广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25487号上诉人（原审原告）：广州市水上运动管理中心。住所地：广州市滨江东路**。法定代表人：李姝，主任。委托诉讼代理人：贾鹏程，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：周月娇，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州广重物业管理有限公司。。住所地：广州市海珠区工业大道****仅限写字楼功能）。法定代表人：钟弘，经理。委托诉讼代理人：黄志坚，公司员工。上诉人广州市水上运动管理中心（以下简称水上运动管理中心）与被上诉人广州广重物业管理有限公司（以下简称广重物业）物权保护纠纷一案，因上诉人水上运动管理中心不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。水上运动管理中心上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.判令广重物业立即腾空广州市滨江东路XXX号XX梯XXX之XX房，并交付给水上运动管理中心；3.判令广重物业自2019年9月16日起以每月840.06元(21.54平方米×39元／月平方米）的标准向水上运动管理中心支付场地占用费至广重物业交还房屋止；4.诉讼费用由广重物业负担。事实和理由：一、一审法院认定水上运动管理中心“及其他建设单位均有义务为被告提供物业管理用房”，为适用法律错误。涉案房屋所在的广州市滨江东路XXX号大院，为水上运动管理中心与广东省体育运动技术学院(现广东省二沙体育训练中心)、广东省二轻新星工业公司于1991年共同建设的职工宿舍，后通过房改出售给单位职工。在涉案房屋建设时，《物业管理条例》(2003年9月1日起施行)并未颁布施行，水上运动管理中心作为涉案物业管理区域(下称小区)的建设单位之一，不负有提供物业管理用房的法定义务。二、涉案房屋虽现作为广重物业的物业管理用房使用，但并非《物业管理条例》所定义的“物业管理用房”。依照《物业管理条例》第三十八条、《广东省物业管理条例》第三十八条、第三十九条的规定，物业管理用房是指小区内按照规划建设的公共建筑，其面积已分摊到户(公摊)，所有权属于业主、用于物业服务的房屋，而现涉案房屋已登记于水上运动管理中心名下，水上运动管理中心拥有全部的产权。一审判决将此房屋认定为“物业管理用房”，没有法律依据。三、依照《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，水上运动管理中心享有对涉案房屋包括是否出租等权益的决定权，在与广重物业所签订的《物业管理委托合同》到期后，可以收回该房屋自行处置。《中华人民共和国物权法》第七十六条所规定的物业管理公司选聘权，与水上运动管理中心基于不动产所有权提起的本案诉讼，并非同一法律关系，一审判决适用该法条作为处理本案的法律依据，适用法律错误。四、水上运动管理中心发出的《终止合同通知书》合法有效，虽然该通知书没有广东省二轻新星工业公司的盖章确认，但水上运动管理中心在发出该通知书前已知会该公司，该公司以其在该小区已无物业为由，认为无需其再盖章确认。一审法院如认为该解除合同的通知应征询广东省二轻新星工业公司的意见，也应追加该公司作为本案的当事人参与诉讼，而非以此否定《终止合同通知书》的法律效力。水上运动管理中心于2019年8月29日向广重物业发出了《终止合同通知书》，广重物业于当日签收。依照最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条的规定，广重物业在收到此解除通知后三个月内未向人民法院或仲裁机构提起确认解除合同效力的诉讼或仲裁，涉案的《物业管理委托合同》已无争议地解除。一审判决没有确认《终止合同通知书》已发生解除合同的效力，为适用法律错误。五、一审判决处理错误。(一)如上所述，水上运动管理中心发出的《终止合同通知书》合法有效，广重物业在《物业管理委托合同》解除后，应交还涉案房屋。(二)水上运动管理中心在小区原有二套房屋，其中一套已按照广州市财政局的文件要求，移交广州珠江住房租赁发展投资有限公司，涉案房屋也将在收回后移交。涉案房屋为国有资产，如以国有资产为公民个人的物业无偿提供服务，没有法律依据，且涉嫌国有资产的流失。一审判决广重物业不交还涉案房屋，且无需支付租金，处理错误。综上，一审判决适用法律及处理错误，请求二审法院依法审理，支持水上运动管理中心的上诉请求。广重物业辩称，不同意水上运动管理中心的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。