江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终3325号 上诉人（原审原告）：廖玮，女，1972年3月26日出生，汉族，住南昌市东湖区。 上诉人（原审原告）：章洋，女，1992年10月30日出生，汉族，住南昌市东湖区。 上诉人（原审原告）：章云彪，男，1964年8月4日出生，汉族，住南昌市西湖区。 三上诉人之共同委托诉讼代理人：徐硕友，江西华兴律师事务所律师。 三上诉人之共同委托诉讼代理人：杨玉洁，江西华兴律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：万永水，男，1964年1月11日出生，汉族，住南昌市青山湖区。 上诉人（原审被告）：黄方贵，男，1957年3月2日出生，汉族，住南昌市东湖区。 二上诉人之共同委托诉讼代理人：温向东，江西华邦律师事务所律师。 上诉人廖玮、章洋、章云彪与上诉人万永水、黄方贵因房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2020）赣0103民初3870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提交新证据，通过阅卷和询问等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 廖玮、章洋、章云彪上诉请求：1．撤销一审判决第二项、第三项，依法改判；2．本案一、二审诉讼费用由万永水、黄方贵承担。事实与理由：（一）一审法院认定万永水、黄方贵非恶意违约，系事实认定错误。万永水、黄方贵自2020年2月10日起拖欠房屋租金，因新冠疫情影响，廖玮、章洋、章云彪响应政府号召同意减免万永水、黄方贵两个月的房屋租金。复工后，因新冠疫情影响产生不可抗力的情形已经消失，案涉店面恢复正常营业，但万永水、黄方贵未支付疫情结束后产生的租金。（二）根据双方2018年6月1日签订的《租赁合同书》的约定，万永水、黄方贵违反合同约定的给付租金义务，并明确表示不再继续履行合同，致使合同目的不能实现，构成根本违约。廖玮、章洋、章云彪有权不予退还店面押金。 万永水、黄方贵辩称，双方签订的租赁合同无效，廖玮、章洋、章云彪关于押金不予退还的诉讼请求不应得到支持。 万永水、黄方贵上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回廖玮、章洋、章云彪对万永水、黄方贵的全部诉讼请求。2．本案一、二审诉讼费用由廖玮、章洋、章云彪承担。事实与理由：（一）一审判决认定事实不清。廖玮、章洋、章云彪在一审时诉称将其位于原南昌市XX路XX号（现为XX路XX号）XX店面出租给万永水、黄方贵，而事实上其三人名下只有XX路XX号一处已出租给他人（商号为植物医生）的店面，其三人出租给万永水、黄方贵的是该店面的外墙和外墙之外的部分。（二）一审判决适用法律错误。本案争议焦点是廖玮、章洋、章云彪能否将外墙及外墙外的公共通道出租并独自享有租金受益，一审判决认定租赁合同有效，并引用了合同法有关租赁合同的一般规定，支持了廖玮、章洋、章云彪的上述行为，违反了法律规定。 廖玮、章洋、章云彪辩称，一审法院认定案涉租赁合同有效，具有法律依据。2008年开始由万永水、黄方贵承租，履行情况良好，万永水、黄方贵从转租中获取了利益。2018年续签合同后实际履行了一年多。租赁协议是双方真实意思表示，不违反法律法规。店面已经交付使用，万永水、黄方贵亦已转租。同意按一审判决解除与对方的租赁合同。 廖玮、章洋、章云彪向一审法院起诉请求：1.判令两被告万永水、黄方贵共同向原告支付2020年2月10日起至清偿之日止的租金，暂计至2020年5月10日，共计48000元；2.判令两被告万永水、黄方贵承担违约责任，向原告支付的押金24000元不予退还；3.判令解除原告与被告于2018年6月1日签订的《租赁合同书》；4.本案诉讼费用由被告万永水、黄方贵承担。 一审法院认定事实：坐落于南昌市西湖区XX路**店面的所有权人为廖玮、章洋、章云彪，该店面的东墙房产档案记载为自用，东边即为相邻的XX路XX号店面（多家店面由商家统一打造成“美丽王国”对外招租）通道。廖玮、章洋、章云彪陈述东墙砌墙时特意靠其店铺缩了部分位置，因该位置正好是XX号店铺的通道，廖玮、章洋、章云彪便利用该墙面经营生意。万永水、黄方贵为合作伙伴。2008年4月8日，廖玮（甲方）与万永水、黄方贵（乙方）签订合同一份，主要约定：“1、经甲、乙双方协商，甲方将XX路百花商厦ＱＱ广场（即现“美丽王国”）内右边整面墙店面租给乙方。2、每月租金11000元，押金22000元。租赁期10年，自2008年8月10日至2018年8月9日。”该合同已履行完毕。2018年6月1日，廖玮、章云彪（甲方）与万永水、黄方贵（乙方）续签《租赁合同书》，约定：“1、经甲、乙双方协商，甲方将原XX路XX号“美丽王国”一楼内的店面出租给乙方整体开发经营，双方确立以下协议条款，并共同执行。2、租赁期10年，自2018年8月10日至2028年8月9日止，乙方支付给甲方押金24000元。3、每月租金12000元，每月10日前支付给甲方。4、乙方在经营期间应遵守国家相关法律法规，守法经营，一切税费均由乙方承担。