广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1324民初1260号原告:樊文涛，男，1990年4月23日出生（身份证号码：412************51X）,汉族，住河南省上蔡县********张10882。被告:龙门富力房地产开发有限公司，住所地:龙门县永汉镇富力温泉养生谷。法定代表人:杨晔,执行董事。委托诉讼代理人：吴秋霞，女，1989年9月20日出生（身份证号码：360************848），汉族，住湖北省蕲春县*******，系该公司员工。原告樊文涛与被告龙门富力房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊文涛到庭参加诉讼，被告龙门富力房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴秋霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊文涛向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签署的《商品房买卖合同》及补充协议。2、判令被告共同协助注销商品房备案登记手续；3、判令退还原告已缴纳该房屋维修金4141元；4、判令被告向原告支付扣除百分之十的违约金之后的已交房款193649元；5、判令退还原告缴纳团购服务费50000元。事实和理由:2019年1月21日，原告与被告在平等自愿的基础上签署《商品房买卖合同》（合同编号：（2019）10000391）及补充协议，约定原告购买被告开发的龙门富力南昆山养生谷M2-3区3号楼2912房，房屋价款共计481832元，已缴纳房款241832元。因疫情原因影响，导致生意失败，现个人原因特提起解除《商品房买卖合同》及补充协议。为此，特提出起诉，请予支持。被告龙门富力房地产开发有限公司辩称：同意解除商品房买卖合同及补充协议；同意协助注销商品房备案登记手续；涉案房屋维修基金4141元，已交至房管局有关部门，不应当由被告退还，但被告愿意协助原告申请退还；所扣除的违约金按照合同约定应当为总房价的20%，原告在诉状已载明因其个人原因不愿继续履行购房合同，因此为原告违约，具体违约金由法庭认定；团购服务费并非被告收取，原告应当向收取主体要求退还。本院经审理认定事实如下：原、被告于2019年1月21日签订《商品房买卖合同》【合同编号:龙门（2019）10000391】及补充协议，双方主要约定，1、原告购买被告开发建设的位于龙门县永汉镇龙门富力南昆山温泉养生谷M2-3区3号楼2912房，该商品房建筑面积69.02平方米，套内建筑面积54.77平方米，按套出售,总价款481834元。2、商品房价款的付款方式为：认购定金20000元，已于本合同签署之前付清，定金将在正式付款中扣除，买受人选择【银行按揭】（商业贷款）付款，并按以下选择条款时间付清款项。（1）第一期楼款须于2019年1月21日前缴付29100元。（2）第二期楼款须于2019年4月13日前缴付48183元。（3）第三期楼款须于2019年7月12日前缴付48183元。（4）第四期楼款须于2019年10月10日前缴付48183元。（5）买受人须于2020年1月8日前缴付48183元。（6）买受人须于2019年1月21日前，前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押借款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款，成交价余款总额为24万元整。如因买受人原因逾期未办理者，原成交价余款总额必须由买受人于2020年3月7日前交至出卖人指定账户，否则按违约处理。办理银行按揭所涉及的有关按揭手续费和银行规定的律师费、公证费等由买受人支付。3、买受人因自身原因要求退房，或因买受人原因银行要求出卖人回购的，在征得出卖人同意后，买受人应向出卖人支付总房款20%作为违约金并承担解除合同的所有费用。4、出卖人应当在2020年4月30日前将经验收合格，且符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。2019年1月6日，深圳市房多多网络科技有限公司惠州分公司（以下简称“房多多公司”）作为甲方与原告作为乙方签署《房多多会员增值服务协议书》，主要约定：原告通过房多多公司指定的第三方支付平台支付50000元作为会员增值服务费，50000元抵100000元团购优惠。同日，原告向苏州苏坤房地产综合服务有限公司（以下简称“苏坤房地产公司”）微信转账50000元。且苏坤房地产公司开具《收据》，载明：收到原告交来的会员服务费50000元，原告称是被告的销售人员杨继营让其缴纳该笔会员服务费作为会员增值服务费，但未提供证据证明该笔会员服务费的收取与被告有关；被告认为该笔会员服务费是收取主体的中介服务费，与被告无关。2019年12月27日、2020年1月17日原告分别向被告支付第一期购房款193649元、第二期48183元，即原告已向被告支付购房款241832元，剩余240000元购房款至今未付。2019年1月21日，被告开具《收款收据》，载明：收到原告交来的维修资金4141元。涉案房产为现房，已办理商品房备案登记手续，未办理产权证书。法庭辩论阶段，原告变更第五项诉讼请求为：由被告协助联系苏坤房地产公司退还会员服务费50000元。经询问，被告表示苏坤房地产公司与被告没有任何关系，其可协助联系是否有途径帮助原告。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》【合同编号:龙门（2019）10000391】及补充协议是双方的真实意思表示，具有法律约束力，双方应按约定履行各自义务。本案争议焦点：一、原、被告双方合同约定的违约金计付比例是否过高？是否应当予以调减？二、原告向苏坤房地产公司交纳的会员服务费50000元是否应当由被告退还？本案合同签订之后，原告未能按照合同约定的付款方式付清剩余购房款240000元，其行为已经构成违约,鉴于被告同意解约，双方对解除合同达成合意，因此，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，本院予以支持；合同解除后，案涉房屋权属人权益归于出卖人，故应由买受人即本案原告协助办理注销商品房备案登记手续。《商品房买卖合同》被解除的过错在于原告，原告应支付被告违约金。诉讼过程中原告认为违约金过高，主张按照房价总款的10%计算违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本案中，补充协议第四条约定：买受人因自身原因要求退房，或因买受人原因银行要求出卖人回购的，在征得出卖人同意后，买受人应向出卖人支付总房款20%作为违约金并承担解除合同的所有费用。被告未提供证据证明其所受损失的实际情况，本院认为双方约定按房价总款的20%计算违约金过分高于造成的损失，予以调整，应按房价总款的10%计算违约金为宜。因此，被告应向原告支付违约金48183.2元(481832元×10%）。被告已经支付了购房款241832元以及房屋维修基金4141元，予以扣减后，被告应退回197789.8元（241832元+4141元-48183.2元）给原告。原告向苏坤房地产公司交纳的会员服务费50000元，未能举证证明该笔会员服务费是被告收取，不能证明该项收费与被告存在关联性。根据“谁主张、谁举证”的原则，原告诉请被告协助退还会员服务费50000元，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告樊文涛与被告龙门富力房地产开发有限公司于2019年1月21日签订的《商品房买卖合同》【合同编号:龙门（2019）10000391】及补充协议；原告樊文涛协助被告龙门富力房地产开发有限公司办理注销龙门富力南昆山温泉养生谷M2-3区3号楼2912房备案登记手续，于本判决发生法律效力之日起5日内履行。二、原告樊文涛支付违约金48183.2元给被告龙门富力房地产开发有限公司，此款在被告龙门富力房地产开发有限公司已收取的241832元购房款中扣除。三、被告龙门富力房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内退回购房款及房屋维修基金197789.8元给原告樊文涛。四、驳回原告樊文涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1495元（原告已预缴），由原告樊文涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 钟素文二〇二〇年十二月一日法官助理 梁丽丹书 记 员 夏晓敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。