贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终9727号上诉人（原审被告）：中天城投集团城市建设有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区渔安安井片区温泉旅游城“未来方舟”项目**团负****楼。法定代表人：王昌忠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李玲，女，1992年7月10日生。被上诉人（原审原告）：申超，男，1992年8月21日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：王锦程，贵州秉尚律师事务所律师。上诉人中天城投集团城市建设有限公司（以下简称：中天公司）因与被上诉人申超商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院(2020)黔0103民初6947号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中天公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一审和二审的诉讼费由被上诉人承担。理由是，一、原判认定事实不清，适用法律错误。1.上诉人并不存在违约行为。涉案房屋的买卖合同及备案表中载明的规划用途均为办公，被上诉人在明确知悉的前提下自愿购买该房屋，上诉人在合同签订过程中不存在任何隐瞒或故意欺诈。原审根据上诉人提供的宣传资料及销售人员的聊天记录，认定上诉人对宣传涉案房屋可用于办理酒店，属事实认定错误。首先，被上诉人提供的宣传资料真实性存疑。其次，该宣传资料并没有涉案房屋可用于办理酒店的承诺，仅标注ＬＯＦＴ公寓，并未宣传可以经营酒店，涉案房屋可用于酒店经营系被上诉人自身错误认识。再次，销售人员关于涉案房屋可用于酒店经营的陈述来源于一段未核实真实性的录音资料，属于有疑点视听资料，不得作为认定本案事实的证据。即便上诉人于2020年向政府申请增加商业使用功能，是在合同义务之外所作的有利于被上诉人的行为，上诉人主动申请增加涉案房屋性质并不代表有违约行为。本案证人与上诉人存在利害关系，一审法院采用证人张某的证言不符合法律规定。一审中关于不能开办酒店的说明均是被上诉人的口头表述及证人张某的陈述，被上诉人并未举证不能办理酒店经营的过错在于上诉人，原审在没有任何事实依据的情况下，将不能开办酒店的错误归因为上诉人所致，系认定事实错误。2.被上诉人已充分实现合同目的。从合同性质来看，被上诉人的合同目的是在通过支付购房款取得涉案房屋所有权。从合同履行情况来看，涉案房屋均已向被上诉人交付（达到交付条件，因被上诉人自身原因未收房），被上诉人已充分实现合同目的。至于开办酒店系被上诉人单方购房动机，并未就此与上诉人达成一致意思表示。即便上诉人的合同目的是办理酒店，根据上诉人一审提供的证据足以证明，涉案房屋已具备商业使用功能，完全可以开办酒店。一审对上诉人提供的关键证据既未组织质证，也未在判决中予以认定，严重违背客观事实、违反程序规定。上诉人于庭后提交《贵阳市云岩区办公楼增加商业使用功能申请表》，根据该申请表证明，云岩区住建局作出了同意办公楼增加商业使用功能的批复意见，并有项目设计单位同意增加商业使用功能的意见（加盖设计单位公章）。基于此批复，贵州黔商投资有限公司在Ｄ18组团办理了酒店经营的营业执照，并于2020年5月31日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合规证》等相关经营手续，证明涉案房屋现在可以用于经营酒店，故被上诉人提起解除合同的基础事实已经不成立，其不具有合同解除权。二、原审对于维修基金的退还主体认定错误，要求上诉人支付维修基金的资金占用费更没有事实依据和法律依据。1.原审无视上诉人庭审中提交的贵阳市住建局向被上诉人开具相关收据的基本事实，认定该款项由上诉人退还，属于事实认定不清。上诉人收取维修基金后，转入至人民政府建设（房地产）主管部门在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户内。上诉人于2015年8月11日转入贵阳市住建局指定账户，并已经提供住建局出具的专用收据。2.上诉人并没有占用维修基金的事实，也没有因此获益，原审要求上诉人支付2014年4月6日起至实际退还之日止的维修基金资金占用费，没有事实和法律依据。三、双方在履行合同过程中，上诉人无任何违约行为，如被上诉人要求解除合同应按合同约定承担违约责任，而非上诉人承担违约责任，支付资金占用费。