山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终11191号 上诉人（原审原告）：刘宗志，男，1963年8月21日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：王仕清，山东江河海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈建英，山东江河海（城阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李兆刚，男，1971年4月10日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 被上诉人（原审被告）：青岛市李沧区世园街道办事处南王家上流社区居民委员会，住所地山东省青岛市李沧区东川路**。 负责人：王建平，主任。 委托诉讼代理人：吴欢欢，山东元鼎律师事务所律师。 上诉人刘宗志因与被上诉人李兆刚、青岛市李沧区世园街道办事处南王家上流社区居民委员会（以下简称南王家上流居委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民初2018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘宗志上诉请求：1.撤销青岛市李沧区人民法院(2020)鲁0213民初2018号民事判决，改判被上诉人李兆刚与被上诉人南王家上流居委会就上诉人16万元房款及利息(自2005年12月8日起至判决生效之日止的利息)承担连带偿还责任；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。上诉人系基于合同已经加盖有南王居委会的公章，上诉人才签订的购房协议，并不是针对李兆刚个人，更不存在一审认定的“上诉人明知与上诉人建立合同关系的主体系李兆刚”。一审对事实的认定或者推定是错误的。涉案房屋相关主要事实按时间排序如下：(1)2005年5月7日，上诉人与村委会签订了《购房协议》，在上诉人签订合同时合同中已经加盖村委会公章。(2)涉案房屋被认定为违章建筑，政府发文确认时间为2011年9月27日。李沧区政府文件(青李沧政函[2011]210号)李沧区政府关于广水路以北、四十三号线以西地块有关事项的复函发文时间为2011年9月27日。上诉人在签订购房协议时，并不明知涉案房屋系违法建筑。(3)南王家上流居委会于2004年12月份完成村改居。但南王家上流居委会一审庭审中一直没有证据证明其更换公章的行为在村中已经公示。从上述事实很容易得出如下结论，正是因为基于对村委会的信任，上诉人才签订购房协议，缴纳购房款，上诉人对购房协议的签订并不存在过错，一审认为上诉人存在过错与事实不符：(1)签订购房协议时，购房协议中已经加盖了村委会公章。上诉人是与村委会作为主体签订的购房协议(一审推定购房协议上村委会印章为真实)。(2)认定涉案房屋为违章建筑发文的时间为2011年，上诉人在签订协议时根本不知道涉案房屋是违章建筑，法院推定上诉人知道涉案房屋为违章建筑明显是与事实不符。(3)关于村改居的问题，村改居的时间与签订购房协议的时间仅仅差了几个月，上诉人根本不知道村委会公章已经更换的问题，而且村委会也自始至终没有公示过，作为一名普通老百姓的上诉人不可能时刻关注公章更换的问题。一审以签订购房协议的时间推定合同主体为上诉人与李兆刚，系事实认定错误，上诉人对购房协议的签订并不存在任何过错。二、一审适用法律错误，导致错误判决。1.一审随意突破了合同相对性原则。合同的相对性原则是指“合同主要在特定的合同当事人之间发生法律约束力”。《合同法》第32条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”因此，当事人在合同书上的签字、盖章的效力，是表明合同内容为当事人的真实意思表示，当事人据此享有合同权利、履行合同义务。同时，当事人在合同书上的签字、盖章，还具有使合同相对人确信交易对方，从而确定合同当事人的作用。基于此，当事人在合同书上签字或者盖章的，一般应当认定合同内容是其真实意思表示。即使合同书上所加盖的印章系他人以欺骗手段借用当事人的印章并加盖，因出借印章的关系只存在于借用人与出借人之间，不论借用人是否存在欺骗的行为，借用关系也只在其双方当事人之间发生效力，故出于保护交易安全的需要，不能随意突破合同的相对性。2.一审推定为出借加盖公章的空白合同书行为，那么根据相关法律规定，出借人与被出借人也应该承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第52条“借用业务介绍信、合同专用章、盖章的空白合同书或者银行账户的，出借单位和借用人为共同诉讼人。”最高人民法院《在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》中，同样规定了他人利用法人单位的公章进行违法活动而企业法人同样需要承担民事责任。