广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13175号上诉人（原审被告）：谢让彬，男，1982年10月24日出生，汉族，住广东省丰顺县。委托诉讼代理人：黄海，广东法丞汇俊律师事务所律师。上诉人（原审被告）：姚建梅，女，1964年2月15日出生，汉族，住广东省梅州市梅江区。委托诉讼代理人：钟宇明，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡颖珠，广东启源律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘记房，男，1977年3月21日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：李东壁，广东华瑞兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚石，广东华瑞兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓报有，男，1978年11月1日出生，汉族，住广东省广州市从化区。原审被告：杨敬周，男，1976年3月29日出生，仫佬族，住广东省广州市花都区。原审第三人：刘鉴荣，男，1969年7月13日出生，汉族，住广东省广州市从化区。原审第三人：刘金晃，男，1954年10月6日出生，汉族，住广东省广州市从化区。原审第三人：广东泰扬律师事务所，住所地广东省佛山市南海区桂城街道简平路**天安南海数码新城****。法定代表人：林迎星。委托诉讼代理人：戴勤，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱天养，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。上诉人谢让彬、姚建梅、刘记房因与被上诉人邓报有、原审被告杨敬周、原审第三人刘鉴荣、刘金晃、广东泰扬律师事务所房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区（2019）粤0117民初1733号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。谢让彬上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判谢让彬无需赔偿购房款、装修款及资金占用费；2.一、二审诉讼费由邓报有承担。事实和理由：（一）一审法院查明事实不清。一审忽略广州市从化区人民政府主导的“拆违”行为的事实，并错误认定装修款的数额，邓报有主张装修款的证据不能形成完整的证据链，一审判决仅以邓报有虽没有提供装修单据，但主张的装修费亦合理支持原告的装修费损失。（二）一审法院以“不法得利不得返还”的原则排除谢让彬的放缓请求权，属于适用法律错误。1.根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，邓报有主张合同无效并要求谢让彬返还购房款，但由于案涉房屋整体被拆除，客观上无法返还房屋，按照合同法的规定进行折价补偿。2.案涉房屋被政府罚没后，相关权利人是由缴纳罚款的，但政府拆除案涉房屋时，没有出具《行政处罚决定书》，一审法院的认定逻辑是因为案涉房屋被强制拆除进而认定房屋的非法性质，而不是从强制拆除的合法、合理性的角度进行审查。一审法院对政府强拆房屋的不法之处避而不谈。虽国家对于违法建筑本身是持否定性评价，但“违法建筑”与“不法得利”不是同一概念，且实践中也存在不少由“违法建筑”转为合法建筑的案例，一审偷换概念认定案涉房屋为“不法得利”依据不足。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第33条的规定，邓报有错在明显过错，一审判决有失公平。（三）一审认定邓报有的购房行为存在过错并进行责任比例划分，却仅对装修款的损失进行划分处理，对于房屋本身的损失不按照过错责任处理甚至还要求谢让彬支付租金占用利息。同时，一审又认定案涉房屋的拆除与邓报有的审慎注意义务没有因果关系，一审逻辑混乱，前后矛盾导致判决错误。（四）一审判决与国家法律、政策相违背，不利于定纷止争。1.一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，认定合同无效，却通过判决充分保障购房者、鼓励不特定认识购买小产权房。从一审判决的判决力看，即便房屋被拆除，购房者的利益也能得到完全保障，与国家法律、政策相违背。2.一审法院没有审查追加蔡x的继承人，对于广东泰扬律师事务所的责任承担也不予说明，即便认定邓报有放弃部分参与者承担责任，也应当在判项中扣减该部分的利益。