江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0113民初5951号 原告（反诉被告）：一途鹅科技（江苏）有限公司，统一社会信用代码91320113MA21L1NY39，住所地江苏省南京市栖霞区马群街道紫东路******。 法定代表人：周伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李珊珊，北京市盈科（南京）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南京梦工场科技有限公司，统一社会信用代码91320113MA1YXHC61F，住所地，住所地江苏省南京市栖霞区马群街道紫东路****iv> 法定代表人：韩彦林，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：崔佳宁，北京市安理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘俊雅，北京市安理律师事务所律师。 原告一途鹅科技（江苏）有限公司（以下简称一途鹅公司）与被告南京梦工场科技有限公司（以下简称梦工场公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案受理。梦工场公司在法定期限内提起反诉，本院经审查反诉成立，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员韩栋独任审判，于2020年11月7日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）一途鹅公司的法定代表人周伟及其委托诉讼代理人李珊珊，被告（反诉原告）梦工场公司的委托诉讼代理人崔佳宁、潘俊雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告一途鹅公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告2020年8月25日向原告发送的《返还房屋通知函》无效；2.判令被告配合原告办理其持有原告5%股权的变更登记手续；3.判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系成立于2020年5月28日的有限责任公司。2020年5月9日，为了设立原告公司，原告法定代表人周伟与被告签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告承租被告合法拥有处分权的南京市栖霞区马群街道紫东路2号A7栋A201室，建筑面积206平方米，租赁期限自2020年5月1日至2022年4月30日止，该房屋租赁价格按照每天每平方米2.5元计算，租金总额375950元；被告交付该办公房时，原告应支付租赁保证金15664元。合同同时约定，被告通过提供办公空间及服务作为出资额获取双方成立的合资公司5%的股权。合同签订后，原告法定代表人依约向被告支付15664元租赁保证金，并于2020年6月18日出具《出资证明书》，确认被告以提供办公空间和服务的形式出资375950元，持有原告5%的股权。但由于被告自身原因，至今尚未完成原告的股东工商变更登记手续。2020年8月25日，被告突然向原告发送《返还房屋通知函》，称双方签订的《房屋租赁合同》未经被告的合同审批流程，单方面宣布《房屋租赁合同》无效，并要求解除该租赁合同，要求原告收到该函之日起七日内立即向被告返还案涉房屋。被告要求返还房屋无事实和法律依据，应属无效。被告的行为违反契约精神和诚信原则，侵害了原告的合法权益。故诉至法院，望法院查明事实，判如所请，维护原告的合法权益。 被告梦工场公司辩称，不同意原告第一项诉讼请求，不同意协助变更股权登记的诉讼请求，不同意承担本案诉讼费用。理由如下：1.涉案房屋租赁合同是有效合同，应当由原告承担合同责任，2020年5月9日原告公司尚在设立当中，周伟作为原告的发起人，以原告名义与被告签订涉案合同，双方约定被告向原告出租涉案房屋，租赁期限为2020年5月1日至2022年4月30日，房租给了很大优惠，每天每平方米2.5元。案涉房屋建筑面积为206平方米，租金总额为375950元，双方进一步约定被告通过提供办公空间及服务作为出资额获取双方成立的合资公司5%股权，公司名称以工商注册完成为准。后原告公司于2020年5月28日正式成立，被告按约定向原告交付了租赁房屋。涉案合同真实有效。但根据法律规定，发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后应当由公司承担相应合同责任。2.在涉案合同履行过程中，原告公司以明确行为表明了不履行合同主要义务，被告有权解除案涉合同。