广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5363号上诉人（原审被告、反诉原告）：贺东红，男，1970年9月1日出生，汉族，住湖南省韶山市*************。委托诉讼代理人：刘珍彬，广东昌联律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳清，广东昌联律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张清玲，女，1970年6月18日出生，汉族，住湖南省韶山市*************。委托诉讼代理人：刘珍彬，广东昌联律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳清，广东昌联律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄雪珍，女，1966年8月24日出生，汉族，住广东省中山市********。委托诉讼代理人：陈跃龙，广东朗锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶炜彬，广东朗锐律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李闽榉，男，1960年4月10日出生，汉族，住广东省中山市*********。委托诉讼代理人：陈跃龙，广东朗锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶炜彬，广东朗锐律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李濠贤，男，1987年5月25日出生，汉族，住广东省中山市********。委托诉讼代理人：陈跃龙，广东朗锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶炜彬，广东朗锐律师事务所实习律师。上诉人贺东红、张清玲因与被上诉人黄雪珍、李闽榉、李濠贤房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初15568号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人贺东红、张清玲上诉请求：一、撤销一审判决第一项；二、撤销一审判决第三项，改判黄雪珍、李闽榉、李濠贤向贺东红、张清玲返还履行合同保证金9万元及利息（利息以9万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2013年9月12日起计至黄雪珍、李闽榉、李濠贤返还全部履行合同保证金之日止）。事实与理由：一、一审判决认定事实有误，对本案中黄雪珍、李闽榉、李濠贤未履行通知解除与贺东红、张清玲房屋租赁合同关系的义务就擅自出租给谢某的事实没有做出明确的判决。1.贺东红、张清玲与黄雪珍、李闽榉、李濠贤于2012年5月18日签订《房屋租赁合同》，约定贺东红、张清玲承租黄雪珍、李闽榉、李濠贤位于中山市*********自由房屋的全部楼层，合共1120平方米，另有广告牌位200平方米；租赁期限自2012年6月20日起至2017年6月30日止；并且贺东红、张清玲于2012年7月1日向黄雪珍、李闽榉、李濠贤支付了履行合同保证金9万元。但在2013年9月11日黄雪珍、李闽榉、李濠贤却擅自与案外人谢某签订《房屋租赁合同》，造成贺东红、张清玲与黄雪珍、李闽榉、李濠贤的房屋租赁合同陷入无法履行的地步。2.黄雪珍、李闽榉、李濠贤提交的2013年1月25日至2013年9月11日的五份《欠据》恰恰证实了黄雪珍、李闽榉、李濠贤未在2013年9月11日前通知贺东红、张清玲解除房屋租赁合同关系，并且《欠据》也表明黄雪珍、李闽榉、李濠贤默认了贺东红、张清玲继续承租的真实意思表示，因为在《欠据》立下的同时黄雪珍、李闽榉、李濠贤只字未提解除房屋租赁合同的事宜。3.黄雪珍、李闽榉、李濠贤擅自与案外人谢某签订《房屋租赁合同》，未及时通知、告知贺东红、张清玲的行为存在重大过错。