广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22411号上诉人（原审被告、反诉原告）：惠卫华，男，1969年12月6日出生，汉族，住陕西省宝鸡市金台区。委托诉讼代理人：何禹婵，广东国鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢青伶，广东国鼎律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州颐和酒店物业管理有限公司，住所地广东省广州市白云区颐和北街****。法定代表人：崔欣宇。委托诉讼代理人：高卫中，广东海际明律师事务所律师。上诉人惠卫华因与被上诉人广州颐和酒店物业管理有限公司（以下简称颐和公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初25824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人惠卫华上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判惠卫华无需向颐和公司支付2018年11月1日起至交还场地之日止的租金；2.改判颐和公司向惠卫华赔偿损失2175000元（其中内部装修费150万元，白蚁防治费5000元，拆除施工围蔽费18万元，窗帘、玻璃、厨房等费用36万元，员工三人工资10万元，消防整改费3万元）；3.改判颐和公司退回惠卫华所交租金362000元；4.改判颐和公司支付所交租金362000元的利息损失（自2018年10月1日起按中国人民银行同期贷款利率标准，以362000元为本金计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计算至实际清偿之日止）；5.维持一审判决第一项、第二项、第四项、第五项；6.颐和公司承担本案所有诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定惠卫华在签订合同后已通过自主申报，登记成立颐和斋文化信息咨询服务（广州）有限公司，对案涉场地实际使用，属事实认定错误。颐和斋文化信息咨询服务（广州）有限公司登记的注册地址是“广州市白云区同和街颐和南街7号之201”并非案涉的租赁场地，因此谈不上对案涉场地实际使用。惠卫华租赁案涉场地是用于餐厅经营，但是因为颐和公司无法出具案涉场地的消防验收合格证明，根本无法办理营业执照，惠卫华占用了场地只是用于装修，从来没有实际经营，也没有任何营业额，更别谈利润，所以根本谈不上对场地实际使用过。一审判决忽视颐和公司至今都无法出具案涉场地的消防合格证的客观事实，反而无端认定合同解除责任在于惠卫华未按合同约定支付租金，由此得出错误的判决结果。二、一审判决认定案涉场地此前由广州市白云区潮好昧酒楼经营，惠卫华使用其中二层，属事实认定错误。潮好味酒楼当时营业地址是颐和山庄的一楼和二楼，之所以可以营业，是因为二楼有消防合格证。但是惠卫华承租的是颐和山庄的一楼和负一楼，但是该两层没有消防合格证。潮好味酒楼和惠卫华承租的场地有重合部分，但不是完全相同，重合部分在案涉场地的一楼，但是恰恰一楼没有消防合格证。惠卫华签订合同后才了解到案涉场地一楼不可能会有消防证，因为以前物业建成时一楼是空旷的，后来颐和公司作为业主自己私自安装落地玻璃隔起来，所以根本不可能办到消防证。此外，案涉场地的二层目前正被颐和公司用作幼儿园教学，与本案诉争事实毫无关联。三、一审判决认定惠卫华未能提供证据证实因颐和公司不配合提供资料导致无法办理二次消防及办理营业执照，属事实认定错误。首先，没有消防证无法办理营业执照属于法规规章的范畴，无需举证。广州市白云区市场监督管理局明确规定没有消防证的场地不得办理参与场所的营业执照。其次，颐和公司能不能提供消防证是一个客观事实，而至今为止，颐和公司未能出示案涉场地的消防合格证。颐和公司在一审中提交的颐和山庄A区会所室内装修消防安全验收报告根本没有提及案涉的一楼及负一楼，这恰好证明颐和公司根本无法出具案涉场地的消防合格证。最后，从举证责任而言，是否配合提供资料办理营业执照是颐和公司的举证责任。双方签订的《广州颐和山庄场地使用合同》中明确约定，颐和公司应当协助乙方办理场地消防报建。既然提供场地消防合格证是颐和公司应尽的法定义务，那是否履行该协助义务是颐和公司的举证责任，而非惠卫华。上述事实也可证明本案系颐和公司根本违约，惠卫华即便有欠付租金也只是拖欠的问题，不至于无法实现合同目的，不能达到合同解除的法定要求。四、一审判决认定合同解除责任在于惠卫华未按合同约定支付租金，属事实认定错误。首先，依据双方签订的《广州颐和山庄场地使用合同》，没有任何条款约定了如惠卫华未按时交付租金，颐和公司有解除合同，同时拖欠租金也不是《合同法》第94条规定的解除合同的法定事由。