广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25402号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州荣友物业管理有限公司，住所地广州市天河区员村北社石东街**南侧****（仅限办公）。法定代表人：朱同登，经理。委托诉讼代理人：刘绍安，广东谨然律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴水良，广东谨然律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州云梯地产开发有限公司（原广州白云国际机场集团综合开发有限公司），住所，住所地广州市白云区机场路航云北街自编******div>法定代表人：梁国锋，总经理。委托诉讼代理人：孔国锋，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王胜宽，国信信扬律师事务所律师。上诉人广州荣友物业管理有限公司（以下简称荣友公司）因与被上诉人广州云梯地产开发有限公司（以下简称云梯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初2925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月15日公开开庭审理本案。上诉人荣友公司代理人刘绍安、吴水良，被上诉人云梯公司代理人孔国锋、王胜宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣友公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第七项，改判云梯公司继续赔偿涉案的第八、九层物业的清理费、装修费损失131419.75元给荣友公司；2.云梯公司立即退还代缴的土地出让金97660元给荣友公司；3.云梯公司继续赔偿涉案的第七层物业的装修损失16496.25元给荣友公司。事实与理由：一、一审判决认定涉案第八、九层物业租赁合同无效，荣友公司与云梯公司各自承担50%的责任，对荣友公司极为不公平。首先，签订合同时，云梯公司称其正办理房地产权证，但事后查明其实际办理产权登记时间为2010年10月25日，对荣友公司隐瞒了事实真相；其次，因产权证已明确记载该八、九层出租部分处于违法状态，云梯公司仍然诱使荣友公司承租并投资，其显然存在主观恶意。荣友公司基于对云梯公司知名国有企业的信任，对签订合同不存在任何过错。虽然一审鉴定八、九楼的损失262839.5元远远低于荣友公司的实际损失，但在荣友公司现有证据缺失的情况下，无效合同的法律责任应由云梯公司承担，云梯公司理应继续赔偿131419.75元给荣友公司。二、一审认定荣友公司代缴的土地出让金97660元由荣友公司承担，没有事实和法律依据。该土地出让金凭据明确交款人为云梯公司，属于云梯公司办理物业出租登记时必须承担的法律义务。荣友公司为其代垫，云梯公司理应在合同解除后归还。三、一审判决云梯公司仅承担第七层装修残值32992.50元的50%存在明显错误。第七层物业租赁合同有效，云梯公司提前解除，理应对因此造成荣友公司的直接损失即装修残值予以全部赔偿。综上，请求二审法院公正裁决，以切实维护荣友公司的正当权益。云梯公司辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一、一审判决第三项已充分考虑了荣友公司与云梯公司分别对涉案第八、九层物业租赁合同无效存在的过错，荣友公司要求云梯公司继续赔偿第八、九层物业清理费、装修费损失的上诉请求没有事实和法律依据。云梯公司签订《房地产租赁合同》时已明确告知荣友公司，涉案第八、九层物业尚未取得房地产权证和建设工程规划许可证，即该部分物业存在属于违建的风险，《房地产租赁合同》第一条第3款对此亦作了说明，荣友公司明确表示愿按现状承租并自愿承担全部风险，对涉案第八、九层物业的租赁合同可能会被认定为无效的风险是明知的，云梯公司不存在任何恶意隐瞒。