广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0785民初2166号原告：江门锦桥物业管理有限公司，住所地：江门市蓬江区*********,统一社会信用代码：914********112154K。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：唐玉连，系广东义轩律师事务所律师。被告：黎霭英，女，汉族，住广东省恩平市************，公民身份号码：440************743。委托诉讼代理人：莫国平，男，汉族，住广东省恩平市****************，公民身份号码：440************71X。系被告黎霭英的丈夫。原告江门锦桥物业管理有限公司与被告黎霭英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江门锦桥物业管理有限公司的委托诉讼代理人唐玉连，被告黎霭英的委托诉讼代理人莫国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江门锦桥物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠7199.42元及逾期付款损失8183元给原告（逾期付款损失以拖欠的物业服务费为基数,按月利率2%的标准计付，2016年1月1日起至2020年8月31日期间为8183元，自2020年9月1日起至被告清偿全部物业服务费之日止，继续按月利率2%的标准计付）；2、判令被告支付拖欠的车位管理费410元及逾期付款损失67元给原告（逾期付款损失以拖欠的管理费为基数,按月利率2%的标准计付，2020年1月1日起至2020年8月31日期间为67元，自2020年9月1日起至被告清偿全部车位管理费之日止，继续按月利率2%的标准计付）；3、判令被告支付拖欠的电梯费1368元及逾期付款损失223元给原告（逾期付款损失以拖欠的电梯费为基数,按月利率2%的标准计付，2020年1月1日起至2020年8月31日期间为223元，自2020年9月1日起至被告清偿全部电梯费之日止，继续按月利率2%的标准计付）；4、本案全部诉讼费用由被告承担。庭审期间，原告撤回第2项、3项诉讼请求。事实和理由：2009年4月，被告与恩平市锦桥房地产开发有限公司订立《广东省商品房买卖合同》，购买恩平市******************商品房（以下简称该房屋），成为锦城御苑小区业主。2009年9月24日，被告与原告订立《物业管理服务协议》，约定由原告为锦城御苑小区提供物业管理服务，被告应当按约向原告支付物业费、车位管理费、电梯费用由被告承担，先由原告代缴，被告应当及时返还给原告。2016年左右，被告向恩平市锦桥房地产开发有限公司购买锦城御苑小区内小车位一个，被告应当按10元/月的标准向原告支付车位管理费。2009年至2019年期间，原告依约为恩平市锦城御苑小区提供了前期物业管理服务，但被告未依约向原告支付物业费、电梯费和车位管理费。原告多次催促被告支付拖欠的物业费、电梯费车位管理费，无果。至今，被告尚欠2016年1月1日至2019年12月31日期间的物管费7199.42元未付（房屋建筑面积124.99平方米×1.2元/平方米×48月）；尚欠2013年1月1日至2019年12月31日期间的电梯费用1368元未付，尚欠2016年8月1日至2019年12月31日期间的车位管理费用410元（10元/月×41月）。鉴于上述事实，原告认为：一、原告与被告建立的物业服务合同关系，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，合法有效，应受法律保护，双方均应履行合同义务。二、原告已依约提供物业管理服务，被告应当依约向原告支付物业费、电梯费，被告无正当理由拒不支付相关费用，已构成违约，依法应当承担支付物业费、电梯费以及逾期付款损失的法律责任。综上所述，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法处理。被告黎霭英答辩称，一、原告没有依法依规使用投标中标或者政府批准的协议方式被选聘，非法取得小区前期物业管理的经营权；原告没有具备相应的物业管理资质；在本小区的同类案件中已经经法院查证原告没有依法依规进行备案；原告作为物业管理服务公司，没有按照法律法规的相关规定进行投标中标或者经相关部门批准采用协议方式被选聘，没有依法进行物业管理资质认定。没有依法在恩平市相关主管部门进行备案，就开始对小区进行物业管理服务和收费等非法的经营活动。