山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民终1230号上诉人（原审原告、反诉被告）：张某，男，1963年1月28日生，汉族，山西省陵川县人，现住晋城市。委托诉讼代理人：秦某，山西高斯通律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某，山西高斯通律师事务所实律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：晋城市中瑞房地产开发有限公司，住所地：晋城市城区泽州路与红星街交叉处（国际贸易中心**），统一社会信用代码：×××。法定代表人：周某，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭某，北京盈科（晋城）律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛某，北京盈科（晋城）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：晋城市泰美物业管理有限公司，，住所地：晋城市城区泽州路与红星街交叉处（晋城国贸中心****西办公区）统一社会信用代码：×××。法定代表人：赵某，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈某，北京盈科（晋城）律师事务所律师。上诉人张某因与上诉人晋城市中瑞房地产开发有限公司（以下简称“中瑞公司”）、上诉人晋城市泰美物业管理有限公司（以下简称“泰美公司”）合同纠纷一案，均不服山西省晋城市城区人民法院(2019)晋0502民初2643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人张某的委托诉讼代理人秦某、王某，上诉人中瑞公司的委托诉讼代理人郭某、毛某，上诉人泰美公司的委托诉讼代理人陈某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。张某的上诉请求：撤销原判，并依法改判或发回重审；本案一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1、原审认定被上诉人只对装修损失及鉴定费承担50%责任是错误的，上诉人与被上诉人从2018年8月开始一直处于磋商租赁面积的阶段，因未达成一致意见而无法交纳租金，上诉人并不存在过错，装修损失的产生也是因为被上诉人强行锁门不能经营；2、原审认定上诉人支付2018年8月之后的租金数额错误，利息不应被支持，上诉人只占了二楼90平米及地下室的一半，一楼只占了72平米，原审认定39万元租金没有依据，在2019年7月底上诉人将一楼和地下室的一半腾空以后，双方对于租金也没有达成合议，上诉人认为按照同地段的租金标准，再按照餐饮行业惯例减去两个月装修期，租金应为20万余元，本案上导致上诉人未及时交纳租金的原因是被上诉人强迫上诉人增加面积和租金的不诚信行为，被上诉人应当自行承当利息损失；3、原审认定2018年新增加装修价值为402575.76元是错误的，应当是539051.46元，也不应当以上诉人的灯箱、字、牌是违建物品而不认定损失，政府并未明确指出以上物品是违建，原审酌情认定成新率88%也是错误的，本案涉案房屋在2018年10月完成装修，锁门发生在2019年7月，上诉人经营不到一年，原审认定88%的成新率没有依据；4、原审判决驳回上诉人设施设备损失的诉请是错误的，原审开庭后通过双方在场清点，在被上诉人中瑞公司锁门后，原告丢失了56个电磁炉，损失7280元，原审开庭后通过清点，转转正门等7项设备在装修时提前安装到位而未被鉴定进去，但确实属于装修损失；5、原审判决认定二被上诉人对于上诉人的食材损失承担15000元是错误的，上诉人损失了47700元的食材，被上诉人应该全部承担责任；6、原审不予支持上诉人的停业损失是错误的，上诉人提供了7月份当月的营业款收据，可以证明每天营业额；7、原审认定上诉人腾退涉案房屋且支付费用是错误的，上诉人被迫停业是中瑞公司的过错，不是自主停业，不应当搬离房屋并且支付费用。中瑞公司辩称，1、张某与答辩人形成的系不定期房屋租赁合同关系，2017年12月31日，张某与答辩人原来签订的租赁合同就到期了，后张某继续占用房屋，答辩人也未提出异议，不定期租赁合同中，答辩人依法享有单方解除权；依据原合同约定，张某未按时交纳房租，经答辩人催收后，2019年1月22日，答辩人向张某发送律师函，并要求其收到本函15日内腾退房屋，因此2019年2月7日，双方的租赁合同就解除了，答辩人有权收回房屋；2、张某占用一层和地下室的全部面积，应当按照全部面积支付租金（也包括2017年欠付租金）；3、张某装修未办理完整的施工手续就擅自装修，并未经过答辩人同意，答辩人无需承担张某的装饰装修损失；4、张某主张的食材损失和设施设备损失没有事实依据；5、张某主张答辩人赔偿其营业损失缺乏事实和法律依据，答辩人不存在违约行为，不会对张某造成任何可期待的营业损失，张某也未举证证明其存在经营损失。泰美公司辩称，张某要求答辩人赔偿食材损失毫无依据，答辩人并未实施侵权行为，张某也未提供证据证明其食材损失，此外，在本案装饰装修损失司法鉴定过程中，原审法院参与现场勘察、清点时未发现承租房屋内有食材。中瑞公司的诉讼请求：撤销原判，改判张某向上诉人支付拖欠租金358089.04元及利息（包括2017年拖欠租金和自2018年8月1日至2019年2月7日的租金），利息应当支付至全部清偿之日止；改判张某承担违约金12.6万元及滞纳金57.4万元；改判张某向上诉人支付房屋占有使用费912705.12元（自2019年2月8日暂计算至2020年7月24日），应当支付至全部腾退房屋之日止；本案一审、二审诉讼费、鉴定费由张某承担。