贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终4410号上诉人（一审原告）：袁霞，女，1975年8月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区省府西路******。委托诉讼代理人：王莎，贵州宏贯律师事务所专职律师。被上诉人（一审被告）：嬴建贤，男，1969年4月17日出生，侗族，住贵州省黎平县肇兴乡堂安村**。委托诉讼代理人：吴学通，贵州省黎平县龙额镇法律服务所法律工作者。上诉人袁霞因与被上诉人嬴建贤租赁合同纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院(2020)黔2631民初1272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁霞上诉请求：1.撤销（2020）黔2631民初1272号民事判决；2.改判解除上诉人与被上诉人2014年5月21日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；3.改判被上诉人向上诉人返还租金212500元；4.改判被上诉人按6%/年支付资金占用损失，现暂算至2020年5月29日计69350元；5.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、《房屋租赁合同》第三条第（一）款对案涉租赁物的交付方式做了明确的规定，即“房屋交割清单经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完毕”。被上诉人至今未提交上述交割清单，亦未提交向上诉人移交房门钥匙的证据，应视为其没有履行交付租赁物的义务，理应承担相应法律后果。原审不顾合同约定，强行推定“可以看出”“原告是知晓房屋能够交付，是其没有按照约定去接收钥匙、经营和管理房屋”，并认定被上诉人已经向上诉人交付房屋有悖常理，属于认定事实及适用法律错误，依法应予纠正。二、《房屋租赁合同》第三条第（一）款对上诉人交付租金的起算时间做出了明确的规定，即“房租至交付完成之日起开始计算”。因被上诉人没有履行交房义务，房屋至今没有交付，所以租金尚不具备起算条件。被上诉人理应将已经收取的5年租金返还上诉人，并承担相应的资金占用费。三、被上诉人没有交房的原因是当地政府的政策发生了变化，导致其无法修建新的房屋，也无法搬离出租物，也客观导致上诉人租赁房屋的合同目的无法实现。四、本案的争议焦点应当为被上诉人是否实际向上诉人履行了交房义务，以及未能交房是由谁造成的?上诉人是否经营房屋获得商业利益并不是本案的争议焦点，原审法院认定上诉人没有收房的原因是因为涉案房屋不能实现经营收益，应当属于上诉人应当承担的正常商业风险，明显属于主观臆断，认定事实及适用法律错误。五、上诉人主张解除合同是因为被上诉人一直没有履行交房义务，导致合同目的不能实现。原审认定租赁合同及补充协议已解除，同时，双方约定的租金起算时间并未开始，因此，合同解除后，被上诉人应当返还上诉人已付全部租金，原审判决未对解除合同的后果进行处理，属于适用法律错误。嬴建贤答辩称，一、答辩人与被答辩人之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，被答辩人应当继续履行合同义务。二、被答辩人实际已经对租赁房屋进行占有、使用和处分，并不存在房屋未交付的情况。袁霞向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告双方2014年5月2日签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》；2.判令被告向原告返还租金人民币212500元；3、判令被告按6%/年向原告支付资金占用损失，先暂计至2020年5月29日，为69350元；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年5月2日原告袁霞作为乙方与作为甲方的被告嬴建贤签订《房屋租赁合同》，约定原告袁霞租赁被告嬴建贤位于黎平县肇兴镇堂安村一组木质结构房屋一幢（面积约250平方米）经营客栈，约定房屋租金30000元/年，租期20年，原告在2014年10月15日前支付第一期4年的租金120000元，以后每半年一付，被告于2015年6月15日前将房屋交付给原告，房屋租金自交付完成之日起开始计算。同时约定了合同终止和违约等条款：“第八条：合同终止：1、若甲方比约定交房日延迟交付房屋达90日，乙方有权单方解除合同，并要求退还全部已付租金；2、若发生地震、水灾、火灾等自然灾害或不可抗力导致房屋毁损不能正常使用，则乙方有权提前终止合同；3、若租赁期内，本合同约定的房产被政府征收、征用，乙方有权提前终止合同；4、以上原因引起的合同终止，甲方应将已收取的剩余期限所有对应的房屋租金退还乙方，另外除因不可抗力因素导致的合同终止双方互不承担责任外，甲方须补偿或者要求第三方补偿乙方对房屋装修装饰以及改扩建折旧的剩余价值；5、在本合同期内，除出现以上条件或乙方连续三次未按期交房租外，甲方不得以任何理由解除乙方对上述房屋的使用权，否则甲方应赔偿乙方因此而遭受的一切实际发生的和可预估的损失，须补偿乙方对房屋装修装饰以及改扩建折旧的剩余值，且甲方应赔偿乙方租赁期20年租金总额的30%的违约金。第九条、违约责任：3、除本合同明确约定的终止条款外，任何单方面终止合同均视为违约，违约方应向对方赔偿因本合同提前终止而遭受的一切直接损失及可预期利益，并承担一切直接损失及可预期利益30%的违约金”。后双方又签订《补充协议》，补充协议约定房屋租金增加至42500元/年，前提是被告对该补充协议保密。2019年1月29日双方在《租赁合同》第四条租金支付方式里补充约定首次支付为5年的租金，其他条款不变。