黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终3078号上诉人（原审原告）：哈尔滨嘉汇物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区上夹树街******。法定代表人：于秋林，董事长。委托诉讼代理人：张锐峰、刘德斌，黑龙江龙骁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江省二轻集体企业联社，住所地黑，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区东大直街****v>法定代表人：杨柏森，主任。委托诉讼代理人：孔燕，黑龙江美盛泰富律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江省二轻工业局服务公司，住所地哈尔滨市，住所地哈尔滨市南岗区大成街**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：张玉宽，经理。委托诉讼代理人：姜雷，男，1963年3月29日生，汉族，该公司经理，住哈尔滨市香坊区。上诉人哈尔滨嘉汇物业管理有限责任公司（以下简称嘉汇物业公司）因与被上诉人黑龙江省二轻集体企业联社（以下简称二轻联社）、黑龙江省二轻工业局服务公司（以下简称服务公司）合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初9647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。嘉汇物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持嘉汇物业公司一审全部诉讼请求。事实和理由：一、原判决适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定驳回第四和第六项诉讼请求，适用法律错误。二、原判决认定第二项诉讼请求超过诉讼时效，系认定事实错误。三、原判决不支持第一项和第三项诉讼请求，与事实不符，应予以纠正。四、原判决确认合同无效，打破了合同各方的利益平衡，破坏社会稳定，应予以纠正。二轻联社辩称，请求驳回嘉汇物业的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1.一审判决适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，驳回上诉人的诉讼请求，适用法律正确。2.一审认定上诉人关于支付分离房产公房售后资金47万元超过诉讼时效，认定正确。3.一审认定驳回上诉人请求的土地税陈欠税及设施维修费资金符合法律规定。4.上诉人与被上诉人所签协议涉及国有资产无偿转让问题，违反了国家财政制度，侵害了国家利益，为无效行为。5.本案涉案房产是国有资产，不能无偿转移给私人企业。服务公司辩称，同二轻联社。嘉汇物业公司向一审法院起诉请求：1.判令二轻联社、服务公司共同支付嘉汇物业公司用于所移交房产物业设施设备的维修费用420,000元，并支付嘉汇物业公司相应利息（利息按国家同期银行贷款利率计算，从2010年7月23日起算至借款还清之日止）；2.判令二轻联社、服务公司共同给付嘉汇物业公司分离房产公房售后资金470,000元，并支付嘉汇物业公司相应利息（利息按国家同期银行贷款利率计算，从2010年7月23日起算至借款还清之日止）；3.判令二轻联社、服务公司共同给付嘉汇物业公司土地税陈欠费150,000元，并支付嘉汇物业公司相应利息（利息按国家同期银行贷款利率计算，从2010年7月26日起算至借款还清之日止）；4.