辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终8166号上诉人（原审被告）：杨妮，女，1985年5月8日生，汉族，住辽宁省大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：倪建芳（杨妮母亲），女，1959年8月13日生，汉族，住辽宁省大连经济技术开发区。被上诉人（原审原告）：大连远洋基业物业管理有限公司，住所地辽宁省大连经济技术开发区红星海****（及地下9-1#）。法定代表人：王立峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：史晓丹，辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李威，辽宁利金律师事务所律师。上诉人杨妮与被上诉人大连远洋基业物业管理有限公司（以下简称远洋物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2019）辽0291民初8590号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨妮上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判按2.5元每平每月支付物业费。事实与理由：原审认定“被告仅凭原告服务质量未达标要求降低收费标准，不利于交易的稳定和安全”是错误的，上诉人已提交了充分的证据证明小区内存在“私搭乱建，侵占绿化用地，维修不达标，对违建管理不力，别墅区安防设施交房至今从未提供过这项服务等”事实，可以证明被上诉人没有按约定履行《物业服务合同》义务。根据《合同法》第一百零七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，上诉人有事实和法律依据，要求被告承担违约责任，赔偿物业费损失，降低物业服务费。远洋物业公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、上诉人若认为物业服务标准有问题应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且人数过半数的业主同意才可诉，否则会侵害其他业主的合法权益，上诉人并不是提出第二项上诉请求的适格主体，一审中上诉人对第二项没有提出反诉，不应该在本次审理过程中进行审理。二、被上诉人履行了物业服务协议所约定的义务，包括但不限于共同部位的维修、保养和管理，共用设施的维修、保养和管理，公用绿地、花木的保养和管理，公共环境卫生的清洁和管理及维护公共秩序。三、被上诉人与包括上诉人在内的广大业主为“鱼”和“水”的关系，被上诉人不断提高和改善服务，希望达到业主满意。远洋物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告给付原告物业服务费22,068.59元；2、判令被告给付拖欠该物业费的违约金6620.58元。一审法院认定事实：被告系大连经济技术开发区远洋假日养生庄园077#-01-0102号房屋（建筑面积：191.07平方米）业主。原、被告于2012年10月2日签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告居住的小区提供物业服务，别墅物业费为3.5元/月/平方米。物业服务费每年预交纳四次，第一年的物业服务费，业主于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或按半年、一年预交纳。逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每日加收应交费用的千分之三的滞纳金。被告自2017年1月1日起至2019年9月30日共计拖欠物业费22068.59元（3.5元/平/月×191.07平方米×33个月）。原告多次通知被告交纳物业费。另查，原告针对案涉小区存在的私搭乱建、占用绿化带行为通过张贴宣传条幅、制止私占绿化带行为、配合综合执法部门进行现场管控等形式进行了监督管理。在2019年度远洋假日物业服务月报中显示，原告为案涉小区业主组织集体活动、补植绿植、进行日常设备维护等物业服务。2015年1月9日，国家发展和改革委员会和财政局联合下发了《关于取消收费许可证制度加强事中事后监管的通知》，通知自2016年1月1日起在全国统一取消收费许可证制度。2016年3月25日，大连市物价局、大连市公安局、大连市国土资源和房屋局联合下发了《大连市关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》（大价发[2016]19号），该《通知》要求新建开发建设的住宅小区鼓励通过公开招投标方式选聘物业服务企业，物业服务收费标准按照合同或前期物业服务协议的约定执行；暂未成立业主委员会的既有住宅小区，物业服务收费标准应按照业主与开发建设单位或物业服务企业签订的（前期）物业服务协议、房屋买卖合同的约定执行；物业服务收费公示内容包括物业服务企业名称、服务内容、收费项目、收费依据（按合同收费的，应注明依照合同；按业主大会决议收费的，应注明依据业主大会决议）、收费标准、计费方式、收费期限、价格、物业、停车场主管部门投诉电话、物业服务企业电话及与业主日常生活有关的部分公用事业价格等。该《通知》第九条规定：“原有关规定与本通知相抵触的，以本通知规定为准。原《关于印发的通知》（大发改收费字[2009]449号）、《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》（大价发[2014]50号）、《关于调整住宅电梯收费标准的通知》（大价发[2013]82号）同时废止。”《大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准》为《关于印发的通知》的一部分。