辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终8220号上诉人（原审被告）：金德龙，男，1961年8月19日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：崔升鑫、姜风宇，辽宁声声玉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连奶牛场有限公司，住所地大连高新技术产业园区英歌石。法定代表人：许文静，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵越，北京英舜（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：关佰涛，北京英舜律师事务所实习律师。上诉人金德龙因与被上诉人大连奶牛场有限公司物权保护纠纷一案，大连高新技术产业园区人民法院于2019年7月26日作出（2019）辽0293民初1476号民事裁定，大连奶牛场有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日作出（2019）辽02民终7586号民事裁定，撤销大连高新技术产业园区人民法院上述裁定，指令大连高新技术产业园区人民法院审理。本案指令审理后，大连高新技术产业园区人民法院于2020年8月7日作出（2019）辽0293民初3256号民事判决，金德龙不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金德龙上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误。一、被上诉人诉讼主体不适格。一审法院认定“案涉房屋于不动产登记簿中记载的所有权单位名称‘大连奶牛场粮站’系历史原因形成”没有任何依据，系错误认定。案涉房屋执照取得时间为1985年9月30日，大连奶牛场注册时间为1991年10月16日，大连奶牛场粮站存在在先，其已有主体资格，所以案涉房屋权利登记于大连奶牛场粮店，大连奶牛场粮店对案涉房屋具有所有权。另一方面，根据大连市旅顺口区粮食局文件《关于接受大连奶牛场粮店人员的函》旅粮发（1987）41号，第二段表述“英歌石粮管所（奶牛场粮店）。粮油经营由粮食局管理，人员配备、开资由奶牛场负责的办法。我们研究奶牛场粮店实行独立核算。由粮食局负责开资，统一管理。”基于此，奶牛场粮店原本是独立的主体，大连奶牛场仅负责开资，后来奶牛场粮店实行独立核算，归属旅顺口区粮食局。根据大连市旅顺口区粮食局文件《关于大连奶牛场粮店移交给区粮食局管理的函》旅粮发（1987）87号，第二段“粮店移交后，更名为大连市旅顺口区英歌石粮食管理所，属区粮食局的派出机构，下设英歌石粮店。”可知，奶牛场粮店移交给旅顺口区粮食局，与大连奶牛场再无任何关联，奶牛场粮店也变更名称为英歌石粮管所。此时，奶牛场粮店所有的案涉房屋实质就归旅顺口区粮食局的派出机构英歌石粮管所所有，仅仅房产证没有做具体变更，在移交明细中表述所有权仍归奶牛场，无任何事实与法律依据，该约定系无效条款，大连奶牛场自始就没有案涉房屋的所有权，对他人享有的物权进行约定是不产生效力的。旅顺口区粮食局是英歌石粮管所的主管部门，在当时的全民所有制制度背景下对案涉房屋有处分权。这里要再强调的是英歌石粮管所后来又进行了名称变更，变更为英歌石粮油分公司。二、《产权零字出售合同书》已经成立生效，并对权利义务进行了明确约定，上诉人也积极履行了合同义务。1998年8月26日，大连旅顺口区粮食局同上诉人签订《产权零字出售合同书》，旅顺口区粮食局将旅顺口区粮食局英歌石粮油分公司整体出售给上诉人，《产权零字出售合同书》第三条第一款约定了乙方有土地使用权，这也意味着案涉房屋的产权和房屋占有的土地使用权也一并转让给了上诉人。