江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终6211号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐州国恒房地产开发有限公司，住所地徐州市湖北路体育馆行政中心**。法定代表人：张代廷，总经理。委托诉讼代理人：赵丽，江苏钟鼓楼律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶文娟，江苏钟鼓楼律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：屠南南，女，1978年11月6日生，汉族，住邳州市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈刚，男，1979年7月4日生,汉族，住邳州市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：何宏，江苏胜家律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：崔可，江苏胜家律师事务所实习律师。上诉人徐州国恒房地产开发有限公司（以下简称国恒公司）因与被上诉人屠南南、陈刚商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初7256号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人国恒公司的委托诉讼代理人张丽、叶文娟，被上诉人屠南南、陈刚的委托诉讼代理人何宏、崔可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国恒公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回屠南南、陈刚的一审诉请；诉讼费用由屠南南、陈刚承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，国恒公司交付房屋行为符合现行法律、法规及规章规定，不应承担违约责任。1.依据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定经验收合格后，方可交付使用。根据该法规规定，房屋经竣工验收合格也就具备交付条件。国恒公司已于2015年12月21日取得涉案房屋竣工验收备案表，已满足合同约定的实质交付条件。国恒公司于2015年12月28日以挂号信方式通知屠南南、陈刚上房，2015年12月29日在徐州日报公告上房时亦再次通知业主因徐州市人民政府颁发114号令决定废止，住宅项目上房条件变更为开发企业以取得《房屋建筑工程的市政基础设施工程竣工验收备案表》为准，屠南南、陈刚对涉案房屋具备交付条件是知悉的，国恒公司履行了通知义务，不存在违约行为。2.《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》(简称114号令)被废止于2015年11月1日。国恒公司去办理被告知不需办理，又因徐州市建设局办理住宅项目交付使用批准手续己无法律依据，故一审法院认定的国恒公司“取得商品住宅交付使用批准文件”并非客观上不能履行不能成立。二、商品房的验收为综合验收或分期综合验收，并没有单项竣工验收之说，国恒公司交付给屠南南、陈刚的商品房为分期综合验收，故一审法院判决中认定屠南南、陈刚以项目建设通过单项竣工验收备案作为交付条件不能成立。国恒公司于2015年12月21日在徐州市建设局办理了“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案手续”，该表既能反映工程竣工验收报告的内容，还反映了规划验收、消防验收、环保验收、绿化验收等许可文件内容，这能够证明涉案商品房综合验收合格，已达到商品房交付条件，符合交付标准。三、关于一审诉讼费负担问题，根据《诉讼费用交纳办法》，屠南南、陈刚的诉讼请求部分得到支持，国恒公司应按法院实际判决支持的数额承担诉讼费用，一审判决由国恒公司承担诉讼费用不符合法律规定。屠南南、陈刚辩称，一审判决查明的事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。屠南南、陈刚向一审法院起诉请求：1.国恒公司支付逾期上房违约金46968元(计算至2016年11月8日)；2.国恒公司按已付购房款的日万分之一违约标准支付违约金至国恒公司符合合同约定上房条件止；3.国恒公司承担本案全部的诉讼费用。国恒公司向一审法院提出反诉请求：1.屠南南、陈刚支付逾期付款违约金1592.5元；2.反诉费由屠南南、陈刚告承担。一审法院认定的事实：国恒公司系金域华庭项目开发企业。屠南南、陈刚作为买受人与作为出卖人的国恒公司签订了《商品房买卖合同》，所购国恒公司开发的位于徐州市泉山区，建筑面积为138.11平方米，总价款为1505399元。同时合同第六条约定了屠南南、陈刚支付购房款的时间，具体为：首付款1256380元于2015年6月19日支付，余款250000元于2015年7月10日前支付。逾期付款的，违约金按照每日万分之一计算。其中合同第八条之交付期限约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.包括但不限于政策法规或行政命令的改变、市政因素（水、电、采暖、燃气、道路等）、文物考古、挖掘等非因出卖人能力所及的情况。3.买受人应在付清全部房款及其他与购房相关的应由买受人支付的款项后，方可办理房屋交接手续，否则出卖人交房期可相应推迟，出卖人执行本条款时，须在交付时向买受人出具付款凭证。”合同第九条之出卖人逾期交房的违约责任约定：“逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”2015年12月17日，徐州市规划局向国恒公司颁发了编号为2015050的《建设工程竣工规划核实证明》，认定金域华庭A1-A7住宅楼、配电室、地下车库符合规划要求。