广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23544号上诉人（原审原告）：广州如铭贸易有限公司，住所地广州市海珠区纺织路草芳横一巷**之六自编**。法定代表人：池铭，职务：总经理。委托诉讼代理人：阳艳，广东瀛真律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓小坤，男，1971年2月26日出生，汉族，住广东省海丰县。委托诉讼代理人：林泽斌，广东圣和胜律师事务所律师。上诉人广州如铭贸易有限公司（以下简称如铭公司）因与邓小坤房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初7134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员黄春成独任审理，于2020年12月2日公开开庭进行审理。上诉人如铭公司的委托诉讼代理人阳艳，被上诉人邓小坤的委托诉讼代理人林泽斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。如铭公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判邓小坤向如铭公司支付2019年10月至2020年1月的租金和管理费，（其中2019年10月按28898元计，其余各月按69000元计）及逾期支付租金、管理费的违约金（违约金以每月为一期，以当月前欠付租金、管理费为本金，按照每天千分之一的标准，从每月的5日起算至清偿当月租金、管理费之日止，违约金以本金为限）；3.依法改判邓小坤向如铭公司支付从2020年3月1日至2020年8月25日的租金和管理费（租金按每月43640元计，管理费按每月4659.2元计）及逾期支付租金、管理费的违约金（违约金以每月为一期，以当月欠付租金、管理费为本金，按照每天千分之一的标准，从每月的5日起算至清偿当月租金、管理费之日止，违约金以本金为限）；4.一、二审诉讼费由邓小坤承担。事实和理由：一、一审法院查明的事实错误，邓小坤并未于2020年5月7日将A420铺的全部钥匙退回给如铭公司，仅将A420铺中的部分门钥匙转交给其朋友，由其朋友转交给如铭公司员工，交回部分钥匙时未说明邓小坤将退租。如铭公司并不同意邓小坤退租，基于安全监管需要才接收了钥匙。二、邓小坤庭审表示其已经清空A420铺物品，但A420铺留有平常邓小坤经营用的几乎全部办公用品，并不如其所说已经清空。如铭公司收回A420铺部分铺面的钥匙后，曾进入铺面查看电源开关是否关闭以及是否存放了易燃易爆物品；一审庭审结束后，如铭公司再次进入A420铺，发现铺面内有保险柜、打印机、办公用电脑、点钞机、微波炉、冰箱、条形码打印机、饮用水(未用完)、职工衣服等日常经营用物品，该物品与平时邓小坤经营用的物品保持一致。另一审庭审结束后，邓小坤的女儿要求再次进入A420铺面取回物品，被如铭公司员工拒绝，由此可见，邓小坤根本就未清空铺面，该铺面内留置物品更推断不出邓小坤将退租。三、一审适用法律错误，造成判决明显不公。（一）A420铺的租金应计算至2020年8月25日，邓小坤于2020年5月7日退回部分钥匙及留置所有日常办公用品，不能推出邓小坤拒绝履行《租赁合同》，更不能推出《租赁合同》于2020年5月7日解除。（二）一审法院裁判租赁保证金的50%作为邓小坤的解约违约金，该违约金过低，缺乏法律依据。1.邓小坤应受双方签订的《租赁合同补充条款》第13条的约束；2.疫情到来之前，邓小坤就欠租，疫情到来之后，如铭公司已经主动降低租金，租金折扣比例远超同行业，其他商户能正常经营，邓小坤作为银器首饰行业的老东家，不可能疫情到来后三个月就无法继续经营了，邓小坤本次违约主观存在过错；3.邓小坤的租期为四年，原本到2022年12月31日才到期，剩余将近一半期限的租约，邓小坤每月应付租金和管理费为69000元，剩余合同金额达到2139000元，一审法院在如铭公司给予邓小坤七折优惠后，而且毫无过错的情况下用74102元就解除了；4.一审法院判决如铭公司在2020年5月7日后就必须承担租金及管理费的损失，在2020年8月25日实际收回全部铺面后，A420铺仍空置，空置损失按照每月69000元标准，暂计算2020年10月7日，已经达到345000元，一审法院却仅支持74102元的违约金，显失公平；5.