湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终3134号上诉人（原审原告）：江**瑶族自治县广厦房地产开发有限公司。法定代表人：赵辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：李胜辉，湖南金钰律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审被告）：深圳正佳文化传播有限公司。法定代表人：戈海音，该公司总经理。委托诉讼代理人：王素红，广东华商律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：胡聃，广东华商律师事务所律师（特别授权）。上诉人江**瑶族自治县广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦公司）因与被上诉人深圳正佳文化传播有限公司（以下简称正佳公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省江**瑶族自治县人民法院作出的（2020）湘1129民初1380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月24日在第七审判庭对本案进行了询问。上诉人江**瑶族自治县广厦房地产开发有限公司的法定代表人赵辉及委托诉讼代理人李胜辉、被上诉人深圳正佳文化传播有限公司的委托诉讼代理人王素红、胡聃到庭接受询问。本案现已审理终结。上诉人广厦公司上诉请求：1.撤销江**瑶族自治县人民法院作出的（2020）湘1129民初1380号民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉请；2.本案一、二审案件受理费用、保全费由被上诉人全部承担。事实及理由:一、一审判决书落款判决日期为2020年6月12日，早于开庭审理日期2020年8月3日，存在错误。二、一审法院不应判决被上诉人不承担违约责任以及违约金，应支持上诉人诉请的租金和物业管理费。1.当事人双方签订的租赁合同和补充协议对双方具有法律约束力，任何一方不能擅自变更与解除合同；2.被上诉人未与上诉人协商一致，单方宣告解除合同，应承担单方擅自解除合同的违约责任，依合同约定应向上诉人支付相应违约金；3.疫情并不必然导致合同目的无法实现，一审法院应审查被上诉人单方解除合同是否具有合法性和正当性，上诉人在案件审理过程中，提出同意解除合同的前提条件是被上诉人应承担违约责任和违约金，一审法院未明确该前提条件便简单的认为上诉人已同意解除合同，系明显的事实认定错误，本案中，湖南省电影行业重新开放的时间是7月20日，被上诉人完全可以继续履行合同，但被上诉人擅自解除合同，疫情事件不应认定为其擅自解除合同的免责事由，应承担相应违约责任以及200万元的违约金；4.按照2020年4月16日“法发[2020]17号”最高院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知第二点以及第三点第二款规定，本案中，一审法院支持被上诉人解除合同的行为与最高院的精神相悖，最高院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）》的精神是承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以主持调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同，被上诉人单方主张解除合同，应当承担违约责任，一审法院不应将2020年1月27日至7月19日全部认定为租金减免期，不应全部减免2020年3月1日至5月1日的物业管理费，被上诉人于2020年4月20日才书面邮寄解除合同，依照租赁合同和补充协议规定，应补交房屋租金和物业管理费。被上诉人正佳公司辩称：1.在2020年1月底中国爆发了新冠疫情，湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应，被上诉人所租赁的电影院不能正常营业，导致被上诉人合同目的无法实现，根据法律规定应当免除被上诉人的法律责任；2.2020年4月20日发函提出解除合同，上诉人一直没有提出异议，上诉人在一审诉状中未对被上诉人解除合同提出异议，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》的第二十四条，在异议期内没有提出异议的法院不予受理。