湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终2064号上诉人（原审被告）：永州市紫金丰泰大酒店有限公司。法定代表人：杨晨，公司经理。上诉人（原审被告）：何健国，男，1979年8月7日出生，汉族。二上诉人共同委托诉讼代理人：魏再清，湖南君义律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审原告）：永州市中盛商业管理有限公司。法定代表人：刘真，执行董事。委托诉讼代理人：蒋荣荣，湖南金州（永州）律师事务所（特别授权）。被上诉人（原审被告）：侯治辉，男，1983年2月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：尹航，湖南征雁律师事务所律师。上诉人永州市紫金丰泰大酒店有限公司（以下简称紫金丰泰酒店）、何健国因与被上诉人永州市中盛商业管理有限公司（以下简称中盛公司）、侯治辉排除妨害纠纷一案，不服永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人紫金丰泰酒店的委托诉讼代理人魏再清，被上诉人中盛公司的委托诉讼代理人蒋荣荣，被上诉人侯治辉的委托诉讼代理人尹航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。紫金丰泰酒店、何健国上诉请求：1、请求依法撤销冷水滩区人民法院(2020)湘1103民初826号民事判决，改判不支持被上诉人要求上诉人限期搬离腾空房屋和支付53931.58元/月的房屋占用费二项诉讼主张；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审认定事实不清，证据不足，判决显失公正:1、一审法院认为上诉人签订的租赁合同的起始日期为2015年9月15日，而被上诉人对涉案房屋的抵押权设立日期为2014年6月18日,从而认为抵押在先，租赁在后，做出了不利于上诉人的判决。但该判决仅仅是一审法院采信了被上诉人提供的不真实和不全面的证据所作出的判决。事实的真相是，上诉人签订租赁合同的日期是2013年4月20日，该份合同在永州市工商行政管理局已备案存档，上诉人一审中提出过答辩意见，并提供给法庭这份盖有永州市工商行政管理局公章的合同，以证实上诉人租赁在前，被上诉人抵押在后的事实。但一审法院以上诉人未出庭诉讼为由对上诉人提供的证据不予采信，显然罔顾事实。2、上诉人因疫情影响存在客观原因未能出庭，但按法院的要求提交了书面答辩状，也提交了国家行政机关盖有公章的具有公信力的档案材料，足以让一审法院查明事实，做出公正判决，但一审法院怠于作为，以莫须有的理由偏袒被上诉人，所作判决显失公正。请求二审法院以事实为依据，以法律为准绳的原则依法改判，支持上诉人的上诉请求。中盛公司辩称，1、一审判决认定事实清楚，证据充分。上诉人提出2013年4月20日的租赁合同由工商备案，一审判决认定事实错误。上诉人向本案的产权人回复中认可是2015年9月9日签订的租赁合同。2、上诉人为了租金协助执行问题申请复议，永州市中级人民法院生效裁定查明租房合同是2015年9月9日签订的，而且还欠付租金。3、上诉人提供的所谓工商备案合同大多数为了逃税。4、上诉人2013年4月20日的合同主体不一致，实际上已经变更合同，重新签订了合同，应当按照重新变更或双方达成2015年9月9日的合同确认，故2013年4月20日的合同应当作废，不能用作废的合同来对抗抵押权，应当按照生效的合同来履行。侯治辉述称，1.侯治辉并没有上诉，上诉人的上诉并未涉及到侯治辉的利益；2.侯治辉已经将股权全部转让给了上诉人，上诉人还拖欠了18万元股权转让金，属于另案的债权债务关系，侯治辉保留诉讼权利。中盛公司向一审法院起诉请求：1、请求判令三被告停止侵害、排除妨害、限期搬离房屋（位于冷水滩区零陵北路****房屋），并按每月53931.58元计算房屋占用费，时间自2019年6月1日起计算至实际腾空之日止（暂计至2020年4月1日计539315.8元）。2.本案诉讼费用由三被告承担。