广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22363号上诉人（原审原告）：深圳市美联石油有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区文锦南路****。法定代表人：王红屏，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲁琳琳，广东方源律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈振杰，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市森昌实业有限公司，住所，住所地广东省广州市越秀区竹丝岗四马路****div>法定代表人：李育银，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：广州怡天置业有限公司，住所，住所地广东省广州市天河区珠江西路**第**自编**div>法定代表人：李育银，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：李育银，男，1963年10月29日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上述三被上诉人的共同委托诉讼代理人：邬德、林慕清，均系广东启源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国石化销售股份有限公司广东石油分公司，住所地广，住所地广东省广州市天河区体育西路**A塔v>负责人：岑利祥，该公司党委书记。委托诉讼代理人：张浩、吴立平，均系广东金山石律师事务所律师。上诉人深圳市美联石油有限公司（以下简称美联公司）因与被上诉人广州市森昌实业有限公司（以下简称森昌公司）、广州怡天置业有限公司（以下简称怡天公司）、李育银、中国石化销售股份有限公司广东石油分公司（以下简称中石化公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人美联公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或对第二判决项改判森昌公司、怡天公司将夏茅加油站交付给美联公司占有使用，中石化公司立即腾空房屋，协助森昌公司、怡天公司将夏茅加油站交付给美联公司占有使用；2.一审及本案上诉费由森昌公司、怡天公司、李育银、中石化公司承担。事实和理由：一、一审判决严重违反法定程序，并且认定基本事实不清，依法应当发回重审。（一）一审判决严重违反法定程序。首先，中石化公司在法院指定的答辩期以及举证期间无正当理由拒不进行答辩、举证，缺席第一次庭审，放弃了相关答辩和举证权利；然而一审法院再次开庭，中石化公司再一次逾期提交证据，直至第二次庭审开始时才提交答辩状及证据，一审法院没有责令其说明理由或提供相应证据，没有就其故意提供证据进行训诫或罚款，直接允许其进入证据举证和质证阶段，也未给予美联公司新的举证期限，直接侵害了美联公司的诉权，且一审法院还违反法律规定在第二次庭审中重复全案举证质证程序；此外，在第二次庭审中，一审法院迫使美联公司撤回部分诉讼请求，并且告知诉讼请求只能减少不可增加，损害了美联公司的合法权益。其次，中石化公司、森昌公司、怡天公司、李育银主张案涉油站已经续租给中石化公司，并于2020年1月1日完成改造，恢复营业，但事实上中石化公司并没有对油站进行改造，退一步说这些改造也不会导致油站无法交接给美联公司。为查清相关事实，美联公司申请一审法院向广州市工业和信息化委、广州市安全生产监督管理局、广州市气象局、广州市应急管理局等调取中石化公司消防、成品油经营、防雷装置、危险化学品建设项目等相关申请及审批资料，但一审法院以申请可能涉及商业秘密以及认为申请调取的资料与本案争议事实并无关联为由，不予准许，且没有详细释明理由，严重违反诉讼程序。（二）一审判决认定基本事实不清，导致判决错误。首先，一审法院认定中石化公司对夏茅加油站享有在同等条件下的优先续约权，但根据中石化公司与原广州石井镇夏茅村民委员会签订的《夏茅加油站租赁合同》第七条第四款的约定，中石化公司优先续约权的前提条件是“于期限届满前三个月通知”，中石化公司并没有满足该条件，早已失去优先续约权。森昌公司、怡天公司在另案中提交的《关于夏茅加油站证照问题的函》《关于夏茅加油站移交的函》亦足以证明森昌公司、怡天公司已确认中石化公司失去优先续约权。其次，一审法院认定中石化公司已经合法占有案涉加油站事实不清。