湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终13011号上诉人（原审原告）：王向东，男，1973年11月11日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：范国军，湖南星沙律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄可，湖南星沙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢红娟，女，1971年4月8日出生，汉族，住湖南省长沙市。委托诉讼代理人：李**，湖南琼武律师事务所律师。上诉人王向东因与被上诉人卢红娟房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2020）湘0121民初9526号民事判决提起上诉。本院于2020年12月2日立案受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王向东向本院提出上诉请求：1.请求撤销（2020）湘0121民初9526号民事判决，依法改判卢红娟立即支付租金158400元及逾期付款违约金；2.卢红娟承担本案一审和二审诉讼费用。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院确认卢红娟与王向东于2017年9月4日签订的《租赁合同》于2020年4月30日已解除无事实与法律依据。本案中，卢红娟主张因疫情原因导致经营困难无法继续经营，其合同目的无法实现而有权解除租赁合同，一审法院支持其请求可以解除合同。王向东认为一审法院完全没有根据合同的性质、内容、疫情是否有实际影响合同履行、卢红娟单方面解除合同的时间节点等进行综合分析，就认定疫情对合同履行造成了根本性障碍而合同目的不能实现，与客观事实相悖。卢红娟租赁王向东房屋用于服装经营，受疫情影响较小。其搬离店铺的日期为2020年4月30日，此时已经进入全面复工复产，短期内的经营困难不足以导致长期租赁的目的不能实现。卢红娟认为其因疫情经营困难未充分举证证明。王向东并未催要2019年10月至2020年3月期间的租金差额没有急着催要，且明确答复可在租期届满后以延长两个月的租期的方式支持承租方。卢红娟单方面解除合同存在一定的恶意。卢红娟在搬离王向东房屋之前，卢红娟就以业主名义就开始着手准备隔壁112号门面的装修，在朋友圈表明是其自己的新店开业。二、双方并未就解除合同协商一致，亦未出现法定的或约定的可单方解除合同的情形，双方签订的租赁合同应继续履行。被上诉人卢红娟辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院维持原判，驳回王向东的上诉请求。王向东向一审法院起诉请求：1.卢红娟立即向王向东支付租金158400元；2.卢红娟立即向王向东支付逾期付款违约金（从欠付之日起计算至实际付清之日止，暂计算至2020年7月23日为11365元）；3.卢红娟承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明事实：一、双方当事人无争议的事实1.2017年9月4日，王向东（甲方）与卢红娟（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将其位于华润凤凰城四期（五彩城）2号栋1层110号门面房出租给乙方。合同租赁期限自2017年10月1日起至2022年9月30日止，租赁期共计60个月。门面实行先收费后经营的方式，按季度交纳。租金第一年为人民币264000元，66000元每季度，租金第二年为人民币264000元，66000元每季度，租金第三年为人民币290400元，72600元每季度，租金第四年为人民币319440元，79860元每季度，租金第五年为人民币351384元，87846元每季度。甲方对租金、物管费的收取施行先交费后经营的方式，按季度交纳。合同签订当日乙方须向甲方支付履约保证金44000元整，合同期满后，如未出现房屋损坏或其他违约情况，履约保证金（不计利息）全额退还。管理费由乙方自己向物业公司交纳。房屋租赁期间，水、电费等其他应依法由乙方支付的费用由乙方支付，并由乙方承担延期支付的违约责任；在租赁期间内，甲方应保证出租门面的使用安全，乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务，乙方应合理使用其所承租的门面，如因使用不当造成门面及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。双方可以协商变更或终止本合同。在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同总剩余租金10%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。2.2017年9月4日，卢红娟支付了押金44000元，之后王向东将涉案房屋交由卢红娟使用，经营用途为服装，品牌为恒源祥。之后，卢红娟一直与王向东的妻子汤银沟通租赁事宜并支付租金。2019年10月至12月、2020年1月至3月的季度租金，卢红娟均按照66000元/季度的方式交纳。之后，卢红娟未再支付过租金。3.2020年3月29日，卢红娟在微信上告知王向东的妻子汤银，无法再履行合同，希望给予一个月的时间撤离。