广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤03民终18975号上诉人（原审原告、反诉被告）：李建香，女，汉族，1966年7月24日出生，身份证住址陕西省安康市汉滨区。委托诉讼代理人：冯泳诚，广东富群律师事务所律师。委托诉讼代理人：危斌，广东富群律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：恒大地产集团珠三角房地产开发有限公司，住所地广州市天河区，统一社会信用代码：91440101MA59BAB1XJ。法定代表人：孙博，总经理。委托诉讼代理人：卢杰恩，男，汉族，1985年9月4日出生，身份证住址广州市番禺区，系公司员工。上诉人李建香因与被上诉人恒大地产集团珠三角房地产开发有限公司（以下简称“恒大地产珠三角公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院(2019)粤0305民初19311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉请求:1、请求撤销(2019)粤0305民初19311号民事判决第一项，改判“恒大地产珠三角公司向李建香支付租金人民币597520元及逾期支付租金违约金人民币806652元”。2、请求撤销(2019)粤0305民初19311号民事判决第四项，改判“恒大地产珠三角公司承担李建香维修费人民币162460元，以及李建香无法使用房屋期间的损失人民币1493800元”。3、请求判令恒大地产珠三角公司承担一审、二审的诉讼费用。事实与理由是：一、恒大地产珠三角公司在租赁使用涉案房屋过程中，造成大量损坏，应当承担赔偿责任。1、涉案房屋在租赁期间存在损坏是客观存在的。根据《视察日期：2018年10月19日》损坏标识图和现场拍照《公证书》可以证实，涉案房屋的地板、窗帘、卧室天花、阳台地面、屋内木地板、厨房橱柜、厨房大理石台面、卧室墙面、客厅书桌、卧室衣柜、客厅杂物柜、洗手间地面、主卧墙面、主卧大理石洗手盆及台面等地方存在较大损坏，更为严重的是恒大地产珠三角公司将电动控制房屋设施的交换机（型号：P0E交换机）以及8部安装在天花板上的IP设备（品牌/型号：华为AP4050DN)拆走，导致房屋的智能家居中控系统瘫痪，无法使用。因此，涉案房屋在租赁期间存在损坏是客观存在的。2、涉案房屋的损坏不是自然损耗，而是恒大地产珠三角公司造成。根据《视察日期：2018年10月19日》损坏标识图显示，全屋地板多处有花痕及污积、全屋墙面及家具多处花痕及污积、全屋电动窗帘路轨不能操作、窗帘电机拆除未安装、电井房交换机被拆除丢失未恢复（需重新安装及接驳）、地面有烟蒂痕迹未清理、厨柜台面私自开孔等等，上述损坏明显是人为造成，而非自然损耗。针对天花发霉乳股漆大面积脱落，深圳市炫达装饰工程有限公司出具的修复说明中对损坏原因进行了说明，认为是在使用空调的时候不关窗户造成。同样，该损坏是人为造成，而非自然损耗。恒大地产珠三角公司在一审中声称“公证书的图片显示的天花渗水、淋雨顶面瓷砖发黄等问题并非人为损失，而是装修质量问题”。该说法可以证实该损坏情况是出现在恒大地产珠三角公司承租期间，暂且不论该损坏是否人为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定，“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”由于租赁期间恒大地产珠三角公司直接使用并控制着租赁物，恒大地产珠三角公司对房屋及其设备有及时、认真地检查、修缮的义务，保障住房安全。按照常理天花渗水事先应有一定征兆，在出现小面积渗水时，恒大地产珠三角公司即应通知李建香履行維修义务，或采取其他措施防止租赁物进一步被损坏。恒大地产珠三角公司未履行及时通知和防止损失扩大的义务，导致出现天花发霉乳胶漆大面积脱落等情况，存在过错。