江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终4623号上诉人(原审被告)：金龙华，男，1976年8月20日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市。上诉人（原审被告）：周海燕（系金龙华之妻），女，1976年2月24日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市。两上诉人共同委托诉讼代理人：李银生，江苏善合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张辉，男，1982年1月6日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐南高新区。被上诉人（原审原告）：刘美玲（系张辉之妻），女，1986年2月2日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐南高新区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：姜军荣，江苏汇建律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：何海峰，江苏汇建律师事务所律师。上诉人金龙华、周海燕因与被上诉人张辉、刘美玲房屋买卖合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院（2020）苏0991民初772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金龙华、周海燕上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回张辉、刘美玲的全部诉讼请求或将本案发回重审；本案全部诉讼费用由张辉、刘美玲承担。事实与理由：一、一审法院认定案涉房屋买卖价格为170万元没有事实依据。1.金龙华、周海燕在一审过程中提交电子证据证明其曾向某辉、刘美玲索要口头约定的另外26万元。2.一审过程中，一审法院未就案涉房屋区域的房屋市场价进行调查，案涉房屋虽书面约定的售价为170万元，但该价格系张辉、刘美玲要求书写的避税价格。3.案涉《盐城市存量房自行交易合同》并不是双方当事人真实意思表示，合同主文并不完全具有金龙华、周海燕的签名。4.金龙华、周海燕与张辉、刘美玲签订的《盐城市存量房自行交易合同》中约定的房屋交付时间为2020年4月20日，同时又约定自合同生效60日内办理房地产所有权预告登记转移登记，按照合同约定，张辉、刘美玲到2020年5月19日才能向法院提起诉讼，而张辉、刘美玲于2020年5月7日就向法院提起诉讼，本案明显不符合受理条件。在本院二审过程中，金龙华、周海燕补充上诉意见如下：1.案涉《盐城市存量房自行交易合同》第10.1条约定，超过90日甲乙双方未完成预告转移登记，网签备案信息即自动撤销，网上备案合同自动解除，一审法院将已经自动解除的合同作为本案定案依据，显然是错误的，更谈不起来所谓一审法院认定的履行，也不存在违约。2.案涉备案合同系应某辉、刘美玲办理贷款审批手续所需提供的材料，并非双方就房屋进行真实买卖的意思表示。按照常理，如果是真实的买卖交易，双方都应当具有共同签名的纸质合同，显然本案是金龙华、周海燕受张辉、刘美玲以办贷款审批手续的套路骗取所谓的备案合同，以达到侵占金龙华、周海燕房产的违法目的。张辉、刘美玲辩称，1.关于双方房屋买卖的价格问题。双方已经通过《盐城市存量房自行交易合同》的书面方式做出了明确约定，房屋价格170万元，并且在存量房交易资金托管协议中就房屋交易价格也做出了列明。不存在金龙华、周海燕所称的口头约定的情况，更不是以避税为目的而签订的合同。在双方的交易合同中有金龙华、周海燕本人的亲笔签名，该存量房自行交易合同符合合同法中对形式要件的基本要求。2.关于双方约定的交房日期与预告登记的关系问题。《盐城市存量房自行交易合同》就房地产的交付以及房屋所有权的更名作出了明确的约定，该日期早于预告登记所记载的日期，转移预告登记的目的是为了保障商品房在交易过程中防止出卖人一房二卖，发生损害买受人利益的行为，双方就交房和过户约定的时间早于预告登记，应当优先适用交付时间和更名时间的日期。3.本案合同第10条不能作为金龙华、周海燕抗辩的理由，在双方签署《盐城市存量房自行交易合同》之后，双方就资金的交付一并签署了盐城市存量房交易资金托管协议，明确买受人将全部购房资金包含贷款部分一并转入托管方，本案的张辉、刘美玲完全按照两份协议履行了支付全部购房款的义务，作为张辉、刘美玲在办理贷款过程中，金龙华、周海燕也积极配合办理了贷款、不动产抵押手续。