贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初12078号原告：贵阳鑫立物业管理有限责任公司，住所地:贵州省贵阳市经济技术开发区。法定代表人：廖元新，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王龙，贵州乾民律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：裴云，贵州乾民律师事务所律师，特别代理。被告：解康，男，1961年1月11日生，汉族，现住贵州省贵阳市花溪区。原告贵阳鑫立物业管理有限责任公司（以下简称鑫立物业公司）与被告解康物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案受理后，于2020年11月12日依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告鑫立物业公司委托诉讼代理人王龙、裴云，被告解康到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫立物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告向原告支付2016年10月1日至2019年9月30日所欠物业服务费4488.16元、二次加压费288元、违约金955.23元，合计5731.39元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年2月18日，原告与贵州屹丰房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》（以下简称合同），由原告为四季花溪小区提供物业管理服务。合同第6条第1款约定：“物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层电梯住宅1.48／月／㎡……二次加压费按8元／月／户计收。”合同第7条约定：“物业服务费用按季或月交纳，业主或物业使用人应在上次费用到期前5日内履行交纳义务。”合同第31条约定：“业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费的，应按日1‰的标准向原告支付违约金。”上述合同签订后，原告已按约入驻四季花溪小区提供物业管理服务。被告购买的贵阳市花溪区房屋位于原告提供物业管理服务范围内，房屋建筑面积为85.98平方米。根据合同约定，被告应按季或按月支付原告物业服务费，然而被告从2016年10月1日起便拒绝缴纳物业服务费。原告在继续提供正常的物业服务的同时，多次催交但被告均置之不理，严重侵害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，现原告诉至本院，提出诉讼请求如前。被告解康答辩称：一、该涉案小区存在卫生不干净、物管服务态度差、消防通道方面存在安全隐患、电梯的应急灯也不亮等问题，原告未全面履行物业服务合同约定，管理服务不尽职、不全面、不到位，未履行处理维修、通行、卫生环保、消防安全等义务，也未公开物业管理费收支及广告费收取情况；二、原告诉请的物业费的时间已经过诉讼时效；三、原告物业服务不到位，未达到合同约定的标准，即使要收物业费，也只承认付一半的物业费，违约金也不存在。本院经审理认定事实如下：一、涉案房屋坐落于贵阳市花溪区，面积为85.98平方米，业主为被告解康。二、2012年2月18日，原告与案涉小区开发建设单位贵州屹丰房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，物业费标准为高层住宅1.48元/月/平方米；二次加压费按8元/月/户计收；缴纳方式：按季或月交纳，业主或物业使用人应在上次费用到期前5日内履行交纳义务（也可提前预交）；业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费的，应按日1‰的标准向原告支付违约金。2014年11月2日，原告与案涉小区业主委员会签订《物业服务合同》，将物业服务费标准调整为电梯住宅1.45元/月/平方米，其他与《前期物业服务合同》基本一致，该合同续约期限自2015年1月1日起三年，或至新一届业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。2019年9月，因四季花溪小区业主委员会重新选聘物业服务企业，原告于2019年9月30日退出该小区。三、原告于《前期物业服务合同》签订后开始为上述小区提供物业服务，服务中存在一定不足，导致业主意见较大。四、被告未缴纳物业费的期限2016年10月1日至2019年9月30日。五、原告于2020年6月9日以邮寄方式向被告发送律师函，载明：“被告作为四季花溪小区A1-9-1号房的业主，从2016年10月1日至2019年9月30日止，所欠的物业服务费人民币4488.16元，二次加压费人民币288元，您未按时支付物业费的行为已经构成违约。鉴于此，请您在接受本律师函十日内向鑫立物业公司支付所欠物业服务费4488.16元、二次加压费288元，合计4776.16元。”被告于2020年6月10日签收了该律师函。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》，以及业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》，对业主具有约束力，当事人应遵照履行。原告实际提供了物业服务，被告作为小区的业主，应当依照协议约定内容享有权利、承担义务。对于被告辩称未交物管费系被告物业服务存在瑕疵的意见，本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”根据该规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定可以此请求权作为对抗交纳物业服务费的抗辩权。在原告已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，以此为由拒交物业服务费超出了合理限度。同时，物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业服务企业赖以生存的物质来源，被告多年未交纳物业服务费的行为，将影响小区公共秩序和原告经营的正常运转，也是对其他按时交纳物业服务费的业主的不公平。而且，被告所提交的照片虽反映小区的物业服务存在一定的不足，但并不足以证明原告提供的物业服务就存在持续不间断的质量问题，故被告据此抗辩不交纳物业服务费，本院不予采信。被告称原告主张的部分物业服务费超过诉讼时效，虽然原告称其通过张贴缴费通知书的形式向被告主张了权利，但其提交的缴费通知书图片并不能显示张贴的具体时间，故本院对该事实不予采信。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，追索物业服务费的诉讼时效期间为三年，原告于2020年6月9日向被告发出催收物业服务费的律师函，被告于2020年6月10日签收，故2017年6月9日之前产生的物业服务费已经超过诉讼时效期间。原告未超出诉讼时效期间的诉讼请求部分，符合法律规定，应予支持。《物业服务合同》中约定物业服务费按季或按月缴纳，故本院对原告主张的2017年6月至2019年9月期间的物业服务费予以支持，具体金额为3490.79元（85.98平方米×1.45元/平方米/月×28月），二次加压费（供水维护费）为224元（8元/月/户×28月）。对于原告主张的违约金，因原告对案涉小区的物业服务确实存在一定的不足，存在一定的瑕疵，故对该请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告解康于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳鑫立物业管理有限责任公司2017年6月1日至2019年9月30日期间的物业服务费人民币3490.79元。二、被告解康于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳鑫立物业管理有限责任公司二次加压费（供水维护费）人民币224元。三、驳回原告贵阳鑫立物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告解康负担。本判决为终审判决。审判员  刘永金二〇二〇年十二月三日书记员  周恩艳