广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9281号上诉人（原审被告）：刘卫国，男，1960年2月11日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区*********，公民身份号码440************110。被上诉人（原审原告）：碧桂园生活服务集团股份有限公司，住所地广东省佛山市顺德区*************、307、203室、9楼展馆。法定代表人：李长江，该公司CEO总裁。委托诉讼代理人：申登伟，该公司员工。上诉人刘卫国因与被上诉人碧桂园生活服务集团股份有限公司（以下简称“碧桂园公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘卫国上诉请求：1.请求依法撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2020)粤1391民初144号民事判决书第一、第二项判决；2.请求依法判令被上诉人碧桂园公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，二审必须给予纠正。1.关于本案事实部分，原审未依法追加案外人惠州市中元和泰投资发展有限公司作为本案第三人是造成事实认定不清的主要原因。本案涉及的主要证据即案外人与被上诉人签署的关于涉案房屋物业管理的《龙城一品前期物业服务合同》是对本案具有决定性影响的核心证据之一，由于该合同并非由上诉人签署，因此法庭应本着查清事实的基本原则，依法追加案外人参与本案，以便调查核实该合同的真实性、合法性、关联性。而且，上诉人已经依法向法庭提交了案外人与上诉人就涉案房屋的交付纠纷证据，该证据在庭审时已经由被上诉人确认真实性，因此也需要案外人参与法庭调查并厘清责任。原审法庭在收集到上诉人与被上诉人提交的证据之后，以及在庭审质证过程中明确本案争议焦点之后，本应依法追加案外人参与本案诉讼，以核查事实，并以该事实作为本案审判的依据。但原审法庭以上诉人未到庭质证为由，草率判决，以致案件事实未能得到真正的核查，违背了查清事实并以事实为基础的审判原则。2.关于本案的法律适用问题，原审法庭由于未依法追加案外人参与本案诉讼，以致在适用广东高院相关指导意见时，错误适用法律，导致判决错误。广东高院指导意见第六条明确规定，业主应自房屋交付之日起支付物业费。因此，在房屋交付之前，业主没有交付物业费的义务，即使该物业区域达到交付条件，物业公司与开发商拟定的物业管理合同对该区域内未依法接收房屋的业主也不具有合同约束力，涉及的物业费用应该由开发商承担。原审法庭确定的本案争议焦点为上诉人未办理收房手续是否应向被上诉人交纳物业服务费，因此根据该指导意见，案外人是否交付房屋问题是本案审查的第一要点，鉴于法庭根据已经核实的证据查明涉案房屋确实存在交付纠纷，因此本应对该交付纠纷进行审查并明确责任，并因此有可能要求案外人承担相应的责任，但由于案外人未被依法追加参与本案审理，导致本案涉案房屋的交付情况处于不明状态。原审法庭在适用上述指导意见时，以偏概全，对房屋具备交付条件而业主无正当理由拒绝收房的适用情况未进行合法审查，仅仅根据案外人的交付通知书错误认定涉案房屋已经合法交付，而无视业主存在拒绝收房的正当理由情况，以致错误判决。综上，原审法庭之所以做出事实认定不清、适用法律错误的判决，主要原因就是未依法追加案外人参与本案诉讼。为维护上诉人的合法权益，特向贵院提起上诉，恳请贵院判如所请。碧桂园公司未在法定期间提交答辩意见，不影响本院审理。原审法院认定事实：2017年9月6日，刘卫国与案外人惠州市中元和泰投资发展有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定刘卫国购买案外人惠州市中元和泰投资发展有限公司开发建设的龙城一品花园77栋106号房屋，房屋用途为住宅，建筑面积为315.23平方米。合同约定的交付期限为：案外人惠州市中元和泰投资发展有限公司应在2017年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告，并符合合同约定的商品房交付刘卫国使用。原告登记成立于2004年4月19日，经营范围包括物业管理。2017年10月12日，案外人惠州市中元和泰投资发展有限公司作为甲方与原告作为乙方签订一份《龙城一品前期物业服务合同》，主要约定：1.甲方委托乙方对龙城一品提供前期专业化、一体化的前期物业管理服务事宜。2.物业管理服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准；房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，具体标准如下：房屋总层数在七层（含）以上的高层住宅每月每平方米1.7元（含公共分摊电费）、别墅一期每月每平方米3.5元（不含能耗分摊）、别墅二期每月每平方米3.8元（含公共分摊电费）、商业物业每月每平方米3元。3.停车场收费采用如下方式：乙方从停车费中按露天车位50（元/个•月）、车库车位50（元/个•月）的标准提取物业服务费用。4.