江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0402民初3645号原告：颜永忠，男，1968年10月12日生，汉族，住上海市杨浦区。原告：姚静惠，女，1981年11月8日生，汉族，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：张**宇、顾蓉，江苏常强律师事务所律师。被告：蒋卫东，男，1967年5月22日生，汉族，住常州市天宁区。原告颜永忠、姚静惠诉被告蒋卫东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。后转为普通程序，于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告颜永忠、姚静惠的委托诉讼代理人张**宇、顾蓉，被告蒋卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颜永忠、姚静惠向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除常州互动商业管理有限公司与蒋卫东签订的《常州天鹅湖商业物业租赁合同》；2、请求被告向原告支付拖欠租金100000元及逾期付款违约金46950元（2020年1月1日暂算至2020年6月30日）；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求为要求被告支付租金20000元及逾期付款违约金46950元（2020年1月1日暂算至2020年6月30日）。事实和理由：2015年8月，常州互动商业管理有限公司（以下简称互动公司）受常州高成莱阳置业有限公司（以下简称高成莱阳公司）委托，与被告签订《常州天鹅湖商业物业租赁合同》，由被告租用高成天鹅湖项目内中心商业区的8幢11层、12层用作经营酒店住宿业务，租期自2016年9月30日起10年，租金按照季度支付，并于每季度结束30天前支付下季度的租金，逾期付款应按照日3%。支付逾期付款违约金，拖欠租金累计达一个月的，出租方有权解除合同。2019年7月，二原告与高成莱阳公司签订房屋买卖合同，并于2019年9月10日办理了不动产变更登记，依法取得了涉案房产的所有权。被告自承租以来，仅支付过第一季度的租金，剩余租金拖欠至今（2017年1月-2019年12月31日之间拖欠的租金已另案处理），经多次催告仍拒不支付，严重违反合同约定。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告蒋卫东辩称，不同意解除合同，合同是我与互动公司签订的，租金已全部付清。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：互动公司受高成莱阳公司委托，2015年8月26日，互动公司（甲方）与蒋卫东（乙方）签订《常州天鹅湖商业物业租赁合同》一份，合同约定，由蒋卫东租用高成天鹅湖项目内中心商业区的8幢11层、12层用作经营酒店住宿业务，租期自2016年9月30日开始计算起10年，第一年至第五年，每年租金200000元，第六年至第八年，每年租金210000元，第九年至第十年，每年租金220500元，租金按照季度支付，并于每季度结束30天前支付下季度的租金，逾期付款应按照日3%支付逾期付款违约金，拖欠租金累计达一个月的，出租方有权解除合同，在保证乙方在本租赁合同项下的权利不受影响的情况下，甲方有权出售或抵押该物业产权下的房屋，或将该物业产权转让给第三方，但乙方享有该商铺优先购买权等内容。合同签订后，蒋卫东开始经营天宁区茶山华欣美庭商务宾馆，支付了2016年的租金。另查明，天宁区茶山华欣美庭商务宾馆系个体工商户，经营者为蒋卫东。2019年6月4日，互动公司在本院起诉蒋卫东、天宁区茶山华欣美庭商务宾馆房屋租赁合同纠纷一案，经本院调解，2019年11月22日双方达成调解协议：1、互动公司与蒋卫东2015年8月26日签订的《常州天鹅湖商业物业租赁合同》继续履行；2、蒋卫东、天宁区茶山华欣美庭商务宾馆于2019年12月3日前向互动公司支付租金520000元（2017年1月至2019年12月31日）及预付水电费250000元；3、如蒋卫东、天宁区茶山华欣美庭商务宾馆未按约足额履行，则天宁区茶山华欣美庭商务宾馆支付互动公司违约金50000元；4、案件受理费18177元，减半收取9088.5元，保全费5000元，合计14088.5元，由蒋卫东、天宁区茶山华欣美庭商务宾馆负担7088.5元，由互动公司负担7000元。蒋卫东、天宁区茶山华欣美庭商务宾馆于2019年12月3日前将案件受理费7088.5元直接支付互动公司。协议签订后，蒋卫东按民事调解书于2019年12月31日前将租金520000元及预付水电费250000元、诉讼费7088.5元支付互动公司。2019年9月10日颜永忠办理了常州市天宁区天鹅湖花园8幢1101室至1120室的产权证及土地使用证，姚静惠办理了常州市天宁区天鹅湖花园8幢1201室至1120室的产权证及土地使用证。