广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22397号上诉人（原审被告、反诉原告）：童俊伟，男，1987年2月2日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：操翔，广东环球经纬（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雪峰，广东环球经纬（白云）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：袁沅彪，男，1974年9月19日出生，汉族，住广东省阳山县。委托诉讼代理人：林盛佳，广东丰信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉茵，广东丰信律师事务所实习律师。上诉人童俊伟因与被上诉人袁沅彪房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初8601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人童俊伟上诉请求：1.撤销一审第二至九项判决，改判驳回袁沅彪的诉讼请求并支持童俊伟的反诉请求，或者将本案发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由袁沅彪承担。事实和理由：（一）一审认定《商铺租赁合同》自2020年6月2日解除与事实不符，导致租金和违约金的计算时间有误，退还装修补偿款的金额也应调整。2019年9月30日，袁沅彪通过微信明确表示收回商铺，这证实其主动要求提前解除《商铺租赁合同》，童俊伟于2019年10月2日要求袁沅彪配合办理放行条，由于袁沅彪单方原因导致物业管理公司不予放行，致使广州市南沙区x房（以下简称为106号商铺）、广州市南沙区万达广场自编B4-107房（以下简称为107号商铺）物品无法腾空。自2019年10月3日至2020年5月19日法院组织现场勘验时，上述房屋的房门一直由袁沅彪控制，导致童俊伟无法经营或腾空商铺，也无法转租。据此，应当认定《商铺租赁合同》于2019年10月2日解除，租金应当计算至2019年10月2日，同时袁沅彪应当按照28个月折算退还107号商铺的装修补偿款。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，由于袁沅彪单方原因导致的损失扩大，应由其自行承担，即2019年10月2日以后，童俊伟因无法搬离而导致的损失应当由袁沅彪承担。另外，2019年9月23日，在袁沅彪同意的情况下，童俊伟准备将承租房屋转租给第三方，但由于袁沅彪的过错，导致转租失败，所以，袁沅彪对2019年9月23日以后的租金逾期缴纳具有重大过错，童俊伟不应承担违约责任。（二）一审认为袁沅彪有权没收保证金同时童俊伟需要支付违约金，与合同约定不符，且没有法律依据。根据《商铺租赁合同》第四条约定，双方已就保证金的担保形式做了具体约定，袁沅彪无权没收保证金，保证金可以用于抵扣租金或者损失，或者退还童俊伟，一审判决袁沅彪有权没收保证金没有事实依据。即使根据上述合同第十条第3款的规定，袁沅彪不返还押金（保证金），则此时押金具有定金的担保属性，应当遵从有关定金的规定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，袁沅彪有权选择没收押金或者要求童俊伟支付违约金，一审既判决没收保证金，又要求支付违约金，明显加重了童俊伟的违约责任，且无法律依据。（三）《商铺租赁合同》期满后，双方未就106号商铺的违约责任达成合意，一审判决要求童俊伟承担违约责任，没事实和法律依据。106号商铺于2019年11月7日租期届满，即合同自动终止，双方并未就该铺续签租赁合同，一审认定合同期满后转为不定期与事实不符，若基于童俊伟继续承租107号商铺，且106号商铺与107号商铺作为一个整体用于经营，认为双方就106号商铺已达成租赁的合意，可参照《商铺租赁合同》确定商铺租金，但双方并未就保证金、违约责任进行约定。一审认定袁沅彪有权没收保证金，没有事实和法律依据。（四）一审判决要求童俊伟支付外墙玻璃维修费没有法律依据。根据《商铺租赁合同》第六条第3款的约定，商铺外墙属于商铺主体结构的一部分，且双方并未对外墙玻璃的维修责任进行约定，故外墙玻璃维修责任应当由出租方承担，袁沅彪没有提供证据证明承租人未尽到妥善保管的义务，应当承担举证不能的责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条的规定，由于自然条件的影响，外墙玻璃发生老化、破损，在没有相反证据的情况下，应认定为合理使用的结果，童俊伟不承担赔偿责任。一审判决童俊伟承责没有法律依据。（五）一审判决违约金按每日0.5%的标准计算，明显过高，显失公允，应予减少。