湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1102民初2262号原告：四川万景汇物业服务集团有限公司黄冈分公司，营业场所黄冈市黄州区东坡大道（遗爱湖边）。统一社会信用代码：91421102096647588B。负责人：张小强。委托诉讼代理人：邹贞，湖北文赤壁律师事务所律师，代理权限特别授权。被告：何芳园，男，1973年4月19日出生，汉族，浙江省人，住浙江省衢州市衢江区。委托诉讼代理人：倪幸宣，系被告姐姐，代理权限为一般代理。原告四川万景汇物业服务集团有限公司黄冈分公司与被告何芳园物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告四川万景汇物业服务集团有限公司黄冈分公司的委托代理人邹贞，被告何芳园及其委托代理人倪幸宣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费23322.2元（暂计算至2020年9月23日，最终要求计算至被告实际腾退房屋之日）；2、判令本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2015年1月19日，被告与原告签订《商业租赁及服务合同》，租赁原告管理的东坡外滩项目B3:1-01至1-04号、1-22至1-27号、2-01至2-06号、2-18至2-23号商铺，经营餐饮。《商业租赁及服务合同》就租赁面积、租赁期限、物业管理费标准、支付日期及逾期支付物业管理费、擅自停业的违约责任进行了明确约定。2016年4月18日，出租方为回馈各大商户，给予商户经营扶持，与被告就租金优惠等事宜达成合意，形成补充条款，被告于当日签订《商铺租赁合同》补充协议。后由于出租方内部制度原因，双方最终于2018年4月28日在该份补充协议上签字、盖章。虽双方签字盖章时间是2018年4月28日，但协议条款及附件与2016年4月18日补充协议条款及附件完全相同。事实上，该补充协议自2016年4月18日起已实际履行。根据《商铺租赁合同》补充协议约定，被告尚欠2019年10月1日至2020年9月23日期间物业管理费23322.2元，被告也曾多次承诺按期支付租金、物业费，但截止起诉日被告仍未付清。现原告根据相关法律规定诉至法院。被告辩称：对双方签订合同无异议，对于物业管理费计算至2020年9月23日为23322.2元无异议。原告计算方式是不管被告是否开业都计算全部物业管理费。因疫情2020年1月8日被告没有营业，23322.2元物业管理费计算至今有不合理的地方，应该减去疫情期间的部分，且被告至今没有开业营业，应该也不用缴纳物业管理费。被告还在占用店铺。经审查，对原告提交的证据分析认定如下：证据1.原告营业执照复印件、变更登记通知书、法定代表人身份证明、被告的身份证复印件，予以采信。证据2.即2015年1月19日商业租赁及服务合同及证据3.商铺租赁合同补充协议，与本案有关联，其真实性予以采信。证据4.被告出具的三份承诺书及证据5.律师函及电子签收回执和证据6.收据，与本案有关联，其真实性予以采信。被告何芳园未向法院提交证据。经审理，本院查明案件事实如下：2015年10月13日眉山外滩物业管理有限公司黄冈分公司在黄冈市工商行政管理局变更登记为四川外滩物业管理有限公司黄冈分公司。2020年11月12日，四川外滩物业管理有限公司黄冈分公司在黄冈市工商行政管理局变更登记为四川万景汇物业服务集团有限公司黄冈分公司。2015年1月19日，原、被告签订商业租赁及服务合同（后附租赁费用支付表、位置图），记载：出租方湖北万辉投资管理有限公司（甲方）承租方何芳园（乙方）物管方眉山外滩物业管理有限公司黄冈分公司（丙方）。甲方接受物业开发方湖北东坡外滩置业有限公司全权委托，有权以甲方名义签订合同并对所涉物业进行运营、管理。商铺位置：湖北东坡外滩，项目B3:1-01至1-04.1-22至1-27.2-01至2-06.2-18至2-23号商铺，租赁面积为808.98平方米。乙方租赁该商铺仅限于经营中式餐饮-江浙菜使用。租赁期限8年2014年7月1日起至2022年6月30日止。租赁费用标准及支付办法，甲方租赁给乙方的商铺以建筑面积计算租赁费用，租赁费用包括房屋租金、商业运营服务费和物业服务费等。租赁费用明细及支付日期以双方交房时确认的《租赁费用支付明细表》（见附件）为准。乙方应在约定日期内按照约定金额向甲方支付租金及商业运营服务费，向丙方支付设备维护费及物业管理费。合同由甲乙丙三方签名或盖公章。合同还对其他内容进行了约定。