广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0823民初2088号原告：李文毅，男，汉族，1997年5月1日出生，身份证号码:************，广东省遂溪县人，住遂溪县*********。委托诉讼代理人：黄大盛，广东正德律师事务所律师。被告：湛江市京豪房地产开发有限公司，所在地：遂城镇银河小区站南路东侧。法定代表人：黄建文，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶猛，广东领会（坡头）律师事务所律师。被告：中国工商银行股份有限公司遂溪支行，所在地：遂溪县*********。法定代表人：李斌，该行行长。委托诉讼代理人：易飚，男，汉族，1966年11月16日出生，身份证号码:************，广东省遂溪县人，住遂溪县***********。原告李文毅诉被告湛江市京豪房地产开发有限公司（以下简称“京豪房地产公司”）、中国工商银行股份有限公司遂溪支行（以下简称“工行遂溪支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告李文毅的委托诉讼代理人黄大盛、被告京豪房地产公司的委托诉讼代理人叶猛、被告工行遂溪支行的委托诉讼代理人易飚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李文毅向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告京豪房地产公司签订的《商品房买卖合同》（预售）；2、解除原告与被告京豪房地产公司、工行遂溪支行签订的《个人购房借款/担保合同》；3、被告京豪房地产公司向原告退还购房首期款193079元及从2019年9月1日起至本判决生效之日止原告已付给工行遂溪支行的贷款本息（暂计至2020年9月1日已付的银行贷款本息为44838.17元）；4、被告京豪房地产公司退还原告房屋买卖契税9043.98元、办证综合费2000元及维修基金4494元；5、被告京豪房地产公司支付占用原告购房款的利息（以首期款193079元为基数，从2019年6月25日起按年利率4.35%计算至实际清退之日止，以贷款44万元为基数，从2019年8月16日起按年利率4.35%计算至本判决生效之日止）；6、被告京豪房地产公司向原告支付违约金6330.79元；7、原告自本判决生效后尚欠被告工行遂溪支行的购房贷款本金、利息及因解除《个人购房借款/担保合同》而需支付的违约金，由被告京豪房地产公司向被告工行遂溪支行偿还，违约金按《个人购房借款/担保合同》的约定计算；8、本案全部诉讼费用由两被告承担。事实与理由:2019年6月25日，原告与被告京豪房地产公司签订《商品房买卖合同》（预售），约定原告购买被告开发的位于遂溪县***********侧京豪商住花园2a号楼2003房，建筑面积为99.85平方米，总价款为633079元，首付款为193079元，按揭贷款44万元，定于2019年10月1日前交房，逾期超过90日，原告可解除合同，且被告京豪房地产公司须自原告付款之日起按年利率4.35%计付利息及按全房款1%计付违约金给原告等内容。在合同签订当日即2019年6月25日，原告已支付首期款193079元及维修基金4494元、办证综合费2000元及于2019年12月24日支付契税9043.98元给被告京豪房地产公司。2019年7月30日以原告为借款人，被告京豪房地产公司为保证人，涉案房产为抵押与被告签订了《个人购房借款/担保合同》，贷款44万元，贷款发放日为2019年8月16日，还贷款日为每月的1日，从2019年9月1日起还。至此，原告已依约付清购房款及相关费用。被告京豪房地产公司收受购房款后，不按合同约定的2019年10月1日前交房，致原告支付巨额款项后无房可收，无房可住。经原告再三催告，被告京豪房地产公司至今仍不能交房，导致原告购房的目的不能实现，严重违反合同约定，严重损害了原告的根本权益，构成根本违约，因此，原告与被告京豪房地产公司签订的《商品房买卖合同》依法依约都应解除。鉴于原告的借款行为是基于购房行为而发生，故应解除借款合同；又由于解除借款合同的原因是被告京豪房地产公司根本违约行为引起，具有过错，故解除借款合同导致的违约责任应由被告京豪房地产公司承担。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼。