江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0411民初8437号原告：常州市新北区罗溪镇汤庄桥社区居民委员会，住所地江苏省常州市新**罗溪镇汤庄桥路**，统一社会信用代码55320411302097880N。法定代表人：缪建元，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：胡爱玲。委托诉讼代理人：王国骅，常州市天宁区天宁法律服务所法律工作者。被告：张永强，男，1984年5月2日生，汉族，户籍所在地河南省信阳市商城县，因涉嫌寻衅滋事罪被有期徒刑8年6个月，现羁押于常州市看守所。委托诉讼代理人：何莉，河南誉美律师事务所律师。被告：邓伟，男，1985年10月12日生，汉族，户籍所在地安徽省亳州市涡阳县，因涉嫌寻衅滋事罪被有期徒刑2年7个月，现羁押于常州市看守所。委托诉讼代理人：王维峰，江苏常信律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋林，江苏常信律师事务所律师。被告：黄娟，女，1985年3月1日生，汉族，户籍所在地江西省宜春市袁州区，租住江苏省常州市新北区。被告：邓永丽，女，1985年12月8日生，汉族，住安徽省亳州市涡阳县。委托诉讼代理人：王维峰，江苏常信律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋林，江苏常信律师事务所律师。原告常州市新北区罗溪镇汤庄桥社区居民委员会(以下简称汤庄桥社区）诉被告张永强、邓伟、黄娟、邓永丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案受理后，因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告汤庄桥社区的委托诉讼代理人王国骅、被告张永强的委托诉讼代理人何莉、被告黄娟，被告邓伟、被告邓永丽的委托诉讼代理人王维峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤庄桥社区向本院提出诉讼请求：诉请法院判令解除我社区于2013年8月5日与常州市新北区汤庄红藕大酒店签订的《租赁协议》，同时终止与被告张永强的租赁关系，限期被告张永强、黄娟将南办公大楼南5间1-3楼交付我社区；判令被告张永强、黄娟支付自2016年12月19日起至实际交还之日止、按年租金90000元标准计算的房屋占有使用费，并承担自判决生效之日起至实际付清之日止、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；判令被告邓伟、邓永丽限期支付南办公大楼北5间1-3楼自2016年9月5日起至2017年2月28日的房屋占有使用费43397.26元，并承担自判决生效之日起至实际付清之日止、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；判令四被告共同承担本案诉讼财产保全保险费损失960元；本案诉讼费用、保全费由四被告共同负担。事实和理由：被告邓伟与被告邓永丽系夫妻关系。常州市新北区汤庄红藕大酒店（以下简称红藕大酒店）成立于2005年1月4日，为个体工商户。红藕大酒店曾与我社区签订《租赁协议》一份，约定红藕大酒店自2013年7月1日起租用我社区所有的、坐落于本市新**××镇××庄××路路××号××层××大楼，租赁期至2016年6月30日。后双方于2013年8月5日再次签订《租赁协议》。2014年8月18日，红藕大酒店将南办公大楼南1-2楼转租给被告张永强、黄娟经营饭店，被告张永强作为代表人与红藕大酒店签订《红藕大酒店租赁合同》；2013年4月17日，红藕大酒店又将南办公大楼北1-3楼转租给被告邓伟经营，并与其签订《房屋租赁合同》；租金分别约定为6.5万元、9万元，期限分别至2017年8月18日和2019年11月1日止，租金给付时间分别为每年8月18日、4月17日前，同时分别约定装修残值在租赁结束时归出租方所有。