广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初1777号 原告：广西纵桂房地产开发有限公司，住所地南宁市那洪大道**那洪**综合楼，统一社会信用代码9145010007521592XM。 法定代表人：李祖昆，执行董事。 委托诉讼代理人：杨仕通，广西华胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林平，广西华胜律师事务所实习律师。 被告：姚银华。 委托诉讼代理人：戴小明，广西金和泰律师事务所律师。 原告广西纵桂房地产开发有限公司（以下简称纵桂公司）与被告姚银华合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告纵桂公司的委托诉讼代理人杨仕通，被告姚银华及其委托诉讼代理人戴小明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告纵桂公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告之间签订的《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》（编号：XXX）；2.由被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2017年6月17日，原告与被告签订一份编号为XXX号的《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》，约定原告将位于南宁市那洪大道XXX号项目名称为“纵桂城市使用权转让给被告使用。该项目系原告与南宁市江南区那洪XXX合作开发，土地使用权人是南宁市江南区那洪XXX，土地性质为农民产业用地，集体土地使用权证编号为：南经审发【2015】XXX号、南规发【2015】XXX号、南规发【2015】XXX号。《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》约定该商铺的使用权转让期限为32年，自2018年6月30日至2050年6月29日止，转让总价款为58434元；合同第四条约定被告采用按工程进度付款的方式支付转让款；合同第六条约定商铺的交付日期是在2018年6月30日前，同时，合同第七条约定因天气、雨水原因造成无法正常施工的，原告可以顺延交付，具体的顺延时间以施工单位施工晴雨表为准。合同签订后，被告交付了52591元商铺使用权转让款。原告也已将商铺交付给被告使用。但由于涉案项目是一个统一规划、整体招商运营的项目，该项目内的单一商铺要服从总体市场规划，不能单独分割经营使用。被告在与原告签订商铺使用权转让合同时已明确知悉涉案商铺将用于统一的市场布局和运营，被告受让的商铺是有限制使用权的商铺，不能单独主张或行使权利。现被告虽然在原告通知的期限内前来接收了商铺，但其拒绝按照整个市场的统一规划、业态使用商铺。虽经原告多次协商，双方仍无法达成一致意见，被告仍主张要单独分割自主使用商铺，而其商铺（其实是摊位）面积仅有2.89平方米，扣除公摊后可使用面积更小。其拒绝按照原告要求统一规划使用商铺的行为严重影响原告对涉案商铺所在项目的统一规划、统一招商、统一运营，给项目招商运营工作造成极大困难，给原告和其他签订使用权转让的业主造成重大经济损失，原告及其他业主的合同目的落空，原告认为，被告的行为属于重大违约行为，为维护整体项目的利益和全体业主的利益出发，根据《合同法》的规定，原告有权解除合同。 被告姚银华辩称：1.原告提出解除合同，没有合同和法律依据，不同意解除合同。合同没有约定统一招商运营的条款，也没有任何一条约定被告对商铺的使用权受到原告统一运营限制，合同有约定XXX楼是商铺，XXX楼是住宅，现在原告将原本规划为商铺的第一层改为酒店大堂使用，是原告违约；2.原告无权解除合同，原告已经向被告交付了铺面的使用权，被告也实际上对铺面占有和使用，使用权转让合同已经履行完毕；3.原告行为构成侵权，原告没有经过被告的同意，将铺面私自拆除，构成侵权。 经审理查明：纵桂公司通过与江南区那洪XXX合作方式取得南宁市那洪大道XXX的两宗地块开发权利。其欲投资建设“纵桂城市广场”项目。纵桂公司对项目一楼铺面招商广告宣称“统一经营、统一运营、统一管理，可返租、可自营”。 2017年6月17日，原告与被告签订一份《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》，合同约定：1.原告与南宁市江南区那洪XXX合作开发南宁市那洪大道XXX的两宗地块，合作开发地块来源合法并享有土地使用权，土地性质为农民产业用地；2.使用权转让的商铺位于纵桂城市广场XXX号铺；3.该商铺使用权转让期限为32年，自2018年6月30日至2050年6月29日止；4.使用权转让期限届满，原告有权将该商铺收回，被告应无条件退回该商铺，并保持该商铺结构完整和装修设施的完好；5.总价款58434元整，被告签订本合同立即支付总铺款58434元；6.被告如未按照合同规定的时间付款，逾期超过30日，原告有权解除合同，被告所交付的首期款项不予退还，并按照商铺总价的5%向原告付违约金；7.原告应在2018年6月30日前将经相关单位验收合格的商铺交付被告使用。交房期限届满三十日内，被告应与原告办理商铺交接手续，签署《商铺交接单》，逾期不来办理商铺交接手续，视为原告已向被告交付该商铺；8.原告如未按合同约定的期限将商铺交付给被告使用，按下列方式处理：第一,因天气、雨水原因造成原告无法正常施工，导致工程在规定的时间内无法完工，以施工单位施工晴雨表为准，交房日期自然往后顺延；第二,自合同签订之日起，国家法定的节假日均不在原告逾期时间内；第三,逾期不超过90天，原告按日支付被告已交款项万分之五违约金，最高不超过累计已付款的5%；第四,逾期超过90天后，原告按累计已付款项的5%向被告支付违约金；第五,逾期超过180日后，被告有权解除合同，如被告解除合同，原告应该退还被告已付的全部价款，并按被告已付价款的10%支付违约金，如被告要求继续履行合同，原告按每日被告已付款的万分之三支付违约金，最高不超过累计已付款的5%；9.被告在使用期间，原告不得擅自改变该商铺的公共部位和设施的使用性质。 