陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕10民终463号 上诉人（原审被告）：镇安县XX街道XX社区XX组。 负责人：刘富祥，组长。 委托诉讼代理人：狄传珍，陕西安业律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司镇安县支行。住所地：陕西省商洛市镇安县。 负责人：班玉忠，行长。 委托诉讼代理人：杨波，男，汉族，系该行职工。 委托诉讼代理人：白书宝，陕西书宝律师事务所律师。 原审被告：陕西龙鼎房地产集团有限公司。住所地：陕西省商洛市镇安县。 法定代表人刘佐荣，总经理。 委托诉讼代理人：申佳亮，陕西许小平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：路航，陕西许小平律师事务所律师。 原审被告：镇安县XX城XX市场。住所地：镇安县永乐街道办。 法定代表人：靳厚均。 原审被告：镇安县永乐街道办新城社区居民委员会。 法定代表人：靳家淇，主任。 委托诉讼代理人：武兴明，男，汉族，住陕西省镇安县，社区原主任。 上诉人镇安县XX街道XX社区XX组（XX城XX组）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司镇安县支行（以下简称镇安县支行）、原审被告陕西龙鼎房地产集团有限公司（以下简称龙鼎公司）、原审被告镇安县XX城XX市场（以下简称综合市场）、原审被告镇安县永乐街道办新城社区居民委员会（XX社区居委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服镇安县人民法院（2019）陕1025民初686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案受理后依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，新城三组负责人刘富祥及委托诉讼代理人狄传珍，镇安县支行的委托诉讼代理人杨波、白书宝，龙鼎公司委托诉讼代理人路航，新城社区居委会委托诉讼代理人武兴明到庭参加了诉讼，综合市场经本院合法传唤无正当理由没有到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人新城三组请求：1、依法撤销镇安县人民法院（2019）陕1025民初686号民事判决，依法改判驳回镇安县支行全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。 事实和理由：一、2013年8月6日各方签订的《房屋拆迁安置协议》无效。该协议是为了在集体的土地上从事商品房开发而形成的协议，该协议因违反土地管理法等法律的强制性规定而无效，鼎立国际小区取得土地使用权的程序严重违法。该幅土地即使获得了陕西省人民政府的批准，也属于批而未征的土地，土地性质和土地使用权的变更程序也是严重违法的。二、《房屋拆迁安置协议》第一条括号内“临迎宾路两头顶端处由乙方自行选择一处”的内容未经村民会议讨论决定，违反了民主议定程序的强制性规定，属于无效条款。三、新城三组和龙鼎公司之间不是合作开发关系，不是建设主体，对镇安县支行没有安置义务。四、《房屋拆迁安置协议》第二条明确约定“具体位置在补充合同的图纸中指定且由三方签字确认”。但是，三方至今既未签订补充合同，也未在图纸中对房屋进行指定。即使不考虑安置协议本身的效力问题，该约定也是一个附条件的约定，且所附条件至今未成就，一审判决在合同所附条件未成就的情况下，直接判令龙鼎公司和新城三组向镇安县支行交付房屋，明显缺乏依据。