河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终6053号 上诉人（原审被告、反诉原告）：荣盛房地产发展股份有限公司。地址河北省廊坊经济技术开发区祥云道**荣盛发展大厦。 法定代表人：耿建明，董事长。 委托诉讼代理人：尤婕，河北乾翔律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑海鹰，女，1962年1月20日出生，汉族，住址河北省廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：乔峥，男，1961年3月22日出生，蒙古族，住址河北省廊坊市广阳区。系被上诉人郑海鹰之夫。 委托诉讼代理人：吴雨冰，北京大成律师事务所律师。 上诉人荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称荣盛公司）因与被上诉人郑海鹰商品房销售合同纠纷一案，不服河北省廊坊市广阳区人民法院（2019）冀1003民初6749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 荣盛房地产发展股份有限公司上诉请求：1、撤销原判，将本案发回重审或查明事实后改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审认定事实错误；2、本案不构成表见代理，被上诉人应承担因重大过错所造成的损失；3、本案已经涉嫌犯罪，公安机关正在侦查过程中，在刑事案件审理终结 —2— 前，应中止本案的审理；4、本案《商品房买卖合同及《补充协议》中上诉人处的公章，均是假章，应认定该合同无效；5、上诉人并无明显过错，案涉损失应由被上诉人向犯罪嫌疑人追偿；6、结合公安局和检察院的侦查、公诉情况可知，郑海鹰与李硕就涉案房屋购买经过了深度沟通，且郑海鹰完全知晓李硕非上诉人的员工。此事实对民事案件影响重大，且李硕已被指控犯合同诈骗罪、诈骗罪，基于此，本案应中止审理；7、李硕行为不构成表见代理；综上，刑事案件的审理对本案影响重大，根据法律规定，应中止民事审理。退一步讲，即使刑事审判还未做定论，但至少李硕已就其与郑海鹰整个交易过程交代清楚，郑海鹰非“受害人”。 郑海鹰答辩称，1、原审认定事实清楚，一是商品房的买卖合同时双方真实意思表示。二是李硕离职后，继续以荣盛公司的销售人员代表公司销售房屋。2、从案件事实来看，李硕在客观上具有使用郑海鹰相信其有代理权的外表现象。3、本案不属于中止审理情形。4、荣盛公司依然放任李硕离职后实施代理行为，存在重大过错，该过错造成的后果应由其自行承担，不应由无辜的购房人承担。5、事实上李硕从荣盛公司离职后，在荣盛公司的默认下依然可以代表荣盛公司销售房屋。6、郑海鹰主观上是善意且无过失，在签订合同和履行合同中已尽到合理谨慎的注意义务。7、荣盛公司在报案材料中已经自认，李硕“将客户缴纳给公司的房款和车位款据为己有”，实质上已经认可了李硕代理行为的法律后果由荣盛公司承担，因此侵害了荣盛公司的利益。综上，郑海鹰在购买本案房屋的过程中，始终有足够理由相信李硕为荣盛公司的销售人员，李硕具有合法、正当的代理权，李硕的代理权行为代表了荣盛公司的行为，荣盛公司应当受该表见代理行为的约束，并承担因此产生的全部法律后果，荣盛公司不能因为其内部管理失误、失控所导致的责任或产生的损失转嫁给郑海鹰。 郑海鹰向一审法院起诉请求：一、确认我与被告2016年10月29日签订并于2017年1月23日网签备案的《商品房买卖合同》合法有效，被告应履行将涉案房屋（位于河北省廊坊市）过户给我的义务；二、确认我与被告2016年10 —3— 月29日签订的《商品房买卖合同补充协议》、2018年3月21日签订的《荣盛华府小区面积误差处理协议》合法有效，确认我对建筑面积25.41平方米的地下储藏间享有合法使用权；三、确认我与被告2017年6月13日签订的《廊坊荣盛华府地下停车场车位有偿使用协议书》合法有效，我享有对荣盛华府小区9号楼与5号楼之间负一层地下停车场中C095号、C096号两个车位的使用权。