贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔04民终1757号上诉人（原审原告）:莫清龙，男，汉族，1986年9月5日出生，住贵阳市花溪区。委托代理人:付庆华，贵州贵黄叶律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告）:贵州安顺精石房地产开发有限公司。住所地：贵州省安顺市平坝区夏云镇钻石广场。统一社会信用代码:91520421087702402L。法定代表人:赵士芬，董事长。被上诉人（原审被告）:贵州世纪万通商业运营管理有限公司。住所地：贵州省安顺市平坝区夏云镇贵安第一城2-1-41。统一社会信用代码:91520421MA6DJCFP6T。法定代表人:贺尔琴，总经理。上诉人莫清龙因与被上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司（以下简称精石房开公司）、贵州世纪万通商业运营管理有限公司（以下简称世纪万通公司）合同纠纷一案，不服安顺市平坝区人民法院（2020）黔0403民初2526号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。莫清龙一审诉请：原告与精石房开于2018年3月29日签订《商品房买卖合同》，精石房开将其在贵安第一城第33号楼2层106号房，建筑面积为28.88平方米的房屋出售给原告，房屋总价254218.00元，首付127218.00元；口头承诺原告所购买商铺即买即租，由被告万通公司承租，所收租金直接抵商铺房款。2018年4月20日精石公司通知原告与万通公司签订《商业租赁合同》，原告将上述房屋租赁给万通公司。合同签订后，原告按合同约定了相关费用，精石公司办理了备案登记。后精石公司要求原告支付所余购房款127000.00元，原告认为应以租金支付，精石公司认为租金到2020年1月1日才开始支付，原告应先付款。原告为此向银行借款127000.00元支付精石公司购房余款。2020年1月后，被告未按约定返还租金，万通公司表示已将租金付给了精石公司，二被告相互推诿，故请求依法判决二被告向原告支付103836.00元及利息10286.2元（利息以103836.00元为基数，从2018年6月30日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款利率计算至2020年8月30日）‘随后利息直至支付完时止；诉讼费由被告承担。精石房开公司在一审庭审中口头辩称：原告购买商铺的价款是358054.00元，应付给其五年的租金是103836.00，已从房屋总价款中扣除，故签订合同时的房屋价款是254218.00元，原告诉请不应支持。世纪万通公司在一审庭审中口头辩称：租金已抵总房款，后期是根据合同一年一付。一审认定：原告与被告精石公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于平坝区，建筑面积28.88平方米，套内建筑面积为19.08平方米，单价按套内建筑面积计算，总价款为254218.00元，付款方式为首付款＋按揭贷款，原告签字时间2018年3月29日，无被告精石公司签章。2020年4月20日，原告支付被告精石公司首付款127218.00元、公维费5084.00元、契税12547.00元；同日原告与万通公司签订《商业租赁合同》，约定原告将其拥有的位于夏云镇贵安第一城33号2-层106号，建筑面积28.88平方米，总价358054.00元，交由万通公司出租运营，租赁期限自2020年1月1日至2027年12月31日，并约定前5个租赁年度即2020年1月1日起至2024年12月31日止租金为总房款的29%，即为103836.00元一次性返租抵该商铺总房款。2018年5月9日，原告与平坝鼎立村镇银行签订《商业用房贷款借款（担保）合同》，向鼎立银行借款127000.00元用以支付余款，借款期限120个月，精石公司系保证人。2018年6月2日，案涉房屋合同进行了备案登记，登记房屋房、总价款、付款方式与商品房买卖合同一致，登记签约日期为2018年5月7日。另查明，2018年4月21日前，原告向精石公司认购平坝区，建筑面积28.88平方米，总价358054.00元。被告所提供的《商品房买卖合同》，除落款日期为2018年5月7日及无原告签字外，其余合同内容与原告提供的《商品房买卖合同》一致。