广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民申9931号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：李建武，男，1958年2月24日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。委托诉讼代理人：林旭生，广东岭海律师事务所律所。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：佘楚霞，女，1968年5月10日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：黄惠，女，1965年2月2日出生，住广东省汕头市。一审第三人：南澳县恒生富通房地产开发有限公司。住所地：广东省南澳县。法定代表人：杨岱琛。再审申请人李建武因与被申请人佘楚霞、黄惠、一审第三人南澳县恒生富通房地产开发有限公司（下称南澳恒生公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省汕头市中级人民法院作出的（2020）粤05民终345号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年9月8日立案受理，并依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。李建武提出再审请求：1、撤销南澳县人民法院(2019)粤0523民初115号民事判决及汕头市中级人民法院(2020)粤05民终345号民事判决，改判驳回佘楚霞、黄惠的诉讼请求；2、本案诉讼费用由佘楚霞、黄惠承担。事实与理由如下：（一）一、二审判决认定事实错误。第一、一审判决认定佘楚霞、黄惠是案涉商铺购房者事实不清、证据不足。l、佘楚霞、黄惠并没有与南澳恒生公司签订称案涉商铺商品房买卖合同。根据佘楚霞、黄惠一审提交的《认购协议书》显示，2013年5月28日，佘楚霞、黄惠与广东恒生富通置业有限公司（下称广东恒生公司）签订《认购协议书》，即便后来南澳恒生公司在2015年10月21日(2015)汕澳法民初字第69号案件开庭时对佘楚霞、黄惠与广东恒生公司签订的《认购协议书》予以追认，但此时在案涉商铺已被法院查封（查封时间2015年7月23日），南澳恒生公司对佘楚霞、黄惠与广东恒生公司签订的《认购协议书》的追认属于非法转移法院查封财产的行为，该行为应认定为无效。2、佘楚霞、黄惠与广东恒生公司签订的《认购协议书》，仅是双方对交易案涉商铺有关事宜的初步确认，尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具有的主要内容，特别是连房产交付使用的条件和日期都不能确定。因此佘楚霞、黄惠与广东恒生公司签订的《认购协议书》尚未成立生效。第二、即便佘楚霞、黄惠与广东恒生公司签订的《认购协议书》合法有效，佘楚霞、黄惠也尚未取得案涉商铺的足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、转让，应当依照法律规定登记。在佘楚霞、黄惠根据上述法律规定登记取得案涉商铺物权之前，其依据《认购协议书》所享有的只是对合同相对人的一种债权，即享有要求合同相对人按照合同约定交付房产的权利，在该债权无法实现的情况下（如房产被法院查封、开发商违约等情形），其可以依据该《认购协议书》追究合同相对人的违约责任，其对合同相对人享有的只是与李建武一样的普通债权。（二）一、二审判决适用法律错误。第一、一审判决认为，根据《中华人民共和国民法总则》第六条规定，应优先保护社会公平、兼顾群体公平和个人公平，因佘楚霞、黄惠是购房者，李建武是普通债权人，因此应优先保护佘楚霞、黄惠的利益。显然，一审判决适用法律错误。1、民法总则是2017年10月1日起才施行，但李建武申请查封案涉商铺是在2015年7月3日，2017年8月21日案件进入执行程序。一审判决适用2017年10月1日起才施行的民法总则有关条款是错误的。2、即便法律规定的公平原则可以适用于本案，一审判决对李建武也是极其不公平的。即便佘楚霞、黄惠与南澳恒生公司签订有商品房买卖合同且支付了购房款，其根据合同因此享有要求合同相对人履行按期交付房产的权利，但由于该合同标的房产在办理确权或预告登记之前被法院查封，该合同因此不能履行。在这种情况下，佘楚霞、黄惠享有的是根据合同约定追究合同相对人违约责任的权利，该权利也属于普通债权，与李建武的债权属于同一受偿顺序。一审判决认定佘楚霞、黄惠对对被查封房产享有比李建武更优先的权利没有任何法律依据。3、一审判决不得执行案涉商铺不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。一审判决不得执行案涉房产不符合上述司法解释的规定。