广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25484号上诉人（原审原告）：广东省中国旅行社股份有限公司，住所地广州市越秀区沿江中路**沿江大厦。法定代表人：吴建生，职务：董事长。委托诉讼代理人：林俊妹，该司员工。上诉人（原审被告）：广州文盛投资有限公司，住所地广州，住所地广州市海珠区新港东路******>法定代表人：邓云标，职务：总经理。委托诉讼代理人：吕玉光，广东滳雄律师事务所律师。上诉人广东省中国旅行社股份有限公司（以下简称省旅行社公司）因与上诉人广州文盛投资有限公司（以下简称文盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。省旅行社公司上诉请求：1.撤销一审判决第六项，改判文盛公司向省旅行社公司支付综合费利息976610.96元（以全部综合费4500000元为基数，按人民银行同期贷款利率按省旅行社公司已使用租期计算）；2.由文盛公司承担案件诉讼费用。事实和理由：（一）文盛公司将广州市越秀区x号商铺（以下简称涉案房屋）转租给省旅行社公司，并签订租赁合同，租赁期限为2013年8月1日至2021年12月31日，合同约定省旅行社公司将上述租赁期内全部综合费用共计450万元一次性支付给文盛公司。合同还约定，如文盛公司违反合同第十五条约定导致合同无法履行的，省旅行社公司有权解除合同，文盛公司应退还省旅行社未租期的综合费、并按照450万元全部综合费的40%向省旅行社公司支付违约金。此外，文盛公司还应支付全部综合费450万元的利息（按照人民银行同期贷款利率），赔偿省旅行社公司装修、搬迁、营业、可得利益以及省旅行社公司应支付予受转分租户的违约金或赔偿金。（二）由于文盛公司与涉案房屋的产权人广州市民政房地产开发公司（以下简称民政公司）之间的租赁合同已经法院判决解除，导致本案的租赁合同无法履行，根据合同第15条、第19条的约定，文盛公司应当支付全部综合费450万元的利息。一审认为在判令文盛公司退还未使用期限的综合费及支付该合同约定的违约金，不宜再由文盛公司支付已使用期间的综合费利息，因此不支持省旅行社公司的该项诉请，偏离涉案租赁合同对属于合同根本违约情况而设定的违约责任。请求二审法院判如所请。针对省旅行社公司的上诉，文盛公司二审辩称，省旅行社公司的上诉请求明显不合理，请二审法院依法驳回其上诉请求。具体理由如下：（一）省旅行社公司要求文盛公司支付全部综合费的利息，虽然涉案租赁合同有约定，但该租赁合同实际是省旅行社公司提供格式合同，该合同对文盛公司违约规定了严苛的四种违约责任。对省旅行社公司违约，在租赁合同第十九条（二）点只规定了“乙方（省旅行社公司）如需解除合同，乙方只要提前10个工作日向甲方（文盛公司）提交书面申请，甲方同意则于乙方解除合同之日始十日内腾退租赁场地予甲方，乙方装修、搬迁、营业等损失全部自行承担，甲方退还合同解除次日至2021年12月31日剩余租赁期内的综合费”可知，双方签订合同时明显违反了公平、对等的原则。（二）省旅行社公司在一审期间已提起了返还综合费2595000元及支付逾期还款利息的诉讼请求，一审已就应返还的综合费及其利息作出判决。而省旅行社公司上诉的请求事实与一审判决第二项是重复的，都是以综合费及基数，分别重复要求支付银行利息。结合本案实际情况，对于已履行部分租赁合同的综合费，省旅行社公司本来就应当支付给文盛公司，已履行部分的综合费既然不存在着返还，就不应当以此为基数再主张利息。（三）在前面的使用期内省旅行社公司与文盛公司所签订合同的租金实际上是已考虑了资金的成本，当时的租赁价格也是偏低于房管部门的公布的价格。一审判后，文盛公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.一、二审诉讼费用由双方当事人按胜败诉比例承担。事实和理由：（一）涉案《租赁合同》是由省旅行社公司提供的格式合同，关于违约责任的条款，明显加重了文盛公司的责任，属于无效条款，一审认定合同条款全部有效属于适用法律错误。文盛公司签订租赁合同时，因资金链断裂，每月急需数十万元偿还按揭款，在双方原已有备案租赁合同的情况下，将原租赁合同解除，重新签订涉案《租赁合同》，改为一次性交租，租金标准和总额大幅降低，并约定四种违约责任，即如文盛公司违反租赁合同第15条约定的，应按全部综合费的40%支付违约金、按人民银行同期贷款利率根据省旅行社公司已使用租赁期限计算利息、赔偿省旅行社公司装修、搬迁、营业、可得利益等损失以及违约金和赔偿金的滞纳金。