一审法院只保障邓报有的利益有失公平。3.谢让彬只是参与交易的一环，其只是赚取微薄的差价，但一审直接要求谢让彬承担全部责任，明显不合理，损害谢让彬权益。4.一审判决谢让彬承担全部返还房款的责任，并要求土地提供者、投资建设者、转让、出售方承担连带责任，却不能通过判决对责任比例进行划分，是不负责任的。因此，一审判决过度转移风险，有失公平，请求二审法院依据诚实信用原则，综合考虑各方过错，维护谢让彬的合法权益。（五）一审判决未查清案涉土地权属人及土地提供者及案涉房屋的投资建设者，导致承责主体不清。其一，根据邓报有提供的证据，广州市从××区太平镇太平村油麻埔经济合作社于2014年1月8日出具的证明，可知案涉土地权属人为刘x、刘金晃、刘记房。《合资建房协议书》也载明刘记房是代表该三人全权负责案涉项目相关事宜，在一审开庭时，刘记房、刘鉴荣、刘金晃均表示刘x另有其人，且刘记房曾表示土地权属人包含了其三家共9户人。因此，一审法院未查明案涉合同主体、案涉土地权属人及提供者。其二，案涉房屋的投资建设者中除了本批次系列案的当事人姚建梅、钟x、蔡x、杨敬周外，还包括张军武、张德洲、张某等人。同时，一审法院未查明案涉房屋的建筑成本以及杨敬周、姚建梅、刘记房与投资建设者之间在建房纠纷中分别投入的资金和实际获益的情况。据此，一审法院认定本案承担责任的主体包括案涉土地权属人、土地提供者及投资建设者，则应当查明共同承担责任的主体，即便邓报有不同意追加该等人作为被告，但相关事实也应当查明。（六）一审法院查明事实不清。首先，一审法院未查明案涉房屋在施工建设和拆除过程中如城管部门、国土规划部门是否存在监管不力、行政违法的情形以及行政部门对邓报有主张的损失是否存在过错。其次，本批次系列案中，一审法院未对主张装修款的案件进行相关举证质证，对于当事人提供的装修收据是否真实、是否实际支付以及装修损失情况等未予审查，直接按照当事人主张的装修费单据进行认定，显属不当也与事实不符。再次，在一审案件审理过程中已经发现有伪造律所印章的行为，一审法院仅要求广东泰扬律师事务所自行报案，未将嫌疑线索、材料移送公安机关查处。最后，一审认定蔡x是本案的共同侵权人，但邓报有在一审中同意对其免责，参照人身损害赔偿法的相关司法解释，如权利人放弃了对部分侵权人的诉请，其他共同侵权人对权利人放弃的部分不承担连带责任。因此，邓报有放弃了要求蔡x承担责任，即表示其亦放弃了要求谢让彬等人承担责任。（七）一审法院程序错误。其一，邓报有主张的是合同无效的缔约过失责任，但法院以侵权法律关系予以认定，一审法院同时审理合同纠纷及侵权纠纷，法律关系混乱。在庭审过程中，一审法院未向当事人释明法律关系，也没有要求谢让彬对相关的法律关系进行辩论、质证、举证。其二，一审中姚建梅要求追加房屋的建设者、投资者等相关当事人作为本案被告，一审法院在28案中部分追加，部分不追加，导致本案出现了28案中有9种判决结果的情形。综上，恳请二审法院判如所请。针对谢让彬的上诉，邓报有辩称，同意一审判决，不同意谢让彬的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。针对谢让彬的上诉，杨敬周述称，（一）杨敬周与邓报有之间不存在直接的合同关系，其也是案涉房屋的受害方，且杨敬周只是收回案涉房屋建筑商张某所欠的本金和适当利息。法院可以从2014年房屋额建筑成本、各环节的交易时间、交易金额和案涉房屋面积从而查明各个关系人既得利益和责任大小，作出公平公正的判决。（二）根据《中华人民共和国合同法》合同相对性原则，杨敬周不是合同的相对方，其与邓报有没有债权债务关系。本案不能以情感或者结果责任主义为导向，将损失交由不构成侵权的他人承担，邓报有明知案涉房屋适合其他商品房在价格上差异巨大，明知是存在风险的情况下，在利益的驱使下而购买案涉房屋导致财产的损失，其主观上符合过于自信的损失，其行为属于《中华人民共和国侵权责任法》上的自甘风险行为，应自行承担相应的损失后果。作为一个具有完全民事行为的成年人，作为法律意义上的理性人，自身财产的第一责任人，在充分享受法律赋予的自由同时，也应承担自身抉择带来的风险。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十二条、第二十条、第二十六条的规定，请求法院查明及裁定各关联人的而责任大小，作出公平正义的判决。刘鉴荣、刘金晃、广东泰扬律师事务所经本院合法传唤，未到庭发表意见。姚建梅上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回邓报有的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由邓报有承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清，适用法律错误。