广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22952号上诉人（原审原告、反诉被告）：邓光赤，男，1973年4月9日出生，汉族，住广东省英德市。委托诉讼代理人：黎广华，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄爱珍，广东合誉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州花卉之都农业有限公司，住所地广东省广州市花都区花城街芙蓉大道**。法定代表人：方杰文，职务总经理。委托诉讼代理人：罗方慧，广东银沐律师事务所律师。委托诉讼代理人：李素娴，广东银沐律师事务所律师。上诉人邓光赤因与被上诉人广州花卉之都农业有限公司(以下简称花卉之都公司)土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初8764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓光赤上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判花卉之都公司向邓光赤支付W22地块建构筑物的损失款684600元，W36地块建构筑物的损失款345137元（利息以1029737元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2019年3月28日起计至花卉之都公司付清款日止，暂计至2020年9月30日为74999.18元），以上合计1104736.18元；2.由花卉之都公司承担本案一、二审的案件受理费用。事实和理由：（一）一审法院认定邓光赤的损失是单纯基于违法建设行为而发生，并认定合同无效与该违法建设行为不存在因果关系，是片面的，割裂了合同的签订、存在才会有建设行为之间的逻辑关系。1.花卉之都公司就涉案地块所属的“广州花卉之都”项目本来就包含生活服务区、国际花木交易中心、花卉展览中心在内。2.租赁合同约定了承租人可以进行生产、生活配套设施，而且在违约、条款还约定租赁期限期满或邓光赤提前解除合同，邓光赤投入兴建的不动产，如建筑物、构筑物等无偿归花卉之都公司所有。3.根据花卉之都公司提交的《会议纪要》显示，花卉之都公司经营的“广州花卉之都”项目，当时秉持的是“加快该项目建设，一边办理手续一边建设”的原则。（二）邓光赤在涉案租赁地块中建设的是花卉之都公司在《广州花卉之都园区管理细则》中约定的建、构筑物，其面积、样式、规模是符合合同约定的。综上，一审法院已经认定涉案的《租赁合同》为无效合同，双方对于合同无效都应该承担相应的过错责任，而邓光赤之所以承租涉案土地并在涉案土地上进行经营建设，是基于《租赁合同》的约定以及当时“广州花卉之都，项目设立的历史背景。如果没有当时花卉之都公司的招租行为以及《租赁合同》等文件，那么就不会有众多租户的建设行为，因此《租赁合同》等文件的签订是项目开发建设的一部分，不能将建设行为割裂于《租赁合同》等文件的签订，这样是片面且不符合逻辑顺序的，因此无论是从《租赁合同》的签订，还是合同将近十年的履行期限，花卉之都公司每月都要进行巡视管理、都要收取管理费、水电费等，其不可能对园区内各租户的使用土地情况不知情，因此以没有证据证明花卉之都公司不知晓各租户的建设为由判令所有损失由各租户自行承担，明显偏颇，显然不当，应当予以纠正，故一审忽略重要的客观事实，请求二审法院查明事实，依法发回重审或改判，维护邓光赤的合法权益。花卉之都公司辩称：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审法院驳回邓光赤要求支付构建筑物损失的观点正确，且与同类生效判例相同。按照合同约定，租户须事先书面申请并经花卉之都公司书面同意后方可施工，无证据显示邓光赤的建设行为事先进行了申请，并获得花卉之都公司同意。邓光赤所主张构建筑物损失涉及的建设行为是违法的，也在涉案合同条款约定范围之外，该损失与违法建设时已必然发生，与合同本身和合同的效力均无因果关系。2.邓光赤的上诉理由均不成立。3.邓光赤一审提交的《房地产估价报告》不应采信。邓光赤在一审庭审中承认了倒签委托书日期的事实，说明估价机构在本次估价活动中存在作假行为。该《房地产估价报告》的估价依据来源于邓光赤的单方制作。综上所述，请求驳回邓光赤的上诉，维持原判。