一审法院认定“没有充分证据证明李建香主张的损坏是因为恒大地产珠三角公司不当使用的过错造成”，明显错误。3、涉案房屋在租赁期间的损坏情况，应由恒大地产珠三角公司举证不是恒大地产珠三角公司造成，否则，应认定是恒大地产珠三角公司造成。本案涉案房屋的损坏是客观存在的。李建香在出租涉案房屋给恒大地产珠三角公司时，房屋是装修完好的，是全新装修出租给恒大地产珠三角公司的。在房屋租赁期间，涉案房屋处于恒大地产珠三角公司的控制和使用之中，涉案房屋的损坏，除自然损耗外，应认定为恒大地产珠三角公司造成。针对天花发霉乳胶漆大面积脱落，恒大地产珠三角公司在一审中答辩认为是房屋本身的原因，是开发商的责任，在质证时又称是装修质量问题。但是，恒大地产珠三角公司没有提供任何证据证明，也没有申请鉴定。在深圳市炫达装饰工程有限公司出具的修复说明中对损坏原因进行了说明，认为是在使用空调的时候不关窗户造成。恒大地产珠三角公司在没有提供证据，也没有申请鉴定的情况下，应承担举证不能的不利后果，应当认定涉案房屋天花发霉乳股漆大面积脱落是恒大地产珠三角公司造成。针对全屋地板多处有花痕及污积、全屋墙面及家具多处花痕及污积、全屋电动窗帘路轨不能操作、窗帘电机拆除未安装、电井房交换机被拆除丢失未恢复（需重新安装及接驳）、地面有烟蒂痕迹未清理、厨柜台面私自开孔等情况，明显不是自然损耗。恒大地产珠三角公司应当举证不是恒大地产珠三角公司所致，否则，应当承担举证不能的不利后果。4、根据恒大地产珠三角公司在一审中提交的证据——2018年10月24日现场交接拍摄照片，证明涉案房屋在交接前就存在涉案损坏情况。恒大地产珠三角公司提交的照片显示，（1)涉案房屋存在天花发霉乳胶漆大面积脱落的情况。（2)恒大地产珠三角公司工作人员手中持有一张《视察日期：2018年10月19日》损坏标识图。该《视察日期：2018年10月19日》损坏标识图由恒大地产珠三角公司的工作人员持有，说明涉案房屋存在的损坏恒大地产珠三角公司是知情的，而并不是一审中恒大地产珠三角公司认为的不知情。事实上，李建香也是根据《视察日期：2018年10月19日》损坏标识图中损坏的情况，对涉案房屋进行維修。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条的规定，“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。”本案，恒大地产珠三角公司在一审提交的照片内容显示，存在《视察日期：2018年10月19日》损坏标识图以及涉案房屋天花发霉乳胶漆大面积脱落的情况，应当可以认定在2018年10月19日前就存在涉案损坏情况。简言之，在2018年10月24日双方交接涉案房屋时，本案所涉损坏就已经存在了。恒大地产珠三角公司在一审中辩解,2018年10月25日之后房屋处于李建香控制中，无法证明损坏是房屋交接前产生的毫无道理。本案，恒大地产珠三角公司陈述2018年9月4日已搬离涉案房屋。2018年9月18日向李建香邮寄解除房屋租赁合同通知，2018年9月20日李建香收到解除房屋租赁合同通知。2018年10月19日对涉案房屋进行查勘。恒大地产珠三角公司搬离涉案房屋时，李建香并未在场，并且，上述间隔时间较短，根据“高度盖然性”原则，应认定涉案房屋是恒大地产珠三角公司损坏。5、李建香委托律师于2018年10月15日发的律师函内容未提及房屋损坏问题，符合事实，该律师函内容不是推定不存在损坏的理由。本案，恒大地产珠三角公司陈述2018年9月4日已搬离涉案房屋。2018年9月18日向李建香邮寄解除房屋租赁合同通知，2018年9月20日李建香收到解除房屋租赁合同通知。之后，李建香一直催促恒大地产珠三角公司进行房屋交接，并按照租赁合同的约定承担违约责任。但是，恒大地产珠三角公司多次借口推脱。于是李建香于2018年10月12日委托律师发函，该律师函于2018年10月15日邮寄。