湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初16559号原告：李某，男，2003年3月1日出生，汉族，居民，住广东省中山市石岐区。法定代理人：蒋某（系李某之母），女，1976年6月12日出生，汉族，居民，住广东省中山市石岐区。委托诉讼代理人：唐士杰，湖南清源律师事务所律师。被告：彭某某，男，1977年3月13日出生，汉族，居民，住湖南省永顺县。原告李某与被告彭某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某的委托诉讼代理人唐士杰到庭参加诉讼。被告彭某某经本院传票传唤无正当理由拒绝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某向本院提出以下诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋租赁合同，合同编号为15-08号商铺；2.判令被告支付2019年3月1日至2020年5月1日租赁期间的租金，共计1年2个月，租金为125989.912元；3.判令被告支付迟延履约违约金37796.97元；4.判令履约保证金17186元不予退还；5.判令被告支付2019年10月1日至2020年5月31日共计8个月的物业管理费2999.6元，上述金额合计183972.48元；6.判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2018年6月1日，长沙宏程房地产开发有限公司（以下简称宏程公司）（甲方）与被告（乙方）和苏旭明签订《租赁合同》合同编号为15-08号商铺，合同约定如下：被告租赁长沙市芙蓉区晚报大道569号万科金域蓝湾15栋08号商铺。建筑面积为52.08ｍ2，租赁期限为3年，自2018年6月1日至2021年5月31日。从2018年6月1日至2018年6月30日为装修期，装修期内被告不需要缴纳租金。装修期结束后给予被告6个月的培育期，培育期内按10元／ｍ2支付租金。第一年2019年1月1日至2019年5月31日为165元／ｍ2，2019年6月1日至2020年5月31日为174.9元／ｍ2，2020年6月1日至2021年5月31日为185.4元／ｍ2，租金不包含物业费。乙方向甲方支付人民币17186元履约保证金。本合同因乙方违约终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金，在双方协商一致后，乙方经提前90天书面通知甲方，可以提前终止本合同。乙方迟延缴纳合同约定的租金及其他费用的，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金。延迟超过30日，甲方有权解除合同。甲方和乙方按以下地址发送通知，乙方地址：湖南省长沙市宁乡县××栋××单元××，收件人：苏旭明，联系电话：137××******。合同签订后，宏程公司向被告和苏旭明交付了商铺钥匙、购电卡、水卡，被告向宏程公司支付了履约保证金以及培育期租金。2018年6月6日，原告的母亲蒋某经宏程公司介绍以原告的名义购买了万科金域蓝湾15栋08号商铺，并签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同编号为20160137架空层08，合同签订当天原告母亲蒋某向宏程公司支付了全部购房款。2018年7月18日，宏程公司、原告以及被告签订《租赁三方协议》，约定宏程公司出租权利义务转移给原告，被告向原告履行承租义务。三方协议签订后，宏程公司将收取到的被告履约保证金17186元转账给原告母亲。2018年7月25日，被告通过苏旭明的微信向原告支付培育期租金3125元。2019年3月开始，被告未向原告支付租金。2019年4月29日，原告母亲找到被告要求缴纳租金，被告称暂时无钱支付，当天向原告出具欠条一张，约定所欠的2019年3月、4月的房屋租金共计17200元，于2019年12月30日付清。被告出具欠条之后仍未支付租金，也未告知原告解除租赁合同，自2019年3月1日至2020年5月1日止，欠交租金1年2个月。2020年9月3日，长沙市万科物业服务有限公司金域蓝湾分公司向原告发出《缴费通知单》，催缴2019年10月1日至2020年5月30日的物业管理费2999.6元。为维护原告的合法权益，遂起诉到法院。被告彭某某未到庭参与答辩。原告围绕诉讼请求提交了租赁合同、三方协议、长沙市商品房买卖合同、建设银行交易明细、微信聊天记录、欠条一张、缴费通知单，以上证据相互印证，本院予以采信并在卷佐证。根据上述已采信的证据及双方当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：2018年6月1日，宏程公司（甲方）与被告（乙方）和苏旭明签订《租赁合同》，合同编号为15-08号商铺，合同约定如下：被告租赁长沙市芙蓉区晚报大道569号万科金域蓝湾15栋08号商铺。