广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终24312号上诉人（原审原告、反诉被告）：邓金龙，男，汉族，1987年7月12日出生，住所地：四川省中江县仓山镇切山村**。委托诉讼代理人：林俊，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡梦芳，广东百利孚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：曾文达，男，汉族，1991年11月22日出生，住所地：惠州市惠城区。委托诉讼代理人：肖磊，广东深天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张依婷，广东深天成律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市永福时尚城有限公司，住所地：深圳市宝安区福海街道桥头社区蚝业路**2230,统一社会信用代码：91440300MA5F2RUW77。法定代表人：吴某忠，总经理。被上诉人（原审被告）：深圳市福永义乌国际商贸城有限责任公司，住所地：深圳市宝安区福永街道蚝业路**，统一社会信用代码：914403003599786110。法定代表人：吴某忠，总经理。被上诉人（原审被告）：深圳市依龙物业管理有限公司，住所地：深圳市宝安区福永街道蚝业路****，统一社会信用代码：91440300783905083X。法定代表人：姜某斌，总经理。深圳市永福时尚城有限公司、深圳市福永义乌国际商贸城有限责任公司、深圳市依龙物业管理有限公司共同委托诉讼代理人：王际贵，广东炜原律师事务所律师。深圳市永福时尚城有限公司、深圳市福永义乌国际商贸城有限责任公司、深圳市依龙物业管理有限公司共同委托诉讼代理人：彭贝贝，广东炜原律师事务所实习律师。上诉人邓金龙因与上诉人曾文达、上诉人深圳市永福时尚城有限公司（以下简称永福公司）、被上诉人深圳市福永义乌国际商贸城有限责任公司（以下简称义乌公司）、深圳市依龙物业管理有限公司（以下简称依龙物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初19107号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。邓金龙的上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；2.改判一审判决第五项，判令永福公司向邓金龙退还42000元；3.改判一审判决第六、七项，判令永福公司向邓金龙赔偿装修损失39000元和加盟损失46000元；4.一、二审诉讼费用由曾文达、永福公司、义乌公司、依龙物业公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院既然认定涉案《商铺租赁合同》无效，双方的损失理应依据双方提交的证据及相应事实作出明确认定。一审判令邓金龙的损失部分（装修损失、广告损失、加盟损失）平均分担、永福公司的损失部分（场地占用使用费）全部由邓金龙承担，是两面标准，于法无据。二、《商铺租赁合同》无效的过错全部在于永福公司。永福公司没有履行交付合格租赁物的义务才致使涉案合同无效，故永福公司对此负有重大过错。邓金龙在本案中不存在任何过错，不应当承担任何责任。三、邓金龙不应承担首月租金，更不应承担2018年1月1日至2018年4月28日期间的场地占有使用费及共同承担2018年4月29日至2018年6月6日期间场地空置费。一审法院认定本案《商铺租赁合同》无效，便不应当有租金发生，一审法院认定邓金龙承担首月租金明显不当；另外，即使根据租赁合同的约定，租金支付也应从商城正式开业之日起计算，永福公司未按约定实际打造商城，商城未正式开业，邓金龙也不应当支付首月租金。关于占有使用费。首先，场地占有使用费作为永福公司的损失赔偿，应当根据双方过错承担，邓金龙无过错，不应承担场地占有使用费。