云南省江城哈尼族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0826民初475号原告（反诉被告）：罗萍，男，1985年4月12日出生，汉族，中专文化，个体户，家庭住址：湖南省邵东县，现住云南省普洱市江城县。原告（反诉被告）：罗旦，女，1985年4月26日出生，汉族，高中文化，个体户，家庭住址：云南省普洱市江城县。被告（反诉原告）：苏自湘，女，1964年6月6日出生，哈尼族，大专文化，教师，家庭住址：云南省普洱市江城县。被告（反诉原告）：李荣高，男，1962年10月7日出生，哈尼族，高中文化，家庭住址：云南省普洱市江城县。被告（反诉原告）：李函，男，1987年2月16日出生，哈尼族，大专文化，个体户，家庭住址：云南省普洱市江城县。被告（反诉原告）：杨春艳，女，1991年4月8日出生，哈尼族，大专文化，系江城县德康医院护士，家庭住址：云南省普洱市江城县，现住云南省普洱市江城县。四被告（四反诉原告）共同委托诉讼代理人：刀忠俊，男，系云南聚哲律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告（反诉被告）罗萍、罗旦（以下简称原告罗萍、罗旦）与被告（反诉原告）苏自湘、李荣高、李函、杨春艳（以下简称被告苏自湘、李荣高、李函、杨春艳）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，被告苏自湘、李荣高、李函、杨春艳提起反诉，2020年11月16日本院依法适用简易程序，公开开庭对本诉及反诉合并进行了审理。原告罗萍、罗旦、被告苏自湘、李函、杨春艳及其四被告共同委托诉讼代理人刀忠俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗萍、罗旦向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告双方签订的《租房合同》合法有效；2.判令被告继续履行双方签订的《租房合同》；3.判令被告赔偿原告因其违约给原告造成的损失113,884元；4.案件受理费由被告承担。诉讼中，原告自愿放弃第1项、第3项诉讼请求，变更为：1.判令被告继续履行双方签订的《租房合同》；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年7月1日原告与被告在平等互利的原则下，就房屋租赁一事，签订《租房合同》，合同约定承租年限为10年，每年租金为6万元，10年共计租金为60万元，付款的方式分期给付，即第一次付4年（2016年7月1日）为24万元；第二次付4年（于2020年7月1日）为24万元；第三次付2年（于2024年7月1日）为12万元。合同特别约定付款时间必须按约定的数额支付或就在一个月内付清。就这样原告按照双方合同的约定，认真履行各项条款，就此原告获得十年的房屋经营权后，原告就按合同约定将第一次的租房费于2016年7月1日付给了被告，付款后，为了正常的经营，原告聘请了装修工，对该房屋作了全面的装修改造工作，但被告不遵守双方的合同约定，于2020年6月份单方擅自将出租房屋收回出租给第三人，其结果导致原告无法正常的经营，被告的这一行为也给原告造成巨大的经济损失。综上，原告为维护其合法权益而诉讼来院。被告苏自湘、李荣高、李函、杨春艳辩称：首先，对双方签订《租房合同》一事无异议，该合同合法有效；对原告要求继续履行该合同的主张没有事实及法律依据，2016年7月1日，原、被告签订房屋租赁合同，租期是10年，每年租金6万元，每四年付一次租金，原告支付了第一期租金，到2020年7月1日合同第二期限，原告未按照合同约定交付24万元的租金，因原告没有按约定付租金，原告违约，在2020年7月原、被告进行协商，一致同意解除合同，该协商达成一致之后，因双方同意解除合同，被告按照合同的约定第一条、第七条行使了权利，将出租的房屋收回，原告在诉讼请求中诉称个违约是没有事实根据的，是原告违约，合同约定是先交付租金再使用房屋，原告没有在2020年7月1日前后支付租金，原告违约，经双方协商同意解除合同，所以原、被告已经解除了合同。第一，原告未按合同约定履行交付第二期租金，依照租赁合同约定，被告有权单方解除合同收回房屋，第二点，原告在2016年7月1日租赁被告房屋之后擅自将房屋转租他人，合同特别约定，若房屋要转租需经得被告同意，第三点，因原告交不出房租，所以经原、被告双方协商同意解除合同，被告李函与原告罗萍有聊天记录加以佐证，第四点，原告主张的损失不符合事实及法律及依据，原告租赁房屋之后装修及水电费应由原告自行承担，且本案是因为原告违约未按约定支付租金造成的，所以原告主张的损失没有事实及法律依据，第五点，在原、被告解除合同之后，被告以将房屋出租第三人，最后，在2020年9月的时候，被告在装修过程中，原告将被告玻璃损坏，也经派出所处理，所以本案判决审理结束之后被告要向原告追回玻璃的损失。