广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24544号上诉人（原审原告）：罗磊，女，1977年5月29日出生，汉族，身份证登记住址黑龙江省鸡西市鸡冠区，住广东省佛山市南海区。被上诉人（原审被告）：邹成霞，男，1976年6月30日出生，汉族，身份证登记住址江苏省靖江市。上诉人罗磊因与被上诉人邹成霞房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初13765号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理，现已审理终结。上诉人罗磊上诉请求：1.撤销一审判决第一项部分内容，租赁关系解除之日应为合同约定逾期不足额交纳租金及水电费15日起算即2020年2月25日，没收押金；2.撤销一审判决第三项，改判邹成霞向罗磊支付3315元（包括2020年2月10日至2月24日15天租金2550元和违约金765元）；并支付2020年2月25日起至实际搬离及恢复原状交付之日期间的等同于双倍租金之逾期占用费；3.邹成霞承担一、二审所有诉讼费用。事实和理由：一、关于邹成霞是否主张过退租的问题。罗磊自始至终没有收到邹成霞关于退租、减免及困难的主张，邹成霞从未主动打电话要求解决问题，只是在收到开庭通知后，主动打电话给罗磊商量能否继续履行合同，其并未提出退租意愿，也没有交纳租金的表示，而且罗磊再次指出其违约，并于2月25日解除合同。二、关于涉案1906房是否作为民宿使用的问题。邹成霞主张其将涉案1906房作为民宿使用，但其并没有提供充分证据证明其主张。一审法院认定涉案1906房作为民宿使用，完全是听信邹成霞的一面之词。现有证据不能表明涉案1906房是作为民宿使用，照片也不能证明是民宿。涉案1906房事实上只是邹成霞在广州的一个个人居住场所而已，并没有对外经营，也没有合法合规的经营证照，一审认定因为民宿受疫情影响是错误的。三、关于涉案1906房是否正常使用的问题。从水电费单上也可以看出，从2-4月，每个月都有水电费产生，说明邹成霞一直正常使用涉案1906房，根本没有受到疫情影响，其是想借疫情逃避违约责任，不交租金。即使以免责抗辩，也是建立在按期足额交纳租金不违约的情况下。如果以不可抗力为由要求退租，应该先行退租，将涉案1906房交还罗磊。邹成霞并未提供证据证明疫情影响居住,影响合同的正常履行。四、关于适用法律问题。2020年4月16日最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》、3月5日《广东省高级人民法院关于审理涉新冠疫情商事案件若干问题的指引》均强调当事人举证的原则，没有举证确实受到疫情实质影响，都不可以减轻合同的约束力。广东省已于2月10日全面复工复产。现邹成霞没有任何证据证明疫情影响其对涉案1906房的使用，并且影响合同的履行。本案是由于承租方拖欠租金引起，一审同时也认定了邹成霞欠租的状态至今仍在继续，且诉讼过程中也没有积极解决问题的实际行动，这说明法院认可邹成霞欠租违约的事实，一审在没有任何证据的前提下认定免除按合同约定标准交租、不按时交租的违约责任，对无过错的罗磊显失公平。五、关于邹成霞是否违约的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以解除合同。既然一审认定《房屋租赁合同》合法有效，对各方有约束力，根据合同约定，欠租15天即构成违约，同时邹成霞还拖欠水电等费用，一直由罗磊替其负担。在出租人一再通知催促下，邹成霞采取消极、对抗、强势的举动处理问题，长达一个半月时间都没有采取积极有效的态度与罗磊沟通，并且无理强占房屋至今。一审以“欠租一个半月，时间较短”“事出有因”为由认定邹成霞无过错，无违约，无责任，前后矛盾，逻辑错误。一审判决显失公平，故罗磊自2020年2月25日解除合同有理有据。基于公平原则，邹成霞的所有违约责任不应该都免除，由罗磊单方承担。邹成霞没有主动解决问题的行动，理应判决邹成霞违约，没收押金。六、关于通知邹成霞解除合同问题。罗磊起诉前已经数次通知邹成霞，要求履行合同，并且还在房门上张贴了违约解除合同的通知书，已经尽到通知义务。邹成霞违约后，罗磊多次试图采取适当措施防止损失的扩大，要求交还房屋，并且在一审庭审中、庭后也多次要求收回房屋，但邹成霞以各种理由拒不交房，给罗磊造成了巨大的损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。邹成霞应该承担继续缴纳租金，罗磊要求其按双倍租金支付占用费合理合法。罗磊一直想收回房屋，一审起诉时想申请房屋保全，但一审法院并未许可。