水上运动管理中心于2020年1月3日向一审法院起诉请求：一、请求判令广重物业立即腾空广州市滨江东路XXX号XX梯XXX之XX房，并交付给水上运动管理中心；二、判令广重物业自2019年9月16日起以每月840.06元(21.54平方米×39元／月平方米）的标准向水上运动管理中心支付场地占用费至广重物业交还房屋止（暂计至2019年10月15日为840.06元）；三、诉讼费用由广重物业负担。一审法院经审理查明：2013年1月23日，广州市航海俱乐部、广东省体育运动技术学院、广东省二轻新星工业公司（甲方、物业建设单位）与广重物业（乙方、物业管理公司）签订了《物业管理委托合同》，约定：甲方将滨江东XXX号大院委托乙方实行物业管理；委托管理期限为24月，自2013年2月1日至2015年1月31日止。此期限内业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立的，合同自行终止，由业主委员会依法选聘物业管理公司进行管理，本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙方可协商协约合同；甲方在合同生效之日起十日内向乙方提供建筑面积为30平方米的物业管理专用房屋（产权属甲方），由乙方无偿使用；等。2019年3月25日，水上运动管理中心向广重物业发出了《广州市水上运动管理中心关于收回海珠区滨江东路XXX号大院XX梯XXX之X房的通知》，内容为：根据《广州市财政局关于印发广州市市属行政事业单位国有资产出租出借整改工作方案的通知》(穗财资（2018）149号）及《广州市财政局关于市属行政事业单位资产出租出借情况登记管理模块上线的通知》（穗财资（2018））228号）文件要求，现我单位须收回广州市海珠区滨江东路XXX号大院XX梯XXX之XX房屋，请贵单位于2019年4月30日前缴清该房屋腾退前所产生的相关费用，将清空后的房屋交还给我单位。如不按时交还，产生相关法律责任后果请自行负责。2019年8月28日，广东省二沙体育训练中心与水上运动管理中心共同向广重物业出具了《终止合同通知书》，主要内容为：2013年1月23日，广州市水上运动管理中心、广东省体育运动技术学院（现广东省二沙体育训练中心）、广东省二轻新星工业公司（现广东省金属加工厂有限责任公司）作为委托方与贵司签订了《物业管理委托合同》，委托贵司对广州市滨江东路XXX号大院的物业提供管理服务，合同期限二年，已于2015年1月21日届满，但贵司至今仍向滨江东路XXX号大院业主提供物业服务，同时，无偿使用XX梯XXX之X房作物管保安住宿用房。现须将权属广州市水上运动管理中心的海珠区滨江东路XXX号大院XX梯XXX之X房无偿调拨给广州珠江住房租赁发展投资有限公司，且《物业管理委托合同》约定的期限届满后，贵我双方未再签订书面委托合同，据此，我方已无资格再委托贵司进行物业管理服务。故，现通知贵司，自2019年8月30日起，贵我双方关于滨江东路XXX号大院的物业管理服务关系终止，请贵司在收此通知后七日内委派人员处理善后事宜，并于2019年9月15日前将大院XX梯XXX之X房腾空交还广州市水上运动管理中心。水上运动管理中心为证明其主张提供了以下证据：1.《物业管理委托合同》；2.《广州市财政局关于市体育局滨江东路3套存量公房无偿调拨问题的复函》；3.《广州市水上运动管理中心关于收回海珠区滨江东路XXX号大院XX梯XXX之X房的通知》；4.终止合同通知书；5.告知书；6.照片；7.不动产权证；8.《关于市航海俱乐部（挂广州航海运动业余体育学校牌子）并入市水上运动管理中心等问题的批复》。广重物业对上述证据的三性均无异议。广重物业为证明其主张提供了以下证据：1.复函；2.广州市水上运动管理中心移交海珠区滨江东路XXX号大院XX梯XXX之X产权房协调工作会议纪要；3.关于滨江东XXX号大院《物业管理委托合同》自动延续的函；4.对《终止合同通知书》的复函。水上运动管理中心的质证意见：对证据1、3、4真实性无异议，我方收到该函件。对证据2的真实性无异议。庭后，广重物业补交了以下证据：1.滨江东XXX号大院2020年5月收费发票1份；2.滨江东XXX号大院2020年5月业主收费收据存根2份；3.属地环监所收取大院垃圾清运费；4.属地环监所《垃圾分类限期整改通知》；5.属地街道办事处《关于广重物业管理有限公司生活垃圾清运的复函》；6.滨江东XXX号大院照片。水上运动管理中心的质证意见：对证据1-6的三性均无异议。另查，广州市不动产登记查册表记载，涉案房屋登记在水上运动管理中心名下，登记时间为2017年3月28日，规划用途为住宅，建筑面积为21.5439平方米，房屋所有权取得方式为划拨。