湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂13民终1132号上诉人（原审被告）：雷亭，男，1987年10月14日出生，汉族，住随县。被上诉人（原审原告）：郭远林，男，1971年10月29日出生，汉族，住随州市曾都区。被上诉人（原审原告）：随州红奕商业管理有限公司，住所地随州高新技术产业园区熊家。法定代表人：李雷，该公司总经理。以上二被上诉人的共同委托诉讼代理人：姚凯，湖北神农律师事务所律师。上诉人雷亭因与被上诉人郭远林、随州红奕商业管理有限公司（以下简称红奕公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初2043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雷亭上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郭远林、红奕公司的诉讼请求，案件受理费由郭远林、红奕公司负担。事实和理由：1.一审认定事实错误。首先，2017年4月21日郭远林并未取得涉案商铺的所有权，涉案租赁合同是郭远林、红奕公司利用雷亭签名的空白合同变造的虚假合同，不具有法律效力。其次，涉及到红奕公司租赁合同纠纷的承租方均提出了红奕公司承诺了免租期限，一审中雷亭已申请证人出庭证实存在免租期的事实，红奕公司既未解除合同也未通知雷亭交纳租金印证了双方租赁合同也是按照有免租期限的承诺在履行，一审法院认定双方不存在15个月的免租期错误。再次，雷亭在一审期间申请了相邻商铺的证人出庭作证，并提交了视频资料，证明雷亭自2018年3月已经搬离案涉商铺，该商铺一直处于红奕公司控制之下，一审认定雷亭一直占用该商铺与事实不符。雷亭直至一审诉讼时才知道郭远林购买了商铺，雷亭不负有向郭远林交付商铺的义务。2.一审程序违法。雷亭实际上应当与开发商、红奕公司签订租赁合同，因此应当追加红星国家广场项目开发商为本案当事人。综上，请求二审法院依法改判。二审庭审中，雷亭上诉主张其于2019年7月12日就涉案租赁房屋共计支付红奕公司租金和管理费共计46900元，该费用应从雷亭应支付的租金和管理费中予以扣减。郭远林、红奕公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。郭远林、红奕公司向一审法院起诉请求：1.依法解除郭远林、红奕公司和雷亭签订的《商铺租赁及管理服务合同》；2.依法判令雷亭向郭远林支付自2016年12月31日至2019年3月31日止的租金112795.2元，并按同期贷款利率计算利息至实际付清之日止；3.依法判令雷亭按所欠租金的24%向郭远林支付逾期付款违约金27070.8元；4.依法判令雷亭返还租赁物，并从2019年4月1日起按每月4177.6元向郭远林支付租赁物占用费至实际返还租赁物之日止；5.依法判令雷亭向红奕公司支付2016年12月31日起至2019年3月31日的管理费24170.4元，并按同期人民银行贷款利率计算利息至实际付清之日止；6.依法判令雷亭按所欠管理费的24%向红奕公司支付逾期付款违约金5800.8元，另支付解除合同违约金50131.2元；7.案件诉讼费由雷亭负担。一审法院认定事实：2017年4月21日，郭远林、红奕公司与雷亭签订两份《商铺租赁和管理服务合同》。合同约定，由雷亭承租郭远林所有的位于随州市××新区红星国际广场建材博览中心10-15、10-16号商铺，租赁期限均为60个月即自2016年12月31日起至2021年12月30日止，租金均为2088.8元/月，租金以3个自然月为一个交付期，在每个交付期前10个工作日内支付至郭远林账户。同时涉案商铺委托红奕公司进行商业管理，每月经营管理费均为447.6元，由雷亭支付给红奕公司。合同签订后，郭远林依约在规定的时间内将其两个商铺交付给雷亭经营，雷亭依约共向红奕公司交付20000元履约保证金，红奕公司按约定进行商业管理。后雷亭未依约向郭远林交纳租金，也未向红奕公司交纳经营管理费，郭远林、红奕公司遂诉至一审法院。