上诉人在签订合同后接收了原企业的职工人员，按照合同约定承受了原企业的所有债务。在一审中，上诉人提交了缴纳社保单据，证明了履行了接收人员的义务，法庭调取的上诉人在中国农业银行的保证担保借款合同，对事实做的调查笔录，当时均进行了质证和辩论，基于该组证据能证明上诉人承受了原企业的债务，这些都能说明上诉人积极按照合同约定履行了合同义务，而在一审判决书中均未阐述认定。另外，《产权零字出售合同书》依据的是《旅顺粮油总公司英歌石分公司改制方案》，在改制方案的第五条中，明确了企业出售后，土地使用权一并转移给受让方。既然上诉人履行了合同义务，旅顺口区粮食局就应该履行合同义务，积极配合上诉人过户。上诉人在购买整体企业后，一直占有、经营使用至今，这期间被上诉人并未主张过任何权利，因案涉土地、房屋涉及动迁，被上诉人与上诉人商谈动迁款项未达成一致才引起了诉讼。至于现存物权状态，是由于被上诉人行政主管单位变化，不再受旅顺口区管辖，在上诉人找到被上诉人商谈配合办理过户手续时，被上诉人一直拒绝推诿，至今也就无法完成物权转移。三、大连旅顺会计师事务所文件大旅会评1998第（38）号《资产评估报告》实际包含对案涉房屋的评估。《资产评估报告书》第五条“评估范围和对象”阐述了资产不含土地使用权等无形资产，而案涉房屋明显是属于旅顺粮油总公司英歌石分公司的有形固定资产。最终企业被评估认定为资不抵债企业，对此的理解应该为企业包含案涉房屋、设备在内的正资产与负资产无法抵消，负资产多于正资产，而不能说明案涉房屋没有在资产评估范围内，没有出售给上诉人。综上所述，被上诉人不具有诉讼的原告主体资格，并不能向上诉人主张物权，而应当配合上诉人完成过户手续，确定上诉人物权得以实现。另外一审法院认定奶牛场粮站属于大连奶牛场错误，奶牛场粮站设立时间在先，而大连奶牛场是1991年10月16日才形成的，奶牛场粮站移交给旅顺口区粮食局时奶牛场并没有设立，该主体客观上并不存在。根据旅顺口区旅发1998年第9号文件的规定，企业出售形式系整体出售，土地随出售企业一并转让给受让方，所以本案一审法院认定企业改制时没有房屋及土地的事实认定是错误的。大连奶牛场有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、被上诉人对于案涉房屋具有合法权利。第一，大连奶牛场粮站自始至终都非独立主体，不具有主体资格。根据《中华人民共和国民法通则》第三十七条的规定，法人应当具备下列条件：（一）依法成立；（二）有必要的财产或者经费；（三）有自己的名称、组织机构和场所；(四)能够独立承担民事责任。本案中大连奶牛场粮站仅是被上诉人的一个店面，没有自己的财产，没有自己的组织机构和场所，也无法独立承担民事责任，且自始至终均未作为主体设立并存在。上诉人仅凭旅顺口区粮食局文件中的表述即认为大连奶牛场粮站独立存在是缺乏法律依据的。相反，大连奶牛场成立于1957年，是大连市四大国营农场之一，负责大连市地区的畜牧业等，有自己的财产、名称、组织机构和场所，独立承担民事责任。故房产执照登记的主体名称虽为大连奶牛场粮站，其产权仍应归于被上诉人所有。同时，根据1987年12月24日的移交协议，明确房屋所有权归大连奶牛场所有，也就是被上诉人所有。另外，根据大连市旅顺粮油总公司英歌石分公司的工商档案第55页显示，大连市旅顺粮油总公司英歌石分公司自认其所使用的房产归大连奶牛场所有。综上，可以确认被上诉人为适格主体和产权人。另外，该土地产权人为三寰集团有限公司，根据三寰集团有限公司出具的说明，被上诉人对该土地具有相应的权利。第二，主体变更问题。