陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕09民终1213号 上诉人（一审原告）：陕西万坤房地产有限责任公司。住所地陕西省石泉县。 法定代表人：彭方丽，执行董事。 委托诉讼代理人：曹汉军，陕西森云律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：周传利，男，1966年9月20日出生，汉族，住陕西省石泉县。 被上诉人（一审被告）：蓝小莉（周传利之妻），女，1971年11月19日出生，汉族，住陕西省石泉县。 委托诉讼代理人：周传利（蓝小莉之夫），住陕西省石泉县。 上诉人陕西万坤房地产有限责任公司(以下简称“万坤公司”)因与被上诉人周传利、蓝小莉房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服陕西省石泉县人民法院（2020）陕0922民初962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人万坤公司的委托诉讼代理人曹汉军，被上诉人周传利，被上诉人蓝小莉的委托诉讼代理人周传利均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万坤公司上诉请求：撤销一审判决,支持万坤公司一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定万坤公司违约交付房屋，万坤公司不予认可。根据法律规定，双方协商一致，可以依法变更合同内容。本案涉及房屋的设计规划变更问题，通过双方的实际履行情况，即万坤公司交付房屋，周传利收取房屋并委托万坤公司进行出售，已充分证明了双方对于万坤公司交付变更后的房屋（位置、楼层）没有异议。二、交付面积。根据合同第二条约定，返还面积600平方米，每套房屋面积超2平方米之内相互不找差，超出面积，按照每平方米2000元现金补差。本案实际返还面积763.89平方米，超返还143.89平方米，万坤公司根据案件的实际情况，提出每平方米补差1423元符合法律规定。 周传利、蓝小莉辩称，一、2010年12月10日我方与万坤公司签订的《房屋拆迁协议》显失公平。我方原拆除房屋是“李某园”（小地名）新修建且装修好刚住了三年多的房屋,该项目实施前,我方已投入60余万元建设资金。为配合搬迁,万坤公司承诺协调县政府、教体局安排蓝小莉工作,同时有县领导找周传利谈话施压才与万坤公司签订了补偿最低的补偿条款，而蓝小莉工作事宜落空，实为欺骗。二、万坤公司未按合同约定给我方置换房屋，自愿超面积补偿现在的置换房屋。拆迁项目确定时老街已规划为景区,当时万坤公司与我方签订的是小区单栋单元房,万坤公司安置补偿我方原址第1至6层楼，位于老街禹王官，作为商用房地点,准备办茶楼、宾馆或整体出租,而万坤公司完全违反合同,未征得我方同意单方改变建设项目规划造成违法后果。万坤公司承诺修建高层电梯房,却把第3、4、5层房屋偷偷给了其他安置户,万坤公司称多给我方一些房屋面积作为补偿,除同意补偿763.89平方米住房(楼层、位置都是其他住户未挑选上的)外,还承诺在我方原楼下给我方不少于20平方米车库至今也未兑现。三、万坤公司完全违反合同应赔偿我方损失。 万坤公司向一审法院起诉请求：依法判令周传利、蓝小莉立即给付房屋差价款204755.47元，并承担本案的全部诉讼费用。 一审法院经审理查明，2009年9月9日，甲方石泉县教体局（委托人、拆迁人）与乙方万坤公司（受委托人、拆迁单位）因石泉县XX一小操场扩建签订《拆迁委托协议书》载明（摘录）：甲方将其经有关主管部门批准的建设用地范围内的房屋及其附属物的拆迁工作委托乙方办理，乙方有权优先包建甲方拆迁修建的工程等。拆迁范围：东起油脂公司大门，南至禹王宫，北至文昌路，西至城关一小围墙内，拆迁户23户，拆迁面积约4000㎡。2011年12月28日，教体局与万坤公司签订《拆迁委托补充协议书》，双方对拆迁返还面积、安置费补偿价款、过渡费等费用进行变更及补充约定，教体局最终确认的拆迁返还面积为4815㎡，今后拆迁返还面积超出部分由万坤公司承担，教体局不予认可；并约定“XX一小运动场建设工程，在公开招标情况下若万坤公司中标，由万坤公司先于垫资修建”。 2010年12月10日，甲方万坤公司（拆迁人）与乙方周传利、蓝小莉（被拆迁人）签订了《房屋拆迁协议》，协议约定：一、拆迁房屋所处位置:老街社区(李某园)，拆迁面积：（未填写）。