湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11926号上诉人（原审原告）：湖北敬宇堂药业有限公司，住所地：湖北省武汉市汉阳区隆兴东街特**。法定代表人：沈军，董事长。委托诉讼代理人：周家龙，湖北山河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张志中，男，1985年5月15日出生，汉族，住湖北省潜江市。委托诉讼代理人：冯庆喜，湖北楚卓律师事务所律师。上诉人湖北敬宇堂药业有限公司（以下简称敬宇堂公司）因与被上诉人张志中房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院(2020)鄂0105民初3401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。敬宇堂公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判支持敬宇堂公司原审请求；3、依法判决张志中承担一审及本案诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定事实不清、证据不足；1、敬宇堂公司与张志中之间有书面合同，书面合同上有明确约定双方解除合同必须以书面形式进行确认，而张志中并未提供任何书面解除合同的证明；2、原审法院仅凭采信与敬宇堂公司及张志中有利害关系的证人证言认定敬宇堂公司同意张志中解除合同并交付房屋明显与事实不符，首先，证人王某、张某1（上述两名证人均为张志中同乡）述称张志中向张姓管理人员交钥匙属于孤证，且敬宇堂公司予否认；其次，证人张**述称涉案商铺第二天就贴了出租广告不能证实真实性，也不排除是张志中的转租行为，另张**本人同样因欠敬宇堂公司租赁费用张志中起诉，与本案有直接利益冲突;最后证人危某1证明的内容完全与本案无关，属双方在疫情后解除合同的协商，且敬宇堂公司并未予以同意；原审法院单方面采信与敬宇堂公司及被上诉讼人有利益纠纷的证人证言认定案件事实，明显具有偏向性，对敬宇堂公司极不公平；3、原审法院以少量视频证明敬宇堂公司进入过张志中租赁房屋及房屋上所张贴的招租信息认定敬宇堂公司使用房屋有失偏颇，敬宇堂公司因承租关系对所出租房屋具有保管义务，张志中在未通知敬宇堂公司搬离后，敬宇堂公司自然有权利入内检查，以免发生消防事故，为消除不安全因素，入内检查具有合理合法；最后，涉案房屋属门面房，张志中不可能用门面房当仓库使用；敬宇堂公司即使有张贴招租信息也是为了挽回损失，更何况张志中无法提供上述信息是何时张贴以及何人张贴；二、原审法院适用法律错误；原审法院适合《合同法》第六条、第九十七条规定判决驳回敬宇堂公司诉讼请求属适用法律错误，《合同法》第九十三条、第九十四条的规定对合同的约定解除及法定解除的适用作出明确规定，在合同期内，张志中未按合同履行应承担违约责任。张志中辩称，张志中于2018年4月25日与湖北敬宇堂药业有限公司解除了房屋租赁合同，并于当天腾空房屋；湖北敬宇堂药业有限公司请求支付租金、物业费，没有事实根据；湖北敬宇堂药业有限公司要求支付违约金没有依据，张志中家人病重，提前通知解除合同符合法律规定。敬宇堂公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《湖北敬宇堂药业有限公司租赁合同》。2、张志中向敬宇堂公司支付欠付房租428,329.41元，物业费7,952.64元(均暂计算至2019年12月31日，实际按付清之日起计算)、免租期租金9,310元并支付违约金264,556.39元整。以上共计710,148.44元。3、张志中向敬宇堂公司腾退租赁房屋。4、诉讼费由张志中承担。一审法院认定事实：2017年8月21日，敬宇堂公司与张志中签订《湖北敬宇堂药业有限公司租赁合同》，约定由敬宇堂公司将座落于汉阳**东街世纪龙城**号楼*号商铺租赁给张志中使用；租赁期限为5年，自2017年11月1日起至2022年10月31日止；租金采取一年一调整，按租金单价每一年递增5%，其中2017年11月1日至2018年4月30日的租金为119,980.22元；商铺实行先付后租使用原则，租金按半年度支付。合同签订后，张志中按约向敬宇堂公司交纳半年租金119,980.22元，并结清2017年11月1日至2018年4月30日止的物业费、卫生费、水电费。敬宇堂公司于2017年9月28日向张志中出具《收据》，确认收到半年房租，对张志中已结清半年的物业费、卫生费、水电费无异议，并对2018年5月起张志中没有使用房屋无异议。2018年4月30日，武汉市公安局汉阳区分局汉阳经济开发区派出所接到敬宇堂公司员工张旭生报警，称其与租户张志中发生租金纠纷。敬宇堂公司认为，张志中在交付半年租金后再无支付房租，遂引起本次诉讼。一审另查明，2013年4月8日，敬宇堂公司与案外人武汉龙阳科技产业集团有限公司签订《龙阳集团房屋租赁合同》，约定由敬宇堂公司承租武汉龙阳科技产业集团有限公司位于世纪龙城1、2、3、5、12、13号楼商铺，租赁期限为九年。敬宇堂公司述称，因疫情原因，武汉龙阳科技产业集团有限公司于2020年2月初收回案涉房屋。关于双方有争议的事实：租赁合同是否已于2018年4月30日双方协商解除，张志中是否已于2018年4月30日前腾退房屋。张志中辩称，房屋租赁合同已于2018年4月25日解除，且其已于当天腾退房屋；敬宇堂公司已在其腾退后将房屋另作仓库使用；并向本院提交监控视频、照片、证人证言为证。