江苏省昆山市人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0583执异257号异议人（案外人）：孙华健，男，1988年1月9日生，汉族，住江苏省新沂市。申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司，统一社会信用代码913200007140943011，住所地南京市秦淮区太平南路**斯亚财富中心**。负责人：申希国，该公司总经理。被执行人：陈选明,男,1969年1月1日生,汉族,住江苏省昆山市。本院在执行申请执行人中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司与被执行人昆山市民本食品有限公司、陈选明等金融借款纠纷即(2020)苏0583执恢436号执行一案（原执行案号为(2019)苏0583执恢181号，后中国工商银行昆山分行将债权转让给中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司）中，案外人孙华健向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人孙华健向本院提出异议：请求法院立即终止对位于昆山市××楼××室的房屋(房产证编号：17××14)及一楼大厅的执行措施(含评估、折价、拍卖、变卖)。事实与理由：在申请执行人中国工商银行股份有限公司昆山分行与被执行人昆山市民本食品有限公司、昆山市兴华房产有限公司、陈选明、李怀凤金融借款合同纠纷一案中，异议申请人孙华健已于2019年5月15日就案涉的位于昆山市××楼××室的房屋(房产证编号：17××14)与陈选明签订了《房屋租赁合同》一份，该合同载明房屋的租赁期限为2019年11月1日至2025年10月31日止，共计六年，房屋租金为40万元/年。现该租赁合同已经实际履行，异议申请人已经按照陈选明的要求支付了两年的租金80万元，且异议申请人接收该房屋后已经将该房屋转租给曹正朝控制和使用，并对该房屋进行了添附和装饰装修，为此投入了大量的金钱和人力，以用于对外经营。申请人认为，前述案涉的《房屋租赁合同》系异议申请人与陈选明双方真实意思的表示，内容亦不违背国家法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。异议申请人为此合同的履行支付了相当的信赖利益，加之2020年新冠××疫情的影响，对作为承租人的异议申请人冲击非常大，党中央国务院以及我国现行的政策亦倾向于保护和维持民营经济的稳健发展。异议人申请人与案外人曹正朝善意承租此房屋，目的是为了用于长期的对外经营。现贵院以(2020)苏0583执恢436号之一执行裁定书的形式直接涤除了异议申请人对前述房屋上享有的承租权，显属过于草率，明显缺失公平，严重的损害了异议申请人的合法权益。异议申请人为此提出执行异议申请实属无奈之举。为切实维护异议申请人的合法权益，根据《民事诉讼法》的有关规定，特提出执行异议申请至贵院，请贵院依法支持异议申请人的前列请求事项。经审查查明：中国工商银行股份有限公司昆山分行与被执行人昆山市民本食品有限公司、昆山市兴华房产有限公司、陈选明、李怀凤金融借款合同纠纷一案，本院作出(2016)苏0583民初9933号民事调解书，依该调解书：“一、截至2016年6月20日，被告昆山市民本食品有限公司名下借款本金总余额27639973.34元，欠息892056.02元，贷款已提前到期，上述款项由被告昆山市民本食品有限公司于2016年7月3日之前一次性支付给原告，还款时一并结清2016年6月20日后的利息和费用，具体以原告清单为准；二、被告昆山市民本食品有限公司参照原告支付的律师费、案件受理费赔偿原告其他损失405442元，于2016年7月3日之前一次性支付给原告；三、被告昆山市民本食品有限公司不履行上述债务的，原告有权就被告昆山市兴华房产有限公司提供抵押的坐落于昆山市××号楼XX室(权证号17××**)、XX室(权证号17××**)、XX室(权证号17××**)、X室(权证号17××**)、X室(权证号17××**)、X室(权证号17××**)房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；四、被告陈选明、李怀凤对被告昆山市民本食品有限公司的上述债务承担连带清偿责任；五、双方当事人一致同意本调解协议，自双方签字或捺印后即产生法律效力；六、案件受理费184492元，减半收取92246元，由原告负担。”因被执行人昆山市民本食品有限公司、昆山市兴华房产有限公司、陈选明、李怀凤未履行义务，中国工商银行股份有限公司昆山分行向本院申请执行，本院曾于2016年7月12日立案执行,执行案号（2016）苏0583执4941号，于2017年7月26日终结本案本次执行程序；于2019年3月25日恢复执行，执行案号（2019）苏0583执恢181号，执行过程中，申请执行人中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司以中国工商银行股份有限公司昆山分行已将该债权转让给其所有向本院提交变更申请执行人申请书，请求将申请执行人变更为该公司；2020年4月8日，该案终结执行。因申请执行人中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司向本院申请恢复执行，本院于2020年4月21日立案恢复执行即（2020）苏0583执恢436号案件。该案执行过程中，本院于2020年5月20日发出（2020）苏0583执恢436号之一公告，拟对被执行人昆山市兴华房产有限公司名下（已经转让给被执行人陈选明，但尚未办理产权变更登记）的位于昆山市××楼××室、××室、××室、××室、××室、××室不动产进行拍卖。孙华健等人主张其租赁了该拍卖物。申请执行人申请本院涤除其租赁。本院作出(2020)苏0583执恢436号之一裁定，涤除位于昆山市××楼××室、××室、××室、××室、××室、××室不动产上的租赁权。孙华健遂提出执行异议。孙华健提供了如下材料主张其租赁权：1.租赁协议。2.付款凭证。异议人提供的租赁协议，主要内容为：出租方陈选明，承租方孙华健，甲方将位于昆山市××号，面积约660平方米房屋出租给乙方使用（房权证张浦字第**），租赁期限自2019年11月1日至2025年10月31日。租金40万元/每年。协议落款日前为2019年5月15日。另查明，昆山市××楼××室、××室、××室、××室、××室、××室房屋于2007年1月30日办理产权登记，2012年6月13日办理的抵押权登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司昆山分行。孙华健提供的租赁协议针对的房屋系昆山市××楼××室房屋。2016年4月20日，被执行人因涉及被执行案件，该房屋即被查封。此后，被执行人因多个执行案件，该房屋被多案件查封和轮候查封。本院认为，本案所涉房屋所有权系被执行人所有，本院有权执行。案外人主张其与被执行人之间存在租赁合同关系，租赁合同关系只有在符合法律规定的情形下才能适用“买卖不破租赁”规则，即拍卖后仍维持原有租赁合同关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已经设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。从前述法律规定可以看出，在抵押或查封之后形成的租赁合同不适用“买卖不破租赁”规则，即承租人无权要求带租拍卖。本案中，案外人异议人主张的租赁关系发生在抵押和查封之后，现抵押权人要求实现抵押权，案外异议人无权要求带租拍卖，更无权要求中止拍卖。故异议人提出的异议请求不成立。据上，异议人的异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：驳回案外人孙华健的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省苏州市中级人民法院申请复议。审判长 徐 琰审判员 张 若审判员 欧 平二〇二〇年十二月七日书记员 杨云凤