五、龙鼎公司已经依据人民调解协议和法院的调解书，将鼎立国际一楼和二楼除给镇安县XX路东头之外的XX城XX组，一审判决和一审法院已经发生法律效力的民事调解书相互冲突。六、镇安县支行向法庭提交的拆迁之前的房产证不合法。该房屋所占的土地，是集体土地。尽管办理了房产证，但是依据宪法、土地管理法的相关规定，其持有的房产证是严重违反法律规定非法取得的。一审法院在明知的情况下，不应以判决的形式对非法取得的证件赋予合法的权利。 被上诉人镇安县支行答辩称，2013年8月6日各方签订的《房屋拆迁安置协议》合法有效，应予保护。拆迁安置协议是镇安县政府、龙鼎公司、新城三组要求农行拆迁而签订的，龙鼎公司和新城三组拆迁农行的房屋进行商业开发获取收益，不存在XX城XX组群众对安置问题进行民主议定问题。本案也不存在利用集体土地从事商品房开发的问题，并没有违反土地管理相关法律强制性规定问题。XX城XX市场作为乡村集体所有制企业，实行厂长、经理负责制，XX城XX市场及三组签订的《拆迁安置协议》，代表行为合法有效，对外当然产生法律约束力，新城三组根据该协议获得了巨大的商业利益后又违背诚信不给农行安置房屋，其上诉理由不能成立。 原审被告龙鼎公司诉称，一、2013年8月6日，经过多方协调，镇安县支行与龙鼎公司、XX城XX组、综合市场、新城社区居委会签订《房屋拆迁安置协议》，新城三组同意在应分成给其的1-2层商业用房中分出一部分面积，一楼200平方、二楼120平方，给镇安县支行安置。由于新城三组本身负有拆迁清理所有建构物的责任，其拆迁银行的房屋后按协议给银行安置补偿，并不损害的集体利益，也不属于《村民委员会组织法》规定的集体议事事项。二、由于镇安县XX城XX组并没有在安置协议签订后明确房屋安置的具体位置，待到房屋建成后，经社区调解委员会调解，1、XX楼XX房XX城XX组，这是对双方《联合开发合同》的履行，并不限制在分成的1、2楼商业用房中继续给镇安县支行按照安置协议进行安置。本案纠纷应由他们双方协调处理。三、《联合开发合同》有效并实际履行。四方《房屋拆迁安置协议》并没有撤销，应继续给予镇安县XX房。龙鼎公司没有过错，不应承担不利后果。 原审被告综合市场经合法传唤没有到庭，也没有提交书面意见。 原审XX社区居委会二审意见和一审答辩意见相同。 镇安县支行向一审法院起诉请求：1、请求判令被告龙鼎公司、XX城XX组、综合市场向原告移交位于镇安县XX小区XX路西头顶端处的一楼200㎡、二楼120㎡（公摊面积比例不超过20%）连体门面营业用房，由被告龙鼎公司为原告办理不动产登记证书交付原告；2、判令XX社区居委会对XX城XX组、综合市场的违约行为承担连带保证履行责任；3、判令四被告共同向原告承担违约金500万元；4、四被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：1998年镇安县人民政府批准被告新城三组（原县XX村XX组）占用集体土地兴建综合交易批发市场，1999年1月29日成立镇安县和德综合批发市场（后更名为镇安县XX城XX市场）。2010年新城三组对外引资对市场进行改扩建，2012年3月15日，新城三组(甲方)与龙鼎公司（乙方）签订《镇安县和德市场联合开发建设合同书》，约定：由甲方提供土地，乙方出资开发建设，所建房产进行分成，其中一、二层商业用房及66套居住用房（总面积7000㎡）归三组所有，并由甲方负责拆迁清理项目建设用地范围内所有建筑物。2012年4月15日镇安县国土资源局与龙鼎公司签订《国有土地使用权出让合同》，将和德市场土地出让给龙鼎公司，并于2015年2月6日为龙鼎公司（由陕西龙鼎房地产开发有限公司变更）颁发《国有土地使用证》。因镇安县XX市场XX段XX号楼中的12间房屋已于2000年卖与原告，镇安县人民政府也向原告颁发国有土地使用证和房产证。