河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初5351号原告（反诉被告）：南阳市天伦物业服务有限公司。法定代表人：赵靖，董事长。住所地：河南省南阳市卧龙区车站路与雪枫路交汇处。委托代理人：顾洪涛，男，汉族，1971年10月11日出生，系公司员工，代理权限为特别授权。委托代理人：包闻哲，河南通天路律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：陈小康，女，1982年3月15日出生，汉族，户籍地：河南省叶县，现住南阳市宛城区。委托代理人：张培果，河南昊宏律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人：石磊，男，汉族，1982年5月5日出生，住河南省南阳市卧龙区，代理权限为特别授权，与陈小康系夫妻关系。原告（反诉被告）南阳市天伦物业服务有限公司与被告（反诉原告）陈小康《房屋租赁合同》纠纷一案，原告（反诉被告）南阳市天伦物业服务有限公司于2020年9月4日诉至本院，本院同日作出受理决定，在法律规定的期限内向原告送达了受理案件通知书、举证通知书和开庭传票，向被告送达了应诉通知书、诉状副本、举证通知书和开庭传票等相关法律手续。反诉原告（本诉被告）陈小康于2020年10月15日提出反诉，本院同日作出受理决定，在法律规定的期限内向陈小康送达了受理案件通知书、举证通知书和开庭传票，向南阳市天伦物业服务有限公司送达了应诉通知书、诉状副本、举证通知书和开庭传票等相关法律手续。本案依法由审判员张宏显独任审判，本诉、反诉合并审理，于2020年11月16日公开开庭对本案进行了审理。原告（反诉被告）南阳市天伦物业服务有限公司（以下简称天伦物业公司）的委托代理人顾洪涛、包闻哲、被告（反诉原告）陈小康及其委托代理人石磊、张培果到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）天伦物业公司诉称：原、被告于2017年1月17日签订租赁合同，按照合同约定，被告自2017年1月1日开始租赁都市兰亭10号、11号、12号共三间门面房，经营店名为“沃克汽车改装”的汽车改装业务，租期一年。2018年，双方续签一年合同，合同到期后，双方没有续签合同，但被告一直在使用房屋至2020年7月。自2019年1月1日起至2020年5月31日，原告拖欠门面租金48266元、物业费3102元、生活垃圾费170元，共计51538元，原告曾多次催要，被告一直没有缴纳。现原告（反诉被告）天伦物业公司诉至法院，请求判令：1、被告支付房屋租金、物业费、生活垃圾费共计51538元；2、案件受理费由被告负担。被告（反诉原告）陈小康辩称：一、原告诉状所述事实与事实不符。原、被告双方于2013年签订的《房屋租赁合同》明确约定：就清华园房屋租赁事宜，天伦物业公司将位于都市兰庭2号楼1层门面房13号、14号、15号租赁给陈小康用于经营汽车改装业务。陈小康使用的是13号、14号、15号房屋，原告要求陈小康支付10号、11号、12号门面房的租金及物业费、生活费，无事实依据。二、原告诉讼请求金额为51538元，而房屋在2018年的房租单价与面积相乘得出的租金数额，与原告所诉租金数额不符。故应驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）陈小康提出反诉诉称：原、被告于2013年11月20日签订《房屋租赁合同》，协议约定“由天伦物业公司将位于都市兰亭2号楼1层门面房13号、14号、15号租赁给原告用于汽车改装业务。房屋总建筑面积101.4平方米。房屋租期为一年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止。房屋年租金为24000元整，合同签订之日一次性付清。合同到期后，被告如继续出租房屋，同等条件下，原告优先承租。”当日，原、被告双方签订《门面租赁补充协议》第5条约定：“在陈小康使用房屋过程中如出现房屋买卖，天伦物业公司有责任为陈小康协调优先继续租赁”。陈小康承租天伦物业公司的房屋后，分别于2013年和2017年、2019年先后对承租房屋进行装修。