河北省保定市莲池区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0606执异72号 案外人：费国伟，男，1977年10月12日出生，回族，住贵州省贵阳市观山湖区。 申请执行人：郑建发，男，1976年1月21日出生，汉族，住河北省保定市莲池区。 委托代理人：王洋，河北佳篷律师事务所律师。 被执行人：贵阳市白云区众能小额贷款有限公司，住所地贵阳市白云区云峰大道**金泰大厦**。 法定代表人：祝精隆，该公司董事长。 被执行人：祝精隆，男，1975年5月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 在本院执行郑建发与贵阳市白云区众能小额贷款有限公司、祝精隆借款合同纠纷一案中，案外人费国伟提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人费国伟称，一、申请人费国伟系执行案涉房屋的承租人，于2014年8月就通过贵州图腾印象传媒有限公司承租案涉房屋，并与贵州图腾印象传媒有限公司签订的租赁合同。根据买卖不破租赁的原则，申请人可继续承租该租赁房屋，不受房屋权利人的影响。虽本案中，申请人郑建发已经获得房屋的所有权，但该所有权并不影响申请人费国伟继续承租该房屋。二、申请人于2020年8月通过转账方式向贵州图腾印象传媒有限公司支付了租金150万元。租金支付的时间并不影响申请人与贵州图腾印象传媒有限公司之间租赁合同关系的成立与生效。申请人之所以于2020年8月才向贵州图腾印象传媒有限公司支付租金，是基于如下事实。2015年3月，贵州图腾印象传媒有限公司将位于贵阳市观山湖区房屋转租给申请人。转租时有两家公司尚在租赁期内，租期至2016年3月及2016年4月。经双方协商后，申请人表示愿意承租，但应当将租金降低。贵州图腾印象传媒有限公司遂以20元每平方米将房屋出租给申请人。两家公司的租期届满后，申请人未找到承租方，导致房屋一直空置。2017年3月，为减少双方损失，经与贵州图腾印象传媒有限公司负责人商量，由贵州图腾印象传媒有限公司暂时将其关联公司办公地点迁至案涉房屋办公，可暂缓要求申请人支付房屋租金，申请人表示同意。2018年6月，贵州图腾印象传媒有限公司关联公司搬离。申请人为自身生产经营需要，将其开设的公司办公地点搬至该房屋内，继续租赁使用该房屋，同年7月与贵州图腾印象传媒有限公司达成补充协议。基于申请人实际困难，且在之前租赁期内，申请人未因该房屋获取任何收益。贵州图腾印象传媒有限公司愿将租金降低，但申请人必须一次性支付案涉房屋十年租金，从签订补充协议之日起两年内付清。申请人按照协议于2020年8月向贵州图腾印象传媒有限公司支付了房屋租金150万元。履行了合同义务，租赁合同应当继续履行。综上所述，申请人作为案涉房屋的承租人，有权继续承租该房屋，直至租期届满为止。人民法院要求申请人在2020年11月1日前搬出案涉房屋的执行行为明显存在错误。据此，申请人依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规规定，提出异议。人民法院要求申请人于2020年11月1日前搬出贵州贵阳市观山湖区房屋的执行行为错误，应当依法中止执行。 申请执行人郑建发称，2020年10月16日，保定市莲池区人民法院下达（2015）北执字第153号《限期迁出通知书》，要求被执行人祝精隆搬出贵阳市观山湖区金阳南路第6号贵阳世纪城E组团4单元27层2号、7号、8号，贵阳世纪城E组团购物中心二2栋4单元27层1号、4号、5号、6号迁出。案外人费国伟以上述房屋承租人名义提出执行异议，申请中止执行。答辩人就上述执行异议事项答辩如下。一、上述房屋合法的所有权人是郑建发，未经郑建发同意，其他任何人无权占有使用该房产。