甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初456号原告：兰州碧桂园房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区青白石街道碱水沟村****楼。法定代表人：渠晨曦，该公司经理。委托诉讼代理人：常发旺，甘肃载坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪，甘肃载坤律师事务所律师。被告：明汝彬，女，1981年11月14日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：刘权亿，男，1973年4月29日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。被告：刘权亿，男，1973年4月29日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。原告兰州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）与被告明汝彬、刘权亿追偿权纠纷一案。本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托诉讼代理人李雪，被告明汝彬的委托诉讼代理人刘权亿，被告刘权亿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧桂园公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付代偿款1294082.55元及利息42532.18元，本息合计1336614.73元（利息暂计算至2019年12月23日，此后的利息按年利率4.35%计算至代偿款实际清偿之日止）。事实与理由：2014年8月29日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2014预25044号），约定原告将在建的位于兰州市城关区青白石街道白道坪兰州××幢××层××室住宅出售给被告，合同总价款2624981元，付款方式为银行按揭分期付款。后被告于2014年12月8日在中国建设银行股份有限公司甘肃省分行（以下简称建行省分行）办理了贷款，贷款数额为1310000元，借款期限120个月，约定原告为被告的借款提供保证担保责任。被告按合同约定偿还了部分贷款本息后再未还款，后建行省分行向法院起诉，城关区人民法院于2018年12月25日作出（2018）甘0102民初10127号民事判决书，建行省分行于2019年3月19日向原告发送《业务联系函》，要求原告将被告欠付贷款本息、律师费、案件受理费总计1294082.55元付至建行省分行指定账户，原告于2019年3月26日向建行省分行付清上述款项，根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第十条的约定，被告应向原告支付全部代偿款项并从支付代偿款之日起支付利息。经催收，被告至今仍未向原告偿还代偿款及利息。明汝彬、刘权亿辩称，1、被答辩人作为商铺出售方履行合同不适当致使答辩人合同目的不能实现、无法偿还贷款，违约在先。答辩人、被答辩人于2013年约定由被答辩人提供其开发的位于兰州市城关区青白石街道的碧桂园兰州××幢××商铺××坊汽车综合服务有限责任公司（以下称答辩人公司）的经营场所，商铺使用期限自2013年9月25日至2014年9月24日。答辩人第一时间对商铺进行装修后，发现商铺很多基础设施（门、楼梯等）未安装，且商铺周围持续施工，道路拥堵，根本无法投入使用，被答辩人承诺会对内部设施及外部环境进行改造以达到答辩人所需的经营条件，且答辩人于2014年6月与被答辩人签订《商品房买卖合同》购买该商铺（该商铺被标记为120号、121号）作为答辩人公司经营使用。答辩人于2014年8月6日在建行省分行办理了200万元贷款用于支付商铺购房款。后来被答辩人未按照之前的承诺对商铺的内、外部设施进行改造，还由于不断的施工，将答辩人早已装修好的装潢几乎全部拆掉，被答辩人一直未能提供符合正常经营的条件，商铺周围也因施工、道路围堵、路面深挖、不间断的停水停电等各种原因导致商铺至今无法经营，答辩人尽自己所能偿还了前期贷款后，由于没有营业收入便再无多余积蓄可供偿还银行贷款。因此，未偿还贷款的原因系被答辩人出售的房屋不符合答辩人签订合同时的目的，其履行合同不适当导致答辩人合同目的不能实现。2、答辩人不支付追偿款与被答辩人提供的房屋不符合约定在客观上存在因果关系，答辩人有权主张同时履行的抗辩。答辩人与被答辩人签订商铺买卖合同，在这一买卖法律关系中，被答辩人负有向答辩人交付符合约定的房屋的义务，答辩人也负有支付房款的义务。