2017年，陈小康把14号、15号房屋用做美容场所，进行了更细致的装修，并安装暖气，装修费用共计10万余元。2018年后，双方没有签订书面租赁协议。陈小康在承租期间按约足额缴纳房屋租金及水电、物业等费用。2015年至2017年陈小康承租期间，重新装修之前，承租房屋地下室一直漏水，影响营业，陈小康自行支付费用修缮。2019年底，由于疫情的爆发，陈小康停止营业至2020年5月份。陈小康开始营业后，天伦物业公司因修缮地下室漏水约60天，又导致原告停止营业。房屋修缮后，天伦物业公司无故要求陈小康搬离承租房屋，造成原告各项损失共计48750元。现陈小康提出反诉，请求判令：1、天伦物业公司赔偿陈小康维修管道造成的损失7500元、暖气安装费13000元、疫情停业损失5800元、装修费损失20000元、挖坑修缮费和运费2450元，共计48750元；2、反诉案件受理费由天伦物业公司承担。原告（反诉被告）天伦物业公司针对被告（反诉原告）陈小康的反诉辩称：被告（反诉原告）陈小康无视拖欠租金物业费的事实，其诉请的经济损失无法律依据和事实基础。被告（反诉原告）陈小康承租房屋渗水是因为自行私自改造管道造成的，与天伦物业公司的租赁行为无关。因此天伦物业公司不承担陈小康的任何经济损失。请求依法驳回陈小康的反诉请求。原告（反诉被告）天伦物业公司为支持其主张，向本院提交以下证据：第一组：原、被告签订的2017、2018年度物业租赁协议，用于证明：原、被告在《房屋租赁合同》和物业服务合同中第六条第六款明确约定：“租赁期内，如租赁标的物具备出售、转让等产权转移条件时，天伦物业公司（甲方）将书面通知陈小康（乙方）。自通知之日起，甲方给予乙方一个月的搬家时间，一个月的搬家时间不计算房租。甲、乙双方清算房租，甲方将乙方多交的租金退还，乙方保证无条件腾空房屋。并按甲方要求恢复原状，甲方收回房屋。若乙方愿意购买，在同等条件下给予乙方优先权”。虽然从2019年起双方将租赁形式改为不定期租赁，但仍按照之前的租赁内容履行各自的权利义务。第二组：2020年5月27日腾房通知，用于证明：天伦物业公司履行合同义务书面通知陈小康腾房，并给予一个月（六月份）的腾房期限不计房租，但实际上陈小康在2020年8月25日才开始履行腾房义务，比约定的日期又推迟二个月。第三组：陈小康缴纳的2017、2018年度房屋租金、物业水电费票据，用于证明：截止2018年底，陈小康缴纳房租、物业水电费的情况，从2019年开始，陈小康开始拒不缴纳房租、物业水电费用。第四组：陈小康下欠房租、物业水单清单，用于证明：陈小康下欠的具体房租、水电费用明细。第五组：腾房短信通知，用于证明：陈小康于2020年8月25日开始腾房后，没有按照协议约定全部腾空，天伦物业公司在2020年9月14日和9月17日分别通过手机短信通知陈小康清理遗留物品。第六组：陈小康承租门面2020年9月19日室内情况的照片一份，用于证明：截止2020年9月19日，陈小康仍有物品遗留店内，影响新的业主办理交接、入住使用。第七组：陈小康承租门面2020年8月26日维修情况照片一份，用于证明：天伦物业公司在维修渗水房屋时，陈小康已经停止营业，因此不存在损失情况。被告（反诉原告）陈小康对原告（反诉被告）天伦物业公司提交的证据发表质证意见如下：第一组证据不能证明原告的证明方向。《房屋租赁合同》上明确约定，天伦物业公司将13号、14号、15号门面租赁给陈小康。现在请求陈小康支付10号、11号、12号三间门面的租金，与合同约定的事实不符。对《房屋租赁合同》的真实性予以认可，字是陈小康本人签的，但陈小康手中没有合同原件。天伦物业公司在本案中提交的合同为复印件。第二组证据，腾房通知要求陈小康腾房的是13号、14号、15号门面房。第三组证据属实，截止到2018年12月31日，房租的计算标准为每平方米26.5元，房屋面积为101.4平方米。第四组证据也能对该情况予以佐证。第五组证据，天伦物业公司发送短信时，该纠纷已经起诉到法院，陈小康回复以法院审理判决为准。第七组证据无异议，也能充分证明陈小康在承租期间对房屋进行了装修。被告（反诉原告）陈小康为支持其主张，向本院提交以下证据：第一组：《房屋租赁合同》、《门面租赁补充协议》各一份，用于证明：陈小康从2014年1月1日租赁天伦物业公司都市兰亭1层13号、14号、15号门面房，陈小康享有优先承租权。