湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂13民终979号上诉人（原审被告）：顾青民，男，1972年11月11日出生，汉族，个体业主，住山东省东陵市。委托诉讼代理人：饶纯兵，随州市曾都区南郊法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：彭伟，男，1974年9月2日出生，汉族，个体业主，住湖北省随州市曾都区。被上诉人（原审原告）：随州红奕商业管理有限公司。住所地：湖北省随州高新技术产业园区熊家村。法定代表人：李雷，总经理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王**，湖北五合律师事务所律师。上诉人顾青民因与被上诉人彭伟、随州红奕商业管理有限公司（以下简称红奕公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初3544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾青民上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定事实错误。被上诉人彭伟未提供证据证明其对涉案房屋享有所有权，被上诉人承诺有17个月的免租期，租金应当从2018年6月1日起计算，在免租期届满前，上诉人已经将租赁的房屋交付给了被上诉人。涉案的租赁合同均是事后补签的，合同原始都是空白的。2、上诉人在答辩期间以上诉状的方式明确提出了反诉，请求判决被上诉人赔偿因其解除合同造成上诉人的装修财产损失7万元，但一审法院没有要求上诉人交纳反诉费用，也未对反诉事实进行审理。综上请求二审予以改判。彭伟、红奕公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。彭伟、红奕公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告签订的《商铺租赁及管理服务合同》；2、判令被告向原告彭伟支付到期租金59679.9元（从2016年12月31日起至2019年6月30日止）；3、判令被告向原告彭伟承担违约责任（以到期租金59679.9元为基数，按每日3‰计算至付清之日止）；4、判令被告向原告彭伟返还租赁物，并从2019年7月1日起，按每月3978.66元向原告彭伟支付租赁物占用费至实际返还之日止；5、判令被告向原告随州红奕公司支付从2016年12月31日起至2019年6月30日止的管理费13428元；6、判令被告向原告随州红奕公司支付解除合同违约金23871.96元（以到期管理费13428元为基数，按每日3‰计算至付清之日止）；7、本案所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月，原告彭伟、原告随州红奕公司与被告达成协议，约定从2016年12月31日起，由被告租赁原告彭伟位于随州市红星国际广场建材博览中心的8-16号商铺用于经营。租赁期限为60个月，自2016年12月30日起至2021年12月30日止，每个门面月租金为1989.33元。合同期内，原告彭伟将门面委托原告随州红奕公司进行商业管理，被告必须遵守随州红奕公司的各项商业管理制度，并每月向随州红奕公司支付管理费447.6元。租金和管理费均按季度收取，由被告于每个交租期前十个工作日分别支付至二原告的账户。合同签订后，原告依约履行了合同的全部义务，但被告经原告多次催收后仍然拒不支付相关费用，不履行合同义务。原告认为，原、被告签订的合同系双方当事人的真实意思表示，被告应当依照合同约定向原告支付相关费用，现被告拒不支付的行为，已经导致原告的合同目的无法实现，已构成根本性违约。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望支持原告的诉讼请求。一审法院认定的事实：2016年12月，被告与原告达成协议，并进驻随州市红星国际广场经营。2017年4月18日，原告彭伟（出租人、甲方）与被告顾青民（承租人、乙方）、原告随州红奕公司（商管公司、丙方）签订一份《商铺租赁和管理服务合同》约定：“丙方是位于湖北省××新区红星国际广场建材博览中心经营管理方。甲方是建材博览中心8-16商铺的产权人，乙方是该商铺的承租人和经营方，甲方特此授权委托丙方对其拥有的该商铺进行租赁和经营管理。该商铺的建筑面积为89.52平方米。本合同项下商铺的租赁期限为60个月，自2016年12月31日起至2021年12月30日止。签订合同的当日乙方向丙方交纳履约保证金1万元。