湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12978号上诉人（原审被告）：长沙市金雅酒店管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区万家丽北路二段**金鹰汇大厦****。法定代表人：胡玉蓉。委托诉讼代理人：裴弘，湖南湘正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈海柯，男，1988年8月10日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。上诉人长沙市金雅酒店管理有限公司（以下简称金雅酒店）因与被上诉人陈海柯房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初5738号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人金雅酒店上诉请求：请求判令撤销（2020）湘0105民初5738号民事判决，依法解除2013年10月15日金雅酒店与陈海柯签订的两份《租房合同》。事实与理由：金雅酒店认为判决明显偏袒陈海柯，金雅酒店的合法权益没有得到充分的尊重。2013年10月15日金雅酒店、陈海柯签订房屋租赁合同，陈海柯将位于长沙市××路××段××号××大厦××楼××号××房。合同签订后，由于长沙市万家丽高架桥的开工建设和投入使用，使得原本比较繁华的万家丽二段商业价值大打折扣，俗话说“桥下无黄金”，正是对金雅酒店经营状况的真实写照，2020年1月起的新冠肺炎疫情的爆发，金雅酒店的营业状况特别艰难，不得不采取裁减员工，缩小经营规模的办法，仍不能扭转酒店经营恶化，金雅酒店用房都是租赁方式，金雅酒店将酒店的经营状况向全体房东做了通报，酒店使用租赁的房屋共计约70户房东，80％的房东给予了友好的理解，他们帮金雅酒店出点子，想办法，并下调租金标准，重新签订房屋租赁合同，使得金雅酒店在绝望中看到了希望，鉴于80％多数房东已经降低租赁标准，金雅酒店决定适用统一租赁价格，这样对全体房东来说才是公平、公正的，金雅酒店已提前向陈海柯发送书面函件请求协商解除房屋租赁合同，陈海柯却坚持要按照合同支付房租，双方协商不成。陈海柯起诉金雅酒店，要求继续履行房屋租赁合同，一审判决也支持了陈海柯的诉请，而金雅酒店悲惨的经营状况没有得到重视，金雅酒店坚决要解除与陈海柯的房屋租赁合同是市场所迫，被逼无奈。被上诉人陈海柯答辩称，原审判决查明的事实清楚，原审判决适用法律正确，金雅酒店的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈海柯向一审法院起诉请求：1、请求判令金雅酒店继续履行2013年10月15日签订的房屋租赁合同；2、请求判令金雅酒店支付陈海柯两个季度租金共23136元（2020年3月1日和2020年6月1日两个回报日）；3、判令金雅酒店支付陈海柯以23136元为基数按日1%计算到实际给付日滞纳金；4、判决陈海柯不返还金雅酒店押金2882元；5、本案诉讼费由金雅酒店承担。一审法院经审理查明：2013年10月15日，陈海柯（出租人、甲方）与金雅酒店（承租人、乙方）签订《租赁合同》，合同约定：1、甲方将长沙市万家丽北路二段338号金鹰汇大厦12层13号房屋的使用权作为投资租赁经营金雅大酒店，该房屋面积40.02平方米。合同期限自2014年4月1日起至2026年4月1日止，双方约定由乙方以固定回报的方式给付甲方租金，每年分四次支付甲方回报。乙方在每下一个经营期前十天支付租金，每次支付三个月，回报支付时间为每年3月1日、6月1日、9月1日、12月1日，第一次支付回报时间为2014年3月1日前，支付2014年4月1日至2014年6月30日期间的租金，同时乙方预付一个月租金给甲方作为押金，押金支付时间乙方在2013年6月1日支付给甲方，以后以此类推。乙方给甲方的租金回报第1年为1441元/月，第2年为1441元/月，第3年为1527元/月，第4年为1619元/月，第5年为1716元/月，第6年为1819元/月，第7年为1928元/月，第8年为2044元/月，第9年为2166元/月，第10年为2296元/月，第11年为2434元/月，第12年为2580元/月。2、甲方需给乙方免租期作为双方合作的基础，在2014年4月1日前乙方无需支付租金回报给甲方。