河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终8865号上诉人（原审原告）：韩笑娜，女，1975年1月30日生，汉族，住河南省偃师市。被上诉人（原审被告）：田文会，男，1957年2月3日生，汉族，住河南省偃师市。被上诉人（原审被告）：柳淑文，女，1958年10月6日生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：崔保钦，洛阳市偃师市夏都法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：偃师百年安居房屋中介有限公司，住所地河南省偃师市城关镇华夏路南侧（华夏新村）**东1门**。法定代表人：崔帅文，该公司总经理。委托诉讼代理人：白利斌，该公司工作人员。上诉人韩笑娜因与被上诉人田文会、柳淑文、偃师百年安居房屋中介有限公司（以下简称百年安居公司）房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，不服河南省偃师市人民法院（2020）豫0381民初3809号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月1日公开开庭审理了本案。上诉人韩笑娜，被上诉人柳淑文的委托诉讼代理人崔保钦，被上诉人百年安居公司的委托诉讼代理人白利斌到庭参加诉讼。被上诉人田文会经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩笑娜上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判并支持韩笑娜在一审中提起的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由田文会、柳淑文、百年安居公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。2020年1月3日，韩笑娜与田文会、柳淑文、百年安居公司签订《房屋买卖居间合同》一份，韩笑娜为买方，田文会、柳淑文为卖方，百年安居公司为居间方，田文会的签名为柳淑文所写。该合同系效力待定的合同，田文会对该合同一直没有追认，该合同自始至终都没有成立。韩笑娜按合同约定给田文会、柳淑文支付了购房定金15000元，由柳淑文给韩笑娜出具定金收据一张。但房屋所有人在约定的期间一直在外地回不来，后遇疫情来临，回来肯定更加困难。韩笑娜于2020年1月24日给白利斌发微信说房子不要了。但此后三方在3月份各机关部门上班后，又通过协商说田文会能回来，白利斌通知过韩笑娜办理，韩笑娜也同意去办理买房手续。接着在3月13日白利斌又通知韩笑娜，说柳淑文又说不卖了，韩笑娜和柳淑文、白利斌的三次电话沟通，说的很清楚，韩笑娜要房子，但最终是田文会、柳淑文、百年安居公司找各种理由，拒绝将该房屋出售给韩笑娜，也拒绝退还订金。二、一审法院过于偏袒田文会、柳淑文、百年安居公司。韩笑娜与田文会、柳淑文、百年安居公司的微信聊天记录仅是合同磋商的一部分，一审法院没有充分考虑本案全部事实。现在田文会、柳淑文已将该房屋出卖给其他人，构成根本违约。柳淑文辩称，一、韩笑娜与柳淑文所签订的《房屋买卖居间合同》并非效力待定的合同，而是合法有效的合同。柳淑文所转让的房屋是经过中介方出售的房屋，在与韩笑娜签订合同前，中介方及韩笑娜对柳淑文对案涉房屋有权处分做了详细的了解，柳淑文也向韩笑娜、百年安居公司提供了自己有权处分的相关材料。二、韩笑娜于2020年1月24日通过微信告知百年安居公司不再履行与柳淑文所签订的《房屋买卖居间合同》，百年安居公司告知柳淑文后，韩笑娜从没有向柳淑文提过继续履行合同这一事实。《房屋买卖居间合同》约定双方于2020年2月24日办理银行贷款面签及约定的腾房、违约责任等事宜后，在该期限没有届满前，韩笑娜于2020年1月24日提出拒绝履行合同，并明确表示不再购买涉案房产，同时通话表明定金若不能要回，只当花钱买个教训。百年安居公司辩称，同柳淑文答辩意见。田文会未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。韩笑娜向一审法院起诉请求：1.依法解除韩笑娜和田文会、柳淑文、百年安居公司签订的《房屋买卖居间合同》；2.依法判令田文会、柳淑文、百年安居公司双倍支付韩笑娜购房款定金共计30000元及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月4日起计算至实际付款之日）；3.