一审判决已支持袁沅彪要求童俊伟支付租金的请求，在袁沅彪没有其他经济损失的情况下，如童俊伟逾期缴纳租金给袁沅彪造成的经济损失，则该损失应与同期银行间拆借利率水平基本相当。按每日0.5%的标准计算违约金，明显过分高于造成损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，应参照同期银行间拆借利率适当减少违约金的计算标准。袁沅彪二审辩称，同意一审判决，不同意童俊伟的上诉请求、事实和理由。具体理由如下：（一）在双方未协商一致解除合同的情况下，袁沅彪只能通过行使约定或法定解除权解除合同，而非通过微信聊天记录推断出在2019年10月2日租赁合同已经解除。实际上，因童俊伟单方无理由拒绝支付租金，袁沅彪已于2019年10月14日行使约定解除权，向童俊伟寄发解除通知，双方租赁合同应当于送达之日解除。1.袁沅彪未与童俊伟达成合意协商解除租赁合同，更从未在微信上明确作出解除租赁合同的意思表示。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，童俊伟应对自己主张2019年10月2日合同解除事由，提供证据加以证明。而事实上，童俊伟在承租期间多次出现迟延支付租金的违约行为，并以经济困难为由一再要求迟延交租时间。截止至2019年9月1日，童俊伟仅支付了106、107房7月份前的租金，并承诺在9月底清偿全部租金。但直至2019年10月2日，童俊伟尚拖欠2019年8月及9月的租金。童俊伟认为双方合同解除的日期系童俊伟向袁沅彪要求开放行条当日。但实际上，袁沅彪从未收到童俊伟的任何要求开放行条的微信或电话沟通。根据双方合同第七条第2款约定，童俊伟在未交清拖欠的租金、物管费等费用情况下，袁沅彪或物业有权不予放行。并且是否放行与合同存续不存在必然联系，童俊伟在拖欠租金的情况下，不与袁沅彪进行沟通、协商处理，自行放任损失扩大，应当由其承担扩大部分的损失后果。2.鉴于童俊伟单方无理由拒绝支付租金的违约行为，袁沅彪依照合同约定行使约定解除权解除双方租赁合同。根据双方签订的租赁合同第十条第5款约定，童俊伟迟延支付租金、物业服务费、能源费等费用超过15日的，袁沅彪有权解除合同。2019年10月13日，袁沅彪通过邮寄方式向童俊伟发出解除通知书，该通知书于2019年10月14日送达。因约定解除权是一种形成权，当行使解除权人单方将解除合同的意思表示通知至对方就能产生合同解除的法律效果。因此，二份租赁合同自解除通知送达之日起已经解除。（二）租赁合同是双方真实的意思表示，因童俊伟拒绝支付租金，袁沅彪合法解除租赁合同后，有权依照合同约定没收保证金并要求童俊伟承担迟延履行违约金。保证金与违约金并非同一性质，认可保证金效力并不排斥违约金的承担，我国现行法律法规也未禁止不得适用没收保证金条款及违约金条款。首先，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第118条规定，在没有约定定金性质的情况下，保证金、押金等均不得视为定金并主张定金权利。从租赁合同第四条约定反映出，保证金是为了防止童俊伟出现毁坏房屋设施设备等行为，保证租赁合同的顺利履行，即便从保证金中扣除损失，童俊伟仍需在限期内补足。该条款性质既不具有定金性质亦不具备定金字样。现因童俊伟逾期交租导致合同解除，袁沅彪根据合同约定有权没收保证金。其次，双方在租赁合同中均已明确约定适用没收保证金及违约金条款的违约情形，符合当事人意思自治原则，应均可得以适用。童俊伟与袁沅彪达成合同条款时，理应当能够预见如未履行相关约定可能导致的结果，并自愿承担相应责任。从设立违约金条款的目的和功能看，违约金兼有赔偿性和惩罚性的双重属性，不能单从袁沅彪是否已经发生实际损失进行判断。童俊伟多次逾期交租，甚至至今仍拖欠8、9月份租金，主观上存在拖欠租金的恶意，应为其过错按约定方式承担逾期交租的违约金。并且一审法院也已对违约金进行调整，计算金额降低为以当月欠付的租金为限，因此，违约金计算标准不存在过高情形。上述有关履约保证金及违约金的约定均属有效，童俊伟同时违反上述约定的情形，应承担相应的违约后果。（三）根据袁沅彪如上所述，双方租赁合同自2019年10月14日起已经解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定及租赁合同第七条约定，童俊伟未按照约定腾空涉案房屋，应当按照日租金标准的两倍向袁沅彪支付占有使用费。2019年10月13日，袁沅彪向童俊伟寄出解除合同通知书，该通知书于2019年10月14日送达，根据合同第7条约定，童俊伟应当于合同解除当日将涉案房屋恢复原状并交还袁沅彪。实际上，直至法院主持现场勘验时，童俊伟从未与袁沅彪协商办理房屋交接事宜，直至2020年6月2日，案外人童某才以短信的方式告知袁沅彪，将钥匙放置在隔壁水果店，让袁沅彪自行领取（实际上袁沅彪从未收到短信通知，也没有收到涉案商铺的钥匙）。根据现场的勘验情况，其中一块外墙玻璃破损，童俊伟在承租期间，未尽妥善保管义务，导致袁沅彪房屋外墙玻璃毁损，应承担赔偿责任。