天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初7277号原告：魏国强,男,1985年7月1日生,汉族,住河北省廊坊市香河县迎宾区。委托诉讼代理人：张丽，河北宝成律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳洪勇，河北宝成律师事务所律师。被告:丁福康,男,1959年3月29日生,回族,农民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：王冲，天津欧诺律师事务所律师。第三人：王敬军，女，1977年4月7日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。第三人：史成浩，男，1993年2月4日出生，汉族，住天津市宝坻区。第三人：王静，女，1989年8月10日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。第三人：王淑洁，女，1979年10月9日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。第三人：中国电信股份有限公司天津分公司，住所地天津市西青区经济开发区兴华七支路**。负责人：赵昱锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：董文祥，该公司员工。第三人：杜桂顺，男，1979年6月9日出生，汉族，居民，住天津市河**。第三人：李子龙，男，1980年9月17日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。第三人：单伟霞，女，1988年1月11日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。第三人：杨金杰，女，1986年6月24日出生，汉族，住天津市宝坻区。第三人：张凤红，女，1983年3月10日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。原告魏国强与被告丁福康、第三人王敬军、史成浩、王静、王淑洁、中国电信股份有限公司天津分公司（以下简称电信公司）、杜桂顺、李子龙、单伟霞、杨金杰、张凤红租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏国强的委托诉讼代理人靳洪勇、被告丁福康的委托诉讼代理人王冲、第三人王敬军、王静、王淑洁、电信公司的委托诉讼代理人董文祥、杜桂顺、李子龙、单伟霞、张凤红到庭参加诉讼。第三人史成浩、杨金杰经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏国强向本院提出诉讼请求：1.解除魏国强与丁福康所订立的租赁合同；2.判令丁福康给付所欠租金234773元；3.判令丁福康给付魏国强逾期支付租金的违约金100000元；4.要求丁福康赔偿财产损失74994元；5.本案诉讼费用由丁福康承担。诉讼过程中，魏国强变更第2项诉讼请求为：要求丁福康支付租金596663元（截止到2020年11月19日及丁福康实际交房之日止所欠租金）。事实及理由：2017年11月24日,魏国强与丁福康经协商就商业房租赁的相关事宜达成协议。协议约定魏国强将登记在自己名下的宝坻区逸城雅园商业1-14、1-15、1-21、2-27、2-33、2-34、2-42、2-45八间商业房屋，建筑面积共计2356.48平方米的商业房屋出租给丁福康使用。双方约定了租赁期限、租金数额及违约责任等，至2020年9月10日，丁福康欠付魏国强租金共计234773元。丁福康的行为已构成违约，属于根本性违反合同约定的行为，且严重侵害了魏国强的合法权益。租赁期间，丁福康擅自损坏租赁物，造成财产损失74994元。故魏国强依法提起诉讼。丁福康辩称，一、丁福康不同意解除双方签订的整体租赁合同，魏国强与丁福康之间签订合同的目的是打造商业一条街，2020年因受新冠疫情影响，丁福康一直在同魏国强进行协商减免租金问题，且房屋均由第三人在实际使用，根据最高人民法院指导意见和天津市人民政府精神，结合公平原则，魏国强应当对2020年度租金进行减免，丁福康愿意将魏国强减免幅度全部让与第三人，不赚取第三人因疫情减免的差额款项。二、对于丁福康与第三人已经签订合同未到期的，丁福康要求履行其与第三人合同期满为止再解除与魏国强的合同。三、因为2020年全国发生疫情，疫情已经被认定为不可抗力，所以不存在丁福康故意违约问题，且丁福康一直在同魏国强协商租金减免问题，所以不应当认定为丁福康违约，不应支付违约金。