广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民再17号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：陈真真，女，汉族。委托诉讼代理人：罗世华，广东广捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳嘉瑶，广东广捷律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：郭海云，女，汉族。法定代理人：郭云龙，男，汉族，系郭海云父亲。法定代理人：黄金玉，女，汉族，系郭海云母亲。委托诉讼代理人：郭海燕，女，汉族，系郭海云姐姐。委托诉讼代理人：冉茂良，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨梅，北京大成（珠海）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：郑育正，男。再审申请人陈真真因与被申请人郭海云、郑育正房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）粤04民终2091号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2019年9月3日作出（2019）粤民申5043号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2020年10月20日公开开庭审理了本案。再审申请人陈真真及其委托代理人罗世华、欧阳嘉瑶，被申请人郭海云的法定代理人郭云龙、委托诉讼代理人郭海燕、冉茂良、杨梅到庭参加了诉讼。被申请人郑育正经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。陈真真申请再审请求：依法撤销广东省珠海市中级人民法院（2018）粤04民终2091号民事判决，维持广东省珠海横琴新区人民法院（2018）粤0491民初172号民事判决。事实和理由：一、郑育正是涉案房产的共有权人，原判决认定郑育正出售涉案房产的行为不属于处分行为缺乏依据。涉案房产是郑育正与郭海云在婚姻关系存续间购买的，属于其夫妻二人的共同财产。郑育正有权以共有人身份单独出售涉案房产，之所以郑育正以郭海云代理人身份、以郭海云名义办理出售涉案房产的相关手续，是因为该房产登记在郭海云一人名下，根据珠海市*******的要求，以及二手房转让的一般流程，只能以郭海云一人名义办理转让手续。但是在整个转让过程中，郑育正一直是以涉案房产共有人的身份与陈真真进行交易的。陈真真认为，郑育正作为涉案房产的共有权人，其出售房产的行为属于行使所有权人的处分权行为，而原判决在没有任何证据证明涉案房产不属于郑育正与郭海云夫妻共同财产的情况下，认定郑育正的行为只是代理行为而不是处分行为毫无依据。二、郑育正有权代理郭海云出售涉案房产，原判决认定郑育正属于无权代理缺乏依据。（一）香港特别行政区高等法院原讼法庭已经指定郑育正为郭海云的产业受托监管人，并授权郑育正出售涉案房产。香港特别行政区高等法院原讼法庭于2013年1月18日下达命令委任郑育正出任郭海云的产业受托监管人，并于2016年10月11日下达命令授权郑育正以不低于人民币1,900,000元出售涉案房产，前述命令均已生效，郑育正依法是郭海云的产业受托监管人，且有权代理郭海云出售涉案房产。（二）原判决以香港法院作出的命令未依法定途径获得内地法院认可为由，认定该命令不能在内地产生设立、变更、消灭监护关系的效力毫无依据，属于适用法律错误。香港和内地是一国之内的两个不同法域，除非法律有明确规定，否则内地对于香港法院生效判决的效力应予以充分尊重。在涉案房产买卖合同签订时，并没有关于香港法院作出的委任产业受托监管人及授权出售房产的命令必须经内地法院认可的明确法律规定，且根据当时正在实施的《最高人民法院关于内地与香港特别行政区法院相互认可和执行当事人协议管辖的民商事案件判决的安排》第一条“内地人民法院和香港特别行政区法院在具有书面管辖协议的民商事案件中作出的须支付款项的具有执行力的终审判决，当事人可以根据本安排向内地人民法院或者香港特别行政区法院申请认可和执行”的规定，只有涉及到须支付款项的具有执行力的判决才需要申请认可和执行，而涉案命令只是对人身关系的确认，并非涉及到支付款项的具有执行力的判决，因此在当时不属于需要申请认可和执行的范围。因此，原判决以涉案命令未依法定途径获得内地法院认可，不能在内地产生设立、变更、消灭监护关系的效力为由，认定郑育正的行为属于无权代理缺乏依据。（三）即使内地法院指定郭云龙、黄金玉为郭海云的监护人，也不能改变郑育正为郭海云的产业受托监管人的身份。三、即使郑育正属于无权代理，其行为也构成表见代理，原判决认定郑育正的代理行为不构成表见代理缺乏依据。（一）原判决关于“法定代理情形下不可适用表见代理”的认定并无依据，属于适用法律错误。陈真真认为，该条款属于独立条款，可独立解释及适用，而原判决以该条款与《中华人民共和国合同法》第四十八条为相邻条款为由，认定该条款中的代理权指向的类型仅应为委托代理属于对该条文理解错误；依法任何机关不得对法律条款做限制解释，而原判决在没有司法解释权的情况下，便将该条款的适用范围限定为委托代理属于对法律的无权解释。（二）原判决认定陈真真不构成善意且无过失缺乏依据。首先，陈真真通过正规中介公司与郑育正建立房屋买卖关系。二手房买卖通过正规房地产中介公司进行交易，为房地产买卖最基本最常见的交易习惯。珠海居邦资产管理有限公司作为正规房地产中介公司，是提供有偿居间服务的居间人，其义务是帮助买受人弥补自身专业能力和相关经验的欠缺，提供相关房屋价值信息和严格审查出卖人房屋的所有权属及抵押情况，以及履行款项安全等诸多考量。