事实与理由：1、原审认定上诉人与张某形成事实上的租赁关系是错误的，原合同到期后，上诉人与张某形成的是不定期租赁合同，上诉人享有单方解除权，并于2019年2月7日解除合同；2、原审认定张某使用面积错误，张某占用的是地下室的全部，也未将一层房屋交还给上诉人，应当按照全部面积支付租金；3、原审判决自2020年9月22日起计算房屋占有使用费是错误的，张某应当自2019年7月21日起支付非法占有期间的使用费；4、原审判决不予支持上诉人主张的违约金、滞纳金无事实和法律依据；5、原审判决上诉人承担装饰装修损失是错误的，张某应当就其主张的鉴定项目属于新装修承担证明责任，原审也不应该将灯具、监控等可拆除部分计入损失范围，尚未拆除的违建“灯箱、字、牌”等也不应该算作上诉人承担的范围，张某装修未取得上诉人的书面同意，传菜梯施工期间上诉人和泰美公司均明确制止，该损失不应由上诉人承担，认定88%成新率也毫无依据，装饰装修费用已经摊销完毕，不存在尚可使用年限；6、原审酌情认定食材损失是错误的，上诉人收回房屋时，张某已经停业，无任何食材存放。张某辩称，原审认定答辩人和中瑞公司形成事实上的租赁关系是正确的，原合同到期后，因租赁面积和租金改变，新的租赁合同在磋商阶段，所以不是不定期租赁关系，中瑞公司没有单方解除权；原审认定答辩人实际占用的面积过大，应减去一楼的部分面积，答辩人早在2018年7月就将一层与地下室一半予以腾空，并告知了中瑞公司，只是因中瑞公司法定代表人的女婿后来不愿意承租了，所以中瑞公司言而无信，强迫让答辩人继续租赁；关于占有使用费问题同上诉意见第7点；关于违约金和滞纳金问题，因原合同到期，新合同尚在磋商，没有约定违约条款，不存在违约责任问题，而且中瑞公司既要求违约金又要求滞纳金也是违法的；关于装饰装修损失，同上诉意见第1点和第3点，另外，答辩人原审已经提供了充分的证据证明装修损失属于2018年新装修，传菜梯也是经过中瑞公司同意的，耗费几十万的装修不可能在不到一年时间摊销完毕；关于食材损失同上诉意见第5点，答辩人是在正常营业时被泰美公司突然停电、再被中瑞公司强行锁门，答辩人没有时间转移食材，反而是中瑞公司在锁门后几次进入，所以应当对答辩人的食材损失承担全部责任。泰美公司同意中瑞公司上诉意见。泰美公司的上诉请求：撤销原判，改判驳回张某的诉讼请求并判决张某支付上诉人物业费11760元、水费692元及电费9929.2元，共计22381.2元，本案一审、二审诉讼费由张某承担。事实与理由：原审认定张某从2018年10月开始每月按以前面积一半交物业费时错误的，张某使用的房屋总面积是1947平米，上诉人也未认可张某减半交纳，张某应当足额交纳水电物业费；原审认定上诉人停电属于违约行为是错误的，张某长期拖欠物业费经上诉人屡次发函催缴无果，上诉人停电是合理的管理措施，而且原审认定张某与中瑞公司租赁关系自2019年7月21日为实际解除日也是错误的；原审认定上诉人承担食材损失依据不足，上诉人未实施侵权行为，张某也没有证明其食材损失；原审认定在张某应当交纳的物业水电费中扣除5000元停业损失证据不足，上诉人6月18号的停电行为也不属于侵权，张某亦无证据证明其停业损失。张某辩称，原审关于泰美公司应当承担的责任认定全部是正确的。中瑞公司同意泰美公司的上诉意见。张某向一审起诉时提出诉讼请求：判令被告中瑞公司赔偿餐厅装修损失76.0045万元、设备设施损失35.126万元；判令被告中瑞公司和泰美公司共同赔偿食材损失4.77万元以及相应的营业损失（营业损失按每天1万元从2019年7月21日起计算，暂计算至起诉之日）；诉讼费由二被告承担。诉讼期间，原告将以上诉请中的餐厅装修损失76.0045万元变更为86.0045万元，设备设施损失35.126万元变更为25.126万元。对于上述的营业损失，原告张某提出，要求按每天1万元的标准赔偿，直到中瑞公司给其开门让其恢复营业为止。另外，张某提出要求赔偿鉴定费4万元。中瑞公司向一审法院提起反诉称：判令张某支付我公司拖欠的租金35.808904万元并支付租金的利息。判令张某支付我公司从2019年2月7日起至2019年7月21日的房屋占用费28.306849万元及利息（利息从2019年2月7日计算至7月21日）。判令张某向我公司支付违约金12.6万元（年租金63万元×20%）及滞纳金57.4万元。反诉费由张某承担。诉讼期间，被告中瑞公司明确以上反诉请求一为：欠付的租金35.808904万元，其中，2017年的租金还欠付3万元，2018年8月1日-12月31日的租金还欠26.25万元，2019年1月1日-2月7日的租金还欠付6.558904万元。每年的租金均应于当年1月1日支付，故以上每年欠付租金的利息从当年的1月1日起计算，均按年利率6%计算，计算至实际付款之日。变更以上反诉请求二为：要求张某腾退全部房屋，并按照每月5.25万元（年租金63万元/12个月）的标准从2019年2月7日起支付房屋占用费至实际腾房之日止。明确以上反诉请求三中的滞纳金为：按日千分之五计算，其中，每年欠付的租金均从当年1月1日起计算，均算至2019年7月21日，共计95万余元，因该数额较高，自行降为57.4万元。泰美公司向一审法院反诉称：判令张某支付我公司欠缴的物业服务费11760元、水电费10955.5元，以上合计22715.5元。反诉费由张某承担。一审法院查明：被告中瑞公司的法定代表人叫周某。周某是中瑞公司的股东，同时也是被告泰美公司的股东。被告中瑞公司系晋城市红星街东段滨湖花园****楼B段楼房的房屋所有权人，该楼房的物业由被告中瑞公司委托被告泰美公司管理。2013年8月27日，被告中瑞公司与原告张某签订《租赁合同》一份，约定：中瑞公司将晋城市红星街东段滨湖花园C区1号楼B段的三层房屋（地（地下**、地上两层租给张某作为餐饮业使用；房屋面积约1900余平方米；租赁期限为2013年1月1日至2017年12月31日；第1-2年每年租金60万元，第3-5年每年租金66万元；租金按年支付，签订合同当天一次付清当年房租，以后每年应提前30日预付下一年租金，以此类推执行完毕（第三条第二款）；张某在租赁期间应承担所发生的一切费用，如：水电暖、物业管理等；张某如改变房屋的内部布置、装修或设置对房屋结构有影响的设备，均应提前以书面形式向中瑞公司报送方案，征得中瑞公司书面同意方可施工；房屋租赁期满后张某应将承租房屋及附属设施、设备交还中瑞公司，交还时应保持房屋及设施、设备的完好，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经中瑞公司同意留存的物品，中瑞公司有权处置。