判令二轻联社将南岗区阿什河街19号锅炉房以及应协助过户且现登记在二轻联社名下的27户自管公房（包括：南岗区马家街164号101室、马家街164号-101室（24.88㎡）、马家街164号-101室（59.20㎡）、马家街164号102室、马家街166号103室、马家街166号703室（合厨）、果戈里大街166-101号（商服）；南岗区阿什河街19号1单元1层101号、1单元1层102号、1单元1层103号、2单元-1层101号、2单元1层101号、2单元7层702号、3单元-1层101号、3单元1层102号、3单元1层103号、3单元1层104号；南岗区阿什河街25号1单元101室、1单元102室、1单元104室、1单元203室、1单元204室、1单元601室、2单元102室、3单元402室、4单元204室、2单元501室（合厨））的产权过户登记至嘉汇物业公司名下；将嘉汇物业公司证据11清单第4、6两项产权过户给嘉汇物业公司；5.判令二轻联社、服务公司赔偿嘉汇物业公司因二轻联社已经擅自出售并将产权过户给买方的13户自管公房（包括：南岗区阿什河街19号2单元202室；南岗区阿什河街25号1单元404室、1单元503室、1单元603室、2单元103室、3单元102室、3单元601室、4单元301室、4单元303室、4单元504室、4单元704室；南岗区马家街164号301室、302室）的损失（具体赔偿数额以出售价为准，出售价需由被告提供）；6.判令二轻联社、服务公司依据协议，将剩余的3户自管公房协助过户给嘉汇物业公司并赔偿损失（具体赔偿数额：房屋出售价或取5均价为准）；7.判令二轻联社、服务公司出租应过户给嘉汇物业公司的房屋（南岗区阿什河街19号锅炉房、南岗区阿什河街19号地下室旅店、南岗区阿什河街25号院内5户平房）收取的房屋租金因不当得利返还给嘉汇物业公司（具体数额：至2019年7月1日租金数额为2,894,224.41元，具体算法附后）；8.《主辅分离房产物业移交协议》2第四、九条约定承担的费用由二轻联社、服务公司负担。一审法院认定事实：2010年7月1日，二轻联社、服务公司作为甲方，与乙方嘉汇物业公司签订《主辅分离房产物业移交协议》（以下简称“71协议”），第一条内容为甲方将其辅业涉及的房产管理、物业服务及相关资产与主业分离，无偿移交给乙方，移交物业管理、供热范围明细包括马家街××号（××）建筑面积2647.68㎡；南岗区阿什河街19号建筑面积4449.6㎡；南岗区阿什河街××（××）建筑面积5820.57㎡；南岗区阿什河街25号院内商委楼建筑面积903.12㎡；阿什河街25号院内小平房建筑面积181.96㎡；阿什河街19号院内锅炉房建筑面积240㎡；供热面积合计14242.93㎡，物业面积13157.85㎡（其中商委楼和小平房不负责物业），总产数233户，其中居民213户，商服20户。第二条内容为根据市国资委《关于哈尔滨市国有企业水、电、供热及物业所需费用测算依据与标准》，通过甲乙双方测算，协商甲方应付给乙方用于所移交房产物业设施设备的维修费用四十二万元，甲方必须于本协议签订之日起30日内向乙方一次性支付全部维修资金，分离费用的使用必须按国资委[2008]37号文件规定严格执行。2010年7月5日，服务公司出具黑二轻服字【2010】07号文件关于主辅分离房产物业移交的说明：1.根据国家省市有关企业主辅分离相关政策和哈国字发[2008]37号文件精神，服务公司决定将上述单位自管房产无偿移交给嘉汇物业公司管理；2.服务公司管理的房产普遍存在屋面漏水，墙体透寒，居民常年吃水困难，一天只能供三遍水，尤其是供暖不达标。供暖、供水、排水管路系统老化，亟待更新改造，公司无力筹资改造；3.由于公司管理的房产存在长期无法解决的实际困难，居民群众意见很大，造成物业费、包烧费收缴困难，陈欠费用较多，形成恶性循环，综合上述原因经请示产权单位二轻联社及上级主管单位省工业和信息化委员会同意将第1条所述房产移交给嘉汇物业公司。2010年7月23日，二轻联社（甲方）与嘉汇物业公司（乙方）签订《主辅分离房产物业移交协议》（以下简称“723协议”），其中第一条及第二条内容同“71协议”第一条及第二条，第三条：甲方应于本协议签订之日起30日内，将分离房产公房售后资金共计四十七万元随房产一并转交给乙方，甲方应积极办理转移所需相关手续，做好此项资金的转移工作。第四条：甲方移交的房产物业设施设备应由甲乙双方共同复核认定，并由双方在合同签订之日起15日内办理过户手续，手续费由乙方承担。甲方应于办理过户手续前结清移交管理范围内的物业、房产水电等应支付的一切费用。第七条：协议签订之日起15日内，甲乙双方根据市国资委的有关规定，共同办理甲方移交房产的产权和土地使用权变更登记，相关手续费由乙方承担，变更后，乙方按房产相关规定实施管理，并根据市国资委评估确定价值后入账。