一审法院认为，原、被告就案涉房屋签订《前期物业服务协议》，明确约定物业服务的事项、范围、服务费收取标准及付费方式等内容，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。原告依约对案涉小区进行了物业服务，被告亦应按照协议约定的交费标准及期限向原告交纳物业费，被告未向原告交纳物业费的行为构成违约，原告要求被告给付物业服务费的诉讼请求，合法有据，予以支持。关于原告请求被告支付违约金，双方约定逾期交纳物业费加付滞纳金，并未约定违约金，滞纳金一般产生于行政处罚中；考虑到物业服务单位与业主之间应加强沟通，履行各自的义务，在被告未给原告造成重大损失的情况下，从化解社会矛盾的角度出发，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告称案涉小区存在违章建筑、乱占公共用绿地情况等行为的抗辩意见，此系相邻权纠纷，被告可以通过与邻居协商、向相关行政部门反映等其他方式解决，原告作为物业管理单位仅能在自己的权限范围内进行劝止、宣传教育、管控等而无执法权，被告不能据此拒交物业费。关于被告称小区物业服务不达标，要求减免物业费的抗辩意见，《大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准》已经废止，即使没有被废止，该《标准》并非强制性规定。原、被告双方是在平等自愿的基础上签订的物业服务合同并确定收费标准，降低或是变更收费标准亦应经双方协商解决。物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一致，每名业主心理预期的服务标准各异。物业服务合同的履行具有连续性，物业服务企业的服务每天都在持续进行或发生变化，需要双方的共同理解和信任。被告仅凭原告服务质量未达标要求降低收费标准，不利于交易的稳定和安全。物业费的收费标准影响到其他业主的权益和小区的整体利益，被告应通过合理的方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平，物业服务企业亦应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极改进，不断提高物业服务的总体水平，促使合同履行形成良性循环。因此，被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，原告诉讼请求合理的部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告杨妮于本判决生效之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司物业服务费22,068.59元；二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费259元，由原告大连远洋基业物业管理有限公司负担60元，由被告杨妮负担199元。二审期间，杨妮提交其与远洋物业公司于2012年10月2日签订的《住宅与公建装饰装修管理协议》第六条违约责任约定：“装修业主、施工单位给公用设施及公共利益造成的任何损失，装修业主与施工单位应负连带责任，物业公司将向有关当事人追究民事责任并可向人民法院提起诉讼，可选择向装修业主或施工单位主张索赔。物业服务中心有权要求对影响楼宇设施、结构、外观的装修工程进行更改或还原、在限定期内未更改或还原的，物业服务中心会安排完成该项工程，所需费用由装修业主承担。”拟证明远洋物业公司有责任对小区内侵占公共设施和违法改建的业主进行约束。远洋物业公司质证意见：真实性没有异议，关联性有异议，这是交房时对装修的相关规范，我们会警告和发出书面整改通知书，如果严重会报综合执法部门，执法部门也到过小区，物业公司没有强制拆除的权利。本案认证如下：《住宅与公建装饰装修管理协议》与案涉《前期物业服务协议》不属于同一法律关系，且与本案不具有直接关联性，本院不予认证。经审查，一审判决查明认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，杨妮对于一审认定的其欠费期间、欠费金额均没有异议，其认为远洋物业公司所提供物业服务质价不符，故要求按照2.5元/月/平方米标准支付物业费。杨妮的上诉理由不能成立，理由如下：第一，案涉物业合同合法有效，双方在合同中约定的物业费标准为3.5元/月/平方米，理应共同遵守。现杨妮要求降低收费标准，应由业主委员会通过与远洋物业公司平等协商的方式予以变更，人民法院对此不宜进行司法干预。第二，物业服务包括房屋管理、公共设施的维修、小区秩序的维护、保洁服务、绿化养护等多方面，远洋物业公司已提供了基本的物业服务，杨妮作为业主理应按约付费。物业服务质量好坏关系到个人感受不同，杨妮认为远洋物业公司服务质量差，就采取拒交物业费的方式来维护自己权利，势必会损害按时交费业主的权益，如果多数业主都采取此方法维权，远洋物业公司将无法保质保量地继续履行合同义务，最终受到伤害的将是全体业主。因此，杨妮不交纳物业费的行为不能得到法律价值评判意义上的鼓励。关于杨妮主张其别墅区安防设施交房至今从未提供过服务，远洋物业公司应承担违约责任一节，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”之规定，本案杨妮要求远洋物业公司承担违约责任的上诉主张属于二审中新增加的反诉主张，双方不能就此达成调解，远洋物业公司也不同意一并审理。如杨妮有足够证据证明远洋物业公司存在不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可依《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，另行主张。综上所述，杨妮的上诉请求不能成立，应予驳回；原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费458元，由上诉人杨妮负担。本判决为终审判决。审判长  吴义军审判员  李淑红审判员  梁 爽二〇二〇年十二月二十八日书记员  朱彦锡