原告李文毅在举证期限内向本院提交了如下证据(复印件):1、原告李文毅的《居民身份证》、被告的《工商登记资料》，证明原、被告主体资格；2、《商品房买卖合同（预售）》、《个人购房借款/担保合同》，证明原告向被告京豪房地产公司购房，向被告工行遂溪支行贷款；3、《签约开票通知单》、《普通发票》、《个人借款凭证》，证明原告于2019年6月25日支付首期款193079元、2019年8月16日贷款44万元支付给被告京豪房地产公司；4、《收据》2份、《完税证明》，证明原告支付办证综合费2000元、维修基金4494元、契税9043.98元给被告京豪房地产公司；5、《借记卡账户历史明细清单》，证明原告从2019年9月1日起每月按时还贷至2020年9月1日已还本息44838.17元。被告京豪房地产公司答辩称：1、购房合同可以继续履行。买卖合同约定的交房时间是由于答辩人工作人员的失误将备案的合同交房时间写成了2019年，应该是2020年10月1日。从买卖合同的第十条第二项约定的小区内的绿地、道路、车位等都是2020年12月1日交付使用，可以看出交房应该是2020年。如果在2019年10月1日交房的话，小区的配套在一年两个月之后才完成，根本不能达到入住条件。今年因为疫情的影响，房地产行业两个月不能开工，对本项目交楼有延期影响，11月初答辩人已向住建部门提交了竣工验收的申请材料，预计月底可以取得竣工验收证明书，具备交楼条件，因此，双方的购房合同是可以继续履行的。2、对于原告诉求的意见。原告要求被告返还房屋契税、维修基金和办证综合费的问题。房屋契税是税务局收取的，维修基金和办证综合费是答辩人代有关部门收取的，以上费用应由答辩人协助退还，而不是直接退还。原告要求支付占用购房款利息问题。贷款部分的利息应该以原告每一期的实际还款额作为基数计算。被告京豪房地产公司向本院提交如下证据（复印件）：中国邮政储蓄银行住宅专项维修资金专用折,证明住宅维修基金系代缴,由房管局收取,存于原告专用账户,不是被告收取的。被告工行遂溪支行答辩称：1、原告与被告京豪房地产公司的《商品房买卖合同（预售）》是否符合法定的解除条件，由法院依法判决。2、本案的案由为房屋买卖合同纠纷，答辩人并非房屋买卖合同的相对方，不是本案适格的被告，本案不应当对原告与答辩人之间的《个人担保/借款合同》进行审理。本案原告在一个诉求中对两个不同法律关系分别提出两个不同的诉请，没有任何法律依据。原告在本诉中对其与被告京豪房地产公司之间的房屋买卖关系和对其与答辩人之间的担保借贷关系分别提出解除合同的诉请，两个法律关系的当事人不一样，法律事实相互独立，依法只能择其一而诉。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，法院应该仅处理商品房买卖合同纠纷，不应当处理原告与答辩人的担保贷款合同纠纷，3、原告与答辩人签订《个人担保/借款合同》后，答辩人依约发放贷款，且在贷款发放前按照人民银行有关规定在答辩人的法定义务范围内进行审查，不存在任何过错。原告要求解除《个人担保/借款合同》没有法律依据。综上所述，原告诉讼请求于法无据，请依法驳回原告关于解除《个人担保/借款合同》的诉讼请求。被告工行遂溪支行没有向本院提交任何证据。经审理查明：被告京豪房地产公司以转让方式取得京豪商住花园地块的建设使用权，经房管部门批准予以预售。2019年6月25日，原告（作为买受人）与被告京豪房地产公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2019015814），约定原告购买被告京豪房地产公司预售位于遂溪县***********侧京豪商住花园2a号楼20层2003房，总房款为人民币633079元。合同第七条第（二）款第3项约定原告于2019年6月25日前支付首期款193079元、余款44万元向银行申请贷款；合同第九条约定商品房交付时应当符合下列条件：取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》;合同第十一条约定出卖人应当在2019年10月1日前向买受人交付涉案的商品房。合同第十二条第⑵项约定，逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订当日，原告向被告京豪房地产公司支付了首期款193079元、办证综合费2000元和住宅维修基金4494元。