湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民再76号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：永州市凤凰影视城有限责任公司，住所地永州市冷水滩区。法定代表人：李智，该公司经理。委托诉讼代理人：陈勇军，男，汉族，1971年9月30日出生，住永州市零陵区，系该公司支部书记。委托诉讼代理人：陈建军，男，汉族，1973年4月14日出生，住永州市零陵区，系该公司副经理。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：蒋先福，男，1943年8月11日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：罗荣清，永州市零陵区法律援助中心律师（特别授权）。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：永州市秋晖房地产开发有限责任公司，住所地永州市冷水滩区凤凰路。法定代表人：严斌，该公司董事长。再审申请人永州市凤凰影视城有限责任公司（以下简称凤凰影视城）因与被申请人永州市秋晖房地产开发有限责任公司（以下简称秋晖房地产公司）、被申请人蒋先福合同纠纷一案，凤凰影视城不服本院（2018）湘11民终707号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于二○一九年八月十五日作出（2018）湘民申2783号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理本案。再审申请人凤凰影视城的委托诉讼代理人陈勇军、陈建军、被申请人秋晖房地产公司的法定代表人严斌、被申请人蒋先福及其委托诉讼代理人罗荣清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。。凤凰影视城申请再审称，请求：一、请求依法再审，纠正原判不当；二、请求依法撤销湖南省永州市中级人民法院（2018）湘11民终707号民事判决书。事实和理由：一、原审法院判决认定“公司老板的口头承诺”的基本事实缺乏证据证明，首先原审法院判决认定公司老板的口头承诺不是事实，其次申请人在原审中没有提出书面答辩意见，此外，原审没有证据证明存在口头承诺；二、原审法院判决认定“签订的拆迁《协议书》合法有效”错误，其适用法律确有错误，该拆迁的《协议书》确实属于双方不该签订、无法履行的违法合同；三、原审判决申请人“与永州市秋晖房地产开发有限责任公司从2015年2月起按每月600元标准连带支付违约金给被申请人蒋先福至领到不动产证为止”处理错误，其适用法律确有错误，房屋到至今未办出证来，是因为秋晖房地产将我公司的所有住房抵押给农商银行，房屋在抵押过程中，造成该房屋不能办证，这些原因不是我们公司负担的。综上所述，原二审错误认定事实，导致适用法律错误，为此申请撤销二审判决，依法改判。被申请人蒋先福辩称，第一、原中级法院判决书认定公司老板的口头承诺是有事实与证据证实的；第二、中院原审判决证明双方签订的协议书合法有效，也有法律依据，该协议没有违反法律法规，及强制有效规定，第三申请人在本案中没有依约交付房屋，是明显的违约责任，中院判决申请人赔偿违约责任合法合理，中院二审判决书判决适用法律正确。被申请人秋晖房地产公司辩称，秋晖公司与被申请人蒋先福没有合同关系，不应承担任何违约责任；第二、拆迁行为与蒋先福他们没有任何关系，该土地拆迁是2006年，我公司是2009年竞拍的该土地，当时该土地是净地，我公司没有经过任何拆迁行为，不存在补偿拆迁房款，相反凤凰影视城公司与被申请人签订了拆迁合同，具体实施的行为应当承担违约责任，无论他是否有拆迁的主体资格。蒋先福向一审提起诉讼请求：1.判令二被告立即连带向原告交付不动产权证；2.判令被告凤凰影视城支付拖欠原告的安家费11,000元，及支付拆迁《协议书》中约定的安家费，直到原告领到不动产权证为止；3.由二被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：原告蒋先福系被告凤凰影视城(原永州市电影发行放映公司)职工，在被告凤凰影视城位于永州市冷水滩区凤凰影剧院内的宿舍购买有公有住房一套。后因拆迁需要，2006年11月1日，经原告、被告凤凰影视城协商，双方签订《协议书》，约定：1.被告凤凰影视城负责原告住房的拆迁补偿（以房换房），补偿比例1:1.5，以原告住房的房产证实际面积核定；2.