广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终7483号上诉人（原审原告）：周娥，女，汉族，1966年10月13日出生，居民身份证住址为湖北省钟祥市****委会五组，公民身份号码为422************823。被上诉人（原审被告）：郑嘉豪，男，汉族，2000年10月3日出生，居民身份证住址为广东省普宁市******上祠堂180号，公民身份号码为445************170。上诉人周娥因与被上诉人郑嘉豪房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初6739号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。周娥不服原审判决，向本院上诉请求：一、撤销(2020)粤1971民初6739号民事判决中第六判项，维持第一判项、第二判项，改判第三判项、第四判项、第五判项，判令郑嘉豪承担下列损失:1.返还在签订合同时，周娥向郑嘉豪所支付的5天房屋租赁费335元；2.赔偿周娥支付中介费2000元；3.支付2019年9月份电费413.8元、2019年10月份电费123.66元，2019年7月5日至2019年10月5日物业管理费及滞纳金439.8元，2019年8月、9月、10月水费171.9元、煤气费180元；4.赔偿周娥垫付的装修修复损失费3600元及赔偿损坏家私家电费用共计8698元，两项共计12298元；5.赔偿周娥2019年10月6日至11月6日房屋空置房租损失共计2000元；6.赔偿周娥清洁卫生费500元、误工费2400元、汽油费555元、高速费300元；二、本案一审、二审诉讼费用由郑嘉豪承担。事实与理由：一、双方在签订租赁合同时，为了方便从月初计算租金，将起租日改为2019年7月1日，并由周娥通过微信转账支付5天房租335元给郑嘉豪，该款应予以返还。二、郑嘉豪应赔偿中介费损失1500元，并支付2019年10月份的电费123.66元和物业管理费109.3元。1.签订合同时，周娥支付了中介费2000元，租期为12个月，从2019年7月5日至2020年6月30日止，现因郑嘉豪违约导致了合同解除，导致周娥出租又要另外支出中介费，结合本案郑嘉豪实际使用3个月情况，故郑嘉豪应赔偿周娥中介费损失1500元；2.发生纠纷后，房屋因毁坏严重而处于空置中，结合2019年7、8、9月的电费使用情况，计算出平均用电量为28.08元/天,2019年10月使用5天，该月郑嘉豪电费为123.6元是合理的；3.物业管理费应按4个月计算，房屋毁损修复需要一定时间，郑嘉豪搬走后无法联系，且其并未移交房屋锁匙，也未明确告知房屋是继续履行还是解除，故2019年10月份管理费应由郑嘉豪承担。三、中介费损失、房屋空置损失及周娥采取补救措施支出合理费用应由郑嘉豪承担。1.违约金和赔偿金是有区别的：违约金是指一方当事人由于过错不履行合同，依据合同约定的确定金额支付无过错方的确定数额，本案没收押金是合同约定确定的违约金金额。如果违约方给另一方造成的损失超过违约金的，则还应付赔偿金，补偿违约金不足。赔偿金是指合同当事人一方违反合同约定，而给对方造成实际损失及房屋出租能预见到收益损失，应给予一定数额货币进行赔偿。郑嘉豪毁坏房屋及物品，周娥可以要求郑嘉豪采取补救措施修复房屋、赔偿损坏物品或者赔偿损失及周娥采取补救措施支出合理费用，该部分损失已超过违约金金额，故赔偿金是补偿违约金不足，郑嘉豪应予以承担。2.因房屋墙体、窗户及主要家私家电被人为恶意砸坏损毁严重，空置房屋需要合理时间修复，导致房屋产生空置损失，符合日常生活处理经验。郑嘉豪恶意损坏大件物品，且房屋毁坏脏乱差，原审法院未区分恶意损坏物品的严重程度及房屋损失程度来认定损失，缺乏法律依据。3.装修修复费损失3600元是周娥维修时所垫付的合理维修费用，原审法院将其与家私家电损失混为一体，是错误的。原审法院没有结合周娥提交的视频、照片及证人证言证据对损失程度进行认定，未区分物品被损坏程度来计算损失，缺乏说理和依据。被上诉人郑嘉豪辩称：周娥所述与其在原审法院所作的陈述不符。郑嘉豪并不是自己搬出来，而是被周娥赶出来的，郑嘉豪不存在违约行为，周娥报警举报郑嘉豪及同居的人存在不法行为，警方认定没有，只是房屋里面脏乱了些。郑嘉豪同意支付清洁费500元，周娥主张的深圳往返东莞的误工费、汽油费、高速费不应由郑嘉豪承担。周娥向原审法院起诉请求：1.解除周娥与郑嘉豪签订的编号为0001660号租赁合同；2.