江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终6835号上诉人（原审原告）：南京万科物业管理有限公司徐州分公司，住所地徐州市鼓楼区天齐路**。负责人：杨靖，总经理。委托诉讼代理人：陈智慧，江苏苏星律师事务所律师。委托诉讼代理人：李富强，江苏苏星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈绘东，女，1963年2月26日生，汉族，住徐州市泉山区。上诉人南京万科物业管理有限公司徐州分公司（以下简称万科物业徐州分公司）因物业服务合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初2404号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人万科物业徐州分公司委托诉讼代理人陈智慧，被上诉人陈绘东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万科物业徐州分公司上诉请求：一、撤销江苏省徐州市泉山区人民法院作出的（2020）苏0311民初2404号民事判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；二、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定的陈绘东门前卫生状况不符合客观事实，且车辆乱停乱放的位置不在物业服务区域内。陈绘东提供的照片主张的是道路不通、房屋漏水、车辆乱停乱放问题，其并未主张一审法院认定的陈绘东门前卫生状况问题。案涉社会公共道路的施工、行人及车辆随时会丢弃纸片、食品包装袋等，风也可能会将其他地方垃圾吹落在陈绘东门前。上诉人一天之内在该区域至少清扫二、三次，对于在短时间内遗落的少量纸片、食品包装袋等垃圾，应给予上诉人合理的清扫时间，不能苛责上诉人安排人员24小时全天候固守在陈绘东门前巡查是否有垃圾需要清扫。另，陈绘东主张车辆乱停乱放的区域为社会公共道路，且正在道路施工，该区域不是合同约定物业服务区域，车辆乱停乱放问题应由交警或城管等部门处理。对政府部门的道路改造施工，上诉人亦无权阻拦，而道路改造的目的是为了社会公共利益，改造后客流会增加，陈绘东对此也将获益，其应当有一定的社会容忍。二、陈绘东的抗辩意见为拒绝缴纳物业费，为根本违约，且未主动就违约金数额过高提出抗辩，一审法院不支持全部违约金，明显失当。《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”一审法院超越职权，在陈绘东未就违约金抗辩情况下，没有兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，片面的对上诉人主张的违约金全部不支持。三、本案一审裁判结果未经该院审判委员会讨论决定，已经改变该院同类案件裁判规则，违反了《江苏省高级人民法院关于建立类案强制检索报告制度的规定(试行)》第8条第(2)项规定。上述强制检索规定在2020年7月14日已开始实施，目的是为了解决同类案同判问题，一审判决于2020年9月17日作出。一审法院曾作出(2018)苏0311民初6707号、(2019)苏0311民初2873、5485号民事判决，其案件基本事实和法律适用方面与本案类似，上述判决认为：“业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。其判决结果均是全部支持了原告对物业费的诉求，一审法院明显类案不同判，不能令人信服。四、一审判决遗漏了上诉人对保全费的主张，且适用的《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条并未规定陈绘东据此可少支付物业费。上诉人在一审诉讼中申请诉讼保全，产生了保全费用，上诉人在一审诉求已经要求相关诉讼费用由被上诉人承担，但一审法院遗漏上诉人该诉求主张。另，按照一审判决适用的法律规定，陈绘东应当支付全部物业费。陈绘东辩称，道路未通，脏乱差，就是垃圾场，一审均已提交相关图片和证据。亮化也不够，保洁也不做，被上诉人没有使用物业电梯等设备，为何收被上诉人这么高物业费。万科物业徐州分公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令陈绘东支付物业费33795.15元及违约金7079.50元（2018年1月1日至2020年5月31日）；2、判令陈绘东支付律师费1500元；3、诉讼费由陈绘东承担。一审法院认定事实：2016年12月26日，万科物业徐州分公司（物业管理单位、乙方）与陈绘东（业主、甲方）签订了《徐州万科淮海天地商住区前期物业服务协议书》，其中约定：乙方是房地产开发建设单位通过公开招投标选聘的徐州万科淮海天地商住区物业服务企业，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由开发建设单位选聘物业管理企业实施物业管理服务。物业名称为徐州万科淮海天地，类型为商服，坐落位置为3幢1单元112室，建筑面积为115.38平方米。