江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣01民终3250号上诉人（原审原告、反诉被告）：柏宗福，男，1957年11月18日出生，汉族，住江西省南昌市新建区。上诉人（原审原告、反诉被告）：应平飞，男，1972年7月4日出生，汉族，住江西省南昌县。二上诉人共同委托诉讼代理人：舒英鹏，江西撼唐律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人:张甜甜，江西撼唐律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：龚桃花，女，1953年3月1日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。委托诉讼代理人：肖杰，江西豫章律师事务所律师。原审反诉第三人：徐波，男，1970年1月8日出生，汉族，住浙江省宁波市江**。身份证号：3624011970********。上诉人柏宗福、应平飞、龚桃花及原审反诉第三人徐波因房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2019）赣0121民初5144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭，因无新的事实和理由，经过阅卷和询问当事人后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。柏宗福、应平飞上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判龚桃花承担全部逾期违约金和解除合同违约金即龚桃花增加支付上诉人逾期付款违约金和解除合同违约金115500元；2.撤销一审判决第三项，改判上诉人不承担龚桃花装修费用损失任何赔偿责任；3.撤销一审判决第四项，改判上诉人有权没收合同保证金200000元；4.本案一切诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.本案被上诉人龚桃花拒付租金构成根本违约，诉争合同理应依约解除，一审判决认定上诉人对租赁合同的解除和装修损失承担30%责任没有事实和法律依据，上诉人对合同解除没有任何过错，依法不承担任何责任；2.一审判决酌定逾期支付租金违约金10万元，显失公平，龚桃花主动提出解除合同，构成“中途擅自退租”且至今霸占租赁场地，致上诉人无法整体出租，造成了上诉人巨大经济损失，依据合同约定和公平原则，上诉人有权没收20万元保证金。龚桃花答辩称，1.本案龚桃花逾期付款系行使不安抗辩权，不存在恶意逾期付款；2.合同约定的违约责任系重复计算，并且明显过高，应当予以调整；3.装修损失系龚桃花的合理损失，柏宗福、应平飞在滥用合同解除权，其自身系对合同的根本性违约。本案中，龚桃花并不存在违约，对于逾期缴纳租金，是作为一个正常承租人，在面对无法确认真实房东，无法确认真实租赁面积，无法确认可使用范围的情况下作出的抗辩。反观柏宗福、应平飞，在欺骗龚桃花被揭穿后，不确认房东是否允许转让、实际租赁面积不做出任何解释、拒不与其他楼栋业主协调公共部门处理，在争议协商期间以龚桃花不交房租为由要求解除合同，且在第二天强行放水毁坏龚桃花仓库灯具电器，以此方式驱赶龚桃花，故本案合同解除的过错方是柏宗福、应平飞；4.合同定金20万元作为履行合同义务的担保，柏宗福、应平飞不能既主张违约金又主张扣除20万元，该20万元应当冲抵违约责任，综上所述，上诉人柏宗福、应平飞的上诉请求无事实和理由，应当予以驳回。龚桃花上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判龚桃花支付柏宗福、应平飞房屋租金和占用费369278.93元；2.撤销一审判决第二项，改判龚桃花无需支付逾期付款违约金和解除合同违约金，由柏宗福、应平飞向龚桃花支付违约金10万元；3.撤销一审判决第三项，改判柏宗福、应平飞赔偿龚桃花装修费用损失794217.72元；4.撤销一审判决第五项，改判为综合上述第一项与第二项、第三项以及原审判决第四项柏宗福、应平飞应当支付龚桃花20万元相抵后，柏宗福、应平飞应当支付龚桃花724938.79元（相比一审判决的增加的金额为1307375.39元）；5.