西安市莲湖区人民法院民事判决书  (2020)陕0104民初10796号原告：赵士红，女，汉族，1963年1月12日出生，无业，住北京市昌平区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：闫樊，女，汉族，1993年3月29日出生，现住莲湖区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：樊雪英，女，汉族，1971年8月17日出生，西安市莲湖区经营者，现住址同上，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告赵士红与被告闫樊、樊雪英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案后，本案适用简易程序，由审判员苏亦南独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵士红与被告闫樊即被告樊雪英委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告赵士红向本院提出诉讼请求：1、解除原告与闫樊、樊雪英为经营者的西安市莲湖区XX宾馆签订的《房屋租赁合同》，被告按原装修含木地板、精装修返还原告莲湖区XX大街XX广场XX座XX室房屋及按原状返还附属设施海信电视机1台、美的空调1台、美的热水器1台、红日燃气灶、抽油烟机各1台、木质单人床2张、遮光窗帘1套、木质桌子及靠背椅子各1把、水卡、电卡、燃气卡；2、判令被告按合同支付原告自2020年7月15日至实际返还房屋之日的租金，按合同约定租金标准每月2080元计算，以实际租用时间计算，截止起诉之日为9360元，并应计至被告实际返还房屋之日止；3、判令被告按合同约定支付原告违约金222元，按合同约定违约金为应付租金的20%从保证金冲抵剩余222元；4、判令被告支付拖欠物业费等费用，截止2020年8月为760.86元及至实际返还房屋之日的物业费；5、被告承担本案诉讼费，事实与理由：2018年1月15日，原告作为出租方与承租人西安市莲湖区XX宾馆（以下简称XX宾馆）签订《房屋租赁合同》约定，原告将其所有的位于西安市莲湖区XX大街XX广场XX座XX层XX室房屋出租给承租方，租期2018年1月15日至2021年7月15日止，月租金为2080元，租金采取押一付六，即押一个月保证金付6个月租金，于每半年前一个月的10日前支付，合同上加盖XX宾馆印章。实际合同生效日被告支付保证金1650元及第一期租金12480元，原告也实际给付了房屋。2020年6月10日，被告应支付原告租金12480元，但被告拖欠不付。后被告要求减免租金，仅支付原告3120元，尚欠9360元，但明确表示剩余租期不能按合同约定的租金履行，双方对此多次沟通未果。后原告得知和原告联系的人并非闫樊，是其母亲樊雪英。且现XX宾馆已于2020年1月7日注销，被告租用原告房屋的主体已经没有合法经营资格了，承租方灭失了，原告要求解除合同收回房屋及附属设施，被告扬言要破坏房屋装修及室内财产。被告这一不诚信的行为已经违反了双方合同约定，构成违约，二被告应依法以个人财产共同承担本案债务。故原告依约诉至法院要求与被告解除合同等，望判如所请。被告闫樊、樊雪英辩称，原告第一项诉讼请求中屋内家具、家电是我们酒店统一装修的，当时交房的时候房屋里只有油烟机、墙面粉刷和木地板，所以不同意返还屋内的装修及附属设施。在疫情期间，樊雪英和原告商量过减免了三个月房租，而且是樊雪英在原告同意的情况下通过微信转账给原告2020年7月16日至2021年1月15日的房租。所以不存在拖欠房租一说。对违约金不认可，因为之前樊雪英和原告谈过关于2020年后半年的房租，也协商好了，后半年的房租免三个月、剩下的减半收取。故不存在违约。物业费，2020年8月之前的我方可以承担，但之后的不承担。诉讼费我方也不承担。被告曾经装修过涉诉房屋一次，如果要返还房屋，原告应支付被告装修费用。