广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终21589号上诉人（原审被告）：袁日红，男，1963年12月5日出生，汉族，户籍住址广州市越秀区。上诉人（原审被告）：刘海英，女，1974年12月18日出生，汉族，户籍住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：袁日红。上诉人（原审被告）：袁淇，男，2001年7月5日出生，汉族，户籍住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：袁日红。被上诉人（原审被告）：广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心），住所地：广州市中山四路**信德商务大厦**。法定代表人：蒋祖生，所长。委托诉讼代理人：邓国锐，广东君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张绮仪，广东君厚律师事务所律师。上诉人袁日红、刘海英、袁淇与被上诉人广州市房屋安全管理所（以下简称：房安所）物权保护纠纷一案，上诉人袁日红、刘海英、袁淇不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初1782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁日红、刘海英、袁淇上诉请求：1.撤销一审判决，驳回房安所一审诉讼请求。2.由房安所承担本案诉讼费用。事实与理由：一、房安所有重大过错，长期不行使涉案房屋的管理权，应承担相应的经济责任。房安所称2002年4月28日取得涉案房屋的管理权，当时中国有色金属工业广州公司（以下简称有色公司）还是正常运作的单位，为何不与涉案房屋当时的管理单位有色公司办理管理权移交手续，并告知我方需重新签订租赁合同。直到2019年8月13日到门口贴公告并拍照片，中间有17年多为什么不早一些告知我方有色公司没有管理权了。如果我方在2002年5月份知道有色公司没有涉案房屋的管理权了就不会将之后的房租交到有色公司，也不会将刘新向（袁日红妻子的哥哥）2003年12月买的天河区广利路37号402房挂靠在袁日红名下。现在以袁日红名下有住房不符合租用公房标准要求搬离，会造成我方居无定所。二、一审法院过份偏袒房安所。一审庭审中，房安所的律师认可我的房租已经交到了2003年6月30日，并说与我一同起诉的同一栋楼1003房唐宝霖的案件房租都差不多是交到这时间。有色公司在租赁合同上是有写涉案房屋为房管局价拨房，但涉案房屋的管理人变更，我作为承租人应该有及时的知情权，我没得到及时的知情权由此造成的后果不能由我一方承担责任。房安所没有对涉案房屋测量使用面积，有色公司在合同上的82平方米是建筑面积，后计算租金时按使用经测量后的使用面积48平方米计算，所以月租金是420元。三、房安所是事业单位，但不能成为法外单位。民事法律相关规定租金的法律有效保护期限为三年，房安所2019年8月13日到门口贴公告并拍照片，虽然我方没见到，17年多的时间也只能第一次证明房安所有来向我要求签订租赁合同并收租金，所以租金的计算时间只能从2016年8月份算起，就按房安所提出的标准计算至一审起诉之日是28187.60元，一审之日后的租金照算。房安所辩称：一审判决认定事实和适用法律正确，请求驳回对方诉请，维持一审。一、我方是适格的出租人，根据我方在一审提供的接管通知书，广州市房地产产权情况表，房屋移交接管表，均证明案涉房屋是鸿瑞房地产开发有限公司征用原来广州市房管局占有的309.1645平米做的补偿房屋，而后房管局将房屋移交我方管理，本案对方所述房屋属于有色公司并非事实，而是属于广州市房管局，并由我方管理。我方一审提供的租金移动签报表及张贴的通知，可证实我方对该房屋进行管理，上诉人实际占用使用房屋，双方未建立租赁关系，上诉人未缴纳租金，我方认为上诉人侵犯了房屋物权，应按公房成本租金标准支付房屋使用费。二、上诉人名下有房产，所谓挂靠的说法，无证据证实，上诉人是该房屋的产权人，而广东省公有房产管理办法规定，住宅分配对象是无房户，危房户、拥挤户，对方不符合该情形，我方认为上诉人应腾退案涉房屋。三、上诉人称诉讼时效问题，其在一审中未提出抗辩，二审提出，法院应不予支持。房安所一审诉讼请求：1.判令刘海英、袁淇、袁日红立即腾空搬出广州市越秀××××房；2.判令刘海英、袁淇、袁日红向房安所支付房屋占用费（从2002年5月1日起计算至刘海英、袁淇、袁日红实际交还房屋之日止按广州市公房住宅成本租金标准计算，房屋使用面积为56.2平方米；其中从2002年5月至2018年12月，每月每平方米为13.5元；2019年1月至2019年10月，每月每平方米为15.3元）。