广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13176号上诉人（原审被告）：刘记房，男，1977年3月21日出生，汉族，住广东省广州市从化区。上诉人（原审被告）：刘鉴荣，男，1969年7月13日出生，汉族，住广东省广州市从化区。上诉人（原审被告）：刘金晃，男，1954年10月6日出生，汉族，住广东省广州市从化区。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：李东壁，广东华瑞兴律师事务所律师。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：姚石，广东华瑞兴律师事务所律师。上诉人（原审被告）：姚建梅，女，1964年2月15日出生，汉族，住广东省梅州市梅江区。委托诉讼代理人：钟宇明，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡颖珠，广东启源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马小娟，女，1986年10月9日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县。委托诉讼代理人：叶俊希，广东方泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟慧波，广东方泰律师事务所律师。原审被告：曾阳，男，1982年5月3日出生，汉族，住广东省雷州市。原审被告：广东泰扬律师事务所，住所地广东省佛山市南海区桂城街道简平路**天安南海数码新城****。法定代表人：林迎星。委托诉讼代理人：戴勤，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱天养，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。上诉人刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅因与被上诉人马小娟、原审被告曾阳、广东泰扬律师事务所房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初2118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人刘记房、刘鉴荣、刘金晃上诉请求：1.撤销一审判决第四项；2.改判刘记房、刘鉴荣、刘金晃无须对一审判决第二、三项确定的曾阳之债务承担连带清偿责任；3.本案的所有诉讼费用由马小娟承担。事实和理由：（一）一审法院适用《中华人民共和国侵权责任法》判令刘记房、刘鉴荣、刘金晃承担连带清偿责任属于适用法律错误。本案案由为房屋买卖合同纠纷，应适用合同法及相关司法解释确定刘记房、刘鉴荣、刘金晃是否对马小娟承担赔偿责任。本案中，马小娟仅与曾阳具有直接合同关系，双方签署《合资建房协议书》后，马小娟直接转账给曾阳，曾阳是利益享有者，根据合同相对性原则，合同无效的损失应当由签署合同的双方承担。刘记房、刘鉴荣、刘金晃既没有与马小娟签订任何房屋买卖合同，也没有收取马小娟的任何房款。即使马小娟存在购房损失，也应当分清以与其签订《合资建房协议书》的曾阳为双方过错基础上，由曾阳负责单独承担。一审法院突破合同相对性原则判决刘记房承担责任，缺乏法律依据。一审混淆了侵权之债和合同之债的关系，适用法律错误。（二）一审法院适用侵权责任法违背民事诉讼法处分原则。根据《民事诉讼法》的规定给你，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。侵权责任和合同责任是相互独立且竞合的，认定侵权责任以当事人行为是否符合侵权责任法的构成要件为必要，并不以合同无效为前提，马小娟依照合同无效的相关规则提起诉讼，一审法院却适用侵权责任法作出裁判，违反处分原则。（三）一审判决对装修费数额认定事实不清，马小娟与黄x签订案涉装修合同明细表中载明包工包料合计120040元，而提交的证据显示微信转账记录为67364元，其应承担举证不利的后果。签订装修合同时的清单价格不等于实际发生的价款，一审法院认定装修费用120040元既不和理也不合法。（四）一审判决关于退还购房款本金和租金占用费认定有误。1.