河北省唐山市路北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0203民初2037号 原告：霍达，男，1996年6月23日生，汉族，住唐山市滦县。 委托代理人：窦贵清，河北纪君华律师事务所律师。 被告：河北玉川建筑工程有限责任公司。住所地：河北省保定市满城区北平西路**。 法定代表人：康金山，该公司董事长。 委托代理人：赵寅明，河北杰大律师事务所律师。 被告：唐山红石房地产开发有限公司。。住所地：唐山市路**丰源道大官庄村南果园乡付家屯管理区三院 法定代表人：张凌云，该公司总经理。 诉讼代表人：唐山红石房地产开发有限公司管理人。 诉讼代表人委托代理人：董春苗。 诉讼代表人委托代理人：王鑫源。 被告：唐山德和房地产开发有限公司。。住所地：唐山路**长宁道 法定代表人：岳敬红，该公司总经理。 委托代理人：张雪，河北唐正律师事务所律师。 委托代理人：陈君，河北唐正律师事务所律师。 原告霍达与被告河北玉川建筑工程有限责任公司（以下简称玉川公司）、唐山红石房地产开发有限公司（以下简称红石公司）、唐山德和房地产开发有限公司（以下简称德和公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月7日受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告霍达委托代理人窦贵清，被告玉川公司委托代理人赵寅明，被告红石公司委托代理人董春苗、王鑫源，被告德和公司委托代理人张雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告霍达向本院提出诉讼请求：1、判令解除2015年5月30日原告与被告红石公司就“唐门一品”220-1-302号房产签订的《认购书》；同时解除《用房抵顶欠款协议》项下所涉及的原告该套楼房的以房抵债协议；2、判令被告玉川公司给付原告该套楼房所涉及的款项766746元；3、判令原告在被告红石公司破产重组案债权申报中享有被告玉川公司的工程款优先受偿权；4、本案诉讼费、保全费，由被告负担。事实和理由：因被告玉川公司拖欠唐山市凤湖房产经纪有限公司（以下简称“凤湖公司”）材料款及借款，被告红石公司拖欠被告玉川公司工程款，其签订了《用房抵顶欠款协议》，其中包含的“唐门一品”222-1-1403号、222-1-1803号、222-2-602号、222-2-2302号、222-2-1803号、222-1-1802号六套房产，在补足12.23㎡×5400元/㎡=66042元差价款经统一置换后，由凤湖公司将涉案楼房转让给了原告，并在玉川公司和凤湖公司的协助下，原告于2015年5月30日直接与被告红石公司签订了房屋买卖合同，即《认购书》，并开具了收款“收据”。由于被告红石公司破产重组，原告在该案中进行了该房产权申报。被告红石公司管理人于2020年5月9日给原告出具了《关于解除房产认购暨变更申报债权的通知》，即该涉案房产已交付不能。故此原告认为，凤湖公司在将该套楼房转让给原告的同时，亦将该套楼房项下的所有权利同时转让给了原告。现原告特提起诉讼，望判如所请。 被告玉川公司辩称，一、不应解除两份《用房抵顶欠款协议》中所涉及的该套楼房以房抵债协议。以物抵债，系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的合意，故对以物抵债协议应以尊重当事人意思自治为基本原则。基于红石公司欠付被告玉川公司工程款，被告玉川公司欠付凤湖公司材料款等款项，被告红石公司用以房抵债的方式与被告玉川公司结算了部分工程款，凤湖公司同意被告玉川公司亦用以房抵债的方式支付相关欠款的这一事实，几方签订了上述《用房抵顶欠款协议》。两份协议不单单是以房抵债协议，实质是被告玉川公司用债权转让的方式清偿债务的债权转让协议。该协议是被告玉川公司、凤湖公司、红石公司、德和公司之间的真实意思表示，该用以清偿债务的债权转让协议得到了各方的确认，债权一经转让即发生法律效力，红石公司是否实际履行并不影响债权转让的法律效果，协议中各方应该遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。