湖南省宁远县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1126民初3168号原告：李凡，女，1988年3月7日出生，汉族，湖北省浠水县人，居民，现住广东省东莞市。委托诉讼代理人：肖丽娟，湖南省宁远县群益法律服务所法律工作者（特别授权）。被告：宁远金泰置业有限公司，地址：宁远县舜陵街道九嶷南路**。法定代表人：张来，任该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨宏武，男，1966年3月2日出生，汉族，江西省南昌市新建县人，居民，住江西省南昌市新建县，特别授权。委托诉讼代理人：张凯，上海锦天城（广州）律师事务所律师（特别授权）。原告李凡诉被告宁远金泰置业有限公司（以下简称：金泰公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李凡的委托诉讼代理人肖丽娟，被告金泰公司的委托诉讼代理人杨宏武、张凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李凡向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金33917.9元（65.86元×515天）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年2月22日，原告与被告签订了《宁远县商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告位于宁远县××路××幢××单元××层××号房屋，总房款为658617元，首付款为138617元，银行贷款为520000元；被告应当在2019年1月31日前向原告交付商品房，如逾期交房，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约支付了首付款，每月按时支付了房屋按揭款。被告没有按合同约定在2019年1月31日前向原告交付商品房，而是在2020年6月28日才交房给原告。按原、被告签订《宁远县商品房买卖合同》的约定，被告应支付延期交房违约金给原告。据此，原告依法起诉，请求法院判如所请。被告金泰公司辩称，一、涉案楼栋“宁郡华府”10号楼建设过程中发生火灾，属不可抗力事件，答辩人依法不承担违约责任。2018年8月2日，涉案楼栋宁郡华府10号楼在施工过程中发生严重火灾，火灾烧毁10栋外墙防护网、竹架板，31层、32层、楼顶模板和方木受损严重。火灾发生后，在政府消防部门和建设主管部门的监督指导下，项目的建设单位、施工总承包单位、设计单位、检测单位等多家单位联合勘查现场，商讨工程事故处理方案，并于2018年10月15日联合召开《10#栋31层、32层因火灾造成结构损伤的处理会议纪要》，决定对三十二层楼板以上的柱、墙、板质量受损的部位全部做拆除重建处理。2018年10月，湖南省同宇土木建设有限公司出具《拆除施工技术方案》，2018年10月18日，本项目设计单位广东中京国际建筑设计研究院有限公司出具《变更通知单》，对过火工程的拆除、处理、修复出具具体意见。上述《拆除施工技术方案》、《变更通知单》、《会议纪要》作出后，答辩人组织施工单位、检测单位人员进入现场，按照要求进行拆除、施工处理，至2019年1月31日（春节前）左右，将现场被火灾破坏的墙体、模版等拆除、初步修复完毕，春节后2019年3月30日左右10号楼施工恢复至火灾前状态。因火灾给涉案楼栋造成的工期直接损失约240天。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。《民法总则》第一百八十条规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。双方签署的《买卖合同》第八条约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实按原约定的交房期予以顺延：①遭遇不可抗力包括但不限于自然灾害、暴雨等足以影响施工的原因。不可抗力是法定免责事由，无论是法律规定或合同约定因不可抗力因素产生的延期交房，答辩人均不应承担违约责任。二、答辩人因火灾所遭受的工期实际损失远不止240日。因答辩人原法定代表人李杰侵占公司数亿元的巨额资产，导致答辩人资金断裂，信托机构1.8亿元信托贷款无法偿还，工程建设难以为继，在此情况下2018年8月2号的火灾发生，更使答辩人的财务状况雪上加霜，举步维艰，火灾发生后答辩人根本无力再投资资金继续建设。在火灾发生时，实际上答辩人的所有银行账户已经被法院冻结，答辩人被列为失信人名单，但为保障业主的权益，使10号楼的工程建设能够继续进行，答辩人四处筹措资金，高利息借款来完成10号楼的工程建设，虽然房屋交付有所延期，但交付时大部分购房业主对开发商的诚意所感动，表示不再追究答辩人延期交楼的责任。