广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终7601号 上诉人（原审被告、反诉原告）：郑学荣，男，1963年1月3日出生，壮族，住广西南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：梁仁毅，广西天鹰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：南宁市悦辰酒店管理有限公司，住所地广西南宁市兴宁区兴东路**南宁市东沟岭综合农贸市场**楼**商铺********楼**，统一社会信用代码91450102MA5NA5NA9FH05。 法定代表人：刘高超，该公司经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：唐月勇，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林渝婷，广西广合律师事务所律师。 上诉人郑学荣因与被上诉人南宁市悦辰酒店管理有限公司（以下简称悦辰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初6321号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑学荣上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.被上诉人退还履约保证金75600元、租金151200元；3.被上诉人赔偿直接投资损失1454404元；4.被上诉人赔偿利息损失46227.34元；5.判决被上诉人退还上诉人2018年10月1日至2018年12月31日物业管理费5400元；6.一、二审诉讼费用均由被上诉人负担。具体的事实和理由在书面上诉状中已载明并已记录附卷在案。 悦辰公司辩称：认可一审判决。 悦辰公司向一审法院起诉请求：1.确认双方之间的《场地租赁合同书》已于2019年8月18日解除；2.郑学荣立即搬离场地，将场地交还；3.郑学荣办理涉案五楼场地经营企业的营业执照注册地址的工商变更或注销手续（不再把承租的场地作为经营地址）；4.郑学荣支付拖欠的场地租金40320元（以每月租金25200元为标准，自2019年7月1日起计算，计至2019年8月18日）；5.郑学荣支付逾期付款违约金2338.56元（按欠款租金40320元的每日1‰为标准，自2019年6月21日起，暂计至2019年8月18日，实际计算至付清之日止）；6.郑学荣支付欠付的电费1986.6元（按1.05元/度的标准，自2019年4月10日暂计至2019年8月21日）；7.郑学荣支付电梯维保费1907.75元（按郑学荣承担四分之一即每天维保费5.87元计算，自2018年10月10日暂计至2019年8月31日）；8.郑学荣支付场地占有使用费75600元（以月租金25200元的三倍为标准，自2019年8月19日暂计至2019年9月19日，实际计算至付清之日止）；9.郑学荣支付未按期注销、变更营业执照的注册地址违约金10080元（按月租金25200元的三倍为标准，自2019年8月29日起算，暂计至2019年9月1日，实际计算至注销、变更营业执照注册地址为止）；10.本案诉讼费用由郑学荣承担。 郑学荣向一审法院反诉请求：1.案涉《场地租赁合同书》自收到本反诉状副本之日起解除；2.悦辰公司退还履约保证金75600元、租金151200元；3.悦辰公司赔偿直接投资损失1454404元；4.悦辰公司赔偿利息损失46227.34元；5.本案本诉及反诉费用均由悦辰公司承担。 一审法院判决：一、悦辰公司与郑学荣就南宁市兴宁区兴东路99号东沟岭市场1号楼5楼整层签订的《场地租赁合同书》于2019年10月10日解除；二、郑学荣向悦辰公司支付租金及占有使用费共计43066.7元；三、郑学荣向悦辰公司支付电费1956元；四、郑学荣向悦辰公司支付电梯维保费1907.75元；五、郑学荣向悦辰公司支付未按期注销、变更营业执照的注册地址违约金39333.3元；六、悦辰公司向郑学荣赔偿损失80000元；七、上述第二、三、四、五项与第六项在相互折抵后，郑学荣尚应支付悦辰公司6263.75元；八、驳回悦辰公司的其他诉讼请求；九、驳回郑学荣的其他反诉请求。案件受理费2945元，由悦辰酒公司负担1023元，郑学荣负担1922元。反诉案件受理费10173.44元，评估费14925元，以上两项共计25098.44元，由悦辰公司负担1162.3元，郑学荣负担23936.14元。 本院在二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，涉案《场地租赁合同书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性、强制性规定，应为合法有效合同，合同双方均应按约定履行自己的义务。悦辰公司应提供符合使用目的房屋给郑学荣。案涉房屋在租赁合同履行之前已存在楼顶漏水状况,悦辰公司维修后又再次出现了漏水情况且一直没有修补完好;同时,郑学荣仅支付房屋租金至2019年6月,之后未再履行支付租金义务。