周娥没收郑嘉豪保证（押金）4000元；3.郑嘉豪赔偿周娥中介费损失2000元；4.郑嘉豪支付2019年9月份电费439元、10月份电费123元及2019年7、8、9、10月份水费、物业管理费611元、煤气费180元，共计1353元；5.郑嘉豪赔偿周娥装修修复费3170元、搬运费120元、损坏家私家电费用7984元；6.郑嘉豪赔偿周娥2019年10月6日至11月6日空房费2000元；7.郑嘉豪赔偿周娥清洁卫生费500元、误工费2400元、汽油费555元、高速费300元；8.本案诉讼费由郑嘉豪承担。原审法院认定事实：2019年7月5日周娥、郑嘉豪及房产中介共同签订一份《房地产租赁合同》（编号：0001660），合同约定：1.周娥将其所有的座落在东莞市寮步镇香市*海悦新都会君悦阁4单元3A号房屋出租给郑嘉豪作居住使用，租期从2019年7月1日至2020年6月30日止，每月租金2000元；2.签订合同当日，郑嘉豪须向周娥支付租赁押金4000元和首月租金2000元，如郑嘉豪违约造成周娥的经济损失，周娥有权从租赁押金中扣除；3.租赁期内，郑嘉豪应按时交纳租金及每月管理费、煤气费、水电费等杂费。如逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达5日的视为郑嘉豪违约，周娥有权解除合同，收回房屋，并没收租赁押金；4.郑嘉豪应爱护和正常使用房屋及其设备，使用房屋不当或者人为造成房屋损坏的，应负责修复或赔偿；5.郑嘉豪不得未经周娥同意，擅自将房产转租、分租给他人使用或调换使用，如违反则视为郑嘉豪自动放弃房屋承租使用权，合同自动解除，收取的押金不予退还，由此造成的损失由郑嘉豪负责赔偿；6.由周娥向中介方支付2000元佣金，合同签订后中介服务费不予退还或免除；7.任何一方未履行合同约定的条款，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担。因郑嘉豪违约而终止合同的，周娥有权不经郑嘉豪同意单方收回房产，郑嘉豪须无条件立即迁出该房产；8.如郑嘉豪拖欠租金、管理费和有关费用时，则周娥将其存放在该房产的物品，经裁决及申请执行后，由法院通过拍卖或以物抵债的方式仍不能抵偿上述费用时，该款项应由周娥先行负责交清后，周娥有权向郑嘉豪继续追索至清偿为止；9.退租前要搞好卫生，不然扣500元卫生费，损坏了家具家电要赔偿。合同后附有《家私电器清单》，清单中勾选了相应的固定设施、家电数量，但未注明相应的品牌型号及新旧程度，也未标注是否有损坏。合同签订后，周娥向中介公司支付了佣金2000元，郑嘉豪向周娥支付了押金4000元及当月租金2000元。郑嘉豪于2019年7月5日搬入涉案房屋居住。周娥于2019年10月5日向东莞市公安局寮步分局泉塘派出所报案，郑嘉豪及相关人员当天搬离了涉案租赁房屋。郑嘉豪主张由于周娥报警，且限期承租人两天内搬离，与郑嘉豪共同居住的朋友比较害怕，所以当天就搬离。原审庭审中，周娥主张：1.据邻居及管理处反应，郑嘉豪在出租屋内存在多达十几人居住、严重扰民的行为，怀疑有不当行为，故向公安机关报案；郑嘉豪承租期间故意毁坏家私电器及室内装修，且屋内卫生状况差。据周娥提交的照片、视频显示租赁物内较为凌乱，其中马桶、窗玻璃等物件有明显毁坏的痕迹。2.周娥主张其聘请清洁工将被毁坏的沙发、床垫、电视柜、马桶、灶台、冰箱给丢了，重新买了新的家私家具，且维修了空调、窗户，并刷了墙面等。周娥庭后提交补充意见及《情况说明》，主张其购买家电花费了8698元、购买配件并修复房子花费了3600元，并主张由于毁坏的物品已经不存在，故修复费及家私家电的损失费按照其所购买商品的价格和实际支出计算。周娥提供了收据、网购支付订单（打印件）、销售单、发货单、维修单等为证。郑嘉豪则主张：承租涉案房屋的目的是跟朋友共3个人一起自住，后来朋友的女朋友也搬了进去，共计5-6个人长期居住，但不存在经常扰民的情况；至于周娥的家私很多都是使用多年的二手货，部分东西本来就是破旧的，墙体也是本来就有印痕，且承租期间郑嘉豪没有使用过冰箱、炉灶、油烟机。据周娥原审提交的短信截屏及收款收据显示：1.涉案租赁物在2019年9月、10月分别产生电费413.88元、123.66元；2.涉案租赁物在2019年7月至2019年10月期间产生的物业管理费共计439.80元（管理费109.3元/月，违约金2.6元）；3.涉案租赁物在2019年8月、9月、10月共计产生水费171.90元。