天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终5351号上诉人（原审被告）：房谷房地产销售（天津）有限公司，住所地天津市南开区南马路与城厢西路交口东北侧平祥大厦**楼1门1004。法定代表人：李玉树，总经理。委托诉讼代理人：于曼丽，天津奥鲲律师事务所律师。上诉人（原审原告）：朱显刚，男，1979年1月11日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：张超，天津星泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯，天津星泽律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：天津港升投资发展有限公司，住所地天津双港工业区丽港园**34-107。法定代表人：李玉树，总经理。上诉人房谷房地产销售（天津）有限公司（以下简称房谷公司）因与上诉人朱显刚，被上诉人天津港升投资发展有限公司（以下简称港升公司）商品房预售合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2020）津0112民初8108号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。房谷公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回朱显刚在一审的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由朱显刚承担。事实及理由：1.房谷公司并非涉案项目的开发商，也未接受港升公司的委托对外出售上述房屋，其与朱显刚之间签订的《恒田广场房屋预签协议》应属无效合同；2.房谷公司从未收取朱显刚支付的购房款。一审法院调取的POS机流水显示商户名称为“港升投资发展有限公司”，但实际收款方为案外人顾香、张虎、黄彦玲的个人账户，这些人员均与房谷公司及港升公司无关。房谷公司为了查明案件事实，曾向一审法院提出了调取证据申请，但未获准许；3.案件的关键证据POS机流水已经客观反映了涉案款项并未进入房谷公司及港升公司账户的事实，一审法院却忽略了这一事实，主观将此问题归结为公司内部管理问题，严重违背了事实。房谷公司基于上述事实向一审法院提出了将案件移送公安机关处理的申请，也未获准。请求二审法院支持房谷公司的上诉请求。朱显刚辩称，不同意房谷公司的上诉请求。港升公司未作陈述。朱显刚上诉请求：1.撤裁一审判决第三项，改判房谷公司、港升公司返还朱显刚购房款281179元；2.案件受理费由房谷公司、港升公司承担。事实及理由：朱显刚在签订《恒田广场房屋预签协议》后已经交付了281179元的首付款，有收据和银行流水佐证。因为工作人员失误导致银行流水金额和收据金额差距2元，一审法官提问银行流水和收据不一致，以哪个为准，在此情形下朱显刚认为银行流水有据可查，才回答以银行流水为准。但是一审法院误解了朱显刚的实际意思，在有收据可以佐证全部购房款均已经交付的情况下，一审判决并未支持朱显刚要求返还21179元购房款，属于认定事实不清。房谷公司辩称，不同意朱显刚的上诉请求。港升公司未作答辩。朱显刚向一审法院起诉请求：1.请求判令依法解除朱显刚与房谷公司签订的《恒田广场房屋预签协议》；2.请求依法判令港升公司向朱显刚返还购房款331179元，并以331179元为本金支付自2016年12月14日至实际返还该款项日的利息损失（至2020年5月25日为56461.88元）；3.房谷公司对港升公司上述债务承担连带责任；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年12月14日，朱显刚与天津恒田房地产投资有限公司签订了协议编号025的《恒田广场房屋预签协议》，约定朱显刚购买坐落于津南区××路××道××号楼××室房屋一套，房屋总价561179元，双方签订预订协议时，预订人一次性支付房屋首付款281179元，双方约定自签订协议之日起至预售证下发后30个工作日内签订《天津市商品房买卖合同》，在约定订立《天津市商品房买卖合同》的日期内，双方就合同条款不能达成一致时，出卖人向预订人返还预付款。2016年12月6日，朱显刚通过ＰＯＳ机刷卡方式支付了10000元,根据一审法院向北京畅捷通支付技术有限公司调取的ＰＯＳ机商户信息显示，该商户名称为“港升投资发展有限公司”。签约当日,朱显刚通过ＰＯＳ机刷卡方式支付了250000元,根据一审法院向北京畅捷通支付技术有限公司调取的ＰＯＳ机商户信息显示，该商户名称为“港升投资发展有限公司”。朱显刚陈述的其他交易记录在一审法院向北京畅捷通支付技术有限公司调取的ＰＯＳ机交易记录中无显示。同日，天津恒田房地产投资有限公司为朱显刚出具了收据一张，载明“今收到朱显刚8-604首付款281179元”并加盖了该公司财务专用章，朱显刚当庭提交该收据原件（附卷备查）。