案涉标的物属于违法建筑物，一审法院应当对违法参与者进行制裁。买受人邓报有作为违法的参与者，其购买违法建筑物的行为同样应受制裁，其应当承担相应的法律后果，包括但不限于房屋违法被没收、拆除及购房款损失等。一审法院应以邓报有主张的权益不具有正当性和不属于法律保护的正当利益为由驳回邓报有的全部诉讼请求。一审法院判决出卖方返还全部购房款并支付资金占用利息，有违公平原则，也严重损害了司法的权威和公正。（二）一审判决未查清案涉土地权属人及土地提供者及案涉房屋的投资建设者，导致承责主体不清。其一，根据邓报有提供的证据，广州市从××区太平镇太平村油麻埔经济合作社于2014年1月8日出具的证明，可知案涉土地权属人为刘x、刘金晃、刘记房。《合资建房协议书》也载明刘记房是代表该三人全权负责案涉项目相关事宜，在一审开庭时，刘记房、刘鉴荣、刘金晃均表示刘x另有其人，且刘记房曾表示土地权属人包含了其三家共9户人。因此，一审法院未查明案涉合同主体、案涉土地权属人及提供者。其二，案涉房屋的投资建设者中除了本批次系列案的当事人姚建梅、钟x、蔡x、杨敬周外，还包括张军武、张德洲、张某等人。同时，一审法院未查明案涉房屋的建筑成本以及谢让彬、杨敬周、姚建梅、刘记房与投资建设者之间在建房纠纷中分别投入的资金和实际获益的情况。据此，一审法院认定本案承担责任的主体包括案涉土地权属人、土地提供者及投资建设者，则应当查明共同承担责任的主体，即便邓报有不同意追加该等人作为被告，但相关事实也应当查明。（三）一审法院查明事实不清。首先，一审法院未查明案涉房屋在施工建设和拆除过程中如城管部门、国土规划部门是否存在监管不力、行政违法的情形以及行政部门对邓报有主张的损失是否存在过错。其次，本批次系列案中，一审法院未对主张装修款的案件进行相关举证质证，对于当事人提供的装修收据是否真实、是否实际支付以及装修损失情况等未予审查，直接按照当事人主张的装修费单据进行认定，显属不当也与事实不符。再次，在一审案件审理过程中已经发现有伪造律所印章的行为，一审法院仅要求广东泰扬律师事务所自行报案，未将嫌疑线索、材料移送公安机关查处。最后，一审认定蔡x是本案的共同侵权人，但邓报有在一审中同意对其免责，参照人身损害赔偿法的相关司法解释，如权利人放弃了对部分侵权人的诉请，其他共同侵权人对权利人放弃的部分不承担连带责任。因此，邓报有放弃了要求蔡x承担责任，即表示其亦放弃了要求谢让彬、杨敬周、姚建梅、刘记房承担责任。（四）一审法院程序错误。其一，邓报有主张的是合同无效的缔约过失责任，但法院以侵权法律关系予以认定，一审法院同时审理合同纠纷及侵权纠纷，法律关系混乱。在庭审过程中，一审法院未向当事人释明法律关系，也没有要求姚建梅对相关的法律关系进行辩论、质证、举证。其二，一审中姚建梅要求追加房屋的建设者、投资者等相关当事人作为本案被告，一审法院在28案中部分追加，部分不追加，导致本案出现了28案中有9种判决结果的情形。综上，恳请二审法院判如所请。针对姚建梅的上诉，邓报有的答辩意见同上。针对姚建梅的上诉，杨敬周的陈述意见同上。刘鉴荣、刘金晃、广东泰扬律师事务所经本院合法传唤，未到庭发表意见。刘记房上诉请求：1.撤销一审判决第四项；2.改判刘记房无须对一审判决第二、三项确定的谢让彬的债务承担连带清偿责任；3.本案的所有诉讼费用由邓报有承担。事实和理由：（一）一审法院适用《中华人民共和国侵权责任法》判令刘记房承担连带责任属于适用法律错误。本案案由为房屋买卖合同纠纷，应适用合同法及相关司法解释确定刘记房是否对邓报友承担赔偿责任。本案中，邓报有仅与谢让彬具有直接合同关系，双方签署《合资建房协议书》后，邓报有直接转账给谢让彬，谢让彬是利益享有者，根据合同相对性原则，合同无效的损失应当由签署合同的双方承担。刘记房既没有与邓报有签订任何房屋买卖合同，也没有收取邓报有的任何房款。即使邓报有存在购房损失，也应当分清以与其签订《合资建房协议书》的谢让彬为双方过错基础上，由谢让彬负责单独承担。一审法院突破合同相对性原则判决刘记房承担连带清偿责任，缺乏法律依据。（二）邓报有在房屋买卖行为过程中存在重大过错而非善意的无过错方，其应对自己的违法行为造成房屋买卖合同无效承担相应的法律风险，一审判决在没有法律和事实根据的基础上通过判令包括刘记房向其承担连带责任，加重了案涉大厦合资建房者的法律责任，变相鼓励明知购房行为无效而仍然签订房屋买卖合同的邓报有的违法行为。（三）一审判决对装修费数额认定上事实不清，邓报有并未提供任何证据证明实际装修费用，应承担举证不利的后果，一审法院认定装修费用50000元既不合理也不合法。恳请二审法院判如所请。针对刘记房的上诉，邓报有的答辩意见同上。针对刘记房的上诉，杨敬周的陈述意见同上。刘鉴荣、刘金晃、广东泰扬律师事务所经本院合法传唤，未到庭发表意见。邓报有于2019年4月19日向一审法院起诉请求：1.确认谢让彬与邓报有的《合资建房协议书》无效；2.