江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终10277号 上诉人（原审原告，案外人）：江苏省科瑞消防技术有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇汇润国际商务广场****。 法定代表人：计倩倩,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李宏，江苏宏谐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江澜，江苏宏谐律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告，申请执行人）：季丁凤，男，1962年9月7日生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：李杰，江苏寒山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈兆帅，江苏寒山律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，被执行人）：黄胜章，男，1971年5月25日生，汉族，住苏州市姑苏区。 被上诉人（原审被告，被执行人）：浦美云，女，1970年10月9日生，汉族，住苏州市姑苏区。 上诉人江苏省科瑞消防技术有限公司（以下简称科瑞消防公司）与被上诉人季丁凤、黄胜章、浦美云案外人执行异议之诉一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初4768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人科瑞消防公司上诉请求:撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由季丁凤承担。事实与理由：1、案涉租赁合同签订时间早于抵押权，科瑞消防公司一审时就提交了公司于2014年7月10日将注册地迁至案涉房产的工商登记资料，且从物业公司代为收取的电费收据中也可以看出，在设置案涉抵押权之前，科瑞消防公司已经实际占有使用案涉房屋。同时，在2013年底就进行了投资装修，但一审法院忽视了科瑞消防公司提交的证据。2、关于租金支付，在2014年4月15日签订的租赁合同中科瑞消防公司已经与黄胜章、浦美云等达成了以借款抵扣租金的约定。后双方在原有的租赁合同的基础上签订补充协议，租期延续至2026年4月14日，租金为200万元，该租金由中科瑞消防公司法定代表人徐晓丽支付至指定账户，双方之间的借款另行结算。 季丁凤答辩称：一审认定事实清楚，请求维持原判。 科瑞消防公司向一审法院提出诉讼称，一、撤销(2019)苏0508执异23号执行裁定书，依法确认科瑞消防公司与黄胜章、浦美云之间的租赁合同及补充协议有效。二、诉讼费用由季丁凤、黄胜章、浦美云承担。 一审法院经审理查明： 原告季丁凤与被告黄胜章、浦美云、徐晓丽民间借贷一案，一审法院于2017年4月21日作出(2016)苏0508民初5527号民事判决：一、被告黄胜章、浦美云于本判决生效之日起10日内归还季丁凤借款本金400万元，并支付季丁凤逾期利息(自2014年10月15日起按月利率2%计算至实际归还之日止，扣除被告已支付的10万元)；二、季丁凤对抵押财产苏州市吴中区木渎镇汇润国际商务广场1幢1301室、1305室、1306室房屋行使抵押权和被告黄胜章、浦美云的其他财产经强制执行后仍不能清偿上述债务的部分，由被告江苏环盛消防工程有限公司承担50%的赔偿责任；三、驳回季丁凤的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，根据季丁凤申请，一审法院于2017年11月22日立案执行，案号为(2017)苏0508执3873号。该案终结执行后，于2018年11月27日立案恢复执行，案号为(2018)苏0508执恢656号。在该案执行过程中，一审法院依法作出(2018)苏0508执恢656号执行裁定书，裁定：一、除去案外人科瑞消防公司与被执行人黄胜章、浦美云签订的房屋租赁合同以及科瑞消防公司与黄胜章签订的补充协议，解除相关占有人对被执行人黄胜章、浦美云苏州市吴中区木渎镇汇润国际商务广场1幢1301室、1305室、1306室不动产的占有；二、拍卖、变卖执行人黄胜章、浦美云苏州市吴中区木渎镇汇润国际商务广场1幢1301室、1305室、1306室不动产以及其室内固定装修。