广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25654号上诉人（原审原告）：向阳，男，1969年9月28日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：刘碧云，广东来信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连文豪，男，1957年8月27日出生，汉族，住广东省汕头市潮**。委托诉讼代理人：刘艺涵，北京市金杜（广州）律师事务所律师。上诉人向阳因与被上诉人连文豪房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初4122号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。向阳上诉请求：1.撤销（2020）粤0112民初4122号判决书，并改判支持上诉人的一审诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，具体理由如下：一、一审法院认为，连文豪在2020年1月13日及1月15日通过微信通知向阳，将在1月18日交还店铺、终止租赁合同，并于1月19日向向阳寄送了涉案房屋的钥匙，属于用实际行动表明不再履行租赁合同，连文豪提前退租的行为构成违约。一审法院判决确认双方合同在2020年1月19日解除。但是，违约方不享有单方解除合同的权利。只有享有法定或者约定解除权的守约当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，不发生合同解除的效果。连文豪擅自在微信告知及寄回钥匙的提前退租行为构成违约，那么，连文豪单方解除合同不能成立。故一审判决确认涉案合同于2020年1月19日解除，明显属于适用法律严重错误，依法应予纠正。二、本案是房屋租赁合同纠纷，参照《合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定可知，合同解除后，承租人负有按照合同约定返还租赁物的义务。本案中，双方的合同约定，连文豪应将自有增设的物品搬走，将商铺清理完善。因此，连文豪应当按照合同约定将涉案房屋腾空并交还给向阳，否则应当支付给向阳占用费。但是，一审法院并未审理连文豪是否充分履行腾空并交还房屋的义务等事实，仅凭连文豪寄回钥匙的行为认定连文豪完成了腾房义务，更将应由连文豪承担腾房义务转移至向阳承担，违反了法律规定及合同约定。因此，一审法院认定事实不清。三、连文豪违约提前退租后，向阳已多次通过电话、微信、催告函等方式告知连文豪继续履行合同义务，也对连文豪关于交还房屋的现状提出异议，要求其履行腾空、清理及交还房屋的义务。向阳采取了上述措施未果后，依法合理地向法院提起诉讼处理。因此，向阳已经合理地防止自身损失扩大。但是一审法院不仅对连文豪提前退租的违约行为予以认可，还过度地要求向阳应当自行清理连文豪的遗留物品。出租方自行处理承租方遗留物品是出租方一种权利，而非出租方必须承担的义务。一审判决成为了承租人随意退租并遗留满屋垃圾物品、遗留物乱象的挡箭牌，如不予纠正将引发恶劣的社会影响，不利于租赁市场稳定。综上所述，请求贵院查明本案事实，撤销原判，改判支持上诉人的全部诉讼请求。连文豪辩称：一、一审法院认定合同于2020年1月19日解除，事实清楚、证据充分，适用法律正确。本案中，连文豪于2020年1月13日、1月15日和1月16日分别通知向阳将在退房当日提前解除合同。在向阳拒绝交接的情况下，连文豪于2020年1月19日向向阳寄送了涉案房屋的钥匙；一审庭审中，向阳亦确认1月19日收到了涉案房屋的钥匙。向阳在2月27日的《腾房催告函》中也写明“连文豪邮寄商铺钥匙，表明连文豪退租商铺”。根据《合同法》第九十四条之规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示停止履行合同主要债务的，当事人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照该法第九十四条的主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除。从《合同法》关于合同解除的条文上可以看到，法条规定可以解除合同的主体并不是“另一方当事人”或者“对方当事人”，而是用了“当事人可以解除合同”这个表述，也即包括了双方当事人。因此《合同法》并不限制由停止履行合同债务的一方当事人用通知的方式解除合同。根据房屋租赁的交易习惯也可知，承租人之所以要向出租人支付押金，就是起到担保承租人提前解约的作用，在承租人单方解约时保障出租人的权益。