西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初4232号原告（反诉被告）：西安大唐西市商业管理有限公司，住所地西安市莲湖区大唐西市三格一、二层。法定代表人：李伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩朝锋，男，1978年8月15日出生，汉族，住新疆奎屯市，系原告公司法务。委托诉讼代理人：李冉冉，女，1988年11月20日出生，汉族，住河南省济源市，系原告公司法务。被告（反诉原告）：陕西玺钥钻石珠宝有限公司，住所地陕西省西安市莲湖区。法定代表人：金珍花，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙书香，陕西泽诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李广朋，陕西泽诚律师事务所律师。原告西安大唐西市商业管理有限公司(以下简称“大唐西市公司”)与被告陕西玺钥钻石珠宝有限公司(以下简称“玺钥公司”)物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，诉讼中，玺钥公司向本院提起反诉，本院依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本案适用普通程序，由审判员李娟独任审判，合并公开开庭进行了审理。原告大唐西市公司委托诉讼代理人韩朝锋、李冉冉、被告玺钥公司委托诉讼代理人孙书香、李广朋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大唐西市公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2017年3月1日至2017年7月31日止期间拖欠的场地管理费7105元、物业费59200元，共计66305元；2.判令被告向原告支付逾期拖欠场地管理费、物业费所产生的逾期违约金8646.17元(逾期违约金计算至2017年7月31日止)；3.判令被告向原告支付解除合同产生的违约金13261元；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年7月8日与被告签订了《商铺管理协议》，约定由被告使用西市城购物中心第三层S609B号面积为296平方米的商铺经营戴梦得珠宝，原告为被告提供经营管理服务。该合同的有效期为五年，自2016年9月1日起至2021年8月31日止。合同第四条中均明确约定了场地管理费、物业费等费用的计算方式、具体金额、支付时间及支付期限。合同签订后，被告在经营期间并未按照合同约定履行合同义务，合同履行期间，被告多次拖欠原告场地管理费、物业费等费用不予交纳，原告多次主动与被告进行协商，被告始终不予理睬。被告更是于经营期间多次无故停业。原告无奈，向被告发出解除《商铺管理协议》告知函，明确告知被告自2017年7月31日起解除原、被告双方签订的两份《商铺管理协议》。截至2017年7月31日，被告拖欠原告场地管理费、物业费共计66305元。被告的行为致使原、被告双方签订的合同目的不能实现，其行为已构成根本违约。原告多次主动与被告协商，被告始终不予理睬。鉴于被告的行为已经严重违反了双方的合同约定，致使合同目的不能实现，构成根本违约，原告特提起诉讼，请求判如所请。被告玺钥公司辩称， 一、原告不具有物业管理资质，不能进行物业服务，在签订合同时公司主体有问题，签订的过程中存在过错。根据《物业管理条例》第三十二条的规定，“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定”。国家要求物业服务企业实行资质管理制度的目的，就是为了保证物业服务企业在收取物业服务费的同时，能够为业主提供全面、与其收取的物业费对等的物业服务，原告在没有物业管理资质的情况下，与被告签订《商铺管理协议》，在签订过程中存在过错，应对物业服务费酌情扣减。二、被告按照合同约定、按时足额向原告支付物业费，但是原告向被告提供的物业服务不符合合同约定的标准，被告没有实际享受原告提供的物业服务，并由此给被告造成了巨大损失，因此被告不同意支付剩余的物业费。原告要求被告支付物业费，利用的是原告提供的格式合同，但是除了物业合同，没有其他任何能够证明其已经向被告提供了优质、完善的物业服务内容的相关证据，相反，原告在管理过程中存在严重过错。