呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终4083号上诉人(原审原告、反诉被告)：杨红军，男，住呼和浩特市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：内蒙古昌翰物业管理有限公司。法定代表人：安福成，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘书岑，内蒙古蒙信律师事务所律师。上诉人杨红军因与被上诉人内蒙古昌翰物业管理有限公司物业服务合同纠纷（以下简称昌翰物业公司）呼和浩特市玉泉区人民法院（2020）内0104民初1507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人杨红军，被上诉人昌翰物业公司的委托诉讼代理人刘书岑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨红军上诉请求：1.请求二审法院撤销一审法院(2020)内0104民初1507民事判决第二项。2.请求依法改判昌翰物业公司返还2017年11月1日至2018年5月份之间，违规提前收取杨红军物业费(148平米×7个月=2072元)。3.一审，二审诉讼费由昌翰物业公司承担。事实和理由:一、一审判决认定事实错误，证据不足，恳请二审予以改判。杨红军于2018年5月9日领取钥匙时，昌翰物业公司强行收取杨红军装修押金3500元和预交2017年11月1日至2018年10月31日物业费3552元，两项合计7052元。当时杨红军对提前收取7个月的物业费提出质疑，对方说不交钱，就不给领钥匙，杨红军只好先交了钱。当时双方约定等装修结束后，经对方验收后，再退还装修押金3500元;关于预收的3552元物业费，等入住以后按照物业发的结算比例再顺延第二年的物业费。杨红军于2018年10月装修完毕，因2018年11月26日才通的天然气，电没有通大网，时常停电，电梯经常故障，水也经常停，地下车位也未完工，一直未居住。由于昌翰物业公司怠于物业管理工作，于2018年11月26日被呼和浩特市成智房屋开发有限公司（以下简称成智公司）解除了物业管理工作合同。开发商发了通知通告小区全体业主，但昌翰物业公司迟迟不交接，也不给业主退还装修押金和结算物业费。并且在2019年4月突然办公室人走屋空，携巨款潜逃，小区无人管理。业主们报了警，呼市电台记者也来采访调查，公安也派出人员调查情况。因此，昌翰物业公司造成恶意侵占杨红军装修押金和物业费潜逃的事实。二、一审法院庭审时，杨红军已将昌翰物业公司开具的发票收据原件、复印件、有关通知、告知书等证据，都已给法庭提供和展示，但一审法官判决适用法律存在错误，故意偏袒昌翰物业公司。杨红军并未欠昌翰物业公司的任何物业费，但一审法官仅凭昌翰物业公司的一面之词，用没有任何证明内容的录音，即认定杨红军欠物业费，明显偏袒昌翰物业公司。至于杨红军未向昌翰物业公司交纳2018年11月1日至2019年3月31日的物业费1480元，因昌翰物业公司2018年11月已经被开发商成智公司解除了物业管理聘用合同，开发商已经通告小区业主，在此期间，昌翰物业公司应该先给业主结算账目，但却逃跑了。昌翰物业公司逃逸长达1年多之后，再回头与新来接管的林达物业公司编造出所谓的债权债务的关系，纯属虚假。杨红军于2020年5月30日接到的所谓昌翰物业公司和林达物业公司债权债务相抵通知，而杨红军已于2020年5月15日起诉立案。起诉时间在前，昌翰物业公司通知在后，即便欠林达物业公司的物业费，也是杨红军与林达物业公司的结算关系。依据《中华人民共和国合同法》第八十条规定，杨红军欠林达物业公司的物业费与昌翰物业公司无任何关系，故杨红军欠林达物业公司2019年5月11日至2020年5月10日期间的物业费，杨红军会按其现行结算方式结算清楚。三、昌翰物业公司违规预收的2017年11月1日至2018年10月31日的物业费3552元;其中2017年11月1日至2018年5月属巧立名目，提前收取7个月物业费2072元，应当如数退还给杨红军，并且追诉昌翰物业公司实际给付金钱义务为止。昌翰物业公司承担一审、二审全部诉讼费用。