后因房屋一直未能取得销售许可证，故双方未能签订正式的商品房买卖合同。2020年1月18日，港升公司出具承诺书，内容如下：“结（应为截）止到2020年4月30日结清所有购房款（包括购房款、中介公司5万抵8万）和现金，部分具体款额以交到公司的收据、合同、流水为准，如不能如期结款，利息增加壹个点（1%），以银行贷款利率为准”，港升公司在承诺书中加盖公章，朱显刚当庭提交该承诺书原件（附卷备查）。另查明，2019年5月9日，天津恒田房地产投资有限公司申请变更名称为天津恒田房地产销售有限公司；2019年5月18日，再次申请变更名称为房谷公司。一审法院认为，双方的争议焦点为：预售协议是否应当解除，涉案房屋的款项是否应当返还，由谁返还；被告之间如何承担责任。就以上争议焦点，一审法院作如下分析：房谷公司与朱显刚签订了《恒田广场房屋预签协议》后至今未能取得房屋销售许可证，导致合同目的无法实现，故朱显刚要求解除双方签订的《恒田广场房屋预签协议》的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于房款返还事宜，因合同签订的主体为朱显刚与房谷公司，且房谷公司为朱显刚出具了收款收据，故应当由房谷公司返还朱显刚首付款，朱显刚当庭表示以交易流水为准，故一审法院仅支持在一审法院调取的POS机交易记录中显示的260000元。房谷公司辩称未收到该款项，不同意返还的抗辩理由一审法院不予采信。房谷公司系由天津恒田房地产投资有限公司更名而来，故应依法承继天津恒田房地产投资有限公司的债权债务，房谷公司仅以不清楚接手公司之前产生债权债务为由拒绝返还购房款的抗辩意见，一审法院不予采信。关于港升公司的责任，一审法院认为，港升公司虽非合同相对方及收据开具方，但港升公司作为项目开发商于2020年1月18日出具承诺书，承诺结清购房款，应视为港升公司作出了同意承担债务的意思表示，故对朱显刚主张由港升公司返还购房款260000元的诉讼请求，一审法院予以支持。朱显刚未能提交证据证实其主张的剩余款项与购房款有关，故对朱显刚主张的剩余款项，本案不予涉及，朱显刚可另案主张权利。关于利息一节，一审法院认为，房谷公司及港升公司至今未能取得销售许可证，其占用朱显刚的资金产生相应孳息即朱显刚主张的利息损失，朱显刚主张按照贷款利率计算利息于法无据，一审法院将利息计算标准调整为按照中国人民银行同期存款利率计算利息，同时将利息计算基数调整为260000元，对于朱显刚主张的其他利息，一审法院不予支持。关于房谷公司提出的将本案移送公安机关处理的申请，一审法院认为，朱显刚等50余名另案原告均陈述其是在恒田广场售楼处刷卡支付的购房款，虽然一审法院调取的POS机所关联的银行账户非公司账户，但其中一台P**机所显示的商户名称与港升公司名称相同且由港升公司申请，另一台P**机显示的商户名称为“港升投资发展有限公司”，与港升公司名称极度相似，且房谷公司允许在售楼处使用该POS机并向刷卡消费的购房者开具了收款收据，使众多购房者对港升公司及房谷公司的售房行为产生高度信赖，现购房者按照民事诉讼程序主张权利并无不妥。即使房谷公司为售房行为的受害人，没有实际收款应为公司内部管理问题，与本案并非同一法律关系，故对房谷公司提出的以上申请一审法院不予准许。房谷公司提出的调取POS机关联个人账户的银行流水申请，非本案民事诉讼审理范围，一审法院不予准许。港升公司经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，不影响一审法院对案件的审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定判决：“一、原告朱显刚与被告房谷房地产销售（天津）有限公司于2016年12月14日签订的协议编号025的《恒田广场房屋预签协议》于本判决生效之日解除；二、被告天津港升投资发展有限公司与被告房谷房地产销售（天津）有限公司于本判决书生效后十日内共同返还原告朱显刚购房款260000元及自2016年12月14日至实际返还之日的利息（以260000元为基数，按照中国人民银行同期存款利率计算）；三、驳回原告朱显刚的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3557.5元，由被告天津港升投资发展有限公司与被告房谷房地产销售（天津）有限公司共同负担。”二审期间，双方当事人均未提交新证据。另查明，一审期间，朱显刚提交了其支付购房款281177元的银行交易流水。2020年9月27日，一审法院关于本案庭审笔录的第6页记载：“审：原告，你方提交的首付款流水总金额为281177元，与收据记载不一致，以哪个为准？原：以银行流水为准。”本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.《恒田广场房屋预签协议》效力的认定；2.