黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终8557号上诉人（一审被告）：蔡春芳，女，1981年11月26日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省富锦市。委托诉讼代理人：程翀，黑龙江红旗律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：王建华，男，1971年8月9日出生，汉族，伟兴金属材料有限公司总经理，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：杨成民，黑龙江宣辕律师事务所律师。一审被告：马佩祥，男，1959年8月10日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道里区。一审被告：同江市恒旭房地产开发有限公司，住所地同江市同三路瑞雪农资大市场****。法定代表人：平学利，该公司董事长。上诉人蔡春芳因与被上诉人王建华、一审被告马佩祥、同江市恒旭房地产开发有限公司（以下简称恒旭公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院于2019年6月3日作出（2018）黑0102民初12591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭，并于2019年12月25日公开开庭审理了本案。上诉人蔡春芳及其委托诉讼代理人程翀，被上诉人王建华的委托诉讼代理人杨成民到庭参加了诉讼；一审被告马佩祥、恒旭公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡春芳上诉请求：一、撤销一审判决，驳回王建华的诉讼请求;二、诉讼费由王建华承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，对证据的审核认定违反法律规定，未能做出客观公正的判决，应予纠正。一、一审法院关于房屋是否交付的事实，认定错误。蔡春芳提交的租房合同、水电煤气热费缴费记录、恒旭公司的证明均可证实，早在2014年8月30日，恒旭公司就向蔡春芳交付了房屋。只因蔡春芳尚未支付黄金龙代付款项，房屋一直由黄金龙代为管理，但黄金龙与蔡春芳之间款项是否结清,并不影响恒旭公司在查封前已向蔡春芳交付房产的事实。其中，热费缴费联系人明确记载为孙雪（黄金龙的配偶)，可证实在2014年就已由黄金龙夫妇对该房产进行管理。而恒旭公司作为房产出卖人,由其出具房款已结清的证明是对事实的认可和确认，具有合理性，结合其他缴费票据亦可证实其证明内容的真实性，根据证据规则第六十六条，“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”一审法院仅以该证明系单方制作为由就不予采信，有违综合审查判断的基本原则。因此,以上事实可以证明蔡春芳在人民法院查封之前已合法占有该不动产,一审法院认定错误。二、一审法院关于蔡春芳是否缴费的事实认定错误，对是否符合排除执行条件的法律适用错误。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，满足以下四个条件即可排除执行“(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，黄金龙于2013年7月17日向恒旭公司该项目的出资人唐某支付了包括该套房产在内的五套房屋的房款，此后,恒旭公司又给蔡春芳出具了证明，税务机关也开具了销售不动产统一发票,以上均可证实蔡春芳房款已结清的事实。根据交易习惯，开发票时间晚于实际交款时间也是正常情况。并且，上述规定并未要求支付全部价款需要在法院查封以前，仅要求签订买卖合同并交付在查封之前即可。综上，蔡春芳购买的房产具备上述法律规定可排除执行的四个条件,人民法院应中止执行并解除查封，一审判决错误，请二审法院依法纠正。王建华辩称，一、本案的法律适用问题。本案中，王建华主张依据买卖关系系主张争议房屋的所有权，应适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释[2015]10号第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。二、本案的事实认定问题。第一、蔡春芳并没有支付购房款，不能排除强制执行。本案虽然有购房合同和发票，但并没有任何蔡春芳支付购房款的证据，根据蔡春芳一审律师代理意见证明，蔡春芳对本案争议房屋的付款方式是待能办理房证时候再付款，因此，蔡春芳是约定付款，但并未实际付款，不能对抗强制执行。第二、根据蔡春芳提供的房屋买卖合同，本案争议的三江国际3号楼南0××2号房屋并不是住宅，而是商业用房，不属于二十九条的用于居住的情况。