江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0113民初1146号原告（申请执行人）：张金，男，1982年10月9日生，汉族，户籍地江苏省南京市六合区。委托诉讼代理人：杨婧文，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邰晨燕，北京大成（南京）律师事务所实习律师。被告（案外人）：周飞，男，1983年6月1日生，汉族，户籍地江苏省南京市六合区。委托诉讼代理人：章怡，江苏东银律师事务所律师。第三人（被执行人）：鲁礼奇，男，1987年8月4日生，汉族，户籍地江苏省南京市栖霞区。原告张金与被告周飞、第三人鲁礼奇申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年3月23日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张金的委托诉讼代理人杨婧文、邰晨燕，被告周飞及其委托诉讼代理人章怡，第三人鲁礼奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，张金与鲁礼奇民间借贷纠纷一案，本院于2016年3月28日作出（2016）苏0113民初869号民事调解书：一、被告鲁礼奇分别于2016年6月1日前偿还原告张金借款本金人民币20万元，于2017年3月1日前偿还原告张金借款本金人民币30万元；二、如若被告鲁礼奇未按照上述期限足额偿还借款，则原告张金可要求被告鲁礼奇立即偿还全部未还借款本金，并自2016年6月1日起至实际偿还之日止，以全部未还借款本金为本金，按照年利率24%计算利息；三、案件受理费8800元（原告已经预缴），减半收取4400元，由被告鲁礼奇承担，于2016年6月1日前支付原告张金。该调解书发生法律效力后，因鲁礼奇未履行生效法律文书所确定的义务，张金向本院申请强制执行，本院于2016年6月21日立案执行，案号为（2016）苏0113执1024号。在该案执行过程中，本院于2016年8月19日依法作出（2016）苏0113执1024号执行裁定：查封被执行人鲁礼奇拆迁安置的位于南京市栖霞区房产。周飞对该案查封的南京市栖霞区房屋提出异议后，本院于2020年2月27日作出（2020）苏0113执异16号执行裁定书，中止本院对南京市栖霞区房屋的执行。张金向本院提出诉讼请求：1、准许并恢复对南京市栖霞区（以下简称案涉房屋）的执行；2、判令被告承担本案全部诉讼费。依据的事实和理由为：被告提出执行异议时，提供的证据不足以证明其为案涉房屋的真实产权人，即使被告与第三人之间存在房屋买卖合同关系，被告享有的也是债权，并非能够排除法院强制执行的权利。案涉房屋系拆迁安置房，根据现有政策，禁止该类房产市场流通和买卖，被告明知因政策原因案涉房屋无法办理过户登记仍实施了规避政策之举，本身存在过错，根据法律规定，如买受人因自身原因为办理过户登记的，则不能排除执行，而被告知道或应当知道因政策原因受到限购或限制流通转让等情形，案涉房屋无法办理过户登记的，原则上应认定为系被告自身原因未办理过户登记手续。原告花费大量时间、精力、金钱等成本进行诉讼，进入执行阶段后，第三人拒不履行生效文书，其名下除案涉房屋外，已无其他财产可供执行。原告对于案涉房屋是否买卖无法得知，其信赖物权登记具有合理性，而被告明知案涉房屋无法办理过户仍与第三人签订房屋买卖合同，本身存在过错，从利益平衡的角度，原告更具有保护的必要性。本院查明：2015年11月25日，鲁礼奇作为买方乙方，南京燕子矶保障房开发有限公司作为卖方甲方签订《购房协议书》一份，约定乙方向甲方预定位于某某新城某某苑X幢XXXX室的保障房，面积为88.56平方米。