此时，李建香与恒大地产珠三角公司未对涉案房屋进行现场查勘和交接，李建香在对房屋状态不清楚的情况下，当然无法提出损坏赔偿的要求。根据《视察日期：2018年10月19日》损坏标识图显示的时间来看，查勘涉案房屋的日期为2018年10月19日，是在发律师函之后。因此，2018年10月15日邮寄的律师函没有提及房屋损坏问题，符合事实。该律师函的内容不是认定不存在损坏的依据。正是因为2018年10月15日的律师函，才会有后面的现场查勘和交接。6、李建香与恒大地产珠三角公司在2018年10月24日交接房屋时，李建香出具的收据，并没有否认《视察日期：2018年10月19日》损坏标识图，不是认定涉案房屋完好无损的依据。恒大地产珠三角公司提交的照片显示，在2018年10月24日交接房屋时，恒大地产珠三角公司工作人员手中持有一张《视察日期：2018年10月19日》损坏标识图。李建香虽然在2018年10月24日出具了一张收据，但是，该收据仅表明空调遥控器、床垫等11个物品完好无误，并不表视《视察日期：2018年10月19日》损坏标识图中的财物没有损坏，并且，恒大地产珠三角公司提交的照片显示，涉案房屋存在天花发霉乳胶漆大面积脱落的情况，也说明李建香出具的收据不是证明涉案房屋完好无损，只是说明列明的物品完好无误。7、李建香要求恒大地产珠三角公司承担房屋损坏的赔偿责任，有合同约定。根据李建香与恒大地产珠三角公司签订的《房屋租赁合同》第十条第二项的约定，“（3)承租人在租赁过程中对房屋造成损害的，应当负责维修，如给出租人造成损失的应当予以赔偿。房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致自然损耗的情形除外。”本案，恒大地产珠三角公司一直不对涉案房屋进行修复，李建香多次联系恒大地产珠三角公司，恒大地产珠三角公司均借故拖延，李建香为避免损失的扩大，同时为了再次顺利出租房屋，李建香无奈之下，才自行委托装修公司进行修复，而不是因为提起诉讼才维修房屋。涉案房屋的修复属于小工程，李建香联系多家装修公司，均不愿意承揽，且一些装修材料要订货，市场上仅有少量销售。在2019年10月15日本案一审开庭时，涉案房屋仍在修复之中，房屋无法正常使用已达1年之久。上述装修花费人民币162460元，李建香已酌情考虑，主张无法使用房屋期间的损失人民币1493800元（即5个月租金）合理合法。二、根据租赁合同的约定，恒大地产珠三角公司逾期支付租金，应支付违约金。根据《房屋租赁合同——补充协议》第5条的约定，“承租人无正当理由逾期支付房租的，每逾期一日，承租人以逾期应付款为一年租金总金额的千分之一向出租人支付违约金。”根据《租赁合同》第十条第3项的约定，“合同期内，任何一方欲提前解除租赁合同的，均应提前两个月书面通知对方，且应按一年租金总额的20%向守约方承担违约责任。”本案，虽然李建香于2018年9月20日收到恒大地产珠三角公司的解除通知，但是，恒大地产珠三角公司一直未与李建香办理房屋交接。根据租赁合同的约定，恒大地产珠三角公司应当提前两个月书面通知李建香，因此，恒大地产珠三角公司仍应有按期支付租金的义务，而恒大地产珠三角公司没有支付2018年9月15日至11月14日的租金，存在违约，李建香要求恒大地产珠三角公司支付2018年9月15日至11月14日的租金，并支付逾期支付租金的违约金，有合同依据。涉案房屋是超高档、超豪华的房屋，一个月月租约为30万元的住房，其出租方和承租方均是很小的群体。涉案房屋的出租和租客与一般的市场房屋租赁有所不同。《租赁合同》第十条第3项的约定，将“提前两个月通知的义务”与“年租金总额的20%违约责任”并存，租赁合同中约定提前两个月通知的义务，是对双方利益的加重保护，与按一年租金总额的20%向守约方承担违约责任并不矛盾与冲突，目的就是为了更好的保护守约方的利益。假设李建香提前解除租赁合同，我们相信恒大地产珠三角公司也会用该条款约束李建香。因此，李建香要求恒大地产珠三角公司支付两个月的房租及逾期支付租金违约金，合理合法。