湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0704民初2929号原告:鄂州市吴都古肆花园道物业管理有限公司，住所地鄂州市吴都古肆步行街****。法定代表人：翁方桂，系公司总经理。委托诉讼代理人：王建国，男，1963年1月25日出生，汉族，鄂州市人，身份证登记住址湖北省鄂州市鄂城区，系公司职工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：苏顺波，系鄂州市葛店法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：鄂州市源缘园房地产发展有限公司，住，住所地鄂州市古城路东侧吴都古肆**楼/div>法定代表人：何卫东，系公司董事长。委托诉讼代理人：陈学文、张家泳，系湖北思普润律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告鄂州市吴都古肆花园道物业管理有限公司(以下简称花园道物业)诉被告鄂州市源缘园房地产发展有限公司(以下简称源缘园公司)不当得利纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法由主审法官邹志勇适用简易程序公开开庭进行了审理。花园道物业的委托诉讼代理人王建国、苏顺波，源缘园公司的委托诉讼代理人陈学文到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。花园道物业向本院提出诉讼请求：1、判令源缘园公司偿还花园道物业代偿债务764，625.00元；2、本案诉讼费用由被告源缘园公司承担。事实与理由：2013年7月15日，源缘园公司对吴都古肆物业管理相关人员突然撤离，吴都古肆处于无物业管理状态，垃圾遍地、污水四溢，媒体纷纷批评报道。2013年8月，花园道物业在街道办、社区、房管局、文体局、城管局等相关部门监管下，正式接管吴都古肆物业管理。2013年9月30日，吴都古肆业主委员会与花园道公司分别签订“招商运营协议”、“委托经营管理协议”、“物业管理服务委托合同”。委托经营协议明确约定：“甲方同意将监管的原开发商遗留商铺委托乙方经营出租管理”、“租金和周期由乙方与承租方自主协商约定，租金收入在扣除物业服务管理费后，可用于支付前物业所欠垃圾费及步行街的设施维修，账款收支受业主委员会监督。”2014年5月16日，无锡市中级人民法院向本公司下达（2013）锡执字第519号、523号协助执行通知书，将上诉16套房产交原告维护和管理。嗣后，原告为开展正常的物业管理活动，根据业主和业委会的要求，对吴都古肆基础设施设计缺陷及毁损严重部位投入大量资金进行改造，包括：路灯不亮、地砖破损修、地砖破损修复及更换停车改造，下水道堵塞疏通更换大口径管道，变压器容量不足经常跳闸维修增容；替开发商退付原承租户的押金、装修赔偿金，合计764625元。吴都古肆业委会对上述改造资金支出进行监督，并要求我公司与被告办理结算手续，但源缘园公司只享受收取租金的权利，拒绝履行其相应义务，并于2018年10月17日就租金起诉我公司，法庭未采纳我司要求就代为履行义务的相关费用与租金冲抵结算的请求，主持调解仅确认我公司应付源缘园公司租金98万元。原告对被告16套房产收取的租金本应依法冲抵垫付的改造及房产修缮费用及物业管理费，自源缘园公司拒绝办理结算手续并片面起诉索要租金达成目的开始，原告合法权益受到了侵害，不得不就开发商源缘园公司欠付的吴都古肆设施改造、房屋修缮、管理费等债务另案起诉，源缘园公司应偿还原告764625元。为维护原告的合法权益，鉴于上述事实和理由，特向法院提起诉讼。源缘园公司辩称：1.吴都古肆原业委会与花园道公司签订的三份合同均属于无效合同，自始无效，对源缘园公司不具有约束力，花园道物业反而应当向源缘园公司返还房屋租金并赔偿损失；2.花园道物业抢占商铺，为了虚报账目、侵吞资金，将应由物业公司承担的维修责任推卸给源缘园公司没有法律依据，花园道物业为了逼迫原租户退租，以便于其收取高额租金，自愿退还原租户押金及装修赔偿金，责任应由其自行承担，与源缘园公司无关；3.花园道物业的诉讼请求已过诉讼时效，债务承担从无锡中院下达裁定时（2016年5月份）就应该向我方主张，一直没有主张，到本案起诉时才主张，已经超过了诉讼时效。双方提交的2013年9月30日签订的《招商运营协议》及《物业管理服务委托合同》、江苏省高级人民法院执行裁定书及无锡市中级人民法院履行债务通知书，双方当事人对上述四份书证的真实性均无异议，且与本案有关联，本院对上述证据予以认定。