一审法院认定事实：2014年，案外人章义平向原告中盛公司法定代表人刘真借款2000万元，双方约定以章义平名下位于冷水滩区零陵北路810号紫金丰泰酒店4-10层等84套房屋［永房权证冷水滩字第708013997号，国土证号：永冷国用（2010）第0162-4号］房屋作抵押，并于2014年6月18日共同到不动产登记部门办理了抵押登记，刘真因此取得了永房他证冷水滩字第5140056**房屋他项权证。2015年9月9日，章义平、夏伟明作为甲方与乙方何健国、侯治辉签订一份《房屋租赁合同》，将紫金丰泰酒店负2楼-8楼共计面积21304平方米的房屋出租给了何健国、侯治辉用于开设紫金丰泰酒店使用，房屋租赁期限为2015年9月15日至2022年3月15日，租金每年200万元。2015年12月17日，章义平与何健国签订《补充协议》，约定：预计截止到2022年3月15日无法收回投入成本，甲方（章义平）同意乙方（何健国）提出如下方案：1、增加出租9-10楼共两层；2、租期顺延至2027年3月14日。因章义平下欠中盛公司本金、利息等共计45749633元，2019年5月5日，冷水滩区人民法院作出（2016）湘1103执1609号民事裁定书，裁定将章义平名下紫金丰泰酒店4-10层等84套房屋交付并过户给中盛公司，中盛公司因此取得上述84套房屋的所有权，并已办理了不动产权证书。2019年5月31日，原告中盛公司向被告紫金丰泰酒店发出通知书，要求其搬离。另查明，2017年11月20日，被告侯治辉（转让方、甲方）与被告何健国、案外人刘树松（受让方、乙方）签订一份《股权转让协议》，将其所持紫金丰泰酒店的全部股权转让给了乙方，并约定股权转让后公司所有债务由乙方承担。还查明，涉案房屋即紫金丰泰酒店4-8楼面积为6893.75平方米。一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋出租前已设立抵押的，因抵押人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案涉案房屋冷水滩区零陵北路紫金丰泰酒店4-10层于2014年6月18日设立了抵押，而涉案房屋的租赁合同的履行起始日期为2015年9月15日，房屋抵押在前，租赁在后。后因抵押权人行使抵押权，湖南省永州市冷水滩区人民法院裁定将涉案房屋交付抵押权人中盛公司以清偿债务，在中盛公司取得涉案房屋后，被告何健国、侯治辉与章义平、夏伟明之间的租赁关系已无法继续履行。自法院裁定涉案房屋归中盛公司所有后，被告何健国、紫金丰泰酒店继续占有涉案房屋没有依据，故原告要求被告腾空该房屋并返还给原告，依法有据，依法予以支持。对于被告占用期间的使用费，被告应予支付，涉案房屋负2-8楼面积为21304平方米，每年使用费为200万元，其中4-8楼面积6893.75平方米，故使用费可计算为每月53931.58元（200万元/年÷12个月÷21304平方米×6893.75平方米=53931.58元）。被告何健国、紫金丰泰酒店辩称签订租赁合同在前，并提交了一份与章义平、夏伟明签订的落款日期为2013年4月20日的《房屋租赁合同》，该租赁合同的履行起始日期为2013年5月1日，但被告何健国、紫金丰泰酒店未到庭参加诉讼且未提交证据原件，对该证据真实性、合法性不予认可，被告何健国、紫金丰泰酒店应承担举证不能的不利后果，故对原告的该辩称意见不予支持。关于被告侯治辉是否应承担责任，因被告侯治辉已于2017年11月20日将全部股份转让，已经不是涉案房屋的承租人，应无需承担支付租金及搬离房屋的责任，故对于原告要求被告侯治辉承担责任诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：一、被告何健国、永州市紫金丰泰大酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离位于冷水滩区零陵北路8栋4-8层房屋，将该房屋腾空退给原告永州市中盛商业管理有限公司；二、自2019年6月1日起至交付房屋之日止，被告何健国、永州市紫金丰泰大酒店有限公司按53931.58元/月的标准向原告永州市中盛商业管理有限公司支付房屋占用费；三、驳回原告永州市中盛商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9193元，减半收取4596.5元，由被告何健国、永州市紫金丰泰大酒店有限公司负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人紫金丰泰酒店提交证据一：2013年5月21日郑春阳、何健国、章南与浙江巴巴零巴装饰工程有限公司签订的《装饰工程施工合同》，证据二：给装修公司付款的7张银行流水，证据一、二共同证明紫金丰泰酒店的合伙人已经于2013年5月21日与装修公司签订装饰工程施工合同对案涉房屋进行装修，印证上诉人于2013年4元20日租赁案涉房屋的事实。