山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终11564号 上诉人（原审被告）：展文昊，男，1998年3月26日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：姜健，山东畅海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟令燕，山东畅海律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：青岛天泰爱家物业服务有限公司，住所地青岛高科技工业园（高新区）长沙路中段（惠特工业城内）。 法定代表人：宋尧，总经理。 委托诉讼代理人：袁永吉，山东众成清泰（城阳）律师事务所律师。 上诉人展文昊因与被上诉人青岛天泰爱家物业服务有限公司（以下简称天泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初8957号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人展文昊上诉请求：1、撤销原判，改判展文昊无需支付物业服务费16211.74元；2、一、二审诉讼费由天泰物业公司承担。事实与理由：一、一审判决事实认定不清，展文昊非本案适格主体，无论是根据合同约定还是法律规定，天泰物业公司均应向建设单位青岛天泰温泉谷置业有限公司主张支付物业服务费，理由如下：(一)天泰物业公司与建设单位签订的《蓝山前期物业服务合同》约定：“小区内房屋出售并交付给业主后，由业主承担所购房屋的物业服务费，业主无正当理由拒绝交付的，从开发商通知业主应该交付之日起向业主收取物业服务费”，根据该条约定，在开发商通知业主应该交付之日前的物业服务费由建设单位承担，一审开庭过程中，天泰物业公司称房屋未交付，也未提供任何证据证明开发商曾通知展文昊交房，因此，天泰物业公司应向建设单位主张支付物业费，而不应向展文昊主张物业费。(二)根据《青岛市物业管理条例》第二十七条第一款的规定，“前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担”，涉案房屋至今未交付，交付之前的物业服务费应由建设单位承担。二、涉案房屋未交付也未通知交房，交付之前的物业服务费应该由建设单位承担。(一)根据展文昊与天泰物业公司签订的《青岛市商品房预售合同》第十三条的约定：“该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署房屋钥匙交接单或甲方发出的《交房通知》所载明的交房日期。”本案中，房屋钥匙未交付展文昊，也未书面通知展文昊交房，房屋至今未交付。(二)一审法院依据补充条款的约定，将合同约定的房屋交付时间视为交房时间过于苛责展文昊，既不合理也不合法。展文昊与天泰物业公司签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款均是建设单位单方面拟定，重复使用的合同，属于格式条款。根据《合同法》第四十条的规定“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，因此，补充条款中建设单位免除其通知义务及交房义务，将合同约定的交房时间直接视为房屋交付时间为无效条款，不应作为认定案件事实的依据。综上，根据天泰物业公司与建设单位之间的约定与法律规定，天泰物业公司应该向建设单位主张支付物业服务费。 天泰物业公司辩称，展文昊的上诉请求不成立，1、前期物业服务合同的合同主体为开发商与天泰物业公司，而不是展文昊；2、根据展文昊与开发商签订的商品房预售合同补充协议，房屋交付按合同约定的交房时间予以办理。一审判决事实清楚，依据得当，请求依法驳回展文昊的上诉请求。 天泰物业公司向一审法院提出诉讼请求：展文昊向天泰物业公司支付2017年3月24日至2019年6月30日期间物业服务费16230.95元及违约金4869.29元（违约金按照欠费金额30%计算）；2、诉讼费用展文昊承担。 一审法院认定事实如下：天泰物业公司经天泰·蓝山小区开发建设单位青岛天泰温泉谷置业有限公司选聘，为天泰蓝山小区提供前期物业管理服务，双方签订《蓝山前期物业服务合同》。