湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终4021号上诉人(原审原告)：徐翠枝，女，汉族，1967年8月12日出生，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：蔡巍，湖北三顾律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：湖北同利投资有限公司，住所地：湖北省武汉市江汉区建设大道**新世界国贸大道**优客工场新世界国贸社区**办公区BR10-01。法定代表人：鲁琴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：覃松、罗锋，湖北联帮律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：武汉江城置业有限公司，住所，住所地：湖北省武汉市东西湖区走马岭走新路**div>法定代表人：江成雨，该公司经理。被上诉人(原审被告)：武汉江城置业有限公司襄阳分公司，住所地：，住所地：湖北省襄阳市鱼梁洲明珠路v>负责人：江成雨。原审第三人：王博文，男，汉族，1994年3月4日出生，住襄阳市樊城区。原审第三人：李臻，男，汉族，1984年6月26日出生，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：李学合，系李臻之父。上诉人徐翠枝因与被上诉人湖北同利投资有限公司（以下简称同利公司）、武汉江城置业有限公司（以下简称江城公司）、武汉江城置业有限公司襄阳分公司（以下简称江城襄阳分公司）及原审第三人王博文、李臻房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2019）鄂0691民初390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人徐翠枝及其委托诉讼代理人蔡巍，被上诉人同利公司的委托诉讼代理人覃松，被上诉人江城公司的法定代表人及江城襄阳分公司的负责人江成雨，原审第三人李臻的委托诉讼代理人李学合到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。徐翠枝上诉请求：撤销原判，发回重审或者改判支持其诉讼请求。事实和理由：1、原审第三人李臻涂改合同的签订时间，且其母郭芙娜向赵毅个人的汇款，不能证实用于购房。李臻与物业公司签订的合同也是伪造和倒签的。2、一审判决主文不明确，不具有可执行性。3、其与同利公司签订的《绿洲花园购房定购合同书》，标的物、价格、付款方式、违约责任都十分明确，具备商品房买卖合同的基本要件，产生商品房买卖合同的效力。其支付的364150元，不是定金而是购房款。4、即使本案不是买卖商品房合同关系，也不应当定性为定金合同关系，应当是缔约过失纠纷，赔偿责任不仅仅囿于定金双倍返还和范围，还应包括未缔约的房价差额、可期待利润等等。5、诉讼请求相同，其支付诉讼费11080元，而两个第三人只支付6300元。6、一审法院不同意其对李臻的证据进行鉴定，程序违法。被上诉人同利公司辩称：上诉人与张朝枚签订的合同书，上诉人不知情，也未实际收取上诉人的购房定金。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人江城公司、江城襄阳分公司辩称，其与第三人王博文签订的合同有效。同利公司对外签订的售房合同无效。原审第三人李臻辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。徐翠枝向一审法院起诉请求：一、确认《绿洲花园购房定购合同书》有效并继续履行，三被告共同接受原告剩余购房款364149元，同时将位于襄阳鱼梁洲绿洲花园（香榭丽舍）A6别墅房屋交付给原告；二、本案的诉讼费用由三被告承担。第三人王博文向一审法院提出下列诉讼请求：1.判令被告江城公司及江城襄阳分公司履行《商品房买卖合同》，将其购买的鱼梁洲“绿洲花园”A6房屋予以交付；2.