浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0108民初3065号 原告：杭州海亮置业有限公司，住所地杭州市滨江区西兴街道滨盛路**海亮大厦**，统一社会信用代码：91330108070993431T。 法定代表人：赵泉鑫，总经理。 委托诉讼代理人：何文永、周文丽，浙江永大（杭州）律师事务所律师。 被告：浙江一尊文化发展有限公司，住所地杭州，住所地杭州市滨江区西兴街道滨盛路**海亮大厦26F用代码：91330101MA2CEG2D0Y。 法定代表人：侯溪。 原告杭州海亮置业有限公司（以下简称海亮公司）诉被告浙江一尊文化发展有限公司（以下简称一尊公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告海亮公司于2020年8月5日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告海亮公司的委托诉讼代理人周文丽，被告一尊公司的法定代表人侯溪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告海亮公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年9月17日至2020年3月16日期间租金708163.27元、物业服务费59452.98元、电费7259.12元；2.判令被告向原告按欠付租金日1‰计付逾期付款违约金208300.19元（暂计算至2020年5月16日）；以后以同样标准计算至被告付清欠款之日为止；3.判令被告向原告按欠付物业服务费1‰计付逾期付款违约金27196.44元（暂计算至2020年5月16日）；以后以同样标准计算至被告付清欠款之日为止；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年5月23日签订了《房屋租赁合同》，2019年5月24日，案外人安徽海亮物业管理有限公司杭州公司与被告就出租房屋的物业管理签署了《物业管理服务协议》，2019年5月31日，原、被告、案外人签订《权利义务转让合同》，合同约定由原告作为新的物业管理企业继受《物业管理服务协议》项下案外人的全部权利和义务。上述合同（协议）签订以后，原告向被告交付了出租房屋，被告于2019年5月24日支付租金保证金236000元及物业服务费保证金25000元，于2019年5月27日支付物业费26790.54元，于2019年6月11日支付租金355054.39元，之后被告再未付款。2020年3月16日，被告要求提前退租，为此，双方签署了《房屋租赁合同解除协议书》，协议约定双方签订的《房屋租赁合同》《物业管理服务协议》于2020年3月16日解除；被告确认尚欠原告2019年9月17日至2020年3月16日期间租金708163.27元、物业服务费59452.98元、电费7259.12元；被告上述欠付租金等款项的违约责任继续按合同约定执行。现被告在《房屋租赁合同》《物业管理服务协议》解除且腾房完毕至今，虽经原告多次催讨，但均拖欠款项不予支付，原告为维护合法权益诉至法院，请依法判处。 被告一尊公司答辩称：第一，被告对原告主张的第一项诉讼请求无异议，被告对该负担的责任愿意承担。第二，原告主张的违约金过高，希望法院予以调整，被告并非恶意违约，因为公司在2019年7月份因涉刑被查封至今，导致无法及时付款。 经审理查明：2019年5月23日，原告海亮公司（甲方、出租方）与被告一尊公司（乙方、承租方）签订了一份编号为ＨＺＨＬ-ＨＴ-ＺＳ-2019-22的《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于浙江省杭州市滨江区××路××号海亮大厦26Ｆ的房屋出租给乙方作为办公使用，该房屋建筑面积共计1275.74平方米；租赁期限为36个月，自2019年6月17日起至2022年6月16日止；第一个租约年（2019年6月17日至2020年6月16日）总租金为1420217.56元，第二个租约年不变，第三个租约年租金在上一年的基础上递增6%；租金为每6个自然月作为一个交租期，半年一付，第一个租约年租金支付时间为2019年6月3日前，自第二个支付期起，乙方应当在每个交租期最后一个月的15日前，向甲方一次性支付下个交租期租金；甲方应当在收到乙方付款后15个工作日内向乙方开具当期足额的增值税专用发票；本合同签署后3个工作日内，乙方应当向甲方支付236000元作为租赁保证金，支付25000元作为物业服务费保证金，合同终止且经甲方确认乙方已将工商注册登记地址从该房屋迁出及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金和物业服务费保证金余额（如有）无息退还，乙方应同时退还收据原件；乙方无故逾期支付租金、物业费等相关费用的，甲方有权要求乙方按每逾期一日以应付款项总额的千分之三支付违约金。延期支付超过30日的，甲方有权解除合同并可要求乙方支付相当于6个月租金的违约金，且租赁保证金不予退还；未经甲方同意，乙方擅自提前退租的，应向甲方承担相当于6个月租金的违约责任，且乙方已经支付的租金、物业费和租赁保证金不予退还；双方还就房屋的返还、双方权利义务、终止合同的条件等进行了约定。 