但仍有个别业主不顾火灾发生、答辩人四处筹措资金继续建设的事实，为了一己之利诉至法院。目前，10号楼一楼外的绿化工作、部分道路硬化工作尚未完成，房产证办理工作也尚未完成，并需投入数百万元的巨额资金，原告在答辩人如此艰难的情况下提起诉讼，无疑要致答辩人于濒临破产的境地，将导致本项目后续施工无法继续，房产证开发商也无力办理，因原告个别业主起诉导致10号楼整体出现上述事项无法完成的，原告应当自行承担。综上所述，因火灾不可抗力因素，本案涉案房屋延期交付原因符合法定和合同约定的免责事由，且火灾发生时答辩人全部银行账户已经被冻结，火灾发生后答辩人根本无力筹措资金继续建设，导致答辩人受影响的实际时间远远不止240天，且原告提起诉讼引起群体事件，将导致答辩人陷于无法继续完成施工、经营的地步，也无力处理后续房产证办理等事宜，原告的行为损害的也必将是全体业主的共同利益。据此，请法院依法驳回原告的诉讼请求，维护全体当事人及业主的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对无异议的原告的证据《宁远县商品房买卖合同》、收房通知，本院予以确认并在卷佐证，有争议的证据，本院认定如下：被告金泰公司提交的证据：火灾事故认定书，10#栋31层、32层因火灾造成结构损伤的处理会议纪要，变更通知单，情况说明，拆除施工技术方案，火灾照片，本院对被告金泰公司因金水湾.宁郡华府10栋发生火灾导致工程延期的事实予以确认。根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2018年2月22日，原告与被告签订《宁远县商品房买卖合同》，约定：一、由原告购房被告开发的位于宁远县××路××路××幢××单元××层××号商品房，房屋单价为每平方米4556.64元，总价款为658617元；二、（第十一条交付时间和手续）出卖人应当在2019年1月31日前向买受人交付该商品房；三、（第十二条逾期交付责任）除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；四、（附件十一补充协议第五条）甲乙双方同意本合同全部违约情形的违约金总额不超过合同总价款的百分之二。2018年8月2日，“金水湾.宁郡华府”10幢发生火灾，火灾烧毁10幢外墙防护网、竹架板及31层、32层、楼顶模板和方木。2020年12月2日，湖南省鸿腾建设工程有限公司作出《情况说明》，主要内容为：此次火灾给宁郡华府造成的延误工期自2018年8月2日至2019年3月30日共计约240天。2020年6月28日，被告金泰公司通知原告交房，2020年11月16日，原告诉至本院，请求如其诉状所述。本院认为，原、被告签订的《宁远县商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按约定全面履行合同义务。本案的争议焦点为：一、被告是否应当承担逾期交房的违约责任；二、逾期交房违约金应该如何计算。对此，本院评析如下：一、关于被告是否应当承担逾期交房的违约责任的问题。根据双方签订的合同第十一条约定，出卖人应当在2019年1月31日前向买受人交付该商品房，本案被告于2020年6月28日才通知原告交房，已超出双方约定交房时限500余天，虽然被告辩称其逾期交房系因发生火灾这一不可抗力因素的影响，应不承担违约责任，但根据被告提交的湖南省鸿腾建设工程有限公司作出的《情况说明》，此次火灾导造成工期延误约240天，扣减该部分期限后，被告仍然存在超出约定期限向原告交付房屋的事实，故被告应承担逾期交房的违约责任。二、关于逾期交房违约金应该如何计算的问题。本案中，原告主张按合同约定第十二条即按日计算全部房价款万分之一的违约金，因双方在该合同补充协议第五条再次约定了违约金的计算，这系当事人的真实意思表示，故本案违约金应依照合同补充协议第五条载明的“甲乙双方同意本合同全部违约情形的违约金总额不超过合同总价款的百分之二”来确定，但是本案被告确实存在因火灾发生导致工期延误的事实，且原告也未提供证据证实被告逾期交房对其造成的损失情况，故本院认定由被告金泰公司支付原告逾期交付违约金7903.4元（房屋总价款658617元×2%×60%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告宁远金泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李凡逾期交房违约金7903.4元。二、驳回原告李凡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费648元，减半收取324元，由原告李凡负担249元，被告宁远金泰置业有限公司负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  谭格章二〇二〇年十二月二十八日法官助理李伟书记员万婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。