黄雪珍、李闽榉、李濠贤在未履行通知义务的前提下，擅自出租的行为已违反了法律关于提前告知的规定。二、一审判决认定事实错漏，《还款承诺书》的主体内容及时间并非由贺东红、张清玲书写的，其字体颜色深度也与签名明显不符。贺东红、张清玲已于2013年9月11日出具了《欠据》，并且黄雪珍、李闽榉、李濠贤在2013年9月11日已擅自与案外人谢某签订《房屋租赁合同》，故不存在2015年6月12日又出具《还款承诺书》的可能性。1.《还款承诺书》并未说明是欠付何人、何时的租金，签名字体与承诺书主体内容明显不是同一个人所写。并且黄雪珍、李闽榉、李濠贤提交的2013年1月25日至2013年9月11日的五份《欠据》的最后一份是2013年9月11日出具的，此时尚欠租金1万元，故不存在2015年6月12日才出具《还款承诺书》的可能性。2.2015年6月12日此时的承租人是谢某，并且广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初1580号民事判决书、广东省中山市中级人民法院（2018）粤20民终7486号民事判决书已查明该期间的租金已由谢某支付，现一审判决支持了黄雪珍、李闽榉、李濠贤的租金支付请求使得黄雪珍、李闽榉、李濠贤获得了双重收益，违背了公平原则。三、一审判决关于争议焦点三认定错误。1.一审判决在争议焦点三中认定双方已于2013年9月11日协商解除与事实不符、于法无据。首先，黄雪珍、李闽榉、李濠贤既未提供证据证明其通知解除租赁合同，也未有协商的意思表示；其次，黄雪珍、李闽榉、李濠贤于2013年9月11日已将涉案租赁物出租给谢某，使贺东红、张清玲与黄雪珍、李闽榉、李濠贤的房屋租赁合同陷入履行不能。2.一审判决在争议焦点三中认为《还款承诺书》未提及抵扣履约保证金就意味着同意由黄雪珍、李闽榉、李濠贤没收履约保证金。首先，黄雪珍、李闽榉、李濠贤作为民事主体无权采用“没收”的手段侵犯贺东红、张清玲的财产权；其次，一审法院混淆了两个法律事实关系：一是黄雪珍、李闽榉、李濠贤的请求租金支付的法律事实，二是贺东红、张清玲的保证金退还法律事实，两者可以各自单独存在，不因《还款承诺书》的事由阻却保证金退还的法律义务。被上诉人黄雪珍、李闽榉、李濠贤答辩称：贺东红向黄雪珍、李闽榉、李濠贤提出不承租涉案房屋，后贺东红与谢某在涉案的房屋共同经营“一碗香”，故黄雪珍、李闽榉、李濠贤不存在擅自将涉案房屋出租给谢某的情形。根据《核准注销登记通知书》以及2015年6月12日贺东红、张清玲出具的《还款承诺书》、2013年9月11日贺东红出具的《欠据》、2013年8月31日贺东红出具的《欠据》、贺东红在一审的庭审陈述等证据相互印证以下事实：在2013年8月31日，贺东红出具《欠据》确认其欠黄雪珍、李闽榉、李濠贤135000元，后贺东红、张清玲将其经营的湘缘阁湘菜馆注销，并在2013年9月11日当天，黄雪珍、李闽榉、李濠贤与贺东红、张清玲对2013年9月11日前十日的租金进行结算，后贺东红就与谢某在涉案的房屋一同经营“一碗香”，并在2013年9月11日，由谢某与黄雪珍、李闽榉、李濠贤签订《租赁合同》。综上，黄雪珍、李闽榉、李濠贤并不存在将涉案房屋擅自出租给谢某的行为，而且黄雪珍、李闽榉、李濠贤是在贺东红与与谢某一同经营“一碗香”的时候才认识谢某，所以黄雪珍、李闽榉、李濠贤根本不可能将涉案房屋擅自出租给谢某，故此贺东红、张清玲是清楚知道谢某与黄雪珍、李闽榉、李濠贤签订《房屋租赁合同》，贺东红、张清玲在上诉状陈述的内容与事实不相符。贺东红在《还款承诺书》确认的租金数额不是贺东红、张清玲与谢某共同经营“一碗香”期间所欠的租金，而是贺东红经营中山市南头镇湘缘阁湘菜馆期间所欠的租金。根据《还款承诺书》的内容可知是贺东红、张清玲与黄雪珍、李闽榉、李濠贤单独结算，并以贺东红、张清玲自有分红每月偿还。如果如贺东红、张清玲所言是其与谢某共同经营“一碗香”期间所欠的租金，从常理分析贺东红是不会以其自有分红每月偿还以及不会让自己的妻子张清玲共同承担债务。而且在贺东红、张清玲与谢某共同经营“一碗香”期间都是由谢某向黄雪珍、李闽榉、李濠贤交付共同经营期间租金的。所以从常理分析《还款承诺书》确认的租金数额不可能是贺东红、张清玲与谢某共同经营“一碗香”期间所欠的租金。