广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14047号上诉人（原审原告）：广州云峰珠宝市场经营管理有限公司，住所地广东省广州市花都区新华街镜湖大道******201商铺。法定代表人：高怀德，总经理。委托诉讼代理人：黄翠仪，广东国匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁馨元，广东国匠律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州联天汽车发展有限公司，住所地广东省广州市花都区迎宾大道******。法定代表人：龚丽波，经理。上诉人（原审被告）：龚丽波，男，1969年12月23日出生，汉族，住广东省广州市花都区。原审被告：高爱葵，女，1969年12月5日出生，汉族，住广东省广州市花都区。广州联天汽车发展有限公司、龚丽波、高爱葵共同委托诉讼代理人：杨丽芳，广东裕信律师事务所律师。广州联天汽车发展有限公司、龚丽波、高爱葵共同委托诉讼代理人：陈玳莹，广东裕信律师事务所律师。上诉人广州云峰珠宝市场经营管理有限公司（以下简称云峰公司）因与上诉人广州联天汽车发展有限公司（以下简称联天公司）、龚丽波、原审被告高爱葵房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初12326号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人云峰公司上诉请求：1.变更一审第二项判决为：联天公司向云峰公司支付欠付租金的利息，利息以欠付租金1083333.3元为基数，按照月利率2%的标准从2018年11月29日计算至付清之日止；2.撤销一审第六项判决；3.加判联天公司支付云峰公司保证金520000元及利息，利息以520000元为基数，按照月利率2%的标准从2018年8月1日计算至付清之日止；4.加判联天公司赔偿云峰公司装修损失费4686818元；5.加判龚丽波对联天公司的债务承担连带担保责任；6.加判高爱葵对联天公司的债务承担连带清偿责任；7.加判评估费93000元，由联天公司、龚丽波、高爱葵承担。事实与理由：（一）云峰公司请求的租金滞纳金性质上属于联天公司拖欠云峰公司款项的利息损失，与资金占用的时间有关，且联天公司与龚丽波一再承诺租金逾期支付的，按月息2%计付利息至付清之日止，并未约定以本金为限。一审法院以滞纳金属于违约金为由，判令滞纳金以本金为限是违背双方约定，缺乏事实及法律依据，依法应予以改判。（二）双方在《租赁合同》中约定履约保证金520000元，是为了担保合同的履行，当任何一方违约导致合同解除时，守约方有权要求违约方支付该笔保证金作为承担违约责任的一种方式。现联天公司违约导致合同解除，云峰公司有权要求其支付该笔保证金。一审法院以《租赁合同》已解除为由认为联天公司无需支付保证金违背了法律规定及合同约定保证金的本意，应该依法改判。（三）因联天公司的违约行为导致涉案租赁合同提前解除，联天公司负有将租赁场地恢复原状的法定义务，且联天公司书面承诺赔偿云峰公司原有装修损失，其应负有赔偿涉案场地原有装修损失的约定义务。一审法院以双方未约定合同解除后需要恢复至原有装修一致为由，没有支持赔偿装修损失是违反合同约定及法律规定，应当改判。（四）涉案租赁合同约定的租期是十年，但租赁场地交付后不久因联天公司单方面违约导致合同解除，云峰公司的经济损失包括其欠付的租金、原有装修损失、再出租的空置损失及预期租金收益等损失。故云峰公司现主张的部分损失远不能弥补实际损失。（五）龚丽波与高爱葵共同控股，联天公司且高爱葵是联天公司监事，其夫妻共同经营联天公司，根据最高院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释第3条的规定，龚丽波的担保是基于联天公司的生产经营，该担保属于夫妻共同生产经营属于该规定中的第3条但书情形，依法属于夫妻共同债务，高爱葵应当承担连带责任。综上，请求二审法院予以改判。联天公司、龚丽波、高爱葵共同答辩称，（一）根据联天公司与云峰公司所签订《租赁合同》，联天公司仅欠付租金43333元，而并非1083333.3元。1.根据《租赁合同》约定，云峰公司给予联天公司4个月的免租期，即2018年7月1日至2018年10月30日。联天公司于2018年11月5日将涉案房屋交还云峰公司。因此，联天公司仅欠付2018年11月1日至2018年11月5日期间的租金43333元；2.《承诺书》《交还商铺声明》均为云峰公司提前打印好，根本不是联天公司的真实意思表示，当时是因联天公司资金紧张受到云峰公司的压力而被迫签订。该两份文件的内容明显超过租赁合同的约定，云峰公司在一审中诉请的损失已远远超出合同约定的退租损失。根据诚实信用原则，上述两份文件内容也是不合理的，两份文件应予以撤销，本案应以《租赁合同》约定为准；3.龚丽波作为联天公司的法定代表人在《承诺书》上签字确认，该行为代表公司而非个人，且其签名的时候没有看到“担保人”，不需承担连带责任。（二）违约金应以欠付租金43333元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准从2018年11月6日起计至付清日止，以基数本金为限。1.如第一项所述，基于租赁合同中双方约定的4个月免租期，本案租金应自2018年11月1日起开始计算并收取。联天公司已于2018年11月5日将涉案房屋交还云峰公司。云峰公司自收回涉案房屋之日起即可对外重新出租，云峰公司并无损失；2.云峰公司的损失，仅为联天公司欠付的租金43333元，即使计算违约金，也应以租金43333元为基数计算；3.