被告周飞为证明其享有案涉房屋的所有权，举证了1、被告与第三人之间的合同，载明：“出售人甲方鲁礼奇，买受人乙方周飞；甲方原有位于南京市栖霞区，属于栖霞区拆迁人，甲方与栖霞区拆迁指挥部签订的安置补偿协议，根据协议，甲方对原房产可得到安置房面积220平方米，甲方自愿将其中90平方米出售给乙方；甲方拆迁安置房屋坐落在南京市栖霞区，安置房面积为88.56平方米；买卖房屋价格共计人民币柒拾捌万伍仟元整；乙方同意支付甲方人民币柒拾万元整，尚欠房款于办好产权过户手续交房，甲方将该房屋户口清空当天付清；对本房屋以后需要办理房屋产权证、土地证等其他手续，经甲、乙双方协商，按以下约定进行；买卖房屋办理到甲方名下所有权证、土地使用权证及其他手续所需缴纳的税收和费用均由甲方承担，办理到甲方名下后，甲方应自领取之日起五日内，将领取到的产权证书交由乙方；在已办理到甲方名下房屋产权证、土地证等其他手续之后，自乙方向甲方提出办理房屋产权证过户请求之日起30天内甲方须无条件协助乙方办理房屋产权证、土地证及其过户手续，所需相关费用全部由乙方承担。甲方应该提供一切与之有关的手续及资料，不得用任何方式拒绝阻挠。甲方：鲁礼奇乙方：周飞2015年9月12日”。被告称合同真实签订时间为2016年1月。2、收条及建设银行转账凭证，载明：“今收到周飞购房款定金人民币壹万元整居某2015.9.27”，“今收到周飞房款人民币壹万元整居某2015.12.19”，“今收到周飞某某苑X幢XXX室房屋（补面积及一年物业费用）共计人民币壹万壹仟伍佰元整居某2016.1.2”，“今收到周飞购某某苑（X幢XXX室）房屋房款人民币贰万元整居某2016.1.2”，“今收到周飞购某某苑X幢XXX室房屋首付人民币拾捌万贰仟元整居某2016.1.8”，“今收到周飞购南京市栖霞区燕子矶新城某某苑X幢XXX室房屋房款人民币柒拾万元整，并同时把该房屋房票及钥匙交由周飞，剩余房款人民币捌万伍仟元于过户时必须一次性付清鲁礼奇”；2016年2月5日，李某甲转账给王某甲161100元，同日，李某甲转账给周某甲278900元。被告称：李某甲系被告妻子，王某甲、周某甲均为居某指示的收款方。3、被告朋友圈截图，水费、电费、燃气费缴费记录，物业费、停车费缴费发票，被告称：2016年3月被告装修案涉房屋完毕后一直和家人居住在案涉房屋，并按时交纳各项费用。原告质证称：对证据1合同真实性不认可，该合同只是为了将房屋抵押给居某，第三人去签了字，合同并非第三人的真实意思表示，合同内容也不符合常理，2015年9月12日双方签订房屋买卖合同，2015年房屋市场价值1.4万元每平方米，而合同中显示的房屋面积为90平方米总价78.5万，这不符合市场价格。对证据2第三人出具的收条真实性不予认可，根据第三人的陈述，其并未实际收到购房款70万元，收条中第三人签字，但具体内容并非第三人所写也没有日期；转账凭证真实性无异议、关联性不予认可，居某出具的收条三性均不予认可，转账人与收款人都是案外人，与本案无关，且两笔转账金额无论在合同中还是在收条中均为体现，不认可为购房款；2016年1月2日收条写的X幢XXX室房屋也并非案涉房屋。对证据3真实性无异议，证明目的不予认可，相关凭证无法和房产关联，凭证显示的时间不连贯，即使互相关联也无法证明被告以真实权利人身份居住。第三人质证称：对证据1合同关联性无异议，合同是后来补签的，一开始签订的是70平方米，后来换成了案涉房屋。对证据2第三人出具的收条是自己签字捺指印的，但上方是空白的给居某的，居某给被告的收条第三人没有见过，完全不知情；转账凭证上的收款方第三人不认识，对于被告具体支付给居某多少钱购房第三人不清楚。对证据3真实性无异议。被告申请证人居某出庭作证，居某在庭审中称：第三人从2012年至2013年多次陆续向其借款，大约50万元左右，具体金额记不清了，因为第三人没有钱还给其，就将房屋抵给其，与第三人之间的债务已经两清了，其与第三人签订了房屋买卖合同，当时不知道房子房号，不清楚具体几幢几单元。其当时是做中介的，王某甲是其母亲。其经过朋友介绍认识的被告，认识后被告卖房子也是其操作的，因为只有被告卖了房子才能买其房子。被告房子有贷款需要解押出售，周某甲是过桥帮被告解押的，是其帮被告找的解押的，也是其让被告把钱打给周某甲的。其共收到被告购房款45万元，包括现金在内，现金记不清楚，转账均是转账给其的。案涉房屋实际总价66.5万元，被告陈述的65万元，是因为被告卖房子有个1.5万元的亏损，因为当时急需用钱，其和被告称你低点卖掉房子，这个差价其认可。其与被告签订了房屋买卖合同。