广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25430号上诉人（原审被告）：黎洪宾，男，1984年7月5日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：林漫岚，女，1973年11月27日出生，汉族，身份证住址深圳市福田区。委托诉讼代理人：江志雁，广东瀛真律师事务所律师。委托诉讼代理人：付雨阳，广东瀛真律师事务所律师。上诉人黎洪宾因与被上诉人林漫岚房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初6801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月28日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，并经双方当事人同意，采用书面审理方式审理。本案现已审理终结。黎洪宾上诉请求：1.撤销一审判决第一项，发回重审或依法改判减免疫情期间的租金、违约金及管理费；2.一、二审诉讼费均由林漫岚承担。事实和理由：一、黎洪宾经营的公寓因新冠疫情不可抗力的原因倒闭。公寓于2月份因响应国家号召暂停营业，并无收入，且因一审判决2020年1月份因违约导致合同终止，按照违约处理应无2020年2、3月产生租金及相关费用，故请求二审综合考虑涉案房屋内家具家电的损失情况酌情改判，减免2、3月份租金。二、黎洪宾提交（2020）粤0105民初8331号判决作为类案参考，该判决中作了减半及退还押金的处理。综上，请求二审在查清事实的基础上酌情予以改判。林漫岚辩称，不同意黎洪宾的上诉请求，请求二审维持原判。林漫岚于2020年6月8日向一审法院起诉请求：1.黎洪宾向林漫岚支付2020年1月11日至4月10日期间租金6945元；2.黎洪宾向林漫岚支付延期支付租金的违约金6945元（合同约定按照月租金金额的每日百分之二计算，林漫岚主张酌情调整为按照本金计算违约金）；3.黎洪宾向林漫岚支付2019年5月至2020年4月10日期间使用承租房屋产生的水、电费473.8元；4.黎洪宾向林漫岚支付2020年1月1日至4月10日期间物业管理费582.13元；5.黎洪宾承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：林漫岚为涉案房屋（以下简称涉案房屋）的权属人，房地产权证号为粤（2017）广州市不动产权第06xxxx**，房屋建筑面积为48.51平方米，用途为办公。2017年3月11日，林漫岚（出租人、甲方）与黎洪宾（承租人、乙方）、广州港佰房地产代理有限公司（经纪方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，用途为酒店公寓/办公。第二条约定，月租金为2100元，租赁期自2017年4月11日起至2020年4月10日止，共计36个月。租金按月结算，以银行转账形式支付，由乙方在每月的10日前缴付当月租金，2019年4月11日至2020年4月10日期间月租金递增为2315元。第三条约定，乙方于2017年3月11日前向甲方缴纳2100元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方。本押金不得于租赁期满前抵付租金。第六条约定，6.租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视费、电话费、网络等费用由乙方负担。第七条约定，1.任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同。2.在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金。逾期超过十天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）。租赁期满解除合同之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在乙方押金（保证金）中扣除，不足部分由乙方负责赔偿。3.租赁期期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天书面形式通知对方。