黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终4869号上诉人(原审原告)：关亚芬，女，1976年4月28日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省宾县。委托诉讼代理人：刘松，黑龙江明正律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：李红娟，女，1968年8月6日出生，汉族，住黑龙江省宾县。被上诉人（原审被告）：齐先永，男，1967年5月5日出生，汉族，住黑龙江省宾县。上诉人关亚芬因与被上诉人李红娟、齐先永案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省宾县人民法院于2019年12月22日作出（2019）黑0125民初5873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人关亚芬及其委托诉讼代理人刘松到庭参加了诉讼；被上诉人李红娟、齐先永经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。关亚芬上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判即解除对宾县宾安镇××号××（村房权证宾农字第**）房产的查封并停止执行。事实和理由：一审判决认定事实部分虽然正确，但并不全面。即关亚芬于2018年11月22日从齐先永处购本案争议房，关亚芬已付全款，并且占有该房屋。2018年11月26日，关亚芬办理过户时发现房屋被一审法院查封。在本案中,签订买卖合同在法院查封之前，在法院查封前已占有该房屋(即将房屋出租他人)，已支付全部房款，没有办理过户不是买受人的原因导致，所以根据《最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，应支持关亚芬的上诉请求。李红娟、齐先永未到庭、未答辩。关亚芬向一审法院起诉请求：依法解除对宾县宾安镇××号××（村房房权证宾农字第**）产的查封并停止执行。一审法院认定的事实：齐先永、李红娟离婚纠纷一案，一审法院于2013年10月17日作出（2013）宾民初字第1323号民事判决书，判决齐先永给付李红娟财产折价款10万元，因齐先永逾期未履行义务，李红娟申请强制执行并申请查封齐先永名下位于宾县宾安镇××号××（村房权房权证宾农字第**），一审法院于2018年11月26日作出（2014）宾法执35号执行裁定书，查封了该房产，关亚芬提出异议，一审法院（2019）黑0125执异49号执行裁定书驳回了关亚芬的异议请求，关亚芬提起诉讼。一审法院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，关亚芬与齐先永虽然签订了房屋买卖合同，但该合同未约定房屋交付时间、办理产权过户时间，房款交付没有收款凭证，关亚芬实际居住地在宾县××村聂家屯，其称购房用途为收粮，但关亚芬在与齐先永签订买卖合同第二天就将争议房屋出租给他人，亦违背交易习惯及常理，均不能证明其在人民法院查封前已合法占有该不动产；关亚芬亦未提交证据证明其未办理产权过户登记在于其自身原因。故关亚芬与齐先永之前签订的房屋买卖合同不足以证明其对争议房屋具有能够排除执行的权利，其关于解除对宾县宾安镇××号××（村房权证房权证宾农字第**）查封并停止执行的请求不能支持。综上，依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回关亚芬的诉讼请求。案件受理费50元，由关亚芬负担。本院二审期间，关亚芬围绕上诉请求依法提交了证据：证据一、证据名称：本案关亚芬与齐先永短信截图。拟证明：本案争议房屋买卖合同实际房屋价款为20万元，签订合同当日关亚芬向齐先永微信转账2万元，另17万元是第二天给付齐先永现金，其方留1万元，要求齐先永过户后再给付。证据二、证据名称：中国农业银行凭证一份。拟证明：关亚芬2018年11月23日，结合第一组证据证明关亚芬向齐先永交付购房款一事。证据三、证据名称：收据1份。拟证明：在关亚芬交付房款19万元后将本案争议房屋出租给翟某，用以证明关亚芬已实际占有该房屋。证据四、证据名称：徐某、田某证人证言。拟证明：关亚芬与齐先永签订买卖合同一事。证据五、证据名称：翟某证人证言。拟证明：房屋已经由关亚芬实际占有使用。证人徐某出庭作证证实：齐先永和吴东子和关亚芬到其家找徐某，齐先永说把房屋卖给关亚芬了，2018年11月22日中午找的徐某，其在合同上签字是24万元，他们实际是20万元，给齐先永19万元，欠齐先永1万元。证人田某出庭作证证实：2018年11月22日，关亚芬购买齐先永房屋，让其一起去的，到饭店一起吃饭，关亚芬交给齐先永定金2万元，然后其又给签的字。齐先永说证明房屋卖给关亚芬了，让其在协议上签字证明一下。