广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23990号上诉人（原审被告）：周锦荣，男，1968年7月30日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：朱小明，广东南滨律师事务所律师。委托诉讼代理人：张乐伟，广东南滨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州南沙围垦开发公司,住所地：广东省广州市南沙区万顷沙镇新港大道**。法定代表人:钟惠彪。委托诉讼代理人：彭媛，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄秋源，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人周锦荣与被上诉人广州南沙围垦开发公司（以下简称围垦公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初4582号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。现已审理终结。上诉人周锦荣上诉请求：1.撤销一审民事判决书第一、三、四项；变更判决第二项，改为周锦荣缴纳从2020年4月1日起至实际交还涉案土地（鱼塘）之日止的租金（按年租金每亩1802元的标准减半收取）；2.一、二审诉讼费合理分担。事实和理由：一、周锦荣连续多年来承租围垦公司土地（鱼塘）从事水产养殖。本系列案纠纷中的七十个案件，涉及一百三十余家水产养殖户，大多长期以来连续每年从围垦公司处承租位于南沙沙尾垦区的鱼塘从事水产养殖。其中本案周锦荣从2007年连续承租至今。合同是一年一期的签，每期合同期满后，履约保证金、环保保证金、窦利窦闸押金直接顺延至下一期合同中。每期合同期满前，会走一个招投标流程，围垦公司发布下一期合同的招租公告，完成招租和续签。中标的农户，就同围垦公司续签书面合同直接顺延。二、本系列案系围垦公司就2019年期合同的七十个农户诉至法院而引起。其中本案周锦荣的2019年期的《农用地租赁合同》，期限自2019年2月1日至2020年1月31日。在2019年期合同履行过程中，围垦公司同往年一样，于2019年8月1日向周锦荣等农户发布了2020年期土地公开招租投标的《通知》（2018年8月16日发布2019期招租投标的通知）。2019年11月，围垦公司以《广州市南沙区池塘养殖水治理三年计划二年完成工作方案》（穗南农﹝2019﹞124号）文件，要求周锦荣等农户签《南沙区池塘养殖水治理委托书》委托广州众宝环保科技有限公司对池塘养殖水进行治理，以便双方2020年期土地租赁合同的签订顺利。该环保公司治理养殖水后，领取了治污补助金。2019年12月，围垦公司称为推广青蟹养殖项目，2020年期的合作要改革，并召集农户代表洽谈，让农户以“农户+合作社+公司”的模式（即让全体农户委托一个合作社与围垦公司进行对接）进行新一轮的土地承租，并承诺按6年期限租赁给原农户，以便更好对接、管理从而把青蟹养殖项目做好。周锦荣等农户同意按该模式，并与广州市南沙区益农渔资专业合作社商谈了委托。2020年1月中旬，因碰上新冠疫情，围垦公司没有组织招租投标。在疫情稍缓解后，2020年2月22日，周锦荣等农户找到围垦公司负责人陈建华经理，询问招租和续签书面合同事宜，表达了如果不招租、不续签合同的话就办理交地和退押金、保证金手续。围垦公司陈建华经理答复现在疫情无法办理，并讲青蟹养殖项目推广及委托合作社模式的相关事宜也已谈得差不多，可以继续耕种（租赁）。周锦荣等农户提出要交租金，但围垦公司称在签书面合同之前不好收租金。这也是至今未交租金的一个原因。