北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终7799号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京慧达缘物业管理有限公司，住所地北京市海淀区五道口新村**平房。法定代表人：黄崇商，经理。委托诉讼代理人：李巧玲，北京雍文律师事务所律师。委托诉讼代理人：范丽，北京雍文律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京万帮之星新能源汽车销售服务有限公司，住所地北京市海淀区五道口新村******。法定代表人：王晓亮，经理兼执行董事。委托诉讼代理人：庞洁，江苏强森律师事务所律师。委托诉讼代理人：万富强，江苏强森律师事务所律师。上诉人北京慧达缘物业管理有限公司（以下简称慧达缘公司）因与被上诉人北京万帮之星新能源汽车销售服务有限公司（以下简称万帮之星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初28号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人慧达缘公司之委托诉讼代理人李巧玲，被上诉人万帮之星公司之委托诉讼代理人庞洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。慧达缘公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判万帮之星公司向慧达缘公司支付房屋占有使用费402495.5元。事实和理由：一审法院未对我公司要求万帮之星公司支付租金（占有使用费）的诉讼请求进行处理错误；3.万帮之星公司占用房屋场地进行营业取得收益，其支付场地占有使用费合情合理。万帮之星公司辩称，同意一审判决，不同意慧达缘公司的上诉请求和理由，请求二审法院驳回慧达缘公司的上诉请求。慧达缘公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令万帮之星公司支付租金221695.5元；2.判令万帮之星公司承担本案诉讼费用。万帮之星公司向一审法院反诉请求：1.判令慧达缘公司向我公司返还租金2281666.7元（编号2018013101的合同退还250000元，编号为2018082001的合同退还1866666.7元、编号2019040101的合同退还165000元）和租赁保证金150000元；2.判令慧达缘公司赔偿我公司装修损失201238.05元；3.判令慧达缘公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2008年12月9日，慧达缘公司（乙方）与北京市海淀区蓟门农工商公司（甲方、以下简称蓟门公司）签订《房屋租赁协议》，主要约定：“甲方将位于北京市海淀区五道口新村4号的原奥组委停车场及蓟门公司停车场租赁给乙方使用，用于开办汽车市场及其他经营活动。该场地上原有建筑建筑面积约㎡，场地面积约21984㎡。租赁期为十年，甲方从2009年3月1日起，将出租房屋及场地交付乙方使用至2019年2月底日止。租金及交纳期限租金按年度计算：第一年和第二年年租金200万元人民币；第三年和第四年年租金220万元；第五年和第六年年租金242万元。即每两年年租金递增10%。以后的年租金增长率以此类推。年租金分两次付款（实行上付款方式），每半年开始的10日内由乙方向甲方交付年租金的50%。本协议签订后10日内应交付给甲方半年租金；第二次应于2009年9月1日前交付。每年交付租金以此类推。免责条款：由于该土地已被国家征用，但尚未规划项目，如遇国家占用土地或蓟门公司及其它单位整体规划占用土地，而房屋和场地是规划内的，双方应无条件服从，甲乙双方互不承担赔偿责任。但甲方应提前一个月通知乙方。因该场地已被国家征用，如遇拆迁乙方不享受任何补偿费用，甲乙双方均应无条件解除本合同。乙方应在接到拆除通知后的一个月内将场地上的一切物品清理干净，逾期不清理的物品、设备、临时建筑等视为乙方放弃所有权。甲方有权自行处置，并不承担任何法律责任。因清理乙方遗留下的物品所发生的费用甲方有权向乙方追偿。”