该合同约定的物业服务管理事项主要包括：1、建筑共用部位的日常维修养护和管理，包括屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等；2、共用设施、设备的日常维修养护、运行管理，包括共用的上下水管道、落水管、共用照明设施、楼内消防设施设备、电梯等；3、共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；4、公共环境卫生保洁，包括公共场所、共用部位的清洁卫生，小区垃圾的收集、清运；5、交通秩序的协调与车辆停放的管理；6、维持小区公共秩序，包括安全保卫、智能监控、巡视巡查、门岗执勤；7、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案和竣工验收资料；8、基于对小区秩序和全体业主利益的维护，对业主和物业使用人违反业主临时公约的行为采取协调措施，针对具体行为并根据情节轻重采取批评、规劝、警告、制止等措施；9、对小区内发生的违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、市政公用设施、绿化等方面法律、法规规定的行为应予制止并及时向有关行政管理部门报告；10、通知有关单位维修市政公用设施；11、按照有关部门的委托并基于全体业主的利益，向业主和物业使用人收取有关代收费用。物业服务费收费标准为，房屋交付之日起三年内，别墅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米2.65元向业主收取；洋房物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.6元向业主收取，洋房电梯运行费按建筑面积每月每平方米0.4元向业主收取。自房屋交付满三年后，别墅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米3.6元向业主收取；洋房管理服务费按建筑面积每月每平方米2.0元向业主收取，洋房电梯运行费按建筑面积每月每平方米0.4元向业主收取。房屋交付三年内，别墅超出的0.95元/平米，洋房超出的0.4元/平米物业服务费由项目和营销进行支付。基本物业管理服务费和电梯运行费单称或合称均称物业服务费。小区内房屋出售并交付给业主后，由业主承担所购房屋的物业服务费，业主无正当理由拒绝交付的，从开发商通知业主应该交付之日起向业主收取物业服务费。未出售房屋的物业服务费由开发商承担。每季度第一个月10日前收取物业管理服务费。该合同另对双方权利义务、其他服务事项、违约责任等进行了约定。天泰物业公司一直为天泰·蓝山小区提供物业服务，该小区未成立业主委员会。 展文昊系天泰·蓝山小区42-117户业主。2016年12月24日，展文昊（乙方）与青岛天泰温泉谷置业有限公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定房屋建筑面积为221.17平方米。甲方定于2017年3月24日前将该房屋交付给乙方，房屋交付条件为乙方已经按时支付了全部购房款（包括房屋面积差价款）并按期履行了其他相关义务且该房屋已经通过单体竣工验收。在房屋符合合同约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署房屋钥匙交接单或甲方发出的《交房通知》所载明的交房日期。第二十八条约定，补充条款、补充协议与正文条款不一致的，以补充条款、补充协议为准。该合同所附补充条款第10条约定，若该房屋达到本合同所约定的交付条件后，甲方可以（但无义务）发出房屋交付通知。乙方必须在甲方发出的房屋交付通知书确定的交付时间或合同约定的房屋交付时间截止日（仅适用于甲方未发出房屋交付通知的情形），到该房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续。乙方未按时前来办理交付手续的，则甲方无需另行书面催告乙方，且自合同约定或甲方另行通知的房屋交付之日起，视为该房屋已交付，乙方应当自视为交付之日起承担该房屋的物业管理费及其他相关费用和风险责任，并自视为交房的次日至乙方与甲方实际办理交接手续之日止的整个期间，向甲方支付房屋总价款日万分之一的违约金。补充条款第20条约定，因物业管理区域尚未成立业主委员会，乙方同意将该房屋交甲方在《前期物业管理服务合同》中委托的物业管理公司统一进行管理、并同意签署和遵守本合同附件五《天泰蓝山业主临时管理规约》。乙方延迟办理入住手续的，物业管理费应自本合同约定的交付之日届满的次日起计算，在办理入住时一并交清。该合同附件五为青岛天泰温泉谷置业有限公司与天泰物业公司签订的《前期物业服务合同》、《天泰蓝山业主临时使用公约》和承诺书。 2017年2月24日，案涉房屋办理不动产权登记，证号为鲁（2017）即墨市不动产权第0002130号，该房屋登记坐落为即墨市，建筑面积224.70平方米。至庭审时，天泰物业公司处没有案涉房屋的交接材料，业主从未交纳物业服务费。