江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)赣10民初193号原告：戴经祥，男，1969年3月23日出生，汉族，住抚州市乐安县，委托诉讼代理人：毛群凡，江西民鉴律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：潘雯瑾，江西民鉴律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：乐安县豪德商贸物流城有限公司，住所地江西省抚州市乐安县迎宾大道（县总工会后面），统一社会信用代码91361025MA35FQ8A26。法定代表人：刘焜，该公司经理。委托诉讼代理人：邓先友，江西友创律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：龚文荣，江西友创律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告戴经祥与被告乐安县豪德商贸物流城有限公司（以下简称豪德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案。本院于2020年11月5日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戴经祥及其委托诉讼代理人毛群凡、潘雯瑾，被告豪德公司的委托诉讼代理人邓先友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴经祥向本院提出诉讼请求：1、判决豪德公司履行其与戴经祥于2016年11月4日签订的购房《协议书》，将S7店面先行交付给戴经祥使用；2、本案的诉讼费用由豪德公司负担。事实和理由：2016年11月4日，戴经祥与豪德公司签订《协议书》，内容为戴经祥给豪德公司投资1650万元，帮助其启动项目的开发。豪德公司以S7整栋店面的所有权和C2整栋仓库的建造权和所有权回报戴经祥。2018年1月11日，豪德公司以戴经祥未按时缴纳约定的购房款为由，向抚州市中级人民法院提起诉讼，要求解除与戴经祥签订的《协议书》，并要求戴经祥支付违约金和经济损失。2018年5月22日，抚州市中级人民法院作出判决，认定双方签订的《协议书》应当认定为商品房买卖合同，豪德公司提出因戴经祥不履行支付购房款义务，解除双方签订的《协议书》的请求没有事实和法律依据，驳回该诉讼请求。豪德公司不服，提起上诉。江西省高级人民法院于2018年8月20日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。2018年9月6日，戴经祥向豪德公司支付810万元购房款，剩余165万元购房款也于2020年6月16日支付。至此，戴经祥已履行完毕《协议书》中约定的其应当向豪德公司支付1650万元的合同义务。目前S7店面已经完成竣工验收且验收合格，符合商品房交付使用的法定条件。但是在戴经祥缴纳完毕购房款后，豪德公司要求戴经祥先签订一份内容为戴经祥支付1650万元，仅仅是购买S7店面的《商品房买卖合同》，再将S7店面交付给戴经祥使用。根据《协议书》中的约定，戴经祥向豪德公司支付的1650万元，既包括购买S7店面的费用，也包括C2仓库占用土地的土地成本价。豪德公司要求戴经祥签订的《商品房买卖合同》侵犯了戴经祥的合法权益。因戴经祥未签署该合同，豪德公司至今未向戴经祥交付S7店面。C2仓库已于2019年5月27日取得建设工程竣工规划核实合格意见单，具备竣工验收条件。豪德公司为不履行《协议书》中向戴经祥交付C2仓库的义务，无故拖延申报竣工验收的时间，至今未申请竣工验收。为减少损失，戴经祥现要求豪德公司履行《协议书》的约定，将S7店面先行交付给戴经祥使用。豪德公司辩称，本案系重复起诉。戴经祥在2019年赣10民初131号案件中提出的诉求第一点和本案诉求一致，该判决中对S7的交付问题已经做了评价，即双方同意应先签订正式商品房买卖合同，待合同签订之后再交付S7商铺。因此，双方实际的争议焦点是对S7商铺商品房买卖合同如何签订的问题。虽然原判决认定双方签订的协议属于商品房买卖合同性质，但该协议属于商品房预购认购协议，并非正式商品房买卖合同。根据城市商品房预售管理办法以及双方协议的约定，结合原生效判决认定的内容可以得出结论，双方在S7商铺交付之前必须签订正式商品房买卖合同，否则无法进行交付。