河北省内邱县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0523民初1371号 原告：李增群，男，1981年7月21日出生，汉族，农民，初中文化，住邢台市隆尧县。 委托代理人：李旺，男，河北自清律师事务所律师。 被告：邓帅，男，1993年10月5日出生，汉族，农民，初中文化，住邢台市南宫市。 委托代理人：邓志申，男，1970年7月22日出生，汉族，农民，住南宫市，系被告父亲。 委托代理人：邓志勇，男，1943年11月5日出生，汉族，退休干部，住邢台市信都区，系被告伯父。 原告李增群与被告邓帅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李增群及其委托代理人李旺、被告的委托代理人邓志申、邓志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李增群向本院提出诉讼请求：一、请求被告依据购房协议书配合原告办理过户手续，并承担违约责任；二、本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告变更第一项诉讼请求为：协助原告办理位于内丘县产及车库的产权过户手续并承担违约责任及律师代理费3000元。事实和理由：原、被告于2017年签订购房协议书，由原告购买被告位于内丘县，约定一切过户手续等费用由原告承担，被告积极主动配合原告办理过户，现房产已经具备过户条件，被告不予配合原告办理过户手续，原告诉至法院。 被告邓帅辩称：一、被告与原告签订的购房协议书应当解除，购房协议书存在法律上或事实上不能履行的情形，原告不能要求被告为其办理过户手续，只能主张违约责任，原告至今未交足房款，致使合同目的不能实现，双方之间的房屋买卖协议应予以解除。二、购房协议解除后，被告愿意退回已收取的购房款，并承担违约责任。三、被告与原告签订的购房协议书与合同法要求的有关商品房买卖合同范本相差甚远，有重大瑕疵，且条文不规范，内容不完整，违约责任条款不明确，违约金数额违反法律规定，应属无效条款。四、原告至今未付足购房价款。综上，应当驳回原告诉讼请求。依法解除原、被告订立的购房协议书。 原告为证明自己诉讼请求，向法庭提交如下证据：证据一、商品房买卖合同一份，证明案涉房屋系内丘县107国道西侧龙海尚品21栋1单元101室及车库，购房合同编号：GF-2000-0171.房屋总价307704元，购买日期2013年8月1日，购买人为被告邓帅；证据二、购房协议书1份，收据1张、邓帅原房屋付款收据9张、银行分期付款明细单1张，支付宝转账记录，证明2017年2月7日原、被告签订购房协议，约定被告将案涉房屋及车库出售给原告，首期款160000元，剩余6623元待房屋登记变更后支付，房屋银行贷款202500元由原告每月偿还，当日被告收到160000元房款并出具收据1张，于当日将房屋交付原告使用，附带移交购房合同一份、已付款收据9张、银行分期付款明细表1张、被告中国建设银行尾号6889银行卡一张及房屋钥匙，原告自2017年3月份开始每月向被告银行卡内缴存银行贷款至今，原告作为案涉房屋购买人，已按约定完成给付购房款的合同义务；证据三、张志强证人证言一份，中国银行交易流水明细清单1张，证明张志强作为原告亲属，在2017年2月7日取款160000元用于原告购买案涉房屋，与被告所打收条及交付房屋各项手续、钥匙相印证，原告已履行了购房协议约定的全部义务。 被告邓帅对原告提交的证据质证意见为：证据一、无异议；证据二、其中购房协议书有异议，双方签订的购房协议客体不明确，违反法律规定，不受法律保护，虽然写了违约责任，但违约责任不公平，没有注明违约金，约定的违约责任是违法的，对其中的收据没有异议，房屋收款收据无异议，银行付款明细和支付宝转账记录无异议；证据三、对证人证言有异议，证人没有当庭出庭，应当本人到庭，对中国银行交易流水明细无异议。 被告为证明自己主张，向法庭提交原告给被告出具的欠条一份，欠款数额为6623元，证明原告欠被告房款6623元。 原告对被告提交的证据质证意见为：对证据的真实性无异议，但不认可其证明目的，依据购房协议第一条第三款规定，6623元系被告协助原告办理过户手续后再支付的金额，在被告未履行合同义务前，原告有权不予支付。 本院对原告提交证据认证意见为：证据一、商品房买卖合同及2014年9月3日的补充协议，该合同和补充协议系被告邓帅同邢台市城乡发地产开发有限公司内丘分公司签订的正式合同，加盖出卖人印章和买受人签字，合同内容不违反法律规定，且被告对此无异议，本院予以确认；证据二、其中购房协议书实际系原、被告双方为买卖房屋了订立的合同，协议书由原、被告双方签字捺印并就房屋交易情况、违约责任等作出了详细规定，被告称其中违约责任条款不符合法律规定，但某一条款约定过高，并不影响合同整体效力，本院对该购房协议书真实性、合法性、关联性予以确认，其中邓帅2017年2月7日出具的收据有邓帅签字捺印可以证明邓帅在同原告签订购房协议书当天即收到原告160000元购房款、邓帅的原房屋付款收据9张加盖邢台市城乡房地产开发有限公司内丘分公司财务专用章，可以证实邓帅向房地产开发公司缴纳费用情况、邓帅的银行个人贷款对账单系银行出具，可以证实邓帅将购房贷款缴纳至2017年1月27日，被告亦对该三份证据无异议，本院对真实性、合法性、关联性予以确认；证据三、张志强证人证言，因张志强未出庭作证，本院对真实性不予确认，中国银行交易流水明细清单可以证实张志强在2017年2月7日取款160000元，结合原告提交的购房协议书中签订的日期及被告邓帅于2017年2月7日为原告出具的收据，可以证实原告将160000元交付被告，已履行了购房协议约定的义务，本院对该证据真实性、合法性、关联性予以确认。 