广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23528号上诉人（原审原告）：朱智伟，男，1984年4月29日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：陈荣鹏，广东力诠律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄志威，男，1982年9月5日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：曹强华，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨宇，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：杨顺妹，女，1957年9月11日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。上诉人朱智伟、黄志威因与被上诉人杨顺妹物权保护纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初7024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月4日公开开庭审理了本案。上诉人朱智伟的委托诉讼代理人陈荣鹏、上诉人黄志威的委托诉讼代理人曹强华到庭参加了诉讼。被上诉人杨顺妹经传票传唤，无正当事由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱智伟上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判黄志威（含同住人员）立即搬出广州市荔湾区x房（以下简称涉案房屋），并将该房屋腾空交还给朱智伟；2.变更一审判决第一项为：黄志威立即向朱智伟支付自2019年9月6日起至黄志威实际交还该房屋之日止的房屋使用费（房屋使用费以52.02平方米为基数，参照广州市同地段房屋租金参考价上浮20%的标准计算）；3.本案的诉讼费用全部由黄志威承担。事实和理由：（一）朱智伟有权要求黄志威及其同住人员腾空交还涉案房屋，一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，朱智伟作为涉案房屋的产权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。一审以黄志威与广州龙津房地产开发有限公司（以下简称龙津公司）存在不定期租赁关系为由，驳回朱智伟要求黄志威及其同住人员腾空交还涉案房屋的诉请错误。2.根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，承租人支付租金是形成租赁合同关系的前提条件。黄志威提供的《回迁安置补充协议》显示，黄志威的父亲黄x在回迁后应与龙津公司签订租赁合同，但无论是黄x还是黄志威，均没有与龙津公司签订租赁合同、支付租金，故黄志威与龙津公司之间没有形成租赁合同关系，即便涉案房屋没有转让给朱智伟，龙津公司也有权要求黄志威腾退涉案房屋，更何况是已依法取得涉案房屋产权的朱智伟。3.根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，买卖不破租赁适用的前提是承租人与出租人存在租赁合同关系。本案中，黄志威与龙津公司最多只能视为是事实上的不定期租赁关系，而不存在有效的租赁合同关系，故本案不适用买卖不破租赁原则，朱智伟对黄志威没有任何的义务。即便朱智伟需要承接黄志威与龙津公司之间的不定期租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，朱智伟也享有随时解除不定期租赁关系的权利。朱智伟在起诉前已多次要求黄志威腾退房屋及支付房屋使用费，但其均不予理睬。