广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终1095号 上诉人(一审原告)：广西钦州万事达房地产开发有限公司，住所地：钦州市新兴街**白沙小区****铺。 法定代表人：王丹平，总经理。 委托诉讼代理人：刘文钦，广西小宁律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：龚元梅，女，1980年11月14日出生，汉族，湖南省中方县人，农民，住湖南省中方县。 上诉人广西钦州万事达房地产开发有限公司（以下简称万能事达公司）因与被上诉人龚元梅商品房销售合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2020）桂0702民初888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人万事达公司的委托诉讼代理人刘文钦到庭参加诉讼。被上诉人龚元梅经本院公告送达，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 万事达公司上诉请求：1、判决维持一审第一、二项判决，撤销一审第三项判决;2、判决解除上诉人与被上诉人于2016年4月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16040030);3、判决被上诉人协助上诉人向不动产登记部门办理撤销《商品房买卖合同》（合同编 号：16040030)的备案登记；4、判决被上诉人支付违约金66507.60元给上诉人；5、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 上诉人认为，一审判决对涉案《商品房买卖合同》是否履行 完毕、被上诉人是否构成根本违约、涉案《商品房买卖合同》的 解除条件是否成就的焦点问题认定明显有误，部分判决确有错误，部分裁判结果与一审法院对同类案件审理并业已作出的生效裁判尺度不统一，二审法院依法应予以纠正，理由如下： 一、涉案《商品房买卖合同》是否履行完毕的问题。 上诉人认为，涉案《商品房买卖合同》未履行完毕，合同权 利义务并未终止，合同的违约条款及解除条款仍然对合同双方 产生约束力。 涉案《商品房买卖合同》除了主合同约定的内容之外，合同 附件四第6条还约定：“若因买受有未及时归还贷款导致银行向 出卖人扣收本息及违约金的，买受人接到出卖人通知七日内还 款，并承担自银行扣款之日起期间的利息（按每日万分之三计 算）。买受人累积三期没有偿还银行借款本息及相关费用的，出 卖人有权单方解除合同，买受人向出卖人支付购房合同总额的 20%违约金”。很明显，涉案《商品房买卖合同》不仅仅约定购房款支付及房屋交付义务，而且对买受人不及时归还贷款的违约 责任、买受人累积三期不偿还银行借款本息及相关费用的违约 责任、出卖人单方解除合同条件等进行具体约定。合同的上述约 定系当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效, 双方当事人均应按合同约定履行义务。虽然涉案《商品房买卖合 同》约定的购房款支付及房屋交付义务已履行，但是上诉人作为 被上诉人购房按揭贷款的连带责任保证人，在保证责任期限内， 涉案《商品房买卖合同》附件四第6条的相关约定仍然对上诉人 和被上诉人之间产生约束力。 因此，一审判决以“被告已将购房款通过银行贷款支付给原 告，原告也依约支付了房屋，双方均按合同约定履行了各自权利 义务”为由，认定“原告与被告签订的《商品房买卖合同》已经履行完毕，权利义务已经终止”明显有误，导致部分判决错误,二审法院对此依法应予纠正。 二、被上诉人是否构成根本违约及涉案《商品房买卖合同》 解除条件是否成就的问题。 上诉人认为，被上诉人已构成根本违约，上诉人依法依约享 有单方解除涉案《商品房买卖合同》的权利。 被上诉人第一期逾期不支付按揭贷款本息之日起即2018年 10月30日至2020年6月30日，被上诉人已累积17期逾期不 支付按揭贷款本息，且逾期行为不间断地持续进行，导致上诉人 作为保证人被银行扣款状态也不间断地持续进行，截止2020年 6月30日，上诉人被银行扣款总额已达29364.65元。