江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8668号上诉人(原审被告)：苏州银河湾投资有限公司。诉讼代表人：江苏立泰律师事务所。负责人：陈磊。委托诉讼代理人：脱浩斌，江苏立泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱斌，江苏立泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏通力建设工程有限公司。委托诉讼代理人：周月萍，北京市中伦（上海）律师务所律师。委托诉讼代理人：樊晓丽，北京市中伦（上海）律师事务所律师。上诉人苏州银河湾投资有限公司（以下简称银河湾公司）因与被上诉人江苏通力建设工程有限公司（以下简称通力公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2019）苏0585民初4352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。银河湾公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回通力公司的一审诉请；2.一、二审案件受理费由通力公司负担。事实和理由：一、一审判决继续履行银河湾公司与通力公司签订的三份《商品房买卖合同》，属于对债权人的个别清偿，违背破产法禁止个别清偿的规定。1.根据《最高人民法院关于建设工程的价款优先受偿权问题的批复》、《江苏省高级人民法院破产案件审理指南》第七部分规定，只有消费性购房人的债权具有优先性，而通力公司与银河湾公司签订商品房买卖合同的目的是清偿原有的工程款债权，其购买商品房不是用于居住，不属于消费性购房人，其在商品房买卖合同项下的债权不具有优先性。2.《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条虽然赋予了特定情形下商品房买受人的物权期待权，但依据《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第九条规定，只有以自然人作为商品房买受人时，在符合前述第二十九条规定条件的情况下，才可以排除执行法院对被执行人为房地产开发企业名下的商品房采取强制执行措施。从该规定可以看出，如果商品房买受人为公司，执行法院依旧可以对其购买的商品房采取强制执行措施，也就是对其作为购房人的权益并未特殊保护，其损失也只能另行主张。3.如允许通力公司有权请求银河湾公司继续履行合同，一并基于合同履行享有物权，则无异于使该债权人享有物权性质的权利，不符合破产程序公平受偿的原则。即使通力公司请求继续履行合同，人民法院也应将其请求转化为金钱之债，进而通过破产程序公平受偿。二、三份《商品房买卖合同》属于未履行完毕的合同，因继续履行构成对债权人的个别清偿。管理人解除合同的行为合法有效。三、银河湾公司、通力公司之间原有的债权债务关系并未消灭，也未发生更改。在银河湾公司拒绝履行商品房买卖合同时，通力公司应按照原有的债权债务关系主张其权利。通力公司辩称，一审法院查明事实清楚，法律适用正确。1.涉案三套房屋不属于银河湾公司的破产财产，破产管理人无权处分。2014年8月通力公司与银河湾公司达成调解协议约定以房抵债，签订以房抵债协议并就涉案三套房屋签订网签合同时，涉案三套房屋就已经特定化，通力公司通过以房抵债的方式已全额付清涉案三套房屋的对价。三套房屋也已于2014年交付通力公司实际占有使用，符合《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五、六项的规定。通力公司有权要求破产管理人继续履行并协助通力公司办理过户登记，不构成个别清偿。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》只适用于法院审理房地产纠纷案件和办理执行案件，本案的争议焦点为涉案三套房屋是否属于破产财产及破产管理人是否有权解除合同，与通力公司是否为消费型购房人无关。2.只有破产申请受理前成立且双方均未履行完毕的合同，破产管理人才有权解除。以房抵债后通力公司已全额履行了买方义务，本案三份《商品房买卖合同》不属于均未履行完毕的合同，且三份《商品房买卖合同》的签订时间已经超出破产管理人可以行使撤销权的时间范围，故破产管理人无权解除合同，也无权撤销涉案三套房屋的网签备案手续。3.涉案三套房屋未能办理过户登记是因为以房抵债协议签订后，银河湾公司一直处于经营异常状态，无法开立税票等原因未能过户。