湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终3364号上诉人（原审被告）：永州市日月地产投资有限公司，住所地湖南省双牌县泷泊镇永水路**，统一社会信用代码91431123661654351R。法定代表人：程志刚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓雄，男，1970年10月29日出生，汉族，湖南省双牌县人，居民，住湖南省双牌县，）。被上诉人（原审原告）：陈勇华，女，1977年10月20日出生，汉族，湖南省双牌县人，居民，住湖南省双牌县。上诉人永州市日月地产投资有限公司（以下简称日月地产公司）因与被上诉人陈勇华房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省双牌县人民法院（2020）湘1123民初632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人日月地产公司的委托诉讼代理人邓雄，被上诉人陈勇华到庭参加询问。本案现已审理终结。日月地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决上诉人承担逾期办证违约责任没有依据，属认定事实不清。合同补充协议约定，上诉人在商品房交付后360日内协助被上诉人办理好房屋产权证，但并未约定逾期协助办证需承担违约责任，另上诉人已承担了房屋总价值30%的延期交房违约金，如果还要承担延期办证违约金，两者相加，已基本接近房屋的一半价值，于情于理对上诉人不公平且与法律规定不符；2、一审判决诉讼费全部由上诉人负担错误。一审对被上诉人的诉讼请求仅予以部分支持，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，诉讼费应由双方当事人分担。陈勇华辩称，补充协议只能认定为主合同的附件，是对主合同的补充、增加，而不是变更。依合同约定，被答辩人已构成违约。延迟交房和延迟办证是双方合同中的两个不同条款，如有违约应当承担不同的违约责任。对于违约金的计算，我认为一审判决的违约金已经很低。一审法院案件受理费应当由上诉人全部承担。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持，请求驳回上诉人的全部上诉请求。陈勇华向一审法院起诉请求：1.请求法院判决被告支付延期办理不动产登记手续的违约金100902元；2.请求法院判决被告从2020年6月16日按购房款255449元、每日违约金0.05%的标准计算违约金，直至被告将原告的产权登记手续办好之日止；3.请求法院判决被告按合同约定办理国家电网居民用电正规开户手续；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年10月15日，原告陈勇华（乙方）与被告日月地产公司（甲方）签订《日月星·河湾商品房买卖合同》，合同约定被告将位于双牌县××路××＃楼××号房售卖给原告，房屋总价款为255449元。合同约定付款方式为按揭贷款方式付款，首期款金额为105449元，剩余房款150000元，按照按揭方式付款。合同关于产权登记及逾期办证违约责任的约定：“乙方委托甲方办理房屋产权证，甲方应当在该商品房交付之日起360个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后2个工作日内向甲方提供当地产登记机构要求的、需乙方提供的证件材料，甲方应一次性如实告知乙方办理产权证登记需要乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定的时间或者上诉约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照相关规定，单方向房地产登记机构申请预购商品房转移登记。如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第十六条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方自逾期之日的30日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到90日的，则乙方有权在该90日届满之日起半年内解除合同。双方在签订主合同同时还签订了《附件二：本合同补充协议》，该补充协议第六条约定：“双方同意《买卖合同》第十六条增加如下条款：甲方应当在商品房交付使用后360日内，协助乙方向产权登记机关办妥产权登记，并将以房管局登记日期为准。