二、安置房的位置:原乙方居住地(李某园原址)，房屋结构:砖混结构(一层为2.1米储物间)，1#楼X单元单梯单户1至6层，乙方六层屋顶无住房，房屋坐北朝南，每套住房不低于100平方米，共返还面积600平方米，不低于20平方米储物间壹个，位置在乙方住房楼下，储物间第二层，每套住房超两平方米内相互不找差，超出面积乙方应向甲方按每平方米贰仟元现金补差。三、室内设施：铝合金外窗；水、电到位(电：甲方将暗线管埋设基本到位)；卫生间蹲盆一个。不安装室内门及门框，进户防盗门壹道，楼梯上六层屋顶。四、安置房的房产证及土地证由甲方办理，乙方承担50%费用，水、电单独立户费用乙方承担50%。五、腾房日期：2010年12月20日之前腾空房屋交与甲方。乙方自行拆除房屋，甲方不承担任何费用及安全责任。六、费用：甲方不承担乙方任何过渡费用，腾空房屋搬家由甲方负责搬运。七、拆迁期限:安置户在外居住时间16个月(此期间费用乙方自行承担)，待完善相关手续后将房屋交给乙方使用。八、违约责任：此合同签字后生效，如任何一方违约，由违约方承担违约责任伍万元的违约金。九、此合同一式四份，甲乙双方各执一份，文体局备案一份，合同履行完毕后失效。 拆迁协议签订后周传利、蓝小莉随后将房屋腾交给万坤公司拆迁。2012年10月安置楼房修建至2层时，因该工程涉及省级文物保护单位“禹王宫”安全等，安康市文管局文物保护执法叫停该工程。2013年12月25日，教体局与拆迁户代表15人（周传利在内）通过协商形成《实施XX一小操场扩建工程拆迁安置专项问题协商备忘录》达成一致意见：一、自2013年12月25日起，城关一小操场扩建拆迁安置问题由县教体局全权负责解决。二、县教体局认可万坤公司与拆迁户签订的安置合同中关于房屋安置面积的条款约定。三、县教体局认可万坤公司与拆迁户签订的安置合同中关于房屋正式安置前乙方租房等过渡费用的支付约定，并在入户摸底汇总的基础上，于2013年阴历年底前兑现过渡费用。四、县教体局负责于2014年7月底前完成预计8层的安置楼项目建设，所建房屋仅用于安置城关一小操场扩建拆迁户并按协议兑现回迁交房。五、关于房屋安置具体楼层、在遵守原合同约定的基础上，由双方本着尊重现实、尊重客观、相互谅解的精神协商确定。六、关于原合同约定的违约条款，县教体局予以认可。七、本备忘录印制若干份，根据工作需要送备。八、本备忘录自双方认同签署后，双方应严格按此录贯彻执行上述各项意见。 2014年7月5日，石泉县教体局按照石泉县政府2014年第3号县长办公会议纪要要求，印发的《会议备忘》中载明：“三、安置工作程序（一）原与万坤公司签订了楼层、户型协议的13户（1至6层）安置户，楼层、户型协议具备效力，予以认可”。另对22户拆迁户中涉及拆迁安置楼原规划高层变更为多层后，七层（含七层）以上9户拆迁安置户会议要求通知其进行选房等。2014年7月14日起，万坤公司向各拆迁户发出选房通知。同年7月18日，县教体局因拆迁安置楼已完工，申请县政府对拆迁安置楼面积进行测量。 2015年1月28日，万坤公司向周传利交付以下9套住房作为补偿给周传利的拆迁安置房，分别为：204#（101.11㎡）、304#（101.11㎡）、403#（59.78㎡）、503#（59.78㎡）、603#（59.78㎡）、606#（97.42㎡）、609#（70.27㎡）、704#（101.11㎡）、708#（113.53㎡），面积合计763.89㎡。周传利随即将以上房屋委托万坤公司对外出售，万坤公司接受了周传利的委托，将以上房屋全部对外出售并将全部售房款与周传利结清。2016年6月3日，周传利领到李某园新建房屋X06、X09、X04、X03、X08号房屋装修钥匙各一把。2017年2月18日，周传利领到以上五套房屋的全部钥匙。2017年10月16号至2018年10月10日期间，周传利陆续领到X04、X08、X03、X06号房屋水卡各一张。2018年12月19日，石泉县教体局形成会议备忘录（征求意见稿），要求万坤公司按照与各安置拆迁户合同约定面积与实际安置房面积补差核算，并按石泉县审计局核算税后成本价1423元/㎡进行催收。2020年4月21日，万坤公司电话通知周传利按《城关一小拆迁楼超面积补偿明细通知》补偿房屋超面积补差204755.47元遭拒。 另查，涉案安置楼共8层，负1楼为地下室、1楼为库房，2楼至7楼为住房。 一审法院认为，万坤公司受县教体局的委托与周传利、蓝小莉所签订的《房屋拆迁协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效予以确认。