天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0119民初8114号原告：吴新翠，女，1977年8月15日出生，汉族，居民，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：徐延忠（原告之夫），男，1976年12月10日出生，汉族，居民，住北京市朝阳区。被告：上海绿地集团天津文化发展有限公司，住所地：天津市蓟州区许家台镇盘山南路北侧盘山大道西侧盘古艺城公建**楼。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：全香南，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘童童，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。原告吴新翠与被告上海绿地集团天津文化发展有限公司（以下简称绿地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴新翠及委托诉讼代理人徐延忠,被告绿地公司的委托诉讼代理人全香南、刘童童到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴新翠向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》编号2016-0182058；2.解除原、被告双方签订的《补充协议》；3.判令被告向原告返还购房款997737元（其中购房款847737元，团购服务费150000元）；4.请求法院判令被告向原告支付利息，计算标准为：以997737元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率6%计算，各笔款项交付次日至实际给付之日（计算至2020年5月31日逾期交房利息共计为218297.31元）；5.请求法院判令被告向原告赔偿违约金，计算标准为:以997737元为基数，按合同约定的商品房价款0.01%／日计算，各笔款项交付次日起至实际给付之日止（计算至2020年5月31日，共计为132799.72元）；6.请求法院判令被告向原告支付误工费50000元，北京往返蓟州区交通费5000元，精神损失费50000元。庭审中，原告将第4项诉讼请求变更为：请求法院判令被告向原告支付利息，计算标准为：2016年10月4日交付房款276000元、2016年11月交付房款421737元及团购服务费150000元、2018年11月22日交付房款150000元，从以上各笔款项交付次日至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%计算；增加诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告通过被告的销售人员口头介绍推销、样板间实体展示、灯杆广告牌、宣传彩页、销售人员的微信朋友圈等方式的宣传,于2016年10月4日来到被告开发的绿地集团“百年中国”盘龙御城项目售楼处,经被告销售人员的推销,在其带领下参观了带有小院的样板间。被告公司宣传册、售楼彩页、楼书及样板间均主打宣传涉案房屋为山居别墅,有私密小院,独立客厅、卧室、卫生间和厨房。被告销售人员一再承诺所售房屋从布局到质量均与宣传品及样板间一模一样,样板间的布局风格就是根据在售房屋的施工设计图纸建造的,并表示当天支付27.6万元订金可享受优惠活动。因被告的宣传品、样板间及销售人员的虚假宣传直接导致原告产生了购买被告“超大院落超值赠送”的房屋的意向。故原告于当日在“百年中国”盘龙御城项目售楼处刷卡支付订金27.6万元整。2016年11月25日,被告作为甲方与作为乙方的原告签订了编号为2016-0182058号的《天津市商品房买卖合同》以下简称《买卖合同》）。合同约定被告向原告出售位于天津市确定蓟县××村南侧,宝平公路东侧盘龙御城公建13号楼-4-101的商品房。原告按被告要求在该项目售楼处支付剩余首付款421737元整。经售楼处工作人员宣传介绍关于售楼优惠政策,预交150000.00元可抵房款300000.00元。于是,原告信以为真,在另一台Ｐ**机上支付了150000元的团购服务费（但根据合同房屋每平米单价及总房款,房屋价款并未得到优惠,且被告工作人员给原告出具了盖有名城（北京）房地产经纪有限公司财务专用章的收据）。2018年11月22日按补充协议分期付款约定交付房款15万元,至此,原告按照合同约定支付清被告款项共计997737元。根据《买卖合同》第三条商品房交付及交付日期的约定,“甲方于2018年3月30日前,将符合上述条件的商品房交付乙方使用。”实际上,被告于2018年11月底才通知原告可以验收房屋,距《买卖合同》约定的时间已延后了半年有佘。原告现场查看房屋时发现,现场并没有当时被告宣传的每户具有小院、厨房和廊道,房屋主体结构也出现重大变更,与被告售房时的宣传册、样板间严重不符,且基本的水、电、燃气等都不具备。后原告了解到,被告的虚假宣传行为已经被天津市蓟州区市场监督管理局作出行政处罚（处罚决定书号为津市监蓟罚（2019）257号）,责令被告立即停止违法行为并对其给予50万元行政处罚。该行政处罚决定书中指明被告在宣传其开发的盘龙御城商品房项目的内容与交付商品房的实际情况严重不符,且其项目规划中并未有小院的项目审批,被告的上述行为构成商业虚假宣传,违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第二款的规定。被告不仅延期交房,且未按照《买卖合同》第九条约定开通上下水,供电及燃气,不能满足使用条件;违反《买卖合同》第十条未经原告同意擅自对房屋设计和环境布局进行了重大变更,被告的种种违约以及虚假宣传的恶劣行为严重侵害了原告的合法权益,构成了解除合同的条件,并据此主张按合同约定的商品房价款的0.01%每日赔偿原告违约金。为维护自身权益,原告现依据相关法律法规诉至贵院,恳请法院依法判如诉求。绿地公司辩称，请求依法驳回原告全部诉讼请求。理由:1.原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》(简称合同)系双方真实意思表示,不违反法律的强制性规定,合法有效,均应按约履行。