其次，永福公司的反诉请求为2018年2月1日至2018年5月31日期间商铺租赁费，从未提出场地占有使用费，一审法院不应超出当事人诉请范围适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于房屋占有使用费的规定。最后，最高人民法院关于房屋占有使用费的确定标准为参照租赁合同租金，可知并非完全按照合同租金。本案约定的商铺租金系基于永福公司能完全按照约定打造商城、交付合格商铺而确定，然永福公司并未实际打造商城，商铺的价值远低于合同订立时的预估，不应当完全按照合同租金来确定房屋占有使用费。四、永福公司应当全部承担邓金龙装修损失和加盟损失。邓金龙完成对涉案商铺装修后不久便与永福公司发生纠纷，几乎未曾使用装修后的商铺，并且邓金龙在2018年4月28日向永福公司发出《解除租赁合同通知书》，时间跨度不足5个月，而邓金龙在与永福公司的租赁合同中约定租期为三年，一审法院直接认定装修现值损失仅为60%，显失公平。永福公司未按照约定打造商城，商城未正式开业，加盟损失应全部由永福公司承担。针对邓金龙的上诉，永福公司、义乌公司、依龙物业公司辩称，邓金龙实际占用房屋至2018年6月6日搬离，一审判决支持租金支付到6月6日是正确的。关于邓金龙提到的加盟费及其他损失，本案正是由于邓金龙经营不当，被迫关门，与永福公司、义乌公司、依龙物业公司所交付的租赁物没有必然的联系，所以邓金龙要求的损失不应支持。清洁费和管理费在房屋租赁合同中有明确规定，邓金龙应承担相应的责任。针对邓金龙的上诉，曾文达辩称，曾文达上诉的内容、上诉请求、事实与理由是对邓金龙上诉请求的回应，房屋租赁合同应当是有效的。曾文达的上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判确认邓金龙与永福公司于2017年9月26日签订的《商铺租赁合同》有效。事实与理由：一、一审法院认定《商铺租赁合同》无效是错误的。复工通知书所指建筑与涉案建筑是同一栋，涉案建筑已按照《宝安区工业和公共配套类停建违法建筑申请复工管理暂行办法》（深宝查违【2005】1号）办理并取得了《复工通知书》，应认定批准复工的效果溯及既往，《商铺租赁合同》有效。二、曾文达与邓金龙是居间关系。首先，邓金龙提交的证据《宣传册》有记载“本项目飞鸿商业策划有限公司全程代理、财富热线：135××××****赵生／186××××****”，与永福公司、义乌公司、依龙物业公司显然不是一家公司，本项目是飞鸿商业策划有限公司负责人赵某波承接后发包给曾文达进行招商的，邓金龙知道曾文达是居间方。其次，邓金龙是加盟品牌公司的专业选址经理带过来洽谈租赁条件的，选址经理跟邓金龙说明了行情，邓金龙也是知道曾文达是居间方。最后，曾文达提供了服务工作，收取进场居间费合情合理且符合行业惯例。针对曾文达的上诉，邓金龙辩称，一、租赁合同无效，理由同上。二、曾文达、邓金龙并非居间关系，租赁合同证明曾文达是以永福公司代表人的身份签订。针对曾文达的上诉，永福公司、义乌公司、依龙物业公司同意曾文达的上诉意见。永福公司的上诉请求：请求撤销一审，纠正一审错误认定，改判34400元由曾文达返还。事实与理由：一、一审对涉案物业事实没有查清。永福公司就涉案物业的有关情况提供了证据，可以证明复工建筑与涉案物业是同一栋。深圳市宝安区土地规划监察局在对一审的回函称：“……且时间久远，我局无法判定复工通知建筑与涉案建筑是否为同一栋，贵院如需进一步核实相关情况，建议去函辖区街道办或规划和自然资源主管部门咨询。”永福公司在对该证据进行质证时，提出如仍不能确定，可按回函的内容去函有关部门查询，然一审没有采纳永福公司的意见。二、一审判决曾文达收取的34400元由永福公司返还错误。邓金龙在起诉时，已经将曾文达列为共同被告，本案认定曾文达收取了邓金龙的34400元，就应当判决由曾文达直接返还给邓金龙。针对永福公司的上诉，邓金龙辩称，涉案合同违反法律，确为无效。其他的答辩观点与邓金龙上诉状的内容一致。针对永福公司的上诉，曾文达表示赞同永福公司合同有效的观点。