退一步说，若如童俊伟所述，106房在合同期满后已经终止，但童俊伟又从未与袁沅彪协商商铺交接事宜，并放任大量私人物品遗留在现场，导致袁沅彪无法自行收回涉案房屋，不断扩大损失，其更应当自合同期满终止之日起按照合同约定标准向袁沅彪支付占有使用费。因此，童俊伟诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求法院依法予以驳回并维持一审判决。袁沅彪于2019年11月21日向一审法院起诉请求：1.确认袁沅彪、童俊伟就106号商铺、107号商铺签订的两份《商铺租赁合同》于2019年10月14日解除；2.童俊伟在判决生效之日起十日内恢复107号商铺与106号商铺之间的隔墙以及两个商铺的外墙玻璃、外墙上的两个排气孔，并将106号商铺、107号商铺腾空交还袁沅彪；3.童俊伟在判决生效之日起十日内将广州市南沙区迷迷酒吧的营业执照注册地址从106号商铺、107号商铺迁出；4.童俊伟向袁沅彪支付106号商铺2019年8月1日至2019年10月14日的租金10485.8元，2019年4月至2019年10月的物业管理费1171.17元，并支付逾期交纳租金违约金（违约金以每月欠付租金4251元为本金，按每日0.5%的标准，各从每月的11日起计算至实际清偿之日止）；5.童俊伟向袁沅彪支付106号商铺自2019年10月15日起至实际返还商铺之日止的占有使用费，占有使用费按日租金2倍标准计算；6.童俊伟向袁沅彪支付107号商铺2019年8月1日至2019年10月14日的租金17071.8元，2019年4月至2019年10月的物业管理费1211.2元，并支付逾期交纳租金违约金（违约金以每月欠付租金6921元为本金，按每日0.5%的标准，各从上月的14日起计算至实际清偿之日止）；7.童俊伟向袁沅彪支付107号商铺自2019年10月15日起至实际返还商铺之日止的占有使用费，占有使用费按日租金2倍标准计算；8.童俊伟向袁沅彪支付律师费11000元；9.案件诉讼费用由童俊伟承担。一审审理中，童俊伟提出反诉请求：1.追究袁沅彪企图玩弄司法，利用司法手段谋取不当利益的法律责任；2.确认袁沅彪、童俊伟就106号商铺和107号商铺签订的《商铺租赁合同》已于2019年9月30日解除；3.袁沅彪向童俊伟归还扣留在两间商铺内的个人物品；4.袁沅彪为本案支出的诉讼的费用由其自行承担；5.袁沅彪向童俊伟赔偿店铺转让损失148000元；6.袁沅彪向童俊伟归还因租赁107号商铺支付的35000元；7.袁沅彪向童俊伟赔偿精神损失费50000元。一审法院认定事实：106号商铺和107号商铺均为袁沅彪名下物业，其中106号商铺的登记地址为南沙区x号商铺的登记地址为南沙区x房。2018年4月22日，童俊伟与106号商铺原租户石x签订《店铺转让协议》，童俊伟从石x处接手106号铺，并向石x支付了65000元转让费。2018年4月25日，袁沅彪（出租方、甲方）与童俊伟（承租方、乙方）就106号商铺签订《商铺租赁合同》，约定：租期自2018年5月8日起至2019年11月7日止。甲方同意在2018年4月25日前将该商铺按届时现状移交给乙方，乙方同意在交付日开始对该商铺进行装修和开业筹备。2018年5月8日至2018年11月7日，月租金标准为3936元；2018年11月8日至2019年11月7日，月租金标准为4251元。自计租日起，每1个月为一个交租期。乙方应在本合同签署当日支付第一个交租期租金，之后应在每月10日前支付当月租期租金。作为乙方按期足额交纳租金、履行承租人义务的担保，乙方就在本合同签订之后3天内付清两个月的押金7872元和一个月的租金3936元，共计11808元。如乙方未能如约交纳租金，或违反本合同项下承租人承诺造成损失，甲方有权从租金保证金中直接扣除欠租或损失赔偿金，不足部分仍有权向乙方追索。乙方应在接到甲方通知后7日内补足租金保证金；逾期未补足的，乙方应按本合同第五条约定承担违约责任。乙方妥善履行本合同约定，在办理撤场手续前提供给甲方退还保证金的账户，甲方应在合同终止、乙方办理完撤场手续后1日内，将相关保证金余额无息返还给乙方，本合同另有约定的除外。乙方逾期交纳租金等费用，每逾期一日（除法定节假日），应向甲方支付应付未付金额0.5%的迟延履行违约金。在租赁期内不影响业主收租的情况下，乙方有权转让和转租该商铺，但必须提前告知业主并征得业主同意。本合同终止当天内，以清洁状态交还甲方。乙方应在交还该商铺前结清租金、物业服务费、水电费、燃气费等全部费用，否则甲方或物业服务公司有权阻止乙方撤离其物品；因此导致损失或责任全部由乙方自行承担。若乙方未能按约定交还该商铺，每延期一天，应向甲方支付相当于合同终止时日租金两倍的占有使用费，且甲方有权采取封门、暂停水电等强制措施，因此导致损失或责任全部由乙方自行承担。因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还押金及乙方已交纳的其他款项（如合同在计租日前解除，则以第一个交租期租金作为计算违约金的标准）。