广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终1346号 上诉人（原审被告）：谢昭平，女，1960年5月1日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：刘晓盈，女，1984年11月3日出生，汉族，现住贺州市八步区，与谢昭平系母女关系。 上诉人（原审被告）：何萍，女，1988年10月29日出生，汉族，住贺州市平桂区。 被上诉人（原审原告）：黄家宾，男，1985年11月3日出生，汉族，住广西宾阳县。 委托诉讼代理人：于松坚，广西宏民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董胜学，广西宏民律师事务所律师。 原审被告：贺州市八步区水利局。住所地：贺州市八步区建设中路**。 负责人：黄慎电，局长。 委托诉讼代理人：植洪伟，广西卓秀律师事务所律师。 上诉人谢昭平、何萍因与被上诉人黄家宾及原审被告贺州市八步区水利局（以下简称八步区水利局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 何萍上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判;2.涉案门面的停产停业补偿及搬迁奖励归何萍;3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、上诉人是涉案商铺唯一的被征收人，被上诉人不是涉案商铺补偿的适格主体，无权要求补偿。《 2 国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。《贺州市黄安寺、狮子岗排洪河河道综合治理工程项目房屋征收补偿安置方案》（下称《排洪河安置方案》）载明，补偿安置方案根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号)、《贺州市人民政府关于调整贺州市城市规划区范围内建设项目征地拆迁补偿及安置标准的通知》（贺政发【2016】48号)、《贺州市主城区范围内房屋征收补偿安置实施方案》（试行）（贺国上资【2018】95号)等有关规定结合项目实际情况制定。其中第九条“灵峰市场排洪河桥面经营性建筑用房的补偿”第(三)款规定，经营性建筑用房所有权人因历史原因造成合同瑕疵的，应返还承租人原缴交的租金，由房屋征收实施单位依照所有权人与承租人原合同约定的租金予以补偿。结合本案，八步区水利局与何萍签订的《铺面租赁合同书》从约定的使用权期限、租金的缴纳方式，均可以清晰看出该合同名为租赁实为买卖的客观事实。何萍一次性缴纳的租金与合同签订时的商铺市场价值相当，事实上对涉案商铺享有五十年租期的使用、收益权，该事实自何萍接收房屋使用至征收之日止己超过20年，在此期间，无论是自用经商或对外出租收益各方均对该事实无异议，根据上述规定、结合涉案商铺因历史原因无法办理产权而约定永久租赁使用的事实，在本次征收活动中，何萍作为涉案商铺的承租人，是依据法律规定作为被征收人的地位来处理的。二、何萍租用水利局排洪河57号现更名65号商铺已有二十多年之久，投入大量资金装修、复修、维护以及长期积累的各种物件，亦要投入大量人力、财力搬迁并找地方安置，真可谓损失惨重，而被上诉人搬迁的只是一个炉灶，两台冰箱，几张桌凳，锅碗瓢盆，一车搬完就了事，何来损失？何萍出租给被上诉人，但因国家建设征收，双方应服从大局，终止合同。综上，根据前述法律及《排洪河安置方案》的规定，本案因铺面拆迁，被征收以及被补偿的主体只能为上诉人何萍，被上诉人不是涉案商铺征收补偿的适格主体，其主张可获得补偿没有事实及法律依据。三上诉人何萍作为涉案商铺的被征收人是获得各项补偿的法定补偿主体，依法享受各项补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：作出房屋征收决定的，市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一) 3 被征收房屋价值的补偿；（二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。