后凤湖公司将案涉房产卖给了有购房需求的原告，原告实际支付了房款，且另行与红石公司签订《认购书》并开具了收款收据，原告为消费购房者，其已经实际履行了约定的付款义务，且原告在诉状中主张凤湖公司在将案涉房产转让给原告的同时，亦将涉案楼房项下的所有权利同时转让给了原告。在同是凤湖公司将债权转让而得的房产转让给其他购房人的其他案件中，红石公司在部分案件中主张222楼楼号已经发生变化，要求解除的是变更后的楼号，在另一部分案件中（包括本案）红石公司却依照当初的协议向原告发出通知，主张解除协议，自相矛盾，严重损害了被告玉川公司及原告的合法权益。因此，无论是在实质上还是形式上，均不应解除两份《用房抵顶欠款协议》中所涉及的涉案楼房以房抵债协议。二、被告玉川公司不是本案适格被告，要求被告玉川公司给付原告该套楼房所涉款项没有法律依据。被告玉川公司、凤湖公司、红石公司、德和公司之间签订的名为《用房抵顶欠款协议》实为被告玉川公司清偿债务的债权转让协议合法有效，且协议中明确约定：协议经签字或盖章后生效，乙方（被告玉川公司）欠丙方（凤湖公司）的全部欠款视为付清，乙丙双方的往来欠据及合同协议作废。据此，被告玉川公司已实际足额偿还了所欠凤湖公司的款项，双方再无任何债权债务关系。与此同时形成了新的债权债务关系，债权债务关系的双方为凤湖公司和红石公司，后凤湖公司将涉案房产转让给实际购房人原告，依据合同相对性原则，原告在购房过程中是否遇到阻碍，与被告玉川公司无关，原告应向凤湖公司或者向其发出解除通知的红石公司主张权利，凤湖公司和红石公司不履行合同约定不能归责于被告玉川公司。因此被告玉川公司不是本案适格被告，原告无权向被告玉川公司主张权利索要购房款。三、建设工程价款债权转让（抵债）后，受让方不享有优先受偿权。建设工程价款优先受偿权为法定优先权，专属于承包人，意在保护农民工等建筑工人的工资权益得以实现，不能将法定优先权的范围无限扩大，因为赋予一部分人法定优先受偿权的同时，另外一部分的权利就可能受到侵害。红石公司用以房抵债的方式向被告玉川公司清偿了部分工程款，被告玉川公司用债权转让的方式向凤湖公司清偿债务，后凤湖公司将涉案楼房转让给原告，原告作为实际购房人，是否享有优先受偿权需依照法律规定，但依法不应享有被告玉川公司的工程款优先受偿权。住房问题涉及民生，本案所涉及的房产并非凤湖公司抵顶的全部房产，众多实际购买房产的百姓均不愿当初倾尽所有购买的房产，经过多年的焦虑等待，换来的却是一无所有。综上，原告在没有事实和法律依据的基础上，贸然将被告玉川公司列为被告，被告玉川公司希望法院查明事实，驳回原告的诉请。 被告红石公司辩称，一、管理人已依法解除与原告签订的《认购书》。玉川公司与红石公司签订《建设工程施工合同》，后红石公司未能按合同约定支付相应款项，故玉川公司与红石公司于2014年12月15日签订《房屋抵顶协议》（下简称“协议一”），双方达成以房抵债意思表示，共抵顶50套房屋。玉川公司与德和公司签订《建设工程施工合同》，后德和公司未能按合同约定支付相应款项，故玉川公司与德和公司于2014年12月15日签订《房屋抵顶协议》（下简称“协议二”），双方达成以房抵债意思表示，共抵顶38套房屋。上述抵顶协议约定用红石公司名下房屋抵顶相应欠付款项。2015年5月28日，玉川公司、德和公司、红石公司、凤湖公司四方签订《用房抵顶欠款协议》，约定玉川公司将“协议二”中受让的18套房屋抵顶给凤湖公司，红石公司配合办理相关房屋买卖手续（包含签署认购书、出具盖章收据等）。2015年5月28日，玉川公司、红石公司、凤湖公司三方签订《用房抵顶欠款协议》，约定玉川公司将“协议一”中受让的35套房屋抵顶给凤湖公司，红石公司配合办理相关房屋买卖手续（包含签署认购书、出具盖章收据等）。因凤湖公司欠付王巍、霍达、李华相关款项，要求红石公司将凤湖公司受让的53套房屋中的6套，置换成3套面积更大的洋房，用于一次性消除欠付上述三人的债务。根据相关法律规定，管理人经审查存在以房抵债情形的，应按基础法律关系的性质认定债权。