因此，荣友公司对涉案第八、九层物业的租赁合同也存在明显过错。一审判决酌定双方当事人对合同无效所造成的损失各承担50%的责任，是完全公平合理的。另外，云梯公司需承担50%过错责任，向荣友公司赔偿第八、九层物业清理费、装修费131419.75元的前提是该部分物业的装修全部是由荣友公司做的。但有证据表明，荣友公司承租上述物业后进行的装修并非全面装修，而是在机场集团2011年装修改造的基础上做的个别项目的装修改造。同时，荣友公司一审时也承认其向一审法院提交的《写字楼装修合同》是为了本案诉讼伪造的，该合同不能作为评估的依据，更不能作为认定上述物业装修主要由荣友公司施工的依据。因此涉案评估报告在评估上述物业装修项目数量及金额方面均存在很大错误，云梯公司向荣友公司赔偿131419.75元对云梯公司并不公平。二、土地出让金本身应由荣友公司承担。土地出让金凭据明确交款人是云梯公司是因为云梯公司为涉案物业的产权人，土地出让金只能以产权人名义缴纳，但这并不能证明，在双方的租赁合同关系中云梯公司需承担缴纳土地出让金的义务。土地出让金的发生是因为涉案租赁物业土地用途发生了改变。租赁物业产权证上显示土地为划拨土地，未办理有偿使用手续，土地用途为“白云机场及工作、生活配套设施”。由于荣友公司承租涉案物业并分租给其他分租户办公，导致该土地用途改变，不再是原证记载用途。荣友公司的分租户办理营业执照时，需要云梯公司提供租赁备案的租赁合同，租赁合同备案时需要交纳该土地出让金。《房地产租赁合同》第一条第3款明确约定荣友公司自愿承担全部风险，因其分租客户办理营业执照等经营需要，发生的土地出让金交纳事项，费用应由荣友公司自行承担。另外，涉案租赁物业签订租赁合同签的《招商文件》中明确规定“本招商项目的物业产权使用性质为综合服务用途，投标人如改为综合服务以外的其他商业用途，需在合法的前提下自行办理相关手续及证照，由此产生的费用及风险由投标人自行承担”。据此，因荣友公司经营需要导致土地用途改变，发生的土地出让金应由其自行承担。三、云梯公司不存在提前解除租赁合同的情形。云梯公司与荣友公司2019年8月16日签署的《会议纪要》是双方的真实意思表示，该《会议纪要》明确了双方的《房地产租赁合同》在2019年9月30日终止，这是双方协商一致的结果，云梯公司不存在提前解除租赁合同的情形。因此，荣友公司要求云梯公司全部赔偿涉案第七层物业装修残值的上诉请求完全没有事实和法律依据。综上，荣友公司的上诉请求没有任何事实和法律依据，应依法判决驳回上诉，维持原判。云梯公司于2020年1月16日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.荣友公司立即向云梯公司支付拖欠的2018年1月17日至2019年11月7日期间的租金及占有使用费681543元（包括自2018年1月17日至2018年1月25日期间第七、八、九层的租金14558元以及自2018年1月26日至2019年11月7日期间第七层的租金）；2.荣友公司支付逾期付款违约金（以荣友公司欠缴的金额为本金，按照每日0.3%计算，自逾期之日计算至实际付清租金之日止）；3.本案诉讼费用由荣友公司承担。荣友公司提出反诉，要求判令：1.云梯公司立即赔偿2018年2月16日至2021年2月16日期间银鹰酒店八、九楼的清理费及装修费（即在本案中申请评估的对第八、九层物业进行装修及拆迁清理的费用）、消防验收费等损失548625元给荣友公司；2.云梯公司立即赔偿2018年2月16日至2021年2月16日期间银鹰酒店八、九楼的预期利益损失636480元给荣友公司；3.云梯公司立即赔偿2018年2月至2019年11月期间因拆除银鹰酒店八、九楼给七楼造成的经济损失（包括装修损失及经营损失）183592.5元给荣友公司；4.