湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12407号上诉人（原审原告）：冷培，男，汉族。委托诉讼代理人：陈晓霞，湖南金顺达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：廖红英，女，汉族。委托诉讼代理人：王良，湖南华良国路律师事务所律师。委托诉讼代理人：李再胜，湖南华良国路律师事务所律师。上诉人冷培因与上诉人廖红英房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初9246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。廖红英上诉请求：一、请求依法撤销长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初9246号民事判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求;二、本案诉讼费由上诉人廖红英承担。事实与理由：1、一审判决遗漏当事人湖南宇成投资有限公司（以下简称宇成公司）严重违反法定程序，依法应当予以撤销；2、冷培无权向廖红英主张权利。租赁合同的相对方系廖红英与宇成公司，宇成公司也未通知廖红英本案涉案房屋已经出卖给冷培，冷培也未通知廖红英已经购买本案涉案房屋，从未向其主张过任何权利；3、廖红英受疫情影响期间的租金应当予以减免。综上，一审判决查明事实不清，认定事实及适用法律、程序均有错误，请求法院依法改判，以维护上诉人的合法权益及社会的公平公正。冷培辩称：1、根据相关法律规定，根据双方签订的房屋租赁合同约定甲方将出租房转让的行为不影响乙方的权益，所以原房东将涉案租赁物转让给冷培的事实对双方租赁关系不产生影响，原租赁合同在承租人与冷培之间继续有效，双方无需重新签订租赁合同；2、关于疫情的影响，双方租赁合同签订后，廖红英一致未使用该房屋，涉案房屋处于毛坯状态，也未正常营业，这八年里没有任何收益，也就不存在疫情影响；3、被上诉人称涉案房屋被征用为芙蓉区××隔离酒店，依据相关规定，征用期间廖红英是会得到补偿的，不存在损失一说。冷培上诉请求：一、请求依法撤销芙蓉区法院作出的（2020）湘0102民初9246号判决；二、请求依法改判被上诉人支付租金及违约金（其中租金支付至返还房屋之日止）；三、请求改判解除租赁合同，将租赁房屋恢复原状并返还房屋；四、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定事实不清。第一，租赁合同约定的免租期限是2012年9月1日而非2019年9月1日。第二，涉案房屋处于毛坯状态，对方对此亦认可，涉案房屋不可能作为酒店经营。第三，涉案房屋未实际用于酒店经营，就不存在受到疫情的影响，即使受疫情影响，涉案酒店被征用政府也会对其给予相应的补偿。第四，被上诉人拖欠的租金应于2019年9月底前支付，此时全国未发生疫情，其拖欠事实并无理由；2、一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第229条及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第119条第2款之规定，一审法院认定冷培买受涉案房屋未向承租人廖红英披露，故廖红英对冷培不构成违约，属于法律适用错误，应予以改判。廖红英辩称：1、冷培不是合同的当事人，也没有告知我方房屋的物权变动情况，故冷培无权主张权利；2、我方与宇成公司在协商租金的事项，不存在恶意拖欠的行为；3、因疫情影响，根据最高院的相关解释，本案房屋是作为酒店的征用房，根据实际情况及相关法律，本案不应当解除合同，要求我方承担违约责任；4、我方当事人当时接手时就是毛坯和烂尾楼，并无进行过损坏，长期租赁期内从未有出租人要求承租人整改的请求，不存在恢复原状的行为。冷培向一审法院起诉请求:1.请求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令被告廖红英向原告冷培支付租金68701.5元、违约金17666.1元，合计86367.6元（租金暂计算至2020年5月31日，直至返还房屋之日止）；3.