湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终1778号上诉人（原审原告）：华新混凝土咸宁有限公司，住所地湖北省咸宁市咸安区横沟桥镇付桥村何家垴。法定代表人：卢国兵，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王**，该公司法务部工作人员。被上诉人（原审被告）：刘振祥，男，1952年7月1日出生，汉族，住湖北省咸宁市。被上诉人（原审被告）：咸宁新世天房地产开发有限公司，住所地湖北省咸宁市温泉滨河路**。法定代表人：陈世清，系该公司总经理。上诉人华新混凝土咸宁有限公司（以下简称华新公司）因与被上诉人刘振祥、咸宁新世天房地产开发有限公司（以下简称新世天公司）执行异议之诉一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2019）鄂1202民初881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人华新公司上诉请求：一、撤销（2019）鄂1202民初881号民事判决书；二、准予执行（2015）鄂咸安执字第01171号执行通知书中位于咸宁职业学院××小区××楼××单元××号房屋；三、本诉讼费用由刘振祥、新世天公司承担。事实和理由：1.涉案房屋所有权没有发生转移，其产权仍归属新世天公司所有，一审法院查封该房屋符合法律规定。2.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封的、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，第三人阻却法院执行尚未办理产权过户登记手续房产应当同时具备以下条件：一是双方存在合法有效的房屋买卖合同关系；二是已交付房屋全部价款；三是已实际占有房屋；四是对没有办理产权过户登记手续没有过错。刘振祥称已支付全部购房款事实不成立，证据不足，且其对没有办理产权过户手续存在明显过错，故其主张不应支持。被上诉人刘振祥答辩称，关于刘振祥支付全部购房款问题，其主要原因是新世天公司所开发房屋质量不合格无法竣工验收，开发商对此置之不顾，导致工程停滞房屋烂尾。大多数购房者当时都只交纳了80%的购房款，在2018年咸宁职业技术学院出面接手处理该楼盘，商品房开发才得以继续。学校接手后通知包括刘振祥在内的购房户向学校交纳剩余20%的购房款，至此刘振祥已交纳全部购房款。虽然刘振祥没有办理物权变更登记，但不是刘振祥本人原因导致。咸安区人民法院之所以查封刘振祥所购房屋，其主要原因是其没在房产局进行商品房买卖合同网签，但根据商品房买卖合同约定，办理房产证等手续都由开发商负责，不存在购房者个人办理的问题，而且刘振祥对需要网签的事也不知情。因此，在网签、办理房屋物权变更登记的问题上其不存在任何过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，刘振祥享有足以排除对案涉房产强制执行的民事权益。华新公司向一审法院起诉请求：1.撤销（2019）鄂1202执异4号执行裁定书；2.请求准予执行（2015）鄂咸安执字第01171号协助执行通知书中位于咸宁职业技术学院××小区××楼××单元××号房屋；3.本案诉讼费用由新世天公司、刘振祥负担。一审法院认定：2011年，新世天公司为咸宁职业技术学院定向开发咸宁职业学院书苑小区。刘振祥作为咸宁职业技术学院老师通过摇号抽签，获得购买书苑小区5号楼2单元1001号房购房资格。2012年8月17日，新世天公司办理了鄂咸房预字（2012）050号湖北省商品房预售许可证书。2013年2月6日，刘振祥与新世天公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：XN201302203）。合同约定房屋总价款为320731元。买受人于2013年2月6日向出卖人支付购房款壹拾捌万贰仟肆佰元整（￥182400元），2013年1月30日前支付购房款柒万肆仟壹佰捌拾伍（小写￥74185元），尾款于竣工验收一周内一次性向出卖人付清。出卖人应当在2013年9月1日前，将符合合同约定的商品房交付买受人，并在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同日，刘振祥向新世天公司交纳购房款182400元，同年3月1日，交纳74185元。但新世天公司未按期向刘振祥交付房屋。2014年，华新公司向法院起诉新世天公司，咸安区法院作出（2014）鄂咸安民初字第04758号民事判决书，判令新世天公司于判决生效后十日内偿付华新公司货款1655334元，并从2014年8月1日起按中国人民银行同期年贷款利率的四倍承担利息损失至还清之日止。2015年12月9日，法院依据华新公司的申请查封了案涉书苑小区5号楼2单元1001号房。2018年11月19日，刘振祥按咸宁职业技术学院的要求交纳了余下购房款64146元。