广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23482号上诉人（原审被告）：蒋烈，男，1975年12月29日出生，汉族，户籍住址广东省遂溪县。委托诉讼代理人：方艳婷，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州岭南国际企业集团有限公司，住所地广州市越秀区流花路**中国大酒店商业大厦**及**。法定代表人：冯劲，董事长。委托诉讼代理人：许茜，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙泳鑫，广东合盛律师事务所律师。上诉人蒋烈因与被上诉人广州岭南国际企业集团有限公司（以下简称岭南公司）物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初16978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员白小云独任审理，于2020年12月1日公开开庭审理了本案。上诉人蒋烈委托诉讼代理人方艳婷，被上诉人岭南公司委托诉讼代理人许茜、孙泳鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋烈上诉请求：1.撤销一审判决，驳回岭南公司的全部诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费用由岭南公司承担。事实和理由：一、蒋烈合法占有并管理涉案物业，同时是善意的第三人，一审法院以岭南公司是涉案物业所有权人为由直接认定其对涉案物业享有使用权，属事实认定不清。涉案物业的原产权人为中国大酒店员工住房基金管理委员会（以下简称中酒员工管委会），2009年8月25日中酒员工管委会出具《委托书》委托蒋烈自2009年9月1日起对10号、12号宿舍物业进行管理，管理期限为3年。2012年8月31日中酒员工管委会出具《物业管理委托书》委托广州市乐民物业管理有限公司（以下简称乐民公司）自2012年9月1日起对10号、12号宿舍物业进行管理，管理期限直到中酒员工管委会与下一间物业公司签订物业合同为止，并提供12号一楼空置仓库给乐民公司无偿使用。乐民公司的大股东为蒋烈的弟弟，上述物业前期管理过程中，实际由蒋烈管理。由于蒋烈为管理上述物业做了大量工作，但收入甚微，为此乐民公司将12号一楼空置仓库交给蒋烈使用。中国大酒店是岭南公司的孙公司，中酒员工管委会将涉案物业划拨给岭南公司后，继续代为管理涉案物业是符合常理的。岭南公司于2011年10月21日成为涉案物业的产权人，但中酒员工管委会仍于2012年8月31日以书面方式将涉案物业委托给乐民公司管理，并明确约定可无偿使用12号仓库。在蒋烈和乐民公司长达9年的管理过程中，岭南公司没有告知产权变更事宜，也未对蒋烈和乐民公司的管理工作提出过任何的异议，更没有委托其它的物业管理公司管理涉案物业。显然，中酒员工管委会继续代为管理涉案物业是得到岭南公司的默许的，故蒋烈和乐民公司有足够的理由相信涉案物业一直为中酒员工管委会所有，自己为合法占有使用涉案物业。在岭南公司通知蒋烈清退场地后，蒋烈也立即交还场地，不存在任何占有的情形。二、即使法院认定蒋烈存在擅自占用涉案物业的情形，也应当查清涉案物业的占用情况。（一）一审法院认定蒋烈擅自占用涉案物业面积为298.84平方米、占用时间为2018年12月1日起至2020年1月5日止，依据不足。乐民公司出具了《关于广州市越秀区XX10号、12号物业情况说明》（以下简称情况说明），说明了乐民公司取得涉案物业使用权的前因后果及其授权蒋烈使用涉案物业的事实。但该份情况说明的内容并不能证明蒋烈已实际使用涉案物业全部面积298.84平方米长达13个月之久。使用权系权利，乐民公司授权蒋烈使用涉案物业后，蒋烈是否行使该权利有自主决定的权利。岭南公司主张蒋烈支付涉案物业2018年12月1日至2020年1月5日期间的占有使用费，根据谁主张谁举证的原则，岭南公司应提供证据证明蒋烈占用涉案物业的占用面积、占用时间。但是，岭南公司提交的证据根本不足以证明蒋烈擅自占用涉案物业面积为298.84平方米、占用时间为2018年12月1日起至2020年1月5日止的侵权事实。一审法院在岭南公司提交证据不足以证明蒋烈存在上述侵权行为的情况下，仅以情况说明认定蒋烈擅自占用涉案物业的面积及时间，依据不足，存在严重错误。（二）一审法院认定的使用费标准与实际情况不符。一审法院按《2019年广州市商业用房租金参考价》认定涉案物业使用费标准为44元每平方米每月，然而该标准是商业用房的租金标准，而涉案物业属于仓库，租金水平是低于一般的商业用房的。再者，根据蒋烈出租给王建炎的面积为151.55平方米，租金为6300元每月计算，涉案物业实际出租的租金为41.6元每平方米每月。