江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终2106号上诉人（原审原告）：吉安市依玛实业有限公司，住所地江西省吉安市青原区新工业园，统一社会信用代码91360803667484621D。法定代表人：马雅飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁伟，北京德和衡（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘成辉，北京德和衡（南昌）律师事务所律师。上诉人（原审被告）:刘瑞生，男，汉族，1974年9月26日生。委托诉讼代理人：黄爱清，江西求正沃德（吉安）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：余桂兰，女，汉族，1980年9月18日生。委托诉讼代理人：蔡峰，江西钧略律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王家沛，男，汉族，1973年9月27日生。委托诉讼代理人：蔡峰，江西钧略律师事务所律师。上诉人（原审被告）：苏秋媛，女，汉族，1953年7月26日生。委托诉讼代理人：蔡峰，江西钧略律师事务所律师。上诉人吉安市依玛实业有限公司因与上诉人刘瑞生、余桂兰王家沛、苏秋媛租赁合同纠纷一案，不服江西省吉安市青原区人民法院（2020）赣0803民初58号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年10月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人吉安市依玛实业有限公司的委托诉讼代理人梁伟、刘成辉，上诉人刘瑞生及其委托诉讼代理人黄爱清，上诉人王家沛及余桂兰、王家沛、苏秋媛的委托诉讼代理人蔡峰到庭参加诉讼。上诉人余桂兰、苏秋媛未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉安市依玛实业有限公司上诉请求：1、撤销（2020）赣0803民初58号民事判决第八项，判令被上诉人刘瑞生、余桂兰、王家沛、苏秋媛按照应支付租金的日0.066%支付D栋厂房违约金，违约金付至付清租金之日。2、请求判令被上诉人立即腾退占用的培训中心二楼两间房间。3、判令被上诉人支付自2018年1月1日至2019年2月28日培训中心二楼2间写字楼租金24464元；4、判令刘瑞生、余桂兰、王家沛、苏秋媛支付逾期腾退培训中心二楼2间房间占用费29920元。5、本案诉讼费由被上诉人共同承担。事实及理由：1、上诉人请求给付违约金应予以支持。一是一审将违约金认定为扩大损失错误。涉案租赁合同约定，承租方迟延给付租金和物业管理费应当承担支付违约金，违约金是违反合同约定应当承担的法律责任，并非扩大损失。二是虽然被上诉人延迟支付租金，但因涉案合同履行期尚未届满，上诉人选择继续履行合同不存在过错。一审法院认为被上诉人延迟支付租金后，上诉人未采取措施防止损失扩大存在过错是错误的。三是保证金与违约金均属于承担违约责任的方式，两者并不排斥，一审认为上诉人没收保证金160000元后，继续课加违约责任会造成违约金过高与事实不符。一审法院查明，欠付租金为2405920.4元，违约金按照合同约定的日千分之二计算共计593202.6元，该金额未超过法律规定的损失百分之三十的限额，加上160000元保证金也才达到该限额。2、上诉人主张写字楼租金和占用费应当予以支持。上诉人提交的租金、物业管理费收据及相应的电子回单、《依玛公司应收水电费明细表》，证明刘瑞生缴纳写字楼租金、物业管理费用至2017年12月31日，其亦对2019年1月至10月部分水电抄表记录签字确认。江西乡镇通物流有限公司注销后，股东刘瑞生仍以公司名义对外经营，实际使用厂房及写字楼。《写字楼租赁合同》虽然被认定无效，但以公司名义对外经营者应是写字楼实际承租人及使用者，应参照合同支付租金、占用费。刘瑞生辩称，2016年至2020年期间，刘瑞生与吉安市依玛实业有限公司约定，以借款30万元和工资及劳动报酬150万元抵扣租金。截止本案起诉前，吉安市依玛实业有限公司尚应支付刘瑞生41万多元；办公楼系在江西乡镇通物流有限公司注销后签订的合同，该合同自始无效，一审认定无误。余桂兰、王家沛、苏秋媛辩称，1、本案诉争厂房以及办公楼的承租方系刘瑞生和吉安市玛雅物流有限公司，由此产生的违约金与余桂兰、王家沛、苏秋媛无关。2、厂房租赁合同从江西乡镇通物流有限公司注销之日起无效。3、办公楼租赁合同是江西乡镇通物流有限公司注销后签订，自始无效。且该办公楼的实际承租人是刘瑞生和吉安市玛雅物流有限公司，与余桂兰、王家沛、苏秋媛无关，请求驳回吉安市依玛实业有限公司的上诉请求。