乙方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方依据与开发建设单位签订的《前期物业服务合同》的规定，向甲方收取物业管理费用；乙方为房屋共用部位、房屋共用设施设备及专有部位进行维护和管理，为物业管理区域内公共场所清扫、道路保洁，为共用设施设备保洁，对生活垃圾收集、清运，进行环境消杀，对秩序进行维护，对车辆限速、限重、禁鸣，对车辆进出管理，对停车泊位管理，保持车辆行驶、停放有序，控制小区噪音，维护小区内公共道路交通顺畅，以及房屋装饰装修管理、消防管理、公共绿化等。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：物业管理公共服务费(商业)每月每平方米6.50元，公共能耗费每月每平方米1元，甲方房屋的总收费面积为155.38平方米(最终以房屋产权证或房屋面积实测报告中载明的面积为准)，甲方每月应缴物业服务费为1165.35元，上述收费标准仅适用于本项目商业物业。业主办理入住手续时预付壹年的物业服务费，此后物业服务费按季度进行交纳，业主或物业使用人应于每季度第二个月25日之前向乙方预交下季度的物业服务费，逾期视为违约，每逾期一日应按欠费总额的0.5‰向乙方支付违约金，并承担乙方实现债权的费用，包括且不限于律师费、差旅费、查询费、邮寄费等。业主违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费和停车费的，乙方可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求业主按每逾期一日加收应缴额的万分之五支付滞纳金，并承担乙方实现债权的费用，包括且不限于邮寄费、诉讼费、保全费、公告费、律师费、差旅费等。陈绘东认可上述合同系其签订且其缴纳物业服务费至2017年年底，但主张涉案房屋漏水且房屋门前道路不通，车辆乱停乱放，为此陈绘东提交了照片八张及书记信箱截图一张，其中书记信箱截图载明严海强于2019年9月3日反映徐州市泉山区淮海西路二轻路北段300多米道路自2018年底开始建设一直没有通行，希望道路早日建成通行。徐州市泉山区委办公室回复称：经泉山区住房和城乡建设局核实，二轻路（新淮海西路至矿山路段）南段已完成，道路北段已完成除沥青面层铺设外的所有施工。因紧邻二轻路的万科淮海天地挡土墙（原灯泡厂宿舍1号楼西南角处）存在较大安全隐患急需处置，另外万科淮海天地三街区排水管道损坏需修复，万科公司申请暂时不要进行道路面层铺设，在此砌筑挡墙和修复排水管道。目前，挡土墙、污水管道已施工完毕，雨水施工尚未完成，万科公司计划10月初全部完成施工。泉山区住房和城乡建设局表示将继续督促万科公司尽快完成施工，待其完工后立即组织道路沥青面层铺设，及时通车，最大限度减少给周边居民和商户带来的不便影响。经质证，万科物业徐州分公司对街道照片真实性无异议，但认为跟本案不存在关联性，政府修路不影响陈绘东支付物业费，不属于合同条款中的免责情况；对于室内的照片，对其真实性有异议，照片看不出是谁在什么地方拍摄的，若房屋的质量有问题，应向开发商主张问题，与物业公司无关。对书记信箱照片的真实性有异议，该情况与本案无关，本案解决的是物业费是否给付的问题，道路问题不属于协议约定的免责条款。一审法院认为，万科物业徐州分公司与陈绘东签订的《徐州万科淮海天地商住区前期物业服务协议书》符合有关法律规定，对双方当事人均具有约束力，陈绘东应按照《徐州万科淮海天地商住区前期物业服务协议书》的约定承担缴纳物业费用的义务。根据上述前期物业服务协议的约定，陈绘东所有的物业的物业服务费用标准为按建筑面积每月每平方米6.5元，公共能耗费每月每平方米1元，陈绘东自2018年1月1日起即未向万科物业徐州分公司交纳物业费用，故至2020年5月31日陈绘东欠缴的物业服务费金额为29289.13元（6.5元/月/平方米×155.38平方米×29个月），公共能耗费金额为4506.02元（1元/月/平方米×155.38平方米×29个月），合计为33795.15元。万科物业徐州分公司作为物业服务企业，应当根据合同约定和法律、法规规定以及相关行业规范履行合同所确定物业的维修、养护、管理和维护义务，如其不履行或不完全履行，业主有权请求物业服务企业继续履行或者采取补救措施，因其不当履行给业主造成损失的业主还可以要求赔偿损失，但陈绘东不能以此拒绝交纳物业费用。关于陈绘东主张其房屋门前道路不通的问题，陈绘东提交的证据不足以证实其房屋门前道路不通系因本案万科物业徐州分公司所致；关于陈绘东主张的房屋漏水问题，陈绘东所提交证据无法证实其房屋确实存在漏水情况，即使存在漏水情况，陈绘东所提交证据亦无法指明造成其房屋漏水的责任主体，故陈绘东关于不缴纳物业费的主张均不能成立。结合本案陈绘东提交的关于其房屋门前的卫生状况及汽车乱停放现象等相关照片，考虑到本案万科物业徐州分公司在实施物业服务上存在的瑕疵，一审法院对万科物业徐州分公司主张的物业服务费结合本案案情和全案证据，予以酌定按80%（不含公共能耗费）支持即23431.3元（29289.13元×0.8），对万科物业徐州分公司要求陈绘东支付2018年1月1日至2020年5月31日的公共能耗费4506.02元的诉讼请求予以支持。