湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民再42号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：湖南君天物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区韶山北路**长勘院**。法定代表人：何强国，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：方晓。委托诉讼代理人：刘湘华，湖南环楚律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：湖南万隆房地产置业有限公司，，住所地湖南省湘乡市望春门办事处东风路**万隆中央广场**法定代表人：杨学宁，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：彭建潮。委托诉讼代理人：万广云，湖南法至律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：湖南万隆房地产置业有限公司怀化分公司，住，住所地湖南省中方县生态城南湖路/div>负责人：杨学宁，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：谢续斌。再审申请人湖南君天物业管理有限公司（以下简称君天物业公司）因与被申请人湖南万隆房地产置业有限公司（以下简称万隆置业公司）、湖南万隆房地产置业有限公司怀化分公司（以下简称怀化万隆分公司）物业服务合同纠纷一案，不服本院（2019）湘12民终2303号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2020年8月28日作出（2020）湘民申969号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2020年9月22日立案受理后，依法另行组成合议庭，于2020年11月2日公开开庭审理了本案。再审申请人湖南君天物业管理有限公司委托诉讼代理人方晓、刘湘华，被申请人湖南万隆房地产置业有限公司委托诉讼代理人彭建潮、万广云，被申请人湖南万隆房地产置业有限公司怀化分公司委托诉讼代理人谢续斌到庭参与诉讼。本案现已审理终结。君天物业公司再审请求：1、撤销中方县人民法院（2019）湘1221民初49号民事判决及湖南省怀化市中级人民法院（2019）湘12民终2303号民事判决，依法予以改判，驳回被申请人的诉讼请求；2、本案的诉讼费用全部由被申请人承担。事实和理由：1、再审申请人经多方调查取证，有新的证据，足以推翻原一、二审判决，恳请依法查清予以改判，以正视听。万隆维也纳森林小区绿化结算书（一至四期公共绿化工程）等证据，充分证实万隆维也纳森林小区一至六期的绿化养护工作不是被申请人暂时承担，而是由湖南格瑞园艺科技发展有限公司免费承担。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条“没有合法依据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”，如按照一、二审判决结果，就是以错误判决的方式支持被申请人取得不当得利，给申请人造成损失。2、原审法院认定基本事实错误，应当依法予以改判。2012年12月26日双方的工作备忘录中第六条写明：“1-4期绿化养护工程，双方一致同意，以现状办理移交手续，最迟不超过2013年6月30日前移交完毕，被申请人逾期移交后由申请人支付被申请人每月养护费15000元。”表示被申请人逾期移交后的违约责任，并非由申请人支付被申请人每月所谓“代绿化养护费”。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，被申请人没有提供任何证据证明其对案涉小区提供了绿化养护工作，也没有提供其支付或承担绿化养护工作的任何费用证据，应承担败诉的法律后果。申请人提供的新证据足以证实1至4期的绿化养护工作从2011年5月至2013年12月31日止一直由湖南格瑞园艺科技发展有限公司免费承担的事实，原审判决申请人支付被申请人从2011年7月1日至2013年8月6日代绿化养护费378000元根本不存在。