刘瑞生上诉请求：1、改判吉安市青原区人民法院（2020）赣0803民初58号民事判决第三项，核减金额113990元；2、请求撤销第四项判决。3、一审、二审诉讼费用由其他当事人承担。事实及理由：1、上诉人刘瑞生已经向吉安市依玛实业有限公司支付租金水电费共计565341元，但一审判决仅核减451351元，少核减了113990元。吉安市依玛实业有限公司与上诉人刘瑞生约定，将聘用工资以及借款30万元抵扣房租。截止2018年12月，吉安市依玛实业有限公司尚应支付刘瑞生991655.38元。综上，上诉人刘瑞生不存在违约行为，缴纳的16万元保证金不应予以没收。吉安市依玛实业有限公司辩称，1、一审查明刘瑞生、余桂兰、王家沛、苏秋媛自2016年12月未支付租金，一审认定租金数额正确。2、根据厂房租赁合同，刘瑞生拖欠租金已经超过三十天，一审法院判决160000元归吉安市依玛实业有限公司正确。余桂兰、王家沛、苏秋媛辩称，1、本案涉案厂房系刘瑞生租赁，余桂兰、王家沛、苏秋媛对于租赁情况不知情，也无关系；2、刘瑞生系吉安市依玛实业有限公司的监事，因双方有其他经济往来，吉安市依玛实业有限公司不应没收保证金，刘瑞生亦不应支付违约金。余桂兰、王家沛、苏秋媛上诉请求：撤销原审判决，依法改判余桂兰、王家沛、苏秋媛不承担责任；本案诉讼费由吉安市依玛实业有限公司、刘瑞生负担。事实及理由：1、案涉厂房租赁合同从2016年6月21日起无效。江西乡镇通物流有限公司于2016年6月21日注销，吉安市依玛实业有限公司与江西乡镇通物流有限公司签订的厂房租赁合同，因合同主体注销而无效。吉安市依玛实业有限公司向江西乡镇通物流有限公司以及余桂兰、王家沛、苏秋媛主张租金没有法律依据。2、吉安市依玛实业有限公司与江西乡镇通物流有限公司签订的厂房租赁合同系刘瑞生的个人行为，与江西乡镇通物流有限公司及余桂兰、王家沛、苏秋媛无关。3、吉安市依玛实业有限公司知晓或应当知晓厂房与写字楼的实际承租人不是江西乡镇通物流有限公司，而是吉安市玛雅物流有限公司以及刘瑞生。首先，刘瑞生当庭陈述承租时已经和吉安市依玛实业有限公司法定代表人说过系其个人承租，且租赁押金及租金均系刘瑞生个人缴纳。其次，刘瑞生与吉安市依玛实业有限公司的法定代表人马雅飞存在多种合作关系。再次，本案所涉厂房、写字楼均是以吉安市玛雅物流有限公司名义对外出租，租金均是其和刘瑞生收取。最后，吉安市依玛实业有限公司只与刘瑞生就租金进行对账，其从未向江西乡镇通物流有限公司及三上诉人收取租金。吉安市依玛实业有限公司辩称，租赁合同系江西乡镇通物流有限公司注销之前签订，合法有效。一审审理过程中，吉安市依玛实业有限公司提供与江西乡镇通物流有限公司的装卸货物单以及培训中心二楼水电抄表，证明了江西乡镇通物流有限公司注销后仍在使用办公楼，刘瑞生、余桂兰、王家沛、苏秋媛以公司名义履行合同至今，也实际使用案涉厂房，应当承担连带责任。刘瑞生辩称，1、江西乡镇通物流有限公司在2016年6月已经注销，并同时进行了清算和公告。吉安市依玛实业有限公司的法人马雅飞知晓以上情况，并和刘瑞生成立吉安市玛雅物流有限公司。2、江西乡镇通物流有限公司注销后，租金、水电费、物业管理费均是刘瑞生个人缴纳，因此本案厂房实际由刘瑞生个人使用和承租。吉安市依玛实业有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除吉安市依玛实业有限公司与江西乡镇通物流有限公司于2016年1月24日签订的编号为YM160124001的D栋《厂房租赁合同》，责令刘瑞生、余桂兰、王家沛、苏秋媛立即腾退厂房；2、判令刘瑞生、余桂兰、王家沛、苏秋媛共同支付D栋厂房自2016年12月4日起至合同解除之日止的租金（暂计算至2019年10月31日为1871995.4元）。逾期腾退还应自逾期腾退之日参照合同约定支付厂房场地占用费至实际腾退之日止；3、判令江西乡镇通物流有限公司已交纳的D栋厂房租赁保证金160000元归吉安市依玛实业有限公司所有；4、判令刘瑞生、余桂兰、王家沛、苏秋媛共同支付D栋厂房逾期支付租金的违约金593202.6元（暂计算至2019年11月1日）。一审法院认定事实，江西乡镇通物流有限公司系刘瑞生、余桂兰、王家沛、苏秋媛于2014年12月3日登记设立的有限责任公司，其经营范围为道路普通货物运输、道路货运站（场）、货物仓储（不含危险化学品）。刘瑞生、余桂兰、王家沛、苏秋媛各持有江西乡镇通物流有限公司25%的股份。该公司在存续期间，于2016年1月24日与吉安市依玛实业有限公司签订了《厂房租赁合同》，约定：吉安市依玛实业有限公司将其所有的位于吉安市青原区地块吉安市青原区依玛工业园内的自有厂房中的Ｄ栋厂房（建筑面积8850㎡），按现状出租给江西乡镇通物流有限公司作为仓储及物流分检使用。租赁期限6年，自2016年3月1日起至2022年2月28日止。