该合同还约定，省旅行社公司只要一次性支付450万元的综合费，即为履行支付义务，对租赁期间未支付或迟延支付费公摊水电费却无任何违约责任，上述约定属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效情形。（二）一审未采纳文盛公司关于违约金约定过高的抗辩，属于适用法律错误。1.双方约定的违约金给付基数过高。根据文盛公司所收的综合费，减去一审判决应返还的综合费，文盛公司实际所收综合费为190.5万元，一审判决文盛公司还需支付违约金180元及返还款的利息，上述金额已经超过文盛公司收取的综合费。该判决结果明显不公，应当调整应返还的综合费为计算违约金的基数。2.双方约定的违约金比例过高。订立合同时，省旅行社公司利用文盛公司处于窘境提供的格式条款，文盛公司无奈接收高达40%的违约金比例，有悖常理。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，定金数额的约定不得超过主合同标的的20%作为参考。3.一审判决违约金明显高于省旅行社公司遭受的损失。在涉案房屋产权人诉省旅行社公司案件中，该案判决省旅行社公司按同地段租金标准支付场地使用费，反而比涉案租赁合同约定的综合费低，因此，省旅行社公司使用涉案房屋的合同目的实现，没有实际经营损失，且有获利。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，请求二审法院在认定文盛公司应承担违约责任时，正确适用法律，认定双方合同中违约金条款无效，改判文盛公司按银行贷款利率支付相应的利息，即使认定有效，应以省旅行社公司实际损失为基础，遵循公平原则和诚信原则进行审查，依法调低违约金，以文盛公司应返还259.5的综合费金额为基础，最高不超过20%，确定违约金给付比例。请求二审法院判如所请。针对文盛公司的上诉，省旅行社公司二审辩称，文盛公司的根本性违约行为给省旅行社带来了巨大损失，其应按双方合同约定向省旅行社公司承责。具体理由如下：（一）涉案《租赁合同》合法有效，双方均应如约履行。文盛公司在签订《租赁合同》前后，均无表示过该合同无效，其认为《租赁合同》系格式合同、违约责任条款无效，是为减轻自己责任，没有依据。一审认定《租赁合同》合法有效准确，应予维持。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。省旅行社公司签订的租赁合同，均是文盛公司提供的合同。该合同不存在“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的条款。文盛公司也没有证据证明租赁合同为省旅行社公司提供的格式合同，其主张上述合同为格式合同并无依据。格式合同与合同条款无效并不必然相关，文盛公司以“2013年的租赁合同为格式合同，故违约责任条款无效”的主张不能成立。合同的权利义务从来是对等的。从整份合同来看，文盛公司的义务只有保证省旅行社公司在租赁期内使用涉案房屋，只要文盛公司不违约，双方就不会产生任何纠纷。（二）文盛公司违约并无客观原因，而系出于故意。文盛公司明知违约行为的后果，却始终不诚实信用地履行《租赁合同》，导致省旅行社公司丧失对涉案房屋的合法经营权，依据2013年的《租赁合同》承担违约责任。文盛公司辩称是因资金链断裂而与省旅行社公司在2013年签订《租赁合同》，所言非虚。对前后两份租赁合同，两者最大的区别在于，省旅行社公司根据2013年的租赁合同需要一次性向文盛公司支付全部综合费450万元。这也正是文盛公司当时急于与省旅行社公司签订2013年的租赁合同的原因。文盛公司需从省旅行社公司处取得大额流动现金，以解决当时资金链断裂将导致的经营危机。从效果上看，文盛公司签订2013年的租赁合同的目的，并不只是将商铺租赁出去，而在获得比银行贷款更容易到手、成本还更低的大额资金，即文盛公司实际追求的是通过租赁合同达到快速融资的效果。文盛公司在取得450万元后，并没有将资金用于向业主交租，而是用于其他投资项目，结果是投资再失败、资金再断裂。文盛公司依据2013年的租赁合同所取得的资金，其实是远远超过其应向业主民政公司交付涉案门店租金的。因此，文盛公司明知违约行为的后果，却始终不诚实信用地履行《租赁合同》，就应负起违约的责任。