广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8391号上诉人（原审被告）：杨敬周，男，仫佬族，1976年3月29日出生，住广东省广州市花都区。被上诉人（原审原告）：卢贻锋，男，汉族，1976年7月29日出生，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：江海腾，广东映日律师事务所律师。委托诉讼代理人：李少云，广东映日律师事务所实习律师。原审被告：谢让彬，男，汉族，1982年10月24日出生，住广东省丰顺县。委托诉讼代理人：黄海，广东法丞汇俊律师事务所律师。上诉人杨敬周因与被上诉人卢贻锋及原审被告谢让彬房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初2735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨敬周上诉请求：1.撤销一审判决，改判杨敬周不应该对本案的债务承担还款责任；2.一、二审受理费由卢贻锋承担。事实和理由：（一）一审未查明事实，杨敬周并没有收到卢贻锋任何购房款，应查明从土地提供者到最终购房者的过错并判令各方承担责任。一审法院完全忽视了杨敬周的合法权益，明显偏袒卢贻锋，只考虑到最终购买者的损失得到执行兑现，没有考虑到中间环节购买者的损失和兑现，损害了杨敬周的权益，有失法律面前人人平等、公平公正的原则。一审法院完全可以从涉案房屋面积和2014年期间的房屋建筑成本以及各个环节交易的日期及资金数额等查明杨敬周的既得利息和责任，从而认定各个连带责任人的责任大小。（二）卢贻锋的证词不实，杨敬周与卢贻锋在签订《合资建房协议书》前素未谋面，签协议当天有一面之缘并没有太多交流，一审庭审也询问了卢贻锋是否能够认出杨敬周，卢贻锋称认不出，故杨敬周不可能对其作出涉案房屋为合法建筑的承诺。卢贻锋签订《合资建房协议书》后，并没有履行对合同相对方的付款义务，合同无效后转为债权债务关系，而杨敬周与卢贻锋并没有相对的债权债务关系。卢贻锋是通过广州市正煌房地产中介有限公司交易的房屋，其有将房屋与商品房做比较，知道涉案房屋有风险。卢贻锋有买商品房，其是附近的当地人，知道宅基地或自留地上的建筑物只能本村村民才能流转。卢贻锋在一审起诉状中陈述的都是卢贻锋与广州市正煌房地产中介有限公司的法人谢让彬的房产交易，与杨敬周毫无关系，杨敬周对卢贻锋与谢让彬之间的房产交易价格毫不知情，事实上，杨敬周是代理谢让彬与卢贻锋签订的《合资建房协议书》，杨敬周仅是代理人的身份。卢贻锋提供的证据有错误，谢让彬的平安银行账户中的银行流水显示在2017年3月25日收到卢贻锋的15万元，同日向杨敬周转租10万元，而在2017年4月12日谢让彬向杨敬周转账的10万元是305房的房款。卢贻锋的证据恰恰表明了杨敬周收到转让房屋的款项仅为20万元，一审法院要求杨敬周赔偿卢贻锋155420元和17万元的占用费没有法律依据。卢贻锋出示的证据中都有其他涉案人，能充分证明涉案房屋的土地提供者、建筑物的建造者等都是利益关联人，一审中卢贻锋不同意追加相关涉案人表明卢贻锋已经放弃了要求相关涉案人承担债务的权利，应当从其他在追加的涉案人里减除。卢贻锋的诉讼请求要求谢让彬向其返还建房款17万元，但一审判决与卢贻锋的诉讼请求不一致。根据杨敬周提供的证据，杨敬周在这系列案件中的获利仅是收回震通大厦的建筑商借的本金和少许利息，本案中杨敬周仅获利20980元。综上，卢贻锋是知悉涉案房屋买卖风险的，其因有巨大利益而违反国家法规去购买涉案房屋是不受法律保护的，杨敬周仅是追回震通大厦的建筑商借的本金和合理利息而已，应撤销一审判决第二、三项。卢贻锋二审答辩称，（一）从整个交易过程来看，杨敬周从上一手卖家姚建梅手中购买涉案房屋后，由谢让彬与卢贻锋洽谈买卖事宜，谈妥后杨敬周与卢贻锋签订涉案房屋买卖合同，再由谢让彬收取全部房款，事成后谢让彬与杨敬周分成购房款，足以证实两人存在共同向卢贻锋出售涉案房屋的行为，杨敬周对卢贻锋的损失赔偿及资金占有费应承担连带清偿责任。（二）对于涉案房屋的灭失，卢贻锋不存在任何过错，不应由卢贻锋承担责任。涉案大厦因未办理相关手续，在2017年12月4日由广州市国规委认定为违法建筑物并作出罚没的行政处罚决定，后在2019年4月22日被有关政府部门强制拆除。