徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初8847号原告：张立，男，1991年10月8日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：马炎炎，安徽刘金莲律师事务所律师。被告：尚可，男，1986年1月1日出生，汉族，户籍地徐州市铜山区。被告：徐冉，女，1990年10月11日出生，汉族，住徐州市铜山区。以上二被告共同委托诉讼代理人：李春光，江苏智临律师事务所律师。被告：铜山区译阳房产中介服务部，住所地铜山区上海路西、商楼8。经营者：杨阳，1986年7月1日出生，汉族，住徐州市铜山区。原告张立诉被告尚可、徐冉、铜山区译阳房产中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案受理，依法由审判员刘娟适用简易程序于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告张立及其委托诉讼代理人马炎炎、被告尚可及委托诉讼代理人李春光、被告铜山区译阳房产中介服务部的经营者杨阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张立的诉讼请求为：1、判令解除原、被告签订的房屋买卖合同，被告尚可、徐冉支付原告违约金11.6万，被告铜山区译阳房产中介服务部承担连带赔偿责任。2、判令被告尚可、徐冉双倍返还定金2万元。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年6月16日，原告经铜山区译阳房产中介服务部推荐，与被告签订房屋买卖合同，购买被告尚可、徐冉一套位于铜山区的房屋，合同约定房屋总价款为116万元，原告已支付一万元定金。合同同时约定被告应如实提供房屋的信息，并保证房屋符合上市交易的规定，否则应按违约处理，违约金为房屋总价款的10%。后原告准备到房产交易中心办理过户，被告知根据徐州市人民政府发布的《市政府办公室关于完善市区房地产市场平稳健康发展意见的通知》，商品住房自权属登记之日起未满2年或新建商品房买卖合同网备时间未满5年，不得上市交易。因此，原告购买的房屋无法过户。而徐州市房地产经纪行业协会已经向中介发布通知，禁止出售违反相关房地产政策的房屋，因此被告存在过错，没有如实提供真实信息。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告尚可、徐冉辩称：1、原、被告三方签订的房屋买卖合同系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2、在原告起诉之前，被告尚可、徐冉对限购政策不知情，相反被告尚可、徐冉将欲出卖的房屋及相关材料交由铜山区译阳房产中介服务部代为出卖，材料中有相应的时间，铜山区译阳房产中介服务部作为专业房屋买卖机构，对相关政策是知悉的，但铜山区译阳房产中介服务部并没有告知涉案房屋现在不能买卖。被告尚可、徐冉有理由相信该房屋是可以出卖的，故被告尚可、徐冉不存在违约行为，也不存在过错，更不应承担违约责任。房屋买卖合同没有约定具体办理过户的时间，可以证明原告签订本合同时，是知道有该限购政策的。虽受到政府限购政策影响，但不能必然使合同目的无法实现，不符合法定解除条件。限购期满后仍可以办理过户手续。3、本案违约的是原告，根据房屋买卖合同的约定，原告应于44天内将首付款给被告，其有先履行的义务，但至今未履行。4、原被告之间不存在定金法律关系，不能适用定金处罚规则。5、该房屋买卖合同系由被告铜山区译阳房产中介服务部提供的格式合同，原告所依据部分条款系打印的格式条款，该条款并未提供显著标识，而且被告尚可、徐冉只能保证自己提供的相关材料是真实的，本案产生是因为徐州市政府颁布的限购政策引起的，并非被告提供的材料有误。综上，原告的诉请没有事实以及法律依据，请求依法判决。被告铜山区译阳房产中介服务部辩称：签订买卖合同前已经跟房东口头核实过房子能不能交易，房东说可以交易，被告才帮着去卖房子。涉案小区的房屋可以满足交易的事情不是被告一个中介知道，很多中介都知道。被告不应当承担连带责任。请求依法判决。经审理查明，原告张立陈述其通过贝壳网找房产信息，根据联系方式联系到被告铜山区译阳房产中介服务部，铜山区译阳房产中介服务部的员工先后两次带张立看房。2020年6月16日，被告尚可、徐冉（卖方、甲方）、原告张立（买方、乙方）与被告铜山区译阳房产中介服务部（居间方）签订房屋买卖合同一份，约定的主要内容为：甲方自愿将其所有的位于徐州市铜山区房屋（产权证编号：不动产权第××号）卖于乙方，建筑面积114.08元，虽房屋出售床2张、衣柜2个、电视机2个、空调1挂、冰箱1台、洗衣机1台、沙发1套、餐桌1套、燃气炉、中央空调等。房款售价116万元，乙方于本合同签订之日起向甲方支付定金1万元（此定金可转做购房款），本合同签订之日起44天内向甲方交付首期购房款40万元，此款存入不动产交易服务中心资金监管账户。剩余房款750000申请做银行按揭，并按银行按揭贷款放款程序一次性交付给甲方。甲方同意提前交房，并在交房前结清房屋内产生的水、电、燃气、物业费用。甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负责，甲方需确保该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任，该房屋为共有房屋，甲方需确保为共有房屋，甲方保证该房屋符合国家及地方房屋上市的有关规定及政策法规，且甲方有权将该房屋上房交易，否则引起的法律和经济责任由甲方承担。甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同约定的房屋成交价格的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。丙方所收取的本合同中约定的中介信息服务费一律不予退还。丙方应告知甲乙双方详解本合同各项条款，应将甲方提供的房屋的信息如实向乙方披露，在甲乙双方提供了全部有关房屋买卖资料的前提下，丙方负责协助甲乙双方办理产权过户登记手续。甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费，经甲乙双方协商，交易税费由乙方承担。三方签订本合同时，乙方需向丙方交纳中介信息服务费1万元。甲乙双方协商交房时间为甲乙双方到不动产交易服务中心办理备案当天交付此房，甲方此房内的贷款在备案前还清，并解押。若因甲方原因导致此房无法交易，甲方双倍退还定金，并赔偿中介服务费，若因乙方违约，甲方有权定金不退，若因乙方征信问题无法贷款，甲方退还定金。原告张立在合同尾部乙方处签字、捺印，被告尚可在合同尾部甲方处签字、捺印，被告铜山区译阳房产中介服务部在居间方处加盖印章，经营者杨阳在部门经理处签字，铜山区译阳房产中介服务部的工作人员薛傲在经办人处签字。签订合同时，被告徐冉在场，但没有在合同中签字。当日，原告通过微信向被告尚可支付1万元房屋定金，原告未再支付其他款项，亦未支付房屋中介服务费。另查明，2016年11月28日，尚可、徐冉（买受人）与徐州万泰置业有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定尚可、徐冉购买徐州万泰佳苑5幢1单元1501室房屋。2019年9月29日，徐州市铜山区不动产登记局出具苏（2019）铜山不动产权第0016796号不动产权证书，载明权利人尚可、徐冉，共同共有，坐落于铜山区。张立述称签合同时看过涉案房屋的产权证，初次买房不懂，准备去备案的时候，中介说政策不允许交易，房屋不能过户，合同没有办法继续履行，要求解除三方签订的房屋买卖合同。杨阳述称尚可在网上登记房源信息，杨阳口头问过尚可产权证的登记时间，尚可说不满两年，也问过尚可买卖合同的网备时间，尚可说房子可以上市交易，但一直没有见过商品房买卖合同原件，房屋限购政策出台两年多了，大部分业主都知道能不能交易。尚可述称其户籍为铜山区，只有涉案一套住房。又查明，2018年5月31日，徐州市人民政府颁发《市政府办公室关于市区房地产市场平稳健康发展意见的通知》，文件规定，市区户籍居民家庭拥有**住房的，商品住房（包括新建商品住房和二手住房）自权属登记之日起未满2年或者新建商品房买卖合同网备时间未满5年的，不得上市交易。以上事实，有原被告当庭陈述及原告提交的房屋买卖合同、微信转账凭证、限购政策打印件，被告尚可、徐冉提交的不动产权登记证复印件等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的房屋买卖合同系各方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依约全面履责。涉案房屋权属登记时间为2019年9月29日，商品房买卖合同的签订时间为2016年11月28日，因受到房屋限购政策影响现阶段不能过户。根据各方当事人的陈述，在交易过程中，原被告行为均表明房屋买卖的诚意，涉案房屋暂时不能过户系政策原因所致，非买卖双方恶意违约。在合同订立时，徐州市商品房限购政策已经出台，当事人应对该政策知晓，应当明知商品房交易过程中的风险，作为买受人，原告应仔细核实涉案房屋的权属登记信息及商品房买卖的相关资料。房屋暂时无法办理过户手续，不能归责于被告尚可、徐冉，故被告尚可、徐冉不存在违约情形，不应承担违约责任。限购政策文件出台后，并不能当然地使得合同目的无法实现，涉案房屋2021年9月30日后仍可办理过户手续，合同有继续履行的可能，且涉案合同并未对过户时间进行约定，但鉴于目前涉案房屋不能实现产权转移的合同目的，本院对原告要求解除合同的诉请予以支持，被告尚可、徐冉应将所收的定金1万元返还给原告，并支付资金占有期间的利息（以1万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年6月16日起计算至债务实际付清之日止）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告张立与被告尚可、徐冉、铜山区译阳房产中介服务部于2020年6月16日签订的房屋买卖合同；二、被告尚可、徐冉于本判决生效之日起十日内退还原告张立购房定金10000元，并支付利息（利息计算方式为：以10000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年6月16日起计算至债务实际付清之日止）；三、驳回原告张立的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3020元，减半收取为1510元，由原告张立负担1482元，由被告尚可、徐冉负担28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。审判员 刘 娟二〇二〇年十二月三日书记员 张欣然