广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23573号上诉人（一审原告）：上誉花园业主委员会。住所地：广东省广州市越秀区天河路**之13。负责人：陈德华，主任。委托诉讼代理人：张茂东，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐旭丝，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人（一审被告）：广州高田投资有限公司。。住所地：广东省广州市天河区林和东路****06-1法定代表人：符朝华，总经理。委托诉讼代理人：林朝银，女，该公司职员。委托诉讼代理人：宋晶，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：广州天伦物业管理有限公司。住所地。住所地：广东省广州市天河区林和中路****iv>法定代表人：张光微，董事长。委托诉讼代理人：钟雄球，男，该公司职员。一审第三人：李华安，男，1993年10月15日出生，汉族，住江西省上饶市铅山县。一审第三人：广州市福满家连锁便利店有限公司。住所地：广东省广州。住所地：广东省广州市经济技术开发区**宏明路**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：凌孝平。委托诉讼代理人：付冰，女，该公司职员。一审第三人：广州市越秀区络君汇韵美容中心。住所地：广东省广州市。住所地：广东省广州市越秀区天河路**之十四101自编**** style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>经营者：陈春华。上诉人上誉花园业主委员会、广州高田投资有限公司（以下简称高田公司）因与被上诉人广州天伦物业管理有限公司（以下简称天伦公司）、一审第三人李华安、广州市福满家连锁便利店有限公司（以下简称福满家公司）、广州市越秀区络君汇韵美容中心（以下简称络君汇韵中心）返还原物纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39374号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。上诉人上誉花园业主委员会上诉请求：1.撤销一审判决第三项，并改判高田公司向上誉花园业主委员会返还2011年5月21日至2019年5月20日的租金3776390.15元及利息710976.06元（利息以年度租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至2019年5月20日，共710976.06元；2019年5月21日后的利息以3776390.15元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至实际清偿之日止）；2.改判高田公司向上誉花园业主委员会返还租金132708.3元及利息（租金以每月固定租金44236.1元的标准从2019年5月21日起计至实际返还小区物业管理用房之日止，月租金每年度递增3%；租金和利息计至实际返还小区物业管理用房给上誉花园业主委员会之日止）；3.改判天伦公司对以上高田公司应承担的全部债务（租金、利息）承担连带清偿责任；4.判令高田公司、天伦公司共同承担本案全部诉讼费用及财产保全费用。事实和理由：一审法院驳回上誉花园业主委员会要求高田公司、天伦公司返还物业管理用房的租金及利息是错误的。一、从置换物业的使用面积、使用价值来看，高田公司、天伦公司应向上誉花园业主委员会返还物业管理用房的租金和利息。二、即使因天伦公司使用了会所一楼的部分场地作为办公场地而需要在高田公司、天伦公司应返还的租金及利息中扣减相应的费用，也应当由高田公司、天伦公司提出，并由其对扣减金额承担举证责任，否则应由高田公司、天伦公司承担举证不利的法律后果。