湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11934号上诉人（原审原告）：符立波，男，1990年8月26日出生，土家族，住湖南省泸溪县。委托诉讼代理人：符富田，男，1966年3月3日出生，苗族，住湖南省泸溪县，系符立波父亲。上诉人（原审被告）：湖南华悦星城置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡街道望新路**。法定代表人：郭毅，该公司经理。委托诉讼代理人：王嫱，湖南越一律师事务所律师。上诉人符立波因与上诉人湖南华悦星城置业有限公司（以下简称华悦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初6609号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人符立波上诉请求：撤销一审判决，依法改判由华悦公司赔偿逾期至达到合法交房日的违约金16988元，承担合法交付商品房之前的物业管理费1206元、符立波为维护合法权益产生的车旅费1680元、食宿费2800元以及本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：符立波于2018年6月14日与华悦公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（编号ＸＸ180015200），购买华悦公司开发的位于岳麓区××路××号××小区楼盘××栋××号房。按照合同约定，符立波交齐了所有房款、契税和房屋维修金以及所有权证代办费，华悦公司本该于2019年6月30日前将符合国家和地方人民政府法律法规规定的商品房屋交付给符立波。但截止到2020年1月20日之前，华悦公司仍未将符合法定交付条件（三书一证一表）的商品房交付给符立波。华悦公司于2019年6月30日强行交房，迫使业主艰辛维权，得到政府相关部门和质检部门的认可，确认是没有经过竣工验收的违法行为，有效阻止了这一违法行动。迫于业主多次在政府相关部门维权的压力，华悦公司于2020年1月19日在业主群出示同意备案的文件，次日出告业主书。经过庭审，华悦公司于2020年7月22日出示的质量监督评定书（也就是房屋合格证）的日期是2019年11月28日，符立波为维护自身合法权益，不得已走法律途径，法院用此日期作为合格依据无可厚非，但只满足了合同约定的条件之一，根据合同约定还有房屋验收合格后应当书面通知买受人，此后至2020年1月20日于业主群出示告业主书，也是满足通知买受人的有力证据，综上，满足约定的交房日期应认定为2020年1月20日。多趟奔走于泸溪县至长沙市岳麓区法院，造成的直接经济损失不可忽视，为此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，在履行义务或者采取措施后，对方还有其它损失的，应当赔偿损失。符立波已因一审来回奔波四趟（耗时八天），二审预估又需奔波三趟（耗时六天），出具了相关公共交通车票予以证明，食宿费本着节俭的态度按200元／天计算，误工费暂且不预计收，符立波将根据华悦公司的态度保留追缴的权利，食宿费可以参照《湖南省财政厅关于印发湖南省省直机关差旅费管理办法的通知》、《湘西自治州州直机关差旅费管理办法》计算。根据涉案房屋买卖合同第十条、第十一条之规定，华悦公司应承担逾期交房的违约责任如下：赔偿违约金16988元（按总房屋价款的万分之一计算，逾期204天）；支付逾期产生的物业管理费1206元（面积90.06平方米，按2元／平方米／月计算）；赔偿交通费1680元、食宿费2800元；承担本案一审、二审所需的诉讼费。华悦公司辩称，一、美麓阳光项目延期交房的原因及竣工验收完成时间。美麓阳光项目由案外人湖南省新明园林建设集团有限公司（以下简称新明公司）总包施工，项目于2017年6月开工，2018年11月8日，因质量问题，新明公司停工，并拒不整改，2019年1月8日，华悦公司按政府职能部门要求接管工程，该项目于2019年6月30日前完工。项目整改竣工后因新明公司拒不配合项目竣工验收工作，导致华悦公司无法在合同约定期限（2019年6月30日）交房。在市政府和岳麓区政府、岳麓区政法委等各级领导的大力支持下，该项目于2019年11月24日经湖南湘江新区建设工程质量安全监督站组织进行了联合竣工验收。美麓阳光项目于2019年6月30日前已进行了相应项目的验收，包括但不限于主体部分工程质量验收、屋面分部工程质量验收等，故该项目于2019年6月30日前已实际达到竣工验收条件及交房标准和要求，但由于案外人新明公司拒不配合验收，导致符立波认为该项目尚未达到交房条件，拒不收房。二、涉案合同约定的交房条件并非办理竣工验收备案。涉案合同约定，只要商品房达到交房条件即可予以交付，而非符立波认为的需要进行竣工验收备案，且法律并未规定在完成竣工验收备案前房屋不能交付，故并不能因未取得竣工验收备案表即否认房屋未达到验收标准而不能进行交房。涉案项目实际已于2019年6月30日前达到了竣工验收条件，并具备交房标准和要求，亦早已通知符立波尽快收房，符立波拒不收房导致的损失应当由其自身承担。三、即便法院经审理认为华悦公司存在违约的可能，但由于并未对符立波造成实际损失，符立波请求的违约金过高，法院应结合本案实际情况进行调整。首先，本案是因案外人新明公司拒不配合竣工验收导致，华悦公司并非怠于履行涉案合同，且华悦公司亦一直都积极履行与符立波签订的合同，并上报各上级主管部门寻求救济。