湖南省郴州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘10执异230号案外人：郴州市涌泉住宅小区业主管理委员会。负责人：罗国富，该业主管理委员会主任。委托诉讼代理人：孙守礼，男。申请人：郴州市住房公积金管理中心。法定代表人：曹暇，该中心主任。委托诉讼代理人：李怡萱，女。委托诉讼代理人：肖亚勇。被申请人：郴州市经济技术开发区房地产开发有限公司。法定代表人：刘文恭，该公司执行董事。本院在执行申请人郴州市住房公积金管理中心(以下简称郴州公积金中心)与被申请人郴州市经济技术开发区房地产开发有限公司（以下简称郴州经开区房地产公司）财产保全一案中，查封了郴州经开区房地产公司名下坐落于郴州市七里洞涌泉小区，不动产权证号为开200200020等房产。案外人郴州市涌泉住宅小区业主管理委员会（以下简称涌泉小区业主管委会）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人涌泉小区业主管委会称，所查封的不动产权证号为开200200020的郴州市涌泉小区21栋201号房产（以下简称案涉房屋），系涌泉小区业主管委会的物管用房，根据国家安居工程的相关政策规定和《湖南省物业管理条例》第三十条规定不应查封。请求中止对郴州市北湖区七里洞涌泉小区21栋201号房产的执行并解除查封。郴州公积金中心称，（一）涌泉小区业主管委会涉及了五处房产被本案查封，包括郴州市北湖区七里洞涌泉小区26栋101号房产、36栋117号房产、20栋108号房产、21栋201号房产、17栋101号房产，但涌泉小区业主管委会只对其中三处提出异议。另，目前郴州市北湖区七里洞涌泉小区26栋101号房产和36栋117号房产系涌泉小区业主管委在对外出租，21栋201号房产系作为涌泉小区物业公司的办公楼。（二）业主管委会的物管用房必须符合法律规定，并经相关部门确定及办理规划手续和产权证才能认定为物管用房。现在案涉房产的产权登记在开发商郴州经开区房地产公司名下，且没有规划作为物管用房使用，所以涌泉小区业主管委会应先对案涉房产提起确权诉讼。故请求驳回涌泉小区业主管委会的异议请求。本院经审查查明，在执行申请人郴州公积金中心与被申请人郴州经开区房地产公司财产保全一案中，本院于2019年9月6日做出（2019）湘10执保48号执行裁定书，裁定查封、扣押、冻结被申请人郴州经开区房地产公司银行存款2410万元或同等价值的其他财产。同年9月11日本院向郴州市不动产登记中心送达（2019）湘10执保48号协助执行通知书，查封了郴州经开区房地产公司名下坐落于郴州市七里洞涌泉小区，不动产权证号为713020107的房产及不动产权证号为开200200022、开200200016、开200300709、开200400222、开200200020、开200500342、开200300161、开200500178的房产，查封期限自2019年9月11日起至2022年9月10日止。本案中案涉房屋的不动产权证号为开200200020。后郴州公积金中心依据生效法律文书向本院申请执行郴州公积金中心与郴州经开区房地产公司借款合同纠纷一案，本院立执行案号（2020）湘10执211号。另查明，自2001年至今涌泉小区业主管委会一直在使用郴州市北湖区七里洞涌泉小区26栋101号房产、36栋117号房产、20栋108号房产、21栋201号房产、17栋101号房产。目前，郴州市北湖区七里洞涌泉小区21栋201号房产系作为涌泉小区物业公司的办公楼，26栋101号房产和36栋117号房产系涌泉小区业主管委在对外出租，收取租金用于涌泉小区运营的经费。2002年11月12日涌泉小区业主管委会就涌泉小区物业管理用房是否已打入售房成本问题去函郴州市物价局，郴州市物价局于2002年11月25日函复“由于涌泉小区实行分期建设，物业管理用房建设预计费用是分期分摊计入安居工程安居住宅预售价格，涌泉小区用地的征地费及拆迁补偿费、三通一平费用也是分期分摊计入安居工程安居住宅预售价格。据了解，该公司是按预售价格出售的，因此售房价已包括以上相关费用，但未开发建设用地（26亩）的三通一平费用为摊入已建成安居工程安居住宅建设成本，只有在二期工程完成后经审计部门审计确认后，方可确定是否进入”。再查明，郴州市人民政府办公室于2003年9月19日作出《关于涌泉小区建设有关遗留问题的会议纪要》，会议研究议定了“五、关于办理房产证和物业管理用房问题。市房产局要按特事特办的原则尽快为涌泉小区（安居工程）住宅办理房产证。办证有关费用按政策予以优惠，并由市开发区房地产开发公司向市房产局出具欠条，到时以现有商业门面作抵。物业管理用房由市开发区房地产开发公司从实际出发，保证现有预留的物管用房，不再新建。”本院认为，涌泉小区业主管委会对本院执行标的主张所有权而提出异议，以排除本院对该执行标的之强制执行，属于案外人执行标的异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案涉房屋登记在开发商郴州经开区房地产公司名下，涌泉小区业主管委会并未就案涉房产与开发商郴州经开区房地产公司签订书面买卖合同，亦未支付房款，且案涉房产并非用于居住。上述事实表明，案涉房产不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，不能够排除人民法院强制执行。另，涌泉小区业主管委会主张案涉房产为物管用房，但仅根据本案涌泉小区业主管委会提交的证据不足以认定案涉房产属于涌泉小区业主管委会所有，且确权不属于本案执行异议程序审查的范围，涌泉小区业主管委会应当通过诉讼程序解决。故案外人涌泉小区业主管委会的异议理由不成立，对其异议请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回郴州市涌泉住宅小区业主管理委员会的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日向本院提起诉讼。审 判 长 欧阳昆兰审 判 员 王 梅 英审 判 员 邹  敏二〇二〇年十二月二十五日法官助理 何 时 雨书 记 员 唐 曜 耀附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条（注：根据2012年8月31日修订后的民事诉讼法条文调整）的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。