福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终2444号 上诉人（一审被告）：三明市中闽住房置业有限公司，住所地福建省三明市梅列区体育馆**江滨路**。统一社会信用代码：91350402MA2Y7TUBXB。 法定代表人：黄振彬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙金雄，福建君来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余开来，福建君来律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：罗振彬，男，1993年1月13日出生，汉族，住福建省永安市。 委托诉讼代理人：曾若人，福建闽中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄翠微，福建闽中律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：罗丽琴，女，1978年10月10日出生，汉族，住福建省大田县。 一审第三人：黄远祝，男，1978年4月22日出生，住福建省三明市梅列区。 上诉人三明市中闽住房置业有限公司（以下简称中闽公司）因与被上诉人罗振彬、罗丽琴、一审第三人黄远祝居间合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初1189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经阅卷、调查和询问，中闽公司、罗振彬、罗丽琴没有提出新的事实、证据和理由，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。 中闽公司上诉请求：1.改判中闽公司无需向罗振彬返还居间服务费24520元，无需向罗振彬支付财产保全费2551元；2.本案一审和二审的诉讼费用由罗振彬、罗丽琴承担。事实和理由：一、一审法院认定案涉《存量房买卖合同》有效是正确的，但一审法院判令中闽公司返还罗振彬居间服务费24520元是错误的。理由如下：1.根据我国《合同法》关于居间合同的规定可知，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。结合案涉《存量房买卖合同》关于中闽公司作为居间人的义务约定可知，中闽公司在本案中承担的仅仅是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务的义务。一审法院认定案涉《存量房买卖合同》有效，即可以说明该合同已经成立且生效，中闽公司居间义务已履行完毕。中闽公司依法有权获得居间服务费。而且中闽公司在提供居间服务的过程中，并无隐瞒与订立合同有关的重要事实，也未向任何一方提供虚假情况（罗振彬在与罗丽琴订立《存量房买卖合同》时，知晓罗丽琴并非案涉房产的所有权人，且明知黄远祝系案涉房产的实际所有权人，中闽公司未隐瞒或虚构任何事实，详见《存量房买卖合同》第十七条约定及合同主体约定），根据我国《合同法》规定和《存量房买卖合同》约定，中闽公司有权获得案涉居间服务费。2.即便上述《存量房买卖合同》被人民法院解除，在解除之前，该合同是成立且有效的。根据该合同第十四条第3款“非丙方过错，甲乙双方任何一方违约致合同不能履行的，中介费不退还，由违约方承担”的约定及第十七条第2款“转让方全权负责将该产权过户至乙方名下，如未能至乙方名下，转让方（即罗丽琴）承担违约责任赔付乙方违约金”的约定，中闽公司无需向罗振彬退还居间服务费或承担其他违约责任。3.虽然到目前为止，该合同的目的未实现，但合同目的是否实现，不是居间人的义务，居间人也未作出任何承诺或保证。人民法院不应额外增加中闽公司的义务，要求居间人保证合同能完全履行，实现合同目的。二、一审法院判决中闽公司向罗振彬支付财产保全费2551元，无任何依据。财产保全费是罗振彬为保障其诉讼顺利进行所支出的诉讼成本，与中闽公司无关。罗振彬的该费用及其他任何违约或赔偿主张均应向罗丽琴主张，其无权向中闽公司主张。一审法院该判决错误，应予改判。三、中闽公司对案涉《存量房买卖合同》的解除和罗振彬的损失或违约主张，无任何责任，一审法院判决中闽公司承担诉讼费用错误，二审法院应予改判。 