河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民再124号 二审上诉人（一审被告）：固安县百凯房产经纪有限公司。住所地：河北省固安县京开公路东侧新中东街北。 法定代表人：陈学伟，该公司经理。 二审被上诉人（一审原告）：陶林伟，男，1990年8月9日出生，汉族，住河北省固安县。 一审被告：陈学伟，女，1977年5月19日出生，汉族，住河北省固安县。 委托诉讼代理人：王倩，河北同伦律师事务所律师。 一审被告：王金永，男，1966年4月10日出生，汉族，住河北省固安县，现在河北省上板城监狱服刑。 二审上诉人固安县百凯房产经纪有限公司（以下简称百凯公司）与二审被上诉人陶林伟及一审被告陈学伟、王金永居间合同纠纷一案，本院于2018年11月2日作出（2018）冀10民终5289号民事判决，已经发生法律效力。经本院院长提交审判委员会讨论，决定对本案进行再审。本院于2019年6月28日作出（2019）冀10民监5号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，以法庭调查的方式审理了本案。一审被告陈学伟的委托诉讼代理人王倩、二审被上诉人陶林伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈学伟申诉称，原一、二审判决认定事实不清。陶林伟在提起一审诉讼之前就曾向公安局报案称，王金永的行为涉嫌诈骗罪，而签订《房屋买卖合同》时，陶林伟系自愿购买房屋，百凯公司作为居间人已经依法履行了《房地产经纪管理办法》等相关法律规定的房地产经纪公司应尽的居间义务，且购房款是陶林伟直接支付给王金永的，如王金永的行为构成诈骗罪，陶林伟的损失应当由王金永返还，而不是由百凯公司赔偿。在《房屋买卖合同》中明确约定，王金永应保证相关产权证明的真实性、完整性及合法性，如权属有问题，应当由王金永独立承担责任，而不是申请人及百凯公司承担责任。《房屋买卖合同》中的居间条款是无效的，因为交易标的物违法，且已经经过行政机关确认。百凯公司因其居间行为已被行政机关依据《房地产经纪管理办法》第二十五条第九款“为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务”作出行政处罚。原判决适用法律错误。百凯公司在居间活动中并不存在故意隐瞒或提供虚假信息的情况，其作为居间人不应当承担赔偿购房款及返还利息的责任，原审判决居间人承担了相当于出卖人的责任没有法律依据。原审判决程序违法。王金永的行为涉嫌诈骗罪，固安县公安局已于2016年10月14日对王金永涉嫌合同诈骗罪予以立案，现王金永也已归案。本案应遵守“先刑后民”的原则，待王金永刑事案件结案后再作处理。陶林伟作为一审原告在诉状及一、二审庭审中均未提出解除、撤销或确认合同无效的诉讼请求，一、二审法院在未提及合同解除与否的情况下，判决百凯公司返还中介费并赔偿购房款及利息损失程序违法。同时李素桂也是王金永涉嫌诈骗罪的受害人之一，其也是通过百凯公司的中介服务购房，李素桂也提出了民事诉讼，廊坊市中级人民法院作出（2017）冀10民终5779号民事裁定，认为李素桂已报案，且公安机关已经立案侦查，李素桂的损失系王金永诈骗行为所致，应通过刑事程序弥补损失，将该案发回重审，而本案情况与李素桂案一致，二审法院作出维持原判，实属不公。故请求对本案依法进行再审，撤销廊坊市中级人民法院（2018）冀10民终5289号民事判决，并依法改判。 陶林伟辩称，中介公司给我提供房源和上诉人李素桂已经购买的房源一样，但是他们已经知道了是王金永的房源没有明确告知，在合同签订当日才知道房源是王金永的，一个人多次售卖房产，但是他们没有告知，让我错失判断的机会，属于隐瞒房源信息。其他意见同原审意见一致。 陶林伟向一审法院起诉请求：百凯公司返还中介费10,000元、赔偿损失445,000元，自2016年1月31日按照年息24%利率给付利息，至付清之日止。事实与理由：原告欲在固安县购买房屋并委托被告百凯公司寻找房源。