一审另查明，涉案两份《商铺租赁和管理服务合同》均约定如果因雷亭违约而提前解除或终止的，则红奕公司有权没收本合同项下之履约保证金，且雷亭应按合同解除/终止前六个月平均租金标准，向红奕公司支付十二个月租金总额作为提前解除/终止合同违约金。经营管理费按照每平方米每月5元的标准，即每月447.6元，由乙方支付给丙方。支付方式和日期同租金。租赁期第一年丙方免收乙方的经营管理费，第二年减半收取经营管理费，从第三年起由双方协商确定，经营管理费标准不低于2.5元/平方米/月。雷亭延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，雷亭应当向郭远林支付欠费金额3‰的延迟履约违约金；延迟超过30日，郭远林有权单方解除合同。租赁期限届满或因任何原因合同终止后7日内，雷亭应当将该商铺返还。交还期满后，雷亭未返还商铺，则按合同终止时该商铺租金标准的200%向郭远林支付占用费。合同还约定，雷亭承诺放弃其作为承租人在租赁期限内对该商铺所享有的优先购买权。涉案商铺至今空置，雷亭也未与郭远林办理涉案商铺的交接手续。经计算，自2016年12月31日起至2019年3月31日止，雷亭欠郭远林位于随州市××新区红星国际广场建材博览中心10-15、10-16号商铺的租金共计112795.2元（2088.8元/月×27月×2），雷亭欠红奕公司经营管理费6714元（2017年免交；2018年减半，应交6个月；2019年第一季度减半，应交1.5个月；共计7.5个月，管理费为447.60元×7.5个月×2）。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。本案中，雷亭与郭远林、红奕公司签订的《商铺租赁和管理服务合同》，系双方当事人真实意思表示，双方当事人均应依约履行。雷亭未依约向郭远林、红奕公司交纳房屋租金及经营管理费，已构成违约，依法应当承担违约责任。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同，故郭远林、红奕公司请求解除《商铺租赁和管理服务合同》并要求雷亭支付租金、商铺管理费、返还租赁物、支付租赁物占用费等符合法律规定，依法予以支持。但新型冠状病毒疫情期间，即2020年1月23日至2020年3月23日，雷亭应当向郭远林免交租赁物占用费。郭远林、红奕公司诉请雷亭按同期人民银行贷款利率支付所欠租金、管理费利息并无不当，予以支持。虽然双方在《商铺租赁和管理服务合同》中约定雷亭违约应向郭远林、红奕公司按每日3‰支付延迟履行违约金，但该约定违约金过高，现郭远林、红奕公司诉请雷亭按所欠付租金、管理费的24%计算逾期付款违约金27070.8元（112795.2元×24%）、1611.3元（6714元×24%），符合法律规定，予以支持。郭远林、红奕公司诉请雷亭支付解除合同违约金50131.2元，因其已诉请雷亭支付利息及逾期违约金，又诉请雷亭支付解除合同违约金，该诉求金额过分高于造成的损失，故不予支持。雷亭辩称其在入驻涉案商铺时红星美凯龙公司口头承诺免租金、管理费，且其与郭远林、红奕公司所签的两份涉案合同均系变造，以及自2018年3月就告知郭远林、红奕公司提前解除租赁关系，不应负担此时段之后的商铺占用费，但缺乏事实和法律依据，故对该项辩解不予采纳。雷亭辩称郭远林、红奕公司侵犯其优先购买权，但双方在《商铺租赁和管理服务合同》中明确约定，雷亭在租赁涉案房屋时已放弃其优先购买权，故对其此项辩解不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除郭远林、随州红奕商业管理有限公司与雷亭签订的《商铺租赁和管理服务合同》；二、雷亭于判决生效之日起十日内支付郭远林租金112795.2元及利息（利息自2019年4月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至借款清偿之日止）；三、雷亭于判决生效之日起十日内向郭远林支付逾期付款违约金27070.8元；四、雷亭于判决生效之日起十日内支付随州红奕商业管理有限公司经营管理费6714元及利息（利息自2019年4月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至借款清偿之日止）；五、雷亭于判决生效之日起十日内向随州红奕商业管理有限公司支付逾期付款违约金1611.3元；六、雷亭向郭远林返还位于随州市××新区××广场建材博览中心××商铺、××号商铺，并从2019年4月1日起，每月按4177.6.