湖南省郴州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘10执异223号案外人：黄年丰，男。申请执行人：穗甬融信资产管理湖南有限公司。法定代表人：郝光辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈泓，男，该公司员工。被执行人：郴州市瑞成置业投资有限公司。法定代表人：李卫平，该公司董事长。被执行人：湖南省郴州市第二建筑工程公司。法定代表人：谢钰武，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘小雄，男，该公司员工。被执行人：李卫平，男。本院在执行申请执行人穗甬融信资产管理湖南有限公司（以下简称穗甬公司）与被执行人郴州市瑞成置业投资有限公司(以下简称瑞成置业公司)、湖南省郴州市第二建筑工程公司(以下简称二建公司)、李卫平债务重组合同纠纷一案中，案外人黄年丰对本院查封湖南省郴州市苏仙区华宁瑞城2栋13B09号房（以下简称案涉房屋）不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年11月19日举行了公开听证。案外人黄年丰、申请执行人穗甬公司的委托诉讼代理人陈泓、被执行人瑞成置业公司的法定代表人暨被执行人李卫平、二建公司的委托诉讼代理人刘小雄参加了听证。本案现已审查终结。案外人黄年丰提出异议称，黄年丰于2018年1月25日在瑞成置业公司开发建设的华宁瑞城小区购买了2栋13B09号住宅，并于2018年1月25日交清总购房款411,800元（包含购房款360,778元，其他费用51,022元），瑞成置业公司亦于当日交付该房屋给黄年丰。因瑞成置业公司自身债务问题，案涉房屋被湖南省郴州市中级人民法院查封并进行评估拍卖，严重损害案外人黄年丰的合法权益，故提起执行异议，请求解除对案涉房屋的查封并中止对该房屋的执行。申请执行人穗甬公司称，2018年12月穗甬公司受让中国信达资产管理股份有限公司湖南省分公司对被执行人享有的债权，并依法获得案涉房屋的抵押权。因抵押和买受情况是在2018年12月之前发生的，故穗甬公司并不知情，且中国信达资产管理股份有限公司湖南省分公司未出具任何函件给穗甬公司说明解封案涉房屋的情况。请求驳回案外人黄年丰的异议申请。被执行人瑞成置业公司、李卫平称，案外人黄年丰购买案涉房屋的民事行为是真实存在的，且全额支付了购房款，并实际占有了所购房产，应受到法律的保护。故请求支持案外人黄年丰的异议申请。被执行人二建公司称，案外人黄年丰于2018年签订购房合同，而案涉房屋在2013年就已办理在建工程抵押。二建公司对案涉房屋已被抵押且已被人民法院查封的情况作了提示性公告，但案外人黄年丰还是购买了案涉房屋，存在重大过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，请求驳回案外人黄年丰的异议申请。本院查明，一、长沙仲裁委员会在审理中国信达资产管理股份有限公司湖南省分公司（以下简称信达公司湖南分公司）与瑞成置业公司、二建公司、李卫平债权重组合同纠纷一案中，信达公司湖南分公司向长沙仲裁委员会提出财产保全申请。长沙仲裁委员会依法将信达公司湖南分公司的财产保全申请提交湖南省郴州市苏仙区人民法院。该院于2016年4月19日向郴州市房产管理局发出（2016）湘1003财保4号协助执行通知书，内容为：“一、查封被申请人郴州市瑞城置业投资有限公司所有的位于郴州市华宁瑞城1-2栋商业房，预售证号2013-0409（户室号：101、102、103、104、105、106、201-219、301-318），公寓式办公房（户室号：7B03、7B04、7B05、7B09、7B11、7B12、8B07、8B09、8B10、8B11、9B03、10B01、11B01、11B10、11B11、12B02、12B06、12B10、12B11、13B03、13B05、13B09、13B10、15B03、15B06、15B09、15B10、15B11、15B12、16B02、16B03、16B04、16B05、16B09、16B10、16B11、16B12、20B08、20B09），华宁瑞城3栋住宅房，预售证号2013-0249（户室号：603号），华宁瑞城5栋住宅房，预售证号2013-0251（户室号：201、202、203、301、603、902、1001、1003）共计91套。二、以上房产查封期限为三年，从2016年4月19日至2019年4月18日。查封期间，停止办理一切交易手续，否则，依法追究相应的法律责任。”二、长沙仲裁委员会于2016年9月1日作出[2016]长仲裁字第449号裁决书，于同年9月30日作出补正决定书，裁决书中查明：“2013年8月29日，信达公司湖南分公司（收购方）与二建公司（转让方）、瑞成置业公司（债务人）签订《债权收购暨债务重组协议》，该协议约定，信达公司湖南分公司采取债权收购暨债务重组的形式以3000万元收购二建公司对瑞成置业公司享有的4020万元债权。