吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终2775号上诉人（原审被告）：吉林铁达房地产开发有限公司。法定代表人：郭某。委托诉讼代理人：于某，男。委托诉讼代理人：孙某，吉林恒正达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔某，男，1962年5月27日出生，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：胡某，吉林吉建宇律师事务所律师。原审被告：吉林市威恩东广场物业管理有限公司。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：李某2，男。委托诉讼代理人：孙某，吉林恒正达律师事务所律师。上诉人吉林铁达房地产开发有限公司（以下简称铁达公司）与被上诉人崔某，原审被告吉林市威恩东广场物业管理有限公司（以下简称威恩公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省吉林市丰满区人民法院（2020）吉0211民初865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人铁达公司的委托诉讼代理人于某、孙某，被上诉人崔某及其委托诉讼代理人胡某，原审被告威恩公司委托诉讼个代理人李某2、孙某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。铁达公司上诉请求：依法撤销一审判决第一项，驳回崔某在一审时的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，证据不足。1.吉林大街103号、105号房屋原是吉林市热源房地产开发经营有限公司（以下简称热源公司）的资产，吉林省机械设备成套局吉林分局（以下简称设备成套局）于1999年与吉林市房产供热管理处协议收购了该些房屋。该些房屋因热源公司的原因有部分房屋产籍被注销。设备成套局于2012年将吉林大街103号、105号房屋包括被注销产籍房屋转让给了吉林市铁路投资开发有限公司（以下简称铁投公司）。2012年1月27日铁投公司以暂借款名义向设备成套局支付了170万元，2012年6月13日，铁投公司支付了203万元购房款。为装修和维护103号房屋，铁投公司于2012年7月25日支付了29.01万元，于2012年9月26日支付了30万元。铁投公司于2012年就已经取得了该房屋实物，不然不会发生房屋装修和维护费用。（收款单位吉林市铁成投资有限公司系设备成套局的负责人徐立光的关联公司，铁投公司系按照徐立光指示支付的前述款项。）2.崔某承租房屋的前提在于赵某合法取得涉案房屋产权。铁投公司既未将涉案房屋出租给崔某，也没有出租给赵某。赵某并未合法取得涉案房屋产权，崔某与赵某签订的房屋租赁合同不具有法律效力，因此，崔某与铁达公司签订的房屋租赁合同亦不具有法律效力。3.一审判决对铁达公司和崔某所举证据的采信、评判显失公平、公正。对于铁达公司的证据：铁达公司提供的情况说明是房屋产权人设备成套局出具的，能够真实反映涉案房屋买卖和产权的客观情况。关于铁投公司所购买资产范围问题，第二份情况说明中仅提到××街，是针对本案涉诉房屋而写，没写全部房屋，并不代表铁投公司购买的仅是五楼房屋，铁投公司购买的是整个103号、105号房屋。关于付款金额问题，在出具前一个情况说明时铁投公司仅查到了203万元购房款凭证和29.01万元装修款凭证，在此后铁投公司和设备成套局又继续查找铁投公司购房的财务凭证和相关其他证据时又查到确认了一笔以暂借款支付的170万元购买款和装修维护费30万元的付款凭证，经设备成套局给予了确认并出具后一个情况说明。因此，上述两个情况说明并不存在矛盾之处。后一个情况说明是前一个情况说明的补充。对崔某的证据：崔某向法庭提供的赵某所涉二份购房合同存在自相矛盾的地方，崔某未提供与本案有关的合同原件，而且崔某提供的付款凭证存在张冠李戴的情况。一审法院对该等合同采信依据有失公正。综上，铁达公司作为铁投公司的子公司，在租赁涉案房屋期间得知了涉案房屋系铁投公司的资产，且系国有资产。铁达公司使用涉案房屋合法、有据，崔某无权向铁达公司索要租金。崔某应将铁达公司已交付的租金487,640元返还给铁达公司，铁达公司要求其予以返还。二、一审判决程序违法。1.与铁达公司签订租赁合同的是吉林市博亚医院，不是崔某，崔某作为本案一审原告的诉讼主体不适格。2.涉案房屋存在权属争议，在房屋权属未确定的前提下，判决铁达公司给付崔某租金，审理程序违法。3.一审判决已查明与涉案房屋存在直接利害关系的主体有设备成套局、赵某、热源公司、吉林市房产供热管理处等，一审法院应当追加前述主体为本案第三人，以便于查清相关事实，因此一审判决程序违法。