在贺东红、张清玲与谢某共同经营“一碗香”期间，谢某也按照《还款承诺书》的约定在贺东红的分红中向黄雪珍、李闽榉、李濠贤支付6000元租金。故此，贺东红、张清玲、黄雪珍、李闽榉、李濠贤、谢某是清楚知悉《还款承诺书》。贺东红、张清玲未能举证证实其已清偿所有的租金。根据2013年8月31日贺东红出具的《欠据》可知贺东红确认拖欠黄雪珍、李闽榉、李濠贤租金共135000元；根据2013年9月11日贺东红出具的《欠据》可知贺东红确认拖欠黄雪珍、李闽榉、李濠贤2013年9月11的前10日租金共1万元。故此，贺东红欠黄雪珍、李闽榉、李濠贤共145000元。如果贺东红、张清玲认为其没有拖欠黄雪珍、李闽榉、李濠贤租金，那么贺东红、张清玲应提供相关的支付凭证证明其已向黄雪珍、李闽榉、李濠贤清偿了所欠的租金。现在黄雪珍、李闽榉、李濠贤以49000元提起诉讼，是尊重事实。四、贺东红、张清玲已根本违约，黄雪珍、李闽榉、李濠贤有权没收履约保证金9万元。1.根据黄雪珍、李闽榉、李濠贤提交的《欠条》可知贺东红、张清玲拖欠黄雪珍、李闽榉、李濠贤的租金已超过30天，已构成根本违约。根据双方《房屋租赁合同》第4条的规定，黄雪珍、李闽榉、李濠贤有权没收其履约保证金。2.贺东红、张清玲出具《还款承诺书》时未提出抵扣履约保证金，且出具《还款承诺书》前后均有清偿租金的行为。可见贺东红、张清玲同意由黄雪珍等人没收履约保证金9万元。故此，黄雪珍、李闽榉、李濠贤有权不退还履约保证金9万元。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回贺东红、张清玲的上诉请求。黄雪珍、李闽榉、李濠贤向一审法院起诉请求：1.贺东红、张清玲向黄雪珍、李闽榉、李濠贤支付租金49000元及利息（以49000元为基数，按年利率24%，从2015年10月起计算至还清之日止，暂计至2019年10月本息合计115846元）；2.本案诉讼费由贺东红、张清玲承担。贺东红、张清玲向一审法院反诉请求：1.黄雪珍、李闽榉、李濠贤向贺东红、张清玲返还履行合同保证金9万元及利息（以9万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2013年9月12日起计至返还之日止，暂计至2019年12月13日的利息为23371.89元）；2.本案诉讼费用由黄雪珍、李闽榉、李濠贤承担。一审法院认定事实如下：李闽榉、黄雪珍、李濠贤为位于中山市******的房地产【土地证号：国（2005）易××××**、房产证号：C×××××07/C×××××98/C×××××99】的登记权属人。2012年5月18日，黄雪珍、李濠贤、李闽榉作为甲方（出租方），与贺东红作为乙方（承租方）签订房屋租赁合同，约定甲方将其位于中山市*********的前述房屋（面积1120平方米）、广告牌位（200平方米）出租给乙方经营餐饮。合同部分内容约定如下：1.租赁期5年，自2012年6月20日起至2017年6月30日止；2.前两年每月租金3万元（不含税），第三年起以每年5%增长率递增，具体标准为2012年6月20日至2014年6月30日每月租金3万元、2014年7月1日至2015年6月30日每月租金31500元、2015年7月1日至2016年6月30日每月租金33075元、2016年7月1日至2017年6月30日每月租金34729元；3.乙方支付甲方9万元作履约合同保证金，合同期满后无息退还。乙方于每月5日前以现金或转账方式付清当月的租金。逾期累计超过30天作违反合同论处，甲方有权终止合同，没收其保证金，收回房屋，并追讨所欠费用、本金及每日百分之一的利息；4.租赁期内，甲方未经乙方同意，提前终止合同的，甲方须退还履行合同保证金并赔偿乙方9万元。乙方提前终止合同的，甲方不退回履行合同保证金。合同落款“甲方”一栏有黄雪珍、李闽榉签名，“乙方”一栏有贺东红、张清玲签名。2012年7月1日，黄雪珍出具收款收据确认收到贺东红、张清玲支付的履约保证金9万元。合同签订后，黄雪珍、李闽榉、李濠贤将前述房屋及广告牌位交付给贺东红、张清玲使用。