案件受理费由被告负担。 荣盛房地产发展股份有限公司向一审法院起诉请求：要求确认上述《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》无效。案件受理费由反诉被告负担。 一审法院认定事实：2016年10月29日，原告郑海鹰与被告荣盛房地产发展公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《商品房房屋所有权证办理协议》，案外人李硕以被告公司销售人员身份予以经办。2017年6月13日，原告与被告签订《廊坊荣盛华府地下停车场车位有偿使用协议书》。2017年1月23日，原告与被告在廊坊市房屋交易与产权管理中心办理了《商品房买卖合同》网签备案手续。原告于2016年9月23日向被告交付定金20万元，2016年10月29日交付30000.00元，2016年11月7日交付180万元，2017年1月24日交付20万元，2017年4月25日交付88万元，2017年6月14日补交车位款20000.00元，以上总计交付313万元。2017年6月13日，被告为原告开具《收款收据》。2017年9月13日，原告向被告申请办理涉案房屋的入住手续，被告向原告交付涉案房屋，原告交付物业服务费、垃圾处理费、清运费、房屋维修基金等计22424.00元。现原告实际占用涉案房屋。2017年12月21日，被告在荣盛华府小区张贴《关于荣盛华府小区产权证办理的通知》、《荣盛华府产权证办理时间分配表》，通知小区业主提交相应材料办理房屋产权证。2018年3月21日，原告到荣盛大厦产权证办理办公室办理房屋产权证手续，与被告签订了《荣盛华府小区面积误差处理协议》，之后，在到被告财务部换取正式发票时，被告财务部拒绝给原告出具正式发票。另查明：被告荣盛房地产发展公司2018年5月 —4— 22日以案外人李硕涉嫌伪造公司财务收据和合同，诈骗客户钱款为由，向公安机关报案，廊坊市公安局广阳分局于2018年6月21日以李硕合同诈骗立案。上述事实有：原、被告陈述；原、被告2016年10月29日所签《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《商品房房屋所有权证办理协议》；原、被告2017年1月23日所签备案《商品房买卖合同》；原、被告2017年6月13日所签《廊坊荣盛华府地下停车场车位有偿使用协议书》；原、被告2018年3月21日所签《荣盛华府小区面积误差处理协议》；被告向原告所出具《收款收据》；廊坊荣盛物业服务有限公司所出具收取原告物业服务费、垃圾处理费、清运费、房屋维修基金《收款收据》；廊坊市公安局广阳分局2018年5月22日《受案回执》、2018年6月21日《立案告知书》可证。 一审法院认为：本案原告郑海鹰购买被告荣盛房地产发展公司商品房，并先后签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《商品房房屋所有权证办理协议》、《廊坊荣盛华府地下停车场车位有偿使用协议书》，在原告购房过程中，案外人李硕以被告荣盛房地产发展公司销售人员身份与原告进行洽谈、带领原告看房、办理签订合同事宜及收取购房款并出具《收款收据》，更是与原告一同到政府机构廊坊市房屋交易与产权管理中心办理《商品房买卖合同》网签备案手续，且已经网签成功。此后，被告向原告交付了涉案房屋（包括房屋钥匙及相关物品），现原告已经实际占有涉案房屋并已经使用，涉案房屋物业服务公司亦已向原告收取物业服务费、垃圾处理费、清运费、房屋维修基金，被告（在没有案外人李硕参与下）还与原告签订《荣盛华府小区面积误差处理协议》并加盖公司公章。原告作为一名普通购房者，其在被告售楼处与案外人李硕洽谈购房事宜，在李硕带领下看房、签订合同直至到相关政府部门办理商品房买卖合同的网签备案手续，其有充分理由认为李硕系被告公司工作人员，也有充分理由相信李硕可以代表被告公司与自己签订购房合同及代收取购房款。