江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣01民终3237号上诉人（一审本诉被告、反诉原告）：胡国华，男，1971年5月8日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。委托诉讼代理人：万全如，江西豫章律师事务所律师。被上诉人（一审本诉原告、反诉被告）：邓生华，男，1963年4月19日生，汉族，住江西省南昌市新建区。委托诉讼代理人：宋岚清，江西同圆律师事务所律师。被上诉人（一审本诉原告、反诉被告）：涂学津，男，1991年3月15日生，汉族，住江西省丰城市。委托诉讼代理人：宋岚清，江西同圆律师事务所律师。上诉人胡国华因与被上诉人邓生华、涂学津房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2020）赣0102民初11158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭，因双方均未提出新的事实和理由，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。现已审理终结。胡国华的上诉请求：1．撤销一审判决，并驳回被上诉人的全部诉讼请求；2．判令被上诉人向上诉人返还租金8.4万元；3．判令被上诉人向上诉人赔偿租金差价7.2633万元；4．判令被上诉人向上诉人赔偿违约金50万元；5．本案的全部诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决事实不清，一审法院认定合同提前终止，没有事实和法律依据。我国《合同法》第91条规定了合同终止的情形，而本案中不存在双方当事人合同终止的情况。二、《商铺租赁合同》合法有效，一审法院对该合同既没有撤销，又没有解除，邓生华根本违约，却没有认定而支持上诉人反诉的全部诉讼请求。邓生华是2019年10月7日，通过微信向胡国华发出的解除《商铺租赁合同》的通知，却在之前的2019年9月27日，在没有与胡国华解除合同的情况下，将商铺（包括胡国华巨额资金投入的设施设备）重复出租给乐志强，这明显是根本违约，应当向胡国华承担违约责任。何况，租赁物内还有胡国华百万元资金投入的设施设备和装修。三、一审法院适用《合同法》第227条判决本案，属于适用法律错误。2019年9月27日，邓生华在没有与胡国华解除合同的情况下，就将商铺重复出租给乐志强，而在该合同已实际履行后才通知胡国华要解除双方的合同，这显然不符合解除合同的要件。四、拍卖撤销而产生的邓生华应当支付资金占用费应当与同期胡国华应当支付的租金同案处理，相互抵销。本案租赁物的拍卖是《商铺租赁合同》约定的租赁物，且在租赁期间发生的，拍卖与租赁有着紧密的关联，根据及时、便民的民事诉讼立法目的和精神，邓生华应当支付资金占用费与同期胡国华应当支付的租金同案处理。被上诉人邓生华的答辩意见：上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。事实和理由：1．胡国华自始未取得案涉商铺108室的所有权，应按商铺租赁合同的约定支付租金。2．合同解除的原因在于胡国华严重违约，欠付租金达9个月之久。3．胡国华提出的邓生华应当支付的资金占用费与本案不属同一法律关系，其要求与同期应付租金相互抵销缺乏事实和法律依据。被上诉人涂学津未作答辩。邓生华、涂学津向一审法院起诉请求：1．判令胡国华支付邓生华自2019年1月1日至2019年9月30日期间的租金191497.86元及滞纳金19149.78元（暂算30天为19149.78元，之后滞纳金按每日千分之十算至付清时止）；2．判令解除邓生华、涂学津与胡国华签订的《商铺租赁合同》；3．诉讼费用由被告负担。胡国华向一审法院提出反诉请求：1．