以上《租赁合同》还约定：房屋租赁期间，张某有下列行为之一的，中瑞公司有权解除合同，收回出租房屋：......2、未经同意，拆改变动房屋结构；......7、不能如数交纳房屋租金；租赁期间，张某有下列行为之一的，中瑞公司有权终止合同，收回房屋，张某应按照合同年租金总额的20%向中瑞公司支付违约金：......3、拖欠房租30天以上的（依照本合同第三条第二款为起始日）；租赁期间张某逾期交纳本合同约定租金的，自逾期之日起，每天按合同租金总额的5‰向中瑞公司支付滞纳金。上述《租赁合同》签订后，张某在租赁房屋内开始经营“晋城市城区盛世小牧童”肥牛馆（以下简称“小牧童”）。经营期间，张某按与被告泰美公司签订的《物业服务协议》缴纳物业费、水电费。关于向中瑞公司支付的房屋租金，其中，头三年的租金，张某按约履行；2016年的租金，经中瑞公司同意降低5万元，张某向中瑞公司交了61万元；2017年的租金（现有争议），张某向中瑞公司交了60万元。2017年12月31日，原《租赁合同》到期，张某与中瑞公司未续签《租赁合同》，但租赁关系继续，张某仍继续租用地下一层以及地上两层。2018年3月22日，张某向中瑞公司交了15万元租金。2018年下半年开始，中瑞公司法定代表人周某的女婿有意租赁上述房屋一层的部分地方，于是，张某与中瑞公司着手开始协商变更租赁的面积。2018年8-10月，张某对自己使用的一层部分地方、以及二层进行了装修。装修时，张某将装修设计图及效果图发给了中瑞公司的工作人员王鹤，王鹤未提异议。王鹤告诉张某如果要重新签订合同要重新计算面积，王鹤给张某发送了一张一层的《开口方案及面积分割图》，并给张某发送了一份“小牧童”租金测算表，该表载明：地：地下658㎡，由小牧童占用，0.3元/天/㎡；一层大厅93.40㎡，其中，小牧童占用72.85㎡，1.8元/天/㎡；一层其他部分570.74㎡，其中，小牧童占用151.18㎡，1.55元/天/㎡；二层625.02㎡，由小牧童占用，1.20元/天/㎡。根据该表，小牧童总计每年租金是：[（658.9×0.3）+（72.85×1.8）+（151.18×1.55）+（625.02×1.2）]×365≈47.93万元；小牧童总计使用的面积是：658.9+72.85+151.18+625.02=1507.95㎡。张某收到该表后认为自己从2018年8月以后仅占用地下室的一半，故仅认可一半地下室的面积；对“一层其他部分”的面积151.18㎡认为自己仅需使用90㎡，单价认可是1.4元/天/㎡；对二层的单价认可是1元/天/㎡，对其他内容无异议。根据张某该说法，其使用面积应为：658.9÷2+72.85+90+625.02=1117.32㎡，租金应为：[（658.9÷2×0.3）+（72.85×1.8）+（90×1.4）+（625.02×1）]×365≈35.81万。因有异议，故张某与中瑞公司未能达成一致，双方未能签定新的《房屋租赁合同》。2018年11月8日，中瑞公司给张某发送函件，告知张某截止2018年7月底的租金为36.75万元（63万元/12个月×7个月），2018年8-12月的租金为19.97万元（47.93万元/12个月×5个月），以上租金合计56.72万元，请在收函3日内补齐，逾期未交将停供水电。2018年11月23日，中瑞公司的工作人员给张某饭店的会计发短信告诉其银行账号要求其转付租金21.75万元（截止2018年7月底应交36.75万元、已交15万元）。随后，张某给中瑞公司转款21.75万元，将2018年7月底应付的租金支付完毕。因对函件里确定的2018年8月之后的租金数额有异议张某未予支付。2019年1月22日，中瑞公司委托律师给张某发函催要2018年8-12月的租金，该函件中将2018年11月函件中确定的该期间的19.97万元租金又变更为26.25万元租金（也就是说又要求张某以年租金63万元支付），同时通知张某在收到函件之日起7日内签订书面《房屋租赁合同》，若未能签订，须在收函之日起15日内交还房屋并支付租金。2019年4月15日，中瑞公司给张某再次发函通知张某4月19日前将2018年8-12月的房屋租金26.25万元及2019年1-4月的租金21万元（63万元/12个月×4个月）交清，并于2019年4月30日之前归还房屋。但张某因对租金数数额持有异议，对中瑞公司的函件未予理会，继续经营。2019年6月6日，泰美公司给张某发函：2018年10月起你装修后以未使用一楼为由未按规定缴纳物业费8个月计8761.5元，我公司多次与你联系，你始终未提供房屋租赁相关合同及证明，请你公司于2019年6月9前提供，如未能提供，我公司将不再提供物业相关服务。2019年6月18日中午，泰美公司给张某经营的饭店停了一次电，随后又恢复供电。2019年7月18日，泰美公司给张某再次发函，通知张某因其始终未提供新的《房屋租赁合同》，故该公司将沿用合同面积1947㎡收取物业费用，要求张某于2019年7月20日前提供新的《房屋租赁合同》，否则将采取停电处理，并申明因此造成的经济损失与该公司无关。2019年7月21日，泰美公司又给张某发函告诉其要暂停供水电直至张某结清所欠款项，并于当日给张某的饭店停电。随后，中瑞公司锁了张某饭店的门。2019年8月8日，张某起诉至一审法院。另查明：2018年10月之前，张某每月按1947㎡的面积给泰美公司缴纳物业费1947元。从2018年10月开始，张某每月给泰美公司缴纳物业费973.5元（1947元/2）直至2019年5月。2019年5月之前的水电费，张某已交清。以上事实有张某提供的与中瑞公司工作人员王鹤的微信聊天记录、开口方案、租金测算表、装修效果图、锁门照片、工作联系单、泰美公司的企业信息报告、中瑞公司的企业信息报告、录音资料、小牧童的营业执照、短信记录、给中瑞公司法定代表人周某的银行转账记录、缴纳物业费的收据，中瑞公司提供的房屋所有权证、《房屋租赁合同》、中瑞公司工作人员王鹤与张某的微信聊天记录、工作联系单、律师函、《物业管理委托服务合同》、王鹤与周某的微信聊天记录、泰美公司会计与张某的短信记录、照片、张某与王鹤的聊天记录、张某2015年11月降低房屋租金的请示，泰美公司提供的与张某签订的《物业服务协议》，收取小牧童物业费、水电费的票据，工作联系单及送达证明，以及原、被告的陈述予以证实。