广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22553号上诉人（原审原告）：余海涛，男，1976年6月21日出生，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈美如，广东安华理达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邱广明，男，1977年3月29日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：冯骏，广东大同律师事务所律师。上诉人余海涛因与被上诉人邱广明所有权确认纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初4657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。余海涛上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判为支持余海涛全部诉讼请求：判令邱广明立即协助余海涛办理广州市xx区xx路x号之二1701房的过户手续，判令邱广明支付余海涛维权所花费的律师费、保全费、交通费等合理费用（截至上诉之日，邱广明应支付费用为20036元）；2.本案一审、二审诉讼费由邱广明承担。事实和理由：（一）双方签订的协议有效，余海涛作为案涉房屋的实际权利人，邱广明有协助过户的义务。案涉房屋销售时采取的是公开竞投，价高者得，本案不存在侵犯村组织成员获得房屋的权利或损害村集体利益的情况。余海涛依照合同约定支付对应价款后理应取得案涉房屋所有权。余海涛将依照合同约定及法规缴纳相应税费，并未侵害到国家和社会公共利益。案涉房屋的实际权利人为余海涛，由于邱广明怠于履行合同义务并违约要求余海涛额外支付过户费用，案涉房屋现时仍在邱广明名下，一审判决已确认双方签订的合同合法有效，邱广明理应按照合同约定履行义务，协助余海涛无偿办理过户手续。（二）余海涛正在处理购房资格问题，且邱广明的过户义务与余海涛是否存在购房资格无关。案涉房屋购买时，广州市购房政策允许个人购买多套住房，因邱广明怠于履行合同义务，现时购房政策的改变导致余海涛需先转让名下唯一房产后才能办理案涉房屋过户手续，余海涛已经积极办理名下唯一房屋的转让问题，并向相关机构递交了申请，待转让完毕后即可依法为案涉房屋办理过户手续。事实上，余海涛已办理手续并即将具备购房资格，一审法院无视上述因素作出的判决使邱广明免予履行协议义务，显失公平。一审判决购房协议有效但不要求邱广明协助过户，此举并未解决双方纠纷。（三）本次诉讼是因邱广明违约所致，其理应承担余海涛维权支付的全部费用。邱广明声称，余海涛无理占用其购房资格多年，但其并未提供证据证明其曾要求过余海涛共同办理过户手续，相反，在余海涛提出该诉求后，邱广明要求余海涛支付15万元过户费用，余海涛迫于无奈，曾应允支付3万元，后又增加至8万元。但邱广明坚持表明要求15万元费用。双方最终协商不成产生诉讼。此次诉讼基于邱广明违约所致，余海涛基于维护自身权益提起诉讼，由此产生的律师费、保全费、评估费等成本理应由邱广明承担。综上，恳请二审法院判如所请。邱广明二审答辩称，请求法院驳回余海涛的所有上诉请求。一、余海涛不能办理案涉房屋过户登记手续并非邱广明原因造成的，邱广明不存在违约行为。案涉峻峰大厦项目由登封村委承担了大部分开发费用建成，以远低于当时的市场价格，作为福利房只向本村集体组织成员出售。余海涛认为购买案涉房屋有利可图，遂与邱广明于2009年10月31日签订《协议书》，此后，邱广明并不清楚余海涛是否具有购房资格。邱广明在2011年4月6日取得《房地产权证》后，立即通知余海涛办理过户手续，余海涛称取得房产证后立即过户需要承担大笔过户费用，故以此为由要求延期办理过户手续。邱广明基于与余海涛的朋友关系，无偿借名给余海涛购买案涉房屋。