其次，该小区本于2019年6月30日前已达实际交房标准和要求，是符立波自行放弃收房，若产生损失亦应由符立波自行承担，且符立波并未提交任何证据证明其实际损失，鉴于此，若法院认为华悦公司存在违约，恳请法院根据实际情况对符立波请求的违约金金额予以酌减。四、华悦公司无需承担符立波已缴纳的物业管理费。涉案小区已于2019年6月30日前实际完工，并达到了竣工验收标准及交房条件，但符立波拒不收房，该部分的损失不应由华悦公司承担。上诉人华悦公司上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判违约金按照日万分之0.5的标准计算；2、本案一审、二审诉讼费由符立波承担。事实和理由：一审法院事实认定不清，证据不足。1、华悦公司无须向符立波支付违约金11991.57元。涉案的美麓阳光项目由案外人新明公司总包施工，项目于2017年6月开工，2018年11月8日，因质量问题，新明公司停工并拒不整改，2019年1月8日，华悦公司按政府职能部门要求接管工程。该项目于2019年6月30日前完工并已进行了相应项目的验收，包括但不限于主体部分工程质量验收、屋面分部工程质量验收等，故该项目于2019年6月30日前已实际达到竣工验收条件及交房标准和要求。华悦公司于2019年6月28日在《长沙晚报》上公告《交房公告》，通知美麓阳光项目业主于2019年6月30日前往营销部办理收房手续，符立波对此公告置若罔闻，拒绝收房，其应当自行承担拒绝收房造成的损失，故华悦公司不存在违约交房，其无需向符立波支付违约金。2、华悦公司无须向符立波支付物业管理费846.56元。涉案美麓阳光项目于2019年6月30日已满足交房条件，并在2019年6月28日通知符立波于2019年6月30日前往售楼部收房。根据涉案合同第二十条关于物业服务的约定，物业费的收费起始时间为本合同约定的房屋交付日或出卖人发出的房屋交接通知书载明的交付日期，故符立波应自行承担该收房期间的物业费。符立波辩称，不同意华悦公司的上诉意见，违约金的计算标准实际过低，低于每月租金3000元。上诉人符立波向一审法院起诉请求：1、判决华悦公司支付符立波逾期交房违约金16988元；2、判决华悦公司赔偿符立波物业管理费1206元；3、判决华悦公司赔偿符立波交通费960元、食宿费1500元；4、判决华悦公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2018年6月14日，符立波作为买受人、与出卖人华悦公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＸ1800152004），购买了华悦公司开发的位于长沙市岳麓区××路××号××栋××单元××层××号房屋，房屋建筑面积90.06平方米。合同第五条约定购房总金额为832748元。合同第十条约定：出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。如遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起60日内告知买受人的；2、行政主管机关强制变更规划、采用新型配套设施等出卖人不能控制的原因；3、合同签订后为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进展的；4、买受人未能按时付款（含应支付给出卖人的违约金及应交清的其他相关款项和费用），或未按时办理入伙手续的；5、非因出卖人原因致使买受人按揭贷款手续不能完成，按揭款项尚未到达出卖人指定账户的。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起十五日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过六十日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第二十条约定物业收费标准暂定2.0元＊平方米／月。附件四《合同补充协议》第九条其他约定：……5、《商品房买卖合同》中约定的书面通知，其送达方式包括邮寄送达、直接送达或在媒体公告送达。合同签订后，符立波向华悦公司支付了购房首付款532748元，剩余300000元采用银行贷款方式支付。华悦公司于2019年6月28日在《长沙晚报》上公告《交房公告》：“美麓阳光新寓项目将于2019年6月30日开始交付，请业主携带购房合同和业主身份证等资料前往营销部（Ａ栋首层）办理交付手续。集中交付周期为15天。”因为疫情原因，华悦公司于2020年3月24日实际收房，并支付了2019年7月1日至2020年6月30日的物业管理费2161元。另查明：因华悦公司与施工单位之间有合同纠纷，施工单位拒不配合项目竣工验收工作。2019年11月21日，美麓阳光小区Ｂ栋工程经湖南湘江新区建设工程质量安全监督站组织建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘探单位竣工验收合格。2020年1月19日，美麓阳光小区Ｂ栋工程竣工验收备案。