一审法院认为，原告张某与被告中瑞公司2013年签订的《租赁合同》于2017年12月31日到期，到期后双方未签订新的合同，但继续租赁，形成了事实上的租赁关系。2018年8月之后，张某为继续租赁进行了重新装修，中瑞公司对张某的装修未提出异议，可见中瑞公司当时也有让张某继续租赁的意愿。2019年7月双方形成本案纠纷，实际上是因为2018年8月之后租赁面积发生变化，双方对租赁面积、租金数额未能达成一致未能签订新的租赁合同，张某一直未能支付租金，中瑞公司由此终止了租赁关系所导致。考虑到张某2018年8月后又对承租的房屋增加了装修，一审法院在第一次庭审后，对租赁关系能否恢复组织当事人进行了调解，但经过双方协商，未能达成一致。双方租赁关系已经终止，现又无法恢复，中瑞公司要求张某腾退房屋，张某应无条件腾退。本案主要争议焦点如下：一、在履约过程中，哪一方当事人行为构成违约。中瑞公司有无单方解除租赁关系的权利，双方的租赁关系应系何时解除，泰美公司有无权利对中瑞公司停电。2018年下半年，原告张某与被告中瑞公司开始协商变更租赁面积以及租金，但就变更后的租赁面积以及租金未能谈妥，导致未能签订新的《租赁合同》，其间，张某打算继续租赁并对所使用的房屋投资进行了再装修，中瑞公司未提异议，说明也同意张某继续租赁经营。之后，在租赁面积以及租金未能谈妥的情况下，在张某的饭店还在营业时，中瑞公司任意行使解除权，直接对张某的饭店锁门，解除租赁关系，构成违约。而且，2018年下半年，中瑞公司刚开始同意张某部分租赁年租金为47.93万元，但之后又对张某提出全部租赁年租金为63万元，对双方关系变僵也起到了一定的作用，该行为也构成违约。但对于导致中瑞公司解约，张某也具有过错，张某在中瑞公司多次要求其支付租金的情况下，虽然对租金面积以及数额持有异议，但未能妥善解决此问题，无视中瑞公司的要求，对2018年8月之后的租金分文未交（即使对自己认可的租金数也没有支付），对双方关系变僵也有一定的过错，也构成违约。综上，一审法院认为，对于导致解除租赁关系，中瑞公司需要承担50%的责任，张某需要承担50%的责任。被告泰美公司明知上述两方当事人未签订新的《租赁合同》而以原告张某未能提供合同为由对其经营的饭店进行停电，泰美公司也构成违约。中瑞公司提出按原合同约定张某拖欠30天以上该公司即有权终止合同，一审法院认为，该主张不能成立，双方尚在协商期间，不能单纯以此合同约定来履行。中瑞公司提出张某是擅自装修，从张某提供的证据来看，其在装修时曾将设计图以及效果图发给了中瑞公司的工作人员，中瑞公司未提异议，故该抗辩也不能成立。中瑞公司没有单方解除租赁关系的权利，双方租赁关系应以泰美公司断电之日2019年7月21日为实际解除日，而不是以中瑞公司提出的2019年2月7日解除租赁关系为终止日。二、2018年8月之后的租赁面积以及租金应如何计算。按照中瑞公司工作人员给张某发的《开口方案及面积分割图》可以看出，中瑞公司的意思是：张某原租用的二层不动，一层大厅张某使用72.85㎡，一层其他部分张某使用151.18㎡，地，地下室658㎡由张某全部使用。而张某认为一层部分其仅使用90㎡，地，地下室658㎡其仅使用一半。一审法院认为，2018年8月之后，实际上中瑞公司已经同意张某部分承租，既然是部分承租，具体租赁多少面积应按照承租人的意愿确定，而非出租方单方的意愿确定，至于租金的单价，出租方作为房屋的所有权人有权定价，应按照出租人的意愿确定。对于2018年8月之后的面积以及租金，一审法院确定如下：地：地下室658㎡，小牧童占用329.45㎡，0.3元/天/㎡；一层大厅，小牧童占用72.85㎡，1.8元/天/㎡；一层其他部分，小牧童占用90㎡，1.55元/天/㎡；二层625.02㎡，1.2元/天/㎡。以此计算：面积共计1117.32㎡，小牧童总计每年租金是：（329.45×0.3元+72.85×1.8元+90×1.55+625.02×1.2）×365≈40.861349万元。三、租金总计还欠多少。1、关于是否欠付2017年租金（3万元）的问题。被告中瑞公司陈述，2017年租金以年租金63万元结算，张某仅交了60万元租金，仍欠3万元，现应支付。张某提出，关于2017年的租金，2018年1月就和中瑞公司的财务总经理说好是60万元，该60万元已全部支付，现已不欠，从中瑞公司2018年11月上旬发的函件以及中瑞公司认可的其工作人员2018年11月23日给张某饭店的会计所发的短信内容就可以看出。一审法院认为，张某的主张有理有据，一审法院予以支持。以上张某所提到的函件以及短信中均说的是截止2018年7月的租金是36.75万元（63万元÷12个月×7个月），并未提到2017年尚有3万元未付。一审法院对中瑞公司提出2017年仍欠付3万元租金的主张不予支持，相应的利息请求也无依据，不予支持。2、2018.8.1-2019.7.20的租金及利息问题。一审法院认为，该期间的租金应以年租金40.861349万元的标准来计算，具体为：40.861349万元÷12个月×11个月+40.861349万元÷365天×20天≈39.695215万元，原告张某应支付给被告中瑞公司。以上租金39.695215万元，其中，2018年8-12月的租金是：40.861349万元/年÷12个月×5个月=17.025562万元，因被告中瑞公司于2018年11月8日向原告张某发函要求3日内支付租金，而张某到期未交，故张某应当从2018年11月11日起开始支付该租金的利息；2019年1-4月的租金是：40.861349万元/年÷12个月×4个月=13.620450万元，因被告中瑞公司于2019年4月15日向原告张某发函要求4月19日前支付租金，而张某到期未交，故张某应当从2019年4月19日起开始支付该租金的利息；2019年5.1-7.20的租金是：39.695215万元-17.025562万元-13.620450万元=9.049203万元，该租金的利息应从2019年7月21日起开始计算。