广东省中山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤20执异96号 异议人（被执行人）：罗丽娜，女，1976年8月7日出生，汉族，住广东省中山市**。 委托诉讼代理人：杨振锋，广东嘉茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈稳基，广东嘉茂律师事务所律师。 申请执行人：郑小驱，男，1966年2月11日出生，汉族，住广东省中山市。 申请执行人：中山市乔盛服饰有限公司，住所地广东省中山市三乡镇鸦岗村**之**商铺**，统一社会信用代码91442000799384833X。 法定代表人：黄田佑，该司执行董事。 本院在执行申请执行人中山市乔盛服饰有限公司（以下简称乔盛公司）、郑小驱与被执行人罗丽娜追偿权纠纷一案[案号为（2020）粤20执69号]中，罗丽娜对本院执行罗丽娜名下房地产（中山市火炬开发区中山六路66号建大花园X期X幢X卡、X卡、X卡、X卡、X卡、X卡、X卡）的执行行为不服向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人罗丽娜称，案涉拍卖标的物未经合法评估，根据法律规定，对于拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估，案涉拍卖标的物的估价是由中山市存量房评估价格管理系统提供，其不是具有资质的评估机构，操作人员也不具有法定的评估资格，其作出的评估价不具有法律上的效力，故依法应重新评估。根据法律规定，评估机构应由当事人协商一致后经人民法院审查确定，协调不成由人民法院随机确定。本案中，罗丽娜从未收到选定评估机构的通知，也未进行选择，法院在评估机构的选择上程序违法。拍卖公告遗漏披露尚存的租约信息，根据法律规定，法院有义务在拍卖公告中告知竞买人尚存的租约信息，以保障买受人的知情权，同时承租人本应对案涉拍卖物享有同等条件的优先购买权，拍卖公告中登记为“无优先购买权人”既损害承租人和买受人的合法权益，也让拍卖存在被撤销的风险，程序违法。综上，请求撤销（2020）粤20执69号之五执行裁定的拍卖行为，停止执行涉案房产，待重新委托评估机构评估后再恢复执行拍卖。罗丽娜为证明其异议主张，向本院提交了如下证据：1.房屋买卖合同复印件[显示2018年4月3日建大电器工业（中山）有限公司作为卖方，罗丽娜作为买方签订房屋买卖合同，建大电器工业（中山）有限公司将位于中山市火炬开发区中山××花园××商业楼××、××、××、××、××、××、××号房及××、××、××、××、××、××号车位以总价15800000元出售给罗丽娜。]拟证明罗丽娜的涉案拍卖物在2018年4月3日的实际交易价格为15800000元，即使不计算车位价值也远高于起拍价8560000元；法院遗漏车位未一并评估拍卖，未能使涉案拍卖物利益最大化。2.租赁协议复印件两份、房屋租赁合同复印件四份；拟证明涉案拍卖物均存在出租情况，且大部分尚未到期。 郑小驱、乔盛公司辩称，执行法院确定涉案拍卖标的物的起拍价依据不符合法律规定。本次拍卖的起拍价是基于中山市存量房评估价格管理系统的数据确定，并非由评估机构评估产生的评估价。罗丽娜对此提出异议，郑小驱、乔盛公司也同意由有相应资质的评估机构进行评估，并按照评估价来确定拍卖底价。评估机构的产生应当合法，应当由当事人协商一致选择具有相应资质的评估机构，或在协商不成的情况下由法院摇珠确定。双方未协商一致，我方同意法院摇珠确定。综上，我方认为拍卖底价过低，已经损害了我方利益，应当由法院依法评估后再确定拍卖底价。 本院查明，申请执行人郑小驱、乔盛公司与被执行人罗丽娜追偿权纠纷一案，中国广州仲裁委员会于2019年12月3日作出的（2019）穗仲中案字第3783号仲裁裁决已经发生法律效力。本院依据已发生法律效力的上述仲裁裁决，责令被执行人履行确定的偿还欠款本息的义务，支付本案申请执行费,但被执行人未予履行。本案仲裁期间，广东省中山市第一人民法院根据申请执行人的财产保全申请，以（2019）粤2071财保33号民事裁定查封罗丽娜的下列财产：1.位于中山市火炬开发区中山××花园××101卡[不动产权证号粤（2018）中山市不动产权第01XXX85号]；2.位于中山市火炬开发区中山××花园××102卡[不动产权证号粤（2018）中山市不动产权第0XXX853号]；3.