广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25494号上诉人（原审被告）：赵抒，女，1953年4月22日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：饶志鹏，男，1951年6月13日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区，系赵抒丈夫。被上诉人（原审原告）：高成（广州）物业管理有限公司高德公寓分公司。住所地：广东省广州市天河区珠江新城花城大道**之一自编102B。法定代表人：吴健梅，总经理。委托诉讼代理人：王永强，广东佰卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡新范，广东佰卓律师事务所律师。上诉人赵抒与被上诉人高成（广州）物业管理有限公司高德公寓分公司（以下简称高成物业高德分公司）物业服务合同纠纷一案，因上诉人赵抒不服广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初2158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵抒上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回高成物业高德分公司的诉请请求；3.由高成物业高德分公司承担诉讼费。事实和理由：赵抒于2012年1月15日和广州市朱美拉物业管理有限公司签订了前期物业管理服务协议。协议前述中明确了：“自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理签订的《物业管理服务合同》生效时止”为协议期限。协议第一条双方的权利及义务中甲方的权利及义务第14条：“自本协议终止起30日内，与业主大会选聘的物业管理公司办理本物业管理移交手续，结清费用，物业管理移交手续须经业主委员会确认”为协议期限。很明显赵抒与广州市朱美拉物业管理有限公司签订的协议未经双方同意，仍然是生效的，而高成物业高德分公司称赵抒自2014年9月1日至2018年6月30日欠管理费41828.72元，双方没有法律上的关系，要追讨也应是广州市朱美拉物业管理有限公司依照双方的物管协议追讨。无论从合同关于协议双方任何一方不得单独停止协议。即使一方将协议的权利和义务转至第三方，也需征得协议另一方的同意。很显然与赵抒有法律关系的只能是广州市朱美拉物业管理有限公司，至于其与任何一方的任何协议未得到赵抒同意均是不合法的。高成物业高德分公司辩称，不同意赵抒的上诉请求，同意一审判决的处理。具体理由如下：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，赵抒上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回。赵抒所述高成物业高德分公司没有和其签订物业服务合同，拒绝支付物业管理费、公摊水电费是不符合事实的，根据两份生效裁判文书，（2020）粤0106民初2154号，（2020）粤01民终5779号两份生效裁判文书，在该两份判决书中均认定高成物业高德分公司在2014年3月1日至2016年6月30日期间为本案案涉物业提供了物业管理服务，故本案中不可否认的事实是高成物业高德分公司在2014年9月1日至2018年6月30日期间有为赵抒物业提供物业管理服务，因按照物业所在小区，在2018年6月30日前，该小区业主没有及时成立业主委员会，因为在2018年6月30日前，物业公司均是由开发商广州市明和实业公司所指定的，在2014年2月30日前是均由广州市朱美拉物业管理有限公司提供物业管理服务。2014年3月1日至2018年6月30日由高成物业高德分公司为涉案物业提供物业管理服务。2018年7月1日起，由小区成立的业主委员会选举产生的雅居乐物业公司提供物业服务。根据《最高院关于审理物业管理服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，高成物业高德分公司有为赵抒提供物业管理服务，赵抒以双方没有签订物业服务合同为由拒绝支付物业管理费及相关费用是不成立的。即便如赵抒所述，开发商选定物业公司并没有经过业主大会选聘等相关手续，但在2018年6月30日前该小区并未产生业主委员会。赵抒上诉理由不成立，请二审法院依法予以驳回。高成物业高德分公司于2020年1月16日向一审法院起诉请求：1.赵抒支付自2014年9月1日至2018年6月30日管理费41828.72元及迟延违约金（以当月欠费为本金，自当月11日起计至付清之日止，按照银行同期贷款利率上浮50%的标准，以本金为限）；2.赵抒支付高成物业高德分公司自2014年7月20日至2018年6月30日大堂公摊电费303.89元；3.赵抒支付高成物业高德分公司自2014年7月20日至2016年12月26日水费1375.47元；4.本案诉讼费由赵抒承担。一审法院经审理查明：高成物业高德分公司（乙方）与案外人广州市明和实业有限公司（甲方，以下简称明和公司）签订《前期物业服务合同》，约定甲方聘请乙方对高德置地公寓提供前期物业管理服务事宜，物业名称为高德置地公寓，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅4.3元/月/平方米，商业物业60元/月/平方米；业主应于交楼之日起交纳物业服务费；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在首月10日（每次缴费的具体时间）履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额缴物业服务费的，应按收费额的标准向乙方支付违约金；本合同期限为2014年3月1日至2015年10月25止，等。后高成物业高德分公司与案外人明和公司另行签订《前期物业服务合同》，约定合同期限自2015年10月26日至2018年10月25日止，其余内容与第一份《前期物业服务合同》的约定一致。2018年6月8日，高成物业高德分公司委托案外人广东佰卓律师事务所向赵抒发出《律师函》，主要内容为高成物业高德分公司是广州市天河区花城大道53号之一（A栋）、之二（B栋）、之三（C栋）及之四（D栋）所在的“高德公寓”小区的前期物业管理单位，赵抒是该小区C栋XXXX房（以下简称涉案房屋）的业主，截止目前欠缴高成物业高德分公司物业管理费40010.08元，大堂公摊电费291.74元、水费1375元、违约金50958.05元，赵抒欠缴行为已构成违约，请赵抒在收到本函之日起5个工作日内向高成物业高德分公司清缴所欠的物业服务费及违约金等。在本案中，高成物业高德分公司另提供2018年6月8日向赵抒邮寄《律师函》EMS底单（显示收件人为赵抒，收件地址为广州市越秀区大道路XX号）及投递情况截图（显示该邮件被退回）。