湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0112民初5069号原告：西藏新城悦物业服务股份有限公司武汉分公司，住所地武汉市汉阳区汉阳渔场项目（春天花园）第******。统一社会信用代码9142010530355369X7。负责人：傅鹰。委托诉讼代理人：金剑、杨磊，该公司员工。被告：况某某。原告西藏新城悦物业服务股份有限公司武汉分公司（以下简称“新城悦物业公司”）与被告况某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告新城悦物业公司的委托诉讼代理人金剑、杨磊到庭参加诉讼，被告况某某经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告新城悦物业公司向本院提出本诉请求：1、被告支付物业服务费7,764.9元（从2017年10月1日截止2020年12月31日止），违约金931.79元，合计8,696.69元；2、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告系武汉市东西湖区兴隆国际小区X栋X单元XXX室业主，该房屋建筑面积117.13平方米。2014年8月31日，原告与小区业委会签订《物业服务合同》（以下简称合同），委托原告进行物业管理。合同中约定，住宅物业管理服务费标准按建筑面积1.7元/平方米/月，逾期交纳物业管理费的应按拖欠金额的日千分之四交纳违约金。原告按照合同的约定履行了物业服务，被告从2017年7月1日起拒绝缴纳物业服务费，截止2020年12月31日，原告欠缴物业费7,764.9元，滞纳金931.79元，合计8,696.69元。被告拒不缴纳物业费的行为己严重违反了《物业服务合同》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益。被告况某某经本院传票传唤未到庭，但提交了书面答辩意见，辩称：1、诉争合同未经法定程序，属于无效合同；2、物业公司怠于履行管理职责，存在违约行为，具体包括：我方所购房屋一直空置未享受物业服务，未尽维修义务，缺少对公共设施设备必要的保养，未对消防设施设备进行必要的维护导致消防栓无水、消防报警系统无法正常工作，即使启动维修基金用于维修，但小区消防栓仍然无水；未履行管理职责，电瓶车随意乱停乱放堵塞楼梯走道，我方电瓶车停在小区车棚被盗，小区岗亭疏于职守；小区乱搭乱建，对于违建的围栏至今未拆除，小区一期二期不能互通，公共设施不能共用，严重妨碍小区居民正常通行，足以证明物业公司未尽管理义务；物业公司未能公布账目侵害我方知情权，而且物业公司对公共收益的回复违反了合同约定；3、不同意支付违约金，因物业公司名称发生变更未通知业主，我方并不清楚两物业公司之间是什么关系，不交纳物业费是为保障自身权益，且房屋处于空置状态，应当享有按照70%支付物业费的权利。本院查明的主要事实：新城悦物业公司经历了两次公司名称变更，分别为2016年3月22日由江苏新城物业服务有限公司武汉分公司更名为西藏新城物业服务有限公司武汉分公司，2016年10月21日又由西藏新城物业服务有限公司武汉分公司更名为西藏新城悦物业服务股份有限公司武汉分公司。公司经营范围为物业服务、房地产经纪服务（依法需经批准的项目经相关部门批准后方可开展经营活动）。况某某系武汉市航天兴隆国际小区一期X栋X单元XX室的业主，房屋建筑面积为117.13平方米。新城悦物业公司为该小区提供物业管理服务至今。2016年1月8日，武汉航天兴隆国际小区业主委员会（甲方、委托方）与新城悦物业公司（原江苏新城物业服务有限公司武汉分公司）（乙方、受托方）签订《物业服务合同》，约定由乙方对武汉航天兴隆国际提供物业服务事宜。物业服务内容包括综合管理服务、物业共用部位与共用设施设备管理服务、公共秩序维护、保洁服务等，乙方提供的物业服务应达到约定的《武汉市住宅物业服务等级指导标准（试行）》中贰级物业服务标准。物业服务费采取包干制，高层住宅为2.3元/平方米/月，但甲乙双方承诺自开发商发出《入伙通知书》次月起算的36个月内，按1.7元/平方米/月的标准交纳物业管理费（仅限高层住宅）继续有效。业主按半年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每半年度第三个工作日内。业主违法本合同约定，经书面催缴未能按时足额交纳物业服务费，应当按每日千分之四的标准向乙方支付违约金。乙方违反本合同约定，擅自提高物业服务收费标准的，对超出标准的部分，业主和物业使用人就擅自提高部分有权拒绝交纳，已经收取的，乙方应双倍返还擅自提高部分的物业服务费用。合同期限为三年，自2016年1月1日至2018年12月31日止。