广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25158号上诉人（原审被告）：陈玉娴，女，1978年1月5日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：亢德明，广东富荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邝远华，女，1981年2月11日出生，汉族，住广州市花都区。被上诉人（原审原告）：欧阳伟彬，男，1982年1月16日出生，汉族，住广东省连州市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：谭国浪，广东古谷律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：马艳华，广东古谷律师事务所律师。原审被告：邝志强，男，1972年3月30日出生，汉族，住广州市花都区。原审第三人：广州市乐有家房产经纪有限公司，住所地广州市天河区桃园西路****。法定代表人：王宝玉。上诉人陈玉娴因与被上诉人邝远华、欧阳伟彬、原审被告邝志强、原审第三人广州市乐有家房产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初9493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定适用独任制普通程序审理，本案现已审理终结。上诉人陈玉娴上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为第三人乐有家公司于本判决发生法律效力之日起十日内向邝远华、欧阳伟彬支付托管款项30000元；2.本案的一、二审案件受理费由邝远华、欧阳伟彬承担。事实与理由：（一）一审法院认定陈玉娴是涉案交易买受人之一，属于认定事实错误，并在认定事实错误的基础上，作出了错误的判决。我在本案中是受托人，本案诉争的购房人是邝志强。据此，因履行本诉争商品房买卖合同引起的责任，应由委托人即邝志强承担。因此，我不应在本案中承担责任。2019年邝志强和我系男女朋友关系。2019年11月，邝志强了解到：邝远华、欧阳伟彬准备出售其位于广州市花都区南石路3号1栋2梯503房，售价在167万元左右，邝志强有意购买该房。2019年11月21日，邝志强因有事遂口头委托我和邝远华、乐有家公司签订了《二手房买卖及居间服务合同》，并委托我支付了3万元定金。同年12月1日邝志强和邝远华、欧阳伟彬签订《价格确认书》，和欧阳伟彬签订了《费用估算表》，确认我受邝志强委托和邝远华签订《二手房买卖及居间服务合同》有效，并再次确认：邝志强同意以167万元购买该房屋。次日，邝志强和欧阳伟彬、乐有家公司签订《交易节点确认书》《信息告书》。同年12月4日，邝志强和邝远华及乐有家公司员工黄艳萍在《广州市不动产登记查册表》上签名确认该房屋的查册信息。由此可见，邝远华、欧阳伟彬及邝志强均确认：邝志强是本诉争合同的委托人，我是本诉争合同的受托人，本案诉争的购房人是邝志强。2020年1月3日，邝志强向广州竞宇金融服务有限公司支付按揭代理费12573元、200元网签费。后因受到新冠××的影响，邝志强未能筹措到购房首期款，未和邝远华、欧阳伟办理该房的网签手续，也未继续履行该《房屋买卖合同》。由此可见，因履行本诉争商品房买卖合同引起的责任，应由委托人即邝志强承担。因此，我不应在本案中承担责任。（二）邝远华、欧阳伟彬在未依法解除其与我签订的《二手房买卖及居间服务合同》及同邝志强间实际买卖合同关系的情况下，就急于将诉争房屋出售给他人，属于严重违约的行为，也应承担相应的违约责任。我和邝远华、欧阳伟彬在合同签订后，已口头告知邝远华、欧阳伟彬：我是受邝志强的委托代其签订合同。后邝志强的银行贷款未获得通过。同时也未能筹措到购房首期款，造成不能履行本诉争合同，不是恶意违约。2020年2月23日，我受邝志强委托，只是告知中介公司：不再购买该房屋。此后，中介公司一直在协调双方继续履行合同。邝志强并未实际解除诉争合同。而邝远华、欧阳伟彬也并未提出要解除《二手房买卖及居间服务合同》及买卖合同关系，更未依据《合同法》94条的规定行使解除合同的权利。2020年6月9日，邝远华、欧阳伟彬向一审法院提起诉讼时，也未提出解除合同的诉讼请求，在诉状中也未表明诉争合同已解除，并确认双方对合同履行无法达成协议。因此，邝远华、欧阳伟彬和邝志强之间并未就解除诉争合同达成协议。中介公司提交的《情况说明》也证实：双方对房屋买卖合同争议未达成协议，该房屋买卖合同对双方均具有法律约束力。但2020年7月30日一审开庭时，法官询问该房屋的现状时，邝远华、欧阳伟彬的代理人回复称：其已于2020年6月，将诉争房屋出售给他人，并办理过户手续。据此，可以认定：邝远华、欧阳伟彬在未依法解除《二手房买卖及居间服务合同》及买卖合同关系的情况下，就急于将诉争房屋出售给他人，属于严重违约的行为，也应承担相应的违约责任。（三）邝远华、欧阳伟彬和邝志强在履行诉争合同时，均存在违约行为。邝远华、欧阳伟彬和邝志强均应依据《合同法》第一百二十条规定，承担相应的违约责任。