福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终4842号 上诉人（原审原告）：钟明，男，1966年6月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：庄华力，福建联合信实（湖里）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门泰禾房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市海沧区新阳街道新光路****，统一社会信用代码91350205072843242Q。 法定代表人：阮仕江，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：罗涌，北京德衡（厦门）律师事务所律师。 上诉人钟明因与被上诉人厦门泰禾房地产开发有限公司（以下简称“泰禾公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2020）闽0205民初388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 钟明上诉请求：撤销一审判决，改判支持钟明一审全部诉讼请求。事实和理由：一、原审法院认定：“根据认购协议书约定，钟明应于2014年7月17日前支付首付款或剩余全部房款，逾期支付的，泰禾公司有权单方解除协议并没收钟明已支付的定金，将商品房另行出售予他人”，该认定缺乏依据，认定事实错误。1、该认购协议书除了在“一次性付款”中填写2014年7月17日，在“按揭付款”中也载明“乙方应于签订本协议书之日起5日（即2014年7月17日）内支付不少于总房价的%作为首付款，剩余房款办理商业按揭贷款”，显然双方约定是不明确的。结合后续“付款备注”的内容可知，首付款比例按银行规定，在后续签订的《商品房买卖合同》中明确，只有在银行无法办理按揭时才需要一次性付款。对于在建未完工的房屋，上诉人显然不可能选择一次性付款！并且在2014年7月12日才签订认购协议书，不可能在短短五天之内支付全部购房总价10352390元。根据《合同法》第四十一条规定，案涉认购协议书是被上诉人提供的格式文本，双方对条款有不同解释的，应当作出不利于提供格式条款一方即被上诉人的解释。2、案涉认购协议书第3条约定“乙方应于接到甲方签订电子《商品房买卖合同》通知之日起3日内前往甲方营销中心签订电子《商品房买卖合同》”，原审法院认定，“2014年8月11日、2014年8月15日、2014年8月17日，泰禾公司按照认购协议书上钟明留下的电话和地址，通过EMS邮政特快专递方式三次向钟明邮寄了《首期款余款催缴通知书》、《电子合同签约通知书》，均要求钟明于收到通知书3日内向泰禾公司补足首期购房款3635342元并与泰禾公司签订电子《商品房买卖合同》，逾期视为自动放弃认购，泰禾公司有权单方解除认购协议，将该商品房另行出售予他人，并不予返还已支付的定金”。也就是说，泰禾公司在2014年8月11日、2014年8月15日、2014年8月17日还在通知钟明于收到通知书3日内向泰禾公司补足首期购房款3635342元并与泰禾公司签订电子《商品房买卖合同》，怎么可能要求钟明在2014年7月17日前支付首付款或剩余全部房款？！另外，双方在原审庭审中确认，具体首付款比例在签订正式购房合同时才会明确，在2014年7月17日，双方还没签订正式的购房合同，怎么确定首付款呢？！原审法院认定，钟明应于2014年7月17日前支付首付款或剩余全部房款，显然认定事实错误， 二、原审法院认定六封邮件已送达给钟明，案涉认购协议书在通知到达钟明处时已经解除，缺乏依据，认定事实错误。 首先，根据《合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除，即采用的是到达原则，而非发出通知即视为解除。因为邮件包括EMS之类的特快专递，均可能因遗失、毁损、拒收等原因无法到达，不可能百分百保证送达。