广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终2167号 上诉人（原审被告）：徐华珍，女，1972年11月15日生，汉族，住来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：陈娜，来宾市兴宾区城东法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：广西东恩物业管理有限公司，住所地来宾市大桥路**。 法定代表人：覃恩余，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦景贵，来宾市法律服务中心法律工作者。 上诉人徐华珍因与被上诉人广西东恩物业管理有限公司（下称东恩物业）物业服务合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2020）桂1302民初2255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案后，依法组成合议庭，于同年12月15日公开开庭进行了审理，上诉人徐华珍的委托诉讼代理人陈娜、被上诉人东恩物业法定代表人覃恩余及其委托诉讼代理人韦景贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐华珍上诉请求：1、撤销一审法院的判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、上诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，证据审查不严，判决结果错误。（1）被上诉人未办理移交手续即退出项目，相关物业服务合同尚未履行完毕，上诉人有权要求被上诉人提交服务期间的服务档案，维护合同的完整性；（2）由于时间久远，上诉人不可避免地存在交纳物业费后票据丢失、无法联系承租人等情况，被上诉人作为合法成立的公司，应保存有相应的账本及发票存根，更具备这方面的举证能力，一审将举证责任分配给上诉人，举证责任过重。根据最高法关于民事诉讼证据的相关规定，请求二审责令被上诉人提交相关的台账原件进行审查，其拒绝提交的应承担不利的后果；（3）被上诉人存在滥诉行为。2、物业服务所形成的债务，因每一期均具有独立性，故被上诉人的起诉请求，部分已过诉讼时效，应驳回其不合理的诉请部分。 东恩物业二审答辩认为，一审法院认定事实清楚，判决处理正确，应维持一审法院的判决。 东恩物业一审诉讼请求：1、判决被告徐华珍支付物业管理费3,606元（2014年5月1日至2016年12月31日）；2、案件诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年5月1日，原告东恩物业与东盟小区业主委员会签订《物业服务合同》约定：东恩物业给东盟小区提供物业服务，期限为2014年5月1日至2016年12月31日共32个月；东盟小区业主交纳物业服务费，标准按住宅物业费每平方0.5元∕月、商业用房物业费每平方1.0元∕月交纳。合同还就停车场的使用及收取等方面进行了约定。合同签订后，东恩物业按约定提供服务至2016年底。被告徐华珍为东盟小区****房屋所有人，房屋面积一楼45.58㎡，二楼以上为134.25㎡，从2014年5月1日起至2016年12月31日止，应当交纳物业服务费（45.58㎡×1.0元∕月+134.25㎡×0.5元∕月）×32个月=3,606.56元，尚欠物业服务费3,606.56元。 一审法院认为，原告东恩物业与东盟小区业主委员会签订《物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规相关规定，属有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会可以代表业主与选定的物业服务企业签订物业服务合同，并对全体业主有约束力。本案原告东恩物业与被告徐华珍所在小区的业委会签订的《物业服务合同》未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对被告徐华珍有法律约束力。东恩物业公司依约向被告徐华珍所在小区提供物业服务，有权按约定收取物业服务费，被告徐华珍是东盟小区业主之一，在享受原告提供物业管理服务的同时，理应履行交纳物业费的义务，但被告自2014年5月1日至2016年12月31日尚欠原告物业费3,606.56元尚未交纳，故原告要求被告支付物业费3,606元有事实和法律依据，予以支持。 至于业委会的成立程序是否合法，是否经过有关部门备案，这是由有关行政部门加以管理的，东恩物业对此并不知情，也不是其审查范围。且业委会以其公章对外行使职能，业委会与东恩物业签订的合同有业委会的公章及其代表签字，东恩物业有理由相信业委会是具有资质的主体，签订的合同是双方真实意思表示。因此，业委会的成立程序不能影响合同效力，更不能损害合同相对方即东恩物业的合法权益。被告委托诉讼代理人提出物业费已交的问题，没能提供证据，该辩解意见，不予采纳。关于诉讼时效的问题，2019年12月13日原告东恩物业提起诉讼，没有超过三年诉讼时效。