换言之，出租人自行扣除押金后，所受损失已经得到充分填补。上诉人在接收案涉房屋钥匙、实际控制房屋，并没收了78000的租赁押金后仍然主张租赁合同未解除，要求被上诉人继续支付他已经无法进入的房屋的租金，显然不合情理，也不符合房屋租赁的交易习惯。二、合同约定的腾房标准是“将自有增设的物品搬走”，而非“腾空房屋”，上诉人无证据证明被上诉人未达到合同约定的腾房标准。根据《房屋租赁合同》第七条第4项，“本合同到期之后，乙方将自有增设的物品搬走，但装修建筑物不能自行拆除，并将商铺清理完善”，合同约定退租时候的腾房标准并未要求承租方将商铺清空，而只是要求将增设的物品搬走。因此上诉人在上诉状中要求“连文豪应当按照合同约定将案涉房屋腾空并交还给向阳，否则应当支付给向阳占用费”并不符合双方租赁合同的约定内容。第一，在案证据显示，案涉商铺并非吉屋出租。案涉商铺从2013年开始即为双方合伙经营的东区店所在地，因此，2019年双方约定由连文豪继续管理时，商铺内本身有婚纱摄影的经营物品和设备。上述事实，由连文豪提供的合伙协议纠纷案件的相关材料可以证明，在一审庭审过程中，向阳也当庭确认了当时店内存在部分经营物品和设备。虽然东区店原有物品和设备的归属存在争议，但对于“租赁开始时商铺内已经存在经营物品和设备”这一事实，双方均予确认。第二，对于2019年1月1日之前即存在于案涉商铺内的物品和设备，承租方并无清空的义务。从2019年起，双方在增城区法院就合伙财产的归属（含2019年1月1日之前案涉商铺内的物品和设备）提起的多个诉讼均尚未结案。这至少说明了，案涉商铺内的经营物品和设备的归属在目前尚未最后确定，因此不能认为这部分财产已经归为连文豪所有，进而，也就不能认定承租方在退房时负有清空义务。第三，对于非吉屋出租的情况下，出租方若主张承租方退租时遗留了2019年1月1日之后增设的物品，应当承担举证责任。但出租方并未举证证明承租方“自行增设”及应该搬走的物品范围，因此不能证明承租方违反了合同规定的腾房标准。综上，出租方要求承租方清空该等物品和设备，没有合同依据和法律依据。三、上诉人未在合理期限内就退租行为和腾房标准提出异议，也未采取合理手段控制损失，应当自行承担相应不利后果。双方2020年1月13日、15日和16日的聊天记录可以证明，连文豪已告知向阳准备提前撤场，向阳也在1月19日收到了案涉房屋的钥匙。也即，向阳不仅提前得知承租方已撤场，而且自1月19日开始就可以自由查看案涉商铺并进行支配和管理，如果对房屋腾房标准有异议，也应当及时提出。但向阳在实际控制房屋后并未在合理期限内提出验收异议。在收到房屋钥匙后长达一个半月的时间内，向阳没收了连文豪78000元的租赁押金，但未对连文豪的退租行为和交付场地的标准提出任何异议。另一方面，向阳在实际支配案涉房屋后，完全可以自行处置遗留物品、另行招租，防止房屋空置带来的损失。对于出租方怠于履行验收工作，未在合理期限内提出异议，未采取合理手段控制损失，应当由其自行承担相应的不利后果。综上，一审法院事实认定清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。上诉人的上诉理由均不能成立。请法院依法驳回上诉人的全部诉讼请求，维持原判。向阳向一审法院提出诉讼请求：1.判令自本案生效之日解除《房屋租赁合同》；2.判令连文豪向向阳支付自2020年2月1日起至合同解除之日止的租金（每月租金42900元）；3.判令连文豪向向阳支付逾期交租违约金（以每月租金42900元为本金，按每日1%的标准，自每月6日起计至款项付清之日止）；4.判令连文豪腾空位于广州经济开发区东区东澳路43号2层商铺并返还给向阳；5.判令连文豪向向阳支付占用费（按每月42900元，自合同解除之日起计算至房屋腾空返还给向阳之日止）：6.判令连文豪向向阳支付2020年1月至3月的物业管理费、垃圾清理费、水电费共计4643.9元（水电费合计889.4元，物业管理费、垃圾清理费合计1251.5元/月）；7.判令本案诉讼费全部由连文豪承担。一审法院经审理认定事实如下：向阳系广州开发区**东澳路**及****的权属人，房地产权证编号分别为粤房地权证穗字第**10000389号和粤房地权证穗字第**，登记时间均为2009年3月17日，建筑面积分别为94.01平方米和397.65平方米，规划用途均为商业。2019年3月4日，向阳（出租人、甲方）与连文豪（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，第二条约定，甲方将坐落在广州经济开发区东区东澳路43号2层商铺（以下简称涉案房屋）出租给乙方作婚纱摄影用途使用，建筑（或使用）面积约470平方米（以房产证为准)。第三条约定，租赁期为2019年1月1日至2020年12月31日止。