江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏09民终3749号 上诉人（原审原告、案外人）：吉同漾，男，1975年9月1日生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。 委托诉讼代理人：蒋艺，江苏一正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：李杰川，男，1969年1月27日生，汉族，居民，住江苏省建湖县。 委托诉讼代理人：蔡华维，江苏御今律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：盐城市现代物流园置业有限公司，统一社会信用代码91320902066247807N，住所地在江苏省盐城市亭湖区新洋经济区新华路**附**。 法定代表人：冯建英，该公司总经理。 被上诉人（原审被告、被执行人）：冯建英，女，1968年9月8日生，汉族，盐城市现代物流园置业有限公司总经理，住江苏省建湖县。 上诉人吉同漾因与被上诉人李杰川、盐城市现代物流园置业有限公司（以下简称现代置业公司）、冯建英案外人执行异议之诉一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初3169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吉同漾上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求；2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2020年3月4日，亭湖区法院根据李杰川的保全申请，查封了上诉人购买的、由现代置业公司开发的位于盐城市亭湖区不动产。但早在2020年1月21日，上诉人已与现代置业公司签订了《房屋销售确认书》，现代置业公司己经将案涉房屋销售给上诉人。双方当时约定交房时间为2020年2月8日，后因疫情影响直到2020年4月10日才取得案涉房屋，并装修使用，此时上诉人才知道购买的房屋己被法院查封。被上诉人现代置业公司早在2019年6月17日就因欠缴规费被政府暂停网签功能，且上诉人购房时并不知道，因此该房不能网签和及时过户登记的责任不在上诉人。在法院查封之前，上诉人一直严格履行合同约定，已经按销售合同支付了大部分房款80万元，剩余40万当时和现代置业公司约定办理按揭贷款。原约定2020年2月8日后就拿房，后因疫情一再推迟到4月初才拿房并使用，目前该房屋处于上诉人正常经营使用中，同样也符合合法占有不动产的规定。至于上诉人未付清的40万元房款，上诉人愿意随时交给法院执行。综上，上诉人在法院查封之前即购买案涉房屋，对该房享有物权期待权，上述事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。因此，请求二审法院纠正一审错误判决，依法支持上诉人的上诉请求。 李杰川辩称：1、关于合同是否有效的问题，上诉人签订的房屋买卖认购确认书是房屋买卖合同签订前的前置的程序，而且商品房买卖办法对商品房买卖合同法律上有特殊的要求，必须符合规定十六条具备相关的内容才可以认定为合法的商品房买卖合同。2、关于房屋交付的问题，不管是新冠疫情还是其它客观情况也好，上诉人并没有实际占有，不符合复议规定第二十八条规定的已经占有该房的规定。关于房屋价款的问题，房款交付给法定代表人冯建英入公司帐，证明是该房屋所交付的房款还应该有记帐凭证记帐依据等一系列的帐目来加以佐证。关于没有办证的原因，上诉人在购买该房之前以及期间，其知道此房屋不能办证依然购买房屋，上诉人和现代置业公司是共同故意，有共同过错。综上，上诉人排除执行的理由不符合复议第二十八第、第二十九条以及查封规定第十七条的规定。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉请求。 吉同漾向一审法院起诉请求：1、请求依法解除对盐城市亭湖区房地产的查封，不得执行上述房地产；2、请求依法确认原告与被告现代置业公司所签定的《房屋销售确认书》合法有效；3、本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2020年1月17日，该院根据李杰川的申请作出（2020）苏0902民初819号民事裁定：冻结被申请人现代置业公司、冯建英银行存款560万元或查封、扣押其他等额财产（冻结银行存款的期限为一年，查封、扣押动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年）。2020年3月4日，该院查封现代置业公司名下位于盐城市亭湖区等不动产，查封期限自2020年3月4日起至2023年3月3日止。 吉同漾向法庭提交的证据反映，富贵春花园7号楼工程通过竣工验收的时间为2018年4月28日。2019年6月17日，因现代置业公司欠缴政府的相关规费，盐城市住房和城乡建设局暂停富贵春花园小区商品房买卖合同的网签，直到2020年6月30日仍在暂停网签中。