撤销一审判决第七项，判令本案一审判决遗漏的鉴定费31700元由柏宗福、应平飞承担；6.本案的一审、二审案件受理费由柏宗福、应平飞承担。事实和理由：1.原审未审清合同主体及内容约定，柏宗福、应平飞在签订合同时存在提供虚假情况、隐瞒重要事实来欺骗龚桃花，导致龚桃花利益受损，有违诚信原则；2.原审未查清柏宗福、应平飞实际交付的房屋面积，导致原审计算租金遗漏面积，未考虑疫情原因影响经营，也未考虑龚桃花要求返还的请求，实际龚桃花应支付柏宗福、应平飞房屋租金和占用费共计369278.93元；3.柏宗福、应平飞违反合同义务在先，龚桃花要求解除合同要求赔偿损失系合理要求；4.关于合同履行过程中的违约事实及过错责任的认定，原审过于倾向柏宗福、应平飞，在合同签订、履行以及产生纠纷导致合同无法履行的过程中，龚桃花并没有过错。柏宗福、应平飞答辩称，1.尽管两份租赁合同主体分别显示为“万青春、柏宗福”和“柏宗福、应平飞”，但不影响转租权和合同转租效力；2.本案租赁面积之所以与房产证面积有差异，是柏宗福、应平飞在整体承租4号楼后，与房东协商并经物业部门审批同意后，花巨资对4号楼物业范围内的专有部分即辖属架空层进行改造扩大了使用面积，加上龚桃花自己安装门窗封闭专属内部走廊组成，双方当时是共同测量且事后近一年均无异议；3.龚桃花从两份合同签订时间来推定柏宗福、应平飞隐瞒、欺骗，侵害其利益纯属其对本案事实的错误理解；4.“非自己全款购买，不是自己房产”不会影响案涉租赁合同效力，柏宗福、应平飞具有转租权资格，自然不会影响被告正常使用案涉场地，况且事后房东徐波亲自向龚桃花当面追认了转租权；5.龚桃花称“未按合同约定交付房屋和面积，所有权争议影响经营”的上诉理由，没有事实依据；6.一审关于“房屋租金”的计算系按照合同约定的固定金额租金标准计算至反诉之日，计算期间上对柏宗福、应平飞不公平，一审判决按产权面积计算，没有按照实际面积计算，也不公平；7.龚桃花逾期拒付租金行为构成根本性违约，柏宗福、应平飞有权依据合同约定解除合同，追究其违约责任，柏宗福、应平飞对合同的解除不存在任何过错，一审认定我方承担30%解除合同责任本身就不公平。原审第三人徐波针对柏宗福、应平飞及龚桃花的上诉均无答辩意见，认为双方的争议与其无关。柏宗福、应平飞向一审法院起诉请求：1、判令龚桃花支付拖欠的租金76万元（从2019年8月25日至2020年4月25日）；2、判令龚桃花支付合同违约金10万元；3、判令龚桃花中途擅自退租，构成合同违约，支付合同违约金285000元，同时柏宗福、应平飞有权没收合同保证金20万元；4、判令龚桃花支付柏宗福、应平飞逾期缴纳租金的滞纳金99750元（暂计算至2020年4月25日）；5、判令龚桃花支付租赁场地占用费（自2020年4月25日至房屋返还之日止，按每月32元每平方米标准计算）；6、本案全部诉讼费用由龚桃花承担。龚桃花向一审法院反诉请求：1、解除双方签订的《银亿B07地块4号楼商业用地房租赁合同》；2、柏宗福、应平飞赔偿龚桃花店面装修及灯箱广告损失126.8万元；3、返还押金20万元；4、柏宗福、应平飞支付违约金10万元；5、承担本案的本诉和反诉费用。审理中，龚桃花第一条诉讼请求变更为要求确认2019年9月18日双方的租赁合同已经解除，判决柏宗福、应平飞赔偿龚桃花装修损失794217.72元，增加诉讼请求要求柏宗福、应平飞返还龚桃花超出面积多缴纳的租金288855元。一审法院查明：2016年6月15日，原告柏宗福、应平飞等人为合伙经营酒店和商铺需要，与张翔、徐波签订《银亿B07地块4号楼商业用房屋租赁合同》一份，约定原告整体承租位于南昌县八月湖路南侧B07地块4号楼。原告柏宗福和万青春在合同上签字。合同约定房屋建筑面积为3297.54平方米，租赁期限为15年，自2016年6月15日至2031年6月14日。第一、二年租金按32元每平方米每月计算，以后租赁期内分阶段递增。租金按季度支付。合同第一条约定：甲方（指徐波、张翔）全额付款购买了南昌银亿房地产开发有限公司位于南昌县八月湖路南侧B07地块小型商业综合体4号楼。第七条第2款约定：乙方可转租，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同约定的租赁期。