广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民再151号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：周建宏，男，1971年10月10日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：王承志，广东神朗律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：朱艳秋（曾用名朱**婉），女，1938年2月22日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：丁芳芳，广东德能律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓雅琳，广东德能律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王丹，女，1978年8月5日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：李晓姝，广东旭晨律师事务所律师。再审申请人周建宏因与被申请人朱艳秋、王丹确认合同无效纠纷一案，不服本院（2019）粤01民终13986号民事裁定，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2020年3月14日作出（2019）粤民申14071号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周建宏申请再审称，再审请求：1.撤销二审裁定，维持一审判决；2.本案诉讼费用及财产保全费由朱艳秋、王丹承担。事实与理由：一、在2005年前后其与王丹约定共同投资购买房产，以王丹名义登记，随后共同出资购买了案涉房屋，并办理了银行按揭手续。后因王丹需另外购买房产急需资金而退出共同投资，双方于2005年11月29日签订协议，周建宏支付王丹一定款项，王丹退出案涉房屋投资，约定两年后王丹协助周建宏办理过户。领取了案涉房屋钥匙之后，一直由周建宏实际管理该房产，包括购买家电、缴纳物业管理费、水电费、办理出租事宜等，并按年度将银行贷款付到王丹银行账户名下。但是王丹此后以各种理由推脱办理过户，至2017年10月王丹才告知其早于2011年将房屋出售给朱艳秋。王丹于2011年1月20日与朱艳秋签订《广州市存量房买卖合同》，以严重低于市场价60万元的价格将案涉房屋出售给曾作为王丹离婚案件代理人梁海鹏的73岁高龄母亲朱艳秋，当时同路段同面积房屋价格为150万。房屋虽然过户到朱艳秋名下，但朱艳秋从未实地查看房屋亦未与王丹交接，更从未与周建宏联系并实施任何收房行为。本案一审判决王丹与朱艳秋签订的房屋买卖合同无效将房屋恢复登记在王丹名下，但二审却直接以周建宏没有直接利害关系为由裁定驳回周建宏的起诉。二、周建宏已完全履行了付款义务，二审裁定认定事实错误。周建宏向法院提交了《协议》、《泓景花园住宅认购书》、泓景花园设计表、向开发商的付款凭证等证据形成了完整的证据链，清晰地证明周建宏为案涉房屋的实际权利人。且中国银行的流水清单表明周建宏已实际向王丹履行了付款义务。加上《收款收据》、房地产租赁合同、授权委托书，进一步证明案涉房屋一直由周建宏管理和使用。如果周建宏未履行付款义务，王丹与朱艳秋不可能在近十余年里对案涉房屋不闻不问，而由周建宏对案涉房屋实际行使占有、使用和收益的权利。二审无视以上完整证据链所反映的客观事实，粗暴认定周建宏未履行《协议》的付款义务，是认定事实错误。三、周建宏与本案有直接利害关系，二审裁定适用法律错误。王丹与朱艳秋恶意串通，将与周建宏共同出资购买的涉案房产以明显低于市场价予以转让，严重侵害了周建宏的合同财产权利，周建宏请求法院确认王丹与朱艳秋之间所签《广州市存量房买卖合同》无效，这是周建宏根据《中华人共和国合同法》第五十二条的规定，维护自身合法权益的合法诉请。案涉房屋买卖合同的签订、履行与周建宏有直接利害关系，周建宏与本案具有明显法律意义上的诉的利益。本案是确认合同效力之诉，而非不动产物权侵权之诉。