因借款合同纠纷，郑建发将祝精隆、贵阳市白云区众能小额贷款有限公司诉至保定市北市区（现莲池区）人民法院，并于2014年8月1日查封了案涉房屋（证据1、2），2014年12月17日，北市区人民法院作出（2014）北民初字第886号《民事调解书》（证据3），但祝精隆、贵阳市白云区众能小额贷款有限公司未按调解书履行偿还义务，郑建发申请强制执行，案涉房屋被续查封至2022年7月19日（证据4、5），依法公开拍卖（证据6），经三次网络公开拍卖未能成交，根据法律规定，该房屋抵顶郑建发部分债务（证据7、8），并已办理产权变更登记手续（证据9）。保定市莲池区人民法院于2010年10月16日向祝精隆发出《限期迁出通知书》（证据10）。上述程序完全符合法律规定，郑建发现为房屋的合法所有者，未经郑建发同意，其他任何人无权占有使用该房产。二、祝精隆与图腾印象、费国伟恶意串通、虚构租赁合同，恶意阻止房屋的执行，应依法认定为无效。1、祝精隆与图腾印象的《房屋租赁协议》（证据11、12）是双方恶意串通、虚构的租赁合同。（1）案涉房屋祝精隆已分别于2014年3月12日出租给贵州中冠实业有限公司，租期至2016年3月10日（证据16）；2014年3月18日出租给中食傲景投资有限公司（证据17），租期至2016年4月26日。但祝精隆与图腾印象却于2014年4月25日签订《房屋租赁协议》，在双方明知该房屋已出租、仍在租赁期间的情况下，将房屋租赁给贵州图腾印象传媒有限公司；（2）祝精隆与图腾印象的《房屋租赁协议》租期起点约定在原租赁合同期间的2014年5月1日，与贵州中冠实业有限公司的租期起点相差50天、与中食傲景投资有限公司的租期起点相差不到10天。不合常理和基本的商业常识，显然是公然的造假行为。（3）双方《房屋租赁协议》约定，祝精隆以租抵债方式将案涉房屋出租给图腾印象，在图腾印象不占有使用房屋情况下抵顶债务，于理不合，显然该合同是虚假合同。2、费国伟与图腾印象的《房屋转租合同》《补充协议》（证据13）是双方恶意串通虚构的租赁合同。（1）费国伟租赁明知已有他人租赁并合法占有使用的房屋违背基本的生活常识；（2）费国伟在不占有使用租赁房屋情况下却承担租赁费用违背基本生活常识；（3）《补充协议》约定，图腾印象关联公司2017年-2018年占有使用案涉房屋，却由费国伟承担期间租赁费用，违背基本的商业常识。3、祝精隆与图腾印象的《房屋租赁协议》、费国伟与图腾印象的《房屋转租合同》属于典型的“倒签”合同，虚构租赁的事实。案涉房屋被法院初次查封期间为2014年8月1日，根据有关法律规定，法院查封之后的租赁合同不能对抗查封，不适用“买卖不破租赁”。祝精隆为恶意阻止移交案涉房屋，在已有合法有效的租赁关系情况下，以“倒签”方式将其与图腾印象的《房屋租赁协议》、费国伟与图腾印象的《房屋转租合同》签订在法院查封之前。4、祝精隆与图腾印象的《房屋租赁协议》、费国伟与图腾印象的《房屋转租合同》《补充协议》，属于伪造租赁合同、以明显不合理的低价承租被执行的不动产，是恶意阻止房屋移交。祝精隆出租给贵州中冠实业有限公司每平方米租金60元，出租给中食傲景投资有限公司每平方米75元，但祝精隆与图腾印象的《房屋租赁协议》租金仅为每平米月租金15元，属于明显不合理的低价。5、费国伟伪造交付租金证据，图腾印象所谓《付款指示函》（证据14）及银行流水明显属于为了恶意阻止房屋移交、恶意提出执行异议的造假行为。（1）图腾印象所谓《付款指示函》中接收账户收款人胡宝珠与图腾印象没有任何关联，付款方贵州山喜通工程咨询有限公司，也不是费国伟。显然是基于贵州山喜通工程咨询有限公司的银行流水而编造。（2）图腾印象所谓《付款指示函》，这样一个简单的催款函如果是真实意义的“付款指示”，完全应该考虑好接受账户信息一并打印。但从该《付款指示函》形式可以看出，这是出于造假目的，用电脑把付款指示函中催缴内容打印好，然后去找“合适的”银行流水，然后手写填写而成。（3）所谓“银行流水”（证据15），不是交付的租金，在“用途”一栏中明确为“预付咨询费”；而且，付款方不是费国伟，收款人也不是图腾印象，这显然是费国伟找到贵州山喜通工程咨询有限公司一笔银行流水而编造为租金的名义。