湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11342号上诉人（原审原告）：丁超，女，1987年3月28日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。委托诉讼代理人：王香港，北京中伦文德（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王天洋，北京中伦文德（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙中一五合网络科技有限公司，住所地湖南省长沙市开福区新河街道北辰三角洲奥城******房。法定代表人：龚亮，执行董事。委托诉讼代理人：潘丙午，湖南金湘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙天骄房地产开发有限公司，住所地，住所地湖南省长沙县星沙镇湘龙路**iv>法定代表人：颜亮。委托诉讼代理人：苗丽辉，湖南天地人律师事务所律师。上诉人丁超因与被上诉人长沙中一五合网络科技有限公司（以下简称中一五合公司）、被上诉人长沙天骄房地产开发有限公司（以下简称天骄公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2020）湘0121民初2099号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人丁超上诉请求：1.撤销（2020）湘0121民初2099号民事判决，依法支持丁超的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由中一五合公司和天骄公司承担。事实与理由：一、原审判决中双方当事人无争议的事实认定错误。1.上诉人丁超在购房前不知晓中一五合公司和天骄公司之间的包销关系，亦不认可《保利香槟国际商铺包销合同》的条款；2.上诉人丁超支付的20万元为定金，中一五合公司开具的收条已经明确了是定金，一审法院不能随意做其他解释。二、原审判决中双方当事人有争议的事实认定错误。1.上诉人丁超通过电视台曝光、12345市民热线、向相关政府职能部门投诉等各种方式维权，不存在一审法院所说的未就20万元向中一五合公司和天骄公司主张返还的事实，同时向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，上诉人丁超没有在诉讼时效外起诉；2.《商铺团购申请表》复印件作为证据的三性均有疑义，其他业主的《团购申请表》不能作为认定上诉人支付的款项性质的证据；3.上诉人丁超并未签订《商铺团购申请表》。三、原审判决未对一审庭审的部分争议点进行说明。1.中一五合公司没有事先经过上诉人丁超的书面同意并告知丁超服务内容以及收费标准，不符合《房地产经纪管理办法》的要求；2.中一五合公司和天骄公司提供的《商铺团购申请表》《认购协议》《定金收据》以及实际交付的定金数目全部存在出入。3.天骄公司提供的《认购协议》，支付房款金额与银行按揭房款数额对不上，且《认购协议》签字及手印并非本人签字盖章，有伪造证据的嫌疑。被上诉人中一五合公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人天骄公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。一、丁超向中一五合公司交纳的涉案款项的性质是团购服务费，并非购房定金；二、涉案款项系中一五合公司收取的团购服务费，丁超无权要求中一五合公司返还，更不存在要求天骄公司返还的问题；三、天骄公司因销售需要，将包含涉案商铺在内的部分商铺包销给中一五合公司，双方签订的《保利香槟国际商铺包销合同》是真实意思表示，也未违反法律法规的强制性规定，合法有效。上诉人丁超向一审法院起诉请求：1.天骄公司、中一五合公司连带向丁超退还购房定金200000元；2.本案诉讼费用由中一五合公司、天骄公司承担。一审法院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1、2016年11月22日，天骄公司与中一五合公司签订《保利香槟国际商铺包销合同》（以下简称《包销合同》），合同约定：（1）中一五合公司包销天骄公司物业——保利香槟国际部分商铺，自愿免费为天骄公司提供代理服务，无偿代天骄公司销售约定的商铺，但可向相关购房者收取一定的服务费；（2）包销期限为2016年11月22日至2017年12月31日，期限届满，中一五合公司应按本合同约定的价格购买剩余商铺，但在签订正式商铺买卖合同日起12个月内，每套商铺可办理一次更名手续；（3）中一五合公司代理销售商铺，按本合同约定价格由购房者与天骄公司签订《长沙县商品房买卖合同》，天骄公司依买卖合同向购房者收取房款及其他款项,中一五合公司向购房者收取的服务费不计入商铺价格中；（4）中一五合公司在本合同约定价格之外向购房者收取的佣金、服务费等任何名义的款项，均应在购房者与天骄公司签订合同前与购房者约定明确，并由中一五合公司自行收取并向购房者开具相应票据。