辽宁省营口市老边区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0811民初1942号原告：崔某，女，1986年3月20日出生，汉族，辽宁省营口市人，医生，现住辽宁省营口市站**。委托诉讼代理人：张某某，系辽宁卓臻律师事务所律师。被告：崔某某，男，1986年4月29日出生，汉族，营口市老边区人，教师，现住辽宁省营口市老边区。委托诉讼代理人：黄某，系辽宁睿智律师事务所律师。原告崔某（反诉被告）与被告崔某某（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔某委托诉讼代理人张某某，被告崔某某委托诉讼代理人黄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔某向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间的《房屋租赁合同》（营口市老边区），被告于2020年10月1日前腾退房屋，交付原告；2.被告给付已欠交原告的房屋租金50611元（自2019年12月1日始至被告腾遐房屋交付原告止，暂计算至2020年10月1日前）；3.被告给付原告违约金14492元；4.诉讼费及律师费由被告承担。事实和理由：原告于2019年10月26日购买营口嘉隆置业有限公司位于营口市老边区商业房屋，建筑面积289.82平方米。2019年11月29日双方交付接收房屋后，原告办理了不动产权证书。在此之前，被告与营口嘉隆置业有限公司就该房屋签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2019年7月1日起至2024年6月30日止，每半年一次性交纳租金，交纳租金日期为上个租期末月1日前。原告和被告均知悉该房屋卖给原告和已出租给被告的事实。买卖不破租赁，原《房屋租赁合同》继续有效，原出租人营口嘉隆置业有限公司的权利义务由原告承接，该合同对原告和被告双方均有约束力。但被告不履行合同主要义务，严重违约，原告的合同目的不能实现，致使法定解除合同条件和约定解除合同条件均成就，被告应承担合同解除的法律责任。1.原告2019年11月29日接收该房屋，自2019年12月1日开始，被告应向原告给付租金。被告自2019年12月1日后至今超过10个月未按合同约定向原告给付任何租金，并欠缴相应的物业费。根据《房屋租赁合同》第六条第三款约定，乙方（被告）应按时交纳租金、物业管理费及其他费用，如逾期30天不交的，甲方（原告）有权解除本合同。根据合同法第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现被告违约，逾期30天不交租金、物业管理费，合同约定解除条件成就，原告要求解除合同，该合同应予解除。根据合同法第九十四条第四项的规定，当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现被告延迟10个月未交纳租金，致使原告收取房租的合同目的不能实现，原告要求解除合同，该合同也应该解除。合同解除后，双方权利义务终止，被告应于2020年10月1日前腾退房屋，交付原告。2.自2019年12月1日开始，被告应给付原告租金，但被告自始未交。合同解除后，被告应给付已欠交原告的房屋租金50611元（自2019年12月1日始至被告腾退房屋交付原告止，暂计算至2020年10月1日前）。3.根据《房屋租赁合同》第六条第二款约定，因乙方（被告）违约导致本合同提前解除的，应按约定的租赁保证金总额支付违约金，且甲方（原告）行使该权利并不影响甲方在本合同项下的其他权利行使。合同第三条第四款约定的租赁保证金为14492元。现被告违约，合同因此提前解除，被告应给付原告违约金14492元。4.根据《房屋租赁合同》第六条第十五款约定，甲方（原告）因乙方（被告）违约而行使合同约定权利引起的所有合理费用和开支（包括不限于合理的律师费），或因甲方因行使租赁合同项下任何权利引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担。被告违约致使合同解除，本案的诉讼费和律师费应由被告承担。被告崔某某辩称,原告请求被告停止侵害，没有事实和法依据。在被答辩人购买该房屋之前，答辩人就已经与营口嘉隆置业有限公司签订《房屋是租赁合同》，营口嘉隆置业有限公司将营口市老边区青花大街董56号甲1号房屋出租给被告，约定房屋用途是“教育培训”，约定租期为五年，自2019年7月1日起。根据“买卖不破租赁”的法律规定，被答辩人是案涉房屋的租赁人，合法占有使用该房屋，不存在“侵害”一说。二答人主张的非法占有原告房屋期间的占用费，因原告没有非法占用行为，答人不同意支付。答辩人有《房屋租赁合同》为证，是合法占用房屋，被答辩人对此亦知情，不存在诉请中的“非法占用”一说。答辩人已将首期(即2019年7月1日至2019年12月31日)的租金交给营口市嘉隆置业有限公司，营口嘉隆置业有限公司已出具了增值税发票。