合同还约定了相关费用及税金承担、消防责任、合同变更、解除、违约责任等内容。原告承租后进行了整体装修和改造，一、二楼店面扩大了面积。2018年6月20日，原告柏宗福、应平飞与被告龚桃花签订《银亿B07地块4号楼商业用房屋租赁合同》一份。合同约定，被告龚桃花承租位于南昌县八月湖路南侧B07地块4号楼一、二楼建筑面积约1938.78平方米商铺，租赁期限12年，自2018年11月24日至2031年6月14日止。2018年11月24日至2020年11月23日租金为每月95000元，以后每年在上一年基础上递增6%。租金按季度支付。定金及租金支付至指定的万良文、万晓英账户。合同约定的第一条、第七条以及其他相关费用及税金承担、消防责任、合同变更、解除、违约责任等内容与第一份租赁合同内容基本相同。其中第九条第2款约定：租赁期间，乙方有下列行为的，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方按照10万元向甲方支付违约金。……（4）拖欠租金累计半个月（含半个月）以上。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按月租金的5%向甲方支付滞纳金。第3款约定：在租赁期内，乙方未经同意，中途擅自退租的，乙方应向甲方额外支付三个月的租金折合人民币285000元作为违约金，双方签订合同时由甲方收取的合同保证金不予退还乙方。合同签订后，被告龚桃花对租赁房屋进行了装修。所租用的一楼为经营灯饰、家具店面，二楼存储货物。因综合大厅的楼梯由原告占用，在3、4号楼之间有一公共楼梯，可通往被告存放货物的二楼，为上下楼方便，被告龚桃花自行在2、3、4号楼之间搭建了简易楼梯，被告龚桃花装修后进行经营，并按约定交纳了合同定金20万元，支付租金至2019年8月24日。经营期间，因简易楼梯引起相邻纠纷，被告龚桃花要求原告协调解决，原、被告协商未果，被告自2019年8月25日起未再支付租金。2019年9月18日，原告向被告发出书面通知，通知主要内容为“经原告多次催告，被告仍未履行支付租金义务，依照双方合同约定，原告要求解除双方租赁合同”。9月26日，原告合伙人之一万良文，因酒店需经消防验收，通知物业人员打开消防水闸，致使被告龚桃花存储货物的二楼仓库进水，导致货物被水浸。双方遂致纠纷至该院。审理中，被告龚桃花于2019年11月27日提起反诉，原告柏宗福、应平飞于2019年11月29日签收了反诉状。2020年7月2日，被告龚桃花通过邮寄方式向原告交付了租赁房屋的钥匙，向原告交接租赁的房屋。但消防水闸放水造成被水浸的货物因另案诉讼需鉴定损失仍堆放在二楼。同时查明，被告龚桃花审理中申请对装修费用进行司法鉴定，本院依法进行了委托，中科高盛咨询集团有限公司江西分公司作出鉴定报告，结论装修费用794217.72元。另查明，涉案房屋一楼每间建筑面积85.68平方米，共八间，二楼每间建筑面积99.25平方米，共八间。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、双方签订的租赁合同是否合法有效；二、双方合同是否应解除；三、原、被告的本诉和反诉请求是否有事实和法律依据。关于焦点一、原告柏宗福、应平飞为经营需要整体承租位于南昌县八月湖路南侧B07地块4号楼，双方签订了房屋租赁合同。原告柏宗福、应平飞与万青春、万良文系合伙关系，原告柏宗福及合伙人之一万青春与案涉房屋的所有权人即反诉第三人徐波及张翔作为合同的相对方签字，取得涉案房屋的租赁权，成为承租人。该合同第七条第2款约定：乙方可转租，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同约定的租赁期。原告柏宗福、应平飞作为合伙承租人代表将涉案房屋一、二楼转租给被告龚桃花，其转租行为代表全体合伙承租人，不违反法律规定，被告龚桃花取得涉案房屋一、二楼的租赁权，成为次承租人。双方签订的租赁合同中，第一条载明原告柏宗福、应平飞全额付款购买了涉案房屋，该约定是否存在欺诈行为。对比两份租赁合同，除租赁期限、租金、租赁面积等内容不一致，其他条款基本相同。原告作为社会交易中的普通大众，照搬原合同中的格式条款，虽有欠妥，亦属情理之中。