证据三：个体工商户注销登记，拟证明紫金丰泰酒店原名永州市冷水滩区紫金丰泰酒店，于2014年6月17日成立，进一步印证最初的租赁时间为2013年4月20日。三份证据组成的证据链证明上诉人的租赁关系和经营关系是客观存在的，而且租赁期早于被上诉人的抵押时间，租赁在前抵押在后。上诉人在二审审理过程中还向本院提交了2013年4月20日章义平、夏伟明（甲方）与郑春阳、何健国、章南（乙方）签订的《房屋租赁合同》原件给被上诉人进行核对，拟证明租赁合同签订时间是2013年4月20日。被上诉人质证提出：对证据一的三性均有异议，合同是郑春阳跟郑春阳签的，该合同不能证明在那个时候签订了装饰工程施工合同，就算那时候签订了合同，是否实际履行了合同没有相关证据佐证。证据二银行流水的户名是吕观义，他是代表业主方的代理人，恰恰证明本案的酒店装修是业主方在做，陈良斌是做瓷砖的，实际上都是在帮章义平做事，该银行流水不能佐证何健国在2013年进行装修的事实。对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，该酒店经营截止时间2015年5月30日，与本案的紫金丰泰酒店主体上没有关联。对于章义平、夏伟明与郑春阳、何健国、章南于2013年4月20日签订的《房屋租赁合同》是从永州市工商局档案查询复制出来的事实无异议，但是，合同内容是否属实，以及合同是否已经终止履行，上诉人没有提供。2015年的合同改变了租赁的范围、用途和时间，原紫金丰泰酒店2013年4月的合同已经终止，两份合同的租赁主体不一致。被上诉人中盛公司提交证据一：永州市中级人民法院（2017）湘11执复48号执行裁定书，拟证明上诉人租赁时间是2015年9月9日，且未支付租金。证据二：房屋单元登记簿，拟证明案涉房屋于2011年1月19日抵押给玉山县农村信用合作社，2011年9月27日抵押给方正东亚信托有限责任公司，2012年12月7日抵押给方正东亚信托有限责任公司，2013年年4月10日抵押给南昌县胜鑫小额贷款有限责任公司，2013年6月9日抵押给广州银行有限公司东华西支行，2014年6月18日抵押给刘真，自2011年1月19日至2014年6月18日，处在连续抵押状态。上诉人紫金丰泰酒店质证提出：对证据一的真实性无异议，对证明内容有异议，裁定书查明的事实与客观事实有出入，也不能证实租金的问题。对证据二的关联性有异议，对方所提供的材料所有的抵押权人都不是本案的被上诉人中盛公司，与被上诉人没有任何关系，与本案没有关联性。本院认证认为，上诉人紫金丰泰酒店提交的证据一、二、三均是证明力强的书证，被上诉人中盛公司有没有提出实质性的否定意见，本院予以采信；上诉人紫金丰泰酒店提交的2013年4月20日签订的《房屋租赁合同》是工商管理局存档备案的合同，本院予以采信。被上诉人中盛公司提交的证据一是人民法院的法律文书，本院予以采信采信。证据二为证明力强的书证，本院予以采信。本院除确认一审查明的事实外，补充认定如下事实：2013年4月20日，永州市冷水滩区紫金丰泰酒店的合伙人郑春阳、何健国、章南（乙方）与房主章义平、夏伟明（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方的冷水滩区零陵北路810号丰泰广场负2层至8层面积为21304平方米房屋。前五年租金全免，从第六年开始收取房租，年租金为12万元，以后每年度增加2万元。每半年支付一次租金，第一次支付时间为2018年10月1日前，金额为5万元，2019年4月1日前支付下一期租金，依次类推。租赁期限共十年，自2013年5月1日至2023年10月31日。租赁合同签订后，郑春阳、何健国、章南与浙江巴巴零巴装饰工程有限公司于2013年5月15日签订《装饰工程施工合同》对案涉房屋进行装修。