云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0126民初1799号原告：黄德兴，男，汉族，1950年5月10日生，云南省石林彝族自治县人，住石林彝族自治县。委托诉讼代理人：李银锋，云南滇石律师事务所律师，特别授权代理。被告：石林信达建材装璜有限公司，住所地昆明市石林彝族自治县鹿阜街道办事处北吉村三角地。法定代表人：张丽莉。被告：余廷宇，男，汉族，1972年9月8日生，现住昆明市官渡区。原告黄德兴与被告石林信达建材装璜有限公司（以下简称信达公司）、余廷宇所有权确认纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月2日公开开庭进行了审理,原告及委托诉讼代理人李银锋，被告信达公司、余廷宇经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认石林县房屋归原告所有；2、撤销被告余廷宇在上述房屋设定的抵押权；3、由二被告为原告办理相关不动产产权过户手续；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为撤回要求撤销被告余廷宇在上述房屋设定的抵押权的诉讼请求。事实和理由：2010年12月16日，原、被告签订《商品房（商铺）认筹协议书》，约定原告购买“石林天汇商住楼”项目Ａ幢2层1号房屋。签订认筹协议书前后，原告先后多次支付被告全部购房款。2011年8月9日，原告根据被告的交房通知交纳了相关配套费用，办理了接房手续，后又交纳了契税、印花税、房屋维修基金等费用，现该房屋已由原告居住使用至今。被告交房后，原告多次要求被告办理房产证、土地使用权证，被告一直以协调办理为由答复原告致使原告无法取得相关证件。2020年8月，原告听闻被告将已出售给原告的房屋登记在被告自己名下。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院。被告信达公司未到庭参加诉讼，未向本院提交书面答辩意见。被告余廷宇未到庭参加诉讼，未向本院提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求，向本院提交以下证据：1、身份证复印件，欲证实原告的身份情况；2、《商品房（商铺）认筹协议书》，欲证实2010年12月16日，原告与被告信达公司签订《商品房（商铺）认筹协议书》，原告购买“石林天汇商住楼”项目A幢201号房屋，单价为每平方米2200元，房屋建筑面积为98.04平方米；3、收据2张、收条1张，欲证实原告向被告信达公司支付购房款的事实；4、催款通知、石林天汇商住楼住房收费项目表、住房配套设施费表，欲证实2011年7月28日，信达公司通知原告于2011年8月10日前交清余款，房屋面积91.5平方，房款201300元，房屋契税、印花税、维修基金合计7146.15元，配套设施费6050元，共计214496.15元，原告交清上述费用后，信达公司将涉案房屋移交原告居住使用；5、工程施工委托书、燃料公司户表改造工程款发票、电网改造收款收据、电费收据，欲证实原告支付电表改造费和电费的事实；6、建设工程竣工验收消防备案检查记录表、工程验收证、证明5份，欲证实原告等人接收房屋后，多次催促办理房权证，但信达公司出具证明及验收材料，答复原告等人正在办理；7、公证书，欲证实2013年12月30日，余廷宇与陈淇、信达公司签订担保合同，信达公司将登记在自己名下六套房屋（2－201、2－202、2－301、2－402、2－601）提供抵押担保；8、房地产管理档案摘抄表、石林县房屋所有权登记审批表、房屋所有权登记申请书、房屋产权办理申请书，欲证实信达公司于2012年9月21日将已经销售给原告的房屋登记在自己名下，2013年12月31日，该房屋办理抵押登记，抵押权人为余廷宇；9、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、工程验收证，欲证实涉案房屋是经合法审批建盖的事实；10、信达公司营业执照，欲证实信达公司经营范围包括房地产开发。11、生效判决书5份，欲证实同类案件已经法院审理做出判决，判决书已经发生法律效力。被告信达公司、余廷宇未到庭参加诉讼，未向本院提交证据，视为其放弃举证、质证的权利。本院对原告提交的证据将结合生产法律文书确认的事实予以确认。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院确认案件事实如下：被告信达公司成立于1998年2月28日，法定代表人为李树清，于2008年11月3日将经营范围变更登记为建筑材料的销售，建筑设备租赁服务，铁矿开采、销售，房地产开发，于2013年11月22日变更登记为建筑材料的销售，建筑设备租赁服务，铁矿开采、销售（限镇雄县分公司经营）；法定代表人于2013年1月17日变更登记为张丽莉。