湖北省通城县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1222民初2103号原告：咸宁润通物业服务有限公司，住所地通城县隽水镇隽水大道**。统一社会信用代码91421222MA4910QC1U。法定代表人：王延楼，该公司总经理。委托诉讼代理人：方奇，通城县石南法律服务所法律工作者。一般授权代理。被告：刘以芳，女，1976年4月30日生，汉族，湖北省通城县人，住通城县。原告咸宁润通物业服务有限公司（以下简称润通物业公司）与被告刘以芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告润通物业公司法定代表人王延楼及其委托诉讼代理人方奇、被告刘以芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润通物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决刘以芳支付润通物业公司物业管理费2853.84元；2、判决刘以芳按前期物业管理服务协议第八条第四款规定支付润通物业公司违约金。事实和理由：2017年9月1日通城县地质花园开发商咸宁市宇通房地产开发有限公司与润通物业公司签订物业管理委托合同，委托润通物业公司对通城县地质花园小区提供物业服务，约定服务费用标准按物价局出具文件住宅用房按建筑面积1元/平方米/月收取，每年缴纳费用时间对应第一年交费时间收取，如业主不按约定收费标准和时间交纳相关费用，则应自逾期之日起按每日3%交纳违约金。但刘以芳至今未交纳物业管理费，润通物业公司曾多次向刘以芳催讨，刘以芳置之不理。为此，为维护润通物业公司的合法权益，特提起诉讼。刘以芳辩称，润通物业公司未尽到物业服务合同约定及相关物业管理法规规定的维修、养护、管理和维护义务，4号楼本应从小区大门进出，但4号楼的前门封了，只有从后门进出，没有封闭管理，也没有门卫室，杂草丛生，路面坑洼不平，门坏了，没有路灯和摄像头，没有排水沟。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月14日咸宁市宇通房地产开发有限公司地质花园项目部与润通物业公司签订地质花园物业管理委托合同，约定由润通物业公司对通城县地质花园提供物业服务，服务期限自2017年8月30日起至该小区（商品房销售完成90%后）业主委员会成立之日止；物业服务费由业主按建筑面积交纳，标准以物价局核定和与业主约定为准，小区未完工前的标准为：电梯住宅1元/平方米/月，其他住宅0.5元/平方米/月；于交房次日起收缴物业费。通城县物价局曾于2014年12月20日核定该小区高层住宅楼物业服务费按1元/平方米/月执行。2019年9月1日润通物业公司退出该小区物业服务。刘以芳系通城县地质花园4栋206号房屋（电梯房）的业主，房屋建筑面积129.72平方米，该房于2016年3月28日交付使用，自2017年8月30日润通物业公司承接通城县地质花园物业后一直未交纳物业服务费。润通物业公司于2020年7月1日向刘以芳发出了物业费催收函，要求其交纳自2017年9月1日至2019年8月31日期间的物业服务费2853.84元（其中2017年9月1日至2017年12月31日期间的物业服务费因该栋楼尚未安装电梯按0.5元/平方米/月收取为259.44元，2018年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费按1元/平方米/月收取为2594.4元）。另查明，通城县地质花园的建设单位系咸宁市宇通房地产开发有限公司，咸宁市宇通房地产开发有限公司地质花园项目部于2016年5月27日经工商注册登记成立，负责人为王先明。润通物业公司于2017年8月17日经工商注册登记成立。通城县地质花园在由润通物业公司承接物业前，系由通城县地质花园物业管理服务中心进行物业管理，刘以芳等该小区4栋16户业主曾于2016年3月30日与通城县地质花园物业管理服务中心签订前期物业管理服务协议，约定物业服务费住宅用房按建筑面积1元/平方米/月（物价局核定标准）交纳，4号楼尚未安装电梯前按0.5元/平方米/月交纳，电梯安装完毕按核定标准交纳。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，咸宁市宇通房地产开发有限公司地质花园项目部与润通物业公司签订的地质花园物业管理委托合同，系建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，该合同系合同双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，该合同的效力及于通城县地质花园小区全体业主。润通物业公司作为咸宁市宇通房地产开发有限公司选聘的前期物业管理单位，对通城县地质花园小区提供了物业服务，刘以芳作为该小区的业主应当按照上述合同的约定向润通物业公司支付物业服务费。业主拒交物业服务费的抗辩应当基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，且抗辩事由属于物业公司的服务范围。本案中，刘以芳所提供的证据不足以证明润通物业公司提供的物业服务存在瑕疵，本院对其抗辩意见不予采纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”根据该条规定，如物业公司提供的物业服务不到位，业主可通过合法途径行使相应的请求权，而刘以芳以物业服务不到位为由拒交物业费，显然不属合理选择。现涉案地质花园物业管理委托合同已终止，刘以芳应当交纳所拖欠的物业服务费。据此，对于润通物业公司主张刘以芳支付自2017年9月1日至2019年8月31日期间的物业服务费2853.84元的请求，本院予以支持。至于润通物业公司主张刘以芳支付违约金的请求，因涉案地质花园物业管理委托合同中没有约定违约金，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条、第九条规定，判决如下：一、刘以芳在本判决生效后十日内给付咸宁润通物业服务有限公司物业服务费2853.84元。二、驳回咸宁润通物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由咸宁润通物业服务有限公司负担25元，刘以芳负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：农行咸宁市金穗支行，账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可在规定履行期间的最后1日起计算，2年内向本院书面申请执行，否则，按自动放弃执行申请权处理。审判员  程杨仲二〇二〇年十二月十五日书记员  刘 沁附：相关法律、司法解释条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条第五项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。