因至2016年6月30日止，红藕大酒店尚拖欠我社区租金83900元，2016年9月6日，我社区（乙方）与红藕大酒店（甲方）、被告邓伟（丙方）、张永强（丁方）签订《协议》一份，约定自2016年9月6日起，红藕大酒店搬离其承租的南办公大楼南5间的3楼房屋，被告张永强、黄娟、邓伟与红藕大酒店的租赁关系均终止，红藕大酒店将被告张永强、黄娟、邓伟至2016年9月5日止应付的租金50000元和21500元全部转让给我社区，作为红藕大酒店应付给我社区租金中的部分租金，并约定71500元租金至2016年10月15日前付清；如有任何一方到期不付，被告张永强、黄娟、邓伟无条件撤场，搬离我社区出租的房屋。但事实上红藕大酒店至2016年9月6日没有搬离其承租的南办公大楼南3楼房屋，与我社区2013年8月5日的《租赁协议》也未终止，我社区也同意继续按2013年8月5日的《租赁协议》履行；被告张永强、黄娟、邓伟在2016年10月15日到期后，也均未按2016年9月6日协议约定的期限向我社区支付受让的租金，我社区、红藕大酒店也均同意被告张永强、黄娟、邓伟继续使用上述房屋，同时被告张永强、黄娟接收并使用红藕大酒店在2016年12月19日搬离后的南办公大楼南5间3楼，至今仍在使用；被告邓伟也续用南办公大楼北5间1-3楼至2017年2月28日。2016年12月19日，红藕大酒店与我社区达成口头合意:1、2013年8月5日的《租赁协议》在2016年6月30日后继续履行；2、红藕大酒店在2016年12月19日己搬离南办公大楼南5间3楼给被告张永强、黄娟使用；3、红藕大酒店将被告张永强、黄娟、邓伟在2016年9月5日以后分别继续按2014年8月18日和2013年4月17日签订的《红藕大酒店租赁合同》、《房屋租赁合同》约定履行产生的包括租金等在内的全部权益，作为红藕大酒店应付给我社区的租金全部转让至我社区。红藕大酒店和我社区均分别将债权转让的内容口头通知了被告张永强、邓伟。2019年3月6日，被告张永强向我社区支付房屋使用费20000元。2017年4月25日，被告张永强向我社区出具书面《承诺书》，承诺在2016年9月6日四方达成《协议》中受让的租金均在2017年5月底交清，但被告张永强并未按约履行其承诺。2017年2月28日，我社区将南办公大楼北5间1-3楼从2017年3月1日起转租给潘苏丹，至此，被告邓伟拖欠我社区南办公大楼北5间1-3楼从2016年9月5日起至2017年2月28日的房屋租金43397.26元（176天、按原租赁价格每年90000元标准计算）。被告张永强答辩称，请求法院依法判决驳回原告汤庄桥社区对本人的诉讼请求。本人从未与原告汤庄桥社区签订任何书面的租赁协议，本人自2019年3月20日起就因涉嫌寻衅滋事而被监视居住，之后被批准逮捕，直至2020年10月8日被判处有期徒刑八年六个月。自2019年3月20日起，本人经营的酒店就停止营业，房屋一直处于空置状态，原告汤庄桥社区一直不予收回。双方未签订书面的租赁协议，为不定期的租赁合同，在本人没有按期交纳租金又没有经营、房屋一直空置的情况下，原告汤庄桥社区有权进行处置；本人不应当支付租金，原告汤庄桥社区可以随时将房屋收回；本人如果应当支付租金，也仅应当按年租金20000元支付房屋使用费，并且是从2019年3月6日起才需计算租金；根据原告汤庄桥社区提供的内部结算凭证证明本人在2019年3月6日交纳了2017年度的房屋租金20000元，这证明双方明确约定租金为每年20000元，另外结合原告汤庄桥社区向本人寄送的律师函中，也明确房租仅为每年40000元，故原告汤庄桥社区按年租金90000元标准计算房屋占有使用费无事实依据；合同具有相对性，该案案涉所有合同，被告黄娟均不是合同的相对人，本人租赁该房屋系经营酒店，实际经营人也系本人个人。