此外，颐和公司在2019年7月2日向惠卫华发函后要求在三日内结清费用，不属于经催告后给予了对方合理期限，同时7月12日颐和公司就提起了诉讼，其行为也未达到行使合同解除权的法定条件。其次，惠卫华不支付租金，是履行合同的不安抗辩权。颐和公司迟迟不能出具案涉场地消防证明，办理营业执照遥遥无期，导致无法开门营业。如果惠卫华继续交付租金，无异于自行扩大自己的损失。只有颐和公司表示可以出具案涉场地消防合格证明，惠卫华才敢继续投入并支付租金，在此之前，惠卫华可以行使不安抗辩权，拒付合同租金。最后，合同解除责任在于颐和公司根本没办法出具案涉场地的消防合格证，其行为导致合同目的根本无法实现，属于根本违约，双方签订的租赁合同只能解除，无论惠卫华有没有拖欠租金，都无法改变颐和公司没有场地合格消防证导致合同最终只能解除的事实。五、本案应当认定因颐和公司无法出具案涉场地的消防验收合格证，属于根本违约，应当负合同解除的责任，赔偿惠卫华的损失。如前所述，双方无法继续履行合同的责任在颐和公司。惠卫华已经出示其与颐和公司董事长何建梁在2018年8月的短信记录及惠卫华和颐和公司经理王改艳的短信记录，均能显示惠卫华曾要求对方出具消防合格证。无论惠卫华是何时提出对方没有消防的抗辩均是法定的权利，无论何时提出，均不能改变案涉场地无消防合格证的事实。六、本案即便认定惠卫华存在过错，一审判决完全忽视惠卫华在案涉场地的装修损失，也不符合法理，应当改判。惠卫华在承租场地后对场地进行了装修添附加工，提升了场地的使用价值，为此投入了巨额资金，经鉴定后价值仍存有现值1252748万元。一审法院没有考虑颐和公司因装修可以获利的事实，却判决惠卫华需要支付租金，明显违反公平原则。七、一审判决后，惠卫华前往广州市公安局白云区分局进行信访时，信访人员向惠卫华出示颐和公司向广州市公安局白云分局防火科提交的用于消防申请的备案合同，该合同与双方签订的合同不一致，备案合同上记载的物业用途为商业用途，而双方合同约定的物业用途为餐厅会所，可见颐和公司从一开始就没有将案涉场地用作餐厅会所进行消防备案的意向。综上，一审判决不当，请求二审法院予以改判。被上诉人颐和公司二审辩称：一、自租赁涉案房屋至本案诉讼时，惠卫华一直正常地、持续经营开业。自诉讼至今，惠卫华拒绝返还案涉房屋，事实上完全管理、控制、占有该房屋，一审法院对惠卫华实际使用案涉房屋事实的认定完全正确。惠卫华上诉请求无需向颐和公司支付2018年11月1日起至交还房屋之日止的租金，并要求退回已交租金362000元及利息损失，既违反合同约定及法律规定，且有悖起码的社会伦理、道德。惠卫华注册成立了颐和斋文化信息咨询服务（广州）有限公司，而案涉房屋悬挂的对外经营招牌名称就叫“颐和斋”，主要从事艺术品、瓷器收藏买卖、书法、绘画展示及拍卖等会所业务，且经常举行大型的经营活动。自2019年8月13日一审第一次庭审开始的数次庭审，惠卫华均当庭表示愿意将案涉房屋返还给颐和公司，但屡屡食言，到2020年6月15日最后一次庭审时，惠卫华居然诈称“系由于颐和公司拒绝开具货物放行条导致自己交还房屋不能”，此后其在搬走了3大车辆书画、瓷器、坛罐等货物后，就拒绝继续搬货腾房给颐和公司。2020年11月2日颐和公司再次向惠卫华致送《再次催促惠卫华先生立即交还房屋的通知》，但未果。二、一审法院认定案涉场地此前由潮好味酒楼经营，惠卫华使用其中二层完全正确。2005年至2017年期间，潮好味酒楼租用案涉房屋所在会所的负一、一楼及二楼，共计三层，而惠卫华租用的就是负一及一楼共计二层。过往十多年，潮好味公司租赁案涉房屋一直用于开办酒楼，惠卫华没有理由和借口否认案涉房屋可以用来办理营业执照并从事餐饮业务。三、颐和公司已经依约履行协助惠卫华办理涉案房屋二次消防、营业执照之合同义务，一审法院对此认定正确。案涉《租赁合同》第三条第一款第六项约定，颐和公司只是协助惠卫华办理案涉房屋消防报建。按照租赁行业惯例，只要颐和公司向惠卫华提供了案涉房屋产权证、消防合格证等办理营业执照所需的证件，即履行了合同义务。颐和公司还主动、额外地协助惠卫华办理消防工程施工、二次消防审核（备案）和消防验收（备案）等合同义务外的事项，甚至还愿意承担办理前述手续的一半费用。四、惠卫华有关案涉房屋没有消防验收合格证、颐和公司至今不能向其出示和提供以及消防验收意见书只是针对、归属于该会所的2、3、4楼等上诉理由违背客观事实，完全错误。颐和公司提交的编号为穗公云防验[2001]第2220号的《建筑工程消防验收意见书》就是案涉房屋的消防验收合格证。一审时，惠卫华先是质疑该消防验收意见书是盗用案外人颐和大酒店的，但当颐和公司提交颐和大酒店的《消防安全检查意见书》，其又改称案涉的《建筑工程消防验收意见书》系虚假的，并申请一审法院去白云区公安局调查核实。经调查取证后，一审法院确认该消防验收意见书真实、合法、有效时，惠卫华再改称该消防验收意见书只是针对该会所2、2、4层的。其实，案涉的消防验收意见书从字义、行文、句意及段意等可以清楚地证明是包括涉案房屋在内的所有颐和山庄A区会所的消防验收意见书。