山西省芮城县人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0830民初2099号之一原告：杨鑫，男，1990年2月4日生，汉族，住XX县XX乡XX村**。委托诉讼代理人：杨宇，山西龙飞律师事务所律师。被告：安小军，男，1965年8月15日生，回族，XX县XX镇XX村**人，现住XX县**。委托诉讼代理人周莹：山西韶风律师事务所律师。被告：陈熙岳，男，1959年8月15日生，汉族，XX县XX镇XX村**人。被告：西安天心实业有限公司芮城分公司(以下简称西安天心芮城分公司）。住所地：XX县XX街XX苑**。负责人：魏林，经理。被告：西安天心实业有限公司(以下简称西安天心公司）。住所地：XX市XX路**法定代表人：崔玲，董事长。原告杨鑫诉被告安小军、被告陈熙岳、被告西安天心芮城分公司、被告西安天心公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月16日立案受理后，依法适用简易程序进行审理,因案情复杂、争议较大，2020年10月21日转为普通程序，2020年11月18日、12月16日两次公开开庭进行了审理。原告杨鑫第一次到庭参加诉讼，原告委托诉讼代理人杨宇、被告安小军委托诉讼代理人周莹两次均到庭参加诉讼，被告陈熙岳、被告西安天心芮城分公司、被告西安天心公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告杨鑫向本院提出诉讼请求：一、立即停止对我购买的位于芮城县黄河东街德心苑商住楼2幢9单元402室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。二、确认我与被告西安天心芮城分公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，上述房屋归我所有。事实与理由：2015年3月4日，我持芮城县住建局《房屋征收补偿协议》与西安天心芮城分公司签订了《商品房买卖合同》，当日付清房款22.5万元，购买了该公司开发的德心苑商住楼2幢9单元402室房屋。西安天心芮城分公司陈熙岳说给我们拆迁户统一办理房产登记手续，一直未办。2019年3月，被告安小军申请执行（2018）晋0830民初1513号民事判决书，法院将上述房屋查封，后又听说要拍卖，我才知西安天心芮城分公司又把上述房屋抵押给被告安小军，立即提出执行异议。2020年9月16日被法院裁定驳回。根据《民事诉讼法》第227条、《民事诉讼法解释》第305条、307条、《合同法》第44条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条等之规定诉至法院，望判如所请。原告针对其主张向本院提供证据有：房屋征收补偿协议一份；商品房买卖合同一份；收款收据二份；中国工商银行借记卡账户历史明细清单一份；芮城县南卫镇山底村民委员会证明一份；（2020）晋0830执异23号执行裁定书一份；房屋信息查询单二份；户籍信息一份；芮城县南卫乡山底村民委员会证明一份。被告安小军辩称,一、原告不享有足以排除强制执行的民事权益。案涉房产所有权登记在西安天心芮城分公司名下，抵押权登记在答辩人安小军名下，根据物权优于债权原则以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”及第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”的规定，原告依据购房合同享有的债权不能对抗答辩人已经登记生效且经人民法院生效判决确认的担保物权优先受偿权。二原告直接诉请取得房屋所有权没有法律依据。原告依据购房合同享有的是要求西安天心芮城分公司办理房屋过户登记义务的债权请求权，其可以诉请西安天心芮城分公司为其办理过户登记，但不能直接诉请判决房屋归其所有，原告该诉请没有法律依据。综上，应驳回原告诉讼请求。被告安小军针对其主张向本院提供证据有：房屋他项权证及单位房屋登记申请审批表一份。被告陈熙岳、被告西安天心实业有限公司芮城分公司、被告西安天心实业有限公司均未递交答辩意见及任何证据。诉讼中，本院依法调取的证据有：体育场东南角被征收户名单、杨鑫父亲杨军房屋平面示意图、及本院询问城建局拆迁办笔录一份。经审理查明，原告安小军诉被告陈熙岳、被告西安天心芮城分公司、被告西安天心公司借款合同纠纷一案，本院于2018年11月13日作出（2018）晋0830民初1513号民事判决书，判决认定，2015年9月至2016年9月17日，被告陈熙岳、芮城分公司分别向原告安小军借款300万元，双方2015年9月18日通过芮城县房地产管理所办理了房屋抵押借款合同登记相关手续，编号为“芮城县房他证（2015）字第0925号”的房屋他项权证。