北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民再120号上诉人（原审原告）：于晓慧，女，1988年6月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：黄孝武，北京市世嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨迅，北京市世嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何席林，男，1962年9月27日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。委托诉讼代理人：于淑新，北京张竞律师事务所律师。原审被告：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园****楼**301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：陈淑萍，该公司工作人员。委托诉讼代理人：徐英，该公司工作人员。于晓慧与何席林、北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，北京市朝阳区人民法院（以下简称原审法院）于2018年5月14日作出（2018）京0105民初36753号民事判决。后何席林不服，向本院提起上诉。本院于2018年10月12日作出（2018）京03民终8588号民事判决，驳回上诉，维持原判。何席林不服判决，向检察机关申诉。北京市人民检察院作出京检民监[2019]110XXXXXXXX号民事抗诉书，向北京市高级人民法院提出抗诉。北京市高级人民法院于2019年11月11日作出（2019）京民抗24号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2019年12月19日作出（2019）京03民再129号民事裁定，撤销原一、二审民事判决，将本案发回重审。原审法院于2020年9月23日作出（2020）京0105民再29号民事判决，于晓慧不服，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人于晓慧及其委托诉讼代理人黄孝武、杨迅、被上诉人何席林之委托诉讼代理人于淑新、原审被告麦田公司之委托诉讼代理人陈淑萍、徐英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于晓慧上诉至本院称：请求撤销原审判决第二项，改判何席林按照定金罚则另行向于晓慧支付二百万元。事实和理由：1、重要事实及合同目的：双方约定以更名方式购买尚在开发商名下的商品房，2017年6月，于晓慧催促何席林履约，7月21日，何席林通过中介明确告知不能办理更名手续；2、因何席林在2017年7月21日已经明确表示无法更名，合同无法履行，就没有必要办理资金监管手续，故在何席林明确表示不履行合同主要债务后，于晓慧合同目的不能实现，可以要求何席林承担违约责任，双倍返还定金。3、于晓慧不存在过错。于晓慧没有义务继续履行合同，没有必要办理资金监管，故不存在过错。何席林辩称：同意一审判决，没有办理资金监管过错在于晓慧。麦田公司辩称：同意法院判决。于晓慧向原审法院提出诉讼请求：一、判令解除于晓慧与何席林签订的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）及《关于房屋权属办理的补充协议》（以下简称《补充协议》）；二、判令何席林按照定金罚则另行支付200万元。由于在原审判决生效以后，麦田公司向于晓慧退还了已支付的定金200万元和居间服务费，故将诉讼请求调整如上。事实和理由：2017年3月23日，于晓慧经麦田公司居间服务与何席林签署《房屋买卖合同》，约定购买何席林位于北京市朝阳区将府家园北里XX号楼XX层XX单元XX室的房屋（以下简称涉案房屋），购房价款1150万元，购房定金200万元，网签前两日办理购房款监管手续，交房时间为2017年8月8日。因何席林尚未取得涉案房屋所有权，无法转移房屋所有权给于晓慧，双方签署《补充协议》，约定何席林保证2017年8月8日前促成该房屋的开发商与于晓慧就该房屋签署购房合同并办理网签手续，否则何席林支付购房款20%的违约金。于晓慧于2017年3月22日向麦田公司支付购房定金，何席林确认麦田公司收到定金即视为其收到定金。但时至今日，经于晓慧催促，何席林仍未能协调于晓慧与开发商签署购房合同。