被告代理人主张已过诉讼时效的该辩解意见，亦不予采纳。关于地摊收入的问题，应当由小区业主委员会向东恩物业主张，与拖欠物业费属二个不同法律关系，应另行主张。 一审判决：被告徐华珍给付原告广西东恩物业管理有限公司物业管理费3,606元。 二审审理期间，上诉人的代理人提交了赖静萍、黄世福、徐华珍等人已交纳有部分物业费的收款收据及多份房屋租赁合同的证据，欲证实东恩物业未实事求是，存在滥诉的行为。同时证实因小区铺面对外出租，流动人口较大，要求上诉人提供承租人已交纳物业费的相关凭据，举证责任过重。 经审查，对于上述已交有物业费的部分票据，东恩物业予以认可，应予采信，但与当事人是否存在滥诉行为没有必然的联系，本院依法只予凭票扣减。而对于租赁合同，该证据确证实了业主对外出租铺面的事实，但就物业法律关系而言，双方仅受物业服务合同的约束，业主出租铺面时如何就物业费的交付与承租人进行约定，属于业主的内部事务，东恩物业无须为此承担相应的义务。相反，业主应更有义务对物业费的按时交纳进行督促管理。故出租铺面的事实，与举证责任的分配无关，对于租赁合同的证据本院不予采信。 按照本院的要求和上诉人的申请，东恩物业庭后亦提交了其在东盟小区服务期所存留的“现金日记账簿”、“物业费统计情况表”、以及意在证明相关台账资料已移交给业委会的“收条”。经组织质证，上诉人对证据的“三性”不予认可。本院认证意见，因上述证据能客观地反映东恩物业在服务期间物业费的收取情况，予以采信为定案依据。 经二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。 另查明，2014年8月16日，徐华珍缴纳8至10月共计三个月的物业费300元。东恩物业鉴于新证据，表示徐华珍同年5至7月份共计三个月的物业费视为已缴纳，即认可徐华珍已缴纳物业服务费6个月。据此，本院认定徐华珍尚欠东恩物业服务费为2014年11月1日起至2016年12月31日止，共计26个月。具体金额为：（45.58㎡×1.0元∕月+134.25㎡×0.5元∕月）×26＝2,930.33元。 本院认为，物业服务合同的标的是“提供物业服务”，物业公司欲主张业主交纳物业费，应首先按“谁主张谁举证”的原则，证明其自身已依约提供了相应的物业服务。本案东恩物业的诉请，就隐含着其已依照物业服务合同的约定，对业主所在小区的房屋及配套设施、公共场地提供了维护保养服务，为此其提交了营业执照、物业服务合同、业委会证明、巡逻交接和签到本、车辆收费表、照片以及催缴费通知等证据材料，证明其实际提供了在先服务，依约履行了合同的义务。而东恩物业同时提交的现金日记账簿、物业费统计情况表等台账资料，也证实了上诉人尚欠相关物业费的事实存在。合同义务因一方当事人的履行而消灭，负有履行义务的当事人应就合同是否履行承担举证责任。因此，相应地上诉人主张其已付清了所有物业费，亦应对其已履行了合同交费义务承担举证责任，能举证证明的，东恩物业诉请中相应数额的物业费将不予支持。在本应由上诉人承担的举证责任却又不能举证的情况下，不能直接适用相关“证据规定”的特殊规则推定上诉人的主张成立，而应由上诉人自行承担举证不能的法律后果。徐华珍在二审诉讼中提交证据，能证明其已支付的物业服务费，应予扣减，未有证据证明已缴纳的部分2,930.33元，仍需要支付。 关于物业费诉讼时效的问题，首先物业公司提供的物业服务具有持续性的特征，其次尽管物业债务都是由各期物业费用累加形成，但各期物业费用终究是基于同一物业服务合同而产生并互相关联，其又具有整体性和关联性，物业费分期产生的独立性不足以否定其整体性和关联性。因此，一审法院根据物业服务合同的前述特征，以“最后一期物业费履行期限届满”作为起算点来计算诉讼时效的期间，并无不当。这也更具有可操作性、更便于当事人主张权利和节约诉讼成本。 至于上诉人提出要求东恩物业移交相关物业档案和台账的问题，东恩物业公司所提交的由业委会人员所出具的“收条”可证实，公司在退出项目时，已将其服务期间的物业服务档案和台账移交给业委会人员，依约完成了移交手续。上诉人抗辩认为业委会成立程序不合法的，属另一法律关系，但不能成为上诉人拒交物业费的正当理由。 综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。上诉人徐华珍在二审诉讼中提交新的证据，本院依据查明的事实，对一审判决依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 变更来宾市兴宾区人民法院（2020）桂1302民初2255号民事判决“被告徐华珍给付原告广西东恩物业管理有限公司物业管理费3,606元”为：上诉人徐华珍给付被上诉人广西东恩物业管理有限公司物业管理费2,930.33元。 二审案件受理费50元，由上诉人徐华珍负担40元，被上诉人广西东恩物业管理有限公司负担10元。 本判决为终审判决。 审 判 长 蓝东桃 审 判 员 张克伟 审 判 员 韦海燕 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 黄 剑 书 记 员 莫 荻 书 记 员 陈燕妮 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。