本院依张志中申请，传唤案外人王某、危某2、张某2、张**到庭陈述。王某述称，其于2018年4月二十几日帮张志中搬离案涉商铺，并看见敬宇堂公司将房屋钥匙交给敬宇堂公司的张姓管理人员。危某2述称，其亦租赁了敬宇堂公司的商铺，敬宇堂公司与其签订合同时告知如经营不善可以提前打招呼撤走。张某2述称，2018年4月底张志中决定不做了，并将钥匙交给敬宇堂公司的老张，当时其在场。张**述称，其租赁了敬宇堂公司的商铺；在张志中退租后，第二天案涉商铺就张贴了出租广告。敬宇堂公司对王某、张某2、张**证人证言真实性有异议，认为三证人与张志中双方有利害关系；对于危某2的证人证言，敬宇堂公司认为危某2系因疫情原因书面提出解除租赁合同，与张志中情况不同。一审庭审中，一审播放视频显示，案涉商铺有人员出入，并堆放物品；照片显示，案涉商铺门口张贴有“房东直租”、“旺铺出售”等字样的小广告。敬宇堂公司质证称，因案涉商铺内有煤气水电，敬宇堂公司工作人员需入内检查，并短暂堆放过杂物；照片显示的出租字样，不能证明系敬宇堂公司张贴。一审法院分析，首先，虽然敬宇堂公司认为张志中一直未交付房屋，但是敬宇堂公司对于张志中自2018年5月起张志中再未使用房屋并无异议。其次，根据张志中提交的视频及照片显示，在2018年4月30日后，敬宇堂公司多次进入案涉商铺并搬运货物，明显不是敬宇堂公司所称入内检查，敬宇堂公司的堆放物品行为即应视为其使用房屋；而该商铺门上张贴有招租的小广告，应为出租人行为，说明敬宇堂公司对张志中已腾退是清楚的。再次，敬宇堂公司于2020年7月22日起诉，距其认为的张志中未交纳租金及未使用房屋的时间长达两年之久，而合同约定租金每半年支付，如张志中2018年4月30日后仍在继续占用该房屋却多次租金未支付，则就常理而言双方会对此有纠纷或协商过程，但敬宇堂公司仅提供2018年4月30日报警记录一份，未提供证据证明此后双方为此进行协商或者发生纠纷，不符合常理；最后，虽然证人王某、张某2与敬宇堂公司有朋友或同乡关系，张**与敬宇堂公司有诉讼纠纷，属于法律上的利害关系，但是其证言与其他证据所证明的事实相佐证可以认定，证人危某2与本案无利害关系，其证言可以认定，证人证言可以证明敬宇堂公司同意经营不善的承租人提出提前解除合同的要求，且实际与张志中办理房屋钥匙的交付。综上，虽然双方未签订解除租赁合同的书面协议，但是双方实际口头协商解除租赁合同。上述事实有双方陈述，湖北敬宇堂药业有限公司租赁合同，龙阳集团房屋租赁合同，房屋租金收据，物业费、卫生费、水电费转账凭证，王某、危某2、张某2、张**证人证言，照片、监控视频在卷证实，足以认定。一审法院认为：敬宇堂公司与张志中签订的《湖北敬宇堂药业有限公司租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格遵守并切实履行。因案涉租赁合同已经双方协议解除，张志中已结清2018年4月30日前的房屋租金及的物业费、卫生费、水电费，并交付租赁房屋，故敬宇堂公司要求解除租赁合同及支付租金、违约金并腾退租赁房屋的诉请，无事实依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决如下：驳回湖北敬宇堂药业有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取5,451元，湖北敬宇堂药业有限公司已预交,由湖北敬宇堂药业有限公司负担。二审期间，双方均未提交新证据。经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，敬宇堂公司与张志中于2017年8月21日签订《湖北敬宇堂药业有限公司租赁合同》，其后张志中承租了该合同中约定的房屋，并支付部分租金，双方房屋租赁法律关系成立并生效。《湖北敬宇堂药业有限公司租赁合同》中第二条“本合同租赁期限为5年，自2017年11月1日起至2022年10月31日止……。如本合同乙方提前终止或解除，乙方应提前两个月以书面形式通知甲方，经甲方书面同意后，乙方应按合同约定的租赁标准补缴免租期内的租金”，此条对双方解除的方式进行了明确的约定。但《湖北敬宇堂药业有限公司租赁合同》第三条“1.合同保证金付款方式：为确保甲方财产不受损失，乙方在签约当日内向甲方支付保证金人民币壹万元。逾期不交的，本合同自行终止甲方有权将该商铺另行出租”，此条对未按期缴纳保证金自行终止合同进行了明确约定。二审期间，敬宇堂公司与张志中均陈述未收取或缴纳押金、保证金。敬宇堂公司与张志中签订《湖北敬宇堂药业有限公司租赁合同》后，双方均未按照合同约定严格履行，且按照《湖北敬宇堂药业有限公司租赁合同》第三条的约定，合同已然处于终止状态，后续事实上的租赁关系，并未与合同约定一一对应。一审法院综合证人证言、监控视频、现场照片等证据，结合双方当事人的陈述意见，认定因案涉租赁合同已经双方协议解除，阐释清晰，于法有据，并无不当。敬宇堂公司的上诉请求及理由，均无事实和法律依据，本院不能予以支持。综上所述，湖北敬宇堂药业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10902元，由湖北敬宇堂药业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  鲍刚二〇二〇年十二月二十三日法官助理李健伟书记员汤佳倩