（三）文盛公司所称违约金过高没有依据，不应采信。省旅行社公司因丧失门店而产生了巨大的损失，文盛公司应予赔偿。文盛公司依据一审判决而承担的违约金，不足以补偿省旅行社公司的损失，其应该依据2013年的租赁合同向省旅行社公司支付违约金。文盛公司称说省旅行社公司免费使用了涉案门店，不符合事实。自2013年起，省旅行社公司一直如约履行合同，从未不付、迟付水电费。双方签订的是租赁合同没有约定定金条款，不能适用《中华人民共和国担保法》第九十一条。自2009年起，经过省旅行社公司多年苦心经营，该门店已形成了相当的品牌效益，加上门店的周边也有头部同行设点经营，当地形成了非常优异的规模效应。文盛公司应依据2013年的租赁合同约定承担违约责任，才足以弥补省旅行社公司的损失。（2018）粤01民终18666号判决文盛公司与业主间的基础合同解除，而在2017年11月9日之后，文盛公司还一直向省旅行社公司发出水电费的缴费通知，企图获得更多资金。在省旅行社公司向其发出门店的经营权是否已移交业主的函时，文盛公司还是称应向其继续支付水电费。就在省旅行社公司与业主诉讼之时，文盛公司还背着省旅行社公司与业主达到所谓的执行和解协议，想方设法让省旅行社公司承担自2017年11月9日起的场地占用费。根据（2018）粤01民终18666号判决，文盛公司承担自2017年11月9日起至实际交还场地之日的场地占用费。因此，文盛公司称省旅行社公司依据一审判决以同地段租金参考价向业主承担场地使用费，比2013年的租赁合同约定的综合费低并从中得利，该说法没有事实、法律依据。无论是（2018）粤01民终18666号判决，还是一审判决，均是以文盛公司与业主间的基础租赁合同、2013年的租赁合同效力解除为前提来判令文盛公司、省旅行社公司承担场地使用费的。即场地使用费是在无合同基础的条件下、为补偿业主损失的费用。法院判以按同地段租金标准支付场地使用费，是基于公平正义的原则、综合全案情况的考虑。（四）文盛公司一再强调租赁合同违反公平、对等原则，根据涉案合同的交易以及履行合同义务可知，文盛公司仅需要提供商铺给省旅行社公司，并且保证省旅行社公司可以使用商铺到2021年，而省旅行社公司的义务是一次性支付450万综合费且准时缴纳水电费，并一直依约履行，但文盛公司存在根本违约的行为。涉案合同在签订时是考虑双方所需，在公平、对等上所签订的合同。针对文盛公司所述判决第二点以及计算利息的违约金，租赁合同第19条已约定违约责任。省旅行社公司于2020年1月1日向一审法院起诉请求：1.确认省旅行社公司与文盛公司签订的《租赁合同》自2017年11月9日起解除；2.判令文盛公司向省旅行社公司返还综合费2595000元，并支付逾期还款利息（自2017年11月9日起计至返还租金之日止，按日万分之二点一计，暂计至2019年12月15日为417431.70元）；3.判令文盛公司在判决生效之日起十日内向省旅行社公司支付违约金1800000元（省旅行社公司支付的全部综合费4500000元的40%）；4.判令文盛公司向省旅行社公司在判决生效之日起十日内支付综合费利息976610.96元（全部综合费4500000元，按人民银行同期贷款利率按省旅行社公司已使用租期计算）；5.判令文盛公司在判决生效之日起十日内向省旅行社公司支付损失2198392元；6.判令文盛公司返还省旅行社公司支付的2018年1月至2018年6月的电费7690元；7.判令如文盛公司未在判决生效之日起十日内支付诉请2、3、4的款项，则每逾期一日按应付金额的1%支付滞纳金；8.判令文盛公司退还租赁保证金125972元。一审法院认定事实：2006年11月13日，民政公司与文盛公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定民政公司将广州市越秀区教育路113号101、102房出租给文盛公司作商业性质用途使用，建筑面积共338.71平方米，租期自2007年2月1日至2021年12月31日，其中2015年每月租金182400元，2016年每月租金189700元，2017年每月租金197300元，2018年每月租金205200元，2019年每月租金213400元，2020年每月租金221900元，2021年每月租金230800元；租金按月结算，由文盛公司在每月的第八日前按支票或现金付款方式缴付租金给民政公司；文盛公司向民政公司交纳27万元作为租赁保证金，民政公司应在租赁期满或解除合同之日起30个工作日内将保证金退回文盛公司；文盛公司逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月所欠租金额的1%向民政公司支付违约金等。