广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25657号上诉人（原审原告）：彭国兵，男，1970年11月9日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：祝胜满，广东海际明律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陆煜森，男，1957年1月13日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：汪少兵，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市黄埔区文冲街文冲第六股份经济合作社，住所地：广州市黄埔区石化路**大院。法定代表人：陆镜洪，该社社长。上诉人彭国兵、陆煜森因与被上诉人广州市黄埔区文冲街文冲第六股份经济合作社（以下简称文冲六社）房屋租赁合同纠纷一，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初10834号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人彭国兵及其代理人祝胜满、上诉人陆煜森代理人汪少兵到庭参加诉讼。被上诉人文冲六社经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。彭国兵上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判陆煜森、文冲六社共同支付租赁房屋的搬迁费8万元，营业损失10万元，遣散员工费用57600元，装修损失4万元；2.本案的一审、二审案件受理费由陆煜森、文冲六社承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。本案是因为彭国兵承租的房屋因政府征用并强制拆迁行为造成《租赁合同》解除。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《中华人民共和国合同法》的规定，因政府行为导致租赁合同解除，彭国兵和陆煜森、文冲六社均不存在违约行为。二、一审法院未查清陆煜森和文冲六社获得拆迁补偿款。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条、第十七条、第二十二条、第二十三条、第二十五条规定，案涉房屋产权属于文冲六社，有房产权证证实，而该房屋建设者不是文冲六社，是陆煜森与其他人。作为该房屋的产权人和实际建设者，在合同没有到期就因政府行为拆除，就会获得政府的拆迁补偿款，而彭国兵是房屋承租者理应获得相应的补偿。三、一审法院明知案涉房屋是政府拆迁行为导致《租赁合同》解除，案涉房屋为文冲六社所有，但因其没有出庭，陆煜森隐瞒案件事实造成本案事实不清。四、2019年4月12日广州市黄埔区人民政府文冲街道办事处发出拆迁通知后，彭国兵无法使用租赁物。因房屋随时要拆迁，彭国兵必须找到新的经营场所。其后，在2019年5月份施工队伍破坏了商铺门前路面，并且对部分商铺进行拆除，严重阻碍通行导致车辆无法进出、货物无法进出。后来政府用砖砌了二米高的墙，完全挡住了商铺，根本无法开展生产经营。彭国兵原本就想要搬走但因陆煜森与文冲六社不与彭国兵协商，也不支付搬运费，导致无法搬走。五、拆迁是政府行为，彭国兵有配合的义务。但依据法律规定，经营者应该获得相应的补偿。六、在一审中，陆煜森与文冲六社故意隐瞒本案的基本事实。七、案涉商铺已被陆煜森与文冲六社拆除，彭国兵存放在房屋内物品不知去向，陆煜森与文冲六社行为是属于故意破坏财产、故意毁坏他人财产的行为，该行为不仅违反了《中华人民共和国合同法》的规定，而且是故意犯罪行为。八、一审法院认定彭国兵的搬迁费为2万元明显过低。1.彭国兵在一审中提供了广州市大众物流有限公司出具的《报价单》记载，搬迁费用总计为67200元，彭国兵也表明该搬迁费不包括货物搬迁时打包、整理费用。2.彭国兵提供的照片也证实商铺现场的物品非常繁多，要严格区分不能混淆，所以其主张的搬迁费是符合本案的实际情况的。3.陆煜森、文冲六社私下拆除案涉房屋，将案涉房屋内的物品乱搬和违法私下处理，其应承担全部法律责任。4.一审法院认定事实错误。