湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9994号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵先桃，女，1983年5月14日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：杨斐，系赵先桃丈夫。委托诉讼代理人：甘俊辉，湖北中品律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉伟业我爱我家房地产经纪有限公司，住所地武汉市江汉区江发路**贺家墩高新技术中心大楼****。法定代表人：周彪，总经理。委托诉讼代理人：郭吟颂，湖北千禧律师事务所律师。上诉人赵先桃因与被上诉人武汉伟业我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称伟业公司）居间合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。赵先桃上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回伟业公司全部诉讼请求，改判解除赵先桃与伟业公司签订的《居间服务合同》，伟业公司向赵先桃返还佣金10000元，伟业公司赔偿赵先桃经济损失50000元；2.本案诉讼费全部由伟业公司负担。事实和理由：一、一审判决认定赵先桃认可伟业公司居间服务已完成的事实错误。赵先桃与伟业公司约定的权利义务等内容，名为《居间服务合同》，实为《房地产经纪服务合同》。伟业公司并未完成其合同义务。二、一审判决认定赵先桃因贷款额度不够，又不能补足购房款，导致买卖合同未能履行的原因在赵先桃的事实错误。赵先桃认为，导致买卖合同未能履行的原因，是因为伟业公司刻意向赵先桃隐瞒当时银行贷款政策的重要事实。三、伟业公司未完成合同约定的事项，提供的服务没有达到合同约定的标准，根据《房地产经纪管理办法》第十九条的规定，伟业公司不得向赵先桃收取佣金，伟业公司应向赵先桃返还佣金10000元。四、《房地产经纪管理办法》第二十一条中规定，房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当将房屋交易的一般程序及可能存在的风险，向委托人书面告知。鉴于银行贷款额度的事项，事关赵先桃能否正常履行合同，对赵先桃合同目的的实现起着决定性的因素，伟业公司作为专业的房地产经纪机构，刻意向赵先桃隐瞒当时银行贷款政策，在签订《居间服务合同》前，没有向赵先桃书面告知银行贷款额度不够可能存在的风险，最终赵先桃因银行只能贷款三成，无法履行买卖合同，导致出卖方向赵先桃收取的50000元定金没有退还，伟业公司应赔偿赵先桃经济损失50000元。五、《居间服务合同》是伟业公司制定的格式合同，该合同第五条约定，甲乙任何一方违反本合同或买卖合同的约定，导致丙方不能协助其办理买卖交易后续事项的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费，如已交付的，丙方无须退还，如未交付的，丙方有权催促义务方支付居间服务费等内容。上述条款是格式条款，该条款内容免除伟业公司责任、加重赵先桃责任，并没有采取合理的方式提请赵先桃注意。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条规定，提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。因此，上述条款是无效条款，对赵先桃没有约束力。伟业公司辩称：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。基于一审已经认定赵先桃与伟业公司之间的居间合同实际完成，已经促成赵先桃与案外人签订合同，完成居间合同义务，赵先桃应该支付约定的居间费用，居间费用是赵先桃签订居间合同认可的。2.赵先桃与伟业公司之间的居间合同关系，赵先桃与案外人之间的房屋买卖合同关系，因赵先桃贷款额度不足导致买卖合同不能履行的责任应由赵先桃承担。对方所称没有告知或者隐瞒贷款政策，即便有这个情形也应行使撤销权，而不是行使解除权，鉴于此应该驳回对方的上诉请求。伟业公司向一审法院起诉请求：1.赵先桃支付居间服务费用66445元；2.赵先桃承担本案诉讼费。赵先桃向一审法院提出反诉诉讼请求：1.解除居间合同；2.伟业公司向赵先桃返还佣金10000元；3.伟业公司向赵先桃支付损失50000元。一审法院认定事实：2017年10月12日，在伟业公司介绍下，赵先桃与廖**签订《武汉存量房买卖合同》，该合同约定：廖**将其坐落于武汉市江汉区常青一路88号金色雅园一期8栋2单元302室房屋出售给赵先桃，房屋面积152.54平米，总价款295万元，贷款137万元；若赵先桃因自身原因未获得贷款机构批准的，则赵先桃需自行筹齐剩余房款，以现金形式支付给廖**。同日，伟业公司与赵先桃及案外人（房屋出卖人）廖**、朱娅辉签订《居间服务合同》一份，该合同约定，居间服务费6万元；廖**、赵先桃均认可伟业公司居间服务已完成，双方应于签订《买卖合同》当日向伟业公司支付居间服务费；伟业公司应为廖**、赵先桃提供订立买卖合同的信息和机会，协助双方订立买卖交易。同日，伟业公司与赵先桃签订《费用确认书》载明，佣金金额为6万元，代办费金额16445元。赵先桃于2017年10月13日向廖**支付定金10万元，并于同日向伟业公司支付佣金1万元。后赵先桃在办理银行贷款过程中得知银行只能给与赵先桃30%的贷款额度。赵先桃与廖**于2018年3月29日签订《解约协议》载明，双方于2017年10月12日就坐落于江汉区常青一路88号金色雅园一期8栋2单元302室房屋买卖事宜，赵先桃付给廖**10万定金，今由于赵先桃不购买此房屋，经双方协商，廖**退还赵先桃5万定金，双方自动解除买卖关系。一审法院认为，赵先桃与伟业公司签订的《居间服务合同》合法有效，双方均应全面履行合同义务。