广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24280号上诉人（原审被告）：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智，职务董事长。委托诉讼代理人：邓志军，系该公司职员。委托诉讼代理人：张华，系该公司职员。被上诉人（原审原告）：梁锦华，男，1966年6月1日出生，汉族，住广州市天河区。被上诉人（原审原告）：黎玉明，女，1965年6月10日出生，汉族，住广州市天河区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：丘俊平，广东国匠律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：黎清荣，广东国匠律师事务所律师。上诉人广州澳美房地产开发有限公司（以下简称“澳美公司”）因与被上诉人梁锦华、黎玉明房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初12927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。澳美公司上诉请求：1.撤销一审判决并发回重审；2.重审判决其公司不承担逾期办证违约金。事实和理由：一、梁锦华、黎玉明起诉并无诉讼时效中止和中断的事由，一审判决缺乏法律和事实依据，显属不当，理应撤销。梁锦华、黎玉明原审提交的证据材料并无显示发生诉讼时效中止、中断的事项。一审法院错误引用集体诉讼概念，认为本案存在诉讼时效中断的情形，无法律及事实依据。我国并无集团诉讼的法律规定，即使一审法院所谓的集团诉讼指的是代表人诉讼，但本案中也不符合代表人诉讼的情形。因此，原审判决不采纳其公司关于“逾期办证违约金和逾期交楼违约金已过普通诉讼时效的抗辩”不当，依法应予以撤销。二、其公司已依约将案涉房屋交付给梁锦华、黎玉明，不能办证的原因是不可抗力，不可归因于其公司，其公司不应当承担所谓的逾期办证违约金。首先，《广州市处理“烂尾楼”领导小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》（穗建开【2013】491号）已明确将澳洲山庄定性为烂尾楼；而且《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》（穗规开发【2013】741号）也明确“该项目不具备办理《房地产证》的条件”。因此，梁锦华、黎玉明要求其公司支付逾期办证违约金的请求不应当得到支持。其次，双方签订《房地产买卖契约》后，其公司积极履行合同义务，已向梁锦华、黎玉明交付了房屋。澳洲山庄工程无法通过竣工验收的手续并非其公司原因所致，其公司无需承担违约责任。退一万步而言，即便认定其公司存在违约行为，梁锦华、黎玉明的诉讼请求早已超过诉讼时效，不应得到法律支持和保护。最后，涉案房屋已经长达二十多年无法交付/办证，是历史遗留问题，其公司也在积极推动山庄重建，但并非是其公司自身所能解决，其公司不能再承担超出自身承受范围更多的责任。三、一审判决置其公司推动澳洲山庄项目重建的努力于不顾，与重建山庄的大方向背道而驰，最终将导致其公司破产，届时广大业主权益将受到更大、无法弥补的损害，于情于理应予以撤销。梁锦华、黎玉明辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。澳美公司违约是其自身原因导致，应承担相应违约责任。请求驳回澳美公司上诉，维持原判。梁锦华、黎玉明于2019年12月30日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.判令澳美公司向梁锦华、黎玉明支付逾期办妥黄埔区九龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A31-303房不动产权证予梁锦华、黎玉明之日止的逾期办证违约金238872元（违约金以238872元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，从1999年12月3日至2019年8月20日止为356949.66元，违约金以本金238872元为限）；2.判令澳美公司向梁锦华、黎玉明支付黄埔区九龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A31-303房的逾期交楼违约金40608.24元（按每日万分之五的标准，以238872元为本金，自1998年9月28日计至1999年9月3日止）；上述1-2项合计以238872元为限；3.判令澳美公司负担本案全部诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：1996年9月27日，梁锦华、黎玉明（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》，约定：澳美公司将坐落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A31-303房（以下简称“案涉房屋”）出售给梁锦华、黎玉明，房屋建筑面积87.28平方米，合同总价款为271912元，付款方式为二十年免息分期付款。