一审在2020年8月3日一审开庭时，一审法官也明确问上诉人是否解除合同，上诉人也表示是同意解除合同。至于上诉人在民事上诉状中上诉人之所以解除合同是要求被上诉人承担违约责任，是否解除合同和承担违约责任是两个法律层面，涉案的合同是已经解除的，上诉人在上诉状称如果被上诉人不承担违约责任，那就可以继续履行合同，我方认为这点是没有任何法律依据的；3.根据不可抗力的规定以及湖南省高级人民法院根据涉新冠疫情的处理办法，因为被上诉人从事的是电影行业，是受影响最大的行业，所以按照规定应该免除2020年1月27日之后的租金。上诉人也曾发函同意免除被上诉人2020年1月27日至4月24日的租金，根据诚实信用的原则，该期间的租金也不应当被收取。广厦公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告正佳公司支付原告违约金2000000元；2.判令被告正佳公司给付原告自2020年1月1日至4月24日的租金278616.96元及违约金；3.判令被告正佳公司支付原告自2020年3月1日至5月1日的物业管理费22080元；4.本案案件受理费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2013年11月16日，原告广厦公司与被告正佳公司签订了《影院场地租赁合同》，约定：广厦公司将位于湖南省江**瑶族自治县沱江镇江**大道锦绣江**20号楼爱都公寓地面四楼建筑面积2460m2的场地租赁给正佳公司作商业影院运营，租赁期限自2014年6月1日至2024年5月30日；正佳公司自2015年6月1日起每月按21元/m2（按建筑面积计算）计算租金，租金单价从计租期开始按每两年6%的比例递增，租金每两个月支付一次，如逾期给付租金，在一个月内，广厦公司按应付租金每日1%的比例收取正佳公司违约金；物业管理费等所有租赁经营产生的费用由正佳公司交纳；合同有效期内，正佳公司单方违约终止本合同，正佳公司赔偿广厦公司违约金2000000元。双方在履行《影院场地租赁合同》过程中，发现该合同需要进一步完善，于2016年8月1日又签订了《影院场地租赁补充协议》，约定：双方确定租金起计时间为2016年2月1日；正佳公司自2015年2月1日起每年向广厦公司缴纳物业管理费66240元，定于每年2月1日前缴纳。上述两份合同签订后，正佳公司开办江**正佳国际影城，并进行运营。在全国新冠疫情爆发前，广厦公司与正佳公司均依约履行了各自的合同义务。2019年11月29日，正佳公司按照广厦公司的通知，向广厦公司缴纳了2019年3月1日至2020年2月29日的年度物业管理费66240元；正佳公司依约给付广厦公司租金至2019年12月31日止。2020年1月23日，因新冠疫情防控，湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应，同月26日，湖南省电影局要求全省各级各类影院暂停营业，正佳公司所经营的案涉影院于同日停业。2020年2月22日，湖南省疫情防控工作领导小组发出通知，严格娱乐场所管理，要求影剧院等未经同意，不得营业。正佳公司经营的案涉影院为响应新冠疫情防控措施停业后，因无法经营，正佳公司于2020年4月11日向广厦公司发出《关于终止及相关补充协议的告知函》，以在疫情期间停业，并与广厦公司协商减免租金未果、影院无法继续运营为由，要求广厦公司全部减免自疫情开始至影院重新开业期间的租金和物业管理费，影院重新开业后，租金按每平方建筑面积10元收取，并要求广厦公司于2020年4月15日前回复，如广厦公司不同意上述要求，正佳公司即决定于2020年4月15日起停止江**正佳国际影城运营，同时终止《影院场地租赁合同》及相关补充协议。2020年4月15日，广厦公司收悉后，于2020年4月17日向正佳公司发送《关于要求履行合同的告知函》，对正佳公司2020年4月11日的告知函予以回复，主要内容是：广厦公司同意减免2020年1月27日至2020年4月27日的三个月租金，如疫情继续延长而国家政策规定影院一直禁止营业，广厦公司考虑给予其他优惠措施至影院开业之日止。