广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21344号上诉人（原审原告）：广东江湾新城物业管理有限公司，住所地广州市越秀区xxx路********。法定代表人：梁妙华，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄恒，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾九妹，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张志和，男，汉族，住广州市海珠区。上诉人广东江湾新城物业管理有限公司（以下简称江湾公司）因与被上诉人张志和物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人江湾公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判张志和向江湾公司支付拖欠的物业管理费464283.73元（自2015年1月21日计至2019年8月31日，按23元/平方米/月×364.67平方米=8387.41元/月）及逾期付款违约金（从2015年1月21日起，分段计算，按银行同期贷款利率标准计，当月物业管理费应在当月5日前支付，从当月6日起计违约金，计至张志和实际付清之日止）；3.本案一审、二审诉讼费均由张志和承担。事实和理由：一、一审法院认定是江湾公司的原因导致张志和没有实际使用涉讼物业，未享受江湾公司提供的物业管理服务，从而判定张志和无须向江湾公司支付物业管理费，是错误的。首先，张志和提供的广州市越秀区房屋管理局的《处理意见告知书》，只能证明其未办理涉讼物业的进场手续，不能证明是江湾公司阻扰其使用涉诉物业。其次，张志和除庭审陈述外，没有任何证据证明江湾公司有阻挠或拒绝其入场使用涉讼物业的行为；相反，江湾公司早在2015年就已同意其办理入驻场地手续，只是同时要求其尽快清偿涉讼物业从其获得产权之日起所产生的物业管理费。至于2020年1月双方的沟通过程，是因江湾公司的股东于2017年7月曾发生了变更，原与张志和对接的工作人员已离职，换成新的物业管理人员，故江湾公司的员工在初次与张志和沟通时，需要其提供产权证明等资料，后于次日向上级请示后已马上答复张志和同意配合其办理场地进驻手续，张志和也表示将于春节结束后前来办理，但直至江湾公司提起上诉之日，张志和依然没有办理相关手续。从此也可反映出，江湾公司没有阻挠张志和使用涉讼物业，是张志和的原因故意不来办理场地入驻手续，从而达到其可以免除缴纳拖欠多年物业管理费的目的。二、本案所涉物业在办公大楼内，张志和从法院拍卖获得房屋，房屋自裁定书出具之日起就视为已接收。从2015年6月至2020年1月长达接近5年时间内，张志和既未与江湾公司沟通过涉讼物业的入场使用事宜，也未以江湾公司拒绝其使用涉讼物业导致其权益受损为由以法律途径向江湾公司主张权利。由此可见，是张志和怠于行使权利，导致其没有实际使用涉讼物业，与江湾公司无关。如果按一审法院的裁判思路，无疑是在鼓励与张志和情形相似的物业使用人逃避物业管理费的缴纳，对江湾公司及其他业主是极度不公平的。三、依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，张志和因为自己的原因未实际使用涉讼物业，并不能成为其拒绝支付物业管理费的理由。物业管理费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，负责物业外围保安值勤和公共区域环境卫生工作、公用设施、设备的维修保养，使之正常运作、派员监督物业装修和设备的合理使用，以及正常的维修等工作，向业主所收取的费用，即使物业服务区域内的个别房屋因故未使用，但是物业服务的公共性支出始终存在。因此，基于物业管理费中有关公共性支出构成的性质，张志和是否实际使用案涉物业，均不影响江湾公司按公示的收费标准向其收取物业管理费。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误，且违反了公平合理、等价有偿的基本原则，请求二审法院依法予以改判。被上诉人张志和二审辩称：一、江湾公司的物业管理服务不真实，不成立，不应受到法律保护。第一，江湾公司提供的证据不足以证实其履行了物业服务合同、提供了物业服务。第二，江湾公司一直不和张志和签订物业管理合同，导致张志和未能进驻使用物业，未享受其提供的物业管理服务。第三，张志和不存在欠付江湾公司的物业管理费，其股东、管理人员的变换与张志和无关，也不能以此作为借口。