因此，被告黄娟对该酒店的经营不知情，被告黄娟不应承担任何责任；原告汤庄桥社区既然明知两被告系夫妻，却没有告知被告黄娟，也未要求被告黄娟进行任何的签名；常州市公安局新北分局新公（三）刑诉字[2019]605号起诉意见书及（2020）苏0411刑初46号判决书均明确认定本人是以该酒店作为办公场所，共同商量实施违法活动。综上，该案因租赁所产生的债务系本人的个人债务，不是夫妻共同债务，被告黄娟不应承担任何责任；原告汤庄桥社区未提交案涉房屋的产权证书，此系房屋系违建房屋，因此所签订的租赁协议无效。因原告汤庄桥社区明知其房屋系违法建筑而仍然签订租赁合同，系过错方，应当由原告汤庄桥社区对本人的装饰装修损失予以赔偿；本案诉讼费用应由原告汤庄桥社区负担。被告邓伟答辩称，本人在转手KTV时，实际仅结欠原告汤庄桥社区租金一万余元，但当时原告汤庄桥社区明确承诺免除该结欠的款项。自2017年起至原告汤庄桥社区起诉，期间有三年的时间，原告汤庄桥社区均未向我主张任何租金，因此本人并不拖欠原告汤庄桥社区的租金或房屋占有使用费；案涉KTV系我和张有为合伙经营直至终止经营，与被告邓永丽没有关系，而且KTV经营成立于2013年，远早于我与被告邓永丽登记结婚的时间。案涉房屋没有合法的权属证明，导致KTV经营一直无法领取营业执照，这是原告汤庄桥社区的过错，年租金也并非原告汤庄桥社区陈述的90000元，而是降低为年租金65000元。KTV从成立到经营一直处于亏损，并未使夫妻共同财产增加；原告汤庄桥社区在诉状中反复明确的也只是邓伟在签订履行或使用房屋，从未提及被告邓永丽，说明原告汤庄桥社区认可该债务属于本人的个人债务；原告汤庄桥社区主张的保函费用于法无据，双方在租赁合同中没有明确约定，不予认可。被告黄娟答辩称，被告张永强租赁案涉房屋系经营酒店，实际经营人也系张永强个人，本人没有在任何合同上签名确认。本人对该酒店的经营不知情，原告汤庄桥社区明知本人与被告张永强系夫妻，但没有告诉本人也未要求本人进行任何签名；被告张永强现因寻衅滋事被逮捕，被告张永强以该酒店作为办公场所共同商量实施违法活动，也充分证明该案因租赁所产生的收益没有用于夫妻家庭共同生活所需。因此，该案所产生的债务不是夫妻共同债务，而是被告张永强的个人债务；本人有正当工作，每月工资收入3000多元，本人和被告张永强已多年不在一起共同生活，只是没有离婚而已。其他意见同被告张永强的意见。请求法院依法判决驳回原告汤庄桥社区对本人的诉讼请求。被告邓永丽答辩称，本人与被告邓伟是2015年才登记结婚，案涉的租赁关系是在2013年就已经成立，发生在婚前，而且该债务没有本人的签字或追认，明显不存在夫妻的共同意思表示；婚后双方无房无车，几乎没有任何共同财产；本人在超市做营业员，有自己的收入来源，即使被告邓伟的债务属实，显然亦不属于夫妻共同债务，其他意见同被告邓伟的答辩意见。请求法院依法判决驳回原告汤庄桥社区对本人的诉讼请求。经审理查明，2013年7月30日，原告汤庄桥社区（甲方）与红藕大酒店（乙方）签订《租赁协议》一份，约定：乙方承租甲方坐落于本市新北区××镇××庄××路路××号××大楼××层楼，作为经营场所，承租时间为2013年7月1日起至2016年6月30日止；乙方每年上交甲方租金为（100000元）壹拾万元整；每半年交租金伍万元，逾期不交，甲方有权终止合同；2013年8月5日，原告汤庄桥社区（甲方）与红藕大酒店（乙方）再次签订《租赁协议》一份，约定：乙方承租甲方南办公大楼十间三层楼，作为经营场所，承租时间为2013年7月1日起至2016年6月30日止；乙方每年上交甲方租金为（100000元）壹拾万元整；签合同前预交半年租金伍万元，以后每半年提前预交下年度的租金，逾期不交（逾期交款时间在1个月之内），甲方有权终止合同；甲方只提供房屋，内部设施及装修费用由乙方承担；乙方在承租期内应按时足额缴纳租金，如乙方不能按时足额缴纳租金甲方有权终止协议并收回房屋；承租期内乙方增添的建筑设施、装修、装璜，甲方不作任何补偿；合同到期原承租者在同等条件下优先考虑续订；乙方承租期间发生所有事情甲方概不负责；承租房屋外不得乱搭建。