被上诉人作为专业的房地产开发公司，面对众多的不确定客户，对于重要文件的收寄应该有严格的管理规定，其完全可以通过多种方式保全证据，确认重要文件的送达情况。根据谁主张谁举证原则，被上诉人提供的EMS投递单不能证明上诉人收到通知，上诉人的电话号码一直不变，被上诉人售楼人员完全可以电话通知、短信通知，但上诉人均未收到，原审法院认定六封邮件已送达给钟明，案涉认购协议书在通知到达钟明处时已经解除，缺乏依据，认定事实错误。 三、原审法院认定：“住房限购政策早在认购协议签订之前的2011年就已经出台，不属于不能预见、不能避免、不能克服的情形，而钟明明知自己属于限购对象仍签订认购协议书，系导致协议不能履行的过错方，应对协议被解除承担相应的违约责任，因此钟明无权要求双倍返还35万元购房定金”。该认定缺乏依据，认定事实错误。在签订案涉协议时，上诉人及配偶林某名下已经有五套住房，属于限购对象，但被上诉人营销中心售楼人员给上诉人出主意，并且说可以提供帮助，上诉人与配偶可以通过假离婚，先将五套房屋都放在上诉人配偶林某名下，这样上诉人属于离异单身无房户，就可以购房。上诉人及配偶林某商量以后觉得可行，才签订案涉协议。正是在被上诉人营销中心售楼人员的诱导下，虽然才签订案涉协议，支付定金35万元，过错在于被上诉人。如果作为购房人明知自己不具备购房资格，又怎么能签订“甲方有权没收乙方已付定金，并将房屋另行出售他人”的合同条款？这显然不符合常理。限购政策属于临时性的行政管理行为，它是特殊时期的产物，不同地区、不同时期内容各不相同，现在就已经有部分城市放宽、甚至取消了限购政策。被上诉人作为专门从事房地产经营的企业（开发商），在每一次交易中都面临对限购政策的把握，故相对于购房人，其对于限购政策具有更权威、更准确、更及时的掌握。因此，在限购政策的把握方面，双方存在信息的不对称。从这个角度来讲，在执行限购政策方面应当给予开发商更多的责任。开发商未能将房屋出售给上诉人，丧失了一次交易机会，但开发商知晓购房人没有购房资格，完全可以另售他人（实际也已经另行出售），并没有造成实际损失。在此情况下，开发商没收定金显然对购房人是不公平的。房地产开发企业应该通过诚实经营实现利益最大化，而不应该通过签订自己单方面制作的格式合同损害他人而获利。 四、原审法院认定本案已经超过法律规定的诉讼时效，缺乏依据，认定事实错误。如上所述，原审法院既认定，泰禾公司在2014年8月11日、2014年8月15日、2014年8月17日还在通知钟明于收到通知书3日内向泰禾公司补足首期购房款3635342元并与泰禾公司签订电子《商品房买卖合同》，又认定，钟明主张因其无购房资格需要解除认购协议书并要求泰禾公司返还定金的诉讼时效最晚应自2014年8月起算，这二个事实认定明显互相矛盾。从认购协议第3条约定可以看到，签订《商品房买卖合同》的时间是不确定的，是以上诉人收到通知3日内为期限，至于被上诉人何时发出通知，该协议没有约定。按照上诉人的理解，应该是满足购房条件以后再签订正式的《商品房买卖合同》。而上诉人至今未收到通知，原审法院认定诉讼时效最晚应自2014年8月起算，缺乏依据，认定事实错误。上诉人在2016年年底到讼争房屋所在地查看了解情况时（签订认购协议书时还在建设施工中），才知道讼争房屋已经被出售（至于何时出售、出售给谁、出售价格多少，上诉人至今未能知晓），此时开始计算诉讼时效，至2017年10月1日未满二年，所以本案应当适用三年的诉讼时效规定。上诉人在2019年8月15日起诉，没有超过三年，不存在超过诉讼时效的情况。 泰禾公司答辩称，一、一审判决正确，事实清楚，应予维持。从诉讼时效来说，上诉人在2014年签订认购协议书，时至2019年起诉，超过诉讼时效。二、根据认购协议书约定，乙方确认认购协议书地址、电话的有效性，在上诉人未通知地址、电话变更的情况下，被上诉人向协议书上地址前后六次邮寄履行及解除的通知，故认购协议应依约解除。被上诉人有权没收定金。三、认购协议书上约定签约是双方的义务并非被上诉人单方义务，常理来说，2014年签订了认购协议并约定2014年7月17日付款，在此情况下，上诉人没有任何履约表示，在长达五年的时间内没有联系被上诉人，没有索要定金，与常理不符。