台州市黄岩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1003民初5755号 原告：黄献荣，男，1975年9月30日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：周丽丽，福建捷捷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱伟，福建捷捷律师事务所律师。 被告：程海琴，女，1968年12月16日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。 委托诉讼代理人：童学用，浙江中英律师事务所律师。 被告：林仙岳，男，1962年9月30日出生，汉族，住浙江省温岭市。 原告黄献荣与被告程海琴、林仙岳为案外人执行异议之诉一案，原告于2020年11月13日向本院提起诉讼，本院当日立案受理，依法适用普通程序于同年12月16日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告黄献荣的委托诉讼代理人周丽丽、被告程海琴的委托诉讼代理人童学用到庭参加诉讼。被告林仙岳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。 原告黄献荣向本院提出诉讼请求：1.不得执行位于厦门市思明区××路××号××不动产。2.确认该不动产归原告所有。事实与理由：2016年6月13日，原告与林仙岳在居间方厦门市思明区××房产中介经营部的主持下签订《房屋买卖协议书（待办产权）》（编号0025076），购买林仙岳位于厦门市思明区××路××号××不动产。协议签订后，原告支付了全部购房款，并在付清购房款后取得该不动产占有使用至今。因林仙岳出卖该不动产后仍将该不动产办理了抵押登记，致使原告难以办理产权过户手续。后因黄岩法院在执行程海琴与林仙岳民间借贷纠纷一案，查封了上述涉案不动产。尔后，原告向黄岩法院提出书面异议被驳回。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，特提起诉讼。 被告程海琴答辩称：即使原告与林仙岳存在房屋买卖关系，但现在涉案房屋产权仍登记林仙岳名下，原告未及时办理涉案房屋产权转户登记属其自身原因，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形。因此请求驳回原告的诉讼请求。 被告林仙岳未到庭参加诉讼，也未举证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告黄献荣为证明诉称的事实，提供以下证据材料： 证据1、原告的身份证复印件及两被告身份信息证明各一份，证明原、被告身份情况的事实。 证据2、房产买卖协议书一份，证明原告与林仙岳于法院查封前已签订合法有效的书面房屋买卖合同的事实。 证据3、收据和银行电子回单及公证书各一份，证明原告已支付全部购房款的事实。 证据4、物业费等交纳票据四份及日常专项维修金收据二份，证明涉案房屋购买后所产生的水、电费及物业费等均由原告交纳及原告已在查封前合法占有涉案房屋的事实。 证据5、厦门市不动产登记信息查询结果证明一份，证明涉案房屋登记在林仙岳名下，林仙岳在出卖房屋后又将该房屋办理了抵押登记，致使原告不能及时办理涉案房屋转户登记的事实。 证据6、（2020）浙1003执异19号执行裁定书一份，证明涉案房屋查封后原告向法院提出执行异议，被法院驳回的事实。 被告程海琴未提供证据，其对原告提供的证据，提出如下质证意见： 对证据形式上的真实性均无异议。但对证据2、3、4、5、的关联性和证明对象有异议，认为该证据不足以证明原告的诉讼主张。 被告林仙岳既未向本院提交书面答辩意见，也未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、质证等诉讼权利。上述证据经被告程海琴质证，本院审核后认为，原告黄献荣与被告林仙岳签订房产买卖协议，黄献荣通过银行转账方式向林仙岳妻子钟仙芽转账支付全额购房款220万元后占有使用涉案房屋并支付涉案房屋所产生的水、电费和物业费及林仙岳出卖涉案房屋后又将该房屋办理了抵押登记的事实，有双方签订的房产买卖协议书、不动产登记信息查询结果证明、林仙岳和钟仙芽出具的房款收条、银行转款凭证、物业费等交纳凭证、公证书中有关林仙岳和钟仙芽系夫妻关系的公证等相关证据所证实，这些证据能相互印证，与本案有关联性，且被告程海琴对该证据形式上的真实性亦无异议，故对原告提供的证据中涉及前述相关事实的真实性予以确认。另外，对双方无异议的其他证据，本院予以确认。 