综合本案的买卖关系，张辉、刘美玲已经履行了全部合同义务，金龙华、周海燕应当负有配合交房以及过户的合同义务。因此，所谓的自动注销和自动解除，在本案中当然不应当成立。张辉、刘美玲在一审审理过程中也应法院的要求在盐城市存量房交易平台上仍然查询到案涉交易合同，因此这份合同应当是合法有效的。4.案涉《盐城市存量房自行交易合同》是张辉、刘美玲办理贷款必备要件，只有当事人有真实的商品房买卖关系，才能满足以房抵押并办理贷款，因此金龙华、周海燕称办理贷款过程中产生的合同不是真实意思，并不能成立。5.本案存量房自行交易合同为电子合同，符合合同法当中的书面合同的形式要件，金龙华、周海燕认为必须签署纸质合同，不能成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。张辉、刘美玲向一审法院起诉请求：1.判令金龙华、周海燕交付盐城市解放南路温馨花园2幢203室并协助办理该房屋过户登记手续；2.判令金龙华、周海燕支付自2020年4月22日起至实际交付房屋之日止以总价款170万元为基数按年利率24%计算的逾期交房违约金。一审法院经审理查明，2020年3月19日，金龙华、周海燕（甲方）与张辉、刘美玲（乙方）签订一份《盐城市存量房自行交易合同》。约定（摘要）：第一条房地产权属状况：1.甲方自愿将坐落于盐城市区开解放南路温馨花园2幢203室的房地产出售给乙方，乙方已充分了解房地产具体状况，并自愿买受该房地产，建筑面积126.65平方米；2.该房地产的相关权益随该房地产一并转让；第二条房地产价款及支付：1.甲乙双方协商一致，同意上述房地产共计转让价款为人民币壹佰柒拾万元整，其中含定金零元整，尾款零元整；2.乙方在下列期限内将房地产转让价款解缴盐城市安居置业担保有限公司设立的存量房交易结算资金托管账户；贷款方式：商业贷款；（1）2020年3月25日前将首付款人民币（小写）520000元解交托管账户；（2）甲方同意乙方厢贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为人民币1180000元，用于支付房地产转让价款的余额，乙方同意于2020年4月18日前于贷款银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金全部划入盐城市安居置业担保有限公司设立的存量房交易结算资金托管账户，若乙方不能按计划贷足或银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，乙方同意在银行贷款审批意见执行后3日内以现金解交托管账户；……第三条房地产交付：1.甲乙双方定于2020年4月21日正式交付该房地产，甲方应在正式交付房地产前腾空该房地产，甲方承诺该房地产权无争议；2.双方定于2020年4月20日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续；3.甲方逾期交付房地产的，每逾期一天，按合同总房价款的万分之20支付违约金；第四条房地产权属登记：1.甲乙双方确认，虽然房地产所有权证未作登记记载，但依法该房地产享有共有权的权利人均已书面同意将该房地产出售给乙方；2.甲乙双方同意，在本合同生效后60日内，共同向不动产登记机构申请办理房地产所有权预告登记转移登记，逾期30日内未申请登记的，另一方有权解除本合同，违约方应承担违约责任并支付违约金5000元；……第五条争议解决方式：甲乙双方在履行本合同中若发生争议，应协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。第六条本合同自甲乙双方签字之日起生效。当日，张辉将首付款人民币52万元转至托管账户盐城市安居置业担保有限公司账户。3月23日，债权人兴业银行股份有限公司盐城分行与主债务人张辉、抵押物共有人刘美玲及保证人盐城市安居置业担保有限公司第三方签订一份《个人购房抵押（保证）借款合同》。约定（摘要）：借款金额为人民币（大写）壹佰壹拾捌万元整，借款期限为360个月，自2020年3月23日至2050年3月23日止，借款定价基准利率为LPR5年（1年/5年）期限档次。借款发放收款人名称盐城市安居置业担保有限公司，收款人开户银行兴业银行盐城分行。担保方式：所购房产地址温馨花园2幢203室，购买总价人民币壹佰柒拾万元整。3月24日，兴业银行向盐城市安居置业担保有限公司发出《特种转账贷方凭证》一份，载明：付款人张辉，收款人盐城市安居置业担保有限公司，金额人民币（大写）壹佰壹拾捌万元整。