广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24522号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈观发，男，1986年3月1日出生，汉族，身份证住址广东省博罗县。委托诉讼代理人：黄敏，广东品泓律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：潘国光，男，1956年12月27日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：潘国荣，男，1962年3月28日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。共同委托诉讼代理人：林嘉蕾，广东经国律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：徐柏坚，广东经国律师事务所律师。原审被告：黄镜洪，男，1985年4月9日出生，汉族，身份证住址广东省广州市从化区。原审第三人：广州市海珠区天浩房产咨询服务部。住所地：广州市海珠区前进路**之6铺。法定代表人：汤浩然。委托诉讼代理人：陈金胜，公司员工。上诉人陈观发与被上诉人潘国光、潘国荣、原审被告黄镜洪、原审第三人广州市海珠区天浩房产咨询服务部（以下简称天浩服务部）房屋买卖合同纠纷一案，因上诉人陈观发不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初28316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈观发上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判潘国光、潘国荣退还收取陈观发的定金3万元及赔偿金1万元；2.对一审本诉受理费41840元的收费标准予以纠正；3.判令潘国光、潘国荣承担本案所有诉讼费。事实和理由：一、潘国光、潘国荣单方违约导致合同无法继续履行，一审法院认定陈观发违约在先属于认定错误。根据各方于2019年7月14日签订《补充协议》第1条，明确约定“由于银行审理过程时间较长，现在卖方（两被上诉人）同意将银行出具《银行同意贷款书》时间约定为2019年7月31日，如超过该时间，则买方违约，终止合同。”陈观发拿到《同意购房抵押贷款意向书》的时间为2019年7月27日，符合前述补充协议第1条的约定。其次，陈观发在拿到同贷书之后，及时微信告知了潘国光、潘国荣，并在2019年8月2日告诉潘国光、潘国荣已经预约了8月7日去房管局递件办理过户手续，潘国光、潘国荣微信回复知道。这说明潘国光、潘国荣明知道递件过户的时间超过了2019年7月31日，但并没有提出任何异议，而是以其实际行动与陈观发达成变更合同的一致意见，双方继续履行合同。因此，陈观发认为，即使《补充协议》第3点约定本次交易时间超过2019年7月31日，则取消网签，但结合陈观发与潘国光、潘国荣的微信沟通中，可以得出潘国光、潘国荣对递件时间的安排是没有异议的。潘国光、潘国荣表示不知道需要提供80万元的收据给银行是不符合事实的，因为各方在开始签约时，我方就已经明确了自己没有购房资格，也没有购房款，只能给3万元的定金，其他款项以银行贷款的形式支付，潘国光、潘国荣对此是同意的，双方也签订了补充协议，在银行出具同贷书之后，需要办理过户时，陈观发需要将80万元转到潘国光、潘国荣账户，银行放款后，潘国光、潘国荣将80万元的款项退还我方，不存在假收据的说法。即使我方要求潘国光、潘国荣退还80万元也是与双方约定相符的，只是潘国光、潘国荣因为其他原因的考虑，不同意继续履行合同，但是不应该将所有的责任都推给陈观发。根据《合同法》第77条的规定，双方已对2019年7月31日前完成交易的条款进行了变更，陈观发不构成违约。之后，在合同继续履行的过程中，潘国光、潘国荣基于其他原因考虑，要求解除合同，陈观发也予以同意。因此合同的解除双方都有一定责任，一审法院认定陈观发单方违约属于认定错误，依法应予改判。二、潘国光、潘国荣应依据合同解除的后果，将收取的3万元定金及赔偿金1万元退还陈观发。陈观发认为涉案合同解除的原因是各方在履行合同的过程中无法达成一致意见，因此各方均负有相应的责任。根据《合同法》第九十七条对合同解除后的规定，陈观发认为应当恢复原状，即陈观发协助潘国光、潘国荣撤销网签手续，潘国光、潘国荣返还陈观发所交纳的3万元定金及1万元赔偿金。一审法院判决支持潘国光、潘国荣的请求，没收3万元定金及1万元赔偿金属于使用法律错误。三、一审法院认定一审本诉受理费为41840元，该受理费过高，违反《诉讼费用交纳办法》的规定，依法应予纠正。