2013年1月25日、2013年4月4日、2013年7月18日、2013年8月31日及2013年9月11日，张清玲或贺东红或两人共同向黄雪珍出具欠据共五份，确认拖欠相应期间的租金，并承诺清偿，其中2013年8月31日的欠据载明：“兹贺东红、张清玲尚欠房东租用房屋款2013年8月份的金额人民币叁万圆整（￥3万元），由4月至今尚欠金额共人民币壹拾叁万伍仟元未付清。”2013年9月11日的欠据载明：“兹贺东红、张清玲尚欠房东租金自2013年9月1日至10日的金额人民币壹万圆，定于2013年9月16日前清还，逾期不还，加收利息每日百分之一计。”2015年6月12日，贺东红、张清玲向黄雪珍出具还款承诺书，载明：“贺东红欠房东租金伍万伍仟圆（未含利息），愿将在一碗香的股份分红里全数扣还完为止，委托店方直接支付给房东，房东收到款后出具收据为凭。”另，承诺书下方载明：“每个月由谢总转账贰仟元给房东李总，转六个月，六个月后再协议怎样还款。”黄雪珍、李闽榉、李濠贤称，承诺书中所载的欠款是贺东红、张清玲承租期间所欠的租金，承诺书出具后共还款三期合计6000元，尚欠49000元，为此，黄雪珍、李闽榉、李濠贤诉至一审法院，请求判如所请。贺东红、张清玲则以一审答辩意见予以抗辩，并向一审法院提起反诉。另，贺东红、张清玲认为，结合黄雪珍等人的诉讼请求及还款承诺书的约定可知，贺东红在支付了三期款项后未再付款，即最后一次还款时间为2015年9月，故黄雪珍等人现起诉已超诉讼时效。一审另查，2013年9月11日，黄雪珍与谢某签订房屋租赁合同，约定黄雪珍将涉案房屋及广告牌位出租给谢某经营餐饮，租赁期5年，即自2013年9月11日起至2018年8月30日止。后因谢某拖欠租金，黄雪珍、李闽榉、李濠贤于2018年1月25日诉至一审法院[案号（2018）粤2072民初1580号]，该案受理后，谢某提起反诉，一审法院予以受理并于2018年9月30日作出（2018）粤2072民初1580号民事判决，判令：一、谢某于本判决生效之日立即向黄雪珍、李濠贤、李闽榉支付租金129458元（包含2016年1月、2月租金6万元，2017年5月、6月租金69458元）及其逾期付款违约金（6万元自2016年10月1日起算、34729元自2017年5月11日起算、34729元自2017年6月11日起算，均按年利率24%计至付清之日为止）；二、驳回黄雪珍、李濠贤、李闽榉其他诉讼请求；三、驳回谢某的反诉请求。后谢某不服一审判决，提起上诉，中山市中级人民法院于2019年2月20日作出（2018）粤20民终7486号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。一审再查，2013年8月13日，湘缘阁湘菜馆经核准注销登记。一审法院认为，黄雪珍、李闽榉、李濠贤与贺东红、张清玲签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。根据双方的举证及陈述，本案的争议焦点为一、黄雪珍等人起诉是否已过诉讼时效？二、还款承诺书中所载欠款是否为贺东红承租期间所欠租金？三、贺东红、张清玲主张返还履约保证金9万元有无依据？关于焦点一。即本案诉讼时效问题。还款承诺书中载明“每个月由谢总转账贰仟元给房东李总，转六个月，六个月后再协议怎样还款”，因贺东红、张清玲对欠付租金承诺为分期还款，且双方未对剩余欠款的还款期限进行明确约定，故黄雪珍等人有权随时主张权利，现起诉未超过诉讼时效，贺东红、张清玲所提该点辩解意见，理据不足，一审法院不予支持；关于焦点二。贺东红于2013年8月31日出具欠据确认尚欠黄雪珍等人2013年4月至8月的租金共计十三余万元，后贺东红、张清玲注销湘缘阁湘菜馆，并于2013年9月11日与黄雪珍等人就2013年9月11日前十日的租金进行结算，现贺东红、张清玲未举证证实其已清偿前述欠据所欠款项，并确认其于2013年9月11日起未再承租涉案房屋，且在此后与谢某一同经营“一碗香”餐馆，前述事实及证据相互印证可知贺东红、张清玲对黄雪珍等人将涉案房屋出租给谢某一事是清楚知悉的，贺东红、张清玲在2015年6月12日向黄雪珍等人出具还款承诺书，如按贺东红、张清玲所述承诺书中所记载的欠款为其与谢某经营“一碗香”餐馆期间拖欠的租金，则由贺东红、张清玲与黄雪珍单独进行结算，并以贺东红、张清玲自有分红每月偿还并不符合常理，故对贺东红、张清玲所提该点辩解意见，一审法院不予支持，并据此认定还款承诺书中所欠款项为贺东红、张清玲承租期间所拖欠黄雪珍等人的租金。