邓光赤向一审法院起诉请求：1、请求法院判令邓光赤、花卉之都公司于2012年12月30日签订的《广州花卉之都农业有限公司土地租用合同》两份及《广州花卉之都农业有限公司土地租用合同补充协议》两份为无效合同（（地块编号W22、W36）；2、请求法院判令花卉之都公司向邓光赤支付W22地块建构筑物的损失款684600元、W36地块建构筑物的损失款345137元及利息（利息以1029737元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2019年3月27日起计至被告付清款项日止）。利息暂计100元；3、请求法院判令花卉之都公司向邓光赤支付剩余租期50%的经营损失960865.5元（每年平均利润274533元×7年×50%）；4、请求法院判令花卉之都公司向邓光赤返还3个月租金20270.04元及履约保证金、押金68035元；5、案件受理费由花卉之都公司负担。一审诉讼中，邓光赤申请增加一项诉讼请求：请求法院判令花卉之都公司向邓光赤支付可搬迁物迁移费199242元。花卉之都公司向一审法院反诉请求：1、判令邓光赤按双方于2012年12月30日签订的两份《广州花卉之都农业有限公司土地租用合同》的约定向花卉之都公司支付2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金共42673.77元及逾期违约金（逾期违约金的计算办法：以应付租金为基数，按每日1‰的标准，自2019年7月1日起计，计至清偿日止。暂计至2019年8月31日为2603.1元）；2、判令邓光赤向花卉之都公司支付2019年7月1日至2019年12月31日期间的垃圾清理费和管理费共2685.21元及逾期违约金（逾期违约金的计算办法：以应付垃圾清理费和管理费为基数，按每日1%的标准，自2019年7月1日起计，计至清偿日止。暂计至2019年8月31日为1637.98元）；3、判令邓光赤承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定如下事实：涉案土地位于广州市花都区狮岭镇芙蓉大道花卉之都园林W区W22、W36地块。邓光赤与花卉之都公司均确认涉案土地为耕地。花卉之都公司主张涉案土地所有权归东边村，其是从东边村承包过来的。2012年12月30日，邓光赤（乙方）与花卉之都公司（甲方）签订《广州花卉之都农业有限公司土地租用合同》，约定由乙方向甲方租用甲方位于广州花卉之都区域内W22地块土地用于花卉园艺及其相关产业的经营，合计面积2.17亩，其中可独立使用的面积为1.97亩，公摊用地面积为0.2亩；管理费按合计面积2.17亩计收。第二条、租用期限1、本合同项下地块的租用期限自2011年1月1日起至2020年12月31日止，共10年。第三条、租金、缴纳时间及支付方式1、租金：本合同项下租用地块的租金按每年每亩计收，租金为人民币15500元/亩/年。租赁以每3年为一周期，从第二周期起（即第4-6年，以此类推）租金递增15%，各期的租金为：旧市场租户第一周期（2011年1月1日至2011年12月31日），租金为人民币12400元/亩/年；（2012年1月1日至2012年12月31日），租金为人民币12400元/亩/年；（2013年1月1日至2013年12月31日），租金为人民币15500元/亩/年；第二周期（2014年1月1日至2016年12月31日），租金为人民币17825元/亩/年；第三周期（2017年1月1日至2019年12月31日），租金为人民币20498.75元/亩/年；第四周期（2020年1月1日至2020年12月31日），租金为人民币23573.56元/亩/年。上述租金，不含税费、管理费、公摊水电费及租户于使用中所产生的其他费用（具体详见本合同附件2《租户年租金及管理费计算表》）。2、缴纳时间：于本合同签署当天，乙方应一次性向甲方支付半年的租金，即人民币13454元，以后以每半年为一付费周期，即乙方应于每付费周期的最后一个月（即每年的12月25日至31日、5月25日至31日）先行向甲方支付下一个半年的租金。逾期未按约缴纳租金的，乙方应按欠缴金额每日1‰向甲方支付逾期违约金；逾期达3个月的，甲方有权按本合同第十一条第2款进行处理。第四条、履约保证金乙方应于本合同签署当天，按第一年的原始租金标准向甲方交纳人民币33635元作为履约保证金，该保证金至2020年6月25日至31日用于抵扣最后半年的租金（履约保证金不计算利息）。第五条、管理费1、管理费标准：2011年1月1日至2012年12月31日，每亩每月50元，以后每3年为一期，管理费在上一期的基础上递增15%（详见本合同附件2《租户年租金及管理费计算表》）。