第八条：甲方移交辅业所涉及债权债务（除欠物业费、热费由乙方负责追缴并用于经营管理外），在乙方接管前发生的，由甲方负责；在乙方接管后发生的，由乙方负责。第九条：甲方应于协议签订之日起10日内将提前收取的租金、物业费、热费转入乙方账户，乙方将以甲方所移交的台账记载作为日后房产及物业变更后各项费用收缴的依据。第十一条：2010年7月26日定为双方房产移交日。第十四条：甲、乙双方在分离移交过程中，可根据具体情况签订补充协议，补充协议与本协议具有相同的法律效力，补充协议与本协议有冲突时，以补充协议为准。2010年7月23日，二轻联社、服务公司（甲方）与嘉汇物业公司（乙方）签订《主辅分离房产物业移交（补充）协议》（以下简称“723补充协议”）：依据“71协议”、“723协议”第二条及依据“723协议”第八条（该条款须说明的是土地税的陈欠大约为十五万元，甲方无能力支付），上述两项条款因甲方无能力支付，经甲乙双方协商，以甲方主管单位实际批复资金为准，作为支付乙方用于所移交房产物业设施设备的维修费和土地税的陈欠费用，双方办理移交时陈欠土地税由乙方先行支付，待甲方主管单位该款批复后交乙方。2010年9月16日，服务公司（甲方）与嘉汇物业公司（乙方）签订《补充协议》（以下简称“916补充协议”）。2010年10月18日，二轻联社、服务公司（甲方）与嘉汇物业公司（乙方）签订《主辅分离房产物业移交（补充）协议》（以下简称“1018补充协议”）：甲乙双方经协商对房产物业移交中未进行房改的公产住房管理达成共识，做补充协议如下，双方房产物业移交应到市房产××过户手续××楼，阿什河街A-25号楼，马家街164-166号楼）共235户，其中已参加房改的私产住房为192户，尚未房改的公有住房43户，属单位自管公有住房。1.未房改的43户二轻联社自管公房的房改工作交由乙方择时完成，房改结束后按物业管理条例管理；2.未房改前乙方对该43户单位自管公房的管理，按原甲方规定执行，具体规定如下：该43户居民按月向产权单位（乙方）交纳房费，居民住房1.44元／㎡月，营业用房6.68元／㎡月，由（乙方）产权单位按物业管理规定负责维修、养护；营业用房产在不欠产权单位（乙方）任何费用的情况下，乙方对该营业用房自行经营、转租或联合经营不得干涉，乙方负责为该住户出具房产证明，用于办理营业执照及年检等；该43户居民出售住房或因家庭变故，须办理更名手续时，应向产权单位（乙方）提交申请，相关证明文件，由产权单位核准后为其办理更名手续，换发单位自管公有住房房产证，并按规定收取费用。另查明，嘉汇物业公司现持有的权利人为二轻联社的四份不动产权证书显示，房屋坐落分别为南岗区阿什河街××、南岗区××、南岗区××号，权利性质为划拨/市场化商品房。再查明，哈尔滨市住房保障和房产管理局档案信息中心保管的涉案房屋档案中，哈尔滨市人民政府颁发的哈南国用（92）字第9415号国有土地使用证记载，坐落于南岗区××号的土地使用者为二轻联社。2017年12月13日编号1712111958的《办结国有土地使用权转让通知》记载，受让人为二轻联社，土地坐落南岗区阿什河街××（××），土地使用类型为划拨，用途为城镇住宅用地，土地使用权出让金0元；2017年12月14日编号1712111504的《办结国有土地使用权转让通知》记载，受让人为二轻联社，土地坐落南岗区阿什河街××层（锅炉房），土地使用类型为划拨，用途为公共设施用地，土地使用权出让金0元；2017年12月13日编号1712112025的《办结国有土地使用权转让通知》记载，受让人为二轻联社，土地坐落南岗区马家街××号（××）8层，土地使用类型为划拨，用途为城镇住宅用地，土地使用权出让金0元；上述通知单可视为房屋交易涉及土地转让的批准文件、出让合同及合同的变更协议，通知单上均加盖有哈尔滨市国土资源局南岗分局印章。此外，在坐落为南岗区马家街164-166号房屋的不动产登记申请书上，原土地证号一栏记载为哈国用（2007）第160**，使用权类型为划拨。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。