即使存在违约，也存在违约金约定过高问题，应当进行必要调整。四、因为丁福康在履行合同过程中不存在破坏房屋结构问题，实际使用者第三人在合理使用，不存在赔偿问题。王敬军述称，对于魏国强与丁福康之间的纠纷不发表意见。王敬军与丁福康在2018年4月签订租赁合同，租赁期限6年，租金前两年按年一次性交清，从疫情之后又重新签订了租赁合同，但只租赁了一层，一年租金是17万元，可以分批分次交纳，现在已经给付丁福康8万元。王静述称，对于魏国强与丁福康之间的纠纷不发表意见，王静与丁福康签订了租赁合同，租赁了两间，一年租金13万元，每年按租金8%递增，租赁期限3年10个月，到2024年2月4日终止。王淑洁述称，2018年2月20日，王淑洁与丁福康签订了租赁合同，合同期限6年，租赁两间两层，年租金23万元，每年递增8%。电信公司述称，我司于2017年12月15日与丁福康签订了租赁合同，合同到2022年12月14日，租金年付，第一年309094.29元，第三年是378553.95元，每年递增8%，2020年度的已经全额交纳。杜桂顺述称，2017年12月份，杜桂顺与丁福康签订了租赁合同，12月9日交的租金，租期6年，第一年是202000元，每年递增8%。2020年度租金已经交纳至2021年1月。考虑我们租户，应按照市政府的要求减免四个半月的租金。李子龙述称，2018年7月，李子龙与丁福康签订了租赁合同，租期五年零六个月，第一年租金28万元，每年递增8%，租赁的是二、三层，一共四间。之前租金已经交清，2020年度租金已经给付10万元。单伟霞述称，2019年7月，单伟霞与丁福康签订租赁合同，装修三个月，装修后就用了几次，租赁的是三层两间，年租金139968元。现共给付10万元租金。张凤红述称，2020年5月5日，张凤红从杨金杰手中转租，没有与丁福康签订租赁合同，还是按照原来的合同，张凤红直接将租金给付丁福康，年租金396576元，每年递增8%，今年给付了32万元租金，租金期限至2024年2月24日。本院经审理认定事实如下：魏国强是宝坻区逸城雅园商业1-14、1-15、1-21、2-27、2-33、2-34、2-42、2-45八间房屋的所有权人。2017年11月24日，魏国强（甲方、出租方）与丁福康（乙方、承租方）签订了《商业房屋租赁合同》，双方对合同的真实性及内容均无异议，合同约定，一、租赁房屋位置：甲方将自己名下产权逸城雅园商业1-14、1-15、1-21、2-27、2-33、2-34、2-42、2-45八间商业房屋，建筑面积共计2356.48平方米，出租给乙方作为打造宝坻塞纳世家综合市场一条街使用，乙方同意承租，租赁面积最终以房屋产权机关核定的面积为准。二、租赁期限为6年，自2018年2月25日至2024年2月24日，本合同签订后前三个月为装修免租期（自2017年11月25日至2018年2月24日）。租赁期满后，在同等条件下乙方有优先承租权。乙方无意续租应在合同期满前一个月通知甲方。三、租赁费用：计算标准为每平方米每天2元计算，每年按照365天计算，第一年租金为1720230元；第一年合同签署后三日内交纳90万元，剩余部分于2017年12月31日前付清。以后每年的租金于每年2月28日之前一次性付清。租金第一、二年保持不变，第三年在第二年的总金额基础上上浮5%，租金为1806241元；第四年在第三年的总金额基础上上浮8%，租金为1950740元；第五年在第四年的总金额基础上上浮8%，租金为2106799元；第六年在第五年的基础上上浮8%，租金为2275342元，租金为不含税金额，即为税后，因甲方收取租金所需缴纳相关税费均由乙方承担，并由乙方负责办理，甲方给予配合。四、乙方有权按照打造塞纳世家综合市场一条街需要在不破坏房屋原结构和设备的情况下进行装修，装修费用由乙方自行承担。在装修和租赁使用期间如因乙方原因对房屋造成的损坏，由乙方负责修复并承担相关责任。五、双方的权利与义务：……6.如乙方整体转租房屋需取得甲方书面同意，乙方有权将房屋转租或自用，甲方不得干涉。六、违约责任：1.乙方未按时交纳租金，每逾期一天，应按年度租金的日万分之五交纳迟延违约金，若逾期30日以上不支付房租，甲方有权终止合同收回租赁房屋。2.甲方不得提前解除合同，如甲方提前解除合同应赔偿乙方一切经济损失。3.乙方不得提前解除合同，如乙方提前解除合同除赔偿甲方一切经济损失外，乙方交纳的租金未到期数额甲方不予退还。七、免责条款如有不可抗力原因导致房屋损毁，造成甲乙双方损失，双方互不承担赔偿责任，如因此终止合同，租金按实际使用天数结算，多退少补。合同还约定了其他事项。双方租赁合同签订后，魏国强遂将租赁房屋交付丁福康，后丁福康占有并将涉诉房屋转租给第三人使用。第一年度及第二年度的租金，丁福康如期全额交付魏国强。