贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终7335号上诉人（原审原告）：方娟，女，1980年7月29日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。上诉人（原审原告）：赵津健，男，1976年10月21日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：金亮，贵州帝尊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义地矿房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区海尔大道贵州省地矿局第二勘察院负**办公房。统一社会信用代码：91520300069934135L。法定代表人：张鸿全，该公司经理。委托诉讼代理人：赵欣，贵州佳信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨卫权，该公司员工。上诉人方娟、赵津健因与被上诉人遵义地矿房地产开发有限责任公司（以下简称遵义地矿房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初6141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年12月4日公开开庭进行了审理，方娟、赵津健的委托诉讼代理人金亮，遵义地矿房开公司的委托诉讼代理人赵欣、杨卫权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。方娟、赵津健上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，发回重审或者依法改判支持上诉人在一审中的诉讼请求。2、本案诉讼费由被上诉人承担。二审庭审中，汪思渤变更第一项上诉请求为：撤销一审判决，改判遵义地矿房开公司支付上诉人逾期交房违约金7000元、逾期办证违约金3000元。事实和理由：方娟、赵津健于2018年1月28日与遵义地矿房开公司签订商品房买卖合同，合同约定，遵义地矿房开公司应于2018年12月31日交付该商品房，交付商品房应同时交付《住宅工程分户验收表》等文书；遵义地矿房开公司应于2019年3月29日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房登记的有关文书交付方娟、赵津健，违约未交付的，应按合同约定的相关条款支付违约金。至一审起诉，遵义地矿房开公司依然未交付《住宅工程分户验收表》及商品房转移登记等有关文书。一审法院认定事实不清、适用法律错误，在没有查明案件事实的基础上错误的认为政府修建隧道导致开发商延期交付没有过错，然而遵义地矿房开公司在签订合同时就已经知道政府修建隧道会导致延期交付和产权过户，这点在双方提交的证据中都能充分体现，所有业主也能证明销售人员均告知他们因修建隧道要调规划。被上诉人遵义地矿房开公司答辩称，被上诉人在签订涉案合同时，并不知晓涉案土地规划用途的变化情况，涉案土地用于修建官桃隧道，导致规划调整，被上诉人不承担违约责任。方娟、赵津健向一审法院起诉请求：1.判令遵义地矿房开公司支付方娟、赵津健以房屋总价款806215元为基数，每日万分之一从2018年12月31日起至交付完成为止的未按约定条件交房违约金；2.判令遵义地矿房开公司以房屋总价款806215元为基数，从2019年3月29日起至办理完毕房屋产权转移登记之日止按日万之零点五承担逾期办理房屋产权转移登记的违约金；3.诉讼费由遵义地矿房开公司承担。一审法院认定事实：2018年，方娟、赵津健与遵义地矿房开公司签订了《商品房买卖合同》，购买遵义地矿房开公司开发的红花岗区管井路地矿观景苑小区房屋，房屋总价款806215元，房屋交付时间为2018年12月31日，交付条件为：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目相关设施、设备达到条件。该合同第十二条约定了交付时水电达到使用条件，燃气验收合格，电话通信、有线电视、宽带网络敷设到户。在逾期交房责任条款中，双方约定逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款的万分之零点五的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行的，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金至实际交付之日止。