文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初20331号原告：广州富力地产(重庆)有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城中路**附**，统一社会信用代码91500000798015585Q。法定代表人：黄皓，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊焕，该公司员工。被告：何洋，男，汉族，1984年3月4日出生，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：尹利，重庆昆德律师事务所律师。原告广州富力地产(重庆)有限公司（以下简称富力公司）与被告何洋商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广州富力地产(重庆)有限公司的委托诉讼代理人熊焕，被告何洋及其委托诉讼代理人尹利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州富力地产(重庆)有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决由被告支付购房尾款400000元；2.请求法院判令被告支付原告逾期付款违约金，该违约金按合同总金额的万分之五从合同约定的付款期限届满之日即2012年3月22日起计算至实际付清之日止；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2012年2月22日签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号CQ-5140018），约定被告购买位于重庆市沙坪坝区大学城南路22号8幢*房屋，总价款536931元，付款方式为按揭付款。截止原告起诉，被告向原告支付首期房款合计136931元，剩余房款因被告原因未能获得银行按揭贷款。期间，由于被告的贷款未获批准，被告怠于按照合同约定全额支付剩余购房款，被告的行为已经构成严重违约，经与被告多次沟通后，原被告双方于2015年1月20日通过“更名重签”的方式解除合同并办理注销网签登记手续；解除网签后，原告多次要求被告前来办理退款未果，后因房价上涨，被告主动联系原告，希望继续履行合同，但被告又迟迟未支付剩余购房款及违约金，故原告又于2016年5月20日向被告发送《律师函》，限被告于7日内向原告支付合同剩余尾款及违约金，但被告至今未予支付，被告的行为已构成根本违约，严重阻碍了合同的履行，有失诚信，违背了合同法规定的诚实信用原则，此后被告于2018年12月诱骗物业公司工作人员，在被告明知其不具备接房条件的情况下，恶意接房并侵占涉案房屋至今，在物业公司告知后仍未停止侵害并返还钥匙，被告的非法占有行为严重损害了原告的合法权益。原告特提起诉讼，请求判如所请。被告何洋辩称：原被告签订的商品房买卖合同及补充协议为真实合法有效的合同，被告已经接房并且愿意一次性付清购房尾款。但关于违约金诉讼时效已经超过三年的部分，不应得到支持。且违约金明显过高，请求法院酌情调整。而原告错误的认为双方签订的购房合同已经解除，在长达七年的时间里使合同一直处于不确定性，放任违约金一直延续至今，原告拒收被告支付尾款的行为是导致增加的违约金被告不应支付。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年2月22日，甲方（卖方）富力公司与乙方（买方）何洋签订了《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同第一条：“本商品房项目暂定名为广州富力城2P组团”；第三条：本商品房坐落为重庆市沙坪坝区大学城南路22号8幢*，本商品房建筑面积118.81平方米；第四条：本商品房为清水房，总成交价为536931元，乙方于2012年2月22日支付首期房款136931元，余款400000元以按揭方式支付给甲方”。第五条付款方式及期限第（三）款办理按揭贷款违约责任的约定：1、因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款0.10%赔偿乙方。2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起10日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条约定执行。3、因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同通知之日起30日内，将将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。