河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终14403号上诉人（原审被告）：中国银行股份有限公司郑州自贸区分行，营业场所河南自贸试验区郑州片区。负责人：王小军，系该行行长。委托诉讼代理人：马德方，河南辰中律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒲洪丹，河南辰中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：买建华，男。委托诉讼代理人：张长春，河南迅祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖摇，河南迅祥律师事务所实习律师。原审被告：河南省军安实业服务中心有限公司，住所地郑州市金水区。法定代表人：蔡进生，总经理。原审第三人：王玉增，男。原审第三人：河南安华投资发展有限公司，住所地郑州市金水区。法定代表人：刘慧芳，董事长。上诉人中国银行股份有限公司郑州自贸区分行（以下简称“中国银行”）因与被上诉人买建华、原审被告河南省军安实业服务中心有限公司（以下简称“军安公司”）、原审第三人王玉增、河南安华投资发展有限公司（以下简称“安华公司”）案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初12715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中国银行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人买建华的全部诉讼请求；被上诉人买建华承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：根据物权法定及公示原则，案涉房产的产权为军安公司，上诉人中国银行有权依据生效调解书申请对案涉房产采取强制措施。被上诉人买建华提交的证据及各方当事人当庭陈述，不能证明买建华实际接收了案涉房产。买建华提交的证据也不能证明其在法院查封前就已占有使用了案涉房产。买建华并未提交其支付案涉房款380856元的凭证。其所称的现金交易不符合日常生活经验法则。军安公司开具的《河南省销售不动产统一发票》与本案无关，且开具发票不等于支付房款。军安公司、安华公司均不认可实际收到了案涉房款。买建华既未要求办理过户手续，又不到现场进行面签，是导致涉案房产未能办理过户手续的主要原因。故买建华所称的事实与理由，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不能排除对案涉房产的执行。买建华辩称，答辩人与军安公司签订了《商品房买卖合同》，交纳了全部购房款，房产已经于2006年交付答辩人占有使用至今，答辩人也依法缴纳了契税和房屋维修基金，对涉案房产享有排除执行的实体权利。一审对被上诉人已经全额缴纳涉案房屋购房款的认定具有事实和法律依据。一审认定由于军安公司未积极履行为被上诉人办理房屋权属登记的义务，导致涉案房屋权属未能转移登记至被上诉人名下的认定，具有事实和法律依据。答辩人关于涉案房屋的情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，享有排除执行的民事权益。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。买建华向一审法院起诉请求：1、判决被告立即停止对原告购买的位于郑州市金水区××6层6X房产（不动产权证号：11XXXXXXXX）的强制执行，并解除对该房产的查封；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告中国银行股份有限公司郑州自贸区分行诉被告王玉增、河南省军安实业服务中心有限公司金融借款合同纠纷一案，经该院主持调解，各方当事人自愿达成如下协议：一、原、被告共同确认，截止到2018年5月10日，被告王玉增尚欠原告本金410927.42元，利息、罚息共计3549.49元，律师费3000元；二、被告王玉增承诺于2018年11月26日前将上述款项全部清偿完毕，2018年5月10日之后的利息、罚息按照双方的约定计算至实际清偿之日，具体金额以银行出具的《贷款已还款明细清单》为准；三、被告河南省军安实业服务中心有限公司对被告王玉增的上述债务承担连带清偿责任；四、被告王玉增承诺于2018年11月26日前支付被告河南省军安实业服务中心有限公司垫付的按揭贷款154930.90元。本案诉讼费7562元（原告已预交），减半收取3781元，由被告王玉增负担，在2018年11月26日前与上述欠款一并付清给原告。该院于2018年11月21日作出（2018）豫0105民初22326号民事调解书对上述协议予以确认。该民事调解书已于2018年11月21日发生法律效力。该案进入执行程序后，执行案号为（2019）豫0105执10364号。2019年8月28日，该院作出（2019）豫0105执10364号执行裁定书，裁定：一、将被执行人河南省军安实业服务中心有限公司名下位于郑州市金水区××6层6X房产（不动产权证号：11XXXXXXX）予以查封；二、限被执行人于本裁定生效后3日内履行生效法律文书确定的义务，逾期不履行，该院将依法评估、拍卖上述房产。