此后，慧达缘公司利用上述租赁土地投资建盖了房屋，并出租他人经营使用。2019年4月15日，慧达缘公司（甲方、出租方）与万帮之星公司（乙方、承租人）签订编号为2018013101的《房屋租赁协议》（以下简称租赁协议一），约定甲方位于北京市海淀区五道口新村4号“五区”（原乙方二层及三层）五跨，共计建筑面积约：1000㎡。租赁标的物使用用途：汽车维修。乙方承租该租赁物时，甲方明确告知乙方该租赁物所占土地已被征收为国有土地，不属于集体土地范围，不具有正规的建设审批手续和房屋所有权证。现就乙方承租甲方上述租赁物事宜，双方达成以下协议。租赁期为贰年零4个月，自2018年6月1日起至2021年9月30日止（免租期为壹个半月）。租赁协议终止时，乙方将租赁物交还甲方。租金每年1000000元。自2021年6月1日起至2021年9月30日止为4个月房租333000元。租金支付方式为：上付制、每半年付、上半年为每年的5月1日前、下半年为每年的11月1日前。违约责任：在租赁期内，双方如有一方违反协议规定，应赔偿由此给对方造成的一切损失。乙方逾期交付租金的，每逾期一天，支付甲方相当于年租金总额千分之一数额的违约金。特别约定：协议履行过程中，若租赁标的物被认定为违法建设或因政府收回该租赁物所占国有土地而责令拆除该土地建筑的，双方无条件解除本协议，甲乙双方互不承担赔偿责任。乙方应在接到甲方通知后的一个月内，无条件迁出，将场地展厅车间清理干净交还甲方。乙方不享受任何补偿。如未按时迁出，一切法律责任及给甲方造成的经济损失均乙方承担。逾期不清理的可移动物品、设备等视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处理，因清理乙方遗留下的物品所发生的费用甲方有权向乙方追偿。乙方按甲方要求迁出场地，租金未实现部分退回乙方。乙方同意并认可本协议解除日为将房屋交还给甲方日，且自次日起甲方将对乙方租赁房屋停止供电、供水等一切服务。甲乙双方就双方之间签订的《房屋租赁协议》（编号：2017080201）租赁期限届满，在符合如下前提条件的情况下，甲方同意续签租赁合同：(1)、甲方与土地产权方签订租赁新合同或甲方在期满后对租赁物仍享有出租权；租赁期为二年、租金每年3200000元。2018年9月，慧达缘公司（甲方）与万帮之星公司（乙方）签订编号为2018082001号的《房屋租赁协议》（以下简称租赁协议二），约定乙方承租甲方位于北京市海淀区五道口新村4号“六区”门面房，租赁面积展厅753平米、展厅二层381平米、车间744平米、总计1880平米。租赁标的物使用用途：汽车销售、汽车维修。乙方承租该租赁物时，甲方明确告知乙方该租赁物所占土地已被征收为国有土地，不属于集体土地范围，不具有正规的建设审批手续和房屋所有权证。现就乙方承租甲方上述租赁物事宜，双方达成以下协议。租赁期限为一年，自2018年10月1日起至2019年9月30日，租赁协议终止时，乙方将租赁物交给甲方。租金每年3200000元整，租金支付方式为上付制、签订协议三个工作日内向甲方支付房租。乙方于本协议签订三个工作日内，一次性向甲方交纳租赁保证金150000元。“违约责任”条款和“特别约定”条款与编号为2018013101的《房屋租赁协议》一致。2019年4月1日，慧达缘公司（甲方）与万帮之星公司（乙方）签订编号为2019040401的《房屋租赁协议》（以下简称租赁协议三），约定甲方位于北京市海淀区五道口新村4号“五区”（原比亚迪展厅）为配合乙方整体规划，甲方将展厅转交乙方经营，展厅面积一层及局部二层共计面积约120平米，租赁标的物使用用途：汽车销售。乙方承租该租赁物时，甲方明确告知乙方该租赁物所占土地已被征收为国有土地，不属于集体土地范围，不具有正规的建设审批手续和房屋所有权证。现就乙方承租甲方上述租赁物事宜，双方达成以下协议。租赁期自2019年4月10日起至2019年9月30日止，租赁协议终止前，乙方提前10个工作日有优先续租权，协议终止时乙方将租赁物交还甲方。租金每年165000元，租金支付方式为上付制、签订协议三个工作日内向甲方支付租金。“违约责任”条款和“特别约定”条款与编号为2018013101的《房屋租赁协议》一致。