七、一审程序违法，对于以上争议，一审法院没有进行质证和审查。综上所述，邹成霞严重违约，一审适用法律不当，认定事实错误，应予改判。被上诉人邹成霞二审答辩称：同意一审判决，不同意罗磊的上诉主张，坚持一审意见。罗磊于2020年3月24日向一审法院提出诉讼，请求判令：1.解除罗磊、邹成霞之间的《房屋租赁合同》，没收押金10200元；2.邹成霞向罗磊支付2020年2月10日至2月24日共15天的租金2550元和迟延支付租金的违约金765元（从2020年2月10日起至2020年2月24日，依据未付租金的每日1%计算）；3.邹成霞立即交付房屋，搬离其物品，恢复原状（指拆除现在的天花，恢复成原来的周边吊顶，天花有石膏线一体的；地面换回原来白色的地砖；拆除加建在进门处及房间内的两面隔断墙）；如未恢复原状，按实际恢复所需费用赔偿罗磊，判决邹成霞支付自合同解除之日（即2020年2月25日）起至实际搬离并恢复原状交付给罗磊之日期间的等同于双倍租金之逾期占用费和产生的物业管理、水电气、有线、网络通信等所有杂费。一审法院经审理查明，罗磊是广州市越秀区XX路****所有权人。该房屋建筑面积57.82平方米，规划用途为办公。2019年8月10日，罗磊（出租方）与邹成霞（承租方）及广州仁隆房地产销售代理有限公司（中介方）共同签订《房屋租赁合同》。其中约定：出租方同意将位于广州市越秀区XX路XX号1906房出租给承租方。租期自2019年9月11日起至2024年9月10日止，免租期自2019年8月10日起至2019年9月10日止。出租方交付该房屋予承租方使用之日期为2019年8月10日。押金10200元。合同终止后，出租方应在五日内将押金无息全额退还承租方，但若承租方尚欠费用未结清或因违约造成出租方经济损失，出租方有权从押金中扣除。租金每月5100元。物业管理费、水电煤气费、有线电视费、网络通信费等费用由承租方按实际发生支付。押金和首月租金，承租方须于本合同签订当日向出租方支付；除首月租金外，租金按月结算并逐月支付，承租方应于每月10日前向出租方支付当月租金；承租方应于每月10日前结算上月物业管理费、水电煤气费、有线电视费、网络通信费等其他费用。第五条承租方义务：1.合理妥善使用该物业内的设施设备及家私家电，造成损害应照价赔偿，但自然损耗除外。2.按时足额交纳租金、物业管理费、水电煤气费等全部款项，逾期支付按日承担未付款项1%的违约金，逾期超过15日，出租方有权解除合同收回该物业，没收押金，且不作任何赔偿。3.除征得出租方同意外，承租方不得对房屋进行扩、加、改建；不得转租、分租或与他人互换房屋使用；不得改变房屋用途；不得对该物业进行装修。否则，出租方有权解除合同收回该物业，没收押金，且不作任何赔偿。4.合同期满，承租方应即时迁出该物业，否则，视为承租方放弃该物业内物品的所有权，出租方可自行处置，且承租方还需按租金标准的两倍向出租方支付逾期迁出的房屋占用费。第六条违约责任：2.除本合同另有规定外，租赁双方任何一方逾期履行约定或法定义务超过十五日，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付相当于押金金额的违约金；违约金不足以赔偿守约方损失的，守约方有权继续追偿。3.合同提前解除，承租方应立即迁出该物业，否则，视为承租方放弃该物业内物品的所有权，出租方有权自行处置，且承租方应按当期月租金标准的两倍向出租方支付逾期迁出的房屋占用费；如合同提前解除系出租方违约导致，承租方亦应即时迁出该物业，但承租方有权依法追究出租方应承担之全部法律责任。第七条：如承租方经出租方同意对该物业进行了装修，合同期满时，除属于承租方所有的可移动之设施设备及家私家电外（例如空调、名贵灯饰等），装修均归出租方所有，不作补偿；若因一方违约导致合同提前终止，是否需要就装修进行补偿以及如何补偿等事项按相关法律规定处理。第十三条三方约定的其他事项：到期后空调不可拆走，空调要格力……业主同意做民宿等。合同签订后，邹成霞依约向罗磊支付了押金10200元，罗磊亦将上述房屋交付邹成霞使用。邹成霞接收房屋后，对房屋进行了装修，增加了两处隔断墙，地面由白色地砖改为铺设黄色地板，天花亦有改变。之后邹成霞将该房屋作民宿使用，并按合同约定的租金标准向罗磊支付了截止至2020年2月10日的租金。一审诉讼过程中，邹成霞就其辩称的涉案房屋所在大楼因有新型冠状病毒××确诊病例而被查封一事未能提交证据予以证明。此外，罗磊称于2020年2月11日主动发信息给邹成霞减免了租金，具体是半年时间内按7折计租，但邹成霞并未回复，打电话也关机，没有同意。为此，罗磊提交了其与邹成霞的微信聊天记录作为证据。聊天记录显示罗磊于2020年2月11日发送微信给邹成霞，称这个月因疫情原因给邹成霞减免（租金）1500元、实收3600元。