事实上如果卢贻锋没有购买该房屋，因其具有非法性质，相关政府部门依然会强制拆除。因此适用“不法得利不得返还”原则，排除杨敬周的返还请求权，应由其承担全部责任，一审法院在法律适用上并无不妥。（三）一审判决公正、合法，不存在偏袒当事人的情形。杨敬周所称的合法权益，即其支付给上一手卖家姚建梅的购房款，依据合同相对性原则，杨敬周可通过协商、诉讼等方式要求姚建梅返还购房款，其所谓的合法权益就得到了充分的保障，并不是一定要在本案中才能解决。一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，杨敬周的上诉理由不能成立，应予驳回。谢让彬二审述称，应该撤销一审判决。（一）一审判决的表述为“涉案房屋具有非法性质，被强制拆除，故不具有返还的正当性，也就不存在折价补偿的问题……。”但本案中，其一，涉案标的物是房屋（虽已被拆除），房屋本身没有社会危害性，与公安机关打击的类似毒品、烈性炸药等违法违禁物品有本质的区别，毫无共性。其二，虽然国家对于违法建筑本身是持否定性评价，但“违法建筑”与“不法得利”不是同一概念，在实践中由“违法建筑”转为合法建筑的案例也是大量存在的，一审法院偷换概念认定涉案房屋为“不法得利”，认定依据不足。其三，退一步说，既然一审法院认定交易本身因违反行政法规、规章而违法，那么交易各方的“利益”均不应被保障。在本案中，卢贻锋的错误也是显而易见的，其也是一审认定的“违法交易参与者”，其用于购买非法物的款项也不应被保障，一审法院不应该判决返还购房款。（二）一审判决认为国家对违法建筑持否定评价，法律应当对违法参与者进行制裁，“不法得利不得返还”，但“没有买卖就没有伤害”，购买者同样是违法的参与者，既然购买者愿意参与违法建筑的买卖行为，就应当认定购买者甘愿承担相应的法律后果，包括但不限于房屋违法被没收、拆除及购房款损失等。法院应以卢贻锋主张的权益不具有正当性和不属于法律保护的正当法益，判决驳回其全部诉讼请求。（三）一审法院无视交易标的物违法，“厚此薄彼”采用“双重”认定标准，判决保护违法交易，导致建房、售房者遭受双重损失（承担建筑成本和赔偿损失），购买者却无需承担房屋折价返还赔偿，还可获得全额返还购房款并支付资金占用利息及装修款的补偿，购房者购买“违法房屋”无需承担任何风险，甚至可以因此获利（居住及利息），一审判决不仅违背公平原则，也严重损害了司法的权威及公正，判决所传递的价值导向是错误的，与法律法规、政策相悖，带来消极的社会影响与负面的价值导向。（四）根据2019年11月8日最高人民法院公布实施的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第33点“……在标的物已经灭失、转售他人或者其他无法返还的情况下，当事人主张返还原物的，人民法院不予支持，但其主张折价补偿的，人民法院依法予以支持。折价时，应当以当事人交易时约定的价款为基础，同时考虑当事人在标的物灭失或者转售时的获益情况综合确定补偿标准……。”根据该法理，应予以折价补偿的，如果认为“不法利益不予补偿”，那么也不应该判决返还购房款，各参与者均应风险自担。（五）本系列案件暂已有31个案件由一审法院立案受理，其中25个案件已出裁定书或判决书，该25个案件中，一审法院作出了9种不同的裁判结果，违背同案同判原则。综上所述，请求二审法院采纳谢让彬的理由。卢贻锋向一审法院起诉请求：1.确认杨敬周与卢贻锋签订的《合资建房协议书》无效；2.谢让彬向卢贻锋返还建房款170000元；3.谢让彬向卢贻锋赔偿建房款170000元按人民银行同期贷款利率计算的利息（从2017年3月25日暂计至起诉之日止，利息为17942.65元）；4.杨敬周向卢贻锋赔偿律师见证费1000元；5.杨敬周、谢让彬向卢贻锋的返还款、赔偿利息、赔偿律师见证费承担连带支付责任；6.本案诉讼费用由杨敬周、谢让彬承担。一审法院认定事实：根据2017年3月25日见证单位为“广东泰扬律师事务所”、见证律师为“陈某原”，并盖有“广东泰扬律师事务所律师见证专用章”的（2017）泰律见字第0383号《律师见证书》，杨敬周与卢贻锋于2017年3月25日签订的《合资建房协议书》已经律师见证，该《合资建房协议书》约定，卢贻锋委托杨敬周新建从化太平村油麻埔经济社合资楼312房，总造价为170000元。同时，该《律师见证书》里还附有：1.