浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终1666号 上诉人（原审原告）：湖州湖祥置业有限公司，住所地浙江省湖州市吴兴区八里店镇草荡漾路**。 法定代表人：高志文。 委托诉讼代理人：陈宇杰，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：陈冬惠，男，1978年1月20日出生，汉族，住浙江省湖州市。 原审第三人：上海诚焓实业有限公司，住所地上海市松江区新浜，住所地上海市松江区新浜镇新绿路** style="font-size: 15pt; font-family: 宋体; margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt"> 法定代表人：陈璋进。 上诉人湖州湖祥置业有限公司（以下简称湖祥置业公司）因与被上诉人陈冬惠、原审第三人上海诚焓实业有限公司（以下简称诚焓公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省湖州市吴兴区人民法院（2020）浙0502民初2841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭，经过调查、阅卷与询问当事人，本案现已审理终结。 湖祥置业公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回陈冬惠一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由陈冬惠承担。事实与理由：一、其与陈冬惠未签订任何书面的房屋买卖合同及相关文件，双方不存在商品房买卖合同关系。二、其未收取过陈冬惠购房定金，一审法院判决其向陈冬惠双倍返还定金4万元无任何依据。实际是第三人诚焓公司收取了陈冬惠的款项，诚焓公司与其之间未签订委托销售代理合同，双方未形成委托代理销售关系，诚焓公司擅自收取陈冬惠的费用，由此产生的责任应由第三人承担，因此陈冬惠应向第三人诚焓公司主张返还或赔偿，与湖祥置业公司无关。三、为妥善解决陈冬惠购房需求，在吴兴区相关政府部门主持下，其曾多次与陈冬惠沟通并发函，但是陈冬惠拒不配合，甚至提供虚假资料，误导其导致未能协商解决。1.陈冬惠所谓购房事件发生后，陈冬惠曾向公安机关报警处理，并向吴兴区住建局等政府部门投诉，吴兴区住建局暂停了其房地产开发暂定资质审核和网签，导致其无法正常对外销售。2.为了查清事实并妥善解决该事件，吴兴区八里店镇派出所曾介入调查，八里店司法所也于2019年8月27日曾主持进行调解，陈冬惠参与了调解，但陈冬惠拒绝配合提供任何书面购房资料，而且提供虚假的房屋价格信息等误导湖祥置业公司，导致未能协商解决。3.鉴于上述情况，其在多次与吴兴区住建局沟通后，根据吴兴区住建局的指导意见，其于2019年8月30日向陈冬惠发出《通知函》，告知陈冬惠涉案房屋的合理销售价格，如陈冬惠有意向购买，于2019年9月3日前前往其处签订购房资料，否则其将视为陈冬惠放弃购买，其就不再为陈冬惠保留房源，并有权将涉案房屋另行出售给第三人。4.截至2019年9月3日，陈冬惠并未明确表示购买涉案房屋，也拒收其发出的《通知函》，在此情况下，其再次向吴兴区住建局汇报了事件进展，并提供了一份《关于中惠卡丽兰客户最新进展说明》，说明其的处理进展，并承诺愿意继续与陈冬惠沟通协商解决。在此情况下，吴兴区住建局才为其办理了房地产开发资质的审查意见公示，并开通了网签，但陈冬惠此后也从未再向其提出任何购房要求或赔偿主张，直至提起诉讼。四、双方均无过错，本案不能适用定金双倍返还罚则。第三人诚焓公司收取陈冬惠定金后，其曾在吴兴区××里店司法所主持下多次调解，双方对涉案房屋的价格也一直在进行沟通，但是陈冬惠拒绝提供任何书面资料，导致其无法确认被上诉人的购房总价。