伟业公司已为赵先桃提供了中介服务，并促成赵先桃与廖**签订了《武汉市存量房买卖合同》，伟业公司已经履行了自己的义务，伟业公司主张赵先桃支付居间服务费66445元诉讼请求的5万元部分，有事实和法律依据；余下16445元居间服务费，实为房屋过户手续代办费，鉴于伟业公司并未代办过户手续，因此伟业公司主张赵先桃支付代办费16445元，缺乏事实依据。赵先桃因银行贷款额度不够，又未按照《武汉市存量房买卖合同》的约定自行补足购房款，从而导致该买卖合同未能继续履行，且买卖双方已解除合同，因此，该房屋买卖合同未能履行的原因在赵先桃，故赵先桃主张解除《居间合同》、伟业公司返还佣金1万元、伟业公司赔偿赵先桃损失5万元的反诉请求，缺乏事实依据。赵先桃认为伟业公司的居间活动存在诱骗行为的抗辩理由，缺乏充足证据证明。综上，伟业公司的诉讼请求，法院部分予以支持；赵先桃的反诉请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，一审判决：一、赵先桃于判决生效之日起十日内向伟业公司支付佣金5万元；二、驳回伟业公司的其他诉讼请求；三、驳回赵先桃的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1462元，由伟业公司负担362元，赵先桃负担1100元；反诉受理费650元，由赵先桃负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院补充查明以下事实：1.2015年7月27日，武汉市住房保障和房屋管理局、武汉市发展和改革委员会、武汉市国土资源和规划局、武汉市地方税务局联合发布《关于调整武汉市享受优惠政策普通住房标准的通知》，确定武汉市单套建筑面积超过144平方米的属于非普通住房。2016年11月14日，武汉市人民政府办公厅发《市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》（武政办[2016]159号）中要求，在武汉市拥有一套住房，在武汉市住房限购限贷范围内（含江汉区）购买非普通商品住房，申请商业性个人住房贷款的，最低首付款比例为70%。2.赵先桃提交的其夫杨斐与伟业公司经办人员张凯的微信聊天记录截图中显示，双方就贷款七成事宜交流过程中，张凯称“年前我们找的银行可以帮你做，年后银行政策变了，找的银行不敢做了”、“这个东西，是年后银行上班时，我们去面签时银行才告诉我们的，如果提前知道这个情况我肯定会提前跟你们沟通好的，也不至于现在这个状况”。3.赵先桃签订案涉《武汉存量房买卖合同》时其夫妻名下已有一套武汉市内房产，属购买名下第二套房，该合同后因赵先桃不能获得房价五成的银行贷款导致无法履行。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案系赵先桃系由伟业公司居间购买房屋，故案由应为居间合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条中的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，伟业公司已促成赵先桃与卖方订立房屋买卖合同，居间合同义务已经完成，赵先桃也与伟业公司签订《费用确认书》对居间费用进行了确认，故赵先桃与伟业公司之间的居间合同已履行完毕不可逆转，故赵先桃要求解除居间合同于法无据。《房地产经纪管理办法》（2016年修正）第二十一条中规定，房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当将房屋交易的一般程序及可能存在的风险，向委托人书面告知。房产中介机构作为专门从事房地产经纪活动，具备较强专业知识和风险意识的机构，应对影响双方订约及履行的重大事项承担相应的告知义务。伟业公司居间赵先桃与卖方签订的《武汉存量房买卖合同》，明确约定赵先桃向银行贷款接近房屋总价的五成，故在该合同签订时，伟业公司应当知晓赵先桃存在贷款五成的需求。赵先桃一审所提交其夫与张凯的微信聊天记录，虽然伟业公司没有明确认可其真实性，但从伟业公司未否认有张凯签名的2017年10月12日《补充协议》的真实性分析，该微信聊天记录应为真实。该微信聊天记录内容结合《武汉存量房买卖合同》关于赵先桃贷款金额的约定，应可认定伟业公司经办人员在促成《武汉存量房买卖合同》签订之前，即已清楚明确赵先桃系购买家庭第二套房产，其购房贷款需求为向银行贷款五成。伟业公司作为专业房产中介机构，未有证据能够证明已向赵先桃充分告知2016年11月14日即已发布的武汉市限购限贷区域内购买二套房大于144平方米最低首付款比例为70%的政策及其可能产生的履约风险，导致赵先桃签订房屋买卖合同后因此无法履行，伟业公司在居间服务中存在较大过失。赵先桃作为买方对限购限贷政策同样未尽到合理的审慎注意义务，亦存在同等过错。本院综合本案案情及双方的过错程度，酌情确定伟业公司无须退还已收取的1万元中介费但对剩余中介费不得主张，赵先桃则除应承担已支付1万元中介费外，对房屋买卖合同解除造成的损失应自担责任。因此，本院对伟业公司的本诉诉讼请求及赵先桃的反诉诉讼请求，均不予支持。综上，赵先桃的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初702号民事判决第三项，即：三、驳回赵先桃的反诉请求。二、撤销湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初702号民事判决第一项、第二项，即：一、赵先桃于本判决生效之日起十日内向武汉伟业我爱我家房地产经纪有限公司支付佣金5万元；二、驳回武汉伟业我爱我家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。三、驳回武汉伟业我爱我家房地产经纪有限公司的诉讼请求。一审本诉案件受理费1462元，由武汉伟业我爱我家房地产经纪有限公司负担；反诉受理费650元，由赵先桃负担。二审案件受理费1300元，由赵先桃负担。本判决为终审判决。审判长  刘鑫荣审判员  方 红审判员  陈继红二〇二〇年十二月二十三日书记员  肖 华