第十条乙方逾期付款的违约责任2款规定，乙方如未按本合同规定的时间付款，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，逾期超过60日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按购房总价款的20%向甲方支付违约金并承担解除合同所产生的全部费用。《合同补充协议》第十一条：双方同意《商品房买卖合同》第五条第（三）款全部变更为：（三）款办理按揭贷款违约责任的约定。如乙方以按揭方式付款的，乙方保证按照甲方和按揭银行的要求于签订本合同当日与银行签署商品房抵押合同、借款合同，完善购房抵押借款的相关手续。如因乙方原因或银行、政策等原因导致乙方的贷款申请未能获准或者未能全额获准的，则乙方应于2012年3月22日前将剩余楼款直接支付至甲方银行账户。否则，乙方应按《商品房买卖合同》第十条的约定承担违约责任。如乙方逾期未办理按揭贷款手续的，则甲方办理本合同登记备案、预告登记等相关程序的时间相应延后，由此造成的一切责任由乙方承担。办理银行按揭所涉及的有关按揭手续费和银行规定的律师费、公证费等全部由乙方支付。第十二条：“乙方在办理房地产权证前必须向甲方付清全部房款、物业专项维修资金及税费，否则甲方有权拒绝为乙方办证，并且不负任何责任”；第十七条写明：“本补充协议是对《商品房买卖合同》的修改和补充，《商品房买卖合同》与本补充协议不一致的，甲乙双方均同意以本补充协议约定为准”。《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》尾部均有甲方广州富力地产（重庆）有限公司签章及乙方何洋签字、捺印。同日，何洋向富力公司支付购房首付款136931元，并支付契税、合同印花、抵押登记等共计16557元，富力公司向何洋出具了销售不动产统一发票及收款收据各一份。何洋就剩余的400000元房款申请住房公积金贷款，但一直未获批。2015年1月20日，甲方富力公司与乙方何洋向沙坪坝不动产登记中心提交了《网上签约合同解除申请表》，该申请表写明：“甲乙双方协商一致就乙方向甲方购买沙坪坝区大学城南街（路）22号广州富力城2P组团项目8幢20层*室房屋订立了商品房买卖合同，由于因银行贷款问题，需更名重签原因，现经双方协商一致，自愿解除该买卖合同，解除合同后续相关事宜按商品房买卖合同约定处理”。申请表尾部有甲方广州富力地产（重庆）有限公司签章及乙方何洋签字。2016年5月20日，重庆龙都律师事务所制作《律师函》一份，写明：“何洋先生：重庆龙都律师事务所接受重庆富力房地产开发有限公司（以下简称富力地产）的委托，指派本律师就你拖欠富力地产购房款的有关事宜正式出具律师函。根据富力地产提供的资料，你于2012年3月15日与富力地产签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定你向富力地产购买重庆市沙坪坝区大学城南路22号8幢*房屋，付款方式为按揭付款，由于你的个人原因，截止今日仍未能获得银行贷款。根据合同第五条及合同附件五补充协议第十一条的约定，你应当变更付款方式将剩余购房款400000元直接支付至富力地产，并按照合同第十条的约定承担逾期付款的违约金，违约金的计算方式为自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期付款万分之五。综合以上事实及相关法律，本律师认为你的行为已构成严重违约，特督促你在收到本函之日起7日内到富力地产（地（地址：重庆市江**北城天街**富力海洋国际**财务部系电话6773****转2627）缴清你所拖欠的购房款及违约金，否则，本律师将依据富力地产的指示，采取进一步的法律行为，追究你的违约责任，届时，你将承担更多不必要的损失”。何洋收到律师函后，并未支付剩余购房款及违约金。2018年12月1日，何洋接房，并向广州天力物业服务有限公司缴纳了物业管理服务费、水费、电费等共计7552.81元，交纳公摊水电费280.37元，并由广州天力物业发展有限公司重庆分公司出具了发票、收据。2019年3月4日，广州天力物业发展有限公司向何洋邮寄了《关于督促办理退还房屋手续的通知书》写明：“何洋，兹有贵方已于2018年12月1日前往我司办理了坐落于重庆市沙坪坝区大学城南路22号8幢*号房屋（以下简称该房屋）的接房手续，经我司核实，贵方已与广州富力地产（重庆）有限公司解除了该房屋的网签手续并且剩余房款贵方至今仍未结清。根据贵方与开发商签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，贵方不符合接房条件。