广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终26711号上诉人（原审被告）：蓝伟，男，1979年9月3日出生，汉族，住所地：广西陆川县。被上诉人（原审原告）：深圳市智道民实业有限公司，住所地：广东省深圳市坪山区马峦街道坪环牛角龙京基御景印象家园****裙楼131商铺，统一社会信用代码：xxxxxxxxxxxxxx。法定代表人：陈永金。委托诉讼代理人：钟巧,广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋思思，广东国晖律师事务所实习律师。上诉人蓝伟因与被上诉人深圳市智道民实业有限公司（以下简称智道民公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市坪山区人民法院（2020）粤0310民初3540号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蓝伟上诉请求：1.撤销一审判决的第一项、第四项；2.改判驳回智道民公司要求蓝伟支付免租期租金41712元；3.改判智道民公司退还蓝伟租赁保证金31252.8元、水电费保证金11719.8元（共42972.6元），并将该保证金抵扣蓝伟尚欠智道民公司的租金；4.改判因受疫情影响免除蓝伟一个月的租金15294.4元；5.本案一、二审诉讼费用由智道民公司负担。上诉理由：一、涉案合同解除是因智道民公司存在合同欺诈行为引起纠纷导致，一审判决认定涉案租赁合同解除的过错方是蓝伟,缺乏事实和法律依据。二、解除涉案合同符合蓝伟的本意，也是蓝伟的权利，一审判决认定只有智道民公司有权解除合同于法无据。三、一审判决支持智道民公司不予退还租赁保证金31252.8元和水电费保证金11719.8元和要求蓝伟支付免租期的租金系适用法律错误。四、一审判决未扣除因受疫情影响而停止营业期间的免交租金属于认定事实和适用法律错误。智道民公司辩称:一审判决正确,请求二审维持原判。智道民公司向一审法院起诉请求：1.蓝伟向智道民公司支付未缴纳的租金188871.09元、物业管理费25783.56元、水电费6924.12元、维修基金537.13元，共计222115.9元；2.蓝伟向智道民公司支付未缴纳部分的违约金203097元（按每日5‰标准计算，从2019年6月1日计算至2020年4月21日）,蓝伟向智道民公司支付免租期的租金46879.2元，共计249976.2元；3.蓝伟承担一审诉讼费、保全费。一审法院认定的事实：2017年6月8日，智道民公司、蓝伟签订合同编号为ＺＤＭ-20170605-4-41的《房屋租赁合同》，约定：智道民公司将位于深圳市坪山区单位物业出租给蓝伟使用，租赁期限自2017年6月5日起至2024年6月4日止，其中免租期为3个月，即2017年6月5日起至2017年9月4日止，免租期免交租金，但需缴纳本合同约定的除租金外的物业管理费及其他使用租赁房屋有关的费用；面积为195.33平方米，初始租金标准为每月15626.4元，自租赁开始日第三年起，月租金标准每年递增10%；前述租金不包括物业管理费及其他与使用租赁房屋有关的费用，物业管理费每月为2343.96元，智道民公司有权对物业管理费作必要的合理调整；租期内，蓝伟应当承担其使用水、电、燃气、通讯、网络、卫星电视等公共事业所产生的全部费用，收费标准为水费5.5元每立方、电费为1.5元每度，按实际使用计收，其他公共事业费用由蓝伟自行申报和承担；租赁房屋所产生的公共事业费，如蓝伟已与公用事业部门签订了单独的供应合同，则蓝伟应根据有关部门批准或确认的价格标准，以及计量设施所记载的数据，据实向公用事业部门缴纳；如蓝伟无法单独开立公用事业账户或在开立之前，蓝伟应向智道民公司或物业公司缴纳公用事业费；租赁保证金包括2个月的租金31252.8元、管理费保证金4687.92元及水电保证金11719.8元，合计47660.52元；租赁保证金作为蓝伟履行本合同所有约定条款