广西壮族自治区东兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0681民初1331号 原告：王春玲，女，1975年12月3日出生，汉族，住广西东兴市。 被告：东兴市富安家置业有限公司，住所地广西东兴市，统一社会信用代码。 法定代表人：罗涛。 委托诉讼代理人：梁永余，广西北仑律师事务所律师。 原告王春玲诉被告东兴市富安家置业有限公司（以下简称“富安家公司”）商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年9月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王春玲、被告富安家公司的委托诉讼代理人梁永余，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王春玲向本院提出诉讼请求：被告富安家公司向原告支付逾期交房违约金145800元整（违约金计算：121号商品房，按已交房款450000元为基数，按每日万分之三，从2019年1月1日起计算至2020年7月31日止；221号商品房，按已交房款450000元为基数，按每日万分之三，从2019年1月1日起计算至2020年7月31日止）。事实与理由：原、被告于2018年10月12日签订2份购房合同，合同中约定，被告在2018年12月30日前向原告交付案涉2套商品房，但被告至今未能满足合同中规定的交付条件交房，实属违约，应承担逾期交房违约责任。 -2- 被告富安家公司辩称，一、121号商品房原告王春玲付款550000元，贷款450000元；221号商品房原告付款350000元，贷款150000元。二、商品房交付的条件应当排除延期交房的顺延事由，包括不可抗力（疫情防控等），政策法规、政府部门通知、水电、天气等因素；其中合同第九条第四项约定，未付清房款交房日期应当予以顺延，合同约定应交房时间为2018年12月30日，案涉商品房贷款到账时间2019年2月26日，顺延57天，加上合同约定的10天履行期，共应顺延67天；此外，关于停水电等原因，作为顺延的事由，被告也提供了相应证据。三、逾期交付的责任在合同中第十二条第二款有明确约定，应当以已付房款来计算违约金，不含贷款，因此，121号商品房计算违约金的基数应是550000元，221号商品房计算违约金的基数应是350000元。四、原告已于2019年6月20日接收了121号商品房，已缴纳物业管理费和装修保证金，包括221号商品房也进行了接收和装修。五、新冠疫情防控期间应在逾期交房期间内予以扣除。六、违约金约定过高，依据合同法第一百一十四条和最高法审理商品房买卖合同的解释第十六条、第十七条的规定，应当按照有资格的房地产评估机构评定的同类商品房租金标准，该违约金标准依法应当予以减少。七、被告的商品房销售行为所针对的是许多客户，影响的是社会公众，如果不予以调低违约金计算标准，被告不堪重负，对被告的生存和发展产生严重影响，请求法庭结合各方面的事实作出调低的决定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下:1.被告富安家公司提供的竣工测量技术报告，系东兴市勘查 -3- 测绘队受被告的委托对案涉商品房所在富安居领秀城A2#楼的建筑面积、建筑高度、容积率等的竣工测绘，是楼栋实测面积，未明确载明案涉商品房的具体面积实测数据。2.被告提供的竣工验收备案表，能证明案涉商品房所在楼栋A2#楼于2019年4月30日经建设、施工、监理、设计、勘查五方验收合格、于2020年4月1日取得竣工验收备案证明。3.被告提供的停水审批表、天气调查表、供电局的停电计划表、气象资料咨询，结合原告王春玲提供的《商品房买卖合同（预售）》，能够证明案涉商品房因非被告原因的停水、停电、暴雨台风等恶劣天气导致无法施工的，交房日期可往后顺延1天（即气象资料显示2018年11月14日大暴雨）；案涉合同已对恶劣天气的标准作出了明确约定，即暴雨、台风等才属于恶劣天气，被告主张中雨天气也可以据实延期，与约定不符，本院不予支持。4.交房登记表、物业管理费收据、装修保证金、照片，结合原告的当庭陈述，可以证明原告于2019年6月20日接收了案涉商品房的钥匙，具体将在下文予以论述。5.被告提供的价格评估报告，与本案无关。6.被告提供的广西农村信用社借款借据，本院认为，该部分房款为银行按揭贷款，原告的义务是提交借款所需材料、配合银行的资质审查及签订借款合同，至于借款发放时间不是原告所能控制的，被告在本案中不能证明系原告怠于配合办理银行按揭贷款业务而导致银行于2019年2月26日才发放借款，被告提供该组证据的证明目的，本院不予采纳。 经审理查明，2018年10月26日，原告王春玲与被告富安家公司分别签订了2份《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的东兴市2套商品房。121号商品房总价款1000000元，221号商品房总价款500000元；以商业贷款方式付款，原告应于2018年10月12日前支付 -4- 221号商品房首期房价款550000元，余款450000元向广西东兴农村商业银行股份有限公司东兴支行（贷款机构）申请贷款支付；原告应于2018年10月12日前支付221号商品房的首期房价款350000元，余款150000元向广西东兴农村商业银行股份有限公司东兴支行（贷款机构）申请贷款支付。被告应于2018年12月30日前交付原告购买的2套商品房，商品房交付时应当符合下列交付条件：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.已取得房屋测绘报告；3.经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期交房，被告不承担违约责任：（1）遭遇不可抗力，且被告在发生之日起90日内告知原告的（因客观原因无法及时告知的除外）；（2）因国家有关法律、法规、政策改变、或者政府限制性行为导致工期延误的；（3）因政府部门通知停工等原因影响施工工期的；（4）非因被告原因一周内停水或停电超过8小时（每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）的；（5）恶劣天气（如暴雨、台风等）导致无法施工，工期受影响的；4.双方约定：在交房时，如买受人未付清房款（含银行按揭贷款尚未发放及贷款额不足应付房款的），则交房日期顺延，顺延到原告付清全部房款之日起10日内。 案涉合同对逾期交付商品房违约责任约定：除不可抗力外，被告未能按照约定时间将商品房交付原告的，双方同意按照下列第2种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付全部房价款万分之1.5的违约金。