双方以房抵债协议真实有效，如银河湾公司因其违约行为而受益，对通力公司不公平。通力公司向一审法院起诉请求：1.依法确认银河湾公司破产管理人于2019年4月发函解除合同的解除行为无效。2.依法确认涉案三套房屋不属于银河湾公司的破产财产。3.依法确认通力公司对涉案的三套房屋享有所有权。4.银河湾公司协助通力公司办理案涉三套房屋的过户登记手续。一审法院认定事实：经一审法院调解，通力公司与银河湾公司于2014年8月29日就（2013）太民初字第0707号案件达成如下协议：一、银河湾公司结欠通力公司履行保证金及工程款本息合计870万元。该款由银河湾公司于2014年12月31日前向通力公司支付7810449元，于2015年3月31日前支付689551元。余款20万元作为防水工程质量保修金，待工程质量保修期满后由双方另行处理。二、对上述850万元工程款，如银河湾公司任何一期未按约履行，通力公司可就银河湾公司欠付余额全额申请执行。三、通力公司放弃其他诉讼请求。四、案件受理费86916元，减半收取43458元，财产保全费5000元，鉴定费207222元，合计255680元，由通力公司负担。2014年8月29日，通力公司（甲方）与银河湾公司（乙方）签订《履行协议书》一份，内容为“就甲方与乙方建设工程施工合同纠纷一案【（2013）太民初字第0707号】履行事宜，达成如下协议：1.甲乙双方明确乙方累计已付工程款为13181353.92元（含2010年9月2日罚款1万元及2012年9月自来水安装1.1万元），经甲乙双方协商一致，乙方尚欠甲方870万元（含履约保证金、工程款本金、利息、违约金、零星工程价款等）。2.甲乙双方同意，以现金或房产的形式支付甲方850万元。剩余20万元作为防水保修金于防水保修期满后支付，双方就涉案工程工期、质量、结算等事宜再无其他任何纠纷。3.双方协商一致，同意乙方采取房产抵债的形式支付本协议约定的850万元，双方采取如下方式支付：（1）乙方以苏州银河湾花园中未售房产抵付甲方相应款项，详细抵债房产及金额如下(最终以房产证登记的面积结合本协议约定单价结算总房价，地下面积及车库等不再计算房价)，序号1，公安编号1501，地上面积285.51平方米，单价13100元，总金额3740181元；序号2，公安编号1505，地上面积258.07平方米，单价13100元，总金额3380717元，总计7120898元。甲方有权就抵债房产指定具体的买受人，乙方应在本协议签订后7日内书面通知甲方房产过户需要的全部资料，乙方应保证在2014年9月15日之前与甲方或甲方指定买房人在太仓房产交易部门签订商品房买卖合同，乙方保证于2014年12月31日前协助甲方完成房产过户登记手续。过户过程中发生的各项税、费等费用，由甲乙双方按照有关房产过户的规定各自承担。如因甲方原因造成无法签订商品房买卖合同或无法办理房产过户手续，则乙方不承担任何责任，相应的抵债金额甲方无权向法院申请强制执行。（2）抵债金额与工程款850万元的差额由乙方另行支付甲方，乙方应在2014年12月31日前支付689551元，2015年3月31日前将余款付清。4.如因乙方原因未能按期协助甲方办理抵债房屋过户手续或有任一期未能按照本协议约定期限支付相应款项的，则甲方有权立即依据本案调解书，申请人民法院对乙方全部剩余款项采取强制执行措施。5.甲方诉乙方建设工程施工合同纠纷案诉讼费、鉴定费、保全费由甲方承担。6.在本协议签订后的防水保修期间，甲方应继续履行保修义务，乙方一旦发现房屋渗漏情况的，应及时书面通知甲方维修，甲方应及时前往现场查看并予以修缮。除非甲方在收到乙方书面维修通知后拒不履行保修义务，乙方不得擅自委托第三方维修或扣除甲方的保修金。7.就甲方申请法院诉讼保全的房产解封事宜，双方约定如下：（1）甲方在收到法院出具的调解书后7日内申请人民法院解封除施工编号为8#第1单元2号、8#第1单元5号、11#第1单元5号以外的其他房产。(2)乙方按本协议约定每完成一套房产过户手续后，甲方相应申请人民法院解除一套房产查封。(3)在乙方付清全部款项后，甲方应申请法院解除最后一套的房产查封。(4)在调解书生效后，甲方应立即申请法院对乙方所冻结的银行账户全部解冻。8.本协议一式两份，双方各执一份，自双方签字或盖章之日起生效。”2014年9月24日，通力公司（甲方）与银河湾公司（乙方）签订《补充协议》一份，内容为“鉴于甲乙双方建设工程施工合同纠纷一案【案号：(2013)太民初字第0707号】经法院主持调解达成调解协议，且双方就调解协议履行事宜签订了《履行协议书》，现就调解协议履行事宜，双方达成本补充协议：1.