综上，天伦公司擅自将管理小区的专门配套用房与高田公司置换，共同侵害了小区全体业主的权利，高田公司、天伦公司依法应当返还小区物业管理用房及孳息，一审判决高田公司、天伦公司无需返还物业管理用房的租金和利息没有法律依据，请求二审法院依法查明事实，维护上誉花园业主委员会的合法权益。针对上誉花园业主委员会的上诉请求，高田公司辩称，不同意上誉花园业主委员会的上诉请求，理由与其上诉意见一致。针对上誉花园业主委员会的上诉请求，天伦公司辩称，不同意上誉花园业主委员会的上诉请求及事实理由。针对上誉花园业主委员会的上诉请求，福满家公司辩称，没有意见。上诉人高田公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项判决并依法改判驳回起诉；2.由上誉花园业主委员会承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、上誉花园业主委员会无权提起本案诉讼，应予驳回起诉。1.根据《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条的规定，本案诉请涉及利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用，应属于业主大会决定的事项。经庭审查实，本案事项并未经过业主大会决议。业主大会的授权事项并不包括有权经营小区物业管理用房，上誉花园业主委员会只是全体业主的执行机构，未经全体业主授权，上誉花园业主委员会无权提起本案诉讼。二、《协议书》因上誉花园业主委员会及业主的追认而自始有效。1.上誉花园业主委员会2015年成立后已明确知晓置换事实的存在，并多次与高田公司协商置换事实的处理方式。上誉花园业主委员会并于2016年指示天伦公司发布通告，征求置换物业的使用用途。2.在天伦公司发布通告后，上誉花园业主委员会及全体业主均未提出任何异议，会所一楼最终根据通告内容进行改造，并提供给全体业主免费使用至今，应视为全体业主对《协议书》的追认，《协议书》自订立时起生效。三、案涉物业用房为穗规地证【2004】243号及281号两个地块的物业用房，上誉花园业主委员会所占用的土地仅为243号土地。即便置换终止，高田公司也无权将281号地块配建的物业用房交付给上誉花园全体业主使用。同时，上誉花园业主委员会无权要求高田公司交付高田公司为281号地块配建的物业用房；高田公司仅同意返还物业用房二层供上誉花园全体业主所有，物业用房一层留待281号地块所有业主所有。针对高田公司的上诉请求，上誉花园业主委员会辩称，其有权提起诉讼，2019年业主大会全体授权提起本案诉讼，2020年业主大会通过并进行公示，在公示期限内没有业主提出相关异议，并进行了正式的公告，且在业主的公众号上也有相关的文件进行公布。2020年5月19日对关于2019年度业主大会会议的决议公告，决定公告表决通过的有三个议案，其中一个是与本案有关的关于授权业主委员会对公告经营收入及其他归属业主的公共收入进行追讨议案，一审时其也提交了2018年、2019年的相关委员会文件，证明其提起本案诉讼是有授权的。关于置换协议，一审判决该协议无效，查明事实清楚，适用法律正确，高田公司的理由不成立。从一审各方的证据来看，没有证据证明置换协议得到全体业主的同意或全体业主的事后追认的书面文件。物业从权属角度查册，可以显示在物业最后的规划竣工验收图上显示该物业就是公共物业，属于全体业主共同所有，这视为法律上的登记确权为全体业主共有。既然属于全体业主共有，没有全体业主的同意就是擅自处分的行为，故第二点上诉理由不成立。上誉花园业主委员会提供的规划竣工验收图，是建筑形成后的最后一份文件，在此之前的文件都不足以证明建筑实际形成的状况。针对高田公司的上诉请求，天伦公司辩称，同意高田公司的上诉请求及事实理由。针对高田公司的上诉请求，福满家公司辩称，没有意见。一审第三人李华安、络君汇韵中心均未向本院发表意见。上誉花园业主委员会向一审法院起诉请求：1.确认高田公司、天伦公司于2010年9月21日签订的《关于房屋置换的协议书》无效；2.判令高田公司向上誉花园业主委员会返还小区物业管理用房（广州市越秀区天河路45号之26），并移交给上誉花园业主委员会管理；3.