另外，滞纳金与违约金都属于惩罚性赔偿，不能重复计算。（三）涉案《租赁合同》已解除，对方无权以此为由要求联天公司继续按原合同约定支付履约保证金。无论诉讼前双方的协商过程，或是诉讼中双方陈述内容，双方均已确认涉案《租赁合同》已解除。退一步讲，履约保证金52万元也只能是确定违约责任时的计算标准。（四）龚丽波是联天公司的法定代表人，其在《租赁合同》《商铺交还声明》中的签名，均是作为联天公司的法定代表人而履行职务，并不代表其本人。1.日期为2018年11月5日的《商铺交还声明》是在双方公司就解除租赁关系达成协商后，双方于2018年11月5日在对方办公室所签，且该声明是由云峰公司人员起草打印。但是在盖章和签名的时候，当时的《商铺声明》内容中并没有“担保人”的字眼；2.证据《商铺交还声明》中也是清楚写明违约责任是由公司即联天公司承担，而并非龚丽波个人，由此可见，该签名只是作为法定代表人身份代表公司行使民事权利，并非担保人，所以应驳回云峰公司的诉讼请求。（五）联天公司与云峰公司签订的《租赁合同》中已约定，联天公司承租该租赁物的用途是用于汽车销售展厅及办公使用。联天公司对原装修进行拆除，是基于合同的约定，同时也是双方达成的一致意见。1.租赁物原是作为珠宝销售，并将其间隔为数十个小单间，不适合用作汽车展厅，而在签订合同时也是同意联天公司将原装修拆除，联天公司也投入了二十多万的资金进行了前期拆除整理；2.云峰公司的租赁物已经营长达十多年，所以装修早已陈旧不堪，根本不适用了，拆除还需花费人工费；3.根本不存在装修补偿。双方亦从未口头或书面约定交还商铺时应恢复原状；4.联天公司不确认涉案商铺与东面商铺的装修一致，也不确认两处商铺为同一时间装修。（六）涉案房屋已使用多年，早已不能继续使用，需要重新装修才能使用，所以根本不存在恢复装修的问题。因联天公司拆除了涉案房屋的陈年旧装修，云峰公司反而以高于原来的出租价格，将涉案房屋的二楼出租给案外人。在云峰公司与联天公司协商解决双方租赁关系的期间，云峰公司已经将涉案租赁物的二楼出租给第三人，并改名为“云峰教育城”。而且，当初云峰公司出租给联天公司时，二楼的租金价格约为30元／平方米(含管理费)，而如今，得益于联天公司已经将云峰公司原来旧的装修全部拆除，云峰公司现出租二楼给案外人的价格约是50元／平方米(含管理费)，远远高于当初云峰公司出租给联天公司的租金价格。（七）高爱葵及龚丽波作为本案被告不适格，云峰公司要求高爱葵及龚丽波承担连带责任没有依据。1.本案是基于联天公司与云峰公司之间于2018年6月28日签订的《租赁合同》，且双方当事人履行该合同的过程中产生纠纷从而提起的诉讼。龚丽波虽是法定代表人，仅代表联天汽车公司行使该公司的民事权利，并不代表龚丽波个人；2.高爱葵自始至终从未参与其中，云峰公司要求高爱葵承担连带清偿责任没有依据。综上所述，请求驳回云峰公司的全部上诉请求。上诉人联天公司、龚丽波共同上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四、五项；2.改判驳回云峰公司的全部诉讼请求；3.本案的一审、二审诉讼费用由云峰公司承担。事实与理由：（一）双方当事人所签订的《租赁合同》，联天公司仅欠付租金43333元，而非1083333.3元。1.《租赁合同》中四个月免租期是2018年7月1日至2018年10月30日，联天公司于同年11月5日将涉案房屋交还给云峰公司，故联天公司仅欠付43333元租金；2.《承诺书》《交还商铺声明》均非是联天公司真实意思表示，是联天公司资金紧张被迫签订，且上述两份文件的内容超过了《租赁合同》的约定，应该予以撤销，本案应以《租赁合同》的约定为准；3.龚丽波作为联天公司的法定代表人在《承诺书》上的签字行为代表公司而非其个人，不应承担连带责任。（二）违约金应以欠付的43333元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准从2018年11月6日起计至付清日止，以基数本金为限。如第一项所述，云峰公司收回涉案房屋以后可以重新出租，其并无损失，即使有损失，仅为43333元，即便计算违约金也应以43333元为基数计算；如要认定赔偿损失，应依照《租赁合同》第六条的约定没收履约保证金，联天公司只同意在52万元的履约保证金范围内作出承担。（三）律师费30000元应由云峰公司自行承担。上述《承诺书》《交还商铺声明》的签订显示公平，应予撤销，云峰公司因此产生的律师费用是自行产生，应自行承担。云峰公司答辩称，（一）《承诺书》《交还商铺声明》是联天公司的真实意思表示，合法有效，联天公司均应按《承诺书》《交还商铺声明》承担赔偿云峰公司租金、租金利息、保证金、原有装修损失、律师费等违约责任。首先，《承诺书》《交还商铺声明》上有联天公司印章，且该《承诺书》《交还商铺声明》上联天公司承担的违约责任均是因联天公司违约造成的云峰公司损失的赔偿，公平合理。因此，该《承诺书》《交还商铺声明》是联天公司的真实意思表示，合法有效。其次，《承诺书》中联天公司承诺如逾期履行付款义务，自愿承担违约责任，并赔偿云峰公司的全部损失（含装修期的租金损失、原有装修的损失等）。在联天公司违约导致合同解除时，云峰公司有权根据该《承诺函》，要求联天公司承担包括装修期在内的全部租金损失1083333.33元及原有装修的损失4686818元。联天公司主张其只欠付云峰公司2018年11月1日至2018年11月5日期间的43333元租金没有事实和法律依据。最后，《交还商铺声明》中，联天公司再次承诺在2018年11月28日前支付租金1083333.33元，并承诺若逾期支付租金损失，同意按每月2％计付利息至付清之日止，同时承担云峰公司主张权利产生的律师代理费等。