合同签订后，中一五合公司为保利香槟国际商铺的销售进行了宣传和策划。2、中一五合公司于2017年3月14日收取丁超200000元，并于同日向丁超开具《收据》一张。《收据》中载明：“兹收到丁超交来C4-109定金人民币200000元”。3、2017年6月29日，丁超及赵阳与天骄公司签订《长沙县商品房买卖合同》（合同编号20170001109，以下简称《购房合同》），合同约定：丁超及赵阳购买由天骄公司开发的保利香槟国际第C4栋1层109号房，建筑面积64.95平方米，单价为每平方米23552.99元，总金额为1529767元。合同签订后，丁超及赵阳按照合同约定向天骄公司支付了首期房款769767元（含2017年6月28日向天骄公司支付的30000元购房定金），通过银行按揭贷款方式支付余款760000元。天骄公司于2017年8月1日向丁超及赵阳开具金额为1529767元的增值税发票。4、保利香槟国际C4栋109号房在最终销售时，丁超支付给中一五合公司的涉案争议款项200000元并未在购房款中冲抵。5、丁超与赵阳系夫妻关系，赵阳出具委托书，委托丁超全权处理保利香槟国际房屋买卖合同纠纷一案，其不再另行起诉。二、双方当事人有争议的事实丁超主张的争议款项即中一五合公司收取的200000元的性质。丁超认为是购房定金，天骄公司和中一五合公司认为是团购服务费。一审法院认为，一、根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国担保法》的相关规定，定金是当事人双方为了保证债务的履行，约定由当事人一方先行支付对方一定数额的货币作为担保的一种担保方式，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。而按照房地产交易习惯，购房定金一般用于冲抵房款。本案中，如涉案争议款项确为定金，则丁超在依据购房合同向天骄公司支付全部房款时应要求将该200000元冲抵房款，但该200000元并未冲抵。虽丁超声称在购房时并不知道没有冲抵，是事后发现中一五合公司和天骄公司多收了200000元，但丁超付清房款之日距本案起诉之日已逾两年多，丁超亦未举证证明其在起诉之前曾要求天骄公司向其返还该200000元，无论是丁超对200000元未冲抵房款一事长期未发现还是发现后长期未向中一五合公司和天骄公司主张返还，均与常理不符；二、中一五合公司向一审法院提交了丁超于2017年3月14日与其签订的《保利香槟国际C1/C2/C4/C6/C8/C9/C10/C16号栋商铺团购申请表》（以下简称《商铺团购申请表》）复印件及其他业主的《商铺团购申请表》原件，拟证明丁超支付的200000元为团购服务费。一审法院认为，上述证据互为佐证，中一五合公司确实收取了丁超200000元并开具收据，结合天骄公司与中一五合公司签订的《包销合同》的相关约定，根据证据优势原则，一审法院对《商铺团购申请表》予以采信。《商铺团购申请表》载明丁超自愿缴纳200000元团购服务费，申请加入C4号栋保利香槟国际团购会员，在长沙保利香槟项目（保利香槟国际）可享受购买商铺交20万元抵扣30万元的团购优惠，团购服务费不作为购房款的一部分。综上所述，一审法院认为中一五合公司收取的200000元实为团购服务费，而非购房定金。一审法院认为，丁超与天骄公司签订的《购房合同》、与中一五合公司签订的《商铺团购申请表》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，一审法院予以确认，双方应当遵照履行。经一审法院审理查明，丁超主张中一五合公司和天骄公司返还的200000元系团购服务费而非购房定金，结合《商铺团购申请表》、《购房合同》等载明的内容及丁超的实际付款情况，案涉200000元不应再在购房款中冲抵，丁超也已享受团购服务上的价格优惠，中一五合网络公司按协议履行了义务，丁超应当向其支付协议约定的团购服务费，故丁超向中一五合公司和天骄公司主张返还200000元，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回丁超的诉讼请求。一审案件诉讼费4300元，减半收取2150元，由丁超负担。本院二审中，被上诉人天骄公司向本院补充提交证据如下：第一组证据，1.认购协议，2.天骄公司开具3万元定金的收款收据以及丁超向天骄公司支付3万元的银行刷卡POS单，3.涉案房屋的总购房款发票，拟证明即便丁超否认这份认购协议，但事实上这份认购协议是得到了履行，结合天骄公司的收据、丁超的刷卡记录以及购房发票是能够说明这个问题，而且总房款的金额是按照认购协议的约定对总价款打了9.9折，数字也是一致的；第二组证据，与丁超门面相邻的一楼其他9个商铺的认购协议以及商品房买卖合同及明细表，拟证明丁超在购买涉案商铺的过程中是享受了团购优惠的。丁超就天骄公司提交的证据发表质证意见如下：对于第一组证据，对认购协议以及收款收据的三性均不予认可，对银行刷卡POS单的真实性予以认可、关联性不予认可，对购房款发票的三性均予以认可；对于第二组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，对于天骄公司提供的其他购房者的成交价格，并不能代表丁超同样享受到了购房优惠。