一审认定购房款246000元应纳入马小娟的损失范畴，且曾阳需承担的责任比例为60%，马小娟自负责任比例为40%，一审判决第二项认定曾阳应赔偿马小娟损失294504元属于计算错误，应为164498.4元。2.资金占用费损失能够计入马小娟的损失范围，一审法院对利息并未按双方的过错程度，即曾阳承担40%的赔偿责任比例进行计算，并判决刘记房等人承担全部资金占用费错误。请求二审法院判如所请。针对刘记房、刘鉴荣、刘金晃的上诉，马小娟辩称，同意一审判决，不同意刘记房、刘鉴荣、刘金晃的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。具体理由如下：（一）若刘记房、刘鉴荣、刘金晃认为一审适用司法解释可以按份承担责任赔偿该理解是错误的，理由是该条有两个使用前提，一是人民法院应当追加，二是人民法院应该告知法律后果，但马小娟仅是没有对刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅认为遗漏掉的案外人提出诉讼，而一审认定应当追加也没有告知法律后果。退一步讲，即便刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅认为或法院认定相关的案外人应当承担法律责任，其依然可以侵权责任法进行追追偿，不应认定为购房人承担损失，而不应该成为刘记房逃脱的借口。刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅认为的案外人与马小娟并非无意思联络，作为共同的房屋建设主体来实施购买房屋行为，只是在最终的选定一个代表与马小娟签约并出售房屋，该代表与曾阳、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅和广东泰扬律师事务所不但具有同等的作为和地位，而是积极的出现在房屋买卖过程中。（二）据马小娟了解，已有二审法院的生效判决，该案的原告仅起诉了一个被告，也获得赔偿，马小娟起诉比较多的当事人反而得到更少的赔偿显然于法无据。针对刘记房、刘鉴荣、刘金晃的上诉，曾阳述称，（一）本案中广东泰扬律师事务所是开发商姚建梅、刘记房、刘鉴荣、刘金晃联合开发案涉房屋震通大厦房产一切事务办理指定律师事务所。包概开发商他们股份分配见证、楼层所得权分配见证、地皮、地皮分配见证整栋楼买卖合同签的见证以及包含一手房买卖合同和二手房买卖合同见证。整栋楼设计图纸、一切档案都是保存在广东泰扬律师事务所。（二）请求法院查证，案涉震通大厦整栋楼一共13层，一层有十几套房子，整栋楼一共有一百多套房子买卖合同都是在广东泰扬律师事务所签的见证的。（三）曾阳当初买姚建梅这套房子也是姚建梅带其到广东泰扬律师事务所签的房屋买卖合同见证的。（四）广东泰扬律师事务所经过法院调查，其用来签房屋买卖合同见证公章是假的，所签房屋买卖合同都是无效的。即开发商从一开始就找假的广东泰扬律师事务所合伙欺骗广大购房者金钱，属于诈骗行为。广东泰扬律师事务所公章真假只有姚建梅、刘记房、刘鉴荣、刘金晃知道，因此上述人员要负全部责任。（五）曾阳转让案涉给马小娟也是在广东泰扬律师事务所签的见证的，曾阳与马小娟的买卖合同合法有效，没有存在合同欺骗。马小娟应该找姚建梅、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、广东泰扬律师事务所索要赔偿，与曾阳无关。（六）曾阳与马小娟2017年4月8日在广东泰扬律师事务所见证下签定《房产转让协议书》。马小娟清楚小产权房产权问题，风险所带后果的情况之下才购买的，其应承担所有后果的风险。（七）曾阳与马小娟所签房产转让合同第八条已经说明，若国家或集体建设需要拆迁或征收本房屋，其补偿金归乙方所有，乙方所得的补偿或者蒙受的损失概与甲方及其亲属无关，合同上已清楚写明与曾阳无关。（八）曾阳也是向姚建梅购买案涉房屋，因曾阳要还钱给朋友才转让案涉房屋给马小娟。案涉房屋涉及的土地使用权是否合法只有姚建梅、刘记房、刘鉴荣、刘金晃才知道。（九）如果姚建梅、刘记房、刘鉴荣、刘金晃没有开发这栋违法楼房，就没有现在的纠纷，因此上述人员要负全部责任。广东泰扬律师事务所二审未到庭发表意见。上诉人姚建梅上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回马小娟的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由马小娟承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。