渭南市临渭区人民法院民事判决书 (2018)陕0502民初6254号原告：渭南市临渭区XX社，住所地陕西省渭南市临渭区XX镇XX街。法定代表人：宋拓，系XX社理事会主任。委托诉讼代理人：田县荣，渭南市临渭区向阳法律服务所法律工作者。被告：李文白，男，1953年10月7日出生，汉族，住渭南市临渭区。被告：折进满，男，1969年5月4日出生，汉族，住渭南市临渭区。委托诉讼代理人：张立祥，陕西新仓律师事务所律师。原告渭南市临渭区XX社（下称XX社）与被告李文白、折进满返还原物纠纷一案，本院于2018年10月30日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月26日公开进行了第一次开庭审理。原告法定代表人宋拓及其委托诉讼代理人田县荣，被告折进满及其委托诉讼代理人张立祥到庭参加诉讼，被告李文白经合法传唤未到庭；后又于2020年12月8日公开进行了第二次开庭审理。原告法定代表人宋拓及其委托诉讼代理人田县荣到庭参加诉讼，被告李文白、折进满经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告XX社向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原告位于渭南市高新区XX街道XX社大门西侧通前止后房地产，其中南邻XX路，东西长30.3米；北邻耕地，东西长30.74米；东邻原XX社，南北长56.8米；西邻原生产路，南北长56.8米（具体见平面图）；2、判令已更变登记在折进满名下放权证登有字第30751**房屋所有权证书的砖混结构房屋九间两层553.12平方米，砖瓦结构房屋八间221.70平方米重新变更登记在原告渭南市临渭区XX社名下并予以返还给原告；3、判令已被被告拆除的原告八间221.70平方米房屋用被告现在该房屋原址上搭建的临时彩钢房替代返还原告；4、判令原告返还因租赁原告该院房地产已取得的租金利益39.10万元；5、判令被告承担缔约过错责任，赔偿原告租赁损失446580元；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2001年7月15日，原XX社与折进满、李文白订立《XX社西院房地产转让协议合同书》等，将位于原渭南经开区XX街道的XX社大门西侧院内房地产通前至后（详有平面图）使用的土地和房屋以价款28万元买卖，被告实际支付了19.5万元，下欠原告8.5万元，并于2002年1月办理了房屋转移登记。2008年6月，原XX社被依法注销，XX社的权利义务由原告享有承担，人财物由原告接手。2014年初，原告曾起诉被告无效纠纷，2014年9月撤诉；2017年4月，原告再次起诉，2017年8月，渭南市临渭区人民法院(2017)陕0502民初2461号民事判决书判决涉及该宗土地房屋买卖的《XX社西院房地产转让协议合同书》、《XX社西院房地产转让协议补充合同书》、《补充协议》无效，被告上诉至渭南市中院，中院于2017年8月作出（2017）陕05民终2307号民事判决书，维持原判，并于2018年6月8日生效。现原告请求被告返还上述房产。被告李文白未在举证期内提交答辩意见及相应证据。被告折进满辩称：1、原告以返还原物起诉，案由错误，本案系双方当事人就房地产买卖合同被确认无效后就返还问题所产生的争议，应属房屋买卖合同纠纷，所以原告按返还原物起诉是错误的；2、原告起诉要求返还房产依法无据，涉案房地产合同无效，依法不能导致该房屋所有权登记无效和不动产物权的消灭，而被告折进满直接对涉案房屋享有所有权，原告依据合同法所想用的债权主张不动产返还与被告享有的物权相冲突，故原告现物权主张房屋返还；3、本案房产属于合同法第五十八条规定的不能返还或者没有必要返还的情况。房屋在原告出卖并收取房款18年后，以出卖该房违法为由主张返还，违背了诚实信用原则；导致三份合同无效的原因在于原告恶意不履行其负责办理土地使用权过户手续的承诺；涉案房屋自转移给被告后，用以经营维系生活，且对房屋进行了重大改造，并大面积扩建，房屋现状和原物难以区分；本着权利与义务相一致的原则，原告在未履行自身返还义务和赔偿损失的情况下无权要求被告返还；原告实际放弃了对划拨土地的使用权，该弃权行为发生了法律效力，对该弃权行为能否撤销取决于被告是否同意，现被告不同意返还房屋，原告已丧失撤销权，应放弃划拨土地使用权而丧失了房屋所有权，无权再向被告主张返还；4、原告要求被告承担损失没有事实和法律依据，不存在所谓的租赁损失，诉讼费也应有原告自行承担。