邓小坤对外转租收取的部分商铺保证金约60000元，也未退回给实际承租人，全部没收；而一审法院仅支持如铭公司74102元的违约金，实际承租人的保证金与一审法院支持的74102元相互抵充，邓小坤本次违约损失微乎其微，一审判决未彰显合同的意思自治原则、公平原则及社会主义核心价值观“诚信”；6.租赁保证金原本之意是保证租赁合同如约履行的担保措施，而且提前收取，便于维权，在邓小坤违约时，直接没收，一审法院在邓小坤明显违约的情况下，仅支持50％的保证金作为违约金，剩余保证金抵扣租金，明显不符合保证金的应有之意，也没有法律依据；7.如铭公司收取的租赁保证金的50％被抵扣为租金，那么如铭公司长期空置损失如何主张，如铭公司是否需要另行提起诉讼主张该保证金无法弥补的空置损失，一审法院没有避免诉累，反而逼迫如铭公司再次提起诉讼；8.同为平等的交易民事主体，疫情未发生之前，邓小坤持续经营赚取高额利润，如铭公司仅能收取固定租金，超额利润由邓小坤一人享有；疫情发生之后，邓小坤认为其亏损，偷偷将钥匙留给第三方，然后欺骗业主收回钥匙走人，如铭公司则必须单独承受空置损失，独自支付银行贷款利息及员工工资，如铭公司的权益无法得到维护。（三）一审法院将迟延支付违约金调整为同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50％的利率，没有法律依据。在邓小坤没有提出违约金过高的情形下，一审法院擅自调整为同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50％的利率，明显违法。且日千分之一的违约金为众多法院判决支持，一审法院不应再予以降低。同业拆借中心市场报价一年期4.25％，上浮50％，也仅有7％不到；如铭公司将案涉商铺抵押给银行，折算银行收取的中间贷款费用及利息，年化8％，加上各种运营成本，年化10％；一审裁判的标准根本无法覆盖如铭公司的损失。综上，请求二审法院予以改判。邓小坤答辩称，不同意如铭公司的上诉请求及事实理由。对于A420商铺的钥匙，邓小坤已经通过如铭公司的保安将A420商铺的全部钥匙交还给如铭公司，当时邓小坤认为合同已经明确解除，且也已经明确告知如铭公司邓小坤不再承租涉案商铺，具体可见一审的证人证言。对于A426、A427在2019年5月份就已经变更了租金标准，但一审判决却是按照2019年10月按照28898元来计算，虽然邓小坤没有提起上诉，但邓小坤对此有异议的。除此之外，邓小坤同意一审判决，认为一审判决适用法律是正确的。2020年7月7日，如铭公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、邓小坤立即向如铭公司支付2019年10月1日至2020年5月31日拖欠的广州市荔湾区德星路9号A420、A426-427铺位租金346850元（2019年10月欠租28889元，2019年11月欠租62344元，2019年12月欠租62344元，2020年1月欠租62344元，2020年2月免租，2020年3月按七折计算欠租43640.8元，2020年4月按七折计算欠租43640.8元，2020年5月按七折计算欠租43640.8元）及迟延支付违约金51785.584元（迟延支付违约金以应付额为基数，按照每天千分之一比例，其中28898元租金自2019年10月5日起算，其中62344元租金自2019年11月5日起算，其中62344元租金自2019年12月5日起算，其中62344元租金自2020年1月5日起算，其中43640元租金自2020年3月5日起算，其中43640元租金自2020年4月5日起算，其中43640元租金自2020年5月5日起算，暂计算至2020年5月31日，实际计算至清偿之日止）；2、邓小坤立即向如铭公司支付2019年11月1日至2020年5月31日拖欠的广州市荔湾区德星路9号A420、A426-427铺位拖欠的管理费33945元（管理费6656元/月，2020年2月免租，2020年3月之后按七折计算，管理费4659.2元/月）及迟延支付违约金4368.99元（迟延支付违约金以应付额为基数，按照每天千分之一比例，其中6656元管理费自2019年11月5日起算，其中6656元