广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23397号上诉人（原审原告）：颜俊，男，1967年10月13日出生，汉族，身份证地址：广东省深圳市南山区。上诉人（原审原告）：颜琼，女，1971年3月2日出生，汉族，身份证地址：广东省深圳市福田区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：刘晓英，系颜俊的妻子。被上诉人（原审被告）：广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司，住所地：广东省广州市白云区南湖旅游渡假区北岸。法定代表人：何建信，职务：董事长。委托诉讼代理人：张哲，该司法律部职员。委托诉讼代理人：杨栩锋，该司法律部职员。上诉人颜俊、颜琼因与被上诉人广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司（下简称颐和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初2647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人颜俊、颜琼上诉请求判令：请求撤销原审判决第二项，改判支持颜俊、颜琼的原审所有诉讼请求。事实与理由如下：一、原审判决遗漏关键事实。其一，原审遗漏查明涉案房屋的特殊性质和特定用途这一关键事实。依据国务院、广州市政府等发布的相关强制性建设规划文件，涉案房屋性质为高尔夫乡村俱乐部会员休息住所及配套设施，并非普通住宅。双方当事人签订的《南湖高尔夫会员休息住所专属订购协议》(下简称《订购协议》)已对此予以明确。其二，原审判决遗漏颜俊、颜琼原审诉请依据的主要理由，偏离起诉请求作出判决。颜俊、颜琼陈述了上述国家强制性规划文件和前引双方的合同约定内容这些关键事实，以作为支持其起诉请求的主要理由，颐和公司也对此进行了答辩，但原审判决遗漏了上述诉求理由。其三，关于涉案房屋特殊性质和特定用途的国家政府职能部门强制性规划文件，是赖以作出本案判决的主要证据，但不为颜俊、颜琼掌握。颜俊、颜琼在原审时申请法院调查取证或责令颐和公司提交，但原审法院未予处理，导致认定事实错误；二、原审判决依据《订购协议》第八条约定，简单地将“房屋经过四验收”作为交房条件，并以此为由认定涉案房屋符合交付条件并已交付，属认定事实和适用法律错误。其一，涉案房屋的交付条件是房屋达到四验收和颐和公司交付南湖高尔夫会籍卡，颜俊、颜琼据此取得高尔夫会员资格。原审片面地将涉案房屋四验收作为交楼标准，既是对合同内容的断章取义和双方当事人真实意思的曲解，也是对国家强制性规划文件的违背。“四验收”条件只是涉案房屋交付的必要条件而非充分条件。根据前述国家政府职能部门发布的强制性规划文件以及《订购协议》的约定，涉案房屋作为高尔夫会员休息住所的特别性质和特定用途，其交付的前提条件是颐和公司向颜俊、颜琼交付了高尔夫会籍卡，颜俊、颜琼据此取得南湖高尔夫乡村俱乐部之永久会员资格。房屋与会籍卡两者共同作为合同标的物缺一不可地交付，才能视为涉案物业的完整交付。其二，原审认定涉案房屋具备交付条件，属适用法律错误。《订购协议》第八条关于四验收的约定是普通商品房交付的底线条件和标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，在物业交付、使用条件和标准上，当事人有特别约定的从其约定。原审判决无视双方的特别约定，仅依据合同法的普通规定，认定房屋符合交付条件，属于适用法律错误。其三，涉案房屋目前不具备使用功能和条件，原审以颐和公司未交付会籍卡不影响颜俊、颜琼对房屋的使用为由驳回颜俊、颜琼的原审诉请，违背了合同约定。十四年以来，经颜俊、颜琼无数次追讨后颐和公司至今仍未能交付会籍卡，导致颜俊、颜琼一直无法取得南湖高尔夫会员资格，无法通过对涉案房屋的正常使用实现打高尔夫便利的合同目的。