湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂13民终1213号上诉人（原审被告）：何单，男，1987年10月4日出生，汉族，住湖北省洪湖市。被上诉人（原审原告）：随州红奕商业管理有限公司，住所地随州技术产业园淅熊家村。法定代表人：李雷，总经理。委托诉讼代理人：姚凯，湖北五合律师事务所律师。上诉人何单因与被上诉人随州红奕商业管理有限公司（以下简称红奕公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初3221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何单上诉请求：撤销一审判决并依法改判或者发回重审，案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审认定事实错误。双方签订租赁合同，是双方真实意思表示，合同签订后，上诉人依照合同的条款已履行，因被上诉人出租的房屋消防管道破裂出现大量流水，造成出租房大面积被淹损坏，影响上诉人营业业务开展，被上诉人负责修理，双方多次协商解决未成，上诉人多次向被上诉人声明，不整修不交租金，一审未认定上述事实导致错判。在合同履行过程中，被上诉人强行将租赁房屋上锁，导致上诉人不能正常经营，主要责任在被上诉人一方。2、一审在计算赔偿标准上，未按上诉人实际租赁房屋的时间计算房租，导致判决错误。上诉人不应当赔偿被上诉人的租金、市场推广费及经营管理费，在上诉人经营过程中，被上诉人不按《合同法》的规定，而在未告知上诉人情况下将发租的房屋上锁，造成上诉人不能正常经营，其损失应当由被上诉人给予赔偿，被上诉人应退还上诉人的保证金1万元，被上诉人还造成上诉人15万元的经济损失和10万的重新装修费用。综上，请求二审予以改判。红奕公司未答辩。红奕公司向一审法院起诉请求判令：1.解除原、被告签订的《商铺租赁及管理服务合同》；2.被告支付从2016年12月31日至2019年4月30日止的租金44370.76元、推广费29580.6元、经营管理费20669.6元，并按同期人民银行贷款利率计算利息至实际付清之日止；3.被告支付逾期付款违约金22709.03元、解除合同违约金31693.44元；4.被告返还租赁物，并从2019年5月1日起按每月1584.67元支付租赁物占用费至实际返还租赁物之日止；5.本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定的事实：2015年4月28日，随州市康顺达房地产开发有限公司和原告红奕公司签订了《委托经营管理合同》，随州市康顺达房地产开发有限公司将随州红星国际广场建材博览中心1#-14#商铺委托给原告红奕公司招商、经营管理，经营管理期限至2021年7月31日，双方约定由原告负责租赁合同的签署，租金费用由原告收取。2017年4月28日，原告红奕公司和被告何单签订了《商铺租赁和管理服务合同》，主要约定：“甲方红奕公司，乙方何单。甲方将位于红星国际广场建材博览中心的12-29a、30a号商铺出租给乙方使用。乙方经营品牌为典尚集成墙布。商铺建筑面积147.64平方米。租赁期限60个月，自2016年12月31日至2021年12月30日止。履约保证金10000元，由乙方在本合同签订当日支付给甲方。经营管理费按5元/平方米/月的标准即每月738.2元，由乙方支付给甲方，租赁期第一年甲方免收乙方的经营管理费，租赁期第二年甲方减半征收乙方经营管理费，租赁起第三年起，经营管理费的支付由双方协商确定，标准不低于2.5元/平方米/月。自2016年12月31日至2019年12月30日，每月租金1584.67元，每月市场推广费1056.45元，之后租金及市场推广费由双方协商确定。因乙方违约而提前解除或终止合同的，甲方有权没收本合同项下履约保证金，且乙方应按合同解除/终止前六个月平均租金与市场推广费标准，向甲方支付12个月租金与市场推广费总额作为提前解除/终止合同违约金。商铺交还期满后，乙方未能将符合要求的商铺交换甲方的，自交换期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该商铺的租金与市场推广费标准的200%向甲方支付占用费，直至乙方按合同要求交还该商铺为止。乙方迟延缴纳租金、市场推广费及其他费用的，则每延迟一日，乙方应向甲方支付欠费金额的3‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同等内容”。在原、被告双方签订合同前，被告已于2016年9月进驻商场进行装修，于2016年12月31日开始营业。被告何单在营业期间于2018年4月12日缴纳当年第一季度商铺租金及市场推广费8267.84元，2018年6月29日缴纳当年第二季度商铺租金及市场推广费8000元，共计支付租金及市场推广费16267.84元。被告向原告交纳10000元履约保证金。