针对永福公司的上诉，义乌公司、依龙物业公司的答辩意见同永福公司的上诉意见。邓金龙向一审法院起诉请求：1.解除邓金龙与永福公司的《商铺租赁合同》；2.永福公司、曾文达向邓金龙返还款项共计51000元；3.永福公司、曾文达向邓金龙赔偿装修费共计39000元；4.永福公司、曾文达向邓金龙赔偿加盟损失109400元；5.义乌公司、依龙物业公司对上述返还及赔偿义务承担连带责任；6.本案的诉讼费用由曾文达、永福公司、义乌公司、依龙物业公司承担。永福公司向一审法院反诉请求：1.邓金龙支付商铺租赁费12000元、管理费6000元、清洁费10000元、水电费834元，合计28834元（自2018年2月1日起至2018年5月31日止）；2.邓金龙承担逾期付款的滞纳金2408元；3.邓金龙承担本诉、反诉诉讼费。一审法院认定事实：2017年9月26日，邓金龙与永福公司签订《商铺租赁合同》，约定：永福公司将位于深圳市宝安区出租给邓金龙使用，用途为皇茶冷饮；租期三年，自2017年12月10日至2020年12月1日，实际租赁起止从商城正式开业之日起计，预计正式开业时间为2017年12月10日，如正式开业时间提前或延后，租期届满时间不变；租金按租赁商铺的铺位号计算，基准价3000元／月，于每月15-20号支付下月租金；合同签订日需缴纳9000元租赁保证金；综合管理费1500元／月，该费用已包括保安费、公共区域清洁费（不含共享美食城）、公摊水电费、空调费等；共享美食城共享区域卫生清洁费、餐具清洁消毒费2500元／月；合同还对商铺修缮、解除条件、违约责任等进行了约定。2017年9月26日，邓金龙分别向曾文达支付20000元、26000元、5000元，合计51000元。同日，曾文达向吴某忠（永福公司、义乌公司法定代表人）转账16600元，当天，义乌公司向邓金龙出具三张收据，分别载明收到邓金龙交来“永福时尚城S009押金9000元”、“永福时尚城S009管理费4000元”、“永福时尚城S009租金3000元”。永福公司确认600元垃圾清运费未开票。邓金龙主张系曾文达作为永福公司、义乌公司、依龙物业公司的代表与其洽谈并签署涉案租赁合同，并打包收取了上述费用，并确认其在入场后才知道曾文达是中介方。永福公司主张其与曾文达是策划、招商关系，曾文达老板赵某波与义乌公司签订有项目策划协议，涉案租赁合同系曾文达与邓金龙对接，永福公司修改合同样本具体合同金额后交由曾文达拿给邓金龙签署，曾文达系代其收取押金、首月租金、管理费及垃圾清运费16600元，垃圾清运费未开具收据，但永福公司并未收取其他费用。为证明与曾文达是委托关系，永福公司提交一份2017年9月9日义乌公司作为甲方与“飞鸿商业策划有限公司”（未进行工商注册登记）作为乙方签订的《项目策划协议》，协议约定“由乙方负责深圳永福时尚城食尚汇美食广场的招商工作，合同期限自2017年9月10日至2017年11月10日，甲方支付乙方所招项目2个月租金作为佣金……”,合同乙方签名处仅有赵某波签名。曾文达主张与邓金龙属居间关系，其收取邓金龙费用中扣除转交义乌公司的16600元，其余34400元为居间费。2017年12月29日邓金龙承租商铺试营业，但邓金龙主张商铺所在商城尚未装修完成，尚未正式开业。曾文达、永福公司、义乌公司、依龙物业公司则主张涉案美食城于2017年12月29日开业，永福公司要求自2018年1月1日计租。就此争议，邓金龙提交其入场装修前现状录像视频及2018年4月28日拍摄现场照片，二者比较可见商城内虽有大量商铺隔间空置，但商铺隔间、地面铺设瓷砖、天花照明、空调安装等基本装修已经完成，商城内悬挂有印制“2017年12月29日盛大开业”字样宣传品。曾文达、永福公司、义乌公司、依龙物业公司对邓金龙提交录像视频、现场照片的三性均不予认可。曾文达提交商城外立面、二楼美食城局部照片、微信聊天记录、微信公众号宣传图文，邓金龙对微信公众号宣传图文三性不予确认，对照片、微信聊天记录真实性予以确认，但认为照片仅反映局部装修情况，聊天记录不能反映商城正式开业。