贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终10351号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王帅，男，1987年6月25日出生，汉族，住陕西省礼泉县。被上诉人（原审原告）：包美，女，1983年11月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：徐丽，贵州威驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉承利，贵州威驰律师事务所律师。原审第三人：四川天府银行股份有限公司贵阳花溪支行，住所，住所地贵州省贵阳市花溪区国际汽配用品采购中心******div>负责人：代芬。委托诉讼代理人：韩欢，北京市浩天信和（贵阳）律师事务所律师。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）因与被上诉人包美、原审第三人四川天府银行股份有限公司贵阳花溪支行商品房销售合同纠纷一案，上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司不服贵阳市南明区人民法院(2020)黔0102民初3723号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判并驳回被上诉人的全部诉请；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、由于新型冠状病毒引发的肺炎疫情导致房地产企业的建设生产受到严重影响，工程进度也因疫情影响严重滞后；2、根据2019年11月8日出台的《全国法院民商事审批工作会议纪要》第四十七条规定，明确了即使解除条件成就，也不必然导致合同解除，需综合各方面进行考虑；3、根据《商品房买卖合同》附件十二20.2条之约定，如判决解除合同，则被上诉人应配合上诉人办理备案登记、预告登记、预抵押登记注销手续，且需待相关手续办理完毕之后，上诉人才予以退还被上诉人已支付的款项。被上诉人包美答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。原审第三人四川天府银行股份有限公司贵阳花溪支行述称，上诉人与被上诉人应该连带偿还贷款本息。包美向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告返还原告购房首付款159115元，赔偿原告已支付银行贷款本息（以被告实际退款之日银行出具的对账单为准），暂计算至2020年3月为59052.62元，维修基金10182元，预告登记费80元，抵押登记费150元；三、判令被告向原告支付违约金，以购房首期款159115元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付原告从2018年4月16日起至实际返还购房款之日止，暂记至2020年3月25日为15123元；四、判令解除原告与第三人签订的《个人客户购房抵押担保借款合同》，并由被告向第三人支付剩余贷款本息（从2020年4月起至全部购房贷款付清止）。一审法院认定事实：2018年4月16日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号201505），合同约定买受人购买出卖人位于贵阳市南明区，建筑面积为70.27平方米，房屋总价款509115元，买受人以贷款方式付款，买受人于合同签订之日向出卖人交付首期房款159115元，余款350000元以银行按揭支付。出卖人应于2019年6月30日前向买受人交付该房。合同第十三条“逾期交房责任”第1款第（2）项约定逾期超过180个工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90个工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金”。合同第二十九条约定本合同自双方签字之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行补充和变更。但补充协议中包含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。补充协议第七条“关于逾期交房责任”第7.3款“出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）书面通知出卖人，出卖人在60天内未收到解除合同通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利，逾期交房违约金适用本合同及补充协议第7.2条关于继续履行合同之规定”。同年5月8日，原告（借款人）与第三人（贷款人）签订《个人客户购房抵押担保借款合同》，合同编号川府银（贵分花溪）房个借字（2018）年第（0508004）号，约定，贷款人根据借款人申请，同意向借款人发放个人购房担保借款，金额为人民币叁拾伍万元整，用于购买位于贵阳市南明区的房屋，购房合同编号为201505，借款期限至2018年5月8日起至2038年5月8日止，共计240个月。采用每月等额本息还款法，每月的8日为还款日，每月还款额为2684.21元。借款人以本合同项下所购房屋做抵（质）押的，由保证人贵阳宏益房地产开发有限公司提供阶段性保证担保。阶段性保证人至本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵（质）押文件交贷款人收执之日止，为借款人本合同项下的债务承担连带保证责任。2018年4月16日原告交纳预告登记费80元。同日办理商品房预售合同备案登记。4月19日，原告缴纳10182元维修基金。2016年3月25日，被告（乙方）与第三人（甲方）签订有《按揭贷款业务合作协议》，约定经甲乙双方协商，就乙方开发销（预）售“花果园”项目的按揭贷款达成协议，甲方同意作为乙方销售“花果园”项目的按揭贷款银行；在房屋他项权证为办妥之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款利息的阶段性连带责任保证和房屋回购责任。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了首付款共计159115元，取得贷款支付被告，并按约归还贷款本息。