从化市太平镇太平村油麻埔经济合作社于2014年1月8日出具的《证明》（复印件），内容为“兹有广州从化太平村油麻埔经济社开发区旁边自留用地合计约1500平方米，权属刘监丰、刘金晃、刘记房所有使用”。2.刘记房于2014年2月19日出具的《全权委托书》（复印件），内容为刘记房委托蔡茂辉、姚建梅全权处理合资楼一切事宜“1.受委托人全面负责本项目设计、报建、施工、监理、产权登记、物业管理等全部工作。2.受委托人全面负责本项目建设的一切相关事宜，全权委托受托人办理归属受托人本人所分得的该合资楼进行出租、转让与第三方签订合建房协议书，收取合资款等相关事宜。3.受委托人在受托权限内的一切行为决定，本人均予以确认。4.受委托人履行受托行为所形成的债权债务不涉及委托人部分由受托人负责承担。……”3.《合资建房协议书》（甲方为刘记房，乙方为姚建梅、蔡茂辉，2014年2月19日签订）（复印件），内容为甲方提供自有的从化太平镇太平村油麻埔社的1500平方米宅基地，地块权属刘金晃、刘监丰、刘记房三人所有，三人一致同意由刘记房代表三人全权负责项目相关事宜；乙方提供楼房建设所需要的资金，新建楼房13层，建成后，甲方分得第1、2、5、9整层，乙方分得第3、4、6、7、8、10、11、12、13整层。4.蔡茂辉于2015年11月30日出具的《全权委托声明》，内容为：广州市从化太平镇太平村油麻埔社震通大厦建房事宜由钟建雄、张建文全权妥善处理。5.《合建房股份部分分割协议书》（双方签名是钟建雄、姚建梅，2016年12月3日签订）（复印件），内容为现合建房工程已完成，经姚建梅、钟建雄双方合建人充分友好协商，按本合建房投资股份比例分割各自产权如下：1.姚建梅分得该楼房第303、305、307、308、312、401、402、405、410、411、1312共11套房屋产权和第14层单房约20平方米。2.钟建雄分得该楼房301、302、309、310、311、403、406、407、408、412、1307共11套房屋产权。二、本楼所有天面未建面积为姚建梅、钟建雄共同所有（不限于第十三层、第十三层天面），以上天面若须搭建临时或永久建筑物，必须经姚建梅、钟建雄共同协商书面同意后才能进行。三、本协议书经友好协商确认后，双方拥有各自楼房的永久性使用权及自身所分得房屋的出租、转让、馈赠等权利。6.《合资建房协议书》（甲方为姚建梅，乙方为杨敬周，2017年1月4日签订）（复印件），内容为杨敬周出资委托姚建梅新建305、307、312、402号单元，协议书并未记载总造价。7.《合资建房协议书》（甲方为杨敬周，乙方为谢让彬，2017年3月21日签订）（复印件），内容为谢让彬出资委托杨敬周建设307号单元房，总造价为198000元。8.《小区管理协议》（甲方为杨敬周，乙方为卢贻锋，2017年3月25日签订），约定每套收取水电周转金500元，电梯维修基金2000元等。以及谢让彬、杨敬周、刘记房、蔡茂辉、姚建梅、钟建雄身份证复印件。2017年3月23日，广州市正煌房地产中介有限公司向卢贻锋出具收据，载明卢贻锋购买震通大厦312房订金20000元，2017年4月1日前完成公证过户，如卢贻锋违约订金20000元不予退还。卖家谢让彬违约将赔偿40000元整。总价170000元。2017年3月25日，卢贻锋通过其中国农业银行股份有限公司广州从化太平支行账户转账150000元给谢让彬。2017年3月25日，卢贻锋支付1000元律师见证费，三联收据上盖有“广东泰扬律师事务所律师见证专用章”，经手人栏为“钟”。一审法院另查，2017年12月4日，广州市国土资源和规划委员会对刘记房、刘鉴荣、刘金晃作出穗从国土规划资罚【2017】724号《土地违法案件行政处罚决定书》，其中查明刘记房、刘鉴荣、刘金晃三人在2012年9月始，未经土地行政主管部门批准，擅自在从××区太平镇太平村油麻埔土名“蔡元冚”地段占地进行建设房屋，非法占用土地面积682.48平方米。以上被占用土地在2011年土地变更调查成果中，土地利用现状为果园682.48平方米，从化市土地利用总体规划（2010-2020年）中规划为城市682.48平方米。处罚如下：责令退还非法占用的土地，没收在非法占用682.48平方米土地上新建的房屋；并处罚款12967.12元。同日，刘记房、刘鉴荣、刘金晃缴纳罚款12967.12元。