甲方要求提前解除的，须退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给乙方；乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿。5.如因不可抗力的原因，造成租赁合同无法履行时，双方互免承担责任。第十三条约定，租赁期为三年，租金从第二年起每年递增5%，免租期为30天，即2017年3月11日至2017年4月10日为装修免租期，所产生的物业管理费、水电费等杂费由乙方支付。合同落款处为林漫岚的签字，但联系电话为林漫岚。合同签订后，黎洪宾依约向林漫岚支付了保证金2100元及相应租金，林漫岚依约向黎洪宾交付了涉案房屋。黎洪宾将涉案房屋用于经营酒店式公寓。自2020年1月11日起，黎洪宾未依约支付租金。黎洪宾辩称因租金周转不开，未按时缴纳2020年1月的租金。林漫岚提交的林某葱[广州市萝岗区某某路XX号（自编C2栋）1502房业主]与黎洪宾的微信聊天记录显示：林漫岚委托林某葱一并处理涉案房屋事宜。林某葱曾于2020年1月9日及约定交租日2020年1月10日催促黎洪宾缴纳房租，双方协商同意由黎洪宾于2月10日前支付2020年1月11日至3月10日共两个月的租金。1月28日，黎洪宾向林某葱发送《致萝岗万达广场公寓业主的一封信》，以新冠疫情属于不可抗力为由要求减免2、3月共2个月租金，林某葱回复不同意减租。2月10日，黎洪宾未按先前约定交租。2月13日，林某葱再次催促黎洪宾缴纳租金、物业管理费及水费，并表达打算收回涉案房屋的意思，双方再次协商，黎洪宾表示等疫情后补租金。3月5日，林某葱催促黎洪宾缴纳租金、物业管理费和水费，双方再次就缴纳租金或解除租赁合同事宜进行协商，但未有结果。3月8日，林某葱通知黎洪宾：1.不再续约。租赁合同到期时间为2020年4月10日，现提前30天告知，将不再续约。2.提前解约。解约原因及依据：租赁合同约定每月10号前，黎洪宾应付缴付当月租金，到目前为止黎洪宾并未缴付1、2月份租金。按《租赁合同》第七条第1点“任何一方违反本合同条款，守约方有权提前解除合同”及第2点，不交租金超过十天已经视为黎洪宾擅自解除合同，业主有权收回房屋并没收押金。3.关于家电问题。《租赁合同》里并未就黎洪宾购置的家电进行约定，所以即使提前解约，黎洪宾也不得要求业主必须购买其购置的房屋内的家电，除非业主愿意接受黎洪宾提出的价格自愿购买。4.关于押金及电卡剩余费。如收房前，黎洪宾付清应付的租金及物业管理费、水费，收房时验收无问题业主可以把押金以及电卡里剩余的金额退还。5.收房时间：6天后（3月14日）。6.租赁物业：C栋907房、1502房。7.907房的业主没有加黎洪宾的微信，委托林某葱与黎洪宾协商，两间的租赁合同是同时与黎洪宾签订的，条款一样。黎洪宾随即表示可以走法律程序处理。黎洪宾确认以上微信聊天记录的真实性。2020年3月12日，林漫岚向广州星某酒店管理有限公司前台发送书面告知，通知黎洪宾：双方签订的房屋租赁合同将于2020年4月10日到期，由于黎洪宾拖欠房租、水费及物业管理费，决定将不再续签，现提前一个月通知，届时请依照合同履行以下职责：1.缴纳2020年度1月份、2月份、3月份房租，共计2350×3=7050元；2.4月10日前请缴清房租租赁期间产生及拖欠的物业费、水费、电费；3.搬离黎洪宾购置的一切家电及家具，确保房屋恢复至租赁前的样子……当缴纳完房租及其他租赁期间产生的费用（物业费、水费、电费）后，将根据房屋验收情况退还押金。林漫岚将于2020年4月10日收回涉案房屋使用权。林漫岚还在涉案房屋门上张贴了此通知。2020年3月16日，黎洪宾自行在涉案房屋上张贴封条，载明：这房间内的物品属于星某国际公寓，该房间在纠纷中，请勿私自打开房门。如有擅自开门者，必追究。2020年4月11日，双方签订《物业交接书》，载明：因双方租赁合同到期，现收回涉案房屋。自2020年4月11日起，涉案房屋所留存的一切物品，由业主全权处理。物品清单：热水器一台（万和）；空调一台（TCL）；慕斯床垫1.5米×2米(2张)；床架两张；电视桌一张；沙发一张。该物业截止至2020年3月31日，仍欠物业管理费523.92元未缴清，欠水费473.8元未缴清。该物业电卡剩余度数519.04度；该物业逾期未缴清的房屋事宜按双方租赁合同约定处理。一审庭审中，林漫岚主张该交接书中的“由业主全权处理”是指黎洪宾放弃涉案房屋内物品的所有权，并提交2020年4月11日双方的通话录音予以证实，录音中，林漫岚告知黎洪宾当天要去收房，询问其房间内的物品怎么处理。