广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终7636号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：深圳市大成恒星实业有限公司。住所地：广东省深圳市坪山新区坪山镇桥东路**和**。统一社会信用代码：914403007432403980。法定代表人：李建文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张金寿，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：张浩亮，广东卓建律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：李孝斌，男，1970年3月11日出生，香港特别行政区居民，Ａ）。委托诉讼代理人：何爱萍，广东广荣律师事务所律师。原审第三人：深圳市柏臣精品酒店管理有限公司。。住所地：广东省深圳市坪山区坪山街道深汕路**统一社会信用代码：91440300075171197G。法定代表人：喻德玲。上诉人深圳市大成恒星实业有限公司（以下简称大成恒星公司）因与被上诉人李孝斌、深圳市柏臣精品酒店管理有限公司（以下简称柏臣酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市坪山区人民法院（2018）粤0310民初1459号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人大成恒星公司的上诉请求：1.撤销一审判决,驳回李孝斌的全部诉讼请求,改判支持大成恒星公司全部诉讼请求；2.本案一审及二审全部诉讼费由李孝斌承担。事实与理由：一、一审法院受理李孝斌的起诉违反法定程序，大成恒星公司与李孝斌已约定深圳仲裁委员会管辖本案纠纷。二、大成恒星公司不存在违约行为。涉案房屋出现裂缝及沉降系政府行为导致，不可归因于大成恒星公司。三、因李孝斌在2018年4月至6月仍在使用涉案房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，大成恒星公司在一审反诉中要求李孝斌支付租金至其实际返还房屋之日止具有事实及法律依据。四、李孝斌权益受损系因坪山环保税务局组织施工单位中建公司进行河道改造施工导致。五、工程造价评估报告的评估依据不真实，不应作为装修费用的依据。六、《司法鉴定书》因只有一名造价师承办及签字，故该份文书违反评估程序，存在重大瑕疵漏洞。被上诉人李孝斌的答辩意见：1.一审法院对本案具有管辖权。大成恒星公司在一审审理期间未提出管辖异议且参加庭审、提出反诉，应视为其默示认可一审法院的管辖权；2.大成恒星公司作为出租人，未尽法定瑕疵担保责任及约定维修义务，应向李孝斌承担违约责任；3.因案涉房屋自2018年3月底严重受损至今未得到修缮且不能使用，大成恒星公司在一审期间提交的检测报告、会议纪要及信访资料可证明案涉房屋存在严重影响使用的情况，故李孝斌享有不支付租金并要求退回不能使用期间租金的权利；4.关于司法鉴定书，一审法院经过组织李孝斌和大成恒星公司质证、鉴定人出庭接受质询，双方在2019年8月14日质证时确定案涉建筑物形成附合部分装饰装修总造价为815万元。原审第三人柏臣酒店未陈述意见。被上诉人李孝斌的一审诉讼请求：1.判令解除双方的《房地产租赁合同》；2.判令大成恒星公司双倍退还租赁保证金贰佰壹拾万元（2,100,000)；3.判令大成恒星公司赔偿装饰装修损失陆佰万元（6,000,000)。本案诉讼费用由大成恒星公司承担。上诉人大成恒星公司的一审反诉诉讼请求：1.继续履行《房地产租赁合同》；2.李孝斌向大成恒星公司支付2018年7月1日至9月30日期间的租金694,512元（暂计至2018年9月30日，实际要求计算至返还房屋之日）；3.李孝斌向大成恒星公司支付逾期支付租金的滞纳金192,393.18元（暂计至2018年9月30日，实际要求计算至付清租金之日）；4.李孝斌向大成恒星公司支付逾期缴纳滞纳金的利息（从2018年9月30日起，每日按银行同期贷款利率计算至还清本息之日）；5.李孝斌已交的租赁保证金1,050,000元归大成恒星公司所有；6.李孝斌承担保全费、诉讼费等费用。