因此，联天公司未按约定时间支付租金后，云峰公司有权根据该《交还商铺声明》，要求联天公司承担租金1083333.33元、租金利息(按月2％计付至付清之日)及律师费30000元。（二）龚丽波在《商铺交还声明》上以担保人的身份签名，应当对联天公司的债务承担连带担保责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条第二款“主合同中虽然没有保证条款，但是，保证人在主合同上以保证人的身份签字或者盖章的，保证合同成立”的规定，虽然《商铺交还声明》主文内容没有约定龚丽波的保证条款，但龚丽波在“担保人”一栏签名按指模，保证合同依然成立，龚丽波应当对联天公司的债务承担连带担保责任。综上，请求法院驳回联天公司、龚丽波的全部上诉请求。高爱葵述称，同意联天公司、龚丽波的上诉意见。云峰公司向一审法院起诉请求：1.判决联天公司支付云峰公司保证金520000元，2018年7月1日至2018年11月5日的租金1083333.3元，物业管理费33800元，滞纳金暂计120000元（滞纳金从欠付租金、物业管理费之日起，按欠付金额月利率2%计算至付清之日止），共1757133.3元；2.判决联天公司赔偿云峰公司原有装修损失暂计2080000元（以评估报告的装修损失4686818元为准）；3.判决联天公司赔偿云峰公司的前期律师服务费损失30000元；4.判决龚丽波对联天公司的前述债务向云峰公司承担连带清偿责任；5.判决高爱葵对龚丽波的前述债务向云峰公司承担连带清偿责任；6.本案诉讼费由联天公司、龚丽波、高爱葵承担。一审法院认定事实：高爱葵与龚丽波是夫妻关系，截至本案法庭辩论终结前仍为婚姻关系存续期间，龚丽波是联天公司的法定代表人，高爱葵是联天公司的股东。涉案租赁物位于广州市花都区镜湖大道2号之三1-3栋首层101商铺、二层201商铺，建筑面积5200平方米，权属人是云峰公司。2018年6月28日，云峰公司（甲方、出租方）与联天公司（乙方、承租方）签订《云峰广场租赁合同》，约定，甲方将涉案房屋出租给乙方使用，乙方承租该物业用途为：品牌小轿汽车销售展厅、办公使用。租期10年，从2018年7月1日起至2028年6月30日止，甲方于2018年7月1日前将该物业按现状交付给乙方使用。关于租金、管理费及其他费用。（一）甲方收取的租金是净租金（注：指不含物业管理费及租赁税金在内的租金），该物业的租金为50元/平方米/月……甲方给予乙方4个月的免租装修期，即从2018年7月1日起至2018年10月30日止。其中，2018年7月1日至2020年6月30日期间的月租金为260000元。物业管理费是按上述出租建筑面积计算：3元/平方米/月，甲乙双方同意物业管理费在本合同租赁期内不变。（二）租金、物业管理费结算及支付方式。租金及管理费按月支付，物业管理费由乙方直接交付给物业公司。乙方应于每月30日前（如遇法定节假日则相应顺延）支付下月租金，租金以银行转账方式支付，甲方收到乙方租金后应开具收据给予确认。（三）关于保证金，乙方在本合同签订后3日内，向甲方交付履约保证金520000元整及一个月的预付租金260000元整，甲方在约定的时间内收到保证金后，本合同正式生效。逾期未付，本合同无效。甲方收款后，应开相应的收据给乙方，本合同期满或中止，且乙方无违约情形的，甲方应在乙方结清应付的费用后3日内向乙方无息退还保证金，乙方应凭原保证金收据领取该款项。关于甲方权利与义务，经甲方同意后，乙方有权对租赁物进行装修，添加设施、设备等，按法规要求须上报有关部门申请批准的，甲方应给予必要的便利与协助。本合同期满后终止，被解除或终止的，乙方有权拆卸取走可移动的设施、设备、家私、电器，不可移动的固定装修归甲方所有，甲方无需对乙方进行经济补偿，乙方破坏或者破损物业的，甲方有权要求乙方恢复租赁前原样。关于乙方权利与义务。乙方按约定用途合理使用租赁物业，并妥善、安全使用相关租赁物业。租赁期内对物业进行日常维护，内部装修非涉及主体结构，自行安装设备等相关修缮工作由乙方负责并承担相关费用。未经甲方书面同意，乙方不得擅自进行重新装修或改建，如因此造成租赁物业损坏的，乙方须承担因此导致的经济赔偿及法律责任。关于违约责任及合同终止。1.乙方应按时交纳租金及自用水电费、物业管理费用。乙方逾期支付租金费用的，如拖欠租金时间超过30天（含30天）的，则视为乙方严重违约，甲方有权加收滞纳金，依实欠租金和费用总数按日千分之五收取，甲方对该物业进行停水停电，并单方解除本合同，没收乙方已缴付的保证金，并无偿收回租赁物业，乙方应在解除合同的10日内退还租赁物业给甲方，并搬清所有乙方物品。乙方逾期未搬清其物品并未退还租赁物业的，则视为乙方放弃在该租赁物业范围内全部乙方物品的所有权，可由甲方自行清除处理，因此造成的经济损失全部由乙方自行承担；2.在租赁期内，如乙方中途退租，提前解除本合同，应提前2个月书面通知甲方，并及时结清乙方相关费用，乙方缴付的保证金不予退还。在租赁期内，如甲方提前解除本合同，应提前2个月书面通知乙方，甲方须双倍退还乙方交付的保证金，并赔偿经评估后乙方已投资装修到租赁物业本身的经费；3.租赁期满，甲、乙双方应在3天内结算相关费用（租金、水、电费、物业管理费等）。乙方应在5天内搬迁完毕租赁物业内的所有设备及物品，并将租赁物业完好交还给甲方，乙方添附的装修、改建物等不可移动的固定装修设施归甲方所有，乙方不得故意损坏，甲方应在收回租赁物业后3天内一次性退还保证金给乙方。合同备注：甲方给予的装修免租期间内，物业管理费只收50%。合同并对其他内容进行了约定。