山西省高级人民法院民事判决书（2020）晋民再220号再审申请人（原审被告）：西藏信托有限公司。法定代表人：周某，该公司董事长。委托诉讼代理人：景某，辽宁诚高律师事务所律师。被申请人（原审原告）：严某，住辽宁省盘锦市双台子区。委托诉讼代理人：李某，辽宁三公律师事务所律师。原审第三人：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司。法定代表人：孙某，该公司董事长。再审申请人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）因与被申请人严某及原审第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服本院（2018）晋民初43号民事判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2019年12月30日作出（2019）最高法民申4737号民事裁定，裁定本院再审本案。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人西藏信托有限公司的委托代理人景某，被申请人严某的委托代理人李某到庭参加诉讼。原审第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司经本庭合法传呼未到庭。本案现已审理终结。西藏信托再审请求：1、请示依法撤销山西省高级人民法院（2018）晋民初43号民事判决；2、请求再审法院依法改判，驳回被申请人严某的诉讼请求；3、一审的诉讼费用由被申请人严某承担。事实和理由：本案系案外人执行异议之诉，原审依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行审理。本案严某是否在查封之前占有涉案房屋是争议焦点。严某为证明其符合上述第二十八条第二项规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”，提供了龙驿公司向其出具的《入住通知单》，该通知单载明“此户业主已于2013年10月28日缴清全款，办理完各项购房手续，已具备交房条件，同意办理各项入住手续”。西藏信托当庭质证认为该证据系孤证，且只能证明严某具备了办理涉案房屋入住手续的条件。在没有其他证据佐证的情况下，不能证明其实际已经办理了入住手续并合法占有涉案房屋。但原审采信了该份孤证，并支持了严某的诉请。原审判决于2019年2月20日向西藏信托送达。因西藏信托远在北京，不了解位于辽宁省盘锦市的涉案房屋的实际情况，故未提起上诉。但西藏信托在申请执行涉案小区其他不动产时发现，涉案房屋“盘锦市枫丹白露小区A区1#-101室”至今并未办理入住手续，并处于空置状态。西藏信托立即申请原审法院向涉案小区物业公司调取相关证据，盘锦西水湾物业管理有限公司于2019年5月16日出具的《说明》证实：至2019年5月16日，盘锦市枫丹白露A区1＃一101室未办理入住手续，该房屋现状为空置房屋。该证据足以证明原审认定严某在人民法院查封涉案房屋之前已合法占有该房屋的事实错误，进而导致判决结果错误。终上，依据《中华人共和国民事诉讼法》第二百条第一项规定申请再审，请求支持再审申请人的再审请求。严某答辩称，西藏信托申请再审的唯一理由就是《入住通知单》不能证明严某实际已办理了入住手续并合法占有了涉案房屋。对此，本案涉及到对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“合法占有”如何理解，是以买受人实际管理和控制涉案房屋为标准，还是以实际入住和使用涉案房屋为标准。严某注意到（2019）最高法民申2261号和（2016）最高法民申2736号民事裁定书认定的“合法占有”标准是以买受人实际控制和管理该房屋为标准，是否实际入住和使用则不是对该房屋合法占有的必要条件。根据上述两个指导性判例，严某认为其在拿到龙驿公司开出的《入住通知单》之后，即接收了涉案房屋，开始对涉案房屋享有管理和控制权。关于严某在人民法院查封前是否实际居住和使用，这是严某对自有财产自由处分的事项，与他人无关。综上，请求依法驳回西藏信托的再审申请。本院一审认定事实如下：2012年9月21日，原告严某与龙驿公司签订了《产权认购协议书》，2013年10月28日双方签订《商品房买卖合同》，约定严某购买枫丹白露家园A区1#-101室，价款2445730元。严某系盘锦金都置业有限公司法定代表人，王某系该公司财务人员，王某于2012年8月31日、9月18日、9月21日使用银行卡现支15万、100万、60万元，于2012年转支50万元，于2013年2月21日、3月26日使用活期存折转出45100元、取现55万元。龙驿公司于2013年10月21日向严某出具234270收款收据一支、于2016年出具80万元收款收据一支，2013年10月28日向严某开具《销售不动产统一发票》一支，金额为1645730元。2015年6月30日龙驿公司给严某出具《入住通知单》，2015年7月1日，盘锦市兴隆台区地方税务局给严某开具税收缴款书。2012年12月第三人龙驿公司与长安信托公司签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定第三人龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。2012年第三人龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。原告至今未办理房屋过户登记手续。本院一审认为，本案争议焦点为：1.原告是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限；2.原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。3.能否确认案涉房屋归原告所有。