广西壮族自治区德保县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1024民初1327号 原告：深圳市晟宇物业管理有限公司，住所地深圳市龙岗区坂田街道南坑村南坑社区工作站D612号 定代表人：李坚，总经理。 委托诉讼代理人：黄茂清，广西广盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许燕舞，女，1981年10月6日出生，壮族，住广西壮族自治区德保县。 被告：李玉秋，女，1987年5月30日出生，壮族，户籍地广西德保县，现住广西壮族自治区德保县。 委托诉讼代理人：黄克建，男，1987年3月13日出生，壮族，户籍地广西德保县，现住广西壮族自治区德保县，系被告丈夫。 原告深圳市晟宇物业管理有限公司与被告李玉秋德保县南城时代广场小区物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄茂清、被告委托诉讼代理人黄克建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告深圳市晟宇物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2018年10月1日至2020年5月1日期间物业费1762.04元、专项维修资金251.72元，2018年5月1日至2020年5月31日期间电梯维护费750元，合计2763.76元；2、判令被告支付原告滞纳金，滞纳金暂算从2018年10月1日至2020年5月31日为6000元，此后的滞纳金以2763.76元为基数，按每日1%计算，计至被告付清之日止；3、判令被告支付原告发电柴油费26.26元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年10月20日，经南城时代广场小区业主大会选聘，原告与德保县南城时代广场小区业主委员会签订了编号为晟宇物服合字2018E01223号《德保县南城时代广场小区物业服务合同》，合同第七条约定：“本合同委托服务约定期限自2018年10月1日零时起，至小区召开业主大会选出新物业公司并签订物业服务合同止。”第九条第1款约定：“物业的服务费由业主按其拥有住宅建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：0.7元/每平方米/月；另收取0.1元/每平方米/月专项维修资金；电梯维保费30元/月/户。”第十条第1款约定：“南城时代广场小区业主可选择按月或按季或按年交纳物业服务费，但必须当月交纳，不得拖延至下一月度。按月缴应在每月10日前缴清物业费。”第十条第3款约定逾期缴纳物业费的，业主的滞纳金按照物业费的1%/天算。原告自2018年10月1日起已实际为南城时代广场小区提供物业服务。被告于2015年11月3日登记入住该小区，房号6栋1单元1401，建筑面积125.86㎡，已实际接受原告的物业服务，应按约定支付物业服务费，具体明细如下：物业服务费0.7元/㎡/月×125.86㎡×20个月=1762.04元，专项维修资金0.1元/㎡/月×125.86×20个月=251.75元，电梯维保费30元/月/户×25个月=750元，其中2018年5月至9月因小区无物业公司管理，电梯维保费由小区业委会代收，但被告也未缴纳，原告入驻后已垫付被告未交的电梯维保费。2020年5月31日前滞纳金的计算方式为130.68元×30%/月×（19＋18＋17＋16＋15＋14＋13＋12＋11＋10＋9＋8＋7＋6＋5＋4＋3＋＋2＋1）个月=7448.76元，原告主张6000元。（注:其中130.68元为被告每月需交的物业费，19为2018年10月份物业费延期了19个月，18为2018年11月份物业费延期了18个月，以此类推）。另，因小区停电或电压不足，原告以柴油发电机发电供电梯使用，柴油费自2018年10月至2019年5月共计15700元，分摊至598户业主为26.26元/户。原告多次催收被告支付上述款项，但其至今未支付过任何费用，已构成违约。为此特向法院提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。 被告李玉秋辩称：一、被答辩人说2018年10月20日在本小区业主大会依法选聘，本户在此居住区间并未听说有开业主大会选聘物业公司，也并未投票，请提供该次开会地点、人物、开会照片及投票数量等该次业主大会的细节。被答辩人公司入驻时在本地无营业执照也无本地批准的服务性收费许可证，就在本地经营，属于违规经营，且强买强卖，不应当受法律保护。本户并未与原告签署物业合同，也并未授权任何人代替本户签署物业合同，物业费的价格应当与双方协商一致为准，本案中双方很明显未能达成一致，不能单一的由物业来决定收取费用标准。被答辩人公司在本小区的合同应当视为无效合同。建议该公司向违规签署合同人梁超群索要费用。二、被答辩人未通过合法形式获得为本小区物业服务的资质，并非本案小区合法的物业服务公司。