安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终1639号 上诉人（原审被告）：淮北市青山房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市相山区人民路发现之旅******。 法定代表人：李正国，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵军，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：徐静，女，1976年6月11日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：李**宇，安徽北方之光律师事务所律师。 上诉人淮北市青山房地产开发有限公司（以下简称青山公司）因与被上诉人徐静房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初5208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人青山公司的委托诉讼代理人赵军，被上诉人徐静的委托诉讼代理人李**宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 青山公司上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判按双方签订《商品房买卖合同》关于逾期办证产生的违约金标准向徐静支付违约金644.74元或将本案发回重审；2.本案诉讼费由徐静承担。事实与理由：一、一审认定的事实不清。首先，关于代收维修基金、契税是政府部门要求开发商代收的，并非青山公司主动收取，也并非青山公司使用，同时该费用也是青山公司为徐静办理房屋产权证必须缴纳的,青山公司不应返还及支付占用期间的费用。其次，涉案一期房屋已经具备办证条件，且3栋的大部分业主已经办理产权证，其他一期业主也在办理中，全部办理完毕需要大量时间，徐静的房屋也在办理中，一审判决第一项有误,应当撤销。二、一审法院确定的违约金标准过高，应参照《商品房买卖合同》约定支付徐静违约金644.74元。首先，双方签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同已经房管部门进行备案登记，合同明确约定青山公司所应承担的违约责任。按照合同约定，徐静有选择退房的权利，如不退房，青山公司按照已付房款的0.1%支付违约金。其次，徐静提供《承诺书》不具有法律效力，该承诺书是青山公司为了支持政府维稳工作，迫于压力，才加盖公章。该承诺书违反合同约定，违反当事人意思自治原则，不应按照承诺书计算违约金。 徐静辩称,一审判决认定事实清楚，适用法律正确，青山公司上诉请求无法律依据，依法不应支持。理由如下：1.双方签订《商品房买卖合同》合法有效，徐静要求青山公司支付逾期办证违约金有事实和法律依据。一审按照青山公司出具的承诺书计算违约金，不存在过高。2.涉案《商品房买卖合同》中关于维修基金、契税的条款属于格式条款，应当无效。青山公司无权代收维修基金、契税，青山公司收到相关费用后亦未将该费用缴纳到相关部门，其行为侵犯全体业主的利益，徐静要求青山公司返还维修基金、契税及支付占用期间的利息，于法有据。 徐静向一审法院起诉请求：1.依法判令青山公司立即将办理权属登记应由青山公司提供的资料报产权登记机关备案，为徐静办理产权证书。2.依法判令青山公司支付因逾期备案导致徐静未能取得房屋所有权证的违约金45003.13元（自交房之日起计算至2018年10月30日止，以已付房款644744元为基数，按0.1%为标准，违约金为644.74元；自2018年10月31日起暂算至2020年9月18日，以已付房款644744为基数，按每日万分之一为标准，违约金为44358.39元，实际应计算至青山公司将办理房屋权属登记资料报产权登记机关备案日止）；3.依法判令青山公司退还徐静契税、维修基金计11832元及资金占用期间的利息2923元（以11832元为基数，自2016年1月4日起暂算至2020年9月18日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至青山公司实际退还契税、维修基金之日止）；4.本案的诉讼费等由青山公司承担。 一审法院认定事实：2015年5月10日，徐静与青山公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，徐静购买山水文园6幢10层1005号房产，商品房总价款644744元，徐静于签订合同时支付首付款194744元，余款450000元于合同备案一周内办理商业贷款手续；青山公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记（包括契税证、房屋所有权证和土地证）需由青山公司提供的资料报产权登记机关备案，如因青山公司原因导致徐静不能在规定期限内取得房地产权属证书的，在徐静不退房的情况下，青山公司应按已付房价款的0.1%向徐静支付违约金；在本合同约定的交房日期前，买受人未付清购房款（含银行按揭贷款手续未办妥）和有关费用（契税、维修基金、交易费、工本费等），出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，且不承担逾期交房及逾期办证等违约责任。合同签订后，徐静于2015年5月11日支付了首付款194744元，也办理45万元的银行按揭贷款。2016年1月4日，徐静向青山公司缴纳了为办理房产证需要的契税和房屋维修基金合计11832元后，由青山公司出具收据，并将涉案商品房交付给徐静。后青山公司未能按照合同约定的日期为徐静办理房地产权属证书，于2018年9月17日向购房人出具承诺书一份，承诺：一期（即山水文园1-8幢房屋）房产证在2018年10月31日前办理总产权证，如2018年10月31日前未办理违约金按每天万分之一赔付，从2018年10月31日起算，2018年10月31日之前违约金仍按购房合同执行。现青山公司尚未能为徐静办理涉案房屋的房地产权属证书，徐静遂提起本案诉讼。 一审法院认为，徐静与青山公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效，合同签订后双方均应按合同的约定全面遵守履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于办理房地产权属证书。根据合同约定，青山公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记（包括契税证、房屋所有权证和土地证）需由青山公司提供的资料报产权登记机关备案。现徐静已履行了合同中约定的付款义务，但青山公司未能在合同约定的期限内为徐静办理涉案房屋的房地产权属证书，也未能在其承诺的2018年10月31日前办理总产权证，其行为构成违约，应承担逾期办证的违约责任。故徐静要求青山公司将办理权属登记应由青山公司提供的资料报产权登记机关备案，为徐静办理产权证书，于法有据，予以支持。 