湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终13076号上诉人（原审被告）：湖南裕田奥特莱斯置业有限公司，住所地湖南省长沙市望城经济技术开发区雷锋大道**奥莱小镇。法定代表人：沈宏波，董事长。委托诉讼代理人：侯蕾，女，1993年1月24日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。被上诉人（原审原告）：李晓，女，1987年7月21日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。委托诉讼代理人：杨虎，男，1981年12月24日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区，系李晓丈夫。上诉人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司（以下简称裕田置业公司）与被上诉人李晓商品房销售合同纠纷，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2020）湘0112民初2840民事判决提起上诉。本院于2020年12月7日立案受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人裕田置业公司向本院提出上诉请求：1.请求依法撤销长沙市望城区人民法院（2020）湘0112民初2840判决书，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由李晓承担。事实和理由：1.一审法院认定了李晓逾期支付房款的事实，但在计算逾期交房违约金仍从合同约定交房之日次日开始计算，而此时李晓并未付清房款，根据合同补充协议约定应当自李晓付清房款之日计算；2.一审法院通过《奥莱小镇A区延期交房的回复》及《业主违约金确认单》认定，双方对逾期交房及违约金的相关条款进行变更，2017年3月30日前逾期交房违约金计算方式从支付已付房款万分之一变更为按日支付已付房款万分之三是错误的；2017年4月1日至2017年6月7日逾期交房违约金计算方式按日支付已付房款万分之二缺乏法律及合同依据，大大加重了裕田置业公司的责任，严重违反了公平原则及比例原则。被上诉人李晓辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确，基于公平原则，酌情认定违约金标准并无不当，请求二审法院维持原判，驳回裕田置业公司的上诉请求。李晓向一审法院起诉请求：1.裕田置业公司支付李晓2016年7月1日至2017年3月30日商品房交房违约金尾款9217.5元；2.裕田置业公司支付李晓2017年4月1日至2018年3月30日（共计365天）商品房逾期交房违约金33318元（合同第十一条第2款规定裕田置业公司按万分之三每日支付李晓逾期交房违约金）；3.本案诉讼费用由裕田置业公司承担。一审法院查明事实：李晓、裕田置业公司双方签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，李晓以304276元购买裕田置业公司开发建设的位于长沙市望城区××镇××幢××号房屋。合同约定：首付款212993元于2014年11月12日支付；剩余房款于2015年5月30日前支付房款5万元，于2016年5月30日前支付房款41283元；买受人未按本合同的约定时间付款，按逾期时间分别处理，逾期超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应付款的2%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定应付款期限之次日其至实际全额支付应付款之日止，买受人向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；裕田置业公司应于2016年6月30日前向李晓交付房屋；房屋交付条件为：已经竣工验收备案，水、电、气达到接通条件，电话通讯、有线电视、宽带网络线路敷设到户。如未达到交付条件，李晓有权拒绝接收房屋。出卖人逾期交房的，按逾期时间，分别处理，逾期不超过150日的，从逾期交房的第二天起至实际交房之日止，出卖人向买受人按日支付全部已付房款的万分之一的违约金；逾期超过150日的，从逾期交房的第二天起至实际交房之日止，出卖人向买受人按日支付全部已付房款的万分之三的违约金。《补充协议》约定，买受人付清该房屋的全部房价款后，出卖人才办理交付手续，如已届满该房屋交付时间，但买受人尚未付清全部房价款，出卖人有权拒绝为买受人办理交付手续。合同签订后，李晓按照约定支付了首付款212993元，于2015年7月27日支付5万元，于2017年1月24日付清尾款41283元。2017年4月11日，裕田置业公司发出关于《奥莱小镇A区延期交房的回复》，其中关于违约金计算及支付如下：计算日期从交房之日起至A区竣工验收备案表领取之日止，就所产生的违约金我司将采取分期支付的方式，首期按照交房之日起至2017年3月31日止的50%支付，于2017年4月30日之前支付到位。2017年7月17日，李晓签字确认《违约金支付确认单》，载明，经公司决定我司首批违约金计算至2017年3月30日，依据双方签订商品房买卖合同，我司需要赔付的违约金总额为18435元，本次支付首批违约金的50%为9217.5元。2017年8月2日，裕田置业公司转账9217.5元至李晓账户并备注违约金。2017年6月7日，李晓与裕田置业公司就交房协商后于当日领取钥匙并签订入伙会签单及前期物业管理协议并办理了装修申报审查手续。一审另查明，2016年12月15日，案涉房屋所在的A区住宅进行五方竣工验收，验收结果为合格，2018年3月9日，案涉房屋所在的A区12栋进了工程竣工验收备案。一审法院认为，李晓与裕田置业公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故李晓与裕田置业公司之间签订的商品房买卖合同合法有效。根据合同的约定，房屋交付时要进行竣工验收备案，虽案涉房屋于2018年3月9日才进行备案，但案涉房屋于2016年12月15日经五方验收合格已经符合基本的入住及法定的交付使用条件。故2017年6月7日，李晓、裕田置业公司通过协商，对不符合合同约定交房条件的案涉房屋的交付达成一致意见，李晓在明知案涉房屋未办理竣工验收备案的情况下仍提前接受使用了该房屋，应视为双方对案涉房屋的交房条件进行了变更，故2017年6月7日视为对案涉房屋的实际交付。