根据《房地产经纪管理办法》第二十二条“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料”的规定，陈真真有理由相信中介公司已经对郑育正是否具备出售涉案房产的权利依法进行了审查，且陈真真在整个交易过程中对于郑育正与郭海云之间的矛盾并不知情。其次，涉案房产是郑育正与郭海云的夫妻共同财产，该事实在郑育正提交给不动产登记中心的过户资料中可以显示，陈真真和郑育正之所以在《珠海市不动产权登记申请书（二）》上回答无共有人，是基于不动产登记中心的要求，而非故意避开不动产登记中心对共有情况的审查。而且郑育正作为涉案房产的共有人，其对于涉案房产的交易是清楚并且同意的，因此，不动产登记中心在办理过户时是否将郑育正列为涉案房产的共有人，与涉案房产买卖合同是否有效以及是否能够完成产权过户登记并无关系。再次，虽然郑育正在声明书中声明出售后获得之款项将存放在法院要求开设属于郭海云的银行户口内，但是这与郑育正代收涉案房产的房款并不矛盾，正是郑育正有权收取涉案房产的房款，才能将出售后获得的款项放在郭海云的香港账户，陈真真在郑育正客观上具备形成代理权的充分表象且经银行确认可以的情况下，同意贷款合同上的收款人为郑育正并无不妥。且郑育正作为郭海云的资产监管人以及涉案房产的共有人，也有权代郭海云收取房款。另外，贷款合同是陈真真基于按揭贷款需要与贷款银行签订的，与涉案房产买卖合同是否有效以及是否能够完成产权过户并无关系。最后，陈真真已经尽到了谨慎的注意义务。对于郑育正是否有权出售涉案房产这一问题，陈真真在交易前已经咨询过珠海市*******，经登记中心对全部资料的审查，认为郑育正有权代理郭海云出售涉案房产，符合办理过户的要求，在这种情况下，陈真真完全有理由相信郑育正有代理权，并最终决定与郑育正签订房屋买卖合同并办理过户手续。而且登记中心作为专门负责办理房产过户手续的政府部门，都认可郑育正在客观上具备形成代理权的充分表象，而陈真真作为一个普通的购房人，相信郑育正具有代理权也是合情合理的。且，根据《房地产经纪管理办法》第二十三条“委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。”的规定，郑育正作为买方委托人应尽到必要的诚信和忠实义务，并在房屋买卖合同中明确表示出该房屋的产权信息及可能影响合同相对方主要权益的注意提示，郑育正的刻意隐瞒并不能否定陈真真的善意购买。综上，陈真真认为，除非有证据证明陈真真主观上存在恶意，否则，就应该推定陈真真在与郑育正进行交易时不知、也不可能知道其无权处分涉案房屋。四、陈真真已经依法取得了涉案房产的所有权，郭海云无权要求陈真真返还涉案房产。请再审法院依法再审，撤销广东省珠海市中级人民法院（2018）粤04民终2091号民事判决，维持广东省珠海横琴新区人民法院（2018）粤0491民初172号民事判决。郭海云辩称：一、原判决认定郑育正出售涉案房屋的行为不属于处分行为是事实认定清楚，适用法律正确的结果。无权处分与无权代理属于两个法律概念，无权处分行为和无权代理行为均属于效力待定的民事行为，两者最大的区别是行为人是以谁的名义实施民事行为，无权代理的行为人是以本人的名义实施民事行为，而无权处分的行为人是以自己的名义实施民事行为，而不是以权利人或他人的名义实施相关的民事行为。本案中郭海云是涉案房屋的唯一产权登记人，涉案房屋买卖合同是郑育正以郭海云的代理人身份所签订的，是郑育正以郭海云的名义将房屋出售的，并非郑育正以自己名义或房屋共有人的名义出售房屋，根本不构成处分行为，更不构成夫妻共有财产的处分行为。而且，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二款规定：“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”根据前述规定，涉案房屋的唯一产权登记人为郭海云，涉案房屋的出售已经超出日常生活需要的范畴，属于重要处理决定，郑育正无权单方进行处分，同时陈真真在原审庭审中表明清楚知道郭海云身体状况为无民事行为能力人，同时清楚知悉涉案房屋产权登记状况是全部产权份额登记在郭海云个人名下，但陈真真却在交易过程中连一般人的合理注意义务都没能达到，自始也没有查看或取得过郭海云、郑育正的身份证件、授权委托书、签章等材料，陈真真也无任何理由相信该出售行为属于双方共同意思表示。自始至终，郑育正和陈真真在交易涉案房屋的过程中以及一审、二审过程中，都没有提及过涉案房屋的出售是处分夫妻共同财产的行为，事实上一直是以代理的形式以郭海云的名义出售涉案房屋，陈真真主张郑育正是作为涉案房产的共有权人进行处分与事实不符，更何况对于陈真真而言，涉案房屋登记在郭海云一人名下，涉案房屋交易时根本没有任何证据证明或确认涉案房屋是夫妻共同财产，也没有证据证明郑育正具有处分权，陈真真认为郑育正是处分夫妻共同财产进而购买房屋，在事实上根本不存在也不可能。退一万步讲，没有郭海云同意和授权的处分行为，属于无权处分仍需考虑善意、合理对价及依法登记，陈真真均不符合前述善意取得的条件。二、原判决认定郑育正无权代理郭海云出售涉案房产是事实认定清楚，适用法律正确的结果。本案发生在我国内地，内地法院具有司法管辖权，适用我国内地法律。依据国家司法主权原则，任何外国法院（含港、澳、台法院）的裁判，在我国领域内均不直接发生法律效力，只有经过我国人民法院依法进行审查并裁定予以承认后，才具有效力，有执行内容的才能够按照我国法律规定的执行程序予以执行。香港特别行政区高等法院出具的命令委任郑育正出任郭海云的产业受托监管人，属于域外判决，未经承认和执行在国内不具有法律效力，我国没有任何一部法律赋予人民法院以外的机构或个人对境外法律文书的法律效力行使承认权和执行权。