一审法院经审理查明：据房安所提供的原广州市国土资源和房屋管理局于2002年4月28日发出的《接管通知书》记载，房安所（原名称广州市机关用房管理所）接管的广州市中山二路33号1003、1104、1105、1209房为来源于拆迁补偿的房屋，建筑面积合共309.652平方米，产别为代管产。据房安所提交的《安排住户移交情况表》记载，上址1105房户主为袁日红，使用面积为75.8177平方米，迁入时间为2000年10月16日。房安所为证明其曾向袁日红、刘海英、袁淇主张交还房屋，向一审法院提交了2019年8月13日张贴向袁日红、刘海英、袁淇发出的《通知》的照片，其中《通知》记载：袁日红租户：你住的越秀××××房是我所管辖的直管房。至今你未与我所建立租赁关系，为规范直管房管理，请你自收到该通知之日起5日内带有关资料到我所办理相关手续，逾期未办理的，我所将依法追究你的法律责任，并依法收回该房屋等。袁日红、刘海英、袁淇为证明其主张，向一审法院提供如下证据：1.广州金宇房地产开发公司（甲方）与邱刚（乙方）于1997年9月14日签订的《房屋拆迁安置协议》（复印件），其中约定甲方经批准拆除中山二路31号301房，乙方是该屋的使用人，承租户内建筑面积69.6444平方米；甲方应于2001年9月30日前在原址回迁大楼北向第十层户内建筑面积69.6444平方米的套间安置给乙方回迁居住，保留原租赁关系等。2.广东省接待安置退伍军人办公室于1995年7月12日向省冶金厅发出的《关于报送安置转业志愿兵有关材料的通知》（复印件），内容为请于7月18日前将你单位拟接收转业志愿兵袁日红的下列材料送我办审查等。3.广东省冶金经协发展公司（甲方）与袁日红（乙方）于1998年3月1日签订的《广州地区企业劳动合同制职工劳动合同》，其中载明甲方按照有关规定招用乙方为劳动合同制职工，合同有效期为10年，至2008年3月1日止等。4.广东省冶金工业总公司办公室行政科于2001年8月27日向有色公司物业部发出的通知，内容为：经我公司领导同意，将位于中山二路鸿瑞大厦1105号住房一套，安排给冶金经协公司袁日红同志租住，建议租房协议每二年签一次，请有色公司物业部给予办理有关手续等。5.有色公司物业部（甲方）与袁日红（乙方）签订的《租房协议书》（复印件），其中约定：乙方需租用甲方位于中山二路鸿瑞大厦1105房作为住宅使用，单元总建筑面积82.36平方米，租用时间从2001年9月1日至2003年8月31日止，租金现按重新分配承租新建的公房计租，每月420元，租金随广州市房地产主管部门颁布的租金标准调整和有关房改政策的实施，乙方按新调整的租金付给甲方；该房为广州市房地产管理局的拨用房，在出租期间，如该局有新政策改变时，届时将视实际情况作相应的改变等。6.房管部门于2003年12月12日向袁日红核发的房产证，其中记载房屋地址为天河区广利路37号402房，用途为居住用房，建筑面积79.79平方米。7.广州市房地产档案馆于2020年1月23日出具的上述天河区广利路37号402房的《广州市不动产登记查册表》，其中登记附注栏载明2004年12月24日袁日红、刘新向申请抵押等。8.刘新向与袁日红签订的《借款合同》（经原广州市东山区公证处公证）及《房地产抵押合同》，刘新向出具的《情况说明》。房安所对证据1质证称，其真实性、合法性、关联性由法院核实，房安所从来没有见过该协议，并不清楚协议内容，从内容可以看出签署人并非本案双方当事人，与本案无关。该协议并不能证明涉案房屋的权属，而且从协议内容都可以看出，被拆迁人仅是房屋的使用人，且该协议的第10条还明确约定保留原租赁关系，因此无法证实袁日红、刘海英、袁淇陈述的该房屋是属于冶金公司物业的情况，协议第3条第1点可以看出房屋面积为69.6444平方米，与袁日红、刘海英、袁淇所说48平方米是不相符。对证据2、3的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。对证据4、5由于无原件，由法院核实，且房安所从来没有看过这些文件。租房协议书的第6点明确了该房屋为广州市房地产管理局的拨用房，由此可见房屋的权属是广州市房地产管理局所有，袁日红、刘海英、袁淇对此是知悉的，而且也知道会存在房屋由广州市房地产管理局接手管理的事情。该协议主文第1点也载明单元总建筑面积是82.36平方米，故袁日红、刘海英、袁淇陈述的48平方米不可信。此外，从本案其他证据可以知道，房安所在2002年4月28日起接管涉案房屋，自接管之日止，出租方有色公司无权对于涉案房屋的使用权进行处分。对证据6、7真实性、合法性无异议，但认为不能证实房安所的主张。对证据8的真实性、合法性、关联性不予确认，刘新向并未出庭质证，其次，该说明仅为其单方陈述，陈述内容明显与所提供的证据相违背。根据物权法定原则，该房产登记在袁日红名下，故该房产应为袁日红所有。本案诉讼期间，房安所，袁日红、刘海英、袁淇均确认：房安所接管房屋后，房安所，袁日红、刘海英、袁淇没有签订过合同或收交过租金。袁日红、刘海英、袁淇称其向有色公司交纳租金至2003年6月30日，但未能提供相关证据证明。