广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3451号上诉人（一审被告、反诉原告）：张俊艳，女，汉族，1979年1月6日出生，住广东省珠海市香洲区吉大农业银行集体宿舍，公民身份号码：230************466。被上诉人（一审原告、反诉被告）:黄保珍，男，汉族，1990年8月5日出生，住广东省徐闻县*********，公民身份号码：440************515。上诉人张俊艳因与被上诉人黄保珍房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2020)粤0402民初4515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张俊艳的上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者改判支持张俊艳一审反诉的诉讼请求；2.一审反诉受理费及二审受理费由黄保珍承担。事实和理由如下：一、一审判决认定张俊艳与黄保珍签订的《房屋租赁合同》无效，法律适用不当，认定事实不清，证据审查不明。1.案涉租赁合同名为《房屋租赁合同》，实为《土地租赁合同》。《房屋租赁合同》第一条、第二条对租赁标的有明确的说明，租赁标的为面积约6亩的集体土地，土地用途为种养生产。张俊艳将上述土地使用权及地上建筑物、其他附着物一并租赁给黄保珍使用，黄保珍向张俊艳支付租金。该租赁合同与张俊艳与淇澳工贸公司签订的《土地租赁合同》对比可知，张俊艳与黄保珍签订的《房屋租赁合同》中租赁标的是张俊艳与淇澳工贸公司签订的《土地租赁合同》中所租赁土地的一部分，两份合同的租赁标的是同一的，对租赁标的基本情况的描述包括土地位置、来源、性质、用途，两份合同的表述完全一致。在张俊艳与黄保珍签订的《房屋租赁合同》第十五条第一款附加说明条款进一步明确了：本租赁合同中租赁房屋与河涌对面约60亩鱼塘为甲方与淇澳工贸公司签订的同一租赁合同项下。除在合同中有明确说明，在张俊艳与黄保珍的微信聊天记录中对租赁事宜的沟通是“鱼塘前面那里”是不是与“鱼塘”一起租用，分开租用是多少租金。黄保珍明确租用“鱼塘前面那里”后对租赁标的的表述是“院子”，从来没有说过“房子”，也没有关于房子的建筑面积、布局、结构、配套的描述，说明双方均对租赁标的的表述无异议也没有认知差异。因此，本案中租赁标的可明确是总计面积约为6亩的土地，而不是作为地上建筑物本身的房屋。张俊艳承租上述土地后，将土地用于养殖、种树、种菜，并未改变该土地的性质和用途。租赁标的附着的地上建筑物，是淇澳村委为响应高新区的城市美化要求，在2015年统一清除淇澳红树林周边鱼塘租户们自建的临时建筑后按统一规格补建的铁皮房，作为看护和管理鱼塘配套使用，是张俊艳与淇澳工贸公司签订的《土地租赁合同》第2条约定可允许搭建的临时建筑。因此，该铁皮房虽没有报建手续，但是由政府部门主导兴建，没有任何第三方限制该临时建筑的使用。该铁皮房经张俊艳装饰美化，可以用作基本日常生活及住宿。张俊艳大部分时间用于自用，即使偶尔将包含地上建筑物、附着物的约6亩面积的土地（院子）出租给他人聚会、团建使用，也未因此改变该土地的性质和用途。张俊艳所租赁的土地来源合法，张俊艳对该土地有合法的土地使用权和经营权，张俊艳转租土地使用权的行为未违反法律禁止性规定。按照房随地走的原则，张俊艳将土地使用权转租给黄保珍使用，合理合法。2.黄保珍借由发生疫情要求张俊艳免租遭到张俊艳拒绝，进而拒不缴纳租金并单方解除合同，双方微信聊天记录中有完整的体现。黄保珍声称其租赁案涉标的是用于民宿经营，但实际一直是黄保珍及其亲属居住和使用。根据双方签订的《房屋租赁合同》第二条约定：该房屋地块属于集体土地，用途为种养生产。