而且该命令本质上与珠海市香洲区人法院2014年7月3日所作出的（2014）珠香法民一特字第4号民事判决相冲突，（2014）珠香法民一特字第4号民事判决指定郭海云父亲郭云龙、母亲黄金玉为其监护人，根据民法总则的规定代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。因此，郑育正所持的命令在中华人民共和国内地不具有生效判决的效力，郑育正也不具有代理郭海云出售涉案房产的权利，郭云龙和黄金玉是郭海云的指定监护人，是唯一有权代理郭海云进行民事法律行为的主体。三、原判决认定郑育正的代理行为构成无权代理而非表见代理，是认定事实清楚，适用法律正确的结果。原判决关于郑育正代理行为的分析认定清晰正确，目前法律法规并无明确规定法定代理情形下可以适用表见代理。表见代理本质上是适用于委托代理范围之内的，只有当本人的表示行为和授权行为赋予被代理人代理权的外观后，结合被代理人自身的原因行为或过错和第三人外部的善意，才能将法律后果归责于被代理人，否则将导致对被代理人的保护不周，从法理上讲这种制度才符合未成年子女和无民事行为能力人的保护。结合本案，郑育正代理权的取得来源于境外法院判决，并非源自郭海云或监护人的授权行为，并非郭海云或监护人本人选择的相对人，没有被代理人赋予其代理权外观的过错，也就没有外部善意信赖行为的发生前提，郑育正的代理不存在认定表见代理的可能，二审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法维护了社会公平正义。四、表见代理可归责性构成要件进一步表明本案不存在表见代理适用的可能。表见代理应满足以下构成要件：第一，行为人没有代理权而实施了无权代理的行为；第二，行为人有代理权的权利外观；第三，相对人信赖行为人的代理权外观主观上善意无过失；第四，相对人基于对代理权外观的善意信赖而实施了与行为人（即代理人）的民事法律行为。第五、被代理人对形成无权代理人有代理权外观具有可归责原因。五、陈真真不构成善意无过失的相对人。第一，本案中，受让人陈真真清楚知道房屋出让人郭海云昏迷不醒、完全丧失意识的身体健康状况，不可能以其意思授予任何人以代理权，且陈真真从未见到过郭海云的身份证件、委托授权书、合法监护关系证明；很了解案涉房屋的权属人为郭海云、占有全部份额、没有共有人的涉案房产状况，因此应当知道郑育正不可能对案涉房产有所有权与处分权；陈真真却贪图个人利益、乘人之危，仍然与明知道没有代理权的郑育正从事受让房屋交易，就为非善意。更为恶劣的是：陈真真为了实现其个人利益，竟然密切配合郑育正签订房屋买卖“阴阳合同”，与交通银行股份有限公司珠海分行恶意串通，签订房产抵押贷款“阴阳合同”，及与该分行合谋将贷款“收款人郭海云”事后删改为“收款人郑育正”，成为郑育正非法出售郭海云涉案房地产并收取、转移全部售房款的共谋与帮凶。陈真真不择手段，性质恶劣，后果严重。第二，如果受让人受让物品的价格明显较低，一般认为买受人为恶意。案涉房产为珠海市区十分稀有的别墅型户型，当时价格为每平方米25,000元以上，陈真真却以每平方米约22,000元普通楼房的较低价格成交，受让价格明显较低，应认定为恶意。第三，陈真真与郑育正、交通银行股份有限公司珠海分行恶意串通，分别向珠海市*******报送虚假/不齐全申请材料；而珠海市*******在陈真真与郑育正、交通银行股份有限公司珠海分行缺乏提交登记陈真真、出让人郭海云身份证、监护关系证明文件及法律、行政法规规定的申请登记必要材料的情况下，滥用职权、玩忽职守，严重违反法律、行政法规规定，违法违规为陈真真办理了案涉房地产权登记及注销郭海云的《房地产权证》。珠海市金湾区人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十条第一项之规定，于2019年4月10日作出（2018）粤0404行初195号行政判决，撤销珠海市*******为陈真真办理的《不动产权证》（证号20170031744）。三项条件均不具备，不构成善意取得。陈真真明知案涉房产权属人、出让人为郭海云，没有共有人；明知郭海云的身体健康状况，且从未见到过郭海云的身份证件、委托授权书等必要材料，明知及应知郑育正没有代理权和处分权，却为了自己钟意的户型与较低售价，罔顾法律、法规规定，乘人之危，与郑育正恶意串通，弄虚作假，向珠海市*******提交虚假、不齐全申请材料，蓄意逃避不动产登记部门审查；又与交通银行股份有限公司珠海分行恶意串通，事后删改抵押贷款约定条款，配合郑育正将全部售房款转入郑育正账户，成为郑育正侵占郭海云售房款的共谋与帮凶，后果严重，咎由自取。交通银行股份有限公司珠海分行与陈真真合谋造假，恶意签订阴阳合同，隐瞒实情，逃避不动产登记部门审查，疏于履行对房屋买卖合同等要约的合理注意义务；并与陈真真恶意串通，将“收款人郭海云”删改为“收款人郑育正”，帮助郑育正成功侵占全部售房款，为非作歹、同流合污，造成严重后果。珠海市*******有法（规）不依，违法行政，其工作人员与陈真真、郑育正恶意串通，滥用职权、玩忽职守，侵犯、损害郭海云的合法财产权，后果严重。上述行为人应为自己的行为承担相应法律责任。因此，陈真真明知道涉案房地产出售人（“卖方”）郭海云的身体健康状况，明知道郭海云“因精神上无行为能力，而无能力处理和管理她的财产和事务”，为无民事行为能力人，不可能以其意思授予郑育正以代理权，陈真真应当知道行为人郑育正实际上是无权代理，但陈真真仍然与没有获得代理权的郑育正实施涉案房地产交易的民事法律行为，应认定为非善意。其次，郑育正从未出示过、陈真真亦从未目睹过郭海云的任何身份证件（包括内地居民身份证或香港居民身份证）、委托授权书、合法监护关系资格证明等有权代理的客观表象形式要素。