首年租金按39000元/月结算，由乙方在每月5日前按约定付款方式缴付租金。租金按上年租金为基数，每年以10%递增。第四条约定，乙方向甲方交纳78000元保证金。甲方应在租赁期满或合同解除之日在甲方对租赁房屋验收完成后凭押金收据将保证金78000元退回乙方。第七条约定，1.逾期交纳租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。4.本合同到期十天内，乙方将自有增设的物品搬走，但装修建筑物不能自行拆除，并将商铺清理完善，经甲方验收合格后，乙方方可凭押金单退回押金78000元，押金不计利息，不含税费。合同签订后，向阳交付了涉案房屋，连文豪依约支付了相应租金。庭审中，双方确认涉案租赁物包括广州开发区东区东澳路43号及47号203号房。2020年1月13日及1月15日，连文豪通过微信通知向阳“去年1月我们约定对新塘、增城和东区店分店管理，增城店你早已收回。经考虑，决定把东区店也一并交回给你管理。东区店的租赁合同也相应终止。我已按照去年1月时交给我管理时的标准，清理好门店，请在1月18日之前派员过来接收，并结算租赁合同的费用。”向阳于1月16日回复“请你按约定好的协议履行义务！”1月19日，连文豪再次向向阳发送微信“1月18日未见你派员过来接收门店。我已按照去年1月时交给我管理时的标准清理好门店，相应物品都放在门店里。现将门店钥匙寄给向阳接收，至此将东区店交回给你管理，并结束门店的租赁合同。请及时派员对门店进行清点，并在清点之后，按照租赁合同的约定退回相关押金”，并发送了多张涉案房屋照片及通过EMS寄送钥匙的图片。向阳于1月19日收到涉案房屋钥匙。2020年2月27日，向阳向连文豪发出《腾房催告函》，载明：《房屋租赁合同》约定的租赁期尚未届满，连文豪邮寄商铺钥匙且拖欠2020年2月租金，表明连文豪退租商铺，故正式通知：一、于收到或应当收到本通知之日起5日内，自行搬迁腾空房屋，逾期未搬迁腾空的，将采取法律措施收回房屋；二、于上述期限内将商铺内的所有物品搬离清理，否则，如有丢失或损坏我方不承担任何责任；三、搬迁腾空商铺时应保证房屋完整性，水、电等设施可正常使用，若有损坏，需照价赔偿；四、连文豪经营的必凡摄影店的工商经营场所登记于涉案房屋，请于上述期限内迁移地址并办理工商变更登记。2020年2月28日至29日，双方有通过微信协商沟通，但未有结果。2020年3月20日，向阳再次发送《腾房通知书》。连文豪确认均有收到上述函件。双方确认租金标准从2020年起为42900元/月，连文豪已缴纳租金至2020年1月。向阳提交涉案房屋现状照片主张连文豪未将涉案房屋腾空，仍属于占用商铺，故要求连文豪支付自2020年2月至腾空房屋之日止的租金及逾期交租违约金、占用费。连文豪辩称涉案房屋自2013年双方合伙时就一直经营婚纱摄影，当时为东区店，店内本身存放有经营的物品和设备，其是按2019年1月1日向阳交付涉案房屋时的状况退回的，不存在占用情况。连文豪提交的与向阳的微信聊天记录显示，2020年3月4日，向阳表示“再给你最后3天时间把你所租商铺的所有物品全部搬走，3天后如不搬走我会请搬家公司处理商铺里的物品，所产生的费用由你连文豪承担。”2020年3月7日连文豪回复“门店里没有任何我自行增设的东西，都是当时签署租赁合同的时候，你移交给我的留在店里的物品。这些物品为合伙共有，你作为管理人，应该妥善保管”，并表示1月18日已将钥匙寄出，向阳未交接也未对涉案房屋的交接问题提出异议，故不会承担1月之后的房租。3月7日向阳回应“我们已签订合同你70万全额收购我东区店的股份，并且连东区金夫人加盟品牌也一同转让，所以里面的东西已不属于我们的共同财产，理应属于你个人的。”连文豪回应“东区店的加盟是因为之前签的加盟合同刚好到期，所以由我来续签，并不是你转过来的。当时分店管理说好增城店也给我管理，但加盟合同还是在你的名下……合伙协议和分店管理的纠纷还在法院审判中，在判决之前，还是合伙共有的，我无权处分。”此外，连文豪提交了《确认书》及他案起诉书、受理通知书、开庭传票等拟证明2019年4月开始，双方就合伙财产（包括东区门店）的分割和转让纠纷正在广州市增城区人民法院审理中，并主张涉案门店即为东区门店。向阳否认涉案门店为东区门店，并主张东区门店为向阳于2005年4月1日成立的广州市萝岗区丽致金夫人摄影馆，2013年1月1日连文豪入伙，双方开始合作经营，后连文豪收购向阳在该店的股份，该东区门店已于2019年1月11日注销，连文豪在该地址重新注册成立了广州市黄埔区必凡婚纱摄影店进行经营。庭审中，向阳和连文豪确认涉案房屋交付时未办理交接单，向阳主张涉案房屋交付给连文豪时有一些椅子、凳子等物品，但与目前提交的照片情况不一致，依据《房屋租赁合同》第七条第4点，要求连文豪将照片中的物品全部搬走和清理完善。