2019年8月20日以前的利息，利率按同期银行贷款基准利率计算，2019年8月20日以后的利息，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。四、物业费、水电费问题。1、物业费。被告泰美公司陈述，张某2018.10-2019.5张某仅缴了一半的物业费，该8个月张某尚欠：7788元（973.5×8）物业费，另外，2019年6月还欠付1947元物业费，2019年7月还欠付2025元物业费（1947元+78元员工宿舍的物业费）。张某提供了2018年9月-2019年6月交物业费的票据（小牧童2018年10月之后每月均是973.5元）以及张某的会计与物业小云的微信聊天、微信转账记录，旨在证明，其2018年8月之后仅使用了一半面积所以仅交一半的物业费，实际上泰美公司从2018年10月开始就认可了这一点，但后来是为了配合中瑞公司强制原告按中瑞公司的意思签合同所以才进行了变更。一审法院认为，张某提供的证据可以看出泰美公司对张某从2018年10月开始每月按以前面积的一半交物业费并无异议，泰美公司现在又起诉要求张某补交2018年10月-2019年5月的另一半的物业费973.5元/月×8个月，不予支持。2019年6、7月小牧童的物业费仍为973.5元/月。泰美公司提出2019年7月张某还应交员工宿舍物业费78元，张某无异议，予以认定。2、水电费。泰美公司提供：（1）2019年6-8月中瑞公司向供电公司、自来水公司交纳电费、水费的发票。（2）2019年的水电费收费台账、水电费逐月统计详单，显示：小牧童：6月水费为262.5元、电费为6570元；7月水费为247.5元、电费为6300元。员工宿舍：6月水费为87.5元、电费为93元；7月电费为96元。被告泰美公司补充称，员工宿舍7月水费为94.5元。原告张某对以上证据无异议，但称，2019年6月18中午营业时停电了两个小时，给其造成了营业损失，之后与泰美公司协商减少水电费不成，所以2019年6月交水电费和物业费时本应交8129.8元，其就扣减了泰美公司应赔偿的5000元损失，交了3129.8元。张某提供证据：（1）2019年6月18日上午张某与电工赵师傅、李云霞的电话录音，赵师傅称张总让给停电了，李云霞称直属领导让其准备给原告停电，还给原告发了微信。（2）2019年7月16日与物业小云的微信聊天记录，其中，原告方称，6月份应转款8129.8元，减去停电损失5000元后转给泰美公司3129.8元。（3）2019.6.10-20日小牧童收到吧台交款的收据11支，显示营业收入共计111175元，日收入约10107元，其中6月18日营业收入为3528元。旨在证明6月18日的损失。被告泰美公司质证称，2019年6月18日停了半个小时，不同意扣减5000元。一审法院认为，泰美公司在张某与中瑞公司就租赁事宜还未协商出结果时便于2019年6月18日擅自停电，其应承担停电给张某造成的损失。张某要求在2019年6月的水电、物业费中扣除2019年6月18日的营业损失5000元，为合理主张，予以支持。张某不欠2019年6月的物业费、水电费。针对2019年7月张某员工宿舍的水费，泰美公司庭审时未提供相应证据，仅陈述（庭后）是94.5元，一审法院认为，该月的水费应收取20天，又因未提供证据，可参照2019年6月的水费87.5元酌情计算：87.5元/30天×20天=58.3元。综上，一审法院认为，张某还应交：2019年7月的物业费：（973.5元+员工宿舍物业费78元）/31天×20天）≈678.39元。2019年7月的水电费：247.5元+6300元+96元+58.3元元=6701.8元。五、张某所提的2018年新增加装修的损失问题。依张某申请，一审法院委托晋城市中级人民法院司法技术中心由该中心委托山西晋城元恒资产评估有限公司进行了鉴定，山西晋城元恒资产评估有限公司于2020年5月18日作出评估意见：涉案房屋内的装修装饰现有价值为：重置成本是486149.46元，考虑成新率75%，评估值为364630元（评估基准日为实地勘察日2020年4月15日），该报告载明共计21项系当事人有争议的项目。针对该鉴定报告，原告张某提出：1、评估基准日应以锁门时即2019年7月21日为准，不能以2020年4月15勘察日为准，据此，成新率不能以75%计算。2、第13页第4项“拆除灯箱、字、牌”重置成本2800元鉴定过低，该项价值应为57840元。第1页磨砂玻带窗套固定窗和生态门，第4页防腐木大树造型（重置成本4000元），第9页1.2米艺术吊灯的评估价过低，且均未包含人工费。第13页设计费重置成本25000元过低、第12页传菜井重置成本8000元过低。针对原告张某提出的第13页第4项“拆除灯箱、字、牌”以及第4页“防腐木大树造型”鉴定过低的问题，鉴定机构于2020年7月29日进行了调整，将“拆除灯箱、字、牌”的鉴定价调整为：53702元（重置成本）×75%的成新率=40277元（评估值），将“防腐木大树造型”的鉴定价调整为：6000元（重置成本）×75%的成新率=4500元（评估值），评估总价调整为：重置成本539051.46元（486149.46元-2800元+53702元-4000元+6000元），考虑成新率75%，评估值为404307元。对于原告张某提出的上述第1项即提出应以2019年7月21日确定成新率来计算装修的评估值，一审法院认为，考虑本案实际发生纠纷的时间为2019年7月21日，张某该请求为合理请求，一审法院酌情确定实际发生纠纷时的成新率为88%，以该成新率计算装修价值。原告提出的“拆除灯箱、字、牌”以及“防腐木大树造型”鉴定过低的问题，鉴定机构已作出调整；原告提出的以上其他鉴定过低的内容，不予支持。被告中瑞公司对报告内容也有异议：1、报告中载明有争议的21项装修装饰项目（评估值是73229元），应予以剔除。另外，评估报告还遗漏了21项“有争议的部分”（评估值是6663元，包括206、208包间的吊式吸顶灯,208包间的喇叭，209包间的吸顶灯，员工工作室的容声热水器，3个房间排风扇，8个房间排气扇，4个大包窗帘盒，断桥铝窗户），应该予以剔除。