案涉标的物属于违法建筑物，一审法院应当对违法参与者进行制裁。买受人马小娟作为违法的参与者，其购买违法建筑物的行为同样应受制裁，其应当承担相应的法律后果，包括但不限于房屋违法被没收、拆除及购房款损失等。一审法院应以马小娟主张的权益不具有正当性和不属于法律保护的正当利益为由驳回马小娟的全部诉讼请求。一审法院判决出卖方返还全部购房款并支付资金占用利息，有违公平原则，也严重损害了司法的权威和公正。（二）一审判决未查清案涉土地权属人及土地提供者及案涉房屋的投资建设者，导致承责主体不清。其一，根据马小娟提供的证据，广州市从化区太平镇太平村油麻埔经济合作社于2014年1月8日出具的证明，可知案涉土地权属人为刘监丰、刘金晃、刘记房。《合资建房协议书》也载明刘记房是代表该三人全权负责案涉项目相关事宜，在一审开庭时，刘记房、刘鉴荣、刘金晃均表示刘监丰另有其人，且刘记房曾表示土地权属人包含了其三家共9户人。因此，一审法院未查明案涉合同主体、案涉土地权属人及提供者。其二，案涉房屋的投资建设者中除了本批次系列案的当事人姚建梅、钟x、蔡x、杨敬周外，还包括张x、张x、张x等人。同时，一审法院未查明案涉房屋的建筑成本以及姚建梅、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、曾阳与投资建设者之间在建房纠纷中分别投入的资金和实际获益的情况。据此，一审法院认定本案承担责任的主体包括案涉土地权属人、土地提供者及投资建设者，则应当查明共同承担责任的主体，即便马小娟不同意追加该等人作为被告，但相关事实也应当查明。（三）一审法院查明事实不清。首先，一审法院未查明案涉房屋在施工建设和拆除过程中如城管部门、国土规划部门是否存在监管不力、行政违法的情形以及行政部门对马小娟主张的损失是否存在过错。其次，本批次系列案中，一审法院未对主张装修款的案件进行相关举证质证，对于当事人提供的装修收据是否真实、是否实际支付以及装修损失情况等未予审查，直接按照当事人主张的装修费单据进行认定，显属不当也与事实不符。再次，在一审案件审理过程中已经发现有伪造律所印章的行为，一审法院仅要求广东泰扬律师事务所自行报案，未将嫌疑线索、材料移送公安机关查处。最后，一审认定蔡x是本案的共同侵权人，但马小娟在一审中同意对其免责，参照人身损害赔偿法的相关司法解释，如权利人放弃了对部分侵权人的诉请，其他共同侵权人对权利人放弃的部分不承担连带责任。因此，马小娟放弃了要求蔡x承担责任，即表示其亦放弃了要求姚建梅等人承担责任。（四）一审法院程序错误。其一，马小娟主张的是合同无效的缔约过失责任，但法院以侵权法律关系予以认定，一审法院同时审理合同纠纷及侵权纠纷，法律关系混乱。在庭审过程中，一审法院未向当事人释明法律关系，也没有要求姚建梅对相关的法律关系进行辩论、质证、举证。其二，一审中姚建梅要求追加房屋的建设者、投资者等相关当事人作为本案被告，一审法院在28案中部分追加，部分不追加，导致本案出现了28案中有9种判决结果的情形。综上，恳请二审法院判如所请。针对姚建梅的上诉，马小娟的答辩意见同上。针对姚建梅的上诉，曾阳的陈述意见同上。广东泰扬律师事务所二审未到庭发表意见。马小娟于2019年4月19日向一审法院起诉请求：1.确认马小娟与曾阳于2017年4月8日签订的《房产转让协议书》无效；2.曾阳返还马小娟购房款246000元，水电周转金500元，电梯维修基金2000元，赔偿马小娟装修损失120040元、家具损失10000元、律师见证费1000元，中介费7000元，并支付资金占用期间的利息（以386540元为基数，自2017年4月9日开始按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算至付清之日止，暂计算至2019年4月7日）；3.刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅、广东泰扬律师事务所对上述第2项债务承担连带责任；4.由曾阳、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅、广东泰扬律师事务所承担案件诉讼费。