中石化公司与原广州石井镇夏茅村民委员会签订的《夏茅加油站租赁合同》已于2019年7月1日租约届满，森昌公司、怡天公司已通知中石化公司变更证照至广州立丰能源有限公司名下，可见中石化公司在2019年7月1日后对案涉油站已然没有了合法占有的依据，属于强行占有的违约行为，不能以中石化公司与森昌公司、怡天公司等签订了2019年9月23日租赁合同便认为其存在合法占有的事实。此外，中石化公司主张支付过租金，但是从凭证可以看出相关款项是中国石化销售股份有限公司广东广州石油分公司支付的，支付时间和金额与租赁协议也对不上，且支付用途备注为“广州发展部报夏茅第一”“广州发展部借夏茅首付”，无法证明是租金，也不能以支付过款项便认为实际合法占有油站。至于中石化公司主张已对油站改造完成并于2020年1月1日恢复营业的事实，其仅提交了其与森昌公司的确认函，而其提交的油站证照是在租赁合同到期前办理的，不是到期之后新办理的，提交的加油发票的购买方是其代理律师事务所，与其有重大的利害关联关系。美联公司了解到，案涉油站实际上没有正常经营。再次，一审判决完全忽视了中石化公司、森昌公司、怡天公司串通的事实细节，以及美联公司签署的租赁合同客观上可以继续履行的事实。二、中石化公司对案涉油站已不享有优先续约权。根据《合同法》有关规定以及《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》，优先承租权并非法定权利，而是基于租赁合同的约定产生，因此其权利应严格遵照双方的合同，仅在合同当事人之间发生效力，并且应不能对抗已经承租的善意第三人。如前所述，中石化公司已经自主放弃优先承租权，美联公司所签订的租赁合同并不损害其任何权益，是正常的市场行为，应得到保护。三、中石化公司不符合《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第一项规定的“已经合法占有租赁房屋”的情形，本案应适用第三项“合同成立在先”的规定。上述司法解释第六条第一项规定的情形显然不包括承租人通过强占、欺骗等非法手段占有租赁房屋。本案中，中石化公司利用其原承租人的便利，在森昌公司、怡天公司要求交出油站证照的情况下，拒不履行，是强占性质的行为，不能认为其已经合法占有了油站。中石化公司新的租赁合同签署于2019年9月23日，美联公司的租赁合同签署于2018年4月26日，签署在先，并且为了履行租赁合同提前积极准备各项工作，美联公司的权益应得到保障。四、森昌公司、怡天公司、李育银与中石化公司串谋，严重损害美联公司权益事实清楚。首先，如前所述，森昌公司、怡天公司已通知中石化公司失去优先续约权，并要求中石化公司将证照过户给广州立丰能源有限公司，而该公司是森昌公司为了接受夏茅油站而成立的项目公司，森昌公司收回油站的目的表示非常明显，中石化公司是可以预料到森昌公司不准备续约，必然会追问森昌公司是否与其他方洽谈租约情形，森昌公司也告知了中石化公司关于美联公司租约的内容。中石化公司在一审庭审中陈述若其知道该签约事实，则可能要求行使优先权800万，而不是按照现在签署的1200万的标准来承租，实际上，中石化公司正是用1200万的高额租金引诱森昌公司、怡天公司、李育银对美联公司违约。森昌公司、怡天公司、李育银衡量过基本可以通过增加租金来持平惩罚，与中石化公司达成协议，于2019年8月14日向美联公司发送《解除合同通知函》恶意违约，在美联公司不同意解除租赁合同的情况下，双方仍擅自签订《夏茅加油站租赁经营合同》，是串谋损害美联公司的行为。其次，2019年10月8日，森昌公司、李育银、中石化公司、中国石化销售股份有限公司广东广州石油分公司签署《抵押合同》并办理抵押权证，是对美联公司权益的进一步损害。美联公司、森昌公司、怡天公司、李育银在2019年7月2日的《会议纪要》约定在李育银个人位于广州市越秀东川路东仁新北街7-11首层的房产上办理抵押手续，以维护美联公司的优先受偿权。森昌公司、李育银恶意违约后，为了使中石化公司、中国石化销售股份有限公司广东广州石油分公司支付的1200万款项有担保保证，双方串谋签署《抵押合同》并办理抵押权证，即使一审法院判决森昌公司、怡天公司、李育银协助美联公司办理新北街7-11首层的房产抵押登记手续，该登记手续也只能是二押，严重损害美联公司的权益。因前述串谋违法行为导致国有资产流失，目前纪委部门已介入调查，而中石化公司原来主要负责的高管均降职或调离岗位处理。由此，2019年9月23日的《夏茅加油站租赁经营合同》及2019年10月8日的《抵押合同》属于无效合同，森昌公司、怡天公司、李育银与中石化公司应向美联公司交付油站，森昌公司、怡天公司、李育银应向美联公司积极履约并承担违约责任。五、美联公司签署的租赁合同存在继续履行的可能，不存在客观履行不能的情形。《合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物；同时中石化公司与原广州石井镇夏茅村民委员会签订的《夏茅加油站租赁合同》第七条第三款已经对租赁期满后中石化公司如何移交油站设施设备进行了详细约定，移交油站具有可操作性。