安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终3754号 上诉人（原审被告）：五冶坤泰（宿州）置业有限公司，住所地安徽省宿州市沱河北岸人民北路天鹅湾会所,统一社会信用代码91341302790114810Q。 法定代表人：俞昌锦，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李强，安徽黄淮律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：祝业行，男，汉族，1972年11月18日出生，住安徽省宿州市埇桥区。 被上诉人（原审原告）：范玉花，女，汉族，1976年1月5日出生，住安徽省宿州市埇桥区。 上诉人五冶坤泰（宿州）置业有限公司（以下简称五冶坤泰公司）因与被上诉人祝业行、范玉花商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2019）皖1302民初323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 五冶坤泰公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回祝业行、范玉花的诉讼请求。事实与理由：1.按照双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件：该商品房验收合格。案涉房屋已于2015年12月16日通过宿州市政府相关部门验收，符合交付条件。一审认定案涉房屋存在建筑结构质量问题无事实依据；2.双方约定交付时间为2015年12月31日，五冶坤泰公司于2015年12月19日通知祝业行、范玉花上房，祝业行、范玉花接到上房通知后，借口房屋存在质量问题，拒绝上房，五冶坤泰公司不存在逾期交房行为，无违约行为，不应承担违约责任，一审认定其违约错误；3.祝业行、范玉花提出4处箍筋保护层厚度小于25mm的问题，不属于房屋主体质量问题，不影响居住，五冶坤泰公司愿意承担修复责任；4.案涉房屋存在的问题仅为一般质量瑕疵，不影响正常交付，否则不可能通过验收，故，一审认定事实错误，请求二审依法改判。 祝业行、范玉花共同辩称，开发商野蛮施工造成房屋存在质量问题，箍筋被打掉，混凝土厚度不够，开发商没有按照建筑设计部门的更改方案整改到位，一审已经委托第三方机构进行鉴定，房屋仍存在质量问题；经过10年8年会被氧化，房子会倒掉；其至今没有收到交房通知，开发商逾期交房，其一审放弃对维修费用进行评估是因为鉴定所需时间太久，才仅要求开发商支付逾期交房的违约金，由其自行修复，开发商造成的损失客观存在，要求维持原判。 祝业行、范玉花向一审法院起诉请求：1.判令五冶坤泰公司支付延期交房违约金42326.6元（暂计算至2018年9月30日），赔偿损失50000元；2.判令五冶坤泰公司对房屋框架处箍筋截断部位按照设计更改通知单要求整改并交付房屋；3.诉讼费用由五冶坤泰公司承担。庭审中，祝业行、范玉花变更诉讼请求为：判令五冶坤泰公司交付房屋，支付延期交房违约金至房屋实际交付之日，五冶坤泰公司承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年11月12日，祝业行、范玉花与五冶坤泰公司签订《商品房买卖合同》，合同主要内容：“祝业行、范玉花购买五冶坤泰公司开发的天鹅湾小区第75幢一单元102号房。建筑面积113.45平方米，每平方米单价7439.4元，总价844000元，在2015年12月31日前将验收合格的房屋交付给祝业行、范玉花。双方还约定，五冶坤泰公司如未按照合同规定的期限将商品房交付给祝业行、范玉花使用，逾期超过90天，祝业行、范玉花要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，五冶坤泰公司按日向祝业行、范玉花支付已交付房价款万分之0.5的违约金”。合同签订后，祝业行、范玉花按照约定支付了合同约定价款。2015年9月，祝业行、范玉花发现涉案房屋在施工中没有按照规范和图纸施工，房屋框架处箍筋被截断，重要结构存在重大安全隐患。