在转移登记责任条款中，出卖人承诺于2019年3月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，出卖人不能按约定交付相关文书的，约定日期起90日内，出卖人交付办理登记文书的，按已付购房款的万分之零点五承担违约责任，约定日期90日以后，出卖人不能交付办理登记文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的文书之日止，按日向买受人支付已交付购房款万分之零点五的违约金；同时又约定买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，但未约定办理转移登记时限。在办理房屋交接手续条款中，双方约定该商品房达到约定交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地、地点及应当携带的证件方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明文件，出卖人不出示的，买受人有权拒绝接收。合同签订后，方娟、赵津健依约支付了购房款。方娟、赵津健已于2019年4月29日填写了《房屋交付验收单》，接收了其所购房屋。2013年7月8日及9月3日，遵义市发改委分别对遵义地矿房开公司开发的“地矿观景苑”项目一、二期工程予以备案，2015年8月12日，遵义地矿房开公司取得“地矿观景苑”1-7号楼的《建设工程规划许可证》。2018年9月7日，遵义市国土资源局红花岗分局函请遵义市城乡规划局，因中心城区路网建设项目官桃隧道占用了地矿观景苑项目用地，核实所占用地块的规划指标。2018年10月9日，遵义市城乡规划局函复遵义市国土资源局红花岗分局：官桃隧道占用了被告用地11491平方米，原规划审批7号楼、裙楼、幼儿园等不能建设。2018年12月19日，遵义市红花岗区交通运输局向遵义地矿房开公司发函提请配合占用地矿观景苑土地事宜。2019年6月24日，遵义市红花岗区人民政府向遵义市自然资源局发函：因官桃隧道项目占用了观景苑项目土地，不能按原规划修建，不能办理规划竣工认可验收，导致无法按约为购房户办理产权登记，为解决该问题，请尽快办理地矿观景苑项目规划认可手续。2019年7月2日，遵义市自然资源局对调整后地矿观景苑建设项目规划总平面布置图进行公示，2019年8月8日，遵义市自然资源局颁发了该项目1-6号楼《建设工程竣工规划认可证》。2019年12月30日，遵义地矿房开公司取得竣工验收备案表，2020年5月26日，遵义市自然资源局审查通过《地矿观景苑平面公共配套设施补充总平面图》，2020年6月23日，遵义地矿房开公司取得涉案项目土地使用权证。2020年7月21日，遵义地矿房开公司完成了涉案项目的房屋所有权首次登记（即初始登记）。2020年8月12日，遵义地矿房开公司在地矿观景苑小区公告栏、电梯张贴办理转移登记的《通知》，通知涉案小区业主提供办理房屋产权登记所需相关资料，为涉案小区业主办理房屋产权转移登记，涉案小区已有业主办理完毕房屋产权转移登记，取得了不动产权证书。另查明，涉案项目1-6号楼于2018年10月31日通过了单位（分部）工程验收，评定该工程为合格，遵义地矿房开公司于2018年11月26日向遵义市住房和城乡建设局提交了竣工验收备案文件，因规划调整，遵义市住房和城乡建设局于2019年12月30日在遵义地矿房开公司提交的《竣工验收备表》加盖备案专用章同意备案。2018年12月7日遵义地矿房开公司与贵州云下测绘有限公司签订《实测合同》，约定签订合同后15日提交实测报告，但因规划调整，该测绘公司在项目的建设工程竣工规划认可证下发前无法对涉案项目进行测绘，故中止测绘工作，直至2019年8月8日该项目取得《建设工程竣工规划认可证》后，贵州云下测绘有限公司重新开展实测工作，并于2019年10月23日出具了《房屋面积测绘报告》。一审法院认为,方娟、赵津健与遵义地矿房开公司双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示、合法有效。关于方娟、赵津健主张的要求遵义地矿房开公司从2018年12月31日起至交付完成为止按已付购房款的日万分之一承担未按约定条件交房的违约金的诉讼请求，合同中约定了交付房屋的时间为2018年12月31日，交付条件为：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目相关设施、设备达到条件。