江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0113民初2608号 原告：杨**，男，1979年4月3日出生，汉族，无业，住江苏省南京市栖霞区。 委托诉讼代理人：刘彦博，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈锶洋，北京市炜衡（南京）律师事务所实习律师。 被告：南京银城物业服务有限公司，统一社会信用代码913201002498247269，住所地江苏省南京市鼓楼区江东北路**银城广场**。 法定代表人：李春玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：沈文庆，江苏海越律师事务所律师。 被告：王瑞，男，1991年11月3日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区，现住江苏省南京市栖霞区。 委托诉讼代理人：付岩，江苏天煦律师事务所律师。 被告：卜颖燕，女，1981年5月4日出生，汉族，无业，住江苏省南京市栖霞区。 委托诉讼代理人：贾清屹，江苏三法（江北新区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭鹏，江苏三法律师事务所实习律师。 原告杨**与被告南京银城物业服务有限公司（以下简称物业公司）、王瑞、卜颖燕财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员韩栋独任审判，于2020年8月4日、8月10日两次公开开庭进行审理。原告杨**及其委托诉讼代理人刘彦博、陈锶洋，被告物业公司的委托诉讼代理人沈文庆、被告王瑞的委托诉讼代理人付岩，被告卜颖燕的委托诉讼代理人贾清屹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨**向本院提出诉讼请求如下：1.判令三被告赔偿给原告损失82562.92元、因装修造成的二次损害损失是26856元；2.判决三被告支付房屋受损后导致的房屋空置九个月的租金损失共计175500元（19500元／月×9月，自2020年4月28日起计算至2021年1月28日）；3.判令三被告承担本案诉讼费用、鉴定费（含财产损失鉴定4128元、房屋受损后监理检测费3000元）。事实与理由：原告是仙林大道××单元××室业主，被告王瑞是案涉房屋楼上XXX室业主。该幢房屋结构为叠加别墅，共两户，负1楼至2楼三层为原告所有，3楼至4楼共两层为王瑞所有，被告卜颖燕是案涉房屋承租人，被告物业公司是该小区物业服务企业。原告自2019年12月将案涉房屋交付给卜颖燕租赁使用。4月底，中介公司告知原告房屋存在渗水现象。原告及时联系物业公司、卜颖燕到房屋内查看，并委托南京市家庭装修监理有限公司进行检测，二楼卫生间下水管道严重堵塞不通严重返粪便、脏水所致。房屋受损范围为二楼卫生间、次卧室、起居室、楼梯间，一楼客厅过道、厨房、负一楼保姆间。受损房间的地面、墙面、吊顶，部分设备设施均渗泡，已无法使用。根据《汇杰文庭小区物业管理合同》的规定，上下水管道是上下楼业主共用的设施设备，物业公司作为小区物业管理企业，有维修、养护、管理共用设施的义务，未尽到义务，应承担赔偿责任。下水管道被疏通时，疏通人员从中掏出大量未化解的卫生纸。在协商过程中，王瑞、卜颖燕均表示习惯将厕纸迁入马桶，不排除导致下水道堵塞的可能性，应承担赔偿责任。卜颖燕作为承租户在承租期间应保障涉案房屋安全、适用的管理义务，故应当对原告损失承担赔偿责任。房屋损失已由鉴定机构出具评估报告。鉴定机构只是对房屋的直接损失进行了评估，而对于二楼儿童房柜子只补偿了800元，对衣帽间柜子未予定损，但是二楼儿童房柜子地板和衣帽间地板全部拆除更换，则依附在上面的柜子也要拆除，这些柜子都是刨花板材质，拆除后无法再次使用，这也是因本次下水堵塞给原告造成的损失。因房屋损失需鉴定才能确定，原告于2020年7月21日才拿到鉴定报告，经询问过装修公司，装修需要三个月时间，并需对房屋进行通风晾晒，六个月空置期明显不够。