北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终14053号上诉人（原审被告兼李培之委托诉讼代理人）：孙英玮，男，1979年5月1日出生，汉族，住北京市通州区。上诉人（原审被告）：李培，女，1981年2月26日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：北京中泽物业服务有限公司，住所地北京市通州区梨园镇大稿村。法定代表人：黄年利，董事长。委托诉讼代理人：李春华，北京市中淇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张美玲，北京市中淇律师事务所实习律师。上诉人孙英玮、李培因与被上诉人北京中泽物业服务有限公司（以下简称中泽公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院(2019)京0112民初38348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法由审判员胡新华独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人孙英玮、被上诉人中泽公司之委托诉讼代理人李春华、张美玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙英玮、李培上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.判令中泽公司向孙英玮、李培承担违约责任，减免40%物业费；3.判令中泽公司向孙英玮、李培提供所管理本小区2014年度以来物业管理服务费用收支情况和共有部分收益的收支账目；4.判令中泽公司按照物业服务合同的约定及北京市一级物业服务标准整改其违约行为，要求绿化养护达到40%的标准，植株存活率85%以上，整形修剪全年至少修剪2次，每年全面除草1次，出现杂草的绿地面积不超过总面积的30%，楼道、楼梯轿厢每日清拖1次，每日清扫楼外一次，生活垃圾每日清运2次，保持垃圾桶干净整洁；5.判令由中泽公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1.原审法院审判程序不合法，该案适用简易程序应三个月结案，但拖了一年之久；2.孙英玮、李培在答辩时提出12条抗辩意见，且向原审法院提供相关证据，原审法院未逐一确认；3.原审法院在判决书的认定部分对双方的权利义务认定不一致，有悖法律法规。双方之间属于物业和业主的合同关系，权利和义务是对等的，是平等关系。双方是基于物业相关条例签订的合同。而原审法院却认为：综合考虑物业的收费标准，中泽公司的整改情况等因素，中泽公司的物业管理服务质量不足以导致物业费减免，故不支持孙英玮、李培的主张，而对中泽公司的诉请予以支持。孙英玮、李培认为原审法院在事实的认定上偏离，故导致错误的判决。中泽公司辩称：同意一审判决，不同意孙英玮、李培的上诉请求。中泽公司向一审法院起诉请求：孙英玮、李培支付所欠2017年5月26日至2019年5月26日期间的物业费4274元并承担诉讼费。一审法院认定事实：孙英玮、李培系北京市通州区梨园镇大稿村中泽馨园某室业主，于2013年5月26日入住，但自2017年5月26日起至今孙英玮、李培一直拖欠物业费没有支付。每年的交费日，中泽公司工作人员都会上门催缴，并发送书面催缴通知，期间更是通过电话等多种方式催缴。中泽公司曾委托律师向孙英玮、李培送达了律师函催缴物业费，但是孙英玮、李培却置之不理，拒不支付，至今共欠缴物业费4274元。中泽公司提供了物业服务，孙英玮、李培有义务按期交纳物业费用。孙英玮、李培故意拖欠物业费的行为违反了《中华人民共和国合同法》第60条之规定，故诉至法院，请依法判决。孙英玮、李培辩称：不同意中泽公司诉讼请求。认可尚欠2017年5月26日至2019年5月26日期间的物业费，但是欠缴物业费的理由是中泽公司不作为，主要问题有：1.小区垃圾清理不及时，公共卫生差；2.公共绿地经常堆集杂物，公共用地被物业滥用；3.2018年小区对消防设施施工时没有设置安全警告设施，有业主因此受伤；4.小区物业服务态度差，上了12345市民热线北京住建委发布的物业黑名单；5.小区门禁管理混乱，很多外部人员知道单元门禁密码；6.存在安全隐患，经常有小偷、发广告的进入小区，小区电动车被偷；7.小区规划有机动车和非机动车停车位，但目前没有非机动车停车位，停车混乱导致小区行人不安全，有非业主在小区内停车；8.小区内有很多野生动物；9.公共设施维护不到位，如喷泉内部电线裸露、石头脱落，绿地游乐设施地下室缺乏维护；10.小区没有实行人车分流，小区业主私搭乱建占用公共用地；11.小区停车位没有合理安排分配，临时车辆进入小区随意停放；12.物业公共财物开支情况如停车费、租赁费都没有公开，违规支取公共维修基金，如消防设施修建。此外，物业服务态度差。一审法院经审理认定事实如下：孙英玮、李培系北京市通州区梨园镇大稿村中泽馨园某室业主，该房屋建筑面积为93.73平方米。中泽公司为该小区的物业服务单位，为该小区提供了物业服务。2013年5月26日，双方签订《物业服务管理合约书》，合同对物业服务事项、物业服务标准、物业费用交纳、双方权利义务进行了约定。物业费交纳方式为上交制。孙英玮、李培所有房屋物业费的收费标准为1.9元/平方米/月。经核实，孙英玮、李培拖欠2017年5月26日至2019年5月26日期间的物业管理费4274元尚未交纳。2020年9月10日，一审法院组织双方当事人到涉案小区进行现场勘查，孙英玮、李培未到场，同类案件被告郎利宁、彭欢到场。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，孙英玮、李培认可未交纳2017年5月26日至2019年5月26日期间的物业费4274元，表示不缴纳的理由是中泽公司提供的物业服务不合格，根据一审法院现场勘查的物业管理服务情况，中泽公司提供的物业管理服务确实存在瑕疵，如部分公共绿地无草坪或草坪修剪不及时，车辆停放占用道路或公共区域等，但综合考虑物业费的收费标准、中泽公司的整改情况等因素，中泽公司的物业管理服务质量不足以导致物业费减免，故对于孙英玮、李培要求减免物业费的主张，一审法院不予支持，对于中泽公司要求孙英玮、李培支付物业费的诉讼请求，一审法院予以支持。但应当指出，物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的支持和配合；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题及时全面的改正，不断提高物业服务标准。希望通过双方的共同努力，营造更加和谐美丽的小区环境。综上所述，一审法院判决：孙英玮、李培于判决生效之日起七日内给付北京中泽物业服务有限公司2017年5月26日至2019年5月26日期间的物业费4274元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审庭审中，双方均未提交新证据。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：孙英玮、李培上诉主张物业服务不达标，因此应减免物业费。对此本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。民事活动应当遵循公平、等价有偿原则。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。房屋业主应当按照国家有关规定和当事人之间的约定及时交付物业费用。根据双方签订的《物业服务管理合约书》，中泽公司为案涉小区的物业服务提供方，孙英玮、李培系案涉房屋的业主，已实际享受到中泽公司提供的物业服务，孙英玮、李培理应交纳相应物业费。关于孙英玮、李培主张的中泽公司提供物业服务不合格一节，其未提供充分证据予以证明中泽公司提供的物业服务达到应减免的程度，本院不予采信。一审法院根据双方当事人陈述及提交的证据、物业费的收费标准、中泽公司的整改情况等因素，认定中泽公司的物业管理服务质量不足以导致物业费减免，并无明显不当，本院依法确认。孙英玮、李培上诉要求中泽公司公布账目、整改违约行为，属于二审程序中新增加的诉讼请求，当事人可另行起诉。本院希望双方能够通过共同努力，促使案涉小区的物业服务形成良性循环，营造出美好的居住环境。综上，孙英玮、李培的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由孙英玮、李培负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 胡新华二〇二〇年十二月十日法官助理 乔文鑫书 记 员 陈 萌书 记 员 郑海兴-6--7-