管理人已于2020年5月9日向凤湖公司及其下游受让人发出《关于解除房产认购暨变更申报债权的通知》，告知其即日起解除与红石公司签订的《认购书》、《商品房买卖合同》，并可向原权利义务相对方主张权利。对于案涉房产的《认购书》，红石公司已在本案起诉前与原告依法予以解除。原告起诉要求解除案涉房产《认购书》的诉求红石公司予以认可，但相关诉讼费用不应由红石公司负担，同时考虑到红石公司重整现状，无故增加诉讼费用不利于全体债权人的公平受偿，望贵院依法予以裁判。二、原告作为玉川公司的债权人无法直接向红石公司主张享有工程款优先受偿的权利。首先，根据相关法律规定，玉川公司向管理人申报债权中包含的违约金、损害赔偿等项不属于工程款优先受偿的范围，因此玉川公司在破产程序中享有的债权并非均具有优先性质。其次，主张工程款优先受偿的权利人应为承包人即玉川公司，根据现有材料查明，原告并非建设工程合同的相对方，因此无法直接向红石公司主张享有工程款优先受偿的权利。 被告德和公司辩称，一、原告所主张的诉讼请求与被告德和公司无法律关系，被告德和公司并非本案适格被告。原告基于两份《用房抵顶欠款协议》提起诉讼，虽然被告德和公司在2015年5月28日四方当事人签订的《用房抵顶欠款协议》上签字盖章，但盖章仅表明被告德和公司对此事知情，并非行使处分权，行使处分权人为被告玉川公司，且对于凤湖公司将房屋转让给原告并不知情。原告应按照与凤湖公司或被告玉川公司之间的基础法律关系即合同关系向其主张权利，被告德和公司并非本案的责任主体，不应承担责任。二、原告所列“解除《用房抵顶欠款协议》中所涉及的该套楼房以房抵债协议”的诉讼请求不具可诉性。原告要求解除《用房抵顶欠款协议》，但被告红石公司已于2015年5月9日向原告发出《关于解除房产认购暨变更申报债权通知》，且该通知已经生效，原告与被告红石公司签订的《认购书》已经解除，应认定以该《认购书》所涉及房产为标的物的《用房抵顶欠款协议》已经解除。且依法律规定原告应当诉请解除该协议中涉及的全部楼房以房抵债协议，原告仅诉请解除该协议中涉及的该套楼房以房抵债协议不符合法律规定。故，被告德和公司不是本案责任主体，不应承担诉讼费用，望贵院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供以下证据证明其主张： 1、原告霍达与被告红石公司就案涉房产签订的《认购书》及被告红石公司为原告出具的该套房产对应的房款《收据》。 2、被告红石公司管理人于2020年5月9日作出的《关于解除房产认购暨变更申报债权的通知》，要求与原告解除案涉房产的《认购书》。证明被告红石公司已明确表示不履行该合同，该套房产已交付不能。原告同意解除该套房屋的《认购书》，并主张被告玉川公司给付原告案涉房屋购房款对应的款项766746元。 3、2014年12月15日，被告德和公司、被告红石公司分别与被告玉川公司签订的两份《房屋抵顶协议》，证明被告德和公司以唐门一品观澜高层住宅楼38套房屋抵顶应付玉川公司工程款22911606元，被告红石公司以唐门一品观澜湖高层住宅楼50套抵顶应付玉川公司工程款28443204元。案涉房产置换前的房产包含在内。 4、2015年5月28日，被告德和公司、玉川公司、红石公司与凤湖公司签订的《用房抵顶欠款协议》及《收据》，证明被告玉川公司以其由德和公司、红石公司抵顶的唐门一品观澜222号楼中的18套用于抵顶应付凤湖公司所供材料款及欠款9879354元。同日，被告玉川公司、红石公司与凤湖公司签订的《用房抵顶欠款协议》，证明被告玉川公司以其由红石公司抵顶的唐门一品观澜222号楼中的35套用于抵顶应付凤湖公司所供材料款及欠款20007594元。案涉房产置换前的房产包含在内。 5、凤湖公司出具的《情况说明》，证明案涉房产系凤湖公司以6套抵顶房进行的统一置换取得，即6套房产包括在《用房抵顶欠款协议》所抵顶的房屋中；凤湖公司认可在将该套楼房转让给原告的同时，也将该合同的权利义务一并转让给了原告，即原告就该《认购书》有权向各被告主张权利。 被告玉川公司对原告提供证据1-4的真实性、合法性均无异议，关联性有异议。