恒大地产珠三角公司答辩称：我方不同意李建香全部上诉请求，请求二审法院依法予以驳回。具体理由如下：一、一审法院查明事实无误，适用法律正确，二审法院应该予以维持。在本案中结合李建香与恒大地产珠三角公司双方提交的证据，可以明确看出李建香所称房屋损坏其实是李建香房屋质量装修问题，例如地板开裂、天花发霉乳胶漆大面积脱落等，明显是非人为损坏的问题。另外，李建香一直在吹毛求疵，夸大房屋的问题。结合一审中李建香及恒大地产珠三角公司提交的证据可以看出，案涉房屋有很多李建香认为存在问题的地方，其实就是一些清洁是否干净的问题，例如水迹、锈迹等。李建香作为房屋租赁人，其一直享受收取租金的权利，但也应该承担房屋因为出租而产生的自然耗损。简单来说，房屋出租不可能要求承租人将房屋交还时保持100%全新的状态，任何物品的使用都会有一定的折损，所以李建香的上诉请求不符合社会及自然发展规律。二、本案中提前两个月通知对方只是合同约定的告知义务，并非付款义务。合同中约定如果想要提前解约，需要提前两个月告知对方，并支付提前解约的违约金。本案中恒大地产珠三角公司已经提前告知李建香，一审法院也判决提前解约的违约金，双方实际上也在2018年10月24日将房屋交接手续办理完毕。所以等于双方以实际交接行为确认已履行完告知义务，李建香要求两个月的租金明显不符合合同约定。一审法院判决剩余未付的租金期限到10月24日也符合合同及双方实际情况。三、本案中房屋在2018年10月24日早就已经被李建香收回，所以房屋的控制权在李建香处。李建香如何处置房屋、是否再出租，完全是李建香自己的权利行使，恒大地产珠三角公司并没有霸占其房屋，根本不可能导致其产生无法使用房屋的损失。而且李建香所说的该种损失其实是一种极其不确定的情况，因为李建香认为其房屋无法出租而产生损失，但实际上房屋是否可以在10月24日之后再由其他人承租是一个无法确定的事实，房屋再出租并不是一种100%的可能。李建香一审诉讼请求：1、恒大地产珠三角公司向李建香支付租金597520元及逾期支付租金违约金（违约金每日按3585.12元计算，自2018年9月25日起计算至实际支付之日止，暂计至2019年7月8日为806652元）；2、恒大地产珠三角公司向李建香支付提前解除租赁合同违约金717024元；3、恒大地产珠三角公司承担李建香维修费暂定300000元；4、恒大地产珠三角公司承担李建香无法使用房屋期间的损失1493800元；5、恒大地产珠三角公司承担本案的诉讼费。恒大地产珠三角公司反诉请求：1、李建香返还恒大地产珠三角公司租赁押金594608元及利息（利息自2018年10月24日起按中国人民银行同期同类贷款利息计算至李建香完全清偿之日止）；2、本案诉讼费用由李建香承担。庭审中，恒大地产珠三角公司变更利息计算方式为，要求李建香以594608元为基数，自2018年10月24日起按照日百分之一的标准计算至李建香完全清偿之日止。一审法院查明如下事实：2015年7月29日,李建香（买受人）与深圳市鹏瑞地产开发有限公司（出卖人）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定，李建香购买位于深圳市南山区5号楼49Ａ号房屋（以下简称涉案房屋），房屋用途为商务公寓，建筑面积为522.97平方米。2018年1月23日，李建香（出租人）与恒大地产珠三角公司（承租人）签订《房屋租赁合同》，合同约定：李建香将涉案房屋出租给恒大地产珠三角公司使用，承租人租赁该房屋作为办公场地使用；租赁期限自2018年1月15日起至2019年1月14日止，共计12个月；租金为297304元/月（含税），当月租期不足30天的，按月租金/30天的标准据实计算租金；承租人须向出租人支付数额为594608元的保证金，租期届满或合同终止当日，出租人应无条件将保证金退还承租人；租金每两个月支付一次，承租人应在收到出租人出具的租金发票后30日内且达到租金支付节点（每期租金对应的租期起始日后十个日历天）后予以支付；本合同