根据油站出租行业的习惯，油站到期移交也是很常见的。中石化公司目前没有对油站进行改造，即使改造了也不影响油站的交接，中石化公司可以就新改造部分凭据受偿。综上，一审判决认定事实错误，程序违法，导致错误判决，请求二审法院判如所请。被上诉人森昌公司、怡天公司、李育银二审共同辩称：一、美联公司关于一审判决程序违法的上诉理由无事实依据，应不予采纳。美联公司在一审第一次庭审时增加诉讼请求，要求判令提供森昌公司、怡天公司、李育银与中石化公司所签订的续租的书面租赁合同，中石化公司才在第二次庭审时向一审法院提交上述续租合同及其他相关证据材料，美联公司当时未就当庭质证提出异议，而是同意当庭质证，且其庭后亦未向法院提交书面补充质证意见，并无剥夺其诉权。二、森昌公司、怡天公司、李育银与中石化公司所签订的续租合同，是双方真实意思表示，没有违反国家法律法规的规定，且已获得涉案地块产权人夏茅公司的同意确认，是合法有效的合同，中石化公司依法获得涉案加油站的经营权，对涉案加油站的占有使用具有合法依据。三、森昌公司、怡天公司、李育银与中石化公司的续租合同已经实际履行，涉案加油站已经由中石化公司改造后继续经营，且因美联公司改造加油站的标准过高，森昌公司、怡天公司、李育银无法作为加油站产权单位协助美联公司进行重新改造及办理新的经营证照，故森昌公司、怡天公司、李育银与美联公司所签订的《加油站经营租赁协议》已实际履行不能，该协议应予解除。因此，美联公司要求腾空房屋并向其交付加油站的诉请，缺乏事实与法律依据。此外，美联公司已另行起诉森昌公司、怡天公司、李育银，就该协议不能履行向森昌公司、怡天公司、李育银追讨违约金，该案目前尚在审理中，美联公司一边起诉主张继续履行协议，一边又起诉主张协议无法履行的违约金，自相矛盾，已构成滥诉。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回美联公司的上诉，维持原判。被上诉人中石化公司二审辩称：一、一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。美联公司在一审期间多次变更诉讼请求，中石化公司参与开庭及提交证据经过了法院的同意，不存在违法违规的情形。二、《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条解决的是讼争过程中存在多份有效合同且承租人均主张履行合同的冲突，审查评价应是讼争当时的法律事实状态，而不是讼争之前某一时点的法律状态。三、中石化公司事先不知道美联公司和森昌公司之间签有租赁合同，没有侵害美联公司利益的故意，一审法院已经查明美联公司与森昌公司签约之后并未告知中石化公司，而是共同隐瞒该事实，这既侵害了中石化公司的优先续租权，也让中石化公司无从得知美联公司及其租赁合同的存在，在此情况下，中石化公司在合同期满前按照正常的程序与森昌公司和村委一方洽谈续租事宜没有任何不当之处。此外，双方洽谈期间的自然租赁状态是法律规定的不定期租赁，不具有违法性，森昌公司并没有告知其与美联公司事先已经签约，美联公司也没有出面主张其租赁权。此后，中石化公司取得夏茅公司的续租同意确认，并与森昌公司签订了续租合同，前述期间的租赁行为已经得到正式确认，具备完全的合法性。四、美联公司称租赁优先权是森昌公司和中石化公司之间的合同约定，对其没有约束力，这恰恰也可以反证美联公司和森昌公司之间签约所形成的租赁权利，同样对中石化公司是没有约束力的。美联公司一方面要求中石化公司遵守美联公司与森昌公司的合同约定，又否认中石化公司与森昌公司所形成的租赁优先权，是典型的双重标准。因本案纠纷，美联公司于2020年1月2日诉至一审法院，请求判令：1.森昌公司、怡天公司将夏茅加油站交付给美联公司占有使用，中石化公司立即腾空房屋，协助森昌公司、怡天公司将夏茅加油站交付给美联公司占有使用；2.森昌公司、怡天公司、李育银连带赔偿美联公司4500万元（不含押金）；3.森昌公司、怡天公司、李育银协助美联公司办理将广州市越秀区东川路东仁新北街7-11号首层的房产抵押给美联公司的手续；4.李育银出示与中石化公司所签订的涉案项目的续租书面租赁合同；5.本案诉讼费由森昌公司、怡天公司、李育银、中石化公司承担。本案审理过程中，美联公司申请撤回其第2项即要求森昌公司、怡天公司、李育银连带赔偿美联公司4500万元（不含押金）的诉讼请求，一审法院已当庭口头裁定予以准许。一审法院经审理查明：一审法院于2014年8月26日作出（2013）穗云法民四初字第305号《民事判决书》，该案中查明，2003年6月6日，广州市石井夏茅经济发展公司（以下简称夏茅公司）与森昌公司签订《资产互换协议》，约定夏茅公司将其合法拥有的、位于广州市白云区广花公路西侧夏茅客运站的东北边的夏茅加油站的所有权，与位于广州市白云区广花路东侧、冶金技工学校北边11675平方米的属于森昌公司所有的建设用地进行资产互换。