安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终9997号 上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽东鲁商业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区淮河路**。 法定代表人：吴旭东，总经理。 委托诉讼代理人：何杰，浙江京衡（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：林庆山，男，1985年12月4日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：刘婉贞，安徽国天律师事务所律师。 上诉人安徽东鲁商业经营管理有限公司（以下简称东鲁公司）因与被上诉人林庆山房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初9754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 东鲁公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第五项，依法改判：1.林庆山与东鲁公司的房屋租赁协议于2020年8月14日解除；2.东鲁公司不返还房屋保证金8万元；3.林庆山向东鲁公司支付律师费6000元。事实与理由：1.东鲁公司从未与林庆山解除租赁协议，且林庆山未办理正规的交接手续、未结清水电费。东鲁公司于2020年8月14日收到诉讼文书，应于此时解除双方合同。2.双方租赁协议约定房屋保证金性质是合同履约的保证，乙方中途提前终止协议，保证金不予退还。林庆山违约解除合同，东鲁公司应不予退还保证金。3.租赁协议约定承租方不能按期支付租金、水电费或不能按约撤出房屋的，承租方应承担出租方为实现债权所支出的律师费。本案中，东鲁公司委托代理律师支出了6000元律师费，应由林庆山负担。一审法院酌情减半没有事实和法律依据。 林庆山辩称，1.案涉房屋租赁协议于2020年4月26日解除。2020年4月26日林庆山向东鲁公司提出解除双方的房屋租赁合同关系，2020年5月2日林庆山将钥匙和水电卡交付给东鲁公司，林庆山并不欠付东鲁公司租金和水电费。2020年5月3日林庆山发函给东鲁公司，东鲁公司收到函后并未提出异议。东鲁公司也并未提供证据证明魏书豪欠付水电费。2.一审认定退还保证金正确。林庆山解除租赁合同是受疫情影响，无法一次性交齐半年房租，经济困难，不得已解除合同。2020年1月29日林庆山就与东鲁公司协商疫情的应对措施，但东鲁公司一直未予处理。东鲁公司于2020年4月23日向林庆山发出租金催缴函，为减少损失，林庆山才向东鲁公司解除合同。保证金在合同中未明确是何种责任承担方式，一审法院判决退还保证金正确。3.一审酌定支持3000元律师费，是一审法院基于案件的基本情况，根据公正、衡平法律原则作出的裁判。 林庆山向一审法院起诉请求：1.确认林庆山与东鲁公司的房屋租赁协议于2020年4月26日解除；2.东鲁公司向林庆山返还房屋保证金80000元及逾期返还利息（以80000元为基数，按同期银行贷款利率标准从2020年5月6日起计算至款清之日止）；3.东鲁公司承担本案的诉讼费等费用。 东鲁公司向一审法院反诉请求：1.林庆山立即支付2020年5月3日至2020年8月14日的租金141095元；2.林庆山立即补交免租期租金41095元（2019年4月3日至2019年5月2日）；3.林庆山立即支付违约金10万元；4.林庆山承担律师费6000元；5.由林庆山承担本诉及反诉的全部诉讼费用；6.判令林庆山立即支付欠付租金3000元。 一审法院认定事实：2019年4月1日林庆山与东鲁公司就租赁合肥市庐阳区淮河路1号自南向北第一、二间房屋签订房屋租赁协议。协议约定租赁期为三年。甲方自2019年4月3日起将出租房交付林庆山使用，其中2019年4月3日至2019年5月2日为免租期。合同自2019年5月3日至2024年5月2日止。出租房屋每年年租金为50万元整。付款方式为按半年支付，签字之日前付清半年房租及保证金，以后每次付款须提前30天，逾期付款或分期付款的视为违约。合同第五条约定，乙方需缴纳8万元作为合同违约保证金，协议履行中途。林庆山提前终止协议，视为违约，保证金及已缴纳的租金不退还，且要承担未付清的租金及合同总金额2倍的赔偿金；因房租不按期交纳林庆山应承担东鲁公司实现债权所承担的各项费用，包括但不限于律师费、诉讼费等；若林庆山违约，东鲁公司有权要求其补交免租期内的全部租金。 合同签订后，林庆山缴纳了80000元租赁保证金。新冠疫情发生后，林庆山要求东鲁公司按照国家相关政策给予房租减免。2020年4月23日东鲁公司向林庆山发出租金催缴函，给予4月2日支付费用延缓至5月2日，但不同意房屋给予三个月免费使用。2020年3月26日，合肥市舆情防控应急指挥部发出了关于进一步加快推进服务业复工复业的通告。2020年4月26日，林庆山前往东鲁公司提出因疫情期间无经济收入，导致资不抵债，要求解除租赁协议，5月2日清空房屋，并交付房屋钥匙，因不可抗力解除合同不属违约要求退还保证金8万元。后林庆山于2020年5月2日将租赁房屋钥匙交还到东鲁公司经营的酒店前台。现林庆山诉至一审法院，要求判如所请。 一审法院认为，本案林庆山、东鲁公司之间存在房屋租赁合同关系，此有双方提供的房屋租赁合同为证，该院予以确认。本案合同履行过程中，按照合同约定林庆山应当在2020年4月2日支付半年的租金，林庆山要求减免租金，东鲁公司仅同意延缓至5月2日交纳。