福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终7467号 上诉人（原审原告）：福州市国有房产经营有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区福屿路****。 法定代表人：高佳灵，总经理。 委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蔡宝兴，男，1986年6月25日出生，汉族，住福建省漳浦县，现住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：刘付清，北京中银（福州）律师事务所律师。 上诉人福州市国有房产经营有限公司（以下简称国有房产公司）因与被上诉人蔡宝兴房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初376号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 国有房产公司上诉请求：变更一审判决第四项为：蔡宝兴按3888元/月支付自2018年8月1日起至判决第三项房屋实际交还之日止的房屋占有使用费。事实与理由：一、国有房产公司在2017年12月20日出具终止双方之间租赁关系的通知后，还不断采取工作人员上门通知、电话通知、委托签发律师函、再电话通知等方式要求蔡宝兴移交房产或参与公开招租，国有房产公司在2019年9月就向一审法院提交立案材料，但一审法院于2020年1月8日才正式立案，国有房产公司不存在疏于管理的情形。一审法院认定国有房产公司在“未积极采取自力或司法救济途径收回租赁房产，后在出具通知的两年余才提起本案诉讼”，属于认定基本事实不清。二、国有房产公司主张的房屋占用费属于损害赔偿请求权。租赁关系解除后，蔡宝兴继续占用租赁房产，造成国有房产公司的实际损失，该损失相当于租赁房产市场租金价值的租金收益，因此，租赁房产的市场租金价值属于本案应当查清的重要事实。一审法院对国有房产公司提供的资产评估报告不予采纳，也没有组织对案涉租赁房产进行司法评估，未查清国有房产公司所遭受的损失，属于认定基本事实不清。三、国有房产公司不存在疏于管理的情形。租赁关系存续期间，蔡宝兴应当按照合同约定支付租金。租赁关系解除后，蔡宝兴继续占用租赁房产，造成了国有房产公司的实际损失，国有房产公司的损失等价于蔡宝兴继续占用租赁房产的获益，该损失不存在一审法院认为的“扩大损失”的情形。造成国有房产公司损失增多的原因是蔡宝兴占用租赁房产期间的延长，与国有房产公司提起诉讼时间的先后不存在因果关系。一审法院认为“其应对自身疏于管理所扩大损失部分承担责任，故一审法院对其主张以所提交资产评估报告中评定的租金标准计算合同解除之后的房屋占有使用费不予支持，其有关就涉讼租赁房产市场租金予以评估的申请，一审法院亦不予准许，合同解除次日至房产实际返还之日止的房屋占有使用费认定参照合同约定的租金标准1296元/月计算”错误。四、一审法院认为“2018年8月至合同解除之日的一个月为解除合同宽限期，应不计租金”系法律适用错误。依照《中华人民共和国合同法》相关规定，蔡宝兴在解除合同的宽限期内仍使用案涉房产，应当支付租金。五、一审法院认定蔡宝兴已按合同约定租金标准支付2018年1月至2018年7月的费用，国有房产公司无法认可。 蔡宝兴辩称，国有房产公司上诉请求于法无据，应予驳回。一、一审法院关于截止至2018年7月，蔡宝兴累计欠缴租金11664元的认定，属事实认定不清。蔡宝兴已经支付了2018年7月之前的所有租金，但因之前的缴交房租的凭证丢失，只保留有2017年以来的缴费凭据，但一审法院不能据此认定蔡宝兴欠缴9个月房租。一审法院要求蔡宝兴提供该缴交租金证据加重了蔡宝兴的举证责任。国有房产公司保留有收缴房租的账户流水明细，其应向法院提供，证明其关于蔡宝兴拖欠9个月租金的主张。二、国有房产公司请求蔡宝兴按每月3888元标准支付房屋占有使用费的主张，于法无据。1.国有房产公司所依据的资产评估报告为自行委托评估，评估的租金单价和面积既不合理也不合法，缺乏客观性和真实性。事实上，榕城广场1#至9#楼国有房产的空置、弃租、未租店面大量存在。