山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋08民终3256号 上诉人（原审原告）：王凌志，男，1958年1月18日出生，汉族，临猗县嵋阳镇联校宿舍居民，现住运城市盐湖区。 被上诉人（原审被告）：裴建成，男，1959年11月27日出生，汉族，陕西省府谷县府谷镇大沙沟东路**居民。 委托诉讼代理人：崔皓，山西古郇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山西晟哲鑫房地产开发有限公司，住所地：临猗县城南环路东段。 法定代表人：刘曙光，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王晋华，该公司法务部负责人。 上诉人王凌志与被上诉人山西晟哲鑫房地产开发有限公司（以下简称晟哲鑫公司）、裴建成执行异议之诉一案，不服山西省临猗县人民法院（2020）晋0821民初1459号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王凌志，被上诉人晟哲鑫公司的委托诉讼代理人王晋华、被上诉人裴建成的委托诉讼代理人崔皓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王凌志上诉请求：1、上诉人王凌志不服临猗人民法院作出的(2020)晋0821民初1459驳回原告王凌志起诉的民事判决,认为临猗人民法院认定事实错误、适用法律错误及判决错误。现提起上诉,请求二审人民法院查清事实,撤销临猗人民法院(2020)晋0821民初1459号民事判决并改判支持上诉人王凌志的一审民事诉讼请求。2、本案上诉费由二被上诉人承担。事实与理由：一、认定事实错误和适用法律错误。上诉人王凌志认为:临猗县法院作出的(2020)晋0821民初1459号民事判决书,认定事实错误,错误适用法律《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。事实与理由如下:(一)、在临猗县法院查封之前,被上诉人(案外人)裴建成与晟哲鑫公司签订的《商品房买卖合同》无效。1、裴建成的合同签订在案涉房合同登记备案之后无效。案涉房合同编号为JH-63、房号为南楼40501室房产于2013年5月15日合同登记备案(证据来源:(2015)临民三初字第654号民事判决),裴建成没有合同编号、房号为B幢楼40501室房产于2013年9月25日与晟哲鑫公司签订《商品房买卖合同》。2、裴建成与另一被上诉人陈建设实际购买金汇广场B幢楼40501室,产权不确定,合同无效。一审现场查明:裴建成所涉房产为顶账房,向樊朝国支付294000元,公司给其出具的收款事由为支付B幢楼40501房款;同时查明:陈建设向公司交款119365元,公司给陈建设出具收款事由为B幢楼40501房款,证明二人同买一套房产合同无效。3、恶意串通转移不动产无效。一审查明:裴建成涉案房B幢楼40501室房产是晟哲鑫公司原法人代表刘福建顶账给其原助理樊朝国,樊朝国又将顶账房以公司的名义卖给裴建成,刘福建和樊朝国明知将金汇小区南楼40501室以合同备案形式担保给上诉人王凌志,还将40501房产卖给裴建成,纯属恶意串通转卖无效。4、涉案房的合同编号为JH-63、房号为南楼40501室;裴建成的合同没有编号、房号为B幢楼40501室,不能认定为同一套房产。临猗法院作出(2020)晋0821民初1459民事判决书认定：“裴建成居住的案涉房产为金汇小区南楼(B楼)4单元501号房产,一至二层为商铺,含商铺为501号房产,不含商铺为301房产,属同一套房产。”系列案件临猗县法院又作出(2020)晋0821民初1461号判决书认定:“陈建设居住的案涉房产为金汇广场小区南楼(B幢楼)4单元701号房产,一至二层为商铺,含商铺为701号房产,不含商铺为501房产,属同一套房产”。按照判决书逻辑推理,裴建成的合同房及案涉房B幢楼40501室、陈建设的合同房B幢楼40501室、陈建设的案涉房南楼40701室和尚未判决王德科案涉房南楼40301室系同一套房产,从而逻辑推理:南楼40301室、40501室、40701室、40901室、41101室均系一套房产,逻辑混乱,荒唐可笑。