河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0302民初229号 原告秦皇岛鹏基物业服务有限公司，住所地秦皇岛市海港区 法定代表人：杨万波，总经理。 委托代理人孙秀梅，现住秦皇岛市经济技术开发区。 被告胡亚军，现住秦皇岛市海港区。 原告秦皇岛鹏基物业服务有限公司诉被告胡亚军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙秀梅，被告胡亚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告是一家经营物业管理的公司，对于天洋翠堤湾小区的住宅，由原告提供物业管理服务，被告是天洋翠堤湾小区18-1201胡亚军业主，原告与被告就物业服务的相关事宜进行了明确规定，双方约定由原告提供物业管理服务，被告按规定缴纳物业管理服务费及相关费用。原告一直按照约定履行物业管理服务，但被告从2017年4月15日起开始拖欠物业管理费用，经原告多次催缴，被告仍拒不支付。为此特向法院起诉。1、请求判令被告18-1201胡亚军立即支付给原告自2017年4月15日至2019年12月31日止物业费3823元，违约金2374元，共计6197元。2、判令被告承担本案的诉讼费用。 被告辩称，1.答辩人与被答辩人之间不存在物业服务合同关系;答辩人2016年5月10日开始收房,由秦皇岛煜明物业服务有限公司办理交接手续并收取物业服务费,合计人民币1918元整。2019年3月7日见到单元门处张贴的公开信才得知小区更换了物业公司,由被答辩人接管了小区的物业服务。被答辨人与答辩人未签订任何形式的物业服务合同。被答辩人声称与小 2 区开发商致盛房地产签订的物业服务合同,依据《秦皇岛市物业管理条例》第二条规定:“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业合同约定,对房屋以及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动,”第二十四条规定:“物业管理区域内未成立业主大会的,发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件,需要业主共同决定解聘,选聘物业服务企业或者其他事项的,由街道办事处、乡(镇)人民政府指定并协助业主共同依法表决有关事项,。”据此物业合同的签订必需有业主的参与,而被答辨人自称是与小区开发商致盛房地产签订的物业服务合同,对于答辩人而言属于无效合同,不存在物业服务合同关系。2.被答辩人的“事实物业服务”属违法的强行服务;被答辩人强行向业主提供事实服务,强迫业主接受他们不合理的物业费等费用,拒绝接受业主对他们的服务监督,从根本上无视业主的合法权利,侵犯了业主自由选择其他物管公司的权利。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定:“物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出服务区域,移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修基金的,人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持。”另外,被答辩人强行服务的行为严重违反了《合同法》和《民法总则》等法律规定。被答辩人同业主、业主委员会在法律地位上完全平等,二者是以物业服务为标的的委托合同法律关系;业主或业主委员会委托物业管理企业为其提供物业服务、并向其支付相关劳务费用的简单民事法律关系,其适用《合同法》和《民法总则》等相关基本法律。《合同法》第三条规定:“合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方。”第四条规定:“当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。”据此被答辩人单方、强行提供物业服务的行为,属于违法行为。3,被答辩人的物管收费与服务水平不符合相适应的原则;被答辩人自称物业服务和收费标准等级为三星级物业服务。依据《秦皇岛市物业服务收费分等定级管理办法》中三星级服务标准;(1),第一大条中第5小 3 条规定:"24小时受理业主或使用人报修,急修半小时内,其它报修按双方约定时间到场,有完整报修、维修回访记录:'而被答辩人多次发生业主报修后不及时、不予维修的行为。 (2),第一大条中第8小条规定:“每年至少1次征求业主对物业服务的意见,基本满意率按实际入住户计算,达到85%以上。”