现由于我司工作人员工作失误，已将房屋交付贵方，故我司特此通知贵方于接到本通知书之日起5日内到我司该房屋的物业管理处将接房的相应物品资料及钥匙退还至我司，同时由我司退还贵方办理接房缴纳的相应费用。届时，如贵方未能按时来我司办理相应手续，我司将采取进一步措施，促使贵方按本通知履行相应义务”。通知书尾部有广州天力物业发展有限公司签章。庭审中，何洋表示上述通知书已收到。另查明，何洋剩余涉案房屋尾款400000元尚未支付给富力公司。还查明，何洋曾于2019年2月20日向本院提起诉讼，请求富力公司将涉案房屋过户至何洋名下，本院经审理后认为：从原被告双方2015年1月20日向沙坪坝不动产登记中心提交的《网上签约合同解除申请表》中无法确认双方已解除了“重庆市商品房买卖合同”，而从双方庭审中真实意思表示及2015年1月20日之后的系列行为（被告于2016年5月20日在《律师函》中的催收房屋尾款及广州天力物业发展有限公司同意原告接房，原告于2018年12月1日接房等）可以看出，双方并未解除于2012年2月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，而是以行为在履行该合同。因原被告双方均表示尚有房屋尾款40万元未支付给被告，故根据《合同》补充协议第十二条的约定，对于原告要求被告将涉案房屋过户至原告名下的诉讼请求，本院不予支持。本院遂2019年5月15日作出（2019）渝0106民初6089号民事判决：驳回原告何洋的全部诉讼请求。富力公司不服上述判决，上诉至重庆市第一中级人民法院请求重新认定案件事实，即确认双方签订的商品房买卖合同已于2015年1月20日签订《网上签约合同解除申请表》时解除。该院审理后认为，富力公司上诉请求二审法院重新认定案件事实，其实质是针对一审判决本院认为部分不服提起的上诉，但其在二审中未提交新证据，且对一审查明的事实无异议、无补充，因一审判决的本院认为部分不具有既判力，富力公司对本案不具有上诉利益，遂于2019年12月13日作出（2019）渝01民终8532号民事裁定：驳回广州富力地产(重庆)有限公司的上诉。富力公司遂于2020年1月14日向本院提起诉讼，诉讼请求：1.请求法院确认原被告双方于2012年2月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》已于2015年1月20日签订《网上签约合同解除申请表》时解除；2.请求法院判令被告支付原告违约金107386.20元；3.本案的诉讼费由被告承担。本院经审理后认为原被告的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》并未解除，遂于2020年6月23日作出（2020）渝0106民初1343号民事判决：驳回原告广州富力地产(重庆)有限公司的全部诉讼请求。富力公司不服上述判决，上诉至重庆市第一中级人民法院请求撤销一审判决并予以改判。该院审理后认为一审认定事实清楚、适用法院正确，遂于2020年9月7日作出（2020）渝01民终5454号民事判决：驳回上诉，维持原判。被告在庭审中表示愿意继续履行合同支付剩余购房款400000元。被告举示2018年5月18日与原告财务经理向建华短信记录显示：“向经理，几次电话联系客户服务部左经理，都没有联系到人。请问我该联系谁？”9月7日短信记录显示：“向经理，今天上午是你或者你财务处同事给我打电话？有啥事？何洋”。以及2019年1月2日何洋前往被告财务处视频，该视频显示何洋要求向经理给其计算应当交纳的数字，但向经理表示：“你在我这里的状态是网签已经解除了”；“我都是让你有报告的时候再过来刷卡，都是有报告的时候再来现场刷卡，....该怎么操作我们就按报告执行，现场刷卡，不需要打账上”；“我们合同调出来，都是网签已经解除了，事实上是已经退房了”；“你就按合同执行就行了，你就按合同算”；“我现在没有办法，我也不晓得执行撒子，你的合同在我这里已经失效了”；“我会根据报告来算，不是我不给你算”；“如果通知的时候，我们会书面、会打电话通知你或者短信通知你。这个是到下一步的情况”；“你要么退房要么执行新的报告，我都会再通知你，所有签批完了过后我才会通知你，不是我现在来跟你对接”；“我晓得你的网签已经解除了，这是最矛盾的地方。”何洋：“律师函我是2016年收到的，收到律师函后，我按照要求到你这里来算，你看从2016年到2019年1月2号，到现在你从来没给我算过一个数，请问我违约金啷个交”。向回复：“那个是有合同，它也是参照合同来的，如果你真是纠那个什么律师函也好什么也好，那就是按照合同来执行”。拟证明被告多次向主动履行支付义务，但原告拒绝受领。原告对上述证据真实性无异议，但认为短信记录意思表示不明确，不能达到被告的证明目的。视频内容反而能够证明被告明知违约金计算方式，但仍不按合同履行义务。