山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终5215号上诉人（原审原告）：张敏健，男，1968年7月4日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：汤日剑，山东德扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕君妮，山东德扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台环宇房地产开发有限公司，住所地烟台市莱山区莱山办事处东庄村委会。法定代表人：王德武，经理。委托诉讼代理人：宋娇，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：林鸿苓，山东星河泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台环宇建筑工程有限责任公司，住所地烟台市芝罘区明珠路东付**。法定代表人：王德武，经理。委托诉讼代理人：林鸿苓，山东星河泰律师事务所律师。上诉人张敏健因与被上诉人烟台环宇房地产开发有限公司（以下简称环宇房地产公司）、烟台环宇建筑工程有限责任公司（以下简称环宇建筑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2020）鲁0613民初594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张敏健上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判环宇房地产公司向张敏健给付逾期交房违约金124816.07元（自2017年10月1日计算至2020年2月8日），自2020年2月9日起仍以3624160元为基数，按照每日万分之0.4标准计算至达到交房条件之日；2、撤销一审判决第三项，改判环宇房地产公司返还院子款75840元、车库款300000元，并自起诉之日起以375840元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率继续计付利息直至款项付清之日，并判令张敏健无需将院子恢复原状返还给环宇房地产公司，判令环宇房地产公司承担担保费1020元；3、判令环宇建筑公司对上述全部债务承担连带清偿责任；4、一、二审诉讼费用均由环宇房地产公司和环宇建筑公司承担。事实和理由：1、关于逾期交房违约金。根据《中华人民共和国建筑法》《城市房地产开发经营管理条例》《商品房销售管理办法》《建筑工程质量管理条例》等的规定，商品房交付使用是以开发项目竣工验收为条件，而不仅是单体验收。建设工程经竣工验收合格后才能交付使用,未经验收合格不得交付使用。买受人对房屋的使用应包括使用住宅小区的基础设施和配套设施等。开发商提交的补充协议系开发商预先拟定的格式条款，部分条款尤其是交房条件的条款免除了其法定义务，且其未就免责条款进行提示说明，该条款对业主不产生法律效力。涉案房屋至今没有自来水可以使用，但开发商交房告知书中告知业主涉案房屋经政府相关部门检查验收合格，因此即使张敏健接收了房屋钥匙，也不能免除开发商逾期交房的法律责任。2、关于院子款。根据合同无效处理原则，环宇房地产公司应当向张敏健返还院子款及占用期间的利息损失。一审法院认定院子占用业主共有道路，却判令张敏健将院子返还给开发商且与退款同时履行明显是错误的。既然是业主共有部分，即便退还院子亦应退还给全体业主，而非开发商环宇房地产公司。环宇房地产公司作为经营房地产开发的企业，对院子是否有合法手续、是否可以销售心知肚明，其明知院子没有任何合法手续却建造院子并对外销售负有严重过错，对认购合同的无效其负有全部责任，应当承担业主因此造成的损失。而且环宇房地产公司在一审时未曾提出反诉或者要求张敏健退还院子，一审法院违反不告不理原则。3、关于车库款。涉案车位不能办理产权登记，因此不是享有专有权的专有部分，属于业主共有。网签备案的商品房买卖合同中建筑面积包括地下面积，即公摊面积包括了地下面积，也就是说地下车位面积系业主共有的公共面积。小区建设完成后，随着小区房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。且开发商对地下面积未缴纳土地出让金，，地下面积不单独计容不能办理产权证件。开发商以车位具备规划为由认为其有权出售于法无据。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。一审法院仅援引该条中对开发商有利的内容，属于适用法律错误。4、关于担保费的承担。