另外，向阳提交了发票主张广州开发区东区东澳路47号203房在2020年1月至3月期间的物业管理费、垃圾清运费为1001.8元/月；广州开发区东区东澳路43号在2020年1月至3月期间的物业管理费、垃圾清运费为249.7元/月，电费为889.4元。向阳陈述因物业管理公司是2020年3月底才对1月至3月的电费进行抄表，故无法区分1月至3月每月的电费具体金额。以上事实，有房地产权证、《房屋租赁合同》、微信聊天记录、《腾房催告函》《腾房通知书》、照片、他案起诉书、受理通知书、开庭传票、发票及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面、诚信履行。关于《房屋租赁合同》解除时间及房屋交还情况。一审法院对此分析如下：第一，连文豪在2020年1月13日和1月15日两次在微信上告知向阳将在1月18日交还店铺，终止租赁合同，并于1月19日向向阳寄送了涉案房屋的钥匙，属于用实际行为表明将不再履行租赁合同。第二，向阳亦确认于2020年1月19日收到涉案房屋钥匙，双方争议的焦点在于涉案房屋遗留有物品是否达到《房屋租赁合同》约定的退租标准。从双方的陈述可知，双方确实曾经合伙在涉案房屋共同经营婚纱摄影东区门店，后转让给连文豪经营，但对于连文豪退租时的情况是否是2019年初转让给连文豪时的原样，双方提交的证据均无法证实。而从双方的微信聊天记录及庭审陈述中可知，双方对于涉案房屋遗留物品均无占有、使用的意向。此种情况下，向阳作为出租人，应当在合理期限内与承租人协商或自行处置遗留物品，防止房屋空置损失的扩大。第三，向阳于2020年1月19日收到涉案房屋的钥匙，实际控制涉案房屋，但其当时并未对连文豪交还的房屋提出异议，直至2020年2月27日才与连文豪沟通，已超过处理涉案退租事宜的合理期限。综上，一审法院认定双方的《房屋租赁合同》已于2020年1月19日解除，并酌情认定2020年1月20日至1月31日为向阳处置涉案房屋内物品的合理期间。连文豪应当承担2020年1月整月的房租并已支付完毕，向阳请求连文豪支付2020年1月之后的租金及逾期交租违约金、占用费，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于物业管理费、垃圾清运费、电费。据前述认定，连文豪应承担2020年1月份的物业管理费、垃圾清运费及电费，其中物业管理费、垃圾清运费为1251.5元（1001.8元+249.7元）。因2020年1月至3月的电费无法具体区分，一审法院根据涉案房屋实际使用情况酌情支持600元。关于腾空商铺。据前述认定，向阳已于2020年1月19日收到涉案房屋的钥匙，涉案房屋处于其控制和管理中，且其作为出租人，本应在上述认定的2020年1月20日至1月31日的合理期限内自行清理涉案房屋，对其要求连文豪腾空商铺的请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、确认向阳与连文豪于2019年3月4日签订的《房屋租赁合同》于2020年1月19日解除；二、连文豪于本判决发生法律效力之日起七日内向向阳支付物业管理费、垃圾清运费、电费共计1851.5元；三、驳回向阳的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2942元，由向阳负担2901元，连文豪负担41元。上述案件受理费向阳已预缴，连文豪在履行本判决时将其应负担的案件受理费迳付向阳，一审法院不作退还。二审期间，向阳提交证据两份：证据1.（2020）粤01民终5088号民事判决书，拟证明：广州市黄埔区必凡婚纱摄影店、连文豪起诉要求向阳赔偿其装修损失、停电导致的营业损失。证据2.（2019）粤0118民初5263号民事判决书，拟证明：向阳与连文豪共同经营的广州市萝岗区丽致金夫人婚纱摄影馆，后双方达成协议，向阳将该摄影馆的份额转让给连文豪，随后该摄影馆注销。广州市黄埔区必凡婚纱摄影店是连文豪自行注册经营的，与向阳无关。连文豪对上述证据质证如下：对真实性、合法性没有异议，但是5263号案还没有生效。5088号判决书只能证明向阳干扰连文豪正常经营，无法证明双方对于店铺物品归属有约定，对此尚存争议。对于上诉人提出没有符合合同约定的腾房标准，上诉人应对此进行举证，才能证明被上诉人违反腾房标准。连文豪提交证据：（2020）粤0112民初5347号民事判决书，该判决已经生效，拟证明：向阳在本房屋租赁产生纠纷后，已经没收了连文豪78000元租赁押金，所受损失已经被填平。向阳对上述证据质证如下：真实性没有异议，对于证明内容有异议，根据双方签订的租赁合同第七条第四款，要求连文豪将自有的增设物品搬走，商铺清理完善，经过向阳验收合格，才可以退回押金。