的保障，租期内，若因蓝伟拖欠租金或任何费用，或由于蓝伟原因给智道民公司及本项目的其他使用人、租户造成任何损失，智道民公司有权从蓝伟已支付的租赁保证金直接扣除相应金额，并书面通知蓝伟在规定期限内补足保证金；若蓝伟未能如期支付租金、管理费或其他费用或其中之部分，智道民公司有权按每日5%的标准自开始欠费的日期向蓝伟加收未缴纳部分的违约金，如延迟交纳费用总额超过一个月保证金，智道民公司有权解除合同；蓝伟逾期30日未向智道民公司或者本项目物业管理单位支付本合同项下的任何费用，视为严重违约，智道民公司有权立即解除合同，双方关于免租期免收租金的约定失效，蓝伟应按本合同约定的租金标准向智道民公司交付免租期租金，蓝伟交付的保证金不予退还，蓝伟应继续支付直至合同到期终止日的全部租金、物业管理费及其他费用；如蓝伟按上述方式向智道民公司支付的损失赔偿金不足以弥补智道民公司所受到的实际损失，则智道民公司有权就不足部分向蓝伟继续追偿。合同另对租赁保证金的退还、租赁房屋的退还、通知方式、争议解决等进行了约定。双方确认案涉房屋已取得房产证，智道民公司向所有人承租转租给蓝伟开办舞蹈培训班。上述合同签订时，智道民公司已将案涉房屋交付蓝伟，蓝伟已按约定交付租赁保证金等合计47660.52元，并已按照合同约定的面积和标准缴纳租金、物业管理费、水电费等至2019年6月4日，之后未再交纳任何费用。上述合同约定案涉房屋建筑面积为195.33平方米，约定初始月租金系按照约定面积及单价80元计算。双方确认，案涉房屋实际建筑面积为173.8平方米。智道民公司主张因为周边商铺的租金单价均为100元左右，案涉商铺的单价为80元，加上公共面积，故将案涉商铺的建筑面积约定为195.33元，且签订合同时蓝伟知情，但未能提交证据证明签订合同时已将实际面积告知蓝伟。蓝伟主张直至2019年5月份，其和其他商户才通过物业管理单位知悉实际面积比约定面积少了21.53平方米。蓝伟提交三份落款时间分别为2019年7月3日、2019年7月7日及2019年7月27日的《共同声明》，主张智道民公司存在隐瞒案涉房屋独立产权证书、虚构租赁面积，导致计租面积超出实际面积30%以上，因此与各承租人产生纠纷；因协商未果，包括蓝伟在内的多名商铺承租人集体向智道民公司发出共同声明，提出重新签订合同，并在重新签订合同之前拒绝缴纳超额租金等要求。蓝伟主张租金应按照约定的单价及实际面积计算，物业管理费应按照实际面积及物业管理单位实际收取的单价即每平方米8元计算，并主张从拖欠费用总额中扣除2017年9月5日至2019年6月4日期间多交的租金37892.8元及物业管理费20978.32元。智道民公司依据约定的水电费单价及约定面积诉请蓝伟支付2019年6月至2020年4月期间的水电费6924.12元及本体维修基金537.13元。蓝伟主张按照实际面积及物业管理单位实际收取的费用交纳电费4424.74元，水费、商业排污费、垃圾处理费172.93元，本体维修基金477.95元、基础设施服务费396.5元。智道民公司对物业公司实际收取上述的费用金额无异议，但主张上述费用仅系蓝伟单用的费用，其实际收取的物业管理费单价高于物业公司系因智道民公司提供了物业管理服务，水电费包含公用部分分摊到各商户的部分。但智道民公司未能举证证明其提供了物业管理服务及平摊部分的计算依据，也未举证证明在签订合同时明确告知了蓝伟约定的费用与物业管理单位实际收取的费用存在差额的事实。蓝伟主张因智道民公司不同意按实际面积计算租金及物业管理费，且不同意抵扣前期多交部分，故不再交纳2019年6月5日之后的全部费用。2019年8月9日，智道民公司向蓝伟发出《欠费催缴通知书》，要求蓝伟支付所欠2019年6月-8月租金、物业管理费及违约金。2020年4月1日，智道民公司委托律师事务所发出《律师函》，要求蓝伟限期付清全部拖欠款项，否则起诉至法院。2020年4月21日，智道民公司向蓝伟邮寄《解除合同通知书》，以蓝伟2019年6月起未交付租金为由，解除双方《房屋租赁合同》，要求蓝伟自收到通知书3日内搬出案涉房屋。