6、该房产所涉民间借贷纠纷从审理阶段查封该房产到执行阶段续封，直至之后的评估、拍卖、折抵、成交确认等一系列的程序，执行法官也多次赴贵阳实地向有关人员调查房屋情况，该案至今已经六年有余。在此期间，没有任何人以承租方名义提出执行异议，直至2020年10月16日，保定市莲池区人民法院下达（2015）北执字第153号《限期迁出通知书》后，费国伟才出现并提出执行异议申请，期间的不可告人的目的昭然若揭。7、莲池区法院执行人员对有关人员的《调查笔录》、《执行笔录》，说明祝精隆与图腾印象、费国伟恶意串通虚构的租赁合同。（1）祝精隆在多次的《调查笔录》中从未提到案涉房屋租赁给图腾印象。（2）黄凯在2015年6月4日的《调查笔录》（证据18）明确，“房屋从一个叫祝精隆手里租的”、“我们刚又签了一个合同，租期到今年九月份，租金我也交到了今年的九月份”。这说明，直至2015年6月，祝精隆仍将房屋对外出租给中食傲景投资有限公司，而不是图腾公司；如果祝精隆已将案涉房屋租给图腾印象，图腾印象又转租给费国伟，后续租赁合同应由费国伟与中食傲景投资有限公司签订。很显然，祝精隆与图腾印象的《房租租赁协议》、费国伟与图腾印象的《房屋转租合同》是伪造的虚假租赁合同。（3）2017年7月19日莲池区法院执行人员现场调查，《执行笔录》（证据19）显示案涉房屋承租方是北京中融星河湾房地产开发有限公司贵州分公司，不是费国伟。（4）杜佳宁20**年9月2日的《调查笔录》（证据20）明确，“房子是我从祝精隆手里租的”、“当时没有签具体的租赁协议，也没有明确租金是多少”。显然，至2020年9月，费国伟也没有租赁案涉房屋。从以上事实和证据可以看出，祝精隆与图腾印象、费国伟恶意串通，虚构租赁合同，阻止执行房屋的移交，恶意提出执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款之规定，“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”人民法院应依法驳回其执行异议申请，并依法对其恶意阻止执行的违法行为予以处罚。三、退一步讲，即使祝精隆与图腾印象、费国伟不是虚假的租赁合同，改合同既不属于在法院查封之前合法有效的租赁合同，异议申请人更没有占有使用执行房屋，其执行异议申请也应依法驳回。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”费国伟没有在法院查封前签订合法有效的书面租赁合同，也没有占有使用该房屋，应依法驳回其执行异议申请。1、案涉房屋被法院初次查封时间为2014年8月1日（证据2），后续封至2022年7月19日（证据4、5）。2、祝精隆与图腾印象的《房屋租赁协议》、费国伟与图腾印象的《房屋转租合同》均不是法院查封之前已签订的合法有效的租赁合同，不能阻止房屋的移交。贵州中冠置业有限公司租期是2014年3月10日至2016年3月10日，中食傲景投资有限公司租期是2014年4月27日至2016年4月26日，这就是说祝精隆与图腾印象的《房租租赁协议》即使真实存在，也是直至2016年3、4月才能生效，费国伟与图腾印象的《房屋转租合同》只有在图腾印象合同生效前提下才能生效。3、该房屋在法院查封前的合法占有使用人不是图腾印象，也不是费国伟。自2014年3、4月份至2016年3、4月份，案涉房屋的合法占有使用人为贵州中冠实业有限公司、中食傲景投资有限公司。（证据11、12、13、16、17、18）4、无论图腾印象还是费国伟，既没有根据法律规定向不动产登记部门进行租赁登记备案手续，更没有在“付出”如此大额资金的情况下，提交缴纳租金的税务票据，显然图腾印象、费国伟不存在真实的租赁关系，更不存在合法有效的租赁协议。