经审理查明，2016年6月13日，原告黄献荣作为购买方（乙方）与被告林仙岳作为出售方（甲方）在居间方厦门市思明区××房产中介经营部的主持下签订了一份《房产买卖协议书（待办产权）》（编号0025076），约定：一、甲方同意将其已购买坐落于厦门市思明区××大厦××座××层××单元的房产（用途写字楼），转让给乙方，原购房合同编号为×××34，建筑面积54.71平方米。二、房产转让价为220万元，乙方一次性支付给甲方。三、甲方应于收到全部购房款时将房产交付给乙方使用，房产交付后该房产产生的各项费用由乙方自行承担等条款。甲方林仙岳及其妻钟仙芽和乙方黄献荣及居间方厦门市思明区××房产中介经营部等在买卖协议书上签名（盖章）确认。买卖协议签订后，原告黄献荣通过银行转账的方式按约支付给被告林仙岳房款220万元（该款转账至林仙岳妻子钟仙芽中国农业银行账号为6228××××6415的账户内）。2016年6月13日被告林仙岳及妻钟仙芽出具收条一份，确认房款已付清。原告付清房款后取得涉案房屋并占有使用至今。2016年12月28日，被告林仙岳作为房屋所有权人领取了涉案房屋的不动产所有权证，不动产权证号为闽（2016）厦门市不动产权第0××0号，不动产坐落思明区××路××号××单元。2017年1月12日，被告林仙岳作为抵押人将涉案房屋为250万元债务进行了抵押登记，该抵押至今未变更或注销。 另查明，本院在执行程海琴作为申请执行人与林仙岳作为被执行人为民间借贷纠纷一案中，作出（2020）浙1003执1820号执行裁定，于2020年6月30日查封了林仙岳所有的坐落在厦门市思明区××路××号××单元的涉案房屋。为此，原告向本院提出执行异议，本院于2020年10月30日作出（2020）浙1003执异19号执行裁定，驳回原告的执行异议请求。原告不服该裁定，向本院提起诉讼。 本院认为，本案争议的焦点为：一、原告黄献荣对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。二、原告黄献荣对案涉房屋是否享所有权。关于争议焦点一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告黄献荣与被告林仙岳的房屋买卖是否符合上述规定的情形，现分别阐述如下：1、原告黄献荣与被告林仙岳在本院查封之前于2016年6月13日就签订了《房产买卖协议书》，该协议约定了被告林仙岳愿将涉案房屋出卖给原告，该房产买卖协议系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，故其买卖行为应为合法有效。2、被告林仙岳在原告黄献荣付清房款后于2016年6月将涉案房屋交付给了原告，原告占有使用该房屋并交纳房屋物业费等费用至今，应认定原告在查封之前已占有案涉房屋。3、房屋转让协议签订后，原告黄献荣通过银行转账的方式按约付清了房款220万元，被告林仙岳于2016年6月13日出具收条予以确认，可认定原告黄献荣在法院查封之前已支付了全部房款。4、被告林仙岳在出卖案涉房屋后，又以自己的名义将该房屋抵押，并办理了抵押登记手续，致使原告至今未能办理过户登记手续，属于非原告自身原因。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，作为实际买受人原告的合法权益应当得到保护，被告程海琴的抗辩理由不能成立。原告要求不得执行案涉房屋，符合法律规定，予以支持。关于争议焦点二，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可见，我国物权法规定不动产物权采取登记生效的原则，当事人以转让方式转移物权，应当在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得不动产的所有权。原告黄献荣与被告林仙岳的房屋买卖虽然符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定能够排除执行的情形，但所有权并未进行转移登记，原告黄献荣享有的仅是一种物权期待权，性质上仍属于债权，不是物权法意义上的物权，黄献荣并未取得案涉房屋的所有权。故原告黄献荣要求确认案涉房屋归其所有，不符合物权法的相关规定，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定，判决如下： 一、不得执行坐落于福建省厦门市思明区××路××号××单元不动产。 二、驳回原告黄献荣的其他诉讼请求。 案件受理费24400元，由原告黄献荣和被告程海琴各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  潘德芾 人民陪审员  袁灵朋 人民陪审员  李金福 二〇二〇年十二月十六日 代书 记员  叶宇红 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》第九条规定 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；