但被答辩人交付给明汝彬、刘权亿的房屋不符合合同约定的要求，致使商铺买卖合同的目的不能实现，根据《合同法》第66条规定，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求”，现即使假设被答辩人代为清偿时不存在任何过错，但被答辩人至今还未向答辩人交付符合合同约定的商铺，因此答辩人也有权拒绝支付其代偿款。3、被答辩人作为保证人在承担保证责任代为清偿时存在一定过错，其追偿权行使不合理。被答辩人在银行起诉后作为保证人支付了房屋贷款的行为使得答辩人在原法律关系中可得主张的抗辩权消灭，损害了答辩人的权益，其追偿权行使并不合理。答辩人本可主张被答辩人作为出卖人根本违约解除合同，从而也不用再支付银行贷款。但被答辩人作为保证人并未为答辩人即主债务人考虑，其代为清偿银行贷款的行为存在一定过错，加重了答辩人作为主债务人的负担，损害主债务人权益，因此其追偿权的行使并不合理合法。碧桂园公司围绕其诉讼请求依法提交证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。第一组证据：《商品房买卖合同》，拟证明：被告购买原告位于兰州市城关区青白石街道白道坪兰州××幢××层××室住宅，选择采用银行按揭分期付款方式付款。被告质证称：真实性不予认可，因为该合同不是被告刘权亿签的字，所以其无法确认合同真伪，证明目的无异议。第二组证据：（2018）甘0102民初10127号《民事判决书》、《业务联系函》。拟证明：1、原告对被告在建行省分行按揭贷款承担连带清偿责任。2、2019年3月19日，建行省分行要求原告依约履行保证担保责任，清偿被告逾期债务。被告质证称：真实性无异议，但是为何要原告代偿是因为原告有过错，故对方应当代偿，且房屋至今未向被告交付。第三组证据：中国建设银行网上银行电子回执、中国建设银行个人贷款结清证明。拟证明：1、2019年3月26日，原告代被告偿还银行按揭贷款逾期金额1294082.55元，原告的担保义务已履行完毕。2、结合第一组证据，出卖人有权选择追偿代付款项，二被告应支付全部代付款项及利息，利息从支付代付款之日起按同期银行流动资金贷款利率计付至付清之日止。被告质证称：真实性无异议，是因为法院判令由原告代偿，与被告没有关系。明汝彬、刘权亿围绕其答辩请求依法提交证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。第一组证据：原告销售房屋时的宣传照片及网页图片，拟证明：原告宣传的“交通中心”为虚假宣传，欺诈消费者，我所购买的房屋现在无法正常使用。原告质证称：真实性有异议，证明目的有异议，该组证据与本案追偿权纠纷无关。第二组证据：《检测报告》、危房告知函，拟证明2019年3月8日原告告知涉案房屋存在重大安全隐患，要求里面人员迅速撤离，涉案房屋无法正常使用，涉案房屋为危房。原告质证称：真实性有异议，证明目的有异议。与本案追偿权无关，系买卖合同履行过程中的相关事实。第三组证据:《公证书》，证明涉案房屋为危房，在主观上房屋无法使用，客观上房屋也不能使用。原告质证意见同上述意见。第四组证据：《催促收楼通知书》，证明原告至今为止未将涉案房屋交付给被告，但是催促被告办理手续，当被告前去办理时要求其赔偿欠款。原告质证意见同上述意见。本院对上述证据认定如下：碧桂园公司提供的第一组证据，被告的质证意见其未提出证据，本院予以采信；第二组证据、第三组证据系真实书证，本院予以采信；明汝彬、刘权亿提供的第一、二、三、四组证据与本案诉争追偿权无关，本院不予采信。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，认定事实如下：2014年8月29日，出卖人碧桂园公司与买受人明汝彬签订《商品房买卖合同》，明汝彬作为买受人向碧桂园公司购买城关区青白石街道白道坪兰州碧桂园兰州××幢××层××室商铺，总价款2624981元，明汝彬作为买受人在该合同上签字并捺指印。《商品房买卖合同》第六条约定：付款方式为银行按揭分期付款：（1）出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为2624981元整；（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款的50.09%给出卖人，即1314981元整，并向贷款银行办理按揭申请手续；（3）买受人必须在2014年9月29日前，付该商品房总价款的49.91%（银行按揭款项）给出卖人，即131万元整。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第十条第一款第二项的约定：若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除与买受人之间的《商品房买卖合同》。出卖人选择向买受人追偿待付款项的，买受人应当向出卖人支付全部待付款项及利息，利息从出卖人将代付款项支付给贷款银行之日起按同期银行流动资金贷款利率计付至买受人付清出卖人待付款项之日止。