广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终4192号 上诉人（原审被告）：刘畅，女，1954年10月21日出生，壮族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区，现住广西壮族自治区玉林市博白县。 被上诉人（原审原告）：桂林中澳物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇金水路19号碧园·香樟林6幢3单元1层2号，统一社会信用代码：91450322MA5KAFY736。 法定代表人：黄吉荣，该公司总经理。 上诉人刘畅因与被上诉人桂林中澳物业服务有限公司（以下简称中澳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初2082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘畅，被上诉人中澳物业公司的法定代表人黄吉荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人刘畅上诉请求：1.判决撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初2082号民事判决书第一项判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2.判决本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决确认8栋1号房屋权属上诉人,并以此判决上诉人向被上诉人支付850元物业服务费没有任何证据。一审法院在判决中确认：“被告涉案房屋的地址为桂林市北和路1号青城苑8栋1号，未办理房产证”，没有证据作为依据，违反《最髙人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条：“原告向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当附有符合起诉条件的相应的证据材料”的规定。一审法院既没有写明依据哪些证据证明涉案房屋权属上诉人，也没有阐明采纳确认涉案房屋权属上诉人证据的理由，明显违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十九条“人民法院应当在裁判文书中阐明证据是否采纳的理由”的规定。综上，一审法院判决上诉人支付8栋1号物业费850元给被上诉人，没有任何合法有效证据，违反相关法律规定，上诉人请求贵院依法判决驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的全部诉请。 被上诉人中澳物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。物业公司没有办法提供上诉人的信息，只有业主委员会提供的花名册有上诉人的姓名。 被上诉人中澳物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠物业费人民币18509.6元。其中：16栋4号（2019年1月1日至2020年5月31日）物业费50元/月×17个月=850元，商铺（2019年1月1日至2020年5月31日）物业费96平方米×1.3元/月×17个月=2121.6元；8栋1号（2019年1月1日至2020年5月31日）物业费50元/月×17个月=850元，商铺（2019年1月1日至2020年5月31日）物业费180平方米×1.3元/月×17个月=3978元，公建商用：2019年1月1日至2020年5月31日（公共用地搭建商铺）3米×14米=42平方米×15元/月×17个月=10710元，合计：18509.6元；2、要求被告支付所有诉讼费用。 一审法院认定事实：原告作为乙方与青城苑业委会作为甲方于2018年9月30日签订了《叠彩区·青城苑小区3号组团物业委托管理合同》，该合同约定：甲方选聘乙方对青城苑小区3号组团提供物业管理服务；收费标准为：1、业主自用房50-100元/月/套，2、出租房60-120元/月/套，3、底层商铺1.3元/平方米/月（按建筑面积每平米计收），4、公建商用15元/平方米/月（公建、共用部位、共用设施设备由使用人按占地面积每平米计收）；物业服务收费时间及方式：青城苑3号组团管理区域内的所有类型物业，物业服务费均按季（3个月）交纳，业主应当按照物业公司进驻之日起交纳物业服务费（露天的车位出租一年一缴）。业主或物业使用人应在每周期首10日内按时向乙方交纳当周期物业服务费；合同期限三年，自2018年10月1日起至2021年10月1日止。原告与青城苑业委会还就其他双方的权利义务等事项进行了约定。合同签订后，原告进驻该小区提供物业服务管理。被告的涉案房屋的地址为桂林市叠彩区北和路1号青城苑8栋1号，未办理房产证。因被告未向原告交纳物业费，原告遂诉至原审法院，提出上述诉讼请求。 