因此，一审法院脱离涉案物业性质、老旧程度等实际情况认定使用费标准，依法应予纠正。综上，蒋烈从乐民公司处合法取得涉案物业的使用权，一审判决认定事实不清。岭南公司辩称：不同意岭南公司的上诉请求，同意一审判决的处理。一、岭南公司为涉案物业权属人。蒋烈未经岭南公司同意，擅自占用涉案物业，应依法承担侵权责任，一审法院认定事实清楚。蒋烈主张其合法占有并管理涉案房屋，没有任何事实和法律依据。（一）岭南公司于2011年10月21日登记为涉案物业的权属人。岭南公司从未授权蒋烈使用涉案物业。（二）蒋烈在诉讼中以落款为中国大酒店员工宿舍管理委员会出具的《授权书》、落款为北站矿泉员工宿舍管理委员会出具的《物业管理委托书》为由，主张其有权占用涉案物业，没有任何事实和法律依据。前述材料的落款单位并非涉案房屋的权属人，岭南公司亦不认可前述材料。并且，经向相关单位了解，中国大酒店或中国大酒店员工也从未授权所谓的“中国大酒店员工宿舍管理委员会”处分涉案物业。同时需要特别说明的是，落款为“北站矿泉员工宿舍管理委员会”的《物业管理委托书》的落款时间为2012年8月31日，而岭南公司早于2011年10月21日取得涉案房屋的权属，岭南公司亦从未授权“北站矿泉员工宿舍管理委员会”出具该等管理委托书。（三）蒋烈在诉讼中已确认其实际占用了涉案物业，但其未取得岭南公司的授权，属于无权占用，依法应当承担侵占责任。二、一审判决已查明蒋烈占用的物业面积及占用时间，且认定的占用费标准合法有据。蒋烈认为一审法院认定事实不清没有任何事实和法律依据。（一）岭南公司一审时已提交房产证证明被侵占的物业面积，蒋烈亦自认其占用的物业面积为298.84平方米。（二）岭南公司一审时已提交租赁合同证明蒋烈侵占涉案物业的起算时间，蒋烈亦自认该等租赁期限。一审判决认定自2018年12月1日计算占用起算时间合法有据。（三）一审法院按《2019年广州市商业用房租金标准参考价》认定涉案物业使用费标准依法有据。涉案物业位于XX路，一审法院按XX路的租金参考价确定占用费，依法有据。综上所述，一审判决认定事实清楚，依法有据。岭南公司于2020年4月10日向一审法院起诉请求：1.判令岭南公司向蒋烈支付自2018年12月1日起至2020年1月5日止的房屋使用费人民币170936.48元（房屋使用费=实际占用面积298.84平方米×占用时间13个月×占用费计算标准44元/平方米/月）；2.判令蒋烈赔偿岭南公司律师费12400元。一审法院经审理查明：据粤房地权证穗字第**《房地产权证》记载：白云区XX路10号，12号首层，夹层的房地产权属人为岭南公司，登记时间为2011年10月21日，建筑面积为867.97平方米，所有权取得方式为划拨，使用性质为商场、汽车库、自行车库、工具房、电房、维修间、水泵房、厕所、接洽室、值班室。2009年8月25日，中酒员工管委会出具《委托书》，内容为：蒋烈先生：为了迎合矿泉街道办事处、矿泉派出所围闭管理的防群防治工作，现委托你，从2009年9月1日起暂时对XX路10号、12号宿舍物业进行日常管理工作。管理期限初定为3年，届时视情况再签订办理正式物业管理手续。2012年8月31日，中国大酒店矿泉员工宿舍管理委员会出具《物业管理委托书》，内容为：广州市乐民物业管理有限公司：现委托贵公司，从2012年9月1日起对XX路10号、12号宿舍物业进行日常管理，包括宿舍治安防范，环境卫生清洁，绿化、消防管理；管理期限直到员工宿舍管理委员会与下一间物业公司签定物业合同为止。管理费为每户42.50元/月（包含卫生费15.00元/月，门监维护费2.5元/月）为了补贴物业费过少、暂时提供12号一楼空置仓库给物业公司员工住宿及无偿使用。2012年9月25日，中酒员工管委会出具《委托书》，内容为：广州市越秀区交通局：兹委托蒋烈同志(身份证号码：)负责我酒店XX路员工宿舍内部停车场的有关申报工作（只限于办理XX路员工宿舍停车场事务）。请贵局给予办理。授权有限期:2012年9月25日-2012年12月24日止。2020年1月21日，乐民公司向岭南公司、广东合盛律师事务所送达《岭南集团律师函的回复》，其中内容为：贵所律师函所涉及房屋非我司出租他人，据悉租赁合同由蒋烈与他人签订，非我司行为，岭南集团应向蒋烈个人主张权利等。岭南公司（甲方）与广东合盛律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定甲方因与蒋烈物权保护纠纷案，委托乙方指派律师进行代理，一审律师代理费为12400元等。本案诉讼过程中，岭南公司提供2018年11月21日，蒋烈（甲方、出租方）与王建炎（乙方、承租方）签订的《仓库租借合同》（复印件），其中约定：一、甲方将座落在广州越秀区XX路12号地下部分租给乙方做汽配仓库使用(不能在里面从事加工之类活动，只准放置汽车固体配件，不准放置轮胎、机油等易燃易爆货物，如有违反立即解除合同没收押金)。