广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终2794号 上诉人（原审被告）：裴庆东，男，1975年5月15日出生，汉族，住广西陆川县。 被上诉人(原审原告)：广西浩邻里物业服务有限公司陆川分公司，住所广西陆川县温泉镇三峰东路**。 负责人：陈小裕，女，1986年8月18日出生，汉族，住广西陆川县。 委托诉讼代理人：陈锦，女，1989年8月2日出生，汉族，住广西陆川县温泉镇三峰东路**。系被上诉人公司员工。 委托诉讼代理人：徐建瑞，陆川县九洲法律事务所法律服务工作者。 上诉人裴庆东因与被上诉人广西浩邻里物业服务有限公司陆川分公司（以下简称浩邻里陆川分公司）物业服务合同纠纷一案，不服陆川县人民法院（2020）桂0922民初3034号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 裴庆东上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人提供收费标准无效，收费按《前期物业管理服务协议》的标准收取；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认为被上诉人已经在小区公示栏公示调整物业服务费及专项维修基金的公告，且小区绝大多数业主已经缴纳相关费用，因此提价没有违反有关规定，不符合有关政策和法律规定。本人所在小区一直没有成立业主委员会，和被上诉人签订的也是《前期物业管理服务协议》，根据有关规定前期物业管理收费实行的是政府指导价。双方签订的服务协议明确“物业管理费收费标准：多层住宅0.4元/平方米；高层住宅0.5米/平方米”，第六章第十九条明确规定“甲方（被上诉人）违反协议，擅自提供收费标准或乱收费的，乙方（上诉人）有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金”。被上诉人并没有按照协议规定的收费标准进行收费，擅自从2019年7月开始提高收费标准，按多层住宅0.6元/平方米；高层住宅0.7米/平方米来收取，维修基金由0.1元/平方米涨至0.2元/平方米。被上诉人提高收费标准没有向全体业主公示前三年收支情况，也没有将拟调价方案征求全体业主表决意见，也没有与业主在政府指导价范围内协商确定并重新签订物业服务合同。小区业主缴纳相关费用并不代表业主同意提价。被上诉人调整物业服务收费标准的程序违反了桂价格[2018]108号规定，是无效的。被上诉人擅自提高收费标准违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》和有关政策以及法律法规，对业主提出被上诉人违规收费的抗辩理由予以支持。二、原审法院判决认定上诉人“应支付从2015年2月至2020年8月物业费、专项资金…”与被上诉人起诉书欠费时限“从2015年4月至2020年8月”不符，时限认定错误。三、原审法院对被上诉人“在管理上不作为、乱作为、没有忠实履行服务协议的服务责任”的证据（有照片为证，被上诉人在庭审时也确认属实）视而不见，明显偏袒被上诉人。综上所述，原审法院认定事实不清，认定欠费时限与起诉状不符，适用法律错误，请求改判。 浩邻里陆川分公司辩称，上诉人的上诉无理，请求驳回上诉，维持原判。一、上诉人称被上诉人调整物业服务费程序违反桂价格（2018）108号规定是不当的。被上诉人调整价格的政府政策依据是：（一）桂价格（2018）108号第（二）点住宅物业服务收费根据不同的物业性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。（二）上述规定第九条，如需调整物业费标准的，应当履行一定的程序，被上诉人已经按照该程序向全体业主公示了三年的物业服务项目收支情况、调整方案、意见反馈登记表等。（三）调研了周边辖区收费情况。二、上诉人主张原审法院判决认定上诉人支付物业服务费的期间与被上诉人起诉的期间不符是错误的，被上诉人可提供上诉人最后一次交费收据和欠费明细清单作为证据凭证以供法庭审查核对后依法认定。三、上诉人主张被上诉人在管理上不作为、乱作为，没有忠实履行服务协议的服务责任是错误的。关于上诉人所提出的单元门故障、将15栋原来的活动场地改为商业充电桩、小区露台及平台的清扫问题、铁管围栏较高不符合消防要求、露天车位没有安装灯泡还收取公摊电费等问题，被上诉人在一审均作了陈述，该维修的一直在维修、改建也是出于有利于小区管理需要进行等。而上诉人提及的对物业管理费用收支账目公示是另一法律关系，不是上诉人不交物业费的理由。上诉人认为判断物业公司是否依照合约履行了合同义务，应从整体服务情况予以综合认定，被上诉人可能在服务过程中部分区域做得不够完善，会虚心接受予以改正，但如果业主就此否定物业公司提供的服务整体质量而拒交物业费，势必会导致被上诉人运营资金不足，进而导致服务质量下降，更会影响全体小区业主的权益。 浩邻里陆川分公司向一审法院起诉请求：1、依法判决被告支付物业费、专项资金、电梯维保、公摊水电费、化粪池清理费等共计6817.8元和违约金20833.9元，合计27651.7元给原告；2、依法判决被告支付利息给原告（利息计算方法：以27651.7元为基数，从起诉之日即2020年8月14日起按全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价年期利率计算至被告付清之日止）；3、本案诉讼费用均由被告承担。 一审法院认定事实：2013年12月1日，广西南宁君励物业服务有限公司陆川分公司与被告裴庆东签订了《前期物业管理服务协议》、《中浩.龙腾嘉园业主临时公约》，由广西南宁君励物业服务有限公司陆川分公司对中浩.龙腾嘉园小区提供物业服务。双方在《前期物业管理服务协议》中约定的违约金为：从逾期之日每天按欠款额的0.5%收取违约金。2019年6月18日广西南宁君励物业服务有限公司陆川分公司经陆川县市场监督管理局批准更名为广西浩邻里物业服务有限公司陆川分公司,更名后，原广西南宁君励物业服务有限公司陆川分公司的职能由更名后的广西浩邻里物业服务有限公司陆川分公司行使。原告依照协议、公约履行了物业服务，被告接受了物业服务。