案外人科瑞消防公司于2019年3月15日对一审法院除去科瑞消防公司与黄胜章、浦美云签订的房屋租赁合同、科瑞消防公司与黄胜章签订的补充协议，解除相关占有人对苏州市吴中区木渎镇汇润国际商务广场1幢1301室、1305室、1306室不动产的占有提出书面异议后，一审法院于2019年5月13日作出（2019）苏0508执异23号执行裁定，驳回科瑞消防公司的异议请求。科瑞消防公司不服该裁定，向一审法院提起执行异议之诉。 一审另查明，案涉苏州市吴中区木渎镇汇润国际商务广场1幢1301室、1305室、1306室系黄胜章、浦美云共同共有，抵押权登记时间为2014年8月29日，抵押权人为季丁凤。 科瑞消防公司(乙方、承租方)与黄胜章、浦美云(甲方、出租方)签订的房屋租赁合同，内容为科瑞消防公司向黄胜章、浦美云承租苏州市吴中区木渎镇汇润国际商务广场1幢1301室、1305室、1306室共计356.91平方米房屋作为办公，租期自2014年4月15日起至2024年4月14日止，每月支付17845.5元房租，合同期内所有租金总计2141460元，一次性支付下浮20%，即1713168元，在甲方向乙方的借款中抵扣。落款时间为2014年4月15日。科瑞消防公司陈述，合同约定抵扣的借款系黄胜章向科瑞消防公司法定代表人徐晓丽的借款。2015年1月15日科瑞消防公司(乙方)与黄胜章(甲方)签订补充协议，双方在原有租赁合同基础上达成补充协议，乙方向甲方一次性支付12年租金共计200万元，租赁期限延续至2026年4月14日，租金由乙方法定代表人徐晓丽代为支付至甲方指定账户(张德)，原甲乙双方及乙方法定代表人之间的借款，双方另行结算，租金发票由乙方根据财务制度逐年自行开具。另，科瑞消防公司提交一份其与黄胜章(发包人)、包正大(承包人)就“惠润国际1号商务楼13层”签订《苏州惠润国际办公室装饰工程协议书》，落款日期为2013年12月14日，工程内容为室内装饰工程、水电安装、空调安装，资金来源由科瑞消防公司承担，开工日期为2013年12月20日，竣工日期为2014年3月31日，工程暂定总价645466元。科瑞消防公司用以证明承租时间远远早于设定抵押权的时间。对于工程款，科瑞消防公司陈述其支付给黄胜章，部分转账支付，大部分为现金支付，再由黄胜章支付给承包人。 一审再查明，苏州市吴中区人民法院于2016年8月1日立案受理原告徐晓丽诉被告黄胜章等合同纠纷一案，于2017年3月16日作出（2016）苏0506民初5243号民事判决：被告黄胜章于本判决生效之日起十日内归还徐晓丽借款8000000元、利息及律师费150000元。科瑞消防公司另提交企业迁址申请、工商信息、企业迁移登记注册通知函，证明其注册住所于2014年7月10日从高新区迁移至苏州市吴中区木渎镇汇润国际商务广场****，另提交苏州市天翔物业管理有限公司收据2张，证明物业公司于2014年4月30日收取了案涉房屋1幢1305、1306室电费700元，2014年6月27日收取1幢1301室预付电费500元。 一审法院认为：本案季丁凤系案涉不动产的抵押权人。科瑞消防公司基于抵押之前与黄胜章、浦美云订立的房屋租赁合同提出案外人执行异议之诉，要求撤销一审法院(2019)苏0508执异23号执行裁定书，确认科瑞消防公司与黄胜章、浦美云之间的租赁合同及补充协议有效，其诉讼请求的实质系主张在租赁期内阻却执行租赁房屋，应当依法符合以下情形：承租人在租赁物被抵押之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物。科瑞消防公司提交的房屋租赁合同落款时间2014年4月15日，虽然在租赁房屋抵押登记之前，但科瑞消防公司未能举证证明其已支付了租金。科瑞消防公司提供了吴中法院（2016）苏0506民初5243号民事判决书，证明黄胜章结欠科瑞消防公司法定代表人徐晓丽借款800万元及利息，房屋租金以借款抵扣。但房屋租赁合同约定由黄胜章、浦美云向科瑞消防公司的借款中抵扣，科瑞消防公司并未举证证明黄胜章、浦美云与科瑞消防公司存在借款关系。科瑞消防公司提交的补充协议签订于抵押登记之后的2015年1月15日，科瑞消防公司主张其依据补充协议的约定支付了租金200万元，但即使该支付行为成立的，也发生在抵押登记之后。