四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0402民初1974号 原告（反诉被告）:孙永安,男,1963年8月1日出生,汉族,住四川省盐边县。 委托诉讼代理人：夏忠团，四川民慷律师事务所律师，执业证号：××。 被告（反诉原告）:任赵,男,1979年6月30日出生,汉族,住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：向松，四川有度律师事务所律师，执业证号：××。 原告孙永安与被告任赵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，被告任赵依法提起反诉，本院受理后适用普通程序，对本案本诉和反诉公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙永安及其委托诉讼代理人夏忠团，被告（反诉原告）任赵及其委托诉讼代理人向松到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告孙永安向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令任赵向孙永安返还租赁押金款10000元；2.本案诉讼费由任赵承担。事实与理由:2017年3月21日王洪春与任赵签订了房屋租赁合同,任赵承租了王洪春位于攀枝花市东区××镇××村××组××号房屋用于餐饮经营。2019年4月23日,孙永安与任赵签订了房屋租赁协议,约定任赵将承租的房屋一、二楼转租给孙永安从事餐饮经营，对于任赵添置在该转租房屋内的设施一并交与孙永安使用,但孙永安需向任赵交付10000元押金,2019年4月24日孙永安依约通过微信转账方式向任赵交付了押金10000元。2020年6月16日,王洪春以任赵拖欠租金为由将孙永安与任赵诉至法院要求解除房屋租赁合同,并要求限期腾退房屋。诉讼过程中,王洪春及孙永安、任赵三方在法院主持下达成了调解协议,解除了孙永安与任赵之间签订的《租房协议书》,但对于原告交付给被告的10000元押金在该案中未作处理。孙永安认为,租房协议已解除,对于交付给任赵的押金款10000元任赵应当予以返还。孙永安近日多次索要,任赵置之不理。故诉至贵院,请求支持孙永安前列诉讼请求。 在审理过程中原告孙永安增加诉讼请求：1.请求判令任赵支付违约金10000元;2.判令任赵赔偿(2020)川0402民初1805号案件律师代理费6000元;3.判令任赵赔偿损失56550元(承租房屋装修费43690元,广告费12860元。)，理由为：任赵违返了与案外人王洪春的租赁协议，王洪春起诉任赵，在法庭审理过程中，被告任赵同意解除合同，从而导致孙永安与任赵之间的合同不得不解除，所以增加内容为任赵违约给孙永安造成的损失。 被告任赵辩称：我方请求法院驳回孙永安的诉讼请求，理由为：1.孙永安与任赵之间以及与王洪春之间所有的纷争在(2020)川0402民初1805号案件均已作出调解并处理完毕，之所以解除二份合同，就是因为孙永安没有按照约定支付租金。2.孙永安要求支付违约金没有事实依据，违约的人是孙永安；上一个案件的代理费是虚假的；赔偿的损失不能成立，原因是合同解除是自愿解除。综上，请求法院驳回孙永安所有的诉讼请求。 反诉原告任赵向本院提出诉讼请求：1.判令孙永安向任赵支付租金53533元、违约金10000元共计63533元；2.本案的诉讼费由孙永安承担。事实和理由：按照《租房协议书》第八条约定，孙永安应当于2019年6月1日前启动营业,如未达到,则每日向任赵支付200元作为租金。但孙永安于2019年7月11日才办理营业执照,开始营业时间更在此之后,这段期间应支付任赵租金8200元(41天*200元)。另外，从2019年11月1日至2021年2月28日期间(共16个月),孙永安租用任赵房屋,但分文未向任赵支付租金(参照反诉人与房东之间的价格计算),这段期间应支付租金45333元(68000/年÷2÷12个月×16个月=45333元)。综上，因本合同纠纷在贵院(2020)川0402民初1805号案件均已作出调解并处理完毕,依据一事不再理的原则，贵院不应当受理此案，而孙永安违反法律规定，纠缠不休，任赵只能提起反诉，恳请法院依法裁决。 反诉被告孙永安辩称：反诉请求不能成立，请求予以驳回。理由为：1.孙永安按照双方的约定，按时向任赵支付了租金，双方的租金在租房协议第二条进行了明确约定是从销售总额中提取10%作为租金支付。孙永安不存在违约行为。违约的人为任赵，因为任赵与孙永安签订的租房协议时间是八年。任赵既然不拖欠王洪春的租金，那么在（2020）川0402民初1805号案件中任赵就不该同意解除租赁协议。