湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0222民初4904号原告：阳新县韦源口镇鲤鱼海村第三村民小组（简称鲤鱼海村三组），所在地阳新县韦源口镇鲤鱼海村。代表人：冯来生（系该村民小组负责人），男，1965年10月24日出生，汉族，住所地阳新县，委托诉讼代理人：徐秋林，湖北谦顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊厚春，湖北谦顺律师事务所律师。被告：刘月明，男，1971年5月5日出生，汉族，住所地黄石市黄石港区，委托诉讼代理人：贾红进，湖北文光律师事务所律师。原告鲤鱼海村三组与被告刘月明租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鲤鱼海村三组的代表人冯来生及其委托诉讼代理人徐秋林、被告刘月明的委托诉讼代理人贾红进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲤鱼海村三组向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2018年1月1日签订的《厂房租赁合同》自本案起诉状副本送达被告之日解除，被告将涉案厂房腾退，并向原告返还厂房及其附物品、设备设施；2.判令被告向原告支付租金15万元，并支付从合同解除之日至被告实际腾退之日房屋占用费（占用费标准按照每季度5万元计算）；3.案件受理费等诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年1月1日签订《厂房租赁合同》，约定原告将其坐落于韦源口镇鲤鱼海商务大道旁的厂房出租给被告，租赁期间为2018年1月1日至2028年1月1日，共计10年，租赁期满或合同解除后，原告有权收回厂房，被告应返还厂房及其附属物品、设备设施，每年租金20万元，支付方式为按四季度支付，每季度前七天支付5万元租金。2019年度以来，被告一直拖欠租金拒不支付，经原告代表多次催要均不支付，且已经将原告代表联系方式设为黑名单，无法进行联系。截至原告起诉之日，被告欠付三个季度租金共计15万元。因该厂房租金是原告村民的重要收入来源，地理位置优越，面积大，目前有诸多人员洽谈厂房出租事宜，但由于原告与被告租赁合同尚未解除，出于对法律的尊重，无法与他人签约。为避免原告损失进一步扩大，商事法律关系得以确定，请求人民法院依法判决解除本案《厂房租赁合同》，依法支持原告的诉讼请求。刘月明辩称，本案涉及的厂房租赁合同没有约定解除条件和法定的解除条件，因此，不符合解除条件，被告不同意解除合同。原告实际上没有租金损失，合同签订时被告向村委会缴纳了20万元保证金，该保证金的目的就是为了保证被告不能及时缴纳租金进行扣减的，而原告诉称被告差欠的租金只有15万元。如果法院解除厂房租赁合同，将给被告造成非常大的经济损失，被告及其合伙人在该场地投资了厂房装修、厂房钢结构加固、机械设备等600万元。关于疫情期间的规定，疫情期间对租赁合同能够尽量的不予以解除就不予以解除，按照法律宗旨的规定是不予以解除的。原告起诉后被告多次向原告代表人缴纳租金，均予以拒收。请求人民法院依法判决，驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年1月1日,原、被告签订一份《厂房租赁合同》，约定：原告将其位于阳新县××口镇鲤鱼海商务大道旁厂房租赁给被告，期限自2018年1月1日起至2028年1月1日止；年租金20万元，按季度支付，每季度前七天支付5万元，年租金每三年递增10%；被告一次性支付原告押金20万元，合同期满双方无争议后原告一次性退还被告该押金；原告一次性支付被告厂房维修金10万元，因被告保管不当或不合理使用导致厂房及附属物、设备设施发生损坏或故障，被告应负责维修或赔偿；合同期届满或解除后，被告应返还原告厂房及其附属物品、设备设施，双方对厂房和附属物品、设备设施及水电等使用情况进行验收（详见清单），结清各自应当承担的费用；双方还就对方未违约而单方解除合同问题作出了约定；等等。上述合同签订前，被告已先行支付原告押金20万元，原告已将租赁标的物交付被告占有使用。合同签订后，原告按约定向被告支付房屋维修、加固等费用10万元。