2019年8月29日，该院向郑州市自然资源和规划局送达执行裁定书及协助执行通知书，将被执行人河南省军安实业服务中心有限公司名下的上述涉案房产予以查封，查封期限自2019年8月29日至2022年8月28日止。后买建华向该院提起案外人执行异议，该院于2020年6月19日作出（2020）豫0105执异312号执行裁定书，驳回案外人买建华的异议请求。买建华不服该执行裁定，遂提起本案诉讼。另查明：2002年3月26日，被告军安公司（原河南省军安实业服务中心）与第三人安华公司（原河南安华物业发展有限公司）签订《“红星花园”联合开发合同书》一份，主要内容为：双方经过友好协商，同意在属被告军安公司土地使用权的土地上联合开发“红星花园”。“红星花园”位于郑州市民航路以南、客运××路东，计划建设一栋2X层综合住宅楼，一栋7层住宅楼。被告军安公司负责在合同生效60日内办理妥“红星花园”的土地、开发立项、审批、规划等建设前期的有关法律手续，所需费用由被告军安公司负责承担。第三人安华公司负责整个合作项目的建筑、内外安装和内部管网配套、小区绿化、美化以及质量和施工中的安全管理，承担由此发生的一切费用及法律责任。被告军安公司在“红星花园”分得的物业面积为11250平方米，其余物业面积全部归第三人安华公司所有。具体分配方案是：被告军安公司的11250平方米的物业面积是约5000平方米的多层楼的全部物业面积和从高层建筑面积中按比例分得的剩余不足面积，其余归第三人安华公司所有。被告军安公司、第三人安华公司共同组建售楼部，开设专业账户，共同派出财务人员管理，由被告军安公司负责办理售楼许可证，其收入按其各自所分定的楼房物业面积售出实际款项对应分配，同时承担各自相应的税费。2004年6月18日，被告军安公司与第三人安华公司（原河南安华物业发展有限公司）签订《“红星花园”联合开发合同书补充协议》一份，主要内容为：双方自2002年3月26日签订《“红星花园”联合开发合同书》后，红星花园已全面进入施工开发阶段。原“合同书”甲方“河南省军安实业服务中心”已经河南省工商局批准更名为“河南省军安实业服务中心有限公司”，故由“河南省军安实业服务中心有限公司”承继原“合同书”所有权利、义务、责任。经双方共同努力，现“红星花园”楼层总计25层，地下**，地面**为商业楼，**为住宅层。双方调整物业分配面积和楼层如下：以建筑面积作为双方物业分配标准，被告军安公司分得本项目建筑总面积中的13500平方米，其余归第三人安华公司所有；被告军安公司分得楼层为第一层中的1000平方米，第2层，约2500平方米，第16至20层，每层约2000平方米，以上合计建筑面积为13500平方米；无论本项目公用面积系数多少，被告军安公司实分楼层所占建筑面积不再变动。双方对各自分得的物业面积享有独立销售权，各方不得擅自销售对方的物业面积。双方同意按如下原则进行销售：共同组建售楼部，共同派设财务人员，分设资金账户；各自收取所分得楼房的销售收入，并承担相关税费，税费可由被告军安公司统一缴纳；各自选定银行，与己方楼房的购房者办理按揭手续；因共同销售利益而发生的广告费等费用由双方按物业分配比例分担。2006年6月21日，被告军安公司（出卖人）与原告买建华（××）签订合同编号为0XXXX的《商品房买卖合同》，主要约定：被告军安公司以出让方式取得位于民航路19号、编号为第496号的地块的土地使用权，在上述地块上建设商品房，暂定名红星花园。原告购买的商品房为该项目中位于金水区民航路××单元××号房屋，合同约定建筑面积118.16平方米。该商品房单价为每平方米3223.22元，总金额380856元。原告于2006年6月21日一次性付清房款380856元。被告军安公司应当在2006年7月31日前将商品房交付原告使用。被告军安公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2006年8月2日，被告军安公司向原告开具购房发票一份，载明：客户名称买建华，房地产地址民航路XX号X号楼X层0XXX号，合同号0XXXX，合计人民币380856元，备注栏内载明“一次性”。2006年8月18日，郑州市契税征收管理中心为原告买建华开具的河南省契税完税凭证载明：纳税人名称买建华，纳税人地址金水区民航路XX号红星花园X幢X单元X层XXX号，纳税义务发生日期为2006年8月2日，税目为房屋买卖，计税金额为380856元，备注：0601309。同日，原告买建华取得了郑政契字第0276357号契证。2010年2月5日，郑州市公安局未来大道派出所出具证明一份，显示英协路与民航路交叉口“企业一号”（房管局备案名：红星花园）门牌号为××。2011年7月7日，郑州市物业维修基金管理中心向原告买建华开具了房屋专项维修资金交存凭证，主要载明：代管单位郑州市物业维修基金管理中心，代收单位河南省军安实业服务中心有限公司，业主姓名买建华，小区名称红星花园，房屋位置金水区民航路XX号X幢XX，售房金额380856元。