湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终12047号上诉人（原审被告、反诉原告）：余汉芳，男，1962年11月30日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：胡胜泉，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：世茂天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司。住所地：武汉市武昌区中南路******。负责人：彭萍，该公司业务中心总经理。委托诉讼代理人：丁海涛，该公司员工。委托诉讼代理人：卢友玲，湖北聚力律师事务所律师。上诉人余汉芳因与被上诉人世茂天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司（以下简称世茂天成武汉第二分公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2020）鄂0105民初3831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。余汉芳上诉请求：一、依法撤销湖北省武汉市汉阳区人民法院（2020）鄂0105民初3831号民事判决;二、依法改判，驳回世茂天成武汉第二分公司的诉讼起诉；三、依法改判，确认世茂天成武汉第二分公司提供的物业服务行为无效;四、依法改判，判令世茂天成武汉第二分公司返还上诉人自2013年1月至2016年12月期间无理由收取的费用24000元及利息；五、一二审诉讼费全部由世茂天成武汉第二分公司承担。事实和理由：―、被上诉人提起本案的诉讼请求为要求判令上诉人支付物业费及违约金，围绕该诉讼请求，应当审查的请求权基础为是否有收取物业费的依据以及适用该依据能否收取被上诉人诉请所称的物业费金额，一审判决的逻辑前提严重错误。首先，一审判决对“前期物业”的理解与法律、法规的规定不符。其次，一审判决认为“****房地产顾问有限公司（深圳）公司于2012年12月31日退出小区管理后”“案涉小区也需要重新选聘新的物业服务企业”的认定，没有依据。再次，一审判决认为“当时案涉小区的业主委员会并未成立，且还有部分房屋尚未出售，在该情况下很难有某个组织或部门可以召集所有或绝大多数业主重新选聘物业服务企业”的认定，没有依据。复次，在前述论述的基础上，建设单位以自己所占的、未出售份额的建筑面积基础上，自己签约委托物业服务企业的为物业服务合同，对建设单位以外的其他业主，并不当然的具有溯及力。最后，基于以上论述，建设单位的物业服务合同，无论是否有效都与本案被上诉人起诉上诉人要求支付物业费的问题没有直接关系，一审判决花费了主要的笔墨论述了一个对案件定论并不重要的观点，与案件的定分止争没有意义。二、被上诉人提起本案的起诉，缺乏基础，其在主体资格的问题上，存在悖论。三、虽然被上诉人客观上提供了一定程度的物业服务，但该服务系基于单方的事实行为产生，并非法律行为，被上诉人基于单方事实行为向余汉芳主张按照与建设单位约定标准的物业费，没有依据。四、本案被上诉人不是案涉小区的前期物业服务企业，与上诉人及全体业主之间不存在前期物业服务关系。世茂天成武汉第二分公司辩称，建设单位武汉**长江房地产开发有限公司与世茂天成物业服务集团有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对全体业主均具有约束力；世茂天成武汉第二分公司作为世茂天成物业服务集团有限公司的分公司，在总公司授权范围内对外可以以自己的名义从事民事活动，其具有相应民事权利能力和行为能力，具有主体资格。请求驳回上诉，维持原判。世茂天成武汉第二分公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令余汉芳向世茂天成武汉第二分公司支付物业费13818元；2.判令余汉芳向世茂天成武汉第二分公司支付至实际给付之日止的违约金（按合同约定的日万分之五标准计算，截止2019年12月31日违约金为261.7元）；3.本案诉讼费由余汉芳承担。一审法院认定事实：2007年7月15日，余汉芳与房屋开发商武汉世茂**长江房地产开发有限公司签订武汉市商品房买卖合同，购买了位于武汉世茂**长江小区一期*栋*单元***室商品房。房屋建筑面积200.28平方米。同时，余汉芳与****房地产顾问有限公司（深圳）公司签订了前期物业服务合同。