任何一方提前解除合同，需提前一个月以书面形式通知对方，并向对方支付相当于1个月的违约金。租金按6元／㎡计算，每三年递增1元。其中2016年3月1日至2019年2月28日，租金单价6元／㎡，月租金53100元，2019年3月1日至2022年2月28日，租金单价7元／㎡，月租金61950元。上述租金不含税，如需发票，税费由江西乡镇通物流有限公司承担。江西乡镇通物流有限公司在承租期内，物业管理费每月按0.2元／㎡计算为1770元／月，自2016年3月起开始缴纳。在签订合同之日起，承租人需缴纳承租保证金160000元，如合同期内承租人未违约，期满按时返还厂房且检验完整，保证金在10日内无息退还。承租方需在每月10日前付清当月租金及物业管理费，延迟支付租金，每延迟一天按应付租金的千分之二支付违约金；延迟交租累计超过30天，吉安市依玛实业有限公司有权单方面解除合同、收回出租厂房，承租方所交的保证金不退且不抵扣所欠租金。合同还约定：2016年3月1日至2016年3月31日为免租装修期。承租期内，承租方对租赁物所属设施有专属使用权，并负责对专用设施进行保养、年审，门、窗、电梯、水电线路设施损坏及消防设施的保养、维修、更换、年检均由承租人负责并承担相应费用。其中：电梯年审费825元／年，电梯维保费1920元／年／台，电梯限速器校验为200元／年／台，厂房保险费为5000元／年／幢，由承租方负责购买，受益人为出租方，承租方承担3000元／年／幢。上述费用，承租方每年需缴纳5945元，在每年支付第一个月交纳物业费时一并交纳。每月在交纳租金时支付上月的水、电费。合同签订之后，双方又签订了《厂房租赁合同附件》，约定：由于承租方前期工作准备不足，经协商达成以下协议1、2016年3月1日至2016年8月31日此段时间，出租方免除承租方所租仓库Ｄ栋厂房2-4楼的租金，仅收Ｄ栋1楼的租金，即每月承租方租金总额为13140元；2、承租方自2016年9月1日之后，按照合同要求全部交纳Ｄ栋整栋厂房租金即53460元／月；3、2016年9月1日之后，若承租方依然无法承租Ｄ栋整栋厂房，则Ｄ栋1楼厂房租金按10元／㎡计算，且需一次性补齐2016年3月1日至2016年8月31日此段时间租金的差额部分。2016年1月26日，江西乡镇通物流有限公司支付了Ｄ栋承租保证金80000元，剩余保证金80000元其于2016年3月28日支付。2016年5月18日，江西乡镇通物流有限公司四位股东刘瑞生、余桂兰、王家沛、苏秋媛达成散伙协议，约定：江西乡镇通物流有限公司开业至今未开展任何业务，营业额为零，且均觉得企业没有任何发展前景，一致同意注销该公司。1、即日起，开始启动申请注销程序。2、因注册公司后，公司所有印章均由江西乡镇通物流有限公司法定代表人刘瑞生掌管，公司存续期间未开展任何业务，如注销后冒出原公司债权债务纠纷，均属刘瑞生个人行为，所有经济纠纷负法律责任均由刘瑞生个人承担，与余桂兰、王家沛、苏秋媛无关。3、如因刘瑞生私自个人行为引发经济纠纷即法律责任均由刘瑞生个人全部承担，且由此让余桂兰、王家沛、苏秋媛产生的经济损失和法律责任产生的经济损失均由刘瑞生个人承担，且全部赔偿于余桂兰、王家沛、苏秋媛。2016年6月18日，江西乡镇通物流有限公司四位股东刘瑞生、余桂兰、王家沛、苏秋媛一致作出《公司注销股东决定》，决定：1、同意注销公司；2、同意成立清算小组、清算小组成员苏秋媛、王家沛、刘瑞生（3人）组成，组长刘瑞生；3、同意将上述决定登报公告公司注销情况及告知公司债权人。2016年6月21日，工商行政主管部门核准了注销登记，江西乡镇通物流有限公司正式注销。该公司注销后，并未与吉安市依玛实业有限公司解除其之间签订的《厂房租赁合同》，仍由其法定代表人刘瑞生接洽租赁事宜。租赁保证金、租金、水电费、物业费等款项均由刘瑞生支付。已经付款的明细如下：2016年3月28日，通过转账方式支付了2016年3月至2017年2月电梯年审费、维保费、限速器校验费2945元，2016年3月至2017年2月厂房保险费3000元。2016年3月物业管理费1770元。2016年4月份租金13275元。2016年4月9日，通过九江银行尾号0900账户转账支付物业费及水电费2056.5元。2016年4月26日，通过中国银行尾号4026账户转账支付房租10000元。2016年3月28日，通过闫桂嫦中国银行尾号9720号账户转账支付100000元（其中50000元备注为房租、物业、维修、押金）。2016年4月30日，通过闫桂嫦中国银行尾号9720号账户转账支付80000元。2016年6月24日，通过闫桂嫦中国银行尾号9720号账户转账支付26400元（备注为刘瑞生乡镇通物流园办公室房租和押金）。2016年8月31日，通过闫桂嫦中国银行尾号9720号账户转账支付6118元（备注为6／7搬运费7／8电费等）。