担保费是为实现权利而产生的合理支出，按照《中华人民共和国合同法》规定，应由违约方承担。综上，一审法院程序违法，认定事实错误，请求二审法院依法予以公正公开处理。环宇房地产公司和环宇建筑公司辩称，1、关于逾期交房违约金的问题，一审法院已经进行了认定，张敏健已领取了涉案房屋的钥匙，视为其自愿降低交付标准，事实上涉案房屋能够正常使用，水电正常供应，不存在逾期交房和不能正常使用的问题。2、关于院子款，张敏健主张院子属于公共绿地，那么退回所收院子款后，张敏健也应将其独自享有的院子予以返还，一审法院论述充分。3、关于院子的问题，在签订商品房买卖合同的时候，张敏健就已知晓且明知该院子的用途，其自愿缴纳上述款项，是双方真实意思表示，现在张敏健违背诚实信用原则，要求返还院子款，那么该院子的使用权理应不属于张敏健。4、涉案车库是经烟台市规划局莱山分局规划许可的，属于建筑区划内用于停放汽车的车库，双方通过签订认购合同的形式对该车库的归属进行了约定，是双方的真实意思表示，符合法律规定，车库款不应返还。5、关于担保费的问题，在双方的合同中没有明确约定，该费用也不属于诉讼所必须的费用，一审法院的判决是正确的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张敏健向一审法院起诉请求：1、环宇房地产公司向张敏健给付逾期办证违约金3624.16元；2、环宇房地产公司向张敏健给付逾期交房违约金124816.07元(自2017年10月1日至2020年2月8日)，自2020年2月9日起，仍以3624160元为基数，按照每日万分之0.4的标准计算至达到交房条件之日；3、环宇房地产公司返还张敏健院子款75840元、车库款30万元，并自起诉之日起，以375840元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率继续计付利息，直至款项付清之日；4、环宇建筑公司对上述债务承担连带责任；5.一切诉讼费用由环宇房地产公司和环宇建筑公司承担。1、2、3项合计为504280.23元。诉讼过程中，张敏健增加诉讼请求，要求环宇房地产公司和环宇建筑公司承担保全担保费1020元。一审法院认定事实：一、2016年11月14日，张敏健（买方）与环宇房地产公司（卖方）签订《商品房买卖合同》（合同编号：莱预字第161114130061号）及《【源山郡】商品房买卖合同补充协议》，《商品房买卖合同》约定买方购买卖方开发建设的源山郡12号楼105号房屋，该商品房总价3624160元。第八条交付期限约定，卖方应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2、取得《建设工程竣工验收备案表》；3、取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》；4、法律、法规、规章规定需满足的其他事项。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，卖方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且卖方在发生之日起30日内告知买方的；2、为配合执行政府规定文件以及政策而延误的；3、非卖方所能预见、避免和控制的重大事件，如发生重大疫情、长时间停水、停电和政府有重大活动而造成工程延期的；4、遭遇上述一种或几种情况的，卖方应在发生之日起30日内告知买方。第九条卖方逾期交房的违约责任约定，除上述规定的特殊情况外，卖方如未按本合同规定的期限将该商品房交付买方使用，按下列方式处理：(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之0.4的违约金。第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，卖方应当书面通知买方办理交付手续。双方进行验收交接时，卖方应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，卖方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。卖方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由卖方承担。若买方未按卖方的书面交房通知书中规定的期限和地点交接的，房屋损坏灭失的风险自书面通知的期满之日起，由买方承担。第十五条关于产权登记的约定，卖方应按相关规定在商品房交付使用后60日内；或买卖双方已履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续。