广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初34085号原告：黄春潜，男，汉族,住所：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：郑远韬，广东顶泽律师事务所律师。被告：吴才旺，男，汉族，住所：安徽省安庆市望江县。委托诉讼代理人：陈三勇，广东法迈律师事务所律师。原告黄春潜（以下简称原告）与被告吴才旺（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄春潜及其委托代理人郑远韬、被告委托代理人陈三勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2015年10月1日至2016年5月30日拖欠的房租520000元及利息84640元（利息以520000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准自2016年6月1日起暂计至2020年8月1日为84640元，最终应计至全部清偿之日止）；2.被告支付履约保证金290000元；3.原告为维权而支付的律师费20000元由被告承担；4.本案全部诉讼费用由被告承担。以上金额合计人民币：914640元。事实与理由：2015年2月9日，原告与被告签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），约定原告将位于深圳市龙岗区住宅楼第一层至第九层（含一楼的夹层）包租给被告使用，被告的租期为十年，自2015年5月1日至2025年4月30日止（装修期在交付日算起4个月，招租期1个月，共5个月）。租金为分段计算：自2015年5月1日至2018年4月30日，每月租金为65000元。因此，免租期为2015年5月1日至2015年9月30日共5个月，被告应当从2015年10月1日开始缴纳租金。但是，被告并未向原告缴纳自2015年10月1日至2016年5月30日8个月的租金，总计人民币520000元。同时，合同第五条约定：被告向原告支付800000元作为合同履约保证金，被告在签订合同的当天先支付500000元，作为签约定金，在原告交付标的物的前5天，被告支付剩余的300000元。在被告对该大厦按照合同第十八条的要求整改完毕后，被告可以向原告报销20万元整改费用。合同第十八条第1款约定，被告承诺对该大厦进行一楼商铺改造、外墙翻新装修，费用由被告承担，其中整改内容包括将该大厦的缺角部分补齐（每层约17平方米）。但是截止至起诉之日，被告仅支付履约保证金450000元，且一直未将该大厦的缺角补齐，应当继续向原告缴纳剩余的履约保证金300000元。鉴于被告曾代原告支付给原租户保证金等费用60000元，扣除后仍应向原告缴纳履约保证金290000元。另外，合同第十二条约定：因以下情形之一，原告有权解除本合同，并且有权拒绝返还所有履约保证金。由此造成原告其他损失的，被告应向原告赔偿；1、被告拖欠租金15天以上；2、被告所欠各项费用达80000元以上。被告已经拖欠房租7个月，金额高达455000元，被告理应承担原告为维权而支出的律师费损失20000元。被告辩称，事实上被告通过本人或者委托其他人已经共支付了820000元的履约保证金，多出的20000元我们就认为抵付租金。原告主张的2015年10月份到2015年12月份的租金，已经过了一年的诉讼时效，理应驳回原告的该项诉请。原、被告及案外人黄炎，于2016年10月17日签订了三方协议，该协议约定免除了2016年1月份至10月份的租金。根据事实真相，请求法庭驳回原告的所有诉请。原、被告因而成讼。本院经审理查明，涉案房屋位于深圳市龙岗区住宅楼第一层至第九层（含一楼的夹层），房产证编号为深房地字第**，房地产名称为10层私宅，建筑面积为2803.67平方米。庭审中，原、被告双方确认原告黄春潜及案外人叶静妹系涉案房产所有人。2015年2月9日，原、被告签订《光华大厦房屋租赁合同》，被告作为乙方租用涉案物业期限为10年，即2015年5月1日至2025年4月30日止。（装修期在交付日算起4个月，招租期1个月，共5个月）原告作为甲方应于2015年4月30日前协助乙方与原承租方办理移交手续。租金为分段计算，自2015年5月1日至2018年4月30日，租金为65000元/月。