广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23099号上诉人（原审被告）：广州市晶蓝灯饰有限公司，住所地广州市增城区小楼镇腊布将军山**。法定代表人：刘世全，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑秋娇，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：文婷，广东华商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东省增城强制隔离戒毒所，住所地广州市增城区小楼镇腊布。负责人：廖志杰，该所所长。委托诉讼代理人：孙兵文，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋昌有，广东环球经纬律师事务所律师。上诉人广州市晶蓝灯饰有限公司（以下简称晶蓝公司）因与被上诉人广东省增城强制隔离戒毒所（以下简称增城戒毒所）土地租赁合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初67号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。晶蓝公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判驳回增城戒毒所对晶蓝公司的第二项、第三项诉讼请求。事实和理由：一、涉案合同是无效合同，一审法院适用错误的法律条文将该合同认定为合法有效。1、国有土地使用证明确记载涉案土地的用途为教养，与增城戒毒所管理、教育及培养在该场所的劳教人员及康复人员的基本政府职能相符，增城戒毒所应当依照土地规划用途“教养”开发使用涉案土地。但增城戒毒所因资金缺乏又担心土地闲置时间太长被依法收回返还给村民而可能引发的政府个别领导责任问题，从而与晶蓝公司合作开发涉案土地，并非单纯的土地使用权租赁。双方签订土地租赁合同，约定由晶蓝公司开发使用涉案土地，即是变更土地使用权的行为。但增城戒毒所未依法办理土地使用权变更登记至晶蓝公司名下，违反《土地管理法》第十二条关于依法改变土地权属和用途的应当办理土地变更登记手续的强制性规定，涉案合同是无效合同。2、涉案土地的规划用途为教养，而增城戒毒所却私自将涉案土地出租给晶蓝公司用于建设工业厂房及仓储，即是变更了土地使用用途的行为，但未依法办理土地使用用途为建设工业厂房及仓储，违反《土地管理法》第十二条的强制性规定，涉案合同是无效合同。3、增城戒毒所未办理土地使用权属、土地使用用途变更登记及涉案土地建设用途变更和在涉案土地上开发建设建筑物的报批报建手续，且涉案土地上的建筑物至今仍然未获得相关行政部门的合法批准手续，而将涉案土地出租给晶蓝公司作工业厂房及工业宿舍楼用地，违反《土地管理法》第五十六条的强制性规定，涉案合同是无效合同。4、案涉地块属国有土地，通过划拔方式取得使用权，至今增城戒毒所没有提供证据证明其将案涉地块出租给晶蓝公司之前经过相关职能部门的批准，故涉案合同为无效合同。二、一审法院没有考虑涉案合同的签订背景，对涉案基本事实未认定清楚。1、增城戒毒所主动将涉案土地出租给晶蓝公司是基于其自身利益的考虑，寻求晶蓝公司帮忙解决其开发使用土地的资金，防止涉案土地因闲置时间过长被依法收回退回给农民，所以才会在其与晶蓝公司的关联公司深圳晶蓝德灯饰有限公司签订的《山地租赁合同》里面体现《投资及合作计划书》，该内容表明增城戒毒所将涉案合同出租给晶蓝公司使用是基于合作关系而非单纯由晶蓝公司进行投资建设的土地租赁关系。但一审法院仍然将本案作单纯的土地租赁处理却未作合作关系事实的认定及处理。2、增城戒毒所将涉案土地出租给晶蓝公司使用是基于互惠互利，因增城戒毒所的上级要求增城戒毒所在其土地上建设康复中心又未给予增城戒毒所资金支持，于是增城戒毒所向晶蓝公司寻求帮助，由晶蓝公司为其建设康复中心，增城戒毒所将涉案土地提供30年的使用权限给晶蓝公司，且土地租赁地价也基于双方互惠互利的关系给予充分的优惠。而一审法院未对双方签订涉案租赁合同的背景进行充分了解及调查，机械化地处理涉案土地租赁合同纠纷，从而作出晶蓝公司搬离涉案7.8亩土地，明显是错误的。三、一审法院无视客观事实及《土地管理法》的相关规定，将涉案合同认定为合法有效并判决晶蓝公司搬离涉案土地是错误的，请求二审法院依法予以撤销。