现悦辰公司因郑学荣逾期支付租金提出解除合同,但悦辰公司所交付的房屋确实存在漏水状况,在一定程度上影响郑学荣经营使用，故悦辰公司不具有单方解除权。同时,郑学荣以房屋修复后仍存在漏水妨碍其使用为由解除租赁合同,但未进一步提供漏水影响其未能对外经营的证据,在没有相关证据证明房屋现状无法实现合同目的情况下,郑学荣单方行使解除权,也没有合同及法律依据。郑学荣于2019年10月10日向一审法院提交反诉状，请求确认解除《场地租赁合同书》，视为双方对合同解除已达成合意，故应认定《场地租赁合同书》于2019年10月10日解除。 案涉房屋确实存在漏水状况且长时间没有得到修复,对经营产生一定的影响,但尚不构成承租人拒绝支付全部租金的理由。郑学荣应依约支付自2019年7月1日起至合同解除之日即2019年10月10日的租金,但考虑到房屋因漏水且无法修复影响到承租人经营的状况。一审法院酌情调减月租金为20000元正确，故郑学荣应向悦辰公司支付租金为：20000元×3个月+20000元÷30天×10天=66666.7元。 双方达成合同解除意向后，郑学荣负有腾房义务，但其直至2019年12月28日前均未主动腾空搬离涉案房屋并办理房屋交接手续,已构成对租赁房屋的无权占有，故郑学荣应支付逾期腾房期间的占有使用费。一审法院参照上述酌减租金标准认定由郑学荣承担占有使用费52000元是正确的，本院予以维持。 根据《场地租赁合同书》第四条“乙方欠付甲方租金或其他费用的，或因乙方欠付第三方费用而导致甲方垫付或甲方被强制支付的，甲方有权自履约保证金中支取”之约定，郑学荣已支付的履约保证金75600元应当抵扣欠付租金及占用。郑学荣还应向悦辰公司支付43066.7元。 郑学荣对诉争房屋进行了装修并购买了经营设备。本案中，郑学荣已实际使用场地进行经营，虽然屋顶漏水对其的经营造成一定的影响，但该影响程度尚不至于导致无法继续经营，现因双方达成一致，租赁合同在租期未满之前即予终止,郑学荣亦清空房屋内设备、物品并将场地返还悦辰公司。郑学荣再行主张依据《价格评估报告书》的结论赔偿其损失没有事实和法律依据，本院不予支持。由于悦辰公司没有尽到修补房屋漏水问题的义务，对装修房屋后的吊顶、腻子乳胶漆、卫生间防水工程及给排水工程造成一定损害，应承担一定的赔偿责任，故综合考虑房屋多处存在漏水情况、已酌减租金情形、装修使用折旧情况、郑学荣拆除并搬空设备情况及双方在履约中各自责任等因素,并参照《价格评估报告书》中的相应具体评估细项的评估价格，酌情认定悦辰公司应向郑学荣赔偿的金额为80000元。一审法院对此裁量正确，本院予以维持。 郑学荣欠付电费应以双方在《租赁场地交接清单》签名确认的数据为准。《租赁场地交接清单》上载明电表显示搬入时为1340，搬出时为1527，倍数为40倍。据此，郑学荣使用涉案场地的用电量为（1527-1340）×40=7480度，涉案租赁合同约定电费按1.05元/度收取，郑学荣使用总电费应为7480度×1.05元/度=7854元，扣减已缴电费5898元，郑学荣仍应支付尚欠电费1956元。 根据南宁该南市场管理服务有限公司向悦辰公司出具的《催缴电梯维保费函》，悦辰公司使用直梯2台，2018年12月6日至2019年12月5日期间的电梯维保费用为8571.43元。双方在涉案租赁合同中约定电梯维保费用由郑学荣承担1/4、悦辰公司承担3/4。悦辰公司在庭审中主张郑学荣承担2018年10月10日至2019年8月31日电梯维保费的1/4，符合双方约定，本院予以支持。郑学荣应负担的电梯维保费具体计算方式为：8571.43元÷365天×325天×1/4=1908元。根据《场地租赁合同书》第六条第10项“乙方应当在租赁合同解除或终止后的10日内到工商部门办理乙方营业执照注册地址的变更手续或注销营业执照地址”及第七条第6项“如在甲乙双方租赁关系终止后，乙方未能按期注销或变更其营业执照的注册地址，每逾期一天，按双方租赁关系终止前的租金标准的三倍支付甲方违约金。”之约定，郑学荣于2019年10月10日向一审法院递交反诉状要求解除合同，涉案合同于2019年10月10日解除。郑学荣应于2019年10月20日前到工商部门办理营业执照注册地址的变更或注销手续，但郑学荣实际于2019年12月18日才办理注销登记，已逾期59天，存在违约情形。因办理营业执照注册地址的变更或注销仅为涉案租赁合同的附随义务，其目的是保障下一手承租方能正常经营使用涉案租赁房屋，郑学荣逾期办理变更或注销注册地址手续给悦辰公司造成的损失主要为预期租金利益，故合同约定按双方租赁关系终止前的租金标准的三倍支付违约金已过分高于造成的实际损失，一审法院酌情调整该违约金计付标准为按前述认定的月租金20000元计算：20000元÷30天×59天=39333.3元，亦是正确的，本院予以维持。 另，南宁市逸君莱保健服务中心于2019年12月18日注销，一审法院判决仍将其列为本案第三人，属错列当事人，本院予以纠正。 综上，一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13537元，由上诉人郑学荣负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 蔚 审判员 付 浩 审判员 高翔宇 二〇二〇年十一月二十五日 书记员 农青宁