湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终4300号上诉人（原审被告）：刘杰，男，汉族，1983年8月25日生，住南漳县。上诉人（原审被告）：果丽，女，汉族，1986年2月8日生，住址同上。委托诉讼代理人：刘杰（果丽之夫）。被上诉人（原审原告）：湖北万和家苑物业服务有限公司，住所地：南漳县城关镇苗卜路**。法定代表人：郑雪清，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡春斌，该公司员工。委托诉讼代理人：杨述云，湖北襄金律师事务所律师。上诉人刘杰、果丽因与被上诉人湖北万和家苑物业服务有限公司（以下简称万和家苑物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省南漳县人民法院（2020）鄂0624民初1878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘杰，上诉人果丽的委托诉讼代理人刘杰，被上诉人万和家苑物业公司的委托诉讼代理人胡春斌、杨述云到庭接受询问。本案现已审理终结。刘杰、果丽上诉请求：1、撤销湖北省南漳县人民法院（2020）鄂0624民初1878号民事判决。2、限期要求被上诉人履行“前期物业管理服务协议”约定，采取补救措施完善服务，拆除占用共用部位建设的建筑搭棚、修补、更换共用道路上损坏的地砖，清理消防通道及其他共用道路上的货物、杂物及垃圾，维修损坏、更换过保的消防设备设施，补种枯死的草坪及树木、清理杂草杂物，对非小区的人员、车辆实施登记制度，车辆有序停放等。3、减半交纳物业管理费。4、本案一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人在一审时提出以下答辩，事实是被上诉人未履行“前期物业管理服务协议”（以下简称协议）条款，被上诉人违约在先，经多次协商仍未履行，被上诉人违反“协议”的行为有：（1）被上诉人法人郑雪清占用共用部位，私自在4号楼3单元顶层建房（约100平方米），被上诉人未经业主同意将6-2楼后面的业主共用部位提供给星辰幼儿园修建“幼儿室外活动场”，在业主的强烈反对下仍强行建设，此违反“协议”第二条第一款第二款；（2）小区内道路损坏长期不维修或是不按标准维修，停车场车辆随意停放无人管理，消防通道和非停车区长期停放车辆和堆放货物杂物，外来车辆从不登记，此违反“协议”第二条第二款第三款、第三条第二款、第六条第二款；（3）小区绿化多处损毁，草坪上长满杂草，黄土裸露，死株未重新栽种，正门口8棵丝葵仅剩3棵，此违反“协议”第四条所有款项；（4）小区保安形同虚设，对外来人员、车辆不登记，发生治安案件时不管不问，夜间无巡逻，此违反“协议”第五条；（5）消防设施未按规定维护检查保养，未设置消防疏散示意图，消防照明引路标志损坏不维修，消防楼梯等通道长期堆放杂物，此违反“协议”第六条。上述答辩以及上诉人提供的证据、照片在一审时予以证实，被上诉人也予以承认，仅对违建事实辩称已发整改通知书、工作函，其他违反“协议”未履行的事项至今仍未履行。一审判决书上“湖北万和家苑物业服务有限公司在物业服务合同中虽存在服务瑕疵，但不影响刘杰、果丽交纳物业服务费和生活垃圾处置费”，此项与事实不符、避重就轻，是被上诉人未履行物业服务合同，不是“存在服务瑕疵”，且被上诉人不履行物业服务合同已严重影响上诉人及小区业主的日常生活，车辆乱停放影响出行，花草树木枯死影响观赏，乱搭乱建影响房屋质量及小区形象，消防通道占用、消防设备设施损坏严重影响安全等。一审判决书上“刘杰、果丽未按合同约定向湖北万和家苑物业服务有限公司支付物业服务费和生活垃圾处置费属违约行为，依法应予立即支付”，此只提刘杰、果丽违约，对被上诉人的违约只字未提，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”，上诉人要求被上诉人立即采取补救措施履行“协议”，在被上诉人履行“协议”后，上诉人减半交纳2017年9月至2020年8月的物业管理费，全额缴纳2020年9月以后的物业管理费，生活垃圾处理费为代收款项，请被上诉人出示代收委托书。如被上诉人在限期内仍不履行“协议”，根据《合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求”，上诉人拒绝履行交纳物业管理费。万和家苑物业公司辩称：第一、上诉人上诉的事实不成立，上诉人认为的幼儿园室外活动场地和加层已由城管局进行了处理，并且是由开放商进行的加层。