2019年8月14日，郑州市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明显示：不动产权证号11XXXX，产权人河南军安实业服务中心有限公司，坐落金水区××6层XX，无预告信息，无抵押信息，无查封。还查明：原告买建华系河南省汇恩实业有限公司（原名称河南省汇恩投资发展有限公司）的法定代表人，该公司于2000年12月19日成立，2007年3月22日公司住所变更至郑州市××区民航路××花园××单元××号。该公司向河南省工商行政管理局提交的无偿使用证明显示，该公司的经营场所郑州市金水区民航路XX号红星花园X幢X单元X层0XX号由原告买建华无偿提供，使用期限15年，自2007年3月22日至2022年3月21日。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，××对登记在被执行人名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因××自身原因未办理过户登记。”该院对涉案房产查封的起始时间为2019年8月29日，本案中，2006年6月21日原告买建华与被告军安公司已签订合法有效的书面房屋买卖合同，约定原告买建华一次性向被告军安公司支付全额购房款380856元用于购买涉案的诉争房屋，被告军安公司负有为原告办理房屋权属登记的相关义务，2006年8月2日被告军安公司向原告开具了购房发票，而自2007年3月22日起至今原告将该房屋提供给其担任法定代表人的河南省汇恩实业有限公司经营使用，可以印证原告已经实际接收并占有该房屋的事实。被告军安公司未积极履行为原告办理房屋权属登记的义务，涉案房屋权属未能转移登记至原告买建华名下。审理中，原告买建华称其在涉案项目售楼部以现金方式一次性支付全部购房款380856元，虽然被告军安公司及第三人安华公司均称未收到原告购房款，但被告军安公司对原告提交的购房发票真实性不持异议，被告军安公司与第三人安华公司之间的《“红星花园”联合开发合同书》及其补充协议仅对该合同双方当事人产生约束力，双方之间关于房屋销售问题所产生的争议不能对抗原告，被告军安公司及第三人安华公司并未提供充分有效的证据对原告支付购房款的主张予以反驳，故被告军安公司及第三人安华公司就原告支付涉案房屋购房款所提出的抗辩意见，依据不足，该院不予采纳。因此原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其诉请不得执行涉案房屋，有事实和法律依据，该院予以支持。从郑州市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明显示，涉案房屋并未存在以被告中国银行为抵押权人的抵押权设立登记，第三人王玉增辩称原告买建华对案涉房屋享有的物权期待利益，不具有对抗被告中国银行取得的抵押权，缺乏事实依据及法律依据，该院不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：停止该院在中国银行股份有限公司郑州自贸区分行申请执行王玉增、河南省军安实业服务中心有限公司金融借款合同纠纷一案中对河南省军安实业服务中心有限公司名下位于金水区××6层XX房产（不动产权证号：11XXXX）的强制执行。案件受理费7562元，由被告中国银行股份有限公司郑州自贸区分行负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审法院认定事实一致。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，审查的争议焦点系案外人即本案被上诉人买建华对涉案房产是否享有排除执行的民事权益。结合案件情况，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定审查被上诉人买建华对涉案房产享有的权利是否能排除执行。被上诉人买建华在一审已提交证据证明其在涉案房屋被查封前，已与原审被告军安公司签订了合法有效的书面房屋买卖合同。被上诉人买建华虽未提交支付房款的转款凭证，但结合其提交的购房发票、郑州市契税征收管理中心为原告买建华开具的河南省契税完税凭证、房屋专项维修资金交存凭证等一系列证据相互印证可以证明被上诉人买建华交付房款的事实。被上诉人买建华提交的其担任法定代表人的河南省汇恩实业有限公司工商登记材料显示的其经营场所等信息可证明其在人民法院查封前已占有使用涉案房屋。根据原审被告军安公司以及原审第三人安华公司在本案一审期间的相关陈述以及二者之间关于房屋销售问题存在争议的事实，本院认可被上诉人买建华关于因军安公司未积极履行义务导致其未办理涉案房屋产权转移手续这一辩解理由的合理性。故被上诉人买建华已提交证据证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的情形，其对涉案房产享有排除执行的民事权利。综上所述，上诉人中国银行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7562元，由上诉人中国银行股份有限公司郑州自贸区分行负担。本判决为终审判决。审判长  范亚玲审判员  朱长勇审判员  张 晔二〇二〇年十二月十一日书记员  宋亚瑞