福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终7468号 上诉人（原审原告）：福州市国有房产经营有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区福屿路****。 法定代表人：高佳灵，总经理。 委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郑天朗，男，1973年1月25日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：刘付清，北京中银（福州）律师事务所律师。 上诉人福州市国有房产经营有限公司（以下简称国有房产公司）因与被上诉人郑天朗房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初356号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 国有房产公司上诉请求：变更一审判决第四项为：郑天朗按10994.4元/月支付自2018年8月7日起至判决第三项房屋实际交还之日止的房屋占有使用费。事实与理由：一、国有房产公司在2017年12月20日出具终止双方之间租赁关系的通知后，还不断采取工作人员上门通知、电话通知、委托签发律师函、再电话通知等方式要求郑天朗移交房产或参与公开招租，国有房产公司在2019年9月就向一审法院提交立案材料，但一审法院于2020年1月8日才正式立案，国有房产公司不存在疏于管理的情形。一审法院认定国有房产公司在“未积极采取自力或司法救济途径收回租赁房产，后在出具通知的两年余才提起本案诉讼”，属于认定基本事实不清。二、国有房产公司主张的房屋占用费属于损害赔偿请求权。租赁关系解除后，郑天朗继续占用租赁房产，造成国有房产公司的实际损失，该损失相当于租赁房产市场租金价值的租金收益，因此，租赁房产的市场租金价值属于本案应当查清的重要事实。一审法院对国有房产公司提供的资产评估报告不予采纳，也没有组织对案涉租赁房产进行司法评估，未查清国有房产公司所遭受的损失，属于认定基本事实不清。三、国有房产公司不存在疏于管理的情形。租赁关系存续期间，郑天朗应当按照合同约定支付租金。租赁关系解除后，郑天朗继续占用租赁房产，造成了国有房产公司的实际损失，国有房产公司的损失等价于郑天朗继续占用租赁房产的获益，该损失不存在一审法院认为的“扩大损失”的情形。造成国有房产公司损失增多的原因是郑天朗占用租赁房产期间的延长，与国有房产公司提起诉讼时间的先后不存在因果关系。一审法院认为“其应对自身疏于管理所扩大损失部分承担责任，故一审法院对其主张以所提交资产评估报告中评定的租金标准计算合同解除之后的房屋占有使用费不予支持，其有关就涉讼租赁房产市场租金予以评估的申请，一审法院亦不予准许，合同解除次日至房产实际返还之日止的房屋占有使用费认定参照合同约定的租金标准3521元/月计算”错误。四、一审法院认定郑天朗已按合同约定租金标准支付2018年1月至2018年7月的费用，国有房产公司无法认可。 郑天朗辩称，对一审判决予以认可，国有房产公司的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。一、合同解除后，房屋占有使用费应参照原房屋租赁合同约定的租金每月3521元的标准计算。国有房产公司主张房屋占用费按每月10994.4元的标准计算，依据是其单方委托的福建龙健房地产土地资产评估与运营有限公司做出的《福州市国有房产管理中心因续租需要落实仓山区××广场1#、7#、9#一层店面市场客观租金评估项目资产评估报告》，但该资产评估报告并未提供完整，且郑天朗对此未予以确认，双方就评估租金单价及评估面积并未达成共同认可，不能直接等同于其所遭受的实际损失，且明显超出郑天朗订立合同时可以预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。而事实上，××广场1#至9#楼国有房产的空置、弃租、未租店面大量存在，截止2020年2月22日，弃租、未租店面多达39家，空置时间最长的店面已有61个月，这些店面实收房屋租金为零，月均单价也为零，这些事实反映的才是该××广场区域内店面租金的市场真实情况。上述资产评估报告评估该9#楼一层店面租金单价多达120元/m2•月，完全违背事实，价格虚高。国有房产公司自行委托评估的该计算标准合法性与真实性存在严重问题，应不予采纳。 国有房产公司向一审法院起诉请求：1.确认国有房产公司与郑天朗之间的《房屋租赁合同》于2017年12月20日解除；2.判令郑天朗立即腾空搬离坐落于福州市仓山区××广场××号楼××层××单元房产，并返还予国有房产公司；3.判令郑天朗按10994.4元／月标准向国有房产公司支付自2018年1月1日起至郑天朗实际搬离之日止的房屋占用费（暂计至2019年8月为219888元）；4.确认国有房产公司有权不予退还郑天朗交付的租赁押金；5.