本次《排洪河补偿方案》对上诉人何萍的补偿仅为按“原合同约定的租金予以补偿”，根据原《铺面租赁合同书》约定，则上诉人何萍仅能获得35000元每间商铺的补偿,参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”的规定，该补偿完全无法弥补上诉人何萍的实际损失。四、一审判决将案涉金额各百分之五十判给上诉人何萍及被上诉人并不公平。何萍是本次拆迁涉案门面的长租人，租赁期限为五十年。涉案门面既有长租户及短租户之分，涉案金额分配比例应当按照短租户的租赁期占整个门面五十年使用期的百分比来计算，而不是将长租户与短租户放在相同地位。长租户在本次拆迁过程中的损失明显是大大高于短租户的。五、同样是排洪河门面拆迁引起的诉讼，贺州市八步区人民法院(2020)桂1102民初423号民事判决中对于被告李少莲的判决：“根据八步区水利局所出具的证明，案涉84号铺面亦是由李少莲移交八步区水利局，故搬迁奖励应由李少莲享有”。本案八步区排洪河65号门面亦是由上诉人何萍移交给八步区水利局，并且给上诉人何萍出具了移交证明，故搬迁奖励依法应由何萍享有。综上，依据法律规定及补偿规定，上诉人何萍作为涉案商铺的被征收人，应获得的补偿包括但不限于被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁费、停产停业损失、搬迁奖励等补偿费用，法律并未规定被征收房屋的实际经营者可作为征收补偿的主体，被上诉人主张停产停业损失、搬迁奖励没有事实及法律依据。因此，为维护上诉人的合法权益，恳请二审依法查明事实，依法驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。 谢昭平上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判；2.被上诉人私下与案外人庄栋关于涉案门面的租赁关系不成立:3.涉案门面的停产停业补偿及搬迁奖励归上诉人谢昭平；4.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人谢昭平位于贺州市八步区排洪河第59号（即本案涉案门面，新编号为67号）的门面是与案外人庄栋（身份证号4524261973××××××××）签署租赁合同，租期从2015年7 4 月1日至2018年6月30日，后续因即将拆迁改为无合同的不定期租赁。上诉人谢昭平与案外人庄栋签署的租赁合同第六条约定：“乙方如有不按协议行为和其他不良现象，甲方有权终止合同”，第七条明确约定“乙方在承租期间不得转让转租。”上诉人谢昭平对于庄栋私下将涉案门面转租给被上诉人黄家宾一事并不知情也不存在默认，因为根据合同约定是不可以转租的，庄栋明白如果谢昭平知道其将门面转租给别人就是违约，上诉人谢昭平会与其终止合同。所以庄栋与黄家宾的转租行为是私下瞒着上诉人谢昭平的，庄栋与黄家宾的转租行为不成立且无效。根据合同的相对性原则，被上诉人无权向上诉人谢昭平主张任何权利，并且案外人庄栋在与上诉人谢昭平关于涉案门面的合同履行过程中已经构成违约。二、一审判决书中被上诉人黄家宾陈述的事实和理由造假。被上诉人声称“原告和三被告多次协商，均未达成一致意见”并无此事。上诉人谢昭平与被上诉人从来没有任何联系，因为上诉人谢昭平根本不知道被上诉人的存在。涉案门面的租赁合同及租金支付都是由案外人庄栋与上诉人谢昭平签署并支付。三、上诉人谢昭平与案外人庄栋签署的租赁合同第六条：“乙方如有不按协议行为和其他不良现象，甲方有权终止合同”，“租赁期内如遇不可抗力因素导致合同无法履行，本合同自然终止，双方互不承担责任”。本案案由是房屋租赁合同纠纷，应该按照合同法来进行实际审判。谢昭平与被上诉人之间不存在拆迁补偿关系，也不存在合同关系。四、一审判决中未认真查明事实。