两者的违约相抵后，我请求将邝志强的违约金调整为3万元，该违约金已足以弥补邝远华、欧阳伟彬所谓的“损失”。如上所述，邝远华、欧阳伟彬和邝志强在履行诉争合同时，均存在违约行为，邝远华、欧阳伟彬和邝志强均应承担违约责任。且邝志强的违约未给邝远华、欧阳伟彬造成实际损失。一审时，乐有家公司表示：陈玉娴代交的3万元定金，由其代管，其愿意依据法院的判决，直接由其代为支付该款项。因此，二审法院可判决：乐有家公司于本判决发生法律效力之日起十日内向邝远华、欧阳伟彬支付托管款项30000元。因此，请求二审法院判如所请。被上诉人邝远华、欧阳伟彬二审辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持一审判决。原审被告邝志强、原审第三人乐有家公司均未作陈述。邝远华、欧阳伟彬向一审法院起诉请求：1.判令陈玉娴、邝志强向邝远华、欧阳伟彬支付违约金334000元（按转让总价款的20%计算）；2.本案诉讼费由陈玉娴、邝志强承担。一审法院认定事实：涉案房屋为广州市花都区南石西路3号1栋2梯503房，原权属人为邝远华、欧阳伟彬。2019年11月21日，邝远华、欧阳伟彬作为卖方，陈玉娴作为买方，乐有家公司作为居间方，三方签订《二手房买卖及居间服务合同》，卖方将涉案房屋出售给买方，该房产转让总价款为167万元；买方同意在本合同签订时向卖方支付定金3万元，买卖双方同意将定金3万元交由居间方托管，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方指定的托管账户后即视为卖方本人已收讫。买卖双方协商一致，约定买方按按揭付款方式支付房款，卖方须无条件配合提交相关资料及签署相关协议。第十条违约责任：2.如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数，支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过15个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。同日，邝远华、欧阳伟彬作为卖方，陈玉娴作为买方，乐有家公司作为居间方，签订《交易节点确认书》，买卖双方同意按照如下流程进行交易：买方支付定金、居间方收取佣金→买卖双方签署网签合同（于2020年3月15日前签署《广州市存量房买卖合同》）→卖方赎楼准备（卖方最迟应于买方取得银行同贷书后5个工作日内与赎楼公司签订服务合同）→买方支付首期款（买方须于办理产权过户递件手续当天，向卖方支付首期款[不含定金]51万元……）→买方申请按揭贷款（买方须于2020年1月20日前向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，申请贷款金额为116万元）→银行出具同贷书→卖方赎楼、注销抵押登记→买卖双方办理递件过户缴税手续……。合同签订后，陈玉娴按约定将定金3万元付给乐家公司进行托管。2019年12月1日，邝远华、欧阳伟彬作为卖方，邝志强、陈玉娴作为买方，双方签订《价格确认书》，确认涉案房屋交易价为167万元等事项。该《价格确认书》抬头显示买方为邝志强，但落款买方处由邝志强、陈玉娴共同签名。同日，欧阳伟彬与邝志强签署《费用估算表》，确认交易过程中可能产生的税费问题。2019年12月2日，卖方欧阳伟彬、买方邝志强、居间方乐家公司签署《信息告知书》，各方对交易过程中所涉及的信息进行确认。同日，欧阳伟彬、邝志强、乐家公司签署《交易节点确认书》，确认交易流程；该确认书抬头显示买方为陈玉娴、邝志强，买方落款为邝志强。2019年12月30日，陈玉娴通过微信向邝远华发送了：“我爸想早日进去；早日进去办点喜事”的信息。2020年1月16日，陈玉娴通过微信向邝远华发送：“你好阿华，你说过年前让我们住进去过年的，是吧”，邝远华回复：“我就是想着你过年前搞掂给了首付，就让你进来住，但是现在搞那么久都没搞掂，那怎么给你住呢”。2020年1月17日，邝远华通过微信告知陈玉娴其已按照约定提前申请赎楼手续，现已申请到2020年1月21日需要办理赎楼手续；过年后可以办理过户手续……2020年1月16日，陈玉娴在涉案房屋交易微信群中告知中介方：“年后再办吧；我首期现金都用散了”等内容。一审诉讼中，邝远华、欧阳伟彬表示其已将涉案房屋出售给他人并已于2020年6月办理过户手续。一审法院认为，各方当事人均认可邝志强为涉案《二手房买卖及居间服务合同》的相对人，一审法院对邝志强为本案交易买方的事实予以认可。本案争议焦点为陈玉娴在涉案《二手房买卖及居间服务合同》中的地位。一审法院经审查认定陈玉娴为涉案交易买方之一，陈玉娴作为合同相对人应履行其合同义务。理由是：一、《二手房买卖及居间服务合同》明确约定买方为陈玉娴，陈玉娴、邝志强抗辩陈玉娴作为邝志强的代理人签订该合同，但未提供证据证明其在签订合同时或之后曾向邝远华、欧阳伟彬一方披露所谓的代理行为。相反，在之后各方签订的《价格确认书》及《交易节点确认书》中，陈玉娴或与邝志强共同作为买方进行签字确认，或与邝志强共同作为买方身份显示在相关协议中。