位于中山市火炬开发区中山××花园××103卡[不动产权证号粤（2018）中山市不动产权第01XXX62号]；4.位于中山市火炬开发区中山××花园××104卡[不动产权证号粤（2018）中山市不动产权第01XXX47号]；5.位于中山市火炬开发区中山××花园××201卡[不动产权证号粤（2018）中山市不动产权第0XXX838号]；6.位于中山市火炬开发区中山××花园××301卡[不动产权证号粤（2018）中山市不动产权第01XXX03号]；7.位于中山市火炬开发区中山××花园××401卡[不动产权证号粤（2018）中山市不动产权第01XXX52号]。2020年9月24日，本院作出（2020）粤20执69号之五执行裁定，裁定：一、拍卖被执行人罗丽娜名下位于中山市火炬开发区中山××花园××101卡[不动产权证号粤（2018）中山市不动产权第01XXX85号]，所得价款扣除有关费用后用以清偿债务。二、拍卖被执行人罗丽娜名下位于中山市火炬开发区中山××花园××102卡[不动产权证号粤（2018）中山市不动产权第018XXX3号]，所得价款扣除有关费用后用以清偿债务。三、拍卖被执行人罗丽娜名下位于中山市火炬开发区中山××花园××103卡[不动产权证号粤（2018）中山市不动产权第01XXX62号]，所得价款扣除有关费用后用以清偿债务。四、拍卖被执行人罗丽娜名下位于中山市火炬开发区中山××花园××104卡[不动产权证号粤（2018）中山市不动产权第01XXX47号]，所得价款扣除有关费用后用以清偿债务。五、拍卖被执行人罗丽娜名下位于中山市火炬开发区中山××花园××201卡[不动产权证号粤（2018）中山市不动产权第01XXX38号]，所得价款扣除有关费用后用以清偿债务。六、拍卖被执行人罗丽娜名下位于中山市火炬开发区中山××花园××301卡[不动产权证号粤（2018）中山市不动产权第01XXX03号]，所得价款扣除有关费用后用以清偿债务。七、拍卖被执行人罗丽娜名下位于中山市火炬开发区中山××花园××401卡[不动产权证号粤（2018）中山市不动产权第01XXX52号]，所得价款扣除有关费用后用以清偿债务。同日，本院作出（2020）粤20执69号之五拍卖公告：将于2020年10月27日上午10时至2020年10月28日上午10时在本院淘宝网司法拍卖平台以856万元的起拍价整体拍卖罗丽娜名下前述涉案财产。2020年9月27日，本院通过邮寄方式向罗丽娜、郑小驱、乔盛公司送达了（2020）粤20执69号之五执行裁定书、拍卖公告及核价结果七份。罗丽娜、郑小驱、乔盛公司于2020年9月28日收取了前述邮件。2020年10月28日，前述涉案房产在本院淘宝网司法拍卖平台竞拍成交。罗丽娜于2020年10月29日向本院书面提出前述异议请求。 另查，2020年3月25日，郑小驱、乔盛公司书面向本院申请对罗丽娜名下的财产依法进行拍卖，并明确表示其拒绝与罗丽娜进行协商议价。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条规定“人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。”第五条规定“当事人议价不能或者不成，且财产有计税基准价、政府定价或者政府指导价的，人民法院应当准许。本案中，郑小驱、乔盛公司明确表示不同意与罗丽娜议价，在当事人议价不能的情况下，本院采用中山市存量房评估价格管理系统提供的涉案财产计税基准价作为处置涉案财产的参考价符合前述法律规定。罗丽娜以评估程序违法为由，请求撤销（2020）粤20执69号之五执行裁定，本院不予支持。 至于罗丽娜主张拍卖公告遗漏了房产的租赁情况的问题，罗丽娜仅提交了租赁合同复印件，且罗丽娜并非租赁权的权利人，故其以此为由主张撤销（2020）粤20执69号之五执行裁定，本院不予支持。 综上，罗丽娜的异议请求，理据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条、第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回罗丽娜的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。 审判长 赵 娟 审判员 尹四娇 审判员 钟国平 二〇二〇年十二月四日 书记员 陈远铭 黄妙霞