上述合同签订后，被告共向原告支付款项共计52591元。 2017年6月17日，被告作为出租方与广西南宁市那洪市场管理有限公司（以下简称那洪市场）作为承租方，签订一份《纵桂城市广场商铺返租合同》，合同约定：1.被告将纵桂城市广场XXX号商铺出租给那洪市场；2.租赁期限自2018年7月1日起至2019年6月30日止；3.年租金按5843元计算，此笔租金从被告应付商铺使用权转让方的最后一期商铺款中冲抵；4.租赁期满后，被告有权自主决定以自己经营或授权委托他人经营等方式处理该商铺。为了全体业主的共同利益，被告自主经营或授权委托他人经营的，经营范围必须与整体经营范围相协调，并不得以违法或其他有违社会公德的方式损害其他业主的合法权益。 当前涉案铺面已由原告收回，并出租给案外人做酒店、酒店停车场、修车铺、洗车铺等。 另查明：涉案的纵桂城市广场项目于2019年4月3日取得了《建设工程规划许可证》。 本院认为，关于本案《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》的性质问题：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁期限届满后，承租人应当返还租赁物。本案中，《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》约定原告将案涉商铺使用权转让给被告，并约定使用权转让期限为32年，由被告支付相应的使用权转让价款，使用权转让期限届满，被告应无条件退回案涉商铺。从合同内容来看，双方虽约定的是商铺使用权转让，但仍约定了一定的期限，被告须支付相应价款，在期限届满后仍需返还商铺，符合租赁合同的法律特征，故本院认定《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》实为租赁合同。 关于《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》的效力问题：《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》系原告与被告的真实意思表示，但双方在《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》中关于使用权转让期限32年的约定，违反了《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不得超过20年的规定，超过20年的部分应属无效，故本院确认《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》约定的不超过20年部分的租赁有效，超过部分无效。 关于《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》的解除问题：原告要求解除合同的理由是被告未交够商铺款及被告在《纵桂城市广场商铺返租合同》期满后拒绝续签合同，即拒绝市场统一管理，构成违约，本院对此逐一进行分析如下：1.关于被告未交够商铺款的问题，《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》约定案涉商铺使用权转让款为58434元，被告与那洪市场在《纵桂城市广场商铺返租合同》中约定将案涉商铺租赁给那洪市场，年租金按5843元计算，此笔租金从被告应付商铺使用权转让方的最后一期商铺款中冲抵。现被告实际向原告交付的款项为52591元，加上租金5843元恰为商铺使用权转让款，原告再以被告未交足款项为由解除合同依法无据，本院对原告的该项主张不予支持;2.关于被告拒绝续签《纵桂城市广场商铺返租合同》，拒绝市场统一管理的问题,首先，《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》中并未约定被告必须签订返租合同，且纵桂公司在招商广告时也明确宣称铺面“可返租、可自营”，纵桂公司又以被告拒绝续签返租合同为由主张解除合同，无事实和法律依据。其次，被告与那洪市场公司签订的《纵桂城市广场商铺返租合同》也明确约定，租赁期限届满后，被告有权自主决定以自己经营或授权委托他人经营等方式处理该商铺，此进一步佐证原告与被告并未约定被告必须要返租，不能自主经营。再次，根据《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》，被告在使用期间，原告不得擅自改变该商铺的公共部位和设施的使用性质，原铺面设定的用途亦非酒店，现原告将铺面收回并改为酒店，更不符合《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》的约定。综上，本院对纵桂公司主张被告违约的理由不成立，反而系纵桂公司自行收回铺面构成违约，其主张解除合同不符合法律规定，但目前涉案铺面已经由纵桂公司出租给案外人用于经营酒店、酒店停车场、修车铺、洗车铺等，合同已经不适宜继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”的规定，原、被告双方签订的《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》应予以解除，本案被告可另案向纵桂公司主张其损失。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第二百一十二条、第二百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 解除原告广西纵桂房地产开发有限公司与被告姚银华之间签订的《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》。 案件受理费630元，由原告广西纵桂房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  丘 理 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理  周丽君 书 记 员  郭时连 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 —1——