广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25488号上诉人（原审被告、反诉原告）：李信菱，男，1972年4月19日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谭俊强，男，1990年5月2日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。上诉人李信菱因与被上诉人谭俊强房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初17465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李信菱上诉请求：1.撤销一审判决，并认定谭俊强合同欺诈和承担违约金5200元；2.谭俊强应当补偿李信菱4月到6月租金5200元；3.一、二审诉讼费用和保全费全部由谭俊强承担。事实和理由：（一）谭俊强存在合同欺诈行为，一审存在证据不认的错误。1.广州市越秀区x房（以下简称涉案房屋）虽登记在李信菱的妻子余x名下，但属于李信菱夫妻共同财产，李信菱有权出租。在李信菱与林x在2020年6月1日完成交接之前，其有权履行与谭俊强的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百九十九条的规定，谭俊强应当支付房屋使用费。2.谭俊强起诉状不是其本人编写，而证据打印与李信菱离婚案件打印同属一台打印机，结合谭俊强从余x获得李信菱的身份证信息和李信菱提交的谭俊强使用房屋期间的证据、谭俊强及时得知涉案房屋拍卖的信息以及同余x交接房屋的等证据，推定谭俊强使用房屋存在欺诈的行为，即谭俊强是应余x要求其通过实际占用房屋以便顺利交接，不具有实际居住的目的。该行为违反《中华人民共和国合同法》第四十二条的，属于合同欺诈行为。当余x完成与拍卖买受人之间的交易，谭俊强没有交还房屋，而是将房屋转交给余x并更换门锁，导致李信菱屋内的资产处于被封存的状态，无法清点。3.一审宣判同时出示未生效李信菱的离婚案件判决书和一份李信菱未曾见过的裁定书，并要求李信菱发表意见，李信菱反对该行为，且该行为属于程序违法。（二）谭俊强存在合同违约行为。1.双方之间的微信记录双方约定的居住时间为一年，谭俊强是以个人居住为目的借助涉案房屋一年，一审庭审中，无论是口头还是书面双方都确认存在这已事实。一审忽略上述证据。2.谭俊强入住以来表现出强烈的维权意识，却称与李信菱交接过程中没有签署相关文件，一审对此不予确认，且以0度电费为由确认谭俊强没有使用房屋，缺乏依据。由于谭俊强持有涉案房屋的钥匙以及双方的租赁关系处于口头的约定期限内，因此，双方没有实际交接之前，水电费不产生不能确认其没有使用房屋。且谭俊强没有按期缴纳水电费，构成违约。3.双方约定除了租金和使用期限，还包括附带谭俊强不得参与李信菱夫妻之间的矛盾，否则属于违约行为，微信记录和庭审中谭俊强都确认这个约定。但实际上谭俊强多次参与李信菱的家庭纠纷，包括在微信记录中提到李信菱的孩子、夫妻关系，辱骂李信菱。谭俊强在起诉时与余x串通，违法获取李信菱的身份信息行为。根据《中华人民共和国合同法》第十条、第十一条规定，涉案合同约定包括上述内容。（三）谭俊强恶意提起本案诉讼。1.谭俊强立案时没有证据，并诬告李信菱冒用案外人姓名等理由要求赔偿，对李信菱的名誉造成不良影响，其应当予以赔偿，且李信菱对该行为保留诉讼的权利。2.谭俊强未完成租赁交接手续和结清水电费等费用，要求退款不合理，在没有得到李信菱明确不结算的情况下提起诉讼，属于无理取闹。3.谭俊强非法从余x处获得李信菱的身份信息，与余x共同涉嫌侵犯公民信息罪。4.谭俊强作为租客入住后迅速知晓和关心房屋产权的情况，并告知谭俊强关于房屋拍卖中止的事宜，同意继续履行约定继续租住涉案房屋，因此，谭俊强辩称不知道涉案房屋被拍卖不符合事实。（四）一审法院认定事实错误，适用法律错误，程序违法。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十四条关于电子数据的规定，涉案微信记录属于书面约定的一种形式，因谭俊强在微信中表示住到合同约定的期限，即一年的租赁期。一审选择性认定微信押金的内容，忽略文字合同和口头合同的内容，损害李信菱的合法权益。