根据合同第三条第二款，在《房屋所有权证》办理完毕前，出卖人和买受人任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方应承担违约责任，并按已付款的50%赔偿对方损失。四、一审法院在认定事实，采纳双方证据的时候，并未公平公正进行审查，违反相关法律规定，违反公平公正法律原则。一审判决中对双方提交的证据，并未阐明是否采纳的理由，对于上诉人提交的与本案事实争议焦点核心相关的证据，既未组织质证，也未在判决书中予以阐述。被上诉人申超答辩称，原判事实认定清楚，适用法律正确。一、被上诉人购买房屋的目的是用于酒店经营，而上诉人并未申报商业使用功能，却对外宣传具备开设酒店式公寓的功能，对涉案房屋建设、规划、宣传皆体现为酒店式公寓，基于上诉人虚假宣传导致被上诉人购买了涉案房屋。房屋符合宣传功能是上诉人应尽的义务，上诉人称未出具书面承诺，系被上诉人自身认识错误的理由不能成立。根据最高院法释【2003】7号第三条“商品房销售广告和宣传资料视为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同约定，当事人违反的，应当承担违约责任”。上诉人虽然不是维修基金收款主体，但维修基金是购房的合理支出，被上诉人也是因为上诉人的违约行为支出该费用，且房屋开发建设单位可以申请退还维修基金。二、上诉人以被上诉人不具有合同解除权诉请驳回被上诉人一审诉请没有事实和法律依据。1.上诉人虚假宣传导致被上诉人无法实现合同目的的违约行为属实，上诉人的违约行为不因增补商业使用功能而消失，被上诉人享有合同解除权。上诉人已经将涉案楼盘地下停车库车位尽数出卖，并未给被上诉人预留车位，车位是酒店经营必须的配套附属设施，上诉人将车位全部卖出已然导致被上诉人无法再经营酒店，合同目的无法实现。原审原告申超诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2014年4月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：CD0949）；2、判令被告退还原告购房款631010元及维修基金6310元，共计637320元，并按年利率6%支付自2014年4月6日起至全额返还购房款本息时止期间的资金占用费（截止2020年4月6日为229,435.2元）；3.判令被告赔偿原告因房屋增值利益约50000元（需评估，以评估结果为准）；4.判令诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实，2014年4月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议一份，约定原告购买被告开发的位于云岩区渔安安井片区未来方舟D18组团（3）1单元5层3号房屋一套，规划用途为办公房屋，房屋总价款为631010元，由原告一次性支付，原告应当在2014年4月6日前支付全部房价款。同日，原告向被告支付购房款631010元、维修基金6310元，被告向原告出具了加盖公章的《收款收据》二份。被告亦就涉案房屋为原告办理了商品房预售合同备案登记。之后，被告通知原告交付房屋，原告发现该房屋不能用于经营酒店，与被告进行协商未果，至今未接收该房屋。另查明，被告通过印刷资料对外宣传并销售其开发的房屋，并在宣传资料中显著位置处注明“ＬＯＦＴ公寓”字样，被告销售人员陈霞在与购房人张某的聊天记录中亦明确表示，该房屋可用作ＬＯＦＴ公寓酒店经营。2020年初，被告向贵阳市云岩区人民政府申请“未来方舟”办公楼增加商业使用功能，云岩区政府组织区相关部门及被告对此召开了专题会议，会议认为案涉房屋所在栋楼应按程序进行增加商业使用功能的申报。再查明，原告及其姐共向被告购买房屋十二套，其中原告购买六套。庭审中，原告申请购房人张某作为证人到庭，拟证明被告对外宣传案涉房屋能用于经营酒店；被告对此不予认可。一审法院认为，合法的商品房销售合同依法受法律保护。本案的争议焦点在于以下几个方面：一是原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的效力问题；二是《商品房买卖合同》是否应解除，违约方如何认定；三是若解除合同，被告收取的购房款、维修基金如何退还原告；四是若解除合同，原告的损失应如何认定。首先，关于合同效力方面。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效协议。其次，关于《商品房买卖合同》是否应解除方面，违约方如何认定方面。