江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终8047号上诉人（原审原告）：朱菲菲，女，1985年8月19日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人周威，北京市康达（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人李莹，北京市康达（南京）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：南京坦道信息科技有限公司，住所地南京市麒麟科技创新园（生态科技城）东麒路**。法定代表人：朱翔，该公司董事长。委托诉讼代理人：李永忠，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人吉蔷蓉，北京市炜衡（南京）律师事务所实习律师。上诉人朱菲菲与上诉人南京坦道信息科技有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员独任审理。本案现已审理终结。朱菲菲上诉请求:1、撤销一审判决，支持上诉人一审诉请或依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。理由如下：1、该事件造成了房屋价值发生损失，房屋价值损失包含出租损失和变现损失两部分。2、关于出租损失，自2020年6月房屋收回至今，一直挂在中介机构出租，租客均表达不愿租住该房屋,该事件己经给上诉人造成了实际损失，且该损失还在继续发生。3、第二部分是房屋的变现损失。参照拍卖房对于凶宅的处置，一般要低于原价的40%以上。二、一审法院认为该事件发生不可归责于坦道公司，认定事实错误。事件发生不是由于出租方的原因造成的，而是承租方的原因发生的事情。一审法院的判决不足以弥补上诉人的实际损失。坦道公司辩称：1、涉案房屋不构成凶宅。朱菲菲主张即使未构成凶宅，该房屋在民间的认识中，也会带来令正常人难以接受的情绪，是不能成立的，案外人对涉案房屋的消极看法和情绪，不应是坦道公司承担责任的理由。2、归还的房屋不属于瑕疵履行。3、本案是房屋租赁合同纠纷，签订合同主体也都是平等的民商事主体，作为坦道公司的义务，均来源于合同的约定，不能任意解释和扩大。4、对于本案事件，坦道公司已妥善处置，将此事的影响降至最小化。坦道公司无理由顾及周围邻居对于房屋产生的负面情绪。涉案房屋客观上没有价值贬损，朱菲菲在一审中也没有举证房屋发生了价值贬损，坦道公司没有违约行为，不应承担任何赔偿或补偿的责任。坦道公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、由被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、原审法院审查事实不清，未查明案涉房屋是否存在价值贬损，不应判决上诉人就不确定的损失承担赔偿责任。二、原审法院认定事实错误，没有事实与证据的支撑，主观地认为“上诉人员工在租赁房屋内猝死虽不可归责于原、被告任何一方，但客观上给涉案房屋短期内的买卖、租赁、使用等带来影响，造成一定损失”。三、原审法院适用法律错误，主要表现在以下几个方面：1、判决严重脱离法律规定，所作判决没有任何事实与法律依据。(1)被上诉人就本案提起的是合同之诉，就应当首先根据合同的约定审查上诉人有无违约行为，有违约行为才应承担相应的违约责任。(2)本案被上诉人主张的是依据房屋租赁合同承担赔偿责任，而根据合同法规定的赔偿责任是由违约人承担违约责任的一种形式，对此一审法院应就上诉人是否存在违约并承担违约赔偿责任进行审理和裁判，而一审法院脱离相应的事实与法律规定，最终判决上诉人承担的是所谓的补偿责任。由此可见，一审法院的判决与上诉人的诉讼请求不一致，超出了其诉讼请求范围和法律适用范围。(3)一审法院判决的法律依据是合同法第六十条与二百一十二条，然而这两条规定与最终判决上诉人承担的所谓补偿责任没有任何关联性，合同法中只有第五十八条针对合同无效或被撤销规定有补偿责任，由此可见一审法院作出的判决没有法律依据。2、一审法院在没有事实与法律支撑的情况下，采用自由心证的方式进行了错误的判决，是造成判决结果不公的直接原因。3、上诉人已于一审举证期间对类似案件进行过检索，检索结果均为不支持房屋出租人的此类不合理诉请，且上诉人在一审举证期间也已向原审法院提供了类似案例作为参考。朱菲菲辩称：1、坦道公司认为房屋不存在贬值，没有事实和法律依据。2、在涉案事故发生后，坦道公司在第一时间并没有通知房主本人，在事故处理过程中，是由救护车以及殡仪馆的车辆直接将死者从涉案房屋接出，本身就是一种对损害的扩大。3、关于死者的死因，仅仅是一份初步的报告，无法反映真实死因，猝死只是一种状态。朱菲菲向一审法院起诉请求：坦道公司赔偿朱菲菲房屋贬值损失560000元。一审法院认定事实：本市鼓楼区建设新村11幢404室房屋（建筑面积45.9平方米，以下简称涉案房屋）登记的权利人为朱菲菲。2019年6月13日，朱菲菲（甲方、出租人）与坦道公司（乙方、承租人）及南京链家房地产经纪有限公司（丙方、居间人）签订房屋租赁合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方居住使用，居住人数为2人，最多不超过3人；租赁期限自2019年6月13日至2020年6月12日；租金标准为3650元/月等等。