关于万科物业徐州分公司要求陈绘东支付逾期违约金7079.50元的主张，考虑到陈绘东未缴纳物业费系因其房屋门前道路不通、卫生状况差、汽车乱停放等，确系事出有因，故对万科物业徐州分公司的该项诉请，一审法院不予支持。关于万科物业徐州分公司主张的律师费用，因万科物业徐州分公司未就其实际花费的律师费用提交证据予以证实，故一审法院对万科物业徐州分公司的该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，遂判决：一、陈绘东于一审判决生效后十日内向南京万科物业管理有限公司徐州分公司支付2018年1月1日至2020年5月31日的物业费用23431.3元，公共能耗费4506.02元，合计27937.32元；二、南京万科物业管理有限公司徐州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，万科物业徐州分公司提交以下证据：一、清扫消杀记录及图片，证明上诉人已按照合同约定对案涉区域进行清扫和消杀；二、徐州市泉山区人民法院（2018）苏0311民初6707号、（2019）苏0311民初2873号、（2019）苏0311民初5485号民事判决以及江苏省高级人民法院关于建立类案强制检索报告制度的规定（试行），证明一审法院违反了该规定第八条第二项规定，属于类案不同判。三、保全裁定书、保全费收据。证明一审判决遗漏上诉人对保全费的主张。陈绘东质证认为，这些均可后补，被上诉人不认可，上诉人第一次庭审均未提出。第一,对照片真实性不认可，照片没有显示时间；第二，照片可以看出是道路开通之后拍摄；第三，照片拍摄位置不是被上诉人房子所在位置。万科物业徐州分公司另申请证人杜某,4出庭作证，以证明上诉人依约履行了清扫义务，签字属实。陈绘东质证认为，保洁是有的，只是我们没有享受到更好的服务，保洁都是小问题，主要道路不通，脏乱差，没法营运。保洁有，可能三天一扫、可能两天一扫、可能一天一扫，但是服务我们没有享受到。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院二审期间，万科物业徐州分公司自愿放弃要求陈绘东支付违约金的主张。本院认为，万科物业徐州分公司与陈绘东签订的《徐州万科淮海天地商住区前期物业服务协议书》是双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,依法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。万科物业徐州分公司提供物业管理服务后，有权依前期物业服务协议书的约定向业主及物业使用人收取物业费，而陈绘东作为业主应当及时交纳物业费。关于陈绘东主张的因涉案房屋漏水、车辆乱停放、房屋门前道路不通等，故拒绝缴纳物业费问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，陈绘东作为业主，若认为万科物业徐州分公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，有权请求万科物业徐州分公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的。陈绘东以此拒交物业费，缺乏合同和法律依据。政府修路系为了社会公共利益的需要，与万科物业无关。陈绘东一审提供的证据显示车辆停放在施工道路上，此范围并非万科物业管理服务范围，现有证据不足以证明万科物业存在严重的服务瑕疵，因此一审法院酌减陈绘东应支付的物业费缺少依据。故万科物业徐州分公司请求陈绘东支付2018年1月1日至2020年5月31日的物业费29289.13元，于法有据，本院予以支持。本院二审期间，万科物业徐州分公司自愿放弃要求陈绘东支付违约金的主张，本院予以准许。综上所述，万科物业徐州分公司的上诉请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初2404号民事判决第二项，即驳回原告南京万科物业管理有限公司徐州分公司的其他诉讼请求；二、撤销江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初2404号民事判决第一项，即被告陈绘东于本判决生效后十日内向原告南京万科物业管理有限公司徐州分公司支付2018年1月1日至2020年5月31日的物业费用23431.3元，公共能耗费4506.02元，合计27937.32元；三、陈绘东于本判决生效后十日内向南京万科物业管理有限公司徐州分公司支付2018年1月1日至2020年5月31日的物业费29289.13元，公共能耗费用4506.02元，合计33795.15元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费822元，减半收取411元，保全费420元，合计831元，由南京万科物业管理有限公司徐州分公司负担166元，由陈绘东负担665元；二审案件受理费822元，南京万科物业管理有限公司徐州分公司负担164元，由陈绘东负担658元。本判决为终审判决。审 判 长 宋正喜审 判 员 黄 政审 判 员 费 蜜二〇二〇年十二月二十五日法官助理 李 莉书 记 员 李思璇