甲方以现状租赁乙方使用，乙方承租后必须按照原土地租赁合同规定使用，生产经营范围必须合法合规，未征得甲方书面同意不得改变土地性质和用途。因此，只要黄保珍合法合规使用，不改变土地性质用途，张俊艳在所不问。因此，黄保珍是否用于经营没有相关证据认定，也与租赁合同是否有效没有必然联系。黄保珍实属借合同无效之名毁约。在合同履行过程中因突然发生疫情，情势变化，黄保珍预期利益衰减，或预先设想改变，遂主张合同无效以逃避合同义务的履行。黄保珍违反诚实信用原则，应严格依照合同法的合同解除的规定处理案件，不可盲目确定合同无效，以保护合同的稳定性，维护当事人的合法权益。二、一审法院判令黄保珍应支付2020年2月16日至3月28日期间的房屋占有使用费21000元，对黄保珍实际占有房屋的起止时间计算有误，判决有失公允，请求改判。张俊艳与黄保珍于2020年1月1日签订了《房屋租赁合同》及交接清单，当天进行了交接和交付。据此，黄保珍实际占有租赁标的的时间应自2020年1月1日起算。2020年3月28日黄保珍交回了租赁标的的钥匙，并不能代表黄保珍失去了对租赁标的的占有，张俊艳只是接收了钥匙并未占有使用，而且也不确定黄保珍是否在此期间继续使用过租赁标的。因黄保珍不享有合同的法定解除权，双方对解除合同条件也未达成一致，从2020年3月28日至黄保珍起诉至法院期间，租赁标的处于未决空置状态并陆续发现有财产发生老化毁损。因黄保珍单方违约造成租赁标的的不确定状态，未决空置期间的损失黄保珍应承担相应责任。三、一审法院关于黄保珍诉讼费承担的判决有失公允，且案件受理费用计算有误。一审法院判决本诉受理费6473元，黄保珍负担1000元，张俊艳负担5473元。黄保珍一审立案是以合同欺诈为由起诉，诉讼标的共计914565.64元。一审开庭时黄保珍当庭变更诉讼请求为确定合同无效之诉，诉讼标的为94519.98元。诉讼请求不同，对应的法律关系不同，相应的受理费用也不同。一审法院未对案件受理费数额进行调整，并将绝大部分诉讼费判由张俊艳负担，明显有失公允。四、1.在双方沟通租赁事宜过程中对租赁标的的表述，黄保珍表述是鱼塘前面那块地方和鱼塘。双方在协商过程中有商谈过鱼塘前面的地方和鱼塘一起租是什么价格，分开租赁是什么价格。在黄保珍确定只租赁鱼塘前面那块地方后，双方在沟通过程中是用店子来表达租赁标的，从来没有提出过房子的字样，双方在合同和微信过程中从来没有就房子的面积结构进行描述，一直都是称院子，双方对租赁物的表述不存在任何认知差异的。2.张俊艳与黄保珍进行房屋钥匙交接的前提在微信中有明确表示，黄保珍单方提出解除合同，张俊艳告知单方解除合同要承担合同违约责任，并再三与黄保珍确认是否要解除合同，黄保珍无异议，在这种情况下张俊艳才同意与黄保珍进行房屋钥匙的交接。钥匙交接过程中黄保珍没有提出任何异议，当晚张俊艳微信告知黄保珍押金不退，欠缴的租金不收了，合同解除。但是黄保珍反口不认，所以这个事情就陷入了僵局。黄保珍辩称，1.租赁标的在合同中已有规定，主要以房屋为主，张俊艳已经经营了2年的民宿，这些证据在一审中有提交。2.黄保珍将房屋移交给张俊艳是提前跟张俊艳说明，但张俊艳一直拖时间，没有来收钥匙和清点物资，黄保珍与张俊艳有沟通过押金的退还方式，但张俊艳一分不退，只能通过法律途径解决。黄保珍向一审法院起诉请求：1.确认2020年1月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2.张俊艳返还2020年1月15日至2月15日的租金14000元；3.张俊艳向黄保珍返还押金42000元；4.张俊艳向黄保珍返还经营收入7711.2元；5.张俊艳向黄保珍赔偿损失24854.44元（含员工工资和伙食补助9000元和设备采购费13665.54元）；6.