广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初3598号 原告：文理，男，1960年12月11日出生，汉族，住广西兴业县。 原告：杨德东，男，1975年11月25日出生，汉族，住广西兴业县。 原告：陶文健，男，1954年8月16日出生，汉族，住广西兴业县。 原告：钟夸胜，男，1983年6月13日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 上述四原告共同委托诉讼代理人：梁懂良，广西纳百川律师事务所律师。 上述四原告共同委托诉讼代理人：吴波，广西纳百川律师事务所实习律师。 被告：毛德清，男，1961年2月13日出生，汉族，住广西玉林市。 委托诉讼代理人：覃鹏，玉林市煜焜法律事务所法律工作者。 原告文理、杨德东、陶文健、钟夸胜与被告毛德清租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，四原告共同委托诉讼代理人梁懂良、吴波，被告毛德清及其委托诉讼代理人覃鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文理、杨德东、陶文健、钟夸胜向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付欠付租金976600元给原告（租金分为两部分，合同期内欠付租金部分为838000元，合同期满后占用期间租金部分暂从2020年3月计至2020年5月为138600元，后续部分计算至被告清空返还场地给原告之日止。）；2、判决被告支付违约金1010085元给原告，违约金按照月利率3%计算，暂计至起诉之日止共1010085元，后续违约金继续计算，计至本息清偿之日止；3、判决被告将承租的玉林市宏佳商贸市场二楼清空返还给原告，并立即撤离该场地；4、判决本案诉讼费、财产保全费用全部由被告承担。事实和理由：2008年11月16日，玉林市宏佳房地产开发有限公司（以下简称宏佳房地产公司）与文理、杨强、陶文健、钟东签订《房屋租赁合同》，约定由公司将位于名山开发区平方米整体出租给上述四人，作为综合农贸市场以及综合超市使用。租赁期限从2009年1月1日至2023年12月31日止。2010年8月5日，文理、杨强、陶文健、钟东与被告毛德清签订了《玉林市宏佳商贸市场租赁合同》，合同约定由原告将玉林市宏佳商贸市场整层二楼出租给乙方（指毛德清，下同）作为家俱城使用，租赁期限10年，从2010年8月18日起至2020年2月31日止，乙方在每个月25日前交纳下个月的租金给甲方，如乙方逾期交纳租金的，按拖欠租金数额以月利率5%计付违约金。合同签订后，原告如约向被告交付了该租赁场地。2017年6月30日，杨强与杨德东签订《股份转让协议书》，约定将杨强在《房屋租赁合同》中的全部股份转让给杨德东。同日，钟东与钟夸胜签订《股份转让协议书》，约定将钟东在《房屋租赁合同》中的的全部股份转让给钟夸胜。现合同已到期，但被告仍擅自强行占用承租场地至今，经原告屡次催告，均拒绝搬离。另外，被告自2016年5月起至今，仍有部分租金未按约支付给原告。原告认为，根据《合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，租赁合同到期后，被告应依法将承租场地返还给原告。而且，被告欠缴租金的行为已构成违约，除支付租金给原告之外，还应依法承担违约责任。 被告毛德清辩称，一、杨德东、钟夸胜，不具备一审诉讼的原告主体资格。杨德东、钟夸胜没有与毛德清签订的《玉林市宏佳商贸市场租赁合同》，不具备合同主体资格。2010年8月5日，甲方（出租方）玉林市宏佳商贸市场管理办公室与乙方（承租方）毛德清签订的《玉林市宏佳商贸市场租赁合同》。因此，毛德清只与杨强、陶文健、文理、钟东签订上述租赁合同。杨德东、钟夸胜不是出租人，不具备一审民事诉讼原告主体资格。二、原告有违反租赁合同的违约行为在先，被告不构成根本性违约。原告请求被告支付违约金（到起诉之日止）共1010085元，没有事实和法律依据。第一，原告租给被告时的下楼梯和两个货车停车位置，无法给被告使用，属违约。按照租赁合同第五条第三项的约定：甲方免费提供货梯位置给顾客上、下的楼梯和乙方使用，以及负责免费提供两辆货车的停车位置。但是，原告没有依该约定，提供给被告使用，属原告违约在先。第二，被告不构成根本性违约。从2016年5月以来，对租金的缴纳问题，被告多次向原告提出通道车位和秩序事宜。因为双方就通道车位等使用问题发生争议而迟延交付，事出有因。本案的合同约定租赁期间为十年，快要结束了。因今年的疫情以及原告违约在先的原因，被告迟延交付资金的行为并不构成根本性的违约。原告主张被告支付1010085元违约金，没有事实和法律依据。三、被告已支付1328800元给原告，没有存在欠付资金976600元。本案原告存在着违约在先，根据合同法公平公正性的原则，被告延迟交租金，是有理由的。第一，原告没有做好维护秩序的义务，影响被告的生意，无多少收入，租金减少；第二，疫情期间基本没有生意做，租金应免除。但是，原告要求被告支付租金976600元给原告，不符合实际事实。