连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0707民初6508号原告（反诉被告）：朱昌，男，1988年1月27日出生，汉族，住连云港市赣榆区。原告（反诉被告）：王蕾，女，1989年10月10日出生，汉族，住连云港市赣榆区。二原告共同委托诉讼代理人：陈茹、徐田园，江苏海郡律师事务所律师。被告（反诉原告）：连云港赣榆金茂源房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320707792327385A。住所地：连云港市赣榆区青口镇金海路**。法定代表人：张俊客，执行董事。委托诉讼代理人：刘杰，江苏公善民律师事务所律师。原告朱昌、王蕾与被告连云港赣榆金某房地产开发有限公司（以下简称金某公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理，被告金某公司在答辩期内提出反诉。本院依法适用简易程序，合并进行了审理。二原告的共同委托诉讼代理人陈茹、徐田园，被告金某公司的委托诉讼代理人刘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱昌、王蕾向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付延期交房违约金22761.97元（以已付购房款1009399元为基数，按日万分之0.5计算，自2019年5月31日起暂计算至2020年8月24日，共计451天，计算至被告取得到竣工验收备案表为止）；2.判令被告支付因水电配套未正常入户的配套损失金4510元（按照10元每日计算，从2019年5月31日起，暂计算至2020年8月24日，计算至被告达到水电等配套交付标准为止）；3.判令被告支付逾期办证违约金3028.2元（以已付购房款1009399元为基数，按0.3%计算）；4.判令被告完成水电、天然气、道路及绿化等配套设施正式入户安装、建设；判令被告完成整体工程竣工验收，并取得竣工验收备案表，完成商品房的初始登记，协助原告办理房屋产权证书；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由:2018年3月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于房屋。合同约定房屋总价为1009399元，并约定被告应在2019年5月31日依照国家和地方政府的有关规定将验收合格的商品交付给原告，交付以取得工程竣工验收备案表为准。如逾期交付，由被告按日万分之一0.5向原告支付逾期交房违约金。合同还对房屋产权登记作出了约定。合同签订后，原告按合同约定支付了购房款并履行了合同约定的其他义务，但被告却一直未按合同约定向原告交付房屋，直到2019年6月21日，被告在房屋不具备交付条件的情况下，强行要求原告接收房屋，并捆绑物业缴费，还要求原告缴纳物业公共服务费、装修管理费、公共水电费等费用。原告在接收房屋后，发现房屋根本不具备交付条件，而且房屋没有正常的水电、燃气等基础设备，经常性的停水、停电，燃气也没有入户，外墙渗水一直未维修，根本不具备居住的条件，原告至今无法正常入住。被告交付不具备交付条件的房屋及基于此不合格交付而产生的物业费，给原告造成实际损失。另外，截止目前为止，被告未能按照约定向产权登记机构提供产权初始登记资料，未取得竣工验收备案表，导致原告方不能办理产权登记手续，原告方无法正常进行商品房上市转让交易及融资抵押，子女上学、户籍入驻等事项均无法办理。基于上述事实，原告认为被告的行为严重侵害了原告的合法权益，而且双方签订的合同系原告单方制作的格式合同，合同条款中违约金的计算标准不足以弥补因被告违约造成的实际损失，为维护合法权益，原告现诉至法院，请求依法支持原告的诉请。被告金某公司辩称：1.案涉房屋存在逾期交房和逾期办证的情况，但责任不在于答辩人，因为案涉小区在江苏鼎亚置业发展有限公司开发期间，赣榆区住建局规划审批小区的容积率下限为1.8，上限为2.2，后因鼎亚公司资金问题，在赣榆区政府的协商下，鼎亚公司于2015年12月24日将案涉小区的地块整体转让给连云港市创联投资发展有限公司，创联公司又于2017年6月4日将案涉小区地块整体转让给了答辩人。答辩人因小区容积率问题多次与区政府沟通，但始终没有达成一致意见，小区的建设一直处于停滞状态。直到2018年12月24日，赣榆区住建局才将小区的容积率确定为1.63。小区停工状态超过一年半时间，根据原、被告双方签订的商品房买卖合同第八条第二款的约定，因政府有关规定造成延期建设和停工，出卖人可根据影响时间相应顺延交付时间。2.答辩人无法控制竣工验收及办证的时间，由于供电公司的原因，造成小区的供电设施未完工，燃气未验收，答辩人也无法确定具体的完工时间。3.原告的交房时间为2019年6月21日。综上，请求法院依法裁决。被告金某公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付逾期付款违约金24710元；2.反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年3月25日，双方签订的《商品房买卖合同》约定，反诉被告于2018年10月31日支付购房余款，但根据合同第六条的约定，买受人须于合同签订后5日内办理好银行按揭贷款手续，如因买受人的原因不能办理银行按揭贷款手续，买受人最迟应于合同签订后45日内自筹资金付清余款，否则承担违约责任。而且合同附付四《合同补充协议》第二条第（二）项第1款更进一步明确买受人在办理好银行按揭贷款手续后40日内将贷款的款项全部到账，未按约定期限将贷款款项到账也未能一次性付清余款的，须按合同第七条的约定承担违约责任。