元的标准向郭远林支付租赁物占用费至实际返还之日止，于判决生效之日起十日内执行完毕；新型冠状病毒疫情期间（2020年1月23日至同年3月23日），雷亭应当向郭远林免交租赁物占用费；七、驳回郭远林、随州红奕商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4600元，由雷亭负担。本院二审审理期间，雷亭提交了三组证据，证据一、收据一份，拟证实其于2019年7月12日就案涉租赁房屋支付红奕公司租金46900元；证据二、雷亭整理的书面材料一份，拟证实涉案房屋开业时，红奕公司口头承诺每个租户都有免租期，具体免租时间不一样；证据三、视频资料一份，拟证实2019年7月27日，红奕公司员工王丹将雷亭承租的案涉房屋上锁，涉案房屋已被红奕公司控制管理，房屋里面堆放的其他品牌货物与雷亭无关，此后的房屋占有费用不应由雷亭承担。郭远林和红奕公司质证认为，证据一中46900元的租金雷亭确实已经支付，该资金系支付雷亭承租的另外4间房屋租金，已经分别予以了扣减；对证据二的真实性和证明目的均有异议，真实性无从考证，其他租户在与红奕公司及业主的租赁合同纠纷案中均提出了免租期抗辩，他们所作的证明均系单方陈述，与客观事实不符；对于证据三的真实性及证明目的均有异议，该视频已经不能真实地还原当时锁门及现场物品存放的现状，门面房是基于什么原因被红奕公司员工王丹上锁，雷亭认为红奕公司占用涉案门面房与事实不符，如果雷亭在2019年7月27日之前已经撤离了案涉房屋，则雷亭构成根本违约，在其不再继续履行租赁合同的情况下，其应当与郭远林和红奕公司办理返还租赁物的相关手续。对于上述有异议的证据，本院认为，证据一的真实性红奕公司予以认可，本院对其真实性予以确认，结合红奕公司提交的租金及管理费抵扣明细，上述46900元费用均已抵扣了雷亭承租的另外四间房屋租金和管理费，本案中不予扣减，对该证据不予采信；证据二系雷亭自己整理的资料，无其他有效证据印证，且与双方合同约定不符，无法达到其证明目的，不予采信；证据三系红奕公司员工王丹于2019年7月27日对涉案门面房上锁的视频资料，红奕公司对该锁门事实予以认可，能够证实红奕公司已于2019年7月27日控制了案涉房屋，对该证据予以采信。本院经审理查明，2019年7月12日，雷亭就其承租郭远凤、吴京蔓等人共计4间门面房支付租金46900元，其中，雷亭就8-8号门面房已支付吴京蔓租金14672.8元、红奕公司管理费671.4元；雷亭就8-9、8-32、8-33号门面房已分别支付郭远凤租金10742.4元、10742.4元、10742.4元，已分别支付红奕公司管理费671.4元、671.4元、671.4元。雷亭就案涉郭远林所有的10-15、10-16号门面房未支付郭远林租金及红奕公司管理费，亦未就郭远凤所有的10-14号门面房支付郭远凤租金及红奕公司管理费。2019年7月27日，红奕公司对雷亭承租的涉案两间房屋予以了上锁控制。2020年9月1日，郭远林将涉案两间房屋转租给第三人叶忠金。一审法院认定的其他事实属实。本院认为，本案争议焦点是：1.雷亭支付租金和管理费的起算时间和计算标准；2.案涉租赁合同的解除时间、违约金如何确定及商铺占用费如何支付问题。关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本院审查认为，2017年4月21日，雷亭与郭远林、红奕公司签订《商铺租赁和管理服务合同》，从租期自2016年12月31日起算的内容来看，雷亭与郭远林、红奕公司已于2016年12月31日即达成了口头协议，由雷亭于2016年12月31日租赁诉争商铺并支付租金、管理费。