福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终7651号 上诉人（原审原告）：林莲玉，女，1965年10月2日出生，汉族，身份证住址福建省福清市，现住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：林金妃，福建凯峰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：融信（福建）物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区津泰路**大院**楼****-A257。 法定代表人：马祥宏，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈晓叶，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：商毅，福建三山律师事务所律师。 上诉人林莲玉因与被上诉人融信（福建）物业管理有限公司（以下简称“融信物业”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初470号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林莲玉上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：一、一审认定《融信.大卫城前期物业服务合同》（以下简称“《前期物业服务合同》”）内容未违反法律法规强制性规定，属有效合同，对业主有约束力等，认定事实错误，适用法律不当。1.融信物业在签订《前期物业服务合同》时是三级资质。合同首页明确写明融信物业资质等级为三级；且融信物业作为资质证件持有人，仅提供2017年相关部门符合一级资质标准企业名单，未提供证据证明其取得一级资质的具体时间，应承担举证不能的后果。2.根据《福建省物业管理条例》第四十条第二款、《福建省物业服务收费管理办法》第七条第二款等，住宅的**物业服务收费实行政府指导价，融信物业签订合同时是三级资质，约定物业费收费标准却超过一级资质，系以“协商一致”逃避行政监管，违反法律法规强制性规定，属无效约定。3.融信物业系融信集团旗下子公司，与融信（福建）投资集团有限公司系关联企业，二者恶意串通，意图超标准收费获取不法利益，侵害业主权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，亦属无效。二、一审认定融信物业收取的物业服务费未违反合同约定或法律法规、部门规章规定，适用法律错误。1.根据生效的（2017）闽0104行初10号、（2017）闽01行终555号行政判决，福州市仓山区人民法院、福州市中级人民法院已认定融信物业收取过高物业费的行为违法。2.融信物业收取的物业费与其提供的物业服务不匹配。首先，福建省福清市玉融公证处公证员前往案涉小区查看现状时，发现存在违规收取广告费、墙体脱落、垃圾随处堆放、设备破损不修等大量问题，上述问题长年存在且至今未处理；其次，融信物业在违规收取物业费被行政处罚后，依旧违规收费，且至今拒绝退还多收取物业费；在业主发现融信物业存在随意收取公摊费后，物业工作人员与业主代表共同核查公摊水电表并制作《公摊电表线路去向核查表》，但融信物业至今未整改；最后，融信物业提供服务不符合《前期物业服务合同》约定标准，如多数聘用人员均未取得相关证书。融信物业系三级资质单位，且根据业主举证，其提供的物业服务也不符合一级标准，无权按照一级标准收费。三、一审认定业主提供的证据不足以认定融信物业多收取了公摊水电费，认定事实错误。1.融信物业与部分业主共同制作的《公摊电表线路去向核查表》中“核查结果（物业与业主核查）”一栏明确标注异议电表内容，但2013-2019年期间融信物业均将该部分内容作为公摊费用。2.融信物业未按法定程序公示公摊水电费明细，其提供的2013-2019年期间张贴公告栏背景均是相同的，且都有“福州市电动自行车”字样，不合常理；照片中有电子水印生成时间，但电子水印技术在2018年后才推广，说明2018年之前照片系伪造，（2020）闽0104民初2192号民事判决中也已认定对该照片不予采纳。 融信物业辩称，一、物业管理一级企业资质和一级收费标准属于不同概念。根据《物业管理企业资质管理办法》第五条、第八条，物业管理企业资质等级是根据每个企业资金、经营规模和技术力量等进行分级，不同资质等级企业可以承接的物业管理项目不同。