双方在合同第五条第一项约定，甲乙双方一直约定甲方通过提供办公空间及服务作为出资额获取双方成立的合资公司5%的股权，具体公司名称以工商注册完成为准。上述约定为原告应当履行的主要合同义务及双方成立一家新公司使被告占新公司5%的股权，但是合同签订后，原告一直未与被告协商成立合资公司事宜，反而向被告出具了日期为2020年6月18日的股东会决议和出资证明书。单方面确认被告持有原告5%的股权。我方认为原告出具股东会决议的行为实际是以自己的行为表明不履行涉案合同主要义务的意思表示，理由如下：（1）原告股东周伟与被告并未就股权转让事宜签订任何书面协议，而且原被告双方在涉案合同中约定了合同主要义务是双方设立一家新的合资公司，发起设立的股东为原被告。被告通过提供办公空间及服务作为出资额获取新的合资公司5%股权，成为合资公司的股东，并非被告通过受让原告股东周伟5%股权的形式成为原告股东。原告作为合同约定的新设立合资公司的发起人之一，应就公司设立事宜与被告进行沟通，然而原告并未与被告进行过任何形式的沟通，意图以自身股权换取其应履行的合同义务。（2）原告出具的股东会决议和出资证明书属于单方面行为，但该股东会决议对原告公司本身具有法律效力，而对被告没有任何法律效力。被告出具的股东会决议中的内容为原告股东周伟依据涉案合同第五条第一款约定向被告转让其持有5%的股权，股权转让的对价为375950元，上述决议内容实际是对案涉合同第五条第一款内容做出了单方重大变更。该变更并未与被告协商，也未经被告同意。原告的行为可以被理解为拒绝履行涉案合同义务。（3）在原告增加的诉讼请求中，原告要求法院判令被告配合原告办理被告持有5%股权的变更登记手续，然而原被告双方并未就被告受让原告股权签订任何协议，也没有其他的约定。原告在单方面出具股东会决议后还要利用自发途径将被告强制变更为其股东。被告有理由相信原告不会再按约定履行涉案合同，因此原告的行为已构成预期违约。综上，原告以自己的行为表明不履行合同的主要义务，因此被告有权要求解除涉案合同。3.原告拒绝履行合同后，被告依法通知原告解除合同，案涉合同在通知书送达原告之日解除，鉴于原告已以自己的行为表明不履行合同的主要义务，被告于2020年8月21日向原告送达了返还房屋通知书，该通知书第二条明确说明被告行使法定解除权，通知原告自收到本函之日起涉案合同解除，原告应立即返还房屋。因此原告违约在先，被告依法向其发出通知解除合同，涉案合同在通知书送达之日即2020年8月21日解除。关于第二项诉讼请求原告要求被告配合办理其持有原告5%股权的变更登记手续不属于合同义务，与本案不是同一法律关系，不应得到法院支持。4.原告要求被告承担本案诉讼费没有任何依据，不应得到法院支持。 反诉原告梦工场向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告2020年5月9日签订的《房屋租赁合同》；2.判令反诉被告向反诉原告返还所占用的南京市栖霞区马群街道紫东路2号A7栋A201室的房屋；3.判令反诉被告按3元/平方米/天的租金标准，按实际占用房屋天数向反诉原告支付所占用房屋的房租[租金暂计算至2020年10月26日即本案第一次开庭之日，租金暂计为110622元（3元×206㎡×179天=110622元）]；4.判令反诉被告向反诉原告支付违约金55620元；5.反诉被告承担本案全部诉讼费用。反诉事实及理由：2020年5月9日，反诉原告与反诉被告签订了编号为栖梦工场租字［2020］5号的《房屋租赁合同》，约定反诉原告向反诉被告出租位于南京市栖霞区马群街道紫东路2号A7栋A201室房屋，租赁期限为2020年5月1日至2022年4月30日，租金为3元/m2/天，优惠后租金为2.5元/m2/天，房屋建筑面积为206平方米，租金总额为375950元。双方进一步约定，反诉原告通过提供办公空间及服务作为出资额获取双方成立的合资公司5%的股权，具体公司名称以工商注册完成为准。但合同签订后，反诉被告一直未与反诉原告协商成立合资公司事宜，反而向反诉原告出具了日期为2020年6月18日的《股东会决议》和《出资证明书》，单方确认反诉原告以提供办公空间和服务的形式出资375950元，持有反诉被告的5%股权。合同原有目的是双方成立一家新公司，反诉原告占新公司5%的股权，但反诉被告以出具《股东会决议》和《出资证明书》行为作出了拒绝成立新公司的意思表示，以自己的行为表明不履行合同主要义务，合同目的已经不能实现，反诉被告已经构成违约。2020年8月21日，反诉原告已向反诉被告发出书面通知要求解除合同、返还房屋，但反诉被告至今仍违法占据房屋，拒不返还，并提起诉讼。故反诉原告提起反诉，望判如所请。 反诉被告一途鹅公司辩称，不同意反诉原告的全部诉讼请求。理由如下：1.反诉原告与反诉被告签订的案涉房屋租赁合同中约定的“反诉原告通过提供办公空间及服务作为出资额获取双方成立的合资公司5%的股份”中的“合资公司”指的就是反诉被告，不存在反诉原告所称的“新公司”之说。