经临猗县房地产管理中心查明:金汇广场小区共有160套住宅已全部合同登记备案,临猗县房地产管理中心把金汇广场两幢楼命名为南楼和北楼,晟哲鑫公司命名为A幢楼和B幢楼。临猗县房地产管理中心根据金汇广场小区建设工程规划依法按商住一体12层设定,系列案含裴建成所占40501室共查封金汇广场小区7套涉案房产,均按12层设定。裴建成与公司签订没有合同编号、房号为40501房产,没有合同编号的40501室不能对抗金汇小区所有合同登记备案房号按商住一体12层设定的事实。因此,裴建成没有合同编号的B幢楼40501室和涉案房合同南楼的40501室不是同一套房产,裴建成提出执行异议主体不适格。(2020)晋0821民初1459号民事判决书没有认定被上诉人的住房合同编号是极端错误的。裴建成的合同一审查明没有编号,临猗法院作出的(2019)晋0821执异48号民事裁定书把空白合同印刷号GF-2000-01捏造上去,作为生效的民事裁定书应予以撤销。商品房是特殊商品,商品房的买卖合同,由合同编号和房号两部分组成,二者缺一不可,商品房的合同编号是该房产唯一的身份证明,相当于人的身份证号,要求合同编号与房号对应,否则合同无效。涉案房产的合同编号是JH-63,系列案其他5家的合同编号为:JH-59、JH-61、JH-62、JH-64、JH-65,经临猗县房地产管理中心查明金汇广场小区共160套房产合同编号按JH1至160自然数编排,体现了临猗县房地产管理中心为防止开发商一房两卖的行政监督职能。JH是金汇二字的汉语拼音首字母大写,代表金汇小区,这样JH-1至160合同编号对应按商住一体12层设定的房号,组成了金汇广场160套完全不相同的《商品房买卖合同》房产。裴建成的合同没有编号,不能对抗金汇广场小区160套登记备案房合同编号按J-1至160编排的事实,因此,裴建成没有编号的合同和涉案房的合同不能认定是同一份《商品房买卖合同》,裴建成提出执行异议主体不适格。(二)、在临猗法院查封之前裴建成非法占有40501室。庭审现场裴建成和陈建设出具的收据事由证明实际购买都是金汇广场B幢40501室,岂不荒唐可笑,裴建成既成居住事实有三被告恶意串通规避执行之嫌。(三)、裴建成所支付294000元全部价款,没有合同编号,不能说明与涉案房金汇小区南楼40501房产、合同编号JH-63有关。(四)、因裴建成“自身原因”没有办理合同登记备案导致不能办理过户登记。判决书指出:“晟哲鑫公司认为裴建成已交付房款并居住,未办理过户是晟哲鑫公司原因与裴建成无关。根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十四条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产主管部门和土地管理部门登记备案。”《中华人民共和国物权法》第一编总则第六条物权公示原则:“不动产的设立、变更转让和消灭,应当依照法律规定登记”裴建成2013年9月25日与晟哲鑫公司签订的《商品房买卖合同》第十五条明确规定:“商品房预售的,自本合同生效之日起30天内,由出卖人向临猗县房地产管理所申请登记备案”,上诉人王凌志与晟哲鑫公司签订合同时间为2013年5月15日当日12点前合同登记备案(证据来源:(2015)临民三初字第654号民事判决),下午6点前通过银行向晟哲鑫公司转账100万元(2013年11月15日又汇20万元),先合同备案后汇款。裴建成与公司签订合同时,涉案房已进行合同登记备案,但可以根据合同条款关于产权约定要求公司换房或退房,而裴建成没有合同维权意识,把自己294000元血汗钱当儿戏,造成今日房产合同纠纷之恶果,应当承担相应的法律责任与后果。裴建成由于“自身原因”没有办理合同登记备案导致不能办理过户登记,如果说找公司办理而公司推诿不办,为什么不拿起法律武器向临骑人民法院提起诉讼。现在裴建成和公司一唱一和恶意串通,规避执行,一个说“非自身原因”,一个说是“公司原因”;一个是没有法律维权意识的受害者,一个是坑蒙拐骗的不法开发商。而主持公道法官置基本事实而不顾,错误认定:“非因买受人自身原因未办理过户登记”。 二、担保物权合法有效。(一)、2013年5月15日晟哲鑫公司原法人刘福建派助理原樊朝国和上诉人王凌志到临猗县房地产管理中心把金汇广场南楼七套房产登记备案在王凌志名下。