云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0402民初4477号原告：蒋丽娟，女，1987年8月6日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：苏琳，宏法法律服务所法律工作者，特别授权代理。委托诉讼代理人：石丽，宏法法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：刘凤鸾，女，1963年10月17日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：陈新国，云南滇兴律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杜毅，云南滇兴律师事务所实习律师，特别授权代理。第三人：玉溪市荣城房地产经纪有限公司，住所地：云南省玉溪市红塔区珊瑚路**时代新都汇****，统一社会信用代码：91530402670855315N。法定代表人：黄建，总经理。委托诉讼代理人：周思延，男，1998年2月5日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区，特别授权代理。原告蒋丽娟与被告刘凤鸾及第三人玉溪市荣城房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序于2020年12月3日公开开庭进行了审理，原告蒋丽娟及其委托诉讼代理人苏琳、石丽，被告刘凤鸾的委托诉讼代理人陈新国、杜毅，第三人玉溪市荣城房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人周思延到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋丽娟向本院提出诉讼请求：一、判令被告承担违约责任，并支付原告违约金69000元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年7月初，原告在58同城网站发布购房信息。后第三人联系原告前往被告所有的位于玉溪市红塔区。后双方达成对该房屋的买卖合意，期间原告和第三人前往银行落实该房的相关贷款手续，并确认原告可进行房贷后原告支付被告定金，双方于2020年7月8日签订房屋买卖预约合同，约定房屋成交价格为345000元，并约定房款付清被告将房屋交付原告。后原告依约支付被告首付款。2020年8月28日双方正式签订房屋买卖合同并在合同中约定了权利义务，约定如若一方违约，将承担20%的违约金。签订房屋买卖合同后，第三人突然告诉原告，银行没有批准原告的房贷，原告只好四处筹借后期尾款，终无果，无奈为了依约支付被告后期尾款，只好在征得第三人及被告的同意下，将该房屋低价出售，并依约将后期尾款支付了被告，在支付尾款过程中原、被告达成补充约定，被告承诺在2020年10月1日交付原告房屋，并且由第三人提供担保。同时原告出售该房的房款中的30000元，也因该房不能在签订该合同时及时交房，由购买该房的案外人作为原告担保如期交房的保证金未支付原告。后到了双方约定的交付房屋期限，被告却一再推诿，不将房屋腾空交付原告，案外人也多次催促原告交房，原告多次与第三人及被告交涉，同时还要应付案外人，致使原告身心疲惫。2020年10月6日，被告未按照约定与原告签订房屋交接确认书，只是由第三人通过电话通知原告去接收房屋。原告因为低价出售该房，损失包括房款及各种费用，约为70000多元。综上，原告认为，被告与自己的约定系双方真实意思表示，双方均应按照约定依约履行各自的义务，被告的违约行为，已经侵害了原告的权益，现原告为了维护自己的合法权益，特根据法律规定向法院起诉，望依法判决。被告刘凤鸾辩称，原、被告双方签订的二手房买卖合同系双方真实意思表示，合同明确约定被告交房时间为2020年10月30日，故原告起诉被告未按时交房与合同约定不符。被告已严格按照合同履行各项义务，无任何违约之处。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院查明事实，驳回原告的所有诉讼请求。第三人玉溪市荣城房地产经纪有限公司陈述：原、被告在买卖房屋时，口头约定的交房时间是2020年10月1日，但被告在2020年10月1日没有交房给原告，而是在2020年10月4日才交的房。原告针对其诉讼主张当庭举证如下：一、身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体适格；二、《荣城地产二手房屋买卖预约合同》原件、《玉溪市二手房买卖合同》原件、《玉溪市二手房买卖合同备案表》原件各一份，证明：1.原、被告双方于2020年7月8日签订房屋买卖预约合同并约定房屋成交价格、首付款及约定房款付清被告将房屋交付原告的事实；2.原、被告双方于2020年8月28日正式签订房屋买卖合同并约定如一方违约，将承担20%的违约金；三、收据原件三份、收条复印件一份，证明：1.原告按约定向被告支付购房定金、房屋首付款、房屋尾款的事实；2.原告向案外人出售房屋后以该房屋款中的30000元作为原告如期向案外人交房的保证金，后因被告迟延交房案外人未将30000元的保证金退还原告，造成原告经济损失；四、微信聊天记录，证明原告与被告签订房屋买卖合同后双方达成补充约定，被告承诺2020年9月底交付房屋，后被告一再违约未在双方最终约定的2020年10月1日交付房屋给原告；五、通话录音及整理记录四份，录音一证明原告在征得被告及第三人的同意后将房屋转卖给案外人的事实；录音二和录音三证明原告与第三人多次进行沟通后，原告与被告口头达成补充约定，被告于2020年10月1日交房给原告，但被告未按约交房，被告的行为已构成违约；录音四证明被告未按照合同约定与原告签订交房确认书进行交房，只是通过第三人电话告知原告可以交房的事实。