第四，张志和已多次去江湾公司处沟通签订管理合同，但其员工一直拖着，直到最近才拿出不公平、违法的合同给张志和签，里面要求张志和给两个月管理费作为履约保证金，张志和已多次要求其改正，但其一直拖着不改。由此，张志和无法进驻使用物业是江湾公司一手造成的。二、不存在江湾公司所述长达接近5年时间内从未与其沟通物业入场使用事宜的事实。张志和提供了湛江市赤坎区人民法院执行裁定书给江湾公司作办理进驻手续使用，而致江湾公司的函也是应其要求发出的，但最后江湾公司找理由非法阻拦张志和办理进驻，造成物业一直不能使用，损失重大，在此情况下何来管理费。张志和还多次致电12345和越秀区房管局投诉并与江湾公司沟通，但都无果，不存在江湾公司所说的怠于行使权利的情况。三、江湾公司致使张志和未能进驻使用物业，从而未享受物业管理服务，张志和不同意向其支付物业管理费符合民法的公平合理和等价有偿原则。综上，一审判决有据有理，应予以维持；江湾公司的上诉请求和事实理由均不能成立，应予以驳回。因本案纠纷，江湾公司诉至一审法院，请求判令：1.张志和向江湾公司支付拖欠的物业管理费464283.73元（自2015年1月21日计至2019年8月31日，按23元/平方米/月×364.67平方米=8387.41元/月计）；2.张志和向江湾公司支付逾期付款违约金（从2015年1月21日起，分段计算，按银行同期贷款利率标准计，当月物业管理费应在当月5日前支付，从当月6日起计违约金，计至张志和实际付清之日为止）。一审法院经审理查明：江湾公司是具有三级资质的物业管理企业。2006年8月21日，广信江湾新城大酒店和江湾公司共同向业主、租户发出《关于江湾新城东区、中区物业管理主体变更事宜的函》，告知业主和租户江湾新城开发商广信江湾新城现选聘江湾公司承担江湾新城东区、中区的物业管理服务工作。2008年8月19日，广州市越秀区第三土地房屋管理所向江湾公司出具《广州市物业服务项目备案回执》，载明：你单位提交的物业服务项目备案材料收悉，备案主要内容如下：资质等级三级，承接项目名称江湾新城，选聘单位广信江湾新城等。广信江湾新城（为甲方、委托方）与江湾公司（为乙方、受托方）签订《物业服务委托合同》（合同编号07001），主要内容为：甲方委托乙方进行物业管理服务的项目为广州市越秀区xxx路xxx号广信江湾新城x区x栋写字楼、x栋写字楼及x栋车库，建筑面积38482平方米。本合同期限为十年，自2007年1月1日起至2016年12月31日止。管理费按月计收，每平方米23元；自本合同签订之日，甲方需向乙方缴交第一个月的管理费，以后每月5日定期缴交当月管理费。乙方应当负责的工作包括但不限于以下部分：该物业外围保安值勤和公共区域清洁卫生工作；该物业公用设施、设备的维修保养，使之正常运作；派员监督该物业装修和设备的合理使用，以及正常的维修。违约责任，如甲方逾期缴交管理费及其他有关费用，除应缴交欠费外，每逾期一日，应按应交额的千分之一计收逾期付款违约金。本合同履行过程中，如该物业业主委员会成立，则由业主通过招投标方式选择物业服务企业，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同即自行终止等。2016年12月，广信江湾新城（为甲方、委托方）与江湾公司（为乙方、受托方）签订《物业服务委托合同》（合同编号17000-1），主要内容为：甲方委托乙方进行物业管理服务的项目为广州市越秀区xxx路xxx号广信江湾新城x区x栋写字楼、x栋写字楼及x栋车库，建筑面积38482平方米。本合同期限为五年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止。管理费计费标准参照《广州市物业服务收费管理实施细则》，按月计收；自本合同签订之日，甲方需向乙方缴交第一个月的管理费，以后每月5日定期交纳当月管理费。乙方应当负责的工作包括但不限于以下部分：该物业外围保安值勤和公共区域清洁卫生工作；该物业公用设施、设备的维修保养，使之正常运作；派员监督该物业装修和设备的合理使用，以及正常的维修。违约责任，如甲方逾期缴交管理费及其他有关费用，除应缴交欠费外，每逾期一日，应按应交额的千分之一计收逾期付款违约金。本合同履行过程中，如该物业业主委员会成立，则由业主通过招投标方式选择物业服务企业，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同即自行终止等。广信江湾新城（为甲方、委托方）与江湾公司（为乙方、受托方）同时也签订《物业服务委托合同》（合同编号17000-2），主要内容为：甲方委托乙方进行物业管理服务的项目为广州市越秀区xxx路xxx号广信江湾新城x区商业大厦，建筑面积86276平方米。