为落实原告所有房产拆迁安置补偿问题，2013年8月6日龙鼎公司(甲方)与镇安县支行（乙方）及新城三组（丙方）签订《房屋拆迁安置协议》，新城社区居委会作为丙方连带担保人签字盖章，丙方由时任组长靳厚均签名并加盖镇安县XX城XX市场公章。协议第一条约定：“在新建成的商住综合大楼的一楼顶端处（临迎宾路），由甲、丙双方共同负责实物安置补偿给乙方一楼200平方米的营业用房，公摊比例在25%的基础上优惠为20%,在新建商住综合楼的二楼给乙方实物安置补偿120平方米的商业用房，公摊为20%。（临迎宾路两头顶端处由乙方自行选择一处），乙方不补任何价款。（以上公摊最高不超过20%，如果实际公摊小于20%，以实际公摊为准）”。第二条约定：“甲、丙双方合作开发的一、二楼为连在一起的上下楼，在建设时应当充分考虑乙方的金融服务用途，必须结构合理性、适用性强，具体位置在补充合同的图纸中指定且由三方签字确认”，但至今未签订补充合同。第三条约定：“具体交房日期按甲方给丙方交房日期一起交房（因建筑招标未招，日期待后补签）”。第四条约定：“甲方负责乙方办理国有土地使用证和房屋产权证，费用由甲方承担”。第七条约定：“协议签订后，各方应共同遵守，均不得反悔，若有一方反悔，除应当承担五百万元的违约金外，再行承担另外两方的实际和间接经济损失（包括诉讼费、律师费、出差补助、利息损失等）”。2014年龙鼎公司作为建设单位在受让的土地范围内开发建设鼎立国际商住楼，2018年1月24日龙鼎公司申请对鼎立国际商住楼工程验收，2018年9月19日镇安县住房和城乡建设局批准竣工验收。鼎立国际商住楼竣工后与龙鼎公司因履行《联合开发合同》发生纠纷，XX城XX组XX小区出入口设置挡墙，致小区住户无法出入，引发群众聚集事件。2018年4月25日，由镇安县信联办、永乐街道办、新城社区居委会及三组群众代表共同参与，永乐街道办新城社区调解委员会的主持下，与龙鼎公司达成协议，其中约定：XX城XX组的7000㎡的居住房屋，XX城XX组在未销售房屋中优先选择，不足7000㎡的部分由龙鼎公司按照3000元/㎡的XX城XX组，面积结算工作于2018年5月9日前完成，2019年5月10日前付清返还现金；置换的一、二楼商业用房的产权由龙鼎公司于2018年5月9日前交付新城三组，并办理产权证”。XX城XX组交付了鼎立国际一、二楼商业用房，在原告向被告龙鼎公司及新城三组提出交付安置房屋时，被告三组同意将鼎立XX楼XX路东头顶端处一、二楼商铺交付原告，因该处门面不临迎宾路，原告认为此处无法作为银行网点使用，而要求被告交付临迎宾路西头顶端处一、二楼商铺，为此双方发生纠纷。 一审法院认为，依法成立的合同，应受法律保护。本案争议的焦点是原告镇安县支行与被告龙鼎公司、XX城XX组、新城社区居委会于2013年8月6日签订的《房屋拆迁安置协议》是否有效，原告要求被告交付鼎立XX楼XX路XX楼XX楼XX㎡商业用房的理由是否成立，被告是否存在违约行为，是否应当支付违约金500万元。《房屋拆迁安置协议》系三方当事人协商一致达成的，靳厚均作为XX组XX组签订合同，协议约定内容也不违反法律、行政法规的效力性强制规定，该协议合法有效。本案被告同意将其与龙鼎公司联合开发的鼎立XX楼XX路XX楼XX楼XX㎡商铺安置给原告，表明其对应当安置原告的事实也是认可的。根据《房屋拆迁安置协议》约定，赋予原告对建成的鼎立XX楼XX路两头顶端处自行选择的权利，现原告根据被告建成的鼎立国际商住楼的现状以及原告作为金融机构的需要，选择要求被告交付临迎宾路西头顶端处商业用房属于合同约定的权利，且原告被拆迁房屋位于开发用地临迎宾路偏中位置，于情、于理、于法原告的要求应予支持。