江苏省常州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏04民终4284号 上诉人（原审被告）：常州洛察纳实业有限公司凯纳豪生大酒店，统一社会信用代码91320400572625313N，住所地常州市钟楼区通江南路**。 诉讼代表人：芮春祥。 委托诉讼代理人：赵磊，江苏源博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈燕超，江苏源博律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：常州神鹰婚庆有限公司，统一社会信用代码91320400MA1Q5MNP0Y，住所地常州市天宁区盛世名门花苑****。 法定代表人：谢文静，该公司经理。 委托诉讼代理人：张**宇，江苏常强律师事务所律师。 上诉人常州洛察纳实业有限公司凯纳豪生大酒店（以下简称凯纳豪生大酒店）与被上诉人常州神鹰婚庆有限公司（以下简称神鹰婚庆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院(2020)苏0404民初3446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 凯纳豪生大酒店上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由神鹰婚庆公司承担。事实和理由：一、本案责任不在凯纳豪生大酒店。一审法院己经认定租赁期间存在疫情因素及破产管理因素，但一审法院直接认定凯纳豪生大酒店并未对此做出妥善处理无任何事实依据。客观上，凯纳豪生大酒店已经严格按照疫情防控的各阶段要求认真做好疫情防控工作并积极响应街办和社区的要求，配合做好疫情防控和集中隔离，按照破产程序和法院的要求，做好破产管理、破产拍卖工作。二、凯纳豪生大酒店不应当承担违约金。一审法院判决凯纳豪生大酒店承担违约责任，不符合客观事实，亦不符合疫情防控的现状和最高法院相关司法政策。疫情因素人人皆知，神鹰婚庆公司实际停业过程中，因酒店管理涉及知悉人员众多，双方己经多次沟通，神鹰婚庆公司应当完全知悉疫情防控和破产管理情况。凯纳豪生大酒店的任何行为，神鹰婚庆公司不可能毫不知情。疫情可控是相对于全国来看，局部街道社区对凯纳豪生大酒店的酒店疫情管理要求依然严格。况且，疫情防控结束，神鹰婚庆公司亦可自行恢复经营，并不需要凯纳豪生大酒店配合。神鹰婚庆公司只需要向街道社区提出申请并经许可，缴纳所欠水电费用即可自行恢复。一审法院认定应由凯纳豪生大酒店做出额外的处理并通知神鹰婚庆公司恢复无任何事实依据。三、违约金数额过高。一审法院完全按照双方合同约定的违约情形判决全额违约金，完全不考虑疫情防控和破产管理因素对违约金的影响，属于适用法律错误。即使判决违约金，也应该根据双方各自的责任和大小，以及疫情防控和破产管理因素综合考虑。同时，由于神鹰婚庆公司己经实际使用租赁物部分期间，并且依然可以继续使用剩余期间的情形下，神鹰婚庆公司只是延迟使用租赁物，客观上神鹰婚庆公司的损失几乎没有，然而法院依然判决全额违约金，明显过分高于损失。四、本案应认定不可抗力。一审法院不认可本案构成不可抗力，显属认定事实错误。不可抗力的构成，与构成不可抗力后双方如何处理，显属不同的法律概念。一审法院己经认定疫情属于不可抗力，只是认为凯纳豪生大酒店没有及时通知就否定不可抗力构成。在本案己经构成不可抗力的情况下，如果一审法院认定凯纳豪生大酒店没有履行不可抗力构成后的合同附随义务，应判决凯纳豪生大酒店承担与不履行合同附随义务相应的法律责任，而不就此否定不可抗力的存在。况且，本案中，一审法院认定凯纳豪生大酒店未能对相关业务做出妥善处理与事实不符。