新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0105民初2704号 原告：陈智强，男，1992年10月26日出生，汉族，现无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：芦文雯，新疆鼎卓律师事务所律师。被告：夏桂园，女，1990年2月9日出生，汉族。委托诉讼代理人：时君洲（系夏桂园之夫），1989年8月4日出生，汉族。被告：时君洲，男，1989年8月4日出生，汉族，现无固定职业。第三人：新疆中兴房地产经纪股份有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市高新区（新市区）北京中路**西部超市小区办公楼****1。法定代表人：王娜，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨婷婷，女，1984年10月25日出生，汉族，该公司职工，住乌鲁木齐市。原告陈智强与被告夏桂园、时君洲，第三人新疆中兴房地产经纪股份有限公司（以下简称中兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈智强及其委托诉讼代理人芦文雯，被告夏桂园的委托诉讼代理人时君洲，被告时君洲，第三人中兴公司的委托诉讼代理人杨婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈智强向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》；2．判令二被告向原告归还已付房款54万元；3．判令二被告向原告支付违约金108,000元；3．判令二被告承担律师费25,000元由被告承担；5．判令由二被告承担诉讼保全担保的保函费1,080元及保全费3,220元；共计677,300元。事实和理由：被告夏桂园与被告时君洲系夫妻关系，原告与二被告通过第三人房产中介居间介绍并于2019年12月19日签订《房屋买卖居间合同》，合同约定二被告将位于乌鲁木齐市××区房屋转让给原告，房屋面积114.27平方米，转让价格85万元。合同签订当日原告支付5万元定金，又于2020年1月7日支付首付款49万元，因被告的该处房产在中国银行有抵押贷款，被告用原告向其支付的首付款在银行结清了房贷尾款，但因被告在中国银行还有其他的消费贷款没有清偿，造成银行不予办理该房产的解押手续，致使原告与被告之间房产买卖交易无法继续下去。原告多次找被告协商解决，请求继续履行解押及过户手续，但被告却无法解决，拖延至今已有半年之久，原告无奈诉至法院。被告夏桂园、时君洲共同答辩称，不同意解除《房屋买卖居间合同》，合同中对于过户日期没有明确约定，原告要求解除合同不成立。不同意返还房款，我方要求继续履行合同。对于原告主张的违约金、律师费、保函费均不同意。合同约定原告应当支付首付款的时间是2019年12月30日之前，但我方实际收到首付款时间为2020年1月7日，原告存在违约行为。第三人中兴公司述称，《房屋买卖居间合同》包含两层，第一是房屋买卖关系，第二是居间关系，针对房屋买卖的关系在合同履行过程中，由我居间方售后人员和买卖双方一起到银行解押手续办理完毕后，因被告还有其他的贷款未还清，不能办理后期手续，期间我居间方也多次协调。合同中的居间服务我方已履行完毕。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告双方和第三人进行了证据交换和质证。本院经审查，对陈智强提交的《房屋买卖居间合同》，POS机交易凭证、中国银行交易流水明细清单、收条、承诺书、新疆增值税电子普通发票、新疆维吾尔自治区非税收入一般缴款书、《乌鲁木齐市不动产登记信息查询结果》的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。对夏桂园、时君洲提交的《乌鲁木齐市不动产登记信息查询结果》、中国银行贷款已还款明细清单、房产证复印件的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：夏桂园与时君洲于2012年2月14日登记结婚。2019年12月19日，售房人夏桂园、时君洲（甲方）与购房人陈智强（乙方），居间方中兴公司-中兴家园美林花源加盟店签订《房屋买卖居间合同》，夏桂园、时君洲自愿将合法拥有的位于乌鲁木齐市××区出售给陈智强，房屋建筑面积114.27平方米，不动产证编号为2016652971号，转让价格为85万元。