2、管理费缴纳方式：管理费每半年缴纳一次，缴纳时间与租金的缴纳时间相同，即于本合同签署当天，乙方应一次性向甲方支付半年的管理费，即人民币651元，以后以每半年为一付费周期，乙方于每付费周期的最后一个月（即每年的5月、12月）先行向甲方支付下一个半年的管理费。逾期缴纳，按欠缴的管理费金额每日计收1%逾期违约金，逾期三个月的，甲方有权按本合同第十一条第2款处理。管理费主要用于环境卫生、绿化保养、宣传、公共设施维修及保养、保安人员工资等费用开支。第六条、水电费及垃圾清理费6、空地、已盖有生产配套设施的地块和温室租户垃圾清理费按每亩每月30元的标准予以收取：园区租户每天垃圾量不得超过1立方米，如有超过，则对超出部分按每立方米100元标准另行计算清理费。垃圾清理费以每三年为一周期，从第二周期起（即第4-6年，以此类推）递增15%。7、垃圾清理费缴交时间：垃圾清理费每半年缴纳一次，缴纳时间与租金的缴纳时间相同，即于本合同签署当天，乙方应一次性向甲方支付半年的垃圾清理费，即人民币390.6元，以后以每半年为一付费周期，乙方于每付费周期的最后一个月（即每年的5月、12月）先行向甲方支付下一个半年的垃圾清理费。逾期缴纳，按欠缴的垃圾清理费金额每日计收1%逾期违约金，逾期三个月的，甲方有权按本合同第十一条第2款处理。第八条、临时用地的租用乙方所租用的临时用地（即道路控制线范围的土地），除围栏外，不能建设任何固定建筑物。甲方需收回时，应提前三个月通知乙方；乙方按通知期限无条件退回土地并搬迁地上物，乙方应自费拆除除围栏外的固定建筑物，甲方不作任何补偿，租金及管理费等相关费用按上述标准计至乙方实际交还土地之日止。第九条、双方的权利义务（二）乙方权利义务：6、本合同租用期满，乙方在同等条件下享有优先承租权。租用期满未能续约或合同解除/终止时。则本合同项下租用地块上的不动资产（包括乙方所投入兴建的不动资产，如水、电网设施、道路、建筑物、构筑物及附属设施等）无偿归甲方所有，其它可动资产由乙方自行处理。第十一条、违约责任2、乙方违反本合同项下约定的，均视为违约行为，甲方有权解除本合同，收回土地，没收履约保证金，，地上建筑物构筑物等不动资产、附着物无条件归甲方所有，且已收的租金不予退回。第十二条、特别约定租用期间，如乙方需在租用地块上兴建生产、生活所用配套设施，须事先向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后方可按照合同约定及花卉之都园区的相关规定予以施工。具体的流程及规定等按如下约定予以进行：（一）乙方需兴建生产所需配套设施的（仅限温室、荫生棚，不得兴建混凝土或墙体的建筑物）具体流程及规定按《广州花卉之都园区管理细则》中花场建设管理规定的内容予以进行。兴建所需的费用由乙方自行承担。兴建增加的生产性设施在乙方解除/终止租约时，由乙方自行处理，逾期未搬迁的，甲方有权对其清理，乙方无权要求甲方予以补偿。（二）若乙方需兴建非生产所需配套设施，则具体按如下约定进行：1、于本合同签署之日起一年内（含一年），若乙方需生活配套设施的，则其可选择以下任一方式予以满足需求：2）自主兴建，但应参照甲方提供的样板建筑结构形式及外装修标准，采用吊脚结构予以建设，且事先须向甲方提交设计方案，甲方审批并书面同意后方可施工。甲方可对方案提出异议，乙方应予以相应修改。该（些）建设费用由乙方自行承担。建设增加的非生产配套设施，乙方解除/终止租约时可以拆除，但不得转让或变卖给第三方。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，邓光赤（乙方）与花卉之都公司（甲方）签订《广州花卉之都农业有限公司土地租用合同》，约定由乙方向甲方租用甲方位于广州花卉之都区域内W36地块土地用于花卉园艺及其相关产业的经营，合计面积2.06亩，其中可独立使用的面积为1.87亩，公摊用地面积为0.19亩；管理费按合计面积2.06亩计收。第二条、租用期限1、本合同项下地块的租用期限自2011年1月1日起至2020年12月31日止，共10年。第三条、租金、缴纳时间及支付方式1、租金：本合同项下租用地块的租金按每年每亩计收，租金为人民币15000元/亩/年。