判令郑天朗赔偿国有房产公司因本案所支出的律师费16135元；6.判令本案诉讼费用全部由郑天朗承担。 一审法院认定事实：2010年7月16日，郑天朗与国有房产公司签订《房屋租赁合同》，约定：郑天朗向国有房产公司承租坐落于福州市仓山区××路××广场××号楼××层××单元房产（建筑面积共计91.62㎡）；租赁期限24个月，自2010年7月1日起至2012年6月30日止，租赁期间届满，郑天朗如需继续租赁，应提前一个月通知国有房产公司，在同等条件下，郑天朗享有优先权，租金由双方协商确定并重新签订租赁合同；第一年每月租金3521元，第二年租金无递增；郑天朗应于每月10日前向国有房产公司一次性支付本月租金；郑天朗应于签订合同时向国有房产公司支付租赁押金3521元，租赁期满，郑天朗无违约情形，国有房产公司完整收回房屋后，将租赁押金无息退还郑天朗；郑天朗迟延支付租金的，每逾期一日按所欠租金的百分之一支付违约金，逾期一个月以上的，国有房产公司除有权继续要求郑天朗按日支付违约金外，还有权解除合同，并不退还租赁押金。 合同签订后，郑天朗向国有房产公司支付了租赁押金3521元。 合同约定的租赁期间届满后，郑天朗继续使用前述租赁房产并按前述合同约定的月租金标准支付了截至2019年6月的费用。 2017年12月20日，国有房产公司向郑天朗出具通知，告知：自通知函发出之日起终止涉讼房产租赁关系；自通知送达之日起五个工作日内携带租赁合同及身份证明文件至国有房产公司办理房产移交手续……对于不参加国有房产公司公开招租且未在通知规定时限内办理房产移交手续的原承租人或房产使用人，福州市国有房产管理中心及国有房产公司将依法强制收回房产。同日，国有房产公司将前述通知以挂号信方式寄予郑天朗。 2018年5月15日，福建龙健房地产土地资产评估与运营有限公司接受福州市国有房产管理中心委托出具资产评估报告，评定：福州市仓山区××广场一层1#101、7#13、9#03、9#16、9#33、9#49店面在评估基准日2018年5月1日的租金单价分别为120元/㎡.月、180元/㎡.月、120元/㎡.月、120元/㎡.月、100元/㎡.月、120元/㎡.月；评估报告使用有效期为一年，即评估报告基准日2018年5月1日至2019年5月1日……超过一年，需重新进行评估。 2019年7月31日，国有房产公司委托福建名仕律师事务所律师向郑天朗出具律师函，告知：涉讼租赁合同租赁期限已届满，国有房产公司已于2017年12月20日书面通知终止双方之间租赁关系及办理移交房产相关事宜；鉴此，自郑天朗收到通知之日，双方之间租赁关系依法终止，但郑天朗至今未与国有房产公司协商继续租赁房产，亦未向国有房产公司移交房产，已构成违约；故此函告，自函件送达之日，郑天朗应立即主动与国有房产公司联系，积极办理租赁合同项下房产移交手续，包括立即返还房产、配合国有房产公司办理公开招租、支付截至房产返还之日止的租金、房屋占用费等，否则，国有房产公司将依法诉诸司法途径强制要求郑天朗腾空租赁房产并追究郑天朗应承担的其他法律责任等。2019年8月2日，国有房产公司通过EMS专递形式向郑天朗所租赁的涉讼租赁房产所在地邮寄了前述律师函（邮件联系电话亦为郑天朗签订合同时所留存的电话）。2019年8月6日，邮件被退回。 另，福州市国有房产管理中心与国有房产公司签订《国有房产委托管理协议》，将其所属的包括涉讼租赁房产在内的部分国有房产委托国有房产公司经营管理，由国有房产公司具体负责受托管业房产的租赁合同签订、租金收缴、押金代收代付等事项。 国有房产公司因本案诉讼聘请律师支出律师费16135元。 双方庭审确认，涉讼租赁房产自合同签订后至本案开庭时止一直由郑天朗占有使用。 一审法院认为，国有房产公司受托对包括本案涉讼租赁房产在内的国有房产进行经营管理，后与郑天朗平等协商自愿签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。合同所约定租赁期间届满后，郑天朗继续使用租赁房产，国有房产公司未提出异议，双方所签订原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。后，国有房产公司虽于2017年12月20日出具通知，告知双方租赁关系自通知发出之日起终止，但其所提供挂号信函收据无相应签收凭证佐证，无法证实该通知已送达郑天朗，其所提供现场送达照片亦未体现拍摄日期、通知张贴情况，无法证实系于通知作出之日将该通知现场送达予郑天朗，其据此主张双方之间的后续不定期租赁合同已于2017年12月20日解除，依据不足，一审法院不予支持。2019年7月31日，国有房产公司委托律师出具律师函，函告双方租赁关系自郑天朗收到前述2017年12月20日作出的通知之日已解除，并要求郑天朗返还租赁房产、支付租金、房屋占有使用费等，对解除双方之间的不定期租赁合同予以了再次明确，后国有房产公司通过ＥＭＳ专递形式将该函件邮寄至涉讼租赁房产处，邮件虽被退回，但郑天朗庭审确认该房产一直由其使用至今，邮件联系方式亦为郑天朗签订合同时所留存电话，邮件未正常送达的过错应在郑天朗，故一审法院认定邮件自退回之日已送达，本案双方的后续不定期租赁合同于邮件退回之日（即2019年8月6日）解除。