合同第三条约定，双方同意于1998年9月27日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。同日，梁锦华、黎玉明（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）就买卖案涉房屋另签订《房地产预售契约》。第四条“房屋交付状况”4-4条约定，该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协调乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。乙方在未付清全部房价之前无权办理上述手续。4-5条约定，甲方应于1998年9月27日前将该房地产建成并正式交付乙方使用。如遇下列特殊原因，甲方可将房地产根据实际影响的时间予以延期交付乙方使用，特殊原因包括：1）不可抗力的自然灾害；2）不可抗力的社会原因。上述原因必须经政府有关部门出具的证明文件为依据方能延期。如遇前述特殊情况，本契约第三条规定乙方尚未到期支付的该房地产成交价余款的缴款期限亦按实际影响的时间相应延期。第八条“合同终止与违约责任”8-2条约定，除本契约第四条规定的原因外，如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算。如逾期超过六个月，甲方仍未能将该房地产交付使用时，乙方有权以书面通知解除本契约，并报增城市房地产交易所备案。甲方应在收到乙方发出解除通知书之日起三十天内，将乙方已付的全部房价款、利息（按当时银行贷款利率计算）、手续费用、违约金退还乙方。合同附件一约定，乙方选择最高二十年免息分期付款，签约首期（含订金）46000元于1996年9月27日支付，分期付款每月应缴940元。1998年9月11日，梁锦华、黎玉明（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《关于更改付款方式的补充协议》，约定：一、乙方所购案涉房屋，经甲乙双方协商同意将原付款方式二十年免息分期付款更改为十五年期银行按揭付款。由此产生的利息全部由甲方负担，乙方月供款额维持不变，即每月945元。二、该协议一式四份，为原合同的补充，内容如有抵触，以本协议为准。1998年10月12日，梁锦华、黎玉明（借款人）、中国农业银行广州市分行营业部（贷款人，以下简称“农业银行”）、澳美公司（保证人）签订《购房担保贷款合同》，约定：由梁锦华、黎玉明向农业银行贷款170000元购买案涉房屋，并将案涉房屋及其权益抵押予农业银行，赋予农业银行以第一优先受偿权，作为偿还本合同项下贷款的保证；澳美公司同意梁锦华、黎玉明将上述《购房合约》项下的房产及全部权益抵押予农业银行，并无条件及不可撤销地承担本合同项下贷款的一切回购保证责任，直至上述抵押房产竣工交付使用、办妥该房产《房地产权证》和《他项权利证》止；贷款期限为十五年，从1998年10月至2013年10月止，具体借款的起止日期以本合同经公证并经抵押登记或备案后，贷款贷出之日为准；贷款利率按月利率6.42‰执行，借款利息按月计付，借款利率在合同期内，如遇国家调整利率，贷款人将按国家利率规定进行调整。1998年9月11日、12月14日，黎玉明向澳美公司支付了购房款67932元、940元，澳美公司向梁锦华、黎玉明出具了相关《收款收据》。双方当事人确认梁锦华、黎玉明于1998年12月14日付清全部购房款238872元。1999年9月3日，澳美公司向梁锦华、黎玉明交付了案涉房屋，梁锦华、黎玉明签收了《收楼回执》。已生效的（2017）粤01民终10549号民事判决查明：广州市萝岗区人民法院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。广州市萝岗区人民法院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的涉案房屋均未办理大确权或初始登记。广州市萝岗区人民法院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。还查明，案涉物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，案涉项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目迟延办证、交房等相关情况。截至本案一审庭审之日，案涉房屋尚未办理房产证至梁锦华、黎玉明名下。上述事实有《房地产买卖契约》《房地产预售契约》《关于更改付款方式的补充协议》《购房担保贷款合同》《收款收据》《收楼回执》《广州市不动产登记查册表》及当事人陈述等证据予以证实。以上证据经过一审庭审质证，符合证据规则要求，一审法院予以采信。一审法院认为，梁锦华、黎玉明与澳美公司签订的《房地产买卖契约》《房地产预售契约》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于逾期办证违约金的问题。双方在《房地产预售契约》第四条“房屋交付状况”4-4条约定，该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协调乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。