增城戒毒所辩称，一、关于合同的效力与是否办理场地的关系问题。土地管理法第十二条的规定不属于强制性的规定或者效力性规定。即使合同无效，晶蓝公司也应搬离场地，因晶蓝公司占用土地不应受到法律的保护。另一方面，合同有效，合同已经到期，晶蓝公司占用场地没有合同依据，应予搬走。无论合同无效、有效，晶蓝公司都应该搬离。本案属于第三轮的第二审，多次审理后，一审法院对合同作出有效的认定是经过论证的。晶蓝公司将土地分租给他人，没有经过增城戒毒所的同意，其行为与其主张合同无效是矛盾的，既然认为合同无效，为何要将土地转租，这是恶意转租的行为。二、建筑物的问题。一审法院认为合同有效，地上建筑物应给增城戒毒所，即使未报建，属于增城戒毒所后续处理的问题，而且一审时增城戒毒所补充证据证明取得了建筑许可证，土地上的建筑物不属于违章。三、关于晶蓝公司提到的投资合作问题。本案没有证据证明存在30年使用权限的问题，不存在投资和合作书的问题。综上所述，晶蓝公司的上诉理由不成立，应驳回其全部上诉请求。增城戒毒所向一审法院起诉请求：1、确认增城戒毒所与晶蓝公司于2014年1月1日签订的《土地续租合同》（编号TD201303）无效；2、晶蓝公司立即搬离增城戒毒所《国有土地使用证》[增国用(1988)字第0021848-01250800368号]内康复中心上面（原汽车教练场）两块土地（共7.8亩）并交还给增城戒毒所；3、晶蓝公司从2016年1月1日起每月向增城戒毒所支付土地（7.8亩）占有使用费520元直至晶蓝公司搬离为止（暂计至2018年7月31日，为16120元）。一审法院查明事实：2014年1月1日，增城戒毒所（出租方、甲方）与晶蓝公司（承租方、乙方）签订《土地续租合同》，载明“甲方：广州市新园实业有限公司乙方：广州市晶蓝灯饰有限公司乙方根据生产需要，需继续租用甲方土地，经双方协商，订立如下合同：一、租地范围：甲方将位于我所康复中心上面（原汽车教练场）的两块土地（共7.8亩）继续出租给乙方……该地块上有简易厂房、工人宿舍楼各一栋。二、租用时间：租用期限为2年，即从2014年1月1日至2015年12月31日。三、租金：每亩年租金为800元，按每亩每年800元计算，两年租金共计12480.00元。租金在签订合同时一次性交清，逾期未交部分每日加收3‰滞纳金。……四、其他约定：……5、合同期满后，如双方未达成新的租赁协议，乙方只可搬走生产设备和机械设施，而该地块上的厂房和工人宿舍楼则由甲方无偿收回。如国家或甲方不作建设发展用地，可由乙方继续延期租赁使用……”。增城戒毒所、晶蓝公司在合同落款处盖章。上述合同约定租期届满后，晶蓝公司继续占有使用案涉土地及地上建筑物。2016年7月7日，晶蓝公司向增城戒毒所的银行账户汇款16844元。晶蓝公司主张上述款项支付给增城戒毒所关于案涉土地2016年整年的租金。2016年8月10日，增城戒毒所将上述16844元退回到晶蓝公司的银行账户内。增城戒毒所主张与晶蓝公司上述款项不足以支付本案以及（2020）粤0118民初70号两地块的租金，即晶蓝公司没有参照合同的金额足额支付费用。2016年5月4日，增城戒毒所起诉晶蓝公司，要求确认案涉租赁土地上的厂房和宿舍楼无偿归增城戒毒所所有，晶蓝公司搬离案涉土地及地上建筑物并支付占有使用费等，一审法院受理案号为（2016）粤0183民初2395号。在该案审理期间，增城戒毒所于2016年7月11日、2016年11月22日分别聘请广东昊兴勘测设计有限公司、广州市增城区国土资源测绘院对案涉土地进行测绘，并附宗地图。为查明案涉土地权属情况，一审法院两次发函至广州市增城国土资源和规划局，该单位在2016年12月5日出具《增国土规划协查〔2016〕588号《增城区国土规划局关于协助查询相关土地情况的函》，内容为确认广州市增城区国土资源测绘院所出具的《广东省增城强制隔离戒毒所示意图》中的A、B地块均在增国用（1988）字第0021848-01250800368号《国有土地使用证》所载明的土地范围内。在该案审理过程中，关于案涉土地地上建筑物的问题，增城戒毒所主张，涉案合同为续租合同，之前的合同是和深圳晶蓝德灯饰有限公司签署的，因此续租合同上有约定简易厂房及宿舍楼。晶蓝公司主张，涉案土地是增城戒毒所出租给汽车教练场使用的，教练场老板已经建设了部分建筑物，晶蓝公司经增城戒毒所协调，从教练场老板处转让了建筑物并加以改造，即简易厂房及宿舍楼，增城戒毒所与深圳晶蓝德灯饰有限公司签署《山地租赁合同》后，晶蓝公司将其中的部分厂房建筑物，提供给增城戒毒所作为康复中心。