豪德公司为妥善处理双方的纠纷，多次通知戴经祥来签订正式的商品房买卖合同。豪德公司建议以1650万元的价格签订S7商品房买卖合同，有其事实依据和法律规定，具有合理性。对C2仓库商品房买卖合同的签订，根据双方协议约定可以C2仓库建设的配套费用来确定签订价格。综上所述，我方请求依法驳回戴经祥的起诉。戴经祥为支持其诉讼请求,提交了相关案件一、二审民事判决书、《协议书》及图纸、豪德公司收取购房款的收据、商品房买卖合同、S7店面以及C2仓库的建筑工程竣工验收报告等证据，豪德公司经质证对以上证据的真实性、合法性、关联性没有异议，但认为协议书不是最终的商品房买卖合同。签订正式的商品房买卖合同是交付的前提条件。1,650万元款项与案涉店铺有关，至于C2仓库是由戴经祥提供建设费用及配套费用之后免费取得。豪德公司述称案涉S7店面正式名称为S7幢101铺，已办理竣工验收备案。豪德公司于庭后提交竣工验收备案表及测绘报告。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：豪德公司与戴经祥于2016年11月4日签订一份《协议书》,约定:1.戴经祥自愿投资16,500,000元入股乐安县豪德商贸物流城项目,不参与企业经营管理,无论项目和市场经营状况如何,戴经祥作为股东同意以固定回报的方式享受分红待遇,即获得该物流城主体内S7整栋店面的所有权(占地面积约1,152平方,建筑面积一、二层约2,304平方,三楼约三到四百平方)以及仓储区C2整栋仓库(占地面积约2,000平方,建筑面积约4,000平方)的所有权回报。2.S7整栋店面由豪德公司建成后交付给戴经祥使用,C2仓库由戴经祥按照豪德公司提供的施工图纸施工建造,建造所有产生的费用及税费等一切配套等费用由戴经祥自行承担。建造C2仓库由戴经祥交付给具有承建资质的公司承建,建造费用由戴经祥支付,因建造所产生的任何安全隐患及工程不达标均由戴经祥承担。3.付款方式。投资款分四次付清:第一次,合同签订后一日,戴经祥应向豪德公司支付1,650万的50%即8,250,000元。第二次,S7项目达到基础+0时戴经祥向豪德公司支付1,650万的25%即4,125,000元。第三次,在S7项目封顶时戴经祥向豪德公司支付16,500,000元的15%即2,475,000元。第四次,签订购房协议时,戴经祥向豪德公司付清余额165万。戴经祥若未按时交款,则视为违约。豪德公司交付S7物业时间(2018年3月29日),若有逾期交房,视为违约。违约方按每日万分之五支付对方违约利息。4.为保证本协议的实际履行,若任何一方未按照本合同条款执行,应向对方赔偿因此造成的所有经济损失,并赔偿合同总价款的20%违约金。双方还对办证、店面的层高等其他事项进行了约定。截至2020年6月16日，戴经祥已付清最后一笔款项即余额1,650,000元。但是戴经祥与豪德公司双方对S7店面是否以16,500,000元为合同价款以及该合同价款是否包含C2仓库占用土地的价值存在争议，至今未能签订可用于备案登记的商品房买卖合同。豪德公司以此为由拒绝向戴经祥交付S7店面，戴经祥遂诉至本院。另查明，豪德公司拟定的商品房买卖合同中载明，案涉商品房幢号为S7，房号为101铺，地上总层数为**，建筑面积为2,692.69平方米，套内面积为2,207.86平方米，分摊面积为484.83平方米，价款为16,500,000元。豪德商贸物流城S7楼竣工验收备案表载明备案机关同意备案时间为2019年12月19日。另查明，协议签订后，戴经祥与豪德公司因协议履行问题产生争议，豪德公司曾于2018年向本院提起诉讼,戴经祥提起反诉。本院于2018年5月22日作出(2018)赣10民初5号民事判决。宣判后,豪德公司不服,提起上诉。江西省高级人民法院于2018年8月20日作出(2018)赣民终367号民事判决,判决驳回上诉,维持原判。上述生效民事判决对以下事项作出判定：1.豪德公司与戴经祥于2016年11月4日签订的协议书应当认定为商品房买卖合同；2.协议中有关C2仓库由戴经祥承建的内容应认定无效,其余约定内容均合法有效；3.戴经祥在与豪德公司签订购房合同时另行支付1,650,000元；4.双方对继续履行协议书没有异议。另查明，在上述民事判决生效后,戴经祥向豪德公司支付了部分款项及违约金。此后，双方开始就S7店面、C2仓库的商品房买卖合同签订及交付事宜进行协调沟通。但双方仍然存在较大争议，戴经祥遂于2019年向本院提起诉讼。本院于2019年12月30日作出(2019)赣10民初131号民事判决。