福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0582民初12522号 原告：洪永习，男，1987年11月12日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：黄明月，北京盈科（泉州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄惠芸，北京盈科（泉州）律师事务所执业律师。 被告：施美好，女，1968年4月15日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：林烨祺，福建乾领律师事务所执业律师。 第三人：洪家种，曾用名洪加奖，男，1959年9月12日出生，汉族，住福建省晋江市。 第三人：邵清媚，女，1962年11月27日出生，汉族，住福建省晋江市。 第三人：洪东汪，曾用名洪东方，男，1989年10月31日出生，汉族，住福建省晋江市。 第三人：洪向洋，男，1989年10月31日出生，汉族，住福建省晋江市。 原告洪永习与被告施美好、第三人洪家种、邵清媚、洪东汪、洪向洋案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。洪永习的委托诉讼代理人黄惠芸，施美好的委托诉讼代理人林烨祺到庭参加诉讼。洪家种、邵清媚、洪东汪、洪向洋经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洪永习向本院提出诉讼请求：1.立即停止对洪永习购买的位于晋江市××镇××村土地［【土地使用权证号：晋集用（2009）第10396号】上Ａ1幢第（4）层402室的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.确认洪永习与洪家种、邵清媚于2011年7月10日签订的《房屋转让协议》合法有效，并确认位于晋江市××镇××村土地【土地使用权证号：晋集用（2009）第10396号】上Ａ1幢第（4）层402室归洪永习所有。事实与理由：洪永习于2011年7月10日与洪家种、邵清媚签订《房屋转让协议书》，并经福建景天律师事务所陈凯腾、张秋艳律师见证出具（2011）景律见字第39号律师见证书。洪家种、邵清媚将上述房屋Ａ1幢第（4）层402转让给洪永习并交付，洪永习已按合同约定支付全部价款，并自2011年起一直居住在上述房产中。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。综上，贵院作出的（2020）闽0582执异96号执行裁定书错误，在贵院查封之前，洪永习与洪家种、邵清媚已就案涉房产签订房屋转让协议，并支付全部房款及实际占有案涉房产，签订合同时案涉房产并不具备过户登记的条件，未办理案涉房产登记并非洪永习自身原因所致。 施美好辩称，1.洪永习提供的证据无法证明符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形。首先，洪永习与洪家种、邵清媚的房屋买卖行为，违反物权法一物一权的原则，系无效的房屋买卖行为，洪永习与洪家种并未在法院查封前就签订合法有效的书面买卖合同，案涉房屋作为一个整体，只能存在一个物权，国家对不动产的统一登记制度，也不允许对同一个房屋登记两个的所有权，虽然洪永习提供的房屋转让协议，洪永习主张经过律师见证，但律师见证与公证行为不同，任何法律文书或法律行为，经过公证证明已经产生法律效力，可作为证据使用，而我国并无相关法律法规规定赋予律师见证行为有法律意义上的证据效力，律师见证属于证人证言，相关见证人应到庭作证，并结合其他相关证据，才能作为认定事实的依据，而本案中相关见证人并未出庭作证，洪永习也未提供律师见证书上律师的相关证件及相关委托材料，无法证明律师见证是真实合法的，即便律师见证是真实的，根据律师见证工作细则的相关规定，首先，承办律师在出具律师见证书时，应当审查客户所要求见证的事项是否合法，而在案涉见证书上的律师在见证过程中未尽到审慎义务，对洪永习与洪家种、邵清媚之间的无效买卖行为进行了律师见证，应承担相应的责任，请法院视情况向律师所追究律师在案涉房屋见证过程的责任。另洪永习提供的询问笔录，实际上也是律师见证的一部分，在洪永习未提供其他证据及见证律师也未到庭的情况下，无法证明律师见证的真实性、合法性，故洪永习与洪家种、邵清媚未在法院查封前就签订合法有效的书面买卖协议；其次，洪永习未提供证据证明已向洪家种、邵清媚支付了案涉房屋的全部价款，也未提供证据证明洪永习在法院查封案涉房屋之前已合法占有案涉房屋，综上，洪永习并不具有足以排除强制执行的合法权利。2.第二项诉讼请求并非执行异议之诉的审查范围内，且洪永习与洪家种、邵清媚间的房屋买卖协议违反了物权法一物一权的原则，系无效的房屋买卖协议。 双方当事人争议的焦点为：一、确认洪永习与洪家种、邵清媚于2011年7月10日签订的《房屋转让协议》合法有效及洪永习对位于晋江市××镇××村土地【土地使用权证号：晋集用（2009）第10396号】上Ａ1幢第（4）层402室是否享有所有权；二、洪永习是否有权排除对位于晋江市××镇××村土地【土地使用权证号：晋集用（2009）第10396号】上Ａ1幢第（4）层402室的强制执行。对此本院予以查明、分析并认定。 洪永习为证明其主张，向本院提供如下证据： 1.