广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终17481号上诉人（原审被告）：林明安，男，1975年3月6日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：王国鸿，广东昂扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶福友，男，1940年11月8日出生，汉族，身份证住址深圳市宝安区。委托诉讼代理人：倪昌振，广东都源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶立森，男，1970年10月1日出生，汉族，身份证住址深圳市宝安区。委托诉讼代理人：倪昌振，广东都源律师事务所律师。上诉人林明安因与被上诉人叶福友、叶立森房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初15035号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。林明安上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求即上诉人无需支付房屋占有使用费352560元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、案涉房屋租赁合同到期后，实际使用人、占有人是孙某、郭某、柳某，上诉人不是责任主体,应当追加前述三人作为本案共同被告，承担法律责任。二、上诉人在租赁合同到期前后，已依法通知孙某、郭某终止合同，诉请法院要求腾退房屋，积极合理地履行了承租人的返还房屋义务。但被上诉人在上诉人多次通知交接房屋后，拒不理睬，故意不接受，由此产生的房屋占有使用费损失属于被上诉人自身过错造成的损失，不应当由上诉人承担。三、案涉租赁房屋的六至八楼因违建消防不过关,一直处于空置状态。案涉租赁合同到期后，上诉人通知被上诉人不再续租房屋、进行房屋交接时，被上诉人以须整栋交付为由，拒不收房。因此，案涉租赁房屋的六至八楼（共三层）自始不应计算房屋占有使用费。四、在被上诉人以上诉人为被执行人向宝安区法院申请强制执行要求退还房屋的执行案件中（案号为（2017）粤0306执8520号），因被上诉人拒不收房，且房屋一、三、四、五层的实际占有、使用人孙某、郭某以上诉人不是房东为由，拒绝向上诉人支付房租，被上诉人也未授权上诉人收取房租。孙某、郭某等人，因没有给付租金却使用了案涉租赁房屋，是获利一方，而租赁合同到期后上诉人没有使用过案涉租赁房屋，却被诉请要求支付房租，尤其是其中第二层和第六至八层，因被上诉人拒不接收房屋，致使上诉人无故被诉承担租赁合同期满之日至2016年4月份期间的租金损失，理法不合。二审庭审中上诉人补充上诉称，一审法院在计算2017年4月11日至2017年10月31日期间占用使用费存在计算错误，最后20天的房屋占用使用费没有按50%计算，另外也多判了7800元的房屋占有使用费。叶福友、叶立森答辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、涉案房屋系经过法院强制执行后，在2017年10底才被强制腾空。两被上诉人向上诉人主张2016年4月27日至强制执行腾空期间的房屋占有使用费符合法律规定，上诉人与次承租人之间的合同关系不影响本案债权。二、一审法院按合同约定的租赁标准计算，实际上损害被上诉人利益，应以起诉时的市场价值为标准进行计算。三、一审法院已对楼房进行分层，区分交付时间，计算方法不存在错误。叶福友、叶立森向一审法院起诉请求：1.判令林明安向叶福友、叶立森支付2016年4月28日至2017年10月31日期间房屋占有使用费1,708,187.5元；2.判令林明安向叶福友、叶立森支付窗门修复费用90,104元；3.判令林明安向叶福友、叶立森支付房屋占有使用期间拖欠的水电费用24,409.6元；4.林明安承担本案全部诉讼费用。一审法院查明，1.2005年10月21日，林明安与叶福友签订《租房合同》，约定叶福友将位于深圳市宝安区（八层大楼）出租给林明安，租赁期限为2006年1月1日至2014年1月1日，租房押金为22000元。2013年11月26日，叶福友全权委托叶日球与林明安就该房屋租赁事项签订了补充协议，约定租赁期限按原协议延长至2015年7月10日，并约定2014年1月1日至2014年12月31日租金为每月20700元，2015年1月1日至2015年7月10日每月租金为23400元。2015年7月10日，合同到期后，双方决定不再续约。2.林明安承租案涉房产期间，先后与柳某、孙某、郭某签订租赁合同，将案涉房产一层、二层、三层、四层、五层分别租给三人，合同期限最长至2015年7月10日届满。3.林明安称，曾于2015年7月11日向叶福友及叶日球邮寄联系函，称双方合同到期后不再续约，案涉房产已转租给第三方，第三方承租人不愿清空房屋，林明安愿意配合叶福友收回房屋。该邮件因“原址查无此人”被退回，叶福友称未收到过该函件。4.林明安称，曾于2015年7月11日向柳某、孙某、郭某邮寄律师函，通知三人在2015年7月31日前腾空房屋，结清租金、水电等。后，林明安分别起诉三人，要求三人腾退房屋。5.2015年11月，林明安向一审法院起诉叶福友、叶立森，要求确认房屋租赁合同及补充协议无效及叶福友、叶立森退还林明安押金22000元。叶福友、叶立森提出反诉，要求林明安按原状返还案涉租赁房屋并向叶福友、叶立森支付2015年6月1日至2015年7月10日期间房屋占有使用费30948.39元、按70200元／月的标准支付房屋占有使用费及滞纳金。2016年5月10日，一审法院作出（2015）深宝法龙民初字第1564号民事判决书，判决：（1）确认林明安与叶福友签订的《租房合同》及《补充协议》无效，（2）林明安向叶福友、叶立森返还案涉房屋，（3）叶福友、叶立森向林明安返还押金22000元，（4）林明安向叶福友、叶立森支付2015年6月1日至2015年7月10日的房屋占有使用费30948.39元，（5）林明安向叶福友、叶立森支付2015年7月11日至2016年4月27日的房屋占有使用费223860元，（6）驳回叶福友、叶立森的其他诉讼请求。