2017年4月24日，一审法院作出（2016）粤0183民初2395号民事判决，判决晶蓝公司搬离案涉土地以及支付占用费给增城戒毒所等。增城戒毒所、晶蓝公司均不服上述判决，提起上诉。本院于2017年11月22日作出（2017）粤01民终17717号民事裁定，撤销（2016）粤0183民初2395号民事判决，驳回增城戒毒所的起诉。2017年3月23日，广州市国土资源和规划委员会核发案涉租赁土地的《不动产权证书》，产权证号为粤（2017）广州市不动产权第10203187号，《不动产权证书》载明位于广州市增城区小楼腊圃村的土地的权利人为增城戒毒所，面积977613.03平方米，权利类型为国有建设用地使用权，用途为监教场所用地，附件内容为根据省机构编制管理委员会文件办理名称变更登记，原增国用（1988）字第0021848-01250800368号《国有土地使用证》收回注销，根据《地籍调查表》，办理面积变更登记等。2018年3月6日，广州市国土资源和规划委员会向广东省增城区强制隔离戒毒所发出《责令限期改正国土资源违法行为通知书》，内容为：“广东省增城强制隔离戒毒所：经查，你单位在未经国土资源行政管理部门批准的情况下，于2008年1月至2015年12月期间将划拨取得的位于小楼镇腊布村将军山的38亩和7.8亩国有土地使用权分别出租给深圳晶蓝德灯饰有限公司和广州市晶蓝灯饰有限公司。所得租金收入按年度上缴广东省戒毒管理局，再由该局统一上缴广东省省财政厅国库。你单位将上述划拨取得的国有土地使用权进行出租的时候虽然经你单位上级主管部门批准，但未经土地管理部门批准，该行为违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定，构成违法出租国有划拨土地使用权的行为。根据该《条例》第四十六条的规定：‘对未经批准擅自出租划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。’由于你单位出租上述划拨土地使用权取得的租金收入已按照相关规定，全额上缴广东省财政厅国库专户，因此我局认为你单位虽存在违法出租国有划拨土地的行为，但没有获取非法收入，故不予没收非法收入和罚款。现对你单位作出以下处理：一、立即停止对该非法出租国有划拨土地的行为，解除你单位与深圳晶蓝德灯饰有限公司、广州市晶蓝灯饰有限公司的土地租赁合同关系，收回国有土地使用权；二、对你单位的国有划拨土地加强管理，依法使用国有土地使用权，杜绝类似违法行为。”2018年4月9日，增城戒毒所向晶蓝公司发出《通知书》，内容为：在《土地续租合同》租期届满后，晶蓝公司拒不交还土地以及地上建筑物固定资产，双方因此发生争议，现通知晶蓝公司自收到本通知后10日内搬离（原汽车教场）7.8亩土地，地上建筑物无偿归增城戒毒所，并自2016年1月起按月支付占有使用费等。2018年4月25日，晶蓝公司及深圳晶蓝德灯饰有限公司共同向增城戒毒所作出《回复函》，内容为：增城戒毒所未变更租赁土地的性质，租赁土地的性质为划拨，用途是教养，法院终审裁决双方签订的合同为无效，增城戒毒所还索取晶蓝公司10万元报建交际费，晶蓝公司的建设是在被增城戒毒所欺骗的情形进行，导致晶蓝公司投资4000多万元巨额资金；根据法律规定合同无效和全部责任在于增城戒毒所，增城戒毒所作为过错方应赔偿晶蓝公司全部损失，并尽快向晶蓝公司赔付投资款4035万元；晶蓝公司曾向增城戒毒所收款账户支付两地块租金，均被退回，请增城戒毒所书面提供收款银行账户，在双方解决投资款赔付问题后，晶蓝公司将参考合同约定租金向增城戒毒所付清两地块租金等。增城戒毒所提供《广东省乡（镇）村建筑许可证》、《建筑工程消防设计审核意见书》、《建筑工程消防验收意见书》复印件各一份，拟证明案涉土地上建筑物取得了建筑许可，并申请了消防设计，通过了消防验收。其中《广东省乡（镇）村建筑许可证》载明：广东省增城劳教所为申请人，工程名称是简易厂房、仓库，建筑地址是广东省增城市小楼镇腊圃村，用地面积为8000平方米等内容；《建筑工程消防设计审核意见书》载明：关于晶蓝公司在增城市小楼镇腊布村腊布劳教所内兴建厂房1栋单层，建筑面积1600平方米，工程竣工后应当向消防大队申报消防验收，验收合格后，方可使用；《建筑工程消防验收意见书》载明：关于广州市增城晶蓝灯饰厂在增城市小楼镇腊布村腊布劳教所内兴建厂房1幢单层（建筑面积1600平方米）的工程已竣工，经检查验收，土建项目基本符合消防安全要求，具备使用条件等。