诉讼中，水上运动管理中心表示原广州市航海俱乐部已经并入广州市水上运动管理中心，广州市水上运动管理中心是广州市体育局的下属事业单位，广东省体育运动技术学院变更为广东省二沙体育训练中心。水上运动管理中心、广重物业双方确认涉案小区至今未成立业主委员会，涉案房屋的用途为物业管理用房，广重物业仍在涉案小区进行物业管理。一审法院认为，本案的争议焦点在于水上运动管理中心能否要求广重物业交还涉案房屋。根据双方提交的证据及陈述意见，一审法院评析如下：首先，水上运动管理中心主张广重物业对涉案小区的管理期限于2015年1月31日已届满，但水上运动管理中心、广重物业均确认广重物业至今仍在为涉案小区提供物业管理服务，《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，下列事项由业主共同决定：。（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。根据上述规定，解聘物业管理公司是全体业主共同决定的事项，故本案中水上运动管理中心无权解聘广重物业。其次，原《物业管理委托合同》中的甲方即建设单位为广州市航海俱乐部、广东省体育运动技术学院、广东省二轻新星工业公司三家单位，但水上运动管理中心提交的《终止合同通知书》上仅有广东省二沙体育训练中心与水上运动管理中心两方的盖章确认。再次，考虑到涉案小区物业管理的稳定性和延续性，在未确定新的物业公司的情况下，广重物业仍有义务对涉案小区继续提供管理服务。水上运动管理中心虽为涉案房屋的产权人，但根据《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。本案中，作为涉案小区原建设单位之一的广州市航海俱乐部已经并入水上运动管理中心，故水上运动管理中心及其他建设单位均有义务为广重物业提供物业管理用房，现水上运动管理中心、广重物业均确认涉案房屋为物业管理用房，故水上运动管理中心要求广重物业交还涉案房屋的请求，依据不足，一审法院不予支持。关于场地占用费的问题，如上所述，提供物业管理用房是建设单位的责任，故水上运动管理中心要求广重物业支付场地占用费的请求，依据不足，一审法院亦不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第三十条之规定，于2020年8月14日判决如下：驳回广州市水上运动管理中心的全部诉讼请求。本案受理费50元，由广州市水上运动管理中心负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明，水上运动管理中心、广重物业均确认涉案小区没有规划建设物业管理用房。本院认为，本案二审争议焦点为：水上运动管理中心要求广重物业交还涉案房屋并支付场地占用费的理由是否成立。涉案房屋登记产权人为水上运动管理中心，水上运动管理中心对涉案房屋依法享有占有、使用、收益、处分等物权权益。但本案中，广州市航海俱乐部是涉案小区的建设单位之一，而水上运动管理中心确认广州市航海俱乐部已经并入水上运动管理中心，故水上运动管理中心有义务履行建设单位的相关义务。根据《物业管理条例》第三十条的规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。虽然水上运动管理中心、广重物业均确认涉案小区没有规划建设物业管理用房，但广州市航海俱乐部及其他建设单位与广重物业签订的《物业管理委托合同》中明确约定由建设单位无偿提供自有产权的房屋交由广重物业作为物业管理用房使用。虽然《物业管理委托合同》在期满后未续签，但广重物业在合同期满后仍实际为涉案小区提供物业管理服务，广重物业与涉案小区业主之间存在事实物业管理服务合同关系。涉案小区在房改后，物业管理服务合同关系的承责主体已变更为涉案小区的全体业主，水上运动管理中心无权解除涉案小区的物业管理服务合同关系。涉案房屋一直作为涉案小区的物业管理用房使用，广重物业未改变双方约定的房屋用途，如判令广重物业交还涉案房屋将涉及涉案小区业主的整体利益，在涉案小区物业管理区域内未能配置其他合适的物业管理用房或协商一致达成替换方案的情况下，水上运动管理中心要求广重物业交还涉案房屋及支付场地占用费的诉请缺乏事实及法律依据，一审法院驳回水上运动管理中心的诉讼请求并无不当，本院予以确认。水上运动管理中心的上诉请求不能成立，本院予以驳回。综上所述，水上运动管理中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由广州市水上运动管理中心负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  莫 芳审判员  余 盾二〇二〇年十二月二十九日书记员  熊盈颖林臻灏