买方应按相关规定在卖方商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房产权属登记证书手续。如因买方的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理；如因卖方的责任，买方不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、买方退房，卖方在买方提出退房要求之日起90日内将买方已付房价款退还给买方，并按已付房价款的0.1%赔偿买方损失；2、买方不退房，卖方按已付房价款的0.1%向买方支付违约金。《【源山郡】商品房买卖合同补充协议》第五条对本合同第八条交付期限、第十一条交接的约定：卖方于合同约定交房之日前将房屋交付给买方，房屋交付条件为卖方取得所交付房屋的单体合格报告。卖方所售房屋达到交付条件后，应根据合同约定向买方发出书面交房通知书，买方凭交房通知书与卖方结清房款，签署《房屋交接单》，买方凭《房屋交接单》与物业公司办理该房屋的物业管理相关手续，按物业公司规定缴清相关费用后，领取该房屋钥匙。出现以下情况的视为卖方已完成房屋交付，且买方对房屋交付没有异议：(1)买方未按照交房通知书规定期限、程序等办理交接手续的；(2)该房屋已按本协议约定具备了交付条件并且卖方已提供了相关材料，但买方仍拒不办理房屋交接手续的。买方同意，若发生下列情况之一的，卖方有权相应顺延交付房屋的期限和办理交接手续，在此情况下卖方不构成逾期交房：因不可抗力或出现下列原因之一的情况下，卖方可以延期交付该房屋：B、因市政配套设施(包括水、电、暖气、燃气、消防)批准、安装、验收、变更、开通延误及工程建设有关设计、监理、施工单位违约等延误或政府管理、监督、验收延误等导致的工程拖期或者逾期交房的。若买方未在交房通知书上规定的日期前办妥房屋交接手续的，则从交房通知书规定日期的第二日起，该房屋视为已经交付，且买方应当承担相应义务，包括但不仅限于支付物业管理费、承担房屋毁损风险责任等。第六条对本合同第十五条关于产权登记的约定补充：1、卖方办理房产证的时间为商品房交房后24个月内，且买卖双方已履行了本合同及本补充协议中关于面积和价款等问题的约定后，协助买方办理相关办理房证手续。4、如因卖方的责任，买方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买方不退房，卖方按已付房价款的0.1%向买方支付违约金。除此之外，买方不再要求卖方承担其他违约责任或赔偿其他任何损失。第九条其他：2、买方在本合同中所提供的联系地址及电话应详尽准确，是卖方寄发邮件的依据。买方若变更联系地址及电话，应以书面方式及时通知卖方。否则，卖方按照买方在本合同中登记的地址发出的任何书面函件，不论买方是否确实收到，均视为买方已经收到。3、关于小区内公用设施、公用部位以及其他非住宅性质建筑物、构筑物的权益归属，双方作以下确认：(1)进行产权初始登记并计入公用建筑面积进行分摊的部分，及根据法律、法规和政府有关规定配置但未进行产权初始登记的建筑物、构筑物和附属配套公用场所和设施，归全体业主共有(但法律、法规和政府有关规定对其权属另有规定的除外)，由全体业主共同享有权利并承担义务。(2)进行产权初始登记，但不计入公用建筑面积进行分摊的部分，包括但不限于小区内的会所、商业用房、经营性附属设施及其他建筑物、构筑物、、地上停车位、地下停车位等均为卖方所有。卖方有权按照法律法规的有关规定，通过出售、转让、抵押、出租、自营、委托或指定其他第三方经营算理等方式处置和使用，并获取收益。10、本协议作为本合同的补充，与双方签订的商品房买卖合同具有同等法律效力，本协议约定条款与本合同约定条款不一致的，均以本协议约定条款为准。本协议是卖方和买方双方的真实意愿表示，正式签约前，买方已详细阅读并充分了解本协议内容，并同意遵照执行。二、2016年11月14日，张敏健（乙方）与环宇房地产公司（甲方）签订《源山郡房屋认购合同》，约定：第一条购买信息，乙方购买甲方源山郡项目12-105号楼地上房屋面积为322.72平方米，总价为3043268元，2、、地下房屋面积为11171平方米，总价为580892元，3、院子面积为23.7平方米，总价为75840元，4、车库为300000元，办理车库分期。车库使用费每月160元。5、以上项目合计总价款为4000000元。该套房屋按套销售。第二条：付款方式，乙方签订本协议的同时，已交纳购房款300000元，2016年11月25日之前再补交首付款300000元；首付款、院子欠款合计570000元于2016年12月25日前补齐。第三条：交付日期，甲方于2017年9月30日将上述楼房交付乙方使用。