2020年1月1日至6月30日的第二期租金，按照《房屋租赁合同》的约定应为28986元，答人一直积极缴纳，无奈因营口嘉龙置业有限公司将第二期租金退还后，被答人又拒绝收取，让答辩人先在自己手中放着。因此，答人没有过错，答辩人不同意支付该项诉请的费用。本案诉讼费应当全部由被答辩人承担。答辩人一直遵守《房屋租赁合同》的权利和义务，合法占有使用房屋，积极履行繳纳租金的义务没有任何过错。而被答辩人不愿履行《房屋租合同》的权利义务。被答辩人请求的“停止侵害”和“支付非法占有房屋期间的占用费”，都是其明知道根本不存在的事情，其诉讼请求也是根本不能成立的，故此，本案诉讼费不应当由答辩人承担。综上，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告崔某某向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告按照《房屋租赁合同》约定，在收到全额租金后30天内向乙方提供相应的租金发票;2.请求判令反诉被告赔偿反诉原告租金损失、员工工资损失其他营业损失(以上暂定1万元)；3.请求判令本诉和反诉的诉讼费用、律师费用均由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告租赁案涉房屋在先，反诉被告购买案涉房屋在后。根据合同法229条，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《城镇房屋租赁合同司法解释》第二十条，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人要求继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。故此，反诉被告依法应当按照《房屋租赁合同》约定，在收到全额租金后30天内向乙方提供相应的租金发票因反诉被告拒绝收取租金，并以明示的方式拒绝收取租金，拒绝开具发票。而教育部门要求办学机构必须出具租赁房屋的完税发票。由于反诉原告拒绝履行租赁合同义务，导致反诉原告的办学手续无法办理，影响经营，产生房屋租金损失、员工工资损失和其他营业损失，反诉被告应当依法赔偿。由于反诉被告进行恶意诉讼，对此，反诉原告已申请人民法院调取营口市老边区人民法院(2020)辽0811民初1596号卷宗，证明反诉被告基于同一事实，两次向人民法院起诉，说辞自相矛盾，也未与被告进行任何形式的和解。并且，反诉被告拒绝认可《房屋租赁合同》已经明确表示拒绝履行合同约定的向反诉原告交付发票的义务，构成明示违约，反诉原告享有不安抗辩权。并且，反诉原告主动交纳租金，被反诉被告拒收，反诉原告不存在违约行为，不承担任何诉讼费用。由此产生的律师费等损失，也应当依照合同约定由反诉被告承担。请人民法院依法支持反诉原告的反诉请求!反诉被告崔某辩称，反诉请求第一项不当，不能成立，开具发票的责任即税务机关的行政范畴，不属于人民法院的民事受案范畴，而且是否应当给付租金以及何时给付租金都是不确定的，因此该请求无法成立;反诉答辩人不存在拒收租金的行为，反诉原告未主动缴纳过租金，其所述各项损失都不能成立，请求驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月，营口嘉隆置业有限公司（甲方）与被告崔某某（乙方）就坐落营口市老边区号，建筑面积为289.82平方米的房屋签订《房屋租赁合同》一份，该租赁合同主要载明：1.营口嘉隆置业有限公司将涉案房屋租赁给被告崔某某；2.经营用途为教育培训；3.租赁期限为5年，自2019年7月1日起至2024年6月30日止。租金、物业管理费及水电费、取暖费、空调使用费等自该房屋交付乙方之日开始计算。具体租金：2019年7月1日-2019年12月31日为28986元；2020年1月1日-2020年6月30日为28986元；2020年7月1日至2020年12月31日为33588元；2021年1月1日至2021年6月30日为33588元；2021年7月1日至2021年12月31日为46122元；2022年1月1日至2022年6月30日为46122元；2022年7月1日至2022年12月31日为48432元；2023年1月1日至2023年6月30日为48432元；2023年7月1日至2023年12月31日为50850元；2024年1月1日至2024年6月30日为50850元。租金支付方式：本合同签订当日，乙方应向甲方支付2019年7月1日至2019年12月31日的首期租金共28986元，其他租金均按半年为一个交租期交纳，乙方应在每个交租期末月1日前支付下一个交租期的租金，甲方收到全额租金后30天内向乙方提供相应的租金发票。乙方应按现金支付的方式向甲方支付租金；4.本合同签订当日，乙方应向甲方支付租赁保证金14492元。本合同租赁期限届满且乙方完全履行合同约定的义务，没有违约行为的情况下，甲方将该租赁保证金在本合同终止后以现金或转账的方式无息退还乙方；5.