根据买卖不破租赁的原则，一审引述（2018）粤0104执8292号裁定书的内容，认定李信菱无权收取租金，判决违法。3.广州市电费供电局催款单证明谭俊强一直使用涉案房屋，一审采纳谭俊强因0度电费没有使用房屋的陈述，属于采纳证据程序违法。4.无论涉案房屋属于案外人或者林x的产权，不妨碍谭俊强缴纳使用费的义务，租赁不单纯是产权，还其涉及使用涉案房屋的家电设备，一审判决李信菱返还押金，但谭俊强没有移交涉案房屋和家电，导致李信菱财产损失，因此，该判决应当予以撤销。被上诉人谭俊强二审辩称，同意一审判决，不同意李信菱的上诉请求、事实和理由。请求法院依法驳回李信菱所有诉讼请求，强制执行李信菱当庭一次性退还押金5200元给谭俊强。具体理由如下：（一）李信菱刻意隐瞒涉案房屋拍卖一事，撕毁涉案房屋被法院查封封条，该房屋早在租赁合同签约时间前即2018年已由一审法院接手开始拍卖，2019年9月谭俊强在不知情下签约。房屋拍卖时间请参详一审法院相关资料。（二）谭俊强与李信菱有事实上的租赁关系，且提供实名制微信交易明细作为证据之一，已在一审提供。本次提供交易明细的来源操作。（三）谭俊强已在一审提供房屋租赁关系结束、钥匙归还证据，分别为微信聊记录及归还钥匙当天录音。谭俊强于2020年4月20日向一审法院起诉请求判令：1.李信菱依照约定和履行合同向谭俊强支付退还押金5200元；2.李信菱支付违约金5200元（按照合同第6条第2点约定）。李信菱向一审法院提出反诉请求：1.谭俊强向李信菱支付2020年4月17日至6月30日的租金，按每月租金2600元计算；2.要求谭俊强向李信菱支付管理费（自2020年3月至6月的管理费，每月按63元标准计付）。一审法院认定事实：广州市越秀区x房是登记在余x名下的房产。谭俊强和李信菱均提交了双方的微信聊天记录，时间前后衔接，谭俊强和李信菱对对方提交的微信聊天记录均予以确认。据谭俊强提交的谭俊强和李信菱微信聊天记录显示，谭俊强于2019年7月13日向李信菱支付了7800元（分三笔支付，金额分别为3000元、3000元、1800元）。谭俊强称该7800元包括5200元押金及2600元的首月租金。李信菱称该7800元对应的是首月租金3000元、次月租金3000元及三个月的水电费押金共1800元，此后谭俊强每月按2600元标准支付租金。据2020年3月26日的微信对话显示，谭俊强称“我住到下个月就搬走，东西清理好就联系你。”2020年4月7日的微信对话显示，谭俊强称“我已经清理好房子，你什么时候方便过来交钥匙给你、退还押金。”李信菱称“你不是到月底吗？后天吧。你什么时间方便。”谭俊强称“后天早上吧。”李信菱称“好十点吧。”谭俊强称“可以。”谭俊强为证明其与李信菱签订了租赁合同，提交了一份签约时间2019年7月13日的《房屋租赁合同》拍照件，该合同载明出租方为余x，承租方为谭俊强，承租物业为广州市越秀区x房，租期自2019年7月18日至2020年7月17日，出租方交付物业使用日期为2019年7月18日，押金为5200元，租金每月2600元；押金和首月租金在签订合同之日支付，其余租金按月结算并在每月18日前支付当月租金；承租方应在每月18日前结清上月物业管理费、水电煤气费、有线电视费、网络通信费等费用；等。谭俊强称该合同是李信菱以“余x”名义签订的，“余x”的名字是由李信菱手写的。李信菱认为该证据没有原件，不予确认，亦不确认其在合同上代签“余x”的名字。谭俊强为证明其支付了押金5200元和首月租金2600元，提交了收款收据的拍照件，收款收据上收款人签章一栏签有“余x2019年7月13日”字样。李信菱认为该证据没有原件，不予确认，并表示李信菱没有针对上述款项开具过收据给谭俊强。李信菱为证明双方签订借住协议，提交了《房屋借住约定》复印件，内容为：借住人：谭俊强。因工作需要原因，借住人作为单位员工性质借住本房，需要办理居住证等相关证件，由借住人自行办理，借用房屋产生费用由借住人负责。未经许可，借住人不能转借该房屋或者带人到该房屋过夜，饲养宠物必须办理合法手续，否者属于违约行为，房主有权收回房屋并追究违约责任。借住时间为：2019年7月15日到2020年7月14日，经过双方协商可以提前结束或延长借用关系，每月借用费用为3000元，预交两个月房费3000元，三个月水电管理费押金（每月600元）1800元，结束借用后核算好费用多除少补。该证据下方仅有李信菱签名，所签日期为2019年7月13日。谭俊强对该证据不予确认，亦不确认该证据所载内容。