湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10079号上诉人（原审被告）：湖南旺坤投资建设集团有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区洞井镇。法定代表人：陈杨林,董事兼总经理。委托诉讼代理人：代祥，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗涵欣，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龚炜，男，1972年9月25日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：周士群，湖南人和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周锦，女，1977年2月1日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：周士群，湖南人和律师事务所律师。上诉人湖南旺坤投资建设集团有限公司（以下简称旺坤公司）因与被上诉人龚炜、周锦商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初4885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。旺坤公司上诉请求：1.撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初4885号民事判决，改判驳回龚炜、周锦全部诉讼请求；2.判令龚炜、周锦承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：原审程序违法，且认定案件事实多处错误，依法应当纠正。一、原审在举证期限尚未届满的情况下进行开庭，庭审过程又未组织双方当事人对证据进行质证，且未书面裁定不予受理旺坤公司的反诉，属于严重程序违法，应当予以纠正。原审于2020年6月1日受理本案后于2020年6月4日向旺坤公司送达了开庭传票及举证通知书，根据传票及举证通知书载明的日期本案举证期限为7天，然而原审在举证期限内即安排开庭，违反法律规定。原审法院在双方当事人提交了诸多在另案中未经质证的证据的情况下未组织质证，旺坤公司原本想庭后提交书面质证意见，但原审法院又在庭审后五日内作出判决，程序严重违法。旺坤公司在法定期限内提交了《民事反诉状》，但原审法院却只是口头告知不予受理，事后也未作出书面裁定，直接剥夺了旺坤公司的诉权，程序严重违法。二、原审在旺坤公司未收到剩余购房款的情况下，判令旺坤公司继续履行合同，办理产权过户登记手续，并赔偿逾期交房损失属于事实认定错误，且判决结果明显错误。龚炜、周锦在无法获得银行按揭贷款的情况下负有以自有资金将剩余购房款付至旺坤公司在合同上指定收款账户的义务。然而龚炜、周锦在旺坤公司多次催告后，甚至提起诉讼3个月后才将剩余房款付至非涉案合同当事人的法院账户。因此，龚炜、周锦向法院付款的行为仅能证明其具有履行合同的能力，但并不能证明其具有继续履行合同的意愿，且旺坤公司至今未收到剩余购房款，不能视为龚炜、周锦履行了付款义务。旺坤公司至今没有收到剩余购房尾款，在收到购房尾款前，旺坤公司有权拒绝交付房屋及办理过户登记，且无须承担相应违约责任，原审判决旺坤公司继续履行合同并支付违约金结果明显错误，依法应当改判。三、即使原审认定龚炜、周锦已履行付款义务，原审确定违约金的起算日期是错误的，且判令旺坤公司承担违约金数额也超过合同约定数额，依法应当予以纠正。旺坤公司至今并未收到龚炜、周锦的任何催告，根据龚炜、周锦提交的EMS物流查询信息显示，邮件的最终投递状态为未妥投，原审判决旺坤公司自2020年3月11日起支付违约金是错误的。即使旺坤公司违约，根据补充协议第五条约定，旺坤公司应承担的违约金总额也不得超过8,500元。然而原审却在合同有明确约定的前提下判令旺坤公司应承担超过合同约定限额的违约金，违反当事人意思自治，明显错误，应当纠正。龚炜、周锦辩称，一、本案一审程序合法。一审开庭日期在2020年6月12日，不在上诉人的举证期限内。上诉人对被上诉人在一审中提交的证据均核对了原件，并发表了质证意见。二、本案一审认定事实正确。已经有生效判决认定龚炜、周锦已履行付款义务、旺坤公司没有合同解除权，因而旺坤公司逾期交房及办证的行为属于违约。根据EMS物流查询最新信息显示，旺坤公司已于2020年3月3日成功签收了龚炜、周锦《关于督促履行交房手续及办理相关权证等异物的函》。旺坤公司与龚炜、周锦签订的购房合同第十一条已约定了逾期交房的违约责任，而旺坤公司强制要求签署的《补充协议》属于格式条款，且与合同条款相冲突，明显违背公平原则，几乎免除了其自身逾期交房的违约责任，一审有权根据实际情况调整违约金比例。原审程序合同、事实认定正确，应当予以维持。龚炜、周锦向一审法院起诉请求：1、请求判决旺坤公司继续履行《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20150319504），立即向龚炜、周锦办理该房屋的交接手续以完成房屋交付，立即为龚炜、周锦办理完成该房屋的全部产权登记手续。