第二组：2013年11月20日收据四份，用于证明：陈小康从2014年1月1日起按期足额缴纳物业费、房租、垃圾费，并向天伦物业公司缴纳了押金。第三组：照片三张，用于证明：陈小康对承租房屋进行了装修。天伦物业公司施工造成陈小康停止营业。陈小康自费修缮房屋。第四组：2018年收据四份，用于证明：截止2018年12月31日陈小康按时缴纳物业费、房租、垃圾费；房租的计算依据是按照26.5元/平方米乘以房屋面积101.4平方米。原告（反诉被告）天伦物业公司对被告（反诉原告）陈小康提交的证据发表质证意见如下：对第一组证据真实性无异议，但对证明方向有异议。合同约定陈小康租赁房屋开始经营之前，应做好前期装修防水工作，如果在使用过程中造成房屋损害及渗漏由陈小康负全部经济责任，陈小康在不续租的情况下应将房屋恢复原状。对第二组证据收据的真实性无异议，证明方向有异议，陈小康并没有按照实际租赁的期限交纳相应的租金和物业费用。对第三组证据的真实性及证明方向均有异议。首先天伦物业公司将房屋租赁给陈小康，使用用途是汽车改装，根据陈小康提供的照片上时间显示，渗水维修的时间为2020年6月，此时。天伦物业公司已经向陈小康发送腾房通知，并且6月份并没有计算房租，因此陈小康要求天伦物业公司承担经济损失的说法不能成立。对第四组证据的证明方向有异议。从2019年开始，天伦物业公司出租管理的商铺每平方米的租金单价全部调整为28元，并将该调价内容通知了陈小康，陈小康认可调价的事实，但一直推诿，没有按时交纳房租。根据原、被告的举证、质证，本院认证如下：对于原、被告双方无异议的证据本院予以采信，对双方有异议的证据，本院在评理部分予以评析。根据原、被告的陈述、举证、质证、本院认证及庭审调查，确认以下事实：2017年1月17日，原告（反诉被告）天伦物业公司与被告（反诉原告）陈小康签订《房屋租赁合同》，双方约定（摘录）：一、天伦物业公司（甲方）将位于医圣祠路都市兰亭小区商铺13号、14号、15号门面房租赁给陈小康（乙方）做经营使用，店名“沃克汽车改装”，房屋建筑面积101.4平方米，水电、塑钢窗、玻璃门齐全。二、房屋租期为一年，自2017年1月1日起至2017年12月31日止。三、房屋年租金为30420元/年（25元/㎡/月）；物业费2190元（一层1.8元/㎡/月，二层1.5元/㎡/月）；同期生活垃圾处理费120元。以上三项费用合计9915元（截止2017年2月17日暂缴三个月租金7605元；已结清2017年度物业费2190元，2017年度生活垃圾费120元）。合同签订之日起10日内一次性付清与商铺有关的所有款项。后续租金提前一个月付清。如陈小康不能按期交付房屋租金，该《房屋租赁合同》自动解除，天伦物业公司收回房屋。四、《房屋租赁合同》一年一签，房屋租赁价格随市场行情予以调整。合同到期后，天伦物业公司如继续出租房屋，同等条件下陈小康优先承租。五、装饰装修。5.1天伦物业公司允许陈小康按照自身经营需要，在不破坏原建筑物主体结构的基础上自行设计及装修，并提供必要的支持和配合。5.2租赁期满，陈小康恢复原状，或将装修部分无偿转让给天伦物业公司。5.3租赁期间，本租赁标的的物业管理及维修服务等事项，由陈小康承担该建筑物的配电、消防、供水等公共设施的总控设施的管理及维修事宜，由天伦物业公司统一管理，费用分摊。六、天伦物业公司的权利和义务。6.2天伦物业公司有权按本合同的约定向陈小康收取租赁费用。6.6。租赁期内如租赁标的物具备出售、转让等产权转移条件时，天伦物业公司将书面通知陈小康。自通知之日起，天伦物业公司给予陈小康一个月的搬家时间，一个月的搬家时间不计算房租，双方清算房租，天伦物业公司将陈小康多交的租金退还陈小康，陈小康保证无条件腾空房屋，并按天伦物业公司要求恢复原状，天伦物业公司收回房屋。若陈小康愿意购买，在同等条件下，给予优先权。合同落款处由原、被告双方签名、加盖单位公章。2018年，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，合同中约定房屋租期为一年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止，房屋租金为26.5元/㎡/月，房屋年租金为32245元，其他条款与2017年签订合同的条款一致。