原告就其主张向本院提交证据如下：第一组：1、渭南中院（2019）陕05民再4号民事判决书；2、渭南中院生效法律文书。证明原、被告主体合法，本案返还原物纠纷的依据。第二组：3、XX社房地产转让协议合同书及平面图；4、渭南市城市房屋产权产籍变更登记调查表。证明原告要求返还院落场地的事实依据；第三组：5、渭南永业汽车服务有限公司《证明》及营业执照；6、被告折进满书写的《证明》；7、《整院出租合同》及杨某某身份证；8、渭南中院（2017）陕05民终1544号民事判决书。证明请求被告返还取得的租金39.10元的事实依据及请求赔偿租赁损失数目计算的事实依据。第四组：9、关于XX社营业楼长期承包的报告（良供字2000字03号）；10、渭南市临渭区XX社关于营业楼实行长期承包营业的批复；11、关于通知XX社长期承包经营两层楼的会议记录、发文稿纸、阅办单；12、渭南市临渭区XX社证言；13、原XX社负责人马某某书面证词；14、赔偿数额446580元的计算明细。证明被告存在缔约过错，原告请求赔偿的事实及依据，被告将涉案场地前期租赁给他人办蜂窝煤厂、锅炉厂获取利益，应当赔偿损失的事实依据。被告折进满对原告证据质证意见如下：第一组:真实性与关联性无异议，第一个证明目的无异议，第二个证明目的判决书的结果不属于确认返还原物的充分依据。第二组：真实性、合法性及关联性无异议，对证明目的有异议，不能成为原告主张变更登记的事实和法律依据。第三组：5、有汽车公司的盖章，但身份不是证明人，证明人为梁斌，此人未出庭无法对其证言进行质证，故对真实性及证明目的有异议；6、折进满书写的证明是给修车的做账所写，不能证明租金的真实收入情况；7、真实性无异议；8、三性无异议，证明目的有异议。第四组：9、手写的报告，真实性及关联性均有异议，时间在签订合同之前，与本案的房屋转让没有关联性；10、真实性和证明目的有异议，同一天对同意房地产所进行的批复，被告手里的是转让，时间次序反了，是后补的东西，前后存在矛盾；11、真实性、证明目的有异议，是后补的不真实的材料，在原审案件中已提出过异议，原生效判决对会议纪要、会议记录都没有进行明确认定；12、真实性有异议，供销联社作为原告的上级，在2000年12月12日出具了两份相反的批复，是不真实的，从证据形式上讲，出证人没有证明制作人的签名和单位的签名，不能作为证据来使用，证明内容是针对批复中的承包事项，与本案房屋转让事项无关。原告于2020年12月8日第二次开庭时提交证据如下：1、鉴定意见书，证明被告在原告营业楼的改造部分及增加部分。在原告院内增加的不动产部分钢构房屋，硬化地面、院内机井后院围墙可以拆除搬迁外的评估价为351377元，应由被告承担。为减少被告的拆迁毁损，愿意按351377元的30%约10万元接收，从赔偿中抵减；2、鉴定费收款票据，证明鉴定费4万元应作为本案原告损失由被告承担；3、证人马某某当庭证言，证明2000年底惊人介绍折进满、李文白愿意整体承包，01年4、5月二人与XX社签订了承包合同，7月份二人拿了转让批文，于是将承包合同改为转让合同，总价款28万元，付了19.5万元，其中未交完是因为之前姜桂梅承包的部分没有及时腾出来。之后要办房产证，折进满说先给XX社办大证，于是给XX社后面大部分办理了证书后将房产证给了折进满，并配合过户到其名下。当时租金为一间房300元，6间出租，按此一年收入大概21000元；2000元院子交给蜂窝煤厂承包，一年15000元，共计36000元；折进满和李文白将房屋承包后，一直办的福利锅炉厂，自行使用未对外出租；2015年-2018年包给永业汽修公司，一年租金8万元；2019年至今包给莆田社区搞地产，前面售楼部，后面也出租，一年租金5万元，2015年至今都是整体出租。被告未就原告第二次开庭提交的证据提交质证意见。