正佳公司收悉广厦公司告知函后，因广厦公司没有同意正佳公司在2020年4月11日告知函提出继续履行合同的两个条件，即影院因疫情防控期间禁止开业营业期间租金、物业管理费全免和影院开业后资金按每平方米建筑面积10元收取，遂于2020年4月20日向广厦公司发出《关于正式终止江**正佳国际影院的告知函》，要求解除其与广厦公司签订的《影院场地租赁合同》和《影院场地租赁补充协议》。广厦公司收悉此告知函后，没有就此函的内容进行回复正佳公司，也没有向正佳公司提出书面异议。此后，广厦公司将正佳公司经营的江**正佳国际影城大门上锁。2020年7月1日，广厦公司向一审法院提起诉讼，要求一审法院支持其诉讼请求。2020年7月20日，湖南省影院恢复开放，但正佳公司仍未运营江**正佳国际影城。另查明，本案在诉讼过程中，广厦公司向一审法院提出财产保全申请，一审法院依法作出了财产保全措施，广厦公司预交财产保全费5000元；广厦公司在诉讼过程中增加诉讼请求2为判令被告正佳公司给付2020年1月1日至2020年8月3日租金406312元及违约金121893.6元，增加诉讼请求3为判令被告正佳公司给付2020年3月1日至2020年8月1日的物业管理费33120元，因广厦公司未补交案件受理费，一审法院裁定对变更后增加的诉讼请求部分按撤诉处理；在2020年8月3日本案开庭审理过程中，广厦公司同意解除《影院场地租赁合同》和《影院场地租赁补充协议》。上述事实，有原告广厦公司和被告正佳公司的陈述，原告广厦公司提交的《影院场地租赁合同》、《影院场地租赁补充协议》、《关于终止及相关补充协议的告知函》、《关于要求履行合同的告知函》、《关于正式终止江**正佳国际影院的告知函》、发票、收据，被告正佳公司提交的《湖南省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应》、《湖南省电影局关于全省各级各类影院暂停营业的通知》、湖南省委新冠疫情防控领导小组11条举措的通知、《关于电影院恢复开放的通知》、《湖南省电影院恢复开放指南》、《湖南省电影院恢复开放疫情防控指南》、收款通知、收款收据、照片等证据予以佐证，足以认定。一审法院认为：原告广厦公司以被告正佳公司违反《影院场地租赁合同》及相关补充协议为由，要求正佳公司给付租金及支付违约金，并诉至一审法院，本案应定性为租赁合同纠纷。本案中，双方对解除《影院场地租赁合同》、《影院场地租赁补充协议》和对案涉租金的起算点为2020年1月1日并无异议，一审法院予以确认。本案双方争执的焦点是：案涉合同解除的时间如何确定；正佳公司是否应当支付广厦公司案涉违约金2000000元；正佳公司是否应当支付案涉租金及案涉租金如何确定；案涉物业管理费的起止时间如何确定和物业管理费是否交纳。一审法院就本案的争执焦点评析如下：一、案涉合同解除的时间如何确定。原告广厦公司在庭审过程中即2020年8月3日同意解除案涉合同，被告正佳公司辩称案涉合同于通知之日即2020年4月20日已经解除。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。正佳公司于2020年4月20日通知广厦公司解除案涉合同时，没有约定解除合同异议期限。2020年7月1日，广厦公司向一审法院提起诉讼，此时离解除合同通知时间未超过三个月，因此，正佳公司提出案涉合同已于2020年4月20日解除的辩称意见，于法无据，一审法院不予支持。但广厦公司在庭审时同意解除案涉合同，系双方一致同意解除案涉合同，故合同的解除时间应为2020年8月3日。二、正佳公司是否应当支付广厦公司案涉违约金2000000元。按照案涉《影院场地租赁合同》约定：合同有效期内，正佳公司如单方违约终止本合同，正佳公司应支付广厦公司违约金2000000元。据此，正佳公司单方违约终止合同，是正佳公司承担支付2000000元违约金的前提条件。就本案而言，正佳公司在新冠疫情未爆发以前，依约全面履行了自己的合同义务，并未存在违约行为。新冠疫情爆发以后，正佳公司为响应疫情防控政策，江**正佳国际影城关门停业，造成经济损失，合同目的无法实现，在与广厦公司协商免租或减租未果的情况下，向广厦公司提出解除《影院场地租赁合同》及相关补充协议，正佳公司对此并无违约故意，其要求终止案涉合同，事出有因，因此，广厦公司要求正佳公司支付违约金2000000元的诉讼请求，证据不足，于法无据，一审法院不予支持。三、正佳公司是否应当给付案涉租金及案涉租金如何确定。按照广厦公司和正佳公司签订的《影院场地租赁合同》及《影院场地租赁补充协议》的约定，合同租金的起算时间为2016年2月1日，合同租赁场地的建筑面积为2460m2,租金单价为21元/m2,租金从计租期开始，租金单价按每两年6%的比例递增。