本案的争议焦点为：1、原、被告签订的《商铺租赁和管理服务合同》的合同效力及合同解除问题；2、房屋租金、经营管理费、市场推广费、解除合同违约金、逾期违约金及房屋占用费的计算问题。关于原、被告签订的《商铺租赁和管理服务合同》的合同效力、合同解除及解除时间的问题一审法院认为：（1）关于合同效力。依法成立的合同对当事人均具有法律约束力，合同当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告红奕公司和被告何单签订的《商铺租赁和管理服务合同》系原、被告双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。（2）关于合同解除及解除时间。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条第一款第四项规定：“有下列情形之一的的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”。解除权作为形成权，不需征得对方的同意，仅凭单方的意思表示就可以发生预期的法律后果。本案中，因被告未按合同约定交纳租金及经营管理费、市场推广费，原告向法院提起诉讼，要求解除和被告签订的租赁合同，并通过法院以文书送达的方式向被告传达解除合同的意思，起诉状就是解除权行的通知，载有解除请求的起诉状送达时，发生合同解除的效力。法院已于2019年11月7日向被告送达起诉状，即涉案《商铺租赁和管理服务合同》已于2019年11月7日解除。合同解除后，被告应当向原告返还租赁的商铺。关于房屋租金、市场推广费、经营管理费、解除合同违约金、逾期违约金及房屋占用费的计算问题本院认为，租赁合同关系中，出租人依约交付出租物，承租人应依约支付相应的费用。（1）关于租金及市场推广费。原、被告签订的《商铺租赁和管理服务合同》约定自2016年12月31日至2019年12月30日，租金为每月1584.67元、市场推广费为每月1056.45元。被告何单于2016年12月31日开始经营，至原告诉请的2019年4月30日，共计28个月，被告在经营期内应付商铺租金44370.76元（1584.67元/月×28月）、市场推广费29580.6元（1056.45元/月×28月），扣减已经支付的租金及市场推广费16267.84元，尚欠租金及市场推广费57683.52元。（2）关于经营管理费。合同约定经营管理费按每月738.2元收取，租赁期第一年免收经营管理费、第二年减半征收，故2018年经营管理费减半收取为4429.2元（738.2元×12月×50%）、2019年1月1日至4月30日应付经营管理费2952.8元（738.2元×4月），截止2019年4月30日应付经营管理费总计7382元（4429.2元+2952.8元）。（3）关于解除合同违约金、逾期违约金。合同中约定被告违约而提前解除或终止合同的，原告有权没收本合同项下履约保证金，且被告应向甲方支付12个月房屋租金与市场推广费总额作为提前解除或终止合同的违约金，还约定被告迟延交纳房屋租金、市场推广费及其他费用，每延迟一日，应支付欠费金额的3‰作为延迟履行违约金。因合同约定的两项违约金过高，且被告的违约责任风险远远高于原告，法院基于公平原则，按被告下欠各项费用总额的24%计算违约金。被告尚欠租金及市场推广费计57683.52元、经营管理费7382元，共计65065.52元，因此，被告应向原告支付违约金15615.72元（65065.52元×24%），扣减被告已交纳履约保证金10000元，尚欠5615.72元。（4）关于返还租赁物及支付占用费。原、被告签订的《商铺租赁和管理服务合同》解除后，被告应向原告返还租赁物。被告未返还租赁物，应向原告支付租赁物占用费。原告请求按照每月租金标准即1584.67元计算商铺占用费直至实际返还租赁商铺之日止，法院予以支持。综上，对于原告主张的部分诉讼请求，法院予以支持；对于原告缺乏相应的事实和法律依据的诉讼请求，法院不予支持。被告辩称上述租赁物存在15个月免租期，免租期满后按照28元/平方米的价格计算租金，不交租金等意见，因其未提交证据证实，法院不予采信。被告辩称租赁房屋存在质量问题，漏水造成装修损失，因被告未提供其经济损失金额及关联证据证实，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第八条、第九条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第（四）项、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告随州红奕商业管理有限公司与被告何单签订的《商铺租赁和管理服务合同》；二、被告何单于判决生效之日起十日内向原告随州红奕商业管理有限公司支付租金、市场推广费及经营管理费共计65065.52元，并自2019年5月1日起至2019年8月19日按照同期同类人民银行贷款率计算利息；自2019年8月20日至