租赁以每3年为一周期，从第二周期起（即第4-6年，以此类推）租金递增15%，各期的租金为：旧市场租户第一周期（2011年1月1日至2011年12月31日），租金为人民币12000元/亩/年；（2012年1月1日至2012年12月31日），租金为人民币12000元/亩/年；（2013年1月1日至2013年12月31日），租金为人民币15000元/亩/年；第二周期（2014年1月1日至2016年12月31日），租金为人民币17250元/亩/年；第三周期（2017年1月1日至2019年12月31日），租金为人民币19837.5元/亩/年；第四周期（2020年1月1日至2020年12月31日），租金为人民币22813.13元/亩/年。上述租金，不含税费、管理费、公摊水电费及租户于使用中所产生的其他费用（具体详见本合同附件2《租户年租金及管理费计算表》）。2、缴纳时间：于本合同签署当天，乙方应一次性向甲方支付半年的租金，即人民币12360元，以后以每半年为一付费周期，即乙方应于每付费周期的最后一个月（即每年的12月25日至31日、5月25日至31日）先行向甲方支付下一个半年的租金。逾期未按约缴纳租金的，乙方应按欠缴金额每日1‰向甲方支付逾期违约金；逾期达3个月的，甲方有权按本合同第十一条第2款进行处理。第四条、履约保证金乙方应于本合同签署当天，按第一年的原始租金标准向甲方交纳人民币30900元作为履约保证金，该保证金至2020年6月25日至31日用于抵扣最后半年的租金（履约保证金不计算利息）。第五条、管理费1、管理费标准：2011年1月1日至2012年12月31日，每亩每月50元，以后每3年为一期，管理费在上一期的基础上递增15%（详见本合同附件2《租户年租金及管理费计算表》）。2、管理费缴纳方式：管理费每半年缴纳一次，缴纳时间与租金的缴纳时间相同，即于本合同签署当天，乙方应一次性向甲方支付半年的管理费，即人民币618元，以后以每半年为一付费周期，乙方于每付费周期的最后一个月（即每年的5月、12月）先行向甲方支付下一个半年的管理费。逾期缴纳，按欠缴的管理费金额每日计收1%逾期违约金，逾期三个月的，甲方有权按本合同第十一条第2款处理。管理费主要用于环境卫生、绿化保养、宣传、公共设施维修及保养、保安人员工资等费用开支。第六条、水电费及垃圾清理费6、空地、已盖有生产配套设施的地块和温室租户垃圾清理费按每亩每月30元的标准予以收取：园区租户每天垃圾量不得超过1立方米，如有超过，则对超出部分按每立方米100元标准另行计算清理费。垃圾清理费以每三年为一周期，从第二周期起（即第4-6年，以此类推）递增15%。7、垃圾清理费缴交时间：垃圾清理费每半年缴纳一次，缴纳时间与租金的缴纳时间相同，即于本合同签署当天，乙方应一次性向甲方支付半年的垃圾清理费，即人民币370.8元，以后以每半年为一付费周期，乙方于每付费周期的最后一个月（即每年的5月、12月）先行向甲方支付下一个半年的垃圾清理费。逾期缴纳，按欠缴的垃圾清理费金额每日计收1%逾期违约金，逾期三个月的，甲方有权按本合同第十一条第2款处理。合同其他约定与W22地块土地租赁合同约定一致。邓光赤主张，双方还于同日签订了两份《广州花卉之都农业有限公司土地租用合同补充协议》，将租赁期限延长至2025年12月31日。合同落款时间为2012年12月30日。邓光赤为此提交了上述补充协议拟证实其主张。花卉之都公司对于该补充协议不予认可，要求对该补充协议上加盖的公章进行鉴定。合同签订后，花卉之都公司将涉案地块交付给邓光赤使用，邓光赤向花卉之都公司支付了押金68035元。涉案地块交付给邓光赤时是空地。邓光赤主张在涉案地块上经营园林石和庭阁木屋，并经花卉之都公司同意兴建了构筑物。花卉之都公司对此予以否认，称其不知道邓光赤是如何使用涉案地块，其也没有同意邓光赤在涉案地块上进行建设。邓光赤按照合同约定，向花卉之都公司支付租金、垃圾管理费至2019年6月30日，其中W22地块2019年1月1日至2019年6月30日租金为21129.08元，垃圾处理费为1377.52元；W36地块2019年1月1日至2019年6月30日租金为19411元，垃圾处理费为1307.69元。2019年7月至今的租金、水电费、管理费、垃圾清理费未支付。因涉案地块涉及“大棚房”问题，广州市规划和自然资源局花都区分局于2019年3月14日向邓光赤下达了相关的停工整改通知书。因邓光赤未自行整改，广州市花都区花城街道办于2019年3月27日组织相关职能部门依法对上述地块开展了拆除和复耕复绿整治工作。花卉之都公司主张其曾于2018年11月10日通知邓光赤，要求邓光赤自行整改农地非农化问题。花卉之都公司为此提交了《关于农地非农化问题的自行整改通知》复印件拟证实其主张。邓光赤对此予以否认，主张签名的人是丘俊光，不是其。