该工程是城市升级改造，是城市更新，是政府行为，彭国兵所承租的房屋是有房产证的，也是可以合法经营的。九、请求二审法院支持彭国兵的主张，赔偿彭国兵营业损失和遣散员工费用等损失。本案是因为政府征收导致租赁合同解除，彭国兵为房屋承租人理应获得补偿款包括营业损失、搬迁费、装修损失、遣散员工的费用。十、文冲六社依法承担共同支付义务。1.案涉房屋产权属于文冲六社，文冲六社是该房屋征收补偿受益主体，其在名义上依法享有相应的拆迁补偿款。2.2019年7月18日，文冲六社向彭国兵发出拆除通知书，文冲六社的行为导致案涉房屋的拆除。3.文冲六社占有彭国兵的补偿款，依法应支付给彭国兵。陆煜森二审答辩称双方签订的《租赁协议书》第十条约定，在租赁期内如遇国家、集体征用的，或生产队重新开发建筑的，彭国兵必须无条件退出，一切补偿费用与彭国兵无关。陆煜森退回彭国兵所交押金，终止合同。本案黄埔区政府根据广州市政府的要求对黄埔东路沿线的低端物业进行升级改造，该升级改造不是政府征用征收行为，而是由生产社重新开发建筑，陆煜森根据政府出具的文件，与出租人终止了租赁合同，且按合同要求把承租场地交回文冲六社重新进行开发建设，所以根据该《租赁协议书》第十条的约定，无论是国家、集体征用，还是生产社重新开发建筑，彭国兵均没有取得补偿费用的权利。另外本案中彭国兵所主张的所有费用，均没有任何证据予以证明，双方之间应该按照《租赁协议书》的约定来履行相关的权利义务。文冲六社针对彭国兵的上诉二审未答辩。陆煜森上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.案件受理费由彭国兵承担。事实与理由：一、一审法院认定双方签订的《租赁协议书》中关于商铺二楼的约定无效，与本案事实不符，且适用法律错误。《租赁协议书》第一行明确约定出租的铺位共二间，面积共计80平方米，每月租金5500元，交纳两个月租金11000元作为按金，期满无违约时无息退还。此处的出租面积为房产证登记的一楼面积，并没有包括二楼面积，二楼是无偿顺带给彭国兵使用的。《集体土地房产证》在“备注”中记载的“其中第二层属违章建筑未处理”，并不等于二楼房屋属于“未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”，该房屋是1990年新建，2003年1月核发的房产证，应根据建设房屋时的法律和政策处理。一审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条处理本案属适用法律错误。二、陆煜森解除租赁合同不构成违约。根据《租赁协议书》第九条、第十条之约定，本案是因为政府政策调整，生产队收回土地重新开发建筑，承租人彭国兵应根据租赁合同约定无条件退出，故陆煜森不构成违约。2019年4月12日，广州市黄埔区人民政府文冲街道办事处发出《通知》，根据《广州市人民政府关于清理整顿重点河涌流域“散乱污”场所的通告》以及黄埔区政府关于《黄埔东路沿线低端物业升级改造工作方案》的要求，需对黄埔东路两侧物业进行清理整治和关停取缔，要求承租人在2019年5月15日前自行清理并对相应建筑物进行拆除。2019年4月30日，陆煜森收到出租方陆伟乐、陆炜然发出的《终止通知书》，陆煜森同日向彭国兵也发出《终止通知书》，依法通知彭国兵由于政府原因《租赁协议书》已无法继续履行，提前解除、终止《租赁协议书》，要求彭国兵收到通知后携带按金单办理退回按金手续，并在30日内清空承租商铺并将承租商铺及其钥匙交还陆煜森。陆煜森一直积极退回按金，是彭国兵拒不领取按金，因此产生的诉讼费用应由彭国兵承担。三、根据租赁合同约定，陆煜森不需要承担违约赔偿责任，彭国兵没有任何证据证明其具体损失情况。彭国兵二审答辩称：请求驳回陆煜森的上诉，陆煜森的上诉没有任何的事实和法律上的依据。彭国兵在一审当中也提交了报价单，即搬家公司的报价单，证明案涉房屋内存放了大量的物品，搬迁需要搬运费，该费用应是8万多元。另外，案涉房屋是因为政府行为，而且街道办事处的谭主任在刚开始拆迁的时候也向彭国兵陈述案涉房屋是有搬迁费的，该费用应补偿给彭国兵，而且实际上彭国兵也是配合拆迁的。一开始的时候，彭国兵就找到了街道办等有关部门要求进行妥善处理，而且彭国兵虽起诉到法院，但也是要求黄埔法院对本案进行调解，可见，彭国兵是积极处理双方纠纷的，但是彭国兵认为作为出租人陆煜森、文冲六社不支付相应的拆迁补偿费和其他方面的费用完全违反了我国城市国有土地征收管理条例和公平公正的原则，所以彭国兵认为应当由陆煜森与文冲六社共同赔偿对彭国兵所造成的损失，彭国兵自始至终认为应当获得补偿。