发生有下列情形之一，视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同：1.乙方无法定或约定理由擅自提出解除合同（包括擅自撤场行为）的；2.乙方迟延支付租金、物业服务费、能源费等费用超过15日的；3.乙方擅自对该商铺进行装修、改建或其他严重破坏行为，或从事违反消防、环保、经营等法律法规行为的。如甲方按照约定解除本合同，乙方未在甲方书面解除通知送达后15日内提出书面异议的，视为乙方无异议认可该解除通知，本合同于甲方书面解除通知确定日期终止。如乙方同时承租该商铺相邻商铺，乙方应另行与该相邻商铺所有人签订租赁合同。甲方同意乙方将商铺间隔墙拆除以合并经营区域，但乙方应在该商铺交还前恢复间隔墙。租期结束后或中途双方协商解除合同，承租方不得破坏己装修部分及房屋架构。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，童俊伟向袁沅彪支付押金7872元，袁沅彪于2018年5月8日向童俊伟交付106号商铺。童俊伟自述对106号商铺进行了装修。2018年5月14日，童俊伟注册成立广州市南沙区迷迷酒吧，并将106号商铺登记为经营场所。2019年2月14日，童俊伟向袁沅彪承租与106号商铺相邻的107号商铺，双方签订《商铺租赁合同》，合同约定：租期自2019年2月14日起至2022年2月13日止。甲方同意在2019年2月14日前将该商铺按届时现状移交给乙方。同时乙方同意支付35000元商铺现有的装修费用给甲方作为补偿；此费用乙方在任何情况下都不能要求退还，且不管乙方后续租赁期间有无重新装修；在合同到期或双方解除合同时乙方都不得损坏当时的装修环境，并不得要求甲方作出任何的补偿（装饰装修归甲方所有）。2019年2月14日至2020年2月13日，月租金标准为6921元；2020年2月14日至2021年2月13日，月租金标准为7613元；2021年2月14日至2022年2月13日，月租金标准为8375元。以上租金不含物业服务费、水电费、燃气费、装修费及税费等（均由乙方负责）。自计租日起，每1个月为一个交租期。乙方应在本合同签署当日支付第一个交租期租金，之后应在每月13日前支付下个租期租金。作为乙方按期足额交纳租金、履行承租人义务的担保，乙方就在本合同签订之后3天内付清两个月的押金和一个月的租金。该份《商铺租赁合同》的其他约定与106号商铺《商铺租赁合同》约定的内容一致。2019年2月14日，袁沅彪将107号商铺交付给童俊伟使用。童俊伟在接收107号商铺后，将106号商铺与107号商铺之间的隔墙拆除，将两间商铺合并为一个整体用于经营酒吧。袁沅彪与童俊伟共同确认，童俊伟在2019年3月通过银行转账和微信转账的方式合计向袁沅彪支付62239元，该款项包括107号商铺装修补偿款35000元、107号商铺押金13842元、107号商铺2019年2月（9天）租金2225元、107号商铺2019年3月租金6921元，另包含106号商铺2019年3月租金4251元。合同履行过程中，童俊伟交纳两间商铺的租金至2019年7月31日，交纳物业服务费至2019年3月31日。童俊伟未再支付此后的租金，两间商铺2019年4月5日至2020年7月4日期间的物业管理费，已由袁沅彪自行向物业管理公司缴纳。因童俊伟逾期交纳后续相关费用，袁沅彪多次通过微信进行催收。2019年8月23日，袁沅彪通过微信告知童俊伟，若其未能在2019年8月26日前交纳租金，其将根据合同的约定收回商铺。童俊伟希望袁沅彪予以通融，提出押金可抵扣2019年7月和8月的租金。袁沅彪回复“押金是用来交租的吗”、“哪你赶快把租金交了呀”。2019年9月1日，在袁沅彪再次催收租金时，童俊伟表示“15号之前给您补齐8千，月底如果转不了您也按合同来”，“剩下8月，9月，9月最后一天没有转您按合同来”。童俊伟另于当日在微信中承诺“这个月底前还是给不到租金的话，那到时候您的诉讼律师费用我负责，其它听法院判决”。在袁沅彪催收租金过程中，童俊伟告知袁沅彪其会尽快将商铺转让出去，并表示“这个月铺子能转出去”。2019年9月15日，童俊伟告知袁沅彪有人想要承接商铺，童俊伟希望袁沅彪抽时间前来商铺，配合办理相关手续。童俊伟表示，因袁沅彪在约定时间未携带身份证及房产证，最终导致案外人对袁沅彪的身份产生怀疑，最后有所顾虑没有承接商铺。童俊伟还表示自己因此与案外人产生纠纷，导致案外人采取各种骚扰手段破坏童俊伟继续转租商铺。2019年9月30日，袁沅彪告知童俊伟双方约定的时间已到，童俊伟希望袁沅彪再宽限一点时间，有其他人愿意承接商铺。袁沅彪表示“反正不管你怎样只要你交租什么都行”。双方在协商转租事宜过程中未能达成一致意见。2019年10月1日，袁沅彪告知童俊伟“你不交租，我只能收回店铺了”。之后，童俊伟未再交纳租金等费用，也未能成功转让商铺。2019年10月13日，袁沅彪向童俊伟的户籍所在地（武汉市江岸区车站路**，该地为武汉市人才服务中心）寄送《解除租赁合同通知书》，告知童俊伟因其逾期交租，双方签订的两份《商铺租赁合同》将于通知送达之日解除，并要求童俊伟在收到通知之日起三日内清缴欠付的费用，并腾空交还两间商铺。