被告自2016年7月进驻大唐西市风情街后，因商铺北侧玻璃幕墙长期漏水、空调无法正常使用事宜，一直通过正式渠道多次与原告进行沟通，但是原告并未尽到物业管理职责，一直没有解决，被告为此自费寻找第三方对空调进行维修，也未维修好。根据双方签订的《商铺管理协议》第八条8.6、8.7的规定，原告为被告提供的物业服务内容并未达到双方协议约定的标准，导致被告在正常的营业期间不能正常营业，实际经营受到严重影响，甚至在双方协商过程中私自将被告正在营业的商铺上锁，并加重被告责任，单方向被告出具解除通知，致使被告无法继续经营，原告的行为给被告造成了重大经济损失，因此被告要求对已经支付的物业费酌情扣减，并不再支付剩余物业费用。三、原告要求支付解除合同的违约金的诉请没有事实和法律依据，请法院依法予以驳回。被告之所以拒绝支付原告后期物业费，完全是因为原告没有物业管理资质、管理制度混乱，对于被告提出的各项诉求没有认真对待和解决，故意拖延，达成格式合同约定的解除条件，导致被告花费巨额装修款装修的店铺无法正常经营揽客，给被告造成严重损失，后又将店铺上锁，并发函解除，变相驱赶被告，扣押并私自处理被告出资购买的装饰装修物品，单方出具解除通知，被告无奈之下只能搬离，后原告又以更高的价格向第三人出租。被告为装修店铺花费巨大，是为了自己后续的长期经营考虑，但是却在装修后不到一年的时间即搬离，这明显违背被告签订合同时的真实意思表示，原告在给被告提供物业管理服务的过程中存在严重过错，违反了合同的诚实信用原则。因此，对于原告要求被告支付解除合同过程中产生的违约的诉请，没有事实和法律依据，请法院依法查明，驳回其诉请。同时提起反诉请求：1.判令原告退还被告商铺保证金1.5万元；2.判令原告立即返还被告办公用品、咖啡机等物品（具体见物品清单）；3.判令原告赔偿因自己管理不善给被告造成2016年9月至2017年2月人员工资16.1万元的经济损失；4.反诉费由原告承担。原告针对被告的反诉辩称：一、原告不应返还保证金1.5万元，因为根据合同约定在承租人在具有拖欠费用以及拖欠费用导致合同解除的情况下保证金作为违约金被扣除不应予以返还；二、根据现有证据和事实看，被告的物品都已经拿走了，不存在需要返还的情况，原告也没有返还义务，依据合同约定合同中止和解除后承租人具有搬离的义务；三、16.1万元是间接损失，从本案实际情况看，管理不善是被告的经营风险问题，不是原告的过错，16.1万元是被告企业正常运营的成本，而不是损失，原告没有侵权行为，即使有人员成本的支出也不应由原告承担；四、反诉费应由被告承担。在事实和理由部分，被告主观表述过多，对被告所述事实不认可，是对原告的损害，超出诉讼范围，没有证据支持，原告提供物业服务不是针对某一个商户，是对全部商场，体感温差不会差别到夏天穿棉衣的程度。原告给被告发解除函时依据合同约定以及被告出现的违约行为，行使的是约定解除权，当然有权直接发解除函。根据合同约定承租人应该搬离可移动物品，没有搬离视为放弃，不存在原告返还的情形。合同已经解除，原告当然有权再出租，是原告的经营自主权，请求驳回被告的所有反诉请求。本院依据原、被告提交的证据及庭审查明情况认定事实如下：2016年7月8日，原、被告签订《西市城购物中心商铺管理协议》，约定原告对使用西市城购物中心第三层XXXXX号商铺的被告提供经营管理服务，该商铺的使用面积约为296平方米，以经双方共同确认的面积为准；本协议项下管理服务期限为五个签约年，即自2016年9月1日至2021年8月31日，第1-4个签约年的月场地管理费为每平方米4.8元，月固定金额为1421元；第5个签约年的月场地管理费为每平方米5.28元，月固定金额为1563元；按三个月为一个交费周期，自计费日开始计算，被告应当在每个交费周期的前一个月的15日前向原告一次性足额支付下一个交费期的费用；被告缴纳商铺保证金数额为15000元，该保证金仅是被告履行本协议约定义务的保证；被告应缴纳的物业费按该商铺使用面积计算每月每平方米40元，按三个月为一个交费周期，自计费日开始计算。被告应在每个交费周期的前一个月的15日前向原告一次性足额支付下一个交费期的物业费；在管理期限内，被告逾期支付场地管理费、物业费、推广费等费用中的任何一项的，每逾期一日，应按逾期支付金额的1‰支付逾期违约金，同时原告有权对该商铺暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至被告履行相关付款义务为止，原告无需因此向被告或第三方承担任何责任，逾期超过30日的，原告有权单方解除本协议，同时被告应向原告支付违约金，违约金额为本合同约定的一个月场地管理费、物业费及被告应支付的商铺保证金之和。