2014年8月18日，红藕大酒店（甲方）与被告张永强（乙方）签订《红藕大酒店租赁合同》一份，该合同中约定：甲方将红藕大酒店餐饮部的壹至贰楼承租给乙方经营；租赁期限为2014年8月18日至2017年8月18日；承租期满或合同解除后，装修残值归甲方所有，甲方按原移交清单进行财产清点验收，如有短缺或损坏，乙方应承担赔偿责任；在承租期限内，乙方于每年8月8日前将租金交付给甲方，若乙方违约，甲方有权终止合同；自本协议签订之日起一年（2014年8月18日至2017年8月18日）为6.5万元/年……。2013年4月17日，红藕大酒店（甲方）与被告邓伟（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：房屋出租面积共450平方米，该房屋租赁期共6年，自2013年11月1日起至2019年11月1日，租赁房屋仅作为KTV使用，该房屋每年租金为90000元……在承租期内承租方于每年4月17日前将租金一次性支付给甲方，如不能按时支付，甲方有权终止合同……租赁期满或者因乙方责任导致退租的依附于房屋的装修归甲方所有。2016年9月6日，红藕大酒店（甲方）、原告汤庄桥社区（乙方）、被告张永强（丙方）、被告邓伟为（丁方）签订四方协议一份，约定：截至2016年9月5日，丙方共结欠甲方房屋租金21500元（贰万壹仟伍佰元整)，丁方共结欠甲方房屋租金50000（五万元整)，两者共计71500元（柒万壹仟伍佰元整)；另截至2016年6月30日，甲方共结欠乙方房屋租金83900元（捌万叁仟伍佰元整)；现经甲乙丙丁四方协商，自即日起甲方立即搬离乙方所有房屋，甲方与丙方、丁方解除房屋租赁合同关系，丙方、丁方将其所欠甲方的租金共计71500元于2016年10月15日支付给乙方，用以偿还甲方拖欠乙方的房屋租金，如丙丁双方有任何一方到期未能付清上述租金，丙丁双方承诺无条件撤场，搬离乙方所有房屋。如甲丙丁三方未能按照协议约定履行，乙方有权立即收回房屋，并要求各违约方承担乙方的所有损失……。协议签订后，红藕大酒店并未按约于2016年9月6日搬离其承租的南办公大楼南3楼房屋，而是于同年12月19日搬离，被告张永强、邓伟亦未搬离租赁房屋，但被告张永强接收并使用了红藕大酒店于2016年12月19日搬离后的南办公大楼南5间3楼，被告邓伟也续用南办公大楼北5间1-3楼至2017年2月28日；2017年4月25日，被告张永强向原告汤庄桥社区出具承诺书一份，承诺：饭店租金于2017年5月底交清，不然就自动退出。2019年3月6日，被告张永强向原告汤庄桥社区支付租金20000元。2017年1月10日，原告汤庄桥社区（甲方）和潘苏丹（乙方）签订租赁协议一份，约定：乙方承租甲方南办公大楼北面五间三层楼作为经营使用，承租时间为2017年3月1日起至2020年2月28日止，年租金为60000元。另查明，被告张永强、黄娟于2012年10月登记结婚，被告邓伟、邓永丽于2015年3月登记结婚，被告邓伟自2017年去外地打工，被告邓伟、邓永丽于2017年开始分居；被告张永强因寻衅滋事罪于2019年5月5日被刑事拘留，同年6月10日被逮捕，同年9月29被判刑；被告邓伟因寻衅滋事罪于2019年4月4日被刑事拘留，同年5月15日被逮捕，同年9月29被判刑。又查明，常州市新北区汤庄红藕大酒店系吴建生个人经营，该大酒店已于2017年12月4日被核准注销。再查明，坐落于罗溪镇汤庄桥汤西南路路**的10间**南办公大楼系原告汤庄桥社区建造，没有办理建设工程规划许可证，土地属于社区集体所有，产权证尚在申请办理过程中。还查明，原告汤庄桥社区为本案财产保全支出保全保险费960元。