涉案房屋的所有权因素并未影响原、被告之间的权利义务关系，反诉第三人徐波作为涉案房屋所有权人，事后亦追认转租合同关系。原告并未因该约定获利，被告亦未因此利益受损，该条款载明内容不能认定原告存在欺诈行为。关于租赁面积，双方在合同载明的租赁面积为1938.78平方米，庭审中原告举示的房屋产权证，证明一、二楼的建筑面积共为（99.25＋85.68）×8=1479.44平方米，双方庭审中均认可一、二楼搭建了过道和走廊，增加了几百平方米面积，被告无证据证明原告对此进行了隐瞒。合同中约定的第一、二年每月租金9.5万元，以后逐年递增，并未约定租金以面积为依据。双方签订的《租赁合同》未违背有关法律、行政法规的规定，亦不存在欺诈等情形，合法有效。关于焦点二，在合同履行过程中，基于特定情形的出现，法律规定或当事人约定可以终结合同的权利。当事人可以协商或约定解除合同，或基于法定事由解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了法定解除合同的几种情形，其中第四款规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。被告（反诉原告）龚桃花反诉称原告（反诉被告）柏宗福、应平飞隐瞒涉案房屋权属、虚报租赁面积、指使物业人员打开消防水闸致使二楼存放货物被淹，以及存放货物的二楼无楼梯可使用的等情形是否符合法定解除合同的条件。如前所述，涉案房屋权属和租赁面积并不导致合同无效，基本未影响被告正常经营，不符合解除合同的法定事由。关于货物被淹，经双方举证、质证及庭审陈述，该院查明货物被淹系因消防检查需要，物业人员打开消防闸导致，该情形虽会影响被告正常经营，但只是暂时的障碍，待消除后被告即可恢复正常经营，不会影响双方合同的根本履行。关于搭建简易楼梯，经查，被告转租一、二层楼，原告继续租用三、四楼和一楼的综合大厅，在综合大厅有楼梯，由原告占用，被告无法使用。在3、4号楼之间有一公共楼梯，可通往被告存放货物的二楼，合同签订之时，原、被告对整栋楼的现状应该知晓，其为通行更便捷而搭建简易楼梯，并无证据证明双方有约定，被告以简易楼梯无法使用从而影响其使用二楼无事实依据，不能成为其享有法定解除权的事由。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。合同约定的解除条件成就时，享有解除权的当事人可以以通知方式解除合同。合同约定“房屋所有权争议影响正常经营，被告可以解除合同”。涉案房屋属反诉第三人徐波所有，各方不存在争议，房屋所有权属未影响被告龚桃花实际经营，被告龚桃花不享有约定解除权。同时《租赁合同》第八条和第九条均约定，“拖欠租金累计半个月（含半个月）以上，原告可以解除合同”。被告龚桃花自2019年8月25日起未再支付租金，9月18日原告向被告发出解除通知，符合双方约定的解除条件。虽然原告享有合同解除权，但是在房屋租赁合同关系中，守约方以此为由请求解除合同的，法院应审理违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现。根据诚实信用原则，确定合同应否解除。本案原、被告双方的租赁合同期限为12年，租金每季度支付一次，被告龚桃花为履行合同进行了装修，被告行为相比整个合同的履行期限和履行利益，违约情形显著轻微。且原告发出解除通知，没有给予被告合理的异议期限，并不产生合同解除后果。本案中虽然原、被告双方均无约定和法定解除权，但基于原、被告就合同履行、解除产生争议，基于诚实信用和公平原则，应当允许继续履行合同对其不利的一方提出解除合同，但不影响双方合同约定的有关违约责任的承担。被告龚桃花于2019年11月27日提起反诉，要求解除双方合同，原告11月29日签收了反诉状，该院确定双方合同于2019年11月29日解除。关于焦点三，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原、被告双方租赁合同于2019年11月29日解除，经法院释明，原告变更诉讼请求要求被告支付合同履行期间的租金和占用租赁房屋期间的占用费，理由正当，应予支持。经计算，合同期内的租金为300833元。