2019年6月18日，刘记房向广东省自然资源厅提出行政复议申请，2019年7月15日，广东省自然资源厅作出粤自然行复【2019】307号《不予受理决定书》，以刘记房超过法定60日的复议申请期限，不符合行政复议申请的受理条件为由，不予受理刘记房的行政复议申请。2019年4月4日，广州市从化区人民政府办公室向太平镇人民政府、区城市管理和综合执法局作出从府办复【2019】204号《关于强制拆除震通商务大厦问题的复函》，区政府原则同意由太平镇人民政府、区城市管理和综合执法局组织实施，区规划和自然资源分局、区公安分局协助强制拆除刘记房、刘鉴荣、刘金晃在太平镇××油麻埔队地段占地建设的（震通商务大厦）违法建筑物。2019年4月5日，广州市从化区太平镇人民政府向刘记房、刘鉴荣、刘金晃等震通商务大厦全体住户发出《公告》，根据《广州市从化区人民政府办公室关于强制拆除震通商务大厦问题的复函》要求，该镇近期将对震通商务大厦实施强制拆除，对于该违法建筑物上的住户，自公告发出3日内（即2019年4月8日前）自行从该违法建筑物搬走，否则将承担相关法律责任。根据“广州从化发布”微信公众号发布的新闻信息，2019年4月22日，太平镇人民政府等相关部分对震通商务大厦启动强制拆除程序，震通商务大厦占地面积约766.43平方米、建筑面积约9567平方米，拆除前在大厦居住的127套房、5间商铺共132户住户已全部搬离。一审法院后查，卢贻锋提供的《律师见证书》原件后装订有一张广州（东莞）泰扬法律咨询有限公司律师助理、房地产专职钟新中的个人名片，手机为136××××****，公司地址在广州市白云区太和镇（建业路）大丰埔路**丽景花园******（锦邦货运市场侧）。广州泰扬法律咨询有限公司为有限责任公司（自然人独资），法定代表人及股东为钟新中，成立日期为2014年7月17日，公司，公司住所地在广州市白云区大丰铺埔路**丽景花园****范围为社会法律咨询、代理非诉讼法律事务、房地产咨询服务等。一审法院另查，根据广州市房地产租赁管理所公布的2016年、2017年、2018年广州市房屋租金参考价，广州市从××区太平镇太平村油麻埔经济社楼梯楼每月租金分别为9元、9元、7元/建筑面积平方米，均没有电梯楼租金参考价。一审庭审中，卢贻锋称涉案房屋为60平方米，房屋交付日期为签订合同当日2017年3月25日。谢让彬的平安银行账户62×××42的银行流水显示其在2017年3月25日收到卢贻锋支付的150000元，同日其向杨敬周转账100000元。在2017年4月1日向杨敬周转账100000元。谢让彬在一审庭审中称其是开中介公司的，是广州市正煌房地产中介有限公司的法定代表人。一审法院认为，卢贻锋持《合资建房协议书》等证据提起本案诉讼，并将协议相对方杨敬周列为第一被告，因卢贻锋与杨敬周签订《合资建房协议书》时，涉案震通商务大厦已经建成，故两人所签协议名为合资建房，实为房屋买卖，因此，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。一、关于卢贻锋与杨敬周签订《合资建房协议书》的效力问题。涉案房屋所在的震通商务大厦已经被国土部门认定为非法占用土地并处没收，及后又被有关部门强制拆除，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，卢贻锋与杨敬周签订《合资建房协议书》无效。二、关于《合资建房协议书》无效后，卢贻锋、杨敬周、谢让彬的责任认定问题。杨敬周主张其是代理谢让彬出售涉案房屋给卢贻锋，但没有提供证据证明，而谢让彬的银行账户流水显示谢让彬在当天收到卢贻锋的转款后有向杨敬周支付部分款项。由于卢贻锋是与杨敬周签订合同，故卢贻锋有权要求杨敬周承担责任，而谢让彬确认其是广州市正煌房地产中介有限公司的法定代表人，并由广州市正煌房地产中介有限公司收取了卢贻锋支付的定金20000元，并在该收据上载明谢让彬为卖家，且由谢让彬的银行账户向卢贻锋收取了出售涉案房屋的款项。故，谢让彬也应向卢贻锋承担责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”关于双方互负返还问题。一般而言，房屋买卖合同被认定无效后，买受人应当将房屋返还给出卖人，并支付房屋占有使用费；出卖人应当将收取的价款返还给买受人，并支付贷款利息。本案中，虽然是杨敬周与卢贻锋签订合同，但是是谢让彬收取卢贻锋支付的购房款170000元，应予以返还，并计付资金占有费。