陈真真是以郑育正提供香港律师的《声明书》列明“香港特别行政区高等法院原讼法庭已经指定郑育正为郭海云的产业受托监管人，并授权郑育正出售涉案房产”，据此认为“郑育正有权出售涉案房产”的。陈真真这种认知，本质上属于对法律的错误认识，而不是因为其疏忽大意造成的。依据“不知法律不免责”原则，陈真真存在严重过失。再次，从陈真真在《珠海市不动产权登记申请书（四）》的填写以及按揭贷款合同收款账户的修改过程中，均在对郑育正无权代理认知上和本次交易中存在严重过错。甚至，陈真真在知悉郑育正无权代理出售房屋的情况下，通过在《房地产买卖合同》约定：“卖方须保证对该物业享有完整所有权或处分权，能完全支配及处理”，并在该约定处添加了下划线及加盖经纪方“兰秀海”的私章；第19条特别手写添加备注：“如因卖方手续等客观原因导致此房交易不成功，则卖方退还此房定金”；“如买方因政策问题（如纳税证明等）原因导致的交易不成功，则卖方退还买方所交定金，并还承担违约责任”。可见，在陈真真对郑育正代理郭海云出售房屋并不信赖的情况下，通过约定违约责任来保护自己。陈真真为了获取非法利益，在明知无权代理的情况下，为了完成交易，综上所述，陈真真既不符合表见代理的构成要件也不符合善意取得之构成要件，其明知行为人郑育正没有代理权或处分权，而仍与作为代理人的郑育正实施签订涉案房屋买卖合同的民事法律行为，不构成表见代理，为无权代理。综上，郭海云认为：二审判决认定事实清楚、证据确实、充分，适用法律正确，但判决尚未完善、存在瑕疵，但不影响合同无效的判决结果。陈真真的再审申请缺乏事实与法律依据。请求再审法院依法驳回陈真真的再审申请，并完善判决，以维护权利人郭海云的合法财产权益，维护其生存权利与财产权益，维护国家法律的统一适用和法制统一，维护社会公平、正义。郭海云一审起诉请求：1．依法判决郑育正代理郭海云与陈真真签订的珠海市************************的《珠海市房地产买卖合同》（合同编号：2017005206）以及交易过户登记无效；2．依法判决陈真真协助郭海云将珠海市************************屋登记过户为郭海云；3．依法判决陈真真将珠海市************************屋返还给郭海云；4．依法判决郑育正承担郭海云因本案支付的律师费人民币82,000元；5．依法判决郑育正承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2005年郭海云向珠海远大置业有限公司购买了位于珠海市************************。2008年1月8日，郭海云取得该房屋房产证，房产证上登记面积为143.13平方米。2011年郑育正就郭海云的人身伤害案件聘请律师在香港提起人身伤亡赔偿诉讼，向香港医管局索赔，案号为2011年第261号（HCPI261/2011）。2012年郑育正向香港高等法院原讼法庭申请出任郭海云的产业受托监管人，案号为精神健康案件2012年第69号（HCMH69/2012）。2013年1月18日，香港特别行政区高等法院原讼法庭下达命令，委任郑育正出任郭海云的产业受托监管人。2016年10月11日，香港特别行政区高等法院原讼法庭下达命令，命令郑育正先生获授权以不低于人民币1,900,000元出售珠海市高新区********远大美域新城橘郡园8栋2单元101房之单位。2014年7月3日，广东省珠海市香洲区人民法院做出（2014）珠香法民一特字第4号民事判决，判决宣告郭海云为无民事行为能力人并指定郭云龙、黄金玉为郭海云的监护人。该判决于2014年7月21日发生法律效力。2017年1月8日，郑育正以郭海云委托代理人身份与买受人陈真真、经纪方珠海市*邦资产管理有限公司签订《房地产买卖合同》，约定郭海云以人民币315万元整将位于珠海市************************出售给陈真真。2017年1月13日，陈真真支付了定金20万元。2017年4月10日，郑育正以郭海云委托代理人身份与陈真真签订《珠海市房地产买卖合同》，约定郭海云以人民币200万元整将位于珠海市************************出售给陈真真。2017年4月21日，陈真真办理了涉案房屋买卖契税手续，纳税金额为200万元。同日，陈真真向郑育正账户转账人民币870,000元。2017年4月26日，珠海市*******将珠海市************************所有权登记至陈真真名下。2017年5月2日，陈真真与交通银行股份有限公司珠海分行签订《个人房产抵押贷款合同》，贷款金额为208万元，合同25.5条约定本合同项下贷款的支付方式为贷款人受托支付方式，借款人委托贷款人在贷款发放后，将贷款资金以借款人购房款名义从房款账户支付至下述账户，收款人：郭海云，账户：622*************522。2017年5月4日，珠海市*******办理了珠海市************************抵押登记手续，抵押人为陈真真，抵押权人为交通银行股份有限公司珠海分行，债权数额为208万元。2017年5月15日，交通银行股份有限公司珠海分行向陈真真发放贷款208万元，同日该款转至郑育正账户。2017年11月7日，陈真真与珠海白菜科技传媒有限公司签订《住宅室内装饰装修工程施工合同》，约定由珠海白菜科技传媒有限公司对珠海市************************进行装修。同日，陈真真交付了5,000元订金。2018年2月2日，郭云龙、黄金玉以郭海云法定代理人身份与北京大成（珠海）律师事务所签订《委托代理协议》，郭海云委托北京大成（珠海）律师事务所代理郭海云与郑育正、陈真真房屋买卖合同纠纷一案，律师代理费82,000元。