云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2503民初3652号原告：红河万祥物业服务有限公司。住所地：蒙自市经济技术开发区管理委员会办公大楼**。法定代表人：王娅，职务：总经理。委托诉讼代理人：张程，男，1969年5月7日生，汉族，住，住蒙自市理权限为特别授权。委托诉讼代理人：车伦，云南云都律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：郭冲开，男，1987年12月26日生，汉族，原，原住蒙自市下落不明。原告红河万祥物业服务有限公司（以下简称万祥物业公司）与被告郭冲开物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，因案情复杂，于2020年9月16日依法转为普通程序，并于2020年12月11日公开开庭进行了审理。原告万祥物业公司的委托诉讼代理人张程到庭参加诉讼；被告郭冲开经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万祥物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2017年3月1日起至2018年12月31日止的物业服务费1335.79元、垃圾清运费240元、消防检测费107.58元，共计1683.37元；违约金336.67元，两项合计2020.04元。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月1日，原告与蒙自万联房地产开发有限公司、蒙自荣升房地产开发有限公司签订了《蒙自万联茗景物业服务合同》，约定：蒙自万联房地产开发有限公司将由其投资开发建设的蒙自市万联茗景小区的前期物业管理委托给原告进行管理服务；委托管理服务期限自2017年3月1日至2018年12月31日止；业主自本合同生效之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用：物业服务费单元房0.8元/月·平方米、别墅房1.3元/月·平方米、非住宅用房物业费2.00元/月·平方米，业主擅自将住宅用房改为非住宅用房的，该房屋应分摊的物业公共服务费用为2元/月·平方米；物业服务费用（物业服务资金）按全年交纳，业主应在物业服务合同签订之日起30个日历天内缴纳全年费用；业主逾期交纳物业服务费用的，每逾期1日支付应缴金额的2%作为违约金。合同签订后，原告进驻小区，并依约提供物业管理服务至今。在履行过程中，应小区开发商要求，原告主动下调了合同约定的单元房物业服务标准，将原来的0.8元/月·平方米下调为2017年0.59元/月·平方米、2018年0.75元/月·平方米，别墅房1.3元/月·平方米下调为1.1元/月·平方米；非住宅用房2018年物业费由2.00元/月·平方米下调为1.5元/月·平方米。2018年12月29日，原告与蒙自万联房地产开发有限公司、蒙自荣升房地产开发有限公司续签2019年《蒙自联茗景物业服务合同》，合同服务期：2019年1月1日起至2019年12月31日止，收费标准与2018年一致。被告购买了万联茗景小区A13幢2单元501室的房屋，建筑面积为89.65平方米。自原告接管小区提供物业服务至今，虽经原告以口头、电话、书面等方式多次向被告催交物业服务费等费用，但被告至今均拒不交纳。故提起诉讼，请予支持。被告郭冲开未作答辩。原告向本院提交了以下证据：1.营业执照、《物业服务资质证书》、法定代表人身份证明书各一份，欲证实原告的基本身份信息及主体资格。2.《万联茗景物业服务合同》2017年-2018年复印件二份、2019年复印件一份，万联茗景收费备案表、万联茗景小区物业收费情况说明各一份，欲证实收费依据及情况。3.2017年3月1日收费公示、2018年1月1日退费公告、2018年3月7日收费公告，欲证实原告方在小区里从2017年实施收费情况。4.委托方物业服务证及日常服务图片复印件、2107年-2019年业主交费清单各一份，欲证实原告服务日常工作。5.催款通知单及粘贴照片、电话短信截图复印件各一份，欲证实对被告进行催告。6.交房通知书、购房合同各一份，欲证实被告购买了万联茗景A13幢2单元501房子并办理了接房手续，该房已在2018年12月20日出售。7、《蒙自县发展和改革局关于调整城市生活垃圾处理收费标准的通知》复印件一份，欲证实原告垃圾清理费收费合法。8、2017—2019年《城市生活垃圾清运、处置委托协议书》三份，欲证实原告受蒙自城镇生活垃圾处理有限责任公司的委托代收垃圾清运费。被告郭冲开未提交证据。本院认为，被告未到庭举证、质证，视为其自动放弃举证、质证的权利。原告提交的第二组证据中2017年3月1日与蒙自荣升房地产开发有限公司签订的《万联茗景（前期）物业服务合同》2018年12月29日的《万联茗景（前期）物业服务合同》与本案无关，不予采信；其余证据客观真实，与本案有关联性，予以采信。本院经审理认定事实如下：原告万祥物业公司系注册登记的有限责任公司，经营范围为：贰级物业服务，房屋修缮，设备维修、保养；停车场所经营，秩序维护服务，清洁、保洁环卫服务，绿化管养服务，消防管理等等。被告原系蒙自万联房地产开发有限公司开发的蒙自市业主，其购买的房屋于2015年12月9日交房后是由个旧市家福物业管理有限公司负责前期物业，后由于个旧市家福物业管理有限公司撤离小区，原告（乙方）与蒙自万联房地产开发有限公司（甲方）于2017年3月1日签订了《万联茗景物业服务合同》，明确原告提供的物业服务的建筑区划名称为万联茗景小区，类型为住宅、别墅、商业，主要约定：1.