本案中，嘉汇物业公司与二轻联社、服务公司签订的《主辅分离房产物业移交协议》及《补充协议》中，约定办理产权和土地使用权变更登记的移交房产所在土地的使用权类型均系划拨，根据上述司法解释，双方关于转让涉案房屋所有权的合同约定因未经批准而无效，该部分合同约定无效后，嘉汇物业公司请求二轻联社、服务公司协助过户没有事实依据，故对于嘉汇物业公司第四项诉讼请求、第六项中的将3户自管公房协助过户的诉讼请求，不予支持。对于嘉汇物业公司第一项和第三项诉讼请求，因“723补充协议”变更了此前《主辅分离房产物业移交协议》的约定，变更为以二轻联社、服务公司主管单位实际批复资金为准，但嘉汇物业公司未举证证明二轻联社、服务公司主管单位已经实际批复了该笔资金以及该笔资金的具体金额，且“723补充协议”约定陈欠土地税由嘉汇物业公司先行支付，嘉汇物业公司亦未举证证明其已经支出了该笔土地税以及土地税的具体金额，因此，嘉汇物业公司的第一项和第三项诉讼请求，本院不予支持；对于嘉汇物业公司的第二项诉讼请求，“723协议”第三条约定了给付期限，即二轻联社应于协议签订之日起30内转交给嘉汇物业公司，二轻联社、服务公司认为嘉汇物业公司现起诉主张该笔四十七万元费用超过诉讼时效，嘉汇物业公司未能提交诉讼时效中止或中断的证据，故对于二轻联社、服务公司的时效抗辩，予以采纳，对于嘉汇物业公司的该项诉讼请求，不予支持。对于嘉汇物业公司第五项诉讼请求及第六项诉请中赔偿损失的请求，嘉汇物业公司未能明确损失数额，且未提交评估申请，上述诉讼请求没有事实依据，不予支持；对于嘉汇物业公司第七项诉讼请求，嘉汇物业公司未能提供证据证明二轻联社、服务公司收取租金的具体数额，该项诉讼请求无事实依据，不予支持；对于嘉汇物业公司第八项诉讼请求，嘉汇物业公司亦未能明确各项费用的具体数额，不予支持。判决：驳回嘉汇物业公司的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。企业联社举示了八份证据。证据一：南岗区阿什河街19号住宅档案（哈市住房保障和房产管理局档案信息中心）（合计19页）、哈市单位自管房屋产权登记申请书1页、哈尔滨城市规划建筑图纸1页，拟证明：规划局批准的建设单位为省二轻局。城镇房屋分栋普查表1页；哈尔滨市房屋产权登记发证固定资产证明1页；拟证明：涉案房产原始产权人省手工业联社、单位性质为事业单位。哈尔滨市城市规划管理局建筑工程审查执照1页；不动产登记申请书2页；办结国有土地使用权转让通知1页；不动产登记费缴费票据1页；宗地图1页；委托书1页；哈南国用（92）字第9415号土地证5页；南字第0278号房屋所有权证3页。证据二：南岗区阿什河街19号锅炉房档案（哈市住房保障和房产管理局档案信息中心）（合计19页）。哈市单位自管房屋产权登记申请书1页；哈尔滨市房屋产权登记发证固定资产证明1页。拟证明：涉案房产原始产权人省手工业联社、单位性质为事业单位。哈尔滨市城市规划管理局建筑工程审查执照1页，拟证明：规划局批准的建设单位为省二轻局。城镇房屋分栋普查表1页；不动产登记申请书（2页）；宗地图1页；南字第02789号房屋所有权证（4页黑龙江省手工业合作联社）；委托书1页；哈南国用（92）字第9415号土地证（5页）；办结国有土地使用权转让通知1页；不动产登记费缴费票据1页。证据三:南岗区阿什河街21号房产档案（哈市住房保障和房产管理局档案信息中心）（合计19页）。哈市单位自管房屋产权登记申请书1页；哈尔滨城市规划建筑图纸1页；城镇房屋分栋普查表1页；哈尔滨市房屋产权登记发证固定资产证明1页；拟证明：涉案房产原始产权人省手工业联社、单位性质为事业单位。哈尔滨市城市规划管理局建筑工程审查执照1页，拟证明：规划局批准的建设单位为省二轻局；不动产登记申请书2页；办结国有土地使用权转让通知1页；不动产登记费缴费票据1页；宗地图1页；南字第02793号房屋所有权证4页；街排号变更证明1页；委托书1页。哈南国用（92）字第9415号土地证3页。证据四：南岗区马家街48号房产档案（哈市住房保障和房产管理局档案信息中心）（合计20页）。哈市单位自管房屋产权登记申请书1页；一层平面图纸1页；1979年规划局图纸1页；城镇房屋分栋普查表1页；哈尔滨市房屋产权登记发证固定资产证明1页；拟证明：涉案房产原始产权人省手工业联社、单位性质为事业单位。