广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初35679号原告深圳市浩轩投资实业有限公司,住所地深圳市龙岗区平湖街道上古木社区新河路**平吉上苑****复式**，统一社会信用代码91440300MA5FK8EA11。法定代表人杨志强。委托诉讼代理人陈观资，广东深宝律师事务所律师。被告吴国维，男，委托诉讼代理人林发生，广东鹏星律师事务所律师。原告深圳市浩轩投资实业有限公司与被告吴国维房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈观资、被告及其委托诉讼代理人林发生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年10月25日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，被告承租原告位于深圳市龙岗区，租赁期限从2019年10月25日起至2022年10月24日止。月租金为人民币15040元。原告按照合同约定将租赁物交付被告使用，但被告未按照合同约定按时支付租金，被告已拖欠原告2020年2月至8月租金人民90240元、管理费人民币11280元、水电费人民币1426.12元。期间经原告多次催促，被告一直置之不理。被告拖欠款项的行为构成根本违约，原告已依法解除与被告的租赁合同。截至日前被告仍未向原告付清拖欠的租金。诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的租金90240元、管理费11280元及违约金人民币6793.38元（违约金以拖欠的租金和管理费为基数，按日利率0.05%计算，暂计算至2020年9月1日，要求继续至被告付清之日止）;2、被告向原告支付水电费1426.12元;3、本案诉讼费由被告承担。被告答辩并反诉称，2019年10月25日，被告与原告签订一分房屋租赁合同，被告承租原告位于深圳市龙岗区，租赁期限从2019年10月25日起至2022年10月24日止，原告收取了房屋租赁保证金30080元，并且在租赁合同履行期间，被告按照原告的要求对涉案商铺进行了装修，因2020年新冠状疫情的影响，生意不景气，导致房租延迟交付，被告也多次跟原告沟通，原告并没有反对延迟交租的意思，但在2020年8月21日向被告发放房屋租赁合同解除通知书后，在被告未搬离房屋内的全部物品的情况下，出租给他人，被告多次跟原告协商返还押金以及装修事项，协商未果。反诉请求：1、原告退还被告商铺保证金30080元和入场费25000元;2、原告向被告赔偿装修和设备费用275340元;3、反诉费由原告承担。针对被告的反诉原告辩称，第一，被告拖欠原告2020年2月至8月期间的租金，严重违反租赁合同的规定，构成根本违约，原告有权解除与被告之间的租赁合同。被告并没有与原告达成减免租金的协议，原告也从未允诺或签订任何形式的同意减免被告租金的书面文件，其主张被告同意其延付或不付租金的陈述没有事实依据。原告有权没收其租赁保证金。第二，被告主张的入场费没有事实依据，原告没有收到被告支付的25000元入场费。第三，因被告违约，案涉租赁合同已经解除，其在经营期间的装修和设备的费用由被告自行承担，与原告无关。原告在向其发出解除通知的时候，明确告知其具体的搬迁时间，逾期未搬迁的相关的物品将会视为废弃物处理。为此原告保留追究被告因处置废弃物产生的搬运和处置的费用。经审理查明，2019年7月1日，原告（乙方）与案外人深圳市立异贸易有限公司上木古市场分公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同中约定：第一条，甲方将以下物业出租给乙方；1、物业权利人深圳市平日上房地产开发有限公司，位于深圳市龙岗区的物业，物业用途为商业。2、物业权利人深圳市上木古股份合作公司，位于深圳市龙岗区的物业，物业用途为商业（甲方提供权物业权利人盖公章的产权证复印件）。2019年10月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同中约定：甲方将以下物业出租给乙方:1、位于深圳市龙岗区，按照建筑面积188平方米计算租金和管理费，物业用途为商业。