综上，一审法院认定事实混淆，适用法律错误，恳求二审法院撤销一审判决第二项，改判退还违规提前收取的物业费2072元，驳回昌翰物业公司其他不合理请求。昌翰物业公司辩称，上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回。一审法院事实认定清楚，判决正确。判决考虑到了社会效果，是合理的，所以昌翰物业公司没有上诉。一审判决是综合考虑小区的情况作出，请求二审法院驳回上诉请求。杨红军向一审法院起诉请求：1.判决昌翰物业公司返还杨红军2018年5月9日由昌翰物业公司收取杨红军银泰花园3号楼1单元16楼东户的装修押金3500元以及2017年11月1日至2018年10月31日预交的物业费3552元，合计7052元。2.判决昌翰物业公司承担本次诉讼费用。昌翰物业公司向一审法院反诉请求：1.判令杨红军支付昌翰物业公司物业管理费4757元；2.判令杨红军向昌翰物业公司支付滞纳金直至实际给付之日止。3.本案本诉与反诉的诉讼费由杨红军承担。一审法院认定事实：杨红军购买了由成智公司开发的位于呼和浩特市××区的房屋一套。该房屋系国税系统的团购房屋，2017年9月22日成智公司向呼市四区国税局发出通知：“银泰花园住宅小区1号楼、3号楼定于9月30日开始办理交房事宜，2号楼定于10月10日开始办理交房事宜，请购房人携带相关证件及资料前来我公司办理交房手续”。昌翰物业公司于2017年9月30日入驻该小区，为小区进行物业管理服务工作，2019年4月8日退出该小区的物业服务。2018年5月9日在办理入住手续时杨红军与昌翰物业公司签订《业主临时管理规约》、《承诺书》、《前期物业服务协议》、《银泰花园住宅小区装修管理规定》等文件，《业主临时管理规约》第二十九条约定：本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳如下费用：1.物业费：住宅每平米2元、商业每平米3.5元。3.其他应交费用包括水电费、装修管理费、装修垃圾清运费、装修出入证工本费、装修押金、外墙清洗（或外墙油漆粉刷）费、垃圾处理费、特约服务费等。《前期物业服务协议》中显示，杨红军的房屋为住宅，建筑面积148平方米。第九条第4项约定：甲方（杨红军）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，应按月利率2％支付逾期付款利息。双方签订相关协议文件后，杨红军于2018年4月4日领取钥匙时向昌翰物业公司交纳了装修押金3500元及2017年11月1日至2018年10月31日的物业费3552元。杨红军于2018年10月装修完毕。杨红军未向昌翰物业公司交纳2018年11月1日至2019年3月31日的物业费1480元。2019年5月10日呼和浩特市玉泉区昭君路街道办事处恒盛社区居委会向银泰花园小区发出通知，通知2019年5月11日林达物业公司入驻银泰花园小区进行物业管理服务工作，林达物业公司进行物业服务至今，林达物业公司按照每月每平米1.80元收取物业费，杨红军未向林达物业公司交纳2019年5月11号至2020年5月10日期间的物业费3277元（包括期间二次垃圾清运费60元、楼道公共照明费20元）。2020年5月21日林达物业公司做出“物业管理费债权转让说明”，内容为：“昌翰物业公司原系银泰花园小区前期物业服务企业，林达物业公司自2019年5月接替昌翰物业公司承接银泰花园小区物业服务。两家物业公司办理了小区物业交接手续，双方签订了相关交接协议等文件，其中，林达物业公司将对业主杨红军（房号：银泰花园3号楼1单元1602号）2019年5月11号至2020年5月10日期间的物业管理费3277元（包括期间二次垃圾清运费60元、楼道公共照明费20元，每月每平米1.8元）及相应滞纳金债权转让给昌翰物业公司”。并于2020年5月27日以房门张贴等方式通知杨红军，林达物业公司将杨红军2019年5月11日至2020年5月10日的物业费3277元及相应得滞纳金债权转让给昌翰物业公司。一审法院认为，综上所述，杨红军的房屋已装修完毕，昌翰物业公司已退出该小区的物业管理服务，且未向一审法院提交杨红军的装修存在违反相关装修约定的行为，故昌翰物业公司应依约返还杨红军装修押金3500元。