因此，邱广明无论从客观上还是主观上均不存在违约行为及违约故意。二、邱广明在收到一审判决书确认余海涛根本不具备购房资格后，已于2020年8月3日通过寄送律师函的形式向余海涛作出催告及解除《协议书》的意思表示。余海涛于2020年8月5日收到上述律师函，但未予理会。邱广明遂于2020年8月11日提起诉讼。虽然邱广明于二审期间取得购房资格，但该资格的取得时间后于邱广明解除《协议书》的意思表示发出时间，因此，邱广明在收到一审判决时已具备单方解除合同的权利。余海涛取得购房资格、占用案涉房屋等情况并不能对抗邱广明的上述权利，余海涛要求邱广明协助过户缺乏事实及法律依据。虽然邱广明没有提起上诉，但邱广明认为案涉《协议书》确实损害了登封村集体利益无疑。邱广明已另案起诉主张解除合同，在另案一审判决没有作出前，若本案二审判决过户，则可能与日后的判决存在冲突，若一审法院参照本案二审判决进行审理，则可能剥夺邱广明一审诉权。三、余海涛要求邱广明承担律师费、保全费、交通费、诉讼费等费用没有事实及法律基础，且显失公平。邱广明在取得房产证后，立即依照合同约定通知余海涛过户，余海涛自己拒绝过户。一审判决对该部分的事实认定、法律适用并无任何错误。余海涛所形成的上述费用，完全是其自身原因所造成的，邱广明没有任何过错及违约行为。余海涛于2020年1月13日向一审法院起诉请求：1.确认余海涛、邱广明于2009年10月31日签订的《协议书》有效；2.判令邱广明立即协助余海涛办理广州市xx区xx路x号之二1701房的过户手续（价值153万元）；3.判令邱广明支付余海涛维权所花费的律师费10000元、保全费3000元、评估费2000元、快递费24元等合理费用。一审法院认定事实：2009年10月21日，广州市xx区xx街xx村民委员会向邱广明发出《xx路峻峰大厦成交确认书》，确认邱广明为广州市xx区xx路x号之二（东塔）1701房、建筑面积108.1162平方米的所有者，单元总价为1590065元。2009年10月30日，邱广明（乙方、村民购买方）与广州市天河区xx街登峰村民委员会（甲方）签订《xx村村民内部售房合同书》，约定：房间单元地址为广州市xx区xx路x号之二1701房，面积108.1162平方米（建筑面积）；该单元的出售以套为单位，价格为1542363元正；签订本合同时，乙方一次性按该单元售价全数支付给甲方，甲方开具收款收据，乙方在支付售房款的同时，还需按房价的2%即30847元缴交物业管理维修基金；该单元办理的契证为国有房地产权证，甲方在乙方按时配合的前提下，在本合同签订之日起计2年内办理产权至乙方名下等。2009年10月31日，余海涛（乙方）与邱广明（甲方）签订《协议书》，约定：甲乙经过充分协商，对由广州市xx区xx街登峰村民委员会所发展的峻峰大厦东座1701房的购买权的转让，自愿达成如下协议：标的物即峻峰大厦东座1701房的位置：位于广州市**xx路******。标的物面积：108.1162平方米。甲方无偿转让上述房屋的购买权给乙方，该房屋的购房款全部由乙方支付。在登峰村民委员会以甲方的名义办理好一手国有房地产权证后，甲方必须立即将该房屋的所有权无偿过户至乙方名下，其间的一、二手国有房地产权证办理的所有费用，均由乙方承担。乙方以甲方的名义取得上述房屋后，甲方同意乙方以甲方的名义一次性支付房款，并由乙方缴交“售房款2%的物业管理维修基金、2万元的装修保证金、物业管理费”等费用，乙方取得该房屋前后产生的债权债务均由乙方享有和承担；乙方以甲方的名义购得上述房屋后，由甲方与广州市xx区xx街xx村民委员会签订《xx村村民内部售房合同书》，该合同书的权利和义务，均由乙方享有和承担。甲方必须会同乙方按“峻峰大厦业主收楼流程”验收房屋，并将收楼后的钥匙立即交给乙方。甲方不按上述约定履行，必须两倍赔偿乙方因此造成的所有损失等。2009年11月3日，邱广明与广州市xx区xx街xx村民委员会签订《房屋交付使用确认书》，约定案涉房屋移交给邱广明。此后邱广明将房屋交付给余海涛。