3、出借加盖公章的空白合同书行为也可认定为授权行为、委托代理行为。根据《中华人民共和国合同法》及《民法通则》规定，作为被代理人的村委会同样需要承担民事责任。本案被上诉人李兆刚持有加盖村委会公章的空白合同的行为，上诉人有理由相信李兆刚有代理权。本案中，村委会在购房协议中盖章的行为一审法院亦推定村委会系向李兆刚出借加盖公章的空白合同书行为。结合李兆刚收取上诉人房款并对合同权利义务作出处分的事实，可认定被上诉人李兆刚与村委会之间就向上诉人出售涉案房屋形成代理与被代理的法律关系。涉案房屋被确认为违法建筑，作为出卖人的村委会及其代理人李兆刚明知该房屋买卖行为无效而与上诉人签订购房协议。根据《中华人民共和国民法通则》第六十七条规定“代理人知道被委托代理事项违法仍进行委托代理活动或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。” 南王家上流居委会辩称，南王家上流居委会从未与上诉人达成过房屋买卖合意，未签订过房屋买卖合同，未收取上诉人任何款项，现无须向其支付任何款项。一、从上诉人提交的合同形式上看，南王家上流居委会不可能与上诉人签订房屋买卖合同。涉案购房协议中加盖的公章为“李沧区九水街道办事处南王家上流村委员会”，合同第一条存在手写内容，合同签订时间为2005年5月7日。而在2004年时，南王家上流居委会完成了“村改居”，并按九水路街道要求完成了村民委员会公章的作废和变更，即南王家上流居委会不可能在2005年以村委会名义对外签订任何协议。二、从上诉人陈述的购房协议签订过程看，上诉人并未与南王家上流居委会协商过房屋买卖事宜。作为房屋购房人对合同相对方有基本的注意和审查义务，上诉人所谓房屋购买行为发生于2005年5月。而在2004年10月涉案房屋已经被认定为违法建筑，且被青岛市规划部门依法没收，2004年12月南王家上流居委会经青岛市政府同意完成了村改居及公章的作废和变更。上诉人自认合同签订系与李兆刚签订，合同中手写内容由李兆刚书写，合同所涉款项亦支付给李兆刚，即其并未与南王家上流居委会进行过沟通商议，不可能与南王家上流居委会达成合同合意。综上，上诉人在签订合同时，明知与其签订合同的主体是李兆刚而非南王家上流居委会，本案为上诉人与李兆刚之间的纠纷，与南王家上流居委会无关，南王家上流居委会无须向上诉人支付任何款项。三、公章真实与否不影响认定双方无合同合意的事实。涉案协议签订时间即2005年5月7日，南王家上流居委会原村委会公章已经作废，南王家上流居委会不可能再对外使用该公章，涉案协议公章不可能为真。此外，协议形式行为与印章加盖行为具有相对独立性，即使涉案南王家上流居委会公章为真，因现有证据足以说明上诉人与南王家上流居委会并无合同合意，涉案协议对南王家上流居委会并无效力，南王家上流居委会无须承担任何责任。 刘宗志向一审法院起诉请求：1.判令刘宗志、李兆刚、南王家上流居委会双方签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令李兆刚、南王家上流居委会返还刘宗志房款160000元，并支付自2005年12月8日至判决生效之日止的利息(按同期银行贷款利率计算)；3.本案诉讼费用由李兆刚、南王家上流居委会会承担。 一审法院认定事实：青岛市李沧区广水路以北、四十三号线以西地块（原瑞丰苑小区））地上建筑物由青岛瑞丰德不锈钢有限公司开发建设2004年10月，该地上建筑物被青岛市规划部门依法没收，后于2005年1月由青岛市人民政府移交李沧区人民政府处置。2004年12月22日，南王上流村委会改为南王上流社区居委会。2005年，刘宗志与李兆刚签订《青岛市李沧区九水路街道办事处南王家上流村民委员会购房协议》，约定刘宗志购买坐落在李沧区房屋，建筑面积为97.82平方米，煤屋10.97平方米，总计15万元。协议卖方落款处加盖青岛市李沧区九水路街道办事处南王家上流村村民委员会公章。关于该合同的签订过程，刘宗志陈述系李兆刚带着盖有李沧区九水路街道办事处南王家上流村民委员会公章的合同与刘宗志签订。南王家上流居委会否认参与了该合同的签订。李兆刚表示未与刘宗志签订合同，只是收取了刘宗志的购房款，李兆刚系涉案小区的分包商，所出售房屋是抵账所得，后转售给刘宗志。刘宗志于2005年12月7日向李兆刚支付购房款10万元，于2008年8月12日向李兆刚支付购房款6万元，李兆刚收到款项后向刘宗志出具收款收据二份。其中2015年12月7日收据附注处备注有“2单元二层壹号”的内容，右上角注明“9号楼”。李兆刚自认其收取的房款即为房屋买卖合同中的房屋的款项。 一审法院认为，涉案房屋已被确认为违法建筑，且买受人及出卖人均应知晓该房屋买卖行为违反国家法律的强制性规定，故刘宗志与李兆刚所签订的《青岛市李沧区九水路街道办事处南王家上流村民委员会购房协议》无效，自始不发生法律效力。依无效合同取得的财产应相互返还，李兆刚应当将其收取的购房款16万元返还刘宗志，出卖方因出卖违法建筑对造成合同无效负有主要过错，应赔偿买受人占用购房款期间的利息损失，法院酌定李兆刚应自收取刘宗志款项之日起按中国人民银行同期同类人民币存款基准利率计算，赔偿刘宗志利息损失。