江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终3859号上诉人（原审原告、反诉被告）：左鹏，男，1989年12月11日出生，汉族，住江苏省涟水县。委托诉讼代理人：金德际，江苏山师行律师事务所律师。委托诉讼代理人：石梦琳，江苏山师行律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李彦明，女，1973年12月5日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。委托诉讼代理人：王桂林，江苏尚淮律师事务所律师。上诉人左鹏因与被上诉人李彦明房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初6731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。左鹏上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判驳回被上诉人本诉请求，由被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：1、案涉合同因主体不符合规定而无效，被上诉人在庭审中已明确在签订合同时无购房资格。2、案涉《存量房买卖及居间服务合同》因违反《中华人民共和国税收征收管理法》的强制性规定，以合法形式掩盖非法目的而无效。3、一审错误判决背离法的指引和教育作用，将使众多购房者通过类似方法进行购房损害国家利益。4、上诉人将房产证挂失仅是维护自身权利，防止被上诉人转移房屋权属，并非涉及诚信问题。5、公证处未仔细审查申请事项是否合法即办理相关公证，法院应向公证处发出司法建议对此类申请应认真审查。6、关于本案事实，被上诉人陈述其哥哥占用被上诉人购房资格本质是规避限购政策的约束，应对其行为持否定评价。被上诉人在交换证据期间已自认其将房屋出售他人，因上诉人挂失房产证致使其无法完成过户，上诉人对被上诉人该自认无需举证。被上诉人作为房产中介肯定会隐瞒自身无购房资格，并未主动告知上诉人其无购房资格。上诉人已将购房款退还被上诉人，如法院确认合同无效，上诉人已履行完合同无效的法律责任。李彦明辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的诉讼请求。1、淮安市出台的限购政策既非法律也非行政法规，不能以此作为认定合同效力的效力性规范。上诉人以被上诉人在签订合同时不具备购房资格为由要求确认合同无效，无法律依据，且被上诉人已经取得购房资格，具备了过户条件。2、本案双方自愿办理的委托公证合法有效。上诉人自愿办理委托公证后又单方撤销，委托公证内容早已作废，被上诉人在涉案房屋买卖合同签订后从未实施上诉人所称的规避国家税收的行为，涉案房屋交易买卖过程中也不存在造成国家税收损失的情形。3、被上诉人在签订合同后支付了全部购房款，上诉人也将涉案房屋及房产证交付被上诉人，但上诉人却挂失房产证，拒不履行协助过户义务，其行为既有违诚信亦构成违约。4、本案系案涉房屋在合同签订后出现房价上涨情形，上诉人在上诉状中提及法的指引、教育作用亦非其真实目的。综上，案涉合同系双方真实意思表示，合法有效，上诉人的上诉观点无事实法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。左鹏向一审法院起诉请求：判决确认原、被告于2020年6月6日签订的《存量房买卖合同及居间服务合同》无效，由被告承担本案诉讼费用。李彦明向一审法院提出反诉请求：判令左鹏立即协助李彦明办理淮安市清江浦区房屋及车库的产权过户手续，由左鹏承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2020年6月6日，左鹏(卖方)与李彦明(买方)通过案外人清江浦区左邻右舍地产房屋信息咨询服务中心(以下简称“左邻右舍服务中心”，居间方)居间服务，双方签订了《存量房买卖及居间服务合同》1份，约定左鹏将自己所有的位于淮安市清江浦区清荷家园1-2号楼401室房屋及储藏室(房屋建筑面积92.96平方米、储藏室使用面积：22.82平方米)出售给李彦明，总价款52万元。同时，在备注条款中，手写载明：房东承诺此房除银行贷款无其他债务纠纷，此房的价格为房东净得价，税费由买方承诺，此房内包含车库、房东承诺配合买方办理公证手续，并办理一张空卡给买方(中国邮政储蓄银行：621799300037503825757)此房内房东承诺无户口、学位在。合同签订当日，李彦明即依约向左鹏交付房屋定金5万元，并于2020年7月6日依约向左鹏交付房屋首付款15万元，余款32万元，李彦明于同年7月8日向左鹏一次性付清，左鹏对此均向李彦明出具了相关收条。同时，左鹏在签订合同的当日，向左邻右舍服务中心居间方交付了涉案房屋的产权证。2020年7月8日，左鹏、李彦明共同至淮安市公证处办理委托公证，委托书载明：委托人：左鹏，受托人：李彦明，委托内容为：一、与买家签署《不动产转让合同》。二、交纳有关税费；办理网签及资金监管相关事宜；办理备案及撤销网签手续；协助买方办理贷款手续(不包括收取房款)。三、办理退税手续；办理不动产权证过户手续；办理测绘、评估手续；调取上述房屋的档案；办理上述房屋水、电、煤气管道、数字电视过户手续。四、赴相关部门办理开具《不动产登记簿信息查询结果》手续等相关内容。双方办理上述公证手续后，左鹏即将涉案房屋交付给李彦明，现涉案房屋由李彦明实际占有和使用。同年9月8日，左鹏诉至一审法院，以李彦明在房屋交易过程中存在侵犯国家利益为由，要求确认合同无效。同年9月25日，左鹏向李彦明出具解除授权委托的声明，对上述公证书公证委托的内容，发表以下声明：因李彦明为淮安经济技术开发区太阳岛房产信息服务部的法定代表人，专门从事房产中介服务，其通过欺骗的方式，办理公证手续，企图通过过户公证规避税收、侵害国家利益，已违反相关法律政策的规定。现郑重声明：从即日起解除我方与李彦明的委托，凡李彦明以上述委托书的名义产生的法律后果，我方均不予认可且不负任何责任。审理中，李彦明以购买的车库无产权证，且该车库左鹏已实际交付其使用为由，申请撤回对车库要求办理过户手续的诉讼请求。