房屋受损无法正常使用，重新装修期间及装修后的通风期无法正常出租，原告无法正常收取租金，给原告造成了租金损失。三被告对赔偿相互推诿，原告不得已诉至法院，恳请法院判如所请。 被告物业公司辩称，1.对鉴定评估的损失金额没有异议，在评估报告中已经有对儿童房柜子损失作出评估，原告超出评估机构评估结果的损失被告不予认可，因此，对原告增加的儿童房和衣帽间柜子的二次损伤不予认可；2.原告主张的租金过高，没有任何法律依据，不应当被支持；3.物业公司并不是直接的侵权人，物业公司在服务期间已经尽到了应尽的服务义务，在本次事故中没有任何过错，不应当承担赔偿责任。要求驳回原告对物业公司的诉讼请求。 被告王瑞辩称，王瑞没有过错，下水道堵塞不是王瑞的责任，王瑞不应当赔偿。受损房屋为杨**本人所使用的房间，与王瑞没有任何关系，杨**和王瑞的关系是相邻关系，如果杨**按照侵权来起诉王瑞，按照法律规定应当适用过错责任。但是杨**目前并未就涉案房屋的受损与被告过错之间的因果关系进行举证，杨**起诉王瑞没有事实和法律依据，请求驳回对王瑞的诉讼请求。 被告卜颖燕辩称，承租人承租该房屋系为小孩上学使用，租赁合同签订后至2020年1月13日学校放假居住使用该房屋，后因疫情期间学校未上课，所以之后未实际居住在承租屋内，卜颖燕在此期间没有实施侵权行为，不存在过错，所以请求驳回杨**对卜颖燕的诉讼请求。对于鉴定报告的意见，卜颖燕不予认可。对于租金损失，计算过高，杨**未提供其积极阻止损失扩大的证据。根据江苏省高院关于审理房屋租赁合同若干问题的意见第26条的规定，最高期限为6个月，杨**主张9个月租金损失超过法律规定。卜颖燕虽然承租了涉案房屋，但是在2020年1月15日起就没有在房屋内居住。堵塞并非由卜颖燕的使用造成，卜颖燕本人在厕所漫溢的第一时间通知了杨**及房屋中介，不存在过错，对于杨**的损失不应承担赔偿责任。 经审理查明，原告杨**为位于仙林大道××单元××室房屋所有权人。被告王瑞为位于仙林大道××单元××室房屋的权利人。该幢房屋结构为叠加别墅，五单元共两户，其中负1楼至2楼三层为杨**所有，3楼至4楼共两层为王瑞所有，被告物业公司为仙林大道128号江杰文庭小区物业服务企业。物业服务合同第七章约定了物业公司提供物业管理服务内容、标准、目标与承诺。物业公司同时承诺，服务承诺如若与《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》的五级三类标准冲突，则以更严格约定为准。物业服务合同第九章第三条第6款规定，共用设施设备，是指物业区域内，保障房屋正常使用的，由全体业主共同拥有的上下水管道，落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》关于共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修服务标准与收费标准中，三类标准规定为，每月一次对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次；化粪池每年清理两次，保证化粪池出入口畅通，每月二次清扫明沟内的泥沙等垃圾。预计台风到来前，应及时检查。 杨**于2015年入住案涉房屋。2019年1月至2019年11月期间房屋空置。2019年11月28日，经南京拓源房产经纪有限公司居间介绍，杨**与被告卜颖燕签订《房屋租赁合同》，约定杨**将案涉房屋出租给卜颖燕用于居住；租赁期限自2019年12月6日至2021年12月5日；每月租金为19500元，租金每半年支付一次，押金金额为58500元。租赁合同签订后，杨**向卜颖燕交付房屋，卜颖燕已向杨**支付2019年12月6日至2020年6月5日期间半年房租及押金。2020年4月25日，卜颖燕回租赁房屋时发现案涉房屋二楼次卧卫生间发生堵塞导致粪水漫溢，导致房屋受损。卜颖燕遂通知中介公司，中介公司联系并通知杨**，杨**要求中介公司通知物业公司处理。同年4月26日，卜颖燕与杨**联系，告知租赁房屋被污染情况，双方因责任及时间问题最终确定于4月28日共同到现场处理；同年4月26日，物业公司工作人员亦联系杨**，确定于4月28日到场处理。