福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终1506号 上诉人（原审被告）：冯德奎，男，1976年3月18日出生，汉族，住福建省顺昌县。 被上诉人（原审原告）：顺昌县物业管理处，住所地福建省顺昌县双溪街道中解南北街**福昌楼**。 法定代表人：陈宁，经理。 委托诉讼代理人：刘建明，女。 委托诉讼代理人：欧秀珠。 上诉人冯德奎因与被上诉人顺昌县物业管理处物业服务合同纠纷一案，不服福建省顺昌县人民法院（2020）闽0721民初1098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭，经阅卷并询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 冯德奎上诉请求：撤销一审判决，改判驳回顺昌县物业管理处对冯德奎提出的一审诉讼请求。事实和理由：顺昌县物业管理处对龙山花园小区的物业管理极差，存在以下几方面的问题：一是顺昌县物业管理处将龙山花园小区1号楼消防大门钥匙交给1号楼的一楼业主，同意其将地面挖深两米，造成1号楼严重倾斜，存在极大安全隐患。二是顺昌县物业管理处配合开发商违规出售龙山花园小区的停车位。三是顺昌县物业管理处将小区绿化擅自改建成收费停车场，侵害了广大业主的合法权益。四是2016年龙山花园小区消防管道被关闭导致无水灭火，给业主生命带来安全隐患，其必须对消防器材进行维修和养护。五是顺昌县物业管理处在未征得75%以上业主同意的情况下私自安装小区电梯刷卡设施，变相收取高额费用。六是龙山花园小区的三号大门没有门卫，顺昌县物业管理处私自在大门处安装栏杆，其无权以擅动栏杆为由对业主实施罚款。七是龙山花园小区的一楼和顶楼违章搭盖现象严重，顺昌县物业管理处没有尽到管理职责。八是顺昌县物业管理处没有征询业主服务意见，也未公示相关管理情况，侵害了业主的知情权和监督权。九是顺昌县物业管理处未履行好小区安保义务，小区外人员随意进入，给业主生命财产安全带来隐患。十是龙山花园小区至今未成立业主委员会，业主的正当权益无法保障。综上，顺昌县物业管理处未能适当履行《前期物业管理服务合同》约定的各项义务，其收取的物业费是其服务的对价，顺昌县物业管理处的服务没有获得业主满意率60%以上，应当降低或减免物业费。 顺昌县物业管理处辩称，一审法院认定事实清楚、证据充分，适用法律正确。冯德奎于2013年从前业主俞志刚处购买龙山花园××幢××室房产后，按俞志刚与顺昌县物业管理处签订的《前期物业服务合同》支付物业服务费至2015年12月31日，双方形成了事实合同关系。双方均应按合同履行各自的权利义务。针对冯德奎提出龙山花园小区存在的问题，顺昌县物业管理处已按合同履行管理义务进行劝阻并向有关部门进行反映。但冯德奎却没有履行其义务，从2016年1月1日起拒绝支付物业费用，请求二审法院驳回其上诉。 顺昌县物业管理处向一审法院起诉请求：冯德奎立即支付顺昌县物业管理处自2016年1月至2019年10月间的物业服务费2071.96元及违约金728.78元，共计2800.74元。 一审法院认定事实：冯德奎系福建省顺昌县××街道××路××号龙山花园××幢××室房产（以下简称案涉房产）业主，该房系冯德奎于2013年从前业主俞志刚处购买。2012年12月12日，案涉房产的前业主俞志刚与顺昌县物业管理处签订《前期物业管理服务合同》，合同约定由顺昌县物业管理处提供案涉房产的物业服务，物业管理服务费为0.46元/月·平方米，违约金计算方式为从逾期之日起每日加收1‰。案涉房产面积为97.92平方米。冯德奎于2013年购买案涉房产后，均按上述《前期物业管理服务合同》支付顺昌县物业管理处物业服务费至2015年12月31日，在此之后直至2019年10月31日的物业服务费经顺昌县物业管理处书面催交，冯德奎拒绝支付。 一审法院认为，冯德奎虽未与顺昌县物业管理处签订书面的物业管理服务合同，但自2013年取得案涉房产后接受了顺昌县物业管理处提供的物业服务，并按前业主与顺昌县物业管理处签订的《前期物业管理服务合同》履行了一定期限的合同义务，可以认定双方按《前期物业管理服务合同》的约定形成了事实合同关系，故双方均应按照《前期物业管理服务合同》的约定履行合同义务。针对冯德奎提交的两份证据反映的有业主违章及绿化被破坏的问题，经审理查明顺昌县物业管理处已进行了劝阻，并向有关部门进行了反映，其已履行了管理职责。据此，因冯德奎未能提供有效证据证明顺昌县物业管理处有违反物业管理服务合同的约定，应承担举证不利的法律后果。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”的规定，冯德奎应支付自2016年1月1日起至2019年10月31日期间未支付的物业费共计2071.96元（97.92平方米×0.46元/月·平方米×46个月）。