合同签订后，云峰公司于2018年7月1日将涉案房屋交付给联天公司使用，联天公司对涉案房屋进行了重新装修，未向云峰公司支付租金、保证金、物业管理费。2018年8月22日，联天公司出具《承诺函》，载明“云峰公司：我司与贵司于2018年6月28日签订《云峰广场租赁合同》，我司承租贵司位于广州市花都区镜湖大道2号之三1-3栋首层101商铺、二层201商铺。按约定我司应于2018年7月1日前向贵司支付保证金520000元、一个月预付租金260000元、装修期2个月物业管理费31200元，合计811200元。现因我司资金周转困难，向承诺贵司上述款项于2018年10月8日前支付给贵司，同时我司承诺按811200元按每月2%计付利息给贵司，从2018年8月1日起计付利息合计32448元。我司在出具本承诺函同时，开具相应的发票给贵司，若到期不能兑现，我司同意按《云峰广场租赁合同》约定履行，自愿承担违约责任，并赔偿贵司的全部损失（含装修期的租金损失、原有装修的损失等）。若贵司收到我司承诺函约定的款项之时，本承诺函自动失效。”2018年10月26日，云峰公司向联天公司邮寄《解除合同通知》，载明，现根据《云峰广场租赁合同》第六条第1款约定，我司正式通知贵司如下：我司与贵司于2018年6月28日签订的《云峰广场租赁合同》从即日起解除，贵司应于收到本通知之日起10日内将商铺交还给我司，逾期，我司将直接予以收回。邮件于2018年10月27日被签收。2018年11月5日，联天公司、龚丽波出具《商铺交还声明》，载明“云峰公司：贵司与我司于2018年6月28日签订《云峰广场租赁合司》，我司承租贵司位于广州市花都区镜湖大道2号之三1-3栋首层101商铺、二层201商铺，共计5200平方米。签订合同后，贵司已于2018年7月1日将商铺交付给我司使用，但我司一直未能按约定以及我司的承诺向贵司支付履约保证金、预付租金及物业管理费合计811200元，我司已构成违约，自愿承担违约责任。现我司不再承租商铺，并于2018年11月5日正式交还商铺给贵司。另外，我司承诺于2018年11月28日前向贵司支付因我司违约而给贵司造成的租金损失1083333.33元（从2018年7月1日至2018年11月5日止），若逾期，则同意按每月2%计付利息止付清之日止。因贵司主张权利而产生的诉讼费、律师代理费、公证费、调查取证费等均由我司承担。”联天公司在声明人处盖章，龚丽波在担保人处签名按手印。涉案商铺由联天公司承租之前是用于经营珠宝，联天公司撤场后，云峰公司将涉案商铺二楼出租用于教育辅导产业的经营。一审诉讼中，双方一致确认涉案合同已经解除。关于欠付款项的情况，云峰公司称，联天公司在2018年11月5日没有办理交接手续，延迟至2018年11月28日，故双方解除合同的时间为2018年11月28日，联天公司欠付保证金520000元，拖欠2018年7月1日至2018年11月5日的租金1083333.3元（包括2018年7月1日至2018年9月1日的物业管理费）、2018年9月2日至2018年11月5日的物业管理费33800元。联天公司认为，《承诺书》及《交还商铺声明》并非联天公司的真实意思表示，租赁合同解除的时间为2018年10月26日，联天公司于2018年11月5日将涉案房屋交还给云峰公司；合同约定免租期在2018年11月1日之前，联天公司仅欠付2018年11月1日至2018年11月5日的租金43333元，欠付物业管理费33800元，同意支付保证金520000元，支付之后不予退还作为联天公司违约对于云峰公司的全部损失弥补，根据租赁合同约定，保证金无法退回是联天公司要承担的所有退租责任。云峰公司认为《商铺交还声明》是对租赁合同的修改和补充。云峰公司提交其与广东富颂达律师事务所签订的《民事委托代理合同》、发票、银行转账凭证拟证明其为本案诉讼支出律师费30000元；云峰公司陈述，涉案商铺的物业服务费包含两部分，一部分由云峰公司支付，其已经向物业公司交纳，另一部分应当由被告支付给物业公司即涉案租赁合同中约定的物业服务费，该部分云峰公司并未代交。龚丽波作为担保人在《商铺交还声明》上签名应当承担连带责任，龚丽波、高爱葵作为联天公司的股东系夫妻关系，其未出示审计报告证明其与联天公司财产独立，故其二人与联天公司的财产混同，高爱葵应当知道联天公司签署了《云峰广场租赁合同》，因此二人应为联天公司的债务承担连带清偿责任；另外，如二人未如实认缴出资，则需要在未出资范围内承担连带责任。联天公司、龚丽波、高爱葵表示，《承诺函》《商铺交还声明》均为云峰公司打印好由其确认，因其资金紧缺受到云峰公司的压力而签订，上述两份文件的内容超过租赁合同的约定，云峰公司诉请的损失已经远远超出了合同约定的退租损失，根据诚实信用原则，上述两份文件的内容也是不合理的，应以租赁合同约定为准；龚丽波作为联天公司的法定代表人在《承诺书》上签名确认，其签名的时候没有看到“担保人”，不需承担连带责任；而龚丽波、高爱葵与联天公司的财产没有混同，法律只是明确了一人独资有限公司在此情况下需要就个人财产与公司财产混同承担举证责任，联天公司并非一人有限责任公司，无须就个人财产与公司财产是否混同承担举证；另外，龚丽波、高爱葵认缴的注册资本尚未到期，不应对公司债务承担补充责任。云峰公司与联天公司、龚丽波、高爱葵对交付商铺时的状态、是否存在装修损失各执一词。云峰公司陈述，涉案房屋原有装修为具有隔墙、消防、玻璃门、天花、陶瓷、砖铺墙面，原有的装修与云峰珠宝城东侧商铺的装修状态一致，而联天公司交还时涉案房屋为毛坯状态，并提交《公证书》及照片、光盘等拟证明其上述陈述。联天公司对云峰公司陈述的交付时状态不予确认，联天公司陈述，其接收租赁物时装修破旧老化，无法作为汽车展厅使用，其接收涉案房屋后重新进行装修，拆除了原来陈旧的天花板、墙及间隔玻璃。