判令被告为王博文办理房屋产权证和土地证；3.诉讼费用由被告承担。第三人李臻向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告同利公司、江城公司及江城襄阳分公司协助李臻办理不动产权证；2.由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2007年4月12日，同利公司出具《委托书》，载明“委托张朝枚为湖北同利投资有限公司襄樊项目的全权代表，从即日起，张朝枚有权就襄樊鱼梁洲‘绿洲花园’（香榭丽舍）项目对外签署一切文件及处理一切事务，所签署的一切法律文件皆具有法律效力。”尾处加盖“湖北同利投资有限公司襄樊项目部”章，法定代表人赵毅签字。2007年10月20日，原告徐翠枝与被告同利公司签订《“绿洲花园”购房定购合同书》，该合同首部载明卖方（甲方）为江城公司襄阳分公司，但是尾处盖章为同利公司合同专用章，经办人签字为张朝枚。约定内容如下：乙方（徐翠枝）经过多次在甲方开发建设的“绿洲花园”选购别墅，最后确定A6型别墅，总金额728299元。付款方式为乙方在签订本合同书时，必需向甲方交付购房定金364149元，此款在双方签订正式商品房购销合同时纳入首期款。乙方必需在签订本合同10日内，向甲方交首期款并签订商品房购销合同，如逾期不交首期款，本合同失效。甲方有权任意销售乙方定购的房产，乙方所支付的定金，甲方不予退还。甲方保证在签订本合同10日内不得将乙方所定购别墅出售给第三人等。合同签订后，原告徐翠枝分别于2007年10月20日和23日向同利公司襄樊项目部支付购房款30万元、64150元，共计364150元。同利公司襄樊项目部负责人张朝枚及胡芳分别在收款收据上签字，并加盖“湖北同利投资有限公司襄樊项目部财务专用章”。后因故双方未签订《商品房买卖合同》，原告徐翠枝于2016年9月12日向一审法院提起诉讼。一审法院另查明，2005年11月9日，同利公司（乙方）与江城公司（甲方）签订《襄樊市鱼梁洲“绿洲花园”项目合作合同书》（下称《项目合作合同》），双方约定：1.合作的标的物规划名称为襄樊市“绿洲花园”，规划功能为别墅区，按襄樊市土地局土地使用权证规定，土地批租期限为70年。标的物已完成三通一平，取得了项目开发“五证”，即《国有土地使用权证》《用地规划许可证》《建筑规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房销（预）售许可证》。甲方愿将标的物与乙方合作建筑至完工交付使用（除甲方已售的两栋别墅D型外）。2.合作方式：双方共同初步确认标的物开发尚需投资1800万元左右，后期全部由乙方投入，甲方提供项目及开发“五证”，并保证项目的真实性、合法性及有效性。乙方投入建设资金，并负责标的物后期的工程建设、项目重新定位包装及销售工作。乙方保证标的物于2006年3月底前开工，10月底前完工。3.利益分配及款项支付方法：甲方以项目投入（包括已建未售的C型别墅一栋、D型别墅两栋）。固定返还甲方投资款1060万元，并采取以下分次支付的方式：（1）本合同签订后，乙方从2005年12月1日起，每个月固定支付甲方3万元；（2）项目开工后一个月内支付甲方100万元。为保证标的物能顺利完工，除每月按商品房销售月度业绩的30%支付给甲方外，售房款应首先保证工程施工所需；（3）按照返还总额1060万元计算，当乙方支付到860万元时，暂停支付，待项目全部完工，商品房销售达到85%时，剩余200万元由乙方一次性支付完毕；（4）如乙方需要江都建筑公司（原施工方）退场，所需费用先由乙方垫付，从返还款中扣减。退场时间最好安排在2006年春节前，退场费不超过100万元。以上所支付的款项全部作为返还款计算；4、甲方的责任：（1）负责办妥与江都建筑公司（原施工方）的合同终止事项；（2）甲方应在每月的销售额中，如实扣去乙方应交纳的税费款和按规定收取乙方的物业管理基金；（3）负责协调和处理工程建筑过程中所涉及的外部关系，发生费用由乙方承担；（4）负责派专人协管财务与销售工作，并协调有关部门的关系；（5）负责办理购房客户的房产权证、土地使用证；（6）负责办理在销售过程中应向当地房管部门办理的备案、登记等相关手续。