因此，科瑞消防公司在抵押登记之前并未支付过租金。科瑞消防公司主张房屋租赁合同签订在房屋设定抵押之前，事后双方支付租金方式的变更，并不能否认双方之间建立的租赁关系，并且科瑞消防公司认为租金的支付是针对于科瑞消防公司和黄胜章、浦美云之间的租赁合同履行关系，合同是否履行也是应由黄胜章、浦美云提出相关的权利主张。退一步讲，就算科瑞消防公司不支付租金，在黄胜章、浦美云没有提出解除租赁合同之前，该租赁关系也是依法存在的。一审法院认为，因该补充协议，对房屋租赁的租金，租赁期限和租金支付方式等主要条款均作出了变更，虽名为补充协议，但应认定为双方就涉案房屋于2015年1月15日签订了新的房屋租赁合同，该补充协议签订于抵押登记之后，科瑞消防公司上述主张不能成立。科瑞消防公司主张其于2014年4月即搬到案涉房屋办公，虽提交了企业迁址申请、工商信息、企业迁移登记注册通知函等证据，证明，证明公司注册住所于2014年7月10日从高新区迁移至苏州市吴中区木渎镇汇润国际商务广场****未能提交其实际占有使用租赁物的其他有效证据，如其在抵押登记前支付相关水、电、物业管理等费用的支付凭证及在财务帐册中的相关记录，也未能提交其承担案涉房屋装修工程费用的支付凭证。其注册地的迁移不足以证明其在抵押登记之前已经实际占有使用案涉苏州市吴中区木渎镇汇润国际商务广场1幢1301室、1305室、1306室。 综上，一审法院在执行异议审查中作出（2019）苏0508执异23号执行裁定书，驳回了科瑞消防公司租赁期内阻止交付租赁房屋的异议请求，该裁定并无不当。科瑞消防公司提供的证据不能证明其在租赁物被抵押之前已与黄胜章、浦美云签订了合法有效的房屋租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物。科瑞消防公司的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、第二款规定，判决:驳回科瑞消防公司的诉讼请求。 本院二审查明的事实与一审法院一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，在执行异议之诉案件中，案外人应当就其对执行标的物享有所有权或者其它足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。在（2016）苏0506民初5243号案件的审理中，科瑞消防公司原法定代表人徐晓丽称与黄胜章系合作关系，(2016)苏0508民初5527号案件所涉的借款关系中，徐晓丽亦为黄胜章的借款做出过担保的意思表示，上述事实足以证明科瑞消防公司、徐晓丽与黄胜章之间存在利害关系，应对科瑞消防公司提交的证据从严审查。具体而言，针对落款时间为2014年4月15日的房屋租赁合同，系科瑞消防公司、黄胜章之间达成的以徐晓丽、黄胜章之间的借款抵做科瑞消防公司租金的协议，折抵租金的债权权利人系案外人徐晓丽而非科瑞消防公司。即便徐晓丽对该协议予以认可，首先，现有证据不足以证明在签订案涉协议时，徐晓丽、黄胜章之间已就双方之间的债权债务关系进行结算，案涉协议真实性存疑；其次，该房屋租赁合同名为租赁，实际系债务人以房屋使用权抵偿欠款的合同之债，该合同之债尚不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同；再次，依据双方达成的补充协议，该房屋租赁合同中的以租抵债的约定并未实际履行。因此，科瑞消防公司依据2014年4月15日的房屋租赁合同主张带租拍卖依据不足。至于科瑞消防公司、黄胜章另达成的补充协议，该补充协议对租赁期限、租金支付方式等合同主要条款重新进行了约定，系签订在案涉房屋抵押之后，已无法对抗抵押权人季丁凤，又因在先房屋租赁合同不适用“买卖不破租赁”原则，该补充协议亦无法产生相应效力的延续。综上，科瑞消防公司依据以租抵债协议及签订在抵押之后的补充协议主张其享有对抗执行的租赁权，依据不足。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22800元，由上诉人江苏省科瑞消防技术有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王蔚珏 审判员  刘 钰 审判员  孔维璌 二〇二〇年十二月十五日 书记员  荣 莉