原告涉嫌以欺诈手段欺骗业主订立合同，涉嫌与建设单位恶意串通以便损害全体业主的利益，同时原告还以合法形式掩盖非法目的骗取业主的信任，使业主签订受欺诈的合同达到其非法经营的目的。二、原告没有根据本小区物业等级依法依规进行物业服务收费定价审核和依法备案。在本小区的同类案件中已经经法院查证原告没有依法依规进行备案，其收费属于非法收费行为。物业费分前期物业管理收费和正式物业管理收费。物业收费标准由物业企业按照建设部《物业服务企业收费管理办法》的规定，经过管理成本核算，加上企业利润和税金等综合计算而来。前期物业费的收费标准由房管部门负责对物业收费标准进行初审和批准。正式物业管理费由业主委员会、物业公司协商制定标准，或经过物业招投标形式来确定物业收费标准，并由业主大会表决通过。本小区直至现在都属于前期物业管理收费，其收费标准应由房管部门负责对物业收费标准进行初审和批准。经房管部门批准的物业收费标准，由物业公司和开发商在前期物业管理合同中进行约定。并公示在物业规约、房屋销售合同之中。物业公司同时应将房管局核准的收费标准上报地方物价管理部门做收费备案，并取得备案通知书，在收费前还要申请《收费许可证》。三、原告没有依法依规对本小区的物业进行承接和验收，与“恩平市锦桥房地产开发有限公司”恶意串通侵害业主共有财产和利益。在本小区的同类案件中已经经法院查证原告没有依法依规进行备案；物业的承接验收，是物业服务企业承接房地产开发企业委托管理的新建房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。承接验收是物业管理过程中一个重要环节，对物业管理的顺利进行有着重要的意义。物业服务企业在承接一个物业项目并签订物业服务合同时，理所当然要对物业进行认真的清点和查验，以明确保障和维护业主的合法权益。但是，当业委会要求原告公示和被查阅承接和验收的相关资料时，原告拒绝（或者说不能）提供。同时经业主到恩平市相关主管部门查询得知，原告从未上报进行备案，属于违法违规的行为。四、原告没有依法依规与开发商签订《前期物业服务合同》和制定小区业主《临时管理规约》。五、原告伪造合法升价的假证据，原告非法提高物业服务费收费标准属于非法升价。相关法律法规规定首先明确物业服务费调整的前提条件，即物业服务企业接受业主的委托。也就是说，物业服务费无论涨价还是降价都要业主同意。按照有关规定，已经成立业主委员会的小区物业服务费由双方商定，物业服务费的涨价是关乎全体业主的共有事项。如果物业公司提出涨价的要求，必须经过占建筑物总面积1/2以上的业主且总人数的1/2以上的业主表决通过，不能随便涨价。根据原告锦桥物业公司证据锦城御苑物业缴费公示表的复印件，表明原告强行升价的用意。原告锦桥物业公司涉嫌伪造假证据，把公示两个字像贴上去一样，在收费表那里贴上公示两个字就当作公示，是明显的造假。六、原告没有履行合同约定、没有提供质价相符的服务、原告对业主的共有物业管理不全且恶意串通侵占业主共有财产和利益。七、原告私吞业主广告费和建设单位已经缴交承诺赠送业主的物业服务费。本小区按开发商的售楼广告是属于高尚小区，其广告价值肯定不菲，据统计下去步梯口有12个，电梯24部，小区的出入口2个，车库的出入口2个，物业管理公司一直都利用以上位置进行投放广告，但原告锦桥物业公司从来没有把这属于全体业主的收益在小区进行公示，而物业在电梯或者其他公共地方换个灯泡或者电源的开支一样不少的进行公示。原告锦桥物业公司在2019年6月初开始清拆各种广告，其行为就是想掩盖掉广告费收入，中饱私囊。根据相关法律法规小区这些投放广告的位置是公共场所和公用设施的地方，其广告收入属于全体业主共有，由于原告从来没有公示广告费的收入情况，只能按照同级别的小区广告投放价格对本小区的广告费收入做一个统计（按8年计算），广告投放和出租的总收入数是3139200元。本院经审理认定事实如下：原告锦桥物业公司是2008年4月15日成立的其他有限责任公司，经营范围为物业管理，房地产中介代理、咨询服务。2009年4月9日，被告与恩平市锦桥房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，向恩平市锦桥房地产开发有限公司购买恩平市******************商品房（该房屋为电梯房）。买卖合同签订后，恩平市锦桥房地产开发有限公司依约交付该房屋给被告居住使用。