袁沅彪提供的快递存单载明托寄件为“文件”，物流信息显示，快递于2019年10月14日12:28时已签收，2019年10月14日12:30时因收方客户拒收，待进一步处理。童俊伟表示该地址为集体户地址，其不在该处居住，故未收到上述通知。2020年5月19日，一审法院组织袁沅彪、童俊伟对106号商铺和107号商铺进行现场勘验。经勘验查明：106号商铺和107号商铺内留存有桌椅、酒水、投影仪等物品。两间商铺内的隔墙未予以恢复。现场勘验照片显示，其中一块玻璃外墙破损，破损墙面上方装有两扇排气扇。由于童俊伟表示需要搬离的物品较多，且恢复隔墙需要时间，故双方并未于当日办理交接手续。2020年5月19日，童俊伟搬离了留存在两间商铺内的物品，腾空了商铺，但尚未恢复隔墙。2020年5月25日，童俊伟的姐姐童某发送短信告知袁沅彪，隔墙已恢复，商铺钥匙留在隔壁水果店；2020年5月26日，袁沅彪回复称没有拿到钥匙，且店铺尚未完全恢复原状；童某回复称将于当日恢复，并进行清理。2020年6月2日，童某再次发送短信告知袁沅彪，两间商铺已恢复原状，钥匙已放在隔壁店铺。袁沅彪确认隔墙已恢复，但认为隔墙未进行扇灰，外墙玻璃和排气扇孔未予以修复，两间商铺未能完全恢复原状，故没有收回商铺。2020年7月6日，袁沅彪自行修复了商铺外墙玻璃，并为此支付900元。另查明，袁沅彪分别于2019年10月10日、2020年4月24日与广东丰信律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托该所指派律师作为本案的诉讼代理人。袁沅彪为此向广东丰信律师事务所支付律师费共11000元。2020年5月22日，广州市南沙区市场监督管理局向童俊伟出具了《准予注销登记通知书》，准予广州市南沙区迷迷酒吧办理注销登记。一审法院认为，袁沅彪与童俊伟在2018年4月25日就106号商铺签订的《商铺租赁合同》，以及2019年2月14日就107号商铺签订的《商铺租赁合同》，均是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据上述两份《商铺租赁合同》的约定，袁沅彪在童俊伟迟延支付租金等费用超过十五日时，有权解除合同。童俊伟自2019年7月31日起欠付租金，袁沅彪有权根据上述约定单方解除合同。袁沅彪与童俊伟未在合同中约定通讯地址，袁沅彪于2019年10月13日发送的通知，收件地址为武汉市人才服务中心，属于集体户籍地，并非童俊伟的住所地或经常居住地，而快递存单上又无显示寄送文件的具体内容，该快递最后因拒收被退回，因此不能据此认定《解除租赁合同通知书》已成功送达给童俊伟，袁沅彪主张两份《商铺租赁合同》已于2019年10月14日解除，依据不足。童俊伟在2019年9月30日后仍与袁沅彪协商转租事宜，且未实际搬离商铺，故童俊伟主张两份《商铺租赁合同》于2019年9月30日解除，亦没有依据，一审法院不予支持。因双方均无继续履行合同的意愿，现由一审法院判决解除双方就106号商铺和107号商铺签订的《商铺租赁合同》。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，《商铺租赁合同》解除后，童俊伟仍应向袁沅彪支付租赁期间的租金，并缴交物业管理费等费用。双方确认童俊伟交纳租金至2019年7月31日，故其仍应补交2019年8月1日起的租金。如上述所述，合同未在2019年10月14日解除，故此后产生的费用仍为租金，而非占有使用费。关于租金应该截算至何日的问题。一审法院认为，童俊伟自2019年8月起欠付租金，且无经济能力继续承租商铺，本应及时腾空交还商铺。从现场勘验的情况来看，童俊伟截至2020年5月19日，仍将大量物品留存在106号商铺和107号商铺内，实际上仍占有使用商铺，因此租金应当持续计算。童俊伟在2020年5月19日将物品搬离商铺，并在2020年6月2日恢复商铺之间的隔墙，随后已告知袁沅彪可收回商铺，故租金应计算至2020年6月2日止。即使袁沅彪认为商铺的恢复程度不符合约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，袁沅彪可就此主张赔偿，而不是以此为由拒绝接收商铺，导致损失的进一步扩大。因此，2020年6月2日之后产生的租金损失，系由袁沅彪怠于履行止损义务而产生，应由其自行承担。106号《商铺租赁合同》约定的租赁期限截至2019年11月7日止，但童俊伟在承租107号商铺后，系将两间商铺作为一个整体用于经营，因此106号商铺的租赁期限在合同约定的期限届满后，已转为不定期。由于双方未就后续租金标准另行约定，故自2019年11月8日起，童俊伟应按照106号商铺租赁合同约定的最后一个租赁期限的租金标准交纳106号商铺的租金，即按每月4251元的标准交纳租金。107号商铺则按照合同约定的标准交纳租金。