河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初10192号原告：席恺伦，男，汉族，1994年3月14日出生，住金水区。委托诉讼代理人：刘帅，河南良达律师事务所律师。委托诉讼代理人：豆孟改，河南良达律师事务所实习律师。被告：河南省多元投资开发有限公司，住所地郑州市**长江东路**院商业**楼****，统一社会信用代码91410100693536018A。法定代表人：王紫煜，总经理。委托诉讼代理人：宋鹏帅，河南思敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：原甫，河南思敬律师事务所实习律师。第三人：兴业银行股份有限公司郑州分行，住所，住所地郑州市金水路与未来大道交汇处曼哈顿广场**楼社会信用代码91410100766233967R。法定代表人：刘健，行长。委托诉讼代理人：徐恩民、王静，该行工作人员。原告席恺伦诉被告河南省多元投资开发有限公司（以下简称多元公司）、兴业银行股份有限公司郑州分行（以下简称兴业银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告席恺伦及其委托诉讼代理人刘帅，被告多元公司的委托诉讼代理人宋鹏帅、原甫到庭参加诉讼，被告兴业银行经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告席恺伦向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告多元公司于2017年12月3日签订的《商品房买卖合同》；2、解除原告与被告、第三人签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》、原告与第三人签订的《郑州市预购商品房抵押合同》；3、判令被告返还原告已付购房款382016元，并支付利息（以382016元为基数。自2017年12月3日起至2019年8月20日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止，暂计至2020年8月16日，本息暂计为48389元）；4、判令被告支付原告已向第三人偿还的按揭贷款本金及利息（截止到2020年8月16日的本金43431元及利息114338.3元）；5、判令被告向第三人支付《个人购房抵押（保证）借款合同》项下的剩余贷款本金及利息（截止到2020年10月13日本金为829731.89元，利息为786300.19元）；6、判令被告赔偿原告维修基金5625元、产权工本费80元、按揭代理费866元、公证费220元、服务协议20000元，并支付因解除《房屋买卖合同》产生的违约金12420元；7、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年10月31日，原告与被告签订房屋预售合同，原告购买7栋1单元18层1807号房屋，合同总价款1242016元。经双方协商，当天向被告支付定金、维修基金、产权工本费、购房资格服务费等，并约定于2017年12月3日前将首付款付清。2017年12月3日，首付款支付完毕后，原房屋预售合同解除，并被被告收走，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号17003721511），主要约定：席恺伦购买多元公司开发的二七区长江路南、京广南路东7栋1单元18层1807号房，建筑面积86.55平方米，房屋总价款1242016元，首付款382016元，付款时间为2017年12月3日，剩余款项860000元，付款方式为商业贷款，多元公司应当与2019年6月30日前，将经建设、勘察、设计、施工监理五大责任主体验收合格的房屋交付给席恺伦。由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因交房的，以及施工期间遇自然灾害、恶劣天气、区域性公共安全事件、重大城市规划、市政工程、地下文、地下文物障碍求停工等非出卖人所能控制的因素影响工期的，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定；如合同约定的特殊情况外，出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付××使用，逾期超过180日后，××有权解除合同，出卖人应当自××解除合同通知送达之日起180日天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。该合同还对其他事项进行了约定。同日，原告向被告支付首付款382016元。