吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终2579号上诉人（原审被告）：刘爱书，男，1953年10月3日生，汉族，住吉林市昌邑区。被上诉人（原审原告）：吉林省德生物业服务有限责任公司，住所地吉林高新区。法定代表人：程志远，董事长。委托诉讼代理人：李森森，该公司项目经理。上诉人刘爱书因与被上诉人吉林省德生物业服务有限责任公司（以下简称德生物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2020）吉0202民初1488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘爱书上诉请求：撤销一审民事判决。事实和理由：1.一审判决适用法律不当，对刘爱书不公平。2.一审对德生物业公司出示复印件作为证据予以认定，对刘爱书出示的证据原件却不予认定，实属不公。3.一审对德生物业公司违规改建车库46个，窗户改门17户，破坏绿地（7号、8号楼2010年以前都是草坪，德生物业公司让一楼业主种地、盖棚子），7号楼老李家收费700元，7号楼超市收费2,000元，8号住户一楼的都收费，现在经执法部门已经拆除，德生物业公司滥用权利收费，造成业主损失，一审法院对德生物业公司不履行义务认定为存在瑕疵。4.刘爱书没有违约。2009年至2010年刘爱书交二年物业费，德生物业公司没有尽到义务，还多收260元物业费，当时刘爱书和德生物业公司负责人说，物业再不尽义务，不修理房屋、门及单元门，双方之间就解除合同。2010年10月至今德生物业公司没有找刘爱书，所以刘爱书没有违约。5.刘爱书与德生物业公司之间2010年就已经解除合同了。6.德生物业公司没有尽义务，小区单元门不给维修，小区绿化无人管理，垃圾无人清理，小区耗子横行，楼道都是刘爱书自己清扫，楼道声控灯都是自己维修，小区路灯没有亮过。德生物业公司辩称，一审判决正确，应驳回上诉。德生物业公司向一审法院起诉请求：判决刘爱书给付从欠费之日至2020年12月止物业服务费3,070元及违约金5,060元，合计8,130元。一审法院认定事实：2009年10月27日，吉林市大林房地产开发有限责任公司与德生物业公司签订了《松江花园小区前期物业服务委托协议》（以下简称《前期物业协议》），约定由德生物业公司对松江花园小区进行物业管理服务，管理期限自2009年1月1日至2018年12月31日，物业管理服务费按建筑面积收取，多层住宅0.3元／平方米／月；非住宅0.8元／平方米／月。另外，业主自入住后每年每户另付30元卫生费用于倾倒垃圾。2019年11月20日，吉林市昌邑区松江花园小区业主委员会与德生物业公司重新签订了《松江花园小区物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），委托德生物业公司继续对该小区进行物业服务及管理，物业服务费延续《前期物业协议》中的收费标准多层住宅0.3元／平方米／月，按年收取。未按约定缴纳物业管理费的，自欠费之日起每日按所欠费用的2‰缴纳违约金。服务期限自2019年11月15日至2020年11月15日。德生物业公司自2009年至今为该小区提供物业服务及管理。刘爱书为松江花园小区多层住宅的业主，房屋建筑面积为76.971平方米，刘爱书自2011年至今未缴纳物业费。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”吉林市大林房地产开发有限责任公司与德生物业公司签订《前期物业协议》以及吉林市昌邑区松江花园小区业主委员会与德生物业公司重新签订的《物业服务合同》，均是合同双方真实意思表示，内容也未违反法律及行政法规的强制性规定，故合同合法有效，合同的效力对全体业主均具有约束力，德生物业公司与业主刘爱书均应按照合同约定履行合同义务。刘爱书向法庭提交的证据证明德生物业公司在楼道小广告清理、公用设备维护、垃圾清理等方面存在管理上的瑕疵。但德生物业公司已经逐步展开清理楼道小广告的工作；德生物业公司也对破损的单元电子门进行过维修，现单元门使用时间较长，简单维修已无法修复对讲功能，需要更换新的单元电子门，但根据《物业服务收费管理办法》第十一条的规定：“……物业公用部分、公用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”因此，更换新的单元门成本较高，属于公用设施的更新，应申请启用维修基金或各业主自筹款项用以更换，不应列入物业服务支出成本。关于防盗门、窗户、房屋裂纹问题，属房屋质量问题，不属于物业公司服务管理范围。关于燃气爆炸造成的财产损失，应由具体的侵权人赔偿。关于小区内老鼠较多的问题，物业公司应加强管理，重视灭鼠工作，提升及改善小区居住环境。该小区2009年已入住，是开放式小区，环境的保持以及公用设施的日常维护难度较大。