中华人民共和国 湖北省武汉市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鄂01执异665号 案外人：刘明成，男，1974年1月12日出生，汉族。 申请执行人：水汉林，男，1955年8月15日出生，汉族。 被执行人：十堰中东房地产开发有限公司，住湖北省十堰市张湾区四海巷**。 法定代表人：胡宾，该公司总经理。 被执行人：胡德生，男，1957年10月6日出生，汉族。 被执行人：刘静，女，1962年10月21日出生。 本院在执行（2020）鄂01执363号申请执行人水汉林与被执行人十堰中东房地产开发有限公司（以下简称中东公司）、胡德生、刘静民间借贷纠纷一案过程中，案外人刘明成向本院提出异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人刘明成称，案外人于2015年购买位于十堰市北京北路48号中东国际X单元XXXX号房，已支付全款，由于武汉市中级人民法院对房屋的查封行为导致无法办理房屋产权登记手续，影响了案外人的合法权益。请求撤销（2020）鄂01执363号执行裁定，解除位于十堰市北京北路48号中东国际的X单元XXXX号房的查封。 刘明成为支持其异议请求，提交如下证据： 第一组证据、落款时间2015年5月18日《商品房预售合同》复印件一份，合同载明2015年5月18日刘明成（买受人）与中东公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定刘明成购买中东国际项目三单元XX-X号房，该商品房用途为住宅，预测建筑面积107.16平方米，单价每平方米4500元，总价482220元等内容。李进在该合同结尾“委托代理人”处签名。 第一组证据拟证明案外人在查封前就案涉房屋与被执行人中东公司签订了房屋买卖合同。 第二组证据：1、落款时间2015年5月11日《抵款协议》一份，载明李进（甲方）与刘明成（乙方）双方就甲方借乙方现金400000元，因甲方没钱还款给乙方，甲乙双方商定用商品房抵款一事达成如下条款：甲方以中东国际大厦三单元XXXX室，面积为107.16平方米，单价4500元/平方米，总金额（房款）482220元抵给乙方。乙方已向中东房地产开发有限公司交付80000元购房定金，乙方再付给甲方2220元。 2、落款时间为2015年5月15日《申请书》一份，载明李进向中东公司出具申请，要求中东公司将抵债房产销售合同上的产权人登记为刘明成。 3、落款时间2015年5月18日《抵款协议》一份，载明中东公司（甲方）与李进（乙方）就甲方欠乙方工程款用甲方商品房抵款事宜达成协议：甲方以中东国际三单元XX楼X号住宅（X-XX-X），面积107.16平方米，单价4500元/平方米，总金额（房款）482220元，此款在甲方欠乙方总工程款中扣除。办理房产证的相关费用按国家政策应由乙方支付的全部由乙方支付，并签订正式商品房售房合同。 第二组证据拟证明案外人通过抵款的方式购买案涉房屋。 第三组证据：1、《中国农业银行个人结算业务申请书》载明：申请日期“2015年4月27日”，申请人“李进”，收款人“十堰中东房地产开发有限公司”，金额“60000元”。 2、中东公司出具《收据》（编号：4855885）一份，载明：入账日期“2015年4月28日”，交款单位“刘明成”，人民币“30000”元，收款事由“购房定金（X-XXXX）”。 3、中东公司出具《收据》（编号：8859204）一份，载明：入帐日期“2016年1月22日”，交款单位“刘明成”，人民币“2200元”。 第三组证据拟证明案外人缴纳购房定金的事实。 第四组证据：1、十堰市骏豪物业管理有限公司出具《收据》（编号：1294270）一份，载明：入帐日期“2016年4月11日”，交款单位“1-3-XXXX刘明成”，人民币“1157元”，收款事由“物业费（2016.4.1-2016.12）”等内容。 2、十堰市骏豪物业管理有限公司出具《收据》（编号：9393484）一份，载明：入帐日期“2018年2月12日”，交款单位“X-XXXX刘明成”，人民币“1543元”，收款事由“物业费（2018.1.1-2018.12.31）”等内容。 3、十堰东风中燃城市燃气发展有限公司发票（发票号码00443915）一份，载明：用户名称“刘明成”，用户地址“茅箭区北京北路中东国际大厦3-01-23-05号”，时间“2018/7/3”，品名及规格“天然气”，金额“162.00”。 