2014年3月19日签订的《补充协议》第4条“3、此前保绿的用水、用电、人工等由被申请人负责。被申请人提前15天通知申请人，如逾期不移交的，由被申请人支付申请人15000元；如申请人不接受的，由申请人支付被申请人养护费15000元。”明确约定15000元是违约金，不是每月15000元。2015年7月17日的《关于万隆维也纳森林五六期园林绿化管理工作备忘录》中清楚显示，申请人同意从2015年7月17日起代被申请人对5、6期园林进行日常管理，加上申请人提供的新证据，足以证实5、6期的绿化养护工作从2015年5月12日起至2017年5月12日止，一直由湖南格瑞园艺科技发展有限公司免费承担。原审判决申请人承担水费5150元，水泵维修费14930元，属于认定事实错误。3、本案是物业服务合同纠纷，被申请人的诉求已经远远超过诉讼时效，不应当受到法院的保护。4、怀化万隆分公司不是本案适格当事人，其无权也无资格取得涉案权益，应当驳回怀化万隆分公司的起诉。万隆置业公司、怀化万隆分公司答辩称，1、对君天物业公司再审提供的新证据的真实性不认可。2、君天物业公司收取了物业管理费，其中包括绿化养护，在本案中间的一定期限由万隆置业公司、怀化万隆分公司代为养护，君天物业公司当然应当将绿化养护费支付给万隆置业公司和怀化万隆分公司。3、万隆置业公司与绿化施工单位之间的合同约定以及履行，与君天物业公司没有关系，君天物业公司不能以此为理由拒绝支付绿化养护费，也不是未履行义务来拿钱的理由。4、关于水费、水泵维修费，原一、二审法院已经查明事实，阐述了判决理由，判决正确。5、关于诉讼时效，绿化移交时间不等于绿化养护费支付的期限，双方没有约定绿化养护费支付时间，万隆置业公司、怀化万隆分公司可以在移交后20年之内主张权利。6、万隆置业公司、怀化万隆分公司主张的绿化养护费未得到全部支持，考虑到诉讼麻烦。没有提出申诉，请求维持一、二审判决。万隆置业公司、怀化万隆分公司向一审法院共同起诉请求：1、判令被告君天物业公司支付原告绿化代养护费1025745.99元（原诉讼请求882000元，现增加诉讼请求143745.99元）、水电费53354.57元、水泵维修费14930元、监控设备建设费60000元、洋房电缆被盗损失22000元、代收物业费6036元，共计1182066.56元；2、由被告承担案件受理费。一审法院认定事实：2007年9月12日，原告万隆置业公司所属的怀化万隆分公司与被告君天物业公司变更名称前的长沙君天物业管理有限公司签订了一份《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》），合同对双方的权利义务进行了约定。其中第二条约定被告提供的前期物业管理服务的内容包括公共绿化的养护和管理；第六条约定了物业管理服务费用的收取标准和开支范围，其中开支范围包括物业管理区域的绿化养护费用。2011年6月24日，万隆置业公司与被告签订了一份《补充协议》，协议约定自2011年7月1日起被告接管怀化万隆分公司开发修建的万隆维也纳森林小区1-4期的物业管理服务，因小区仍在进行5-6期施工，约定暂时由怀化万隆分公司承担一至四期绿化园林的修剪、养护、施肥工作，具体移交时间由双方另行确定，但未约定养护费用的承担人。2012年12月26日，万隆置业公司与被告签订了一份《关于万隆＆维也纳森林物业管理事宜的工作备忘录》（以下简称《备忘录》），其中第6条约定对1-4期的绿化养护工程在2013年6月30日前以现状移交，逾期由被告向原告每月支付养护费15000元。2013年6月21日，被告书面函告怀化万隆分公司已作好1-4期的绿化养护的准备工作，但原告在收到被告的书面通知后未能及时作出回复及未按约定的时间移交该绿化养护工程，直至2013年8月6日双方才办理了移交手续。2014年3月19日，万隆置业公司与被告签订了一份《万隆＆维也纳森林五、六期物业服务补充协议》（以下简称《补充协议》），其中第四条约定原告在政府相关部门对绿化养护工程验收合格后并取得验收合格的书面证据后由原告提前15日通知被告在2014年12月31日前以现状办理移交手续，逾期不移交或逾期不接受，均向对方支付养护费15000元，并特别约定2014年12月31日前保绿的用电、用水、人工等由原告负责。但因原告未能及时取得政府相关部门经验收合格的《综合验收备案表》，故原告未能按约定的期限履行绿化养护工程的移交义务，直至2015年7月17日，双方才办理了移交手续。