2013年8月6日，省旅行社公司（乙方、承租方）与文盛公司（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定：第一条、甲方同意将位于越秀区教育路113号汇力商务楼首层6#、7#铺的房产租赁予乙方，乙方自愿承租上述房产，租赁场地面积为90平方米（含分摊公用的建筑面积）。第三条、租赁期限8年5个月，自2013年8月1日始至2021年12月31日止。第四条、租赁期限内第一年（即2013年8月1日至2014年7月31日）乙方按每月3万元标准支付综合费，第二年乙方按每月3.5万元标准支付综合费，第三年、第四年乙方按每月4万元标准支付综合费，第五年、第六年乙方按每月5万元标准支付综合费，第七年、第八年乙方按每月5.5万元标准支付综合费，第九年乙方按每月4.8万元标准支付综合费；乙方同意于2013年8月6日前将上述租赁期限内的综合费共计450万元一次性支付给甲方，同时甲方应向乙方出具等额完税发票，发票由甲方每半年开始的第一个月的5号前，按照双方约定的各年度的具体数额开具一次发票，共计开具17次发票；租赁期限内每月室内电费均当月结算，以电力部门出具的缴费通知单上的数额为准，由乙方在当月的第五日前以支票或转账付款方式付给甲方。第五条、双方本合同的签订，原备案号为7900673号合同的所有内容立即解除，甲方在11月5日前退回乙方租赁保证金125972元。第十五条、1.甲方保证对本合同项下租赁物享有完整的出租权，不存在任何权利瑕疵，与本合同项下租赁物所有权人不存在任何权利及债务纠纷，不存在任何第三人对本合同项下租赁物主张权利的情形。第十九条、（一）甲方违反本合同第十五条约定导致本合同无法履行的，乙方有权解除本合同，甲方应退还乙方未租期的综合费、并按乙方向甲方支付的全部综合费（450万元）的40%向乙方支付违约金。此外，甲方还应按乙方向甲方支付的全部综合费按人民银行同期贷款利率按乙方已使用租期计算利息并支付乙方。甲方还应赔偿乙方装修、搬迁、营业、可得利益及乙方应付予受转（分）租户的违约金或赔偿金等全部损失。（五）违约金、赔偿金应在确定责任之日起十日内付清，每逾期一日按应付金额的1%支付滞纳金。第二十三条、本合同履行中发生争议，双方应协商解决，协商不成时任何一方均可向本合同履行地（租赁物所在地）人民法院起诉。等等。合同签订次日，省旅行社公司即通过银行转账的方式向文盛公司支付租赁综合费合计4500000元。2016年5月17日，民政公司以文盛公司拖欠租金、构成根本违约为由将文盛公司以及省旅行社公司、广州市金马国际旅行社有限公司等诉至法院。案经一审法院审理，一审法院于2017年6月6日作出（2016）粤0104民初6628号民事判决书，判决：一、自该判决发生法律效力之日，民政公司与文盛公司就广州市越秀区教育路113号101、102房签订的《广州市房屋租赁合同》予以解除。二、文盛公司应在该判决发生法律效力之日起7日内将广州市越秀区教育路113号101、102房的经营管理权交还给民政公司。等等。判后，文盛公司不服判决并向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院经审理后于2017年11月2日作出（2017）粤01民终18666号民事判决书，驳回文盛公司的上诉，维持一审判决。2017年12月至2018年6月期间，文盛公司继续向省旅行社公司发出《交款通知书》，要求省旅行社公司支付相应的电费。省旅行社公司按通知支付了对应月份的电费。2018年8月23日，省旅行社公司分别向民政公司及文盛公司发出《关于对广州市民政房地产开发公司的问询函》及《关于对广州文盛投资有限公司的问询函》，称为厘清案涉房屋的经营管理权，要求文盛公司及民政公司提供相应的证据以便其支付相应的费用等。同月27日，文盛公司向省旅行社公司发出《复函》，称其已向广东省高级人民法院提起再审并获受理，经营管理权亦未移交。对于电费的缴交方式建议省旅行社公司可采取继续支付给文盛公司、省旅行社公司暂不交费或直接交费给民政公司等。