江苏省苏州市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）苏05行终565号 上诉人（原审原告）曹楠，男，1983年10月28日生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托代理人曹俭,系上诉人曹楠的父亲。 被上诉人（原审被告）苏州市自然资源和规划局，住所地苏州市姑苏区干将西路**。 法定代表人黄戟，局长。 委托代理人汤皓若，该局工作人员。 委托代理人陈婷雯，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。 原审第三人曹俭，男，1954年12月20日生，汉族，住苏州市姑苏区。 上诉人曹楠因诉苏州市自然资源和规划局（以下简称苏州资规局）所作关于苏州市姑苏区西麒麟巷X号房屋权籍调查和不动产权证办理的《答复》一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2020）苏0508行初9号行政判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。 原审法院经审理查明，曹楠与曹俭分别为苏州市西麒麟巷**与**的土地使用权人，使用权类型分别为划拨与出让。2019年9月4日，苏州市行政审批局分别向曹楠与曹俭核发建设工程规划许可证，同意西麒麟巷X号与X号合建一幢一层与一幢二层加阁楼的三层建筑，其中西麒麟巷X号用地范围内的建筑面积共计203.66平方米，西麒麟巷X号用地范围内的建筑面积共计370.65平方米。2019年9月17日，苏州资规局向曹楠与曹俭作出建设工程规划核实合格证，同意通过核实验收；其中X号房屋位于西麒麟巷X号用地范围内，X号房屋横跨西麒麟巷X号与X号土地，X号房屋的一层门厅、二层楼梯与客房、阁楼楼梯等部位均在两块土地分割线上。2019年10月22日，曹楠向苏州资规局递交承诺共同处置，放弃单独处置权利的承诺书。2019年10月23日，苏州市房地产测绘队针对案涉X房屋出具登记报告，载明房屋设计用途为非成套住宅，同时备注：西麒麟巷X号东侧与西麒麟巷X号西侧实为一幢二层加阁楼的住宅，该部位无独立通行条件，东西两侧分割线依据用地红线。2019年11月19日，曹楠向苏州资规局邮寄信件，咨询西麒麟巷X号房屋翻建登记受理情况。2019年11月25日，苏州资规局下属单位苏州市不动产登记中心向曹楠作出《答复》，告知曹楠，翻建的幢号为X的房屋为一幢整体房屋，横跨了西麒麟巷X号与X号土地，不具备独立通行条件；曹楠与曹俭申请的不动产单元各自不具备独立使用价值，无法为其办理相应的权籍调查。 原审法院认为，根据《不动产登记暂行条例》第七条的规定，苏州资规局作为苏州市人民政府确定的苏州市辖区不动产统一登记机构，具有办理案涉房屋不动产登记的法定职责，是本案适格被告。 本案主要争议焦点为苏州资规局所作《答复》的事实认定及法律适用是否正确。《不动产登记暂行条例》第八条第一款规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。《不动产登记暂行条例实施细则》第五条规定，《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。……前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。《不动产单元编制规则》第3.12条“定着物单元”规定，权属界线固定封闭、功能完整且具有独立使用价值的房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木等定着物，是定着物所有权登记的基本单位。第3.16条“不动产单元”规定，权属界线固定封闭且具有独立使用价值的空间，由定着物单元和其所在宗地（宗海）共同组成，是不动产登记单元。依据上述规定，不动产单元的划定需权属界线封闭且具有独立使用价值。本案中，在案证据可以证明，曹楠所申请的西麒麟巷X号部分房屋实际是与西麒麟巷X号共建的一幢二层加阁楼房屋，其中部分房屋横跨了西麒麟巷X号与X号两块土地性质不同的宗地，权属界线并不封闭且不具有独立使用价值，不符合上述规定中的不动产登记单元定义，苏州资规局作出无法进行权籍调查及不动产登记的答复，并无不当。曹楠认为，依据《不动产单元编制规则》第6.1.e条以及第5.1.d条的规定，案涉房屋为非成套住宅，可以进行不动产登记。但第6.1.e条“非成套住宅，可以间为单位划分定单元，当同一权利人拥有连续多间房屋时，可一并划分为一个定着物单元”的规定，实际上也是以间计算的房屋符合权属界线封闭且具有独立使用价值为前提，同时，第5.1.d条“两个或两个以上权利人共同使用的地块，土地所有权界限难以划清的，应设为共用宗”的规定系针对宗地划分，而非房屋，故对于曹楠的上述主张，原审法院不予支持。 