房屋他项权证显示：房屋他项权利人：安小军；房屋所有权人：西安天心公司芮城分公司；房屋所有权证号：200915；房屋坐落：芮城县黄河东街德心苑商住楼2幢多套室，他项权利种类：抵押；债权数额：4000000.00，登记时间：2015-09-18，附：抵押房屋总建筑面积为2990.85平方米，约定期限为2015年9月18日至2016年9月17日。判决主文：一、被告陈熙岳在判决生效后十日内返还原告安小军人民币300万元及利息。（利息按月利率2%，从2016年6月算至款还清之日止）。二、被告陈熙岳未按本判决第一项限定的期限归还安小军300万元及利息，原告安小军有权以被告西安天心实业有限公司芮城分公司位于芮城县黄河东街德心苑商住楼总建筑面积为2990.85平方米的2幢多套室抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。三、被告西安天心实业有限公司对被告西安天心实业有限公司芮城分公司应承担的责任承担抵押担保责任。（2018）晋0830民初1513号民事判决书生效后，安小军申请执行，执行过程中，本院于2019年3月13日以（2019）晋0830执260号之一执行裁定书对被执行人西安天心芮城分公司名下的25套单元楼予以查封（其中包括案外人杨鑫提出的2幢9单元402室），同时向芮城县房地产管理所送达了执行裁定书及协助执行通知书，并对查封的房屋进行了公告。2019年11月4日本院以（2019）晋0830执260号之二执行裁定书对所查封的房屋决定予以拍卖，并张贴了拍卖公告。后案外人杨鑫向本院提出书面执行异议认为该房屋已出售给他，设置抵押时该房屋已不属于开发商，其抵押无效，本院2020年9月15日作出（2020）晋0830执异23号执行裁定书，驳回案外人杨鑫的异议请求。杨鑫不服，又起诉至本院。又查明，2012年2月15日，原告父杨军与芮城县住房保障和城乡建设管理局签订了房屋征收补偿协议，2015年3月4日，原告以拆迁户名义即与西安天心芮城分公司签订了商品房买卖合同，购买案涉房屋用于居住，涉案房款总价225000元，已支付房款超过合同约定总价的百分之五十。现该房产证一直未办理过户手续，仍登记在被执行的房地产开发企业西安天心芮城分公司名下。另，原告提供芮城县房地产管理所房屋信息查询单显示：原告家庭在芮城县房地产管理所无住房登记信息。上述事实，有原告与被告安小军提供的相关证据及本院调取的证据，庭审笔录，均在卷证实，本院予以确认。本院认为，本案立案案由为执行异议之诉，经查本案系案外人提起异议之诉，故本案案由应确定为案外人执行异议之诉。执行异议之诉的目的在于判断案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”首先本案原告与被告西安天心芮城分公司签订《商品房买卖合同》在前，被告西安天心芮城分公司将涉案房屋抵押给被告安小军在后，该《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定涉案合同合法有效；其次，涉案房屋属商住楼，系用于居住，且原告提供的芮城县房地产管理所房屋信息查询单，证明原告家庭成员在该所无住房登记信息，应认定原告名下无其他用于居住的房屋；再次，案涉房屋支付的价款已超过合同约定总价款的50%。综上，原告的主张符合上述第二十九条规定情形，原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告第一项请求本院予以支持。关于被告安小军所辩其对涉案房屋享有对抗案外人的担保物权优先受偿权的意见，本院不予采信，因案涉房屋在抵押前原告已购买，原告购买房屋系用于居住，，居住权是生存权利的体现具有人身专属性，依据法理生存权大于其他权利的精神，，居住权应优先受到保护故案涉房屋虽设定有抵押权，对房屋亦不能强制执行。对于原告第二项请求要求确认其与被告西安天心芮城分公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，上述房屋归其所有。本案中，虽原告与西安天心芮城分公司已签订《商品房买卖合同》，但该合同只是物权变动的原因行为，不能直接发生物权变动的法律效果，不能据此确认该房屋归原告所有，故对原告该项请求，本院不予支持。对于案件受理费，系被告西安天心芮城分公司在明知原告购得案涉房屋未办理过户手续的情况下，又设定抵押产生纠纷，应由其承担。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条规定，判决如下：不得执行位于芮城县黄河东街德心苑商住楼2幢9单元402室房屋；驳回原告杨鑫的其他诉讼请求。案件受理费4675元，由被告西安天心实业有限公司芮城分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审 判 长  蔡进军人民陪审员  张泽武人民陪审员  刘亚妮二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  杜 佩