此后，文盛公司继续向省旅行社公司发出《交款通知书》至2019年3月。2019年1月，民政公司以省旅行社公司未配合其建立合同关系并支付场地使用费为由将其诉至一审法院。案经一审法院审理，一审法院于2019年11月8日作出（2019）粤0104民初3863号民事判决书，判决：一、省旅行社公司应在该判决发生法律效力之日起7日内将广州市越秀区教育路113号自编6-7号商铺腾空交还给民政公司。二、于该判决发生法律效力之日起七日内，省旅行社公司向民政公司支付从2017年11月9日起至该判决发生法律效力之日止的房屋使用费（以90平方米面积为基数，从2017年11月9日起至2017年12月31日止按每平方米400元的标准计付，从2018年1月1日起至2018年12月31日止按每平方米379元的标准计付，从2019年1月1日起至该判决发生法律效力之日止的房屋使用费参照房管部门公布的同期同地段同类型房屋的租金参考价计付；并以不超过民政公司主张的每月1469.64元/平方米的标准为限。如文盛公司广东省中国旅行社股份有限公司在该判决发生法律效力之日前实际履行上述第一项判决，则使用费计算至实际履行之日）；此后，省旅行社公司应参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价（以广州市民政房地产开发公司主张的每月1469.64元/平方米的标准为限）向民政公司逐月支付房屋使用费至实际履行上述第一项判决之日止。三、于该判决发生法律效力之日起七日内，省旅行社公司向民政公司支付从2018年1月1日起计至2018年12月31日止的电费20474元。四、驳回民政公司的其他诉讼请求。2019年3月25日，民政公司与文盛公司在一审法院达成执行和解并由一审法院制作《执行听证笔录》，该笔录中记载：双方确认2017年11月8日为双方就涉案场地的交接时间，应收取的物业管理费、租金的本金计至该日，滞纳金和迟延履行金计至2019年2月28日等。2019年12月9日，民政公司与省旅行社公司达成和解并签订《和解协议书》，其中约定：双方一致同意自编6-7号商铺不作腾空交接，仍由省旅行社公司继续租赁经营直至2021年12月31日。双方同意自编6-7号商铺的场地使用费分时段计算，其中1.2017年11月9日至2017年12月31日，每月按每平方米400元计收（不含物业管理服务费5400元），每月合计41400元，共计71760元（含物业管理服务费）；2.2018年1月1日至2018年12月31日，每月按每平方米379元计收（不含物业管理服务费5400元），每月39510元，共计474120元（含物业管理服务费）；3.2019年1月1日至2019年8月31日，每月按每平方米379元计收（不含物业管理服务费5400元），每月39510元，共计316080元（含物业管理服务费）；4.2019年9月1日至2019年11月30日双方同意按每月132264元计算（含物业管理服务费），共计396792元（含物业管理服务费）。双方签订临时租赁协议，约定2019年12月1日至2021年12月31日省旅行社公司直接向民政公司承租自编6-7号商铺，月租金为132264元（含物业管理服务费）。2018年1月1日起至2019年10月31日，省旅行社公司未向民政公司支付的电费合计50968元，省旅行社公司于本协议书生效之日起30日内付清。等等。同日，省旅行社公司与民政公司按前述《和解协议书》的约定签订《广州市房屋租赁合同（临时、商业）》，约定由民政公司将案涉房屋出租予省旅行社公司作商业用途使用，租赁面积90平方米，租赁期限自2019年12月1日至2021年12月31日，月租金额132264元等。此外，省旅行社公司为证明案涉商铺周围已形成良好营商环境，案涉商铺营业收入较好，向一审法院提交了：1.涉案商铺周边照片；2.涉案商铺历年经营数据。文盛公司对此质证认为：两证据的三性均不予确认，照片的内容无法反映拍摄时间，也不能证实省旅行社公司的主张。而且自疫情发生以来，涉及旅行业的经营门店均未开业，该证据不能证实案涉房屋的租金标准。经营数据是省旅行社公司单方制作，没有其他证据予以支撑，不能证明省旅行社公司的主张。一审法院认为，省旅行社公司、文盛公司双方签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同。根据该合同的约定，案涉房屋的租赁期限至2021年12月31日止。