山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁15民终4817号上诉人（原审被告）：聊城鑫源泰房地产开发有限责任公司，住所地：山东省聊城市东昌府区古楼办事处湖南路北、聊阳路东国际学术交流中心******。法定代表人：钤玉光，董事长。委托诉讼代理人：侯纪兴，山东荣法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民财产保险股份有限公司聊城市分公司，住所，住所地：聊城市柳园南路**div>负责人：赵培东，总经理。委托诉讼代理人：桑洪梅，山东尚耕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：聊城市重阳房地产开发有限公司，住所地，住所地：聊城市柳园办事处利民西路威尼斯购物广场iv>法定代表人：徐洪章，执行董事兼总经理。上诉人聊城鑫源泰房地产开发有限责任公司（以下简称鑫源泰公司）因与被上诉人中国人民财产保险股份有限公司聊城市分公司（以下简称人保聊城分公司）、聊城市重阳房地产开发有限公司（以下简称重阳公司）确认合同无效纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2020）鲁1502民初8265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人鑫源泰公司上诉请求：1.一、依法撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人人保聊城分公司的一审诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，人保聊城分公司并非案涉房屋的所有权人。无论是人保聊城分公司与重阳公司签订的《房屋拆迁补偿回迁安置协议》还是东昌府区人民法院作出的（2006）聊东民一初字第705号判决书，均未明确重阳公司应向人保聊城分公司交付的系案涉两套房屋，无法确定案涉两套的所有权人为人保聊城分公司。一审中人保聊城分公司提交了房屋租赁合同两份，用于证明重阳公司于（2006）聊东民一初字第705号判决书作出后向其交付了案涉两套房屋，但时间最早的租赁合同载明签订于2011年7月11日，而2011年4月21日上诉人与重阳公司签订的《商品房买卖合同》已在聊城市房地产管理局备案，上诉人取得了案涉两套房屋的所有权。因此，本案中上诉人先于人保聊城分公司取得案涉房屋的所有权，人保聊城分公司并非案涉房屋的所有权人。二、退一步讲，上诉人在购买案涉房屋时已尽到了适当的注意义务，不存在过失，对案涉房屋系善意取得。上诉人在购买案涉房屋时审查了相关产权登记情况，此时案涉房屋登记在重阳公司名下，且抵押给了工商银行聊城市振兴路支行。根据物权法的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，上诉人完全有理由相信重阳公司对案涉房屋享有所有权。后上诉人以为重阳公司偿还银行贷款的形式支付了购房款。购买案涉房屋的过程中上诉人尽到了必要的注意义务，不存在过失，应认定上诉人对案涉房屋系善意取得。被上诉人人保聊城分公司辩称，本案房产系被上诉人人保聊城分公司依据聊城市人民政府【2000】94号拆迁补偿条例、房屋拆迁补偿安置补偿协议取得，（2006）聊东民一初字第705号判决书对上述事实进行了确认，被上诉人人保聊城分公司自2006年一直占有使用涉案房屋，在一审庭审中上诉人也认可诉争房产现错误登记于其名下，且就该事实提交了证据。另，涉案房产备案至上诉人名下的时间为2011年9月29日，并非2011年4月21日，结合上诉人与被上诉人重阳公司在股东等出现重叠的情况下，可以知道二者存在恶意串通，损害人保聊城分公司利益的情况。因此，其就涉案房产的转让行为无效。综上，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。人保聊城分公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法确认聊城市柳园办事处利民西路威尼斯购物公园1#B1区-11-1、1#B1区-11-2办公楼的产权归人保聊城分公司所有；2.请求法院依法确认重阳公司、鑫源泰公司转移上述房屋产权的行为无效；3.请求法院依法确认鑫源泰公司在上述房产上设立抵押的行为无效；4.诉讼费等由重阳公司、鑫源泰公司承担。