朱智伟向一审法院提起诉讼，即包含解除双方不定期租赁关系之意，黄志威已经签收了法院送达的起诉状副本，该不定期租赁关系已依法解除，黄志威及其同住人员理应将涉案房屋腾空交还给朱智伟。4.根据朱智伟调查的信息，黄志威的配偶已在2018年取得了天河区沙太公路侨乐街64号102房的产权，显然黄志威一家在广州市有其他居住房屋，且属于其自有的产权房屋。现朱智伟要求黄志威腾退涉案房屋合法有据，黄志威应自行调配解决实际居住的问题，并且广州市有完善的住房保障政策，即便黄志威没有其他居住房屋，也完全可以根据有关政策向行政主管部门申请公共租赁住房、经济适用房等以根本性解决居住问题，而不能无限期地占用涉案房屋。因此，一审判决以黄志威与龙津公司存在不定期租赁关系为由驳回朱智伟的该项诉请，显属认定事实不清，适用法律错误，依法应当予以纠正。（二）黄志威应当按照广州市同地段房屋租金参考价上浮20%的标准支付房屋使用费，并支付至实际交还房屋之日。根据《2019年广州市房屋租金参考价适用说明》第一点及第七点，“本租金参考价仅作为租金议定的参考依据，非政府强制定价标准”，“户型方面，由于小户型或紧凑户型的居住用房需求相对会多，因此，如某一楼盘的建筑面积≤50㎡的物业租金可在该楼盘公布租金参考价的基础上上浮20%”，租金是否应当上浮20%的判断标准主要应为房屋是否属于小户型或紧凑户型，而不是单纯以建筑面积≤50㎡为依据。如果单纯以建筑面积为判断依据，则会出现同地段的房屋，建筑面积50㎡的房屋租金反而比建筑面积51㎡或52㎡的要高将近20%的情况，这也是不符合客观事实和市场规律的。本案中，涉案房屋的建筑面积为52.02㎡，基本符合小户型或紧凑户型的特征，并且涉案房屋1-4层有电梯，朱智伟主张涉案房屋的使用费应按照广州市同地段房屋租金参考价上浮20%的标准计算，有充分的事实和法律依据。在本案判决发生效力后，黄志威也应当按照上述标准向朱智伟逐月支付房屋使用费直至实际交还房屋之日止。请求二审法院判如所请。针对朱智伟的上诉，黄志威二审辩称，不同意朱智伟的上诉意见，请求二审法院驳回朱智伟的上诉请求。具体理由如下：同意一审判决黄志威对涉案房屋有使用权的认定，根据（2018）粤01执异268、269号执行裁定书确认黄志威与龙津公司有租赁关系，朱智伟无权要求黄志威搬出涉案房屋，根据黄志威的上诉状以及二审的补充证据可以看出，黄志威自居住涉案房屋后以每平方米3元向龙津公司缴纳租金，且黄志威提出导致与龙津公司没有书面租赁合同的原因是因为龙津公司到后来经营不善，无法找到该公司，导致租赁合同没有签订书面是龙津公司的原因，但黄志威与龙津公司的租赁关系是事实存在的，且黄志威也缴纳了涉案房屋的水电费、物业管理费至今，不同意朱智伟的上诉请求。一审判后，黄志威也提出上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.一、二审案件受理费由朱智伟承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误。1.一审认定黄志威未与龙津公司或者他人签订租赁合同错误，并非黄志威没主动与龙津公司签订合同，而是龙津公司一直没有办理移交公房及与黄志威签订租约，根据黄志威一审提交的证据可以看出，在回迁后的前几年，黄志威一直都有向龙津公司缴交租金，直至后来龙津公司无故消失，黄志威无法交租。2.一审认定即便黄志威所提供的信访复函也表明涉案房屋并非广州市荔湾区住房和建设局的直管公房以及涉案房屋为商品房，进而认定涉案房屋不是公房错误。结合黄志威一审提交的证据和涉案房屋的历史客观事实以及黄志威的儿子有关入学信访，说明是龙津公司缘故导致涉案房屋没有登记公房在册，但可以证明涉案房屋本质上即为公房性质。因此，涉案房屋的房产证记载不能推翻涉案房屋为公房的说法，房产证登记载明在于买卖之后的房屋性质，不会对在龙津公司办妥公房登记手续的性质有所说明。（二）黄志威依法享有涉案房屋的使用权。黄x自1992年6月1日起租用越秀区房地产管理局带河房管站所有的物业。