一审判决书中关于“原告（黄家宾）实际支付租金并使用涉案67号铺面至该铺面被征收前”错误。涉案门面是由案外人庄栋向谢昭平支付租金并使用至2019年6月30日，之后庄栋并未继续交租。按照谢昭平与案外人庄栋签署的涉案门面租赁协议第三条“如欠交租时间超过10天，甲方有权单方终止协议，并从押金中扣除房租和有关费用”。涉案门面的搬迁工作是2019年8月10日完成，由上诉人谢昭平将门面清空后交还给八步区水利局，并且八步区水利局的相关工作人员与上诉人谢昭平当场进行签字确认及拍照。上诉人谢昭平恳请二审法院到八步区水利局对此事进行核实。五、八步区水利局是涉案门面的被征收人。上诉人谢昭平将门面移交给八步区水利局后，双方于2020年1月19日签署了关于涉案门面的《八步区排洪河铺面搬迁奖励及停产停业补助协议书》。该协议写明是因 5 为上诉人谢昭平按时将涉案门面腾空移交给八步区水利局，所以对上诉人谢昭平进行搬迁奖励，奖励金额贰万元整。关于停产停业损失补助也是按协议全额发放给上诉人谢昭平。上诉人谢昭平与八步区水利局的《八步区排洪河铺面搬迁奖励及停产停业补助协议书》合法合理，应当受到法律保护。根据合同的相对性原则，被上诉人黄家宾与上诉人谢昭平及八步区水利局均未签订任何合同及协议，黄家宾与案外人庄栋私下转租的行为也是无效的，因此被上诉人黄家宾无权向上诉人谢昭平及八步区水利局进行主张。六、如果按照一审法院的判决，将本次的涉案金额一分为二的判给上诉人谢昭平和被上诉人黄家宾，将来案外人庄栋向上诉人谢昭平主张涉案门面的停产停业补偿及搬迁奖励，难道上诉人谢昭平还要再支付一次？七、一审判决将涉案金额各百分之五十判给谢昭平及黄家宾不公平。上诉人谢昭平是本次拆迁涉案门面的长租人，租赁期限为五十年。涉案门面既然有长租户及短租户之分，涉案金额分配比例应当按照各自租赁期限占整个门面五十年使用期限来计算，而不是将长租户与短租户放在相同地位。长租户在本次拆迁过程中的损失明显是大大高于短租户的。八、庄栋在涉案门面的承租过程中并未按照合同第四条的约定“水电费及门面管理费由乙方自己去交纳”履约，即2015年7月1日至2019年6月30日四年未到八步区水利局按时交纳每年180元的管理费，合计欠八步区水利局管理费180*4=720元。八步区水利局关于发放停产停业补助及搬迁奖励事项明确表示需要先扣除欠交纳的管理费才能将涉案金额发放下去。九、经一审法院查明，本案中庄栋的真实姓名应为庄衍。然而庄衍在与上诉人谢昭平签订涉案门面租赁合同时却故意用假名庄栋，是否一开始就打算逃避合同纠纷及相关法律责任？综上所述，被上诉人不是涉案商铺补偿的对象及主体，其诉求没有事实及法律依据，被上诉人与庄栋私下的转租行为也已构成违约，应予以驳回，其租赁关系不成立。既然本案案由是房屋租赁合同纠纷，为维护上诉人谢昭平的合法权益，恳请二审法院依法查明事实，依据相关合同法依法驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。 被上诉人黄家宾辩称，一审法院认定事实基本清楚，适用的法律正确，审判程序上并无不当，为此请求二审法院驳回上诉人何萍、谢昭平的上诉请求。 6 八步区水利局述称，坚持一审答辩意见。 黄家宾向一审法院起诉请求：1.请求判令三被告向原告支付停产停业损失补偿54630元、搬迁奖励40000元，共计94630元；2.本案受理费、财产保全费由两被告共同承担。 一审法院认定事实：1995年12月8日，贺县水利电力局（甲方）与案外人陈仕床（乙方）签订《铺面租赁合同书》，约定甲方将排洪河第57号（新编号为65号）铺面租赁给乙方，租赁期为五十年，即从1996年1月1日起至2046年1月1日，铺面五十年租金共计35000元，由乙方承租时一次性交清给甲方。2009年7月8日，陈仕床（甲方）与被告何萍（乙方）签订《铺面转让协议》，约定甲方将其承租的排洪河第57号铺面转租给乙方，租期为2009年7月8日至2046年1月1日止，转让费100000元。2015年5月30日，原告黄家宾（乙方）与何萍（甲方）签订《铺面租赁协议》，约定甲方将其排洪河铺面一间出租给乙方使用，租期三年，即从2015年6月5日起至2018年6月5日止，第一年租金为每月1300元，第二年租金为每月1400元，第三年租金每月1500元。