原审法院以颐和公司未交付会籍卡不影响颜俊、颜琼对房屋的使用为由，驳回颜俊、颜琼的原审诉请，是对合同目的的歪曲，严重违背了合同约定，也无形中放任和纵容了在著名风景区随意占用公用土地资源的不良现象。被上诉人颐和公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求维持原判。颜俊、颜琼于2020年1月15日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.颐和公司向颜俊、颜琼交付广州市白云区同和街道颐和高尔夫庄园福泽苑福泽街25号（自编F区B4栋）高尔夫会员休息住所；2.颐和公司向颜俊、颜琼交付南湖高尔夫俱乐部永久会籍卡一张；3.颐和公司向颜俊、颜琼支付逾期交房违约金（以13420800元为本金，按照每日万分之五，自2016年11月起计至2017年11月止）；4.本案诉讼费由颐和公司承担。原审法院经审理查明，2007年11月18日，颜俊、颜琼（乙方，确认方）与颐和公司（甲方，发展商）签订《颐和南湖高尔夫会员休息住所确认书》（下简称《确认书》），约定：确认单元情况：福泽苑B型4号高尔夫会员休息住所。该涉案房屋优惠后总房价13420800元，乙方选择银行按揭付款方式。备注送高尔夫永久会籍卡一个。颐和公司于发展商（甲方）处盖章，颜俊、颜琼于确认方（乙方）处签名。2007年12月31日，颜俊、颜琼（乙方）与颐和公司（甲方）签订《订购协议》，约定：第二条，签署本协议之条件：乙方需具有南湖高尔夫乡村俱乐部之永久会员资格等；休息住所的权利不得与永久会员资格相分离；第三条，乙方向甲方订购的高尔夫会员休息住所为本协议第一条规定项目中的：福泽苑F区B型4号会员休息住所。主体建筑面积共322.5平方米；第八条，甲方应于2007年12月31日前，该休息住所经甲方、设计方、施工方、监理方四方工程验收合格的前提下交付乙方使用；第十一条，该休息住所达到本协议第八条约定条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续，乙方应在收到甲方书面通知之日5日内会同甲方对该休息住所验收交接；由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为乙方已接收，该休息住所的风险由乙方承担，乙方不得以未交接或没有达到交接条件为由延迟或拒绝支付应付甲方的订购价款和其他应付款项。协议签订后，颜俊、颜琼依约支付全部购房款。2008年12月25日，颐和公司向颜俊、颜琼发出《催入伙通知书》载明：涉案房屋已于2007年12月31日交付使用。颜俊、颜琼接到本通知后五天内携带身份证及本通知书等资料，前往颐和南湖高尔夫会员休息住所销售中心办理收楼手续。原审庭审中，颜俊、颜琼对《催入伙通知书》无异议。2018年12月13日，颐和公司向颜俊、颜琼发出律师函，载明：颐和公司按照合同约定，书面通知颜俊、颜琼20**年12月31日前收楼，之后经多次催促颜俊、颜琼办理收楼手续，但颜俊、颜琼至今未依约对涉案房屋进行验收交接等等，颐和公司声明鉴于颜俊、颜琼违约拒绝收楼，视为颜俊、颜琼自2007年12月31日起已接收涉案房屋，并于2018年12月31日前补办收楼手续。2020年2月26日，广州市规划和自然资源局出具穗规划资源协查（2020）208号复函载明：门牌地址为白云区福泽街25号登记在颜俊、颜琼名下，暂无查封抵押登记。同年2月26日，广州市规划和自然资源局出具穗规划资源协查（2020）208号复函载明：关键字“福泽苑F区自编B4栋”查询，该业经原市规划局（2008）2406号《建设工程规划验收合格证》办理规划验收，以2009登记1006111号案办理首次登记在颐和公司和南湖公司名下，门牌地址为白云区福泽街25号。其后，颐和公司和南湖公司出售给颜俊、颜琼，并以2009交登1523262号案办理转移抵押登记，2018年颜俊、颜琼以2018登记10019306号案办理涂销、换证登记。该业目前不动产权登记在颜俊、颜琼名下，暂无查封或抵押登记信息。