5、甲、乙双方合同签字生效后，如乙方违约中止合同店面押金不得退回，另外赔偿店面租金的十倍经济损失。如甲方违约中止合同赔偿乙方同等经济损失。6、乙方合同未满期间无理由退回押金，如乙方期满拆除店面装饰甲方有权扣除乙方押金，甲乙合同期满后没违反租赁要求，甲方退回乙方押金，在经营期间发生任何事故与甲方无关。政策性问题与甲方无关，如遇政策性问题乙方押金可退。”合同续签后，万永水、黄方贵支付了押金24000元给廖玮、章洋、章云彪。万永水、黄方贵将承租的廖玮、章洋、章云彪墙面店面和其他店面约300平方米转租给“美丽王国”商场经营者统一经营，商场经营者又将店铺隔成若干商铺对外出租给其他经营户。经一审法院实地察看，靠廖玮、章洋、章云彪东墙面，有“荣荣精品”、“靓彩Ｅ族”、“眼镜行”等三家商户挂货经营。2020年2月9日前，双方均按合同履行。自2020年2月10日起，因“美丽王国”商场经营商未支付租金给万永水、黄方贵，万永水、黄方贵亦未向廖玮、章洋、章云彪支付租金，以致酿成诉讼。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。双方签订的《租赁合同书》，为合同双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。且合同双方自2008年以来持续履行10余年无争议，现实际经营户利用廖玮、章洋、章云彪店铺墙面经营，万永水、黄方贵也从中获取了一定转租效益，应按合同约定向廖玮、章洋、章云彪支付租金。万永水、黄方贵拖欠廖玮、章洋、章云彪租金，构成违约，依法应承担违约责任。现双方当事人均同意解除合同，予以支持；廖玮、章洋、章云彪考虑因新冠肺炎疫情的影响，同意减免万永水、黄方贵两个月的租金，予以采纳；正因为考虑年初的新冠肺炎疫情，该疫情为不可抗力，对商业经营带来不利影响，万永水、黄方贵在未收到次承租人租金的情况下，未向廖玮、章洋、章云彪支付租金，并非主观恶意违约，双方10余年来均维持了良好的租赁关系，故对廖玮、章洋、章云彪要求不退回押金的诉请，不予支持，该押金可折抵租金。但折抵和免除租金后的所欠租金，万永水、黄方贵应按约定向廖玮、章洋、章云彪交纳。即自2020年2月10日至2020年6月9日的租金，免除2个月、抵扣2个月，从2020年6月10日至合同解除之日的租金，万永水、黄方贵应据实交纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条的规定，判决：一、自本判决生效之日起，解除原告廖玮、章云彪与被告万永水、黄方贵于2018年6月1日签订的《租赁合同书》；二、被告万永水、黄方贵所欠原告廖玮、章洋、章云彪2020年2月10日至2020年6月9日期间的租金人民币48000元，免除2个月租金，以租房押金24000元，折抵2个月租金；三、被告万永水、黄方贵于本判决生效之日起十日内共同向原告廖玮、章洋、章云彪支付自2020年6月10日至合同解除之日的租金，租金计付标准为月租金人民币12000元；四、驳回原告廖玮、章洋、章云彪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告廖玮、章洋、章云彪预交的案件受理费15600元，由被告万永水、黄方贵共同负担，限随上述款项一并支付。 二审中，当事人未提交新证据。本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1．廖玮、章云彪与万永水、黄方贵20**年6月1日签订的《租赁合同书》是否有效；2．廖玮、章洋、章云彪收取的押金应否退还？ 关于争议焦点1，，坐落于南昌市西湖区XX路**店面的所有权人为廖玮章洋、章云彪，该店面的东墙房产档案记载为自用。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。案涉《租赁合同书》签订主体具有相应的民事行为能力，合同各方签订合同后依约履行，合同未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定案涉《租赁合同书》合法有效，于法有据。万永水、黄方贵自2008年以来持续承租该墙店面10余年无争议，现上诉主张租赁合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点2，考虑到新冠肺炎疫情对实体经济的影响，双方的合作历史及万永水、黄方贵违约原因，一审法院判决廖玮、章洋、章云彪收取的押金折抵房租并无不当。廖玮、章洋、章云彪上诉主张不予退回店面押金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，廖玮、章洋、章云彪、万永水、黄方贵的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16,300元，由廖玮、章洋、章云彪负担2,300元，由万永水、黄方贵负担14,000元。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 荔 审 判 员  黄燕萍 审 判 员  刘玉秋 二〇二〇年十二月十六日 法官助理  张 燕 书 记 员  王 涛