按此计算，2016年2月1日至2018年1月31日的租金单价为21元/m2,2018年2月1日至2020年1月31日的租金单价为22.26元/m2（21元/m2+21元/m2×6%），2020年2月1日至2022年1月31日的租金单价为23.5956元/m2（22.26元/m2+22.26元/m2×6%）。广厦公司与正佳公司均确定案涉租金的起算时间为2020年1月1日，考虑到新冠疫情防控属不可抗力，疫情期间的租金应当免交，也考虑到案涉合同终止时间为2020年8月3日，故本案租金按两个阶段计算确定，即：自2020年1月1日至2020年1月26日的租金为47458.32元（22.26元/m2×2460m2×）。2020年7月20日至2020年8月3日期间的租金，因广厦公司未补交案件受理费，一审法院已裁定按撤诉处理。故广厦公司要求正佳公司支付租金278616.96元的诉讼请求，其超出47458.32元租金部分，证据不足，于法无据，一审法院不予支持。四、案涉物业管理费的起止时间如何确定和物业管理费是否交纳的问题。广厦公司要求正佳公司交纳自2020年2月1日起至2020年5月1日止的物业管理费22080元，后变更至物业管理费起算日为2020年3月1日；正佳公司要求案涉物业管理费计算日期为自2020年3月1日至2020年5月1日，且以未使用租赁物物业，要求免除物业管理费。按照《影院场地租赁补充协议》的约定，自2015年2月1日起，正佳公司每年向广厦公司交纳物业管理费66240元。正佳公司已经交纳物业管理费至2020年2月29日止，因此，本案物业管理费起算时间应为2020年3月1日。自2020年1月26日至2020年7月20日，因新冠疫情防控，导致正佳公司的江**正佳国际影城没有运营，属不可抗力，物业管理费理应免除。广厦公司要求正佳公司交纳自2020年2月1日起至2020年5月1日止的物业管理费22080元的诉讼请求，证据不足，于法无据，一审法院不予支持。正佳公司提出免予交纳物业管理费的辩称意见，证据充分，于法有据，一审法院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告深圳正佳文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告江**瑶族自治县广厦房地产开发有限公司租金47458.32元；二、驳回原告江**瑶族自治县广厦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。以上确认的金钱给付义务，被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12603元（已减半收取），由原告江**瑶族自治县广厦房地产开发有限公司负担12343元，由被告深圳正佳文化传播有限公司负担260元；财产保全费5000元，由原告江**瑶族自治县广厦房地产开发有限公司承担4897元，由被告深圳正佳文化传播有限公司负担103元。本院二审期间，上诉人针对其上诉请求向本院提交了三组证据：第一组证据，《关于江**正佳国际影城的建设与进度问题事宜会议备忘录》、《关于江**正佳国际影城加快建设的会议纪要》、江**正佳国际影城施工图，拟证明上诉人向被上诉人出租房屋提供开办影城场地，完全是按被上诉人提供的施工图调整与改造原规划、布局、消防、水电等；第二组证据，支付款凭证、施工方领条、施工结算单、督促施工方按要求施工并加快进度通知单，拟证明上诉人完全按被上诉人施工要求租赁场地施工，上诉人支付影城场地施工款项289340元；第三组证据，2020年6月份至11月份上诉人银行贷款利息催收通知书，拟证明因被上诉人单方违约解除合同，上诉人遭受巨大经济损失并陷入财务危机。被上诉人质证称，因第一组证据、第二组证据是上诉人当庭提交，庭后与当事人核实后庭后再提交书面的质证意见，关于关联性，上诉人将涉案房屋出租给被上诉人，一开始就打算做影院，而不是应被上诉人的要求做影院，可从上诉人的招商公告看出；第二组证据支付的款项是由被上诉人支付而非上诉人支付，这些款项均是被上诉人向上诉人支付，上诉人再支付给施工方，故这些属于被上诉人的损失而非上诉人的损失；对第三组证据的真实性、合法性、关联性不予认可，上诉人与银行间的债权债务与本案无关。