后百凯公司向原告积极推荐王金永名下的回迁房，并承诺房源肯定没问题，基于对被告百凯公司的信赖和对其居间服务专业性的合理预期，原告与被告百凯公司及王金永于2016年1月17日签订了房屋买卖合同，原告如约交付了中介费和相应的购房款。但经核查，原告发现王金永名下并没有涉案房屋，其提供的《房屋拆迁补偿协议》是虚假的，且王金永已卷款潜逃并因涉嫌合同诈骗罪，现正被公安机关通缉。《房地产经纪管理办法》第22条第一款规定，房地产经纪机构与委托人签订房屋出售经纪服务合同，应当查看委托出售的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料。被告百凯公司没有尽到审核义务，本案涉案房产为回迁房，没有房屋产权证书，对于王金永提供的《房屋拆迁补偿协议》，百凯公司应当向村委会和开发商核实，认真审查，但没有进行核实；百凯公司在庭审中称王金永名下无房，但在陶林伟买房时却一口咬定王金永名下有房，显然并未如实向委托人报告交易信息。王金永依据同一份拆迁补偿协议分别向陶林伟和案外人李素桂出卖相同的回迁房，但百凯公司一直回避该事实，迟迟未明确告知，直到签订买卖合同时，陶林伟和李素桂才知晓卖房人同为王金永，该公司员工称王金永名下有多套房屋，出售两套回迁房为了在固安县孔雀城购买一套170平米复式房屋。百凯公司违反了如实报告义务。应当依照《合同法》第425条予以退款，并赔偿陶林伟全部损失。百凯公司作为自然人独资公司，陈学伟为唯一法人，庭审中陈学伟未提供证据证明其个人财产独立于公司财产。因此根据《公司法》第63条规定，陈学伟应当与百凯公司承担连带赔偿责任。原告认为，原、被告之间的居间服务合同关系已建立，被告百凯公司作为专业的中介机构，为原告提供真实、可靠地房源为其基本义务，但因为被告百凯公司不专业和不负责任，疏于审核、怠于提醒，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，并提供虚假信息的行为，给原告造成了重大损失。 一审法院认定事实：被告百凯公司系有限责任公司（自然人独资），经营范围为房屋经纪服务，股东为陈学伟，成立日期为2011年10月9日。被告百凯公司为陶林伟提供了王金永的房源，2016年1月17日，经被告百凯公司居间介绍，原告陶林伟作为乙方、被告王金永作为甲方、百凯公司作为丙方签订《房屋买卖合同》，合同约定，王金永将土地使用权证号为“侯杨庄村005”回迁房，面积约90平米，总价款465,000元出售给陶林伟。在签订协议的过程中，王金永为陶林伟、百凯公司出示了《2012年12月5日房屋拆迁补偿协议》一份，该协议约定甲方为廊坊市金海房地产开发有限公司，乙方为王金永，房屋坐落侯杨庄村005号；房屋面积473平米；争议解决方式为：……协商或调解不成的，向荆门仲裁委员会申请仲裁。2016年1月17日陶林伟交纳被告百凯公司中介费10,000元，陶林伟交付给王金永购房定金及房款320,000元，又于2016年1月31日再次支付给王金永购房款，合计445,000元，王金永为陶林伟出具了收款条。王金永在签订合同时使用的《2012年12月5日房屋拆迁补偿协议》并非真实的回迁协议，王金永不存在该协议书中约定的回迁房，本院未查到其名下拥有其他房产，原告陶林伟给付的房款至今未得到退还。后陶林伟向固安县公安局报案，2016年10月14日，固安县公安局以王金永涉嫌合同诈骗罪对其立案采取追逃措施。在本案开庭审理前，王金永一直下落不明，在本案宣判前，王金永被公安部门抓获，并羁押于河北省宽城县看守所，上述事实有双方当事人陈述、营业执照、中介费收据、购房款收条等证据可以证实。 一审法院认为，关于本案与刑事案件的关联问题，《中华人民共和国侵权责任法》第二条规定，侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任，本法所称民事权益包括生命权、健康权、……继承权等人身、财产权益。