四川省成都市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川01执复600号 复议申请人（异议人、利害关系人）：杨明红，女，1967年8月17日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：杨予霄，四川兴远律师事务所律师。 申请执行人：招商银行股份有限公司成都分行，住所地四川省成都市武侯区人民南路三段**。 负责人：张强，行长。 委托诉讼代理人：许春玲，四川思沃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：乐章汇，四川思沃律师事务所律师。 被执行人：龙训丰，男，1987年6月11日出生，汉族，住四川省安岳县。 被执行人：任丽红，女，1988年10月15日出生，汉族，住四川省射洪县。 复议申请人杨明红不服成都市武侯区人民法院（以下简称执行法院）（2020）川0107执异310号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 执行法院查明，招商银行股份有限公司成都分行（以下简称招行成都分行）与龙训丰、任丽红金融借款合同纠纷一案，因招行成都分行在诉讼中向该院提出财产保全申请并提供了信用担保，该院于2016年3月7日作出（2016）川0107民初638号裁定，依法将案涉房屋予以查封。该院于2016年4月14日作出（2016）川0107民初638号民事判决：龙训丰、任丽红于判决生效之日起十日内归还招行成都分行贷款本金150万元及利息、复息、罚息（截至2015年12月22日利息、罚息、复息合计121804.85元，并继续计算至本金付清之日止，其数额以招行成都分行信贷系统产生的数额为准）；二、招行成都分行有权对位于成都高新区世纪城路418号10栋1单元46层4601号房屋（以下简称案涉房屋）以折价或者以拍卖、变卖后的价款在判决第一项确定的债权限额内优先受偿；三、驳回招行成都分行的其他诉讼请求。2016年12月15日，招行成都分行向执行法院申请强制执行，案号（2017）川0107执658号，后由于被执行人暂无可执行财产，故终结本次执行。2019年2月12日，该院恢复执行，案号（2019）川0107执恢55号。2019年2月23日，该院依法委托成都精至诚房地产评估有限责任公司（以下简称精至诚评估公司）对案涉房屋进行市场价格评估，精至诚评估公司于2019年4月10日作出成精房评[2019]报字第04-0004号《房地产司法鉴定估价报告》（以下简称评估报告），该报告载明，案涉房屋评估价为308.7万元。房地产权益状况的占用情况为“空置”，出租及利用情况“至价值时点，估价对象未出租，为空置状态”。2019年4月22日，该院作出（2019）川0107执恢55号执行裁定，将案涉房屋予以第一次拍卖，拍卖保留价为217万元。如遇流拍，该院将依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十六条之规定处理。2019年5月28日，杨明红以217万元价格竞价成功。2019年6月4日向该院诉讼费及案款专户转款195万元（另有保证金22万元）。阿里拍卖公告案涉房屋现状使用情况为“出租”。竞买记录有三人缴纳保证金报名参加竞买，成功竞买人为杨明红。该院于2019年6月3日作出（2019）川0107执恢55号执行决定，认为淘宝网拍卖公告中公开的房屋信息为“出租”，实际上该拍卖房屋为“空置”状态，由于瑕疵说明严重失实，影响拍卖公正，同时，被执行人书面提交重新拍卖申请书，决定将杨明红对案涉房屋的竞买行为予以撤销。申请执行人招行成都分行、被执行人龙训丰、任丽红以拍卖房产“标的物介绍”中的部分说明内容严重失实（将空置状态描述为出租），拍卖程序违法，申请撤销杨明红对案涉房屋的竞买行为，并申请重新拍卖。 听证中，杨明红提供了看房视频，该视频显示案涉房屋内有人居住，阳台有少量衣物晾晒。其还提供了“2019年6月23日拜访租客录音”记录拟证明案涉房屋拍卖时出租给案外人曾刚，房屋处于“出租”状态。庭后，执行法院与曾刚电话核实，曾刚陈述案涉房屋为曾刚妻子的表妹任丽红所有，其未承租过该房屋，仅曾经暂住该房屋内。 执行法院认为，本案案涉房屋拍卖行为是否应予撤销的基础系案涉房屋在拍卖时是否处于“出租”状态。首先，从现有证据显示，执行程序中，本院依法委托评估拍卖机构对案涉房屋进行评估，以评估机构记载的“至价值时点，估价对象未出租，为空置状态”，结合评估机构现场勘测反馈的案涉房屋内景照片显示，并无居住状态。案涉房屋拍卖价格和使用状态应以评估报告作出时为参考标准。