因何席林违约行为，致使于晓慧合同目的无法实现，故提出上述诉讼请求。何席林辩称：不同意于晓慧的全部诉讼请求。第一，《补充协议》以合法形式掩盖非法目的，应属无效；第二，房屋已经登记在何席林名下，不可能通过改底单的形式继续履行，故不同意再履行《补充协议》，仍坚持履行《房屋买卖合同》；第三，于晓慧未办理资金监管，属于违约行为，何席林并未违约。麦田公司辩称：麦田公司受买卖双方委托保管定金，原审判决生效后，麦田公司已将200万元定金退还于晓慧，并退还了居间服务费。在双方履行合同过程中，何席林向麦田公司的工作人员表示不能改底单，合同无法继续履行。原审法院再审查明事实：2017年3月23日，于晓慧和麦田公司签订《房屋购买委托协议》，约定于晓慧委托麦田公司购买涉案房屋。同日，于晓慧（买受人）、何席林（出卖人）和麦田公司（居间方）签订《居间服务合同》，约定：买卖双方委托居间方就买卖涉案房屋提供居间服务；于晓慧向麦田公司支付居间服务费23万元。另外，上述合同载明的麦田公司经纪人为王某1和杨某。同日，于晓慧（乙方、买受人）与何席林（甲方、出卖人）签订《房屋买卖合同》,约定：买受人购买出卖人涉案房屋，建筑面积为134.92平方米；房屋成交价为1150万元，买受人在签订本合同时支付定金200万元，定金委托麦田公司代为保管；买受人应于网签前2个工作日内支付预付款945万元，支付方式为银行资金监管；剩余房款于2017年7月25日前（含当日）以银行资金托管的方式支付；出卖人应于2017年8月8日前、且收到全部房款后一个工作日内将房屋交付买受人；双方应当按照约定履行相关义务，若逾期履约，自逾期之日起超过15个工作日仍未履行，守约方有权解除本合同。双方签订本合同后，任何一方违约造成本合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则，或按本合同约定成交价款的20%的金额向违约方索赔，违约方还须承担守约方因本次交易所支付的居间佣金及各项服务费等内容。同日，于晓慧（买受人）与何席林（出卖人）就涉案房屋签订《补充协议》，约定：涉案房屋系出卖人从北京将台房地产开发有限公司处购得，目前尚未取得《房屋所有权证》；出卖人已经支付购房款4912735元；买卖双方协商一致，将《房屋买卖合同》约定的转让该房屋所有权的方式，由办理所有权转移登记变更为“出卖人负责将该房屋的购房人变更为买受人”；出卖人保证于2017年8月8日前（含当日）协调该房屋的开发建设单位将该房的购房人变更为买受人，并促成买受人与该房屋的开发建设单位重新签订该房屋的商品房买卖合同，买受人与开发商签订的购买价格为4912735元；买受人应于其与该房屋开发建设单位签订该房屋的商品房买卖合同后，将出卖人已向该房屋的开发建设单位支付的购房款支付给出卖人并向出卖人支付该房屋转让补偿金6587265元，以上两项款项共计1150万元；对于购房款945万元，买卖双方约定于2017年7月25日前共同在银行办理资金监管，待买受人与该房屋开发建设单位签订商品房买卖合同并且完成网签备案登记后的一个工作日内，由买受人配合或授权监管银行将上述款项划转至出卖人指定账户；如出卖人未能协调买受人与该房屋开发建设单位签订商品房买卖合同及完成网签备案登记，则出卖人应按照《房屋买卖合同》约定成交价格的20%向买受人支付违约金；如买受人拒绝履行相关手续致使本次交易无法完成，则买受人应按照《房屋买卖合同》约定成交价格的20%向出卖人支付违约金。同日，于晓慧（买受人）、何席林（出卖人）和麦田公司（居间方）签订《定金保管协议》，约定麦田公司代为保管200万元定金，麦田公司收到该笔定金则视为出卖人收到，买卖双方的履约行为受定金罚则的约束。2017年3月16日，于晓慧向麦田公司支付居间服务费23万元。2017年3月16日、17日，于晓慧向麦田公司给付定金200万元。就上述款项，麦田公司向于晓慧开具了收款收据三张，收款人均为“袁某”。麦田公司掌握涉案房屋房门密码，于晓慧通过麦田公司将部分家具搬入涉案房屋。于晓慧称其于2017年7月12日左右搬入，何席林和麦田公司称于晓慧于2017年6月前后将家具搬入。双方《房屋买卖合同》未能继续履行，对于未能继续履行的原因，于晓慧和何席林产生争议。于晓慧及麦田公司均称因何席林表示无法履行《补充协议》约定的“改底单”手续，故合同没有继续履行；何席林则称其从未表示过无法“改底单”，因于晓慧未按时办理银行资金监管才导致合同没有继续履行。于晓慧提交了其与“亮XX”（于晓慧和麦田公司均称该人系麦田公司工作人员袁某）的微信聊天记录。其中，2017年6月26日聊天记录中于晓慧与袁某文字聊天内容为：于晓慧：“明天能跟业主见面吗？”