2019年9月2日，通过闫桂嫦中国银行尾号9720号账户转账支付100000元（备注为给老马打款木普科技）。2019年9月9日，通过闫桂嫦中国银行尾号9720号账户转账支付50000元（备注为刘瑞生发微信转房租）。2019年11月5日，通过闫桂嫦中国银行尾号9720号账户转账支付9777元（备注为9月、10月水电费）。吉安市依玛实业有限公司收到刘瑞生转付款项后，均予以记账处理，具体情况如下：2016年1月26日，部分保证金80000元。2016年3月28日，2016年3月-2017年2月电梯年审费、限速器校验费2495元，2016年3月-2017年2月厂房保险费3000元，计5945元。2016年4月厂房租金13275元。2016年3月部分水电费10月。保证金尾款80000元。2016年3月物业管理费1770元。2016年4月9日，2016年3月水电费尾款276.5元，2016年4月部分水电费10元，计286.5元。2016年4月物业管理费1770元。2016年4月16日、2016年5月Ｄ栋一层租金部分10000元。2016年4月30日、2016年4月水电费尾款511.3元，2016年5月水电费728.1元，计1239.4元。2016年5月租金尾款、5月物业费5045元，2016年6月租金、物业管理费15045元，2016年7月租金、物业管理费15045元，2016年8月租金、物业管理费15045元，2016年9月租金部分、物业管理费28580.6元，计78760.6元。2016年6月24日，员工培训楼办公室2017年1月-2017年12月租金21120元，员工培训楼办公室保证金5280元。2016年8月31日，Ｄ栋一层2016年6月水电费785元，2016年7月水电费1120元，计1905元。员工培训楼办公室物业管理费（2017年1月-2017年12月）480元；Ｄ栋刘总6月搬运费1324元；Ｄ栋刘总7月搬运费2409元。2016年9月3日，2016年9月租金26289.4元，2016年10月租金物业管理费5487元，2016年11月租金部分物业管理费14339.6元，计95499元；2016年8月份搬运费2748元；2016年8月份水电费1753元，共计100000元。2016年9月9日，2016年11月租金尾款40530.4元，2016年12月部分租金、物业管理费9469.6元，计50000元。2016年11月5日，2016年9月、10月水电费3070元；9月、10月装卸费6707元，计9707元。刘瑞生在支付上述费用之后，未再支付任何费用。承租期间，吉安市依玛实业有限公司按照约定将水电费抄表记录，其中2016年3月至2017年4月系由刘瑞生签字确认，2017年5月-7月系由潘俊宁签字确认，2017年8月-12月系由刘瑞生签字确认，2018年1-12月系由潘俊宁签字确认，2019年1-10月系由刘瑞生签字确认。现水电费交纳至2016年10月份，之后水电费抄表情况为：2016年11月份1564元（其中办公楼电费284元）、12月份1536元。2017年1月份3125元、2月份1007元、3月份2365元、4月份2133元，5月份3366元、6月份2862元、7月份3398元、8月份3751元、9月份3535元、10月份2737元、11月份2501元、12月份3053元。2018年1月份2903元、2月、3月份4606元、4月份2110元，5月份2703元、6月份2891元、7月份3373元、8月份4031元、9月份2904元、10月份3327元、11月份1698元、12月份3262元。2019年1月份3043元、2月份2306元、3月份2335元、4月份2342元，5月份2208元、6月份1976元、7月份2199元、8月份2254元、9月份2013元、10月份1968元。上述抄表水电费合计93435元。现吉安市依玛实业有限公司因索要租金等款项未果，故诉至法院解决。一审法院认为：民事活动应当遵循诚实信用的原则。关于两份租赁合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案吉安市依玛实业有限公司与江西乡镇通物流有限公司在2016年1月24日签订《厂房租赁合同》，合同签订的时间在原江西乡镇通物流有限公司存续期间内，系双方真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应依照合同约定履行各自的义务。双方在2016年6月23日签订的《写字楼租赁合同》，该合同签订时间在江西乡镇通物流有限公司被工商行政主管部门正式核准注销之后，《中华人民共和国民法总则》第四十四条规定，法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。