一审法院认定事实：根据2017年4月8日见证单位为“广东泰扬律师事务所”、见证律师为“陈汉原”，并盖有“广东泰扬律师事务所律师见证专用章”的（2017）泰律见字第H0408号《律师见证书》，该见证书后附广东泰扬律师事务所《律师事务所执业许可证》及陈汉原律师执业证复印件，曾阳与马小娟于2017年4月8日签订的《房产转让协议书》已经律师见证，该《房产转让协议书》约定，曾阳于2015年5月24日与姚建梅签订《合资建房协议书》拥有的从化太平村油麻埔经济社合资楼710房现转让给马小娟，房屋转让价格为280000元，曾阳同意在2017年4月8日将案涉房屋交给马小娟使用。同时，该《律师见证书》里还附有：1.从化市太平镇太平村油麻埔经济合作社于2014年1月8日出具的《证明》，内容为“兹有广州从化太平村油麻埔经济社开发区旁边自留用地合计约1500平方米，权属刘监丰、刘金晃、刘记房所有使用”。2.《合资建房协议书》（甲方为刘记房，乙方为姚建梅、蔡x，2014年2月19日签订），内容为甲方提供自有的从化太平镇太平村油麻埔社的1500平方米宅基地，地块，地块权属刘金晃丰、刘记房三人所有，三人一致同意由刘记房代表三人全权负责项目相关事宜；乙方提供楼房建设所需要的资金，新建楼房13层，建成后，甲方分得第1、2、5、9整层，乙方分得第3、4、6、7、8、10、11、12、13整层。3.《合建房股份部分分割协议书》（三方签名是姚建梅、钟x、蔡x，2015年1月9日签订），内容为在合建房十二层半主体工程已完成正进入装修阶段，因资金问题经三方合建人协商，按合建房投资比例分割各自部分产权，其中蔡x分得第6层整层，姚建梅、钟x二人共同分得第7、8层整层，其余楼层房屋产权按各股东份额共同所有。4.《合资建房协议书》（甲方为姚建梅，乙方为曾阳），内容为曾阳出资委托姚建梅建设710号单元，协议书记载总造价为228000元，交房日期为2015年7月30日。2017年4月8日，马小娟支付1000元律师见证费，三联收据上盖有“广东泰扬律师事务所律师见证专用章”，经手人栏为“钟”。同日，马小娟通过其中国建设银行股份有限公司账户转账246000元给曾阳，备注为震通大厦710房，曾阳于同日出具246000元的房款收款收据。同日，姚建梅出具2000元电梯维修基金的三联收据。马小娟提交的微信转账记录显示于2017年4月8日转给“富通梅姨”2500元。马小娟提交的微信转账记录显示于2017年4月5日转给太平钟小姐5000元。2018年8月10日，马小娟作为乙方与黄x签订710室装修合同明细表，内容为：包工包料合计120040元。根据马小娟提交的微信转账记录显示，2018年8月15日-2018年11月16日期间马小娟共通过微信转账装修款67364元。马小娟提交的时间为2018年10月15日的光辉家具（沙井店）销售订单显示，送货地址为案涉房屋，物料名单为沙发、地柜、地柜、床、床头柜、床架、床垫、餐台、餐椅等，合计为9500元，送货另收500元；销售订单落款导购员为张科伟，顾客处有马小娟签名。马小娟提交的微信转账记录显示，2018年10月15日和2018年10月31日，马小娟通过微信分别向“光辉家具小张”转账4500元和5500元，合计10000元。另查，2017年12月4日，广州市国土资源和规划委员会对刘记房、刘鉴荣、刘金晃作出穗从国土规划资罚〔2017〕724号《土地违法案件行政处罚决定书》，其中查明刘记房、刘鉴荣、刘金晃三人在2012年9月始，未经土地行政主管部门批准，擅自在从××区太平镇××油麻埔队土名“蔡元冚”地段占地进行建设房屋，非法占用土地面积682.48平方米。以上被占用土地在2011年土地变更调查成果中，土地利用现状为果园682.48平方米，从化市土地利用总体规划（2010-2020年）中规划为城市682.48平方米。处罚如下：责令退还非法占用的土地，没收在非法占用682.48平方米土地上新建的房屋；并处罚款12967.12元。同日，刘记房、刘鉴荣、刘金晃缴纳罚款12967.12元。2019年6月18日，刘记房向广东省自然资源厅提出行政复议申请，2019年7月15日，广东省自然资源厅作出粤自然行复〔2019〕307号《不予受理决定书》，以刘记房超过法定60日的复议申请期限，不符合行政复议申请的受理条件为由，不予受理刘记房的行政复议申请。2019年4月4日，广州市从化区人民政府办公室向太平镇政府、区城市管理和综合执法局作出从府办复〔2019〕204号《关于强制拆除震通商务大厦问题的复函》，区政府原则同意由太平镇人民政府、区城市管理和综合执法局组织实施，区规划和自然资源分局、区公安分局协助强制拆除刘记房、刘鉴荣、刘金晃在太平镇××油麻埔队地段占地建设的（震通商务大厦）违法建筑物。