2015年12月29日，国恒公司在报纸上刊登了《上房公告》，主要内容有：兹定于2015年12月30日至31日期间分批集中办理上房手续。《金域华庭上房通知书》将以挂号信的形式按照《商品房买卖合同》中载明的地址邮寄给各位业主。屠南南、陈刚以所建商品房尚不符合合同约定的交付条件为由未办理上房手续，至2016年8月9日才办理上房手续。2016年5月19日，徐州市规划局向国恒公司颁发了编号为建字第320300201601110号的《建设工程规划许可证》，认定金域华庭A1-A8住宅楼、商业、配电室、地下车库符合规划要求。经类案（2016）苏0311民初589号王飞与国恒公司之间商品房销售合同纠纷一案审理查明：金域华庭小区业主向原徐州市城乡建设局提出了“金域华庭住宅小区是否具备上房条件的问题”。经该局调查核实，答复称：“金域华庭小区于2015年12月21日在我局办理了A1-A7号楼的竣工验收备案手续，并未办理住宅交付使用手续。开发商并未向我局提出以办理竣工验收备案手续为上房的依据，我局也未同意开发商仅以此就可以通知业主上房”，“由于《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（徐州市人民政府令第114号）废止后，以114号令为主要依据制定的徐建规（2014）2号文件应随之失效。《房屋建筑和市政基础施工工程竣工验收规定》是对建设主管部门如实监督建筑工程，对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督作出的具体规定，并不是住宅项目交付使用的依据。根据业主和开发商签订的《商品房买卖合同》，约定住宅项目以出卖人取得‘商品房住宅交付使用批准文件’为交付条件，已经明确了买卖双方的权利义务，开发商作为商品房住宅出卖人，有责任和义务履行合同，应按照合同约定将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。因为金域华庭住宅项目是在114号令废止之前开发的，可以按照原有的规定办理住宅项目交付使用手续。为保证《商品房买卖合同》中交付条件的履行，保障购房业主权益，114号令废止前已经签订《商品房买卖合同》的房地产开发住宅项目，由开发商提出申请，在符合条件的情况下我局为其办理住宅项目交付使用手续”。另查明，国恒公司在2016年6月20日取得了土地分割转让证，在2016年6月27日取得了房屋所有权初始登记证明。屠南南、陈刚于2016年8月9日办理了上房手续。还查明，屠南南、陈刚向国恒公司分别于2015年6月14日付19万元，6月19日付316380元，6月23日付423000元，7月14日付327000元，7月29日付25万元。徐州国恒房地产开发有限公司向屠南南、陈刚开具了金额共计为1505399元的江苏增值税普通发票。一审法院认为，屠南南、陈刚与国恒公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。本案中，《商品房买卖合同》明确约定国恒公司所交付的商品房应“取得商品住宅交付使用批准文件”，国恒公司并非客观不具备履行条件，即便该批准文件客观取得不能，也应将具备办理交付使用批准文件实质要件作为商品房交付标准，而国恒公司以项目建设通过单项竣工验收备案作为交付条件，显著降低了商品房交付标准，与双方当事人在合同中约定的交付条件不符，也损害了买受人的预期利益。政策变动并不导致国恒公司合同义务增加。国恒公司于2016年5月19日通过规划验收，取得《建设工程规划许可证》（正本），其于2015年12月31日前通知买受人上房时，商品房并不具备交付条件，其通知上房的行为并不产生相应的法律效力。但之后国恒公司分别于2016年6月20日取得了土地分割证，于2016年6月27日取得了房屋所有权初始登记证明，此时，国恒公司交付房屋的标准已经满足合同约定的实质交付条件，且众多购买人已经接收房屋，屠南南、陈刚也应在一定的合理期限内办理上房手续，而屠南南、陈刚怠于办理的行为不符合法律规定，故一审法院酌情确定屠南南、陈刚主张的逾期上房违约金计算至2016年7月31日。按照其购房款1505399元为基数，经计算逾期上房违约金为31914.45元（1505399元×212天×0.1‰/天）。国恒公司提出反诉请求具有合同依据和法律依据，且未超过诉讼时效期间，故一审法院依法予以支持。综上，遂判决：一、国恒公司于判决生效后十日内向屠南南、陈刚支付逾期上房违约金31914.45元；二、屠南南、陈刚于判决生效后十日内向国恒公司支付逾期付款违约金1592.5元；三、驳回屠南南、陈刚的其他诉讼请求。本诉案件受理费970元，由徐州国恒房地产开发有限公司负担，反诉案件受理费25元，由屠南南、陈刚负担。二审中当事人未提交新的证据。二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，上诉人国恒公司与被上诉人屠南南、陈刚在商品房买卖合同第八条约定，国恒公司应当在2015年12月31日前，将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付被上诉人屠南南、陈刚。国恒公司在2015年12月份通知业主上房时并不具备合同约定的交付条件，对国恒公司有关其交付房屋行为符合现行法律、法规及规章规定，不应承担违约责任的上诉理由，本院不予采信。徐州国恒房地产开发有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费970元，由徐州国恒房地产开发有限公司负担660元，由屠南南、陈刚负担310元；一审反诉案件受理费25元，由屠南南、陈刚负担；二审案件受理费970元，由上诉人徐州国恒房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 汤孙宁审 判 员 王素芳二〇二〇年十二月二十八日法官助理 仝 斌书 记 员 李 雯