文冲六社针对陆煜森的上诉二审未答辩。彭国兵于2019年9月23日向一审法院起诉请求：1.陆煜森、文冲六社向彭国兵返还押金11000元；2.陆煜森、文冲六社向彭国兵支付租赁房屋的搬迁费80000元、营业损失100000元、遣散员工费用57600元、装修损失40000元；3.陆煜森、文冲六社承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：陆煜森提交了《集体土地房产证》（穗集地证字第××号），载产权人广州市黄埔区大沙镇文冲村第六经济合作社，房地坐落黄埔区广深××××路段南，用地面积3675.3523平方米，建基面积2820.3859平方米，总建筑面积5863.1829平方米，备注记载其中第二层属违章建筑未处理。2017年11月25日，陆煜森与彭国兵签订了《租赁协议书》，约定陆煜森将黄埔区黄埔东路文冲段以南的铺位共两间，面积共计80平方米出租给彭国兵经营，租赁期限为2018年1月1日至2020年12月30日，每月租金5500元。彭国兵在合同签订时向陆煜森交纳11000元做按金，期满无违约时无息退还。第八条约定，如因不可抗力、法律政策变动，造成无法履行，本合同无条件终止。双方均不作违约，造成的损失双方各自承担。第十条约定，在租赁期内，如遇国家、集体征用的，或生产社重新开发建筑的，彭国兵必须无条件退出，一切补偿费用与彭国兵无关，陆煜森退回彭国兵所交按金，终止合同。协议签订后，彭国兵向陆煜森支付押金11000元。2019年4月12日，广州市黄埔区人民政府文冲街道办事处向陆煜森、彭国兵发出一份《通知》，该通知有以下内容：黄埔东路1082-1092号业主和各经营户，根据《广州市人民政府关于清理整顿重点河涌流域“散乱污”场所的通告》(穗府规［2017］12号)以及黄埔区政府关于《黄埔东路沿线低端物业升级改造工作方案》的要求，需对黄埔东路两侧及文涌流域散乱污场所进行清理整治和关停取缔，你们承租文冲社区第六经济社位于黄埔东路××号的商铺及附属物属于此次清理整治范围，故请你们于2019年5月15日前自行清理并对相关建筑物进行拆除，逾期不拆除，我街道办事处将会同区城管局进行依法拆除。彭国兵认为自其接到广州市黄埔区人民政府文冲街道办事处向其发出的该通知之日起需要2个月搬迁期限，其与陆煜森签订的《租赁协议书》于2019年5月30日解除。陆煜森主张《租赁协议书》于2019年4月30日解除，另外给了彭国兵一个月的搬迁免租期。2019年4月30日，陆煜森向彭国兵发出《终止〈租赁协议书〉通知书》，载，彭国兵与陆煜森签订了《租赁协议书》，承租了陆煜森位于广深公路文冲路段黄埔东路南侧，黄埔客运站东侧商铺，租赁合同期限届自2018年1月1日至2020年12月30日；由于政府原因，彭国兵与陆煜森签订的《租赁协议书》已实际上无法继续履行，现需要提前解除、终止《租赁协议书》；现陆煜森郑重通知彭国兵，解除、终止双方签订的《租赁协议书》，请彭国兵在收到本解除、终止通知后携带押（按）金单办理退回押金、终止合同手续，并请在30日内清空承租商铺并将承租商铺及其钥匙交还陆煜森。2020年1月10日（彭国兵主张是2020年1月20日收到），陆煜森、陆伟乐、陆炜然、文冲六社向彭国兵发出了《告知书》，载彭国兵承租的商铺产权人是文冲六社，文冲六社出租给陆伟乐、陆炜然后，陆伟乐、陆炜然转租给陆煜森。现陆煜森、陆伟乐、陆炜然、文冲六社之间的租赁合同已经解除，陆煜森决定将商铺交还给文冲六社，现告知彭国兵收到告知书之日起三日内清空商铺并将商铺及其钥匙交还陆煜森。三日后文冲六社将对商铺进行拆除，相关物品将做废弃物处理，统一搬迁至广州市黄埔区护林路公山1号拆解分类点存放。彭国兵确认，案涉商铺已于2020年2月16日拆除。彭国兵为证明其装修损失向一审法院提交了:1.日期为2017年12月19日的玻璃货款收据11800元。2.日期为2017年12月15日的维修卷闸门二档、换弹簧、封小门的收款收据1350元。3.日期为2017年12月28日的广告招牌、墙身广告的收款收据9500元。4.李伟出具的《证明》，载其负责装修，其中一楼打墙、粉刷4165元，二楼粉刷4800元；装电包工包料7680元；防盗网窗2436元。