江苏省连云港市中级人民法院民 事 裁 定 书(2020)苏07民终2575号上诉人（原审被告）：王井玲，女，1969年3月9日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：赵晞越、庄妍，北京市盈科（连云港）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：连云港宝翔置业有限公司，住所地连云港市海州区新孔路**。法定代表人：徐玉佳，该公司总经理。委托诉讼代理人：耿怀平，女，该公司员工。上诉人王井玲因与被上诉人连云港宝翔置业有限公司（以下简称宝翔公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院(2019)苏0706民初8968号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王井玲上诉请求：撤销一审判决，改判驳回宝翔公司的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一审判决认定事实错误，程序严重违法，适用法律不当。上诉人已支付房款，不存在合同无效情形。具体理由如下：一、一审违反当事人诉求的事实和理由作出裁决，属程序严重违法。一审判决书载明，被上诉人原诉求为解除合同，后依一审法院释明后变更诉求为确认合同无效，但判决书中载明的被上诉人诉讼请求依据的事实和理由并没有改变，即被上诉人诉求的“事实和理由”仍然为要求解除双方合同，并没有要求确认合同无效。同时，上诉人的答辩理由也是针对解除合同进行答辩。也就是说，当事人双方依然是围绕“合同应否解除”，而不是针对合同效力发生争议。从判决书内容看，一审法院也没有审理宝翔公司的“合同无效”之诉讼请求。一审法院超出被上诉人诉讼请求的理由作出裁决，违反了民事诉讼不告不理原则。二、一审判决认定事实错误：1、上诉人已经交清房款。2014年10月22日被上诉人开具的《销售不动产统一发票（自开）》备注中特别载明：此金额已经包含预售定金和预收房款。该发票中备注内容完全证实了上诉人已经交纳了购房款。同时，依房地产行业的交易习惯，也不可能出现业主不付款房地产公司却先开发票情形。在证据效力上，该发票在证据上属于书证，其效力高于其他证人证言等证据。一审法院在没有更高证明力的证据来推翻发票证明力的情况下，认为上诉人没有交纳购房款，违反了证据规则。2、履行期届满后达成的以物抵债协议是有效的。本案中，上诉人于2014年5月5日借款35万元给国侨公司，后将该款转化为向被上诉人购房款。同年9月12日上诉人支付购房款30万元，9月29日双方网签并备案《商品房买卖合同》同时交清购房余款，同年10月22日被上诉人开具的《销售不动产统一发票》，之后被上诉人交房。上述借款至购房过程中，被上诉人以房屋冲抵上诉人的部分借款，并不违法。3、一审判决对孙某收取上诉人13万元行为的性质认定错误。孙某于2019年5月16日收取上诉人13万元，收条中明确载明为“购房款”。之后，被上诉人也出具证明称收到了孙某上述13万元。对于该事实，在王井玲诉孙某不当得利一案中，孙某代理人庭审中称“被告刑满后继续在宝翔公司，原告找到被告交付13万元，且请被告帮忙办理房产证等手续。当时被告说原告要交（叫）购房款…”(2019年9月2日庭审笔录P4)。上述陈述能够证实，孙某收取上诉人13万元，一方面孙某是职务行为；另一方面，上诉人有理由相信孙某是代替被上诉人收取费用，孙某的行为构成表见代理行为。该13万元应依法认定为“购房款”。从孙某收条内容看，也证明了一直到诉讼期间，被上诉人依然认可与被上诉人之间存在真实的房屋买卖合同关系，而不是担保关系。一审判决认定当事人之间是虚假的意思表示，该认定没有任何证据证实，也系一审对本案法律关系的错误认识。孙某在其本人案件中陈述与本案一审中陈述不一，即孙某出具的证人证言明显是假的。4、被上诉人称偿还了上诉人借款是虚假陈述。被上诉人使用过上诉人的银行卡作为转账使用，在孙某证人证言中称所借款项基本还清，是虚假陈述。上述转款系被上诉人使用，并非转给上诉人，应对被上诉人的虚假陈述进行处罚。被上诉人宝翔公司答辩称：一、一审在审理中发现涉案合同属于无效合同，当庭释明变更诉讼请求并无不妥。双方签订的商品房买卖合同，不是被上诉人的真实意思，而是上诉人与被上诉人公司原员工孙某恶意串通、非法放贷，获取高额利益，属于行为人与相对行为人以虚假的意思表示实施的民事法律行为。2、宝翔公司因为原总经理孙某非法集资利用职务之便，把宝翔公司房屋全部网签抵押给借款人且出具购房发票，非法集资参与人名单中有本案上诉人，借款事实无需辩论。且孙某向一审法院提交的还款凭证可以证明借款已经全部归还完毕。3、上诉人说他的银行卡是被上诉人使用，那转账的款项怎么就变成了购房款，是自相矛盾。4、根据王某在公安局询问笔录可以看出，上诉人转给程某的50万元抵押了宝翔公司的两套房，根据程某在公安局的询问笔录，也完全可以看出上诉人不是真实的买房，而是非法放贷，综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。宝翔公司向一审法院起诉请求：1.判令解除2014年9月29日宝翔公司与王井玲签订编号为：LYGSPF2014541837《商品房买卖合同》，并承担违约责任赔偿3万元，本案的诉讼费由王井玲承担。经一审法院释明，宝翔公司变更诉讼请求为：1.要求确认宝翔公司、王井玲于2014年9月29日签订的《商品房买卖合同》（编号为：LYGSPF2014541837）无效；2.要求王井玲返还位于本市海州区，并赔偿租金5万元（按照每年1万元，计算5年）。3.诉讼费用由王井玲承担。