围垦公司还称对于农户因疫情而生产停顿或困难的情况会去了解相关扶农政策并向上级申请扶农，叫农户耐心等待。周锦荣得到围垦公司作出可以继续耕种（租赁）的承诺后、加上种苗有季节性、政府也鼓励复工复产，遂才在原租赁土地（鱼塘）投放了新年度种苗。实际上，双方已形成了事实上的租赁合同关系。2020年4月17日，围垦公司称青蟹养殖项目及合作社模式具体细节还在洽谈，答复2020年6月份就可以启动签书面合同仪式，由原承租农户继续耕种。但到了2020年4月20日，围垦公司突然说该项目不做了，后续如何处理未明确。2020年7月，围垦公司突然讲终止合作。过了没几天，周锦荣等农户就收到法院送达的本系列案纠纷的应诉材料，此时，众农户才知道围垦公司早在2020年4月30日就已暗地委托律师，准备好起诉材料。三、周锦荣没有违反双方约定，涉案租赁土地（鱼塘）没有办理交还手续不能归责于周锦荣。首先，在租赁合同到期前，双方均有续约继续合作意愿，并就续约事宜进行过沟通。从2019年11月，围垦公司以续签租赁合同为筹码让农户签委托书给环保公司治理养殖场污水，以及2019年12月，围垦公司为推广青蟹养殖项目，提出让农户采用委托（挂靠）合作社的方式均可以看出双方有继续合作意向。所有农户均认为，双方会按照往年续签合同模式，即在租赁期限届满前走一个围垦公司招标，周锦荣投标的招投标的流程后，双方续签书面合同。其次，租赁合同到期前后，刚好碰上新冠××疫情不可抗力因素，围垦公司招租、双方续签书面合同事宜存在履行障碍，暂时搁置。在这期间合同刚好到期，新合同又未及时签订，让周锦荣马上交地撤离也不现实，存在客观障碍。且按照以往合作惯例，双方续签合同是大概率事件。更何况涉案土地属国有土地，围垦公司与周锦荣等农户长期以来的每年租赁，一直没有先收回土地再招租的概念，都是土地一直连续使用，新一期的租赁确定后直接交接或顺延即可，不允许存在土地无人使用的空白期，否则就会造成土地闲置，资产损失。再次，如前所述，周锦荣在得到围垦公司作出可以继续耕种（租赁）的承诺后才在涉案土地投放了新年度种苗，双方已经形成了事实上的租赁合同关系。至于未交租金，则是围垦公司拒收。最后，围垦公司因被广州南沙现代农业产业集团公司吸收合并，新的管理层对围垦公司之前的承诺与规划不予认可，单方撕毁与周锦荣口头租赁合同。收到法院应诉材料后，周锦荣等农户代表到围垦公司处商谈。围垦公司的陈建华经理以围垦公司被广州南沙现代农业产业集团公司吞并，自己现无权处理这些事务，爱莫能助来搪塞。广州南沙现代农业产业集团公司的负责人谢国标经理则称围垦公司已经被接收，之前围垦公司的领导商谈的项目和作出的承诺，农业产业集团一概不予承认，现在发包对象是大公司、大单位，不再发包给小耕户。围垦公司已经被广州南沙现代农业产业集团公司吸收合并和掌控，既然是吸收合并就得既承继权利又承继义务，撕毁承诺、约定，违背诚实信用原则，损害众多农户利益，行为恶劣。四、一审法院判决周锦荣已缴纳的全部履约保证金归围垦公司所有不正确，违背公平原则。首先，一审法院遗漏查明周锦荣没有交地（交回鱼塘）的原因。如前所述，围垦公司与周锦荣在租赁合同届满前均有继续合作意向，因新冠××疫情影响，招租、续签书面合同或退保证金、押金和办理土地（鱼塘）交接事宜均遭搁置。在得到围垦公司负责人陈建华经理关于可以继续租赁的承诺后，周锦荣才放心投放了新年度种苗，此时双方已经形成了事实上的租赁合同关系。其次，履约保证金是为保证周锦荣履约，由周锦荣暂时交给围垦公司保管，本质上所有权仍然属于周锦荣的款项。周锦荣在2019年度所交的履约保证金因2020年度双方形成了事实上的租赁合同关系，直接顺延用于该年度的合同履行。围垦公司单方要求解除合同的话应该将该款全额退还给周锦荣。周锦荣没有违约，反而是围垦公司单方撕毁约定，强行要求解除合同。