再查明，2015年12月25日，二被告签订《商业委托经营管理协议》，约定对精石公司建设的“贵安第一城”项目的商业统一招商、统一运营管理业务达成合作协议，由万通公司承揽商业招商运营。一审认为，案涉商铺实际总价款为358054.00元，理由：首先，根据备案登记的签约时间，可以确定案涉《商品房买卖合同》的签约时间是2018年5月7日；原告与精石公司签订的《认购房屋证明单》时间为2018年4月21日前，该认购证明所记载的房屋总价款为358054.00元，认购房屋的行为发生在《商品房买卖合同》正式签订前，该行为系商品房买受人与出卖人正式签订《商品房买卖合同》前对房屋基本情况、合同基本信息的确认，具有一定的参考意义；原告与万通公司签订的《商业租赁合同》明确记载了案涉房屋总价款为358054.00元，且该合同明确了前5个年度的租金103836.00元一次性返祖抵商铺总房款，且103836.00元租金为总房款的29%，可以确定原告在与万通公司签订该合同，时明确知晓该商铺的总房款为358054.00元。综上，原告对总房款为358054.00元、租金已抵扣房屋款知晓并同意，其系完全民事行为能力人，故诉请无事实依据，不予支持。一审根据合同法第61条规定综合此次商品房交易整体行为对房屋价款进行认定。根据上述规定和民诉法解释第90条规定，判决：驳回原告的全部诉讼请求。案件受理费2582.00元，减半收取1291.00元，由原告承担。莫清龙上诉请求：1、认购协议只是意向协议，上诉人与被上诉人签订的“认购房屋证明单”并不能作为认定商品房价款的依据，应以最后签订的《商品房买卖合同》约确定的价款作为购房款；2、上诉人与万通公司签订的《商业租赁合同》约定的价格不能确定为购房款，应以《商品房买卖合同》约定的为准。上诉人已按合同约定付清房款，被上诉人应向上诉人返还租金103836.00元。一审认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决，改判支持上诉人全部诉讼请求。二被上诉人未答辩。二审经审理查明，精石房开公司与世纪万通公司之间于2015年12月建立了商业委托经营管理关系，由世纪万通公司对精石房开公司开发建设的商业统一招商、统一运营管理。精石房开公司在一审提交“认购房屋证明单”载明：莫清龙作为认购方，认购房号为“33-2-106、建筑面积28.88平方米，单价12398.00元/平方米，总价款358054.00元”的房产；签订商品房买卖合同时间：2018年4月21日前，付款方式：按揭；附注：1、认购方应当在签订本认购房屋证明单当日，向卖方支付定金10000.00元；卖方在收取定金后应当向认购方开具收款凭证，并注明收款时间。认购方违反本认购证明单约定的（包括但不限于逾期签约），卖方有权不予退还定金，并有权将房屋另行出售第三方；2、如果选择贷款方式付款，认购方在本认购证明单签订生效后7日内，按照卖方有权要求提供办理贷款的相关资料；3、本项目所有出示的模型、广告、户型图为要约邀请，仅作为示意和参考，最终以合同约定为准；4、请认购方按照卖方上述通知的签订合同时间签约，逾期此房源不保留，定金不退；5、认购方在签订本认购证明书时承诺：卖方已全面、客观向认购方介绍了本项目设计、规划、现场、周边环境等所有信息，认购方对此不提出任何异议，亦不得以任何理由违反本认购证明单约定；6、本认购证明单自双方签字盖章以及认购方按约交纳定金后即日生效。该份认购单签订于2018年4月15日，莫清龙已支付定金10000.00元。莫清龙提交与精石房开公司于2018年3月29日（打印）签订的《商品房买卖合同》，主要约定：精石房开公司以预售方式向莫清龙出售其开发建设的贵安第一城33-2-106商品房，建筑面积28.88平方米，套内建筑面积19.08平方米；计价方式与价款：按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米13323.79元，总价款254218.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。付款方式：贷款方式，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首付款127218.00元，余款127000.00元以银行按揭支付等。合同对其他事项进行了约定，合同尾部买受人一栏有莫清龙签字，签订时间2018年3月29日系打印，出卖人一栏空白，但有打印的签订时间2018年3月29日。