若因乙方未能及时提供办理房地产权属证书的相关资料或未能及时签署《买卖申请审批表》或存在其他违约行为或乙方未能付清全部房款的，则甲方办证期限顺延。因政府政策、法规变化影响办证时间，则以政府部门最新规定为准。”该补充协议还约定本《补充协议》对《买卖合同》的修改、补充部分是甲、乙双方的真实意思表示，并愿意按本《补充协议》规定严格执行，自甲、乙双方签字后与买卖合同同时生效，均具同等法律效力。合同对供电的约定：“主线进至每户总开关箱，下行部分业主自理，室内均按设计预埋穿线管，开户费用由乙方支付，甲方代办代收”。合同签订后，原告于2013年10月15日支付涉案商品房的首付款55449元，于2013年10月21日支付首期购房款50000元，并于办理了按揭手续。涉案商品房于2016年10月8日交付给原告使用，但案涉房屋的不动产登记证书一直未能办理。因日月星河湾小区不具备接入居民公共电网的条件，故被告并未为原告在国家电网开立居民用电账户。日月地产公司为满足小区住户的居民用电需要，采取了补救措施，使用其施工用变压器为小区住户供电，并为包括原告方在内的小区住户安装了电表，但双方未就电费缴费标准进行协商并达成一致意见，被告以原告未按其标准缴纳电费而将原告的供电中断，双方因此发生纠纷并另案处理中。另查明：被告日月地产公司于2019年9月24日办妥了日月星河湾小区3-6#的商品房房地首次登记的不动产权证书。一审法院认为，经归纳原、被告的诉称、辩称意见，本院对双方当事人的争议焦点评判如下：焦点一、被告主张的逾期办证的理由是否能够免除被告方的违约责任。本院认为，原、被告在合同第十六条约定，被告需在房屋交付之日起360个工作日内为原告办妥产权登记手续，被告于2016年10月8日将房屋交付给原告，应当于2018年3月15日前办妥产权登记手续，但至今被告仍旧未按合同约定给原告办理好产权登记，已构成违约。被告主张的逾期办证并非被告主观故意，可免除被告方责任。被告主张的逾期办证第一个理由是因为2016年不动产登记中心的改制合并期间不受理商品房产权登记，但被告方并未提供相关证据证明不动产登记中心在合并改制期间不受理商品房产权登记的证据，经本院核查，被告方主张的理由并不是事实，故对该答辩意见本院不予采纳。原告主张的逾期办证的第二个理由是因为小区的房屋在2017年12月至2019年12月期间被黄山市公安局查封了。因被告所开发的小区并未办妥商品房房地首次登记，故黄山市仅仅是对案涉小区在查封前没有卖出的房屋进行了预查封，预查封不影响商品房房地首次登记的不动产权证书的办理。而在商品房办理好房地首次登记的不动产权证书后，才能办理各套房屋的产权证。原告的房屋购买于2013年，黄山市公安局查封的房屋清单中并不包括原告所购买的3#705号房。黄山市公安局的查封行为并不影响原告房屋产权证的办理，故黄山市公安局的查封行为不能成为逾期办证的理由。被告主张的第三个逾期办证的理由是因为受新冠肺炎疫情的影响，不动产登记中心在疫情期间不受理商品房产权登记的业务，但被告方未提供相关证据证明新冠肺炎期间不动产登记中心在不受理商品房产权登记的证据，且经本院核查，被告主张的理由不成立，故对该答辩意见本院不予采纳。综上所述，被告方所主张的逾期办证理由不能免除被告方违约责任。焦点二、关于逾期办证的违约金如何计算的问题。被告逾期为原告办理产权证构成违约，原告陈勇华要求被告按照商品房买卖合同的约定，从逾期之日的30日开始，每日按购房款255449元每日万分之五计算违约金。被告日月地产公司认为原告主张约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”，因此，违约金虽然为当事人约定事项，但是当违约金过高或过低时，不能以意思自治为由完全放任当事人约定，在一方当事人提出调整的请求时，人民法院应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，予以合理调整。本案中，原、被告双方在诉讼中均未提供证据证实因被告逾期办理产权证的行为给其造成的实际损失情况，在这种情况下，逾期办理产权证导致购房人的损失实际上就是其已交购房款的利息损失，原告陈勇华在庭审中也提出逾期办证所造成的损失主要就是银行的利息损失。本案中，逾期办理产权证的时间超过一年，在2019年8月20日前，中国人民银行公布的贷款基准利率（一年以上为年利率4.75%），2019年8月20日至今，全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率在年利率3.85%-4.25%间，而本案合同约定每日按购房款255449元每日万分之五计算违约金，折算为年利率18%，远高出购房人已交房款利息损失的30%，严重背离了违约金填补实际损失的功能。因此，根据前述法律规定，本案的违约金应予调整。