管理费自2019年12月5日起算，其中6656元管理费自2020年1月5日起算，其中4659.2元管理费自2020年3月5日起算，其中4659.2元管理费自2020年4月5日起算，其中4659.2元管理费自2020年5月5日起算，暂计算至2020年5月31日，实际计算至清偿之日止）；3、邓小坤就2020年6月1日至2020年9月31日期间应付的每月租金于每月5日前向如铭公司支付43640元，逾期支付按照每天千分之一支付违约金；4、邓小坤就2020年6月1日至2020年9月31日期间应付的每月管理费于每月5日前向如铭公司支付4659.2元，逾期支付按照每天千分之一支付违约金；5、本案诉讼费、保全费由邓小坤承担。一审法院经审理查明：广州市荔湾区德星路9号4楼A区为如铭公司之房产，规划用途为商业。2017年12月1日，如铭公司（甲方，出租方）与邓小坤（乙方，承租方）签订《广州市房地产租赁合同》及补充条款，约定：甲方同意将坐落在荔湾区德星路9号A420和A426-427铺位的房地产出租给乙方作写字楼/展厅用途使用，出租面积461平方米；甲乙双方协定的租赁期限、租金；2018年1月11日至2018年12月31日，月租63530元；2019年1月1日至2020年12月31日，月租68613元；2021年1月1日至2022年12月31日，月租74102元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金/支票付款方式缴付租金给甲方；乙方已向甲方交纳148204元保证金，并按照双方签订的房地产租赁合同使用房屋，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金本金退回乙方(退回乙方、抵偿租金)；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金；租赁期内，乙方需提前解除合同的，应事前征得甲方同意；六、违约责任：1.任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担；3.租赁期内任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，并有权按租赁存续期内租金总额的100%(小于100%)收取违约金；等等。补充条款约定：乙方应于签订合同当日向甲方缴付贰个月租金金额(第三年的月租金)的按金及壹个月租金，作为本合同首期款。上述费用同两个月管理费按金及壹个月管理费必须于合同签订当日向甲方支付。否则甲方有权取消合同，并不退还已缴订金及其他费用；管理费：管理费及管理费按金的收取按广州市荔湾广场管理有限公司要求的标准(现行标准为32元/m2)进行收取，乙方铺内自用水电费由管理公司负责抄表，上述费用由甲方收取后转交管理公司，乙方必须于每月5日前缴交管理费，否则每逾期一天，甲方有权按每日1%收取滞纳金；双方约定租金每年递增：8%；在租赁期内，如乙方未经甲方同意单方面提前终止合同，则乙方所缴的租金及押金等费用，甲方不予退回，并按租赁合同第六条3执行，乙方同时需以等值未到期租金向甲方进行经济赔偿；等等。合同签订后，如铭公司依约将涉案商铺交付邓小坤使用，邓小坤依约向如铭公司支付了涉案商铺租赁保证金（按金）148204元、管理费按金29504元。2019年1月14日前，邓小坤按合同约定的标准向如铭公司支付了涉案商铺2018年1月11日至2018年12月31日的租金及管理费。邓小坤从2019年2月至2020年1月期间共向如铭公司支付租金及管理费共804752元。涉案商铺所处商厦约于2020年1月24日开始放假，因疫情原因于2020年3月1日才启市。2020年5月7日，邓小坤已将涉案A420商铺钥匙交还给如铭公司。2020年8月25日庭审中，如铭公司表示2019年11月才收回A426-427商铺，确认2020年5月上旬我方收到邓小坤的A420钥匙。交还钥匙的理由是邓小坤不回涉案商铺了，要我方负责安全的监管义务。邓小坤则表示2019年3月提出退A426-427，A426-427钥匙也是2019年3月交还管理处，没有写签收表，2020年5月涉案A420商铺已全部清空。如铭公司、邓小坤均确认对如铭公司收回A426-427铺之后的租金为62344元，管理费为6656元，合计69000元。