1995年，广州四海房地产开发置业公司（以下简称四海公司）因开展建设商住楼项目，征用该租赁物业，并与黄x签订《房屋拆迁安置协议》，约定其将提供新建房屋供黄x回迁居住。1997年，四海公司与南海市华龙发展建设实业有限公司合作开发该项目，双方共同设立新的项目公司龙津公司，并由龙津公司承继拆迁区域的全部拆迁回迁安置补偿的责任和建设的任务。1998年，四海公司与黄x就回迁事宜签订《回迁安置补充协议》，约定在原地段新建大楼的涉案房屋安置给黄x回迁居住，并明确了该套房屋产权属于公有。因此，黄x基于上述拆迁安置的事实与《回迁安置补充协议》的约定，依法享有涉案房屋的使用权。而在黄x去世后，黄志威作为黄x的法定继承人，承继了黄x在《回迁安置补充协议》中的权利与义务，也同样享有涉案房屋的使用权。（三）朱智伟与龙津公司的买卖涉案房屋行为并不会导致黄志威享有涉案房屋的使用权当然消灭。自黄志威回迁居住之日起，其一家一直居住在涉案房屋，且在使用期间，黄志威和黄x曾向龙津公司支付租金。因此，虽然黄志威或黄x与龙津公司并未就使用涉案房屋的事宜签订相关的租赁合同，但双方之间已形成事实的租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，朱智伟购买涉案房屋后，其承继了龙津公司在上述租赁关系中的权利与义务，黄志威有权继续使用涉案房屋。（四）关于朱智伟与龙津公司签订的房屋买卖合同效力仍存在争议，一审判决认定事实不清。龙津公司作为《回迁安置补充协议》的当事人及事实租赁关系中的出租方，其应告知朱智伟涉案房屋由黄志威租用的事实，且涉案房屋因其他案件被查封，朱智伟也理应对涉案房屋的产权情况和使用情况作相应调查，朱智伟知道且应当知道涉案房屋由黄志威租用的事实。但龙津公司与朱智伟在未通知黄志威的情况下，双方以低价达成涉案房屋买卖交易，朱智伟并在过户后马上抵押套现150万元。黄志威有理由相信龙津公司与朱智伟恶意串通损害黄志威的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定，该房屋买卖合同无效。黄志威就上述情况向法院提起涉案房屋买卖合同无效之诉。即使朱智伟对黄志威承租涉案房屋的事实不知情，龙津公司作为房屋买卖合同的当事人隐瞒黄志威承租涉案房屋的行为系一种欺诈行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款规定，该房屋买卖合同是龙津公司以欺诈的手段订立的，系无效合同。（五）在黄志威提起的合同无效之诉尚未审结，一审未中止本案的审理，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十六条第五款的规定，已影响本案正确判决。虽然一审认定黄志威关于朱智伟与龙津公司买卖合同无效的问题并非本案的审理范围，但该合同无效的问题直接关系到朱智伟在其在一审中是否具有适格的原告资格，以及朱智伟与黄志威之间是否存在事实租赁关系等事实认定的结果。一审未以该案的审判结果作为本案的审判依据，进而中止本案审理，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十六条第五款的规定，一审判决违反法定程序，并影响了本案件正确判决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第四款规定，二审应撤销一审判决，并发回重审。（六）（2018）粤01执异268、269号执行裁定书确认了黄志威与龙津公司之间存在不定期租赁关系。而黄志威与朱智伟之间不存在租赁关系，黄志威与龙津公司之间与本案并非同一法律关系，朱智伟无权要求黄志威搬出涉案房屋。黄志威自居住使用涉案房屋后以每平方3元向龙津公司缴交租金，且缴交涉案房屋水电费、物业管理费等至今。一审判令黄志威以每月1404.54元为租金标准向朱智伟支付租金没有依据。针对黄志威的上诉，朱智伟二审辩称，不同意黄志威的上诉请求。具体理由如下：（一）涉案房屋经不动产登记部门登记在朱智伟名下，根据《中华人民共和国物权法》第十六条规定，涉案房屋依法属于朱智伟的合法财产。