云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终1809号上诉人（原审被告）：元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司，住所地元谋县元马镇发祥路**，统一社会信用代码91532328MA6K7BXUXM。法定代表人：温世杰，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张开云，云南瑞志律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：井利丽，云南瑞志律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：元谋佳源开发建设有限责任公司，，住所地：元谋县元马镇能禹摩诃社区摩诃村统一社会信用代码：91532328MA6NJW4B5L。法定代表人：陈安国，系该公司经理。委托诉讼代理人：胡建，男，系该公司总工程师，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：张伟，云南佳信律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。上诉人元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司（以下简称万汇公司）因与被上诉人元谋佳源开发建设有限责任公司（以下简称佳源公司）合同纠纷一案，不服云南省元谋县人民法院（2020）云2328民初1135号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万汇公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：原审程序错误，认定事实及适用法律错误。一、遗漏了必要诉讼的当事人，且原审法院在庭审中并未就法律关系的改变向当事人释明，剥夺了当事人的诉讼权利，导致程序错误。第一，案涉项目的转让自2018年10月29日起上诉人先后与云南永兴建设有限公司（以下称永兴公司）、被上诉人一共签订了四份协议，四份协议之间具有延续性与关联性，整个转让过程中，永兴公司均是涉案项目转让的实际承接方，永兴公司与本案具有利害关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条之规定，应当追加永兴公司作为案件的当事人参加诉讼。第二，本案是合同之诉，但原审法院在庭审中未经释明即将本案案由变更为不当得利之诉，也未保障我方的诉讼权利，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十八条之规定，脱离当事人的诉讼请求、争议事实和焦点问题，适用不当得利的相关法律规定裁判，程序错误。二、原审认定事实错误。第一，案涉项目转让涉及的四个协议书已经对案涉款项的归属有约定，但原审法院只是对2019年1月18日的协议以及2019年7月19日的补充协议中部分内容予以认定，对于其他协议书的内容并未予以评判，导致不能客观反映项目转让的过程，从而在合同内容理解与法律适用方面作出错误判决。2018年10月29日，永兴公司与上诉人签订了《万汇果蔬博览城项目合同协议》，约定：将万汇国际果蔬博览城项目打包转让给永兴公司，项目含一期己取得土地证79.7亩，包含已经建设部分及未建设部分及该项目C、D地块，转让价格为6000万元；转让完成后，项目前期由甲方分包的工程项目债权债务由万汇公司负责，其余由永兴公司负责，固定资产据实结算。2018年11月7日上诉人与永兴公司签订的《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》约定项目一期已经取得建设开发用地79.7亩（含已经建设房屋36,416.42平方米，未建设部分7076.1平方米，未建房的土地面积4.3亩），甲方（上诉人）已经销售房屋面积6676.88平方米，已经收取购房人认购金、首付款、购房全款5803.9496万元，转让价款6000万元；本协议签订后，永兴公司委托审计公司对上诉人在建项目完成全面审计，进行土地、在建建筑物固定资产及上诉人已经销售房屋面积、己收购房款项核实，如存在资产及已实际销售房屋面积与本协议第二条万汇公司陈述不一致，则双方按照审计结果协商，增加或扣减相应的项目转让价款；万汇公司现有未建房屋7076.1平方米，该部分房屋已经销售666.68平方米，双方同意按330万元计价，在总转让款中扣减；项目转让给永兴公司后，由永兴公司投资自主完成开发建设，签订本协议后，上诉人己实际收取的房屋销售款5803.9496万元（含认购金、定金、首付款）归上诉人所有，上诉人已出售的商品房屋，但购房人未付清的购房款或者未发放的银行按揭借款均由永兴公司收取，归永兴公司享有，万汇公司己出售的商品房的交房义务由永兴公司承担等。