云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初14730号原告：昆明市西山区食品有限公司。统一社会信用代码：91530112216769636A。住所：云南省昆明市西山区海口镇海丰村委会老街**杨官山。法定代表人：苏培忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：李玲、诸星，该公司员工，特别授权代理。被告：蒋一华，男，汉族，1963年3月10日生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：王萍、吴能一，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明市西山区食品有限公司诉被告蒋一华租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李玲、诸星，被告的委托诉讼代理人王萍、吴能一到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《房屋土地租赁合同》，被告搬出租赁房屋及土地，返还租赁物，将非法建造的房屋恢复原状，全面清理场地内的建筑材料、垃圾、广告标识；2、被告支付自2018年8月1日至实际返还租赁物之日止的租金；3、被告支付2018年6月至返还租赁物之日止的电费；4、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年7月30日，原被告签订《房屋土地租赁合同》，约定原告将所有的位于昆明市高海公路海口收费站旁的土地及房屋出租给被告使用，租赁范围为围墙内5559.96平方米的土地及地面建筑物。租赁期限为10年，自2017年8月1日起至2027年7月30日止。租金为前五年每年14.6万元，后五年每年递增6%，租金每年一付。此外，租赁期间，所产生的电费由被告承担。合同签订后，被告仅完整的支付第一年的租金，第二年支付了11万元，并且电费亦没有支付，已经违反了合同约定，故原告起诉至法院。被告答辩称，首先，1、原告将已列入滇池一级保护范围内的土地及房屋出租给被告损害了社会公共利益；2、原告出租的房屋经昆明市西山区房屋安全鉴定机构评定为危房，无任何使用价值对被告及其使用人人身生命安全造成极大威胁；3、原告并非上述租赁物房屋的产权人，无权出租该房屋，综上，根据合同法第52条的规定，双方签订的合同属于无效合同，恢复房屋原状没有履行可能性，依法应当予以驳回。如若法院认定该合同有效，被告亦明确表示要求解除。其次，被告不应当支付租金，相反原告应当返还已收取被告的25.6万元的租金，这属于非法利益。第三，电费被告自租赁至今并未缴纳是事实，但被告自2018年6月27日被责令通知改扩建至今没有施工行为，不可能产生电费，而且原来的员工居住于租赁物内，故产生的水电费与被告无关。本案经本院审理查明，确认如下法律事实：一、坐落于海口天棚使用权面积5559.86平方米土地（土地用途：商业用地）所有权人为昆明市西山区食品有限公司；坐落于昆明市西山区天棚砖木结构房屋所有权人为西山区食品公司海口食品站，上述房屋在2017年经昆明市西山区房屋安全鉴定办公室作出的《房屋安全性鉴定报告》确认该栋房屋住宅部分属于Ｃ级危房，综合用房部分属于Ｄ级危房。昆明市西山区食品有限公司与蒋一华一致确认西山区食品公司海口食品站原系昆明市西山区食品有限公司的分支机构，现已经注销。二、2017年7月30日，昆明市西山区食品有限公司（出租方，甲方）与蒋一华（承租方，乙方）签订《房屋土地租赁合同》，约定：“一、租赁范围围墙内5559.96平方米土地及建筑物。二、租赁期限：十年，从2017年8月1日至2027年7月30日止。三、租金及付款方式：前五年每年14.6万元，后五年为每年递增6%，租金每年一付……六、租赁期所发生的水电费用，由乙方自行承担。七、乙方在承租期间拥有该土地上建筑物的使用权和改造权。八、如遇国家征用或拆迁导致合同不能履行的，双方均可解除合同，并不承担违约责任……十、租赁期满后，若不在续租，双方合同解除，乙方在该土地上投入资产，活动部分由乙方自动搬离，固定部分归甲方所有……”双方一直确认，蒋一华缴纳截止2019年7月30日之前的租金共计25.6万元，自2019年8月1日起的租金尚未缴纳，并且蒋一华使用租赁物至今并未缴纳过电费，昆明市西山区食品有限公司缴纳2018年6月起至2020年6月止的电费共计21762.27元。三、合同签订后，昆明市西山区食品有限公司将租赁物交付蒋一华使用，蒋一华在租赁物上进行改扩建，新建建筑物。