辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终3976号上诉人（原审被告）：邱娜，女，1981年4月6日出生，汉族，住辽宁省辽阳市辽阳县。被上诉人（原审原告）：鞍山万科物业服务有限公司。住所地;鞍山市铁东区营城路573号。法定代表人：张会，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘沫含，辽宁钢城正大律师事务所律师。上诉人邱娜因与被上诉人鞍山万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2020）辽0302民初2997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邱娜上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。理由：一、上诉人与万科房地产开发有限公司签订的《车位租赁合同》为无效合同，一审法院认定为有效合同错误。1、万科房地产开发有限公司出租的立体车库没有立项批文、验收合格等合法手续，属于违章建筑。万科房地产开发有限公司将违章建筑出租违反法律、法规强制性规定、损害社会公共利益，应为无效合同。2、被上诉人依据无效的《车位租赁合同》向上诉人收取物业费的行为无事实及法律依据。二、未征得全体业主同意，万科房地产开发有限公司无权对立体车位收取租赁费、被上诉人无权对立体车位收取物业费。《物业管理条例》第五十四条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。本案中，万科房地产开发有限公司对立体车位收取租赁费、被上诉人对立体车位收取物业费均未征得全体业主同意，因此上述单位无权收取相关费用，其收费行为属无效行为。一审法院判令上诉人支付物业服务费错误。三、被上诉人提供的上诉人与万科房地产开发有限公司签订的《车位租赁合同》3.1约定，上诉人须按《物业服务协议》的约定另行向物业服务企业支付物业服务费，但被上诉人并未与上诉人签订《物业服务协议》，因此，被上诉人无权向上诉人收取物业费。一审中，被上诉人向法院提交一份《立体车库特别提示》，该份提示上没有上诉人签字，上诉人也从未见过，因此不能作为证据采信。四、被上诉人未尽管理及服务义务，上诉人不应支付物业费。一审判决认定被上诉人提供的物业管理服务在某些方面存在一定的瑕疵，明显偏袒被上诉人。事实上被上诉人完全没有尽到物业管理服务义务。这个违建的立体车库从来没正式启用过，平时无人看守管理、无关车辆随意停放、卫生无人打扫、设备无人维护。这样的立体车库却要收取一个月150元的高额物业服务，违背公平等价有偿的原则。《物业管理条例》第二条规定：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第三十五条规定：物业服务企业应当按照物业服务合冋的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。根据上述规定，万科物业公司收取物业服务费的前提条件是提供了及时完全的物业管理服务。因被上诉人未履行物业服务义务，上诉人不应支付物业费。万科物业公司辩称，服从一审判决。万科物业公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令邱娜给付拖欠物业费9000元及利息；2、诉讼费由邱娜承担。一审法院认定事实：对当事人双方没有争议的事实，该院予以确认。鞍山万科房地产开发有限公司(甲方)与邱娜(乙方)签订《车位租赁合同》一份，邱娜拟向甲方租赁本项目内的车位。乙方拟租赁的车位所在位置为惠斯勒小镇2期B组105号立体车库，乙方应于2014年1月28日前，一次性支付租赁150000元，车位对应的物业服务费或采暖费等其他费用未被包括在以上车位租赁价格中，乙方须按《物业服务协议》的约定及政府相关规定另行向物业服务企业或供暖公司支付。车位租赁期限为240个月，自2014年1月28日起至2034年1月27日止。车位移交日期为2014年4月1日.乙方须在本合同约定的租赁起始时间起，按物业服务合同约定的150元/月标准向物业服务单位交纳该车位的物业服务费或其他费用。万科房地产开发有限公司在甲方处签章确认，邱娜在乙方处签字确认。另查，邱娜在租赁涉案车位后未向物业公司交纳2016年1月1日至2020年12月31日的车位物业费。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。关于本案涉案《车位租赁合同》效力问题的认定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，鞍山万科房地产开发有限公司与邱娜签订的《车位租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，且鞍山万科房地产开发有限公司、邱娜均在合同上签字确认，该涉案合同已发生法律效力，对鞍山万科房地产开发有限公司、邱娜均具有约束力。关于邱娜主张万科房地产开发有限公司销售人员在推销车位时说惠斯勒小镇路边晚上不允许停车，诱导其购买车位，然而现在路边随便停车，万科房地产开发有限公司存在欺诈行为，《车位租赁合同》无效的抗辩理由，因邱娜提出的该项抗辩理由不属于上述法律规定的合同无效的情形，故对于邱娜提出的该项抗辩理由，该院不予支持。