判令被反诉人向反诉人返还租金84000元（法院司法拍卖期间超过了应付款，金额是估算，2019年9月30日前所有租金差额估算金额为84000元，原告邓生华向胡国华的租客收取了租金，同时胡国华又向原告付了租金，故重复的租金估算金额，另同时向案涉商铺的共同购买人佟雯支付了租金）；2．判令被反诉人向反诉人返还租赁保证金6万元；3．判令被反诉人向反诉人赔偿租金差价72633元（2019年10月至12月，合计三个月，胡国华和田静合同租金价减去邓生华和胡国华合同租金价）；4．被反诉人向反诉人赔偿违约金50万元；5．诉讼费用由被反诉人负担。一审法院认定事实：因邓生华与案外人谈金秀于2014年1月取得南昌市红谷滩新区怡园路555号世纪中央城4栋店面108室所有权、涂学津于2014年1月取得南昌市红谷滩新区怡园路555号世纪中央城4栋店面109室所有权，邓生华与涂学津的委托代理人涂海沅作为出租方于2014年3月3日在原出租方王少翔与胡国华签订的《商铺租赁合同》的出租方处签名，并将原出租方王少翔的签名及捺印涂销。原出租方王少翔与胡国华及邓生华与涂学津的委托代理人涂海沅并在该《商铺租赁合同》的空白处签注以下协议内容：由于本协议的店面已出售给邓生华、涂学津，因此即日起租金全部支付给邓生华、涂海沅，本合同条款保持不变，各方签字后即生效。上述《商铺租赁合同》约定：出租方将位于南昌市红谷滩新区商铺出租给承租方使用，该商铺建筑面积为470平方米；租赁期限自2011年1月1日至2019年12月30日止；租金为每月2万元，3个月一付，先付后用。租金前三年为每月2万元，从第四年起（即2014年1月1日起）租金每年递增百分之十；在上季度租金到期日前至少提前5天支付下季度租金，承租方用转账方式自行存入邓生华的尾号为2719的账户；承租方在签订本合同时支付三个月的租赁保证金6万元；承租方应按时交付租金和有关费用，逾期按每日千分之十计收滞纳金并应承担相应责任，逾期5日仍未缴足，出租方有权收回商铺，租赁保证金不予退还，承租方须赔偿出租方所有损失；出租方在本合同期内，有权将该店面转卖给第三人，但不得损害承租方的利益，无论转给任何人，都必须继续完成此合同的内容，直至合同到期日。上述合同签订后，胡国华缴纳的6万元租赁保证金已转付至邓生华、涂学津。南昌市中级人民法院在执行江西新建农村商业银行股份有限公司与邓生华、谈金秀金融借款合同纠纷一案过程中，拍卖邓生华、谈金秀名下坐落于南昌市红谷滩新区，经公开竞买，胡国华以最高价7102744元竞买成功。2018年11月1日，该院作出（2017）赣01执432号之二执行裁定书，确定前述房产所有权归胡国华、佟雯所有，所有权自该裁定书送达买受人时起转移，胡国华于2018年11月14日签收该裁定。因该拍卖房产产权证载：房屋坐落红谷滩新区，总层数31层，建筑面积282.25平方米。但胡国华办理产权过户登记时被告知该宗房产所在楼栋实际有1层地下层，该楼栋总层数应为32层（含地下1层），该拍卖房实际所在层数应为第1-2层。胡国华、佟雯据此提出执行异议，要求撤销南昌市中级人民法院（2017）赣01执432号之二执行裁定，退回购房款并赔偿资金占用利息损失。2019年4月16日，南昌市中级人民法院作出（2019）赣01执异22号执行裁定书，裁定撤销（2017）赣01执432号之二执行裁定书，并返还胡国华、佟雯购房款7102744元，驳回其其他异议请求。江西新建农村商业银行股份有限公司不服该裁定，向江西省高级人民法院申请复议，江西省高级人民法院于2019年7月2日作出（2019）赣执复102号执行裁定书，裁定维持原裁定，该裁定书于2019年7月13日生效。2019年10月7日，邓生华通过微信向胡国华发出通知，内容为：“胡国华先生，你租赁的邓生华名下位于南昌市红谷滩新区商铺，因为你拖欠租金已满9个月，现已严重违约，根据你我签署的《商铺租赁合同》第五条的规定，本人正式通知你从2019年9月30日起依约解除与你的租赁合同关系，相关后续事宜，我方将按规定程序依法处理”。