客观上，神鹰婚庆公司只要愿意并向街道社区申请，就可以依法复工开业。然而，其只是考虑到整体酒店经营状况较差，进而影响其经营，如果其决定开业必然严重亏损，是故其自行决定选择不开业而选择诉讼索赔。 神鹰婚庆公司辩称，1、一审法院事实认定清楚，神鹰婚庆公司无法正常营业的责任归凯纳豪生大酒店。神鹰婚庆公司法定代表人于2020年1月26日到达凯纳豪生大酒店发现无法正常营业，断水断电断网，神鹰婚庆公司多次向凯纳豪生大酒店询问事由主张其合同权利，但凯纳豪生大酒店均不予以理睬，也不告知具体关店的事由。故一审法院认定凯纳豪生大酒店并未作出妥善处理的事实清楚。凯纳豪生大酒店也未提供其妥善处理的证据。凯纳豪生大酒店在上诉状中提出原因是因为配合社区将酒店用于集中隔离点已构成自认，酒店作为隔离点之前并未通知神鹰婚庆公司，也未向神鹰婚庆公司商讨合同履行的方式，换句话说当时如果将酒店作为隔离点而使神鹰婚庆公司无法正常营业，应双方协商或者由凯纳豪生大酒店予以相应补偿，但是凯纳豪生大酒店没有这么做，凯纳豪生大酒店不能因为酒店作为隔离点就牺牲神鹰婚庆公司的合法权益。2、一审法院适用法律正确，凯纳豪生大酒店应承担违约金。一审法院提出凯纳豪生大酒店在实际停业前并未通知神鹰婚庆公司，也未对合同履行问题作出合理安排这是事实，如果当时双方可以协商解决合同问题，神鹰婚庆公司也许会根据实际情况与凯纳豪生大酒店修改合同，但是凯纳豪生大酒店的不作为导致神鹰婚庆公司只能依据双方签订的合同维护自己的合法权益。凯纳豪生大酒店并未提供违约金过高的依据，没有证据证明违约金过高于损失，应由凯纳豪生大酒店承担举证不能的法律责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失的计算方法，约定的违约金过分高于造成的损失的当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。凯纳豪生大酒店认为该法条加重了凯纳豪生大酒店的举证责任应当寻求证据来证明。综上，神鹰婚庆公司认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持原判。 神鹰婚庆公司向一审法院起诉请求：1、判决凯纳豪生大酒店退还租金5万元以及该款自起诉之日起至实际付清之日止的利息损失（按银行同期同当贷款利率计算）；2、判决凯纳豪生大酒店支付房租押金1万元；3、判决凯纳豪生大酒店支付违约金5万元；4、判决凯纳豪生大酒店支付滞纳金9万元（5万×180天×10%）;5、判决凯纳豪生大酒店承担本案诉讼费、律师费。 一审法院认定事实：2019年4月2日，双方当事人签订《常州洛察纳实业有限公司凯纳豪生大酒店商铺租赁合同》一份，约定由神鹰婚庆公司租赁常州凯纳豪生大酒店二楼品酒廊建筑面积100平方米的商铺作“商业经营用途”，租赁期限从2019年6月5日起至2020年6月4日，年租金10万元，押金1万元，电费、空调费每月1000元，按季收取，租金、押金及电费、空调费先付后用。合同还就其他内容做了约定。2019年4月3日，神鹰婚庆公司向凯纳豪生大酒店支付押金1万元，同年5月5日，神鹰婚庆公司分别向凯纳豪生大酒店支付租金10万元和电费、空调费3000元，后开始租用该商铺。2020年1月26日，神鹰婚庆公司发现凯纳豪生大酒店已经停止营业，经交涉未果，神鹰婚庆公司遂诉至法院，要求判决如所请。 一审另查明，凯纳豪生大酒店系常州洛察纳实业有限公司（以下简称洛察纳公司）开办，该公司于2018年10月22日被申请破产，凯纳豪生大酒店资产作为破产财产进行拍卖。2020年5月31日，洛察纳公司管理人对凯纳豪生大酒店营业场所张贴封条，同年6月3日经法院（2018）苏0404破4号之一裁定洛察纳公司破产。 