广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终4493号上诉人（原审被告）：杨保强，男，1983年2月12日出生，汉族，公民身份号码440************117，住湛江市霞山区*********。委托诉讼代理人：吴志明，广东粤正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湛江市审计局，住所地湛江市霞山区*****，统一社会信用代码1144********89124Y。法定代表人：梁亚雄，局长。委托诉讼代理人：陈其聪，广东湛信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎自卓，广东湛信律师事务所实习律师。原审第三人：湛江市财政局，住所地湛江市赤坎区******，统一社会信用代码：1144********889737。法定代表人：李曜，局长。委托诉讼代理人：吴志明，男，1989年3月12日出生，汉族，公民身份号码440************057，住遂溪县**********。委托诉讼代理人：黄哉，男，1964年3月31日出生，汉族，公民身份号码440************413，住湛江市赤坎区************。上诉人杨保强因与被上诉人湛江市审计局、原审第三人湛江市财政局房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2020）粤0803民初1688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人杨保强的委托诉讼代理人吴志明，被上诉人湛江市审计局的委托诉讼代理人陈其聪、黎自卓，原审第三人湛江市财政局的委托诉讼代理人吴志明、黄哉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨保强上诉请求：1.撤销（2020）粤0803民初1688号民事判决;2.驳回湛江市审计局的所有诉讼请求;3.本案一、二审受理费由湛江市审计局承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。1.关于涉案商铺是否已经交付的问题，一审法院适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，认为杨保强应举证证明其已向湛江市审计局要求按合同约定交付商铺，也应举证证明其向湛江市审计局主张解除合同。换言之，即杨保强要举证证明湛江市审计局没有交付涉案商铺？以上推理是错误的，属于适用法律错误。按《房屋租赁合同》第五条“房屋的交付及返还：1、交付：非原承租户取得铺面经营权的，甲方应在原承租户清场完毕后15个工作日将房屋交付给乙方使用(以移交租赁房屋钥匙为准)”的约定，湛江市审计局作为出租方，有责任、有义务将涉案商铺交付给杨保强使用。在杨保强质疑湛江市审计局没有履行商铺交付义务时，湛江市审计局应举证证明其已移交商铺给杨保强，比如将涉案商铺的钥匙交给杨保强时杨保强书写的收据。杨保强交了相当于3个月租金的合同保证金21450元和3个月的租金后，在湛江市审计局迟迟未能交付商铺给杨保强使用的情形下，杨保强必然会向湛江市审计局口头提出交付商铺的要求，此为生活常理，无需证明。因此，一审法院错误适用举证规则。2.一审判决错误适用《民法总则》的公平原则。根据一审判决，杨保强应承担涉案房屋2015年3月1日至2017年10月31日的租金，明显权利义务失衡。杨保强从未使用涉案商铺，未获得任何经营收益，涉案商铺空置的原因完全是由于湛江市审计局迟迟无法交付商铺给杨保强使用。湛江市审计局提交的《铺面水电费登记表》也显示涉案商铺除去水电费公摊后，水电费金额为零。作为承租方，杨保强原计划经营洗衣店，在交付了3个月租金后，假如杨保强可以正常使用涉案商铺，作为耗水耗电大户的洗衣店，为什么没有水电费使用的记录？这明显不符合常理。由此可见，涉案商铺一直空置无人使用。由于湛江市审计局内部疏于管理，租户中标后，上一任租户一直不肯退还商铺，湛江市审计局无法交付涉案商铺给杨保强，杨保强故提出不再租赁，后来上一任租户退还商铺后，湛江市审计局又不通知杨保强，也没有重新对外招租，放任涉案商铺空置多年，现在却通过诉讼牟取不当利益，企图掩盖其管理疏忽。二、一审程序违法。一审判决超出湛江市审计局的诉讼请求，程序违法。湛江市审计局的诉讼请求为“判令杨保强支付自2015年3月1日至2019年7月12日的租金371800元、2019年7月12日至2019年8月31日的场地使用费12300元及滞纳金（自2019年9月13日起至付清租金之日止，以371800元为基数，每月按2%计算，暂计至2020年6月30日滞纳金约72129元）”，湛江市审计局主张滞纳金的计算时间是从2019年9月13日起，即湛江市审计局没有主张2015年3月1日至2019年7月12日期间租金的滞纳金。