关于逾期办证违约金。根据合同约定，如因青山公司不能在商品房交付使用后365日内将办理权属登记（包括契税证、房屋所有权证和土地证）应由其提供的资料报产权登记机关备案，导致徐静不能取得房地产权属证书的，在徐静不退房的情况下，青山公司应按已付房价款的0.1%向徐静支付违约金及青山公司于2018年9月17日出具承诺书约定，涉案房产证如2018年10月31日前未办理，从2018年10月31日起违约金按每天万分之一赔付，2018年10月31日之前违约金仍按购房合同执行。青山公司出具的上述承诺书对办理总产权证书的期限及逾期未办理的违约责任进行了重新约定，属于对原合同条款的变更。该承诺书加盖了青山公司的公章并有业主签字，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为双方协商一致，合法有效。徐静已经按照《商品房买卖合同》的约定，履行了支付购房款的义务，青山公司未能按照《商品房买卖合同》及承诺书的约定，导致徐静未能取得房地产权属证书，故应当按照《商品房买卖合同》及承诺书的约定向徐静支付相应的违约金。青山公司辩称，其应当按照徐静已付购房价款的0.1%支付违约金,承诺书违反双方签订的合同约定，不具有履行的客观性以及履行的效力性，同时违反当事人意思原则。但青山公司未提供证据予以证明，且有违诚实信用原则，对青山公司的辩解意见，不予采信。故徐静请求青山公司支付2018年10月31日前的违约金644.74元（已付房款644744元×0.1%），2018年10月31日起按照每日万分之一即年利率3.65%的标准计算至2020年9月18日的违约金44358.39元，以及自2020年9月18日起至青山公司将办理房屋权属登记资料报产权登记机关备案日止继续按照已付房款644744元每日万分之一即年利率3.65%的标准支付逾期办证违约金，于法有据，予以支持。 关于契税和房屋维修基金。双方签订的合同约定，徐静在接收房屋时需向青山公司支付用于办理房地产权属证书所用的契税和维修基金，青山公司根据合同约定代收该房屋契税、维修基金等费用共计11832元,但青山公司并非最终有权收取该费用的机构，其应当及时将代收的费用交至相关部门办理产权登记手续。但青山公司收取该费用后并未将费用交给相关部门，并长期占用该项资金，徐静请求返还上述费用并无不当，予以支持。今后，青山公司在办证过程中如涉及相关费用需要缴付的，可要求徐静再行支付。合同约定青山公司应在房屋交付365日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，即青山公司应在2017年1月4日前将上述费用交至相关部门办理产权登记，但其未缴纳并继续占用，故其应按本金11832元支付资金占用期间的利息，其中自2017年1月4日至2019年8月20日前的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起至该款项付清之日的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。徐静主张超出上述范围的利息请求，于法无据，不予支持。 综上，判决：一、青山公司于判决生效之日起十五日内将办理涉案房屋房地产权属证书应由其提供的资料报产权登记机关备案，并为徐静办理房地产权属证书；二、青山公司于判决生效之日起十五日内支付徐静逾期办理房屋房地产权属证书的违约金45003.13元，并自2020年9月18日起按照房款644744元为本金，年利率3.65%的标准支付逾期办证违约金至其将办理房屋权属登记资料报产权登记机关备案之日止；三、青山公司于判决生效之日起十五日内返还徐静契税、维修基金11832元，并按本金11832元支付资金占用期间的利息（其中自2017年1月4日至2019年8月20日前的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起至款项付清之日的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；四、驳回徐静其他诉讼请求。案件受理费1294元，因本案适用简易程序减半收取647元，由青山公司负担。 双方当事人二审均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案二审争议焦点是：1.青山公司应否将办理房屋房地产权属证书的资料报产权登记机关备案，并为徐静办理房地产权属证书；2.青山公司支付逾期办证违约金的数额如何确定；3.青山公司应否返还维修基金、契税及支付占用期间的利息。 关于争议焦点1。青山公司与徐静在《商品房买卖合同》中约定,青山公司应当在商品房交付使用后365个工作日内,将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。青山公司上诉认为涉案房屋已经具备办证条件，一审判决第一项有误，应予撤销，但其一、二审均未提供证据证明已履行将办理权属登记的资料报产权登记机关备案的合同义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”徐静根据合同约定，选择要求青山公司继续履行合同,并承担违约责任，于法有据，一审判决并无不当。 关于争议焦点2。本案中，虽然双方约定逾期办证违约金应按照已付房价款的0.1%计算，但因青山公司未按合同约定及时为徐静等业主办理房屋权属证书，引起业主上访，青山公司为了化解纠纷，于2018年9月17日向业主做出承诺，如2018年10月31日前未办理权属登记，违约金按每天万分之一赔付，青山公司及业主代表均予以确认。该承诺书未违反法律强制性规定，且青山公司所称的业主上访原因也非法律意义上的胁迫，青山公司作为开发商向业主作出的上述《承诺书》，系其真实意思表示，该承诺书应视为其对《商品房买卖合同》有关逾期办证违约金条款的变更。现青山公司未能按照承诺书约定时间履行办理产权登记的义务,故应当按照承诺书约定的违约金标准支付逾期办证违约金。青山公司上诉要求按照《商品房买卖合同》约定标准支付违约金,依据不足,亦与双方变更后的约定不符,本院不予支持。 关于争议焦点3。徐静向青山公司支付了维修基金、契税等费用，青山公司虽基于合同约定有权进行代收代缴，但其并非最终有权收取该费用的机构，其应当及时将代收的费用交至相关部门办理产权登记手续。青山公司长期占用上述资金未予代缴，应当向徐静支付利息损失。一审判决青山公司返还维修基金、契税及支付占用期间的利息，亦无不当。 综上所述，青山公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1294元，由上诉人淮北市青山房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王冬宁 审判员  李 姗 审判员  王 晖 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理朱明清 书记员朱天一 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。