……同日，信达公司湖南分公司与瑞成置业公司签订编号为（2013005）的《债权收购暨债务重组抵押合同》，约定瑞成置业公司以其开发的‘华宁瑞城’项目1-5栋在建工程及地下室抵押给信达公司湖南分公司，作为履行债务的担保。该抵押合同生效后，双方到郴州市房产交易与权属登记管理处对抵押物办理了在建工程抵押登记手续，抵押登记时间均为2013年10月25日。……2015年3月11日信达公司湖南分公司与瑞成置业公司签订了编号为信湘A-20**-002-001的《债权收购暨债务重组抵押合同》，约定瑞成置业公司以其开发的“华宁瑞城”项目1-2栋（7B03-7B05房、7B09房、7B11房、7B12房、8B07房、8B09房、8B10房、8B11房、9B03房、10B01房、11B01房、11B10房、11B11房、12B02房、12B06房、12B10房、12B11房、13B03房、13B05房、13B09房、13B10房、15B03房、15B06房、15B09-15B12房、16B02-16B05房、16B09-16B12房、20B08房、20B09房）抵押给信达公司湖南分公司。该合同签订后，信达公司湖南分公司与瑞成置业公司办理了在建工程抵押登记手续，登记时间为2015年3月27日。……”上述仲裁裁决书及补正决定书确认信达公司湖南分公司有权对办理了在建工程抵押手续的房产中仍在抵押状态的房产（含案涉房屋）行使抵押权。三、因瑞成置业公司、二建公司、李卫平未履行仲裁裁决，信达公司湖南分公司依据已生效的长沙仲裁委员会[2016]长仲裁字第449号裁定书及补正决定书向本院申请强制执行，本院于2016年11月3日立案执行。本院于2016年11月11日作出（2016）湘10执250号执行裁定，裁定：“划拨、冻结被执行人郴州市瑞成置业投资有限公司、湖南省郴州市第二建筑工程公司、李卫平银行存款34,591,194.3元[其中：1.支付欠款3127.5万元；2.支付至2016年3月10日为止的违约金288.9810万元（2016年3月10日以后的违约金，以3127.5万元为基数，按万分之七/日一直计算到所有款项还清为止）；3.财产保全费5000元；4.财产保全担保费102,494元；5.仲裁受理费180,834元；6.处理费36,167元；7.执行费101,889.3元]及迟延履行期间的加倍债务利息。如存款不足，则扣押、提取被执行人应当履行义务部分的收入或查封、扣押被执行人价值相当的其他财产，拍卖或变卖后提取价款偿付欠款。”本院分别于2017年10月27日、2017年10月31日对瑞成置业公司名下抵押房产中的73套房产（包含案涉房屋）进行第一次司法拍卖，但结果为仅有一套抵押房产（房号8B07）拍卖成交，其余均流拍。随后，信达公司湖南分公司向本院提交报告申请暂缓第二次拍卖。信达公司湖南分公司在本院要进行第二次司法拍卖前与瑞成置业公司达成《协议书》（合同编号：信湘-H-2018-001）并提交本院，《协议书》载明：信达公司湖南分公司同意瑞成置业公司自行销售除拍卖成功的8B07房以外的全部抵押房产（包含案涉房屋），瑞成置业公司在收取销售款时应立即将销售款转付至法院指定账户或双方共管账户，后再对自行销售房屋申请解除查封，信达公司湖南分公司同意瑞成置业公司自行销售的期限为约定条件成就之日起一个月。但该协议书除了双方盖章、签字以外，并没有注明具体签订时间。本院执行局于2017年12月26日就《协议书》约定的自行销售一事对各方当事人进行风险告知，并依法制作执行笔录，申请执行人信达公司湖南分公司的委托诉讼代理人赵野、被执行人瑞成置业公司法定代表人暨被执行人李卫平和二建公司的委托诉讼代理人刘小雄等人在笔录上签字认可。笔录中记载“关于中国信达资产管理股份有限公司湖南省分公司与郴州市瑞成置业投资有限公司等一案，申请执行人中国信达资产管理股份有限公司湖南省分公司以及申请执行人黄运亲均向法院提交了暂缓拍卖的申请，同意由被执行人郴州市瑞成置业投资有限公司自行销售。经合议庭讨论决定，你们双方自行达成协商，法院并不反对，存在的风险你们双方自行承担。1.如被执行人将查封的房产销售后，销售款不提交到法院或归还给申请执行人，房屋所有权人如提出异议，申请执行人要自行承担法律后果。2.被执行人提供一个账号，销售款全部支付到该账户，该账户由我院第一顺位查封。3.正在拍卖的72套房产，除申请执行人中国信达资产管理股份有限公司湖南省分公司以及申请执行人黄运亲的查封，无其他债权人的查封。你们达成双方协议提交给法院。4.郴州市瑞成置业投资有限公司如果销售房子后，销售款不入账户，依法将追究法律责任。”随后，瑞成置业公司陆续销售抵押房屋（包括本案案涉房屋）。