谢让彬返还邓报有购房款208000元，另赔偿邓报有购房利息和装修款5万元；3.案件诉讼费由谢让彬承担。庭审中，邓报有当庭增加第四项诉讼请求：4.杨敬周、姚建梅、刘记房对谢让彬的债务承担连带清偿责任。并确认第二项诉讼请求利息的起算时间是从2016年12月12日开始计算（从付款之日起），以208000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清款日止。一审法院认定事实：根据2016年12月12日见证单位为“广东泰扬律师事务所”、见证律师为“陈x”，并盖有“广东泰扬律师事务所律师见证专用章”的（2016）泰律见字第1232号《律师见证书》，该见证书后附广东泰扬律师事务所《律师事务所执业许可证》及陈x律师执业证复印件，谢让彬与邓报有于2016年12月12日签订的《合资建房协议书》已经律师见证，该《合资建房协议书》约定，邓报有委托谢让彬新建从化太平村油麻埔经济社合资楼705房，总造价为208000元。同时，该《律师见证书》里还附有：1、从化市太平镇太平村油麻埔经济合作社于2014年1月8日出具的《证明》（复印件），内容为“兹有广州从化太平村油麻埔经济社开发区旁边自留用地合计约1500平方米，权属刘x、刘金晃、刘记房所有使用”。2、刘记房于2014年2月19日出具的《全权委托书》（复印件），内容为刘记房委托蔡x、姚建梅全权处理合资楼一切事宜“1、受委托人全面负责本项目设计、报建、施工、监理、产权登记、物业管理等全部工作。2、受委托人全面负责本项目建设的一切相关事宜，全权委托受托人办理归属受托人本人所分得的该合资楼进行出租、转让与第三方签订合建房协议书，收取合资款等相关事宜。3、受委托人在受托权限内的一切行为决定，本人均予以确认。4、受委托人履行受托行为所形成的债权债务不涉及委托人部分由受托人负责承担。”3、《合资建房协议书》（甲方为刘记房，乙方为姚建梅、蔡x，2014年2月19日签订）（复印件），内容为甲方提供自有的从化太平镇太平村油麻埔社的1500平方米宅基地，地块，地块权属刘金晃、刘记房三人所有，三人一致同意由刘记房代表三人全权负责项目相关事宜；乙方提供楼房建设所需要的资金，新建楼房13层，建成后，甲方分得第1、2、5、9整层，乙方分得第3、4、6、7、8、10、11、12、13整层。4、《合建房股份部分分割协议书》（三方签名是蔡x、钟x、姚建梅，2014年12月5日签订）（复印件），内容为在合建房十二层半主体工程已完成正进入装修阶段，因资金问题经三方合建人协商，按合建房投资比例分割各自部分产权，其中蔡x分得第10层整层，姚建梅、钟x二人共同分得第11、12层整层，其余楼层房屋产权按各股东份额共同所有。5、《分房协议书》（双方签名为姚建梅、钟x，见证人张某）（复印件），内容为根据蔡x、姚建梅、钟x于2014年12月5日、2015年1月9日签订的三方协议书，姚建梅、钟x二人共同分得第7、8、11、12层整层，经姚建梅、钟x协商约定分割各自产权，其中，姚建梅分得第7、12层整层，钟x分得第8、11层整层。6、《合资建房协议书》（甲方为姚建梅，乙方为杨敬周，2016年7月6日签订）（复印件），内容为杨敬周出资委托姚建梅建设705、706、707、709、1201、1203、1205、1206、1207号单元，协议书并未记载总造价。7、《合资建房协议书》（甲方为杨敬周，乙方为谢让彬，2016年11月28日签订）（复印件），内容为谢让彬出资委托杨敬周建设705、1203号单元，总造价为41万元。8、《小区管理协议》（甲方为谢让彬，乙方为邓报有，2016年12月12日签订），约定每套收取水电周转金500元，电梯维修基金2000元等。以及谢让彬、刘记房、蔡x、姚建梅、钟x、张某身份证复印件。2016年12月11日，广州市正煌房地产中介有限公司出具震通大厦705房购房定金5000元三联收据，收据上盖有该公司公章。2016年12月12日，邓报有支付1000元律师见证费，三联收据上盖有“广东泰扬律师事务所律师见证专用章”，经手人栏为“钟”。2016年12月12日，邓报有通过其中国银行股份有限公司账户向谢让彬转账支付203000元。另查，2017年12月4日，广州市国土资源和规划委员会对刘记房、刘鉴荣、刘金晃作出穗从国土规划资罚【2017】724号《土地违法案件行政处罚决定书》，其中查明刘记房、刘鉴荣、刘金晃三人在2012年9月始，未经土地行政主管部门批准，擅自在从××区太平镇太平村油麻埔土名“蔡元冚”地段占地进行建设房屋，非法占用土地面积682.48平方米。以上被占用土地在2011年土地变更调查成果中，土地利用现状为果园682.48平方米，从化市土地利用总体规划（2010-2020年）中规划为城市682.48平方米。处罚如下：责令退还非法占用的土地，没收在非法占用682.48平方米土地上新建的房屋；并处罚款12967.12元。