根据大连市旅顺粮油总公司英歌石分公司的工商登记显示，早在1984年，旅顺口区粮食局大连旅顺粮油总公司英歌石分公司便已存在，其之前名称为旅大市旅顺口区龙头粮店，1984年名称即为旅顺口区粮食局大连旅顺粮油总公司英歌石分公司，1993年，旅顺口区粮食局大连旅顺粮油总公司英歌石分公司更名为大连市旅顺粮油总公司英歌石分公司，在此期间，并无任何与其他企业合并的记录。由此可见，大连奶牛场粮站的房屋、设备移交前，旅顺口区粮食局大连旅顺粮油总公司英歌石分公司就已经存在，二者并非同一主体，旅顺口区粮食局大连旅顺粮油总公司英歌石分公司并非由大连奶牛场粮站更名而来，其仅是接收使用了大连奶牛场粮站的房屋、设备等。大连奶牛场粮站并未移交给大连市旅顺口区粮食局，仅是移交了设备、房屋、人员等。因此，并不存在大连奶牛场粮站变更为大连旅顺粮油总公司英歌石分公司的情况。二、《产权零字出售合同书》并不包括案涉土地使用权和房屋。首先，根据被上诉人与《产权零字出售合同书》的出售人大连旅顺口区粮食局签订的移交协议显示，大连旅顺口区粮食局对案涉房屋仅有使用权，没有所有权，其无权对案涉房屋进行出售。其次，《产权零字出售合同书》中并未包含土地使用权及其地上物。被上诉人提供的《产权零字出售合同书》出自旅顺口区档案馆，作为改制文件档案留存，是当时用于审批的文件，其效力和真实性是确定无疑的，而该份合同书中并没有任何关于土地使用权包括在出售范围内的约定。再次，《产权零字出售合同书》的出售价格的依据为资产评估报告书，而资产评估报告书中明确不包括土地使用权，《产权零字出售合同书》的出售价格的确定的依据数额沿用了资产评估报告书的数字，故合同书的出售范围理应与资产评估报告书一致，而资产评估报告书并不包括土地使用权及地上物。综上，上诉人并不能依据《产权零字出售合同书》取得案涉房屋所有权，而《产权零字出售合同书》也并未包括也不可能包括案涉房屋所有权。三、大连旅顺会计师事务所文件大旅会评1998第（38）号《资产评估报告》并不包含对案涉房屋的评估。旅顺粮油总公司英歌石分公司自始不曾取得案涉房屋和土地使用权，仅是一直在长期无偿使用。而《资产评估报告》第五条“评估范围和对象”已经说明不含土地使用权等无形资产，故该评估不包含对案涉房屋和土地使用的权利。《资产评估报告》实际包含对案涉房屋的评估的论断为上诉人的主观臆测，并无任何法律依据。大连奶牛场有限公司向一审法院起诉请求：判令被告立即腾退大连奶牛场粮站，并赔偿拒不腾退期间造成的损失100,000元。一审法院认定事实：案涉房屋房产执照登记的所有权单位为大连奶牛场粮站，房屋座落于大连奶牛场英歌石分场，建筑面积为213.4平方米，间数为五间，房产证号为旅政房字第**，房产执照取得时间为1985年9月30日。大连奶牛场系全民所有制企业，注册时间为1991年10月16日，住所地为大连高新技术产业园区英歌石，于2014年8月21日变更名称为大连奶牛场有限公司（即本案原告），企业性质变更为有限责任公司（系案外人三寰集团有限公司的全资子公司）。案涉房屋现由被告占有、使用。1987年6月5日，大连市旅顺口区粮食局（以下简称旅顺口区粮食局）向大连市旅顺口区劳动局发送旅粮发（1987）41号文件《关于接收大连奶牛场粮店人员的函》，主要内容为：奶牛场粮店实行独立核算，现有粮管所、粮店十一人，转为国营工或转为保留农口工人身份，由粮食局负责开资，统一管理。1987年12月24日，大连奶牛场（即原告前身）与旅顺口区粮食局签订《关于将大连奶牛场粮店移交给旅顺口区粮食局所属有关事宜的协议》，约定：自1988年1月1日起，将英歌石粮店移交给旅顺口区粮食局。英歌石粮店现使用房屋建筑面积284.7平方米，其中办公室71.5平方米，粮店卖场213.2平方米，所有权仍属奶牛场，由粮食局长期无偿使用，并负责维修。