文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终3131号上诉人（原审被告）：吴洪林，男，1957年7月19日生，汉族，句容市人，住句容市。委托诉讼代理人：解小兵，江苏巨荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙峥嵘，江苏巨荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：句容市郭庄镇甲山村村民委员会，住所地句容市郭庄镇甲山村。法定代表人：张绍文，该村委会主任。委托诉讼代理人：王桂平，句容市后白法律服务所法律工作者。上诉人吴洪林因与被上诉人句容市郭庄镇甲山村村民委员会（以下简称“甲山村委会”）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2019）苏1183民初1876号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现本案已审理终结。吴洪林上诉请求：依法撤销（2019）苏1183民初1876号民事判决，并改判驳回甲山村委会诉讼请求；一、二审案件受理费由甲山村委会承担。事实和理由：吴洪林与甲山村委会签订租赁协议是职务行为，（2018）苏1183民初3643号民事裁定书对此已明确，并认定句容洪林陶瓷礼品有限公司（以下简称“洪林公司”）与甲山村委会形成租赁法律关系。2013年7月12日王廷虎（郭庄镇通祥土石方工程队）洪林公司厂房修缮工程“6·10”高处坠落死亡事故调查报告可以证明案涉房屋的租用人是洪林公司。吴洪林个人未要求甲山村委会维修房屋。洪林公司是租赁协议相对方，2014年11月4日15时现场检查记录记载的洪林公司地址是甲山村，被检查单位现场负责人是吴洪林。案涉房屋内库存产品及设备是洪林公司财产，并非吴洪林个人所有。甲山村委会辩称，双方签订的租赁协议中没有证明吴洪林是职务行为的内容，且两次向村委会缴纳租金的是吴洪林个人，由此可见，签订和履行租赁协议均是吴洪林个人。吴洪林在租赁房屋中以哪家单位生产经营与本案无关。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉请求。甲山村委会向一审法院起诉请求：1.要求吴洪林迁让出租用的房屋，并将租赁房屋还给甲山村委会；2.要求吴洪林支付尚欠的租金90000元（2012年1月1日至2016年12月31日五年期间的租金，扣除已支付的6万元，尚有9万元未支付）；3.要求吴洪林给付甲山村委会占用租赁房屋期间的经济损失60000元（2017年1月1日—2018年12月31日，此后的占用费暂不主张）；4.本案的诉讼费由吴洪林承担。一审法院认定事实，句容洪林陶瓷礼品有限公司（以下简称洪林公司）成立于2009年4月2日，法定代表人为吴洪林。2012年1月1日，甲山村委会（甲方）与吴洪林（乙方）签订《租赁协议》一份，约定：甲方将原甲山印刷厂的老厂房租赁给乙方从事企业生产经营，租赁期限暂定五年，从2012年1月1日至2016年12月31日止，租金上交办法：先交租金后用房，即乙方每年上交租金叁万元，以后租金于每年1月1日前一次性付清当年上交款，以此类推，直至合同期满，此租金以现金交付。吴洪林在乙方处签字。2013年2月4日、2015年8月11日，吴洪林分别交纳厂房租金3万元，共计6万元。2013年7月12日，以句容市安监局、公安局、监察局、郭庄镇人民政府、市总工会为成员单位，组成了王廷虎（郭庄镇通祥土石方工程队）洪林公司厂房修缮工程“6.10”死亡事故调查组，对该起事故出具了调查报告，将该起事故认定为生产安全责任事故，事故直接原因：王廷虎（郭庄镇通祥土石方工程队）在洪林公司厂房修缮工程在高处作业（高于2米）时，没有采取防止高处坠落的安全防护措施，魏夕明未佩戴和使用安全帽、安全带从事高处作业，是导致本次事故发生的直接原因；间接原因：1、王廷虎（郭庄镇通祥土石方工程队）未建立安全生产岗位责任制，没有制定并执行安全检查制度、劳动防护用品配备制度、班组安全活动等制度，对小工擅自上屋面作业未及时制止，生产现场管理无序；2、王廷虎（郭庄镇通祥土石方工程队）在洪林公司厂房修缮施工前未严格执行国家关于从业人员安全生产培训考核的有关规定，未对工人进行三级安全教育培训与考核，工人不具备安全生产的知识和技能，缺乏事故防范意识；3、王廷虎（郭庄镇通祥土石方工程队）在洪林公司厂房修缮施工过程中未为从业人员提供符合国家标准或者行业标准的劳动防护用品（安全带），未督促从业人员按照要求配戴劳动防护用品（安全帽、安全带）；事故责任认定及处理意见：王廷虎（郭庄镇通祥土石方工程队）对本次事故