5.案涉商铺的现场照片。彭国兵为证明其主张的搬迁费向一审法院提交了广州市大众物流有限公司出具的《报价单》，载搬迁费用总计67200元。关于营业损失，彭国兵称大概每月营业收入4万元，计算了三个月，故其主张了10万元。关于遣散员工费用，彭国兵称其夫妻俩经营店铺，每人每月工资4800元，补偿六个月。一审庭审中彭国兵陈述其承租商铺是用于经营五金工具、机械用的刀具、打磨用的磨片和磨料、机床附件等，其一共承租了商铺两层。一审法院向彭国兵释明，如一审法院认定的合同效力与其所主张的合同效力不一致，其是否变更诉讼请求，彭国兵称坚持原来的诉讼请求不变更。以上事实有《租赁协议书》《通知》《告知书》《集体土地房产证》《终止〈租赁协议书〉通知书》、收据、照片等证据及当事人陈述予以证实。一审法院认为：根据陆煜森提交的《集体土地房产证》所载，商铺二楼为违章建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《租赁协议书》中关于商铺二楼的约定无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，陆煜森应将《租赁协议书》无效部分所对应的押金返还彭国兵。彭国兵所承租的商铺一楼为取得合法产权的建筑物，《租赁协议书》关于商铺一楼的相关约定合法有效，双方均应恪守履行。2019年4月30日，陆煜森向彭国兵发出《终止通知书》，要求解除双方签订的《租赁协议书》，其中载明的原因为“政府原因”。一审法院认为，双方签署的《租赁协议书》约定的解除合同条件包括“不可抗力、法律政策变动，造成无法履行”以及“遇国家、集体征用的，或生产社重新开发建筑的”。虽然广州市黄埔区人民政府文冲街道办事处于2019年4月12日发出《通知》，但该通知中仅明确了是对“黄埔东路两侧及文涌流域散乱污场所进行清理整治和关停取缔”，陆煜森并未提交相关政府文件，或其与有关政府部门或上一手出租人就商铺拆除达成的协议等证据，以证明其提出解除合同所称的“政府原因”即为合同约定解除情形。故对于陆煜森抗辩其依据《租赁协议书》的约定解除权解除双方签署的《租赁协议书》，一审法院不予采信。陆煜森违约解除《租赁协议书》，应当承担违约责任。彭国兵要求陆煜森返还《租赁协议书》有效部分所对应的押金，一审法院予以支持。关于彭国兵主张的装修损失，因彭国兵承租商铺投入经营必然需对商铺进行装修，现因商铺已拆除，商铺装修状况已无法查实，但根据彭国兵提交的商铺照片，一审法院对彭国兵主张的相关装修项目予以采信。关于商铺二楼的装修损失，因双方对于《租赁协议书》中商铺二楼部分的约定无效均存在过错，一审法院根据双方过错程度、《租赁协议书》的剩余履行期限，参照彭国兵主张的商铺二楼的装修情况，酌情确认陆煜森赔偿彭国兵商铺二楼的装修损失1000元。关于商铺一楼的装修损失，一审法院参考《租赁协议书》的剩余履行期限，根据彭国兵所提交的收据、照片等，酌情确认商铺一楼的装修损失为10000元。综上，一审法院确认陆煜森应向彭国兵赔偿装修损失11000元。关于彭国兵主张的搬迁费，一审法院认为因陆煜森违约解除商铺一楼的《租赁协议书》，导致彭国兵需要另寻地址经营，必然涉及搬迁。同时彭国兵承租商铺用于经营五金器材，涉及的物品颇重，搬迁需耗费较大人力物力。但因彭国兵未能提交证据证明其搬迁商铺的实际支出，一审法院参照其提交的货品图片，参考其货物数量酌情确定其搬迁费为20000元。关于彭国兵主张的营业损失、遣散员工费用等，因该损失为间接损失，且彭国兵未能提交相关证据予以证实，一审法院不予支持。至于彭国兵要求文冲六社承担赔偿责任，一审法院认为本案为房屋租赁合同纠纷，文冲六社与彭国兵并无合同关系，彭国兵要求文冲六社承担合同责任无事实与法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2020年9月11日作出判决：一、被告陆煜森于本判决发生法律效力之日起十日内向原告彭国兵返还租赁押金11000元；二、被告陆煜森于本判决发生法律效力之日起十日内向原告彭国兵赔偿装修损失11000元、搬迁费20000元；三、驳回原告彭国兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5629元，由原告彭国兵负担4779元，被告陆煜森负担850元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，彭国兵向本院提交：证据一、《关于更新改造物业实测数据预公示的公告》、《文冲社区房屋物业测量数据公示》，证明2019年7月19日，案涉房屋已经被政府征收，并按照征收程序进行测量，面积经广州市公证处进行公证，并向社会公示公告。