5、乙方的责任：（1）负责项目的后期施工组织，并承担所发生的一切费用；（2）负责该项目的销售方案和实施；（3）负责销售过程中的银行按揭工作，甲方提供银行按揭的相关证件和资料；（4）负责如实上缴国家税费、物业管理基金等费用；6、甲方承担与江都建筑公司终止合同所发生的费用，承担派出人员的工资及福利开支，承担标的物自本合同签订之日前与甲方有关的债权债务。乙方承担标的物自本合同签订之日起后期所发生的所有费用及债权债务。7、（1）乙方应在2006年8月份组织销售工作；（2）甲、乙双方在本合同签订五日内，将各自企业相关证件的复印件提交给对方（营业执照、税务登记证、企业法人代码证、资质证书等）；（3）甲方在本合同签订后五日内，将标的物的土地证、用地规划许可证、建设规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销（预）售许可证等提交给乙方，同时提供标的物建筑的图纸及技术资料等相关文件和资料；（4）甲方派1-2名管理人员与乙方人员共同进行商品房的销售及办理按揭手续、售房款的资金回笼；（5）标的物的物业管理由乙方负责并执行物业管理方面的法令法规，乙方享有相应的权利和义务；标的物的原名称，乙方需要更名，甲方没有意见，但更名所发生的费用由乙方支付。8、本合同经双方法定代表人签字、加盖公章并在甲方收到首笔3万元后生效。任何一方不得无故单方面解除合同，否则视为违约。违约方向守约方支付本合同总价款10%的违约金。同年12月1日，江城公司与同利公司又签订《备忘录》，约定：“1、项目已建未售的C6、D9、D10共三幢别墅的处置权归同利公司。2、处置权主要是指：拆除、改造、装修、销售等。3、拆除、改造、装修等处置方式所发生的一切费用由同利公司自行承担。4、关于该三幢别墅的销售问题，特别约定如下：同利公司可以对该三幢别墅进行内部销售，在销售过程中，对外所签署的一切合同文本引起的任何纠纷或造成的责任概由同利公司承担，与江城公司无关。在同利公司未正式开工前所售房款扣除各种税费后，余款作为同利公司给江城公司的投资返还款。原合同约定的付款方式不变。5、本《备忘录》与正式合同具有同等法律效力，正式合同条款有抵触的地方以本《备忘录》为准”。同年12月15日，同利公司与北京京旅武汉公司签定了该项目的《设计合同》。2006年3月25日，同利公司与襄樊市万荣建筑安装配套有限公司（下称万荣建筑公司）签订《建设工程分包合同》、4月27日又与襄樊市鑫业工程建设监理有限公司签定《建设工程委托监理合同》。2006年5月14日，万荣建筑公司进场施工，同利公司又于5月20日与万荣建筑公司签订《总包施工合同》。因该项目后期投入由同利公司全部承担，而项目的开发商仍然为江城襄阳分公司，故同利公司仍应以江城襄阳分公司的名义办理《施工许可证》。2006年6月8日，万荣建筑公司又与江城襄阳分公司补签了《建设工程施工合同》，但在施工过程中，实际履行的是同利公司与万荣建筑公司的《总包施工合同》。2006年5月21日，同利公司收到《停止违法行为通知书》，以江城公司及其襄阳分公司兴建的“绿洲花园”项目未经审批为由，通知立即停止违法建设。同年6月14日，城管部门在《违法建设告知函》中指出，江城公司及其襄阳分公司正在兴建的“绿洲花园”项目违反有关规定，属于违法建设。2007年4月21日、5月16日、9月28日，同利公司又分别收到相关部门的《停止违法行为通知书》《违法建设告知函》及《停工通知书》等。2008年1月15日，江城襄阳分公司向城管部门缴纳了20万元的处罚款。2007年5月，同利公司、江城公司及襄阳分公司开始对外预售房屋。同利公司将“绿洲花园”项目更名为“香榭丽舍”，但未在有关部门备案。根据《项目合作合同》约定：销售工作主要由同利公司负责、江城公司派专人“协管财务与商品房销售工作”；购房户将购房款交到江城公司指定的账户，由江城襄阳分公司出具购房发票；江城公司按约定扣除应交的税费、其他费用和应提取的销售月度业绩的30%后，其余的款项归同利公司支配；同利公司以借支方式从江城公司领取销售款；江城公司“派1-2名管理人员与同利公司共同进行商品房销售及办理按揭手续”。