合同解除后，郑天朗应将租赁房产返还国有房产公司，国有房产公司诉请郑天朗腾空搬离涉讼租赁房产并向其返还，一审法院予以支持。郑天朗庭审确认涉讼租赁房产至今仍由其使用，国有房产公司诉请郑天朗支付自合同解除次日起至房产实际返还之日止的房屋占有使用费合理，一审法院予以支持。但国有房产公司所提供资产评估报告系2018年5月15日出具，至今已过一年的使用有效期，且国有房产公司在2017年12月20日出具终止双方之间租赁关系并要求郑天朗于指定日期内移交房产或参与公开招租，否则，其将强制收回房产的通知之后，未积极确保通知的有效送达，亦未在承租人郑天朗后续无回应的合理期限内积极采取自力或司法救济途径收回租赁房产，后在出具通知的两年余才提起本案诉讼，其应对自身疏于管理所扩大损失部分承担责任，故一审法院对其主张以所提交资产评估报告中评定的租金标准计算合同解除之后的房屋占有使用费不予支持，其有关就涉讼租赁房产市场租金予以评估的申请，一审法院亦不予准许，合同解除次日至房产实际返还之日止的房屋占有使用费认定参照合同约定的租金标准3521元／月计算。郑天朗已按合同约定租金标准支付截至2019年6月的费用，结合双方所约定合同租期自2010年7月1日起计，租金亦自该日始计的情况，剩余2019年7月1日起至合同解除之日止的租金4202.5元（3521＋3521元／月÷31天×6天）及合同解除次日起的房屋占有使用费，郑天朗应予支付。合同约定郑天朗应于每月10日前一次性支付当月租金，逾期一个月以上的，国有房产公司有权不予退还租赁押金等，郑天朗所提交租金支付凭证体现其存有逾期数月以上支付往月租金的情形，而其未举证证实国有房产公司对其逾期支付租金予以同意，国有房产公司诉请不予退还租赁押金3521元，符合合同约定，一审法院予以支持。合同未就聘请律师代为提起诉讼主张权利所致律师费承担问题作出明确约定，律师费亦非主张合同权利所致必然支出，国有房产公司诉请郑天朗予以承担，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决：一、福州市国有房产经营有限公司与郑天朗之间的房屋租赁合同于2019年8月6日解除；二、郑天朗于本判决生效之日起十日内向福州市国有房产经营有限公司支付租金4202.5元；三、郑天朗于本判决生效之日起二十日内腾空搬离坐落于福州市仓山区××路××广场××号楼××层××单元（建筑面积共计91.62㎡），并返还予福州市国有房产经营有限公司；四、郑天朗按3521元／月标准向福州市国有房产经营有限公司支付自2019年8月7日起至判决第三项中房屋实际交还福州市国有房产经营有限公司之日止的房屋占有使用费；五、福州市国有房产经营有限公司已收取的租赁押金3521元无须退还郑天朗；六、驳回福州市国有房产经营有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4840元，由福州市国有房产经营有限公司负担3680元，郑天朗负担1160元。郑天朗负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审认定的基本事实予以确认。另，国有房产公司在二审中确认郑天朗已于2020年8月3日将涉讼租赁房产腾退返还国有房产公司。 本院认为，国有房产公司与郑天朗签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应依约全面履行自己的义务。上述合同约定的租赁期从2010年7月1日起至2012年6月30日止。租赁期限届满后，双方未签订租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”依法应视为双方之间成立不定期租赁关系。不定期租赁的合同当事人有权随时解除合同，国有房产公司主张于2017年12月20日向郑天朗邮寄解除通知，并于现场送达，但未能提交邮寄通知签收等凭证予以佐证，现场送达照片亦未体现送达时间，故一审法院对国有房产公司关于讼争合同于2017年12月20日解除的主张不予采信，并认定讼争合同自2018年8月6日解除正确。国有房产公司于2012年7月合同租赁期限届满后一直按照原租金标准收取讼争店面租金，甚至于2017年12月20日发出解除通知后，对郑天朗陆续按照原租金标准支付相应款项长达一年半时间均未提出异议，现其主张应按讼争店铺评估市场租金价格标准支付占用费于法无据，不予支持。一审法院参照原租金标准判决郑天朗支付占用费已臻合理，应予维持。 综上所述，福州市国有房产经营有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4840元，由福州市国有房产经营有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年十二月十八日 法官助理 刘 奕 书 记 员 吴 超