江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终3391号上诉人（原审原告）：何业明，男，1964年8月18日出生，汉族，住盱眙县。上诉人（原审被告）：盱眙海通置业有限公司，住所地盱眙县盱城街道山水大道海通时代广场。法定代表人：王有文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨旭东，该公司员工。委托诉讼代理人：齐林建，江苏天立言信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盱眙县第三建筑安装工程有限公司，住所地盱眙县盱城街道山水大道海通时代广场****楼**。法定代表人：汪杰，该公司总经理。诉讼代表人（破产管理人）：江苏群汇知缘律师事务所，住所地淮安市健康西路**。委托诉讼代理人：袁琪，江苏群汇知缘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汪**，男，1982年6月15日出生，汉族，住盱眙县。原审第三人：盱眙县通力商贸有限公司（原盱眙新时代投资管理有限公司，一审开庭前该公司注销），，住所地盱眙县盱城街道海通时代广场****楼法定代表人：汪**，该公司执行董事。上诉人何业明、盱眙海通置业有限公司(以下简称海通公司)因与被上诉人盱眙县第三建筑安装工程有限公司（以下简称三建公司）、汪**、原审第三人盱眙县通力商贸有限公司（以下简称通力公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盱眙县人民法院（2019）苏0830民初3669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何业明上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人何业明一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、案涉1040号房屋的产权人为海通公司，海通公司与汪**签订商品房买卖合同后，获取的银行贷款全部汇入了海通公司账户，海通公司并未将房屋折抵给三建公司，房屋所有权也没有转移至三建公司名下，一审法院认定海通公司将该房屋折抵给三建公司不是事实。上诉人何业明与通力公司签订的《商品房买卖合同》经过海通公司认可。一审法院认定被上诉人三建公司系涉案房屋的出售主体，并判决海通公司不应承担民事责任错误。2、本案案由为商品房预售合同纠纷，一审法院认定为房屋买卖合同纠纷错误。海通公司是盱眙县海通时代广场的开发商，系涉案房屋的出售主体。本案案由是商品房预售合同纠纷，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的相关规定。因涉案1040号房屋现被执行，上诉人遭受重大经济损失。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的规定，被上诉人海通公司和三建公司应共同承担退还上诉人购房款490万元及利息并承担一倍购房款的赔偿责任。海通公司上诉请求：1、撤销一审判决中鉴定费44000元由海通公司承担的判项，改判上诉人海通公司不承担鉴定费。2、诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1、海通公司与何业明无房屋买卖合同关系，没有证据证明印章系何人仿造，均与海通公司无关，海通公司也不应列为被告，不应承担鉴定费。2、案涉1040号商品房买卖合同下方海通公司印章为伪造印章，一审法院亦认定何业明与海通公司不存在房屋买卖合同法律关系，在何业明要求海通公司承担责任未得到支持的情况下，海通公司不应承担鉴定费。被上诉人三建公司辩称，同意何业明的上诉请求，请求驳回海通公司的上诉请求。原告何业明向一审法院起诉请求：1、判令被告海通公司、三建公司、汪**共同退还购房款490万元及利息（自2014年9月13日起按年利率6%的2倍计付至实际还清之日止），并赔偿已付房款490万元一倍的损失490万元；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告海通公司是盱眙县海通时代广场的开发商，被告三建公司是海通时代广场的承建商。2009年12月，被告海通公司与被告三建公司签订《海通时代广场A、B、C地块土建工程、水电工程施工承包合同补充条款》1份，被告海通公司（甲方）将海通时代广场A、B、C地块土建工程、水电工程施工项目发包给被告三建公司（乙方）承建，双方对具体的承建范围、进度、工程价款等进行了约定，其中合同第二条工程款支付及违约责任中的第1项约定：双方一致同意甲方将A地块的13号楼整栋商铺作价给乙方作为工程款，实行多退少补。其作价金额计算方法为：按建筑面积计，其均价为4000元/平方米。第2项约定：13号楼由甲方向市场按照进度正常销售，其售房款归乙方所有。第3项。工程竣工结算后，13号楼尚有未销售房屋时，乙方可以要求甲方继续销售，也可以要求甲方将房屋直接过户给乙方抵偿工程款。13号楼办理按揭贷款所需的相关资料及手续由甲方办理，乙方协助等条款。