2009年9月24日，原告锦桥物业公司（甲方）与被告（乙方）签订《物业管理服务协议》，就前期物业管理服务协议约定：该协议主要约定：第一条物业名称锦城御苑3幢201号房（建筑面积124.99平方米）；第二条一、甲方的权利和义务：1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《物业使用守则》并书面告知乙方；3、建立健全本物业的物业管理档案资料；4、制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为；5、依据本协议向乙方收取物业管理费用。二、乙方的权利义务：1、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；2、遵守本物业的物业管理制度和《物业使用守则》；3、依据本协议向甲方交纳物业管理费用，并承担公共设施设备的使用、维护及重建费用的分摊。第三条物业管理服务内容：房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生；保安；车辆停放。第四条物业管理服务乙方交纳费用时间：每月15日；两年内步梯住宅按建筑面积每月每平方米0.6元（含公共水电费）、电梯住宅按建筑面积每月每平方米0.8元（不含本幢公共电费，电梯住宅公共用电分摊见附件三：《公共用电电量分摊办法》），两年后由物价局审核确定物业管理费；第七条违约责任：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按1%每天交纳违约金。2010年1月20日，被告签领钥匙并接收案涉房屋。被告入住后，初期按时缴纳物业管理费。原告于2015年1月1日起对电梯住宅的物业服务费标准调整每月1.2元/平方米，并已通知业主和进行公告，大部分业主缴纳物业服务费。但被告从2016年1月1日起至2019年12月31日止，没有缴纳物业管理费。经原告多次催收，被告仍未交纳。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。结合双方诉辩意见，本案争议焦点为：一、原告主体资格是否适格；二、涉案《物业管理服务协议》是否合法有效；三、自2015年1月起涉案物业管理费交纳标准及原告的请求应否予以支持。一、关于原告主体资格是否适格的问题。《物业管理服务协议》中“甲方（签章）”为江门锦桥物业管理有限公司锦城御苑管理处，该管理处作为原告锦桥物业公司的内设机构，不具有独立的法人资格。但是，由于原告认可并同意以该管理处的名义与被告签订《物业管理服务协议》，故该协议中甲方的权利义务应由原告锦桥物业公司享有和承担。现双方因协议的履行产生纠纷并诉至法院，原告有权作为案件当事人参加诉讼，也即原告主体资格适格。二、关于涉案《物业管理服务协议》是否合法有效的问题。首先，本案中，根据原告提交的国家企业信用信息公示系统查询结果、资质等级证书等证据显示，原告具备提供物业管理服务的资质；其次，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。依法成立的合同受法律保护”的规定，涉案《物业管理服务协议》系原告与被告签订，应对被告产生效力。再次，被告抗辩称原告不具备物业管理资质、未依法适用投标中标或政府批准的协议方式被选聘、未依法进行备案、在签订协议时存在欺诈行为且与建设单位恶意串通损害全体业主的利益，对于上述抗辩主张，经审查，一是被告并未提供证据证明在签订协议时原告存在欺诈行为以及与建设单位恶意串通损害全体业主的行为，且2009年1月至2015年12月长达近六年期间，原告正常提供物业服务，被告亦均正常缴纳物业管理费，并未提出异议，故被告该抗辩主张没有事实依据，本院不予支持。二是被告抗辩称原告不具备物业管理资质，亦未依法适用投标中标或政府批准的协议方式被选聘，未依法进行备案，但上述行为属于行政管理规范,不应理解为足以导致合同无效的效力性禁止规范。故《物业管理服务协议》是原、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，合同各方应当严格按照约定履行合同的权利与义务。三、自2015年1月起涉案物业管理费交纳标准及原告的请求应否予以支持。首先，关于物业管理费交纳标准。原告主张其根据《物业管理服务协议》的约定和参照同期同类物业管理服务的市场价格，将物业管理费调整为每月1.2元/㎡符合约定以及法律规定，被告则抗辩称原告未经业主总人数的半数以上同意就已经升价属于违法，其价格调整不合法。对于二者争议，经审查，根据双方签订的《物业管理服务协议》第四条“两年内步梯住宅按建筑面积每月每平方米0.6元（含公共水电费）、电梯住宅按建筑面积每月每平方米0.8元（不含本幢公共电费），两年后由物价局审核确定物业管理费”的约定，有关“步梯住宅按建筑面积每月每平方米0.6元、电梯住宅按建筑面积每月每平方米0.8元”的约定的时间期限为两年，即2011年9月24日以后物业管理费交纳标准并未明确约定。