在此情况下，其于2019年8月30日向陈冬惠发出《通知函》，且发函已经告知陈冬惠涉案房屋的价格，并为陈冬惠将涉案房屋保留一定期限，但是陈冬惠仍然拒绝协商并签订商品房买卖合同，这种情况应属于双方在磋商过程中无法达成一致意见，双方均无过错，因此本案不能适用定金双倍返还的罚则。六、一审法院认为其缺乏诚信担当，内部管理混乱、外部沟通不及时是导致未能订立商品房买卖合同的主要原因，实际上在事件发生后，其为了查明事实，曾经与陈冬惠沟通，而且在政府部门主持下多次调解，但是陈冬惠一直不予配合，而且提供虚假资料，其员工马明龙等为了谋取私利，与第三人诚焓公司擅自勾结，严重损害其合法权益，如其不及时制止，将遭受更大的损失。 陈冬惠未作答辩。 诚焓公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 陈冬惠向一审法院起诉请求：1.湖祥置业公司双倍返还房屋定金共计4万元；2.湖祥置业公司支付房屋差价损失赔偿金10万元；3.该案诉讼费用由湖祥置业公司承担。 一审法院认定事实：湖祥置业公司系湖州卡丽兰花园项目（以下简称“卡丽兰项目”）开发商。2019年3月至5月期间，湖祥置业公司与诚焓公司洽谈，由诚焓公司作为卡丽兰小区公寓住房的销售代理商。2019年3月13日至2019年5月初，诚焓公司入驻卡丽兰小区售楼处办公，从事卡丽兰小区公寓住房的销售工作。期间，湖祥置业公司在卡丽兰项目的项目负责人以及湖祥置业公司在卡丽兰项目的销售主管马明龙均在售楼处办公，另有湖祥置业公司的一名财务人员、一名行政人事人员、一名销售助理亦在售楼处办公。2019年3月，陈冬惠在卡丽兰售楼处看房，经湖祥置业公司的销售主管马明龙接待、介绍房源（公寓618室房屋）及房价信息（签约总价为250037元）后，欲购买卡丽兰小区公寓618室房屋。2019年3月17日，陈冬惠前往卡丽兰售楼处购房，马明龙告知陈冬惠案涉公寓房的签约总价为250037元，陈冬惠在售楼处通过POS机刷卡交付2万元购房定金，诚焓公司向陈冬惠出具定金收据，载明“卡丽兰公寓5楼618室定金2万元”，马明龙在该收据“收款人”处签字，诚焓公司在该收据上加盖“上海诚焓实业有限公司发票专用章”。同日，马明龙将《卡丽兰花园交房通知书》交付给陈冬惠，陈冬惠持该交房通知及定金收据，前往卡丽兰小区物业中心办理收房手续。物业中心将案涉房屋钥匙交付给陈冬惠，并向陈冬惠收取物业费、装修管理费、文明施工保证金、水电押金等共计3832元费用。嗣后，陈冬惠要求与湖祥置业公司以总价250037元签订正式的商品房买卖合同，湖祥置业公司以其未收到过陈冬惠购房定金、未与陈冬惠签订过任何购房材料等为由拒绝。2019年8月30日，湖祥置业公司通过EMS向陈冬惠邮寄《通知函》一份，该函载明“因您为购买我司中惠卡丽兰公寓5F-618房向第三方上海诚焓实业有限公司交纳了购房订金/定金，我司为妥善解决您的购房需求，多次与您沟通购房事宜，但因您一直不配合提供当初购房时的任何书面资料，导致我司无法正常解决您的购房需求。现我司正式发函通知您，您意向购买的中惠卡丽兰公寓5F-618房现购房总价为人民币291632.25元，若您有意向购买，请您于2019年9月3日前往我司签订购房资料，否则我司将视为您放弃购买，我司将不再为您保留该房源，我司有权自行将该房屋出售给第三人。”2019年9月1日，因陈冬惠拒收该邮件，该邮件被退回湖祥置业公司。2020年10月8日，湖祥置业公司以总价293875元将案涉房屋出售给案外人潘连根、沈根娣。此后，因陈冬惠未能按总价250037元购得案涉房屋，亦未能与湖祥置业公司就赔偿事宜达成共识，以致纠纷成讼。另查明：2019年5月11日，湖祥置业公司因卡丽兰项目销售事件与马明龙进行谈话。2019年5月13日，湖祥置业公司以马明龙违反公司《员工手册》《员工奖惩条例》为由，对马明龙给予开除处分。 一审法院认为，该案争议焦点一为，湖祥置业公司与陈冬惠之间是否建立商品房销售预约合同关系。