第三年度，即从2020年2月25日至2021年2月24日的租金，丁福康于2020年4月1日给付魏国强750000元，截止目前，尚欠1056241元租金未付。魏国强与丁福康签订《商业房屋租赁合同》后，丁福康分别于2017年12月11日与杜桂顺签订《商业房屋租赁合同》，将逸城雅园商业2-42号房屋转租给杜桂顺，租赁期限为2018年1月10日至2024年1月9日；于2017年12月19日与王淑洁签订《商业房屋租赁合同》，将逸城雅园商业2-33号房屋转租给王淑洁，租赁期限为2018年2月20日至2024年2月19日；2018年3月12日与电信公司签订《宝坻塞纳世家环城南路自建营业厅房屋租赁合同》，将逸城雅园商业2-34房屋转租给电信公司，租赁期限为2017年12月15日至2022年12月14日；2018年5月22日与史成浩签订《商业房屋租赁合同》，将逸城雅园商业1-14、1-15房屋转租给史成浩，租赁期限为2018年7月7日至2024年2月24日；2018年5月22日与杨金杰签订《商业房屋租赁合同》，将逸城雅园商业2-27(一层)、2-28(一层)房屋转租给杨金杰，租赁期限为2018年6月22日至2024年2月24日；于2018年6月19日与李子龙签订《商业房屋租赁合同》，将逸城雅园商业2-44(二层、三层)、2-45（二层）、2-46（二层）房屋转租给李子龙，租赁期限为2018年7月10日至2024年2月24日；于2019年6月29日与单伟霞签订《商业房屋租赁合同》，将逸城雅园商业2-45(三层)、2-46（三层）房屋转租给单伟霞，租赁期限为2019年7月20日至2024年2月24日；于2020年3月30日与王静签订了《商业房屋租赁合同》，将逸城雅园商业2-27（三层）、2-28（三层）房屋转租给王静，租赁期限为2020年4月15日至2024年2月24日；于2020年6月17日与王敬军签订《商业房屋租赁合同》，将逸城雅园商业1-21(一层)房屋转租给王敬军，租赁期限为2020年5月2日至2024年2月24日。2020年8月，魏国强委托河北宝成律师事务所向丁福康发出律师函，内容为：丁福康先生：您好！河北宝成律师事务所接受魏国强先生委托，就您与魏国强先生于2017年11月24日所签订的商业房屋租赁合同所涉租金事宜表述律师意见。根据委托人魏国强先生所提供的证据，委托人与您所订立的租赁合同自2018年2月24日起计算租赁期限。在房屋租赁合同开始的第一、二两个年度您能够按照合同的约定履行租金缴付义务，但在本年度租赁合同履行过程中，您未能按照约定及时履行租金足额缴付义务，截止至今您尚欠委托人租金1056241元。您与委托人所订立的商业房屋租赁合同依法成立，具有法律效力，双方均应按照合同约定诚信履行各自义务。您未能够按照合同约定履行租金交付义务已构成严重合同违约，依法应承担相应法律责任。希望您接此律师函后，及时将所欠付的租金及逾期付款违约金足额支付。河北宝成律师事务所及承办律师将根据您的执行情况不限于进一步采取其他法律程序以维护委托人的合法权益。期待您的回复。丁福康在接到律师函前后，一直与包括魏国强在内的出租方进行沟通，要求减免疫情期间因无法使用承租房屋的租金，但双方未能达成一致意见。当事人有争议的事实的质证和认定情况如下：1.合同履行过程中双方是否存在不可抗力问题。丁福康认为，2020年全国范围内发生了新冠肺炎疫情，属于不可抗力，且宝坻区是天津市重点疫区，特别是涉诉房屋有病例发生，所以受疫情影响较大，相关文件范围内都认为疫情属于不可抗力，所以不同意解除合同。因本案属系列案件，丁福康在其他案件中提交天津市人民政府2020年2月6日发布的《天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展的若干措施(21条)》，其中第7条：给予中小企业房租优惠。对承租国有资产类经营用房的中小企业及公建配套菜市场，免收3个月房租、3个月房租减半。对租用其他经营用房的，鼓励业主为租户减免租金，由双方协商解决。最高人民法院2020年5月15日出台《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见㈡》，其中第5款规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。第6款规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。魏国强对上述意见、措施与本案关联性和证明目的不认可，称政府指导意见是指承租国有资产用房，而并非指向本案普通公民之间签订的租赁合同，所以该意见不适用本案。丁福康不是用租赁的房屋用于经营，而是转租房屋。2.关于如何减免租金问题。魏国强不同意减免租金，称其是贷款借款购买房屋，也有经济压力。