一审中，宝翔公司撤回要求王井玲赔偿租金5万元的诉求一审法院查明事实：2014年9月29日，宝翔公司与王井玲签订了一份《商品房买卖合同》，约定王井玲购买宝翔公司开发的位于本市海州区房屋，建筑面积145.13平方米，约定一次性付款，签订合同当日已付清总房款790813元整。上述合同办理了网签手续，宝翔公司亦出具了购房发票，王井玲已实际占有涉案房屋。2014年5月5日，王井玲以案外人王芸（甲方，王井玲的侄女）的名义与江苏国侨资产管理公司（乙方，法定代表人孙某）签订了一份借款合同，合同约定，甲方将现金50万元借给乙方，借款期限为3个月，借款利率4%/月，款项通过银行转账至案外人程某的账户（62×××62）。王井玲再将借款转账到程某的账户上。王井玲自述其于2014年9月12日，又通过银行转账至程某的账户上30万元，未签借款合同，后又通过P0S机刷卡5万元给宝翔公司。2014年9月29日宝翔公司与王井玲签订的房屋买卖合同系上述借款的担保。王井玲并未向宝翔公司支付涉案房屋的购房款。2013年8月，案外人孙某担任宝翔公司招商部经理，2015年1月任该公司总经理。2014年3月，孙某任江苏国侨资产管理公司（以下简称江苏国侨公司）法定代表人，2017年9月15日，孙某因涉嫌吸收公众存款罪，被一审法院判处有期徒刑三年，并处罚金人民币二十万元。王井玲系集资参与人之一。2019年5月16日，孙某向王井玲出具一份收条，载明：今收到王井玲购房款转账壹拾叁万元整，宝翔财富广场12号楼1-1801室。2019年9月2日，宝翔公司出具了两份证明,载明：孙某在5月16日交给公司人民币壹拾叁万元整。2019年10月7日，宝翔公司又出具一份证明，载明：孙某2019年5月16日代宝翔公司还款给高传智指定账户壹拾叁万元整。情况属实，特此证明。孙某对收到上述13万元无异议，但其陈述其出具的收条内容不真实，称该款系偿还王井玲借款时多付的款项。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。通谋行为应具备四个要件：一是须有意思表示，二是须表示与内心目的不一，三是须有虚伪的故意，四是须行为人与相对人通谋实施。本案中宝翔公司、王井玲签订的《商品房买卖合同》系为案外人江苏国侨资产管理公司向宝翔公司借款提供的担保。宝翔公司、王井玲签订商品房买卖的行为符合通谋行为的四个要件，故宝翔公司、王井玲签订的《商品房买卖合同》为双方虚假的意思表示系民事法律行为无效，该合同为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，因王井玲实际占有涉案房屋，故宝翔公司要求王井玲返还涉案房屋的诉求，符合法律规定，一审法院予以支持。对于孙某2019年5月16日出具给王井玲的收条13万元，孙某在出具收条时已不在宝翔公司处任职，宝翔公司不认可该款系购房款，孙某出具收条的行为非职务行为，故王井玲抗辩该款系购房款，无事实法律依据，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院作出如下判决：一、确认宝翔公司、王井玲于2014年9月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：LYGSPF2014541837）无效；二、王井玲于判决生效后三十日内将位于本市海州区的房屋返还给宝翔公司案件受理费11708元，由宝翔公司、王井玲各半负担5854元（宝翔公司已预交，王井玲在履行本判决确定的给付义务时将此款一并给付宝翔公司）。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审期间，本院另查明，一审法院审理孙某非法吸收公众存款一案，于2017年9月15日作出（2017）苏0706刑初767号刑事判决，该案审理查明：2013年8月，孙某担任宝翔公司招商部经理，2015年1月任该公司总经理。2014年3月，宝翔公司实际控制人吴某将其名下的江苏国侨地产有限公司转让给孙某，公司更名为江苏国侨公司，孙某任江苏国侨公司法定代表人。2013年至2015年期间，孙某分别以宝翔公司和江苏国侨公司的名义对外借款，以存款有高额利息、存款有担保等宣传信息为由，向社会不特定公众吸收资金共计人民币1200余万元，借款主要用于支付宝翔公司工程款、退房款、借款人利息、公司日常开支等，截至案发，尚有人民币900余万元无法归还。一审法院认定，孙某作为宝翔公司总经理，系宝翔公司非法吸收公众存款直接负责的主管人员与直接责任人员，依据《中华人民共和国刑法》第一百七十六条第二款、第六十七条第三款、第六十四条的规定，以孙某犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑三年。该判决已发生法律效力。本院认为，宝翔公司与王井玲于2014年签订了《商品房买卖合同》并进行了网签，王井玲已实际占有涉案房屋，宝翔公司现主张王井玲并未支付任何购房款而要求解除合同或者确认合同无效、返还涉案房屋，王井玲则抗辩称涉案房屋购房款系宝翔公司担保的借款转化而来，结合孙某非法吸收公众存款一案的情况，可以确定宝翔公司就涉案借款及房屋买卖已涉及非法金融活动，故本案不属于民事案件受理范围，应予驳回。一审法院适用法律不当，本院依法予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：一、撤销连云港市海州区人民法院(2019)苏0706民初8968号民事判决；二、驳回连云港宝翔置业有限公司的起诉。一审案件受理费11708元（宝翔公司已预交），由连云港市海州区人民法院予以退回；二审案件受理费11708元（王井玲已预交），由本院予以退回。本裁定为终审裁定。审判长 张 伟审判员 闫 杰审判员 程 艳二〇二〇年十二月二十六日书记员 严梓菡法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。