在另案中如铭公司确认涉案商场的优惠措施为2020年2月减免租金及管理费，2020年3月至9月租金及管理费按照70%收取。另为避免损失的扩大，经一审法院释明如铭公司同意当庭收回涉案商铺。本案诉讼期间，依如铭公司申请一审法院依法对邓小坤的财产采取财产保全措施，如铭公司缴纳保全费3670元。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。一审法院认为：如铭公司、邓小坤签订的《广州市房地产租赁合同》及补充条款是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。对于《广州市房地产租赁合同》及补充条款的解除问题。邓小坤于2020年5月7日以疫情原因，造成经营困难为由，已将涉案商铺交还给如铭公司，故可确认《广州市房地产租赁合同》及补充条款实际于2020年5月7日解除。由于涉案商铺所处商厦于2020年3月1日已恢复启市，邓小坤在可正常使用涉案商铺的情况下解除合同，属违约解除合同。租金及管理费的支付问题。如上所述因邓小坤违约，邓小坤应向如铭公司支付至合同解除之日即2020年5月7日的租金及管理费。邓小坤并无证据证明其于2019年3月将A426-427商铺交回给如铭公司，对如铭公司表示2019年11月才收回A426-427商铺，一审法院予以认可。邓小坤在2019年11月前仍应按租金每月68613元、管理费每月14752元标准向如铭公司缴纳，2019年11月开始可按租金每月62344元、管理费每月6656元标准向如铭公司缴纳，故邓小坤从2019年1月至2019年10月应向如铭公司缴纳租金及管理费共833650元，扣除邓小坤已付租金及管理费共804752元，邓小坤尚欠2019年10月租金及管理费28898元及2019年11月起的租金及管理费。因2020年2月的租金及管理费如铭公司、邓小坤均同意减免，3月、4月、5月的租金及管理费同意按70%计收，一审法院予以认可。故邓小坤应按租金62344元/月的70%即43640.8元/月、管理费6656元/月的70%即4659.2元/月标准向如铭公司支付2020年3月1日至2020年5月7日的租金及管理费。2020年5月7日后的租金及管理费，一审法院不予支持。至于如铭公司主张的延付2020年3月1日开始的租金、管理费违约金问题。邓小坤拖欠租金、管理费主要是受疫情防控影响，不可全归责于邓小坤，故对于如铭公司要求邓小坤支付该期间的延付租金、管理费违约金的诉讼请求，一审法院不予支持，依法予以驳回。对拖欠2019年10月至2020年1月租金、管理费违约金问题。邓小坤应按合同约定向如铭公司支付延期支付租金及管理费的违约金。如铭公司主张的违约金标准虽较合同约定的标准有所调低，但违约金的标准仍然过高，一审法院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定违约金参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准，且违约金应以本金为限。对邓小坤已交纳的租赁保证金（按金）148204元、管理费按金29504元问题。如前所述，邓小坤属违约解除合同，但鉴于疫情对如铭公司、邓小坤双方经营均有影响，故依据公平原则酌定如铭公司需退还的租赁保证金为邓小坤已付保证金总额的50%即74102元。邓小坤支付的管理费按金29504元应予退还。为减少诉累，该部分租赁保证金、管理费按金可在邓小坤拖欠的租金及管理费中予以扣减。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第（二）项、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，邓小坤向如铭公司支付2019年10月至2020年1月的租金和管理费（其中2019年10月按28898元计，其余各月按69000元计）及逾期支付租金、管理费的违约金（违约金以每月为一期，以当月欠付租金、管理费为本金，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准，从每月的5日起计算至清偿当月租金、管理费之日止，违约金以本金为限）。