租金已含因履行合同而应承担的全部税款（包括但不限于增值税、印花税、所得税等其他各项税款及附加税金或费），出租人应自行到税务部门开具增值税的专用发票，并在承租人支付每笔租金前将上述发票提供给承租人，如出租人未及时提交上述发票或提交的发票不符合承租人要求的，承租人有权延付租金，且不承担任何责任；承租人承担因使用该房屋所产生的水费、电费、电话费、网络费、卫生费、物业管理费、煤气费、暖气费、停车费等费用；租赁期间，出租人负责该房屋及附属设施的维修，若涉及房屋需要维修的，承租人应书面通知出租人，出租人应在收到通知后3日内予以维修；如因承租人原因造成房屋及附属设施损坏的，由承租人自行修复；承租人无正当理由逾期支付房租，每逾期一日，承租人以逾期应付款为基数，按日以中国人民银行的一年期同期贷款利率/365向出租人支付违约金，逾期超过三十日的，出租人有权解除合同，承租人按应付租金的10%向出租人支付违约金；承租人在租赁过程中对房屋造成损害的，应当负责维修，如给出租人造成损失的应当予以赔偿，房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致自然损耗的情形除外；合同期内，任何一方欲提前解除租赁合同的，均应提前两个月书面通知对方，且应按一年租金总额的20%向守约方承担违约责任，出租人还应在双方交接完毕后10日内退还承租人已付但尚未发生的租金、保证金及各项费用；及其他内容。合同附件2为《房屋附属设施清单》。2018年1月19日，恒大地产珠三角公司向李建香支付保证金594608元。庭审中，李建香确认保证金尚在其处未予退还。2018年1月23日，李建香（出租人）与恒大地产珠三角公司（承租人）签订《房屋租赁合同—补充协议》，约定：双方同意将原合同第四条第1款补充约定为，月租金未含税金额为28万元，发票税金按租赁管理部门的相关规定据实支付；双方同意将原合同第四条第2款变更为，承租人须向出租人支付数额为594608元的保证金，租赁期限届满或合同终止当日，出租人对房屋进行验收，以房屋打扫干净，物品未损坏遗失视为合格，出租人对租赁房屋验收合格的情况下应将保证金无条件退还给承租人，如双方协定继续续租的，承租人可选择将上述保证金转为续租合同项下的保证金，多退少补；双方同意将原合同第五条第6款变更为，租金每两个月支付一次，到租金支付节点（每期租金对应的租期起始日后十个日历天），承租人应在收到出租人出具的租金发票后5个工作日内支付，每逾期一日，承租人以逾期应付款为一年租金总金额的千分之一向出租人支付违约金；双方同意将原合同第十条第2款第1项变更为，承租人无正当理由逾期支付房租，每逾期一日，承租人以逾期应付款为一年租金总金额的千分之一向出租人支付违约金，逾期超过三十日的，出租人有权解除合同；及其他内容。2018年4月19日，李建香（出租人）与恒大地产珠三角公司（承租人）签订《房屋租赁合同补充协议（二）》，约定：双方同意自2018年5月15日起，房屋租金变更为298760元（含税），当月租期不足30天的，按月租金/30天的标准据实计算租金，租赁期内，租金不作调整，2018年1月15日至2018年5月14日期间的月租金金额仍按原合同约定执行；及其他内容。2018年4月20日，李建香出具《承诺函》，写明涉案房屋最终租金按不含税28万元/月计算，税金根据税务部门实际开票数额多退少补，且其承诺在合同租期内最后一笔租金支付前将多余税金退回给恒大地产珠三角公司等。2018年9月14日，恒大地产珠三角公司向李建香发出《关于解除房屋租赁合同的通知》，内容写明，因公司业务发展需要，无法继续承租涉案房屋，需提前解除合同，合同解除日定于2018年9月14日，希望李建香配合办理房屋退租手续。李建香表示，恒大地产珠三角公司于9月18日才邮寄上述通知，李建香实际于9月20日收到该通知。恒大地产珠三角公司向李建香支付租金至2018年9月14日。