云梯公司立即退还合同保证金140000元、代缴的土地出让金97660元、水电周转金15000元给荣友公司；5.由云梯公司承担所有反诉费用。一审法院经审理认定事实如下：位于广州市白云区机场路**房地产的权属人为案外人广东省机场管理集团公司，该公司于2013年2月22日变更企业名称为广东省机场管理集团有限公司（以下简称机场集团）。机场集团授权机场开发公司负责上述白云区机场路XXX号的房地产即银鹰酒店7-9楼的出租、签订租赁合同及日常管理等业务。该XXX号房地产的不动产查册表显示该土地未办有偿使用手续，土地使用权取得方式为划拨，建筑层数为8层，土地用途为白云机场及工作、生活配套设施，规划房屋用途记载第七、八层为办公，另有西面A3部（811.4265平方米）、A4部（369.2532平方米）、北面第8层（147.3048平方米）、第8层夹层（427.0068平方米）共1754.9913平方米未申请权属登记，登记时间显示为2010年10月25日。2013年2月5日，机场开发公司（出租方，甲方）与荣友公司（承租方，乙方）签订《房地产租赁合同》（合同XXX），约定甲方将位于机场路XXX号（原XXX号）的银鹰酒店七、八、九楼物业（物业编号为：西-XXX-J-XXX、XX-XX）按现状租赁给乙方作为写字楼使用，该物业总面积1302平方米（其中七楼面积为702平方米，八、九楼面积为600平方米）；租赁期限自2013年2月17日起至2021年2月16日止；乙方承租首年，每月向甲方支付租金46667元，第二年起，租金按年4%递增，其中2018年2月17日至2019年2月16日期间月租金为56778元，2019年2月17日至2020年2月16日期间月租金为59049元；乙方须在每月17日前向甲方缴清当月租金，并须在本合同签字/盖章之日向甲方缴纳履约保证金140000元，合同期满后一个月内，经甲方确认乙方不拖欠任何费用，且按约履行的，甲方将无条件无息返还该履约保证金，租赁期间乙方拖欠任何费用，甲方有权在履约保证金中扣除相应费用（含因乙方违约的违约金）。合同另载明：一、租赁物业情况3、乙方对上述物业的物理及法律现状已做了充分及全面的了解（包括但不限于已充分了解到该物业房地产权证和建设规划许可证正在办理中，乙方自愿按现状向甲方承租该物业并自愿承担相应的全部风险）。六、违约责任1、乙方不按期交纳租金、物业管理费、空调使用费等其它应交费用的，从拖欠之日起每逾期一天，按欠交金额的3%向甲方交纳违约金；逾期超过十五天的，甲方有权在不通知乙方的情况下，对乙方承租物业采取停水、停电措施；逾期超过三十天的，甲方有权单方解除合同。七、合同的解除（二）有下列情形之一，合同终止，双方互不承担责任：1、合同经过双方协商解除的，双方按达成的解除合同协议执行。（三）根据政府有关部门或广东省机场管理集团公司的有关要求，该物业需要变更用途，或需要征收、征用、收回或拆迁（包括公益拆迁、商业拆迁）该物业的，本合同解除，双方互不追究责任，各自承担相应经济损失（包括但不限于装修损失、营业损失、搬迁损失、家具电器损失、机电设备损失、存货损失、员工工资保险福利损失）。上述合同签订后，机场开发公司将上述银鹰酒店第七、八、九楼物业交付给荣友公司使用。荣友公司向机场开发公司交纳履约保证金140000元、水电周转金15000元。2013年4月19日，荣友公司以机场开发公司的名义向广州市房地产租赁管理所缴纳涉案物业因原划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营的土地出让金97660元。2018年1月26日，因消防整改需要，荣友公司将涉案的第八、九层物业移交给机场开发公司。2018年2月，机场开发公司拆除该部分第八、九层物业。该部分物业拆除后，第七层物业屋顶出现漏水现象。2018年10月左右，机场开发公司对第七层楼顶漏水问题进行了检查维修。2019年6月12日，荣友公司的员工朱XX通过微信向机场开发公司的员工罗XX反映第七层仍存在漏水问题。