发生负有领导责任，建议市安监部门依法给予相应的经济处罚；经从海系厂房修缮工程现场负责人，吴才生系厂房修缮工程带班班组长，均对本次事故的发生负有责任，建议王廷虎（郭庄镇通祥土石方工程队）给予其相应的处罚；对事故防范和整改措施的建议：王廷虎（郭庄镇通祥土石方工程队）应认真吸取本次事故教训，严格落实安全生产岗位责任制和安全管理制度，健全安全生产检查制度，及时消除生产安全事故隐患并作好检查记录；甲山村委会要强化属地安全管理责任，提高监管工作水平，将村级范围内的所有生产经营活动全部纳入安全监管，及时督促整改事故隐患；郭庄镇人民政府应以此次事故为教训，认真梳理安全监管方面存在的缺位问题，将全部生产经营活动有效纳入安全监管之中。2014年11月4日15时，句容市郭庄镇安全生产监督管理站向洪林公司出具安全生产行政执法文书，根据现场检查记录记载：“检查情况：1、安全警示标志不足；2、灭火器材不充足，一部分失效；3、西后厂房后延墙西后两肩加固。以上三条在2014年11月8日前必须整改完成。”吴洪林在现场检查记录上签字确认。2017年12月12日，洪林公司及吴洪林向甲山村委会寄送告知函一份：“郭庄镇甲山村委会，本人经营的洪林公司在承租期限因厂房破旧并由本人申请村委会进行危房安全改造，同时由甲山村委会组织实施安排相关人员维修，但是维修人员并没有合法的修缮资质导致发生一起人员死亡事故，经上级部门处理责令本公司停产整改，直到上级有关部门验收后方可再生产，本人多次与村委会协商，要求尽快修复上述危房，但至今没有修复，也没有通过相关部门验收，导致我公司停产至今无法恢复生产，给我公司造成极大的损失，为此，本公司再次申请村委会尽快协调处理停产事项，同时保留诉讼的权利。”审理中，一审法院组织双方查看了现场、拍摄了现场照片，并作谈话笔录。双方一致确认，案涉租赁房屋系甲山村委会于80年代左右建造，土地性质为集体性质。吴洪林陈述：案涉房屋所有钥匙均由其保管，2014年厂房因维修死人后，就没再生产了。但甲山村委会不予认可。庭审中，吴洪林陈述：1、2005年，吴洪林通过法院调解以设备抵债的形式接管了句容联成工艺品有限公司，又用句容联成工艺品有限公司的设备成立了洪林公司，后因洪林公司被句容郭庄安监局责令停工，又注册了句容市林苑陶瓷工艺品厂，生产地址就在句容市河边句容市艺苑服装玩具厂大楼，主要生产加工销售陶瓷洋娃娃，后因市场的原因经营时间不长也关掉了，目前该生产基地又重新出租从事经营饭店，也就是说句容市林苑陶瓷工艺品厂并非在甲山村委会那边厂房生产的；2、在甲山村委会、吴洪林签订租赁协议前，吴洪林已实际占有使用租赁房屋，后又自行在土地范围内建造了简易房；3、2014年6月，洪林公司收到句容市安监局郭庄安监站的停工通知书，此后也未收到恢复生产的相关文件，案涉房屋作为危房，不符合出租条件，在甲山村委会修复之前，吴洪林不需要再缴纳房租；4、吴洪林明确停产时间为2014年4月15日，因为当时郭庄安监管理站发放了停工通知书，要求吴洪林在2014年11月8日前将房屋修缮完成，吴洪林在现场检查时正在经营；5、吴洪林认为合同无效，也愿意搬迁，但要求在本案中对所有的设备及产品进行评估；如果经法院审理合同有效，就不同意搬迁，要求甲山村委会继续将房屋修缮，验收合格，交付吴洪林使用，在租赁期限内还有18个月未实际使用，吴洪林应继续使用该房屋18个月；如果甲山村委会要求主张至2018年的房屋租金，吴洪林要求使用时间继续顺延。因案涉房屋目前仍然属于危房，不具备租赁条件，不同意支付占有使用费。甲山村委会陈述：1、维修工人是甲山村委会找的，安全事故发生在维修最后一天，维修工作已经基本完成，在事故发生之后一个多月，吴洪林就恢复生产了，事故发生后甲山村委会没有再进行过维修；2、现场有三间漏水房屋，是由于最近几年没有使用维修，导致房屋漏水；3、根据事故调查报告，安全事故发生是在2013年6月，吴洪林停产是在2014年6月，吴洪林停产与本事故没有任何关联。甲山村委会申请的证人李某,4陈述，其作为村委会副书记，每年都会在元旦和春节之前都向吴洪林催交租金，但到现在租金也没有交清。根据吴洪林提交的2017年12月12日郭庄镇安监站出具的情况说明：“2014年6月上旬，原句容市洪林陶瓷厂因厂房维修发生一起人员死亡事故，经上级有关部门调整处理，责令停产整改。当事人进行赔偿及处罚处理。特此证明。”一审法院与郭庄镇安监站站长周群所作的谈话笔录，周群陈述：1、该情况说明确系安监站出具，当时经办人是刘昌鹏，但不知道吴洪林是用作诉讼用途；2、该份情况说明的时间写错了，与事故调查报告不一致，事故应是2013年发生的，责令停产整改也是刘昌鹏经办的，有书面文书，但几次搬了办公室，已无法查到书面材料。