辽宁省本溪市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽05民终1933号 上诉人（原审原告）程宝伟，男，1964年1月4日出生，汉族，现住本溪市平山区。 委托诉讼代理人王奎良，系本溪平见法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）本溪市城区供销合作社联合社，住所地本溪市平山区。 法定代表人李洋，系该社负责人。 委托诉讼代理人庞洪元、林诗淞，系北京天驰君泰（沈阳）律师事务所律师。 原审第三人李宝宏，男，1969年12月4日出生，汉族，现住本溪市溪湖区。 上诉人程宝伟与被上诉人本溪市城区供销合作社联合社（以下简称本溪供销社）、原审第三人李宝宏因租赁合同纠纷一案,不服辽宁省本溪市南芬区人民法院（2020）辽0505民初432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人程宝伟及其委托诉讼代理人王奎良，被上诉人本溪供销社的委托诉讼代理人庞洪元、林诗淞，原审第三人李宝宏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 程宝伟的上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持其原审的全部诉讼请求；2.全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审中被上诉人己自认，只是在2020年6月15日以电话通知方式告知了上诉人案涉房屋要以拍卖形式出售，让关注报纸公告，在哪儿拍卖，谁拍卖，拍卖时间，拍卖评估底价都没有告知上诉人，所以可确定被上诉人没有依法履行通知义务，更重要的是，在被上诉人此份电话录音中，上诉人清晰表达了购买意思表示，根据最高法关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释23条规定，被上诉人不作为行为侵犯了上诉人优先购买权。 本溪供销社辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。同意一审判决，不同意上诉人的理由。 李宝宏述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。同意一审判决，不同意上诉人的理由。 上诉人程宝伟向一审法院起诉请求：1、依法确认程宝伟对本溪供销社拍卖出售的房屋最终确定的购买条件具有优先购买权；2、判令本溪供销社承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：程宝伟与本溪市城区供销合作社联合社，于2019年11月1日签订一份租房合同，甲方为本溪市城区供销合作社联合社，乙方为程宝伟。该合同约定，甲方将坐落于本溪市南芬区思山岭乡（供销社房屋）租给乙方使用，租赁期限为一年，即从2019年11月1日至2020年10月31日止。房租一次性交齐（上纳租），年租金一万元。2020年1月1日，双方又签订一份租房合同，甲方为本溪市城区供销合作社联合社，乙方为程宝伟。该合同约定，甲方将坐落于本溪市南芬区思山岭乡思山岭村70平方米房屋租给乙方使用，租赁期限为一年，起止时间为2020年1月1日至2020年12月31日止。年租金伍仟元（5000元），房租采取上纳租，一次性交付。合同签订后，本溪供销社将两处房屋交给程宝伟使用，程宝伟也向本溪供销社交纳了约定的租金。2020年7月，本溪供销社经上级机构本溪市供销合作社联合社批复，决定将其所有的坐落于南芬区思山岭乡思山岭村，原属于思山岭供销社所有房屋三处（其中包括程宝伟承租的两处房屋）整体出售。本溪供销社委托本溪清华资产评估事务所，对欲出售三处房屋价值进行评估，本溪清华资产评估事务所于2020年7月8日出具本清评报字（2020）第12号资产评估报告，评估结论为：被评估资产价值评估值为人民币505708元。2020年7月8日，本溪供销社委托辽宁轩泽工程管理服务有限公司拍卖上述三处房屋。2020年7月9日，辽宁轩泽工程管理服务有限公司在辽宁日报发布拍卖公告，公告内容为：“本公司受委托，定于2020年7月16日10时在本公司公开拍卖位于本溪市南芬区，思山岭供销社大院及所属房屋建筑物3处，占地面积3634.14平方米，总建筑面积765平方米；起拍价507708元。有意者请在展示期内持有效身份证并交纳竞买保证金后办理竞买手续。展示日期及地点：2020年7月14日、15日本公司及标的所在地。报名地址：本溪市平山区曙光路12号4楼（辽宁轩泽）。联系电话189××××6263。辽宁轩泽工程管理服务有限公司。2020年7月9日”。 2020年7月16日10时，辽宁轩泽工程管理服务有限公司对本溪供销社委托拍卖房屋组织拍卖活动，由原审第三人李宝宏以人民币51万元竞买成交。购房款当即交付辽宁轩泽工程管理服务有限公司。 一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务。程宝伟与本溪供销社签订的两份“租房合同”系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容真实、合法、有效。程宝伟以本溪供销社未尽通知义务，将其承租房屋以拍卖形式出售给第三人，侵犯其优先购买权为由，要求确认程宝伟对本溪供销社拍卖出售的房屋最终确定的购买条件具有优先购买权。 承租人享有的优先购买权是指承租人在出租人出卖租赁物时，在同等条件下优先购买该租赁物的权利。优先购买权是基于租赁合同的属性而产生的权利，这种优先购买权仅仅在出卖人和优先购买权人之间发生效力，优先购买权人仅仅对于出卖人可以要求其优先向自己出卖租赁物，而不得以此权利对抗第三人。本案中，首先，程宝伟承租房屋业已于程宝伟主张优先购买权前，以拍卖的方式完成了本溪供销社与第三人的房屋买卖合同关系。程宝伟无权就该买卖合同主张其优先购买权。其次，本溪供销社无论是否尽到通知义务，所要承担的只是基于租赁合同而产生的违约责任。综上所述，程宝伟的诉讼请求没有事实与法律依据，本院不予支持。据此，一审法院判决：驳回程宝伟的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由程宝伟承担。 本溪市中级人民法院经二审审理，确认了一审法院查明的基本事实。 本院认为，首先，根据程宝伟与本溪供销社工作人员的通话记录以及本溪市纪委监委第十一派驻纪委检查组出具的情况说明，可以证明被上诉人本溪供销社已经提前告知程宝伟案涉房屋即将拍卖，并督促其关注报纸上的公告，故被上诉人本溪供销社已经尽到通知的义务。 其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”根据上述法律规定,承租人优先权属于依附于房屋租赁合同的一种附属权利,是在出租人租赁物上附加的一项合法负担。出租人出卖租赁物前必须履行通知义务,承租人以同等条件声明购买的,出租人有承诺的义务。同时优先购买权具有法定债权性质，无涉他性,故不具有对抗买受人的效力。在本案中，原审第三人李宝宏已通过拍卖的形式与本溪供销社形成房屋买卖合同关系。上诉人程宝伟主张优先购买权在房屋拍卖之后，因其优先购买权不具有对抗买受人的效力，故对上诉人主张优先购买权的上诉意见本院不予支持。 最后，关于上诉人主张根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第四款的规定，如果第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。但并不能因原审第三人李宝宏未满足办理登记手续的条件，反推出上诉人具有优先购买权的结论。况且，李宝宏未办理登记手续是因为本案已进入诉讼程序，办理登记手续存在障碍，故上诉人的主张没有事实及法律依据，一审判决并无不当之处，本院予以维持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费一百元，由上诉人程宝伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘立志 审判员  高广明 审判员  郑 红 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理丛光璐 书记员回娜 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。