据生效的（2017）粤01民终18666号民事判决书认定，因文盛公司违约导致其与民政公司签订的租赁合同被解除，文盛公司应依该判决交还案涉房屋的经营管理权予民政公司。实际履行前述生效判决过程中，文盛公司与民政公司达成和解协议，明确文盛公司已于2017年11月8日交还案涉房屋的经营管理权。因此，省旅行社公司诉请确认其与文盛公司签订的前述租赁合同自文盛公司交还经营管理权之次日即11月9日解除，理据得当，一审法院予以支持。至于文盛公司关于省旅行社公司的解除权因超过了除斥期间归于消灭的辩解意见，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于解除权行使期限的规定，因在合同具备解除条件后文盛公司并未及时告知省旅行社公司亦未催告省旅行社公司行使解除权，因此解除权应在发生之日起一年内行使。而就本案而言，文盛公司与民政公司在2019年3月25日在一审法院执行程序中始达成执行和解并经一审法院制作《执行听证笔录》确认2017年11月8日为双方就涉案场地的交接时间。现无证据证明文盛公司在达成和解方案后曾将相关事实告知省旅行社公司，省旅行社公司可得获知这一讯息的时间只能是在（2019）粤0104民初3863号案件审理过程中，省旅行社公司于2020年1月1日即提起了本案诉讼，显然未超过相应的时效期间。省旅行社公司在前述合同签订当日已依约一次性向文盛公司支付了全部合同期间内的综合费，现因双方的租赁合同提前解除，文盛公司理应退还合同未履行期间的综合费予省旅行社公司，故省旅行社公司诉请要求文盛公司退还综合费，理据得当，一审法院予以支持。因该款项系由省旅行社公司在合同签订时一次性支付予文盛公司，现因合同提前解除退还的该费用，文盛公司应自合同解除之日起计付应付款项的利息予省旅行社公司。因此，省旅行社公司诉请要求文盛公司支付应退综合费自2017年11月9日起的逾期付款利息，一审法院予以支持。至于该利息的计付标准，省旅行社公司主张按每日万分之二点一的标准并无实际参考依据，一审法院依法予以调整为自2017年11月9日起至2019年8月19日参照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际返还该款项之日止按照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。至于文盛公司辩称省旅行社公司主张退还费用的期间已经以实际履行行为继续履行了前述《租赁合同》，故无需要退还相应费用。对此，一审法院认为，据文盛公司与民政公司达成的执行和解方案，文盛公司确认其在2017年11月8日即已与民政公司办理场地交接，即文盛公司自该日起已依生效判决的要求丧失案涉场地的经营管理权，其无权继续收取相应的租金及管理费用等，文盛公司的该项辩解意见，缺乏事实依据，一审法院不予采信。文盛公司违约致使案涉合同被解除，省旅行社公司有权依约主张违约金，如违约金不足以弥补其损失的，仍可要求文盛公司赔偿其实际损失。因此，省旅行社公司主张的违约金与实际损失应综合考察。首先，根据前述合同约定，如因文盛公司违反前述合同第十五条的约定导致合同无法履行的，省旅行社公司有权解除合同，文盛公司除应退还未租期的综合费以外，还需按全部综合费的40%向省旅行社公司支付违约金。现因文盛公司在履行其与民政公司的租赁合同过程中构成根本性违约，经生效判决解除其与民政公司的租赁合同，丧失了案涉房屋的经营管理权。因此导致省旅行社公司、文盛公司之间的合同无法履行的责任显系文盛公司的行为造成的，省旅行社公司现主张要求文盛公司支付1800000元违约金，符合合同约定。其次，民政公司根据生效判决依法收回案涉房屋的经营管理权，省旅行社公司为维持在案涉场地的正常经营活动必须与民政公司协商并确立租赁关系。虽然省旅行社公司提供的商铺历年经营数据仅是省旅行社公司单方统计数据，但案涉房屋所在教育路紧邻本市旅游文化核心区域——北京路地段，现由多家旅游公司开设门店并形成较好的营商环境是公认的事实，省旅行社公司在案涉房屋开设门店并有继续承租维持经营之需要，其与民政公司协商续租并无不当。省旅行社公司与民政公司达成的《和解协议书》以及重新订立的租赁合同约定的租金标准系由合同双方协商确定的结果。该租值明显高于省旅行社公司、文盛公司之间合同约定的租金标准，省旅行社公司遭受了实际损失是客观事实上存在的。