另周娥主张其还为郑嘉豪预先充值了180元煤气费供郑嘉豪使用。原审庭审中郑嘉豪确认拖欠相应的水电费、物业管理费及煤气费，同意支付相关费用。另，周娥主张由于郑嘉豪毁坏房屋家私和设备，周娥需要时间对房屋进行整修，整修期间无法出租房屋，郑嘉豪应赔偿周娥空房费即一个月租金2000元的损失及另行找中介出租房子的中介费损失；同时周娥认为由于郑嘉豪违约，其需要往返东莞与深圳之间处理涉案租赁物相关事宜，故郑嘉豪应当赔偿其误工费、高速费、油费损失共计3755元。郑嘉豪则认为是周娥报警并把其赶走才导致租赁房屋没有清理干净，否则郑嘉豪愿意将房屋收拾好再交还给周娥，并支付相应期间的租金，认为周娥主张误工费、油费、高速费没有依据。原审法院认为，周娥、郑嘉豪签订的关于涉案房产的《房地产租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同义务。郑嘉豪在承租期间拖欠3个月的管理费及相关水电费，其行为已违反了合同约定的义务，根据涉案合同的约定，周娥有权解除合同。现周娥、郑嘉豪对涉案合同已解除均无异议，原审法院确认涉案合同已经解除。关于水电费、物业管理费、煤气费。郑嘉豪无正当理由至今拖欠承租期间的物业管理费及水电费，相关费用已由周娥垫付，郑嘉豪应当向周娥返还。鉴于郑嘉豪于2019年7月5日入住，于2019年10月5日已经搬离租赁物，郑嘉豪应当支付的物业管理费、水电费均应当按照郑嘉豪实际承租的时间进行折算。故郑嘉豪应承担的2019年10月份电费为19.95元（123.66元÷31天×5天），2019年7月5日至2019年10月5日的物业管理费为330.50元（109.30元/月×3个月+违约金2.6元）。综上，郑嘉豪应承担：1.2019年9月、10月电费共计433.83元（413.88元+19.95元）；2.2019年8月、9月、10月的水费共计171.90元；3.2019年7月至2019年10月的物业管理费共计330.50元；4.煤气费180元。前述四项费用合计1116.23元。周娥请求郑嘉豪支付承租期间拖欠的水电费、物业管理费、煤气费共计1116.23元，原审法院予以支持。对周娥诉请超出部分，原审法院予以驳回。关于押金问题。涉案合同约定，若郑嘉豪逾期交纳租金或欠交管理费、水电费等达5天的视为郑嘉豪方违约，周娥有权没收押金。该约定是双方当事人的真实意思表示，现郑嘉豪违约，周娥请求没收郑嘉豪押金4000元符合合同约定，原审法院予以支持。关于修复费、家私家电损失费用。周娥主张相当部分家具家私弄脏了或有破损等，但周娥现有证据并不能证明其所主张的这些被弄脏、破损的家私家具全部已达到无法正常使用或不可修复的程度，且破损物件的范围也未与郑嘉豪进行核实确认。故周娥要求郑嘉豪按其单方更换、购买全新家私家电的费用进行赔偿，缺乏依据，原审法院不予支持。但据周娥提交的照片、录像显示，承租房屋内较为凌乱、卫生较差，且窗户、马桶等部分家具确有严重毁坏的痕迹，涉案租赁合同签订时其附件《家私电器清单》中并未标明相应家私家具有损坏，故应当认为窗户、马桶等部分家具的严重毁坏系由郑嘉豪使用不当造成的，郑嘉豪应当承担相应的损害赔偿责任。综合考虑周娥需对涉案租赁房屋进行整修、部分家具确实需要维修更换的情况，再结合周娥提交的收款收据、发货单等证据，原审法院酌情支持周娥相应的修复费、家私家电损失费共计5000元。对周娥诉请超出部分，原审法院不予支持。另，庭审中郑嘉豪同意支付周娥500元清洁卫生费，原审法院对周娥该项诉请予以支持。关于中介费损失、房屋空置损失。鉴于押金具有违约金的性质，没收押金已经包含因郑嘉豪违约对周娥造成损失的赔偿，故周娥再诉请另行聘请中介的中介费损失及房屋空置费用，缺乏依据，原审法院不予支持。另，周娥诉请郑嘉豪支付其误工费、汽油费、高速费，缺乏依据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认周娥与郑嘉豪之间签订的《房地产租赁合同》（编号：0001660）已解除；二、确认周娥有权没收郑嘉豪交纳的押金4000元；三、限郑嘉豪在判决发生法律效力之日起五日内向周娥支付承租期间拖欠的如下费用合计1116.23元：1.2019年9月、10月电费共计433.83元；2.2019年8月、9月、10月的水费共计171.90元；3.2019年7月至2019年10月的物业管理费共计330.50元；4.