本案诉讼期间，邱广明确认余海涛实际支付了购房款及维修基金共159万元。此外，余海涛、邱广明确认案涉房屋并非集体所有制的房屋，是由xx村建设的全民所有制的大楼，但在xx村出售房屋时限制了购买人的资格须为xx村村民。余海涛为证明其为提起本次诉讼的支出，向一审法院提供了：余海涛与广东安华理达律师事务所签订的《民事委托代理合同》及该所开具的律师费10000元的发票，以及余海涛与广东合润融资担保有限公司签订的《诉讼保全委托担保合同》及该公司开具的担保服务费3000元的发票、余海涛委托广州上德行土地房地产与资产评估咨询有限公司出具的案涉房屋《房地产估价报告》及该公司开具的评估费2000元的发票。邱广明对上述证据的真实性、合法性予以认可，但认为没有附带转账记录，委托合同是否真实履行并不确定，并认为因协议书无效，余海涛也放弃了要求过户的权利，其权利也不合法，故上述费用不应由邱广明承担。邱广明主张案涉房屋已登记至邱广明名下，并向一审法院提供了案涉房屋的《房地产权证》（复印件），其中载明权属人为邱广明，房屋建筑面积108.74平方米，登记时间为2011年4月6日。余海涛质证称，该证据没有原件对其真实性无法确认。假设该房产证是真实的，表明邱广明已经取得房屋的产权证，应依约无偿过户给余海涛。本案诉讼期间，余海涛未向一审法院提供其有权购买案涉房屋的购房资格证明。一审法院认为，余海涛、邱广明在平等自愿基础上签订的上述《协议书》，其中约定由余海涛以邱广明的名义与出售方广州市天河区登峰街登峰村民委员会签订《登峰村村民内部售房合同书》及以邱广明的名义支付房款、办理收楼手续，该协议实为借名购房合同。鉴于现有证据并未反映案涉房屋存在不能由余海涛购买取得的法定情形，故上述协议应为合法有效合同，对余海涛、邱广明均有约束力，双方均应依约自觉履行。邱广明现确认余海涛实际支付了购房款及维修基金共159万元，且邱广明亦已与广州市天河区登峰街登峰村民委员会签订《登峰村村民内部售房合同书》《房屋交付使用确认书》，并将所接收的案涉房屋交付给余海涛使用。现有证据表明，案涉房屋登记于邱广明名下，邱广明理应依照上述《协议书》的约定，办理将案涉房屋的所有权无偿过户至余海涛名下的手续。鉴于余海涛在本案诉讼期间未能向一审法院提交购房资格证明，即办理房屋过户手续的条件暂未成就，故对余海涛要求邱广明协助余海涛办理案涉房屋过户手续并承担律师费、保全费、评估费、快递费的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，于2020年7月23日判决如下：一、确认余海涛与邱广明于2009年10月31日签订的《协议书》有效；二、驳回余海涛的其他诉讼请求。一审案件受理费18660元，由余海涛负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，余海涛向本院提交以下证据：1.《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》打印件、《离婚证》，拟证明余海涛已具备办理案涉房产过户资格。2.律师费发票、快递费发票，拟证明余海涛基于维护自身利益出发点提起上诉产生的费用；3.双方微信聊天记录，拟证明邱广明违反合同约定，额外要求过户费用导致案涉房屋一直未过户；4.担保费转账记录、律师费转账记录，拟证实余海涛因诉讼支出保全费用3000元、律师费用15000元。邱广明质证表示：对证据1的《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》真实性不予确认，且该查询结果是在二审提取，一审过程中余海涛尚不具备购房资格；《离婚证》与本案无关联；证据2的关联性不予确认；证据3不予确认，在余海涛主张过户时并不具备购房资格，不能办理过户是余海涛自身责任所致；证据4的关联性不予认可，余海涛在明知自己不具备购房资格的情况下提起诉讼要求过户，极大浪费司法资源，邱广明在取得房产证后，立即通知余海涛过户，余海涛自己拒绝过户，邱广明从未拒绝履行过户义务，反而通过发送《律师函》等催告余海涛办理房屋过户，余海涛要求邱广明承担律师费、保全费等费用没有事实及法律依据。