丁福康在本案要求参照上述指导意见、措施中国有资产类经营用房减免期限予以减免，由双方合理分担。各第三人也在与丁福康进行协商，要求丁福康予以减免租金。本院认为，魏国强与丁福康签订的租赁合同，双方对其真实性无异议，该合同系丁福康与魏国强双方的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，本院予以确认。本案争议焦点为租赁合同是否应予解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：㈠因不可抗力致使不能实现合同目的；㈡在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；㈢当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；㈣当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；㈤法律规定的其他情形。该条款是合同法定解除事由的规定。从涉案证据及合同实际履行情况看，丁福康对第三年度租金未按约定时间支付，是否符合上述法定解除事由是双方之间主要争议。众所周知，自2020年1月24日零时起，天津市启动重大突发公共卫生事件一级响应，根据疫情情况，经市防控领导小组批准，辖区人民政府依法采取限制人员聚集等强制性措施，特别是宝坻区，当时疫情较重，所有超市、宾馆、饭店、教育机构等临街商业、服务业门店全部关闭。直至2020年4月30日天津市疫情防控应急响应级别由一级调整为二级时，才允许商业门店有序开放。此期间，包括丁福康承租的魏国强的宝坻区逸城雅园八间商业房屋亦全部处于停业状态。承租人丁福康及次承租人第三人因受到新冠肺炎疫情及防控直接影响，暂时无法使用租赁或转租的房屋，致使无营业收入。魏国强虽委托律师事务所向丁福康发出律师函，要求其交纳租金并承担违约责任，但丁福康并未直接拒付租金，而是要求予以减免租金后将剩余租金全部交纳，且在律师函发出之前，丁福康已交纳了部分租金，双方因是否减免租金处于僵持状态。结合本地新冠肺炎疫情及防控工作对丁福康及次承租人的实际影响，该情形属于不可归责于当事人的原因所致。正是因为疫情防控之需要，不能认定丁福康以自身的行为明确表示其将不履行合同，也不能认定经催告后丁福康仍拒绝履行，丁福康在支付部分租金后与魏国强进行协商减免租金问题，亦能佐证其并非拒绝履行合同，因此，不应由此认定丁福康存在恶意违约行为，同样不能认定合同目的不能实现。根据涉诉合同的实际履行情况，结合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见㈡》，对魏国强要求解除双方签订的《商业房屋租赁合同》不予支持。因涉诉合同不予解除，且不能认定丁福康存在恶意违约，故对魏国强要求支付违约金及赔偿财产损失请求，亦不予支持。其次，租金支付及减免问题。虽然魏国强与丁福康的租赁合同不符合解除条件，但丁福康亦应积极主动的交纳租金，根据上述指导意见、若干措施，在所涉案件具体适用中需结合具体案件的客观情况予以考量，虽然鼓励双方协商解决，但也是需要酌情考虑的客观因素。在调解不成时，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。综合考虑本地区疫情及疫情防控措施对商业、服务业等的影响，承租人在疫情期间确实没有营业收入，继续按照原合同支付租金对承租人显失公平，应当对其予以适当减免租金，结合上述指导意见、若干措施及本地区疫情防控的实际需要，本院酌情确定租金减免期限为2个月。根据双方签订的租赁合同约定，2020年度租金为1806241元，扣除应予以减免的租金301040.17元（1806241元/年÷12月×2）及其已交纳的租金750000元，丁福康还应给付魏国强此年度租金755200.83元。第三人史成浩、杨金杰经传票传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条，判决如下：一、魏国强与丁福康2017年11月24日订立的《商业房屋租赁合同》继续履行；二、丁福康于判决生效后十日内给付魏国强2020年度租金755200.83元；三、驳回魏国强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11516元，减半收取计5758元，由丁福康负担，交纳时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  高振雷二〇二〇年十二月二十三日书记员  刘宝静附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。