一审法院认为，符立波、华悦公司签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，华悦公司应于2019年6月30日前将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的房屋交付符立波，而涉案房屋于2019年11月21日才经湖南湘江新区建设工程质量安全监督站组织建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘探单位竣工验收合格，符立波存在逾期交房的违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。华悦公司未在合同约定的时间内交付符合本合同约定的房屋，存在违约行为，应当承担支付违约金、赔偿损失等违约责任。因本案所涉房屋于2019年11月21日才达到合同约定的交房条件，故该院认定华悦公司逾期交房的时间为2019年7月1日至2019年11月21日止。根据合同第十一条按日万分之一支付违约金的约定，该院确定华悦公司需支付给符立波的违约金为11991.57元（832748×0.1‰×144天）。故对符立波请求判决华悦公司支付符立波逾期交房违约金16988元的诉讼请求，该院予以部分支持，对此项诉请的超出部分，该院不予支持。根据《物业服务收费管理办法》第十六条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”之规定，逾期交房期间的物业管理费应由华悦公司承担，根据合同约定的物业费的收费标准，符立波代付的2019年7月1日至2019年11月21日的物业管理费为846.56元，上述物业费系因华悦公司违约所造成的损失，故对符立波请求判决华悦公司赔偿符立波物业管理费1206元的诉讼请求，该院予以部分支持，依法确认华悦公司需赔偿符立波垫付的物业费846.56元。符立波诉请华悦公司赔偿因起诉及参加庭审等而产生的交通费960元和食宿费1500元，无事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、限湖南华悦星城置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付符立波违约金11991.57元。二、限湖南华悦星城置业有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿符立波垫付的物业管理费846.56元。三、驳回符立波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取127元，由湖南华悦星城置业有限公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人符立波与上诉人华悦公司签订的《长沙市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照该合同的约定全面履行各自的义务。在合同签订后，符立波依约支付了购房款，但华悦公司未及时交付符合双方合同约定的房屋，华悦公司存在违约行为，应当承担相关的违约责任。按照合同约定，华悦公司应于2019年6月30日前向符立波交付经验收合格并符合合同附件三约定的房屋，华悦公司虽在2019年6月28日通过《长沙晚报》向购房业主发了交房通知，但涉案房屋系2019年11月21日才竣工验收合格，竣工验收合格后才符合约定的交房条件，2020年1月20日，华悦公司发出告业主书，可视为其在竣工验收合格后再次通知业主收房，故一审法院认定华悦公司逾期交房的时间为2019年7月1日至2019年11月21日欠妥，本院依法调整为2019年7月1日至2020年1月20日。符立波上诉提出逾期交房时间应从2019年7月1日起计算至2020年1月20日止的上诉意见，本院予以支持。按照上述逾期时间，并以总房款832748元为基数，按日万分之一的标准计算，华悦公司应支付符立波逾期交房违约金16904.78元（832748元×0.1‰×203天）。华悦公司上诉提出要求按日万分之零点五的标准计算逾期交房违约金的上诉请求，因与合同约定不符，本院不予支持。因华悦公司逾期交房，其应当承担逾期交房期间的物业费，该期间的物业费1206元已由符立波代付，华悦公司应当予以赔偿。一审判决华悦公司赔偿符立波物业费846.56元不妥，本院依法予以纠正。符立波要求华悦公司支付车旅费1680元、食宿费2800元的上诉请求，因证据不足及部分超出一审诉讼请求，本院不予支持。综上所述，上诉人符立波的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。上诉人华悦公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初6609号民事判决；二、限湖南华悦星城置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付符立波违约金16904.78元；三、限湖南华悦星城置业有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿符立波垫付的物业管理费1206元。四、驳回符立波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费127元，二审案件受理费374元，共计501元，由湖南华悦星城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 曾庆军审判员 金新贵二〇二〇年十二月八日法官助理向柳书记员侯也附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。