广西壮族自治区凌云县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1027民初1508号 原告：广西凌云县无忧物业服务有限责任公司，住所地广西凌云县泗城镇解放街**。 法定代表人：戴道民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨秋荣，女，该公司职工，住凌云县。 委托诉讼代理人：黄宗文，男，凌云县司法局职员，住凌云县。 被告：游本标，男，1981年2月16日出生，汉族，泗城镇政府干部，住凌云县。 原告广西凌云县无忧物业服务有限责任公司（以下简称无忧物业公司）与被告游本标物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用小额诉讼程序对原告诉被告游本标等13件案合并公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人杨秋荣、黄宗文，被告游本标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉讼请求：1.被告支付物业费3221元、违约金11596元；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年12月原告与被告所居住的广西凌云县鸿顺房地产开发有限公司签订《凌云县鸿顺中央公园小区委托物业服务合同》，合同约定物业服务收费标准。后原告依照合同约定进驻该小区提供物业服务，被告享受了原告的物业服务，但被告一直拖欠物业服务等费用60个月，经原告多次催收仍置之不理，致使原告一直为其垫付电费、卫生费及员工工资等费用，直接影响到原告公司正常运行，影响小区物业管理工作的资金运转和小区建设，损害原告及其他众多业主的利益，故原告诉至法院。 原告为证明其主张提交以下证据： 1.营业执照、法定代表人身份证，证实原告身份情况； 2.委托物业服务合同，证实原告接受广西凌云县鸿顺房地产开发有限公司委托后，进驻小区提供物业服务，合同约定有物业服务收费标准； 3.被告所欠费用清单，证实被告拖欠物业费的时间、金额、电梯维护费、违约金等费用情况； 4.凌价格〔2014〕1号物业管理服务收费标准的批复，证实原告物业管理收费有政府的指导价； 5.被告13户拖欠物业费清单，证实各被告拖欠的物业费、电梯维修费、违约金等数额； 6.收条1张、退出业务服务通告图片1张，证实原告移交业主委员会的时间，即物业服务终止时间； 7.物业服务图片，证实原告为被告小区提供物业服务； 8.物业费催缴通知书图片，证实原告向被告催款事实； 9.电费票据，证实原告垫付小区路灯电费事实。 被告游本标辩称，1.原告非本案主体，被告与原告未签订物业服务合同；2.原告与开发商签订的委托物业服务合同非法，不符合《物业管理法》第二十二条至第二十五条规定，即开发商在售房前未制定临时管理公约并明示，未通过招投标方式选聘物业管理企业，采用协议方式选聘物业管理企业未经政府行政主管部门批准，房屋买卖合同未约定有前期物业管理条款；3.2015年9月小区成立业主委员会，原告戴老板态度傲慢蔑视业主委员会成员建议，以各种理由拒绝商谈物业管理事宜，未与业主委员会签订物业服务合同，原告职员还经常骂业主，甚至殴打业主，带黑社会性质；4.原告收费不合理，其小区只符合四级建设标准，物业收费应为0.35元/月/㎡；5.原告服务不到位，质量极差，职员服务态度恶劣，常以收不到物业费为由把电梯停电停运，小区内车辆管理混乱、垃圾乱扔也不处理、业主财产常被盗；6.原告私自安装电梯刷卡器，侵害业主财产权益；故恳请法院驳回原告不合理且不合法的起诉及其诉讼请求。 被告对其主张提交以下证据： 1.商品房屋买卖合同，证实合同中没有物业管理条款； 2.成立业主委员会材料，证实2015年9月22日依法成立小区业主委员会； 3.业主委员会证明，证实成立业主委会后，多次找原告协商物业管理事宜，原告均不理睬，并强行管理到2018年底； 4.现场照片12张，证实小区院内现状，无任何设施，未达到三级管理标准；原告擅自剪掉左明来业主的电线，侵害该业主的财产；原告擅自在电梯内安装门禁卡，侵害业主财产权利；原告乱拉电灯，存在安全隐患； 5.鸿顺中央公园小区物业收费成本监审报告，证实原告向物价局虚列职工人数，实际5人，上报15人，虚列10人，目的扩大费用支出预算，要提高收费标准，同时证实物价局未实际到场审核，按原告提交材料定价。 经庭审质证，被告对原告举证的质证意见为：证据1三性无异议；证据2真实性、合法性有异议，不知情，不认可；证据3不认可，如何计算不清楚；证据4真实性、合法性无异议，但与本案无关，原告是2013年进驻，文件是2014年才下文；证据5，物业费单价过高，应按0.35元/㎡计算，电梯维护费、违约金不认可，因双方未签订合同；证据6无异议；证据7、8，所有图片不认可；证据9认可，但可推算原告支出电费不多。 