房安所于2019年9月26日向一审法院主张本案权利。一审法院认为：房安所，袁日红、刘海英、袁淇之间未就案涉广州市越秀××××房的租赁事宜签订过租赁合同或收、交过租金，双方未形成合同关系。根据现有证据反映，袁日红、刘海英、袁淇实际占用房安所代管的房屋，侵害了房安所的物权。因此，房安所现要求袁日红、刘海英、袁淇腾空交还涉案房屋，及要求袁日红、刘海英、袁淇参照广州市公房住宅成本租金标准支付至实际交还房屋之日止的房屋使用费的诉讼请求，合法合理，本院对此予以支持。袁日红虽主张其向有色公司交纳租金至2003年6月30日，但未提供相应证据证明，故对其主张不予接纳。至于袁日红认为涉案房屋系属于其原工作单位冶金公司物业的抗辩意见，并提供了相关证据证明，但无论是《房屋拆迁安置协议》还是冶金公司出具的关于分配涉案房屋给袁日红、刘海英、袁淇租住的《通知》，均未载明涉案房屋的权属，且袁日红、刘海英、袁淇提供的有色金属公司与袁日红签订的《租房协议书》明确约定涉案房屋为广州市房地产管理局的拨用房，在出租期间，如该局有新政策改变时，届时将视实际情况作相应的改变。因此，袁日红、刘海英、袁淇上述证据不足以证实其主张的情况，反而印证房安所为涉案房屋管理人的事实，故对袁日红、刘海英、袁淇上述抗辩意见，不予接纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国物权法》第三十二条的规定，于2020年7月6日作出判决：一、袁日红、刘海英、袁淇应自本判决发生法律效力之日起十日内将广州市越秀××××房（所居住使用的部分）腾空交还给广州市房屋安全管理所。二、袁日红、刘海英、袁淇应自本判决发生法律效力之日起十日内向广州市房屋安全管理所支付自2002年5月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（其中2002年5月1日起至2018年12月31日期间按13.5元/月·平方米×56.2平方米的标准计算，2019年1月1日至本判决发生法律效力之日止期间按15.3元/月×56.2平方米的标准计算）。自本判决发生法律效力之次日起的房屋使用费，由袁日红、刘海英、袁淇参照上述标准逐月向房安所支付至实际腾空交还上述房屋之日止。本案受理费3509元，由袁日红、刘海英、袁淇共同负担。二审中，袁日红、刘海英、袁淇向本院提交《就业创业证》和袁淇入军校就读《录取通知书》各一份，拟证明其下岗后家庭经济困难，同时为军人家属，应受优待。房安所未提交证据。经组织质证，房安所对袁日红、刘海英、袁淇所提交的证据的真实性、合法性无异议，但对关联性不予认可。本院经审查，对上述证据的真实性、合法性予以采信，但对关联性不予确认。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，广州市房地产管理局作为产权人，移交接管中山二路33号1003房、1104房、1105房、1209房，《房屋移交接管表》时间为2002年4月28日，而该《房屋移交接管表》附件《安排住户移交情况表》中载明上述房屋已安排有住户，其中涉案房屋1105房户主为袁日红，广州市鸿瑞房地产开发有限公司在《安排住户移交情况表》上盖有印章。袁日红陈述其是广东省冶金工业总公司职工，公司给有色公司物业部发函，安排其与有色公司物业部签订《租房协议书》，入住1105号房，从发函时间2001年8月27日和租赁合同签订时间2001年8月28日来看，均在房安所接管涉案房屋之前，上述事实表明，房安所接管时，袁日红住户已经入住，房安所接管后与袁日红住户形成事实上的租赁关系。该租赁关系与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，房安所作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等享有优益权和监督职责。根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，涉案租赁合同关系应认定为行政协议。房安所作为房屋管理单位对涉案合同的履行享有监督的职权和职责，对于承租人出现不依约定履行或不符合继续履行条件的情况，可以采取催告、作出处理决定等行政方式进行救济，故本案不应再纳入民事诉讼受理范围。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条、《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初1782号民事判决；二、驳回广州市房屋安全管理所的起诉。一审案件受理费3509元，退还广州市房屋安全管理所；二审案件受理费3509元，退还袁日红、刘海英、袁淇。本裁定为终审裁定。审判长  戴俊英审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二〇年十二月二十八日法官助理张家齐书记员黄咏欣