湖北省保康县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0626民初957号原告（反诉被告）：刘文宝，男，1971年9月24日出生，汉族，湖北省保康县人，私营业主，住湖北省保康县。委托代理人：刘元军，保康县中心法律服务所法律工作者。代理权限：一、参与本案诉讼活动；二、代为承认、变更、放弃诉讼请求，提出反诉，参与调解；三、代收法律文书。被告（反诉原告）：吴付华，女，1966年11月8日出生，汉族，湖北省保康县人，自由职业者，住湖北省保康县。委托代理人：陈海洋，湖北民基（点军）律师事务所律师。委托权限：代为提起诉讼、反诉或代为提出答辩，代为承认、变更诉讼请求，代为和解，代收法律文书、代为调查取证等。原告刘文宝与被告吴付华合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘文宝、被告吴付华及其委托代理人陈海洋到庭参加了诉讼。审理期间，被告吴付华向原告刘文宝提起反诉，本院受理后，与本诉合并适用简易程序再次对本案公开开庭进行了审理，反诉原告吴付华及其委托代理人陈海洋、反诉被告刘文宝及其委托代理人刘元军到庭参加诉讼。现已审理终结。原告刘文宝向本院提出诉讼请求：原告刘文宝诉称：2012年3月22日，原、被告协商，被告将其使用的位于保康县城关××西街组××）国有土地388.71平方米作为共同建房出资，由原告投资在该土地上建住宅房屋，房屋建成后，原告返还被告单元房四套，其中100平方米和80平方米房屋各两套，另支付被告60万元，其他房屋全部归原告所有，双方签订协议书。协议签订后，在被告的配合下，原告以被告的名义在国土资源部门和城建规划部门办理了国有土地出让及城镇建设工程规划许可手续，缴纳了土地出让金及相关税费。原告从2014年开始，在该土地上共建房屋两栋，其中一栋为8层16套单元房，一栋为7层7套单元房，两栋房屋地下为车库，2016年5月竣工后，原告按照协议约定，由被告自选四套单元房，原告支付被告36万余元，除被告所有的四套房屋外，其余19套单元房及地下车库归原告所有。此后，原告为了办理房屋产权证，多次给被告协商，要求被告将登记在被告名下的保国用（2013）第311号国有土地使用权证、使用面积为388.71平方米的土地变更登记至原告名下，但被告至今不予办理。因该土地不能过户至原告名下，原告至今无法办理所有的房屋产权证，请求人民法院依法判令被告立即将登记在被告名下的保国用（2013）第311号国有土地使用权证、使用面积为388.71平方米的土地变更登记至原告名下；由被告承担诉讼费用。被告（反诉原告）吴付华答辩并反诉称，一、本案应为土地使用权纠纷，由当事人解决，协商不成的，由人民政府处理，不经行政机关处理而直接向人民法院起诉，不属于人民法院的受案范围，应裁定驳回起诉。二、原、被告双方并未签订土地使用权出让合同，双方未约定被告将土地使用权属过户给原告，被告的土地使用权受物权保护，原告诉请无事实和法律依据。三、原、被告合伙建房，协议约定其中四套为原告单独所有，剩余的房屋与地下车库应为原、被告共同共有，只有先确认哪些房屋归被告所有，以及对应的公摊，消防设施等占用的面积的折合比例，才有可能分配对应土地使用权面积，而不可能是直接将土地使用权直接过户给原告。四、建房前原告的土地使用权面积423平方米，建房后的土地使用权面积388.71平方米，其中相差近40平方米应归被告所有。2012年，反诉原、被告经协商，反诉原告将其位于保康县××××组国有土地428㎡的宅基地与反诉被告合资建房，房屋建成后由反诉被告无偿提供4套房屋给反诉原告居住，其中两套为100㎡，两套为80㎡，楼层由反诉原告自选，另支付反诉原告60万元现金，并约定逾期支付由乙方（反诉被告）承担欠款额日万分之三的违约金。2013年11月7日双方又签订补充协议一份，约定协议签订之日乙方即反诉被告支付20万元，附属楼主体工程一楼建起之日支付10万，余下30万元在主体完工之后支付。协议签订后，反诉被告于2013年聘请施工队伍进场施工，于2015年5月竣工，共建造一栋8层16套单元房，一栋7层7套单元房。房屋建造过程中反诉原告配合反诉被告办理了相关手续，但反诉被告向反诉原告支付30万元补偿金后，余下的30万元补偿金至今未支付。依据协议约定本应由反诉原告自选楼层，但反诉被告强行给反诉原告指定了4套房屋。反诉请求人民法院判令：一、反诉被告立即向反诉原告支付补偿款30万元，并自2015年5月1日起至实际清偿之日止按日万分之三的标准向反诉原告支付违约金；二、判令反诉被告立即返还原告争讼房屋的土地使用权证；三、反诉被告承担全部诉讼费用。原告刘文宝针对被告吴付华提起的反诉请求，答辩称：一是按照原、被告双方签订的共同开发房屋协议约定，反诉被告已支付反诉原告土地转让款360200元；二是该房屋是2016年5月19日竣工，竣工后按双方协商意见，反诉被告用一套房抵付下欠款239800元，房屋价款多退少补，双方就此已达成口头协议，但此后，反诉原告又反悔。反诉被告准备处理房屋付给反诉原告下欠余款，但反诉原告阻扰反诉被告销售房屋，并将反诉被告准备销售的房屋占有，致使反诉被告无法销售房屋，应付反诉原告的下欠款项未能支付。按照双方合同约定，反诉原告要处理好相邻关系，但反诉原告未能履行义务，导致反诉被告建房补偿给邻居一百多万元。给反诉被告造成巨额损失。三是原、被告在建房过程中产生矛盾，原告找到保康县城关镇法律服务所要求调解，双方于2013年11月7日达成新的协议，故，反诉原告主张要求按日万分三支付违约金依法不能成立。