同年4月27日，物业公司先行前往案涉房屋，经“现场查看，须找外面专业人员疏通”，当日未作处理。同年4月28日下午，杨**、卜颖燕以及物业公司共同到现场发现，案涉房屋二楼次卧室卫生间坐便器及地漏不通返水、粪便漫溢，导致二楼卫生间地柜、房间地板、门厅地板、各木制品、门、门套、墙面污染受潮；一楼进户门旁立柱及衣帽柜、厨房、吊地柜、油烟机、炉具、墙面、顶面、地面、各、地面套及各木制品柜等均受污水污染；地下室各；地下室各墙面均受潮。物业公司联系专业疏通人员赶到现场进行处理。直至2020年4月29日上午，疏通人员从连接二楼及三楼卫生间的公共管道里疏通出大量的卫生纸，将卫生纸清理后，管道畅通。王瑞及卜颖燕均认可习惯将使用后的卫生纸冲入马桶。杨**因案涉房屋受损与各方协商无果，遂诉至法院要求处理。 审理中，杨**向本院申请对案涉房屋因卫生间下水道返粪便造成财产损失进行评估。经各方确定评估机构，本院依法委托民太安财产保险公估股份有限公司对委托事项进行评估，该公司于2020年6月15日、6月28日对案涉现场进行了现场勘查和核对测量，于2020年7月6日出具评估报告。评估报告根据损失项目及数量按照现场查勘记录进行核定，单价参考原始装修时的品牌渠道结合目前市场行情予以核定。评估结论：本次委托事故的估损金额为82562.92元。由于本次维修更换下来的大部分属于装修垃圾，其本身处理还要发生费用，另更换的厨具残值较小，故残值可以忽略不计。杨**支付公估费4128元。本案经本院主持调解，双方未能达成一致意见，致调解未果。 上述事实，有当事人的陈述，杨**与物业公司共同举证的汇杰文庭小区物业管理合同，杨**举证的房屋所有权证、房屋租赁合同、房屋受损照片、视频、录音、评估报告及公估费发票、杨**与卜颖燕微信聊天记录、7-110（万山庭院）物业费缴纳记录摘要；物业公司举证的服务需求/投诉单、物业公司工作人员与杨**的微信聊天记录、疏通情况说明、来访登记表、小区监控截图、汇杰文庭管道疏通情况记录表，卜颖燕举证的仁恒物业国际公寓服务中心出具的证明、维修现场视频、卜颖燕与中介公司工作人员微信聊天记录等证据在卷佐证。杨**举证的南京市家庭装修监理公司的资质等级证书不能证明该公司具有鉴定损害发生原因及确定损害后果的资质；其举证的由该公司出具监理检测报告仅描述案涉房屋受损部位，不能确认损害发生的原因及损失数额；杨**举证的收据虽然证明其支付相应费用，但不能证明该费用是必要支出的费用；杨**举证的东方邦泰出具的报价单未加盖出具单位印章，且案涉房屋财产损失已经评估，该证据不能证明杨**主张的该项损失存在。卜颖燕举证的卫生陶瓷国家标准，只能确定坐便器应当达到的标准，不能否定公共下水管道因卫生纸堵塞导致损害发生的事实。故本院对上述证据均不予采信。 本院认为，《中华人民共和国侵权责任法》（以下简称侵权责任法）第六条规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。本案中，由于排污管道被卫生间生活垃圾堵塞引起污水漫溢，致案涉房屋被污水浸泡受损，应当由引起该损害后果的侵权行为人或不能证明自己没有过错的行为人承担侵权责任。由于涉案排污管道系公共管道，导致污水漫溢的直接原因系管道被生活垃圾堵塞，间接原因为管理该公共管道的物业公司未及时排除隐患。杨**、王瑞、卜颖燕、物业公司系案涉房屋所在单元业主、房屋实际使用人、物业服务单位，故根据法律规定应推定杨**、王瑞、卜颖燕、物业公司有过错，杨**、王瑞、卜颖燕、物业公司不能证明自己没有过错的，应当承担相应的责任。 侵权责任法第十二条规定，二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。侵权责任法第二十六条规定，被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。排污管道中的生活垃圾产生应当系业主及实际使用人的不当使用行为造成的，因排污管道系公共管道，无法查明具体的侵权人，因此由业主以及实际使用人共同承担赔偿责任。案涉房屋公共排污管道因被卫生纸堵塞导致坐便器粪水漫溢，这是因生活垃圾长期积累而导致的。