袁某：“我问下那边。”袁某：“一直下不来，肯定得想办法沟通解决这个事。如果下不来早就说了，没必要拖着。”于晓慧：“房主也不见面。这些钱放银行理财几个月了都几万了。”袁某：“要是在北京不是早见面了，业主在外地，他能单独飞北京跟咱们见面。是的，哥在耐心等等。”2017年7月21日的聊天记录的内容为：袁某：“待会让我经理加哥微信。”于晓慧：“什么约一下房主。见一面。”袁某：“房本下来肯定要见的。”于晓慧：“咱们签的日期快到了。”袁某：“改底单办不了，也不能按那个时期。”于晓慧：“那交了两百多万了如果一直下不来？”何席林对上述聊天记录真实性不予认可，表示不认识袁某，也从未向麦田公司工作人员表示过无法改底单，其一直都是与麦田公司工作人员王某2联系。经询，麦田公司称与何席林接洽的工作人员是黄某，目前袁某、黄某和王某2均已自麦田公司离职。本案当事人均称于晓慧和何席林彼此不知道对方的联系方式，均各自通过麦田公司工作人员沟通。经查，何席林未提交催告于晓慧办理银行监管的证据，于晓慧亦未提交催告何席林办理改底单手续的证据。于晓慧主张其具有购房款的支付能力并提交了以下证据：一、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，该合同系于晓慧于2017年3月1日与案外人陈某所签，于晓慧以450万元的价格向陈某出售案外房屋。于晓慧称其收到购房款450万元后，用其中的200万元交付涉案房屋的定金，其余250万元购买理财产品。二、张家口银行股份有限公司廊坊安次支行于2018年3月20日出具的《结清证明》，载明赵某（于晓慧之夫）于2017年6月30日在该行获得授信额度177万元，担保方式为抵押，现已结清贷款所有本息。三、于晓慧名下中信银行北京富华大厦支行的业务凭证/客户回单，载明2017年7月10日购买理财75万元，2017年7月11日购买理财367万元，2017年8月16日购买理财89万元，于晓慧称其用出售案外房屋取得的450万元购房款中的250万元购买了上述理财产品。四、北京市丰台区人民法院（2019）京0106执2026-2号执行裁定书，载明于晓慧以1185万元的最高价竞得位于北京市朝阳区东四环北路的不动产一套。于晓慧称该裁定书也可以证明其有履行本案房屋买卖合同的能力。另外，于晓慧还称其持有100余万元的股票，还放贷大约几百万元，随时可以收回。何席林对上述于晓慧的证据和陈述均不认可。审理中，各方均称何席林之妻于2017年8月来京与于晓慧协商合同履行问题。各方对协商的内容有不同陈述，于晓慧及麦田公司称各方协商何席林支付一定赔偿款后解除合同的问题，何席林则称各方协商的是于晓慧未办理银行监管的违约责任问题。对上述陈述，各方均未举证。2017年8月28日，涉案房屋所有权登记在何席林名下。于晓慧于2017年9月18日提起本案诉讼。原审法院再审认为：于晓慧与何席林所签《买卖合同》及《补充协议》均属双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。何席林称《补充协议》以合法形式掩盖非法目的，并主张该协议无效，缺乏事实和法律依据，对其此项答辩意见，法院不予采纳。根据双方所签《房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，于晓慧作为买受人应承担支付房屋价款的义务，何席林作为出卖人应当承担协助办理“改底单”的义务。但根据双方提交的证据和各方陈述，双方在履约过程中均未积极履行自己的义务，亦未对对方履行合同义务进行及时催告。《补充协议》中约定“于2017年7月25日前共同在银行办理资金监管”，该约定对于办理资金监管的具体方案不甚明确，双方也均未举证证明己方已着手开展办理资金监管的工作，或举证证明催告对方配合进行资金监管。根据现有证据，约定的期限届满之后，双方均未对没有办理资金监管这一事实状态向对方提出异议。从于晓慧方面看，于晓慧提交的微信聊天记录可以看出，在于晓慧被袁某告知无法“改底单”后，于晓慧没有对合同如何继续履行或者双方的合同权利义务如何处置进行进一步表态，也就是即使何席林表示过不能按期“改底单”，于晓慧对于是否还希望继续履行合同的态度并不明朗，既未提出解除合同，也未给予何席林履约宽限期或者变更履约方式，也未提出将以不做银行监管的方式行使“抗辩权”。从何席林的方面看，其在银行资金监管未能办理完成的情况下，没有积极要求于晓慧履行合同，没有直接提出解除合同，亦没有着手办理“改底单”的工作，而是在合同约定的“改底单”时限届满以后，将房屋所有权登记至自己名下。