贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终4106号上诉人（一审原告）：贵州瑞腾商业运营管理有限公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里经济开发区凯开大道**红星美凯龙生活馆。法定代表人：曹小良。委托诉讼代理人：黎承芳，女，1995年3月11日出生，住贵州省凯里市。被上诉人（一审被告）：林锡鹏，男，1989年9月17日出生，汉族，户籍地浙江省瑞安市。上诉人贵州瑞腾商业运营管理有限公司(以下简称：瑞腾公司)因与被上诉人林锡鹏租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初4880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。瑞腾公司上诉请求：1.撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初4880号民事判决书；2.依法查清案件事实，判决支持瑞腾公司的一审全部诉讼请求；3.本案的诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决事实认定错误。判决认定2019年1月份，林锡鹏承租的门面房屋遭受大雪覆盖，导致房顶铁皮变形、卷闸门打不开等，林锡鹏申请上诉人安排修缮，上诉人以根据合同约定修缮义务由林锡鹏自行负责为由拒绝，导致租赁物不符合租赁用途，林锡鹏无法经营与事实不符。关于我方不积极修缮铺面的陈述的认定与事实不符。2018年12月黔东南州大面积降雪，多个地方因该场大雪受灾受损，生产生活等方面受到影响，但要求我方立即处理不可抗力的大雪致损，是不符合公平原则的，虽然4.4条约定铺面交付后，铺面有任何损坏由被上诉人自行负责维修，费用自付，但我方也根据受损程度协助修缮了铺面。其次，我方拒绝修缮铺面导致租赁物不符租赁用途，林锡鹏无法经营与事实不符。被上诉人林锡鹏也在答辩状中承认我方于3月中旬将门面修复，且其继续在铺面经营直至其逃场，我方找不到被上诉人。理应收取相关费用，经营期间我方多次催促却没有向上诉人交纳公司租金、运营费、物业费等。二、适用法律错误。一审法院判决被上诉人不支付上诉人任何的租金、运营费、管理费显然不符合公平原则。综上所述，瑞腾公司的行为符合双方合同约定，请求二审法院查明事实，依法支持瑞腾公司的诉讼请求。林锡鹏书面答辩称，首先，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一审认定答辩人与上诉人双方签订合同合法有效，且双方对合同内容已作出相关约定，对双方均具有约束力。根据原双方合同约定，上诉人应当将符合租赁用途的门面交予答辩人使用，于租赁过程中也应保证租赁物符合租赁用途。而本案中大雪事件属于不可抗力，而非答辩人自身原因导致损坏，故该事件导致租赁物不符合租赁用途后，答辩人提出相应申请，上诉人应当及时予以修缮，但上诉人一直未予以维修，导致其合同根本义务履行不到位，并严重影响答辩人的正常经营。因此答辩人有权拒绝支付租金等相应费用，且由于上诉人的违约行为造成答辩人损失，答辩人有权追讨相应损失。其次，针对上诉人提出相应观点，虽然双方约定铺面交付后损坏由答辩人负责维修。但大雪属于不可抗力，不可归责于答辩人，答辩人事后就及时向上诉人提出申请要求修缮，但上诉人一直不予理睬。且上诉人直到3月份才将部分门面修复，也仅修复部分门面，仍然有漏雨等情况发生，不符合正常经营需要，此时对答辩人已经造成了严重损失。故上诉人显然存在明显违约行为。再次，一审判决适用法律正确，根据公平原则，它要求当事人在民事活动中应以社会正义、公平的观念指导自己的行为、平衡各方的利益，要求以社会正义、公平的观念来处理当事人之间的纠纷。因此权利义务相对等，而本案中因为大雪已经导致答辩人受到重大损失，此后因上诉人不履行合同义务导致答辩人受到损失扩大，上诉人非但没有考虑到这一点，仍然想将此部分租金等损失转嫁到答辩人身上，显然不符合法律规定，而一审判决答辩人无需承担该部分费用明显符合公平原则之规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持一审判决。瑞腾公司向一审法院起诉请求：一、判令林锡鹏支付2019年1月1日至2019年9月30日门面租赁费、市场运营管理费共计33006.6元；二、判令林锡鹏支付其逾期支付的门面租赁费、市场运营管理费的利息765.24元（以欠付的门面租赁费、物业管理费为基数按照中国人民银行同期年利率4.75%从2019年1月1日起暂算至2019年9月30日，后期逾期利息以相同标准计算至付清全部费用为止）；三、判令林锡鹏支付2019年1月1日至2019年9月30日物业管理费3300.66元及滞纳金6032.88元（以欠付金额为基数，按1%/天分段计算，从2019年1月1日至同年9月30日止）；四、判令林锡鹏支付损失费共计1089.86元（以欠付的物业费为基数，按3‰/天计算）；五、本案诉讼费用由林锡鹏承担。一审法院认定事实：2018年5月22日，原告瑞腾公司（甲方）与被告林锡鹏（乙方）签订《凯里浙商建材城市场服务合同》，主要内容：被告租赁原告所有的位于凯里经济开发区门面（面积183.37㎡）；租赁期限自2018年7月1日起至2023年6月30日止，门面租赁及服务期限共五年，被告先交费后再使用，下次交费须提前7日完成。