江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初6851号原告：朱小惠，男，1978年4月23日出生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：赵哲丰，江苏恒茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱真欐，江苏恒茂律师事务所实习人员。被告：周毛文，男，1971年12月9日出生，汉族，住无锡市梁溪区。被告：韩结枝，女，1974年8月12日出生，汉族，住无锡市梁溪区。原告朱小惠与被告周毛文、韩结枝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱小惠及其委托诉讼代理人赵哲丰、被告周毛文到庭参加诉讼，被告韩结枝经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱小惠向本院提出诉讼请求：1.判令朱小惠与周毛文、韩结枝于2019年8月23日签订的《房屋买卖合同》解除；2.周毛文、韩结枝退还朱小惠购房款56万元，并支付违约金41.6万元；3.本案诉讼费用由周毛文、韩结枝负担。事实和理由：2019年8月23日，朱小惠向周毛文购买了位于无锡市梁溪区（以下简称案涉房产）的房屋，合同约定总价208万元，一方违约导致合同无法履行或解除的，违约方应向另一方支付房款总额20%的违约金。合同签订后，朱小惠向周毛文支付购房款56万元。合同履行过程中，因周毛文的房产被第三人查封，导致双方无法继续履行合同，为维护朱小惠合法权益，遂诉讼来院。周毛文辩称，同意解除合同并退还购房款；关于违约金，因朱小惠没有及时支付购房款导致其无法及时解除抵押，现案涉房产被查封，其不存在过错，不需要支付违约金；如果要支付违约金，则违约金的计算标准应是自其收到56万元之日起的银行同期贷款利息；签订合同时韩结枝没有签字，其没有得到韩结枝的授权，本案与韩结枝无关。韩结枝未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：无锡市康园73-1802室的房屋所有权人为周毛文、韩结枝。韩结枝与周毛文系夫妻关系。2019年8月23日，朱小惠与周毛文签订《房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），合同载明的主要内容为：“售房人周毛文、购房人朱小惠，中介方无锡优房房产经纪有限公司。周毛文自愿将座落在梁溪区康园73-1802室出售给朱小惠。房屋所有权人为周毛文，建筑面积127.8平方米，附属设施为纯毛坯，周毛文大修理基金已缴纳完毕，该房屋处于抵押状态。双方协商后的实际成交价格为208万元。朱小惠于2019年8月21日将定金10万元交至周毛文。周毛文须保证该房屋权属无争议，同时保证该房屋共有权人（和近亲属）无异议，若发生该房屋共有权人（和近亲属）有异议或发生与周毛文及共有权人有关的权属纠纷、债务纠纷，则由周毛文负责解决，由此造成的经济损失，由周毛文负责全额赔偿，如导致合同无法履行或朱小惠无法取得产权证，周毛文应于十日内退还朱小惠已支付周毛文的全部购房款并承担一切后果及违约责任。如周毛文、朱小惠任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生违约，由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的20%作为违约金。周毛文承诺该房屋产权清晰无争议，除第一笔140万元整的抵押贷款外无其他抵押债务，保证共有权人知晓并同意签署房屋出售合同，如有责任，由周毛文承担责任；朱小惠于2019年8月23日支付购房款40万元整；朱小惠于该房屋办理过户前协助周毛文解除该房屋140万元整的抵押贷款，从房款中扣除；朱小惠于该房屋办理过户手续当天支付周毛文购房尾款18万元。”2019年8月21日，朱小惠通过案外人余飞向周毛文转账10万元，周毛文向朱小惠出具《见证收条》，载明：兹收到朱小惠、余飞交来10万元，作为康园73-1802房屋的定金。周毛文在收款人处签字确认。2019年8月23日，朱小惠通过案外人余飞向周毛文转账40万元，周毛文向朱小惠出具《见证收条》，载明：兹收到朱小惠、余飞交来40万元，作为康园73-1802的购房款。2019年9月3日，朱小惠通过案外人余飞向周毛文转账6万元，周毛文出具《收条》，载明：今收到余飞卖房款6万元，还剩尾款12万元整。另查明，案涉房产于2019年5月17日设定抵押，债权数额为280万元。案涉房产于2019年8月29日被本院查封，后又分别于2019年11月14日、2020年7月3日、2020年8月14日被本院轮候查封。本案在审理中，朱小惠陈述，在签订买卖合同时其看了案涉房产的房产证，对房屋相关信息进行了核实，其提出要求韩结枝签字，但朱小惠说已经征得了韩结枝的同意，其要求周毛文出具韩结枝的授权委托书，但周毛文没有出具，但没有证据证明。签订买卖合同时，案涉房产的市场价为220万元左右，考虑到案涉房产低于市场价，其才愿意购买用来自住。其虽然答应周毛文一次性付款，但筹款需要一定的时间，不可能在一周之内付给周毛文。