黎洪宾回复其把电视机、洗衣机搬走，其他的物品就留给林漫岚，林漫岚可以直接收房。黎洪宾确认录音的真实性，但要求用留存家电价值抵扣所欠费用，并提交自行制作的家具家电清单、家电购买信息，林漫岚以家具家电清单为黎洪宾自行制作为由，不予确认。黎洪宾抗辩称因林漫岚在涉案房屋上张贴了通知，其也自行于3月16日张贴封条，故只同意计算租金至3月15日，并要求按《租赁合同》第七条第五点约定的不可抗力条款减免新冠疫情发生之后1月25日至3月15日期间的租金。为此，黎洪宾还提交了新闻、“暹岗社区公寓工作群”微信聊天记录截图、公告等证据抗辩其经营的酒店公寓业务受到新冠疫情影响无法开业。上述证据显示广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应；广州市萝岗街防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室于2020年2月7日发出公告，要求从即日起辖区内日租房、公寓式酒店、旅馆等场所均暂停对外营业，具体恢复营业时间另行通知；暹岗警务室的警官于2020年2月7日在“暹岗社区公寓工作群”中要求时租、日租公寓一律关停，未通知可以营业时间。林漫岚认为黎洪宾自2020年1月份就迟延履行缴纳租金义务，该拖欠租金的行为产生于新冠疫情不可抗力事由发生之前，已构成根本违约，且疫情期间黎洪宾亦实际使用了涉案房屋，应自行承担商业经营风险，故不同意减免租金。另，林漫岚还提交了大连万某某物业管理有限公司广州分公司缴费单、物业费催缴通知单等证据要求黎洪宾支付2020年1月至4月10日的物业管理费582.13元、2019年5月1日至2020年4月10日的水费473.8元。黎洪宾对上述物业管理费、水费均无异议，但黎洪宾辩称其电费剩余金额为516.4元，应予以抵扣。林漫岚对电费剩余金额予以确认，并同意涉案保证金2100元、剩余电费金额516.4元抵扣本案中黎洪宾应支付的费用。一审法院认为：涉案《租赁合同》上出租方虽然是林某葱签名，通过双方提交的证据可知，林某葱是林漫岚实际出租房屋时的代理人，本案中林漫岚以其自身名义起诉，视为其对林某葱代理行为的确认，且实际履行亦是林漫岚与黎洪宾履行，故本案的出租方应为林漫岚。涉案《租赁合同》是双方真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应全面、诚信履行。涉案《租赁合同》已于2020年4月10日到期，双方亦于4月11日签订了《物业交接书》办理了房屋交还手续，涉案《租赁合同》已履行完毕。双方争议焦点为履行期间内的欠付费用问题。关于租金及逾期支付租金的违约金。关于租金，一审法院对此分析如下：第一，关于租金的计算期间。林漫岚于租期到期前一个月书面告知黎洪宾将于租赁合同到期时收回涉案房屋并将该告知张贴于涉案房屋，不违反合同约定和法律规定，并无不当，而黎洪宾于2020年3月16日自行张贴封条的行为属于其在房屋租赁期限内自行处置涉案房屋，并不存在阻断租赁事实的法律效果，其辩称租金应计算至3月15日，没有法律依据，一审法院不予采信。第二，黎洪宾辩称因新冠疫情属于不可抗力事件，要求减免2020年1月25日至3月15日的租金，虽然对于2020年1月的租金林漫岚同意黎洪宾推迟一个月支付，但黎洪宾在一个月后仍未按时支付，因黎洪宾在新冠疫情发生前已存在未按时缴纳2020年1月份租金的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任，且根据合同约定，因黎洪宾存在欠付租金的违约行为，林漫岚本可没收其保证金，但林漫岚同意将保证金退还并予以抵扣，已免除了其部分违约责任，故对其要求减免租金的抗辩，一审法院不予支持。故黎洪宾应当支付2020年1月11日至4月10日的租金共计6945元（2315元×3个月）。至于逾期支付租金的违约金，黎洪宾未按时交租的行为构成违约，应承担违约责任，林漫岚主张依据《租赁合同》第七条第2点约定要求黎洪宾支付支付租金的违约金，不违反合同规定，一审法院予以支持，但黎洪宾抗辩称违约金计算标准过高，鉴于林漫岚未提交证据证明其实际损失，一审法院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，酌情将违约金计算标准调整为每日万分之五计算。对于2020年1月租金的违约金计算起始时间，鉴于林漫岚同意黎洪宾推迟一个月支付，故当月的违约金应从2月11日起算。