2015年至2016年的五张收条是其出具的，第三人对于被告将款项支付给其的事情知晓，具体数字可能不清楚，第三人签字的收条中上面的字系其写的，是其写过后让第三人签字捺手印的。虽然被告与第三人之间签订的是78.5万元价款的合同，但实际履行的还是其与被告之间66.5万元价款的合同。为此，居某举证了1、居某与第三人鲁礼奇之间的《合同》，载明：“出售人甲方鲁礼奇，买受人乙方居某；甲方原有位于南京市栖霞区，属于栖霞区拆迁人，甲方与栖霞区拆迁指挥部签订的安置补偿协议，根据协议，甲方对原房产可得到安置房面积220平方米，甲方自愿将其中70平方米出售给乙方；买卖房屋价格共计人民币陆拾陆万伍仟元整；乙方同意支付甲方人民币陆拾陆万伍仟元整，尚欠房款于办好产权过户手续交房，甲方将该房屋户口清空当天付清；对本房屋以后需要办理房屋产权证、土地证等其他手续，经甲、乙双方协商，按以下约定进行；买卖房屋办理到甲方名下所有权证、土地使用权证及其他手续所需缴纳的税收和费用均由甲方承担，办理到甲方名下后，甲方应自领取之日起五日内，将领取到的产权证书交由乙方；在已办理到甲方名下房屋产权证、土地证等其他手续之后，自乙方向甲方提出办理房屋产权证过户请求之日起30天内甲方须无条件协助乙方办理房屋产权证、土地证及其过户手续，所需相关费用全部由乙方承担。甲方应该提供一切与之有关的手续及资料，不得用任何方式拒绝阻挠。甲方：鲁礼奇乙方：居某2013年10月18日”。2、居某与被告周飞之间的《合同》，载明：“出售人甲方居某，买受人乙方周飞；甲方原有位于南京市栖霞区，属于栖霞区拆迁人，甲方与栖霞区拆迁指挥部签订的安置补偿协议，根据协议，甲方对原房产可得到安置房面积220平方米，甲方自愿将其中70平方米出售给乙方；买卖房屋价格共计人民币陆拾陆万伍仟元整；乙方同意支付甲方人民币陆拾陆万伍仟元整，尚欠房款于办好产权过户手续交房，甲方将该房屋户口清空当天付清；对本房屋以后需要办理房屋产权证、土地证等其他手续，经甲、乙双方协商，按以下约定进行；买卖房屋办理到甲方名下所有权证、土地使用权证及其他手续所需缴纳的税收和费用均由甲方承担，办理到甲方名下后，甲方应自领取之日起五日内，将领取到的产权证书交由乙方；在已办理到甲方名下房屋产权证、土地证等其他手续之后，自乙方向甲方提出办理房屋产权证过户请求之日起30天内甲方须无条件协助乙方办理房屋产权证、土地证及其过户手续，所需相关费用全部由乙方承担。甲方应该提供一切与之有关的手续及资料，不得用任何方式拒绝阻挠。甲方：居某乙方：周飞2015年9月12日”。被告陈述其共计支付给证人48万余元，尚欠尾款20万元未付，是应证人要求的，证人告知被告，如支付全部尾款，就会被原告执行，证人就拿不到钱。上述事实有双方当事人的举证、陈述及本院的庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，案涉房屋系拆迁安置房，第三人将案涉房屋抵给案外人居某，居某又将案涉房屋出售给被告，但始终未办理房屋登记、过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案被告认为其应该履行的系其与案外人居某之间的68.5万的《合同》，其向居某支付了48万多元，还剩余尾款20万元，但其却向本院举证收条及转账凭证用以证明第三人收到购房款70万元，被告虽已经实际占有案涉房屋，但其并未支付全部价款。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案被告未支付全部价款，且为了将剩余款项支付给案外人居某，向本院提交并未实际支付给第三人的支付凭证，故被告以其享有案涉房屋的所有权排除执行，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：准许并恢复对江苏省南京市栖霞区的执行。案件受理费8800元、公告费260元，由被告周飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  朱 悦人民陪审员  岳永俊人民陪审员  刘巧云二〇二〇年十二月十五日法官助理熊江燕书记员沈易茜