2.反诉原告有关“合资公司”的“新公司”之说与其于2020年8月21日向反诉被告发送的《返还房屋通知函》的内容自相矛盾。综上，反诉被告认为涉案《房屋租赁合同》依法有效，反诉原告解除合同无事实及法律依据，反诉被告抱有最大的诚意继续履行案涉房屋租赁合同，望法院采纳反诉被告的答辩意见，公平审判。 经审理查明，位于栖霞区房屋所有权人为案外人南京钟山创意产业发展有限公司（以下简称钟山公司）。该房屋在创意××编号为××幢。原告一途鹅公司成立于2020年5月28日，该公司注册资本为1000万元，该公司成立时司股东为南京青春国际旅行社有限公司（认缴出资额为400万元）、陈某甲（认缴出资额为20万元）、吴某（认缴出资额为10万元）、周伟（认缴出资额为570万元），出资（认缴）时间均为2040年6月30日。2020年8月20日，一途鹅公司股东变更为南京青春旅行社有限公司、陈某甲、吴某、周伟（认缴出资额100万元）、头尾客科技（南京）有限公司、旅演科技（南京）有限公司、南京怿游网络科技有限公司；2020年9月4日，一途鹅公司股东变更为南京青春旅行社有限公司、陈某甲、周伟（认缴出资额110万元）、头尾客科技（南京）有限公司、旅演科技（南京）有限公司、南京怿游网络科技有限公司。 2020年5月9日，被告梦工场公司（甲方、出租方）与当时尚未设立的一途鹅公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份。合同明确双方合作基础为：1.乙方的产业定位、企业性质和经营范围待符合甲方引进企业的要求，从事旅游大数据；2.乙方须在本合同签订后20个工作日内在栖霞高新紫东创意园（地址：（地址：南京市栖霞区册并实际入驻；合同约定，甲方出租给乙方的房屋位于紫东创意园Ａ7栋Ａ201室，建筑面积206平方米，该房屋的功能为办公用房；租赁期限为2020年5月1日至2022年4月30日；甲方目前的房屋租赁价格为3元／ｍ2／天，为扶持乙方发展，甲方给予乙方租金优惠。租期内租金按2.5元／ｍ2／天计算，租金总额为375950元，甲乙双方一致约定，甲方通过提供办公空间及服务作为出资额获取双方成立的合资公司5%的股份，具体公司名称以工商注册完成为准；乙方付款，均应汇到甲方指定的银行；乙方逾期支付租金，需承担违约责任，每逾期1日，应按欠缴数额的千分之二支付违约金，逾期30日以上，同时按照本合同第十三条第2款执行；甲方双方约定，甲方交付该办公房时，乙方应向甲方支付该房租赁保证金15664元；合同第十三条第2款约定，以下情况为乙方违约，甲方有权解除合同，收回租赁房屋及设施，对乙方装修不予补偿，乙方应支付3个月租金（以3元／ｍ2／天为标准）作为违约金，同时按3元／ｍ2／天补齐免租期及租期内的租金。合同同时对双方的其他权利义务进行了约定。一途鹅公司的股东、发起人周伟在合同的乙方签名。 房屋租赁合同签订当天，周伟通过银行转账方式向梦工场指定银行账户支付保证金15664元（转账用途备注为房屋租赁押金款）。梦工场公司后将租赁房屋交付周伟，并提供包括案涉案涉房屋在内房屋所有权证、钟山公司出具的情况说明以及钟山公司与一途鹅公司的房屋租赁合同，用于一途鹅公司办理工商登记。一途鹅公司成立后，于2020年6月18日形成股东会决议，同意周伟依据《房屋租赁合同》第五条第1款的约定向梦工场公司转让公司5%的股权，股权转让对价为375950元（即梦工场公司提供办公空间及服务所对应的两年租金总额）。同日，一途鹅公司出具编号为202005的出资证明书，证明公司股东梦工场于2020年向一途鹅公司以提供办公空间和服务的形式出资375950元，持有一途鹅公司5%的股权。一途鹅公司未及时向梦工场公司送达该出资证明书。 在合同履行期间，梦工场公司于2020年8月21日向一途鹅公司发出返还房屋通知函，以该公司法定代表人彭某未使用该公司的《房屋租赁合同》专用签约模板、未履行公司签约程序、未按照公司规章制度使用合同章，签约不是公司真实意思表示，属于无效民事法律行为为由，要求一途鹅公司立即向该公司返还房屋；一途鹅公司未能按约履行合同义务，将梦工场公司登记为股东，致使合同目的无法实现，通知一途鹅公司解除《房屋租赁合同》，要求一途鹅公司返还房屋；通知同时要求一途鹅公司在收到该函之日起7日内搬离房屋，将房屋恢复原状并向梦工场公司返还，另向梦工场公司支付2020年5月1日至2020年8月21日其间的占有使用费58195元。2020年8月27日，一途鹅公司通过直接送达方式，向梦工场公司送达落款日期为2020年8月25日的回函，并附股东会决议及出资证明，认为案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思，梦工场公司一直未履行配合义务致使至今未能办理股权变更的工商登记，对梦工场公司通知解除《房屋租赁合同》不予认可。梦工场公司拒绝接收上述文件。