颜永忠、姚静惠在领取产权证及土地使用证后，未通知蒋卫东其为变更后的产权人，也未主张解除合同及催要租金。2020年4月9日，互动公司向华欣美庭商务宾馆发出告知函，要求其支付2020年1月至6月租金100000元。2020年5月11日，华欣美庭商务宾馆回函，因疫情申请免租及延期支付租金。同年5月18日，互动公司复函告知蒋卫东“其所承租的房屋已出售个人，租金收益归房屋所有人所有，房屋所有人多次要求履行委托协议并转付租金，我公司无法单方面对租金及暂缓支付作出回复，考虑疫情情况，可以三方一起关于租金减免做沟通等内容。”2020年8月13日，蒋卫东向互动公司支付租金80000元。还查明，高成莱阳公司于2019年8月2日变更名称为常州来阳置业有限公司（以下简称来阳公司）。本院多次通知原告颜永忠、姚静惠出庭，要求其说明房屋取得的相关情况，颜永忠、姚静惠均未到庭。来阳公司在本院涉及被告案件较多。经本院调查，2019年4月26日，来阳公司与相卫集团发展有限公司签订谅解协议，来阳公司将常州市高成天鹅湖花园2幢11层房屋（公安编号）抵付相卫集团发展有限公司货款。2019年7月22日，相卫集团发展有限公司向来阳公司发函，相卫集团发展有限公司指定颜永忠为常州市高成天鹅湖花园****办公房屋的资产接收人，请来阳公司办理变更登记手续。2019年6月17日，来阳公司（甲方）与金明义（乙方）签订《协议》一份，协议约定，位于常州市××花园××幢××层商品房以现房形式出售乙方，上述商品房892.58平方米已由甲方委托互动公司对外出租，承租方为蒋卫平，租赁期限为2016年9月30日至2026年9月30日，租金每年100000元；如承租人愿意补齐租金及违约金，继续履行《常州天鹅湖商业物业租赁合同》，并由乙方与承租人直接签订租赁合同，乙方同意按照《常州天鹅湖商业物业租赁合同》履行相关权利义务等内容。后金明义向来阳公司发出更名申请，要求将常州市天鹅湖花园8幢12层更名为姚静惠。上述事实，由当事人的陈述、常州天鹅湖商业物业租赁合同、谅解协议、协议、告知函、回函等证据证实。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。蒋卫东与互动公司签订的《常州天鹅湖商业物业租赁合同》合法有效，合同条款对当事人均具有约束力，各方应按照约定履行各自的义务。本案中，常州市天鹅湖花园8幢11层、12层房屋原系来阳公司委托互动公司经营管理，互动公司与蒋卫东签订租赁合同后，由蒋卫东经营天宁区茶山华欣美庭商务宾馆至今。从本院调查情况看，来阳公司将常州市天鹅湖花园8幢11层房屋抵偿相卫集团发展有限公司货款，将常州市天鹅湖花园8幢12层出售金明义，相卫集团发展有限公司、金明义分别将涉案房屋指定颜永忠、姚静惠持有，颜永忠、姚静惠仅是实际购房人的受委托人，颜永忠、姚静惠无权以自己的名义提起诉讼。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十条规定，人民法院认为有必要的，可以要求当事人本人到庭，就案件有关事实接受询问。…负有举证证明责任的当事人拒绝到庭、拒绝接受询问或者拒绝签署保证书，待证事实又欠缺其他证据证明的，人民法院对其主张的事实不予认定。本院多次通知颜永忠、姚静惠到庭接受询问涉案房屋的来源，颜永忠、姚静惠拒绝接受询问；其次，即使原告有权诉讼，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定，“因当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除租赁合同，但应当通知对方。”本案中，原告要求解除合同，但未提交相关证据证明原告已要被告在合理期限内支付租金，并给于被告合理的履行期限。虽互动公司发函催要租金，但未要求解除合同，互动公司也愿意协商解决租金问题。况且来阳公司与金义明签订的协议中也约定，如承租人愿意补齐租金及违约金，继续履行租赁合同，故颜永忠、姚静惠要求解除租赁合同，本院不予支持。对于原告要求被告支付租金20000元及逾期付款违约金46950元的诉讼请求，本院认为，两原告在涉案房屋产权变更后，既未通知承租人其为产权人，也未向蒋卫东催要房租，明显不符合常理。互动公司在2020年4月催要房租时，被告也回函申请免租及延期支付租金，互动公司也表示愿意协商解决减免租金问题。原告在起诉被告之前，被告已向互动公司支付了租金80000元，考虑新冠肺炎疫情的影响，属不可抗力，蒋卫东经营的天宁区茶山华欣美庭商务宾馆2020年2月至3月也未营业，本院酌情减免蒋卫东2020年2月至3月租金20000元，故原告要求被告支付2020年1月至6月租金及违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第二百二十九条的规定，判决如下：驳回原告颜永忠、姚静惠的诉讼请求。案件受理费2300元，由颜永忠、姚静惠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  蒋魁山人民陪审员  张小军人民陪审员  陈 翔二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  丁泓菲