广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21876号上诉人（原审被告）：陈腾辉，男，1972年2月13日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区。委托诉讼代理人：谭昌波，广东厚诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州德时行信息咨询服务有限公司。住所地：广东省广州市天河区林和中路****全层。法定代表人：PAULDANIELSALNIKOW。委托诉讼代理人：潘春晓,广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖芃,广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人陈腾辉因与被上诉人广州德时行信息咨询服务有限公司（以下简称德时行公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初20661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人陈腾辉上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项；2.改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。一、上诉人不是本案租赁合同的承租人，作为被告主体不适格。受尹某发委托，上诉人与被上诉人于2018年11月21日临时签订《德事商务中心服务式办公室许可使用协议》（以下简称《办公室许可使用协议》）租赁案涉房屋，作为尹某发注册成立广东爱洛斯电子商务有限公司（以下简称爱洛斯公司）的注册地址。11月29日，尹某发与被上诉人正式签订《广州市房屋租赁合同》，该合同于12月12日在广州市天河区住房和建设水务局办理了租赁登记备案，完全承接了前述《办公室许可使用协议》。2019年1月11日，爱洛斯公司成立，法定代表人是尹某发，，注册地址正是案涉房屋而且，被上诉人与尹某发签订的合同经过有关部门备案登记，上诉人认为该份合同效力上也要优于被上诉人与上诉人签订的合同。由上可见租赁该房屋是公司行为，不是上诉人个人行为，上诉人既不是爱洛斯公司法定代表人，也不是股东，只是受托签订临时租赁手续，不应因此担责，相应责任应由房屋真正的承租人尹某发或爱洛斯公司承担。一审法院认定相应事实错误，应予纠正。二、被上诉人是否具有出租案涉房屋的资格需要审查，以确定本案租赁关系是否有效成立。据了解，被上诉人并非案涉房屋的业主，只是从原业主处承租后再转租给上诉人，根据合同法的规定，转租需经业主同意方为有效，一审法院对此事关租赁合同效力的问题没有进行审查，属于重大遗漏，请求二审法院加以审查，以便判定本案租赁关系的合法性。三、案涉房屋大门及外墙壁损坏修复费用不应由上诉人承担。2019年1月，尹某发已明确表示提前解除合同，但被上诉人不同意并对大门加锁。承租方多次交涉要求开门拿回公司营业执照及公章、文件等重要物品，被上诉人都不予理会。在此情况下才发生找人开锁事件。如被上诉人不是无理拒绝上述合理要求的话，必定不会导致损害结果发生。因此，修复费用应由其自行承担。四、被上诉人擅自搬走处理承租人存放在办公室内的物品，在此要求被上诉人立即归还，否则承租方将采取法律途径追究责任。包括：1.五套专业操盘电脑及绑定的专用付款软件；2.一台打印机；3.其他办公用品一批。全部物品价值十余万元。被上诉人德时行公司答辩称：一、上诉人是涉案《办公室许可使用协议》的合同当事人，双方的权利义务应以约定为准。2018年11月29日，案外人尹某发与被上诉人签订《广州市房屋租赁合同》完全承接案涉《办公室许可使用协议》，被上诉人认为一审法院认定“没有证据表明原、被告签约后变更了承租人”是正确的。结合案涉协议签订时间、次序、实际履行情况等事实，案涉协议才是双方实际履行的租赁合同。上诉人作为合同当事人，应当承担支付租金等合同义务。二、涉案协议成立并生效，上诉人应按约履行义务。根据案外人广州市新御房地产开发有限公司与被上诉人签订的《广州市房屋租赁合同》，被上诉人享有案涉租赁物的转租权限，且《办公室许可使用协议》约定的租赁期限未超出该合同约定的租赁期限，故《办公室许可使用协议》成立且依法生效，上诉人受协议约束。三、上诉人违反案涉协议约定，依法应向被上诉人赔偿损失。上诉人伙同他人强行闯入房屋，破坏房屋大门及外墙，被上诉人为此支付4100元装修费，理应由上诉人承担责任，一审判决得当。