永福公司、义乌公司、依龙物业公司对曾文达提交证据的三性均予以认可。经查，照片显示商城外立面已显著标示美食城字样及包括邓金龙经营皇茶冷饮在内商家广告图，二楼美食区局部照片显示已完成地面瓷砖、天花照明、空调设施、景观等基本装修；微信聊天记录显示曾文达于2017年12月20日向邓金龙索要宣传资料，邓金龙当日发送自行制作的店铺开业宣传图片；微信公众号宣传图文为“福永义乌”发布题为《福永义乌共享美食城盛大开业》文章，主要内容为美食城开业，开业前三天让利酬宾，推文图片显示包括邓金龙经营皇茶冷饮在内的商铺均开启照明设备，部分店铺内有顾客在消费，其中部分图片显示现场环境与邓金龙提交现场照片反映美食城环境一致，可认定系在涉案商铺所在美食城拍摄。2018年4月，邓金龙向永福公司发出解除通知书，通知解除租赁合同，要求退还租金等费用。永福公司确认于同年4月28日收到，并于同年5月5日组织双方就解除事宜进行协商，永福公司提交一份邓金龙于2018年6月7日出具的《确认书》主张双方于该日解除租赁关系，邓金龙已搬离商铺内物品，并确认系经营不善造成，保证金不退还。邓金龙确认该份文件上签名的真实性，但主张正文第二段“确认本人经营不善自动放弃商铺，《商铺租赁合同》和履约保证金（押金）单据原件视为作废，双方不再有租赁关系”为永福公司事后添加，邓金龙签署该文件时仅有正文“本人邓金龙已将MS-017号（皇茶）铺内所有货物搬离永福公司”，并提交微信聊天记录、永福公司在另案提交的《确认书》（另案冯某阳签署，同为涉案商场美食城商铺承租人）作为反证。经查，微信聊天记录为邓金龙等商城租户与其委托诉讼代理人蔡梦芳在2018年6月8日的群聊信息，陈某群等租户询问是否可以签撤场声明并发送拿到的空白《确认书》照片，蔡梦芳回复没事，照片中《确认书》已预先打印正文“本人某某已将某号铺内所有货物搬离永福公司”及“商户签名”、落款时间，正文与签名处有较大留白；冯某阳签署《确认书》与永福公司在本案提交《确认书》除正文中租户名称和铺号有区别外，其余内容完全一致，该份文件上第二段文字排版明显与第一段不一致，肉眼可辨两段文字并非同一次排版打印。邓金龙提交2018年5月5日邓金龙等商城内商铺承租人与朱某就解除商铺租赁合同事宜协商的谈话录音，庭审中永福公司、义乌公司、依龙物业公司对录音真实性不持异议，并确认朱某系“我方公司员工”。录音显示，朱某在协商中表示整栋物业系依龙物业公司出租，商场的招商由委托的第三方进行。针对邓金龙等提出搬离商铺内自有物品，退还押金、入场费的要求，其明确表示需交清房租、水电费等费用，扣除上述费用后的押金可以退，不确认有收取邓金龙等的入场费，并告知邓金龙等不签署解除合约协议并交清费用的话，公司会在2018年5月6日收回商铺，封存铺内遗留物品。一审庭审中，邓金龙当庭变更第一项诉讼请求为确认涉案租赁合同无效，并以永福公司在租赁合同签订时尚未注册成立，依龙物业公司为永福公司、义乌公司实际控制人，以及涉案商铺所在商城实际经营者为由，要求永福公司、义乌公司、依龙物业公司连带返还收取的合同款项，并赔偿装修费、加盟费等损失。同时，邓金龙以曾文达打包收取合同费用为由，主张其为永福公司筹备方，要求其与永福公司共同承担责任。永福公司、义乌公司、依龙物业公司辩称三家公司为各自独立的商事主体，义乌公司、依龙物业公司并非涉案租赁合同的一方当事人，邓金龙要求其承担连带责任没有法律依据。曾文达辩称其仅作为居间方代收部分合同款项，并非永福公司股东，无需对永福公司责任承担连带责任，其作为居间方已促成双方签订租赁合同，收取的居间费亦无需返还。永福公司确认涉案商铺收回后已重现装修，其主张邓金龙自经营以来，仅缴纳首月租金，至今拖欠2018年2月至同年5月止的租金12000元、管理费6000元、清洁费10000元,2017年12月至2018年5月的水电费834元，并据此提出相应反诉请求。邓金龙则以商城直至2018年5月5日仍未装修完成无法正式营业，其已于2018年4月28日以永福公司严重违约致合同目的不能实现为由通知解除了涉案租赁合同，其不仅无需支付租金，永福公司还应退回其全部费用。