不动产登记申请书2页；办结国有土地使用权转让通知1页；不动产登记费缴费票据1页；宗地图1页；街排号变更证明1页；委托书1页；南字第02794号房屋所有权证4页；哈国用（2007）第16005号土地证4页。前四组证据证明问题:涉案房产1985年建设，1989年取得产权，原始产权人为省手工业联社。阿什河街为省计委批准省二轻局投资建设的职工住宅，原始登记产权人为省手工业联社为事业单位，后产权人变更为省二轻集体企业联社。省二轻集体企业联社以单位名称变更为理由将房产变更至二轻集体企业联社名下，而不是以集体企业资产出资购买该房屋进行的交易变更，故国有资产虽进入集体企业，但国有资产性质未变。证据五：省二轻联社工商档案（合计15页）。企业基本注册信息查询单1页；企业法人申请开业登记注册书14页；拟证明：二轻集体企业联社为1992年设立，设立依据是省编办下发的更名文件。1989年涉案房屋竣工办理房产产权时二轻集体联社并不存在。证据六：省二轻厅财务、贷款合同、建设项目审批档案（合计16页）。省二轻厅1983年1-6月记账凭单汇订表；省二轻工业局“关于下达1983年住宅建设补助投资的通知”3页。省二轻厅1983年7-10月记账凭单汇订表；省二轻厅财务处1983年11月21日5万元基建拨款2页。省二轻厅1983年2-12月记账凭单汇订表；省二轻厅1983年7月5日基建拨款10万元2页。省二轻厅1985年1-5月记账凭单汇订表；省二轻厅与建行黑龙江省分行贷款合同2页。省二轻厅1985年6-9月记账凭单汇订表；省二轻厅1985年1月7日基建拨款20万元2页。省二轻厅1985年10-11月记账凭单汇订表；1985年10月17日省二轻厅基建拨款12万元；省二轻厅院内铺道板工程决算书3页。省二轻厅1985年12月记账凭单汇订表；1983年2月10日省二轻局拨基建款10万元2页。拟证明：涉案房屋的行政建设审批及投资建设均为省二轻局。证据七：省二轻联社机构变更（合计23页）。网上下载文件7页；省编办文件“黑编1992第98号”1页；省二轻联社营业执照1页。拟证明：国家手工业联社的历史演变过程，国家手工业联社为事业法人单位。证据八：黑龙江省计划委员会、黑龙江省第二轻工业局“关于下达1981年二轻集体自筹基本建设计划的通知”。12页。拟证明：涉案房屋的行政建设审批及投资建设均为省二轻局。嘉汇物业公司质证称：以上证据不是新证据，不予质证。服务公司质证称：对以上证据予以认可。本院认证意见：以上证据与本案均无直接关联，故不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，关于合同效力的问题。案涉房屋的土地使用权为划拨用地，案涉房屋的产权过户涉及划拨土地使用权的转让。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权，认定合同无效”，一审法院适用上述司法解释规定，认定本案案涉房屋对应的划拨土地使用权转让因未获得有权政府批准而无效，进而导致约定的案涉房屋产权过户行为无效，并无不当，并因此导致不动产转让行为无效。嘉汇物业公司一审第四项诉讼请求房产过户、第六项中的3户自管公房协助过户并赔偿损失的诉讼请求，因案涉合同约定的不动产转让无效而不再继续履行，故房屋产权过户并赔偿损失的请求不予支持。关于嘉汇物业公司一审诉讼请求第一项要求给付设施设备维修费42万元，和第三项要求给付土地税陈欠费15万元，一审法院根据已查明的事实认定嘉汇物业公司证据不足予以驳回并无不当。关于嘉汇物业公司一审诉讼请求第二项关于给付分离房产公房售后资金47万元，由于协议中已经约定了具体给付时间，故二轻联社、服务公司提出了时效的抗辩主张，经查明嘉汇物业公司缺乏时效中止或中断的证据，故二轻联社、服务公司一审的时效抗辩主张成立。关于嘉汇物业公司一审第五项赔偿擅自出售房产损失的请求、第七项返还租金的请求，第八项承担费用的请求，因缺乏证据证实故法院不予支持。综上所述，哈尔滨嘉汇物业管理有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14160元，由哈尔滨嘉汇物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  何长滨审判员  柳 波审判员  万 迎（）二〇二〇年十二月十八日书记员  周小倩