第三、蔡春芳主张签订了购房合同并实际占有房屋，但房屋的出租人并不是蔡春芳，而是黄金龙，这与蔡春芳的主张相矛盾，证明购房合同不具有真实性。第四、关于办理房产证的问题。本案争议房屋于2016年6月20日查封，恒旭公司于2016年7月13日给建三江房产局出具证明，证明蔡春芳已付清房款，可以办理房产证。蔡春芳的房屋买卖合同签订时间是2013年7月17日，到房屋查封时间2016年6月20日，在长达三年的时间里，蔡春芳没有办理房产证，在房屋查封后就可以办理房产证了，这说明是由于蔡春芳自己的过错造成的没有办证，这种情况依据上述规定，同样不能排除强制执行。综上所述，蔡春芳并未支付房款，也不能证明其买卖关系的真实性，也不是居住用房，不符合排除强制执行的规定，本案应驳回上诉，维持原判。马佩祥、恒旭公司未出庭、未答辩。王建华向一审法院起诉请求：对执行标的物恒旭公司名下的位于黑龙江省农垦建三江管理局迎宾路以北、西街以东三江国际3号楼南0××2号房产进行执行。一审法院针对王建华、蔡春芳围绕诉讼请求依法提交了证据，组织双方当事人进行了举证、质证，蔡春芳提供的证据，王建华对真实性及证明问题均有异议，对有争议的证据，认定如下：1.蔡春芳提供的证据一商品房买卖合同，王建华对真实性有异议，但未提供相反证据，故一审法院予以采信。2.蔡春芳提供的证据二银行转款凭证（原件）、销售不动产增值税发票（原件）、2016年7月13日恒旭公司证明（原件）各一份。王建华对真实性有异议，但不动产增值税发票恰恰证明恒旭公司是2016年8月1日向蔡春芳开具的商品房销售发票，在财产保全日日期之后，一审法院对该发票予以采信，银行转款凭证与蔡春芳不具关联性，一审法院不予采信，对恒旭公司证明系其单方制作，一审法院不予采信。3.蔡春芳提供的证据三2018年8月20日恒旭公司证明（原件）、物业费缴费票据（原件）、水费（原件）、电费（原件）、热费缴费记录（原件）各一份、证据四房屋租赁合同（原件）一份，王建华对真实性及证明问题均有异议，该证据无法体现与蔡春芳有关，且租房合同恰恰证明案外人黄金龙是案涉房屋所有权人，不是蔡春芳，与蔡春芳提供的其他证据矛盾，一审法院不予采信。本案的争议焦点为：蔡春芳是否在2016年7月20日财产保全查封前，便购买并实际居住了案涉房屋。蔡春芳提供的证据前后存在矛盾，证据一体现蔡春芳为购房合同的购房人，但证据二体现的房款交付人，证据四房屋租赁合同记载的案涉房屋权利人均为案外人黄金龙，蔡春芳亦未提供证据证明其与案外人的关系，故无法证明蔡春芳在2016年7月20日前购买并实际居住案涉房屋。一审法院认为，恒旭公司与蔡春芳在一审法院查封前虽已签订了合法的房屋买卖协议，但蔡春芳提供的证据不足以证明其交付了全部房款并由其实际占有房屋，且销售不动产增值税发票日期为2016年8月1日，在财产保全日期之后，故根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，一审法院中止对涉案房产的执行不符合法律规定，王建华要求对执行标的物恒旭公司名下的位于黑龙江省农垦建三江管理局迎宾路以北、西街以东三江国际3号楼南0××2号房产进行执行的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。判决如下：准许对王建华申请的执行标的物即坐落于黑龙江省农垦建三江管理局迎宾路以北、西街以东三江国际3号楼南0××2号房产进行执行。案件受理费100元，由蔡春芳、马佩祥、恒旭公司负担（此款王建华已预交，在执行时由蔡春芳、马佩祥、恒旭公司给付）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。蔡春芳向本院提交证人证言证据，证人黄金龙、唐某、李某出庭作证：1.黄金龙，男，1979年12月12日出生，汉族，无职业，户籍地黑龙江省××江××社区××区××号。现住黑龙江省××小区××楼××单元××室。意在证明：购买该套房产的实际出资人于2013年7月17日向唐某支付210万元购买5套房产，包括本案中22号门市，该房产登记在蔡春芳名下。2.唐某，男，1980年9月14日出生，汉族，无职业，住黑龙江省××星××社区××区××号。意在证明：唐某系三江国际的出资人，有权处置三江国际房产，由恒旭公司统一出具合同，2013年7月17日黄金龙向其购买5套房产，其中一套南22号门市登记在蔡春芳名下。3.李某，男，1983年11月18日出生，汉族，无职业，住黑龙江省××社区××区××号。意在证明：李某于2013年7月17日在唐某处购买南26号门市，将钱交给唐某由唐某领着去公司签订合同，当时同时买房的还有黄金龙购买了5套，有一套落在蔡春芳名下。王建华质证意见：关于黄金龙的证言，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条保护的是居住权，保护的是实际购买住宅不是商业用房，黄金龙证明的本案权利也不是居住权，黄金龙权利也不应当受法律保护，因此蔡春芳来源于黄金龙的权利也不应当受到法律保护。