关于《商品房买卖合同》是否应解除方面，虽合同中约定案涉房屋用途为“办公”，但无经营酒店的商业功能，且根据原告提供的由被告发出的宣传资料，被告于其宣传资料中显著位置标注“LOFT公寓”，其销售人员亦向购房人表示该房屋可用于酒店经营，被告亦于2020年初向政府提出申请，将包括案涉房屋在内的房屋增加商业使用功能，并结合证人证言，同时结合原告所购同类型房屋为六套，与其姐购房共计十二套，因此，应予认定，被告在向原告宣传时明确表示该房屋可用于经营酒店，原告购房的目的亦系将房屋用于酒店经营，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”之规定，被告未履行将案涉房屋取得商业功能用途的义务，致使合同目的不能实现，原告有权要求解除合同，现原告要求解除《商品房买卖合同》，该合同应予以解除，补充协议系《商品房买卖合同》的附件，亦应解除。关于违约方如何认定方面，因被告未取得案涉房屋的商业功能，致使原告购房用于酒店经营的目的不能实现，被告因承担违约责任。再次，关于被告收取的购房款、维修基金如何退还原告方面。关于购房款方面，一审法院已认定系被告原因导致合同目的不能实现，并已解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，被告已收取的购房款应退还原告。关于维修基金方面，虽被告辩称该款项系相关部门收取，但其未提供证据予以证明，且其向原告收取了该款项并向原告出具了《收款收据》，因此，该维修基金亦应由被告退还原告。最后，关于原告的损失应如何认定方面。关于资金占用费方面，被告占用原告较大资金，客观上给原告造成了一定的经济损失，虽双方对该部分无明确约定，但考虑本案合同系因被告原因导致不能履行，故一审法院酌情由被告赔偿原告一定损失：2019年8月20日之前的资金占用损失按中国人民银行同期贷款利率标准计算，2019年8月20日之后的资金占用损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告主张的房屋增值利益方面，因原告未取得涉案房屋所有权，一审法院亦支持了原告资金占用损失，被告不应再享有房屋溢价部分利益。综上所述，对原告要求判令解除原、被告双方于2014年4月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：CD0949）的诉请，一审法院予以支持；对原告请求判令被告退还原告购房款631010元及维修基金6310元，共计637320元，并按年利率6%支付自2014年4月6日起至全额返还购房款本息时止期间的资金占用费（截止2020年4月6日为229435.2元）的诉请，一审法院支持由被告退还原告购房款631010元及维修基金6310元，共计637320元，并支付资金占用费，2019年8月20日之前的资金占用损失按中国人民银行同期贷款利率标准计算，2019年8月20日之后的资金占用损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，超出部分，不予支持；对原告请求判令被告赔偿原告因房屋增值利益约50000元（需评估，以评估结果为准）的诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告中天城投集团城市建设有限公司与被告申超于2014年4月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：CD0949）；二、被告中天城投集团城市建设有限公司于本判决生效之日起十日内一次性退还原告申超购房款631010元及维修基金6310元，共计637320元，并支付资金占用费（2019年8月20日之前的资金占用损失按中国人民银行同期贷款利率标准计算，2019年8月20日之后的资金占用损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告申超其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12968元，减半收取6484元，由被告中天城投集团城市建设有限公司承担（此款原告已预交）。本院二审期间，上诉人提交新证据：第一组证据：贵阳市云岩区办公楼增加商业使用功能申请表，拟证明经上诉人申请，D18组团3号楼已经取得同意增加商业使用功能的批复，涉案房屋可以用于办理酒店经营，被上诉人要求解除合同的事实已经不存在。被上诉人发表质证意见：请示时间为2020年7月15日，被上诉人购买房屋是2014年，证明在购买房屋时不具有商业功能，上诉人存在违约事实。