江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3437号上诉人（原审原告）：金煜，女，1992年12月28日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：马志秀，江苏海浪律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈栋，江苏海浪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京金梦都房地产开发有限责任公司，住所地南京市江宁经济技术开发区谷里工业集中区纬一路。法定代表人：薛毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：张舒婷，女，该公司员工。上诉人金煜因与被上诉人南京金梦都房地产开发有限责任公司（以下简称金梦都公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初2936号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金煜上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持金煜一审全部诉请；二、金梦都公司承担本案诉讼费用。事实与理由：一、房屋装修协议系金梦都公司利用强势地位让金煜签订的虚假合同，非金煜真实意思表示，而且没有实际履行，应认定为无效,一审判决以这份无效且未实际履行的协议作为判定违约金的依据，属于认定事实错误，适用法律更加错误。(一）房屋装修协议系金梦都公司利用强势地位让金煜签订的虚假格式合同，非金煜真实意思表示，而且没有实际履行，根据民法总则和合同法的规定，应认定为无效。案涉《商品房预售合同》约定的房屋交付日期是2017年12月30日，在《商品房预售合同》签订的同日，金梦都公司让金煜签订了广州森洪装饰工程有限公司（以下简称森洪公司）的格式化房屋装修协议。金梦都公司与苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司（以下简称金螳螂公司）签订的装修工程施工合同证明案涉房屋原本应该在2017年5月1日完成装修工程，这佐证了2017年12月30日确系案涉精装修商品房的交付时间。然而，临近合同约定的2017年12月30日交房日，金梦都公司发现其根本无法完成精装修交付（此有金螳螂公司出具给金梦都公司的装修工程验收报告为证，实际上装修工程直至2018年5月1日才开工，至2018年9月30日才竣工，足足延迟了17个月），在此情况下，金梦都公司又利用其强势地位让金煜在金螳螂公司的格式化装修协议上签字。结合上述事实已经能够看出，金煜与金螳螂公司签订的装修协议并非金煜真实意思表示，而且由于装修是金梦都公司的义务，所以该份协议实际也并未履行，正如金螳螂公司在法院调查时所说，这份装修协议没有法律约束力。实质上，这份装修协议是金梦都公司明知精装修房不能在2017年12月30日按时交付的情况下为了规避己方的违约责任，而利用自己的优势地位让金煜签署的虚假格式合同，目的是为了将精装修房交付掩饰为毛坯房交付，该房屋装修协议应当认定为无效。一审判决在查明房屋装修协议并非金煜和金螳螂公司真实意思表示的情况下，却未认定房屋装修协议无效，反而认定房屋装修协议是金煜与金梦都公司的意思表示，继而以该协议作为判定违约金的依据，属于认定事实和适用法律错误。(二）金梦都公司向金煜交付精装修房的期限应当是2017年12月30日前，一审判决以房屋装修协议约定认定精装修交付日期实属不当。1、一审判决已经确认金煜向金梦都公司购买的是商品装修房，即说明双方的真实意思表示是买卖精装修房，那么双方签署的《商品房预售合同》就应当是精装修房预售合同，《商品房预售合同》上载明的交付日期2017.12.30也就是精装修房交付日期。2、从金梦都公司与金螳螂公司签订的两个标段的《装修工程施工合同》看，装修工程的竣工时间是2017年5月1日。