2、原告未举证证明附件装修装饰项目（评估值是36176.75元，包括27个灯具，1个监控、1个车边镜、1个员工用房的不锈钢水池、1个板式展柜）于2018年1月1日后形成的，且该部分装修财产属于可拆除部分。3、暖气墙（206、208、209包间，员工工作室以及走廊）的成本应仅考虑面层板，不应考虑基层板，基层板原来就有，且该装修是2018年以前的旧装修，应予以剔除。该项评估值是1274元。4、轻钢石膏板隔断（206、208、209包间，员工用房，顺利厅、友谊厅、幸福厅及一层大堂）应仅考虑面层板，不应考虑基层板，基层板原来就有，且该装修是2018年以前的旧装修，应予以剔除。该项装修评估值是16065元。以上评估值总计是133407.75元，重置价是：133407.75元÷75%=177877元。5、鉴定报告第13页涉及的“彩钢造型招牌、基础钢骨架加固、广告不锈钢字牌”（重置成本是10000元），和“拆除的灯箱、字、牌”（重置成本是53702元），以上项目均为违建，应当拆除，所以不应计入鉴定的损失范围。中瑞公司还提供了晋城市城区提升城市品质领导组办公室2019年10月9日下发的城提质办发（2019）1号文件、花园头社区居委2019年12月下发的通知，旨在证明上述物品是政府拆除的违建物品，故不能计入装修损失。6、价值6000元的传菜梯是原告擅自在承重墙加的部分，应当剔除；设计费18750元，应当予以剔除。中瑞公司提出以上1-4中的装修内容（该装修的重置成本为177877元），不是2018年新增加的装修，而是2018年以前的装修，不能认定是张某的装修损失，而张某认为该装修均是2018以后的新装修，应认定为本案装修损失。一审法院认为，从现有张某提供的装修二层的图纸来看，上述有争议的内容，部分能体现出是新装修，但部分也体现不出，而张某所支付的2018年装修费用的单据也无法分清具体是支付的哪一项装修的费用，但被告也未能提供证据证明以上均为旧装修，综合考虑到本案的情况，一审法院酌情确定上述有争议中的重置成本为15万元的装修系2018年的新装修，计入本案的损失范围；其余27877元为2018年前的旧装修，不计入本案损失范围。被告提出的上述2中的物品系可拆除部分，不予支持，拆除后其价值明显会降低。对于被告提出的第5项，一审法院认为，对于其中已经拆除的灯箱、字、牌，虽然鉴定机构将鉴定价予以了调整，但因该物品在诉讼中已被作为违建拆除，故不宜计入张某装修损失范围之内（该项装修的重置成本为53702元）；其余未被作为违建拆除的内容，仍要作为张某的损失。被告提出的第6项没有合理依据，不予认定。综上，剔除不宜纳入本案赔偿范围的装修，一审法院认定，张某2018年新增加并可纳入本案赔偿范围之内的装修的重置价为：539051.46元-27877元-53702元=457472.46元，考虑2019年7月21日时的成新率为88%，2019年7月21日的装修价值为：457472.46元×88%≈402575.76元。被告中瑞公司赔偿原告张某的数额为：402575.76元×50%≈201287.88元。六、鉴定费的问题。一审法院认为，被告中瑞公司应承担该费用的50%计2万元。七、张某所提的设备设施损失的问题。一审法院认为，原告张某所提供的购买相应设施设备的票据均发生在2018年之前，原告现在要求被告赔偿其该损失，于法无据，不予支持。2020年9月3日，张某又提出：带有油烟净化装置的油烟灶、转转正门一幅（主张2万元）、污水泵一套、50千瓦发电机组一组、直径两米桌子一张、明档厨房内的冷藏柜3个、19台空调，共计10.7万元，都是装修时提前安装到位，未作鉴定，如果拆除导致无法计算损失，要求被告赔偿。一审法院认为，对于张某提到的以上物品，除转转门有相应的2018年购买的单据可以证明系2018年新安装，其他均没有相应的单据证明是新安装的物品，但对于转转门，因现无合理依据为张某定价，张某就此可另行主张；其他要求，不予支持。八、张某所提的食材损失问题。张某提供了小牧童2019年5、6、7月库存进销存报表及进货单据，显示7月的食材库存为47700元。一审法院认为，原告经营的是火锅店，二被告擅自将营业中的火锅店停电并锁门，势必会给原告造成食材损失，二被告提出没有食材损失，不合常理，不予采信。食材具体损失金额，一审法院参照原告的食材库存酌情确定食材损失为3万元，二被告承担50%计1.5万元的食材损失。九、中瑞公司所提租金的违约金、滞纳金问题。被告中瑞公司主张原告应按原合同约定的年租金63万元的20%支付违约金，按原合同约定的日千分之五计算滞纳金。一审法院认为，被告中瑞公司该主张均系依据原租赁合同，但原租赁合同已经期满，2018年8月份之后，双方对原合同约定的租赁面积及租金金额均发生了变更，尚未形成新的租赁合同，故中瑞公司该请求，没有依据，不予支持。十、张某所提的2019年7月21日以后的营业损失问题以及中瑞公司的所提的2019年7月21日之后的房费损失问题。张某与中瑞公司均认为各自的相关损失均应由对方承担。张某陈述，二被告应赔偿其自2019年7月21日起至饭店恢复营业之日的营业损失，并提供了：1、“晋城市城区盛世小牧童肥牛馆”个体工商户的营业执照，经营者为张某。2、2019年7月1日-21日的营业款收据。二被告质证称，证据1无异议，证据2不予认可。一审法院认为，对于张某的营业损失，根据张某现提供的证据无法确定具体数额。2019年7月21日之后，中瑞公司存在房费损失的问题，张某也存在营业损失的问题，考虑到对于导致锁门事情的发生，张某与中瑞公司均负有责任，而对于锁门事情发生后，双方均未能积极处理，对于损失的扩大也均负有责任，根据本案情况确定其各自的相应损失均由其各自负担。2019年7月21日解除租赁关系之后，张某与中瑞公司均未积极处理腾退房屋事宜，一审法院2020年7月24日庭审对鉴定意见组织质证结束，原、被告才开始着手处理腾退房屋事宜，进行了清点，一直到2020年8月11日才清点完毕。清点完后张某本应开始腾退，但张某未予腾退，鉴于其未腾退，一审法院于2020年9月17日通知其在2020年9月22日之前必须完成腾退，但其截止到2020年9月22日仍未腾退，故从2020年9月22日开始，张某应向中瑞公司支付房租损失，地，地下室按照3295㎡×0.3元/天/㎡即每天98.84元/天的标准向中瑞公司支付，二层按照：625.02㎡×1.2元/天/㎡即750.02元/天的标准向中瑞公司支付。