本案诉讼费由张俊艳承担。张俊艳向一审法院反诉请求：1.黄保珍支付暂计至2020年5月15日的欠缴的租金34288.80元，实际金额计至合同解除之日；2.黄保珍支付租用期间应承担的自2020年1月15日暂计至2020年5月15日期间有线电视及宽带年费分摊费用1690元/12×4=563.33元，实际金额计至合同解除之日；3.黄保珍支付合同约定的逾期租金的滞纳金，从2020年3月15日张俊艳开始催收之日起算暂计至2020年5月15日，第二个月租金滞纳金为9433.20元，第三个月租金滞纳金为30433.20元，第四个月租金滞纳金为51433.20元，合计91299.6元，实际金额计至合同解除之日或黄保珍缴纳租金之日；4.黄保珍支付合同约定的违约赔偿金，按照年度租金的20%计算为33600元；5.判令黄保珍赔偿房屋损失及租赁物、附着物损失，此项合计108099元。以上合计267850.73元。一审法院认定事实：2020年1月1日，张俊艳（甲方）和黄保珍（乙方）签署《房屋租赁合同》，约定甲方将位于珠海市香洲区*******树仔围面积约为6亩的房屋（以下简称“租赁物业”）出租给乙方，房屋来源为甲方与唐家湾镇琪澳工贸公司签订的土地租赁合同。甲方以现状租赁给乙方使用，乙方承租后必须要按照原土地租赁合同规定使用，生产经营范围（包括但不限于民宿、拓展训练）必须合规合法，且未征得甲方书面同意，不得改变土地及房屋用途。租赁期限自2020年1月15日至2025年1月14日止，过渡装修期为合同生效日至2020年1月14日，过渡期间不计租金。押金42000元，租金为每月14000元整。租金先交后用，按月缴纳，如逾期支付，需支付按日5%计算的滞纳金；逾期超过一个月未付租金，甲方可行使合同解除权，并不退还押金。任何一方违反合同规定，须向对方交纳年度租金20%作为违约金，造成其他损失的，还需赔偿损失。一方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金。黄保珍于庭审中陈述，2020年1月27日疫情发生后，淇澳岛设置了关卡，非岛上居民均不可入内，因此才导致我方于2020年3月28日才腾退涉案租赁物业给张俊艳。我方向张俊艳交付了押金42000元、2020年1月15日至2月15日的租金14000元及2020年1月1日至3月27日的电费716元。张俊艳于庭审中陈述，涉案租赁物业因土地性质是不可办理产权证的，属于临时搭建的建筑。此前我方不属于经营民宿，只是将自有闲置物业通过共享的方式偶尔按天租给他人使用，不属于经营民宿，因此没有办理营业执照。黄保珍确实于2020年3月28日向我方交还了房屋钥匙，其亲戚一直居住在涉案租赁物业中直至2020年3月28日才离开。此外，我方确实收到涉案租赁物业2020年1月23日至2020年1月27日共计为4晚的经营收入7711.2元，当时黄保珍明确说这笔收入可以抵扣部分租金。一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”及第三条，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案租赁物业并未办理任何不动产登记证明或报建手续，属于典型的临时建筑。张俊艳将临时建筑租赁给黄保珍使用，双方签订的《房屋租赁合同》依法应归于无效，故一审法院对于黄保珍请求确认《房屋租赁合同》无效的主张予以支持。关于押金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故张俊艳因该合同收取黄保珍支付的押金42000元应予以返还，一审法院对于黄保珍该项退还押金的诉讼请求予以支持。关于租金及房屋占有使用费的问题。