幼儿园的室外活动场所非物业提供，小区的规划本身就包含幼儿园，室外活动场所作为幼儿园的配套设施，开发商与业主进行了沟通并征求了意见，我们物业已经履行了相关职责，这不是上诉人拒交物业费的理由。第二、上诉人认为小区道路损坏不维修，停车场随意停放，堆放杂物这些均不属实。小区有损坏情况，物业在第一时间都进行了维修。第三、小区绿化在一审中上诉人提供的照片，仅仅是小区其中一小块草坪上有部分枯萎情况，并不存在上诉人说的小区绿化存在长满杂草等情形，且草坪这块我们已经处理了。另外，丝葵属于热带植物，为开放商种植，因不适应我地气候而死亡，也已进行了新植物补种。对于外来车辆不登记不属实，小区也未发生过治安案件，即便有，也是第一时间与公安机关配合处理。第五、消防设施是一个月检查一次，且消防部门也会定期检查，如果这方面不到位的话我们消防根本不会过关。因此我们认为上诉人在上诉状中所说的这五点均不属实，不应当支持。另外，上诉人要求对物业服务费减半交纳没有任何理由，不应成立，对于上诉人要求我们限期对物业服务进行补救措施，我们认为不存在这些事项，因此上诉人的主张不成立。上诉人在2017年已经拒交物业费，至今已是第四年。上诉人的上诉理由认为的物业服务瑕疵严重影响到上诉人的日常生活也不成立。请求二审法院驳回上诉人上诉请求。万和家苑物业公司向一审法院起诉请求：l.请求依法责令刘杰、果丽立即给付拖欠的2017年9月1日至2020年8月31日的物业管理服务费6138.9元，生活垃圾处理费216元，并承担滞纳金5954.7元，合计12309.6元；2.本案诉讼费用由刘杰、果丽承担。诉讼过程中，万和家苑物业公司将要求刘杰、果丽承担滞纳金5954.7元的请求变更为：请求刘杰、果丽以未交纳的物业费为基数按年利率6%计算滞纳金。一审法院认定事实：刘杰、果丽夫妇二人系南漳县城关镇金漳大道308号金漳茗都小区业主，其房屋建筑面积为148.28平方米。2012年11月10日，湖北金漳茗都置业有限责任公司（甲方）与万和家苑物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定的主要内容如下：一、物业名称：金漳茗都；物业类型：商住小区。二、物业管理服务内容：1.房屋共用部位、共用设施设备及其运行的维护与管理；2.环境卫生的维护；3.绿化管理；4.治安防范；5.交通秩序、车辆停放的管理；6.消防管理；7.装饰装修管理；8.综合管理。三、物业管理服务相关费用双方同意乙方按以下标准向业主或非业主使用人收取物业管理服务费：（以物价部门最终核定为准）：1.住宅按业权面积每月每平方米1.0元；2.商铺按业权面积每月每平方米2.0元；3.垃圾处置费为每户每月8.0元；3.业主或非业主使用人从被通知入住的最后日期起计交物业管理服务费及相关费用，并预交一年的物业服务费，一年满后按年度收取。合同签订后，万和家苑物业公司向南漳县城关镇金漳大道308号金漳茗都小区提供物业服务。2014年8月18日，刘杰、果丽开始入住南漳县城关镇金漳大道308号金漳茗都小区。2014年10月15日，南漳县物价局向万和家苑物业公司下发了证号为2014-93服务价格监审证，明确金漳茗都高层物业综合服务费（按建筑面积计收）收费标准为1.15元/平方米/月。刘杰、果丽已按照合同约定向万和家苑物业公司缴纳截止2017年8月31日的物业服务费用及生活垃圾处置费。后刘杰、果丽以万和家苑物业公司未提供与合同约定相符的物业服务，其违约在先为由对自2017年1月1日始至今的物业服务费用及生活垃圾处置费拒不支付。为此，万和家苑物业公司诉至一审法院。另查明，1.2018年12月18日，南漳县物价局与南漳县住房保障和房屋管理局向各物业服务主体及有关单位下发南价服字﹝2018﹞16号文件《关于规范南漳县物业服务收费管理的通知》明确：住宅**物业服务收费实行政府定价管理，其他物业服务实行市场调节价；本通知自2019年1月1日起执行，南价服字〔2013〕14号同时废止；该文件同时附《南漳县前期住宅物业综合管理服务收费标准》，明确服务等级为一级的物业服务企业收费基为：电梯房1.25元/㎡；2.截止2020年8月31日，刘杰、果丽尚有3年计36个月物业服务费、生活垃圾处置费未予交纳；3.通过刘杰、果丽提供的照片显示，涉案小区偶有车辆停放不规范、道路地砖破损等服务瑕疵；4.对于业主提出的乱搭建建及安全隐患等问题，万和家苑物业公司已向相关责任人下发整改通知书，并同时向相关职能部门发函要求予以制止；5.南漳县城关镇金漳大道308号金漳茗都小区至今未成立业主委员会。