王瑞对房屋进行装修并入住使用，卜颖燕为案涉房屋损害发生时的实际使用人，王瑞及卜颖燕均认可在使用房屋时，习惯将卫生纸入厕。杨**在出租案涉房屋前曾经使用案涉房屋。故各方应分担本案相应损失。杨**与卜颖燕作为案涉房屋先后的使用人，两人共同与王瑞分担相应的损失。物业公司系涉案房屋的物业服务企业，负有对公共设施设备的疏通、维修、养护责任，物业公司虽然举证证明其按住宅物业服务等级和收费标准对涉案房屋管道进行了定期检查、疏通，但其未能举证证明疏通效果，不能否定案涉房屋卫生间公共排水管道系因生活垃圾堵塞，导致污水漫溢的事实，故物业公司对杨**的损失应承担相应赔偿责任。结合本案损害发生的事实、物业使用情况以及造成公共管道堵塞的原因，本院酌情确定物业公司承担20%的责任，王瑞承担40%的责任，卜颖燕承担30%的责任，杨**承担10%的责任。物业公司、王瑞、卜颖燕辩称其不承担赔偿责任的理由不能成立，本院不予采纳。 对原告杨**的各项损失，本院认定如下：1.案涉房屋装饰装修损失。卜颖燕认为评估报告的评估依据是现场勘验结果及杨**提供的相关单证，杨**提供的单证未经法庭质证；评估报告中认定地板单价为430元/平方米，而评估报告附件中杨**提交的单证中显示地板价格为390元/平方米，二者不一致；评估公司出具的业务核算表中的核损金额为77000元，与评估报告确定的损失金额82562.92元不一致。对此，本院认为，评估报告中关于损失估算明确，估算单价“参考原始装修时的品牌渠道结合目前市场行情予以核定”。杨**提交的单证只是用于说明装修材料的品牌及渠道，评估公司根据品牌渠道，结合市场行情核定损失估算的单价，损失估算地板单价与原购物单价不一致并矛盾。故关于损失应当以评估报告确定数额为准。杨**要求赔偿儿童房衣帽柜因装修二次损失26856元，缺乏事实依据，本院不予确认。因此，本院确认装饰装修损失数额为82562.92元。2.关于租金损失，杨**主张从2020年4月28日起按19500元/月的租金标准计算9个月。本案评估公司于2020年6月28日完成现场勘验任务，于2020年7月6日出具评估报告，杨**陈述其于2020年7月21日收到评估报告。综合考虑评估报告确定案涉房屋受损项目、数量、需要修复的实际情况，以及房屋受损时间，本院酌情确定案涉房屋重新装修期限至杨**收到评估报告后3个月为宜。按案涉房屋租赁合同确定的租金标准，本院确定杨**的租金损失为112450元（19500元/月×5个月+19500元/月÷30日×23日）。上述损失合计195012.92元，由物业公司承担39002.58元、王瑞承担78005.17元、卜颖燕承担58503.88元，杨**自行承担19501.29元。 综上，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第十五条第一款第六项、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告南京银城物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿原告杨**损失39002.58元； 二、被告王瑞于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿原告杨**损失78005.17元； 三、被告卜颖燕于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿原告杨**损失58503.88元 四、驳回原告杨**的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5611元，减半收取2805.50元，由原告杨**负担897.50元、被告南京银城物业服务有限公司负担424元、王瑞负担848元、卜颖燕负担636元；鉴定费4128元，由被告南京银城物业服务有限公司负担917元、王瑞负担1835元、卜颖燕负担1367元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 韩栋 二〇二〇年十二月十日 法官助理 晋静 书 记 员 尹紫