鉴于《房屋租赁合同》系无效合同，张俊艳据此向黄保珍主张租金无合法依据，一审法院不予支持。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故黄保珍在占有、使用涉案租赁物业期间应按《房屋租赁合同》约定的租金标准向张俊艳支付房屋占有使用费。而根据双方于庭审中的陈述，黄保珍于2020年3月28日将涉案租赁物业腾退交还给张俊艳，即黄保珍主张张俊艳退还2020年1月15日至2月15日的租金14000元并无合理依据，一审法院不予支持；而张俊艳主张黄保珍支付自2020年2月16日至3月28日期间（约为1.5个月）的租金、也即房屋占有使用费有合理依据，一审法院予以支持，即黄保珍应向张俊艳支付该期间的租金21000元。至于张俊艳主张黄保珍支付2020年3月29日至5月15日期间的费用，因黄保珍并未于该期间实际占有涉案租赁物业，张俊艳的主张并无相应依据，一审法院不予支持。关于黄保珍主张经营收入和损失的问题。双方于庭审中均认可张俊艳收到黄保珍经营涉案租赁物业的收入7711.2元，基于双方签署的《房屋租赁合同》无效且黄保珍向张俊艳应支付相应房屋占有使用费，则张俊艳应向黄保珍返还其代收的经营收入7711.2元。至于黄保珍主张的损失问题，黄保珍所提交的证据系其自行制作的，无法证明其损失已实际产生。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”黄保珍对此应承担未充分举证之不利后果。此外，黄保珍作为承租人，其于签署合同前负有对涉案租赁物业的情况进行实地考察和充分了解的义务，故其对涉案租赁合同无效这一结果亦应负担一定的责任。据此，一审法院对于黄保珍提出张俊艳支付损失的请求不予支持。关于张俊艳主张黄保珍分摊有线电视及宽带年费费用的问题。鉴于黄保珍于2020年1月15日至2020年3月28日期间实际使用了涉案租赁物业，相关费用亦已实际产生，张俊艳主张黄保珍分摊以上期间的有线电视及宽带年费费用有合理依据，一审法院予以支持，费用应为352元（1690元/12个月*约2.5个月）。关于张俊艳主张黄保珍支付滞纳金、违约赔偿金及房屋损失的问题。鉴于涉案《房屋租赁合同》为无效合同，张俊艳依据该合同向黄保珍主张滞纳金和违约赔偿金并无合理依据，一审法院予以驳回。至于房屋损失的问题，张俊艳所提交的证据无法证明相关损失实际发生于黄保珍占有使用涉案租赁物业期间，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”张俊艳对此应承担未充分举证之不利后果，一审法院对于张俊艳该项主张亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、确认黄保珍与张俊艳签署的《房屋租赁合同》无效；二、张俊艳于判决发生法律效力之日起十日内向黄保珍退还房屋租赁押金42000元；三、张俊艳于判决发生法律效力之日起十日内向黄保珍退还经营收入7711.2元；四、黄保珍于判决发生法律效力之日起十日内向张俊艳支付自2020年2月16日至3月28日期间的房屋占有使用费21000元；四、黄保珍于判决发生法律效力之日起十日内向张俊艳支付有线电视及宽带年费352元；五、驳回黄保珍的其他诉讼请求；六、驳回张俊艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费减半收取6473元，由黄保珍负担1000元、张俊艳负担5473元。一审反诉受理费减半收取2659元，黄保珍负担659元、由张俊艳自行负担2000元。二审期间，张俊艳提交如下证据：淇澳工贸公司的证明和供水合同，证明张俊艳与淇澳公司签订的租赁合同合法，并且淇澳公司和淇澳村委会可以开具地址证明，黄保珍称案涉房屋无法开具地址证明和无法办理营业执照不属实。