根据双方所举证据和陈述及本院认证情况，本院确认如下案件事实：源缘园公司鄂州市古城××了××古××商业步行街街，并由其自行成立的物业公司对吴都古肆商业街进行物业管理服务。后源缘园公司由于陷入民事纠纷，其上述房屋商铺被无锡市中级人民法院已生效的裁定书予以查封。2013年7月，商铺被查封后源缘园公司退出了对吴都古肆商业街的物业管理服务，吴都古肆商业街自此陷入无物业管理的状态。2013年8月份，在壕塘社区与吴都社区的共同监督下，引入了花园道物业接手吴都古肆商业街的物业管理。2013年9月30日，吴都古肆业主委员会（甲方）与花园道物业（乙方）签订《招商运营协议》，约定就甲方拥有处置权的吴都古肆商业房产交由乙方统一招商运营事宜达成一致,甲方商业房产位鄂州市古城北路××古××商业步行街街,甲方将上述房产租赁给乙方使用,再由乙方成立的物业管理公司进行整体规划、改造邻近其他业主房产进行包装、招商，整体出租。花园道物业进驻吴都古肆商业步行街后，便将源缘园公司遗留的房产进行出租并收取租金。2014年5月16日，无锡市中级人民法院向花园道物业送达（2013）锡执字第519、523号协助执行通知书，要求花园道公司协助：将收取的源缘园公司所有的坐落于鄂州市古城北路18号吴都古肆步行街相关房产的全部租金支付到无锡市中级人民法院,由无锡市中级人民法院转交债权人。江苏省高级人民法院于2016年出具的（2015）苏执复字第00153号执行裁定书维持了无锡市中级人民法院上述协助执行通知书的内容。同时江苏省高级人民法院在组织该执行案件复议听证过程中，花园道物业自述其从2013年9月通过承租转租收取了近百万元的租金收益，但并未按照协助执行通知书内容向无锡中级人民法院交付租金。2018年10月17日，源缘园公司在本院以不当得利为由向花园道物业提起了诉讼，经过本院开庭审理后，双方在审理阶段自愿达成调解协议，花园道物业应当返还给源缘园公司关于吴都古肆商铺的门面租金98万元，并定于两年内分期付清。截止本案庭审（即2020年5月19日）时，花园道物业未按调解书内容将收取的租金返还给源缘园，亦未移交给无锡市中级人民法院。现在花园道物业以其代替源缘园公司清偿了公司债务，以及其对吴都古肆进行了维修改善支出了管理费为由，向本院提起诉讼，要求源缘园公司支付其代为清偿的债务。本院认为，本案争议的焦点为花园道物业的诉请是否有事实及法律依据？《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失，应当将取得的不当利益返还受损失的人。根据该条规定，不当得利之债必须同时具备三个构成要件，即一方获得利益、他方受到损失和一方获得利益没有合法根据。以上三个构成要件均为不当得利之债的证明对象，必须由当事人加以证明，方可成立。因此，在不当得利纠纷中，给付一方应当对给付义务不存在、给付对象错误、给付目的欠缺或者属给付目的不能达到等事实承担举证责任，否则，应当承担举证不能的诉讼结果。本案中花园道物业一方面得证明源缘园公司获得利益并使自己受到损失，还应当证明源缘园公司获得利益没有合法依据。庭审中花园道物业提交的证据，证明其代替源缘园公司支出的装修赔偿费88，000.00元、代付环卫垃圾清运费10，000.00元、代付其他费用69，625.00元费用事前未获得源缘园公司的认可，事后庭审阶段亦未能获得源缘园公司的追认。况且花园道物业提交的其代为清偿债务的凭据均为复印件，系其单方制作，没有其他相关合同或者银行转账流水等予以印证，证明力较薄弱，并不能达到其已经代替源缘园公司清偿债务的证明目的。花园道物业主张的下水道、地砖材料等、地砖材料等597，000，系其在提供物业服务期间发生的维修费用，依照《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。该维修费用应由花园道物业向业主收取的物业费中列支，也就是物业公司自行负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中花园道物业诉称的不当得利成立的条件之一（即一方获得利益）现已经无合法有效证据予以支撑。故花园道物业请求源缘园公司偿还其代偿债务的主张无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回鄂州市吴都古肆花园道物业管理有限公司对鄂州市源缘园房地产发展有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费11，446.00元，减半收取为5723.00元，由鄂州市吴都古肆花园道物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  邹志勇二〇二〇年十二月二十八日法官助理刘义波书记员  肖 浩