另查明，胡国华陈述2011年7月1日其与田静签订了一份转租合同，将案涉108室、109室店面转租给田静及田静丈夫的弟弟金建，租期为2011年7月1日至2019年12月30日，2019年1月至2019年9月期间是田静在使用案涉店面。2019年9月27日，邓生华、涂学津与乐志强签订商铺租赁合同，约定邓生华、涂学津将案涉108室、109室店面直接租赁给乐志强，租期自2019年10月1日至2024年9月30日止，每月租金39950元。2019年2月28日，胡国华通过陶桂兰的账户向邓生华的中国工商银行尾号为0532的账户转账28262元，备注2019年1月至2月2个月，转账14131元，备注2019年3月份房租。邓生华、涂学津质证时表示该42393元系支付涂学津1**室店面2019年1月至3月期间的租金，并非支付案涉108室店面部分的租金。案涉109室店面实际建筑面积为187.18平方米。一审法院认为，邓生华、涂学津与胡国华签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。胡国华虽于2018年11月14日通过司法竞买取得案涉108室店面所有权，但嗣后因其提出执行异议，其据以取得所有权的执行裁定被撤销，故胡国华占用案涉108室店面期间应按双方约定支付租金。因双方约定108室、109室店面租金前三年为每月2万元，自2014年1月1日起租金每年递增10%，故108室、109室店面2019年度的年租金为425174元，案涉108室店面每月应计租金为21304.76元［282.25平方米÷（282.25平方米＋187.18平方米）×（425174元/年÷12个月）]，案涉108室店面自2019年1月1日至2019年9月30日期间的租金总额为191742.84元（21304.76元/月×9个月）。又因案涉合同约定邓生华为108室、109室店面租金的收款人，而对于该期间的租金，胡国华只举证证明其于2019年2月28日向邓生华转账支付了42393元，但邓生华、涂学津质证时表示该42393元系支付涂学津1**室店面2019年1月至3月期间的租金，而该金额与案涉109室店面2019年1月至3月应计租金42379.23元[（425174元/年÷12个月）-21304.76元]大致相当，涂学津在本案中亦并未再行主张该部分租金，且胡国华于2011年7月已将案涉108室店面转租他人，邓生华直至2019年10月1日才收回案涉108室店面并直接租赁给乐志强，故对2019年1月1日至2019年9月30日期间案涉108室店面应计收的租金，邓生华只提出191497.86元的诉请，该院予以支持，对胡国华提出的要求返还租金84000元的反诉请求，该院不予支持。胡国华虽存在欠付租金的行为，但其欠付租金的案涉108室店面，其曾通过司法竞买取得所有权，在其据以取得所有权的执行裁定被撤销前存在租金交纳阻确事由，故邓生华主张的逾期付款违约金性质的滞纳金应自胡国华据以取得所有权的执行裁定被撤销后且在邓生华有效证据证明其主张之后计算较为合理，即应自2019年10月7日其微信通知之日起计算。对邓生华主张按每日千分之十计算滞纳金的标准，胡国华提出的即使其存在违约邓生华提出的滞纳金计算标准也过高的抗辩意见，理由成立，该院酌定按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算。因案涉租赁合同至2019年12月30日已到期，而案涉108室、109室店面在租期届满前便被收回，不存在合同期满后继续存在不定期租赁的问题，案涉租赁合同无需再行判决解除，故对邓生华、涂学津要求判令解除其与胡国华签订的《商铺租赁合同》的诉请，该院不予支持。邓生华、涂学津虽然在合同解除的通知程序上存在瑕疵，但导致案涉合同提前终止的原因主要在于胡国华据以取得所有权的执行裁定被撤销后胡国华仍未将其占用案涉108室店面租金支付给邓生华，而案涉108室与109室店面系作为整体租赁给胡国华，故对胡国华要求邓生华、涂学津赔偿租金差价72633元及违约金50万元的反诉请求，该院不予支持。