根据《中华人民共和国物权法》第一条和第三十九条之规定，朱智伟对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，黄志威即没有与朱智伟形成租赁合同关系，也没有向朱智伟支付过任何的房屋使用费，且黄志威在上诉称与朱智伟不存在租赁关系，因而，朱智伟有权要求黄志威及其同住人员搬出涉案房屋，并按照同地段租金标准支付房屋使用费。（二）涉案房屋已经不动产登记部门核发不动产权证，不动产权证上明确载明涉案房屋的性质是商品房，黄志威主张涉案房屋为公房没有任何事实和法律依据。（三）即便是黄志威与龙津公司存在事实上的租赁关系，朱智伟需要承继该不定期租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，朱智伟作为涉案房屋的产权人，有权随时解除不定期租赁关系。朱智伟已在2020年7月6日向一审法院起诉要求黄志威及其同住人员腾退涉案房屋及支付涉案房屋使用费，该诉讼请求已经包含解除双方不定期租赁关系之意，黄志威也签收了法院送达的起诉状副本，即便朱智伟与黄志威之间存在租赁关系，该不定期租赁关系也已经依法解除。（四）本案为物权保护之诉，黄志威主张的合同无效的问题是另一法律关系，而朱智伟是依法取得房屋产权的所有权人，在涉案房屋的不动产权证及登记依据未被撤销的情况下，黄志威以另案起诉确认合同无效为由，要求中止本案审理同样没有任何事实和法律依据。因此，黄志威的上诉请求没有任何事实和法律依据，恳请法院依法驳回并支持朱智伟的上诉请求。杨顺妹未到庭陈述答辩意见。朱智伟于2020年7月6日向一审法院起诉请求：1.判令黄志威（含同住人员）立即搬出广州市荔湾区x房并将该房屋腾空交还朱智伟；2.判令黄志威立即向朱智伟支付自2019年9月6日起至黄志威实际交还该房屋之日止房屋使用费（房屋使用费以52.02平方米为基数，参照广州市同地段房屋租金参考价上浮20%标准计算，暂计至2020年7月5日为21224.16元，应计至实际交还该房屋之日止）；3.案件诉讼费用全部由黄志威承担。一审法院认定事实：广州市荔湾区x房产权为朱智伟单独所有，房屋性质为商品房，建筑面积为52.02平方米；附记载明依据（2019）粤01执2783号《协助执行通知书》予以登记。黄x与黄志威为父子关系，杨顺妹与黄志威为母子关系。黄x曾与带河房管站签订《广州市公有住宅房屋租赁合约》，约定带河房管站将光复中路云津里6号地下头房，租给黄x作住宅使用。租赁期限为1992年6月1日至1997年5月30日共计60个月。1995年9月11日，拆迁人四海公司（甲方）、被拆迁人黄x（乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定如下：四海公司经广州市房地产管理局以（95）房拆许字107号房屋拆迁许可证批准，拆除光复中路云津里4-6号地下的房屋。黄x是该屋的使用人，承租面积37.82平方米，有正式户口的实际居住人口4人（其中独生子女1人）。1998年4月28日，拆迁人龙津公司（甲方）、被拆迁人黄x（乙方）签订《回迁安置补充协议》，约定如下：龙津公司经市规划局城规批（96）第215号文批复同意，并经广州市房地产管理局以（95）房拆许字107号房屋拆迁许可证批准，拆除光复中路云津里4-6号的房屋。黄x是该屋的使用人，承租面积37.82平方米。现经双方协商达成协议如下：一、龙津公司于1998年8月30日前，在原地段新建大楼光复中路397号B梯6楼608房，产权属于公有的套间，使用面积37.82平方米安置给黄x回迁居住。二、龙津公司应提前一个月以书面形式通知黄x回迁，黄x必须依期回迁，在回迁之日起将安置临时搬迁的房屋退回给龙津公司，同时与迁入居住的住户签订新的租赁合约；等等。回迁后，黄x、黄志威及其家人一直在x房居住，但并未与龙津公司或他人签订租赁合同。黄x去世后，黄志威在该房屋居住至今。