答辩人经过对小区入住户调查、了解得知,有多数业主对被答辩人的物业服务不满意。(3),第三大条中第3小条规定:“载人电梯24小时正常运行。”而在被答辩人物业服务期间内,存在多次电梯发生故障因修复不及时而出现电梯停止状态和多次电梯困人现象。被答辩人违背大多数业主意愿强行为各楼栋电梯安装刷卡系统,告知业主在规定时间内领取电梯使用卡并限制使用期限,到期后未缴纳物业费的业主将无法继续使用电梯。此种行为已经严重侵犯了业主的合法权益,严重违反了《秦皇岛市物业管理条例》第三章第二十五条的规定。(4),第四大条中第2小条规定:“门岗室美观整洁,小区出入口24小时在岗值勤。并有详细的交接班记录和外来人员、车辆的登记记录,禁止小商小贩随意进出小区。”而在被答辩人的物业管理中外来人员、小商小贩随意进出小区,不予登记并多次发现保安不在岗行为。小区一些没有门禁入口无人看管,一些有门禁入口门禁失效、损坏。被答辩人强行将小区内各楼栋的单元门禁拆除。以上事实造成答辩人刚购置不久电动车在本小区18栋单元门前丢失,小区内并多次发生车辆丢失、财物丢失、入户盗窃,车辆被划等治安事件,相关证据请求贵院向海港区白塔岭派出所调查取证。(5),第四大条中第3小条规定:“按指定路线每2小时巡查一次。"而在被答辩人的物业管理中,白天和夜间都很少见到巡查人员。(6),第五大条中第1小条规定:“楼道、电梯每日清扫1次,每周拖洗1次:楼道扶手、栏杆、窗台隔日擦拭1次。”而在被答辩人的物业管理中,楼道、电梯清洁不到位、不及时,甚至有多日不清洁现象。(7)、被答辩人的物业管理中严重违反第六大条关于“绿化养护管理”的规定,至使小区绿化草坪大面积死亡、杂草丛生、黄土裸漏和绿化树木杂枝重生、死亡现象。(8),小区内规划很多的地上车位,而在被答辩人的物业管理中禁止业主在小区内的地上停车位停放车辆,禁止无地下车位的业主驾车进入小区,造成业主停车难,小区外的公共道路拥堵,给业主的出行和生活带来极大困扰。对临时进入小区的车辆管理不到位,乱 4 停乱放现象严重。(9),被答辩人的物业服务态度恶劣。很多业主反应,向被答辩人咨询、办理事情过程中出现爱答不理、态度冷淡、不作为的行为。(10),被答辩人未经业主同意,私自将业主的共有用房、共有区域和共有设施设备出租、发布广告。出租收益和广告收益未向小区业主公示并未按规定分配给业主。（11）,在新冠疫情前后进出小区的部分大门长时间封闭,给小区业主出行带来严重不便。以上基本事实可以证明被答辩人的物业服务管理混乱、水平低下,收费标准与服务水平严重不符。4,被答辩人物业服务收费违反规定;依据《关于调整城市区物业服务收费标准暨理顺收费管理工作的通知(秦发改价格[2019]81号》第一条的规定。电梯电费和二次供水的电费被答辩人并未与物业使用人协商分摊办法。据此被答辩人收缴答辩人的电梯电费和二次供水电费无事实依据,并且答辩人对被答辩人公示的电梯电费和二次供水的电费实际发生额存在质疑。被答辩人违反规定向业主额外收取公共照明费和生活垃圾转运费。5,被答辩人主张的滞纳金缺乏依据:本案答辩人与被答辩人之间不存在物业服务合同关系。更未对未及时缴纳的物业服务费用,每天收取滞纳金进行约定。《秦皇岛市物业管理条例》等法律、法规中,就拖欠物业管理费是否支付滞纳金并没有明确规定。据此被答辩人主张的滞纳金缺乏事实和法律依据。 终上所述,答辩人申请贵院查清事实、依法判决。请求如下:(1).请求驳回被答辩人诉请。(2),判令被答辩人强行向答辩人提供物业服务的行为违法。(3),请求对被答辩人公示的物业管理中各项费用收支账目,进行审查。(4),请求被答辩人赔偿答辩人丢失电动车损失人民币3000元。 原告为支持其诉讼请求出示如下证据： 证据一、前期物业服务合同6页；证明事项：2017年4月15日，原告与秦皇岛致盛房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定负责天洋翠堤湾小区的物业服务，同时约定了缴费时间。 证据二、物业服务收费准予备案表1页；证明事项：2017年4月15日，针对翠堤湾小区的物业服务收费，原告向秦皇岛市海港区物价局备案，物价局同意原告的收费标准。 证据三、原告2017年-2019年保洁工作安排笔记及照片1本；证明事项：2017年-2019年原告安排保洁对翠堤湾小区进 5 行日常的保洁工作，履行了工作义务。 证据四、原告2017年-2019年保安交接班记录薄、巡查记录笔记、进入小区车辆登记本、访客登记表及照片等7本； 证明事项：原告安排保安白天、晚间日常巡逻，外来人员及车辆登记等项工作，履行了安保职能。 证据五、原告2017年-2019年绿化工作安排日志及照片1本；证明事项：原告安排绿化人员日常工作，春季补苗、修剪花草、养护等项工作，履行服务义务。 