夏茅公司和森昌公司确认《资产互换协议》除夏茅公司协助森昌公司办理夏茅加油站的相关更名过户手续外，其他合同内容已全部履行完毕。该判决认为上述《资产互换协议》为有效合同，并判决驳回夏茅公司要求确认《资产互换协议》无效的诉讼请求。广州市中级人民法院于2015年4月2日作出（2014）穗中法民五终字第4264号民事判决书，维持一审判决。2018年4月26日，森昌公司（甲方）、怡天公司（乙方）、美联公司（丙方）、李育银（资产担保方）签订了《加油站经营租赁协议》，约定：鉴于：1.甲方系广州市白云区广花公路西侧夏茅客运站的东北边广州夏茅加油站资产的唯一投资人。甲方于2003年6月6日与夏茅公司签订《资产互换协议》，获得该处资产。……2.甲方于2007年已将名下的夏茅加油站转让给了乙方怡天公司，但尚未办理过户。现乙方同意将其拥有所有权益的夏茅加油站委托甲方全权代为经营、收益、处置等，由此产生的责任由甲、乙双方承担。……3.夏茅加油站现由中石化公司租用经营，租期到2019年6月30日止。甲乙双方确认除了与丙方签订本租赁协议外，未与中石化公司及其下属机构或者任何其他第三方签订任何关于夏茅加油站2019年6月30日后的包括但不限于买卖、抵押、租赁、合作经营等任何关于夏茅加油站经营及处置的各种协议合同；在本租赁协议签订生效之后、直至夏茅加油站及其所有相关证照移交并办妥至丙方或者丙方指定的主体名下，甲乙双方及甲乙任何单独一方也不会另外与任何其他第三方签订包括但不限于买卖、抵押、租赁、合作经营等任何关于夏茅加油站经营及处置的各种协议合同，否则认定甲乙双方均违反了本合同恶意违约条款、按照相关约定处理。4.甲乙双方一致同意在中石化公司租赁到期后，即2019年6月30日后，将夏茅加油站整体出租给丙方，为此，三方达成如下协议：一、总租期：为十五年，自2019.7.1-2034.6.30为止。二、租金：第一年起租租金为每年888万元，每五年递增10%，计算起租以及递增租金的时间条件为交付加油站及证照办妥，或者甲方交付加油站给丙方，丙方开始改造或丙方开始营业有收入之日的当月可认为起租时间。……四、甲方收回油站后，按现状交给丙方，如果加油站丙方需要改建，则……由丙方负责提供报建需要的图纸……由甲方负责办理报建手续……如果加油站的改建和办理新的经营手续，需要夏茅公司注销原营业执照等与油站相关的所有证照，则甲方负责协调办理。若由于夏茅公司不予注销原营业执照等原因导致丙方无法顺利办理相关证照，届时具体证照的操作三方另行协商，协商不一致时，则丙方有权解除该租赁合同，甲方在十五个日内将丙方交纳的押金全额退还，并且按照丙方所交纳押金的30%支付赔偿金。……六、交付押金：（1）丙方在本合同签订后十天内支付部分押金500万元作为第一笔押金，待甲方把位于番禺区××街新月××花园××、××房产和三个车库的产权办理好抵押给丙方的抵押登记手续后三天内向甲方再支付第二笔押金1000万元。……李育银以个人全部资产对以上1500万元押金提供连带责任担保。本合同签订后十天内，甲乙丙三方及李育银本人应积极配合，共同办理抵押登记手续，不配合的一方视为违约。（2）丙方在正式开业经营后一个月内再支付第三笔押金500万元。押金合共2000万元。七、恶意违约的规定：1.恶意违约的含义（1）甲乙双方收回加油站后，拒绝丙方按本协议约定租赁加油站给丙方，进行自营、转租、与他人合作都认定为甲乙双方恶意违约。……（4）对于恶意违约一方，都要向另一方赔偿本协议丙方已经交付的押金的三倍的赔偿。八、其他……（5）如果因甲方与夏茅公司的纠纷、或者甲方与中石化租赁合同的纠纷导致丙方超过约定交付日期十个月还不能开业经营，则丙方可以决定退出租赁该加油站，并且要求甲方按已交纳押金的30%支付赔偿金，甲方接到丙方退出的书面函的二个月内退回丙方的押金本金和赔偿金，如果逾期退回，则甲方须按每逾期一个月向丙方支付已交纳押金的3%作为赔偿金直到全部退回为止等等。上述合同签订后，美联公司于2018年5月9日向森昌公司支付押金500万元，于2018年6月1日向森昌公司支付押金260万元，于2018年7月12日向森昌公司支付押金740万元。2018年5月21日，李育银根据《加油站经营租赁协议》的约定将其名下位于番禺区××街景××路××号3座301、302房产和景华南路30号1座、2座地下室97号、99号、100号三个车库办理了抵押权登记，权利人为美联公司，抵押登记的债权数额为2000万元。