乙方（被告）向甲方（原告）支付人民币800000元作为合同履约保证金。乙方在签订本合同的当天支付人民币500000元，作为签约定金，在甲方交付标的物的前5天，乙方支付剩余的定金人民币300000元。乙方应于每月5号前向甲方交付当月租金。在乙方对本大厦按照本合同第18条的要求整改完毕后，乙方向甲方报销20万元整改费用。本合同第18条第一款约定，签订合同前乙方承诺对本光华大厦进行一楼商铺改造、外墙翻新装修，费用由乙方承担，整改内容包括：将本大厦的缺角部分补齐（每层约17平方米），整栋大厦房屋外墙翻新、防盗网更换、内部公共通道、楼梯全面翻新装饰、每间房门更换、厨房卫生间整改、墙面翻新；如乙方在合同签订之日起两年内乙方没有完成此项承诺，合同终止，同时甲方将扣除履约保证金人民币500000元。2016年10月17日，原告（甲方）、被告（乙方）及案外人黄炎（丙方）签订《光华大厦楼顶加建以及房屋租金补充协议书》（以下简称《补充协议书》），其中第2条约定：乙方租用本大厦按照与甲方签订的《房屋租赁合同》中规定的实施细节，乙方应从2015年10月1日开始缴纳租金给甲方。现因甲方顶楼在施工中，经甲乙双方协商，甲方同意免除乙方以下月份的房租（2016年1月至2016年10月，共10个月）。本补充协议签订后，乙方应将尚未缴纳给甲方的房租以及合同履约保证金在2016年10月25日前先支付100000元支付甲方，余款在2017年4月份之前付清（应缴纳给甲方的费用明细如下：1.2015年的房租195000元；2.履约保证金300000元中的200000元，合计共395000元）。注：届时乙方可以扣除前期代甲方支付的租客押金和其他费用。乙方承诺从2016年11月开始按照合同规定的金额支付房租给甲方。根据被告提供的银行转账明细、《情况说明》、《收条》及当事人的陈述等证据可以清楚的汇总被告已实际支付的履约保证金：案外人胡永芳代为转账的40万元、吴永旺代为转账的10万元，彭智明代为转账的20万元、黄元珍代为转账的9万元，以上共计79万元。另被告于2016年10月18日向原告转账3万元。被告主张，上述费用共计82万元，除80万元属于履约保证金外，另2万元可以抵付租金。关于《补充协议》中记载的19.5万元租金，原告在诉状中自认被告为原告承担支付给原租户的保证金6万元可以抵扣租金；被告委托案外人王岩通过银行转账支付7万元，原告在庭审中对该事实予以认可；另被告主张，原告在楼顶加建时，一东西砸坏了旁边车行的车辆，被告代赔偿3万元，加上上述已支付的，共计19万元租金，剩下尾数，因为后期矛盾，一直没结算。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。三方签订的《补充协议书》，其中有关顶楼施工条款可能涉及效力问题，但不影响关于租金、履约保证金条款的法律效力。原告辩称该协议无效，没有正当理由，本院不予采纳。对于原告主张的2015年10月1日至2016年5月30日的房租、履约保证金差额，双方当事人已在2016年10月17日签订的《补充协议》中进行了重新结算、约定。其中明确免除了2016年1月至10月期间的房租，故原告请求被告支付2016年1月至5月期间的租金，没有正当理由，本院予以驳回。关于《补充协议》中记载的2015年10月1日至2015年12月31日的房租195000元，以及履约保证金20万元，原告的诉讼请求亦不能获得本院支持，理由如下：首先，上述款项约定的支付期限是在2017年4月之前，在原告未提供证据证明存在诉讼时效中断、中止情形下，原告于2020年9月向法院起诉主张相关权利，明显已过诉讼时效。其次，根据查明的事实，被告实际已将履约保证金足额支付给了原告。被告在庭审中对租金的支付亦进行了详尽的说明。最后，即使《补充协议》无效，按照《光华大厦房屋租赁合同》约定的履约保证金、租金支付期限，原告的诉讼请求亦已过诉讼时效。对于原告主张的20000元律师费的诉求，基于原、被告之间并未就律师费进行约定，且原告未能胜诉，故原告的该项诉求于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告黄春潜的全部诉讼请求。案件受理费12946元，因适用简易程序，减半收取计6473元（原告已预交），由原告黄春潜自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杜 攀二〇二〇年十二月二十五日书记员 符彩云