高田公司向上誉花园业主委员会返还2011年5月21日至2019年5月20日的租金3776390.15元及利息710976.06元（利息以年度租金为基数，按照中国银行同期同类贷款基准利率计至2019年5月20日，共710976.06元）、2019年5月21日后的利息以3776390.15元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利息计算到实际清偿之日止；4.判令高田公司向上誉花园业主委员会返还租金132708.3元及利息（租金以每月固定租金44236.1元的标准，从2019年5月21日起暂计到2019年8月20日，月租金每年度递增3%，利息从高田公司收取租金之日起计至返还小区物业管理用房给上誉花园业主委员会之日止）；5.天伦公司对第三项诉讼请求高田公司应该承担的全部债务（租金、利息）承担连带清偿责任；6.高田公司、天伦公司共同承担本案全部诉讼费用及财产保全费用。一审法院经审理查明：上誉花园业主委员会于2015年6月17日完成业主委员会备案手续，本届业主委员会任期自2015年6月13日至2020年6月12日止。高田公司为涉诉上誉花园小区开发建设单位。广州市越秀区天河路45号之十四101房为高田公司所有房屋，建筑面积1175.68平方米，套内建筑面积1069.69平方米，规划用途为商业。2007年12月18日，高田公司（甲方）与天伦公司（乙方）签订《上誉花园前期物业服务合同》，约定在物业管理区域内由乙方提供前期物业管理服务；甲方应及时向乙方提供必要的物业管理用房；物业管理用房属全体业主，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途；本合同期限自2007年12月18日起至2010年12月17日止；等。2010年9月21日，高田公司（甲方）与天伦公司（乙方）签订《协议书》，约定：乙方自进驻上誉花园小区以来均在会所一楼（天河路45号之十四101房）办公，会所一楼产权属甲方，且由甲方装修后交付使用；甲方与广州市越秀区人民政府黄花岗街道办事处签订了《老年人服务站借用管理协议》，借用上誉花园（君汇世家）“老年人服务站”30年，街道同意甲方将“老年人服务站”移交乙方管理、使用；小区物业管理用房（天河路45号之26）投入使用尚待时日，且物业管理用房在面积上与会所一楼（大堂除外）及“老年人服务站”面积之和基本相当；甲方提出，整个会所面积较大，甲方自行出租势必影响小区的安全封闭性，也为乙方管理小区带来不便；物业管理用房处于小区入口处，经甲方改造，可独立于小区；因此，若物业管理用房与会所一楼及“老年人服务站”进行置换，甲方的招租行为对小区的影响是最小的。甲方提议置换，物业管理用房由甲方出资改造，甲方并表示可以根据乙方要求对“老年人活动站”进行装修。就物业管理用房与会所一楼及“老年人服务站”置换事宜，甲乙双方基于合作、共建、便利的原则，订立如下条款：一、甲方同意会所一楼“老年人服务站”移交乙方由其自行使用，乙方并可自行使用会所一楼大堂（使用前告知甲方，不得影响会所二楼及原有通道的通行）；同时，物业管理用房甲方无需向乙方移交，由甲方出资改造独立于小区后，甲方自行使用。鉴于“老年人服务站”的借用限为30年，甲乙双方同意先行置换10年（置换起始期与“老年人服务站”借用起始期一致），10年期满，甲乙双方可协商延长置换期限。二、甲方同意不追究乙方在本协议签订之前无偿使用会所一楼的任何责任，并同意按照乙方的要求装修“老年人活动站”，乙方需协助甲方办理物业管理用房出租等相关事宜。三、上述物业置换后管理、使用所产生的所有费用，由各自的实际管理、使用方承担（包括但不限于需要缴纳的各项税费、管理费、维修费、装修费、水电费、行政处罚、仲裁和诉讼等费用）；等。2016年2月29日，上誉花园业主委员会（甲方）与天伦公司（乙方）签订《上誉花园物业服务委托合同》，约定：乙方为上誉花园提供物业服务；甲方向乙方提供符合办公要求的物业服务用房；物业服务期限为壹年，自2016年1月1日至2016年12月31日；等。