一审查明事实：2013年1月7日，李孝斌与案外人刘志辉签订《房地产租赁合同》及补充协议，约定李孝斌租赁案外人刘志辉名下位于深圳市坪山新区（现房地产证土地位置：坪山镇桥东路3号和13号）房地产出租给李孝斌用于商业经营，月租金210000元，期限自2013年8月1日起至2028年7月31日止，第五年起每年租金按年递增率6%累计递增收取租金。2013年6月13日，大成恒星公司为涉案房地产新的权利人，双方继续按照原《房地产租赁合同》履行。2018年3月底，因坪山河干流整治工程河道改造施工导致地面出现沉降和开裂，涉案房屋出现停车场地面开裂、房屋墙壁瓷砖脱落、部分墙体开裂等情况。2018年4月5日，施工方完成柏臣酒店隔油池破损管道更换，完成化粪池检查和管道疏通工作。2018年5月10日，深圳市坪山区环境保护和水务局责成中国建筑股份有限公司委托有资质的专业安全鉴定机构对受施工影响严重建筑物进行安全鉴定。2018年6月5日，深圳中建院建筑科技有限公司对涉案房屋出具《建筑工程质量检验检测报告》，检验结论中载明“经检测，该建筑部分围护构件及散水存在裂缝，影响房屋使用性，但梁、柱承重构件中未发现受力裂缝及明显变形等损伤，处于正常状态。建筑散水、周围地面及围护结构易受地基土扰动及地下水位的变化而出现裂缝，根据上述第1～2条，截止目前阶段，该建筑现有的缺陷暂不影响原结构的安全性”等内容。2018年6月12日，大成恒星公司因涉案房屋受施工影响向深圳市坪山区环境保护和水务局信访，该局回复的《信访事项处理意见书》中载明“下一步处理待现场监测变形稳定后，由施工单位中国建筑股份公司按照……及安全评估咨询会专家意见（详见附件4），修复由施工造成的地面裂缝及墙体损坏部位。”因涉案房屋受施工影响，李孝斌于2018年3月31日向大成恒星公司发出《要求修缮租赁房地产的函》，载明“主题：关于要求修缮租赁房地产，在不能正常使用租赁房地产期间，将不支付相应的租金的函”，内容为涉案房屋“出现路面严重爆裂及下沉脱离主墙、部分内墙墙面爆裂明显，隔油池及化粪池受影响不能正常使用。不能达到租赁目的，处于安全考虑一楼茶餐厅已暂停营业了，严重涉及我方安全及损失，故贵方应马上采取措施保证该房地产能达到租赁标准，保证我方因此不受任何损失。”2018年7月15日，李孝斌向大成恒星公司发出《再次要求修缮租赁房地产的函》，载明“主题：关于再次要求修缮租赁房地产，在未及时修缮影响使用租赁房地产期间，将不再支付相应的租金的函”，内容为“我方已于2018年3月31日向贵方发出‘要求修缮租赁房地产的函’，贵方至今仍未修缮，严重违背‘房地产租赁合同’精神，现在路面爆裂及下沉更加严重、部分内墙墙面爆裂更多更明显，化粪池至今仍不能正常使用，严重影响我方安全及损失，不能达到租赁目的。现我方已暂停营业，因此所造成的一切损失由贵方承担。故贵方应立即采取修缮措施，确保能实现正常使用后我方才向贵方缴纳租金。”2018年9月10日，李孝斌再次向大成恒星公司发出《要求修缮租赁房地产的函》，要求大成恒星公司接到函件后三日内立即修缮。涉案房屋受损后，李孝斌没有维修，也没有委托他人维修；大成恒星公司自称在收到李孝斌告知后，同李孝斌一同查看现场，并向相关部门反映情况、信访等方式要求政府部门和施工单位处理。李孝斌主张2018年7月15日向大成恒星公司发函之后就停止营业。大成恒星公司确认李孝斌从2018年7月起停止营业。2013年1月25日李孝斌交纳涉案房屋租赁保证金1080000元；2018年4月至6月，李孝斌向大成恒星公司缴纳租金每月222600元，共计667800元；2018年7月起，李孝斌未再向大成恒星公司缴纳租金。2019年1月4日，李孝斌申请对涉案房屋装饰装修工程造价进行鉴定，经鉴定，涉案房屋装饰装修工程（已形成附合部分）总造价为8043203.37元。李孝斌预先垫付了鉴定费用130000元。鉴定结论作出后，双方均提出异议。依李孝斌申请，一审法院于2019年8月14日通知鉴定人出庭接受双方当事人质询。经过质询，双方确认涉案房屋装修工程总造价（已形成附合部分）为8150000元。根据租赁合同约定，室外装修需经出租人书面同意，室内装修在不影响主体结构安全情况下可由承租人自行运作无需书面通知。涉案房屋室外装修方案已经过原业主书面同意。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.涉案房产能否满足李孝斌租赁用途。李孝斌主张，涉案房产一直未修复，无法正常使用。