2018年5月31日，双方续签了一份租赁协议，租期仍为三年。原告一直向何萍支付租金并使用案涉65号铺面至该铺面被征收前。1996年9月9日，贺县水利电力局（甲方）与被告谢昭平（乙方）签订《铺面租赁合同书》，约定甲方将排洪河第59号（新编号为67号）铺面租赁给乙方，租赁期为五十年，即从1996年1月1日起至2046年1月1日，铺面五十年租金共计40000元，由乙方承租时一次性交清给甲方。2015年6月3日，被告谢昭平（甲方）与案外人庄栋（乙方）签订《铺面租赁协议》，约定甲方位于贺州市灵峰市场对面排洪河59号铺面由乙方承租，租期从2015年7月1日起至2016年6月30日，每月租金1200元。租赁到期后，双方在该合同上标注续租壹年，租期至2018年6月30日，每月租金1350元。庄栋承租门面后，并未实际使用，而是转租给了本案原告黄家宾。2016年12月9日，原告黄家宾作为经营者，注册成立贺州市八步区宾记饮食店（个体工商户），经营场所为贺州市八步区排洪河夜市街**。原告实际支付租金并使用案涉67号铺面至该铺面被征收前。2019年8月6日，贺州 7 市人民政府下发《关于贺州市黄安寺、狮子岗排洪河河道综合治理工程项目房屋征收补偿安置方案的批复》（贺政函[2019]308号），文件规定灵峰市场排洪河桥面经营性建筑用房采取货币补偿方式，其中：停产停业损失补偿标准，按照选定的房地产价格评估机构评估的结果进行补偿，由房屋征收部门一次性支付6个月的停产停业补助费；搬迁奖励：被征收的经营性用房承租人积极配合所有权人做好搬迁工作，根据搬迁时间，每间铺面给予10000元或20000元的搬迁奖励，被征收人取得搬迁奖励后，不再享有其他奖励。2019年8月15日，贺州市八步区住房和城乡建设局对《房屋价值初步评估结果》及《停产停业损失补偿初步评估结果》进行了公示。案涉65号铺面建筑面积为34.25平方米，营业损失137元/平方米/月，补助期限6个月，总营业损失补助28154元；案涉67号铺面建筑面积为33.23平方米，营业损失137元/平方米/月，补助期限6个月，总营业损失补助27315元。此外，案涉两间门面均在规定时间内完成搬迁，分别获得搬迁奖励20000元。另查明，1995年12月8日与陈仕床、1996年9月9日与谢昭平签订《铺面租赁合同书》的“贺县水利电力局”与被告贺州市八步区水利局为同一主体，且贺州市八步区水利局被征收部门确定为案涉停产停业损失补助及搬迁奖励的领取主体。原、被告就停产停业损失补偿及搬迁奖励无法达成一致意见，因此涉诉。 一审法院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条的规定，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿以及停产停业损失的补偿均是征收部门给予被征收人即被征收房屋所有权人的补偿，因此，案涉停产停业损失补偿及搬迁奖励本应归属于八步区水利局。由于八步区水利局与谢昭平、陈仕床签订的是五十年长期租赁合同，租赁期间产生的收益应由长期承租人享有，征收部门给予的补偿为租赁期间产生的收益，又因何萍经与陈仕床签订《铺面转让协议》取得案涉铺面自2009年7月8日至2046年1月1日的租赁权，故案涉65、67号门面的该两项收益应分别由何萍、谢昭平享有。谢昭平承租铺面后并未实际进行经营，而是转租给了庄栋，庄栋又转租给了本案原告，何萍承租铺面后并未实际进行经营，而是转租给了本案原告，由原告实际支付租金并使用案涉两间铺面。原告作为实际承租人积极配合搬迁， 8 也因拆迁征收造成停产停业，根据公平原则，谢昭平、何萍应当分别给予原告一定的补偿。综上，对于案涉65号铺面的停产停业损失补偿28154元及搬迁奖励20000元，酌定，何萍应补偿给原告50%共计24077元；对于案涉67号铺面的停产停业损失补偿27315元及搬迁奖励20000元，酌定，谢昭平应补偿给原告50%共计23658元。