煤气费180元；四、限郑嘉豪在判决发生法律效力之日起五日内向周娥赔偿修复费、家私家电损失费共计5000元；五、限郑嘉豪在判决发生法律效力之日起五日内向周娥支付清洁卫生费500元；六、驳回周娥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费204.78元（周娥已预交），由周娥负担115.62元，由郑嘉豪负担89.16元。二审期间，周娥向本院提交了证据如下：1.微信聊天记录，拟证明其委托在东莞市*住的侄女于2017年12月23日购买了一套新沙发放于案涉出租房屋，沙发款为1580元，搬运费为50元，并非郑嘉豪所说旧沙发，周娥通过微信转账方式支付了该1630元；2.收款收据、微信转账记录，拟证明周娥为案涉租赁房屋购买了三张床垫花费1950元，搬运费600元，共计2550元。郑嘉豪发表质证意见如下：对证据1不予确认，主张周娥在原审时陈述是在2016年购买二手家具给其儿子居住，故不应让郑嘉豪赔偿全新的家具；对证据2确认，但不应让郑嘉豪按照全新的价格来赔偿。郑嘉豪在二审并未提交新的证据。经过审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明，二审审理期间，郑嘉豪向周娥返还了房屋租赁费335元，周娥明确放弃要求郑嘉豪返还该335元的上诉请求。周娥确认其在2019年10月有对房屋进行修复装修，但仅在墙面打洞的时候用过电。周娥在原审提交的郑嘉豪承租涉案房屋前的照片显示，房屋整洁干净，家具及配套设施都比较完好。周娥在原审提交的郑嘉豪承租案涉房屋后的照片以及房屋维修过程的照片、视频，显示案涉房屋非常脏乱：垃圾到处丢、布艺沙发套污损比较严重、餐桌和餐椅的金属脚折损、部分墙壁污迹严重、窗户和窗帘被损坏、煤气炉灶损坏冰箱有烟头烫洞、马桶和洗手池有污损、下水道堵塞、空调需要维修、床垫污损并有烟头烫洞。原审期间，周娥为了证明其房屋装修修复费用及家私家电损失费，提交了如下证据：1.收据，出具时间为2019年10月11日，载明购买沙发款1780元，加盖了销售方公章；2.收据，出具时间为2019年10月16日，载明购买密封圈、下水器、水龙头、进水管共125元，加盖了销售方公章；3.收款收据，出具时间为2019年10月13日，载明龙头、花洒、洗衣机管、下水器共200元，加盖有公章；4.收款收据，出具时间为2019年10月13日，载明装窗户把手共计40元，加盖有公章；5.收款收据，出具时间为2019年10月16日，载明花洒打钻、水龙头等材料共80元，加盖有公章；6.收据，出具时间为2019年10月12日，载明冲下水道、清塞人工费150元，加盖有发票专用章；7.收款收据，出具时间为2019年10月13日，载明清下水道人工150元、三张床板150元，共300元，加盖有公章；8.收款收据，出具时间为2019年10月13日，载明维修客厅和房间空调以及购买遥控器，共480元，加盖有维修店的专用章；9.收款收据，出具时间为2019年10月29日，载明更换阳台把手锁、房间门把手锁等共450元，加盖有服务部的印章；10.微信转账记录：其中向“东莞刷墙司付阿伟”转账1000元，2019年10月6日向“爵女YY”转账支付120元（周娥主张为搬运垃圾费），2019年10月14日向“欧帝尔家纺”转账支付230元（周娥主张为购买三个床罩布的费用）；11.网络购物电子订单详情，显示购买两套迷你梳妆台共486元、上菱三门冰箱918元、蒙娜丽莎家用抽水马桶两套1033.5元、洗漱台8**元、新飞炉灶139元、新飞抽油烟机328元、叶品电器店专营店补差价170元、墙纸82.96元；12.光辉家具销售单，显示订做一张床柜共1890元；13.叶品电器专营店销售发货单两份，显示送货新飞炉灶和抽油烟机；14.金宝马家居销售送货单，显示购买电视柜1080元；15.新奥燃气维修单，显示更换炉灶专用零件65元。前述费用共计11982.46元。郑嘉豪在原审庭审中对周娥提交的该部分证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但主张有些费用是不必要的开支。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人周娥上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。郑嘉豪并未提出上诉，视为其同意原审判决。周娥明确放弃要求郑嘉豪返还2019年7月1日至2019年7月5日房屋租赁费335元的上诉请求，属于其对自身权利的合法处分，本院对此予以准许。