罗振彬在答辩期内未提交书面答辩意见，在本院调查询问时口头辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。 罗丽琴辩称，一、中闽公司要求改判其无需向罗振彬返还居间服务费24520元，无需向罗振彬支付财产保全费2551元，依法无据。根据（2019）闽0402民初2676号案件查明，在中闽公司的居间下，黄远祝和张敏就案涉房产已订立了房屋买卖合同，在该合同还未解除的情况下，中闽公司又促成无权利人罗丽琴与罗振彬订立房屋买卖合同，存在过错。现该合同因罗丽琴未能取得处分权，导致合同履行不能，应视其居间义务未完成，且案涉存量房买卖合同现已解除，其所收取的24520元居间服务费应全部返还。二、根据明建房（2020）22号文件第四条的规定，严禁出售出租不符合规定的房源。中闽公司在促成罗丽琴与罗振彬订立房屋买卖合同时没有取得原产权人，该房产当时实际产权人黄远祝的委托。中闽公司作为一家专业的房产经纪公司，没有对所涉房产房源信息的真实性进行审核，构成出售虚假房源，出售不具备买卖条件的期房，当然没有理由收取服务费。正是由于中闽公司的违规经营，违规订立存量房买卖合同，才导致了后续的一系列纠纷。三、中闽公司在订立存量房买卖合同时，没有专业的取得房产经纪人资格的经纪人或协理人订立该合同，导致不合规的房源出售。合同的履行不能，中闽公司承担的财产保全费正是由于中闽公司自身的违规操作、违规经营所产生纠纷的后续费用。诉讼费属于国家规费不属于私权范畴，由法院依法决定承担主体。综上，罗丽琴认为，正是由于中闽公司的违规经营、不专业经营存在重大的过错，才导致一系列纠纷的产生。罗丽琴也是其中受害者之一。中闽公司诉罗丽琴的各项诉讼请求于法无据，不合情理，应予以驳回。 黄远祝未陈述意见。 罗振彬向一审法院起诉请求：1.罗丽琴返还定金8万元；2.罗丽琴、中闽公司、黄远祝共同赔偿违约金及损失30万元；3.罗丽琴、中闽公司、黄远祝共同赔偿费用损失24520元；4.罗丽彬、中闽公司、黄远祝共同承担罗振彬为此支出的律师代理费11600元；5.罗丽琴、中闽公司、黄远祝共同承担评估费用、鉴定费、财产保全费、诉讼费等。二审发回重审后，罗振彬于一审法庭辩论终结前申请变更诉讼请求为：1.解除罗振彬与罗丽琴、中闽公司于2018年7月12日签订的《存量房买卖合同》；2.罗丽琴、中闽公司双倍返还定金共计16万元，并赔偿经济损失25万元（具体数额以价格鉴定结果为准）；3.罗丽琴、中闽公司共同向罗振彬支付律师代理费11600元；4.罗丽琴、中闽公司承担本案评估费、鉴定费、保全费、诉讼费等。一审诉讼过程中，罗振彬撤回要求罗丽琴、中闽公司赔偿经济损失25万元（具体以价格鉴定结果为准）的该项诉讼请求。 一审法院查明认定的事实： 1.2018年7月12日，在中闽公司居间服务下，罗振彬和罗丽琴签订一份《存量房买卖合同》，合同中载明交易房产为三明市梅列区××号××幢××室，卖方为（甲方）为黄远祝，转让方为罗丽琴，买方为罗振彬（乙方），成交价为116万元。合同中约定了以下主要内容：乙方自愿在2018年7月12日合同签订当日支付该房屋购房定金人民币捌万元给转让方罗丽琴，双方约定该套房产出不动产权证且契税满两年十个工作日内甲方协助乙方到银行办理申请贷款手续，同时转让方到银行申请该房产解押，并在贷款期间共同到房产交易中心办理报税手续；丙方在促成《存量房买卖合同》订立时，被服务方应当向丙方支付佣金，佣金为成交价2%，甲乙双方各占1%；甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金5万元，同时守约方有权要求违约方支付主张违约责任而产生的律师代理费、鉴定费、差旅费、评估费等。合同补充条款载明：转让方已告知乙方此房产还未从原房东名下过户至转让方名下，乙方自愿购买该房产，转让方全权负责将该产权过户至乙方名下，如未能过户至乙方名下，转让方承担违约责任赔付乙方违约金。 2.2018年7月12日，罗振彬向罗丽琴支付了定金8万元，并向中闽公司支付了居间服务费24520元。 3.2019年9月16日，罗振彬向罗丽琴、中闽公司要求罗丽琴书面答复案涉房产取得产权证、协助办理贷款及转移登记等时间，但罗振彬未收到书面反馈。 4.2019年10月9日，罗振彬将罗丽琴、中闽公司、黄远祝诉至一审法院，为此支出律师代理费11600元。 5.截至2019年10月30日，坐落于三明市梅列区××号××幢××室房产登记在黄远祝名下。《存量房买卖合同》的订立未经黄远祝的授权，至今亦未获得黄远祝追认。 