公司以合同登记备案的形式做担保。(二)、合同登记备案不仅仅只有行政色彩,是临猗房地产管理中心为防止开发商一房二卖所采取的行政措施,裴建成应合同登记备案而没有合同登记备案,导致公司即使能办理过户登记裴建成也不能办理,不享有物权。裴建成与公司之间的关系是债权与债务的关系,金汇广场南楼40501房产,合同编号为JH-63仍属公司财产,临猗县法院查封担保且有合同登记备案在上诉人王凌志名下的公司房产是完全正确的。裴建成实际购买时间在涉案房合同登记备案之后,开发商非法转移财产,不能对抗法院查封。(三)、《物权法》第四编,担保物权包括:第十五章的一般规定;第十六章的抵押权;第十七章的质权;第十八章的留置权,本案属一般规定,同样具有法律效力。临猗县法院在执行的过程中,运城市中级法院执行局认为合同登记备案与合同抵押登记同样具有法律效力,并且通过内部管理网络对临猗执行局提出指导性建议。(四)、电子证据证明以合同登记备案形式做担保的涉案房产法院同样可以查封拍卖。中央电视台12频道2020年8月22日道德观察播出广东省佛山市禅城区人民法院一起房屋买卖合同纠纷典型案例。2002年周某在某房地产开发商工作的亲戚找周某帮忙签一份房屋买卖合同且登记备案,为其老板在银行贷款25万元,2003年伊某又与开发商签订一份房屋买卖合同装修后一直居住。2005年银行将周某告上法庭要求周某还贷及利息。周某(被执行人)与伊某涉案房产占有人经过多次法庭对抗,结果因周某合同备案在先伊某败诉,禅城区人民法院于2018年对伊某实际房屋持有人采取强制执行措施。综上所述,被上诉人裴建成不享有足以排除强制执行的民事权益,金汇广场小区南楼涉案房40501室房产仍属于晟哲鑫房地产公司的财产。临猗法院作出的(2015)临民三初第645号民事判决书早已确立上诉人王凌志与晟哲鑫房地产公司债权与债务关系。临猗法院作出的(2015)临执字第443号执行裁定书,对被上诉人刘曙光晟哲鑫公司提供担保并有合同登记备案的位于金汇广场小区南楼40501室、合同编号为JH-63的房产予以查封符合法律程序。被上诉人裴建成的B幢楼40501室、没有合同编号的房产与涉案房不是同一套《商品房买卖合同》房产,故被上诉人裴建成不是本案适格的主体。临猗法院判决书认定事实错误、使用法律错误及判决错误。现提起上诉,请求二审人民法院查清事实,撤销临猗县人民法院作出的(2020)晋0821民初1459号民事判决并改判支持上诉人王凌志的一审民事诉讼请求。 裴建成答辩称：一、一审判决事实清楚,证据确凿,适用法律正确。山西晟哲鑫公司欠案外人樊朝国金汇广场商场装修款,将其开发的金汇小区南楼(B幢)4单元501室顶账给樊朝国。2013年9月25日,樊朝国与答辩人达成协议,樊朝国将该顶账房卖给答辩人,樊朝国同时负责在开发商处将该房购房手续变更至答辩人名下。达成协议当日,答辩人按约定给樊朝国付清了房款294000元。随后双方到晨哲鑫公司售楼部,晟哲鑫公司与答辩人签订了房屋买卖合同,并给答辩人出具了房屋收款收据及办理房产证费用收据。双方签订的购房合同系双方真实意思表示,内容不违反法律强制性规定,合同合法有效。晟哲鑫公司从上诉人处借款120万元,约定以房产作抵押,双方以签订房屋买卖合同的形式作为担保,上诉人称将合同在房管所备了案,但上诉人与晟哲鑫公司的房屋备案合同并不影响答辩人与晟哲鑫公司之间的房屋买卖合同的效力。2013年9月25日,答辩人购买房屋后,将房屋装修,一直居住使用至今，已达6年之久。因开发商房产手续问题,金汇小区的所有房产均没有办理房产登记,未办理过户登记系开发商原因,并非答辩人原因。上诉人以答辩人未到法院起诉要求过户,便将未过户原因归结于答辩人,实属错误。另外,金汇小区南楼(B幢)为商住一体楼,一至二层为商铺,三至十二层为住宅楼。答辩人购买的房屋,若含商铺层,房号为4单元501,若不含商铺房号则为4单元301,同样,陈建设购买的房屋,若含商铺,房号为4单元701,不含商铺房号则为4单元501。两套房屋楼层相差二层，并非一套房产。基于以上事实,答辩人于2013年购买涉案房产并居住使用,临猗县人民法院于2019年查封该房。在人民法院查封之前:(1)答辩人签有合法有效的书面买卖合同;(2)已合法占有该不动产;(3)已支付全部房屋价款;(4)未办理过户登记并非答辩人原因。