故签订合同之时，江西乡镇通物流有限公司已丧失民事行为能力，自然亦无法律上的缔约能力。《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定，下列民事行为无效：(一)无民事行为能力人实施的......故吉安市依玛实业有限公司与原江西乡镇通物流有限公司在2016年6月23日签订《写字楼租赁合同》无效。关于《厂房租赁合同》项下费用承担问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(二)》第二十条规定，公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。本案吉安市依玛实业有限公司与原江西乡镇通物流有限公司在2016年1月24日签订《厂房租赁合同》后，合同履行过程中，江西乡镇通物流有限公司四位股东决定解散公司，应按相关规定书面通知吉安市依玛实业有限公司相关情况并进行公告。但刘瑞生、余桂兰、王家沛、苏秋媛并未按有关法律规定通知吉安市依玛实业有限公司，也未与吉安市依玛实业有限公司就公司注销后合同的后续事宜进行安排，甚至以公司名义履行合同至今，刘瑞生、余桂兰、王家沛、苏秋媛在清算时及清算后行为系滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，应对《厂房租赁合同》项下债务承担连带清偿责任。具体费用为:1、租金，依据合同及补充协议约定，D栋厂房自2016年9月之后的租金为53640元/月，因租金支付至2016年12月，其在2016年9月9日已经支付了2016年12月部分租金、物业管理费9469.6元。因双方约定的月物业管理费为0.2元/㎡×8850㎡=1770元，故实际已支付的2016年12月的租金金额为7699.6元，该月尚欠租金为45760.4元。现吉安市依玛实业有限公司要求支付涉案房屋的租金至实际腾退厂房之日止的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持。该费用计算至2020年8月底为53640元/月×44+45760.4元=2405920.4元。2、D栋厂房保险费、电梯维护费、限速器校验费、电梯维护费23780元。双方合同约定上述费用原江西乡镇通物流有限公司每年需5945元/年，现其已缴纳了2016年度，2017、2018、2019、2020年四年款项均未交纳，故该项费用为5945元/年×4年=23780元。3、劳务费26288元，该费用虽苏秋媛、余桂兰、王家沛有异议，但负责具体承租的原江西乡镇通物流有限公司法定代表人刘瑞生当庭认可该费用，一审法院予以照准。4、D栋厂房水电费93151元。刘瑞生已经将水电费支付至2016年10月，故该费用应自2016年11月起计算。吉安市依玛实业有限公司提供的水电表抄表记录，系按月、连续，既记载上述表数，也记载本月表数及单价、金额等，上述抄表中2016年3月至2017年4月系由刘瑞生签字确认，2017年5月-7月系由潘俊宁签字确认，2017年8月-12月系由刘瑞生签字确认，2018年1-12月系由潘俊宁签字确认，2019年1-10月系由刘瑞生签字确认。刘瑞生签字时对潘俊宁并未提出异议，依然签字确认，可见刘瑞生签字行为既是对当月签字金额的认可，也是对由潘俊宁签字抄表的追认，故对上述金额予以确认。但2016年11月水电费抄表1564元中含有办公楼电费284元，不属于D栋厂房费用范畴，应予剔除，该月水电费应按1280元计算。经计算2016年11月起至2019年10月水电费金额为93151元。因刘瑞生等人未按约定支付上述劳务费及水电费，现吉安市依玛实业有限公司要求自起诉之日起按年利率6%支付该款逾期支付期间的占用利息，符合法律规定，予以支持。5、D栋厂房物业管理费77880元。双方在合同中约定承租期内物业管理费按0.2元/㎡计算，每月1770元。现物业管理费实际缴纳至2016年12月，故该费用应自2017年1月起计算至实际腾退房屋之日止，计算至2020年8月底的物业服务费为77880元。关于吉安市依玛实业有限公司主张支付逾期支付D栋厂房租金的违约金及没收D栋厂房承租保证金160000元问题。双方在合同中约定承租方在每月10日前付清当月租金及物业管理费，如延迟支付租金，每延迟一天应按应付租金的千分之二向甲方支付违约金，乙方延迟支付租金累计超过30天，甲方有权选择单方面解除合同、收回厂房，承租人所交纳保证金不退且不得抵扣租金。吉安市依玛实业有限公司已按约定提供了出租厂房，合同向对方也应按约定支付厂房租金，逾期不付，则构成违约。但合同当事人延迟履行支付租金义务后，吉安市依玛实业有限公司在长达数年时间内放任不管，没有采取措施防止损失过大，本身存在过错。