贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终9931号上诉人郭泰，男，1993年12月05日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：杨金平，贵州贵达律师事务所律师。被上诉人周诚诚，男，1996年08月29日出生，彝族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人郭泰因与被上诉人周诚诚房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院(2020)黔8601民初825号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员李云鹤独任进行了审理，本案现已审理终结。上诉人郭泰上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求，并支持上诉人一审反诉请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由是，1.一审法院对被上诉人是否是房屋承租人，是否享有租赁权或者转租权等事实未查明，一审判决认定被上诉人的转让行为合法没有事实依据。2.转让协议虽未对房屋是否符合办理营业执照做明确约定，但被上诉人将该房屋作为商业店铺转让给上诉人，可以办理营业执照是店铺转让的应有之义，被上诉人对所转让的商铺不能办理营业执照这一重大瑕疵负有告知义务。3.被上诉人故意隐瞒转让的商铺不能办理营业执照、不能合法经营的事实，致使上诉人受让店铺进行经营的合同目的无法实现，上诉人已依法行使解除权解除了双方签订的协议。原审认定事实不清，适用法律不当，请依法改判。被上诉人周诚诚答辩称，他说的我没和他们说房子的问题，在签订转让前郭泰夫妇已知道房子的情况，一审时也在庭上确认过此事。郭泰是成年人，怎么会不调查任何情况就和我签订合同。在签署该协议前郭泰夫妇就询问过有没有执照，我说过这里是居民楼，是无法办理营业执照的，我也没有办理过。郭泰和第一任租客也核实过，房屋内的设施和美团窗口都是第一任租客时就有的。对方实际占有并使用房屋是事实，对方代理人还在以欺骗的方式上诉,挑战法律权威，请依法驳回。周诚诚向一审法院起诉请求：1.被告偿还转让尾款46500元和原告误工费3000元、精神损失费10000元，共计59500元；2.本案诉讼费及诉讼期间所产生的费用由被告承担。庭审中，原告将误工费诉请变更为4000元，增加交通费诉请1000元、撤回精神损失费的诉请。一审法院认定事实，2020年5月29日，周诚诚（甲方）与郭泰（乙方）签订《店铺转让协议书》，约定甲方将位于贵州省贵阳市云岩区店铺转让给乙方，甲方保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；转让后现有装修、装饰及其他所有设备和房屋装修、营业设备等全部归乙方所有，甲方转让前所经销的商品由乙方继续经销，经销协议中的权利义务自店铺转让时一并让与乙方享有；转让总金额48000元，乙方在协议签订当日支付首笔款1500元，剩余款项46500元自协议生效之日起两个月内付清。协议签订后，周诚诚按约交付房屋。郭泰于协议签订当日向周诚诚支付首笔款1500元，房屋剩余款项46500元未再支付。2020年7月26日，郭泰通过短信告知周诚诚，以房屋不能办理营业执照、食品安全许可证为由，要求解除合同。周诚诚未予同意。另查明，周诚诚通过股份转让协议方式取得案涉房屋租赁权，租赁期限三年，其将房屋交付给郭泰时距离租期届满两个月，郭泰对此知情，且未持异议。上述事实，有原、被告当庭陈述笔录、身份证、《店铺转让协议书》、微信聊天记录截图、短信、视频录像、收条等证据在卷佐证，一审法院予以采纳。一审法院认为，周诚诚与郭泰签订《店铺转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应依法予以保护，双方均应按照合同约定全面履行义务。本案争议焦点是《店铺转让协议书》是否应当解除。郭泰主张房屋不能办理营业执照等相关证照，拟解除上述转让协议。周诚诚未予认可，认为该转让协议仅涉及租赁权和设施与装修。