江苏省淮安市清江浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0812民初7286号 原告：胡远，男，1987年6月17日出生，汉族，住淮安市淮阴区。 委托诉讼代理人：付善梓，江苏瀛广达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙慧，江苏瀛广达律师事务所实习律师。 被告：张娣，女，1984年5月8日出生，汉族，住淮安市清江浦区。 第三人：胡成，男，1992年8月26日出生，汉族，住淮安市清江浦区。 第三人：钱丽君，女，1993年4月12日出生，汉族，住址同上。 原告胡远与被告张娣，第三人胡成、钱丽君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告胡远委托诉讼代理人付善梓、孙慧，被告张娣到庭参加诉讼，第三人胡成、钱丽君经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。现已审理终结。 原告胡远向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告违约金32400元；2、判令被告赔偿原告装饰装修损失9000元整；3、判令被告退还原告提前支付的房租3900元、押金2600元，共6500元；4、本案案件受理费由被告承担。事实和理由如下：2020年3月20日，原告与经被告授权的第三人以及经纪方的参与下签订了房屋租赁合同。租赁合同约定原告承租被告位于万达广场城市综合体2号楼3918室，租金为每月900元，租赁期限共六年自2020年5月20日至2026年5月20日，乙方按每3个月预付房费，并向甲方缴纳押金人民币1500元整，同时约定在租赁期限内如甲方违约终止合同，应提前三个月书面通知乙方，并赔偿乙方三倍的年租金作为违约金。合同签订后，原告支付了第一期的房租及押金。为使房屋达居住条件，原告接受房屋后对该房屋进行装饰装修共花费约9000元。原告在第二次交付房屋时，被告与原告的微信聊天中表达不想将房屋继续出租，并以合同约定租金过低为由要求将租金调整为1300元每月，原告基于生活需要且已对房屋进行了二次装修，在已经转给被告三个月房租2700元的基础上无奈又转给其1200元，共3900元以及补交的押金1100元。后原告又以合同约定的租赁期限过长为由，要求终止原合同，重新签订租赁合同。对于被告的无理要求，原告一再退步，但被告仍要求解除合同，原告不得不与2020年9月11日与被告办理了解除租赁的房屋交接手续，但是被告拒绝返还原告支付的租金及押金。原告认为，被告违约致合同解除，被告应按合同约定支付违约金并赔偿原告相关损失，返还原告已经支付的相关费用，被告拒不返还已经严重侵犯了原告的合法权益。因此，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告张娣辩称，原告所说的不是事实，我不存在违约，不应当承担违约金，原告破坏了本来的装修，我同意退还租金3900元，诉讼费我不应承担。 第三人胡成、钱丽君未到庭陈述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张娣称，第三人钱丽君系其同母异父的妹妹，胡成是其妹夫。2020年3月20日，原告胡远与第三人钱丽君、胡成签订《租赁合同》一份，合同中约定，甲方（第三人胡成）同意将坐落于万达2号楼3单元3918室（以下简称“案涉房屋”）甲方所拥有之物业（以下简称“该物业”）出租给乙方（原告胡远）使用；甲乙双方协定上述房屋月租金为人民币900元整，租赁期自2020年5月20日起至2026年5月20日止。支付方式：签订本合同之日起，乙方按每3个月预付房费，如乙方未能按时交付房租，甲方有权终止合同，并且押金转化为违约金。甲方已提供房产证或具有出租权的有效证明、身份证明等文件。乙方已提供身份证明文件。甲乙双方已分别审查并确认对方文件的真实合法性。乙方向甲方缴纳人民币1500元整作为房屋承租押金（保证金）。乙方在租赁期满之日交清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方。合同同时约定，在租赁期内如甲方违约终止合同，应提前三个月书面通知乙方，并偿付乙方三倍的年租金作为违约金。该合同末尾签章甲方处有钱丽君签名，胡成签署“胡成（张娣）”，乙方处有原告胡远签字，经纪方处有案外人刘艺签字。签订合同时，第三人胡远、钱丽君向原告提供被告张娣身份证复印件及中国建设银行储蓄卡复印件、案涉房屋的不动产登记证的复印件以及两个第三人的身份证复印件。同日，第三人钱丽君向原告胡远出具收条一份，收条载明：收到胡远租万达广场2号楼三单元3918室押金壹仟伍佰圆整，打入银行卡号62×××86（此处捺有指印）姓名钱丽君或以打入姐姐张娣银行卡号记录为凭证，以后房租都以打入钱丽君或姐姐张娣记录为凭证（如换卡号以短信形式呼应）。