2、请求判决旺坤公司赔偿龚炜、周锦因其逾期交房所造成的损失及违约金（从2017年10月20日计算至实际交房日止，暂计算至起诉日为242505元）；赔偿因其延期办理合同备案、预告登记、房屋所有权证登记的违约金2550元；两项共计245055元（暂计算至起诉日）。3、请求判决旺坤公司承担本案全部诉讼费。在庭审过程中，龚炜、周锦将诉讼请求第2项中的“请求旺坤公司赔偿延期办理合同备案、预告登记、房屋所有权证登记的违约金2550元”变更为“旺坤公司赔偿延期办理合同备案、预告登记的违约金1700元”。一审法院认定事实：2015年11月30日，龚炜、周锦（买受人）与旺坤公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20150319504），约定：1.买受人购买的商品房坐落于长沙市雨花区××路××号××幢××单元××层××号房屋，规划用途为住宅，该商品房合同约定建筑面积为84.84平方米，单价为10018.86元／平方米，总房价为850000元；2.买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）260000元，剩余房款590000元向银行申请贷款，出卖人应协助办理，买受人应在接到出卖人通知之日起3日内，将申请办理银行按揭所需要的全部资料提交，在接到出卖人或贷款人通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第七条处理。因买受人的原因导致出卖人在本合同签订后60日内没有收到买受人以银行按揭方式支付的全部剩余房款，出卖人同意买受人在逾期之日起7日内，以自有资金方式支付全部剩余房屋价款，买受人可不承担本合同第七条约定的违约责任；3.买受人未按本合同的约定时间付款，逾期超过7日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金（合同第七条）；4.出卖人应当在2013年8月31日前开始向买受人交付该商品房，如出卖人未按约交房的，逾期超过7日，买受人有权退房，并要求出卖人按照全部已付款的1%支付违约金；若买受人要求继续履行合同，自合同约定的交房之日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三违约金，并在实际交房之日起60日内支付完毕；5.出卖人应在商品房交付之日起360个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，在取得房屋所有权证后，360个工作日内办妥买受人的土地使用权证，如因出卖人的原因，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，若买受人不解除合同，出卖人按照已付房价的0.1%向买受人支付违约金。买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案，并应于90日内办理预告登记，如在约定期限内未办理上述登记，买受人不解除合同的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，龚炜、周锦按约定向旺坤公司支付了首期房款（含定金）260000元，旺坤公司为龚炜、周锦办理了涉案房屋的网签手续。因龚炜、周锦未在约定的期限支付购房余款，旺坤公司于2017年6月诉至一审法院，要求解除与龚炜、周锦签订的《长沙市商品房买卖合同》，该案审理期间，龚炜、周锦表示愿意继续履行合同，并于2017年10月20日将剩余房款590000元付至一审法院账户。该案经过审理，判决驳回了旺坤公司要求解除合同和支付违约金的诉讼请求，终审判决已于2019年12月18日生效。2020年2月19日，龚炜、周锦通过邮政快递向旺坤公司发送《关于督促履行交房手续及办理相关权证等义务的函》，要求旺坤公司在收函后7日内履行交房义务及办妥产权证等手续，如未履行，将向法院起诉要求旺坤公司履行义务并承担违约责任。该邮件旺坤公司于2020年3月3日签收。2020年4月23日，龚炜、周锦委托律师再次向旺坤公司发送了《律师函》，要求旺坤公司在收到函件后7日内与原告联系，并给予履行交房义务、办理不动产权证等的书面答复，同时向原告支付逾期交房违约金和逾期办理合同备案、办理预告登记和不动产权证的违约金共计235875元。次日，旺坤公司签收了《律师函》。庭审中，旺坤公司陈述，涉案房屋已具备交房及办理房屋产权登记的条件。以上事实，有龚炜、周锦、旺坤公司的身份资料，《长沙市商品房买卖合同》、（2019）湘0111民初3862号民事判决书、（2019）湘01民终10731号民事判决书、《关于督促履行交房手续及办理相关权证等义务的函》、《律师函》、快递单及当事人陈述在卷佐证，足以认定。一审法院认为，龚炜、周锦与旺坤公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，因此而产生的权利义务关系受法律保护，双方均应遵照履行。虽然龚炜、周锦存在逾期付款的行为，但龚炜、周锦在双方诉讼期间已足额付清了房款，生效判决亦驳回了旺坤公司要求解除《长沙市商品房买卖合同》的诉讼请求，现涉案房屋已具备交付和办理不动产权证的条件，龚炜、周锦要求旺坤公司交付房屋和办理不动产权证，一审法院予以支持。