至于该消防验收意见书注明二层为酒楼、娱乐室，三、四层为办公室，只是政府部门当时为突出相关楼层的用途而注明。案涉房屋具有产权证，亦可反证案涉消防验收意见书绝对真实、有效。此外，在本案诉讼前的一年持续催讨欠付租金过程中，惠卫华从来没有把颐和公司未能提供该房屋消防验收合格意见书作为拒付租金的抗辩理由，只是声称自己经济紧张，到处筹钱交租，请求宽延。在得知被起诉后，惠卫华才分别在2019年7月19日、7月25日向颐和公司的李志翔、王改艳发送微信信息，假装索取消防验收合格意见书，企图营造颐和公司没有向他交付消防验收合格意见书的假象。五、惠卫华有关颐和公司没有案涉房屋消防验收合格证，导致其无法办理营业执照，没法实际经营，继而可以拒付租金等上诉理由纯系歪曲事实、颠倒黑白。首先，如前所述，案涉房屋的消防合格证真实、合法、有效，完全不会影响二次消防、营业执照等的办理。其次，惠卫华曾经在2018年6月13日委托广州群英消防工程有限公司对案涉房屋进行消防工程施工，据该公司陈述惠卫华曾表示案涉场地只是用来做内部会所，不对外营业，办不办理消防、营业执照等都无所谓，二次消防不需要该公司办理。再次，惠卫华曾经在2019年4月8日以颐和斋文化信息咨询服务（广州）有限公司名义委托广州市鼎安消防工程有限公司对案涉房屋进行消防工程施工、办理申请消防验收（备案）和消防验收（备案）等手续，次日前往白云区政务中心提交包括施工图、产权证、该房屋消防验收合格意见书等在内的材料并取得《建设工程消防设计备案受理凭证》。最后，双方《租赁合同》约定案涉房屋的租赁用途是餐厅会所，但惠卫华实际上主要用作文化会所，这可以从惠卫华提交的装修证据得到印证，相关的装修改造都是按照“艺术品、书、画、会所”等风格进行的，极少涉及到餐饮装修，而惠卫华在案涉房屋门口也挂匾“颐和斋”持续经营。案涉房屋内堆积大量的陶瓷、艺术品、书、画，在2020年6月惠卫华搬走三大车辆艺术品等货物后，案涉房屋仍残存不少上述物品。此外，惠卫华考虑到自己的主营业务是会所，要不要餐饮执照都无所谓，所以在取得《建设工程消防设计备案受理凭证》后一直没有继续推进办理餐饮执照的后续工作。六、惠卫华有关《租赁合同》中没任何条款约定如其未按时交租，颐和公司有解除合同等上诉理由违背合同约定及法律规定。涉案《租赁合同》第四条第三款第三项明确约定，未经颐和公司书面同意，惠卫华拖欠租金及相关费用15日或以上的，颐和公司有权终止合同，收回场地。如前所述，颐和公司已经全面、诚信地履行了合同，没有任何违约行为及过错，故本案中不存在惠卫华所声称的不安抗辩权。虽经无数次催讨，惠卫华仍长期欠付巨额租金，颐和公司才依据《合同法》第九十三条第二款、《城市房屋租赁管理办法》第二十四条第四项等法律规定解除涉案租赁合同。七、惠卫华上诉请求颐和公司赔偿装修费、拆除施工围蔽费等合计2175000元，缺乏事实、合同及法律依据。涉案《租赁合同》第二条第一款约定，惠卫华如要装修，必需先向颐和公司申请，提交装修方案、装修附图，经书面同意后才可以进行。2018年4月，惠卫华向颐和公司提交的《装修项目申请表》及相关装修附图可以证明惠卫华没有对案涉房屋进行大装修，只是小修小补，进行了局部、小面积的调整，更换了小许地砖，对墙面重新粉刷，没有大的装修费用支出，其诉请的费用完全不真实。惠卫华申请对案涉房屋装修价值等进行鉴定，虽然其大量虚增装修项目、不实增列装修工序，虚假、大幅列支装修费用，但评估公司出具的终评报告认定无争议部分装修价值只为322431元，该金额还是在评估面积虚增1倍、成新率计算错误及评估单价超过市场价等不当情况下得到的不真实评估价格，其实际装修价格应该在10万元左右。同时，涉案《租赁合同》第二条第二款约定，合同终止后，惠卫华的装修应无偿移交给颐和公司，故案涉租赁合同无论是被解除还是因为其它原因被终止，惠卫华都应该将案涉房屋的装修无偿移交给颐和公司。双方已经通过《租赁合同》对包括形成附合的装饰装修物在内的处理情形作了明确、具体的约定，不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十一条规定的情形，即便要适用，也应该适用该条第二项的规定，因惠卫华长期拖欠巨额租金的根本违约行为，才导致颐和公司解除案涉租赁合同。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律准确，判决结果应予维持。因本案纠纷，颐和公司于2019年7月12日诉至一审法院，请求判令：1.解除颐和公司、惠卫华于2018年1月9日签订的场地使用合同；2.惠卫华把广州颐和山庄涵虚阁西边一层及地下层房屋立即交还给颐和公司；3.惠卫华向颐和公司支付欠付的2018年11月至该房屋实际交还之日止的租金；4.惠卫华支付欠付的2019年1月至2019年7月期间上述房屋的物业管理费22992元，其后物业管理费顺延支付；5.惠卫华按照银行同期同类贷款利率支付欠付租金的利息（从欠付的当月15日起算）；6.本案诉讼费由惠卫华承担。惠卫华向一审法院提出反诉请求：1.