晶蓝公司对上述证据的真实性无异议，晶蓝公司主张由于案涉合同因增城戒毒所未办理土地变更使用用途的相关手续而无效，应归责于增城戒毒所，增城戒毒所应承担晶蓝公司建设地上建筑物的一切损失。晶蓝公司提供通用票据一张，拟证明已向增城戒毒所支付10万元报建费的事实。该票据载明的日期为2008年1月4日，名称为“支持工作经费”，收款单位处加盖了“增城市小楼镇财政所财务专用章”。增城戒毒所对上述票据不予认可，该票据并未加盖增城戒毒所的印章，收款的名目是“支持工作经费”，与本案无关联。一审庭审中，增城戒毒所陈述：1、关于租赁期限的问题，要遵守合同约定，不存在晶蓝公司陈述的30年租期的说法，晶蓝公司关于30年租期的说法没有任何事实依据。2、关于报建问题，租赁合同约定的厂房建设主体是晶蓝公司，应由晶蓝公司负责。3、关于晶蓝公司主张的10万元报建费问题，晶蓝公司没有提供任何证据证明增城戒毒所有收取10万元，也不存在晶蓝公司要求增城戒毒所协助办理报建的事实，故晶蓝公司的主张没有事实依据。4、晶蓝公司主张投资建设问题与本案无关，本案处理的是土地返还问题，且合同租赁期限已到期，地上建筑物应归增城戒毒所所有。晶蓝公司陈述：1、案涉合同约定的租期并非晶蓝公司的真实意思表示，30年租期才是晶蓝公司愿意承租并投资巨额建设的大前提。2、案涉租赁土地上的建筑物是晶蓝公司及深圳晶蓝德灯饰有限公司出资建设的，建筑面积20000平方米，自2007年7月开始动工，2008年完成主体工程，2009年投入使用，总投资额4035万元。一审法院认为，本案为土地租赁合同纠纷。增城戒毒所、晶蓝公司于2014年1月1日签订的《土地续租合同》是双方当事人的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，该合同合法有效，双方应恪守履行。晶蓝公司主张案涉土地属划拨性质，是教养用地，增城戒毒所未办理案涉土地变更手续出租案涉土地给晶蓝公司用于建设工业厂房，导致双方签署的《土地续租合同》无效。《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款规定：“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”第四条第三款规定：“前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地农田水利用地、养殖水面等；建筑用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。”本案中，经查实，案涉土地的权利类型为国有建设用地使用权，用途为教养用地，不属于上述法律规定的农用地和未利用地。因此，晶蓝公司主张《土地续租合同》无效，一审法院不予采纳。承上文分析，增城戒毒所要求确认《土地续租合同》无效的诉讼请求，一审法院不予支持。晶蓝公司主张承租案涉土地的租期是30年，增城戒毒所对此不予认可，晶蓝公司对其主张上述事实未能提供证据予以证明，一审法院对此不予采信。鉴于增城戒毒所、晶蓝公司签署的《土地续租合同》约定的租期至2015年12月31日止，在租期届满后，双方当事人并未就续租事宜达成一致意见，故增城戒毒所、晶蓝公司之间就案涉土地已不存在租赁关系，晶蓝公司亦无权依据租赁合同关系继续占有使用案涉土地。因此，增城戒毒所作为案涉土地的使用权人主张晶蓝公司搬离并返还案涉土地并无不当，一审法院对于增城戒毒所该项诉请予以支持。关于占有使用费问题。《土地续租合同》的租期已满，但晶蓝公司并未按期返还土地给增城戒毒所，故增城戒毒所主张晶蓝公司支付案涉土地的占有使用费的诉讼请求，一审法院予以支持，但增城戒毒所主张的占有使用费应参照《土地续租合同》约定的租金标准计算。《土地续租合同》约定案涉土地租金每年每亩800元，案涉土地共7.8亩，即每月租金为520元（7.8亩×800元/亩/年÷12月）。据此，增城戒毒所主张晶蓝公司自2016年1月1日起按每月520元的标准支付案涉土地占有使用费至实际搬离案涉土地之日止的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、晶蓝公司于该判决发生法律效力之日起六十日内搬离位于广州市增城区小楼镇增城戒毒所康复中心上面（原汽车教练场）的两块共7.8亩的土地并交还给增城戒毒所；二、晶蓝公司于该判决发生法律效力之日起六十日内向增城戒毒所支付占有使用费（自2016年1月1日起按每月520元的标准计至晶蓝公司实际搬离上述两块土地之日止）；三、驳回增城戒毒所的其他诉讼请求。