广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23425号上诉人（原审被告）：张存光，女，1985年10月18日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：宋立，广东经纶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈伟康，男，1997年2月20日出生，汉族，身份证住址广州市黄埔区。委托诉讼代理人：尹远，广东尹远律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丹佳，广东尹远律师事务所实习人员。上诉人张存光因与被上诉人陈伟康排除妨碍纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初18455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月18日公开开庭审理了本案。上诉人张存光的委托诉讼代理人宋立、被上诉人陈伟康的委托诉讼代理人尹远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张存光上诉请求：1.撤销广州市越秀区人民法院作出的（2020）粤0104民初18455号民事判决书，改判驳回陈伟康的诉讼请求；2.判决陈伟康负担一审二审全部诉讼费用。事实与理由：一、张存光依据生效的（2012）穗越法民三初字第330号《民事调解书》和登记备案的《房屋租赁合同》对涉案房屋享有居住权；二、陈伟康并非涉案房屋的原抵押权人，其不因购买了涉案房屋而享有对抗张存光居住涉案房屋的权利；三、张存光从2015年8月开始居住在涉案房屋，并缴纳了物业管理费、电视费、煤气费、水电费等，张存光女儿也在涉案房屋所在地段的大沙头小学就读；四、陈伟康在京东网竞拍涉案房屋时已完全清楚涉案房屋的租赁和使用状况，并同意按现状竞买涉案房屋。故陈伟康应当在取得产权后允许张存光继续居住使用涉案房屋。请法查明事实，充分考虑张存光居住权以及无其他房屋居住的情况，依法驳回陈伟康的诉讼请求。陈伟康二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意张存光的上诉请求。陈伟康于2020年4月21日向一审法院提起本案诉讼，请求：1、判令张存光于法院判决生效之日起三十日内腾空并搬离位于越秀××××路永胜上沙7号3505房。2、判令张存光支付陈伟康自2018年9月20日至搬离之日的房屋占用费（按每月7500元计）。一审法院经审理查明：2018年9月20日，一审法院作出（2016）粤0104执恢192号之二执行裁定书，裁定：一、广州市越秀××××路永胜上沙7号3505房归陈伟康所有，上述房屋的所有权自本裁定送达买受人陈伟康时起转移。二、买受人陈伟康可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。该裁定书于2018年11月6日送达陈伟康。2018年11月30日，广州市国土资源和规划委员会向陈伟康颁发了涉讼房屋的《不动产权证书》，记载该房屋建筑面积125.93平方米，用途为住宅。2011年11月23日，案外人陈建中（乙方）与该房屋原业主邹冠生的代理人谭汝成（甲方）签订《广州市房屋租赁合同（住宅）》，约定乙方向甲方承租涉讼房屋，租期自2011年11月23日至2021年11月22日，其中前五年月租金5000元，后五年月租金5500元，租金按月结算，由乙方在每月的第23日前按现金付款方式缴付租金给甲方等。该合同于2011年11月24日办理租赁备案登记。2012年1月16日，陈建中与谭汝成在租赁登记部门办理租赁期限变更，将租期延长至2030年11月22日。陈建中曾因租赁合同纠纷向一审法院提起诉讼，一审法院于2012年2月23日作出（2012）穗越法民三初字第330号民事调解书，调解协议如下：一、邹冠生自调解书送达之日起1日内，将涉讼房屋交付陈建中使用；二、陈建中自收到涉讼房屋之日起1日内，向邹冠生支付从2021年11月23日起至2030年11月22日的租金共415800元。陈建中分别于2011年11月26日、12月9日、2012年3月14日向谭汝成转账支付20万元、30万元、40万元，用途均记载为“还款”。邹冠生、谭汝成于2012年3月14日出具《租金收缴》，确认收到陈建中交来涉讼房屋租金415800元。2017年3月27日，邹冠生与张存光在房屋租赁登记部门办理承租人变更，将承租人变更为张存光；同时办理了租赁备案登记。