资金占有费以购房款170000元本金，从资金占有之日即2017年3月25日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计至2019年8月19日止的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际付清之日止。因涉案房屋已被强制拆除，房屋无法返还，谢让彬主张折价补偿，一审法院认为，虽然《中华人民共和国合同法》第五十八条在规定相互返还规则时并未明文设置例外规定，但其适用存在事实上的限制，行为违法性的严重程度将直接影响返还与否，其原理是，在违法程度较重时，诚信或公平无法与制裁不法的需要相比，此时，应适用“不法得利不得返还”原则，排除当事人的返还请求权。本案中，涉案房屋具有非法性质，被强制拆除，故不具有返还的正当性，也就不存在折价补偿问题。因此，谢让彬的该项主张，一审法院不予采纳。关于房屋占有使用费，由于同期同地段并没有电梯房租金参考价数据，故一审法院在广州市房地产租赁管理所公布的广州市从××区太平镇太平村油麻埔经济社楼梯楼租金参考价基础上酌情上浮至10元/平方米作为同期同地段电梯房的租金参考价。鉴于涉案房屋已被拆除无法测量面积，各方当事人亦未提交涉案房屋具体建筑面积证据，故一审法院以从化区太平镇人民政府提供的《住户信息调查统计表》调查数据来认定，但涉案房屋并未列明面积，根据表格显示其他楼层的如412房、512房、812房、1112房、1212房、1312房均为60平方米，卢贻锋也自认涉案房屋为60平方米，故根据高度盖然性原则，一审法院认定涉案312房面积应为60平方米。涉案312房于2017年3月25日交付给卢贻锋使用，至2019年4月5日公告强制拆除，共约24.3个月。也即，卢贻锋应支付的房屋占有使用费为：10元/平方米×60平方米×24.3个月=14580元。涉案房屋被拆除所涉及的直接经济损失为房屋建筑成本等。但因涉案房屋是先建成后出售的，并非卢贻锋与谢让彬、杨敬周双方协议合建的，故卢贻锋是否购买涉案房屋对房屋被拆一事并无影响，该房被拆与卢贻锋之审慎注意义务之间并无因果关系，故涉案房屋的建筑成本不属于卢贻锋与杨敬周、谢让彬应予分担赔偿之范围。综上，杨敬周、谢让彬应赔偿卢贻锋的损失为：购房款170000元-房屋占有使用费14580元=155420元以及购房款170000元的资金占用费。超出部分，缺乏理据，一审法院不予支持。律师见证费1000元，并非杨敬周、谢让彬收取，与本案不是同一法律关系，本案不作处理。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年12月31日作出如下判决：一、卢贻锋与杨敬周于2017年3月25日签订的《合资建房协议书》无效；二、杨敬周在本判决生效之日起10日内向卢贻锋赔偿损失共计155420元；三、杨敬周在本判决生效之日起10日内向卢贻锋赔偿购房款170000元的资金占用费（从资金占有之日即2017年3月25日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计至2019年8月19日止的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际付清之日止的利息）；四、谢让彬对本判决第二、第三项确定的杨敬周之债务承担连带清偿责任；五、驳回卢贻锋的其他诉讼请求。案件受理费4179元，由卢贻锋负担1672元，杨敬周负担2507元。本院二审期间，杨敬周向本院提交：1.张建文写的131万元的收条和杨敬周与姚建梅《合资建房协议书》两份，其中一份见证人是张建文，拟证明杨敬周付的房款为131万元共13套房，总面积为995平方米，约每平方米1317元；2.杨敬周分四个阶段收到谢让彬及相关人的房款的银行流水，收到12套房款共149.3万元，拟证明杨敬周12套房面积共940平方米的总房价为149.3万元，平均每平方米约为1588元，而证据1中的杨敬周的成本价为每平方米为1317元，平均差价仅为271元。卢贻锋经质证认为：对于证据1，杨敬周没有提交原件，对真实性、合法性和关联性不予认可，证据一收条显示的是杨敬周与第三人之间的收款交易记录，与本案无关；证据2杨敬周与谢让彬之间的银行流水，恰恰证明了谢让彬与杨敬周之间存在共同出售涉案房屋的相关事实，并共同赚取中间差价。