湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终1953号上诉人（原审被告）：怀化金圆房地产开发有限公司，住所地怀化市舞水路。法定代表人：杨志明，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：张志明，男，1967年7月25日出生，汉族，住江苏省海安县。被上诉人（原审原告）：唐鹏，男，汉族，1994年10月17日生，住湖南省。委托诉讼代理人：罗小玲，湖南启沃律师事务所律师。上诉人怀化金圆房地产开发有限公司（以下简称金圆房地产公司）因与被上诉人唐鹏商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初2932号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金圆房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法追偿逾期交房款产生的违约金2660元。事实和理由：1、《商品房买卖合同》第八条第一款第（2）项约定，买受人逾期付款超过15日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，双方如同意继续履行合同，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之二违约金，被上诉人逾期付款35天，逾期违约金2660元。2、《商品房买卖合同》第十一条第（1）项约定，遭遇不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人，因怀化市是阴雨较多的城市，2018年至2019年底，怀化市出现阴雨天367天，阶段性阴雨天，工地无法正常施工，出卖人无法告知买受人，请求法院根据实际情况裁定。3、商品房买卖合同第十四条约定，交房时，该房屋所在栋号的建筑主体完工。说明该房屋具备交钥匙条件，并且在2019年8月1日就有业主装修入住，不存在延期交房。唐鹏辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。唐鹏向一审法院起诉请求：1、请求判令被告立即向原告交付“东方名邸二期”第3栋6层604房的竣工验收备案表，提供质量保证书和住宅使用说明书；2、请求判令被告立即向原告支付从2019年7月1日至2020年5月31日止共335天逾期交房违约金人民币16230元（计算方式：484504元×0.01%天×335天=16230元），并按照48.45元/日承担从2020年6月1日起至实际交付验收合格房屋之日的违约金；3、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。金圆房地产公司向一审法院反诉请求：判决原告(反诉被告)唐鹏承担逾期缴纳购房贷款违约金2660元。一审法院认定事实：原、被告签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的“东方名邸二期”商品房一套，建筑面积121.46㎡，总购房价484504元，该幢房屋建筑层高17层；被告应当在2019年6月30日前将约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》；商品房达到交付条件后，被告应书面通知原告收房，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，否则，原告可拒绝收房;被告逾期交房超过90日，如原告要求继续履行合同则合同继续履行，被告按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金至实际交房之日止。另查明，原、被告签订的《商品房买卖合同》第七条约定，原告唐鹏于合同签订之日缴纳首期购房款，剩余房款采用银行按揭方式支付。原告应在接到被告通知之日起3日内，将办理按揭手续所需资料交给被告，并在接到通知后3天内前往指定地点办理贷款相关手续。签订合同当天，原告唐鹏支付首期房款104504元。2018年1月1日办理了按揭贷款。该合同第十一条约定，施工中遭遇不可抗力，且被告在事实发生之日起30日内告知原告可据实予以延期。之后，原告交纳了契税及物业专项维修资金。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人在依合同享有权利的同时，也应全面履行相应的合同义务。原告与被告签订《商品房买卖合同》约定，被告应于2019年6月30日前将取得竣工验收备案表的房屋交付给原告，但被告至今未取得涉案房屋的竣工验收备案表，导致原、被告未交接房屋，被告的行为己构成违约，被告应承担延期交房的违约责任。被告的违约期间应从2019年7月1日起至取得涉案房屋竣工验收备案表之日止。被告提出原告未按合同约定按期缴纳房款应承担2660元的违约责任。因原告己按合同约定缴纳了首期房款，而合同又未约定缴纳按揭房款的具体时间，且被告也未提交原告违约的相关证据，故被告的反诉请求不予支持。被告答辩，合同约定因遭遇不可抗力并通知原告后可据实予以延期。但被告仅提供一份气象证明，不能证明发生了不可抗力，同时被告也未提供证据证明己通知原告方，故被告的这一答辩不予支持。合同约定,被告的交房时间是2019年6月30日，而新冠疫情的发生是2020年1月，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，“当事人因迟延履行后发生的不可抗力的，不免除责任”。故被告的答辩理由不予支持。被告应承担逾期交房违约责任为16230（484504元×0.01%天×335天=16230元。从2019年6月30日暂计算止2020年5月30日），并按照48.45元/日承担从2020年6月1日起至取得涉案房屋竣工验收备案表时止的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，判决：一、被告(反诉原告)金圆房地产公司于判决生效后10日内支付原告(反诉被告)唐鹏逾期交房违约金16230元；二、被告(反诉原告)金圆房地产公司从2020年6月1日起按照48.45元/日续继支付逾期交房违约金至取得涉案房屋竣工验收备案表之日止。三、驳回被告(反诉原告)金圆房地产公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取109元，由被告(反诉原告)金圆房地产公司承担。反诉案件受理费减半收取25元，由被告(反诉原告)金圆房地产公司承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应全面履行合同义务。该合同第十一条关于交付期限及条件明确约定：“出卖人应当在2019年6月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。如遇下列原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1）遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2）遭遇重大技术问题，且在发生之日起30日内告知买受人的”。由此可以看出，上诉人要想免除逾期交房的违约责任需具备以下二个条件：一是存在不可抗力的客观事实或遭遇重大技术问题；二是上诉人在规定的日期内及时通知被上诉人。本案中，上诉人认为天气因素属于不可抗力，可免除其逾期交房的违约责任。本院认为，阴雨天气是正常的天气现象，作为房地产开发商的上诉人来说，前期的工作均是在户外完成，显然在施工前，必须将天气条件作为设定工期考虑的因素，如果不是在施工的过程中持续发生罕见的极端天气情况，一般来说，阴雨天气不构成不可抗力事由。即便上诉人主张的连续阴雨天气影响工期的情况存在，上诉人要想免责还需要及时通知被上诉人，但本案中，上诉人在施工过程中并未通知过被上诉人因天气原因需要延期交房，因此，上诉人提出的阴雨天气构成不可抗力，可以免除其逾期交房违约责任的上诉理由不能成立。此外，根据双方签订的案涉合同约定，上诉人交付案涉房屋的前提条件为该商品房经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，而非约定以案涉房屋主体建成为交付条件，故上诉人提出的“案涉房屋所在栋号的建筑主体完工，该房屋具备交钥匙条件，其不存在延期交房”的理由缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。关于上诉人提出被上诉人存在逾期付款并请求被上诉人向其支付逾期付款违约金的上诉理由，因被上诉人已按合同约定缴纳了首期房款，而合同又未约定缴纳按揭房款的具体时间，被上诉人在本案中并无逾期付款违约行为，无需承担违约责任。一审判决对于上诉人的反诉请求不予支持并无不当，故对上诉人的该项上诉请求，本院亦不予支持。综上，金圆房地产公司的上诉理由依法不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费272元，由怀化金圆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 晓审判员 彭湘平审判员 欧晓林二〇二〇年十二月十八日书记员 沈慧娟