贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民初99号原告：贵阳铝镁设计研究院工程承包有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路**，统一社会信用代码：91520000214405257K。法定代表人：袁赤，职务：董事长。委托诉讼代理人：王仲勋，男，汉族，1992年4月28日生，住贵州省金沙县，系。代理权为特别授权代理。委托诉讼代理人：张连波，贵州乾合律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：刘辉，男，汉族，1979年8月15日生，住贵州省安顺市西秀区。被告：贵州省华大房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区老大十字荣建大厦**，统一社会信用代码：91520402709654546C。法定代表人：姜荣华，职务：董事长。委托诉讼代理人：余次继，男汉族，1992年7月8日生，住湖北省咸宁市安区，代理权限为特别授权代理。原告贵阳铝镁设计研究院工程承包有限公司诉被告刘辉、贵州省华大房地产开发有限公司（以下简称华大公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年8月6日立案受理后，依法适用普通程序于2020年9月22日、12月3日公开开庭进行了审理，原告铝镁公司的委托诉讼代理人张连波、王仲勋，被告刘辉、被告华大公司的委托诉讼代理人余次继到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求依法准许继续执行安顺市西秀区老大十字华大时代广场棚户区改造项目x房屋；二、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告因与被告华大公司建设工程施工合同纠纷于2019年8月1日查封了华大公司名下的安顺市西秀区老大十字时代广场棚户区改造项目x房屋，后原告与被告华大公司之间的纠纷经贵阳仲裁委仲裁后，进入强制执行程序，在执行过程中，被告刘辉以其向被告华大公司购买了涉案房屋而提出执行异议，贵院在组织听证后，作出（2020）黔04执异61号《执行裁定书》裁定中止对涉案房屋的执行。原告认为，该执行裁定是错误的，理由如下：首先，两被告签订的《商品房买卖合同》不具备真实性，华大公司的公章在原告的监管之下，华达公司并没有向原告要求借章售房，因此两被告签订的合同是不真实的。其次，即便华大公司真实向刘辉销售了涉案房屋，刘辉将该房屋用于办公用房性质，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项的规定。另外，该条需满足用于居住的用途外还需要买受人名下无其他用于居住的房屋。在本次执行过程中，刘辉除涉案房屋外，还对6幢1单元23层1号房申请执行异议。贵院调取的不动产登记查询结果也显示刘辉名下有两套用于居住的房屋，因此刘辉购买涉案房屋并非基于生存居住的选择。而且，不动产的使用性质应当以规划设计的用途为准，办公用房属于投资性用房，如果按照裁定书的逻辑，购房人购买商铺用于居住，是不是意味着商铺也可以排除执行？再者，被告未能提供相应的银行流水，在仅有收据的情况下不能采信其已经支付了全部的购房款。综上，原告认为（2020）黔04执异61号裁定书认定事实错误，请贵院查清事实后支持原告的诉讼请求。被告刘辉答辩称：我们确实签订了房屋买卖合同，并且支付了购房款，涉案的40多万是通过转账和刷卡的方式支付给华大公司的。被告华大公司答辩称：请法院依法裁判。原告向本院提交以下证据：1、营业执照，拟证实原告的主体资格。2、（2020）黔04执异61号执行裁定书，拟证实被告刘辉提起执行异议，贵院作出上述裁定中止对涉案房屋的执行。3、送达回证，原告收到（2020）黔04执异61号执行裁定书的时间为2020年7月27日，拟证实原告提起本案执行异议之诉符合法律规定的期间。4、商品房买卖合同及收条，拟证实刘辉购买涉案房屋规划用途是用于办公，并非公寓或住宅。刘辉向华大房开出具的收款收据，拟证实在没有银行流水作支撑的情况下，可视为刘辉与华大公司串通转移资产。对于原告提交的证据，被告刘辉的质证意见：规划用途不规定实际用途，被告购房的真实目的是居住。被告华大公司的质证意见：真实性无异议，但达不到原告的证明目的。被告刘辉向本院提交的证据：付款凭证及银行流水，拟证实被告刘辉已经就涉案房屋付清全部款项。原被告双方提交的证据，本院依法组织当事人进行了质证，对于双方均无异议的证据，本院依法予以确认。对于原告提交的证据的真实性予以认定，但因原告主张华大公司的公章处于其监管之下并无其他证据予以佐证，故原告提交第四组证据达到不到其证明目的。对于被告刘辉提交的证据，因其银行付款凭证的收款方并非华大房开公司，而是个人账户，且转款的时间是2017年8月9日，远远早于涉案房屋签订合同的时间，不符合常理，本院对该组证据依法不予采信。本院经审理查明如下事实：2018年6月4日，被告刘辉与华大公司签订《商品房买卖合同》，约定被告刘辉向华大公司购买安顺市西秀区老大十字华大时代广场棚户区改造项目x房（房号x，合同中对商品房规划用途勾选为办公，购房总价为431535元，被告刘辉需于合同签订之日前支付全部购房款。2018年6月4日,华大公司向被告刘辉出具《收款收据》两份，载明收到被告刘辉交来的x号购房款431535元、代收费用8734元。原告与华大公司合同纠纷一案，本院依原告的申请，以（2019）黔04财保6号、（2019）黔04财保8号立案审理诉前财产保全并作出（2019）黔04财保6号民事裁定书、（2019）黔04财保8号民事裁定书。