后刘振祥得知案涉房屋被查封，即向法院提出执行异议。法院作出（2019）鄂1202执异4号执行裁定书，裁定解除对案涉房屋的查封。为此，华新公司向法院提起执行异议之诉。一审法院认为，案外人刘振祥符合购房条件，通过摇号抽签合法取得案涉房屋购房主体资格。案外人刘振祥与新世天公司签订商品房买卖合同，该合同合法、有效。案外人刘振祥按约履行交纳购房款义务。由于出卖人未按期履行交付商品房及办理权属登记义务，致使案涉房屋因出卖人涉及其他诉讼而被查封。对此，刘振祥并无过错。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，案外人刘振祥享有足以排除对案涉房产强制执行的民事权益。依照最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项、第三项、第四项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十三条第一款第二项规定，缺席判决：驳回华新混凝土咸宁有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由华新混凝土咸宁有限公司负担。二审中，刘振祥提供了三份证据，第一份证据，湖北省咸宁市宏德物业有限公司出具的实际占有所购房屋证明，拟证明刘振祥已实际占有该房屋；第二份证据，物业费收据复印件一张，拟证明2020年10月7日其已向物业公司交纳2020年度物业费1189元，并实际占有该房屋；第三份证据，咸宁职业技术学院出具的刘振祥购买书苑小区商品房交款情况证明，拟证明其于2013年向新世天公司交纳256585元购房款后，新世天公司只为其开具了收款收据，未开具收款发票。华新混凝土公司质证认为，第一份证据，对于湖北省咸宁市宏德物业有限公司的证明，按照证据法相关规定该公司负责人应当出庭接受法庭的询问调查，其书面陈述内容不能作为认定本案事实的依据，而且该证据也说明刘振祥的购房款在2018年才交齐，该房屋查封时间为2015年，即查封案涉房屋时房屋购房款还没有交齐；第二份证据，该物业费收据只能证明2020年1月1日至2020年12月30日的物业费，不能证明其此前交了物业费，也不能证明刘振祥实际占有了所购房屋；第三份证据，该证明应当要咸宁职业技术学院负责人出庭接受询问，否则不能作为认定本案事实的证据，而且房屋买卖合同的当事人是刘振祥与新世天公司，咸宁职业技术学院并不是合同当事人，其不能证明刘振祥与新世天公司的交款情况。本院认为，刘振祥提交的上述证据与一审中提交的其他证据能够相互印证，本院对其真实性予以认可，其证明内容应与本案其他证据综合考虑。经二审查明，一审认定的事实属实，本院继续予以确认。本院认为，本案中刘振祥是否享有足以排除对案涉房产强制执行的民事权益，应当充分考量以下几个因素：1.刘振祥购买案涉房屋真实可信，是善意购买人，且在案涉房屋被查封前已经履行了绝大部分购房合同义务。2013年2月6日，刘振祥与新世天公司签订的商品房买卖合同约定的房屋总价款为320731元，至2013年3月1日刘振祥已支付房款256585元（占总购房款的80%）。2.刘振祥未支付余下的房款是由于新世天公司原因造成，且至2018年其已交齐购房款。刘振祥与新世天公司签订的商品房买卖合同约定房屋尾款于竣工验收一周内一次性付清，但至2014年该房屋在未竣工验收的情况下，新世天公司弃置不顾，导致工程停滞，房屋不能交付。剩余房款亦无法支付。2018年咸宁职业技术学院出面接手处理案涉楼盘，刘振祥遂于同年11月19日交齐了剩余20%的购房款64146元。3.由于新世天公司未按期交房及办理权属登记，致使案涉房屋因其他诉讼而被查封，刘振祥并无过错。4.案涉房屋被查封时由于未建设完成，未完成竣工验收，该标的物还不具备法律允许的房屋可居住属性，也不具有规范意义上的房屋物权属性，只能认为是一个在建的构造物，并不具有“占有”的现实基础，而导致该状况的原因是新世天公司造成，并非刘振祥怠于行使权利造成。5.华新公司申请执行的基础法律关系是基于一个普通债权债务关系，与刘振祥以购买房屋为目的交付购房款从而获得房屋物权（物权期待权）相比，不应当具有法律上的优先性。且本案现有证据可以充分排除刘振祥存在恶意串通、损害华新公司的行为。在此情况下，如果认定华新公司享有优先权而否定刘振祥享有排除对案涉房产强制执行的权利将显失公平。综上，结合本案实际情况，对一个诚实购房者的物权期待权给予充分保护，既符合民法基本原则，亦符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定的立法精神。一审判决依法驳回华新公司的诉讼请求正确，本院应予维持。华新公司的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人华新混凝土咸宁有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王洪斌审判员  熊 泽审判员  张 涛二〇二〇年十二月十六日书记员  李康杰