甲乙双方同意采取房产抵债的形式支付870万元工程款，指定抵债房源施工编号为：9#05(公安编号：8#06)，12#04(公安编号：15#05)，13#06(公安编号：16#07)，以上房产统称抵债房产，具体抵债金额如下：序号1，公安编号8#06，地上面积251.62平方米，单价11736.99元，总金额2953263元；序号2，公安编号15#05，地上面积258.07平方米，单价11736.99元，总金额3028967元；序号3，公安编号16#07，地上面积231.54平方米，单价11737.8元，总金额2717770元，合计870万元。2.甲乙双方于本协议签订之日办理合同网签手续。3.其余施工编号为：8#02，8#05，11#05，10#01，12#01房产，甲方在办理完抵债房产网签手续同时全部给予解封。4.甲乙双方明确实际抵债房产价值870万元，抵债金额中包含调解协议中确定的20万元防水保修款。抵债房产网签手续办理完毕，甲方应向乙方开具20万元防水保修款的银行保函，保函有效期限为开具之日起至施工合同约定的防水保修期满为止。5.甲乙双方明确，抵债房产网签手续办理完毕后，甲方有权另行指定第三方购房者，乙方承诺为第三方购房者办理合同变更手续并为第三方购房者办理房屋过户。具体房产过户手续由乙方与第三方购房者共同办理，乙方应保证协助第三方购房者办理房产证及土地证。6.乙方承诺将甲方指定或者乙方推荐的购房者支付的购房款全部汇入甲方指定的银行账户。7.抵债房产办理完毕网签手续后，如因甲方原因导致房产无法办理过户的，则甲方不得再依据调解书所述的850万元申请执行。如因乙方原因导致抵债房产被抵押、查封、冻结、强制执行拍卖等无法签约及无法办理房产证和土地证的或乙方有违反调解书、履行协议及本协议约定的行为的，则甲方有权按照调解书要求申请强制执行。8.本合同一式三份，经双方加盖公章后生效。”2014年9月24日，通力公司（买受人）与银河湾公司（买受人）签订《商品房买卖合同》（编号分别为2014116200007、2014116200008、2014116200009）三份，约定通力公司向银河湾公司购买坐落于施工编号为9幢05号（公安编号为8#）、12幢04号（公安编号为15#）、13幢06号房屋（公安编号为16#），建筑面积分别为251.62平方米、258.07平方米、231.54平方米，房款总金额分别为2953263元、3028967元、2717770元，付款方式及期限均为2014年9月30日前一次性付款，交付时间均为2014年12月31日前。该三份合同还约定了其他事项。同日，上述三份《商品房买卖合同》办理了网签备案手续。2014年10月22日，太仓市住房和城乡建设局向银河湾公司颁发太仓市房屋所有权初始登记证明三份，编号分别为太房证明（太仓）第2014012161、2014012159、2014012157号，房屋坐落分别为浏河镇银河湾花园8幢06室、15幢05室、16幢07室，合计建筑面积分别为334.86平方米（套内建筑面积245.07平方米+共有分摊建筑面积6.55平方米+夹层83.24平方米）、337.26平方米（套内建筑面积251.03平方米+共有分摊建筑面积7.04平方米+夹层79.79平方米）、312.23平方米（套内建筑面积223.89平方米+共有分摊建筑面积7.65平方米+夹层80.59平方米），设计用途均为成套住宅、地下室。2018年7月16日，一审法院作出（2018）苏0585破申13号民事裁定书，裁定受理张春伟对银河湾公司的破产清算申请。同日，一审法院作出（2018）苏0585破11号决定书，指定江苏立泰律师事务所担任银河湾公司管理人。2019年4月26日，银河湾公司管理人向通力公司发送《合同解除及申报债权通知》，内容为“贵司承建了银河湾公司部分工程，双方经调解确认银河湾投资结欠贵司履约保证金及工程款本息合计870万元，其中20万元作为防水工程质量保修金，待工程质量保修期满后双方另行处理。后贵司与银河湾投资签署以房产抵工程款的协议，并签署了三份《商品房买卖合同》，合同编号分别为：2014116200007、2014116200008、2014116200009。管理人已通知贵司申报债权，贵司寄回债权申报表，但是要求管理人办理产证，不主张债权。由于贵司并未支付购房款，也未办理产证，不享有物权。管理人办理产证违反《破产法》相关规定。