2007年5月15日，江城襄阳分公司又与同利公司签订《补充协议》，内容为：“双方就原项目合作书第四条第3款作如下补充：按照返还款1060万元计算，当同利公司支付到860万元时暂停支付；待项目全部完工，商品房销售达到80%时，剩余200万元由同利公司一次性支付完毕；当1060万元返还款全部支付完毕后，该项目的所有权及管理权自动归同利公司；《补充协议》与原合同具有同等法律效力”。后因同利公司未按《项目合作合同》及《补充协议》履行，江城襄阳分公司于2007年8月1日在《楚天都市报》刊登《通告》，告知客户在购置“绿洲花园”房屋时，要先咨询有关事宜，确认签定购房合同的售房单位与政府有关部门颁发“五证”上的单位名称是否一致，再交付购房款，凡不是江城襄阳分公司出具的购房凭据，拒绝办理购房手续，因此导致的一切后果由购房者自己承担。2007年12月，“绿洲花园”建设工程基本完工，同利公司共新建房屋81套及会所1个，因拖欠工程款，相关资料被施工单位控制，至今未办理竣工验收手续。2008年12月27日，江城公司向同利公司下发《函告》，告知其因未依合同按期投入后期建设资金、未支付每月3万元和项目开工后一个月内应支付的100万元、未支付退场费、未按期完工等，使江城公司无法实现合同目的，提出解除双方签订的《项目合作合同》。为此，双方于2009年5月26日签订《会谈纪要》一份，载明：1、同利公司在十天内完成“绿洲花园物管部”的组建工作，迎接购房业主入住，负责接待安抚业主，缓解矛盾，江城公司做好配合和协调工作；2、该项目已进入尾声，同利公司负责该项目申报资料的收集、工程的自检、质检、验收、决算等工作，对工程进行决算审计；3、目前工地上电缆问题暂缓处理……；4、销售工作双方一致认同：凡是江城公司没有签订合同和购房认购书的房屋，双方都可以销售，双方派人互相核对剩余房屋的具体房号，确定后提交销售部；5、销售收入按约定全额进入江城公司账户，江城公司暂按销售收入提取30%的资金，同时提取应上缴的税款及归还银行按揭款后，剩余资金由同利公司支配；待资金状况好转后，江城公司按60%提取，同时增加提取原销售额的欠税，以履行双方合作合同中江城公司应得利益；6、同利公司支配的资金，按其支付要求由江城公司代支付……”。2009年7月14日，被告江城襄阳分公司为协助同利公司尽快收集施工资料以便办理竣工验收手续，再次在《襄阳晚报》刊登《公告》，内容为：“江城襄阳分公司襄阳鱼梁洲开发建设的“绿洲花园”工程已基本完工，施工企业为万荣建筑公司。在该工程的建设中，因涉及部分施工队的工程量不明确、资料不全，因而无法进行竣工验收。现向因涉及本工程项目中牵连到施工的单位和个人发出公告，自本公告发出之日起三日内到该工程项目部进行登记。逾期登记的均自行承担相应责任”。2009年底，同利公司向襄阳市中级人民法院（下称市中院）提起诉讼，请求判令“绿洲花园”项目归其所有，并判令江城公司协助办理该项目的有关手续，赔偿其经济损失1040.6万元。江城公司随即也向市中院起诉同利公司，请求判令解除双方的《绿洲花园项目合作合同》。市中院将两个案件同时指定一审法院审理，一审法院审理过程中，经多次组织双方核对销售状况，查明江城公司原建“绿洲花园”项目商品房5套，同利公司续建商品房81套及会所1套，合计86套及会所1套。其中，（1）已售46套（原核定为45套，后查明已交定金的A5系已售房）明细为E型房12套：E121、E122、E221、E222、E322、E412、E421、E422、E521、E522、E621、E622；A型9套：A2、A3、A4、A5、A8、A9、A10、A11、A12；B型14套：B103、B104、B105、B109、B110、B207、B208、B302、B303、B306、B402、B403、B406、B407；D型4套：D4、D5、D9、D10；F型6套：F101、F102、F103、F104、F106、F206；C型1套:C6。