分述如下：一、本案原告是否具有诉讼主体资格及原告起诉是否超过法定期限。本案原告对本院作出的（2016）晋执字第21号执行裁定提出了书面异议，本院于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回了原告的执行异议申请。包括原告在内的512人依据此裁定在十五日内共同向本院提出了执行异议之诉。本院立案后，经审查认为，512个原告的诉讼请求及所依据的事实和理由各不相同，不符合民事案件合并审理的条件。512个原告申请撤诉之后，又分别向本院提起执行异议之诉。原告的诉请符合《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条的规定，本案原告具有诉讼主体资格且未超过法定起诉期限。二、本案原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，以及第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，本院认为第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。本案涉案房屋系住房，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定审理，即，排除特定标的物执行应同时具备四个要件：查封前签订有效买卖合同、查封前已合法占有该不动产、全部支付价款或者支付部分且将剩余价款交付执行、未办理过户系非因买受人自身原因。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，根据已经查明的事实，严某提交的证据足以证明其前述四个要件均已符合法律规定。理由如下：1.2016年1月4日，本院查封涉案房屋。2012年9月21日原告与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件，虽不是网签合同，但并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故能够认定原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合第二十八条第一项的规定；2.原告提供的《入住通知单》结合本案实际情况，可以证明原告已合法占有房屋，故原告主张于人民法院查封之前已合法占有该不动产的事实成立，符合第二十八条第二项的规定；3.原告提供的收款收据、《销售不动产统一发票》、银行交易明细清单、税收缴款书等交款、取款证据相互印证，足以证明原告已经支付了全部价款。4.第三人龙驿公司与长安信托公司签订的信托合同、抵押合同、西水湾二期项目收益权财产信托委托合同，以及盘锦市不动产登记中心出具的情况说明证明第三人龙驿公司有权出售涉案房屋，涉案房屋因第三人设定抵押未办理过户登记，故涉案房屋未办理过户登记非因买受人自身原因。综上，原告的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，其主张民事权益足以排除强制执行缺乏事实依据，本院不予支持。三、能否确认案涉房屋归原告所有。本案中，虽然原告与第三人龙驿公司签订合法有效的房屋买卖合同，但该合同并非备案合同，龙驿公司亦未办理不动产首次登记，不具备物权确认的条件，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条第一款、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，判决如下：对辽宁省盘锦市××区不得执行；驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费28240元，由西藏信托有限公司负担。本院一审后，各方当事人均未上诉。本院再审对原一查明的事实予以认定。再审审理期间，再审申请人向本院提交了一份新证据，即盘锦市西水湾物业管理有限公司出具的《说明》。再审申请人主张该《说明》记载涉案房屋未办理入住手续，为空置房屋，不能证明被申请人严某已合法占有涉案房屋的事实。被申请人认可其尚未办理涉案房屋的入住手续，但“合法占有”标准是以买受人实际控制和管理该房屋为标准，是否实际入住和使用则不是对该房屋合法占有的必要条件。本院再审认为，本案争议焦点是：被申请人严某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，被申请人严某不是普通住房消费者，其本身是盘锦金都置业公司的法定代表人，本身就是一个房地产的开发者和销售者，身份特定，其提供的证据证明其没有房屋所有权的登记，但开庭提交了证明一家四口的户口簿，因此其本身没有居住住房没有确定性。同时，本案涉案房屋存在以物抵债的情形，双方之间有本金、利息及其他约定，可以证明不是单纯的房屋买卖合同关系。涉案房屋的付款方式的事实也不是按照合同约定的支付方式进行支付，支付房屋价款的是案外人王某，而王某是被申请人严某担任法定代表人的盘锦金都置业公司的财务会计，王某所支付的款项是属于严某个人财产还是属于公司财产，在案证据不能予以证明。综上，被申请人严某与盘锦龙驿房地产开发有限责任公司之间签订的《商品房买卖合同》的合法性、有效性存疑，其不具有排除强制执行的民事权利。原审判决结果错误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款、第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销山西省高级人民法院（2018）晋民初43号民事判决；二、驳回被申请人严某的诉讼请求。一审案件受理费28240元，由被申请人严某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。审判长 李永静审判员 谢红雯审判员 李振华二〇二〇年十二月二十四日书记员 张 蕾