上述事实，有万和家苑物业公司提交的营业执照、《前期物业服务合同》、服务价格监审证、商品房买卖合同、业主入住流程表、交房通知单、南价服字﹝2018﹞16号文件《关于规范南漳县物业服务收费管理的通知》、整改通知书、工作函、照片，刘杰、果丽提交的户口簿、结婚证、照片及双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为，南漳县城关镇金漳大道308号金漳茗都小区的建设单位湖北金漳茗都置业有限责任公司与万和家苑物业公司签订的《前期物业服务合同》系合同相对人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故在湖北金漳茗都置业有限责任公司与万和家苑物业公司解除前期物业服务合同前，该合同对该小区业主及物业使用人具有约束力。万和家苑物业公司按照合同约定为南漳县城关镇金漳大道308号金漳茗都小区业主及物业使用人提供了物业服务，刘杰、果丽作为业主接受了万和家苑物业公司的物业服务，且已支付截止2017年8月31日的物业服务费和生活垃圾处置费，双方形成物业服务合同关系。万和家苑物业公司在物业服务合同中虽存在服务瑕疵，但不影响刘杰、果丽交纳物业服务费和生活垃圾处置费。刘杰、果丽未按合同约定向万和家苑物业公司支付物业服务费和生活垃圾处置费属违约行为，依法应予立即支付。万和家苑物业公司要求刘杰、果丽支付2017年9月至2020年8月期间未支付的物业服务费及生活垃圾处置费符合法律规定，一审法院予以支持。根据万和家苑物业公司主张，经审查，刘杰、果丽尚应向万和家苑物业公司交纳物业服务费为6138.8元（148.28㎡×1.15元/㎡/月×36个月），生活垃圾处置费216元（6元/月×36个月）。万和家苑物业公司要求刘杰、果丽支付物业服务费6138.9元的要求过高，对过高部分一审法院不予支持。万和家苑物业公司要求刘杰、果丽支付生活垃圾处置费216元的理由正当，应当予以支持。由于万和家苑物业公司未提交证据证明刘杰、果丽应予承担违约金，故对其要求刘杰、果丽以未交纳的物业费为基数按年利率6%承担滞纳金的请求，应当依法不予支持。刘杰、果丽辩称万和家苑物业公司主张的滞纳金无任何依据，理由成立，应当予以采纳，但其要求驳回万和家苑物业公司全部诉讼请求的理由不能成立，一审法院依法不予采纳。经调解，双方不能达成调解协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、刘杰、果丽于判决生效之日起十日内支付湖北万和家苑物业服务有限公司支付自2017年9月1日始至2020年8月31日止欠缴的物业服务费6138.8元、生活垃圾处置费216元，合计6354.8元；二、驳回湖北万和家苑物业服务有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54元，减半收取27元，由刘杰、果丽负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实，与本院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为,本案系一起物业服务合同纠纷，根据我国现行法律规定，在业主委员会与业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。该前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。湖北金漳茗都置业有限责任公司与万和家苑物业公司签订《前期物业服务合同》的事实清楚，证据充分，本院予以确认。业主刘杰、果丽接受了万和家苑物业公司提供的物业服务，依法应当缴纳相应的物业服务费用。为化解矛盾，本院作了大量调解工作，但因双方当事人各持己见，最终未能形成一致意见。本院认为，万和家苑物业公司作为物业服务公司要不断提高服务质量，改善工作作风，多沟通多交流，了解业主需求，尽最大力量满足业主的合理诉求，通过实际行动和业主心贴心，形成良好的生态环境。作为业主也要看到万和家苑物业公司付出的努力和艰辛，多体谅，风物长宜放眼量，没有必要锱铢必较，只有各方当事人同向发展，顺势而为，才能实现和谐的工作和生活环境。综上所述，刘杰、果丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费54元，由刘杰、果丽负担。本判决为终审判决。审判长 胡 欣审判员 刘贤玉审判员 何绍建二０二０年十二月十七日书记员 左雁云