本合同期限为五年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止。管理费计费标准参照《广州市物业服务收费管理实施细则》，按月计收；自本合同签订之日，甲方需向乙方缴交第一个月的管理费，以后每月5日定期交纳当月管理费。乙方应当负责的工作包括但不限于以下部分：该物业外围保安值勤和公共区域清洁卫生工作；该物业公用设施、设备的维修保养，使之正常运作；派员监督该物业装修和设备的合理使用，以及正常的维修。违约责任，如甲方逾期缴交管理费及其他有关费用，除应缴交欠费外，每逾期一日，应按应交额的千分之一计收逾期付款违约金。本合同履行过程中，如该物业业主委员会成立，则由业主通过招投标方式选择物业服务企业，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同即自行终止等。据江湾公司提供的收费标准公示显示，物业服务费标准：x区29元/平方米/月，x、x栋23元/平方米/月。另查明，湛江市赤坎区人民法院于2015年1月20日作出（2012）湛赤法执字第146号恢字1号之三《执行裁定书》，内容为：被执行人广州荣豪贸易有限公司所有的位于广州市越秀区xxx路xxx号x幢xxx、x幢xxx、x幢xxx三套房产，经本院委托中介机构公开拍卖成交，由竞买人张志和以最高价3968448元竞得。现需要办理过户手续。裁定如下：……二、将位于广州市越秀区xxx路xxx号x幢xx、x幢xx、x幢xx三套房产［15D所有权证号0140059162，面积：135.20平方米；15F所有权证号0140059167，面积：139.35平方米；15G所有权证号0140059169，面积：90.12平方米］的房屋所有权及其他权利过户归买受人张志和所有，财产权自本裁定送达买受人张志和时起转移。三、买受人可持本裁定书到财产管理机构办理相关的产权过户登记手续，办理过户登记所产生的一切税、费由买受人承担。2015年6月5日，张志和向江湾公司发函称：本人张志和兹由湛江市赤坎区人民法院公开拍卖取得广州市越秀区xxx路xxx号x幢xx、x幢xx、x幢xx三套房产产权，现准备入驻使用。由于之前并不知前业主与贵物业公司有经济纠纷，本人也未与贵公司签订合约。本次是由法院拍卖处理财产，之前上一任业主财产由法院处理，贵公司应向法院主诉财产权或免除。本着同贵公司以后友好合作，希望尽快解决。因本案纠纷，江湾公司于2020年1月1日提起诉讼。在本案诉讼期间，广州市越秀区房屋管理局于2020年2月7日就张志和反映的物管公司服务管理的问题，向张志和作出《处理意见告知书》，称：2019年12月19日我局派员到现场了解情况，物管公司反馈称x栋xx和xx、xx不是同一业主，xx业主已办理所有进驻手续及一直在使用，未见xx、xx业主提交有关产权证明资料到物管公司办理进驻使用手续。建议您带齐相关产权证明资料到物管公司办理进场使用手续。诉讼中，张志和称：我向江湾公司提供了执行裁定书，要求办理进入手续，但是江湾公司以前业主没有缴清物业管理费用为由至今都不让我办手续，我从未实际使用涉讼物业。江湾公司在本案中提交的相关证据都是我提供办理进入手续而提供给江湾公司的。江湾公司要求我补交前业主所欠的物管费，才同意我进场。后来我跟江湾公司多次交涉，江湾公司称要我缴清裁定作出之日起至进场前的物业管理费，才同意我进场，但是我不同意，因为我一开始就来办理入场，是江湾公司自己的原因导致我没有使用场地。后来再协商，江湾公司也同意了从办理入场时才开始缴纳物管费，但是江湾公司要求我提供房产证才可以入场。我至今没有办下来房产证，所以无法提供给江湾公司。至今我都没有入场，因为是江湾公司的原因导致我没有入场，所以我不同意缴纳物管费。对于江湾公司主张的费用数额我没有异议，但我没有办理进场手续，不应该支付物管费。江湾公司称：2015年初（2月左右），张志和要求办理入驻场地手续，江湾公司提出要其承担前业主拖欠的物业管理费，并让其提供相关资料办理入驻场地手续，其当时无法提供。2015年6月，江湾公司收到张志和的入驻场地申请后，告知其可以办理入驻场地手续，同时要求其尽快清偿所持物业所欠的物业管理费。2020年1月14日，张志和到江湾公司物业服务中心要求办理入驻场地手续。为办理入驻场地手续的需要，江湾公司工作人员向张志和提出需提供产权证等相关权属证明、身份证复印件及填写相关资料。张志和表示无产权证，只有2015年1月的裁定书。江湾公司工作人员表示仅有裁定书的入驻场地手续，需请示公司相关领导后再回复张志和。2020年1月15日，江湾公司工作人员致电张志和，表示可配合其办理入驻场地手续，产权证办理后再提供复印件给江湾公司存档。