上述租赁协议签订后，万帮之星公司亦依据上述租赁协议支付了相应保证金及租金，租赁协议一、二、三项下租金分别付至2019年9月30日、2019年9月30日及2020年4月9日。2018年11月30日，蓟门公司向慧达缘公司发出《通知》（以下简称通知），内容为：“北京市海淀区蓟门农工商公司与北京慧达缘物业管理有限公司于2012年3月1日签订（面积为9453㎡）的租赁合同于2019年2月28日到期，到期后将终止合同不再续签。因瑞士日内瓦歌剧院建设项目是国家重点项目将于2019年3月份开工建设，按照上级工作部署，请贵公司按照蓟门公司要求，有序做好疏解腾退、、地上物拆除工作具体要求如下：一、2012年3月1日签订的合同于2019年2月28日到期，2月1日至2月28日为腾退拆除期，减免当月租金，自行拆除该场地上建筑，3月1日前归还场地；二、如慧达缘物业能按工作要求如期完成腾退拆除工作将场地交回，减免的房租一并退还；三、腾退期间，蓟门公司将贴到期腾退通公告；四、腾退期结束后，蓟门公司将停止水电服务，并采取限制经营等必要强制措施。”2019年5月4日，蓟门公司向慧达缘公司及各商户发出《腾退公告》（以下简称腾退公告），内容为：“北京慧达缘物业管理有限公司（以下简称慧达缘物业）一直无偿使用北京市海淀区蓟门农工商公司（以下简称蓟门公司）大运村文化广场项目用地作为临时停车场使用，现蓟门公司将收回该处场地用于项目建设，请慧达缘物业及各商户于2019年5月31日前将场地上临时房屋拆除、工作人员撤离、车辆腾空，并交还蓟门公司。若慧达缘物业未在上述约定期限内将场地及地上物全部腾空交与蓟门公司的，则视为慧达缘物业自动放弃位于该场地内一切物品、设备设施、自建临时建筑的所有权利，蓟门公司有权进入并自行收回该场地。蓟门公司有权自行处置该场地内的一切物品，慧达缘物业不得进行干涉，由此给慧达缘物业造成的损失全部由慧达缘物业自行承担，且慧达缘物业不得以任何理由向蓟门公司主张权利。慧达缘物业还须承担因清理、腾退该场地及地上物、拆除自建临时建筑所产生的合理费用。为保证场地正常使用，6月1日起蓟门公司将采取强制措施，由此造成的一切损失和后果由慧达缘物业自行承担。（此前蓟门公司已2019年4月9日、5月13日下发通知至慧达缘物业。）”2019年5月21日，蓟门公司再次向慧达缘公司及各商户发出《公告》（以下简称公告），内容为：“北京市海淀区蓟门农工商公司与北京伟业恒兴汽车销售有限公司于2009年9月18日签订（面积为4242㎡）的租赁合同已于2018年9月30日到期，北京蓟门花园知春房屋租赁中心与北京慧达缘物业管理有限公司于2018年1月31日签订（面积为7962㎡）的租赁合同已于2019年1月31日到期，北京市海淀区蓟门农工商公司与北京慧达缘物业管理有限公司于2012年11月6日签订（面积为9453㎡）的租赁合同已于2019年2月28日到期。三份合同均已到期终止，不再续签合同。为保证有序腾退，自2019年4月1日至2019年5月31日为腾退期（腾退期内不收租金），此前北京市海淀区蓟门农工商公司已于2019年4月9日下发腾退通知至北京慧达缘物业管理有限公司，按照合同约定请北京慧达缘物业管理有限公司有序做好疏解腾退、、地上物拆除工作腾退期结束后，北京市海淀区蓟门农工商公司将停止水电服务，并采取一切必要强制措施，由此造成的任何损失和后果与北京市海淀区蓟门农工商公司无关。”上述公告发出后，万帮之星公司未再向慧达缘公司交付租金，后于2019年11月11日腾退了上述涉案房屋。另查，万帮之星公司在承租上述涉案房屋的同时，另与慧达缘公司口头约定承租部分其他房屋作为职工公寓使用。庭审中，经双方当事人确认，慧达缘公司尚未将保证金150000元及公寓租金30800元返还万帮之星公司，双方均表示同意该部分公寓用房屋于本案中一并处理。对有争议的证据和事实，法院认定如下：慧达缘公司主张万帮之星公司拖欠上述租赁协议一、二、三项下截止2019年11月11日期间的租金之事实，万帮之星公司则反驳主张慧达缘公司自2019年3月1日起无权出租涉案房屋及蓟门公司自2019年4月1日起不再收取慧达缘公司租金的事实。其中，经法院询问，慧达缘公司述称本案涉案房屋由其投资建设，该房屋未取得相关行政主管部门的规划许可及建设施工许可。