黄保珍未提交证据。本院经审理查明，张俊艳与黄保珍2020年1月1日签订的《房屋租赁合同》约定：第一条房屋基本情况：房屋（以下简称该房屋）坐落于珠海市香洲区*******树仔围，面积约为6亩（包括河涌至红林路路边围栏范围内包括房屋主体建筑，池塘一口，独立菜园及货柜箱一个，树木及苗圃，鸡鸭棚区等，土地及地上房屋建筑现状以现状为准）。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为，因黄保珍对一审判决未提出上诉，应视为服判，故本案二审仅就张俊艳不服一审判决部分进行分析。张俊艳向唐家镇淇澳工贸公司承租的是土地使用权，但是张俊艳已在该土地加建有房屋主体建筑等，根据张俊艳与黄保珍签订的租赁合同第一条对租赁标的基本情况的描述及第二条生产经营范围、土地及房屋用途的约定，张俊艳出租给黄保珍的标的物为涉案土地的房屋主体建筑及池塘、菜园等土地使用权，而且生产经营范围包括民宿，租金达每月14000元，可见，该合同的租赁标的是房屋主体建筑，其余则是相应的配套设施等。涉案的房屋主体建筑，张俊艳主张是政府部门主导兴建，但未提供任何报建手续或政府相关职能部门的批准手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，张俊艳就其与黄保珍签订租赁合同应认定为无效合同，张俊艳主张涉案合同主要是土地使用权租赁，明显与合同内容不符，不应采信。虽然黄保珍没有依约向张俊艳支付占用期间的占用费，但是因涉案租赁合同无效，张俊艳没有合法依据收取、没收黄保珍交纳的押金，一审法院判令张俊艳返还押金42000元，处理正确，应予维持。对于张俊艳所主张的2020年3月29日至5月15日期间的占用费、有线电视、宽带年费分摊费用，因黄保珍于2020年3月28日向张俊艳交还了涉案房屋的钥匙，即涉案房屋自此之后已处于张俊艳的控制之下，张俊艳是否使用以及如何使用，与黄保珍无关，张俊艳未提供证据证明此后黄保珍仍使用涉案房屋，因此张俊艳向黄保珍主张2020年3月29日之后的占用费、有线电视、宽带年费分摊费用，没有事实依据，不应支持。对于张俊艳主张的逾期支付占用费的滞纳金、违约赔偿金，如上分析，因涉案租赁合同无效，张俊艳依据合同约定主张滞纳金、违约赔偿金，缺乏合法依据，不应支持。张俊艳主张的房屋损失，包括热水器损坏重置费1500元、电视机损坏重置费1599元、天花及墙面损坏维修费5000元、生活用品及配套消耗的损失10000元、房屋主体建筑及其他电器设施、家具物品、户外设施缺乏护理、老化折旧及部分经济树木干枯死亡等损失90000元，本院认为，张俊艳与黄保珍于2020年3月28日办理了交接手续，张俊艳未提供证据证明交接当时存在热水器、电视、天花墙面、生活用品损坏及经济树木死亡等情况，家具物品、户外设施的老化是客观现象，张俊艳并无证据证明是因黄保珍过错造成，因此张俊艳该主张缺乏事实依据，亦不应支持。关于一审案件本诉受理费的负担。黄保珍的诉请不论是变更前的撤销合同抑或变更后的确认合同无效，均应按合同标的额计算案件受理费，因此黄保珍在本案中诉请的变化，不影响一审案件受理费金额的计算，因此一审法院根据双方的胜诉、败诉金额确定黄保珍、张俊艳应负担的诉讼费，并无不当，应予维持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。张俊艳上诉缺乏理据，本院对其上诉请求予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费6384元，由上诉人张俊艳自行负担。本判决为终审判决。审判长  吴永科审判员  王 芳审判员  李 灵二〇二〇年十二月十五日书记员  程 敏