一审判决书第7页“故对湛江市审计局主张杨保强应支付合同期间即从2015年3月1日至2017年10月31日拖欠的租金，依法有据，应予支持，计算为228800元”“湛江市审计局没有证据证明其在合同期届满即2017年10月31日后已采取措施及时收回商铺，故其主张的2017年11月1日之后的租金或场地使用费应由湛江市审计局自行承担，故对湛江市审计局该部分的请求不予支持”。按一审判决主文的表述，“杨保强应支付拖欠的租金228800元及违约金（即滞纳金）”，既然一审判决判令杨保强只需支付2015年3月1日至2017年10月31日拖欠的租金（228800元），由于湛江市审计局的一审诉讼请求中2015年3月1日至2019年9月12日期间的租金是不主张滞纳金的，一审判决却超出湛江市审计局一审诉讼请求，判令湛江市审计局额外支付拖欠2015年3月1日至2017年10月31日租金的滞纳金（即违约金）（虽然是从2019年9月13日起算）。三、湛江市审计局的诉求已超过诉讼时效，应予驳回。一审法院认为涉案租赁合同在2017年10月31日履行期限届满之前由于双方均未提出异议，所以此时才应当知道其权益受到侵害，完全属于适用法律错误。根据我国1987年1月1日实施的《民法通则》第136条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。按湛江市审计局一审诉请，杨保强从2015年3月1日开始未付租金，也没有退还商铺给湛江市审计局，故湛江市********其权利受到侵害，本案诉讼时效自此开始计算。而湛江市审计局于2019年7月13日才向杨保强发送解约及腾空房屋通知书，2020年7月3日提起诉讼，早已超过诉讼时效，故湛江市审计局的诉讼请求应予驳回。四、湛江市审计局有明显过错，应自行承担扩大的租金损失。在杨保强未依约支付租金的情况下，湛江市审计局应及时向杨保强主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第119条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”的规定，湛江市审计局在持有涉案商铺的钥匙且杨保强没有占有使用涉案商铺的情况下，湛江市审计局收回涉案商铺没有任何障碍，湛江市审计局应当及时收回涉案商铺，及时对外出租，防止租金损失扩大。但是湛江市审计局既未及时收回涉案商铺，也从未向杨保强催收过租金，而是一直任由涉案商铺空置，故湛江市审计局有明显过错，扩大的租金损失应由湛江市审计局自行承担。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，依法驳回湛江市审计局的所有诉讼请求。被上诉人湛江市审计局答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回杨保强的上诉请求，维持一审判决。原审第三人湛江市财政局：同意湛江市审计局的答辩意见。湛江市审计局起诉请求：1.判令杨保强支付拖欠湛江市审计局自2015年3月1日至2019年7月12日的租金371800元、2019年7月12日至2019年8月31日的场地使用费12300元及滞纳金（自2019年9月13日起至付清租金之日止，以371800元为基数，每月按2%计算，暂计至2020年6月30日滞纳金约72129元），共约456229元；2.本案的诉讼费用由杨保强承担。一审法院审理查明：2014年12月3日，湛江市审计局、杨保强及湛江市财政局签订《房屋租赁合同》，主要内容载明：甲方（出租方）：湛江市审计局乙方（承租方）：杨保强丙方（管理方）：湛江市财政局。根据有关法律、法规之规定，甲、乙、丙三方就政府房屋租赁事宜达成如下协议：第一条房屋基本情况和租赁用途1、该房屋位于湛江市******起第4间商铺，面积为50平方米。2、乙方租赁该房屋用途为洗衣店。5、乙方保证，在租赁期内，不得擅自转让或改变该房屋的租赁用途。第二条租赁期限、租金标准、租金支付时间与方式1、租赁期限：自2014年11月1日至2017年10月31日止。租赁期3年。2、租金标准：租金单价为每平方米143元，月租金为7150元。签订三年期限的租户，可以在合同终止三个月前向甲方提出续签合同的要求（不超过二年期限），甲方如同意可向丙方申报，丙方应根据甲、乙双方履约情况决定是否续签合同。如同意续签合同，则第四年月租金标准在第三年的基础上增加10%，第五年月租金标准在第四年的基础上增加10%，一个商铺的承租户只能提出一次续签合同的要求，续签期满后必须重新公开招租。