关于占用期间，虽然被告龚桃花于2020年7月2日向原告邮寄了房屋钥匙，视为向原告交付房屋，但二楼仍堆放了被水浸的货物需用以另案诉讼鉴定，被告未采取合理措施搬出，导致二楼不能利用产生占用费损失。庭审中被告陈述近期会搬出，该院酌情二楼占用期间以9月底为限。超出期间双方另行处理。关于占用费，合同解除后的占有费可比照租金标准支付。租金有市场租金、租赁合同租金、转租合同租金几个标准。根据本案双方解除合同时的市场行情、原、被告签订合同时的租赁合同和转租合同租金标准，被告龚桃花占用期间所获取的占有利益，兼顾公平原则，该院酌定占有费根据原告租赁费的标准，按被告租赁房屋的建筑面积计算。原告诉请占用费按每月每平方米32元计算，未超出租赁合同租金标准，被告承租的一、二楼的建筑面积为1479.44平方米，经计算，占有费为每月47342元，一、二楼占用期间自2019年11月30日至2020年7月2日，经计算占用费336128元，因二楼在7月2日交付后仍由被告占用，二楼7月2日起酌定至9月底的占有费为74530元。占用费共计410658元。9月以后的占用费双方另行处理。关于违约金，合同第九条约定了逾期支付租金违约金和中途擅自退租违约金，虽同属违约金条款，但系针对不同违约情形作出的约定，二者并不冲突，可同时适用。根据双方合同的履行期限和租金标准，以及被告违约可造成原告的预期利益损失等因素，原告关于中途退租违约金285000元的主张，符合合同约定，予以支持。原告主张的逾期支付租金违约金，既约定了违约金10万元，又约定了每逾期一天，按月租金的5%计算滞纳金，滞纳金属违约金性质，根据有关法律规定，违约金过高可酌情调整，该院根据原告的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、双方过错程度，逾期支付租金违约金酌定为10万元。关于定金20万元，定金是作为履行合同义务的担保，不属违约金性质，当事人无权没收，应冲抵租金、违约金等或返还。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残偷值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。”原、被告双方就房屋权属、租赁面积、搭建楼梯以及消防闸放水导致货物被浸等情形产生争议，使原、被告双方之间丧失互信，产生合同不能履行和不能实现合同目的的风险。被告逾期支付租金和原告下发解除通知，加剧了此种风险，对合同的解除，双方均有过错。根据合同的履行情况、双方的过错程度，该院酌定原、被双方对合同解除后的违约金损失和装修损失残值各承担30%和70%责任。被告龚桃花租赁房屋装修费用经鉴定为794217.72元，根据双方的租赁期限12年和已承租期限2年，折旧六分之一后残值为661848.1元。经计算，被告龚桃花自行承担463293.7元，原告柏宗福、应平飞承担198554.4元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、被告（反诉原告）龚桃花支付原告（反诉被告）柏宗福、应平飞房屋租金和占用费共计711491元；二、被告（反诉原告）龚桃花支付原告（反诉被告）柏宗福、应平飞逾期付款违约金和解除合同违约金共计385000元的70%，即269500元；三、原告（反诉被告）柏宗福、应平飞赔偿被告（反诉原告）龚桃花装修费用损失198554.4元；四、原告（反诉被告）柏宗福、应平飞返还被告（反诉原告）龚桃花合同定金20万元；五、上述一、二、三、四项相抵后，被告（反诉原告）龚桃花尚应支付原告（反诉被告）柏宗福、应平飞582436.6元，此款在本判决生效后十日内一次性付清；六、驳回原告（反诉被告）柏宗福、应平飞其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）龚桃花的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11400元，反诉费9456元，由原告（反诉被告）柏宗福、应平飞承担3400元，被告（反诉原告）龚桃花承担8000元，反诉费9456元，由被告（反诉原告）龚桃花承担。柏宗福、应平飞围绕上诉请求依法提交了证据，即租房合同一份，收取租金定金和退回租金定金转账凭证3张，以证明龚桃花至今霸占案涉租赁场地导致上诉人店面无法再次出租，给柏宗福、应平飞造成巨大损失和违约风险。