5、无论图腾印象，还是费国伟，都没有在房屋查封前缴纳水电费、物业服务费等费用的票据，说明其根本没有占有使用该房屋，租赁实施根本就不存在，所谓租赁合同是恶意虚构。四、退一万步讲，即使图腾印象与祝精隆的《房屋租赁协议》真实存在，但该协议实质是以租抵债，并非真实有效的租赁关系，图腾印象无权以“买卖不破租赁”的事由阻却执行，费国伟自然也无权以“买卖不破租赁”的事由阻却执行。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”故房屋租赁合同承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人的缔约目的是为了收取租金。而图腾印象与祝精隆的《房屋租赁协议》是以出租房屋抵偿欠付的图腾印象的年会策划活动报酬，属于以租抵债性质，不符合租赁合同的法律特征，祝精隆与图腾印象之间不是租赁合同关系，故图腾印象、费国伟不能适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则，也不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定。综上所述，祝精隆与图腾印象、费国伟恶意串通，伪造虚假的租赁协议，所谓租赁权利不具合法性和真实性，异议申请人费国伟不是权利人，其权利更不能排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”请求人民法院依法驳回费国伟的执行异议申请，并追究有关人员虚构事实、恶意阻却执行的违法行为。 本院查明，郑建发与贵阳市白云区众能小额贷款有限公司、祝精隆为借款合同纠纷一案，本院2014年12月17日作出（2014）北民初字第886号民事调解书，后郑建发申请强制执行。本院于2014年7月25日作出（2014）北民初字第886号民事裁定书及2014年8月1日作出协助执行通知书，查封祝精隆名下观山湖区金阳南路6号贵阳世纪城Ｅ组团2栋4单元2号（01××13）、8号（01××77），观山湖区金阳南路6号贵阳世纪城Ｅ组团购物中心二2栋4单元27层1号（01××15）、4号（01××11）、5号（01××14）、6号（01××10）、7号（01××79），南明区新华路19号君悦华庭Ａ栋（Ａ）4层1Ｂ号（010350897），南明区指月街香格里拉大厦1幢1单元17层5号（Ｙ0250957）、6号（Ｙ0250958）。2016年2月2日、2016年3月17日、2016年5月19日在淘宝网上进行三次拍卖。2017年3月22日本院作出（2015）北执字第153之三号执行裁定书，裁定将被执行人祝精隆名下位于贵阳市观山湖区贵阳世纪城Ｅ组团2栋4单元27层2号（产权证号：01××13）、8号（产权证号：01××77）、7号（产权证号：01××79）、观山湖区金阳南路6号贵阳世纪城Ｅ组团购物中心二2栋4单元27层1号（产权证号：01××15）、4号（产权证号：01××11）、5号（产权证号：01××14）、6号（产权证号：01××10）房产作价6159308.6元交付给申请执行人郑建发（身份证号：3503211976××××××××）抵债。2020年9月4日作出（2015）北执字第153-3号协助执行通知书，协助执行一、解除对祝精隆名下位于贵阳市观山湖区贵阳世纪城Ｅ组团2栋4单元27层2号（产权证号：01××13）、8号（产权证号：01××77）、7号（产权证号：01××79）、观山湖区金阳南路6号贵阳世纪城Ｅ组团购物中心二2栋4单元27层1号（产权证号：01××15）、4号（产权证号：01××11）、5号（产权证号：01××14）、6号（产权证号：01××10）房屋的查封。