付款方式：合同签订当日乙方向甲方交付购房定金5万元（甲乙双方同意将定金转为首付款），甲方的房屋所有权证及有关房屋过户资料原件交付丙方保管，首付款49万元于2019年12月30日之前支付（如该房产尚未解押，由甲方至银行资信办理解押手续，并承担银行提前解押所产生的相关费用），剩余转让款31万元于办理网签挂牌时支付15万元，剩余16万元待过户时拿到受理单时一次性付清。违约责任：如甲方违约不履行合同义务，需退还乙方购房定金并赔偿乙方购房定金等额的违约金，如为丙方代收，由丙方退还乙方已支付的购房定金，甲方仍需向乙方承担因违约返还的另一倍定金及其他违约责任；如乙方违约不履行合同义务，则定金为赔偿甲方的违约金；本合同履行期间，按合同约定，乙方已将5.8%以上的房款支付给甲方，甲乙双方任何一方无正当理由不履行本合同，按合同成交价的20%给守约方支付违约金。合同第八条第3项约定，本合同履行过程中发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成的，由房屋所在地人民法院通过法律诉讼程序解决，届时所产生的诉讼费、律师费、交通费等费用均由违约一方承担。关于居间服务内容，合同第四条第4项约定，本合同签订则视为丙方居间服务完成，丙方有权按《佣金确认书》要求甲乙双方支付佣金；合同第七条第5项约定，本合同签订后即视为丙方居间成功，丙方佣金未收取的，有权继续收取；已收取的甲乙双方的居间佣金不予退还，丙方可从代收的定金、物业交房保证金优先扣除佣金，对此约定三方均无异议，甲乙双方与丙方签署的《佣金确认书》为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。《房屋买卖居间合同》尾部售房人处有夏桂园、时君洲签字并捺印手印，购房人处有陈智强签字并捺印手印，丙方处加盖中兴公司合同专用章。同日，陈智强通过中兴公司POS机向中兴公司支付5万元定金，时君洲和中兴公司工作人员共同向陈智强出具收条，现该5万元在中兴公司托管。2020年1月7日，陈智强向时君洲转账支付49万元，夏桂园、时君洲向陈智强出具收条，夏桂园、时君洲收到该款项后于当日向中国银行还清房屋贷款479,584.93元。庭审中，原、被告双方均认可夏桂园在还清案涉房屋的全部贷款后，因该房产上还有7万元装修贷款未偿还，故中国银行不予办理案涉房屋的解押手续。查档时间为2020年9月11日的《乌鲁木齐市不动产登记信息查询结果》显示，乌鲁木齐市水磨沟区西虹东路72号7栋1单元201室登记在夏桂园名下，不动产权证号为乌房权证水字第XXXX号，该房产上抵押权人为中国银行股份有限公司乌鲁木齐市奇台路支行，抵押方式为一般抵押，债权数额55万元，债权起止时间2016年11月17日至2046年11月17日，登记时间2016年11月18日；查封信息登记为：1．查封机关乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院，查封文号（2020）新0103执保53号，查封起止时间2020年1月22日至2023年1月21日，登记时间2020年1月22日；2．乌鲁木齐市水磨沟区人民法院，轮候查封，查封文号（2020）新0105财保114号，查封起止时间2020年6月9日至2023年6月8日，登记时间2020年6月9日。陈智强因本案的诉讼事宜委托新疆鼎卓律师事务所提供法律服务，该所指派芦文雯律师作为本案代理人参加诉讼，陈智强向新疆鼎卓律师事务所支付律师代理费25,000元。陈智强在本案中申请诉前财产保全支出保函保险费1,080元、向本院缴纳保全申请费3,220元。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的合同义务。原、被告双方及第三人于2019年12月19日签订的《房屋买卖居间合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面依约履行。本案的争议焦点为：1．《房屋买卖居间合同》是否符合法定解除的条件；2．陈智强要求二被告共同退还房款54万元，支付违约金108,000元、律师费、保函费有无事实和法律依据。一、针对第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，《房屋买卖居间合同》涉及两个合同关系，一是陈智强与夏桂园、时君洲之间的房屋买卖合同关系，二是陈智强、夏桂园、时君洲与居间方中兴公司的居间合同关系。