江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣01民终3287号上诉人（原审原告）：南昌恒兴物业管理有限公司。住所地：江西省南昌市东湖区。法定代表人：吴建中,执行董事。委托诉讼代理人：吕文娟，湖南怀治律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐子豪，男，1997年3月出生，汉族，住江西省南昌市新建区。被上诉人（原审被告）：黄涟微，女，1974年12月出生，汉族，住江西省南昌市新建区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：唐茂亮，男，1962年10月出生，汉族，系唐子豪父亲、黄涟微配偶，住江西省南昌市东湖区。上诉人南昌恒兴物业管理有限公司（下称恒兴物业）因与被上诉人唐子豪、黄涟微物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌市新建区人民法院(2020)赣0112民初3268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。恒兴物业提出上诉请求：1、请求撤销江西省南昌市新建区人民法院(2020)赣0112民初3268号民事判决书第一项、第二项，并依法改判被上诉人支付城X国际学园小区XX栋X单元101室的物业管理费6072.48元，违约金1821.74元，共计7894.22元；2、本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、本案中被上诉人提出上诉人长时间未向其催物业费实属违背客观事实。作为物业服务企业，业主欠缴物业费，每年都会在所服务的物业上张贴物业费催缴通知单，这也是全国物业服务企业的日常操作方式，属于根据日常生活经验法则即可推定出的事实，上诉人作为物业企业每年都会针对欠缴物业费业主通过短信、电话、上门、张贴催缴单的形式催缴。2、上诉人曾于2018年5月通过诉讼方式追索被上诉人另一套与本案涉诉房产相邻的XX栋X单元102室物业费，该案审理过程中，被上诉人提交的答辩状中也自认了上诉人一直是有张贴过两房的催告单，这与上诉人提交的催费单相互印证了上诉人催缴了物业费且被上诉人也已收到了催费的事实。另在该案调解过程中双方都是以本案101室与102室两房同时进行协商，虽未达成一致，但已能够证明上诉人协商催缴物业费的事实。综上所述，上诉人认为被上诉人主张诉讼时效抗辩违背客观事实，被上诉人至今仍未缴纳物业费，实属恶意拖欠，应按合同约定承担违约责任，上诉人酌情要求被上诉人承担违约金1821.74元，合理合法，依法应予支持上诉人的全部诉讼请求。唐子豪、黄涟微辩称：1、针对上诉人提出的物业费催交单是2015年之前的，2015年之后涉案房屋没有张贴过物业费催交单，被上诉人的另外一套房子102房张贴过。2、对于上诉人主张的已经通过短信、上门等方式催缴，而自2015年起，被上诉人没有接受到过相关催缴，如果对方有，请提供证据。3、对于另案的答辩状内容，涉案房与102房都欠缴物业费，但只起诉102房，没有起诉因漏水受损的本案涉案101房，在答辩状102房质问中，只能反映物业没有履行合同的事实，不代表这是物业公司追缴涉案房屋的行为。4、当时物业公司起诉102房的协商中，被上诉人提出两套房子一起解决就会提交物业费，但是物业公司没有解决问题，所以被上诉人没有交物业费。恒兴物业向一审法院起诉请求：1、请求法院判令唐子豪、黄涟微立即支付物业管理费6072.48元，违约金1821.74元，共计7894.22元；2、请求法院依法判令唐子豪、黄涟微承担该案全部诉讼费用。一审法院认定事实：唐子豪、黄涟微为城X国际学园小区XX栋X单元101室的业主，住宅建筑面积为210.85平方米。根据恒兴物业和城X国际学园业主委员2014年8月26日、2016年8月30日签订的物业管理服务合同的约定，恒兴物业为城X国际学园小区提供物业服务，约定住宅物业费单价为0.8元/㎡/月。唐子豪、黄涟微自办理收房入住小区后，开始正常缴纳物业服务费。后因单元楼二楼水表间漏水，导致自己居住的101室墙体发霉，与恒兴物业沟通后问题没有得到解决，于是自2015年7月起停止缴纳物业服务费。截至2018年6月恒兴物业退出小区物业服务，欠费为36个月，住宅物业费每月金额168.68元，唐子豪、黄涟微共欠缴物业费为6072.48元。一审法院认为：唐子豪、黄涟微正常入住小区后，依照城X国际学园业主委员会与恒兴物业签订的《物业管理服务合同》中0.8元/㎡/月的约定缴纳物业服务费，表示其对《物业管理服务合同》约定的认可，唐子豪、黄涟微与恒兴物业之间形成物业服务合同关系，恒兴物业正常向唐子豪、黄涟微提供物业服务，唐子豪、黄涟微应当按约缴纳物业服务费。针对唐子豪、黄涟微提出不交物业服务费的原因是二楼水表间漏水，告知物业公司没有解决，之后造成自己家中墙体发霉，问题一直未解决而拒缴物业费的观点，该院认为，房屋漏水问题属于建筑开发商的房屋质量问题，物业公司可以帮助业主与开发商进行协商，但并非物业服务合同约定的服务范围，唐子豪、黄涟微对于房屋质量相关问题，应当向开发商追究责任，故对唐子豪、黄涟微拒缴物业费的观点，该院不予支持；对于唐子豪、黄涟微认为恒兴物业长时间未向其要求缴纳物业费，已放弃追诉权的问题，该院认为恒兴物业未提供证据证明其于2015年7月至2020年9月3日间对唐子豪、黄涟微进行过物业费催缴，其诉讼请求在2015年7月至2017年8月部分已超过《民法总则》规定的3年的诉讼时效，故对恒兴物业要求唐子豪、黄涟微缴纳该部分物业服务费的诉讼请求，该院不予支持，但对2017年9月至2018年6月部分的物业服务费，该院予以支持；对于恒兴物业要求唐子豪、黄涟微承担违约金的诉讼请求，该院认为恒兴物业在物业服务中确实存在一定瑕疵，故对其该诉讼请求该院不予支持。