对于提交的《公证书》，其交还场地的时间为2018年11月5日，而公证书保全证据的时间为2018年12月14日，距离交回场地的时间已经过了一个多月，而这一个多月期间谁也不知道发生了什么，因此云峰公司提出的毛坯及消防被破坏与联天公司交还场地行为之间根本没有任何因果关系；且租赁合同第六条第三款约定的“将租赁物业完好交还”中的“物业”是指主体结构，而非原有装修，合同并没有约定交还商铺时应恢复原状。一审诉讼中，云峰公司申请对广州市花都区镜湖大道2号之三1-3栋首层101商铺、二层201商铺恢复至与云峰珠宝城东侧商铺的装修、消防设备、中央空调、电梯一致状态的修复费用进行评估，一审法院向云峰公司释明，在联天公司不确认交付时状态、不确认涉案商铺与云峰珠宝城东侧商铺装修一致的情况下是否坚持进行鉴定，若坚持鉴定，可能造成损失扩大，云峰公司陈述，在此情况下，坚持进行鉴定。一审法院依法摇珠选定广州市安衡价格事务所有限公司（以下简称安衡公司）作为评估机构，后该公司出具了评估结论书，载明：确定修复项目有：地板、：地板天花、通风、强弱电等56项，现场勘查由于电梯已被拆除，无法勘查，故本次评估不包含电梯修复费用评估；此评估单价已包含人工费、材料费、设备安装费、运输费等；标的修复项目总价为4686818元。云峰公司为此预付了评估费93000元。一审诉讼中，依照云峰公司的财产保全申请，一审法院依法作出（2018）粤0114民初12326号民事裁定，裁定如下：冻结被申请人联天公司、高爱葵、龚丽波的银行存款3867133.30元或查封等值的其他财产。后一审法院对高爱葵、龚丽波的财产采取了保全措施。一审法院认为：云峰公司与联天公司签订的《云峰广场租赁合同》是双方的真实意思表示，合同成立有效，双方诉讼中一致确认合同已经解除。关于联天公司出具的《承诺函》以及联天公司和龚丽波出具的《商铺交还声明》，联天公司和龚丽波认为显失公平，但其并未举证证明其陷入了危困状态、缺乏判断能力且云峰公司利用了上述情形，造成双方权利义务状态明显失衡、显著不对称。故一审法院对联天公司、龚丽波的主张不予采纳。依照联天公司出具的《商铺交还声明》，云峰公司请求联天公司支付2018年7月1日至2018年11月5日的租金1083333.33元，合理有据，一审法院予以支持。关于物业管理费，合同约定由联天公司向物业公司交纳，云峰公司陈述其并未代交该笔费用，故云峰公司主张物业管理费及其滞纳金，依据不足，一审法院不予支持。云峰公司请求联天公司支付欠付租金的滞纳金，滞纳金按每月2%的标准计付利息至付清之日止，符合《商铺交还声明》中联天公司表明的意思表示，该滞纳金实际是违约金，应当以本金为限。《商铺交还声明》中载明了逾期付款产生的律师费由联天公司承担，故云峰公司请求联天公司支付律师费30000元，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案租赁合同已经解除，故云峰公司请求联天公司支付未付的保证金520000元，于法无据，一审法院不予支持。关于云峰公司请求支付将涉案商铺恢复至与云峰珠宝城东侧商铺装修一致的状态的装修损失问题。首先，双方签订的合同明确载明联天公司租赁商铺的用途是用于小汽车销售展厅，该用途与联天公司承租之前的用途明显不一致，依照日常生活经验对于小汽车销售展厅的认知，包含了对原有装修进行拆除改动的意思表示，双方签订的合同中并未明确约定期满需要恢复至与原来装修一样的状态，云峰公司提交的证据亦不足以证明涉案商铺交付使用时的装修与云峰珠宝城东侧商铺的装修一致。其次，如上所述，一审法院已对欠付租金的滞纳金予以支持，该滞纳金虽表述为欠付租金的滞纳金，但实质是联天公司在履行租赁合同中的违约行为给对方的赔偿，实际是违约金性质，违约金是在当事人不履行合同时向另一方当事人支付一定数额的金钱或其他给付，是对违约损失的赔偿，现在云峰公司没有提交证据证明其因联天公司的违约行为导致的损失超出了上述的违约金范围。最后，云峰公司现在已经将涉案租赁物另行出租，租赁的用途是用于教育行业，与联天公司承租之前的用途不一致，可知是否恢复装修不影响云峰公司另行出租收益，综上，云峰公司请求联天公司支付将装修恢复至与云峰珠宝城东侧商铺装修一致的损失4686818元，依据不足，一审法院不予支持。龚丽波认为出具《商铺交还声明》时其上无“担保人”字眼，但对此并未举证证明，故一审法院对龚丽波的陈述不予采纳，龚丽波在《商铺交还声明》中担保人处签名，故龚丽波应当对租金及其利息承担连带保证责任。龚丽波承担保证责任后，有权向联天公司进行追偿。至于高爱葵的责任，云峰公司认为高爱葵与联天公司财产混同，但云峰公司并未举证证明存在财产混同情形，在注册资本认缴制下，股东依法享有期限利益，若高爱葵未如实认缴出资，也应当在未出资范围内承担补充责任，并无证据显示高爱葵已届出资期限或存在股东出资加速到期的情况，龚丽波因对外担保承担的债务亦非夫妻共同债务，故云峰公司要求高爱葵对联天公司的上述债务承担连带责任，依据不足，一审法院不予支持。因此，云峰公司诉讼请求中的合理部分，一审法院予以支持，超出部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国婚姻法》第二十四条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、联天公司于判决发生法律效力之日起十日内向云峰公司支付租金1083333.30元；二、联天公司于判决发生法律效力之日起十日内向云峰公司支付欠付租金的违约金，违约金以欠付租金1083333.30元为基数，按照月利率2%的标准从2018年11月29日计至付清款项之日止，违约金以本金为限；三、联天公司于判决发生法律效力之日起十日内向云峰公司支付律师费30000元；四、龚丽波对联天公司上述第一项、第二项、第三项确定的债务承担连带清偿责任；五、龚丽波承担担保责任后，在其承担担保责任的范围内有权向联天公司追偿；六、驳回云峰公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57118元，由联天公司、龚丽波负担。