邱广明向本院提交以下证据：1.《律师函》、邮寄底单、签收记录，拟证明邱广明在一审判决确认余海涛不具备购房资格后，通过发送《律师函》催告其限期履行过户义务，逾期则解除《协议书》，余海涛未予理会。2.《民事起诉状》《受理案件通知书》，拟证明邱广明已向广州市越秀区人民法院提起合同纠纷诉讼，主张解除《协议书》，法院已受理。余海涛质证认为对证据的真实性予以确认，合法性、关联性不予确认，余海涛与邱广明之间因购房合同履行发生争议，一审已经确认合同合法有效，邱广明另案提出解除合同的诉请与本案无关联。本院二审另查明：2011年4月6日，邱广明已取得案涉房屋的《房地产权证》，并交付余海涛。二审期间，余海涛向本院提交该权属证书原件。一审判决作出后，邱广明于2020年8月3日向余海涛发出《律师函》，催告其协助办理案涉房屋的过户手续并赔偿违约造成的损失300000元。8月10日，邱广明向一审法院另案提起诉讼，以余海涛不具备购房资格导致其合同目的不能实现为由，请求判令解除案涉《协议书》等。2020年12月1日，广州市不动产登记中心出具《购房资格证明》，载明：经核查，余海涛具备本市住房限购区域内住房购买资格。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：余海涛主张邱广明协助办理案涉房屋过户手续并赔偿其担保费、律师费等损失是否成立。余海涛与邱广明签订的《协议书》合法有效。根据本案事实，余海涛已履行该协议项下的主要合同义务，即实际支付购房款及维修基金共159万元，而邱广明亦已于接收房屋后交付给余海涛使用至今，故该协议双方均已实质履行。根据《协议书》约定，在邱广明取得案涉房屋的国有房地产权证后，应立即将该房屋的所有权无偿过户至余海涛名下。现经核实，案涉房产已于2011年4月6日以邱广明名义办妥《房地产权证》，结合二审期间广州市不动产登记中心出具的《购房资格证明》，现余海涛要求邱广明办理案涉房屋过户手续符合双方约定，亦不违背国家法律法规及相关政策规定，邱广明应当依约办理。至于邱广明抗辩提出其已另案提起解除合同诉讼的问题，如前所述，余海涛于协议签订后已履行合同项下的主要义务付清全部房款，并已实际占有使用房屋至今。而有关房屋过户手续的办理，协议仅约定应由邱广明在取得房屋权属证书后立即办理过户手续，并未进一步明确在余海涛不具备购房资格时所应承担的法律责任。因此，案涉房屋是否因余海涛自身原因未能过户，仅影响邱广明的违约责任认定问题，邱广明并不因此而当然获得合同解除权。且邱广明另案提起的解除合同诉讼，也尚未取得生效判决确认，双方《协议书》事实上也未得以解除。因此，邱广明提出的该项抗辩，理由不成立，本院不予支持。关于余海涛提出的担保费、律师费赔偿问题。根据一审认定事实，余海涛在一审诉讼期间并未提交其购房资格证明，也无证据证实其在诉讼前已经具备相应购房资格。因此，案涉房屋未能办理过户并不可归责于邱广明。余海涛要求邱广明承担其保全费、律师费等费用损失，理据不足，本院不予支持。综上所述，余海涛的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。本案根据余海涛二审提供新的证据，本院对一审判决予以改判，并由余海涛承担二审诉讼费用。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初4657号民事判决；二、邱广明应于本判决书送达后立即协助余海涛办理广州市x区xx路xx号之二1701房的过户手续；三、驳回余海涛的其他诉讼请求。一审案件受理费18660元，由余海涛负担18560元，由邱广明负担100元。二审案件受理费300.9元，由余海涛负担。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二〇年十二月十日法官助理杨希书记员叶小琳