在合同履行期间，若因乙方违反本合同规定未依约支付甲方租金和其他费用，或乙方原因，对该房产及该房产所造综合楼的设施、设备造成损害，给甲方造成直接、间接经济损失，则甲方有权从租金预付款中直接扣除予以补偿，同时甲方书面通知乙方，乙方在收到甲方向其发出的扣除通知后10日内将合作预付款予以补齐。预付款不足时，甲方将书面通知乙方要求补足，乙方应在收到甲方通知5日内将款项汇至甲方指定账户，如果乙方拒不履行支付租金和其他费用，则在时间到期前两个月无条件撤离本合同约定的房间，并承担由此造成的法律责任和经济损失。3、乙方租赁合作该房屋须同时支付租金以外的其他管理费用，包括但不限于水电费、物业管理费、车位租赁费、电视电话费等，其他相关使用费及经营所产生的水费由乙方自行承担，与甲方无关。4、在租赁期间，甲方每年有7天免费入住乙方酒店的权利，甲方入住前必须提前与乙方酒店预约，再由酒店统一安排，甲方免费入住权不得私自转让。5、乙方自行办理经营金鹰汇大厦所需要的全部手续和批文，自主经营、自付盈亏，遵守国家法律法规。甲方收取的是固定租金，乙方的其他经营风险及连带责任及其收益、经营亏损均与甲方无关，如有违约，所有损失与责任均由乙方承担。6、由于政府认定的战争、暴乱、国家征用、自然灾害以及其他不能预见，并且对其发生和后果不能防止或避免的人力不可抗拒事件，而影响任何一方不能履行本租约或不能按本租约约定的条件履行本租约时，遇有上述不可抗力的一方，应立即以电报传真方式通知另一方，并在十五日内提供不可抗力详情及本合同不能履行，后部分不能履行，或需要延期履行的理由的有效证明文件，按该不可抗力事件对履行本合约的影响程度，由双方另行协议决定是否解除本协议书，或延期履行本协议书。7、本协议书所租赁时间开始后，若甲方单方终止本合同，则甲方需向乙方赔偿双倍三个月租金，并赔偿乙方所有的装修及设备设施费用。如果乙方单方终止本租约，乙方的履约保证金被罚没的同时，并承担双倍三个月租金标准的违约金，房屋的装修及设备设施均不得拆除或带走。若乙方未能依约按期向甲方支付租金，则甲方或甲方授权的代理人有权书面通知乙方立即予以缴付。乙方逾期10日内未能缴付租金预付款，乙方须按延期缴纳天数按应缴租金每日百分之一的标准向甲方缴纳滞纳金，如乙方逾期20日仍未缴付，则甲方有权单方面解除本协议书，并视为乙方单方终止本合同，乙方必须在5日内自动撤离并将完好的房屋交还给甲方，乙方已付的一个月租金，甲方将不予返还。双方还对其他事项进行了约定。同日，陈海柯、金雅酒店双方另就长沙市万家丽北路二段338号金鹰汇大厦12层14号房屋（面积为40.02平方米）签订与上述租赁合同内容相同的《租赁合同》一份，二份合同约定的每月租金标准及租金支付时间也相同。上述二份合同签订后，陈海柯将涉案二个租赁房屋交付金雅酒店使用，金雅酒店就二份合同分别向陈海柯支付保证金1441元，计租日开始后金雅酒店按合同约定向陈海柯支付房租至2020年3月31日租金，此后未再支付租金。庭审中，金雅酒店陈述，涉案租赁房屋属于带租销售，租赁合同系在房屋出售时由房屋开发商作为中间人洽谈好相应租赁条款，由陈海柯、金雅酒店双方直接签订，带租销售的总共有184户。2020年1月底，新型冠状病毒性肺炎疫情爆发，酒店行业受到较大影响。金雅酒店于2020年2月19日向部分出租人发送《工作联络函》，内容为：尊敬的业主，由于新型冠状病毒的严重影响，金雅酒店响应政府政策安排，从2020年1月24日开始已停止营业至今，已经导致酒店亏损严重，为能够继续经营金雅酒店，恳请您同意免除房屋租金二个月（2020年2月-3月），4月份租金减半。但双方未就租金减免问题达成一致意见。2020年4月，金雅酒店又向部分出租人发送《致业主朋友的一封信》，内容为：由于租金日益上涨和市场竞争环境激烈，酒店利润微薄，难以维持正常运转，且自2020年1月全国开始出现新冠疫情，对酒店行业造成巨大打击，加之本酒店租金基数相较于周边市场较高，且每年递增6%增速过快，酒店无力支付如此高额租金，因此对业主朋友们请求如下：1、从2020年5月1日开始，房租按40元/平米计算，2020年5月6月7月按50%付租金；2、房租增幅调整为每三年递增一次，递增幅度调整为5%；3、如业主不同意此方案，可与我方协商解除合同。部分业主与金雅酒店协商一致签订了新的合同，部分业主不同意酒店提出的上述方案，故诉至一审法院。庭审中，一审法院向金雅酒店释明要求其提交近三年营业财务状况的相关证据，拟证明其经营状况已无法继续履行合同，但金雅酒店未予以提交。