2019年1月18日，鉴于被上诉人系施工总承包人永兴公司的关联公司，由上诉人与被上诉人签订了《万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》，协议约定：转让内容为已经取得建设开发建设用地79.7亩（含己建设房屋36,416.42平方米，未建设部分A3B3栋7076.1平方米，未建房A1栋土地面积4.3亩），上诉人已经销售6676.88平方米，项目作价5670万元转让给永兴公司指定的主体被上诉人；除本协议另有约定外，双方认可云南华昆建诚会计师事务所《审计报告》中关于本项目转让所涉及的开发用地、在建房屋工程资产、商品房销售及销售资金的审计数据；项目转让给被上诉人后，由被上诉人自主完成开发建设。签订本协议后，万汇公司己实际收取的房屋销售款5803.9496万元（含认购金、定金、首付款）归万汇公司所有，土地手续变更后，退房客户定金、认购金等由乙方负责，但购房人未付清的购房款或者未发放的银行按揭贷款均由佳源公司收取，归佳源公司所有；协议作为万汇公司与永兴公司于2018年11月7日签订的协议内容补充，以本协议为准。2019年7月19日，上诉人、永兴公司和被上诉人三方签订了补充协议，对此前签订的协议事项进行约定，项目转让的相关事宜以协议二，即上诉人与被上诉人签订的协议为准，项目转让协议的权利义务由被上诉人承担，但永兴公司对被上诉人应支付的转让价款、利息及违约金承担连带保证责任；对开具发票事项也进行了约定。上述协议签订后，上诉人已经将项目的土地及相应手续变更给佳源公司，佳源公司也支付了部分款项，但签订协议后因被上诉人未履行而诉至法院，一审法院判令佳源公司和永兴公司承担支付尾款的义务，现该案因佳源公司不服在上诉期间。上诉人认为，从上诉人与永兴公司签订的合作协议、转让协议以及与被上诉人签订的转让协议和三方签订的补充协议来看，约定了转让标的主要包含己取得开发建设的土地和已经建成的商品房和未建设房屋，双方也对涉案的资产内容委托审计部门作出的审计数据均无异议，在审计报告中，对购房诚意金已经审计后在报告中作了说明，金额均为审计已经确定的金额。双方认可审计报告中的审计数据。协议同时约定，土地手续变更后，退房客户定金、认购金等由佳源公司负责，但购房人未付清的购房款及未发放的银行按揭贷款均由佳源公司收取。案涉的诚意金已经作为审计中的主要内容作出了阐述，上诉人与被上诉人根据审计报告签订了转让协议，对上诉人未建设但已经出售的667.6平方米的商品房作价在转让总价中进行了扣减，而已经建成收取的5803.9496万元明确归万汇公司所有，审计出来的诚意金包括招商诚意金和购房诚意金，按照双方对转让资产的处理意见，协议签订后万汇公司收取的退房客户定金、认购金由被上诉人负责，商品房的交房义务由被上诉人负责，该部分诚意金未进行扣减，这也符合双方协议约定的除协议有约定外，双方认可审计报告中的资产、出售商品房收取款项的金额。故此，案涉的诚意金应归万汇公司所有。第二，三方补充协议确定了项目转让尾款支付的时间和金额，但对案涉的金额没有在补充协议中确认应属于被上诉人所有而进行抵销，这证明了三方对该款项应归上诉人所有是没有异议的。在上诉人起诉永兴公司、被上诉人的诉讼中，被上诉人也没有主张案涉款项应归其所有，也没有进行抵销。第三，根据补充协议约定给付发票的义务，上诉人根据约定开具了项目转让价款的发票及已收诚意金款项的发票，被上诉人收取了上述发票，该事实进一步证明了案涉款项归属于上诉人所有。综上，从三方签订的协议内容和履行义务的具体事实来看，案涉款项不属于被上诉人，案涉争议金额应归上诉人所有是双方协议的真实意思。原审认定“2020年1月16日上诉人向被上诉人移交《销售台账明细》和《诚意金和定金交接单》。根据记载上诉人己实际预售房屋244户，比与被上诉人签订《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》中多出12户，多收取了186.9024万元。此外，万汇公司还向244套房屋之外的其他认购人收取了406.0072万元认购金，向承租商铺的客户收取了诚意金、定金59.25万元。万汇公司未向佳源公司移交该笔多收取的费用”属于事实认定错误，从而导致本案判决不当。三、原审认定本案属于不当得利纠纷，系适用法律错误。双方因协议履行产生的纠纷应属于合同纠纷，而非无法律依据取得不当利益产生的纠纷，一审以不当得利纠纷进行裁判，适用法律错误。本案中，上诉人万汇公司收取的诚意金系在转让前自己的经营所得，取得利益有合法依据，所取得的利益并没有造成佳源公司的损失。诚意金是由上诉人万汇公司向购房客户所收取的款项，相互关系是由上诉人与所交诚意金的客户产生法律关系，被上诉人与诚意金的收取没有关系，被上诉人也没有证据证明其属于诚意金的权利主体。