湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终4236号上诉人（一审被告）：陈莎，女，汉族，1989年8月9日出生，住岳阳市岳阳楼区。被上诉人（一审原告）：冯金玉，女，汉族，1956年6月26日出生，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：李雨林，湖南昌言律师事务所律师。上诉人陈莎因与被上诉人冯金玉租赁合同纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初4322号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈莎上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回冯金玉全部诉讼请求，由冯金玉承担一、二审诉讼费等费用。事实和理由：其一，原审判决认定事实不清，冯金玉称2020年6月12日通知我方交付钥匙，因为我方失约未交付，实际上我本人因为刚刚生小孩处于月子期，通过电话及短信与冯金玉沟通更换时间，由上诉人父亲去沟通协商，但冯金玉拒绝沟通，直到2020年6月17日我方发信息说要交钥匙，但冯金玉拒绝接电话以及回复信息。因此，合同经双方达成一致且经冯金玉书面通知已解除，上诉人自2020年6月12日起不再经营，因此不应承担此后的房屋占有使用费。其二、上诉人为履行合同义务，付出了极大的经济成本，被上诉人仅因疫情这一不可抗力因素，以不肯减租为由解除租赁合同，有违诚实信用原则。上诉人2017年通过支付转让费15万元承租被上诉人门面至2020年，三年期间从未拖欠任何费用，并对门面进行了两次大装修，花费二十万元左右，第二次装修时间是2019年4月，2020年1月双方续签合同，租金从每月12000元涨至15000元。合同签订后，新冠疫情全面爆发，从2020年1月起门面已未实际经营，无力承担高额租金，从2020年3月起双方多次协商租金事宜，上诉人本不想退还门面，但由于被上诉人变相打压和驱赶，提起诉讼，拒绝协商，有违诚实信用原则。其三，一审开庭时，冯金玉委托的诉讼代理人不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条的规定，并非适格的诉讼代理人，不应当参与庭审，而原告并未出庭，一审应按撤诉处理。冯金玉辩称，其一，双方合同已于2020年6月12日达成一致予以解除，承租人一方应返还租赁场地，但上诉人以各种理由不予返还，应当支付场地占用费直至返还之日；其二，一审诉讼中代理人手续符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。冯金玉向一审法院起诉请求：1、被告立即腾空并返还租赁物；2、被告向原告支付从2020年3月起至实际返还之日止的租金以及逾期支付的利息，计算至2020年6月租金为60000元，逾期支付的利息为1800元；3、被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：一、2020年1月6日，原告冯金玉（甲方）与被告陈莎（乙方）签订了一份《门面租赁合同》，合同约定：1、租赁期自2020年1月6日至2022年1月6日；2、乙方向甲方交纳押金2万元，月租金1.5万元，每月8日前交清，延期五天加千分之三的滞纳金，延期十天以上，甲方有权解除合同，扣收全部押金，甲方无偿收回门面；双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，被告交纳押金2万元，租金支付至2020年3月6日。二、被告自2月份就租金问题与原告发生争议，原告在2020年2月29日通过信息向被告催讨租金，被告回复称因为疫情一直没有开门营业，希望原告理解，后来就多次因为租金减免事宜进行沟通，但未果。2020年6月11日，被告正式通过信息告知原告：门面不转了、押金也不要了，把门面退还给原告。2020年6月15日，原告通过信息通知被告，主要内容为：陈莎你好，6月8日我送给你律师函，6月11日你也作出了回复，我同意你们退还门面，租金事宜可以商量，6月12日你老公约好晚上送钥匙，并带合同收条来，我到了门面上，但你老公并未赴约，现正式通知你，为了避免损失扩大，门面合同解除，你们今天交还钥匙，租金一事暂缓协商。2020年6月17日，被告向原告发出一条信息：冯老板，给你钥匙打你电话你又不接，这又是什么意思呢？被告在庭审后于2020年8月10日主动交付门面钥匙。