6.2018年4月9日，案外人张敏通过中闽公司员工罗丽琴介绍，与黄远祝就案涉房产订立了《存量房买卖合同》，成交价款108万元。张敏于2019年7月4日以黄远祝拒绝履行合同为由诉至一审法院，要求黄远祝继续履行合同，并将房产转移登记至其指定人员名下。一审法院作出（2019）闽0402民初2676号民事判决，判令黄远祝继续履行合同。 一审法院认为，罗丽琴与罗振彬签订的《存量房买卖合同》中载明卖方（甲方）为黄远祝，买方（乙方）为罗振彬，居间人（丙方）为中闽公司，但同时罗丽琴亦作为转让方在合同中载明，罗丽琴所实施的行为性质对于本案合同效力的认定至关重要。根据庭审中罗丽琴的陈述，其之所以与罗振彬订立买卖合同，是因为其有信心从黄远祝处买下，待房子过户至其名下后再过户给罗振彬，该陈述表明罗丽琴与罗振彬订立《存量房买卖合同》是基于其自信事后能取得案涉房产所有权而预先对房产实施的一种处分行为。因罗丽琴处分案涉房产未经过所有权人黄远祝授权和追认，构成无权处分。案涉合同中虽载明罗丽琴已告知罗振彬案涉房产尚未过户至罗丽琴名下，但该告知内容仅提示房屋登记状态，无证据证明罗丽琴或中闽公司有向罗振彬提示罗丽琴在合同订立时客观的权利状态及合同目的不能实现的风险，罗振彬享有的信赖利益，依法应予保护。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，罗丽琴与罗振彬所订立合同的债权行为应为有效，但由于罗丽琴至今未能取得案涉房产的处分权，无法实现物权转移的合同目的，构成根本违约。据此，一审法院对罗振彬提出的诉讼请求，处理如下：1.因罗丽琴至今无法取得案涉房产的处分权，导致罗振彬的合同目的无法实现，罗振彬请求解除其与罗丽琴、中闽公司于2018年7月12日签订的《存量房买卖合同》，于法有据，予以支持。2.罗丽琴收取定金8万元，但未能履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，应当双倍返还，故罗振彬请求判令罗丽琴双倍返还定金共计16万元，于法有据，予以支持。因中闽公司未收取定金，非该担保合同的一方当事人，罗振彬要求中闽公司共同承担双倍返还定金责任，无事实和法律依据，不予支持。3.案涉居间服务费24520元收款人系中闽公司，且系先有居间服务后有《存量房买卖合同》，该服务费并非因与罗丽琴订立《存量房买卖合同》而造成的结果损失，罗振彬要求罗丽琴对该费用承担赔偿责任，不予支持。根据（2019）闽0402民初2676号案件查明，在中闽公司的居间下，黄远祝和案外人张敏就案涉房产已订立了房屋买卖合同，在该合同还未解除的情况下，中闽公司又促成无权利人罗丽琴与罗振彬订立房屋买卖合同，存在过错，现该合同因罗丽琴未能取得处分权，导致合同履行不能，应视其居间义务未完成，且案涉《存量房买卖合同》现已解除，其所收取的24520元居间服务费应全部返还。4.本案因罗丽琴的违约行为，致使罗振彬为主张违约损失而支出律师代理费11600元，根据合同第十四条第2项：“甲乙双方任何一方导致合同解除的，……守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费、鉴定费、差旅费、文印费、快递费等”之约定，罗振彬要求罗丽琴支付该律师代理费，有合同依据，予以支持。根据合同约定，前述关于律师代理费的约定条款系约束买卖双方，对作为居间方的中闽公司并未作出约束，罗振彬要求中闽公司共同承担该笔律师代理费，无合同依据，不予支持。5.诉讼过程中，罗振彬向一审法院申请财产保全，支出财产保全费2551元，该费用系罗丽琴、中闽公司未履行本案义务致罗振彬为实现债权所支出的费用，罗振彬要求罗丽琴、中闽公司承担该费用，予以支持。本案未产生评估费、鉴定费，罗振彬诉请中主张该费用，不予支持。诉讼费属于国家规费，不属于私权范畴，由一审法院依法决定承担主体，不作为判项处理。依照《中华人民共和国合同法》对六十条第一款、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百一十五条、第四百二十七条规定，判决：一、解除罗振彬与罗丽琴、中闽公司于2018年7月12日签订的《存量房买卖合同》；二、罗丽琴于判决生效之日起三日内向罗振彬双倍返还定金共计16万元；三、罗丽琴于判决生效之日起三日内支付罗振彬律师代理费11600元；四、中闽公司于判决生效之日起返还罗振彬居间服务费24520元；五、罗丽琴、中闽公司共同向罗振彬支付财产保全费2551元；六、驳回罗振彬的其他诉讼请求。