此外，因被告在接管小区物业后未能对水系水泵进行及时的清理和维护，导致供水不足，设备受损，原告因此花费14930元。另查明：君天物业公司2014年8月12日就本案所涉万隆＆维也纳森林住宅小区《住宅前期公共性物业服务收费申报审核表》报请中方县物价局审定，中方县物价局于2015年5月13日予以核准。经核准的《住宅前期公共物业服务收费申报审核表》确定小区“公共区域绿化日常养护服务”费用按小区房屋建筑面积每平方米每月0.16元计算；房屋竣工验收合格后，2014年10月21日中方县国土资源局和2016年1月6日中方县城乡规划局对万隆＆维也纳森林住宅小区项目房屋建筑面积进行了测绘、核验，确定小区1-4期建筑验收面积为108676.78平方米。一审法院认为，本案的争议焦点主要为君天物业公司是否应向原告支付在原告自行对小区绿化进行养护期间的养护费用。因原、被告双方是在平等自愿、协商一致基础上签订《万隆＆维也纳森林前期物业合同》及其《补充协议》、《备忘录》，均系双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规强制性规定，亦未侵害他人利益和违反公序良俗，因此合法有效。因此，双方均应按约定严格履行义务。双方于2011年6月24日签订的《补充协议》和2012年6月确定的《备忘录》中虽然对绿化养护费用的承担未作出约定，但双方在2007年9月12日的《前期物业服务合同》的主合同第六条中已明确约定了物业服务费的用途包括物业管理区域绿化养护费用，根据权利义务相一致原则和公平原则，君天物业公司既然收取了物业服务费用，就应向代其履行绿化养护义务的原告给付养护费用，因此，对原告要求被告支付其1-4期的绿化养护费用的理由成立，予以支持。关于1-4期绿化养护费用的计算标准，双方在2007年9月12日签订的《前期物业服务合同》对物业费收取标准进行了约定，该约定对原、被告双方和小区业主均有约束力，原、被告双方在此基础上又签订《备忘录》，《备忘录》中约定了1-4期绿化养护工程原告逾期移交后由被告支付原告养护费的计算标准，即按15000元/月由被告支付给原告。因此，被告支付原告1-4期绿化养护费用应以此约定标准计算，即从2011年7月1日（项目移交时间）计算至2013年8月6日（绿化移交时间）止，共计25个月另6天，共计为378000元（15000元×25.2月）。原告提出按中方县物价局2015年5月13日核准的《住宅前期公共性物业服务收费申报审核表》确定标准即以小区房屋建筑面积每平方米每月0.16元计算，但该标准只能从核准之日起生效，对核准之前的服务收费不具有约束力。因此，对原告该主张不予支持。对于5-6期的绿化养护，因双方在2014年3月19日签订的《补充协议》第四条第3点中已明确2014年12月31日以前绿化养护的用电、用水、人工等由原告负责，故原告要求被告支付其包括2014年12月31日以前在内的绿化养护费共计504000元的理由不能成立，不予支持；基于权利义务相一致原则和公平原则，对原告自2015年1月1日起至2015年7月17日被告接收绿化养护工程之日止的绿化养护费用，应由被告补偿给原告。按双方的前述约定，应按每月15000元计算，共计97500元（15000元/月×6.5个月）。因原告逾期移交，按双方2014年3月19日签订的《补充协议》第四条第3项约定，原告应支付被告15000元。两相抵扣，被告应支付原告5、6期绿化养护费用82500元（97500元-15000元）。被告对原告代交的电费48204.57元和物业费6036元无异议，却对其物业用水应支付的水费5150元有异议，因原告提供的关于用水费用的证据能相互印证，而被告又无相反证据予以推翻，故被告认为不应支付该水费的抗辩理由不能成立，不予支持。因被告在接管小区的物业管理工作后未及时对水系水泵进行正常的清理和维护，导致水泵损坏，故应对因此而维修、更换水系材料和水泵的损失14930元承担赔偿责任；对于原告要求被告赔偿监控设备费用60000元，因该设备均在保修期限，且系原告未及时采取有效维护措施导致设备受损，故原告要求被告赔偿该维修、更换费用的理由不能成立，不予支持；因原告未能提供确实、充分的证据证明电缆被盗的损失金额，故对原告要求被告赔偿该项损失22000元的请求不予支持。