潘国光、潘国荣的一审诉讼请求是解除两份合同，并要求没收陈观发的4万元。根据《人民法院报》2010年5月14日刊登的《最高人民法院对8向网民意见建议的回复意见》之五以及《最高人民法院关于的解释》第二百零一条规定，一审法院认定一审本诉受理费为41840元过高，违反《诉讼费用交纳办法》的规定，依法应予纠正。潘国光、潘国荣共同辩称，不同意陈观发的上诉请求，一审法院审查事实清楚，适用法律正确，请求驳回陈观发全部上诉请求。在签订合同后，陈观发才微信告知我方需要提供80万元的假收据骗取银行贷款，在中介方于8月2日通知预约过户时，潘国光、潘国荣表示知道是指知道已经超过约定的交易时间，陈观发应当承担违约责任。潘国光、潘国荣提起本案所涉后，陈观发才于10月30日称已准备好80万元，但没有提交证据证实。天浩服务部述称，签约时天浩服务部已经说明买方没有购房资格，买方要求做低首付，天浩服务部告知潘国光、潘国荣需要出具首付款收据，因最终的贷款数额需要银行审批后才能确定，故签合同时不清楚首付款的具体数额。因为买方个人资质原因导致审批期限比较长，故天浩服务部组织双方协商，卖方要求支付补偿金，并要求合同条款列明7月31日不能办到同贷书就按买方违约处理。银行开具同贷书后，天浩服务部立即将同贷书发给了潘国光、潘国荣，潘国光、潘国荣对此是清楚的，潘国光、潘国荣也到银行核实了放贷情况。贷款数额确定后，确定首付款为80万元，当时潘国光、潘国荣要求再签订一份补充协议明确转账流程，天浩服务部写好发给潘国光、潘国荣后，未收到回应。后因潘国光、潘国荣强烈要求将80万元款项放到其账户上，直至银行放贷到款，天浩服务部也积极和买方沟通该事宜，买方说可以积极筹款，天浩服务部也以短信方式通知了潘国光、潘国荣，但是潘国光、潘国荣都没有回应，8月17日之后失去联系。黄镜洪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加庭询。潘国光、潘国荣于2019年9月18日向一审法院起诉请求：1.解除潘国光、潘国荣与陈观发、天浩服务部之间签订的《房屋买卖合同》；2.解除潘国光、潘国荣与黄镜洪签订的《广州市存量房买卖合同》并撤销网签；3.潘国光、潘国荣没收陈观发所交的定金3万元及赔偿金1万元；4.诉讼费由陈观发、黄镜洪承担。陈观发向一审法院反诉请求：1.潘国光、潘国荣向陈观发双倍返还定金6万元；2.潘国光、潘国荣向陈观发返还补偿款1万元；3.潘国光、潘国荣赔偿陈观发中介费34000元；4.本案诉讼费用由潘国光、潘国荣承担。一审法院经审理查明：据粤（2018）广州市不动产权第03216439、0321XXXX号不动产权证书记载，广州市海珠区XX路XX街XX号XX房的权利人为潘国光、潘国荣，共有情况为按份共有，各占1/2份额，建筑面积为72.31平方米。2019年3月8日，潘国光、潘国荣（卖方）、陈观发（买方）与天浩服务部（经纪方）签订了《房屋买卖合同》（NO.0001518），约定涉案房屋成交价为170万元，买卖双方一致同意由买方按照按揭付款方式支付楼款并办理交易手续，签订本合同时支付3万元作为定金；基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意买方于本合同签订之日向经纪方支付34000元作为咨询及中介服务费，如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消时，则违约方须赔偿另一方的咨询及中介服务费；买卖双方协商，按本合同协议，如卖方违约不将该单位卖给买方的，卖方应退回定金给买方，另外赔偿给买方所付定金之相同金额给买方，如买方违约，则买方将所有定金金额作为赔偿给卖方，卖方实收170万元，卖方不支付任何交易过户所需费用及税费，交易过户需在2019年6月8日前完成，如超出该日期，则视为买方违约；等。同日，潘国光、潘国荣（甲方）、陈观发（乙方）与天浩服务部（经纪方）签订了《补充协议》，约定甲方允许乙方以任何符合广州购房资格的第三方（以下简称落名方）落名涉案房屋；甲方在收取乙方1万元定金后，另外余下定金2万元乙方于2019年3月31日前支付给甲方，允许落名方以银行贷款的形式支付剩余167万元房款；银行关于落名方出具的银行同意贷款书金额若不足以支付房款，乙方需于过户前补足资金缺口，如银行出具的同意贷款书金额超出房款，甲方需在收到银行放款后三日内将超出部分与定金转到乙方指定银行账号；等。同日，陈观发向潘国荣支付定金1万元。2019年3月31日，陈观发向潘国荣支付剩余定金2万元。