原告于2015年1月根据自身经营情况并参照同期同类物业管理服务的市场价格，将锦城御苑小区电梯住宅的物业管理费标准定为每月1.2元/平方米，并通过《锦城御苑物业缴费公示表》向业主进行公示，原告提交的《收据》、《缴费表》等证据显示在2013年4月以后超过半数以上的业主亦按照新的收费标准给付物业管理费。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第二项“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：“……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。……”的规定，在双方并未明确约定物业管理费标准的情况下，上述锦城御苑小区电梯住宅的物业管理费标准定为每月1.2元/平方米并未明显超过当地的市场价格，也未有证据证明超过当地政府指导价，故涉案锦城御苑小区电梯住宅的物业管理费标准定为每月1.2元/平方米并无不妥，原告该主张本院予以支持。其次，关于被告应交纳的物业管理费以及逾期付款损失具体金额计算。根据已查明事实，被告拖欠原告2016年1月1日2019年12月31日期间的物业管理费，故被告应向锦桥物业公司支付2016年1月1日2019年12月31日期间的物业管理费共7199.42元（房屋建筑面积124.99平方米×1.2元/平方米×48个月）。关于逾期付款损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，原告主张按月利率2%的标准计算逾期付款损失，虽然原未举证证明其因被告违约行为造成的实际损失，但被告逾期未交纳物业管理费的行为确实给原告造成一定的利息损失，现原告请求按月利率2%计算逾期付款损失，超过其银行利息损失的30%，可以认定为原告请求的损失过分高于造成的损失，本院结合本案情况予以适当调整。原告请求的逾期付款损失可参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30-50%……”。中国人民银行已经自2019年8月20日起授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故自2019年8月20日改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款损失。原告与被告约定物业管理费交纳时间为每月15日，本院确定被告应从2016年1月16日起支付逾期付款损失给原告。2016年1月至2019年8月期间每月的逾期付款损失，以当月应缴物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算；2019年9月至实际付清之日止每月的逾期付款损失，以当月应缴物业管理费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黎霭英应在本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费7199.42元并支付逾期付款损失（从2016年1月16日起计算支付逾期付款损失给原告。2016年1月至2019年8月期间每月的逾期付款损失，以当月应缴物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算；2019年9月至实际付清之日止每月的逾期付款损失，以当月应缴物业管理费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%计算）给原告江门锦桥物业管理有限公司；二、驳回原告江门锦桥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费118.13元（原告江门锦桥物业管理有限公司已预交），由原告江门锦桥物业管理有限公司负担14元，由被告黎霭英负担104.13元（原告江门锦桥物业管理有限公司多预交的案件受理费104.13元同意由被告黎霭英直接向其支付，应由被告黎霭英在履行本判决时直接向原告江门锦桥物业管理有限公司支付案件受理费104.13元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 梁日稳二〇二〇年十二月三十一日法官助理 冯艳权书 记 员 吴敏仪