同日，刘记房、刘鉴荣、刘金晃缴纳罚款12967.12元。2019年6月18日，刘记房向广东省自然资源厅提出行政复议申请，2019年7月15日，广东省自然资源厅作出粤自然行复【2019】307号《不予受理决定书》，以刘记房超过法定60日的复议申请期限，不符合行政复议申请的受理条件为由，不予受理刘记房的行政复议申请。2019年4月2日，广州市从化区城市管理和综合执法局向刘记房、刘鉴荣、刘金晃发出穗综从告字【2019】第1300009号《告知书》，查实存在下列违法事实：2014年6月开始，三人在未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自在广州市从××区太平镇太平村油麻埔土名“蔡元冚”地段建设一幢13层房屋并于2014年12月建设完成，上述建设占地总面积为766.43平方米，属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定将对上述的违法建设行为作出限期拆除违法建设的行政处罚。在作出行政处罚决定前，要求听证的，请在接到告知书之日起三日内提出举行听证的申请。2019年4月15日，广州市从化区城市管理和综合执法局向刘记房、刘鉴荣、刘金晃作出《关于撤销穗综从告字【2019】第1300009号告知书的通知》，认为该案尚存遗漏违法主体的可能，需进一步核实，故决定撤销《告知书》，《告知书》所涉的听证会不再举行。2019年4月4日，广州市从化区人民政府办公室向太平镇人民政府、区城市管理和综合执法局作出从府办复【2019】204号《关于强制拆除震通商务大厦问题的复函》，区政府原则同意由太平镇人民政府、区城市管理和综合执法局组织实施，区规划和自然资源分局、区公安分局协助强制拆除刘记房、刘鉴荣、刘金晃在太平镇××油麻埔队地段占地建设的（震通商务大厦）违法建筑物。2019年4月5日，广州市从化区太平镇人民政府向刘记房、刘鉴荣、刘金晃等震通商务大厦全体住户发出《公告》，根据《广州市从化区人民政府办公室关于强制拆除震通商务大厦问题的复函》要求，该镇近期将对震通商务大厦实施强制拆除，对于该违法建筑物上的住户，自公告发出3日内（即2019年4月8日前）自行从该违法建筑物搬走，否则将承担相关法律责任。根据“广州从化发布”微信公众号发布的新闻信息，2019年4月22日，太平镇人民政府等相关部分对震通商务大厦启动强制拆除程序，震通商务大厦占地面积约766.43平方米、建筑面积约9567平方米，拆除前在大厦居住的127套房、5间商铺共132户住户已全部搬离。再查，根据从化区太平镇人民政府提供的《住户信息调查统计表》显示，案涉的705房，登记户主为陈x，住房来源为合资建房，面积为80平方米，已装修已入住。据邓报有自述，陈x是其妻子的表弟，邓报有将案涉房屋原价转让给陈x。又查，广东泰扬律师事务所负责人林迎星以陆续收到广东省惠东县人民法院及广州市从化区人民法院应诉材料，发现案涉《律师见证书》上加盖的“广东泰扬律师事务所律师见证专用章”等印章均非该所印章，律师见证费收款人亦非该所员工为由，认为有人伪造该所印章并假冒该所名义非法从事律师见证义务，骗取他人见证费，先后向有关公安机关报案，2019年5月14日佛山市公安局南海分局桂城派出所、2019年7月10日惠东县公安局亚婆角派出所先后出具报警回执。2019年5月16日，广东泰扬律师事务所在南方日报刊登声明。后查，邓报有提供的《律师见证书》原件后装订有一张广州（东莞）泰扬法律咨询有限公司律师助理、房地产专职的钟x个人名片，手机为136××××****，公司，公司地址在广州市白云区太和镇（建业路）大丰埔路**丽景花园******货运市场侧）。广州泰扬法律咨询有限公司为有限责任公司（自然人独资），法定代表人及股东为钟x，成立日期为2014年7月17日，公司住所地，公司住所地在广州市白云区**社会法律咨询、代理非诉讼法律事务、房地产咨询服务等。庭审中，邓报有自述，是谢让彬带其去钟x名片上广州市白云区太和镇的地址签订《律师见证书》的，案涉705房于2016年12月12日交付使用，2017年11月至12月期间自行装修入住。另查，根据广州市房地产租赁管理所公布的2016年、2017年、2018年广州市房屋租金参考价，广州市从××区太平镇太平村油麻埔经济社楼梯楼每月租金分别为9元、9元、7元/建筑面积平方米，均没有电梯楼租金参考价。一审法院认为，邓报有持《合资建房协议书》等证据提起本案诉讼，并将协议相对方谢让彬列为第一被告，因邓报有与谢让彬签订《合资建房协议书》时，案涉震通商务大厦已经建成，故两人所签协议名为合资建房，实为房屋买卖，因此，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。一、关于邓报有与谢让彬签订《合资建房协议书》的效力问题。