综上所述，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，原、被告已经协商一致解除了合同，请求法庭查明事实，判决驳回原告的诉讼请求。被告苏自湘、李荣高、李函、杨春艳向本院提出反诉请求：1.请求人民法院依法判令解除反诉原告与反诉被告于2016年7月1日签订的房屋租赁合同；2.由反诉被告承担本案的反诉诉讼费。事实和理由：2016年7月1日，反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同，约定租期10年，每年租金6万元，每4年支付一次租金，先支付租金后交付使用房屋，2016年7月1日反诉被告支付了第一期4年租金。2020年7月1日，因反诉被告到期未支付第二期租金，经反诉原告催收，反诉被告不按期支付二期租金，且在合同约定的延长期限届满后，反诉被告仍然没有向反诉原告支付二期房屋租金。经反诉原告与反诉被告协商一致同意解除合同。这样，反诉原告在解除合同以后，按租房合同第7条约定收回了房屋，进行装修。2020年9月，反诉原告在装修过程中，反诉被告无故砸烂反诉原告装修的房屋和材料，此事派出所已立案。反诉被告拒不按租房合同第六条的约定按期支付房租，且在反诉原告给予宽限期限内仍不支付第二期租金，按租房合同第七条约定，反诉原告有权单方解除合同，收回出租的房屋。按照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人逾期支付租金，出租人可以解除合同。综上所述，为了维护反诉原告的合法权益，特向人民法院提出反诉。原告罗萍、罗旦针对被告苏自湘、李荣高、李函、杨春艳的反诉请求答辩称：第一，合同第七条约定延长一个月有效，但被告家在7月份就开始联系第三方，8月份已经开始在装修，关于解约合同打印店可以作证，只打印了一份，并且原告没有签字就被苏自湘撕了；第二，关于转租原告没有收过转让费，只是收取了房租，原告一直都是遵守法律，一直是按照合同办事，并且关于租金原告罗萍与被告李函也协商过，但因李函不守信用，原告凑到租金了，但被告已经把房子出租给了别人，并且在7月十几号原告东西没有搬完就被被告锁了房屋，关于被告的反诉请求，原告不同意解除合同，希望继续履行合同。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交：《租房合同》1份，证明原、被告于2016年7月1日签订的合同合法有效，应继续履行合同的事实。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性无异议，但对关联性及待证事实不予认可。本院认为，该组证据系双方当事人的真实意思表示，其形式及要件全面，本院予以采信。2.原告提交：《荣发水电五金物资经营部》单据原件3份、商品销售明细单原件1份、销货明细单原件1份、销货清单原件1份、鸿盛彩钢瓦卷帘门经营部销货清单原件2份、收据原件1份，证明原告装修共花费113,880元的事实。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性及待证事实均不予认可。本院认为，该组证据系原告单方提交，无其他证据相互印证，本院不予采信。3.原告提交：照片3张，证明原告与被告签订合同之后，合同约定第二期付租金的时间到8月份，但被告7月份就强行把门锁了，导致原告不能进去房屋的事实。经质证，被告对该组证据不予认可。本院认为，该组证据证实不了其目的，本院不予采信。4.被告提交：《租房合同》1份，证明双方之间的租赁合同关系，合同当中约定了出租房屋是付了房租再使用房屋，2020年7月1日，第二期支付租金的时间到期，原告未按约定按期支付租金的事实。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性予以认可，但对待证事实不予认可。本院认为，该组证据系双方当事人的真实意思表示，其形式及要件全面，本院予以采信。5.被告提交：微信聊天记录及租房合同解约各1份，证明原告与被告于2020年7月1日经协商，合同双方一致同意解除租房合同的事实。经质证，原告对打印租房合同解约一事的真实性予以认可，但认为，双方最终没有协商好，没有签字确认，合同并未解除，故，对其待证事实不予认可。本院认为，双方均认可该组证据的真实性，对其真实性本院予以采信，但该组证据证实不了其目的，对其待证事实，本院不予采信。6.被告提交：《中国南方电网非居民客户变更用电业务申请表》1份，证明原告与被告解除租赁合同之后，双方已向电力公司申请办理了电表用户业主变更的事实。