现管理人告知贵司如下：一、根据《破产法》第十八条之规定，编号为2014116200007、2014116200008、2014116200009的《商品房买卖合同》已于2018年9月20日法定解除；二、公安编号为银河湾花园8#06、15#05、16#07的房产属债务人财产，由管理人根据《破产法》相关规定依法处置变现；三、太仓市人民法院己出具通知书，要求债权人在2018年10月10日前申报债权，贵司未申报债权，但主张物权，后提起诉讼。现通知贵司在收到本通知之日起15日内申报债权，逾期申报将依法收取审查费用。同时，管理人将于近期进行财产分配，如贵司在财产分配前未申报的，补充申报前已进行的分配，不再补充分配。”2019年5月30日，通力公司复函银河湾公司管理人《异议回复》一份，内容为“贵方发来的《合同解除及申报债权通知》没有任何事实与法律依据，我司不予认可。特此回函明确如下：一、我司已付清三套房屋购房款并实际占有该房屋，贵方来函所述我方未支付购房款等内容不实。因银河湾公司拖欠我司工程款，太仓市人民法院经审理后出具(2013)太民初字第0707号《民事调解书》，确认银河湾公司结欠我司履约保证金及工程款本息合计870万元。后我司与银河湾公司达成房产抵债协议及补充协议，并于2014年9月24日与银河湾公司就施工编号为9#05、12#04、13#06的房屋分别签署《商品房买卖合同》(合同编号为2014116200007、2014116200008、2014116200009)并办理了网签备案。银河湾公司随即将该三套房屋交付给我司实际占有至今。双方书面确认：三套房屋总价值共计870万元，且购房款以银河湾公司欠付我司的870万元工程款予以冲抵。我司已实际支付完毕三套房屋的全部购房款。对此事实，贵方在(2019)苏0585民初831号案件中己明知。二、贵方无权依据《破产法》第十八条规定，主张解除我司与银河湾公司签署的三份《商品房买卖合同》，贵方解除通知无效，我司不予认可。《破产法》第十八条规定，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。鉴于我司已支付全部购房款且早己实际占有使用三套房屋，已经履行完毕《商品房买卖合同》中的全部买受人义务，《破产法》第十八条不适用。贵方也无权依据该条通知我司解除合同，对贵方解除通知效力我司不守认可。三、依据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十条，解除通知所涉三套房屋不属于银河湾公司的破产财产，管理人无权进行处置或分配根据最高院规定，尚末转移占有但相对人已完全支付对价的特定物、尚未办理产权证或产权过户手续但己向买方交付的财产不属于破产财产。三套房屋已属于我司财产，不属于银河湾公司的破产财产，破产管理人无权进行分配或处置这三套房屋。我司保留通过诉讼方式维护自身合法权益的权利。”通力公司向一审法院提交如下证据：1.钥匙三把及太仓市房屋所有权初始登记证明三份，证明银河湾公司已于2014年将案涉房屋交付通力公司。2.住宅专项维修资金专用收据6张、案涉房屋水费缴纳发票3张、案涉房屋电费缴纳发票5张，住宅专项维修资金专用收据显示通力公司于2019年3月12日交纳了案涉**房屋的维修资金，水费及电费发票显示通力公司于2019年8月30日交纳了相应的水电费，证明通力公司的维修资金、水费、电费缴纳情况。3.银河湾花园8#06房屋及15#05房屋室内装修照片、16#07房屋毛坯照片，证明银河湾公司已于2014年9月24日将案涉3套房屋的钥匙交付通力公司，2017年1月通力公司将房屋出租给案外人王建春，王建春于2017年3月对案涉房屋进行了简单装修。4.8#06房屋、15#05房屋、16#07房屋送货单各两份，证明2017年3月王建春采购马桶及各种管线，对案涉三套房屋进行简单装修。银河湾公司表示对三把钥匙的真实性无法确认，无法判断三把钥匙与案涉三套房屋有无关系，房屋所有权初始登记证明可以说明案涉房屋登记在银河湾公司名下，符合《物权法》规定的不动产所有权确定规则。对大修资金收据真实性不予认可，无收款单位的盖章确认，即使真实也只能说明缴纳了维修资金，不能说明房屋已交付或者通力公司享有所有权，且收据开票时间为2019年3月12日，明显是在法院裁定受理银河湾公司破产清算后缴纳，其目的就是形成房屋已交付的表象。对水电费发票的真实性予以认可，水费发票显示系通力公司缴纳，电费发票显示缴费单位是银河湾公司，与房屋登记所有权人是一致的，通力公司称其缴纳的电费，水电费发票开票时间均为2019年8月30日，极可能是通力公司在发生诉争后补交的，目的在于形成占有的表象。一审法院于2020年3月24日下午至案涉三套房屋现场进行勘查，通力公司用其持有的钥匙打开案涉三套房屋入户门，房屋内现状与通力公司提供的照片情况一致，但尚未通水，并有部分简易家具。