就陈智强与夏桂园、时君洲之间的房屋买卖合同关系而言，夏桂园、时君洲在付清案涉房屋的贷款后，因案涉房产尚有装修贷款未偿还，中国银行不予办理案涉房产的解押手续，对此事实双方均认可，在装修贷款未偿还的情况下，乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院对案涉房产进行查封，查封期间为2020年1月22日至2023年1月21日，致使即使夏桂园、时君洲还清了中国银行的装修贷款并解除抵押后，案涉房屋仍无法办理网签挂牌及房屋转移登记，故双方之间有关“剩余转让款31万元于办理网签挂牌时支付15万元，剩余16万元待过户时拿到受理单时一次性付清”的约定无法继续履行，至本案宣判前，夏桂园、时君洲仍无法解除案涉房产的抵押和查封，可以认定双方之间的合同目的已无法实现，该事由基于夏桂园、时君洲的迟延履行及违约行为造成，陈智强享有合同解除权，对陈智强要求解除双方之间房屋买卖合同关系的诉讼请求，本院予以支持。就陈智强、夏桂园、时君洲与居间方中兴公司的居间合同关系而言，《房屋买卖居间合同》约定，本合同签订后即视为丙方居间成功，故居间合同已经履行完毕，现陈智强要求解除居间合同关系，于法无据，本院不予支持。二、针对第二个争议焦点，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状并有权要求赔偿损失。陈智强购买案涉房产已支付购房款54万元，其中5万元定金由中兴公司托管，现房屋买卖合同解除后，夏桂园、时君洲应向陈智强返还房款49万元，中兴公司应向陈智强返还房款5万元，中兴公司应收取的佣金，可另案主张。对于陈智强主张的违约金108,000元，虽然夏桂园、时君洲对合同目的无法实现应当承担责任，但夏桂园、时君洲在收到49万房款后于当日即对案涉房产的贷款尾款进行清偿，因法院在另案执行程序中对案涉房产的查封行为导致目前案涉房产已无法过户到陈智强名下，该后果并非夏桂园、时君洲的主观故意造成，且陈智强亦未举证证明其损失的数额，夏桂园、时君洲要求降低违约金数额的意见，本院予以采纳，本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，酌定按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR，1年期）上浮30%计算违约金，夏桂园、时君洲应向陈智强支付自2019年12月19日起以5万元为基数、自2020年1月7日起以49万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR，1年期）上浮30%计算的违约金至实际给付之日。对于陈智强主张的律师费，双方在《房屋买卖居间合同》中约定因本案诉讼所产生的诉讼费、律师费、交通费等费用均由违约一方承担，故对陈智强要求夏桂园、时君洲承担本案产生的律师费25,000元、保全费3,220元的诉讼请求，本院予以支持。对于陈智强主张的保函费1,080元，该费用是陈智强为实现诉讼财产保全目的，基于诉讼保全风险的不确定性而为自己提供诉讼保全担保所购买的财产保全责任险并支付保险费用，法律规定申请人申请诉讼保全可以以自己的财产或第三方的财产提供担保，该财产保全责任险的费用支出不属于必然产生的费用，故陈智强要求夏桂园、时君洲承担保全责任保险费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、判令解除原告陈智强与被告夏桂园、时君洲及第三人新疆中兴房地产经纪股份有限公司于2019年12月19日签订的《房屋买卖居间合同》中的房屋买卖合同关系；二、被告夏桂园、时君洲于本判决生效之日起十日内向原告陈智强返还购房款49万元；三、第三人新疆中兴房地产经纪股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈智强返还其托管的购房款5万元；四、被告夏桂园、时君洲于本判决生效之日起十日内向原告陈智强支付自2019年12月19日起以5万元为基数、自2020年1月7日起以49万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR，1年期）上浮30%计算的违约金至实际给付之日；五、被告夏桂园、时君洲于本判决生效之日起十日内向原告陈智强支付律师费25,000元；六、被告夏桂园、时君洲于本判决生效之日起十日内向原告陈智强支付保全费3,220元；七、驳回原告陈智强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,573元（原告已预交5,286.5元），减半收取5,286.5元，由原告陈智强负担851.4元，被告夏桂园、时君洲负担4,435.1元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   王彩虹二 Ｏ 二 Ｏ 年 十 二 月 七 日书  记  员   王筱雅