福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初9019号 原告：平安银行股份有限公司福州分行,住所地：福建省福州市鼓楼区五四路**东煌大厦**，统一社会信用代码：913501006650709272。 负责人：何宏，行长。 委托诉讼代理人：邓斌，福建中美律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈钰滢，福建中美律师事务所律师。 被告：欧碧玉，女，汉族，1976年5月25日出生，住福建省平潭县。 被告：福州泰禾房地产开发有限公司，住所地，住所地：福建省福州市鼓楼区湖东路**奥林匹克教学楼**会信用代码：91350100751381908A。 负责人：杨家勇，总经理。 原告平安银行股份有限公司福州分行与被告欧碧玉、福州泰禾房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告平安银行股份有限公司福州分行的委托诉讼代理人邓斌到庭参加诉讼。被告欧碧玉、福州泰禾房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告平安银行股份有限公司福州分行向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告欧碧玉向原告偿还贷款本金人民币2517411.95元以及相应的利息、罚息、复利（按贷款合同约定的标准暂计至2020年10月12日的利息、罚息为27832.25元，复利为229.64元，以上金额合计2545473.84元。实际利息、罚息、复利根据合同约定计至贷款还清日止）;2.请求判决被告欧碧玉向原告支付本案律师费10000元；以上两项至2020年10月12日暂合计为2555473.84元；3.请求贵院依法判决原告对被告欧碧玉名下坐落于仓山区XX街道XX大道XX号金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾·红峪）ＢXX＃楼XX复式单元房屋（房屋所有权证号：榕房预ＹＲ字第1××8号）予以拍卖、变卖，原告对变现所得款项享有优先受偿权；4.请求判决被告福州泰禾房地产开发有限公司对本案债务及律师费等各项费用承担连带保证责任；5.请求判令两被告承担本案诉讼费用及原告为实现债权的相关费用（包括但不限于财产保全费、公告登报费等）。事实和理由：2012年7月11日，原告与两被告签订编号为平银（福州）房抵字（2012）第（ＲＬ2XXXX）号《房地产买卖抵押贷款合同》（下称“合同”），合同约定，被告一向原告借款人民币293万元，贷款期限360个月，贷款用途为“买房”。本合同项下人民币贷款利率为中国人民银行同期人民币贷款基准利率下浮10%，还款方式为等额还款法。合同第十三条约定：一旦发生拖欠本金或利息等违约事件，原告有权主张贷款提前到期，提前收回全部已发放贷款本息并要求被告支付相关费用，包括但不限于为实现债权而支付的律师费、诉讼费、差旅费、公告费、执行费等所有费用，有权自逾期之日起对贷款本金按本合同约定的贷款利率加收50%的罚息利率计收利息。合同还约定被告欧碧玉将坐落于仓山区XX街道XX大道XX号金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾·红峪）ＢXX＃楼XX复式单元房屋（房屋所有权证号：榕房预ＹＲ字第1××8号）抵押给原告。双方在相关不动产登记部门办理了抵押登记手续，榕房预ＱＲ字第1××8号《不动产登记证明》载明原告对上述房产享有一般抵押权，主债权人民币293万元。同时，合同约定被告福州泰禾房地产开发有限公司对合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、补偿金、损害赔偿金及各项费用提供无条件不可撤销的连带责任保证，被告福州泰禾房地产开发有限公司放弃要求先行主张物的担保的权利。 2012年7月30日，原告依约向被告欧碧玉指定的账户发放293万元贷款。然而，被告欧碧玉未按合同约定向原告偿还所欠本息，被告福州泰禾房地产开发有限公司亦未履行保证责任，经原告多次催讨，两被告均无故拖延，其行为均已构成违约。依据合同约定，原告有权主张贷款提前到期，提前收回全部已发放贷款本息并要求两被告支付相关费用，包括但不限于为实现债权而支付的律师费、诉讼费、差旅费、公告费、执行费等所有费用。截至2020年10月12日被告欠原告贷款本金2517411.95元，利息（含罚息）27832.25元，复利229.64元，以上金额合计2545473.84元。此后的利息、罚息、复利根据合同约定继续计至贷款还清日止。此外，原告为实现本案债权已支付律师费10000元，依合同约定该笔费用应由两被告承担。综上，被告的违约行为已给原告造成了经济损失，为维护原告的合法权益，依照《民事诉讼法》之规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。 被告欧碧玉、福州泰禾房地产开发有限公司未作答辩。 原告平安银行股份有限公司福州分行围绕诉讼请求依法提交如下证据：Ａ1.《个人贷款申请表》、Ａ2.编号为平银（福州）房抵字（2012）第（ＲＬ2XXXX）号《房地产买卖抵押贷款合同》、Ａ3.榕房预ＱＲ字第1××8号《不动产登记证明》，Ａ1-Ａ3共同证明：原告与被告之间存在合法的贷款关系，并就贷款金额、贷款期限、用途、权利义务、违约责任等条款进行了约定；两被告将案涉房产抵押给原告用于担保上述贷款，原告取得的担保物权合法有效；Ａ4.个人贷款确认书、Ａ5.特种转账贷方传票、Ａ6.付款授权书，Ａ4-Ａ6共同证明：2012年7月30日，原告依约定将人民币293万元贷款汇至被告指定的银行账户，依约履行了放款义务；Ａ7.律师费发票及转账付款凭证，证明：因被告违约，原告为实现本案债权已支出的律师代理费；Ａ8.个人贷款业务贷款账户对账单，证明截止至2020年10月12日，被告尚欠本金、利息（含罚息）、复利金额。 被告欧碧玉、福州泰禾房地产开发有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证及质证的权利。 经本院审查，原告提供的证据符合证据客观性、关联性、合法性的特征，确认原告提交的证据均可作为本案认定事实的根据，本院予以采信，本院依法确认证据的真实性并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认平安银行股份有限公司福州分行所诉属实，予以认定。本院查明，被告从2020年9月开始违约，截止2020年10月12日，被告尚欠借款本金人民币2517411.95元，利息（含罚息）27832.25元、复利229.64元，以上金额合计2545473.84元。 本院认为，原告平安银行股份有限公司福州分行与被告欧碧玉、福州泰禾房地产开发有限公司签订的借款合同等文件系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。