同日，一途鹅公司通过EMS邮寄及张贴方式向梦工场公司送达上述文件。2020年8月28日，一途鹅公司向本院提起本案诉讼。经本院诉前调解，双方未能达成调解协议。本院于2020年9月14日立案受理。 另查明，2020年8月28日，一途鹅公司委托北京高盈科（南京）律师事务所李珊珊律师通过EMS向梦工场公司发出律师函，再次明确案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应当按照该合同的约定继续履行。梦工场公司要求解除合同，并要求一途鹅公司返还房屋构成违约。该律师函经梦工场公司签收后被退回。2020年8月31日，一途鹅公司员工陈某甲报警称“公司电被人拉了，联系物业一直不愿意来通电，影响公司正常运行。”经出警民警现场调解，确认系梦工场公司与一途鹅公司因租赁问题发生纠纷，双方愿意协商处理。民警告知梦工场公司通过司法途径解决租赁问题。2020年9月15日，一途鹅公司委托李珊珊律师再次通过EMS向梦工场公司发出落款日期为2020年9月14日的律师函，要求梦工场公司立即停止骚扰行为，保证一途鹅公司正常开展经营活动。该邮件因梦工场公司拒收被退回。 本案庭审结束后，一途鹅公司申请撤回要求被告配合原告办理其持有原告5%股权的变更登记手续的诉讼请求。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方未能达成调解协议，致调解未果。 上述事实，有当事人的当庭陈述；一途鹅公司举证的银行转账截屏、股东会决议、出资证明书、房屋所有权证、情况说明、回函及EMS详情单、送达视频、梦工场公司原法定代表人彭某出具的返还房屋通知函一事的情况说明、律师函及EMS详情单、报警记录以及一途鹅公司、梦工场公司共同举证的房屋租赁合同、一途鹅公司的工商登记信息、返还房屋通知函等证据在卷证实。上述证据经当庭质证，本院予以采信。 本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告一途鹅公司的股东、发起人周伟以一途鹅公司的名义与被告梦工场公司签订房屋租赁协议，协议约定内容是当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定。梦工场公司在审理中亦认可合同的效力。本院确认案涉房屋租赁合同合法有效。一途鹅公司成立后通过股东会决议的方式对该合同予以确认，故本院确认房屋租赁合同的承租方为一途鹅公司。 合同法第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。案涉房屋租赁合同订立时，一途鹅公司尚未成立，由公司的股东、发起人周伟在合同乙处方签名。合同载明承租方为一途鹅公司，合同约定承租方应在指定期限内完成注册并实际入驻，合同同时约定租赁期限内的租金数额、梦工场公司通过提供办公空间及服务作为出资额获取双方成立的合资公司5%的股份。一途鹅公司在合同约定期限内成立，并以案涉租赁房屋为登记住所。因此，可以认定一途鹅公司即为房屋租赁合同约定的“双方成立的合资公司”。梦工场公司辩称合同约定的合资公司为除一途鹅公司之外的新公司的理由不能成立，本院不予采纳。 一途鹅公司成立后，公司股东会作出决议，同意股东周伟向梦工场公司转让公司5%的股权，并出具出资证明书予以确认。即一途鹅公司愿意将公司5%股权转让给梦工场公司。其后，虽然一途鹅公司经过股东变更，但周伟仍持有一途鹅公司超过10%的股权，股权转让不存在履行障碍。案涉租赁合同对梦工场公司获取合资公司股权的方式及期限未作出约定，依据一途鹅公司股东会决定及出资证明，梦工场公司可以随时要求并配合一途鹅公司办理股权转让登记手续。梦工场公司无证据证明一途鹅公司拒绝履行股权转让登记手续，其以合同目的不能实现为由通知一途鹅公司解除案涉房屋租赁合同缺乏事实依据，通知到达一途鹅公司不能发生合同解除的效果。一途鹅公司要求确认梦工场公司发送的《返还房屋通知函》无效的请求成立，本院予以支持。梦工场公司辩称一途鹅公司拒绝履行合同义务的意见不能成立，本院不予采纳。基于前述理由，梦工场公司要求解除案涉房屋租赁合同、返还租赁房屋、支付房租并承担违约金的反诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告南京梦工场科技有限公司于2020年8月21日作出的《返还房屋通知函》无效； 二、驳回反诉原告南京梦工场科技有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费6939元，减半收取3469.50元，由被告南京梦工场科技有限公司负担；反诉案件受理费1812元，由反诉原告南京梦工场科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  韩栋 二〇二〇年十二月八日  法官助理晋静 书记员尹紫