三、一审判决适用法律不当。1.一审法院依照合同法第212、226、227、236条规定，属于适用法律不当。在涉案房屋权属存在争议，而赵某亦没有取得房屋产权证的前提下，适用前述法律规定判决本案，显属适用不当。综上所述，铁达公司认为，一审判决认定事实有误，证据不足，显失公平公正，程序违法，适用法律不当。崔某辩称，铁达公司的上诉请求不成立，应予驳回，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。一审判决的案号为805号改为865号。铁达公司上诉主张的理由是混淆了房屋物权与房屋租赁的法律关系，本案纠纷是房屋租赁纠纷，本案的事实是铁达公司与崔某签订了租赁合同，从而取得了案涉房屋的使用权，并向崔某支付了相关的租金，之后铁达公司又将该房屋交还给崔某，至今该房屋仍由崔某占有使用，其间出现吉林市博亚医院作为主体签订的合同，是因铁达公司要求开具单位租赁发票而为的。吉林市博亚医院并没有真实的成立，客观上的权利义务人仍然是崔某，而且从一审的证据上也充分证明了这一点，至于铁投公司是否购买案涉房屋以及赵某是否购买案涉房屋均是另一法律关系，设备成套局出卖房屋即使存在一房两卖的事项也不影响本案房屋的租赁，因铁投公司也没有取得该房屋的所有权，赵某是实际购买并占有。威恩公司辩称，同意铁达公司的上诉请求。崔某向一审法院起诉请求：1.要求铁达公司支付房屋租金1,583,160元（2016年12月1日到2020年2月29日）；2.铁达公司从起诉日期每逾期一日按照逾期租金1,583,160元的万分之1.5计算承担违约金，计算到租金支付完毕为止；3.威恩公司对2017年6月30日至2020年2月29日期间房屋租金及违约金与铁达公司承担连带给付义务；4.要求铁达公司、威恩公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年5月30日，崔某与赵某签订房屋租赁合同一份，约定赵某将坐落于吉林市××街其中面积为668平方米的房屋租赁给崔某办公使用，租赁期限为2013年6月6日至2019年6月30日。2019年5月15日，双方又续签了房屋租赁合同一份，约定赵某将上述房屋租赁给崔某办公使用，租赁期限为2019年5月15日至2021年5月15日。2015年12月1日，崔某与铁达公司签订房屋租赁合同一份，约定崔某将上述房屋即坐落于吉林大街105号楼办公楼北面第一单元5楼面积为668平方米房屋出租给铁达公司，租赁期限为2015年12月1日起至2017年6月30日止。2016年12月27日，为了能以单位名义代开房屋租赁发票，崔某申请设立了临时税务登记纳税人吉林市博亚医院，法定代表人为崔某。同日，崔某以吉林市博亚医院作为代开企业开具了房屋租赁费发票，发票载明付款方为铁达公司，房屋租赁费为464,419.05元，税额23,220.95元，合计487,640元。崔某又以吉林市博亚医院名义与铁达公司补签了一份房屋租赁合同（内容与上述崔某个人名义签订的一致），合同落款签订日期虚写至2015年12月1日。而后，铁达公司以电汇方式向崔某个人账户支付了2015年12月1日至2016年11月30日房屋租金487,640元。租赁合同期满后，铁达公司继续实际使用租赁房屋，但未与崔某重新签订房屋租赁合同，后铁达公司又将房屋出借给其关联公司威恩公司使用，威恩公司于2020年2月29日将租赁房屋腾出，崔某接收后实际占有使用至今。崔某于2019年5月20日申请注销了吉林博亚医院的税务登记，吉林市丰满区税务局予以注销。另查明，2012年10月29日，案外人赵某与设备成套局签订了房屋买卖协议两份，一份协议约定：设备成套局将吉林大街105号办公楼北面第一单元5楼，房屋状况为共15个办公室，面积约为668平方米转让给赵某，赵某应支付房屋总金额为220万元；付款方式为自协议签订后3天内，赵某一次性购房款的10%即22万元；设备成套局于赵某付款后20日内将房屋交付赵某使用；协议签署后设备成套局负责办理产权登记及变更手续，赵某予以协助，如有瑕疵设备成套局负责。另一份协议约定：设备成套局将吉林大街107号办公楼北面第一单元5楼，房屋状况为共15个办公室，面积约为668平方米转让给赵某，赵某应支付房屋总金额为120万元；付款方式为自协议签订后3天内，赵某一次性购房款的70%即84万元，余款36万元在产权登记办理完毕之后一次性付清；设备成套局于赵某付款后20日内将房屋交付赵某使用；协议签署后设备成套局负责办理产权登记及变更手续，赵某予以协助，如有瑕疵设备成套局负责。2012年10月26日，设备成套局为赵某出具了购房款收款收据一张，载明：今收到赵某购房款50万元。