据此，童俊伟应向袁沅彪支付106号商铺2019年8月1日至2020年6月2日期间的租金为42784元（4251元÷31天×7天+4251元×9个月+4251元÷31天×26天）；107号商铺2019年8月1日至2020年6月2日期间的租金为72179元（6921元÷31天×13天+6921元×6个月+7613元×3个月+7613元÷31天×20天）。童俊伟未能提供证据证明袁沅彪于2019年10月2日拒绝其搬离商铺，故其提出的该项答辩意见，依据不足，一审法院不予采信。童俊伟逾期交纳2019年8月1日起的租金，已构成违约，应当按照合同约定的期限和标准向袁沅彪支付违约金，但欠付每月租金产生的违约金应当以童俊伟当月欠付的租金为限。根据《商铺租赁合同》的约定，童俊伟违约导致合同解除时，袁沅彪有权没收保证金。因此，童俊伟主张以保证金抵扣欠付租金，没有依据。童俊伟确认其欠付106号商铺2019年4月至2019年10月期间的物业管理费1171.17元，另确认欠付107号商铺2019年4月至2019年10月期间物业管理费1211.2元。现袁沅彪已代童俊伟交纳上述费用，童俊伟应向袁沅彪偿还该两笔款项。童俊伟于2020年5月19日腾空商铺，并于2020年6月2日修复了两间商铺间的隔墙，此后未继续占用商铺。袁沅彪已于2020年7月9日自行修复外墙玻璃。由此可见，106号商铺和107号商铺已处于袁沅彪的控制管理之下。因此，一审法院无需再就童俊伟向袁沅彪腾空交还商铺，袁沅彪向童俊伟返还商铺内的物品进行处理。另外，童俊伟已于2020年5月22日注销了广州市南沙区迷迷酒吧，袁沅彪要求童俊伟将酒吧注册地址从商铺迁出的诉讼请求，一审法院不作处理。童俊伟作为承租人，有妥善保管租赁物的义务。商铺外墙玻璃在童俊伟承租期间破损，其有义务予以修缮。因童俊伟未履行修复义务，袁沅彪自行修缮产生的900元费用应当由童俊伟承担。至于袁沅彪主张应当对隔墙进行扇灰，并修复外墙排气孔，由于其未举证证明商铺交付时状况，故其提出的上述恢复要求，缺乏依据，一审法院不予支持。虽然童俊伟在2019年9月1日的微信对话中承诺，若其未能在2019年9月30日前清缴欠付租金，则负担袁沅彪的“诉讼律师费”，但鉴于合同并未就此作出约定，而袁沅彪没收的租赁保证金已足以弥补该项损失，故一审法院根据公平原则，不再另行判令童俊伟承担该笔费用。因袁沅彪在向童俊伟交付107号商铺时，该商铺已经装修，童俊伟支付的35000元装修补偿款，应理解为童俊伟为使用现有装修而支付的费用，该费用应在整个租赁期间进行分摊。现双方提前解除租赁合同，因此剩余期间的装修物使用费应由袁沅彪向童俊伟退还。鉴于租金计算至2020年6月2日止，装修使用费亦应当计算至该日止。为方便计算，本院将上述装修补偿款按月进行分摊，据此计算出袁沅彪应向童俊伟退还装修补偿款19444元（35000元÷36个月×20个月）。双方在合同履行过程中，均应遵守诚实信用原则，切实履行合同义务。袁沅彪因童俊伟欠付租金提起诉讼，系以合法手段维护自身权利，并无不妥。童俊伟主张袁沅彪企图玩弄司法，利用司法手段谋取不当利益等，没有依据。童俊伟未成功转租两间商铺，要求袁沅彪赔偿148000元损失，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。本案系因租赁涉案商铺引发的房屋租赁合同纠纷，童俊伟主张50000元精神损失费，缺乏理据，一审法院不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年8月31日作出如下判决：一、解除袁沅彪与童俊伟于2018年4月25日就广州市南沙区x房签订的《商铺租赁合同》；解除袁沅彪与童俊伟于2019年2月14日就广州市南沙区x房签订的《商铺租赁合同》；二、童俊伟应于判决发生法律效力之日起十日内向袁沅彪支付广州市南沙区x房自2019年8月1日起至2020年6月2日止的租金42784元及违约金[违约金的计算方法：2019年8月1日至2019年8月7日，以960元为基数，从2019年7月11日起计算违约金；2019年8月8日至2020年5月7日，各月均以4251元为基数，2020年5月8日至2020年6月2日，以3565元为基数，各从起始月的11日起计算违约金；违约金按每日（国家规定的全体公民放假的节日除外）0.5%的标准，计算至童俊伟付清租金之日止，欠付每月租金产生的违约金应以当月欠付的租金为限]；三、童俊伟应于判决发生法律效力之日起十日内向袁沅彪支付广州市南沙区万达广场自编B4-107房自2019年8月1日起至2020年6月2日止的租金72179元及违约金[违约金的计算方法：2019年8月1日至2019年8月13日，以2902元为基数，从2019年7月14日起计算违约金；2019年8月14日至2020年2月13日，各月均以6921元为基数，2020年2月14日至2020年5月13日，各月均以7613元为基数，2020年5月14日至2020年6月2日，以4912元为基数，各从起始月的14日起计算违约金；违约金按每日(国家规定的全体公民放假的节日除外)0.5%的标准，计算至童俊伟付清租金之日止；欠付每月租金产生的违约金应以当月欠付的租金为限]；四、童俊伟应于判决发生法律效力之日起十日内向袁沅彪支付广州市南沙区x房2019年4月至2019年10月期间的物业管理费1171.17元；五、童俊伟应于判决发生法律效力之日起十日内向袁沅彪支付广州市南沙区万达广场自编B4-107房自2019年4月至2019年10月的物业管理费1211.2元；六、童俊伟应于判决发生法律效力之日起十日内向袁沅彪支付外墙玻璃维修费900元；七、袁沅彪应于判决发生法律效力之日起十日内向童俊伟退还装修补偿款19444元；八、驳回袁沅彪的其他诉讼请求。