国有房产公司提供的资产评估报告系参照其他幢楼租金单价45元/m2•月，严重违背事实，价格虚高。故国有房产公司自行委托评估的租金情况并不能直接等同于其所遭受的实际损失。2.国有房产公司所主张的房屋占有使用费明显超出蔡宝兴订立合同时可以预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。3.合同解除后，房屋占有使用费应参照原房屋租赁合同约定的租金每月1296元的标准计算。 国有房产公司向一审法院起诉请求：1.确认国有房产公司与蔡宝兴之间的《房屋租赁合同》于2017年12月20日解除；2.判令蔡宝兴立即腾空搬离坐落于福州市仓山区××广场××号楼××层××单元房产，并返还予国有房产公司；3.判令蔡宝兴向国有房产公司支付拖欠的租金11664元；4.判令蔡宝兴按3888元／月标准向国有房产公司支付自2018年1月1日起至蔡宝兴实际搬离之日止的房屋占用费（暂计至2019年8月为77760元）；5.确认国有房产公司有权不予退还蔡宝兴交付的租赁押金；6.判令蔡宝兴赔偿国有房产公司因本案所支出的律师费16830元；7.判令本案诉讼费用全部由蔡宝兴承担。 一审法院认定事实：2011年3月9日，蔡宝兴与国有房产公司签订《房屋租赁合同》，约定：蔡宝兴向国有房产公司承租坐落于福州市仓山区××路××广场××号楼××层××单元房产（建筑面积86.4㎡）；租赁期限一年，自2010年3月9日起至2011年3月8日止，租赁期间届满，蔡宝兴如需继续租赁，应提前一个月通知国有房产公司，在同等条件下，蔡宝兴享有优先权，租金由双方协商确定并重新签订租赁合同；每月租金1296元；蔡宝兴应于每月10日前向国有房产公司一次性支付本月租金；蔡宝兴应于签订合同时向国有房产公司支付租赁押金3888元，租赁期满，蔡宝兴无违约情形，国有房产公司完整收回房屋后，将租赁押金无息退还蔡宝兴；蔡宝兴迟延支付租金的，每逾期一日按所欠租金的百分之一支付违约金，逾期一个月以上的，国有房产公司除有权继续要求蔡宝兴按日支付违约金外，还有权解除合同，并不退还租赁押金。 合同签订后，蔡宝兴向国有房产公司支付了租赁押金3888元。 合同约定的租赁期间届满后，蔡宝兴继续使用前述租赁房产。合同签订后至2018年7月，蔡宝兴向国有房产公司所支付款项中，按合同约定月租金标准核算后，尚欠9个月的租金金额共计11664元未予支付。 2017年12月20日，国有房产公司向蔡宝兴出具通知，告知：自通知函发出之日起终止涉讼房产租赁关系；自通知送达之日起五个工作日内携带租赁合同及身份证明文件至国有房产公司办理房产移交手续……对于不参加国有房产公司公开招租且未在通知规定时限内办理房产移交手续的原承租人或房产使用人，福州市国有房产管理中心及国有房产公司将依法强制收回房产。同日，国有房产公司将前述通知以挂号信方式寄予蔡宝兴。 2017年7月25日，福建龙健房地产土地资产评估与运营有限公司接受福州市国有房产管理中心委托出具房地产咨询估价报告，对福州市仓山区××路××广场××楼宇的部分店面及地下仓库、地下、地下车位在价值时点2017年6月1日的租金进行了估价报告自出具之日起一年内有效……超过估价报告使用期限的，需重新进行估价。 2018年1月23日，国有房产公司委托福建名仕律师事务所律师向蔡宝兴出具律师函，告知：涉讼租赁合同租赁期限已届满，国有房产公司已于2017年12月20日书面通知终止双方之间租赁关系及办理移交房产相关事宜；鉴此，自蔡宝兴收到通知之日，双方之间租赁关系依法终止，但蔡宝兴至今未与国有房产公司协商继续租赁房产，亦未向国有房产公司移交房产，已构成违约；故此函告，自函件送达之日，蔡宝兴应立即主动与国有房产公司联系，积极办理租赁合同项下房产移交手续，包括立即返还房产、配合国有房产公司办理公开招租、支付截至房产返还之日止的租金、房屋占用费等，否则，国有房产公司将依法诉诸司法途径强制要求蔡宝兴腾空租赁房产并追究蔡宝兴应承担的其他法律责任等。2018年1月23日，国有房产公司通过EMS专递形式向蔡宝兴所租赁的涉讼租赁房产所在地邮寄了前述律师函（邮件联系电话亦为蔡宝兴签订合同时所留存的电话）。国有房产公司未于一审法院指定日期内提供前述邮件的签收情况回单。 