现在都没有清理完，所以我方有权没收押金。同时一审认定解除合同时间有误，合同未解除，连文豪应支付租金、水电费。没收押金无法填平我方损失。上述证据，双方当事人对其真实性均无异议，可作为认定本案事实的证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，向阳于2020年3月25日微信向连文豪告知，要求其搬走店内物品；连文豪于3月27日回复称，店内物品并非自己添置，要求向阳自行处置。向阳于2020年4月10日起诉解除合同，诉状于2020年4月16日送达连文豪。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对向阳上诉意见，分析认定如下：涉案合同系双方真实意思表示，合法、有效，双方均无异议，本院予以确认。承租人连文豪违反合同约定提前退租属违约行为，并无合同解除权，且根据其与向阳2019年2月22日签订的协议书可知，连文豪已实际接管涉案房屋所在门店并独自经营，虽其自称与向阳有纠纷不能认定店内物品系其所有，但其亦不否认共有关系，其亦有维护和自行处理的义务，鉴于此，连文豪发出解除通知及寄送钥匙的行为并不发生解除合同的效力，其应承担合同解除前的租金及相关费用。在此后，双方继续协商，向阳要求连文豪退租清理涉案房屋的物品，连文豪于2020年3月27日表示由向阳自己决定处理，2020年4月10日向阳向一审法院起诉解除合同，诉状于2020年4月16日送达连文豪。关于解除的时间，解除通知可以由解除权人直接发送给对方，也可以通过诉讼的方式行使，提起诉讼是解除权人意思表示的另一种表达方式，起诉状就是解除权行使的通知，载有解除请求权的起诉状送达给对方时，发生合同解除的效力，本案因连文豪根本违约，向阳有权解除合同，故涉案合同于起诉状送达之日（2020年4月16日）已解除。关于合同解除后，连文豪是否应支付占用费的问题。2020年1月19日连文豪退出涉案场地，双方协商处理涉案场地内的物品，连文豪一开始表示场内物品是双方共有要求向阳保管，但在2020年3月27日连文豪亦表示屋内物品由向阳自行处理，此时，为避免房屋空置损失，向阳亦有善意减损的义务，在对方明确表示可由其自行清理的情形下，向阳应及时清理，结合本案的具体情况，对于在合同解除即2020年4月16日之后的场地占用费由向阳自行承担。综上，向阳请求连文豪支付此前的2月租金42900元、3月租金42900元、4月租金22880元（42900元/月*16天/30天）、物业管理费、垃圾清理费、水电费共计4643.9元（水电费合计889.4元，物业管理费、垃圾清理费合计1251.5元/月）均予以支持。关于违约金，鉴于本案的起因及双方约定的违约金明显过高，本院调整违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对向阳主张在此之后的其他诉讼请求，均不予支持。同理，对其清空商铺的请求亦不予支持。综上所述，向阳的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、变更广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初4122号民事判决第一项为，确认向阳与连文豪于2019年3月4日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月16日解除；二、变更广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初4122号民事判决第二项为，连文豪于本判决发生法律效力之日起七日内向向阳支付2020年2月1日至4月16日租金108680元及违约金（每月租金的违约金以当月欠付的租金为本金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自当月6日起计算至付清款项之日止，每月租金违约金以当月欠付的租金为限）、物业管理费、垃圾清理费、水电费4643.9元；三、撤销广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初4122号民事判决第三项；四、驳回向阳的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2942元，由向阳负担418元，连文豪负担2524元。二审案件受理费2905元，由向阳负担419元，连文豪负担2486元。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年十二月二十四日书记员 钟丹霞王日平