天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终5428号上诉人（原审被告）：刘宅福，男，1967年1月12日出生,汉族,自由职业，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：刘鹏，天津汇滨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市金帆酒店，住所地天津经济技术开发区第一大街**。法定代表人:高继鹤,总经理。委托诉讼代理人：于金花，天津安瀛律师事务所律师。上诉人刘宅福因与被上诉人天津市金帆酒店（以下简称金帆酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初81965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘宅福上诉请求：1、依法撤销一审判决,改判驳回金帆酒店的一审诉讼请求;2、上诉费用由金帆酒店承担。事实和理由：一、一审判决认定刘宅福与金帆酒店之间的合同解除时间错误。金帆酒店于2015年11月3日向刘宅福发送的通知,强调的是让刘宅福配合金帆酒店的停业工作,确保金帆酒店整体的安全稳定,金帆酒店并没有解除合同的意思表示,最后表达的也是“因酒店停业造成双方合同关系不能继续履行,贵方可与我酒店友好协商解决,协商不成可通过法律途径解决”。刘宅福认为,金帆酒店仅是要求刘宅福暂停营业,待整改完成后,合同仍可以继续履行。此后,双方就合同相关事宜进行过多次协商,金帆酒店从未要求过刘宅福腾房,直至2018年9月27日金帆酒店起诉。因此,双方的合同解除时间应为金帆酒店起诉之日,而非发出通知的日期。二、一审判决刘宅福支付租金和占用费错误。如前所述,刘宅福与金帆酒店一直就租赁合同的履行处于协商状态,在此协商过程中,刘宅福始终处于停业状态,金帆酒店从未要求刘宅福腾房。刘宅福的物品虽然没有搬离,但未造成金帆酒店的实际损失,也未有证据证明影响了金帆酒店的预期利益。因此,一审判决认定“客观上影响了金帆酒店对于涉案房屋后续使用的可能”,判决刘宅福支付场地占用费错误。三、一审判决刘宅福腾空并交还房屋,难以保障刘宅福的合法权益。金帆酒店违约行为导致刘宅福停止经营,导致刘宅福投入的装修装饰没有完全实现价值,金帆酒店应当对刘宅福进行赔偿。刘宅福投入装修装饰改造等,均在案涉场地内,尚需要评估机构进行评估其价值,目前,如刘宅福将场地腾空并交还金帆酒店,将难以保证对全部装修装饰进行评估鉴定。因此,尚不具备腾空交还房屋的条件。金帆酒店辩称，刘宅福的上诉请求不符合本案的事实，请求驳回上诉，维持一审判决。一审判决认定双方11月13日合同解除，说理清楚，符合事实，应予支持。刘宅福长期占用金帆酒店的房屋并且在合同租期内没有履行给付租金的义务，一审判决其给付租金以及支付占用费是正确的，至于金额远远低于双方合同约定的金额以及实际占用期间应给付的金额，上诉无理，应予驳回。本案2018年起诉到现在已经两年有余，刘宅福在一审期间曾经提起反诉，对涉诉的房屋进行评估后撤回，也就是说一审法院已经给了刘宅福充足的实现其权利的时间，所以说本案在刘宅福已经撤回反诉的情况下，不受是否再评估的影响，刘宅福第三项上诉请求也应予以驳回。金帆酒店向一审法院起诉请求：1.判令刘宅福立即腾退其占用的金帆酒店主楼（北裙楼）一、二、三、四楼、办公楼302室腾空，并交回；2.判令刘宅福支付金帆酒店2015年9月、10月租金115,735元，占用费200,000元；3.诉讼费由刘宅福负担。一审法院认定事实：金帆酒店成立于1993年，系天津经济技术开发区财政投资，金帆酒店资产属国有资产，现已划拨为天津经济技术开发区管理委员会（以下简称管委会）资产，无产权证。2001年11月12日，金帆大厦改造工程取得建设工程规划许可证。2002年8月15日，天津市公安消防局出具《关于天津市金帆酒店内部改造装修建筑工程消防验收合格的意见》。2002年，金帆大厦改造工程取得建设工程竣工规划验收合格证。2002年1月16日，金帆酒店与刘宅福经营的天津市塘沽区恒信水产经营部签订了承包金帆酒店“一、四楼中餐厅”的合同，金帆酒店提供一、四楼面积为1450平方米，合同约定租赁期限为2002年7月1日至2008年6月30日。