广东省中山市第一人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤2071民申20号再审申请人（原审原告）：广州市家保物业管理有限公司中山分公司，住所地广东省中山市**悦城路**映翠豪庭**45卡（G3），统一社会信用代码91442000698106615G。主要负责人：陈绍基，董事长。委托诉讼代理人：陈玉婷，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：方子荣，广东凯行律师事务所实习律师。被申请人（原审被告）：黎绮欣，女，1986年8月26日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。再审申请人广州市家保物业管理有限公司中山分公司（以下简称家保中山分公司）因与被申请人黎绮欣物业服务合同纠纷一案，不服本院（2020）粤2071民初5450号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。家保中山分公司申请再审称，原审判决认定事实缺乏证据证明，适用法律错误。家保中山分公司提出如下再审请求：撤销（2020）粤2071民初5450号民事判决，依法再审并改判支持申请人的全部诉讼请求。具体理由如下：第一，被申请人举证申请人存在的管理问题，申请人在发现后均及时进行处理。原审判决认定申请人承认管理过程中曾存在消防栓未及时检测、小区出入门存在常敞开的情况，但又确认申请人已进行整改，因此说明申请人在管理过程中存在未全面、恰当地履行物业管理义务与事实不符，这些问题仅反映被申请人拍摄当时的状况，根本不能证明申请人不作为，未尽管理义务。事实上，申请人对业主投诉反映的情况，均积极进行处理，而原审判决认定申请人已进行整改也证明了申请人积极履行物业管理服务。申请人作为物业公司，并非是物业的主要使用人，由于业主的使用不当造成的损坏及产生的影响，不能全归责于申请人，申请人在发现问题后均及时进行处理，并同时做出相应的劝阻和提醒，已履行适当的管理义务。第二，被申请人自2017年开始拖欠物业管理费，但是其举证申请人未尽管理义务的证据基本都是形成于原审起诉之后，不应以原审起诉之后被申请人刻意制作的证据作为定案标准。任何一位业主包括被申请人认为物业公司存在服务瑕疵，可向物业公司反映并协商改进。但在原审中，被申请人并无举证其就申请人的服务提出过任何意见或建议，而只有被申请人起诉之后被申请人刻意制作的证据，显然这只是被申请人不按时缴纳物业管理费的借口。因此，原审判决对被申请人从2017年开始拖欠的物业费进行打折计算，没有法律依据。第三，（2020）粤2071民初5450号案与（2020）粤2071民初5453号案同时起诉，同一案由、同一事实、同时开庭、同一法官、同时判决，但是却同案不同判，5450号案原审判决酌定对物业服务费予以减免10%，5453号案原审判决酌定对物业服务费予以减免20%，申请人认为这是极不合理的，亦严重损害了司法制度及法院的公信力。第四，由于原审判决认定事实错误，导致适用法律错误。原审判决对同一物业管理区域内存在多种物业费标准，且对欠费业主降低物业费标准损害了物业管理企业的基本权益，也损害了其他按时、全额缴纳物业费的业主的合法权益，并导致欠费业主随意以物业公司服务不到位为由故意不缴纳物业费。综上，物业管理属于一个长期的过程，包括了保洁、保安、绿化、生活垃圾外运等方面，业主拖欠物业费会影响物业公司的正常经营，造成物业服务质量下降，长远损害的是全体业主的合法权益。原审判决认定事实不清，适用法律错误，同案不同判。为维护申请人的合法权益，请求法院依法再审，予以改判。家保中山分公司申请再审的法律依据是《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项。再审申请人家保中山分公司向本院申请再审提供以下主要证据：（2020）粤2071民初5450号民事判决书。被申请人黎绮欣答辩称，原审判决在认定事实及适用法律方面没有错误，被申请人认为合理，请求驳回申请人的再审申请。被申请人黎绮欣未提交证据。本院审查查明，黎绮欣系中山市*******************的业主，物业建筑面积73.98平方米，计算物业服务费的面积为73.56平方米。