广西壮族自治区凭祥市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1481民初818号 原告：赵如兰，女，1960年11月7日出生，壮族，住广西壮族自治区凭祥市。 原告：许元腾，男，1986年9月16日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市。 两原告委托诉讼代理人：黄党力，广西金益律师事务所执业律师。 被告：刘建军，男，1972年9月15日出生，汉族，住广西壮族自治区凭祥市。 委托诉讼代理人：王光节，广西灿星律师事务所执业律师。 第三人：高军，男，1976年4月21日出生，汉族，住湖南省临澧县。 原告赵如兰、许元腾诉被告刘建军，第三人高军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序审理。2020年7月30日开庭，原告赵如兰、许元腾的共同委托诉讼代理人黄党力，被告刘建军到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2020年9月24日转为普通程序审理，并追加高军为本案第三人。2020年11月10日第二次开庭审理，原告赵如兰、许元腾的共同委托诉讼代理人黄党力，被告刘建军及其委托诉讼代理人王光节到庭参加诉讼，第三人高军经本院送达开庭传票，向本院提交一份“证明”后离开法庭。本案现已审理终结。 赵如兰、许元腾向本院提出诉讼请求：1．确认2010年6月8日刘建军与许宋乐签订的《房屋转让协议书》无效；2.原、被告相互返还财产（判决书生效后十天内刘建军腾空、返还凭祥市政府大院内机关后勤服务A栋二单元集资楼301号房和杂物房以及该房的房产证，赵如兰、许元腾返还18万元给刘建军。 事实和理由：2010年6月8日，赵如兰的丈夫许宋乐与刘建军签订了一份《房屋转让协议书》，许宋乐将凭祥市政府大院内机关后勤服务A栋二单元集资楼301号房及杂物房以18万元的友情价格转让给刘建军。合同约定，2010年6月9日后因征地、拆迁、旧房改造、马路扩建等政府行为或困国家法律法规政策发生重大变化或因不可抗力导致刘建军无法继续使用转让房屋的，许宋乐不负责任，如有补偿的，所有补偿费归刘建军。 2016年2月3日，崇左市干部职工违规多占住房清退专项整治活动领导小组办公室下发了《崇左市干部职工违规多占住房清退韧度面整治活动领导小组会议纪要》要求赵如兰将现争议的房屋腾空并达到“见房见钥匙”归还的目的。为此，赵如兰多次与刘建军协商，要求相互返还财产，但刘建军不予理睬。 赵如兰认为，2010年6月8日，许宋乐在赵如兰不知情的情况下，擅自将属于夫妻共同财产的房屋以“友情低价”（仅按房屋集资款加上装修款）转让给刘建军的行为是无效行为，刘建军对房屋也不属于善意取得。 刘建军辩称，一、两原告不是本案适格主体，该房屋属于许宋乐个人所有，与两原告没有关系。二、即便原告的主体适格，他们的起诉已超过诉讼时效。刘建军与许宋乐签订的房屋买卖合同，房屋实际交付至今已有十余年，两原告现在提起诉讼超过了三年的诉讼时效。赵如兰称其丈夫许宋乐擅自处置了夫妻共同财产其不知情，与事实不符。1.涉案房屋原被赵如兰、许宋乐用于向中国银行抵押贷款，因出售给刘建军而对贷款提前偿还，是赵如兰与许宋乐共同到银行签字后取回房屋产权证交给刘建军。2.房屋转让给刘建军后，许宋乐一家需腾空房屋交付，搬家一事赵如兰知晓，且刘建军在该房屋居住十余年，赵如兰也从未到该房屋来主张权利。3.2015年4月，赵如兰工作单位崇左市机关事务局通过凭祥市后勤服务中心副主任张庆松找到刘建军，双方在张庆松办公室商议房屋事宜，赵如兰也只是告知该房屋可能要清退或补交房款，以及补交房款后可办理过户等情况，并未要求解除合同。三、赵如兰认为涉案房屋系超低价出售，刘建军不属于善意取得，有违事实。刘建军系从凭祥商域广告上获知许宋乐卖房的消息，双方并非朋友。2009年前后因亚洲金融危机，市场物价回落，该房屋因不能办理过户手续，2010年6月以185000元出售给刘建军并非低价，该房屋于2015年6月28日评估的市场价格也仅为330363元，而此时周边商品房早已3500元/平方米，按涉案房屋144平方米计算，同面积商品房价值50万元以上。