一审法院判令驳回上诉人诉讼请求完全正确。二、上诉人称其对涉案房产享有担保物权,根本不能成立。上诉人将钱借给晟哲鑫公司，双方之间形成借贷关系,双方约定用房产给借款作抵押,根据法律规定,设立抵押权应当采取书面形式订立抵押合同,不动产抵押应当办理抵押登记,抵押权自登记时生效,而上诉人与晟哲鑫公司并没有到房管所办理房屋抵押登记,仅签订了房屋买卖合同,上诉人称将房屋买卖合同备案,但合同备案并非抵押登记。上诉人所称的抵押权(担保物权)根本没有成立,也就谈不上上诉人所称的担保物权合法有效的问题。综上两点,一审判决完全正确,上诉人上诉请求不能成立,请二审法院依法驳回上诉人请求,维持原判。 晟哲鑫公司的答辩意见与裴建成的答辩意见一致。 王凌志原审诉讼请求：撤销（2019）晋0821执异48号执行裁定书，恢复对金汇广场小区南楼40501室，合同编号为JH-63号房产的执行。 原审查明：王凌志与晟哲鑫公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年6月9日作出（2015）临民三初字第654号民事判决书，判决：晟哲鑫公司于判决生效后立即给付王凌志现金1200000元及利息（利息按月息2.5分计，从2015年1月15日起算至履行完毕止）。判决生效后，王凌志向本院申请执行，2019年2月25日，本院作出（2015）临执字第443号执行裁定书，裁定：查封被执行人晟哲鑫公司向申请人王凌志提供的担保房产七套。房号为：1、南楼41102室，合同编号JH－59；2、南楼41202室，合同编号JH-60；3、南楼40301室，合同编号JH-61；4、南楼40401室，合同编号JH-62；5、南楼40501室，合同编号JH-63；6、南楼40601室，合同编号JH-64；7、南楼40701室，合同编号JH-65。裴建成认为案涉房产即南楼40501室房产属其所有，向本院提出执行异议，本院作出（2019）晋0821执异48号执行裁定书，裁定：一、异议人裴建成请求解除对金汇广场南楼40501室房产查封措施的异议成立；二、中止对金汇广场的南楼40501室、合同编号JH-63房产的执行。王凌志不服该裁定，在法定期限内向本院提起执行异议之诉，要求撤销（2019）晋0821执异48号执行裁定书，恢复对金汇广场小区南楼40501室、合同编号JH-63号房产的执行。同时查明：晟哲鑫公司欠樊朝国的金汇广场商场装修款，将案涉房产顶账给樊朝国，价格为333706元。2013年9月25日，樊朝国将房产出卖给裴建成，双方约定房产价格为304000元，先支付294000元，剩余10000元待房产证办理后支付。当天裴建成通过裴本立向樊朝国支付294000元。同时晟哲鑫公司与裴建成签订《商品房买卖合同》，晟哲鑫公司向裴建成出具收款收据（收款方式为顶帐）。裴建成将房产装修后进行居住，缴纳了水电费、车位费、取暖费等相关费用。裴建成居住的案涉房产为金汇广场小区南楼（B幢楼）4单元501号房产，一至二层为商铺，含商铺为501号房产，不含商铺为301号房产，属同一套房产。又查明：2013年5月15日，晟哲鑫公司向王凌志出具了七份《商品房买卖合同》和收据。2014年11月15日，晟哲鑫公司与王凌志签订《借款协议》一份，约定：王凌志借给晟哲鑫公司1200000元，晟哲鑫公司以“金汇广场”七套商品房，办理合同备案及公园道壹号1套住宅楼作为抵押；晟哲鑫公司给王凌志出具2515110元购房收据及七套《商品房买卖合同》，房号为南楼41102、41202、40301、40401、40501、40601、40701及公园道壹号2#7083《商品房买卖合同》和441525购房收据共计八套，作为抵押。临猗县房地产管理中心对七套房的合同进行备案登记，合同加盖临猗县房地产管理中心合同备案专用章。审理中，王凌志认为其合同备案日期为2013年5月15日，裴建成合同签订日期为2013年9月25日，裴建成不能办理备案登记，故裴建成与晟哲鑫公司签订的《商品房买卖合同》为无效合同。裴建成合同编号为GF-2000-0171，而案涉房产编号为JH-63，不是同一套房产，法院查封的房产与裴建成无关。裴建成认为，其对案涉房产已交付购房款并已实际居住，未办理过户原因系晟哲鑫公司原因，与裴建成无关。原告对案涉房产只是进行了备案登记，而非抵押登记。