九、驳回童俊伟的其他诉讼请求。一审案件受理费4475元，由袁沅彪承担1975元，由童俊伟承担2500元；反诉受理费2397.5元，由童俊伟承担2197.5元，由袁沅彪承担200元。上诉人童俊伟与被上诉人袁沅彪对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审另查明，童俊伟于2020年2月19日签收了一审法院送达的起诉状副本等诉讼材料。二审中，童俊伟二审向本院提交如下证据：1.通话录音及其文字实录，拟证明童俊伟于2019年10月2日要求袁沅彪配合其办理腾空商铺的手续，遭到袁沅彪的拒绝，2019年10月2日以后的租金损失应当由袁沅彪自行承担，童俊伟亦无需支付占用费。2.图片，拟证明106号商铺、107号商铺在双方于2019年9月30日协商合同解除之后，一直由童俊伟控制并加锁。袁沅彪质证称：1.针对通话录音的关联性及证明内容不予认可，合法性予以确认，但无法判断真实性，真实性由法院核实，袁沅彪确实有接到过该电话，但童俊伟无法记得当时具体说了什么内容。该证据无法体现对象身份、通话时间、通话地点、通话主体等信息，请法院予以核查。且在通话中对象是女性，并非童俊伟本人，而童俊伟声称在10月2日是其本人联系袁沅彪，明显与客观事实不符，袁沅彪据此提交了二审的证据，在袁沅彪二审提交的证据第1、7页，时间是横跨10月1-2日，内容完全没有体现童俊伟主动与袁沅彪联系要求开放通行的事宜。2.对童俊伟提交的图片真实性、合法性、关联性无法确认，无法核实其内容，该图片显示的信息为修改时间2020年1月1日，退一步讲，即便该图片内容体现有一把锁但无法证实与本案的场地相关。另，该时间段场地均由童俊伟所控制，是因为其经营行为所导致可能遭受案外人的锁或者其自行上锁导致的。当时童俊伟与案外人产生纠纷，当时其想将商铺转让，收取案外人的定金，所以其遭到案外人的骚扰，导致商铺遭到破坏。袁沅彪二审向本院提交微信聊天记录，拟证明在2019年10月2日前童俊伟从未与袁沅彪反映或沟通需要办理放行条事宜，童俊伟也从未提出有委托第三人进行交接，且该时候双方也未确认租赁合同是退租还是继续承租，因为很有可能该通话录音是童俊伟转租的客户到物业处核实实际的承租情况。且通话对象与童俊伟是朋友关系，并非姐弟关系，直至2019年10月2日下午三点，童俊伟从未告知过有任何要求放行或协商的意思表示，所以即使袁沅彪接到陌生的电话要求开放行条的情况下，也有会因此而不予理会。针对袁沅彪提交的证据，童俊伟质证称，对该证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，聊天记录证实了双方有就房屋租赁解除事宜有过沟通，特别是在第7页童俊伟陈述“那个姓秦已经跟你联系上了”，可以反证袁沅彪是知道童俊伟不承租了，有姓“秦”的与袁沅彪联系。在2019年10月13日签发了解除合同通知书印证了袁沅彪有收铺的意思表示，足以证实其知道双方合同关系于2019年9月30日解除。二审庭询中，童俊伟还申请证人童某出庭作证，童某到庭表示其参加过一审庭审旁听。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合童俊伟的上诉请求和理由以及袁沅彪的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.涉案两份《商铺租赁合同》解除时间的确认；2.涉案两份《商铺租赁合同》解除的法律后果处理；3.童俊伟主张袁沅彪退还107号商铺的装修补偿款金额认定。现评析如下：关于涉案两份《商铺租赁合同》解除时间的确认问题。一审法院已就袁沅彪主张《商铺租赁合同》于2019年10月14日解除以及童俊伟要求确认上述合同于2019年9月30日解除作出不予支持的认定，上述认定理由充分、详细，本院予以确认，并不作赘述。因袁沅彪与童俊伟签订的涉案两份《商铺租赁合同》约定，袁沅彪在童俊伟迟延支付租金等费用超过十五日时，袁沅彪有权解除合同。而童俊伟自2019年7月31日起欠付租金，其行为已构成违约，因此，袁沅彪有权根据上述约定单方主张解除合同。虽然袁沅彪提出本案主张确认双方合同于2019年10月14日解除，但从其起诉内容看，其提出本案诉请目的就是要求解除双方合同，故本院认为自童俊伟于2020年2月19日签收本案起诉状副本时，即可视为袁沅彪将其解除双方合同的意思表示送达给童俊伟，因此，本院认定双方合同解除时间应为2020年2月19日。