《房屋拆迁协议》签订后，在安置楼建设过程中，因涉及省级文物保护，按相关部门要求对安置楼规划设计进行变更，非万坤公司主观所能控制，且关于对安置楼规划设计由原来的高层变更为8层（其中住房6层），作为建设方县教体局与被拆迁户代表通过共同协商达成了一致意见，周传利认为万坤公司承诺补偿房屋为电梯房,而至今也未安装电梯,造成返还的房屋市场价每平方米最少低500元，620平方米共31万元价值损失的辩称理由不能成立。案涉安置楼虽因上述原因由高层电梯房变更为多层无电梯房，但万坤公司与周传利签订的拆迁协议约定的安置房为1至6层，不涉及7层以上房屋的交付，故安置楼规划设计的变更并不影响万坤公司按拆迁协议交付房屋，但万坤公司却未按拆迁协议约定的内容向周传利交付安置房，已构成违约，应承担相应的违约责任。拆迁协议第二条约定的安置房为“X#楼X单元单梯单户1至6层，每套住房不低于100平方米，共返还面积600平方米，不低于20平方米储物间壹个”。而万坤公司实际返还给周传利的房屋不论从户型面积、房屋之间的相邻关系和单梯单户等要求，均与拆迁协议中约定内容不符，且未按协议交付储物间。双方在协议第二条约定“储物间第二层，每套住房超两平面米内相互不找差，超出面积应向甲方按每平面米贰仟元现金找差”，一审法院认为，该条约定的面积找差是建立在万坤公司按该协议约定的要求交付了房屋的前提下适用的，万坤公司并未按协议约定的要求交付房屋，周传利对超面积补差的约定享有先履行抗辩权。按协议交付置换房屋与超面积补差是相互联系的，后者以前者为条件，万坤公司将二者简单孤立的分开，认为只要实际返还房屋的总面积超出协议约定的总面积，就应当补差，其理解过于片面，亦违背了双方签订拆迁协议的本意。周传利于2015年1月28日接收了万坤公司向其交付的9套房屋，并委托万坤公司出售，万坤公司已将出售的9套房屋款项与万坤公司结清，由此可见，双方已对房屋拆迁协议第二条内容从事实上进行了实质性的变更，故万坤公司依据拆迁协议主张补差款缺乏事实和法律依据。万坤公司代理人称，因万坤公司未向周传利交付储物间，故按周传利要求超面积交付安置房，但对超面积应当补差价。退一步讲，即使认为实际置换的房屋总面积与拆迁协议的总面积不符，因双方对变更后的安置房无书面约定，口头约定各执一词，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，周传利在面积误差比绝对值在3%以内，按照合同约定的价格据实结算，因万坤公司主张的单价低于合同约定价格，应按万坤公司主张价格计算补差价25614元（600平×3%×1423元/平）；同时万坤公司存在违约按协议应承担5万元违约金，并向周传利交付储物间一间，周传利对万坤公司以上合同义务享有同时履行抗辩权。综上，周传利的部分抗辩理由成立，万坤公司诉讼请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第六十七条、第七十七条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决：驳回万坤公司的诉讼请求。案件受理费4371元，减半收取2185.50元，由万坤公司承担。 本院二审期间，当事人未提交新的证据。经二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，万坤公司与周传利、蓝小莉签订的《房屋拆迁协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力。本案争议焦点为：周传利、蓝小莉应否支付万坤公司房屋差价款204755.47元。《房屋拆迁协议》第二条约定的置换房屋为X#楼X单元单梯单户1至6层，六层屋顶无住房，房屋坐北朝南，每套住房不低于100平方米，共返还面积600平方米，不低于20平方米储物间壹个。但万坤公司并未按照协议约定交付房屋，万坤公司实际交付的房屋在楼层、位置、朝向、面积等方面均与协议约定不符，且未交付储物间。万坤公司上诉认为双方当事人在履行过程中协商一致，变更了房屋交付的合同内容，但未提供证据证明双方就变更交付房屋后仍应按照原协议约定继续支付超面积差价款达成一致意见。故在万坤公司未交付约定房屋，双方在实际履行中又未对支付超面积差价款达成一致意见的情况下，万坤公司要求周传利、蓝小莉仍按照《房屋拆迁协议》的约定支付超面积差价款无合同和法律依据，其上诉理由本院不予支持。 综上，万坤公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4371元，由上诉人陕西万坤房地产有限责任公司承担。 本判决为终审判决。 审判长 王 佳 审判员 张 燕 审判员 刘慧琴 二〇二〇年十二月十七日 书记员 赵倩茹