第二组证据：贵州省公安机关办理特种行业审批事项暂行工作规范、黔西南州人大代表大会常务委员会网页截图，拟证明根据暂行规范第九条规定，因房屋取得竣工验收备案表，上诉人房屋可以用于酒店经营，后续相关手续应当由被上诉人自行申报办理；根据暂行规范第三条的规定，被上诉人并未提交公安机关发放的不予许可通知书，故被上诉人未向有关部门提交过办理酒店经营的申请，也未证明不能办理酒店系上诉人的原因。被上诉人发表质证意见：暂行规范涉及消防与环保，不能达到符合商业使用的证明目的；对网页截图的三性不予认可，与涉案房屋地区不同，相应的规章制度也不同，上诉人也没有提供消防规定的相关证据。其在一审提交的贵州黔商投资有限公司营业执照与行政申请使用功能证据冲突，该公司消防合格证和商业使用功能不合法。被上诉人提交涉案房屋地下停车场53张照片，拟证明地下停车场全部售卖，已不能正常经营酒店，被上诉人与上诉人方总经理协商车位问题，但上诉人无法解决。上诉人发表质证意见：对该组证据三性不予认可，双方签订合同过程中并没有关于车位的约定，被上诉人如需使用车位，均需租赁或购买，就算我方将车位出售，被上诉人也可与第三方租赁并不影响使用，车位与本案无关。另查明，申曼丽系申超的姐姐，两人分别向中天公司购买房屋六套。再查明，本案维修资金由上诉人于2015年8月11日支付至贵阳市住房和城乡建设局指定账户，原审中天公司提交的维修资金专用收据，由贵阳市住房和城乡建设局开具。其余事实与一审认定一致。本院认为，被上诉人要求解除合同是认为涉案房屋不具有商业使用功能，导致其合同目的不能实现。在上诉人的《中天·未来方舟Ｄ18-3栋ＬＯＦＴ公寓》宣传资料中，其在显著位置注明案涉楼栋功能为“ＬＯＦＴ公寓”字样，另从中天城投公司销售人员陈霞与本栋楼房的另案购房人张某的聊天记录也可以看出，中天公司销售案涉房屋时，是向买受人承诺该房屋可用作ＬＯＦＴ公寓酒店经营。结合被上诉人所购同类型房屋六套可以确定，被上诉人购买房屋的目的是基于该房屋的公寓性质，并可以作为公寓式酒店进行经营和收益。但由于案涉房屋的规划用途为办公，而办公用房和商业用房的设计标准不同，所要达到的安全、环保、节能、消防标准也不相同，从中天公司2020年向云岩区住建局的请示可以看出，行政主管部门是要求在完善设计、消防及环保手续后，可以增加商业使用功能，但直至本院二审庭审之时，涉案房屋仍然没有取得经主管部门审批的商业使用功能，上诉人二审提供的证据不能证明案涉房屋已经具备了行政主管部门批准的商业使用功能，故被上诉人主张购买房屋目的不能实现的理由成立。之所以出现该结果，原因在于中天公司的宣传中以房屋为“ＬＯＦＴ公寓”误导了买受人，使其产生可以从事商业经营的误解所致。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，对于被上诉人要求解除合同的主张，原审予以支持是正确的。其次，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，对于被上诉人主张退还购房款及维修资金，因购房款是由中天公司收取，故应当由中天公司退还，购房款的利息系该款项被中天公司占用期间产生的孳息，原审判令中天公司按照银行同期贷款利率和LPR进行支付并无不当。案涉房屋的维修资金系中天公司收取并向申超出具了加盖公司财务印章的收据，虽然该款最终由中天公司支付至贵阳市住房与城乡建设局房屋维修资金专用账户，但该款系因被上诉人购买案涉房屋所缴纳，在《商品房买卖合同》被解除的情况下，属于被上诉人因购买房屋所产生的损失，原审判令中天公司直接退赔给被上诉人并无不当。而且，中天公司与申超的《商品房买卖合同》解除后，如中天公司继续销售该房屋，后续购买人仍然需要支付维修资金，中天公司可以选择先向贵阳市住房与城乡建设局申请退还已经缴纳的案涉房屋的维修资金，亦可在收取后续购买人的维修资金后，不再向贵阳市住房与城乡建设局房屋维修资金专用账户缴纳，中天公司作为申超维修资金的直接收取者向申超承担直接的退还责任，对中天公司的利益不产生任何影响。关于维修资金的占用费问题，虽然中天公司收取维修资金没有获利，但申超产生了损失，由于产生维修资金的退还是因为申超与中天公司签订的《商品房买卖合同》被依法解除，而解除的原因又系中天公司在销售商品房时的虚假宣传导致买受人的合同目的不能实现，因此，中天公司应当支付申超缴纳的维修资金占用费。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人中天公司的上诉理由不能成立，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12968元，由中天城投集团城市建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年十二月十六日书记员 张 鑫