被上诉人佳源公司答辩称：一、依照《城市房地产管理法》第五章第六十一条、第六十二条及国家建设管理部门的规定，房地产项目转让应当向县级以上地方人民政府土地管理部门、建设管理部门办理项目土地使用权变更登记、建设施工许可证变更登记、商品房预售许可证变更登记。万汇公司与佳源公司签订项目转让合同后，双方已经履行了上述变更登记手续，双方的项目转让合同已合法生效，而且已实际履行。依照《合同法》合同相对性原则，佳源公司是合同的唯一受让人主体，享有和承担合同的权利义务。而永兴公司不是本案合同的当事人，对佳源公司的诉讼请求和裁判结果不存在利害关系。就本案双方的合同争议而言，永兴公司不符合参加诉讼当事人的法律规定，故上诉人提出永兴公司作为当事人参加诉讼的主张不能成立。二、关于一审法院在庭审中未就法律关系的改变向当事人释明，是否剥夺当事人的诉讼权利，是否属程序错误的问题。本案的争议焦点是万汇公司占有案涉款项是否具有合同依据的问题。该争议焦点在庭审中已当庭认可，法院在庭审后依法判决，不存在就法律关系的改变未向当事人释明，剥夺当事人的诉讼权利、程序错误的问题。三、关于本案争议款项归属的认定问题。双方签订的项目转让协议书，合同标的就是万汇公司名下的整体资产，建筑物在转让时还只是半成品，按照这个法律关系，万汇公司已经收取的全部购房款，包括客户的认购金、诚意金都应当随购房合同、认购合同一并移交佳源公司，而佳源应当支付以半成品对等的转让款给万汇公司，在本案项目转让合同商谈时，双方转让款在合同中采取了另外一种意思表示方法，即双方确定万汇公司已经签订了正式购房合同，收取的全部购房款，包括客户的认购金、诚意金共计5803.9496万元归万汇公司享有，另外佳源公司还需支付转让款5670万元给万汇公司。故从项目转让的法律特征上讲，项目转让合同的转让款实际上是5670万元加上5803.9496万元。为保障万汇公司在转让后不因客户退房而减少转让收益，双方在合同第六条已收取的销售款5803.9496万元归万汇公司享有的条款内进行明确约定：在土地手续变更至乙方佳源公司后，也就是合同生效后该款项对应的房屋发生退房时，由佳源公司承担款项的退付责任，但购房人未付清的购房款或银行未发放的按揭贷款均由佳源公司收取，由佳源公司来履行万汇公司已出售的商品房的交房义务。依据项目转让合同的法律关系特征、合同目的、合同各条款的意思表示、交易习惯以及相关证据，一审法院认定万汇公司多收取的652.1596万元款项，均不在归其享有的5803.9496万元销售款范围内,不归万汇公司享有,该公司占有多收取的款项,无合同依据和法律依据，构成不当得利的事实清楚，证据充分。四、万汇公司认为，本案案涉款项没有在补充协议中确认归属，在其起诉佳源公司支付转让款的前一案中，佳源公司也没有主张本案的款项，结合该公司已经收取了万汇公司开具的发票的事实，表明了案涉款项默认属于万汇公司。对万汇公司的这一观点答辩人认为不成立，理由是：《中华人民共和国民法总则》第一百四十条已明确规定，沉默只有在法律有规定、当事人有约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。请求驳回上诉人的诉讼请求。佳源公司一审起诉请求：1.判令万汇公司支付给佳源公司商铺房屋销售款1,869,024元、向商铺认购客户收取的购房诚意金406.0072万元、向商铺承租招商客户收取的诚意金和定金59.25万元，共计652.1596万元；2.判令万汇公司以652.1596万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.25%向佳源公司支付自2020年1月16日起至款项付清之日止的资金占用损失；3.本案诉讼费由万汇公司承担。一审法院认定本案法律事实如下：万汇公司系“元谋万汇果蔬博览城”项目的开发商。案外人永兴公司系该项目的承建单位。2018年2月，因金融政策变化，元谋万汇果蔬博览城项目进入停工状态。万汇公司为处置已建成的资产，曾经就项目整体转让与永兴公司签订过一份《元谋万汇果蔬博览城项目合作协议》和一份《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》。2019年1月18日，万汇公司与作为永兴公司关联公司的佳源公司签订《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》，约定万汇公司将“元谋万汇果蔬博览城”项目整体转让给佳源公司，转让价款为5670万元。协议第六条约定：“项目转让给乙方（佳源公司）后，由乙方投资自主完成开发建设。签订本协议后，甲方（万汇公司）已实际收取的房屋销售款5803.9496万元（含认购金、定金、首付款）归甲方所有。土地手续变更乙方后，退房客户定金、认购金等由乙方负责。但购房人未付清的购房款或者未发放的银行按揭贷款均由乙方收取，归乙方享有。