2018年7月4日，森昌公司（甲方）、怡天公司（乙方）、李育银（担保人）和美联公司（丙方）签订《会议纪要》，其中第二条约定：为保证丙方交付押金1500万元的安全性，由甲、乙方的担保人李育银自愿再提供其位于广州市越秀区东川路东仁新北街7-11号首层作为该笔押金的抵押物。若广州市越秀区东川路东仁新北街7-11号首层经四大银行认可的评估机构评估价值达到2000万元（则丙方交付第三笔押金500万元时则不需要再办理抵押登记），则丙方承诺解除位于番禺区××街新月××花园××、302的房产以及车位的抵押登记，或者解除相应的多出2000万元物业担保抵押手续。……三、李育银承诺在本会议纪要签订四个月内办理完毕广州市越秀区东川路东仁新北街7-11号首层的抵押登记等等。2018年7月28日，美联公司向森昌公司和怡天公司发出《通知函》，通知内容为美联公司将对夏茅加油站进行改造，要求森昌公司、怡天公司抓紧推进相关报建工作。2019年7月2日，美联公司、森昌公司、怡天公司的相关负责人员召开会议，会议确定：1.将《加油站经营租赁协议》中夏茅加油站交付给美联公司的时间宽展一个月，初步确定在2019年8月1日前交付夏茅加油站。2.确定森昌公司和怡天公司至今尚未向美联公司移交夏茅加油站的事实。……4.为确保美联公司的利益，在2019年8月1日之前未移交夏茅加油站给美联公司，则在10日内办理2018年7月4日《会议纪要》中李育银个人位于广州市越秀区东川路东仁新北街7-11号首层的房产抵押手续。2019年8月14日，森昌公司向美联公司发出《解除合同通知函》，主要内容为因夏茅加油站的产权仍登记在夏茅公司名下，这次征地拆迁中政府只同意该产权仍属于夏茅公司，我们就该加油站的产权过户事宜提出了诉讼，仍然没有结果。鉴于来自其他方面的强大压力，我们试图化解压力没有进展。顾及该加油站的实际状况，我司终感到无法履行与贵司的签约，故决定向贵司发文通知解除合约，退还押金1500万元。愿意就我司未能履约进行合理的利息赔偿。即日起，该合约解除。2019年9月4日，森昌公司和怡天公司再次以上述理由向美联公司发出《告知函》，告知两司统一并确认向美联公司发出解除合同通知函，一致委托李育银代表两司全权处理合同解除过程中的相关事宜。2019年9月4日，美联公司负责人与李育银召开会议，会议中美联公司强烈表明不同意解除《加油站租赁经营协议》。森昌公司明确表示已将涉及的夏茅加油站将要租给中石化公司，并且该承租方已进入改造阶段。2019年9月17日，美联公司向森昌公司、怡天公司发函，要求森昌公司、怡天公司继续履行《加油站经营租赁协议》，将夏茅加油站移交给美联公司。另查明，2001年3月28日，中石化公司（曾用名中国石油化工股份有限公司广东石油分公司）作为乙方（承租方），原广州市石井镇夏茅村民委员会作为甲方（出租方）签订了《夏茅加油站租赁合同》，约定租赁标的物为甲方属下的夏茅加油站，租赁期限为2001年7月1日起至2019年7月1日止，合同还对补偿费、租金及其支付、油站交接及双方责任进行了约定。该合同约定，油站租赁期限届满，乙方拟继续租赁经营的，应于期限届满前三个月通知甲方，乙方在同等条件下有优先续约权。2004年6月，夏茅公司（甲方）、中石化公司（乙方）、森昌公司（丙方）签订了《夏茅加油站经营租赁补充协议》，内容为：根据乙方与广州市白云区石井镇夏茅村民委员会于2001年3月28日签订的《夏茅加油站租赁合同》，乙方租赁夏茅村委会所属的夏茅加油站经营，由于夏茅村委会于2003年3月31日完成“村改居”，原夏茅村委会的经济权利全部转让给甲方。2003年6月6日，甲、丙方签订《资产互换协议》，甲方将夏茅加油站互换给丙方。现甲、乙、丙就乙方租赁夏茅加油站经营的有关事宜，签订补充协议如下：一、乙方同意甲方将夏茅加油站互换给丙方，甲、乙、丙三方确认自2004年1月1日起，《夏茅加油站租赁合同》中原甲方的权利义务改由丙方享有和承担。二、丙方同意继续履行《夏茅加油站租赁合同》，将夏茅加油站租赁给乙方经营，乙方对夏茅加油站的租赁经营期限至2019年7月1日止。等等。广州市白云区石井镇夏茅村民委员会在该补充协议上盖章确认。中石化公司向一审法院提交森昌公司（甲方）、中石化公司（乙方）、怡天公司（丙方）于2019年9月23日，就乙方续租夏茅加油站一事签订的《夏茅加油站租赁经营合同》，该合同约定：租赁期为10年，自加油站完成改造投营之日起计租，甲乙双方对投营具体时间进行书面确认。该加油站的租赁经营费为首付租金2600万元；计租期后加油站首年租金为1200万元，每三年递增8%。该合同还就加油站改造、双方权利义务、违约责任等进行了约定。中石化公司提交了银行电子回单拟证明其已按合同约定向森昌公司支付了租金，森昌公司对此无异议。中石化公司于2019年8月22日取得了夏茅公司出具的确认函，主要内容为中石化公司在与森昌实业公司租用夏茅加油站的租赁合同到期后，要求继续租用，并与森昌实业公司达成续租协议。