河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初17455号原告：杨瑞侠，女，1959年3月8日出生，汉族，住河南省商丘市。委托代理人：孙雨宁，河南杰和杰律师事务所律师。委托代理人：齐祖昊，河南杰和杰律师事务所实习律师。被告：河南环石环境技术有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区商都路****楼****。法定代表人：张春涛。原告杨瑞侠诉被告河南环石环境技术有限公司（以下简称环石公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨瑞侠委托代理人孙雨宁、齐祖昊到庭参加诉讼；被告环石公司法定代表人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨瑞侠向本院提出诉讼请求：1、判令确认被告与原告签订的房屋租赁合同已经解除；2、判令被告就其占用的场地支付场地占用费（费用为1375/日，从2020年8月1日起计算至实际搬离日止）暂计至8月31日，金额共计41250元；3、判令被告支付违约金（费用为2750/日，从2020年7月25日起计算至实际搬离日止）暂计至8月18日，金额共计66000元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年12月12日，被告就租赁位于郑东新区××号建郑东方中心D座23（2311、2312、2313、2314、2315、2316、2317、2318、2319、2320）房屋事宜与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将上述是个房间租给被告使用，用途为办公，总建筑面积为2012.2平方米，租赁期限共24个月，即从2017年1月9日起至2019年1月8日止。房屋租金为每日1.85元/平方米（此价格不含相关税费），租金的支付方式为季付，每三个月支付一次，每季初提前一个月支付，以原告收到为准；被告承担租期内的水费、电费、物业费、暖气费、空调费、网络费以及其他由被告使用而产生的费用。2019年1月9日，原、被告双方签订的房屋租赁合同已经到期终止，双方亦未续租或者签订新的租赁合同，在出于对被告经营稳定的考虑，原告一直没有回收房屋，双方仍然按照原租赁合同约定的租金交费标准和交费方式交纳房屋占用费。原告多次表示想收回房屋留作自用，被告虽然表示愿意退还房屋，但是并没有采取任何的行动措施，而且还伴随着拖欠租金和物业费。出于无奈，2020年7月9日，原告委托律师给被告发送第一封律师函，明确表示要收回房屋，要求被告自该函发出后15日内搬离涉案房屋，并且补交拖欠的房屋占用费用和物业费。但是自该函发出后15日后，被告仅补交了拖欠的房屋占用费。被告收到该函后，称正在寻找合适的房屋，原告也同意留给被告寻找合适房源的时间。但是被告的不作为让原告于2020年8月11日再次委托律师发送第二封律师函，要求被告自该函发出后5日内向原告交还房屋，按实际搬离日，结清房屋占用费以及物业水电费；若逾期仍拒不履行，将在到期后立即暂停涉案房屋使用。截止至2020年8月17日，被告仍未按要求履行，根据合同第八条第二款的约定：租赁期限届满，若被告未能将设备设施完好的房屋及时交给原告，被告应按照原日租金的2倍按实际天数向原告支付违约金，因为被告未于7月25日前将房屋交还给原告，故应该支付原告违约金66000元（24*713.16*1.85）。上述事实有房屋租赁合同、律师函、转账凭证等证据证明。综上，原告为维护自己的合法权益，故提起诉讼。被告环石公司法定代表人未答辩。经审理查明，2016年12月12日，环石公司（作为甲方、出租方）与杨瑞侠（作为乙方、出租方）签订《房屋租赁合同》一份，载明，甲方将其拥有的坐落于郑东新区××号建郑东方中心D座23（2311、2312、2313、2314、2315、2316、2317、2318、2319、2320）共十个房间租给乙方使用，用途为办公，总建筑面积为2012.2平方米。