第四组证据拟证明案外人在查封前入住案涉房屋的事实。 本案审理期间，中东公司于2020年12月8日出具《证明》一份，载明：我司于2015年4月27日收到李进支付的购房预付款陆万元，其中三万元系李进交的购买十堰中东国际大厦X单元XXXX号房的预付金。 本院查明，原告水汉林诉被告中东公司、胡德生、刘静民间借贷纠纷一案，本院于2019年9月27日作出（2018）鄂01民初4977号民事判决，一、十堰中东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还水汉林借款本金1604285.77元及利息；二、十堰中东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿水汉林为实现债权支付的费用129188.86元；三、胡德生、刘静对本判决第一项、第二项确定的十堰中东房地产开发有限公司债务负连带清偿责任；四、驳回水汉林的其他诉讼请求。 2020年6月9日，本院作出（2018）鄂01执363号执行裁定，一、查封被执行人十堰中东房地产开发有限公司所有的位于十堰市北京北路48号中东国际XX楼一单元XXXX、XXXX、XXXX，三单元XXXX、XXXX、XXXX、XXXX；24楼一单元XXXX、XXXX、XXXX，三单元XXXX、2404号的12套房产，查封期限三年（自2020年8月13日起至2023年8月12日止。）二、查封期间，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。 水汉林辩称：一、案涉房屋及项下土地使用权并未登记或者备案在案外人名下。十堰市自然资源和规划局关于张湾区北京北路48号中东国际项目规划审批建设22层，而案涉房屋位于中东国际24层，属于违法建筑，未经登记。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，案涉房屋虽属违法建筑，未经登记，但根据案涉房屋土地使用权的审批文件、土地使用权登记簿等相关证据确定的权属单位是中东公司，而非案外人。二、案外人（李进作为委托代理人签订，但未提供委托手续）于2015年5月18日与中东公司签订的房屋买卖合同无效，不能作为排除强制执行的证据使用。根据《中华人民共和国房地产管理办》第三十八条第六项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。案外人与中东公司签订的房屋买卖合同约定的交易标的物即案涉房屋属于违法建筑，违反了十堰市城市规划和土地管理的相关规定，属于实质性违法，亦无法通过补办手续的方式来纠正其违法性。也因此，案涉房屋至今仍未能办理备案登记手续，因此上述房屋买卖合同系无效合同，不能作为排除强制执行的证据使用。三、案外人并非支付购房款。2015年5月18日就案涉房屋与中东公司签订抵款协议的是李进，但中东公司并未拖欠李进的工程款，而是拖欠湖北宏森建筑有限公司十堰分公司和十堰九鼎装饰工程有限公司的工程款；且李进又未能提供前述公司同意以公司债权换取中东公司的房屋赠与李进，那么，李进与中东公司签订的抵款协议无效，则即使案涉房屋是合法建筑，案涉房屋仍属中东公司所有，不属于李进所有。那么李进无权将案涉房屋又抵给案外人，案外人与李进于2015年5月11日签订的抵款协议亦无效。四、案外人与中东公司之间转让房屋所有权的行为无效，案涉房屋仍属中东公司所有。由于案外人与中东公司签订的买卖合同无效，其交易行为包括连环抵债行为亦属无效，案外人可以通过其他途径向中东公司主张权利，但案涉房屋仍属于中东公司所有。五、案外人不具备排除强制执行的法定情形，不应排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定是针对合法建筑作出的规定，且首要条件是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，而案涉房屋属于违法建筑，且案外人与中东公司签订的合同因违反法律规定属无效合同，因此，案外人与中东公司之间的房屋交易行为不适用上述司法解释的规定。综上，本院查封案涉房屋符合法律规定，应予维持，请求驳回案外人的异议。 