粮店现有各种设备、器材、装具（包括油罐）等清点在册（附在协议后面），由奶牛场移交给区粮食局无偿使用。英歌石粮店移交后，在大连奶牛场设粮食管理所，是区粮食局的派出机构，负责大连奶牛场计划内的粮油管理和供应。供应形式可暂维持现行办法不变。本协议自1988年1月1日起签字生效。1987年12月28日，大连奶牛场与旅顺口区粮食局双方共同确认，大连奶牛场粮店移交给区粮食局无偿使用财产物资明细为：1、房屋一栋，面积284.7平方米；2、铁制面箱4个；3、木制垫粮板44个（规格1.5×0.8平方米）；4、油罐一个。1987年12月30日，旅顺口区粮食局作出旅粮发（1987）87号文件《关于大连奶牛场粮店移交给区粮食局管理的函》，主要内容为：自1988年1月1日起，将奶牛场粮店移交给旅顺口区粮食局。粮店移交后，更名为大连市旅顺口区英歌石粮食管理所，属区粮食局派出机构，下设英歌石粮店，粮管所实行独立核算，人、财、物均受区粮食局领导和管理。根据1989年度《工商企业年检注册书》登记记载（存档于大连市旅顺口区市场监督管理局），旅顺口区粮食局英歌石粮店于1984年2月28日开业，类型为全民所有制企业，法定代表人为韩行群，主管部门为旅顺口区粮食局。1991年3月5日，该粮店核算形式由非独立核算变更为独立核算。1993年12月14日，该粮店名称变更为大连市旅顺粮油总公司英歌石分公司，法定代表人变更为金德龙。此次变更登记注册档案中附有1993年12月21日《房产和固定资产使用证明》一份，系大连市旅顺粮油总公司向旅顺口区工商行政管理局出具，载明：“我单位开办的粮油公司企业，地址在大连市奶牛场英歌石，共有房屋面积400平方米，场地400平方米，机器设备等固定资产……折合人民币净值1万元。以上房产、固定资产所有权系大连市奶牛场所有。”1998年5月28日，大连旅顺会计师事务所接受大连市旅顺粮油总公司英歌石分公司的委托，对其公司申报的拟用于出租的整体资产（不含土地使用权等无形资产）在评估基准日（1997年12月21日）的市场价值进行了资产评估并出具《资产评估报告书》（大旅会评1998第38号），评估结论：净资产评估值为-582,782元。1998年8月26日，旅顺口区粮食局（甲方）与金德龙（乙方）签订《产权零字出售合同书》，约定：根据旅政发（1998）9号文件精神，旅顺口区粮食局将旅顺口区粮食局英歌石粮油分公司[含旅顺得胜街道黄河路粮油经销部（原粮食局车库）的产权]整体出售给金德龙。一、交易价格：该企业经大连旅顺会计师事务所审计评估认定为严重亏损属资不抵债企业，所有者权益为-582,782元，故出售价格确定为零。二、乙方须交纳9000元合同执行保证金。三、债权债务处理。四、职工安置。五、权利与义务。六、违约责任。七、合同执行：本合同在签字之日经公证处公证后生效。本合同正副本若干份，甲乙双方各执一份，并备案于旅顺口区财贸办公室、财政局、体改委、劳动局、公资办、工商局、规划土地局、国税局、地税局、房产局、审计局、公证处各一份。1998年9月1日，大连市旅顺口区公证处出具《公证书》，证明：上述《产权零字出售合同书》上双方当事人签字、盖章属实，合同内容合法。1998年10月20日，旅顺口区粮食局作出旅粮发（1998）40号《关于注销企业的决定》，主要内容为：粮食局将英歌石粮油分公司的企业产权出售给现法定代表人金德龙，企业出售后原企业的职工由产权购买者按《劳动法》和区政府的有关政策接受和管理，该公司的营业执照从即日起注销。1998年10月26日，大连市旅顺粮油总公司英歌石分公司登记注销。1998年11月10日，大连市旅顺粮油总公司英歌石分公司提出企业国有资产注销产权申请，国有资产处置方式为零字出售给个人，注销主要原因为企业产权整体出售给个人，主管部门（旅顺口区粮食局）于1998年11月10日审批同意，国有资产管理部门（大连市旅顺口区公有资产管理办公室）于1998年12月8日审批同意。