一审另查明：李彦明原系淮安经济技术开发区太阳岛房产信息服务部负责人，该服务部于2017年5月2日注销；同时，左鹏、李彦明在签订涉案房屋买卖合同时，李彦明虽不具备本地政府规定的购房资格，但于2020年10月10日，由淮安市住房和城乡建设局向李彦明出具了购房资格证明，载明其已符合可新购壹套住房的规定。一审再查：左鹏在本案庭审期间即2020年10月14日，将其收取的涉案房屋款52万元退还到李彦明的个人账户，并载明：清荷家苑1-2号楼401室退还房款；后李彦明又于同年10月20日，将该款汇款至一审法院暂存款账户。一审法院认为，一、关于左鹏请求确认双方签订的《存量房买卖合同及居间服务合同》无效问题。根据我国《合同法》规定，依法成立的合同，自成立时生效。只有存在下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通、损害国家、集体集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，左鹏以李彦明系专门从事房产中介服务，现李彦明作为买方约定办理公证手续，可能存在通过过户公证的形式来规避税收、侵害国家利益为由，认为已构成以合法形式掩盖非法目的。同时，左鹏以李彦明不具备购房资格为由，认为李彦明不符合合同主体的相关法律政策的规定，据此主张合同无效的理由不能成立。理由如下：1、李彦明与左鹏签订合同时，并非专门从事房产中介服务的负责人或工作人员。李彦明虽原系淮安经济技术开发区太阳岛房产信息服务部负责人，但该服务部已于2017年5月2日被注销。本案中，双方于2020年6月6日通过案外人“左邻右舍服务中心”的居间服务，签订了《存量房买卖及居间服务合同》系平等主体之间的真实意思表示；2、双方签订涉案合同后，虽共同办理了委托公证手续，但在诉讼过程中，左鹏已单方通知李彦明解除了上述公证的内容，即左鹏主张李彦明通过过户公证的形式来规避税收、侵害国家利益的情形已不存在，且左鹏亦无证据证明因办理委托公证，即存在李彦明规避税收、损害国家利益的情形；3、李彦明在签订合同时虽不具备购房资格，但李彦明已于2020年10月10日取得了可新购1套住房的资格。综上所述，我国将“诚信”作为社会主义核心价值观在个人层面的一个基本准则，双方在日常行为中，理应守法、守约。本案中，双方所签订的《存量房买卖及居间服务合同》，不仅系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应依法认定有效。现左鹏要求确认涉案合同无效的理由不能成立，其诉讼请求依法不应予以支持。二、关于李彦明请求判令左鹏协助办理淮安市清江浦区房屋及车库的产权过户手续问题。根据我国《合同法》规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，双方自签订的《存量房买卖及居间服务合同》后，李彦明不仅依约支付了全部购房款，且左鹏已将涉案房屋交付给李彦明实际占有和使用，现李彦明提起反诉，要求左鹏协助其办理房屋产权过户手续，系涉案合同的附随义务，左鹏理应依法协助办理过户手续，故法院对李彦明请求判令左鹏协助办理涉案房屋产权过户手续的诉讼请求，依法予以支持。对于李彦明在审理中，以其购买的车库无产权证，且左鹏已经实际交付涉案的车库为由，据此申请撤回要求办理车库产权过户的诉讼请求，因不违反法律规定，法院依法予以照准。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、驳回左鹏的诉讼请求。二、左鹏应于判决发生法律效力之日起5日内协助李彦明办理位于淮安市清江浦区房屋产权的过户手续。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9000元，法院减半收取4500元，由左鹏负担；反诉案件受理费3120元(已减半收取)，由左鹏负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人左鹏提交（2018）苏08民终309号民事判决书一份，请求法院同案同判。李彦明质证认为，对于该证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，对证明目的不予认可。该判决中所涉及的案例以及房屋交易过程与本案有明显区别，该判决中经法院查明存在通过公证规避税收的行为从而认定了合同无效，本案中委托公证是双方自愿办理，且委托公证已经被上诉人单方撤销，即合同中委托公证的内容早已不存在，且被上诉人并未实施以委托公证规避国家税收的行为，同案同判的前提应针对同一案件做出相同认定。本院对上诉人提交的证据真实性、合法性予以认可，但该证据与本案事实不一致，不能证明上诉人的证明目的。本院经审查，确认一审法院查明的事实。本院认为，关于案涉合同效力的问题。本案中，《存量房买卖及居间服务合同》的签订系双方真实意思表示，合法有效。李彦明在签订合同时虽不具备购房资格，但其已于2020年10月10日取得了可新购1套住房的资格，具备购房过户的条件，且合同是否生效与能否履行是两个概念，上诉人提出案涉合同因主体不符合规定而无效的主张无事实和法律依据。李彦明原系淮安经济技术开发区太阳岛房产信息服务部负责人，但该服务部已于2017年5月2日注销，且案涉合同中约定办理相关委托公证内容系双方当事人协商一致的合意。双方当事人虽在合同签订后共同办理了委托公证手续，但上诉人已单方通知被上诉人解除了上述公证的内容，本案亦不存在上诉人所述的通过公证达到规避税收、侵害国家利益的情形，即不存在以合法形式掩盖非法目的的事实，故对上诉人该上诉理由不予支持。诚实信用原则是合同法的一项基本原则，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案双方当事人签订案涉合同后，应当全面履行各自义务，在被上诉人支付了全部购房款后，上诉人亦应及时协助办理过户手续，其将涉案房屋擅自挂失的行为不可取。综上，左鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9000元，由上诉人左鹏负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 于晓萍审 判 员 陶 锐二〇二〇年十二月二十九日法官助理 毛学梅书 记 员 费婉燕