第四条：乙方责任，乙方不得擅自改变其所购地上房屋的使用性质，不允许改变、破坏其建筑结构，如有改变，甲方有权要求乙方恢复原状，并承担由此给甲方带来的损失，包括但不限于因诉讼而产生的诉讼费、律师费等相关费用。上述合同签订后，张敏健于2016年11月15日支付房款1094160元，2016年12月22日支付院子及车库款375840元，2016年12月30日支付房款2530000元。张敏健于2017年10月25日领取涉案房屋钥匙，2018年装修并入住。张敏健为本案支付保全担保费1020元。三、环宇房地产公司于2015年11月2日向烟台市建筑节能与房地产开发综合管理办公室缴纳了城市基础设施配套费，2016年11月3日向烟台市供热燃气管理处缴纳了基础设施配套费。2017年8月31日，源山郡住宅小区一期工程12#楼及地下车库经建设、勘察、设计、施工、监理五部门验收合格，取得工程竣工验收报告。四、环宇房地产公司系一人有限责任公司，股东为环宇建筑公司，环宇建筑公司未提交证据证明环宇房地产公司的财产独立于环宇建筑公司的财产。五、当事人对下列事实存在争议1、关于涉案房屋是否符合交付条件张敏健主张：张敏健2017年10月25日领取涉案房屋钥匙，2018年装修入住，但涉案房屋至今没有达到交付条件，没有市政供水，直到2020年1月17日才正式通电，之前一直是临时电，交钥匙后水电费一直免费使用，正式通电后自己交电费。张敏健认可2020年1月17日房屋交付。环宇房地产公司和环宇建筑公司主张涉案房屋于2017年8月31日达到补充协议约定的交付条件，且环宇房地产公司已经缴纳了城市基础设施配套费，但政府配套设施没有完工，对环宇房地产公司属于不可抗力，不能控制。虽然没有市政供水，但环宇及房地产公司提供的饮用水符合矿泉水饮用标准，且交钥匙后正式通电前，环宇房地产公司一直未收取业主的水电费用。对其主张，环宇房地产公司和环宇建筑公司提交商品房买卖合同补充协议、12号楼单体工程竣工验收报告、烟政发【2004】86号文及缴纳基础设施配套费的收据、水质检测报告及饮用天然矿泉水国家标准予以证明。张敏健对环宇房地产公司和环宇建筑公司提交的12号楼单体工程竣工验收报告真实性不认可，认为该报告不符合双方商品房买卖合同的约定及建筑法的相关法律法规的关于房屋验收的规定，该报告对于本案没有任何证明效力。对其他证据的真实性没有异议，但对证明内容有异议，认为补充协议约定的交付条件违反了《中华人民共和国建筑法》第61条第2款的规定及《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《商品房销售管理办法》第40条及《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第6条的规定，因此认为该条款无效。补充协议对逾期交房所作的重新约定，由于是环宇房地产公司提供的格式条款，并且是在签订《商品房买卖合同》当天，其在格式条款中明确的减轻了或者免除了环宇房地产公司的相关责任，并且环宇房地产公司没有尽到合理的提醒、注意义务，因此认为该格式条款中免除或限制其责任的条款无效。水质检测报告仅能证明环宇房地产公司对某份水井进行检测，并且明确标明了地下水，而按照我国法律的相关规定，住宅是不允许直接开采地下水的，城市住宅应接入到城市供水管网中，环宇房地产公司提供这份证据恰好说明涉案房屋至今未纳入城市供水管网中。2、关于环宇房地产公司有无按合同约定通知收房张敏健主张，2017年10月25日领取涉案房屋钥匙，当天环宇房地产公司送达了落款时间为2017年9月23日的交付通知书。该交付通知书载明：“…我们将于2017年9月26日开始交房，请您前往源山郡会所物业办理交付手续…2017年9月23日。”环宇房地产公司主张交付通知书落款时间为2017年9月23日，是当日当面送达张敏健的，证实环宇房地产公司在该日就将房屋交付张敏健，没有逾期。对其主张，提交物业费收据一张及其工作人员2017年9月24日在业主微信群发出的交房通知。物业费收据出具日期是2017年10月25日，摘由为物业费2017.10.1-2018.9.30。2017年9月24日其工作人员在业主群发送交房通知载明：“各自需要准备的费用不一样，等电话通知”，“…项目2017年9月26号正式交房。全款到账的客户，我们将为您办理交房手续，尾款尚未付清的客户还望您能尽快交齐全款，以免影响您的正常交房。逾期未办理者，我们将按与您所签订的《商品房买卖合同》第十一条办理，视同交房，物业管理公司将统一从2017年10月1日起收取物业管理费。办理交付手续时需携带的资料：…@所有人2017年9月24日下午16：01”。张敏健对物业费收据的真实性无异议，认为不能证明环宇房地产公司陈述的交付时间是2017年9月30日。