根据合同的约定，裕田置业公司应于2016年6月30日前将案涉房屋交付给李晓，而裕田置业公司于2017年6月7日才将房屋交付给李晓，故裕田置业公司已逾期交房，关于裕田置业公司逾期交房的时间起算点，裕田置业公司提出根据合同的补充协议，李晓尚未按约付清全部房价款，裕田置业公司有权拒绝为李晓办理交付手续，故裕田置业公司逾期交房的时间应从李晓付清全款后开始起算，本案中，李晓确未按合同约定支付后两期的房屋尾款，故裕田置业公司有权拒绝交房并据此不承担李晓付清全款前的相关逾期交房的责任，但通过裕田置业公司发出关于《奥莱小镇A区延期交房的回复》及李晓确认的《违约金支付确认单》，双方对逾期交房违约金的截止时间和金额进行了计算和约定，且已部分履行，可视为双方对逾期交房及违约金的相关条款进行了变更，系双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，裕田置业公司应按此约定履行，故对于裕田置业公司抗辩逾期交房违约金的起算时间以及以上违约金系工作人员计算错误的抗辩意见，一审法院不予采纳。对于李晓逾期付款的违约责任，裕田置业公司虽不可据此作为其不承担逾期交房违约金的抗辩理由，但可另行主张权利。关于违约金的金额，李晓、裕田置业公司通过《业主违约金支付确认单》确认，首批违约金计算至2017年3月30日的违约金总额为18435元，裕田置业公司已支付9217.5元，故对于李晓要求裕田置业公司支付剩余9217.5元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于李晓还主张2017年4月1日至2018年3月30日的违约金，一审法院认为，李晓于2017年6月7日已实际收房，且未提供证据证明其在占有使用后至竣工验收备案产生了实际损失，故一审法院支持2017年4月1日至2017年6月7日（房屋实际交付日）的违约金。关于违约金的标准，裕田置业公司提出李晓主张的违约金过高并请求调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，综合考虑李晓确有逾期付款的情形、裕田置业公司逾期交房天数及合同对逾期交房违约金的约定等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院酌情每日按已付房款万分之二的标准计算违约金，经计算共4138元（304276元×0.02%×68天），合计违约金为13355.5元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，一审判决：一、湖南裕田奥特莱斯置业有限公司在判决生效之日起十日内向李晓支付逾期交房违约金13355.5元。二、驳回李晓的其他诉讼请求。案件受理费864元，适用简易程序减半收取432元，李晓负担300元，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司负担132元。双方当事人二审均未提交新证据。二审查明：本院在审理（2018）湘01民终1521号上诉人丁婷婷与被上诉人裕田置业公司商品房预售合同纠纷一案、（2018）湘01民终1522号上诉人苏锋等与被上诉人裕田置业公司商品房预售合同纠纷一案、（2018）湘01民终1523号上诉人彭翠平与被上诉人裕田置业公司商品房预售合同纠纷一案、（2018）湘01民终1524号上诉人胡可与被上诉人裕田置业公司商品房预售合同纠纷一案、（2018）湘01民终1525号上诉人张玉琢、蔡青与被上诉人裕田置业公司商品房预售合同纠纷一案、（2018）湘01民终1533号上诉人段顺昌、陈亭亭与被上诉人裕田置业公司商品房预售合同纠纷一案、（2018）湘01民终1534号上诉人廖柳絮与被上诉人裕田置业公司商品房预售合同纠纷一案等中，对一审法院按2016年中国人民银行贷款利率1-5年期的年利率为4.75%计算逾期交房违约金予以了维持。本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：逾期交房违约金起算日期以及2017年4月1日至2017年6月7日违约金计算标准如何确定。关于逾期交房违约金起算日期的问题。本院认为，李晓和裕田置业公司双方均认可《业主违约金支付确认单》，该确认单不违反法律和行政法规的强制性规定。因李晓已签字确认，裕田置业公司按照该确认单确定的义务已向李晓支付了首批50%的违约金，双方当时均未提异议，视为双方均同意按照此确认单确认裕田置业公司2016年6月30日至2017年3月30日因逾期交房的违约金，双方均应遵守。一审法院据回复、确认书认定双方对逾期交房违约金起算日期进行了变更，并无不妥，故裕田置业公司关于应从付清尾款之日2017年1月26日起计算逾期交房违约金的上诉主张，本院不予支持。关于2017年4月1日至2017年6月7日违约金计算标准如何确定的问题。根据双方合同约定，逾期交房超过150天合同继续履行的，按已付房款的万分之三支付违约金，该约定明显低于逾期交房的损失。审理过程中，双方当事人均未提交证据证明因裕田置业公司逾期交房给李晓造成损失的数额。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。一审法院综合考虑涉案合同的履行情况、过错程度以及预期利益、合同对逾期交房违约金的约定等因素，依公平原则和诚实信用原则进行衡量，予以酌情处理，本无不当。但与一审法院、本院先前审理的以裕田置业公司为被告的系列案件处理结果不一致，且无不一致的重大理由，故应予以纠正。因裕田置业公司逾期交房时间为2016年，2016年中国人民银行贷款利率1-5年期的年利率为4.75%，本院据此计算逾期交房违约金。2017年4月1日起至2017年6月7日止的逾期交房违约金为2693元（304276元×4.75%×68÷365=2693元）。故，裕田置业公司应向李晓支付逾期交房违约金为11910.5元（9217.5元+2693元=11910.5元）。综上，裕田置业公司上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予以改判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市望城区人民法院（2020）湘0112民初2840号判决；二、湖南裕田奥特莱斯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向李晓支付逾期交房违约金11910.5元；三、驳回李晓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费864元，适用简易程序减半收取432元，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司负担260元，李晓负担172元；二审案件受理费150元，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司负担100元，李晓负担50元。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  周 坤审判员  金新贵二〇二〇年十二月十八日法官助理李银龙书记员彭硕附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。