广东省汕头市潮阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0513民初1638号原告：中国建设银行股份有限公司汕头潮阳支行，住所地汕头市潮阳区****办事处平东东山大道中146号。负责人：周耿城，该支行行长。委托诉讼代理人：郑裕科，男，系该支行职员。委托诉讼代理人：吴政南，男，系该支行职员。被告：郑允和，男，1977年1月2日出生，汉族，住址汕头市潮阳区。被告：郑文卿，女，1975年8月25日出生，汉族，住址汕头市潮阳区9。被告：汕头市建平房地产有限公司，住所地汕头市潮阳区*******侧。法定代表人：郑某1。原告中国建设银行股份有限公司汕头潮阳支行（以下简称建行潮阳支行）与被告郑允和、郑文卿、汕头市建平房地产有限公司（以下简称建平公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月7日以简易程序立案，后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴政南、郑裕科，被告郑允和到庭参加诉讼，被告郑文卿、建平公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行潮阳支行向本院提出诉讼请求：1.解除编号为440650201-201*******457071的《个人住房（商业用房）借款合同》，判令被告郑允和、郑文卿偿还原告借款本金1047354.52元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利暂计至2020年7月18日为32354.62元，2020年7月18日以后的利息、罚息、复利按合同的约定利率计至被告实际还清借款之日止）；2.判令原告对被告郑允和、郑文卿提供的借款抵押物汕头市潮阳区X号房享有优先受偿权；3.判令被告建平公司对上述债务承担连带保证责任；4.本案诉讼费用全部由上述被告承担。事实与理由：被告郑允和、郑文卿因购买汕头市潮阳区X号房产自有资金不足，向原告申请个人住房贷款。2017年9月8日，被告郑允和、郑文卿与原告签订了编号为440650201-201*******457071《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》），借款金额113万元，约定借款期限为20年，借款期限从2017年10月18日至2037年10月18日，分240期归还，年利率为5.145%。同时，被告郑允和、郑文卿在《借款合同》“抵押人”一栏签字，以所购汕头市潮阳区X号房产作为上述贷款的抵押物，并办妥预告抵押登记手续。被告建平公司也在《借款合同》“保证人”一栏签字盖章，为被告郑允和提供连带保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止。上述《借款合同》签订后，原告依约发放了贷款。贷款发放后，在约定的分期还款期限内，被告郑允和、郑文卿未按期偿还贷款本息，自2020年1月18日起一直拖欠原告贷款本息，截至2020年7月18日止尚欠贷款本金余额1047354.52元及利息、罚息、复利32354.62元。原告多次催讨未果。被告建平公司未将抵押房产的权属证书等交原告，依约应对欠款承担连带保证责任。因此，原告特依据《民事诉讼法》等法律规定，向法院提起诉讼。被告郑允和当庭辩称，对原告起诉的事实和理由没有异议。但对原告要求解除合同有意见，希望原告给予一定的时间，他将筹款还清逾期的本息，之后按合同继续履行。被告郑文卿、建平公司没有作出答辩。被告郑允和、郑文卿、建平公司均没有提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据：1.原告的《营业执照》复印件、《金融许可证》复印件，2.被告郑允和、郑文卿的居民身份证复印件、常住人口登记卡复印件、结婚证复印件以及被告郑允和、郑文卿的《广东公安人口信息查询资料》，3.被告建平公司的《营业执照（副本）》复印件，4.广东练江律师事务所于2017年9月8日作出的（2017）广练律证字第1181号《律师见证书》（内附编号为440650201-201*******457071的《个人住房（商业用房）借款合同》），5.2017年10月18日的中国建设银行《个人贷款支付凭证》，6.合同编号为汕头市商品房买卖合同260012035号《汕头市潮阳区商品房买卖合同》，7.汕头市潮阳区国土资源局于2017年9月22日出具的粤（2017）潮阳区不动产证明第X号《不动产登记证明》，8.截至2020年7月18日止的《拖欠本息清单（郑允和）》及截至2020年10月14日止的《拖欠本息清单（郑允和）》。上述证据当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月8日，被告郑允和、郑文卿（买受人）与建平公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：汕头市商品房买卖合同260012035号），合同约定买受人向出卖人购买坐落于汕头市潮阳区X号房，总建筑面积为194.26平方米，单价为每平方米8380元，总金额1627899元；买受人按贷款方式付款，首付497899元，余款113万元向建行潮阳支行申请贷款支付；出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设，预售资金监管账户名称及账号为中国建设银行股份有限公司汕头潮阳支行，帐号：440********053009804。被告郑允和、郑文卿（买受人）、建平公司（出卖人）分别在合同上签名或盖章予以确认。2017年8月30日，汕头市潮阳区房地产交易所同意备案登记，并在该合同上盖章确认。2017年9月8日，在广东练江律师事务所郭更生律师的见证下，被告郑允和、郑文卿（借款人、抵押人）、建平公司（保证人）与原告建行潮阳支行（贷款人）签订合同编号为440650201-201*******457071的《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：借款用途为借款人向建平公司购买坐落于汕头市潮阳区X号全套；借款本金为113万元，借款期限为240个月，即2017年10月18日起至2037年10月18日止，借款期限起始日以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整；贷款支付凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%，即年利率为5.145%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率，在本合同约定的每年的1月1日调整；贷款利率或罚息利率依约调整时，基准利率按利率调整日当日的基准利率确定；借