案涉705房所在的震通商务大厦已经被国土部门认定为非法占用土地并处没收，及后又被有关部门强制拆除，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，邓报有与谢让彬签订《合资建房协议书》无效。二、关于《合资建房协议书》无效后，邓报有、谢让彬责任认定问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”关于双互返还问题。一般而言，房屋买卖合同被认定无效后，买受人应当将房屋返还给出卖人，并支付房屋占有使用费；出卖人应当将收取的价款返还给买受人，并支付资金占用费。本案中，谢让彬已经收取的购房款208000元，应予以返还，并计付资金占用费。邓报有分两笔支付购房款，因此，资金占用费支付应分段计算：第一段谢让彬应以购房款5000元为基数，从资金占用之日即2016年12月11日其按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付；第二段应以208000元为基数，从2016年12月12日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付，又因自2019年8月20日起中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，因此，自2016年12月12日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款项之日止。因案涉房屋已被强制拆除，房屋无法返还，谢让彬主张折价补偿，一审法院认为，虽然《中华人民共和国合同法》第五十八条在规定相互返还规则时并未明文设置例外规定，但其适用存在事实上的限制，行为违法性的严重程度将直接影响返还与否，其原理是，在违法程度较重时，诚信或公平无法与制裁不法的需要相比，此时，应适用“不法得利不得返还”原则，排除当事人的返还请求权。本案中，案涉房屋具有非法性质，被强制拆除，故不具有返还的正当性，也就不存在折价补偿问题。因此，谢让彬该项主张，一审法院不予采纳。关于房屋占有使用费，由于同期同地段并没有电梯房租金参考价数据，故一审法院在广州市房地产租赁管理所公布的广州市从××区太平镇太平村油麻埔经济社楼梯楼租金参考价基础上酌情上浮至10元/平方米作为同期同地段电梯房的租金参考价。鉴于案涉房屋已被拆除无法测量面积，各方当事人亦未提交案涉房屋具体建筑面积证据，故一审法院以从化区太平镇人民政府提供的《住户信息调查统计表》调查数据来认定，案涉房屋面积为80平方米。案涉705房于2016年12月12日交付给邓报有使用，至2019年4月5日公告强制拆除，共28个月。也即，邓报有应支付的房屋占有使用费为：10元/平方米×80平方米×28个月=22400元。关于双方损失问题。《合资建房协议书》无效，因房屋是先建成后出售的，作为出卖人一方明知案涉房屋是建设在非法占用土地上，不具备合法产权仍然出售，应承担主要责任；作为买受人一方未对房屋所有权尽必要的注意义务，应承担次要责任。结合双方过错程度，谢让彬应承担60%的赔偿责任比例，邓报有应自负40%的赔偿责任比例。案涉房屋被拆除所涉及的直接经济损失为房屋建筑成本和装修款等。但因案涉房屋是先建成后出售的，并非邓报有与谢让彬双方协议合建的，故邓报有是否购买案涉房屋对房屋被拆一事并无影响，该房被拆与邓报有之审慎注意义务之间并无因果关系，故案涉房屋的建筑成本不属于邓报有与谢让彬应予分担赔偿之范围。至于装修费，属于房屋添附，案涉房屋被拆除，装修费为邓报有实际损失。从化区太平镇人民政府提供的《住户信息调查统计表》显示，案涉房屋已装修入住，邓报有虽然没有提供装修单据，但主张的装修费亦合理，故一审法院对于装修费50000元予以认定。根据过错责任，邓报有应自负40%，谢让彬应赔偿装修费损失的60%即30000元。综上，谢让彬应赔偿邓报有的损失为：215600元（购房款208000元+装修费30000元-房屋占有使用费22400元）以及购房款208000的资金占用费。超出部分，缺乏理据，一审法院不予支持。三、关于杨敬周、姚建梅、刘记房的责任问题。国家对违法建筑持否定性评价，是因为违法建筑损害了国家利益，规避了国家对土地管理、建筑规划、房地产交易市场等系列行为的监管，使得违法建筑在现行体制以外生存，直接危及社会的公共安全，直接危及人民群众的生命财产安全。案涉震通商务大厦被强制拆除，违法行为参与者众多，社会不良影响较大，从制裁违法行为参与者的角度出发，本案违法行为参与者均应承担赔偿责任。案涉震通商务大厦已经被国土部门认定为非法占用土地并处没收，也即震通商务大厦的建设、转让、出售均被限制、禁止，因此，震通商务大厦的土地提供者、投资建设者、转让、出售等各环节的参与者，均有过错。