谢让彬经质证认为：对证据1的收条无法确认，一是没有原件，二是收款人为张建文，并非本案当事人，证据1的协议虽然没有原件，但是在另案中也有出现，所以予以确认，但是与谢让彬无关；对于证据2杨敬周提交的银行流水、微信转账记录，仅仅表明的是交易往来，但是基于什么交易、何种性质的交易、交易的用途均无法显示，在整个系列案中（震通大厦），杨敬周向谢让彬一共受让了9套房屋，在一审中也陈述了相关的银行流水有些是银行转账、现金交易和微信转账，杨敬周在二审提交的银行流水和微信记录不足以反映事实的全貌，这些证据不足以证明其要证明的内容。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审争议焦点在于：一、杨敬周应否承担涉案《合资建房协议书》的合同责任；二、杨敬周应承担的合同责任认定。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”一审法院关于涉案《合资建房协议书》的合同效力的认定符合法律规定，本院予以认同。杨敬周、卢贻锋均知悉涉案房屋不具备合法产权，仍存侥幸心理订立合同，故双方对于《合资建房协议书》无效均存在过错。涉案《合资建房协议书》为无效合同，故基于该无效合同取得的财产，理应依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定相互返还。关于返还主体问题。涉案《合资建房协议书》系杨敬周、卢贻锋签订，杨敬周系合同的相对方，本案现有证据并不足以证明该协议书系杨敬周作为谢让彬的代理人的身份签订或者杨敬周向卢贻锋披露了其并非涉案房屋实际出售方而是出售方代理人的身份，本院对杨敬周的该主张不予采信。一审法院认定卢贻锋有权要求杨敬周承担合同责任，并无不当，本院予以认同。杨敬周主张其不应对涉案《合资建房协议书》承担责任，依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。结合当事人的诉辩主张，本案需要审查以下问题：其一，关于购房款的返还。本案中，卢贻锋与杨敬周签订的《合资建房协议书》无效，基于合同取得的财产应予返还，一审判决杨敬周向卢贻锋返还已收取的购房款170000元，合法有据，本院予以维持。涉案房屋属于违法建筑且已被行政部门强制拆除，故不存在返还原物的问题。涉案房屋的灭失，系因房屋本身的违法属性，触犯公法法益而被行政部门强制拆除，不构成《中华人民共和国合同法》第五十八条所规定的“不能返还或者没有必要返还”的情形，且卢贻锋对涉案房屋的灭失既不存在过错也未因此获益，故谢让彬所提折价补偿的主张，不能成立。一审判决不予采纳谢让彬的折价补偿主张处理结果正确，本院予以维持。其二，关于购房款利息的支付。本院认为，涉案房屋被拆除前卢贻锋已实际占有使用两年有余，卢贻锋因占有使用涉案房屋而获益，该收益所对应的房屋占有使用费可与购房款占有使用费（即利息）相互抵销，再结合卢贻锋对涉案合同无效存在过错的情节，故对于卢贻锋提出的支付购房款利息的请求，应予驳回。此外，刘记房、刘金晃、刘鉴荣、姚建梅、蔡茂辉、钟建雄、广东泰扬律师事务所等案外人并非涉案《合资建房协议书》的签约主体，上述案外人与卢贻锋之间并无合同关系，杨敬周与上述案外人之间的关系与本案并非同一法律关系，杨敬周以卢贻锋在本案中未向上述案外人主张权利为由，要求减轻其所应承担的责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，杨敬周的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初2735号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初2735号民事判决第二、三、四、五项；三、杨敬周于本判决生效之日起10日内向卢贻锋返还购房款170000元；四、驳回卢贻锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4079元，由卢贻锋负担379元，由杨敬周负担3700元。二审案件受理费3700元，由杨敬周负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  余盾审判员  邓颖二〇二〇年十二月十八日书记员  贾妍