关于营业损失，邓光赤主张其对涉案场地进行建筑以及购买大量的园林艺术的材料，投入大量资金，现合同剩下7年之久，其预期利益均不能实现。所以邓光赤主张可期待利益当中涉及到其前三年的经营收入的平均的利润。邓光赤为此提交了近三年流水收益及利润拟证实其营业损失，花卉之都公司对于邓光赤单方制作的流水不予认可，对于银行流水，认为与本案无关。关于构筑物损失，邓光赤提交了深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司于2019年5月8日出具的编号为深同诚评字（2019BN）05QC第0001号《房地产估价报告》，评估结论为确定估价对象（W36）于价值时点2019年3月2日在满足本估价报告假设和限制条件下的评估市值总值为RMB345137元。以及深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司于2019年5月16日出具的编号为深同诚评字（2019BN）05QC第0006号《房地产估价报告》，评估结论为确定估价对象（W22）于价值时点2019年3月4日在满足本估价报告假设和限制条件下的评估市值总值为RMB684600元。该报告中载明，评估方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法四种方法，其中成本法特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产的评估，其采用的评估方法为重置成本法。深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司具备房地产估价机构壹级资质。该报告中附有邓光赤签署的房地产估价委托书，上面载明委托日期为2019年3月2日、2019年3月4日。花卉之都公司要求对该委托书上邓光赤签名的形成时间进行鉴定，认为可能存在倒签的情况。经一审法院询问，邓光赤表示该报告是深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司在涉案地块被拆除前进行实地量度，并拍照固定证据，其之后了解到该公司有保留上述资料，遂委托该公司进行评估。邓光赤还于2019年7月28日委托深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司对涉案地块可搬迁物迁移费价值咨询进行评估。该公司于2019年7月31日出具编号为深同诚咨字（2019BN）07QC第0009号《房地产咨询报告》，评估结论为确定咨询对象于咨询时点2019年7月28日的咨询总值为RMB199242元。邓光赤表示涉案地块被收回会导致其产生搬迁费用。虽然搬迁费用实际未发生，但是将来一定会发生，故请求法院判令花卉之都公司向其支付搬迁费用。邓光赤并未提交证据证实产生搬迁费用。2019年5月5日，广州市规划和自然资源局花都区分局向花卉之都公司发出穗规划资源花资听告[2019]112号行政处罚听证告知书，内容为：你单位在2009年至今期间，未经国土部门批准擅自占有位于花都区××街东边村、××24542.34平方米（合36.81亩）的土地进行建设，经我局调查，涉及租户有：1、四海石景（W36）；……12、木屋（W22）；……。花卉之都公司称，其已申请进行行政处罚听证。一审诉讼中，一审法院依职权向广州市规划和自然资源局花都区分局发函询问违法占地的土地性质为何？是否可以用于从事花卉园艺及其相关产业的经营？该局是否已将该处违法占地涉及的构筑物拆除，并进行复绿？该局于2019年9月27日复函称，一、经查，当事人邓光赤位于广州市花都区花城街花卉之都涉及“大棚房”违法占地共两宗，其中W22地块涉及占地面积为262.75平方米，土地利用总体规划为基本农田和耕地，2017年土地利用现状为水田和果园；W36四海石景地块涉及占地面积为1566.89平方米，土地利用总体规划为基本农田保护区、城乡建设用地、耕地、交通水利用地和其他农用地。2017年土地利用现状为水田、公路用地和设施农用地。二、2019年2月2日广东省农业农村厅、广东省自然资源厅联合发布《关于“大棚房”问题专项清理整治行动整改工作意见的通知》（粤农农[2019]80号），指出我省“大棚房”问题整治范围为：……区农业农村局会同我局在清理排查过程中发现上述地块存在“大棚房”非农业经营行为，已改变土地性质和用途，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十九条规定，我局于2019年3月14日向当事人邓光赤下达了相关的停工整改通知书。