乙方自愿放弃该房屋在同等条件的优先购买权，甲方销售该房屋时无需再征求乙方意见。如合同履行过程中，该房屋的所有权发生转移的，房屋受让人即成为本合同的当然出租方，享有原甲方享有的权利和义务，如需变更合同文本中的出租人的，乙方须积极配合并按本合同约定的权利和义务重签租赁合同，若乙方从接到重签合同通知起10天内拒绝与新业主重签租赁合同的，视为乙方提前单方解除本合同，须按本合同第六条第2款承担提前解约的违约责任；6.乙方应按时交纳租金、物业管理费及其他费用，否则，每逾期一日，乙方须按应交而未交金额的3‰向甲方支付违约金；如逾期30天不交的，甲方有权解除本合同；7.该合同还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，被告崔某某按照约定向营口嘉隆置业有限公司缴纳了租赁保证金及首期2019年7月1日至2019年12月31日的租金，营口嘉隆置业有限公司按照约定向被告崔某某交付了涉案房屋。2019年10月26日，营口嘉隆置业有限公司与原告崔某签订《商品房买卖合同》一份，该合同主要营口嘉隆置业有限公司将涉案房屋出售给原告崔某。原告崔某于2020年6月15日取得了涉案房屋的所有权（产权证号为：辽（20**）营口市不动产权第0018611号）。营口嘉隆置业有限公司在将涉案房屋出售给原告崔某后，向被告崔某某返还了租赁保证金14492元及2019年12月1日至2019年12月31日的房租4831元。被告崔某某现应向原告崔某支付2019年12月1日至2021年6月30日的租金100993元。本院认为，营口嘉隆置业有限公司与被告崔某某签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，内容合法有效，当事人应按照约定全面履行自己的义务。2020年6月15日，原告崔某通过买卖的方式取得了被告崔某某租赁房屋的所有权，依据法律规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原告崔某应当承继营口嘉隆置业有限公司与被告崔某某所签订的房屋租赁合同中权利义务，原告崔某与被告崔某某均应继续履行该房屋租赁合同。原告崔某以被告崔某某不履行合同主要义务，自2019年12月1日开始欠付租金及物业费为由，要求解除双方之间的房屋租赁合同，庭审中被告崔某某提供的录音资料可证明并非其不缴纳租金，其向营口嘉隆置业有限公司以及原告崔某缴纳租金均被拒，庭审前被告崔某某已经补交了部分物业费，故原告崔某要求解除双方之间签订的房屋租赁合同缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原告崔某与被告崔某某均应继续按照房屋租赁合同的约定履行自己的义务，被告崔某某应按照合同约定，在每个交租期末月1日前支付下一个交租期的租金，故被告崔某某截至目前应向原告崔某支付2019年12月1日至2021年6月30日的租金100993元。关于原告崔某要求被告崔某某支付违约金的诉讼请求，因双方关于开具发票发生争议，被告崔某某并未拒绝交纳租金，故原告崔某要求被告崔某某支付违约金缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告崔某要求被告崔某某支付律师费的诉讼请求，因双方当事人关于律师费的承担未进行约定，故原告的该项诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于反诉原告崔某某要求反诉被告崔某在收到全额租金后30日内向其提供相应租金发票的反诉请求，因双方在合同中明确约定甲方（原告）在收到全额租金后30天内向乙方（被告）提供相应的租金发票，故反诉原告崔某某的该项反诉请求本院予以支持。关于反诉原告崔某某要求反诉被告崔某赔偿其租金损失、员工工资损失及其他营业损失的反诉请求，因反诉原告崔某某未向本院提供证据证明其受到损失，亦未提供证据证明其所受损失与反诉被告崔某之间存在因果关系，故反诉原告崔某某的该项反诉请求本院不予支持。关于反诉原告崔某某要求反诉被告崔某支付律师费的反诉请求，因双方当事人关于律师费的承担未进行约定，故反诉原告崔某某的该项诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、被告崔某某给付原告崔某2019年12月1日至2021年6月30日的租金100993元；二、驳回原告崔某的其他诉讼请求；三、反诉被告崔某在收到反诉原告崔某某给付的全额租金后30日内向反诉原告崔某某提供相应的租金发票；四、驳回反诉原告崔某某的其他诉讼请求。本诉案件受理费1430元，由被告崔某某承担；反诉案件受理费25元，由反诉被告崔某承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  邱珊珊人民陪审员  王启仁人民陪审员  邱 明二〇二〇年十二月十六日法官助理常晓品书记员孙贺