又查，根据工商登记信息显示，依龙物业公司于2015年12月21日注册成立，股东姜某斌任职法定代表人，住所地深圳市宝安区福永街道蚝业路****；义乌公司于2016年2月1日注册成立，股东吴某忠、姜某斌，吴某忠任职法定代表人，姜某斌任职执行董事，住所地深圳市宝安区福永街道蚝业路**；永福公司于2018年4月11日注册成立，股东有吴某忠、李某秀，法定代表人吴某忠，住所地深圳市宝安区福海街道桥头社区蚝业路**2230。再查，涉案商铺所在不动产未取得不动产产权登记。永福公司、义乌公司、依龙物业公司于庭后提交《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》《复工通知书》等证据拟证明涉案不动产已履行合法报建手续，邓金龙认可其真实性，但以回执未显示申报结果，通知书载明不动产地址并非涉案商铺所在且用地性质为宿舍为由，不认可永福公司、义乌公司、依龙物业公司主张的证明效力。经查，回执仅显示收到申报人提交《申报表》，申报人申报时并未提交《建设用地规划许可证》《建筑许可证》《用地批准通知书》等材料；《复工通知书》准予深圳市桥头股份合作公司复工福永街道XX四层宿舍。经一审法院向深圳市宝安区土地规划监察局调查核实，该局回复称存在永福公司、义乌公司、依龙物业公司提交的《复工通知书》，但档案中未见用地规划许可证及建设工程规划许可证，档案中无建筑坐标等矢量信息，且时间久远，无法判定复工建筑与涉案不动产是否为同一栋。一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，永福公司、义乌公司、依龙物业公司虽提交《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》《复工通知书》等证据，但该证据并不能证明涉案商铺所在不动产有取得《建设工程规划许可证》《复工通知书》虽证明权利人为深圳市桥头股份合作公司的四层宿舍准予复工，但该复工建设工程为宿舍，且地址为宝安区福永街道XX，永福公司、义乌公司、依龙物业公司既不能提交证据证明该地址与涉案不动产所在的关联性，亦未提交有关履行用地性质变更审批手续的有效证据。故永福公司、义乌公司、依龙物业公司主张涉案不动产已取得合法报建手续准予复工，一审法院不予采信。涉案商铺所在不动产未取得不动产登记，邓金龙、永福公司均未能提交《建设工程规划许可证》，邓金龙与永福公司签署的《商铺租赁合同》应为无效合同。根据无效合同的处理原则，双方基于无效合同取得的财产均应予以返还，因涉案商铺已由永福公司收回，一审法院不再处理商铺返还事宜。关于永福公司收取款项的返还问题。邓金龙主张系曾文达作为代表与其对接租赁合同的签署事宜，并打包收取全部费用51000元。永福公司则主张系委托曾文达所属“飞鸿公司”对外招商，其仅收取了曾文达转付的押金等款项16600元。而曾文达则主张其系为邓金龙与永福公司提供居间服务，收取邓金龙居间费34400元。一审法院认为，首先，永福公司已确认收取邓金龙支付款项中的16600元，一审法院对此予以确认，永福公司应对该部分款项承担返还责任。因其中首月租金、管理费及垃圾清运费已实际产生，理应由邓金龙承担。至于押金9000元，永福公司以《确认书》主张邓金龙已在退租时放弃押金，邓金龙则主张有关放弃押金的内容系永福公司事后添加。一审法院审查后认为，一方面，永福公司在另案提交由冯某阳出具的《确认书》，其上有关放弃押金的第二段文字明显非同一次排版打印，冯某阳已在另案明确提出异议，永福公司存在事后擅自添加第二段文字的嫌疑。一方面，邓金龙提交微信群聊天记录、《确认书》照片足以证明，《确认书》系永福公司预先印制交由办理清场手续的租户签名，2018年6月8日退租租户拿到的《确认书》正文仅有第一段两行文字。结合邓金龙、永福公司并未能就清场后费用结算以及赔偿等事宜协商一致的实情，邓金龙在退租时单方作出放弃押金的意思表示显然有悖情理，故邓金龙主张《确认书》上有关放弃押金的第二段文字系事后添加具有高度的盖然性，一审法院予以支持，对永福公司提交《确认书》第二段文字反映内容一审法院不予采信，永福公司仍应向邓金龙退还押金9000元。