张敏健认可在业主微信群中，但群中人数多，没注意到群发信息，且张敏健一直未接到环宇房地产公司的电话通知。3、关于认购合同中关于车库、院子部分是否有效张敏健主张，车库、院子属于公共部分，环宇房地产公司无权出售。环宇房地产公司和环宇建筑公司主张涉案车位经过规划局批准，不属于业主共有，其有权处分。对其主张，提交建设工程规划许可证、烟台市规划局莱山分局审查通过的东庄东北地块规划建筑设计论证方案说明书予以证明。其中建设工程规划许可证载明，建设项目名称东庄东北地块（源山郡）一期1-10#1-40#住宅楼，，地下车库**论证方案说明书载明：总规划停车位734个，其中住宅停车位702个（均为地下，达到住宅每百平米0.6个），该说明书盖有图纸报审专用章及烟台市规划局莱山分局技术审查专章。环宇房地产公司和环宇建筑公司未提交证据证明院子属于业主专有，并经过规划部门批准。张敏健对证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为仅证明涉案车位有规划许可，但不能证明环宇房地产公司有权单独出售。张敏健庭前及庭审过程中均申请一审法院到不动产部门调查涉案车位是否已经进行产权初始登记、、地下是否缴纳了土地出让金并核实是否可以进行产权登记；到规划部门、建设部门调查核实涉案车位是否计入公共建筑面积及车位所占面积是否纳入计容面积。因张敏健申请调查的内容与本案审理的房屋买卖合同纠纷不是同一法律关系，故未准许张敏健的申请。为查明涉案房屋现状，一审法院于2020年6月6日到涉案房屋现场勘查，经查，涉案房屋、院子均已装修且张敏健已入住，张敏健家中水管有水，张敏健反映水是接的地下水，只能洗漱用，饮用水需从售楼处取用，无需付费。环宇房地产公司主张整个小区的用水都取自唯一的一口水井，售楼处的水是经过粗过滤的，免费给业主使用。上述事实，有《商品房买卖合同》《【源山郡】商品房买卖合同补充协议》《源山郡房屋认购合同》、12#楼单体工程竣工验收报告、建设工程规划许可证、东庄东北地块规划建筑设计论证方案说明书、收据、现场勘查视频、照片等证据及庭审笔录为证，予以确认。一审法院认为，张敏健与环宇房地产公司签订的《商品房买卖合同》和《【源山郡】商品房买卖合同补充协议》均是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按合同约定全面履行各自义务，任何一方违反约定的义务，均应依据约定承担违约责任。（一）关于张敏健主张的逾期交房违约金张敏健与环宇房地产公司在合同中约定环宇房地产公司应于2017年9月30日前将符合合同约定的房屋交付给张敏健，而张敏健在2017年10月25日领取了涉案房屋的钥匙，环宇房地产公司逾期交付房屋的事实清楚。对于环宇房地产公司提出交付通知书落款时间为2017年9月23日，是当日当面送达张敏健的，证实环宇房地产公司在该日就将房屋交付张敏健，没有逾期，且已在微信群中通知张敏健收房，房屋已于2017年9月30日前交付的抗辩主张，张敏健不认可，环宇房地产公司未举证证明交付通知书是2017年9月23日当日当面送达张敏健，另微信通知不能证明张敏健已收到该通知，且微信通知与交付通知书载明的交房时间均是2017年9月26日，与环宇房地产公司提出2017年9月23日已交付房屋的主张相矛盾，故环宇房地产公司的该抗辩主张与事实不符，不予采信。对于张敏健提出所交付的房屋不符合合同约定条件，要求支付逾期交房违约金至符合交付条件之日的诉讼请求，一审法院认为，首先，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，涉案房屋于2017年8月31日经建设、勘察、设计、施工、监理五部门验收合格，取得工程竣工验收报告，但至2017年10月25日张敏健房之日，涉案房屋没有市政供水供电，只有环宇房地产公司免费提供的临时电及地下水，在此情况下，张敏健领取了涉案房屋钥匙，并已装修入住。张敏健领取钥匙的行为应视为其自愿降低交付标准。其次，双方在合同中约定，“双方进行验收交接时，卖方应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，卖方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。卖方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由卖方承担。”故环宇房地产公司交付的房屋不符合合同约定，张敏健有权拒绝交接。但张敏健并未依合同约定拒绝接收房屋，而是领取钥匙装修入住，应视为张敏健认可并同意接收环宇房地产公司交付的房屋，是其对自己权利的处分。