2020年5月30日，陈建中出具《情况说明》，内容为：以其名义向邹冠生支付的915800元实际是其与张存光合伙做生意时的共有资金；2015年8月1日，其把上述《广州市房屋租赁合同》的权利义务全部转让给张存光，租期至2030年11月22日止，张存光于当天就搬进了涉讼房屋租住使用至今，期间发生的水电费等所有费用由张存光支付和承担等。另查，一审法院于2013年3月13日作出的（2012）穗越法民二初字第5934号民事判决书，查明涉讼房屋于2010年12月3日办理了抵押登记手续。一审法院亦分别于2011年、2012年多次查封或轮候查封该房屋。一审法院认为：陈伟康为涉讼房屋的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案中，涉讼房屋于2010年12月3日设立了抵押权，因抵押权人实现抵押权而被拍卖；而相关租赁合同签订于设定抵押权之后。因此，在抵押权设立后所签订的租赁合同对陈伟康不具有约束力。陈伟康提出的诉讼请求合法，一审法院予以支持，但房屋使用费应参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，于2020年7月13日作出一审判决：一、张存光（含同住人员）在本判决发生法律效力之日起30日内，将广州市越秀××××路永胜上沙7号3505房腾空交还给陈伟康。二、张存光在本判决发生法律效力之日起15日内，向陈伟康支付自2018年11月6日起至实际履行上述第一项判决之日止的房屋使用费（按每月51元/平方米×125.93平方米计）。三、驳回陈伟康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1575元，由张存光负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，张存光一审提交证据广州市不动产登记查册表载明：“。2010年12月2日邹冠生；中国银行股份有限公司广州长堤支行申请持房产证抵押。”。广州市越秀区人民法院作出的（2016）粤0104执恢192号之二执行裁定书中载明：“。在申请执行人中国银行股份有限公司广州长堤支行与被执行人邹冠生借款合同纠纷一案中，依法在本院京东网络司法拍卖平台上对被执行人邹冠生所有的广州市越秀××××路永胜上沙7号3505房进行公开拍卖。2018年9月20日，买受人陈伟康以3995606元的最高价竞得。”二审庭询中，张存光表示其曾于执行程序中向法院提交要求继续居住在涉案房屋的申请书，法院告知其对涉案房屋有优先购买权，但其没有资金能力参与竞买。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：本案争议是否适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形的或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。”。因邹冠生于2010年12月2日已将自己名下位于广州市越秀××××路永胜上沙7号3505房作为抵押物抵押给中国银行股份有限公司广州长堤支行，而根据一审查明的事实，案外人陈建中于2011年11月23日与邹冠生的代理人谭汝成签订关于该房屋的租赁合同并于2011年11月24日办理租赁备案登记，张存光于2017年3月27日与邹冠生在房屋租赁登记部门办理承租人变更，将承租人变更为张存光并办理租赁备案登记。无论承租人是陈建中还是张存光，该房屋的出租时间均后于中国银行股份有限公司广州长堤支行的抵押权设立时间，涉案房屋的租赁权不能对抗在先设立的抵押权，在邹冠生不能偿还债务的情况下，中国银行股份有限公司广州长堤支行申请一审法院执行拍卖该房屋以实现其抵押权，一审法院作出（2016）粤0104执恢192号网络司法拍卖公告，该房屋由陈伟康以最高价拍卖成交，一审法院作出（2016）粤0104执恢192号之二执行裁定书确认该房屋的所有权归买受人陈伟康所有，即陈伟康因抵押权人实现抵押权而通过司法拍卖程序成为涉案房屋买受人即新的房屋产权人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，适用于本案争议情形；张存光在抵押权设立之后的租赁承租权，对房屋受让人陈伟康不能构成正当对抗。一审判决张存光腾空交还房屋、支付房屋占用费的处理并无不当，本院予以维持综上所述，张存光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1575元，由张存光负担。本判决为终审判决。审判员  赵云川二〇二〇年十二月二十五日书记员  吴敏玲李美琦