山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终11114号 上诉人（原审被告）：青岛东方锦程置业有限公司，住所地青岛市黄岛区双珠路。 法定代表人：王桂敏，经理。 委托诉讼代理人：李焕发，山东法恩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛中驰控股集团有限公司，住所地青岛市黄岛区海坛岛街**网点。 法定代表人：于梅，总经理。 委托诉讼代理人：王运鲜，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨欣，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：青岛中驰地产顾问有限公司，住所地青岛市黄岛区海坛岛街**网点。 法定代表人：于梅，总经理。 委托诉讼代理人：王运鲜，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨欣，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。 上诉人青岛东方锦程置业有限公司（以下简称东方锦程公司）因与被上诉人青岛中驰控股集团有限公司（以下简称中驰控股公司）、被上诉人青岛中驰地产顾问有限公司（以下简称中驰地产公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初471号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 东方锦程公司向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回中驰控股公司的诉讼请求，或者发回重审；2、一审和二审诉讼费用均由中驰控股公司、中驰地产公司承担。事实和理由：1、《民法典》第五百四十六条规定：债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。据此，在债权转让未通知债务人的情况下，债权转让不成立，中驰控股公司无权向东方锦程公司主张。一审判决明显是错误的。2、东方锦程公司作为开发商，有权依法销售自己开发的房屋，这是众所周知的常识，不需要举证证明。相反，中驰控股公司作为合同中的代理销售方，须对自己实际代理销售的房屋承担举证责任。但在本案中，在中驰控股公司及中驰地产公司仅提供自己单方制作或单方盖章的资料，未经东方锦程公司认可或确认、并且东方锦程公司一直否认其真实性，在未有有效证据证明的情况下，一审判决强行认为东方锦程公司及中驰地产公司争议的25套房屋系中驰控股公司及中驰地产公司销售、东方锦程公司应按合同约定支付代理销售费用、东方锦程公司对中驰控股公司及中驰地产公司关于案涉25套房屋销售代理费用的计算方式及计算结果和支付条件均没有提出异议，显属认定事实错误、认定事实的主要证据不足、滥用职权的裁判。 中驰控股公司和中驰地产公司共同答辩称，1、东方锦程公司依据尚未实施的民法典提起上诉无任何依据。本案中中驰控股公司和中驰地产公司共同完成学府名苑项目的销售工作。中驰地产公司在诉讼过程中告知东方锦程公司，将对东方锦程的债权转让给中驰控股，由中驰控股集中结算，转让行为已经对东方锦程公司发生效力。2、东方锦程公司将学府名苑项目的房屋销售工作委托给中驰控股公司和中驰地产公司，如果在项目销售过程中，由东方锦程公司自行销售的房产，东方锦程公司应当对自己的主张提供证据证明，但东方锦程公司未提交任何证据证明其主张。中驰控股公司和中驰地产公司提交的证据能够证明双方争议房屋系由中驰控股公司和中驰地产公司共同销售，原审判决认定事实清楚，应予维持。 中驰控股公司向一审法院提起诉讼请求：判令东方锦程公司向中驰控股公司支付代理费807295.31元；判令东方锦程公司向中驰控股公司支付逾期付款损失99932.52元（以674128.46元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍，全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算自2017年12月12日至2019年12月31日），并以807295.31元为基数，全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算2020年1月1日起至实际付款之日的利息；本案诉讼费、保全费、保险费由东方锦程公司承担。 