机场开发公司表示其在2019年6月收到荣友公司反馈七楼楼顶渗漏问题后，其曾组织人员进行了现场查勘，发现七楼楼顶部分区域确实存在渗漏现象，但对正常办公使用影响不大，再加上当时公司无预算，便没有采取进一步的维修措施。2019年8月16日，机场开发公司与荣友公司就涉案物业2018年2月至该日的租金收取问题进行商谈，并形成以下会议纪要：一、双方约定，2019年8月21日前，荣友公司缴纳2018年1月17日至2019年8月16日租金共计59.4522万元，机场开发公司开具等额发票。二、双方约定，原房屋租赁合同（合同KF-ZL-2013001），2019年9月30日终止；并于当天将银鹰酒店7-8楼物业按现状交还机场开发公司。三、荣友公司根据原双方合同，于9月30日缴纳租金8月17日至9月30日的4.7755万元。四、物业清场后，荣友公司凭原机场开发公司提供的合同保证金发票，办理14万元合同保证金无息退还手续。机场开发公司工作人员罗XX、张瑞、李XX及荣友公司的法定代表人朱同登在该《会议纪要》上签名。后荣友公司未按照上述《会议纪要》的内容向机场开发公司支付租金及交还涉案物业。2019年11月8日，机场开发公司收回涉案的第七层物业。荣友公司确认未向机场开发公司支付自2018年1月17日至2019年11月7日期间的租金，亦未支付自2018年1月17日至2018年1月25日期间的租金或占有使用费。2020年5月14日，机场开发公司变更企业名称为广州云梯地产开发有限公司即云梯公司。一审诉讼中，依荣友公司的申请，一审法院依法委托广东证诚价格评估有限公司（以下简称证诚公司）对涉案物业第7层24间写字楼及第8、9层67间写字楼的装修费用进行价值评估。荣友公司为此支付评估费20400元。证诚公司于2020年7月8日作出粤证价估【2020】J242号评估鉴定报告，评定上述装修价值评估总额为295832元,其中第七层装修项目价值32992.5元，第八、九层装修项目价值262839.5元。云梯公司对第七层装修项目价值无异议，但认为荣友公司在承租涉案第八、九层物业后进行的装修并非全面装修，而是在机场集团2011年装修改造的基础上做了个别项目的装修改造，不能把八、九层的装修全部认定为荣友公司所施工，故认为评估报告所涉第八、九层的装修项目数量及评估金额存在很大错误；荣友公司提供的《写字楼装修合同》是为了本案诉讼而伪造的，不能作为评估的依据，更不能作为认定八、九层装修主要由荣友公司施工的依据。对此，证诚公司书面回复称云梯公司是将涉案物业按现状租赁给荣友公司用作写字楼，荣友公司务必需对现状物业按照租赁写字楼要求进行分隔、装修，从当时云梯公司拆除荣友公司的第八、九层写字楼照片中可以得到印证，即第八、九层写字楼照片显示两排多个分隔房间（中间为过道），拆卸后残留的装饰材料和隔墙都是防火复合板而没有砖墙和钢筋混凝土材料，由此分析判断该第八、九层的分隔装修是荣友公司租赁物业后再重新装修所为；评估报告对第八、九层的装修项目数量及评估金额是客观的，不存在需调整的事项不存在错误。一审庭审中，云梯公司未能提供证据证实其向荣友公司交付涉案物业时的房屋状况，亦未能提供证据证实第八、九层物业在被拆除时的状况。一审法院认为，云梯公司未能提供涉案物业交付及拆除时房屋状况的相关证据，其现有证据不足以证实异议主张；证诚公司亦未以荣友公司提供的《写字楼装修合同》约定的合同单价作为评估价格认定的依据，故一审法院对云梯公司的上述异议不予认可。荣友公司对上述评估结论提出以下异议：1、七层部分没有对该楼天花板的翻新进行评估，属遗漏项目；且对各项目的单价普遍标准过低，与当事人的实际付出相差悬殊；2、第八、九层室内部分使用钢结构漏计算，所属67间房间均采用隔音材料未考虑计算，第八、九层室外两端楼面搭建建筑物外侧的护栏及八楼室外楼面两侧定制的广告牌漏计算，第八、九层单价与当事人支付的合同单价差额巨大，明显偏离市场行情。