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，被告支付了2016年9月1日至2017年2月28日期间的场地管理费、物业费等费用，自2017年3月1日起未再支付任何费用，原告催要未果，于2017年8月29日向被告发出解除商铺管理协议的告知函，告知被告应于2017年2月16日前交纳2017年3月1日至2017年5月31日的物业、场地管理费，2017年5月16日前交纳2017年6月1日至2017年7月31日的物业、场地管理费，共计金额74951.17元，截止2017年7月31日被告仍未交纳上述费用，原告依据双方签订的《商铺租赁合同》及相关法律规定自2017年7月31日起正式解除与其签订的《商铺租赁合同》，同时要求被告在收到通知函后3日内迁离并缴清所欠物业、场地管理、垃圾费共计74951.17元及相应的违约金、滞纳金，交还商铺。另查，2017年3月1日，被告向原告发送函件，反映供暖及屋面漏水问题；同年6月1日向原告发送关于费用减免的函；9月29日就原告发出的告知函向原告发送复函，再次重申经营中存在的问题，要求原告予以解决。庭审中，被告认可双方签订的《商铺管理协议》于2017年7月31日解除。根据原告提供的其工作人员王某某出具的说明载明，除监控柜机、咖啡机之外，被告其余物品已全部搬离，本院认为，原、被告签订的《商铺管理协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。从本案事实看，原告对该商铺进行物业服务，基本履行了《商铺管理协议》约定的义务，被告作为商铺经营者，享受了物业管理服务，理应按照合同约定向原告交纳场地管理费、物业费等费用。原告因被告逾期缴纳物业费超过30日，于2017年8月29日向被告发出解除《商铺管理协议》的告知函，告知其自2017年7月31日解除双方签订的《商铺管理协议》，庭审中，被告认可上述协议于该日解除。被告应按合同约定向原告支付拖欠的物业费、场地管理费。因被告拖欠物业费、场地管理费，导致协议解除，应支付原告解除合同的违约金，合同约定违约金的金额为一个月的场地管理费、物业费及商铺保证金之和，原告自愿调整为一个月的场地管理费和物业费之和13261元，不违反法律规定，依法应予支持。另需指出，原告作为物业服务企业，应始终以提高物业服务水平、服务业主为工作宗旨。从被告提交证据显示，其未交纳物业管理等费用，系属对原告的服务存在异议，并非恶意欠交，故对原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求本院不予支持。关于被告反诉要求原告返还商铺保证金，因其逾期缴纳物业费超过30日，原告在主张解除合同的违约金时已将商铺保证金扣除，该主张不能成立，本院不予支持。关于被告要求原告返还其办公用品等物品之主张，根据原告工作人员王某某提供的说明，除监控柜机、咖啡机之外，被告其余物品已全部搬离，被告对主张的其他物品未提供证据证明系原告持有，本院不予支持，原告应向被告返还监控柜机、咖啡机。关于被告主张的原告赔偿因管理不善给其造成2016年9月至2017年2月人员工资16.1万元的经济损失，人员工资系企业经营管理的成本支出，该主张不能成立，依法予以驳回。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、本判决书生效之日起十五日内，被告陕西玺钥钻石珠宝有限公司支付原告西安大唐西市商业管理有限公司2017年3月1日至2017年7月31日期间的场地管理费7105元、物业费59200元，合计66305元；二、本判决书生效之日起十五日内，被告陕西玺钥钻石珠宝有限公司支付原告西安大唐西市商业管理有限公司解除合同违约金13261元；三、自本判决生效之日起十五日内，原告西安大唐西市商业管理有限公司向被告陕西玺钥钻石珠宝有限公司返还监控柜机一台、咖啡机一台；四、驳回原告西安大唐西市商业管理有限公司的其余诉讼请求；五、驳回反诉原告陕西玺钥钻石珠宝有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费1789元（原告已预交），反诉案件受理费275元，均由陕西玺钥钻石珠宝有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审    判    员      李  娟  二Ｏ二Ｏ年十二月十日  书    记    员      种文康 1