二审枉顾王丹与朱艳秋恶意串通损害周建宏利益事实，以不能确认周建宏“对案涉房屋享有实际的物权权利”为由，援引《中华人民共和国民事诉讼法》都一百一十九条关于起诉条件的规定，认为周建宏与本案没有直接利害关系进而驳回周建宏的起诉，适用法律错误。朱艳秋辩称，一、本案一审开庭程序存在严重瑕疵，实际上剥夺了朱艳秋的合法抗辩权。一审2019年2月25日开庭，庭前朱艳秋已向儿子梁海鹏出具了书面授权，由其作为朱艳秋的诉讼代理人，在梁海鹏已到庭的情况下，一审法院却以未当面向法院出具书面授权为由，不准梁海鹏参与当天的庭审，一审法院已严重违反了《中华人民共和国民事诉讼法》关于“诉讼代理人”的相关法律规定，是对朱艳秋抗辩权的非法剥夺，因程序存在严重错误，故一审判决是错误判决。在二审开庭中，因周建宏提交的证据无法证明其对案涉房屋享有合法权益、且无法证明其享有的权益受损，依法不符合起诉条件，经法官释明，周建宏及其委托诉讼代理人亦当庭同意撤回起诉，朱艳秋的二审代理人将情况告知后，朱艳秋亦同意撤回上诉，在我方写好撤诉申请时周建宏又当庭反悔，继续无理纠缠。二、关于案件实体部分。（一）《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的法定情形，其中一项为“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”。本案中，朱艳秋作为买方属于善意第三人，与王丹之间关于案涉房屋所签订《存量房买卖合同》并不存在任何恶意串通损害周建宏利益的情形。1.朱艳秋与王丹就案涉房屋达成购房意愿的原因是王丹此前曾对梁海鹏负有20万元的借款债务，但因缺乏资金偿还，王丹遂在2010年自动提出出售案涉房屋借款债务，然后将其中一部分房款用于抵该笔借款债务，双方遂就此达成一致意见。换言之，朱艳秋从无恶意侵占他人财产的主观意愿。2.朱艳秋在购买案涉房屋时已经尽到了一个正常买受人所应尽到的审核义务，交易时案涉房屋登记的产权人是王丹，除有按揭银行的抵押权外，案涉房屋并无其他任何权利受限的情形，朱艳秋完全有足够理由相信王丹出售案涉房屋的财产来源合法，至于王丹与周建宏之间究竟存在何种关系，朱艳秋是毫不知情的，作为案涉房屋的买方朱艳秋属于善意第三人。3.虽然《存量房买卖合同》中约定的房屋交易价格为60万元，但这是在考虑到王丹尚有20万元借款债务任务偿还以及为应对税收而作出的相应变通，当中并不存在任何恶意串通的故意，事实上，朱艳秋与王丹就案涉房屋（建筑面积80.29㎡，套内建筑面积63.21㎡）实际达成的交易价格为80万元，该价格完全符合当时的市场规律，不属于低价购买，是正常的市场交易行为。4.关于案涉房屋的80万元交易对价，朱艳秋已向王丹全部付清，案涉房屋亦已登记过户至朱艳秋名下，亦即朱艳秋与王丹就案涉房屋所签订的《存量房买卖合同》合法有限且已实际履行完毕，朱艳秋对案涉房屋的合法物权依法应当受到了法律保护。5.关于延期收房的问题。朱艳秋购买案涉房屋系因王丹欠朱艳秋儿子梁海鹏款项无力偿还，在购买该房产之时，王丹就向梁海鹏提出，该房产现有其亲戚在居住，希望暂缓收房。因梁海鹏与王丹都是军人身份，基于战友之情及对军人身份的信任，故交易之后未及时去处理涉案房产。但这并不影响朱艳秋已是案涉房屋合法物权所有人的事实，亦不能作为认定朱艳秋并非“善意第三人”的依据。（二）周建宏是以“朱艳秋与王丹恶意串通，损害周建宏利益”为由主张合同无效，周建宏既无证据能证实此项主张，也无证据能证实周建宏对案涉房屋享有实际的物权权利，因此，周建宏应承担举证不能的败诉后果。根据合同法等相关法律的规定，恶意串通的构成要件在证明标准上是极为严格的，所谓的恶意串通，是指以损害他人利益为目的相互通谋、相互勾结做出的意思表示，亦即周建宏必须要提供证据证明朱艳秋与王丹在主观上有损害其利益的故意，同时还要证明朱艳秋与王丹在客观上具有勾结、串通的行为。但结合本案的全部证据材料，当中非常清楚地显示，朱艳秋与王丹之间就案涉房屋是正常的市场交易行为，朱艳秋为取得案涉房屋的所有权已向王丹实际支付了80万元的房价，且已在房地产管理部门依法办理了案涉房屋的登记过户手续，因此，朱艳秋属善意取得，周建宏对本案应承担举证不能而导致的败诉后果（三）朱艳秋对于王丹与周建宏之间的关系毫不知情，无论周建宏与王丹之间究竟存在何种法律关系，均应由他们双方另案解决，与朱艳秋并没有任何关联，更加不应因此而影响到朱艳秋对案涉房屋的合法物权，故恳请法院能明晰不同的法律关系，驳回周建宏的诉请，避免出现混淆的情形。