3、租金支付时间：租金按月结算，每月5日前为缴租时间。4、租金支付方式：乙方必须于当月5日前将租金交付甲方，甲方将收到的租金完税费（含基金）后于当月10日前缴入丙方指定的财政专户。5、甲方收取租金后，应向乙方开具合法票据。第三条房屋租赁合同保证金1、乙方应于本房屋租赁合同签订前五日内向甲方交纳按月租金标准计算的三个月的合同保证金21450元，由甲方存入丙方指定的专户。甲方收取保证金后，向乙方开具收款凭证。2、租赁期满或合同解除后，房屋租赁合同保证金除抵扣应由乙方承担的费用以及违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息退还。第五条房屋的交付及返还1、交付：非原承租户取得铺面经营权的，甲方应在原承租户清场完毕后15个工作日内将房屋交付给乙方使用（以移交租赁房屋钥匙为准）。2、返还：租赁期满或合同解除后15日内乙方应返还该房屋及其附属设施，经甲方验收确认。乙方租赁房屋购置的可移动物品由其自行收回。乙方装修、装饰的部分，乙方放弃收回。超过15天后该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方可作为无主的物品有权自行处置。3、甲、乙双方应结清各自应当承担的费用。第七条甲方的责任3、按时催缴租金，并按第二条第3、4款的规定上缴指定财政专户。4、负责承租户拖欠租金的追缴工作。5、每季度向丙方报送租金收入明细表（反映铺面地址、租赁期、上交租金月份、租金金额等情况）。第八条乙方的责任2、乙方如需装修、改变房屋的结构和设置或对该房屋结构有影响的设备，需征得甲方的书面同意。3、乙方无权转租、转让该房屋。乙方未征得甲方、丙方书面同意将该房屋部分或全部转租他人，引起所法律后果由乙方负责。接受转租人对该房屋及附属设施造成损坏的，由乙方向甲方承担赔偿责任。第九条丙方的责任3、租赁期满或合同解除后，依照本合同第三条第（二）款及时退还保证金。第十条合同的解除（一）经甲乙丙协商一致，可以解除合同。任何一方提出解除合同，需提前三个月书面通知其他两方，经三方协商后可解除合同。在解除合同前，各方需继续履行该合同。（三）乙方有下列情形之一的，甲方、丙方有权终止合同，收回房屋，丙方没收保证金。1、拖欠租金或欠缴各项费用达14300元。3、擅自将该房屋转租第三人的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。第十一条违约责任（一）乙方拖欠租金累计达二个月或欠缴各项费用的，甲方除可采取停水、停电等措施外，并向乙方加收滞纳金（滞纳金按每逾期一天应加收欠缴金额的2‰的方法计算）并上缴指定财政专户。（二）乙方有本合同第十条第（三）款2、3、4、5、6项约定的情形之一的，乙方应向丙方支付相当于一个月租金的违约金。甲、乙、丙三方均在《房屋租赁合同》上签名盖章。2019年7月12日，湛江市审计局通过湛江市移动政务服务系统向杨保强发出欠交租金通知书。另查明，涉案商铺所在的湛江市霞山区*********登记在湛江市审计局名下，房屋所有权证号：粤房字第44676**，建筑面积为541.44平方米。庭审中，杨保强抗辩湛江市审计局一直没有向其交付涉案商铺。湛江市审计局补充提供一份《公证书》主张湛江市审计局直至2019年9月12日才自行收回涉案商铺并对整个过程作公证记录，杨保强认为《公证书》并无法证明湛江市审计局在当时已按合同第5条第1款将涉案商铺的钥匙交付给杨保强，对已交付商铺的事实不予认可。湛江市审计局、杨保强均确认杨保强已交了3个月的租金21450元以及相当于3个月租金的合同保证金21450元。湛江市审计局补充提供2015年1月至12月的《铺面水电费登记表》主张涉案商铺水电使用情况，杨保强认为水电费的数额极小，不能证明是杨保强在正常使用商铺，不符合常理。一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。湛江市审计局、杨保强及湛江市财政局签订《房屋租赁合同》，约定将涉案位于湛江市霞山区******起第4间的房屋出租给杨保强使用，该合同是三方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，对双方具有法律约束力。关于杨保强抗辩诉讼时效的问题。因涉案合同直至2017年10月31日履行期限才届满，期间均没有任一方提出异议，故有任何违约行为损害其权益从此时应当知道，湛江市审计局于2019年7月12日向杨保强发送解约通知，于2020年7月8日提起诉讼主张权利，没有超过三年的诉讼时效。杨保强该抗辩不成立，不予采纳。关于涉案商铺是否已经交付的问题。杨保强抗辩湛江市审计局从来没有交付商铺。