2016年12月26日，双方再次签订《上誉花园物业服务委托合同》约定物业服务期限至2018年12月31日止。2016年3月14日，上誉花园业主委员会向高田公司、天伦公司发出《关于妥善处理小区物业用房的函》称，高田公司于2010年9月21日与天伦公司签订《协议书》将原属于小区物业管理用房（天河路45号之26）与会所一楼及“老年人服务站”进行置换。我们认为小区物业用房是管理小区的专门配套用房，任何人未经上誉花园全体业主同意不得擅自处置。请收到本函后7日内与上誉花园业主委员会联系，妥善处理善后事宜等。同年6月3日，上誉花园业主委员会再次向高田公司发出《工作联系函》称，双方于4月26日召开工作会议，同意在5月中旬由高田公司根据会议要求制定解决方案初稿，5月底协商签订相关协议，但时至今日，高田公司、天伦公司仍未有丝毫进展，上誉花园业主委员会多次催问，高田公司、天伦公司均以领导还在审批为由迟迟答复，上誉花园业主委员会要求高田公司、天伦公司在6月10日给出书面处理意见。2016年6月8日，高田公司向上誉花园业主委员会发出《关于的回函》称，鉴于小区管理的考虑，在小区建成初期，我司与物业公司协商，以会所一楼及老年人服务站置换小区物管用房，后经整体招租，我司于2011年1月27日与黄永建签订《房屋租赁合同》，根据合同约定，我司可收取的每月租金为40482元。如全体业主接受我司收回会所一楼使用权，每月分配租金16193元，我司无需考虑会所经营；如全体业主接受将分配金额补贴会所经营，我司亦可继续考虑会所经营方案。如上誉花园业主委员会对分配金额有不同意见，双方再行协商。同年6月25日，上誉花园业主委员会向高田公司发出《工作联系函》称，我方特重申诉求：1.部分返还物业用房历史租金收益归全体业主；2.全部返还自业委会成立之日起的租金收益归全体业主；3.返还物业用房归全体业主使用等。2018年9月28日，上誉花园业主委员会向上誉花园全体业主发出《关于召开2018年业主大会会议的通知》，通知内容主要为：业主委员会定于2018年9月29日至2018年11月3日在上誉花园召开2018年年度业主大会会议。业委会起草制定了《招投标选聘物业服务企业工作方案》由业主大会表决。本次业主大会采用书面征求意见形式进行，全体业主通过签署《表决票》的方式表达意见。并随通知附《招投标选聘物业服务企业工作方案》、业主大会表决程序相关规定、《表决票》《异议表》。前述通知所附《招投标选聘物业服务企业工作方案》中载明：业主大会授权事项包括有：授权业主委员会制定小区物业服务方案，制定公共收益经营管理方案，代表全体业主收取及管理公共收益；授权业主委员会与中标单位签署《物业服务合同》后，如中标单位不是广州市天伦物业管理有限公司，则要求天伦公司依法与业主委员会办理物业退出小区及相关交接手续；授权业主委员会对于执行本方案提起诉讼等。同年10月28日，上誉花园业主委员会再向全体业主发出《关于2018年业主大会截止日期延期的公告》，决定将业主大会会议延长15天，即2018年11月18日结束。同年11月18日，上誉花园业主委员会向全体业主发出《关于公示2018年度业主大会表决结果的通知》，随通知附《2018年度业主大会表决结果汇总统计》及《唱票明细表》。根据《2018年度业主大会表决结果汇总统计》显示，对于招投标选聘物业服务企业工作方案的表决结果中，同意的业主人数为477人，占业主总人数的比例为68%；同意业主的专有部分面积之和为77997平方米，占小区建筑物总面积的比例为65.83%。同年12月19日，上誉花园业主委员会向全体业主发出《关于2018年度业主大会会议决定的公告》，写明：2018年度业主大会会议就《招投标选聘物业服务企业工作方案》进行表决的结果于2018年11月19日至2018年12月18日期间在本小区显著位置进行了公示，同时，业主可以登录微信公众号查看本人投票结果。公示期间未收到业主对表决结果的异议。现将业主大会会议作出的决定公告如下：《招投标选聘物业服务企业工作方案》通过。同日，上誉花园业主委员会向全体业主发出《关于公示上誉花园邀请招标文件的公告》。