乙方在未付清全部房价之前无权办理上述手续。梁锦华、黎玉明已于1998年12月14日付清全部购房款，澳美公司也已于1999年9月3日将案涉房屋交付给梁锦华、黎玉明，按照该约定，澳美公司应于1999年12月2日前协助梁锦华、黎玉明办理房地产权证，但至一审庭审之日，案涉房屋权属证书仍未办理至梁锦华、黎玉明名下，而无法办证的原因在于澳美公司。澳美公司逾期未协助梁锦华、黎玉明办理房地产权证，系违约，应当承担违约责任。对于违约金的计算标准，双方未在合同中明确约定逾期办证的违约金，一审法院酌定以梁锦华、黎玉明已付购房款总额238872元为基数，自1999年12月3日起，2019年8月19日前参照中国人民银行制定的银行同期同类贷款基准利率的标准计算违约金，自2019年8月20日起至实际办证之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算违约金，累计违约金总额以不超过已付购房款为限。关于逾期交楼违约金的问题。双方在《房地产买卖契约》第三条和《房地产预售契约》第四条4-5条约定，甲方应当于1998年9月27日前将案涉房屋交付给乙方。澳美公司于1999年9月3日将案涉房屋交付给梁锦华、黎玉明，已逾期，对此应当承担违约责任。对于违约金的计算标准，《房地产预售契约》第八条8-2条约定，违约金自逾期之日起以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一的标准计算。本案中，梁锦华、黎玉明主张违约金以已付房价款238872元为本金，按每日万分之五的标准计算，并未超出合同约定，且未明显过高，一审法院予以采纳。关于逾期办证违约金和逾期交楼违约金是否超过诉讼时效。由于案涉物业的部分购房者曾在诉讼时效内就交楼、办证及逾期交楼、逾期办证的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目情况的事实，说明案涉项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映案涉项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑案涉物业所在项目的其他部分购房者曾就梁锦华、黎玉明主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，一审法院对澳美公司关于逾期办证违约金和逾期交楼违约金已过普通诉讼时效的抗辩理由不予采纳。但由于最长诉讼时效不适用中止、中断的规定，梁锦华、黎玉明至2019年12月30日才就本案提起诉讼，其诉请的1999年12月30日前的逾期办证违约金、逾期交楼违约金已超过20年的最长诉讼时效期限，而澳美公司对此提出诉讼时效抗辩，故一审法院对该部分逾期办证违约金、逾期交楼违约金不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条之规定，于2020年9月25日作出判决如下：一、澳美公司于本判决生效之日起七日内向梁锦华、黎玉明支付逾期办证违约金（违约金以238872元为基数，自1999年12月31日起，2019年8月19日前参照中国人民银行制定的银行同期同类贷款基准利率的标准支付违约金，自2019年8月20日起至实际办证之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付违约金，累计违约金总额以不超过238872元为限）；二、驳回梁锦华、黎玉明其他诉讼请求。一审案件受理费4883元，由澳美公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院二审期间，双方均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。关于逾期办证的违约责任问题，经一审查明确认，双方当事人签订的房屋买卖合同合法有效，应切实履行。在原合同约定中，交付涉案房产并办好产权登记手续是澳美公司的主要合同义务。对于无法按合同交付，澳美公司并无充分证据证实存在不可抗力因素，也无充分证据证实对合同义务无法依约履行存在其他免责因素。因此，在梁锦华、黎玉明不存在违约过错的情况下，对于原约定义务无法切实履行，澳美公司理应承担违约责任。梁锦华、黎玉明依据合同约定要求澳美公司承担逾期办证违约责任，依法有据，一审处理并无不当，本院予以维持。关于梁锦华、黎玉明要求澳美公司支付逾期办证违约金的诉请是否超过诉讼时效的问题。另案生效判决已查明，因澳美公司长期未能解决涉案项目的交房及办证等问题，导致部分业主通过向相关部门进行集体信访的方式主张权利，澳美公司对此并不持异议，故一审法院在援引生效判决已确认的事实并结合澳美公司履行本案义务情况的基础上，对澳美公司有关诉讼时效的抗辩意见予以驳回，并不违反相关法律规定，亦符合公平合理原则，可予维持。因此，澳美公司上诉认为梁锦华、黎玉明主张的逾期办证违约金诉讼时效已经经过的意见，依据不充分，本院不予采纳。综上所述，澳美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4883元，由广州澳美房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  梁燕梅审判员  李 焕二〇二〇年十二月二十三日书记员  曾美玲