（2）未售28套明细为：A型2套：A6、A7；B1型4套：B101、B106、B107、B108；B2型6套：B201、B202、B203、B204、B205、B206；B3型5套：B301、B304、B305、B307、B308；B4型1套：B401；E1型4套：E111、E511、E512、E611；F1型1套：F105；F2型5套：F201、F202、F203、F204、F205。（3）已交付定金7套明细为：B405、E211、E212、E311、E312、E321、E411；（4）同利公司以房抵债5套明细为：A1、B102、B404、E112、E612。江城公司共收取售房款为19014662.00元，其中，代同利公司支付施工单位工程款5003110.73元、在武汉及襄阳两地共缴税款2319392.21元、返还同利公司售房款11693898.54元，合计19016401.48元（含江城公司代缴的20万元罚款）、但同利公司对江城公司未经其授权支付的工程款及所缴纳税款合理性存在异议。另在合作期间，江城公司以该项目房产在银行办理按揭贷款4265000元。现“绿洲花园”项目实际由同利公司控制管理。在核实上述不动产现状的情况况下，一审法院根据同利公司的申请，于2012年9月25日和28日分别作出（2010）襄新民初字第95-1和95-2号民事裁定，将鱼梁洲“绿洲花园”项目尚未销售的28套房屋予以查封，并向襄阳房管局下达了《协助执行通知书》。2012年10月8日，一审法院作出(2010)襄新民初字第95号民事判决书，确认位于襄阳鱼梁洲“绿洲花园”项目中尚未出售的房地产所有权（处分权）和已出售的房地产收益权归同利公司享有。江城公司不服并提起上诉，市中院于2013年5月8日作出[2013]鄂襄中民三终字第00001号民事判决：1、撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院(2010)襄新民初字第95号民事判决；2、驳回同利公司的诉讼请求。同利公司又不服，向湖北省高级人民法院申请再审，省高院于2013年12月18日作出（2013）鄂民监二再终字第00087号民事判决：维持襄阳市中级人民法院[2013]鄂襄中民三终字第00001号民事判决。理由是：同利公司与江城公司所涉诉讼，名为项目合作，实为项目转让，其实质系双方对同利公司已返还投资款的具体数额及江城公司是否违约产生争议，与同利公司请求确认的合同权利并无必然关联。因同利公司已撤回对江城公司的违约之诉，且其返还江城公司的投资款总额亦未达到合同约定的1060万元，故对其确权的诉讼请求不予支持。一审法院又查明，被告江城襄阳分公司成立于2002年11月27日，原负责人为江城雨。2013年6月27日工商变更登记负责人为第三人王博文之父王秀岭，后于2016年11月15日又变更负责人为江城雨。2009年5月9日，江城襄阳分公司作为出卖人与第三人王博文作为买受人签订《商品房买卖合同》，主要内容为：1.王博文购买江城襄阳分公司开发的位于鱼梁洲中心广场绿洲花园（香榭丽舍）第A幢06号房，用途为住宅，建筑面积274.83平方米，商品房单价为每平方米3200元，总金额879456元。房屋周围绿化土地面积为有偿使用，每平方米300元，据实计算。2.王博文首付房款10万元，余款一次性付清。3.出卖人应当在2009年10月30日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给王博文使用，并约定了逾期交房违约责任等等。该合同加盖江城襄阳分公司的售房合同专用章并有法定代表人江成雨签字。合同签订后，王博文之父王秀岭于2012年1月18日向江城公司的账户转款10万元，此后并无转款。江城襄阳分公司分别出具入账时间为2009年5月9日、2011年4月7日、2012年1月18日及2012年9月4日由王博文支付购房款20万元、10万元、10万元、10万元的四张连号《收据》，共计50万元。江城襄阳分公司称，因其与同利公司的项目合作发生纠纷，故没有通知王博文继续交付购房款，也没有向王博文交付房屋。