晟哲鑫公司认为，裴建成已经交付房款并居住，未办理过户是晟哲鑫公司原因，与裴建成无关。 原审认为：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，裴建成与晟哲鑫公司在法院查封之前签订《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，是有效合同；裴建成在物业处交纳的水电费等票据，能够证实其在法院查封之前已合法占有案涉房产；裴建成已按约定交付购房款，因晟哲鑫公司原因未办理过户，而非裴建成自身原因，故裴建成提供的证据能够证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。审理中，王凌志认为其对案涉房产已进行备案登记，要求恢复执行案涉房产。王凌志与晟哲鑫公司约定将八套房产为民间借贷作抵押，依法律规定，设立抵押权，应当采取书面形式订立抵押合同，不动产抵押，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。王凌志与晟哲鑫公司并未到相关部门办理抵押登记，故王凌志主张的抵押权不成立，其要求恢复执行案涉房产的请求，应予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十五条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回原告王凌志的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王凌志负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明事实予以确认。 本院认为：本案的主要焦点为被上诉人裴建成是否对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。关于上诉人王凌志所提涉案房的合同编号为JH-63、房号为南楼40501室;裴建成的合同没有编号、房号为B幢楼40501室,不能认定为同一套房产的上诉理由，原审已查明的事实表明“裴建成居住的案涉房产为金汇广场小区南楼（B幢楼）4单元501号房产，一至二层为商铺，含商铺为501号房产，不含商铺为301号房产，属同一套房产”，临猗县人民法院作出的（2015）临执字第443号执行裁定书记载“查封被执行人晟哲鑫公司向申请人王凌志提供的担保房产七套。房号为：1、南楼41102室，合同编号JH－59；2、南楼41202室，合同编号JH-60；3、南楼40301室，合同编号JH-61；4、南楼40401室，合同编号JH-62；5、南楼40501室，合同编号JH-63；6、南楼40601室，合同编号JH-64；7、南楼40701室，合同编号JH-65。”，裴建成认为案涉房产即南楼40501室房产属其所有，向原审法院提出执行异议，上述证据可充分证明裴建成所购买的金汇广场小区B幢楼40501室与原审法院查封的南楼40501室即为同一套房产，上诉人王凌志的此项上诉理由不能成立。关于上诉人王凌志所提担保物权合法有效的上诉理由，经查，上诉人王凌志与被上诉人晟哲鑫公司之间签订《商品房买卖合同》并进行备案登记的行为，系被上诉人晟哲鑫公司以合同登记备案的形式做出的担保，原审已查明案涉房屋因未进行抵押登记，抵押权并未设立。另，让与担保具有物权的前提是，当事人根据合同约定已经完成财产权利变动的公示，形式上已经将财产转让至债权人名下。具体来说，动产已经交付债权人，不动产或者股权已经变更登记在债权人名下。上诉人王凌志与被上诉人晟哲鑫公司之间签订的《商品房买卖合同》虽进行备案登记，但因未完成财产权利变动的公示即将案涉房屋变更登记在上诉人王凌志名下，故不具有物权效力，对于上诉人王凌志所提此项上诉理由，本院不予采信。上诉人王凌志所提其余上诉理由，缺乏充分事实依据及法律根据，本院均不予采信。 综上，上诉人王凌志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5860元，由上诉人王凌志负担。 本判决为终审判决。 审判长  梅智勇 审判员  林学武 审判员  席少君 二〇二〇年十二月十八日 书记员  李 娜