建筑面积为52.08ｍ2，租赁期限为3年，自2018年6月1日至2021年5月31日。从2018年6月1日至2018年6月30日为装修期，装修期内被告不需要缴纳租金。装修期结束后给予被告6个月的培育期，培育期内按10元／ｍ2支付租金。第一年2019年1月1日至2019年5月31日为165元／ｍ2，2019年6月1日至2020年5月31日为174.9元／ｍ2，2020年6月1日至2021年5月31日为185.4元／ｍ2，租金不包含物业费。物业费由乙方承担，乙方向甲方支付人民币17186元履约保证金。本合同因乙方违约终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金，在双方协商一致后，乙方经提前90天书面通知甲方，可以提前终止本合同。乙方迟延缴纳合同约定的租金及其他费用的，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金。延迟超过30日，甲方有权解除合同。甲方和乙方按以下地址发送通知，乙方地址：湖南省长沙市宁乡县××栋××单元××，收件人：苏旭明，联系电话：137××******。合同签订后，宏程公司向被告和苏旭明交付了商铺钥匙、购电卡、水卡，被告向宏程公司支付了履约保证金以及培育期租金。2018年6月6日，原告母亲蒋某与原告的名义购买了万科金域蓝湾15栋08号商铺，并于当日签订了《长沙市商品房买卖合同》。2018年7月18日，原告与宏程公司、被告及苏旭明签订《租赁三方协议》，约定本协议签订之日为租赁房屋租赁相关权益交割日。交割日之前发生的房屋租金由宏程公司收取，房屋相关租赁物管费、水电费由宏程公司与被告按《万科金域蓝湾15-08商铺租赁合同》履行。交割日以后发生的房屋租金由原告收取，房屋相关租赁物管费、水电费由原、被告按照《万科金域蓝湾15-08商铺租赁合同》履行。自2018年6月1日起15-08商铺租户按照季度支付租金，租金收益由蒋某收取。2018年12月10日，宏程公司将被告所交的履约保证金17186元支付给原告的法定代理人蒋某。2018年7月25日，被告支付培育期租金3125元，2019年1月，被告分三次共支付租金17200元。2019年4月29日，被告向原告出具欠条一张，欠条载明“今欠到李某万科金域蓝湾15栋08号商铺2019年3月及4月的房屋共计壹万柒仟贰佰元（17200元），注：2019年12月30日前付清。433127197703138613，欠款人：彭某某。”经查明，自2019年3月1日起至2020年5月1日止的租金为125989.912元。另，原告于2020年5月10日收回涉案房屋。被告至今未缴纳2019年10月1日起至2020年5月10日止的案涉房屋的物业费2749.65元。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应全面履行。被告自2019年3月1日起至2020年5月1日止的租金，被告至今未支付，已构成违约，应承担违约责任。根据合同的约定，被告逾期支付租金超过30日的，原告有权解除合同，故对原告要求解除租赁合同的诉讼请求本院予以支持。经庭审查明，截至2020年4月30日止，被告尚欠原告租金125989.912元，对原告要求被告支付租金125989.912元的诉讼请求予以支持。关于履约保证金，根据双方合同约定若因被告的违约行导致解除的,保证金不予退还，该保证金的性质亦属于违约金，原告已另行主张违约金，故对原告要求不予退还保证金17186元的诉讼请求不予支持。关于物业费，合同约定应该由被告承担，但原告已于2020年5月10日收回案涉房屋，被告应只需缴纳自2019年10月1日起至原告收回案涉房屋之日止的物业费，故对原告要求被告支付截至2020年5月31日止物业费2999.6元的诉讼请求本院予以部分支持。原告要求被告支付总租金的30%的违约金，该标准过高，本院酌情减为按欠付金额的万分之五每日的标准计算违约金，计算至2020年5月10日止为27465.8元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告李某与被告彭某某签订的房屋租赁合同解除；二、被告彭某某在本判决生效后三日内向原告李某支付租金125989.912元；三、被告彭某某在本判决生效后三日内向原告李某支付违约金27465.8元；四、被告彭某某在本判决生效后三日内向原告李某支付物业费2749.65元；五、驳回原告李某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3980元，因适用简易程序，减半收取1990元，由原告李某承担300元，由被告彭某某负担1690元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周家二〇二〇年十二月二十九日法官助理陈某书记员童某某附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。