自2015年2月至2020年8月，被告没有按协议、公约支付物业费、专项资金、电梯维保、公摊水电费、化粪池清理共6817.8元，违约金20833.9元，合计被告尚欠27651.7元未交给原告。原告多次催讨未果遂诉至该院。 一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第七十六条：“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条:“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，前述合同依法对中浩.龙腾嘉园小区业主包括被告裴庆东在内都具有约束力。原告作为物业管理企业，对中浩.龙腾嘉园小区进行了物业管理服务，被告作为中浩.龙腾嘉园小区的业主，理应按照物业服务合同的约定及时交纳物业服务费，其从2015年2月至2020年8月期间，共计拖欠物业服务等费用6817.8元未交纳，已经构成违约，依法应承担继续履行、交清物业服务费的民事责任。故原告请求被告支付该段期间所欠物业服务费6817.8元的诉讼请求，合法有理，该院依法予以支持。关于违约金的计算问题，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》时约定的违约金，其目的在于促使双方履行物业服务合同，双方所约定的违约金的数额应该与给对方造成的损失相对应，在原告未提供充分证据证明因被告的逾期支付物业服务费的行为给原告造成多大损失的情况下，不宜按照原告所主张的每天按欠款0.5%收取违约金，因此，该院根据被告欠费的情况，酌情确定被告应承担的违约金为680元。对原告要求被告自起诉之日起至支付清27651.7元之日止，以27651.7元为基数，按全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价年期利率计算利息支付给原告的诉讼请求，因双方在合同中没有约定，对原告的主张，该院不予支持。对于被告提出其是与广西南宁君励物业服务有限公司陆川分公司签订的《前期物业管理服务协议》，没有与原告签订过任何物业服务协议，物业公司擅自提高收费标准，超出合理的收费范围，原告提高收费标准不合法、不合规，原告没有尽到其管理服务责任，在管理上不作为、乱作为，原告违约在先，原告擅自改变小区公共设施，没有征求业主同意，小区存在各种各样问题，小区存在安全隐患，小天面垃圾不及时清理，存在脏乱臭现象，对楼梯口的电车乱停乱放没有尽到管理责任。原告乱收费、重复收费，收支不透明不公开，业主不能按照约定使用小区游泳池，要帮发广告才能使用，小区没有成立业主委员会是由原告的过错造成的，损害了业主的利益，原告没有履行物业合同的义务等的辩解意见，不能构成其不缴纳物业费的抗辩理由，对于被告提出原告擅自提高收费标准的问题，因原告已经在小区公示栏公示调整物业服务费及专项维修资金的公告，且小区绝大多数业主已经缴纳相关费用，因此，提价没有违反有关规定。对于被告提出原告乱收费、重复收费但未能提供证据证实，对被告的辩解意见，该院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《物业管理条例》第四十一条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定判决：一、被告裴庆东应支付从2015年2月至2020年8月的物业费、专项资金、电梯维保、公摊水电费、化粪池清理费共计6817.8元给原告广西浩邻里物业服务有限公司陆川分公司。二、被告裴庆东应支付违约金680元给原告广西浩邻里物业服务有限公司陆川分公司。三、驳回原告广西浩邻里物业服务有限公司陆川分公司的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人裴庆东与被上诉人浩邻里陆川分公司之间成立物业服务合同关系，双方均应按合同约定履行各自义务。被上诉人依约履行提供物业服务的义务,而上诉人作为业主,则应按约履行交纳物业服务费的义务。对于2019年7月1日之前的物业服务费用的计算标准双方均无异议，裴庆东在二审中亦表示同意按照《前期物业管理服务协议》所约定的标准予以交纳，对该部分本院不再做论述。对于2019年7月1日之后的收费标准，根据被上诉人提供的证据，其在提高案涉小区物业服务收费标准之前已经按有关规定公示了龙腾嘉园小区2016年至2018年物业服务项目收支情况、张贴了调价方案征求业主表决意见并将业主的表决结果予以公示，而事实上该小区已有部分业主向被上诉人表达了不同意调价的意见，上诉人以其未看到该公告及被上诉人未采取让同意的业主前往表决的方式而主张该调价程序违反规定，因采取何种具体的表决方式并无强制性的规定，而被上诉人已经就该方式在方案中予以明确，故对上述主张，本院不予采纳。小区的物业管理服务涉及的是整个小区全体业主的事务，应当服从全体业主表决的结果，该结果对裴庆东具有约束力，裴庆东应依照该收费标准交纳物业服务费用。裴庆东主张一审判决其应支付的物业服务各项费用的期限与被上诉人起诉的时限不符，被上诉人虽然在起诉状的事实与理由部分阐述上诉人所欠的物业费用期间为2015年4月至2020年8月，但诉讼请求中的数额已明确为6817.8元，该数额所附欠费明细所载明的欠费期间为2015年2月至2020年8月，故一审判决裴庆东支付从2015年2月-2020年8月所欠物业服务各项费用6817.8元并未超出被上诉人的诉讼请求范围，本院予以维持。裴庆东在一二审所提到的被上诉人存在物业管理服务质量的问题，因未能提供充分的证据证明，故不能据此认定被上诉人存在违约行为，亦不能以此作为拒付物业服务费用的抗辩事由。尽管裴庆东不能因此拒付物业服务费用，但并不意味着提供物业服务的被上诉人可以降低服务标准，被上诉人应以此为戒，通过积极的协商对话提高服务质量，让业主满意。 综上所述，裴庆东的上诉请求不能成立，予以驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人裴庆东负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭泉清 审判员  吕海欢 审判员  姚 莉 二〇二〇年十二月七日 书记员  庞 晴