原告平安银行股份有限公司福州分行依约支付了借款，履行了合同义务。欧碧玉作为借款人未按约及时还款付息，其行为已构成违约，应承担违约之责。双方在合同中约定的利息、罚息及复利等计算方式不违反法律规定，本院予以确认。原告平安银行股份有限公司福州分行要求欧碧玉支付本金、利息（含罚息、复利），于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付其为实现债权支出的律师代理费，有合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。 关于平安银行股份有限公司福州分行是否对案涉商品房的处置价款享有优先受偿权以及阶段性连带责任保证人福州泰禾房地产开发有限公司应当承担的责任问题，本院认定如下：由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉商品房已完成初始登记，并已具备将该房产所有权登记至欧碧玉名下进而进行抵押登记等物权登记的条件，但欧碧玉怠于办理上述手续以致抵押登记未完成，故购房人欧碧玉有协助办理抵押登记的义务，福州泰禾房地产开发有限公司应督促其办理。本院确定欧碧玉应在三十日内协助办理案涉商品房抵押登记手续。 购房人欧碧玉若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人平安银行股份有限公司福州分行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，欧碧玉虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件，应认定为属于欧碧玉财产，客观上应作为欧碧玉责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉商品房优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，债权人平安银行股份有限公司福州分行有权处分购房人欧碧玉于商品房买卖合同项下的合同权利，而欧碧玉取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故平安银行股份有限公司福州分行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院依法确认债权人平安银行股份有限公司福州分行对案涉商品房拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 因平安银行股份有限公司福州分行与保证人福州泰禾房地产开发有限公司约定保证责任免除条件为：欧碧玉办妥本合同约定的抵押担保的现房抵押登记手续并且原告收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本前。在抵押权未能依登记而设立情况下，福州泰禾房地产开发有限公司的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼”的规定，保证人福州泰禾房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向债务人欧碧玉追偿。在追偿过程中，若债权人平安银行股份有限公司福州分行对案涉商品房拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还福州泰禾房地产开发有限公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还欧碧玉。被告欧碧玉以其所有的案涉房产为上述借款债务提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，该抵押担保法律关系依法成立并生效，原告诉请以案涉房产进行折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿上述债权，本院予以支持。被告欧碧玉、福州泰禾房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告欧碧玉于本判决生效之日起十日内偿还原告平安银行股份有限公司福州分行借款本金人民币2517411.95元，利息（含罚息）27832.25元、复利229.64元【利息（含罚息）、复利暂计至2020年10月12日，之后至被告实际还款之日止的利息（含罚息）、复利按照合同约定计付】； 二、被告欧碧玉于本判决生效之日起十日内向原告平安银行股份有限公司福州分行支付律师代理费10000元； 三、被告福州泰禾房地产开发有限公司对本判决第一、二项确定的债务承担连带清偿责任； 四、被告欧碧玉应于本判决生效之日起三十日内协助平安银行股份有限公司福州分行办理不动产【仓山区XX街道XX大道XX号金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾·红峪）B1-19#楼102复式单元房屋】抵押登记手续，福州泰禾房地产开发有限公司应督促欧碧玉并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥，平安银行股份有限公司福州分行收到房屋他项权证书之日，福州泰禾房地产开发有限公司的保证责任终止； 五、福州市仓山区XX街道XX大道XX号金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾·红峪）XX#楼XX复式单元房屋抵押登记办妥后，或欧碧玉逾期仍未办理抵押登记的，平安银行股份有限公司福州分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一、二项确定的债权优先受偿； 六、原告平安银行股份有限公司福州分行对福州市仓山区XX街道XX大道XX号金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾·红峪）BXX#楼XX复式单元房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿福州泰禾房地产开发有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还欧碧玉； 七、福州泰禾房地产开发有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向欧碧玉追偿； 八、驳回原告平安银行股份有限公司福州分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费27243元，减半收取13621.5元，由被告欧碧玉、福州泰禾房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  韦信钱 二〇二〇年十二月十四日 书记员  黄圣洁 书记员  郭 炜 附注：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。