另查明，庭审中原告自述住宅按50元/户/月收取，诉请的商铺面积按规划图和外墙实际测量后计算所得，诉请的铁皮棚面积是按实际测量后计算所得，因为该违章建筑的铁皮棚搭建在被告刘畅购地合同的红线范围内，所以要求被告刘畅支付该铁皮棚公建商用的物业费，但现在原告也不确定该铁皮棚是否为被告刘畅搭建。 再查明，2019年8月8日，被告刘畅等三十二位业主作为原告向原审法院起诉青城苑业委会、中澳物业公司确认合同效力纠纷一案，要求法院判决：1、青城苑业委会与中澳物业公司签订的《叠彩区青城苑小区3号组团物业委托管理合同》（以下简称《物业合同》）违法无效；2、请求青城苑业委会、中澳物业公司立即全部撤出青城苑小区3号组团辖区，停止一切侵犯业主合法权益的侵权行为；3、本案诉讼费由青城苑业委会、中澳物业公司承担。原审法院于2019年11月25日作出（2019）桂0303民初1371号民事判决书，判决驳回刘畅等三十二位业主的诉讼请求。刘畅等三十位业主不服上述判决，于2020年1月21日向桂林市中级人民法院提起上诉，桂林市中级人民法院于2020年5月6日作出（2020）桂03民终428号终审判决书，认为“上诉人主张涉案合同违反《中华人民共和国合同法》第七十六条之规定而无效没有事实和法律依据，本院予以驳回”，遂判决：驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原告与青城苑业委会签订的《物业合同》对被告是否有约束力；二、原告要求被告给付物业费（包括住房、商铺、公用民建）有没有事实和法律依据？关于争议焦点一的问题。（2020）桂03民终428号判决中认为“上诉人主张涉案合同违反《中华人民共和国合同法》第七十六条之规定而无效没有事实和法律依据，本院予以驳回”，因此涉案《物业合同》的效力已经生效判决确定，且因业主大会、业主委员会的召开、选举、表决等属于业主自治范围内的事项不属于本案审理的范围，故原告与青城苑业委会签订的合同有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该合同对本案被告具有法律约束力。被告应当按该物业合同的约定，履行其业主的义务。关于争议焦点二的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，被告应按照《物业合同》约定向原告支付物业服务费。庭审中原告自述住宅按50元/户/月收取，但原告提交的证据不能证明被告在小区内有两户，故被告应向原告支付涉案住房的物业费850元（1户×50元/月×17个月）。虽然原告与青城苑业委会签订的《物业合同》约定底层商铺按建筑面积每平方米1.3元/月/套，但原告诉请的商铺面积是其按规划图和外墙实际测量后计算所得，并非不动产登记簿或房屋买卖合同记载的面积，也不是由有资质的测绘机构实测的面积，故原告诉请被告的商铺按180平方米交纳物业费缺乏依据，对原告的该诉讼请求，原审法院不予支持。原告要求被告给付公建商用的物业费，原告无证据证明诉请的铁皮棚系被告所搭建，应承担举证不能的后果，故对原告的该项诉讼请求，原审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：被告刘畅支付原告桂林中澳物业服务有限公司2019年1月1日至2020年5月31日住宅物业费850元；二、驳回原告桂林中澳物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费263元（原告桂林中澳物业服务有限公司已预交），由被告刘畅负担12元，由原告桂林中澳物业服务有限公司负担251元。 二审期间，当事人未提交新证据。除上诉人对涉案诉争房产是否属于上诉人所有的事实有异议外，双方对一审查明的其他事实无异议，本院对双方无异议的事实依法予以确认。对有异议的事实结合本案其他证据在本院认为部分予以具体阐述。 本院认为，本案的争议焦点为：一审判决上诉人刘畅支付被上诉人桂林中澳物业服务有限公司2019年1月1日至2020年5月31日住宅物业费850元有无事实和法律依据。本案涉及的《物业服务委托合同》系被上诉人与青城苑小区业主委员会签订的，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，经本院生效判决认定为合法有效，小区业委会与被上诉人签订的《物业委托管理合同》对小区业主具有法律约束力。被上诉人主张上诉人系涉案小区16栋4号、8栋1号的业主，但未提交充分证据证明，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”被上诉人应承担举证不能的法律后果，故本院对其要求上诉人刘畅支付物业费的诉讼请求予以驳回。 综上所述，上诉人刘畅的上诉请求依法成立，本院对其上诉请求予以支持；一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初2082号民事判决； 二、驳回被上诉人桂林中澳物业服务有限公司的诉讼请求。 本案一审案件受理费263元（被上诉人桂林中澳物业服务有限公司已预交），二审案件受理费263元（上诉人刘畅已预交），全部由被上诉人桂林中澳物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 宿健慧 审 判 员 丁 勇 审 判 员 周 霞 二〇二〇年十二月十八日 法官助理 王国裕 书 记 员 粟建玉