请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2008年11月16日，宏佳房地产公司与文理、杨强、陶文健、钟东签订《房屋租赁合同书》，合同约定宏佳房地产公司将其开发位于名山开发区（建筑面积约7000ｍ2其中：一楼约7000ｍ2,二楼约4000ｍ2）整体出租给文理、杨强、陶文健、钟东作为综合农贸市场以及综合超市使用。租赁期限从2009年1月1日至2023年12月31日止。2010年8月5日，文理、杨强、陶文健、钟东以玉林市宏佳商贸市场管理办公室名义与被告毛德清签订了《玉林市宏佳商贸市场租赁合同》，约定玉林市宏佳商贸市场管理办公室将玉林市宏佳商贸市场整层二楼出租给毛德清作为家俱城使用（使用面积约3861平方米），租赁期限10年，从2010年8月18日起至2020年12月31日止，家俱城装修期为三个月，装修期内免收租金，租金的计算时间从2010年11月17日至2010年12月31日为一个月租金期。合同约定2011年的租金为45.6万元，2012年为45.6万元，2013年为45.6万元，2014年为47.88万元，2015年为47.88元，2016年为50.28万元，2017年为50.28万元，2018年为52.8万元，2019年为52.8万元，2020年为55.44万元。租赁期间，毛德清从交租月起，每个月25号前交付下一个月的租金给文理、杨强、陶文健、钟东，如毛德清逾期交纳租金的，按拖欠租金数额以月利率5%计付违约金。该合同还约定，文理、杨强、陶文健、钟东免费提供货梯位置及顾客上下楼的楼梯给毛德清适用，以及负责免费提供2辆货车的停车位置（双方书面签订确定）使用。毛德清承租期间出现的与相邻和有关部门的纠纷，玉林市宏佳商贸市场管理办公室负责协助。文理、杨强、陶文健、钟东代表玉林市宏佳商贸市场管理办公室在该合同上签字。合同签订后，原告按照约定向被告交付了该租赁场地。 2017年6月30日，杨强与杨德东签订《股份转让协议书》，该协议约定从2017年7月1日起至合同期满，杨强将其与宏佳房地产公司签订的《房屋租赁合同书》里的全部股份，一切权利、义务转让给杨德东。2017年6月30日前的全部股份属于杨强，一切权利、义务由杨强负责。同日，钟东与钟夸胜签订《股份转让协议书》，该协议约定从2017年7月1日起至合同期满，钟东将其与宏佳房地产公司签订的《房屋租赁合同书》里的全部股份，一切权利、义务转让给钟夸胜。2017年6月30日前的全部股份属于钟东，一切权利、义务由钟东负责。 2020年5月26日，文理、杨强、陶文健、钟东与钟夸胜、杨德东签订《股份转让协议确认书》，文理、杨强、陶文健、钟东均同意杨强将其股份转给杨德东，钟东将其股份转让给钟夸胜，认可杨强与杨德东、钟东与钟夸胜于2017年6月30日签订的《股份转让协议书》合法有效，认可杨德东、钟夸胜作为新合伙人的合法地位，杨强基于该合伙及经营事宜享有的一切权利义务由杨德东享有、承担，钟东基于该合伙及经营事宜享有的一切权利义务由钟夸胜享有、承担。钟夸胜、杨德东已充分知晓文理、杨强、陶文健、钟东于2008年11月16日与宏佳房地产公司签订的《房屋租赁合同书》，以及文理、杨强、陶文健、钟东以玉林市宏佳商贸市场管理办公室的名义，于2010年8月5日与毛德清签订的《玉林市宏佳商贸市场租赁合同》，并同意受让原应分别由钟东、杨强享有的一切权利义务。2020年5月28日，宏佳房地产公司出具《同意合同转让确认书》，该公司同意钟东、杨强将前述《房屋租赁合同》中的一切权利义务分别转给钟夸胜、杨德东。 在诉讼过程中，钟东与钟夸胜就股份转让达成补充意见，双方签订了《股份转让补充协议书》，该协议书载明的协议的内容有：1、原协议第二条“2017年6月30日前的全部股份属于甲方（钟东，下同），一切权利义务由甲方负责”，变更为“2017年6月30日前的全部股份全部转让给乙方（钟夸胜，下同），一切权利义务由乙方承担。”2、前述第1点的内容已经取得其他股东同意。3、除前述第1点变更外，原协议其他内容继续有效。4、本协议在双方签字确认后生效。文理、杨强、陶文健、杨德东等股东分别在协议上签字、捺指印确认。 同日，杨强与杨德东就股份转让达成补充意见，双方签订了《股份转让补充协议书》，该协议书载明的协议的内容有：1、原协议第二条“2017年6月30日前的全部股份属于甲方（杨强，下同），一切权利义务由甲方负责”，变更为“2017年6月30日前的全部股份全部转让给乙方（杨德东，下同），一切权利义务由乙方承担。”2、前述第1点的内容已经取得其他股东同意。3、除前述第1点变更外，原协议其他内容继续有效。4、本协议在双方签字确认后生效。文理、钟夸胜、陶文健、钟东等股东分别在协议上签字、捺指印确认。 另查明，因租金支付问题，文理、杨强、陶文健、钟东曾于2016年8月10日将毛德清诉至本院，请求解除双方签订的《玉林市宏佳商贸市场租赁合同》，并要求被告支付租金和违约金等。毛德清则以出入通道和楼梯上下通道堵塞且文理等人未按约定提供2辆货车的停车位给其使用为由进行抗辩。本院作出（2016）桂0902民初2438号民事判决后，原被告不服该判决，上诉至玉林市中级人民法院，玉林市中级人民法院于2017年7月10日作出（2017）桂09民终647号判决。该生效判决确认毛德清已将租金交清至2016年4月。合同约定文理、杨强、陶文健、钟东免费提供2辆货车的停车位给毛德清使用，同时注明该事宜由双方签订书面合同确定，但原被告双方至今均未提供相关的合同来证明已经明确划定该停车位的位置及四置界限。 