1999年8月10日，旅顺口区粮食局向旅顺口区体改委发送旅粮发（1999）29号《关于出售旅顺粮油总公司英歌石分公司企业产权的请示》，拟将旅顺粮油总公司英歌石分公司企业产权整体出售给法定代表人。1999年11月3日，大连市旅顺口区经济体制改革委员会作出旅体改委发（1999）56号《关于出售大连市旅顺粮油总公司英歌石分公司的批复》，同意将大连市旅顺粮油总公司英歌石分公司按有关政策，以零价出售给金德龙。1999年8月26日，被告注册成立大连市高新园区龙王塘金龙粮店，经营者为金德龙，组成形式为个人经营，经营场所为大连龙塘街道奶牛场，经营状态为存续。另查，1999年10月30日，大连三环集团有限公司奶牛场综合商店粮店取得包含案涉房屋占用的土地在内的国有土地使用权，国有土地使用证的权证号为旅顺国用（99）字第0414092号，地号为2/4/14-92，使用权面积为2538平方米，用途为商业服务业。2000年4月28日，大连三环集团有限公司名称变更为大连三寰集团有限公司。2013年5月24日，大连三寰集团有限公司名称变更为三寰集团有限公司。2019年12月16日，三寰集团有限公司出具《说明》，内容为：我公司将位于的2538平方米土地（地号：2/4/14-92）授权给我公司下属公司大连奶牛场有限公司进行经营、管理，代我公司行使土地使用权人的所有权利，并负责处理因该地块产生的纠纷。对大连奶牛场有限公司之前及之后代我公司行使权利以及处理纠纷的全部行为，我公司均认可。再查，根据大连市国土资源和房屋局高新园区分局于2019年3月15日发布的大连国土房屋（高）公字[2019]1号公示文件，案涉房屋所在地块已划拨给大连易合嘉地产有限公司用于建设三寰集团能源学院项目，划拨用地性质为高等院校用地，土地用途为教育用地，总建筑面积为63831.5平方米，为非营利性教育设施。一审法院认为：本案系物权保护纠纷，综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为：一、原告主体是否适格；二、案涉房屋所有权人的认定，即案涉房屋在大连奶牛场粮店移交给旅顺口区粮食局、后改制出售给被告的过程中，移交以及改制的范围是否包括案涉房屋所有权；三、原告是否有权要求被告腾退案涉房屋并赔偿失。关于第一项争议焦点。根据原告提供的房产执照及原告的工商注册信息，可以认定案涉房屋的所有权人为大连奶牛场，即本案原告，原告系本案适格主体。案涉房屋于不动产登记簿中记载的所有权单位名称“大连奶牛场粮站”系历史原因形成，不足以否定原告的主体资格。故原告有权提起本案诉讼，被告主张原告主体不适格的答辩意见没有事实及法律依据，一审法院不予采纳。关于第二项争议焦点。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”而根据一审法院查明的事实，可以认定：1、1988年1月1日，原告正式将英歌石粮店移交给旅顺口区粮食局，双方签订《关于将大连奶牛场粮店移交给旅顺口区粮食局所属有关事宜的协议》，明确约定“英歌石粮店现使用房屋建筑面积284.7平方米，其中办公室71.5平方米，粮店卖场213.2平方米，所有权仍属奶牛场，由粮食局长期无偿使用”，原告移交给旅顺口区粮食局长期无偿使用的房屋即包含案涉房屋；2、1993年12月14日，英歌石粮店名称变更为大连市旅顺粮油总公司英歌石分公司，法定代表人变更为金德龙；3、1998年8月26日，旅顺口区粮食局与被告签订《产权零字出售合同书》，旅顺口区粮食局将旅顺口区粮食局英歌石粮油分公司整体出售给被告，该企业经大连旅顺会计师事务所审计评估认定为严重亏损属资不抵债企业，所有者权益为-582,782元，故出售价格确定为零。