该房屋租赁期限共24个月，自2017年1月9日至2019年1月8日，支付时间季付，每三个月支付一次，每季初提前一个月支付，以甲方实际收到为准，若乙方超七日未交纳租金，甲方有权收回该房屋，并按迟付天数每天2000元向乙方收取罚金，并按实际租用日交纳租金并负担违约责任。该房屋租金为每日1.85元/平方米。乙方承担租期内水费、电费、物业费、暖气费、空调费、网络费、电话费以及其他由乙方使用而产生的实际费用，若有特殊约定则从其约定。在租赁期内，一方要求解除合同时，必须要提前三个月通知对方，解除合同归还房屋，如遇不可抗力因素（如天灾、政府政策变化等）不在此列。为保证乙方合理并善意地使用该房屋及配套设施，乙方应在签订本合同并缴纳首期租金时向甲方支付人民币12万元作为押金，待租赁期限届满费用清算完毕，甲方验房并认可后，乙方将房屋钥匙交与甲方，同时甲方将此押金无息退还乙方。租赁期限届满，若乙方未能将设备设施完好的房屋及时交给甲方，乙方应按原日租金的2倍按实际天数向甲方支付违约金。租赁期内若乙方中途擅自退租，乙方应按合同年租金的50%向甲方支付违约金等。2020年7月9日，河南杰和杰律师事务所律师孙雨宁和齐祖昊出具律师函一份，载明：环石公司，河南杰和杰律师事务所律师孙雨宁和齐祖昊接受杨瑞侠（以下简称“委托人）的委托，现就贵司承租委托人位于“郑东新区××号建郑东方中心D座23（2312、2313、2314、2315、2316）”房屋租赁期满拖欠房屋占用费、物业费但仍强占房屋一事严正致函如下：一、根据委托人提供的资料及描述显示，贵司于2016年12月12日与委托人签订《房屋租赁合同》，承租位于郑东新区××号建郑东方中心D座23共十个房间，用途为办公，总建筑面积为2012.2平方米，租赁期限共24个月，即从2017年1月9日起至2019年1月8日止。房屋租金为每日1.85元/平方米(此价格不含相关税费)。但贵司因经营困难，部分承租房屋已退租，贵司目前实际承租房屋为(2312、2313、2314、2315、2316)共五个房间，房屋总面积为743.16平方米。二、截止至2019年10月8日贵司与委托人签订的租赁合同已经到期终止，双方亦未续租或签订新的租赁合同，在出于对贵司经营稳定的考虑，委托人一直未回收房屋，双方仍然按照原租赁合同约定的租金交费标准和交费方式交纳房屋占用费。贵司现已明确表示同意退还房屋，烦请贵司结清房屋占用费，按照双方合同约定履行交房义务。三、截止至20年7月10日，贵司仅于2020年4月28日支付了四月份的房屋占用费41245元。现贵司应付未付五月份房屋占用费为42620元(743.16*1.85*31)，应付未付六月份房屋占用费为41245元(743.16*1.85*30)，应付未付七月份房屋占用费为13748元（743.16*1.85米10)，拖欠租金金额合计为97613元未付。且贵司已经拖欠物业费，物业公司已经多次联系委托人催缴物业费。综上所述，对于贵公司强行占用房屋并恶意拖欠费用的违法行为，委托人明确通知如下:1。最后给予贵司合理的搬离时间，即自本函件经EMS发出之日起15日内，贵司必须搬离并且按照合同约定向委托人交还房屋；2。对房屋内部损耗做岀修缮，按照委托人要求保留或恢复原状，根据合同约定贵司除搬离贵司物品外，对已形成的装修、装饰，无权自行处分；3。按贵公司实际搬离的时间，按日计算房屋占用费，结清物业水电如贵司逾期仍拒不履行，委托人将在到期后立即暂停房屋使用结合物业公司对贵司到期后仍遗留在房屋内的财务做封存处理。委托人将立即向法院起诉，对采取一切法律手段维护自身权益，并进追究贵司的法律责任。未免讼累，请贵司审慎待之！2020年7月10日，原告通过ems邮寄了该律师函，2020年7月13日该邮件由他人代收。