2017年5月10日，广州市荔湾区住房和建设局作出《广州市荔湾区住房和建设局关于杨顺妹信访事项的复函》（荔住建信〔2017〕197号）载明：“三、处理意见：由于您居住的房屋目前不属于我局管业的直管房，我局无法为您办理相关租赁手续。”中国建设银行广州第三支行（下称建行第三支行）诉被执行人龙津公司借款合同、抵押合同纠纷两案，广州市中级人民法院在上述两案的执行过程中作出裁定，查封登记在被执行人龙津公司名下位于广州市荔湾区龙津东路778-800号，光复中路397-437号龙津商贸大厦的相关房产。其中，案涉房产在查封之列。黄志威向该院提出书面异议，该院于2018年5月30日作出（2018）粤01执异268、269号执行裁定书，裁定驳回黄志威的异议请求。其中，上述裁定书认为：“《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定……黄志威虽然未就涉案房屋订立书面房屋租赁合同，但回迁后在涉案房屋居住至今，存在事实上的房屋租赁关系，黄志威基于该事实租赁关系，享有作为承租人的包括居住、使用在内的各项合法权利。而上述承租人的权利，只是要求（2002）穗中法执字第96、97号案件在对涉案房屋执行过程中，应依法保障黄志威作为承租人的合法权利。”。2018年12月31日，龙津公司（甲方、卖方）与朱智伟（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》约定：乙方向甲方购买甲方名下广州市荔湾区龙津商贸大厦B2座（西）B梯608房，现门牌地址为广州市荔湾区x房，总建筑面积42.30平方米（包括公共分摊面积），房屋用途为住宅；单价16000元/每平方米，总价为676800元整；鉴于：该房屋是登记在甲方名下的房产，但目前被广州市中级人民法院以（2002）穗中法执字第96、97号案执行查封，（2002）穗中法执字第96、97号案的债权人为刘莉琼。经双方协商一致，乙方同意在本合同生效之日起10日内将该房屋的购房款支付至甲方指定的债权人银行账户；等等。朱智伟没有与黄志威签订房屋租赁合同，也没有收取租金。一审法院于2020年7月20日至涉案房屋张贴《权利义务通知》，至登记日期，仅有杨顺妹前来登记权利。一审法院张贴该通知时，涉案房屋所在大楼有电梯仅通1-4层，到达涉案房屋须转楼梯。一审法院认为，朱智伟是广州市荔湾区**的业权人，依法享有占有、使用、收益、处分的权利，故朱智伟有权要求收回房屋及获取收益。而在（2018）粤01执异268、269号执行裁定书中，虽驳回黄志威的异议申请，但也确认了黄志威与龙津公司之间存在不定期租赁关系。按照买卖不破租赁原则，朱智伟作为涉案房屋的新业权人，在租赁关系未解除前，也应保障房屋原承租人的承租权利。故一审法院对现阶段朱智伟请求黄志威、杨顺妹及其同住人员腾空交还房屋的请求不予支持。黄志威、杨顺妹及其同住人员至今仍使用涉案房屋，理应向朱智伟缴纳房屋租金。关于黄志威主张房屋为公房问题。涉案房屋房产证载明的房屋性质为商品房，即便黄志威所提供的信访复函也表明涉案房屋并非广州市荔湾区住房和建设局的直管公房。黄志威主张涉案房屋为公房缺乏依据，一审法院不予采纳。关于黄志威主张朱智伟与龙津公司买卖合同无效问题。黄志威该主张非本案审理范围，一审法院对黄志威该主张不予采纳。关于取得收益的时间及房屋租金标准问题。朱智伟自2019年9月6日获得涉案房屋不动产权证，物权变动的效力自该日产生，故获取收益的时间应从生效之日即2019年9月6日起算。朱智伟所请求的租金标准系在广州市同地段租金参考价基础上上浮20%，但涉案房屋建筑面积在50平方米以上，不符合小户型、紧凑户型面积要求，故一审法院对其该对其上浮20%标准不予采纳。黄志威虽不认同租金参考价，但未能提交支持其抗辩的价格依据。一审法院酌定根据广州市房地产租赁管理所关于公布2019年广州市房屋租金参考价中光复中路地段楼梯楼平均价格每月27元/平方米为本案租金标准。涉案房屋建筑面积为52.02平方米，故酌定其租金价格为每月1404.54元。