郭海云认为涉案房屋均价应为每平方米21,366元之上。一审法院认为：郑育正系香港特别行政区居民，本案为涉港房屋买卖合同纠纷案件，一审法院作为陈真真居住地有涉港案件集中管辖权之基层人民法院，对本案有管辖权。由于涉案房屋买卖发生在中国大陆，依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案适用中华人民共和国内地实体法作为准据法。结合本案各方诉辩主张，归纳本案争议焦点为：一、郑育正的行为是否属于无权处分或者无权代理；二、郑育正与陈真真之间是否构成恶意串通；三、本案房屋买卖是否构成表见代理。一、郑育正的行为是否属于无权处分或者无权代理。对于本案是否构成无权处分的问题，一审法院认为，在本案中，郑育正是以房屋产权登记人郭海云代理人身份、以郭海云的名义将房屋出售的，而不是郑育正以自己名义出售房屋，故郑育正的行为属于代理行为而非处分行为，本案不属于无权处分的情形。郭海云以郑育正的行为构成无权处分的主张与事实不符，一审法院不予支持。对于郑育正是否构成无权代理的问题，一审法院认为，虽然郑育正得到香港法院颁发的命令担任郭海云的产业受托监管人，但广东省珠海市香洲区人民法院做出的（2014）珠香法民一特字第4号民事判决书指定了郭云龙、黄金玉为郭海云的监护人，故在中国内地，郑育正并非郭海云监护人，其代理郭海云进行本案房屋买卖属于无权代理。二、郑育正与陈真真之间是否构成恶意串通。在本案中，郭海云主张郑育正和陈真真之间构成恶意串通，郭海云应该提供证据证明在涉案房屋买卖合同签订或者履行过程中存在可以推定存在恶意串通的可能，但郭海云未能提供这方面的证据，而且从一审法院查明的事实来看，陈真真的行为与一般房屋买卖并无明显差异，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，一审法院对郭海云这一主张不予支持。对于郭海云提出的郑育正、陈真真实际交易为315万元而备案合同仅写200万元构成恶意串通的问题，一审法院认为，虽然郑育正、陈真真的行为有逃避税费的可能，但这种行为所引起的后果应当由行政机关行使行政权力进行核查或者处罚，此种行为并不必然导致郑育正、陈真真之间房屋买卖合同无效。对于郭海云提出的低价转让的问题，一审法院认为，涉案房屋面积143.13平方米，按照郭海云的估价每平方米不低于21,366元，则涉案房屋价值为3,058,115.58元，而涉案房屋实际交易价格为315万元，故一审法院对于郭海云这一主张不予支持。三、本案房屋买卖是否构成表见代理。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”从该规定来看，要构成表见代理，需要符合以下条件：1．须是无权代理；2．须在代理行为外观上存在使相对人相信行为人有代理权的理由；3．须相对人与无权代理人实施了民事法律行为；4．须是相对人善意且无过失。在本案中，郑育正是在没有代理权的情况下，仍然以郭海云代理人身份与陈真真签订并履行房屋买卖合同，而房屋买卖属于民事法律行为中的一种，故分析是否构成表见代理的关键是陈真真是否有理由相信郑育正有代理权以及陈真真是否善意无过失。对此，一审法院分析如下：陈真真是否有理由相信郑育正有代理权。在本案中，郑育正持有香港法院颁发的担任郭海云产业受托监管人的命令以及“获授权以不低于人民币1,900,000元出售珠海市高新区********远大美域新城橘郡园8栋2单元101房之单位”的命令，虽然这两份命令未按《不动产登记操作规范（试行）》第1.8.5.2条之规定经境内不动产所在地中级人民法院裁定予以承认或执行，但《不动产登记操作规范（试行）》所规范的是登记机关的登记行为，并不能以此要求陈真真等房屋买卖的一般交易方，而且即便按照一般人在通常情况下能够注意到的标准，一般人也会信赖两份香港法院出具的命令，故在郑育正向陈真真出示了这两份命令的情况下，陈真真有理由相信郑育正有代理权。陈真真是否善意无过失的问题。在本案中，虽然陈真真将银行房款转至郑育正的银行账户与合同约定不符，但在郑育正出示了香港法院确定郑育正担任郭海云产业受托监管人的命令的情况下，仅凭陈真真将房款支付至郑育正账户这一行为并不足以认定陈真真构成过失。而在没有证据证明陈真真明知郑育正没有代理权的情况下，一审法院确定陈真真善意无过失。综上，本案郑育正的代理行为符合《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定的表见代理，该代理行为有效。故在本案中，陈真真与郑育正作为郭海云代理人之间的房屋买卖合同有效，陈真真依据该房屋买卖合同取得涉案房屋所有权有依据，一审法院对郭海云提出的要求陈真真协助郭海云将涉案房屋登记过户至郭海云名下以及返还房屋给郭海云的主张不予支持。对于郭海云提出的律师费主张，一审法院认为，虽然郑育正无权代理郭海云从事本案房屋买卖合同，但郭海云在本案中提出的其他诉讼请求均未得到一审法院支持，故对于因本案诉讼产生的律师费，一审法院确定由郭海云自行承担，一审法院对郭海云此项主张亦不予支持。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，一审法院判决如下：驳回郭海云的诉讼请求。一审案件受理费15,960元、保全费5,000元，由郭海云负担。郭海云不服一审判决，上诉请求：1．依法撤销一审判决；2．依法改判支持郭海云一审全部诉讼请求：（1）判决郑育正代理郭海云与陈真真签订的珠海市************************的《珠海市房地产买卖合同》（合同编号：2017005206）以及交易过户登记无效；（2）判决陈真真协助郭海云将珠海市************************屋登记过户为郭海云；（3）判决陈真真将珠海市************************屋返还给郭海云；（4）判决郑育正承担郭海云的本案律师费人民币82,000元；3．