湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终3352号上诉人（原审原告，反诉被告）：王艳莉，女，1951年12月5日出生，汉族，居民，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：苏琼，湖南人和人（永州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭晓璐，湖南人和人（永州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：李建萍，女，1960年2月1日出生，满族，居民，住湖南省永州市冷水滩区。上诉人王艳莉与被上诉人李建萍房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初4207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月14日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问等方式，进行了书面审理。本案现已审理终结。王艳莉上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除上诉人与被上诉人于2009年7月9日签订的《协议书（代合同）》；2.改判被上诉人将位于冷水滩区××路××路××栋商住楼（国土证永（冷）国用（1998）第xxx号、永（冷）98-xxx号）第五层一套房屋返还给上诉人（房屋价值170000元）；3.改判被上诉人向上诉人支付房屋占用费80260元（从2019年7月9日暂计算至2020年8月31日，剩余房屋占用费以每月600元计算至房屋返还之日止）；4.改判驳回被上诉人全部诉讼请求；5.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。二审中王艳莉向本院提出增加一项诉讼请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实和理由：1.被上诉人未按《协议书（代合同）》履行付款义务，后经催告，双方又签订《售房合同》，并约定上诉人办理产权证书时，被上诉人一次性付清余款，现上诉人产权证手续已办理到一半，但被上诉人仍未支付余款，上诉人在被上诉人未依约支付余款的情况下，不在继续为被上诉人办理产权证不构成违约。2.经双方协商《售房合同》仅用于办理房屋过户登记，税费负担应按照《协议书（代合同）》的约定由被上诉人负担，但房屋过户时双方又因税费负担问题争执不下，导致房屋未能过户。上诉人已缴纳了相应的税费，因此被上诉人无权要求上诉人承担房屋过户的税费。3.被上诉人未支付的到期房款已超过总房款的五分之一，上诉人有权要求解除合同。4.涉案合同解除后，被上诉人从2009年7月起至今实际占用上诉人房屋，因此被上诉人应向上诉人支付房屋占用期间的使用费用。5.一审中未处理上诉人当庭增加要求“判令被告协助原告撤销位于冷水滩xx路xxx房屋的不动产交易登记”的诉请，一审判决中未列明该诉请，亦未对该诉请进行审理。李建萍辩称：1.王艳莉未在合理期限内为李建萍办理房屋不动产权证，行为已构成违约，应承担违约责任。2.缴纳不动产税系房屋出让人必须履行的法定义务，如果双方未协商同意，房屋过户的税费应由出让人承担。3.李建萍与王艳莉签订了合法有效的《售房合同》，李建萍已经全部履行了合同约定的义务。4.王艳萍诉称李建萍未支付到期房款超过五分之一，纯粹是颠倒是非，严重歪曲事实。王艳莉向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告（反诉原告）于2009年7月9日签订的《协议书（代合同）》；2、判令被告（反诉原告）将位于冷水滩区××路××路××栋商住楼（国土证永（冷）国用（1998）第xxx号、永（冷）98-xxx号）第五层一套房屋返还给原告（反诉被告）（房屋价值170000元）；3、判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付房屋占用费80260元（从2019年7月9日暂计算至2020年8月31日，剩余房屋占用费以每月600元计算至房屋返还之日止）；4、本案诉讼费由被告（反诉原告）承担。李建萍向一审反诉请求：1、判令反诉被告王艳莉为反诉原告李建萍办理位于永州市冷水滩区××路××号房屋（所有权证号为0××5号）的不动产权证书；2、判令反诉被告支付反诉原告代为缴纳的不动产税费20582元；3、判令反诉被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2009年7月9日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《协议书（代合同）》，约定被告（反诉原告）购买原告（反诉被告）位于冷水滩区××路××路××栋商住楼（国土证永（冷）国用（1998）第xxx号、永（冷）98-xxx号）第五层房屋一套，总价款170000元。协议签订后，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付了购房款首付100000元，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交付了涉案房屋。2011年1月5日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付了30000元购房款。2013年6月23日至2013年7月29日期间，原告（反诉被告）未经被告（反诉原告）同意将涉案房屋抵押给农村信用合作联社，借款金额700000元，直至2017年释放。