综上，苏州资规局针对曹楠的权籍调查与不动产登记申请所作《答复》，认定事实清楚、适用法律正确，曹楠所提责令苏州资规局为曹楠办理西麒麟巷X号权籍调查与不动产权证的主张，缺乏事实与法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回曹楠的诉讼请求。一审案件受理费50元，由曹楠负担。 上诉人曹楠上诉称，1.上诉人的规划许可证验收合格面积203.66平方米,房地产测绘队面积计算成果215.49平方米;被上诉人出具的房产分丘平面图面积为504.45平方米,比规划验收合格证多出了288.96平方米。2.原审第三人曹俭出示的规划许可证证明该合建房屋的许可证是从苏规金(2002)私字第56号规划许可证变更而来,是共同共有合建的房屋。建设部《房地产统计指标解释(试行)》（建住房[2002]66号）规定，两户合用一套住宅,按一套统计。非成套住宅是指供人们生活居住的但不成套的房屋。被上诉人应按照上述规定为上诉人办理不动产登记,不能用2019年10月1日实施的《不动产单元设定与代码编制规程》来确权,因为该规程没有共同共有房产的编制,规划许可证同意上诉人和原审第三人合建西麒麟巷X号、X号一幢一层建筑及一幢二层加阁楼的三层建筑,对权利人共同共有的房屋已批准。3.原审法院已认定“两个或两个以上权利人共同使用的地块,土地所有权界限难以划清的,应设为共用宗”。上诉人的请求是地籍权调查而非房屋权籍调查,房屋已有规划验收合格证调查完成,仅需进入登记程序即可。因为上诉人的建设用地是划拨，有地籍权调查的要求,原审第三人的建设用地是出让,被上诉人认为该房屋座落的用地要求性质一致设为共有宗，上诉人认为用共用宗的法规可进行地籍权调查。综上,被上诉人已批准上诉人和原审第三人在各自的住宅建设用地上合建共同共有的一幢一层及二层带阁楼的三层建筑;又认为该三层建筑座落的土地不是共有宗,不能进行不动产登记。原审第三人已向被上诉人按《中华人民共和国物权法》第一百四十三条申请互换住宅建设用地,满足被上诉人认定房屋座落用地共有宗的要求,但被上诉人至今未予理睬。综上，请求撤销原审判决，依法判决被上诉人办理西麒麟巷X号地籍权调查及办理不动产权证登记。 被上诉人苏州资规局答辩称，上诉人曹楠与原审第三人曹俭申请的不动产单元各自不具有独立使用价值,被上诉人作出的《答复》并无不当,原审法院据此作出的判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确。 二审中，上诉人提供苏州市规划局建设项目报建答复函（苏规姑[2016]私复字0005号）一份，经核查，本院认为，该份证据材料不属于二审期间的新证据，因上诉人逾期举证，本院不予接纳。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，《不动产登记暂行条例》第八条第一款规定,不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。《不动产登记暂行条例实施细则》第五条规定,《条例》第八条规定的不动产单元,是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。《不动产单元设定与代码编制规程》(GB/T37346-2019)第3.16条的规定,不动产单元是指权属界线固定封闭且具有独立使用价值的空间,由定着物单元和其他所在宗地(宗海)共同组成,是不动产登记的基本单位。本案中,西麒麟巷X号(东侧)和西麒麟巷X号(西侧)实为一幢二层加阁楼的住宅,其中部分房屋横跨了西麒麟巷X、X号两块土地性质不同的宗地,权属界线并不封闭且不具有独立使用价值,各自部位无独立通行条件，因此,被上诉人作出无法为其办理相应的权籍调查的《答复》，并无不当。上诉人主张被上诉人应当按照建设部《房地产统计指标解释(试行)》（建住房[2002]66号）的相关规定为其办理不动产权证登记，本院认为，不动产权证登记系依申请的行政行为，本案上诉人于2009年申请不动产登记，被上诉人按照现行有效的《不动产单元设定与代码编制规程》(GB/T37346-2019)等规定作出《答复》，并无不当。另，西麒麟巷X号和X号地块的使用权类型分别为划拨与出让，上诉主张可设为共有宗，缺少充分的法律依据，本院不予支持。综上，上诉人曹楠的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人曹楠负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈芝颖 审判员  姜雨昊 审判员  赵 芬 二〇二〇年十二月十五日 书记员  张 雷