正是基于任赵的行为导致了原、被告之间的协议无法履行，任赵构成根本性违约，任赵的起诉计算金额没有事实依据和法律依据。2.任赵于2020年6月16日就与王洪春达成了房屋租赁解除协议，现孙永安使用的房屋与任赵没有关系。3.任赵提出孙永安从2019年7月才开始营业不属实，孙永安从2019年5月就开始营业，并在2019年5月31日,通过微信转账方式支付了任赵首次租金485元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无争议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：2017年3月21日，王洪春与任赵签订《房屋租赁合同》，约定王洪春将其位于攀枝花市东区××镇××村××组××号的房屋，房屋房前房后的院子、房屋周围的土地及房屋的设施设备租赁给任赵使用；租赁期限为10年（自2017年4月1日起至2027年3月31日止，其中2017年4月1日起至2019年3月31日为免租期，不计租金）；第三年度租金为65000元，自第四年度起，租金在上一年度基础上每年递增3000元；任赵如需转租，王洪春予以认同，相关费用由任赵自行与新的承租方收取等等。2017年7月17日，任赵向王洪春交纳租金65000元，王洪春出具《收条》，载明收到任赵2017年6月1日至2020年6月1日的租金65000元。 期间，任赵与雷春红口头协议，任赵将自己租赁的位于四川省攀枝花市东区××镇××村××组××号××楼××楼房屋出租给雷春红经营使用，雷春红在上述地址注册成立“攀枝花市东区土而其农庄”。 2019年4月23日任赵与孙永安签订《租房协议书》，约定任赵将自己租赁的位于四川省攀枝花市东区××镇××村××组××号的房屋其中的1楼、2楼出租给孙永安作为餐饮服务经营使用，5楼、彩钢棚、停车场为任赵、孙永安双方共同使用；孙永安每月从自己销售总额中提取10%作为租用店铺之费用；孙永安经营场所内产生的水、电费用由孙永安自行负责；租金和水、电费用审核日为次月2号前，支付日期为次月5号前；任赵无偿提供一楼、二楼房屋内现有设备设施（详见附表清单），并不收取费用；孙永安自行补充完善餐饮经营所需餐具、餐桌、厨房吊顶等设备及配套实施。孙永安应自行做好房屋维护、广告宣传；孙永安交10000.00元给任赵作为协议押金；协议有效期从2019年4月23日至2027年3月30日，协议期满后，孙永安应结清所有账款，任赵再退还孙永安押金；在本合同履约过程中，如任意一方需终止合同，需向对方支付人民币壹万元作为违约金；孙永安自开业之日起，必须按正常状态营业，任何时间不得终止营业（过年15日内放假除外），否则，任赵可以无条件终止合同并收回房屋；因为任赵租金系孙永安经营额提成，所以，在经营过程中，孙永安必须诚信记录销售收入，如发生孙永安自行收取营业额未记录到营业表中的，发现第一次，孙永安向任赵支付5000元作为违约金，发现第二次，本合同自然终止，孙永安必须无条件搬出本合同营业场所；本房屋孙永安将于6月1日前启动营业，如未达到，则孙永安每日向任赵支付200元作为租金；任何情况下本合同终止的，现有以及增加的所有室内设备不得搬离现场，装饰物件不得破坏、拆除，否则任赵有权要求孙永安恢复原状；孙永安经营过程中，必须按照国家法律法规及行业规范进行经营，所有经营过程中产生的经营风险、法律责任、安全责任等全部责任均由孙永安全部承担；本协议一式两份，由孙永安向任赵缴纳10000元押金并经任赵、孙永安双方签字之日起生效等。2019年4月23日，孙永安通过微信转款支付任赵押金10000元。2019年5月，孙永安开始营业，并于2019年5月31日通过微信转账方式支付了任赵首次租金485元。2019年7月11日，孙永安在上述地址注册成立“攀枝花市东区山沟沟野菜馆”。此后，孙永安按照约定支付任赵租金至2019年10月。 2020年6月16日，王洪春因未收到本年度租金，以任赵、雷春红、孙永安为被告，向本院起诉，要求本院判令解除其与任赵签订的《房屋租赁合同》；判令任赵支付拖欠的租金68000元（暂计至2021年4月1日止，实际至房屋腾退之日止），违约金20000元；判令任赵、雷春红、孙永安腾退租赁房屋，停止营业活动，注销注册在租赁房屋上的营业执照。在本院审理过程中，王洪春与任赵、孙永安自愿达成如下协议:一、解除王洪春与任赵签订的《房屋租赁合同》，任赵添置的所有设备设施归王洪春所有；二、解除任赵与孙永安签订的《租房协议书》；三、任赵自愿支付王洪春租金10000元（已支付）；四、王洪春随时有权将位于攀枝花市东区××镇××村××组××号的房屋出租给他人。