贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终10014号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗涵晖，男，1985年2月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：郭丽萍，女，1965年5月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：谭昌毅，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：余清凯，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）因与被上诉人郭丽萍商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2020)黔0102民初2623号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人宏益房开上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，被上诉人已办理接房手续，并已实际占有案涉房屋并对外出租进行收益，是案涉房屋的业主，合同目的已经实现，未办理房屋转移登记的有关文书，并不影响案涉房屋的占有、使用、收益的权利；2、依照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十七条规定，上诉人迟延交付办理转移登记有关文书的违约行为不构成重大或根本性违约，如解除合同，将不利于交易稳定；3、如判令合同解除，上诉人承担违约责任后，不应再承担被上诉人所产生的损失赔偿责任，故被上诉人所支出的电视电表开户等费用不应由上诉人承担；4、依照《商品房买卖合同》附件十二20.2条规定，如判决解除合同，需待相关手续办理完毕后，上诉人才予以退还被上诉人已支付的款项。被上诉人郭丽萍答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。郭丽萍向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2015年4月15日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告返还购房款831349元并支付原告全部购房款的资金占用损失（以全部购房款为基数按照中国人民银行同期贷款利率标准，从2015年4月15日起计算至被告将购房款全部退还原告之日止）；3、判令被告赔偿原告购房损失，包括已付维修基金8313元、商铺物管费1653元、有线电视开户费265元、电表开户费122元；4、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告郭丽萍（买受人）与被告（出卖人）于2015年4月15日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买出卖人宏益房开开发建设的本市南明区房屋一套，该商品房规划用途为商业，建筑面积27.55平方米，套内建筑面积23.15平方米，房款按套计算，总房款831349元；买受人采取分期付方式，应当在2015年4月15日将总房款831349元付清；出卖人应当在2016年8月31日前向买受人交付商品房；合同第二十二条房屋登记约定“……二、初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；如晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务。……三、转移登记（一）出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人在约定期限内不能交付商品房转移登记的有关文书，双方按照以下约定处理1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按支付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。……”；合同并就其他事项进行了约定。该合同附件十二补充协议第20.2条约定无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。……。上述《商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告于2015年4月15日向被告分两次支付了购房款250349元、581000元，共计831349元，被告分别向原告出具两张收取购房款的收款收据。2016年9月3日原、被告签订《房屋交付验收表》，原告确认自2016年8月31日起涉案房屋被告交付给原告。被告在2019年6月29日前未将交付办理商品房转移登记有关文书交付给原告。原告于2019年1月16日向一审法院递交民事起诉状，其诉请如前，原告递交民事起诉状同时申请了诉前调解，但诉前调解未果，一审法院于2020年3月3日立案。审理中，被告认可收到原告全部购房款831349元。审理中，被告表示庭审辩论终结前本案涉案房屋仍不能办理产权转移登记至原告名下。原告表示涉案房屋未装修已出租，如法院判决解除商品房买卖合同，在法院判决指定的履行期限内原告能将房屋腾空交还给被告。被告表示如判决解除合同原告应配合被告办理涉案房屋备案登记、预告登记的注销。原告的丈夫金明到庭表示原告在夫妻关系存续期间向宏益房开购买涉案房屋，该房为夫妻共同财产，原告为购买该房向被告支付的全部购房款、预告登记费等均是以夫妻共同财产支付，金明明确表示本案涉案房屋的购房合同是原告与宏益房开签订，金明认可以原告名义向宏益房开提起诉讼，原告在本案中一切诉讼行为包括承认、变更、放弃诉讼请求、与被告进行调解等金明均予以认可，即原告对涉案房屋一切处置行为金明均认可，即使涉及法院判决、调解退还购房款等款项，金明同意所有款项均支付到原告帐户，在本案中以原告名义起诉即可，金明在本案中不主张任何权利，在本案中不作为共同原告参加诉讼。原告对其诉请要求被告退还的房屋维修资金8313元、电表开户费122元、有线电视开户费265元，向一审法院提交有维修资金交存通知书及缴费单一张、原告于2016年9月向贵州宏立城物业服务有限公司交纳电表开户费122元及有线电视开户费265元的收据一张、贵州宏立城物业服务有限公司出具的物管费收据一张（金额1653元）；被告宏益房开表示对以上证据材料的真实性无异议，但均不同意承担。原告对涉案房屋的产权登记情况向一审法院提交有贵阳市房地产交易管理中心出具涉案房屋产权登记信息查询，显示涉案房屋已办理预售合同备案登记。被告向一审法院提交有以下证据材料1、原、被告签订《房屋交付验收表》及《交房协议》；2、《建设工程消防验收意见书》复印件，该复印件下方注明有“原件存放于贵阳市城建档案馆”，并加盖有“贵阳市城市建设档案馆业务专用章”；该消防验收意见书复印件显示涉案被告申报消防验收的区域为花果园五里冲棚户区危旧房城中村改造项目T1区4、5、10楼（土建）建设工程；3、宏立城官方微信文章（包括本市花果园产权证办理攻略等）、花果园产权证办理点照片等；被告以上述证据证明原告已经接收房屋，对房屋享有占有、使用、收益等权利，涉案房屋已通过消防验收，涉案房屋所在土地不存在瑕疵，涉案房屋可以办证，被告也正积极有序的推进花果园项目初始登记及权属证书办理工作。原告对上述证据材料的真实性无异议，但不认可被告的证明目的，原告认为被告逾期办证造成原告至今仍未取得涉案房屋产权手续，合同目的未实现，消防验收意见书仅能证明土建部分工程取得消防验收，不能证明整栋楼工程取得消防验收。