贺东红、张清玲拖欠租金，且在出具还款承诺书后仍未及时清偿，已构成违约，黄雪珍、李闽榉、李濠贤诉请要求贺东红、张清玲偿还租金49000元及支付逾期付款利息，理据充分，一审法院予以支持。虽租赁合同约定逾期支付租金按每日百分之一计算利息，但贺东红、张清玲已主张不拖欠租金的情况下，一审法院认为黄雪珍等人主张逾期利息按年利率24%计算过高，故一审法院予以调整为以49000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍，从2019年10月29日起计付至清偿之日止；关于焦点三。结合前述认定，贺东红、张清玲在出具还款承诺书时未提出抵扣履约保证金，且出具还款承诺书前后均有清偿租金的行为，可见贺东红、张清玲与黄雪珍等人就双方的租赁合同关系已于2013年9月11日协商解除，并同意由黄雪珍等人没收履约保证金9万元。现贺东红、张清玲反诉要求黄雪珍、李闽榉、李濠贤返还履约保证金9万元及支付逾期付款利息，理据不足，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、贺东红、张清玲于本判决发生法律效力之日起三日内向黄雪珍、李闽榉、李濠贤支付租金49000元（以49000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍，从2019年10月29日起计付至清偿之日止）；二、驳回黄雪珍、李闽榉、李濠贤的其他诉讼请求；三、驳回贺东红、张清玲的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2616元，减半收取1308元，反诉案件受理费1284元，合计2592元，由贺东红、张清玲负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院对于当事人上诉没有提出的请求，不予审理。结合双方当事人的诉辩陈述，本案上诉争议的焦点在于：一、《还款承诺书》中所载欠款是否为贺东红承租期间所欠租金；二、贺东红、张清玲主张的返还履约保证金9万元应否支持。关于焦点一，首先，对于黄雪珍、李闽榉、李濠贤一审提交的证据《还款承诺书》，贺东红、张清玲虽不确认其真实性，但未申请笔迹鉴定，故本院认定该《还款承诺书》系贺东红、张清玲出具的。其次，贺东红、张清玲辩称该《还款承诺书》记载的所欠租金为其与谢某共同经营“一碗香”期间所欠的租金，但明显与《还款承诺书》中“以在一碗香的股份分红里全数扣还完为止”等内容明显相矛盾。再次，贺东红于2013年8月31日出具欠据确认尚欠黄雪珍等人2013年4月至8月的租金共计13余万元，于2013年9月11日出具欠据确认尚欠2013年9月1日至10日的租金1万元，现贺东红、张清玲未举证证实其已清偿前述欠据所欠款项。综上，一审法院认定《还款承诺书》中所载欠款是贺东红承租期间所欠租金合理，本院予以确认。贺东红、张清玲在出具还款承诺书后未及时清偿，已构成违约，黄雪珍、李闽榉、李濠贤诉请要求贺东红、张清玲偿还租金49000元及支付逾期付款利息，理据充分。一审法院认定逾期利息过高，调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍，从2019年10月29日起计付至清偿之日止，黄雪珍、李闽榉、李濠贤未有异议，本院予以维持。关于焦点二，贺东红、张清玲出具的《还款承诺书》未约定所欠租金可以由履约保证金抵扣，且其在出具《还款承诺书》前后均有清偿租金，由此可见双方当事人事实上已在协商解除合同时系同意贺东红、张清玲一方对履约保证金没收的，故现贺东红、张清玲提出返还履约保证金及支付逾期付款利息，缺乏事实依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，贺东红、张清玲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由贺东红、张清玲负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇二〇年十二月七日书记员  陈静文梁洛希