现被告提出李硕已经离职，其与他人（本案原告）签订《商品房买卖合同》是诈骗行为（李硕涉嫌诈骗案件尚在审理之中，最终其是否属 —5— 于诈骗，将依法定程序进行并予以处理）。随便一个人可以冒充被告公司工作人员与他人签订《商品房买卖合同》并收取购房款，甚至还可以到政府部门进行合同的网签备案，由此可以看出被告公司经营管理的混乱。如果李硕确属对原告进行诈骗，也正是基于被告公司经营管理混乱，才使得其有机可乘，如果被告公司的经营管理规范，外人绝对不可能去进行合同的网签备案，而进行网签需要进行系统登录操作，未得到授权根本无法进行。而正是因为办理了网签，原告更是对李硕不存任何疑问，在此之后又继续支付了相当数额的购房款。如果李硕确属对原告进行金钱诈骗，那么涉案商品房李硕又是如何向原告交付？如何与原告签订《荣盛华府小区面积误差处理协议》并加盖公司公章？对此，被告应负责任。而关于网签，李硕在为本案原告办理合同网签的同时还为另一户购房者（王利平）一并办理了网签手续，该购房者却得到被告认可，原因是该户购房者所交购房款被告已经得到，被告只是因为本案原告所交购房款未能得到，即对合同不予认可。如果真如被告所称李硕早已离职亦未对其授权，那么其应无权代表公司去与任何购房者（包括王利平）签订合同，更不要说进行网签备案，被告对与本案原告同时进行网签的另一户购房者购房合同的承认并不能做出合理的解释，被告以李硕早已离职为由拒绝承认原告为合法购房者身份的依据并不充分。本案原告作为一个普通的购房者，不可能识别出李硕是否已经离职，更不可能识别出所签数份合同及收款收据中被告公司公章的真伪，就其签订相关合同的场所，尤其是进行合同网签备案的场所，其有充分理由相信李硕是被告工作人员，完全可以代表被告签订合同。不论李硕离职与否，以及其是否另外注册开办公司，其以被告公司工作人员身份代表被告公司与原告签订《商品房买卖合同》等属实，李硕的行为构成表见代理，被告公司应依法承担相应后果。反诉原告荣盛房地产发展公司所诉没有事实和法律依据，其反诉诉讼请求不能得到支持。综上，原告的诉讼证据更具优势，请求合理合法，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第四十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、第三条之规定，判决如下：一、原告郑海鹰与被告荣 —6— 盛房地产发展股份有限公司2016年10月29日签订并于2017年1月23日网签备案的《商品房买卖合同》合法有效，被告荣盛房地产发展股份有限公司应履行将涉案房屋（位于河北省廊坊市）过户给原告郑海鹰的义务；二、原告郑海鹰与被告荣盛房地产发展股份有限公司2016年10月29日签订的《商品房买卖合同补充协议》、2018年3月21日签订的《荣盛华府小区面积误差处理协议》合法有效，原告郑海鹰对建筑面积25.41平方米的地下储藏间享有合法使用权；三、原告郑海鹰与被告荣盛房地产发展股份有限公司2017年6月13日签订的《廊坊荣盛华府地下停车场车位有偿使用协议书》合法有效，原告郑海鹰享有对荣盛华府小区9号楼与5号楼之间负一层地下停车场中Ｃ095号、Ｃ096号两个车位的使用权。四、驳回反诉原告荣盛房地产发展股份有限公司对反诉被告郑海鹰的诉讼请求。案件受理费31840.00元，反诉案件受理费100.00元，诉讼保全费5000.00元，计36940.00元，均由被告（反诉原告）荣盛房地产发展股份有限公司负担。 本院二审期间，上诉人提交三份证据：一、刑事裁定书，（2019）冀1003刑初476号，证实李硕因诈骗罪、合同诈骗罪被广阳区人民检察院提起公诉，其中2019年3月3日被广阳公安分局刑事拘留。二、广阳公安分局询问笔录部分截取，证实李硕在到案后接受公安分局的询问，就其与被上诉人就荣盛房产详细的交易经过，其中其承认窃取了荣盛的钥匙和备案的密钥。