其次，曾文达虽辩称为邓金龙提供涉案商铺租赁的居间服务，有就收取费用明细（包括居间费34400元）向邓金龙进行说明，但在邓金龙否认的情况下，曾文达并不能提交有效证据证明其主张，理应承担举证不能的不利后果，曾文达收取邓金龙34400元没有法律依据，理应退还。而纵观合同签订过程，邓金龙系与曾文达对接并自其处拿到加盖有永福公司印章的《商铺租赁合同》，邓金龙认定的出租方系永福公司，永福公司、曾文达并未有证据证明有就其主张的委托招商关系向邓金龙进行披露，邓金龙有理由相信曾文达系代表永福公司收取该34400元，永福公司理应就曾文达以其名义收取的款项承担返还责任。至于永福公司与曾文达间因上述款项退还产生的债权债务关系，不属于本案审理范畴，一审法院不作处理，双方可另循法律途径解决。关于场地占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，邓金龙确认于2017年12月29日试营业，永福公司主张自2018年1月起计收占有使用费有事实依据，一审法院予以支持。邓金龙虽主张涉案商城一直未正式开业，其不应支付场地使用费，但除了永福公司确认于2018年4月28日收到的解除通知外，邓金龙并未能提交证据证明在通知解除前还有以永福公司违约为由向其提出过退租，理应承担举证不能的责任，邓金龙理应支付2018年1月至同年4月28日期间占用涉案商铺的使用费8800元（3000元/月×3个月+3000元/月÷30天×28天-3000元）、综合管理费1900元（1500元/月×3个月+1500元/月÷30天×28天-4000元）、清洁费9824元（2500元/月×3个月+2500元/月÷30天×28天）。邓金龙通知解除后，双方直至2018年6月6日完成涉案商铺的清退，对于此期间的空置损失，双方均有过错，应共同分担空置期间的损失，即邓金龙还需承担此期间的使用费1900元（3000元/月÷30天×38天×50%）。综上，邓金龙需支付永福公司场地占有使用费10700元、综合管理费1900元、清洁费9824元。关于损失赔偿。邓金龙主张损失由两部分构成，即装修费和加盟费用损失。关于装修损失。因涉案商铺由永福公司收回并重新装修，已不具备就装饰装修现值进行司法鉴定的条件。鉴于永福公司确认涉案商铺已于2017年12月29日装修完毕，邓金龙确有因装饰装修涉案商铺遭受损失。一审法院依据邓金龙提交装修合同等证据反映的装修费用支出情况酌情认定装饰装修损失。邓金龙主张的装修费39000元，其已提交与徐新凯签订的装修合同及装修费用微信转账记录佐证，一审法院对其中已实际发生的33000元予以认定。因涉案商铺内装饰装修已因使用产生损耗，一审法院酌定装饰装修的现值损失为19800元（33000×60%）。对因合同无效导致的该部分损失，邓金龙与永福公司均负有过错，且并无证据证明谁的过错更大，双方应平均分担邓金龙因涉案商铺装饰装修损失9900元（19800元×50%）。关于加盟费损失，邓金龙主张加盟费用损失为109400元，并提交《餐饮服务协议书》、收款单、支付宝转账记录佐证。《餐饮服务协议书》系周文与广州德膳企业管理有限公司签署，约定使用方自2017年9月18日至2018年9月17日期间使用“皇茶”名称经营皇茶形象店,需支付培训费、后期运营指导费等费用50000元；收款单两份为广州德膳企业管理有限公司出具，载明缴款人均为邓金龙，款项名目分别为2017年9月18日支付技术服务费50000元、2017年10月12日支付材料款、灯箱九件套、双屏收银机等费用59400元；支付宝转账记录显示转账时间、金额均与收款单一致，邓金龙提交的证据能够相互印章，足以认定邓金龙因经营皇茶形象店产生加盟费及材料设备费用支出109400元。庭审中，邓金龙确认自加盟商处退回加盟费4000元，并已自涉案店铺搬离收银机等设备及原材料。一审法院认为，邓金龙主张加盟费损失中除加盟费外还包含设备及材料款损失59400元，其中设备已由邓金龙自行取回，邓金龙又主张损失赔偿没有事实依据，故一审法院不予支持。