鉴于征收部门将上述款项发放给八步区水利局，因此，由八步区水利局领取款项后将上述款项直接支付给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条及《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条之规定，判决：一、被告何萍补偿原告黄家宾24077元，该款项由被告贺州市八步区水利局直接支付给原告黄家宾；二、被告谢昭平补偿原告黄家宾23658元，该款项由被告贺州市八步区水利局直接支付给原告黄家宾。一审案件受理费2166元，减半收取1083元，财产保全费966元，合计2049元（原告已预交），由原告黄家宾负担1025元，被告谢昭平、何萍分别负担512元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。综合诉辩双方的意见及全案证据，一审认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，因公共利益（排洪河河道综合治理工程建设）的需要，案涉房屋被依法征收，致使物权人因丧失对案涉房屋的所有权、收益权等财产权益，由征收单位对被征收房屋物权人给予补偿。也就是说，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿以及停产停业损失的补偿均是征收部门给予被征收人即被征收房屋物权人及实际经营者的补偿。故，涉案房屋因拆迁获得停产停业损失补偿及搬迁奖励应归属于物权人及实际经营者。 对于65号铺面，由于八步区水利局与陈仕床、陈仕床与何萍签订的是长期租赁合同，该铺面实际由何萍经营管理，八步区水利局认可涉案两项补偿费用由何萍享有。但何萍将该铺面转租给了黄家宾，由黄家宾实际使用经营该铺面，黄家宾作为实际承租人在租赁合同履行期间积极配合搬迁，也确因拆迁征收造成停产停业损失，一审依据公平原则，结合案件实际情况，就涉案停产停业损失补偿及搬迁奖励两项费用，酌定由上诉人何萍补偿给黄家宾50%即24077元，实体处理并无不当，本院予以 9 维持。何萍提出其为涉案商铺唯一的被征收人，因拆迁蒙受了巨大的经济损失，黄家宾不是涉案商铺补偿的适格主体，无权要求补偿的上诉主张，依据不足，理由不能成立，本院不予支持。 对于67号铺面，由于八步区水利局与谢昭平签订的是租赁期间为五十年的长期租赁合同，案涉铺面实际由谢昭平经营管理，八步区水利局认可涉案两项补偿费用由谢昭平享有。但谢昭平将该铺面转租给了案外人庄栋，庄栋承租门面后，并未实际使用，而是转租给了本案被上诉人黄家宾。由黄家宾实际使用经营该铺面，黄家宾作为实际承租人在租赁合同履行期间积极配合搬迁，也确因拆迁征收造成停产停业损失，一审依据公平原则，结合案件实际情况，就涉案停产停业损失补偿及搬迁奖励两项费用，酌定由上诉人谢昭平补偿给黄家宾50%即23658元，实体处理并无不当，本院予以维持。谢昭平与被上诉人之间虽然没有书面的租赁协议，但黄家宾作为实际承租人，与上诉人谢昭平存在事实上的租赁关系，根据政府有关政策，涉案款项发放的对象为物权人及实际经营者。案外人庄栋不参加本案诉讼并不影响本案的实体处理，且庄栋也没有申请参加本案诉讼，原审审判程序合法。上诉人谢昭平与案外人庄栋之间的租赁合同如何处理不影响被上诉人在本案中主张涉案款项的分配份额。故，上诉人谢昭平提出因为案外人庄栋违约转租，上诉人谢昭平与被上诉人没有任何合同关系，被上诉人无权要求获得涉案补偿款项，且原审审判程序违法的上诉主张，依据不足，理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，谢昭平、何萍的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费794元，由何萍负担402元，谢昭平负担392元。 本判决为终审判决。 10 审 判 长 陈立峰 审 判 员 黄义奎 审 判 员 陈小坤 二〇二〇年十二月七日 法官助理 贺昌盛 书 记 员 钟秋燕