评估费93000元，由云峰公司负担。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，云峰公司向本院提交证据：照片，拟证明因联天公司违约，涉案场地一楼截止至2020年8月4日仍然控制，云峰公司损失巨大。联天公司、龚丽波、高爱葵共同质证称：对该照片的三性不予确认，且该一楼是否空置与联天公司、龚丽波、高爱葵无关。二审期间，本院委托安衡公司对广州市花都区镜湖大道2号之三1-3栋首层101商铺、二层201商铺恢复至云峰珠宝城东侧商铺的装修、消防设备、中央空调、电梯一致状态时的现存价值作出补充说明，评估基准日仍为2018年12月14日。安衡公司于2020年11月19日作出《关于的补充说明函》称：一、有关评估依据说明。1.标的原有装修已使用年限是根据委托方提供的《见证证明》【广州市宏峰物业管理有限公司（以下简称宏峰公司）出具】的时间确定；2.标的原有装修在评估基准日的成新率的确定是根据《广东省涉案财产价格鉴定相关技术参数参照标准（二O一三年）》规定，按以下公式计算所得：成新率=（参考使用年限－已使用年限）÷参考使用年限×100%二、有关评估价格结论说明。根据标的原有装修的成新率和重置价格计算确定广州市花都区镜湖大道2号之三1-3栋首层101商铺、二层201商铺恢复至云峰珠宝城东侧商铺的装修、消防设备、中央空调、电梯一致状态时的现存价值为人民币贰佰零玖万叁仟伍佰壹拾陆元整（￥2093516.00）。云峰公司对上述补充说明函发表质证意见称：对说明函真实性、合法性、关联性予以确认。云峰公司确认广州市花都区镜湖大道2号之三1-3栋首层101商铺、二层201商铺恢复至云峰珠宝城东侧商铺的装修、消防设备、中央空调、电梯一致状态时的现存价值为2093516元，请求法院依法按照该价格判决联天公司、龚丽波、高爱葵赔偿云峰公司该装修损失。联天公司、龚丽波、高爱葵发表质证意见称：对说明函的真实性认可，合法性和关联性不认可。因为我方租该场地是用于汽车展厅，对方清楚知道是需要拆除装修，具体如下：（一）本评估报告的基准日是2018年12月14日，但我方已于2018年11月5日已交还商铺，毛坯与消防被破坏与我方交还场地行为之间根本没有任何因果关系。云峰公司与联天公司双方解除合同的时间是2018年10月28日，交回商铺的时间是20l8年11月5日，而云峰公司进行保全证据的时间是20l8年12月14日，距离我方交回商铺场地的时间已经过了一个多月，而这一个月期间谁也不知道发生了什么。（二）本评估报告是以东面商铺的装修作为参照物进行评估，但是我方不确认涉案商铺与东面商铺的装修一致，且同一时间装修，对评估内容上载明的装修情况均不确认。1.我方不确认涉案商铺与东面商铺的装修一致，也不确认两处商铺为同一时间装修；2.在云峰公司与联天公司协商解决双方租赁关系的期间，云峰公司已经将涉案租赁物的二楼出租给案外人，并改名为“云峰教育城”。而且当初云峰公司出租给我方时，二楼的租金价格约为30元／平方米(含管理费)，而如今，得益于我方已将原来旧的装修全部拆除，云峰公司现出租二楼给案外人的价格约是50元平方米(含管理费)，远远高于当初云峰公司出租给我方的租金价格，基于我方为云峰公司拆除了十多年的陈旧装修，云峰公司非但没有造成任何损失，反而因我方拆除行为得益。（三）涉案房屋已使用多年，已经不能继续使用，需要重新装修才能使用所以根本不存在恢复装修的问题。云峰公司交付给我方的商铺是已经破烂不堪，天花板、墙面及其他地方都是破损的，而且是已经使用很久，已经不能继续使用，需要重新装修才能使用，所以根本不存在恢复装修的问题。（四）本案涉及的是商铺，并非居住的房屋，商铺根据不同的性质和要求，一般都是需要重新设计、装修后方能适合各种行业的要求和实际使用。正如现在云峰公司已经对本案涉案场地已出租给他人，新承租人也需要按照自己教育培训行业的要求，对商铺重新进行布局和装修。我方是汽车公司，原装修根本也不适用，云峰公司也非常清楚要拆除原来的装修才能使用。（五）我方对见证证明三性均不予认可。因为见证方是宏峰公司，根本无权见证证明珠宝城于2012年3月至20l8年7月期间的装修风格保持一致。而且该公司与云峰公司有利害关系，不能作为证人证言，另外该公司也没有出庭作证。二审查明，宏峰公司于2019年5月17日出具《见证证明》称：“兹有广州市花都区镜湖大道2号云峰珠宝城，于2012年3月至2018年7月30日期间的装修风格、装修布局与原设计保持一致。”此外，一审期间，云峰公司提交评估机构的图纸日期为2011年1月。另查，龚丽波和高爱葵于1992年7月23日登记结婚。另，一审期间，联天公司、龚丽波、高爱葵向一审法院递交《情况说明》载明：……根据联天公司的章程显示，公司注册资本是3000万元，采用的是认缴的方式，龚丽波认缴金额为2400万元，高爱葵认缴金额为600万元，认缴时间均为2038年12月31日……。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。云峰公司与联天公司签订的《云峰广场租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：联天公司应向云峰公司支付的租金数额认定问题、联天公司应向云峰公司支付逾期付租违约金的计付问题、联天公司是否应向云峰公司支付律师费的问题、联天公司是否应向云峰公司赔偿52万元保证金的问题、联天公司是否应向云峰公司赔偿装修损失的问题、龚丽波和高爱葵的责任认定问题。