2017年12月23日原告与被告、第三人兴业银行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：46170230300100），主要约定：席恺伦向兴业银行申请个人购房借款86万元，用于购买二七区长江路南、京广南路东7栋1单元18层1807号房产，贷款资金支付至被告账户；席恺伦以上述房屋作抵押，多元公司提供阶段性连带责任保证。该合同还对其他事项进行约定。2018年7月5日，原告与兴业银行签订《郑州市预购商品房抵押合同》。2017年12月3日、2018年1月13日，被告分别向原告出具增值税普通发票两张，总金额1242016元。2018年1月开始，原告按照合同约定每月向第三人兴业银行支付贷款及利息。2019年4月15日，被告向全体业主发送《延期交房通知书》，通知2019年12月31日前交付房屋，但2019年12月24日，被告再次发送《延期交房通知书》，通知2020年8月15日前交付房屋，目前被告已再次违背其承诺。因被告未按合同约定期限交付房屋，且一再延期，已构成根本性违约，为保障原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告多元公司辩称：一、根据合同约定及法律规定，如有相关政策、法律法规、发生不可抗力情形的交房日期等应当予以顺延，案涉房屋在建设施工过程中遭遇环保等政策影响被迫停工，停工期间应属于不可抗力因素对交房时间予以顺延，故被告不应当承担任何逾期交房违约金。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，被告积极履行合同义务，但受政府政策、政府通知停工等客观因素影响，严重影响工程进度。二、根据统计，被告因政策以及环保要求等影响交房的天数共计646天，而且该事项属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情形，应当适用不可抗力相关规定。同时根据《商品房买卖合同》第八条约定，《民法总则》第一百八十条以及《合同法》第一百一十七条规定，因在合同履行过程中发生不可抗力，被告不承担民事责任，交房期限应当相应顺延，即自合同约定交房之日（即2019年06月30日）起顺延646天，根据顺延后的期限被告不存在逾期交房行为，不应当承担逾期交房的违约责任。今年由于新冠疫情对各个行业都直接造成的巨大冲击，被告交房时间应当相应顺延。根据签订的《商品房买卖合同》的约定，原告不具有解除合同的权利。由于不可抗力导致交房期限顺延，根据顺延后的的交房期限，即使认为被告存在逾期交房的情况，逾期期限也远远未超过180日，根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定，逾期未超过180日的，合同继续履行。并没有约定原告享有解除合同的权利。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：”根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者××迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”，因此即使认为原告有解除合同的权力，其并未事先向答辩人主张解除合同也未通知被告，并不具备解除合同的条件。因此，原告要求解除合同没有事实和法律依据，其解除合同的诉讼请求不应得到支持。原告已存在房款交付迟延的情形，按照合同约定交房期限应当顺延。根据双方《商品房买卖合同》第八条约定××在交房前未付清全款的，除按合同第七条承担违约责任外，交房时间相应顺延。四、原告所主张的违约责任过重，应当予以减免。根据《合同法》第一百一十四条、《合同法解释(二)》二十九条规定，原告准主张违约金过高，不符合损失填平的原则，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及外界客观因素等，综合认定相关责任。鉴于未按期交房主要原因在于不可抗力，而且被告也采用各种方式加快工期，原告并未因此受到损失，故应当在抵扣不可抗力天数后，按照合理的赔偿标准进行赔偿。五、涉案小区大部分房屋已经取得新政策要求的工程竣工预验收报告，五大主体验收合格，因为政策变更导致竣工备案表迟延，但是被告已经积极提交相关材料，即将取得竣工备案表，直接解除合同将给被告，给社会带来巨大影响。六、结合案件实际情况及双方合同履行情况，被告不存在违约情形，不应当承担违约责任，本案的诉讼费应由原告承担。第三人兴业银行述称：原告无权解除《个人购房抵押（保证）借款合同》，第三人也不同意解除《个人购房抵押（保证）借款合同》。第三人按照《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定，按照足额发放了贷款，已履行了借款义务，原告及被告也应按照合同要求履行相应的还款责任。