被告可以按约将竣工验收合格的房屋交付于原告，不存在违约情形，不应承担任何违约责任；2.涉案房屋性质为办公，原告签订时即明知，房屋价款中所包含的建筑面积仅为合同附件展示的平面图面积，不包括原告所主张的院墙院落面积；3.房屋销售广告和宣传资料依法属于要约邀请，且合同亦明确相关宣传资料不作为确定各自权利义务的依据，因此双方均不受广告等宣传资料的约束，原告对此明知且签字确认。现原告以广告中的内容未实现主张被告违约，缺乏合同依据，不应得到支持；4.原告称宣传资料中显示的房屋设计和环境布局直接致使其订立合同，但合同中未明确体现上述内容且明确排除宣传资料作为合同内容情况下，原告从未提出过异议。且在合同上签字确认行为，以其主张相悖，不符合常理，请法庭不予采信；5.原告虽主张被告违反宣传资料内容，但该项内容并非原告主张解除合同的法定和约定事由。被告亦不存在对涉案房屋设计变更情况，因此合同中约定的解除合同条款不适用于本案。原告称被告存在私自变更房屋设计行为，缺乏事实依据，不应采信；6.原告尚欠购房款，其未按约定支付房款行为已构成根本违约，原告作为违约方不享有合同解除权及要求被告承担违约责任的权利，被告有权按约追究其违约责任；7.涉案房屋自2018年11交房至今已有近两年的时间，期间原告明知房屋现状，但从未提出过异议。亦未要求解除合同，现已过一年的除斥期间，合同解除权已消灭；8.被告除收取合同约定的购房款外，未收取任何其他费用。原告主张的团购费与被告无关，双方不存在服务合同关系，被告也非该费用收取主体，该项诉请缺乏事实和法律依据，应予驳回。综上，被告已全面履行合同约定义务，原告请求解除合同，缺乏事实和法律依据，请求全部予以驳回。本院经审理认定事实如下：被告系从事文化艺术创作、文化产业投资、房地产业投资、酒店投资管理、商业投资经营、房地产开发经营等项目的企业法人，涉案盘龙悦城／御城公建项目为其开发建设。原告通过观看楼书、户型图等宣传材料及样板间决定购买盘龙悦城项目的房屋。2016年10月4日原告向被告支付购房意向金276000元，2016年11月25日交购房款421737元、团购服务费150000元（收款单位为名城（北京）房地产经纪有限公司），2018年11月22日原告按补充协议分期付款约定交购房款150000元。以上原告共计支付房款847737元，团购费150000万。2016年11月25日原告（乙方）与被告（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定乙方购买甲方开发的位于蓟州区××镇××村南侧，宝平公路东侧盘龙御城公建13号楼-4-101房屋，设计用途为办公，建筑层数为2层，建筑面积90.76平方米，每平方米价格为15180元，总价款为1377737元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2018年3月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。合同第十条商品房设计变更的约定：甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局（见附件四）。确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起30日内与乙方协商。乙方同意变更的，双方订立补充合同。乙方不同意变更，或甲方擅自变更的，乙方有权解除合同。解除合同的，甲方应退还乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应按商品房价款的0.01％向乙方支付违约金。但合同附件一：商品房平面图、附件四：商品房房屋设计、环境布局等情况均为空白页，对商品房房屋结构形式、户型、朝向、设计、环境布局等情况没有约定。合同附件六：补充协议第八项，即关于《合同》第十条的补充约定：1.《合同》项下商品房的房屋设计和环境布局指房屋的结构形式、户型和朝向；2.乙方有权在接到甲方发出的变更通知后十五日内做出是否退房的书面答复，如甲方在此期限内未收到乙方的书面答复，视为乙方已接受通知内注明的变更内容，双方继续履行《合同》及本补充协议内容。合同附件六：补充协议第十二项，即关于广告效力及样板间的约定：1.双方确认，买卖双方的权利义务，均以《合同》及附件、本补充协议、其他相关协议的约定为准。甲方在签署《合同》及其附件、本补充协议、其他相关补充协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告以及沙盘中所述内容，均不作为买卖双方确定各自权利义务的依据；2.甲方为该项目所修建的样板间内的装饰、家具和所有房间及功能区的主灯饰仅供展示和参考使用，不作为商品房交楼标准或合同样品。乙方所购房屋的装饰、设备标准，均以《合同》及其附件中所列标准为依据。另合同还约定了双方其他的权利、义务条款。后被告通知原告办理涉诉房屋交付手续，在办理房屋入住手续过程中，原告因房屋结构形式、户型和朝向及设计和环境布局现状与被告的楼书、宣传册等宣传资料及样板间不符，而拒绝收房和支付剩余房款，诉至法院而成讼。在部分小区业主提起诉讼后，被告自行将样板间拆除。原告提供的楼书等宣传材料显示：附赠超大平米院落，厨房在院落内；一层包括卫生间共三个房间，一层进门为大房间，从大房间能进入卫生间；二层南侧两个房间和卫生间均为独立房间。但在本院对房屋现状进行勘验时，其房屋现状为没有院墙、院落、走廊，一层卫生间不独立且无顶，二层房间为里外间，一层至二层的楼梯为简易铁制楼梯，房屋的结构形式、户型与楼书等宣传材料不符。上述事实，有双方当事人陈述、《天津市商品房买卖合同》、付款收据、楼书宣传材料、现场照片及勘验视频等证据在案证实。本院认为，被告与原告签订的天津市商品房买卖合同后，双方应遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯按约履行。原告针对其主张被告销售的商品房建造有样板间及其结构形式、户型和朝向、设计和环境布局与涉诉房屋现在的结构形式、户型和朝向、设计和环境布局发生变更提供了证据予以证实，虽被告对此予以否认，但没有提供证据予以反驳，所以对原告提供的证据及主张，本院予以采信和支持。