判决一、二审诉讼费由郑育正、陈真真承担。本院二审查明，各方当事人对相关事实陈述如下：1．关于案涉房产的购买过程。郑育正称是2005年其与郭海云共同购买，登记在郭海云名下，是夫妻共同财产。对此，郭海云称其是案涉房屋的唯一权属人，占有全部份额。但可以作为夫妻共同财产分割。2．关于陈真真对共有情况是否知情。郑育正称其告诉过陈真真郑育正是共有人，陈真真称一直都知道郑育正是共有人。关于郭海云的身份。郭海云称其一直都是内地居民。其2007年5月因为夫妻投靠，持单程证进入香港。在取得香港居民身份证后返回珠海居住生活，2008年底发生医疗事故，2009年1月返回内地住院至今，根据香港法律规定，内地持单程证进入香港的居民必须住满7年经审批才能取得香港居留权，才能取得香港永久性居民身份证，香港永久性居民身份证是是否具有香港居留权的唯一证据。郭海云父母为了维护郭海云的权利，于2016年向公安部门声明放弃香港身份，重新取得国内居民身份证。对此，郑育正称郭海云是香港居民，有香港居民身份证号的，原来的香港居民身份证号码为R556617（6）。郭海云的身份从香港居民转为内地居民是郭云龙单方做变更，没有对郑育正做任何通知，直至双方离婚诉讼二审开庭时，郭云龙才将此事告知郑育正及法庭。3．关于案涉房产买卖登记。郭海云称其对珠海市*******违法对本案房屋转移登记和注销登记的违法行政行为，已经向珠海市金湾区法院提起行政诉讼，案号为（2018）粤0404行初195号，案件正在审理中。另查明，1．郭海云的居民身份证显示有效期限为2016.11.08-2036.11.08。2．陈真真一审提交的珠海市*******盖章的经中国委托公证人谢鹏元律师公证的声明书第2点内容为：“本人郑育正是上述提及的合法监护人，本人于2016年5月30日向香港特别行政区高等法院原讼法庭余启肇法官申请出售有关妻子郭海云持有位于中国广东省珠海市************************的房地产。而出售后获得之款项将存放在法院要求开设属于郭海云的银行户口内，本人代表她签署有关出售上述房地产的过户所有一切必要的文件及办理出售上述房地产所需之一切必要的手续及所需之一切必要的事宜。”3．郭海云提交的《珠海市不动产权登记申请书（二）》及《珠海市不动产权登记申请书（四）》显示，对该两份申请书中询问表部分问题“2．申请登记的房地产有无登记簿记载以外或申请登记以外的共有人？”陈真真与郑育正均选择答案“无”。本院二审认为：郑育正是香港特别行政区居民，本案民事关系涉及香港特别行政区，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条，本案应参照涉外民事关系确定法律适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第八条，涉外民事关系的定性，适用法院地法律。根据郭海云的上诉请求及郑育正、陈真真的答辩意见，双方二审期间的争议焦点为：一、郑育正是否有权代理郭海云出售案涉房产；二、案涉房产买卖合同是否因无权代理等原因而无效。一、关于郑育正是否有权代理郭海云出售案涉房产本案为房屋买卖合同纠纷，而代理权的有无是解决房屋买卖合同效力的前提。本案各方对郭海云为无民事行为能力人并无异议。无论是香港特别行政区高等法院通过命令委任郑育正出任郭海云的产业受托监管人，并授权郑育正出售案涉房产，还是郭海云主张郑育正处分案涉房产没有法定代理权，均属于对无民事行为能力人的财产进行监督、保护的范畴，属于监护法律关系。就此，2014年7月21日生效的（2014）珠香法民一特字第4号民事判决已指定郭云龙、黄金玉为郭海云的监护人。而香港特别行政区高等法院委任郑育正出任郭海云的产业受托监管人以及授权郑育正出售案涉房产的命令均未依法定途径获得内地法院认可，此等命令不能在内地产生设立、变更、消灭监护关系的效力。故郭海云的监护人为郭云龙、黄金玉，而非郑育正。据此，郑育正并非郭海云的法定代理人，也就没有代理郭海云出售案涉房产的法定代理权。一审判决认定其代理郭海云进行本案房屋买卖属于无权代理并无不当，本院二审予以维持。二、关于案涉房产买卖合同是否构成表见代理陈真真主张郑育正的代理行为构成表见代理。案涉房产买卖合同是否构成表见代理，是确定案涉房屋买卖合同是否有效的前提。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十二条，涉外民事争议的解决须以另一涉外民事关系的确认为前提时，人民法院应当根据该先决问题自身的性质确定其应当适用的法律。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第十六条，代理适用代理行为地法律。本案代理行为发生于内地，应适用内地法律。对此，本院二审分析认定如下：（一）法定代理情形下法律并无明确规定可适用表见代理。无论是郑育正所称的根据香港高等法院命令获得的授权，还是郭海云所主张的郑育正不享有的法定代理权，均非被代理人以其意思授予的委托代理权，而属于法定代理的范畴。就此，首先，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”从上述两个相邻条文看，按通常理解，两条中的“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后”应具有同一含义，即代理权指向的代理类型一致，而从第四十八条第一款“未经被代理人追认”仅可能发生于委托代理的情形，法定代理不存在被代理人追认的可能，因此，第四十九条规定规定的表见代理也应仅限于委托代理，不包括法定代理。