邹成霞未进行回复，也未向罗磊支付2020年2月11日至今的租金。另，双方就恢复房屋原状后交还罗磊的问题实际未能协商一致，邹成霞至今未恢复装修原状及向罗磊交还房屋。为证明涉案房屋装修前后的情况，罗磊向一审法院提交了房屋出租前后的照片作为证据，其中装修后的照片罗磊称系邹成霞合伙人在装修后（通过微信）发送给罗磊的。邹成霞对照片真实性无异议。一审法院认为，罗磊、邹成霞及案外人广州仁隆房地产销售代理有限公司共同签订的《房屋租赁合同》是各方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。罗磊诉请要求解除罗磊、邹成霞之间的房屋租赁关系，邹成霞答辩同意，双方对此意见一致，一审法院予以照准。现争议焦点在于合同解除的责任、租金计算标准及邹成霞是否承担违约责任的问题。关于合同解除的责任，从涉案房屋实际用途来看，《房屋租赁合同》约定，“业主同意作民宿”，罗磊举证的照片亦显示该房屋亦确作“民宿”使用。因新型冠状病毒××疫情影响，我国多地省级人民政府自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，人民群众响应国家号召，在疫情期间尽量居家不外出、避免疫情扩散，复产复工时间延后，客观上因出差、旅行等原因而租住“民宿”的客流量大幅下降，邹成霞的资金周转及营业收入受到较大不利影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有欠公平。根据罗磊提供的微信聊天记录，罗磊曾于2020年2月11日向邹成霞提出该月租金按3600元收取，邹成霞没有同意，双方未能就减租事宜协商一致，故邹成霞没有按时支付2020年2月11日以后的租金属事出有因，并非恶意违约。考虑到罗磊2020年3月24日提起本案诉讼时邹成霞欠租约一个半月，时间较短，且系事出有因，虽然双方均同意解除合同，但罗磊主张没收押金有违公平，一审法院不予支持。对于租金标准及迟延履行的违约金，综合疫情严重影响持续的时间、涉案房屋的实际用途以及罗磊曾经减免租金的意愿，一审法院酌情认定其中两个月（即2020年2月11日至2020年4月10日）租金按原租金标准的70%即3570元/月计付，该期间亦根据公平原则免除迟延付款的违约责任。此后疫情已缓解，邹成霞应按照合同约定的租金标准及期限履行付款义务。邹成霞称涉案房屋曾被查封而无法使用从而应予免租，但未提交证据印证其主张，一审法院对此不予采信。此外，基于前述原因，罗磊提起本案诉讼时并不当然享有合同解除权，且其诉讼前也未按照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定通知对方解除合同，故涉案《房屋租赁合同》并未于2020年2月25日解除，故对罗磊要求自2020年2月25日起按双倍租金支付占用费的诉讼请求，一审法院不予支持。关于恢复装修原状的问题，邹成霞已同意恢复涉案房屋地面为白色地砖及拆除加建的两面隔断墙，一审法院予以照准。而天花部分由于双方对于恢复问题没有约定，罗磊举证的涉案房屋原状的照片并没有拍摄天花的全部，且从装修后的照片来看邹成霞也未对天花做破坏性的改动，故该项请求缺乏依据和必要性，一审法院不予支持。至于罗磊主张的至邹成霞实际交还房屋之日的物业管理、水电气、有线电视、网络通信等杂费，确属合同约定的应由邹成霞承担的部分，但因目前欠费情况及数额不明，本案不予调处，可待事实明确后另循合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，一审法院于2020年7月14日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起，原告罗磊与被告邹成霞关于广州市越秀区XX路XX号1906房的租赁关系解除。二、被告邹成霞在本判决发生法律效力之日起十五日内，将广州市越秀区XX路XX号1906房地面恢复成白色地砖并拆除该房屋内增设的两面隔断墙后，将该房屋交还原告罗磊（属于被告邹成霞的物品可搬走，不得损坏房屋结构）。三、被告邹成霞在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性将2020年2月11日起至本判决发生法律效力之日止的租金支付给原告罗磊（其中2020年2月11日至2020年4月10日期间租金为3570元/月，此后租金按照5100元/月计算）；自本判决发生法律效力之次日起至交还房屋之日止的房屋使用费，由被告邹成霞继续按照5100元/月的标准逐月支付给原告罗磊。