《房屋租赁合同》属合法有效，杨保强也支付了合同保证金及三个月的租金，在合同履行期间，杨保强应及时向湛江市审计局主张商铺的交付，如果湛江市审计局怠于履行该义务，杨保强应积极主张以维护自己的合法权益。在杨保强没有证据证明其已向湛江市审计局要求按合同约定交付商铺的情况下，也没有证据证明其向湛江市审计局主张解除合同，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，其应承担由此产生的不利法律后果，杨保强即负有依照合同约定继续履行支付租金的义务。故对杨保强抗辩湛江市审计局没有交付商铺的事实，不予采纳。关于杨保强承担违约责任的问题。杨保强没有依合同约定交付租金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，杨保强应承担相应的违约责任。故对湛江市审计局主张杨保强应支付合同期间即从2015年3月1日至2017年10月31日止拖欠的租金，依法有据，应予支持，计算为228800元（7150元/月×32个月）。合同履行期届满后，双方没有再签订新的租赁合同。如果湛江市审计局认为杨保强拖欠租金已构成违约，应积极采取措施收回商铺，以避免损失的扩大。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，湛江市审计局没有证据证明其在合同期届满即2017年10月31日后已采取措施及时收回商铺，故其主张的2017年11月1日之后的租金或场地使用费应由湛江市审计局自行承担，故对湛江市审计局该部分的请求不予支持。关于湛江市审计局请求滞纳金的问题。依照《房屋租赁合同》第十一条第（一）款约定，杨保强拖欠租金累计达二个月或欠缴各项费用的，湛江市审计局可向杨保强加收滞纳金，滞纳金按每逾期一天应加收欠缴金额的2‰的方法计算。湛江市审计局请求从2019年9月13日起按2%/月计算滞纳金，所谓的滞纳金实质是违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，考虑湛江市审计局的实际损失及杨保强的预期利益，从公平和诚实信用原则考量，湛江市审计局的请求确属过高，予以适当调整。结合湛江市审计局的请求，杨保强应从2019年9月13日起至支付清欠款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍向湛江市审计局支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、杨保强限于判决发生法律效力之日起十日内支付湛江市审计局拖欠的租金228800元及违约金（以尚欠款项的金额为基数，从2019年9月13日起至还清欠款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；二、驳回湛江市审计局的其他诉讼请求。如果杨保强未按照判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息给湛江市审计局。本案受理费减半收取为4071.72元，由湛江市审计局负担1754.08元，杨保强负担2317.64元。二审期间，本案各方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：杨保强与湛江市审计局签订涉案《房屋租赁合同》后，杨保强分三次向湛江市审计局支付了四个月的租金（即2014年11月1日至2015年2月28日的租金）。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对杨保强上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人杨保强的上诉请求和理由，被上诉人湛江市审计局的答辩意见及原审第三人湛江市财政局的陈述意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：一、湛江市审计局在与杨保强签订《房屋租赁合同》后，是否已将涉案商铺交付给杨保强。杨保强上诉主张其与湛江市审计局签订涉案《房屋租赁合同》后，湛江市审计局并未交付涉案商铺给其使用，故其不应支付2015年3月1日至2017年10月31日的租金给湛江市审计局。根据本案已查明的事实，杨保强与湛江市审计局签订涉案《房屋租赁合同》后，不但依约向湛江市审计局支付了21450元合同保证金，还分三次向湛江市审计局支付了四个月的租金（即2014年11月1日至2015年2月28日的租金），而且在此之后，杨保强从未向湛江市审计局主张要求退还上述合同保证金及租金。