一审法院依据2019年度的《农用地租赁合同》格式合同的有关没收履约保证金的格式条款判决周锦荣所交的全部履约保证金归围垦公司所有，这实际上是判决周锦荣承担违约金，不正确，不合理。五、一审判决周锦荣承担围垦公司支付的律师费不合理。本案系围垦公司被吸收合并后，新管理层违背之前围垦公司的承诺，撕毁与周锦荣的口头合同，利用优势地位，无视农户因疫情已严重受损，无视国家扶农惠农政策，不经过充分的友好协商，滥用诉讼权利，暗地里直接就把七十多个农户（加上第三人共一百三十余家农户）告上了法庭，才引发本诉讼。律师费并非围垦公司起诉所必需支出的费用，律师费损失完全是围垦公司自己原因造成。《农用地租赁合同》也是由围垦公司提供的格式合同，承担律师费条款也是格式条款，十多年来与所有农户签订的合同都相同，条款都是围垦公司预先拟定，未与农户协商并尽提示、说明义务，故律师费应由围垦公司自负。请二审查明案件事实后，支持周锦荣的上诉请求。被上诉人围垦公司辩称：周锦荣系作为长期承租围垦公司土地进行养殖的完全民事行为能力人，并清楚围垦公司须在合同期满后收回涉案土地进行重新招租，签订合同等一系列的程序步骤，故应能充分认知合同的内容以及违约的影响和后果。围垦公司于合同期满后发出通知文件，催促十八涌土地的原承租人交还土地，并且提起诉讼，周锦荣仍拒不清理撤离交还土地，称受新冠××影响其履行交还土地的义务，却又在未通知围垦公司并与围垦公司协商一致的情况下，自行恢复，甚至加大在涉案土地上的投产活动，单方面认为与围垦公司已形成事实上的租赁合同关系，并以水产品养殖周期长等理由要求围垦公司延长租赁期限，减半收取租金以及退还履约保证金等。有违合同自由、公平诚信原则。围垦公司向一审法院起诉请求：1.周锦荣立即将位于沙尾垦区18东围上间16号田65.47亩土地自行清场后归还给围垦公司；2.周锦荣向围垦公司支付自2020年2月1日起至实际归还租赁土地之日止的场地占用费（按租赁合同所约定的租金标准的3倍计算为14.81元/亩/天，从2020年2月1日起暂计至2020年7月1日的土地占用费为146411.22元）；3.围垦公司有权没收周锦荣的履约保证金32500元；4.周锦荣向围垦公司支付因追究周锦荣的违约责任而产生的律师费1414.30元；5.本案诉讼费由周锦荣承担。一审法院认定事实：2019年1月28日，围垦公司作为甲方（出租方）、周锦荣作为乙方（承租方），共同签订《农用地租赁合同》，约定甲方将座落于沙尾垦区十八东围上间16号田（堤围不属于租赁范围）的65.47亩土地(以下简称涉案土地)出租给乙方从事水产养殖；租赁期限1年（2019年2月1日至2020年1月31日）；乙方按承租报价1802元/亩/年向甲方支付租金，年总租金117977元；乙方在签订合同时须一次性向甲方缴交500元/亩履约保证金，共32500元。合同履行期满，乙方无违约行为，甲方无息退还给乙方；合同期满，甲方无须通知乙方，乙方须自行清地撤离。乙方逾期撤离的构成违约，甲方有权没收乙方所交履约保证金，处理乙方租赁地内剩余产品，清理构筑物、附着物，强制退场。同时乙方须按最后合同年租金标准的3倍，交纳土地占用费至甲方实际收回此地为止；甲、乙双方应自觉履行本合同，任何一方不能履行本合同约定的义务均属违约，守约方有权要求违约方赔偿损失，包括但不仅限于差旅费、合理的律师费、调查取证费用等。该合同第十一条“不可抗力”约定：任何一方由于不可抗力且自身无过错造成的不能履行本协议的义务，不视为违约；如果发生不可抗力事件，履行协议受阻的一方应以最便捷的方式毫无延误地通知对方，受到不可抗力影响的一方应当采取所有合理行为消除不可抗力的影响及减少不可抗力对各方造成的损失。围垦公司为证明律师费，提交了《民事诉讼委托代理合同》、发票以及《情况说明》。