陕西省汉中市中级人民法院民事判决书(2020)陕07民终1412号 上诉人（原审被告）：李荟昌，男，生于1968年1月2日，汉族，高中文化，住陕西省宁强县。上诉人（原审被告）：杨红艳，女，生于1971年11月5日，汉族，初中文化，住陕西省宁强县，系李荟昌之妻。被上诉人（原审原告）：陕西羌渊物业管理有限公司,住所地：陕西省汉中市宁强县法定代表人：李久平。委托诉讼代理人：黎汉斌，宁强县汉源法律服务所法律工作者，系该公司法律顾问。上诉人李荟昌、杨红艳与被上诉人陕西羌渊物业管理有限公司（以下简称羌渊物业）物业服务合同纠纷一案，不服陕西省宁强县人民法院(2020)陕0726民初969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李荟昌、杨红艳上诉请求：1.请求法院撤销一审判决，判定《玉河阳光小区物业服务合同》无效，由业委会重新召开业主大会，在共同协商基础上重新签订物业服务合同（已履行的物业服务费用由双方重新协商价格后补交）；2.判定被上诉人撤除在地下室公共停车位改建厕所的违章建筑；3.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.羌渊物业并非是由业主大会依法选聘，业委会也未按规定的程序去签订合同，该合同对所有业主（除业委会成员之外）也不是真实意思的表示，且合同双方主体本身就不适格。一审适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定属适用法律错误；2.被上诉人利用地下室大门口公共停车位改建厕所，不但违反了物业管理条例第五十一条，也违反了小区物业合同第十八条第十款约定。羌渊物业辩称，原审认定事实清楚、程序合法、适用法律正确，判决的结果体现了法律的公平公正，保护了当事人的合法权益，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。羌渊物业向一审法院提出以下诉讼请求：1.依法判令被告给付原告物业费、电梯费、代收垃圾费合计6171元及滞纳金431.97元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告李荟昌、杨红艳系宁强县XX小区XX号楼XX单元XX室业主。原告羌渊物业系依法成立的具有物业服务三级资质的企业法人。2015年12月7日，四川宗吉房地产开发有限公司宁强分公司与原告签订《物业管理服务委托合同》，合同约定物业服务费收费标准为住宅0.75元/㎡/月，商铺1.5元/㎡/月，电梯费为以9层500元为计价基础、每增加或减少一层增减50元/户/年、代收代缴费用项下约定生活垃圾2元/户，2017年4月26日羌渊物业与被告签订业主公约，在公约确定的义务第四小项中对业主要缴纳的物业费标准以《物业管理服务委托合同》为准再次进行了明确。2019年1月10日，原告与玉河阳光小区业主委员会续签了《玉河阳光商住小区物业服务合同》，约定双方委托的原告羌渊物业公司就该小区的物业服务管理相关事项，并于2019年1月21日在宁强县住房和城乡建设管理局进行了备案，该合同在原《物业管理服务委托合同》基础上就管理服务事项、服务质量标准、双方的权利和义务、违约责任等方面进行了更具体的约定，其中逾期交纳物业费用的按每日3‰收取违约金，物业服务期限为3年，自2019年1月10日起至2022年1月10日止。被告再缴纳一年物业费后，从2018年4月26日起至今未向原告交纳物业服务等费用，原告多次催收无果，遂诉至一审法院，提出了前述诉讼请求。另查明，玉河阳光小区部分业主因不满意原告提供的服务及收费曾向相关部门反映维权。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。庭审中被告抗辩提出，本案涉及的物业服务合同违反法律规定，属于无效合同，被告不予认可。一审法院审理后认为，小区业主委员会产生及推选业委会主任的过程是否符合法律规定的程序和条件不属于审查范围，被告可另行主张权利；原告与玉河阳光业主委员会签订的《玉河阳光商住小区物业服务合同》，有业主委员会的公章及业主委员会负责人的签名，原告有理由相信业主委员会是具有资质的主体，并且原告进驻宁强县玉河阳光小区亦经过相关部门审批及备案，该合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；且原告对被告所居住的小区进行了管理和服务，被告亦实际接受了原告的物业服务，双方已实际形成了物业服务的权利义务关系；因此对被告的抗辩意见不予支持，原、被告之间的物业服务合同关系依法成立、有效。本案在诉讼过程中反映出原告在为宁强县万宇广场小区提供服务的过程中存在一定的瑕疵，但此种瑕疵不足以成为被告拒交物业服务费的理由，被告应当支付物业服务费用并承担相应的违约责任。关于物业服务费从2018年4月26日至2020年8月26日即起诉时28个月计2877元（1233元/年÷12个月×28个月）、电梯费1867元（800元/年÷12个月×28个月）、生活垃圾费56元（24元/年÷12个月×28个月）有事实和法律依据，依法予以支持；后期费用因尚未实际发生，不予支持。关于原告主张被告支付滞纳金431.97元的诉请，虽然《玉河阳光商住小区物业服务合同》对滞纳金的计算标准进行了约定，鉴于原告在提供物业服务中存在一定瑕疵按照公平原则对滞纳金酌情保护200元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，遂判决：限判决生效后十日内由被告李荟昌、杨红艳支付原告陕西羌渊物业管理有限公司2018年4月26日至2020年8月26的物业服务费2877元、电梯费1867元、生活垃圾费56元、滞纳金200元，合计5000元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李荟昌、杨红艳负担。本院二审期间，李荟昌、杨红艳提交一份“宁强县委对宁强县XX小区关于物业费太高的回复意见”网站截屏，拟证明小区物业收费不合理不属于一站式收费，XX小区规格更高，政府处理后物业费价位恢复到0.75元。羌渊物业质证认为对该份证据的真实性没有异议，小区确实不属于一站式收费，但物业合同是在新的物业法律规定出来前与业主签订的，将来重新签订合同时采用一站式收费。本院对该份证据的真实性予以认可，但认为与本案无关联性，对其证明目的不予认可。对一审认定的其他事实,本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是一审判决李荟昌、杨红艳支付物业费等费用是否正确。《物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。本案中，羌渊物业与玉河阳光业主委员会签订有物业服务合同，羌渊物业实际提供了物业服务，该物业服务合同对业主李荟昌、杨红艳具有约束力，李荟昌、杨红艳应当依合同支付物业费等费用，故一审法院判处并无不当。关于李荟昌、杨红艳提出玉河阳光业主委员会未经业主大会授权选聘羌渊物业, 小区业主委员会产生程序不合法等理由，与本案不是同一法律关系，不属于本案审查范围，可另行主张权利。另二审审理范围应在一审诉讼请求和审理范围之内，李荟昌、杨红艳的主张案涉物业服务合同无效以及拆除违规建筑的上诉请求均超出一审诉讼请求，对此本院不予审理。综上所述，李荟昌、杨红艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李荟昌、杨红艳负担。本判决为终审判决。审  判  长 王永吉审  判  员 曹建祥 审  判  员 李俊霞 二〇二〇年十二月四日法 官 助 理     肖 晗书记员熊俪雅 1