关于联天公司应向云峰公司支付的租金数额认定问题。经查，联天公司已向云峰公司出具《承诺函》承诺“若到期不能兑现，同意按《云峰广场租赁合同》约定履行，自愿承担违约责任，并赔偿贵司的全部损失（含装修期的租金损失、原有装修的损失等）。”此外，联天公司和龚丽波亦共同向云峰公司出具《商铺交还声明》称“我司已构成违约，自愿承担违约责任。……我司承诺于2018年11月28日前向贵司支付因我司违约而给贵司造成的租金损失1083333.3元（从2018年7月1日至2018年11月5日止），若逾期，则同意按每月2%计付利息至付清之日止。因贵司主张权利而产生的诉讼费、律师代理费、公证费、调查取证费等均由我司承担。”虽然联天公司和龚丽波认为上述《承诺函》《商铺交还声明》显失公平，但其均未举证证明其在出具上述文件时处于危困状态且缺乏判断能力，其应承担举证不能的不利后果，本院确认上述《承诺函》《商铺交还声明》对双方均有约束力。现《商铺交还声明》已明确载明联天公司确认己方构成违约，自愿承担违约责任，一审法院依据《商铺交还声明》中联天公司的承诺，判令联天公司向云峰公司支付2018年7月1日至2018年11月5日的租金1083333.3元，合理有据，本院予以维持。联天公司、龚丽波上诉认为其不应支付免租期的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于联天公司应向云峰公司支付逾期付租违约金的计付问题。经查，联天公司在《商铺交还声明》承诺就欠付的租金，同意按每月2%计付利息至付清之日止。但鉴于本案中云峰公司未能举证证明其因联天公司逾期付款的违约行为造成了除资金占用的法定孳息损失之外的其他实际损失，联天公司、龚丽波亦上诉抗辩违约金标准过高，故根据公平原则，本院对云峰公司主张的逾期付款违约金酌情调整为：以欠付租金1083333.3元为基数，自2018年11月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准计付至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮50%的标准计付至款项清偿之日。关于联天公司是否应向云峰公司支付律师费的问题。基于前述分析，因联天公司出具的《商铺交还声明》具有约束力，故根据《商铺交还声明》“因贵司主张权利而产生的诉讼费、律师代理费、公证费、调查取证费等均由我司承担”的约定，云峰公司诉请联天公司支付律师费30000元，依据充分。联天公司上诉主张不应承担律师费，与约定不符，本院不予采纳。关于联天公司是否应向云峰公司赔偿52万元保证金的问题。经查，《云峰广场租赁合同》中关于保证金的约定：“乙方在本合同签订后3日内，向甲方交付履约保证金520000元整及一个月的预付租金260000元整，甲方在约定的时间内收到保证金后，本合同正式生效。逾期未付，本合同无效。甲方收款后，应开相应的收据给乙方，本合同期满或中止，且乙方无违约情形的，甲方应在乙方结清应付的费用后3日内向乙方无息退还保证金，乙方应凭原保证金收据领取该款项。”违约责任中亦约定：“……2.在租赁期内，如乙方中途退租，提前解除本合同，应提前2个月书面通知甲方，并及时结清乙方相关费用，乙方缴付的保证金不予退还。在租赁期内，如甲方提前解除本合同，应提前2个月书面通知乙方，甲方须双倍退还乙方交付的保证金，并赔偿经评估后乙方已投资装修到租赁物业本身的经费；……”现双方确认在合同签订后，联天公司并未向云峰公司支付52万元保证金，但涉案《云峰广场租赁合同》的解除原因归责于联天公司一方，云峰公司起诉请求联天公司支付52万元保证金，实则是要求联天公司为其单方原因致合同解除承担违约责任，故综合合同解除原因及违约方应对违约行为承担责任的原则，本院对云峰公司要求联天公司支付52万元的诉讼请求予以支持。关于联天公司是否应向云峰公司赔偿装修损失的问题。虽然双方签订的合同明确载明联天公司租赁商铺的用途是用于小汽车销售展厅，该用途与联天公司承租之前的用途不一致，但基于前述分析，涉案《云峰广场租赁合同》的解除原因归责于联天公司一方，且联天公司已向云峰公司作出《承诺函》承诺“若到期不能兑现，同意按《云峰广场租赁合同》约定履行，自愿承担违约责任，并赔偿贵司的全部损失（含装修期的租金损失、原有装修的损失等）”；再有，如涉案《云峰广场租赁合同》期限届满或在正常履行一段期间后解除，云峰公司均可获得装修的残值。故联天公司应向云峰公司赔偿一定的装修损失。现云峰公司已提供涉案商铺与云峰珠宝城东侧商铺的装修图纸，结合涉案商铺原先的用途与云峰珠宝城东侧商铺一致，涉案商铺与云峰珠宝城东侧进行同样风格、同样配置的装修符合常理。联天公司、龚丽波、高爱葵不确认涉案商铺与珠宝城东侧装修一致，本院不予采纳。现云峰公司已申请对广州市花都区镜湖大道2号之三1-3栋首层101商铺、二层201商铺恢复至与云峰珠宝城东侧商铺的装修、消防设备、中央空调、电梯一致状态的修复费用进行评估，一审法院通过遥珠方式选定安衡公司评估并作出了评估结论；且二审期间，本院亦要求安衡公司就评估基准日2018年12月14日上述装修的现存价值作出补充说明。安衡公司作出《关于的补充说明函》称：“一、有关评估依据说明。1.标的原有装修已使用年限是根据委托方提供的《见证证明》（宏峰公司出具）的时间确定；2.标的原有装修在评估基准日的成新率的确定是根据《广东省涉案财产价格鉴定相关技术参数参照标准（二O一三年）》规定，按以下公式计算所得：成新率=（参考使用年限－已使用年限）÷参考使用年限×100%二、有关评估价格结论说明。