广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24264号上诉人（原审被告）：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓志军，系该公司职员。委托诉讼代理人：张华，系该公司职员。被上诉人（原审原告）：廖健雄，男，1970年11月7日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人广州澳美房地产开发有限公司（以下简称“澳美公司”）因与被上诉人廖健雄房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初3811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。澳美公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回廖健雄要求“一次性返还代垫的房屋贷款利息”的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由廖健雄承担。事实与理由：一、双方签订的《关于更改付款方式的补充协议》为普通民事合同，因此而产生的纠纷不属于房地产买卖合同纠纷之列，一审法院将本案纠纷认定为“房屋买卖合同纠纷”定性错误。二、澳美公司按照约定承担的代垫利息义务，属于合同之债，理应属于民事法律关系诉讼时效的调整范围。三、澳美公司因经营困难不得已在2000年8月停止代替廖健雄偿还按揭利息，最后一期利息支付时间应为2013年9月，廖健雄曾于2002年起诉至增城市法院，要求澳美公司承担房屋贷款利息，上述事实可以充分证明，廖健雄知悉其权利受到损害的时间应从最后一期代替支付利息之时起算，即迟至2016年9月之时，澳美公司应承担的代垫按揭利息的诉讼时效已经经过，廖健雄早已失去胜诉权。一审法院认为双方并未约定澳美公司返还贷款利息的时间，故不宜推定澳美公司停止支付贷款利息的时间为诉讼时效的起算时间点与事实不符。根据《补充协议》约定和双方实际履行情况，均是在每月应还按揭贷款之时，由澳美公司将代垫利息划入廖健雄银行账户。可见，双方约定和实际履行的代垫利息时间均是每月银行按揭贷款归还时间，故诉讼时效已于2016年9月经过。四、一审判决缺乏法律支持。购房按揭利息本应由购房人承担，澳美公司在原《补充协议》中承诺的责任本属让利优惠，澳美公司目前深陷烂尾的“澳洲山庄”楼盘困境，资金实力严重不足，在此情况下再判令澳美公司承担本应由购房人负担的按揭贷款利息，不仅显失公平且会影响“澳洲山庄”重整的推进。五、澳美公司仍坚持推进“澳洲山庄”盘活，希望廖健雄支持，法院能为盘活创造良好的问题协调、司法调解氛围。廖健雄答辩称，一审法院定性本案属房屋买卖合同纠纷正确。澳美公司理应根据《补充协议》约定向其支付利息。其曾在2003年向增城市法院起诉澳美公司支付代付的银行利息，该案判决处于生效执行中，澳美公司至今都未履行该判决，也足以证明其一直向澳美公司追讨该部分利息，其起诉澳美公司支付垫付利息在法律时效上具有延续性。请求维持一审判决第一项，支持其主张澳美公司自每期贷款的次月1日起按照年利率6%的标准赔偿垫付利息的损失。廖健雄向一审法院起诉请求：1.澳美公司立即偿付廖健雄垫付的房屋贷款利息29340.43元；2.澳美公司支付廖健雄垫付房屋贷款利息的损失，按照年利率6%计算，由次月1日计至2020年3月31日，以廖健雄代垫金额29340.43元为限。3.本案诉讼费由澳美公司承担。一审法院认定事实：1995年5月19日，澳美公司取得澳洲山庄包含A25幢在内的二期商住楼的《预售商品房许可证》（编号为增予许字第0060号）。1996年4月30日，廖健雄与澳美公司签订《房地产买卖契约》，约定：澳美公司将坐落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A25-202房（以下简称“案涉房屋”）出售给廖健雄，房屋建筑面积为65.32平方米，合同总价款为209500元，付款方式为二十年免息分期付款。1996年7月30日，廖健雄与澳美公司签订《房地产预售契约》，约定廖健雄向澳美公司预购案涉房屋，合同内容与上述《房地产买卖契约》基本一致。合同附件一第3-4条约定，廖健雄选择最高二十年免息分期付款，签约首期（含订金）38000元于1996年7月30日支付，分期付款每月应缴714元。1998年8月27日，廖健雄与澳美公司签订《关于更改付款方式的补充协议》，约定：廖健雄所购案涉房屋，经甲乙双方友好协商同意将原付款方式二十年免息分期付款更改为十五年期银行按揭付款。由此产生的利息全部由澳美公司承担，廖健雄月供款额维持不变，即每月712元。1998年9月9日，廖健雄与中国建设银行广州第三支行（以下简称“建设银行”）、澳美公司签订《购房抵押借款合同》，约定：廖健雄向建设银行借款128000元用于购买案涉房屋，其将案涉房屋的全部权益抵押给建设银行，同时赋予建设银行以优先处分权，作为其偿还本合同项下全部义务的担保；澳美公司同意廖健雄将上述《房地产预售契约》项下之房产及全部权益抵押给建设银行，并自愿承担连带担保之责任直至抵押房产竣工交付使用、办妥该房产所有权证送交建设银行为止；借款期限十五年，预计从1998年9月起至2013年9月止；借款利息按月计付，月利率为6.42‰，借款利率在合同期内，如遇国家调整，直接执行中国人民银行有关规定；按月平均归还借款本金，每月归还本金金额为712元，利息逐月结算还清，还本付息日期为每月20日。