2019年5月13日，潘国光、潘国荣（甲方、卖方）与黄镜洪（乙方、买方）就涉案房屋登记网签并签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号），约定涉案房屋整套出售并计价，总金额为264万元；签订本合同时，乙方向甲方支付3万元作为购房定金，并按照按揭方式付款，乙方应于2019年6月30日前向甲方支付房款80万元作为首期款，剩余房款184万元由乙方于2019年6月30日前，双方自行申请办理银行按揭手续，按揭方式为商业贷款；双方应当于2019年6月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；等。2019年7月14日，潘国光、潘国荣（卖方）、陈观发（买方）与天浩服务部（经纪方）签订了《补充协议》，约定：1、按本合同协定本次交易为银行商业按揭进行交易，约定时间为2019年6月30日前完成交易过户手续，由于银行审理过程时间比较长，现在卖方同意将银行出具《银行同意贷款书》时间为2019年7月31日止，如超过该时间，则买方违约，终止合同，买方所交定金3万元作为赔偿给卖方，另买方支付给卖方1万元作为本次延期协议之补偿金，买方共合计赔偿4万元给卖方；2、卖方与经纪方协定，如本次交易过户成功，交易过户完成当天经纪方补偿给卖方5000元；3、如本次交易超过2019年7月31日，三方于3日内必须到当地房管交易部门取消该房产的网签合同，如任何一方不配合的，则按合同追究赔偿责任；等。2019年7月23日，中国建设银行股份有限公司广州天河支行向黄镜洪出具了《同意购房抵押贷款意向书》，载明：黄镜洪以涉案房屋抵押申请商业性贷款180万元，年限23年，经本行初审已获准；本行将于上述房屋办妥抵押登记手续后，按相关放款要求将该笔贷款直接划入潘国荣账户；等。陈观发还提交了以下证据：1、经纪方工作人员与潘国荣以及潘国光儿子的微信聊天记录，其中2019年7月29日工作人员说：“个客老婆呢两日先上银行签合同，预计今周5或6可以递件，最迟下周1或2”，2019年8月2日工作人员说：“潘生，您好，按揭安排到星期三（8月7日）早上9点到房管局递件……”，2019年8月18日潘国光儿子说：“您好陈生！上周你们中介和买家陈观发提出的网签买家黄镜洪借80万元转给我们做首付，待银行出了首付凭证后，让我们马上再将该80万转回去垫资方，因买方和垫资方两个不同的人，这个操作我们不接受，这样令我们对买方后续安全交易和银行会不会因为我们这样的操作而取消放款感到不妥。”2、天浩服务部出具的《收款收据》，载明天浩服务部收到陈观发购买涉案房屋的中介咨询服务费34000元。潘国光、潘国荣质证表示：对证据1真实性认可，交易过程中其是同意由银行直接支付房款170万元，但不同意提供转账80万元的假收据给银行。对证据2不予认可，没有相应的合同和支付凭证，且陈观发是原天浩服务部江南大道南路分部的法定代表人，其与天浩服务部关系密切。诉讼中，潘国光、潘国荣与陈观发确认以下事实：1、双方实际履行的是2019年3月8日签订的《房屋买卖合同》；2、涉案房屋成交价为170万元，网签合同写明成交价264万元，是为了多套取贷款；3、网签合同写明购买方为黄镜洪，是因为陈观发没有购房资格，黄镜洪有购房资格，所以落名到黄镜洪处。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据当事人提交的证据及陈述，潘国光、潘国荣与陈观发实际履行的是2019年3月8日签订的《房屋买卖合同》。陈观发为了规避住房限购政策，以黄镜洪的名义签订《广州市存量房买卖合同》，且为了多套取银行贷款，虚高购房价格，故《广州市存量房买卖合同》关于涉案房屋的总价为264万元的合同条款无效。各方当事人应当按照《房屋买卖合同》的约定主张权利并履行义务。根据《房屋买卖合同》，交易过户需在2019年6月8日前完成，如超出该日期则视为买方违约。各方2019年7月14日签订的《补充协议》约定本次交易超过2019年7月31日，三方于3日内必须到当地房管交易部门取消该房产的网签合同。而陈观发至2019年8月2日才约潘国光、潘国荣于2019年8月7日到房管局递件，显然，陈观发已构成违约。陈观发要求潘国光、潘国荣配合做虚假的首付款银行流水，潘国光、潘国荣不同意，陈观发以此认为是潘国光、潘国荣违约，于法无据，一审法院不予采纳。现潘国光、潘国荣要求解除两份合同并撤销网签，陈观发没有异议，一审法院予以支持。但因本案审查的是房屋买卖合同关系，故仅解除《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系。因陈观发违约，故潘国光、潘国荣要求没收陈观发所交的定金3万元及赔偿金1万元，并无不当，一审法院予以支持。