原告提交的证据被告质证后对第一组证据无异议。对第二组证据中的预约合同的真实性无异议，但对其合法性、关联性及证明目的不予认可，对二手房买卖合同及备案表无异议，提出双方签订预约合同后，又签订了买卖合同并备案，如果前后不一致的，应当以后签订的并且备案的买卖合同为准，而买卖合同载明交房时间为2020年10月30日，故预约合同的证明目的、内容已被后签订的买卖合同所覆盖。对第三组证据中被告签字的三张收据无异议；案外人签字的收条三性不认可，首先是复印件，二是该收条上没有被告的任何签字，三是该收条与被告没有任何关系，是另外的民事权利义务关系。对第四组证据的真实性无异议，不认可关联性、合法性及证明目的，该微信记录不完整，并且微信记录并未确立具体的搬房时间，相反是原告请求被告提前交房，被告本着体谅原告的态度，提前腾房，不仅不构成违约，反而是提前履约，原告提交的证据第22页中9月29日上午8:17的聊天记录能够证实双方约定的交房时间是10月30日之前，只不过原告请求被告提前履行，被告作了答复，所以不存在双方约定10月1日前交房的任何事实。对第五组证据中的第一份通话录音真实性无异议，但该证据不能证明原告的证明目的，且与本案无关，房子出售给被告后，只要被告按约付清款项，至于其又将房屋出卖给他人与本案没有关系，与被告也没有关系；其余三份录音的三性都不认可，该三份录音是原告和他人的对话，对被告无任何约束力。第三人对原告提交的第一组、二组及第三组证据中被告出具给原告的三份收据以及第五组证据中的后面三份录音无异议，对案外人出具的收条及第四组证据、第五组证据中的第一份录音表示不清楚。被告当庭提交了以下证据：一、身份证复印件一份，证明被告的身份情况；二、房屋钥匙收据凭据原件一份，证明被告早于2012年2月11日就将涉案房屋钥匙交给房产中介昆明荣城房地产经纪有限公司，由该公司作为后续看房及交房使用，房屋钥匙已交给原告，原告的诉求与客观事实不符，原告的主张不能成立；三、《玉溪市二手房买卖合同》及备案表复印件各一份，证明原、被告于2020年8月28日签订二手房买卖合同，明确约定被告交房时间为2020年10月30日，被告严格按照合同履行各项义务，无任何违约行为，原告起诉被告未按时交房与合同约定不符，原告的起诉没有事实和法律依据。被告提交的证据原告质证后对第一组、三组证据无异议；对第二组证据的真实性认可，不认可证明目的和合法性，提出钥匙交给房产中介不代表已经交给原告，不能证明原告已经收到被告交付的钥匙和房子，虽然合同约定在10月30日交房，但是后面双方补充约定在2020年10月1日交房，且该约定已经过第三人的证实。第三人对原告提交的证据质证后无异议，但未向法庭提交任何证据。本院认为，原告提交的证据除案外人郑执出具给原告的收条外及被告提交的证据具备真实性、合法性、关联性本院予以采信；原告提交的案外人郑执出具的收条与本案无关联性，不院在本案中不作认定。综合原、被告及第三人的陈述、举证、质证及本院认证，本院认定本案事实如下：被告欲出售其所有的坐落于玉溪市红塔区X幢X单元X号的房屋。2012年2月11日，被告委托昆明荣城房地产经纪有限公司提供中介服务，对外宣传该房屋的交易信息，并将该房屋的钥匙交给昆明荣城房地产经纪有限公司作为后续看房使用。2020年7月初，原告通过第三人看房后，与被告、第三人于2020年7月8日签订了《荣城地产二手房屋买卖预约合同》，双方约定被告以345000元的价格将其所有的上述房屋出售给原告，合同各方还对其他权利义务作了约定。预约合同签订当日原告支付被告定金10000元。2020年7月11日第三人将该房屋钥匙交付给原告。2020年8月28日，原、被告签订了《二手房买卖合同》，约定被告将上述房屋以415000元（实际履行价格是345000元）的价格出售给原告，合同签订之日原告支付被告首付款125000元，剩余尾款290000元于2020年10月30日一次性付清，被告于2020年10月30日之前将房屋交付给原告，交付时被告须结清该房的水、电、煤气、有线电视、物管等费用，买卖双方签订房屋交按确认书，被告将房屋钥匙交付给原告为房屋交付使用的标志，2020年8月28日原、被告共同办理房屋的过户手续，被告负责提供办理产权过户所需的各种证件、材料，交易过程中发生的税、费由原告承担，任何一方违约，应向对方支付房屋价款20%违约金，合同自双方签字盖章后生效。2020年8月14日，原告支付被告首付款95000元。后因原告未能向银行贷款，导致原告向被告支付购房尾款困难。为了按约向被告支付购房尾款，原告在征得被告及第三人的同意下将该房屋以280000元的价格出售给他人，2020年9月8日，原告将购房尾款240000元支付给被告，同时原、被告双方口头补充约定，被告于2020年10月1日前将房屋腾交给原告。2020年10月4日，被告将房屋腾交给原告。2020年11月6日，原告向本院起诉，提出上述诉请。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律的规定，约定的违约金视为违约的损失赔偿。本案原、被告双方签订的《二手房买卖合同》及口头补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当严格遵照履行。虽然被告未依约在2020年10月1日将房屋腾交原告，但被告延迟3天将房屋交付给原告的行为未给原告造成任何经济损失。原告主张被告迟延交房给其造成了损失无事依据。现原告要求被告按合同约定支付其违约金69000元，不符合法律的规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、第一百三十条的规定，判决如下：驳回原告蒋丽娟的诉讼请求。案件受理费1526元，减半征收计763元，由原告蒋丽娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  桂丽华二〇二〇年十二月七日书记员  魏 婷