江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终5274号上诉人（原审原告）：宗雨桐，女，1992年1月18日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：卢晓峰，江苏宜欣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡远东置业有限公司，统一社会信用代码91320282714934542F，住所地宜兴市高塍镇远东路**。法定代表人：祝肖，该公司执行董事。委托诉讼代理人：戎晓霞，江苏路漫律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丽鸿，江苏路漫律师事务所实习人员。上诉人宗雨桐因与被上诉人无锡远东置业有限公司（以下简称远东公司）商品房销售合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（以下简称宜兴法院）（2020）苏0282民初6523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。宗雨桐上诉请求：1、撤销宜兴法院(2020)苏0282民初6523号民事判决发回重审或直接改判被上诉人赔偿宗雨桐因延期交房带来的经济损失625311.54元；2、一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院对合同内容理解错误。被上诉人逾期交房约840天，按照每日承担万分之一的违约金计算应为250118.4元。该金额应远高于1万元而不是一审法院认为的远低于1万元。商品房买卖合同是被上诉人提供的统一的格式合同，按照法律规定，合同条款有争议的情况下，应当作出对提供合同方不利的解释，合同第12条约定的违约金应理解为每天的违约金累积不超过1万元。2、一审法院适用法律错误。双方在合同中约定了违约金，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条规定。其购买房屋时已经是现房，开发商销售人员承诺付款后可以马上装修，但由于被上诉人原因逾期交房两年多，其损失远不是可以用同地段租金标准来衡量的。3、一审法院坚持要求按照同地段房屋以评估价格来确定损失，明显显失公平公正，其损失最少应该是银行同期贷款利息损失。远东公司辩称：1、其无需承担逾期交房违约金。一是上诉人存在逾期付款事实，按照合同约定，在存在逾期付款及逾期付款违约金没有付清的情况下，其有权拒绝交房。二是存在可以据实顺延交房的情形，总包单位中建一局屡次恶意停工，其竭尽所能进行协调沟通甚至起诉，但依然未能阻止工期延误，属于补充协议第三条第7款约定的“非甲方所能控制”的情形，可以顺延交房。另根据监理日志等资料，存在补充协议第三条第7款约定的政府行为，恶劣天气等情形，累计天数为322天，应该从总的期限中予以扣除。2、合同中逾期交房违约金的条款内容清楚明晰，不存在争议，该条明确约定出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，该违约金累计不超过1万元，如果按日计算，完全无需再增加“累计”二字，该条款明显是指违约金上限不超过1万元。对格式条款的理解发生争议的，应当首先按照通常理解予以解释。3、商品房买卖合同系双方的一致意思表示，同时上诉人未提供任何证据证明其实际损失的存在，更无证据证明其损失已远超1万元，故违约金金额不应予以调整。综上，应当维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。宗雨桐向一审法院起诉请求：1.远东公司赔偿其因延期交房带来的经济损失625311.54元（以房屋总价款为基数，自2018年1月1日起至2020年4月30日止，按中国人民银行同期贷款利率暂定6%的1.5倍计算）；2.本案诉讼费用由远东公司承担。一审法院经审理查明：2017年5月30日，宗雨桐与远东公司签订《商品房买卖合同》一份，约定宗雨桐购买远东公司预售的洑溪府B9幢null单元2层203号房屋，房屋总价款2977674元。宗雨桐应于2017年5月30日前支付首期房款977674元，余款200万元向银行申请贷款支付。宗雨桐逾期付款的，按日向远东公司支付逾期应付款万分之一的违约金，违约金累计不超过一万元；逾期超过15日或逾期支付金额超过一万元的，经催告后宗雨桐仍不履行合同，远东公司有权解除合同；远东公司解除合同的，宗雨桐按购房款总额的20%向远东公司支付违约金。远东公司应当在2017年12月31日前向宗雨桐交付商品房，除不可抗力外，远东公司未按约定的时间将商品房交付宗雨桐的，远东公司按日向宗雨桐支付已交付房价款万分之一的违约金，该违约金数额累计不超过一万元，合同继续履行。同日，双方签订《合同补充协议》一份，协议中约定：宗雨桐选择按揭付款方式的，宗雨桐向银行申请按揭贷款，且宗雨桐保证该按揭贷款于本合同签订后45日内支付至远东公司银行账户，否则视为宗雨桐逾期付款，宗雨桐应承担相应的违约责任；宗雨桐没有按照补充协议约定的期限支付全部房款的，视为宗雨桐付款违约，远东公司有权解除本合同，并要求宗雨桐按合同约定承担违约责任。合同约定的房屋交付时间为2017年12月31日之前，具体时间以远东公司签发的入伙通知书载明的交房时间为准，在商品房达到交付条件后，远东公司可以通过电话、邮寄等任一方式向宗雨桐发出入伙通知书，宗雨桐应在远东公司入伙通知书送达之日起5日内到远东公司售楼中心所在地或远东公司通知指定的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款和该房屋的各类费用。