乙方向甲方、丙方交付房屋租金、经营管理费标准为：自2016年12月31日起至2019年12月30日，每月租金为人民币1989.33元；之后，租金的支付由双方协商确定。租金以3个自然月为一个交租期，在每个交租期前10个工作日内支付至甲方账户。商铺的经营管理费按照每平方米每月5元的标准，即每月447.60元，由乙方支付给丙方。支付方式和日期同租金。租赁期第一年丙方免收乙方的经营管理费，第二年减半收取经营管理费，从第三年起由双方协商确定，经营管理费标准不低于2.5元/平方米/月。违约责任：本合同因乙方违约而提前解除或终止的，则丙方有权没收本合同项下之履约保证金，且乙方应按合同解除/终止前六个月平均租金标准，向丙方支付十二个月租金总额作为提前解除/终止合同违约金。乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付欠费金额3‰的延迟履约违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。租赁期限届满或因任何原因合同终止后7日内，乙方应当将该商铺返还。交还期满后，乙方未返还商铺，则按合同终止时该商铺租金标准的200%向甲方支付占用费。”三方还就在商铺内经营品类、经营品牌、进场、装饰装修、租赁管理、停车管理、招牌、广告及品牌的宣传推广等事项进行了约定。合同签订后，被告顾青民即向原告随州红奕公司交纳履约保证金1万元。庭审中，被告顾青民未向法庭提供已向原告彭伟返还租赁房屋的证据。诉讼中，原告（变更诉求）要求被告自起诉之日起，按年利率6%向其支付逾期付款违约金，其余违约金请求表示自愿放弃；2019年7月1日以后的租赁物占用费按每月应交纳的租金计算至返还之日止。原告于2019年7月25日诉至法院，法院于2020年4月9日向被告顾青民送达了起诉状副本、应诉通知书等相关应诉材料。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。二原告与被告签订的《商铺租赁和管理服务合同》是三方当事人真实意思表示，应属有效，三方均应按照约定履行合同义务。被告顾青民未按约向二原告交纳房屋租金及经营管理费，已构成违约，依法应当承担违约责任。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。原告要求判令解除合同、由被告向二原告支付租金、经营管理费及自起诉之日起，按年利率6%支付逾期付款违约金等诉讼请求，法院予以支持。本案因被告违约而提前解除合同，按照约定，原告随州红奕公司有权没收被告已交纳的1万元保证金。按照双方约定，被告应向原告随州红奕公司交纳经营管理费计算为：2017年免交；2018年减半，应交6个月；2019年上半年减半，应交3个月；共计9个月。每月管理费447.60元×9个月=4028.40元，被告应予支付。被告的辩称理由缺乏事实和法律依据，法院不予支持。新型冠状病毒疫情期间（2020年1月23日至同年3月23日）被告应当向原告彭伟免交租赁物占用费。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决：一、确认原告彭伟、原告随州红奕商业管理有限公司与被告顾青民签订的《商铺租赁和管理服务合同》于2020年4月9日解除；二、被告顾青民于判决生效之日起十日内向原告彭伟支付房屋租金（每月1989.33元×30个月）59679.90元及其逾期付款违约金（以59679.90元为基数，自2019年7月25日起，按年利率6%，计算至付清之日止）；三、被告顾青民于判决生效之日起十日内向原告随州红奕商业管理有限公司支付经营管理费4028.40元及其逾期付款违约金（以4028.40元为基数，自2019年7月25日起，按年利率6%，计算至付清之日止）；四、被告顾青民向原告彭伟返还位于随州市××新区红星广场建材博览中心8-16号商铺，并从2019年7月1日起，每月按1989.33元的标准向原告彭伟支付租赁物占用费至实际返还之日止，于本判决生效之日起十日内执行完毕；新型冠状病毒疫情期间（2020年1月23日至同年3月23日）免交租赁物占用费；五、驳回原告彭伟、原告随州红奕商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2319元，由被告顾青民负担1700元，由原告彭伟负担419元，由原告随州红奕商业管理有限公司负担200元。本院二审审理期间，上诉人顾青民提交两份新证据证据一、免租期清单，拟证明：顾青民的免租期为17个月。证据二、红星建材博览中心与他人签订的免租期登记表。拟证明：上诉人与被上诉人之间约定有免租期的事实。被上诉人质证认为：上述两组证据均系复印件，上述证据与本案无关，不能达到上诉人的证明目的。