判决中载明，在本案诉讼过程中,豪德物流项目因资料不齐全,尚未在乐安县住房和城乡建设局办理竣工备案手续。关于S7店面的交付问题。本院认为,双方当事人均同意就S7店面先行签订商品房买卖合同,并在合同签订后办理交付手续,但是由于双方对S7店面是否以16,500,000元为合同价款以及该合同价款是否包含C2仓库占用土地的价值存在争议,致使双方无法达成一致,未能签订可用于备案登记的商品房买卖合同。根据双方协议书第三条约定,投资款的后三次支付节点均与S7店面相关,且根据第二条约定,C2仓库原本约定由戴经祥交付给具有承建资质的公司承建,亦可见16,500,000元的付款节点与C2仓库不具有关联,故戴经祥要求同时签订S7店面、C2仓库的商品房买卖合同时支付余款1,650,000元,与双方约定不符。根据《合同法》第六十六条规定,在戴经祥支付余款前,豪德公司可以拒绝交付S7店面。宣判后，豪德公司不服,提起上诉。江西省高级人民法院于2020年4月14日作出(2020)赣民终170号民事判决,判决驳回上诉,维持原判。但对于豪德公司就一审判决中认定“戴经祥无需再向豪德公司另行支付C2仓库占用土地的土地成本价”提出的异议,二审判决认为，现有证据表明,对于1,650万元合同价款是否包含了C2仓库占用土地的价值豪德公司与戴经祥一直存在争执、分歧严重,而双方的协议书对此并未作出明确具体的约定,一审法院亦判决认定“双方关于C2仓库的争议可待C2仓库工程竣工验收后再行解决”,故综合本案证据及案情,一审法院在判决理由中对此争议作出认定欠妥,应予纠正。本院认为，所谓商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。戴经祥与豪德公司于2016年11月4日签订《协议书》，约定戴经祥出资16,500,000元，取得案涉S7整栋店面的所有权以及仓储区C2整栋仓库(占地面积约2,000平方,建筑面积约4,000平方)的所有权，C2仓库由戴经祥按照豪德公司提供的施工图纸施工建造,建造所有产生的费用及税费等一切配套等费用由戴经祥自行承担。双方在协议中还对戴经祥分期付款具体事宜及豪德公司交付S7物业的时间等其他事项进行约定。以上双方就案涉S7店面所作相关约定已经具备商品房买卖合同构成要件，应当认定为商品房买卖合同。虽然在协议履行过程中，戴经祥与豪德公司发生较大争议，并进行过诉讼。但在戴经祥支付最后一笔款项1,650,000元后，双方对于戴经祥付清涉及案涉S7店面的全部款项并无争议。戴经祥已经履行完毕其主要合同义务。案涉S7店面业已具备交付条件。豪德公司应当向戴经祥交付案涉S7店面。至于目前戴经祥与豪德公司经过长期协商，至今未能签订的商品房买卖合同，实质上是在双方所签订《协议书》的基础上进一步完善，形成规范的格式文本，满足今后办理备案等手续需要。双方未能达成一致，症结仍是关于该合同价款16,500,000元是否包含C2仓库占用土地价值的争议。该争议对于戴经祥已经就案涉S7店面履行完毕付款义务的认定并无影响，不能构成戴经祥在本案中主张其权利的妨碍，双方可另行解决。关于豪德公司主张本案系重复起诉，以及另案中双方同意应先签订正式商品房买卖合同问题，因签订商品房买卖合同正式文本系戴经祥与豪德公司均应本着诚实信用原则履行的合同附随义务，对戴经祥在另案中所作表态的理解应当结合当时的现实语境，且戴经祥现已付清余款，案涉S7店面业已具备交付条件，戴经祥据以要求交付店面的事实依据已有重大变化，豪德公司上述主张不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：乐安县豪德商贸物流城有限公司于本判决生效之日起十五日内向戴经祥交付坐落于乐安县豪德商贸物流城的S7店面。案件受理费90,800元，由乐安县豪德商贸物流城有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院；并向江西省高级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江西省高级人民法院，开户行：农行南昌市环湖支行，缴款账号：14×××42-3；诉讼费缴纳时请务必在用途中注明“诉讼费”）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判长  彭珺审判员  范宣审判员  王琳二〇二〇年十二月二十四日法官助理高忠明书记员戢亚倩