湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂10民终1995号上诉人（原审原告）：荆州市百思乐教育咨询有限公司，住所地荆州市沙市区胜利街街办红门路**。法定代表人：谭飞龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：李颖，北京盈科（荆州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈金辉，北京盈科（荆州）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：吴小平，女，1988年5月16日出生，汉族，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：刘晓路，男，1982年3月23日出生，汉族，住荆州市沙市区，系吴小平丈夫。原审第三人：周杰，男，1976年8月23日出生，汉族，住荆州市沙市区。上诉人荆州市百思乐教育咨询有限公司（以下简称百思乐公司）及上诉人吴小平与原审第三人周杰因房屋租赁合同纠纷一案，不服荆州市沙市区人民法院(2019)鄂1002民初1050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人百思乐公司的委托诉讼代理人李颖、陈金辉，被上诉人吴小平及委托诉讼代理人刘晓路到庭参加诉讼。原审第三人周杰没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百思乐公司上诉请求：请求法院依法改判，支持上诉人的全部上诉请求；二、由对方上诉人承担本案一、二审诉讼费用。主要理由是：一、一审法院对解除租赁合同的解除时间事实认定错误。双方合同解除的时间应为被上诉人实施违约侵害之日，即2019年1月14日，被上诉人应退还上诉人的租金应当为41666元。二、一审法院对解除租赁合同后的损害赔偿事实认定错误、法律适用错误。一审认为“上诉人退还的培训费用不属于上诉人的损失，上诉人支付老师工资和解除劳动合同费用是上诉人经营所需支出的费用，亦不属于上诉人的损失”是错误的。上诉人要求被上诉人承担装修损失合法有据，一审法院认定上诉人未举证证明剩余租赁期内装饰装修的残值价值属事实认定错误。吴小平上诉请求：一、撤销一审判决，由二审审核双方合同是否依法有效，将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由对方上诉人承担；三、判决书中租金与押金38333.33元已被第三人周杰收取，费用理应由第三人承担；四、追究施小威明知消防不合格在一审中作伪证的法律责任。主要理由是：该房屋租赁前消防验收不合格，未经消防设计备案，未设置安全撤离通道，存在安全问题的房屋不能用于教育培训机构。该租金与押金被第三人周杰收取，与上诉人无关。百思乐公司向一审提出诉讼请求：2016年11月16日原告为经营教育咨询服务业务，特委托施小威与第三人周杰签订了一份《房屋租赁合同》，约定将位于沙市区××街办××门路××层房屋出租给原告使用，约定租赁期限为陆年，从2016年11月16日至2022年11月15日止，租金采用一年一付的方式，原告委托人施小威于2018年9月7日支付预付款10000元，2018年10月11日支付房租20000元，2018年10月15日支付房租20000元，2016年10月12日支付租房押金5000元。后被告吴小平取得了上述房屋所有权，2019年1月14日在未告知原告的情况下，擅自断电，给原告的日常经营造成了极大的困扰及财产损失。迫于无奈，原告2019年1月17日给被告吴小平发了一份《履行合同通知书》，要求被告吴小平继续履行《房屋租赁合同》并恢复通电，然被告吴小平收到通知书置之不理，被告配偶刘晓路更是时常发短息骚扰威胁原告。直至原告诉诸贵委前，原告曾多次联系被告，希望双方能够妥善处理此事，然被告态度蛮横，拒不配合。为此，特起诉至法院，请求：1、请求解除房屋租赁合同；2、请求被告退还租金41666元，租房押金5000元，并赔偿违约损失146577元；3、本案的案件受理费、保全费、执行费等由被告承担。吴小平辩称：租金和押金我没有收，被告没有不让原告继续租赁房屋，是原告经营过程中与邻居发生争议，且原告公司内部股东有矛盾。被告一直有意愿希望与原告重新签订租赁合同、安全责任书，但原告一直不予配合。原告陈述不属实，我并没有威胁及骚扰行为，断电是因为我想督促原告按照消防部门出具的整改通知书整改，整改通知书下达后几天我跟原告一直没有就整改达成一致意见，过了几天我先是跳闸，跳闸之后原告自己把闸拉上去，又过了几天再次跟他反映要把安全搞好，不搞好我就断电了，但是原告一直没有按照要求进行整改并且继续营业所有就断电了，又过了几天就恢复供电了。原告不想在租赁房屋内继续经营根本原因在于其自身经营不善且该房屋转租困难，与我方无关。第三人周杰辩称：原告诉求2无理由，在我卖房屋之前就向原告表示过出售意向，并要求提前收房租，在过户前和过户后我均向被告说明你可以要求与原告重新签订租赁合同，他们知道房屋卖了，被告第一时间就跟原告协商房屋租赁事宜，我没有参与他们协商具体流程，但是被告对于我跟原告的租赁合同详细内容并不知情，所以他询问我与原告之间租赁合同的租金、租期、租金缴纳情况等问题，我就把相应情况跟被告进行说明，我认为被告没有阻碍原告经营，如果他不想租给他了，他就不会问我什么时候去收房租，而且被告夫妻与原告之间联系的目的也是想重新签订租赁合同。一审查明，2016年11月16日原告百思乐公司委托施小威与第三人周杰签订了一份《房屋租赁合同》，约定将位于沙市区××街办××门路××层房屋出租给原告使用，约定租赁期限为陆年，从2016年11月16日至2022年11月15日止，租金采用一年一付的方式，原告委托人施小威于2016年10月12日支付租房押金5000元；2019年房租50000元已向第三人周杰支付。