不过需要指出的是，正因案涉场地经过多年经营获得了良好营商环境致使所在地段租值上升，此租金上升的情况是省旅行社公司、文盛公司在合同订立时不可预见的。具体的房屋租值是由省旅行社公司与民政公司协商确定的，省旅行社公司接受民政公司提出的租金标准既是为继续经营之需要，也是基于合理的市场价值预期。因而，该上升的租金值不能全部作为省旅行社公司实际损失完全由文盛公司负担。综合考虑省旅行社公司遭受的实际损失以及合同约定的违约金标准，虽然文盛公司辩称合同约定的违约金标准过高，但该违约金标准系双方合同约定的计付标准，文盛公司既未举证证明省旅行社公司主张的该违约金明显过高，且合同约定的违约金既系对省旅行社公司遭受实际损失的填补，也是对文盛公司违约行为的惩罚，结合省旅行社公司主张的实际损失，一审法院酌定文盛公司按合同约定的违约金标准向省旅行社公司支付违约金1800000元，该违约金亦可弥补省旅行社公司遭受的实际损失。至于省旅行社公司主张的文盛公司还应按全部综合费按人民银行同期贷款利率按省旅行社公司已使用租期计算利息的诉请，考虑到案涉合同已部分履行，履行期间内省旅行社公司正常使用案涉房屋，省旅行社公司已付的该期间的综合费是该期间租金的合理对价。一审法院既已判令文盛公司退还未使用期限的综合费以及支付合同约定的违约金，不宜再由文盛公司支付已使用期间的综合费的利息，故对省旅行社公司的该项诉请，一审法院不予支持。根据省旅行社公司与民政公司签订的《和解协议书》约定，省旅行社公司应向民政公司支付2018年1月至6月期间的电费。因省旅行社公司已根据文盛公司的通知支付了该期间的电费7690元予文盛公司，故文盛公司应将其已收取的该费用退还予省旅行社公司。至于省旅行社公司诉请退还的租赁保证金125972元，文盛公司应在2013年11月5日前退回租赁保证金125972元，现无证据显示文盛公司已退还该费用，虽然文盛公司辩称该费用系双方2011年9月签订的租赁合同项下发生的费用，与本案非属同一法律关系，但因该费用的退还是作为案涉租赁合同约定的内容，省旅行社公司于本案中一并提出主张并无不当。因该费用约定的退还时间为2013年11月5日，应适用《民法通则》关于诉讼时效的规定，现无证据显示省旅行社公司在本案诉前曾向文盛公司主张退还过该费用，因此省旅行社公司的此项主张显已超过了两年的诉讼时效，一审法院不予支持。至于省旅行社公司据前述合同关于“违约金、赔偿金应在确定责任之日起十日内付清，每逾期一日按应付金额的1%支付滞纳金”的约定诉请如文盛公司未在判决生效之日起十日支付相应款项的，则应按合同约定支付滞纳金。对此，首先该滞纳金实为逾期付款违约金，该违约金是双方对于逾期支付违约导致发生的违约金、赔偿金设定的违约责任，其性质与前述违约责任非属同一性质的违约责任。其次，该违约责任的发生有待于相应违约金、赔偿金确定后文盛公司逾期支付的客观事由发生，即就本案而言，一审法院确定文盛公司应付违约金的判决生效后文盛公司是否依约及时支付该费用有待判决生效后的实际履行情况而定。因此，省旅行社公司的该项诉请依据的事实尚未发生，一审法院就该请求暂不作出处理。至于本案的诉讼费用，省旅行社公司支付的保全费应由文盛公司负担。省旅行社公司支付的案件受理费应由省旅行社公司、文盛公司双方按判决支持的省旅行社公司的诉讼请求确定的应付款项比例负担。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2020年6月28日作出如下判决：一、确认省旅行社公司与文盛公司签订的《租赁合同》自2017年11月9日起解除；二、文盛公司应自判决发生法律效力之日起十日内一次性向省旅行社公司返还综合费2595000元及该款自2017年11月9日起至实际付清之日止的利息（其中自2017年11月9日起至2019年8月19日参照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际返还该款项之日止按照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、文盛公司应自判决发生法律效力之日起十日内一次性向省旅行社公司支付违约金1800000元；四、文盛公司应自判决发生法律效力之日起十日内一次性向省旅行社公司支付2018年1月至2018年6月的电费7690元；五、文盛公司应自判决发生法律效力之日起十日内一次性向省旅行社公司支付财产保全费5000元；六、驳回省旅行社公司的其他诉讼请求。