双方确认案涉租赁房屋已于2020年4月24日交付智道民公司。智道民公司庭审中主张蓝伟违约逾期交付租金及相关费用导致合同解除，不同意蓝伟交付的保证金从拖欠费用中抵扣，并要求蓝伟按照合同约定支付免租期的租金46879.2元。一审法院认为：本案系租赁合同纠纷。结合智道民公司诉请及蓝伟辩解，本案的主要争议焦点为：一、蓝伟是否违约，智道民公司是否可以解除合同。二、蓝伟应向智道民公司交付租金、物业管理费、水电费、维修基金的金额。三、智道民公司主张的不予退还保证金、蓝伟交付免租期租金及支付违约金是否支持。一、关于蓝伟是否构成违约，智道民公司是否可以解除合同。蓝伟、智道民公司产生纠纷的根源在于双方约定的面积与租赁商铺的实际面积不一致。智道民公司主张签订合同时蓝伟知悉实际面积的事实，但并未举证证明，应承担举证不能的法律后果。双方确认约定租金、物业管理费等费用系按照面积与约定单价计算，智道民公司未能举证证明签订合同时蓝伟知悉实际面积不一致且接受按照约定面积交纳租金及相关费用的事实，其按照约定面积收取租金及相关费用缺乏法律依据，蓝伟有关按照实际面积计算租金及相关费用的抗辩主张成立。但即便智道民公司未告知实际面积，蓝伟本可循法律途径要求智道民公司返还多付的租金和相关费用，或者撤销案涉合同。蓝伟未主张撤销合同，在双方未就变更合同内容达成一致的情况下，蓝伟甚至未按照实际面积交付租金及相关费用，缺乏合理的依据。蓝伟使用案涉商铺进行盈利性经营，在智道民公司一再催缴的情形下，拖欠租金及相关费用长达十个月，已经超出合理的范围，违反了合同约定，智道民公司有权解除合同。智道民公司已于2020年4月21日发出书面的解除通知，并已收回案涉商铺，故一审法院确认案涉租赁合同已解除。二、蓝伟应向智道民公司交付租金、物业管理费、水电费、维修基金的金额。首先，关于租金和物业管理费。双方系按照案涉商铺的租赁面积及约定单价确定租金，蓝伟应按照实际面积和约定单价支付租金，理由已在有关蓝伟是否构成违约，智道民公司是否可以解除合同问题中论述。同样地，物业管理费亦应按照实际面积计算。关于物业管理费的单价，案涉合同约定的单价远高于物业管理单位的收费单价，但又无约定智道民公司提供物业服务的具体内容；智道民公司亦未能举证证明其提供了物业管理服务，未举证证明在签订合同时明确告知了蓝伟约定的物业管理费单价远高于物业管理单位收费单价的事实，故智道民公司应承担举证不能的法律后果，一审法院认定蓝伟应按实际面积及物业管理单位实际收取费用的标准即每平方米8元计算物业管理费。据此核算，2017年9月5日至2019年6月4日期间，蓝伟多付的租金为37892.8元（80×195.33×22－80×173.8×22）和物业管理费为20978.32元（12×195.33×22－8×173.8×22）。2019年6月5日至2020年4月24日期间，按照约定月租金单价递增10%为88元每平方米，该期间租金为163140.27元（88×173.8×10＋88×173.8÷30×20），物业管理费为15294.4元（8×173.8×11）。因案涉商铺并不属于国有物业，蓝伟亦未举证证明案涉商铺的所有人已减免了智道民公司租金，又未能与智道民公司协商一致减免租金，蓝伟有关免除受疫情影响停止营业期间租金的抗辩主张，依据不足，一审法院不予采纳。据此，蓝伟2019年6月以前已付物业管理费比其应承担的2019年6月至2020年4月期间物业管理费超出5683.92元（20978.32－15294.4），智道民公司诉请蓝伟支付物业管理费25783.56元，依据不足，一审法院不予支持。蓝伟主张从应缴租金中抵扣2019年6月多付租金及物业管理费，符合法律规定，一审法院予以支持。抵扣后，蓝伟尚应支付智道民公司2019年6月5日至2020年4月24日期间租金差额119563.55元（163140.27－37892.8－5683.92）。智道民公司该项诉讼请求中超出119563.55元部分，一审法院不予支持。其次，关于本体维修基金和水电费。