2020年3月24日，一审法院向案涉房屋所在小区业主魏萍芳及保安队长马维维进行调查，两人均表示案涉三套房屋系2019年6月至7月份进行简单装修和有人入住的，后来在2019年7月份法院让案涉三套居住的人离开并将案涉三套房屋查封。一审中，通力公司表示自愿承担案涉三套房屋过户的相关税费。上述事实，有通力公司提供的（2013）太民初字第0707号民事调解书、履行协议书、补充协议、商品房买卖合同、太仓市房屋所有权初始登记证明、合同解除及债权申报通知、异议回复、邮寄面单、签收凭证、钥匙、住宅专项维修资金专用收据、水费发票、电费发票、照片、送货单、承诺书，银河湾公司提供的（2018）苏0585破申13号民事裁定书、（2018）苏0585破11号决定书，一审法院所作调查笔录及现场勘查照片，当事人的陈述等证据在卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，通力公司与银河湾公司之间的工程债权到期后，双方签订的《履行协议书》、《补充协议》及《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。上述协议签订后，通力公司应支付银河湾公司的案涉购房款与银河湾公司结欠通力公司的工程款相互抵销，通力公司已履行《商品房买卖合同》的付款义务，上述三份商品房买卖合同不属于双方未履行完毕的合同，银河湾公司破产管理人无权依据《破产法》第十八条的规定予以解除，银河湾公司破产管理人的解除行为无效，故一审法院对通力公司要求确认银河湾公司破产管理人于2019年4月发函解除三份《商品房买卖合同》解除行为无效的诉讼请求予以支持。关于通力公司要求确认案涉三套房屋不属于银河湾公司的破产财产并确认通力公司对案涉三套房屋享有所有权的诉讼请求，一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，案涉房屋初始登记在银河湾公司名下，且本案案由系商品房销售合同纠纷，通力公司的请求权基础系与银河湾公司之间的商品房买卖合同，诉讼类型属于给付之诉而非确认之诉，通力公司的上述两项诉讼请求于法有悖，一审法院不予支持。关于通力公司要求银河湾公司协助办理案涉三套房屋过户登记手续的诉讼请求，一审法院认为，首先，双方之间存在真实的建设工程施工合同关系，双方在一审法院主持下达成调解协议后签订了《履行协议》、《补充协议》及《商品房买卖合同》，并办理了案涉三套房屋的网签备案手续，上述事实发生在一审法院裁定受理银河湾公司破产申请四年前，双方之间的协议真实有效，不存在恶意串通损害第三方利益的情形。其次，根据双方在《商品房买卖合同》中的约定，银河湾公司应于2014年12月31日前将案涉三套房屋交付通力公司，现通力公司持有案涉三套房屋的钥匙及房屋所有权初始登记证明，银河湾公司也未提供证据证明上述钥匙及房屋所有权初始登记证明系通力公司非法取得，一审法院据此推定银河湾公司按照双方之间的合同约定于2014年12月31日前将案涉房屋钥匙及房屋所有权初始登记证明交付通力公司，通力公司已实际占有案涉三套房屋。第三，虽然案涉三套房屋尚未转移登记至通力公司名下，但通力公司已实际占有案涉三套房屋，并以银河湾公司欠付通力公司的工程款抵偿了全部购房款，抵债时案涉三套房屋的价值与欠付工程款金额相当，且案涉三套房屋未办理过户登记系因银河湾公司在双方达成以物抵债协议后长期处于非正常经营状态，通力公司对未完成过户登记不存在过错，银河湾公司亦不应因自身的违约行为获益。第四，根据《破产法》及相关司法解释的规定，并非所有的破产程序中的个别清偿行为均属于《破产法》第十六条规定的无效行为，认定个别清偿行为无效的关键要件之一是该清偿行为损害了其他破产债权人的合法权益，在房屋买卖合同中，通力公司已付清购房款，银河湾公司已完全获取对价，双方之间的交易不存在损害其他破产债权人合法权益的情形。同时，通力公司就案涉房屋享有具有非金钱债务属性的特殊债权，根据商品房网上备案的相关规定，不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。案涉房屋的物权变更登记亦应与经网上备案的商品房买卖合同相一致，银河湾公司协助通力公司办理案涉房屋过户手续并非《破产法》第十六条所称的无效的个别清偿行为。第五，从价值取向来看，在通力公司不存在任何过错的情况下，继续履行有利于维护交易安全和交易秩序稳定，保护特定债权人的合法权益。