四、许宋乐因多占公有住房，被相关部门要求清退，按说，既然涉案房屋已转让给他人，许宋乐及其家属应当清退其他多占住房，而不应违悖诚信契约精神，以政府行为的名义要求解除合同。 综上，两原告应当以诚信为本，以事实为依据，从许宋乐的遗产部分补足住房差价或清退其他多占住房，而不应解除与刘建军的房屋买卖合同。 第三人高军述称，其确实与刘建军签订了房屋买卖合同，但合同签订后没有实际履行，其未将房屋转让款支付给刘建军，房屋的产权证也仍由刘建军保管。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 赵如兰、许元腾提交的证据有：1．房屋转让协议书（2010年6月8日）；2.房屋买卖协议书（2010年5月28日）；3．身份证；4．房产证；5．收据；6.结婚证；7.死亡户口注销单；8.凭祥市清房专项活动评估结果通知书；9.会议纪要；10.（当庭提交）关于尽快结算政府大院集资建房款的通知、市政府大院A栋二单元收资情况表。刘建军对凭祥市清房专项活动评估结果通知书及会议纪要的举证意见不认可，上述两份文件均未要求必须退房，不构成原告取回房屋的依据。 刘建军提交的证据中，房屋转让协议书（2010年6月8日）、房屋买卖协议书（2010年5月28日）、房产证、收据、死亡户口注销单、会议纪要等证据与赵如兰、许元腾提交的证据一致，其他证据还有：房屋价值评估报告、凭祥市白云国际交款收据、凭祥万郡华府销售发票。赵如兰、许元腾认为，房屋价值评估报告可以证明房屋价值不是原告方委托鉴定的，许宋乐在住院期间，他的工作单位代扣了7个月的房款差价，每月扣300元，当时许宋乐已无法作出意思表示，扣款是单位行为。对凭祥市白云国际交款收据、凭祥万郡华府销售发票不认可，这些证据不能证明赵如兰对许宋乐转让房屋的事实知情。 刘建军申请本院调取以下证据：1.许宋乐、赵如兰在中国银行签字提前偿还贷款的记录；2.许宋东向商域广告登记刊登卖房信息的记录；3.许宋乐已于2015年每月划扣3000元以补足房款的事实。上述第1-2项申请不属于本院调查取证范围，关于许宋乐已扣房款的事实，经向崇左市房改办发函，其工作人员口头答复称许宋乐因患病，每月仅扣了300元。赵如兰、许元腾对该事实无异议。 庭审后，赵如兰、许元腾补充提交了许宋乐2012年7月24日病历，证明许宋乐于2012月7月24日之后均在住院治疗。 本院依职权向凭祥市住房制度改革管理中心（以下简称凭祥市房改中心）调查了解了涉案房屋的清退及能否上市交易等情况。凭祥市房必中心复函称，对许宋乐位凭祥市南大路7号（政府大院机关后勤A栋二单元集资楼301号房）的违规多占住房，许宋乐、赵如兰只是承诺清退该套房屋，没有缴交清房差价款。该房屋位于凭祥市政府大院内，按《凭祥市人民政府关于将部分单位已购公有住房定为不宜或暂时不宜上市交易住房的通知》凭政发[2001]71号文的规定，该房屋属于暂时不宜上市交易住房，不符合上市交易条件，缴清差价款后不能上市交易办理过户手续。 本案在审理过程中，崇左市机关事务局向本院了解案件情况时，提供了一份刘建军向该单位提交的《关于赵如兰、许宋乐夫妇清退原凭祥市房屋情况说明》（以下简称《情况说明》），内容主要有，许宋乐于2010年5月23日刊登凭祥商域广告，急售涉案房屋，要求35万元，经协商，许宋乐与刘建军达成协议，以32万元出售，双方于2010年5月28日签订了合同，随后许宋乐又向刘建军称卖房的房款中，有15万元需私下使用，要求不将15万元房款载入合同内容，双方遂修改的合同载明的房屋价款。交房前，许宋乐再次要求加价，最后房屋以33.5万元成交。2015年4月，赵如兰找到刘建军，要求配合清退涉案房屋，刘建军向赵如兰出示其与许宋乐于2010年5月28日第一次签订的合同时，赵如兰知晓了该房屋的实际成交价。2018年9月25日，刘建军以39.8万元的价格将涉案房屋卖给其湖南老乡高军。该材料同时附许宋乐、刘建军2010年5月28日签订的《房屋买卖协议书》、刘建军与高军于2018年9月25日签订的《房屋转卖合同》及高军的身份证复印件。 