广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7532号上诉人（原审原告）：吴志忠，男，汉族，*********日出生，住广西岑溪市************，公民身份号码452************051。委托诉讼代理人：颜利，广东顺晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：李程灏，广东顺晖律师事务所律师。上诉人（原审被告）：梁汉标，男，汉族，*********日出生，住广东省佛山市顺德区**********，公民身份号码440************931。委托诉讼代理人：蔡林，广东海迪森律师事务所律师。上诉人吴志忠因与上诉人梁汉标房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤06民初5877号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人吴志忠上诉请求:1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项；2.将本案发回重审或改判支持吴志忠的全部诉请；3.本案诉讼费由梁汉标承担。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误。一、一审判决中关于“吴志忠在2019年3月-6月期间占用涉案厂房，但考虑到吴志忠需要时间处理搬迁事宜，确实未能完全正常使用厂房，酌情认定占用费为40000元，并在押金63510元中予以抵扣”的事实认定是错误的，显失公平。1.本案事实查明，梁汉标在2019年春节过后已经告知吴志忠涉案厂房要被征收拆迁，要求吴志忠搬离，之后吴志忠开始搬离，但由于厂房的搬迁需要一定时间，包括寻找新的厂房并进行装修、安置员工、搬迁设备、清理库存、告知客户等事情，因此吴志忠在2019年6月才全部搬离，吴志忠积极配合搬离，因此搬离厂房的期间并非占用和继续使用厂房的期间，而是搬迁厂房的必要过程，无需支付占用费，一审法院对此认定错误。另外，村委会已经免除梁汉标的租金，梁汉标明确告知吴志忠2019年3月份之后是不需要支付租金的。2.一审法院酌情吴志忠支付40000元占用费显失公平。吴志忠搬离厂房需要时间，并没有实际使用厂房，梁汉标已经得到相应的拆迁补偿款，吴志忠没有得到补偿，且因搬迁导致巨大损失。二、一审法院认为吴志忠并非“三旧改造”政府的补偿对象，认定吴志忠无权主张“三旧改造”所产生的拆迁补偿款，包括：搬迁费用、停产停业损失等，且不同意吴志忠调查取证的申请，明显认定事实和适用法律错误。1.在行政的拆迁补偿对象上，政府及相关部门确实只对梁汉标，但是不代表厂房的拆迁补偿款全部属于梁汉标，一审法院对此认定错误。2.厂房内的装修装潢、不可拆迁的设备以及其他生产生活资料都属于吴志忠的合法财产，这些财产因征收拆迁而损毁，所以涉案厂房的拆迁补偿款包含对上述财产毁损的补偿，对应的补偿款应属于吴志忠所有。3.就吴志忠所知，“三旧改造”的征收拆迁会产生相应的临时安置费、停产停业损失补偿款、搬迁补助款等补偿款，这些款项不应当为梁汉标所有。三、一审法院没有对涉案厂房的征收拆迁补偿事实进行查明，导致认定事实错误。涉案厂房征收拆迁所产生的补偿款有部分确实属于吴志忠，并非全部归属于梁汉标。梁汉标辩称，同意一审判决，但梁汉标对一审判决第二项有异议。上诉人梁汉标上诉请求:1.撤销一审判决第二项，改判梁汉标无须向吴志忠返还押金23510元及利息；2.本案一、二审诉讼费由吴志忠承担。事实和理由：一审判决梁汉标向吴志忠返还押金23510元及利息显失公平，且无法律依据，应予撤销。梁汉标与吴志忠签订的《厂房租赁合同》有明确的租金约定，每月21170元，吴志忠拖欠2019年3月至6月租金合计84680元，梁汉标扣下押金63510元冲抵后，吴志忠还拖欠租金21170元。一审法院酌情认定该期间的占有使用费显失公平，且无法律依据。退一步讲，即便认定合同无效，吴志忠也应按租金标准支付占有使用费。吴志忠辩称，梁汉标的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。吴志忠向一审法院提出诉讼请求：1.梁汉标退回吴志忠押金63510元，并从起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算利息直至全部退回之日止；2.梁汉标向吴志忠支付搬迁费用23360元；3.梁汉标赔偿吴志忠168053元。诉讼过程中，吴志忠变更诉讼请求为：1.梁汉标退回吴志忠押金63510元，并从起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算利息直至全部退回之日止；2.梁汉标向吴志忠支付搬迁费用23360元及停产停业损失70000元；3.梁汉标赔偿吴志忠100000元。一审法院认定事实：2018年3月10日，吴志忠（乙方）与梁汉标（甲方）签订《厂房租赁合同》。该合同约定了如下内容：梁汉标将位于佛山市顺德区*****号的1460平方米厂房（以下简称14号厂房）出租给吴志忠作经营场所。