依据国务院发布的《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，选聘物业服务公司需要经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能进行物业服务公司的选聘及解聘，显然本案中被答辩人并没有提供任何证据证明该公司经过了相应的程序获得业主认可，即被答辩人无法证实自身在为本案小区提供物业服务，故从服务主体上来讲被答辩人不具有为本案小区服务的先决条件，因此小区业主不需要支付其任何费用。三、专项维修资金收取及支出不符合法律规定，应予以驳回。专项维修资金作为维护小区设施的重要费用其收取与支出有明确的法律规定，依据《物业管理条例》相关规定，筹集和使用专项维修资金需要部份占建筑物总面积2/3的业主且占总人数2/3的业主同意才可实行，被答辩人提供的物业服务合同中关于专项维修资金的约定并未经过法定程序，也没有征求过任何一位业主的同意，同时被答辩人从未对该资金的筹集及使用情况进行过公示，故被答辩人对该资金的收取从程序及实质上违背法律规定，不应被采纳支持。四、柴油费没有证据证实不予认可。被答辩人主张的柴油费仅有其单方出具的柴油费表格，对其真实性、合法性、关联性不予认可，其并没有证据证实实际支出了该笔费用，也无法证实确实用于小区使用，同时小区电压不足作为小区管理者应从根本上排除隐患，而非以此为理由加收柴油费。五、滞纳金收取标准过高不予认可。被答辩人选聘程序违反我国的法律规定，其本身不具有为本小区服务的资质，因此对于其主张的各项费用不具有法律依据，因此对答辩人来讲，理应不会产生任何的滞纳金，其次对方主张按日1%计算滞纳金显然高于法律规定，涉嫌乱收费用，对其主张应予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2018年，德保县南城时代广场小区在不符合“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的情况下，选聘深圳市晟宇物业管理有限公司入驻进行物业管理服务。德保县南城时代广场小区业主委员会未经业主大会授权与深圳市晟宇物业管理有限公司签订《德保县南城时代广场小区物业服务合同》，约定该小区2018年10月1日至小区召开业主大会选出新物业公司并签订物业服务合同止，期间的物业服务由深圳市晟宇物业管理有限公司按合同约定的物业服务标准提供。物业管理服务收费标准为：高层住宅：0.7元/每平方米/月；另收取0.1元/每平方米/月专项维修资金；电梯维保费30元/月/户；物业费可选择按月或按季或按年交纳物业服务费；逾期缴纳物业费的，业主的滞纳金按照物业费的1%/天计算。合同签订后，深圳市晟宇物业管理有限公司从2018年10月1日起对德保县南城时代广场小区开展物业服务管理至今。 被告李玉秋系德保县南城时代广场小区6-1-1401房业主（房屋面积：125.86平方米），被告自2018年10月起至2020年5月的物业费为1762.04元、电梯维保费750元，经原告书面催交，被告在合理期限内仍未交纳。 另查明，德保县南城时代广场小区共有业主656户住宅，截止目前，2020年度的物业费未出账，2018年度未交物业费的有8户，2019年度未交或未交齐物业费的有36户。 本院认为，关于原告与德保县南城时代广场小区业主委员会签订的《德保县南城时代广场小区物业服务合同》的效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项的规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。同时《物业管理条例》第十五条第（二）项还规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的职责。本案物业公司的选聘虽有瑕疵，业主委员会签订物业合同亦未经业主大会授权，但合同签订后原告已按约提供了2018年10月至今的物业服务，且小区绝大部分业主已按合同约定支付了原告服务期间的物业管理费用。可认定上述业主已对德保县南城时代广场小区业主委员会与原告签订合同的行为予以追认，故本院认定《德保县南城时代广场小区物业服务合同》有效，对全体业主有约束力，业主应按合同约定支付物业管理费用；关于原告要求被告按案涉《德保县南城时代广场小区物业服务合同》约定支付专项维修资金问题，因专项维修资金属于全体业主所有，筹集和使用亦由业主共同决定，专项维修资金不属于物业费部分，不应由物业公司收取，故原告要求被告支付专项维修资金于法无据，本院不予支持；关于原告主张的柴油费问题，原告向法庭提供的加柴油记录表系其单方制作，未经业主或业主委员会确认，现被告不认可，本院不予确认；关于原告要求被告支付滞纳金问题，因本案物业服务合同签订过程存在瑕疵，被告一直对该合同效力不予认可，这是被告怠于向原告支付物业费的根本原因，从本案物业公司的选聘、物业合同的签订过程及产生纠纷原因等各种因素综合考量，本院对原告的该项主张不予支持。 综上，本院依照《物业管理条例》第四十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告李玉秋于本判决生效后十日内支付原告深圳市晟宇物业管理有限公司自2018年10月起至2020年5月的物业费1762.04元、电梯维保费750元，共计2512.04元。 二、驳回原告深圳市晟宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告李玉秋负担。 本判决为一审终审。 审判员  黄斯范 二〇二〇年十二月十八日 书记员  周玉娥