福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽09民终1276号 上诉人（原审原告）：吴大隆，男，1948年6月7日出生，汉族，住福建省周宁县。 上诉人（原审原告）：吴大发，男，1942年3月4日出生，汉族，住福建省周宁县。 上诉人（原审原告）：陈龙杏，女，1941年7月23日出生，汉族，住福建省周宁县。 上诉人（原审原告）：吴助寿，男，1976年9月30日出生，汉族，住浙江省湖州市。 上诉人（原审原告）：吴助绥，女，1970年8月4日出生，汉族，住福建省周宁县。 上述上诉人共同委托诉讼代理人：吴云华，广东德荣律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周宁县永益水电开发有限公司，住所地福建省周宁县礼门乡秋楼村后坑。 法定代表人：叶淑霞，该公司经理。 上诉人吴大隆、吴大发、陈龙杏、吴助寿、吴助绥因与被上诉人周宁县永益水电开发有限公司(以下简称“永益公司”)土地租赁合同纠纷一案，不服福建省周宁县人民法院（2020）闽0925民初373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴大隆、吴大发、陈龙杏、吴助寿、吴助绥上诉请求：1、撤销一审判决，改判确认协议无效或解除；2、永益公司支付租金或占用费至其撤除地面设施并返还土地；3、一、二审案件受理费由永益公司承担。事实和理由：（一）一审适用法律错误，法院应依职权审查合同效力，合同是否无效是法院审理合同纠纷的前提。案涉协议书将吴大隆等人的农用地低价租给永益公司用于建设电站，改变了农用地的用途，且未办理相关审批手续，违反了土地管理法第四条、第三十条、第四十四条的规定，合同应属无效。（二）一审以双方当事人未就租金达成一致意见为由认定永益公司未支付2017年至今租金不构成违约，属认定事实和适用法律错误。案涉协议书于2004年签订，吴大隆等人基于市场行情变化要求调整租金标准符合常理，不应成为永益公司拒绝支付租金的事由，即便双方未就调整租金达成一致意见，永益公司也应当按照协议约定支付租金。支付租金是案涉合同约定的主要义务，根据合同法第九十四条的规定，永益公司拒不支付租金导致吴大隆等人合同目的不能实现，吴大隆等人有权解除合同。（三）若二审认定案涉合同无效，永益公司应当支付土地占用费至其撤除地面设施并返还土地。 永益公司未做答辩。 吴大隆、吴大发、陈龙杏、吴助寿、吴助绥向一审法院提出诉讼请求：1、依法解除双方于2004年4月23日签订的关于礼门乡秋楼村红坑长湾山场租赁《协议书》；2、永益公司按照原协议租金标准4200元/年支付自2017年1月1日起至合同解除之日止的租金，并在合同解除之后撤除地面上设施返还山场；3、案件受理费由永益公司承担。 一审法院认定事实：黄振玉（已死亡）系吴大盛（已死亡）、吴大春（已死亡）、吴大发、吴大隆的母亲，周宁县人民政府为以吴大盛为户主的上述五人颁发案涉土地的福建省周宁县土地房产所有证。吴大盛、黄振玉、吴大春先后死亡，吴大盛无配偶、子女，吴大春的法定继承人为其配偶陈龙杏、子女吴助寿、吴助绥。2004年4月23日，永益公司（甲方）与吴大春、吴大发、吴大隆（乙方）签订协议书，约定乙方同意将其权属的秋楼村红坑长湾山场山林、土地3000平方米长期出租给甲方作为电站建设用地，甲方同意在电站发电期间每年付给乙方租金4200元，款于每年12月31日前付清。合同签订后，永益公司按约定支付租金至2016年。2017年，因吴大隆等人提出变更租金标准，双方就新的租金标准无法达成一致意见，故永益公司拒绝支付租金。吴大春因死亡于2008年11月14日注销户口，吴大春的法定继承人分别为配偶陈龙杏、女儿吴助绥、儿子吴助寿。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2004年4月23日，吴大春、吴大发、吴大隆与永益公司签订的《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，为有效合同。因《协议书》上明确约定租赁土地的用途为长期出租作为电站建设用地，合同本意应为永益公司电站持续经营期间均可租用案涉土地，故案涉协议关于租赁期限的约定并非吴大隆等人所述可以随时解除。该协议书未超过法定最长期限20年，双方从2004年签订合同起至2016年均已按照约定履行各自的义务，且未明确约定租金涨幅比例并非合同解除的约定或法定事由，故吴大隆等人以协议书未明确具体租赁期限、未明确租金涨幅比例为由要求解除《协议书》，没有依据，不予支持。因吴大隆等人于2017年提出变更租金标准，双方多次进行协商但至今未达成一致意见，故吴大隆等人以永益公司从2017年开始未按协议约定支付租金构成违约为由要求解除《协议书》的主张，不符合解除合同的情形，不予支持。现双方对变更租金标准无法达成一致意见，永益公司应按《协议书》约定支付租金，即向吴大隆等人支付2017年至2019年的租金共计12600元。永益公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条规定，判决：一、永益公司应于判决生效之日起十日内支付吴大隆、吴大发、陈龙杏、吴助寿、吴助绥租金12600元；二、驳回吴大隆、吴大发、陈龙杏、吴助寿、吴助绥的其他诉讼请求。案件受理费640元，由吴大隆、吴大发、陈龙杏、吴助寿、吴助绥负担525元，永益公司负担115元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明事实与一审认定事实一致。 本院认为，二审审理范围应限制在一审诉讼请求和审理范围之内，吴大隆等人二审上诉请求超出其一审诉讼请求部分，本院不作处理。关于吴大隆等人诉请解除合同是否有依据问题。案涉合同虽约定吴大隆等人将土地长期出租给永益公司建设电站，但并未明确具体租赁期限，双方也未就此达成补充协议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。案涉合同约定每年12月31日前付清年租金4200元，永益公司于2017年起未支付租金，逾期已超两年，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，吴大隆等人也有权主张解除合同。吴大隆等人要求增加租金标准并不能成为永益公司不按约支付租金的正当理由，一审相关认定存在不当。本案吴大隆等人诉请解除合同，有事实和法律依据，应当得到支持。吴大隆等人在一审提交的变更诉讼请求申请书中明确表达了其解除合同的意思，案涉合同应于永益公司收到该申请书之日即2020年6月19日起解除。吴大隆等人自认永益公司支付租金至2016年底，现其主张永益公司按照合同约定标准从2017年1月1日起继续支付租金至合同解除之日，可予支持。永益公司对于其尚欠的三年零六个月的租金14700元，应予支付。合同解除之后，永益公司已无占有使用租赁物的合法依据，吴大隆等人诉请返还土地，可予支持。 综上所述，吴大隆等人的上诉请求，部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销福建省周宁县人民法院（2020）闽0925民初373号民事判决； 二、案涉《协议书》于2020年6月19日起解除； 三、周宁县永益水电开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向吴大隆、吴大发、陈龙杏、吴助寿、吴助绥支付自2017年1月1日起至协议解除之日止的租金14700元； 四、周宁县永益水电开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向吴大隆、吴大发、陈龙杏、吴助寿、吴助绥返还案涉《协议书》约定的坐落于福建省周宁县礼门乡秋楼村红坑山场土地3000平方米。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费各168元，均由周宁县永益水电开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 勇 审判员 刘为河 审判员 罗文君 二〇二〇年十二月二日 书记员 李巧彬 附注：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行（包括案件受理费）。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。