湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂96民终915号上诉人（原审被告）：李化丽，男，1980年2月7日出生，汉族，住湖北省天门市。委托诉讼代理人：刘春艳（李化丽之妻），住湖北省天门市。被上诉人（原审原告）：李晋霞，女，1977年1月1日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。上诉人李化丽因与被上诉人李晋霞房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省天门市人民法院（2020）鄂9006民初1849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李化丽上诉请求：撤销原判，改判按年租金61000元为标准，李化丽向李晋霞支付2020年3月15日起至2020年4月28日返还房屋之日止的租金，并减免疫情期间的1个月租金5083元；按每年1140元的标准，李化丽向李晋霞支付2020年3月15日起至2020年4月28日返还房屋之日止的物业费。事实和理由：李化丽因疫情防控关闭门店，与李晋霞就协商解除合同事宜达成一致，于2020年4月28日将出租屋内的所有东西全部搬出，因房屋钥匙遗失，要求李晋霞找人换锁后，即将房屋退还给李晋霞，但李晋霞一直不予处理。因此房屋不能退还的原因在于李晋霞未能及时换锁收回出租房屋。李化丽只应支付从2020年3月15日起至2020年4月28日返还房屋之日止的租金及物业费。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。请求减免疫情期间的租金。李晋霞辩称，不同意李化丽的上诉请求。李化丽于2020年4月28日陈述涉案商铺内的物品搬完了但一直未交付钥匙。李晋霞的亲戚陈庆远于2020年5月19日又给李化丽打电话要钥匙。李化丽于2020年8月20日将涉案商铺的钥匙交给李晋霞的亲戚。李晋霞向一审法院起诉请求：要求李化丽支付房租61000元、物业费1140元及交通费1000元，合计63140元。一审法院认定事实：2019年3月2日，李晋霞与李化丽签订房屋租赁合同。合同约定李晋霞将天门市新城西路216号门面于2019年3月15日前出租给李化丽使用，移交房屋钥匙视为交付使用；租期3年（2019年3月15日至2022年3月14日），2019年3月15日至2020年3月14日租金58000元，2020年3月15日至2021年3月14日租金61000元，2021年3月15日至2022年3月14日租金64000元；租金以现金方式一年一付；押金3000元；经双方协商一致可解除合同，或者因不可抗力导致本合同无法履行，本合同自行解除。合同签订后，李化丽通过微信转账向李晋霞支付了第一年房租58000元、押金3000元及物业费1141元，并依合同约定接收房屋经营小餐饮。2020年1月23日至3月22日，因新冠××疫情，天门市采取限制人员流动等措施，李化丽被隔离在承租房屋内。2020年4月21日，李化丽通过电话向李晋霞表明不再经营生意，李晋霞要求李化丽3天内清空出租房屋并交还钥匙。同年4月28日，在李晋霞与李化丽的微信聊天中，李化丽向李晋霞表明已于2020年4月27日清空承租房屋，李晋霞要求李化丽将出租房屋钥匙交给其已到小区门口的阿姨。但李化丽至今未向李晋霞交付，在一审答辩状中辩解未交付原因系钥匙已失落。另查明，李晋霞与李化丽还口头约定，因第一年物业费已由李晋霞向物业公司缴纳，由李化丽直接向李晋霞支付第一年物业费1141元，此后如续租，由李化丽与物业公司直接结算物业费。诉讼中，经一审法院释明，李晋霞同意合同已解除，要求李化丽支付合同解除前的房租及解除后的房屋占用费，其他诉请未变。一审法院认为，李晋霞与李化丽之间的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。根据双方的电话和微信聊天记录，足以认定李晋霞与李化丽之间于2020年4月28日已达成解除合同的合意。合同解除后，李化丽应依法向李晋霞返还承租房屋，但李化丽未及时告知李晋霞承租房屋的钥匙已失落的事实，亦未实际向李晋霞返还承租房屋。因此，李化丽应依法按年租金61000元的标准向李晋霞支付合同解除前的租金及合同解除后的房屋占用费。物业费系使用房屋而产生，且双方约定由承租人负担，故李化丽对其实际占用承租房屋期间的物业费理应承担，鉴于李晋霞系收回出租房屋后的使用人，该物业费以李化丽向李晋霞支付后，由李晋霞与物业结算为宜，故对李晋霞要求李化丽支付物业费1140元的诉讼请求，依法予以支持。对李晋霞主张李化丽赔偿交通费1000元的诉讼请求，因缺乏事实依据，依法不予支持。本案诉争的系租期2020年3月15日至2021年3月14日的房租和物业费，李化丽损失的扩大并成诉，完全因其未能及时向李晋霞返还承租房屋所致，天门市防疫政策对本案影响一般，故李化丽关于合同解除应属因不可抗力的自行解除，李晋霞的起诉不合法的辩解意见，依法不予采纳。此外，李晋霞亦应退还李化丽押金3000元，可在折抵李化丽应付房租款。法律规定诉讼费由败诉方负担，由一审法院依法确定负担主体和金额。