慧达缘公司另主张其与蓟门公司之间的租赁协议期限届满后，双方继续履行租赁协议，为不定期租赁合同关系，进而否认与万帮之星公司之间约定租赁协议期限超期而无效，但该主张未得到万帮之星公司的认可，慧达缘公司未能就其此项主张向法院充分举证。庭审中，法院归纳本案租赁协议效力作为双方争议焦点，双方当事人对此进行了充分的辩论。慧达缘公司坚持主张其上述出租行为有效，其未能就其主张的合同效力向法院充分举证。另关于蓟门公司于双方租期届满后是否免除或实际收取慧达缘公司租金之事实，慧达缘公司认可实际租金付至2019年4月1日，但坚持主张其与蓟门公司将就后续截止涉案房屋腾退时的租金进行整体结算，万帮之星公司对此不予认可，但亦未就此向法院提供充分反证。万帮之星公司要求慧达缘公司赔偿其房屋装修损失，为此向法院提供了装修合同等为据，慧达缘公司对其真实性、关联性不予认可，另援引上述双方租赁协议特别约定内容予以抗辩，万帮之星公司未能就此约定作出合理解释并提供相应反证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，慧达缘公司将其自蓟门公司租赁土地基础上自行投资建盖的涉案房屋出租万帮之星公司经营使用。现已查明，慧达缘公司没有提供充分证据证明其从蓟门公司处租赁的土地，取得了合法的用地规划使用许可，且该公司自认所谓在租赁土地上投资进行的房屋建设施工，亦未取得有关主管部门合法的规划、施工许可。此外，慧达缘公司与万帮之星公司签订的租赁协议期限，超出了其与蓟门公司签订租赁协议所约定的期限。根据相关司法解释规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。故慧达缘公司与万帮之星公司签订的租赁协议，特别是超过与蓟门公司约定租赁协议期限的部分均属无效。庭审中，慧达缘公司主张其与蓟门公司约定租赁协议期限届满后，为不定期租赁合同关系，该主张未得到万帮之星公司的认可，慧达缘公司未就此主张向法院充分举证。双方当事人对于租赁协议效力存在争议，法院归纳该效力问题作为争议焦点，组织双方当事人进行了充分的辩论。慧达缘公司在法庭辨论终结前，坚持主张租赁协议有效，故慧达缘公司以此为基础要求万帮之星公司支付实际占用期间的租金，缺乏事实、法律依据，法院对此不予支持。事实上，双方亦并未就租赁协议履行至约定期限届满，期间出租方蓟门公司以建设国家重点项目为由，要求慧达缘公司及商户限期腾退涉案房屋，万帮之星公司因无法继续使用涉案房屋而被腾退。双方当事人现因实际履行期间的租金、保证金及损失等产生纠纷。根据合同法及相关司法解释规定，无效的合同自始没有法律约束力。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。已形成添附的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。现因万帮之星公司实际占有使用了涉案房屋，其应对此支付相应对价。庭审中，万帮之星公司以蓟门公司免除及未实际收取慧达缘公司争议期间的租金主张返还已付款项，亦缺乏事实、法律依据，法院对此亦不予支持。但万帮之星公司要求返还保证金及多支付的宿舍、公寓租金，符合上述法律规定及双方约定，法院对此予以支持。此外，本案涉案房屋已被腾退、拆除，双方当事人应当根据上述法律规定及约定处理损失赔偿问题。现万帮之星公司要求慧达缘公司赔偿装修损失，慧达缘公司以双方租赁协议约定的免责条款予以抗辩，根据租赁协议约定可知，万帮之星公司对于涉案房屋无合法产权手续是明知的，其就此可能产生的涉案房屋随时可能被无偿拆迁、腾退以及可能造成的装修等投入损失是明知和充分预见的，且双方在租赁协议中亦明确约定收回该租赁物所占国有土地而责令拆除该土地建筑的，双方互不承担赔偿责任，该条款属解决争议条款性质，效力不因合同无效而受到影响，故万帮之星公司要求慧达缘公司赔偿其装修损失，缺乏合同、法律依据，法院对此不予支持。据此，法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十五条之规定，判决：一、驳回北京慧达缘物业管理有限公司的本诉请求；二、于本判决生效后七日内，北京慧达缘物业管理有限公司返还北京万帮之星新能源汽车销售服务有限公司保证金150000元及公寓租金30800元；三、驳回北京万帮之星新能源汽车销售服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未提交新证据。