广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初1771号 原告：广西纵桂房地产开发有限公司，住所地南宁市那洪大道**那洪**综合楼，统一社会信用代码9145010007521592XM。 法定代表人：李祖昆，执行董事。 委托诉讼代理人：杨仕通，广西华胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林平，广西华胜律师事务所实习律师。 被告：廖必武。 原告广西纵桂房地产开发有限公司（以下简称纵桂公司）与被告廖必武合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告纵桂公司的委托诉讼代理人杨仕通，被告廖必武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告纵桂公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告之间签订的《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》（编号：XXX）；2.由被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2016年11月28日，原告与被告签订一份编号为XXX号的《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》，约定原告将位于南宁市那洪大道23号项目名称为“纵桂城市使用权转让给被告使用。该项目系原告与南宁市江南区那洪XXX合作开发，土地使用权人是南宁市江南区那洪XXX，土地用途为产业安置用地，集体土地使用权证编号为：南经审发【2015】XXX号、南规发【2015】XXX号、南规发【2015】XXX号。《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》约定该商铺的使用权转让期限为32年，自2018年6月30日至2050年6月29日止，转让总价款为67000元；合同第四条约定被告采用按工程进度付款的方式支付转让款；合同第六条约定商铺的交付日期是在2018年6月30日前，同时，合同第七条约定因天气、雨水原因造成无法正常施工的，原告可以顺延交付，具体的顺延时间以施工单位施工晴雨表为准。合同签订后，被告交付了67000元商铺使用权转让款。2019年初，根据施工单位出具的施工晴雨表上的施工时间，原告按照双方合同约定的可顺延交付时间，在法定期限内通知该项目商铺的所有使用权人前来接收商铺。大多数的业主已按时前来接收商铺，包括被告在内的少数业主没有按照原告的通知前来接收商铺。虽经原告多次通知，包括被告在内的少数业主仍以各种理由推脱，导致整个项目目前无法招商运营，给原告及全体业主造成重大经济损失。原告认为，商铺使用权转让合同合法有效。同时，因涉案项目是一个整体运营的项目，该项目内的商铺无法单独分割经营使用，被告在与原告签订合同时已明确知悉涉案商铺将用于统一的市场布局和运营，被告受让的商铺是有限制使用权的商铺，不能单独主张或行使权利。现由于被告未能在原告通知的期限内前来接收商铺，导致原告无法对涉案商铺所在项目统一规划、统一招商、统一运营，造成项目招商运营工作瘫痪，给原告和其他业主造成重大经济损失，原告及其他业主的合同目的落空。为此，原告特诉至法院，望判如所请。 被告廖必武辩称：不愿意解除合同，如解除合同，需向被告补偿损失。 经审理查明：纵桂公司通过与江南区那洪XXX合作方式取得南宁市那洪大道XXX的两宗地块开发权利。其欲投资建设“纵桂城市广场”项目。纵桂公司对项目一楼铺面招商广告宣称“统一经营、统一运营、统一管理，可返租、可自营”。 2016年11月28日，原告与被告签订一份《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》，合同约定：1.原告与南宁市江南区那洪XXX合作开发南宁市那洪大道XXX的两宗地块，合作开发地块来源合法并享有土地使用权，土地用途为产业安置用地；2.使用权转让的商铺位于纵桂城市广场XXX号铺；3.该商铺使用权转让期限为32年，自2018年6月30日至2050年6月29日止；4.使用权转让期限届满，原告有权将该商铺收回，被告应无条件退回该商铺，并保持该商铺结构完整和装修设施的完好；5.总价款67000元整，被告签订本合同立即支付40200元，于项目工程建至十三层后7日内支付13400元，于项目工程建至封顶后7日内支付13400元；6.被告如未按照合同规定的时间付款，逾期超过30日，原告有权解除合同，被告所交付的首期款项不予退还，并按照商铺总价的5%向原告付违约金；7.原告应在2018年6月30日前将经相关单位验收合格的商铺交付被告使用。交房期限届满三十日内，被告应与原告办理商铺交接手续，签署《商铺交接单》，逾期不来办理商铺交接手续，视为原告已向被告交付该商铺；8.原告如未按合同约定的期限将商铺交付给被告使用，按下列方式处理：第一,因天气、雨水原因造成原告无法正常施工，导致工程在规定的时间内无法完工，以施工单位施工晴雨表为准，交房日期自然往后顺延；第二,自合同签订之日起，国家法定的节假日均不在原告逾期时间内；第三,逾期不超过90天，原告按日支付被告已交款项万分之五违约金，最高不超过累计已付款的5%；第四,逾期超过90天后，原告按累计已付款项的5%向被告支付违约金；第五,逾期超过180日后，被告有权解除合同，如被告解除合同，原告应该退还被告已付的全部价款，并按被告已付价款的10%支付违约金，如被告要求继续履行合同，原告按每日被告已付款的万分之三支付违约金，最高不超过累计已付款的5%；9.