上述事实，有原告汤庄桥社区提交的租赁协议、租赁合同、协议、承诺书、结算凭证、江苏增值税普通发票、证明、结婚登记审查处理表、工商登记资料，被告张永强提交的（2020）苏0411刑初46号刑事判决书、律师函以及原、被告的当庭陈述等在卷佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告汤庄桥社区在法庭辩论终结前未提供其出租给红藕大酒店的房屋取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证据，故原告汤庄桥社区与红藕大酒店之间签订的租赁协议无效，红藕大酒店与被告张永强、被告邓伟之间签订的房屋转租合同亦依法认定为无效。而2016年9月6日的四方协议签订后，红藕大酒店并未按约于2016年9月6日搬离其承租的南办公大楼南3楼房屋，而是于同年12月19日搬离，被告张永强、邓伟亦未搬离租赁房屋，但被告张永强接收并使用了红藕大酒店于2016年12月19日搬离后的南办公大楼南5间3楼，之后继续使用南办公大楼南5间1-3楼，至今未归还给原告汤庄桥社区。被告邓伟也续用南办公大楼北5间1-3楼至2017年2月28日，故被告张永强、邓伟与原告汤庄桥社区存在事实上的房屋使用关系。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定:房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故被告张永强、邓伟应按其使用的时间向原告汤庄桥社区支付房屋占有使用费。至于房屋占有使用费的计算价格，因被告邓伟与红藕大酒店于2013年4月17日签订的《房屋租赁合同》中约定的北5间1-3楼年租金为90000元，该价格的租赁期限直至2019年11月1日，故被告张永强使用的南5间1-3楼可比照被告邓伟的该承租价格计算；原告汤庄桥社区诉请法院判令被告张永强归还南办公大楼南5间1-3楼、支付自2016年12月19起至实际交还之日止、按年租金90000元标准计算的房屋占有使用费以及被告邓伟支付南办公大楼北5间1-3楼自2016年9月5日起至2017年2月28日的房屋占有使用费43397.26元的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，本院予以支持；虽然被告张永强和黄娟、被告邓伟和邓永丽系夫妻，但案涉租赁房屋事实上仅由被告张永强、邓伟承租经营，故原告汤庄桥社区对被告黄娟、邓永丽的诉讼请求，无相应的事实依据和法律依据，本院不予支持；原告汤庄桥社区的其他诉讼请求，本院亦不予支持；被告张永强主张的装潢损失，由于未在举证期内提起反诉，在本案中不予处理，被告张永强可另行主张。本案因调解无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十六条，《最高人民法院》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告张永强于本判决生效之日起十日内向原告常州市新北区罗溪镇汤庄桥社区居民委员会交还坐落于本市新北区××镇××庄××路路××号××大楼××楼××间房屋，并腾空该租赁屋内的所有物品。二、被告张永强于本判决生效之日起十日内向原告常州市新北区罗溪镇汤庄桥社区居民委员会支付自2016年12月19日起至实际付清之日止、按每年90000元计算的房屋占有使用费。三、被告邓伟于本判决生效之日起十日内向原告常州市新北区罗溪镇汤庄桥社区居民委员会支付自2016年9月5日起至2017年2月28日的房屋占有使用费43397.26元。四、驳回原告常州市新北区罗溪镇汤庄桥社区居民委员会的其他诉讼请求。如果被告方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5903元、财产保全费2120元，合计8023元，由被告张永强负担7173元，被告邓伟负担850元,被告张永强、邓伟于本判决生效之日起十日内将其负担的部分直接向法院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  蒋英怡人民陪审员  杨春香人民陪审员  张云珍二〇二〇年十二月三十日书 记 员  杨奕婷