陕西省西安市中级人民法院民  事  判  决  书（2020）陕01民初848号原告（执行案外人）：赵洪涛，男，1969年10月13日出生，汉族，北京吉亚半导体材料有限公司员工，住山西省河津市铝基地太华区，现住西安市未央区。委托诉讼代理人：郭霞光，陕西一元律师事务所律师。委托诉讼代理人：李解放，陕西一元律师事务所律师。被告（申请执行人）：西安金鹰国际购物中心有限公司（原西安金鹰雁塔购物中心有限公司），住所地西安市。法定代表人：邵健，该公司总经理。委托诉讼代理人：李红红，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：周曙光，陕西丰瑞律师事务所律师。被告（被执行人）：西安中登房地产开发有限公司，住所地西安市未央区。法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。被告（被执行人）：陕西中登实业（集团）有限公司，。法定代表人：李红梅，该公司董事长。原告赵洪涛与被告西安金鹰国际购物中心有限公司（以下简称金鹰公司）、被告西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登房地产公司）、被告陕西中登实业（集团）有限公司案外人执行异议之诉一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵洪涛委托诉讼代理人郭霞光，被告金鹰公司委托诉讼代理人李红红到庭参加诉讼；被告中登房地产公司、中登实业公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵洪涛向本院提出诉讼请求：1.立即停止对赵洪涛所有的坐落于西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋的查封等强制执行措施；2.诉讼费用由金鹰公司、中登房地产公司、中登实业公司负担。事实与理由：2010年4月3日，赵洪涛与中登房地产公司签订《商品房买卖协议》，赵洪涛购买了位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋，房屋总价款493607元。赵洪涛已向中登房地产公司支付全部购房款，中登房地产公司出具了收款收据。2014年5月12日，中登房地产公司已将涉案房屋交付赵洪涛，后赵洪涛对涉案房屋进行装修并实际占有使用至今。赵洪涛对涉案房屋享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件,可以排除享有担保物权等优先受偿权的申请执行人的强制执行。被告金鹰公司辩称，赵洪涛提交的中登房地产公司与赵洪涛签订的《商品房买卖协议》非商品房网签备案协议，不符合在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同的条件。赵洪涛应提交证据证明其在人民法院查封之前已合法占有涉案房产。赵洪涛虽提供了中登房地产公司出具的房款首付款收据，但无转款凭证相佐证，不能判断赵洪涛已支付房款的真实性。在涉案房屋已取得预售许可证的情况下，赵洪涛未提交证据证明其积极要求中登房地产公司办理涉案房屋的网签备案手续，也未提供证据证明其曾积极向中登房地产公司主张办理房屋过户登记手续，赵洪涛怠于行使自己的权利，是因其自身原因未办理过户登记。赵洪涛所提交证据不能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，涉案房屋不应予以解封，请求驳回赵洪涛的诉讼请求。被告中登房地产公司、中登实业公司经传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。经审理查明，金鹰公司因与中登房地产公司、中登实业公司借款合同纠纷一案，本院于2015年6月3日作出（2014）西中民三初字第00290号民事判决：一、中登房地产公司在本判决生效后15日内偿还西安金鹰雁塔购物中心有限公司借款本金2000万元；二、中登房地产公司在本判决生效后15日内支付西安金鹰雁塔购物中心有限公司利息损失（该款自2014年1月1日至判决给付之日按每日10000元计付）；三、中登实业公司对中登房地产公司所欠西安金鹰雁塔购物中心有限公司的本案债务本金及利息损失承担连带清偿责任，中登实业公司向西安金鹰雁塔购物中心有限公司承担保证责任后，有权向中登房地产公司追偿。该判决已发生法律效力，因义务人中登房地产公司、中登实业公司未履行法律文书确定的义务，权利人金鹰公司于2016年8月17日向本院申请强制执行，本院依法立案执行。上述案件审理中，本院于2015年2月12日作出（2014）西中民三初字第00290号民事裁定、（2014）西中民三初字第00290号协助执行通知书，依法查封了被执行人中登房地产公司名下位于西安市XX区XX城XX路中登文景时代项目（商品房预售证号：201XXXX号）第3幢2单元3-20904号等共计47套房产。执行中，本院于2019年10月16日作出（2016）陕01执1240号之三执行裁定，继续查封被执行人中登房地产公司名下的上述共计47套房产，续查封期限为三年。赵洪涛作为案外人以查封的第3幢2单元9层904号房屋为其所有为由，向本院提出执行异议，请求终止执行，解除查封。本院经审查认为，赵洪涛与中登房地产公司签订的《商品房买卖协议》记载的房屋总价款为493607元，而赵洪涛向本院提交的中登房地产公司出具的房款收据记载的金额为487698元，不能证明赵洪涛已支付了全部购房价款，故赵洪涛的执行异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其异议理由不能成立，本院于2020年8月18日作出（2020）陕01执异520号执行裁定：“驳回案外人赵洪涛的异议请求。”赵洪涛不服该执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。另查明，2010年4月3日，中登房地产公司与赵洪涛签订《商品房买卖协议》约定，赵洪涛购买中登房地产公司开发建设的位于西安市未央区XX城XX路XX幢XX单元XX号房屋，单价为5230元/平方米，总价为493607元。中登房地产公司向赵洪涛出具记载金额为153607元和334091元的两张房款收据，赵洪涛合计已向中登房地产公司支付房款487698元。2014年5月13日，赵洪涛签署《房屋验收表》，并与西安中登物业有限公司签订《前期物业管理协议》。赵洪涛提交了西安中登物业有限公司出具的0143401、0143403、0109504、0109373号收据4张，载明3号楼2单元9层904室2014年、2015年的物业服务费、垃圾清运费等各项费用已交纳。赵洪涛提供《西安市房屋情况查询结果证明》显示，截至2020年9月1日赵洪涛名下无有效房产信息。以上事实，有西安市中级人民法院（2020）陕01执异520号执行裁定书、《商品房买卖协议》《房屋验收表》《前期物业管理协议》《装修申报表》、收据、《西安市房屋情况查询结果证明》、房屋现状照片及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案为赵洪涛对本院作出的（2020）陕01执异520号执行裁定不服提起的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的司法解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为，赵洪涛对人民法院查封的位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，赵洪涛应当就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，赵洪涛与中登房地产公司于2010年4月3日签订《商品房买卖协议》，约定赵洪涛购买中登房地产公司开发建设的位于西安市未央区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋，该合同系双方当事人真实意思表示，与法不悖，为有效合同。根据赵洪涛提供的收据显示，赵洪涛合计已向中登房地产公司支付房款487698元，约占合同约定总价的99%，且自2014年5月13日收房后，即开始交纳物业费、垃圾清运费等各项费用。根据赵洪涛提供的物业费收据、《房屋验收表》等证据显示，赵洪涛在法院查封之前已占有使用涉案房屋。据此，根据上述法律规定并结合查明的案件事实及相关证据情况，能够认定赵洪涛对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。综上所述，本院对赵洪涛要求不得执行涉案房屋的诉讼请求，依法予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决如下：不得执行位于西安市未央区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋。案件受理费8704元，由被告西安中登房地产开发有限公司、陕西中登实业（集团）有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。  审 判 长  姜 亦 君审 判 员  赵 羽 嘉审 判 员  林   瀚 二〇二〇年十二月十七日法 官助 理  高 喜 平书 记 员  张 小 赛202001848196910131427031969101303989161013175023433207669982920200901120001