湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终3936号上诉人（一审被告）:郑新华，女，1968年9月24日生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉代理人：曾广益。被上诉人（一审原告）:长沙铁路房地产开发有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道**长沙铁路科调大楼**，统一社会信用代码：91430000183777233U。法定代表人：黄东，公司董事长。委托诉讼代理人：杨波，湖南联合创业律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宇光，湖南联合创业律师事务所律师。上诉人郑新华因与被上诉人长沙铁路房地产开发有限公司（以下简称“长沙铁路房产公司”）物权保护纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初2364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郑新华上诉请求：撤销一审判决，合并审理并支持郑新华主张的各项损失，由长沙铁路房产公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、长沙铁路房产公司未提供案涉房屋的产权证明，也没有提交任何报建材料，现不能确认案涉房屋归长沙铁路房产公司所有。2、与长沙铁路房产公司签订《房屋租赁合同》的是案外人谢国华，根据合同的相对性，长沙铁路房产公司应当向谢国华主张腾退、返还案涉房屋。3、郑新华从谢国华处承租案涉房屋多年；承租时房屋是毛坯房，郑新华对案涉房屋进行了多次装修，花费了十余万元；长沙铁路房产公司以其他理由要求郑新华返还案涉房屋，是因案涉房屋纳入岳阳市G240项目拆迁范围，企图侵占郑新华在拆迁中应得的各种经营拆迁补偿费用。4、谢国华转租案涉房屋已多年，长沙铁路房产公司称其对转租不知情，有违诚实信用原则；且长沙铁路房产公司与谢国华签订的《房屋租赁合同》于2021年6月30日才到期，在此情形下，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，因长沙铁路房产公司违约导致转租合同解除，长沙铁路房产公司应当对郑新华的装修装饰及停业进行补偿。长沙铁路房产公司辩称：1、郑新华关于对其装修装饰及停业进行补偿的请求，在一审举证期限内未提出反诉，其在二审主张，不应审理。2、因历史遗留问题，长沙铁路房产公司虽不能提供案涉房屋相关的产权证明，但根据现有证据完全可以认定长沙铁路房产公司对案涉房屋享有物权。3、谢国华是从长沙铁路房产公司处租赁的案涉房屋，郑新华既然认可其与谢国华之间的租赁关系，理应认可长沙铁路房产公司对案涉房屋享有物权。4、长沙铁路房产公司得知谢国华转租后，预留了谢国华处理转租的时间直至2019年7月1日，郑新华仍占有房屋，没有依据也不符情理。5、案涉房屋也未纳入拆迁范围，即便纳入拆迁范围，相关拆迁补偿也与郑新华无关。长沙铁路房产公司向一审法院起诉请求：判令郑新华立即停止侵权、排除妨碍，返还占有的案涉房屋，并承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：长沙铁路物业管理有限公司和长沙铁路房产公司分别于2016年7月1日和2017年5月1日与谢国华签订了《房屋租赁合同》，约定将位于岳阳××路××号的房屋出租给谢国华，总租赁期限为2016年7月1日至2021年6月30日止。2014年3月1日，谢国华（甲方）与郑新华（乙方）签订《房屋租赁合同》将其中的480号房屋转租给郑新华，租期为2014年1月1日至2015年2月28日，合同第一条的表述为“甲方同意将承租的坐落于岳阳××路××号的房屋出租给乙方”。合同到期后，郑新华继续从谢国华处承租该房屋，但未再签订书面合同。长沙铁路房产公司主张其对谢国华的转租并不知情。