2020年8月11日，河南杰和杰律师事务所律师孙雨宁和齐祖昊出具律师函一份，载明：环石公司，河南杰和杰律师事务所律师孙雨宁和齐祖昊接受杨瑞侠（以下简称“委托人）的委托，现就贵司承租委托人位于“郑东新区××号建郑东方中心D座23(2312、2313、2314、2315、2316)”房屋拖欠租金及租赁期满仍强占房屋一事严正致函如下：根据委托人反应的情况，我们于2020年7月9日向贵司致函:1、给予贵司合理的搬离时间，即自本函件经EMS发出之日起十五日内，贵司必须并且按照合同约定向委托人交还房屋对房屋内部损耗做出修缮，按照委托人要求保留或者恢复原状，根据合同约定贵司除搬离贵司物品外，对已形成的修缮、装饰，无权自行处分；3、按贵司实际搬离的时间，按日结算房屋占用费，结清物业水电。贵司收到上述律师函，仅将拖欠5、6、7月份的租金予以补交。截止至发函日现贵司应付未付8月份房屋占用费为15123元(743.16*1.85*11)，且贵司拖欠物业费依然未交纳。鉴于贵司强行占用房屋并恶意拖欠费用的违法行为，委托人再次明确通知如下：自本函件经EMS发出之日起五日内，贵司必须并且按照约定和要求向委托人交还房屋；2、对房屋内部损耗做出修缮，按照委托人要求保留或者恢复原状，根据合同约定贵司除搬离贵司物品外，对已形成的修缮、装饰，无权自行处分；3、按贵司实际搬离的时间，按日结算房屋占用费，结清物业水电；4、本函件的限时到期后委托人将暂停贵公司的房屋使用，因贵司恶意侵占房屋，暂停使用后直至贵公司搬离前，将持续计算房屋占用费由贵公司承担；5、超期后贵公司必须结清素有费用才可将房屋内剩余的财产取走。如贵司逾期仍拒不履行，委托人将在到期后立即暂停房屋使用，结合物业公司对贵司到期后仍遗留在房屋内的财务做封存处理，并采取停水停电等措施，委托人也将采取一切法律手段维护自身权益，并进一步追究贵司的法律责任。未免诉累，请贵司审慎待之。2020年8月11日，孙雨宁通过ems将该函寄给被告，2020年8月13日显示退回。2020年11月2日，河南兴业物联网管理科技有限公司出具证明一张，载明：正商建正东方中心位于郑州市郑东新区××号，该项目所属物业公司为河南兴业物联网管理科技有限公司，该项目2号楼2单元2313.2314.2315.2316.2318.2311六个房间2017年7月1日2017年12月31日、2019年7月1-2019年12月31日物业费开发票信息为河南环石环境技术有限公司。环石环境技术有限公司负责人于洁于2020年9月22日与2号楼2单元业主杨瑞侠委托人一起来物业公司办理退房交接手续，将号楼2单元2312.2313.2314.2315.2316五个房间的物业费结算至2020年9月22日并将室内家具搬离，该公司在23楼办公期间，在公共区域展示的公司名称为河南环石环境技术有限公司。2020年8月19日环石公司交款通知单显示物业费9820元，费用时间从2020年7月1日至2020年8月19日。庭审中，原告称，2016年12月12日，被告租赁原告十间房屋，2018年2月份，被告将原告的房屋分租出去五间，由原告和其他租户直接签订新的租赁协议，原告和被告重新签订租赁协议，被告一直没有给原告新的合同，但合同里面约定的租期、租金、违约金是不变的。原被告的租赁合同于2019年1月8日到期，到期后被告以未寻找到新的场地，让原告宽限时间，被告持续交纳房租，双方转入无固定期限租赁关系。期间原告多次催促被告交还房屋，被告将房租交纳至2020年4月28日支付了2020年4月份的房租41245元，剩余五、六月份房租一直欠缴，原告再次催促，2020年3月18日被告向原告交纳房租125110元（2020年1月份到3月份的房租），2020年4月28日被告向原告交纳房租41245.38元（2020年4月份的房租），2020年7月13日被告向原告交纳房租124619元（2020年5月份到7月份的房租），当日还交纳了1867元，该1867元是之前房租的差额。