江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终4340号上诉人（原审被告）：娄启蓬，男，1973年7月18日出生，住浙江省宁海县。委托诉讼代理人：范德兵，江苏通达声远律师事务所律师。委托诉讼代理人：张春辉，江苏通达声远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宿迁裕达房地产开发有限公司，住所地江苏省宿迁经济技术开发区青岛路北侧。法定代表人：郁取英，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴以森，江苏优楚律师事务所律师。原审被告：宿迁启腾商贸有限公司，住所地江苏省宿迁经济技术开发区雅兰花园商铺****。法定代表人：娄启蓬，该公司执行董事。上诉人娄启蓬因与被上诉人宿迁裕达房地产开发有限公司（以下简称裕达公司）、原审被告宿迁启腾商贸有限公司（以下简称启腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初5401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。娄启蓬上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费用由裕达公司承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。涉案补充协议第二条内实际双方约定的租赁期限为4年半，该条款后面娄启蓬书写的“2020年4.1日止”系笔误，实际应为2022年4月1日止。且“租赁时间5年改为4年半”与“2020年4.1日止”相互矛盾，故一审判决认定涉案租赁合同终止时间为2020年4月1日错误。首先，从娄启蓬租赁涉案房屋从事家具经营的事实来看，娄启蓬装修涉案房屋花费四百万元左右，无论从经营成本还是行业习惯考虑，将租赁期限从五年改为2年半不具有合理性。其次，从娄启蓬与品牌商香港皇朝家私签订的特许经营协议来看，授权经营时间为2017年5月5日至2022年5月5日，娄启蓬也不可能将租赁期限改为2年半。再次，租赁时间是租赁合同的核心条款之一，若书写人书写错误，也应由书写人进行更改，并通过摁手印的方式加以确认。一审法院未查明更改部分的内容系由谁书写。从裕达公司在该修改处加盖印章的行为可以得知，该租赁时间系由裕达公司单方修改。故裕达公司单方修改合同的关键条款，不应对娄启蓬产生任何效力。最后，一审法院未查清补充条款被修改的原因，仅仅根据娄启蓬的笔误即认定涉案租赁合同的终止时间为2020年4月1日，明显错误。裕达公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。启腾公司未到庭陈述。裕达公司向一审法院起诉请求：1．判令娄启蓬和启腾公司立即将占用裕达公司的位于雅兰国际花园商业街三区的房屋（房号为113-116、213-216、303-321、402-407、417-420、110-112、210-212）腾空并移交给裕达公司；2．判令娄启蓬和启腾公司支付裕达公司110-112、210-212房屋租金80,330.6元；3．判令娄启蓬和启腾公司赔偿裕达公司损失（按每月9.2万元自2020年4月2日起计算至涉案房屋交付裕达公司之日止）。事实和理由：2017年3月21日，裕达公司与娄启蓬签订《经营场地租赁合同》，合同对租赁房屋的面积、楼层、期限、租金等均作出了明确约定。合同签订后，裕达公司将房屋交付给娄启蓬。另，裕达公司一楼东面约420平方的房屋也由娄启蓬占用。2017年6月24日，双方又达成补充协议，将租赁期限由原来的5年变更为2年半。2018年6月25日，启腾公司在娄启蓬租赁裕达公司的房屋内经营。2020年3月11日，裕达公司发函给娄启蓬，告知其租赁期限截止，提前做好撤场准备。2020年3月23日，裕达公司再次以通知书形式通知娄启蓬续租，但其未与裕达公司签订续租合同，2020年3月26日，裕达公司再次向娄启蓬发送通知，限其2020年4月15日前搬离，但娄启蓬和启腾公司至今仍占用裕达公司房屋进行经营，其行为严重损害了裕达公司的合法权益，故而诉至法院。一审法院认定事实：2017年3月21日，裕达公司（出租人、甲方）与娄启蓬（承租人、乙方）签订《经营场地租赁合同》一份，约定裕达公司将雅兰国际花园一楼至四楼共计经营面积为3503平方的商铺出租给娄启蓬使用。此外，合同第二条租赁期限约定“租期为五年，自2017年3月21日起至2022年3月21日止，以乙方开业时间为合同期起算”；第三条租金费用约定“一年租金为人民币250,000元整，即每月人民币20,833元整，第三年基数为34万元，以后每年增加4.5万元”；合同补充条款约定“一楼东边大约420平方目前存在房屋买卖问题，甲方暂不算房屋租金，万一产权问题出现损失和甲方无关。甲方协助乙方协调。如甲方收回产权必须给乙方使用，租金按以上同等价格计算”。2017年6月24日，上述双方再次签订《补充条款》一份，就签订的经营场地租赁合同部分余款补充说明如下：1、租赁合同未提到租赁房子质量瑕疵维修问题由裕达公司一次性补上伍万元作为今后租赁期内质量跟维修一次处理…；2、租赁合同中第2条租赁时间5年的改2年半（此处有涂改痕迹，原为4年半），租赁时间什么时间开始计算，以本补充条款签订后10月1日开始计算…”，娄启蓬并在该条约定尾部书写“即2020年4.1日止”字样。2020年3月23日，裕达公司通过顺丰快递向娄启蓬寄送《函》一份，载明租赁合同补充协议中租赁日期截止到2020年4月1日，并通知娄启蓬提前做好撤场准备。2020年3月23日，裕达公司以通知书形式通知娄启蓬，主要内容为“根据市场价格及潜在客户报价，租赁价格暂定80万元/年，因您享有优先承租权，如有意续签租赁合同，于2020年3月25日之前洽谈，否则视为自动放弃优先租赁权”。