再次，从最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定来看，我国法律支持的逾期交房违约金，原则上限定在买受人因逾期交房所遭受的实际损失范围内。如房屋因不符合合同约定条件而影响买受人居住使用或者给买受人造成损失，买受人可要求出卖方承担相应的违约责任，而非由出卖方承担逾期交房的违约责任。张敏健未举证证明房屋存在质量瑕疵，影响其居住使用，亦未能举证证明其在取得房屋钥匙后权益受到实际损害和存在实际损失。综上，张敏健要求环宇房地产公司以已付房款3624160元为基数，按照日万分之0.3的标准支付2017年10月1日至2017年10月25日期间的逾期交房违约金2718.12元，于法有据，予以支持；要求支付实际交房即2017年10月25日之后的逾期交房违约金，无事实依据，不予支持。（二）关于张敏健主张的逾期办证违约金张敏健要求环宇房地产公司支付逾期办证违约金3624.16元，环宇房地产公司和环宇建筑公司均认可张敏健的该项诉讼请求，一审法院予以确认。（三）关于张敏健主张返还的院子款2016年11月14日，张敏健与环宇房地产公司签订的《源山郡房屋认购合同》中约定，张敏健购买12-105号楼院子面积为23.7平方米，总价为75840元。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。本案环宇房地产公司未提交证据证明涉案院子属于业主专有，并经过规划部门批准，故张敏健与环宇房地产公司签订的房屋认购合同中关于认购院子部分的约定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，张敏健已支付环宇房地产公司院子款75840元，环宇房地产公司也已将院子交付张敏健使用。根据上述规定，环宇房地产公司应向张敏健返还院子款75840元，张敏健亦应将院子恢复原状返还环宇房地产公司。现张敏健一直占有使用院子，其要求环宇房地产公司支付自起诉之日起至款项付清之日止的院子款利息的诉讼请求，于法无据，不予支持。（四）关于张敏健主张返还的车库款2016年11月14日，张敏健与环宇房地产公司签订的《源山郡房屋认购合同》中约定，张敏健以300000元购买12-105号楼车库。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。涉案车库属于建筑区划内规划用于停放汽车的车库，且双方通过签订认购合同的形式对该车库的归属进行了约定。故房屋认购合同中关于车库认购部分系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。现张敏健以车库属于公共部分，环宇房地产公司无权出售为由要求返还车库款300000元及利息，该诉讼请求于法无据，不予支持。（五）关于张敏健主张的环宇房地产公司和环宇建筑公司承担连带责任环宇房地产公司系一人有限责任公司，股东为环宇建筑公司。根据《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条的规定，本法所称一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，环宇建筑公司未提交证据证明环宇房地产公司的财产独立于环宇建筑公司的财产，故环宇建筑公司应对环宇房地产公司的债务承担连带责任。张敏健的该项诉讼请求于法有据，予以支持。环宇房地产公司和环宇建筑公司抗辩每一会计年度终了都有独立的财务会计报告，财产是相互独立的，但未提交证据证明，对其抗辩主张不予采信。（六）关于张敏健主张的保全担保费关于保全担保费用的负担，当事人并未在合同中约定，且该费用不属于诉讼必须的费用，张敏健的该项诉讼请求于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决：一、环宇房地产公司于判决生效之日起十日内支付张敏健2017年10月1日至2017年10月25日期间逾期交房违约金2718.12元。二、环宇房地产公司于判决生效之日起十日内支付张敏健逾期办证违约金3624.16元。三、环宇房地产公司返还张敏健院子款75840元，张敏健将涉案院子恢复原状返还环宇房地产公司，于判决生效之日起三十日内同时履行。四、环宇建筑公司对环宇房地产公司上述82182.28元债务承担连带责任。五、驳回张敏健的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计4427元，诉讼保全费3070元，合计7497元，由张敏健负担5728元，环宇房地产公司、环宇建筑公司负担1769元。