甲方已出售的商品房屋的交房义务，由乙方承担。原甲方向元谋县农村信用联社交付的保证金归乙方享有。因项目转让发生的税费，由甲乙双方按照相关法律、法规的规定，各自承担并交纳。”2019年7月19日，万汇公司、永兴公司、佳源公司三方签订了一份《补充协议书》，确认项目转让相关事宜以万汇公司和佳源公司签订的《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》为准，约定永兴公司为佳源公司支付转让价款、利息及违约金等承担连带保证责任，并在4.2条中约定“甲方（万汇公司）将已收款合并项目转让款一起开具发票给丙方（佳源公司）（丙方统一开具购房发票给这部分客户）”。此后，万汇公司向佳源公司开具了包含项目转让款（5670万元）、预收账款（5803.9497万元）、购房诚意金（576.9096万元，不含已退还的诚意金38万元）、招商诚意金（43.45万元）、工贸市场定金（8.6万元）在内，金额为12,102.9093万元的发票。2020年1月16日，万汇公司向佳源公司移交《销售台账明细》和《诚意金和定金交接单》。根据上述移交文件记载，万汇公司实际已预售房屋244户，比其与佳源公司签订的《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》中多出12户，多收取了销售款186.9024万元。此外，万汇公司还向244套房屋之外的其他认购人收取了406.0072万元认购金，向承租商铺的客户收取了诚意金、定金59.25万元。多收取的费用共计652.1596万元（186.9024万元+406.0072万元+59.25万元），均不在《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》约定归万汇公司所有的5803.9496万元之内。万汇公司未向佳源公司移交该笔多收取的费用。一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》一百三十一条规定：“返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。利用不当得利所取得的其他利益，扣除劳务管理费用后，应当予以收缴。”本案中，佳源公司与万汇公司签订的《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。万汇公司提到的四份协议，均未对本案涉案款项归属作出明确约定，故双方对涉案款项归属的争议，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则来理解。协议约定万汇公司将“元谋万汇果蔬博览城”项目整体转让给佳源公司，意味着如无特别约定，万汇公司对该项目的一切权利义务均由佳源公司继受。因此，该协议第六条的约定应当理解为：项目转让前万汇公司已预售房屋232户而收取的认购金、首付款和购房款5803.9496万元归万汇公司所有，除此之外，万汇公司向其他购房人收取的认购金、首付款和购房款均随相对应的房屋一起整体转让给佳源公司。佳源公司与之相对等的义务是向负责购房客户交房，如客户退房，负责退还定金、认购金等。综上，万汇公司占有的商铺房屋销售款186.9024万元、向商铺客户收取的购房诚意金406.0072万元、向商铺承租招商客户收取的诚意金、定金59.25万元不在协议约定归其所有的5803.9496万元之内，构成不当得利。本案案由应当定为不当得利纠纷。佳源公司要求万汇公司返还上述款项符合法律规定，予以支持。佳源公司要求万汇公司以不当得利总金额652.1596万元为基数，按年利率4.25%支付资金占用损失的诉讼请求符合法律规定，予以支持。资金占用损失依法自移交台账之日（2020年1月16日）起计算至起诉之日（2020年6月10日）止，即11.0867万元（652.1596万元×4.25%/年÷365天/年×146天）。起诉之日后的资金占用损失依法不予支持。万汇公司与案外人永兴公司签订的《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》同样只约定了房屋销售款5803.9496万元归万汇公司所有，并未约定某个时间节点前万汇公司所收取的全部款项均归万汇公司所有，故万汇提出以时间分界点确定款项归属的意见无事实和法律依据，不予采纳。在项目整体转让的前提下，对保留的权利进行明确约定，是万汇公司作为出让人的义务，而非佳源公司作为受让人的义务。万汇公司以佳源公司明知其收取了购房诚意金和招商诚意金，却未在签订协议或接受移交时提出异议为由，认为佳源公司认可相关费用归属于万汇公司的意见无事实和法律依据，不予采纳。万汇公司有权选择提出反诉、抗辩或另案起诉主张自己的权利。万汇公司以佳源公司在其他案件中未提出反诉和抗辩为由，认为佳源公司认可相关费用归属于万汇公司的意见无事实和法律依据，不予采纳。