再查明，2018年1月至2020年4月份的租金，被告毛德清已付清给原告。2016年5月1日起至2017年12月31日止共20个月的租金838000元（502800元/年÷12个月×20个月），毛德清以该期间系双方打官司期间，且该段时间生意冷淡，收入减少为由，至今拒绝支付给原告。原告在多次向被告追讨无果后，向本院提起诉讼。 本院认为，文理、杨强、陶文健、钟东与被告毛德清于2010年8月5日签订的《玉林市宏佳商贸租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行义务，否则构成违约。文理、杨强、陶文健、钟东已按照约定将商场交付给被告使用，被告毛德清应按照约定向原告支付租金。但被告毛德清在原告的多次追讨下，以诉讼期间收入减少为由，拒不支付自2016年5月1日起至2017年12月31日止的租金给原告，已构成违约。原告起诉请求被告毛德清支付该期间的租金838000元合法有据，本院予以支持。被告毛德清关于上述期间系双方打官司期间，收入减少，且原告没有将停车位交付给其使用，违约在先，不支付此期间的租金不构成根本性违约的抗辩理由，本院认为，在诉讼期间，毛德清一直在使用上述租赁的场地进行经营活动，原告没有干扰其正常营业，其理应按约定支付租金给原告。即使在诉讼期间出于可能败诉的担心而暂不支付，在诉讼结束后也应与原告沟通，及时的结清所欠的租金。上一次的诉讼于2017年7月10日经二审终审判决，诉讼早已结束，但毛德清至今没有支付该期间的租金给原告，违约事实清楚。另外，关于原告免费提供2辆货车的停车位给毛德清使用的问题。根据合同的约定，停车位置由双方签订书面合同确定，但原被告双方至今均未提供相关的合同来证明已经明确划定该停车的位置及四置界限。被告毛德清在诉讼中称铺前两个停车位置，双方已经口头划定，但被外来车辆占用。如按毛德清所言，既然原告已划定停车位置交给其使用，则原告已履行了义务，不存在违约事实。 被告毛德清使用原告的场地拒不按约定支付租金给原告，已构成违约，应承担违约责任。关于违约金的计算问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二)》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，合同约定违约金按拖欠租金数额以月利率5%计付，原告请求按月利率3%计算，均明显偏高，而被告毛德清未能及时支付租金给原告，给原告造成的是利息损失。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，违约金的计算应按所欠租金为基数，分别自欠租金之日起按中国人民银行同期贷款基准利率的130%计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计付。 关于原告杨德东、钟夸胜诉讼主体资格问题。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。本案中，杨强、钟东分别与杨德东、钟夸胜签订《股份转让协议书》和《股份转让补充协议书》，约定由杨强与钟东分别将其在《房屋租赁合同书》中享有的一切权利义务转让给杨德东、钟夸胜。自2017年7月1日起，杨德东与钟夸胜享有和承受《房屋租赁合同书》约定的一切权利、义务。杨德东和钟夸胜有权依合同的约定向被告毛德清追讨自2016年5月1日起至2017年12月31日止的租金，故钟夸胜和杨德东具有诉讼主体资格。 双方约定的租赁期限是从2010年8月18日起至2020年12月31日止，租赁期限尚未届满。并且被告毛德清自2018年起至2020年4月均足额支付租金给原告，虽然其拒绝支付2016年5月1日起至2017年12月31日的租金给原告，但不构成根本违约，原告起诉要求被告毛德清将玉林宏佳商贸市场二楼清空将场地返还给其，证据不充分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二)》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告毛德清支付租金838000元给原告文理、陶文健、杨德东、钟夸胜； 二、被告毛德清给付违约金给原告文理、陶文健、杨德东、钟夸胜（违约金的计算：1、自2016年5月1日起至2019年8月19日止，分别以当月欠付的租金41900元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的130%计算；2、自2019年8月20日起至付清之日止，分别以当月欠付的租金41900元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。）； 三、驳回原告杨德东、钟夸胜、文理、陶文健的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费22680元（原告已预交），由被告毛德清负担9566元，原告 -9- 负担13114元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  李良敏 人民陪审员  陈美贞 人民陪审员  周雁英 二〇二〇年十二月二日 法官 助理  黄贵海 书 记 员  黄承柱