2015年9月14日，五冶坤泰公司向施工单位送达了通知单，该通知单载明“涉案房屋主卧室西墙柱2柱箍筋截断8根”。在祝业行、范玉花敦促下，五冶坤泰公司邀请设计单位南京金辰建筑设计有限公司提供整改意见，南京金宸建筑设计有限公司出具编号为PD06-QR12设计更改通知单。但在整改中，五冶坤泰公司没有按照设计更改通知单施工。案件在审理过程中，经祝业行、范玉花申请，法院委托安徽省建筑工程质量第二监督检测站对双方争议的整改内容进行了司法鉴定，鉴定结论为：鉴定申请人指定的4处箍筋（加固施工后）保护层厚度均值在13.3-17.0mm之间，均未达到设计更改通知单（编号：PD06-QR12）要求（不小于25mm）。祝业行、范玉花预交了15000元鉴定费用。 一审法院认为，祝业行、范玉花与五冶坤泰公司所签订的商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，且不违反我国法律及行政法规的强制性规定，该商品房买卖合同合法有效。五冶坤泰公司因房屋存在建筑结构质量问题而非一般瑕疵，经整改仍不能符合交房条件，构成违约。祝业行、范玉花要求五冶坤泰公司承担违约责任，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：限五冶坤泰公司在判决生效后六十日内向祝业行、范玉花交付房屋并支付违约金人民币68870.4元（违约金计算至2020年6月20日，此后违约金按每日42.2元支付至房屋实际交付之日止）。案件受理费2100元，鉴定费15000元，由五冶坤泰公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。五冶坤泰公司提供了案涉房屋保护层厚度整改方案及费用清单，证明案涉房屋修复的方案及所需费用为2180元。祝业行、范玉花质证认为，该清单系五冶坤泰公司单方制作，不予认可，其不要求五冶坤泰公司进行修复，只要求五冶坤泰公司依照一审法院支持的逾期交房违约金进行赔偿，由其自行修复。综合双方当事人举证质证意见，本院认为，该证据系五冶坤泰公司单方制作，且祝业行、范玉花不予认可，本院对其证明效力不予认定。 经审理查明：2014年11月12日，祝业行、范玉花与五冶坤泰公司签订《商品房买卖合同》，合同主要内容：“买受人购买五冶坤泰公司开发的天鹅湾小区第75幢一单元102号房。建筑面积113.45平方米，每平方米单价7439.4元，总价844000元。合同第八条，交付期限中约定在2015年12月31日前依照国家和地方政府的有关规定，具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十六条，保修责任中约定，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；合同第九条约定，五冶坤泰公司如未按照合同规定的期限将商品房交付给买受人使用，逾期超过90天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，五冶坤泰公司按日向祝业行、范玉花支付已交付房价款万分之0.5的违约金”。合同签订后，祝业行、范玉花按照约定支付了合同约定价款。2015年9月，祝业行、范玉花发现涉案房屋内墙框架处箍筋被截断，就房屋质量问题向出卖人五冶坤泰公司提出异议。 五冶坤泰公司举证2015年12月向祝业行发出的函件一份，内容载明“祝业行先生，您在天鹅湾购买的75#102室商品房，按《商品房买卖合同》约定将于2015年12月31日交房。您于2015年9月至10月底就该房产质量向相关部门提出异议，我司给予相关部门及时回复，期间依据建筑业执行标准会同相关企业及部门进行了设计、施工、验收工作，您保持异议，于是邀约您于2015年11月19日下午在我司会议室商谈，与会人员共8人。现就贵方在会上所提之要求作如下回复：1、我司截止到目前乃至未来都没有同类户型同类产品可以给您调换；2如果您选择退房，依据双方签署的《商品房买卖合同》相关条款执行。祝业行接函后要求继续履行合同，但认为房屋并未按照设计单位通知的整改方案进行整改，重要结构存在重大安全隐患，不符合交房条件，于2019年1月9日提起本案诉讼，要求判如所请。 