盱眙新时代投资管理有限公司成立于2009年9月22日，法定代表人汪**，注册资本200万元，股东有汪**与朱飞2人。经营范围：投资与资产管理、工程咨询、房地产中介服务等，，公司住所地盱眙县盱城街道海通时代广场****楼2011年6月15日变更为通力公司。2017年12月28日一审法院作出（2017）苏0830破26号裁定宣告通力公司破产，终结通力公司破产程序。2019年12月18日，通力公司登记注销。2013年1月18日，被告海通公司、三建公司为获得银行的商品房按揭贷款资金，安排汪**（被告三建公司法定代表人汪杰之子）与海通公司签订海通时代广场A区13幢1040室《商品房买卖合同》，在汪**未缴纳221万元首付款的情况下开出221万元首付款发票，将涉案13号楼1040号房以442万元的价格网签在汪**名下，并以汪**的名义将13号楼1040号房抵押给盱眙农商行办理抵押贷款221万元。2013年2月2日，被告海通公司收到盱眙农商行转汇付款人为汪**的221万元按揭贷款。后由海通公司汇给了三建公司。之后一年多的时间，现有的证据反映该笔农商行每月按揭贷款本息是从被告三建公司会计周红账户转账到农商行的汪**还款账户上用于每月的还款。2013年8月21日，被告三建公司借用盱眙新时代投资管理有限公司（此时已变更为通力公司）（甲方）与原告何业明（乙方）签订了《海通时代广场A区13幢商品房认购协议书》，约定原告何业明认购海通时代广场A区13幢1040室、2050室，认购面积约553.83平方米，认购总价556万元，认购定金278万元，甲、乙双方的责任、购买商品房的相关条件以签订商品房买卖合同为准等。协议最后的落款，甲方加盖盱眙新时代投资管理有限公司印章，经办人是时任被告三建公司法定代表人汪杰的签名；乙方原告何业明签名。2013年8月28日，原告何业明安排赵国银将价值2781012元的酒送至被告三建公司的华联超市仓库，超市保管员王玉梅在《供海通农贸市场郎牌系列酒明细表》上签字。2013年8月29日，被告三建公司法定代表人汪杰在该《明细表》上签字。2013年9月11日，被告三建公司出具收据载明收到何业明278万元，收款方式为冲账，收款事由为何鹏飞（原告何业明之子）酒款冲海通付款（海通时代广场13幢1040室、2050室）。2014年6月21日，原告何业明代被告三建公司支付盱眙农商行购房利息35802元；2014年9月12日，原告何业明分别转账500000元、464200元至被告三建公司会计周红账户中，同日被告三建公司出具收据载明收到何业明100万元，收款方式为转账，收款事由为海通购房款。2014年9月11日，原告何业明又安排赵国银、汤伏顺等人将价值1780248元的酒送至被告三建公司的华联超市仓库。2014年9月12日，超市保管员王玉梅在《供海通农贸市场盱眙上海华联超市表》上签字。同日，被告三建公司在该《明细表》上盖章，法定代表人汪杰在《明细表》上签字。2018年9月10日，被告三建公司经确认出具收据载明收到何业明178万元，收款方式为冲账，收款事由为华联超市酒款冲海通购房款。综上，被告三建公司至2014年9月12日共计收到原告何业明购房款556万元，其中13号楼涉案的1040室房款为490万元，2050室房款为66万元。原告何业明陈述，2015年3、4月份，被告海通公司、三建公司均有人在场将13号楼1040室、2050室钥匙交给他，没有办理交付手续。交付后即开始对13幢1040室进行装修，经营郎酒销售业务。庭审中原告何业明提交物管费、水电费缴纳收据等证据予以证实。2015年1月30日，原告何业明与被告海通公司签订了13号楼2050室的《商品房买卖合同》并办理了网签登记，对1040号商品房海通公司仍找理由推延。在原告何业明多次交涉下，被告海通公司、三建公司才告知涉案房屋的签订和抵押情况，何业明遂要求被告海通公司、三建公司办理变更过户手续。被告汪**及汪**妻子仇娟在1040号《商品房买卖合同》下方签字同意将1040号房转让给原告，该合同下方同时盖有“盱眙海通置业有限公司”印章及“同意转让给何业明”字样，时间倒签为2013年8月21日。因被告三建公司代汪**归还一段时间银行按揭贷款后再未归还，被告海通公司及汪**、仇娟也未如期归还银行按揭贷款引起诉讼，一审法院作出（2017）苏0830民初3302号民事调解书，确定汪**、仇娟尚欠盱眙农商行本金177余万元及利息，汪**、仇娟未履行给付义务，盱眙农商行申请执行，执行期间一审法院将1040号商品房评估拍卖。2018年10月25日，一审法院作出（2018）苏0830执1482-1号裁定将该房裁定给竞买人张某，并发出协助执行通知书办理了过户手续，现原告何业明已搬出1040号商品房。根据被告海通公司申请，一审法院委托苏州同济司法鉴定所以1040号《商品房买卖合同》15页靠上方、16页、19页、20页上“盱眙海通置业有限公司”印文为样本印文，对“1、1040号《商品房买卖合同》15页靠下方“盱眙海通置业有限公司”印文与比对材料印文是否为同一枚印章盖印形成。2、2050号《商品房买卖合同》15页上的“盱眙海通置业有限公司”印文与比对材料印文是否为同一枚印章盖印形成。3、1040号《商品房买卖合同》15页靠下方“盱眙海通置业有限公司”印文与2050号《商品房买卖合同》15页上的“盱眙海通置业有限公司”印文是否为同一枚印章盖印形成。”