本院查明，原告水汉林与被告中东公司、胡德生、刘静、武汉永生房地产综合开发有限责任公司、李建忠、包头市永生房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年9月27日作出（2018）鄂01民初4977号民事判决书，判决如下：一、被告中东公司于本判决生效之日起十日内偿还原告水汉林借款本金1604285.77元及利息（以年利率24%为基准，自2015年2月5日起算至实际清偿完毕之日止）；二、被告中东公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告水汉林为实现债权支付的费用129188.86元；三、被告胡德生、被告刘静对本判决第一项、第二项确定的被告中东公司债务负连带清偿责任；四、驳回原告水汉林的其他诉讼请求。上述判决已发生法律效力，因义务人未自动履行义务，权利人水汉林向本院申请强制执行，本院于2020年4月17日以（2020）鄂01执363号立案受理。 执行过程中，本院作出（2020）鄂01执363号执行裁定，查封被执行人中东公司所有的位于十堰市北京北路48号中东国际XX楼一单元XXXX、XXXX、XXXX，三单元XXXX、XXXX、XXXX、XXXX；24楼一单元XXXX、XXXX、XXXX，三单元XXXX、XXXX号共计12套房产，查封期限三年（自2020年8月13日起至2023年8月12日止）。2020年8月13日，本院在中东国际小区公告栏及上述被查封房产门上张贴查封公告。 另查明，湖北省商品房预售许可证书【鄂十房预售字（2011）005号】载明：企业名称“十堰中东房地产开发有限公司”，预售商品房项目名称“中东国际（X至XX层住宅）”，项目地址“张湾区汉江街办北京北路XX号”，总规模“50574.86㎡”，审批意见“同意预售【注：可预售范围为：X层至XX层。其中：X-XX-X，X-XX-X，X-XX-X，X-XX-X，共437.42㎡为拆迁还房，不得对外销售】”。 十堰市国用（2011共）第0003917号土地使用权证载明：土地使用权人“十堰中东房地产开发有限公司”，坐落“北京北路”，地号“0003917”，地类（用途）“商业、住宅、其它”，使用权面积“7357.00㎡”，独用权面积“7357.00㎡”。 建设用地规划许可证（地字第**）载明：用地单位“十堰中东房地产开发有限公司”，用地位置“北京北路”，用地性质“市场兼容住宅及行政办公用地”，用地面积“柒仟叁佰伍拾柒平方米”。 建设工程施工许可证（编号42030020110718XXXX）载明：建设单位“十堰中东房地产开发有限公司”，工程名称“中东国际大厦”，建设地址“北京北路”，建设规模“50574.86㎡”，合同开工日期“2009.10.28”，合同竣工日期“2011.12.31”，备注“该建设项目建设层数24+1层”。 本院认为，本案的焦点问题是案外人对案涉房屋享有的权利是否能够排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，符合上述条件的买受人对执行标的享有排除执行的权利。本案中，经形式审查案外人提交的证据，案外人刘明成与李进之间存在借款法律关系，李进与被执行人中东公司之间存在借款法律关系。后经当事人协商，中东公司与刘明成签订房产买卖合同并将案涉房屋交付给刘明成，用以抵偿中东公司所欠李进的债务。李进与刘明成之间、中东公司与李进之间的债权债务消灭，刘明成与中东公司之间房屋买卖法律关系成立。即刘明成在本院对案涉房屋采取查封措施之前，已与中东公司签订房屋买卖合同并以其对李进享有的债权作为对价支付了案涉房屋的购房款，未办理过户登记不能归责于案外人自身原因，其对执行标的之物权期待权符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法律保护条件，享有排除执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故本案中不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 中止对位于十堰市北京北路XX号中东国际XX楼三单元XXXX房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审判长  周晨 审判员  徐文 审判员  吴利 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理刘小铭 书记员谭晓