陈观发要求双倍返还定金6万元、返还赔偿款1万元、赔偿中介费34000元，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十五条之规定，于2020年7月1日判决如下：一、解除潘国光、潘国荣与陈观发之间就买卖广州市海珠区XX路XX街XX号XX房的房屋买卖合同关系；二、解除潘国光、潘国荣与黄镜洪于2019年5月13日签订的《广州市存量房买卖合同》；三、在本判决生效之日起十日内，黄镜洪协助潘国光、潘国荣办理撤销双方就广州市海珠区XX路XX街XX号XX房的网签手续；四、潘国光、潘国荣收取陈观发的定金3万元及赔偿金1万元不予退还；五、驳回潘国光、潘国荣的其他诉讼请求；六、驳回陈观发的反诉请求。本案本诉受理费41840元，反诉受理费1190元，由陈观发负担。二审中，各方当事人未提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，一审庭审中，潘国光、潘国荣表示：“陈观发称要我方配合做一个假的合同，需要把房价提高到264万元才能贷款到170万元，让我们不要多问，实际交易价格是170万元”“在8月2日我认为合同已经过期后，我认为有些条款需要重新谈，是中介约我和被告出来谈的，因为过期了，所以被告提出要求我们收到80万元后立即转回去给被告，当时我认为不需要通过作假买卖，所以没有同意……”。二审另查明：经纪方工作人员与潘国荣的微信聊天记录显示：2019年7月27日，经纪方工作人员将《同意购房抵押贷款意向书》发送给潘国荣；2019年8月2日，在经纪方工作人员告知潘国荣安排在8月7日到房管局递件后，潘国荣回复“知道”，当天下午，在工作人员将预约成功的截图发送给潘国荣后，潘国荣回复“知”。经纪方工作人员与潘国光儿子的微信聊天记录显示：2019年8月18日，潘国光的儿子称：“您好陈生！上周你们中介和买家陈观发提出的网签买家黄镜洪借80万元转给我们做首付，待银行出了首付凭证后，让我们马上再将该80万转回去垫资方，因买方和垫资方两个不同的人，这个操作我们不接受，这样令我们对买方后续安全交易和银行会不会因为我们这样的操作而取消放款感到不妥。”“另外，和你们中介买家签的买卖合同、房管交易中心网签存量房合同、三方补充协议合同等所约定交易已过期，现没有限定日期规定完成双方房子买卖交易，……”“现在大家都纠结着，继续这样下去都解决不了问题，我们的房屋是合规的，没必要按你们中介和买家所提出的方法去操作，要我们卖方去承担风险”；2019年8月19日，潘国光的儿子称：“我们觉得现在是没办法操作，我们协商一下怎样终止吧”；2019年8月20日，潘国光的儿子称：“那就直接一点了，我们意思是退回买方3万元订金，退回你们中介上次给的1万元补偿金，三方约个时间一起到房管局取消所有合同，即大家回到原点上就算了”；2019年8月27日，经纪方工作人员表示“买家这边就要去你们承担中介费用以及办理银行按揭所出的费用，因为现在是你们这边不协助办理手续”；2019年9月18日，潘国光、潘国荣提起本案一审诉讼；2019年10月3日，经纪方工作人员称“买方要继续交易，首期可以给到你们”，潘国光的儿子没有回复。潘国光、潘国荣确认收到10000元的补偿金，天浩服务部称该10000元补偿金系其代陈观发支付，陈观发对此亦予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.陈观发是否存在违约行为；2.一审案件本诉受理费41840元是否过高。关于陈观发是否存在违约行为的问题。潘国光、潘国荣主张本案房屋买卖交易超过2019年7月31日，按照《补充协议》约定，陈观发已构成违约。对此，本院认为，从本案查明事实显示，陈观发于2019年7月23日取得《同意购房抵押贷款意向书》，经纪方工作人员于2019年7月27日通过微信将《同意购房抵押贷款意向书》发送给潘国荣，且在经纪方工作人员告知潘国荣预约在8月7日到房管局递件，潘国荣回复“知道”，并未提出已超过交易时间，也未对预约的递件时间提出异议，且从经纪方工作人员潘国光儿子的微信聊天记录显示，潘国光、潘国荣提出终止履行合同的根本原因是认为提供虚假首付款凭证套取银行贷款的行为不妥，因此，潘国光、潘国荣以超过约定的交易时间为由主张陈观发构成违约缺乏事实依据，本院不予采纳。一审判决认定陈观发至2019年8月2日才约潘国光、潘国荣于2019年8月7日到房管局递件构成违约欠妥，本院予以纠正。根据本案查明事实，陈观发为了多套取银行贷款，在网签时虚高购房价格，对于涉案《房屋买卖合同》无法继续履行存在明显过错。同时，按照2019年3月8日双方签订的《补充协议》约定内容，在房屋总价款为170万元的情况下，允许买方以银行贷款的形式支付剩余167万元房款，且约定银行出具的同意贷款书金额超出房款，卖方需在收到银行放款后三日内将超出部分与定金转到买方指定银行账号。上述约定与一般的房屋买卖交易存在明显区别，结合陈观发与潘国光、潘国荣签订《广州市存量房买卖合同》约定房款总金额264万元，其中184万元申请办理银行按揭的事实，上述合同内容明显不符合常理，潘国光、潘国荣均为具有完全民事行为能力的成年人，在此情况下其仍签订《广州市存量房买卖合同》配合陈观发进行交易，足以说明潘国光、潘国荣对陈观发虚高购房价格套取银行贷款的目的是清楚知悉的。