被告折进满就其主张向法院提交证据如下：1、房屋所有权证，证明被告折进满系本案诉争房屋的所有权人，折进满对该房屋享有物权包含占有、适用、收益、处分四项权利；2、陕西省渭南市中级人民法院（2019）陕05民再4号民事判决书，导致本案三份合同无效的原因是原告不履行其负责办理土地使用权过户手续的承诺所导致；3、陕西省高级人民法院（2018）陕民申2828号民事裁定书，证明本案双方签订三合同是双方真实意思表示，而且合同目的是并非取得国有土地使用权，而是为了取得涉案房屋，继而证明被告依法无须返还房屋；4、三份合同，证明办理涉案房屋使用土地是原告承诺的义务，导致合同无效的责任全部在于原告，形成合同时存在恶意；5、陕西省渭南市中级人民法院（2017）陕05民终1544号民事判决书，对涉案房地产合同进行认定，确认了本案双方的房屋转让合同有效性。原告就被告证据质证意见如下：1、真实性无异议，证明目的有异议；2、再审判决书真实性、关联性无异议，不能证明任何一方有低约过失责任；3、不能达到证明目的，是房地产买卖协议，而非房屋买卖协议，单纯的房屋买卖是不符合湿湿的；4、补充协议，原告应该给被告办证，不能达到证明目的，没有划拨土地的房屋买卖，办理房地产变更登记的权利义务人是被告，被告应当缴纳土地出让金，而非原告，被告存在低约过失；5、证明目的有异议，房产证证明把土地上的房屋变更登记，在确认合同无效的审理中，被告已经作为证据提交，终审判决认为房屋转让协议与本案的返还和低约过失虽有关联性但不能达到被告认为的原告存在低约过失的证明目的。本院对当事人提交的渭南中院（2019）陕05民再4号民事判决书、渭南中院（2017）陕05民终1544号民事判决书、XX社房地产转让协议合同书及平面图、渭南市城市房屋产权产籍变更登记调查表、渭南永业汽车服务有限公司《证明》、《整院出租合同》、陕西环宇建设工程项目管理有限公司司法鉴定意见书真实性予以认定并在卷佐证。经审理查明，2001年7月15日，渭南市临渭区XX社（甲方）与被告折进满、李文白（乙方）签订《XX社西院房地产转让协议合同书》，约定XX社将XX社大门西侧院内房地产通前止后（该地产南邻渭南市XX路，东西长30.3米；北邻耕地，东西长30.74米；东邻XX社，南北长56.8米；西邻原渭南市生产路，南北长56.8米，房屋总面积774.82平方米，其中砖混553.12平方米、砖木221.7平方米）转让给被告使用，总价款28万元。2001年10月6日双方签订《XX社西院房地产转让协议补充合同书》，进一步明确了付款、验资、办理转让手续等权利义务。2002年1月28日，渭南市不动产登记中心出具《渭南市城市房屋产权产籍变更登记调查表》，将上述房屋变更登记于被告折进满名下。2007年4月6日，XX社兼并了合同甲方XX社，其人、财、物、土地及债权债务均为原告XX社所有；2010年1月8日，原告与渭南秦宏农资有限责任公司及二被告再次签订《补充协议》，约定原合同由XX社继续履行，合同中未尽事宜由XX社继续办理、土地转让使用证由XX社着手办理，办结时间为2010年10月底等内容。上述合同签订后，XX社向二被告交付了涉及房产和土地，由被告将房屋进行了改造后使用至今，被告向原告支付了195000元转让金，其余款项至今未付。此期间，二被告曾将涉案房屋出租给他人，收取租金情况如下：1、2002年1月出租给翟某某，共收取租金34560元，另下欠租金1440元（渭南中院（2017）陕05民终1544号民事判决书所确认事实）；2、据被告折进满出具证明显示其2015、2016、2017及2018年期间收取租金共30.5万元；3、2019年4月19日与案外人杨某某签订《整院出租合同》，后收取租金5万元。以上三项共计收取租金39.1万元。2017年4月5日，原告诉至本院请求确认上述所签三份协议书无效 ，本院于当年8月15日作出（2017）陕0502民初2461号民事判决书，确认协议书无效；后二被告不服，向渭南市中院上诉，渭南市中院作出（2017）陕05民终第2307号判决书，维持本院原判。合同确认无效后，原告于2018年11月1日诉至本院，请求二被告返还涉案房地产。审理期间，二被告就确认合同无效一案向陕西省高院申请再审，高院作出裁定指定渭南市中院再审，渭南市中院与2019年9月20日作出（2019）陕05民再4号民事判决书，维持了（2017）陕05民终第2307号判决书。另查明，二被告占有使用涉案房屋期间，曾对房屋进行过改造添置，并将房屋原所包含的砖木结构部分共221.