门面租赁费按10元／月／㎡，每月为1833.7元；市场运营管理费按10元／月／㎡，每月为1833.7元；甲方统一管理本市场，按2元／㎡向乙方收取物业管理费，每月为366.74元，乙方需提前7天支付物业费，乙方逾期支付，每天按支付总额的1%加收滞纳金；乙方逾期未付物业费的，每逾期一天，按应支付金额的3‰计算，赔偿原告损失；在本协议期间，甲方应对凯里浙商建材城公共设施设备进行维护，并保证其正常使用和运转，但甲方若遇特殊原因未及时处理，乙方不得以此类问题拒交各种费用，否则视为乙方违约；为保障乙方合法权益，乙方在签订本协议前应确定甲方所提供门面内设施设备完好，并能正常使用，本协议的签订，则视为乙方已进行此项行为，合同生效之日起，在市场服务期间有任何损坏，由被告自行负责维修，其费用概由乙方自行承担。合同签订之后，原告将上述房屋交付给被告承租使用。被告支付了自2018年7月1日至2018年12月31日的相关费用。2019年1月份，被告承租的门面房屋遭受大雪覆盖，导致房顶铁皮变形、卷闸门打不开等，被告申请原告安排修缮，原告以根据合同约定该修缮义务由被告自行负责为由拒绝，导致被告无法正常经营。时至2019年4月份，原告开始向被告催收相关费用，双方为此发生分歧，协商未果，被告于2019年8月开始搬离承租房屋。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。结合本案，原、被告经充分协商之后，签订了《凯里浙商建材城市场服务合同》，双方就租赁标的，费用的计算、收取等内容进行了约定，内容未违反法律的禁止性、限制性规定，合同自双方签字即生效，对双方具有约束力。原告作为出租人，应将符合约定用途的门面交予被告承租，在租赁期还需保证出租物符合租赁用途，是原告应负的基本合同义务，而原告得知大雪事件之后，拒绝维修，导致租赁物不符合租赁用途，被告无法经营，原告的行为构成对其在先义务的履行不符合约定，被告作为后履行一方有权拒绝支付租金、管理费、物业管理费等。为此，原告诉请被告支付租金、管理费以及利息等，依法予以全部驳回。原告主张大雪事件，发生在被告已经接受承租之后，依据合同条款4.4和5.2的内容，大雪事件属不可抗力因素所导致，原告不负违约责任，且维修义务应由被告负责。对此，如前述原告应保证出租物在租赁期间，符合约定的租赁用途，发生大雪事件之后，原告在得到被告申请其维修之后，应积极修缮，因原告消极未维修，导致其合同的基本义务履行不符合约定，且大雪事件不符合双方合同中条款4.4的情形，故对原告的该项意见，不予采信。被告仅以答辩方式主张因大雪事件，导致其损失，原告应赔偿损失，根据不告不理原则，在本案中不予一并审理，被告可以另行合法途径解决。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，＜最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释＞第九十条之规定，判决：驳回原告贵州瑞腾商业运营管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费904元减半收取452元，由原告贵州瑞腾商业运营管理有限公司负担452元。本院二审期间，瑞腾公司提交证据有：2020年12月7日拍摄的涉案门面修缮的照片，拟证明门面经瑞腾公司修复可以正常使用。因林锡鹏在二审庭询中，经本院通知未到庭亦未发表质证意见。该证据仅能反映门面的现状，并不能反应涉案门面经受大雪损坏后，双方发生争执前瑞腾公司修复的情况，故本院对该组证据不予采信。本院二审查明的事实与一审认定一致，依法予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审查。综合瑞腾公司的上诉请求和理由，本案二审争议焦点为：瑞腾管理公司是否有权要求林锡鹏支付相应的租金、市场运营管理费、物业管理费等相关费用。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。从该规定可以看出，出租人有维持租赁物适租状态的义务。本案中，因大雪导致林锡鹏承租的商铺屋顶铁皮变形、卷闸门打不开等，导致林锡鹏无法正常经营，此时商铺已不能正常使用，处于不适租的状态，由于瑞腾公司拒绝进行及时修缮，没有履行出租人的适租义务，因此，导致林锡鹏不能正常使用承租商铺，其有权拒绝交纳租金及市场运营管理费。虽然双方在涉案合同中约定，“合同生效之日起，在市场服务期间有任何损坏，由乙方（林锡鹏）自行负责维修，其费用概由乙方承担”，该条约定中林锡鹏的维修义务应指对普通损坏的维修，而涉案商铺系大雪原因，属于不可抗力，已经造成商铺不能正常使用，而不仅仅是普通的损坏，因此，对房屋的维修义务仍应由瑞腾公司承担。由于瑞腾公司不及时履行修缮义务，导致出租商铺不符合出租要求，林锡鹏有理由拒付租金及相关费用，瑞腾公司在二审中提出其已经履行了房屋维修义务，但林锡鹏对此不予认可，而瑞腾公司提交的证据不能充分证明其已经履行了房屋维修义务，并符合出租商铺要求。因此，一审判决驳回其要求林锡鹏支付租金及市场运营费等相关费用的诉讼请求，并无不当。瑞腾公司上诉要求改判支持其诉讼请求，事实依据不足，理由不充分，本院不予支持。综上所述，贵州瑞腾商业运营管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费904元，由贵州瑞腾商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 陆小平审判员 欧阳樟二〇二〇年十二月十一日法官助理谢杰凰书记员龙欢