2019年4月5日，广州市从化区太平镇人民政府向刘记房、刘鉴荣、刘金晃等震通商务大厦全体住户发出《公告》，根据《广州市从化区人民政府办公室关于强制拆除震通商务大厦问题的复函》要求，该镇近期将对震通商务大厦实施强制拆除，对于该违法建筑物上的住户，自公告发出3日内（即2019年4月8日前）自行从该违法建筑物搬走，否则将承担相关法律责任。根据“广州从化发布”微信公众号发布的新闻信息，2019年4月22日，太平镇人民政府等相关部门对震通商务大厦启动强制拆除程序，震通商务大厦占地面积约766.43平方米、建筑面积约9567平方米，拆除前在大厦居住的127套房、5间商铺共132户住户已全部搬离。再查，根据从化区太平镇人民政府提供的《住户信息调查统计表》显示，案涉的710房，登记户主为马小娟，住房来源为购买，面积为98平方米，已装修已入住，备注为2017年4月8日购买，价格43万元。又查，广东泰扬律师事务所负责人林迎星以陆续收到广东省惠东县人民法院及广州市从化区人民法院应诉材料，发现案涉《律师见证书》上加盖的“广东泰扬律师事务所律师见证专用章”等印章均非该所印章，律师见证费收款人亦非该所员工为由，认为有人伪造该所印章并假冒该所名义非法从事律师见证义务，骗取他人见证费，先后向有关公安机关报案，2019年5月14日佛山市公安局南海分局桂城派出所、2019年7月10日惠东县公安局亚婆角派出所先后出具报警回执。2019年5月16日，广东泰扬律师事务所在南方日报刊登声明。曾阳出具说明称，姚建梅于2015年7月30日将案涉房屋交付给曾阳。庭审中，马小娟称其和曾阳于2017年4月8日签完合同当天已支付完毕全部款项，是姚建梅做大厦的物业管理，马小娟是在2018年8月10日开始装修，是装修前姚建梅的物业管理处的彩云给马小娟钥匙。马小娟确认以下事实：1.案涉房屋的购买价格是246000元；2.不同意追加蔡x的继承人、钟x、广州市从化区太平镇太平村油麻埔经济合作社作为本案被告，即使上述三主体需要向马小娟承担责任，在本案中也不主张由其向马小娟承担责任。另查，根据广州市房地产租赁管理所公布的2016年、2017年、2018年广州市房屋租金参考价，广州市从化区太平镇太平村油麻埔经济社楼梯楼每月租金分别为9元、9元、7元/建筑面积平方米，均没有电梯楼租金参考价。一审法院认为，马小娟持《房产转让协议书》等证据提起本案诉讼，并将协议相对方曾阳列为第一被告，马小娟与曾阳所签协议为房屋买卖，因此，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。一、关于马小娟与曾阳签订《房产转让协议书》的效力问题。案涉710房所在的震通商务大厦已经被国土部门认定为非法占用土地并处没收，及后又被有关部门强制拆除，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，马小娟与曾阳签订《房产转让协议书》无效。二、关于《房产转让协议书》无效后，马小娟、曾阳责任认定问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”关于双方互为返还问题。一般而言，房屋买卖合同被认定无效后，买受人应当将房屋返还给出卖人，并支付房屋占有使用费；出卖人应当将收取的价款返还给买受人，并支付资金占用费。本案中，曾阳已经收取的购房款246000元，应予以返还，并计付资金占用费。资金占用费以购房款246000元为本金，马小娟主张从资金占有次日即2017年4月9日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付，一审法院予以支持，但因自2019年8月20日起中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，因此，关于资金占有费支付，曾阳应以246000元为基数，自2017年4月9日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款项之日止。因案涉房屋已被强制拆除，房屋无法返还，虽然《中华人民共和国合同法》第五十八条在规定相互返还规则时并未明文设置例外规定，但其适用存在事实上的限制，行为违法性的严重程度将直接影响返还与否，其原理是，在违法程度较重时，诚信或公平无法与制裁不法的需要相比，此时，应适用“不法得利不得返还”原则，排除当事人的返还请求权。