一审法院认为，双方当事人于2019年4月2日签订的《常州洛察纳实业有限公司凯纳豪生大酒店商铺租赁合同》符合法律规定，法院予以确认。依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行义务。神鹰婚庆公司按约定履行义务后，凯纳豪生大酒店应当保障神鹰婚庆公司在租赁期内能够正常使用租赁商铺，但因凯纳豪生大酒店原因导致合同履行实际不能，期间虽然存在疫情因素及破产管理因素，但凯纳豪生大酒店并未对此做出妥善处理，故责任在凯纳豪生大酒店。1、关于返还租金的问题，神鹰婚庆公司从2019年6月5日开始使用，至2020年1月26日实际使用天数为236天，扣除已经使用时间，余期应当为129天，该期间神鹰婚庆公司并未实际使用，相应租金应当返还神鹰婚庆公司，故神鹰婚庆公司要求凯纳豪生大酒店返还租金的诉讼请求法院按实支持35342.47元；2、关于利息损失，因合同约定了违约金和滞纳金，神鹰婚庆公司并未提供证据证明造成实际损失已经超出了约定的违约金，故神鹰婚庆公司要求凯纳豪生大酒店承担应退还租金利息的诉讼请求法院不予支持；3、关于押金，本案因凯纳豪生大酒店原因造成合同实际履行不能，因合同履行期于2020年6月4日届满，凯纳豪生大酒店也未提供证据证明神鹰婚庆公司存在应扣款项的事实，依照双方合同约定和法律规定，凯纳豪生大酒店应当返还，故神鹰婚庆公司要求凯纳豪生大酒店返还1万元押金的诉讼请求法院予以支持；4、关于违约金，双方合同约定“单方违约的，守望约方有权提前终止合同，违约方必须在10天内向守约方赔付相当于6个月租金总额的违约金”，虽然凯纳豪生大酒店停业之初确实有疫情因素，其后又涉及破产管理因素，但凯纳豪生大酒店在实际停业前并未通知神鹰婚庆公司，并对合同履行问题做出合理安排。在疫情可控后也未通知神鹰婚庆公司恢复经营，也未对疫情期间造成影响做出合理处理构成违约，故神鹰婚庆公司要求凯纳豪生大酒店支付5万元违约金的诉讼请求法院予以支持；5、关于滞纳金，双方合同约定“违约方逾期向守约方赔付违约金或逾期向守约方赔偿经济损失的，每逾期一天，守约方有权向违约方加收实欠违约金总额1%或（及）实欠赔偿金总额1%的滞纳金”，但该约定明显超出了法律规定的限额，法院酌情调整为按月费率1.2%计算，起算时间为实际停止使用之日起加10日的次日。6、关于神鹰婚庆公司主张的律师费问题，因双方合同中并无此项约定，神鹰婚庆公司庭审中也表示放弃该诉请，故法院不作处理。7、凯纳豪生大酒店关于停业系疫情影响以及凯纳豪生大酒店停业期间不影响神鹰婚庆公司经营的辩称以及凯纳豪生大酒店涉及破产问题，虽然疫情属于不可抗力，但凯纳豪生大酒店实际停业前应当及时通知神鹰婚庆公司，并就相关问题做出安排。同时，破产原于凯纳豪生大酒店及其开办企业经营情况出现法律规定的破产条件，其责任在于凯纳豪生大酒店或其开办企业，虽然有一定的客观因素，但凯纳豪生大酒店也应当对相关业务做出妥善处理，并不能消极回避。因凯纳豪生大酒店未能提供证据证明停业前曾向神鹰婚庆公司说明并做出妥善安排，也未证明合同有效期内酒店配备了必要的工作人员，即不能证明凯纳豪生大酒店提供了确保神鹰婚庆公司正常使用租赁场所进行营业的必要条件，故该辩称法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百十四条、第一百十六条，《中华人共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百五十七条、第一百六十条之规定，判决：一、常州洛察纳实业有限公司凯纳豪生大酒店于判决生效之日十日内返还常州神鹰婚庆有限公司租金35342.47元；二、常州洛察纳实业有限公司凯纳豪生大酒店于判决生效之日十日内退还常州神鹰婚庆有限公司押金1万元；三、常州洛察纳实业有限公司凯纳豪生大酒店于判决生效之日十日内支付常州神鹰婚庆有限公司违约金5万元，并承担滞纳金（从2020年2月5日起，到该款实际支付之日止，按月费率1.2%计算）；四、驳回常州神鹰婚庆有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2500元（神鹰婚庆公司已预交），由神鹰婚庆公司负担1000元，凯纳豪生大酒店负担1500元，凯纳豪生大酒店承担的诉讼应于在判决生效之日起十日内直接支付神鹰婚庆公司。 