湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终1897号 上诉人（原审原告）：湖南省皓天物业服务有限公司，住所地安化县。 法定代表人：林礼平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭云松，北京德恒（长沙）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安化县辰润房地产开发有限公司，住所地安化县。 法定代表人：陈明朗，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龚二成，湖南江之浩律师事务所律师。 上诉人湖南省皓天物业服务有限公司（以下简称皓天物业）因与被上诉人安化县辰润房地产开发有限公司（以下简称辰润公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省安化县人民法院（2020）湘0923民初1124号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。 皓天物业上诉请求：撤销一审判决，改判支持皓天物业的一审诉讼请求，或发回重审。事实和理由：1.一审法院认定涉案物业服务合同不宜继续履行，驳回皓天物业的诉讼请求属于认定事实不清，证据不足，于法无据，皓天物业与辰润公司签订的《辰润·某某城前期物业服务合同》和《补充协议》系双方真实一审表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且一审法院也对物业服务合同的有效性进行了确认；2.一审法院认定某某城二期的实际物业管理情况有误，2020年4月30日，安化县住房和城乡建设局物业管理中心对辰润公司下达《整改通知》，某某城二期目前处于未经过承接验收违规交房的状态，因此未有一户业主实际入住，其他物业管理公司实际上并未对某某城二期提供全面物业服务；3.某某城二期物业管理区域内的供水、供电、消防设备等事项仍然有皓天物业进行管理，截止目前二期的水电费缴费账户名称仍为皓天物业。 辰润公司辩称：1.某某城的一、二期是两个独立的物业小区，小区的大门、水、电、绿化、围墙全部已经与一期相隔离，仅仅只有商业楼8栋在修建时使用了一期的电，其余二期的水电都是独立开的，所以不属于同一物业区域；2.某某城的二期业主已经接收房屋，并且已经与德宇公司签订了物业合同，截止到2020年11月2日止，住房的有70%，商业的有65%，已经完全超过了建筑面积和户数过半的规定；3.双方之间签订的前期物业服务合同到业主收房的时候，业主已经自愿选择其他物业公司提供物业服务，这是业主自己的权利，因业主已经选择了其他物业公司，辰润公司无法履行也不能履行双方的前期物业合同，合同目的也无法实现。 皓天物业向一审法院起诉请求：1.判令辰润公司继续履行与皓天物业于2013年12月25日签订的《辰润·某某城前期物业服务合同》及2018年1月29日签订的《补充协议》，由辰润公司向皓天物业移交辰润·某某城第二期物业共有部位、共有设施设备、物业管理用房，并按照《物业管理条例》第二十九条的规定向皓天物业移交辰润·某某城第二期物业服务所需的相关资料，并协助皓天物业进驻第二期项目提供物业服务；2.辰润公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：辰润公司系辰润·某某城项目的建设单位。2013年12月25日，辰润公司作为甲方与作为乙方的皓天物业签订了《辰润·某某城前期物业服务合同》，合同约定：前期物业管理是指自房屋（商铺）出售之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理；物业名称：辰润·某某城，物业类型为住宅及商铺，坐落位置为安化县城南区××道××路××处，占地面积13507.1平方米；前期物业服务期限自2013年12月25日起至业主委员会成立后止，前期物业服务自动到期，期满后，双方无异议或者业主委员会未另签委托合同，本合同自动延期至新合同签订之日止。该合同还就双方权利义务及收费标准事项进行了约定，关于物业移交事项约定：甲方根据实际情况，按系统、设备清单将设施设备交付乙方验收，在乙方确认设施设备系统符合验收标准，能投入使用后办理移交手续。移交时，设备的随即备品配件、专用工具，由甲方一并移交给乙方，并在二个月内交清相关图纸。关于违约责任约定：甲方违反合同约定，使乙方未完成规定的物业管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿；乙方违反合同约定，未能达到约定管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿；甲、乙任何一方如有采取不正当手段提前终止合同的，应承担法律责任并赔偿对方全部经济损失。 2018年1月29日，皓天物业、辰润公司就某某城前期物业服务合同签订了《补充协议》，协议约定：某某城二期未出租、出售的商铺、车位空置费乙方不得向甲方收取；某某城二期交房后未出售的住宅空置费仍按《辰润·某某城前期物业服务合同》住宅物业收费标准（电梯房1.2元/㎡·月）第一年按30%，第二年40%，第三年50%执行；其他事项按照某某城前期物业服务合同继续实施；鉴于某某城第一期已经成立了业委会以及某某城第二期建筑面积是第一期的四倍多的实际情况，甲、乙双方共同提请房管局重新改选业委会；物业管理委托时间至业主委员会改选成立后止；该协议自双方签字盖章之日起生效。 