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，邓小坤向如铭公司支付从2020年3月1日至2020年5月7日的租金及管理费（租金按每月43640.8元计，管理费按每月4659.2元计，上述租金及管理费应扣减邓小坤已支付的租赁保证金74102元、管理费按金29504元后再付）。三、驳回如铭公司其它诉讼请求。如果邓小坤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5051元，如铭公司负担3098元，邓小坤负担1953元；本案保全费3670元，如铭公司负担2251元，邓小坤负担1419元。本院二审期间，如铭公司向本院提交如下证据：1.荔湾广场四层A、B平面图，拟证明A420铺作为整体出租给邓小坤；2.A420铺图片，拟证明：（1）A420铺分割成两块，两个门面，有独立字号、出入口及钥匙；（2）退回钥匙的部分A420铺内存放大量物品，该物品为邓小坤全部的日常办公用品，该场面无法推出邓小坤退回钥匙即为退租；3.诉前调解通知书，拟证明一审已于2020年5月28日向法院提起，但邓小坤均未明确解除租赁合同。邓小坤质证称，对于证据1的真实性无异议，我方确认A420商铺是分为两个商铺，事实上我方已经将A420商铺的全部钥匙均交还给了如铭公司，物品也已经全部搬走。对于证据2的真实性、合法性及关联性均不予确认，该证据在一审中已经形成，如铭公司提交该证据超过了诉讼时效。对于证据3的真实性、合法性及关联性予以确认。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、双方合同解除违约责任的承担问题；二、如铭公司主张邓小坤应支付A420铺租金及违约金至2020年8月25日应否得到支持；三、2019年10月至2020年1月期间逾期支付租金、管理费的违约金标准应否调整的问题。关于焦点一。双方对于一审法院认定邓小坤虽受到疫情的影响，经营困难，但涉案商铺所处商厦于2020年3月1日已恢复启市，邓小坤在可正常使用涉案商铺的情况下于2020年5月7日解除合同，属违约解除合同，应当承担违约的认定，均无异议，本院予以确认。关于违约责任承担问题，一审法院综合考虑疫情对双方均有影响，依据公平原则酌定邓小坤应当承担被没收50%租赁保证金的违约责任，并无明显不当。同理，如铭公司主张的疫情期间邓小坤应支付2020年3月1日至5月7日期间的逾期交租违约金问题，因疫情属于不可抗力的客观情况，邓小坤拖欠该期间租金不能完全归责于其，故一审不予支持如铭公司该主张，亦无不当。关于焦点二。如铭公司上诉主张邓小坤2020年5月7日只是交还A420铺的部分钥匙，还有部分钥匙未交回，仍然占用商铺，故应支付租金至一审庭审时2020年8月25日。从本案双方的陈述看，一审时如铭公司确认2020年5月7日收到A420铺钥匙，二审又陈述称仅收到部分的钥匙。从常理上讲，邓小坤既然已违约解除合同并交还了钥匙，没有理由再保留其他的钥匙。如铭公司在收到邓小坤交还的部分租赁物钥匙后，应当就邓小坤未交还的钥匙向邓小坤进一步核实相关情况，但如铭公司显然未尽到该责任。另外，在邓小坤交还钥匙时，已意味着其放弃了遗留在商铺内的物品，如铭公司应采取适当措施防止损失的扩大，如铭公司未能及时收回商铺导致损失扩大应自行承担相应后果。综上，一审法院认定邓小坤应向如铭公司支付截至2020年5月7日期间的租金，并无不当。关于焦点三。双方合同约定，承租人逾期交租的，每逾期一天，出租人有权按每日1%收取滞纳金。本案如铭公司主张的违约金标准虽自行调低为按每天千分之一的标准计算，但该标准仍然过分高于其实际损失，故一审法院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定违约金参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准，且违约金应以本金为限，并无不当。综上所述，如铭公司的上诉理由不成立，应予驳回，一审处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8960元，由上诉人广州如铭贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  黄春成二〇二〇年十二月八日书记员  张 旭彭诗敏