依照前述法律规定确定的违约金调整计算规则，本案逾期办证的违约金应以原告已交付房价款255449元为基数，按中国人民银行公布的贷款基准利率（从2019年8月20日起改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率）*130%从2018年4月15日起计算至涉案房屋产权证办妥之日止。焦点三、被告是否应当为原告办理国家电网开户手续。原、被告在合同中约定了被告有为原告供电开户的义务，原告方也已将供电开户的费用按照合同约定缴纳给被告方，被告应当按合同约定为原告办理国家电网居民用电开户手续。但是现在日月星河湾尚不具备接入居民公共电网的条件，双方在本院组织调解的过程中，原告同意给被告一年的履行期限，故本院综合考虑，给予被告一年的履行期限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告永州市日月地产投资有限公司于本判决生效后10日内支付原告陈勇华逾期办理产权证的违约金，违约金的计算方式为：255449元×4.75%×130%÷365天×493天（2018年4月15日至2019年8月19日的违约金）+255449元×LPR×130%÷365天×从2019年8月20日计算至房屋产权证办妥之日止的天数（2019年8月20日后的违约金）；二、被告永州市日月地产投资有限公司于本判决生效之日起1年内为原告陈勇华办理位于双牌县日月星*河湾3栋705号房的国家电网开户手续；三、驳回原告陈勇华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2318元，减半收取计1159元，由永州市日月地产投资有限公司负担。二审期间，被上诉人未向本院提供新证据，上诉人向本院提交了以下证据：办证函告书及向陈勇华邮寄该办证函告书的邮件回执，拟证明上诉人已告知被上诉人来办证，延迟办证是被上诉人自己迟迟不来的原因。被上诉人质证认为，这个函告书是在我提起诉诉两个月后上诉人为了逃避责任才寄给我的，截止这个函告书的时间也是违约两年多了。我们收到函告书的时候，当时我们也去了，还不止我一个人，上诉人就对我们说你们这些告状的暂时不给办证。本院认证认为，该证据并不能证实被上诉人没有去找过上诉人办证，亦不能否认被上诉人购买的房屋不动产权证至今没有办理出来的事实，本院对其不予采信。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案主要的争议焦点为原审判决上诉人日月地产公司支付被上诉人陈勇华延期办证违约金是否恰当。双方签订的《商品房买卖合同》系依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，双方当事人均应履行各自的义务。《商品房买卖合同》第十六条对产权登记进行了约定，第十七条对延期办证的违约责任进行了约定。签订《商品房买卖合同》当日签订的合同附件二《本合同补充协议》第六条虽对办证另有约定，但《补充协议》第六条注明是《商品房买卖合同》第十六条的增加内容，对于《商品房买卖合同》第十七条关于延期办证的违约责任，《补充协议》并未进行更改。根据本案查明的事实，日月地产公司至今未为被上诉人办理好产权证。因此，日月地产公司延期办证的事实客观存在，应依据《商品房买卖合同》第十七条约定承担延期办证的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案一审判决对上诉人应承担的违约金已作相应调整。故对于日月地产公司上诉提出的“一审判决其承担逾期办证违约责任没有依据”的上诉理由，本院不予支持。另，对于日月地产公司上诉提出的诉讼费的负担问题。《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定，“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”。本案被上诉人一审起诉金额为100902元，一审判决部分予以支持，诉讼费应由双方分别负担。因此，日月地产公司该上诉理由成立，本院予以支持。综上，一审判决对各方当事人应负担的案件受理费的处理虽有不当之处，但本案的实体处理并无不当，上诉人日明地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1159元，由上诉人永州市日月地产投资有限公司负担463元，被上诉人陈勇华负担696元。二审案件受理费2318元，由上诉人永州市日月地产投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廉丽萍审判员  屈中亚审判员  李 飞二〇二〇年十二月二十五日书记员  蒋晶晶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。