上述合同签订后，朱菲菲将涉案房屋交付坦道公司，坦道公司用于给员工居住使用。2019年11月5日，坦道公司员工肖松明报警称其中午回到涉案房屋发现同事文海龙已经没有呼吸了，民警到现场后发现人已死亡，120已来过并宣布人已死亡，坦道公司领导均在现场，经法医初步检查结果为猝死，坦道公司通知死者家属，家属对死因未提出异议，并由坦道公司通知南京市殡仪馆到现场将尸体运走。2019年12月，坦道公司向朱菲菲发送解除合同通知书，通知朱菲菲将于2019年12月12日解除合同并于当日搬离，坦道公司愿意承担自2019年12月12日起两个月的租金。朱菲菲回函称，坦道公司未按合同约定提前三十天解除，该通知无效，不同意坦道公司提出的承担两个月租金的方案，坦道公司应就房屋内有人意外去世事件造成的负面影响提出合理补偿方案。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，朱菲菲、坦道公司双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。合同履行中，坦道公司员工在租赁房屋内猝死，该事件发生虽不可归责于朱菲菲、坦道公司任何一方，但客观上给涉案房屋短期内的买卖、租赁、使用等带来影响，造成一定损失，一审法院结合影响的程度及损失情况，对朱菲菲主张的损失560000元，酌定由坦道公司补偿40000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：被告南京坦道信息科技有限公司于本判决生效之日起三日内补偿原告朱菲菲损失40000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9400元，减半收取计4700元，由朱菲菲负担4364元，由南京坦道信息科技有限公司负担336元。本院二审期间，朱菲菲提交以下证据：证据1、房地产经济服务事项告知书，证明该服务告知书中的“重大瑕疵”项目栏里，要求产权人披露房屋是否为“凶宅”，产权人确认交易房屋在本人持有期间发生过自杀、他杀的“非正常死亡”的事件。证据2、微信聊天记录，为朱菲菲在2020年7月20日与我爱我家公司员工钟建翠就涉案房屋的租售情况进行沟通，证明由于涉案房屋的情况，即便降价目前也没有租客愿意承租。证据3、微信聊天记录，证明朱菲菲在2020年10月19日与链家公司员工张丹就涉案房屋的租售情况沟通。证据4、微信聊天记录（房友中介刘巧莹），为朱菲菲在2020年10月25日与房友中介员工刘巧莹就涉案房屋的租售情况沟通，证明由于涉案房屋的情况，即便降价目前也没有租客愿意承租，出售挂的价格也低于市场价。证据1-4还证明中介、产权人无法不披露涉案房屋的情况，给上诉人朱菲菲的出租、出售行为造成巨大障碍。证据5、微信聊天记录（陈明），明2020年10月25日朱菲菲与建设新村物业管理公司主任陈明沟通，请陈主任回忆当时事故发生的情况。陈明介绍“租客同事在中午去404室发现同屋人不对劲，喊不醒，便立即拨打120急救车……随后110警车赶到现场，警官封门，留警看守”。证明由于坦道公司对事件不合理的处置方式，对涉案房屋所在小区周围产生负面影响。证据6、出租信息发布截图，证明自2020年6月26日朱菲菲在我爱我家、贝壳APP挂上房源后，至今虽多人看房，但仍无成交。证据7、提供类案判决供法院参考。坦道公司质证称：对于证据1的三性均不予认可，该份证据只是印刷件，上面没有该公司的公章，也没有任何人签字，即便根据证据表面来看，其将非正常死亡定义为谋杀或自杀，而不包含因病猝死，因此该份证据材料与本案无关联性，不能达到证明目的。对于证据2、3、4、5三性均不予认可，聊天记录所涉及的内容以及聊天对方的身份均无法证实，物业主任并不能证明坦道公司对该房屋没有进行合理的处置。证据6并不能证明涉案房屋是由于有人在房屋内猝死，而无法成交，由于疫情原因，很多房屋在一定时期内，租不出去，也是正常情况。对于证据7参考案例的真实性和合法性没有异议，但两个案件不完全相同，但法院对于是否应当赔偿，是持非常审慎的态度。坦道公司二审中提交了多份类案判决及杂志刊载的文章，以证明本案所涉房屋不构成凶宅。朱菲菲认为，类案只是作为参考，并不能对本案审理发生实质性影响。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。坦道公司员工因病在案涉房屋中死亡，这一事件不属于通常的传统意见上凶宅的范畴。坦道公司在事件中通知120急救车到场和报警，属于正常合法的行为，朱菲菲认为坦道公司处置不当的主张不能成立。虽然坦道公司和朱菲菲在该事件的发生上均不存在过错，但是该事件客观上造成朱菲菲的房屋在之后一段时期内的出租和出售受到影响，基于公平原则，坦道公司应当对于该事件给朱菲菲造成的损失适当予以分担，一审法院判决坦道公司补偿朱菲菲40000元并无不当。朱菲菲与坦道公司的上诉均不能成立，本院不予支持。综上所述，两上诉人的上诉请求不能成立,一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由朱菲菲负担400元，由坦道公司负担400元。本判决为终审判决。审判员  孙伟二〇二〇年十二月二十三日法官助理高婷书记员郭旭冬