这也能佐证金煜与金梦都公司合同约定的交房日期（2017年12月30日前）已经涵盖了装修期限，金梦都公司应该在2017年12月30日前交付金煜精装修房屋。3、金梦都公司在与金煜签订《商品房预售合同》的同一日签署《商品房预售合同》补充协议和房屋装修协议，显然是利用自身优势地位将合同一拆为二并利用装修协议规避精装修房交付责任。4、实际上装修工程2018年5月1日才开工，这充分说明金梦都公司的工期存在极大的延误，金梦都公司在合同约定的期限内无法交付精装修房，所以才在2017年12月30日前后利用其强势地位迫使金煜重新签订了房屋装修协议，此举是为规避其合同约定的违约责任，法院应当以双方的真实意思表示为准，认定2017年12月30日为精装修房屋交付日期。(三）一审判决以无效的房屋装修协议为依据直接认定“金梦都公司已经于2019年1月15日完成了精装修交付”是有失公允的。首先，一审判决以房屋装修协议条款来认定金煜接收房屋的时间是错误的，因为房屋装修协议并非双方真实意思表示，应属无效。其次，房屋装修协议作为格式合同，其中的验收和接收装修房屋的条款作为合同重要条款也未经过提示和说明，是金梦都公司为免除其责任、加重金煜责任、排除金煜主要权利的格式条款，该条款本身就是无效的。最后，案涉精装修房屋是否已经被接收，证明责任应该在金梦都公司一方，一审判决在金煜并未收到验收通知且提交了房屋检测报告证明房屋不符合交付条件的情况下，直接认定金梦都公司已经完成交付，也严重损害了金煜的合法权益。二、一审判决认定金梦都公司在2017年12月30日前已经取得《商品房预售合同》约定的交付条件亦属认定事实错误。本案金煜购买的是预售房屋，据金煜律师从江宁区房产局了解到的情况,商品房预售合同所写楼栋号与预售许可证、工程规划上的楼栋号应当三者一致，只有到后期公安机关重新编房号时，楼幢号才有可能改变，公安备案的楼栋号即指房屋建成后固定在楼栋外墙和单元门上面的编号。但从金梦都公司提供的材料来看，案涉商品房预售合同的楼栋号仅与预售许可证上的楼栋号一致，但都不在金梦都公司提供的《建设工程规划核实合格书》上面的32#-48#楼栋号范围内，三者不一致，而且预售合同和预售许可证上的楼栋号与当前固定在楼栋外墙和单元门上面的编号一致，说明预售许可证、预售合同和工程规划的楼栋号三者一致的情况在后期公安机关重新编号时没有改变，所以，金梦都公司提供的32#-48#楼《建设工程规划核实合格书》与本案无关。一审判决未充分调查案涉房屋的实际预售、验收过程，仅结合无日期的楼栋号校控表就认定32#-48#楼规划及竣工验收材料与本案有关，继而认定金梦都公司在2017年12月30日前已经具备交付条件的判决实属不负责任的行为。三、一审判决以金梦都公司在2017年10月30日前已通知金煜办理收房为由，认定金梦都公司在交付毛坯房时并未违约也是错误的。首先，金煜与金梦都公司的真实意思表示是购买精装修房屋，金梦都公司应当在2017年12月30日前一次性交付精装修房屋，而不是分成毛坯交付和精装修交付两步，一审判决将房屋交付分裂成毛坯交付和精装修交付无疑是片面的和机械的。其次，即使金梦都公司在2017年12月30日前通知了收房，也无法证明金煜收到了通知，更不能证明房屋符合交付条件，这一点从金煜提供的房屋检测报告中房屋存在墙体不直等多项问题也能说明。金煜购买的是精装修房屋，所以最终的交房时间应当以精装修完工后通知交付精装修房屋的时间为准。故，一审判决认定金梦都公司在交付毛坯房时并未违约也是错误的。四、一审判决结果与金梦都公司的严重违约行为、金煜遭受的重大损失不成比例，与普通老百姓的朴素认知产生巨大差距，严重违反诚实信用原则和公平原则。一审仅判决金梦都公司承担5万元违约责任，这与金梦都公司从2017年12月30日迄今为止长达2年多的逾期交房严重违约行为不能比例，与合同约定的购房总价每日万分之二的双方约定不能比例，与金煜每月承担1万多的房货利息不成比例，与同等条件房屋的出租收益不能比例......，与普通老百姓的朴素认知产生巨大差距，严重违反了诚实信用原则和公平原则。综上所述，一审判决不仅认定事实错误，而且适用法律错误，严重损害了金煜的合法权益，请求二审法院查清事实，依法支持金煜的上诉请求。