2020年3月26日，裕达公司在娄启蓬承租房屋处张贴《通知书》一份，主要内容为“一、本公司与你之间的租赁合同依法终止，双方不再续签或者重新签订租赁合同；二、给予十五日的宽限期，即请你于2020年4月15日之前搬出租赁物内的个人物品、设备，逾期视为你放弃存放在租赁标内的物品，交由出租人处理…”。因娄启蓬未有按上述通知办理搬离事宜，因而成诉。一审法院另查明，娄启蓬对于主张的房屋一直由其占用使用不持异议。双方对于租赁合同补充条款约定的一楼东面大约420平方的房屋即为房号为110-112、210-212的房屋亦不持异议。一审法院还查明，2020年8月25日，裕达公司实际经营人庄永强经宿城区人民法院通知到庭接受调查，其陈述的主要内容为“补充条款是我经手在娄启蓬办公室签订，协议上盖章手写部分是我书写，其他部分都是娄启蓬书写。双方签订补充协议的主要目的就是变更租期，对于租期是谁涂改记不清，最终确定为2年半。协议有两份，当场都加盖裕达公司印章。租赁合同中补充条款系因为一二楼已经卖给他人，人家不愿意出租，双方就约定不收房租，如果房屋退还，再行出租”。一审法院认为，案涉房屋租赁合同及补充条款系裕达公司与娄启蓬的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，应认定为合法有效，双方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。本案中，双方当事人的主要争议在于双方在补充条款约定的租赁期限具体如何确定。就上述争议，娄启蓬在补充条款第二条租赁期限的结尾明确书写“即2020年4.1日止”，可以认定双方就案涉房屋的租赁期限已经做出明确变更，即自2017年10月1日起至2020年4月1日止。无论该条租赁期限的涂改系双方哪一方所为，均不影响上述租赁期限的确定。娄启蓬虽主张上述截至期限的书写存在笔误，但未能提供充分证据予以佐证，依法应承担举证不能的法律后果。如上所述，因案涉租赁合同的租赁期限已经届满，娄启蓬作为承租人当然应当腾空房屋并予返还，裕达公司另要求其赔偿房屋占用期间的租金损失。对于该租金损失的计算标准，裕达公司现按照80万元/年计算无事实及法律依据，依法参照双方租赁合同约定的第三年租金标准34万元/年支持其该项诉求。对于裕达公司主张的该部分损失中涉及110-112、210-212房屋的租金损失不予支持，理由在下述裕达公司主张的第二个诉讼请求中详述。对于该租金损失计算的起止时间，裕达公司的主张较为合理，依法照准。对于裕达公司主张的110-112、210-212房屋租金，根据租赁合同补充条款的约定及裕达公司实际经营人庄某的陈述，该部分房屋双方约定不收租金，故对裕达公司该项诉求，依法不予支持。对于启腾公司是否应对上述债务承担责任，因启腾公司并非案涉合同相对人，裕达公司也未明确要求启腾公司承担相应责任的请求权基础，故对其该项诉求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百零七条、第二百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、娄启蓬于判决生效之日起十日内将雅兰国际花园商业街三区房号为113-116、213-216、303-321、402-407、417-420、110-112、210-212的房屋腾空并移交给宿迁裕达房地产开发有限公司；二、娄启蓬于判决生效之日起十日内向宿迁裕达房地产开发有限公司支付房屋占用期间的租金损失（自2020年4月2日起计算至上述房屋实际交付宿迁裕达房地产开发有限公司之日止，按照34万元/年计算）；三、驳回宿迁裕达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5,424元，减半收取2,712元，由宿迁裕达房地产开发有限公司负担1,164元，由娄启蓬负担1,548元。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。二审另查明，娄启蓬在涉案《补充条款》下方写有“本协议一式两份签字有效”的字样。二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。本案二审的争议焦点是：涉案补充条款内约定租赁期限如何确定。本院认为，当事人对其主张的事实应当提供证据予以证明。本案中，娄启蓬主张涉案补充条款第二条租赁期限的结尾处“即2020年4.1日止”系笔误，实际时间应为“即2022年4.1日止”，但对此裕达公司不予认可，娄启蓬在一审中虽提供了其与庄某、裕达公司会计的聊天记录，但在该两份聊天记录中，庄某及裕达公司会计均未认可涉案补充条款存在笔误，故娄启蓬提供的证据不足以证明其该项主张。其次，在该份补充条款下方娄启蓬写有“本协议一式两份签字有效”的字样，现娄启蓬称该补充条款实际上只有一份且在裕达公司处，之所以写上“本协议一式两份签字有效”的字样系为让裕达公司的庄某将补充条款带回公司盖章后交付给娄启蓬，但是否写上该字样与裕达公司是否向娄启蓬交付合同并无关联性，其该项解释不具有合理性，本院依法不予采信。现该补充条款中“即2020年4.1日止”与“本协议一式两份签字有效”的字样均系娄启蓬所写，在娄启蓬未能举证证明其上述主张的情况下，娄启蓬应承担举证不能的不利后果，故本院依法认定裕达公司和娄启蓬在涉案补充条款内约定的租赁期限为2年半。综上所述，上诉人娄启蓬的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5424元，由娄启蓬负担。本判决为终审判决。审 判 长 覃卫东审 判 员 庄云扉审 判 员 刘宗强二〇二〇年十二月二十五日法官助理 周贤芬书 记 员 吴红利