4.2020年4月底，卢红娟搬离门店并告知王向东的妻子汤银。5.2020年5月29日、6月12日，长沙县公安局星沙派出所均接到卢红娟的报警，称万象汇新街有纠纷。民警至现场，发现系租房合同纠纷，房东不接电话不露面，告知通过司法途径解决。二、双方当事人有争议的事实1.《租赁合同》能否解除。卢红娟认为，因疫情发生经营发生严重困难，涉案合同应予以解除；王向东认为，涉案租赁合同应当继续履行，不能解除。一审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。首先，卢红娟未提交充分的证据证实双方就2019年10月至2020年3月期间的租金不递增的事宜达成了一致意见，且根据微信聊天记录中汤银表示“降租就不要再谈了”也无法推断出租金不递增的意思表示，因此，2019年10月至2020年3月期间的租金应仍按原合同约定的标准支付，即按72600元/季度支付，故卢红娟应向王向东支付2019年10月至2020年3月期间欠付的租金13200元。其次，双方签订的《租赁合同》已于2020年4月30日解除，涉案房屋已经腾空，卢红娟多次联系王向东要求退还房屋钥匙，王向东拒不见面，也不收回房屋，2020年5月1日之后造成的房屋租金损失属于扩大的损失，应由王向东自行承担，卢红娟应向王向东支付2020年4月份的租金为24200元。再次，租赁合同既已解除，卢红娟提出的门面修缮问题已无需处理。最后，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，可以部分或者全部免除责任。卢红娟已付押金44000元在扣除欠付租金后，剩余部分押金王向东无需退还。一审法院认为，涉案合同已于2020年4月30日解除。截至2020年4月30日止欠付的租金，卢红娟应当支付。王向东要求卢红娟支付欠付租金的诉讼请求，一审法院部分予以支持，金额共计为37400元。因卢红娟已支付押金44000元，故欠付的租金可以押金抵扣，不用另行支付。因卢红娟交纳的押金已经可以弥补王向东的损失，故王向东要求卢红娟另行支付逾期付款违约金的诉讼请求，一审法院不再支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百一十二条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、限卢红娟于判决生效后十日内向王向东支付欠付的租金37400元（以卢红娟支付的押金予以抵扣，无需另行支付）；二、驳回王向东的其他诉讼请求。本案受理费3695元，减半收取1847.5元，由王向东负担924元，卢红娟负担923.5元。双方在二审阶段均未提交新证据。本院二审查明其他事实与一审查明事实一致。本院认为，本案主要问题为：涉案合同是否应予以解除；卢红娟应承担何种责任；卢红娟应支付王向东租金以及逾期付款违约金的数额。关于涉案合同是否应予以解除的问题。本院认为卢红娟以疫情原因导致经营困难无法继续经营，其合同目的无法实现，单方面解除合同事实与法律依据不足。卢红娟在2020年4月30日前腾空房屋，要求退还钥匙，属于违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因卢红娟已搬离所承租的门面，并明确告知了王向东，若不解除房屋租赁合同,一方面将导致涉案房屋长时间闲置,另一方面将导致卢红娟在不占有使用房屋的情况下承担高额的租金损失，不利于社会资源的优化利用，亦不利于公平的保护合同当事方。本院综合考虑疫情影响、卢红娟搬离房屋等因素，认为双方可不再继续履行合同，合同自2020年4月30日实际解除。关于卢红娟应承担何种责任的问题。如前所述，卢红娟并无法定、约定解除权，其单方面解除合同的行为属于违约行为，应承担相应的违约责任。一审中双方并未就合同解除违约责任承担进行主张，在二审中双方当事人亦未达成调解协议，故就违约解除的责任如赔偿损失等，王向东可另行主张。关于卢红娟应支付王向东租金以及逾期付款违约金的数额问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因卢红娟和王向东签订的《租赁合同》被认定已于2020年4月30日解除。合同解除后，尚未履行的，双方均不再履行，故王向东主张的2020年4月30日之后的租金，应不予支持。卢红娟应按双方合同约定，支付合同解除前的欠付租金。一审法院经过核算后，判令卢红娟应向王向东支付欠付租金数额为37400元。因卢红娟已支付押金44000元，卢红娟欠付的租金可以押金抵扣，无需另行支付，押金抵扣租金剩余部分已经可弥补王向东的逾期支付租金损失，本院予以维持。对于当事人的其他诉辩主张，本院并非忽视或默认，而是该部分诉辩主张并不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故对其他诉辩主张本院在此不再赘述。综上所述，王向东的上诉请求均不能成立，应予驳回。原审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3695元，由王向东负担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  周 坤审判员  罗 希二〇二〇年十二月十六日法官助理李银龙书记员彭硕附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。