对于前述一审法院认定之邓报有损失，属于邓报有的财产权益，案涉房屋的土地提供者、投资建设者、转让出售者均构成对邓报有财产权益的侵权，为共同侵权人，根据《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第八条，对邓报有损失应当承担连带责任。因此，邓报有诉讼请求杨敬周、姚建梅、刘记房承担连带责任，一审法院予以支持。四、关于刘鉴荣、刘金晃、广东泰扬律师事务所的责任问题。如前所述，刘鉴荣、刘金晃是案涉房屋的土地提供者，为共同侵权人，根据《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第八条，对邓报有损失应当承担连带责任。本案中，邓报有认为根据合同相对性，只要求合同相对方杨敬周、姚建梅、刘记房承担责任，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十三条之规定，是其对民事权利的自由处分，一审法院予以支持。至于广东泰扬律师事务所的责任问题，广东泰扬律师事务所已经就案涉《律师见证书》上加盖的律师见证专用章等印章为伪造及律师见证费收款人亦非该所员工为由，向有关公安机关报案。这里涉及两个主要问题，一是，广东泰扬律师事务所是否需要承担责任；二是，若广东泰扬律师事务所无需承担责任，那陈x律师是否需要承担责任。因此，本案暂不予审查。且，邓报有在本案中并未主张广东泰扬律师事务所承担责任，一审法院予以支持。五、关于诉讼主体追加问题。姚建梅主张追加蔡x为共同被告或第三人之意见，一审法院认为，蔡x是案涉震通商务大厦的投资建设者之一，根据前述分析，其为共同侵权人，应承担连带责任。但本案邓报有并未对蔡x提起诉讼，且蔡x已去世，其继承人暂不能确定，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十三条、第十四条之规定，邓报有有权请求部分连带责任人承担责任，即使本案不追加蔡x为共同被告或第三人，并不影响本案事实的查明及裁判处理，本案各连带责任人仍可根据各自责任大小另行向蔡x继承人主张承担相应的赔偿数额。因此，一审法院并未采纳姚建梅该意见。至于，姚建梅主张追加广州市从××区太平镇太平村油麻埔经济合作社为共同被告之意见，一审法院认为，广州市从××区太平镇太平村油麻埔经济合作社均非案涉《律师见证书》中所涉合同的一方当事人，亦非行政处罚决定书中的行政相对人，并非必要共同诉讼人，因此，一审法院不予采纳姚建梅该意见。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第八条、第十三条、第十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年12月31日作出判决如下：一、邓报有与谢让彬于2016年12月12日签订的《合资建房协议书》无效；二、谢让彬在判决生效之日起10日内向邓报有赔偿损失共计185600元；三、谢让彬在判决生效之日起10日内向邓报有赔偿购房款208000元的资金占用费，资金占用费支付应分段计算：第一段谢让彬应以购房款5000元为基数，从资金占用之日即2016年12月11日其按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付；第二段应以208000元为基数，自2016年12月12日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款项之日止；四、杨敬周、姚建梅、刘记房对上述判决第二、第三项确定的谢让彬之债务承担连带清偿责任；五、驳回邓报有其他诉讼请求。一审案件受理费5270元，由邓报有负担2108元，谢让彬负担3162元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点可归结为：一、本案应审查的法律关系范围；二、邓报有与谢让彬签订的《合资建房协议书》被确定为无效合同后的法律后果问题；三、杨敬周、姚建梅、刘记房应否对案涉债务承担连带清偿责任。关于争议焦点一。本案系因案涉房屋被作为违法建筑强制拆除而引发的纠纷。案涉房屋从合资建设到为邓报有所购买，中间涉及众多参与者。邓报有除要求合同相对方谢让彬承担责任之外，还要求杨敬周、姚建梅、刘记房作为合资建房人共同承担赔偿责任。故本案是仅审查邓报有与谢让彬间的合同所涉法律关系，还是应将各环节所涉法律关系一并纳入审查范畴，各方当事人存在较大争议。因此，本案的处理需以厘清本案要审查的法律关系为前提。首先，如上所述，案涉房屋从合资建设到为邓报有所购买，中间涉及不同法律关系及不同法律主体，且在不同法律关系中相关当事人所获利益各不相同，不宜也无法在本案一并审查处理。其次，从邓报有一审的诉讼请求来看，其所主张的是确认邓报有与谢让彬所签订的《合资建房协议书》无效，以及该合同无效后的财产返还和损失赔偿请求权。