龚桃花围绕其上诉请求依法提交了证据，即支付给中科高盛咨询集团有限公司江西分公司评估鉴定费的银行流水两份，以证明2020年4月28日支付评估鉴定费23000元，2020年8月6日支付评估鉴定费8700元，龚桃花共计向第三方评估鉴定机构支付了31700元。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对柏宗福、应平飞的证据，龚桃花质证称，对证据真实性合法性无异议，对其关联性和证明目的有异议，对于银行流水中没有显示具体账户户主，请法院进行审核；该证据仅能体现柏宗福、应平飞再次将房屋进行转租，不能证明系龚桃花违约导致的损失；一楼已于7月份搬空，二楼因另案鉴定原因导致货品摆放在场地，但现在二楼场地内已没有龚桃花的货物，龚桃花已经将房屋清空；对于双方后续的纠纷属于另案纠纷。对柏宗福和应平飞提交的证据，原审第三人徐波无质证意见，认为与其无关。对龚桃花的证据，柏宗福、应平飞质证称，三性均有异议，龚桃花一审期间自己未能举证，未提出主张，应该承担举证不能，二审无权对此进行判定。鉴定机构没有开具正式的增值税发票，转款凭证还是打印件，是否发生费用，是否退回部分费用，都不能确认，还有可能是其他案件的鉴定费，所以对三性均有异议。对龚桃花提交的证据，原审第三人徐波质无质证意见，认为与其无关。综合双方的举证、质证意见，对当事人争议的事实，本院认定如下：柏宗福、应平飞提交的证据，与本案无关联，本院不予采信；龚桃花提交的证据，系其一审缴纳的评估鉴定费31700元，本院予以采信。二审查明的事实与一审法院查明认定一致，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，各方对案涉租赁合同已经解除均不持异议，本院予以确认。本案租赁合同不能继续履行的原因，在于龚桃花未如期支付租金；柏宗福、应平飞的合伙人不当放水造成龚桃花货物被水浸，亦存在过错，一审判决根据租赁双方在履约过程中的过错责任，认定柏宗福、应平飞与龚桃花按3:7的比例各自承担责任，并无不当。柏宗福、应平飞上诉要求龚桃花承担全部逾期违约金和解除合同违约金，以及龚桃花上诉其无需支付逾期付款违约金和解除合同违约金，由柏宗福、应平飞向龚桃花支付违约金10万元的上诉请求，均不能成立，本院不予支持。柏宗福、应平飞上诉称因案涉房屋无法整体出租，造成了其巨大经济损失，要求没收龚桃花缴纳的合同保证金200000元，但是该200000元保证金是作为履行合同义务的担保，不属于违约金性质，当事人无权没收。故柏宗福、应平飞此上诉理由，不能成立。龚桃花上诉请求改判支付柏宗福、应平飞房屋租金和占用费369278.93元，理由是租金应按每平方米49元×租赁面积计算，但是租赁合同约定一、二楼整体出租，租金为每月95000元，并不是按每平方米计算租金，龚桃花此租金计算方法没有依据，故此上诉理由不能成立。一审判决经过计算得出龚桃花支付柏宗福、应平飞房屋租金和占用费共计711491元，并无不当，本院予以确认。对于龚桃花的装修损失，柏宗福、应平飞上诉要求改判其不承担赔偿责任；龚桃花上诉要求柏宗福、应平飞赔偿其全部装修费用损失。一审判决根据鉴定结论确认的装修价值，认定双方租赁期限和已承租期限折旧后的残值，由柏宗福、应平飞承担装修损失30%责任，龚桃花自行承担70%的责任，于法有据。故柏宗福、应平飞及龚桃花的上诉请求均不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人柏宗福、应平飞及龚桃花的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。但一审判决遗漏计算评估鉴定费31700元，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费11400元，反诉费9456元，评估鉴定费31700元，共计52556元，由柏宗福、应平飞负担15766.8元，龚桃花负担36789.2元；二审案件受理费共计19990.39元，由柏宗福、应平飞负担8941元，由龚桃花负担11049.39元。本判决为终审判决。审判长 黄 荔审判员 黄燕萍审判员 刘玉秋二〇二〇年十二月二十一日法官助理李丽霞书记员余奕