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。现在主张没收承租保证金160000元符合合同约定和法律规定，予以支持。其要求刘瑞生、余桂兰、王家沛、苏秋媛按日千分之二支付违约金，因该损失系扩大损失，其不得就扩大损失主张赔偿。且在已没收保证金160000元的情况下，再行以课加违约责任，势必造成违约金过高，于刘瑞生、余桂兰、王家沛、苏秋媛而言极不公平，故对其主张违约金损失请求依法不予支持。关于吉安市依玛实业有限公司主张解除D栋厂房租赁合同并要求腾退厂房的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。就本案而言，其一、双方在厂房租赁合同中约定拖欠租金累计达到30天，吉安市依玛实业有限公司可以解除合同，合同收回厂房。而刘瑞生目前仅仅支付2016年12月份的部分租金，剩余租金至今未付，已远超过约定的拖欠租金30天期限，故双方约定的解除条件成就，吉安市依玛实业有限公司可以主张解除合同。其次，对于租赁合同而言，收取租金是出租人的合同目的，承租人延迟支付租金，经起诉至今仍拒绝履行，必然导致合同目的不能实现，也符合法律规定的解除事由。故吉安市依玛实业有限公司方要求解除本案租赁合同，于法有据，应予以支持。关于《写字楼租赁合同》项下费用承担问题。结合现有证据看，该合同项下费用不宜本案处理。其一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。如前所述，双方在2016年6月23日签订的《写字楼租赁合同》因主体不存在无效，江西乡镇通物流有限公司的股东对公司注销之后签订的合同不负有股东责任。且余桂兰、王家沛、苏秋媛举证称该写字楼由刘瑞生和吉安市玛雅物流有限公司实际承租、使用，故该写字楼的实际承租人和实际使用人不明，吉安市依玛实业有限公司应承担举证不利的法律后果。其二、合同签订之前江西乡镇通物流有限公司已经注销，如仍以该公司名义、公司印章签订租赁合同，有涉刑事犯罪之嫌。根据最高人民法院《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关”。综合上述情况，本案对《写字楼租赁合同》项下费用不予处理，对吉安市依玛实业有限公司所涉该合同的诉讼请求均不予支持。如当事人收集充分证据，可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第四十四条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第三条、第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条，最高人民法院《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除吉安市依玛实业有限公司与江西乡镇通物流有限公司于2016年1月12日签订的《厂房租赁合同》；二、刘瑞生、余桂兰、王家沛、苏秋媛在本判决生效之日起三十日内腾退并向吉安市依玛实业有限公司交付吉安市青原区地块吉安市青原区依玛工业园内Ｄ栋厂房；三、刘瑞生、余桂兰、王家沛、苏秋媛向吉安市依玛实业有限公司支付至合同解除之日止的租金2405920.4元（租金计算至2020年8月，2020年9月起实际占用厂房期间的租金按53640元／月计算至实际腾退厂房之日止）；四、确认吉安市依玛实业有限公司没收江西乡镇通物流有限公司厂房租赁保证金160000元的权利；五、刘瑞生、余桂兰、王家沛、苏秋媛向吉安市依玛实业有限公司支付Ｄ栋厂房保险费、电梯年审费、电梯维护费、电梯限速器校验费23780元；六、刘瑞生、余桂兰、王家沛、苏秋媛向吉安市依玛实业有限公司支付物业管理费77880元（物业管理费计算至2020年8月，2020年9月起实际占用厂房期间的物业费按1770元／月计算至实际腾退厂房之日止）；七、刘瑞生、余桂兰、王家沛、苏秋媛向吉安市依玛实业有限公司支付劳务费26288元、水电费93151元，计119439元及其逾期付款利息（利息自2020年1月3日起按年利率6%计算至实际还清款项之日止）；八、驳回吉安市依玛实业有限公司的其他诉讼请求。上述款项，限在本判决生效之日起三十日内履行完毕。本院二审期间，各方当事人均未向法庭提交新证据，本院对一审认定的事实予以确认。本院另查明，2016年6月23日，吉安市依玛实业有限公司与江西乡镇通物流有限公司签订写字楼租赁合同，刘瑞生以江西乡镇通物流有限公司法定代表人的名义在合同上签字。写字楼租赁合同约定，江西乡镇通物流有限公司租赁吉安市青原区依玛工业园内的沿科教路边培训中心2楼2间房间作为办公室使用，合同期为3年，自2016年7月1日至2019年2月28日止，租金为每月每间880元，物业管理费为20元/间/月，租赁保证金5280元，江西乡镇通物流有限公司应当在签订合约当天一次性付清2017年租金及物业管理费，以后每年的租金，须在每年的1月5日一次性付清当年的租金。