案件受理费515元，由增城戒毒所负担225元，晶蓝公司负担290元。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院除对一审法院查明的事实予以确认外，还查明：涉案粤（2017）广州市不动产权第10203187号《不动产权证书》载明权利性质为划拨。本院认为，根据涉案《土地续租合同》的内容，双方当事人成立土地租赁合同关系。晶蓝公司提出双方签订涉案《土地续租合同》，实际上成立的是土地合作开发合同关系或者土地使用权转让合同关系，以及增城戒毒所给予其涉案土地30年使用期的上诉主张，没有证据证明，本院不予采信。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条第一款规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”据此，增城戒毒所未经市、县人民政府土地管理部门批准，将涉案划拨土地使用权出租给晶蓝公司，违反了上述行政法规的强制性规定，双方当事人因此签订的涉案《土地续租合同》无效。故增城戒毒所要求确认涉案《土地续租合同》无效的诉讼请求成立，应予支持。一审法院认定涉案《土地续租合同》有效并判决驳回增城戒毒所确认合同无效的诉讼请求，适用法律错误，本院予以纠正。虽然增城戒毒所对驳回其确认合同无效的诉讼请求的一审判决未提出上诉，且晶蓝公司仅在上诉理由中提及涉案《土地续租合同》无效而未在上诉请求中明确提出确认合同无效的请求，但合同效力问题涉及是否违反法律禁止性规定或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益，且对合同效力进行审查是人民法院在民事诉讼中的法定职责，故本院依法对涉案《土地续租合同》的效力进行审查，并对一审相关判决予以改判。增城戒毒所未经市、县人民政府土地管理部门批准，将涉案划拨土地使用权出租给晶蓝公司；晶蓝公司承租涉案土地使用权而未尽核查涉案土地使用权性质及用途的审慎注意义务，且根据晶蓝公司的一审答辩意见，晶蓝公司承租涉案土地使用权时知道或者应当知道涉案土地使用权性质及用途。因此，涉案《土地续租合同》无效，双方当事人均有过错。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，晶蓝公司因涉案《土地续租合同》取得的涉案土地使用权应当返还给增城戒毒所；晶蓝公司因涉案《土地续租合同》而占用涉案土地，给增城戒毒所造成土地使用费的损失，晶蓝公司应予赔偿。因此，增城戒毒所要求晶蓝公司返还土地及支付土地占有使用费的诉讼请求成立，应予支持。故虽然一审法院认定涉案《土地续租合同》有效错误，但一审法院作出晶蓝公司搬离涉案土地并交还及支付涉案土地占有使用费给增城戒毒所的一审判决，并无不当，本院予以维持。晶蓝公司认为该部分一审判决错误的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，晶蓝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，惟确认讼争合同有效，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，判决如下：一、维持广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初67号民事判决第一项、第二项；二、撤销广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初67号民事判决第三项；三、确认广东省增城强制隔离戒毒所与广州市晶蓝灯饰有限公司于2014年1月1日签订的《土地续租合同》无效。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费515元，由广州市晶蓝灯饰有限公司负担。二审案件受理费515元，由广州市晶蓝灯饰有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  庞智雄审判员  李 琦审判员  刘 欢二〇二〇年十二月二十四日书记员  林美欣