2010年12月16日，原告（乙方）与被告信达公司（甲方）签订《商品房（商铺）认筹协议书》，约定“甲方依据经政府相关部门批准的规划，在石林县项目’，本项目有商品住房壹幢（简称Ａ幢），临街商铺壹幢（简称Ｂ幢）……在工程开工建设前，乙方先支付认筹定金每户10000元，在甲方工程建设达到封顶断水时，乙方需支付预计合同价款的70%给甲方……在甲方正式取得商品房预售许可证后，甲方通知乙方签订正式合同，并一次性交清购房款、住房配套费、契税、房屋维修基金”等内容。原告经确认选定商品住房为Ａ幢2层1号，建筑面积98.04平方米。协议签订前后，原告按每平方米2200元向被告陆续支付诉争房屋（面积按91.50平方米计算）购房款、契税、印花税、房屋维修基金、配套设施费。2012年被告将诉争房屋登记在自己名下，不动产权属证书记载的房屋坐落于石林县。本案诉争房屋自2012年起交付原告居住使用至今。2013年12月30日，余廷宇（出借人）、案外人陈淇（借款人）与被告信达公司（抵押人）签订合同编号（2013）保借字第1230号《担保借款合同》，约定余廷宇借款200万元给案外人陈淇，被告信达公司用其所有的坐落于石林县（含诉争房屋）的六套房屋为该笔借款设立抵押担保等内容。合同签订后，余廷宇办理抵押物登记手续并于2013年12月31日取得石林县房他证2013字第××号《房屋他项权证》。现原告要求确认诉争房屋所有权，诉至本院。另查明，“石林天汇商住楼”项目系被告申请建设，位于石林县，被告未取得商品房预售许可证；该项目房屋办理的房屋产权证共计15套，房屋所有权证号为201203821至201203835号，分为1幢（Ｂ幢）、2幢（Ａ幢）。本院认为，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，认定建筑工程款的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人……”。本案查明的事实表明，原告与被告信达公司签订了《商品房（商铺）认筹协议书》，支付全部款项并居住使用至今。原告使用诉争房屋的行为发生于被告信达公司与余廷宇签订《担保借款合同》之前，属于最高人民法院批复所称的消费者。基于原告购买使用诉争房屋是一种生存权利，关乎社会稳定，因此即便余廷宇对诉争房屋设立抵押权主观上为善意，但也不能对原告购买、使用诉争房屋优先受偿。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，而《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。依据上述规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但不具有“绝对”的证明力，仅是一种推定效力，若他人有证据证明登记情况与真实权利状况不一致，其为真实权利人时，可以推翻这种推定。本案中，首先，原告与被告信达公司签订了《商品房（商铺）认筹协议书》，该协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应为合法有效。其次，原告已付清诉争房屋的购房款、契税、印花税、房屋维修基金等相关费用。最后，原告自2012年起至今一直占有使用诉争房屋。综上，原告已证明诉争房屋的产权证书虽记载的所有权人为被告信达公司，但实际是原告出资购买的，因受购买当时政策和主、客观条件所限才未能及时登记在原告名下，其才是真实权利人。原告提交的证据已足以证明诉争房屋不动产登记簿的记载与真实权利状况不符，原告系诉争房屋的真正购买人及实际所有权人。经核实，诉争房屋系以石林县房屋在石林县房地产管理所备案登记，本院按实际登记的房屋坐落状况予以确认。故原告请求确认诉争房屋归其所有以及由被告协助办理房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，判决如下：一、确认坐落于石林彝族自治县号2幢202号房屋归原告黄德兴所有；二、由被告石林信达建材装璜有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告黄德兴将上述房屋过户登记在原告黄德兴名下。三、驳回原告黄德兴对被告余廷宇的诉讼请求。案件受理费2300元，由被告石林信达建材装璜有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  袁敏生审 判 员  李翠芬人民陪审员  杨瑞斌二〇二〇年十二月四日书 记 员  汪云春