综上，对于2019年7月21日至2020年9月21日期间的损失，双方应各自承担；2020年9月22日之后，原告张某应按照上述标准向中瑞公司支付房费损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）晋城市中瑞房地产开发有限公司赔偿原告张某（反诉被告）装修损失20.128788万元、鉴定费损失2万元。二、被告（反诉原告）晋城市中瑞房地产开发有限公司与晋城市泰美物业管理有限公司共同赔偿原告张某（反诉被告）食材损失1.5万元。三、原告张某（反诉被告）支付被告晋城市中瑞房地产开发有限公司（反诉原告）租金39.695215万元。（其中，2018年8-12月的租金17.025562万元，2019年1-4月的租金13.620450万元，2019年5.1-7.20的租金9.049203万元。）以上租金39.695215万元的利息，其中，2018年8-12月的租金17.025562万元的利息，从2018年11月11日起开始计算；2019年1-4月的租金13.620450万元的利息，从2019年4月19日起开始计算；2019年5.1-7.20的租金9.049203万元的利息，从2019年7月21日起开始计算。（2019年8月20日以前的利息，利率按同期银行贷款基准利率计算；2019年8月20日以后的利息，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）四、原告张某（反诉被告）立即向晋城市中瑞房地产开发有限公司（反诉原告）腾退晋城市红星街东段滨湖花园C区1号楼B段的房屋二层及地下室。原告张某（反诉被告）从2020年9月22日开始赔偿原告晋城市中瑞房地产开发有限公司（反诉原告）房费损失，直至其完全腾退之日，其中，地，地下室按照每天984元/天的标准赔偿，二层按照750.02元/天的标准赔偿。五、原告张某（反诉被告）支付被告（反诉原告）晋城市泰美物业管理有限公司物业费678.39元、水电费6701.8元。六、驳回原告张某（反诉被告）的其他诉讼请求；驳回被告晋城市中瑞房地产开发有限公司（反诉原告）的其他诉讼请求；驳回晋城市泰美物业管理有限公司（反诉原告）的其他诉讼请求。以上判项涉及的款项，于判决生效后五日内履行完毕。本诉案件受理费17301元，晋城市中瑞房地产开发有限公司承担2943元，张某承担14358元。晋城市中瑞房地产开发有限公司反诉案件受理费17466元，减半收取8733元，晋城市中瑞房地产开发有限公司承担6223元，张某承担2510元。晋城市泰美物业管理有限公司反诉案件受理费368元，减半收取184元，由晋城市泰美物业管理有限公司承担124元，张某承担60元。二审中，上诉人围绕上诉请求提供了新证据，本院组织进行了质证。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，（一）关于本案租赁合同的解除时间及各方责任的问题。中瑞公司与张某签订2013年1月1日-2017年12月31日的五年期书面《租赁合同》于2017年12月31日到期后，2018年1月1日起，张某继续使用租赁物，中瑞公司没有提出异议，双方对于按照原《租赁合同》履行权利义务，均无异议，原租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁合同关系，一直到2018年7月31日。2018年下半年开始，因中瑞公司法定代表人周某的女婿有意租赁涉案房屋的一部分，从中瑞公司工作人员王鹤与张某的微信来往记录可以看出，中瑞公司与张某开始重新商谈租赁面积和租赁价格、重新装修房屋及重新签订租赁合同等事宜。基于以往合作的信任、原《租赁合同》约定的张某享有优先承租权，中瑞公司同意装修方案，2018年8月-10月张某对涉案房屋进行重新装修的事实，可以说明双方有意愿签订较长期限的租赁合同，但是由于租赁面积和租赁价格上存在差异，最终双方没有达成一致意见，没有签订书面租赁合同。2018年8月之后，张某对变更后的租赁场所占有、使用、收益，与中瑞公司形成事实上的租赁合同，为不定期租赁合同。从双方各自主张的租赁面积和租金来看，双方差距主要在租赁面积（双方分歧点在于一层90平方米面积），租赁单价（每天每平方米0.1元）的差距并不大。基于双方之前的合作信任，本可以达成较长期限的租赁合同，但是最终双方未签订较长期限的书面合同，双方在磋商过程中均存在有违诚实信用原则的行为，均有过错。（1）出租方中瑞公司执意要求承租方张某租赁较多面积的房屋，而张某也一直不接受租赁单价；（2）中瑞公司在后期催缴租金上更是要求按原合同年租金63万元计价，明显与事实不符，而张某对于2018年8月之后的租金分文未交；（3）中瑞公司强行锁门导致张某无法营业。最终导致双方租赁关系陷入僵局、无法继续。2018年8月之后，双方形成的事实租赁合同，在性质上属不定期租赁合同，依照法律规定，任意一方均享有解除权。2019年1月22日、2019年4月15日中瑞公司两次发函通知张某，要求解除合同、支付租金并交还房屋。双方的租赁合同自通知规定的最后期限2019年4月30日解除。依前所述，双方对于事实租赁合同的解除均有过错，均应承担50%的责任。（二）关于租金应如何计算，是否应付利息的问题。2018年8月至2019年7月20日锁门期间的租金如何认定，需要确定租赁面积和租赁单价。原审按照租赁面积由承租人意愿确定，租赁单价由出租人意愿确定的思路，并无明显不当。按照中瑞公司向张某发送的租金测算表，以及庭审中张某认可的租赁面积，原审测算租赁面积变更后的年租金为40.861349万元，应予确认。经计算欠付租金数额为39.695215万元，经中瑞公司催告，张某分文未付，原审按照催告限定的支付期限起算欠付租金利息，符合合同法第六十二条第四项规定，应予确认。张某上诉主张：（1）租赁面积多计算了一楼的90平方米，与其在一审的自认相左，又未提供其他证据推翻一审的自认；（2）一审认定的租赁单价超过市场同地段的租金标准，但未提供充分证据予以证明；（3）应减去两个月的装修期租金，但从中瑞公司2018年11月就开始催收2018年8月-12月租金可以看出，该问题其未与出租人中瑞公司达成合意；（4）租金还在磋商阶段，不应当支付迟延利息，虽具体数额未能协商一致，但张某欠付租金是客观事实。