一审案件受理费68656元，由省旅行社公司负担27269元，由文盛公司负担41387元。上诉人省旅行社公司与上诉人文盛公司对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审另查明，文盛公司与省旅行社公司签订的《租赁合同》的前面部分载明，文盛公司、省旅行社公司经过平等协商，现就办公房屋租赁的具体事宜达成如下协议：……二审庭询中，双方当事人均表示对一审判决第一项、第二项、第四项、第五项没有异议。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合省旅行社公司、文盛公司的上诉请求和理由以及答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.省旅行社公司主张文盛公司支付综合费利息应否支持；2.文盛公司要求调低违约金理由能否成立。现评析如下：关于省旅行社公司主张文盛公司支付综合费利息应否支持问题。虽然省旅行社公司与文盛公司签订的《租赁合同》约定，文盛公司违反本合同第十五条约定导致本合同无法履行的，省旅行社公司有权解除本合同，文盛公司应退还省旅行社公司未租期的综合费、并按省旅行社公司向文盛公司支付的全部综合费（450万元）的40%向省旅行社公司支付违约金。此外，文盛公司还应按省旅行社公司向文盛公司支付的全部综合费按人民银行同期贷款利率按省旅行社公司已使用租期计算利息并支付给省旅行社公司。但考虑到一审法院已判令文盛公司退还未使用期限的综合费及该款自2017年11月9日起的利息和支付合同约定的违约金，且案涉合同已部分履行，履行期间内省旅行社公司正常使用案涉房屋，省旅行社公司已付的该期间的综合费属于该期间租金的合理对价。再综合双方利益衡平关系，本院认为一审法院作出不宜再由文盛公司支付已使用期间的综合费的利息，并据此判决驳回省旅行社公司的该项诉请，并无不当，可予维持。省旅行社公司上诉坚持要求依照双方合同约定，主张文盛公司以全部综合费按人民银行同期贷款利率按省旅行社公司已使用租期计算利息，本院不予支持。关于文盛公司要求调低违约金理由能否成立问题。其一，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”本案中，文盛公司与省旅行社公司签订的《租赁合同》前面部分已明确载明，双方就办公房屋租赁的具体事宜经过平等协商达成协议。文盛公司认为上述协议是省旅行社公司单方提供的格式合同，未提交证据予以证实，本院不予采纳。其二，从双方签订的《租赁合同》内容看，该合同不存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的无效情形。案涉《租赁合同》签订当日，省旅行社公司已一次性将租期内的综合费支付给文盛公司，且合同履行期间也无证据证实存在欠付水电费等事实，案涉《租赁合同》中关于文盛公司的违约责任约定，不存在加重文盛公司责任情况，因此，文盛公司主张违约责任条款无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。其三，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”一审法院酌定文盛公司按合同约定的违约金标准向省旅行社公司支付违约金1800000元，是综合考虑省旅行社公司遭受的实际损失、文盛公司在合同履行过程中的过错程度等因素，该违约金既系对省旅行社公司遭受实际损失的填补，也是对文盛公司违约行为的惩罚。文盛公司主张撤销一审违约金判项，改判文盛公司按银行贷款利率支付相应利息，或者违约金调低为以其应返还综合费金额159.5万元为基数，最高不超过20%确定违约金计付比例，但文盛公司并未举证证明省旅行社公司主张的该违约金明显过高，因此，文盛公司上诉调低违约金理由不成立，本院不予支持。综上所述，省旅行社公司、文盛公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费34566.1元，由广东省中国旅行社股份有限公司负担13566.1元，由广州文盛投资有限公司负担21000元。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 莫 芳审判员 白小云二〇二〇年十二月二十八日书记员 李志康谢金泽