四是反诉原、被告双方签订的合作开发协议，实际为国有土地使用权转让合同，该合同依法成立，合法有效，反诉原告应当履行合同给反诉被告办理土地使用权转让变更登记，现该土地反诉被告已按协议约定完成建房，反诉原告要求返还土地使用权证与事实和法律不符；五是反诉被告将房屋建起后按照协议约定，由反诉原告自己选取楼层和房屋，而不是反诉被告强行给反诉原告指定。请求人民法院驳回反诉原告的反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月22日，原、被告协商，被告将其使用的位于保康县城关××（××）国有土地388.71平方米作为共同建房出资，由原告投资在该土地上建住宅房屋，房屋建成后，原告返还被告单元房四套，其中100平方米和80平方米房屋各两套，另支付被告60万元，其他房屋全部归原告所有，双方签订协议书。协议签订后，在被告的配合下，原告以被告的名义在国土资源部门和城建规划部门办理了国有土地出让及城镇建设工程规划许可手续，缴纳了土地出让金及相关税费。原告从2014年开始，在该土地上共建房屋两栋，其中一栋为8层16套单元房，一栋为7层7套单元房，两栋房屋地下为车库，2016年5月完工后，原告交给被告四套单元房，同时支付被告30万余元，除被告所有的四套房屋外，其余19套单元房及地下车库归原告占有并使用。此后，原告为取得房屋产权证，与被告协商，要求被告将登记在被告名下的保国用（2013）第311号国有土地使用权证、使用面积为388.71平方米的土地变更登记至原告名下及被告吴付华向刘文宝索要剩余30万元的合作开发的违约金发生纠纷，原告刘文宝诉至本院。本院认为：民事法律主体在从事民事法律活动必须遵守国家法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。原告（反诉被告）刘文宝与被告（反诉原告）吴付华于2012年3月22日签订的《协议书》实际上是双方合作开发房地产民事行为。根据二ＯＯ五年六月十八日公布，二ＯＯ五年八月一日起施行的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条关于合作开发房地产合同“是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”的定义。签订合作开发房地产合同必须具备土地使用权性质是出让、合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质两个条件。从本案查明事实的来看，上述两个条件并不完全具备。且该协议签订的内容来看双方并无土地使用权出让的内容，未约定被告（反诉原告）吴付华将国有土地权属变更为出让土地使用权转让过户给原告（反诉被告）刘文宝，刘文宝支付给吴付华对等土地使用权价款作为双方合作开发房地产的前提条件。原告（反诉被告）刘文宝依据双方签订的《协议书》和最高人民法院关于土地使用权纠纷案件的司法解释诉请本院判令将吴付华的土地使用权过户给原告刘文宝，既无事实依据，也与上述司法解释关于国有土地使用权合作开发房地产的规定条件不相符。且该案原告刘文宝诉讼属于土地使用权纠纷，根据《中华人民共和国土地管理法》规定的“土地使用权纠纷由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理”。不经行政部门处理而直接向人民法院起诉，不属于人民法院的受理范围。原告刘文宝不享有诉权，鉴于本院已受理原告的诉讼请求，故，原告刘文宝的诉讼请求本院不予支持。被告（反诉原告）吴付华依据与原告（反诉被告）刘文宝签订《协议书》向原告主张违约金之债权，该反诉请求与原告刘文宝向被告吴付华主张的土地使用权请求不是同一法律关系。该协议所涉及的民事行为是否具有合法性及合同效力尚待确定，并非本案评判范围，需当事人另求途径解决。故，被告（反诉原告）吴付华的反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第二条、第五条、第六条，《中华人民共和国合同法》第二条、第五条、第七条、第八条，《中华人民共和国土地管理法》第十二、十三条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十二条、二百三十三条的规定，判决如下：驳回原告刘文宝的诉讼请求。驳回被告吴付华的反诉请求。三、本诉案件受理费80元，反诉案件受理费2900元，由原告刘文宝、被告（反诉原告）吴付华各自承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件的案件受理费2980元，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农业银行襄阳市万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号：17×××56。上诉人也可以将上诉案件的案件受理费交给保康县人民法院转交或直接到湖北省襄阳市中级人民法院预交上诉案件的案件受理费，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件的案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  杜少勇二〇二〇年十二月二十日书记员  宦红云