综上，李晋霞合法的诉讼请求，一审法院予以支持，对不合法的予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决：一、李化丽在判决生效之日起十日内向李晋霞返还承租房屋；并按年租金61000元的标准，向李晋霞支付自2020年3月15日起至实际返还租赁房屋之日止的租金和房屋占用费。李化丽已向李晋霞支付的押金3000元，折抵为李化丽的应付款，李晋霞不再退还。二、李化丽在判决生效之日起十日内向李晋霞按每年1140元标准，支付自2020年3月15日起至实际返还租赁房屋之日止的物业费。三、驳回李晋霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1379元，减半收取690元，由李晋霞负担50元，李化丽负担640元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李化丽所举的陈成的书面证言和货拉拉的订单，结合李化丽与李晋霞的微信聊天记录，可以证明李化丽于2020年4月28日将涉案商铺内的物品搬出，本院予以采信。李晋霞所举的于2020年8月20日与李化丽的微信聊天记录，具有真实性，可以反映李化丽将涉案商铺的钥匙返还给李晋霞，本院予以采信。李晋霞所举的涉案商铺的水费缴款凭证，因李晋霞的诉讼请求中没有主张水费，与本案没有关联性，本院不予采信。二审查明，2020年4月28日中午12：06，李化丽向李晋霞发微信：“搬完了，昨天搬一晚上，今天上午刚搬完，满意吗？”李晋霞回复：“我阿姨在小区门口，把钥匙给她”。李化丽回复：“我现在回家做饭”。李化丽之后未将涉案商铺的钥匙交给李晋霞。李化丽与李晋霞均认可双方协商一致于2020年4月28日解除涉案房屋租赁合同。2020年5月19日，李晋霞通过亲戚打电话要求李化丽返还涉案商铺的钥匙，李化丽未返还钥匙。2020年6月18日，李晋霞向一审法院提起本案诉讼。2020年8月20日，李化丽将涉案商铺的钥匙返还给李晋霞。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，李晋霞与李化丽之间签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李化丽与李晋霞均认可双方协商一致于2020年4月28日解除涉案房屋租赁合同，故李化丽应向李晋霞支付从2020年3月15日起至2020年4月28日止的租金。李化丽应在解除涉案房屋租赁合同后，应将涉案商铺的钥匙返还给李晋霞，但李化丽却拒不交还钥匙，李晋霞于2020年5月19日再次通过其亲戚打电话要求李化丽返还涉案商铺的钥匙，李化丽仍未返还钥匙，李晋霞才于2020年6月18日向一审法院提起诉讼。李化丽于2020年8月20日将涉案商铺的钥匙返还给李晋霞。故李化丽应向李晋霞支付涉案商铺从2020年4月29日至2020年8月20日的房屋占用费，房屋占用费标准比照之前的租金标准，故李化丽应向李晋霞支付以涉案房屋租赁合同约定年租金61000元为标准，从2020年3月15日起至2020年8月20日返还房屋之日止的租金和房屋占用费为26405.48元（计算方式为61000元×158÷365）。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款的规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，因新冠××疫情影响，天门市采取封城等措施，对李化丽的营业收入产生影响，继续按照涉案房屋租赁合同支付租金对李化丽明显不公平，李化丽上诉请求减免租金5083元，有事实和法律依据，本院予以支持。该减免的租金5083元和应退还的押金3000元抵扣租金和房屋占用费后，李化丽应向李晋霞支付租金和房屋占用费18322.48元（计算方式为26405.48元-5083元-3000元）。物业费系使用房屋而产生，且双方约定由承租人负担，故李化丽对其实际占用承租房屋期间的物业费理应承担，鉴于李晋霞系收回出租房屋后的使用人，该物业费以李化丽向李晋霞支付后，由李晋霞与物业部门结算为宜，故李化丽应向李晋霞支付以年物业费1140元为标准，从2020年3月15日计算至2020年8月20日止的物业费493.48元（计算方式为1140元×158÷365）。李化丽上诉称，因房屋钥匙遗失，其要求李晋霞找人换锁后，即将房屋退还给李晋霞，但李晋霞一直不予处理。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，李化丽未举证证明其告知李晋霞涉案房屋钥匙遗失，并要求李晋霞找人换锁，应承担举证不能的法律后果，故本院对李化丽该上诉理由不予采纳。综上所述，李化丽的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖北省天门市人民法院（2020）鄂9006民初1849号民事判决；二、李化丽在本判决生效之日起十日内向李晋霞支付租金和房屋占用费18322.48元以及物业费493.48元。三、驳回李晋霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1379元，减半收取690元，由李晋霞负担484元，李化丽负担206元；二审案件受理费1379元，由李晋霞负担968元，李化丽负担411元。本判决为终审判决。审判长 苏 哲审判员 别瑶成审判员 刘汝梁二〇二〇年十二月二日书记员 李碧佳