2019年5月16日，高田公司与第三人李华安签订《广州市房屋租赁合同》，将广州市越秀区天河路45号之14号101房自编-2-1单元首层及夹层部分、二层、01、03房出租给乙方作商业通途，使用面积440.86平方米，租赁期限2019年5月21日至2020年9月20日，每月租金35268.8元。同月20日，高田公司与福满家公司签订《上誉花园租赁合同》，约定出租广州市越秀区天河路45号之14号101房自编-2-1单元02房，租赁期限自2019年5月20日至2020年9月20日，其中2019年5月20日月租金为927.84元；2019年5月21日至2020年9月20日月租金为28763元。高田公司表示上述两份租赁合同实际出租地址为天河路45号之26（即物业管理用房），因该房屋无法办理营业执照，故合同约定地址为**之**。高田公司为证明其与上誉花园业主委员会就协议书事宜已达成一致，向一审法院提交：1.天伦公司于2016年9月29日作出的《关于会所改造及使用方案的公示》及公示照片，其中记载考虑到会所一楼产权虽属高田公司，但因已置换给全体业主使用，因此从完善小区公共活动设施及场地及合理利用共有物业的角度出发，现经多次与小区业委会成员及高田公司沟通后，对会所制定如下改造及使用方案等。2.天伦公司于2017年9月19日发出的《关于上誉花园小区阅览室和老人活动中心改造费用及设施添置费的问题》称业委会否认曾同意支付一半改造费用，并将该费用从管理处支出中剔除，要求高田公司承担全部改造费用，而且设施添置费亦由高田公司支付一半，高田公司合共须承担105983.64元。3.天伦公司于2018年3月23日发出的《关于赞助上誉花园老人舞蹈队、太极拳队活动经费的函》及上誉花园业主委员会出具的收据，收据记载收到高田公司赞助活动经费30000元。天伦公司为证明其主张，向一审法院提交：1.天伦公司与广州市天河区穗之田教育培训中心签订的《房屋租赁合同》及《明细账》，证明天伦公司将会所一楼部分出租，每月租金列入小区总体收入。2.《上誉花园2016年度财务收支和管理专项审计报告》，证明相关工程费用由天伦公司负担，未计入物业管理支出费用。3.《上誉花园2017年度财务收支和管理专项审计报告》《上誉花园2018年度财务收支和管理专项审计报告》。另查明，2011年1月27日，高田公司与案外人黄永建签订房屋租赁合同，将广州市越秀区天河路45号之二十六房屋出租给黄永建做办公使用，租赁期限为8年，第一、二租赁年每月固定租金为35968元，从第三租赁年起，每年递增3%等。高田公司表示应收租金3778690.92元，其实际收取租金3776360.4元，原因是每月租金取整或零头抹除造成的。2019年2月20日，天伦公司向一审法院提起诉讼，请求：1.确认上誉花园业主委员会发出的《关于物业合同不自动续约的函》无效；2.确认《上誉花园物业服务委托合同》服务期限自动延长一年。一审法院于2019年6月21日做出（2019）粤0104民初9307号民事判决：驳回天伦公司的诉讼请求。天伦公司不服上述判决向广州市中级人民法院提起了上诉，广州市中级人民法院于2019年8月15日做出（2019）粤01民终14474号民事判决：驳回上诉，维持原判。再查明，2005年9月22日，原广州市城市规划局向天伦控股有限公司、广州润龙房地产有限公司作出穗规批[2005]154号《关于原则同意修建性详细规划的复函》，内容为：本地块为穗规地证[2004]243号及281号《建设用地规划许可证》所指用地，用地面积41921平方米，其中可建设用地面积39258平方米；同意该规划的主要技术经济指标（五）计算容积率建筑面积142653平方米，包括住宅建筑面积131704平方米，配套公建建筑面积1120平方米，非配套公建建筑面积9829平方米等。其中243号《建设用地规划许可证》用地单位为广州润龙房地产有限公司，后变更用地单位为高田公司。2008年1月19日，原广州市城市规划局向高田公司颁发穗规建证[2008]222号《建设工程规划许可证》，建设项目为公建配套楼，建筑规模地上2层，704平方米。