从周娥上诉请求的项目及上诉的事实与理由看，其对原审判决或者认定郑嘉豪需向其赔偿2019年7月至9月物业管理费各109.3元/月，物业管理费违约金2.6元，2019年8月、9月、10月水费共171.9元，煤气费180元，2019年9月电费413.88元，清洁费500元并无异议，故对其关于上述款项的上诉请求，原审法院不予审查。周娥与郑嘉豪签订的《房地产租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行相应的权利义务。本案二审争议焦点为：一、郑嘉豪是否应向周娥支付2019年10月的物业管理费、电费金额；二、周娥主张的房屋装修修复损失、损坏家私家电费用是否合法有据；三、周娥主张的中介费损失、房屋空置损失是否合法有据；四、周娥主张的误工费、汽油费、高速费是否合法有据。关于争议焦点一。郑嘉豪于2019年10月5日搬离案涉房屋，与郑嘉豪存在物业管理服务关系的为该居住小区物业管理处，郑嘉豪搬离案涉房屋后未享受物业管理服务，周娥请求郑嘉豪支付其搬离案涉租赁物后的物业管理费，缺乏依据，原审法院认定物业管理费计算至2019年10月5日，并无不当，本院对此予以认可。对于2019年10月的电费金额，该月电费总金额为123.66元，周娥确认在该月有对房屋进行修复装修，但其未能证明其装修期间具体的用点情况，无法准确区分郑嘉豪和周娥的用电量，故原审法院酌定按照使用时间进行折算，并无不当。关于争议焦点二。从周娥提交的照片、视频等证据可以看出郑嘉豪在承租案涉房屋后，没有爱护和恰当使用房屋及其设备，造成房屋装修、家电家私毁损严重，按照租赁合同第9条的约定，郑嘉豪应对损坏的家具家电等承担赔偿责任。周娥在原审所提交的证明其房屋装修修复费用及家私家电损失费的证据，可以和视频、照片中显示的损坏情况相对应，维修和购买价格也较为合理，且郑嘉豪对该部分证据的真实性并无异议，虽然其认为部分支出并非必要支出，但其并未对此进行举证，因此本院对周娥关于其支出了装修修复费、家私家电损失费用共计11982.46元的事实予以认定，但由于周娥在原审诉请的仅为11274元（装修修复费3170元、搬运费120元、损坏家私家电费用7984元），应以其原审诉请的金额为限，其在二审增加的金额本院不予支持。原审法院对该部分费用认定有误，本院予以纠正。关于争议焦点三。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。案涉租赁合同约定如郑嘉豪存在约定的违约行为，周娥有权没收租赁押金，此处约定的没收租赁押金，属于违约责任，原审法院认定押金具有违约金性质，并无不当。周娥主张的中介费损失、房屋空置损失属于违约损失，不应与违约金同时主张，且该部分损失并未超出合同已经约定的违约金，故原审法院在支持没收押金的情况下，对周娥该诉请不予支持，并无不当。关于争议焦点四。周娥主张的误工费、汽油费、高速费，缺乏法律依据，原审法院不予支持，并无不当。综上所述，周娥的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。原审判决部分事实认定有误，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项及前述援引法条的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初6739号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初6739号民事判决第六项；三、变更广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初6739号民事判决第四项为：限郑嘉豪在本判决发生法律效力之日起五日内向周娥赔偿修复费、家私家电损失费共计11274元；四、驳回周娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费204.78元（周娥已预交），由周娥负担62.78元、郑嘉豪负担142元；二审案件受理费205.43元（周娥已预交），由周娥负担153.43元、郑嘉豪负担52元。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  李丽莉审判员  陈天宇审判员  罗艳艳二〇二〇年十二月七日书记员  尹锐轩冷静附录相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。