一审案件诉讼费用由田文会、柳淑文、百年安居公司承担。一审法院认定事实：2020年1月3日，柳淑文作为甲方、韩笑娜作为乙方、百年安居公司作为丙方签订房屋买卖居间合同一份，约定：甲方将其坐落于偃师市太学路南侧帝景花园2号楼东5层西户及该房屋占用范围内的土地使用权出售于乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，自愿购买该房屋。该房屋产权性质为商品房，权属证号：偃师市房权证（2010）字第00031368，所有权人田文会，共有权人柳淑文，建筑面积138.46平方米，所在楼层为五层，实际成交价格为665000元，该房屋产权过户费由乙方承担。乙方应在签订本合同时向丙方交纳中介服务费13600元。乙方于本合同签订之日向甲方支付购房款定金15000元，双方约定于2020年2月24日办理银行贷款面签，以及约定的腾房、违约责任等事宜。当日，韩笑娜向柳淑文支付定金15000元。2020年1月24日，韩笑娜与百年安居公司经理白利斌的微信聊天：我们全家人都商量过了，因年前手续办理没有达到我们的预期，房子俺们不要了,过完年我们另做打算,你可以通知他们。另查明，2011年7月16日，田文会与柳淑文协议离婚，案涉房屋约定归柳淑文所有；2011年8月26日二人离婚；2019年10月1日，田文会出具委托书，委托柳淑文全权处理案涉房屋转卖过户等手续；2020年4月8日，田文会申请对其委托书进行公证，偃师市公证处出具公证书，该委托书中载有委托柳淑文作为其合法代理人办理房产转让等事宜。又查明，2020年4月8日，柳淑文将案涉房屋出售给宗志飞。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”根据该规定，买卖合同的出卖人并不必须是标的物的所有权人，在其对标的物享有处分权时，亦可作为法律规定的出卖人。本案中，案涉房屋的登记所有权人虽非柳淑文，但诉讼各方在签订房屋买卖居间合同时对房屋状况均已明知，柳淑文作为案涉房屋共有人，在离婚协议约定案涉房屋归其所有且田文会出具有委托书的情况下，有权处理案涉房屋。案涉合同在缔约各方达成共识后签订，韩笑娜也支付定金履行相应义务，在其自身利益尚未因缔约相对方不是房屋登记所有权人而产生影响的前提下，于2020年1月24日向百年安居公司明确表示不再购买该房屋，案涉合同依法解除。2020年4月8日，柳淑文将案涉房屋另售他人。定金条款在案涉合同中预先约定，在合同解除后独立生效，韩笑娜先行违约，故其所付定金依法不予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（二）、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决：一、解除2020年1月3日韩笑娜、柳淑文、百年安居公司签订的《房屋买卖居间合同》；二、驳回韩笑娜其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计275元，由韩笑娜负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，韩笑娜、柳淑文和百年安居公司于2020年1月3日签订的《房屋买卖居间合同》，因柳淑文作为案涉房屋共有人，在签订该合同前已得到田文会的委托和授权，且在离婚协议中约定案涉房屋归其所有，故柳淑文对案涉房屋享有处分权，该合同合法有效。韩笑娜上诉主张案涉合同系效力待定的合同，无事实和法律依据，本院不予支持。案涉合同约定柳淑文和韩笑娜于2020年2月24日办理银行贷款面签，但韩笑娜在2020年1月24日向百年安居公司明确表示不再购买案涉房屋,当天百年安居公司即将此情况通知了柳淑文，且柳淑文也未依约交付首付款。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……故本案案涉合同已依法解除，因韩笑娜违约在先，故一审认定其所付定金依法不予返还并无不当，本院予以确认。关于韩笑娜主张其与柳淑文、百年安居公司三方在2020年3月份有过继续履行合同的协商，因未能提供充分证据予以证实，且柳淑文对此不予认可，故该项主张，本院亦不予支持。综上所述，韩笑娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由韩笑娜负担。本判决为终审判决。审判员  杨洪二〇二〇年十二月十八日法官助理安超书记员刘梦洋