被上诉人逾期不支付按揭贷款本息后，以闲置房屋（涉案房屋至今为毛坯房，未装修入住、未申请产权登记)、失踪、失联等方式消极应对，并在一审诉讼中经法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加 诉讼，一审缺席审理判决后，被上诉人逾期不支付银行按揭贷款 本息的违约行为仍旧持续不间断进行，表明被上诉人用事实行 为表示其已经放弃《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》约定权利义务，包括购房者的权利及支付银行按揭贷款本息的权利义务，被上诉人的行为明显已构成根本违约。被上诉人持续不间断地逾期不支付银行按揭贷款本息的违约行为，将会导 致之前被上诉人从银行按揭贷款支付给上诉人24.9万元的购房 款被银行回扣完毕，等同于恢复到被上诉人作为受买人未按《商 品房买卖合同》约定支付购房款的状态，等同于上诉人的商品房 买卖合同目的最终并没有实现，这对上诉人极为不公平，既然涉 案《商品房买卖合同》约定的解除合同条件已经成就，上诉人依法依约有单方解除涉案《商品房买卖合同》的权利。 因此，一审判决以“被告逾期违约的情形并不致使合同目的 无法实现，其行为没有构成根本违约”和“原告单方主张解除合 同，明显有违公平原则、损害购房者的生存利益”为由，判决驳 回“原告主张解除合同并办理解除合同备案、被告按购房合同总 额20%向原告支付违约金”的诉讼请求，表面上是对被上诉人已 经主动放弃、事实上已丧失作为购房者所谓公平原则、生存权利 的维护，实际上是对上诉人作为涉案房屋出卖人公平交易权的 极大损害，二审法院对此依法应予纠正。 三、一审判决部分裁判结果与一审法院对同类案件审理并 业已作出的生效裁判尺度不统一问题。 上诉人认为，在相关法律、司法解释并没有变动而影响人民 法院在后续审理同类案件时必须坚持与以往同类生效判决书不 同法律适用和裁判尺度的前提下，人民法院对同类案件的审理 应保持对同类案件的法律适用基本统一，裁判尺度基本相同，处 理结果基本一致。 上诉人在2016年至2019年度，曾经向一审法院提起与本 案主要事实基本相同的一系列民事诉讼案件，中国裁判文书网 目前可查询到案件有：（2016)桂0702民初152号、（2016)桂 0702民初1747号、（2016)桂0702民初1734号、（2019)桂 0702民初1199号、(2019)桂0702民初1200号、(2019)桂 0702民初1201号、（2019)桂0702民初1202号、（2019)桂 0702民初1203号案，均由一审法院审理并业已作出裁判，双方 没有上诉，该系列民事判决书已生效并已执行完毕，涉案纠纷问 题已得到妥善处理，双方均无异议。该系列生效民事判决书对与本案原告提出相同的“解除合同、偿还代偿贷款本息、支付违约 金”诉讼主张全部予以支持，而一审法院后续审理本案时对原告 提出事实和理由相同的“解除合同、支付违约金”的主张不予支 持，明显属于前后“同案不同判”，请求二审法院予以纠正，以 维护人民法院裁判的稳定性和司法公信力。 综上所述，一审判决对案件争议焦点问题的认定明显有误, 部分判决确有错误，且一审判决的部分裁判结果与一审法院对 法应予纠正。现为维护上诉人的合法权益，特向二审法院提起上 诉，请求二审法院判决支持上诉人的上诉请求。 被上诉人龚元梅不出庭应诉，视为其放弃答辩、举证和质证的权利。 万事达公司向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告之间于2016年4月7日予以签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16040030）；二、判决被告协助解除《商品房买卖合同》的合同备案（合同编号：16040030）；三、判令被告偿还原告本金12997.68元及滞纳金707.8元（具体扣款数额及其起算点见下表，滞纳金从扣款之次日起按日万分之三计算，均暂计至2019年10月8日，以后另计）；四、判令被告支付违约金66,507.60元（购房合同总额的20%)；五、判令被告承担原告因本案而支出的律师费用7,010.65元；本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告在钦州市。被告向原告购买3栋1-2802号房。双方于2016年4月7日签订《商品房买卖合同》，总房款332538元。合同第六条约定首期款83538元，余款24.9万元申请按揭贷款。2016年4月22日,被告与中国工商银行股份有限公司钦州分行签订《个人购房借款／担保合同》，向该行贷款24.9万元，原告作为保证人在合同上签字盖章确认。该合同第十条、第十九条、第二十六条至第二十八条约定了原告对被告贷款承担的保证责任、范围、期限以及保证的内容。