2019年7月30日，原告与两被告签订了《个人购房借款/担保合同》（编号A：[房按]字[湛江]分行[遂溪]支行[2019]年[879]号），向被告工行遂溪支行贷款44万元，期限为25年，以涉案商品房作为抵押物。被告京豪房地产公司作为保证人在贷款合同上盖章，为原告的贷款承担保证责任。2019年8月16日，被告工行遂溪支行发放贷款44万元，贷款直接转入被告京豪房地产公司银行账户。原告自2019年9月起每月1日按时足额偿还按揭本金和利息，至2020年9月1日已偿还本息共46555.71元。2019年10月24日，原告在国家税务总局遂溪县税务局第一分局为涉案商品房缴纳了契税9043.98元并办理了税收完税证明。另查明，被告京豪房地产公司承认涉案商品房尚未竣工，也未符合交付条件。原告缴纳的住宅维修基金4494元已由被告京豪房地产公司转入由遂溪县房产管理局收取的开设在中国邮政储蓄银行股份有限公司遂溪县支行的账户中。该银行已为原告设立账户，开出存折。存折显示原告缴纳的住宅维修基金已转入该账户。原告与两被告签订的《个人购房借款/担保合同》第13.2条约定了合同对第50条借款人提前还款，贷款人收取违约金的标准。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。被告京豪房地产公司对原告与其签订的《商品房买卖合同》购买涉案商品房，原告已支付购房首期款193079元及向被告工行遂溪支行贷款44万元支付剩余购房款、已支付住宅维修基金4494元、办证综合费2000元、房屋买卖契税9043.98元及现涉案商品房尚未符合交付条件的事实无异议，故对原告在本案中主张的事实予以确认。原告与被告京豪房地产公司签订的《商品房买卖合同》及原告与两被告签订的《个人购房借款/担保合同》是合同当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应依约履行。针对本案的争议焦点，评析如下：一、原告主张解除《商品房买卖合同》和《个人购房借款/担保合同》的理由是否成立的问题。合同签订后，原告已按合同的约定付清购房款，全部履行了合同的义务，而被告京豪房地产公司没有在合同约定期限内将符合条件的房屋交付给原告，且在法庭辩论终结前，涉案商品房尚未符合交付条件，原告与被告京豪房地产公司约定解除《商品房买卖合同》的条件已经成就。关于被告京豪房地产公司主张合同签订的交房时间属工作人员出现差错导致的抗辩理由是否采纳的问题。被告京豪房地产公司作为提供格式合同的房地产开发企业，对商品房开发建设周期应有充分的估算和计划，对建设期限和交付房屋应有综合的预判，对存在的风险应及时作出相应的调整和补救措施。被告京豪房地产公司签订合同后没有就交房时间存在失误的问题向原告进行任何说明，所以对被告京豪房地产公司辩解由于其工作人员疏忽大意导致合同签署时间错误的理由不予采纳。《商品房买卖合同》解除后，原告与被告工行遂溪支行签订的《个人购房借款/担保合同》的目的也无法实现。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故对原告要求解除与被告工行遂溪支行签订的《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求本院亦予以支持。因被告京豪房地产公司的原因，原告解除贷款合同而需支付的违约金应由被告京豪房地产公司向被告工行遂溪支行支付。二、关于购房款的退还问题。因原告的购房首期款和按揭贷款已由被告京豪房地产公司收取，被告京豪房地产公司是该笔款项的实际占有人和使用人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。被告京豪房地产公司应退还原告已支付的首期款193079元及从2019年9月1日起至本案判决生效之日止原告已偿还给被告工行遂溪支行的贷款本息（根据原告提交的还款账户流水明细显示，至2020年9月1日止原告向被告工行遂溪支行偿还的贷款本息为46555.71元）。对于原告尚欠被告工行遂溪支行贷款合同项下剩余贷款本息，由于贷款合同解除，原告未偿还的贷款本息应由被告京豪房地产公司直接偿还给被告工行遂溪支行。三、关于被告京豪房地产公司支付占用原告购房款期间的利息问题。合同约定买受人解除合同的，自买受人付款之日起，按照年利率4.35%计算利息。原告支付的房款分为首期款193079元及按揭贷款44万元。首期款支付的时间为2019年6月25日。