本院认为，该两份证据系复印件，其中一份审核表上的当事人也不是上诉人顾青民，该证据与本案无关，不能达到上诉人的证明目的，对上述证据本院不予采信。本院经审理查明一审认定的事实属实。另查明，根据涉案合同第二十二条22.1、22.2、22.3约定“本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该商铺交还丙方，该等期限为本合同项下该商铺之交还期。在第22.1款所述交还期内，乙方还应当向丙方归还所有丙方向乙方提供的物业管理资料和工程资料的原件和复印件，并使该商铺符合本合同附件4的各项标准要求，经丙方验收确认符合约定后，交还给丙方。因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在交还期内，乙方仍应当按届时所在租赁月份租金标准向甲方支付占用费，承担各项能源费用等”。涉案商铺已经于2020年9月23日转租给第三人。本院认为，本案争议焦点是：1.顾青民支付租金和管理费的起算时间和计算标准；2.案涉租赁合同的解除时间、违约金如何确定及占用费如何支付问题。关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本院审查认为，2017年4月18日，顾青民与彭伟、红奕公司签订的《商铺租赁和管理服务合同》约定租期自2016年12月31日起算的内容来看，顾青民与彭伟、红奕公司已于2016年12月31日即达成了口头协议，由顾青民于2016年12月31日租赁诉争商铺并支付租金、管理费。《商铺租赁及管理服务合同》是对2016年12月31日至2017年4月18日之间双方租赁合同关系的事后确认，经双方签字，合法有效，双方在此期间的合同权利义务，应以该书面合同为准。顾青民上诉主张自2016年12月31日起有17个月为免租期，但未提供充足的证据予以佐证，且涉案合同对免租期也未作出约定，故上诉人主张免租期的请求本院不予支持，故涉案房屋租金及管理费应当自2016年12月31日起算，因涉案租赁管理合同对管理费有免租或者减半交纳规定，一审按照双方约定自2016年12月31日起至2019年6月30日止计算租赁费和管理费符合法律规定。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。关于涉案合同的解除，顾青民于2020年4月9日签收了《起诉状副本》，彭伟、红奕公司已履行了合同解除的通知义务，双方租赁合同应予解除。关于违约金的计算，根据《商铺租赁及管理服务合同》第二十条第四项、第五项的约定，顾青民应向红奕公司支付十二个月租金作为提前解除合同的违约金。顾青民迟延交纳租金，每延迟一日应向彭伟支付欠费金额3‰的违约金，因被上诉人自愿变更诉讼请求将违约金按照年利率6%计算，上述变更未增加被上诉人原一审的诉讼请求，一审按照被上诉人的诉请判决并无不当。关于租赁物占用费的问题。顾青民上诉主张其于2018年5月撤场，并已经将商铺交付给红奕公司。根据《商铺租赁及管理服务合同》第二十二条的约定，顾青民应将按照合同约定的规范事项将案涉商铺交还红奕公司，但上诉人顾青民未提供证据证明其于2018年5月已经按照合同约定向红奕公司交还了案涉商铺，红奕公司认可在本案一审起诉时顾青民已经私自撤场，其所有的设施设备和物品已经搬离，双方未对涉案商铺进行交接，红奕公司后将该商铺重新挂牌招租，现涉案商铺已于2020年9月转租给他人。本院认为，顾青民作为承租人应当按照合同约定向红奕公司返还商铺，不能以私自撤场就认定其已经商铺返还。红奕公司、彭伟作为商铺管理人和所有权人应当在知晓顾青民私自撤场后，积极进行商铺交接以减少损害结果的进一步扩大，故关于商铺空置期间的占用费本院酌定自2019年7月1日起按照约定租金的数额计算6个月即11935.98元，该费用由顾青民支付。另顾青民上诉提出一审审理程序违法，经本院审理查明，顾青民在一审中未交纳反诉状亦未缴纳反诉费，其主张其在租赁期间的损失可另行诉讼主张权利。综上所述，顾青民的上诉请求不能成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初3544号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初3544号民事判决第四项、第五项；三、顾青民自本判决生效之日起十日内支付向彭伟支付租赁物占用费11935.98元；四、驳回彭伟、随州红奕商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2319元，由顾青民负担1700元，由彭伟负担419元，由随州红奕商业管理有限公司负担200元。二审案件受理费1393元，由顾青民负担。本判决为终审判决。审判长 汪 莉审判员 熊 飞审判员 姚仁友二〇二〇年十二月三日书记员 龚素芬