业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用（物业服务资金），甲方不得对业主的物业服务费用（物业服务资金）作出减免的承诺；物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。5.物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或承租人应在每月10日（每次缴费的具体时间）前交纳。5.本合同期限自2017年10月12日起，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。合同还约定了双方的其他权利义务，但未就业主逾期交纳物业服务费的行为承担违约责任作出相应约定。2018年1月23日，涉案房屋通过建设、监理、施工、勘查、设计五个单位验收合格并取得竣工验收备案登记。2018年1月25日，案外人惠州市中元和泰投资发展有限公司按照《商品房买卖合同》载明的刘卫国地址邮寄《收楼通知书》给刘卫国。原告提交的《告知函》显示：案外人惠州市中元和泰投资发展有限公司于2018年1月24日向龙城一品二期业主告知如下相关事宜：1.“龙城一品花园”二期工程已取得“建筑工程竣工验收报告”，并于2018年1月23日完成竣工验收备案。2.“龙城一品花园”小区物业管理公司由“惠州市港华物业管理有限公司”变更为“广东碧桂园物业服务股份有限公司”，物业管理费的收费标准不变，广东碧桂园物业服务股份有限公司将从2018年2月1日起开始收费。3.“龙城一品花园”二期目前公司正在办理大确权工作，现开始收集业主相关资料，并告知办证收费、契税交纳等相关事宜。因刘卫国未支付物业费等费用，原告多次通过其工作人员微信聊天方式通知刘卫国交纳所欠物业费用，刘卫国微信回复称因房子存在质量问题而未收楼，原告应向开发商追偿欠费。因刘卫国未支付所欠物业费、停车费，原告向本院起诉，提出如上诉请。另，庭审时原告陈述，1.刘卫国房屋属于龙城一品别墅二期，房产证登记的面积是315.23平方米，原告收取物业服务费是按照涉案房屋地面上的三层面积共计226.36平方米来计收的，没有将涉案房屋地下室的面积纳入物业服务费计收范围；2.涉案房屋属于别墅，开发商赠送了地下车库的两个车位给刘卫国使用，根据约定，原告按每月100元计收车位费；3.截止至庭审之日刘卫国未办理收房手续。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、刘卫国自本判决发生法律效力之日起10日内向碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司支付自2018年4月1日起至2019年7月31日止的物业服务费13764.48元及利息（每月的利息以860.28元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准，分别自当月11日起计算至实际支付完毕之日止）；二、刘卫国自本判决发生法律效力之日起10日内向碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司支付自2018年6月1日起至2019年7月31日止的车位服务费1400元及利息（每月的利息以100元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准，分别自当月11日起计算至实际支付完毕之日止）；三、驳回碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司其他的诉讼请求。案件受理费361.23元，由刘卫国负担，此款已由碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司预交不予退还，刘卫国在本判决生效后径付给碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审认定的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司于2020年4月3日经佛山市顺德区**监督管理局核准变更企业名称为碧桂园生活服务集团股份有限公司。本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉意见，本案二审争议焦点是：上诉人刘卫国是否具有交纳物业费用的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。涉案《龙城一品前期物业服务合同》系案外人惠州市中元和泰投资发展有限公司与碧桂园公司签订的前期物业服务合同，合法有效，虽非由刘卫国签署，但依法对业主刘卫国具有约束力，刘卫国认为应追加案外人惠州市中元和泰投资发展有限公司参加诉讼，理由不成立，本院不予采纳。刘卫国主张房屋存在质量问题未办理收房手续，但其提交的微信聊天记录不足以证明其主张事实，刘卫国以涉案房屋质量不符合约定为由拒付物业费，理由不充分，原审法院不予支持，处理正确，本院予以维持。综上所述，刘卫国的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费722.45元，由刘卫国负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  邹 戈审 判 员  张佳誉二〇二〇年十二月十一日法官助理  黄弘扬书 记 员  钟润美