综上，黎洪宾应以每月租金2315元为本金，按照每日万分之五的标准计付逾期支付租金的违约金，其中，2020年1月和2月的违约金均自2020年2月11日起算，2020年3月的违约金自3月11日起算，上述违约金均计至付清款项之日止，每月逾期支付租金的违约金以不超过当月租金为限。对于超出部分，一审法院依法予以驳回。关于物业管理费及水费。黎洪宾对林漫岚主张的物业管理费、水费均无异议，一审法院予以确认，黎洪宾应向林漫岚支付涉案房屋2020年1月1日至4月10日的物业管理费582.13元、2019年5月1日至2020年4月10日的水费473.8元。关于抵扣。关于涉案房屋的留存物品，《物业交接书》已明确由林漫岚全权处理，且有录音证据证明黎洪宾已明确放弃留存物品的所有权，黎洪宾抗辩以留存物品抵扣所欠费用，没有事实依据，一审法院不予支持。鉴于一审庭审中林漫岚同意将黎洪宾所欠费用在保证金及剩余电费金额中予以抵扣，为减少当事人诉累，一审法院予以支持，在抵扣保证金2100元及剩余电费516.4元后，黎洪宾还需向林漫岚支付剩余租金4328.6元。同时，抵扣后，逾期支付租金的违约金亦随之调整，鉴于双方均在庭审之日同意抵扣，故1月租金的违约金应以2315元为本金，自2020年2月11日起计算至2020年7月13日。2020年2月租金的违约金应以2315元为本金，自2020年2月11日起计算至2020年7月13日，自2020年7月14日起，2月租金的违约金应以2013.6元为本金，其余不变。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年9月21日作出如下判决：一、黎洪宾于本判决发生法律效力之日起十日内向林漫岚支付租金4328.6元及逾期支付租金的违约金（违约金的计算方式为：以4630元为本金，自2020年2月11日起计至2020年7月13日；以2013.6元为本金，自2020年7月14日起计至实际付清之日止；以2315元为本金，自2020年3月11日起计至实际付清之日止；上述违约金均按照每日万分之五的标准计付，每月逾期支付租金的违约金以不超过当月租金为限）；二、黎洪宾应于本判决发生法律效力之日起十日内向林漫岚支付2020年1月1日至4月10日的物业管理费合计582.13元；三、黎洪宾应于本判决发生法律效力之日起十日内向林漫岚支付2019年5月1日至2020年4月10日的水费473.8元；四、驳回林漫岚的其他诉讼请求。一审案件受理费87元，由林漫岚负担52元，黎洪宾负担35元。二审期间，双方当事人没有提交新证据。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点是：黎洪宾主张减免疫情期间的租金、物业管理费及违约金应否支持。林漫岚、黎洪宾签订涉案合同约定的租赁期自2017年4月11日至2020年4月10日。黎洪宾应于每月10日前缴付当月租金。2020年1月10日前黎洪宾未按约缴付当月租金。黎洪宾抗辩称因新冠××疫情影响而未能按时缴付，但广东省人民政府结合新型冠状病毒感染的××疫情防控形势决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应时间为2020年1月23日，涉案合同于1月10日前并未因疫情影响而无法履行。虽双方同意黎洪宾可于2月10日前支付2020年1月11日至3月10日的租金，但黎洪宾拖欠租金确是发生在1月23日前，且其并未于2月10日前缴纳租金，因此黎洪宾在新冠疫情发生前未按时缴纳2020年1月份租金的行为构成违约,在疫情发生后也未采取实际措施补救先前违约行为。因涉案合同于2020年4月10日期限届满，双方亦于4月11日完成交接手续，黎洪宾并未提前交还房屋，故一审支持林漫岚要求黎洪宾支付2020年1月11日至2020年4月10日的租金并对违约金予以调整，并无不当，本院予以维持。黎洪宾主张涉案合同因其违约应于1月份终止，故其无需缴纳2、3月份租金及相关费用，于法于理无据，本院不予支持。因一审中双方因双方对涉案物业管理费、水费的金额并无异议，林漫岚同意黎洪宾以电费余额抵扣部分欠付的费用的主张，林漫岚亦同意以涉案保证金抵扣黎洪宾欠付的剩余费用，系其对自身权利的处分，一审法院予以支持正确，本院予以维持。综上所述，黎洪宾的的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元,由黎洪宾负担。本判决为终审判决。审判员  邓娟闰二〇二〇年十二月二十五日法官助理刘丹红书记员郭蔚琳