一审中，经祝业行、范玉花申请，2020年3月31日，一审法院委托安徽省建筑工程质量第二监督检测站对涉案事项进行鉴定。该站于2020年6月4日作出编号：SSSJ20JQ000020《宿州市天鹅湾小区75幢一单元102室加固施工后部分施工质量鉴定报告》，检测报告内容载明：“……二、委托内容，根据人民法院委托及鉴定申请人（祝业行、范玉花）要求，本次鉴定内容为：天鹅湾小区75幢1单元102室抽取4处（一层11/D轴柱）箍筋（加固施工后）对其保护层厚度是否达到南京金宸建筑设计有限公司设计更改通知单要求进行鉴定。具体抽取位置由鉴定申请人现场指定。四、鉴定结果，于2020年5月28日派员前往工程现场对涉案房屋进行鉴定。具体鉴定结果如下：1.情况调查：根据人民法院提供的资料及申请人反映：申请人在交房前发现其购买的房屋主卧室西墙框架柱位置（11/B、11/D处）存在部分主筋外露、多处箍筋被截断等现象。为此，被申请人（五冶坤泰公司）委托南京金宸建筑设计有限公司出具设计更改通知单(编号：PD06-QR12)并由相关单位进行加固施工，但申请人对加固施工后的部分施工质量仍存在怀疑，后因涉案双方沟通无果申请人向宿州市埇桥区人民法院提起诉讼。2.设计更改原因、内容及更改做法。根据南京金宸建筑设计有限公司出具的设计更改通知单(编号：PD06-QR12)，涉案房屋天鹅湾小区75幢1单元102室房屋主卧室西墙框架柱位置（11/B、11/D）处，由于现场施工原因导致框架柱（11/B、11/D）处箍筋被截断，设计更改做法：将截断处箍筋用8号型钢筋两头焊接连接，并用1:1高标号水泥砂浆粉刷抹平，保护层厚度不小于25mm。检测鉴定结论如下：鉴定申请人指定的4处箍筋(加固施工后)保护层厚度均值在13.3~17.0mm之间，均未达到设计更改通知单(编号：PD06-QR12)要求(不小于25mm)”。祝业行、范玉花预交了15000元鉴定费用。 另查明，五冶坤泰公司举证了《工程质量竣工验收记录》载明：建设单位、监理单位、施工单位、设计单位的验收时间均在2015年12月31日前，公安消防部门验收时间为2016年11月25日；规划部门验收时间为2016年8月30日；环保部门验收时间为2016年3月25日；承建档案管理机构验收时间为2017年3月9日。 再查明，祝业行、范玉花与五冶坤泰公司二审中均表示如案涉房屋按照设计部门更改方案进行修复，同意维修费用确定为6000元。 本院认为：归纳双方当事人诉辩意见，本案二审争议焦点为：依据案涉商品房预售合同，出卖人交付的案涉房屋存在的质量争议是否属于重要结构存在重大安全隐患、不符合交房条件，出卖人是否应当承担逾期交付违约责任；关于买受人的诉讼请求依法应当如何处理。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。案已查明，案涉合同约定的交付期限为2015年12月31日，双方当事人关于房屋的质量问题产生争议，经买受人提出异议、协商、出卖人制定设计更改方案后加固施工，之后双方仍未能会商形成一致意见，出卖人向买受人发出有解决问题方案的函件，买受人接到函件后选择继续履行合同，但双方关于案涉房屋出现的质量问题如何承担责任产生分歧。审理认为，买受人祝业行、范玉花主张案涉房屋的重要结构存在重大安全隐患、不符合交房条件，负有举证责任。审理中，关于案涉房屋内墙存在的问题出卖人根据买受人反映已制定设计更改通知单(编号：PD06-QR12)并由相关单位进行加固施工，买受人对加固施工后的部位是否仍存在质量问题存疑，诉讼过程中对保护层厚度是否达到南京金宸建筑设计有限公司设计更改通知单要求申请第三方鉴定。前文已查明，安徽省建筑工程质量第二监督检测站对涉案事项进行鉴定，作出的鉴定结论为：“鉴定申请人指定的4处箍筋(加固施工后)保护层厚度均值在13.3~17.0mm之间，均未达到设计更改通知单(编号：PD06-QR12)要求(不小于25mm)”，但买受人对于案涉房屋是否重要结构存在重大安全隐患并未申请鉴定，依照前述法律规定中“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，因此，对于案涉房屋存在质量问题严重影响到正常居住使用的事实，并无相应证据佐证。