第四条规定，侵权人因同一行为应当承担行政责任或者刑事责任的，不影响依法承担侵权责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十七条规定，民事主体因同一行为应当承担民事责任、行政责任和刑事责任的，承担行政责任或者刑事责任不影响承担民事责任；民事主体的财产不足以支付的，优先用于承担民事责任。先刑后民是民事案件的审理必须以刑事案件认定的事实作为依据的时候，且刑事案件尚未审结，民事案件中止审理。本案被告王金永故意提供虚假回迁协议，骗取陶林伟的财产，从民事责任方面分析，其行为侵犯了陶林伟的财产权益，属于侵权法律关系，双方不再为房屋买卖合同关系，王金永因同一行为涉嫌合同诈骗罪，已被公安部门立案，依照上述法律规定，王金永即使承担刑事责任，也不影响依法承担民事侵权责任，故百凯公司申请追加王金永为被告，则王金永作为侵权人应当承担退还陶林伟购房款445,000元的责任，同时本案无须以刑事案件认定的事实作为依据即可认定王金永民事侵权事实，故本案应当继续审理。百凯公司为原告提供房源、收取原告报酬，原告与百凯公司为居间合同关系。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。作为从事房产经纪的百凯公司及其工作人员应当提供真实房源，对于王金永出示的《2012年12月5日房屋拆迁补偿协议》，其中“协商或调解不成的，向荆门仲裁委员会申请仲裁”属于与固安县区域的房屋回迁明显的没有关联文字表述，被告百凯公司未对此引起足够注意，在未对该房源进行核实的情况下，将该房源作为真实房源推荐给陶林伟购买，未尽到居间方应当履行的如实报告义务，造成原告陶林伟经济损失445,000元，损害了原告的合法权益，应当退还报酬并承担相应损害赔偿责任。原告对于百凯公司提供的房源，在不具备房屋产权登记证书的情况下，仅凭回迁协议就轻信王金永拥有该楼房，并与其签订房屋买卖合同，交付购房款，自己存有过错，应当自行承担部分责任。对于王金永应当退还陶林伟购房款445,000元中，酌定由百凯公司按90%承担补充赔偿责任。百凯公司为自然人独资公司，陈学伟为唯一股东，庭审中陈学伟未提供证据证明其个人财产独立于公司财产，因此陈学伟与百凯公司承担连带赔偿责任。被告陈学伟、百凯公司给付陶林伟赔偿款后，在已付赔偿款范围内有权向王金永追偿。原告要求赔偿利息损失，一审法院无法支持。 一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十七条、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决：一、被告固安县百凯房产经纪有限公司退还原告陶林伟中介费10,000元，于本判决发生法律效力后十五日内履行。二、被告王金永退还原告陶林伟445,000元，于本判决发生法律效力后三十日内履行。三、被告陈学伟与固安县百凯房产经纪有限公司对王金永不能履行部分向原告陶林伟承担连带补充赔偿责任，补充赔偿金额以400,500元为限；于本判决第二项履行期限届满之日起十五日内履行。四、被告陈学伟、固安县百凯房产经纪有限公司给付陶林伟赔偿款后，在已履行赔偿款范围内有权向王金永追偿。五、驳回原告陶林伟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,125元，由被告王金永负担。 百凯公司不服一审判决，上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律有误，程序违法。本案被上诉人王金永以被公安机关抓获，与本案情况相同的另一被害人李素桂及所提起的民事诉讼，已被贵院发回固安县人民法院重审，现固安县人民法院因被上诉人王金永涉嫌合同诈骗罪，已经将案件暂停审理，恳请法庭查清案件事实，以免出现同一案件不同审理结果。 陶林伟辩称，根据民法总则第187条的规定，民事主体因同一行为，应该承担行政责任、刑事责任不影响承担民事责任因此王金永是否已在押，是否应承担刑事责任，与办案无关，不影响本案的继续审理，上诉人关于中止本案申请，也不符合诉讼中止的规定。 陈学伟述称，拆迁协议没有统一的版本，每个拆迁村都有自己的拆迁协议模板，同意上诉人的观点。