该出租房屋室内为未经装修的毛坯房，乙方须重新装修及设置经营所需的配套设施（因此产生的所有费用均由乙方负责），乙方对该房屋已实地察看且已做过必要的了解。第三条:合同期限、租金和标准；1、本合同有效期为3年（含免租期），即自2019年10月25日至2022年10月24日。2、免租期2个月，即自2019年10月25日至2019年12月24日。免租期内甲方给予乙方免收租金优惠。虽然乙方在此期间无需支付租金，但仍需支付物业管理费、水电费等相关费用。免租期算在合同期内，乙方在合同期内产生的一切费用及出现的人身伤害、财产毁损等一切后果均由乙方承担，甲方对此不承担任何责任。乙方提前解除合同或因乙方违约而提前解除合同的，甲方有权利不退还乙方的保证金。3、水电费及管理费的收取标准:电费1.48元／度，水费7元／立方米，管理费10元／平／月。4、租金收费标准如下：2019年10月25日至2021年10月24日，15040元／月、2021年10月25日至2022年10月24日，16544元／月。5、乙方按月支付租金，每个月5号前乙方向甲方指定的如下账户支付下一个月的租金:乙方逾期不支付的，应自逾期之日起按欠付金额每日0.3%支付甲方违约金，超过十日的，按本合同承担违约责任。该租金不含物业费、水电费等其他一切费用如发生除租金以外的任何费用亦由乙方自行承担。第四条:保证金1、乙方须于本合同签订时向甲方交纳免租期后的房屋租赁保证金人民30080元（保证金按2个月的租金计算）及首月租金人民币15040元。第五条房屋交付及收回；2、如因乙方未能及时支付租金或存在其他违约行为导致合同需提前解除的，甲方将没收全部保证金，甲方将以书面形式提前通知（通知张贴在承租房屋门口视为通知有效送达给乙方）乙方要求收回物业，乙方应在付清所欠房租后按通知要求腾空并交还承租房屋。3、根据上述第2款收回房屋的，甲方有权要求乙方将房屋恢复原状，将装修留下的隔离断墙拆除。如甲方提出不拆除现有装修的，乙方在交还房屋时已形成添附的装修及不可拆除的其他附属设施亦无偿归属甲方所有，而无需给予乙方任何补偿或赔偿。同时，若乙方不予交还承租房屋的，甲方有权采取停水电、换锁或强行搬离等手段在内的措施收回房屋。若乙方在指定期限内未搬离承租房屋内自有物品的，该类物品视为乙方的抛弃物，甲方可任意处置，如有损失由乙方承担，与甲方无关。甲方因清理乙方遗留物品产生的保管费、清洁费、搬运费等均由乙方承担。第六条:关于租赁房屋产权（使用权）的承诺；1、甲方保证本合同项下的房屋产权清楚，没有纠纷，甲方有其合法的出租资格，乙方已清楚甲方权益及房屋性质和用途。如乙方自行决定办理本租赁合同备案手续，甲方配合乙方，所有税费均由乙方承担。第十条相关费用；在本合同期内，乙方应按有关收费标准承担各项费用。房屋移交时，双方应当面核对水、电表用量度数，以双方确认的基数为准，如有拖延交付以上费用的，甲方及物业管理处有权对乙方进行停水停电处理。第十二条乙方有下列情形之一的，甲方可以采取包括停水、停电在内的强制措施催收租金，并提前解除本合同收回本合同项下房屋，已收取的保证金不予退还。2、乙方未按合同规定按时、足额支付租金及相关费用时，应按欠付金额每日0.3%支付甲方违约金。甲方因上述原因决定收回本合同项下房屋时，有权要求乙方在合理期限搬离并交还房屋，逾期不搬离的，视乙方放弃主动搬迁，甲方将单方采取措施腾空房屋。本合同项下房屋内如有乙方遗留物品，则视为乙方遗弃的废品，甲方有权自行处理，乙方无权追偿物品损失。如果乙方无理占房不退，甲方有权采取强行收房包括停水、停电、强行进入等，但有权要求乙方赔偿损失并通过法律手段追讨和查封。合同签订后，原告将涉案房屋交于被告，被告支付了租赁保证金30080元，租金、管理费交纳至2018年2月，被告从2018年3月份起拖欠租金（每月15040元）及管理费（每月1880元）。另，被告称其向原告支付了入场费25000元，20000元通过支付宝转至原告经理个人账户，5000元现金给付原告经理。原告主张，我方未收到该款，被告未能提交收据。2020年8月21日，原告向被告送达《房屋租赁合同解除通知书》，内容为：截止2020年8月21日，你已拖欠我公司2020年2月-8月期间的租金90240元、管理费11280元、电费306.36元、水费126元及违约金8219.9元。