因自2007年9月12日原、被告签订《前期物业服务合同》起至2015年7月17日双方签订的《五、六期园林管理工作备忘录》止，双方的权利、义务关系均处于持续状态，按照2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》关于3年的诉讼时效的规定，本案并未超过诉讼时效，故被告以本案已超过诉讼时效的抗辩理由不能成立，不予支持。原告要求被告支付小区1-4期绿化养护费378000元、水电费53354.57元、水泵维修费14930元、物业费6036元的请求符合双方的协议约定和法律规定，予以支持；原告要求被告支付5-6期的绿化养护费504000元的请求，对其中的82500元予以支持，其余的不予支持；对原告要求被告赔偿电缆被盗的损失22000元的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、由被告湖南君天物业管理有限公司在判决生效后十日内向原告湖南万隆房地产置业有限公司、湖南万隆房地产置业有限公司怀化分公司支付万隆＆维也纳森林小区1-4期的绿化养护费378000元；二、由被告湖南君天物业管理有限公司在判决生效后十日内向原告湖南万隆房地产置业有限公司、湖南万隆房地产置业有限公司怀化分公司支付万隆＆维也纳森林小区5-6期的绿化养护费82500元；三、由被告湖南君天物业管理有限公司在判决生效后十日内向原告湖南万隆房地产置业有限公司、湖南万隆房地产置业有限公司怀化分公司支付万隆＆维也纳森林小区水电费53354.57元；四、由被告湖南君天物业管理有限公司在判决生效后十日内向原告湖南万隆房地产置业有限公司、湖南万隆房地产置业有限公司怀化分公司支付万隆＆维也纳森林小区物业费6036元；五、由被告湖南君天物业管理有限公司在判决生效后十日内向原告湖南万隆房地产置业有限公司、湖南万隆房地产置业有限公司怀化分公司支付万隆＆维也纳森林小区赔偿水泵维修费14930元。综合上述一至五项，被告湖南君天物业管理有限公司共计应支付原告湖南万隆房地产置业有限公司、湖南万隆房地产置业有限公司怀化分公司534820.57元。六、驳回原告湖南万隆房地产置业有限公司、湖南万隆房地产置业有限公司怀化分公司的其它诉讼请求。案件受理费14144元，由原告湖南万隆房地产置业有限公司、湖南万隆房地产置业有限公司怀化分公司负担7779.20元，被告湖南君天物业管理有限公司负担6364.80元。万隆置业公司、怀化万隆分公司共同上诉请求：改判支持万隆置业公司、怀化万隆分公司一审全部诉讼请求。君天物业公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三、五项内容，依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由万隆置业公司、怀化万隆分公司承担。本院二审对一审判决认定的事实予以认可。本院二审认为：本案系物业服务合同纠纷。万隆置业公司、怀化万隆分公司与君天物业公司就怀化万隆分公司开发修建的万隆维也纳森林小区的物业管理服务的内容先后签订了《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》《补充协议》及《备忘录》等合同，上述合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，均系有效合同，对双方当事人具有法律约束力。君天物业公司在接管万隆维也纳森林小区的物业管理服务时，双方约定暂时由怀化万隆公司承担1至4期绿化园林的修剪、养护、施肥工作，但未约定养护工作费用的计算标准和承担人。由于双方当事人在《前期物业服务合同》中已明确约定了物业服务费的用途包括物业管理区域绿化养护费用，且君天物业公司向业主收取了物业服务费用，根据权利义务相一致原则和公平原则，君天物业公司应当向完成绿化养护工作的万隆置业公司和怀化万隆分公司给付养护费用。一审法院综合考虑双方当事人签订的相关合同中约定的绿化养护方面内容，判决君天物业公司向万隆置业公司、怀化万隆分公司支付相应的绿化养护费相对公平合理。万隆置业公司、怀化万隆分公司认为绿化养护费应按建筑面积每平方米每月0.16元的标准计算，因双方当事人就绿化养护费的计算标准无此约定，且没有证据证明君天物业公司足额收取了物业服务费，故一审法院对万隆置业公司、怀化万隆分公司该诉讼主张不予支持是正确的。另外，一审法院根据相关证据，判决君天物业公司支付万隆置业公司、怀化万隆分公司水电费。