解除惠卫华与颐和公司所签《广州颐和山庄场地使用合同》；2.颐和公司赔偿损害赔偿款2895000元（包括因违约造成的损失2175000元及合同履行后的可以获得的利益720000元，可以获得利益从2018年8月计算至2019年7月；3.颐和公司退回所交租金362000元，押金100000元及物业费30000元，共计492000元；4.颐和公司按中国人民银行同期贷款利率标准支付已经支付租金利息的损失（从2018年10月1日起计算至实际归还租金之日）；5.颐和公司返还所交水电费押金2万元及利息（从2018年6月12日起计算至实际归还之日止，该请求于2019年9月4日增加提出）；6.本案诉讼费由颐和公司承担。一审法院经审理查明：2018年1月9日，颐和公司（甲方）与惠卫华（乙方）签订《广州颐和山庄场地使用合同》，甲方同意将坐落于广州颐和山庄涵虚阁西边一层及地下层场地、营业场所使用面积1104平方米（包括地下室60平方米）临时给乙方作经营使用，场地以实际现状交给乙方；场地使用用途为餐厅会所；使用期限：合同期由2018年1月1日起至2027年12月31日止，共10年，其中装修期2018年1月1日起至2018年3月31日止，共3个月，装修期免收租金，水电费据实结算；甲乙双方同意，由乙方支付场地租金、物业管理费、水电费、垃圾费等相关费用，乙方使用场地，第一年至第三年每月每平方使用费47元/平方，第四年至第六年每月每平方使用费52元/平方，第七年至第十年每月每平方使用费58元/平方，上述费用均不含场地物业管理费（另行签订物业服务协议进行约定）；2018年4月1日至2020年12月31日，每月租金51888元，2021年1月1日至2023年12月31日，每月租金57408元，2024年1月1日至2027年12月31日，每月租金64032元，采用预付形式，第一个月的场地使用费应于签署本协议后三天内支付，自第二个月起，每月场地使用费于上月十五日前缴纳，即第二个月使用费应当在2018年3月15日前向甲方缴纳，之后依次类推，甲方开具相应收据或场地使用费增值税发票；乙方在本合同签署时，须缴纳两个月场地保证金10万元，甲方开具相应场地保证金收据，场地保证金在本合同期满或使用期内如甲方另有它用、城市建设、征地拆迁、征收、征用、国家政策变化等不可抗力的因素导致本合同无法履行的，合同为自动终止，双方互不作补偿，经甲方核准后，无息退还乙方；乙方在接收使用场地后如需装修的，应书面向甲方提出申请，该书面申请应连同乙方的装修方案一起提交，经甲方书面同意后，乙方在不影响房屋建筑结构，不危及公共安全、第三者合法权益和相关法律法规规定的前提下，乙方可按照业务需要对使用场地的内部进行装修；乙方自行装修后的使用场地及场地原有的附属设施，乙方在协议期间享有使用权，合同终止后，属甲方所有的附属设施、乙方的装修应无偿移交给甲方；甲方提供公共服务区公共设施的物业管理及公共场地的安保、消防、公共场所清洁卫生，维护公共服务区的公共秩序；甲方应协助乙方办理：场地产权证明、场地消防报建；并指导空调机位摆放位置；乙方须按时向甲方缴纳使用该物业而产生的相关费用，包括：物业管理费、水费、电费、垃圾处理费及相关公摊费用；协议期间，如乙方提前终止本合同，视为违约（有约定依约定执行），乙方需赔偿甲方违约金，违约金额以一个月场地使用费为标准，并不予退还场地保证金；如甲方需要提前需收回场地，则根据装修标准折旧适当给予乙方经济补偿，乙方按期退场交回场地，如合同到期乙方不继续承租，则将场地原样不动交回甲方。合同签订后，惠卫华支付押金10万元，对涉案场地进行装修使用，于2018年8月21日申报地址广州市白云区同和颐和南街7号之201（自主申报），登记成立颐和斋文化信息咨询服务（广州）有限公司。惠卫华于2018年6月12日、24日分别支付租金8万元及2万元；2019年3月4日、5日、13日分别支付租金3万元、4万元及2万元；2019年4月5日、8日分别支付租金2万元及6万元；2019年6月19日、20日、24日分别支付租金5万元、4万元及0.2万元，以上合计36.2万元。2019年7月2日，颐和公司委托广东金桥百信律师事务所向惠卫华发出律师函，因惠卫华缴纳至2018年10月场地使用费后，未支付场地使用费及相关费用，拖欠使用费436000元、管理费19680元，总计455680元，已严重违约，解除2018年1月9日签订合同，三日内交还场地结清场地使用相关费用，惠卫华在函件上签名确认收到原件一份。惠卫华提出颐和公司没有向其提供涉案物业消防验收合格证，导致无法营业，并自2018年6月开始多次向颐和公司索要消防合格证，但遭到对方推诿，出具2018年12月30日与何建梁的微信记录，表示刚交11月水电卫生费，这里停电了，管理处说拖欠40多万元房租，拖欠房租实属不应该，但事出有因，1.有多位投资人参加，包括在广州做酒的老板，该老板说撤资；2.管理处何主管介绍一家消防公司做消防，但是约定做好以后要包验收，半个月做完后，一直未验收，至使准备开的私房菜因消防搞不定，餐饮进不来；3.