不同意减免租金，此种情况下，4月26日林庆山向东鲁公司提出解除双方的房屋租赁合同关系，并于5月2日将钥匙送交东鲁公司酒店前台。因此该院确认双方租赁合同关系于4月26日解除，东鲁公司虽否认该情节，但林庆山提交的微信截屏以及相关的录音材料可以证实林庆山提出了解除租赁合同以及交还钥匙。虽然疫情因素对于林庆山经营造成影响，但由于4月份已开始复工复产，林庆山虽称因未得到东鲁公司同意减免租金而提出解除合同，但该院认定林庆山解除合同存在一定程度的违约，故林庆山应承担相应的民事责任。 林庆山要求确认双方房屋租赁协议于2020年4月26日解除，该院予以确认。林庆山要求东鲁公司向林庆山返还房屋保证金8万元及逾期返还利息，由于保证金不予退还的约定并不明确为何种责任承担方式，故该院支持返还房屋保证金8万元。由于林庆山存在违约，故对于逾期利息该院不予支持。 东鲁公司反诉要求立即支付2020年5月3日至2020年8月14日的租金141095元，由于林庆山已经在5月2日将钥匙交还给东鲁公司，因此对于此期间的租金损失应由东鲁公司自行承担，该院不予支持。 东鲁公司要求林庆山立即补交免租期租金41095元，因有合同约定，该院可以支持。 东鲁公司要求林庆山支付违约金100000元，此是按年租金的20%计算的，考虑到疫情因素的影响对林庆山经营造成影响，该院酌定支持一个月租金的违约金41666元。 东鲁公司要求林庆山承担律师费6000元，因有合同依据，该院酌定支持3000元。 东鲁公司要求林庆山立即支付欠付租金3000元，由于林庆山提供了微信截图证明东鲁公司给予了林庆山3000元租金优惠，并且2020年4月23日林庆山的租金催交函中并未提及该3000元的租金问题，故不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、确认林庆山与安徽东鲁商业经营管理有限公司签订的房屋租赁协议于2020年4月26日解除；二、安徽东鲁商业经营管理有限公司于判决生效之日起十日内一次性返还林庆山房屋保证金8万元；三、林庆山于判决生效之日起十日内一次性补交安徽东鲁商业经营管理有限公司免租期租金41095元；四、林庆山于判决生效之日起十日内一次性支付安徽东鲁商业经营管理有限公司违约金41666元；五、林庆山于判决生效之日起十日内一次性支付安徽东鲁商业经营管理有限公司承担律师费3000元；六、驳回林庆山的其他诉讼请求；七、驳回安徽东鲁商业经营管理有限公司的其他诉讼请求；案件受理费减半收取为940元，由安徽东鲁商业经营管理有限公司负担，反诉案件受理费2834元，由安徽东鲁商业经营管理有限公司负担2200元，林庆山负担634元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审查明而为双方当事人无争议之事实予以确认。 本院认为，林庆山于2020年4月26日以新冠疫情影响经营收入为由要求解除案涉房屋租赁协议，后于5月2日将房屋清空后交还房屋钥匙，林庆山虽不具备法定或约定合同解除权，但其以实际行为表明不再履行双方房屋租赁协议，案涉房屋租赁协议事实上已经无法继续履行，一审法院据此认定案涉租赁协议于2020年4月26日解除并无不当。林庆山对于合同解除存在过错，应承担相应的违约责任。依据双方合同约定，林庆山缴纳的8万元保证金的性质为合同违约保证金。本案中，一审法院已经根据林庆山具体的违约情形要求其承担一个月租金的违约金并要求其补齐免租期租金，东鲁公司在一审法院已对林庆山应承担的违约责任作出处理的情况下，再行要求不予退还8万元保证金，缺乏依据，本院不予支持。根据合同第五条第三款约定，林庆山提前终止协议，应承担东鲁公司为实现债权所支出的律师费。因此，东鲁公司上诉要求林庆山承担6000元律师费，应予支持。一审法院酌情支持3000元，缺乏依据，本院予以纠正。 综上所述，东鲁公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初9754号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项，即“确认林庆山与安徽东鲁商业经营管理有限公司签订的房屋租赁协议于2020年4月26日解除”、“安徽东鲁商业经营管理有限公司于判决生效之日起十日内一次性返还林庆山房屋保证金8万元”、“林庆山于判决生效之日起十日内一次性补交安徽东鲁商业经营管理有限公司免租期租金41095元”、“林庆山于判决生效之日起十日内一次性支付安徽东鲁商业经营管理有限公司违约金41666元”、“驳回林庆山的其他诉讼请求”； 二、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初9754号民事判决第七项； 三、变更安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初9754号民事判决第五项为“林庆山于判决生效之日起十日内一次性支付安徽东鲁商业经营管理有限公司承担律师费6000元”； 四、驳回安徽东鲁商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费940元，由安徽东鲁商业经营管理有限公司负担。一审反诉案件受理费2834元，由安徽东鲁商业经营管理有限公司负担1970元，由林庆山负担864元。二审案件受理费1955元，由安徽东鲁商业经营管理有限公司负担1819元，由林庆山负担136元。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理鲍晶晶 书记员施佳佳 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。