朱小惠2019年10月知道案涉房产被查封后就联系周毛文，周毛文承诺其能在2019年12月底前解除查封继续履行合同，并向朱小惠提供了周毛文与案外人的调解协议。2019年12月底周毛文告知朱小惠，周毛文与案外人的调解协议并未履行。本案在审理中，周毛文陈述，朱小惠没有要求韩结枝签字，没有要求韩结枝出具授权委托书。买卖合同签订前，其在网上挂的价格是230万元，一个多月没有卖出去。因其当时急需要50-60万元，就想便宜一点处理掉房子，并把案涉房屋上的抵押处理掉，其就联系余飞问220万元行不行，但没有谈拢，过了一段时间，其考虑到卖给其他人要办贷款，可能要6-9个月时间才能拿到钱，其也要还抵押权人的利息，就跟余飞商量208万元，但是要求一次性付款。后来商量的差不多了，朱小惠先付了10万元，朱小惠又提出没有这么多钱，先把周毛文急需用的50万元给周毛文，剩余的周毛文结欠的案涉房产上抵押权人的债务产生的利息由朱小惠负担，尽快帮其卖掉房产。周毛文考虑到房子的市场价虽然低了点，但是朱小惠帮其还利息，算算如果再付几个月的利息也要7、8万元，也差不多，其就要求朱小惠及时一次性付款，但是没有约定具体的付款时间。案涉房产被查封后，朱小惠因案涉房产被查封联系周毛文，周毛文就把其与案外人的调解协议给朱小惠看，保证在2019年12月底前能解除查封并继续履行合同，后该调解协议并未实际履行。审理中，朱小惠与周毛文一致确认，案涉房产2019年12月底的市场价为2.1万元每平方米，2020年10月14日的市场价为2.05万元每平方米。上述事实，有房产证、结婚证、买卖合同、无锡市不动产（房屋）登记簿证明、见证收条、收条、银行历史交易明细、关于康园小区成交价格确认函及当事人陈述在卷证实。本院认为，朱小惠与周毛文签订的买卖合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。现朱小惠要求解除买卖合同，周毛文于2020年10月14日明确表示同意解除该合同，本院确认朱小惠与周毛文于2019年8月23日签订的买卖合同于2020年10月14日解除。合同解除后，周毛文应退还朱小惠已支付的购房款56万元。关于朱小惠要求周毛文支付违约金的诉请，周毛文抗辩其没有违约，如果法院认定其存在违约，认为违约金应为自其收到56万元之日起的银行同期贷款利息。本院认为，朱小惠已按约履行了支付相应购房款的义务，但周毛文未按约涤除案涉房产上的权利限制导致无法办理房屋产权变更手续，致使合同解除，其应承担相应的违约责任。买卖合同中并未对140万元购房款的付款时间进行约定，周毛文亦未举证证明朱小惠与周毛文约定了该购房款的付款时间，案涉房产被查封亦系其自身原因导致的，周毛文抗辩因朱小惠未按约及时交付购房款导致无法解除抵押并被法院查封，故其无过错，不需支付违约金的意见，本院不予采纳。本案中，周毛文与朱小惠一致认可案涉房产2019年12月底的市场价为2.1万元每平方米，买卖合同解除时的市场价为2.05万元每平方米，以此计算案涉房屋2019年12月底的市场价为268.38万元，2020年10月14日的市场价为261.99万元。综上，本院根据本案的具体情形、以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人违约情形等因素，认为朱小惠关于周毛文以房款总额的20%即41.6万元支付违约金的主张，具有合同依据和法律依据，本院予以支持。周毛文关于应以56万元为基数，自其收到之日起按银行同期贷款利息计算违约金的抗辩，不予采信。关于韩结枝是否应与周毛文共同承担上述债务问题。本院认为，房屋作为家庭重大财产，处分房屋不属于因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为，因此不适用家事代理的有关规定，案涉房产系韩结枝与周毛文的夫妻共同财产，朱小惠并未举证证明周毛文在签订买卖合同时取得了韩结枝的授权或事后韩结枝对此进行追认，故韩结枝并非本案买卖合同当事人，不应当作为买卖合同的主体承担相应责任。朱小惠未举证证明周毛文案涉债务系专用于夫妻共同生产经营，其以周毛文收取的购房款中大部分用于清偿夫妻共同债务为由主张韩结枝与周毛文共同承担责任的诉请，不予支持。周毛文关于签订合同时韩结枝没有签字，没有得到韩结枝的授权，本案与韩结枝无关的抗辩，本院予以采信。综上，朱小惠的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认周毛文与朱小惠于2019年8月23日签订的《房屋买卖合同》于2020年10月14日解除；二、周毛文于本判决发生法律效力之日起10日内返还朱小惠购房款56万元并支付违约金41.6万元；三、驳回朱小惠的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计11720元、保全费3520元，两项合计15240元（朱小惠已预交），由周毛文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 茆倩娣二〇二〇年十二月八日法官助理 张丹路书 记 员 夏冰倩本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。