2018年6月27日，昆明市滇池管理综合行政执法局西山分局向蒋一华发出《责令停止违法行为通知书》，载明：“经查，你在滇池一级保护区内改扩建建筑物的行为，违反了《云南省滇池保护条例》第三十四条第一款的规定，根据《云南省滇池保护条例》第五十八条第一款的规定，现责令你立即停止违法行为，听候处理。”蒋一华陈述由于禁止改扩建导致其开汽车4S店的合同目的不能实现，故拒绝向昆明市西山区食品有限公司缴纳租金，昆明市西山区食品有限公司对此予以认可。上述事实有《房屋土地租赁合同》、土地证、房产证、《房屋安全性鉴定报告》、《责令停止违法行为通知书》、《调查笔录》、缴纳电费票据、租金收据以及原被告陈述在案予以佐证。本院认为，一、原被告签订的《房屋土地租赁合同》是否有效？首先，蒋一华以昆明市西山区食品有限公司隐瞒涉案租赁物被列入滇池一级保护范围的事实，导致蒋一华无法对租赁物进行改扩建进行抗辩，根据《云南省滇池保护条例》第三十四条规定禁止新建、改建、扩建建筑物和构建物，而并非禁止租赁行为，昆明市滇池管理综合行政执法局西山分局向蒋一华发出《责令停止违法行为通知书》基于其改扩建、新建的行为而并非昆明市西山区食品有限公司的向其出租的行为，故蒋一华以此作为租赁合同无效的抗辩理由并不成立。其次，蒋一华以危房不能出租进行抗辩，其引用《商品房屋租赁管理办法》，但危房出租并未违反法律强制性、禁止性规定，故该抗辩理由不成立。再次，蒋一华以租赁土地上的建筑物属于西山区食品公司海口食品站，昆明市西山区食品有限公司无权处分进行抗辩，本院认为，西山区食品公司海口食品站隶属于昆明市西山区食品有限公司，并且西山区食品公司海口食品站确已注销，故该抗辩理由不成立。二、综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原被告于2017年7月30日签订《房屋土地租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照约定履行各自的义务。庭审中，蒋一华向本院明确表示由于禁止改扩建导致其合同目的不能实现，若本院认定合同有效，同意解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本院依法解除原被告于2017年7月30日签订《房屋土地租赁合同》。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告要求被告搬出租赁房屋及土地，返还租赁物，将非法建造的房屋恢复原状，全面清理场地内的建筑材料、垃圾、广告标识符合上述法律规定，本院予以支持。双方确认蒋一华从2019年8月1日起的租金并未缴纳，本院判令蒋一华向昆明市西山区食品有限公司缴纳2019年8月1日起至2020年7月30日止的租金14.6万元以及2020年8月1日起至腾还租赁物之日止按照《房屋土地租赁合同》约定的租金。因合同第六条约定，水电费由蒋一华承担，蒋一华自认租赁物交付至今并未缴纳过电费，而昆明市西山区食品有限公司已举证在蒋一华占用租赁物期间代为支付电费21762.27元的事实，故本院判令蒋一华向昆明市西山区食品有限公司支付2018年6月至2020年6月的电费21762.27元以及被告返还租赁物之日止的电费。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告昆明市西山区食品有限公司与被告蒋一华于2017年7月30日签订的《房屋土地租赁合同》。二、被告蒋一华于本判决生效之日起三十日内返还原告昆明市西山区食品有限公司位于海口天棚使用权面积5559.86平方米土地以及土地上的建筑物，并将房屋恢复原状，同时全面清理场地内的建筑材料、垃圾、广告标识。三、被告蒋一华于本判决生效之日起十日内支付原告昆明市西山区食品有限公司2019年8月1日起至2020年7月30日止的租金14.6万元以及2020年8月1日起至腾还租赁物之日止按照《房屋土地租赁合同》约定的租金。四、被告蒋一华于本判决生效之日起十日内支付原告昆明市西山区食品有限公司2018年6月至2020年6月的电费21762.27元以及被告腾还租赁物之日止的电费。五、驳回原告昆明市西山区食品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费已减半收取计2178元（原告已预交），由原告昆明市西山区食品有限公司负担178元，被告蒋一华负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  石晶晶二〇二〇年十二月四日书记员  李捷颖