2016年4月18日，湖北万辉投资管理有限公司（甲方）与乙方何芳园签订商铺租赁合同补充协议（含乡聚租赁费用支付明细表：2014年7月1日至2017年9月30日物管费为0；2017年10月1日至2018年9月30日物管费为33977.16元……2020年10月1日至2021年9月30日物管费33977.16元；2021年10月1日至2022年6月30日物管费25482.87元，由被告签名捺印）一份。2016年4月28日，湖北万辉投资管理有限公司（甲方）与乙方何芳园又签订商铺租赁合同补充协议（含乡聚租赁费用支付明细表：2014年7月1日至2017年9月30日物管费为0。2017年10月1日至2018年9月30日物管费为33977.16元……2020年10月1日至2021年9月30日物管费33977.16元；2021年10月1日至2022年6月30日物管费25482.87元，由被告签名捺印）一份，约定：合同租期不变原合同约定计租日（交租起始日）为2015年10月1日，自收房之日2014年10月1日起第四年开始每年递增5%。物业费按照2014年10月1日起按原合同约定免租三年，租金和物业费减免后的费用具体见本协议附件《乡聚租赁费用支付明细表》，如本协议及附件与之前约定相冲突的，均以本协议附件为准。协议还对其他内容进行了约定。2016年4月18日，被告出具有关租金的承诺书一份。2019年10月23日，被告又出具有关支付租金的承诺书一份。2019年12月20日，被告出具承诺书一份，载明：因资金周转困难，本人申请分批交纳承诺1、2019年12月25日前付清所欠物业费4488.29元；2020年1月20日前交纳5万元租金及当月物业费；2020年2月9日前，如继续经营，承诺2月10日前交纳租金及当月物业费、3月前交纳租金及当月物业费、4月10日前交纳租金及当月物业费、5月10日前交纳租金及当月物业费、6月10日前交纳租金及当月物业费等内容。2020年7月30日，原告授权的湖北文赤壁律师事务所向被告邮寄律师函：截止2020年7月31日，被告欠物业费18320.01元等内容。合同签订后，被告支付了部分物业管理费，余下费用未付，故发生本案纠纷。原告陈述，2019年10月1日至2020年9月23日物业费已支付9994.29元，下欠物业管理费23322.2元。诉请一中“最终要求计算至腾退之日”是指被告仍在占用房屋，租金应顺延计算。关于疫情，公司可减免1-3个月物业管理费。本院认为，眉山外滩物业管理有限公司黄冈分公司在黄冈市工商行政管理局变更登记为四川外滩物业管理有限公司黄冈分公司，后工商变更为四川万景汇物业服务集团有限公司黄冈分公司，故原告四川万景汇物业服务集团有限公司黄冈分公司依法享有相关权利。原告与被告自愿签订商业租赁及服务合同、补充协议（含支付物业服务费的明细表），内容符合法律规定，当事人应依约履行义务及享有相关权利。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。商业租赁及服务合同、补充协议签订后，原告交付了房屋，被告支付了部分物业服务费，多次承诺支付物业服务费，余下费用未及时支付，违反约定，被告应依约给付物业服务费的责任。2020年疫情出现，属不可抗力情形，覆盖面广影响大。鉴于2020年疫情等特殊情况，参照国家有关疫情的规定及结合原告陈述和经营现状，本院酌情被告不承担2020年疫情期间三个月的物业服务费，减免部分在该费用总额中予以扣减，即截止2020年9月23日应付物业服务费14828元［23322.2元-扣除疫情物业服务费（33977.16元/12月*3月=8494.2元）］及后续物业服务费依法应由被告按约定标准支付。被告辩称，疫情后未营业不需交纳物业服务费，无法律依据，该意见本院不予采纳。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告何芳园于判决生效后二十日内向原告四川万景汇物业服务集团有限公司黄冈分公司支付截止2020年9月23日物业服务费14828元及承担后续物业服务费（自2020年9月23日起按约定年物业服务费33977.16元标准计算至腾退之日止）。二、驳回原告四川万景汇物业服务集团有限公司黄冈分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费383元，由被告何芳园负担300元，原告四川万景汇物业服务集团有限公司黄冈分公司负担83元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  李宝红人民陪审员  冯金华人民陪审员  胡椿兰二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  罗玉梅