刘瑞生在一审答辩中自认，吉安市依玛实业有限公司是与江西乡镇通物流有限公司签订房屋租赁合同。江西乡镇通物流有限公司已经在2016年注销，并且已登报公告。注销后实际由刘瑞生履行该合同，并由刘瑞生实际承租使用租赁的厂房以及办公楼。本院认为，综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点是：刘瑞生、余桂兰、王家沛、苏秋媛对涉案的D栋厂房和培训中心二楼2间房屋租赁合同是否违约，如何承担违约责任。吉安市依玛实业有限公司主张，应当由公司股东，即刘瑞生、余桂兰、王家沛、苏秋媛承担涉案租赁合同的违约责任。但余桂兰、王家沛、苏秋媛上诉主张，房屋租赁合同因江西乡镇通物流有限公司注销而无效，不应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九条的规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。因此，订立合同后履行合同义务的当事人也应当具备相应的民事权利能力和民事行为能力。第九十一条规定：下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。《中华人民共和国民法总则》第五十九条规定，法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。第七十二条第三款规定，清算结束并完成法人注销登记时，法人终止。经一审审理查明，2016年5月18日，江西乡镇通物流有限公司四位股东刘瑞生、余桂兰、王家沛、苏秋媛达成散伙协议，一致同意注销该公司。2016年6月18日，江西乡镇通物流有限公司四位股东刘瑞生、余桂兰、王家沛、苏秋媛一致作出《公司注销股东决定》，决定：1、同意注销公司；2、同意成立清算小组、清算小组成员苏秋媛、王家沛、刘瑞生（3人）组成，组长刘瑞生；3、同意将上述决定登报公告公司注销情况及告知公司债权人。2016年6月21日，工商行政主管部门核准了注销登记，江西乡镇通物流有限公司正式注销。从以上事实可以认定，江西乡镇通物流有限公司在2016年6月21日正式注销后，法人已经终止，已经注销登记的法人无民事行为能力，亦无法继续履行合同，江西乡镇通物流有限公司已经不具有继续从事民事行为的能力，其与吉安市依玛实业有限公司签订的D栋厂房租赁合同因注销而终止。吉安市依玛实业有限公司主张在江西乡镇通物流有限公司注销后，仍然与江西乡镇通物流有限公司继续履行涉案D栋厂房租赁合同，并以此为依据主张江西乡镇通物流有限公司原股东余桂兰、王家沛、苏秋媛承担违约责任没有事实和法律依据，本院不予支持。余桂兰、王家沛、苏秋媛上诉主张成立，应予以支持。另外，D栋厂房实际发生欠付租金的事实发生在江西乡镇通物流有限公司清算并注销后，吉安市依玛实业有限公司主张股东余桂兰、王家沛、苏秋媛承担清偿责任亦无法律依据。对于本案D栋厂房和培训中心二楼2间房屋租赁合同权利义务终止后，涉案房屋的实际承租人的问题，刘瑞生在一审答辩中自认，吉安市依玛实业有限公司是与江西乡镇通物流有限公司签订房屋租赁合同。江西乡镇通物流有限公司2016年注销后实际由刘瑞生履行该合同，并由刘瑞生实际承租使用租赁的厂房以及办公楼。因此，因D栋厂房和培训中心二楼2间房屋产生的租金，实际应当由刘瑞生负担。对于涉案培训中心二楼2间房间的租金，吉安市依玛实业有限公司主张，江西乡镇通物流有限公司注销后，刘瑞生实际承租培训中心二楼2间房间，应当给付租金和占用费。经查，吉安市依玛实业有限公司与江西乡镇通物流有限公司于2016年6月23日签订租赁合同时，江西乡镇通物流有限公司已经注销，该合同为无效合同。刘瑞生在一审答辩时自认，江西乡镇通物流有限公司注销后，其履行签订的房屋租赁合同，承租使用办公楼。吉安市依玛实业有限公司与刘瑞生之间对于培训中心二楼2间房间已经形成租赁合同，刘瑞生一审庭审时认可租金为每月1760元，因此其应当给付自2018年1月1日至2019年2月28日的租金共计24640元，现吉安市依玛实业有限公司主张租金为24464元，本院予以支持。对于2019年3月以后的费用，刘瑞生二审庭审时认可实际使用培训中心二楼2间房间至今，对于其实际占用房屋的行为，本院认为，房屋租赁合同所约定的履行期限已届满，承租人应当按照合同约定搬离承租场地，其继续占用承租房屋，应当按租金标准支付房屋占用费。对于D栋厂房租金，刘瑞生主张一审法院计算时少核减了部分金额，并且双方约定用借款和工资报酬抵扣租金。