综合上述事实，法院认为，于晓慧和何席林在履行合同过程中均未积极履行各自义务，也没有在合同出现履行障碍后向对方进行催告以促成合同的继续履行，或者明确表达对合同是否应继续履行的意愿，以致合同目前已经无法按照约定继续履行。双方对于合同的履行在主观上均抱有消极的态度，在客观上均没有积极履行的行为，这与作为买方的于晓慧当时资金不十分充足，作为卖方的何席林办理“改底单”的手续复杂于一般的二手房交易均有一定关系。法院权衡双方履行合同的全过程，认为合同无法继续履行并非出于某一方单方的过错，于晓慧以何席林根本违约为由主张另行支付定金200万元，缺乏事实和法律依据，法院难以支持。鉴于双方合同已无继续履行的可能，法院对于合同已解除的状态予以确认。原审法院再审判决：一、确认于晓慧与何席林于二〇一七年三月二十三日所签《北京市存量房屋买卖合同》及《关于房屋权属办理的补充协议》已解除；二、驳回于晓慧的其他诉讼请求。案件受理费二万二千八百元，由于晓慧负担（已交纳）。二审中，本院经审理认定事实如下：2012年12月何席林与北京将台房地产开发有限公司签订房屋买卖协议，约定何席林以4912735元的价格（一次性付款）购买涉案房屋，并约定委托北京将台房地产开发有限公司办理房产证。在本院二审期间，于晓慧提交了其有在北京购房资质的证据，包括2012年1月起至2017年7月止的社会保险缴费记录、2017年3月起至2020年3月止的暂住证明。何席林对上述证据的真实性认可，但不认可关联性。于晓慧申请北京麦田房产经纪有限公司员工陈某出庭作证。陈某证言：“具体时间大概在8月20日左右，，地点在丽都东镇麦田房产店面当时房产证还是办理不了，原因应该是开发商改不了底单。协商的情况，业主愿意给13万，户主想要15万，最终还是没有协商成”。何席林的质证意见是不认可证人证言，因为无法核实证人身份，其没有参与房屋买卖交易过程。北京麦田房产经纪有限公司提交了于晓慧购房资质网上核验结果通过的记录。何席林对证据的真实性认可，但不认可关联性。本院二审查明其它事实与原审法院所作再审判决认定事实一致。上述事实，有当事人陈述、《房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、收款收据、《房屋购买委托协议》、微信截屏、房屋所有权证、《结清证明》、中信银行北京富华大厦支行的业务凭证/客户回单、（2019）京0106执2026-2号执行裁定书及当事人陈述等证据在案为证。本院认为：双方当事人签订的房屋买卖协议及补充协议未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。在合同履行过程中，作为买受人于晓慧理应在约定的2017年7月25日前准备充足的资金，并按期完成支付剩余购房款945万元的主要义务。经查，于晓慧在2017年7月25日之前未筹足剩余购房款945万元，其缺乏履约能力，更未积极按期履行付款义务。作为出卖人，何席林应按照约定在2017年8月8日前协调房地产开发商并促成“改底单”的完成，需要说明的是“改底单”的完成必须经过北京将台房地产开发有限公司及政府相关部门的同意和审批。经查，因北京将台房地产开发有限公司不同意改底单，故导致合同不能完成“改底单”，并非何席林故意违约造成。2017年7月21日中介公司的工作人员通知于晓慧不能按期完成“改底单”后，双方当事人未及时沟通协商，既未积极履行自己的义务，也未对对方履行合同义务进行及时通知或催告，更未明确表达对合同是否应继续履行的意愿。根据上述事实，原审法院再审认为“双方对于合同的履行在主观上均抱有消极的态度，在客观上均没有积极履行的行为，这与作为买方的于晓慧当时资金不十分充足，作为卖方的何席林办理“改底单”的手续复杂于一般的二手房交易均有一定关系。法院权衡双方履行合同的全过程，认为合同无法继续履行并非出于某一方单方的过错，于晓慧以何席林根本违约为由主张另行支付定金200万元，缺乏事实和法律依据，法院难以支持”是正确的，所作处理亦无不当，本院予以维持。综上所述，于晓慧的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院所作再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费22800元，由于晓慧负担（已交纳）。二审案件受理费22800元，由于晓慧负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 晖审 判 员  张 明审 判 员  孙 栋二〇二〇年十二月二十一日法官助理  詹晓莉书 记 员  王 郁