原告袁霞分三次向被告嬴建贤支付了5年的租金共计212500元。同时查明，原告袁霞于2013年至2019年期间在肇兴镇从事旅游服务工作。2020年7月8日原告袁霞以被告嬴建贤未能在合同约定的期限内交付房屋给原告为由，向法院提起诉讼。另查明，被告嬴建贤涉案房屋于2008年修建完成，修建完成后由被告嬴建贤一家人居住，为将该房屋租赁给原告使用，被告已在涉案房屋旁边重新建好房屋居住，该涉案房屋已经腾空闲置，未有进行装修。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告袁霞与被告嬴建贤签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。本案中，原告袁霞请求解除租赁合同及补充协议，庭审中被告嬴建贤也同意解除租赁合同及补充协议，对此予以支持。关于涉案房屋是否按照约定已经交付及解除合同后退还租金的问题。从双方提供的证据及庭审查明的事实来看，被告嬴建贤于2008年已将涉案房屋修建完成并由一家人居住，并且双方在签订合同时也考虑到被告腾房需要时间，原告给予被告一年多的时间腾房，被告房屋不存在交付不能的可能。同时，从原、被告双方签订的合同来看，合同为2014年5月2日签订，交房日期为2015年6月15日前，原告袁霞在2013年至2019年期间一直在肇兴镇从事旅游服务工作，显然，原告袁霞知晓被告的房屋情况，且双方约定的交房日期至今已有五年的时间，如在此期间被告未有通知原告交付房屋或者未向原告交付房屋，原告亦未向被告主张权利明显不符合常理，综上，可以看出原告是知晓涉案房屋已经能够交付，是自己没有按照约定去接收钥匙、经营和管理房屋，应视为被告嬴建贤已按照合同约定的时间将房屋交付给了原告袁霞，房屋租金应从2015年6月15日开始计算，对于原告袁霞诉称被告嬴建贤未有按照约定时间交付房屋，并且至今都未有交付的理由不能成立，不予采信。该案中，被告嬴建贤已按照约定交付了房屋，只是原告袁霞没有去接收钥匙并经营和管理房屋而已，不影响合同的履行，原告袁霞因自身原因没有经营租赁房屋实现其经营收益，应当属于正常的商业风险，该商业风险不能转移给被告嬴建贤，应当由原告袁霞自己承担。原告袁霞向被告嬴建贤支付了5年的租金，从2015年6月15日起算至本案受理时已经超过5年，在此期间被告并没有在涉案房屋中继续居住或者将房屋转租他人，故对原告要求被告返还已支付的5年租金212500元的请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告袁霞与被告嬴建贤于2014年5月2日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、驳回原告袁霞的其他诉讼请求。案件受理费5528元，减半收取2764元，保全申请费1967元，共计4731元，由原告袁霞负担。本院二审期间，袁霞提交证据通话录音光盘，拟证明上诉人通过电话形式于2015年6月7日与被上诉人确认能否按时交房，被上诉人明确表示，因当地政策限制不准建房，没有地方居住，因此无法按合同约定交付涉案房屋，且无法确认交房时间。被上诉人质证称，对光盘内容真实性予以认可，但是对录音的对话发生的时间不予认可，应发生在2014年。因该录音系手机自动生成的时间，且上诉人在庭询中出示了装载该录音的原始手机，而被上诉人对真实性无异议，本院对该录音的真实性予以确认。嬴建贤提交的证据有管委会文件复印件，拟证明当时被上诉人跟上诉人达成协议之后，嬴建贤就申请在涉案房屋旁边重新修建新房屋居住，获得管委会的同意。上诉人质证称，因该组证据系复印件，对其三性均不予认可。本院对该组证据不予采信。本院二审查明的事实与一审认定一致，依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审查。综合袁霞的上诉请求及理由与被上诉人的答辩，本案二审争议焦点为：嬴建贤是否实际向袁霞履行了交房义务，是否应支持袁霞要求嬴建贤退还租金212500元及资金占用损失69350元。依法成立的合同，对合同双方均具有法律约束力，合同双方应当按照约定履行自己的义务。袁霞与嬴建贤签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合同约定的内容未违反法律强制性规定，属有效合同。本案中，上诉人袁霞请求解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，一审庭审中嬴建贤也同意解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，本院予以确认。本案中，双方当事人于2014年5月2日签订《房屋租赁合同》，后又达成《补充协议》，袁霞分三次向嬴建贤支付了5年的租金共计212500元，且考虑到嬴建贤需要重新建房居住，且腾空涉案房屋需要时间，双方在涉案合同中约定嬴建贤应于2015年6月15日前交房，根据涉案合同约定：“若甲方比约定交房日延迟交付房屋达90日，乙方有权单方解除合同，并要求退还全部已付租金”。上诉人袁霞自2015年6月15日至起诉之日已经时隔5年之久，未向本院提交有向嬴建贤主张解除涉案合同并要求退还租金的相关证据，且根据一审查明的事实，嬴建贤为将涉案房屋租赁给袁霞使用，已在涉案房屋旁边重新建好房屋居住，涉案房屋现在已经腾空闲置。上诉人上诉提出被上诉人未实际交付房屋应该支持退还已经交付的5年租金及资金占用损失的意见，事实理由不充分，本院不予支持。综上所述，袁霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5528元，由袁霞负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 陆小平审判员 欧阳樟二〇二〇年十二月十一日法官助理谢杰凰书记员龙欢