君天物业公司对其中的电费承担没有异议，但对一审判决其承担水费5150元有异议，由于君天物业公司在此期间存在其绿化用水的情况，万隆置业公司、怀化万隆分公司在本案中主张君天物业公司应分担三分之一的水费开支比较合理，一审判决予以支持并无不当。君天物业公司在接管小区的物业管理工作后未及时对水系水泵进行正常的清理和维护，导致水泵损坏，故一审判决君天物业公司对万隆置业公司、怀化万隆分公司维修、更换水系材料和水泵的损失承担赔偿责任亦并无不当。对于万隆置业公司、怀化万隆分公司主张的君天物业公司赔偿监控设备费用和电缆被盗的损失问题，因万隆置业公司、怀化万隆分公司在整改、完善监控设备时，该设备均在保修期限，且系开发商未及时采取有效维护措施导致设备受损，万隆置业公司、怀化万隆分公司要求君天物业公司赔偿该维修、更换费用的理由不能成立；因万隆置业公司、怀化万隆分公司未能提供确实、充分的证据证明电缆被盗的损失，故一审法院对万隆置业公司、怀化万隆分公司要求君天物业公司赔偿监控设备费用和电缆被盗损失的诉讼请求不予支持是正确的。综上所述，万隆置业公司、怀化万隆分公司和君天物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28288元，由上诉人湖南万隆房地产置业有限公司、湖南万隆房地产置业有限公司怀化分公司共同负担14144元，上诉人湖南君天物业管理有限公司负担14144元。再审中，君天物业公司提交证据如下：1、万隆维也纳森林小区绿化结算书（一至四期公共绿化工程）；2、怀化万隆维也纳森林小区园林承包合同书（一至四期公共绿化工程）；3、怀化万隆维也纳森林小区园林工程一至四期验收认定书；4、万隆维也纳森林1至4期绿化养保移交书；5、中方县房地产开发项目综合验收备案表（一至四期公共绿化工程）。以上证据拟证明万隆维也纳森林小区1至4期绿化养护工作由湖南格瑞园艺科技发展有限公司实施至2013年12月31日，并非由万隆置业公司和怀化万隆分公司承担的事实。6、怀化万隆维也纳森林小区五、六期园林承包合同书；7、中方县房地产开发项目综合验收备案表（五、六期公共绿化工程）；8、5、6期园林绿化工程验收认定书；9、万隆维也纳森林5-6期绿化养保移交书；10、关于万隆维也纳森林五六期园林绿化管理工作备忘录，拟证明万隆维也纳森林小区5、6期绿化工程竣工验收期是2015年5月12日，两年的免费养护期，2017年7月17日前工作由湖南格瑞园艺科技发展有限公司实施，并非由万隆置业公司和怀化万隆分公司代为履行绿化养护工作，实际上君天物业公司已经从2015年代万隆置业公司、怀化万隆分公司承担了绿化养护工作。11、水泵的使用说明书，拟证明水泵是由于万隆置业公司前期安装问题造成损坏。12、湖南增值税普通发票2张，拟证明2014年7月至2016年3月君天物业公司向中方县自来水有限公司缴纳水费764.8元和6754元。万隆置业公司和怀化万隆分公司提交证据如下：1、《绿化工程项目结算补充协议》，拟证明维也纳森林小区1到6期全部绿化工程和苗木养护在被申请人移交申请人前，园林绿化养护及费用，由被申请人全部承担。2、《绿化工程项目结算及有关事项协议书》，拟证明被申请人与杨建桥系就若干项目统一结算，被申请人所欠杨建桥的工程款，均以房屋优惠价列抵。经质证，君天物业公司认为万隆置业公司和怀化万隆分公司提交的证据不属于新的证据，对证据的真实性、合法性和关联性均有异议，《绿化工程项目结算及有关事项协议书》未在规定的期限内提交，不予质证；《绿化工程项目》系伪造的证据，协议内容与万隆置业公司和怀化万隆分公司已提交的移交书等自相矛盾，并申请对“杨建桥”在协议上的签名时间进行鉴定，对万隆置业公司和怀化万隆分公司提供虚假证据追究法律责任。万隆置业公司、怀化万隆分公司认为君天物业公司的证据来源不合法，工程结算书是韶山薇花木专业合作社制作，而不是湖南格瑞园艺科技发展有限公司，结算书中所有的材料均是复印件和扫描件，涉及到万隆置业公司权利义务的材料，没有原件，故对君天物业公司提交的证据无法进行质证，不认可其真实性、合法性和关联性。综合以上质证意见，鉴于君天物业公司再审中提交的《万隆维也纳森林1至4期绿化养保移交书》与万隆置业公司在原一审中提交的一致，万隆置业公司在庭审中认可小区园林绿化工程系湖南格瑞园艺科技发展有限公司承担，在合议庭要求其提交书面承包合同后，万隆置业公司答复“没有带来”，休庭后以未签订书面承包协议为由，在规定的期限内未提交其与湖南格瑞园艺科技发展有限公司签订的绿化工程承包合同。