本体维修基金系按照建筑面积收取，智道民公司主张按照约定面积每月收取48.83元依据不足，一审法院不予支持。按照物业管理单位的费用清单及蓝伟确认的金额，蓝伟应向智道民公司支付2019年6月至2020年4月期间代缴的本体维修基金合计477.95元（43.45×11）。关于水电费，与物业管理费一样，智道民公司并未举证证明蓝伟应承担的水电费包含公共区域分摊部分，亦未就分摊数量、金额及签订合同时明确告知蓝伟相关标准完成举证，应承担举证不能的法律后果。一审法院按照物业管理单位实际收取且蓝伟确认的电费、水费、商业排污费、垃圾处理费及基础设施服务费支持智道民公司水电费4994.17元（4424.74＋172.93+396.5）。三、智道民公司主张的不予退还保证金、蓝伟交付免租期租金及支付违约金是否支持。结合一审法院上述认定，案涉合同系因蓝伟未按约定交付租金及相关费用解除，蓝伟应按照合同约定承担违约责任。故此，智道民公司有关不予退还租赁保证金31252.8元、水电费保证金11719.8元，并要求蓝伟支付免租期3个月的租金41712元（80×173.8×3），符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。但蓝伟并不拖欠物业管理费，其所交付的物业管理费保证金4687.92元，应予以抵扣租金。抵扣后，蓝伟尚应支付智道民公司2019年6月5日至2020年4月24日期间租金差额114875.63元（119563.55－4687.92）。关于智道民公司诉请的未缴纳部分违约金203097元，双方有关合同解除的违约责任承担方式并不包括支付逾期付款违约金，蓝伟未及时支付相关费用系因约定面积与实际面积不一致产生纠纷所致；鉴于一审法院已支持智道民公司不予退还租赁保证金、水电费保证金及要求蓝伟支付免租期租金的等请求，基于公平原则，智道民公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、蓝伟于判决生效之日起10日内支付智道民公司2019年6月5日至2020年4月24日期间租金差额114875.63元；二、蓝伟于判决生效之日起10日内支付智道民公司2019年6月至2020年4月期间水电费4994.17元；三、蓝伟于判决生效之日起10日内支付智道民公司2019年6月至2020年4月期间本体维修基金477.95元；四、蓝伟于判决生效之日起10日内支付智道民公司免租期租金41712元；五、驳回智道民公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4191元，由智道民公司负担2756元，由蓝伟负担1435元。二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。蓝伟主张涉案纠纷系因面积差问题引发，其不构成违约。但从本案查明的事实来看，即使涉案租赁物存在面积差，蓝伟也应当通过合法合理的途径主张权利，在双方未能就面积差问题协商一致的情况下，蓝伟应当及时起诉要求撤销或变更合同，并同时按照约定支付租金和其他费用。而蓝伟不但未起诉要求撤销或变更合同，而且自2019年6月5日起拒绝支付全部租金，甚至连水电费和物业管理费也拒绝支付。蓝伟的上述行为构成违约，一审法院认定蓝伟系违约方，并无不当。且一审法院在计算欠付租金和其他费用时，也已经扣除了智道民公司因面积差而多收的租金和其他费用，一审法院的上述处理已经充分考虑了蓝伟的合理诉求。蓝伟上诉所提出的违约责任认定、免租期租金及租金减免等意见，既缺乏事实和法律依据，也不符合公平原则，本院不予支持。综上，蓝伟的上诉无理，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4523元(已由蓝伟预交)，由蓝伟负担。本判决为终审判决。审判长 马 龙审判员 路德虎审判员 周 敏二〇二〇年十二月二十日书记员 孟文辉附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。