证诚公司对此书面回复称：关于七层部分，现场查勘时，荣友公司代表朱XX未陈述对该楼天花板进行了粉刷翻新，且查勘结束后亦在查勘记录上签字确认，根据现场查勘笔录可知，荣友公司未对该楼天花板翻新，只是对其中六间房重新进行了装修，而这六间房的重新装修费用已含天花吊顶（石膏板）费用，包含在评估鉴定表中。各评估项目的综合单价均按照评估基准日装修市场的平均价格，经分析、判断确定评估标的项目的综合成新率（或折旧率）进行评定，评估方法和取费标准是客观合理的。关于八、九层部分，结合涉案《房地产租赁合同》分析判断，签订合同时八、九层物业已存在，也就是说八、九层室内部分的钢架结构已搭建好，而不需要重新搭建。另外，从装饰施工内容也可知不含钢架结构造价（或费用），因此八、九层室内部分的钢架结构造价（或费用）不在本次评估鉴定范围内。因本案八、九层物业结构及装修已拆除，不能查勘到实物，为此需对同类写字楼装修市场进行价格调查，以确定写字楼装修市场价格。经市场调查可知，目前用作隔墙的材料大都采用防火复合板，装修这种复合板材的市场价格平均约1100.00元/㎡，而不是荣友公司陈述的合同单价2280.00元/㎡，该合同单价明显高于普通装修的正常市场价，分析判断该合同单价存在不合理性，为此未参考该合同单价，而是调查采用同类写字楼普通装修的市场平均价格1100.00元/㎡作为第八、九层物业装修的综合单价（含拆除费用）。现场查勘时荣友公司代表朱XX未告知我司八、九层室外两端楼面搭建建筑物外侧的护栏和八楼室外楼面两侧定制的广告牌需评估的情况，我司也未查看搭建的护栏和广告牌（已全部拆除），为此不能对此进行评估鉴定。一审法院认为，荣友公司在一审庭审中确认其知晓第八、九层将被拆除，而广告牌是可以拆除的，则该物品荣友公司可自行拆除取回，荣友公司要求云梯公司赔偿该项损失于法无据，一审法院对此不予支持，对该项物品价值进行评估亦无必要。现场查勘时并无护栏，荣友公司在一审庭审中亦表示没有拆除之前的相关证据留存，则该物品不具备进行价值评估的条件，证诚公司表示不能对此进行评估并无不妥。荣友公司反映的评估项目单价过低、不合理，钢结构漏算等问题，证诚公司作出的回复充分、合理，荣友公司亦无相反证据，一审法院对其该部分异议不予认可。荣友公司代表朱XX在现场查勘时未陈述对第七层天花板进行了粉刷翻新，查勘结束后亦在查勘记录上签字确认，现其主张该项目漏算的异议一审法院亦不予支持。综上，一审法院对证诚公司出具的上述评估结论予以认可，确认涉案物业装修价值评估总额为295832元，其中第七层装修项目价值为32992.5元，第八、九层装修项目价值为262839.5元。一审庭审中，云梯公司提供了涉案物业的《建设工程报建审核表》及《建设工程规划许可证》存根。该证据显示广州市城市规划局在1992年曾同意加建第七（部分第八）层物业942平方米。云梯公司主张扣除七层面积702平方米后，第八层物业有240平方米有合法的报建手续。荣友公司则称上述第八层240平方米的物业是云梯公司自行使用的，不包含在云梯公司出租给荣友公司的第八层物业的范围之内。云梯公司无法明确该240平方米物业的具体位置。云梯公司提供的《关于银鹰酒店消防安全整改专题会会议纪要》记载：“二、综合开发公司按消防要求2月5日前拆除违建部分，拆除费用由生活中心承担。”云梯公司另提供的《关于综合开发公司银鹰酒店物业楼顶漏水维修的请示》记载：“为满足银鹰酒店物业整体消防验收的条件，综合开发公司于2018年初对所辖银鹰酒店物业8楼临时建筑进行了拆除。”结合上述两份证据可知，云梯公司已自认拆除的出租给荣友公司的涉案第八层物业是临时建筑，属于违建，其亦未能提供证据证实上述240平方米的物业包含在其出租给荣友公司的涉案第八层物业的范围之内，故云梯公司现主张出租给荣友公司的涉案第八层物业中有240平方米有合法报建手续的主张一审法院不予认可。云梯公司及荣友公司均未提供其他证据证实涉案第八、九层物业有取得建设工程规划许可证或已经主管部门批准建设。