二审中，张敏健提交其代理人2020年11月2日与莱山区不动产登记中心工作人员通话录音3份、11月3日与规划局莱山分局工作人员通话录音2份，莱山区不动产登记中心工作人员录音中答复只有计容的车位才可以办证，规划局莱山分局工作人员答复涉案小区地下车位均不计容，无法办理产权证。张敏健主张，结合最高人民法院案例，，地下车位属于公共面积已计入成本，环宇房地产公司无权另行收取车位费用。环宇房地产公司和环宇建筑公司质证称，1、上述录音证据属于证人证言，证人应当出庭作证；2、对录音的真实性不予认可，无法确定录音中人员即为莱山区不动产登记中心和规划局莱山分局工作人员；3、即便上述录音确为相关部门工作人员答复，其答复亦不能代表政府相关部门；4、张敏健代理人在录音中冒充小区业主，未能如实陈述，不能证明该录音的真实性。二审审理过程中，本院工作人员与双方当事人及代理人共同至涉案小区实地察看并拍摄包含涉案车库在内的涉案小区地下车库照片一组（共44张），双方当事人均表示对照片的真实性无异议。根据实地拍摄照片情况，涉案车库位于涉案房屋正下方的地下二层，系三面环墙的独立车库，整体呈U型构造，U型底端的一整堵墙与涉案房屋共用，车库与涉案房屋通过一扇门相通，张敏健可自车库直接进入涉案房屋。另查明，张敏健一审时诉讼请求中逾期交房违约金的支付标准为日万分之0.4，且诉讼过程中并未变更该项诉请内容，一审法院对于张敏健要求环宇房地产公司以已付房款为基数，按照日万分之0.3的标准支付逾期交房违约金的表述有误，本院予以纠正。关于容积率的问题，环宇房地产公司庭后书面答复涉案地下车库并未计入容积率。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，本案当事人争议的焦点在于：一、环宇房地产公司应向张敏健支付逾期交房违约金的起止时间及计算标准；二、环宇房地产公司应否向张敏健返还车库款及利息；三、一审判决张敏健将涉案院子恢复原状并返还给环宇房地产公司是否正确；四、涉案保全担保费应否由环宇房地产公司负担。关于焦点一：环宇房地产公司应向张敏健支付逾期交房违约金的起止时间及计算标准问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，环宇房地产公司应在2017年9月30日前将符合交付条件的房屋交付给张敏健，现环宇房地产公司未能按照合同约定时间交付房屋，应当承担自2017年10月1日起的逾期交房违约责任。涉案房屋于2017年8月31日经建设、勘察、设计、施工、监理五家验收合格，取得工程竣工验收报告，已经达到法定最低交付条件，张敏健亦于2017年10月25日领取涉案房屋钥匙，应视为双方以实际行为对合同约定的交房条件进行了变更，故环宇房地产公司已于2017年10月25日张敏健接收房屋钥匙之日完成了交付房屋的义务，一审法院判令环宇房地产公司向张敏健支付自2017年10月1日起至2017年10月25日止的逾期交房违约金并无不当，本院予以确认。本案中，环宇房地产公司逾期交房时间未超过90日，根据《商品房买卖合同》约定，逾期交房不超过90日，卖方（环宇房地产公司）按日向买方（张敏健）支付已交付房价款万分之0.3的违约金，故一审法院判令环宇房地产公司按照日万分之0.3标准向张敏健支付逾期交房违约金正确，本院予以支持。关于焦点二：环宇房地产公司应否向张敏健返还车库款及利息的问题。《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。涉案车库系经规划部门审核批准的专门用于停放车辆的地下停车位，环宇房地产公司作为开发商依法就涉案车库享有所有权，其有权通过出售、附赠或者出租等方式约定车库归属。虽然《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。但涉案车库系独立的地下停车位，作为独立使用对象，并未占用业主共有道路或其他场地上用于停放汽车的车位，并不属于业主共有部分。虽然《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。但是由于我国登记制度尚不完善，目前仍有部分地区无法对车库进行登记，此种情况下，仍依据专有部分必须具备三个要件认为车位不属于专有部分，将使得业主亦无法成为车位所有权人，不符合该司法解释的立法精神。而根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”规定精神，基于买卖的意思表示，业主通过与开发商签订合同购买并已合法占有车位，只是无法办理所有权登记，可以认定业主为车位所有权人。本案中，根据本院拍摄的车库现场照片及双方当事人的陈述，涉案车库能够明确与其他车库加以区分，具有空间构造上的独立性，且张敏健可以独立使用该车库，具有利用上的独立性。