贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终9021号上诉人（原审被告）：贵阳西南国际商贸城有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区国际商贸城**工程****，统一社会信用代码915201155841455364。法定代表人：欧阳滕平，该公司总经理。委托诉讼代理人：张英，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文飞，贵州瀛黔（贵安新区）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：伍小芳，女，1982年3月29日出生，汉族，住湖南省新化县。委托诉讼代理人：何鹤，贵州全联律师事务所律师。上诉人贵阳西南国际商贸城有限公司因与被上诉人伍小芳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初1507号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人贵阳西南国际商贸城有限公司上诉请求：一、撤销原判，改判驳回伍小芳的全部诉讼请求；二、本案诉讼费由被上诉人伍小芳负担。理由是，一、《商品房买卖合同》及补充协议中明确约定了解除权的行使期间，但伍小芳未在该期限内行使，其解除权消灭。按照补充协议中“逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在达到合同解除条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同”的约定，伍小芳应当在2020年2月12日前书面通知上诉人解除合同，然而其没有在约定时间内要求解除合同，应视为其同意继续履行合同。根据《合同法》第九十五条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，伍小芳无权再主张解除合同。二、双方在补充协议中已经约定不按照《商品房买卖合同》第十一条第二款执行，则收房标准应当按照补充协议的约定为准。即便认定补充协议的该条款为格式条款，也应当以取得竣工验收备案为交付条件。案涉房屋取得竣工验收备案后，被上诉人已经委托其家人交接房屋并提出整改意见，仅是被上诉人人在外省没有签署相关文件而已。三、即便认定上诉人必须具备《贵阳市商品住房交付使用备案证书》才能交付房屋，亦应当考虑新冠疫情对房屋迟延交付所造成的近一个月的影响，逾期交房时间不足90日，解除条件没有成就。2020年1月22日房屋具备交付条件后，1月24日贵州省就启动了突发公共卫生事件的一级响应，直到2月23日才调整为三级响应，该期间系不可抗力，上诉人在2020年2月10日寄出通知收房的邮件，由于快递以及被上诉人要求转邮的原因，其在2020年3月2日亦收到邮件，从2019年10月30日的次日至2020年3月2日总共121天，扣除突发公共卫生事件的一级响应的32天，逾期交房仅89天，被上诉人要求解除合同的条件没有成就。被上诉人伍小芳答辩称，补充协议系格式条款，加重了买受人责任，属于无效条款。交付房屋的时间系出卖人确定，应当以主合同约定为准。答辩人没有收房装修，收到收房通知不代表房屋达到交付条件。原告伍小芳的诉讼请求为：1．判令解除原告与被告所签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号SC-GSF-13H-2-1701）和《委托装修合同》；2．判令被告退还已收取原告购房款1172959元、装修款78126元、维修基金28241元，合计1279326元；3．判令被告支付违约金175943.85元（以已付购房款15%计算）；4．判令被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，伍小芳将诉讼请求第二项的合计金额变更为1206933元。原审查明，原告（买受人）与被告（出卖人）于2018年2月26日签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＳＣ-ＧＳＦ-13Ｈ-2-1701），后于2019年4月6日签订《补充协议》。合同约定原告向被告购买被告开发的位于贵州省贵阳市观山湖区房屋一套，建筑面积为143.36平方米，套内建筑面积为114.99平方米，房款总价款1412067元；付款方式为分期付款，原告应当在2021年10月31日前分期支付房价款，预付款432067元；原告应在2018年10月31日付清楼款706033元（含定金），余下楼款706034元分12期支付，每三个月为一期，前11期每期支付59777元，最后一期支付54129元，其中首期支付日期为2019年1月31日前，之后每期于该期限届满之日前支付。