关于材料损失，邓金龙虽主张仅收回部分材料，但该主张与《确认书》确认清场情况相悖，而邓金龙并未能提交有效证据予以反证。邓金龙虽主张材料过期导致损失，但邓金龙并不能提交有效证据证明过期损坏材料的数量及价值，无法认定过期材料的损失。况且，材料过期损失的产生与邓金龙备货情况、销售能力等诸多因素相关，属于其经营风险的一部分，本案中邓金龙并未能提交有效证据证明系提前解除租赁关系直接导致材料过期损失的产生。该举证不能的责任理应由邓金龙承担，故邓金龙要求永福公司赔偿其购置材料的全款损失，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。至于加盟费损失，因提前解除租赁合同确致邓金龙不能继续导致该项费用的损失，一审法院根据邓金龙通知解除租赁合同时剩余使用期限酌定加盟费损失为18752元（50000元/年÷12个月×4.5个月），因邓金龙已自加盟商处退回4000元，永福公司还应赔偿邓金龙因合同无效遭受加盟费损失的50%即7376元[（18752元-4000元）×0.5]。关于连带责任。根据工商登记信息可知，永福公司、义乌公司法定代表人均为吴某忠，依龙物业公司法定代表人姜某斌是义乌公司股东又任职该公司执行董事，且公司均注册在福永街道蚝业路4号，可以认定永福公司、义乌公司、依龙物业公司的组织机构存在高度混同。同时，在涉案商铺的对外出租过程中，永福公司对外签署合同，义乌公司负责收取合同款项，出现纠纷后又由依龙物业公司出面协商解约事宜，永福公司、义乌公司、依龙物业公司在涉案商铺的对外出租过程中亦存在混同经营的情况。邓金龙主张永福公司、义乌公司、依龙物业公司构成法人人格混同，有事实及法律依据，一审法院予以支持，义乌公司、依龙物业公司理应对永福公司向邓金龙承担的款项返还与损失赔偿责任承担连带清偿责任。但邓金龙要求曾文达对永福公司返还款项及损失赔偿承担连带责任，没有法律依据，一审法院不予支持。关于水电费等费用的承担。永福公司主张每月向邓金龙抄表并据实计算水电费，截止2018年5月邓金龙拖欠水电费834元，根据永福公司提交欠费通知书邓金龙应付2018年1月至4月水电费834元。邓金龙在庭审中确认有听说永福公司通过张贴欠费通知方式通知电费等欠费情况，但并无未提交证据证明邓金龙有缴纳欠费或就费用核算提出异议，故综合双方举证情况，永福公司依据欠费通知书主张已向邓金龙告知电费等使用情况，一审法院予以采信，邓金龙理应支付占用涉案商铺期间使用的水电费834元。另，涉案租赁合同已被认定无效，永福公司依据合同约定要求邓金龙支付逾期支付租金、综合管理费及电费的滞纳金，于法无据，一审法院亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认邓金龙与永福公司于2017年9月26日签订的《商铺租赁合同》无效；二、邓金龙于判决生效之日起五日内支付永福公司涉案商铺占有使用费10700元、综合管理费1900元、清洁费9824元；三、邓金龙于判决生效之日起五日内支付永福公司水电费834元；四、永福公司于判决生效之日起五日内返还邓金龙押金9000元；五、永福公司于判决生效之日起五日内退还邓金龙34400元；六、永福公司于判决生效之日起五日赔偿邓金龙装修损失9900元；七、永福公司于判决生效之日起五日赔偿邓金龙加盟费损失7376元；八、义乌公司、依龙物业公司对永福公司的上述债务承担连带清偿责任；九、驳回邓金龙的其他诉讼请求；十、驳回永福公司的其他反诉请求。案件本诉受理费2144元，反诉受理费291元，由邓金龙负担1587元，永福公司、义乌公司、依龙物业公司负担858元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据查明的事实，涉案租赁房屋并未办理不动产权属登记，也没有获得建设工程规划许可证。