江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终4655号上诉人（原审被告）：陈正洪，男，1976年11月13日出生，汉族，住常州市新**。委托诉讼代理人：刘旭东，江苏友联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李军民，男，1979年3月12日出生，汉族，住常州市新**。委托诉讼代理人：顾德勇，江苏融畅律师事务所律师。上诉人陈正洪因与被上诉人李军民房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院(2020)苏0411民初1050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈正洪上诉请求：撤销一审判决，依法重新审理本案；本案一、二审诉讼费由李军民承担。事实与理由：一审判决对事实认定不清、证据不足。一、一审认为：坐落于百馨苑******的房屋建筑面积为126.63平方米，权利人为陈正洪，抵押权利情况、房屋及土地的权利限制状况均为“无”（本案查封除外）。我认为：由于我在春江镇同安二圩房屋需要拆迁，2006年12月13日，我与常州市滨江房屋拆迁有限公司签订房屋拆迁补偿协议。拆迁协议约定：拆迁安置对象为陈正洪、王**、陈雨欣共三人，拆迁安置房在百馨苑（期房）。现拆迁安置房为常州市新北区百馨苑南区x幢x单元x室。根据拆迁协议可知，拆迁安置房应为陈正洪、王**、陈雨欣按份共有，陈正洪、王**、陈雨欣均为权利人。所以一审事实认定不清。二、一审法院认为：2013年1月7日，李军民(买受人、乙方）与陈正洪（出卖人、甲方）签订《房地产买卖契约》，根据前述可知，常州市新北区百馨苑南区x幢x单元x室权利人为陈正洪、王**、陈雨欣。我未经其他权利人授权委托，单方面与李军民签订合同，双方之间的《房屋买卖协议》应无效。所以一审判决对事实认定不清。李军民答辩称：1.一审中陈正洪仅就8万元违约金做了抗辩，并未拒绝过户；2.最高人民法院合同法司法解释（三）规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。事实上买卖合同系双方真实意思表示，陈正洪明确房屋与其妻女无关，且经当地法律服务所盖章确认，合同有效；3.物权法规定不动产产权以登记为准，现在陈正洪已依法取得涉案房屋的完全产权，享有完整处分权，具备继续履行买卖契约的条件；4.拆迁安置人口并不直接享有安置房的产权，仅是作为拆迁补偿的计算标准；5.事实上，我已交付大部分款项，仅剩3000元尾款，且实际占有使用七年之久，期间陈正洪及其家庭成员从未提出异议，显然是对买卖事实的确认，后陈正洪陆续要求我缴纳多笔款项，也是对买卖事实的确认。现陈正洪坐地起价8万元，又否定买卖合同的效力，违反了买卖合同诚实信用原则。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。李军民向一审法院起诉请求：1.陈正洪协助李军民办理百馨苑南区x幢x单元x室房屋的过户手续；2.陈正洪承担违约金8万元；3.本案诉讼费，保全费由陈正洪承担。一审法院查明：2013年1月7日，李军民（买受人、乙方）与陈正洪（出卖人、甲方）签订《房地产买卖契约》，约定：第一条：甲方自愿将所有房地产转让给乙方，房地产具体情况如下：一、房地产坐落于常州市新北区××镇××幢××单元××室，建筑面积为126.63平方米…三、甲方转让房地产的相关关系其他：妻子离婚，此房产权与妻无关，与小孩无关。甲方保证已如实陈述房地产属状况，装饰情况和其他相关关系，乙方已对甲方上述“专人哪个”的房产状况作了充分的了解，自愿购买该房地产。第二条：甲乙双方经协商一致，同意上述房地产按套计价，转让款为人民币300000元，附属设施车库人民币10000元，总人民币310000元。一、自本契约签订之日起，乙方将上述房地产转让价款一次性付与甲方，购房定金在付款时充抵房款。二、乙方向甲方付款具体为：乙方一次性将购房款全部结清，甲方将该房钥匙交付给乙方，余壹万元房产过户结束结算给甲方。第三条：关于房地产转移登记手续的税费的约定：此房首先由甲方领取产权证，甲方领取产权证的费用由甲方承担。甲方过户到乙方的费用及税费都由乙方承担。