因该加油站产权仍登记在夏茅公司名下，夏茅公司已知晓并同意中石化公司上述关于夏茅加油站的租赁事宜，并无异议。2020年1月1日，中石化公司与森昌公司签署《确认书》，确认夏茅加油站已于2020年1月1日完成改造，加油站恢复营业。双方确认，《夏茅加油站租赁经营合同》第二条约定的租赁期至2029年12月31日；从2019年7月2日至2019年9月1日租金为390382元。夏茅加油站现由中石化公司经营。本案审理过程中，美联公司表示，即使法院查明后发现涉案的《加油站经营租赁协议》实际无法继续履行，美联公司仍坚持原诉讼请求。另外美联公司向一审法院提交《调取证据申请书》，申请一审法院向广州市工业和信息化委、广州市安全生产监督管理局、广州市气象局、广州市应急管理局等调取中石化公司对夏茅加油站的消防、成品油经营、防雷装置、危险化学品建设项目等相关申请及审批资料。美联公司自行委托深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司对广州市越秀区东川路东仁新北街7-11号首层进行评估，评估总值为6901120元。美联公司于2020年1月6日向一审法院申请财产保全，请求查封、扣押、冻结森昌公司、怡天公司、李育银名下价值4500万元的财产，担保人天安财产保险股份有限公司广东省分公司营业部为该申请提供担保金额为4500万元的连带责任保证担保，并向一审法院出具《保单保函》。一审法院于2020年1月7日作出（2020）粤0111民初149号民事裁定书，裁定：查封、扣押、冻结森昌公司、怡天公司、李育银名下价值4500万元的财产。美联公司预交保全费5000元。后由于森昌公司、怡天公司、李育银对上述财产保全申请复议，一审法院于2020年7月28日作出（2020）粤0111民初149号之三民事裁定书，裁定解除对森昌公司、怡天公司、李育银名下价值38098880元的财产的查封、扣押、冻结措施。一审法院认为：美联公司与森昌公司、怡天公司、李育银签订的《加油站经营租赁协议》及各方签署的《会议纪要》是各方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。森昌公司、怡天公司本应当按照《加油站经营租赁协议》的约定将夏茅加油站交付给美联公司使用，但夏茅加油站现已由中石化公司续租并经营使用。由于中石化公司并非《加油站经营租赁协议》的合同相对方，美联公司要求中石化公司向其交付夏茅加油站缺乏合同依据。对于美联公司以恶意串通为由主张中石化公司与森昌公司、怡天公司就中石化公司续租夏茅加油站一事签订的续租合同无效的主张，因中石化公司为夏茅加油站的原承租人，根据中石化公司与原广州市石井镇夏茅村民委员会签订的《夏茅加油站租赁合同》，中石化公司对夏茅加油站享有在同等条件下有优先续约权。根据夏茅公司、中石化公司、森昌公司所签订的《夏茅加油站经营租赁补充协议》，原广州市石井镇夏茅村民委员会在《夏茅加油站租赁合同》中的权利义务转由森昌公司承担，故森昌公司在中石化公司的租赁合同到期后，应当保障中石化公司的同等条件下的优先续约权。现并未有证据显示森昌公司、怡天公司、李育银在与美联公司签署《加油站经营租赁协议》后，将双方签约的情况告知中石化公司，且即使中石化公司对此知情，其亦可以主张优先承租权。故中石化公司与森昌公司、怡天公司就中石化公司续租夏茅加油站一事签订的《夏茅加油站租赁经营合同》，该合同也是合同双方当事人真实意思的表示、内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同约定的租金标准也高于美联公司与森昌公司、怡天公司、李育银签订的《加油站经营租赁协议》约定的租金标准，现美联公司主张中石化公司与森昌公司、怡天公司恶意串通，双方签署的《夏茅加油站租赁经营合同》无效缺乏事实依据，一审法院不予确认。中石化公司现经营使用夏茅加油站具有合法依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理”。现在美联公司与中石化公司的租赁合同均有效，且承租人均主张履行合同的情况下，由于中石化公司已经合法占有夏茅加油站，中石化公司的租赁权应当优先保护。故美联公司与森昌公司、怡天公司之间的《加油站经营租赁协议》中关于森昌公司、怡天公司向其交付夏茅加油站的约定已经事实上无法履行，美联公司坚持要求履行租赁合同，要求森昌公司、怡天公司向其交付夏茅加油站的诉讼请求一审法院不予支持。美联公司可另案要求森昌公司、怡天公司解除合同、赔偿损失等。对于美联公司要求森昌公司、怡天公司、李育银协助美联公司办理将广州市越秀区东川路东仁新北街7-11号首层的房产抵押给其的手续的诉讼请求。