本案中，案涉房屋具有非法性质，被强制拆除，故不具有返还的正当性，也就不存在折价补偿问题。关于房屋占有使用费，由于同期同地段并没有电梯房租金参考价数据，故一审法院在广州市房地产租赁管理所公布的广州市从化区太平镇太平村油麻埔经济社楼梯楼租金参考价基础上酌情上浮至10元/平方米作为同期同地段电梯房的租金参考价。鉴于案涉房屋已被拆除无法测量面积，各方当事人亦未提交案涉房屋具体建筑面积证据，故一审法院以从化区太平镇人民政府提供的《住户信息调查统计表》调查数据来认定，案涉房屋面积为98平方米。根据本案现有证据显示，案涉710房于2017年4月8日交付给马小娟使用，至2019年4月5日公告强制拆除，共24个月。也即，马小娟应支付的房屋占有使用费为：10元/平方米×98平方米×24个月=23520元。关于双方损失问题。《房产转让协议书》无效，因房屋是先建成后出售的，作为出卖人一方明知案涉房屋是建设在非法占用土地上，不具备合法产权仍然出售，应承担主要责任；作为买受人一方未对房屋所有权尽必要的注意义务，应承担次要责任。结合双方过错程度，曾阳应承担60%的赔偿责任比例，马小娟应自负40%的赔偿责任比例。案涉房屋被拆除所涉及的直接经济损失为房屋建筑成本和装修款等。但因案涉房屋是先建成后出售的，并非马小娟与曾阳双方协议合建的，故马小娟是否购买案涉房屋对房屋被拆一事并无影响，该房被拆与马小娟之审慎注意义务之间并无因果关系，故案涉房屋的建筑成本不属于马小娟与曾阳应予分担赔偿之范围。至于装修费，属于房屋添附，案涉房屋被拆除，装修费为马小娟实际损失。从化区太平镇人民政府提供的《住户信息调查统计表》显示，案涉房屋已装修入住，马小娟提供了装修明细表，并提供了部分装修费转账记录，其主张的装修费亦合理，故一审法院对于装修费120040元予以认定。至于家具损失，根据马小娟提交的证据，均可以在案涉大厦被拆除前搬走且有继续使用价值，不属于房屋添附，不应为马小娟实际损失，一审法院不予支持。故，根据过错责任，马小娟应自负40%，曾阳应赔偿装修费损失的60%即72024元。综上，曾阳应赔偿马小娟的损失为：294504元（购房款246000元+装修费72024元-房屋占有使用费23520元）以及购房款246000元的资金占用费。超出部分，缺乏理据，一审法院不予支持。至于2000元电梯维修基金、500元水电周转金，因均为案涉710房物业管理相关费用，根据本案证据显示并非曾阳收取，属于另一个法律关系，马小娟应另循其他法律途径解决，本案不作审查。至于中介费7000元，系购买案涉房屋所支付的居间费用，非曾阳收取，属于另一法律关系，马小娟亦应另循其他法律途径解决，本案不作审查。至于律师见证费1000元，亦非曾阳收取，且广东泰扬律师事务所已经向公安机关报案，马小娟可待公安机关调查后，再另循其他法律途径解决，本案不作审查。三、关于刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅的责任问题。国家对违法建筑持否定性评价，是因为违法建筑损害了国家利益，规避了国家对土地管理、建筑规划、房地产交易市场等系列行为的监管，使得违法建筑在现行体制以外生存，直接危及社会的公共安全，直接危及人民群众的生命财产安全。案涉震通商务大厦被强制拆除，违法行为参与者众多，社会不良影响较大，从制裁违法行为参与者的角度出发，本案违法行为参与者均应承担赔偿责任。案涉震通商务大厦已经被国土部门认定为非法占用土地并处没收，也即震通商务大厦的建设、转让、出售均被限制、禁止，因此，震通商务大厦的土地提供者、投资建设者、转让、出售等各环节的参与者，均有过错。对于前述一审法院认定之马小娟损失，属于马小娟的财产权益，案涉房屋的土地提供者、投资建设者、转让出售者均构成对马小娟财产权益的侵权，为共同侵权人，根据《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第八条，对马小娟损失应当承担连带责任。因此，马小娟要求刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅承担连带责任，一审法院予以支持。四、关于广东泰扬律师事务所的责任问题。广东泰扬律师事务所已经就案涉《律师见证书》上加盖的律师见证专用章等印章为伪造及律师见证费收款人亦非该所员工为由，向有关公安机关报案。