遵义地矿房开公司已于2018年10月31日完成了涉案工程的单位（分部）工程验收，并验收合格，2018年12月7日遵义地矿房开公司与贵州云下测绘有限公司签订《实测合同》，约定签订合同后15日提交实测报告，但因规划调整，该测绘公司在项目的建设工程竣工规划认可证下发前无法对涉案项目进行测绘，故中止测绘工作，直至2019年10月23日贵州云下测绘有限公司才出具《房屋面积测绘报告》，此时涉案房屋才符合合同约定交付条件，但综合本案相关文件延迟取得系政府机关为了公共利益的需要修建官桃隧道占用遵义地矿房开公司的规划用地导致涉案项目规划调整所致，并非遵义地矿房开公司过错导致，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见，不能避免且不能克服的客观情况”的规定，遵义地矿房开公司在影响期内不应承担违约责任，另外《房屋面积测绘报告》出具后，遵义地矿房开公司应有一个合理期限可尽到通知义务，因此酌情扣除30天的合理通知期限，即在2019年11月23日前遵义地矿房开公司已通知交房的，遵义地矿房开公司不应承担违约责任。方娟、赵津健在2019年4月29日已从遵义地矿房开公司接房，方娟、赵津健的接房行为应视为对交房条件的认可，故对方娟、赵津健的该项诉讼请求，不予支持。关于方娟、赵津健要求遵义地矿房开公司从2019年3月29日起至办理房屋转移登记之日止按已付购房款的日万分之零点五承担逾期办理房屋转移登记违约金的诉讼请求，遵义地矿房开公司已于2018年11月26日向备案登记机关提交了全部竣工验收备案文件，为了公共利益的需要，城市道路建设需占用涉案项目土地，导致涉案项目规划调整，进而导致遵义地矿房开公司未能及时办理初始登记，而遵义地矿房开公司在2020年6月23日取得涉案项目土地使用权证后，于2020年7月21日完成了涉案项目的房屋所有权首次登记（即初始登记），又于2020年8月12日向涉案小区发出办理转移登记的公告，证明遵义地矿房开公司一直积极履行合同义务，未能按照合同约定期限办理初始登记，系政府机关为了公共利益的需要进行城市道路建设占用遵义地矿房开公司的土地，遵义地矿房开公司并无过错。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定可知，该法条适用的前提是因出卖人的原因造成逾期办证，也即该法条规定的是过错责任而非严格责任，本案中对逾期办理初始登记而导致未能及时办理房屋产权转移登记，遵义地矿房开公司并无过错，因此遵义地矿房开公司不应承担支付违约金的责任，对方娟、赵津健的该项诉讼，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：驳回方娟、赵津健的全部诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由方娟、赵津健负担。本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，关于是否应支持方娟、赵津健主张的涉案逾期交房违约金的问题，2018年12月7日遵义地矿房开公司与贵州云下测绘有限公司签订《实测合同》，约定签订合同后15日提交实测报告，但因规划调整，该测绘公司在项目的建设工程竣工规划认可证下发前无法对涉案项目进行测绘，故中止测绘工作，直至2019年10月23日贵州云下测绘有限公司才出具《房屋面积测绘报告》，一审法院根据本案实际情况，酌情认定遵义地矿房开公司应在30天的合理期限内尽到通知义务，因此酌情扣除30天的合理通知期限，认定在2019年11月23日前已通知交房的，遵义地矿房开公司不应承担违约责任，并无不当，本院予以确认。方娟、赵津健已于2019年4月29日接房，因此，其要求遵义地矿房开公司承担逾期交房违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于是否应支持方娟、赵津健主张的涉案逾期办证违约金的问题，涉案小区原规划用地部分调整为修建官桃隧道的公益用地，遵义市红花岗区交通运输局、遵义市红花岗区人民政府、遵义市城乡规划局等职能部门多次发文协调用地调整、规划调整，涉案项目开发完成后，不能及时进行测绘及竣工验收，其不能归责于遵义地矿房开公司，且本案中，遵义地矿房开公司并未消极履行自身义务，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条关于“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”之规定，前述因规划调整的原因导致不能按双方合同中约定的时间办理商品房初始登记及转移登记系双方当事人在订立合同时不能预见的，系不可抗力事件，遵义地矿房开公司不应承担违约责任。一审判决对此认定正确，本院予以确认。综上所述，方娟、赵津健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人方娟、赵津健负担。本判决为终审判决。审判长  张启飞审判员  施正高审判员  贺灿灿审判员  娄 强审判员  李成波二〇二〇年十二月四日法官助理杨恩高书记员钟永海书记员冯滢