重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初18161号原告：张正兰，女，1970年10月4日出生，汉族，住重庆市巴**。被告：任洊材，男，1982年7月7日出生，汉族，住重庆市江**。原告张正兰与被告任洊材房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告张正兰、被告任洊材到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张正兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2020年1月24日至2020年10月24日的租金6363元、逾期付款违约金（逾期付款违约金每天按2%的滞纳金），并继续履行合同；2、判令被告支付拖欠的2016年10月24日至2020年10月24日的物业管理费10981元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确逾期付款违约金从2020年1月24日起以707元为基数，按每日2%计算；2020年2月24日起按1414元计算，以此递增。事实和理由：2016年10月24日，原告与被告签订了华南城南商铺出租合同，原告将自有的重庆市华南城巴南区东城大道254号附120号，建筑面积58.92平方米的房屋租给被告，租期从2016年10月24日至2021年10月24日；月租金为707元，按季度支付，每次必须提前15天交付租金；被告承担房屋水电费、物管费。签订合同时，原告为被告免租金1年。被告从第二年开始交租金，每次都拖延，现欠租金9个月共计6363元及物业费。原告多次催收未果，遂诉至来院，提出如上诉讼请求。被告任洊材辩称：合同已经在2020年6月1日终止，不同意继续履行合同；同意给付2020年1月至5月的租金和一个月的违约金；滞纳金过高，要求按银行同期存款利率计算；对物管费，因2016年10月24日至2020年6月1日，原告并未垫付此款，原告不应直接向我收取，但是同意按照5折向原告支付；原告同意免除疫情期间一个月的房租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举示《华南城商铺出租合同》、欠费清单、聊天截图；被告举示《华南城商铺出租合同》、短信聊天截图2张。原、被告举示的前述证据真实、合法且与本案有关联性，本院审查后予以确认，证明目的及证明力将结合全案证据综合认定，上述证据均在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月23日，原告张正兰与被告任洊材签订《华南城商铺出租合同》，约定原告将位于重庆华南城的商铺出租给被告，租赁期间从2016年10月24日起至2021年10月24日，每月租金为707元，从第二年开始交纳租金；付款方式为季度支付租金2121元，应提前15天支付；被告向原告支付5000元押金，待不租或期满费用清算后，原告应将押金无息退还给被告；被告应依约交付租金，如有拖欠，原告有权每天按租金拖欠部分的2%加收滞纳金，并有权追回拖欠的租金、提前解除合同并收回房屋；租赁期间，如一方有正当理由要求解除合同，应提前一个月通知对方，经对方同意，解除合同并归还房屋，并需赔偿违约金壹个月；在租赁期间，被告负责交纳水电费、管理服务费。庭审中，原、被告双方均认可合同已经解除，但被告认为合同解除时间为2020年6月1日，而原告认为当时同意合同于2020年6月1日解除，但被告一直未付拖欠的房租且未交房，合同解除时间应为2020年10月24日；原告认可免除被告支付疫情期间一个月的租金；在庭审中，原告变更诉讼请求：要求被告支付8个月的房租，一个月的违约金，2%的滞纳金及物业费。本院认为，被告任洊材作为房屋承租人，负有依约按时给付房屋租金的义务。依照双方签订的《华南城商铺出租合同》的约定，被告应按季度提前15天向原告交纳租金。现，原告诉请被告支付2020年1月24日至2020年10月24日期间，共计9个月的租金。庭审中，双方均认可，原告免除被告一个月房租。故对原告要求被告支付8个月的房租共计5656元的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，原、被告双方均认可该合同已解除。《华南城商铺出租合同》第六条约定，当事人一方如有正当理由需要解除合同，需经对方同意，解除合同并归还房屋。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”被告于2020年6月通过短信向原告提出解除合同，被告短信回复同意解除合同，但需要被告支付5个月租金。故，原告同意解除房屋租赁合同的要求是附条件的，被告并未满足原告提出支付租金的条件，故双方并未就该合同于2020年6月1日解除合同达成一致。对被告的该项辩称，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，原告主张该合同于2020年10月24日解除，本院予以认可。对逾期支付房屋租金的滞纳金，原告主张应以每月未付租金707元为基数，按日2%计算，逐月递增。被告辩称，滞纳金过高，同意按银行存款利率交纳。依据双方合同约定，房屋租金按季度支付，由被告提前15天支付给原告，对原告要求从每月租期第一天开始，按每日2%支付滞纳金的诉讼请求，本院依法予以调整以季度进行结算。另，双方均认可免除疫情期间一个月的租金，故该已免除的租金不应计算逾期支付房屋租金滞纳金。由于双方并未明确免除一个月房屋租金的具体期间，故本院酌情确定双方认可免除房屋租金的期间为2020年2月25日至2020年3月24日。该合同约定被告应提前15天交纳季度租金，但该合同第五条仅约定滞纳金按2%计算，并未明确滞纳金具体起算时间点。本院依法确定滞纳金的起算时间点为：2020年1月24日至2020年4月24日共计两个月（已免一个月）的房屋租金的滞纳金起算时间点为2020年4月9日；2020年4月25日至2020年7月24日共计三个月的房屋租金滞纳金起算时间点为2020年7月9日；2020年7月25日至2020年10月24日期间房屋租金滞纳金起算时间点为2020年10月9日。原告主张滞纳金的计算标准为每日2%。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原告主张的滞纳金实为逾期付款违约金，且约定的违约金明显过分高于造成的损失，故对被告要求降低滞纳金的抗辩，本院予以采信。由于自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率标准已经被全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）替代，故本院调整为按贷款市场报价利率（LPR）计算滞纳金。本院认定逾期支付房屋租金违约金应分别，从2020年4月9日起以租金1414元为基数，按贷款市场报价利率计算至实际还清为止；从2020年7月9日起以租金2121元为基数，按贷款市场报价利率计算至实际还清为止；从2020年10月9日起，以租金2121元为基数，按贷款市场报价利率计算至实际还清为止。原告诉请被告支付因解除合同产生违约金。依照该合同第六条：“经双方同意，解除合同并归还房屋，并需赔偿违约金壹个月。”此处的合同条款仅约定“违约金壹个月”，并未明确具体金额。但，被告同意给付原告1个月违约金。从合同的字面的约定以及双方当事人的意思表示，可以得出，此处的“违约金壹个月”，实际应为以一个月房屋租金707元，为解除合同的违约金。对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。原告诉请被告支付2016年10月24日至2020年10月24日期间的物业管理费10981元。被告辩称原告并未垫付此款。原告举示了物业管理费欠费清单，但该笔费用原告并未实际承担，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告任洊材于本判决生效后七日内支付原告张正兰欠付的8个月的房屋租金共计5656元；二、被告任洊材于本判决生效后七日内支付原告张正兰逾期支付房屋租金违约金（违约金分别从2020年4月9日起，以欠付租金1414元为基数，按贷款市场报价利率计算至实际还清为止；从2020年7月9日起以欠付租金2121元为基数，按贷款市场报价利率计算至实际还清为止；从2020年10月9日起，以欠付租金2121元为基数，按贷款市场报价利率计算至实际还清为止）；三、被告任洊材于本判决生效后七日内支付原告张正兰违约金707元；四、驳回原告张正兰其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费234元，本院减半收取117元，由被告任洊材负担，此款原告张正兰已经垫付，被告任洊材在支付上述款项时迳付原告张正兰，本院预收的诉讼费不作清退。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 唐钦二〇二〇年十二月一日法官助理 刘艺书 记 员 唐豪