综上，上诉人上诉请求不能成立，应予驳回。 钟明向一审法院提起诉讼，请求判令：泰禾公司返还钟明双倍定金70万元。 一审法院认定事实：2014年7月12日，钟明（乙方）与泰禾公司（甲方）签订一份《泰禾·厦门院子认购协议书》，双方约定：“乙方向甲方认购Ｄ6号楼1跃3层111单元，建筑面积242.8㎡，房产总价10352390元（总价含车位），定金30万元整，认购协议签订之日支付；乙方选择一次性付款或按揭付款方式，一次性付款的于签订本协议书之日起5日（即2014年7月17日前）支付100%购房款，按揭付款的于签订本协议书之日起5日（即2014年7月17日前）支付首付款，剩余房款办理商业按揭贷款。若乙方逾期支付，甲方有权单方解除本协议并没收乙方定金，将该商品房另行出售予他人。”协议书左上部载明钟明的通讯地址为厦门市思明区××路××号××室，联系电话136××××2998。 上述协议签订后，钟明向泰禾公司交付了35万元定金，泰禾公司出具了相应收据。钟明和泰禾公司在庭审中一致确认，虽《泰禾·厦门院子认购协议书》上未明确约定首付款缴交比例，但至少应缴交总房款的30%以上，具体比例将在签订正式购房合同时才会明确。 2014年8月11日、2014年8月15日、2014年8月17日，泰禾公司按照认购协议书上钟明留下的电话和地址，通过EMS邮政特快专递方式三次向钟明邮寄了《首期款余款催缴通知书》、《电子合同签约通知书》，均要求钟明于收到通知书3日内向泰禾公司补足首期购房款3635342元并与泰禾公司签订电子《商品房买卖合同》，逾期视为自动放弃认购，泰禾公司有权单方解除认购协议，将该商品房另行出售予他人，并不予返还已支付的定金。2014年8月24日、2014年10月9日、2014年11月18日，泰禾公司按上述相同的邮寄方式、收件地址和收件人电话向钟明分三次邮寄了《认购终止通知书》，明确告知因钟明未按《认购协议》约定履行支付相应购房款并签订电子《商品房买卖合同》义务，视为自动放弃认购，双方签订的《认购协议》已终止，泰禾公司将根据《认购协议》相关条款的约定，将该房另行出售他人，并不予返还钟明已支付的定金。在上述六封邮件邮单上，邮政速递物流公司均有在“收件人签收”一栏中加盖“速递（投递）”样章。泰禾公司主张六封邮件已全部送达到收件人钟明处，但因时间久远，现其无法提供关于各封邮件具体送达流程的证据。钟明则辩称其并未收到该六封邮件。 钟明在庭审中述称：案涉《认购协议书》左上部所载明的地址是其长期居住的地址，也是其法定地址，协议书上载明的电话其也一直使用至今，但其并未收到上述泰禾公司寄送的六份邮件。购房时钟明家庭名下已有四五套房产，属于厦门市房地产政策限购对象，不具备在厦门再次购房的资格，对此情况泰禾公司售楼人员是明知的。基于此，售楼人员当时才向钟明建议让其与妻子办理离婚手续，将已有的家庭房产全部挂在钟明妻子名下，如此钟明即可取得购房资格。钟明采纳了该建议，与泰禾公司签下了《认购协议书》。合同签完后，钟明便回家和妻子协商离婚的事情，但因为涉及的房产较多，最后妻子不同意离婚。2014年7月、8月左右，钟明两次到泰禾公司售楼处找接洽其购房的售楼人员，想询问因其无法办理离婚手续，是否有其他变通办法，但都找不到该售楼人员，而泰禾公司其他工作人员态度不好，故当时钟明未能与泰禾公司协商处理案涉房产事宜。2015年1月，钟明妻子xx发作，手术后成为了植物人，钟明忙于照顾妻子，且一直找不到案涉认购协议，因此其在此期间未再找泰禾公司沟通协商。2016年底，钟明带着女儿去看房，女儿问其泰禾厦门院子的房子有无买到，钟明称很可惜没有买到。至2019年，钟明在搬家过程中，找到了相关购房材料，便立即向法院提起本案诉讼。 另查明： 一、本院于2020年5月8日向中国邮政速递物流股份有限公司厦门市分公司发函查询上述泰禾公司向钟明发送的六封邮件的投递情况，该公司于2020年5月21日函复本院，称“六份邮件均为2014年收寄，因时隔时间较长，我司全程时限查询系统均已查无此六件邮件物流信息。