合同第十一条约定，出卖人应当在2019年10月30日前向买受人交付商品房。合同第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件交房，逾期超过90日的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。2018年10月31日，原告与被告签订《委托装修合同》，合同约定原告将已购买贵州省贵阳市观山湖区房屋自愿委托给被告进行装修，委托服务总包干价78126元，原告于2018年8月28日前向被告支付装修费35157元、于2019年2月28日前向被告支付装修费35156元、于2018年2月28日前向被告支付装修费7813元，合同生效后，如买卖合同非因原告的原因解除而导致本合同解除的，则原告已付的装修费用由被告无息退回给原告。2018年3月9日，案涉商品房办理预售合同备案登记（预售合同登记号为Ｙ18022618）。另查明，截止2020年2月4日，原告共计向被告支付房款1172959元、装修款78126元，并交纳维修资金28241元。碧桂园西南上城一期观山府项目1-4#、10-14#、22-26#楼地上部分，于2020年1月9日竣工，并于2020年1月10日竣工验收备案。2020年1月15日，贵阳市住房和城乡建设局发布《公示》，碧桂园西南上城一期观山府项目1-4号楼、10-14号楼、22-26号楼、29号楼已经取得达到正常使用条件的证明等资料，并以公示，并于2020年1月22日取得筑商品住房交付使用备案字第20200014号《贵阳市商品住房交付使用备案证书》。诉讼过程中，被告主张其于2020年2月10日通过顺丰速运通知原告收房，并提供了寄件单；原告主张其于2020年3月2日通过申通快递向被告送达《退房通知》，并提供了寄件单，但快递信息查询显示“信息尚未录入系统”，双方均未提供已经签收的快递回单。原告主张其提供的收据上的金额包含了优惠的金额，其实际支付的费用（购房款、装修款和维修基金）为1206933元。被告对原告提供的收据未发表质证意见，表示需要庭后核实，被告一直未向法庭提交质证意见。原告自认收到被告在2020年3月邮寄的收房通知。原审认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照合同约定诚信履行各自义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》和《委托装修合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，故应认定合法有效，对双方均具有法律约束力。本案中，根据双方的约定，被告应在2019年10月30日前向原告交房，2020年1月28日后交房的，原告有权退房。案涉房屋于2020年1月22日符合交房条件后，被告应积极通知原告收房，但被告直到2020年3月才通知原告收房，故对原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉请，予以支持。被告主张其于2020年2月10日通过顺丰速运通知原告收房，但未提供快递实际发出的证据。即便快递实际发出，该时间也已经超过约定的90天，而被告主张的受疫情影响的抗辩意见不成立，故对被告的抗辩意见不予采信。原、被告之间的商品房买卖合同解除后，委托装修合同无法继续履行，故对原告主张解除《委托装修合同》的诉请，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对原告请求判令被告返还购房款和装修款的诉请，予以支持。被告应返还的购房款和装修款为1178692元（1206933元-28241元）。对原告主张的维修基金，因收款方非本案被告，故对原告主张被告返还该款项的诉请，不予支持。合同解除后，原告应协助被告办理《商品房买卖合同》（合同编号：SC-GSF-13H-2-1701）备案注销手续和所有权预告登记注销手续。原告主张按全部已付房款的15%支付违约金，该主张符合双方的约定，予以支持。被告向原告交付的商品房实为精装房，装修款实为购房款，原告主张按《商品房买卖合同》约定的购房款计算违约金，从其自愿。