关于物业公司作为本案原告主体是否适格认定一节，根据《物业管理条例》第二十五条：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”之规定，本案中鞍山万科房地产开发有限公司与邱娜签订的《车位租赁合同》，对业主交纳车位物业服务费的交费标准及交纳单位作出了明确的约定，交纳单位为物业服务单位即本案原告，且邱娜作为由物业公司提供物业管理服务的小区的业主，接受了物业公司提供的车位物业管理服务，理应按照合同的约定向物业公司支付相应的车位物业服务费，故对于物业公司作为本案原告主体适格一节，该院予以认定。关于物业公司要求邱娜给付拖欠的车位物业服务费的诉讼请求，因物业公司向业主提供了车位物业管理服务，邱娜作为业主接受了物业公司提供的物业管理服务，邱娜应当向物业公司交纳车位物业服务费，故对于物业公司要求邱娜给付拖欠的车位物业服务费的诉讼请求，该院予以支持。关于车位物业服务费给付金额确定一节，物业公司主张邱娜拖欠车位物业服务费的时间为2016年1月1日至2020年12月31日，因时间尚未到达2020年12月31日，故邱娜应向物业公司交纳2016年1月1日至2020年7月31日(法庭辩论终结前)的车位物业服务费8250元，因物业公司提供的物业管理服务在某些方面存在一定的瑕疵，也是导致邱娜拒交车位物业服务费的原因。该院酌定邱娜按照上述金额的70%(即5775元)交纳车位物业服务费。关于物业公司主张要求邱娜给付利息的诉讼请求，因物业公司提供的物业服务在某些方面存在一定的瑕疵，也是导致邱娜拒交物业费用的主要原因。根据公平原则，该院认为对于物业公司要求邱娜给付利息的诉讼请求，不应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《物业管理条例》第七条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、邱娜于判决生效之日起十日内给付鞍山万科物业服务有限公司2016年1月1日至2020年7月31日的车位物业服务费5775元；二、驳回鞍山万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由邱娜负担。二审审理期间上诉人提供万科总体设计图一份，拟证明设计图中没有车库的设计，车库属于违建，在没有业主委员会同意的情况下建设车库。被上诉人的质证意见为对该证据的真实性、关联性及合法性均有异议。该车库由开发公司建设，我方是物业服务公司，只要提供物业服务上诉人就有缴纳物业费的义务，该证据属于上诉人与开发商之间的租赁合同关系，不能成为其拒缴物业费的合法理由。本院认为，本案案由为物业服务合同纠纷，系业主与万科物业公司就车位服务是否符合业主要求产生的争议，而该立体车库是否属于违法建筑，与业主接受万科物业公司的服务并无关联性。同时，上诉人提供的设计图系复印件，本院无法核实其真实性，故本院不予采信。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的焦点问题是上诉人是否应当缴纳车位的管理服务费。上诉人拒缴的理由一是立体车库系违法建筑，因此《车位租赁合同》无效；二是被上诉人对立体车位收取物业费未征得全体业主同意；三是《车位租赁合同》约定，上诉人须按照《物业服务协议》约定另行支付物业服务费，但上诉人与被上诉人没有签订《物业服务协议》，被上诉人无权向上诉人收取物业费。四是被上诉人未尽到管理及服务义务。本院认为，上诉人有义务缴纳车位的物业服务费。第一，《车位租赁合同》与车位管理服务系两个法律关系。《车位租赁合同》是承租人因使用、收益租赁物而支付租金，而车位管理服务是被上诉人对上诉人租赁的车位进行管理、提供服务而收取的对价，二者并非同一法律关系，不能等同，故《车位租赁合同》的效力与本案并无必然联系。第二，双方对车位管理服务已达成了合意。案外人鞍山万科房地产开发有限公司与业主签订《车位租赁合同》时，已经明确约定了如下事项：一是将车位管理事项委托第三方；二是车位服务费标准；三是缴纳对象，业主对上述事项是明知并且认可的。事实上，被上诉人确实提供了物业服务，上诉人亦接受了被上诉人提供的服务，因此业主应当支付相应的报酬。如果上诉人认为物业服务不合格，其可以通过解除或变更合同的方式解决，而不能以拒缴物业费的方式对抗缴纳义务。第三，本案中，万科物业公司的车位管理服务在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到全体业主满意的程度，但一审法院已结合案件实际情况判决上诉人按照70%的标准支付服务费用，充分考虑了双方当事人的权益，因此上诉人所称的问题不能成为其拒绝交纳物业服务费的正当理由。综上，上诉人应当履行缴纳车位物业服务费用的义务，一审法院判决并无不当，本院予以维持。关于案涉车位物业费的收益问题，可以通过业主委员会与物业公司协商，上诉人对于收费标准的意见，亦可自行通过业主委员会与物业公司协商调整。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由邱娜负担。本判决为终审判决。审判长  闫相夷审判员  戴艳丽审判员  马 宁二〇二〇年十二月二十五日法官助理于仁美书记员闻梓妤