对于天骄公司提交的证据，本院认证如下：对丁超向天骄公司支付3万元的银行刷卡POS单、涉案房屋的总购房款发票、与丁超门面相邻的一楼其他9个商铺的认购协议以及商品房买卖合同的真实性本院予以确认，对于上述证据的关联性以及证明目的，本院将结合争议焦点综合予以认定。对于认购协议以及天骄公司开具3万元定金的收款收据两份证据，因无法核实其真实性，本院不予采信。二审查明：丁超及赵阳购买由天骄公司开发的保利香槟国际第C4栋1层109号房，建筑面积64.95平方米，单价为每平方米23552.99元，总金额为1529767元。与丁超门面相邻的一楼其他9个商铺的成交价格如下：101号房建筑面积27.8平方米，单价为每平方米25900元，总金额为720020元；102号房建筑面积64.95平方米，单价为每平方米23859.01元，总金额为1549643元；103号房建筑面积64.95平方米，单价为每平方米23859.01元，总金额为1549643元；104号房建筑面积58.76平方米，单价为每平方米23707元，总金额为1393024元；105号房建筑面积58.81平方米，单价为每平方米23705.99元，总金额为1394149元；106号房建筑面积58.78平方米，单价为每平方米23706.01元，总金额为1393439元；107号房建筑面积58.78平方米，单价为每平方米23706.01元，总金额为1393439元；108号房建筑面积64.95平方米，单价为每平方米23552.99元，总金额为1529767元；110号房建筑面积50.29平方米，单价为每平方米23031.99元，总金额为1158279元。其中101-108号房的签约日期在2017年1-4月，认购协议上均载明“交10/15/20万抵30万”的优惠政策，109号房（即丁超所购商铺）与110号房签约日期分别为2017年6月29日和6月30日，天骄公司提交的认购协议上未载明“交10/15/20万抵30万”。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、丁超向中一五合公司交纳的20万元款项的性质；二、丁超是否有权要求返还该款项。关于丁超向中一五合公司交纳的20万元款项的性质问题。上诉人丁超认为是购房定金，中一五合公司和天骄公司认为是团购服务费。本案中，根据二审查明的与丁超门面相邻的一楼其他9个商铺的成交价格，结合丁超与中一五合公司签订的《商铺团购申请表》以及丁超与天骄公司签订的《长沙县商品房买卖合同》，本院认为丁超向中一五合公司交纳20万元的目的是为了抵30万元购房款，符合交易习惯，与本院及一审法院审理的其他购房者与中一五合公司、天骄公司的房屋买卖合同纠纷中查明的事实亦能相互印证。同时，根据现有证据，丁超于2017年6月29日与天骄公司签订《长沙县商品房买卖合同》并按照合同约定支付了购房款后，长达两年多的时间未向中一五合公司和天骄公司主张返还该20万元款项，与丁超所主张定金性质的常理不符。一审法院结合《商铺团购申请表》《长沙县商品房买卖合同》认定该款项为团购服务费，并无不当，本院予以确认。另上诉人丁超主张《商铺团购申请表》《保利香槟国际认购协议》系伪造，向本院提交鉴定申请，申请对上述两份协议的笔迹与指纹进行鉴定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条第一款之规定：“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许”。丁超未在举证期限内提出鉴定申请，在二审中向本院提交鉴定申请，已超过法定的举证期限，不符合法律规定，且申请鉴定的事项不影响本院综合本案所查明的事实对本案依法作出判决，对丁超提出的鉴定申请本院不予准许。关于丁超是否有权要求返还20万元团购服务费的问题。本案中，丁超向中一五合公司交纳20万元团购服务费系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的禁止性规定。中一五合公司向丁超提供了团购优惠及相应的服务，丁超亦已享受了相应的购房优惠，一审法院判决驳回丁超要求中一五合公司、天骄公司返还20万元团购服务费的主张，并无不当，本院予以确认。对于当事人的其他诉辩主张，本院并非忽视或默认，而是该部分诉辩主张并不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故对其他诉辩主张本院在此不再赘述。综上所述，上诉人丁超的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由丁超负担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  刘耀武审判员  金新贵二〇二〇年十二月二十三日法官助理黄毕莅书记员王嘉翌附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。