原告对被告举证的质证意见为：证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议，不管是否有前期物业服务约定，原告是善意的，业主不能对抗开发商与原告的合同；证据2真实性无异议，关联性有异议，业主委员会成立与否与本案无关，不能认为成立业主委员会后物业服务合同就马上终止；证据3是自己为自己证明，如有原告不理睬现象，被告可向县里面反映；证据4有异议，没有备注时间，无法证实何时拍照，不能证实是否为本小区照片，也不能证实拉线剪线为原告所为，门禁卡是为方便管理，也是为了各业主的安全；证据5三性不认可，该证据没盖有公章，不足以证实是县物价局的监审报告，不足以反驳县物价局给原告的物价收费标准批复，被告无证据证明原告在岗职员只有5人。 本院经审理认定事实如下：2012年6月12日被告游本标与建设单位即广西凌云县鸿顺房地产开发有限公司（以下简称鸿顺房地产开发公司）签订《商品房屋买卖合同》，购买凌云县房产，建筑面积119.3㎡，于2012年11月30日前交付使用，但合同中没有约定前期物业管理服务条款内容。2013年12月1日原告与上述建设单位签订《凌云县鸿顺中央公园小区委托物业服务合同》，约定由原告为凌云县鸿顺中央公园住宅小区提供前期物业服务，并约定物业服务内容、服务标准、收费标准、合同时效、各方权利义务、违约责任等条款，其中约定：合同时效，期限自2013年12月1日至业主委员会代表业主与原告或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时止；住宅物业服务费，按建筑面积0.5元／月／㎡；物业服务费按半年交纳1次，业主应于服务费到期前15日交纳，逾期则每日应按欠费总额0.2%支付违约金。但是，原告与建设单位均未将该委托物业服务合同内容向物业买受人明示并予以说明。2014年1月1日原告开始向凌云县鸿顺中央公园小区各业主提供物业服务。2014年3月1日凌云县物价局和凌云县住房制度改革委员会办公室联合作出凌价格〔2014〕1号物业管理服务收费标准的批复，住宅物业服务费，步梯房按建筑面积0.45元／月／㎡。2019年1月25日原告经与该小区业主委员会办理移交手续后终止提供物业服务。因被告一直拒绝交纳物业管理费，至今尚欠60个月物业服务费，原告经多次催讨未果遂诉至法院，庭审中变更诉讼请求中的违约金为387元。 另查明，鸿顺中央公园小区于2015年9月22日成立业主委员会，但至今未曾通过业主大会选聘新的物业管理企业。 本院认为，鸿顺房地产开发公司与被告游本标签订《商品房屋买卖合同》，没有约定前期物业管理服务条款内容；鸿顺房地产开发公司与原告无忧物业公司签订《委托物业服务合同》，没有向包括被告游本标在内的业主明示合同内容并予以说明，故该合同权利义务仅限于合同缔结主体之间，对业主没有约束力。但是，原告于2014年1月1日进驻鸿顺中央公园小区提供物业服务，于2019年1月25日撤离，在此期间，小区业主基本生活保障没有出现障碍，即可认定原告实际为包括被告游本标在内的小区业主提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同法律关系。原告提供事实物业服务期间，为保障小区的基础设施正常运行，保障业主生活，产生了人工、物力等成本，原告有权依据双方存在的事实物业服务合同关系要求业主交纳相应的物业服务费用。被告游本标作为业主，接受了基本的物业服务，与原告之间形成事实物业服务合同关系，其有义务支付报酬，应当向原告交纳物业费。经核算，原告主张的物业费3221元，依法有据，合情合理，本院予以支持。对于原告主张违约金387元，因鸿顺房地产开发公司与原告签订的《委托物业服务合同》对业主没有约束力，故对原告主张按合同约定收取违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告游本标主张鸿顺房地产开发公司与原告签订的合同违法、无效，并以此为由辩称不交纳物业服务费的意见，于法无据，本院不予采信。被告主张其与原告不存在物业服务合同关系、原告非本案主体、原告无权收取物业服务费、原告物业服务差、原告收费不合理、原告侵害业主财产权益等抗辩事由，与本院查明的事实不符，故本院不予认定。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告游本标于本判决生效后十日内一次性支付原告广西凌云县无忧物业服务有限责任公司60个月的物业费3221元； 二、驳回原告广西凌云县无忧物业服务有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取85元，由被告游本标负担19元，由原告负担66元。 本判决为终审判决。 审判员  杨秀丛 二〇二〇年十二月十六日 书记员  韦超宇