原告本案主张各项诉讼请求就算要起诉也应该在2021年1月后。本院经审理认定事实如下：2015年10月22日，位于西安市莲湖区XX大街XX幢XX单元XX室登记至赵士红名下，产权证号为西安市房权证莲湖区字第1100108020Ⅲ-78-2-31264～1号。该房屋为原告自案外人西安市宏府房地产开发（集团）有限公司处购买的精装房。精装修合同内容有：品牌钢制防盗门配高级电子感应密码锁、成套门、断桥铝合金中空玻璃窗、高级乳胶漆墙面、品牌强化复合木地板或玻化砖、品牌瓷砖墙面、铝扣板吊顶集成灯、整体橱柜配洗槽、水龙头、品牌抽油烟机、燃气灶一台、品牌坐便器、面盆、淋浴器等。2018年，原告赵士红作为出租方与承租方XX宾馆签订《房屋租赁合同》，约定坐落于西安市莲湖区XX大街XX广场XX座XX层XX室、建筑面积42.84平方米房屋附属设施有电视机1台、空调1台、热水器1台、燃气灶1台、抽油烟机1台、单人床2张。原告提交2018年3月10日照片一组海信电视机1台、美的空调1台、美的热水器1台、红日燃气灶、抽油烟机各1台、木质单人床2张、遮光窗帘1套、木质桌子及靠背椅子各1把、水卡、电卡、燃气卡。房屋租期自2018年1月15日至2021年7月15日，月租金为2080元，押一个月保证金付六个月租金，第一期租金为12480元，由乙方在合同生效后的第一个半年的前一个月的10日前交付，以后以此类推。乙方应于合同生效之日向甲方支付租赁保证金1650元。合同生效时即房屋实际交付乙方使用等。双方还约定承租期间乙方承担水费、电费、煤气或燃气费、供暖费、物业管理费含垃圾清运费、停车费及在租赁期间发生的虽未列明的项目但实际发生的一切相关费用。合同解除双方约定有乙方逾期交付租金超过一个月的，甲方可以立即解除合同，因此发生的经济损失由乙方承担。违约责任为，乙方逾期交付租金的，甲方除可以行使合同解除权外，还可以要求乙方按照应付租金的20%收取违约金，违约金可以用保证金直接冲抵。合同备注载明，委托闫永昆于2017.12.24已付第一期房租2018.元.15-2018.7.15日124800元。甲方赵士红委托代理人卢娓妮与XX宾馆、樊雪英、闫樊在合同上签字、按印。2020年1月7日XX宾馆注销工商登记，该宾馆系个体户，注册经营者为闫樊，即本案被告。2018年5月28日，樊雪英以宏府嘉会广场C座12楼12058室作为经营场所注册了西安市莲湖区XX宾馆。本院前往该处向二被告送达传票时，宏府嘉会大厦12层12058室经营地点悬挂营业执照为西安市莲湖区XX宾馆，经营人为樊雪英。2020年6月至7月原告与昵称“闫樊”实为其母樊雪英，通过微信通信方式对涉诉房屋承租一事进行协商，7月14日双方达成协议：2020年7月15日至2021年1月15日期间的房租免三个月、后三个月减半支付，仅对付款金额做以调整，款到后生效，2021年1月15日至2021年7月15日的房租仍然按原合同约定的每月2080元履行，并明确付款金额、付款方式、违约责任、解决争议方式等与合同有关的其余条款均不变，仍按2018年合同执行。因此樊雪英向原告交付2020年10月15日至2021年1月15日房屋租赁费3120元。7月20日，原告要求被告清付物业费760.86元，二被告直至法庭辩论终结时无证据提交证明己方已经依约清付拖欠物业费。7月24日原告告知被告因被告未告知其XX宾馆注销一事，原告要求与被告解除租赁合同，按现状收回房屋，1650元作为违约补偿不退，3000元折1个月租金8月15日交房，剩余款交清第2第3季度的物业费；或者仍按原合同执行到2021年7月15日，你承诺由你和闫樊个人承租，交付后期租金，但不能用于经营；或者由有经营资格的第三方接管合同，承担原合同乙方角色。樊雪英对原告该信息内容表示“姐，那你就尽快过来收房，不用多说了”。但此后，双方均未对解约和收房再做出明确意思表示或行为。截止2020年12月31日，涉诉房屋产生应交物业费共计1141.29元，月平均费用为380.43元。被告并无证据提交证明1141.29元其已付。