江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初6403号原告：杨思军，男，1969年12月24日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。被告：南京艾源酒店管理有限公司，统一社会信用代码91320113MA1NC3CK3M，住所地江苏省南京市栖霞区仙林街道仙林大道**尚东花园**商业**。法定代表人：王文婷，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王保祥，男，1963年10月2日出生，汉族，住江苏省常州市金坛区，该公司员工。被告：南京万达茂投资有限公司，统一社会信用代码913201133024012488，住所地江，住所地江苏省南京市栖霞区西岗办事处摄山星城天佐路****v>法定代表人：肖广瑞，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵亚博，男，1991年4月13日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区，该公司员工。原告杨思军与被告南京艾源酒店管理有限公司（以下简称艾源公司）、被告南京万达茂投资有限公司（以下简称万达茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告杨思军，被告万达茂公司的委托诉讼代理人赵亚博到庭参加了诉讼。被告艾源公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告杨思军向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告艾源公司继续履行与原告签署的《公寓租赁合同》，继续租赁南京市栖霞区某某茂XX幢XXXX室房屋并按约支付租金，被告万达茂公司以其名下不动产提供金额为47046元的抵押担保，相应费用由两被告负担；2.判令被告艾源公司支付2019年10月1日至2020年9月30日的租金33604元并承担相当于一个月租金标准的违约金2800元；3.判令被告艾源公司提供自2018年10月1日起，经审计的万达茂公寓经营业绩报告；4.判令被告艾源公司提供南京市栖霞区某某茂XX幢XXXX室房屋装修发票及清单；5.判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年7月12日，原告杨思军在被告万达茂公司销售人员的推荐下，购买了投资型公寓产品南京市栖霞区房屋（以下简称案涉房屋）。销售人员表示，房屋交由万达公司下属专业酒店公司经营管理并统一装修，业主可获得5%-7%的年投资回报。原告杨思军曾要求其出具书面承诺，但销售人员以违规为由告知无法出具。鉴于对被告万达茂公司的信任，原告杨思军与被告万达茂公司签署了《南京市商品房预售合同》（以下简称预售合同）。2018年8月，原告杨思军经销售人员通知赴售楼处与被告艾源公司签署了《公寓租赁合同》（以下简称租赁合同）。在明知租赁合同约定的装修成本远超市场行情的情况下，原告杨思军向被告艾源公司支付了装修费92060元。2020年2月23日，被告艾源公司邮寄了《告知函》，要求以不可抗力为由解除租赁合同。经原告杨思军催讨，被告艾源公司一直未能支付租金。因疫情仅是对宾馆行业短期影响，不构成被告艾源公司所称的不可抗力。被告艾源公司未到庭参加诉讼，但庭后发表答辩意见称，1.案涉房屋租金已支付到2020年3月31日，原告杨思军主张的欠付金额与事实不符；2.对于疫情期间的租金应当予以减免，另应将租赁合同约定的租期缩短到5年，即自2018年10月1日-2023年9月30日，并将第3年的租金降为总房款的3.5%，第4-5年的租金降为总房款的5.5%；3.被告艾源公司对包括案涉房屋在内的房屋进行了整体装修，无法提供单独的房屋装修清单及发票；4.被告艾源公司不应当承担违约金2800元。被告万达茂公司辩称，根据合同的相对性原则，案涉纠纷与被告万达茂公司无关。经审理查明，2016年7月12日，杨思军与万达茂公司签署预售合同一份，杨思军向万达茂公司购买案涉房屋，面积为46.03平方米，房屋总价为672083元。2018年8月2日，杨思军（甲方）与艾源公司（乙方）签署租赁合同一份，双方约定：甲方将案涉房屋出租给乙方用于经营长短租公寓、酒店运营；租期自2018年10月1日至2028年9月30日。甲方同意在2018年10月1日前将公寓按现状移交给乙方，自乙方进场装修日至2018年12月31日为免租装修期；双方约定公寓租金1-3年为总房款的5%，4-5年为总房款的5.5%，6-7年为总房款的6%。8-9年为总房款的6.5%，第10年为总房款的7%。2019年1月1日至2019年9月30日，全年租金为25203元。2019年10月1日至2020年9月30日，全年租金为33604元。