河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初7643号原告：洛阳市美好家园物业管理有限公司，住所地：洛阳市西工区纱西一街坊美城商务****房。法定代表人：任俊洛，该公司经理。委托诉讼代理人：李涛，该公司员工，代理权限：特别授权。被告：张俊英，女，1972年6月4日出生，汉族，住洛阳市涧**。原告洛阳市美好家园物业管理有限公司（以下简称美好家园物业公司）诉被告张俊英为物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用小额诉讼程序，于2020年12月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李涛、被告张俊英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付拖欠原告的物业费1425元（该数额截至2020年9月30日）；2、判决被告支付违约金142元（拖欠物业费10%计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年3月31日原告与洛阳市美好置业有限公司签署了《前期物业服务合同》，原告进驻美景新城小区提供物业服务；原告与张俊英签订《前期物业管理服务协议》。根据合同约定，高层住宅按1.1元每月每平米，按季度交纳，被告的住宅面积为143.97㎡，每月物业费为158.37元。对于逾期交纳的，乙方按相应拖欠费用10%支付违约金。原告按约定为小区业主提供了物业服务，被告自2020年1月1日——2020年9月30日无正当理由拒交物业管理费已累计1425元。截至具状之日，仍未缴纳。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望依法判如所请。被告辩称：一、洛阳市美好家园物业管理有限公司未履行《前期物业管理服务协议》约定的义务，业主拒交物业费合理合法。《前期物业管理服务协议》属于双务协议，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行协议或者履行协议存在严重瑕疵，业主依协议法的规定，完全可以拒绝缴纳物业费，依法对物业服务企业进行抗辩。被告是洛阳市涧西区美景新园（美景新城）小区2号楼2单元401号的业主，与开发商委托的物业服务公司——洛阳市美好家园物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，协议约定由洛阳市美好家园物业管理有限公司负责小区的管理服务，业主有缴纳物业费的义务。但是美景新园（美景新城）2号楼2单元401号的业主（以后简称业主）家中自2013年开始出现房屋漏水的问题。1.漏水处一（见证据材料1）南面客厅窗台下面有漏水迹象，导致墙皮起泡、脱落；2.漏水处二（见证据材料2）南阳台房顶漏水严重，导致房顶墙皮大面积脱落、发霉，侧面的墙体也是墙皮大面积起泡、脱落，这两处漏水的地方越来越严重，业主多次与洛阳市美好家园物业管理有限公司（以后简称物业公司）的工作人员杨治锋提出需要物业公司前来修缮，却一直未得到答复。3.北阳台外墙被砸坏（见证据材料3）2020年5月31日下午3点，美景家园（美景新城）小区1号楼房檐从30楼掉到小区内1楼地面，造成了严重的安全事故，也造成了恶劣的影响。物业公司随后就在小区里面施工，把小区里面两栋楼房的房檐人为砸掉，在这个施工过程中把业主家北阳台外面的墙体破坏损毁严重，外墙保温层和防水部分都不完整，导致室内房顶漏水。以上这些问题从出现到现在都没有得到物业公司的答复和修缮。在2020年9月底，小区业主委员会和全体业主解除了与洛阳市美好家园物业管理有限公司的《前期物业管理服务协议》。在小区新老物业交接期间，美好家园物业管理有限公司的黄经理在小区负责管理，业主多次到其办公场所当面提出需要物业公司修缮有问题地方的要求，该物业公司黄经理一直拖延、找各种借口不给答复，后来业主又多次打电话给黄经理让其解决物业公司应该修缮的问题，还是各种推诿不作为（有电话录音证据材料4）。综上所述，被告认为：洛阳市美好家园物业管理有限公司在与美景新园（美景新城）的业主签订的《前期物业管理服务协议》期间，管理服务未达到《前期物业管理服务协议》中物业公司的管理约定目标，根据《前期物业管理服务协议》第十一条中第一小条内容，原告已构成违约，使协议目的无法实现，因此业主拒绝缴纳物业费完全是情理中的事，是迫于无奈，合理合法，依法行使履行抗辩权，保护业主的合法权益。二、业主是否承担违约金的问题如果上述物业“协议”有效，由于协议是由物业公司提供的格式协议，当中约定的滞纳金条款，由于原告没有履行说明义务，根据协议法第四十条、格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。同时，根据最高人民法院《关于适用（中华人民共和国协议法）若干问题的解释（二）》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾协议的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为协议法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。该条对何谓“过分高于造成的损失”进行了明确规定，显然本案“协议”中约定的日千分之三的滞纳金比例过高，法院应当按业主的请求予以调整，驳回原告的有关滞纳金的请求。