山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终6737号上诉人(原审被告)：孙颖，女，1982年12月16日出生，汉族，住济宁市京杭佳苑**。被上诉人(原审原告)：马浩燃，男，1990年12月21日出生，汉族，住济宁市任城区。上诉人孙颖因与被上诉人马浩燃房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院(2020)鲁0811民初4071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙颖上诉请求：一、撤销(2020)鲁0811民初4071号民事判决书，依法驳回被上诉人诉讼请求；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实有误，适用法律错误。上诉人与济宁育才文化传播有限公司(法定代表人温永明)签订的《文圣名媛合作协议》中，约定的租赁期限为2016年5月15日至2018年5月15日。协议签订后，经双方协商，每年租金变更为10万元，并且在该合作协议到期届满前，上诉人已向原房屋所有人济宁育才文化传播有限公司的法定代表人温永明支付了5万元，系到期后半年内的租金，上诉人与该房屋所有权人已变更为口头的不固定期限的租赁合同，上诉人对该房屋具有合法占有的性质，并且依据上诉人缴纳的租金来看，上诉人合法占有房屋的时间也至少应当持续到2018年11月15日，并非一审法院认定的2018年5月15日到期。上诉人与被上诉人签订《济宁市任城区文圣艺术学校租用合同》的时间为2018年4月20日，在合同签订当时，上诉人合法占有使用该房屋。上诉人与该房屋所有权人之间已转化为不定期的租赁合同，该租赁合同未经房主明确表示解除，仍然为合法有效的合同。该房屋所有权人与被上诉人签订的新的租赁合同，应当视为对上诉人转租行为的认可，系追认行为，上诉人不构成无权处分，案涉租赁合同不应认定为无效合同。另外，即使本案案涉上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同无效，不影响双方之间关于违约责任条款的适用。根据合同约定，被上诉人必须确保爱课丝二个大房间和一个小房间的正常使用，否则s承担50000元的责任赔偿金。因被上诉人在合同签订后，没有按照该约定履行，应当向上诉人支付50000元赔偿金，该赔偿金数额应当与上诉人返还的租金数额进行折抵。综上所述，一审法院认定事实有误，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求。马浩燃辩称，上诉人的上诉意见不成立，要求维持一审判决。孙颖向一审法院起诉请求：1、请求依法确认原、被告于2018年4月20日签订的《济宁市任城区文圣艺术学校租用合同》无效，判决被告返还原告租金100000元、保证金20000元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年4月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《济宁市任城区文圣艺术学校租用合同》，约定将甲方位于南刘庄社区内育才领袖幼儿园四楼文圣艺术学校租用给乙方经营使用，租金为甲方与房东签订合同为准，2018年度学校房租为150000元人民币，房租支付时间为2018年4月20日，使用时间为2018年4月20日至2019年5月15日，甲方无条件负责协调每年房屋续租的问题并保证三年内房租不变；因甲方原因2018年度只收取乙方100000元，乙方必须确保爱课丝二个大房间和一个小房间的正常使用，否则承担50000元的责任赔偿金；合同签订之日起立即生效，乙方即刻拥有对学校的运营事宜的一切权力，但不具备转让变卖权，甲方无权干涉乙方正常经营；本合同有效期为三年，2018年至2021年5月14日，期间装修维护是乙方的责任，甲方不承担任何费用，合同期满后，乙方所有装修和新增设备归甲方所有，乙方不得损坏和拆除，否则甲方有权追究其责任；因前期所有投资是甲方个人所出资，乙方视经营情况予以甲方酌情分红。合同签订当日，原告向被告支付了租金100000元。