《认购书》显示原告主张案涉房产为220楼，红石抵顶给玉川公司、玉川公司债权转让给凤湖公司的房产均为222楼，不包含本案案涉房产。证据5证据三性均不予认可，该情况说明是凤湖公司单方出具的，且未到庭说明情况不具备证明力，对其所述案涉房产是抵顶而来，没有证据证明，220楼不包含在玉川公司债权转让给凤湖公司的房产之中，案涉房产与玉川公司无关，法院不应支持其置换房产的主张，否则严重损害玉川公司的合法权益。 被告红石公司对原告提供的证据1真实性、合法性无异议，但关联性及证明目的不予认可，主张原告并非真实购买相关房产，红石公司进入破产程序，对涉及以房抵债的债权债务应以基础法律关系认定为债权，因此未交付案涉房屋并不属于违约行为。对证据2-4无异议。对证据5真实性、合法性予以认可，对原告通过以房抵债方式受让房屋的事实予以认可。情况说明载明的6套高层置换3套洋房的过程，被告红石公司予以认可。 被告德和公司认为原告提交的证据1与其无关，其不应作为本案被告。对证据2无异议，可以证明该《认购书》已经解除。对证据3加盖其公章的协议无异议，未盖其公章的与其无关。对证据4的证明目的不认可，其盖章并非行使处分权，其不应承担责任。对证据5不予认可，对原告受让房屋被告德和公司不知情。 根据上述证据，本院查明如下事实：2014年12月15日，被告玉川公司与被告红石公司签订《房屋抵顶协议》，内容为：玉川公司承包了红石公司开发的唐门一品（A02项目高层及小高层）的土建施工任务；玉川公司同意以红石公司开发的唐门一品观澜高层住宅50套等额抵顶红石公司应付玉川公司的工程款；玉川公司对抵顶房屋可以自用或转让给第三方等。同日，被告玉川公司与被告德和公司签订《房屋抵顶协议》，内容为：玉川公司承包了德和公司开发的蓝色港湾A-02项目的土建施工任务；玉川公司同意以红石公司开发的唐门一品观澜高层住宅38套等额抵顶德和公司应付玉川公司的工程款；玉川公司对抵顶房屋可以自用或转让给第三方等。上述两份《房屋抵顶协议》中包含：222-1-1403号、222-1-1803号、222-2-602号、222-2-2302号、222-2-1803号、222-1-1802号六套房产。 2015年5月28日，凤湖公司与被告玉川公司、红石公司、德和公司签订《用房抵顶欠款协议》，内容为：经四方协商同意玉川公司欠凤湖公司（蓝色港湾项目）的钢材款木材款及其他借欠款，及所产生的全部利息，下欠款共计9879354元；此欠款玉川公司用唐门一品观澜222号楼中的18套房屋共计面积为1829.51平方米，单价按5400元/平米的房屋抵顶凤湖公司的全部欠款；所有抵顶给凤湖公司的房屋由德和公司协调玉川公司与凤湖公司办理相关的房屋买卖手续，玉川公司负责向德和公司开具抵顶房屋等额工程款的收据及发票。同日，凤湖公司与被告玉川公司、红石公司签订《用房抵顶欠款协议》，内容为：经三方协商同意玉川公司欠凤湖公司（唐门一品项目）的钢材款木材款及其他一切借欠款，及所产生的全部利息，下欠款共计20007594元；此欠款玉川公司用唐门一品观澜222号楼中的35套房屋共计面积为3705.11平方米，单价按5400元/平米的房屋抵顶凤湖公司的全部欠款；所有抵顶给凤湖公司的房屋由红石公司直接与凤湖公司办理相关的房屋买卖手续，玉川公司负责向红石公司开具抵顶房屋等额工程款的收据及发票。上述两份《用房抵顶欠款协议》中包含：222-1-1403号、222-1-1803号、222-2-602号、222-2-2302号、222-2-1803号、222-1-1802号六套房产。 经查，222-1-1403号、222-1-1803号、222-2-602号、222-2-2302号、222-2-1803号、222-1-1802号六套房产，每套面积89.12㎡，六套累计面积534.72㎡；每套房款481248元，六套累计房款2887488元。凤湖公司在玉川公司的配合协调下，在维持《用房抵顶欠款协议》抵顶面积及抵顶价款不变的情况下，将《用房抵顶欠款协议》中222-1-1403号、222-1-1803号、222-2-602号、222-2-2302号、222-2-1803号、222-1-1802号六套房产变更置换为220-1-1101、220-1-302、220-1-402三套房产，经核算面积差后，由案外人王巍等补齐差价款共计66042元。