广东省开平市人民法院民 事 裁 定 书(2020)粤0783民初2025号原告（反诉被告）：杨福锋，男，汉族，1965年2月23日出生，户籍住址广东省开平市塘口镇。委托诉讼代理人：詹振雄，是广东星辉律师事务所律师。被告（反诉原告）：开平市塘口镇冈陵村民委员会东明村一队，地址广东省开平市塘口镇冈陵村民委员会东明村一队。委托诉讼代理人：李敬子，是广东祥兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艳芬，是广东祥兴律师事务所律师。原告（反诉被告）杨福锋诉被告（反诉原告）开平市塘口镇冈陵村民委员会东明村一队（以下简称“东明村一队”）农村土地承包合同纠纷一案，本院依法进行了审理，现已审理终结。杨福锋向本院提出诉讼请求：一、依法解除原、被告双方于2015年3月6日签订的《开平市塘口镇东明村土地租赁合同》（合同总价值586300元）。1、租赁的土地103.50亩，被告已收回57亩，判令被告退回押金29320给原告。2、租赁的土地103.50亩，原告现在仍耕种46.5亩，于2021年2月28日前将土地退回给被告（相应的租金27880元在押金中冲减）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2015年3月6日签订《开平市塘口镇东明村土地租赁合同》，原告租赁被告所述土名为高山（28亩）、水加路（13亩）、鱼步（30.50亩）、横路（32亩）四处土地共103.50亩；租期10年：2015年3月6日至2025年3月6日止；每年租金57200元；后5年的租金递增5%；两年一个交租期，于交租期头一年的2月1日一次性支付；押金为一年租金57200元（详见证据1）。合同签订后，被告已收原告的押金及租金（详见证据2），双方履行合同相安无异。但是在2020年2月间，被告未与原告解约的情况下张贴《招投启示》（详见证据3），将高山（28亩）、水加路（13亩）、鱼步（16亩）共57亩发包给第三者，酿成纠纷。由于被告的原因导致《开平市******土地租赁合同》客观上已无法继续履行，唯有解除。涉案租赁的土地103.50亩，被告已收回57亩土地（相应的租金29320元）；原告现在仍耕种被告的土地46.50亩，于2021年2月28日前退回给被告（相应的租金27880元）。被告已收的押金57200元，冲减原告应付的租金27880元，被告应退回押金29320元给原告。有鉴上述，现原告提起诉讼，请求贵院如诉下判。东明村一队辩称：一、杨福锋在本案中存在拖欠租金及未经东明村一队同意转租的违约行为。根据双方于2015年3月6日签订《开平市塘口镇东明村土地租赁合同》，合同中第九点第5小点规定的：“不得转包第三人经营”。杨福锋在租赁期间未经东明村一队同意把其中横路32亩转租给第三方转租给陆秀祥，其行为己经构成违约。根据合同第十条第一点规定：“合同履行期间，任何一方违反本合同约定，视为违约，违约方应按土地利用实际总投资额和合同未到期的承包金额25%支付违约金，并赔偿对方违约而造成的经济损失。”杨福锋应支付违约金75075元和2020年3月6日至202l年3月5日的租金25698.55元，以上合计：100773.55元。二、东明村一队不需退还押金5720O元给杨福锋，理由如下：如前所述，杨福锋存在上述违约事由，东明村一队有权不退回押金57200元给杨福锋。而且根据双方签订的《开平市塘口镇东明村土地租赁合同》第七条规定：“土地使用押金为一年租金（即一押一租）押金，在乙方使用十年期复耕完期满后，甲方归还给乙方。”押金退回的条件并没有成就。假设退一万步来说，就算退回押金，也要杨福锋使用十年期复耕完满后，才能归还押金。三、东明村一队不是适格的被告主体。涉案土地实质是村民自行出租给杨福锋，而且东明村一队是没有主体资格的。综上所述，杨福锋的诉讼请求没有法律和事实依据，应当予以驳回，望贵院依法裁决。东明村一队向本院提出反诉请求如下：1、请求判令杨福锋支付违约金75075元。2、请求判令杨福锋支付46.50亩的土地的租金25698.55元。