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十九条规定之规定，于2020年9月29日作出如下判决：一、判决发生效力之日起十日内，黄志威向朱智伟支付自2019年9月6日起至判决发生法律效力之日止的房屋租金（以每月1404.54元为租金标准）；二、驳回朱智伟的其他诉讼请求。一审案件受理费165元，由黄志威负担115元，由朱智伟负担50元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，黄志威称其在一审已经提交了四海公司的搬迁通知以及回迁通知。黄志威与四海公司之间是有一个租赁关系，从1998年开始一直有向四海公司缴纳了相应的租金，四海公司与龙津公司是共同进行涉案房屋所在场地的拆迁和回迁工作。后来四海公司退出才将所有交接给龙津公司进行开发，黄志威之前一直是与四海公司有租赁关系且有交租的事实以及对接黄志威回迁，之后由龙津公司与黄志威签订回迁安置补充协议以及租赁租约。另外，（2018）粤01执异268、269号执行裁定书并没有用到“不定期租赁关系”的字眼，该裁定书明确黄志威与龙津公司是存在事实上的租赁关系，黄志威是基于该租赁关系享有承租人的各项权利，所以黄志威的各项权利应该得到保障，即黄志威是合法的承租人。朱智伟表示涉案房屋所在场地是由四海公司拿到地后转到龙津公司名下，由龙津公司进行开发。二审中，朱智伟向本院提交黄志威户籍信息及广州市不动产登记查册表，拟证明黄志威的配偶已在2018年取得了天河区沙太公路侨乐街64号102房的产权，黄志威一家在广州市有其他居住房屋，且属于其自有的产权房屋，黄志威应自行调配解决实际居住的问题。黄志威质证称，对上述证据的真实性予以确认，但上述房屋并非全部份额属于黄志威的太太，与本案无关，且该房屋是黄志威太太娘家的事情，黄志威也没有搬到该房屋去。涉案房屋还有杨顺妹在居住，同时，朱智伟提交的证据中涉及案外人房屋的个人隐私，黄志威保留对朱智伟对案外人房屋及家人隐私提出异议的权利，且朱智伟提供案外人房屋应当在一审提交，就二审而言也并非是新证据，且该查册表显示是按份共有的房屋，并非黄志威居住的地方，与黄志威并无关联。黄志威提交如下证据：1.黄志威此前缴交给龙津公司租金票据，拟证明黄志威在入住、使用涉案房屋以来，以每平方米3元每月向龙津公司缴交租金。2.（2020）粤0103民初10286号案受理通知书、起诉状，拟证明针对朱智伟购买涉案房屋的买卖合同行为，属于买卖公房，侵犯国家利益合同无效、侵犯黄志威优先购买权，合同应当撤销，黄志威已提出起诉，案件现审理并没有任何结果，而该案件结果与本案审理息息相关，二审法院应当中止本案审理。朱智伟质证称：1.针对证据1，黄志威提交的证据均是1998年至2000年形成的，不属于二审的新证据。黄志威在二审提交上述证据明显已经超过举证期限，并且黄志威提交的租金收据也只能证明黄x曾经以租赁的方式在1998年到2000年期间使用涉案房屋，并不能证明黄志威对涉案房屋有任何的实体权利。对黄志威提交的证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可。2.对证据2的真实性无异议，本案是物权保护纠纷，黄志威提起的确认合同无效是另一法律关系，本案中涉案房屋的不动产权证及登记依据并未被撤销或改变。黄志威以提出确认合同无效之诉为由要求法院终止本案的审理没有事实和法律依据，并且确认合同无效也不属于本案审理的范围，对该证据的关联性不予认可。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合朱智伟、黄志威的上诉请求和理由以及答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.朱智伟主张黄志威（含同住人员）腾空交还涉案房屋应否支持；2.涉案房屋租金、使用费金额的确认。现评析如下：关于朱智伟主张黄志威（含同住人员）腾空交还涉案房屋应否支持问题。