赵如兰、许元腾对上述由本案调取的证据无异议，对刘建军向崇左市机关事务局提交的材料认为超过举证期且内容不真实，无效力。刘建军认为，许宋乐的就诊病历不能证明许宋乐在住院期间的意识状况，其被划扣工资用于补交房屋差价并非单位行为，凭祥市房改中心向法院的复函所依据的文件至今已20年，与《广西壮族自治区经济适用住房管理办法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《广西壮族自治区高级人民法院关于审理涉及集资房、经济适用房、市场运作设计转让纠纷案件若干问题解答》等法律、法规不符。而《情况说明》以及所附材料，是由现房主高军提供的，刘建军不认可作为本案证据，该房屋于2018年9月25日已转让给高军，其认为这一事实与本案无关，故庭审时未作陈述。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 赵如兰、许元腾证据部分，刘建军虽对凭祥市清房专项活动评估结果通知书及会议纪要的举证意见不认可，但上述材料是引起赵如兰、许元腾提起诉讼的主要原因，本院对赵如兰、许元腾的证据予以确认。 刘建军证据部分，凭祥市白云国际交款收据、凭祥万郡华府销售发票等证据与本案无关，本院不予确认。 赵如兰、许元腾庭后补充的许宋乐住院病历，可以证明许宋乐住院治疗的事实，本院向凭祥市房改中心调取的证据，可以证明涉案房产的物权情况，本院予以确认。对于《情况说明》，不是双方当事人提交，刘建军不认可作为本案证据，故本院不作为本案定案依据。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：许宋乐（2016年4月14日病故）原是凭祥市政府机关公务员，后调至崇左市任职。赵如兰与许宋乐系夫妻关系，许元腾系赵如兰与许宋乐之子。凭祥市旧政府大院A栋301号房屋系许宋乐名下集资房，2006年许宋乐已向凭祥市机关后勤服务中心支付集资款78699.49元。 2010年5月28日，以许宋乐为甲方，刘建军为乙方，双方签订《房屋买卖协议书》，约定由许宋乐将凭祥市旧政府大院A栋301房屋转让给刘建军，房屋面积142.8平方米，杂物房20平方米，房屋总价款18万元，刘建军于2010年5月28日交17万元，余下1万元待许宋乐交房产证给刘建军时付清，房屋于2010年6月9日前搬迁完毕，刘建军2010年6月9日前接房入住，在此之前的产权和财务纠纷由许宋乐承担全部责任，此后的产权和财务纠纷由刘建军承担全部责任。许宋乐保证自己对出售的房屋拥有处置权，出售房屋时不存在法律上的纠纷，房产不涉及第三方的权利。房屋转让后，许宋乐不再享有房屋的任何权利和义务。房屋产权过户由双方负责，可以过户到刘建军指定名下，所有税费由刘建军承担，许宋乐必须无偿到场签字协助。2010年6月8日，许宋乐与刘建军又重新签订了一份《房屋转让协议书》，房屋建筑面积改为173.51平方米，取消杂物房的面积表述。付款时间变更为刘建军2010年6月9日向许宋乐付清转让款18万元，许宋乐当日将房屋及房产证交付给刘建军，刘建军另行支付5000元作为许宋乐协助刘建军公证办证的交通费用。双方还另行约定，2010年6月9日交房后，因征地、拆迁、旧房改造、马路扩建等政府行为或因国家法律法规政策发生重大变化或因不可抗力导致刘建军无法继续使用房屋的，许宋乐不负责任，如有补偿，所有补偿归刘建军。该协议的其他内容与2010年5月8日的协议书基本一致。协议签订后，刘建军支付了房款，许宋乐亦将房屋及产权证交付给了刘建军。 2015年，崇左市、凭祥市两级政府着手清理干部违规多占住房，许宋乐、赵如兰承诺清退凭祥市南大路7号政府大院机关后勤中心A栋二单元集资楼301号房，经凭祥市清房办委托，广西致远房地产评估有限责任公司按2015年3月6日为基准价，作出该房屋的评估价为330363元，但许宋乐和赵如兰至今未补足房屋差价或退回房屋。 另查明，根据凭政发[2001]71号文《凭祥市人民政府关于将总会单位已观公有住房定为不宜或暂时不宜上市交易住房的通知》规定，本案涉案房屋属于暂时不宜上市交易住房，不符合上市交易条件，缴清差价款后不能上市交易办理过户手续。 