因此，在涉案车库具备上述司法解释专有部分规定的两个实质要件且张敏健已基于买卖的意思表示合法占有的情形下，涉案车库应属于物权法第六章所称的专有部分。本案中，环宇房地产公司与张敏健签订的认购合同明确约定将车库出售给张敏健并收取了车库款，车库已由张敏健实际占有使用，双方依约履行了各自的合同义务。张敏健关于涉案车库为业主共有并要求环宇房地产公司返还车库款及利息的诉请于法无据，本院依法不予支持。另外，（2016）渝民终7号和（2017）最高法民申2817号重庆市豪运房地产开发有限公司诉重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷一案中所涉车位系地面停车位，该车位属于《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定的占用业主共有道路或者其他用于停放汽车车位，人民法院据此认定所涉停车位不归建设单位所有，而本案所涉地下车库并未占用业主共有的道路或者其他场地，与上述案件存在本质区别。关于焦点三：一审判决张敏健将涉案院子恢复原状并返还给环宇房地产公司是否正确的问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。涉案院子占用建筑区划内绿地和道路，属于全体业主共有，开发商环宇房地产公司对外出售的行为构成无权处分，其应当将所收取的院子款及利息返还给业主，同时基于建筑区划内绿地和道路归全体业主所有，而涉案小区代表全体业主的业主委员会尚未成立，关于院子的返还问题，可待业主委员会成立后另行解决，一审法院判令张敏健将涉案院子恢复原状并返还给环宇房地产公司，依据不足，本院依法予以纠正。关于焦点四：涉案保全担保费应否由环宇房地产公司负担的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款“人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请”和《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条“金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许”之规定，张敏健可以通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保，而非必须以自己的财产或他人财产担保。现因环宇房地产公司逾期交房和逾期办证的违约行为引起本案诉讼，张敏健为此向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费系其因本案诉讼支出的合理必要费用，属于张敏健的损失，应当由环宇房地产公司承担。一审法院对此认定有误，本院依法予以纠正。另外，因环宇建筑公司系一人有限责任公司环宇房地产公司的股东，本案中未提交证据证明其财产独立于环宇房地产公司财产，故依法应当对环宇房地产公司的上述债务承担连带责任。综上所述，张敏健的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持烟台市莱山区人民法院（2020）鲁0613民初594号民事判决第一项、第二项；二、撤销烟台市莱山区人民法院（2020）鲁0613民初594号民事判决第三项、第四项、第五项；三、被上诉人烟台环宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人张敏健院子款75840元，并自2020年4月15日之日起以75840元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向上诉人张敏健支付利息至款项付清之日止；四、被上诉人烟台环宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付上诉人张敏健保全担保费1020元；五、被上诉人烟台环宇建筑工程有限责任公司对被上诉人烟台环宇房地产开发有限公司的上述债务承担连带责任；六、驳回上诉人张敏健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计4427元，诉讼保全费3070元，合计7497元，由张敏健负担5728元，烟台环宇房地产开发有限公司、烟台环宇建筑工程有限责任公司负担1769元；二审案件受理费8817元，由张敏健负担6700元，烟台环宇房地产开发有限公司、烟台环宇建筑工程有限责任公司负担2117元。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  杨 霞审判员  李 安二〇二〇年十二月十六日书记员  刘晓腾