后因张辉、刘美玲认为自己已向资金托管账户及购房借款保证人账户盐城市安居置业担保有限公司转入了购房总价款170万元，金龙华、周海燕则认为购房总价款应为196万元，双方为此发生争议，张辉、刘美玲遂于2020年5月诉至一审法院。一审法院认为：本案的争议焦点为张辉、刘美玲与金龙华、周海燕房屋买卖合同约定总价款究系170万元还是196万元。张辉、刘美玲提供了经网签备案的《盐城市存量房自行交易合同》及贷款支付房款的《个人购房抵押（保证）借款合同》，该两份合同内容均载明了购房总价款为人民币170万元。张辉、刘美玲亦于2020年3月19日及3月24日分别向合同约定的资金托管方盐城市安居置业担保有限公司账户中转入52万元及118万元，合计总价款170万元。张辉、刘美玲所提供证据已经形成闭环证据链，足可证明其主张的待证事实存在。金龙华、周海燕抗辩实际约定购房总价款为196万元，其所提供的证人陈某陈述，对于张辉、刘美玲与金龙华、周海燕之间房屋买卖的事情，知道这个事，但具体不清楚；证人许某所述房屋总价款196万元，系听金龙华、周海燕说的；证人吴某，对于差额款项的陈述存在不完整不确实的疑点；从证据力而言，即便上述证人陈述实际购房总价款多26万元，但系间接、传来证据，证明力低于书证，且无其他证据与之映证，故金龙华、周海燕主张一审法院不予采信。张辉、刘美玲与金龙华、周海燕于2020年3月19日订立的《盐城市存量房自行交易合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，应属有效。张辉、刘美玲按约将170万元价款解缴至资金托管账户，应视为履行了支付全部购房款的义务，金龙华、周海燕应当交付房屋并协助办理过户等手续，故张辉、刘美玲的该项诉求于法有据，一审法院依法予以支持。案涉合同约定“双方定于2020年4月21日正式交付房地产，甲方应在正式交付前腾空房地产……定于2020年4月20日前向有关部门申请办理附属设施和相关权益的更名手续……甲方未按规定履行以上义务的，则按第一种逾期交付房地产每逾期一天，按合同总房价款的万分之20支付违约金”。本案中，由于房屋存在租赁情况，根据“买卖不破租赁”的法律原则，金龙华、周海燕实际无法为现实腾空交付，但金龙华、周海燕既作此约定，则仍应按约向相对方负违约责任，何况合同还约定了在2020年4月20日前进行“权益更名手续”的义务，金龙华、周海燕同样未能在2020年4月20日前履行此项义务，两种违约情形按照合同约定金龙华、周海燕均应承担违约责任。合同约定的违约金利率标准为“日万分之20”，张辉、刘美玲现主张违约金自2020年4月22日起按年利率24%计算至房屋实际交付之日止，调减了违约金标准，此项意思表示合法有效，一审法院依法予以支持。故一审法院对张辉、刘美玲要求金龙华、周海燕协助办理房屋过户及违约金的诉求均依法予以支持。但因房屋目前存在租赁情况，金龙华、周海燕不能为现实交付，但金龙华、周海燕已就此承担了违约责任至实际交付之日止，故一审法院对张辉、刘美玲诉求的立即交付房屋的诉求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条之规定，一审法院判决：一、金龙华、周海燕应于判决生效之日起十日内协助张辉、刘美玲办理市区解放南路温馨花园2幢203室房屋过户登记手续；二、金龙华、周海燕应于判决生效之日起支付张辉、刘美玲以人民币170万元为基数自2020年4月22日起至房屋实际交付之日止按年利率24%计算的利息；三、驳回张辉、刘美玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20241元，依法减半收取10120.5元，由张辉、刘美玲负担120.5元，金龙华、周海燕负担10000元。在本院二审过程中，张辉、刘美玲陈述与金龙华、周海燕商谈房屋买卖合同时包含房屋、车库和所有的装修是196万元，《盐城市存量房自行交易合同》之所以写170万元，是因为没有写车库和装修。金龙华、周海燕对双方买卖合同包括房屋、车库和装修是196万元没有异议，但是认为屋内三张床要带走，刘美玲陈述只有一张某华、周海燕结婚的床要带走。双方均认可车库不能办理产权证书。金龙华、周海燕陈述2020年3月19日在兴业银行电子屏幕上签订的电子合同，其于当日在兴业银行办理了银行卡，并知晓上述银行卡为后期领取托管资金所需。张辉、刘美玲认可知晓案涉房屋由案外人陈某承租，从2020年7月开始收取租金，并要求金龙华、周海燕协助张辉、刘美玲与陈某进行交接并另行签订租赁合同。张辉、刘美玲在本院二审过程中提交与金龙华的微信聊天记录一份，金龙华对该聊天记录的真实性予以认可，从该聊天记录可以反映，张辉自2020年4月2日起就开始催金龙华夫妻办理房产过户，金龙华在4月2日的聊天记录中回复“张总好，实在抱歉，一直和家属电话沟通到现在，本来下午就给您电话的，她不去办手续，为此已吵过几次，我又怕耽误您买房，有什么责任全是我的。”