中瑞公司上诉主张应按照全部面积年租金63万元计算租金，从张某与王鹤微信来往中的内容（张某陈述“一楼给张鹏鹏后”、王鹤陈述“图纸一层进行了重新分割”）、王鹤发送的租金测算表，以及2018年11月中瑞公司开始按照变更后的租赁面积催收租金，可以看出张某已经对不再租赁部分予以腾退，租赁面积已经发生变更，中瑞公司的该主张与事实不符，不予支持。中瑞公司主张张某拖欠2017年租金，从中瑞公司与张某饭店工作人员催收租金的短信内容、中瑞公司先后发出的三份租金催收函中内容显示，陆续催收从截止2018年7月底、2018年8月-12月到2019年1月-4月的租金，并未体现张某还欠2017年租金，故原审认定2017年租金已经缴清，符合日常生活经验法则。关于中瑞公司上诉主张张某应当支付拖欠租金的违约金、滞纳金问题，因2018年8月之后，双方对原合同的租赁面积及租金均提出异议，而该两项属于租赁合同的主要条款，不符合适用合同法第二百三十六条原租赁合同继续有效的情形，原租赁合同已经终止。中瑞公司以原租赁合同的约定主张违约金、滞纳金，依据不足，不予支持。（三）关于装饰装修损失、设施设备损失、食材损失如何认定的问题。依照合同法第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。张某因履行合同对房屋进行了装修，无法恢复原状，考虑装修的成新率较高，而中瑞公司收回房屋后会继续利用装修价值，故按照导致合同解除双方所负的过错比例，由中瑞公司承担50%的装修装饰损失。从中瑞公司工作人员王鹤与张某的微信来往看出，装修时张某将装修设计图和效果图发给王鹤，王鹤并未提出异议，且在装修过程中并未进行过阻拦，视为中瑞公司同意装修，上诉人中瑞公司有关装修未经过其同意的上诉理由不成立。关于双方争议的装修费用，双方对于其中177877元是否属于新装修的费用存在争议，其中部分装修内容在张某提供的装修图纸有体现，部分没有体现，且张某提供的装修单据上无法确定具体装修项目，结合鉴定装修费用时认定的成新率较高的情况，原审酌情确定新装修费用15万元并无明显不当。双方还对于63702元装修费用是否属于违建建筑存在争议，在案证据显示，根据晋城市政府、城区政府的要求，已经将小牧童的灯箱、字、牌等部分装修项目作为违建拆除，原审将已经拆除的装修内容不列入损失，未予拆除的列入损失范围适当。双方对于一审确定的88%成新率有争议，本案的装修行为是在2018年10月完成，锁门时间是在2019年7月，锁门期间折旧不应由张某单方承担，故结合鉴定意见以2020年4月15日勘察日为基准日计算成新率为75%,原审酌情确认锁门时成新率88%并无明显不当。关于中瑞公司提出的灯具、监控等项目属于可拆除项目不应计入赔偿范围，但是这些项目已经与房屋形成一定程度的附和，拆除会影响整体使用，而且会产生拆除费用，故对于该主张不予支持。中瑞公司还主张传菜梯项目变动了房屋主体结构不应计入赔偿范围，但未举证证明变动了承重墙，且张某装修是经过了中瑞公司的许可，即使变动了承重墙引起了不良后果，也可另行解决。关于设施设备损失的问题，张某主张丢失电磁炉56个，价值7280元，中瑞公司不认可，认为现场清点时即不存在，张某未提供充分证据证明系丢失；张某还主张一审存在未予支持的设施设备损失，因其未提供充分证据证明系2018年8月之后安装，故不予支持。关于食材损失的问题，双方的事实租赁合同解除后，因合同解除后产生的一系列后果本应通过合法途径解决，但中瑞公司、泰美公司以强行锁门停电的方式处理纠纷，存在过错；而张某以租金未达成一致意见为由长期占用房屋而拖欠租金，主观上也存在过错，故对于锁门事件的发生，双方均应承担50%的责任。张某经营的小牧童系餐饮行业，存放有食材符合常理，因中瑞公司强行锁门导致无法营业，势必会造成食材损失，原审结合张某提供的连续月份（5月-7月）的食材库存报表及连续月份（5月-7月）的采购单据，酌情认定食材损失3万元，并由双方平均承担损失并无不当，应予维持。（四）关于锁门后的营业损失和房费损失的问题。依前所述，中瑞公司、张某双方对于锁门事件的发生均有过错，对于锁门后的营业损失和房费损失（2019年7月21日-2020年9月21日），根据本案具体情况一审确定由其各自承担各自的损失，并无明显不当，应予维持。2020年9月22日，双方的纠纷已经诉讼在案，一审法院明确双方的租赁关系不能恢复，并且为了避免损失的扩大，明确要求张某腾退房屋的情况下，张某仍然占用房屋，系非法占有使用，应当承担2020年9月22日之后房费损失。（五）关于张某是否拖欠物业费、水电费的问题。从张某的会计与物业公司工作人员小云的微信聊天记录、微信转账记录以及张某2018年10月-2019年6月交物业费的票据看出，在此期间，物业公司对于张某每月所交物业费均是按照原物业费的一半交纳，对数额973.5元均无异议，从未提出所交物业费不足的问题，说明泰美公司已经认可物业费足额交纳的事实，且张某的租赁面积也已经发生变化，物业费亦应发生相应变化，现上诉人泰美公司主张张某欠缴物业费，与事实不符，不予支持。泰美公司还主张不应当以营业损失抵扣水电费，2019年6月18日中午泰美公司对正值营业期间的小牧童实施停电，势必会对其营业造成影响，一审结合张某提供的6月份营业收入单据扣除营业损失5000元，予以抵销水电费，并无明显不当。泰美公司上诉主张水电费超出一审数额的部分，二审依法不予审理。综上，三上诉人的上诉理由均不成立。原判认定事实清楚、适用法律正确。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40197元，由上诉人晋城市中瑞房地产开发有限公司负担22537元（已预交）；张某负担17301元（已预交），晋城市泰美物业管理有限公司负担359元（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 程 浩审 判 员 韦 薇审 判 员 郭红洁 二〇二〇年十二月四日法官助理 毋 烨书 记 员 郭 彧