李信菱确认该协议上“谭俊强”的名字是李信菱签写的。李信菱提交了双方的对话录音及文字整理资料，谭俊强质证称：对该证据不予确认，称租赁房屋以来多次被敲门告知涉案房屋被法院拍卖，其均与李信菱进行沟通协商。另查明，一审法院于2019年11月26日作出（2018）粤0104执8292号之一执行裁定书，载明一审法院公开拍卖被执行人余x名下的广州市越秀区x房以清偿债务，裁定：……三、注销广州市越秀区x房的原产权登记证明。四、广州市越秀区x房的所有权归买受人林x所有。五、买受人林x可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。再查明，李信菱、余x于2004年10月19日登记结婚。2018年，余x向法院提起离婚诉讼要求与李信菱离婚，法院于2018年3月18日作出（2018）粤0104民初18081号民事判决书判决不准予双方离婚。后余x于2020年再次提起离婚诉求，一审法院于2020年8月31日作出（2020）粤0104民初11274号民事判决书，判决强余丽绮与李信菱离婚。李信菱不服，提起上诉，至一审作出之日，该案二审尚未审结。一审庭审中，双方确认李信菱于2019年7月交付房屋给谭俊强使用，并确认谭俊强向李信菱交租至2020年4月17日。谭俊强表示：我于2020年4月9日退租，当时我将房屋钥匙亲自交还给李信菱，但没有办理书面交接手续。李信菱表示：双方没有办理退租手续，2020年4月9日见面当天，谭俊强要求我退还押金，但没有表示退租，也没有将房屋钥匙交还给我，当天我查看了电表当月峰值为0，问谭俊强有否实际居住，谭俊强称一个星期没有居住，在李信菱质疑后，谭俊强改口两个星期没有居住。一审法院认为，关于谭俊强、李信菱之间的法律关系。由于李信菱对谭俊强在本案中提交的出租人为“余x”的《房屋租赁合同》不予确认，谭俊强对李信菱提交的《房屋借住约定》亦不予确认，且双方均未能对上述两份证据提供原件，一审法院无法确认该两份证据的真实性。但从双方的费用交收情况和房屋交付情况来看，谭俊强、李信菱之间形成事实上的租赁关系，由于没有书面证据证明双方对租赁期限进行约定，根据法律规定，双方形成不定期租赁关系。从双方确认的微信转账记录可见，谭俊强在2019年7月13日当天支付了7800元给李信菱，双方对该费用的性质各持己见，但均未能提供证据证明，从房屋租赁的常规流程来看，承租人首月一般会支付押金和首月租金，李信菱称谭俊强首月支付的该7800元费用包括两个月的租金（每月3000元）和水电费押金1800元，但该租金标准与此后李信菱收取的租金标准即每月2600元不符，在没有证据证明双方曾变更租金标准的情况下，一审法院对李信菱所述的7800元的费用性质不予采纳，对谭俊强主张的7800元应包括押金5200元和首月租金2600元的意见予以采信。由于双方形成的是不定期租赁关系，作为承租人的谭俊强可以随时要求解除合同，据双方微信聊天记录显示，谭俊强已于2020年3月26日表示下个月搬出，结合李信菱确认2020年4月电表读数为0以及涉案房屋已被案外人余x换锁的陈述，可以证实谭俊强、李信菱之间的租赁关系现已终止，谭俊强要求李信菱退还押金5200元合法合理，一审法院予以支持。李信菱以谭俊强尚未结清租金和管理费为由不同意退回押金，且提起反诉要求谭俊强支付2020年4月17日至6月30日的租金及2020年3月至6月的管理费，但据本案查明事实，法院已在2019年11月26日依法裁定涉案房屋产权归买受人林x所有，自该日起李信菱已无权收取租金和管理费。因此，一审法院对李信菱拒绝退回押金的抗辩意见不予接纳，对其主张2020年4月17日至6月30日期间的租金和2020年3月至6月期间的管理费的反诉请求也不予支持。至于谭俊强主张的违约金，因现有证据无法证实双方曾达成书面的租赁协议，无法证实双方对违约责任有相关约定，故一审法院对谭俊强主张的违约金不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条的规定，于2020年10月20日作出如下判决：一、李信菱应于判决发生法律效力之日起十日内，一次性将押金5200元退还给谭俊强；二、驳回谭俊强的其他诉讼请求；三、驳回李信菱的全部反诉请求。一审案件本诉受理费50元，由谭俊强负担25元，李信菱负担25元；反诉受理费25元，由李信菱负担。