2020年1月16日，江湾公司致电张志和，双方对入驻场地事宜达成了一致意见，张志和表示春节后再过来办理入驻场地事宜。一审法院认为：综合江湾公司、张志和双方的相关陈述，张志和于2015年6月5日向江湾公司所发书面函的内容和广州市越秀区房屋管理局于2020年2月7日向张志和所作的《处理意见告知书》的内容，及（2012）湛赤法执字第146号恢字1号之三《执行裁定书》等证据，可认定江湾公司作为涉讼物业的物业服务企业，曾因张志和不承担前业主拖欠的物业管理费，张志和仅有（2012）湛赤法执字第146号恢字1号之三《执行裁定书》、未提供涉讼物业的产权证等原因，拒绝与张志和办理入驻场地的手续，导致张志和无法入场使用涉讼物业。鉴于是江湾公司的原因致使张志和未使用涉讼物业，从而未享受江湾公司提供的物业管理服务，张志和抗辩不同意向江湾公司支付2015年1月21日至2019年8月31日期间的物业管理费，符合民法之公平合理和等价有偿原则，一审法院予以采纳。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条之规定，于2020年6月28日作出如下判决：驳回江湾公司的诉讼请求。一审案件受理费12107元，由江湾公司负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，江湾公司提交了证据1微信聊天截图、证据2《致业主的函》、证据3快递底单、证据4案涉物业现状照片，拟共同证明江湾公司与张志和积极协商沟通，不存在阻挠张志和进场的情况。张志和对此质证称：对证据1的真实性予以确认；对于证据2、证据3的真实性不予确认，张志和没有收到该函件，快递上的地址是身份证上的地址，但张志和已经没有在该地址上居住，手机号码是张志和的；证据4的真实性无法确认，不清楚是否为涉案物业。张志和提交了证据1物业管理合同模板三份，拟证明江湾公司要求张志和签订的物业管理合同版本中约定要收取2个月管理费的履约保证金，张志和对此不同意，但江湾公司不肯删除，以此来阻挠张志和入住涉案物业；证据2投诉信息，拟证明张志和已就物业管理费问题向有关部门投诉；证据3照片，拟证明有人在涉案物业里面睡觉，没有人管理。江湾公司对此质证称：对证据1的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，双方没有签订物业管理合同不影响张志和使用涉案物业，两者之间没有因果关系；对证据2的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，履约保证金只要双方约定即可，没有违反相关法律规定，而且该投诉事项与本案无关；对证据3的真实性无法确认，且照片中物业的门是完全打开的，张志和可以自由出入，其一直强调不能进入涉案物业与事实不符，其称是江湾公司不让其使用涉案物业没有事实依据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案争议的焦点是张志和是否应向江湾公司支付2015年1月21日至2019年8月31日期间的物业管理费及逾期付款违约金问题。首先，江湾公司与张志和在二审期间提交的证据均发生在上述期间以后，与本案的处理没有关联性，本院在本案中不予采纳。其次，从本案查明的事实来看，张志和在2015年6月曾发函要求入驻涉案物业，希望与江湾公司尽快解决前业主的物业管理费纠纷，同时还向江湾公司提交了其据以获得涉案物业产权的《执行裁定书》。江湾公司主张从未阻挠张志和使用涉案物业，但其未提交证据证明在其主张物业管理费的期间内曾针对张志和的函件予以回复，并同意张志和办理入驻涉案物业的手续，应承担举证不能的不利后果，且江湾公司关于张志和为了逃避交纳物业管理费而故意不办理涉案物业入驻手续的主张也明显违反一般常理。综合考虑上述因素，一审法院认定是江湾公司的原因致使张志和未使用涉案物业，从而未享受江湾公司提供的物业管理服务，理据充分，本院予以认同。江湾公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。一审法院对江湾公司要求张志和支付2015年1月21日至2019年8月31日期间的物业管理费及逾期付款违约金不予支持，合法合理，本院予以维持。综上所述，上诉人江湾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12107元，由上诉人广东江湾新城物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年十二月十六日书记员 莫善友区敏儿