如在买卖合同约定的交房期限届满之日，宗雨桐尚有应付款或违约金未付清的，则房屋交付日期相应顺延，远东公司不再另行通知办理交付手续。如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，远东公司可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付；（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；（3）因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设期延长；（4）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致延期交付；（5）宗雨桐在房屋交付前仍有到期应付房款、违约金或其他费用尚未付清；（6）任何其他非远东公司所能控制或不可抗力因素导致的情形。2017年7月6日，远东公司开具了购买方为宗雨桐的发票，价税合计金额为977674元。2017年8月15日，宗雨桐与中国农业银行股份有限公司宜兴市支行（以下简称农业银行）、远东公司签订《个人购房担保借款合同》，约定宗雨桐向农业银行借款200万元用于购买洑溪府B9幢203号房，借款期限120个月，借款执行利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，宗雨桐申请并授权农业银行将全部借款直接划入远东公司账户，远东公司对借款提供阶段性保证，宗雨桐以该房屋为借款提供抵押担保。2020年4月底，远东公司向宗雨桐发出《收楼通知书》，告知宗雨桐溪隐府B09幢203室已验收合格，并通知宗雨桐按通知书携带相关资料办理收楼手续，办理收楼手续的时间为2020年4月30日至2020年5月1日。2020年5月1日，宗雨桐办理了B09幢203室房屋的收房手续。一审法院认为：一、关于远东公司逾期交房是否构成违约。本案中，宗雨桐与远东公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行合同约定的义务，宗雨桐以银行贷款等方式向远东公司支付了《商品房买卖合同》约定的房屋总价款2977674元，即使宗雨桐的付款存在迟延，远东公司接受相应房款并且直至宗雨桐收房前，从未以宗雨桐迟延交付房款为由主张顺延交房，在本案庭审中才提出该抗辩意见，有违诚实信用原则，法院不予采信。对于远东公司主张因不可抗力及中建一局施工的原因其逾期交房不需承担违约责任的抗辩意见，远东公司对举证的证据复印件并未提供可供核对的证据原件，应由远东公司承担举证不能的后果。即使远东公司可以提供原件，该抗辩意见亦不能成立。二、关于双方在《商品房买卖合同》中对逾期交房违约金所作的约定应如何理解。本案中，双方在《商品房买卖合同》中对出卖人逾期交付商品房的责任约定为“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，该违约金数额累计不超过一万元，合同继续履行”，以案涉房屋总价的万分之一计算的金额约为297.76元，该金额远低于1万元，故该条款应理解为双方约定违约金数额累计不超过1万元。三、关于宗雨桐现主张的损失或主张调高违约金应否支持。本案中，在双方签订的《商品房买卖合同》中对逾期交房的违约金已做明确约定的情况下，宗雨桐以其实际损失超过约定违约金为由主张调高违约金的，应由宗雨桐对此提供证据或者申请对同地段同类房屋相应期限的租金标准进行鉴定。但宗雨桐经法院释明后仍未在法院指定的期间内提出鉴定申请，导致待证事实无法查明，应由宗雨桐承担举证不能的法律后果。综上，远东公司未按《商品房买卖合同》的约定向宗雨桐交付案涉房屋已构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方在该合同中对逾期交房违约金所作的约定，以房屋总价的万分之一乘以远东公司逾期交付房屋的天数计算的违约金数额累计已超过1万元，而双方约定违约金数额累计不超过1万元，故远东公司应按约向宗雨桐支付违约金1万元。一审法院判决：一、远东公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付宗雨桐10000元。二、驳回宗雨桐的其他诉讼请求。案件受理费10054元减半收取5027元，由宗雨桐负担4947元，由远东公司负担80元。二审中，各方当事人对一审法院查明事实均无异议，本院予以确认。本院查明，二审听证中，本院询问宗雨桐是否申请鉴定租房价格，宗雨桐称按照银行贷款利息来计算损失符合法律规定，所以不存在以租房价格的形式来确定损失。本院认为，案涉《商品房买卖合同》第十二条约定：“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，该违约金数额累计不超过一万元，合同继续履行。”按该约定每日的违约金为已付房款2977674元的万分之一即297.77元，每日的违约金不存在累计的问题，违约金数额累计应是每日的违约金之和，故一审法院认定远东公司应承担的违约金为1万元并无不当，而宗雨桐提出的违约金数额累计不超过1万元应为每日的违约金累计不超过1万元的上诉理由显然不能成立。关于违约金应否调高的问题，宗雨桐虽在一审中主张其实际损失超过约定违约金，并要求调高违约金，但未提供证据证明其实际损失已经超过1万元，且经一审法院释明后仍未在法院指定的期间内提出租金标准鉴定申请，故一审法院未支持宗雨桐调高违约金的请求并无不当。综上所述，宗雨桐的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10054元，由宗雨桐负担。本判决为终审判决。审判长  孙晓敏审判员  秦小兵审判员  杨 曦二〇二〇年十二月二十五日书记员  王雪婷