本案中，高成物业高德分公司述称赵抒系涉案房屋的业主，于2012年6月收楼；高成物业高德分公司、赵抒没有签订物业管理合同，涉案房屋所在小区业委会成立前，高成物业高德分公司是开发商明和公司指定的物业管理公司，与明和公司签订了《前期物业服务合同》，高成物业高德分公司自2014年3月1日至2018年6月30日为涉案房屋提供物业管理费服务，物业管理费4.3元/平方米/月，以自然月为计费区间，当月的物业管理费应在当月的10日前支付，赵抒每月应支付的物业管理费为909.32元，赵抒欠付高成物业高德分公司2014年9月1日至2018年6月30日期间的物业管理费、2014年7月20日至2018年6月30日大堂公摊电费303.89元、2014年7月20日至2016年12月26日水费1375.47元；高成物业高德分公司于2018年6月30日撤场，此后的物业管理公司更换为案外人雅居乐生活服务管理有限公司高德置地分公司。高成物业高德分公司曾于2019年2月1日网上立案，广州市天河区人民法院已受理。对上述主张，高成物业高德分公司提交前期物业管理服务协议、业主临时规约、交楼通知书、收楼确认书、业主消防安全协议书、水电表读数确认书、委托银行划扣电费合同、委托代收款协议书，物业管理公司变更说明、网上立案截图，案件受理通知书予以证明。经质证，赵抒确认上述证据的真实性，亦确认每月应支付的物业管理费为909.32元，确认欠付2014年9月1日至2018年6月30日期间的物业管理费、2014年7月20日至2018年6月30日期间的大堂公摊电费303.89元、2014年7月20日至2016年12月26日期间的水费1375.47元，并同意支付大堂公摊电费及水费，但以涉案房屋交付时存在问题，开发商明和公司一直没有处理及答复为由拒绝支付物业管理费，对此赵抒提交交接验收时存的问题、关于C-4302单元部分问题说明予以证明。一审法院认为，高成物业高德分公司与赵抒之间成立物业服务合同关系，高成物业高德分公司为涉案房屋提供了物业管理服务，赵抒作为涉案房屋的业主，应承担按时支付物业管理费的义务。高成物业高德分公司主张赵抒欠付2014年9月1日至2018年6月30日期间的物业管理费，赵抒确认欠付并辩称涉案房屋存在工程瑕疵，对此并未提交充分证据，高成物业高德分公司对此亦不予确认，且本案为物业管理服务合同纠纷，赵抒以接收房屋时存在工程瑕疵为由拒绝支付物业管理费缺乏依据，一审法院对赵抒的抗辩不予采纳。赵抒应向高成物业高德分公司支付该段期间的物业管理费41828.72元。赵抒迟延支付物业管理费，构成违约，高成物业高德分公司诉请要求赵抒支付违约金，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。违约金应以当月欠付物业管理服务费为本金，自欠费当月的11日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%的标准向高成物业高德分公司计付违约金，自2019年8月20日至付清上述租金之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准向高成物业高德分公司计付违约金，均以本金为限。高成物业高德分公司主张赵抒欠付2014年7月20日至2018年6月30日期间的大堂公摊电费303.89元、2014年7月20日至2016年12月26日期间的水费1375.47元，赵抒确认欠付并同意支付，对于高成物业高德分公司的该项诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年9月15日判决如下：一、于本判决发生法律效力之日起十五日内，赵抒向高成（广州）物业管理有限公司高德公寓分公司支付2014年9月1日至2018年6月30日期间的管理费41828.72元及违约金（以当月欠付物业管理服务费为本金，自欠费当月的11日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%的标准向高成（广州）物业管理有限公司高德公寓分公司计付违约金，自2019年8月20日至付清上述租金之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准向高成（广州）物业管理有限公司高德公寓分公司计付违约金，均以本金为限）；二、于本判决发生法律效力之日起十五日内，赵抒向高成（广州）物业管理有限公司高德公寓分公司支付2014年7月20日至2018年6月30日期间的大堂公摊电费303.89元；三、于本判决发生法律效力之日起十五日内，赵抒向高成（广州）物业管理有限公司高德公寓分公司支付自2014年7月20日至2016年12月26日期间的水费1375.47元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1202元，由赵抒负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：赵抒是否需要向高成物业高德分公司支付2014年9月1日至2018年6月30日期间的物业管理费。虽然赵抒与案外人广州市朱美拉物业有限公司签订《前期物业管理服务协议》约定管理期限至业委会重新选聘物业公司之日，但实际广州市朱美拉物业有限公司已退出涉案小区，涉案小区的建设单位与高成物业高德分公司签订《前期物业管理服务协议》，约定自2014年3月1日至2018年6月30日由高成物业高德分公司为涉案物业提供物业管理服务。在高成物业高德分公司为涉案小区提供物业管理服务期间，无证据证实涉案小区的业主曾对提供物业服务的主体提出异议。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，高成物业高德分公司有权依约向涉案小区的业主收取物业管理费。由于广州市朱美拉物业有限公司已退出涉案小区，赵抒与广州市朱美拉物业有限公司签订的《前期物业管理服务协议》已实际解除，故赵抒以该份《前期物业管理服务协议》约定的合同期限尚未届满为由，主张2014年9月1日后的物业管理费用应由广州市朱美拉物业有限公司追讨，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。至于广州市朱美拉物业有限公司在履行《前期物业管理服务协议》期间是否存在违约行为，与本案属于不同的法律关系，赵抒可另行向广州市朱美拉物业有限公司主张权利，不能以此拒绝向高成物业高德分公司支付涉案的物业管理费。综上所述，赵抒的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1202元，由赵抒负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  莫 芳审判员  余 盾二〇二〇年十二月二十三日书记员  熊盈颖林臻灏