办理按揭贷款后，被告无法正常按月偿还贷款本息，为此中国银行钦州分行从原告的账户中扣款代为偿还，原告承担了连带偿还责任。被告的行为己经违反了双方签订的《商品房买卖合同》附件四第6条：“若因买受人未及时归还贷款本息而导致银行向出卖人扣收本息及违约金的，买受人接到出卖人通知七日内还款，并承担自银行扣款之日起期间的利息（按每日万分之三计算）。买受人累积三期没有偿还银行借款把本息及相关费用的，出卖有有权单方面解除合同，并向买受人支付购房款总额百分之贰拾的违约金。买受人违约，出卖人支付的律师费等......均由买受人承担”的约定。原告依法可以解除与被告签订《商品房买卖合问》，并且要求被告偿还本息及支付购房款总额20%的违约金及律师费。为此，原告遂向人民法院提起诉讼。 被告龚元梅没有答辩也没有提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故一审法院对原告提供的证据及陈述的事实予以确认。 依据上述证据和庭审笔录，一审法院经审理查明认定的事实与原告陈述的基本一致，该院不再累述。 还查明，涉案房屋被告已装修入住。 以上事实有当事人提供的商品房买卖合同、预售许可证、个人购房借款担保合同、业务回单、委托代理合同、发票等证据以及原告在庭审中的陈述附卷予以佐证，一审法院予以确认。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定各自履行义务，被告义务是支付购房款，原告作为开发商的义务是收到购房款后将房屋交付给被告。现被告已将购房款通过银行贷款支付给原告，原告也依约向被告交付了房屋，双方均按合同约定履行了各自的权利义务。根据《合同法》第九十一条的规定“债务已经按照约定履行的，合同权利义务终止。”即原告与被告签订的《商品房买卖合同》已经履行完毕，权利义务已经终止。根据《合同法》第九十四条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在本案中，虽然在合同附件中约定可以解除合同的条件，但鉴于原、被告之间的合同权利义务已经履行完毕，被告逾期违约的情形并不致使合同目的无法实现，其行为没有构成根本性违约。故原告单方主张合同解除权，明显有违公平原则，损害购房者的生存利益，该院认为应以被告偿还原告代偿贷款并支付相应违约金更符合实际情况，更符合双方签订合同的目的，更能体现公平交易原则，故对原告主张解除合同并办理解除合同备案的诉讼请求，不予支持。 根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 在本案中，由于被告逾期支付贷款，致使原告承担了相应担保责任。为此被告应及时偿还原告担保款项并支付相应利息，故对原告要求被告偿还代偿的贷款并支付相应利息的诉讼请求，合法有理，予以支持。由于合同继续履行时并约定被告要按合同总额20%支付违约金，且被告已对原偿代偿的款项支付了相应利息，即被告已对其违约承担了相应违约责任，故原告主张被告按合同总额的20%支付违约金，明显有违公平原则，不予支持。 对于原告主张的律师费，因被告违约致使原告提起诉讼，根据合同约定，该项费用由违约方承担，但原告主张的律师费明显超出被告应承担的违约责任范围，应以被告承担的款项为据，故酌定为2000元。 综上所述，依照《 中华人民共和国合同法 》第 八条 、第九十一条、第一百零七条、《 中华人民共和国民事诉讼法 》第 六十四条 之规定，判决：一、被告龚元梅偿还原告广西钦州万事达房地产开发有限公司代偿贷款12997.68元及利息（其中利息计至2019年10月8日为707.8元；从2019年10月9日起计算实际还清之日止，以实际欠款为基数，按日万分之三计算）；二、被告龚元梅赔偿给原告广西钦州万事达房地产开发有限公司因本案支出的律师费2000元；三、驳回原告广西钦州万事达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件适用简易程序审理，受理费减半收取1040元，由被告龚元梅负担200元，原告广西钦州万事达房地产开发有限公司承担840元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。 万事达公司向本院提交了如下新证据： 一、《中国工商银行凭证》，证明万事达公司代龚元梅提前还利息3283.44元； 二、《中国工商银行凭证》，证明万事达公司代龚元梅提前还款本金212059.69元； 三、《中国工商银行个人贷款借据基本信息》，证明2020年12月7日，龚元梅共欠贷款总额为248387.18元，欠款本金及利息已经结清。 