广西壮族自治区凌云县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1027民初1430号 原告：百色市迎福物业服务有限公司，地址:百色市城东路福州商业街**。 法定代表人：黄恒番，该公司总经理。 委托诉讼代理人：骆爱曼，广西右江区法律服务所法律工作者。 被告：陈文均，男，1976年3月25日出生，壮族，居民，住凌云县。 原告百色市迎福物业服务有限公司（以下简称迎福公司）与被告陈文均物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序对原告诉陈文均等人进行公开开庭合并审理。原告委托诉讼代理人骆爱曼、被告陈文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告迎福公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付尚未支付的物业管理服务费1103.7元、维修资金184.6元、电梯维护费390元、生活垃圾费65元、居民电费3422.6元、公摊电费145.1元、移交前电费2899.12元，累计共计8210.12元及产生13个月的滞纳金；2.依法判令被告每日按应缴总额的千分之三支付违约金；3.本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：凌云县金城湾花园是由百色市浩元房地产有限公司（以下简称浩元公司）开发，2018年8月1日，原告根据《物业管理条例》有关规定，与浩元公司签订了凌云县金城湾花园小区前期物业管理服务合同，约定由原告向凌云县金城湾花园提供物业管理服务，合同对该小区物业的管理服务及收费标准进行了明确约定，业主按各自住房建筑面积向原告缴纳物业管理费。合同约定如逾期不缴纳费用的从逾期之日起按所欠的费用总额每天千分之三交纳滞纳金。合同签订后，原告按照合同约定为被告提供了优质高效的物业管理服务，但被告并未按合同约定履行支付义务。经原告多方、多次催促被告履行支付义务，但被告都均不履行支付义务，给原告的工作带来了极大的负面影响及经济损失，被告自2018年8月1日至2019年8月31日止尚欠物业管理费和各项费用共计8210.12元。为此，原告特向法院起诉，请求支持原告上述诉讼请求。 原告为证明其主张提交以下证据： 1.《前期物业管理服务合同》，证实原告基于合同取得物业管理服务权，证明本案的法律关系及事实； 2.代收电费授权委托书，证明原告是经过开发商百色市浩元房地产有限公司授权委托代为收电费； 3.EMS快件回单及催告函，证实被告拖欠物业费的事实，并经原告书面催交，被告仍无正当理由拒绝交纳； 4.企业营业执照，证明原告的主体资格； 5.法人代表身份证明，证实原告的法人身份； 6.百色市商品房买卖合同登记备案证明，证明被告购买的房屋为6栋408号房，房屋建筑面积141.6㎡； 被告陈文均辩称，原告虽然与浩元房地产开发建设单位签订有《前期物业服务合同》，但被告质疑这份合同的合法性、有效性；原告进驻小区期间未履行物业服务职责，违反合同条例的相关规定，被告根本不知道原告的存在，没有享受到何种物业服务；原告起诉被告支付物业服务费没有法律依据，其并没有列举相关费用来源清单依据，收费不合理，被告不予认可。原告没有获取相关物价部门审批、备案，没有取得被告认可和同意就冒然进驻被告小区实施相关物业服务收费，属于违法乱收费的行为；由于金城湾花园小区脏、乱、差、臭无人管理，广大业主多次去找开发商处理未果。2019年8月26日，因广大业主不满开发商损害全体业主的合法权益，未按设计要求完善相关设施，未按时交房，物业公司未履行职责违法乱收费行为等，集体上访县政府房产管理局信访办公室，后经政府信访办领导协调，浩元房地产开发商负责人签字承诺，在7个工作日内协调组织完善相关设施回复业主，否则视作开发商默认业主要求各条款。但时至今日开发商仍未作出任何处理完善及答复业主，故开发商应履行承诺承担责任，支付前期物业费；被告与浩元房地产开发有限公司签订的售房合同约定的前期物业管理公司的是百色市建顺物业服务公司，而后未经广大业主同意，迎福物业服务公司非法进驻实施物业管理。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，并依法撤销原告与开发商违法签订《前期物业管理服务合同》。 被告对其主张提供证据照片15张，证明小区脏、乱、差、臭，没有保安巡逻，无人管理。车辆被盗、被刮也无人管理。开发商对业主的承诺要改进设施于2019年7月25日以前改进小区设施才能收取物业费，可是到现在为止开发商也没有按照承诺改进。 本院经审理认定事实如下：被告陈文均系金城湾小区6栋408号房屋的业主，房屋建筑面积141.6㎡。