一审法院认为，一、陈海柯与金雅酒店签订的《租房合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方均有约束力。虽合同履行期间，经历了××影响，会对金雅酒店的经营产生一定影响，但该影响尚不能达到合同无法继续履行的程度，且全国××疫情现已基本稳定，各行业也早已复工复产，金雅酒店也未提交证明其经营状况已达到无法继续履行合同程度的相应证据，故双方均应按合同约定继续履行义务，一审法院对陈海柯要求金雅酒店继续履行双方租赁合同的诉求予以支持。二、关于陈海柯要求金雅酒店支付二个季度租金的诉讼请求，根据双方合同约定，金雅酒店应于2020年3月1日和2020年6月1日向陈海柯支付二个季度租金，但考虑到××疫情爆发确实对酒店行业经营造成较大影响，故一审法院酌情为金雅酒店减免二个月租金，故金雅酒店还应向陈海柯支付四个月租金，关于租金具体数额，根据双方合同约定，现为合同履行第7年，月租金标准为1928元／月，按合同约定需扣除6%租赁税，扣除后每月租金应为1812元，故二份租赁合同金雅酒店还应向陈海柯支付租金共计14496元（1812×4×2）。二、关于陈海柯主张支付滞纳金的诉求，考虑到金雅酒店违约系受到××影响，属于不可抗力，应不予追究金雅酒店的违约责任，故对陈海柯该项诉求一审法院不予支持。三、关于陈海柯主张要求不予返还金雅酒店押金的诉求，根据双方合同约定，没收押金系承租方在行使合同解除权时享有的权利，现陈海柯并未主张解除合同，而系主张合同继续履行，陈海柯主张没收押金缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持，该押金仍应作为金雅酒店的履约保证金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，一审判决：一、陈海柯与长沙市金雅酒店管理有限公司于2013年10月15日签订的二份《租房合同》继续履行；二、长沙市金雅酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内向陈海柯支付房租14496元；三、驳回陈海柯的其他诉讼请求。一审案件受理费225元，由长沙市金雅酒店管理有限公司负担。本院二审期间，金雅酒店向本院提交了长沙市金雅酒店管理有限公司股东会议决议以及股东信息，拟证明金雅酒店正在处理解散事宜。陈海柯发表质证意见如下：对该组证据的真实性与合法性均有异议，有重大作假嫌疑，也与本案租赁合同的相对方无关联性。对于金雅酒店提交的证据，本院经审查认为该组证据与本案并无关联，对此不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，结合庭询以及双方诉辩情况，本案二审争议焦点为一审法院判令案涉合同继续履行并判令金雅酒店向陈海柯支付房租14496元是否妥当。金雅酒店上诉主张因新冠肺炎疫情导致酒店经营受到影响，其与陈海柯就降低租赁标准的问题协商不成，故要求解除案涉合同。本院认为，经一审法院释明后金雅酒店仍未向一审法院以及本院提供充分证据证明疫情对案涉合同的影响已达到不能继续履行合同的程度，且金雅酒店在一审庭审中亦认可案涉酒店仍在经营。一审法院酌情减免了金雅酒店2个月房租并对陈海柯主张的逾期支付房租的滞纳金不予支持，已经充分考虑到了新冠肺炎疫情对金雅酒店经营产生的影响，处理较为妥当。故一审法院结合案件的实际情况以及新冠肺炎疫情对金雅酒店经营产生的影响大小，判令案涉合同继续履行并判令金雅酒店向陈海柯支付房租14496元并无不妥，本院予以确认。金雅酒店的上诉主张无事实与法律依据，本院不予支持。对于当事人的其他诉辩主张，本院并非忽视或默认，而是该部分诉辩主张并不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故对其他诉辩主张本院不在此赘述。综上所述，金雅酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费450元，由长沙市金雅酒店管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  刘耀武审判员  何 鑫二〇二〇年十二月八日法官助理黄毕莅书记员王嘉翌附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。