二、陈玉娴向邝远华、欧阳伟彬支付定金3万元（托管给乐有家公司）时也未以邝志强的名义支付，现也没有证据证明邝志强向陈玉娴偿还该款。三、从陈玉娴与邝远华的聊天内容及陈玉娴在微信群中的信息反映，陈玉娴一直是以自己是买家的身份表达希望尽快收房或短期内无力支付首期款的意思。邝远华、欧阳伟彬与陈玉娴、邝志强及乐有家公司签订的《房屋买卖合约》是各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守合同约定。陈玉娴、邝志强未按约定期限履行付款义务，根据合同约定，邝远华、欧阳伟彬有权解除合同并要求陈玉娴、邝志强承担违约责任。根据合同约定，因买方原因导致合同无法继续履行的，买方应按照房屋转让总价款20%即334000元承担违约责任。陈玉娴、邝志强认为该违约金过高，请求调整。综合考虑到邝远华、欧阳伟彬现已将涉案房屋出售他人，因陈玉娴、邝志强违约给其造成的损失相对较小，邝远华、欧阳伟彬也未进一步举证证明其因陈玉娴、邝志强的违约行为造成的具体损失，一审法院酌情将违约金调整为总房价的5%即83500元。因陈玉娴、邝志强已支付购房定金3万元至乐有家公司托管，依合同约定视为卖方已收讫，乐有家公司也表达了根据法院判决结果处理该款的意思，为减轻当事人讼累，该3万元应由乐有家公司直接支付给邝远华、欧阳伟彬；陈玉娴、邝志强应向邝远华、欧阳伟彬支付剩余违约金53500元。乐有家公司经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、陈玉娴、邝志强于判决发生法律效力之日起十日内，向邝远华、欧阳伟彬支付违约金83500元（违约金支付方式：由陈玉娴、邝志强向邝远华、欧阳伟彬支付53500元，由乐有家公司向邝远华、欧阳伟彬支付托管款项30000元）；二、驳回邝远华、欧阳伟彬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3155元，由邝远华、欧阳伟彬负担2650元，由陈玉娴、邝志强负担505元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审查明，陈玉娴在一审答辩称：……2020年2月23日，邝志强委托陈玉娴告知中介公司：因无法取得贷款，不再履行诉争合同。……我方请求将违约金调整为83500元（按购房款167万元的5%计算。）再查，二审庭审中，陈玉娴称邝志强曾再次向其他银行申请贷款，但任被拒绝贷款申请。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：陈玉娴是否为涉案交易相对方，以及一审认定的违约金是否过高的问题。关于陈玉娴是否为涉案交易相对方的问题。首先，于2019年11月21日签订的涉案《二手房买卖及居间服务合同》系由陈玉娴作为买家签署的，陈玉娴主张其曾口头告知卖家其系邝志强的授权代表，但并无证据证实。其次，在各方于2019年12月1日签订的《价格确认书》中，买方确认处已由邝志强和陈玉娴共同签署，虽然随后的《费用估算书》和《交易节点确认书》均由邝志强签名，但因邝志强和陈玉娴曾对外共同签署了《价格确认书》，作为卖家的邝远华、欧阳伟彬有理由相信邝志强单独签署的前述文件系代表共同买方作出的意思表示。再次，从陈玉娴与邝远华的聊天内容及陈玉娴在微信群中发布信息的情况来看，陈玉娴一直是以买家的身份表达履行合同或无力履行合同的意思表示。一审法院据此认定陈玉娴为涉案交易买方之一，认定事实正确，本院予以确认。故邝远华、欧阳伟彬与陈玉娴、邝志强及乐有家公司签订的《房屋买卖合约》是各方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。关于违约金的认定问题。陈玉娴、邝志强未按约定期限履行付款义务，根据合同约定，邝远华、欧阳伟彬有权解除合同并要求陈玉娴、邝志强承担违约责任。根据合同约定，因买方原因导致合同无法继续履行的，买方应按照房屋转让总价款20%即334000元承担违约责任。陈玉娴、邝志强认为该违约金过高，且在一审期间均答辩认为其曾于2020年2月23日告知中介公司“因无法取得贷款，不再履行诉争合同”，而陈玉娴二审庭审中亦确认其随后虽亦曾在其他银行办理抵押贷款，但最终结果亦是遭到拒绝，现无证据证实在此之后，陈玉娴或邝志强有再向邝远华、欧阳伟彬表达继续履行合同的意思表示。在此情况下，邝远华、欧阳伟彬向案外人出售涉案房屋，涉案买卖合同已事实解除，邝远华、欧阳伟彬并不构成违约。陈玉娴上诉主张邝远华、欧阳伟彬未解除合同即另行出售房屋构成违约，并应与其违约行为相抵，缺乏理据。陈玉娴一审答辩期间即请求一审法院将违约金调整为合同总价款的5%，一审法院综合考虑邝远华、欧阳伟彬另行出售房屋、及时止损等原因，采纳陈玉娴的抗辩主张，酌情判令陈玉娴、邝志强应支付违约金调整为总房价的5%即83500元，公平合理，本院予以维持。综上所述，陈玉娴的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由陈玉娴负担。本判决为终审判决。审判员  唐佩莹二〇二〇年十二月十八日书记员  郭 俏古文娜