河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1602民初7152号原告（执行申请人）：周口农村商业银行股份有限公司,住所地：周口市文昌大道与人和路交叉口东北角，统一社会信用代码：91411600719107554A。负责人：徐晓峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐军涛，该公司员工。委托诉讼代理人：刘慧玲，该公司员工。被告（执行案外人）：马翔，女，回族，1990年12月17日生，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：种松柏，河南颖滨律师事务所律师。第三人（被执行人）：周口裕华房地产开发有限公司，住所地：周口市八一路中段，统一社会信用代码：91411600753860259R。法定代表人：吕永广，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘宝海，该公司法律顾问。原告周口农村商业银行股份有限公司诉被告马翔，第三人周口裕华房地产开发有限公司执行异议之诉一案，本院于2020年10月26日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周口农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人徐军涛、刘慧玲，被告马翔及其委托诉讼代理人种松柏，第三人周口裕华房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘宝海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周口农村商业银行股份有限公司向本院提出的诉讼请求：1、依法撤销（2020）豫1602执异90号执行裁定书，对位于周口市工农路南段的裕华都市森林门面房继续执行；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：贵院作出（2020）豫1602执异90号执行裁定书中止对涉案房屋的执行事项，缺乏事实合法法律依据。我行对涉诉房屋享有抵押权并由贵院执行中，2012年6月28日第三人向我行借款2000万元，期限24个月，以其名下坐落于秦岭路西侧的房产作为抵押并办理抵押手续。后又申请展期，金额1800万元，期限2014年6月27日至2015年6月27日，我行对上述房产享有抵押权，具有优先受偿权。后第三人借款逾期未还，竞贵院（2015）川民特字00004号民事裁定书生效及（2015）川执字第00367-1号执行裁定书生效，对上述房产依法评估拍卖。裁定依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定是指金钱债权执行，我行享有的是担保物权，且贵院已下发生效裁定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效。本案中第三人不具有涉案房屋预售许可证，其与被告签订买卖合同应认定无效。被告称交纳房款长达五年之久且数额不等，长达二十余次不符合正常交易习惯，且房款未向第三人交纳。被告占用房屋进行经营，基于与第三人租赁关系而非买卖关系。因此，本案不符合上述规定。综上，为维护原告合法权益，向贵院提起诉讼，望判如所请。被告马翔答辩意见：第一被告多次支付房款原因也是因第三人承诺该房款部分可以按揭贷款，后期由于第三人房屋手续不全无法办理按揭，所以被告多次支付房款，但是房款早已经支付完毕；第二该房屋被告已经使用六年多，该房屋实际交付使用合法有效，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件解释的规定被告买卖房屋事实存在，所有权又高于原告抵押权，故原告诉求应驳回。第三人周口裕华房地产开发有限公司答辩意见：同被告答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，本院认定以下案件事实：周口裕华房地产开发有限公司于2012年7月5日向原告借款2000万元，后周口裕华房地产开发有限公司于2014年6月26日将其所有的坐落于周口市秦岭路西侧、面积为3921.07平方米的房屋（抵押房号：101-120）作为抵押物担保1800万元债务并为原告办理抵押登记手续，抵押期限2014年6月27日至2015年6月27日，又因周口裕华房地产开发有限公司未偿还借款，2015年1月5日周口市市区农村信用合作联社即本案的原告作为申请人，向本院提出实现担保物权申请，本院于2015年3月12日作出（2015）川民特字第00001号民事裁定书，裁定对周口裕华房地产开发有限公司所有的坐落于周口市秦岭路西侧周房预登字第00803113号至00803132号,面积为3921.07平方米的房屋准予采取拍卖变卖等方式依法变价,周口市市区农村信用合作联社对变价后所得款项在借款本金1800万元及利息(从2014年6月27日起至清偿完毕之日止按本息10.1333‰计算)的范围内有限受偿。后周口市市区农村信用合作联社持本裁定向本院申请执行，本院于2016年3月21日作出（2015）川执字第00367-1号执行裁定书，裁定查封、扣押、查询、冻结、划拨、扣留、提取、拍卖被执行人周口裕华房地产开发有限公司价值2150万元的相应财产或银行存款。后依原告申请本院作出(2020)豫1602执恢90号之一执行裁定并依据该裁定查封本案第三人名下位于工农路南侧西段包括本案涉案房屋，现已进入评估程序。本案被告作为案外异议人向本院提出执行异议，本院于2020年10月9日作出（2020）豫1602执异90号执行裁定书，中止对异议人房屋的执行。原告收到上述执行裁定书后在法定期限内向本院提起执行异议之诉。另查明，2012年2月3日，被告马翔与第三人周口裕华房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买第三人开发的位于周口市××区工农××段裕华都市森林商品房，建筑面积共906.32平方米，合同价款5728003元，商品房预售许可证号为周房预售证第102号2007018,第三人于2013年年底将涉案房屋交付被告完毕，被告陆续交清房款并一直在涉案房屋内经营饭店至今或进行出租。本院认为，本案的争议焦点是被告对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，原告请求对涉案房屋继续执行的诉讼请求应否支持。对于作为涉案房产买受人的被告对登记在第三人名下的涉案房产提出异议，是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记的被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，被告与第三人签订的书面《商品房买卖合同》的时间在原告与第三人签订借款合同之前，更在人民法院查封之前。原告在人民法院查封前已合法占有、使用或出租该房产并进行收益。原告已经全部支付合同约定的购房款，有收据及银行交易记录为证且第三人对此予以认可。涉案房屋未办理过户登记原因不在被告，本院应予采信。再者本案中原告与第三人之间为借贷纠纷，原告的强制执行应属于金钱债权的执行，且原告的享有的优先受偿权不能对抗买受人被告对涉案房屋所拥有的权利。综上，被告的情况符合上述法律规定的四个情形，其对涉案房屋的权利能够排除人民法院的执行行为，原告的诉讼请求，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。为此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百一十三条第一款、第二款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，判决如下：驳回原告周口农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告周口农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  付春旺审 判 员  楚凯亮人民陪审员  张建平二〇二〇年十二月十七日书 记 员  靳一凡