经核实，可以认定，万隆置业公司作为发包方应当掌握小区园林工程承包合同，因万隆置业公司拒绝提交，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十八条第一款“控制书证的当事人无正当理由拒不提交书证的，人民法院可以认定对方当事人所主张的书证内容为真实。”故对君天物业公司提交的证据2、6予以采信。对于君天物业公司提交的其他证据及万隆置业公司、怀化万隆分公司提交的证据，因对方提出异议，本院认为不符合证据的三性，且不能达到证明目的，不予采信。根据原一、二审和再审采信的证据，本院再审对原一审查明认定的基本事实予以确认，补充查明事实如下：2007年11月26日，万隆置业公司（甲方）与湖南格瑞园艺科技发展有限公司（乙方）签订《怀化万隆维也纳森林小区园林工程承包合同书》，约定甲方将其建设的怀化万隆维也纳森林小区的园林工程承包给乙方施工，工程内容包括园林绿化的建设、养护等，并约定“结算款：工程完工后，有一年的养护期，乙方负责养护，保证苗木成活率100%，养护期甲方提供水电费，不再另行支付其他费用，期满达到验收标准，甲方付清所有余额。”2011年5月，万隆维也纳森林小区1-4期园林绿化工程全部完工，经中方县园林绿化管理部门现场验收合格。2013年8月6日，湖南格瑞园艺科技发展有限公司、君天物业公司及怀化万隆分公司签订《万隆维也纳森林1-4期绿化养保移交书》，明确“1-4期绿化工程自2013年8月6日由绿化工程承包方移交给君天物业后，君天物业要切实履行职责，确保绿化工程保持移交状态。”君天物业公司于当天接管1-4期绿化养护工作。2011年11月18日，怀化万隆分公司与杨建桥（湖南格瑞园艺科技发展有限公司的挂靠人）签订《万隆维也纳森林五、六期园林承包合同书》，约定怀化万隆分公司将万隆维也纳森林小区5、6期园林工程承包给杨建桥施工，工程内容包括园林绿化的建设、养护等，并约定“结算款：工程完工后，有二年的养护期，乙方负责养护，保证苗木成活率100%，养护期间水、电费由乙方自负，养护期满达到验收标准，甲方付清所有余额。”“其他约定：乙方承诺前四期免费养护二年，乙方并保证按所提交的竣工结算资料的苗木清单上的植物100%成活。”2013年12月，万隆维也纳森林小区5、6期园林绿化工程全部完工。2015年7月17日，万隆置业公司、君天物业公司及湖南格瑞园艺科技有限公司签订《关于万隆维也纳森林五六期园林绿化管理工作备忘录》，写明：“由于万隆维也纳森林五六期园林绿化工程已依据合同约定接管时间到期，但甲方尚未取得政府相关部门《综合验收备案表》，经三方友好协商，乙方同意从2015年7月17日起代甲方对五六期园林绿化进行日常维护（保绿的用电、用水、人工、维护等事项由乙方负责），待甲方全面完善政府部门出具的《综合验收备案表》后，再行办理正式移交手续。”君天物业公司于当天接管5-6期绿化养护工作。本院再审认为，本案系物业服务合同纠纷。双方当事人争议的焦点是1、万隆维也纳小区绿化工程移交前的养护费是否应当由君天物业公司负担；2、水费5150元、水泵维修费14930元应否由君天物业公司承担；3、怀化万隆分公司是否具有原告的诉讼主体资格；4、本案是否超过诉讼时效。万隆置业公司聘请君天物业公司对万隆维也纳森林小区提供前期物业服务，双方形成物业服务合同法律关系。双方于2007年9月12日签署的《前期物业服务合同》，约定物业服务内容包含“公共绿化的养护和管理”，服务费用开支亦包括“物业管理区域绿化养护费用”，但对绿化养护的开始时间和费用收取标准、金额未进行具体约定。2011年6月24日，双方签订《补充协议》，涉及园林绿化的维护约定为“由于小区仍在进行5-6期施工，甲方暂时承担一至四期绿化园林的修剪、养护、施肥工作。具体移交时间由甲、乙双方另行确定。”之后，2012年12月26日，双方在《关于“万隆＆维也纳森林”物业管理事宜的工作备忘录》中对1-4期绿化保养又约定为“1-4期小区绿化养护工程，双方一致同意，以现状办理移交手续，最迟不超过2013年6月30日前移交完毕（按照甲方技术标准），逾期由乙方每月支付甲方养护费15000元。”以上补充协议和工作备忘录系对《前期物业服务合同》约定内容的补充，对双方当事人均有约束力。