湖南省汉寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0722民初3314号 原告：杨开凤，女，1972年4月1日出生，汉族，住湖南省汉寿县。 委托诉讼代理人：周建新，湖南周建新律师事务所律师。 被告：湖南锦阳建设投资有限公司，住所地湖南省汉寿县龙阳镇新街社区冯家湾组。 法定代表人：杨力军。 委托诉讼代理人：黄志明，湖南经卫律师事务所律师。 原告杨开凤与被告湖南锦阳建设投资有限公司（以下简称锦阳公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告杨开凤的委托诉讼代理人周建新、被告锦阳公司的委托诉讼代理人黄志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨开凤向本院提出诉讼请求：确认锦阳公司解除其与杨开凤于2020年8月31日签订的合同编号为222943号的《汉寿县商品房买卖合同》无效。事实和理由：2020年8月31日，杨开凤与锦阳公司就锦阳丰瑞3期第1幢第1层105号、106号商铺签订了合同编号为222943的《汉寿县商品房买卖合同》，该合同对买卖标的、价款及付款方式等相关事项进行了明确约定。合同签订后，杨开凤按约支付了首期房价款2807660元，且在与肯德基落户锦阳丰瑞3期磋商中一直积极配合，虽至今就租赁事宜尚未协商达成一致，但各方一直未予放弃。2020年11月11日，锦阳公司工作人员采取微信方式向杨开凤丈夫李建送达了《关于解除杨开凤女士与湖南锦阳建设投资有限公司商品房买卖合同》的通知书。对此，杨开凤持有异议，认为其不存在根本性违约，具备继续履行合同的条件与能力，坚持继续履行合同。 锦阳公司辩称：1.锦阳公司解除与杨开凤的商品房买卖合同有事实依据。杨开凤与锦阳公司约定对于提交按揭资料的时间以定购协议书约定的时间为准，定购协议书对杨开凤具有约束力，虽经锦阳公司多次电话、短信等催促，杨开凤仍未提交按揭资料，视为逾期付款。2.锦阳公司解除与杨开凤的商品房买卖合同的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条之规定，双方之间的商品房买卖合同已经解除。3.杨开凤逾期付款，违反了合同的约定，诉讼请求没有事实与法律依据。4.依据双方签订的商品房买卖合同，锦阳公司解除合同可以按累计应收房价的3%收取违约金，锦阳公司本着情、理、法的公司处事原则，暂时保留该项权利。5.杨开凤购买锦阳公司的商铺，经锦阳公司多次催促，仍不履行付款手续，属于故意拖欠行为。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人双方没有争议的证据（杨开凤提交的湖南增值税普通发票、责令改正告知书），本院予以确认并在卷佐证。对于双方当事人有争议的证据，本院认定如下：杨开凤与锦阳公司均向本院提交《汉寿县商品房买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》、《定购协议书》，但证明目的不相同，本院对双方无争议的房屋总价款、首付款交付等部分予以确认，对剩余房款的交付时间，本院认可杨开凤方主张的未明确约定剩余房款交付时间的意见；杨开凤提交的《责令改正告知书》及《商品房预售许可证明》来源合法、内容客观真实，可以证明锦阳公司在与案外人欧光芳签订《定购协议书》时尚未取得预售许可证明的事实，本院予以采信；杨开凤提交的专用收款收据、中国工商银行刷卡凭证与《定购协议书》相互印证，可以证明证明杨开凤受让案外人欧光芳50万元定金的事实，本院予以采信；杨开凤与锦阳公司均向本院提交告知函、解除通知书、告知书，证明锦阳公司已向杨开凤作出解除商品房买卖合同的意思表示，本院予以采信；杨开凤提交的关于解除商品房买卖合同的微信截图及锦阳公司提交的送达解除文件的短信截图相互印证，可以证明锦阳公司已向杨开凤送达解除文件，本院予以采信；杨开凤提交的通话录音、录音界面截图、微信截图、租赁合同电子版相互印证，可以证明原、被告双方就肯德基租赁事宜进行协商的事实，本院予以采信；锦阳公司提交的关于催促办理按揭手续的短信及微信截图中，除2020年11月4日及2020年11月7日的短信截图显示受送达人为杨开凤外，其他短信及微信截图的受送达人均为“李总”，且“李总”在微信中均未代表杨开凤进行回复，无法证明锦阳公司多次向杨开凤催促要求其办理按揭的事实，对其证明目的，不予采信；锦阳公司提交的收款收据、业务回单、夏立芳的当庭证言仅能证明双方均认可将案外人欧光芳支付的50万元定金转为杨开凤部分首付款的事实，无法证实其继受了欧光芳的其他权利义务，对该组证据的证明力，本院不予确认。 经审理查明：2019年7月10日，案外人欧光芳与锦阳公司签订《定购协议书》，预购由锦阳公司开发的锦阳丰瑞3期1栋104、105号商铺，约定单价为每平方米38000元，约定付款方式为一次性付款，即于签订定购协议书之日起五天内支付全额房款，并与锦阳公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议和附件，当日，欧光芳向锦阳公司支付定金50万元，并由锦阳公司出具收款收据。2019年10月11日，锦阳丰瑞3期1栋、2栋取得商品房预售许可证。2020年8月28日，杨开凤向锦阳公司支付购房款2807660元，锦阳公司向杨开凤出具了收款发票。