一审法院再查明，同利公司作为出卖人与第三人李臻作为买受人签订《商品房买卖合同》，主要内容为：1.李臻购买出卖人开发的位于鱼梁洲中心广场绿洲花园（香榭丽舍）第A幢A6号房，该商品房用途为住宅，建筑面积285平方米，按整幢房屋计价120万元；2.付款方式为签订本合同时一次性付款；3.买受人如未按本合同规定时间支付房款，逾期在30日之内，从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，向出卖人支付逾期应付款的日万分之二违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，向出卖人支付逾期应付款的日万分之三违约金；4.交房期限，出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，并约定了逾期交房违约责任；5.产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等等。被告同利公司的法定代表人赵毅在合同“甲方”处签名并加盖了同利公司合同专用章。该合同落款时间为2010年9月9日，但有改动痕迹。2012年1月2日、2012年1月10日、2012年1月17日、2012年5月6日，第三人李臻之母郭芙娜分别向同利公司的法定代表人赵毅的银行账户转入26万元、5万元、60万、20万元，合计转账111万元。李臻的代理人自认其与同利公司的法定代表人赵毅合意将《商品房买卖合同》尾处的时间由2012年9月9日倒签至了2010年9月9日。2012年9月9日，同利公司出具收到李臻购买鱼梁洲绿洲花园（香榭丽舍）A6号房房款120万元的《收据》，加盖了同利公司公章并有赵毅签字。2013年6月6日，同利公司与李臻签订《租赁使用绿地协议》并由襄阳聚居缘物业服务有限公司（下称聚居缘物业公司）与李臻签订《住宅室内装饰装修服务协议》，分别收取李臻“香榭丽舍”A6房屋周围绿地终身租赁费4万元、装修押金1000元、水电押金1000元、卫生费及装修垃圾清运费2000元，并出具了相应《收据》。一审法院认为，本案的争议焦点如下：1.2007年10月20日徐翠枝与张朝枚签订的《“绿洲花园”购房定购合同书》的效力及性质；2.王博文与江城襄阳分公司签订的《商品房买卖合同》的效力；3.李臻与同利公司签订的《商品房买卖合同》的效力。针对争议焦点1，该《“绿洲花园”购房定购合同书》加盖有同利公司合同专用章及张朝枚签字，从《委托书》内容来看，张朝枚作为项目部负责人，有权代表同利公司就“绿洲花园”（香榭丽舍）项目对外签署一切文件及处理一切事务，其授权范围内并未如同利公司所辩称仅限于与工程建设有关，徐翠枝有理由相信张朝枚有权代理同利公司签署该合同及收取定金，该合同应属有效合同并由同利公司作为合同的相对人承担相应权利义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。又根据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺……”的规定，该《购房定购合同书》显然不具备上述规定中的主要内容。此外，《购房定购合同书》中明确约定徐翠枝在签订合同时，需向同利公司交付购房定金364149元，此款在双方签订正式商品房购销合同时纳入首期款。如徐翠枝在签订合同10日内不交首期款，合同失效。同利公司有权任意销售该房产，徐翠枝所支付的定金不予退还。因此，《购房定购合同书》在性质上不属于商品房买卖合同，而属于定金合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”的规定，因同利公司明确表示该房屋已经出售并交付给第三人李臻、拒绝继续履行《绿洲花园购房定购合同书》，对徐翠枝要求继续履行合同、三被告共同接受其剩余购房款、将房屋交付给徐翠枝的诉请事实上不能履行，一审法院不予支持。对于徐翠枝已经交付的购房定金364149元，其可另案主张。此外，徐翠枝认为第三人李臻提交的2010年9月9日签订的房屋买卖合同的落款处有明显涂改痕迹，因此提交书面申请，申请复原该买卖合同第12面出卖人处“2010”字样被刮擦、涂改前的数字以及“襄樊市”中“樊”字未变形前的数字。