而依据《福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准》《福州市区普通住宅前期物业服务等级标准及指导性收费标准》，物业企业提供一级服务标准等级的服务时，可以按照一级收费标准收取费用。一级资质物业企业如果按照合同约定提供的是三级服务，则只能收三级标准的物业费；相反，三级资质物业企业如果按照合同约定提供的是一级服务，其就能收一级标准的物业费。收费高低取决于服务水平，与企业资质无关。二、融信物业的物业服务企业资质为国家建设部颁发，资质证书编号“(建)112061”，公示时间为2012年1月6日至1月19日，根据《物业管理企业资质管理办法》第三条、第四条，建设部颁发的物业服务企业资质均为一级，即融信物业2012年2月起就取得一级资质。三、林莲玉为大卫城A区业主，大卫城A区收费标准从未被价格主管部门及法院行政判决认定违法超标。认定物业费超标、价格违法是行政部门权限，业主应在价格主管部门认定后再主张民事权利。作为前期物业服务合同相对方，业主对物业费标准可提出变更合同约定的主张或向价格主管部门反映问题，但在标准变更前，融信物业有权按照合同收取物业费。大卫城B区受处罚与A区无关，不能由此主张A区《前期物业服务合同》无效。且虽然B区收费标准被物价局及法院行政判决以“违反《福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准》(榕价房[2009]3号)规定”为由认定为超标，但民事法律关系与行政法律关系适用不同法律规范，行政违法不必然等于民事行为无效，且法院行政判决也并未认定《前期物业服务合同》价格条款无效。大卫城B区《前期物业服务合同》是依双方意思自治而订立，行政司法权不能破坏合同领域的意思自治。同时，《福建省物业管理条例》《福建省物业服务收费管理办法》《福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准》《福州市区普通住宅前期物业服务等级标准及指导性收费标准》均只是地方部门规定，不属于法律、行政法规的效力性强制性规范，不能否定更改合同效力。作为《购房合同》附件，《前期物业服务合同》主要内容于业主购房时就告知，业主也签字确认。融信物业也与业主直接签订《前期物业服务合同补充协议》，业主对物业费收费标准是明知的，双方已就物业费收取标准达成一致并实际履行，现业主以融信物业多收取物业费为由要求退还，缺乏依据。《前期物业服务合同》也已经主管部门审核备案，所谓融信物业与建设单位恶意串通，损害业主利益的主张不能成立。四、林莲玉并无证据证明融信物业提供的服务存在重大不符标准之处，且林莲玉在本案中的诉请是“要求退还超过收费标准多收的物业费”，而非“减少因服务不达标而应少收取的物业费”，融信物业服务不达标不能成为业主要求退还多收物业费的理由，如业主认为应减少收取的物业费，也应另案主张。五、《公摊电表线路去向核查表》中分别有“物业自查”“物业与业主核查”两项，融信物业工作人员只在“物业自查”项下签名，对“物业与业主核查”内容并不认可，没有签名。融信物业对于公摊水电费用均及时核实，如有多余及时退还业主，对方二审证据《关于大卫城公摊退还的通知》可予证明。小区每月必然产生应由全体业主承担的公摊水电费，但现对方诉请要求退还所交全部而非多收取公摊水电费，缺乏依据且显失公平。《前期物业服务合同》约定，“水电公摊、电梯特护费等项目应专款专用并定期公开”，融信物业已进行公示且在诉讼中提供了相关数据，已尽合同义务和举证责任。对方如有异议，应举证多收的具体数额及构成，委托第三方进行核算、审计后根据核算、审计结果主张退还数额。物业服务合同中也已约定公摊水电费收取标准，业主缴费时未提异议，其行为视为默认融信物业主张的数额，现其在公摊水电费已实际支出多年后要求退还，不能成立，如对公摊水电费有异议，可要求公示，在融信物业已公示情况下，若还有异议，应另案起诉。六、本案诉请大多已超过诉讼时效和撤销期限。 林莲玉向一审法院起诉请求：1．判令融信物业返还林莲玉2013年5月1日至2019年12月31日止期间物业费差额10522.69元；2．判令融信物业返还林莲玉2013年5月1日至2017年3月31日止期间公摊费差额1509.17元。 一审法院认定事实：2010年7月15日，融信（福建）投资集团有限公司与融信物业签订《融信•大卫城（A区）前期物业服务合同》，融信（福建）投资集团有限公司选聘融信物业对融信•大卫城（A区）提供前期物业管理服务事宜，其中住宅的物业服务费为2.2元/月•平方米。合同签订后，融信物业对融信•大卫城（A区）提供了物业服务。