明汝彬向碧桂园公司交纳了购房首付款后，2014年11月26日，建行省分行作为出借人，明汝彬、刘权亿作为借款人，碧桂园公司作为保证人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，建行省分行给明汝彬、刘权亿发放借款1310000元，借款期限120个月，自2014年11月26日至2024年11月26日，该合同约定借款利率在基准利率6.55%基础上上浮20%，还款方式为等额本息的还款方法，每月归还本息金额为15348.98元。在违约责任条款中约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款息或其他应付款项构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借款关系，贷款人以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用由借款人承担。碧桂园公司对借款合同项下明汝彬、刘权亿所负债务提供连带责任担保。2014年12月2日，建行省分行依约发放了贷款，明汝彬按合同约定偿还了部分贷款本息后再未还款，建行省分行遂于2018年10月29日起诉至本院，请求：1、判令建行省分行与明汝彬、刘权亿、碧桂园公司签订的借款合同项下全部贷款立即到期，明汝彬、刘权亿立即偿还建行省分行借款本金1098468.4元，利息71693.11元，罚息11774.21元，以上共计1181935.72元；2、判令明汝彬、刘权亿承担建行省分行实现债权的律师费28366元；3、判令碧桂园公司对上述债务承担连带清偿责任。本院于2018年12月25日作出（2018）甘0102民初10127号民事判决书，判决：1、解除建行省分行与明汝彬、刘权亿于2014年11月26日签订的《个人住房（商业住房）借款合同》；2、明汝彬、刘权亿共同于本判决生效后十五日内向建行省分行偿还借款本金1098468.4元、利息71693.11元、罚息11774.21元（利息、罚息暂计算至2018年5月8日，此后按合同约定利率，利随本清）；3、明汝彬、刘权亿共同于本判决生效后十五日内向建行省分行支付律师费28366元；4、碧桂园公司对明汝彬、刘权亿所负的上述债务承担连带清偿责任。案件受理费15693元，由明汝彬、刘权亿共同负担。该判决生效后，建行省分行于2019年3月19日向碧桂园公司发送《业务联系函》，要求碧桂园公司将明汝彬、刘权亿欠付贷款本息、律师费、案件受理费总计1294082.55元付至建行省分行指定账户，碧桂园公司遂于2019年3月26日向建行省分行付清了上述款项。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，合同有效。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第十条第一款第二项的约定，碧桂园公司承担保证责任后，可向明汝彬进行追偿。碧桂园公司已实际履行保证责任，现原告要求被告向原告支付代偿款1294082.55元及利息的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。对于明汝彬、刘权亿抗辩的商铺不具备经营条件本案是否成立同时履行抗辩权的问题。根据《合同法》第66条规定，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。”碧桂园公司系履行保证责任向建设银行偿还欠款，碧桂园公司向明汝彬、刘权亿主张的是已代偿款项，系明汝彬、刘权亿欠付碧桂园的债务，明汝彬、刘权亿向碧桂园公司抗辩由于基础设施不完善且商铺周围持续施工道路拥堵，商铺无法投入使用，此抗辩非债务，碧桂园公司与明汝彬、刘权亿之间没有互负债务，不适用同时履行抗辩权的规定。对于房屋无法投入使用的问题可另行解决或起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十六条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款的规定，判决如下：被告明汝彬、刘权亿向原告兰州碧桂园房地产开发有限公司支付代偿款1294082.55元，利息自2019年3月27日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本金付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16830元，由被告明汝彬、刘权亿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  柴宗海人民陪审员  董瑛芳人民陪审员  蔡兰萍二〇二〇年十二月三日书 记 员  黄 微