案涉合同虽约定“胡国华应按时交付租金和有关费用，逾期按每日千分之十计收滞纳金并应承担相应责任，逾期5日仍未缴足，邓生华、涂学津有权收回店面，租赁保证金不予退还”，但胡国华欠付租金的行为除存在其曾经取得案涉108室店面所有权的阻确事由外，该院对邓生华主张的胡国华据以取得所有权的执行裁定被撤销后且在邓生华有效证据证明其主张之后的逾期付款滞纳金已予支持，邓生华、涂学津提出的同时对胡国华缴纳的6万元租赁保证金不予退还的抗辩意见，实质系双重收取胡国华的逾期付款行为导致的违约金，该抗辩意见于法无据，该院不予采纳，对胡国华提出的返还6万元租赁保证金的反诉请求，该院予以支持。至于胡国华提出的邓生华对其支付的购房款的资金占用费问题及其作为使用人支付给共同竞买人佟雯租金的问题，因其涉及的法律关系属于买卖合同法律关系，与本案不属同一法律关系，由此产生的纠纷，双方可另行主张解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告胡国华于本判决生效之日起十日内支付原告邓生华租金191497.86元及逾期付款滞纳金（以191497.86元为基数，自2019年10月7日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至款项付清之日止）；二、反诉被告邓生华、涂学津于本判决生效之日起十日内返还反诉原告胡国华租赁保证金6万元；三、驳回原告邓生华、涂学津的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告胡国华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6050元（原告邓生华、涂学津已预交），由原告邓生华、涂学津负担1920元，被告胡国华负担4130元。反诉案件受理费5485元（反诉原告胡国华已预交），由反诉原告胡国华负担4835元，反诉被告邓生华、涂学津负担650元。二审期间，胡国华补充提交了一份证据：《商铺租赁合同》复印件，以证明其一审陈述将案涉108室、109室店面转租给田静及田静丈夫的弟弟金建，租期为2011年7月1日至2019年12月30日的事实。邓生华、涂学津的质证意见：虽然胡国华没有提供证据原件，但是转租是事实。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点是：1.关于因拍卖撤销而产生的资金占用费的问题。经查，胡国华通过拍卖购买案涉108室店面，支付购房款7102744元，该款由本院执行转给债权人江西新建农村商业银行股份有限公司。后拍卖因故撤销，该款又返还胡国华。这与本案租赁合同纠纷是不同的两个法律关系，因此产生的纠纷不属于本案审理范围。2.关于返还租金8.4万元的问题。上诉人认为其支付拍卖购房款7102744元后不应支付108室的租金，而这段时间其先后支付了8.4万元，故邓生华应予以返还。经查，双方争议的这个问题同样涉及房屋买卖法律关系，不能在本案中一并审理。3.关于赔偿租金差价7.2633万元和违约金50万元的问题。按照双方合同约定“在上季度租金到期日前至少提前5天支付下一季度租金”和“逾期5日仍未缴足，出租方有权收回店铺…”经查，胡国华自交付拍卖购房款后即停止向邓生华支付108室的租金，但该款因拍卖撤销于2019年7月归还胡国华。胡国华收到该款后并未继续支付租金，邓生华通知解除合同符合合同的约定。而108室和109室店面系同一合同的租赁物，合同理应一并解除。故胡国华请求邓生华和涂学津赔偿租金差价，理由不能成立。基于同理，胡国华诉请邓生华和涂学津赔偿违约金，理由亦不能成立。综上，一审判决认定的主要事实清楚，适用法律正确。胡国华的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9313元由胡国华负担。本判决为终审判决。审判长  姜伟杰审判员  刘玉秋审判员  黄燕萍二〇二〇年十二月二十一日书记员  方 驰