这里涉及两个主要问题，一是，广东泰扬律师事务所是否需要承担责任；二是，若广东泰扬律师事务所无需承担责任，那陈汉原律师是否需要承担责任。因此，本案暂不予审查。马小娟主张广东泰扬律师事务所承担责任，一审法院不予支持。五、关于诉讼主体追加问题。姚建梅主张追加蔡x、钟x、广州市从化区太平镇太平村油麻埔经济合作社为共同被告之意见，一审法院认为，蔡x、钟x是案涉震通商务大厦的投资建设者之一，根据前述分析，其为共同侵权人，应承担连带责任。但本案马小娟并未对蔡x提起诉讼，且蔡x已去世，其继承人暂不能确定，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十三条、第十四条之规定，马小娟有权请求部分连带责任人承担责任，即使本案不追加蔡x、钟x为共同被告，并不影响本案事实的查明及裁判处理，本案各连带责任人仍可根据各自责任大小另行向蔡x继承人、钟x主张承担相应的赔偿数额。同时，综合本案证据，广州市从化区太平镇太平村油麻埔经济合作社只出具了土地权属证明，该权属证明也不能显示其内容与案涉震通商务大厦的建设有直接关联。本案中没有证据显示该经济社参与了案涉震通商务大厦的建设及买卖等过程，且马小娟也并未对广州市从化区太平镇太平村油麻埔经济合作社提起诉讼。综上，一审法院并未采纳追加蔡x、钟x、广州市从化区太平镇太平村油麻埔经济合作社作为本案被告的意见。刘鉴荣、刘金晃经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第八条、第十三条、第十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2019年12月31日作出如下判决：一、马小娟与曾阳于2017年4月8日签订的《房产转让协议书》无效；二、曾阳在判决生效之日起10日内向马小娟赔偿损失共计294504元；三、曾阳在本判决生效之日起10日内向马小娟赔偿购房款246000元的资金占用费，该资金占用费以246000元为本金，自2017年4月9日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款项之日止；四、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅对判决第二、第三项确定的曾阳之债务承担连带清偿责任；五、驳回马小娟其他诉讼请求。一审案件受理费8117元，由马小娟负担3247元，曾阳负担4870元。经查,一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点可归结为：一、本案应审查的法律关系范围；二、马小娟与曾阳签订的《合资建房协议书》被确定为无效合同后的法律后果问题；三、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅应否对案涉债务承担连带清偿责任。关于争议焦点一。本案系因案涉房屋被作为违法建筑强制拆除而引发的纠纷。案涉房屋从合资建设到为马小娟所购买，中间涉及众多参与者。马小娟除要求合同相对方曾阳承担责任之外，还要求姚建梅、刘记房、刘鉴荣、刘金晃作为合资建房人共同承担赔偿责任。故本案是仅审查马小娟与曾阳间的合同所涉法律关系，还是应将各环节所涉法律关系一并纳入审查范畴，各方当事人存在较大争议。因此，本案的处理需以厘清本案要审查的法律关系为前提。首先，如上所述，案涉房屋从合资建设到为马小娟所购买，中间涉及不同法律关系及不同法律主体，且在不同法律关系中相关当事人所获利益各不相同，不宜也无法在本案一并审查处理。其次，从马小娟一审的诉讼请求来看，其所主张的是确认马小娟与曾阳所签订的《合资建房协议书》无效，以及该合同无效后的财产返还和损失赔偿请求权。因此，马小娟提起本案诉讼的请求权基础为缔约过失责任请求权，而非因侵权行为所导致的损害赔偿责任，故本案的审查不应超出当事人所主张法律关系范畴。因此，本案审查的法律关系应以马小娟与曾阳间《合资建房协议》所涉法律关系为限。马小娟与曾阳签署的《合资建房协议书》名为合资建房协议，实为房屋买卖合同，马小娟基于该合同无效向一审法院提起诉讼，故本案为房屋买卖合同纠纷。关于争议焦点二。案涉房屋所属的震通商务大厦已被国土部门作出的《土地违法案件行政处罚决定书》认定非法占用土地并处没收，且现已被行政部门作为违法建筑予以强制拆除。马小娟与曾阳就违法建设的案涉房屋所签订的《合资建房协议书》，违反法律的强制性规定，故一审法院认定该协议为无效合同并无不当，本院予以维持。