大成恒星公司辩称，涉案房屋外部地面裂缝已修缮完毕，根据检测结论涉案房屋不存在安全隐患，因此不影响李孝斌的使用（经营）。一审法院经审查认为，根据《建筑工程质量检验检测报告》，虽然涉案房产现有的缺陷暂不影响原结构的安全性，但该建筑部分围护构件及散水存在裂缝，影响房屋使用性。虽然李孝斌在房屋受损后至2018年6月仍按期缴纳房租和水、电费用，但不能以此推定涉案房屋能够正常使用。此外，根据一审法院组织双方当事人现场查勘，涉案房屋内部墙壁多处开裂、瓷砖脱落等问题仍未得到修缮，房屋现状已经无法满足一般酒店和餐饮经营的正常需要。因此，一审法院认定涉案房屋从2018年5月（检测报告记载的检测时间）起无法满足李孝斌租赁用途。2.涉案房屋停水、停电原因。李孝斌主张，涉案房屋因案外人施工受损后被定性为危楼，故停水、停电。大成恒星公司不予认可，并申请调取停水停电通知及原因。一审法院依大成恒星公司申请调取了《停止供水通知书》《停止供电通知书》，大成恒星公司据此主张涉案房屋在经营过程中因违规行为被深圳市坪山区规划土地监察局查处。李孝斌对一审法院依申请调取的证据真实性、合法性、关联性均不予认可。一审法院经审查认为，一审法院依申请调取的前述证据来源于深圳市坪山区规划土地监察局，真实、合法，与本案有关联。上述通知书均于2018年7月16日作出，载明的涉案房屋停水、停电原因系“柏臣智能酒店存在违法行为”，而非李孝斌所述因房屋受损认定为危楼。因此，对该项事实，一审法院采信大成恒星公司的主张。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。李孝斌主张大成恒星公司未履行租赁物瑕疵担保义务和维修义务，构成违约，要求解除合同并判令大成恒星公司承担相应的违约责任；大成恒星公司主张李孝斌2018年7月1日起未缴纳租金，迟延履行合同义务，构成违约，要求李孝斌继续履行合同并承担相应的违约责任。根据本诉、反诉中双方的诉辩意见和庭审情况，本案的争议焦点为：违约主体、事由及其责任承担。一、关于李孝斌主张的大成恒星公司违约事由是否成立问题首先，大成恒星公司是否尽到出租人法定基本义务问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”根据该规定，在租赁期间保持租赁物符合约定用途是出资人的法定基本义务。本案中，双方在租赁合同第一条约定李孝斌租赁涉案房产用于经营酒店、餐饮等用途；在合同第十一条约定大成恒星公司应确保交付的房地产及其附属设施能实现李孝斌租赁目的。根据一审法院查明的事实，深圳市坪山区规划土地监察局在2018年7月16日通知供水、供电部门对涉案房屋停水、停电。一方面，通知停止供水、供电的时间发生在涉案房屋受损之后。另一方面，在通知停止供水、供电之前的2018年6月5日，深圳中建院建筑科技有限公司对涉案房屋出具《建筑工程质量检验检测报告》，根据该报告，虽然涉案房产现有的缺陷暂不影响原结构的安全性，但该建筑部分围护构件及散水存在裂缝，影响房屋使用性。最后，装修评估期间，一审法院组织双方在涉案房屋查看现场，根据现场情况，即使正常供水、供电，涉案房屋及其附属设施也因受损未得到修缮而无法实现李孝斌用于经营酒店、餐饮服务的租赁目的。综上，大成恒星公司未能在租赁期间保持租赁物符合约定用途，未尽到出租人的基本义务。其次，大成恒星公司是否尽到合同约定的维修义务问题。合同法第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本案中，双方在租赁合同第十三条约定，如非因李孝斌过错租赁房地产及其附属设施受损，李孝斌应及时通知大成恒星公司并采取措施防止缺陷扩大，大成恒星公司应在接到通知后3日内进行维修或委托李孝斌代为维修，确保李孝斌能正常经营，发生特别紧急情况必须立即进行维修的，李孝斌应先行代为维修并及时将有关情况通知大成恒星公司，李孝斌未尽通知义务或采取可能的有效措施导致损失扩大的，扩大部分的维修费用由李孝斌自行承担。双方争议焦点在于根据合同约定，应负维修义务的主体及是否依约履行。其一，在李孝斌是否负有维修义务方面。根据双方合同第十三条的文义，不论是特别紧急情况下的“代为维修”还是其他情形下大成恒星公司的维修义务，大成恒星公司负有维修义务。大成恒星公司主张李孝斌负有维修义务，理由不充分。其二，在大成恒星公司是否尽到维修义务方面。涉案房屋受损后，双方均未亲自对受损房屋进行修缮。