另，大连旅顺会计师事务所于1998年5月28日出具《资产评估报告书》，对大连市旅顺粮油总公司英歌石分公司申报的拟用于出租的整体资产（不含土地使用权等无形资产）在评估基准日（1997年12月21日）的市场价值进行了资产评估，评估结论为净资产评估值为-582,782元。结合上述事实及一审法院采信的其他证据，可以确认案涉房屋在移交、改制过程中，其所有权并未发生转移，仍归原告所有。关于被告主张其享有案涉房屋所有权的答辩意见，缺乏事实及法律依据，一审法院不予采纳，具体理由如下：一、《产权零字出售合同书》中并未约定被告取得案涉房屋所有权，被告主张缺乏事实依据；二、《产权零字出售合同书》的合同相对方系旅顺口区粮食局，旅顺口区粮食局在1988年1月1日正式接管英歌石粮店时，自始未取得案涉房屋的所有权，仅享有对案涉房屋长期无偿使用的权利，故其无权对案涉房屋所有权进行处分；三、《产权零字出售合同书》中确定的整体出售价格为零，其依据系大连旅顺会计师事务所出具的《资产评估报告书》，但被告未提供有效证据证明该资产评估报告的范围包括案涉房屋所有权，在其零字购买企业产权的情况下，被告亦未举证证明其对相关合同义务的履行构成取得案涉房屋所有权的合理对价，故应承担举证不能的法律后果；四、被告提供的《产权零字出售合同书》中部分内容与在大连市旅顺口区公证处存档的《产权零字出售合同书》不符，故一审法院对被告提供的该份合同不予采信。综上可证，被告并非案涉房屋的所有权人。关于第三项争议焦点。根据《关于将大连奶牛场粮店移交给旅顺口区粮食局所属有关事宜的协议》，仅约定原告将案涉房屋移交给旅顺口区粮食局长期无偿使用，在此之后，旅顺口区粮食局与被告签订的《产权零字出售合同书》与原告无关。原告作为案涉房屋的所有权人，在案涉房屋所在地块涉及政府动迁的情况下，有权要求被告予以腾退。关于被告抗辩其系合法占有、使用案涉房屋的意见，系其与旅顺口区粮食局之间的法律关系，不能排除原告依法行使其所有权，故一审法院不予采纳。关于被告抗辩其已在案涉房屋上加盖二层的意见，与本案并非同一法律关系，一审法院不予处理。关于被告抗辩案涉房屋及地块涉及拆迁补偿，亦与本案无关，一审法院不予一并处理。关于原告主张的100,000元损失一节，由于原告并未举证证明被告对案涉房屋的占有、使用给原告造成了相应的实际损失，且案涉房屋已约定为长期无偿使用，故其要求被告赔偿损失100,000元的诉讼请求没有事实依据，一审法院不予支持。综上，原告要求被告腾退案涉房屋的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告金德龙于判决生效之日起三十日内向原告大连奶牛场有限公司腾退位于大连奶牛场英歌石分场房屋一处，建筑面积为213.4平方米，间数为五间，房房产证号为旅政房字第**二、驳回原告大连奶牛场有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由原告大连奶牛场有限公司负担2200元，由被告金德龙负担100元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系返还原物纠纷。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”；第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案中，案涉房屋的产权单位为大连奶牛场粮站，现被上诉人持有案涉房屋的房产执照要求上诉人腾退房屋，本案争议的焦点为被上诉人是否系适格权利主体及上诉人占用案涉房屋是否具有合法依据。首先，关于被上诉人主体权利的认定。