2018年9月25日，刘建军与第三人高军签订房屋转让合同，拟将涉案房屋以39.8万元的价格再次转让给高军，但双方签订合同后，高军未将转让款支付给刘建军，刘建军也未将房产证交付给高军。 本院认为，本案的争议焦点是：1.赵如兰、许元腾是否本案适格当事人，他们的起诉是否超过诉讼时效；2.刘建军与许宋乐签订的《房屋转让协议书》效力如何，刘建军应否返还涉案房屋以及该房屋的产权证书并由赵如兰、许元腾返还刘建军18万元。 针对赵如兰、许元腾是否本案适格当事人的问题，原告方在庭审中认为，赵如兰是涉案房产的共有人，许宋乐去世后，其又与许元腾对许宋乐的财产有继承权，故两原告以继承人的身份起诉。根据《中华人民共和国继承法》第十条的规定，赵如兰与许元腾以许宋乐的继承人参加诉讼符合法律规定，是本案适格当事人。赵如兰、许元腾在本案提出了确认合同效力的诉讼请求，该确认之诉不应适用诉讼时效。 关于刘建军与许宋乐签订的《房屋转让协议》的效力问题。刘建军与许宋乐签订《房屋转让协议》之后，许宋乐虽将房屋产权证交给了刘建军，但双方并未办理房产过户手续，即刘建军并未取得相应的物权。凭祥市房改中心已明确答复，涉案房屋不符合上市交易条件，缴清房屋差价款后不能上市交易办理过户手续。可见，许宋乐、刘建军对不能上市交易的房屋签订的《房屋转让协议》因违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。许宋乐和刘建军作为涉案房屋买卖的双方，在签订房屋转让协议前，均应当对房屋能否上市交易进行充分了解，而许宋乐作为房屋的所有权人，亦有义务向买受人告知房屋的实际情况包括能否过户等风险，因此，许宋乐对合同的无效应承担较大的过错责任。2015年经广西致远房地产评估有限责任公司对房屋价值的评估为330363元，本案合同被确认为无效后，刘建军应将房屋返还许宋乐的继承人，许宋乐的继承人亦应将房屋的相应价值330363返还给刘建军。赵如兰、许元腾认为，合同约定若因政府行为或国家法律法规政策发生重大变化导致刘建军无法继续使用转让房屋的，许宋乐不负责任。现因政府要求清退住房即属于“政府行为或国家法律法规政策发生重大变化”。政府要求清退住房是基于许宋乐多占了公有住房，在此情况下，许宋乐或其继承人可以选择清退其他多占的住房，本案不属于“政府行为或国家法律法规政策发生重大变化”情形，本案对赵如兰、许元腾的前述主张不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国继承法》第十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下： 一、刘建军与许宋乐于2010年6月8日签订的《房屋转让协议》无效； 二、刘建军将凭祥市南大路7号政府大院机关后勤A栋二单元集资楼301号房退还赵如兰、许元腾；赵如兰、许元腾向刘建军返还购房款及其他损失共计330363元。 案件受理费3900元，由赵如兰、许元腾负担2184元，刘建军负担1716元。 如上述给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 长  冯潆予 人民陪审员  唐慧英 人民陪审员  庞洪辉 二〇二〇年十二月二十三日 法官 助理  陈苏琴 书 记 员  杨蕊驰 附：相关法律条文 《中华人民共和国继承法》 第十条遗产按照下列顺序继承： 第一顺序：配偶、子女、父母。 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。 本法所说的父母、包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。 本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）……； （二）……； （三）……； （四）……； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。