关于唐某的证言，其个人和恒旭公司之间内部开发权转让不能对抗外部的善意第三人，善意第三人王建华作为债权人有理由认为登记在恒旭公司名下的房产所有权就是恒旭公司的，唐某主张依据项目买断协议主张其有销售权，这只能是唐某和恒旭公司之间内部关系，不能对抗债权人查封。并且通过唐某证言证明，所有往来都没有经过恒旭公司正规走账。因此唐某的行为性质属于无权销售。关于李某证言，李某和本案没有关联关系。本院认证认为：王建华对蔡春芳的证人证言真实性、合法性未提出异议，本院予以确认，但对于关联性和证明的问题，本院将结合相关证据及事实综合予以认定和评判。本院二审查明：2016年一审法院审理王建华诉马佩祥、恒旭公司民间借贷一案，诉讼中，于2016年7月20日作出（2016）黑0102民初5793号民事裁定，查封了恒旭公司开发建设的位于黑龙江省农垦建三江管理局迎宾路以北、西街以东三江国际3号楼南0××2号房产等共七套，查封期限为三年。于2017年12月22日作出（2016）黑0102民初5793号一审民事判决，判决马佩祥给付王建华借款本金630万元及相应利息，恒旭公司承担出具的13套商品房买卖合同价款范围内的连带责任，同时驳回了王建华的其他诉讼请求。恒旭公司对该一审判决不服，上诉至本院。本院于2018年4月28日作出（2018）黑01民终4511号民事裁定，以恒旭公司未依法缴纳上诉费为由，裁定按上诉人恒旭公司自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。该判决生效后，因马佩祥、恒旭公司未履行该判决确定的义务，故王建华向一审法院申请强制执行。案外人蔡春芳向一审法院提出执行异议，以该查封房产属于蔡春芳所有，继续执行该财产可能会侵害其合法权益为由，请求撤销一审法院（2016）黑0102民初5793号民事裁定，解除对位于建三江国际商业中心3号楼南0××2号房产的查封。2018年11月9日，一审法院作出（2018）黑0102执异75号执行裁定书，裁定中止对案涉房产的执行，王建华不服该裁定向一审法院提起诉讼，形成本案。另查明：2013年7月17日，出卖人恒旭公司与买受人蔡春芳签订商品房买卖合同一份，约定案涉房产坐落于黑龙江省农垦建三江管理局三江国际3号楼南0××2号门市房，面积128.8平方米，单价每平方米3000元，房款共计386,400元，其他条款亦作了相应约定。合同签订后，2013年7月17日，案外人黄金龙代蔡春芳向恒旭公司开发的三江国际出资人唐某支付了购房对价款，恒旭公司于2014年8月30日将案涉房屋交付蔡春芳，并于2015年12月5日由黄金龙代为出租使用。该房屋的物业、水电等费用均由蔡春芳交纳。2016年7月13日，恒旭公司为蔡春芳办理产权证出具证明一份，内容为：“黑龙江省农垦建三江管理局房产管理中心：兹证明建三江国际三号蔡春芳（身份证号），去你处办理建三江国际三号楼南0××2号房屋产权证，面积128.8平方米，楼款已全部结清，可以办理房屋产权证书。特此证明！”2016年8月1日，恒旭公司为蔡春芳开具NO03353538黑龙江增值税普通发票。2018年8月20日，恒旭公司为蔡春芳出具证明一份，内容为：“兹证明建三江国际商业中心3号楼业主蔡春芳（身份证号：），购买的建三江国际商业中心3号楼南0××2号门市，面积128.8平方米，单价每平方米3000.00元，房款共计386400.00元。房款于2013年7月17日已全部付清，房屋在2014年8月30日交付给蔡春芳使用，水卡、电卡也全部给付。特此证明”。其他案件事实与一审一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，一审法院于2016年7月20日作出（2016）黑0102民初5793号民事裁定，查封了案涉房屋。而蔡春芳与恒旭公司早在2013年7月17日就已签订了合法有效的书面买卖合同，并由黄金龙在同日代为支付房屋的全部价款，对此恒旭公司予以认可，并为蔡春芳出具了相关证明，办理了案涉房屋的增值税发票，虽然发票日期在本案查封裁定作出之后，但并不影响蔡春芳在查封前已支付全部房屋价款的事实。根据蔡春芳在本案提交的物业费、水费、电费等缴费记录及证明和房屋出租合同，能够相互印证证明房屋在查封裁定作出前已经被蔡春芳合法占有，蔡春芳委托黄金龙对房屋进行出租或管理，并不影响案涉房屋已经交付的事实。蔡春芳虽未办理过户登记手续，但其对未办理过户不存在过错，根据上述法律规定，蔡春芳对于案涉房屋享有的权利足以排除强制执行，一审法院对此认定错误，本院予以纠正。综上所述，蔡春芳的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初12591号民事判决；二、驳回王建华一审诉讼请求。二审案件受理费100元，由被上诉人王建华负担。本判决为终审判决。审判长 焦崇升审判员贾晋璇审判员石磊（）二〇二〇年十二月二十一日法官助理崔馨予书记员赵春莹