万汇公司、永兴公司、佳源公司三方的《补充协议书》第4.2条对万汇公司将已收款合并项目转让款一起开具发票给佳源公司的目的进行了括注，即由佳源公司统一开具购房发票给这部分客户。万汇公司以该条约定为由，认为佳源公司认可涉案款项归属于万汇公司所有的意见无事实和法律依据，不予采纳。万汇公司、永兴公司、佳源公司三方的《补充协议书》已经确认项目转让相关事宜以双方签订的《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》为准，案外人永兴公司与本案的审理无法律上的利害关系，万汇公司申请追加其为第三人的意见无事实和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》131条规定，判决：一、由元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司于本判决生效后三十日内返还给元谋佳源开发建设有限责任公司商铺房屋销售款186.9024万元；二、由元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司于本判决生效后三十日内返还给元谋佳源开发建设有限责任公司购房诚意金406.0072万元、商铺承租招商诚意金和定金59.25万元；三、由元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司于本判决生效后三十日内支付给元谋佳源开发建设有限责任公司自2020年1月16日起至2020年6月10日止的资金占用损失11.0867万元；四、驳回元谋佳源开发建设有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费57,451元，由元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司负担。二审中，经征询各方当事人对一审法院认定事实的意见，上诉人万汇公司对一审法院认定的以下事实有异议：一、“2020年1月16日，万汇公司向佳源公司移交《销售台账明细》和《诚意金和定金交接单》”，认为移交销售台账明细的时间是2019年12月20日，诚意金和定金交接单是在2020年1月16日。二、“根据上述移交文件记载，万汇公司实际已预售房屋244户，比其与佳源公司签订的《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》中多出12户，多收取了销售款186.9024万元”，认为万汇公司实际已销售的房屋只有232户，移交销售明细上面有244户，多出来的这12户是项目转让协议签订以后由客户与佳源公司签订了商品房购销合同，实际签约是由客户直接与佳源公司签约预售合同，并不是与上诉人签约预售合同，该款项的收取原来属于诚意金，该款项也是在项目转让之前，且万汇公司已经收取，就不存在预售了12套以及多收取销售款186.9024万元的事实。三、“万汇公司还向244套房屋之外的其他认购人收取了406.0072万元认购金，向承租商铺的客户收取了诚意金、订金59.25万元。多收取的费用共计是652.1596万元，均不在《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》约定归万汇公司所有的5803.9496万元之内。万汇公司未向佳源公司移交该笔多收取的费用”认定错误，多收取的652.1596万元实际是在项目转让之前客户向万汇公司交纳的诚意金，也就是双方在转让过程中进行了财务审计，审计报告中对诚意金也予以了认定，转让协议中也认可了审计报告的数据，该笔费用并不是万汇公司多收取的费用，是基于以客户相应的合同关系所收取的费用，且该费用应归属于万汇公司。并认为一审法院遗漏认定以下事实：一、2018年11月7日万汇公司与永兴公司签订的《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》中有一条约定：在本协议签订以后，永兴公司委托审计公司在一周内对万汇公司在建项目完成全面审计，进行土地、在建建筑物、资产、固定资产及甲方已实际销售房屋面积。审计的结果与协议中与万汇公司的陈述不一致的，双方按照审计结果要协商增加或者扣减相应的项目转让价款，遗漏认定审计报告当中关于房屋销售以及收取的诚意金的相关数据，审计数据只是遗漏认定收取的诚意金。二、万汇公司与永兴公司签订的项目转让协议书中，双方约定因违建房屋中已售面积是666.68平米，双方同意按照330万元计价，在项目转让款中予以扣减，结合之前的审计，如果与原来披露的相关情况不符的项目转让款要进行扣减，故实际扣减了330万元，该变化在两个协议中是有陈述或记载的。