根据标的原有装修的成新率和重置价格计算确定广州市花都区镜湖大道2号之三1-3栋首层101商铺、二层201商铺恢复至云峰珠宝城东侧商铺的装修、消防设备、中央空调、电梯一致状态时的现存价值为人民币贰佰零玖万叁仟伍佰壹拾陆元整（￥2093516.00）。”云峰公司对该补充说明予以确认；联天公司、龚丽波、高爱葵主张其交还场地日期早于评估基准日，故对该补充说明的合法性和关联性不予确认。对此，本院认为，联天公司主张其于2018年11月5日已交还商铺，但其作为场地交还方，并未与云峰公司就交还场地的状态进行确认，现云峰公司通过公证的方式于2018年12月14日就涉案商铺的状态进行固定，并未超过合理的期间，故对联天公司的该主张，本院不予采纳。故安衡公司作出的《关于的补充说明函》，依据充分，程序合法，本院予以采纳。故根据该补充说明，广州市花都区镜湖大道2号之三1-3栋首层101商铺、二层201商铺恢复至云峰珠宝城东侧商铺的装修、消防设备、中央空调、电梯一致状态时在评估时点2018年12月14日的现存价值为人民币贰佰零玖万叁仟伍佰壹拾陆元整（￥2093516.00），故云峰公司诉请联天公司赔偿装修损失2093516元，本院予以支持，对超出该部分的诉讼请求，本院予以驳回。至于龚丽波和高爱葵的责任认定问题。经查，一审期间，云峰公司主张龚丽波作为担保人在《商铺交还声明》上签名应当承担连带责任，且龚丽波、高爱葵作为联天公司的股东系夫妻关系，其未出示审计报告证明其与联天公司财产独立，故其二人与联天公司的财产混同，因此二人应为联天公司的债务承担连带清偿责任等。首先，龚丽波在《商铺交还声明》中担保人处签名，故龚丽波应当对租金及其利息承担连带保证责任。其次，《公司法》第五十七条第二款规定：“本法所称一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。”本案中，联天公司虽系龚丽波、高爱葵两人出资成立，但龚丽波、高爱葵为夫妻，联天公司设立于双方婚姻存续期间。《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，除该法第十八条规定的财产及第十九条规定的约定财产制外，夫妻在婚姻存续期间所得财产归夫妻共同共有。现龚丽波、高爱葵并未提供经公示的夫妻财产分割证明，据此可以认定，联天公司的注册资本来源于龚丽波、高爱葵的夫妻共同财产，联天公司的全部股权属于龚丽波、高爱葵婚后取得的财产，应归双方共同共有。因联天公司的全部股权实质来源于同一财产权，并为一个所有权共同享有和支配，该股权主体具有利益的一致性和实质的单一性。故从保护债权人利益角度出发，应当参照适用《公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”将公司财产独立于股东自身财产的举证责任分配给股东龚丽波、高爱葵，现龚丽波、高爱葵未能提供充分证据证明联天公司的财产独立于其二人的共同财产，故云峰公司诉请龚丽波、高爱葵应对联天公司的涉案债务承担连带清偿责任，依据充分，本院予以支持。综上所述，一审判决认定事实部分有误，处理部分欠妥，对该部分应予更正；上诉人云峰公司上诉理由部分成立，对该部分应予支持，其余予以驳回。上诉人联天公司、龚丽波上诉理由部分成立，对该部分应予支持，其余予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初12326号民事判决第一项、第三项；二、撤销广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初12326号民事判决第四项、第五项、第六项；三、变更广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初12326号民事判决第二项为：广州联天汽车发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州云峰珠宝市场经营管理有限公司支付欠付租金的违约金，违约金以欠付租金1083333.30元为基数，自2018年11月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准计付至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮50%的标准计付至款项清偿之日；四、广州联天汽车发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州云峰珠宝市场经营管理有限公司支付违约金52万元；五、广州联天汽车发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州云峰珠宝市场经营管理有限公司支付装修赔偿款2093516元；六、龚丽波、高爱葵对广州联天汽车发展有限公司欠付广州云峰珠宝市场经营管理有限公司的全部债务承担连带清偿责任；七、驳回广州云峰珠宝市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费57118元，评估费93000元，由广州云峰珠宝市场经营管理有限公司负担63700元、广州联天汽车发展有限公司、龚丽波、高爱葵共同负担86418元。二审案件受理费63068元，由广州云峰珠宝市场经营管理有限公司负担24030元、广州联天汽车发展有限公司、龚丽波、高爱葵共同负担39038元。本判决为终审判决。审判长  唐佩莹审判员  李 静审判员  闫 娜二〇二〇年十二月二十八日书记员  郭 俏古文娜