其次，2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”该条规定于该法第七章“代理”第二节“委托代理”之下，未涵盖法定代理的情形。（二）本案郑育正的无权代理行为在客观上是否具备形成代理权的表象以及陈真真是否善意且无过失地相信郑育正具有代理权。首先，以法定代理人身份处分无民事行为能力人的财产，法定代理人通常应持有下列证明文件：1．法定代理人及无民事行为能力人的身份证件；2．法定代理人作为该无民事行为能力人的法定代理人的资格证明。就此，本案证据并未显示郑育正曾出示过郭海云的内地居民身份证，郑育正亦非郭海云的法定代理人。与之有联系的文件为香港高等法院出具的两份命令以及经香港律师公证的两份声明。表见代理保护的是具有合法代理权的客观表象。如前所述，香港法院作出的命令未依法定途径获得内地法院认可，不能在内地产生法律效力。陈真真主张其有理由相信郑育正根据此等命令有代理权，本质上属于对法律的错误认识。基于法律的客观性和普遍性的要求，产生“不知法律不免责”原则。当事人对法律的错误认识的信赖，一般不属于信赖利益保护的范围。本案中，陈真真信赖的是在内地不具有合法效力的法定代理权，此种信赖并不足以构成法律上值得保护的信赖。否则，在缺乏其他条件下，仅凭香港法院的命令，即可产生普遍的法律应予保护的信赖利益，将会影响内地的客观法律秩序和法律适用的普遍性。其次，从陈真真主张的其他客观表象看，郑育正与郭海云之间的夫妻关系，不动产登记中心及按揭贷款银行的审查，确实可以一定程度上证明存在郑育正有合法代理权的客观表象，但是在缺乏有效的法定代理权的凭证的情况下，上述事实不足以构成足以认定表见代理的客观表象。因为单纯的夫妻关系并不足以产生普遍的有代理权的信赖，不是强有力的客观表象。而不动产登记中心及按揭贷款银行的审查也是基于郑育正、陈真真提交的材料进行的审查，其并非专门审查代理权限的权威机构，其审查本身不能作为代理权凭据的直接客观表象。再次，从陈真真是否是善意且无过失看，如前所述，陈真真并不能基于对境外法院命令的信赖，而放弃对郑育正的代理行为是否符合法定代理要件的审查。其主张其一直知道郑育正是案涉房产的共有人，在《珠海市不动产权登记申请书（二）》及《珠海市不动产权登记申请书（四）》上却均回答无共有人。陈真真称郑育正已向其出示声明书，故其应知依该声明书案涉房产出售后获得之款项将存放在（香港）法院要求开设属于郭海云的银行户口。案涉房屋买卖合同按揭贷款合同中原来记载的收款人账户户名为郭海云、账号为郑育正的，在将户名修改为郑育正的过程中，依陈真真所述，其已对此产生疑问并咨询银行相关人员才同意修改。由此可以证明其已意识到收款人应为郭海云。此与郑育正所称“‘收款人：郭海云’是填写错误，实际在交易过程中，陈真真与郑育正约定的收款账户即为郑育正的收款账户”并不相符。综合以上因素，陈真真在案涉房产交易过程中没有正当理由信赖在内地不产生法律效力的境外法院命令，故意避开不动产登记中心对共有情况的审查，在知悉声明书内容、对收款人与收款账号不符产生疑问的情况下，仅仅咨询银行工作人员，而没有进行进一步的审查郑育正的代理权限，对未知悉郑育正无权代理存在过错。综据前述，郑育正的代理行为客观上不具备形成代理权的充分表象，陈真真对之的信赖存在过错，故陈真真主张构成表见代理，缺乏事实和法律依据，本院二审对其主张不予支持。一审判决认定构成表见代理依据不足，本院二审予以纠正。三、案涉房屋买卖合同的效力及其法律后果根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案当事人并未选择合同适用的法律，因合同履行地在内地，内地与合同有最密切联系，故本案房屋买卖合同应适用内地法律。如前所述，郑育正的代理行为不构成表见代理，为无权代理。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”郭海云的法定代理人郭云龙、黄金玉并未对合同进行追认，该合同对郭海云不发生效力。本案房屋买卖合同虽然有两份，但双方均主张在珠海市*******备案的房屋买卖合同为有效合同，仅是实际履行成交价为315万元。故对郭海云请求确认郑育正代理郭海云与陈真真签订的珠海市************************的《珠海市房地产买卖合同》（合同编号：2017005206）无效，本院二审予以支持。至于郭海云提出的其他合同无效的理由，不影响合同无效的结果及郭海云本案提出的诉讼请求，本院二审不作进一步的审查认定。案涉房产交易过户登记行为，属于行政行为，由此产生的争议应循行政诉讼途径解决，故本院二审对郭海云请求确认交易过户登记无效不予审处。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对郭海云请求陈真真将珠海市************************屋返还给登记权利人郭海云，并协助办理过户登记手续，本院二审认为，因案涉房产上因按揭贷款存在抵押权，现贷款人（抵押权人）未参与本案诉讼，故本院二审对抵押合同效力及抵押权无法作出处理，在抵押权尚未确定性地消灭的情况下，郭海云请求陈真真返还案涉房产，尚不符合法定条件，故本院二审对此不予支持。郭海云可就此另循法律途径解决。至于郭海云与郑育正之间关于案涉房产是否作为夫妻共同财产予以分割、郑育正与陈真真之间因无权代理产生的责任承担、各方之间由此产生的其他损害赔偿等问题，各方应另循途径解决。对郭海云请求郑育正承担郭海云因本案支付的律师费人民币82,000元，因缺乏法律和合同依据，本院二审不予支持。综上所述，郭海云的上诉请求部分成立，对其成立的部分，本院二审予以支持；对其不成立的部分，本院二审予以驳回。