而且物业服务合同是一种综合性服务合同，其服务对象为小区全体业主，物业费的收取状况，不仅关系到物业公司的自身生存，也关系到全体业主的利益能否得到有效维护，即使物业服务公司在某一方面的工作存在瑕疵，业主也应通过合法合理途径行使权利，而非通过拒付物业费的方式扩大矛盾。若小区业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业服务难以为继，也会使整个小区的物业服务陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的利益，而且对已经全额缴纳物业费的业主而言也不公平。故刘爱书的抗辩主张并不能作为拒缴物业费的正当理由，刘爱书应当按照合同的约定向物业公司交纳物业服务费。德生物业公司诉请刘爱书应缴纳自2011年1月至2020年12月物业费及卫生费，但《物业服务合同》约定的服务期限至2020年11月15日，且合同约定按年缴纳，故刘爱书应缴纳自2011年1月1日至2020年11月15日的物业费及卫生费3,036.32元（0.3元／平方米／月×76.971平方米×118.5个月＋30元×10年）。关于德生物业公司主张刘爱书支付违约金一节。刘爱书未按合同约定按时交纳物业服务费已构成违约，按照合同约定其应当承担给付违约金的责任。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成损失。”德生物业公司按照欠缴金额的30％每年累计计算，主张的标准过高，根据双方当事人合同的履行情况兼顾公平原则，法院酌定支持违约金607.26元（3,036.32元×20％）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定作出判决：一、刘爱书于判决生效之日起五日内向德生物业公司交纳自2011年1月1日至2020年11月15日的物业费及卫生费3,036.32元、违约金607.26元，合计3,643.58元；二、驳回德生物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由刘爱书承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘爱书提交证据：照片四张，证明德生物业公司没尽义务，原来小区的绿化草坪被毁成现在的状况，现在政府让德生物业公司恢复原状。德生物业公司质证称：这都是业主私搭乱建所致。城管执法局已经清理了，明年重新规划。德生物业公司没有提交新证据。本院经审查认为，虽德生物业公司对刘爱书提交的证据提出异议，但照片可以证明小区的物业管理有待进一步提高。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以认定。本院认为，吉林市昌邑区松江花园小区业主委员会与德生物业公司签订的《物业服务合同》，双方当事人意思表示真实，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故合同合法有效，合同的效力对全体业主均具有约束力，德生物业公司与业主刘爱书均应按照合同约定履行合同义务。关于刘爱书提出德生物业公司违规改建车库、窗户改门，破坏绿地等问题，如侵害全体业主利益应由业主委员会代表全体业主行使权利，如小区的建筑发生变化涉及政府行政机关管理的问题，拆改是否合法应由行政执法部门依法进行处理，不属于民事案件审理范畴。关于德生物业公司主张刘爱书支付违约金一节。刘爱书未按合同约定按时交纳物业服务费已构成违约，按照合同约定其应当承担给付违约金的责任，但本案德生物业公司在物业服务中存在与业主沟通不畅及有待进一步提高服务质量的问题，导致与业主刘爱书之间产生纠纷，故对其主张刘爱书应承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。至于，刘爱书提出的楼道内小广告清理、公用设备维护、垃圾清理、防盗门、窗户、房屋裂纹、燃气爆炸造成的财产损失、小区内老鼠较多等问题，一审法院已经阐述清楚，本院不再赘述。综上所述，刘爱书的上诉请求部分成立。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省吉林市昌邑区人民法院（2020）吉0202民初1488号民事判决；二、刘爱书于判决生效之日起五日内向吉林省德生物业服务有限责任公司交纳自2011年1月1日至2020年11月15日的物业费及卫生费3,036.32元；三、驳回吉林省德生物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，合计75元，由刘爱书负担50元，由吉林省德生物业服务有限责任公司负担25元。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  张艺凡审判员  郝振翔二〇二〇年十二月十八日书记员  王丽宁