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，借款逾期是指借款人未在合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；借款人首付款金额为497899元；还款方法为等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为7548.31元；借款人所购房屋用于抵押担保合同项下债务的，借款人应当按照贷款人的要求及时办理所购房屋的房屋所有权证、土地使用权证等权属证书以及相应的抵押登记手续；担保方式为抵押加阶段性担保，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；保证范围和抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；合同项下债务到期或贷款人宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反合同的其他约定，保证人应在保证范围内承担连带保证责任；保证人已充分认识到利率风险，如果贷款人根据合同约定或者国家的利率政策变化而调整利率水平、计息或结息方式，导致借款人应偿还的利息、罚息、复利增加的，对增加部分，保证人也承担连带保证责任；保证人同时为售房人的，应协助借款人或抵押人及时办理所购房产的房屋所有权证、土地使用权证等权属证书及相应抵押登记手续；抵押人以汕头市潮阳区X号全套设定抵押；借款人发生下列任一情形，均构成违约：借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；出现任一违约情形，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对借款人未按时还清的借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，贷款人按对应的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收罚息和复利；合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行。根据合同约定，被告郑允和、郑文卿用址于汕头市潮阳区X号房为借款提供抵押担保，且在合同上借款人处及抵押人处签名确认。被告建平公司为被告郑允和、郑文卿的上述借款提供连带责任担保，并在《个人住房（商业用房）借款合同》保证人处盖章确认。合同签订后，双方在汕头市潮阳区国土资源局办理了不动产预告登记。2017年9月22日，汕头市潮阳区国土资源局填发了粤（2017）潮阳区不动产证明第X号《不动产登记证明》。2017年10月18日，原告依约发放了贷款113万元，并出具了个人贷款支付凭证，该凭证载明：借款人郑允和，账号4400*********，开户行建行潮阳支行；收款人建平公司，账号4400*********，开户行建行潮阳支行；金额113万元。贷款后，被告郑允和、郑文卿仅归还部分借款本息。截至2020年10月14日止，被告郑允和、郑文卿拖欠贷款本金1047354.52元（其中，到期本金22831.34元、未到期本金1024523.18元）、利息45356.40元、罚息605.78元、复利1443.08元。另查明，被告郑允和、郑文卿于2005年6月6日登记结婚。本院认为，原告建行潮阳支行与被告郑允和、郑文卿及被告建平公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同，应受法律保护。合同签订后，原告建行潮阳支行已依约发放贷款113万元，但被告郑允和、郑文卿并没有按约定归还借款本息，显已构成违约，原告依法有权解除合同，提前收回全部贷款本息，合同从送达应诉之日即2020年10月14日起解除。根据《合同法》规定，案涉合同解除后尚欠的全部借款（包括提前收回的借款），被告郑允和、郑文卿仍应按约定支付本息。被告建平公司为被告郑允和、郑文卿的借款提供连带保证担保，该行为合法有效，依法应承担连带清偿责任。关于抵押责任。由于被告郑允和、郑文卿提供的抵押房产仅办理了预售商品房抵押权预告登记，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，原告实际上仅取得了抵押物的预告登记权，并未取得抵押物的抵押权，因此，原告请求判令对被告郑允和、郑文卿设定抵押的房地产享有优先受偿权的主张，于法无据，本院依法不予支持。被告郑文卿、建平公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼，视为其放弃抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司汕头潮阳支行与被告郑允和、郑文卿及被告汕头市建平房地产有限公司签订的合同编号为440650201-201*******457071的《个人住房（商业用房）借款合同》。二、被告郑允和、郑文卿应于本判决发生法律效力后十五日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司汕头潮阳支行借款本金1047354.52元、利息45356.40元及罚息、复利（其中，截至2020年10月14日止罚息为605.78元、复利为1443.08元；从2020年10月15日起至还清欠款之日止，罚息以尚欠借款本金为计息基数，复利以尚欠利息为计息基数，均按合同约定的罚息利率计算）。三、被告汕头市建平房地产有限公司应对上述第二项判决确定的债务承担连带清偿责任；被告汕头市建平房地产有限公司在承担保证责任后，有权向被告郑允和、郑文卿追偿。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司汕头潮阳支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14518元，财产保全费5000元，共19518元，由被告郑允和、郑文卿、汕头市建平房地产有限公司共同负担。原告预交的案件受理费14518元，予以退回。被告郑允和、郑文卿、汕头市建平房地产有限公司应负担的案件受理费14518元，应在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  李统才人民陪审员  郑欢欢人民陪审员  张佳英二〇二〇年十二月三日书 记 员  张耿敏相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。四、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。六、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。