2009年5月19日，原广州市城市规划局向高田公司颁发穗规验证[2009]777号《建设工程规划验收合格证》，记载一、工程前经我局穗规建证（2006）3046号《建设工程规划许可证》批准建设，经穗规函[2006]7933号文同意调整《建设工程规划许可证》及其附图、附件。二、工程竣工测量面积150013平方米，原报建批准面积148458平方米，差额面积1555平方米。其中附图记载J-4为物业用房。庭审中，上誉花园业主委员会表示新物业公司仍使用会所一楼作为物业管理用房使用。上誉花园业主委员会及高田公司、天伦公司确认物业管理用房地址为广州市越秀区天河路45号之26。高田公司表示涉诉物业用房位于涉诉小区用地范围内，另一小区地块尚未移交、尚未建设。本案审理过程中，一审法院于2020年4月15日在涉诉房屋现场张贴通知，告知相关权利人向一审法院主张权利。一审法院认为：《物业管理条例》第三十条规定建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。第三十八条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。以及《最高人民法院关于建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位或其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，高田公司作为小区建设单位，未经业主大会同意，与天伦公司签订协议，将物业管理用房与会所一楼及老年人服务站置换使用，违反上述规定，侵害全体业主的合法权益，双方签订的协议书应属无效。上誉花园业主委员会作为执行机构，主张要求高田公司、天伦公司返还物业管理用房，于法有据，一审法院予以支持。本案起诉时，业委会尚在任期内，在诉讼中本届业委会任期届满，故本案不因业委会内部组成成员的变化而认定其不具备诉讼主体资格。因涉诉合同无效，双方应将置换的物业管理用房、会所一楼及老年人服务站返还各方。现物业管理用房由第三人实际占用，各第三人应就返还物业管理用房承担协助义务。至于高田公司抗辩认为涉诉物业管理用房属两个地块所有，根据规划验收合格证及附图记载，涉诉物业管理用房位于涉诉上誉花园小区内，且高田公司确认其所述另一小区并未建设，故涉诉物业管理用房交还上誉花园业主委员会并无不妥。关于上誉花园业主委员会主张高田公司、天伦公司返还租金及利息的诉讼请求。从本案查明事实可见，天伦公司为小区的前期物业服务企业，其进驻涉诉小区后一直使用会所一楼及老年人服务站作为物业管理用房，且根据天伦公司提供证据显示，其将部分房屋出租，相关收入亦列入小区收入。而新物业公司进驻小区后，仍然使用该房屋。即涉诉小区物业管理公司一直使用高田公司、天伦公司所有及管理的房屋，根据公平合理原则，故上誉花园业主委员会要求高田公司、天伦公司返还租金及利息，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《物业管理条例》第三十八条，《最高人民法院关于建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，一审法院判决如下：一、确认高田公司、天伦公司于2010年9月21日签订的《协议书》无效；二、判决发生法律效力之日起三十日内，高田公司应将广州市越秀区天河路45号之26房屋交还上誉花园业主委员会，第三人李华安、福满家公司、络君汇韵中心对此承担协助义务；同时，上誉花园业主委员会将广州市越秀区天河路45号之十四101房及“老年人服务站”交还高田公司。三、驳回上誉花园业主委员会的其他诉讼请求。本案受理费43761元，由上誉花园业主委员会负担43561元，高田公司、天伦公司共同负担200元。保全费5000元，由上誉花园业主委员会负担。一审查明的事实有相关的证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，上誉花园业主委员会向本院提交关于召开2019年业主大会会议的最新公告及该会议的表决结果的公告（共11页），其中议案二为由业主大会授权上誉花园业主委员会（本届及第二届）向包括但不限于天伦公司、高田公司追讨其未归还的该小区的公共经营收入及其他归属业主的公共收入，拟证明其有权提起本案诉讼及上诉。