广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23471号上诉人（原审原告）：徐嘉怡，女，1983年11月10日出生，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：徐永昌，系徐嘉怡的父亲。被上诉人（原审被告）：广州越秀物业发展有限公司，住所地：广州市天河区体育西横街**。法定代表人：吴炜，职务：董事长。委托诉讼代理人：杜红丽，广东盈隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈俊杰，广东盈隆律师事务所实习人员。上诉人徐嘉怡因与被上诉人广州越秀物业发展有限公司（下简称越秀公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初81号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的有关规定，本案适用普通程序，由审判员谭红玉独任审理。本案现已审理终结。上诉人徐嘉怡上诉请求判令：1.撤销原审判决；2.改判越秀公司免除徐嘉怡2017年3月至今所欠缴的物业管理费和违约金；3.越秀公司赔偿徐嘉怡遗失的豪华大铁门损失；4.本案一、二审诉讼费由越秀公司承担。事实与理由如下：一、徐嘉怡所有的涉案18栋101物业位于花都逸泉韵翠楼盘，由越秀公司提供物业管理。从2015年至2019年期间，多次水浸对涉案房屋及屋内家私电器和设备造成严重的损害，而损害加深是由于越秀公司擅闯徐嘉怡房屋垒堆沙包导致。越秀公司承认其垒堆沙包的行为，但辩称其只在门口垒堆沙包，而从徐嘉怡提交的证据可以反映，涉案房屋门口紧挨走火楼梯，与电梯口也很近，依常理判断越秀公司不可能在门口垒堆沙包，同户型的17栋101房业主也称发生过不止一次被越秀公司进入房屋垒堆沙包的情况。因涉案房屋在2015年已经开始水浸，当时越秀公司要求徐嘉怡提供钥匙以方便其进入房屋协助徐嘉怡排出污水。在配合越秀公司就水浸问题向保险公司索赔过程中，徐嘉怡父亲代表徐嘉怡出席，亲眼见到越秀公司提供水浸视频给保险公司。徐嘉怡当时对越秀公司在涉案房屋垒堆沙包的行为表示可以理解，故在越秀公司无视徐嘉怡房屋受损加重的情况下仍一直正常交纳物业管理费，但对越秀公司雨后不撤走沙包，也不对房屋的污水进行处理的行为无法接受；二、徐嘉怡暂时放置在自有车位的豪华大铁门丢失。徐嘉怡父亲于2017年春节期间，购买了一扇约10平方米的大门计划用于装修，由于涉案房屋水浸问题一直未解决，故当时将门暂时放置于自有独立车位内，春节过后发现大门不知所踪。物业中心承认大门已被物业处理，并表示其有在徐嘉怡车位张贴告示要清走垃圾。因徐嘉怡和父亲均未在涉案房屋居住，故不可能见到告示，也未接到任何电话通知。越秀公司应知晓该车位的业主，且可以电话通知徐嘉怡，却在未通知的情况下自行处理了徐嘉怡财产，故越秀公司对造成该门的丢失存在不可推卸的责任，徐嘉怡要求越秀公司按当时铁门市场价值70％的金额进行赔偿。徐嘉怡已经对越秀公司的管理完全失去信心，同时为引起其对徐嘉怡遗失铁门事件的重视，便暂时停交物业管理费，但在2018年6月，徐嘉怡收到越秀公司要求补缴物业管理费并支付违约金或者双方进行协商的律师函。徐嘉怡回复表示愿意协商后补交物业管理费，但一直未得到越秀公司的答复。被上诉人越秀公司提交书面答辩意见称：其一，同意原审判决结果，越秀公司对铁门不负有保管义务，对铁门丢失不负有责任。其二，徐嘉怡仅就原审判决提出上诉，二审应围绕原审判决内容进行审理。其未对原审裁定提出上诉，故徐嘉怡要求减免物业管理费及违约金的请求不应成为二审焦点。如二审法院认为徐嘉怡上诉请求包含对原审裁定的上诉，应审查徐嘉怡的上诉时间是否符合法律规定，且原审裁定认定事实准确，适用法律正确，应予以维持。其三，徐嘉怡提供的证据均无法证明关于房屋水浸、铁门丢失以及铁门价值的事实主张，应承担相应的不利后果。徐嘉怡于2020年1月2日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.