金梦都公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、金煜与金梦都公司签订的装修协议及买卖合同均属双方自由签订，被上诉人没有强行要求金煜签署任何一份书面文件。同时也没有以此作为要求，拒绝金煜购买被上诉人所开发的房屋，因此该协议体现双方意思自治，不存在依法无效或可以撤销的情况。不存在所谓的被上诉人利用优势地位，让金煜签署的事实。同时该两份协议均属有效合同，双方都应当遵循合同的约定履行双方各自的义务。二、被上诉人与金煜的合同约定，交付时间为2017年12月30日交付的标准为毛坯房跟事实有双方签订的买卖合同及补充协议作为确定。三、根据双方买卖合同约定的交付条件以及交付时间，都已明确了被上诉人取得竣工验收的有关资料及面积实测报告后，就可通知金煜在合同约定的时间前往收房。同时一审中也查明了被上诉人在2017年12月份，向金煜寄发了收楼通知，金煜在一审庭审中也清楚其收到通知后，没有进行前往被上诉人销售中心接受房屋的行为，不属于因被上诉人原因导致房屋没有交付。因此一审法院判决认定的事实没有任何的错误。综上，请法院依法驳回上诉人的所有上诉请求。金煜向一审法院起诉请求：判令金梦都公司支付逾期交房违约金（以5748424元为基数，自2017年12月31日起按日万分之二的标准计算至实际交付之日止）。一审法院认定的事实：2016年5月16日，金煜（乙方）与金梦都公司（甲方）签订商品房预售合同，约定：甲方向乙方预售南京市江宁区谷里街道悦湖路16号湖光山色街区7幢106含上下跃商品房，建筑面积为287.53平方米，单价为19992.43元，总价款为5748424元；乙方于2016年5月16日前支付1728424元（含定金100000元），贷款4020000元；甲方应于2017年12月30日前向乙方交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：已取得建设工程规划验收合格书和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，已取用于房屋权属登记的房屋测绘成果，该商品房为住宅的，甲方还应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。同日，双方签订补充协议，约定：甲方逾期交付商品房，逾期超过90日后，乙方有权解除合同，乙方应在达到解除合同的条件之日起15日内书面通知甲方，否则视为乙方选择继续履行合同，甲方应自乙方解除合同书面通知到达之日起30日内退还房款，并按乙方累计已付房款的15%向乙方支付违约金；乙方要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之二的违约金，但该违约金最高不超过乙方已付房款的15%；该商品房系毛坯交付，经乙方要求，甲方同意提供空调、整体厨房设备、卫浴设备等家用设备以及地板、乳胶漆、墙地砖等主要装修材料，具体明细详见附录二，家用设备安装调试及装修材料施工工程由乙方自行委托装修公司进行实施；甲方通讯地址为南京市江宁区谷里街道湖光山色街区，收件人为碧桂园·湖光山色（南京）销售中心，邮编21164，乙方通讯地址为南京市鼓楼区北京西路76号15，收件人为金煜，邮编210000，如一方按照上述通讯地址发送文件给另一方，另一方因拒收、查无此人、地址不详等原因未能收取的，均视为一方已经送达。附录二对天花及墙身乳胶漆、地面仿石砖、强化复合地板、墙砖、灯具、房门、房门锁、油烟机、燃气灶、整体橱柜、卫浴、洁具、淋浴屏、新风系统、中央空调、地暖（锅炉）、可视对讲机等家用设备、装修主材分项的品牌作出约定。商品房预售合同及补充协议并对双方的其他权利义务作出约定。