因此，邓报有提起本案诉讼的请求权基础为缔约过失责任请求权，而非因侵权行为所导致的损害赔偿责任，故本案的审查不应超出当事人所主张法律关系范畴。因此，本案审查的法律关系应以邓报有与谢让彬间《合资建房协议书》所涉法律关系为限。邓报有与谢让彬签署的《合资建房协议书》名为合资建房协议，实为房屋买卖合同，邓报有基于该合同无效向一审法院提起诉讼，故本案为房屋买卖合同纠纷。关于争议焦点二。案涉房屋所属的震通商务大厦已被国土部门作出的《土地违法案件行政处罚决定书》认定非法占用土地并处没收，且现已被行政部门作为违法建筑予以强制拆除。邓报有与谢让彬就违法建设的案涉房屋所签订的《合资建房协议书》，违反法律的强制性规定，故一审法院认定该协议为无效合同并无不当，本院予以维持。谢让彬、邓报有均知悉案涉房屋不具备合法产权，仍存侥幸心理订立合同，故双方对于《合资建房协议书》无效均存在过错。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依据上述法律规定，结合当事人的诉辩主张，本案需要审查以下三个问题：其一，关于购房款的返还。本案中，邓报有与谢让彬签订的《合资建房协议书》无效，基于合同取得的财产应予返还，一审判决谢让彬向邓报有返还已收取的购房款208000元，合法有据，本院予以维持。案涉房屋属于违法建筑且已被行政部门强制拆除，故不存在返还原物的问题。案涉房屋的灭失，系因房屋本身的违法属性，触犯公法法益而被行政部门强制拆除，不构成《中华人民共和国合同法》第五十八条所规定的“不能返还或者没有必要返还”的情形，且邓报有对案涉房屋的灭失既不存在过错也未因此获益，故谢让彬所提折价补偿的主张，不能成立。一审判决不予采纳谢让彬的折价补偿主张处理结果正确，本院予以维持。其二，关于购房款利息的支付。本院认为，案涉房屋被拆除前邓报有已实际占有使用两年有余，邓报有因占有使用案涉房屋而获益，该收益所对应的房屋占有使用费可与购房款占有使用费（即利息）相互抵销，再结合邓报有对案涉合同无效存在过错的情节，故对于邓报有提出的支付购房款利息的请求，应予驳回。其三，关于装修损失的负担。根据从化区太平镇人民政府制作的《住户信息调查统计表》以及邓报有所提供的装修单据，可以确认邓报有对案涉房屋进行了装修的事实。但邓报有装修是在房屋交易完成后的单方添附行为，邓报有在购房时明知房屋不具备合法产权，也知房价低于市场正常价格，对其购买违法建筑可能会被拆除应存在合理预期，仍存侥幸心理购买并进行装修。现案涉房屋已被强制拆除，邓报有因装修所添附财产一并灭失，故由此而产生的装修费损失应由邓报有自行承担。一审对邓报有装修费损失主张的处理，未充分考虑该损失与邓报有个人过错密切关联的情节，欠妥，本院予以纠正。关于争议焦点三。根据前述认定，本案审查的法律关系范畴仅限于房屋买卖合同关系，邓报有与谢让彬所签订的《合资建房协议书》无效，应按照缔约过失责任原则确定承责主体。合同缔约过失责任，是指合同不成立、无效、被撤销或者不被追认时，当事人一方因此受有损失，对方当事人对此有过错时应赔偿受害人的损失。因此，缔约过失责任的承责主体应是合同的缔约方，在确定本案合同无效后果的承责主体时亦应遵循合同相对性原则。现并无证据证明杨敬周、姚建梅与刘记房是案涉房屋的共同出卖人，也无证据证实杨敬周、姚建梅、刘记房实际收取了邓报有的购房款，故邓报有要求杨敬周、姚建梅、刘记房对案涉债务共同承担清偿责任，事实和法律依据不足，对其该项请求应予驳回。一审判决在已经确定本案案由为房屋买卖合同，且邓报有的请求权基础为缔约过失责任请求权的情况下，又依据侵权法律规范判令杨敬周、姚建梅、刘记房对谢让彬所负案涉债务承担连带责任，缺乏法律依据，处理结果不当，本院依法予以纠正。综上所述，谢让彬、姚建梅、刘记房的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审判决认定事实清楚，但法律适用有误，导致部分处理结果不当，依法应予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初1733号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初1733号民事判决第二、三、四、五项；三、谢让彬在本判决生效之日起10日内向邓报有返还购房款208000元；四、驳回邓报有其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5555元，由邓报有负担1482元，由谢让彬负担4073元。二审案件受理费5010元，由谢让彬负担797元，由邓报有负担4213元。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二〇年十二月十八日书记员 李志康谢金泽