2018年1月3日，双方重新签订了一份《售房合同》，约定购房余款在办理房产证时一次性付清，合同签订后，双方到永州市房产局办理了备案登记。但原告（反诉被告）至今未为被告（反诉原告）办理不动产权证书，因而酿成纠纷。一审法院认为：原告（反诉被告）王艳莉与被告（反诉原告）李建萍签订的《协议书（代合同）》、《售房合同》系双方真实意思表示，应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定合同的法定解除有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，售房合同中第二条已经对买受人的履行期限重新进行了约定：被告（反诉原告）支付了房屋首付款后，余款在办理房产证时一次性付清。原告（反诉被告）未为被告（反诉原告）办理不动产权证，原告（反诉被告）履行债务期限即未到。故原告（反诉被告）以被告（反诉原告）未支付购房款为由要求解除原、被告于2009年7月9日签订的《协议书（代合同）》，不符合合同解除的法定情形，法院依法不予支持。被告（反诉原告）系基于合法有效的买卖合同占有使用房屋，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）返还涉案房屋及支付房屋使用费不符合法律规定，法院不予支持。原告（反诉被告）未在合理期限内为被告（反诉原告）办理房屋不动产权证，行为已构成违约，应承担违约责任。因此，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）为其办理房屋不动产权证书的反诉请求成立，法院依法予以支持。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）代为支付的不动产税费，未提供相应的证明，法院综合案情，应各自承担各自的税费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决：一、限原告（反诉被告）王艳莉在本判决生效后十日内为被告（反诉原告）李建萍办理位于冷水滩区××路××路××栋商住楼（国土证永（冷）国用（1998）第xxx号、永（冷）98-xxx号）第五层（产权证号为：永房权证冷水滩字第0×**号）房屋不动产权证书；二、原（反诉被告）、被告（反诉原告）因办证产生的税费，各税各负；三、驳回原告（反诉被告）王艳莉的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李建萍的其他诉讼请求。本案受理费5054元，减半收取2527元，反诉费157.5元，共计2684.5元，由原告（反诉被告）王艳莉负担。二审期间双方当事人均未向法院提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点问题为以下三点：一、上诉人是否有权要求解除合同；二、涉案房屋过户的税费由谁来承担；三、一审程序是否合法。（一）上诉人主张被上诉人未支付的到期房款已超过总房款的五分之一，其有权依据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条的规定要求解除合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十八条规定第一款规定：合同法第一百六十七条第一款规定的“分期付款”，系指买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付。本案中，双方当事人2018年1月3日签订的《售房合同》对《协议书（代合同）》约定付款方式进行了变更，变更为购房余款在办理房产证时一次性付清，现双方付款方式已发生变化，本案已不适用《中华人民共和国合同法》第一百六十七条的规定，加之被上诉人已对涉案房屋进行了装修，并入住十余年，如若解除双方当事人之间的房屋买卖合同，则不利于保护当事人信赖利益，更不利于维护市场交易顺序的稳定。故上诉人要求解除双方之间房屋买卖合同的上诉请求于法无据，本院不予采纳。依据上述可知，双方之间的房屋买卖合同并未解除，上诉人无依据要求被上诉人返还涉案房屋以及支付房屋占用费，故上诉人的相关上诉请求法院亦不予支持。（二）关于涉案房屋过户的税费承担问题。上诉人主张涉案房屋过户的税费由被上诉人承担。经查，双方当事人签订的《售房合同》第三条约定税费由双方协商处理，而上诉人无证据证实双方就税费承担方式达成合意，案件审理期间双方当事人仍未协商一致税费的承担方式。据此，一审判决涉案房屋过户的税费，各税各负，合理合法，本院予以维持。（三）关于上诉人一审增加的“判令被告协助原告撤销位于冷水滩xx路xxx房屋的不动产交易登记”诉请，一审未予审理的问题。考虑到法院支持该诉请的前提系双方之间的房屋买卖合同解除，在房屋买卖合同尚未解除的情况下，该诉请法院不会支持的案情，以及一审已在判项中载明驳回上诉人诉讼请求的案件事实。本案一审虽未将该诉请列明在上诉人一审的诉讼请求中，但其并不影响本案的实体处理，故为减少诉累，上诉人要求将本案发回重审的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人王艳莉的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,054元，由上诉人王艳莉负担。本判决为终审判决。审判长 李 飞审判员 屈中亚审判员 廉丽萍二〇二〇年十二月二十八日法官助理蒋文毅书记员郑梦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。