辽宁省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽民申4635号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：辽宁宗裕房地产开发有限公司，住所地辽宁省抚顺市开发区顺大街SF国际鑫城小区**楼**。法定代表人：许文斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱琳，辽宁益众律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：才志舜，男，1964年4月15日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：才志尧（才志舜哥哥），男，1963年2月24日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。再审申请人辽宁宗裕房地产开发有限公司因与被申请人才志舜房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市中级人民法院（2020）辽04民终689号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。辽宁宗裕房地产开发有限公司申请再审称，被申请人早在2007年6月就购了一套涉案房屋所在小区的房屋，其明知涉案房屋所在小区因缺少相关证照无法办理产权证，但仍然在2009年6月购买了涉案房屋，明显出于故意。一、原审法院忽略案件重要事实，致使原审判决错误。原审中，双方均提交了被申请人兄妹四人于2007年6月10日为其父亲购置的涉案小区（中华源小区）的房屋的《房屋买卖合同》，该套房屋于2007年10月10日交付使用。合同约定，办理产权证的时间是房屋交付使用后90日内，即2008年1月10日前。再审申请人在此期限内无法办理产权证时，被申请人已经得知涉案小区缺少相关证照。但其仍然于2009年6月10日选择购买本案案涉房屋，可见被申请人明知和故意。二、原审法院用被申请人提供的其它小区里的《商品房买卖合同》对比涉案小区的《房屋买卖合同》，以两份合同约定不同为由，认定再审申请人故意掩盖没有取得证照，此种方式不合法也不合理。三、原审法院判案依据不切实、充分，违反谁主张、谁举证原则。首先，被申请人主张再审申请人存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证应当提交相应的证据证明，被申请人没有提交充足的证据，原审法院则推断“从社会经验分析如果知晓涉案楼房存在无证不全，不会集中上访！正常人不会购买此中违规建设的房屋”。第二，原审法院还将被申请人主张的举证责任归置于再审申请人，以再审申请人举证不能来认定再审申请人故意隐瞒，显然是违法谁主张谁举证这一法定证据规则。四、中华源小区“办证难”系政府原因导致的不可抗力而非再审申请人原因。2006年4月29日，再审申请人响应政府“推进新农村建设，加快经济社会发展”的号召，就前甸镇詹家村202线以北地区（现中华源小区所在地）改造、建设住宅项目与顺城区土地管理局签订了《亮地协议》。合同签订后，再审申请人向顺城区土地局交纳了土地出让金。同年5月，再审申请人进入现场开始施工。项目建设过程中，得到了顺城区委、区政府的大力支持，2006年7月29日、8月14日先后两次召开前甸地区规划建设专题会议，会议决议：土地手续由土地局负责向市里报件，将集体土地转为国有建设用地；规划手续由城建局负责协调办理；工程建设手续由前甸镇负责办理，城建局配合。顺城区政府各部门办理各项手续期间，原顺城区土地局局长罗亚平因贪污、受贿案被抓获，其涉案数额巨大、影响面极广，致使其在位期间审批项目的建设手续均被迫停止办理。直到2012年后，建设手续陆续恢复办理，但时过境迁，各项审核标准较2006年已经发生了较大变化，导致了证照办理困难。因此，中华源小区“办证难”的问题是由于政府原因造成的，系不可抗力因素。五、被申请人所购房屋现已能够办理产权登记，不存在合同无效事由。2019年12月27日，抚顺市解决“办证难”问题工作小组办公室下发《关于为部分项目小区购房群众办理不动产登记的通知》，通知抚顺市各区政府、市自然资源事务服务中心、市住房城乡建设局、市税务局、市民政局：经抚顺市解决“办证难”问题专题会议审议决定，包括中华源小区在内的共31个项目小区的购房群众具备并行办理不动产登记的条件；请各区政府全力配合相关部门推动办证工作；请市自然资源实务服务中心积极余各区政府及相关职能部门对接，为上述项目小区具备办证条件的购房群众办理不动产登记。