找过王改艳主任要这里原来消防验收复印件，自己找消防公司，王主任说要向集团报告，一直未提供。后陈述去年十月多次通过酒店陈总看有什么办法通过二次消防，有了二次消防才能搬进一家培训学校过来，才能有钱进来。另出具与颐和物业吴主任的2018年10月8日微信记录，七月份消防公司完工后，管理处一直未给消防验收单上加盖公章，致使投资人不敢投资，回复是催一下消防单位，吴主任调到颐和大厦工作，由王改艳主任跟进。另出具与颐和山庄物业李志翔2019年7月19日的微信记录，收到颐和物业聘请的高律师电话，消防验收合格证要找李志翔要（此前找王改艳主任要，说在颐和集团那里，要了一年未给），没有消防验收合格证做不了二次消防。李志翔回复问过王主任，并没有找他要，如果说需要再找他也行，他那边有。另出具与王改艳短信记录，2019年5月惠卫华找代办公司去工商局交材料，被拒收，王改艳回复要理解清楚都需要提供什么资料，资料都在集团公司。2019年7月25日惠卫华向王改艳提出7月22日给的消防验收意见书（一年前已多次讨要，说在颐和集团），该消防验收意见书对该租赁是假的。7月23日惠卫华告知昨天消防验收书是颐和大酒店的，拿错了，王改艳将涉案商铺所在楼房的消防意见书发给惠卫华，惠卫华表示只是说明二楼是酒楼、三、四楼办公使用，与一楼没有关系，王改艳将颐和公司催促函发给惠卫华，惠卫华则于2019年7月25日要求提供消防验收合格证及房产证，王改艳表示这些材料，早已依惠卫华所需提供，惠卫华表示提供的是货不对版。惠卫华另出具2019年4月13日、7月4日、7月22日的申诉书及申请书，其中4月13日申诉书，确认欠款290156元（场地费减去分摊消防），因合同不完善、未能提供收据导致合作伙伴以为吃了场地租金回扣跑光了，2018年6月13日经介绍广州群英消防工程有限公司做消防整改，施工后一直未拿到颐和公司消防意见和消防安全合格证，致使不能取得餐厅会所营业执照，不能经营，，地下室漏水未搞好二次消防还只付1万元，不知道具体什么时间能拿下消防合格证，准备二楼引入投资，逐步注册广州恩薇国际妇婴护理服务公司，投资需800-1000万元。7月4日申诉书对律师要求解除合同提出要求解决消防报建手续（批复施工或交给乙方一次消防手续），办不了二次消防，申请不了餐饮许可证。7月22日申请书要求申请调房产证及消防验收合格证，惠卫华在下方注明今天拿到消防验收意见书、房产颐和7、9号首层商铺产权证。颐和公司出具2019年3月李主任与惠卫华的微信记录，催讨欠缴租金及管理费，惠卫华提出计算费用的异议及管理费是包含在租金内，并未提出消防验收问题。颐和公司出具2001年11月11日，广州市公安局白云区分局建筑工程消防验收意见书，对颐和山庄房地产开发有限公司申请颐和山庄A区会所室内装修消防安全验收报告，总建筑面积2900平方米，验收后二层为酒楼、娱乐室，三、四楼为办公室使用，该会所基本符合消防安全要求，同意投入使用。惠卫华出具广州群英消防工程有限公司2018年6月13日开工，6月20日竣工对工程地点颐和山庄A区1楼（原潮好味）商铺消防整改竣工验收表，拟证实物业不给加盖公章，不加施工意见书。颐和公司出具广州市鼎安消防工程有限公司2019年8月25日出具的关于颐和斋消防工程的情况说明，该司接受颐和斋文化信息咨询服务（广州）有限公司的委托，办理项目为“颐和职业技能培训中心（广州）有限公司”并取得建设工程消防设计备案受理凭证，根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象，该工程的消防设计审核（备案）已办理完成，至今颐和斋文化信息咨询服务（广州）有限公司一直没有推进消防工程施工及消防验收（备案）等工作。广州群英消防工程有限公司于2019年8月23日出具情况说明，2018年6月上旬接到电话为广州市白云区颐和山庄涵虚阁西边一层做消防工程整改施工，公司派人员到现场，跟现场负责人确定好消防哪些地方需要整改施工，公司做了整改内容和报价单，递交给惠总，后惠总约到现场洽谈，公司提出问该场地需不需要申请办理该房屋消防二次验收（报备案）等手续，只说该场地只是用来做内部会所，不对外营业，后说消防二次验收（报备案）等手续不需要我们公司办理，我司只负责对该房屋进行消防喷淋拆除移位增加和安装报警主机及设备工程施工。惠卫华提出2019年7月26日被停水电至今未恢复，颐和公司确认曾停水电，是因为检修后已恢复，第一次庭审8月13日时仍确认未恢复，后陈述最多停电一个星期，惠卫华就水电问题未能提供证据予以证实。颐和公司出具不动产权证、广州市房产权属证明书及房地产分户图，证实涉案场地所在颐和南街7、9号已办理产权，产权登记时间为2003年7月28日，产权人为广州颐和山庄房地产开发有限公司（后变更名称为颐和地产集团有限公司），惠卫华表示没有异议，颐和公司出具房屋租赁授权委托书，证实2018年1月3日颐和地产集团有限公司委托颐和公司办理房屋租赁放盘手续。