2019年1月至2月期间，被告分次共计支付原告2018年度租金20万元。因2019年度租金被告未付，原告催讨无果，故而成讼。诉讼过程中，被告表示其支付的20万元押金可以用来冲减租金，并愿意支付下欠租金，原告亦表示只要被告按约定付清租金可以继续履行合同，但截止本案一审法庭辩论终结前，甚至本案宣判前，被告仍未按约定向原告支付下欠租金。对于合同解除的法律后果，本院已向当事人进行释明，但当事人并未提出合同解除的相关主张。本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属有效。双方应按合同约定享受权利、履行义务。原告已按合同约定交付租赁标的物并支付了10万元房屋维修加固等费用，被告应按约定向原告支付租金。但被告在逾期支付2018年度租金20万元后，并未支付2019年度租金，按照双方约定，2020年度租金支付期限目前亦已届满，被告仍未支付，已构成根本违约，致使原告的合同目的无法实现。故原告要求解除涉案合同、被告返还其厂房及其附属物品、设备设施的诉讼请求，本院予以支持，但返还的附属物品、设备设施仅限定出租时原告交付给被告的物件，不含被告投资添置的可移动财产。关于合同解除的节点时间，原告主张以本院送达起诉状副本时解除，并无法律依据，本院送达起诉状副本并不导致合同解除的法律效力，本院不予支持，应以本判决生效时作为合同解除的时间节点。关于原告主张的下欠租金及租赁标的物返还前被告占有期间使用费问题，本院认为，2018年度租金已付清，2019年度至2020年度，根据约定租金共计40万元，但因疫情期间国家禁止经营属不可抗力，应当减免一个季度租金，故该两年度租金为35万元，基于被告已支付押金20万元，且其明确表示可以冲减租金，故2019年至2020年度的租金，被告下欠15万元，原告主张的15万元租金的诉讼请求，本院予以支持。因判决生效时间不确定，2021年元月1日以后，可能存在合同期间与合同解除期间并存问题，但原告主张的占有使用费与租金的标准相同，即每年20万元，符合双方约定及合同签订时的逾期利益，应予支持，故从2021年元月1日起，如被告仍占有涉案厂房未予返还，应按每年20万元标准向原告支付标的物占有期间的租金或使用费。对于原告的其他诉讼请求，本院不予支持。被告辩称系原告拒收租金并无证据证实，本院不予采信。被告称押金冲减租金后不欠租金问题，本院认为，首先按双方约定押金应当在合同期限届满后才能返还，其次即使押金冲减租金亦存在下欠租金的事实，故被告的此项辩解不予支持。因本院已向当事人释明合同解除的法律后果后，当事人并未提出相关主张，故本案中本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告阳新县韦源口镇鲤鱼海村第三村民小组与被告刘月明于2018年1月1日签订的《厂房租赁合同》；二、被告刘月明在本判决生效后十日将其承租的涉案厂房及其附属物、设备设施（不含被告投资添置的可移动财产）返还给原告阳新县韦源口镇鲤鱼海村第三村民小组；二、被告刘月明在本判决生效后十日内支付原告阳新县韦源口镇鲤鱼海村第三村民小组2019年度、2020年度下欠租金15万元（系冲减20万元押金后的余额）；三、被告刘月明在本判决生效后十日内支付原告阳新县韦源口镇鲤鱼海村第三村民小组自2021年1月1日起至涉案租赁标的物返还之日止按每年20万元为标准计算的标的物承租期间或占用期间的租金或使用费（如在2021年1月1日前已返还租赁标的物则此款无需支付）；四、驳回原告阳新县韦源口镇鲤鱼海村第三村民小组的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当支付延期履行金。案件受理费3300元，减半收取1650元，由被告刘月明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄石市中级人民法院。（上诉人在递上诉状时按照上诉标的额预交上诉案件受理费，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，账号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。）审判员  虞志远二〇二〇年十二月二十三日书记员  黄素情书记员  夏 鑫