由此可见，原审中被申请人主张的无法办理产权证的障碍已经消除，被申请人所购置的“中华源”小区房屋已经能够办理产权证。本案中，如房屋买卖合同被认定无效，将会成为中华源小区600余户业主、甚至抚顺市31个项目小区办理产权证的又一障碍。六、被申请人的诉求已经超过法定诉讼时效。2009年10月，再审申请人将房屋交付给了被申请人，按照合同约定，办理权属登记的时间应当是在2010年1月之前。按照我国民法总则关于诉讼时效的规定，被申请人最晚应当在2013年1月前向法院提出诉请。被申请人时近10年向法院提出诉请，已经大大超过了法定3年的诉讼时效。七、原审判决适用法律错误。再审申请人与被申请人签订的是《房屋买卖合同》，原审法院适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的解释》的相关规定是错误的。综上，其再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定的情形，请求撤销一、二审判决。才志舜提交意见称，一、终审判决适用法律正确。再审申请人提供的商品房买卖合同说明第一句话即称“本合同文本为示范文本”，正文称买受人和出卖人“就买卖商品房达成如下协议”。故二审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》准确无误。二、终审判决认定的基本事实证据充分。（一）再审申请人提供的商品房买卖合同，充分证明其在订立合同时存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证真实情况的事实。（二）再审申请人在订立合同时存在提供虚假情况的事实。被申请人是在中华源售楼处询问了售楼人员（张革、董雪）并得到中华源小区五证齐全的肯定回答后才订立的合同。从合同订立到被申请人起诉，直到本案一审开庭时，再审申请人仍然坚称自己五证齐全。再审申请人在合同正文中恶意删除了合同示范文本应当具备的商品房销售依据项目等所有不利于自己的文字内容2000余字，进一步证明其有隐瞒未取得商品房预售许可证的主观故意。再审申请人自认“案涉小区缺乏相关证照”、“在期限内无法办理产权证”，却仍在其提供的商品房买卖合同第十二条约定“出卖人应当在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。这是其隐瞒未取得商品房预售许可证的另一个证据。三、再审申请人称购买案涉房屋时“被申请人已经得知案涉小区缺乏相关证照无法办理产权证”没有事实依据。由于被申请人兄妹2007年为老父亲所购房屋采光不理想，而本案案涉房屋被宣传为中央水景房，采光较好，为改善老父亲居住条件，被申请人又为其购买本案案涉房屋。四、再审申请人缺乏法治和诚信意识，其再审申请的事实和理由不应采信。本院经审查认为，关于再审申请人主张其与被申请人签订的是《房屋买卖合同》，原审法院适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷的解释》相关规定是适用法律错误的问题。经原审查明，案涉房屋所在的中华源小区业主因一直无法办理房屋产权证问题多年来向政府部门上访，抚顺市人民政府和抚顺市顺城区人民政府对此问题作出过专门的《会议纪要》和《办理产权证有关问题的请示》，《会议纪要》中认定中华源小区是经顺城区政府有关部门同意后在集体土地上违规建设的居民小区，截止至2013年时，中华源小区只办理了建设用地规划许可证。关于再审申请人是否具有故意隐瞒未取得商品房预售许可证的问题。原审期间，被申请人以案涉商品房买卖合同与正规商品房买卖合同范本进行比对，列举再审申请人有意删减商品房买卖合同范本中对其不利的文字表述，以此证明再审申请人有意掩盖其售房时没有取得商品房预售许可证的事实真相。再审申请人提供的文本合同的封面名称为“房屋买卖合同”，而未采用正规商品房买卖合同封面名称所用的“商品房买卖合同”，二审法院通过案涉合同中删减正规商品房应当具备的内容推定再审申请人故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，是否有充分的事实及法律依据？应进一步确认双方的合同性质后作出相应判决。综上，辽宁宗裕房地产开发有限公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款规定，裁定如下：一、指令辽宁省抚顺市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。审判长  樊少忠审判员  宋 华审判员  张怡嘉二〇二〇年十二月二十八日法官助理侯立文书记员刘博