2019年6月22日，天泰物业公司向展文昊邮寄律师函催收物业服务费。 一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告天泰物业公司经建设单位选聘，作为天泰·蓝山小区的物业服务单位，对小区实行统一管理、综合服务，展文昊作为天泰·蓝山小区42-117户（即墨市）业主，其物业坐落在小区内，已经接受物业服务，应当按照前期物业服务合同的约定支付相应的物业服务费用。 根据展文昊与青岛天泰温泉谷置业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》，展文昊应当于合同约定的房屋交付期限2017年3月24日前到房屋所在地办理房屋交接手续，未按时前来办理交付手续的，开发商无需另行书面催告且自合同约定或开发商另行通知的房屋交付之日起视为该房屋已交付。按约接收房屋是被告作为买受人应当履行的合同义务，展文昊主张房屋不具备交付条件，但展文昊未提交任何证据证实且展文昊在约定的交付日之前已经办理了房屋权属登记，故展文昊未接收房屋系其自身原因造成，并无约定或法定的事由，展文昊以未实际接收房屋为由拒交物业服务费的抗辩意见，一审法院不予采纳。展文昊延期办理入住手续，应自《青岛市商品房预售合同》约定的交付之日届满的次日即2017年3月25日起交纳物业服务费。天泰物业公司要求展文昊支付2017年3月25日至2019年6月30日期间的物业服务费合同约定及法律规定，一审法院予以支持，超过部分一审法院不予支持，物业服务费金额依法认定为16211.74元【2.65元/月/平方米×224.7㎡×27个月+2.65元/月/平方米×224.7㎡÷31×7】。因《前期物业服务合同》并未约定违约金，一审法院对天泰物业公司要求展文昊承担违约金的诉讼请求不予支持。 一审法院依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决：一、展文昊于判决生效之日起十日内支付给天泰物业公司2017年3月25日至2019年6月30日期间的物业服务费16211.74元；二、驳回天泰物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取164元，由展文昊负担103元，天泰物业公司负担61元。 二审中，展文昊提交2020年9月10日展文昊父亲与天泰物业公司的工作人员通话录音两份，证明：涉案房屋未交付使用的原因是因为天泰物业公司要求提前缴纳物业费，否则不予交付，并非展文昊未按期办理房屋交接手续，因为房屋未交付，所以展文昊不应当承担物业费。天泰物业公司质证称，无原始载体，真实性不予认可。展文昊提交的通话录音时间为2020年9月10日，该时间在展文昊上诉后，且通话内容具有诱导性，该份证据混淆了拿钥匙、办理交房手续与交物业费三者的关系，整个通话过程没有因不交物业费而拒绝业主办理交房手续的内容。并且该证据形成时间为2020年9月10日，涉诉房屋约定的交房时间为2017年3月24日，展文昊办理房产证的时间为2017年2月24日，因此，该证据与本案不具有关联性。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为:展文昊是否应向天泰物业公司支付2017年3月25日至2019年6月30日期间的物业费用。本院认为，《最高人民法院》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，依照《蓝山前期物业服务合同》、《青岛市商品房预售合同》及附件之约定，涉案房屋交付时间为2017年3月24日前，业主延迟办理入住手续的，物业管理费应自《青岛市商品房预售合同》约定的交付之日届满的次日起计算，在办理入住时一并交清。根据已查明的案件事实，展文已于2017年2月24日为涉案房屋办理了房屋权属登记，后因自身原因逾期怠于办理房屋交接手续。天泰物业公司作为开发商选聘的前期物业管理单位，为包括展文昊在内的天泰蓝山小区提供物业管理服务，作为该小区业主，展文昊仍应承担物业日常维护费用，按照《蓝山前期物业服务合同》约定的收费标准向天泰物业公司交纳自房屋交付之日起的物业管理费。综上，一审判决展文昊支付2017年3月25日至2019年6月30日期间相关物业费用并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费205元，由上诉人展文昊负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  李 蕾 审判员  刘昭阳 二〇二〇年十二月十一日 法官助理 邓永芳 书记员韩平