（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还 -5- 原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起按照5.15％计算给付利息；同时，被告按照全部房价款的0.5％向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之1.5［该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率］的违约金。2．按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金［该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率］。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起30日内退还原告已付全部房款，被告按照原告累计已付房价款的2.7％向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付已交房价款（不含贷款部分）万分之三［该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率］的违约金。 上述合同签订后，原告依约向被告交付了案涉121号房的首期房价款550000元，案涉221号房的首期房价款350000元；购房余款依约向广西东兴农村商业银行股份有限公司东兴支行贷款后，已支付给被告。 上述合同于2018年10月26日在东兴市房产管理局备案。 2019年4月30日，东兴市富安居领秀城A2#楼经建设、施工、监理、设计、勘查五方验收合格。 2019年7月25日，东兴市富安居领秀城A2#楼取得竣工测量技术报告。 -6- 2020年4月1日，经东兴市住房和城乡建设局核查，东兴市富安居领秀城A2#楼工程竣工验收资料齐全，符合竣工验收备案要求，同意备案。 另查明，原告于2019年6月20日对2-121号房的钥匙进行了签领，并缴付了2-121号房物业管理费及装修保证金。原告所购买的案涉2栋2-121号、2-221号的2套商品房系独立一个整体，2-121号房（1楼）独有楼梯直通2-221号房（2楼），2-221号房无独立钥匙，且原告已在2-221号房堆放了个人物品。本院认定，原告在2019年6月20日对2-121号房的接收，亦视为同意接收2-221号房。 本院认为，原告王春玲与被告富安家公司签订的2份《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定交付时间为2018年12月30日，扣除非被告原因可据实延期交房的1天（2018年11月14日大暴雨），被告应于2018年12月31日将满足交付条件的房屋交付给原告。 关于本案商品房是否具备合同约定的全部交付条件的问题。本院认为，案涉合同第九条约定商品房交付应包括房屋测绘报告，被告于2019年7月25日取得的竣工测量技术报告系东兴市勘查测绘队受被告的委托对案涉商品房所在富安居领秀城A2#楼的建筑面积、建筑高度、容积率等的竣工测绘，是楼栋实测面积，虽未明确载明案涉商品房的具体面积实测数据，但A2#楼亦于2019年4月30日经建设、施工、监理、设计、勘查五方验收合格、于2020年4月1日取得竣工验收备案证明，未取得案涉商品房的测绘报告的瑕疵并不影响商品房的交付使用，故原告关于案涉商品房不符合交付条件的主张，本 -7- 院不予采纳。 关于本案商品房的实际交付时间应如何确定的问题。原告于2019年6月20日对2-121号房的钥匙进行了签领，并缴付了2-121号房的物业管理费及装修保证金。原告所购买的2-121号、2-221号的2套商品房系独立一个整体，2-121号房（1楼）独有楼梯直通2-221号房（2楼），2-221号房无独立钥匙，且原告已在2-221号房堆放了个人物品。故本院认定，原告在2019年6月20日对2-121号房的接收，亦视为同意接收2-221号房，案涉商品房的实际交付时间应为2019年6月20日。 关于本案逾期交房违约金应如何确定的问题。合同约定交付时间为2018年12月30日，扣除非被告原因可据实延期交房的1天，被告应于2018年12月31日将满足交付条件的商品房交付给原告，而本案实际交付时间为2019年6月20日，故被告仍需向原告承担2019年1月1日起至2019年6月20日期间的逾期交房违约责任。关于被告提出违约金过高的问题，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，综合考虑案涉商 -8- 品房于2020年4月1日取得竣工验收备案已具备约定的交房条件的情况、本案逾期交房天数、违约行为产生的实际损失等综合因素，从公平原则和诚信信用原则的角度，本院酌情确定本案逾期交房违约金的计算方法为：以原告已付房款（不含贷款部分）900000元为基数，按日万分之二的标准，从2019年1月1日起计至2019年6月20日止，即30780元。 关于原告要求被告承担2019年6月20日后的逾期交房违约责任有无事实和法律依据的问题，本院认为，如前所述，本案商品房实际交付时间为2019年6月20日，交付时，案涉商品房所在楼栋已于2019年4月30日经建设、施工、监理、设计、勘查五方验收合格，虽未取得竣工验收备案证明及测绘报告的瑕疵并不影响房屋的交付使用；且原告在接收时已对案涉商品房进行了装修，故原告于2019年6月20日同意接收商品房的行为应视为放弃追究被告的逾期交房违约责任，因此，原告要求被告承担2019年6月20日后的逾期交房违约责任无事实和法律依据，本院不予支持。因富安 -9- 家公司无需承担2019年6月20日后的逾期交房违约责任，其关于新冠肺炎疫情防控期间应当在逾期交房期限内予以扣除的主张，已无实际意义，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告东兴市富安家置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王春玲逾期交房违约金30780元； 二、驳回原告王春玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费3216元，减半收取1608元（原告已预交），由原告王春玲负担1270元，被告东兴市富安家置业有限公司负担338元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费3216元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防 -10- 城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。 审判员 陆 淑 芸 二〇二〇年十一月二十七日 书记员 叶杨晓娜