租赁期限为三年，从2018年12月1日至2021年11月31日止。三、从2018年12月1日起计纳月租金，每月租金为6300元等。蒋烈对该证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。岭南公司提供1、2019年12月31日，陈晓然立下的《承诺书》，其中内容为：本人是广州越秀区**首层102档占用人，承诺在无任何条件下，于2020年1月5日16：30清空档口所有物品，逾期未清离物品的，本人视为放弃档口所有物品的所有权，贵方有权处置档口内所有物品且在搬离过程中不对建筑物造成任何损害，并承担相关生产安全责任等。2、2019年12月31日，朱召凯立下的《承诺书》，其中内，其中内容为：本人是广州越秀区**首层101档占用人，任何条件下，于2020年1月5日16：30清空档口所有物品，逾期未清离物品的，本人视为放弃档口所有物品的所有权，贵方有权处置档口内所有物品且在搬离过程中不对建筑物造成任何损害，并承担相关生产安全责任等。3、2019年12月31日，王建炎立下的《承诺书》，其中内容为：本，其中内容为：本人是广州越秀区**首层103档占用人，下，于2020年1月5日15：30清空档口所有物品，逾期未清离物品的，本人视为放弃档口所有物品的所有权，贵方有权处置档口内所有物品且在搬离过程中不对建筑物造成任何损害，并承担相关生产安全责任等。蒋烈对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，因蒋烈不是上述证据的形成方或参与方。蒋烈提供粤房房地证字第**房地产权证》（复印件），记载：白云区北站10号，12号首层，夹层的权属人为中国大酒店（员工住房基金管理委员会），建筑面积为1403.7464平方米，房屋用途为非居住用房。岭南公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。蒋烈提供乐民公司于2020年4月30日出具的《关于广州市越秀区XX路10号、12号物业情况说明》，其中内容为：据我司了解，自2009年8月开始，中酒员工管委会就将该物业委托给蒋烈先生管理，管理期限初定为3年，并约定届时视情况再签订办理正式物业管理手续。2012年6月我司成立，2012年8月31日，中酒员工管委会向我司出具《物业管理委托书》，委托我司对该物业进行管理，管理期限直到中酒员工管委会与下一间物业公司签订物业合同为止。同时约定，管理费为每户42.5元/月，为了补贴物业费过少，其提供12号物业一楼空置仓库给我司员工住宿及无偿使用。我司大股东蒋呢是蒋烈的亲弟，我司对该物业管理前，蒋烈先生对该物业进行管理了3年，付出了辛勤的劳动，业主和街道及居委会都很满意。我司接手管理前期，实际上也是由蒋烈先生来管理，除日常管理外，10号、12号仓库的排污，防漏等工作及该物业内部停车场的有关申报工作和处理居民投诉工作也是蒋烈先生负责。自2012年9月1日起至今，中酒员工管委会/岭南集团均未按规定向我司支付过任何物业管理费，我司于2020年1月21日在回复合盛律师所和岭南集团的律师函中请要求岭南公司向我司支付管理费551750.00元（截止当时管理费）。越秀区XX路12号物业依约是由我司无偿使用，我司认为对12号物业享有合法使用权，除我司外，其他人无权要求蒋烈支付任何费用。至于物业为何是由蒋烈先生使用，是鉴于蒋烈先生向我司陈述，其当初在管理物业中几无收入，亏损严重，且对该物业有重大贡献，要求补偿，故我司同意其使用12号物业的一楼空置仓库。岭南公司对该证据的真实性予以确认，合法性、关联性不确认，该说明是蒋烈单方出具对案情分析意见，相关内容由法院审理查明的内容。岭南公司陈述：《房地产平面附图》上的298.84平方米部分确实是我方标注，1-3号位是蒋烈的自编号。蒋烈陈述：我方只是将岭南公司所标注的1号位151.55平方米出租给王建炎做仓库到2020年1月5日，2号位（138.59平方米）、3号位（8.7平方米）在2019年11月份左右分别出租给陈晓然和朱召凯，但没有签订合同，其中一人收了1000元试用金，另一人收了1800元试用金，该两人只使用一个月就搬出。岭南公司表示：本案不要求乐民公司承担责任。一审法院认为：岭南公司是广州市越秀区XX路10号、12号首层及夹层物业的合法所有权人，依法对房屋享有占有、使用、收益及处分的权利。虽然岭南公司只确认出租了其中的151.55平方米，另外的147.29平方米只出租了一个月，但蒋烈自行提供的乐民公司出具的《关于广州市越秀区XX路10号、12号物业情况说明》也确认该298.84平方米由蒋烈使用。故岭南公司要求蒋烈按租赁参考价支付房屋使用费合法有理，一审法院予以支持。