合同落款处由双方签名按指印、加盖单位公章。2020年5月27日，天伦物业公司向陈小康发出腾房通知，告知陈小康，因其租赁的门面房需要对外出售，要求陈小康在2020年6月30日前腾空所租房屋，并给予陈小康2020年6月1日至30日一个月的搬家时间，该期间不计算房租，请陈小康到都市兰亭物业服务中心清算房租，多退少补。如陈小康愿意购买门面房，同等条件下有优先权。陈小康已经结清自租赁期起至2018年12月31日的房屋租金、物业费、生活垃圾费、水费。另查明，天伦物业公司诉请陈小康支付房屋租金的10号、11号、12号门面房与陈小康实际使用的13号、14号、15号门面房系同一房屋。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。一、原、被告双方签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方应依照合同的约定履行各自的合同义务。双方约定租赁期至2018年12月31日，合同到期后，被告（反诉原告）陈小康继续使用房屋，双方未再签订书面房屋租赁合同，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告（反诉原告）陈小康自2019年1月1日至2020年6月30日使用租赁房屋期间未交纳房屋租金、物业费、生活垃圾费，现原告（反诉被告）天伦物业公司要求被告（反诉原告）陈小康支付该费用，本院予以支持。2018年双方签订的《房屋租赁合同》中约定的房屋年租金为32245元/年，物业费为2190元/年，同期生活垃圾处理费120元，租赁期内，原告（反诉被告）天伦物业公司给被告（反诉原告）陈小康一个月时间搬家，搬家时间不计算房租，故被告（反诉原告）陈小康应支付原告（反诉被告）天伦物业公司的房屋租金为32245元/年×（1年+5个月）=45680元，物业费为2190元/年×（1年+5个月）=3102元，生活垃圾处理费为170元，共计48952元。二、反诉原告（本诉被告）陈小康反诉称因房屋漏水，天伦物业公司维修管道造成陈小康停止营业60天，要求天伦物业公司赔偿维修水管造成的损失7500元、挖坑修理费和运费2450元，但陈小康所举证据不足以证实天伦物业公司维修管道造成其停业及产生损失，对该项反诉请求，本院不予支持。反诉原告（本诉被告）陈小康反诉要求天伦物业公司赔偿暖气安装费13000元、装修费损失20000元。双方签订的《房屋租赁合同》第五条明确约定：天伦物业公司允许陈小康按照自身经营需要，在不破坏原建筑物主体结构的基础上自行设计及装修，并提供必要的支持和配合；租赁期满，陈小康恢复原状或将装修部分无偿转让给天伦物业公司。陈小康请求天伦物业公司支付暖气安装费及装修费损失，并无依据，本院不予支持。反诉原告（本诉被告）陈小康反诉要求天伦物业公司支付因新冠疫情导致停业损失5800元，但未提交证据证明其新冠疫情停业导致的损失，对该项诉讼请求，本院不予支持。但考虑到新冠疫情确系事实，本院酌定减免陈小康三个月房屋租金，为32245元/年÷12个月×3个月=8061元。综上，被告（反诉原告）陈小康应支付原告（反诉被告）天伦物业公司房屋租金、物业费、生活垃圾费共计48952元，扣减三个月房屋租金8061元，还应支持原告（反诉被告）天伦物业公司40891元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）陈小康支付原告（反诉被告）南阳市天伦物业服务有限公司房屋租金、物业费、生活垃圾费共计40891元。二、驳回原告（反诉被告）南阳市天伦物业服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告（本诉被告）陈小康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取544元，由原告（反诉被告）南阳市天伦物业服务有限公司负担114元，被告（反诉原告）陈小康负担430元。反诉案件受理费减半收取506元，由反诉原告（本诉被告）陈小康负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  张宏显二〇二〇年十二月一日法官助理苏静书记员任娟