经本院核实，慧达缘公司在2020年8月5日和2020年8月31日一审法院询问和庭审中，曾表示《房屋租赁协议》效力由法院认定。一审法院查明的事实中，将租赁协议一的签订日期错写为“2019年4月15日”，应为2018年4月15日；将租赁协议三的协议编号错写为“2019040401”，应为2019040101。本院对此予以纠正。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。因涉案房屋缺少相关规划审批手续，故一审法院认定慧达缘公司与万帮之星公司之间签订的《房屋租赁协议》无效正确，但未在判决主文中对合同效力问题予以明确，本院予以纠正。第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。慧达缘公司仅对房屋占有使用费问题提起上诉，故本案的争议焦点为万帮之星公司是否应当支付房屋占有使用费。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。慧达缘公司主张万帮之星公司应向其支付2019年10月1日至2019年11月11日期间的房屋占有使用费402495.5元，万帮之星公司对慧达缘公司主张的房屋占有使用费计算方式及数额并无异议，但主张慧达缘公司无权要求其支付房屋占有使用费。对此本院认为，万帮之星公司实际占有使用涉案房屋至2019年11月11日，其应当支付相应的房屋占有使用费，万帮之星公司抗辩认为慧达缘公司无权要求其支付房屋占有使用费的意见缺乏法律依据，本院不予支持。一审法院认定慧达缘公司坚持认为租赁协议有效并以此为基础主张租金的诉讼请求缺乏法律依据的处理意见系对慧达缘公司真实意思的错误理解，经本院核实慧达缘公司在一审庭审中的陈述，其明确表示合同效力由法院认定，故一审法院所作处理错误，本院予以纠正。关于房屋占有使用费的数额问题，经本院核实确认，慧达缘公司一审诉讼请求中主张的数额系自行扣除了保证金及公寓租金后得出的数额，因一审法院已对保证金及公寓租金进行处理，故慧达缘公司二审中主张的房屋占有使用费数额实际上并未超出其一审诉讼请求的范围，本院予以支持。综上所述，慧达缘公司的上诉请求成立，应予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初28号民事判决第二项、第三项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初28号民事判决第一项；三、北京慧达缘物业管理有限公司与北京万帮之星新能源汽车销售服务有限公司签订的编号为2018013101、2018082001、2019040101的三份《房屋租赁协议》无效；四、北京万帮之星新能源汽车销售服务有限公司于本判决生效后七日内支付北京慧达缘物业管理有限公司房屋占有使用费402495.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费3300元，由北京万帮之星新能源汽车销售服务有限公司负担（本判决生效后七日内支付北京慧达缘物业管理有限公司）。一审本诉案件受理费4625元，由北京万帮之星新能源汽车销售服务有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。一审反诉案件受理费13932元，由北京万帮之星新能源汽车销售服务有限公司负担12975元（已交纳12607元，余款于本判决生效后七日内交纳），由北京慧达缘物业管理有限公司负担957元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费7337元，由北京万帮之星新能源汽车销售服务有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 朱文君审 判 员 王爱红审 判 员 刘国俊二〇二〇年十二月十八日法官助理 付雅卓书 记 员 杜 莹书 记 员 陈 雪