其次，要求对买受人后“李臻”的签字与《租赁使用绿地协议》中乙方“李臻”的签字是否为同一时间形成进行鉴定。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条第一款规定，当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条第一款规定，申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。本案中，李臻已经自认其“2010”年存在涂改痕迹系由“2012”改为“2010”，“樊”字未变形前为“凡”字，“李臻”的签字时间为2012年9月9日，与2013年6月6日签订的《租赁使用绿地协议》并非同一时间形成。一审法院认为，徐翠枝申请鉴定的事项不影响案件事实的认定。故对徐翠枝的上述鉴定申请。不予继续准许。针对争议焦点2、3，一审法院认为，根据江城公司与同利公司签署的《项目合作合同书》《补充协议》《会议纪要》系列协议，江城公司与同利公司均有权对外出售涉案房屋。江城公司与王博文签订的《商品房买卖合同》以及同利公司与李臻签订的《商品房买卖合同》均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。但是，从合同的履行进程来看，《商品房买卖合同》中约定王博文的总购房款为879456元。江城公司及江城襄阳分公司虽自认收到王博文交付的50万元购房款，但是仅提供了一份王博文之父王秀岭向江城公司转账10万元的转款凭证，付款时间自2009年至2012年长达四年，而江城襄阳分公司开具的收据却均为连号，一审法院认定王博文提交的证据不足以证实其已经履行完毕合同约定的主要付款义务。李臻虽然签订《商品房买卖合同》的时间晚于王博文的签订时间，但是李臻提交的证据足以证实其向同利公司的法定代表人赵毅支付了111万元购房款，即已履行合同的主要义务。诉争的绿洲花园（香榭丽舍）项目虽未办理竣工验收手续，但是同利公司实际控制该项目且已经于2013年将房屋交付给李臻装修入住。为减少诉累，一审法院对第三人李臻与同利公司签订的《商品房买卖合同》予以支持，双方可继续履行。对于李臻要求三被告协助办理不动产权证件的诉请，依法予以支持。对于第三人王博文要求江城公司及江城襄阳分公司继续履行合同并交付房屋、协助办证的诉请，因其履行合同付款义务的证据不足，且房屋已出售给李臻并实际交付，该合同事实上已履行不能，对上述诉请不予支持，其与江城公司、江城襄阳分公司因该房屋买卖产生的其他问题可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十一条规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、驳回原告徐翠枝的诉讼请求；二、驳回第三人王博文的诉讼请求；三、被告湖北同利投资有限公司、武汉江城置业有限公司及武汉江城置业有限公司襄阳分公司在具备办证条件的情形下协助李臻办理绿洲花园（香榭丽舍）第A幢A6号房的不动产权证。原告徐翠枝预交案件受理费11080元、财产保全费4370元由徐翠枝负担。第三人王博文预交案件受理费6300元，由王博文负担。第三人李臻预交案件受理费6300元，由湖北同利投资有限公司、武汉江城置业有限公司各负担3150元。二审经审理查明，一审判决认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，2005年11月9日，被上诉人同利公司、江城公司、江城襄阳分公司签订的《项目合作合同》约定：销售工作主要由同利公司负责、江城公司派专人“协管财务与商品房销售工作”；购房户将购房款交到江城公司指定的账户，由江城襄阳分公司出具购房发票；江城公司按约定扣除应交的税费、其他费用和应提取的销售月度业绩的30%后，其余的款项归同利公司支配；同利公司以借支方式从江城公司领取销售款；江城公司“派1-2名管理人员与同利公司共同进行商品房销售及办理按揭手续”。