2012年，在武汉世茂**长江房地产开发有限公司与****房地产顾问（深圳）有限公司于2007年6月30日签订的武汉世茂**长江全权物业管理服务合同的合同期限届满后，双方协商于2012年12月31日终止物业管理合同并签订了关于武汉世茂**长江全权物业管理服务合同终止协议，并将相关权益转移给武汉世茂**长江房地产开发有限公司委托之后续物业公司。之后，武汉世茂**长江房地产开发有限公司与上海世茂**物业服务有限公司签订了前期物业服务合同，合同约定：由上海世茂**物业服务有限公司为武汉世茂**长江一期A1地块提供物业服务；物业费收费标准为超高层（2号楼）物业管理费为2.0元每月每平方米；物业费用按季交纳，业主或物业使用人应当在每季首月5日前履行交纳义务，逾期交纳的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金；合同期限自2013年1月1日起至2014年12月31日止；但本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，未能达成协议的，开发商应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。该份前期物业服务合同已在武汉市汉阳区房管局备案，备案合同编号为：阳物第****24号。物业服务合同签订后，世茂天成物业服务集团有限公司授权世茂天成武汉第二分公司承接武汉世茂**长江项目的物业管理服务工作并将前期物业服务合同相关的所有权利一并转给世茂天成武汉第二分公司。世茂天成武汉第二分公司在得到授权后于2013年1月1日起开始为武汉世茂**长江小区一期项目提供前期物业服务。余汉芳向世茂天成武汉第二分公司缴纳了2014年1月1日至2017年6月30日的物业管理服务费，世茂天成武汉第二分公司亦向余汉芳交付了上述物业管理服务费发票。发票上注明的收款方为世茂天成武汉第二分公司（上海世茂**物业服务有限公司武汉第二分公司）。之后，余汉芳未再向原告支付2017年7月1日后的物业管理服务费。世茂天成武汉第二分公司以短信、律师函的形式向余汉芳催收物业费，但余汉芳未予交纳。一审另查明：案涉小区业主委员会于2015年6月成立，余汉芳在业主委员会成立时系该委员会委员，之后系该委员会主任，于2017年9月离任。一审再查明：上海世茂**物业服务有限公司企业名称于2015年2月9日变更为世茂天成物业服务集团有限公司。2015年3月16日，上海世茂**物业服务有限公司武汉第二分公司企业名称变更为世茂天成武汉第二分公司。世贸天成物业服务集团有限公司具备物业服务企业一级资质，准予从事物业管理活动时间从2005年9月16日起。上述事实有武汉市商品房买卖合同、前期物业服务合同（余汉芳与****房地产顾问有限公司深圳公司签订）、终止协议及补充协议、前期物业服务协议（武汉世茂**长江房地产开发有限公司与上海世茂**物业服务有限公司签订）、授权委托书、交费发票、律师函、催收短信、企业变更通知书、资质证书及双方陈述予以证明。一审法院认为：本案争议焦点为武汉世茂**长江房地产开发有限公司与上海世茂**物业服务有限公司签订前期物业服务协议是否有效。本案中，余汉芳之前与****房地产顾问有限公司（深圳）公司签订有前期物业服务协议，但在****房地产顾问有限公司（深圳）公司与武汉世茂**长江房地产开发有限公司就案涉小区物业管理服务合同期限届满，且****房地产顾问有限公司（深圳）公司于2012年12月31日退出小区管理后，余汉芳与****房地产顾问有限公司（深圳）公司签订的前期物业服务协议已丧失了继续履行的条件，案涉小区也需要重新选聘新的物业服务企业。因当时案涉小区的业主委员会并未成立，且还有部分房屋尚未出售，在该情况下很难有某个组织或部门可以召集所有或绝大多数业主重新选聘物业服务企业。依据国务院《物业管理条例》第二十一条及当时小区的实际情况，建设单位武汉世茂**长江房地产开发有限公司代表小区与上海世茂**物业服务有限公司签订书面《前期物业服务协议》的行为并未违反法律禁止性规定，且上述合同也在行政主管部门进行了备案。对于余汉芳主张应通过招投标形式选聘物业服务企业的主张，国务院《物业管理条例》第五十六条规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。由此可见，《物业管理条例》并未认定未经招投标而签订的物业服务合同无效，该条例的招投标条款并非效力性强制性规定。依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第十四条的规定，武汉世茂**长江房地产开发有限公司与上海世茂**物业服务有限公司未通过招投标形式选聘物业服务企业的行为确不符合《物业管理条例》第五十六条的规定，但并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效之情形。