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告与被告宏益房开签订的上述《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护，双方均应按约履行合同权利义务。合同签订后，原告已履行了向被告支付购房款的义务，按合同约定，被告承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至一审辩论终结前仍未将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，被告行为已构成违约，一审法院对此予以确认。根据原、被告举证及双方主张，本案争议焦点为：1、被告已向原告交房，被告据此主张原告合同目的已实现，被告主张的逾期履行办理商品房转移登记义务不构成根本违约及不影响原告合同目的的实现，被告该抗辩理由应否采纳？原、被告签订的商品房买卖合同应否解除？2、合同解除后的法律后果？对争议焦点之一，被告逾期履行办理商品房转移登记义务的违约行为是否构成根本违约及是否影响原告合同目的的实现？对此，一审法院认为，根据物权法第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，被告逾期履行办证义务，原告虽然有权占有使用房屋，拥有一种实际的“所有权”，但是他的“所有权”缺少最根本的权利，即处分权，故被告违反交房义务或办证义务其中之一的，将使原告对房屋的处分权不能实现，严重影响原告订立合同时预期的经济利益；根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”之规定，同时根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条之约定，被告承诺于2018年12月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，自2018年12月31起180日以后（即2019年6月29日以后）被告仍然不能向原告交付办理商品房转移登记有关文书的，原告有权退房；至一审辩论终结前被告仍未能向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，被告逾期履行办理产权转移登记义务构成根本违约，根据法律规定及合同约定，原告享有合同解除权。故对原告诉请解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，一审法院予以支持。合同解除后，被告按约应向原告退还已付购房款，故原告诉请要求被告退还已付购房款831349元，于法有据，一审法院予以支持。对原告要求被告支付资金占用费的诉请，双方合同约定出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款并按照同期银行存款利率支付利息，该约定仅对退还房款的时间进行了约定，并未就利息的起算时间进行约定，现因被告逾期履行办证义务的违约行为导致双方签订的商品房买卖合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同的违约方为被告，原告有权要求就利息部分的损失要求赔偿，原告支付全部购房款的时间为2015年4月15日，其违约金应从付款次日即2015年4月16日起按照同期银行存款利率计算至被告将购房款退还原告之日止。对原告要求被告赔偿房屋维修基金的诉请，在原、被告签订的商品房买卖合同解除后，原告可向相关房产部门或向收取人申请退还，故对原告的该诉请一审法院依法不予支持。关于原告要求赔偿电表开户费122元、有线电视开户费265元的诉请，原告提交有相应收据为凭，一审法院予以采信，因电表开户费、有线电视开户费依附于房屋产生，原告已经实际支出，在解除合同后上述费用仍然为房屋所用，应当视为原告的损失，由被告进行赔偿。对原告要求赔偿物管费的诉请，一审法院认为物管费系原告使用房屋期间必然产生的费用，该费用应由使用人即原告自行承担，不属于购房损失之列，故一审法院对原告的该项诉请不予支持。对被告称如合同解除原告应当还房并应当配合被告办理完毕涉案房屋的预告登记、商品房买卖合同备案登记的注销手续，一审法院认为合同解除以后房屋的返还以及相关备案登记、预告登记的注销属于合同解除以后原、被告双方应履行义务，为减轻双方当事人诉累，原告于本案已表示在合同解除后能随时向被告交还涉案房屋，故对房屋的交还及相关备案登记、预告登记的注销在本案中一审法院一并进行处理。对被告答辩所称的违约金中应扣除租金收益，因被告未提起反诉，一审法院对此不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决：一、解除原告郭丽萍与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2015年4月15日就位于本市南明区房屋签订的《商品房买卖合同》及补充协议。二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内退还原告郭丽萍已付购房款831349元。三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内支付原告郭丽萍资金占用损失，该资金占用损失计算方式如下：以购房款831349元为基数按照中国人民银行同期存款利率标准，从2015年4月16日起计算利息至该831349元退还原告郭丽萍之日止。四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后十日内赔偿原告郭丽萍电表开户费122元、有线电视开户费265元。五、原告郭丽萍于上述判决第二项、第三项、第四项履行完毕之日起十日内将本市南明区房屋腾空交还给被告贵阳宏益房地产开发有限公司。六、原告郭丽萍于上述判决第二项、第三项、第四项履行完毕之日起十日内与被告贵阳宏益房地产开发有限公司相互配合办理本市南明区房屋的商品房买卖合同备案登记、预告登记的注销手续。七、驳回原告郭丽萍的其余诉讼请求。案件受理费14110元,减半收取7055元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司承担。二审期间，各方当事人均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：本案所涉《商品房买卖合同》及补充协议是否应当解除。宏益房开逾期履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务构成违约，且案涉房屋至今仍未达到办理产权转移登记的条件，不能履行协助办理产权转移登记的义务，已构成根本违约，一审判决解除合同并无不当，本院予以确认。被上诉人签订《商品房买卖合同》的目的系取得完备的所有权，并非仅取得占有、使用、收益的权利，故宏益房开仅以房屋已交付使用为由认为被上诉人合同目的已实现，其不构成根本违约的主张不能成立，本院不予采纳。电表开户费、有线电视开户费系被上诉人为履行合同实际支出的费用，一审判决宏益房开赔偿该部分损失符合法律规定，本院予以确认。租金收益系被上诉人合法占有案涉房屋期间获得的正当收益，宏益房开主张在其承担的违约金中进行扣除于法无据，本院不予支持。配合办理相关注销手续系合同附随义务，宏益房开不能据此抗辩履行退还购房款的主要义务，本院对宏益房开的相关主张不予支持。综上所述，上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用14110元，由上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邓禹雨二〇二〇年十二月十七日书记员  帅艳芷