争议焦点二为，该案是否存在因一方当事人原因未能订立商品房买卖合同的情形。争议焦点三为，陈冬惠因未能订立商品房买卖合同而导致的损失是多少。针对争议焦点一，该院认为，该案中，陈冬惠系在卡丽兰售楼处内，经湖祥置业公司的销售人员接待、介绍房源信息后，决定购买案涉房屋。且系在卡丽兰售楼处内，在工作人员指引下完成购房定金的交付；亦是在拿到工作人员交付的交房通知后，受工作人员的指引到物业中心办理收房手续，拿到房屋钥匙，并交纳了相关费用。故陈冬惠对于其在卡丽兰售楼处内缴纳购房定金的行为具有合理信赖，对于其可正常订立商品房买卖合同亦具备合理期待。现湖祥置业公司以其未收取陈冬惠定金，亦未与陈冬惠签订任何书面文件为由，辩称其与陈冬惠间不存在商品房销售（预约）合同关系，显然有悖诚信，该院不予采信。该院认为，该案中，虽湖祥置业公司与诚焓公司最终并未订立销售代理合同，但自2019年3月13日至2019年5月初期间，诚焓公司入驻卡丽兰小区售楼处从事卡丽兰小区公寓住房的销售工作。且在此期间，湖祥置业公司在卡丽兰小区的项目负责人、销售主管、有关财务人员、行政人事人员等均在售楼处办公。湖祥置业公司对于诚焓公司入驻卡丽兰小区售楼处从事卡丽兰小区公寓住房的销售工作这一情节，系属默许，对广大购房业主或潜在购房者具有公示作用。在此期间，诚焓公司收取陈冬惠购房定金，并向陈冬惠出具定金收据的行为，对外可代表湖祥置业公司。至于湖祥置业公司与诚焓公司间，是否因该代理行为而另有争议，非属该案审查范围，该院亦在庭审中予以释明，告知湖祥置业公司与诚焓公司，如有争议可另案主张。针对湖祥置业公司辩称马明龙的行为系代表诚焓公司，该院认为，该案中，马明龙在接待陈冬惠，以及在定金收据上签字时，其为湖祥置业公司在卡丽兰项目的销售主管，且该些行为亦发生于卡丽兰售楼处内。该案中，马明龙对陈冬惠的有关行为，系其履行职务的行为。至于湖祥置业公司辩称马明龙的行为存在违反公司规定的情形，该情节属湖祥置业公司内部事务，对外不具备对抗效力，马明龙履行职务的行为，对湖祥置业公司具有约束力。故该院认定陈冬惠与湖祥置业公司间成立商品房销售预约合同关系。针对争议焦点二，湖祥置业公司辩称，其已在吴兴区××里店司法所主持下多次调解，与陈冬惠对案涉房屋价格一直在沟通，但陈冬惠拒绝提供任何书面资料，致使湖祥置业公司无法确认陈冬惠主张的购房总价是否真实。且湖祥置业公司已经发函陈冬惠，告知了案涉房屋的市场价格，并为陈冬惠保留了一定的购房期限，但陈冬惠拒绝协商。该情形属于双方在磋商过程中无法达成一致意见的情形，双方均无过错，因此不适用定金罚则。该院认为，该案中，湖祥置业公司正是因卡丽兰项目中房屋销售事项存在违反其公司规定的情形，故而对马明龙进行询问、予以处罚。湖祥置业公司在2019年5月11日已经知晓卡丽兰项目中出现有客户交了定金而无法签约的情形，亦知晓该部分客户的诉求是按原有约定签约或者双倍退赔定金。在2019年5月11日，湖祥置业公司与马明龙谈话时，问道“有几笔客户的定金是你收的？收据上是你签的字，你为何收钱？钱收到谁的账上？”马明龙答“有5个客户的定金是我收的，4个客户是2万，1个客户是1万，共9万，是刷诚焓的ＰＯＳ机，交到诚焓的账上。”但湖祥置业公司并未询问马明龙具体的客户名称，以及具体的房屋总价。湖祥置业公司有能力、有渠道可核实其与陈冬惠约定的房屋总价，而未采取相应方式进行核实。湖祥置业公司在处罚马明龙后，以及要求诚焓公司撤场后，仍未主动联系陈冬惠。直至包括陈冬惠在内的购房者向公安、住建等部门反映情况，以及湖祥置业公司网签资质受影响后，湖祥置业公司通过书面发函的方式告知“您意向购买的……618房现购房总价为291632.25元，若您有意向购买，请您于2019年9月3日前往我司签订购房资料，否则我司将视为您放弃购买，我司将不再为您保留该房源，我司有权自行将该房屋出售给第三人。”