三、周建宏不具有原告主体资格，其不能确认对房屋享有实际物权，以合法权益受损为由提起本案诉讼依据不足。王丹辩称，一、朱艳秋并无恶意串通，涉案房产的相关情况，王丹均如实告知朱艳秋的儿子梁海鹏，因王丹对相关房产交易流程不了解，且周建宏并未依与王丹签订的协议付款的前提下，与朱艳秋办理了房产交易。因周建宏处于失联状态，王丹不能就房产买卖与其协商，基于当时的特殊情况，王丹将涉案房产出卖给朱艳秋。二、涉案房产没有收房及办理产权过户的责任与王丹无关。三、判决认定事实清楚，适用法律正确。四、周建宏是否具备主体资格由法院依法裁定。周建宏向一审法院起诉请求：1.确认王丹与朱艳秋签订的房屋买卖合同无效；2.将案涉房屋恢复登记至王丹名下；3.本案全部诉讼费用由王丹和朱艳秋负担。一审法院认定事实：2005年11月29日，周建宏与王丹签订了《协议》，内容为：周建宏、王丹经友好协商就王丹主动退出共同投资购房的有关问题达成如下协议：一、王丹因另购它房主动提出双方共同投资的涉案房屋，面积75.32平方米，总价值471450元，房产证姓名：王丹；该房投资方式为：银行按揭，首期付款141450，另加购房税7072元、印花税236元、权证综合费613元、保险费4752、公证费600、合同印花税17、按揭代理500元，合计155240由双方各承担一半，余33万元向银行贷款，年限二十年，其间向银行还贷由双方各承担一半，时间从2005年11月开始；二、因王丹主动退出，周建宏应在2005年11月29日前支付给王丹投资款77620元；三、双方协商两年后将房产证王丹的户名更改为周建宏，其更改的所有费用双方各承担一半，如出售给第三方，两年后按实际发生金额结算；四、自周建宏付清王丹投资款之日起，房子产权归周建宏所有；五、自2005年11月29日后该房产无论收益或贬值，双方都不得有任何异议；六、两年后更改户名时，王丹应积极配合房管部门及其它相关部门办理过户手续，不得以任何理由拒绝；2011年1月20日，王丹与朱艳秋签订《广州市存量房买卖合同》，王丹将案涉房屋出卖给朱艳秋，总金额为60万元等。房管部门出具的档案资料载明，案涉房屋原登记在王丹名下，登记日期为2007年11月29日。2011年1月30日，该房屋登记至朱艳秋名下，无抵押；除本案周建宏申请的查封外，无其他查封情况。另查明，2005年10月2日，周建宏与广州天地房地产开发有限公司签订的《泓景花园住宅认购书》，约定周建宏认购案涉房屋等。周建宏于2005年10月11日，向广州天地房地产开发有限公司分别支付31450元和7921元。广州鹏基物业管理服务有限公司于2016年7月3日开具的《收款收据》载明，客户名称为A1-1104王丹、周建宏等。王丹诉王军的夫妻登记离婚后财产纠纷一案中，一审法院于2008年7月15日出具的（2008）海民一初字775号民事调解书记载，梁海鹏为王丹的委托代理人。王丹确认案涉房屋一直都由周建宏管理。王丹和朱艳秋均表示双方转让案涉房屋后，王丹未将涉案房房屋交付给朱艳秋。周建宏为证明其诉讼主张，还提交了以下证据：1.房地产租赁合同、授权委托书、案涉房屋从2016年10月至2019年1月的收费收据、家具家电的购货单及维修单等、办理宽带的业务受理单和收款凭证、缴纳燃气费的信息；2.两段电话录音（其中，2018年11月20日的电话录音有同日下午2：43的手机号码为138××××****通话记录，显示通话时长为14分37秒）；3.从安居客网站下载的2011年滨江东房价走势（2011年1月房价为19835元/平方米）；4.中国建设银行个人活期账户交易明细；5.短信（显示手机号码为138××××****）；6.个人住房借款合同。一审法院认为，根据周建宏与王丹签订的《协议》和周建宏提交的《泓景花园住宅认购书》、泓景花园计价表、广东省分行营业部个人业务开户申请表、周建宏向开发商的付款凭证，可以证明周建宏与王丹共同投资购买了案涉房屋。王丹对此也予以确认，故一审对该事实予以认定。关于王丹与朱艳秋买卖案涉房屋的行为是否构成恶意串通。首先，据王丹提交的（2008）海民一初字775号民事调解书可以证明，朱艳秋的儿子梁海鹏是王丹在该案中的委托代理人。该案为夫妻登记离婚后财产纠纷，当时案涉房屋已登记在王丹名下，梁海鹏理应清楚王丹包括案涉房屋在内的财产状况。