2014年5月22日，黎绮欣（甲方）与家保中山分公司（乙方）签订映翠豪庭（二期）前期物业管理服务协议，约定家保中山分公司为开发商通过公开招投标选聘的物业管理企业，由家保中山分公司为映翠豪庭小区提供前期物业管理，期限自房屋出售之日起至业主委员会成立，并与选聘的物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效时止；家保中山分公司应对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，但对于涉及第三方责任（包括但不限于建筑物的质量问题，设施设备供应商的产品质量问题等）的有关事务，家保中山分公司仅承担与相关责任进行协调处理，或为黎绮欣保留有利于黎绮欣的证据责任；黎绮欣于2014年5月22日接收案涉物业；黎绮欣交纳费用时间为每季度第一个月10日前缴纳本季度物业服务费；住宅物业服务费按建筑面积每月每平方2.3元计算；黎绮欣不按协议约定收费标准和时间交纳有关费用，家保中山分公司有权要求黎绮欣补交所欠费用，并从逾期之日起以欠交部分按每天3%缴交滞纳金。该前期物业管理服务协议还约定了其他事项。2020年3月10日，家保中山分公司以黎绮欣拖欠2017年10月至2019年12月期间的物业管理费4568.13元为由诉至本院，请求判令黎绮欣支付物业管理费4568.13元。本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理，于2020年4月20日作出（2020）粤2071民初5450号民事判决，判令黎绮欣向家保中山分公司支付2017年10月1日至2019年12月31日期间共27个月的物业服务费4111.32元（4568.13元×90%），驳回家保中山分公司的其他诉讼请求。（2020）粤2071民初5450号民事判决于2020年6月22日发生法律效力。2020年8月31日，家保中山分公司不服原审判决，向本院提出再审申请。原审庭审过程中，黎绮欣主张家保中山分公司未按前期物业服务协议履行物业服务，故其拒交物业服务费，具体为：1.家保中山分公司对商户超过营业时间营业没有干预，且商户的卫生问题严重影响了其生活；2.其多次发现消防栓过期检测，威胁到其生命安全；3.小区出入门岗无人值守且一直打开，任何人都可以进出。对此，家保中山分公司在原审中回应：1.其方已劝导地面商户减少对黎绮欣生活的影响，并建议黎绮欣到执法部门提出意见；2.关于消防栓逾期未检测问题，其方从2018年开始整改，家保中山分公司提交的《防火巡查情况记录表》反映，2018年5月4日消防部门经巡查发现案涉小区存在“灭火栓内部缺少水枪、水带、走火通道堆放杂物、电动车乱放乱充现象”等火灾隐患；3.关于小区出入门常敞开且无人看管的问题，其方门岗一直有人值守，是部分业主不按规范乱推门导致损坏，其方经常找人维修；家保中山分公司提交的照片显示小区人行道出入门常敞开问题已进行处理。另查，原审判决生效后，黎绮欣已按照判决履行了付款义务。本院经审查认为，家保中山分公司作为物业服务企业，应当按照前期物业管理服务协议的约定，对小区的房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。家保中山分公司提出再审申请，认为其方已尽管理义务，对于黎绮欣反映的管理不到位问题已作整改，不应因此减免黎绮欣应交的物业服务费。对此本院认为，家保中山分公司在原审中承认其在管理中确实存在过消防栓未及时检测以及小区出入门经常敞开等情况，且从家保中山分公司提交的《防火巡查情况记录表》来看，家保中山分公司负责管理的小区确实曾存在“灭火栓内部缺少水枪、水带、走火通道堆放杂物，电动车存在乱放乱充现象”等火灾隐患。虽然家保中山分公司在事后对此进行整改，但是这不能否认家保中山分公司所提供的物业管理服务确实存在瑕疵的事实。家保中山分公司与黎绮欣作为物业服务合同关系的合同主体，双方均应按照约定全面履行自己的义务。家保中山分公司虽然提供了一定的物业管理服务，履行了一定的合同义务，但服务质量明显存在瑕疵，原审从合同约定的权利义务相适应角度出发，酌定对物业服务费予以减免10%并无不当，本院对家保中山分公司的上述再审申请主张不予采纳。另外，对于家保中山分公司提出的原审判决对物业服务费的减免标准与另案不一致故应予再审改判的主张，该两案案涉不动产的处所位置不同，计收物业服务费的标准不同，案件所涉及的物业管理缺陷和瑕疵也不尽相同，家保中山分公司以此为由申请再审，再审理由明显不能成立。综上所述，家保中山分公司所主张的再审事由不成立，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的申请再审条件，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回广州市家保物业管理有限公司中山分公司的再审申请。审判长  廖志良审判员  丁向娜审判员  李海艳二〇二〇年十二月七日书记员  梁心然程慕桦