更为重要的是出现业主拒绝缴纳物业公司违约行为造成，业主是行使正当的抗辩权，因此业主不应承担违约责任，违约金是惩罚违约行为，因此业主不应当承担违约金损失的义务。习**总书记的重要讲话中指出：党的十八大以来，党中央坚持以民为本、以人为本的执政理念，把民生工作和社会治理工作作为社会建设的两大根本任务。我们党来自人民、根植人民、服务人民，是全心全意为人民服务的政党。因此恳请法院公平公正地为弱势群体的业主做主，依法驳回原告的无理诉讼请求，依法保护大多数人民群众的合法权益。当事人围绕诉讼请求向法庭提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对本案的事实本院认定如下：经审理查明，原告美好家园物业公司（甲方）与被告张俊英（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：由甲方提供物业管理服务，乙方向甲方交纳物业管理费用，住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取，待物价部门审批后多退少补。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金，或停水停电等措施催缴。该协议中并未约定物业费的缴纳时间。原告当庭主张物业费收费标准为：住宅按建筑面积每月每平方米1.1元。另，涧西区物价管理办公室于2014年5月21日出具《关于对洛阳市美好家园物业管理有限公司核定收费标准的批复》（涧价收费批字【2014】021号），载明：“…经审价委员会研究：依据洛发改【2009】40号文件精神，对你小区1、高层住宅的物业费标准定为1.1元/平方米/月…”。2012年11月15日，买受人张俊英（本案被告）与出卖人洛阳市美好家园置业有限公司签订《补充协议》一份，载明：“…现经房管局实测后，该套房屋实测面积为143.97㎡…”。另查明，2020年9月28日，美景新城业主委员会出具《关于再次要求美景新城物业退场的通知》一份，通知美好家园物业有限公司于2020年9月29日-10月8日配合业主委员会完成对移交清单的审核和验收，并保证交接期间小区物业管理工作正常进行。原告于2020年9月30日正式从案涉小区撤场。鉴于部分业主逾期未交纳物业服务费用，原告分别于2020年9月23日和2020年10月13日在案涉小区的公示栏中张贴《关于缴纳物业费和水费的通知》以及《美景新城物业费欠费明细表》，对欠费业主进行书面的公示催缴，被告的姓名、所住房号、面积、欠费期间、欠费金额亦在其列。本院经审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的禁止性规定，本院依法予以确认为合法有效。原告在对包括被告物业在内的美景新城小区的整体区域提供了物业管理服务的同时，被告也应履行向原告按期足额交纳物业服务费的义务。根据《收据》所载的物业费交纳期间，被告向原告缴纳物业费直至2019年12月31日，自2020年1月1日起未履行按期足额交纳物业服务费的义务。鉴于部分业主逾期未交纳该项费用，原告分别于2020年9月23日和2020年10月13日在案涉小区的公示栏中张贴《关于缴纳物业费和水费的通知》以及《美景新城物业费欠费明细表》，对包括被告在内的欠费业主进行书面的公示催缴。鉴于被告当庭认可案涉房屋面积为143.97㎡，结合原告的诉讼请求，对于原告要求被告支付拖欠2020年1月1日至2020年9月30日（共9个月）期间的物业服务费1425元（1.1元/㎡/月×该房屋建筑面积143.97㎡×9个月）的诉讼请求，本院予以支持。对于被告提出的先履行抗辩权之答辩意见。根据法律规定，先履行抗辩权是指“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定时，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”根据原、被告共同签订的《前期物业管理服务协议》所载“第四条物业管理费用…八、每次交纳费用时间：。”等内容，就原告向被告提供物业服务之义务和被告向原告支付物业费之义务的先后履行顺序之问题，鉴于未有证据证明双方当事人之间作有明确约定，故此，对于被告提出的原告向其提供物业服务之义务应当先于履行的答辩主张，本院不予采纳，进而对被告据以提出先履行抗辩权的答辩意见，本院不予采纳。虽《前期物业管理服务协议》中约定业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金，或停水停电等措施催缴；因原告提供的物业管理服务在严格履约方面确实存在瑕疵，原告应当依法承担相应的法律后果。故此，本院对原告要求被告支付物业服务费违约金的诉求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张俊英于本判决生效后十日内向原告洛阳市美好家园物业管理有限公司支付自2020年1月1日至2020年9月30日止期间的物业服务费1425元；二、驳回原告洛阳市美好家园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按上述指定的期间履行给付金钱义务的，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支持迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告张俊英负担。本判决为终审判决。审判员  李晓佳二〇二〇年十二月二十八日书记员  白莉婷