该判决还认定，“若2016年4月27日后有发生占有使用费，由叶福友、叶立森另行起诉”。后，林明安不服该判决，提出上诉，被深圳市中级人民法院驳回。6.由于林明安未在指定期限内主动履行（2015）深宝法龙民初字第1564号确定的义务，叶福友、叶立森向一审法院申请强制执行。林明安称，在案件执行过程中，于2017年4月10日将案涉房屋二楼和六至八楼的钥匙交给法院，叶福友的弟弟叶日球在2017年6月6日确认收到相关钥匙。对此，林明安提交了一份叶日球签字的单据。叶福友、叶立森称，不清楚相关情况，并承诺在庭后向一审法院提交书面核实情况，但叶福友、叶立森并未提交。叶福友、叶立森称，通过法院的强制执行，直至2017年10月底，案涉房屋的次承租人才陆续将房屋腾空。7.叶福友、叶立森提交了拍摄于2017年12月6日的照片，显示案涉房屋的窗户出现多处破损，故要求林明安支付修复费用。8.关于电费，电费发票显示叶福友名下有三笔电费产生，具体为2017年7月4日至2017年9月1日期间产生一笔电费加滞纳金为8886.06元，2017年9月1日至11月1日期间产生两笔电费加滞纳金分别为7196.77元和4485.66元。还有几笔电费在石岩永顺包装材料厂名下。9.关于水费，水费发票显示叶福友名下有两笔水费产生，具体为2017年9月12日至2017年10月12日期间水费分别为541.54元和1580.31元。一审法院认为，根据已经生效的（2015）深宝法龙民初字第1564号民事判决书，林明安与叶福友签订的《租房合同》及《补充协议》无效，林明安应当向叶福友、叶立森返还案涉租赁房屋，并向叶福友、叶立森支付2015年7月11日至2016年4月27日的房屋占有使用费223,860元，若2016年4月27日后有发生占有使用费，由叶福友、叶立森另行主张。关于房屋的返还日期，叶福友、叶立森称在2017年10月底才收回房屋，林明安提交的一份由叶福友的弟弟叶日球签字的单据上面载明2017年4月10日林明安将案涉房屋二楼和六至八楼的钥匙交给法院，叶日球在2017年6月6日确认收到相关钥匙。以上表明，林明安至迟在2017年4月10日已经不再占有使用案涉房屋二楼和六至八楼。因此，案涉房屋二楼和六至八楼的占有使用费应当从2016年4月28日计至2017年4月10日，之后的占有使用费林明安无需支付。至于案涉房屋其他楼层的占有使用费，林明安并未举证证明实际返还的时间，原告称直至2017年10月底才收回房屋，一审法院予以采信，因此，该部分房屋的占用使用费应当计至2017年10月31日。故，参照双方在《补充协议》中约定的每月租金23400元，2016年4月28日计至2017年4月10日期间的占用使用费按每月23400元计算11个月12天，2017年4月11日计至2017年10月31日期间的占用使用费按每月23400元减半计算6个月20天，金额共计352,560元（23400元×11个月+23400元÷30天×12天+23400元÷2×6个月+23400元÷30天×20天）。叶福友、叶立森主张的超出部分，一审法院不予支持。关于叶福友、叶立森主张的门窗修复费用，叶福友、叶立森提交的相关照片拍摄于2017年12月6日，此时，叶福友、叶立森已经完全收回了案涉房屋，不能证明门窗的损坏与林明安的租赁使用存在关联性，故对叶福友、叶立森主张的门窗修复费用，一审法院不予支持。关于水电费，叶福友、叶立森提交的水电费发票显示2017年7月4日至2017年9月1日期间产生一笔电费加滞纳金为8,886.06元，2017年9月1日至11月1日期间产生两笔电费加滞纳金分别为7,196.77元和4,485.66元，2017年9月12日至2017年10月12日期间两笔水费分别为541.54元和1,580.31元。上述费用产生期间，林明安已经向叶福友、叶立森返还了案涉房屋的二楼和六至八楼，叶福友、叶立森的证据不足以证明水电费发票上的费用是因使用案涉房屋的二楼和六至八楼还是其他楼层而产生，故对叶福友、叶立森主张的水电费，一审法院亦不予支持。关于林明安所称的应当追加孙某、郭某为本案林明安，根据合同相对性，叶福友、叶立森并未与孙某、郭某存在合同关系，且林明安在《租房合同》及《补充协议》约定的期限届满后，曾起诉次承租人孙某、郭某要求腾退房屋，故本案无需追加孙某、郭某二人为林明安。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、林明安在判决生效之日起十日内向叶福友、叶立森支付房屋占有使用费352,560元；二、驳回叶福友、叶立森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21204元，由叶福友、叶立森负担17102元，林明安负担4102元。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，案涉租赁合同由林明安与叶福友签订，林明安作为合同相对人，应当向叶福友承担合同中约定的责任和义务。林明安又将案涉房屋转租给孙某、郭某、柳某，则其与三人的租赁关系可另循途径解决，上述三人不是案涉租赁合同的相对人，林明安上诉要求追加三人作为被告参加诉讼，并且以三人没有给付租金以及拒绝交付房屋为由主张其本人无须承担本案责任，本院不予采纳。林明安称案涉租赁房屋的六到八楼因为违建消防不过关，一直处于空置状态，但其迟至2017年4月10日才将六到八楼的钥匙交给法院，一审法院将占有使用费计算至2017年4月10日并无不当，本院予以认可。林明安所述被上诉人拒不收房、自身存在重大过错，未提交证据予以证明，本院不予采信。综上，林明安的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6588元，由上诉人林明安负担。本判决为终审判决。审判长  王雅媛审判员  伍 芹审判员  陈 亮二〇二〇年十二月七日书记员  陈 娃附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。