越秀公司向徐嘉怡赔偿遗失豪华铁门的损失11000元；2.本案全部诉讼费用由越秀公司承担。原审法院经审理查明，涉案房屋位于广州市花都韵翠一街12号101房，面积为136.44平方米，权属人为徐嘉怡。2013年12月1日，徐嘉怡（甲方）与广州城建开发有限公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由乙方提供前期物业服务管理。合同第一条约定物业管理服务内容一、综合管理服务1.对住宅小区共用部位、共用设施设备进行承接查验；2.设立服务接待中心，提供24小时热线电话服务；3.按规定公布物业服务资金的收支情况；4.解答业主的咨询和处理业主投诉，征求业主的意见；5.开展社区文化活动。二、物业共用部位和共用设施设备维护1.房屋共用部位、共用设施的日常管理和维护养护；2.定期检查房屋共用部位的使用状况，组织小型维修；3.对共有部位进行巡查和维修养护；4.对住宅装饰装修进行管理；5.对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为进行管理。6.消防安全管理；7.道路、停车场设施管理；8.设备设施安全防范。三、公共秩序维护1.协助做好物业管理区域内的公共秩序维护工作；2.主出入口执勤管理；3.对重点区域、重点部位进行巡查；4.车辆停放管理。四、保洁服务。……五、绿化养护。第三条物业服务资金1.本物业管理区域物业服务收费采取酬金制，物业服务资金按房屋买卖合同中注明的建筑面积（含共用面积分摊），由乙方按住宅2.2元/平方米.月的收费标准向甲方或物业使用人收取。……4.业主或物业使用人应缴纳的物业服务资金应以1个自然月为缴纳周期，并于每月5日前向乙方交纳物业服务资金，在下月首日以及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，业主或物业使用人应按欠费总额的千分之三支付违约金。徐嘉怡自述，其父亲徐永昌用现金于2017年年初购买了一扇豪华铁门，此后，因当时过年没有工人安装，该铁门放置于其私人车位上。当时购买费用及运费总共11000元。后2017年年初铁门不见了，其与越秀公司的斐主任沟通时，斐主任承认是其清理的并愿意赔偿价值，并要求其出具证明，其就将收据提交给越秀公司，故其现在无法提供收据。后越秀公司再次要求其提交证明，此时已经是2018年，铁门价格已经升价，故金额不一致。徐嘉怡购买的铁门很大，没有车辆运不走，且大件物品运走需要越秀公司出具放行条。即使不是由越秀公司清理，其也未履行好管理义务，有责任进行赔偿。徐嘉怡为此提交了盖有广州市从化太平华柔金属制品厂公章的报价单，该单上附有铁门照××铁艺大门大样图），并注明“尺寸：约10㎡包镀锌、烤漆：不包安装、运费：1200/㎡包镀锌、烤漆：包安装、运费：1380/㎡”。越秀公司对于徐嘉怡在其车位放置铁门及铁门丢失无异议，其主张其曾多次在该车位张贴通知书，要求徐嘉怡尽快将铁门搬走，但其并未清理铁门。对于徐嘉怡提交的报价单不予认可，越秀公司认为，该份证明文件中列出的铁门价值与徐嘉怡举证要求的铁门赔偿款不一致，无法确认其真实性、合法性，且该份文件不仅不能明确该文件涉及的铁门与涉案铁门有关，且不能证明铁门的价值，更不能证明涉案铁门的丢失与越秀公司的物业管理服务行为有关。徐嘉怡主张越秀公司在其房屋内放置沙包用于阻止其房屋内的污水流入电梯间，损坏电梯，并表示其无法提交证据证实其主张，但认为越秀公司应该有录像。越秀公司对此予以否认，认为其没有涉案房屋的钥匙，不可能将沙包放置在涉案房屋内。经原审法院询问，越秀公司表示其对涉案小区的地下停车场提供的物业管理服务范围包括道路、停车场设施管理、车辆停放管理，并不包括对停车场的车辆管理，更不包括对业主任意放置在停车场上的私人财产管理。且涉案小区物件必须有开放行条才能被搬出，并且小区保安在物件被搬出小区时都会询问情况及核对放行条的信息。徐嘉怡因对越秀公司提供的物业服务不满，自2017年3月至今未向越秀公司支付物业管理费、电费。