由于《前期物业服务合同》对君天物业公司承担绿化养护的开始时间和费用标准未进行约定，因此，对于1-4期移交前绿化工程养护费的承担应按照补充协议及备忘录的约定执行，即君天物业公司自2013年6月30日起承担1-4期绿化养护责任。因1-4期绿化工程于2013年8月6日办理移交手续，君天物业公司应承担自2013年6月30日起至2013年8月6日，按每月15000元的标准计算的养护费（15000元／月÷30天×37天﹦18500）18500元。原一审依据《前期物业服务合同》，未考虑补充协议和备忘录的约定，及绿化工程尚处于养保期内的事实，按照项目移交时间即2011年7月1日开始至绿化移交日即2013年8月6日，以每月15000元标准，判决君天物业公司承担1-4期绿化养护费378000元，理由不充分。关于5、6期绿化工程移交前的养护问题，双方在2014年3月19日达成的《万隆＆维也纳森林五、六物业服务补充协议》第四条约定：“于2014年12月31日前以现状办理移交手续：1、附政府相关部门验收合格手续复印件；2、按照甲方技术标准；3、此前保绿的用电、用水、人工等由甲方负责。甲方提前15天通知乙方。甲方如逾期不移交，由甲方支付乙方15000元；乙方如逾期不接收，由乙方支付甲方养护费15000元。”根据上述约定，君天物业公司应当于2015年1月1日起开始承担5、6期的绿化养护责任，支付相应保绿费用。原一、二审参照1-4期每月养护费15000元，计算自2015年1月1日起至2015年7月17日（5、6期移交日）止，即15000元／月×6.5月﹦97500元，再减万隆置业公司逾期移交的违约金15000元，判决由君天公司承担5、6期绿化工程移交前的费用97500﹣15000元﹦82500元，并无不当。君天物业公司主张不应当承担2013年8月份水费5150元及水泵维修费14930元，仅提交二份水费发票复印件和水泵安装说明书，不能证明其主张，不予采信。关于怀化万隆分公司是否具有原告诉讼主体资格问题。经查明，怀化万隆分公司系经工商登记，并核发营业执照的分公司，有独立的营业场所和经营范围。怀化万隆分公司签署和履行了《前期物业服务合同》，与本案有直接利害关系。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第四十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条的规定，怀化万隆分公司具有原告诉讼主体资格。关于诉讼时效问题。《前期物业服务合同》自签订起至2015年7月17日双方签订5、6期园林绿化管理工作备忘录，双方的权利、义务处于持续状态，故诉讼时效应从2015年7月17日起算。万隆置业公司、怀化万隆分公司于2017年11月1日向原一审法院提起诉讼，未超过2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》规定的普通诉讼时效为3年的规定。综上，原一、二审判决认定部分事实不清，部分处理错误。再审申请人君天物业公司的部分再审请求和理由成立，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、撤销本院（2019）湘12民终2303号民事判决；二、维持中方县人民法院（2019）湘1221民初49号民事判决第二、三、四、五、六项；三、撤销中方县人民法院（2019）湘1221民初49号民事判决第一项及案件受理费负担部分；四、湖南君天物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向湖南万隆房地产置业有限公司、湖南万隆房地产置业有限公司怀化分公司支付万隆＆维也纳森林小区1-4期绿化养护费18500元。以上湖南君天物业管理有限公司共计应支付湖南万隆房地产置业有限公司、湖南万隆房地产置业有限公司怀化分公司175320.57元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14144元、二审案件受理费14144元，共计28288元，由湖南君天物业管理有限公司负担14144元，湖南万隆房地产置业有限公司、湖南万隆房地产置业有限公司怀化分公司共同负担14144元。本判决为终审判决。审判长  莫劲枝审判员  向松柏审判员  向淑莉二〇二〇年十二月十五日法官助理刘晓璇书记员刘倩附相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。