另，福州市国有房产管理中心与国有房产公司签订《国有房产委托管理协议》，将其所属的包括涉讼租赁房产在内的部分国有房产委托国有房产公司经营管理，由国有房产公司具体负责受托管业房产的租赁合同签订、租金收缴、押金代收代付等事项。 国有房产公司就蔡宝兴租赁房产事宜聘请律师代为提起诉讼共计支出律师费16830元。 双方庭审确认，涉讼租赁房产自合同签订后至本案开庭时止一直由蔡宝兴占有使用。 一审法院认为，国有房产公司受托对包括本案涉讼租赁房产在内的国有房产进行经营管理，后与蔡宝兴平等协商自愿签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。合同所约定租赁期间届满后，蔡宝兴继续使用租赁房产，国有房产公司未提出异议，双方所签订原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。后，国有房产公司虽于2017年12月20日出具通知，告知双方租赁关系自通知发出之日起终止，但其所提供挂号信函收据无相应签收凭证佐证，无法证实该通知已送达蔡宝兴，其所提供现场送达照片亦未体现拍摄日期，蔡宝兴庭审所确认店面情况也无法与通知出具年月相对应，无法证实系于通知作出之日将该通知现场送达予蔡宝兴，其据此主张双方之间的后续不定期租赁合同已于2017年12月20日解除，依据不足，一审法院不予支持。2018年1月23日，国有房产公司委托律师出具律师函，函告双方租赁关系自蔡宝兴收到前述2017年12月20日作出的通知之日已解除，并要求蔡宝兴返还租赁房产、支付租金、房屋占有使用费等，对解除双方之间的不定期租赁合同予以了再次明确，但其未于一审法院指定日期内提交邮寄函件的ＥＭＳ专递签收回单，佐证该邮件送达蔡宝兴的情况，无法证实函件中有关解除合同的意思表示已到达蔡宝兴，亦不发生解除合同的效力。但蔡宝兴庭审认可国有房产公司的解除合同意思表示从国有房产公司拒收租金的2018年8月起计，而国有房产公司解除合同时依法应于合理期限之前通知蔡宝兴，综合蔡宝兴所承租店面面积大小及使用情况，一审法院酌情认定该合理期限为一个月，结合合同租金系从租期开始的第一日即2010年3月9日起缴纳的情况，一审法院认定双方的不定期租赁合同于2018年9月8日解除。合同解除后，蔡宝兴应将租赁房产返还国有房产公司，国有房产公司诉请蔡宝兴腾空搬离涉讼租赁房产并向其返还，一审法院予以支持。蔡宝兴庭审确认涉讼租赁房产至今仍由其使用，国有房产公司诉请蔡宝兴支付自合同解除次日起至房产实际返还之日止的房屋占有使用费合理，一审法院予以支持。但国有房产公司所提供房地产咨询估价报告系2017年7月25日出具，至今已过一年的使用有效期，且国有房产公司在2017年12月20日出具终止双方之间租赁关系并要求蔡宝兴于指定日期内移交房产或参与公开招租，否则，其将强制收回房产的通知之后，未积极确保通知的有效送达，亦未在承租人蔡宝兴后续无回应的合理期限内积极采取自力或司法救济途径收回租赁房产，后在出具通知的两年余才提起本案诉讼，其应对自身疏于管理所扩大损失部分承担责任，故一审法院对其主张以所提交房地产咨询估价报告中评定的租金标准计算合同解除之后的房屋占有使用费不予支持，其有关就涉讼租赁房产市场租金予以评估的申请，一审法院亦不予准许，合同解除次日至房产实际返还之日止的房屋占有使用费认定参照合同约定的租金标准1296元／月计算。截至2018年7月，蔡宝兴已向国有房产公司支付的款项中，蔡宝兴尚欠9个月租金11664元未予支付，2018年8月至合同解除之日的一个月为解除合同宽限期，应不计租金，故蔡宝兴应向国有房产公司支付租金11664元。蔡宝兴抗辩其已按约支付截至2018年7月的全部租金，但仅提交2017年3月之后的部分银行解款单，经一审法院庭审释明，其于指定日期内仍未补充提交合同签订后至2018年7月的全部租金缴交凭证，其相应抗辩缺乏依据，一审法院不予采纳。依据国有房产公司所确认的蔡宝兴支付款项明细表，根据合同所约定租期起算点及租金标准，一审法院对蔡宝兴截至2018年7月，累计欠缴租金11664元予以确认。合同约定蔡宝兴应于每月10日前一次性支付当月租金，逾期一个月以上的，国有房产公司有权不予退还租赁押金等，现蔡宝兴累计拖欠多月租金，国有房产公司诉请不予退还租赁押金3888元，符合合同约定，一审法院予以支持。