2018年10月12日，李建香向恒大地产珠三角公司发出《律师函》，载明恒大地产珠三角公司在未提前2个月书面通知及未与李建香达成一致的情况下，应承担相应的违约责任，其要求恒大地产珠三角公司在接到本函7个日历天内与李建香共同办理房屋验收交接，支付两个月租金及按一年租金总额的20%支付违约金等等。2018年10月24日，李建香与恒大地产珠三角公司共同交接验收房屋。李建香主张，恒大地产珠三角公司没有按照约定提前2个月通知李建香解除合同，应向李建香支付2018年9月15日至11月14日期间共计2个月的租金,逾期支付租金的违约金，以及提前解除合同的违约金；恒大地产珠三角公司在租赁期间对涉案房屋造成了损坏，主要包括天花板、大理石台面、木地板、双联、卧室天花、阳台地面、厨房厨具、厨房橱柜等地方有划痕、钉痕、烟头烫坏的痕迹，以及大理石地板变色等，另外，屋内的交换机也被恒大地产珠三角公司拆走；因为恒大地产珠三角公司的损坏行为导致李建香需要修复，李建香要求恒大地产珠三角公司按照合同约定的租金标准向其赔偿5个月的租金。李建香提交了广东省深圳市南山区公证处于2019年4月22日作出的（2019）深南证字第8291号《公证书》、《室内维修工程协议》、维修清单、银行交易记录、《深圳湾一号T5栋49A（关于卧室天花板发霉乳胶漆脱落修复的说明）》等用于证明房屋内损坏情况，以及李建香委托其他公司自行维修的情况。恒大地产珠三角公司对上述证据的真实性、关联性均不予认可，表示，双方共同交接房屋时，李建香并没有提出任何异议；公证的时间是2019年4月，距离双方交接已很久时间，且公证书的图片显示的天花渗水、淋雨顶面瓷砖发黄等问题并非人为损坏，而是装修质量问题；维修的时间也都在2019年9月，明显是李建香为了诉讼才进行的，恒大地产珠三角公司也没有拆走所谓的交换机。一审法院认为，李建香与恒大地产珠三角公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。恒大地产珠三角公司未举证证明其搬离时间，李建香与恒大地产珠三角公司于2018年10月24日共同交接验收房屋，故恒大地产珠三角公司应向李建香支付租金至2018年10月24日，李建香要求恒大地产珠三角公司向其支付2018年10月25日之后的租金，对此不予支持；据此，恒大地产珠三角公司应向李建香支付2018年9月15日至10月24日期间的租金共计398346.67元（298760＋298760÷30×10）。李建香要求恒大地产珠三角公司向其支付上述租金的违约金，依据不足，对此不予支持。恒大地产珠三角公司在合同期限内提前要求解除合同,构成违约。李建香据此依照《房屋租赁合同》约定要求恒大地产珠三角公司向其支付一年租金总额20%即717024元作为提前解除租赁合同的违约金，予以支持。李建香没有提交充分证据证明双方交接时李建香对房屋设施损坏提出过异议，房屋附属设备设施在出租过程中因使用存在自然损耗不可避免，仅依据《公证书》载明的照片无法证明上述损坏是因为恒大地产珠三角公司不当使用的过错造成，李建香要求恒大地产珠三角公司向其支付维修费30万元以及赔偿无法使用房屋期间的损失1493800元，依据不足，对此不予支持。如前所述，没有充分证据证明李建香主张的损坏是因为恒大地产珠三角公司不当使用的过错造成，恒大地产珠三角公司已搬离涉案房屋且双方进行了交接验收，法院也已判令恒大地产珠三角公司向李建香支付提前解除租赁合同的违约金，恒大地产珠三角公司要求李建香向其返还租赁保证金594608元，符合合同约定，法院予以支持。恒大地产珠三角公司要求李建香按照日百分之一的标准向其支付利息，依据不足，对此不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、恒大地产珠三角公司应于判决生效之日起十日内向李建香支付租金共计398346.67元；二、恒大地产珠三角公司应于判决生效之日起十日内向李建香支付提前解除租赁合同的违约金717024元；三、李建香应于判决生效之日起十日内向恒大地产珠三角公司返还租赁保证金594608元；四、驳回李建香的其他诉讼请求；五、驳回恒大地产珠三角公司的其他反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费19059.98元，由李建香负担13629.85元，恒大地产珠三角公司负担5430.13元；反诉受理费2346.52元，由李建香负担。