湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终1648号上诉人（原审被告）：湖北天鸿房地产开发有限公司，住所地咸宁市咸安区横沟桥镇朝阳路**。法定代表人：吴泽民，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹连武，男，该公司员工。委托诉讼代理人：周军，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张尚桂，男，1957年6月10日出生，汉族，住咸宁市咸安区。被上诉人（原审原告）：高志英，女，1962年12月31日出生，汉族，住咸宁市咸安区。上诉人湖北天鸿房地产开发有限公司（以下简称天鸿公司）因与被上诉人张尚桂、高志英房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2018）鄂1202民初2809号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。天鸿公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：1.被上诉人仅提供部分占地权利证明，其余部分为非法所得，被上诉人与天鸿公司签订的拆迁协议因交易对象违法而协议无效。2.天鸿公司已履行了大部分合同义务，即交付还建房，不符合合同目的无法实现的解除情形。双方均有过错导致合同无效，天鸿公司不应当承担违约责任。违约金与被上诉人实际损失不相符，超过年利率24%的上限。3.拆迁协议并未约定特定的还建商铺，被上诉强行占据商铺的行为为无权占有，且商铺未通过竣工验收依法不得使用。张尚桂、高志英辩称，《房屋拆迁还建协议书》系双方真实意思表示，为有效协议，天鸿公司未按约定向其交付一线门面，对门面的占有是合法占有，10万元的违约金并不高。张尚桂、高志英向一审法院提出诉讼请求：1.判令天鸿公司按照《房屋拆迁还建协议》的约定交付40平方米一线临街门面二个，并按照约定承担违约金；2.判令天鸿公司为其还建房办理产权登记及水电报装开户手续；3.判令天鸿公司承担本案诉讼费、律师费。一审法院认定事实：2012年10月23日，天鸿公司与张尚桂、高志英签订了一份《房屋拆迁还建协议》，协议约定：天鸿公司拆迁征用张尚桂、高志英位于横沟桥镇的一层平房，共三间，砖木结构，共268㎡，土地使用权证127㎡。约定张尚桂、高志英现有土地（四至：东至空地，西至戚德明，南至空地，北至板厂围墙）及地面附着物全部归天鸿公司所有，天鸿公司补偿给张尚桂、高志英门面2个，住房**，张尚桂、高志英另付天鸿公司人民币100000元整。门面面积约40㎡/个，住房面积约120㎡/套。实际面积最终以房产部门核定为准，超过部分张尚桂、高志英另行补价。合同同时约定天鸿公司负责办理还建房的房屋产权证、土地使用权证和水电报装开户，张尚桂、高志英不承担任何费用。还建房交付时限：本协议签订之日起，在30个月内将还建房交付给张尚桂、高志英。在本协议签订后，从张尚桂、高志英收到天鸿公司拆迁通知之日起，在十天内必须办出拆迁房。房屋由天鸿公司进行拆迁，拆迁材料归天鸿公司所有。违约责任：1.天鸿公司若未按约定时间将还建房交付张尚桂、高志英装修，从逾期之日起至交付之日，每天罚款500元。2.张尚桂、高志英若接到天鸿公司拆迁通知之日起，在十天内未将拆迁房腾空的，每延期一天，罚款500元。3.本合同签订后天鸿公司违约或反悔赔偿100000元违约金给张尚桂、高志英，张尚桂、高志英违约或反悔则赔偿100000元违约金给天鸿公司。同日，双方还签订了一份《房屋拆迁还建补充协议书》。协议约定：天鸿公司补偿张尚桂、高志英地下停车位或车库一个，如有地上车库天鸿公司优先补偿张尚桂、高志英车库一个。协议签订后，张尚桂、高志英依约搬离了房屋并支付天鸿公司100000元，天鸿公司也对房屋进行了拆除。2014年该安置房屋基本建设完成后，天鸿公司给付张尚桂、高志英约定的还建住宅房，但约定的2个一线门面一直未交付，亦未履行约定的房屋办证义务。为此，双方产生纠纷，张尚桂、高志英诉至法院请求依法处理。同时查明，张尚桂、高志英现占有并使用天鸿公司利民新区×栋×、×号门面，面积分别为：35.18㎡、35.18㎡，该门面在房产部门登记显示已售案外人晏细庆名下，但天鸿公司与案外人晏细庆并未签订商品房买卖合同。