河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1002民初6398号原告：王世岗，男，汉族，1963年7月5日出生，住许昌市建安区。委托诉讼代理人：郝宏广，河南卓通律师事务所律师。被告：河南澳洋置业有限公司，住所地许昌市魏都区西大街道古槐街与人民路交叉口临街楼**403。法定代表人：于滔，该公司总经理。原告王世岗与被告河南澳洋置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月2日公开开庭进行了审理，原告王世岗及其委托诉讼代理人郝宏广到庭参加诉讼，被告河南澳洋置业有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王世岗向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告王世岗与被告河南澳洋置业有限公司签订的《预约选房协议》无效；2.被告河南澳洋置业有限公司返还原告王世岗购房款418600元并自2012年10月22日起至实际返还之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算利息（截至起诉之日利息暂计184620.35元）；3.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告作为郑州弘业建筑工程有限公司许昌分公司项目经理,也是被告府前名居项目前期实际施工人,后由于被告没有完成该项目的施工许可等审批工作,为避免损失进一步扩大,被告与原告等签订《府前名居合作项目终止暨清算协议书》,共同确认了被告欠工程款数额、归还原告的期限,以及允许王世岗代卖部分房屋,所得房款折抵所欠工程款之后,由于被告没有按约履行还款义务,原告遂代卖了部分房屋,收到房款后到被告处出具相应房款的折抵工程款手续,被告与购房者签订《预约选房协议》,并出具收款收据认可购房者交付房款的事实。但是,原告不是专业的房屋销售人员,代卖房屋折抵之工程款远远达不到被告所欠工程款。恰好原告本人也有购买房屋的需求,就与被告协商,被告将其开发的位于魏武帝广场对面的府前名居?澳洋新天地第2号楼1单元5层504号房屋出售给原告,房款折抵所欠部分工程款。被告与原告签订了《预约选房协议》,并向原告出具编号为017814的收款收据认可了原告已经全部交付房款418600元的事实,同时原告也向被告出具相应418600元房款的折抵工程款手续。根据我国司法实践和最高人民法院司法观点,以抵账方式进行的房屋交易中,可以认定买受人已经向出卖人给付房屋全部购房款。《预约选房协议》签订后,原告多次催促被告签订《商品房买卖合同》及交付房屋,但是被告却以种种理由推诿,迟迟不与原告签订《商品房买卖合同》,也不向原告交付房屋。被告的行为已将严重损害了原告的合法权益,给原告造成了重大损失。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼,请贵院查清事实,依法支持原告的诉讼请求河南澳洋置业有限公司未作答辩。经审理查明：2010年12月10日，被告河南澳洋置业有限公司与郑州弘业建筑工程有限公司许昌分公司签订协议书，由郑州弘业建筑工程有限公司许昌分公司承建被告开发位于许昌市曹丞相府以南、文化路以北（原许昌市二中）府前名居小区部分建设工程项目。后郑州弘业建筑工程有限公司许昌分公司对工地施工项目进行了结算，并于2012年5月7日由被告河南澳洋置业有限公司与郑州弘业建筑工程有限公司许昌分公司、王世岗、许昌德丰房地产开发有限公司签订府前名居合作项目终止暨清算协议书，确认被告河南澳洋置业有限公司欠郑州弘业建筑工程有限公司许昌分公司支付的保证金、前期施工费用损失、终止原协议履行的可得利益损失共计890万元，并约定被告河南澳洋置业有限公司应在2012年8月30日前按照协议约定赔付给郑州弘业建筑工程有限公司许昌分公司指定人员王世岗，王世岗为工程实际施工人、项目负责人，该890万元归王世岗享有。后因被告河南澳洋置业有限公司资金紧张未能向王世岗还款，后经协商，由王世岗对房屋售卖，所得房款用于抵扣工程款。2012年10月22日，由被告河南澳洋置业有限公司作为甲方、与作为乙方的王世岗签订【府前名居?澳洋新天地】预约选房协议，双方约定：“甲、乙双方就乙方预约选定甲方开发建设的魏武帝广场对面的府前名居?澳洋新天地项目第2号楼1单元5层504号房一事，达成如下协议：1、甲乙双方在签订本预约选房协议时，乙方已经详细阅读了府前名居?澳洋新天地预约选房须知并知悉相关条款，已对甲方建设的该房源做了充分的了解并愿意支付元人民币（大写：肆拾壹万捌仟陆佰元整）给甲方作为预约选房诚意金；2、该房源建筑面积约91平方米…优惠后单价约4600元/平方米，优惠后总房款金额约418600元，大写：肆拾壹万捌仟陆佰元整。3、乙方签订本预约选房协议后根据甲方通知：通知方式为电话通知、报纸公告或信函通知等，在乙方接到通知后6日内到澳洋新天地接待中心签订《商品房买卖合同》……”，被告河南澳洋置业有限公司在甲方处加盖“河南澳洋置业有限公司销售部”印章，原告王世岗在乙方处签名，签于澳洋新天地售楼部。同日，被告河南澳洋置业有限公司向原告王世岗出具编号为017814的收款收据一份，内容为：“今收到王世岗人民币肆拾壹万捌仟陆佰元￥418600元，系付诚意金2#-5-504，2#楼”，并加盖“河南澳洋置业有限公司财务专用章”，但案涉的府前名居项目至今未能向原告王世岗交房。另查明，河南澳洋置业有限公司所开发的“府前名居”项目截止本案庭审时仍未取得商品房预售许可证。以上事实，有原告王世岗提供的协议书、府前名居合作项目终止暨清算协议书、府前名居?澳洋新天地预约选房协议、收款收据、当事人陈述及庭审笔录等在卷为凭。本院认为，本案原告王世岗与被告河南澳洋置业有限公司所签订的“预约选房协议”是双方当事人的真实意思表示，且该“预约选房协议”对商品房的基本情况、商品房价款的确定方式及总价款等做了约定，同时原告王世岗已按照该协议的约定履行了支付全部款项的义务，故该“预约选房协议”实际为商品房预售合同。因双方当事人签订“预约选房协议”时至原告王世岗起诉时，被告河南澳洋置业有限公司作为出卖人尚未取得商品房预售许可证，违反《城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项关于商品房预售必须取得预售许可证明的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，故本案原、被告双方签订“预约选房协议”为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律约束力”、第五十八条约规定：“无效或者被撤销后，因该合同取得的财产后，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。故原告王世岗起诉主张被告河南澳洋置业有限公司返还购房款418600元及利息的请求合法有据，本院予以支持，但自2012年10月22日至2019年8月19日的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际返还之日的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第四十四条、第五十二条、第五十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告王世岗与被告河南澳洋置业有限公司签订的《预约选房协议》无效；二、被告河南澳洋置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王世岗购房款418600元及利息（以418600元为基数按照中国人民银行同期贷款利率自2012年10月22日计算至2019年8月19日止；以418600元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日至实际返还之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9833元因适用简易程序减半收取计4917元，由被告河南澳洋置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于许昌市中级人民法院。审判员  燕金钊二〇二〇年十二月八日书记员  魏泽森