此外，涉诉房屋2018年、2019年及2020年已付房租均为樊雪英账户如数支付原告。为证明涉诉房屋内并不存在原告主张返还的财物，被告提交西华门天佑商务酒店租房合同，但无其他证据佐证该合同与本案关联性。被告还提交其与案外人陕西鑫隆盛家俱有限公司合同书、企业营业执照复印件，证明其对含涉诉房屋在内承租房屋进行财产添付，但无发票、附件证明其出资及购物详情。本院认为，原告与西安市莲湖区XX宾馆签订房屋租赁合同，合同租期为2018年1月15日至2021年7月15日，2020年1月7日XX宾馆注销工商登记，该宾馆系个体户，注册经营者为闫樊，《中华人民共和国民法总则》第五十六条规定个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。故闫樊应在该工商主体注销后依法承担和享有该工商主体未尽的权利义务事项。在此之后，闫樊母亲樊雪英在同一地点经营西安市莲湖区XX宾馆，并以闫樊名义长期与赵士红通过微信联系洽谈涉诉房屋承租事宜，并以本人账户自承租涉诉房屋后向原告支付房屋租金，可见二人均就XX宾馆及后续XX宾馆存在共同经营的事实。现原告诉至本院要求与二被告解除涉诉房屋租赁关系，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》第5条，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。原告起诉二被告，要求解除房屋租赁协议，依双方2020年7月对租赁合同租金约定的变更以及樊雪英实际向原告交付2020年7月至2021年1月15日免三个月租金、后三个月租金减半收取的情况，应视为樊雪英以己方支付新租金约定标准的行为认可了原告所提出的“2021年1月15日至2021年7月15日的房租仍然按原合同约定的每月2080元履行，并明确付款金额、付款方式、违约责任、解决争议方式等与合同有关的其余条款均不变，仍按2018年合同执行”的合同内容。故本院对被告辩称2021年1月15日之后的房屋租赁费不认可按2080元计算的辩称，不予采信。但截至2021年1月15日，除未及时交纳物业费外，二被告并不存在双方合同约定应依约解除涉诉房屋租赁合同的事由，也不存在法律规定应当解除涉诉房屋租赁合同的事由。故二被告应向原告支付截止至2020年12月31日的物业管理费人民币1141.29元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第七十七条、第七十八条、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后，被告闫樊、樊雪英支付原告赵士红莲湖区XX大街XX广场XX座XX室房屋拖欠物业费人民币1411.29元；二、驳回原告赵士红要求与被告闫樊、樊雪英解除与西安市莲湖区XX宾馆签订的《房屋租赁合同》并由二被告按原装修含木地板、精装修返还原告莲湖区XX大街XX广场XX座XX室房屋及按原状返还附属设施海信电视机1台、美的空调1台、美的热水器1台、红日燃气灶、抽油烟机各1台、木质单人床2张、遮光窗帘1套、木质桌子及靠背椅子各1把、水卡、电卡、燃气卡的诉讼请求；三、驳回原告赵士红要求被告闫樊、樊雪英继续支付房屋租金人民币9360元并计费用至而被告实际返还房屋之日止的诉讼请求；四、驳回原告赵士红要求被告闫樊、樊雪英支付其违约金人民币222元的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间。）本诉案件受理费521元，原告赵士红已预付，本院减半收取260.5元，由原告赵士红承担210.5元，由被告闫樊、樊雪英承担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。  审    判    员     苏亦南 二〇二〇年十二月二十九日                书   记   员    赵  昕 1