1.过户约定甲方在过户时无论在任何条件下一定要协助乙方办理过户手续，甲方自领取产权证在？个月之内必须将产权过户到乙方名下，逾期将按购房合同违约条款处理。2.办理产权违约责任：今后不论房价高低，双方不得违约，如有违约，违约方应赔偿守约方房款总额的80%。3.本契约在履行中若发生争议，由甲乙双方采取协商办法解决，协商不成，双方约定向常州市新北区人民法院提起诉讼。陈正洪、李军民签字捺手印，常州市魏村法律服务所盖章确认。协议签订后，李军民分多笔付款给陈正洪，陈正洪出具收条，款项金额合计307000元。李军民拿到钥匙后即入住，已经居住至今。一审另查明，根据常州市不动产登记交易中心出具的不动产登记簿查询证明载明的信息，，坐落于百馨苑******的房屋建筑面积为12663平方米，权利人为陈正洪，抵押权利情况、房屋及土地的权利限制状况均为“无”（本案查封除外）。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人均应严格按照约定履行自己的义务，不得擅自变更合同或者解除合同。本案中，双方当事人签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应严格履行合同确定的义务。李军民已经按合同约定支付了房款并已经实际居住，现陈正洪已经办理的产权登记，具备了办理产权过户登记的条件，应按照合同约定办理产权过户，另根据协议书，李军民在陈正洪协助办理产权过户登记后应将剩余1万元房款支付给陈正洪，经双方确认，剩余房款为3000元，应支付给陈正洪。李军民主张的违约金，根据《房地产买卖契约》约定，一审法院要求双方确认《房地产买卖契约》关于“甲方自领取产权证在？个月之内必须将产权过户到乙方名下，逾期将按购房合同违约条款处理”中关于期限具体数字，双方均表示不知道，看不清，故该部分属于约定不明，李军民以此要求陈正洪因违约支付违约金，依据不足，故李军民主张违约金法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，作出如下判决：一、陈正洪于判决生效之日起十五日内协助将坐落于常州市新北区百馨苑南区x幢x单元x室的房屋产权（含房屋所有权、土地使用权）变更登记至李军民名下，在陈正洪协助办理完产权登记后，李军民立即支付陈正洪3000元；二、驳回李军民在本案中的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3685元，保全费1800元，合计5485元，由李军民负担756元，陈正洪负担4729元（该款李军民已预交，李军民同意由陈正洪负担的部分，由陈正洪于判决生效之日起十五日内直接支付给李军民，法院不再退还。）二审中，陈正洪提交了其与常州高新区发展集团总公司签订的房屋拆迁补偿协议一份，证明涉案房屋的产权人除陈正洪外，尚有王**、陈雨欣。李军民质证称，对于证据的真实性无异议，关联性不予认可，该拆迁协议乙方签字人为陈正洪，并且第六条第四款写明本协议安置陈正洪（产权人），说明陈正洪为该安置房的产权人，并且陈正洪妻女仅是作为安置房取得的计算标准，根据物权法的规定，不动产应以登记为准。二审查明的事实与原审一致，本院依法予以确认。本院认为：一审判决结果正确，二审予以维持。理由及依据如下：涉案合同是双方真实意思表示，双方均应遵守合同约定，履行各自的义务。合同签订后，李军民按约向陈正洪支付了相应的房款，现房屋已具备过户条件，陈正洪应按约协助李军民办理过户手续。关于陈正洪在二审中所持“拆迁安置对象另有二人，房屋系自己与其余二人按份共有”的主张，与一审法院所查明的房屋所有权登记情况不符。二审认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产登记簿查询证明显示涉案房屋系陈正洪单独所有，故判令陈正洪履行合同义务、协助李军民办理房屋过户登记并不存在法律上的障碍。综上，陈正洪的上诉请求，不能成立。一审判决结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7370元，由陈正洪负担。本判决为终审判决。审 判 长 袁海燕审 判 员 王 莹审 判 员 卢文忠二〇二〇年十二月二十三日法官助理 潘 军书 记 员 朱羲玲