1、即日起（2020年8月21日）解除你与我公司与2019年10月25日签订的《房屋租赁合同》；2、因你违约，我方将没收租赁保证金30080元；3、请你于2020年8月25日前搬清租赁房屋内的全部物品及人员，并将租赁房屋完好返还我公司，不得损坏租赁房屋，逾期未搬清将按废弃物处理。被告称，2020年8月19日原告开始停水停电，2020年8月23日我搬了部分东西出来，硬装的东西（11台空调，价值30390元；收银台，价值1200元；消防，价值12000元；监控，价值3300元；灯光、招牌、门面装饰）没有搬走。后原告将房屋锁住，2020年8月底原告把涉案房租租给其他人，做同样的生意，装修我没有破坏。被告提交了装修施工合同、收据等证明其支付了装修费用275340元。原告称，被告已经将其能够搬清的东西已经搬走了，2020年9月底才重新找到租户。原告在解除通知明确告知其在8月25日要将所有的物品清走，否则会按照废弃物处理，其没有将其认为的东西搬走，后果有应当由其自行承担。况且按被告所陈述的其已经搬走了部分东西，其也没有证据证明存留了哪些东西在原告处。新租户有无装修不清楚。另查明，原告提交粤（2018）深圳市不动产第0053884号不动产权证，载明：权利人深圳市平日上房地产开发有限公司，坐落龙岗区平湖××××136，权利类型国有建设用地使用权／房屋所有权，使用期限70年，从2014年7月17日至2084年7月16日止。本院认为，原告与被告已形成合法有效的房屋租赁合同关系，应依法予以保护。双方均应恪守诚实、信用原则，全面履行合同义务。被告主张原告同意其延迟支付租金，但未能提交证据予以证明，故本院不予采信。被告拖欠原告租金已达到双方约定的原告有权解除《房屋租赁合同》的条件，原告享有合同解除权。原告于2020年8月21日向被告送达了《房屋租赁合同解除通知书》，故本院确认双方租赁合同关系已于2020年8月21日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况及合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因被告违约，故原告无需退还被告租赁保证金30080元。被告自2020年3月份起至2020年8月25日拖欠租金87232元（15040元×5.8个月）、管理费10904元（1880元×5.8个月）及水电费432.36元，被告应当予以支付。原告诉请被告支付租金的违约金，因原告不予退还被告租赁保证金已足以弥补其损失，故对原告该主张本院不予支持。被告主张原告退还其入场费25000元，因被告未能提交充分有效的证据证明其向原告支付了该费用，故被告该主张本院不予支持。关于被告的装修及设备损失。本案中，系因原告逾期交纳租金而导致合同解除，其行为属于根本性违约，且合同第五条约定“如因乙方未能及时支付租金导致合同需提前解除的，甲方提出不拆除现有装修的，乙方在交还房屋时已形成添附的装修及不可拆除的其他附属设施亦无偿归属甲方所有，而无需给予乙方任何补偿或赔偿”，故原告诉请被告赔偿装修损失，无合同和法律依据，故被告该主张本院不予支持。被告主张原告阻止其搬出物品，其自称已于2020年8月23日搬出了物品，且未能提交证据证明其留存的是何种物品且被告阻止其搬出，故对于设备损失本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告吴国维应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市浩轩投资实业有限公司租金87232元、管理费10904元；二、被告吴国维应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市浩轩投资实业有限公司水电费432.36元;三、驳回原告深圳市浩轩投资实业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告吴国维的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1247元（原告已预交），由被告吴国维负担。反诉费3129元（被告已预交），由被告吴国维负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  陈璟二〇二〇年十二月十五日书记员  张浩