每月租金21170元，租赁期限为2018年3月10日至2020年12月31日。签订合同当日吴志忠须向梁汉标支付63510元作为押金。租赁期间厂房被国家征用或拆迁，则解除合同，不能以此视为梁汉标违约。2018年3月12日，吴志忠向梁汉标转账支付押金63510元。2019年春节过后，梁汉标告知吴志忠，14号厂房将被征收拆迁。吴志忠未再向梁汉标支付2019年3月至2019年6月的租金。2020年3月9日，吴志忠诉至一审法院。庭审中，吴志忠、梁汉标均确认14号厂房已经被拆除。吴志忠同时述称，吴志忠于2019年6月中旬搬迁完毕，但因吴志忠、梁汉标就退回押金问题未协商一致，吴志忠留有两台机器设备直至2019年7、8月才搬走。梁汉标庭审后提交书面说明，述称“关于补偿（奖励）标准，……由于吴志忠未能在2020年6月30日前搬离，致使梁汉标只能列入第二批奖励范围即16元每平方米，第一批奖励是32元每平方米。”梁汉标同时提交佛山市顺德区***红星股份合作经济社向梁汉标支付53464元的银行业务回单复印件一张，其中用途一栏注明“第二批奖励”。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。吴志忠、梁汉标就14号厂房签订《厂房租赁合同》，但梁汉标未能举证证明该厂房取得建设工程规划许可证或系按照建设工程规划许可证的规定建设。梁汉标在庭审中出示与佛山市顺德区***红星股份合作经济社签订的《租赁土地协议书》复印件一份，但其中租赁物地址模糊不清，未能辨认，梁汉标也未能提供原件以供核对，故一审法院不予采信。对于吴志忠主张《厂房租赁合同》无效，一审法院予以采纳。梁汉标因《厂房租赁合同》取得吴志忠支付的押金63510元，因该合同无效，故梁汉标应向吴志忠返还该63510元。梁汉标抗辩吴志忠在2019年3月至2019年6月期间仍占有使用14号厂房。吴志忠虽然述称于2019年6月中旬搬迁完毕，但同时承认仍留有两台机器设备直至2019年7、8月才搬走。根据吴志忠的陈述，一审法院对梁汉标上述抗辩意见予以采纳。梁汉标抗辩应在押金中扣减2019年3月至2019年6月的租金即占有使用费。吴志忠主张梁汉标已经同意免除该期间的占有使用费，但未能提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。因此，一审法院对梁汉标该项抗辩意见予以采纳。考虑吴志忠在该期间需要处理搬迁事宜，确实未能完全正常使用厂房，同时参照《厂房租赁合同》中关于租金的约定，一审法院酌情认定该期间的占有使用费为40000元。故对于吴志忠主张梁汉标返还押金63510元，一审法院仅支持其中23510元，超出部分不予支持。吴志忠主张自起诉之日即2020年3月9日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至返还之日止，一审法院予以支持，但应以23510元而非63510元作为计算基数。对于吴志忠主张梁汉标支付搬迁费用23360元、停产停业损失70000元，分析如下：首先，吴志忠未能就其搬迁费用、停产停业损失的金额举证予以证明。吴志忠主张14号厂房拆迁涉及“三旧”改造，有具体的补偿措施，并申请一审法院向佛山市顺德区人民政府、佛山市顺德区***红星股份合作经济社或村级工业园升级改造相关部门等调查收集相关证据。但吴志忠并非“三旧”改造项目的补偿对象，吴志忠主张梁汉标按补偿款金额或按补偿项目标准向吴志忠计付搬迁费用、停产停业损失，并无法律依据，故一审法院不予采纳。基于上述理由，对于吴志忠上述调查收集证据的申请，因该部分证据与本案不具有关联性，并无调查收集的必要性，故一审法院不予准许。对于梁汉标申请追加佛山市顺德区***红星股份合作经济社为本案被告，一审法院亦不予准许。其次，吴志忠在租赁14号厂房时理应已经预见日后产生搬迁费用。该搬迁费用属于吴志忠租赁经营成本的一部分。故吴志忠在搬迁时的相关支出并非其额外损失，不应由梁汉标承担。再次，一审法院在酌情认定吴志忠应向梁汉标支付的占有使用费中，已经考虑其搬迁期间停产停业的因素。因此，综合上述理由，对于吴志忠该项诉讼请求，一审法院不予支持。吴志忠主张因对14号厂房进行装修支出249053元，并要求由梁汉标承担其中100000元装修损失。虽然吴志忠提交了与案外人之间形成的收据、送货单、合同、借记卡明细打印件等证据，但吴志忠未能提供发票予以佐证，故其真实性无法确认，也无法据此确认厂房内装饰装修折旧后的价值。吴志忠也未自行委托鉴定机构对装饰装修折旧后的价值进行鉴定。吴志忠在立案时申请对14号厂房内被拆除的装修、附属设施及建筑内相关物品的价值进行鉴定。但吴志忠在庭审中确认提交鉴定申请时该厂房已经拆除完毕，故已不再具备鉴定条件。对吴志忠的鉴定申请，一审法院不予准许。