2020年8月31日，锦阳公司与杨开凤签订编号为222943的《商品房买卖合同》，双方在该合同中约定杨开凤购买锦阳公司开发的锦阳丰瑞三期1栋1单元105、106号商铺，单价每平方米为38000元，房屋总价款为5607660元，付款方式为按揭付款，于2020年8月31日前支付首期房价款，余款2800000元申请贷款支付，如不能按时办理按揭手续，则自动转换付款方式为一次性付清所有房款；锦阳公司需在2021年6月28日前向杨开凤交付所购商铺，并承诺自交付之日起590日内与杨开凤共同向登记机关申请办理所有权登记；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款，逾期在30日之内的，按日计算向出卖人支付逾期应付房款万分之一的违约金；逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，并自合同解除之日起15日内向买受人退还已付房款，买受人按累计应付房款的万分之三支付违约金……同日，双方签订《房屋买卖合同补充协议》，约定杨开凤购买的锦阳丰瑞3期1栋1单元105、106号商铺只能租赁给肯德基经营，否则属严重违约，并约定杨开凤必须在《认购协议书》约定日期内提供经银行或公积金中心认可的银行按揭或公积金贷款所需的资料，否则视为逾期付款。2020年11月10日，锦阳公司以杨开凤逾期付款及未落实与肯德基的租赁合同签署事宜为由，通知解除该公司与杨开凤签订的《商品房买卖合同》。 另查明，《定购协议书》中载明的锦阳丰瑞3期1栋104、105号商铺与《商品房买卖合同》中载明的锦阳丰瑞3期1栋1单元105、106号商铺在地理位置上重合。 本院认为，本案的争议焦点为：（一）《定购协议书》是否有效？对杨开凤是否发生法律效力？（二）锦阳公司行使合同解除权的条件是否成就？ 关于第一个争议焦点，杨开凤主张因锦阳公司与案外人欧光芳签订《定购协议书》时尚未取得商品房预售许可证，协议应属无效。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商铺房预售许可证明的，可以认定有效”，锦阳公司与欧光芳签订的《定购协议书》可以认定为商品房预售合同，虽然在签订《定购协议书》时锦阳公司未取得涉案商品房的预售许可证明，但其在起诉前已经取得了商品房预售许可证明，《定购协议书》可以认定为有效。对于《定购协议书》是否对杨开凤发生法律效力的问题，虽双方都认可杨开凤受让欧光芳50万元定金冲抵首付款的事实，但从本案证据来看，双方虽在《房屋买卖合同补充协议》中约定“买受人必须在《认购协议书》约定日期内提供经银行或公积金中心认可的银行按揭或公积金贷款所需的全部真实、有效资料，否则视为逾期付款”，而杨开凤与锦阳公司并未签订《认购协议书》，即使可以推断《认购协议书》系指锦阳公司与欧光芳签订的《定购协议书》，但杨开凤并非《定购协议书》缔结之当事人，亦无证据证实杨开凤已经承受了欧光芳在该《定购协议书》中的全部权利义务，且《定购协议书》约定欧光芳采取的付款方式为一次性付款，与本案的按揭付款方式并不一致，故该《定购协议书》对杨开凤不发生法律效力。 关于第二个争议焦点，即锦阳公司行使合同解除权的条件是否成就的问题，本院认为，当事人通知对方要求解除合同的，必须具备合同约定的解除条件或者法定的合同解除情形发生之要件，即通知解除合同当事人必须具有解除权。根据本案案件事实，锦阳公司虽与杨开凤在《商品房买卖合同》中约定了买受方逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同，但因双方只约定了交付首付款的时间，未约定办理按揭手续的时间，现杨开凤已按约支付了首期的购房款，其暂未办理按揭贷款手续不应认定为逾期付款的违约情形。关于肯德基落户的事宜，双方虽在补充协议中约定杨开凤只能将所购商铺租赁给肯德基，但该条款仅系排他性约定，未对与肯德基签订租赁协议的期限作出具体约定，且涉案商铺尚未交付，故锦阳公司以杨开凤未落实与肯德基签署租赁协议事宜为由解除合同缺乏事实依据。因此，本案不符合约定解除合同的条件，亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除的条件。 综上所述，锦阳公司解除合同的行为缺乏事实依据与法律依据，故本院对杨开凤的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 确认湖南锦阳建设投资有限公司向杨开凤送达的《关于解除杨开凤女士与湖南锦阳建设投资有限公司商品房买卖合同的通知书》不产生解除双方签订的合同编号为222943的《汉寿县商品房买卖合同》的效力。 案件受理费100元，减半收取计50元，由湖南锦阳建设投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审判员  匡建军 二〇二〇年十二月二十七日 法官助理刘胜男 书记员张嘉艳 附本判决书所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和 交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或 者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手 续的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。