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，顺昌县物业管理处主张冯德奎应支付728.78元的违约金低于《前期物业管理服务合同》中关于违约金的计算标准，予以支持。虽然冯德奎在本案中因证据不足未能胜诉，但从本案可以看出已有业主对顺昌县物业管理处提供的物业服务表示出不满，顺昌县物业管理处应引起重视，以便为业主提供更加优质的服务。冯德奎作为业主，也应理解物业公司的工作，不应对物业公司提供的物业服务过于苛刻。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：冯德奎应于判决生效之日起三日内支付顺昌县物业管理处物业管理服务费2071.96元及违约金728.78元，共计2800.74元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。冯德奎在二审中提交的相关证据旨在证明顺昌县物业管理处未依约履行物业管理服务义务，与本案争议焦点相关，本院在裁判理由中一并予以分析、认定。 对于二审中当事人争议的事实：冯德奎就《前期物业管理服务合同》上俞志刚签名是否为其本人所签提出异议，但未提供证据证实，故本院不予采信。除此以外，二审查明的事实与一审法院查明的一致，本院对一审查明的其他事实予以确认。 二审中，顺昌县物业管理处同意放弃要求冯德奎承担违约金728.78元的诉讼主张。 本院认为，本案的争议焦点为顺昌县物业管理处是否有权要求冯德奎支付物业管理服务费的问题。对此，1.冯德奎自2013年购买案涉房产后，接受了顺昌县物业管理处提供的物业服务，并按《前期物业管理服务合同》的约定履行了缴纳物业服务费的义务至2015年12月31日，应认定冯德奎与顺昌县物业管理处形成事实上的物业服务合同关系，顺昌县物业管理处可按照案涉《前期物业管理服务合同》的约定要求冯德奎支付相应的物业管理服务费。2.关于冯德奎提出的顺昌县物业管理处存在管理失责的问题。首先，关于冯德奎反映的顺昌县物业管理处收取增设监控设备及电梯门禁卡费用的问题，因小区增加设施设备系服务于全体小区业主，产生的费用亦由全体业主共同承担，冯德奎以此为由反映顺昌县物业管理处的物业管理不当，不能成立。其次，关于冯德奎提出的龙山花园小区存在安全隐患、植被破坏、违章搭盖、车辆违禁停放等相关问题，顺昌县物业管理处提供的三份管理处文件、向龙山花园小区住户发出的《告知书》以及顺昌县城建监察大队向龙山花园小区住户发出的《限期改正通知》等，可反映出顺昌县物业管理处已采取诸如进行劝阻、向业主委员会申请维修基金、报批改造、向相关部门反映等措施，但因其不具备行政执法权，无法对于违法人员进行行政处罚，故有些问题的解决已超出物业管理服务范畴，冯德奎据此主张顺昌县物业管理处未尽到管理服务义务，并以此要求拒绝支付或降低物业管理服务费用，依据不足，不予支持。本院认为，小区业主和物业公司为共建和谐小区的同一目标，应互相配合、互相支持。冯德奎反映的相关管理问题，可提请业主委员会交涉解决，若冯德奎认为顺昌县物业管理处经交涉后仍无法完成约定的管理目标，根据案涉《前期物业管理服务合同》的约定，可提请该小区业主委员会经业主大会书面表决重新选聘物业服务企业。二审中，顺昌县物业管理处同意放弃要求冯德奎承担逾期违约金的诉讼主张，系其对自身权利的处分，本院予以准许。 综上所述，冯德奎的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。因二审期间出现新情况，本院予以相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省顺昌县人民法院（2020）闽0721民初1098号民事判决； 二、冯德奎应于本判决生效之日起三日内支付顺昌县物业管理处物业管理服务费2071.96元； 三、驳回顺昌县物业管理处的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行上述还款义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费50元，由上诉人冯德奎负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 谢争春 审 判 员 夏 雯 审 判 员 刘冬龙 二〇二〇年十二月十六日 法官助理 崔志强 书 记 员 郑瑞颖 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。