一审法院认为，原、被告在2020年1月6日签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。一、关于租赁物的返还，本案双方的合同尚未到期，但被告在2020年6月11日明确表示不再继续经营，交还租赁物，原告在2020年6月15日回复中可以体现原告在2020年6月8日已经向被告送达律师函，双方合同实际在2020年6月11日已经协议解除，按照法律规定，合同解除的，租赁物应该予以返还，被告已经在2020年8月10日实际交付租赁物，故本院对原告的该诉讼请求不再予以处理。二、关于租金及占用费，被告已经实际交付租金至2020年3月6日，鉴于诉争的应付租金期间发生新冠疫情，本院酌情减免一个月租金，至合同实际解除之日（2020年3月7日至2020年6月11日）被告应交租金为32000元。自2020年6月12日起至2020年8月10日期间的占用费参照租金标准计算共计为29000元，但从双方信息往来体现，第一次约定2020年6月12日交付钥匙是因为被告失约，原告在2020年6月15日再次通知了被告交付钥匙，2020年6月17日被告欲交付钥匙原告未接电话，在钥匙交付问题上原告应承担部分责任，本院酌情认定被告应支付占用费为20000元。三、关于逾期利息，原、被告合同签订日期为2020年1月6日，2020年1月底发生新冠疫情，从信息往来可以看出双方就疫情期间租金的减免问题发生争议，而疫情作为突发事件，均无法预料，虽然如此，争议期间被告仍然支付租金至2020年3月6日，故本院认为因疫情原因不宜由被告承担逾期支付租金的利息，被告交付的押金2万元可以抵扣其应付租金。综上，被告应支付租金及占用费共计52000元，抵扣押金2万元，还应支付32000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十七条、第一百二十条之规定，判决：一、被告陈莎在本判决生效之日起十日内向原告冯金玉支付租金及占用费32000元；二、驳回原告冯金玉的其他诉讼请求。逾期履行前述金钱给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。案件受理费减半收取673元，由原告冯金玉负担173元，被告陈莎负担500元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点有两个，其一，一审中原告方委托的诉讼代理人是否有资格出庭参加诉讼，其二，上诉人陈莎是否应支付2020年6月12日至8月10日的房屋占用费。关于第一个焦点，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条的规定，当事人所在社区推荐的公民，可以被委托为诉讼代理人，本案当事人冯金玉所在的岳阳楼区东茅岭街道炮台山社区居民委员会依照上述规定推荐胡守维作为冯金玉的诉讼代理人，冯金玉进行了委托授权，胡守维亦提交了身份证明材料，因此胡守维作为冯金玉的委托诉讼代理人在一审中出庭参加诉讼符合法律规定。关于第二个焦点，冯金玉和陈莎通过协商于2020年6月11日解除租赁合同，此后陈莎应将房屋返还，根据双方的微信和信息内容显示，对门面钥匙交付推迟问题上，双方都负有责任。上诉人陈莎此前曾租赁案涉门面三年，投入一定资金进行了装修，双方2020年1月6日重新签订合同后，由于疫情等因素影响，门面基本处于歇业状态，陈莎所受损失较大，综合考虑以上情况，为平衡双方当事人利益，本院酌情认定陈莎应对2020年6月12日至8月10日期间的占用费29000元，承担15950元。因此，陈莎应支付租金32000元及占用费15950元，共计47950元，抵扣押金20000元，还应支付27950元。陈莎的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初4322号民事判决的第二项；二、将岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初4322号民事判决的第一项变更为陈莎在本判决生效之日起十日内向冯金玉支付租金及占用费27950元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取673元，由冯金玉负担173元，陈莎负担500元。二审案件受理费600元，由冯金玉、陈莎各负担200、400元。本判决为终审判决。审判长  袁学良审判员  李江明审判员  付 妮二〇二〇年十二月二十三日书记员  刘轶夫