2018年3月24日，金煜（甲方）与金螳螂公司（乙方）签订房屋装修协议，约定：甲方委托乙方装修甲方向金梦都公司购买的悦湖路16号7幢106室商品房；装修由乙方包工包料，但空调、整体厨房设备（橱柜、灶台、灶具）、卫浴设备等固装家用设备、地板、乳胶漆、墙地砖等主要装修材料由甲方提供；甲方应按金梦都公司的收楼通知的要求对房屋进行验收，如在约定交付期限届满时甲方未收到收楼通知，甲方应按买卖合同约定自行前往项目所在地进行验收，甲方验收后将房屋交付乙方开展装饰装修工作，甲方未按约验收的，视为同意委托乙方对房屋进行验收，验收效力等同于甲方本人；乙方应于房屋给乙方装修之日起120个工作日内完成房屋的装修装饰；乙方除受甲方委托进行装修外，还受项目的其他业主的委托进行批量装修；甲方逾期交付房屋给乙方达90日的，乙方有权解除本合同，甲方应向乙方支付违约金50000元；乙方逾期交付房屋给甲方达90日的，甲方有权解除本合同，乙方应向甲方支付违约金50000元。一审另查明，商品房预售合同签订后，金煜向金梦都公司支付了5748424元房款。2017年10月30日，金梦都公司以约定的通讯方式向金煜邮寄了期楼收楼通知书，通知金煜于2017年12月30日办理毛坯房收房手续，后金煜未收房。2018年11月19日，金梦都公司又向金煜邮寄了装修房验收通知书和完工报告，后金煜仍未收房。关于金煜向金梦都公司购买的是毛坯房还是装修房的问题。金煜主张为精装修房，并提交（2018）宁石证民内字第3601号公证录音1份、（2019）宁钟证民内字第32号公证书1份，证明案涉楼盘在搜狐、365网、链家网上公示宣传为精装交付。经质证，金梦都公司对上述证据不予认可。金梦都公司主张为毛坯房，并提交南京网上房地产网站截图1份、南京市商品房预售方案打印件1份，证明其在销售及政府备案文件中均为毛坯房。经质证，金煜对上述证据不予认可。金煜陈述：签订商品房预售合同及补充协议的同时，金梦都公司提供了装修公司为森洪公司的装修协议，签订装修公司为金螳螂公司的装修协议后，金梦都公司将原装修协议收回，两份装修协议除装修工期外内容均一致；装修协议是金梦都公司提供的格式合同，签订时并无金螳螂公司人员在场，其亦不负责装修费用；装修是金梦都公司的义务，其向金梦都公司购买的是精装修房。金梦都公司陈述：签订商品房预售合同及补充协议时确实提供了一份装修协议给金煜签字，除装修工期外与装修公司为金螳螂公司的装修协议内容相同；签订装修协议时确无金螳螂公司人员在场，是其提供房屋装修协议给金煜签字的；商品房预售合同约定由其赠送装修材料，所以其推荐业主与金螳螂公司订立装修合同。一审法院认为：金煜与金梦都公司签订的商品房预售合同及补充协议均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于金煜向金梦都公司购买的是毛坯房还是装修房的问题。首先，根据金煜与金梦都公司的陈述，案涉房屋装修协议系金螳螂公司未在场的情况下，由金梦都公司指示金煜签订。其次，从案涉商品房预售合同及补充协议约定来看，金梦都公司负责提供装修设备、材料，金煜支付的房款中包含了该部分价款，而从案涉房屋装修协议约定来看，金煜并不负责支付装修价款。综上，一审法院认为，金煜按金梦都公司指示，与金螳螂公司签订所谓房屋装修协议，实际系商品装修房屋买卖合同的表现形式，房屋装修协议的约定实际系金煜与金梦都公司达成的意思表示，对双方具有约束力。关于金梦都公司是否应承担逾期交付商品装修房的违约责任以及如何承担该违约责任的问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。金梦都公司取得毛坯房交付条件后，于2017年10月30日向金煜的送达地址寄送了期楼收楼通知书，通知金煜于2017年12月30日收房，金煜未能接收房屋并非金梦都公司所致，故金梦都公司在交付毛坯房时并未违约。案涉房屋装修协议约定，房屋装修应于毛坯房交付后120个工作日内完成，即金梦都公司应于2018年6月26日前交付装修房，逾期交付达90日的支付违约金50000元。金梦都公司实际于2019年1月15日向金煜交付装修房，金梦都公司已构成违约，应承担逾期交付装修房的违约责任。考虑金梦都公司逾期天数及金煜因此产生的损失等情况，金煜确定金梦都公司向金煜支付违约金50000元。