后本院以（2019）黔04执保65号立案执行（2019）黔04财保6号民事裁定书，执行过程中，本院于2019年7月31日向安顺市不动产登记中心送达（2019）黔04财保6号民事裁定书、（2019）黔04执保65号《协助执行通知书》，安顺市不动产登记中心据此于2019年8月1日查封了华大公司名下所有、被告刘辉所购买的华大时代广场棚户区改造项目一期x。后原告依法向贵阳仲裁委员会申请仲裁，贵阳仲裁委员会于2020年1月20日作出（2019）贵仲裁字第0727号裁决书，裁决：一、确认申请人铝镁公司为被申请人华大公司公司垫资的前期费用150000000元、工程款70000000元共计220000000元债权全部到期；被申请人华大公司公司在本裁决书送达后三十日内归还申请人铝镁公司到期债权人民币220000000元；二、被申请人华大公司……支付申请人铝镁公司150000000元垫资债权的利息（截止2018年11月30日的利息为7300000元；2018年12月1日以后的利息，以150000000元为基数，按年利率18%，计算到该债权还清时为止）；三、被申请人华大公司……支付申请人铝镁公司70000000元垫资债权的利息（截止2018年11月30日止的利息为18824516.36元；2018年12月1日至2019年8月19日期间的利息，以70000000元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；2019年8月20日至该项债权还清时止的利息，以70000000元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）计算;四、被申请人华大公司……支付申请人铝镁公司逾期归还债权的违约金（以垫资款220000000元为基数，从2019年9月19日起，按每年6%的标准，计算到垫资款220000000元付清时为止）；五、被申请人华大公司……支付申请人铝镁公司逾期办理抵押登记的违约金200000元；六、被申请人华大公司……支付申请人铝镁公司律师费1200000元、保全担保费400000元、保全费3000元；七、驳回申请人铝镁公司的其余仲裁请求。仲裁裁决生效后，申请人铝镁公司向本院申请执行，本院以（2020）黔04执56号立案执行,查封了涉案房屋，后刘辉向本院提出书面异议，本院经审查，作出（2020）黔04执异61号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行，并于2020年7月27日将该裁定书送达给原告，原告不服该裁定，于2020年8月6日向本院提起本案执行异议之诉。另查明，涉案项目尚未竣工验收，涉案房屋尚未交付被告刘辉。截至2020年7月10日，通过贵州省不动产登记信息云平台查询，被告刘辉在贵州省安顺市西秀区范围内名下有两套房产：x，房产用途登记为“商业、金融、信息”；另一套房产为西秀区中华北路x，被告刘辉已于2016年11月18日与安顺市西秀区北街办事处签订《西秀区2016年教场片区城市棚户区改造项目房屋征收安置补偿协议》，约定该套房产被拆除后安顺市西秀区北街办事处向被拆迁人刘辉支付各项货币补偿共506175.23元。本院认为：人民法院审理执行异议之诉案件,应综合考虑不同当事人之间的利害关系、享有权益的性质等因素,依法充分保护各方当事人的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，根据该条的内容可知，将商品房消费者的物权期待权突破合同相对性和债权平等性予以优先保护是基于对生存权的至上考虑，因此在适用该条款时应当严格审查房屋买受人签订房屋买卖合同的时间、买受人名下的房屋登记信息、付款信息等情况。具体到本案，欲认定被告刘辉是否对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益，主要看其是否符合上述第二十九条的规定。首先，关于被告刘辉是否在涉案房屋被查封之前签订有合法有效的书面购房合同。经查，被告刘辉与华大公司签订《商品房买卖合同》的时间为2018年6月4日，而涉案房屋被查封的时间为2019年8月1日，晚于被告刘辉签订房屋买卖合同的时间，因此本案符合上述第二十九条中“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。关于原告称华大公司的公章处于其监管之下，但其并未提供相应的证据加以证实，本院对原告的该主张依法不予采信。其次，关于被告刘辉购买涉案房屋是否系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋的问题。经查，刘辉除涉案房屋外，名下还有两套房屋，其中一套已经被拆迁，说明被告刘辉除涉案房屋外还有其他用于居住的房屋，且被告刘辉并未提供充分的证据证实其购买涉案房屋系用于居住，因此不符合上述第二十九条中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。再者，关于涉案房屋价款支付的问题。被告刘辉提供银行转账凭证拟证实其已经付清房款，但是该付款凭证的时间为2017年8月9日，早于涉案房屋签订购房合同的时间，且转账的收借款方是个人，并非华大公司，不符合常理，故刘辉主张其已经付清房款的理据不充分，不符合上述第二十九条中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。综上，被告刘辉对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：准许执行安顺市西秀区老大十字华大时代广场棚户区改造项目x。案件受理费7773元，由被告刘辉和被告贵州省华大房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。本院（2020）黔04执异61号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 廖    美    娟审判员 陈雯贞人民陪审员方萍二〇二〇年十二月三日法官助理周愿垚书记员李倩