三、广州市花都区花城街道办根据“大棚房”专项整治工作要求以及区农业农村局和我局的清理核查情况，于2019年3月27日组织相关职能部门依法对上述地块开展了拆除和复耕复绿整治工作。邓光赤对于上述复函真实性、合法性无异议，对关联性，其提出复函的内容当中已经明确写明涉案土地大部分都是水田，也就是耕地，从统计表显示出来几乎90%都是水田性质耕地，从农业角度看出，是用于种植农作物、蔬菜等性质，所以再配合行政处罚听证告知书的内容反映出来，涉案土地根本不属于花卉之都公司。另外一个是果园性质，现在政府也进行了复绿的工作，种植了木瓜苗，从这一点从侧面看出，如果涉案土地是属于花卉之都公司的话，那么整改之后如何复绿的工作应该由花卉之都公司实施，为什么会由政府来实施呢，这就证实了涉案地块不属于花卉之都公司，复绿属于政府工作。涉案土地还不能进行交易市场，众所周知，邓光赤经营的土地是属于市场，不是花卉种植基地，相信花都的本地人都知道，每年春节都去逛市场，买卖的东西包罗万象，甚至现在邓光赤本人或代理人有时候去逛花卉市场，里面有经营牙医餐饮的，还有其他与之不相关的行业在里面经营，可以看出是一个杂贸市场，那也是政府认为不可以的行为，从上述可以看出我方的诉请合法合理。花卉之都公司对于对复函的真实性无异议，对复函的第二点询问土地是否适用涉案合同约定的用途，里面没有正面回复，复函认为地块的违法行为是存在非农业经营行为，并且在2019年3月14日通知邓光赤停工和整改，这说明土地的违法行为人是邓光赤，因为花卉之都公司将土地出租并交付给邓光赤的时候是不可能存在大棚房和非农业经营之类的，第三点意见是，关于国土部门对本次的违法行为的认定和处理，到目前为止还没有最终的结果，可以从材料看出，国土部门发出听证告知书前，把邓光赤列为违法行为人，但是后来又把处罚的告知书发给了花卉之都公司，将花卉之都公司列为违法行为人，这是互相矛盾的，这是因为国土部门的认定和处理还没有结果，其认为国土部门的处理结果会影响本案的审判，其请求中止本案审理。花卉之都市场的开办和经营是有一系列的红头文件，是符合当时的法律和政策规定。另查明，花卉之都公司提交了邓光赤与广州市花都南方花卉有限公司签订的《土地租赁合同》复印件、《花卉市场租户搬迁及搬迁补助发放协议》复印件及2010年8月3日《会议纪要》复印件、2010年8月10日的《会议纪要》复印件，拟证实原南方花卉市场旧租户的搬迁及安置工作由花都区农业技术管理中心副主任毕志谦代表国有股份公司和政府负责和主持，邓光赤是原南方花卉市场旧租户，为了安置邓光赤，由国有股份公司和政府决定邓光赤租用案涉地块。邓光赤领取了搬迁补助及享受了租金优惠政策。邓光赤承租涉案土地具有特殊历史背景，符合当时国家政策，并未违反法律、行政法规强制性规定。邓光赤因花卉之都公司未提交证据原件，对于上述证据不予认可。一审法院向花卉之都公司释明，若合同无效，是否变更反诉请求。花卉之都公司表示若合同无效，不变更反诉请求。邓光赤为证实其在涉案地块上兴建构筑物系经过花卉之都公司同意的，于庭后提交了花都区花城街道办事处与花卉之都会议视频及文字记录、书面证人证言及收据。其中花都区花城街道办事处与花卉之都会议视频及文字记录中显示花卉之都公司曹冠洪经理陈述“我也是来了一年多，之前的历史问题我也不是很清楚，……当时我们是在有政府参与的情况下，当时我们签的合同是有150平方的政府标准给他们的，他们有好多都是按照这个标准做的。而且你现在看到这么多涉及到有桩的只有两三家，其他的几乎都是简陋那种板房来的，所以这一点的话，都是按照所有管理者的规定，而且以前那些管理者也都有亲自去看过的，他们也真的有报过的。……”周建湘陈述“建吊脚楼都是有图纸有批准的，板房他就不用”。邓光赤提交的书面证人证言内容为花卉之都公司曾向租户表明，只要板房高度不超过7米，不需要花卉之都公司做出书面批准文件，只要租户向花卉之都公司管理人员口头打个招呼，即可自建；建设钢筋混凝土结构建筑，须提交相关图纸给花卉之都公司验收同意，并交纳5000元保证金，即可进行建筑施工，建筑完工后经花卉之都公司验收后退还保证金。该书面证人证言上有邓光赤等人签名捺印。邓光赤还提交了花卉之都公司收取陈木英5000元建设保证金的收据。花卉之都公司对于上述证据均不予认可，认为首先视频系偷拍的，不能作为证据使用，且会议主题仅涉及园区内W区与会租户的整改事宜，不涉及其是否同意租户建设构筑物的问题，视频中的曹冠洪只是其客服中心的普通员工，且当时入职只有一年多，对之前的事情并不清楚，曹冠洪不能代表其作任何意思表示，不能构成自证；至于收据，该费用并非由邓光赤支付，不能证明邓光赤经过其同意进行建设；证人证言中涉及人员大部分系被强拆租户，与本案有利害关系，不应被采信。