涉案场地原由“潮好味”（广州市白云区潮好味酒楼，2006年6月29日核准成立，经营性质为普通合伙，2017年8月29日注销）经营，惠卫华使用潮好味的首层和负一层。惠卫华出具2018年6月29日颐和公司开具的收据一张，内容为“收到潮好味装修押金2万元”，惠卫华主张该款是装修期间的水电押金，颐和公司认为双方对房屋的装修验收、竣工最后没有进行，故不同意返还。惠卫华在2019年9月6日第一次庭审中表示同意将场地交还颐和公司，颐和公司亦同意收回场地，2019年9月9日，惠卫华向法院出具情况说明书，表示因贵重物品无法搬走，要等到评估完才完成场地交接手续，2020年6月15日第三次庭审中，惠卫华表示同意6月30日前搬走。惠卫华对租赁场地进行装修，用于客人欣赏字画的高档私房菜，主张支付费用150万元，出具2018年4月8日惠卫华与广州市信立园林装饰工程有限公司签订的餐厅会所装饰工程合同书及预算书、报价表及收据，颐和公司均不予确认，惠卫华申请我院对装修进行评估，我院摇珠选定广州市安衡价格事务所有限公司进行评估，双方到现场进行勘察，对无争议部分评估现值为1050556元，争议部分评估现值为202192元，合计1252748元，惠卫华支付评估费2万元，双方对评估报告均提出异议，广州市安衡价格事务所有限公司于2020年6月1日对双方提出意见进行函复，对价格项目进行调整，无争议部分322431元，有争议部分930317元，合计1252748元，双方坚持各自对报告的异议。惠卫华反诉要求赔偿聘请广州市宏正害虫防治服务有限公司进行白蚁防治，支付费用5000元；聘请广州群英消防工程有限公司进行消防整改支付费用3万元，聘请朱其伟进行拆除施工支付18万元，出具收据予以证实；购买窗帘、空调、书柜、纱窗、监控设施、玻璃、厨房设施，共支付36万元；聘请员工三人，支付工资10万元，为证实上述费用出具收据及劳动合同，颐和公司均不予确认。惠卫华主张合同履行后可获利益720000元，未能提供证据证实。惠卫华支付3万物业管理费已在2019粤01**民初33303号案颐和公司诉惠卫华物业服务合同纠纷中进行处理。诉讼期间，颐和公司撤回第四项诉讼请求，一审法院已口头裁定予以准许。惠卫华表示没有经营，装修准备做餐厅会所，后打算变更为教育，重新设计和变更消防，惠卫华准备申请成立的会所是与南湖半岛的酒楼合作，名字还没有起，当时是请了南湖半岛酒楼过来实地查看，然后就要给资料，看能不能做。一审法院认为，颐和公司与惠卫华2018年1月9日签订的《广州颐和山庄场地使用合同》无违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。颐和公司诉请要求解除该使用合同，惠卫华同意搬离涉案场地并反诉要求解除该使用合同，故对颐和公司及惠卫华要求解除合同的诉请，一审法院均予以支持。颐和公司要求其将涉案场地立即交还，惠卫华对此并无异议，该请求一审法院予以支持。惠卫华签订合同后支付租金合计36.2万元，租金支付至2018年10月底，自2018年11月起欠缴租金至今，惠卫华提出颐和公司未按合同约定协助办理消防报建，未能提供消防验收意见书，导致无法领取营业执照，首先，惠卫华在签订合同后已通过自主申报，登记成立颐和斋文化信息咨询服务（广州）有限公司，对涉案场地实际使用，其次，颐和公司出具的消防验收意见书对颐和山庄A区会所室内装修消防进行验收，该场地此前由广州市白云区潮好味酒楼经营，惠卫华使用其中二层，合同约定颐和公司仅承担协助办理责任，惠卫华未能提供证据证实因颐和公司不配合提供资料导致无法办理二次消防及办理营业执照，故该意见一审法院不予采纳，颐和公司要求支付欠付的2018年11月至该房屋实际交还之日止的租金及利息，一审法院予以支持。惠卫华提出2019年7月26日被停水电至今未恢复，颐和公司确认曾停水电，是因为检修后已恢复，第一次庭审8月13日时仍确认未恢复，后陈述最多停电一个星期，惠卫华就停水电问题未能提供证据予以证实，且在庭审表示同意交还场地后一直未办理移交，一审法院对停水电时间认定为一个月，颐和公司因为未能及时恢复水电供应，扣减2019年8月一个月租金。颐和公司主张支付利息合理，按当月欠缴费用自当月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算。惠卫华反诉要求颐和公司赔偿损害赔偿款2895000元，合同解除责任在于惠卫华未按合同约定支付租金，惠卫华要求颐和公司赔偿因此造成损失，一审法院不予支持。惠卫华反诉要求颐和公司退回所交租金362000元及利息，因已实际使用涉案场地，该请求一审法院不予支持。惠卫华反诉要求颐和公司退还押金100000元及物业费30000元，共计492000元，合同约定合同期满或合同无法履行自动终止，无息退还押金，乙方提前终止合同，视为违约，可赔偿一个月场地使用费违约金并没收场地保证金，颐和公司先行提出解除合同，并已主张逾期支付租金的利息，颐和公司因合同造成的损失已得到赔偿，颐和公司应将押金退还惠卫华，物业管理费3万元是双方基于物业服务合同关系产生，已另案处理，本案不再处理。