一审法院认为，张尚桂、高志英与天鸿公司经协商一致，自愿签订拆迁还建补偿协议，双方之间的房屋拆迁安置补偿合同关系成立，当事人的意思表示真实，内容不违反法律、法规，合法、有效。当事人应按照约定全面履行自己的义务。张尚桂、高志英按约搬离拆迁房屋并交付天鸿公司，天鸿公司虽向张尚桂、高志英交付还建住房，但未按约交付一线门面，构成违约，应承担违约责任。按合同约定，逾期交付还建房，每天罚款500元。该约定超过了违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。双方同时约定天鸿公司违约，赔偿100000元违约金给张尚桂、高志英。由于张尚桂、高志英未明确具体违约诉求，结合涉案合同标的，违约时间、预期利益损失及双方过错程度等因素，酙定天鸿公司按约赔偿张尚桂、高志英违约金100000元。天鸿公司辩称被拆迁房屋的建筑面积及土地使用权面积不能以《房屋拆迁还建协议书》上写的面积为准，而应以被拆迁房屋的房屋产权证及土地使用权证上登记的面积为准。本案张尚桂、高志英以其赖以生存的房屋交付天鸿公司开发建设，天鸿公司对张尚桂、高志英拆迁房屋产权登记、实际建筑及土地使用权面积、附属设施等情况事前应作了充分了解。天鸿公司在协议签订后也未以重大误解为由向人民法院主张撤销《房屋拆迁还建协议书》。在张尚桂、高志英房屋拆迁多年，不能全面履行还建义务后，却要求重新确定还建面积，违背了“禁止反言”的民法精神，天鸿公司辩称不应按协议书约定的还建面积还建的理由不能成立，不予采纳。因天鸿公司未按时履行交付还建门面义务，张尚桂、高志英在提起本案诉讼前已自行占用天鸿公司利民新区×栋×、×号门面，天鸿公司及案外人均未提出异议。天鸿公司自认与案外人晏细庆没有签订商品房买卖合同，双方之间并未形成商品房买卖合同关系。张尚桂、高志英实际占有使用案涉门面多年，故可视为涉案天鸿公司利民新区×栋×、×号门面已实际交付张尚桂、高志英。由于诉争房屋至今未取得竣工验收文件，张尚桂、高志英虽实际占有，但仍无法办理产权登记及相应水电报装开户手续。故现阶段对张尚桂、高志英要求为其实际占有还建房办理产权登记及水电报装开户手续的诉讼请求，不予支持。张尚桂、高志英可在具备办证条件后另行主张权利。为了维护市场经济秩序，保护当事人合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、天鸿公司于判决生效之日起十日内向张尚桂、高志英支付违约金100000元。二、驳回张尚桂、高志英的其他诉讼请求。一审案件受理费2300元，由天鸿公司负担。二审中，当事人均未提交新证据。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，天鸿公司上诉主要提出四个问题，《房屋拆迁还建协议书》的效力问题、违约金过高的问题、张尚桂、高志英存在过错以及无权占有商铺的问题。《房屋拆迁还建协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。对于违约金的问题，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”天鸿公司与张尚桂、高志英签订《房屋拆迁还建协议书》后，张尚桂、高志英按照约定全面履行了义务，而天鸿公司仅履行了补偿住房的义务，未交付一线门面，属于过错方，应承担相应的违约责任。双方约定的违约金为100000元，结合涉案合同标的、违约时间、预期利益损失及过错程度等因素，一审认定100000元违约金并无不当。天鸿公司要求减少违约金的上诉请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。天鸿公司称张尚桂、高志英存在过错，但未提供相应证据予以证明，本院不予支持。对于张尚桂、高志英占有天鸿公司门面的问题，因天鸿公司在一审中未提出相应诉请，不属于本案二审审理范围。综上所述，天鸿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由湖北天鸿房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 熊 泽审判员 胡应文审判员 沈 娟二〇二〇年十二月十七日法官助理徐姗书记员杜润附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。