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律有误，实体处理不当，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第十六条、第四十一条，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，本院二审判决如下：一、撤销广东省珠海横琴新区人民法院（2018）粤0491民初172号民事判决；二、确认郑育正代理郭海云与陈真真就珠海市************************签订的《珠海市房地产买卖合同》（合同编号：2017005206）无效；三、驳回郭海云的其他上诉请求。一审案件受理费人民币15,960元、保全费人民币5,000元，合计人民币20,960元，二审案件受理费人民币31,920元，均由郑育正负担。再审期间，再审申请人陈真真提交了54份证据，因该证据均与本案没有关联性，本院不予采纳。再审期间，被申请人郭海云提交了如下证据：1、陈真真提交的《原告向法院提交材料清单》；2、陈真真提交的“置业计划表”；3、（2019）粤0491民初1013号案《民事起诉状》；4、传票；以上证据拟证明陈真真与郑育正恶意串通、存在重大过失。5、（2018）粤0404行初195号《行政判决书》；6、《行政上诉状》（补正）；7、行政诉讼《意见书》。以上证据拟证明一审判决依法撤销了陈真真办理的不动产权证。再审申请人陈真真对上述证据的真实性均无异议，但对证明内容及目的有异议。再审庭审时，负责陈真真办理过户和银行按揭的中介机构二个工作人员到庭作证，她们都陈述在办理过户时两次去房产登记中心咨询核查具体需要什么材料，而且在办理过户时，郑育正出示了郭海云的身份证复印件、结婚证、谢鹏元律师出具公证《声明书》、郭海云迁入香港的公安证明等证件。经审理，对一审、本院二审查明的其他事实，本院再审予以确认。本院再审认为，郑育正以郭海云代理人身份与陈真真签订房屋买卖合同，并将涉案房屋登记至陈真真名下，现郭海云主张涉案房屋买卖合同无效。因此，本案焦点为陈真真的行为是否构成善意取得。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，构成善意取得，必须符合以下三个条件：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，涉案房产实际成交价为人民币315万元，不仅符合香港特别行政区高等法院原讼法庭关于“涉案房产不得以低于人民币1,900,000元出售”之命令，也与郭海云一审的估价人民币3,058,115.58元相当，故本院再审认定涉案房产转让价格合理，同时，涉案房产已经登记在陈真真名下，因此，本案的核心焦点为陈真真受让涉案房产时是否为善意。“善意”是指行为人的内在心理活动，不显外部，故本院再审从以下几方面分析：首先，2016年4月，郭海云刚向一审法院提起离婚诉讼，郑育正即于同年次月向香港特别行政区高等法院原讼法庭申请出售涉案房产，且未将涉案房款存放在法院要求开设属于郭海云的银行户口内，因此，郑育正以郭海云代理人身份处分涉案房产的行为显然属于恶意。但是没有证据证明陈真真在签订涉案房产买卖合同时知道或应当知道郑育正正在与郭海云进行离婚诉讼，也没有证据证明陈真真在签订涉案房产买卖合同时知道或应当知道郑育正恶意处分、转让郭海云的财产。其次，在签订买卖合同之初，郑育正与郭海云为夫妻关系，且香港特别行政区高等法院原讼法庭委任郑育正出任郭海云的产业受托监管人，并命令郑育正先生获授权以不低于人民币1,900,000元出售涉案房产。而且，在涉案房产买卖过程中，郑育正出示了郭海云的身份证复印件、结婚证、谢鹏元律师出具公证《声明书》、郭海云迁入香港的公安证明等证件，因此，特殊的身份关系及相关法院的授权使得陈真真有理由相信郑育正有代理郭海云行使处分权。再次，陈真真通过正规中介机构知晓涉案房产出售信息，并通过该中介机构看房、谈价、签约、按揭、办理过户手续等，因此，陈真真的行为符合一般房屋买卖的交易习惯及规则。而且在办理房屋按揭贷款手续以及房屋过户手续时，银行和房产登记中心负有更高的注意义务，在银行和房产登记中心审查郑育正及郭海云相关资料后同意放贷及同意过户时，陈真真继续履行房屋买卖合同已经尽了相应注意义务。虽然陈真真在办理过户时将涉案房产共有人选择“无”以及在办理按揭贷款手续时将收款人“郭海云”改为“郑育正”，但如上所述，在没有证据证明陈真真知道或应当知道郑育正恶意处分、转让郭海云的财产的情况下，陈真真的该行为显然是趋利避害，其本意为了让交易顺利进行，而不是为了帮助郑育正恶意处分、转让郭海云的财产。因此，陈真真的该行为并不构成重大过失。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第十五条第一款关于“受让人受让不动或动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意”之规定，本院再审认定陈真真受让涉案房产时为善意。综上所述，再审申请人陈真真的再审请求有事实及法律依据，本院再审予以支持。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院再审予以维持；本院二审适用法律错误，本院再审予以纠正。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）粤04民终2091号民事判决；二、维持珠海横琴新区人民法院（2018）粤0491民初172号民事判决。一审案件受理费人民币15,960元、保全费人民币5,000元，合计人民币20,960元，二审案件受理费人民币31,920元，均由郑育正负担。本判决为终审判决。审判长  宋义明审判员  朱文春审判员  杨卫星二〇二〇年十二月十日书记员  苏婉婷