根据森昌公司、怡天公司、李育银和美联公司于2018年7月4日和2019年7月2日签订的《会议纪要》，李育银以其个人名下位于广州市越秀区东川路东仁新北街7-11号首层作为保证美联公司所交付的押金1500万元的安全性的抵押物，并约定在2019年8月1日之前未移交夏茅加油站给美联公司，则在10日内办理该房产的抵押手续，现森昌公司、怡天公司尚未向美联公司退还押金，故美联公司要求森昌公司、怡天公司、李育银协助美联公司办理将广州市越秀区东川路东仁新北街7-11号首层的房产抵押给其的手续的诉讼请求一审法院予以支持。对于抵押登记的债权数额，根据《加油站经营租赁协议》第六条的约定，该协议约定以李育银个人名下资产办理抵押登记的本意是为了担保美联公司在《加油站经营租赁协议》履行期内合计应当交纳的全部押金2000万元的安全性，且参照李育银此前办理的将其名下位于番禺区××街景××路××号两套房产和三个车库办理的抵押权登记，抵押登记的债权数额均为2000万元，故一审法院认为李育银协助美联公司办理将广州市越秀区东川路东仁新北街7-11号首层的房产办理抵押登记时，抵押登记的债权数额应当为2000万元，该房屋评估价值为6901120元。对于美联公司要求森昌公司、怡天公司、李育银出示与中石化公司所签订的涉案项目的续租书面租赁合同，由于中石化公司已经将其与森昌公司、怡天公司就续租夏茅加油站事宜所签署的《夏茅加油站租赁经营合同》作为证据提交，故美联公司的该项诉讼请求已无判决的必要。美联公司向一审法院申请向广州市工业和信息化委、广州市安全生产监督管理局、广州市气象局、广州市应急管理局等调取中石化公司消防、成品油经营、防雷装置、危险化学品建设项目等相关申请及审批资料，因美联公司申请调取的资料与本案争议事实并无关联，一审法院对美联公司的上述调查取证申请不予准许。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条第（一）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条之规定，于2020年8月10日作出如下判决：一、在本判决生效之日起十日内，森昌公司、怡天公司、李育银协助美联公司办理将广州市越秀区东川路东仁新北街7-11号首层的房产抵押给美联公司的抵押登记手续（抵押登记债权数额为2000万元，该房屋评估价值为6901120元）；二、驳回美联公司的其他诉讼请求。一审案件受理费300元，由美联公司负担200元，森昌公司、怡天公司、李育银共同负担100元；财产保全费5000元，由森昌公司、怡天公司、李育银共同负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，美联公司提交了证据1《关于夏茅加油站证照问题的函》及快递单、证据2《关于夏茅加油站移交的函》，两组证据来源于森昌公司、怡天公司于2020年10月30日在（2020）粤0111民初34911号案中提交给法院的，拟共同证明森昌公司于2019年5月20日、2019年6月12日分别向中石化公司发送函件，告知中石化公司已经放弃续租油站的意向，不具有优先续租权，还要求将证照变更至广州立丰能源有限公司名下，进一步证明中石化公司已经没有优先续租权，没有占有油站的合法依据。美联公司庭询后又提交了补充证据1停业照片，拟证明案涉油站因涉嫌重大违规改建，至今被限制停业的事实；补充证据2油站2019年9月2日改建现场的照片及补充证据3《广州市应急管理局关于答复两起投诉的函》，拟共同证明中石化公司违规改建的事实以及相关行政管理部门进行依法查办的事实；补充证据4微信截图，拟证明美联公司自2018年9月开始进行了改造设计工作，包括聘请设计师、多次到油站查看现场、讨论油站具体设计等。森昌公司、怡天公司、李育银对此质证称：对证据1、证据2的真实性、合法性予以认可，对关联性有异议，只能证明森昌公司与中石化公司在沟通续租事宜，敦促中石化公司在期限届满前完善续租的手续，并不能证明美联公司所述的内容；对补充证据1的真实性、合法性、关联性不予认可，照片中暂停营业告示显示为夏茅易捷便利店所出具，并非夏茅加油站正式对外公示公告，石井油站维修中的图片，无具体的公示落款单位及拍摄日期，且石井油站亦非夏茅油站的别称；补充证据2的真实性、合法性由法院认定，对关联性不予认可，油站改建现场处于合法依规的封闭状态，未经当事人许可不得进行拍照，该照片合法性存疑，同时森昌公司、怡天公司、李育银不清楚中石化公司的具体改造方案，但经了解该改造工程不属于违建工程，且图片显示的项目为换罐改造，是正常检修维修范围，按规定为备案申请，无需经过相关审批；对补充证据3的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，该函件没有认定中石化公司具有任何违规建设的事实，仅是告知已转至相关部门处理，且函件中已明确中石化公司的《危险化学品经营许可证》不存在尚未续期对外经营的问题；对补充证据4的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，聊天中微信名称为“雄鹰”的人为森昌公司一方的负责人，已按照合同约定配合美联公司的要求去设计、勘查、测绘、评估等改建及推动工作，多次前往相关政府部门就油站改造事宜提交申请和咨询，且能证明美联公司对油站的改建方式基本是整体拆除改造，需要去规划部门进行报建，不存在森昌公司一方不配合履行合同及恶意违约的行为。