江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0682民初8827号原告：江苏正大物业服务有限公司，住所地如皋市城南街道万寿南路**亿联广场****。法定代表人：周永良，总经理。委托诉讼代理人：樊健（特别授权），系公司法务部副主任。委托诉讼代理人：刘正芳（特别授权），系公司项目经理。被告：顾**，女，1979年10月30日出生，汉族，户籍地：如皋市，、。原告江苏正大物业服务有限公司（以下简称正大物业公司）与被告顾*莲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告正大物业公司的委托诉讼代理人樊健、刘正芳到庭参加诉讼，被告顾*莲经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告正大物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付世纪佳园小区5幢103室的物业费3142.65元、能耗费431元，共计3573.65元；给付世纪佳园小区5幢104室的物业费3288.96元、能耗费415元，共计3703.96元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告原系世纪佳园小区5幢103室和104室的业主。原告与该小区业主委员会签订了物业管理服务合同，合同约定：原告自2018年3月1日开始为世纪佳园小区提供物业服务至下届业主委员会成立且与其所聘物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止，物业费标准为0.8元/平方米/月，于每年的6月底前缴纳，违约金按照拖欠物业费总额的日万分之五计算。至今，被告拖欠原告自2018年2月1日至被告售房前（被告于2020年10月12日将5幢104室出售，于2020年11月3日将5幢103室出售）的物业服务费和公共能耗费未给，现要求判如所请。被告顾*莲未应诉答辩，亦未举证。经审理查明：2018年3月19日，原告正大物业公司作为乙方与世纪佳园业主委员会作为甲方就甲方选聘乙方对世纪佳园小区提供物业服务事宜签订《世纪佳园物业服务合同》一份。合同约定：第二条乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，雨、污水管道的疏通；4、公共绿化、建筑小品、水环境、健身器材的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全消防防范等事项的协助管理，消防服务包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立；7、装饰装修管理服务，发现物业区域内违反有关装饰装修和使用等方面的法律、法规、规章的行为，应当及时告知、劝阻并向有关部门报告；8、建立健全本物业管理区域内的物业管理档案资料；第六条第二款双方约定本物业管理区域内物业服务费标准如下：2、小高层住宅：0.80元/平方米.月（公共能耗费按实分摊）；第七条本物业公共能耗费（包括但不限于电梯、无负压供水、景观、路灯及楼道内公共照明用电、景观、消防用水等）未计入物业服务费，根据每年实际发生额按小区总户数（或按业主专有部分面积）进行分摊；分摊系数为：1-2层0.80……；第十一条物业服务费和公共能耗费按年缴纳，业主或物业使用人每年的6月底前履行交纳义务。如逾期且经催缴后仍不履行缴费义务的，自逾期之日起按欠缴总额承担日万分之五的违约金；第四十条本合同期限暂定三年，自2018年3月1日起至下届业主委员会成立且与其所新聘物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止；第四十三条本合同经甲乙双方签字盖章生效后对世纪佳园全体业主及物业使用人均具有约束力……。合同签订后，世纪佳园业主委员会在合同下方甲方处加盖了公章，并由业主委员会成员在合同下方业委员代表处签名，原告在合同下方乙方处加盖公章，并由法定代表人周永良在合同下方法人代表处签名。该合同于2018年3月28日在如皋市城市管理行政执法局进行了备案登记。同日，世纪佳园业主委员会作为甲方、南通领航物业服务有限公司作为乙方、原告江苏正大物业服务有限公司作为丙方签订了《世纪佳园小区物业用房等移交协议》一份，协议明确乙方服务期间自2015年元月1日至2017年12月30日，乙方实际服务至2018年元月底。协议约定：二、乙方合同期满，延期服务的费用（见清单），将协商甲方承担72800元，由丙方垫付。甲方同意丙方在收取2018年的物业时，按整年收取。从2018年2月1日计算收取，2018年10月份以前缴费的，2018年度物业服务费按10个月收取，不缴纳的不给予优惠。协议签订后，世纪佳园业主委员会在合同下方甲方处加盖公章，业委会七名成员签名，南通领航物业服务有限公司和江苏正大物业服务有限公司分别在乙方、丙方处加盖公章，并由法定代表人签名，如皋市如城街道西郊社区居民委员会在见证方处加盖公章，并由村主任签名。