2014年8月29日，金城湾小区的建设单位浩元公司与百色市建顺物业服务有限公司（以下简称建顺物业公司）签订《前期物业管理服务合同》，约定由建顺物业公司为金城湾小区提供前期物业管理服务。2014年10月15日凌云县房产管理局对被告预购该房予以预售登记备案。2016年4月30日，浩元公司同意建顺物业公司于2016年5月30日解除《前期物业管理服务合同》。2016年7月1日，广西荣福物业服务有限公司与浩元公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由广西荣福物业服务有限公司为金城湾小区提供物业管理服务，广西荣福物业服务有限公司于2018年7月31日退出金城湾小区终止前期物业管理服务。2018年8月1日，原告与浩元公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告为金城湾小区提供物业管理服务至金城湾小区成立业主委员会选聘别的物业管理单位时止；物业管理服务收费：住宅物业服务费按业主拥有物业建筑面积交纳0.6元/月·㎡及小区停车收费等项目收费标准；提前15日按季度交纳费用，逾期不交纳的，则从逾期之日起按所欠费用总额每天万分之三交纳滞纳金。2019年8月31日原告终止为金城湾小区提供物业管理服务。2019年12月间原告通过EMS快件书面催告被告交纳尚欠的物业管理费，但被告仍拒不给付。为此，原告起诉请求：被告支付2018年8月1日至2019年8月31日期间尚欠的费用，即①物业综合服务费141.6㎡×0.6元/㎡×13个月=1103.7元；②电梯维护费30元/月×13个月=390元；③公共维修金141.6㎡×0.1元/㎡×13个月=139.1元；④生活垃圾处理费5元/月×13个月=65元；⑤居民电费2318.6元、公摊电费228.1元、移交前电费1239.06元；⑥13个月滞纳金；⑦违约金按照合同约定从欠款总额之日起每日千分之三计算；⑧本案诉讼费由被告负担。原告当庭放弃违约金的主张。 另查明，作为服务企业的原告经国家工商行政管理部门登记备案，依法领取营业执照，具有物业管理服务的经营资质和独立的法人资格。另外，金城湾小区至本案开庭审理时止，未成立业主委员会，亦未曾召开过业主大会。 本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业，并应签订书面的前期物业服务合同；建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，应不予以支持。本案中，金城湾小区在未成立业主委员会、未曾召开业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位浩元公司选聘原告作为前期物业服务企业，并签订《前期物业管理服务合同》，由原告向包括被告在内的业主提供前期物业服务，符合相关法律法规规定。因此，原告已按合同约定以及相关规定为被告提供了物业管理服务，被告即应支付原告相关物业管理服务费用，逾期未付的，则应依照合同约定及相关规定支付滞纳金。原告主张由被告支付物业综合服务费1103.7元，依法有据，合情合理，本院予以支持；原告主张由被告按合同约定支付13个月滞纳金，依法有据，本院予以支持。原告主张的公共维修金和生活垃圾处理费，因其属于代收费用，而原告对其不享有所有权和处分权，亦无证据证实原告已垫付或代为缴纳该费用，且原告现已终止《前期物业管理服务合同》，故对其该主张，本院不予支持。原告主张由被告支付电梯维护费，因原告与浩元开发商签订的《前期物业管理服务合同》中并无收取电梯维护费的约定，对此请求本院不予支持。原告主张由被告支付居民电费、移交前电费，该电费收取属于代收费用，原告没有提供其受相关电业部门委托收取或提供其已垫付代为缴纳该费用的相关证据，对此请求本院不予支持。原告主张由被告支付公摊电费，因金城湾小区现还处于在建工程，原告没有提供证据证实哪些电费是属于被告业主公共使用哪些电费是属于原告或开发商使用，故对其主张本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十一条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定之规定，判决如下： 一、被告陈文均于本判决生效后十日内一次性支付原告百色市迎福物业服务有限公司2018年8月1日至2019年8月31日期间的物业综合服务费1103.7元及滞纳金（滞纳金计算：以1103.7元为基数，按合同约定日万分之三计算13个月）； 二、驳回原告百色市迎福物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈文均负担。 本判决为终审判决。 审判员  吴会英 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  黄小真