《民事诉讼委托代理合同》和发票显示，因围垦公司与刘广旭等70人（包含周锦荣）土地租赁合同纠纷案件，广州南沙现代农业产业集团公司聘请北京大成（广州）律师事务所的律师作为围垦公司的代理人，北京大成（广州）律师事务所委派律师彭媛、黄秋源为围垦公司提供诉讼代理服务，律师费共99000元,且广州南沙现代农业产业集团公司已向北京大成（广州）律师事务所支付律师费99000元。《情况说明》载明：围垦公司将被广州南沙现代农业产业集团公司吸收合并，围垦公司资产已移交广州南沙现代农业产业集团公司管理，相关登记手续正在办理当中，故围垦公司与周锦荣等人土地租赁合同纠纷案件，由广州南沙现代农业产业集团公司与北京大成（广州）律师事务所签订《民事诉讼委托代理合同》，聘请北京大成（广州）律师事务所指派的律师作为围垦公司的诉讼代理人，并由广州南沙现代农业产业集团公司以围垦公司移交管理的资金，向北京大成（广州）律师事务所支付相应律师费。围垦公司主张包含周锦荣在内共70件案总律师费99000元，平均每件案的律师费为1414.30元。周锦荣提交2019年8月1日《通知》1份，以证明围垦公司在2019年8月1日向周锦荣及第三人发出招租通知，但是围垦公司没有履行通知内容，误导耕户在涉案土地投放鱼虾蟹种苗，因鱼虾蟹生长周期未到，导致无法交还土地给围垦公司。上述2019年8月1日《通知》系围垦公司发出，内容载明：“沙尾垦区18东围上间16号田承租户：我公司管理的沙尾垦区2019年底和2020年初合同期满的农用土地按规定实行公开招租，请您合理安排生产。有关土地公开招租事宜，我公司将另行公告。”庭审中，周锦荣确认有交纳履约保证金32500元给围垦公司，并确认自2020年1月31日合同期满后，涉案土地由其继续使用至今，没有其他第三人使用涉案土地。另，围垦公司提交《说明》，陈述其司鉴于2020年初新冠××疫情影响，根据上级有关文件精神，其司于2020年2月10日起复工复产。另查，根据广东省人民政府于2020年1月28日发布的《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》载明，广东省行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。一审法院认为，围垦公司、周锦荣签订的《农用地租赁合同》是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定切实履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。双方合同已明确约定涉案土地的租赁期限，并明确约定在合同期满时，周锦荣应依约自行清地撤离。故，周锦荣作为承租人，在2020年1月31日租赁期限届满后，负有自行清场并返还涉案土地给围垦公司的义务。由于2020年初发生新冠××疫情，该疫情属于不可抗力，在疫情严控期间客观上虽然会影响周锦荣履行清场交地的义务，但并不能免除周锦荣的交地义务，周锦荣可在疫情防控缓解后继续履行清场交地义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，法律另有规定的除外。综合国家和各省市的疫情防控措施，考虑疫情在本地的实际影响情况，酌定将周锦荣的清场交地时间合理延长2个月至2020年3月31日，即周锦荣最迟应在2020年3月31日前将涉案土地交回给围垦公司，在此期间免除周锦荣支付土地占用费的责任。应当指出，《农用地租赁合同》第十一条不可抗力条款已经明确约定如果发生不可抗力事件，履行协议受阻的一方应以最便捷的方式毫无延误地通知对方，故，若周锦荣在新冠××疫情缓解后仍难以履行清场交地义务的，应通知围垦公司并与之协商，但周锦荣在本案并未提交相应证据证明其已按上述合同约定履行通知义务且与围垦公司协商一致，故周锦荣抗辩不同意交地无理，不予采纳。