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；三、被告何单于判决生效之日起十日内向原告随州红奕商业管理有限公司支付违约金5615.72元；四、被告何单于判决生效之日起三日内向原告随州红奕商业管理有限公司返还位于红星国际广场建材博览中心的12-29a、30a商铺，并自2019年5月1日起按每月1584.67元的标准向原告随州红奕商业管理有限公司支付上述商铺占用费至实际返还之日止；五、驳回原告随州红奕商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3312元，由原告随州红奕商业管理有限公司负担1718元，被告何单负担1594元。本院二审审理期间，上诉人何单向本院提交了两组证据，证据一加盟协议，拟证明：其无法正常经营而损失的品牌加盟费；证据二票据收据等，拟证明：其二次装修的费用。本院认为，上诉人何单提交的证据无法证明系其损失，也无法证明系由红奕公司原因导致，故本院对上述证据不予采信。本院经审理查明，一审认定的事实属实。本院认为，本案争议的焦点为：1.何单支付租金和管理费的起算时间和计算标准；2.案涉租赁合同的解除时间、违约金如何确定及占用费如何支付问题。关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本院审查认为，2017年4月28日，何单与红奕公司签订的《商铺租赁和管理服务合同》约定租期自2016年12月31日起算的内容来看，何单与红奕公司已于2016年12月31日即达成了口头协议，由何单于2016年12月31日租赁诉争商铺并支付租金、市场推广费、管理费。《商铺租赁及管理服务合同》是对2016年12月31日至2017年4月28日之间双方租赁合同关系的事后确认，经双方签字，合法有效，双方在此期间的合同权利义务，应以该书面合同为准。何单上诉主张双方约定的有免租期，但未提供充足的证据予以佐证，本院不予支持，故涉案房屋租金、市场推广费及管理费应当自2016年12月31日起算，一审认定的何单应当支付的租金、市场推广费、管理费的数额正确，本院予以确认。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。何单于2019年11月7日签收了《起诉状副本》，红奕公司已履行了合同解除的通知义务，双方租赁合同应予解除。关于违约金的计算，根据《商铺租赁及管理服务合同》第二十条第四项、第五项的约定，何单应向红奕公司支付十二个月租金作为提前解除合同的违约金。何单迟延交纳租金，每延迟一日应向红奕公司支付欠费金额3‰的违约金，上述违约金规定的数额过高，一审法院法院基于公平原则，按何单下欠各项费用总额的24%计算违约金，并将何单已经交纳的1万元保证金从中扣减，此种计算方式有利于保护上诉人何单的利益，本院予以确认。关于租赁物占用费的问题。何单上诉主张2018年8月红奕公司擅自将涉案商铺上锁，导致其无法正常经营，但是何单在一审、二审中均未提供充足的证据证明红奕公司对涉案商铺上锁的事实，一审中何单提交的证人的书面证言，但上述证人均未出庭作证，何单应当承担举证不能的不利后果。根据《商铺租赁及管理服务合同》第二十二条的约定，何单应将按照合同约定的规范事项将案涉商铺交还红奕公司，但上诉人何单未提供证据证明其于2018年8月已经按照合同约定向红奕公司交还了案涉商铺，红奕公司认可在本案一审起诉前何单已经私自撤场，其所有的设施设备和物品已经搬离，双方未对涉案商铺进行交接，红奕公司亦将该商铺重新挂牌招租，现涉案商铺处于空置状态。本院认为，何单作为承租人应当按照合同约定向红奕公司返还商铺。红奕公司作为商铺管理人应当在知晓何单撤场后，积极进行商铺交接以减少损害结果的进一步扩大，故关于商铺空置期间的占用费本院酌定自2019年5月1日起按照约定租金的数额计算6个月即9508.02元，该费用由何单支付。关于何单提出因涉案商铺漏水造成其经济损失的主张，因其对其主张未提供充足的证据，故其该上诉理由本院不予支持。综上所述，何单的上诉请求不能成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，但实体处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初3221号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初3221号民事判决第四项、第五项；三、何单自本判决生效之日起十日内向红奕公司支付租赁物占用费9508.02元；四、驳回随州红奕商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3312元，由随州红奕商业管理有限公司负担1718元，由何单负担1594元。二审案件受理费1568元，由何单负担。本判决为终审判决。审判长 汪 莉审判员 熊 飞审判员 姚仁友二〇二〇年十二月十五日书记员 夏 飞