条第三款约定，因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任；第十条第四款约定，甲方未按约定时间交付该房屋或乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金的1200％支付违约金；第十二条第二款，甲方保证该房屋设备设施能正常使用；第十二条第三款，在不改变房屋主体结构的情况下，乙方可以对房屋进行装饰装修。签订合同当日，王丽杰向袁卫芳支付押金23000元以及第一个年度2016年5月1日至2017年4月30日租金276000元。承租房屋后，王丽杰与袁卫芳沟通装修事宜，2016年4月23日，袁卫芳答复王丽杰，写明：今天收到王丽杰微信提出的要求，现回复如下，4．一、二楼洗手台，如果不能用，袁卫芳可以派人维修，请说明哪里损坏以便袁卫芳通知人员维修；5．温泉池维修，袁卫芳已经通知有关公司尽快报价，因为毕竟比较复杂，需要时间查找有关部件价格，估计这月底回复何时能使用；6．院里的木架中间把4根柱子打掉，加盖玻璃房，请先将贵方玻璃房的整体方案发个图纸给袁卫芳看看，然后再给王丽杰回复；至于花园木架更换的要求，如果王丽杰觉得需要，只能王丽杰付费，因为租房时状况是怎样，就是怎样给租客，如果机器损坏，袁卫芳才会负责维修，请理解；7．更改车库为茶室，袁卫芳之前已经通知王丽杰，如果改变，一定先将改造方案给袁卫芳参阅，袁卫芳同意后才可以施工并需要袁卫芳和王丽杰先要签订一份协议，在租约期满交房给业主时，租客需将车库恢复原状，可以停放车辆使用。费用租客自付；8．筒灯罩全部更换，请将更换成什么样的方案给袁卫芳参阅，袁卫芳同意后才可以施工，袁卫芳不是反对，但王丽杰自付费用更换可以；9．全部贴上石膏线，请将整体方案先给袁卫芳参阅，袁卫芳同意后才可以施工，袁卫芳不是反对，但王丽杰自付费用更换可以；10．前门厅封窗和门，请将整体方案先给袁卫芳参阅，袁卫芳同意后才可以施工，袁卫芳不是反对，但王丽杰自付费用更换可以；12．所有开关和插座全部更换，由于不是袁卫芳开关和插座有损坏，故此如果王丽杰感觉需要更换，费用由王丽杰负责；13．所有空调出风口全部更换，由于不是袁卫芳此部件有损坏，故此如果王丽杰感觉需要更换，费用由王丽杰负责；14．室内重新粉刷和有的地方要贴壁纸，由于袁卫芳交房时已经室内室外全部粉刷过，故此如果王丽杰感觉需要在室内重新粉刷和有的地方要贴壁纸，费用由王丽杰负责。合同履行过程中，王丽杰与袁卫芳就维修温泉池事宜多次沟通。2016年7月20日，袁卫芳和王丽杰商讨温泉池维修事宜。2017年4月15日，袁卫芳与王丽杰沟通，王丽杰询问袁卫芳何时把温泉池修好，王丽杰会把去年换水泵和修燃气炉等扣回来。袁卫芳表示这次维修费用同意扣除。该日，袁卫芳催促王丽杰支付下一年度租金。2017年4月21日、2017年4月26日，袁卫芳再次催促王丽杰支付下一年度租金，并催促王丽杰发送垫付费用明细。2017年4月28日，王丽杰向袁卫芳支付下一年度2017年5月1日至2018年4月30日租金200000元。2017年5月1日至2018年4月30日年度租金应为276000元，双方达成一致，租金扣除王丽杰垫付费用9972元后，王丽杰先行支付200000元，余下金额66028元作为温泉池修复费用，多退少补。2017年7月3日，袁卫芳又联系工人对温泉池进行维修，同时麻烦王丽杰进行现场监督验收。2017年7月12日，袁卫芳委托王丽杰维修温泉。2017年8月19日，袁卫芳询问王丽杰温泉维修工程合同进展情况，催促尽快签订开工修复温泉池的合同。2017年9月7日，温泉维修人员询问袁卫芳，询问什么时候可以开工，袁卫芳称可以开工，但是表示王丽杰还没有付款。2017年9月14日，维修公司向袁卫芳发出已经盖好章的合同，合同袁卫芳和施工公司均已签字。2017年9月29日，袁卫芳询问，工人表示没有开始施工，还没有收到王丽杰支付的施工款，王丽杰好像很忙。2017年10月12日，工人给袁卫芳发送微信，称原来的价格不能再做了，水泥等材料价格已经翻倍，公司没办法还按原来价格来做，合同签订后拖的时间太长。各方最终未能维修温泉池。2018年2月5日，王丽杰向袁卫芳反映取暖锅炉一氧化碳超标问题，催促袁卫芳快速解决。2018年4月2日，王丽杰催促袁卫芳解决温泉和燃气炉问题，称燃气问题一直没有解决，有燃气味道，这个冬天房屋无法使用。2018年4月8日，王丽杰再次催促袁卫芳维修燃气炉。袁卫芳表示周一会有人过来查看。2018年4月19日，王丽杰询问为何问题尚未解决，袁卫芳表示燃气公司人员这几天过来查看。袁卫芳要求王丽杰支付一年的租金。