(1)佘楚霞、黄惠在案涉房产被查封前没有签订合法有效的商品房买卖合同；(2)佘楚霞、黄惠所购的是商铺，不是用于居住的房产，也无证据证明其名下无其他用于居住的房屋。上述司法解释要特别保护的是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的真正消费者，对于明显有投资性质或是炒房性质的所谓购房者，根据上述司法解释的规定是不应得到法院特别保护的，也就是说，佘楚霞、黄惠对案涉商铺没有享有比李建武优先的民事权益，其根据房产认购协议所拥有的合同权利不能对抗法院的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》虽是最高人民法院针对法院办理执行异议和复议案件的规定，但根据2019年11月8日最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125规定，人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用上述条款。第二、二审法院认为，案涉商铺被查封前“恒生府邸”楼盘尚未办理总确权，尚未登记在第三人（被执行人）名下，因此本案不符合适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的前置条件。二审法院上述认定错误。案涉商铺所在的“恒生府邸”已经由南澳恒生公司于2017年1月18日通过挂牌手续取得土地使用权并于2017午8月23日重新办理了预售许可证（编号：南预售字[2017]*4号），上述证据已经能够充分认定案涉商铺所在的“恒生府邸”登记在南澳恒生公司名下，二审法院将“登记”等同于“总确权”并因此认为审理本案不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条是错误的。第三、二审法院认定佘楚霞、黄惠对案涉商铺享有特定权益，享有比李建武普通债权更优先的权利没有任何法律依据。本院经审查认为，本案系案外人执行异议之诉。根据再审申请人李建武的再审请求及理由，本案再审审查的焦点问题为佘楚霞、黄惠对案涉商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议进行处理的裁判依据。但在审理执行异议之诉的诉讼中，对异议人的执行异议的审理，不仅仅依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定作为裁判依据，即使异议人不能满足上述规定的相关条件，也应当根据案件的具体情况和案外人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除强制执行。本案中，佘楚霞、黄惠与广东恒生公司签订了《认购协议书》，确定购买“恒生府邸”商品房项目第19号单元铺面。上述《认购协议书》涉及的购买标的有具体房号、详细的面积、具体的价款及交付使用的期限等，符合商品房买卖合同的基本要素。另查，南澳恒生公司于2013年8月28日向南澳县后宅镇官前盐村民委员会及潮州市建筑安装总公司南澳房地产开发分公司出具《南澳县恒生房地产开发公司承接“恒生府邸”房地产开发项目作为合作开发主体单位的声明》，称同意广东恒生公司的《关于恒生府邸项变更合作开发主体的声明》，愿意承接“恒生府邸”房地产开发项目，并作为合作开发主体单位；变更手续后，广东恒生公司与贵单位所签署的一切契约、文书和经济往来以及权利义务、税务概由南澳恒生公司继续履行并承担相应法律责任。南澳恒生公司的事实承诺获得南澳县后宅镇官前盐村民委员会及潮州市建筑安装总公司南澳房地产开发分公司的同意。故广东恒生公司在与佘楚霞、黄惠签订的《认购协议书》中的权利义务，均由南澳恒生公司承接。而且，南澳恒生公司在另案诉讼中对上述《认可协议书》也予以追认。因此，本案中应认定上述《认购协议书》有效。另外，佘楚霞、黄惠也按照《认购协议书》的约定支付了全部购房款项。再有，案涉商铺所在的“恒生府邸”项目虽然办理有商品房预售许可证，但一直未竣工验收，案涉商铺无法交付占有及办理产权登记，佘楚霞、黄惠对案涉商铺未能过户至其名下不存在过错。从以上查明的事实，足以认定佘楚霞、黄惠在案涉商铺查封前已确定买卖合同、支付全部价款，并对案涉商铺未能过户至其名下无过错。至于佘楚霞、黄惠未实际占有使用案涉商铺的问题，过错在于出售方。在佘楚霞、黄惠已履行《认购协议书》约定的义务情形下，其足以依照《认购协议书》取得案涉商铺的物权期待权。因此，佘楚霞、黄惠对案涉商铺享有足以排出强制执行的民事权益。二审判决在综合比较双方当事人有关权益的内容、性质、效力等情况的基础上，认定佘楚霞、黄惠对案涉商铺享有物权期待权，可以排除强制执行，并无不当，本院予以支持。综上，李建武的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回李建武的再审申请。审判长  丁海湖审判员  陈可舒审判员  王 庆二〇二〇年十二月一日书记员  谢君霞