荣友公司另主张其因委托案外人办理涉案物业消防报建及验收事宜产生代办费70000元，并提供了相应的《协议书》用以佐证，云梯公司对此不予认可。以上事实，有《房地产租赁合同》、房产证及产权查册表、工商登记信息变更登记资料、《关于银鹰酒店物业权属的证明》、《会议纪要》、《关于银鹰酒店消防安全整改专题会会议纪要》、《关于综合开发公司银鹰酒店物业楼顶漏水维修的请示》、评估报告书、收据、发票、微信聊天记录及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：涉案第七层物业有合法的产权登记，云梯公司与荣友公司关于该物业的租赁合同合法有效，双方应依约履行各自的义务。云梯公司及荣友公司均未能提供证据证实涉案第八、九层物业有取得建设工程规划许可证或已经主管部门批准建设，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方关于第八、九层物业的租赁合同无效。结合双方诉辩意见，本案主要存在以下争议焦点：一、关于租金及占有使用费。云梯公司主张的租金及占有使用费包括自2018年1月17日至2018年1月25日期间第七、八、九层的租金（或占有使用费）以及自2018年1月26日至2019年11月7日期间第七层的租金（或占有使用费）。云梯公司与荣友公司达成的《会议纪要》中已明确约定2018年1月17日至2019年8月16日租金共计为594522元，且须2019年8月21日前支付；2019年8月17日至9月30日期间的租金为47755元，且须在2019年9月30日前支付；该约定是双方的真实意思表示，双方均应恪守履行，故荣友公司应向云梯公司支付涉案物业上述自2018年1月17日至2019年9月30日期间的租金及占有使用费共计642277元。双方已约定涉案房屋租赁合同于2019年9月30日终止，荣友公司未依约在2019年9月30日前向云梯公司交还涉案的第七层物业，直至2019年11月8日方实际交还，则荣友公司应向云梯公司支付该部分物业自2019年10月1日至2019年11月7日期间的占有使用费。参照合同约定的租金标准，该部分第七层物业在该期间的月租金应为31837元（59049元÷1302㎡×702㎡），则该期间的占有使用费应为39266元（31837.48元+31837.48元×7天÷30天）。综上，荣友公司须向云梯公司支付上述租金及占有使用费共计681543元。二、关于违约金。第八、九层物业所涉租赁合同无效，第七层物业所涉租赁合同经双方一致同意而终止，云梯公司要求荣友公司按照原合同约定的标准支付《会议纪要》载明的付款期间之前的违约金的诉请无事实依据，一审法院对此不予支持。荣友公司未依双方在《会议纪要》中约定的期限如期、足额付款，其行为已构成违约，应自双方约定的付款期限届满的次日起向云梯公司支付违约金，直至相应款项付清之日止，即其中594522元的违约金应自2019年8月22日起计算；47755元的违约金应自2019年10月1日起计算；双方在《会议纪要》中未就违约金的标准作出明确约定，一审法院酌定违约金按照年利率6%计算。第七层物业所涉租赁合同于2019年9月30日终止后，荣友公司应向云梯公司支付实际交还场地前的占有使用费，双方未就该费用的支付期限作出明确约定，一审法院酌定该部分费用39266元的违约金自云梯公司起诉之日即2020年1月16日起按照年利率6%的标准计算。三、关于荣友公司主张的第八、九层物业的清理费、装修费、消防验收费及预期利益损失。荣友公司明确其主张的清理费及装修费即在本案中申请评估的对第八、九层物业进行装修及拆迁清理的费用。如前所述，云梯公司与荣友公司关于第八、九层物业的租赁合同无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。云梯公司及荣友公司均应知晓第八、九层物业未取得建设工程规划许可证或合法的报建手续，仍就该部分物业签订租赁合同，其对该部分合同无效均存在过错，一审法院酌定双方对由此所造成的损失各承担50%的责任。