原告实际支付购房款1100566元（1178692元-78126元），故对原告主张的违约金认定为165085元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告伍小芳与被告贵阳西南国际商贸城有限公司于2018年2月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号SC-GSF-13H-2-1701）；二、被告贵阳西南国际商贸城有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告伍小芳已付房款1178692元并支付违约金165085元；三、原告伍小芳于本判决生效之日起五日内配合被告贵阳西南国际商贸城有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号SC-GSF-13H-2-1701）的备案注销手续和所有权预告登记注销手续；四、驳回原告伍小芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8991元，由原告伍小芳负担322元，被告贵阳西南国际商贸城有限公司负担8669元。2018年3月9日，案涉商品房办理预售合同备案登记（预售合同登记号为Y18022618）。二审中，上诉人贵阳西南国际商贸城有限公司提交了：1.2019年10月30日的房屋竣工验收报告。2.2019年12月15日的消防验收意见表。3.2019年12月11日电话通知伍小芳的记录。4.2019年12月11日与伍小芳的微信聊天记录。拟证明，案涉房屋2019年10月30日通过竣工验收，按照《委托装修协议》第三条的约定，伍小芳应当在该期限届满3日内自行办理收楼手续，并将房屋交给上诉人进行装修，没有在该期限内办理收楼手续，上诉人可在届满之日进场装修，房屋视为已经交付。在2019年12月15日的消防验收抽查中，房屋已经符合法定的交付条件。上诉人在符合交房条件前5日电话通知伍小芳收房，伍小芳的家人在2019年12月查验了房屋并提出整改意见，伍小芳通过微信在12月24日敦促上诉人整改。被上诉人伍小芳代理人质证称，对第一份证据真实性无异议，但交付房屋应当按照合同约定的时间而非竣工验收报告的时间，答辩人在装修合同约定的3日内与对方联系，仅是就装修事宜进行沟通，但对方拒绝交付房屋。认可尾号7068系伍小芳的电话号码，但谈话内容无法确定，无法确定微信聊天记录是否系伍小芳个人。伍小芳代理人提交了：1.《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、碧桂园西南上城观山府物业及资料移交书、碧桂园西南上城一期观山府前期物业服务协议。2.《期楼收楼通知书》、《收楼须知》。拟证明虽然案涉的观山府项目1-4号楼、10-14号楼、22-26号楼在2020年1月10日竣工，1月22日取得交付使用备案证书，但其他买受人都是在2019年10月30日收房，上诉人也可以按照合同约定向答辩人交付房屋，但上诉人拒绝交房，构成违约。上诉人拒绝交付房屋的理由是答辩人没有付清房款，收楼通知也不是要求答辩人收房，构成违约。上诉人贵阳西南国际商贸城有限公司质证称，因伍小芳没有获得银行贷款，双方签订补充协议，明确了因伍小芳没有付清购房款，出卖人不承担责任。因伍小芳在2019年10月30日没有付清房款，上诉人在通知对方验房后，未让其占有房屋系自助救济行为。另据上诉人陈述，其在2019年12月完成了案涉房屋的装修，并于2019年12月11日电话通知伍小芳接收精装房。另查明，本案《商品房买卖合同》及补充协议共47页，但主合同落款时间为2018年2月6日，补充协议包含在47页中，但落款时间为2019年4月6日，据当事人陈述，伍小芳前期选择余款银行按揭贷款，后因伍小芳不能贷款，双方协商为分期付款后重新签订了合同，本案合同与备案合同不一致，但双方均没有提交备案合同。2019年4月6日双方签订《补充协议》中明确了付款方式及时间（内容与主合同一致），第六条关于商品房交付条件与交接手续，双方约定：1.如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付，并不承担任何责任：（1）遭遇不可抗力或其他非因出卖人的原因导致延期的；（2）买受人存在违约行为的（包括但不限于未交清全部购房款、无法定事由未能或拒不在约定时间收房的、无法定事由未能或拒不缴纳相应税费的）；2.买卖双方一致同意合同第十一条第（2）款的全部约定变更如下，即该商品房的交付以本款约定为准：（1）该商品房的交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件；该商品房的房屋测绘报告不作为交付条件。（2）该商品房的交付标准为：买卖双方同意不按合同附件六《装饰、设备标准》的约定进行交付，双方一致同意按本补充协议的附录三约定履行……。第七条关于逾期交付责任，买卖双方一致同意合同第十三条变更如下：按逾期时间，分别处理（不作累加）1.……。2.逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款的15％向买受人支付违约金。……。