平方米拆除后重新搭建了彩钢房。就此，原告于2019年12月3日向本院提交申请，对涉案原XX社营业楼改造部分及增加的楼北东边楼梯部分的当年造价；增加的不动产部分钢构房屋、硬化地面、院内机井、后院围墙的当年造价进行鉴定评估。陕西环宇建设工程项目管理有限公司后作出陕环（2020）鉴字36号鉴定意见书，认定营业楼改造部分及增加的楼北东边楼梯部分的当年造价为47748元，增加的不动产部分钢构房屋、硬化地面、院内机井、后院围墙的当年造价为303629元，两项合计351377元。本院认为，根据相关法律规定，无效合同自始无效，对于已经履行的，应当通过返还财产、赔偿损失等方式使当事人的财物恢复到合同订立前的状态。结合本案查明事实，渭南市临渭区XX社与被告折进满、李文白2001年7月15日所签订的《XX社西院房地产转让协议合同书》，2001年10月6日所签订的《XX社西院房地产转让协议补充合同书》以及原、被告2010年1月8日签订的《补充协议》已经渭南市中级人民法院（2017）陕05民终第2307号民事判决书认定无效，该三份合同应自始无效。现就基于上述合同由原XX社向二被告交付的位于渭南市高新区XX街道XX房权证登有字第3075183号产权证书所登记的房地产，依法应予返还；二被告占有房产期间曾进行过改造添置，所支出的当年造价共计351377元，原告当庭表明愿按30%折抵。但具体折抵标准原告并未提供相应依据，故对原告此主张不予采信，应由原告以鉴定评估结果351377元为准向被告支付。综上，被告所返还房产应包含其占有期间所作的改造添置部分及全部现有配套设施。其次，关于原告请求二被告返还因租赁原告涉案房产已取得的租金收益一节。二被告基于所签订的三份合同占有涉案房产，但该合同被认定无效后，其占有即无合法依据，视为无权占有，依法应予返还；而其所返还财产范围应包括财产产生的孳息，在本案中即为被告占有期间就房屋对外出租所获的利息收益。综上，对原告此节诉求予以支持，至于具体返还数额，根据所查明事实，二被告占有期间共收取租金39.1万元，当以此为准。另则，原告主张被告承担低约过失责任，根据相关法律规定，缔约过失责任是指在合同订立过程中，乙方因违背其依据的诚实信用原则所产生的义务，而致另一方的信赖利益的损失，所应承担的损害赔偿责任。本案中双方所签订的三份合同虽被认定无效，但原告无相应证据证明导致合同无效的原因在于二被告签订合同违背了诚实信用原则，应当承当相应赔偿责任，故对原告此节诉求不予支持。最后，被告就涉案房屋曾支付房款19.5元，现因合同无效返还房产，故其所支付房款亦应返还。就具体返还数额，原告当庭亦表示愿意返还，就利息愿按中国人民银行长期整存整取最高上浮后年息4.125%计算至本案原告起诉之日（2018年11月），共计331700元。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉的理解与适用》第五条之规定，判决如下：一、限被告李文白、折进满于本判决生效之日起三十日内向原告渭南市临渭区XX社XX房权证登有字第3075183号产权证书所登记的房地产（土地及房屋具体范围以产权证书附图为准，包含后期改造添置部分及现有配套设施）；二、限被告李文白、折进满于本判决生效之日起三十日内向原告渭南市临渭区XX社支付房屋租金收益39.1万元；三、限原告渭南市临渭区XX社于本判决生效之日起三十日内向被告李文白、折进满返还房款19.5万元及利息（按中国人民银行长期整存整取最高上浮后年息4.125%计算至本案原告起诉之日）；四、限原告渭南市临渭区XX社于本判决生效之日起三十日内向被告李文白、折进满支付占有房产期间进行改造添置所支出351377元；五、驳回原告渭南市临渭区XX社其余诉讼请求。案件受理费5800元，由原告渭南市临渭区XX社承担3480元，被告李文白、折进满承担2320元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于渭南市中级人民法院。   审  判  长       张文娟人民陪审员       何红利人民陪审员       段雪健 二0二0年十二月十五日  法官助理       孙杨一书 记 员     师  睿   1