2002年7月23日，金帆酒店与刘宅福经营的天津市塘沽区恒信水产经营部再签订《租赁合同》一份，约定承租金帆酒店宿舍楼二楼共八间宿舍，租赁期限为2002年8月1日至2008年7月31日。2007年11月15日，金帆酒店、刘宅福双方签订《承包合同》一份，约定刘宅福承租金帆酒店二楼综合设施一套，租赁面积为675平方米，租期为2007年11月1日至2008年6月30日，半年租金为150,000元；金帆酒店负责代收刘宅福各种税金，开具金帆酒店发票；承包用途为经营餐厅。同日，金帆酒店、刘宅福还签订了另一份《承包合同》，约定刘宅福承租金帆酒店一、二、三楼北裙房综合设施三套，租赁面积2125平方米，承包用途为餐饮；承包期限为2008年7月1日至2016年6月30日，年租金为1,000,000元，能源费用等在转月10日前支付，第七、八年在原数额基础上每年增加100,000元；金帆酒店代收代缴各种税金，开具金帆酒店发票等内容。金帆酒店、刘宅福共同确认，刘宅福经营过程中实际占用金帆酒店的房产为金帆酒店主楼（北裙楼）一至四楼及办公楼302室。金帆酒店、刘宅福双方均主张本案为租赁合同关系，案由为租赁合同纠纷。上述合同签订后，金帆酒店、刘宅福双方开始依约履行合同。金帆酒店主张刘宅福尚未向金帆酒店支付2015年9、10月租金。金帆酒店、刘宅福共同确认2015年9、10月份的租金数额为115,735元，但刘宅福不认可支付。2015年11月3日，金帆酒店向刘宅福发出通知，载明根据安监局、环保局、消防局、燃气公司等单位的停业整改通知，以及天津港“8.12”特别重大火灾爆炸事故后开发区安全生产大检查、大排查、大整治工作的要求，金帆酒店酒店自2015年9月7日停止锅炉运行。经开发区管委会专题会议研究决定，于2015年10月19日起正式通告停止营业。相关情况已及时告知刘宅福，请刘宅福配合停业工作。因刘宅福至今未能配合停业工作，故特致此函，请刘宅福在接到此函后停止相关营业工作，以确保金帆酒店整体的安全稳定。因刘宅福未及时停业产生的相关问题，由刘宅福自行承担相关责任。因酒店停业造成双方合同关系不能继续履行。刘宅福可与金帆酒店友好协商，如协商不成，可通过法律途径解决。刘宅福确认收到了该通知。另查，管委会曾于2015年10月13日召开研究金帆酒店有关工作专题会，会议指出，因存在安全隐患，金帆酒店应立即正式停业排查，并对于金帆酒店相关问题作出安排。2016年9月19日，管委会作出关于成立天津市金帆酒店清算组的决定。一审庭审中，金帆酒店主张，其解除合同系由于“8.12”爆炸后突然出现了开发区内不允许燃煤锅炉存在的情况，导致无法为涉案房屋供热水、冬季取暖无法进行供暖，且短期内无法解决，金帆酒店亦无法实现空调改造，进而依据情势变更原则主张合同合法解除；刘宅福对此不予认可，认为锅炉存在安全隐患是金帆酒店的过错，因为金帆酒店不符合国家的安全生产要求，金帆酒店提供的服务不符合标准，出租房屋存在安全隐患，故刘宅福不同意金帆酒店违法解除合同，金帆酒店也应另案对于违法解除合同给刘宅福造成的损失予以赔偿。对于刘宅福停业时间，金帆酒店主张刘宅福系2015年11月3日收到通知后停业；刘宅福主张，自金帆酒店2015年9月7日停止锅炉供应后对于营业已经有所限制，故于9月23日停业，后又主张停业时间为停止锅炉运行的时间。金帆酒店认可涉案房产中除房屋本身附着物外，可移动的物品均为刘宅福所有。双方共同确认，涉案一楼由刘宅福人员看守，二至四楼刘宅福需通过金帆酒店才能进入。金帆酒店主张从未阻止过刘宅福进入。2018年9月27日，金帆酒店就本案曾向一审法院提起过诉讼，后申请撤诉，一审法院裁定准许撤诉。一审法院认为，金帆酒店与刘宅福之间的合同，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。对于合同的解除，一审法院认为，金帆酒店在合同履行期间因自身房屋锅炉设施存在安全隐患而不能继续将涉案区域承包给刘宅福，致使合同不能履行，金帆酒店系违约方，其主张属于情势变更合法解除合同无事实及法律依据，应认定金帆酒店对于合同的解除系违法解除。根据最高法院审判指导意见，金帆酒店虽属于违约方，但其并不存在恶意违约的情形，且涉案合同因房屋存在安全隐患已经不可能继续履行。因此，应认定双方之间的承包合同自金帆酒店2015年11月3日送达通知之日已解除。鉴于双方合同已经解除，金帆酒店要求刘宅福腾空其实际占有的涉案区域房屋并交还金帆酒店的主张，一审法院予以支持。