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，对当事人二审争议的事实，本院认定与一审一致。 本院二审认为，上诉人作为专业的房产中介公司，应当如实报告与订立房屋买卖合同有关的重要事项，尤其应当保证房源的真实性。本案中，上诉人提供的房源根本不存在，显系提供虚假情况，损害了被上诉人利益，其不应收取报酬并应承担损害赔偿责任。综上所述，百凯公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。 本院二审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,458元，由上诉人固安县百凯房产经纪有限公司负担。 本院再审对原审查明的事实予以确认。另查明，现已生效的河北省固安县人民法院（2019）冀1022刑初100号刑事判决书认定：2016年1月17日，被告人王金永以拆迁户的身份在百凯公司登记卖房信息，使用伪造的《房屋拆迁补偿协议》向被害人陶林伟销售房产，骗取陶林伟购房款44.5万元，所得钱款被其挥霍，被告人王金永构成诈骗罪。判决：追缴被告人王金永违法所得人民币一百八十六万元，发还被害人陶林伟人民币四十四万五千元，追缴不足部分责令退赔。 本院再审认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。本案中，王金永以拆迁户的身份在百凯公司登记卖房信息，百凯公司在未对该房源进行核实的情况下，将该房源作为真实房源推荐给陶林伟购买。在案涉《房屋买卖合同》签订过程中，百凯公司对王金永提供的伪造的《房屋拆迁补偿协议》未尽到必要的注意义务，未能发现其提供的相关资料存在重大瑕疵、缺陷，使陶林伟受欺诈而遭受损失，百凯公司应对陶林伟的损失在其过错范围内承担赔偿责任。陶林伟对于百凯公司提供的不具备房屋产权登记证书的房源，未尽到必要审查注意义务，亦应当承担一定的责任。综合陶林伟的损失数额、百凯公司在提供中介服务过程中的过错、陶林伟作为购房人在房屋买卖过程中应尽的注意义务，本院酌定百凯公司退还收取的中介费10,000元，并以陶林伟已付房款445,000元损失的50%为限，就王金永退还不足部分对陶林伟承担补充赔偿责任，陈学伟对前述中介费的退还及赔偿承担连带责任。原审判决百凯公司按90%承担补充赔偿责任不当，应予纠正。 本案中，王金永使用伪造的《房屋拆迁补偿协议》向陶林伟销售房产，骗取陶林伟购房款445,000元，其行为已被生效的河北省固安县人民法院（2019）冀1022刑初100号刑事判决认定构成诈骗罪。王金永对陶林伟应当承担的民事责任，已经上述生效的刑事判决确认并处理，本案不再行处理。且在本案中，陶林伟并未请求王金永赔偿损失，原审判决王金永退还陶林伟445,000元超出了陶林伟的诉讼请求，应予以纠正。 综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销本院（2018）冀10民终5289号民事判决及河北省固安县人民法院（2017）冀1022民初3234号民事判决； 二、固安县百凯房产经纪有限公司退还陶林伟中介费10,000元，于本判决发生法律效力后十五日内履行； 三、固安县百凯房产经纪有限公司在人民币222,500元范围内就王金永退还不足部分对陶林伟承担补充赔偿责任； 四、陈学伟对上述判项中的第二项退还中介费、第三项赔偿承担连带责任； 五、驳回陶林伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8,125元，二审案件受理费7,458元，均由固安县百凯房产经纪有限公司、陈学伟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韩春来 审 判 员 刘润涛 审 判 员 马艳侠 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 苑朋良 书 记 员 樊梦佳