《委托装修合同》第三条装修的工期及交付约定：根据买卖合同的约定，乙方（贵阳西南国际商贸城有限公司）交付房屋给甲方（伍小芳）的期限为2019年10月30日前，甲乙双方一致同意：甲方应于该期限届满之日起3天内前往乙方处办理收楼手续，同时将该房屋交给乙方装修；甲方未在约定期限内前往乙方处办理收楼手续的，则有乙方于前述约定的甲方应收楼期限届满之次日进场装修，该房屋视为已交付给甲方，甲方对该房屋已收楼且没有任何异议。甲方于该房屋给乙方装修之日起90天内完成该房屋的装修装饰。甲方自愿同意于前述约定的乙方装修工期届满后前往验收和接收该房屋的装修工程，乙方无需再另行书面通知甲方……。合同生效后，如买卖合同非因甲方的原因解除而导致本合同解除的，则甲方已付的装修费用由乙方无息退回给甲方。本案中，双方争议的焦点为贵阳西南国际商贸城有限公司是否在《商品房买卖合同》约定的时间内交付房屋。本院认为，本案中，伍小芳与贵阳西南国际商贸城有限公司于2018年2月26日签订《商品房买卖合同》后，又于2018年10月31日签订《委托装修合同》，再于2019年4月6日签订了《商品房买卖合同》的补充协议，以上的《商品房买卖合同》及补充协议以及《委托装修合同》均系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同的内容对双方当事人均具有法律约束力，双方应当秉持诚实信用原则，严格按照合同约定履行各自义务。第一，补充协议是否属于格式条款并加重了买受人责任的问题，所谓格式条款，是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，伍小芳与贵阳西南国际商贸城有限公司签订的补充协议，是在《商品房买卖合同》签订一年后另行签订，从付款方式等内容看，该补充协议仅是就伍小芳的买卖合同而补充约定的内容，没有证据证明该补充协议是贵阳西南国际商贸城有限公司为了重复使用而预先拟定，而是双方平等协商的结果，故补充协议的条款不属于格式条款。伍小芳与贵阳西南国际商贸城有限公司之间的补充协议对双方具有法律约束力。第二，贵阳西南国际商贸城有限公司是否存在逾期交付房屋的问题，就本案而言，双方约定了两个交付房屋的时间，即《商品房买卖合同》约定的2019年10月30日和《委托装修合同》约定的“甲方应于该期限届满之日起3天内前往乙方处办理收楼手续，同时将该房屋交给乙方装修；甲方未在约定期限内前往乙方处办理收楼手续的，则有乙方于前述约定的甲方应收楼期限届满之次日进场装修，该房屋视为已交付给甲方，甲方对该房屋已收楼且没有任何异议”，本院认为，按照正常的房屋交付顺序，毛坯房的交付应当在先而装修在后。按照2018年2月26日《商品房买卖合同》的约定，贵阳西南国际商贸城有限公司应当在2019年10月30日前交付毛坯房，然后再由贵阳西南国际商贸城有限公司进行装修。然而，2018年10月31日，双方签订的《委托装修合同》中，就毛坯房的交付又进行了重新约定，该约定将《商品房买卖合同》中的交付时间及方式进行了变更，即在约定的毛坯房交付时间3日内，如果伍小芳没有到贵阳西南国际商贸城有限公司处办理收楼手续，则视为已经收楼，贵阳西南国际商贸城有限公司开始履行《委托装修合同》，该约定对双方也具有约束力。根据贵阳西南国际商贸城有限公司提供的与伍小芳的微信聊天记录可以看出，在实际履行过程中，伍小芳也是认可《委托装修合同》对《商品房买卖合同》交付方式的变更，并对装修存在的问题要求整改。故伍小芳以贵阳西南国际商贸城有限公司没有按照《商品房买卖合同》约定的时间内交付房屋，进而要求解除双方的《商品房买卖合同》及《委托装修合同》，不符合双方在《委托装修合同》中重新作出的交付时间及交付方式的约定，本院不予支持。按照双方2019年4月6日的补充协议第七条的约定，双方已经将《商品房买卖合同》第十三条的内容进行了变更，即出卖人逾期交付房屋超过90日时，买受人要求解除合同，需在15日内书面通知出卖人，否则视为选择继续履行合同。该约定系双方就合同解除权重新约定的除斥期间，在该除斥期间，伍小芳并没有向贵阳西南国际商贸城有限公司发出解除合同的书面通知，故其解除权消灭，其于2020年3月2日发出的《退房通知》，不具有解除合同的效力。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”的规定，故其诉讼请求应当予以驳回。综上所述，原判决认定事实不清，适用法律不当，上诉人贵阳西南国际商贸城有限公司的上诉主张成立，据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初1507号民事判决；二、驳回伍小芳的诉讼请求。一审案件受理费8991元，二审案件受理费17982元，均由伍小芳负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年十二月二十一日书记员 张 鑫