文书内容江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1002民初2039号原告：陈妹珠，女，1971年5月2日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：成斌，江苏润扬律师事务所律师。被告：扬州美凯置业发展有限公司，住所地在扬州市广陵区江都南路******。法定代表人：李正妹，董事长。委托诉讼代理人：景安明，该公司员工。原告陈妹珠与被告扬州美凯置业发展有限公司（以下简称美凯公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈妹珠及其委托诉讼代理人成斌，被告美凯公司的委托诉讼代理人景安明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈妹珠向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交房，并向原告支付延迟交房违约金（自2015年1月1日起暂计算至起诉之日，按日万分之二计算为100761元）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年12月31日，原告和被告签订东方国际商业广场B区4-1085号房房屋买卖合同，房屋金额为256000元，被告在2014年12月31日前向原告交付上述具备交房条件的商铺，如逾期交房，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。原告按约支付房款后被告至今未通知原告收房。原、被告签订的商品房买卖合法、有效，被告未能按照约定时间向原告交房，应当依法承担相应的违约责任。美凯公司辩称，被告已经按照合同约定交付房屋，原告诉求没有事实法律依据，原告主张的违约金过高，亦过诉讼时效。请求驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年12月31日，陈妹珠与扬州聚源潮置业发展有限公司就购买本市东方国际商业广场B区4-1085号签订了商品房买卖合同，合同约定房屋价款为25.6万元，合同约定出卖人在2014年12月31日前将取得商品房交付使用备案证明并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人在收到出卖人书面通知15日内未办理交房手续，出卖人有权在任何时候通知买受人解除合同等。合同补充协议第一条约定：买受人已确认在合同中所填写的买受人的通讯地址、电话等均为正确、有效的，出卖人按买受人填写的通讯地址寄出信件七日内即视为买受人已收到或被告知。如买受人的通讯地址或电话等发生变更，买受人有义务以挂号、特快专递等书面方式通知出卖人，否则因此而产生的一切责任、后果和损失等均由买受人承担，并视为出卖人的所有信件均已送达。该商品房买卖合同中记载的原告地址为扬州市邗江区方巷镇黄珏集镇宏城中路200号。陈妹珠支付了房款25.6万元。扬州聚源潮置业发展有限公司分别于2014年8月22日、2014年12月27日向原告开具金额为13万、12.6万元的销售不动产统一发票共两张。2016年5月23日，扬州聚源潮置业发展有限公司向原告出具承诺函，承诺按合同条款执行，并于2016年7月31日前办妥房屋交付的各项手续；若在2016年7月31日前未完成以上承诺，本公司完全同意客户有权要求本公司按照原合同的所有约定承担法律责任。2016年9月，扬州聚源潮置业发展有限公司名称变更为扬州美凯置业发展有限公司。2016年10月19日，被告取得东方国际食品城项目二期工程B区的商品房交付使用备案证明。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.被告提供了房屋交接确认书、交房验收单、业主交楼流转表、业主信息登记表以期证明被告于2014年12月31日将案涉商铺交付给东方国际扬州商业管理有限公司，即意味完成商铺交付行为。原告对上述证据不予认可，并陈述并未委托东方国际扬州商业管理有限公司接受房屋。被告未能提供证据证明原告委托东方国际扬州商业管理有限公司代为接受案涉商铺，故对该证据本院不予采信。2.2017年4月7日被告向原告邮寄了《交房及不动产证办理通知书》，邮寄地址为扬州市邗江区方巷镇黄珏集镇宏城中路200号，邮件改退批条记载“原址查无此人、2017年4月10日退回。”本院认为，根据合同补充协议约定，被告按原告在合同中填写的通讯地址寄出信件七日内即视为买受人已收到或被告知。原告陈述其不住在该处，但未能提供证据证明其以书面方式通知出卖人通讯地址变更事宜，对此原告应当承担相应后果，视为被告履行了交房的通知义务。本院认为，陈妹珠与扬州聚源潮置业发展有限公司签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，当事人均应按约履行合同。合同履行中，扬州聚源潮置业发展有限公司名称变更为美凯公司，美凯公司应当承继扬州聚源潮置业发展有限公司在本合同中的权利义务。原告已经支付了全部购房款，被告应当按照合同约定交付房屋。被告未能于2014年12月31日前将符合合同约定交付条件的案涉房屋交付原告，亦未能履行2016年5月23日的承诺，且案涉房屋于2016年10月19日才具备合同约定的交付条件，故被告应当承担逾期交房的违约责任。被告于2017年4月通知原告交付房屋，尽管因原告原因未收到通知致使原告未收到房屋，因被告违约在先，结合合同约定，被告仍应当向原告履行交付房屋的义务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。合同约定被告应于2014年12月31日前将符合合同约定交付条件的案涉房屋交付原告，被告未能按照该约定履行，原告即应当知道权利受到损害；后被告出具承诺于2016年7月31日前办妥房屋交付各项手续，但被告仍未履行，此时原告亦应当知道权利受到损害；案涉房屋于2016年10月19日具备合同约定的交付条件，被告于2017年4月7日向原告邮寄了《交房及不动产证办理通知书》通知其交房办证，但因原告原因其未能收到该通知书，被告履行了交房的通知义务，故逾期交房违约金计算时间最迟应截止到2017年4月。合同约定违约金按日计算，违约金诉讼时效的起算是以日为单位，原告主张的违约金应当从提起诉讼之日往前推三年在诉讼时效的保护范围内，而原告起诉主张的违约金时已经超过三年，原告亦未提供诉讼时效中断、中止的证据，原告的该主张已过诉讼时效，故对原告要求被告给付逾期交房违约金的诉求难以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告扬州美凯置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内按照合同约定的交付条件将本市东方国际商业广场B区4-1085号商铺交付给原告陈妹珠；二、驳回原告陈妹珠其他的诉讼请求。案件受理费6650元，由原告负担1880元，由被告负担4770元（原告已预交，原告预交的案件受理费4770元于本判决发生法律效力之日起十五日内由本院退还，被告应负担案件受理费部分于本判决发生法律效力之日起十五日内向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  王 涛人民陪审员  张子扬人民陪审员  刘增祥二〇二〇年十二月八日法官 助理  康 冰书 记 员  郭 伟