三、一审认定“2019年7月19日，万汇公司、永兴公司、佳源公司签订了三方协议书”后，没有对本案相关事实进行进一步确认，即：三方共同确认项目转让的相关事宜以转让协议二约定为准，转让协议项下的权利义务转由佳源公司承担，但永兴公司为佳源公司支付转让价款、利息、违约金等承担连带责任的约定。万汇公司对其余原判认定的事实无异议。被上诉人佳源公司对一审法院认定的法律事实无异议。故对原判认定的双方当事人均无异议的本案其余事实，本院予以确认。针对上诉人万汇公司提出的上述异议一，本院认为，上诉人主张移送时间错误，被上诉人佳源公司对其主张予以认可，故本院更正万汇公司向佳源公司移交销售台账明细的时间是2019年12月20日，诚意金和定金交接单是在2020年1月16日。针对异议二，无相应证据予以证实，且与在案证据《销售台账明细》和《审计报告》载明的内容不符，该异议不成立。针对异议三，佳源公司在诉讼中已认可诚意金、订金的收取人为万汇公司，但对诚意金、定金的归属，双方的合同中未约定，一审法院对该事实予以认定，对该事实不存在遗漏认定，对上述款项的归属及上诉人主张一审法院遗漏认定的案件事实，本院将结合本案的争议焦点加以评述。二审中查明，云南华昆建诚会计师事务所根据双方签订的协议于2018年12月13日作出云华昆建诚财审字【2018】C—003号《审计报告》，载明：预收房款收入情况审计结果为截至2018年10月31日已预售房屋232户，实际售房收入5803.9493万元；截至2018年10月31日已收招商诚意金139户，金额43.45万元；已收购房户所交诚意金1369户，金额624.9096万元。截至2018年10月31日止已收的招商诚意金列“其他应付款”科目。归纳诉辩双方的主张，本案的争议焦点是：一、上诉人主张应追加永兴公司作为第三人的理由是否成立。二、涉案房屋销售款、认购金、定金、诚意金应归佳源公司享有还是万汇公司享有。三、本案的案由应如何确定。关于本案的第一个争议焦点，本院认为，诉讼中双方均认可佳源公司与永兴公司系关联公司，就本案项目转让前期，由永兴公司与万汇公司进行磋商，后又成立了佳源公司，与万汇公司就案涉项目转让于2019年1月18日签订了《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》，该协议书同时约定佳源公司已承接永兴公司在原协议书项下的权利义务，故根据本案的案件事实及合同的相对性原则，佳源公司系该协议书权利、义务的承受主体，永兴公司与本案不具有关联性，故本案不应追加永兴公司作为当事人。关于本案的第二个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。”《中华人民共和国民法总则》第一百四十条规定：“沉默只有在法律有规定、当事人有约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。”本案中，根据双方签定的协议书及移交的《销售台账明细》和《诚意金和定金交接单》，万汇公司实际向佳源公司进行项目移交时多出了户数，多收取了销售款、认购金、定金，上述款项在双方签订协议书时即未明确约定归属，一审法院根据协议书中表述的内容，并结合合同的其他条款和合同条款的解释原则，确定案涉款项应由佳源公司享有，具有事实及法律依据。上诉人上诉主张万汇公司与永兴公司签定的合同具有传承性，转让价款经协议签订后发生了转让价款减少的事实，但从本案的证据显示，价款的减少属于双方对转让价款的磋商并达成的合意，符合日常交易行为，不属于对案涉款项的归属作出的约定。上诉人上诉主张“双方当事人均已认可审计报告，上诉人收取诚意金的事实已在审计报告中明示，上诉人向被上诉人移交《销售台账明细》和《诚意金和定金交接单》时未提出异议，被上诉人已接受由万汇公司向佳源公司开具上述款项的发票，视为佳源公司对万汇公司享有上述款项的默许”，该上诉主张不符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十条对于默示的法律规定。上诉人主张双方在协议中已约定认可审计报告，同时约定可以协商增加或者扣减相应的项目转让价款，但在诉讼中其未提交对收取涉案款项已经过协商达成一致意见的证据，故上诉人的上诉主张均不能成立。关于本案的第三个争议焦点，本院认为，双方因履行合同发生争议，故本案案由更正为合同纠纷，上诉人的该项上诉理由成立。综上所述，上诉人的主要上诉理由不能成立，应予以驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费58,227元，由上诉人元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行生效判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地的人民法院申请强制执行。审判长  陈翠连审判员  李发连审判员  龚艳波二〇二〇年十二月二十四日书记员  潘丽萍