2019年5月24日，安徽海亮物业管理有限公司杭州分公司（甲方）与被告一尊公司（乙方）签订了一份编号为HLWY-HLDS-WYHT-2019-013的《物业管理服务协议》，约定：甲方对杭州海亮大厦提供物业服务，甲乙双方就物业管理服务达成协议；乙方应当在收到甲方开具的单元自用电费通知单、物业管理费、能耗费缴费通知单之日起七日内缴清相关费用，逾期支付的，每逾期一日，按应付款总额的千分之三向甲方支付违约金；物业管理服务费收费标准为写字楼5.5元/月·平方米，商业7元/月·平方米，公共能耗费收费标准为1.5元/月·平方米；除首期物业管理费外，其他物业管理费均按12个自然月为一个交费期缴纳，乙方应当在每个交费期最后一个月的15日前，一次性支付下个交费期费用，公共能耗费用与物业管理费同时交纳；乙方首次交房时需向甲方预交12个月管理费，首期物业管理费应于本协议签订后2019年5月26日前支付，收费期间为2019年5月26日至2020年5月25日，应交费107162.16元；本协议期间为2019年5月26日至2022年6月16日，如乙方签订杭州海亮大厦房屋的《房屋租赁合同》终止时，本协议自动终止；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，每逾期一日，乙方应按拖欠部分款项总额的千分之三向甲方支付违约金；双方还就权利义务、物业管理服务内容、服务质量等事项进行了约定。 2019年5月31日，安徽海亮物业管理有限公司杭州分公司（甲方）与被告一尊公司（乙方）、原告海亮公司（丙方）签订一份《权利义务转让合同》，就上述《物业管理服务协议》的履行等事项，三方一致同意并确认：自2019年6月1日起，丙方作为新的物业管理企业继受《物业管理服务协议》项下甲方全部的权利和义务，乙方应按合同约定向丙方支付物业费等款项，丙方应按协议要求向乙方提供物业服务、开具相应发票凭证。甲丙双方必须做好资料、手续等的交接工作。甲方已收取乙方2019年6月1日至2019年8月25日物业费25028.97元，该笔物业费由甲丙双方结算，丙方不再单独向乙方收取。自2019年8月26日起的物业费及2019年6月1日起的能耗费等费用乙方直接缴纳至丙方。 2019年5月24日，被告一尊公司向原告海亮公司银行账户汇入租金保证金及物业服务费保证金261000元，同年5月27日，被告向安徽海亮物业管理有限公司杭州分公司支付物业费26790.54元，2019年6月11日，被告向原告支付租金355054.39元，后未再付款。 2020年3月16日，原告海亮公司（甲方）与被告一尊公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同解除协议书》，约定：一、双方签订的《房屋租赁合同》《物业管理服务协议》于2020年3月16日解除；二、经双方核对，乙方确认尚欠甲方2019年9月17日至2020年3月16日期间租金708163.27元、物业服务费59452.98元、电费7259.12元。乙方上述欠付租金等款项需承担的违约责任，由双方另行协商，协商不成的，继续按《房屋租赁合同》《物业管理服务协议》约定执行；三、乙方已支付的租金保证金236000元及物业服务费保证金25000元归甲方所有；四、乙方应做好腾房等交房工作。 本院认为：因被告提前退租致使双方签订的《房屋租赁合同》《物业管理服务协议》实际无法履行，经协商，双方于2020年3月16日签订《房屋租赁合同解除协议书》，对解除上述两份合同及相关费用结算事宜作出明确约定，双方均应按约履行。被告一尊公司未按《房屋租赁合同解除协议书》支付相关费用，应承担相应的民事责任。原告要求被告支付2019年9月17日至2020年3月16日期间租金708163.27元、物业服务费59452.98元、电费7259.12元，符合双方约定，本院予以支持。关于原告主张的逾期付款违约金，虽符合合同约定，但考虑到违约金应以实际损失为基础，且以补偿为主、以惩罚为辅，本院根据合同履行情况、被告主观过错程度及被告已支付提前解除违约金等情形，酌情将房租、物业费的逾期付款违约金调整至按同期全国人民银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的标准计算至实际履行之日，其中租金的逾期付款违约金以欠付租金708163.27元为计算基数，统一自2019年12月16日起算；物业费的逾期付款违约金以欠付物业费59452.98元为计算基数自2019年5月27日起算。对于原告主张的超出部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告浙江一尊文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州海亮置业有限公司租金708163.27元、物业服务费59452.98元、电费7259.12元，以上合计774875.37元； 二、被告浙江一尊文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州海亮置业有限公司分别自2019年12月16日起以欠付租金708163.27元为基数，自2019年5月27日起以欠付物业服务费59452.98元为基数，按同期全国人民银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至实际履行之日止的违约金； 三、驳回原告杭州海亮置业有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13894元，减半收取6947元，由被告浙江一尊文化发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  郭丙丽 二〇二〇年十二月二日 书记员  温柔柔