但到2019年6月30日，被告未按合同约定向原告交付房屋，至今无法交付，被告也当庭表示不能确定交付时间。2020年3月16日原告通过邮政EMS向被告邮寄《关于退房的函》，要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，退还首付款159115元，维修基金10182元，预告登记费80元，抵押登记费150元，并按合同约定承担总购房款2%的违约金。同时解除与四川天府银行股份有限公司贵阳花溪支行签订的《个人客户购房抵押担保借款合同》，退还已支付的银行贷款本息。原告提交的邮寄单显示，收件人为贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房棚户区改造项目B南区13栋贵阳宏益房地产开发有限公司。被告宏益公司否认收到该函件，原告至今未能提交被告签收函件证据。查，南充市商业银行股份有限公司贵阳花溪支行即现四川天府银行股份有限公司贵阳花溪支行。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应属有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行义务。本案的争议焦点是：1、本案商品房买卖合同及补充协议是否应当解除；2、该合同如果解除，法律后果如何承担。本案原、被告双方合同约定的房屋交付时间为2019年6月30日，超过该时间被告未能向原告交付房屋，且至今不能明确交付时间，时间已超一年，被告已构成违约，原告有权根据合同约定要求解除合同，案件审理中被告仍不能明确涉案房屋何时能够交付。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案中，被告至今未交付房屋，原告请求解除双方的商品房买卖合同符合双方约定和《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，对原告的该诉请，一审法院依法予以支持。被告称原告诉请解除合同已过除斥期间及被告向原告交付的房屋符合交房条件的抗辩理由不成立，依法不予采纳。关于合同解除后的法律后果，合同解除后，被告收取的全部购房款或购房款首付款、原告已还贷款本息应向原告退还。对于签订的贷款合同类案件，相应的贷款合同也应解除，剩余贷款本息由被告归还。对原告诉请的赔偿损失的诉请，根据双方合同约定“逾期超过180工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金”，双方已对于逾期交付房屋解除合同的违约责任进行了明确约定，该约定对双方具有约束力，故被告应当按照合同约定的全部已付房款的2%向原告支付逾期交房违约金（为总房款×2％）。对于原告要求按照银行同期贷款利率标准赔偿损失的主张，因原告未对其损失举证证实，且不符合双方合同约定，应不予支持。对于被告提出如果解除合同，应在判决中明确原告配合办理注销商品房买卖合同备案登记、预告登记、预告抵押登记的主张，因配合办理注销备案登记、预告登记、预告抵押登记系解除合同之后的法律后果，应当一并处理，故在合同解除后，原告应协助宏益房开办理案涉房屋的备案登记、预告登记、预告抵押登记手续的注销。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百四十八条、第二百七十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条之规定，判决：一、解除原告包美与被告贵阳宏益房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议。二、解除原告包美与第三人四川天府银行股份有限公司贵阳花溪支行签订的《个人客户购房抵押担保借款合同》。三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司退还原告包美购房首付款159115元。四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司支付原告包美违约金10182.3元。五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司向原告支付原告已向贷款银行归还的《个人客户购房抵押担保借款合同》项下的贷款本金及利息（以贷款银行于判决生效当月出具的对帐单为准，原告在履行该贷款合同过程中因其自身逾期还贷行为产生的罚息、违约金等由原告自行承担，不计入本项判决的已还贷款本息内）。六、被告贵阳宏益房地产开发有限公司向第三人四川天府银行股份有限公司贵阳花溪支行偿还原告包美就《个人客户购房抵押担保借款合同》项下剩余的贷款本金、利息、罚息等（按该贷款合同的约定进行计算）。七、原告包美与被告贵阳宏益房地产开发有限公司相互配合办理涉案房屋的预告登记、预告抵押登记、商品房买卖合同备案登记的注销手续。八、驳回原告包美的其余诉讼请求。（上述判项所涉及支付时间及配合义务均为本判决生效后一个月内）案件受理费4956元,减半收取2478元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司承担。二审期间，各方当事人均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：本案所涉《商品房买卖合同》是否应当解除。依据双方合同第十三条约定，出卖人逾期交付房屋超过180日工作日买受人即有权退房，自合同约定可以行使解除权之日起至被上诉人提起本案诉讼要求解除合同并未超过法律规定的解除权行使期限。案涉房屋至今仍不具备交付条件，案涉房屋何时能具备交付条件上诉人并未提交证据予以证明，故上诉人的违约行为已不只是单纯的迟延履行义务的行为，已达到《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的合同目的不能实现的程度，一审判决解除合同既符合合同约定亦符合法律规定，故本院予以维持。上诉人以新冠疫情影响其工期进行抗辩，但双方约定的交房期限在新冠疫情发生以前，故新冠疫情并不影响其违约行为的认定。配合办理相关注销手续系合同附随义务，上诉人以此抗辩其退款义务的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用4956元，由上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邓禹雨二〇二〇年十二月十五日书记员  帅艳芷