四、关于备案合同的效力是否具有优先性的问题，被上诉人认为备案只是行政上的形式审查，并不能因为备案而得出备案合同效力优先于非备案合同效力的结论，审查双方合同应根据实际履行情况来认定合同主体。被上诉人德时行公司向一审法院起诉请求：1.上诉人向被上诉人清偿欠付的租金及通讯费共90121元及逾期付款利息｛暂计至2019年5月31日为7210.01元［（30000.76元×2%×5个月）+（30113.12元×2%×4个月）+（30007.12元×2%×3个月）］，按每月2%计至付清之日止｝；2.上诉人承担违约金119998.2元；3.上诉人赔偿被上诉人修补办公室大门及外墙壁费用4100元；4.上诉人承担本案全部诉讼费。一审法院认定的事实：2018年11月21日，被上诉人、上诉人（客户）双方签订《办公室许可使用协议》约定：被上诉人将广州市天河区珠江东路6号广州周大福金融中心38楼20单元（简称涉案房屋）出租给上诉人，租期2018年12月1日至2020年1月31日。押金60000元，每月许可使用费22647元+VAT10%2264.7元，通讯服务套餐4800元+VAT6%288元。账单应在开具之日起7日内支付，若账单开具后14日内未收到款项，并在款项收讫日之前，对逾期款项收取每月3%的逾期利息。如客户在账单开具后21日内未能全额支付账单款项，被上诉人有权采取下述措施：1.暂停向客户提供部分或全部服务，包括但不限于电话和网络服务；2.就全部迟延支付期间，将逾期利息由每月3%增加至每月5%；3.无需提前知会更换门锁，临时阻止客户进行办公单元，但除非明确表示，该等措施不应视为解除协议的行为；4.向客户发出解除通知，解除本协议……如果客户发生任何本协议项下的违约行为，被上诉人有权解除本协议；当被上诉人因客户违约而解除本协议的，则客户立即有义务向被上诉人支付等值6个月的许可使用费和通讯服务费用套餐的违约金及其他所有未付账单；该等违约金和未付账单可用于抵销客户的押金。本协议终止时，客户应支付将办公场所恢复至其入驻时之相同状态的费用；恢复项目包括但不限于安保系统、监理、审批以及办公单元、家具、设备及公共区域的清洁；恢复工作将由被上诉人的承包商和工作人员实施等。合同另载明上诉人的联系地址。合同签订后，上诉人向被上诉人支付租赁押金60000元，被上诉人将涉案房屋交付上诉人，上诉人支付租金至2018年12月31日。2019年4月11日，被上诉人委托的广东法制盛邦律师事务所按上诉人合同联系地址邮寄发出《律师函》（该邮件因故被退件），通知解除合同、没收押金，敦促上诉人接函后五日内支付自2019年1月起的使用费及修复损失等费用合计95120.7元（其中1、2、3月账单费用90120.7元，修补费用5000元），否则将循司法途径解决。2019年6月10日，被上诉人提起本案诉讼。被上诉人对其第1项诉请提供其出具账单三份，该证据分别载明：账单日期2018年12月18日，2019年1月1日至2019年1月31日办公室许可使用费27448元等，当期应付金额30000.76元；账单日期2019年1月18日，2019年2月1日至2019年2月28日办公室许可使用费27554元等，当期应付金额30113.12元；账单日期2019年4月10日，2019年3月1日至2019年3月31日办公室许可使用费27454元等，当期应付金额30007.12元。上诉人对该证据真实性无异议，关联性不予确认。被上诉人对其诉称的“上诉人于2019年4月8日晚非法闯入办公室，破坏大门及外墙壁，给被上诉人造成共4100元的修补损失”提供如下证据：1.监控录像截图及受损的大门照片。2.修理费用发票一份。该发票显示：开票日期2019年5月27日，销售方北京金碧合力建筑设计工程有限公司，购买方被上诉人，金额4100元，项目名称“广州K11TEC38F20房木门修补工程”，项目地址“广州市天河区珠江东路6号周大福金融中心38层”。上诉人对上述证据真实性无异议，关联性不予确认。上诉人提供《广州市房屋租赁合同》一份，该合同载明：签约时间2018年11月29日，出租人（甲方）被上诉人、承租人（乙方）尹某发，承租房屋为涉案房屋，租期2018年12月1日至2020年1月31日，月租金22647元等。被上诉人表示：该证据真实性无异议，但该合同只是应上诉人要求配合上诉人注册公司而办的，并非真实履行的合同。庭审中被上诉人表示：1.上诉人欠租后，我方并未加锁，只是设置一个门禁的权限，需经过前台为其开门，并非不让上诉人使用。2.上诉人实际上没有真正撤场，2019年4月8日晚上上诉人带人非法闯入涉案房屋拿走其个人物品，没有与我方进行任何交接，故我方在2019年4月11日正式发函解除合同，当日我方收回场地。