2020年4月29日，辰润公司向皓天物业发出《关于解除通知书》，通知：因鉴于皓天物业在承担某某城一期37000多平方米物业服务过程中，辰润公司多次受到业主投诉意见，且皓天物业严重违反合同约定不履行或不完全履行合同义务，且二期面积及业主人数远超一期，辰润公司认为皓天物业无法履行双方签订的《辰润某某城前期物业服务合同》所约定的义务，无法实现双方签订合同的目的，故告知解除双方于2013年12月25日签订的《辰润·某某城前期物业服务合同》及《补充协议》。 辰润·某某城项目分两期开发建设，现第一期已经交付使用且已经成立了业主委员会。二期现尚未成立业主委员会也未加入一期业主委员会。2020年4月30日，皓天物业与某某城业主委员会签订了《某某城物业管理服务合同》及《补补充协议》，约定由皓天物业对某某城实行物业管理，合同期限自2020年5月1日起至2021年4月30日；期限届满，双方无异议或业主委员会未另签委托合同，本合同自动延期至新合同签订之日止等。辰润·某某城项目第二期现辰润公司已经通知业主收房，且部分业主在收房的同时与安化县某某物业公司签订了前期物业服务合同，并缴纳了物业管理费。2020年4月30日，安化县住房和城乡建设局物业管理中心对辰润公司在没有经过承接验收就进行交房，下达了《整改通知》：停止交房，按照物业管理条例规定必须在20个工作日前整改到位。2020年6月1日，安化县住房和城乡建设局物业管理中心再次下达了《责令限期改正通知》：某某城二期小区未按《物业承接查验办法》之规定进行物业承接查验，责令某某城开发商按《物业承接查验办法》物业服务企业移交资料签订物业承接查验协议。由物业服务企业持承接查验有关文件，办理备案手续。 另认定，辰润·某某城二期尚未完成综合竣工验收手续。 一审法院认为，皓天物业、辰润公司于2013年12月25日签订的《辰润·某某城前期物业服务合同》及2018年1月29日签订的《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，皓天物业、辰润公司均应按照合同的约定履行各自的义务。辰润公司以多次收到业主投诉，皓天物业在承担某某城一期物业服务过程中严重违反合同约定不履行或不完全履行合同义务为由通知解除《辰润·某某城前期物业服务合同》及相关的《补充协议》，但提供的证据不足以证明皓天物业未能履行合同义务，辰润公司的解除理由不成立。然，皓天物业、辰润公司签订的前期物业服务合同，虽然不是合同法上的委托合同，但前期物业服务合同具有委托合同的性质，是继续性合同，合同的当事人以相互信任和配合为基础。庭审中辰润公司当庭再次通知皓天物业解除合同，解除合同的态度坚决，考虑到辰润公司尚未将某某城二期交付皓天物业进行服务和管理，若判决继续履行合同，无辰润公司配合也无法执行，且其他物业服务企业已实际进驻涉案物业，并已接收过半数物业实施物业管理，解除合同并不影响小区业主的利益。因此，不宜判决强制继续履行该物业服务合同。皓天物业要求继续履行前期物业合同的诉请，不予支持。皓天物业对某某城二期的前期服务进行的投入及因辰润公司违约造成的损失，可依法追究辰润公司的违约责任。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条，《物业管理条例》第二十一条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回皓天物业的诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由皓天物业负担。 二审中，皓天物业向本院提交了照片27张及电费收据，欲证明某某城二期的供水、供电、消防设备仍由皓天物业管理，二期的水电费缴费账户仍为皓天物业，一、二期并非独立封闭的两处项目，而是互相连通，地下车库亦连为一体，均由皓天物业管理和维护。辰润公司质证称，对照片1-4的真实性无异议，对关联性有异议，不能证实一、二期是同一物业小区，对其他照片的真实性均有异议，达不到皓天物业的证明目的，对收据的真实性无异议，但仅为8栋的电费，电表是分开的。辰润公司向本院提交了如下证据：1.住宅业主明细表、商铺业主明细表、未销售房屋明细表，欲证明二期住宅共596套房屋，已有417套与安化县某某物业服务有限公司签订物业合同，商铺共203套，已有132套与安化县某某物业服务有限公司签订物业合同，近70%的业主选择了安化县某某物业服务有限公司；2.照片6张，欲证明一、二期大门进出、车库进出等是两个不同的物业区域，安化县某某物业服务有限公司已经实际进驻二期管理。皓天物业质证称，辰润公司提交的证据已过举证期，对合法性有异议，对证据1的三性均有异议，二期没有完成竣工验收备案，不具备法定交房条件，业主不存在自愿选择其他物业公司，对照片1的真实性无异议，对其他照片真实性、证明目的均有异议。本院经审查认为，皓天物业提交的证据能够部分反映小区一、二期的客观情况，但与本案前期物业合同是否应继续履行并无直接关联，本院不予采信；辰润公司未在本院指定的举证期限内提交证据，本院不予采信。 本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。双方二审中争议的焦点问题是：双方签订的物业服务合同及补充协议是否应继续履行。 《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，双方在履行前期物业合同中产生纠纷，辰润公司明确表示要求解除合同，不再履行合同义务，构成根本违约，依法应承担违约责任。但鉴于二期中已有其他物业公司进驻并已实际进行物业管理，皓天公司要求继续履行合同的请求在客观事实上已不能履行，一审判决予以驳回说理充分，实体处理正确，本院予以维持。 综上所述，皓天物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由湖南省皓天物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陆康彪 审判员  黎 娜 审判员  蒋远军 二〇二〇年十二月七日 书记员  文天一