天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终5302号上诉人（原审原告）：李恩平，男，1962年3月28日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：陈岳，天津四方君汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金隅（天津）房地产开发有限公司，住所地天津市东丽区新立街道雅香苑配套公建1-2门。法定代表人：付政，经理。委托诉讼代理人：康振江，天津君利律师事务所律师。上诉人李恩平因与被上诉人金隅（天津）房地产开发有限公司（以下简称金隅公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2020）津0110民初1957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李恩平及其委托诉讼代理人陈岳，被上诉人金隅公司的委托诉讼代理人康振江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李恩平上诉请求：1．撤销一审判决，并依法改判支持其全部诉讼请求或发回重审；2．判令本案全部诉讼费用由金隅公司承担。事实和理由：1．一审法院查明事实及证据可以确认李恩平购买涉诉房产时，对价中包含小院，交付合法小院系买卖合同的重要内容，金隅公司明显存在严重违约行为；2．金隅公司自始至终无法交付具备合法使用权的小院，却以此向李恩平收取高额对价，该损失自购房款支付之日即已产生，一审法院认定小院未拆除即没有损失，明显错误；3．结合同时提起诉讼的其他业主的判决，一审法院的前述错误明显是为保护金隅公司非法利益有意为之，反而置业主合法利益于不顾，理应纠正其错误判决。金隅公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。事实和理由：1．涉诉房屋价款不包括小院的面积和价款，一楼定价与小院无关；2．业主不服拆除决定，应申请行政复议或者提起行政诉讼，拆除违章建筑的后果与金隅公司无关。李恩平向一审法院起诉，请求：1．判令金隅公司支付款项288080元；2．判令金隅公司以上述款项为基数、按照同期银行贷款利率支付自购房款支付之日至实际支付款项之日期间的资金占用损失（截至2019年10月13日的损失金额为54963.26元）；上述两项金额共计343043.26元；3．本案诉讼费用由金隅公司承担。诉讼中，李恩平变更第一项诉讼请求为：判令金隅公司支付李恩平款项137872.77元。一审法院认定事实：李恩平与金隅公司于2015年6月9日签订天津市商品房买卖合同及附件六补充合同，合同约定李恩平购买金隅公司开发建设的品香苑×××号房屋，房屋面积72.02平方米，单价15248.29元，房价款1098182元，房屋为钢混结构，位置为一层，建筑总层数为17层。商品房买卖合同的附件六为补充合同，系金隅公司拟制的格式条款，其中第十五条约定，由于维护公共利益的原因，出卖人或物业管理公司的相关工作人员有权进入买受人所购商品房及附属院落，但应事先通知买受人，买受人有义务予以配合。因买受人原因,包括作为及不作为给出卖人或第三人造成的损失由买受人承担。涉诉房屋的价款是根据建筑面积与单价计算，金隅公司已退还李恩平面积差价，合同中并无小院面积折算价款内容，涉诉房屋的价款未超出金隅公司在相关部门的备案价格。金隅公司在竣工验收完毕后、交付涉诉房屋前，利用涉诉房屋南侧外墙以外规划的公共绿地搭建铁艺围栏，圈占小院，分隔一楼各户的使用范围。涉诉房屋有门可直通小院。李恩平入住后拆毁了小院围栏，自行搭建砖混院墙、加盖屋顶并使用至今。2018年3月5日，天津市东丽区人民政府新立街道办事处向李恩平送达津丽新立街行催字（2018）256号《天津市东丽区新立街道办事处履行行政决定催告书》。该催告书载明：“本机关于2017年8月31日向你下达了责令限期拆除决定书（津丽新立街行拆字（2017）244号），你在规定期限内未履行该决定。依据《中华人民共和国行政强制法》第三十五条之规定，现依法向你发出催告书，请你自收到本催告书后十日内，对品香苑8-1-101室外建设自行拆除，在此期间，你享有向本机关陈述、申辩权利，逾期仍未自行拆除的，区房管部门将依法履行限制房地产转让程序，我街将依法履行强制拆除程序。”李恩平自行搭建院落的房屋屋顶部分拆除，其他搭建部分未拆除。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同及补充合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。关于金隅公司针对李恩平的诉讼请求提出时效的抗辩问题，本案界定李恩平“知道或者应当知道”应自李恩平收到政府拆除决定起算，故金隅公司的抗辩不能成立。从本案查明事实分析，李恩平所称金隅公司承诺赠送、附带小院体现在补充合同载有“买受人所购商品房及附属院落”的内容，小院已随涉诉房屋一并实际交付，李恩平占有小院，其自行对原小院拆改建后使用至今，因此能够确认金隅公司在向李恩平出售涉诉房屋时赠送了小院。李恩平诉讼起因是在收到行政部门要求拆除小院的通知，李恩平所诉款项是比照其他楼层房价核算的房屋价款差额，实为主张返还房屋部分价款，现涉诉房屋附赠的小院李恩平尚在使用过程中，其自身财产并无损失，故李恩平诉请无事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回李恩平的全部诉讼请求。案件受理费减半收取2078元，由李恩平负担。在本院审理期间，李恩平提交视频录像，证明物业公司代表金隅公司和业主谈判，要求业主拆除小院，足见该小院不仅不受法律和物权的保护，甚至金隅公司也认为应予拆除，故金隅公司应退还李恩平支付小院的对价。经质证，金隅公司对录像当中物业人员代表金隅公司工作人员的事实不认可，也不能证实该内容与围挡有关系。经本院审查认为，该证据无法证明与本案具有关联性，故对该证据的证明力不予确认。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审争议焦点为：金隅公司是否应当返还李恩平购置小院的相应款项以及占用上述款项期间的利息。首先，李恩平与金隅公司签订的商品房买卖合同及补充合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律效力性强制性规定，一审法院认定合同合法有效正确。该合同是确定双方权利义务的基础，应该遵从契约自由、意思自治的原则，来寻找当事人主张的法律依据，从而确定双方的权利义务。本案所争执的院落或者小院，在商品房买卖合同中并没有书面约定，但是在合同附件六第十五条中载有“……买受人所购商品房及附属院落，……”，由此看出，在当年购买诉争房屋时，确实存在开发商赠送院落给住户使用的事实，且实际上，小院已随诉争房屋一并实际交付，能够确认金隅公司在出售涉诉房屋时赠送了小院，履行了交付义务。在交付后，李恩平擅自改变小院现状，引起纠纷，成讼。其次，院落或小院，顾名思义是房屋前后用墙或栅栏围起来的空地，即依靠一楼房屋一面围成的U型物理空间，与公共空间相对隔离，能够独立使用的露天区域。现U型区域的院落空间，仍由业主单独使用至今，并未剥夺业主对小院的独立使用。第三，拆除违章建筑不等同于剥夺房屋附属院落的独立使用。拆除违章建筑是行政机关依法行政执法的职责，关乎城市建设。违章建筑应当拆除，这是公民应遵守的基本义务。本案中，由于李恩平的院落中构建了尚未取得合法手续的建筑物，使得行政执法机关下达了拆除决定。但是对于附属院落并没有剥夺、限制其正常使用。因此小院依旧由李恩平使用，不存在返还相应款项及其利息的基础。因此对于李恩平的诉讼请求予以驳回，一审判决处理并无不妥，本院应予维持。综上所述，李恩平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4156元，由李恩平负担。本判决为终审判决。审判长  张晓彤审判员  王 晶审判员  薛东超二〇二〇年十二月二十一日法官助理郑昌明书记员翟畅附：本裁判文书依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……