房谷公司是否应当承担返还朱显刚相应的购房款及利息的民事责任以及返还购房款的金额；3.本案是否应移送公安机关处理。关于争议焦点1，天津恒田房地产投资有限公司与朱显刚签订的《恒田广场房屋预签协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，协议合法有效。房谷公司以天津恒田房地产投资有限公司未接受港升公司委托，无权签订协议为由主张上述预签协议无效。对此，依据司法解释的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故天津恒田房地产投资有限公司对涉诉房屋是否具有处分权利，并不影响涉诉合同对双方产生的法律效力，房谷公司的该项上诉请求，于法无据，本院不予支持。关于争议焦点2，《恒田广场房屋预签协议》协议约定，天津恒田房地产投资有限公司与朱显刚签订预签协议时，朱显刚一次性支付房屋首付款，并约定自签订协议之日起至预售证下发后30日内签订《天津市商品房买卖合同》。在约定订立《天津市商品房买卖合同》的日期内，双方就合同条款不能达成一致时，天津恒田房地产投资有限公司向朱显刚返还预付款。因涉诉房屋未能取得房屋销售许可证，不能签订正式的《天津市商品房买卖合同》，合同目的不能实现，一审法院判令解除案涉《恒田广场房屋预签协议》，并无不当，应予维持。鉴于天津恒田房地产投资有限公司为合同相对方，且其已向朱显刚出具相关购房款的收据，故其应当返还朱显刚购房款及利息。房谷公司系由天津恒田房地产投资有限公司更名后的民事法律主体，应依法承继天津恒田房地产投资有限公司的债权债务，故房谷公司应当承担返还朱显刚购房款及利息的民事责任。房谷公司上诉称案涉购房款并非其收取，其不清楚接手公司之前的债权债务情况，拒绝返还购房款。对此，本院认为，房谷公司与天津恒田房地产投资有限公司之间的内部交接事宜及债权债务的承继问题并不影响其对外进行民事行为的法律效力及应承担的法律责任，故房谷公司的该项上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。鉴于港升公司并未就一审判决结果提出异议，其应与房谷公司共同承担返还购房款以及支付利息的责任。关于返还购房款金额问题，天津恒田房地产投资有限公司为朱显刚出具的收据记载金额为281179元。本案一审庭审笔录记载内容为“审：原告，你方提交的首付款流水总金额为281177元，与收据记载不一致，以哪个为准？原：以银行流水为准。”综合上述情况，一审法院是在已经释明首付款流水总金额为281177元的前提下，朱显刚陈述返还首付款的金额以银行流水为准。结合上下文语句和语境分析，朱显刚陈述返还首付款的金额以银行流水为准并非是指一审法院调取的POS机交易记录的银行流水，故一审法院以朱显刚当庭表示以交易流水为准为由仅支持其调取的POS机交易记录中显示的260000元欠妥，本院予以纠正。因收据记载的购房款金额为281179元，朱显刚在一审期间仅主张返还281177元，属于当事人对自己权利的处分，应予以照准。一审法院关于利息标准的认定，并无不当。故港升公司与房谷公司共同返还朱显刚购房款281177元，并以281177元为基数，按照中国人民银行同期存款利率，支付自2016年12月14日至实际返还之日的利息。关于争议焦点3，房谷公司以其未实际收取购房款为由，请求法院将本案移送公安机关处理，以查明实际收款人。房谷公司主张其没有实际收款应为其与天津恒田房地产投资有限公司交接后公司内部问题，与本案并非同一法律关系，故本案不属于移送公安机关处理的法律情形。综上所述，房谷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；朱显刚的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市津南区人民法院（2020）津0112民初8108号民事判决第一项；二、撤销天津市津南区人民法院（2020）津0112民初8108号民事判决第二项、第三项；三、被上诉人天津港升投资发展有限公司与上诉人房谷房地产销售（天津）有限公司于本判决书生效后十日内共同返还上诉人朱显刚购房款281177元及自2016年12月14日至实际返还之日的利息（以281177元为基数，按照中国人民银行同期存款利率计算）；四、驳回上诉人房谷房地产销售（天津）有限公司的上诉请求；五、驳回上诉人朱显刚的其他上诉请求；六、驳回上诉人朱显刚的原审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计3557.5元，由被上诉人天津港升投资发展有限公司与上诉人房谷房地产销售（天津）有限公司共同负担；二审案件受理费5530元，由上诉人房谷房地产销售（天津）有限公司负担5529元，上诉人朱显刚负担1元。本判决为终审判决。审判长  翟均勇审判员  张 月审判员  刘建奇审判员  王伟杰审判员  苏美玉二〇二〇年十二月二十五日书记员  王铎臻