反诉被告逾期付款12日，根据合同第七条的约定，应按日向反诉原告支付逾期应付款万分之2的违约金。为维护合法权益，特提起反诉，请求支持反诉原告的反诉请求。原告朱昌、王蕾对反诉请求辩称：1.签约后答辩人一直追问反诉原告办理银行按揭贷款的时间，但反诉原告表示等待通知，而且办理按揭贷款的银行是反诉原告指定，答辩人没有选择和决定权，答辩人是依据反诉原告通知的时间和要求办理银行按揭贷款的，至于反诉原告与合作银行之间的衔接进程、贷款额度及放款时间属于反诉原告与合作银行的问题，与答辩人无关。因此，答辩人不存在违约行为，反诉原告无权向答辩人主张逾期付款违约责任。2.案涉商品房买卖合同系反诉原告提供的格式合同，合同免除出卖人责任，加重买受人责任的格式条款无效，逾期交房、办证违约金与逾期付款违约金明显不对等，依法应予调整。综上，请求依法驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2018年3月25日，原告朱昌、王蕾共同与被告金某公司签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于赣榆区产。合同约定房屋总价款为1009399元，首付款303399元于合同签订之日支付，余款706000元于合同签订后5日内办理银行按揭手续，如因买受人原因不能办理银行按揭贷款的，买受人最迟应于合同签订后45日内自筹资金付清余款，否则出卖人有权要求买受人按本合同第七条承担违约责任。合同第七条约定，买受人如未按合同约定的时间付款，逾期15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。合同第八条约定，出卖人应当在2019年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2.因买受人原因，阻止出卖人正常施工或办理各项验收的；3.遭遇国家和政府及有关部门的有关规定造成延期建设和停工或遭遇对本地具有普遍影响的因素，出卖人可根据影响的时间相应顺延交付时间。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日，买受人有权解除合同。买卖解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人累计已付的0.5%向买受人支付违约金。买卖人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人需在出卖人规定的时间内办理交房手续，逾期30日以内的，买受人应向出卖人按日支付总房款的万分之五作为违约金，合同继续履行。逾期在30日以上的，出卖人有权解除合同，出卖人可按购房款的千分之五要求买受人支付违约金。合同第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑以下日期达到使用条件：1.水电安装到户；2.道路、绿化于小区全部竣工后完工；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方处理；1.保证在90天内将达不到约定标准的项目进行整改并达到约定标准。2.若不能实现上述保证，则出卖人赔偿买受人10元/天的配套损失金，直到达到约定标准之日止。第十五条约定，出卖人应当在商品交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价的0.3%向买受人支付违约金。合同附件四《合同补充协议》的第二条第（二）项第1款约定，买受人在办理好银行按揭贷款手续后40日内将贷款的款项全部到账，未按约定期限将贷款款项到账也未能一次性付清余款的，出卖人有权要求买受人按合同正文第七条第1款及第2款约定承担违约责任。合同签订后，二原告按约定交纳了首付款，并于2018年7月31日与中国建设银行赣榆支行签订了个人购房担保借款合同，所借款项于2018年10月31日汇入被告的账户。庭审中，被告未能举证证明原告存在怠于办理银行按揭贷款手续，或不具备贷款条件的情况。2019年5月18日，案涉小区的施工单位、设计单位、监理单位、建设单位四方对案涉观澜幸福里小区一期的A9#-A16#楼进行了工程初验，并形成《工程初验记录》，该记录由四方单位签字盖章。2019年6月21日，被告将A16幢2单元2-602室房产交付给二原告，但所交付的房屋没有正常的用电和天然气供给。2019年12月9日，案涉观澜幸福里小区部分购房者向连云港市赣榆区住房和城乡建设局信访，反映金某公司存在违规交房问题。住建局经现场核查，确认金某公司确实存在对少量业主未验收提前交付使用行为。针对这一问题，住建局向金某公司下达了赣建监改字（2019）第**《责令改正通知书》，责令金某公司停止交付行为，进行整改。被告认可案涉房屋存在逾期交房和办证的情况，但辩称案涉观澜幸福里小区的地块及部分在建建筑物系先由江苏鼎亚置业发展有限公司转让给连云港市创联投资发展有限公司，后创联公司又转让给被告。被告于2017年6月4日接手后，因小区容积率问题致使小区停工超过一年半时间，因此，未能按期交房的责任不在被告，根据双方签订的商品房买卖合同第八条第二款的约定，因政府有关规定造成延期建设和停工，出卖人可根据影响时间相应顺延交付时间。被告对其辩解未能提交政府及相关部门的有关规定证明造成小区延期建设和停工的原因。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按合同约定全面履行自己的义务。原告已按约付清了购房款，被告亦应当按合同约定的期限和条件向原告交付房产，并协助原告办理产权登记。关于逾期交房问题。