越秀公司委托广东恒福律师事务所于2018年6月5日向徐嘉怡发出律师函，要求徐嘉怡支付拖欠的管理费、电费分摊及违约金。徐嘉怡收到该电子邮件后，以越秀公司搬走其铁门，使铁门处于遗失状态，物业公司未赔偿其损失为由，拒绝支付物业管理费。原审另查明，广州城建开发物业有限公司于2017年6月22日变更名称为越秀公司。徐嘉怡因涉案房屋被水浸受损，将涉案房屋开发商广州祥荷房地产开发有限公司诉至原审法院。经原审法院主持，双方达成调解协议，原审法院为此于2019年8月16日作出（2019）粤0114民初6156号民事调解书。原审再查明，越秀公司已于2020年1月7日以物业服务合同纠纷为由，将徐嘉怡诉至原审法院，要求其支付物业管理费、电费及违约金。原审法院依法立案，案号为（2020）粤0114民初441号。原审法院认为，徐嘉怡与广州城建开发有限公司签订《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效。双方均应遵守合同约定。根据双方签订的《前期物业服务管理协议》第一条的约定，越秀公司对于停放车辆有进行管理的义务，且越秀公司明确涉案小区物件必须有开放行条才能被搬出。徐嘉怡放置在其私人车位上的铁门显然属于大件物品，现越秀公司确认徐嘉怡放置在其私人车位上的铁门遗失，足以证明越秀公司提供的物业服务确实存在瑕疵。但徐嘉怡主张其放置在其私人车位上的铁门被越秀公司搬走导致遗失，其提交的证据不足以证实铁门系被越秀公司搬走，对于徐嘉怡的上述陈述，不予采信。且徐嘉怡提交的报价单亦不足以证实铁门的造价为11000元。徐嘉怡要求越秀公司赔偿其铁门遗失损失11000元，理据不足，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年3月25日判决如下：驳回徐嘉怡的全部诉讼请求。案件受理费217元，由徐嘉怡负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。另查明，在提起本案诉讼时，徐嘉怡曾同时诉请越秀公司向其退还部分管理费14361元并减免未缴交的物业管理费及违约金，后于诉讼中变更诉请为：越秀公司减免徐嘉怡从2017年3月开始至今未缴交的物业管理费及违约金预计2万元。对此，原审法院已于2020年3月25日作出（2020）粤0114民初81号民事裁定，裁定：驳回徐嘉怡要求广州越秀物业发展有限公司减免徐嘉怡从2017年3月开始至今未缴交的物业管理费及违约金预估2万元的起诉。徐嘉怡于2020年3月27日收到该民事裁定书及本案原审判决书，并于2020年4月10日向原审法院递交上诉状。本院认为，本案的争议焦点是越秀公司是否需向徐嘉怡赔偿铁门损失。徐嘉怡以越秀公司未善尽物业管理职责导致其放置于自有车位内的铁门遗失为由，诉请越秀公司赔偿其铁门损失，但越秀公司作为物业公司，其职责主要包括对涉案房屋所属物业管理区域内的公共秩序进行维护、对业主共用部位及设施设备进行管理维护等，其中并未包含对业主放置于非封闭自有车位内的个人物品进行保管的内容。依常理，铁门遗失与徐嘉怡未尽必要的审慎注意义务有关，而在徐嘉怡未提供充分证据予以证明的情况下，无法推断铁门遗失与越秀公司未善尽物业管理职责的行为之间存在必然联系，徐嘉怡也未提供充分证据证明其所主张的铁门损失金额。在此情况下，原审判决驳回徐嘉怡要求越秀公司赔偿铁门损失的诉请，并无明显不妥，可予维持。对于徐嘉怡上诉请求改判越秀公司免除其2017年3月至今所欠缴的物业管理费和违约金一项，因原审法院已作出（2020）粤0114民初81号民事裁定书裁定驳回徐嘉怡的该项起诉，且徐嘉怡未在法定期限内就此提起上诉，故（2020）粤0114民初81号民事裁定已生效，徐嘉怡无权请求本院对前述事项进行审查处理。综上所述，上诉人徐嘉怡的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费75元，由上诉人徐嘉怡负担。本判决为终审判决。审判员  谭红玉二〇二〇年十二月十六日书记员  王文杰唐颖琪