《商铺租赁及管理服务合同》是对2016年12月31日至2017年4月21日之间双方租赁合同关系的事后确认，经双方签字，合法有效，双方在此期间的合同权利义务，应以该书面合同为准。雷亭上诉主张自2016年12月31日起有15个月为免租期，但未提供充足的证据予以佐证，本院不予支持，一审按照双方约定自2016年12月31日起至2019年3月31日止计算租赁费符合法律规定。雷亭上诉主张其已经向红奕公司交纳了46900元租金及管理费，因雷亭承租红奕公司管理的商铺有7间，经核实，上述租金和管理费均系支付另案出租人郭远凤及吴京蔓的租金及红奕公司的管理费，且上述46900元的费用在另案中均从雷亭应付租金和管理费中予以了扣减。雷亭并未就涉案两间门面向郭远林支付租金、亦未向红奕公司支付管理费，故其上诉主张从其应付租金和管理费中扣减的上诉理由不能成立，不予支持。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。雷亭于2019年6月12日签收了《起诉状副本》，郭远林、红奕公司已履行了合同解除的通知义务，双方租赁合同应予解除。关于违约金的计算，根据《商铺租赁及管理服务合同》第二十条第四项、第五项的约定，雷亭应向红奕公司支付十二个月租金作为提前解除合同的违约金。雷亭迟延交纳租金，每延迟一日应向郭远林支付欠费金额3‰的违约金。一审中，郭远林和红奕公司自愿请求将合同约定的违约金标准由每日3‰变更为按照年利率24%计算，系其真实意思表示，一审按照年利率24%的标准计算逾期付款违约金符合法律规定。因郭远林和红奕公司已经请求雷亭赔偿其违约金损失，其又诉请雷亭支付所欠租金利息损失属于重复计算，一审法院支持郭远林和红奕公司所欠租金利息损失不当，二审予以纠正。关于租赁物占用费的问题。雷亭上诉主张其于2018年3月撤场，并已经将商铺交付给红奕公司。根据《商铺租赁及管理服务合同》第二十二条的约定，雷亭应将按照合同约定的规范事项将案涉商铺交还红奕公司，但雷亭未提供证据证明其于2018年3月已经按照合同约定向红奕公司交还了涉案商铺，红奕公司认可在本案一审起诉前雷亭已经私自撤场，其所有的设施设备和物品已经搬离，双方未对案涉商铺进行交接，红奕公司亦将该商铺重新挂牌招租，涉案商铺已经于2020年9月转租给第三人。本案中，雷亭作为承租人应当按照合同约定向红奕公司返还商铺，不能私自撤场。红奕公司、郭远林作为商铺管理人和所有权人应当在知晓雷亭私自撤场后，积极进行商铺交接以减少损害结果的进一步扩大。雷亭在二审中主张其于2019年7月27日拍摄的视频可以证明红奕公司管理人员对商铺进行锁门并接收管理的事实。本院认为，通过雷亭提交的视频可以确定红奕公司自2019年7月27日起已经对该商铺进行占有管理，且红奕公司认可其于2020年9月1日将案涉商铺转租给第三人，故关于商铺空置期间的占用费应当自2019年4月1日起按照约定月租金的数额计算至自2019年7月26日，即16153.39元（2088.8元/月÷30天×116天×2间），该费用由雷亭支付。综上所述，雷亭的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实部分有误，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初2043号民事判决第一项、第三项、第五项；二、撤销湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初2043号民事判决第二项、第四项、第六项、第七项；三、雷亭于本判决生效之日起十日内支付郭远林租金112795.2元；四、雷亭于本判决生效之日起十日内支付随州红奕商业管理有限公司经营管理费6714元；五、雷亭于本判决生效之日起十日内支付郭远林租赁物占用费16153.39元；六、驳回郭远林、随州红奕商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4600元，由雷亭负担；二审案件受理费3264元，由雷亭负担。本判决为终审判决。审判长  刘俊利审判员  李 超审判员  周 鑫二〇二〇年十二月二十九日书记员  朱玉玲