童俊伟上诉认为其已于2019年10月2日要求袁沅彪配合办理放行条，由于袁沅彪原因导致物业公司不予放行，致使案涉商铺物品无法腾空，且106号商铺、107号商铺自2019年10月3日起一直由袁沅彪控制，要求确认双方合同于2019年10月2日解除，并向本院提交证据予以佐证。但童俊伟二审提交的证据不足以证明袁沅彪在2019年10月3日其实际控制106号商铺、107号商铺，且从袁沅彪二审提供的微信记录显示2019年10月2日童俊伟还提出其在外地出差培训，过几天回南沙处理这些事情等内容，并无证据显示双方已协商于2019年10月2日达成解除合同以及搬离106号商铺、107号商铺的意思表示，因此，本院对童俊伟抗辩双方合同已2019年10月2日解除的主张，不予确认。至于童俊伟二审申请的证人问题，因该证人参加过一审开庭的旁听，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条的规定，本院对该证人的证言不予采纳。关于涉案两份《商铺租赁合同》解除的法律后果处理问题。1.租金及房屋占有使用费问题。虽然本院确认双方合同于2020年2月19日解除，但从一审法院现场勘验的情况看，童俊伟截止至2020年5月19日，仍将大量物品留存在106号商铺和107号商铺内，童俊伟于2020年6月2日才恢复商铺之间的间隔，随后告知袁沅彪可收回商铺，因此，在童俊伟实际占有106号商铺和107号商铺期间，其仍应向袁沅彪支付商铺使用的对价。因童俊伟于2019年7月31日开始未向袁沅彪支付租金，故童俊伟应向袁沅彪支付自2019年8月1日至2020年2月19日期间的租金，以及2020年2月20日至2020年6月2日的房屋占有使用费。一审法院将上述期间支付的费用均认定为租金不妥，但因实体处理结果无误，本院不作调整。2.违约金问题，双方合同约定逾期支付租金的违约金标准按每日0.5%的确过高，但考虑到双方合同于2020年2月19日解除，按照双方合同约定，童俊伟逾期未交还该商铺，每延期一天，应向袁沅彪支付相当于合同终止时日租金两倍的占有使用费，袁沅彪在一审提出按日租金2倍计算占有使用费的诉请符合双方合同约定，但鉴于袁沅彪对此未提出上诉，本院对此不予调处。基于双方利益衡平，且一审法院已就违约金不超过本金作出了限制的认定，据此，本院对童俊伟主张调整违约金标准的上诉请求，不予支持。另外，童俊伟认为是袁沅彪原因导致其转租不成功，其不应承担违约责任，欠缺事实依据，本院不予采纳。3.保证金问题，因双方签订的《商铺租赁合同》约定因童俊伟违约导致合同解除的，袁沅彪有权不返还押金及童俊伟已交纳的其他款项。本案系童俊伟逾期交付租金导致袁沅彪主张解除双方合同，因此，依据上述合同约定，袁沅彪有权没收童俊伟支付的保证金。上述保证金不具有定金性质，童俊伟上诉认为一审法院既判决其支付违约金，又判决没收其已付保证金，加重其违约责任，理据不足，本院不予支持。4.物业管理费问题，因童俊伟在一审已确认其欠付106号商铺2019年4月至2019年10月期间的物业管理费1171.17元，另确认欠付107号商铺2019年4月至2019年10月期间物业管理费1211.2元。现袁沅彪也举证证明其已代童俊伟交纳上述费用，因此，一审法院判决童俊伟向袁沅彪偿还该两笔款项恰当。5.外墙玻璃维修费问题，虽然双方合同没有就外墙维护作出具体约定，但童俊伟作为承租人，有妥善保管租赁物的义务。本案中，童俊伟并未提供证据证明商铺外墙玻璃损坏属于自然老化所致，故商铺外墙玻璃在童俊伟承租期间破损，其有义务予以修缮。因童俊伟未履行修复义务，袁沅彪自行修缮产生的900元费用，为此，一审法院认定该费用应当由童俊伟承担，并无不当，本院予以维持。关于童俊伟主张退还107号商铺的装修补偿款金额认定问题。如前所述，童俊伟实际占有107号商铺的时间是至2020年6月2日止，而童俊伟支付的35000元装修补偿款，应理解为童俊伟为使用现有装修而支付的费用，该费用应在整个租赁期间进行分摊，故一审法院在扣除童俊伟已占有使用期间分摊装修补偿款的部分费用后，将剩余期间的装修物使用费退还给童俊伟19444元（35000元÷36个月×20个月）正确，童俊伟上诉要求装修使用费计算至2019年10月2日止，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。此外，袁沅彪因童俊伟欠付租金提起诉讼，系以合法手段维护自身权利，童俊伟主张袁沅彪企图玩弄司法，利用司法手段谋取不当利益等，没有依据。童俊伟未成功转租两间商铺，要求袁沅彪赔偿损失，以及主张精神损失费，亦缺乏充分理据，本院均不予支持。综上所述，童俊伟的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4697.5元，由上诉人童俊伟负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 莫 芳审判员 白小云二〇二〇年十二月十一日书记员 李志康谢金泽