三、证据册中P106，（2018）冀1003民初1845号民事裁定书，证实该类案件另一被李硕窃取我公司情况发生的房屋纠纷，该裁定书中法院认定李硕对所有出具的财务收据和合同均系自己伪造，该民事案件已经中止审理，需要等待刑事认定。另外，提交两份申请书，一份中止审理申请，一份申请法院调取证据申请。上述两份申请因李硕已经到案并被提起公诉，且据我方所知被上诉人也接受了广阳公安分局的询问，可能其对购房经过有相关的论述，需要法院调查取证，还本案一个真实的发生经过。被上诉人质证意见：一、对证据一的真实性无法核实，关联性及证明目的不予认可，因为刑事裁定书上明确指出被告人李硕犯合同诈 —7— 骗罪、诈骗罪、职务侵占罪，被上诉人向荣盛公司购买本案房屋购房款交付给李硕，损害的是荣盛公司的利益，并没有损害被上诉人的利益，在荣盛公司向公安机关的报案材料中，荣盛公司明确承认李硕将客户缴纳给公司的房款和车位款据为己有，这说明荣盛公司清楚李硕所收取的被上诉人的购房款本应当交付给荣盛公司，但是李硕没有交付给荣盛公司，因此荣盛公司认为其合法利益受到侵害才向公安机关进行报案。如果说李硕在销售房屋给被上诉人的过程中涉嫌刑事犯罪，其犯罪也应该是职务侵占罪。二、对证据二的真实性无法确认，关联性及证明目的不予认可，1、在签订合同前根据李硕的供述，其带被上诉人看房，钥匙是李硕从物业借出来的，并不是李硕自己窃取的钥匙，但实际上李硕是从售楼处拿取的钥匙，所有的待售房屋的钥匙李硕全部拿过去了；2、李硕在和被上诉人办理售房手续的过程中从来没有跟被上诉人提到过他不是荣盛公司的销售人员，在售房过程中李硕一直和被上诉人强调他是可以销售荣盛的房屋的，且之前也给被上诉人的弟弟郑海鹏的同事销售过荣盛华府的房屋；3、李硕供述2016年春节前从荣盛华府的售楼处前台把密码锁拿出来，没有告诉荣盛公司的人，这与事实不符，因为2017年1月23日李硕在办理本案房屋网签手续的时候除了给本案房屋办理网签外当天还为荣盛公司销售给案外人王利平的房屋办理了网签手续，可见当时李硕不仅仅代表个人行为，本质上代表荣盛公司的职务行为；4、供述只是李硕本人的供述，不仅与事实不符，有可能是李硕为了推卸其责任和罪名作出的不实供述，再无相关其他证据予以佐证的情况下不足以作为认定事实的依据。三、对证据三的真实性无法核实，关联性及证明目的不予认可，因为本案房屋不但由荣盛公司向被上诉人实际进行交付，而且已经在廊坊房地产交易中心办理了网签和备案手续，这跟上诉人所提交的裁定书中的案件事实不一样的，因此不能以他案中认定的事实来主张作为本案中中止审理的依据。 本院二审期间查明事实与一审一致。 本院认为，本案被上诉人作为一个普通的购房者，不可能识别出李硕是否已经离职，更不可能识别出所签数份合同及收款收据中荣盛 —8— 公司公章的真伪，就其签订相关合同的场所，尤其是进行合同网签备案的场所，其有充分理由相信李硕是荣盛公司工作人员，完全可以代荣盛公司签订合同，李硕以荣盛公司工作人员身份代表荣盛公司与被上诉人签订《商品房买卖合同》等属实，李硕的行为构成表见代理，荣盛公司应依法承担相应后果。被上诉人持有的《商品房买卖合同》已经在政府机构廊坊市房屋交易与产权管理中心办理了网签备案手续，且已经网签成功，此后，荣盛公司向被上诉人交付了涉案房屋（包括房屋钥匙及相关物品），视为荣盛公司对《商品房买卖合同》的主动认可，因此合同合法有效。虽然李硕涉嫌刑事犯罪问题，但荣盛公司主张中止审理证据不足、理由不充分，不予认可。综上所述，荣盛房地产发展股份有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费31,890.0元，由上诉人荣盛房地产发展股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘建刚 审判员  罗丕军 审判员  崔玉水 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  邓雪娇