三方还为上述《购房抵押借款合同》的签订过程办理了公证。上述补充协议和购房抵押借款合同签订后，澳美公司代廖健雄支付房屋贷款利息至2000年8月，此后澳美公司未再按约定支付利息。廖健雄于2002年向广州市增城区人民法院（原广东省增城市人民法院）提起诉讼，请求判令澳美公司支付逾期交楼违约金10190元、偿付2000年9月至2002年6月廖健雄垫付的房屋贷款利息10823.29元、继续履行双方签订的《关于更改付款方式的补充协议》。2003年3月20日，广州市增城区人民法院作出（2002）增法民初字第2073号《民事判决书》，判决支持廖健雄上述全部诉讼请求。2004年3月2日，广州市增城区人民法院作出（2004）增法执字第1349号《受理执行案件通知书》，决定立案受理廖健雄就（2002）增法民初字第2073号法院生效法律文书提出的执行申请。本案中，廖健雄主张其另代澳美公司垫付了2002年7月至2013年9月的银行贷款利息共29340.43元，为此提交了2002年至2013年期间的贷款对账单、银行流水记录以及自行统计的《澳洲山庄A25-202房贷款利息记录（2002年7月—2013年9月）》为证，其中《澳洲山庄A25-202房贷款利息记录（2002年7月—2013年9月）》载明：“2002年7月到2013年9月供款完成，利息总额为29340.43元。”澳美公司对上述证据的真实性均无异议。上述事实有《房地产买卖契约》《房地产预售契约》《关于更改付款方式的补充协议》《购房抵押借款合同》《公证书》、（2002）增法民初字第2073号《民事判决书》、（2004）增法执字第1349号《受理执行案件通知书》、贷款对账单、银行流水记录、《澳洲山庄A25-202房贷款利息记录（2002年7月—2013年9月）》及当事人陈述等证据予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，予以采信。一审法院认为：澳美公司已取得《预售商品房许可证》，具备商品房预售许可资格，其与廖健雄签订的《房地产买卖契约》《房地产预售契约》《关于更改付款方式的补充协议》均是双方当事人的真实意思，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。关于垫付贷款利息的问题。澳美公司认为廖健雄主张垫付利息应属于借款合同纠纷，但本案所涉垫付利息是因双方对于涉案房屋购房款的付款方式协议变更而产生，亦是基于履行房屋买卖合同关系而产生，故本案应为房屋买卖合同纠纷并无不当。根据双方签订的《关于更改付款方式的补充协议》，付款方式更改为十五年期银行按揭付款，由此产生的利息全部由澳美公司承担，廖健雄月供款额维持不变，因此，廖健雄向银行支付的贷款利息应由澳美公司承担。本案中，廖健雄提交了贷款对账单、银行流水记录以及自行统计的垫付利息记录拟证明其在2002年7月至2013年9月共偿还了贷款利息29340.43元，澳美公司对上述证据的真实性均无异议，应视为澳美公司对廖健雄统计的垫付贷款利息数额无异议，故廖健雄诉请澳美公司返还垫付贷款利息29340.43元，合法合理，予以支持。关于垫付贷款利息产生的损失。由于双方并未约定澳美公司返还贷款利息的时间，本案也未见证据证明廖健雄在起诉前曾向澳美公司主张该项费用，故廖健雄诉请澳美公司自每期贷款的次月1日起按照年利率6%的标准赔偿垫付贷款利息的损失，于法无据，不予支持。关于垫付贷款利息是否超过诉讼时效的问题。如前所述，双方并未约定澳美公司返还贷款利息的时间，故不宜推定澳美公司停止支付贷款利息的时间为诉讼时效的起算时间点，澳美公司主张垫付贷款利息已超过诉讼时效，理据不足，不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年8月20日作出判决如下：一、澳美公司于本判决生效之日起十日内向廖健雄一次性返还代垫付的房屋贷款利息29340.43元；二、驳回廖健雄其他诉讼请求。一审案件受理费534元，由澳美公司负担。该费用已由廖健雄预缴，一审法院不作退回，由澳美公司在履行本判决时向廖健雄迳付。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方均无新证据提交。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。关于本案纠纷属于借款纠纷还是房屋买卖合同纠纷、廖健雄主张返还垫付贷款利息的诉请是否超过诉讼时效的问题，一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认，不再赘述。澳美公司虽坚持其一审抗辩的事实和理由提出上诉，但本院审理期间，澳美公司既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可一审法院对事实的分析认定，对澳美公司的上诉请求，不予支持。综上，澳美公司的上诉请求及理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费534元，由广州澳美房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  梁燕梅审判员  李 焕二〇二〇年十二月二十三日书记员  曾美玲