被上诉人在诉讼中主张，大连奶牛场粮站系大连奶牛场曾经的一个经营店面，奶牛场粮站隶属于大连奶牛场。被上诉人对此虽未能提交直接证据，但从被上诉人提交的现有证据看，对于奶牛场粮站的经营和移交，始终是由大连奶牛场负责与旅顺口区粮食局进行协商及交接，该过程体现出奶牛场粮站与大连奶牛场之间的管理和隶属关系。而上诉人虽主张大连奶牛场粮站原隶属于旅顺口区粮食局，但上诉人对此未能提交任何证据，亦无据证明奶牛场粮站属于独立的法人主体。同时，1987年《关于将大连奶牛场粮店移交给旅顺口区粮食局所属有关事宜的协议》系由大连奶牛场与旅顺口区粮食局签订，亦能够说明移交前奶牛场粮站系由大连奶牛场管理，且奶牛场粮站在1987年以前并不隶属于旅顺口区粮食局。对于案涉房屋权利的延续，被上诉人提交证据证实大连奶牛场成立于1957年，案涉房屋房产执照取得时间为1985年，均早于奶牛场粮站向旅顺口区粮食局进行移交的时间。而1987年《移交协议》中明确约定，“粮店卖场213.2平方米，所有权仍属奶牛场，由粮食局长期无偿使用”，此后双方共同确认的移交财产物资明细中再次确认移交给粮食局无偿使用的财产包括案涉房屋，该组证据足以认定奶牛场粮站移交时案涉房屋的所有权仍归大连奶牛场所有，房屋权属未因粮站移交发生改变。根据本案现有证据，旅顺口区粮食局与大连奶牛场此后就案涉房屋的处置并未另行作出其他约定，一方面案涉房屋由粮店店面实际经营使用，另一方面房产执照始终由大连奶牛场持有至今，该现实状况与1987年移交协议当中关于房屋所有权仍归奶牛场、房屋由粮食局无偿使用的约定完全相符。因此，一审法院结合在案证据认定被上诉人对案涉房屋享有权利符合《中华人民共和国物权法》关于物权法定及物权登记公示效力的规定，一审法院认定被上诉人系本案适格权利主体并无不当，本院对此亦予以认定。其次，关于上诉人占用房屋是否具有合法依据的认定。诉讼中，上诉人主张其占用案涉房屋的主要依据为其在改制过程中通过《产权零字出售合同书》购买取得了案涉房屋的所有权，但上诉人在庭审中明确表示，其没有证据证实《资产评估报告》及《产权零字出售合同书》对案涉房屋的评估价值及权利处分有所体现。也就是说，上诉人据以主张案涉房屋权利的两份主要证据中均未体现上诉人购买资产中包含案涉房屋的价值，上诉人关于其已通过买断方式取得案涉房屋所有权的主张缺乏证据支持。另外，工商登记档案显示，1993年英歌石粮店的法定代表人变更为本案上诉人的过程中，变更登记所附房产和固定资产使用证明中记载该公司所使用的房产所有权系属大连市奶牛场所有，亦可证实上诉人在接手经营粮店后知晓并认可案涉房屋仍归大连奶牛场所有的事实。本院认为，案涉房屋的所有权自始登记在奶牛场粮站名下，即使上诉人主张其已在改制过程中购买案涉房屋，因案涉房屋始终未办理物权变更登记，根据物权变动的基本规则，上诉人也不能主张享有案涉房屋的所有权，亦无法以此对抗房屋所有权人对案涉房屋要求物权保护的权利。虽然基于旅顺口区粮食局与大连奶牛场之间的移交约定，上诉人以其粮站经营者的身份在一定时期内占用案涉房屋具有合理依据，但随着市场经济的发展和经营业态的更迭，粮店店面早已不再经营，案涉房屋所在地块亦已统一规划另行建设，被上诉人作为不动产权利人依法有权基于其物权权利要求占用人返还房屋。因此，在上诉人无法提交其继续占用案涉房屋合法依据的情况下，一审法院关于上诉人应将房屋腾退给被上诉人的认定事实清楚，依据充分，本院对此予以维持。上诉人的上诉理由不具备充分事实和法律依据，本院不予采纳。综上，金德龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由金德龙负担。本判决为终审判决。审判长  季烨审判员  吕瑛审判员  王亮二〇二〇年十二月二十八日书记员  邵将