对于吴志忠该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十五条规定，判决：一、确认吴志忠与梁汉标签订的《厂房租赁合同》无效；二、梁汉标于判决发生法律效力之日起十日内向吴志忠返还押金23510元及利息（以23510元为基数，自2020年3月9日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；三、驳回吴志忠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2569.43元（吴志忠已预交），由吴志忠负担2269.43元，梁汉标负担300元。本院二审期间，梁汉标未向本院提交新证据，吴志忠向本院提交了（2020）粤0606民初17117号判决，拟证明该案与本案相似，均为同类型的业主与租户因三旧改造拆迁补偿分配问题所引起的纠纷。根据佛山市顺德区人民法院对该类型案件的意见以及裁判思路，承租人作为涉案厂房的实际经营者，享有关于停产停业损失、临时安置费的补偿权利，法院应当结合租赁面积、剩余租赁期限等因素，适当补偿承租人。梁汉标质证称，真实性由法院认定，因为佛山市顺德区关于三旧改造的标准与其他区不同，故上述案例与本案无关，不具有对比性。经审查，鉴于另案与本案没有关联，故本院对上述证据不予采信。另，二审期间，本院根据吴志忠的申请，向佛山市顺德区****红星股份合作社发出《协助调查函》，核查该股份社与梁汉标就涉案房屋达成的补偿协议、支付的补偿款明细及整体三旧改造拆迁补偿方案。该股份社将《容桂街道办事处关于红星聚胜工业区纳入容桂街道“三旧”改造计划的函》（容桂街函[2019]21号）《提前移交租赁土地协议书》《红星社区聚胜工业园承租者文明施工承诺书》回函至本院。吴志忠质证称，对上述证据的三性没有异议，但证明内容有异议。1.吴志忠认为该调取的证据并不完整，按照三旧改造的项目赔偿，应当有土地、装饰装潢、拆迁设备、不可拆迁设备、生产资料的补偿及搬迁补助、停工停业损失、临时安置费等补偿，但涉案3000多平方米的土地及厂房建筑，只有53464元的补偿，明显不合理，也不符合事实；2.吴志忠仅使用涉案厂房1年多就被拆迁，吴志忠前期投入大量装修款，法院应当结合吴志忠提交的收据、送货单、合同、借记卡明细和客观事实，对吴志忠的装修损失作出合理认定和补偿。经审查，本院对上述证据的三性予以确认。另，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人吴志忠因与上诉人梁汉标房屋租赁合同的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.吴志忠是否应向梁汉标支付占有使用费；2.梁汉标是否应向吴志忠支付拆迁补偿、停产停业损失及装修损失。关于吴志忠是否应向梁汉标支付占有使用费的问题。吴志忠上诉主张其无需支付2019年3月之后的租金。梁汉标上诉主张吴志忠应参照合同约定标准支付占有使用费。经核查，涉案合同第八条第6点约定“若租赁期间该厂房被国家征用或拆迁，则解除合同，不能以此视为甲方违约。”2019年初，梁汉标就告知吴志忠涉案厂房要拆迁，但双方一直未就押金问题协商一致，吴志忠直至2019年6月中旬才搬迁完毕，仍留有两台机器设备至2019年7月、8月才搬走，其自3月开始未向梁汉标交付租金。本院认为，涉案租赁合同因涉案房屋未办理规划报建手续违反法律强制性规定而无效，梁汉标应向吴志忠退还押金。且吴志忠在2019年初已知悉涉案厂房要拆迁，作为承租人应尽到善良谨慎注意义务，尽快搬离厂房，避免损失扩大，但直至2019年8月才将涉案厂房清空，故此吴志忠占用涉案厂房仍应支付占有使用费。一审法院根据涉案合同的履行情况、双方的过错程度，参照合同约定的租金标准，依照公平原则酌定吴志忠支付40000元占有使用费并无不当，本院予以维持。另吴志忠主张梁汉标免除其2019年3月份以后的租金，但未提交证据证实，亦未得到梁汉标确认，故本院对其主张不予支持。吴志忠、梁汉标的该上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于梁汉标是否应向吴志忠支付拆迁补偿、停产停业损失及装修损失的问题。吴志忠上诉主张梁汉标应向其支付拆迁补偿、停产停业损失及装修损失。本院认为，吴志忠虽主张梁汉标应向其支付拆迁补偿、停产停业损失，但根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，吴志忠并未提交相应证据证明其主张，故应承担举证不能的不利后果。且搬迁费用属其经营成本，故本院对其主张不予支持。另吴志忠主张梁汉标应赔偿装修损失，但未提交相应发票佐证，亦未申请造价鉴定，且涉案厂房已拆迁完毕，相应装修损失无法确认，故本院对其主张亦不予支持。一审法院对此认定正确，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。吴志忠、梁汉标的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5188.15元，由吴志忠负担4800.40元，梁汉标负担387.75元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年十二月十四日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理