请求判令被告廖红英将租赁房屋恢复原样并向原告冷培返还房屋；4.请求判令本案诉讼费、保全费由被告廖红英承担。一审法院认定事实：2012年8月20日，宇成公司与廖红英签订《房屋租赁合同》，约定廖红英承租长沙市远大一路1359号“金天大厦”二、三、四、五层及地下车库，第二、三层按每月25元/平方米，第四、五层按每月15元/平方米，地下车库的租金为每年四万五千元，租金十年之内不变，地下车库的租金第一年免收；租赁期限为12年，自2019年9月1日起算，免租期为六个月，租金自2013年3月1日起算；租金支付方式，从第二年度开始，每年度的第一个月底前（即当年的9月底前）支付该年度的租金；如廖红英不再续租，则按照来修去丢的原则，除可移动、可拆卸的设备拿走外，其它的均不得破坏和改变现状；宇成公司保证，本合同租赁期内，如宇成公司需转让房屋，在同等条件下，廖红英享有优先购买权，如廖红英不购买的，宇成公司的转让房屋行为不得影响廖红英在本合同项下的租赁权益，且宇成公司应促使受让方继受本合同项下属于宇成公司的权利义务；廖红英如不按时支付租金，在宇成公司书面通知两个月后仍不支付的，宇成公司有权单方面解除本租赁合同，并由廖红英按租金总额的15%承担违约责任。合同签订后，宇成公司向廖红英交付了租赁房屋，廖红英在金天大厦经营长沙妮儿府大酒店有限公司。2017年6月23日，宇成公司因资金紧张，拟处置其所有的金天大厦剩余房产及车库，遂向廖红英发送《行使优先受让权告知函》，告知其宇成公司将于2017年7月1日起以2楼6000元/平方米、3楼-5楼5000元/平方米、车库200万元的价格对外出售涉案房屋，销售方式为合同签订3日内购买方支付50%的首付款，出售方收到首付款后7个工作日内将房屋产权过户给购买方，出售方的手续全部办理完进窗口后15日内支付剩余款项，廖红英应在收到本告知函之日起7日内以书面形式明确回复是否接受该条件并行使优先购买权，逾期未书面回复或书面回复不明确或不能接受该条件的，依照法律规定，视为放弃优先购买权。2017年6月27日，廖红英向宇成公司发送《关于行使优先购买权的回复函》，载明：“对于本人与贵公司签订租赁合同承租的房产及车库，本人同意并要求行使优先购买权，请贵公司不要将本人享有优先购买权的房产及车库出让他人”。但最终双方未达成房屋买卖协议。后，宇成公司于2017年9月将金天大厦第三层中的301-305、311、313-315号房屋出售给了冷培，并于2017年9月26日为冷培办理了上述房屋的产权登记手续，上述每套房屋的面积均为43.62平方米，总计392.58平方米。宇成公司和冷培均未将房屋出售情况告知廖红英，廖红英一直向宇成公司支付房屋租金。2017年11月9日，冷培与宇成公司签订《委托代理合同》，约定冷培委托宇成公司代为收取301-305、311、313-315号房屋的租金，宇成公司向廖红英收取租金后再支付给冷培。宇成公司和冷培亦未将《委托代理合同》告知廖红英。廖红英向宇成公司支付了截至2020年1月31日的租金，此后再未支付。2020年5月6日，宇成公司向廖红英发送《催收函》，催收金天大厦二、三、四、五层房屋自2020年2月至2020年12月期间的租金874104元。同日，廖红英向宇成公司发送《再次请求减免疫情期间租金的函告》，载明廖红英在涉案房屋上经营的酒店在疫情期间被政府征用，用于对湖北返长人员、密切接触人员的医学隔离及境外返湘人员与密切接触人员的隔离，故请求减免2020年2-4月的房屋租金。2020年5月9日，宇成公司向廖红英发送《回复函》拒绝了该请求。另查明，自2020年2月26日起，廖红英经营的长沙妮儿府大酒店被征用作为芙蓉区××集中隔离点。2020年5月7日，长沙市芙蓉区马坡岭街道向长沙妮儿府大酒店有限公司发送《感谢函》。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，宇成公司已将301-305、311、313-315号房屋出售给冷培，根据上述法律规定，宇成公司与廖红英签订的《房屋租赁合同》对冷培具有约束力。因此，冷培有权要求廖红英按《房屋租赁合同》的约定支付301-305、311、313-315号房屋租金。廖红英辩称由于疫情影响，要求减免2020年2月至4月的房屋租金。