2018年9月5日，袁卫芳催促物业管家修理燃气。但袁卫芳一直未能解决燃气炉问题。审理过程中，王丽杰申请对涉案房屋内燃气取暖设备燃烧尾气是否泄漏以及室内空气中有害气体含量是否满足标准进行鉴定，由中国检验认证集团北京有限公司作出鉴定，检验结构分析为：CO含量，一楼茶室未开启设备时为2.3mg/m3，开启设备后数值为16.1mg/m3，二楼南翔东侧卧室，未开启设备时数值为2.8mg/m3，开启后数值为17.8mg/m3。GB／T1883-2002《室内空气质量标准》中的要求为，CO1h均值≤10mg/m3，从检验结构来看，未开启燃气取暖设施，两检验点CO和NO2含量符合标准要求，开启取暖设施后，两检验点的CO含量不符合标准要求，NO2含量符合标准要求。三台燃气取暖设备开启后，燃气燃烧为其存在泄漏，导致所检验点位置空气中CO和NO2含量升高，CO含量不符合GB／T1883-2002《室内空气质量标准》中的要求，NO2含量符合GB／T1883-2002《室内空气质量标准》中的要求。王丽杰为此支付鉴定费12000元。后王丽杰申请对涉案房屋剩余租期内装饰装修残值进行评估，北京中必达资产评估有限责任公司作出评估报告，评估结果为：以2018年12月3日为评估基准日，涉案房屋剩余租期内装饰装修残值为169100元。王丽杰支付评估费10000元。袁卫芳不同意赔偿装饰装修残值，称王丽杰超出装修范围，且车库和阳光房没有经过其同意，改变房屋主体结构。关于违约问题，袁卫芳主张王丽杰违约，称王丽杰没有按时支付租金，故依据合同约定行使解除权要求解除合同。王丽杰则主张袁卫芳违约，称房屋存在燃气尾气泄漏、温泉池不能使用问题，房屋不具备使用条件，无法到达租赁目的，故要求解除合同。双方均认可王丽杰垫付维修费用为12026元。2020年7月29日，法院组织双方进行了交接。交接现场，房屋内有一处石膏线脱落。双方之间水费、电费、燃气费经法院组织亦已结清。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，袁卫芳与王丽杰签订的《北京市房屋租赁合同》合法有效，对双方具有约束力。双方均同意2018年12月3日解除合同，法院对此不持异议。本案争议焦点是究竟谁存在违约行为，法院认定袁卫芳和王丽杰均存在违约行为。双方合同约定，袁卫芳应当保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。且保证租赁标的不危及承租人人身安全和健康，这是最基本要求。现经鉴定，涉案房屋内燃气取暖设备排放尾气泄漏，导致房屋内CO含量超标，租赁标的存在危害人身健康的安全隐患，故袁卫芳存在违约行为。至于王丽杰迟延支付租金是否违约，法院认定王丽杰也存在违约行为。依据合同约定，王丽杰应当支付租金时间是2016年4月8日、2017年4月20日、2018年4月20日。王丽杰于2016年4月8日支付了押金23000元以及第一年2016年5月1日至2017年4月30日全额租金276000元。2017年4月28日，王丽杰支付下一年度2017年5月1日至2018年4月30日租金200000元，王丽杰在支付该笔租金上存在迟延情形，法院认定该迟延行为构成违约。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。虽然在支付租金节点时袁卫芳和王丽杰仍就温泉池维修问题进行沟通，但是，温泉池维修问题并不能完全影响房屋使用，后履行一方的抗辩权应当与先履行一方的违约程度相适应，王丽杰不应不支付全年租金，故法院认定在本次租金支付上王丽杰违约。至于2018年4月20日王丽杰应当支付租金而未支付，此次王丽杰不构成违约。此时王丽杰发现房屋燃气取暖设备尾气泄漏，标的存在影响身体健康的安全隐患，故王丽杰此次行为不构成违约。袁卫芳要求王丽杰支付2017年5月1日至2018年4月30日拖欠的租金、2018年5月1日至2018年12月3日合同解除之日的租金以及合同解除之日至2020年7月29日实际腾退之日的占有使用费，王丽杰反诉要求退还2016年5月1日至2018年4月30日部分租金，在房屋腾退之前，王丽杰占有使用房屋，确应支付租金和占有使用费，但温泉池不能正常使用、后期亦发现燃气取暖设备尾气泄漏问题，影响王丽杰正常使用，故法院根据双方合同履行情况、影响王丽杰使用、后期诉讼期间鉴定等因素酌情确定租金和占有使用费。因法院综合考虑王丽杰占有使用期间产生的租金和占有使用费，故诉讼请求将予以合并时间考虑，不再区分时间段。法院已经组织双方进行交接，故对于袁卫芳腾退房屋的主张法院不再予以支持。至于袁卫芳主张逾期支付租金的违约金，法院结合违约时间、违约行为程度酌情确定。