2015年5月30日，原告霍达与被告红石公司就220-1-302号房产签订《认购书》，该套房屋面积为141.99㎡、房款为766746元，因小于两套89.12㎡房产的面积之和，原告不需补缴差价款，被告红石公司为原告霍达出具购房款766746元的“收据”一份。 另查明，2018年7月13日，本院作出（2018）冀0203破申2号民事裁定书，裁定受理被告红石公司重组申请。2018年8月13日，本院作出（2018）冀0203破2号决定书，指定河北勤有功律师事务所担任红石公司管理人。由于被告红石公司破产重组，原告进行了该房产权申报。2020年5月9日，被告红石公司管理人作出《关于解除房产认购暨变更申报债权的通知》，内容为：解除原告与红石公司于2015年5月30日签订的220-1-302号房产《认购书》；原告可向原权利义务相对方主张权利。同时查明，案涉房产尚未完工，尚未办理产权登记手续。 本院认为，被告红石公司管理人向原告霍达发出《关于解除房产认购暨变更申报债权的通知》，原告未提出异议，该套《认购书》应自通知到达原告时已实际解除。凤湖公司、玉川公司、红石公司、德和公司以协助原告与红石公司签订《认购书》的形式对变更置换房屋行为予以确认，现案涉房产对应的抵顶欠款金额应为766746元。凤湖公司作为被告玉川公司的债权人，其与原告协商一致，将唐门一品220-1-302号房产的全部权利转让给原告，此行为系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，被告玉川公司、红石公司、德和公司以协助原告取得案涉房产《认购书》及收款收据的实际行动表示对转让行为的知情与认可，故该转让行为应认定合法有效。被告玉川公司作为凤湖公司的债务人，其认可以债权转让的方式用案涉房产清偿凤湖公司债务并签订《用房抵顶欠款协议》，但因案涉房屋目前处于未完工状态，无法办理产权登记手续，且作为开发单位的被告红石公司已经进入破产重组程序，合同目的难以实现。故原告要求解除《用房抵顶欠款协议》中关于案涉唐门一品220-1-302号房屋（由222-1-1403号、222-1-1803号、222-2-602号、222-2-2302号、222-2-1803号、222-1-1802号房屋对应转换所得）相关内容的请求，理据充分，本院予以支持。解除后，被告玉川公司仍应按220-1-302号房屋购房款抵顶的债务金额偿还原告对应款项766746元。 原告要求在被告红石公司破产重组案债权申报中享有被告玉川公司的工程款优先受偿权，该主张应在破产案件及本案执行程序中解决，本案对此不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十一条、第八十八条、第九十四条、第二百八十六条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条之规定，判决如下： 一、解除被告河北玉川建筑工程有限责任公司、唐山红石房地产开发有限公司、唐山德和房地产开发有限公司及唐山市凤湖房产经纪有限公司之间和被告河北玉川建筑工程有限责任公司、唐山红石房地产开发有限公司、唐山市凤湖房产经纪有限公司之间分别于2015年5月28日签订的两份《用房抵顶欠款协议》中关于唐门一品220-1-302号房产的相关内容； 二、被告河北玉川建筑工程有限责任公司于本判决生效之日起五日内给付原告霍达欠款人民币766746元； 三、驳回原告霍达的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币11467元、保全费4441元，合计15908元，由被告河北玉川建筑工程有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  张 莉 人民陪审员  张彦平 人民陪审员  秦建国 二〇二〇年十二月二十一日 法官 助理  刘 宪 书 记 员  陈 扬