惠卫华反诉要求返还水电费押金2万元，出具单据予以证实，该款是装修时交付的押金，颐和公司认为双方对房屋的装修验收、竣工最后没有进行，故不同意返还，对此双方并未约定，颐和公司并未提出因装修问题导致损失，故该反诉请求一审法院予以支持。惠卫华反诉要求支付利息合理，但要求自2018年6月12日起计算水电押金2万元的利息，缺乏依据，应自反诉要求退还押金之日起开始计算至实际清偿之日止。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年7月20日作出如下判决：一、颐和公司与惠卫华于2018年1月9日签订的《广州颐和山庄场地使用合同》予以解除；二、自本判决生效之日起五日内，惠卫华将广州颐和山庄涵虚阁西边一层及地下层房屋交还颐和公司管业；三、自本判决生效之日起五日内，惠卫华向颐和公司支付2018年11月1日起至交还场地之日止的租金（2019年8月1日至31日不予计算）及利息（按每月51888元计算，自当月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计算至实际清偿之日止）；四、自本判决生效之日起五日内，颐和公司向惠卫华退还押金100000元；五、自本判决生效之日起五日内，颐和公司向惠卫华退还水电押金20000元（自2019年9月4日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计算至实际清偿之日止）；六、驳回颐和公司的其他诉讼请求；七、驳回惠卫华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8872元，由惠卫华负担；反诉受理费17153元，由惠卫华负担16551元，由颐和公司负担602元；评估费20000元，由惠卫华承担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，惠卫华提交了证据1惠卫华与颐和地产集团董事何建梁短信记录、证据2惠卫华与颐和公司王改艳主任短信记录、证据3惠卫华与颐和山庄物业管理处副总徐先卓短信记录，拟共同证明惠卫华自2018年6月开始多次向颐和地产集团与颐和公司负责人索要消防合格证，但其始终未提供；证据4消防整改事宜协议，拟证明惠卫华作为涉案场地的代表与广州群英消防工程有限公司签订了消防整改事宜协议，为取得消防合格证作出了必要的努力，颐和集团与颐和公司始终未尽合同义务，将消防合格证交给惠卫华，导致惠卫华开办餐厅会所的合同目的不能实现；证据5证明两份，拟证明惠卫华在2020年6月底之前未搬离涉案场地的原因是颐和公司不允许，且2020年5月29日与2020年1月24日涉案场地处于停水停电状态；证据6广州颐和山庄场地使用合同及附件、证据7颐和斋文化信息咨询服务（广州）有限公司营业执照、证据8建设工程消防设计备案受理凭证，拟共同证明颐和集团与颐和公司使用了被替换过的合同文本进行备案，才导致合同附件、营业执照、受理凭证的处理情况与实际状况严重不符；证据9公示，拟证明2019年7月3日，颐和公司已公示将涉案场地用作广州市白云区颐和幼儿园地址。颐和公司对此质证称：惠卫华二审期间提交的证据均不属于二审期间的新证据，依法不应该被采纳；证据1不具备信息的真实性、完整性，信息中的内容大部分是惠卫华推荐投资及合作的相关事宜，且部分信息恰好证明惠卫华以颐和斋文化信息咨询服务（广州）有限公司的名义持续、正常开业经营；证据2不具备信息的真实性、完整性，信息中的内容全部是惠卫华的单方陈述，且多条短信是惠卫华在得知被起诉后为了假装索取消防验收合格意见书才发送的；证据3不具备信息的真实性、完整性，信息中的内容是惠卫华的单方陈述；证据4恰好证明惠卫华曾在2018年6月4日委托广州群英消防工程有限公司对涉案房屋进行消防工程施工、拟办理二次消防及营业执照的事实；证据5属于证人证言，证人未依法出庭，其证言不具备真实性和合法性，且证人所述也不是事实；对证据6的真实性不予确认，合同中没有颐和公司领导及经办人的签名，也没有找到对应的会签表，甲方人员的签名与涉案租赁合同的签名明显不同，且惠卫华在一审中确认涉案租赁合同的真实性，此外该合同签订于2017年12月30日，早于涉案租赁合同的签订时间，假如该合同是真实的，也已被涉案租赁合同所替代；证据7惠卫华在一审期间已经提交，惠卫华在一审中确认装修至2018年8月底，而颐和斋文化信息咨询服务（广州）有限公司是2018年8月21日注册成立的，可以证明在该公司注册成立前颐和公司已将涉案房屋的房产证、消防合格证等办理营业执照所需的一切证件都交给了惠卫华；证据8惠卫华在一审期间已经提交，可以证明惠卫华在2019年4月9日已经取得《建设工程消防设计备案受理凭证》，且凭证中的人员是惠卫华聘请的保安；对证据9的真实性不予确认，因没有原件核对，且与本案没有关联性。颐和公司提交了证据1《再次催促惠卫华先生立即交还房屋的通知》及邮寄单，拟证明颐和公司一直催促惠卫华交还涉案场地；证据2照片，拟证明惠卫华在2020年6月13日、7月27日分两次共四车搬离了部分物品。