一审法院认为，就涉案合同的效力问题，依被告提交的证据，被告孙颖系依山东文圣名媛企业管理咨询服务有限公司（法定代表人孙颖）与济宁育才文化传播有限公司（法定代表人温永明）签订的《文圣名媛合作协议》而使用的涉案房屋，该合作协议约定的期限为2年，自2016年5月15日至2018年5月15日，租金为每年200000元；因此，被告孙颖将涉案房屋转租给原告马浩燃属无权处分，且未得到原出租人的追认，因此其与原告马浩燃签订的租用合同应为无效合同。被告孙颖基于该租用合同收取了原告马浩燃2018年4月20日至2019年5月15日期间的租金100000元，对于该部分租金，其中超出原租赁期限的租金被告孙颖应予退还原告；其原租赁期限内所对应的租金，依原告马浩燃提交的其与温永明签订的合同，原告并未重复交纳该期间的房屋租金，且该期间涉案房屋也已实际交付使用，故该期间的房屋租金原告要求退还，本院不予支持；按照该期间占所交租金期间的比例计算，该期间所对应的租金金额为6410元。另对于原告主张的保证金20000元，该20000元的支付时间为2017年4月14日，而原、被告的租用合同签订时间为2018年4月20日，从时间上不能认定该20000元与涉案租用合同存在关联，原告亦未能提供证据证明其所主张的20000元系因该租用合同而交纳的保证金，因此原告要求退还20000元保证金，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百二十四条规定，判决：一、原告马浩燃与被告孙颖于2018年4月20日签订的《济宁市任城区文圣艺术学校租用合同》无效;二、被告孙颖于本判决生效之日起十日内返还原告马浩燃房屋租金93590元；三、驳回原告马浩燃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即1350元，由原告马浩燃负担297元，被告孙颖负担1053元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：一、涉案租用合同的效力；二、孙颖应返还马浩燃的租金数额。关于第一个焦点问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案中，首先，孙颖作为涉案房屋承租人即使未经济宁育才文化传播有限公司（法定代表人温永明）同意，将涉案房屋转租给马浩燃，在孙颖与济宁育才文化传播有限公司的租赁合同期内，应是济宁育才文化传播有限公司对合同享有解除权。本案中，马浩燃请求确认其与孙颖签订的租用合同中该期间的约定无效，依法应不予支持。其次，在孙颖与济宁育才文化传播有限公司的租赁合同到期后，济宁育才文化传播有限公司未收回涉案房屋，应视为其与孙颖之间形成不定期租赁关系，直至2018年9月1日温永明直接将涉案房屋直接租赁给马浩燃使用。因此，依照上述规定，应认定孙颖与马浩燃签订的租用合同中2018年9月1日之后的约定无效。一审简单以孙颖系无权处分为由，确认孙颖与马浩燃签订的涉案租用合同无效错误，本院依法予以纠正。关于第二个焦点问题，根据双方当事人在二审的陈述及举证，可以认定马浩燃按照其与案外人温永明签订的协议，其于2018年9月1日开始才向温永明交纳涉案房屋的使用费，因此，截至2018年8月31日马浩燃实际使用了孙颖租赁给其的涉案房屋，其应向孙颖支付房屋使用费至2018年8月31日。鉴于孙颖收取了马浩燃2018年4月20日至2019年5月15日期间（共计391天）的租金100000元，故每天房屋租金约为255.75元；马浩燃实际应向孙颖支付2018年4月20日至2018年8月31日共计134天的房屋租金，计款34270.5元。故孙颖应向马浩燃返还的房屋租金的数额应为65729.5元。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销山东省济宁市任城区人民法院(2020)鲁0811民初4071号民事判决；二、孙颖与马浩燃于2018年4月20日签订的《济宁市任城区文圣艺术学校租用合同》中2018年9月1日之后的约定内容无效；三、孙颖于本判决生效之日起十日内返还马浩燃房屋租金65729.5元；四、驳回马浩燃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1350元，由马浩燃负担628元，孙颖负担722元；二审案件受理费2700元，由马浩燃负担1256元，孙颖负担1444元。本判决为终审判决。审判长 扈 琳审判员 史海洋审判员 张思平二〇二〇年十二月二十四日法官助理韩飞书记员米阳