一审法院查明事实： 2016年7月2日，东方锦程公司与案外人青岛鼎盛齐鲁不动产投资顾问有限公司签订《项目营销策划代理合同》，约定了委托项目、营销计划、销售代理费及支付条款。后中驰控股公司前身青岛中驰房产经纪有限公司作为第三方与东方锦程公司及案外人青岛鼎盛齐鲁不动产投资顾问有限公司在该《项目营销策划代理合同》基础上签订《商品房销售代理合同补充协议》。2016年10月20日，中驰控股公司前身青岛中驰房产经纪有限公司与案外人青岛鼎盛齐鲁不动产投资顾问有限公司签订《锦程·学府名苑项目独家代理销售权转让协议》，独家代理本案所涉项目的销售。2016年12月1日，中驰控股公司前身青岛中驰房产经纪有限公司与东方锦程公司签订补充协议，约定在原主合同基础上，将房屋销售底价每平方米下浮120元作为销售底价。2017年2月1日，中驰地产公司与东方锦程公司签订《商品房销售代理合同》，合同约定了销售代理费用的计算及支付条款。 2017年4月13日，“青岛中驰房产经纪有限公司”申请变更为“青岛中驰控股集团有限公司”。 中驰控股公司和中驰地产公司均参与东方锦程公司开发的锦程·学府名苑项目房屋的代理销售，部分销售代理费用已结算，现只有争议的25套房屋的销售代理费用有争议。2017年12月11日，中驰地产公司向东方锦程公司出具了674128.46元代理费的发票，东方锦程公司没有支付中驰地产公司发票中记载金额的代理费。 一审法院认为，本案争议焦点为中驰控股公司与中驰地产公司是否代理销售涉案的1-2-201、1-3-1102等25套房屋。一审分析认定如下：关于涉案的1-2-201、1-3-1102等25套房屋，中驰控股公司主张系中驰控股公司及中驰地产公司代理销售，并提交销售清单、专用收款收据及付款凭证予以证明。东方锦程公司主张由其自行销售，但没有提交证据，只是出具了一份清单，并主张涉案项目房产系其开发，其有权销售，不需要证据证明，中驰控股公司主张系其与中驰地产公司销售应得到东方锦程公司确认。经核实，东方锦程公司对其如何确认中驰控股公司与中驰地产公司销售主张就是确认付款。经审查，中驰控股公司提交的专用收款收据中确实登记有1-2-201、1-3-1102等25套房屋，该收款收据均有中驰控股公司或中驰地产公司的印章，且附有客户通过POS机付款的签购单。一审认为，东方锦程公司与中驰控股公司、中驰地产公司均签订有销售代理合同，中驰控股公司及中驰地产公司代理销售涉案项目的房屋系合法行为，现中驰控股公司提交的收款收据及客户通过POS机付款的签购单，可以证明客户通过中驰控股公司或中驰地产公司购买案涉的25套房屋的事实，东方锦程公司虽然予以否认并主张案涉房屋系其自行销售，但没有提交证据证明其主张。因此，一审认定争议的25套房屋系中驰控股公司及中驰地产公司代理销售。 一审审理过程中，中驰地产公司明确表示同意由中驰控股公司向东方锦程公司主张代理销售费用、转让债权。一审认为，中驰地产公司关于债权的转让无须经东方锦程公司同意，中驰地产公司同意由中驰控股公司向东方锦程公司主张代理销售费用，中驰控股公司可以向东方锦程公司主张。 争议的25套房屋系中驰控股公司及中驰地产公司代理销售，东方锦程公司应按合同约定支付代理销售费用，东方锦程公司对中驰控股公司及中驰地产公司关于案涉25套房屋销售代理费用的计算方式及计算结果、及支付条件均没有提出异议，予以确认，东方锦程公司应支付中驰控股公司807295.31元。 关于中驰控股公司主张的利息问题，东方锦程公司应予支付而未支付，应从中驰地产公司出具发票之日支付延期支付代理费的利息，关于利息的计算方式问题，中驰控股公司主张按中国人民银行同期同类贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算，东方锦程公司也未提出异议，中驰控股公司的主张不违反法律规定，予以支持。 