李兆刚自认其将涉案房屋出售给刘宗志，购房款由其收取，南王家上流居委会虽对购房协议上公章的真实性不予认可却未申请鉴定，法院推定南王家上流居委会系向李兆刚出借了加盖公章的空白合同书。但本案刘宗志与李兆刚的《购房协议》签订于2005年，是在2004年10月涉案房屋被认定为违法建筑且被青岛市规划部门依法没收之后，更是在2004年12月南王家上流居委会完成“村改居”工作之后，据此，法院认定，刘宗志于签订《购房协议》之时，对于与其建立合同关系的主体是李兆刚而非南王家上流居委会系明知，对于交纳购房款16万元的潜在风险亦为明知，刘宗志主张南王家上流居委会共同承担返还购房款16万元的责任于法无据，法院不予支持。 一审判决：1.刘宗志与李兆刚于2005年就李沧区九水路南王家上流新村瑞丰苑9号楼2单元贰层壹号房屋及煤屋所签订的《购房协议》无效；2.李兆刚于判决生效之日起10日内返还刘宗志购房款16万元；3.李兆刚于判决生效之日起10日内向刘宗志支付利息损失（本金10万元，自2005年12月8日起至本判决生效之日止；本金6万元，自2008年8月13日起至本判决生效之日起；均按中国人民银行同期同类人民币存款基准利率计算）；4.驳回刘宗志对青岛市李沧区世园街道办事处南王家上流社区居民委员会的诉讼请求。 二审中，当事人未提交新证据。2015年9月11日，王海龙以江世山、兰磊、南王家上流居委会、郝安峰、青岛杰盛置业有限公司为被告，要求返还购房款27.2万元及利息，王海龙在该案中购买的房屋与本案刘宗志购房的房屋为同一小区，王海龙提交的购房协议与本案的购房协议内容相近，合同相对方均为南王家上流居委会并加盖有南王村委会的印章。2016年5月20日，青岛市李沧区人民法院作出（2013）李民初字第2128号民事判决，该判决认定涉案房屋被认定为违法建筑，故涉案购房协议无效，认定江世山系代理南王村委会将房屋出售给买房人王海龙，判令作为南王家上流居委会权利义务承继方的南王家上流居委会与江世山承担连带返还购房款的责任。后江世山不服该判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月30日作出（2016）鲁02民终6936号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案房屋因被相关行政部分认定为违法建筑，故涉案房屋买卖协议因违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定为无效。一审认定涉案房屋买卖协议无效具有事实和法律依据，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。综合双方当事人二审期间的诉辩意见，本案争议焦点为：南王家上流居委会对李兆刚向刘宗志返还购房款是否应当承担连带责任。对此，本院认为，本案刘宗志提交的购房协议载明的合同相对方为刘宗志和南王家上流居委会，该协议加盖有南王家上流居委会的印章，一审中南王家上流居委会不认可该印章的真实性，但并未在法院指定的期限内申请鉴定，一审据此推定本案系南王家上流居委会向李兆刚出具了加盖印章的空白合同正确，但据此认定刘宗志对涉案合同的签订具有过错并认定南王家上流居委会不承担返还购房款的连带责任，适用法律有误，本院依法予以纠正。因李兆刚系自然人，其并不具有开发并出售涉案房屋的资质，本案购房人刘宗志基于李兆刚提交的加盖有村委会印章的购房协议购买涉案房屋并向李兆刚支付购房款，应当认定为李兆刚系代理南王家上流居委会签订购房协议并收取买房人刘宗志的购房款。被代理人对代理人的代理行为，对被代理人发生效力，即便在2014年12月之后，南王家上流居委会因并村改居原印章作废，但南王家上流居委会并未提交曾将南王家上流居委会印章作废事宜予以公告或告知刘宗志等购房人的证据，故李兆刚代理南王家上流居委会签订购房协议并收取购房款的行为对南王家上流居委会发生法律效力，南王家上流居委会在印章管理等方面存在一定的过错，一审认定南王家上流居委会不承担返还购房款的义务存在不当，本院予以纠正。 综上所述，刘宗志的上诉请求能立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民初2018号民事判决第一项、第二项、第三项； 二、撤销山东省青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民初2018号民事判决第四项； 三、青岛市李沧区世园街道办事处南王家上流社区居民委员会对李兆刚的上述付款义务承担连带责任。 一审案件受理费1750元、二审案件受理费5649元，由被上诉人李兆刚、青岛市李沧区世园街道办事处南王家上流社区居民委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 琰 审判员 马 喆 审判员 孙向东 二〇二〇年十二月七日 法官助理 杨志昌 书记员张旭 书记员于国英