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”未经招投标而签订物业服务合同并非上述司法解释规定的合同无效情形。综上，一审法院认定武汉世茂**长江房地产开发有限公司与上海世茂**物业服务有限公司签订的前期物业服务协议合法有效，应当受到法律保护。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，武汉世茂**长江房地产开发有限公司与上海世茂**物业服务有限公司签订的前期物业服务协议对余汉芳具有约束力。世茂天成武汉第二分公司受世茂天成物业服务集团有限公司的委托为案涉小区实际提供了物业管理服务，余汉芳知晓并接受了该物业管理服务。余汉芳应当按前期物业服务协议向世茂天成武汉第二分公司支付物业管理服务费。余汉芳要求确认世茂天成武汉第二分公司提供物业服务行为无效并退回已收取24000元费用的诉讼请求无事实及法律依据，一审法院依法不予支持。因余汉芳确未向世茂天成武汉第二分公司支付2017年7月1日至2019年12月31日的物业管理服务费13818元（200.28平方米×2.3元每月每平方米×30月）。世茂天成武汉第二分公司要求余汉芳支付上述物业服务费的诉讼请求一审法院依法予以支持。对于逾期付款利息，一审法院结合同类案件中的物业服务情况，酌定予以减免。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、国务院《物业管理条例》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审判决如下：一、余汉芳向世茂天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司支付2017年7月1日至2019年12月31日的物业管理服务费13818元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、驳回世茂天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司的其他诉讼请求；三、驳回余汉芳的诉讼请求。一审本诉案件受理费减半收取76元，由余汉芳负担。一审反诉受理费200元，由余汉芳负担。二审期间，双方均未提交新证据，且均对一审查明事实不持异议。经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，武汉世茂**长江房地产开发有限公司与上海世茂**物业服务有限公司（其后变更名称为世茂天成物业服务集团有限公司）签订了前期物业服务协议。上述合同于2014年12月31日到期，但彼时业主委员会尚未成立且开发公司未签订新的物业管理服务合同。其后，虽然案涉小区业主委员会成立，但业主委员会仍未与其他物业公司签订新的物业管理服务合同。期间，世茂天成物业服务集团有限公司授权的世茂天成武汉第二分公司继续为案涉小区提供实际的物业管理服务。本院认为，分公司是公司在其住所以外设立的从事经营活动的机构，世茂天成物业服务集团有限公司授权世茂天成武汉第二分公司为案涉小区提供具体物业管理服务，并未违反法律规定。余汉芳作为业主知晓并事实上享受了世茂天成武汉第二分公司的物业服务。余汉芳向世茂天成武汉第二分公司缴纳了2014年1月1日至2017年6月30日的物业管理服务费，双方事实上延续了物业服务合同关系。余汉芳应当按前期物业服务协议向世茂天成武汉第二分公司支付物业管理服务费。余汉芳上诉主张确认世茂天成武汉第二分公司提供的物业服务行为无效并返还收取费用的请求，于法无据，且与事实相悖，本院不予支持。余汉芳的其他上诉请求及理由，均无事实和法律依据，本院不能予以支持。物业服务带有社会公共服务和个体服务特征的双重属性，是一种整体性、连续性、全方位、多层次的综合性服务，物业管理服务合同目的的实现需要双方互相的理解和支持，物业公司应当在遵守合同约定的同时尽力提高服务质量，业主也应当给予物业公司一定的理解和配合，按期缴纳物业管理费用，让物业公司能够始终有动力保持和提升自身服务。世茂天成武汉第二分公司应当在具体服务过程中，加强与业主的沟通交流，采取一些行之有效的方式满足业主的合理要求，对业主提出的合理化建议，应认真听取及时改进，不断提升自己的服务水平和服务质量。综上所述，上诉人余汉芳的上诉请求及理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费352元，由余汉芳负担。本判决为终审判决。审判长 鲍 刚审判员 黄 浩审判员 易齐立二〇二〇年十二月二十八日法官助理李健伟书记员汤佳倩