（从2020年3月6日至2021年3月15日）以上合计：100773.55元。3、请求判令杨福锋承担本案的诉讼费用。事实与理由：东明村一队与杨福锋双方于2015年3月6日签订《开平市塘口镇东明村土地租赁合同》，合同中第九点规定的：“乙方权利与义务”中明确杨福锋在租赁期间把其中横路32亩转租给第三方转租给陆秀祥，未经东明村一队同意，其行为己经构成违约。而且杨福锋并没有按期支付2020年3月6日至2021年3月5日的租金25698.55元。（计算方式：57200元÷103.50亩×46.50亩＝25698.55元）其次，根据双方签订《开平市塘口镇东明村土地租赁合同》的第十条第一点规定：“合同履行期间，任何一方违反本合同约定，视为违约，违约方应按土地利用实际总投资额和合同未到期的承包金额25%支付违约金，并赔偿对方违约而造成的经济损失。”双方约定合同履行期为2015年3月6日至2O25年3月6日止，有效期共10年。5年为一小期，后期5年租金增值5%。因此从2021年3月6日开始，租金为60060元【57200元×（l+5%）＝60060元】，杨福锋依法应承担违约责任。违约金按未到期承包金额的25%计算，即为75075元（60060元×5年×25%＝75075元）。为此，依据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定起诉至贵院，上述请求望依法支持。杨福锋对东明村一队反诉辩称：对方所称的违约的事实是不存在的，我方补充提交的陆秀祥书面证据材料可以证实对方第一点答辩意见是不成立的。由于对方擅自将我承包的103.50亩中的57亩发包给第三者，导致合同无法继续履行，应将押金退回，对方主张10年复耕完成后才能退押金，没有事实根据。对于对方的主体资格问题，因为合同发包方主体是东明村一队，原告根据合同起诉东明村一队，至于东明村一队的主体资格由法庭认定。本院在审理中查明，2015年3月6日，杨福锋作为乙方与开平市塘口镇冈陵村民委员会东明村32名村民作为甲方签署《开平市塘口镇东明村土地租赁合同》，合同抬头写出租方为“东明村第一生产队”、承租方为“杨福锋”，无证据显示“东明村第一生产队”、“东明村一队”是法人登记组织或是经备案的其它组织。双方在诉讼期间同意调解，但无法达成一致意见。本院认为，本案为土地承包合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定“起诉必须符合下列条件：(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；(二)有明确的被告；……”经审理，本案双方以合同关系提起诉讼应对自己的主张依合同相对性原则以合同对应的主体为当事人提起诉讼，但“开平市塘口镇冈陵村民委员会东明村一队”无证据证明是法人登记组织或是经备案的其它组织，是否能因其他合法事由取得资格至本案审理辩论结束后的较长合理时间段仍没有生效文书予以确认，即至本案审理辩论结束后至今仍不具备适格主体，尚不具备本案的主体资格。故杨福锋的起诉，不符合起诉条件，应予驳回。杨福锋可待明确即确定对方的主体资格后再循法律途径解决。同理，“开平市塘口镇冈陵村民委员会东明村一队”的反诉亦应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百零八条第三款的规定，裁定如下：一、驳回杨福锋的起诉；二、驳回“开平市塘口镇冈陵村民委员会东明村一队”的反诉。本案预交的本诉案件受理费9956.20元予以退回给杨福锋。本案预交的反诉案件受理费2315.47元予以退回给“开平市塘口镇冈陵村民委员会东明村一队”（因“开平市塘口镇冈陵村民委员会东明村一队”不具备主体资格，该反诉案件受理费2315.47元直接退回代缴款人即其委托诉讼代理人李敬子，由其转交其委托人“开平市塘口镇冈陵村民委员会东明村一队”）。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  梁治平人民陪审员  梁一帆人民陪审员  黄武宁二〇二〇年十二月二日书 记 员  许荣俭