一审经审理查明，D栋厂房的租金支付至2016年12月，2016年9月9日支付了2016年12月部分租金及物业管理费，经查，刘瑞生未向法庭提交其缴纳了2016年12月后的租金和其他费用的证据，对刘瑞生的上诉请求不予支持。对于刘瑞生因D栋厂房租赁合同是否应当承担违约金的问题。吉安市依玛实业有限公司主张刘瑞生存在违约行为，本院认为，江西乡镇通物流有限公司注销后，刘瑞生与吉安市依玛实业有限公司虽然未就涉案D栋厂房另行签订租赁合同，刘瑞生一审答辩时自认按照原D栋厂房租赁合同约定继续履行租赁合同。经一审查明，D栋厂房合同约定租金应当在每月10日前付清，刘瑞生支付2016年11月前租金以及2016年12月部分租金后就未再缴纳租金，其未及时缴纳租金的行为已经构成违约，应当承担违约责任。刘瑞生辩称已与吉安市依玛实业有限公司达成用劳务费以及欠款抵扣租金的合意，其不存在违约行为，但未举证证明，本院不予采纳。根据合同约定，如延迟支付租金，每延迟一天按应付租金的千分之二支付违约金，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释一》第二十九条规定，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况确定。本案中，吉安市依玛实业有限公司的损失实际为迟延履行租金的利息损失，双方约定违约金按照日千分之二计算标准过高，酌定按照日万分之二计算。因吉安市依玛实业有限公司在承租人延迟支付租金后也未及时催收，本院认为对违约金的计算应当从吉安市依玛实业有限公司起诉之日起计算。对于涉案合同中约定160000元保证金，刘瑞生上诉主张吉安市依玛实业有限公司不应没收160000元保证金。江西乡镇通物流有限公司与吉安市依玛实业有限公司签订的D栋厂房租赁合同约定，在合同签订之日，江西乡镇通物流有限公司交纳160000元保证金给吉安市依玛实业有限公司。2016年1月26日、3月28日，吉安市依玛实业有限公司收到江西乡镇通物流有限公司交纳保证金共计160000元。但是合同履行过程中，江西乡镇通物流有限公司已被注销，双方所享有合同的权利义务已经终止，吉安市依玛实业有限公司没收保证金没有事实和法律依据。综上，上诉人余桂兰、王家沛、苏秋媛的上诉请求成立，应予支持，吉安市依玛实业有限公司、刘瑞生的上诉请求部分成立。一审认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第五十九条、第七十二条第三款,《中华人民共和国合同法》第九条、第九十一条，第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款规定，判决如下：一、维持江西省吉安市青原区人民法院（2020）赣0803民初58号民事判决第一项；二、撤销江西省吉安市青原区人民法院（2020）赣0803民初58号第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项、第八项；三、刘瑞生立即腾退吉安市青原区地块吉安市青原区依玛工业园内Ｄ栋厂房和吉安市青原区依玛工业园内的沿科教路边培训中心2楼2间房间；四、刘瑞生于本判决生效之日起十日内向吉安市依玛实业有限公司支付D栋厂房的租金2405920.4元及违约金（租金计算至2020年8月，2020年9月起实际占用厂房期间的租金按53640元/月计算至实际腾退厂房之日止，违约金以2405920.4元为基数，从2019年11月10日起按照利率日万分之二计算）；五、刘瑞生于本判决生效之日起十日内向吉安市依玛实业有限公司支付培训中心二楼2间房间租金24464元和房屋占用费；（房屋占用费以1760元/月为基数，自2019年3月起计算至实际搬离之日止）六、刘瑞生于本判决生效之日起十日内向吉安市依玛实业有限公司支付D栋厂房保险费、电梯年审费、电梯维护费、电梯限速器校验费23780元；七、刘瑞生于本判决生效之日起十日内向吉安市依玛实业有限公司支付物业管理费77880元（物业管理费计算至2020年8月，2020年9月起实际占用厂房期间的物业费按1770元/月计算至实际腾退厂房之日止）；八、刘瑞生于本判决生效之日起十日内向吉安市依玛实业有限公司支付劳务费26288元、水电费93151元，共计119493元及其逾期付款利息（利息自2020年1月3日起按年利率6%计算至实际还清款项之日止）；九、驳回吉安市依玛实业有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费35766元，财产保全费5000元，合计40766元，由吉安市依玛实业有限公司负担9376元，刘瑞生负担31390元，二审案件受理费43541元，由吉安市依玛实业有限公司负担11158元，刘瑞生负担32383元。本判决为终审判决。审判长  肖建文审判员  胡 婧审判员  刘 静二〇二〇年十二月二十一日书记员  杨丹妮