曾阳、马小娟均知悉案涉房屋不具备合法产权，仍存侥幸心理订立合同，故双方对于《合资建房协议书》无效均存在过错。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依据上述法律规定，结合当事人的诉辩主张，本案需要审查以下三个问题：其一，关于购房款的返还。本案中，马小娟与曾阳签订的《合资建房协议书》无效，基于合同取得的财产应予返还，一审判决曾阳向马小娟返还已收取的购房款246000元，合法有据，本院予以维持。案涉房屋属于违法建筑且已被行政部门强制拆除，故不存在返还原物的问题。案涉房屋的灭失，系因房屋本身的违法属性，触犯公法法益而被行政部门强制拆除，不构成《中华人民共和国合同法》第五十八条所规定的“不能返还或者没有必要返还”的情形，且马小娟对案涉房屋的灭失既不存在过错也未因此获益，故曾阳抗辩购房款的返还义务与其无关，不能成立，本院不予采纳。其二，关于购房款利息的支付。本院认为，案涉房屋被拆除前马小娟已实际占有使用两年余，马小娟因占有使用案涉房屋而获益，该收益所对应的房屋占有使用费可与购房款占有使用费（即利息）相互抵销，再结合马小娟对案涉合同无效存在过错的情节，故对于马小娟提出的支付购房款利息的请求，应予驳回。其三，关于装修损失的负担。根据从化区太平镇人民政府制作的《住户信息调查统计表》以及马小娟所提供的装修单据，可以确认马小娟对案涉房屋进行了装修的事实。但马小娟装修是在房屋交易完成后的单方添附行为，马小娟在购房时明知房屋不具备合法产权，也知房价低于市场正常价格，对其购买违法建筑可能会被拆除应存在合理预期，仍存侥幸心理购买并进行装修。现案涉房屋已被强制拆除，马小娟因装修所添附财产一并灭失，故由此而产生的装修费损失应由马小娟自行承担。一审对马小娟装修费损失主张的处理，未充分考虑该损失与马小娟个人过错密切关联的情节，欠妥，本院予以纠正。关于争议焦点三。根据前述认定，本案审查的法律关系范畴仅限于房屋买卖合同关系，马小娟与曾阳所签订的《合资建房协议书》无效，应按照缔约过失责任原则确定承责主体。合同缔约过失责任，是指合同不成立、无效、被撤销或者不被追认时，当事人一方因此受有损失，对方当事人对此有过错时应赔偿受害人的损失。因此，缔约过失责任的承责主体应是合同的缔约方，在确定本案合同无效后果的承责主体时亦应遵循合同相对性原则。现并无证据证明刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅、广东泰扬律师事务所是案涉房屋的共同出卖人，也无证据证实刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅、广东泰扬律师事务所实际收取了马小娟的购房款，故马小娟要求刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅、广东泰扬律师事务所对案涉债务共同承担清偿责任，事实和法律依据不足，对其该项请求应予驳回。一审判决在已经确定本案案由为房屋买卖合同，且马小娟的请求权基础为缔约过失责任请求权的情况下，又依据侵权法律规范判令刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅对曾阳所负案涉债务承担连带责任，缺乏法律依据，处理结果不当，本院依法予以纠正。综上所述，刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审判决认定事实清楚，但法律适用有误，导致部分处理结果不当，依法应予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初2118号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初2118号民事判决第二、三、四、五项；三、曾阳在本判决生效之日起10日内向马小娟返还购房款246000元；四、驳回马小娟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7705元，由马小娟负担3266元，由曾阳负担4439元。二审案件受理费6231元，由马小娟负担1568元，由曾阳负担4663元。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二〇年十二月十八日书记员 李志康谢金泽