被告在使用期间，原告不得擅自改变该商铺的公共部位和设施的使用性质。 上述合同签订后，被告共向原告支付款项共计67000元。 当前涉案铺面已由原告收回，并出租给案外人做酒店、酒店停车场、修车铺、洗车铺等。 另查明：涉案的纵桂城市广场项目于2019年4月3日取得了《建设工程规划许可证》。 本院认为，关于本案《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》的性质问题：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁期限届满后，承租人应当返还租赁物。本案中，《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》约定原告将案涉商铺使用权转让给被告，并约定使用权转让期限为32年，由被告支付相应的使用权转让价款，使用权转让期限届满，被告应无条件退回案涉商铺。从合同内容来看，双方虽约定的是商铺使用权转让，但仍约定了一定的期限，被告须支付相应价款，在期限届满后仍需返还商铺，符合租赁合同的法律特征，故本院认定《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》实为租赁合同。 关于《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》的效力问题：《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》系原告与被告的真实意思表示，但双方在《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》中关于使用权转让期限32年的约定，违反了《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不得超过20年的规定，超过20年的部分应属无效，故本院确认《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》约定的不超过20年部分的租赁有效，超过部分无效。 关于《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》的解除问题：原告要求解除合同的理由是被告拒绝接收商铺、未交够商铺款及被告拒绝签订返租合同即拒绝市场统一管理，构成违约，本院对此逐一进行分析如下：1.关于被告拒绝接收商铺问题，《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》约定被告逾期不来办理商铺交接手续，视为原告已向被告交付该商铺，现原告再以被告未接收铺面为由解除合同不符合合同约定；2.关于被告未交够商铺款的问题，《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》约定案涉商铺使用权转让款为67000元，现被告实际向原告交付的款项为67000元，原告再以被告未交足款项为由解除合同依法无据，本院对原告的该项主张不予支持;3.关于被告拒绝签订返租合同即拒绝市场统一管理的问题,首先，《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》中并未约定被告必须签订返租合同，且纵桂公司在招商广告时也明确宣称铺面“可返租、可自营”，纵桂公司又以被告拒绝签订返租合同为由主张解除合同，无事实和法律依据。其次，根据《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》，被告在使用期间，原告不得擅自改变该商铺的公共部位和设施的使用性质，原铺面设定的用途亦非酒店，现原告将铺面收回并改为酒店，更不符合《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》的约定。综上，本院对纵桂公司主张被告违约的理由不成立，反而系纵桂公司自行收回铺面构成违约，其主张解除合同不符合法律规定，但目前涉案铺面已经由纵桂公司出租给案外人用于经营酒店、酒店停车场、修车铺、洗车铺等，合同已经不适宜继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”的规定，原、被告双方签订的《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》应予以解除，本案被告可另案向纵桂公司主张其损失。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第二百一十二条、第二百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 解除原告广西纵桂房地产开发有限公司与被告廖必武之间签订的《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》（编号：XXX）。 案件受理费738元，由原告广西纵桂房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  丘 理 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理  周丽君 书 记 员  郭时连 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 —1——