四、驳回原告罗磊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取69元，由原告罗磊负担34.5元，被告邹成霞负担34.5元。二审期间，罗磊向本院提交：1.照片1张，拟证明在2020年2月18日已向邹成霞催缴租金，并告知逾期不交租将解除合同;2.2020年2月-7月水电费缴费单两张，拟证明疫情期间邹成霞仍占有使用涉案房屋；3.（2020）粤0104民初33737号民事判决书，拟证明邹成霞在2020年2月25日至7月20日占有使用房屋并欠付水电费，法院作出判决后，邹成霞仍拒绝支付，亦拒绝交回房屋。邹成霞质证称：电费上的度数是不正确的，物业电费半年一付，因罗磊提起上诉，邹成霞无法交还房屋故房屋仍由邹成霞使用；判决书是1908房的，与本案无关。本院经审查认为证据1不属于二审新证据，且不足以证明解除通知系当时所张贴；对于证据2证明邹成霞存在占有使用房屋的事实，证据3为另案判决，均与本案待证事实无关。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。本院认为，一审法院认定涉案《房屋租赁合同》合法有效，邹成霞依照判决恢复涉案房屋原状交付等，双方均无异议，不作赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行，针对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查。结合双方当事人诉辩意见，归纳二审争议焦点如下：一、合同解除时点以及罗磊能否没收押金10200元；二、邹成霞应否向罗磊支付2020年2月10日至2月24日的租金2550元和违约金765元；三、邹成霞应否支付2020年2月25日起至实际搬离并恢复原状交付房屋之日止相当于双倍租金的逾期占用费。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于争议焦点一，合同解除时点以及罗磊能否没收押金10200元的问题。一审法院结合罗磊所提供的照片以及关联案件审理情况，认定涉案1906房用为“民宿”使用。罗磊二审虽对此提出异议，但未举证推翻一审查明事实。因疫情影响，我国多地省级人民政府自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，人民群众响应国家号召，在疫情期间尽量居家不外出、避免疫情扩散，复产复工时间延后，客观上因出差、旅行等原因而租住“民宿”的客流量大幅下降，邹成霞的资金周转及营业收入受到较大不利影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有欠公平。双方应充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金或延长租期等方式继续履行合同，共担风险，共渡难关。罗磊2020年3月24日提起本案诉讼时邹成霞欠租约一个半月，时间较短，且系事出有因，罗磊主张没收押金有违公平。基于邹成霞欠租的状态至今仍在持续，且诉讼过程中也没有积极解决问题的实际行动，罗磊主张解除合同予以支持。一审判决对前述问题处理并无不妥，罗磊上诉主张确认双方合同于2020年2月25日解除，其有权没收押金等，均不能成立。关于争议焦点二，邹成霞应否向罗磊支付2020年2月10日至2月24日的租金2550元和违约金765元的问题。一审法院综合疫情严重影响持续的时间及涉案房屋的实际用途，酌情认定其中两个月（即2020年2月11日至2020年4月10日）租金按原租金标准的70%即3570元/月计付，该期间亦根据公平原则免除迟延付款的违约责任。此后疫情已缓解，邹成霞应按照合同约定的租金标准及期限履行付款义务。该处理原则既充分体现了疫情之下风险共担、共克时艰、共渡难关的原则，亦公平保障了双方当事人的合法权益，应予维持。关于争议焦点三，如前文所述，基于疫情影响等原因，邹成霞未能依约付租，罗磊提起本案诉讼时并不当然享有合同解除权，且其诉讼前也未按照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定通知对方解除合同，故涉案《房屋租赁合同》并未于2020年2月25日解除，故对罗磊要求自2020年2月25日起按双倍租金支付占用费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人罗磊的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人罗磊负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二〇年十二月二十八日书记员  纪惠敏黄晶晶