二审中，双方当事人均未提交证据。 凯纳豪生大酒店对一审查明的“2020年1月26日，神鹰婚庆公司发现凯纳豪生大酒店已经停止营业，经交涉未果”提出异议，认为根据常州市人民政府的通告，2020年1月26日12:00起常州就对疫情实施了一级响应，在这个时候神鹰婚庆公司陈述要到酒店办公经营并且和凯纳豪生大酒店进行交涉，显然是虚假陈述。直到2020年2月8日前，全国都处于疫情防控期间，所有的单位部门都是停工状态，而神鹰婚庆公司本身从事的是婚庆服务，是疫情防控中特别指出不能办理的婚庆事宜，所以一审判决置众所周知的疫情情况于不顾做出这样的认定是错误的。当时政府征用了部分楼层5-11层的客房作为集中隔离点，但是和神鹰婚庆公司经营地点不在同一楼层也不相互影响。神鹰婚庆公司法定代表人陈述，因为2020年1月28日有婚礼，2020年1月26日我去酒店拿婚礼相关的资料并未营业，酒店限制我进出，把我的电源、网络都关掉了。因为我的资料在电脑上，没有电源和网络是没有任何意义的。我找酒店工作人员没人搭理我。停电、停网的事情酒店没有任何人通知我，酒店应该提前告知一下，没有任何酒店的领导出来解决这个事情。我在领导群里问了很多次，没有任何人回复我。直到2020年3月酒店成了隔离点也没有任何人通知我，因为我是酒店租赁方，酒店应该通知我，安排我另选或者安置地方给我办公。虽然2020年1月26日-2020年3月是疫情防控期间，但是不影响在此期间正常接单，这段期间虽然不能展开婚庆工作，但是可以做日常维护并接到未来即将可能发生的婚庆单，酒店这么做直接让这种可能性不复存在。 双方当事人对一审查明的其他事实未提出异议，二审予以确认。 二审经查阅一审卷宗查明，一审中，神鹰婚庆公司提交微信群聊天记录打印件一份，显示2020年3月11日18:08神鹰婚庆公司法定代表人在“神鹰LED大屏通知群”中发布“复工函”一份，内容为：“尊敬的凯纳豪生大酒店各位领导，我常州神鹰婚庆有限公司租用您们凯纳豪生二楼场地申请您们把我二楼办公场地电源送上，我需要正常办公，由于配合疫情我也可以理解您们的，今天3月11号，我去钟楼社区咨询了工作人员，我婚庆公司可以正常办公做各类婚礼文件，希望您们领导看了之后把我的正常工作使用电源、照明送上，希望我们合作越快！申请人：常州神鹰婚庆有限公司法人：谢文静2020年3月11日”。 二审另查明，2020年1月26日，常州市人民政府发布《关于实施新型冠状病毒感染的肺炎疫情一级响应措施的通告》，决定自2020年1月26日12时起，就突发公共卫生事件实施一级响应防控措施。2020年2月6日，常州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部发布《关于疫情防控期间企业复工工作通知》，通知除涉及保障公共事业运行必需、疫情防控必需、群众生活必需及其他涉及重要国计民生的相关企业外，其余各类企业不得早于2月9日24时前复工。2020年2月10日和16日，常州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部相继发布《关于疫情防控期间全市企业复工及疫情防控工作的指导意见》和《关于支持企业复工复产的通告》，指导各类企业有序复工复产。 