综合本案中的设计更改通知单的整改内容、鉴定机构的检测报告及前述法律规定，审查认为，出卖人对于案涉房屋的质量问题应依照“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”法律规定承担相应的民事责任。因此，一审认定房屋存在建筑结构质量问题而非一般瑕疵，属事实认定错误，本院予以纠正。祝业行、范玉花诉讼主张案涉房屋的重要结构存在重大安全隐患，证据不足，本院不予采纳。 关于祝业行、范玉花主张五冶坤泰公司逾期交付案涉房屋应承担合同约定的逾期交房违约金的问题。案已查明，出卖人五冶坤泰公司认为已经在合同约定的交房期限之前通知买受人收取符合交付条件的房屋、不存在违约，但因关于房屋质量问题会商不能产生分歧，买受人拒绝上房，故而不应当承担逾期交房的违约责任，只应当承担一般质量瑕疵的修复责任。审理认为，案涉预售合同约定的交房条件为“该商品房经验收合格”，交付期限应为2015年12月31日。关于商品房是否经验收合格，司法实践中有一定的标准，房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。案已查明，五冶坤泰公司关于案涉商品房的《工程质量竣工验收记录》中载明承建档案管理机构最后出具了验收合格意见，时间为2017年3月9日。因此，此时间应当认定为案涉房屋的经验收合格的时间，五冶坤泰公司属于逾期交付，依照合同约定应承担相应的违约金。五冶坤泰公司虽在2015年12月31日前通知祝业行、范玉花上房，但符合交房条件的交房时间节点应以房屋最终验收合格的时间为准，因祝业行、范玉花在房屋验收合格后仍不同意接收房屋，之后的违约金不应由五冶坤泰公司承担。结合本案实际情况，五冶坤泰公司支付2016年1月1日至2017年3月9日期间逾期交房违约金18272.6元（844000元×0.00005×433天=18272.6元），一审计算逾期交房违约金至判决时不当，予以纠正。对祝业行、范玉花主张逾期交付的违约金计算至房屋实际交付之日的意见，本院不予采纳。五冶坤泰公司上诉主张不存在违约行为，本院不予支持。 审理认为，祝业行、范玉花一审诉请要求赔偿损失，虽其于庭审中有放弃该诉求的意思表示，但前提是五冶坤泰公司足额支付逾期交房的违约金，二审中也表示自行修复承担损失但坚持出卖人应承担至今未交房的违约金。同前述分析，因案涉房屋存在质量瑕疵，五冶坤泰公司负有瑕疵担保责任，依照法律规定应当对案涉房屋按照规范标准进行修复或承担修复费用。双方二审中均不申请对修复费用进行评估，均同意确定案涉房屋的修复费用为6000元，本院予以确认。因祝业行、范玉花同意自行修复，五冶坤泰公司应承担该笔费用的赔偿责任。同时，因对案涉房屋质量是否存在问题有分歧，委托第三方鉴定是判断此项技术指标的必要支出，综合具体案情，应由双方均担鉴定费用，该项费用已经由祝业行、范玉花预交，则五冶坤泰公司应给付祝业行、范玉花7500元。 综上所述，五冶坤泰公司的上诉请求部分成立，予以部分支持。一审法院查明事实部分不当，本院对一审判决结果予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2019）皖1302民初323号民事判决； 二、五冶坤泰（宿州）置业有限公司于本判决生效后十五日内支付祝业行、范玉花逾期交房违约金18272.6元； 三、五冶坤泰（宿州）置业有限公司于本判决生效后十五日内支付祝业行、范玉花房屋维修费用6000元及鉴定费用7500元； 四、驳回祝业行、范玉花的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2100元，由五冶坤泰（宿州）置业有限公司负担1600元，由祝业行、范玉花负担500元；二审案件受理费2100元，由五冶坤泰（宿州）置业有限公司负担1600元，由祝业行、范玉花负担500元。 本判决为终审判决。 审判长  解亚洁 审判员  丁 伟 审判员  朱珊珊 二〇二〇年十二月一日 法官助理刘敏 书记员张婉莹 附：本案适用相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。