北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8801号上诉人（原审被告）：北京世清八井文化发展有限公司，住所地北京市朝阳区阜通西大街**楼**705内2。法定代表人：李京兰，总经理。委托诉讼代理人：郭龙庆，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张丽丽，女，1972年4月27日出生，汉族，无业，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：侯军奎，北京恒略律师事务所律师。上诉人北京世清八井文化发展有限公司（以下简称世清八井公司）因与被上诉人张丽丽房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初24496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人没有新的证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。世清八井公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张丽丽的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院遗漏本案重要事实，未对2020年2月9日之后涉案房屋实际控制状态进行核实。双方在2020年3月初就腾退房屋问题协商未果，后世清八井公司联系不上张丽丽，张丽丽以业主身份通知物业不允许世清八井公司使用租赁房屋，亦不允许搬家。因此，在2020年3月9日至2020年6月14日期间，涉案房屋不在世清八井公司的控制之下，不应认定为世清八井公司占用涉案房屋。2.一审法院使用公平原则对本案房屋占用费用调整不当，公平原则不应是折中处理，而应当根据实际情况划分责任。张丽丽没有因世清八井公司之行为产生实际损失，张丽丽的损失全部由疫情导致。疫情期间，无论涉案房屋处于任何状态，张丽丽想要寻租都不可能完成，故世清八井公司对此没有过错，不应承担如此之重的责任。张丽丽辩称：世清八井公司的上诉理由不能成立，二审法院应当予以驳回并维持原判。具体理由如下：1.在2020年6月14日世清八井公司搬离之前，世清八井公司持有多把房屋钥匙，可以自由出入房屋，涉案房屋完全在世清八井公司的控制之下。物业公司在疫情期间对房屋使用者仅发出了有关具体防疫的安排，世清八井公司没有证据证明其搬家权利受限，故其公司对该租赁房屋形成了实际占用。2.世清八井公司未及时搬离，对张丽丽的房屋已经形成了财产占用。至于张丽丽收回房屋后，可以用于自行居住、出售、出租等，与世清八井公司无关。张丽丽在一审中要求世清八井公司支付的金额是91000元，一审法院行使自由裁量权仅判令世清八井公司承担45000元，此判决结果已经是对世清八井公司有利，张丽丽出于对法院的尊重而没有提出上诉。张丽丽向一审法院起诉请求：1.判令世清八井公司支付提前退租补偿金44000元；2.判令世清八井公司按照每月租金22000元的标准向张丽丽支付自2020年3月10日起至2020年6月14日止房屋占用使用费；3.世清八井公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年2月25日，张丽丽（甲方、出租方）与世清八井公司（乙方、承租方）就涉案房屋签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市海淀区704A号房屋及其设施，在良好及可租赁的状态下租给乙方使用。租赁期限为2019年3月10日至2021年3月9日。每月租金22000元，乙方交纳一个月房租共22000元作为保证金，待合同期满后乙方应与甲方共同清点室内设施并付清本合同以下应交纳的所有费用后，甲方应将保证金如数退还乙方。自签约之日起，甲乙双方均不得借故解除合同，但乙方因特殊情况要求退租，必须提前三十天通知甲方并支付两个月房租作为补偿金，甲方应退还乙方未满期租整月租金及保证金。上述合同签订后，张丽丽向世清八井公司交付涉案房屋，世清八井公司支付租金至2020年3月9日。2020年1月7日，世清八井公司向张丽丽发送《提前解除房屋租赁合同通知函》（以下简称通知函），内容如下：我公司因业务发展需要，欲更换办公场地，为此向您提出提前退租涉案房屋，退租日期为2020年2月9日。特此通知。张丽丽同日收到上述通知函，同意世清八井公司在支付违约金的前提下解除合同。双方于2020年6月14日对涉案房屋进行了交接，张丽丽收回涉案房屋。张丽丽要求世清八井公司支付提前退租违约金44000元。世清八井公司同意支付违约金，但认为其已支付的2020年2月10日至2020年3月9日的租金以及保证金22000元已折抵了违约金，不同意再另外支付。诉讼中，张丽丽同意以剩余租金和保证金折抵违约金。