如上所述，周锦荣在新冠××疫情防控缓解后未履行交地义务，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。围垦公司诉请要求周锦荣交还涉案土地及支付相应的土地占用费且有权没收周锦荣履约保证金的诉求，符合合同约定，予以支持，但合同约定按租金的3倍支付土地使用费的标准过高，在围垦公司未能举证证明其因周锦荣逾期交还涉案土地造成其他损失的情况下，从公平合理角度考虑，酌定土地占用费按合同约定的租金标准缴纳。另，合同已明确约定守约方有权要求违约方赔偿合理的律师费，围垦公司基于周锦荣逾期交地的违约行为而聘请律师提起本案诉讼，且由此支出本案的律师费合理，考虑围垦公司支付的律师费99000元包含了周锦荣在内的70人纠纷，合理平均分配后酌定周锦荣应支付围垦公司律师费1414元。至于周锦荣关于因新冠××疫情和双方进入新合同磋商故其没有违约的抗辩理由，围垦公司于2019年8月1日发出的《通知》只是告知周锦荣涉案土地合同期满后将按规定实行公开招租，并未与周锦荣达成续租合意，且周锦荣亦答辩称新冠××疫情缓解后其有与围垦公司工作人员商谈续租事宜，故，围垦公司、周锦荣双方只是就涉案土地合同期满后是否继续建立新的租赁合同关系而进行磋商，该磋商并不能免除周锦荣履行《农用地租赁合同》约定的清场交地义务，且围垦公司是否对涉案土地进行公开招租，亦不能免除周锦荣履行清场交地责任。新冠××疫情只会影响周锦荣清场交地的合理时间，并不能免除周锦荣清场交地的合同义务，在全国均已逐步全面复工复产的情况下，周锦荣仍未履行清场交地义务，已构成违约。周锦荣在未与围垦公司就涉案土地达成续租协议的情况下，自行在涉案土地的鱼塘投放种苗养殖，显属不当。故，周锦荣抗辩无理，不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、周锦荣应于判决发生法律效力之日起十五日内，将位于广州市南沙区沙尾垦区十八东围上间16号田（堤围不属于租赁范围）的65.47亩土地清场并交还给围垦公司管业；二、周锦荣应于判决发生法律效力之日起十五日内，向围垦公司缴纳从2020年4月1日起至实际交还上述土地之日止的土地占用费（按年租金每亩1802元的标准计算）；三、周锦荣应于判决发生法律效力之日起十五日内，向围垦公司支付律师费1414元；四、周锦荣已缴纳的履约保证金32500元归围垦公司所有；五、驳回围垦公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1953元，由围垦公司负担1267元，由周锦荣负担686元。二审中，周锦荣提交证据四份：1.《南沙区池塘养殖水治理委托书》《池塘养殖水治理补助资金发放公示》，拟证明2019年11月至2020年4月期间，围垦公司指定农户治污的行为表达了遵照以往惯例把渔塘继续发包给农户的意思；2.《委托书》，拟证明围垦公司指定委托益农渔资合作社统一签约的行为表达了围垦公司遵照以往惯例把渔塘继续发包给农户的意思；3.《录音光盘》一份(含2020年8月10日和2020年8月25日两份录音）、《录音文字整理》两份,拟证明围垦公司与农户就合作青蟹养殖项目达成了口头协议，围垦公司工作人员误导农户投放新的种苗，对造成本案纠纷负有责任，围垦公司承诺只要农户同意交地交租，围垦公司可以撤诉，并且退回保证金和其他押金；4.《调解书》一份，拟证明另案双方达成调解协议，围垦公司延迟收地一年多，退回履约保证金，免除土地占用费。围垦公司发表质证意见认为：证据一无原件，不确认真实性，与本案无关，证据中并未体现出围垦公司同意将鱼塘在合同期满后继续发包给周锦荣的内容。证据二没有原件，且为周锦荣单方制作的文件，不确认其三性，该份证据并不能体现出围垦公司同意将涉案鱼塘在合同期满后继续发包给周锦荣的内容。