四、中国工商银行《个人贷款结清说明》，证明保证人万事达公司于2020年12月7日履行保证义务，向工商银行提前一次性还贷款金额为215978.13元（其中本金212694.69元、利息3283.44元），借款人龚元梅在工商银行的贷款已结清。 本院对万事达公司提交的新证据如下： 万事达公司提交的三份新证据，符合证据的“三性”，本院对该三份证据的证明力予以确认。 二审另查明，2020年12月7日，万事达公司代龚元梅提前偿还欠中国工商银行的借款本金及利息共215978.13元，欠款本金及利息已经结清。 经二审进行了审理，一审法院对本案事实的认定，除认定“涉案房屋被告已装修入住”有误外，对本案其他事实认定正确，对认定正确部分的事实，予以确认。 综合诉辩双方的意见，本院确定本案的争议焦点为：万事达公司的各项诉讼请求是否有事实和法律依据，是否应当得到支持。 本院认为，上诉人万事达公司与被上诉人龚元梅签订《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171）以及合同附件、被上诉人龚元梅与中国工商银行股份有限公司钦州市向阳支行签订《个人购房借款/担保合同》,没有违反法律、法规的强制性规定,系当事人的真实意思表示,上述合同及其附件合法有效,对当事人均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其 他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，被上诉人龚元梅没有按照《个人购房借款/担保合同》的约定偿还银行贷款，从第一期逾期不支付按揭借款本息之日起即2018年10月30日至2020年6月30日期间，导致上诉人万事达公司连续代其偿还住房贷款及利息共计29364.65元，其行为已经表明不履行主要债务，且在上诉人万事达公司向其发出《通知》催告后，至今仍未支付所欠付的贷款本息，致使本案合同目的不能实现，依照上述法律规定，被上诉人龚元梅的行为已经构成根本性违约，上诉人万事达公司请求按照本案《商品房买卖合同》“合同补充协议”附件四第6条的约定，解除涉案双方签订的《商品房买卖合同》及其附件，退还本案商品房，具有充分的事实和法律依据，本院依法应予支持。被上诉人龚元梅与中国工商银行股份有限公司钦州市向阳支行签订了《个人购房借款/担保合同》，银行已发放贷款并办理了房屋抵押登记手续。现万事达公司已经提前代龚元梅偿还所欠借款银行的按揭借款本息及其他税费，因此，上诉人万事达公司请求解除本案购房合同、龚元梅协助解除本案《商品房买卖合同》（合同编号：16040030）的合同备案，合法有据，本院依法应予支持。万事达公司请求龚元梅偿还代偿贷款本金12997.68元及滞纳金707.8元，符合双方合同的约定，本院予以支持；万事达公司请求龚元梅按购房总额的20%支付违约金66507.6元，由于合同继续履行时并约定龚元梅要按合同总额20%支付违约金，且龚元梅已对原代偿的款项支付了相应利息，即龚元梅已对其违约行为承担了相应的违约责任，万事达公司主张龚元梅应按合同总额的20%支付违约金，明显有违公平原则，本院依法不予支持。 综上所述，上诉人万事达公司上诉请求部分成立，对其合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二)项的规定，判决如下： 一、维持钦州市欠南区人民法院（2020）桂0702民初888号民事判决第一项、第二项； 二、撤销钦州市欠南区人民法院（2020）桂0702民初888号民事判决第三项； 三、解除上诉人广西钦州万事达房地产开发有限公司与被上诉人龚元梅于2016年4月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16040030）； 四、被上诉人龚元梅协助上诉人广西钦州万事达房地产开发有限公司向不动产登记机关办理解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16040030）撤销备案登记手续； 五、驳回上诉人广西钦州万事达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院或者与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费1040元，二审案件受理费2080共3120元，由被上诉人龚元梅负担。 本判决为终审判决。 审判长 陆 斌 审判员 文其谦 审判员 叶枝仁 二〇二〇年十二月十六日 书记员 吴春锦