证据六、原告2017年-2019年工程部派工单及维修照片部分照片；证明事项：原告安排工程部维修人员及时更换零配件和维修，履行对小区公共部位维护与保养工作。 证据七、原告向被告发放的物业费催款通知书；证明事项：2017年4月15日至2019年12月31日期间进行了催缴。 被告对原告所出示证据质证意见为： 证据一、有异议，物业合同和致盛房地产签订的合同法律上讲应有业主的参与； 证据二、有异议，物价表中没有标注明确的收费项目，二次供水、公共照明、电梯费、生活垃圾转运费，没有明确的写出来； 证据三、三性均有异议； 证据四、有异议； 证据五、有异议； 证据六、有异议； 证据七、见到过。 被告为证实其主张出示证据如下： 证据一、业主收楼交接签收表一份，证明业主从煜明服务公司办理的交接手续并收取物业费； 证据二、收据三张，证明是由煜明物业收取的胡亚军服务费； 证据三、其他业主缴费收据三张，证明本小区从2018年开始更换了物业公司； 证据四、光盘一张，视频11段，照片一组，视频1：小区物业将垃圾就地收治到小区尚未建设的三期围挡内，相当于小区生活垃圾就地掩埋，并没有任何无公害处理！视频2：快餐外挂煤气罐长期停放在单元门口，存在非常大的安全隐患，物业 6 无人管理！视频3：小区紧贴9栋西侧行人下房入口与未建设的三期围挡，因为雨季被大风挂到后，无人看守更无任何安全措施。而且长达半年无人维修。视频4：小区中心广场开设饭店餐饮，排烟系统外露对小区的安全隐患产生极大危害。餐饮的厨房所谓在位置是小区中心广场，如发生沸腾鱼乡;南岭国际的火灾和爆炸如何保证居民安全，物业管理失职，并且同意允许，存在主观意识知法犯法！小区中心超市喇叭广播不停严重扰民，物业管理公司无视，不去管理，甚至默认这样的行为！（本视频商户所谓位置距离物业公司办公处仅50米左右的位置，本视频该摄于较早时间，目前新添一家火锅店正在装修）视频5：救护车来到小区至今找不到入口在小区外乱转，没有任何指示标志，没有任何人员引导，进入小区严重受阻，需要等待保安打开电子门，然后再走到小区内物业私设的路锥开锁，开锁后救护车进入小区，无人引导经常出现救护车在小区内乱转找到单元楼！ 视频6/7/8：小区各个位置绿化根本无人打理，凌乱不堪，杂草丛生，简直就是荒郊野外般，地上车位物业称之为绿化，禁止业主使用！请问法官您认为这是绿化还是车位！视频9：视频9共分为四段，阐述了如果无车位业主进入小区的苦难程度！首先从这名业主的视频中从单元楼出来取车然后开进小区至少需要10分钟，总形成预计3公里左右。首先业主请物业公司对小区进行服务，服务的是什么？是为各位业主能够有更好的环境，更加便利的出行创造条件？这个视频中第一：当中雨季小区外完全被积水淹没，行人无法通行请问物业在做什么？有采取什么措施能够让业主通行吗？还是尽快的解决积水问题？第二：小区的半全景绿化状态，同6/7/8的视频所描述的可以说是有过之而无不及！第三：小区地面有车位，但是物业公司不让业主使用，说人车分流，物业的人车分流就是本视频中体现的这样吗？如果说所谓的人车分流就是不让地面有车，那我想说门口全部电子杆封死就好了，需要物业服务公司有何用？第四：本视频中小区南边道路政府路政施工建设中，由于物业管理问题需要绕道3公里左右！真正的原因是政府路政施工封路的同一天同一个时间，小区将原本可以进入车辆行人进入的东门封死只允许有地下车位的少部分业主进入！导致大批业主向本视频中一样，行人电动车许绕道小区东门南约200米的消防通道 7 进入！更加可气的是后来业主得知，在政府修路封路前交通局等相关部门来人当面向物业公司下达指令要求物业公司在修路期间必须让业主车辆进入小区，不得影响业主正常出行，以及小区外社会道路的畅通，可是物业公司期满业主不说还无视相关部门的指令！拒不执行相关部门下达的指令，本事件可以向翠堤湾社区街道实证！物业公司已经到了目无法纪的地步！请法官大人想想本小区业主目前的生活状态！第五：小区物业说启动地上车位，需要业主每年缴费1200元，小区所有面积均为业主共同均摊面积，请问1200元的收费标准是怎么计算出来的！视频10：楼道卫生连续三日无人清扫！视频11：小区中心广场的人工河常规情况是干枯的且垃圾凌乱，一下雨以后产生积水全是青苔并且雨后晚上青蛙能一叫叫一晚上，严重扰民！ 原告对被告所出示证据质证意见为： 证据一、无异议； 证据二、无异议； 证据三、无异议； 证据四、照片、视频，有异议，全部不予质证，因为物业公司属于动态管理随时都有变化，所以不予质证；2、对照片中积水过深问题：施工方在保修期过后，已经交给市政管网，因市政管网未接到本小区所以一直通过地产外网水泵输入到秦皇半岛五期，期间水泵坏了地产一直在维修；关于绿化问题，因为绿化由于地产管理，结束后由物业公司接手，物业公司定时维修，属于持续性动态管理，不能几张照片否定全部工作；关于保洁：内保电梯和楼道卫生；外保属于小区道路公共部位的保洁；我们物业公司已经按照三星级标准进行了物业服务。