合同期限届满前，甲方经业主大会决定继续聘用乙方的，应当在本合同期满60日前书面通知乙方，乙方自接到续约通知7日内回复甲方。双方同意续签，应当在合同期限届满前30日内签订新的物业服务合同。合同还约定了其他内容。武汉航天兴隆国际小区第一届业主委员会和新城悦物业公司分别在合同上签字盖章。合同签订后，新城悦物业公司按照合同约定，为该小区提供物业管理服务。2019年1月9日，武汉航天兴隆国际小区第一届业主委员会向新城悦物业服务公司发送《联系函》，载明物业服务合同已于2018年12月31日到期，现业委会依据相关法律、物业服务合同的约定及相关单位（房产局物业科、金银湖街道、丽水社区）的指导意见，考虑到广大业主共建和谐社区的需求，决定自2019年1月1日起继续委托新城悦物业公司继续为兴隆国际小区全体业主提供物业服务直至业主大会依法选聘新物业服务企业之日止。武汉航天兴隆国际小区第一届业主委员会在该联系函上盖章。此后，因该小区业主大会并未选聘新的物业服务企业，新城悦物业服务公司继续为该小区提供物业服务至今。况某某将物业费交纳到了2017年9月，后以新城悦物业公司怠于行使管理服务构成违约等为由，拒不交纳2017年10月1日后的物业费。新城悦物业公司向况某某进行催缴，但至今未缴纳。本院认为，武汉航天兴隆国际小区第一届业主委员会与新城悦物业公司签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效。合同到期后，武汉航天兴隆国际小区第一届业主委员会又继续聘请新城悦物业公司为该小区提供物业服务直至业主大会选聘新的物业服务企业为止，新城悦物业公司亦提供物业服务至今，双方之间的物业服务合同关系继续有效，对业主具有约束力。新城悦物业公司按照合同约定为航天兴隆国际小区提供了物业服务，况某某作为小区业主就应当按照合同约定按时交纳物业服务费，但其自2017年10月1日起就未交纳物业费构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，物业费每半年度交纳一次，对新城悦物业公司要求况某某支付2017年10月1日至2020年12月31日期间的物业费，本院予以支持。对于况某某辩称涉案合同系无效合同的意见，系另一法律关系，其可以另行主张，本案中，物业服务合同成立并生效，在物业服务合同未被撤销或被认定为无效的情况下，况某某作为业主应当受到合同条款的约束，对该抗辩意见本院不予采纳。对于其辩称的物业服务存在诸多问题构成违约的意见，本院认为，物业服务是一个长期、动态的过程，物业公司提供的服务是否达到标准，应在较长期的整体情况下去判断。如果物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，业主不能仅以物业服务不到位拒绝交纳相关物业管理费用。而本案中关于消防设施的问题，物业公司已经申请维修基金进行了相应维护，业主电瓶车被盗物业公司并非侵权人，业主应当向实际侵权人主张权利，至于小区违建围栏的拆除物业公司已经履行了报告职责，应由相关执法部门进行拆除。对于其辩称的房屋空置应按70%来收取物业费的意见，没有法律依据，本院不予采纳。经计算况某某应支付的物业服务费为7,765.72元（117.13平方米×1.7元/平方米/月×39个月），考虑到本院在审理该小区其他业主物业服务合同纠纷案件中查明的小区在安保、消防设施管理维护以及民生领域“双评议”活动中投诉问题处置满意率排名等情况，新城悦物业公司在物业管理服务上有待进一步改进，本院对新城悦物业公司要求况某某支付物业费7,764.9元的诉请，在6,988.4元（7,764.9元×90%）的范围内予以支持，超出部分不予支持。对于新城悦物业公司主张违约金的诉请，因未举证证明实际损失以及已全面履行合同义务，结合物业服务质量以及对双方当事人的影响程度综合衡量，本院对该诉请不予支持。望新城悦物业公司作为物业服务企业，在合同履行中积极履行职责，改进方式方法，提高服务质量，况某某作为业主理解物业公司难处，主动交纳费用，参与小区自治，共同维护美好家园。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，缺席判决如下：一、被告况某某于本判决生效之日起十日内向原告西藏新城悦物业服务股份有限公司武汉分公司支付2017年10月1日至2020年12月31日期间的物业服务费6,988.4元；二、驳回原告西藏新城悦物业服务股份有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，案件受理费为25元，由原告西藏新城悦物业服务股份有限公司武汉分公司负担5元，被告况某某负担20元。本判决为终审判决。审判员  周尧二〇二〇年十二月九日书记员  丁雁