2020年4月13日，张辉微信通知金龙华、周海燕办理房屋过户手续，并表示如不过户则将去法院起诉。2020年5月7日，张辉、刘美玲诉至一审法院，2020年5月19日，金龙华向某辉发送微信，内容为：“张总好，打扰了，房子随时过户，您看明天什么时间方便去办理，我们等您通知。如您们明天不便，请提前通知我们，具体什么时候等您通知”另发一条微信内容为：“另外还有说好的26万元什么时候给”，张辉均未回复。对一审审理查明的其他事实，本院予以确认。本案的二审中争议焦点在于：一、张辉、刘美玲能否依据案涉《盐城市存量房自行交易合同》要求金龙华、周海燕协助办理案涉房产不动产登记手续；二、张辉、刘美玲要求金龙华、周海燕承担逾期交房违约金的诉讼请求应否支持。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，根据张辉、刘美玲与金龙华、周海燕在本院二审过程中的陈述，双方房屋买卖的范围包括案涉温馨花园2幢203室房屋、车库及装修，价款为196万元。关于争议焦点一，张辉、刘美玲与金龙华、周海燕在2020年3月19日就上述房屋签订《盐城市存量房自行交易合同》，金龙华、周海燕上诉认为签订上述合同系办理贷款审批手续所需提供的材料，并非双方就房屋进行真实买卖的意思表示，但金龙华、周海燕认可在上述《盐城市存量房自行交易合同》尾部签字，后办理领取房款所需的银行卡，根据金龙华与张辉的微信聊天记录，金龙华、周海燕认为上述合同不是双方真实意思表示的主张不能成立。关于金龙华、周海燕提出《盐城市存量房自行交易合同》约定的170万元房价系张辉、刘美玲要求书写的避税价格，因双方买卖范围还包含车库和装修，金龙华、周海燕称上述价款为避税价格依据不足，即使该条款存在避税因素，也不影响合同其他条款的效力。根据《盐城市存量房自行交易合同》的约定，金龙华、周海燕应当协助张辉、刘美玲办理温馨花园2幢203室房屋的不动产权属登记手续。办理好登记手续后，张辉、刘美玲应当协助金龙华、周海燕领取已经托管的资金。金龙华、周海燕可就剩余26万元款项向某辉、刘美玲要求给付。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，金龙华、周海燕在出售案涉房屋前已经将房屋租赁给案外人陈某，张辉、刘美玲对此情况是明知的，并认可自2020年7月开始收取租金，根据上述法律规定，陈某与金龙华、周海燕原租赁合同关系不受金龙华、周海燕与张辉、刘美玲房屋买卖合同的影响，陈某仍有权承租案涉房屋。双方在《盐城市存量房自行交易合同》中虽约定在2020年4月21日正式交付该房地产，金龙华、周海燕在正式交付房地产前腾空该房产，并约定金龙华、周海燕逾期交付房地产，每逾期一天，按照合同总房价款的万分之20支付违约金，但因该房地产在买卖时存在租赁事项，根据“买卖不破租赁”的规则，金龙华、周海燕客观上无需腾空房屋，向某辉、刘美玲交付，上述交房约定无法适用，而依据交房约定产生的逾期交房违约金条款亦不再适用，故一审法院未判决金龙华、周海燕向某辉、刘美玲交付房屋符合法律规定，张辉、刘美玲请求金龙华、周海燕支付逾期交房违约金没有依据，一审法院判决金龙华、周海燕向某辉、刘美玲承担逾期交房违约金不符合法律规定，本院依法予以纠正。金龙华、周海燕已经收取陈某自2020年7月26日之后的租金，金龙华、周海燕应当向某辉、刘美玲返还。综上所述，金龙华、周海燕的部分上诉请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》六十条、六十二条、九十九条、一百条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销盐城经济技术开发区人民法院（2020）苏0991民初772号民事判决；二、金龙华、周海燕于本判决生效之日起十五日内协助张辉、刘美玲办理盐城市区解放南路温馨花园2幢203室不动产权属登记。三、驳回张辉、刘美玲的其他诉讼请求。一审案件受理费20241元，减半收取10120.5元，由张辉、刘美玲负担2120.5元，金龙华、周海燕负担8000元；二审案件受理费20241元，由张辉、刘美玲负担4241元，金龙华、周海燕负担16000元。本判决为终审判决。审判长  王世华审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二〇年十二月二十五日书记员  周亚梅附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。