虽然涉案房屋受损不能归责于租赁双方当事人，大成恒星公司自称在李孝斌告知其房屋受损后积极通过电话、信访等各种途径协调解决并督促施工方修理，已履行维修义务。但是，一审法院认为，积极协调解决与真正解决不同，大成恒星公司虽然积极协调解决涉案房屋受损问题，但截至法庭辩论终结前，涉案房屋内部墙壁开裂等问题仍未得到修缮，房屋受损问题并未得到真正解决。因此，在李孝斌多次以书面方式函告大成恒星公司修缮的情况下，大成恒星公司未能及时修缮，以致涉案房产无法满足李孝斌租赁用途，大成恒星公司构成违约。二、关于大成恒星公司主张的李孝斌违约事由是否成立问题合同法第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”第二百二十八条第一款规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”根据上述规定，出租人未履行修缮义务的情况下，影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。只有诸如因第三人主张权利或者因租赁物部分或全部毁损、灭失，严重影响承租人使用的，才可以不支付租金。本案中，涉案房屋在2018年3月受损后，大成恒星公司多方协调解决，政府相关部门多次召开协调会并责成施工方限期委托有资质的专业安全鉴定机构对“受施工影响严重建筑物进行安全鉴定”，综合考虑上述因素，涉案房屋受损情况已经达到了需要鉴定是否影响结构安全的程度。此外，2018年5月深圳中建院建筑科技有限公司对涉案房屋进行检验，并于2018年6月5日出具检验检测报告。根据检测报告，虽然该建筑物现有缺陷不影响原结构的安全性，但已经影响房屋使用性，且在处理建议部分也明确“应对涉案房屋周边路面的沉降、开裂情况持续进行检测，对主体结构的倾斜、沉降、裂缝密切关注、持续检测（特别是临近河道一侧结构易受影响的后加建房屋及沿河围栏），并建立相应的预警机制，如在监测过程中发现异常情况，应立即停止使用，采用隔离措施。并应及时向建设主管部门通报。”由此可见，涉案房屋在2018年5月接受检验检测时，其受损程度已经影响使用。而且根据李孝斌向大成恒星公司发出的修缮函，李孝斌出于安全考虑在2018年3月31日对一楼茶餐厅暂停营业，并于2018年7月15日暂停营业。而大成恒星公司主张的停水停电通知是2018年7月16日作出。据此，可以认定，李孝斌停止营业是因为涉案房屋受损导致李孝斌租赁合同目的无法实现。根据合同法第二百三十一条的相关规定，李孝斌2018年7月起不支付租金，有法律依据。综上所述，大成恒星公司未依约及时履行修缮义务，未能在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，构成违约。李孝斌主张依照合同约定请求一审法院判令解除合同，有事实和法律依据，一审法院予以支持。大成恒星公司反诉要求继续履行合同以及要求李孝斌支付2018年7月之后的租金以及逾期支付租金的滞纳金、利息等诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。需要指出的是，大成恒星公司在变更反诉请求之前，也要求解除合同并要求李孝斌自合同解除之日起十日内腾退涉案房屋，李孝斌也表示同意，为避免诉累，双方应遵此执行，但根据“不告不理”的诉讼原则，一审法院不再判项中明确该事项。根据合同法第九十七条关于合同解除效力的相关规定，合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。针对李孝斌的其他诉讼请求，一审法院分述如下：第一，关于双倍退还租赁保证金的请求。根据双方在租赁合同第二十条、第二十一条的约定，李孝斌可主张解除合同并要求大成恒星公司赔偿损失。双方明确约定在出现大成恒星公司未能确保李孝斌实现租赁目的或者不承担维修责任情形时，李孝斌损失计算方式为双倍退还租赁保证金，因此李孝斌的该项诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。第二，关于赔偿装饰装修损失的请求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案中，李孝斌已举证证明其装修经出租人同意，大成恒星公司对此也无异议；本案第三人也明确表示李孝斌是第三人实际控制人，装修款项实际由李孝斌支付，相关权利由李孝斌享有，因此李孝斌有权主张装饰装修损失。