一审法院认为，邓光赤与花卉之都公司均确认涉案地块为耕地。经一审法院向广州市规划和自然资源局发函询问涉案地块性质，该局复函称，涉案两块地块土地利用总体规划分别为基本农田和耕地、基本农田保护区、城乡建设用地、耕地、交通水利用地和其他农用地，2017年土地利用现状为水田和果园以及水田、公路用地和设施农用地。根据《中华人民共和国土地管理法》第三十条的规定：“国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。”邓光赤与花卉之都公司签订的《广州花卉之都农业有限公司土地租用合同》及《广州花卉之都农业有限公司土地租用合同补充协议》约定涉案地块的用途为用于花卉园艺及其相关产业的经营，与涉案地块的土地利用总体规划及土地利用现状不符，且并未办理相关审批手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，合同应为无效。邓光赤要求确认上述合同无效，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”邓光赤向花卉之都公司支付的押金68035元，花卉之都公司应予返还。邓光赤要求花卉之都公司返还押金68035元，一审法院予以支持。涉案合同虽无效，但邓光赤已实际占有使用涉案地块，仍应按合同约定向花卉之都公司支付占有使用费。涉案地块已于2019年3月27日被相关职能部门依法开展了拆除和复耕复绿整治工作。邓光赤于2019年3月27日已无法使用涉案地块，而邓光赤已向花卉之都公司支付W22、W36地块2019年1月1日至6月30日的占有使用费40540.08元，故花卉之都公司应向邓光赤返还2019年4月至6月的占有使用费20270.04元。邓光赤要求花卉之都公司返还20270.04元，一审法院予以支持。花卉之都公司自述其曾于2018年11月10日通知邓光赤进行整改，且相关职能部门对违法用地进行拆除和复耕复绿整治工作时，涉及的土地除涉案地块外，还包括其他地块，涉及的面积较大。花卉之都公司对此完全不知情，不符合常理。故花卉之都公司要求邓光赤支付2019年7月1日至2019年12月31日的租金、垃圾清理费、管理费及逾期违约金，一审法院不予支持。关于邓光赤主张的构筑物损失，是因案涉土地构建筑物被拆导致，邓光赤该损失，与其违法建设有关，与涉案合同无效并无因果关系，因此邓光赤所主张的损失自建设时已必然发生。邓光赤提交的视频、录音、书面证人证言均无法证实花卉公司同意邓光赤建设案涉构建筑物，相应的后果应由邓光赤自行承担。因此，邓光赤要求花卉之都向其支付构筑物损失，一审法院不予支持。邓光赤主张营业损失，因经营行为存在不确定性，其提交的证据无法证实营业损失数额。且涉案合同无效，邓光赤应将涉案地块返还给花卉之都公司。合同约定的剩余租赁期限，邓光赤亦无法使用涉案地块进行经营。邓光赤主张营业损失，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于搬迁费用，因邓光赤并未提交证据证实产生搬迁费用，邓光赤主张要求花卉之都公司支付搬迁费用，一审法院不予支持。对于花卉之都公司提出的鉴定补充协议印章的申请，一审法院认为，该申请事项与本案待证事实并无关联，一审法院不予采纳。至于评估报告中邓光赤签名的形成时间，邓光赤陈述是评估公司先拍照，其在此之后才进行委托。且评估报告是评估公司在勘察现场之后才作出，该评估公司亦具备相应的资质。花卉之都公司要求对邓光赤签名的形成时间进行鉴定，一审法院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第三十条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、确认邓光赤与花卉之都公司于2012年12月30日签订的两份《广州花卉之都农业有限公司土地租用合同》及于2012年12月30日签订的两份《广州花卉之都农业有限公司土地租用合同补充协议》无效；二、花卉之都公司自该判决发生法律效力之日起十日内向邓光赤返还88305.04元（押金68035元及占有使用费20270.04元）；三、驳回邓光赤的其他诉讼请求；四、驳回花卉之都公司的全部反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28256.8元，由邓光赤负担27126.5元，花卉之都公司负担1130.3元；反诉案件受理费520元，由花卉之都公司负担。