经查，双方当事人表示一审判决第7页中的“余丽绮”应为“余x”，一审法院其他查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，李信菱表示其在一审判决载明“当天我查看了电表当月峰值为0”，是李信菱在质问谭俊强当时峰值为0，并非李信菱自己说峰值为0。当时谭俊强称其自己一个星期没住，后面又改口说两个星期没住。即当时谭俊强叫李信菱去看时，谭俊强已经将家具打包了，李信菱就问谭俊强到底有否在涉案房屋居住，但谭俊强刚开始说一个星期没住，后又改口说两个星期没有居住。二审中，李信菱向本院提交以下证据：1.手机短信通知买受人林x交接涉案房屋，拟证明买受人林x在6月开始与李信菱交接涉案房屋家电家具。2.（2020）粤0104民初11274号民事判决书、（2020）粤01民终20879号判决书，拟证明李信菱有权收取租金。谭俊强质证称：1.对李信菱与案外人之间的交接不清楚，不确认证据1的真实性、合法性和关联性。2.对证据2的真实性予以确认，但与谭俊强无关。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合李信菱的上诉请求和理由以及谭俊强的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.谭俊强主张李信菱退还押金5200元应否支持；2.李信菱要求谭俊强支付2020年4至6月的租金5200元理由能否成立。现评析如下：关于谭俊强主张李信菱退还押金5200元应否支持问题。一审法院已就李信菱与谭俊强之间形成不定期租赁关系作出了具体、充分的阐述，本院予以确认，并不再赘述。李信菱上诉对一审上述认定提出异议，依据不足，本院不予采纳。因李信菱与谭俊强形成不定期租赁关系，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，谭俊强可随时主张解除双方的租赁关系。现一审已查明谭俊强在2020年3月26日表示下个月搬出，之后，双方当事人也通过微信方式就交还钥匙、退押金等进行了沟通，且李信菱确认2020年4月电费读数为0以及涉案房屋已被案外人余x换锁的事实，据此，一审法院结合上述事实，认定双方之间的租赁关系现已终止以及谭俊强要求李信菱退还押金5200元合法合理，并无不当，本院予以维持。李信菱认为谭俊强未与其办理房屋交接手续，否认谭俊强没有继续使用涉案房屋的抗辩，但李信菱自己又确认涉案房屋被案外人余x换锁，显然，余x换锁后，谭俊强不存在继续使用涉案房屋的可能，因此，且李信菱也无证据证实谭俊强于2020年4月17日之后仍继续使用涉案房屋，因此，本院对李信菱以上述理由否认双方租赁关系解除，并要求撤销一审判决退还押金给谭俊强的判项，不予支持。李信菱表示谭俊强未结清水电费，不同意退还押金，缺乏合同依据，本院不予支持。此外，李信菱认为谭俊强参与了其家庭纠纷，构成违约，就此抗辩不同意退还押金，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。关于李信菱要求谭俊强支付2020年4至6月的租金5200元理由能否成立问题。如前所述，李信菱并无举证证明2020年4月17日之后涉案房屋仍由谭俊强实际占有使用，且一审法院也查明涉案房屋于2019年11月26日由法院依法裁定产权归属买受人林x所有。李信菱并未举证证明上述期间其曾向林x支付过使用费或者林x委托其收取涉案房屋使用费，因此，一审法院认定李信菱无权收取2020年4月17日至2020年6月30日期间的租金，据此作出驳回其该反诉请求，并无不妥，本院予以维持。李信菱上诉坚持要求谭俊强支付租金，缺乏充分理据，本院不予支持。至于李信菱主张谭俊强支付合同欺诈的违约金5200元问题，因其在一审没有提出反诉，属于新增加的诉请，且谭俊强不同意在二审期间处理该问题，因此，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，李信菱应另循合法途径解决，本案对该请求及相应理由均不予审处。李信菱其他上诉理由以及二审提交的证据，不足以支持其诉请，本院不予采纳。综上所述，李信菱的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人李信菱负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 莫 芳审判员 白小云二〇二〇年十二月二十六日书记员 李志康谢金泽