2018年4月25日，由于双方当事人达成和解协议，本院作出（2016）湘10执250号之四执行裁定，裁定中止长沙仲裁委员会作出的（2016）长仲裁字第449号裁定书的执行。2018年12月13日，信达公司湖南分公司对持有的瑞成置业公司债权项目在湖南升隆拍卖有限公司举行的网络拍卖会上进行拍卖，穗甬公司通过公开竞价，成功拍得。2018年12月17日本院启动第二次拍卖，后又流拍。2018年12月19日，信达公司湖南分公司与穗甬公司签订债权转让合同，将信达公司湖南分公司对被执行人的债权资产转让给穗甬公司，穗甬公司已支付了拍卖款。穗甬公司于2019年1月24日向本院申请变更申请执行人，本院于同日作出变更穗甬公司为本案申请执行人的执行裁定。2019年1月29日，穗甬公司以其与瑞成置业公司已达成执行和解协议为由，向本院申请撤回执行申请，本院作出（2016）湘10执250号之五执行裁定，裁定终结长沙仲裁委员会（2016）长仲裁字第449号裁定书的执行。本院于2020年5月11日向郴州市不动产登记中心发出（2016）湘10执250号协助执行通知书，内容为：“一、查封位于湖南省郴州市苏仙区青年大道与国庆南路交汇处华宁瑞城商业门面1、2栋7B03、7B04、7B05、7B09、7B12、8B11、9B03、11B01、12B10、12B11、13B05、13B09、13B10、15B03、15B09、15B10、15B10、15B11、15B12、16B02、16B05、16B10、16B11、16B12、20B08号房屋。二、查封期限叁年，自2018年5月11日起至2021年5月10日止。三、查封期间不得办理相关手续。”郴州市不动产登记中心于2018年5月23日收到该协助执行通知书。另查明，黄年丰于2018年1月25日与瑞成置业公司签订《郴州市商品房买卖合同》，购买了华宁瑞城2栋13B09号房(预售许可证号为2013-0409)，合同约定建筑面积共67.41平方米，总金额为360,778元。黄年丰于2018年1月25日支付瑞成置业公司购房款360,778元。瑞成置业公司已将该房屋交付给黄年丰。因案涉房屋办理了在建工程抵押，未能办理不动产产权登记。本院认为，本案中黄年丰系基于对本院执行标的物主张实体权利而提出异议，以排除对该执行标的物之强制执行，属于案外人异议。就案外人黄年丰提出的异议是否能够排除执行，本院具体分析如下：第一，本案中，信达公司湖南分公司与瑞成置业公司达成《协议书》，同意瑞成置业公司在查封期间自行出售抵押房屋（包括案涉房屋在内）。在案涉房屋处于抵押状态及本院查封的情况下，本院已将自行销售的风险依法告知了信达公司湖南分公司，信达公司湖南分公司同意瑞成置业公司自行销售，风险自担，而作为债权受让人的穗甬公司也应承继原申请执行人信达公司湖南分公司的权利义务关系。现黄年丰于2018年1月购买案涉房屋，并与瑞成置业公司签订《郴州市商品房买卖合同》，一次性付清了购房款，瑞成置业公司也已将案涉房屋交付给黄年丰，且各方当事人均无证据证实案涉房屋未办理过户登记系买受人黄年丰自身原因导致。至于将抵押房屋销售款转付至法院指定账户或双方共管账户的责任在于瑞成置业公司而非黄年丰，抵押房屋销售款未提交到法院或归还给信达公司湖南分公司的风险应由信达公司湖南分公司自行承担，且基于债权转让，该风险现应由穗甬公司承担。第二，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先权问题的批复》的规定，消费者买受人对房屋享有的期待权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权。如前所述，在申请执行人即抵押权人同意瑞成置业公司销售抵押房屋后，瑞成置业公司与案外人黄年丰签订《郴州市商品房买卖合同》，作为消费者买受人的黄年丰一次性付清房款，且所购商品房系用于居住。因此，案外人黄年丰对案涉房屋享有的物权期待权应优先于穗甬公司的抵押权。故基于如上事实及法律规定，且从公平角度出发，黄年丰对案涉房屋主张实体权利应受到法律保护，其主张能够排除执行。综上，案外人黄年丰的异议理由成立，本院对其诉请予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：中止对登记在郴州市瑞成置业投资有限公司名下的湖南省郴州市苏仙区华宁瑞城2栋13B09号房屋(预售许可证号为2013-0409)的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 欧阳昆兰审 判 员 王 梅 英审 判 员 邹  敏二〇二〇年十二月十一日法官助理 何 时 雨书 记 员 褚 莹 莹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条（注：根据2012年8月31日修订后的民事诉讼法条文调整）的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。