合同约定如旺坤公司未按约交房的，逾期超过7日，若龚炜、周锦要求继续履行合同，自合同约定的交房之日至实际交付之日止，旺坤公司按日计算向龚炜、周锦支付全部已付款万分之三，并在实际交房之日起60日内支付完毕。因龚炜、周锦、旺坤公司双方对涉案合同是否解除产生争议，合同是否继续履行尚处于不确定的状态，龚炜、周锦主张违约金从2017年10月20日起计算，一审法院不予支持。但判决生效后，龚炜、周锦于2020年2月20日向旺坤公司邮寄了《关于督促履行交房手续及办理相关权证等义务的函》，旺坤公司于2020年3月3日签收，旺坤公司应在签收函件后7日内即2020年3月10日前交付房屋，逾期未交付，应从2020年3月11日起按合同约定的全部已付房款850000元的万分之三每日向原告支付违约金。因涉案房屋已办理了网签，并且一审法院已判决旺坤公司限期办理不动产权证，龚炜、周锦主张旺坤公司赔偿逾期办理合同备案和逾期办理预告登记的违约金，一审法院不予支持。旺坤公司辩称未收到龚炜、周锦支付的购房余款，因房款590000元龚炜、周锦已交至一审法院，旺坤公司随时可以领取。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、湖南旺坤投资建设集团有限公司于判决生效之日起七日内向周锦、龚炜交付位于长沙市雨花区仙桃路68号第20幢N单元5层504号房屋；二、湖南旺坤投资建设集团有限公司于判决生效之日起30日内协助周锦、龚炜办理不动产权属登记；三、湖南旺坤投资建设集团有限公司于判决生效之日起七日内向周锦、龚炜支付逾期交房违约金（以850000元为基数按照日万分之三的标准自2020年3月11日计算至房屋实际交付之日止）；四、驳回周锦、龚炜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费因适用简易程序减半收取2488元，由湖南旺坤投资建设集团有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：1.一审程序是否严重违反法定程序的问题；2.旺坤公司的违约责任如何认定的问题。本院对本案争议焦点评析如下：一、关于一审程序是否严重违反法定程序的问题。旺坤公司上诉认为，一审在举证期限尚未届满的情况下进行开庭，庭审过程又未组织双方当事人对证据进行质证，且未书面裁定不予受理旺坤公司的反诉。本院经审理认为，首先，一审法院在举证期间届满前一天进行开庭审理虽有不当，但一审法院作出判决前乃至本院二审期间,旺坤公司并未实际向一审、二审法院提供其他证据，故并未实际影响旺坤公司的权益。其次，一审法院未制作书面裁定书裁定不予受理，确有不当，但旺坤公司的起诉权益并未丧失，旺坤公司可以另行单独提起诉讼。再次，一审开庭审理过程中，旺坤公司表示庭后补充书面质证意见，自一审开庭至一审作出判决中间间隔七日，一审给予了旺坤公司合理的补充书面质证意见期限。故，一审程序确有瑕疵，但并不属于法律、司法解释规定的严重违反法定程序的情形。二、关于旺坤公司的违约责任如何认定的问题。旺坤公司上诉认为，在收到购房尾款前，旺坤公司有权拒绝交付房屋及办理过户登记，且无须承担相应违约责任，且根据补充协议第五条约定，旺坤公司应承担的违约金总额也不得超过8,500元。本院经审查认为，首先，龚炜已经将剩余购房款交至法院账户，旺坤公司未自行向法院领取，不能认定为旺坤公司尚未收到剩余购房款，旺坤公司应当履行交付房屋、办理过户登记的义务，旺坤公司尚未履行，应当承担违约责任。其次，案涉《补充协议》第五部分第6条约定了旺坤公司支付违约金或赔偿金的上限为合同约定的房价款总额的1%，但龚炜、周锦有确凿证据证明实际直接损失（不含间接损失）已经超过此限度除外，现本案中龚炜、周锦未提供有效证据证实其实际直接损失高于8,500元，故旺坤公司应当支付的违约金限额是8,500元，一审按照日万分之三的标准自2020年3月11日计算至房屋实际交付之日止判处违约金确有不当，本院予以纠正。如旺坤公司一直拒绝履行交付房屋、办理过户登记的义务，龚炜、周锦有证据证明其实际直接损失高于8,500元，龚炜、周锦可另行主张权利。综上所述，旺坤公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初4885号民事判决第一项、第二项；二、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初4885号民事判决第三项、第四项；三、湖南旺坤投资建设集团有限公司于本判决生效之日起七日内向周锦、龚炜支付逾期交房违约金8,500元；四、驳回周锦、龚炜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,488元，由湖南旺坤投资建设集团有限公司负担；二审案件受理费4,976元，由上诉人湖南旺坤投资建设集团有限公司负担2,488元，由被上诉人龚炜、周锦负担2,488元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  刘 刚审判员  易伟玲二〇二〇年十二月二十九日法官助理李佳洪书记员彭玉婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……