期限二年，自2017年3月1日起至2018年12月31日止。2.原告按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用：住宅建筑区划内：物业服务费：单元房0.8元／月·平方米，别墅房1.3元／月·平方米；非住宅房物业费2.0元／月·平方米。3.电、供水系统的运行与维护费、建筑物附属设施设备按规定需强制检测的费用，依据其实际支出，由业主在上述物业服务费用外合理分摊。4.物业服务费用（物业服务资金）按全年交纳，业主应在物业服务合同签订之日起30个日历天内缴纳全年费用。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：每逾期1日支付应缴金额的2%作为违约金。5.本合同自2017年3月1日起生效。合同签订后，原告进驻小区，为小区提供物业。2017年4月21日，蒙自市房地产管理处对原告报请的万联茗景小区住宅前期物业收费进行了备案，《住宅前期物业收费备案意见表》上载明最终审核意见为物业收费标准合计为0.77元／㎡·月。同时备注说明：虽然现在对万祥物业收取万联茗景小区物业费标准建议为0.77元／㎡·月，但蒙自万联房地产开发公司与购房人签订的《商品房购销合同补充协议》上所约定的物业收费标准为0.59元／㎡·月，要严格按照《商品房购销合同》中的约定执行。2017年12月26日，原告张贴《公告》，对2017年物业管理费用调整如下：一、2017年物业费用以业主与地产公司签订物业管理费用补充协议单价执行收费。二、2017年物业费用由全体业主推荐业主代表或成立业委会后与物业公司协商确定。2018年1月11日，原告张贴《公告》，通知未缴费业主尽快缴清2017年度物业服务费用，并对多收的2017年度物业服务费用做出退费处理。2018年3月7日，原告又发出《公告》，对2018年小区物业服务费收费单价公告如下：1.万祥物业公司于2018年2月对万联茗景小区全体业主征询物业管理服务费用（别墅：1.1元平方米/元/月，商铺：1.5元平方米/元/月，单元房：0.75元平方米/元/月）。万联茗景小区总户数169户，现已入住户数137户，共发出意见征询表137份，由回有效意见表126份，同意78份，不同意48份。2、经以上意见征询，按国家物业管理办法相关规定，在未成立业委会前，物业服务公司按已入住户数过半意见执行收费。另查明，被告已向案外人王红萍出售了蒙自市万联茗景小区A-13幢第2单元5层501室，王红萍于2018年12月20日与蒙自万联房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》，约定该房建筑面积为89.65平方米。蒙自县发展和改革局于2009年12月18日下发蒙发改发[2009]113号《关于调整城市生活垃圾处理收费标准的通知》，明确居民住户城市生活垃圾处理收费为10元/户·月；蒙自城市生活垃圾处理有限责任公司委托原告代为收取涉案小区的住房垃圾处理费。2020年8月7日，蒙自万联房地产开发有限公司、蒙自荣升房地产开发有限公司出具《物业服务证明》，证实原告2017年3月1日入驻万联茗景小区至今。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告与蒙自万联房地产开发有限公司于2017年3月1日签订的《万联茗景物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对小区业主具有约束力。合同签订后，原告为蒙自市万联茗景小区全体业主提供了物业管理服务，但被告作为小区业主未向原告交纳物业服务费、垃圾清运费、消防检测费，其行为违反了法律规定和合同约定，故原告要求被告交纳2017年3月1日至2018年12月31日物业服务费、垃圾清运费、消防检测费的主张，予以支持。对于计算标准，物业服务费按原告发布的《公告》上载明的标准即2017年3月1日至12月31日以原物业服务公司确定的0.59元/月·平方米、2018年1月1日至12月31日以0.75元/月·平方米标准计算；垃圾清运费按政府规定收取，即10元/月·户；消防检测费按0.6元/年·平方米计算。经计算，原告主张的合理费用为：物业服务费1335.79元[（89.65平方米×0.59元/月·平方米×10月）+（89.65平方米×0.75元/月·平方米×12月）]、垃圾清运费220元（10元/月·户×22月）、消防检测费为98.62元（89.65平方米×0.6元/年·平方米÷12月×22月），共计1654.41元，本院予以支持。就原告主张的违约金，《万联茗景（前期）物业管理合同》中有约定，原告要求按总欠付款的20%予以计算，虽被告存在逾期交纳物业服务费的行为，但本案所涉小区一直因原告是否为小区提供物业服务而产生纠纷，故被告未按约支付相关费用的行为不构成根本性违约，原告主张的违约金336.67元，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、由被告郭冲开于本判决生效之日起十日内一次性支付原告红河万祥物业服务有限公司物业服务费1335.79元、垃圾清运费220元、消防检测费98.62元，合计1654.41元。二、驳回原告红河万祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费260元，由被告郭冲开负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  李建英人民陪审员  王莉萍人民陪审员  李海涛二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  李 仙