其他当事人未向本院提交证据材料。本院认为，本案是返还原物纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、上誉花园业主委员会是否有权提起上诉；二、涉案关于房屋置换的《协议书》是否无效及高田公司应否返还涉案物业管理用房；三、高田公司应否向上誉花园业主委员会返还租金及利息。对此，本院分析如下：关于争议焦点一。首先，虽然上誉花园业主委员会二审提交的关于召开2019年业主大会会议的最新公告及表决公告产生于一审判决作出前，但该决议内容与上誉花园业主委员会在一审期间提交的2018年业主大会会议决议及表决结果等均具有连续性，且涉及到上誉花园业主委员会提起本案诉讼及上诉的资格问题，故本院予以采纳。根据上述2018年、2019年的业主大会会议内容及表决结果等来看，上誉花园业主委员会提起本案诉讼及上诉符合业主大会决议的授权事项。其次，虽然该届上誉花园业主委员会的任期至2020年6月12日止，而根据《广东省物业管理条例》第三十四条的规定，业主委员会任期届满，不得继续履行职责。但是该规定系指业主委员会自任期届满之日起不得再实施新的履职行为，而本案诉讼处理的是上誉花园业主委员会任期届满之前所实施的履职行为的法律纠纷，在其提起本案诉讼之时其任期尚未届满，而其提起上诉则是一审诉讼行为的延续，并不属于新的履职行为，故上誉花园业主委员会有权提起上诉并委派诉讼代理人参加本案二审诉讼。关于争议焦点二。根据查明的事实可知，涉案物业管理用房位于涉案小区内，而根据我国相关的法律规定，物业管理用房的所有权属于业主，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变其用途。现高田公司、天伦公司在未能提供充分的证据证明涉案关于房屋置换的《协议书》已经取得涉案小区全体业主或业主大会同意的情况下，擅自将涉案物业管理用房与高田公司有权使用的其他房屋进行置换使用，用于出租、经营等用途，实为变更物业管理用房的用途。据此，涉案关于房屋置换的《协议书》明显违反上述法律的禁止性规定，应属无效协议。高田公司主张其已经将相关的置换方案公示并实际改造完成，但涉案小区的业主或业主大会未明确表示异议即构成对合同的追认，于法无据，本院不予采纳。据此，根据我国合同法关于合同无效后的法律后果的相关规定，上誉花园业主委员会要求高田公司返还涉案物业管理用房，合法有据，本院予以支持。至于涉案物业管理用房可能涉及另一小区的共用物业管理用房的问题，鉴于各方均确认另一小区并未建设，上誉花园业主委员会要求高田公司将涉案物业管理用房整体予以返还，并不存在损害另一小区的合法权益的情形，且如另一小区建成后需要使用涉案物业管理用房，则属于另一法律关系，相关的利害关系人可另循法律途径解决。关于争议焦点三。根据现查明的事实可知，高田公司与天伦公司在涉案关于房屋置换的《协议书》中是约定涉案物业管理用房与高田公司提供的会所一楼及老人服务站进行整体置换使用，而并非按面积等额置换，该协议书亦未约定如存在置换面积差额需要计收使用费等问题。而天伦公司在任涉案小区前期物业服务企业期间亦已实际使用高田公司提供的上述房屋，并将部分房屋出租、收取收益纳入小区收入，而即使存在上誉花园业主委员会所称的其物业管理公司并未全部使用高田公司提供的上述房屋的情况，也不足以构成高田公司应当支付置换面积差额使用费的合法理由。据此，上誉花园业主委员会上诉要求高田公司另行支付房屋使用费及利息，缺乏事实和法律依据不足，本院不予支持。综上所述，上誉花园业主委员会、高田公司的上诉请求均不成立，本院不予采纳。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43761元，由上诉人上誉花园业主委员会负担43561元，上诉人广州高田投资有限公司负担200元。本判决为终审判决。审判长  王碧玉审判员  李志明审判员  俞 颖二〇二〇年十二月十一日书记员  陈晓君王嘉宝王涵