上诉人则表示：1.我方一直要求以押金抵扣租金，但被上诉人不同意且通过设置门禁权限的方式不让我方继续使用涉案房屋。2.2019年1月尹某发已向被上诉人提出提前解除合同，但被上诉人不同意且对涉案场地锁门，不让尹某发继续使用涉案场地，尹某发的所有办公设备都被锁在涉案场地内；我方多次与被上诉人协商，提出放弃涉案场地内物品，只拿回相关文件及公章，但被上诉人还是不同意；在协商无果的情况下，2019年4月8日我方到涉案场地找人开锁拿回营业执照及公章，其他物品都没有拿。上诉人庭后提交书面意见，称被上诉人主张的违约金过高，请求法院予以调整。一审法院认为：双方签订的《办公室许可使用协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规规定，合法有效。本案没有证据表明双方签约后变更了承租人，上诉人辩称其不是适合上诉人，无理，一审法院不予采纳。上诉人未举证证实其何时交还涉案房屋，被上诉人确认其已于2019年4月11日收回涉案房屋，被上诉人已实际行使合同解除权，上述协议已实际解除，对此一审法院不再赘述。被上诉人要求上诉人根据其出具的账单支付2019年1月1日至3月31日期间的使用费等合计90121元，上诉人对相关账单真实性无异议，上诉人作为付款义务人对其付款情况未举证证实，应承担举证不能的法律后果，上诉人逾期支付租金，构成违约，一审法院对被上诉人该项诉请予以支持。关于被上诉人要求上诉人支付上述款项的逾期付款违约金的诉请。协议约定逾期支付相关款项的，按3%/月计付逾期利息，该逾期利息实为逾期付款违约金，本案中被上诉人主动将上述标准调低为2%/月，上诉人提出上述标准过高，请求一审法院予以调整。对此一审法院认为，被上诉人已主动调低违约金计算标准，上述违约金标准并非明显过高，被上诉人要求上诉人支付上述90121元截至2019年5月31日前的逾期付款违约金7210.01元及自2019年6月1日起按2%/月即1802.42元/月支付违约金至付清之日止，并无不当，一审法院予以支持。违约金总额以不超过本金为限。关于被上诉人要求上诉人赔偿其修补办公室大门及外墙壁的费用4100元的诉请。上诉人确认其为取回涉案房屋内的物品而于2019年4月8日找人撬锁进入涉案房屋，被上诉人提供的现场照片显示涉案房屋大门受到一定程度损坏，虽涉案房屋所在写字楼“西塔”为广州最高端的写字楼之一，但被上诉人称其修补办公室大门及外墙壁花费4100元，超出合理范畴，一审法院根据公平合理原则酌情判令上诉人赔偿被上诉人该项损失1500元。关于被上诉人要求上诉人支付解约违约金119998.2元的诉请。协议约定当被上诉人因上诉人违约而解除协议的，上诉人应向被上诉人支付相当于许可使用费和通讯服务套餐费用的违约金。按此计算，违约金总额为179998.2元｛29999.7元［（22647元+2264.7元）+5088元（4800元+288元）］×6个月｝。上诉人提出违约金过高，请求一审法院予以调整。对此，我国《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”根据上述法律规定，综合本案案情，遵循公平合理原则，一审法院酌情判令上诉人赔偿相当于1.5个月许可使用费和通讯服务套餐费用的违约金即44999.55元（29999.7元/月×1.5个月）给被上诉人。关于租赁保证金60000元，协议并未约定被上诉人因上诉人违约而解除合同的情况下有权没收该保证金，为免双方讼累，一审法院对上述款项的返还问题一并处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、自判决发生法律效力之日起10日内，上诉人支付被上诉人2019年1月1日至3月31日期间的使用费等合计90121元及逾期付款违约金（其中截至2019年5月31日的违约金为7210.01元；自2019年6月1日起按2%每月即1802.42元/月支付违约金至付清之日止；违约金总额以不超过本金为限）；二、自判决发生法律效力之日起10日内，上诉人支付被上诉人修复费用1500元；三、自判决发生法律效力之日起10日内，上诉人支付被上诉人解约违约金44999.55元；四、自判决发生法律效力之日起10日内，被上诉人返还上诉人租赁保证金60000元；五、驳回被上诉人的其他诉讼请求。案件受理费4620元，由被上诉人负担1740元，上诉人负担2880元。本案二审期间，上诉人提交如下证据：1.房屋租赁登记备案证明，拟证明尹某发与被上诉人签订的广州市房屋租赁合同经过广州市天河区住房和建设水务局的租赁登记备案，真实有效。2.爱洛斯公司营业执照副本，拟证明爱洛斯公司成立于2019年1月11日，法定代表人是尹某发，，注册地址与案涉房屋一致案涉房屋系该公司租用作为经营场所的。