根据《国内邮件处理规则》第293条‘邮件业务档案从单据填制之日起计算，应保管两年，超出期限未提出特殊处理的档案将会被销毁’之规定，故无法提供并核实相关投递签收面单以及投递情况”。 二、钟明与案外人林某系夫妻关系，双方于1996年10月17日登记结婚。林某分别于2003年6月20日、2003年8月15日、2006年4月10日、2007年11月16日登记购买位于厦门市思明区××房产，截至2019年8月8日这些房产仍登记在林某名下。 三、2011年2月20日，厦门市相关部门发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的实施意见》，规定对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。该限购政策一直延续到案涉《认购协议书》签订时仍有效。 四、泰禾公司自认其于2019年5月9日将案涉房产另售他人。 五、钟明在庭审中确认，其关于双倍返还定金的诉求系基于案涉认购协议书合法有效，但因钟明不符合购房资格，协议无法履行应予解除而提出。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。钟明与泰禾公司签订的《泰禾·厦门院子认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，其内容、形式并未违反法律、法规的强制性规定，应确认为有效，各方均应依约履行各自的义务。根据认购协议书约定，钟明应于2014年7月17日前支付首付款或剩余全部房款，逾期支付的，泰禾公司有权单方解除协议并没收钟明已支付的定金，将商品房另行出售予他人。而钟明在本案中并未举证证明其有在该日期前支付了相应的房款或与泰禾公司另行协商变更支付房款时间，其未按期付款行为构成违约，泰禾公司可以单方解除认购协议的条件在此时成就。此后，泰禾公司向钟明发送了三封催款通知书及三封终止协议通知书，应视为其履行了《中华人民共和国合同法》第九十六条所规定的通知解除合同的义务，案涉认购协议书在通知到达钟明处时已经解除。虽钟明辩称其未收到上述六封通知书邮件，但该六封邮件系泰禾公司通过EMS邮政特快专递方式寄送，邮单上显示邮政速递物流公司已经投递，且未有改退批条，邮单上所使用的收件人地址乃钟明法定地址及长期居住地址，与案涉《认购协议书》上钟明自书所载地址及本案受理时钟明提供的当事人送达地址确认书上自书所载地址一致，系有效的送达地址，邮单上所注明的收件人电话经钟明自认也系其长期使用的电话，按通常EMS送达操作应推知六封邮件已送达给钟明；结合钟明在2014年7月支付购房定金后从未与泰禾公司正面沟通接触、而其却能在2016年明确告知其女儿未成功买到案涉房产的事实也可推知，钟明已经收到了泰禾公司邮寄送达的终止协议通知书，其因此才能确切地告知家人未成功买到案涉房产这一事实。认购协议书解除后，泰禾公司依约可没收定金，钟明诉求双倍返还定金于法无据，理应不予支持。退一步讲，即便钟明确实未收到泰禾公司邮寄送达的终止协议通知书，其在庭审中明确了其诉求双倍返还定金乃基于其无购房资格、案涉认购协议书无法履行应予解除。而根据上述查明的事实，钟明在签订认购协议书时其家庭名下已有多套房产，属于其时厦门市住房限购对象，认购协议书在签订当时确属于事实上不能履行。然该住房限购政策早在认购协议签订之前的2011年就已经出台，不属于不能预见、不能避免、不能克服的情形，而钟明明知自己属于限购对象仍签订认购协议书，系导致协议不能履行的过错方，应对协议被解除承担相应的违约责任，因此钟明无权要求双倍返还35万元购房定金。钟明主张在签订协议书时泰禾公司已知道其属于限购对象，并建议可通过离婚方式取得购房资格，泰禾公司存在过错，但钟明未就此主张提交相应的证据予以证明，泰禾公司也不予认可，故本院对钟明的该主张不予采信。 关于双方当事人争议的本案诉讼时效问题。