案涉合同第八条约定被告应于2019年5月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用。被告于2019年6月21日将案涉房产交付原告，超过合同约定的交房时间，按约应承担相应的违约责任。原告主张房产虽已交付，但并未经验收合格，不符合合同约定的交付条件，应视为没有交付，逾期交房违约金应支付至房产取得竣工验收备案表时止。我国《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。原告提交的《工程初验记录》仅是施工单位、设计单位、监理单位、建设单位四方对工程的初验，并非工程竣工验收，因此，《工程初验记录》不能证明案涉房产已达到合同约定的交付条件。被告虽辩称案涉工程因政府及相关部门的原因造成延期建设和停工，但未能提供相应的证据证明，而且容积率的问题亦不符合合同第八条第二款的约定内容，因此，对被告的上述辩解本院依法不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。原告作为买受人，在接收房产前可根据合同的约定，要求被告出具案涉房产已经验收合格的证明材料，否则有权拒绝接收房屋，但其未经查验房屋的验收合格证材料就接收房屋，其接收房产的行为应视为对被告交付行为的认可。因此，原告主张的逾期交房违约金应计算至其实际接收房屋之日止。被告应按合同约定向原告支付2019年6月1日至2019年6月21日的逾期交房违约金1059.89元。原告如有证据证明被告交付的房产不符合合同约定或法定的交付条件给其造成损失的，可就其损失部分向被告另行主张。关于配套损失金问题。案涉合同第十四条约定出卖人应当将水电安装户以达到使用条件，超过90日未能达到约定标准的，应赔偿买受人10元每天的配套损失金，直到达约定标准之日止。被告在向原告交付房屋后，至今未能将用电安装到户，已违约成违约，其应自房产交付原告之日（2019年6月21日）后的第91日（2019年9月20日）起，按每日10元的标准向原告支付配套损失金，期中截止至原告起诉之日（2020年11月2日），被告应向原告支付配套损失金4100元。2020年11月2日之后至用电安装入户之日止，按每日10元标准计算。关于逾期办证违约金问题。案涉合同第十五条约定出卖人应当在商品交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价的0.3%向买受人支付违约金。案涉房产已于2019年6月21日交付原告，被告应在交房后365日内履行上述义务，逾期应构成违约，被告应按合同约定向原告支付违约金3028.2元。关于原告要求被告完成水电、天然气、道路及绿化等配套设施正式入户安装、建设；完成整体工程竣工验收，取得竣工验收备案表；完成商品房的初始登记，协助原告办理房屋不动产权属证书等诉讼请求，虽系被告应履行的合同义务，但被告对案涉小区何时能通过竣工验收、何时能通电、通气尚不能确定，原告的上述请求也不具备强制履行性和可替代履行性，本院不能通过判决的方式为被告履行合同的义务确定具体时间，在被告未履行完毕合同义务之前，原告可通过向被告主张违约责任或要求解除买卖合同等方式维护自己的合法权益。因此，对其上述请求本院不予支持。关于逾期付款违约金问题。案涉合同虽约定合同签订后5日内二原告需办理好银行按揭手续，并于40日内将贷款的款项全部汇入被告账户。但依据商业惯例，商品房按揭贷款的办理并非原告一方可以单独完成，首先需要被告指定办理按揭贷款的合作银行，然后通知原告向银行递交申请贷款的相关材料，银行收到材料后还需要进行审核，审核通过后仍需根据自身的放款额度和进度确度具体的放款时间，因此，即使原告的按揭贷款实际发放时间晚于合同约定的付款时间，亦不能就此认定原告构成违约。被告应对原告怠于办理银行按揭贷款手续，或因不具备贷款条件而不能贷款等事实承担举证证明责任，但其未能举证证明，应承担不利的法律后果。故对被告的反诉请求，本院不予支持。综上所述，对原告诉讼请求中合理、合法部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条第一款、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告连云港赣榆金茂源房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告朱昌、王蕾支付逾期交房违约金1059.89元。二、被告连云港赣榆金茂源房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告朱昌、王蕾支付2019年9月20日至2020年11月2日的配套损失金4100元；2020年11月3日至用电安装入户之日止的配套损失金，按每日10元的标准计付。三、被告连云港赣榆金茂源房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告朱昌、王蕾支付逾期办证违约金3028.2元。四、驳回原告朱昌、王蕾的其他诉讼请求。五、驳回被告连云港赣榆金茂源房地产开发有限公司的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费638元，减半收取319元，由原告朱昌、王蕾负担150元，由被告连云港赣榆金茂源房地产开发有限公司负担169元。反诉案件受理费418元，减半收取209元，由被告连云港赣榆金茂源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费，本诉部分638元，反诉部分418元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员 李 虎二〇二〇年十二月二十七日书记员 金媛媛