审理中，世清八井公司不同意按照每月22000元的标准支付房屋占用费，并提交：1.房屋小区物业《关于全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的倡议书》；2.世清八井公司委托诉讼代理人宋某与中介公司徐小姐的微信聊天记录及宋某与物业公司员工秦某的微信聊天记录为证。张丽丽对倡议书的真实性不认可，认为即便是真实的，也没有说明不让搬家；对宋某与徐小姐的微信聊天记录的真实性不认可，认为不是张丽丽本人的意思表示；对宋某与秦某的微信聊天记录的真实性不认可。另，世清八井公司抗辩主张受新冠肺炎疫情影响，其公司无法正常使用涉案房屋，主张张丽丽应退还2020年1月24日至2020年2月9日期间的房屋租金。一审法院认为，张丽丽与世清八井公司就涉案房屋签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方均应依约履行合同义务。世清八井公司于2020年1月7日向张丽丽发出解除合同通知，明确表示于2020年2月9日解除合同，张丽丽于2020年1月7日收到解除合同通知，并且同意世清八井公司解除合同，因此双方之间的合同应于2020年2月9日解除。世清八井公司提前退租，构成违约，应当承担相应的违约责任。双方同意使用世清八井公司已支付的2020年2月10日至2020年3月9日的房屋租金和保证金折抵违约金，法院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。世清八井公司辩称因疫情要求减少已支付的租金一节，双方已实际履行，法院不再进行调整。世清八井公司在合同解除后仍占用涉案房屋至2020年6月14日，应当支付2020年2月10日至2020年6月14日期间的房屋占用费。对于世清八井公司提出的因疫情减免房屋使用费一节，法院认为2020年1月下旬，新冠肺炎疫情在全国范围内出现。2020年1月24日，北京市启动突发卫生公共事件一级响应机制。2020年4月30日零时起，北京将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，并相应调整防控策略。2020年6月6日，北京将突发公共卫生事件一级响应调整为三级响应。考虑到新冠肺炎疫情防控以及应急处置措施确会对世清八井公司正常使用涉案房屋及腾退涉案房屋产生影响，法院将根据公平原则以及本案的具体情况对房屋占用费酌情予以判定。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条规定，判决：一、北京世清八井文化发展有限公司于判决生效后七日内向张丽丽支付2020年2月10日至2020年6月14日期间的房屋占用费45000元；二、驳回张丽丽的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张丽丽与世清八井公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。上述合同签订后，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。世清八井公司于2020年1月7日向张丽丽发出解除合同通知，明确表示于2020年2月9日解除合同，张丽丽收到通知后表示同意，故双方之间的合同应于2020年2月9日解除。世清八井公司提前解除合同之行为构成违约，应当承担相应的违约责任。一审中，双方同意将世清八井公司已支付的2020年2月10日至2020年3月9日的房屋租金和保证金折抵违约金，本院不持异议。合同解除后，世清八井公司应当立即搬离并交还涉案房屋，但该公司实际于2020年6月14日搬离。世清八井公司上诉主张2020年3月9日至2020年6月14日期间涉案房屋不在其公司的实际控制之下，物业部门应业主张丽丽的要求不允许其公司使用涉案房屋，亦不允许其公司搬家，应当就此提交证据加以证明。现世清八井公司提交的证据并不足以证明上述事实主张，本院对此不予采信。一审判决认定世清八井公司在合同解除之后仍占用涉案房屋至2020年6月14日，认定事实清楚，本院予以确认。对于2020年2月10日至2020年6月14日期间的房屋占用费，考虑到新冠肺炎疫情防控以及应急处置措施确会对世清八井公司正常使用涉案房屋及腾退涉案房屋产生影响，一审法院综合本案的具体情况并根据公平原则酌情确定世清八井公司承担房屋占有费45000元，该处理并无不当，本院予以维持。综上所述，世清八井公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元，由北京世清八井文化发展有限公司负担（已交纳900元，余款于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 芳审 判 员  姚 红审 判 员  刘佳洁二〇二〇年十二月二十三日法官助理  高天琪书 记 员  梁 萌