贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔03民终7748号上诉人（原审被告）：遵义正源房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市播州区桂花社区正源金港城销售中心，统一社会信用代码：915203215609417142。法定代表人：潘先兵，系公司监事。上诉人（原审原告）：李朝晖，女，汉族，1970年11月18日出生，住遵义市汇川区。上诉人遵义正源房地产开发有限公司（以下简称正源房开公司）因与被上诉人李朝晖机动车交通事故责任纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初6749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。正源房开公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判或发回重审。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院适用法律不当。一、被上诉人购买房屋的目的在于居住，涉案房屋一直由被上诉人实际管理并正常使用，逾期未办理产权证并未给被上诉人造成任何实际经济损失，也未对被上诉人的正常使用造成任何影响。涉案房屋产权证的办理时间虽然迟延，但被上诉人在起诉之前也并未催促过上诉人办理产权转移登记，进一步说明办理涉案房屋产权转移登记迟延与否未对被上诉人房屋权利的行使造成任何影响或给被上诉人造成任何经济损失。二、涉案房屋产权转移登记迟延确系诸多上诉人无法克服的客观原因所致，其中包括行政机关的迟延办理的原因。首先，因播州区播雅房地产测绘有限公司工作人员的失误，是导致上诉人迟延取得初始登记的首要原因。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款以及《商品房买卖合同》第二十二条之规定，逾期取得初始登记的原因不是上诉人的主观原因所导致，不应当承担违约责任。其次，近几年上诉人所在区域的不动产登记中心经过了数次调整，每次受理范围的调整皆涉及规划、法规、综合、执行等科室的查验、审核等步骤。涉案房屋产权转移登记迟延并非上诉人刻意为之。三、一审法院判决的违约金已远远超越被上诉人订立合同时对于损失的可预见性。涉案房屋产权转移登记迟延，并未对被上诉人的实际使用造成任何影响，更没有给被上诉人造成经济损失。即便要判决支付上诉人支付违约金，也应当按照“每日万分之0.2”的裁判标准支付违约金为宜。一审法院判决按照“每日万分之0.5”的标准支付违约金显然过高。李朝晖向一审法院起诉请求：一、判令被告支付从2017年11月30日至2019年10月30日逾期未向原告办理产权证的违约金21，907.65元。2、判令被告支付从2019年10月30日起至交付房产手续之日止以已付购房款为基数按日万分之二计算的违约金；3、判令被告立即交付房产登记手续；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年10月21日，原告李朝晖与遵义县正源房地产开发有限公司（正源房开公司）签订《商品房买卖合同》，购买其开发建设的位于遵义市播州区（原遵义县龙坑镇桂花社区）正源·金港城7幢1单元10层1-10-6号住房，总价款182260.00元。双方对取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间未作约定。合同第11.1条约定：出卖人应当在2017年8月30日前向买受人交付该商品房。第22.3.2.2.2条约定：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告按约支付了房价款，被告按约交付了房屋，但是至今未给李朝晖办理房屋过户登记。另查明：遵义正源房地产开发有限公司原名“遵义县正源房地产开发有限公司”，成立于2010年10月21日，于2017年3月7日更名为“遵义正源房地产开发有限公司”。2020年10月26日，遵义市播州区不动产登记事务中心出具不动产登记资料查询结果回函，载明涉案房屋仍未办理建设用地使用权和房屋所有权首次登记。一审法院认为，原告李朝晖与被告正源房开公司于2016年10月21日签订的《商品房买卖合同》未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，应予确认。正源房开公司未按合同约定的期限取得涉案房屋的初始登记，且至今未取得，致使原告的房产登记手续无法办理，正源房开公司已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：······（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告正源房开公司应承担相应的违约责任。对于违约金计算标准的问题。被告正源房开公司提出李朝晖主张的违约金过高，要求予以调整，因原告未提供证据证明被告的该违约行为给其造成具体的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，由于涉案房屋早已交付，根据违约金以补偿为主、惩罚为辅的性质，综合本案情况，酌情将违约金调整为按已付购房款182，260.00元为基数以每日万分之零点五的标准计算为宜。关于违约金的计算天数的问题，合同约定为2017年8月30日前交房，原、被告双方认可交房时间，被告正源房开公司应在实际接房后90日内为原告办理房屋登记手续，逾期办证时间应从2017年11月29日起计算直至办理房屋登记手续时止。原告李朝晖庭审中请求从2017年11月30日起至2020年10月30日，共计1066天，李朝晖应获得的违约金为182，260.00元×1066天×0.00005=9714.46元，此外，被告正源房开公司还应支付原告李朝晖从2020年10月31日起计算至正源房开公司将办理产权过户手续的相关资料移交给李朝晖时止按照已付购房款为基数，以每日万分之零点五的标准进行计算的违约金。对于原告李朝晖请求被告正源房开公司立即向其办理房产登记手续的问题。现因该房屋未进行初始登记，尚不具备办理房产登记手续的条件，原告李朝晖可待办理房产登记手续条件成就后另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下：一、由被告遵义正源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告李朝晖2017年11月30日至2020年10月30日的逾期办证违约金9，714.46元；二、由被告遵义正源房地产开发有限公司从2020年10月31日起以182，260.00元购房款为基数按照日万分之零点五标准计算支付原告李朝晖的违约金，直至涉案房屋转移登记的有关文书交付原告李朝晖时止；三、驳回原告李朝晖的其余诉讼请求。案件受理费减半收取计173元，由被告遵义正源房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，意思自治是民事主体从事民事活动的一项基本原则。上诉人与被上诉人均为平等自由的民事主体，双方在协商一致的基础上，自愿签订涉案《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力，合同中对双方的权利、义务进行了明确的约定，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。本案中，被上诉人正源房开公司未按合同约定的期限取得涉案房屋的初始登记，致使原告的房产登记手续无法办理，正源房开公司已构成违约，应当按照合同约定的责任方式向上诉人承担违约责任。对于上诉人所持非因其主观原因造成违约，不应承担违约责任的上诉理由，本院不予采纳。关于违约金计算的标准问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，原审法院根据案件的事实及违约的原因，按照被上诉人已付购房款为基数，判决上诉人以每日万分之零点五的标准支付违约金并无不当。综上所述，正源房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费346元，由遵义正源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贺灿灿审判员  施正高审判员  娄 强二〇二〇年十二月二日法官助理杨颜竹书记员郑宏愿