上述事实，有原被告的陈述，原告举示的《重庆市商品房买卖合同》及合同补充协议、销售不动产统一发票、收款收据、重庆增值税普通发票、重庆龙都律师事务所《律师函》及被告举示的《网上签约合同解除申请表》、广州天力物业发展有限公司重庆分公司《关于督促办理退还房屋手续的通知书》、（2019）渝0106民初6089号民事判决书、（2019）渝01民终8532号民事裁定书、（2020）渝0106民初1343号民事判决书、（2020）渝01民终5454号民事判决书、短信记录、视频等证据在案证实。这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告当庭同意支付购房尾款400000元，本院予以确认。本案原被告双方的争议焦点为：一、违约金的诉讼时效问题。二、违约金的具体金额问题，本院评析如下：一、关于2012年3月22日至今的违约金是否超过诉讼时效的问题。根据本案查明的事实，《案涉商品房买卖合同》约定违约金计算方式为“自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金。”以“日”为单位计算违约金数额的，应视为继续性债权，在计算违约金诉讼时效时应当以每一个违约金债权产生的日期分别计算，应当以每个个别债权即每日的违约金分别使用诉讼时效。被告举示的2018年5月18日、9月7日与原告财务经理向建华短信记录的内容不能反应出被告想交纳违约金的意图，达不到被告欲证明被告拒绝受领目的，本院不予采纳。被告所举示的2019年1月2日能够证明其前往原告财务处欲交纳尾款及违约金，但是在原告已经发出律师函继续催告被告向往财务部门补交尾款及违约金的情形下，原告的财务人员却认为合同已经解除，需要执行新的报告且表示“我都是让你有报告的时候再过来刷卡，都是有报告的时候再来现场刷卡，....该怎么操作我们就按报告执行，现场刷卡，不需要打账上”等为由拒绝计算违约金金额，故原告财务部门无正当理由拒绝受领被告的给付，其后果应当由原告承担。对于2019年1月2日原告拒绝受领之后产生的违约金属于扩大损失，原告不得就扩大的损失向被告主张权利。同时，被告举示的2019年1月2日视频证据能够证明其想主动履行义务，但何洋在明知尾款金额及违约金计算方式的情形下，反复多次要求财务再计算出具体金额，且表示从2016年收到律师函到2019年1月2日没有具体的金额，可见其并未承认全部债务，故只能推定其同意部分履行，该行为应当视为被告何洋对部分债务的重新确认，产生诉讼时效中断的法律效果，故2016年1月2日-2019年1月2日的违约金未过诉讼时效，应予以保护。二、关于违约金的金额问题。如前所述，2016年1月2日-2019年1月2日的违约金未过诉讼时效。该段时间内的违约金按照合同约定的计算方式计算为219000元。被告辩称按照合同约定的违约金计算方式过高，请求予以调整。本院考虑以下因素：因生效判决已认定案涉房屋买卖合同未解除，故被告何洋从逾期之日起负有支付购房尾款及违约金的义务。但2015年1月20日双方解除网签后直到2016年5月20日发函催收违约金期间，原被告双方对合同是否解除理解不一致，此时原告未及时主张权利，而被告也怠于履行义务，双方均有过错。2016年5月20日原告发出催收尾款及违约金的律师函后，何洋仍未积极主动的支付尾款及违约金，被告存在过错。同时考虑双方对合同是否解除理解不一致导致合同履行不畅，被告在未付清房款已经违约的前提下接房会因此获利等因素，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，根据公平原则及诚实信用原则、损益相抵原则酌情调整违约金为200000元。被告认为补充协议第11条属于格式条款，存在加重购房者责任的情形。本院认为补充协议第11条明确载明“双方同意《商品房买卖合同》五条第（三）款全部变更....”故该条系双方当事人就变更合同内容达成一致的意思表示，且支付购房款是购房者的义务，该条款并未加重购房者的义务，排除购房者的权利，故本院对被告的该意见不予采纳。被告认为按揭贷款未办理下来的责任在原告，被告并未举证证明其事实主张，本院不予采纳。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告何洋于本判决发生法律效力后立即向原告广州富力地产(重庆)有限公司支付房屋尾款400000元及逾期付款违约金200000元。二、驳回原告广州富力地产(重庆)有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9170元，减半交纳4585元（原告已预交），由原告广州富力地产(重庆)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 张 煜二〇二〇年十二月二十八日书记员 产慧婷