湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终1317号上诉人（原审第三人）：王文娟，女，1972年6月18日出生，汉族，住湖北省咸宁市。委托诉讼代理人：盛志刚，湖北开成律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：陈铁先，男，1968年11月7日出生，汉族，住湖北省咸宁市。委托诉讼代理人：费冲，湖北佳成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈玉珍，女，1961年9月10日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。委托诉讼代理人：肖荣华，湖北香泉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：咸宁市泰鑫房地产开发有限责任公司，住所地湖北省咸宁市温泉马柏大道。法定代表人：甘金平，该公司董事长。上诉人王文娟、陈铁先因与被上诉人陈玉珍、咸宁市泰鑫房地产开发有限责任公司（以下简称泰鑫房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2019）鄂1202民初5117号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王文娟、陈铁先上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。原判决认定被告泰鑫公司将“泰鑫名苑”2栋1单元503室作为补偿安置房已交付原告错误。一审中两被上诉人没有提交任何证据证明其原来签订的拆迁还建协议约定了“泰鑫名苑”2栋1单元503室就是具体的补偿安置房，也没有具体的交接手续；至于被上诉人提交的“还建房屋房号明细表”是份复印件，来源于本案被上诉人，不能作为认定案件事实的依据，原审原告不是拆迁户。二、本案中被上诉人陈玉珍不是善意第三人。1.拆迁还建协议没有明确的栋号、楼层号、房号以及房屋编号，分房明细表系双方恶意串通炮制。2.原审原告作为受让人没有支付合理对价。3.诉争标的是不动产，根据物权法规定，不动产的转让必须办理登记，诉争房产迄今止没有办理不动产登记。陈玉珍辩称，上诉人的上诉理由不成立，请求维持原判。泰鑫房地产公司未作答辩。陈玉珍向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同，立即办妥并向原告交付房屋权属证书；2.判令第三人协助办理撤销案涉房屋买卖备案登记；3.判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2008年5与6日，原告陈玉珍与被告泰鑫房地产公司签订了一份《城市房屋拆迁补偿安置协议》，合同编号：200802012。协议中约定：由被告拆迁原告位于温泉路××、产权证面积55.65平方米的房屋，房屋拆迁补偿方式为产权调换，泰鑫房地产公司按总面积90平方米左右安排。随后，原告按约拆迁，被告泰鑫房地产公司在原告老房旧址进行房屋开发建设。2011年，被告泰鑫房地产公司将其建设完工的“泰鑫名苑”2幢1单元503室，作为还建安置房交付给原告陈玉珍，原告搬进该房居住至今。同时查明，被告泰鑫房地产公司因向第三人王文娟借款，于2009年9月18日、2010年6月13日与第三人王文娟、陈铁先签订31份《商品房买卖合同》，将“泰鑫名苑”31套房屋为上述借款提供担保，该31套房屋分别登记备案在被告王文娟、陈铁先名下（其中王文娟名下7套，陈铁先名下24套，其中包含案涉2-1-503号房屋）。借款时王文娟、陈铁先系夫妻关系，2015年11月3日二人登记离婚。2015年7月6日王文娟诉泰鑫房地产公司、甘金平、宋丽娟民间借贷纠纷一案，经湖北省咸宁市咸安区人民法院〔2015〕鄂咸安民初字第01540号民事调解书确认了泰鑫房地产公司、甘金平、宋丽娟欠王文娟的借款本息及分批偿还本金、利息的具体金额。2019年8月30日泰鑫房地产公司诉王文娟、陈铁先、第三人湖北泰业投资有限公司合同纠纷一案，经湖北省咸宁市咸安区人民法院（2019）鄂1202民初3123号生效民事判决书中确认，被告泰鑫房地产公司与第三人王文娟、陈铁先签订的31份《商品房买卖合同》，明为买卖，实为借款担保。被告泰鑫房地产公司因与第三人王文娟、陈铁先的债权债务纠纷，导致原告至今未能获得还建房屋所有权证书，故诉至法院。一审法院认为，原、被告之间签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，该安置协议合法有效，双方均应依约履行。原告按约履行了拆迁义务，被告泰鑫房地产公司将“泰鑫名苑”2幢1单元503室作为补偿安置房已交付原告。但被告在与原告签订安置协议之后，又将拆迁安置性质的房产备案登记在第三人名下，导致原告迟迟不能获得其所拆迁安置房屋的所有权证书，被告的行为侵犯了原告的合法权益，应承担违约责任。