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零五条“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果”的规定，杨保强关于湛江市审计局未向其交付涉案商铺的上诉主张，明显不符合常理，本院不予采信。二、湛江市审计局提起本案诉讼是否已超过法律规定的诉讼时效。租赁合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中发生，各期债务之间虽互有关联性，但具有可分性，均为独立债务，不属于分期履行的同一债务，故诉讼时效应从每一期债务履行期限届满之日起分别计算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，而2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》对延付或拒付租金的诉讼时效并未作出特别规定，故在《中华人民共和国民法总则》施行后，尚未超过一年诉讼时效的租金，则应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于三年诉讼时效的规定。涉案《房屋租赁合同》的履行期限为2014年11月1日至2017年10月31日，租金应于每月5日前缴纳，而湛江市审计局于2019年7月12日才通过湛江市移动政务服务系统向杨保强发出欠交租金通知书，故2016年10月1日前的租金（从《中华人民共和国民法总则》施行之日往前倒推一年），已超过《中华人民共和国民法通则》规定的一年诉讼时效，而2016年10月1日至2017年10月31日（共13个月）的租金未超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效。三、杨保强还应支付多少租金及违约金给湛江市审计局。不论杨保强在承租涉案商铺后，有没有实际使用涉案商铺经营洗衣店，因杨保强并未提交证据证明其已根据涉案《房屋租赁合同》第十条的约定书面通知湛江市审计局、湛江市财政局要求提前解除合同（且还需取得湛江市审计局、湛江市财政局同意），杨保强单方面停止经营的行为并不发生解除涉案《房屋租赁合同》的法律效力，故杨保强仍应按涉案《房屋租赁合同》的约定向湛江市审计局支付租金。如前所述，涉案商铺从2015年3月1日至2016年9月30日的租金已超过法律规定的诉讼时效，湛江市审计局向杨保强主张该段期间的租金，本院不予支持。故杨保强应支付2016年10月1日至2017年10月31日（共13个月）的租金共计92950元（7150元/月×13个月）给湛江市审计局。另外，虽然杨保强在履行涉案租赁合同过程中存在不按期支付租金的违约行为，但因湛江市审计局并未根据《房屋租赁合同》第十条第（三）项的约定，以杨保强拖欠租金为由，行使合同解除权，而是继续履行合同至租赁期满，故根据《房屋租赁合同》第三条“租赁期满或合同解除后，房屋租赁合同保证金除抵扣应由乙方承担的费用以及违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息退还”的约定，杨保强所支付的21450元合同保证金应抵扣其应支付的租金。因此，杨保强还应支付71500元租金及违约金（以尚欠款项的金额为基数，从2019年9月13日起至还清欠款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）给湛江市审计局。综上所述，杨保强的上诉请求部分成立，有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零五条的规定，判决如下：一、撤销广东省湛江市霞山区人民法院（2020）粤0803民初1688号民事判决第二项；二、变更广东省湛江市霞山区人民法院（2020）粤0803民初1688号民事判决第一项为：限杨保强限于本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的租金71500元及违约金（以71500元为基数，从2019年9月13日起至还清欠款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）给湛江市审计局；三、驳回湛江市审计局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4071.72元，由湛江市审计局负担2071.72元，杨保强负担2000元。二审案件受理费4071.72元，由湛江市审计局负担2071.72元，杨保强负担2000元。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二〇年十二月二十五日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。