二、将祝精隆名下位于贵阳市观山湖区贵阳世纪城Ｅ组团2栋4单元27层2号（产权证号：01××13）、8号（产权证号：01××77）、7号（产权证号：01××79）、观山湖区金阳南路6号贵阳世纪城Ｅ组团购物中心二2栋4单元27层1号（产权证号：01××15）、4号（产权证号：01××11）、5号（产权证号：01××14）、6号（产权证号：01××10）房屋的原产权证注销并将该房屋过户到郑建发（身份证号：3503211976××××××××）名下。2020年10月16日作出（2015）北执字第153号限期迁出通知书，责令祝精隆及其他居住人在2020年11月1日前自观山湖区金阳南路6号贵阳世纪城Ｅ组团2栋4单元27层2号、7号、8号；观山湖区金阳南路6号贵阳世纪城Ｅ组团购物中心二2栋4单元27层1号、4号、5号、6号7套房产中迁出。 案外人费国伟提交证据显示如下内容：一、2014年3月12日贵州众汇投资集团有限公司与贵州中冠实业有限公司签订《写字楼租赁合同》，约定出租人贵州众汇投资集团有限公司将位于贵阳市，建筑面积428.68平方米的房屋出租给承租人贵州中冠实业有限公司，租期自2014年3月10日至2016年3月10日。二、2014年3月18日祝精隆与中食傲景投资有限公司签订《写字楼办公室租赁合同》，约定出租人祝精隆将位于贵阳世纪城Ｅ组团购物中心2栋4单元27层5号、6号、7号、8号房屋出租给承租人中食傲景投资有限公司，租期自2014年4月27日至2016年4月26日。三、祝精隆与贵州图腾印象传媒有限公司签订《年会策划委托合同》，贵州图腾印象传媒有限公司策划《年会方案》，2014年4月25日祝精隆与贵州图腾印象传媒有限公司签订《房屋租赁合同》，约定出租人祝精隆将位于贵州省贵阳市观山湖区，建筑面积852.7平方米的房屋出租给承租人贵州图腾印象传媒有限公司，租期自2014年5月1日至2032年4月30日。贵州图腾印象传媒有限公司2014年4月25日出具承诺书，表示知晓该房屋目前已有贵州中冠实业有限公司、中食傲景投资有限公司租赁此房屋。四、2015年3月26日贵州图腾印象传媒有限公司与费国伟签订《房屋转租合同》，约定转租人贵州图腾印象传媒有限公司将位于贵州省贵州市观山湖区，建筑面积852.7平方米房屋转租给承租人费国伟，租期2015年5月1日至2030年4月30日。2018年7月1日双方签订《补充协议》约定房屋租金降至15元每平方米，承租人费国伟一次性支付10年租金1534860元作为降租条件。2020年7月16日贵州图腾印象传媒有限公司给费国伟指定交付150万元租金的银行账户是62×××56，收款人是胡宝珠。2020年8月27日付款人是贵州山喜通工程咨询有限公司给上述账户打款150万元，用途是预付咨询费。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”。本案中，本院于2014年8月1日查封祝精隆名下涉案房产，通过案外人提交的证据可见，当时涉案房屋的承租人是贵州中冠实业有限公司、中食傲景投资有限公司，租赁期限分别到2016年3月10日、2016年4月26日，而祝精隆与贵州图腾印象传媒有限公司签订租赁合同时间在上述租赁合同之后，且在贵州中冠实业有限公司、中食傲景投资有限公司租赁期限尚未届满之时，贵州图腾印象传媒有限公司2014年4月25日出具的承诺书表示对此明知，同时贵州图腾印象传媒有限公司与费国伟签订《房屋转租合同》签订时间亦晚于本院查封日期，并且贵州图腾印象传媒有限公司与费国伟均未在本院查封之前占有使用涉案房屋，因此案外人的异议请求不符合法律规定，本院不予支持。案外人虽是对本院限期搬出的执行行为提出异议，但实质是对涉案房屋主张租赁权，本质是阻却房产的交付，属于案外人针对执行标的实体权利提出异议。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第三十一条规定之规定，裁定如下： 驳回费国伟的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  邵海燕 审判员  杨健健 审判员  姜 巍 二〇二〇年十二月十一日 书记员  曹子翰