案件受理费4222元，因适用简易程序审理，减半收取2111元，由罗丽琴负担1809元，中闽公司负担302元。 二审中，中闽公司、罗振彬、罗丽琴对一审判决查明认定的事实均无异议，本院予以确认。 二审另查明：二审发回重审后，罗振彬于一审法庭辩论终结前申请变更诉讼请求时，一审判决遗漏记载一项诉讼请求即判令罗丽琴、中闽公司共同赔偿居间费用损失24520元。 本院认为，由于一审判决解除罗振彬与罗丽琴、中闽公司于2018年7月12日签订的《存量房买卖合同》，罗丽琴返还罗振彬定金合计16万元，罗丽琴支付罗振彬律师代理费11600元等，罗丽琴与罗振彬均未提起上诉，应视为认可一审判决结果，二审中不予审查处理。关于罗振彬主张中闽公司应赔偿其居间费用损失的问题。罗振彬一审中系主张中闽公司、罗丽琴赔偿其居间费用损失24520元，而一审判决中闽公司返还罗振彬居间服务费24520元，明显不当。但由于中闽公司在从事本案房屋买卖居间过程中，明知案涉房屋先由黄远祝与张敏签订的买卖合同尚未解除，其又促成罗丽琴与罗振彬签订案涉《存量房买卖合同》，明显存在过错。罗振彬在签订案涉《存量房买卖合同》时也明知案涉房屋尚未产权登记至罗丽琴名下，仍然与之签订合同，也存在过错。现由于案涉房屋产权已登记至张敏名下，罗振彬、罗丽琴、中闽公司均同意解除《存量房买卖合同》，罗振彬购房目的无法实现，其又因履行《存量房买卖合同》向中闽公司支付居间服务费24520元，该费用系其损失。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。考虑到中闽公司、罗振彬对于该损失的产生均有过错，本院确定中闽公司承担一半的损失，即赔偿罗振彬居间服务费损失12260元。因此，中闽公司在本案中不是由于违反案涉《存量房买卖合同》的约定承担相应责任，而是根据法律规定承担损失赔偿责任。关于罗振彬主张的保全费问题。由于中闽公司在本案中应承担相应的责任，故该费用应由罗丽琴与中闽公司各半承担。 综上所述，中闽公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定本案基本事实清楚，除对罗振彬居间费用损失处理不当外，其余处理并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初1189号民事判决第一项、第二项、第三项； 二、撤销福建省三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初1189号民事判决第六项； 三、变更福建省三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初1189号民事判决第四项即“三明市中闽住房置业有限公司于本判决生效之日起返还罗振彬居间服务费24520元”为三明市中闽住房置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿罗振彬居间服务费损失12260元； 四、变更福建省三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初1189号民事判决第五项即“罗丽琴、三明市中闽住房置业有限公司共同向罗振彬支付财产保全费2551元”为罗丽琴、三明市中闽住房置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内各向罗振彬支付财产保全费1275.5元； 五、驳回罗振彬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4222元，因适用简易程序审理，减半收取2111元，由罗丽琴负担1809元，三明市中闽住房置业有限公司负担302元。二审案件受理费477元，由三明市中闽住房置业有限公司负担238.5元，罗振彬负担238.5元。 本判决为终审判决。 审判长  修晓贞 审判员  吴振泉 审判员  吴朝生 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  舒乔弘 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 申请执行提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。