大成恒星公司以部分装修款项或装修合同不是李孝斌本人支付或签署为由否认李孝斌的该项权利，理由不充分，一审法院不予采信。对于未形成附合的装饰装修物（评估报告列表以外的装饰装修物），可由李孝斌自行拆除，李孝斌主张将其纳入全部装修损失计算，一审法院不予支持。对于已形成附合部分，因大成恒星公司违约导致合同解除，李孝斌请求大成恒星公司赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失（按照租赁年限分摊，装修工程造价扣减合同履行期间消耗的装修价值），有法律依据，一审法院予以支持。因李孝斌在起诉前未向大成恒星公司明确主张解除合同，而是通过提起本案诉讼的方式请求一审法院依法判令解除合同，因此涉案租赁合同自本判决生效之日起解除。租赁合同期限为2013年8月1日至2028年7月31日。据此，涉案房屋剩余租赁期限内的装修残值，应按1488元/天【8,150,000元÷（15年×365天/年）】的标准计算，从判决生效之日起计算至2028年7月31日止。第三，关于返还2018年4、5、6月租金的请求。根据合同法第二百三十一条的规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。如前所述，涉案房屋在2018年3月底受损，在2018年5月接受检验检测时，其受损程度已经经专业机构认定为影响使用。但是，在检测之前，即2018年4月，涉案房屋受损程度是否达到影响使用的程度，李孝斌并未举证，应承担举证不能的不利后果。综上，大成恒星公司应返还李孝斌2018年5月、6月的租金各222,600元，共计445,200元。第四，关于赔偿律师费的请求。一方面，双方并未在租赁合同中约定该费用；另一方面，李孝斌的该项主张缺乏相应的法律依据。因此，对该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，李孝斌的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持；大成恒星公司的反诉请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第二百六十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条的规定，一审判决：一、双方的《房地产租赁合同》于一审判决生效之日起解除；二、大成恒星公司应于一审判决生效之日起十日内向李孝斌返还双倍租赁保证金2,100,000元；三、大成恒星公司应于一审判决生效之日起十日内向李孝斌支付剩余租赁期内装饰装修残值损失（按1488元/天的标准计算，从判决生效之日起计算至2028年7月31日止）；四、大成恒星公司应于一审判决生效之日起十日内向李孝斌返还2018年5月、6月租金共计445,200元；五、驳回李孝斌其他诉讼请求；六、驳回大成恒星公司全部反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费73,805元，保全费5000元，合计78,805元，由李孝斌负担8805元，大成恒星公司负担70,000元。反诉案件受理费11,116，保全费5000元，合计161,16元由大成恒星公司负担。李孝斌预交的本诉案件受理费、保全费78,805元，一审法院退回70,000元，大成恒星公司应在一审判决生效之日起七日内向一审法院缴纳本诉案件受理费70,000元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。鉴定费130,000元，由大成恒星公司负担。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案为涉港房屋租赁合同纠纷，双方当事人对于一审适用中华人民共和国内地法律审理均未提出异议，本院予以确认。第一，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条第二款规定：“当事人未提出管辖异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权，但违反级别管辖和专属管辖规定的除外。”