中石化公司对此质证称：证据1、证据2没有原件核对，对真实性无法核实，对关联性不予确认，该两份证据恰恰证明当时森昌公司就续租的事宜与中石化公司进行商讨，中石化公司不同意放弃续租的权利，双方才一直商讨直至最终签署了新的合同；对补充证据1的真实性予以确认，但不确认关联性；对补充证据2、补充证据3的真实性予以确认，但不确认关联性，涉案油站因危险化学品经营许可证到期在申请换发，暂时停业检修，且补充证据3的函件并未认定中石化公司改建构成违规建设，也正好证明涉案油站危险化学品经营许可证到期后中石化公司边办理续期边继续营业是因为“疫情期间到期证件自动顺延”；无法确认补充证据4的真实性、合法性和关联性，因为是发生在美联公司与森昌公司之间，即便该证据是真实的，也正好说明美联公司早已侵害了中石化公司对涉案油站的租赁优先权。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：从本案查明的事实来看，中石化公司与原广州市石井镇夏茅村民委员会签有《夏茅加油站租赁合同》，后夏茅公司、中石化公司、森昌公司签订《夏茅加油站经营租赁补充协议》，确认由森昌公司承担原广州市石井镇夏茅村民委员会在《夏茅加油站租赁合同》中的权利义务。根据上述协议的内容，森昌公司与中石化公司就涉案场地的租赁期限至2019年7月1日到期。虽然美联公司在二审期间提交《关于夏茅加油站证照问题的函》《关于夏茅加油站移交的函》，拟证明森昌公司曾在合同到期前告知中石化公司已视为其放弃续租涉案场地的意向，但从双方后续的履行来看，在租赁期限届满后，中石化公司仍然继续使用涉案场地，森昌公司亦未要求与中石化公司终止租赁关系并搬离涉案场地，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，森昌公司和中石化公司在租赁期间届满后就涉案场地成立不定期租赁关系，中石化公司占有涉案场地具有合法依据。其间，森昌公司、怡天公司与中石化公司就涉案场地的续租问题进行磋商，并于2019年9月23日签订《夏茅加油站租赁经营合同》，该合同约定的租金标准明显高于美联公司与森昌公司、怡天公司、李育银签订的《加油站经营租赁协议》所约定的租金标准，现有证据也未能显示中石化公司知悉美联公司与森昌公司的签约情况，现美联公司以恶意串通为由主张中石化公司与森昌公司、怡天公司签订的续签合同无效缺乏事实依据，应承担举证不能的不利后果。一审法院认定森昌公司、怡天公司与中石化公司签订的《夏茅加油站租赁经营合同》合法有效并无不当，本院予以认同。由此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第一款“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的”的规定，中石化公司已经合法占有了涉案场地，其要求继续履行租赁合同的权利应当得到保护。美联公司与森昌公司、怡天公司、李育银签订的《加油站经营租赁协议》实际上已经无法履行，现美联公司坚持要求继续履行，并要求森昌公司、怡天公司、李育银向其交付涉案场地以及由中石化公司予以配合，缺乏事实和法律依据，一审法院对此不予支持并无不当，本院予以维持。至于美联公司所述的程序问题。第一，美联公司在一审阶段要求调取的相关申请及审批资料，与本案的处理没有直接关联性，一审法院对该申请不予准许并无不当。第二，诉讼请求的提起和撤回均是当事人的诉讼权利，美联公司主张一审法院迫使其撤回部分诉讼请求缺乏理据，本院不予采纳。第三，美联公司在一审阶段第一次开庭时增加诉讼请求，中石化公司应其要求提交证据予以证明，一审法院组织各方当事人予以质证并无不当，且从第二次开庭到一审判决作出之日有两月余的时间，美联公司完全可以就其主张的事实补充提交证据，并没有妨碍其诉讼权利的行使。由此，美联公司关于一审判决违反法定程序的上诉理由均缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人美联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人深圳市美联石油有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年十二月二十三日书记员 莫善友区敏儿