注：张娣银行卡号62×××31”。收条落款处钱丽君签署“钱丽君代：张娣”字样，并在两姓名上捺有指印。合同签订后，原告胡远将押金1500元汇入第三人钱丽君上海浦东发展银行的账户内。2020年5月2日，原告胡远向被告张娣上述账户转账2700元。2020年7月1日，被告张娣与原告胡远通过微信方式联系，被告张娣发微信称：“你还没有把合同发给我呢。”并提出提出重新签订合同，房屋租金1300元每月，押金2600元，租期为3个月（2020年8月20日至2020年11月20日），付款方式为押二付三。2020年8月8日，原告胡远向被告张娣转账2700元。2020年8月18日，胡远再次向张娣转账1200元，两笔合计3900元，作为2020年8月20日-2020年11月20日的租金。当日，胡远再次向张娣转账1100元，作为补交押金。但在此过程中，张娣提出租期三个月，胡远要求租期5到6年，双方就租赁期限未能达成一致。另外，张娣一再提出重新签订合同，8月20日，胡远发微信表示不同意补签新合同，张娣表示：“不租也行，把钱退给你，你起诉，我明天去收房子。”次日，张娣通过微信向胡远转账3900元，胡远没有接收该笔款项。2020年9月1日，原告胡远同意被告张娣提出的退租交房，2020年9月11日，原告胡远在民警在场的情况下将房屋的一把钥匙交付给被告张娣。 另外，原告胡远在使用案涉房屋期间，对案涉房屋进行了一定的装饰装修。 案件审理过程中，原告胡远陈述：第三人胡成、钱丽君与原告签订合同时，自称是被告张娣的妹妹及妹夫，提供了他们自己的身份证复印件、被告张娣的身份证复印件以及产权证明（备注租房用）、张娣银行卡复印件，并且当时第三人一直与被告张娣通话，原告虽然没有看到书面的授权委托手续，但有理由相信第三人有代理权限，支付第一笔2700元租金时，没有和张娣联系，是直接转进其银行账号的。原告胡远在今年5月10日左右入住涉案房屋，因为要对房屋进行装修，隔一段时间才能入住。被告张娣称，通话不是事实，我只是和妹妹说过，让她帮我看看房屋能否出租，我没有授权给我妹妹签订合同，合同签订的价格我不知道，钱丽君拿了我的房产证和身份证复印件出租房屋我并不知情，1500元押金不是转给我的，今年5月底我妹妹因为家里事情给我打电话，我提到前一段时间有个叫胡远的转了2700元给我，我妹妹告诉我这是三个月房租，我认为房租价格过低，一直向我妹妹要合同，我妹妹没有给我，后来把胡远的微信给我，我就在微信上和胡远交涉这个事情。 本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的视为拒绝追认。本案中，原告胡远与第三人胡成、钱丽君签订租赁合同时，已通过房产证复印件得知涉案房屋的所有权人为被告张娣，原告胡远签订合同及第一次转账2700元时，未与被告张娣本人联系确认，也未要求两第三人提供被告张娣出具的委托代理手续，两第三人提供的复印件等亦不能构成对被告张娣委托代理的合理信赖，故第三人胡成、钱丽君与原告胡远签订《租赁合同》的行为属于无权代理，张娣一再要求与胡远重新签订合同，表明其对涉案《租赁合同》并未追认。在此情况下，涉案《租赁合同》对张娣不产生约束力。2020年8月，被告张娣与原告胡远之间就案涉房屋租赁问题，在微信中商谈租金1300元/月、付款方式为押二付三等，但就租赁期限、租金支付期限和方式、租赁物维修、违约责任等条款并未达成一致意见，双方亦未签订书面合同。综上，原、被告之间的租赁合同关系并未成立。 关于原告胡远主张返还房屋租金3900元、房屋押金2600元的请求，被告张娣当庭表示同意退还租金3900元，本院予以确认。关于押金2600元，因双方之间租赁合同关系并未成立，被告张娣应当退还给原告胡远。 关于原告胡远主张被告张娣赔偿违约金32400元及房屋装饰装修损失9000元，因涉案《租赁合同》对被告张娣没有法律效力，故原告胡远的该两项请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告张娣于本判决生效之日起十五日内返还原告胡远房屋租金3900元、押金2600元，共计6500元。 二、驳回原告胡远其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费998元，本院减半收取499元，由原告胡远负担449元，被告张娣负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行，账号：62×××52，收款行地址：中国银行淮安清江浦支行） 审判员  周凡人 二〇二〇年十二月十一日 书记员  张 荷 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。