审理中，甲山村委会明确其主张的经济损失6万元是吴洪林租赁房屋到期后占用房屋的占有使用费，参照租赁合同3万元/年，计算至2018年12月31日止，此后的占有使用费在本案中暂不主张，但也不放弃，如果后期有需要再另行诉讼。一审法院认为，本案争议焦点为：1、吴洪林是否为涉案租赁合同的承租方，本案租赁合同的效力如何确定；2、甲山村委会起诉是否已超诉讼时效；3、吴洪林是否应支付甲山村委会租金9万元及经济损失6万元。一审法院认为，案涉房屋建造时间为80年代，土地性质为集体土地，甲山村委会对该房屋进行经营、管理，并与吴洪林签订《租赁协议》，符合法律规定，应为合法有效，涉案《租赁协议》的相对方应为甲山村委会与吴洪林。甲山村委会有权依据该协议约定向吴洪林主张权利。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，租赁合同约定的租期“至2016年12月31日止，每年1月1日前一次性付清当年上交款”，吴洪林应于2016年1月1日前交纳2016年度租金，至甲山村委会起诉之日即2018年5月31日，尚不足三年，且吴洪林租赁期满后占有使用的事实持续存在，因此吴洪林辩称甲山村委会起诉已超诉讼时效，于法无据，一审法院不予采信。根据合同法规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，甲山村委会确认房屋维修人员系其提供，且此后再未进行维修，对于因维修人员造成的安全事故，甲山村委会存在过错。经现场查看，案涉部分房屋确实需要维修，村委会未举证证明其已完全履行了维修义务，应相应的减少租金。综合考虑案涉房屋的建造时间、现状、村委会的过错责任，一审法院酌定事故发生后的租金及占有使用费按18000元/年计算，吴洪林尚欠租金47000元（30000元/年÷12个月×17个月+18000元/年÷12个月×43个月-60000元）及占用费36000元（18000元/年÷12个月×24个月，计算至2018年12月31日止）。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。甲山村委会要求吴洪林腾空案涉房屋，应予支持，腾空房屋系合同到期后吴洪林应履行的法定义务，与案涉房屋内库存产品、设备的价值无关，吴洪林申请评估，与本案无关联性，一审法院不予准许。关于吴洪林辩称因安全事故导致企业被责令停工停产至今未能收到解除停工的通知，应从租期中扣减相应期限的意见。一审法院认为，根据事故调查报告，事故发生在2013年6月，句容市郭庄镇安全生产监督管理站出具的安全生产行政执法文书的时间是2014年11月4日，庭审中吴洪林陈述其停产时间为2014年4月15日、且执法检查时是正常生产经营，因此安全事故发生时间在吴洪林停止经营之前，吴洪林不能证明其所称的停产系安全事故直接造成的，故对吴洪林辩解一审法院不予采信。一审法院判决：一、吴洪林于判决生效之日起六十日内腾空涉案房屋并返还甲山村委会；二、吴洪林于判决生效之日起十日内支付甲山村委会租金47000元；三、吴洪林于判决生效之日起十日内支付甲山村委会占用费36000元（计算至2018年12月31日止）。本院二审期间，上诉人吴洪林提供七份增值税发票复印件，证明货物由洪林公司生产，生产地址是案涉租赁房屋郭庄镇郭庄村，即原老印刷厂。甲山村委会质证认为，发票是复印件，真实性无法确定。发票清楚记载生产地址是郭庄镇郭庄村，郭庄村与甲山村是两个地址，洪林公司注册地是郭庄村，在郭庄村有生产场地、厂房、院子和设备。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是，吴洪林是否为涉案租赁协议承租人。因（2018）苏1183民初3643号案件认定事实不清，已经本院发回重审，故（2018）苏1183民初3643号民事裁定书所认定的事实不能作为本案认定事实的依据。在双方签订的租赁协议中，乙方是吴洪林，乙方签字也是吴洪林，吴洪林也以自己名义向甲山村委会缴纳租金，故从协议签订到协议履行，均是吴洪林以个人名义进行，因此一审法院认定吴洪林为租赁协议相对方和承租人，符合事实和法律规定，本院依法予以维持。双方签订租赁协议时间为2012年1月1日，此时洪林公司早已注册成立，吴洪林在签订租赁协议时既未写明乙方是洪林公司，也未加盖洪林公司印章，而且从事生产经营是双方当事人对租赁用途的约定，并不能以此认定使用租赁房屋生产经营的公司即为租赁协议承租人，故吴洪林关于洪林公司是租赁协议相对方的抗辩，本院不予采纳。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人吴洪林负担。本判决为终审判决。审判长 姜 玲审判员 谢 铭审判员 张玉宽二〇二〇年十二月二十一日书记员 周旻晶