房屋装修后郑春阳、何健国、章南合伙于2014年6月17日成立了永州市冷水滩区紫金丰泰酒店。由于永州市冷水滩区紫金丰泰酒店属于个体工商户性质，与当时的酒店规模不相适应，2015年5月30日更名为永州市紫金丰泰大酒店有限公司，公司性质变成了有限责任公司。成立永州市冷水滩区紫金丰泰酒店后，郑春阳、章南退出合伙，侯治辉进入合伙，此后永州市冷水滩区紫金丰泰酒店的合伙人为何健国、侯治辉。侯治辉入伙后，何健国、侯治辉（乙方）与章义平、夏伟明（甲方）于2015年9月9日重新签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于冷水滩区零陵北路810号负2楼-8楼共计面积21304平方米。租赁期共六年半，自2015年9月15日起至2022年3月15日止。租金每年200万元，每半年支付一次。案涉房屋自2011年1月19日至2014年6月16日处于连续抵押状态。2011年1月19日抵押给玉山县农村信用合作社，2011年9月27日抵押给方正东亚信托有限责任公司，2012年12月7日抵押给方正东亚信托有限责任公司，2013年年4月10日抵押给南昌县胜鑫小额贷款有限责任公司，2013年6月9日抵押给广州银行有限公司东华西支行，2014年6月18日抵押给刘真。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即在租赁合同有效期间，租赁物因买卖、继承等使租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的，租赁合同对新所有人仍然有效，这是通常所说的“买卖不破租赁”。但是，“买卖不破租赁”是有限制的，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条但书第一项规定，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，属于买卖不破租赁的例外。即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用“买卖不破租赁”原则。根据上诉人紫金丰泰酒店在二审提交的证据，紫金丰泰酒店的合伙人与郑春阳、何健国、章南于2013年4月20日与房屋所有权人章义平、夏伟明签订《房屋租赁合同》（以下简称旧租赁合同），在郑春阳、章南退伙侯治辉入伙后，何健国、侯治辉又与房屋所有权人章义平、夏伟明重新签订了《房屋租赁合同》（以下简称新租赁合同），新租赁合同的承租主体虽然发生变化，但这是合伙人内部人员的异动，合伙人中的何健国始终是承租人，出租人主体始终是章义平、夏伟明；合同主要内容也有重大变化，但可认为，新租赁合同对旧租赁合同进行了重大修改。所以，新租赁合同仍然是旧租赁合同的延续和承接，即最初的租赁时间应当从旧租赁合同签订的时间算起。也就是说，本案房屋的所有权人将房屋先出租后抵押，不属于“买卖不破租赁”受到限制的例外情况，被上诉人中盛公司的诉讼请求因无事实和法律依据而应当予以驳回。至于被上诉人中盛公司提交证据证明，案涉房屋自2011年1月19日至2014年6月16日处于连续抵押状态，以说明旧租赁合同签订之前案涉房屋就已经设定抵押。但是，之前设定抵押的抵押权人并非实现抵押权致使物权发生变动的人，故租赁合同签订前的抵押对本案的租赁合同不产生影响。综上所述，何健国、永州市紫金丰泰大酒店有限公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初826号民事判决；二、驳回被上诉人永州市中盛商业管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费9193元，减半收取4596.5元，二审案件受理费9193元，共计13789.5元，由被上诉人永州市中盛商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吕伟文审判员  李 飞审判员  杨世清二〇二〇年十二月二十五日书记员  陈红华附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。