证据二、照片，证明彭国兵租赁的房屋被强行拆除，并造成了彭国兵商铺内财产损失6万多元，屋内财产至今未找到，彭国兵报警，但公安部门拒不立案处理。陆煜森质证称对其彭国兵提交两证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。文冲六社对彭国兵提交两证据二审未质证。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对到庭的彭国兵、陆煜森的上诉请求与双方针对对方的答辩意见，分析如下：本案二审争议的焦点为陆煜森、文冲六社是否应向彭国兵赔偿搬迁费8万元、营业损失10万元、遣散员工费用57600元、装修损失4万元。根据彭国兵与陆煜森的上诉请求可知，本案双方对于一审判处陆煜森返还彭国兵租赁押金11000元均无异议，本院予以确认。因陆煜森二审确认其提交案涉商铺的《集体土地房产证》记载有商铺二楼为违章建筑的备注，而其并无证据证明该违章建筑已经相关行政部门进行过处理，由此可认定二楼建筑至被拆除前仍持续处于违章建设状态，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定（法条不赘述），认定双方所签订《租赁协议书》中关于商铺二楼的约定无效于法有据，本院予以认可，双方对该约定无效均应承担相应的过错责任。对陆煜森上诉认为双方所签订《租赁协议书》全部有效的主张，本院不予采纳。本案陆煜森与彭国兵签订《租赁协议书》中就案涉商铺一楼合法建筑物所作约定应为有效。合同履行过程中，2019年4月30日，陆煜森以“政府原因”向彭国兵发出《终止通知书》，根据一审陆煜森提交的证据可知，该“政府原因”系指广州市黄埔区人民政府文冲街道办事处于2019年4月12日发出要对“黄埔东路两侧及文涌流域散乱污场所进行清理整治和关停取缔”的《通知》，但该通知内容并非合同约定可解除的情形，亦不属不可抗力等法定解除的情形，故一审认定本案陆煜森提前要求解除《租赁协议书》构成违约并无不当，本院予以维持。对陆煜森上诉提出其发出解除合同通知不构成违约，不应承担违约责任的主张，本院不予采纳。如上所述，陆煜森提前解除合同构成违约，应承担相应的违约责任，赔偿彭国兵相应的损失。本案彭国兵并未能提交证据证明其搬迁商铺的实际支出，但考虑到彭国兵承租商铺是用于经营五金器材，涉及的物品颇重，如搬迁确需耗费较大人力物力，一审法院参照其提交的货品图片，参考其货物数量酌情确定其搬迁费为20000元合理合法，本院予以确认。因彭国兵主张的营业损失、遣散员工费用为间接损失，其又未能提交具体证据证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院不予支持并无不妥。至于装修损失，因一审彭国兵提交的商铺照片显示其曾对案涉商铺进行过装修，故彭国兵所主张商铺的相关装修项目可予采信。但由于商铺已拆除，商铺装修损失事实上已无法通过鉴定确定，为此，一审法院根据双方对案涉《租赁协议书》对二楼所作约定的过错程度，结合《租赁协议书》的剩余履行期限，参照彭国兵主张的商铺的装修情况及所提交的收据、照片等，酌情确认陆煜森应赔偿彭国兵商铺一、二楼的装修损失合共11000元，并无明显不当，本院予以照准。综上，对彭国兵超出一审法院认定上述各项损失金额部分，本院均不予支持。至于彭国兵提出陆煜森已获得政府拆迁补偿款，因其二审提交的证据不足以证明案涉商铺是被政府征拆，亦不足以证明陆煜森已获得政府拆迁补偿款，本院不予采信。由于本案为房屋租赁合同纠纷，文冲六社与彭国兵并无合同关系，故彭国兵要求文冲六社承担合同责任无事实与法律依据，一审法院不予支持无误。综上所述，彭国兵、陆煜森的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6039元，由彭国兵负担5464元，陆煜森负担575元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年十二月三十日书记员  颜旭怀王日平