被告泰鑫房地产公司与第三人王文娟、陈铁先签订《商品房买卖合同》，并将包括案涉房屋在内的31套房屋予以备案登记的行为，明为房屋买卖，实为以房屋作为借款担保。该合同及担保行为虽真实、有效，但因未办理正式的抵押登记手续，其担保效力不能对抗善意第三人。且原、被告按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，被拆迁人取得补偿安置房屋于法有据，故对原告要求被告办理“泰鑫名苑”2幢1单元503室的所有权证书，及要求第三人协助被告办理该房屋的撤销备案登记手续的诉求，予以支持。第三人王文娟、陈铁先述称，原、被告所签安置协议没有明确的房号，不能明确登记在第三人的房屋与原告有关联；且被告泰鑫房地产公司未在安置协议上盖章，只有法定代表人签字，该协议不成立。原、被告间的安置协议，被告泰鑫房地产公司虽未盖公章，但有法定代表人签字，且泰鑫房地产公司认可，该安置协议合法有效；原告提供的水、电、物业费收据，足以证明原告居住、使用案涉房屋的事实，故对第三人抗辩理由，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法的》第一百四十二条之规定，判决：一、被告咸宁市泰鑫房地产开发有限责任公司、第三人王文娟、陈铁先于本判决生效后五日内办理对“泰鑫名苑”2幢1单元503室的撤销备案登记手续；二、被告咸宁市泰鑫房地产开发有限责任公司在“泰鑫名苑”2幢1单元503室的撤销备案登记手续完成后五日内，协助原告陈玉珍办理该房屋的所有权证书。一审案件受理费200元，由被告咸宁市泰鑫房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院继续予以确认。二审另查明，泰鑫房地产公司共与陈玉珍等23户签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》，该23户已于2011年入住该还建小区。本院认为，一、《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第一百七十五条规定，当事人约定易货交易，转移标的物的所有权的，参照买卖合同的有关规定。泰鑫房地产公司与陈玉珍等23户签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，约定由泰鑫房地产公司拆迁陈玉珍位于温泉路××、产权证面积55.65平方米的房屋，房屋拆迁补偿方式为产权调换，泰鑫房地产公司在原址开发的楼盘为陈玉珍按总面积90平方米左右安置一套房屋。产权调换是拆迁人用自己建造的或者其他方式获得的产权房屋与被拆迁人进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为，房屋调换后，被拆迁人拥有调换房屋的所有权。以产权调换为补偿方式的迁补偿安置协议，符合以物易物的互易合同特征。参照买卖合同的规定，拆迁人应当履行向被拆迁人交付标的物并转移标的物所有权的义务。本案中，泰鑫房地产公司是拆迁人，陈玉珍是被拆迁人，故泰鑫房地产公司应当向陈玉珍转移安置房屋的所有权，为陈玉珍办理房屋所有权证书。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。最高人民法院上述司法解释分别规定了被拆迁人的拆迁安置权利、购房消费者（买受人）权利、建设工程承包人优先权、抵押权和其他债权及其权利顺序，不难看出，当房屋上同时涉及以上权利且发生冲突时，其优先次序为：最优为被拆迁人的拆迁安置权利，其次为购房消费者（买受人）权利，再次为建设工程承包人优先权，最后为抵押权和其他债权。本案中，陈玉珍对该安置房屋的权利为被拆人的拆迁安置权利。泰鑫房地产公司与王文娟、陈铁先签订《商品房买卖合同》，经法院生效判决认定为名为买卖，实为借款担保的担保权。因此，无论王文娟与陈铁先的权利为购买者权利还是担保权，均次于陈玉珍的被拆人的拆迁安置权利。一审判决泰鑫房地产公司与王文娟、陈铁先办理撤销还建房屋的备案登记手续，符合法律规定。三、陈玉珍的房产证为温泉路**，泰鑫房地产公司系原址拆迁开发，双方签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》，还建房屋建成后陈玉珍等23户已于2011年入住该小区，以上事实足以认定陈玉珍系被拆迁人。王文娟、陈铁先认为陈玉珍不是被拆迁人，泰鑫房地产公司与陈玉珍系恶意串通的抗辩意见与客观事实不符，本院对其上诉理由，不予支持。综上所述，王文娟、陈铁先的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由王文娟、陈铁先负担。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 田志刚审判员 沈朝明二〇二〇年十二月十八日书记员 程 璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；