袁卫芳主张用押金扣除违约金，王丽杰反诉要求退还全额押金，虽然双方合同中明确约定押金抵扣王丽杰承担的费用、租金、违约赔偿责任外，剩余部分退还王丽杰，但考虑到违约金法院会进行酌定，为方便当事人清晰判决思路，法院在退还押金中不予扣除违约金，而是分别计算考虑。租赁合同约定房屋装饰装修或扩建须经出租人同意，出租人知道或者应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修或扩建，但在合理期限内（一般为六个月）未提出异议，或者在合理期限内提出异议后又继续履行合同或接受承租人履行义务的，可以视为出租人同意装饰装修或扩建，或者放弃再提出异议的权利。至于袁卫芳主张将阳光房拆除恢复原状这一诉讼请求，袁卫芳长时间未提出异议，故视为其同意，对于拆除阳光房恢复原状的诉讼请求，法院不予支持。至于袁卫芳要求王丽杰修复温泉池这一诉讼请求，从证据可知，在房屋交付时房屋温泉并不具备使用功能，故袁卫芳要求王丽杰修复温泉池的诉讼请求，法院不予支持。对王丽杰要求袁卫芳承担不履行维修义务、房屋影响承租人安全健康的违约金责任，双方在合同中有明确约定，故对于违约金主张法院予以支持，但是违约金金额，法院结合案件事实以及法院对租金和占有使用费进行酌减等因素酌情确定。对于王丽杰要求袁卫芳赔偿装饰装修损失这一诉讼请求，合同中约定王丽杰可以装饰装修，但是，装饰装修是为了方便生活使用，应当有必要限度。王丽杰在签订合同时已经清晰房屋状况，在2016年4月23日袁卫芳回复的邮件中，袁卫芳明确表示，院里木架中间把4根柱子打掉加盖玻璃房、更改车库改为茶室费用由王丽杰负责，该两项行为明显超过必要限度，故对于该两项费用，法院在计算装饰装修损失时不予支持。法院组织交接时，室内一处石膏线已经脱落，故法院在计算装饰装修损失时酌情扣除相应费用。具体装饰装修损失金额，法院结合评估报告、双方合同履行情况酌情确定。王丽杰要求袁卫芳返还垫付的维修款，于法有据，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、袁卫芳与王丽杰签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年12月3日解除；二、王丽杰向袁卫芳支付自2017年5月1日至2020年7月29日腾退之日的租金和占有使用费180450元，于本判决生效后十日内执行；三、王丽杰向袁卫芳支付违约金5000元，于本判决生效后十日内执行；四、袁卫芳向王丽杰支付违约金23000元，于本判决生效后十日内执行；五、袁卫芳向王丽杰支付装饰装修残值赔偿款130898元，于本判决生效后十日内执行；六、袁卫芳向王丽杰退还押金23000元，于本判决生效后十日内执行；七、袁卫芳向王丽杰返还垫付的维修款12026元，于本判决生效后十日内执行；八、驳回袁卫芳的其他诉讼请求；九、驳回王丽杰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。因袁卫芳提供的租赁标的存在危害人身健康的安全隐患，构成违约，应承担相应的违约责任，一审法院酌情确定的违约金数额并无不当，本院予以确认。关于王丽杰上诉主张自己不存在违约，根据合同约定，王丽杰应当在2017年4月20日前支付下一年度2017年5月1日至2018年4月30日租金，但王丽杰迟延至2017年4月28日支付，虽在此期间袁卫芳和王丽杰就温泉池维修问题进行过沟通，但温泉池维修问题并不能完全影响房屋使用，王丽杰拒付全年租金缺乏合理抗辩，构成违约，一审法院判决王丽杰承担的违约责任与其违约程度相当，本院予以确认。关于王丽杰上诉主张不同意支持房屋租金及占有使用费，因王丽杰占有使用房屋，应当支付租金和占有使用费，一审法院综合考虑温泉池及供暖故障情况、双方合同履行情况、后期诉讼期间鉴定等因素酌情确定的租金和占有使用费适当，本院予以确认。关于王丽杰上诉主张的装饰装修损失，一审法院结合评估报告、双方合同履行情况酌情确定的装饰装修损失金额适当，王丽杰拆除葡萄架加建阳光房明显超过正常装修的限度，且该项施工前袁卫芳明确表示费用由王丽杰负责，故该项费用应由王丽杰自行承担，一审法院对此处理正确，本院对王丽杰的该主张不予支持。综上所述，王丽杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14829元，由王丽杰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘秋燕审 判 员 刘 磊审 判 员 赵 蕾二〇二〇年十二月十八日法官助理 王 梦书 记 员 马子萌