涉案房屋已登记在朱智伟名下，故根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，朱智伟依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。虽然本院于2018年5月30日作出的（2018）粤01执异268、269号执行裁定书，确认了黄志威与龙津公司之间存在事实上的房屋租赁关系，但该裁定书也认定黄志威未就涉案房屋签订书面房屋租赁合同，因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，可视为黄志威与龙津公司之间存在不定期租赁合同关系。朱智伟购买涉案房屋后应承接上述不定期租赁关系。因朱智伟获得涉案房屋产权后，未与黄志威协商签订书面租赁合同，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，朱智伟有权随时主张解除双方不定期租赁关系。现朱智伟在上诉状中表示其提出本案诉请，即包含解除双方不定期租赁关系之意，可见，朱智伟已通过该表态明确要求解除与黄志威之间的不定期租赁关系，故本院确认双方不定期租赁合同关系解除。虽然黄志威是因拆迁而入住涉案房屋，其就涉案房屋形成的事实租赁关系不同于一般租赁关系，对于其居住权益应得到一定的保护，但考虑到朱智伟已举证证明黄志威配偶名下已拥有自有房屋，即黄志威具备搬迁条件，故本院对朱智伟主张黄志威腾空交还涉案房屋，予以支持。同理，因本院已认定黄志威应向朱智伟腾空交还涉案房屋，故其同住人员继续占有涉案房屋没有合法依据，亦应配合黄志威将房屋交还给朱智伟，但朱智伟应给予黄志威（同住人员）一定搬迁期限，综合本案案情，本院酌定给予其六个月搬迁期限。关于涉案房屋租金、使用费金额的确认问题。如前所述，本院已确认双方的不定期租赁关系解除，并酌情给予黄志威六个月搬迁期限，再结合黄志威在二审提交证据证实其曾按每平方米3元支付过涉案房屋的租金以及一审查明房屋使用人具体情况等相关案情，本院酌定在朱智伟取得房产证至腾空交还涉案房屋期间，可参照每月156.06元（52.02平方米×3元）的标准向朱智伟支付租金和使用费，即自2019年9月6日至2020年12月5日为2280.3元，由黄志威一次性向朱智伟支付，2020年12月6日至实际腾空交还涉案房屋之日止每月以156.06元为本金，由黄志威逐月支付给朱智伟。朱智伟上诉主张按照广州市同地段房屋租金参考价上浮20%支付房屋占有使用费，依据不足，本院不予支持。至于黄志威提出朱智伟与龙津公司买卖合同无效问题，该问题不属本案审查范畴，且在涉案房屋登记于朱智伟名下未被依法撤销之前，一审法院对本案迳行实体处理，程序并无不当。黄志威二审提交证据以其在另案诉请确认朱智伟与龙津公司买卖合同无效为由，主张本案中止审理，本院不予采纳。此外，一审法院根据涉案房屋房产证载明的内容，认定该房屋为商品房性质，并非公房正确。黄志威上诉主张涉案房屋为公房，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，一审认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初7024号民事判决；二、在本判决送达之日起六个月内，黄志威（含同住人员）腾空搬出广州市荔湾区x房，并将该房屋交还给朱智伟；三、黄志威向朱智伟支付自2019年9月6日起至腾空交还涉案房屋之日止的租金及使用费（其中，自2019年9月6日至2020年12月5日为2280.3元，在本判决送达之日起10日内一次性支付。自2020年12月6日起至实际腾空交还涉案房屋之日止，每月以156.06元为本金，逐月支付给朱智伟）；四、驳回朱智伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费165元，由朱智伟负担147元，由黄志威负担18元；二审案件受理费330元，由朱智伟负担294元，由黄志威负担36元。本判决为终审判决。审判员  余盾二〇二〇年十二月二十八日法官助理李志康书记员谢金泽