房屋转让协议、福建景天律师事务所出具的律师见证书、询问笔录各一份，拟证明洪家种、邵清媚于2011年已将涉案房产A1幢第（4）层402室出卖给洪永习； 2.执行裁定书及EMS物流查询截图各一份，拟证明施美好、洪家种及邵清媚的诉讼主体资格及裁定书送达时间； 3.居住证明、户口本、历月电费明细、电费发票、水表抄算卡片，拟证明洪永习买房、入住均发生在房产查封之前。 施美好质证认为，对证据1三性均持有异议，涉案房屋买卖协议违反《物权法》一物一权的基本原则，系无效的房屋买卖协议，即便确实经过律师见证，也因违反《物权法》的规定而无效，若洪永习提供的律师见证书系真实的，请求法院对福建景天律师事务所发出司法建议，追究见证律师的责任。对证据2三性不持异议，原裁定适用法律正确，认定事实清楚，洪永习不具备排除强制执行的权利。对证据3中居住证明真实性不予认可，该组证据无法证明洪永习买房、入住均发生在案涉房屋查封之前。 本院认为，证据1可以证实洪家种、邵清媚于2011年在福建景天律师事务律师的见证下将晋集用（2009）第10396号上的建筑物房产Ａ1幢第（4）层402室出卖给洪永习，洪家种、邵清媚在未能办理房产证的情况下将属于小产权房卖给洪永习，协议签订之日洪永习将款项全部付清，洪家种、邵清媚收到全部房款交付房屋钥匙；但洪家种与洪永习均属于英林村集体组织成员之间的转让，故洪永习与洪家种、邵清媚于2011年7月10日签订的《房屋转让协议》有效，洪家种与邵清媚对该房产依法享有用益物权权益。证据2可以证实施美好与洪家种、邵清媚、洪东汪、洪向洋民间借贷纠纷一案，本院查封洪家种（曾用名洪加奖）名下址在晋江市××镇××村××路××号的房地产【房屋所有权证号：晋房权证英林字第0××9号；土地使用权证号：晋集用（2005）10834号】及址在晋江市××镇××村的土地【土地使用权证号：晋集用（2009）第10396号】，洪永习对法院查封被执行人洪家种名下址在晋江市××镇××村的土地及其地上建筑物【土地使用权证号：晋集用（2009）第10396号】提出书面异议，本院作出（2020）闽0582执异96号裁定书及裁定书送达时间。证据3可以证实洪永习买房、入住均发生在房产查封之前，洪永习依法享有对该房产的用益物权权益，洪永习有权排除对位于晋江市××镇××村土地【土地使用权证号：晋集用（2009）第10396号】上Ａ1幢第（4）层402室的强制执行。 经庭审举证并分析认证，对本案基本事实可作如下认定： 洪家种、邵清媚于2011年在福建景天律师事务所律师的见证下将未能办理房产证的小产权房即涉案房产Ａ1幢第（4）层402室出卖给同集体组织成员洪永习。施美好与洪家种、邵清媚、洪东汪、洪向洋民间借贷纠纷一案，本院查封洪家种（曾用名洪加奖）名下址在晋江市××镇××村××路××号的房地产【房屋所有权证号：晋房权证英林字第0××9号；土地使用权证号：晋集用（2005）10834号】及址在晋江市××镇××村的土地【土地使用权证号：晋集用（2009）第10396号】。洪永习对法院查封被执行人洪家种名下址在晋江市××镇××村的土地【土地使用权证号：晋集用（2009）第10396号】上建筑物Ａ1幢第（4）层402室提出书面异议，本院作出（2020）闽0582执异96号裁定书，洪永习对该裁定不服，提起诉讼。 综上所述，本院认为，洪永习与洪家种、邵清媚之间的买卖合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。洪永习在涉案房屋被查封之前已签订房屋买卖合同，付清全部购房款，并实际占有涉案房屋，洪永习对本案诉争标的物依法享有用益物权合法物权，有权排除对位于晋江市××镇××村土地【土地使用权证号：晋集用（2009）第10396号】上Ａ1幢第（4）层402室的强制执行。因涉案房屋尚未办理过户登记，洪永习尚未取得涉案房屋物权，故洪永习请求确认其享有涉案房屋所有权，缺乏依据，不予支持。洪永习请求确认《房屋转让协议》有效，不属于案外人执行异议之诉的处理范围，本院依法不予支持。洪家种、邵清媚、洪东汪、洪向洋经本院传票传唤未到庭参加诉讼，不影响案件审理。依据《中华人民共和国物权法》第四条、第三十三条、第三十五条、第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第162条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、停止对洪永习购买的位于晋江市××镇××村土地【土地使用权证号：晋集用（2009）第10396号】上Ａ1幢第（4）层402室的强制执行，并解除对上述房屋的查封； 二、驳回洪永习的其他诉讼请求。 本案受理费5800元，由洪永习负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本院（2020）闽0582执异96号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  张鸿玲 审 判 员  丁盛立 人民陪审员  庄茹娟 二〇二〇年十二月二十九日 书 记 员  陈丹云 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国物权法》 第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见 162、无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。