进行鉴定，苏州同济司法鉴定所于2019年11月22日作出苏同济司鉴所[2019]文鉴字第448号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、1040号《商品房买卖合同》上15页靠下方的“盱眙海通置业有限公司”印文与比对材料印文不是同一枚印章盖印形成。2、2050号《商品房买卖合同》15页上的“盱眙海通置业有限公司”印文与比对材料印文不是同一枚印章盖印形成。3、1040号《商品房买卖合同》15页靠下方“盱眙海通置业有限公司”印文与2050号《商品房买卖合同》15页上的“盱眙海通置业有限公司”印文是同一枚印章盖印形成。被告海通公司支付鉴定费用44400元。本案的争议焦点为：一、原告何业明与被告海通公司、三建公司之间是否存在商品房买卖合同关系；二、责任如何承担。对于争议焦点一。一审认为，被告海通公司是房地产开发企业，是盱眙县海通时代广场的开发商，被告三建公司是海通时代广场的承建商。被告海通公司作为海通时代广场商品房的出卖人，应是该广场所有商品房销售的责任主体。被告海通公司与三建公司于2009年12月签订的《海通时代广场A、B、C地块土建工程、水电工程施工承包合同补充条款》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，故该补充条款合法有效。双方在补充条款中一致同意“将A地块的13号楼整栋商铺作价给乙方作为工程款，实行多退少补”。按照补充条款，海通公司与汪**（三建公司提供的人员）签订涉案1040号房《商品房买卖合同》，并网签在汪**名下，首付款221万元三建公司或汪**并未支付，同时以汪**名义在盱眙农商行办理了221万的按揭贷款。海通公司收到盱眙农商行转汇付款人为汪**的221万元按揭贷款后，又汇给了三建公司。根据现有的证据，之后一年多的时间内，涉案1040号房每月按揭贷款本息是从被告三建公司会计周红账户转账到汪**还款账户，并不是由海通公司直接还款。据此，可以认定涉案1040号房屋，海通公司已折抵给了三建公司，三建公司系涉案房屋的出售主体。被告三建公司以盱眙新时代投资管理有限公司名义与何业明签订了《海通时代广场A区13幢商品房认购协议书》，三建公司法定代表人汪杰在协议书上签名，此后，何业明将全部的购房款交付给了三建公司。根据现有证据，不能证明三建公司与何业明签订上述协议书的行为系经过海通公司的委托或者授权。依据合同的相对性，应当认定三建公司与何业明之间存在房屋买卖合同关系，而何业明与海通公司之间不存在商品房买卖关系，故被告海通公司在本案中不应承担民事责任。汪**与被告海通公司之间也不存在事实上的商品房买卖关系，故汪**在本案中不应承担民事责任。关于争议焦点二。一审认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，第四十二条第（二）项规定，当事人在订立合同过程中，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。涉案1040号房屋现已无法交付，三建公司与何业明之间就1040号房屋的买卖合同关系应当解除，被告三建公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，应当向原告何业明承担违约责任，返还购房款490万元，并承担相应的赔偿责任。关于赔偿问题。原告主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的规定要求被告赔偿一倍的购房款。本案中，原告何业明直接将涉案1040号房屋的购房款分多次分别以酒款、代三建公司支付利息、现金转账等形式给付三建公司，何业明与三建公司之间存在房屋买卖合同关系，而与海通公司不存在商品房买卖合同关系，故本案案由是房屋买卖合同纠纷，而不是商品房预售合同纠纷，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的规定，对于何业明的该项请求不予支持。关于利息问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现原告何业明与被告三建公司房屋买卖合同解除，被告三建公司应当承担原告支付购房款的占用利息，但原告要求利息按年利率6%的2倍计付至实际还清之日止，于法无据，不予支持。经庭审查明，何业明于2013年8月28日向三建公司交付价值2781012元的酒，于2014年6月21日，代三建公司支付盱眙农商行购房利息35802元，于2014年9月11日，向三建公司交付价值1780248元的酒，于2014年9月12日，分别转账500000元、464200元至被告三建公司会计周红账户中。因何业明支付共计556万元的购房款包含了2050号房购房款66万元，1040号房款实际为490万元。现原告何业明诉请从2014年9月13日起计算资金占用利息，系其对权利的处分，本院予以准许。关于鉴定费的负担问题。涉案1040号《商品房买卖合同》下方盖有“盱眙海通置业有限公司”印章及“同意转让给何业明”的字样。虽然该印章经司法鉴定与1040号《商品房买卖合同》15页靠上方的“盱眙海通置业有限公司”印文不是同一枚印章，但与2050号《商品房买卖合同》15页上的“盱眙海通置业有限公司”印文是同一枚印章，目前无证据证明是原告何业明或者被告三建公司自行加盖，该鉴定费用由海通公司承担。