房租结清到2020年7月31日，被告从2020年8月1日起，不归还房屋，直到2020年9月26日交还房屋，共计占用房屋56天，房屋面积743.16平方米，每平方米每天1.85元，从2020年8月1日至2020年9月26日，共计房屋占用费76991.38元。违约金是按合同第八条第二款约定，按照日租金的2倍和实际天数向原告支付违约金。被告在原告处有41818元的押金，原告愿意冲抵场地占用费和违约金。原告疫情期间没有减免过被告房租。原告在起诉状的诉讼请求为：1、判令确认被告与原告签订的房屋租赁合同已经解除，被告返还承租原告的房屋；2、判令被告就其占用的场地支付场地占用费（费用为1375/日，从2020年8月1日起计算至实际搬离日止）暂计至8月31日，金额共计41250元；3、判令被告支付拖欠的水电费、物业费（费用暂计243/日，从2020年7月1日起计算至实际搬离日止）暂计至8月31日，金额共计14823元；4、判令被告支付违约金（费用为2750/日，从2020年7月25日起计算至实际搬离日止）暂计至8月18日，金额共计66000元，上述诉求金额合计122073元；5、本案的诉讼费由被告承担。庭审中，原告申请撤回了第一项诉讼请求中的返还租赁房屋和第三项诉讼请求，本院予以准许。以上事实有原告提交的房屋租赁合同一份、房屋产权证五份、律师函两份、邮单回执复印件四张、证明一张、交款通知一份及开庭笔录在案佐证。本院认为，《房屋租赁合同》系原告与被告的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行自己的义务。该合同约定，租赁期限为自2017年1月9日至2019年1月8日。之后被告仍使用涉案房屋，双方形成不定期租赁关系，原告随时可以解除合同。2020年7月10日，原告向被告邮寄律师函，载明：即自本函件经EMS发出之日起15日内，贵司必须搬离并且按照合同约定向委托人交还房屋。根据该载明内容，本院认定，原告已在合同期限之前通知被告解除合同。故原告诉请判令确认被告与原告签订的房屋租赁合同已经解除，本院予以支持。原告称，房租结清到2020年7月31日，被告从2020年8月1日起，不归还房屋，直到2020年9月26日交还房屋。2020年8月1日至2020年9月26日共计57日，2020年年初，××感染肺炎疫情，为了保护公众××××的标准采取了相应疫情防控措施，属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，系不可抗力，本院根据本地的防疫情况酌定免除原告60日的租金。应当免除的租金数额已超过房屋占用费。故原告诉请被告支付场地占用费，本院不予支持。原告诉请判令被告支付违约金（费用为2750/日，从2020年7月25日起计算至实际搬离日止）暂计至8月18日，金额共计66000元。并在起诉状中称，截止至2020年8月17日，被告仍未按要求履行，根据合同第八条第二款的约定：租赁期限届满，若被告未能将设备设施完好的房屋及时交给原告，被告应按照原日租金的2倍按实际天数向原告支付违约金，因为被告未于7月25日前将房屋交还给原告，故应该支付原告违约金66000元（24*713.16*1.85）。该约定明显过高，被告在原告处还有41818元的押金未退还，该押金已足于支付符合法律规定的违约金。故对原告该项诉请本院不予支持。被告环石公司法定代表人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对其民事诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告杨瑞侠与被告河南环石环境技术有限公司签订的《房屋租赁合同》已解除；二、驳回原告杨瑞侠的其他诉讼请求。案件受理费2445元（原告预交诉讼费2741元），减半收取1222.5元，由原告杨瑞侠负担1197.5元，被告河南环石环境技术有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 彭 磊二〇二〇年十二月二十一日书记员 段葳蕤