其次，竞买人杨明红向该院提交的“2019年6月23日拜访租客录音”记录，无对应的租赁合同、租金支付凭证等证据，不足以证明案涉房屋拍卖时处于“出租”状态。虽然杨明红提供的看房视频显示案涉房屋内有人居住，但法庭与案外人曾刚电话核实，曾刚陈述其仅曾暂住该房屋内，并未与房主建立租赁关系。综上，涉案房屋拍卖时为“空置”而并非“租赁”状态。司法拍卖网络平台淘宝对案涉房屋现状使用情况为“出租”，为不实披露。 根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”本案中，阿里拍卖对案涉房屋公告中提示“标的物以实物现状为准”，评估报告中权益状况的占用情况为“空置”，而阿里拍卖公告案涉房屋使用情况为“出租”，对案涉房屋现状事实介绍严重失实，有违客观事实，导致限制其他买受人参加竞买，案涉房屋实际交易价格因此受影响，损害了当事人的利益。基于此，该院作出（2019）川0107执恢55号执行决定将杨明红对案涉房屋的竞买行为予以撤销，该行为系执行法院发现拍卖行为不符合法律规定而进行的自行纠正，符合法律规定。杨明红主张案涉房屋拍卖时确属“出租”状态并认为依法参与的竞买行为不应被撤销，但其未提供证据证明案涉房屋实际为“出租”状态，且与该院拍卖时查明的案涉房屋“空置”状态不相符，故其主张无事实依据和法律依据。综上，杨明红的异议理由不成立，不予支持。执行法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十七条第一项规定，裁定：驳回杨明红的异议请求。 杨明红申请复议称，1.执行法院认定事实错误。杨明红提交的视频、录音等证据能充分证明案涉房屋在拍卖时确有人居住，案涉房屋确属租赁状态，而非空置。2.执行法院依据案外人曾刚的电话陈述认定案涉房屋不是出租状态，程序严重违法。且曾刚关于其未租赁案涉房屋的陈述与杨明红提交的拜访曾刚录音内容相矛盾，故曾刚关于房屋非出租的证言不可靠，不应被采信。3.评估报告载明的案涉房屋“空置”状态为价值评估条件，并非指案涉房屋的现实状态为空置。请求撤销（2020）川0107执异310号执行裁定。 本院查明的事实除与执行法院认定的事实一致外，本院另查明，2020年9月11日，任丽红向执行法院出具《情况说明》载明：案涉房屋系其朋友曾刚临时居住，曾刚入住时间为2019年4月初，2019年5月底、6月初搬离。 本院认为，本案中，执行法院对案涉房屋进行拍卖时，在淘宝网司法拍卖网络平台发布竞买公告载明案涉房屋的使用情况为出租。根据查明的事实，竞买公告载明的案涉房屋使用情况与评估报告载明的案涉房屋未出租内容相悖，亦与案涉房屋所有权人任丽红关于案涉房屋2019年4月初至6月初由其朋友曾刚临时居住的陈述不符，且至今未有租赁权人向执行法院就案涉房屋主张权利。执行法院发布的案涉房屋竞买公告内容与事实严重不符，会对案涉房屋的拍卖价格产生实质性影响，执行法院撤销对案涉房屋的拍卖，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第五项规定。杨明红关于案涉房屋拍卖时已出租、执行法院依据曾刚的电话陈述认定案涉房屋拍卖时为空置错误等理由，因其未提交租赁合同、支付租金凭证等证据予以证实，其理由缺乏事实依据，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回杨明红的复议申请，维持成都市武侯区人民法院（2020）川0107执异310号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长  陈 浩 审 判 员  邱家德 审 判 员  何云鹏 二〇二〇年十二月十五日 法官助理  谢 欢 书 记 员  沈 巧 附：相关法律条文及司法解释 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十一条当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持： （一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的； （二）买受人不具备法律规定的竞买资格的； （三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的； （四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的； （五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。 当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。