王丹亦表示其在转让前有将案涉房屋是与别人共同投资且签订了放弃协议等情况告知了梁海鹏。故朱艳秋辩称其是善意第三人缺乏理据，本院不予采信。其次，据王丹与朱艳秋签订的《广州市存量房买卖合同》约定，案涉房屋的交易价为60万元。梁海鹏转账给王丹的款项，其中明确注明为购房款的共599300元，另20万元用途不明。结合上述事实，能够认定朱艳秋支付给王丹的案涉房屋购房款为599300元，并非王丹所述的80万元。即使真实的交易价格为80万元，也明显低于王丹与朱艳秋交易时的市场价格。最后，周建宏表示案涉房屋自购买以来至今一直由其居住使用，并提交了《收款收据》、《房地产租赁合同》及家具家电的购货单及维修单、办理宽带的业务受理单和收款凭证、缴纳燃气费的信息等证据证明，故一审对周建宏该事实主张予以认定。案涉房屋实际由周建宏控制，朱艳秋在购买案涉房屋时不实际查看案涉房屋，且在取得案涉房屋产权多年未与王丹交接案涉房屋，亦与正常的房屋买卖交易习惯不符。综上，王丹与朱艳秋的买卖行为具有串通的故意，损害了周建宏对该房屋的合法权益，故周建宏要求确认王丹与朱艳秋就案涉房屋签订的《广州市存量房买卖合同》无效有理，一审法院予以支持。合同被确认无效后，朱艳秋应返还因此取得的房屋产权，因案涉房屋产权原本登记在王丹名下，故周建宏要求王丹与朱艳秋将案涉房屋产权恢复登记至王丹名下合法有理，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项、第五十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、王丹和朱艳秋就案涉房屋签订的《广州市存量房买卖合同》无效；二、王丹与朱艳秋在该判决生效之日起十日内，将案涉房屋恢复登记至王丹名下。一审案件受理费9800元，财产保全费5000元，均由王丹与朱艳秋共同负担。朱艳秋不服一审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1.撤销一审判决，驳回周建宏的全部诉讼请求；2.本案所有诉讼费用由周建宏、王丹负担。二审庭审中，王丹坚称周建宏并未按双方《协议》的约定支付投资款给王丹。周建宏则表示其已于2015年将该款项支付给王丹的母亲，并向本院提交了中国银行广东省分行的银行流水清单复印件，拟证明周建宏于2005年10月19日支取了7万元。经质证，王丹对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，并认为该证据无法证明周建宏已支付相关款项给王丹。本院二审认为，周建宏以朱艳秋与王丹恶意串通交易案涉房屋，损害了其合法权益为由，提起本案诉讼请求判令朱艳秋与王丹签订的房屋买卖合同无效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。案涉房屋此前原登记在王丹一人名下，而根据周建宏与王丹于2005年11月29日签订的《协议》，内容约定“周建宏应在2005年11月29日前支付给王丹的投资款77620元……自周建宏付清王丹投资款之日起，房子产权归周建宏所有”。本案中，周建宏虽主张其已向王丹付清了协议约定的投资款，但并无确切证据证实，且王丹对该主张予以否认，另周建宏所主张的付款事实亦未经生效裁判确定，故本案不能确认周建宏对案涉房屋享有实际的物权权利。在此情况下，周建宏以其对房屋的合法权益受损为由提起本案诉讼依据不足，因其不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项关于“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的起诉条件，故对于周建宏本案起诉，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，裁定：一、撤销广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初17711号民事判决；二、驳回周建宏的起诉。一审案件受理费9800元，退还给周建宏；朱艳秋预交的二审受理费9800亦予以退还。财产保全费5000元，由周建宏负担。再审期间，周建宏提供下列证据：一、莫亚萍名下银行卡及存折。