本院对被告邓帅提交的证据认证意见为：该证据可以证实原告尚拖欠被告6623元未支付，本院对真实性予以确认，但依据购房协议书，这笔款项未支付的原因系被告未配合原告办理房屋过户事宜，原告并未违反约定，被告以此理由认为应当解除协议不符合规定，本院对该证据证明效力不予确认。 本院经审理认定事实如下：2013年8月1日和2014年9月3日，被告邓帅和邢台市城乡房地产开发有限公司内丘分公司签订商品房买卖合同及补充协议，购买位于内丘县房产及车库，其中房屋面积108.90平方米，车库面积22.98平方米。购房合同编号为ＧＦ-2000-0171，房屋总价为307704元。2017年2月7日，原告作为乙方、被告作为甲方签订购房协议书，该协议主要内容为：（一）房屋交易情况，被告所售房屋为龙海尚品第21栋1单元101号商品房及车库，购房合同编号为ＧＦ-2000-0171，被告所售房屋已交款166623元，包括被告向开发商交房款、差价、物业等款120566元，银行贷款46057元，银行剩余贷款202500元。原告购买后先付被告160000元，剩余6623元房屋变更后立即支付被告，不得以任何理由拖欠，银行剩余贷款由原告负责偿还，房屋买卖的一切过户手续办理及所产生的一切税收和其他费用由原告承担，被告应当主动配合，不得以任何理由推诿刁难。（二）违约责任，该协议签署后，双方不得以任何理由违约，如原告违约，被告不退还其交纳的购房款，购房款作为被告经济损失赔偿费，如被告违约，被告按原告支付订金总额3倍赔偿原告，作为原告经济损失赔偿费。（三）其他，协议未尽事宜，双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本协议具同等法律效力，协议履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成的，向房屋所在地人民法院起诉，本协议在双方签字付款之日生效。（四）附件，被告附属其购房合同一份，同时附属其已付给开发商款项单据9张，银行已付款明细单，卡号为62×××89的中国建设银行贷款付款卡一张。购房协议签订后，原告于2017年2月7日当天将160000元购房款交付被告，被告为其出具收据一份，内容为今收到李增群支付购房定金十六万元整，署名邓帅，2017年2月7日。后被告将该房产钥匙交付至原告手中，原告从2017年2月7日后开始偿还该房产贷款至今。现该房产已经具备过户条件，但被告拒不配合原告办理过户，原告诉至法院。 以上事实有起诉状、庭审笔录、原、被告方提交的证据及当庭陈述等载卷为证。 本院认为：依法成立的合同，对双方具有约束力，原告李增群和被告邓帅2017年2月7日签订购房协议书是双方真实意思表示，签订双方具有完全民事行为能力，双方均应按照协议约定履行各自义务。双方在签订协议后，原告已经按照约定将160000元交付被告，也按照约定一直偿还该房产的剩余贷款，被告亦将房产钥匙交付原告，原告入住三年之久，说明双方当时对协议并无争议。现被告以协议中违约责任部分内容违反法律规定为由主张解除合同，但违约责任约定过高，并不影响整体合同效力。被告亦称该购房协议书存在法律或事实上不能履行情形，但并未提交证据证实那些内容属于不能履行情形，被告称协议条文不规范，约定不详细，但该协议书中将买卖房产的坐落位置、面积、平方数等在协议第四条附件的购房合同中已经详细显示，并将原告付款时间、方式以及贷款偿还情况进行了陈述，协议具有可履行性。被告还称原告未将剩余房款6623元交足致使合同目的不能实现，应解除合同，但协议书中显示被告配合原告变更房屋名称后，原告才支付该笔款项，而并非原告迟延履行或拒不履行，原告并未违约，合同目的并非不能实现。现被告以合同内容不详细、违约责任约定违反法律规定以及原告迟延履行为由来主张解除合同的，人民法院不予支持。因此，原告并未违约，原、被告之间合同应当继续履行，现原告不要求解除协议，要求被告继续履行协议符合规定，协议上虽未约定办理过户事宜具体日期，但双方协议中约定被告办理变更手续后，原告支付剩余6623元购房款，说明被告具有办理房产过户手续的意思表示，现原告已按照协议约定履行了义务达三年之久，房屋过户条件已经具备，原告要求被告配合办理过户事宜具有事实和法律依据，被告应当协助原告在合理期限内办理位于内丘县产权转移登记手续（包括21栋1单元32号车库）。针对违约责任，因被告拒绝履行变更房产名称的义务，现被告承担继续履行的违约责任即可，无需支付原告违约金。原告主张被告应当支付其律师费用3000元，因双方并未约定产生纠纷需要支付对方律师费用，且原告无证据提交，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第六十二条第（四）、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 被告邓帅于本判决生效之日起三十日内协助原告李增群办理邢台市内丘县龙海尚品小区21栋1单元101号房屋产权转移登记手续（该房产包括21栋1单元32号车库）； 驳回原告李增群对被告邓帅的其他诉讼请求。 案件受理费80元,减半收取40元，由被告邓帅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审判员  刘磊婧 二〇二〇年十二月七日 书记员  郝志坤 ——