刘宅福可就金帆酒店违法解除合同产生的损失另行主张权利。对于金帆酒店主张的“租金”及场地占用费一节，首先，对于“租金”而言，双方合同亦约定的系“租金”的表述方式。金帆酒店通知显示2015年11月3日要求刘宅福停业，刘宅福虽主张停业时间为9月，但依据不足，一审法院不予采信。在双方均未提交其他相应证据的情况下，一审法院认为，金帆酒店2015年9月7日停止运行锅炉必然对刘宅福的经营产生一定影响，金帆酒店对此存在过错，结合“8.12”爆炸的客观事实等情况，一审法院酌情确定刘宅福应支付的“租金”为30,000元，超出部分不予支持。对于刘宅福诉讼时效的抗辩，结合金帆酒店之前起诉的时间可知并未超过诉讼时效，一审法院对此抗辩不予采信。对于场地占用费而言，一审庭审中金帆酒店主张系因刘宅福占用房屋给金帆酒店造成的损失。对此一审法院认为，应综合以下两方面因素予以考虑：一方面，金帆酒店系违法解除合同，其解除合同的法律后果通过本次诉讼予以确认，金帆酒店并未提供证据证明其曾在起诉前明确要求刘宅福腾空并交还涉案房屋，金帆酒店亦未提供充分证据证明其因刘宅福实际占有涉案区域产生损失的具体数额；另一方面，刘宅福在明知已经不能继续承包和继续使用涉案房屋的情况下，没有积极主张权利，致使长期持续占用涉案房屋长达五年之久，客观上影响了金帆酒店对于涉案房屋后续使用的可能。综上，金帆酒店怠于行使自己的权利，存在扩大损失的情形，同时考虑刘宅福应当积极主张权利的合理期限，故扣除一年的合理期限后，一审法院酌情按照每年约10,000元的标准对于因刘宅福占用涉案房屋对金帆酒店产生的损失予以认定，本案场地占用费酌定为40,000元，金帆酒店超过部分的主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条之规定，一审法院判决：“一、被告刘宅福于本判决生效之日起三十日内将其占用的原告天津市金帆酒店主楼（北裙楼）一、二、三、四楼及办公楼302室腾空，并交还原告天津市金帆酒店；二、被告刘宅福于本判决生效之日起十日内支付原告天津市金帆酒店租金3万元、占用费4万元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,036元，由原告承担4,698元，由被告承担1,338元。被告应承担部分由其于本判决生效之日起十日内迳行给付原告。”二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。双方当事人对签订租赁和承包合同及合同已解除等事实均无异议。本案的争议焦点为一审判决认定的涉案合同解除时间及刘宅福是否应当腾还涉案租赁物并给付租金和占用费。首先，双方均已确认合同已解除，但刘宅福对一审判决认定的合同解除时间不予认可，其主张应为金帆酒店提起一审诉讼之日。根据两审查明的事实，金帆酒店于2015年11月3日已向刘宅福送达解除通知，刘宅福亦已接收。该通知内容应视为金帆酒店解除合同的意思表示。一审法院据此认定双方之间合同自2015年11月3日送达通知之日解除，有事实和法律依据，本院予以维持。刘宅福的该项上诉主张，缺乏法律依据，本院不予支持。其次，根据法律规定，合同解除后应当腾还租赁物，刘宅福虽上诉主张腾还租赁物不利于保障其权益，但合同解除后的法律后果属于刘宅福另行主张权利问题，在本案中其并未提出反诉，一审法院亦未剥夺其该项权利。刘宅福的该项上诉主张，并不能构成对腾还租赁物的抗辩，对其该项上诉主张，本院不予支持。最后，合同解除及刘宅福停业后并未搬离租赁物，租赁物仍处于占用阶段，应当给付相应费用。一审法院依据合同解除时间及各方当事人对合同解除的过错、合同履行情况酌定给付租金和占用费数额，有事实和法律依据，本院应予维持。刘宅福上诉主张并未造成金帆酒店实际损失而不同意支付租金和占用费，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，刘宅福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,550元，由上诉人刘宅福负担。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 张春耀审判员 李兴明二〇二〇年十二月二十四日法官助理周昊书记员吴宝玉附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……