被告吴小平于2018年12月20日取得了租赁合同所涉房屋所有权，2019年1月14日被告将租赁合同所涉房屋电切断，导致原告无法正常营业。此后原告百思乐教育公司在与被告吴小平多次协商无果后成讼。一审认为：原告与第三人周杰于2016年10月12日签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，该租赁合同合法有效。后第三人周杰将该房屋出卖给被告吴小平，被告吴小平于2018年12月20日取得不动产登记证书。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”原告与第三人周杰签订的房屋租赁合同期间为2016年11月16至2022年11月15日止，被告吴小平取得房屋所有权在租赁期间内，故租赁合同仍有效。2019年1月14日被告吴小平切断租赁合同所涉房屋电源，致使原告无法正常经营。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”被告吴小平的该行为违反了合同约定，且该行为导致原告无法正常经营。故对原告百思乐公司要求解除房屋租赁合同的请求，一审予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告于2019年3月14日向人民法院提起诉讼，主张解除租赁合同。故被告吴小平应返还押金5000元及尚未履行的租金33333.33元（50000元/年÷12月×8月）。原告主张被告赔偿违约损失146577元。原告退还的培训费用不属于原告的损失，原告支付老师工资和解除劳动合同费用是原告经营所需支出的费用，亦不属于原告的损失。原告百思乐公司未举证证明剩余租赁期内装饰装修残值价值，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故对原告百思乐公司该主张，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，第九十七条，第二百二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，判决：一、解除原告荆州市百思乐教育咨询有限公司与被告吴小平的《房屋租赁合同》；二、被告吴小平向原告荆州市百思乐教育咨询有限公司返还租金及押金38333.33元；三、驳回原告荆州市百思乐教育咨询有限公司其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4164元，由被告吴小平负担。二审中百思乐公司向法庭提交了以下证据：谭勋文（工程承包人）的装修记录两页。吴小平的质证意见是：是复印件，我不认可。现金支付也有问题，现在谁还用现金支付，且装修时间肯定有区别，都有折旧的。吴小平向法庭提交了以下证据：1、我和周杰的微信聊天记录。证明我没有收租户的钱和押金，也不知道有租户。2、房屋到处是电线的图片。证明房屋有安全隐患问题，所以才停电。百思乐公司质证意见是：针对证据1，被上诉人与周杰，一方为原房东一方为现房东，他们之间出现的费用应该由他们承担，而非我方。针对证据2，根据湖北省消防条例相关规定，合同中并未明确消防责任，所以消防责任应由所有权人负责，是否需要停止营业，应该由消防主管部门进行决定，而不应由出租方来判断是否存在安全隐患。本院认为，上列双方当事人所列证据有的是复印件，有的无法确定其真实性，不能证明本案的事实，不能作为本案证据所使用。本院认为，关于上诉人百思乐公司上诉请求的问题。本案中，上诉人吴小平于2019年1月14日将租赁合同所涉房屋电切断，导致上诉人百思乐公司无法正常营业，百思乐公司无法实现租赁房屋的目的，其预交的租金应从2019年1月14日之后清退，即上诉人吴小平应退还上诉人百思乐公司的租金为41666元（50000元/年÷12月×10月）。对于上诉人百思乐公司主张的培训费用、支付老师工资和解除劳动合同费用，该费用并不是租赁合同中约定的费用，也不是合同解除后的直接经济损失，其主张由对方承担没有法律依据。对于其主张的装修损失，因无证据证明现装修的价值，且在租赁合同中没有对装修残值分担作出相应约定，对此主张本院也不予支持。关于吴小平上诉请求的问题。本案租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反我国法律法规强制效力性规定，应为有效合同。对于消防是否合格的问题，应由消防部门决定并处理。租赁合同具有相对性，上诉人作为出租方，违反合同约定强行停电造成上诉人百思乐公司无法正常营业，无法实现租赁合同的目的，其应当承担相应的民事责任，原审第三人是否应退还房租与押金，涉及到上诉人吴小平与原审第三人的关系，应当另案处理。综上，上诉人百思乐教育公司的部分上诉理由成立，上诉人吴小平的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，但对实体处理有些偏差，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持荆州市沙市区人民法院（2019）鄂1002民初1050号民事判决主文第一项、第三项；二、变更荆州市沙市区人民法院（2019）鄂1002民初1050号民事判决主文第二项为：上诉人吴小平在本判决生效之日起十日内向上诉人荆州市百思乐教育咨询有限公司返还押金及租金46666元；三、驳回上诉人荆州市百思乐教育咨询有限公司的其他上诉请求；四、驳回上诉人吴小平的上诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4164元，由被告吴小平负担。二审案件受理费8328元，由上诉人荆州市百思乐教育咨询有限公司负担3328元，由上诉人吴小平负担5000元。本判决为终审判决。审判长  陈时中审判员  谢成勇审判员  全 华二〇二〇年十二月二十四日书记员  刘霜婕