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在本案中，双方签订的《天津市商品房买卖合同》第十条中约定，甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局（见附件四）。确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起30日内与乙方协商。乙方同意变更的，双方订立补充合同。乙方不同意变更，或甲方擅自变更的，乙方有权解除合同。该条款中约定了解除合同的条件，条件成就时，解除权人可行使约定解除权。双方约定商品房的房屋设计和环境布局见附件四，而合同附件四为空白页，并无内容。虽被告主张根据双方合同附件六第十二项约定广告效力及样板间均不作为买卖双方确定各自权利义务的依据，但该条款是被告为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与对方协商的格式条款，且该条款亦未约定房屋结构形式和户型。而楼书等宣传材料关于户型图的说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。经过比较，涉诉房屋的结构形式、户型与楼书等宣传材料明显不符，由于被告没有提供征得原告对设计方案变更同意的证据，根据证据规则，应承担不利后果，应认定被告属未经对方同意擅自对涉案商品房房屋设计、环境布局进行了变更的情形，被告应承担违约责任。由于双方约定解除合同的条件已经成就，所以原告要求解除合同，本院予以支持。关于合同解除的法律后果，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》第十条中约定，解除合同的，甲方应退还乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应按商品房价款的0.01％向乙方支付违约金。根据上述约定，被告应返还原告已付购房款847737元，并应支付已付款利息及违约金，利息自原告付款之日次日起至被告退还原告已付款之日止。根据2019年8月17日中国人民银行发布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制公告，自2019年8月20日起应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算利息。因此，2019年8月19日之前按同期贷款利率计算利息，2019年8月20日至实际给付期间利息应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算利息。违约金应按合同约定给付商品房价款的0.01％向原告支付，即84.77元。原告主张以997737元为基数，按合同约定的商品房价款0.01%/日计算，各笔款项交付次日起至实际给付之日止，与合同约定不符，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿误工费50000元、交通费5000元、精神损失费50000元，未提交相关证据，且于法无据，本院不予支持。被告以原告没有支付剩余购房款抗辩原告依据附条件要求解除合同及承担违约责任的主张，理据不足，本院不予支持。因被告在本案中主张的除斥期间是关于出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款而主张解除合同的情形，与本案原告主张解除合同的情形并不适用，故对被告主张原告请求已超过合同解除期间，本院不予支持。关于团购服务费150000元，属于原告为履行合同而支出的合理损失，不属于购房款，被告应对此承担赔偿责任。综上所述，因当事人双方约定了解除合同的条件，且该条件已经成就，故原告起诉要求解除合同，本院予以支持。被告应给付合同解除后的购房款847737元及合同约定的利息和违约金，并赔偿损失团购费150000元。经计算，原告已付房款次日至2019年8月19日利息为98463.56元（以421737元为基数自2016年11月26日起至2019年8月19日，按银行同期贷款利率计算为55423.27元；以276000元为基数自2016年10月5日至2019年8月19日，按银行同期贷款利率计算为38164.67元；以150000元为基数自2018年11月23日至2019年8月19日，按银行同期贷款利率计算为4875.62元），2019年8月20日至被告实际给付之日至利息，以847737为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算利息。案经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告吴新翠与被告上海绿地集团天津文化发展有限公司于2016年11月25日签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》；二、由被告上海绿地集团天津文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴新翠返还购房款847737元及利息（至2019年8月19日利息为98463.56元；2019年8月20日至实际给付之日止利息，以847737元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算利息）；三、由被告上海绿地集团天津文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴新翠违约金84.77元；四、由被告上海绿地集团天津文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告吴新翠团购服务费损失150000元；上述款项直接汇入原告吴新翠在中国农业银行开立的账户；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8943元，由原告吴新翠负担1200元，被告上海绿地集团天津文化发展有限公司负担7743元（汇入原告吴新翠上述银行账户）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  戴永奇二〇二〇年十二月四日法官助理余贵洋书记员吴世佳附：本判决所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。