二、莫亚萍名下中国银行存折流水，证明周建宏支付了购房契税、印花税和权证综合费；周建宏委托他人从案外人名下账户提取了7万元支付给王丹；王丹违反双方的约定，未将房屋过户至周建宏名下。三、广州天地房地产开发有限公司收据、发票及中国农业银行代收费凭证，证明周建宏先后缴纳了购房契税、印花税和权证综合费，补交了房屋面积差价，支付了物业维修基金、煤气开户费等款项；周建宏实际管理案涉房产；周建宏与涉案房产及案件之间存在直接利害关系。四、赤岗派出所对周建宏、王丹的询问笔录，证明周建宏一直向王丹主张要求履行合同，但王丹一直推脱，且拒不承认已支取相关款项的事实，进一步证明周建宏对涉案房产享有利害关系。五、中国人民银行2005年11月20日提取账户为4775601007000900136697的明细，王丹名下的银行卡的流水信息，中国建设银行广东省分行2011年1月1号到2017年12月31号的账户信息，证明2016年6月20日周建宏向王丹转账4万元、2017年转账3万元用于支付案涉房屋按揭款项，周建宏已经实际支付了购房款。王丹至始至终在询问当中都没有说出事实，存在说谎的情况。王丹在未经周建宏同意下私自对外出卖房产，侵犯了周建宏的利益，周建宏是有诉的利益。朱艳秋质证认，对于证据一、二、三、真实性无异议，关联性有异议，证据一、二是案外人莫亚萍的存折和流水与本案没有关联性。证据三载明的王丹的名字也不能证明周建宏的证明目的。证据四、五由法庭审查。王丹对上述证据的质证意见：对于证据一真实性予以确认，存折的真实性可以确认，关联性和合法性不予确认，不能证明是周建宏本人在使用。对于证据二真实性不予确认，该卡已经作废无法证明存折上记载的内容是莫亚萍本人的，更加无法确认周建宏支付7万元款项给王丹，三性都不予以确认。对于证据三，真实性予以确认，关联性、合法性不予确认，该涉案房产系王丹与周建宏共同投资，周建宏在涉案房产交易后一直在出租，获取租金收益，从2006年开始长达15年一直在收取租金收益。周建宏的询问笔录及陈述与在一、二审庭审中的陈述是相矛盾的。关于款项当时法庭询问时协议书中的退还给王丹投资款是如何支付的，周建宏当时是回答存进王丹母亲的账号。现在周建宏提交的证据与当时一、二审的庭审上两次的陈述严重不符。对于王丹本人的询问笔录真实性予以确认。对于王丹签名的中国银行提取流水需要与王丹本人核实之后再质证提交给法庭。对于周建宏支付按揭款项的真实性予以确认。对于原审查明的事实，各方当事人均无异议，再审予以确认。再审另查明，2006年10月16日，周建宏以王丹名义缴纳案涉房屋维修基金3012元；2006年11月15日，周建宏以王丹名义缴纳涉煤气开户费3500元；2007年8月4日，周建宏以王丹名义缴纳案涉房屋面积差价款1510元；王丹在询问笔录中陈述案涉房屋收楼后，是周建宏在支配、管理，房子由周建宏租出去，租金由他来收，房子的贷款也是由周建宏向王丹名下的银行还款账户内存钱来归还。本院再审认为，本案争议的焦点为：周建宏是否具有本案原告主体资格。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）款规定：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。对原告主体的要求为：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，虽然案涉房屋原登记在王丹名下，王丹为案涉房屋名义上的所有权人，周建宏起诉时所提供的《协议》、《泓景花园住宅认购书》、泓景花园设计表、付款凭证、《收款收据》、房地产租赁合同等证据能够初步证明周建宏作为案涉房屋的其中一方投资者，其对案涉房屋享有财产权益，具有法律上的利害关系，故周建宏具有本案原告主体资格。综上所述，周建宏再审请求部分成立，本院予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）款、第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十一条规定，裁定如下：一、撤销本院（2019）粤01民终13986号民事裁定；二、本案由本院继续审理。审判长  刘广芳审判员  张 怡审判员  周国庆二〇二〇年十二月八日书记员  黄漫妍