二审中，双方当事人未提交新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。另，根据一审中的证据查明，双方于2018年10月24日对房屋进行交接验收，在交接验收后，双方列具一张清单，清单上载明：“空调遥控器6个，电视遥控器（主卧）1个，ipad1个，床垫……”等内容，李建香的委托代理人刘恩熙条签署“以上物品完好无误，已签收。刘恩熙2018.10.24”。本院认为，本案二审中，双方争议的焦点问题是两个方面，一是恒大地产珠三角公司应否支付李建香租金及逾期支付租金违约金；二是恒大地产珠三角公司应否承担李建香维修费及无法使用房屋期间的损失。对于第一个问题，本案中，恒大地产珠三角公司于2018年9月18日发出解除合同的通知，李建香于同年9月20日收到，2018年10月12日，李建香向恒大地产珠三角公司发出《律师函》，要求其支付两个月租金及按一年租金总额的20%支付违约金。2018年10月24日，双方共同交接验收房屋。本院认为，本案双方租赁合同约定的租赁期限为2018年1月15日起至2019年1月14日止，恒大地产珠三角公司于2018年9月18日发出解除合同的通知，双方实际于2018年10月24日交接验收房屋，一审法院认为租金应计算至双方交接验收房屋之日即2018年10月24日，本院予以维持。李建香主张，按照合同约定，恒大地产珠三角公司应支付两个月的租金及全年租金总额20%作为违约金，本院认为，由于租赁合同的期限为2018年1月15日至2019年1月14日，恒大地产珠三角公司发出解除合同之时，距合同期满不到4个月，如按照合同约定的违约金计算方式确定违约金，则比剩余的租赁期间的租金总额还高，约定的违约金显然过高，一审法院以年租金总额20%为违约金，本院认为适当，予以维持。此外，由于恒大地产珠三角公司于2018年9月18日已经提出解除合同，之后的房租应否支付，双方有争议，不宜按照合同约定的逾期支付租金的违约金的计算方式来确定违约金，故对李建香该项上诉请求不予支持。对于第二个问题，本院认为，恒大地产珠三角公司于2018年9月18日发出解除合同的书面通知，李建香确认其于同年9月20日收到通知，双方实际于2018年10月24日对房屋进行交接验收，在交接验收后，李建香的委托代理人刘恩熙向恒大地产珠三角公司签名确认，空调遥控器、电视遥控器等物品完好无误。上述情况表明，双方实际对房屋及附属设施进行了查看，如果房屋存在明显毁损，李建香在验收时不提出任何异议，则不符合常理。况且在对房屋进行交接验收之前，李建香已委托律师发出律师函，表明李建香已咨询专业人士，其应当清楚，房屋交接验收的法律性质及其后果。此外，李建香提交的其他证据，包括《公证书》、《室内维修工程协议》、维修清单等证据，不足以证明恒大地产珠三角公司租赁房屋期间，因使用不当对房屋造成了毁损，故李建香要求恒大地产珠三角公司赔偿维修费以及导致房屋无法使用期间的损失，其理由不能成立，本院对其该项上诉请求不予支持。一审法院判决的其他事项，双方当事人均无异议，本院予以维持。综上，原审认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币31283.45元，由上诉人李建香负担。本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 邓  亚  玲审判员 彭  安  明二〇二〇年十二月七日书记员 钟立峰(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……