综上，唐子豪、黄涟微应当支付恒兴物业自2017年9月至2018年6月物业服务费，按照0.8元/㎡/月的标准，唐子豪、黄涟微每月应缴纳的物业费是168.68元，共10个月未缴纳物业费，共计1686.8元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》一百八十八条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由唐子豪、黄涟微支付南昌恒兴物业管理有限公司物业服务费1686.8元，该款限该判决生效之日起十日内支付；二、驳回南昌恒兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由唐子豪、黄涟微承担。二审期间，上诉人向本院提交一份新证据：2018年，上诉人起诉102房时，当时对方提交的答辩状复印件一份，欲证明被上诉人在答辩状中自述提到两套房子是同时催缴的，上诉人没有怠于行使催缴的权利。被上诉人对上诉人提交的证据质证认为：对于证据真实性、合法性没有异议，关联性有异议，被上诉人在答辩状中陈述的内容是想质问物业公司，不能代表物业公司进行了催缴行为。被上诉人向本院提交一份新证据：被上诉人的代理人与恒兴物业法定代表人吴建中的短信聊天记录，欲证明被上诉人的代理人在2016年时向恒兴物业反映过漏水问题，但恒兴物业直至离开都一直没有解决。上诉人对被上诉人提交的证据质证认为：对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，认为该证据亦证实恒兴公司在2016年11月10日已向唐子豪、黄涟微催收物业费。本院认为，对上诉人提交的证据，因证据系复印件，且虽然提到同时催缴，但却没有具体的催缴时间，故对上诉人该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认；对于被上诉人提交的证据，因上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对该证据予以确认，同时该证据恰恰证实2016年11月10日恒兴物业向唐子豪、黄涟微催缴物业费的事实。本院除对一审法院查明的事实予以确认外，另查明：2016年11月10日，唐子豪父亲唐茂亮通过短信与恒兴物业法定代表人吴建中沟通时，吴建中明确告知其把应交的物业费交了，会帮忙解决合理要求，并督促物业改进服务。2016年、2017年、2018年，恒兴物业每年都以在唐子豪、黄涟微涉案住宅101室门上粘贴物业费催缴单的形式向唐子豪、黄涟微催缴物业费。本院认为，本案争议焦点为：一、恒兴公司主张的唐子豪、黄涟微自2015年7月至2017年8月期间的物业费是否已过诉讼时效；二、唐子豪、黄涟微是否应向恒兴物业支付物业费6072.48元及违约金1821.74元。关于第一个争议焦点，经查，唐子豪、黄涟微在二审期间向法院提交的短信聊天记录，充分证实恒兴物业于2016年11月10日向其催缴物业费的事实，再结合一审期间恒兴物业向法院提交的催缴照片，本院认定恒兴公司于2016年、2017年、2018年每年都以在唐子豪、黄涟微涉案住宅101室门上粘贴物业费催缴单的形式向唐子豪、黄涟微催缴物业费，故唐子豪、黄涟微自2015年7月至2017年8月期间的物业费已构成时效中断，恒兴公司关于这段时期内的物业费的主张并未超出诉讼时效。关于第二个争议焦点，经查，虽然恒兴物业主张的唐子豪、黄涟微自2015年7月至2018年6月期间物业费6072.48元未超过诉讼时效，但因本案纠纷系由于唐子豪、黄涟微多次向恒兴公司反映其住宅单元楼二楼水表间漏水问题后长期未得到恒兴物业解决而引发，且因恒兴物业的不作为，已造成唐子豪、黄涟微一定的财产损失及生活的不便，根据恒兴物业与城X国际学园业主委员会签订的《物业管理服务合同》关于“恒兴物业公司具有对房屋共用部位、共用设施设备、绿化环境卫生、秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理的义务，因恒兴物业逾期未改正给业主造成损失的或给业主生活带来极大不便，恒兴物业承担相应的经济赔偿及法律责任”的相关约定，故基于恒兴物业在本案中的违约行为，本院酌定唐子豪、黄涟微应向恒兴物业支付70%物业费4250.7元，且无须向恒兴物业支付违约金1821.74元，故对于恒兴物业提出的上诉理由，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江西省南昌市新建区人民法院(2020)赣0112民初3268号民事判决；二、唐子豪、黄涟微于本判决生效之日起十日内向南昌恒兴物业管理有限公司支付物业费4250.7元；三、驳回南昌恒兴物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共计75元，由恒兴公司负担22.5元，由唐子豪、黄涟微负担52.5元。本判决为终审判决。审判长 沈 莉审判员 陈大奎审判员 龚 江二〇二〇年十二月九日书记员 陈 琦书记员 叶斯敏