本院认为，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条和第四十三条之规定，人民法院受理破产申请后发生的为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务为共益债务。共益债务由债务人财产随时清偿。本案所涉租赁合同签订于法院受理案外人对洛察纳公司的破产清算申请后，因该租赁合同产生的债务系为债务人继续经营产生的其他债务，属于共益债务，由债务人财产随时清偿。 根据本案一、二审查明的事实，神鹰婚庆公司主张的其未能营业的租赁期间可分为三个阶段。第一个阶段是从常州市开始实施一级响应之日至可以复工期间的阶段，该阶段神鹰婚庆公司未能营业系因疫情原因导致，属不可抗力，双方当事人对此均无过错。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款之规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。故对该阶段的租金损失，应根据公平原则由双方分摊。第二个阶段是从可以复工期间至凯纳豪生大酒店被洛察纳公司管理人张贴封条之日，该阶段神鹰婚庆公司虽通过微信表达了复工意向，但未提交证据证明其履行了复工申请手续，故其未能经营的责任应由其自身承担。但凯纳豪生大酒店部分楼层被作为集中隔离点会对神鹰婚庆公司的经营产生消极影响，该期间的租金应适当减少。同时洛察纳公司管理人在张贴封条前，未能在合理期间内提前通知神鹰婚庆公司，以便神鹰婚庆公司寻找新的经营场所，该期间的租金应当予以退还。第三个阶段是从张贴封条之日至双方租赁合同期满之日，该期间神鹰婚庆公司未能经营的责任应由凯纳豪生大酒店承担。 综上分析，关于返还租金的问题，一审判决凯纳豪生大酒店对神鹰婚庆公司未能经营期间的租金全额退还确有不当，本院酌定凯纳豪生大酒店退还神鹰婚庆公司租金25000元。关于违约金的问题，上述第一阶段凯纳豪生大酒店并无违约行为，第二阶段中在张贴封条前未提前通知及第三阶段虽系凯纳豪生大酒店违约，但违约期间较短，且因神鹰婚庆公司并未提交证据证明其履行了复工申请手续，故其除租金利息损失外并无其他因违约造成的损失。因此双方合同约定违约金为半年租金明显过分高于实际损失，本院酌情调整违约金为5000元，滞纳金起算时间为张贴封条之日前30日。 综上所述，凯纳豪生大酒店的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决对本案债务性质及应退还租金和违约金金额认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销常州市钟楼区人民法院(2020)苏0404民初3446号民事判决； 二、常州洛察纳实业有限公司凯纳豪生大酒店应退还常州神鹰婚庆有限公司房屋租金25000元、押金1万元并支付常州神鹰婚庆有限公司违约金5000元及滞纳金（以5000元为基数，从2020年5月1日起至该款实际支付之日止按月费率1.2%计算）；上述债务为常州洛察纳实业有限公司凯纳豪生大酒店共益债务，由常州洛察纳实业有限公司凯纳豪生大酒店随时清偿； 三、驳回常州神鹰婚庆有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2500元，由常州神鹰婚庆有限公司负担1900元，常州洛察纳实业有限公司凯纳豪生大酒店负担600元；二审案件受理费5000元，由常州神鹰婚庆有限公司负担3800元，常州洛察纳实业有限公司凯纳豪生大酒店负担1200元。 本判决为终审判决。 审 判 长 沈超彦 审 判 员 王 星 审 判 员 尤建林 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 郭 强 书 记 员 陈茹珺