若王洪春在2021年2月28日前将房屋出租给他人，则王洪春在将房屋出租给他人当日自愿支付孙永安60000元，孙永安立即配合腾退房屋，且孙永安添置所有设备设施归王洪春所有；若王洪春未能在2021年2月28日前将房屋出租给他人，则王洪春于2021年2月28日自愿支付孙永安30000元，孙永安立即配合腾退房屋，且孙永安添置所有设备设施归王洪春所有；五、王洪春将位于攀枝花市东区××镇××村××组××号的房屋出租给他人之前，但不得超过2021年2月28日，孙永安有权使用位于攀枝花市东区××镇××村××组××号的房屋及房屋内的所有设备、设施，且在2021年2月28日前，孙永安在同等条件下享有该房屋的优先承租权；六、王洪春自愿放弃其他诉讼请求；七、案件受理费400元，由王洪春自愿承担。 以上事实由双方当事人陈述和答辩，以及当事人提交的《租房协议书》、微信转账记录截图、本院（2020）川0402民初1805号《民事调解书》、《民事起诉状》、《委托代理人合同》、《律师费收费发票》、《收据》、《收条》、《微信聊天记录》、孙永安的《营业执照》和《食品经营许可证》、《微信转账记录》10页、《情况说明》、雷春红《营业执照》复印件和《食品经营许可证》、点菜单等等证据在案佐证。 对双方争议的，原告主张的押金10000元,是否在本院（2020）川0402民初1805号案件中一并处理的问题。孙永安主张其向任赵交纳的押金10000元，未在本院（2020）川0402民初1805号案件中一并处理；任赵主张押金10000元已在本院（2020）川0402民初1805号案件中一并处理，所以自己才会同意支付王洪春10000元。为此，经双方当事人申请，本院调取了本院（2020）川0402民初1805号《开庭笔录》、《民事调解书》等案件材料，在上述材料中显示，在本院（2020）川0402民初1805号案件的处理过程中，孙永安和任赵并未明确提出解决押金10000元的问题，《民事调解书》中任赵同意支付王洪春10000元是租金。所以，本院认为，双方在本院（2020）川0402民初1805号案件中解除《租房协议书》是基于王洪春与任赵解除《房屋租赁合同》，双方并未对解除《租房协议书》后的，包括押金10000元的问题在内的其他事项的处理作出明示。故原告主张的押金10000元的问题未在本院（2020）川0402民初1805号案件中一并处理。 对双方争议的,在履行《租房协议书》的过程中是谁违约，如何承担违约责任，孙永安主张的押金10000元是否应当退还的问题。孙永安主张其并未违约，其未向任赵交纳2019年11月及其以后至协议解除的租金属实，但11月至2020年1月的租金是因为王洪春要求修建化粪池，自己花了4800元修建化粪池，经协商折抵了租金，2020年2月起自己因疫情停业，属不可抗力，不应当支付租金。任赵抗辩，正是因为孙永安未交纳租金，造成王洪春与自己解除合同，是孙永安违约，应当按照约定支付租金并承担违约金。本院认为，孙永安提交的现有证据不足以证明自己修建化粪池花费4800元用于折抵租金，经过了任赵同意，孙永安违约，应当承担违约责任。但任赵亦未按照其与王洪春的租赁合同的约定提前支付王洪春2020年6月1日以后的租金，致使王洪春向本院起诉，后三方协商解除两份租赁合同。任赵亦应当承担违约责任。因双方合同约定的违约金为10000元，鉴于本案实际情况，双方违约金互相抵消，任赵应当退还孙永安押金10000元。孙永安的其他诉讼请求证据不足，本院不予支持。任赵反诉孙永安违反合同约定，于2019年7月11日之后才开始营业,与本院查明事实不符，其主张这段期间孙永安应支付任赵租金8200元(41天*200元)，没有事实依据，本院不予支持。任赵反诉孙永安支付自2019年11月1日至2021年2月28日期间租金45333元(68000/年÷2÷12个月×16个月=45333元)，因双方在《租房协议书》中约定“孙永安每月从自己销售总额中提取10%作为租用店铺之费用”，任赵并未提交其主张租金期间孙永安的“销售总额”，且孙永安因疫情影响于2020年2月起停止营业，而任赵以“参照任赵与原房东的价格”作为租金计算方式，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下： 一、任赵于本判决书生效后十日内退还孙永安押金10000元； 二、驳回孙永安的其他诉讼请求。 三、驳回任赵的反诉请求。 本诉案件受理费1614元，由任赵承担50元，孙永安承担1564元；反诉案件受理费1388元，由任赵承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审 判 长  贾幼蔓 人民陪审员  周 婷 人民陪审员  邹开会 二〇二〇年十二月九日 书 记 员  李思琪