永福公司、义乌公司、依龙物业公司虽提交《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》《复工通知书》等证据，但一方面，《复工通知书》载明的复工建设工程为宿舍，地址为宝安区福永街道XX，与涉案不动产所在的XX路并非同一名称。另一方面，永福公司提交的《复工通知书》是2005年8月24日作出，而涉案建筑物于2006年6月18日已经竣工，但至今未办理权属登记。深圳市桥头股份合作公司于2010年11月21日进行历史遗留违法建筑申报，《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》的申报材料中对《复工通知书》并无记载。因此，依据现有证据，本院无法认定涉案房屋已取得主管部门的规划许可并严格依照规划建设。一审依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定邓金龙与永福公司就涉案房屋所签订的《商铺租赁合同》应为无效，符合法律规定，本院予以确认。对于合同无效，双方均有过错，一审酌定双方按照50%的比例承担履行无效合同所致损失，符合本案事实，本院予以认可。虽合同无效，但邓金龙实际占用涉案房屋，永福公司有权要求其参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。涉案商场已于2017年12月29日试营业，永福公司主张自2018年1月起计收占有使用费有事实依据。邓金龙虽主张涉案商城一直未正式开业，其不应支付场地使用费，但并未能提交证据证明在通知解除前有以商场未开业为由向永福公司主张过权利，故对其主张本院不予采信，邓金龙应支付2018年1月至同年4月28日期间占用涉案商铺的使用费、综合管理费、清洁费。邓金龙主张占用费应按照过错分担，但占有使用费的本质是邓金龙所获占有利益的货币化，因合同无效，其取得占有利益没有合法依据，应予返还。邓金龙支付占有使用费的实质是其所获不当得利的返还，而非对永福公司损失的赔偿，邓金龙要求永福公司按照过错比例分担占有使用费，于法无据，本院不予采纳。邓金龙使用商铺期间，商场必然存在清洁及管理事务，故清洁费、管理费等使用商铺期间实际发生的费用，亦应由邓金龙承担。邓金龙通知解除后，永福公司因其欠费拒绝其搬离，双方直至2018年6月6日完成涉案商铺的清退。此期间商铺既未能正常使用亦无法返还利用所致损失，系双方原因导致，一审认定此期间的空置损失由双方平均分担，并无不当，本院予以维持。关于曾文达收取费用的返还。曾文达主张所收取费用中的34400元系其为邓金龙与永福公司提供居间服务的居间费，不应退还。对此本院认为，曾文达虽辩称为邓金龙提供涉案商铺租赁的居间服务，有就收取费用明细（包括居间费34400元）向邓金龙进行说明，但在邓金龙否认的情况下，曾文达并不能提交有效证据证明其主张，本院不予采信。邓金龙系与曾文达对接并自其处拿到加盖有永福公司印章的《商铺租赁合同》，永福公司、曾文达并未有证据证明有就其主张的委托招商关系向邓金龙进行披露，邓金龙有理由相信曾文达系代表永福公司收取该34400元，永福公司理应就曾文达以其名义收取的款项承担返还责任。关于损失赔偿。一审依据邓金龙提交的装修协议、支出凭证等证据认定装饰装修费用33000元，并结合折旧因素及双方对于无效合同的过错，认定该费用按60%比例折旧、双方平均分担的原则处理，并无明显不当，本院予以认可。对于加盟费损失，一审法院根据邓金龙通知解除租赁合同时剩余使用期限认定加盟费损失为14752元并判令双方平均分摊该损失，符合本案履行情况，本院亦予维持。综上所述，邓金龙、曾文达、永福公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3004元，由邓金龙负担2244元，曾文达负担100元，深圳市永福时尚城有限公司负担660元。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 蔡  妍  婷审判员 刘  灵  玲二〇二〇年十二月十一日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。