被告凤凰影视城一次性补偿原告搬家费1000元；工程建设期间三年内每月负责安家费（房屋租金）600元，首付两年，三年后，每月房屋租金700元，四年后每月房屋租金800元，以此类推，每推迟一年房屋租金在原有的基础上增加100元；3.被告在合同签订时支付原告押金90,000元；4.被告在交付新房时，要同时交付原告新房钥匙、房产证、出让的国有土地使用证，原告同时将旧的房产证、土地证交付给被告。该合同签订当日，被告凤凰影视城给付原告押金9万元、装修补偿1万余元、二年的安家费14,400元、搬家费1000元，原告依约在合同签订后7日内，搬出了原居住的住房。2009年9月30日，经永州市国土局挂牌出让，秋晖房地产公司通过竞价，受让了被告凤凰影视城7384平方米的土地。在永州市国土局公布的《竞买须知》第十八条第3项中，明确约定受让人必须无条件满足被告13,000平方米的产权，其中多功能影剧院2000平方米，位于综合楼**；综合商场1000平方米，位，位于综合楼第**司办公室1000平方米，位，位于综合楼第**街门面1000平方米；房改房拆迁安置面积6户计778.84平方米；凤凰影视城的公有住房7221.16平方米，上述13,000平方米产权由凤凰影视城以政府返回的出让金，按建筑成本价回购，不足部分由秋晖房地产公司全额补足。2009年12月1日，凤凰影视城与秋晖房地产公司签订《联合开发合同书》，共同在秋晖房地产公司受让的上述土地上开发永州市凤凰影视城（现名为城市荣域）项目。2013年11月30日，原告将原房产证交给秋晖房地产公司的股东黄国庆，并协同黄国庆在永州市房地产管理局办理了注销手续。2015年2月，凤凰影视城向原告交付城市荣域小区3栋1单元201号房屋，安家费凤凰影视城已向原告支付至2014年10月31日。但因秋晖房地产公司在城市荣域小区工程竣工后，将房屋及土地抵押给湖南省永州市农商银行贷款，致凤凰影视城一直未能将新的房产证交付给原告，遂酿成本纠纷。一审法院认为，原告与被告凤凰影视城签订的拆迁原告房屋的《协议书》是双方真实意思的表示，内容合法，是依法成立并有效的合同，对当事人具有法律约束力，原告与被告凤凰影视城均应当按照约定全面履行自己的义务。该合同签订后，原告已按协议履行了义务，根据双方合同约定，被告凤凰影视城应当为原告办理房屋产权登记，故原告要求被告凤凰影视城办理不动产权证的诉讼请求，本院予以支持，在交房时被告凤凰影视城应为原告办理房屋不动产权证并交付给原告。秋晖房地产公司作为本案所涉拆迁房屋土地的开发商，在竞买该土地时，已明知受让人必须无条件满足被告13,000平方米的产权，且其中包括原告在内的6户房改房拆迁安置面积778.84平方米，后又与被告凤凰影视城联合开发。但在项目竣工后，秋晖房地产公司却擅自将该房屋及土地予以抵押贷款，致使被告凤凰影视城无法为原告办理不动产证，故秋晖房地产公司应对被告凤凰影视城的上述办证义务承担连带责任。另因被告凤凰影视城已经于2015年2月向原告交付了合同约定的房屋，故被告凤凰影视城尚欠的安家费为3600元（2014年11月至2015年1月共3个月，每月1200元）应予支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告永州市凤凰影视城有限责任公司、被告永州市秋晖房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内为原告蒋先福办理位于永州市冷水滩区城市荣域3栋1单元201号房屋的不动产权证，并交付给原告蒋先福；二、被告永州市凤凰影视城有限责任公司在本判决生效之日起五日内向原告蒋先福支付安家费3600元；三、驳回原告蒋先福的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费75元，减半收取计37.5元，由被告永州市凤凰影视城有限责任公司、永州市秋晖房地产开发有限公司承担。蒋先福上诉请求：维持一、二项，撤销第三项，改判为：由永州市凤凰园影视城有限公司应支付蒋先福拖欠的安家费11,000元（含3600元）并按拆迁《协议书》中约定的安家补助费继续支付给蒋先福，直至蒋先福领到不动产证为止。事实和理由：原判没有认定被上诉人仅交付钥匙系违约行为；没有追究其违约责任不当，应由被上诉人支付拖欠的11,000元安家费并继续按合同支付上诉人安家补助费。被上诉人凤凰影视城有限公司辩称，对上诉人的上诉请求，我公司前任老板曾口头承诺给付安置费直至两证交付时止，但现任老板因上诉人已收房，不愿再支付安家费。上诉人的上诉请求无理，请求法院依法判决。永州市秋晖房地产开发有限责任公司未到庭应诉，亦未出具答辩意见。二审期间，双方当事人均未向本院递交新的证据。