至于经纪方工作人员、陈观发是否告知其具体的操作流程，均不足以推翻潘国光、潘国荣知悉陈观发虚高购房价格套取银行贷款的事实。潘国光、潘国荣在明知陈观发通过虚高购房款套取银行贷款的情况下仍签订《广州市存量房买卖合同》《补充协议》配合陈观发进行交易，亦存在过错。在合同实际履行过程中，潘国光、潘国荣主动终止合同履行的行为值得肯定，但本案房屋买卖合同无法继续履行的根本原因是双方约定的履约方式违反相关信贷政策，并非陈观发单方违约行为导致，故潘国光、潘国荣主张合同无法履行系陈观发单方违约导致与本案事实不符，本院不予采纳。现双方之间的房屋买卖合同关系已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于双方并未交易成功，现陈观发要求潘国光、潘国荣退回定金3万元合理合法，本院予以支持。至于陈观发已付的1万元补偿金，由于该补偿金系陈观发对其2019年7月14日签订《补充协议》前的延期履约行为向潘国光、潘国荣进行的补偿，该延期行为已实际发生，且补偿金已实际支付，系双方对此已达成合意且实际履行，故陈观发要求潘国光、潘国荣返还该1万元补偿金缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于一审法院认定的本诉受理费41840元是否过高的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百零一条的规定：“既有财产性诉讼请求，又有非财产性诉讼请求的，按照财产性诉讼请求的标准交纳诉讼费。有多个财产性诉讼请求的，合并计算交纳诉讼费；诉讼请求中有多个非财产性诉讼请求的，按一件交纳诉讼费。”本案潘国光、潘国荣提出的解除合同的诉讼请求及返还定金、赔偿金的诉讼请求均属于财产性诉讼请求，故应当按照合同标的额及返还定金、赔偿金的数额合计计算案件受理费。虽然双方当事人先后签订了《房屋买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》两份合同，但该两份合同均系针对涉案房屋买卖的约定，而双方确认实际履行的是《房屋买卖合同》，故应当按照《房屋买卖合同》的标的额170万元及返还定金3万元、赔偿金1万元，合计174万元计算一审案件本诉受理费。根据《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，本案一审案件本诉受理费应为20460元。一审法院将《房屋买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》两份合同标的额合计作为受理费的计算基数不当，本院予以纠正。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款及第二款的规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”因此，一审案件本诉及反诉受理费按双方胜负比例负担。综上所述，陈观发的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，但处理结果欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十七条，《诉讼费用交纳办法》第十三条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初28316号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初28316号民事判决第五项、第六项；三、变更广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初28316号民事判决第四项为：潘国光、潘国荣收取陈观发的补偿金1万元不予退还；四、潘国光、潘国荣于本判决生效之日起五日内退还陈观发定金3万元；五、驳回潘国光、潘国荣的其他诉讼请求；六、驳回陈观发的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20460元，由潘国光、潘国荣共同负担353元，陈观光负担20107元；反诉受理费1190元，由陈观光负担847元，潘国光、潘国荣共同负担343元。二审案件受理费800元，由陈观光负担200元，潘国光、潘国荣共同负担600元。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  莫 芳审判员  余 盾二〇二〇年十二月二十八日书记员  熊盈颖林臻灏