证人翟某出庭作证证实：2017年在齐先永手中租的房屋，租到2018年4月20日，2018年11月齐先永将房屋卖给关亚芬，2018年11月23日在关亚芬手中租的这个房屋，并签有租赁协议书，至今还在实际履行中。李红娟、齐先永未到庭、未发表质证意见。本院认证认为，因对方当事人李红娟、齐先永符合法律规定缺席审理，故无法当庭进行质证，故本院将结合无争议的事实综合予以认定和评价。本院经对上述证据审查并综合认证后，确认案件事实如下：2013年10月17日，一审法院作出（2013）宾民初字第1323号民事判决。李红娟不服，上诉至本院。本院于2014年3月21日作出（2014）哈民二民终字第4号民事判决，驳回上诉，维持原判。2014年4月30日，李红娟申请执行立案（2014）宾法安执字第00035号。2014年8月1日，一审法院作出（2014）宾法安执字第35号执行裁定以“暂无执行能力”为由，裁定中止该案执行，在中止执行情形消失后，申请执行人可申请恢复执行。2014年11月27日，一审法院作出（2014）宾法安执字第35号执行裁定，终结该案执行。2018年11月26日，一审法院作出（2014）宾法执35号执行裁定书（存根）内容：我院对李红娟诉齐先勇（永）离婚一案的（2013）宾民初字第1323号判决书已发生法律效力。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条、第二百四十三条、第二百四十四条、第二百五十一条、第二百五十二条之规定，裁定如下：1、查封齐先勇（永）房屋（查封期三年）；2、期间不得转让、出卖、过户等。批准人：朱红礼，执行员：牛长顺。另查明：2018年11月22日，甲方（卖房人）齐先永、乙方（买房人）关亚芬签订房屋买卖契约书一份。约定：一、经甲乙双方协商同意就下列房屋买卖事项签订本条约，共同遵守。甲方愿将自己名下座落在宾安镇宾安村河西道北（使用面积为350平方米、建筑面积是78平方米）平房出售给乙方，售价金额为人民币（大写）贰拾肆万元整（240,000元）。乙方已于2018年11月22日将购房款贰拾肆万元整人民币一次性付清给甲方，正式交接前该房屋所发生的水费、电费等由甲方全部付清。二、甲方把房屋产权（房照）交给乙方。关于房产更名办照，甲方必须提供有效合法证件协助乙方办理房屋过户。甲方平房卖给乙方后与房屋有关的一切费用均由乙方负责承担。三、甲方要保证所卖房屋产权清楚，若发生该房屋产权纠纷或债务，由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。甲、乙双方自愿签订本契约，一经签字即刻生效，双方不得以任何理由违约，如有违约者，违约方负责全部责任。四、本契约一式两份，甲、乙双方各执一份。甲、乙双方签字后生效，具有同等法律效力。五、未尽事宜双方协商。六、如果以后国家有土地变更或补偿和甲方没有任何关系，所有权归乙方所有。东邻：隋士某，北：高立东及证人：徐某、田某均在合同上签名。2018年11月23日，关亚芬与翟某签订房屋出租协议书，约定：由关亚芬将案涉房屋租给翟某使用，期限自2018年11月23日至2020年4月20日止，租金3000元，房租费一次性付清。其他条款亦作了相应约定。关亚芬自称，当与齐先永于2018年11月26日前往房屋登记机构办理更名过户时，被告知已被法院查封，无法办理更名过户手续。故关亚芬向一审法院提起执行异议，异议被驳回后，以案外人身份提起执行异议之诉，而形成本案。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，一审法院于2018年11月26日作出（2014）宾法执35号执行裁定书，查封了齐先永名下坐落于黑龙江省宾县××宾安村××道北（使用面积350平方米、建筑面积78平方米）的案涉房屋。而关亚芬与齐先永早在一审法院查封前的2018年11月22日已签订了合法有效的书面买卖合同，并在二人认可下，关亚芬已于2018年11月23日前支付齐先永买卖房屋对价款23万元，余下1万元待更名过户后支付，同时齐先永已将案涉房屋交付关亚芬，关亚芬即与案外人签订租赁协议实际租赁使用中，未能更名过户非关亚芬原因所致。上述事实有相应的证据证实，并能够相互印证证明，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，据以关亚芬对案涉房屋享有的权利足以排除一审法院的查封和执行，故此一审法院驳回关亚芬案外人执行异议的诉讼主张事实根据和法律依据不足，本院予以纠正。综上所述，关亚芬的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省宾县人民法院于2019年12月22日作出（2019）黑0125民初5873号民事判决；二、解除黑龙江省宾县人民法院对齐先永名下坐落于黑龙江省宾县宾安镇宾安村河西北房产的查封并不得执行。一审案件受理费50元和二审案件受理费50元，由齐先永负担。本判决为终审判决。审判长 焦崇升审判员贾晋璇审判员石磊（）二〇二〇年十二月三十一日法官助理崔馨予书记员赵春莹