因原被告双方签订的《房屋拆迁安置协议》明确约定，安置原告商业用房具体位置在补充合同的图纸中指定且由三方签字确认，但双方至今未就此签订补充合同，导致双方对安置位置产生争议，属合同约定不明所致，对此双方均有责任。因合同约定不明确，加之原告在被告开发建设时应当就具体安置采取补充协议的方式予以确定，但其采取放任的态度，导致双方发生争议不能按期交房，原告自身存在过错，现原告要求被告承担不能按期交付房屋的违约责任，依法不予支持。被告龙鼎公司辩称，龙鼎公司已经将鼎立国际商住楼一、二楼商铺交付，因龙鼎公司与属于合作开发方，《房屋拆迁安置协议》系龙鼎公司与原告共同签订，龙鼎公司与负有共同向原告交付安置房的义务，XX城XX组系合作开发双方的内部关系，不能以此对抗原告。被告辩称鼎立国际商住楼用地不合法的辩解理由，属另一法律关系，不属本案审理范围。XX社区居委会辩称原告未在保证期间主张权利，应当免除保证责任。因《房屋拆迁安置协议》对向原告交付房屋期限及安置房屋具体位置均未明确约定。原告在庭审后补充提交了自2017年11月21日至2019年5月13日共三次要求几被告将临迎宾路西头顶端处的一楼200㎡、二楼120㎡营业用房交付原告的意见函，因无其他相关证据证实，依法不予认定。因主合同未明确约定履行期限，原告可随时要求主债务人履行义务，XX社区XX居XX城XX组实际交付房屋时间（2018年5月9日）作为合同约定履行期限，进而主张超过保证期间的辩解理由，依法不能成立。现原告提起诉讼要求主债务人履行交房义务，并要求XX社区承担保证责任的请求，依法应予支持。经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十三条之规定，判决如下：一、被告陕西龙鼎房地产集团有限公司、被告镇安县XX街道XX社区XX组于本判决生效后15日内向原告中国农业银行股份有限公司镇安县支行移交位于镇安县XX小区XX路西头顶端处的一楼200㎡、二楼120㎡（均含20%公摊面积）营业用房，并由被告陕西龙鼎房地产集团有限公司为原告办理不动产登记证书；被告镇安县永乐街道办新城社区居民委员会对被告镇安县永乐街道办移交义务承担连带保证责任；二、驳回原告中国农业银行股份有限公司镇安县支行的其他诉讼请求。 案件受理费46800元，由原告中国农业银行股份有限公司镇安县支行承担16800元，被告陕西龙鼎房地产集团有限公司承担15000元，被告镇安县XX街道XX社区XX组承担15000元。 二审中，新城三组向法庭提交了四份证据：1、商户租赁合同书。证明一审判决的迎宾路西头房屋已经出租，承租人投入了巨额资金进行营业；2、在镇安县县河十字农业银行营业网点照片。证明现有镇安县支行营业网点有台阶不影响农行房屋的使用；3、临迎宾路西头房屋照片。证明房屋面积不足180平方，一审判决无法履行；4、XX城XX组XX名群众书写和签字的民事起诉材料。镇安县支行质证认为，对证据2、3的真实性予以认可，但是与本案的处理没有关系。证据1、4的真实性不予认可。龙鼎公司质证认为，对证据1的真实性不予质证，证据2与本案没有关系，证据3预留给镇安县支行多少面积不清楚。 龙鼎公司二审中提交了一份新城三组与龙鼎公司合同纠纷一案中新城三组向法庭提交的证据目录。该XX城XX组的联合开发建设合同书、项目批文、项目的国有土地使用权出让合同、国有土地使用权成交确认书、（2018）第11号人民调解协议书等内容，XX城XX组对案涉项目的合法性是认可的。镇安县支行对该证据予以认可。新城三组认为该证据目录不是证据与本案无关。 经审查，本院认为，新城三组提交的证据1真实性依据不足，且是否已经出租与本案的处理没有关系，不予认定。证据2的真实性予以认定，但与本案的处理没有关联。证据3，真实性予以认定，但是根据其房屋现状来看，一审判决无法执行的依据尚不充分，对该证据的证明目的不予认定。