林莲玉是融信•大卫城A区32#楼601单元的业主。 一审法院认为，融信（福建）投资集团有限公司与融信物业签订的《融信•大卫城（A区）前期物业服务合同》，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，对业主具有约束力。融信物业所收取的物业服务费既未违反合同约定，也未违反法律、法规、部门规章的规定，即使合同约定的收费标准违反了相关行业指导价的规定，也属于行政主管部门处理范围，不属于民事法律关系调整范围，不必然影响其民事权益，且林莲玉所提供的证据不足以证明融信物业向林莲玉多收取了公摊水电费，故林莲玉要求融信物业返还物业服务费及公摊费差额的诉讼请求，没有合同及法律依据，一审法院不予支持。综上，判决：驳回林莲玉的诉讼请求。案件受理费100元，由林莲玉负担。 二审中，林莲玉向本院提交如下证据：证据一《关于大卫城公摊退还的通知》（融信物业粘贴于小区公示栏），证明融信物业于2019年5月7日在小区内公示，自认多收业主公摊费用；证据二诉求件详细页（网上公开信息），证明融信物业擅自挖树变更停车场，其提供的物业服务不符合约定标准，且侵害了全体业主合法权益。融信物业经质证认为，证据一不属于新证据，二审不应认定，且该证据是2019年5月份发出，早于本案起诉时间，该证据反而可以证明对于公摊水电费用，有核算周期，融信物业均是及时核实，如有多余，及时主动退还业主；对证据二真实性有异议，诉求件中挖树建车场的是“融信大卫城会所建设方”，不是融信物业，而且该投诉件所述事情发生在本案一审判决后，与诉讼请求无关联性。同时，融信物业作为物业企业，没有执法权，对业主违规行为只能尽量劝阻并向执法部门报告，该证据不能证明融信物业服务有缺失。本院经审查认为，证据一、证据二与本案争议焦点关联性不足，不予采纳。 根据本案现有的证据，本院确认一审法院查明的事实属实。另查明，林莲玉与融信（福建）投资集团有限公司签订的《商品房买卖合同》附件四《前期物业服务合同》约定，出卖人（融信（福建）投资集团有限公司）与融信物业签订的《前期物业服务合同》的内容作为本合同附件，买受人对下述物业服务所约定事项均已知悉，愿意接受融信物业为融信8A提供物业服务及约定的收费标准。 本院认为，关于林莲玉诉请融信物业退还物业费差额能否成立的问题。根据林莲玉与融信（福建）投资集团有限公司签订的《商品房买卖合同》附件四《前期物业服务合同》及融信（福建）投资集团有限公司与融信物业签订的《前期物业服务合同》的约定，融信物业按2.2元/月•平方米的标准收取物业费，该约定合法有效，双方均应依约履行。林莲玉主张融信物业上述收费标准违反了《福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准》（榕价房[2009]3号）的规定、违反了政府指导价而无效，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条的规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。上述规定及政府指导价显然不属于法律、行政法规，故林莲玉上述主张缺乏依据，不能成立。至于融信物业是否因收费标准违反相关行业指导价的规定被行政处罚，属于行政主管部门的职权范围，不属于民事法律关系的调整范围，不必然影响民事法律关系效力的认定。一审对此的认定正确，予以维持。林莲玉主张融信（福建）投资集团有限公司与融信物业签订的《前期物业服务合同》存在恶意串通，损害所有业主利益的情形，缺乏证据证明，不予支持。此外，林莲玉以融信物业提供的物业服务与其收取的物业费不匹配为由，主张融信物业返还物业费，亦无依据，不予支持。 关于林莲玉诉请融信物业向其返还公摊费差额能否成立的问题。林莲玉主张融信物业应向其返还2013年5月1日至2017年3月31日期间公摊费差额1509.17元，但其既未提供证据证明其在此期间支付给融信物业的公摊费总额，亦未提供充分证据证明融信物业多收的公摊费具体金额，一审法院判决驳回其该诉请，亦无不当，予以维持。若林莲玉认为融信物业对公摊费的公示不符合规定，可另行主张权利。 综上所述，林莲玉的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由林莲玉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 符海燕 审 判 员 陈雁兰 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 陈 玥 书 记 员 林 婷