《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定：“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。”按照上述规定，即使当事人之间存在有效的仲裁协议，人民法院受理后，对方当事人应诉答辩的，应当视为双方当事人放弃了仲裁协议的约定，人民法院具有管辖权。本案中，大成恒星公司并未在法定期限内对一审法院的管辖提出异议，且就案件的实体内容进行了答辩并提出了反诉、追加第三人及调查取证申请，因此，大成恒星公司在一审过程中应诉答辩的行为，表明其已经接受法院的管辖，放弃了仲裁管辖的约定，现大成恒星公司在二审中提出对管辖权的异议，本院不予采信。第二，关于大成恒星公司违约事由是否成立的问题。首先，双方对涉案房屋出现裂缝及沉降系案外人河道整治工程导致并无异议，大成恒星公司据此主张其已经尽到出租人的合理维修义务，不存在违约行为，李孝斌无权据此解除涉案房屋租赁合同，但该事由不属于不可抗力，大成恒星公司作为涉案房屋的出租方，无论是根据法律规定，还是根据双方房屋租赁合同的约定，都是租赁物的维修义务方，在案外人未对涉案房屋完成修缮工作的情况下，大成恒星公司有义务对涉案房屋受损部位进行维修处理，至于其因为案外人的侵权行为造成的损失，其可另循法律途径解决，在未提交证据证明因客观情况无法完成维修工作的情况下，仅以已经寻求政府部门进行处理为由主张已尽合理维修义务，缺乏依据，本院不予采信。其次，虽然《建筑工程质量检测报告》显示涉案房屋的承重结构处于正常状态，但该房屋部分围护构件及散水存在裂缝，影响房屋使用性，且一审法院组织双方当事人现场勘查的情况可见，房屋现状已经无法满足一般酒店和餐饮经营的正常需要，因此一审认定涉案房屋无法满足李孝斌的租赁用途并无不当。再次，虽然深圳市坪山区规划土地监察局在2018年7月16日以柏臣酒店存在违法行为为由通知对其进行停水停电，但此事件发生在涉案房屋已经无法满足李孝斌租赁用途之后，无论停水停电的原因为何，均不影响本案的事实认定，且如前所述，大成恒星公司自己也陈述涉案房屋的损坏是案外人造成，其又根据停水停电通知主张李孝斌隐瞒了柏臣酒店违法经营导致涉案房屋存在损害的事实，前后矛盾，因此对于大成恒星公司的调查取证申请，本院不予准许；综合上述分析，大成恒星公司未能在租赁期内提供符合约定用途的租赁物，已经构成根本违约，李孝斌有权据此提出解除涉案房屋租赁合同。第三，关于李孝斌违约事由是否存在及双方租金争议的问题。如前所述，大成恒星公司提供的租赁物在2018年5月已经无法满足租赁用途，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，违约在先，李孝斌有权不再支付从2018年5月开始的租金，该期间已经支付的租金，大成恒星公司应当返还，大成恒星公司以李孝斌从2018年7月起未支付租金为由主张李孝斌违约在先，本院不予支持；第四，虽然涉案房屋出现损坏是案外人施工造成，但李孝斌有权选择以合同纠纷为由对作为出租人的大成恒星公司提起诉讼，案外人并非房屋租赁合同的相对一方主体，一审法院未追加案外人参加诉讼并无不当，不存在程序严重违法的情形。至于因为案外人侵权行为给大成恒星公司造成的损失，其可另循法律途径解决。第五，关于装修损失的问题。首先，涉案房屋租赁合同因大成恒星公司违约而导致合同目的无法实现，相应的装修损失应当由大成恒星公司向李孝斌支付；其次，大成恒星公司在一审期间已经与李孝斌共同确认涉案房屋的装修工程总造价（已形成附合部分）为815000元，其再在二审中以评估报告依据的相应合同真实性存疑、只有一名评估师签字等为由主张不应采信评估报告，本院不予采信，一审按照双方租赁合同约定的期限对装修残值进行折算，并无明显不当，本院予以维持；柏臣酒店确认李孝斌是其实际控制人，装修款项由李孝斌支付，相关权利由李孝斌享有，因此李孝斌有权就装修残值损失向大成恒星公司提出主张。综上，上诉人大成恒星公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50256元，由上诉人深圳市大成恒星实业有限公司承担，上诉人已预交94921元，多预交的44665元，由本院予以退回。本判决为终审判决。审判长 朱    萍审判员 赵  雪  琳审判员 周    洁二〇二〇年十二月十八日书记员 许婧文（兼）附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。