本院认证认为，上诉人提交第一组证据、第二组证据拟证明对江**正佳国际影城的投入，提交第三组证据拟证明2020年6月份至11月份上诉人的财务状况，均与案涉争议无关，上诉人的诉讼请求中不包括赔偿损失，三组证据不能证明被上诉人是否应当支付违约金、2020年3月1日至5月1日的物业管理费及2020年1月1日至26日的租金。被上诉人针对其答辩理由向本院提交了一份证据：证据一，正佳影院隔墙等工程款的支付凭证，拟证明影院隔墙等土建款均由被上诉人支付，该笔土建款属于被上诉人而非上诉人的损失。上诉人质证称，对该证据的真实性无异议，土建款由正佳公司向广厦公司支付，但上诉人要证明的是被上诉人要求上诉人按其设计图装修，正佳影院所在的楼层原先并非仅能装修成影院，原先的规划为经营文体方面的事业，例如可能用来经营羽毛球馆、游泳馆等，当时与被上诉人的店长毛峰洽谈后，被上诉人要求若装修成影院需按照其提供施工图纸施工，施工款由上诉人先垫付，被上诉人最后再将施工款支付给被上诉人。本院认证认为，被上诉人提交的证据与案涉争议无关，不能证明被上诉人是否违约以及是否应当支付违约金，不能证明被上诉人应支付租金和物业管理费的数额。本院二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、被上诉人正佳公司是否应当支付违约金2000000元；二、被上诉人正佳公司是否应当支付2020年1月1日至2020年4月24日的租金以及2020年3月1日至5月1日的物业管理费。关于争议焦点一。依《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项之规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。受新冠疫情防控措施影响，正佳公司经营的案涉影院自2020年1月26日停业，《影院场地租赁合同》目的不能实现，正佳公司可以行使合同的法定解除权，解除合同的通知《关于正式终止江**正佳国际影院的告知函》于2020年4月20日到达广厦公司，后广厦公司于2020年7月1日向一审法院提起诉讼，一审审理过程中，因双方一致同意解除案涉合同，一审法院根据双方协商一致的时间确定案涉合同于2020年8月3日解除，故上诉人广厦公司主张的正佳公司单方擅自解除合同，与事实不符。上诉人主张其在一审中以被上诉人同意承担违约责任与违约金为解除合同的前提条件，未与被上诉人协商一致解除合同，与一审庭审笔录的内容不符，广厦公司上诉请求正佳公司支付2000000元违约金的理由不能成立。关于争议焦点二。广厦公司一审时起诉请求正佳公司支付2020年1月1日至2020年4月24日的租金以及2020年3月1日至5月1日的物业管理费，广厦公司上诉请求支持其一审诉请，故二审仅对广厦公司诉请的期间内正佳公司是否应当支付租金及物业管理费进行审理。2020年1月26日至7月20日，案涉影院被要求暂停营业，2020年7月20日后，影院可陆续恢复开放。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”，在2020年1月26日至5月1日期间，正佳公司受疫情及疫情防控措施直接影响未能营业，继续按照原合同支付租金及物业管理费对其明显不公平，上诉人在2020年4月17日向正佳公司发送的《关于要求履行合同的告知函》中同意减免2020年1月27日至2020年4月27日的三个月租金，一审法院结合疫情影响程度以及合同履行情况，根据公平原则，免除正佳公司在该期间交纳租金和物业管理费的责任，并无不当。上诉人关于疫情并不必然影响合同目的实现的上诉理由，缺乏依据，上诉人关于正佳公司于7月20日后可继续履行合同的上诉理由，与一审法院认定双方于庭审过程中协商一致解除合同以及正佳公司支付被暂停营业期间的租金和物业管理费有违公平原则无关，故对上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人江**瑶族自治县广厦房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费25206元，由上诉人江**瑶族自治县广厦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  陈久余审判员  宋争文二〇二〇年十二月二十八日书记员  鲁艳雨附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。