综合考虑上述因素，一审法院对通力公司要求银河湾公司协助办理案涉三套房屋的过户手续的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百三十条，《中华人民共和国破产法》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、苏州银河湾投资有限公司的破产管理人于2019年4月发函解除与江苏通力建设工程有限公司之间的三份《商品房买卖合同》的解除行为无效。二、苏州银河湾投资有限公司于判决生效之日起十日内协助江苏通力建设工程有限公司将坐落于太仓市浏河镇银河湾花园9幢05号（公安编号为8幢06室）、12幢04号（公安编号为15幢05室）、13幢06号房屋（公安编号为16幢07室）【编号分别为太房证明（太仓）第2014012161、2014012159、2014012157号】过户至江苏通力建设工程有限公司名下。三、驳回江苏通力建设工程有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费72780元，由苏州银河湾投资有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，通力公司与银河湾公司之间的工程债权到期后，双方签订的《履行协议书》、《补充协议》及《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现银河湾公司已进入破产程序，关于银河湾公司管理人能否基于《中华人民共和国企业破产法》第十八条解除三份《商品房买卖合同》。本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条适用的前提是债务人和对方当事人均未履行完合同义务，而在本案以房抵工程款协议中，通力公司已经履行了自己的义务且享有了对银河湾公司的权利，银河湾公司为履行自己的义务才签订以房抵工程款协议，故本案不符合《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定的条件，银河湾公司管理人不得根据该条规定解除涉案三份《商品房买卖合同》。但是银河湾公司管理人不得根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条解除涉案《商品房买卖合同》，不代表银河湾公司管理人不享有解除涉案《商品房买卖合同》的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。参照前述法律规定，通力公司系以银河湾公司欠付的工程款折抵其应付银河湾公司的购房款，故通力公司明显不属于消费性买受人。《中华人民共和国企业破产法》第十六条明确规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上不能履行的除外。本案中，银河湾公司尚未将涉案房屋办理过户登记至通力公司名下，在通力公司不属于消费性买受人的情况下，如由银河湾公司继续履行涉案《履行协议书》、《补充协议》及《商品房买卖合同》，将构成对个别债权人的债务清偿。据此，根据前述法律规定，前述情形属于法律上履行不能的合同，涉案《履行协议书》、《补充协议》及《商品房买卖合同》应予解除。综上，银河湾公司管理人虽不得根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定解除涉案《商品房买卖合同》，但因涉案《履行协议书》、《补充协议》及《商品房买卖合同》属于法律上履行不能的合同，为免讼累，保护全体债权人公平受偿的权利，本院认定涉案《履行协议书》、《补充协议》及《商品房买卖合同》予以解除。对通力公司要求银河湾公司协助办理涉案三套房屋过户登记手续的诉请，不予支持，通力公司应就其享有的对银河湾公司的债权和顺位利益，向银河湾公司管理人申报债权，通过破产程序公平受偿。综上所述，银河湾公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省太仓市人民法院（2019）苏0585民初4352号民事判决；二、驳回江苏通力建设工程有限公司的诉讼请求。一审案件受理费72780元，由江苏通力建设工程有限公司负担。二审案件受理费72780元，由江苏通力建设工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈维佳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 卞干国二〇二〇年十二月二日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。