关于岭南公司要求蒋烈赔偿律师费的问题，因于法无据，故对岭南公司的该诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，于2020年7月9日作出判决如下：一、蒋烈应于本判决发生法律效力之日起五日内，将从2018年12月1日起至2020年1月5日止的房屋使用费（每月按298.84平方米×44元/平方米/月=13148.96元计算）一次性支付给广州岭南国际企业集团有限公司；二、驳回广州岭南国际企业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计1983元，由广州岭南国际企业集团有限公司负担60元，蒋烈负担1923元。二审中，双方当事人未提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明，蒋烈表示其不清楚中国大酒店矿泉员工宿舍管理委员会与岭南公司的之间关系及中国大酒店矿泉员工宿舍管理委员会与中国大酒店（员工住房基金管理委员会）之间的关系，但其认为从命名上可以看出中国大酒店矿泉员工宿舍管理委员会及中国大酒店（员工住房基金管理委员会）均属于中国大酒店下属的组织。岭南公司表示其与中国大酒店矿泉员工宿舍管理委员会之间没有任何关系，且表示经与中国大酒店及其员工了解，不存在中国大酒店矿泉员工宿舍管理委员会的组织，员工住房基金管理委员会是中国大酒店基于管理员工住房基金设立的内部机构，并非独立主体，涉案房屋的原权属人仍为中国大酒店。蒋烈确认乐民公司于2012年底授权蒋烈管理使用涉案房屋，但由于涉案房屋比较破败，其直至2018年12月才对外出租；2018年12月至2019年12月期间，涉案的298.84平方米房屋在蒋烈的管控之下，但只有其中151.55平方米在2018年12月至2019年11月期间出租，其他部分是空置的。广州市房屋租赁管理所发布的《关于公布2019年广州市房屋租金参考价的通知》记载矿泉街XX路的商业用房租金参考价为44元/月/平方米。本院认为，本案二审的争议焦点为：蒋烈主张无需向岭南公司支付2018年12月1日至2020年1月5日期间的房屋使用费理由是否成立。根据涉案房屋的《房地产权证》记载，涉案房屋的权属人自2011年10月21日起登记为岭南公司，岭南公司自此依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的物权权利。蒋烈主张其合法占有并管理涉案房屋，并主张乐民公司将涉案房屋交由其使用，为此提交了中国大酒店矿泉员工宿舍管理委员会作出的《物业管理委托书》及乐民公司出具的《关于广州市越秀区XX路10号、12号物业情况说明》。经审查上述证据，《物业管理委托书》的出具时间为2012年8月31日，此时涉案房屋的权属人为岭南公司，现无证据证实中国大酒店矿泉员工宿舍管理委员会与岭南公司之间存在何种关系，亦无证据证实岭南公司授权或认可中国大酒店矿泉员工宿舍管理委员会对涉案房屋的使用权进行处分。蒋烈主张中国大酒店矿泉员工宿舍管理委员会系涉案房屋原产权人中国大酒店的下属组织，但对此未能提交证据证实，本院对其主张不予采纳。因此，现有证据无法证实中国大酒店矿泉员工宿舍管理委员会有权对涉案房屋的使用权进行处分，蒋烈依据《物业管理委托书》的内容主张乐民公司对涉案房屋享有合法使用权理据不足，本院不予采纳。同理，蒋烈自乐民公司取得涉案房屋的使用权亦缺乏合法基础。因此，蒋烈占有使用涉案房屋构成侵权，应依法承担相应的损害赔偿责任。关于蒋烈2018年12月1日至2020年1月5日期间是否占用涉案房屋的问题。蒋烈确认乐民公司于2012年底授权蒋烈管理使用涉案物业，且2018年12月1日至2019年12月期间涉案298.84平方米房屋在蒋烈的管控之下，至于蒋烈实际有无全部用于出租，不影响其侵权行为的认定。因此，蒋烈以其未将涉案的298.84平方米物业全部对外出租为由主张无需支付全部物业的占有使用费缺乏理据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条的规定：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”涉案房屋登记的使用性质为商场、汽车库、自行车库、工具房、电房、维修间、水泵房、厕所、接洽室、值班室，一审法院参照2019年同地段商业用房租金参考价44元/月/平方米计算房屋使用费损失，并无不当，本院予以确认。蒋烈上诉主张应按其出租给案外人的租金标准41.6元/月/平方米计算使用费损失缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，蒋烈的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3846元，由蒋烈负担。本判决为终审判决。审判员  白小云二〇二〇年十二月十七日法官助理熊盈颖林臻灏