经本院查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，邓光赤提交如下证据：1.合作协议开发协议书图片，拟证明“广州花卉之都”项目规划建设为九大区域、两大中心、两大园区、两市场、一广场，其本身的定位是一个包含有建设设施内容的项目，这一点与双方签订的《租赁合同》中约定的建立一个集花卉生产、贸易、科技、信息、旅游多功能一体化的花卉市场相互印证；2.原南方花卉市场图片，3.现花卉市场图片，证据2、3拟证明原南方花卉市场的经营者当时也是建设有经营性建筑物，邓光赤作为原租户是基于现花卉市场是复制原南方花卉市场的经营模式、状况而接受安置，所以现在的花卉市场的其他经营者都是建有建构筑物的。花卉之都公司对上述证据发表如下意见：对证据1的真实性确认，关联性不确认，该证据无法证明待证事实；对证据2、3的真实性、合法性和关联性均不确认，该证据无法证明待证事实。花卉之都公司提交如下证据：2010年6月29日的《会议纪要》[2010]44号，拟证明区政府在协调工作会议上同意花卉之都园区在主路两侧的花卉配套25栋生态办公板房（轻钢结构），每栋建筑面积约150平方米。邓光赤对上述证据发表如下意见：真实性没有意见，但这与本案诉争的房屋不存在关联性。二审另查明，邓光赤于2020年4月1日向广州铁路运输法院提起行政诉讼（案号：2020粤71**行初1797号），诉讼请求为：1.确认广州市花都区人民政府化成街道办事处于2019年3月27日强制拆除邓光赤位于广州花卉之都区域内W36地块的建筑物的行政行为违法；2.广州市花都区人民政府化成街道办事处赔偿邓光赤经济损失299630元。广州铁路运输法院于2020年9月21日作出行政判决：一、确认广州市花都区人民政府化成街道办事处于2019年3月27日强制拆除邓光赤承租的广州市花都区花卉之都区域内W36地块上建筑物的行为违法；二、广州市花都区人民政府化成街道办事处于判决生效之日起十五日内赔偿邓光赤158600元；三、驳回邓光赤的其他赔偿请求。广州市花都区人民政府化成街道办事处不服该判决，向广州市铁路运输中级法院提起上诉。邓光赤于2020年4月1日向广州铁路运输法院提起行政诉讼（案号：2020粤71**行初1798号），诉讼请求为：1.确认广州市花都区人民政府化成街道办事处于2019年3月27日强制拆除邓光赤位于广州花卉之都区域内W22地块的建筑物的行政行为违法；2.广州市花都区人民政府化成街道办事处赔偿邓光赤经济损失336730元。广州铁路运输法院于2020年9月21日作出行政判决：一、确认广州市花都区人民政府化成街道办事处于2019年3月27日强制拆除邓光赤承租的广州市花都区花卉之都区域内W22地块上建筑物的行为违法；二、广州市花都区人民政府化成街道办事处于判决生效之日起十五日内赔偿邓光赤168100元；三、驳回邓光赤的其他赔偿请求。广州市花都区人民政府化成街道办事处不服该判决，向广州市铁路运输中级法院提起上诉。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合当事人双方二审诉辩情况，本案二审争议的焦点主要为：花卉之都公司应否赔偿邓光赤构筑物损失。《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”花卉之都公司应否赔偿损失的关键在于其对于邓光赤构筑物因被拆除导致的损失是否存在过错。虽然邓光赤、花卉之都公司对于案涉两份《广州花卉之都农业有限公司土地租用合同》及两份《广州花卉之都农业有限公司土地租用合同补充协议》的无效均存在过错，但是上述合同无效不必然导致邓光赤构筑物被拆除的损失。邓光赤该损失是与其自身的违法建设有关，与案涉合同无效并无因果关系，邓光赤建设案涉构筑物既未按照上述合同约定办理相关手续及征得花卉之都公司的同意，也没有向有关行政部门办理相关审批、报建等手续。花卉之都公司对案涉构筑物被拆除所导致的损失不存在过错。据此，邓光赤要求花卉之都公司赔偿构筑物被拆除所导致的损失，依据不足，一审法院处理并无不当，本院予以认同。综上所述，邓光赤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14743元，由上诉人邓光赤负担。本判决为终审判决。审判长 刘 欢审判员 庞智雄审判员 李 琦二〇二〇年十二月二十三日法官助理曹筱雨书记员林谷曼