2019年4月30日，中国铁路广州局集团有限公司经营部作出《关于清退岳阳南站信号楼出租门面交还业主的通知》，以位于长沙电务段岳阳××号楼××楼××号××号××号××号××号的临街商铺属京广铁路行车要害部位，出租店铺的经营对行车安全存在重大隐患为由，要求广铁置业公司、长沙电务段将前述房屋移交长沙电务段管理，不再开展商业活动，因门面正在经营合同期，双方应妥善协商交还事宜，做好清退工作及后续可能的法律纠纷处理工作。2019年5月30日，长沙铁路房产公司向谢国华书面发出《关于解除的通知》，通知与其签订的《房屋租赁合同》自通知送达之日起解除，要求立即腾空交还房屋。长沙铁路房产公司另称，谢国华因转租问题提出延期，长沙铁路房产公司遂同意转租期满即2019年7月1日起解除《房屋租赁合同》。2019年7月1日后，郑新华仍继续占有案涉房屋。长沙铁路房产公司遂于2020年1月15日向郑新华等其他4名租户发出《关于腾空房屋门面并归还我司的紧急函》，并张贴在郑新华租赁的案涉房屋的墙上。郑新华等四名租户因从谢国华处承租案涉房屋时向他人支付了转让费，承租后又进行装修等，欲与长沙铁路房产公司协商处理相关事宜，但协商未果，现郑新华尚未搬离案涉房屋。一审法院认为：长沙铁路房产公司将其经营管理的案涉房屋出租给案外人谢国华，谢国华又将房屋转租给郑新华，长沙铁路房产公司主张其对谢国华转租的行为并不知情，郑新华未提交证据证明该转租行为系经长沙铁路房产公司同意，应承担举证不能的不利后果。故依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，出租人即长沙铁路房产公司有权解除与谢国华的合同，现谢国华与长沙铁路房产公司签订的《房屋租赁合同》已经解除，谢国华与郑新华之间的转租合同亦随之终止，郑新华已无权继续占有使用案涉房屋，长沙铁路房产公司作为案涉房屋管理人有权请求郑新华停止对案涉岳阳××路××号房屋的侵权行为，向其返还该房屋。郑新华对其主张的各项损失依法可另行向相关责任主体主张权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，一审法院判决：郑新华停止侵权，于判决生效后十日内向长沙铁路房产公司返还岳阳××路××号房屋。一审案件受理费100元，由郑新华负担。本院二审期间，长沙铁路房产公司未提交新的证据。郑新华申请谢国华到庭作证：谢国华陈述，其先从长沙铁路房产公司处租赁了案涉房屋，再转租给了郑新华；当长沙铁路房产公司于2019年5月30日向其发出《关于解除的通知》要求立即解除双方租赁关系，其便表示存在转租且转租至2019年7月1日到期，并请求到2019年7月1日再解除其与长沙铁路房产公司的租赁合同，长沙铁路房产公司表示同意。长沙铁路房产公司认可谢国华的证言。二审查明的事实与一审一致。另补充查明，长沙铁路物业管理有限公司和长沙铁路房产公司原归属长沙多元集团；广州铁路（集团）公司成立广州铁路地产置业公司后，根据广铁劳卫发[2016]305号《关于优化整合部分非运输企业和运输辅助单位的通知》文件，长沙铁路房产公司转隶广州铁路地产置业公司，作为该置业公司的二级法人企业；长沙铁路物业管理有限公司的资产、业务、人员纳入长沙铁路房产公司进行管理。本院认为：根据谢国华的二审证言，应当认定长沙铁路房产公司系案涉房屋的出租人，谢国华是承租人，郑新华是次承租人。不论长沙铁路房产公司对谢国华的转租是否知情，在长沙铁路房产公司与谢国华之间的租赁合同已解除，谢国华与郑新华之间租赁合同期限也已届满的情况下，郑新华继续占用案涉房屋，没有合法依据。据此，一审法院判令郑新华向长沙铁路房产返还案涉房屋，并无不当。至于案涉房屋的装修和经营性损失，显然不是不返还案涉房屋的抗辩理由，郑新华在一审也未就此提出赔偿或补偿的反诉请求，二审对此不予采纳；郑新华可依据其与谢国华之间的租赁合同，另案主张权利。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律准确、处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人郑新华负担。本判决为终审判决。审判长  许震鹏审判员  刘景镔审判员  王延红二〇二〇年十二月一日书记员  王泊涵