2020年1月21日，现代置业公司与吉同漾签订房屋销售确认书，确认富贵春花园7幢107室房屋出售给吉同漾，出售价格120万元，在2020年1月底前付款至80万元，剩余房款于网签后十个工作日内办理按揭手续，并约定因该房目前不具备交房条件，待正式交房时签订网签协议。同日，吉同漾通过建行账户向冯建英汇款10万元，同年1月22日，吉同漾再次向冯建英汇款70万元，现代置业公司均于汇款当日出具了收据，10万元收据注明的收款事由为“购房订金”，70万元收据注明的收款事由为“7-107门面”。2020年4月10日，现代置业公司向吉同漾发出联系函（打印件加填充式），该函件载明“富贵春花园物业服务处，兹有富贵春花园北园7幢107室吉同漾房款已清，请物业办理相关手续为感；7-107房屋为商铺，现已符合交房条件，已出售给吉同漾。”同年4月22日，吉同漾向盐城市亭湖区千尧物业管理有限公司交纳了装璜保证金和物业管理费用，并实际占有案涉房屋。因认为该院对案涉不动产的执行保全措施侵害其不动产所有权，吉同漾于2020年5月25日向该院提出执行异议申请，该院经审查，于同年6月22日作出（2020）苏0902执异74号执行裁定书，驳回异议人吉同漾的异议请求。吉同漾不服该裁定，遂向该院提起诉讼。 李杰川向法庭提交的证据反映，2020年4月22日，现代置业公司另以手写的方式向富贵春花园物业服务处出具一份联系函，其内容与吉同漾提交法庭的打印件一致。另查明：位于盐城市亭湖区的不动产目前仍登记在盐城市现代物流园置业有限公司名下。 一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告以其对该院采取保全措施的富贵春花园7幢107室不动产提出执行异议，本院依法应当按上述规定进行审查。首先，关于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同问题，本院认为，《商品房销售管办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案原告提供的房屋销售确认书明显不具备上述规定的主要条款，不符合商品房买卖合同的形式要件，故不能证明原告与现代置业公司签订了合法有效的书面买卖合同。其次，并于在人民法院查封之前已合法占有不动产问题，该院认为，本案人民法院采取查封的时间为2020年3月4日，而现代置业公司出具的交房联系函的时间为2020年4月10日，原告收到联系函后于2020年4月22日交纳了装璜保证金及物业管理费用，主张其已实际占有，但明显是在人民法院查封之后。第三，关于已支付全部价款问题，该院认为，吉同漾所谓的房款并未交到现代置业公司的账户，而是给了现代置业公司的法定代表人冯建英，虽然现代置业公司出具了收据，但不能反映相关款项是用于交纳购房款，退一步讲，即使认可该房款是交付给现代置业公司的购房款，也还有40万元房款未付，交房联系函说房款已结清明显与事实不符，也不符合房地产开发企业正常的交房流程。第四，关于非因买受人自身原因未办理过户登记问题，本院认为，本案现有证据不能证明没有及时办理过户登记系因原告自身的原因，故应认定未及时办理过户手续的责任不在原告。综上，该院认为，本案原告要求排除执行应当符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八所规定的四种情形，而现查明的事实并不符合该规定的前三种情形，故其提出的执行异议请求无事实依据和法律依据，该院不予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项及第二款之规定，判决： 驳回原告吉同漾的诉讼请求。案件受理费15600元，由原告吉同漾负担。 一审法院查明的事实有相应证据证实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为上诉人吉同漾对案涉房屋即富贵春花园7幢107室不动产是否享有足以排除法院查封执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被上诉人现代置业公司系房地产开发企业，上诉人吉同漾向该公司购买房屋应当依法签订符合《商品房销售管办法》第十六条规定的书面商品房买卖合同，但上诉人提供的是房屋销售确认书，不具备商品房买卖合同的格式要件。虽然，上诉人吉同漾所提供的证据能够证明房屋未及时办理过户手续的责任不在上诉人自身，但有证据证明一审法院查封案涉房屋的时间为2020年3月4日，而现代置业公司出具交房联系函的时间为2020年4月10日，故吉同漾实际占有案涉房屋的时间明显在一审法院查封之后。上诉人吉同漾以疫情影响交房为由，认为其要求排除查封执行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定依据不足，本院不予支持。 综上所述，吉同漾的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15600元，由上诉人吉同漾负担。 本判决为终审判决。 审判长  冯殿明 审判员  李汉林 审判员  史宏春 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  李 淼