湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初7789号原告：东莞市和祥物业管理有限公司宁乡分公司，住所湖南省宁乡市玉潭街道宁乡大道（瑞景春天）****。法定代表人：邹高敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏博玲，女，1996年12月24日出生，汉族，住湖南，住湖南省安化县法务（特别授权）。被告：王江**，男，1977年3月29日出生，汉族，居民，住湖南，住湖南省iv>原告东莞市和祥物业管理有限公司宁乡分公司（以下简称“和祥物业宁乡分公司”）与被告王江**物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告和祥物业宁乡分公司的委托诉讼代理人夏博玲、被告王江**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告和祥物业宁乡分公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付物业服务费5217元、城市生活垃圾处理费300元、车库服务费540元，违约金1000元，共计7057元；2、判令被告承担本案诉讼费用、公告费。事实与理由：2017年11月1日，东莞市和祥物业管理有限公司（以下简称和祥物业）与长沙春天房地产开发有限公司（以下简称春天房地产公司）签订《长沙市宁乡县瑞景春天小区物业管理服务合同》，合同约定由和祥物业向瑞景春天小区提供物业服务，合同期限为2017年11月1日起至2022年10月31日。实际由原告和祥物业宁乡分公司提供物业服务。另，2019年12月13日，原告与宁乡县华信物业服务有限公司（以下简称华信物业）签订了《债权转让协议》，双方约定将华信物业对被告所欠缴的截至2017年10月31日的物业费、车库管理费等债权转让给原告。据此，原告依据《长沙市宁乡县瑞景春天小区物业管理服务合同》与《债权转让协议》向被告主张以下费用：被告系上述物业21-204号房屋的业主，物业面积139.11㎡，收费标准为0.8元/月/㎡，按约定被告应当向原告交纳从2016年1月1日至2019年11月30日的物业服务费5217元、城市生活垃圾处理费300元、2017年8月1日至2019年11月30日车库服务费540元，违约金1000元，共计7057元，但被告一直拒交费。诉讼过程中，原告将上述第1项诉讼请求变更为：要求被告支付2017年11月1日至2020年8月31日的物业服务费3783元，2018-2020年城市生活垃圾处理费225元，共计4008元。被告王江**辩称：物业频繁更换负责人，导致小区监管服务不到位；物业管理区域绿化养护费用未达标，园林绿化护理不及时，导致部分植物坏死；物业管理区域秩序维护费用未达标，小区监控、道闸、消防等基本设施瘫痪；原告服务质量严重不到位，未按合同执行服务；21栋203室业主阳台水管漏水造成答辩人共墙发霉，因答辩人与203业主沟通不好向物业公司反映，物业进行了登记，但没有反馈结果。本院经审理认定如下案件事实：1.2017年11月1日，和祥物业与该小区开发商春天房地产公司签订《长沙市宁乡县瑞景春天小区物业管理服务合同》，约定自2017年11月1日至2022年10月31日期间，由和祥物业为瑞景春天小区提供物业服务，多层住宅（步梯房）按0.8元／月／㎡的标准支付物业服务费，和祥物业向春天房地产公司出具委托书，内容为：“致长沙春天房地产开发有限公司，东莞市和祥物业管理有限公司宁乡分公司是我司在宁乡县的派出机构，我司全权委托东莞市和祥物业管理有限公司宁乡分公司“瑞景春天”项目进行全面管理运作，办理相关业务等，对外签署的一切文件，我司均予以认可，并承担相应的法律责任，委托单位：东莞市和祥物业管理有限公司，营业执照证号：××，法定代表人：邹高敏印。合同签订后，原告和祥物业宁乡分公司自2017年11月1日开始为瑞景春天小区提供物业服务。后因瑞景春天小区业主委员会成立，考虑重新选聘物业公司，原告于2020年7月23日向业主委员会及业主作出《和祥物业致瑞景春天全体业主的一封承诺书》，对消防设施设备、监控系统、门禁系统、房屋质量等问题的整改作出承诺。2020年8月31日，原告退出该小区。2．被告王江**系宁乡市玉潭镇宁乡大道瑞景春天小区21栋204室的房屋所有权人（步梯房），房屋建筑面积139.11㎡。被告因答辩中所述原因未向原告交纳2017年11月1日至2020年8月31日物业服务费，及2018-2020年城市生活垃圾处理费。原告对被告欠交的2017年11月1日至2019年11月30日的物业服务费元及2018-2019年生活垃圾费进行了书面催收。3．原告受宁乡市市容环境卫生维护中心委托代收瑞景春天小区2018-2019城市生活垃圾处理费，每户每年75元，并将所收费用缴纳至该中心。上述事实，有原告提交的《长沙市宁乡县瑞景春天小区物业管理服务合同》、不动产信息登记信息表、服务收费标准核定表、律师函及照片、宁乡市市容环境卫生维护中心出具的《证明》、和祥物业出具的《委托书》、照片，被告提交的《和祥物业致瑞景春天全体业主的一封承诺书》、照片，及到庭当事人的陈述等证据及本院庭审笔录在卷予以证实，本院予以确认。本院认为：春天房地产公司作为建设单位与和祥物业签订的《长沙市宁乡县瑞景春天小区物业管理服务合同》系各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对瑞景春天全体业主均有约束力。原告作为和祥物业的分公司，接受总公司的委托，已依约为被告小区提供了主要的物业服务，被告应依约向原告交纳物业服务费。因原告仅对被告欠交的2017年11月1日至2019年11月30日的物业服务费进行了书面催收，故本院暂对该时段的物业服务费予以支持。未经原告书面催收的部分，原告可在依法进行书面催收后另行诉讼。关于被告提出的消防设施、监控、门禁、被告房屋与21-203室共墙墙壁发霉未回复等问题，其中大部分问题的产生及解决无法完全归责于原告，但可以反应出原告在提供物业服务过程中，对相关问题的处理存在沟通不积极、提出解决方案不及时、不到位；另外原告也存在对小区绿化维护不力的问题。参照本院（2020）湘0124民初858号民事判决书所查明的事实，综合本案实际情况，原告未尽全力对小区进行全面管理，其提供的物业服务存在一定瑕疵，本院对原告主张的物业服务费酌情予以减少5%。综上，被告应向原告交纳2017年11月1日至2019年11月30日的物业服务费2643元（139.11㎡×0.8×25个月×95%）。原告提供的《证明》证实其受宁乡市市容环境卫生维护中心委托代收瑞景春天小区2018年、2019年城市生活垃圾处理费，并将所收费用缴纳至该中心，故被告应将原告代缴的城市生活垃圾处理费150元缴纳给原告，超出部分不予支持。原告未提交证据证明实际产生了公告费，故本院对原告要求被告支付公告费的诉讼请求不予支持。被告王江**经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王江**于本判决生效之日起三日内支付原告东莞市和祥物业管理有限公司宁乡分公司2017年11月1日至2019年11月30日的物业服务费2643元、2018年至2019年城市生活垃圾处理费150元，共计2793元；二、驳回原告东莞市和祥物业管理有限公司宁乡分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告东莞市和祥物业管理有限公司宁乡分公司负担7元，被告王江**负担18元。本判决为终审判决。审判员  彭旻璐二〇二〇年十二月十日书记员  刘凤珍附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定、和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。