江城公司“负责办理购房客户的房产权证、土地使用证；负责办理在销售过程中应向当地房管部门办理的备案、登记等相关手续等等。但在实际履行中，被上诉人同利公司、江城公司、江城襄阳分公司背离《项目合作合同》的约定，各自对外销售房屋，导致本案和他案中产生“一房二卖”、“一房三卖”的现象，也必然会产生部分合同不能履行的法律后果，被上诉人同利公司、江城公司、江城襄阳分公司应当承担合同履行不能的赔偿责任。本案中，上诉人徐翠枝与同利公司签订的《“绿洲花园”购房定购合同书》、原审第三人王博文与江城襄阳分公司签订的《商品房买卖合同》及原审第三人李臻与同利公司签订的《商品房买卖合同》，均有瑕疵。如上诉人徐翠枝签订的《“绿洲花园”购房定购合同书》，首部为江城襄阳分公司，尾部却加盖的是同利公司合同专用章。且尚未签订《商品房买卖合同》及更换购房发票。原审第三人王博文签订的《商品房买卖合同》，因其父王秀岭曾是江城襄阳分公司负责人，江城襄阳分公司虽然出具了50万元的收款收据，但原审第三人王博文却只能提供10万元的付款凭证。原审第三人李臻签订的《商品房买卖合同》，签订时间有涂改的痕迹。此外，上诉人徐翠枝及原审第三人王博文、李臻的付款均未付至被上诉人同利公司、江城公司、江城襄阳分公司合同约定的共同管控的银行账户。一审法院根据《“绿洲花园”购房定购合同书》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》三份合同的性质，《项目合作合同》约定的销售主体，付款金额的多少以及房屋交付使用等具体情况，确定原审第三人李臻与同利公司签订的《商品房买卖合同》继续履行，上诉人徐翠枝、原审第三人王博文另行主张赔偿权利，较为符合客观实际和法律规定，本院予以确认。徐翠枝上诉称：原审第三人李臻涂改合同的签订时间，且其母郭芙娜向赵毅个人的汇款，不能证实用于购房。李臻与物业公司签订的合同也是伪造和倒签的。经审查，原审第三人李臻涂改合同的签订时间虽然属实，但赵毅时任同利公司的法定代表人，同利公司也认可收到了原审第三人李臻的购房款，李臻与物业公司签订的合同无证据证明是伪造和倒签的。综上，原审第三人李臻与同利公司签订的《商品房买卖合同》与上诉人徐翠枝与同利公司签订的《“绿洲花园”购房定购合同书》相比，仍具有一定的优势，徐翠枝据此要求其与同利公司签订的《“绿洲花园”购房定购合同书》继续履行，本院不予支持。徐翠枝还上诉称：一审判决主文不明确，不具有可执行性。因徐翠枝的诉请已被驳回，本案纠纷已历时十余年，一审法院根据实际情况作出的判决，二审予以维持，徐翠枝另上诉称：其与同利公司签订的《绿洲花园购房定购合同书》，标的物、价格、付款方式、违约责任都十分明确，具备商品房买卖合同的基本要件，产生商品房买卖合同的效力。其支付的364150元，不是定金而是购房款。以及即使本案不是买卖商品房合同关系，也不应当定性为定金合同关系，应当是缔约过失纠纷，赔偿责任不仅仅囿于定金双倍返还和范围，还应包括未缔约的房价差额、可期待利润等等。因一审法院已释明上诉人徐翠枝可另行主张赔偿权利，相关问题应由新的审判组织进行评判，本案不作决定。徐翠枝另上诉称：诉讼请求相同，其支付诉讼费11080元，而两个第三人只支付6300元。因此系国务院颁布的《诉讼费用交纳办法》所规定，必须执行。徐翠枝另上诉称：一审法院不同意其对李臻的证据进行鉴定，程序违法。经审查，徐翠枝申请复原该买卖合同第12面出卖人处“2010”字样被刮擦、涂改前的数字以及“襄樊市”中“樊”字未变形前的数字及要求对买受人后“李臻”的签字与《租赁使用绿地协议》中乙方“李臻”的签字是否为同一时间形成进行鉴定。因一审法院认为申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，不予准许。符合法律规定，本院予以支持。综上所述，徐翠枝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11080元，由上诉人徐翠枝负担。本判决为终审判决。审判长  张耀明审判员  陈瑞芳审判员  李 青二〇二〇年十二月三十日书记员  岳伟峰