函件内容亦未体现磋商的意思表示，故对其辩称案涉情形属于双方在磋商过程中无法达成一致意见的情形，该院不予采信。该院认为，致使陈冬惠未能就案涉房屋与湖祥置业公司订立商品房买卖合同的主要原因，一是湖祥置业公司在应对陈冬惠购房事件中，缺乏企业诚信担当；二是湖祥置业公司内部管理不到位、外部沟通不及时。湖祥置业公司对于陈冬惠未能就案涉房屋订立商品房买卖合同存在过错，应当承担相应赔偿责任，该案适用定金罚则。针对争议焦点三，关于陈冬惠主张的房屋差价损失，该院认为，该案中，陈冬惠未能举证证明是否存在该项损失，亦未就其损失超过定金罚则中的2万元进行举证，故对其这一主张，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第四条之规定，判决：一、湖州湖祥置业有限公司应双倍返还陈冬惠定金共计40000元，限于判决生效之日起十日内清偿。二、驳回陈冬惠的其他诉讼请求。若湖州湖祥置业有限公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。该案件受理费3100元，减半收取1550元，由陈冬惠负担1102元，湖州湖祥置业有限公司负担448元。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。 本案二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、湖祥置业公司与诚焓公司之间是否存在委托代理销售关系；二、一审判决湖祥置业公司向陈冬惠双倍返还定金是否正确。 关于争议焦点一，湖祥置业公司主张其与诚焓公司之间不存在委托代理销售关系，双方既未签订委托代理销售合同，也并无相关的通知手续；诚焓公司则辩称其确实入驻了卡丽兰小区售楼处从事卡丽兰小区公寓住房的销售工作，且湖祥置业公司在卡丽兰小区的项目负责人、销售主管、有关财务人员、行政人事人员等均在售楼处办公，可见湖祥置业公司对其入驻卡丽兰小区售楼处从事卡丽兰小区公寓住房的销售工作这一情节明知且默许。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”本案中，虽然湖祥置业公司与诚焓公司最终并未订立销售代理合同，但自2019年3月13日至2019年5月初期间，诚焓公司入驻卡丽兰小区售楼处从事卡丽兰小区公寓住房的销售工作。且在此期间，湖祥置业公司在卡丽兰小区的项目负责人、销售主管、有关财务人员、行政人事人员等均在售楼处办公，故湖祥置业公司对诚焓公司入驻案涉小区并售房的行为知情，但其却并未采取任何应对措施，而是湖祥置业公司的销售主管与诚焓公司共同为陈冬惠等意向购房客户办理了预购房手续，故上述行为足以使购房客户有理由相信诚焓公司有权办理相应购房手续，据此，湖祥置业公司与诚焓公司之间应构成表见代理关系。 关于争议焦点二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，虽然湖祥置业公司未直接与陈冬惠订立房屋买卖合同，但诚焓公司的代理后果及于被代理人湖祥置业公司，故陈冬惠与湖祥置业公司之间成立商品房预售合同关系。现因湖祥置业公司与诚焓公司是否存在授权产生争议，造成陈冬惠未能就案涉房屋订立商品房买卖合同，相应法律后果应由湖祥置业公司承担。一审法院按照定金罚则判决湖祥置业公司双倍返还陈冬惠的定金并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人湖州湖祥置业有限公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由上诉人湖州湖祥置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  程 烨 审 判 员  朱惠明 审 判 员  赵哨兵 二〇二〇年十二月十五日 法官助理  刘 荫 书 记 员  林佳佳