本院二审查明的事实、证据与一审查明的事实、证据一致，本院对此予以确认。另查明，永州凤凰影视城原公司老板向蒋先福交付新房钥匙时，蒋先福以没同时交付房产证和国有土地使用证为由拒收。该公司老板当时口头承诺，可先行装修入住，房屋安置费照付，直至两证交付时为止。但公司现任老板因蒋先福已接收房屋，不愿支付安置费，让上诉人通过诉讼解决。双方遂酿成纠纷。本院认为，本案为合同纠纷。双方当事人争议的焦点是永州市凤凰影视城有限责任公司向蒋先福交付房屋钥匙以后是否还应计付安家补助费用。从本案的现有证据看，蒋先福与永州市凤凰影视城有限责任公司2016年11月1日签订的《协议书》系当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应诚信履行。根据《协议书》第一条第5款约定，甲方在交付乙方新房时，甲方负责新房的水电开户费用，要同时交付乙方新房钥匙，房产证，出让的国有土地使用证。乙方当即将旧房产证，土地证交付给甲方。事实上在履约过程中，凤凰影视城于2015年2月向蒋先福交付城市荣城小区3栋1单元201号房屋时仅交付了房屋钥匙，并没如约将其他不动产证交付，而约定乙方同时交付的旧房产证乙方早已在2013年11月30日交付给秋晖房地产公司，因此，凤凰影视城只将钥匙即房屋交付，房屋产权证书和土地使用证却未交付，是一种违约行为，应依约或依法承担违约责任。但该条款并未约定违约责任。蒋先福上诉提出，应按《协议书》中第一条第1款有关安家费的约定去追究其违约责任。经查，本案中的“安家费”原协议中注明是“房屋租金”，是按未能交付新房应支付的临时租房所需费用，每年增加的租金并非违约金，但事后公司老板已口头答应给付安置费直至两证交付时止，因此，上诉人上诉提出应计付逾期交付房产证的行为违约,应追究违约责任的上诉请求，本院予以采纳。考虑到房屋已交付，安置费给付标准不明，只能参照《协议》签订后最初两年的每月600元的标准计付。原判没有认定被上诉人的违约行为不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项规定，判决如下：一、维持永州市冷水滩区人民法院（2017）湘1103民初3624号民事判决的第一项、第二项，即：（一）被告永州市凤凰影视城有限责任公司、被告永州市秋晖房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起三十日内为原告蒋先福办理位于永州市冷水滩区城市荣域3栋1单元201号房屋的不动产权证，并交付给原告蒋先福；（二）被告永州市凤凰影视城有限责任公司在本判决生效之日起五日内向原告蒋先福支付安家费3600元；二、撤销永州市冷水滩区人民法院（2017）湘1103民初3624号民事判决的第三项，改判为：由永州市凤凰影视城有限责任公司、永州市秋晖房地产开发有限责任公司从2015年2月起按每月600元的标准连带支付违约金，直至交付房产证、国有土地使用证给蒋先福为止。本院再审查明的事实与原一审认定的事实一致，对原一审认定的事实，本院予以确认。本院再审认为，本案争议的焦点为再审申请人永州市凤凰影视城有限责任公司是否应当继续给付被申请人蒋先福安家费（违约金）。被申请人在向一审法院起诉时提出的一项诉讼请求是“支付拆迁《协议书》中约定的安家费，直到原告领到不动产权证为止”，因住房拆迁，再审申请人永州市凤凰影视城有限责任公司负责蒋先福等人的拆迁补偿（以房换房），双方在《协议书》中约定了工程建设期间给予安家费（房屋租金），安家费实质是对于以房换房的拆迁户在失去旧房后、入住新房前的租房补贴，当永州市凤凰影视城有限责任公司向蒋先福交付新房钥匙后，蒋先福可以装修入住，无需再另外租房居住，不再产生租房开支，则此后该公司可以不再继续给付蒋先福安家费。虽然《协议书》中约定永州市凤凰影视城有限责任公司在向蒋先福交付新房时，应同时交付新房钥匙、房产证、出让的国有土地使用证，但并未约定若交付新房时未一并交付房产证、国土证的应当继续支付安家费，故现蒋先福主张安家费，没有合同依据，也不符合生活经验，本院不予支持。综上所述，再审申请人永州市凤凰影视城有限责任公司无需再给付被申请人蒋先福安家费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销本院（2018）湘11民终707号民事判决；二、维持湖南省永州市冷水滩区人民法院（2017）湘1103民初3624号民事判决。本判决为终审判决。审判长  郑江云审判员  吴 斌审判员  张新民二〇二〇年十二月二十五日书记员  朱红芝附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。