电梯问题：当初是由地产安装保修期一年，保修期过后物业公司已经请专业公司进行维护，并且有24小时驻场人员，紧急维修20分钟到场，更换配件必须张贴通知以最快的速度维修；电梯收益问题：与商家置换商家给地下车库及地上免费安装道闸杆才允许他们免费做广告，楼道的公示牌翻新重才允许免费做广告、更换小区垃圾桶，因为垃圾桶不属于物业费的支出范围；关于车辆乱停放：1、该小区是3000户业主大约2500辆车，地下车位700个左右，地上车位只是地产为了应付验收划分临时车位，现在小区属于人车分离，地上不让停车2018年致全体业主公开信，大多数业主同意人车分流，没有车位的人员不能进 8 小区，疫情期间居委会代表政府通知物业，无论小区大小只开一个门，任何车辆不许进入，特殊情况速进速出；垃圾转运等：81号文件执行日为2019年5月1日至2019年12月31日，文件明确规定该小区属于三星级标准1.1元/月/平米，在前期物业合同未到期之前执行原合同约定，到期后执行81号文件，假设执行81号文件小区3000户业主在原有基础上普遍费用都会提高；电动车丢失：根据相关的法律法规规定物业公司对业主的财产和人身安全不负保管保险的义务。 经本院审核认定:原告提供的证据一至证据七及被告提供的证据四因其具备证据的真实性、合法性和关联性，本院均予以采信。原告、被告与上述证据相一致的当庭陈述，本院予以采信，一并认定为本案的诉讼证据。 综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，对本案的事实认定如下：原告（乙方）与秦皇岛致盛房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》约定，…，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对秦皇岛市海港区，提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。…，第三章第五条本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式；物业费由产权人缴纳，并按照国家有关规定执行；服务费用具体标准如下（业主按其拥有物业的建筑面积交纳）；住宅0.85元／月.㎡。…。另电梯费115元／年／户（一层为基数）增加一层加13元；二次供水费：低区一层至五层50元／户／年，中区6层至22层100元／户／年，高区23层以上130元／户／年。垃圾清运费：36元／户／年；公共照明费：40元／户／年。 被告胡亚军系秦皇岛市海港区翠堤湾小区18-1201号业主。该房屋建筑面积95.53平方米，原告为该小区物业管理单位。被告拖欠原告2017年4月15日至2019年12月31日期间物业费2641.72元（0.85元/㎡/月×95.53平方米×32个月零16天），垃圾清运费97.6元（3元/月×32个月零16天），电梯费699元[（115元/年/户+13元×11层）÷12×32个月零16天]，二次供水费270.67元（100元/户/年÷12×32个月零16天），公共照明费108元（40元/户/年÷12×32个月零16天）。 本院认为，原告与秦皇岛致盛房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定， 9 合法有效，对双方具有约束力。原告依合同约定为翠堤湾小区提供物业管理服务，被告亦应按合同约定向原告交纳物业费、电梯费、二次供水费、垃圾清运费、公共照明费。考虑原告、被告举证情况，原告的物业服务存在一定瑕疵，对原告向被告请求给付的2017年4月15日至2019年12月31日期间物业费酌情予以扣减5%较为合理。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决如下： 一、被告胡亚军于本判决生效之日起十日内向原告秦皇岛鹏基物业服务有限公司给付2017年4月15日至2019年12月31日期间物业费2509.63元（2641.72元×95%）、垃圾清运费97.6元、电梯费699元、二次供水费270.67元、公共照明费108元，合计3684.9元。 二、驳回原告秦皇岛鹏基物业服务有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告胡亚军负担；于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  范晓春 人民陪审员  张立敏 人民陪审员  董泉伟 二〇二〇年十二月四日 书 记 员  杜飞非 10