《个人购房抵押（保证）借款合同》第九条明确规定，借款发放后，本合同的效力独立于本合同项下房屋买卖合同的效力，房屋买卖合同发生变更、延期执行或被宣布无效等情况的，均不影响本合同的履行；房屋买卖合同发生的任何纠纷，包括但不限于有关质量、交房条件、权属等方面的纠纷，均与债权人无关，本合同应正常履行，债务人应按照本合同约定归还借款本息、支付有关费用。经审理查明：一、原告席恺伦（××）与被告多元公司（出卖人）于2017年12月3日签订《商品房买卖合同》（合同编号：17003721511），协议主要约定：第二条，××购买的商品房为预售商品房。第三条，××购买的商品房，为本合同第一条规定的项目中的：二七区长江路南、京广南路东7幢1单元18层1807号房，建筑面积86.55平方米。第四条，该商品房总价款1242016元。第六条，首付款为382016元、商业贷款为86万元。第八条，出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知××的；2.××在交房之前未付清全款的，除按合同第七条承担违约责任，交房时间相应顺延。3.由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间遭遇自然灾害、恶劣的天气、区域性公共安全事件、重大城市规划、市政工程、地下文、地下文物障碍求停工等非出卖人所能控制的因素影响工期的，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。第十条，规划、设计变更的约定。××退房的，出卖人须在××提出退房要求之日起60天内将××已付款退还给××，并按中国人民银行同期活期存款基准利率付给利息。合同附件四：合同补充协议，二、关于预售资金监管的约定，该项目已实行预售资金监管。预售款存款专用账户为河南省多元投资开发有限公司；预售款存款专用账号为41×××57（7#）。二、就涉案房屋，原告席恺伦于2017年10月31日向被告交纳维修基金5625元、产权工本费80元，于2017年12月3日向被告交纳购房首付款382016元、公证费220元、按揭代理费866元，于2018年1月13日向被告交纳房款86万。就上述款项，被告向原告出具了《收据》、发票。三、就涉案房屋，席恺伦（借款人）与兴业银行（贷款人）、多元公司（保证人）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号461702303001000），约定贷款金额86万元。四、原告提交的证据显示，2019年4月15日被告向全体业主发送《延期交房通知》，通知由于扬尘治理和政府重大活动等因素影响，致使项目工程进度延后数月，现做出延期交房通知，暂定于2019年12月31日前交付，具体交付时间以《入伙通知书》通知为准。2019年12月24日被告再次发送《延期交房通知书》，通知2020年8月15日前交付房屋。现因被告未按期交付房屋，原告诉至本院。五、2017年至2020年期间，因大气污染防治、环保治理以及新冠疫情等因素，河南省环境污染防治攻坚战领导小组办公室、郑州市人民政府办公厅、郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室、郑州市建设安全监督站、郑州市城乡建设委员会、中华人民共和国海关总署国家卫生健康委员会、河南省住房和城乡建设厅、河南省发展和改革委员会、河南省财政厅、河南省自然资源厅、河南省地方金融监督管理局、国家税务总局河南省税务局、郑州市城乡建设局、郑州市自然资源规划局、郑州市城市管理局、郑州市人民防空办公司等相关部门相继发文，要求停止建筑拆迁（拆除）施工，停止开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等土石方作业。本院认为：本案《商品房买卖合同》系当事人真实的意思表示，内容不违反法律规定，该合同依法成立后生效，当事人应按该合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。该合同虽然约定了交房日期，但同时还约定有关遭遇严重恶劣天气、出卖人不能预防和控制的因素等出卖人可据实延期交房的情形，被告多元公司提交的有关证据可以表明其延期交房的主要原因系因政府对大气污染管控、环保治理以及新冠疫情等其不能实际控制的因素导致，依照该合同的约定应据实扣除不定因素的停工日期，并据此顺延其交房日期；据实扣除顺延的期间后，截止本案法庭辩论之日（2020年10月13日），被告的交房时间亦未超出有关合同约定逾期交房180日、买房人有权解除合同的期限，当前解除合同条件尚未成就，且无其他法定解除情形，故原告有关解除合同的请求和以解除合同为前提的其他各项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告席恺伦的诉讼请求。案件受理费减半收取5037元，保全费3657元，由原告席恺伦负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  张西俊二〇二〇年十二月二日书记员  孔令震