同年7月7日，广州市白云区住房建设和交通局复函载明：广州市白云区同和镇南湖高尔夫山庄福泽苑**B型**会员休息住所《竣工验收备案表》，在该局档案中最相近的是“********会员住所”，该《竣工验收备案登记表》完成时间为2012年11月30日。该复函附件《竣工验收备案表》（穗（云）建验备2012-013）载明）载明：工程名为“********会员住所”竣工验收日期为2008年6月30日div>原审法院认为，颜俊和颜琼、颐和公司签订的《确认书》及《订购协议》是双方的真实意思表示，合同无违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。对于高尔夫永久会籍卡，本案《确认书》中备注送高尔夫永久会籍卡一个，颐和公司在《确认书》发展商（甲方）处盖章确认。随后，双方签订的《订购协议》中亦未明确双方就送高尔夫永久会籍卡一事未达成一致意见。据此颜俊、颜琼主张会籍卡由颐和公司赠送的事实，予以采纳。现颜俊、颜琼要求颐和公司交付高尔夫永久会籍卡合理合法，予以支持。对于交付涉案房屋及逾期交付违约金。经查涉案房屋产权登记在颜俊、颜琼名下，并于2008年6月30日验收合格。2008年12月25日，颐和公司书面通知颜俊、颜琼办理收楼手续。颜俊、颜琼以颐和公司未向其交付会籍卡为由，主张涉案房屋未达到约定交付标准拒绝收楼，但涉案房屋已验收合格，符合《订购协议》第八条约定的交楼条件。同时，颐和公司未向颜俊、颜琼交付高尔夫永久会籍卡的行为，并未影响颜俊、颜琼对涉案房屋的占有使用，故颜俊、颜琼拒绝收楼依据不足。依《订购协议》第十一条约定，应视为颐和公司于2008年向颜俊、颜琼交付了涉案房屋。故颜俊、颜琼要求颐和公司交付涉案房屋并支付2016年11月至2017年11月期间的逾期交付违约金无事实依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年8月4日判决如下：一、在本判决生效之日起五日内，广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司向颜俊、颜琼交付高尔夫永久会籍卡一张；二、驳回颜俊、颜琼的其他诉讼请求。本案受理费27160元，由颜俊、颜琼承担27060元，广州颐和南，广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司承担100元>经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，本案二审的争议焦点是颐和公司是否需向颜俊、颜琼支付逾期交房违约金。颜俊、颜琼以双方约定的涉案房屋交付条件包括“四验收”及交付南湖高尔夫会籍卡，而颐和公司一直未交付会籍卡，故涉案房屋一直不具备交付条件为由，诉请颐和公司向其支付逾期交房违约金，对此，本院认为，虽然双方签订的《确认书》约定颐和公司应向颜俊、颜琼赠送会籍卡，但双方并未在《确认书》或《订购协议》或后续达成的协议中明确约定颐和公司交付会籍卡为房屋交付条件之一，且交付会籍卡也并非涉案房屋的法定交付条件，也无证据反映颐和公司未交付会籍卡直接导致颜俊、颜琼无法正常使用涉案房屋，故在涉案房屋已经具备法定及约定交付条件且颐和公司已履行通知义务的情况下，颜俊、颜琼以颐和公司未交付会籍卡为由拒绝接收涉案房屋缺乏合同依据及法律依据，因此而导致的未能收楼的法律后果应由颜俊、颜琼自行承担。据此，颜俊、颜琼诉请颐和公司支付逾期交房违约金，依据不充分，原审判决驳回颜俊、颜琼的该项诉请并无不当，应予维持。综上所述，上诉人颜俊、颜琼的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费27060元，由上诉人颜俊、颜琼共同负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  郑怀勇审判员  邓 颖二〇二〇年十二月二十一日书记员  王文杰唐颖琪