如有证据证明1040号房《商品房买卖合同》靠下方“盱眙海通置业有限公司”印章系他人伪造加盖，海通公司可以另行主张权利。综上，经一审法院审判委员会讨论研究，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（二）项、第六十条、第九十四第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告三建公司于判决生效后二十日内返还原告何业明购房款人民币490万元及利息（以490万元为基数从2014年9月13日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付利息，从2019年8月20日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付利息）；二、驳回原告何业明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80400元，保全费5000元，合计85400元，由原告何业明负担42700元，由被告三建公司负担42700元；鉴定费用44400元，由被告海通公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理确认一审法院查明的案件事实。本案二审争议焦点为：1、案涉1040号房屋买卖合同法律关系如何认定；2、本案案由系房屋买卖合同纠纷还是商品房预售合同纠纷；3、海通公司是否应承担鉴定费用。本院认为，关于案涉1040号房屋买卖合同法律关系如何认定的问题。从案涉房屋抵债情况来看，根据查明的事实，案涉1040号房屋虽然登记在海通公司名下，但由于三建公司承建海通公司发包的海通时代广场后，海通公司通过签订《商品房买卖合同》方式将案涉1040号网签到三建公司指定的汪**名下，并以汪**的名义在盱眙农商行办理了221万元的按揭贷款手续，海通公司在收到该221万元贷款后如数支付给三建公司，此后的贷款实际由三建公司支付，故争议的房屋已经由海通公司折抵给了三建公司，三建公司系该房屋的权利人。从合同签订及履行情况来看，案涉《海通时代广场A区13幢商品房认购协议书》系三建公司以盱眙新时代投资管理有限公司名义与何业明签订，三建公司法定代表人汪杰在协议书上签名。《海通时代广场A区13幢商品房认购协议书》签订后，何业明将全部的购房款交付给了三建公司，并未直接支付给海通公司，何业明主张出卖人系海通公司，但其并未提供证据证明“盱眙新时代投资管理有限公司”“汪杰”签订该协议的行为得到海通公司的委托或者授权，故《海通时代广场A区13幢商品房认购协议书》的合同主体应为三建公司而非海通公司，何业明主张与海通公司形成房屋买卖合同关系，证据不足，不予采纳。对于何业明以其与海通公司形成房屋买卖合同关系并要求海通公司共同退还购房款490万元及利息的主张，不予采纳。关于本案案由系房屋买卖合同纠纷还是商品房预售合同纠纷的问题。何业明认为，案涉房屋由海通公司开发且由其出售，本案案由应为商品房预售合同纠纷，一审法院将案由确定为房屋买卖合同纠纷错误。本院认为，《最高人民法院民事案件案由规定》第82项规定，房屋买卖合同纠纷包括：（1）商品房预约合同纠纷；（2）商品房预售合同纠纷；（3）商品房销售合同纠纷；（4）商品房委托代理销售合同纠纷；（5）经济适用房转让合同纠纷；（6）农村房屋买卖合同纠纷。商品房预售合同纠纷属于房屋买卖合同纠纷的子级案由。无论是房屋买卖合同纠纷，还是商品房预售合同纠纷，仅是出售主体不同，其本质仍然是买卖合同，并无明显区别，且本案适用何种案由，对于处理结果并无显著影响。根据查明的事实，何业明与海通公司并未形成房屋买卖合同关系，故何业明与海通公司不属于商品房预售合同纠纷，一审确定案由并无不当。关于海通公司是否应承担鉴定费的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。在何业明提起诉讼以后，海通公司申请对1040号《商品房买卖合同》中的“盱眙海通置业有限公司”印文申请鉴定。虽然司法鉴定认定1040号《商品房买卖合同》下方所盖海通公司印章与1040号《商品房买卖合同》15页靠上方的海通公司印文不是同一枚印章，但与2050号《商品房买卖合同》15页上的海通公司印文是同一枚印章，目前无证据证明是何业明或者三建公司自行加盖，一审法院据此考虑由海通公司承担，并无不当。同时，海通公司申请鉴定以排除自己的责任，属于其为了证明自己主张所应负担的费用，一审法院依照《诉讼费用交纳办法》第十二条的规定，根据谁主张、谁负担的原则，判决由海通公司负担并无不当。综上所述，何业明、海通公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人何业明预缴的二审案件受理费80400元，上诉人盱眙海通置业有限公司预缴的二审案件受理费910元，均由各自负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 庚审 判 员  马玉宝审 判 员  于晓萍二〇二〇年十二月二十八日法官助理  何 倩书 记 员  孙 静