2018年4月19日，如皋市世纪佳园业主委员会作为甲方与原告正大物业公司作为乙方签订了《世纪佳园小区公共能耗费协议》一份。协议约定：一、世纪佳园小区的公共能耗费主要指用于小区公共部位运行的水、电费用，这些费用由供电、供水部门按计量收取，由乙方代为缴纳，由小区全体业主按系数分摊和承担；二、乙方对小区能耗费应建立台账，对小区业主可采取预收、年终核算的方式，每半年将收支情况向业主公示。业主委员会可以对收支专账进行审核，对业主欠缴的能耗费，可以按欠费金额每日万分之五收取滞纳金。当年如有结余可结转下年，欠收的可于下年补收;三、世纪佳园的能耗费从2018年1月份开始收取，由乙方代为缴纳。乙方应从2018年1月份开始向业主收取能耗费。以上事实，有《世纪佳园物业服务合同》、《如皋市物业服务合同备案证明》、《世纪佳园小区物业用房等移交协议》、《世纪佳园小区公共能耗费协议》和原告的陈述为证。又查，被告顾*莲原系如皋市如城街道世纪佳园5幢103室和5幢104室业主，5幢103室建筑面积为118.8平方米，5幢104室建筑面积为127.02平方米，被告于2020年10月12日将5幢104室出售，于2020年11月3日将5幢103室出售。被告自2018年2月1日起即未缴纳物业费用。原告曾在上述房屋大门上张贴《物业服务收费通知书》，通知被告缴纳物业服务费及能耗费，但被告至今未缴纳。以上事实，有存量房买卖合同、照片及原告的陈述为证。因被告未缴纳所欠物业费和能耗费，原告即于2020年11月17日诉来本院，要求判如所请。再查，原告2018年缴纳案涉小区公共能耗费合计195182.24元，2019年缴纳案涉小区公共能耗费合计216111.25元。有国网江苏省电力有限公司如皋市供电分公司及如皋市自来水厂分别出具的江苏增值税专用发票和原告的陈述在卷佐证。审理中，原告称除以上缴纳的公共能耗费外，2018年还交了公共能耗费18717.76元、2019年还交了公共能耗费2848.75元，并提供了未加盖公章的江苏省电力公司通用机打发票（核查票）为证。本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案被告所在小区的业主委员会与原告签订的《世纪佳园物业服务合同》、《世纪佳园小区物业用房等移交协议》、《世纪佳园小区公共能耗费协议》不违反法律禁止性规定，是合法有效的。以上合同及协议对原告及该小区内的所有业主均具有法律约束力。原告已按照合同约定提供了物业服务，被告作为该小区业主应当按照合同约定如期足额缴纳物业费和公共能耗费。根据《世纪佳园物业服务合同》第六条第二款约定，被告房屋属于小高层住宅，按照0.80元/平方米.月缴纳物业服务费，公共能耗费按实分摊。根据《世纪佳园小区物业用房等移交协议》第二条约定，因被告未在2018年10月前缴纳，故被告不享有10个月物业费的优惠，应自2018年2月1日起缴纳物业费。据此，计算5幢103室被告至2020年11月2日止的物业费为3139.49元（118.8平方米×0.8元/月/平方米×33个月零1天）、5幢104室被告至2020年10月11日止的物业费为3285.59元（127.02平方米×0.8元/月/平方米×32个月零10天），因此，被告应当缴纳两套房屋的物业费合计为6425.08元。原告按照合同约定，按实际发生的公共能耗费分摊到小区每个业主户头上，并结合各业主所居住房屋的楼层按系数收取公共能耗费不违反法律禁止性的规定，本院照准。原告2018年缴纳案涉小区公共能耗费合计195182.24元，2019年缴纳公共能耗费合计216111.25元。按照合同约定，被告应承担两套房屋2018年的公共能耗费239.12元（195182.24元÷1306户×0.8×2）、2019年的公共能耗费264.76元（216111.25元÷1306户×0.8×2），因此，被告应当缴纳两套房屋2018年和2019年的公共能耗费合计为503.88元。原告所提供的未加盖公章的江苏省电力公司通用机打发票（核查票）不能证实原告已缴纳核查票上所载的费用，故原告主张除以上能耗费外，2018年还交了公共能耗费18717.76元、2019年还交了公共能耗费2848.75元，依据不足，本院不予支持。根据《世纪佳园小区公共能耗费协议》第二条约定，原告可以向小区内的所有业主预先收取2020年的公共能耗费，待年底核算后多退少补。但双方并未约定按照何种标准进行预收，故原告要求被告预先缴纳2020年度的能耗费依据不足，本院不予支持。原告可待公共能耗费实际发生后，按实向业主进行收取。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告顾*莲于本判决生效后立即给付原告江苏正大物业服务有限公司物业服务费6425.08元、公共能耗费503.88元，合计6928.96元。二、驳回原告江苏正大物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告顾*莲负担（该款原告已垫付，由被告履行上述款项时一并给付原告）。本判决为终审判决。审 判 员 章海涛二〇二〇年十二月十七日法官助理 江丽南书 记 员 夏文婷