证据4，真实性予以认定但对本案处理没有关联。龙鼎公司向法庭提交的XX城XX组在另案诉讼中向法庭提交的证据目录，客观、真实予以认定。 本院认为，本案二审的争议焦点问题为：1、《房屋拆迁安置协议》是否因违法开发而无效？2、《房屋拆迁安置协议》第一条“临迎宾路两头顶端处由乙方自行选择一处”是否因为违反民主议事程序而无效？3、镇安支行原拆迁的房屋产权是否合法，对补偿是否本案安置是否有影响？4、新城三组对镇安县支行是否具有安置义务？5、《房屋拆迁安置协议》约定“具体位置在补充合同的图纸中指定且由三方签字确认”后双方均没有签订补偿协议、没有指定具体位置的情况下，镇安县支行要求用XX小区XX路西头顶端的一楼200平方、二楼120平方予以安置的请求是否成立？6、一审判决与一审法院（2019）陕1025民初997号《民事调解书》是否存在冲突？ 关于焦点1，新城三组与龙鼎公司联合开发房地产项目，项目用地是龙鼎公司通过法定程序取得的国有土地使用权，并经过了镇安县人民政府的用地审批，整个房地产项目的立项、用地、建设、销售等手续均符合法律规定，新城三组认为项目开发是在集体土地上进行，项目土地性质和使用权的变更程序违法，鼎立国际小区的土地使用权取得程序违法，但目前为止，有关该项目的所有审批手续并未被相关部门通过法定程序撤销。因此，新城三组上诉提出《房屋拆迁安置协议》因违法而无效的理由不能成立。 关于焦点2，新城三组是为了自身利益而和龙鼎公司联合开发房地产项目，三组群众对项目开发本身没有异议，而项目开发必须对镇安县支行位于综合市场的营业用房进行拆迁，经过多次谈判才达成的《房屋拆迁安置协议》是各方的真实意思表示，该XX城XX组的利益，因此，新城三组提出《房屋拆迁安置协议》中第一条“临迎宾路两头顶端处由乙方自行选择一处”没有经过民主议定程序而无效的理由不能成立。 关于焦点3，镇安县支行向法庭提供了被拆迁房屋合法的产权证，新城三组认为其不合法，没有提供依据，该理由不予支持。被拆房屋是镇安县支行购买取得，新城三组和龙鼎公司联合开发的目的是获取开发利益，当然应当对镇安县支行予以安置补偿。 关于焦点4，《房屋拆迁安置协议》合法有效，根据该协议的约定新城三组和龙鼎公司作为利益方均有义务对镇安县支行进行安置。新城三组上诉认为其龙鼎公司不是合作关系没有安置的义务的理由，与本案事实不符，不能成立。 关于焦点5，《房屋拆迁安置协议》第一条“临迎宾路两头顶端处由乙方自行选择一处”的约定对镇安县支行的安置已经具体、明确，具有可操作性，第二条约定的“具体位置在补充协议中予以确认”只是对安置的位置进一步的确认，该安置协议对镇安县支行进行安置没有附加条件，双方后来没有签订补偿协议并不影响安置协议第一条的执行，新城三组认为补充协议是安置所附加的条件，是对安置协议的有意曲解，其理由不能成立，镇安县XX城XX组按照《房屋拆迁安置协议》的约定进行安置。 关于焦点6，鼎立国际项目竣工后，新城三组与龙鼎公司发生纠纷，经过社区调解和镇安县人民法院调解双方达成了协议，就双方开发的房产，依照联合开发协议，新城三组拿回了自己的部分，一审法院（2019）陕1025民初997号《民事调解书》XX城XX组达成协议的确认，而本案是龙鼎公司和新城三组对镇安县支行的安置纠纷，二者并不冲突。 综上，新城三组的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由上诉人镇安县XX街道XX社区XX组负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 尤永刚 审 判 员 卢洛军 审 判 员 文改云 二〇二〇年十二月十六日 法官助理 刘庆华 书 记 员 付 静 1