经评估，第八、九层装修项目价值为262839.5元，云梯公司应赔偿荣友公司该部分装修损失中的50%即131419.75元。第八、九层物业未取得建设工程规划许可证或合法的报建手续，荣友公司亦未能提供证据证实第八、九层物业已通过消防验收且其为此实际支出了消防验收费用，故其要求云梯公司赔偿消防验收费损失的主张，一审法院不予支持。第八、九层物业所涉租赁合同为无效合同，荣友公司要求云梯公司赔偿预期利益损失于法无据，一审法院对此亦不予支持。四、关于荣友公司主张的第七层物业的装修损失及经营损失。关于装修损失，经评估，该部分物业的装修项目残值为32992.5元。云梯公司与荣友公司一致同意涉案房屋租赁合同于2019年9月30日终止，双方关于第七层物业的租赁合同因此解除。《会议纪要》未就该部分装修损失承担事宜作出明确约定，但考虑第八、九层物业拆除后，第七层物业屋顶出现漏水现象，云梯公司虽曾进行维修，但在2019年6月收到荣友公司再次反馈七楼楼顶存在渗漏问题后，未采取进一步的维修措施，按照公平原则，一审法院酌定云梯公司应向荣友公司赔偿该部分损失32992.5元中的50%即16496.25元。双方经协商一致同意终止关于第七层物业的租赁合同，荣友公司要求赔偿该部分物业经营损失的诉请于法无据，一审法院对此不予支持。五、关于退还合同保证金、水电周转金及代缴的土地出让金。涉案第八、九层物业的租赁合同无效，第七层物业的租赁合同双方已一致同意终止，现荣友公司要求退还合同保证金140000元、水电周转金15000元符合法律规定，云梯公司对此亦未提出异议，一审法院对此予以支持。荣友公司在合同中已明确表示对涉案物业的物理及法律现状已做了充分及全面的了解，并自愿承担相应的全部风险，则其应知晓涉案物业所涉土地未办理有偿使用手续，土地使用权取得方式为划拨，因原划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营而产生的相应支出应由荣友公司自行承担，故荣友公司要求云梯公司退还代缴的土地出让金的诉请一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2020年10月21日作出如下判决：一、自本判决生效之日起三日内，广州荣友物业管理有限公司向广州云梯地产开发有限公司支付租金及占有使用费681543元；二、自本判决生效之日起三日内，广州荣友物业管理有限公司向广州云梯地产开发有限公司支付违约金（违约金按照年利率6%的标准计算至上述租金或占有使用费付清之日止，其中594522元的违约金自2019年8月22日起计算，47755元的违约金自2019年10月1日起计算，39266元的违约金自2020年1月16日起计算）；三、自本判决生效之日起三日内，广州云梯地产开发有限公司向广州荣友物业管理有限公司赔偿涉案的第八、九层物业的清理费、装修费损失131419.75元；四、自本判决生效之日起三日内，广州云梯地产开发有限公司向广州荣友物业管理有限公司赔偿涉案的第七层物业的装修损失16496.25元；五、自本判决生效之日起三日内，广州云梯地产开发有限公司向广州荣友物业管理有限公司退还合同保证金140000元、水电周转金15000元；六、驳回广州云梯地产开发有限公司的其他诉讼请求；七、驳回广州荣友物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8785元，由广州云梯地产开发有限公司负担4278元，广州荣友物业管理有限公司负担4507元；反诉受理费9696元，由广州云梯地产开发有限公司负担1811元，广州荣友物业管理有限公司负担7885元。广州荣友物业管理有限公司负担的上述本诉受理费及广州云梯地产开发有限公司负担的上述反诉受理费均须在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。评估费20400元，由广州云梯地产开发有限公司、广州荣友物业管理有限公司各负担10200元。