钟明在庭审中自认其在签订认购协议书后，因与妻子协商通过离婚方式获得购房资格未果，故于2014年7、8月左右至泰禾公司售楼处欲咨询是否有其他变通方法，也即钟明在2014年7、8月左右已经完全确认自己无法获得购房资格，且当时认购协议书上约定的支付首付款或剩余房款的时间已经届至，钟明在此时也明知自己可能因未能如期支付房款需要承担协议被解除、定金被没收的违约责任，则钟明主张因其无购房资格需要解除认购协议书并要求泰禾公司返还定金的诉讼时效最晚应自2014年8月起算，而钟明自认其自2014年8月后未再与泰禾公司沟通联系，迟至2019年8月15日才向本院提起本案诉讼，应认定本案已经超过法律规定的诉讼时效。钟明称其是因2015年妻子生病无暇顾及本案诉讼事宜、且找不到认购协议也无法起诉等理由，不属于法定的中断诉讼时效事由，其主张于法无据，本院不予采信。 综上，钟明怠于履行认购协议约定的义务，泰禾公司依约解除认购协议，符合双方所签订的认购协议书上的约定内容，且本案诉讼请求已超过诉讼时效，对于钟明的诉讼请求应予以全部驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决：驳回钟明的全部诉讼请求。 本案一审案件受理费10800元，减半收取5400元，由钟明负担。 二审中双方均未提交新证据。 二审中，钟明认为，1、对一审判决泰禾公司邮寄送达六封EMS邮政特快的事实认定有异议，认为此六封EMS邮政特快并没有送达给钟明。2、讼争房屋另售他人的时间不是2019年5月9日，但具体时间钟明并不清楚。此外，钟明对一审判决查明的事实没有异议。泰禾公司对一审判决查明的事实无异议，同时确认讼争房屋另售他人的时间就是2019年5月9日。本院对一审判决中双方当事人无异议的部分予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本院围绕钟明的上诉请求进行审理。 首先，讼争认购协议书明确约定钟明应于2014年7月17日前支付首付款或一次性支付全部房款，逾期支付，则泰禾公司有权单方解除协议并没收钟明支付的定金。以上约定清楚明确，钟明上诉称双方约定不明确，不能成立。泰禾公司之后寄出的邮件亦一次次明确钟明应于2014年7月17日前支付相应购房款，钟明以泰禾公司寄出邮件的时间均在2014年7月17日之后而称一审法院认定钟明应于2014年7月17日前支付相应购房款系认定事实错误，不能成立。其次，关于6份邮件的投递情况。6份邮件均是按照钟明提供的姓名、地址、电话等信息寄送的，邮单上也显示已经投递，一审法院对邮件已送达钟明的分析判断符合邮件投递的操作流程，并符合常理，本院予以认可。钟明按自己的推断上诉称6份邮件系泰禾公司伪造，并申请追究对、泰禾公司及相关人员法律责任，缺乏证据，其主张本院不予采纳。第三，钟明上诉称其系受到泰禾公司诱导才在明知是限购对象情况下还签订讼争认购协议书，但未提供证据证明，泰禾公司亦不予承认，对其陈述本院不予采信。第四、钟明于2014年7月12日交纳购房定金后，其未按认购书约定于2014年7月17日支付首付款或剩余全部房款，根据认购书约定，其支付的定金会被没收。根据钟明自述，其于2014年7-8月间前往泰禾公司就其购房一事进行处理，但未有结果，之后，钟明再未就其支付的定金的处理向泰禾公司主张过权利，至2020年1月19日提出本案诉讼已过5年多，泰禾公司主张钟明的起诉已超过诉讼时效，符合法律规定，应予认定。综上，钟明未按照讼争认购协议书的约定于2014年7月17日交纳相应购房款，已构成违约，泰禾公司有权没收其交纳的定金35万元，钟明于5年多之后起诉要求泰禾公司双倍返还该笔定金，缺乏事实与法律依据，亦超过诉讼时效，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10800元，由钟明负担。 本判决为终审判决。 审判员  曾聆 二〇二〇年十二月七日 书记员  陈源 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》 第十八条第二审人民法院审理上诉案件应当组成合议庭审理。但事实清楚、法律适用明确的下列案件，可以由法官一人独任审理： （一）第一审适用简易程序审理结案的； （二）不服民事裁定的。