对于杨红军返还物业费的请求，杨红军认为昌翰物业公司违规收取物业费的理由不能成立，故一审法院对于返还物业费的请求不予支持。对于本案昌翰物业公司反诉请求2018年11月1日至2019年3月31日期间的物业费1480元，因昌翰物业公司在此期间的物业服务存在瑕疵，一审法院酌情减免30％，杨红军应当支付该期间的物业费1036元。林达物业公司经大部分业主选择及恒盛社区同意入驻银泰花园小区并履行物业服务义务，杨红军未提供充足的证据证明林达物业公司在该小区的物业服务存在瑕疵，杨红军应当向林达物业公司支付相应的物业费。对于林达物业公司与昌翰物业公司之间的物业费债权转让行为不违反法律规定，且已通知债务人，故杨红军应当向昌翰物业公司支付2019年5月11日至2020年5月10日期间的物业费3277元。对于昌翰物业公司反诉请求的滞纳金，虽昌翰物业公司与杨红军之间有合同约定，但杨红军不存在故意违约行为，故一审法院不予支持。对于杨红军拖欠林达物业公司物业费滞纳金的请求，因双方未作约定，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告内蒙古昌翰物业管理有限公司于本判决生效后五日内返还原告杨红军装修押金人民币3500元。二、反诉被告杨红军于本判决生效后五日内支付反诉原告内蒙古昌翰物业管理有限公司物业费4233元、二次垃圾清运费60元、楼道公共照明费20元，合计人民币4313元。三、驳回原告杨红军的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告内蒙古昌翰物业管理有限公司的其他反诉请求。案件受理费50元，由被告内蒙古昌翰物业管理有限公司负担50元。反诉费118元，由反诉原告内蒙古昌翰物业管理有限公司负担93元、反诉被告杨红军负担25元。二审中，杨红军举示新证据：领钥匙的通知（复印件），拟证明：领房是通知的个人，不是通知单位。昌翰物业公司将通知送到单位，单位贴到各楼层。昌翰物业公司的质证意见为：真实性认可，证明问题不认可，这是房地产公司通知的，不是物业公司通知的。本院对新证据的真实性予以确认。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、杨红军请求昌翰物业公司退还的物业费是否有事实和法律依据；二、昌翰物业公司请求杨红军支付的物业费是否有事实及法律依据。针对第一个争议焦点，涉案房屋系国税系统的团购房屋，2017年9月22日开发商成智公司已向呼市四区国税局发出通知：“银泰花园住宅小区1号楼、3号楼定于9月30日开始办理交房事宜，2号楼定于10月10日开始办理交房事宜，请购房人携带相关证件及资料前来我公司办理交房手续”。昌翰物业公司于2017年9月30日入驻该小区，为小区进行物业管理服务工作。但通知交房后，杨红军实际于2018年5月9日才办理入住手续，领取钥匙。故杨红军认为昌翰物业公司违规收取物业费的理由不能成立，对其提出由昌翰物业公司返还2017年11月1日至2018年5月期间物业费的上诉请求不予支持。关于杨红军提出领钥匙时，昌翰公司以不预交物业费就不给钥匙相威胁，以及当时双方约定对于预收的物业费等入住后按物业发的结算比例再顺延第二年的物业费的事实，其均未举证证明，本院不予采纳。针对第二个争议焦点：一、对于2018年11月1日至2019年3月31日期间的物业费。因昌翰物业公司在此期间的物业服务存在瑕疵，一审法院酌情减免30％并无不当，本院依法予以确认，杨红军应予支付。二、对于2019年5月11日至2020年5月10日期间的物业费。林达物业公司经大部分业主选择及恒盛社区同意入驻银泰花园小区并履行物业服务义务，杨红军未提供充足的证据证明林达物业公司在该小区的物业服务存在瑕疵，杨红军应当向林达物业公司支付相应的物业费。对于林达物业公司与昌翰物业公司之间的物业费债权转让行为不违反法律规定，且已通知债务人，故杨红军应向昌翰物业公司支付该期间的物业费。综上所述，杨红军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由杨红军负担。本判决为终审判决。审判长 杨蔚堃审判员 戴玉英审判员 姜 怡二〇二〇年十二月十五日法官助理 齐兴宇书记员 翟 玥