3.爱洛斯公司的企业公示信息，拟证明上诉人不是该公司法定代表人和股东。被上诉人质证称，对三份证据的真实性没有意见，合法性和关联性有异议。证据1不能证明尹某发为案涉合同的实际履行人。对证据2和3，同样说明被上诉人与尹某发签订合同是为配合上诉人办理公司注册的需要，并非说明尹某发即合同的实际履行人。被上诉人二审提交广州市鑫裕房地产开发有限公司与被上诉人签订的《广州市房屋租赁合同》，拟证明被上诉人依法取得案涉租赁物的租赁权益。但庭询当日未携带原件。上诉人质证称，被上诉人未提交原件，不予认可真实性、合法性、关联性。另查明：2018年10月31日，尹某发与被上诉人签订的《广州市房屋租赁合同》第八条载明“《房屋租赁合同》未约定的事项或约定的事项与原租赁合同有冲突的，概以原租赁合同之约定为准。”等，上诉人当庭确认，该处所指“原租赁合同”即上诉人与被上诉人签订的《办公室许可使用协议》。除上述事实外，本院查明的其他事实与一审一致。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对当事人上诉请求的有关事项进行审查。本案二审争议焦点在于：一、本案租赁关系是否有效成立；二、上诉人是否为本案适格被告；三、上诉人应否承担案涉房屋修复费用。对此本院评析如下：关于争议焦点一，上诉人主张一审未审查被上诉人是否具备案涉房屋转租资格，故认为本案租赁关系是否有效成立存疑。对此被上诉人提交该公司与原业主的《广州市房屋租赁合同》复印件证明该公司具备转租权限。本院认为，上诉人与被上诉人签订《办公室许可使用协议》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，该合同合法有效，双方据此成立租赁关系，被上诉人是否具有转租资格并不必然影响该合同效力。况且，上诉人没有证据证明双方曾就转租资格问题进行交涉并以此作为合同生效条件，亦没有在一审就转租资格问题提出抗辩意见，一审法院未予审查并无不当。故上诉人该项主张不成立，本院不予支持。关于争议焦点二，首先，上诉人认为爱洛斯公司才是承租主体，其只是受该公司法定代表人尹某发委托临时签订租赁合同。但上诉人自始未能提供尹某发委托其签订合同的书面证据，而正如上诉人所述，租赁案涉房屋目的在于注册成立爱洛斯公司的话，双方却仅有口头委托，无其他书面手续，并且上诉人在以自己的名义签订合同后，还刷卡支付租金和押金等，此后被上诉人数次与上诉人沟通和催付租金并带人取回物品，上诉人也从未反驳自己并非承租人不应支付租金，明显不符合日常生活经验。其次，双方当事人均明确被上诉人与尹某发签订的备案合同系承接于《办公室许可使用协议》。而该备案合同第八条载明未约定事项或约定事项与《办公室许可使用协议》有冲突的，以《办公室许可使用协议》约定为准。结合本案证据及双方所述可见，本案实际履行的合同也是《办公室许可使用协议》。上诉人认为备案合同效力优先于《办公室许可使用协议》，无事实及法律依据，本院不予采纳。根据合同相对性，上诉人作为签订并实际履行《办公室许可使用协议》的合同当事人，理应依约承担合同项下权利义务，被上诉人依据该合同向上诉人主张权利，上诉人系本案适格的被告。关于争议焦点三，上诉人主张被上诉人不予理会承租方拿回公司营业执照及公章文件等物品的合理要求，才不得已撬锁，由此导致的修复费用应由被上诉人自行承担。但根据合同约定，如上诉人逾期付款，被上诉人有权采取的措施包括无需提前知会更换门锁，临时阻止上诉人进入办公单元，除非明确表示，该等措施不应视为解除协议的行为。还约定协议终止时，上诉人应支付将办公场所恢复至其入驻时之相同状态的费用。被上诉人也称，上诉人欠租后，被上诉人并未加锁，只是设置一个门禁权限，需经过前台为上诉人开门，而非不让其使用。本院认为，上诉人在逾期付款在先的情况下，取回物品完全可以采取更为理性、缓和的措施，而非撬锁这一强制手段，上诉人以其不得已撬锁为由主张被上诉人应自行承担修复损失，于法无据、于理不合，本院不予支持。上诉人违反合同约定并采取不当措施造成案涉房屋损坏结果，理应承担赔偿责任。对于被上诉人主张赔偿的修复费用4100元，一审法院已酌情调整为1500元，合情合理，本院予以维持。至于上诉人二审另行提出的由被上诉人返还相应物品的请求，其在一审并无就此提起反诉，故本院依法不作审查。综上所述，上诉人陈腾辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2880元,由上诉人陈腾辉负担。本判决为终审判决。审判长 徐 琳审判员 王碧玉审判员 李志明二〇二〇年十二月十六日书记员 王 涵谢佩君刘嘉欣