经质证，原告对该组证据不予认可。本院认为，该组证据与本案无关，本院不予采信。7.被告提交：《租房合同》原件3份，证明原告与被告解除合同之后，被告已将房屋租赁给第三人杨某、李某、卢某，被告与原告签订的合同履行不能的事实。经质证，原告对涉案房屋租赁给第三人杨某、李某、卢某的事实予以认可，现在也是由第三人在进行经营管理，但对签订合同时间的真实性及待证事实不予认可，认为实际签订合同的时间要比合同落款时间早。本院认为，双方对涉案房屋现已租赁给案外人经营管理的事实无异议，本院予以确认，但该租房合同的真实性因合同相对方未到庭证实，本院不予采信。8.被告提交：销货清单原件9份、收据原件2份、收款收据原件1份、伟业铝材广交铝材购货单原件1份、鑫悦家私城销售订货单原件2份、江城县勐烈镇朵把页岩砖厂发货单原件1份、订货协议书原件1份，证明被告已对收回的房屋进行了装修的事实。经质证，原告对被告现已对涉案房屋重新改装的事实予以认可，但对该组证据不予认可。本院对双方均认可的事实予以确认，但该组证据系原告单方提交，无其他证据相互印证，本院不予采信。9.被告提交：接待报警案件三联单1份，证明反诉被告对反诉原告装修物损坏的事实。经质证，原告对报警的真实性予以认可，但认为派出所并没有处理结果，不能认定原告是故意损坏，且该组证据与本案无关联性。本院认为，该组证据系相关部门制作，对其真实性本院予以采信，但该组证据与本案无关联性，对其待证事实，本院不予采信。10.被告提交：照片7张，证实租赁合同签订以后原告没有投入所主张的损失的事实。经质证，原告对该组证据不予认可。本院认为，该组证据证实不了其目的，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2016年7月1日原告罗萍、罗旦与被告苏自湘、李荣高、李函、杨春艳签订《租房合同》，合同约定被告将位于江城县房屋出租给原告使用，承租年限为10年，每年租金为6万元，付款方式为分期给付：2016年7月1日支付24万元、2020年7月1日支付24万元、2024年7月1日支付12万元。原告在每次规定的时间内按照付款方式付款或延续一个月付清，如果违背协议，被告有权收回房屋。并约定原告可以在租赁期限内转租，但是，转租手续需被告参与签字方可生效。合同签订后，原告按照约定将第一期的房租24万元于当天支付给了被告，并开始管理、使用该租赁房屋。现，原告认为被告单方擅自将出租房屋收回出租给案外第三人，导致原告无法正常经营，向本院提起诉讼。被告认为原告不按约定支付租金，有权收回房屋，向本院提起反诉，要求解除该合同。另，诉讼中，原告自认在其经营租赁房屋期间，在被告未参与签字确认的情况下将该房屋转租给案外第三人，且至今，原告未按约定向被告支付第二期租金24万元。现，原、被告双方均认可原告已经搬离涉案房屋，该租赁房屋现已由被告收回并重新装修，租赁给案外第三人经营管理。本院认为，本案争议焦点为：原、被告双方于2016年7月1日签订的《租房合同》应该继续履行还是解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百四十二条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”原告罗萍、罗旦与被告苏自湘、李荣高、李函、杨春艳自愿签订《租房合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。原、被告双方应当按照合同约定全面履行合同义务，双方在合同中约定“原告可以在租赁期限内转租，但是，转租手续需被告参与签字方可生效”，而原告在诉讼中自认其在被告未参与签字确认的情况下将该房屋转租给案外第三人，根据以上法律规定，被告有权解除该《租房合同》。本院结合该涉案房屋现已由被告收回重新装修，租赁给案外第三人经营管理的事实，双方之间的合同目的已无法实现，故，原告要求继续履行该《租房合同》的主张，无事实和法律依据，本院不予支持；被告反诉要求解除该《租房合同》的主张，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百四十二条第二款的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）罗萍、罗旦与被告（反诉原告）苏自湘、李荣高、李函、杨春艳于2016年7月1日签订的《租房合同》。二、驳回原告（反诉被告）罗萍、罗旦的诉讼请求。本诉案件受理费2578元，减半收取计1289元，由原告（反诉被告）罗萍、罗旦负担；反诉案件受理费100元，减半收取计50元，由原告（反诉被告）罗萍、罗旦负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员 白 雪二〇二〇年十二月四日书记员 白顺玲