证据三，文字稿不是一份完整的录音证据，不确认三性，根据其所整理的文字稿也不能证明围垦公司同意将涉案鱼塘在合同期满后继续发包给周锦荣。证据四反映的事实与本案无关，该调解书所产生的背景与本案不同，且调解书为当事人之间的基于意思自由所进行的权利义务的处分，与本案双方未就所诉争的事实达成一致意见，存在根本区别。对当事人二审争议的事实，本院二审期间查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。另查明，《农用地租赁合同》第十三条记载“乙方已详尽了解本合同的内容，对合同内容没有异议，尤其是对乙方权利义务、违约责任、特别约定项下条款，有充分、详尽的理解，明白其内容含义，清楚违反合同的约定可能要承担的违约责任。”本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。综合当事人的诉、辩意见，本案二审的主要争议焦点为周锦荣是否应清场交地以及支付土地占用费、律师费、履约保证金。关于土地续租问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”续租必须有双方明确的意思表示，周锦荣主张双方已经达成续租协议，但对此提交的证据不能证实围垦公司有明确的续租意愿且已实际履行，即使围垦公司有引领农户进行环境治理和经营方式变革探索，但双方并未就延续租期进行明确约定，而双方就交地问题进行磋商并不能免除周锦荣履行《农用地租赁合同》约定的清场交地义务，至今未有证据证实双方就涉案土地形成新的租赁合同，而围垦公司未就涉案土地组织公开招租直至提起本案诉讼，明确没有继续出租原地块的意愿，周锦荣在租赁期限届满后对涉案土地系临时占用，其以逾期交地的违约行为主张双方达成继续履行的合意，并不能成立。故本院对其该上诉主张不予采信。《农用地租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行，现合同约定的租赁期限已届满，周锦荣应依约自行清场并交回土地。关于减半交租的问题，周锦荣上诉请求按照合同约定租金标准减半缴纳租金，对此，《农用地租赁合同》的租赁期限已经届满，周锦荣在租赁期限届满后并未及时腾空并向围垦公司交还涉案土地，根据双方合同约定，周锦荣需向围垦公司交纳土地实际收回前的土地占用费，合同约定的土地占用费标准是年租金标准的3倍，一审法院已经酌情调整为按合同约定的租金标准计算，且考虑疫情因素，酌定土地占用费自2020年4月1日起算，符合公平原则。合同约定的租赁期限已经到期，围垦公司提起本案诉讼明确没有续租的意愿，周锦荣在租赁期限届满后对涉案土地系临时占用，调整租金标准也没有任何意义，故本院对周锦荣该意见不予采纳。关于履约保证金和律师费的问题，《农用地租赁合同》第十三条记载周锦荣已清楚了解违约将承担的违约责任，周锦荣亦确认十多年来律师费等合同条款都相同，其再上诉主张围垦公司对格式条款未尽提示说明义务，在无其他证据反驳合同条款记载的情况下，本院不予采信。周锦荣上诉认为其无违约行为，围垦公司无权没收其履约保证金，但《农用地租赁合同》明确约定了租赁期限，且约定逾期撤离构成违约，围垦公司有权没收履约保证金，故一审判决周锦荣缴纳的履约保证金归围垦公司所有，有充分的合同依据。至于律师费，《农用地租赁合同》亦明确约定守约方有权要求违约方赔偿包括律师费在内的损失，本案律师费亦属合理，一审法院予以支持依据充分，应予以维持。综上所述，周锦荣的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1383元，由上诉人周锦荣负担。本判决为终审判决。审判员  庄晓峰二〇二〇年十二月二十四日书记员  胡 涛肖乔