2012年11月1日，设备成套局又为赵某出具了购房款收款收据一张，载明今收到赵某购房款34万元。赵某于2012年10月实际占有了案涉争议房屋。再查明，2012年6月13日，设备成套局向铁投公司出具收款收据一份，载明：今收到铁投公司购江南大街103、105号房款203万元；2012年7月25日，设备成套局向铁投公司出具收据一份，载明收到铁投公司吉林大街103号装修款290,100元。铁投公司至今未实际占有使用案涉争议房屋。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，请求权基础为租赁合同法律关系，并非物权纠纷，两者是独立的、不同的法律关系。房屋租赁合同的出租人并非必须、必然为房屋所有权人，房屋的合法占有、使用、受益人亦可为房屋出租主体。且从双方举证情况来看，设备成套局就案涉房屋分别与赵某、铁投公司形成过房屋买卖合同关系，但均未办理房屋过户手续。赵某与铁投公司均未实际取得争议房屋的物权。即便存在设备成套局一房二卖的情形，两个房屋买卖合同关系亦都是成立有效的。也就是说，铁投公司与设备成套局是否存在房屋买卖关系、房屋买卖合同如何履行、设备成套局房屋一房二卖致使其全资子公司铁达公司向崔某租赁案涉房屋发生了租赁费等损失问题，其均应与设备成套局按照其之间的法律关系另行解决，并不影响本案房屋租赁合同法律关系的审查与认定，铁达公司提出的抗辩理由及要求追加赵某、设备成套局为本案被告的主张不能成立。赵某作为房屋的买受人，实际占有了房屋，并将房屋出租给崔某。崔某作为承租人对房屋享有合法的占有、使用、收益权利，崔某经赵某同意有权将房屋转租给他人。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六、第二百二十七、第二百三十六条之规定，崔某与铁达公司达成了房屋租赁合同，双方实际交付履行，铁达公司向崔某支付过租金，合同到期后，铁达公司实际继续占有使用租赁房屋等事实，足以证明形成房屋租赁关系系双方之间的真实意思表示，双方之间的房屋租赁关系成立并有效。铁达公司应当按照约定履行租金给付义务。虽然双方合同约定租金给付方式为崔某提供租赁发票，铁达公司支付租赁费，但出具租金发票并非房屋租赁合同主要义务，而是承租人支付租金后所产生的出租房附属义务，承租人不能以出资人未出具租金发票主张先履行义务抗辩权。故铁达公司应当支付占用租赁房屋期间尚欠租金，崔某主张房屋租金1,583,160元请求合理，应予支持。对于崔某主张的违约金一节，一审法院认为，根据双方合同约定及庭审调查，双方合同约定租赁期限为2015年12月1日至2017年6月30日，由崔某提供房屋租赁发票后，铁达公司支付房屋租赁费；合同到期后，铁达公司继续使用租赁房屋期间，双方没有明确约定租金给付日期。双方实际系因崔某无法提供单位发票而未就就租金支付事宜协商一致，铁达公司并非恶意拖延给付租金，故一审法院对崔某主张的违约金不予支持。对于崔某要求威恩公司承担责任一节，一审法院认为，崔某系与铁达公司形成的房屋租赁合同关系，并未与威恩公司形成合同关系，双方并非合同相对人，崔某无权向威恩公司主张权利，铁达公司将其承租的房屋交给他人占有使用期间的租赁费，应由铁达公司向崔某支付，至于铁达公司与威恩公司之间如何承担租金系其双方之间的法律关系，与本案无关。一审判决：一、铁达公司于判决生效后十日内给付崔某房屋租赁费1,583,160元；二、驳回崔某的其他诉讼请求。案件受理费19,050元，由铁达公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，铁达公司与崔某就案涉房屋签订了房屋租赁合同，崔某按照合同约定交付了房屋，铁达公司亦应按照合同约定给付租金。房屋租赁合同涉及的是房屋的使用权，至于案涉房屋的所有权问题应另行解决，铁达公司提供的现有证据不足以证明铁达公司与崔某签订的房屋租赁合同不具有法律效力。关于一审判决的程序问题。首先，铁达公司与崔某签订了案涉房屋租赁合同，并向崔某交纳了部分租金，虽铁达公司与崔某作为法定代表人的吉林市博亚医院也签订了案涉房屋租赁合同，但实际是崔某在履行合同，故崔某作为本案原告主体适格。其次，铁投公司并未就案涉房屋的权属提起诉讼，一审判决亦论述了案涉房屋的权属问题并不影响本案房屋租赁合同法律关系的审查和认定，本案亦没有必要追加案外人参加诉讼，在此不再赘述。因此，一审判决程序合法。综上所述，铁达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19,048元，由上诉人吉林铁达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张利宏审判员  郭立坤审判员  李 昂二〇二〇年十二月二十五日书记员  刘一凝