合同未就聘请律师代为提起诉讼主张权利所致律师费承担问题作出明确约定，律师费亦非主张合同权利所致必然支出，国有房产公司诉请蔡宝兴予以承担，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、福州市国有房产经营有限公司与蔡宝兴之间的房屋租赁合同于2018年9月8日解除；二、蔡宝兴于本判决生效之日起十日内向福州市国有房产经营有限公司支付租金11664元；三、蔡宝兴于本判决生效之日起二十日内腾空搬离坐落于福州市仓山区××路××广场××号楼××层××单元（建筑面积86.4㎡），并返还予福州市国有房产经营有限公司；四、蔡宝兴按1296元／月标准向福州市国有房产经营有限公司支付自2018年9月9日起至判决第三项中房屋实际交还福州市国有房产经营有限公司之日止的房屋占有使用费；五、福州市国有房产经营有限公司已收取的租赁押金3888元无须退还蔡宝兴；六、驳回福州市国有房产经营有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2502元，由福州市国有房产经营有限公司负担1002元，蔡宝兴负担1500元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审认定的基本事实予以确认。 本院认为，国有房产公司与蔡宝兴签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应依约全面履行自己的义务。上述合同约定的租赁期从2010年3月9日起至2011年3月8日止。租赁期限届满后，双方未签订租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”依法应视为双方之间成立不定期租赁关系。不定期租赁的合同当事人有权随时解除合同，国有房产公司主张于2017年12月20日向蔡宝兴邮寄解除通知，并于现场送达，但未能提交邮寄通知签收等凭证予以佐证，现场送达照片亦未体现送达时间，故一审法院对国有房产公司关于讼争合同于2017年12月20日解除的主张不予采信，并认定讼争合同自2018年8月国有房产公司拒收租金后的一个月期限即2018年9月8日起解除正确。蔡宝兴在合同解除后未搬离讼争合同标的物，自2018年9月9日起继续占有使用已没有合同和法律依据，国有房产公司诉请蔡宝兴返还上述标的物并支付至实际搬离之日止的占用费，于法有据。国有房产公司于2011年3月合同租赁期限届满后一直按照原租金标准收取讼争店面租金，甚至于2017年12月20日发出解除通知后，对蔡宝兴陆续按照原租金标准支付相应款项长达一年半时间均未提出异议，现其主张应按讼争店铺评估市场租金价格标准支付占用费于法无据，不予支持。一审法院参照原租金标准判决蔡宝兴支付占用费已臻合理，应予维持。2018年8月至2018年9月8日合同解除之日的一个月虽为合同解除宽限期，蔡宝兴仍应支付相应租金，一审法院认定该期间应不计租金于法无据，本院予以纠正。 综上所述，福州市国有房产经营有限公司的上诉请求部分成立，依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初376号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项； 二、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初376号民事判决第四项、第六项； 三、蔡宝兴按1296元/月标准向福州市国有房产经营有限公司支付自2018年8月9日起至（2020）闽0104民初376号判决第三项中房屋实际交还福州市国有房产经营有限公司之日止的租金及房屋占有使用费； 四、驳回福州市国有房产经营有限公司的其他一审诉讼请求和其他二审上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费2502元，由福州市国有房产经营有限公司负担2452元，蔡宝兴负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张 敏 审 判 员 张力群 二〇二〇年十二月九日 法官助理 林 颖 书 记 员 林 舒