金煜主张按已付房款的日万分之二的标准计算，缺乏依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、南京金梦都房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内向金煜支付违约金50000元；二、驳回金煜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7853元，由金煜负担6954元，由金梦都公司负担899元。本院审理期间，金煜对一审查明的如下事实有异议：2017年10月30日，金煜并没有收到金梦都公司邮寄的收楼通知书。2018年11月19日也没有收到验收通知书和完工报告。关于2019年1月15日交付装修房的事实。被上诉人在一审中也没有提供任何材料可以证明其在2019年1月15日向金煜交付了装修房，实际上也没有接受房屋。二审中，金煜提交证据如下：南京市江宁区建筑工程局质监站调取的竣工验收备案表彩印件两张，证明被上诉人销售的湖光山色街区楼栋10-19栋、21栋在2019年，分别在2019年1月和5月才竣工验收，并不符合交付条件。案涉房屋7栋也在其中，质监站工作人员口头告知，至今尚未备案，更不能谈到交付了。所以对被上诉人在一审中提供的关于符合竣工验收材料的真实性和关联性无法认可。金梦都公司未提交新的证据，针对金煜提交的新证据，发表质证意见如下：对于该证据的真实性没有异议，但其一审中提交的竣工验收备案表中，以及房屋测绘成果报告中均有显示，案涉房屋湖光山色街区07幢，所对应的规划栋号为34号。同时，被上诉人在一审中提交的竣工验收备案表中，湖光山色34号，是在2017年9月30日，编号为3201151509050101-JX007号备案表中已经通过了竣工验收。同时在南京市房屋面积测算成果报告中，明确载明了房屋坐落的位置湖光山色接续07幢，备注规划栋号34号。因此上诉人所提交的两张证据，并不是本案案涉房屋对应的建筑工程竣工验收备案表，因此与本案不具有关联性。二审中，因金煜对2017年8月9日由南京市规划局出具的《规划核实合格书》存疑，一审中当事人也未提交该证据原件，在与本案相关联的另案审理过程中，本院赴规划部门调取了该《规划核实合格书》原件。经查，该《规划核实合格书》与一审中当事人提交的复印件一致。以上事实，有合同、《规划核实合格书》、流程信息、建设工程规划许可证、当事人陈述在卷证实。本院认为，本案二审争议焦点为：一、金梦都公司交付毛坯房是否存在逾期，是否应承担违约责任；二、一审法院认定的逾期赔偿金是否适当。一、关于金梦都公司交付毛坯房是否存在逾期，是否应承担违约责任的问题。国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。金梦都公司一审中已经提交了案涉房屋对应的《规划核实合格书》复印件，该证据中记载2017年8月9日案涉房屋所在工程已符合规划许可要求。二审中，本院另案审理中调取的《规划核实合格书》原件也与该复印件一致，金煜虽对该《规划核实合格书》存疑，并主张开发商审批流程存在重大疑点，但金煜并无相反证据推翻该《规划核实合格书》，一审法院根据该《规划核实合格书》认定金梦都公司在交付毛坯房时并未违约，符合法律规定。二、关于一审法院认定的逾期赔偿金是否适当的问题。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。金梦都公司取得毛坯房交付条件后，于2017年10月30日向金煜的送达地址寄送了期楼收楼通知书，通知金煜于2017年12月30日收房，金煜未能接收房屋并非金梦都公司所致，故金梦都公司在交付毛坯房时并未违约。案涉房屋装修协议中约定，毛坯房交付后120个工作日内完成装修。根据本案现有证据，无法认定金梦都公司按约交付精装修房屋，应承担相应的违约责任。一审法院判令金梦都公司支付违约金50000元，金额亦属合理。金煜并无证据证明违约条款显失公平，对其该上诉主张，本院不予支持。综上所述，金煜的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7853元，由上诉人金煜负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  白文虎审判员  张卓慧二〇二〇年十二月三十日书记员  戴 苗