广州云梯地产开发有限公司负担的评估费须在本判决生效之日起三日内直接支付给广州荣友物业管理有限公司。本院二审期间，双方均无提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：一、涉案物业第八、九层装修费损失应否全部由云梯公司承担；二、云梯公司应否向荣友公司返还已由荣友公司交纳的土地出让金；三、云梯公司应否向荣友公司赔偿涉案物业七楼的装修费用损失。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、关于涉案物业第八、九层装修费损失应否全部由云梯公司承担的问题。一审法院认定云梯公司与荣友公司关于涉案物业第八、九楼的租赁合同无效，合法有据，本院予以确认。云梯公司将存在瑕疵的第八、九层物业出租给荣友公司，对第八、九层物业租赁合同无效固然存在过错。但是，根据双方所签订的《房地产租赁合同》中关于租赁物业情况的约定内容可知，荣友公司明知涉案物业第八、九层尚未取得房地产权证和建设工程规划许可证的事实，仍明确表示愿意按现状承租并承担风险，故荣友公司对租赁合同无效亦存在过错。在合同双方对合同无效均存在明显过错的情况下，一审法院酌定云梯公司与荣友公司对因租赁合同无效所造成的第八、九层物业装修损失各承担50%的责任，并无不当，本院予以维持。荣友公司关于云梯公司故意隐瞒涉案物业第八、九层违法状态，诱使其签订涉案租赁合同的上诉主张，与《房地产租赁合同》内容所反映事实明显不符，其据此要求云梯公司承担第八、九层物业全部装修损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、关于云梯公司应否向荣友公司返还已由荣友公司交纳的土地出让金的问题。首先，荣友公司在《房地产租赁合同》中已明确表示对涉案物业的物理及法律现状已做了充分及全面的了解并自愿承担相应的全部风险，其对涉案物业所涉土地未办理有偿使用手续，土地使用权取得方式为划拨的情况应当知晓，对于因原划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营而产生的相应费用应由其自行承担。其次，荣友公司在2013年《房地产租赁合同》签订之初即自行支付该笔土地出让金，如荣友公司仅是暂代云梯公司支付，则在代缴之后理应及时向云梯公司主张返还，但现并无证据显示在本案一审诉讼之前荣友公司曾以任何方式向云梯公司主张返还过，荣友公司的行为有悖常理。此外，在双方为终结涉案租赁合同所签订的《会议纪要》中，只约定了保证金的返还，而未涉及土地出让金的返还，由此可知土地出让金并不在双方约定的返还范畴。基于以上分析，本院认为一审判决认定因原划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营而产生的相应支出应由荣友公司自行承担，并驳回荣友公司关于返还土地出让金的诉请，并无不妥，本院予以维持。三、关于云梯公司应否向荣友公司赔偿涉案物业七层的装修费用损失的问题。根据荣友公司与云梯公司签订的《会议纪要》显示，《房地产租赁合同》是经双方协商一致解除的，故合同的解除不应归责于任何一方，《会议纪要》也无对涉案物业七层的装修费用由云梯公司负担的约定。荣友公司上诉主张云梯公司提前解除合同与事实不符，对其主张，本院不予采纳。一审判决考虑到涉案物业第七层漏水问题瑕疵的情况，根据公平原则，判令云梯公司向荣友公司赔偿50%的装修费用损失，并无不当，本院予以维持。荣友公司上诉主张云梯公司承担全部赔偿责任，理由不足，本院不予支持。综上所述，荣友公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9014元，由广州荣友物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  赵琦铭二〇二〇年十二月二十八日书记员  陈婷婷郭蔚琳