精石房开公司提交了一份与上述合同内容一致的《商品房买卖合同》，但合同尾部买受人一栏空白，出卖人一栏加盖有精石房开公司合同专用章和法定代表人赵士芬章，打印的签订时间是2018年5月7日。上述合同签订后，精石房开公司的“收款收据”显示，莫清龙在2018年4月20日向该公司支付了首付款127218.00元、公维费5084.00元。2018年5月9日，莫清龙作为借款人、平坝村镇鼎立银行贷款作为贷款人、精石房开公司作为保证人三方签订《商业用房贷款借款（担保）合同》，主要约定莫清龙向平坝村镇鼎立银行贷款127000.00元用于支付购房尾款，所贷款项一次性以购房款名义划入精石房开公司在平坝鼎立村镇银行开立的售房专户内；明确莫清龙所购房屋的价款为254218.00元，所贷款127000.00元系莫清龙所购房屋总价款的49.96%。2018年4月20日，莫清龙与世纪万通公司签订《商业租赁合同》，主要约定：莫清龙将其拥有的位于贵州省安顺市，建筑面积为28.88平方米，总价358054.00元的房屋出租给世纪万通公司统一招商经营，并对商场和该商业统一规划、广告宣传和商业运营管理等工作，世纪万通公司享有该商业招商及经营的全部收益；租赁期限2020年1月1日至2027年12月31日止；租金收取：商场正式营业后（起租日），世纪万通公司所租赁的商铺产生实际转租、使用、经营收益时开始核算莫清龙的租金，按年计算，具体为：前5个租赁年度即自2020年1月1日起至2014年12月31日止，租金为总房款的29%即103836.00元，一次性返租抵该商铺总房款；对后3个年度租金也进行了约定。合同对其他事项进行了约定。2018年6月2日《安顺商品房预售合同备案登记表》显示，精石房开公司向登记部门办理了上述房屋的备案登记，预售房价为254218.00元，预付127218.00元，预售面积28.88平方米；备注栏注明按套内面积销售，套内面积19.08平方米。本案争议焦点：案涉房屋的购房总价款如何确定？案涉房屋出现了254218.00元和358054.00元两个价格，254218.00元出现在《商品房买卖合同》、《银行贷款合同》、“备案登记表”中，358054.00元出现在“认购书”、“租赁合同”中。《商品房买卖合同》、《银行贷款合同》、“备案登记表”是完整的商品房购房文件，具有相应的法律效力；按照交易习惯和方式“认购书”的签订时间应当早于《商品房买卖合同》的签订时间，主要功能是为正式签订《商品房买卖合同》提供担保和固定未来合同的相关主要内容，特别是对合同价款的固定，因为房地产市场的价格波动具有不确定性，但是，其本身属性应当为预约合同，只有在具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，即可以认定为本约合同。案涉认购书所约定的内容虽然具备了《商品房买卖合同》主要条件，但是，出卖人精石房开公司并未收到购房款，故该认购书仅能约束双方签订合同的行为，双方的权利义务应以签订的《商品房买卖合同》为准，上诉主张认购书不具有确定购房价款的理由成立。但是，双方在确认认购书真实性的前提下均未提及价款下降的原因或是否经过重新协商的过程。结合各方予以确认的租赁合同，该合同与《商品房买卖合同》同时签订，确定的价款与《商品房买卖合同》不一致，但与认购书一致，并明确前5个租赁年度租金为总房款358054.00元的29%即103836.00元已抵购房款，故租赁合同能够印证认购书确定的价款即是实际购房款358054.00元，商品房买卖合同、借款合同、备案登记表的合同价款即是抵扣租金103836.00元后的房屋价款254218.00元。综上，上诉人莫清龙和被上诉人精石房开公司对同一标的有不同价款的约定并未作出合理解释，对外能够产生公示性的合同均显示房屋价款是254218.00元，公示范围仅在莫清龙和精石房开公司之间的合同显示房屋价款却是358054.00元，双方明显是在规避相关行政监管，系不诚实守信的行为。故上诉主张应支付租金的理由不符合《租赁合同》的约定，应予驳回。原判认定事实部分清楚，判决恰当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1291.00元、二审案件受理费2582.00元，均由莫清龙承担。本判决为终审判决。审判长 杨 虹审判员 宋 颂审判员 朱俊蓉二〇二〇年十二月十六日书记员 陈秋君