2020年10月1日至2021年9月30日，全年租金为33604元……甲乙双方约定，每陆个月为一个计租期，乙方应在每个计租期结束前五天向甲方支付下一租期的租金；甲方房屋为B户型，建筑面积46.03平方米，甲方应按照2000元/平方米的价格向乙方支付装修款92060元，由乙方对该公寓进行装修……乙方使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳，其中包括物业费、水电燃气费、乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用；本合同提前解除或终止后的7日内，乙方应当在保护该公寓墙面、地面装修完整、地面装修完整性的前提下甲方。租赁期届满后，如乙方不再续租，则需将房屋内所有的硬装、软装以及家电归还给甲方。归还给甲方的所有硬装、软装、家电以租赁期间使用年限的正常折旧为标准；租赁期内，非本合同规定的情况，乙方擅自解除本合同，需赔偿甲方12个月租金的经济损失（当年租金）。乙方应在合同解除后10日向给甲方支付该违约金。租赁合同签署后，杨思军向艾源公司支付了装修费92060元。2019年9月25日，艾源公司向杨思军支付2019年10月1日至2020年3月31日的租金。另查明，艾源公司承租了包括案涉房屋在内的大量房屋用于多家酒店经营。2020年2月17日，艾源公司向杨思军发出《告知函》一份，艾源公司以受疫情影响为由表示其无法继续履行合同并且可以行使合同解除权，要求杨思军于2020年2月27日赴案涉房屋所在地协商解决疫情期间合同履行及租金支付事宜。此后，杨思军与艾源公司工作人员进行了短信联系，但未就有关争议事项达成一致意见。上述事实《公寓租赁合同》、《南京市商品房预售合同》、《告知函》、收据、银行交易明细清单、短信记录，当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷予以佐证，本院依法予以确认。本院认为，依法成立合同，自成立时生效。在本案中，杨思军与艾源公司签署的租赁合同系双方真实的意思表示，其内容不违法法律、法规的强制性效力性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。对于杨思军主张的各项诉讼，本院分别认定如下：1.关于继续履行租赁合同及支付租金。因艾源公司已支付案涉房屋的租金至2020年3月31日，故而尚欠付2020年4月1日至9月30日的租金16802元。因艾源公司承租案涉房屋用于酒店经营，新冠疫情爆发导致的出行限制、旅游市场遇冷等情形对于酒店业的正常经营产生重大影响，该情况系双方在订立合同时无法预见的重大突发不可抗力事件。新冠疫情对租赁合同履行产生的影响，不可归责于杨思军或艾源公司，故综合艾源公司经营酒店的行业特点、本地疫情防控政策、市场行情等因素，本院酌定在艾源酒店支付租金时减免1.5月的租金4200元(33604元÷12个月×1.5个月)。扣除疫情期间减免租金后，艾源酒店仍应向杨思军支付租金12602元（16802元-4200元）。因国内疫情已得到有效控制，疫情仅对艾源公司特定期间内的经营产生影响，艾源公司要求缩短租期、降低租金标准缺乏依据，故本院对于杨思军要求继续履行双方签署的租赁合同的诉讼请求，依法予以支持。2.关于违约金。艾源公司未及时向杨思军支付租金已构成违约，杨思军要求艾源公司承担的违约金实为逾期支付租金造成的损失。本院结合艾源公司的违约情形、杨思军的诉讼主张以及实际损失情况，将计算方式确定为以12602元为基数，自2020年3月25日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，但以不超出2800元为限。3.关于经营业绩报告。杨思军要求艾源公司提供经审计的经营业绩报告，没有合同及法律依据，本院依法不予支持。4.关于装修发票及费用清单。因租赁合同并未约定艾源公司应向杨思军提供装修发票及费用清单，且案涉房屋系酒店整体进行的装修，客观上也并非按户出具发票及装修清单，故本院对于杨思军的该项诉讼请求，依法不予支持。5.关于万达茂公司的责任问题。因万达茂公司并非租赁合同的一方当事人，故本院对于杨思军对万达茂公司提出的全部诉讼请求，依法不予支持。艾源公司经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，依法应当承担对其不利的法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告杨思军与被告南京艾源酒店管理有限公司继续履行双方于2018年8月2日签订的《公寓租赁合同》；二、被告南京艾源酒店管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告杨思军支付租金12602元，并承担以12602元为基数，自2020年3月25日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算的损失，但以不超出2800元为限；三、驳回原告杨思军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费710元，减半收取355元，由原告杨思军自行负担177元，被告南京艾源酒店管理有限公司负担178元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  林志栋二〇二〇年十二月十五日法官助理唐亚萌书记员杨莉