抗击××疫情期间，廖红英经营的酒店被征用作为芙蓉区××集中隔离点，其营业收入势必受到影响。为了衡平双方当事人的利益，秉着共担风险的原则，一审法院酌情确定由冷培减免一个月房屋租金。根据查明的事实，廖红英已支付租金至2020年1月31日，扣除疫情期间减免的一个月房租，截至2020年8月31日，廖红英尚应向冷培支付租金58887元（392.58平方米×25元／平方米／月×6个月），后续租金，廖红英应按照《房屋租赁合同》的约定向冷培或其指定的人支付。故冷培要求廖红英向其支付房屋租金68701.5元，本院在58887元的范围内予以支持，超出部分本院不予支持。冷培以廖红英逾期支付租金为由要求解除《房屋租赁合同》，由于冷培购买房屋后，未向廖红英披露该信息，在本院向廖红英送达起诉状副本等法律文书之前，廖红英不知道冷培系301-305、311、313-315号房屋的所有权人，因此，廖红英对冷培不构成违约，冷培要求解除《房屋租赁合同》并要求廖红英返还房屋，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。廖红英认为宇成公司侵犯了其优先受让权，由于该抗辩理由与本案不是同一法律关系，廖红英可另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决如下：一、被告廖红英于本判决生效之日起三日内向原告冷培支付截至2020年8月31日的房屋租金58887元；二、驳回冷培的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计980元,由被告廖红英负担500元，由冷培负担480元。双方当事人在二审中均未提交新证据。一审查明事实中“租赁期限为12年，自2019年9月1日起算”存在笔误，应为“自2012年9月1日起算”。本院查明其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为,根据上诉人上诉的请求和理由，本案的争议焦点为：一、冷培是否为本案适格当事人。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。虽然涉案《房屋租赁合同》是由宇成公司和廖红英签订，但冷培通过买卖行为，已取得部分房屋的所有权，故其有权依据《房屋租赁合同》向承租人即廖红英主张支付租金等权利。廖红英认为冷培无权向其主张权利的上诉请求不成立，本院不予支持。二、宇成公司是否系必要共同诉讼人。本院认为，宇成公司在2017年9月出售涉案房屋后，有关涉案房屋收取租金的权利已转移至冷培，而冷培主张的是2020年以后的租金，与宇成公司并无关系。故宇成公司并非本案的必要共同诉讼人，廖红英认为一审遗漏必要共同诉讼人的上诉请求不成立，本院不予支持。三、涉案合同是否应当解除以及廖红英是否应当支付违约金。本院认为，冷培购买该房屋后，冷培与宇成公司均未向廖红英方披露该信息，廖红英在一审法院送达起诉状副本等法律文书之前，不知道冷培系涉案房屋的所有权人，故廖红英对冷培不构成违约，冷培要求解除合同并返还房屋以及支付违约金，缺乏事实和法律依据，该上诉请求本院不予支持。四、一审法院认定一个月的租金减免是否合理。本院认为，抗击××期间，廖红英经营的酒店被征用作为芙蓉区新冠疫情肺炎集中隔离点，其营业收入势必受到影响。冷培主张其房屋为毛坯不可能作为酒店经营，本院认为，廖红英是对长沙市远大一路1359号“金天大厦”二、三、四、五层及地下车库整体承租用于酒店经营，而涉案房屋是金天大厦第三层中的一部分，在酒店经受整体收到疫情影响的情况下，一审法院综合全案审理情况及查明事实，酌情减免一个月的租金并无不当。综上所述，上诉人廖红英、冷培的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1760元，由冷培承担487元，由廖红英承担1273元。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  程 婧审判员  谢 晋二〇二〇年十二月二十四日法官助理吴雨伦书记员田佩瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。