被告工行遂溪支行发放44万元贷款后，原告第一期还款的时间为2019年9月1日，自此以后每月1日，原告都能按时足额向被告工行遂溪支行偿还贷款本息。被告工行遂溪支行发放的贷款44万元不是原告实际支出的购房款，原告实际支付的购房款是从2019年9月1日起每月1日向被告工行遂溪支行偿还的贷款本息。故被告京豪房地产公司应支付的占用购房款期间的利息应分段计算：1.以首期款193079元为基数，从2019年6月25日起按年利率4.35%计算至实际退还首期款之日止；2.以从2019年9月1日起至本判决生效之日期间每期原告已付给被告工行遂溪支行的贷款本息为基数，从2019年9月1日起按年利率4.35%计算至实际付清之日止。四、关于违约金问题。由于被告京豪房地产公司已收取了原告的全部购房款633079元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定及《商品房买卖合同》第十二条第⑵项约定，由于被告京豪房地产公司违反合同的约定逾期没有交付房屋导致商品房买卖合同解除，被告京豪房地产公司需要承担违约责任并支付违约金，该项条款约定了违约金的计算方法，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，原告主张被告京豪房地产公司按全部房价款的1%支付违约金6330.79元（633079×1%）应予支持。五、关于房屋买卖契税、办证综合费、住宅维修基金的退还问题。该三项费用是按规定由相关部门收取的费用，不是被告京豪房地产公司收取使用的，应由被告京豪房地产公司协助原告办理退还手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告李文毅与被告湛江市京豪房地产开发有限公司于2019年6月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2019015814）。二、解除原告李文毅与被告湛江市京豪房地产开发有限公司、被告中国工商银行股份有限公司遂溪支行于2019年7月30日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：[房按]字[湛江]分行[遂溪]支行[2019]年[879]号）。三、被告湛江市京豪房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告李文毅退还购房首期款193079元及从2019年9月1日起至本判决生效之日止原告已付给被告中国工商银行股份有限公司遂溪支行的贷款本息（暂计至2020年9月1日已付的银行贷款本息为46555.71元）。四、被告湛江市京豪房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付占用原告李文毅购房款的利息（以首期款193079元为基数，从2019年6月25日起按年利率4.35%计算至实际退还首期款之日止；以从2019年9月1日起至本判决生效之日期间每期原告李文毅已付给被告中国工商银行股份有限公司遂溪支行的贷款本息为基数，从2019年9月1日起按年利率4.35%计算至实际付清之日止）。五、被告湛江市京豪房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告李文毅支付违约金6330.79元。六、被告湛江市京豪房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内协助原告李文毅办理退还房屋买卖契税9043.98元、办证综合费2000元及住宅维修基金4494元的手续。七、原告李文毅在本判决生效之后尚欠被告中国工商银行股份有限公司遂溪支行的购房贷款本金、利息及因解除《个人购房借款/担保合同》而需支付的违约金均由被告湛江市京豪房地产开发有限公司向被告中国工商银行股份有限公司遂溪支行偿还，违约金按《个人购房借款/担保合同》的约定计算。八、驳回原告李文毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5398.93元，由被告湛江市京豪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员 王月波二〇二〇年十二月二日法官助理 何诗敏书 记 员 陆一鸣附：相关法律及司法解释规定《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。