惠卫华对此质证称：对证据1的真实性予以确认，已收到该份通知，但对通知的内容不予确认，惠卫华在一审的前三次庭审已经向法庭说明无法交还房屋的理由，一审第四次庭审后颐和公司才允许惠卫华搬走物品；对证据2的真实性予以确认，最后一张图片显示有多箱酒品，可以证明惠卫华承租涉案场地是为了经营餐厅会所的。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：惠卫华在二审期间提交的证据不属于二审程序中的新证据，本院对此不予采纳。惠卫华与颐和公司签订的《广州颐和山庄场地使用合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应切实依约履行。惠卫华和颐和公司均要求解除《广州颐和山庄场地使用合同》，故本案的争议焦点是导致合同解除的原因及违约方的认定。首先，双方签订的《广州颐和山庄场地使用合同》中约定涉案场地的租赁用途为餐厅会所。从惠卫华提交的广州市信立园林装饰工程有限公司出具的对涉案场地装修的设计方案来看，涉案场地大部分区域被装修成陶瓷、书画、酒类等展示区，还有财务室、会议室、储物间、办公室、休息室、卫生间等办公功能区域，涉及餐饮的只有包厢两间、厨房一个、备餐区一个，由此可知，惠卫华承租涉案场地最主要的目的是文化会所，餐饮只是其附带的经营目的。惠卫华注册成立的颐和斋文化信息咨询服务（广州）有限公司，虽然注册地址在广州市白云区同和颐和南街7号之201，但现有证据未能显示惠卫华也租赁了该地址上的物业，故颐和公司称颐和斋文化信息咨询服务（广州）有限公司实际的营业场所就在涉案场地上的主张具有合理性，且有事实依据，结合惠卫华提交的与何建梁的短信记录中惠卫华发送的宣传资料，惠卫华以“颐和斋”的名义举办过艺术类活动，惠卫华上诉称其对涉案场地进行装修后就未实际经营的主张缺乏依据，本院不予采纳。其次，从涉案场地本身来说，颐和公司已于2001年11月11日取得广州市公安局白云区分局防火科出具的《建筑工程消防验收意见书》，上面载明验收的范围是颐和山庄A区会所室内装修的消防安全。同时，广州市白云区潮好味酒楼原租赁负一层至二层用于经营餐饮，而惠卫华承接使用了其中的负一层至一层，且涉案场地已经办理了产权登记手续。惠卫华上诉认为涉案场地不具有消防合格证缺乏依据，本院不予采纳。再次，关于惠卫华主张因颐和公司不配合提供资料导致无法办理二次消防及办理营业执照的问题。双方签订的《广州颐和山庄场地使用合同》中约定，颐和公司负有协助惠卫华办理场地消防报建手续的责任。惠卫华提供的微信记录仅有2018年10月8日及2018年12月30日的记录中提及消防验收问题，其他的微信记录发生在颐和公司提出解除合同之后，且上述两个记录的内容体现为惠卫华的自述，惠卫华一方面未提交证据证明涉案场地未办理二次消防验收是因为场地本身没有办理消防安全的相关手续，另一方面也没有提交证据证明其要求颐和公司提供涉案场地办理二次消防所需手续的相关证明资料而遭到拒绝，应承担举证不能的不利后果，且实际上涉案场地也已经取得了建设工程消防设计备案受理凭证。惠卫华以此为由认为颐和公司不履行合同约定的主要义务，并据此认为双方签订的《广州颐和山庄场地使用合同》的解除原因在颐和公司一方，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。最后，双方签订的《广州颐和山庄场地使用合同》“违约行为及责任”中约定，未经颐和公司书面同意，惠卫华拖欠场地使用费及相关费用15日或以上的，属严重违约行为，颐和公司有权终止合同，收回使用场地。惠卫华从2018年11月1日开始就拖欠租金，颐和公司在2019年7月2日提出解除双方之间的使用合同，符合合同约定的解除条件，并无不当，可以认定惠卫华是合同解除的违约方。综合考虑上述因素，本院认定惠卫华与颐和公司签订的《广州颐和山庄场地使用合同》已经解除，解除原因为惠卫华未按合同约定交纳涉案场地的租金，惠卫华是合同解除的违约方。合同解除后，惠卫华应向颐和公司交还涉案场地。惠卫华已经实际使用了涉案场地，其应向颐和公司支付2018年11月1日至场地实际交还之日的租金及利息，一审法院对此认定准确，本院予以维持。惠卫华上诉认为无需支付上述租金并要求颐和公司返还已支付的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，本院前文已认定惠卫华是合同解除的违约方，故其要求颐和公司赔偿损失缺乏依据，一审法院对此不予支持，理据充分，本院予以维持。综上所述，上诉人惠卫华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27096元，由上诉人惠卫华负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 谭红玉审判员 唐佩莹二〇二〇年十二月三十一日书记员 莫善友区敏儿