一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条，第八十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、东方锦程公司于判决生效之日起10日内支付中驰控股公司销售代理费807295.31元；二、东方锦程公司于判决生效之日起10日内支付中驰控股公司因延期支付销售代理费的利息（以674128.46元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算自2017年12月12日至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算2019年8月20日至2019年12月31日；以807295.31元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算自2020年1月1日至实际支付代理销售费用之日）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12872元，由东方锦程公司负担。保全费5000元，由东方锦程公司负担。因上述费用中驰控股公司已预交，东方锦程公司于判决生效之日起10日内支付中驰控股公司17872元。 经审理查明，二审审理过程中，东方锦程公司提交商品房预售合同、收款收据、银行记录，证明：本案争议房屋是其自行销售。中驰控股公司和中驰地产公司质证称，对商品房预售合同真实性没有异议，该证据恰能证明涉案争议房屋全部完成交易，并不能证明房屋是由东方锦程公司自行销售。对收款收据的真实性不予认可，东方锦程公司提交的收款收据是客户记账联，该联本应由客户持有，该收据系后期自行制作、自行存款部分，中驰控股公司和中驰地产公司已将代收的定金及部分首付款入王桂敏的账户。 中驰控股公司和中驰地产公司提交付款流程审批单、王桂敏的交易记录、拉卡拉的交易明细，证明其收取购房人定金以及部分首付款之后，将款项支付给王桂敏。东方锦程公司对该证据有异议，1、转账给王桂敏账户的银行流水与本案争议的房屋没有任何关联，转账记录也没有任何有关联的特征。2、拉卡拉交易明细与本案争议房屋没有任何关联，而且拉卡拉是一种消费记录，不是买房的记录，不能证明中驰控股公司和中驰地产公司的主张。3、付款流程表真实性有异议，是中驰控股公司和中驰地产公司单方制作的，东方锦程公司对此既不知情、也未确认。4、POS签收单与本案没有关联性，中驰控股公司和中驰地产公司没有提供POS的签收单的原件，在一审中所提交的几张均无字迹，不具有真实性。POS签收单擅自进行了手写涂改，涂改部分应属无效。POS签收单的交易类别记载为消费，是一种日常的消费支出，与本案争议的购房款没有任何关联。5、专用收款收据记载的收款人是中驰控股公司和中驰地产公司，而缴款人是东方锦程公司，该证据只是证明了中驰控股公司和中驰地产公司收取了东方锦程公司的款项，与本案争议的房屋没有任何关联。 本院二审查明的其他事实与一审法院一致。 本院认为，当事人对自己的主张，应当提供证据加以证明。对于双方争议的房屋，中驰控股公司主张系中驰控股公司和中驰地产公司销售，东方锦程公司主张系由其自行销售，对此双方各自提交了证据。根据双方提交的证据和陈述，本院认为，中驰控股公司针对其主张，提交了专用收款收据、买房人支付定金的POS机付款签购单、公司通过钉钉办公系统内部审批的付款单等证据，中驰控股公司提交的收款收据中，载明了相关的房号，收款数额能够与买房人支付定金的POS机付款签购单相对应，其提交的付款单系其公司内部通过钉钉办公系统进行审批，审批内容能够看出其收取购房人定金后，欲向东方锦城公司转账的申请审批过程。中驰控股公司的证据基本能够证明其收取争议房屋定金的事实。东方锦程公司提交的收款收据和银行流水，存在部分定金收据与银行流水不能对应，尤其是部分房屋存在首付款的收据在前、定金的收据在后的情形，不符合常理。因此，东方锦程公司证据的证明力明显小于中驰控股公司证据的证明力，本院确认双方争议房屋的定金系由购房人支付给了中驰控股公司，亦即双方争议房屋系由中驰控股公司实际销售。故一审判决东方锦程公司支付双方争议房屋的佣金，并无不当，本院予以维持。 我国法律虽然规定债权转让须通知债务人方能生效，但并未对通知的时间和方式作出明确限定。中驰地产公司通过起诉将债权转让的事实通知东方锦程公司，应当认定有效，该债权转让对东方锦程公司发生法律效力。东方锦程公司主张债权转让不成立，中驰控股公司无权向其主张，本院不予采纳。 综上所述，东方锦程公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12872元，由上诉人青岛东方锦程置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王化宿 审判员  高中日 审判员  盛新国 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  胡浩东 书记员  李珊珊