首先，根据合同中的约定，郭泰享有周诚诚在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，且房屋内装修、设备等均归郭泰所有。上述约定性质上是案涉房屋租赁权益及屋内设施、设备的一并转让。郭泰依约占有并使用房屋及室内设施，其合同目的已经实现。其次，在转让协议中并未对房屋是否符合办理营业执照等问题做明确约定，其办理营业执照系其经营所需。再次，郭泰在使用房屋近二个月时，要求解除双方转让协议，有违诚信，且周诚诚未予认可。综上，本案《店铺转让协议书》并未达到解除的法定条件，郭泰应继续履行其在转让协议中支付转让费的义务。据此，关于周诚诚请求郭泰支付转让费46500元的诉请，予以支持，但对其主张的误工费、交通费的诉请，无合同约定，于法无据，一审法院不予支持。郭泰关于解除《店铺转让协议书》、返还转让费1500元的诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告郭泰于本判决生效之日起十日内向原告周诚诚支付转让款46500元；二、驳回原告周诚诚的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告郭泰的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计544元，由原告周诚诚负担481元，被告郭泰负担53元。反诉案件受理费减半收取计25元，由反诉原告郭泰负担。二审中，上诉人向本院提交了新证据：1.一张周诚诚和上诉人妻子的微信聊天记录，拟证明被上诉人通过微信对上诉人家人进行恐吓威胁，同时说明被上诉人存在强买强卖行为。被上诉人质证称，这个证据达不到对方的证明目的。真实性是认可的，他们开庭那天连庭都不来，都不来见我。本院认定认为，该证据与本案争议无关联性，本院不予认定。2.微信截图两张和光盘一份，拟证明被上诉人与前一任租客私交很好，还发去对方家里打游戏的视频，其次是被上诉人已经将该店铺的设施搬离。根据郭泰后续去实地了解，他们已经把东西搬走了。本院认定认为，该证据与本案争议无关联性，本院不予认定。本院二审查明事实与一审一致，本院予以确认。本案争议焦点为《店铺转让协议书》是否应当解除。本院认为，本案上诉人郭泰与被上诉人周诚诚签订的《店铺转让协议书》系双方当事人真实意思表示，属合法有效合同，双方应按照合同约定全面履行各自义务。双方合同签订后，被上诉人周诚诚依约向上诉人交付了案涉房屋及相关设备，已履行合同义务。而上诉人郭泰仅支付了首笔款1500元，房屋剩余款项46500元就再未支付。现郭泰主张房屋不能办理营业执照等相关证照，合同目的无法实现，请求解除案涉合同并要求周诚诚返还其已付的1500元款项。本院认为，根据本案合同的主要约定，郭泰享有周诚诚在原有房屋租赁合同中所享有的权利义务，且房屋内装修、装饰、设备等均归郭泰所有。由此可看出，上述约定其性质上系对案涉房屋租赁权益及屋内设施、设备的一并转让。而据已查明事实，郭泰在收到案涉房屋后已实际开展经营活动，故其已实际占有并使用房屋及室内设施，其合同目的已经实现。再者，本案转让协议并未就房屋是否符合办理营业执照的条件等问题作出约定，周诚诚亦未向郭泰作出案涉房屋可以办理营业执照的承诺，且协议第五条已明确约定“乙方......；接手后的一切经营行为及产生的债权，债务，盈亏等由乙方负责与甲方无关。”郭泰办理营业执照系属经营行为，故按照上述约定，应由郭泰自行负责。其次，即使周诚诚未告知案涉房屋不能办理营业执照等相关情况，郭泰作为完全民事行为能力人对于“商业性用房”的性质、特征等亦应具备合理的认知，而本案所涉房屋系居民住宅，显然不具备商务经营条件，郭泰签订合同时应及时向周诚诚释明有关营业执照的问题或者于事后及时查明相关情况。而实际上，郭泰使用房屋近两个月时才向周诚诚说明案涉房屋不能办理营业执照的问题提出解除合同，且期间未支付任何费用，确有违诚实信用原则，故本案《店铺转让协议书》并未达到法定解除条件，郭泰诉请解除，无事实及法律上的依据，本院不予支持。综上所述，上诉人郭泰的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1012元，由上诉人郭泰负担。本判决为终审判决。审判员  李云鹤二〇二〇年十二月十五日书记员  李雪然