庭审时，人保聊城分公司撤回第1、3项诉讼请求。一审法院认定的事实：2003年10月16日，人保聊城分公司与重阳公司签订《拆迁补偿回迁安置协议》，约定重阳公司将人保聊城分公司位于东昌府区办公楼及住宅进行拆迁，并对回迁安置问题约定：重阳公司在铁塔商场南区二期商城临利民路自西向东宽12米、进深12米安置人保聊城分公司，安置楼为一、二、三层，面积为432平方米，结构为框架结构，水电暖齐全，内设楼梯，三层分设卫生间；办公楼交验时间为2005年3月31日，住宅楼交付时间为2003年11月30日。办公、住宅楼交工一年内由重阳公司负责把土地、房产证办齐，如逾期两证办理不齐，按照有关法律依据处理。2006年4月13日，人保聊城分公司以重阳公司未交付办公楼及住宅楼，未办理土地、房产证为由，诉至法院。2006年10月14日，法院作出(2006)聊东民一初字第705号判决书，判令重阳公司于判决生效之日起十五日内按双方签订的《房屋拆迁补偿回迁安置协议》的标准向人保聊城分公司交付办公楼，并在交付之日起一年内为人保聊城分公司办齐土地使用权证和房屋所有权证。判决生效后，重阳公司向人保聊城分公司交付了聊城市柳园办事处利民西路威尼斯购物公园1#B1区-11-1、1#B1区-11-2办公楼，但未协助办理上述办公楼的土地使用权证和房屋所有权证。2011年4月18日，鑫源泰公司通过中国工商银行向重阳公司转账20638099.43元。2011年4月19日，重阳公司与鑫源泰公司签订《商品房买卖合同》，合同及附件主要条文均空白未填写，仅在第六条付款方式及期限处选择付款方式为一次性付款并填写“总房款：20638099.43元，贰仟零陆拾叁万捌仟零玖拾元肆角三分”。2011年4月21日，该合同在原聊城市房地产管理局备案登记。2011年9月29日，柳园办事处利民西路威尼斯购物公园1号B幢被登记在鑫源泰公司名下，其中包括案涉房产，登记号为1号B幢1-11、1号B幢2-7。案涉房产自交付后一直由人保聊城分公司占有使用，鑫源泰公司从未向人保聊城分公司主张过权利。另查明，2009年9月10日至2012年3月28日期间，李庆军是重阳公司法定代表人并持有100%股份。李庆军在2008年8月18日至2017年8月11日期间，是鑫源泰公司的股东。庭审时，鑫源泰公司提交其与重阳公司于2010年1月15日签订的《协议书》一份，该协议约定重阳公司向鑫源泰公司借款20638099元，重阳公司保证于2010年11月30日前偿还所有借款，如不能按时偿还借款，重阳公司同意将包括案涉房屋在内的88套房屋抵偿给鑫源泰公司，重阳公司向鑫源泰公司的借款抵顶购房款。鑫源泰公司拟以此证明其购买重阳公司名下88房屋。一审法院认为，人保聊城分公司主张重阳公司、鑫源泰公司转让涉案房屋产权的行为无效，则本案争议的焦点在于重阳公司、鑫源泰公司之间是否存在恶意串通侵害他人利益的情形？对于该焦点问题，本院认为，鑫源泰公司与重阳公司关于案涉房屋的买卖存在以下疑点：1、庭审时被告鑫源泰公司提交2010年1月15日与重阳公司签订的《协议书》，据此证明双方达成房屋买卖合意。然而该《协议书》第一条即约定“乙方（重阳公司）向甲方（鑫源泰公司）借款人民币20638099元”，第二条约定“乙方保证于2010年11月30日前付清所有借款，如不能按时偿还借款，乙方同意将位于聊城市利民西路威尼斯购物公园的88套房屋抵偿给甲方。如甲方购买以上88套房屋，乙方向甲方所借的借款抵作购房款。”该协议明显系借款协议而非房屋买卖合同，房屋仅为借款提供担保。虽附有“如甲方购买以上88套房屋，乙方向甲方所借的借款抵作购房款”的约定，但鑫源泰公司向重阳公司转账20638099.43元的时间是2011年4月18日，已超出协议“2010年11月30日前付清所有借款”的约定；2、重阳公司、鑫源泰公司于转账的次日才签订《聊城市房屋买卖合同》，该合同中的商品房基本情况、房屋每平方米单价、交付方式及期限、产权登记等主要条款均为空白，与一般房屋交易行为不符；3、鑫源泰公司于2011年9月29日即对案涉房屋办理了不动产登记证书，至人保聊城分公司提起诉讼已长达近九年时间，该期间房屋一直由人保聊城分公司占有使用，鑫源泰公司无证据证明其曾向人保聊城分公司主张过权利，明显有悖常理；4.鑫源泰公司是房地产开发公司，在案涉房屋交易期间，其公司股东李庆军同时担任重阳公司法定代表人并100%持有重阳公司股份，鑫源泰公司在交易时应对案涉房屋的权利状况有清晰明确的认知。综上，重阳公司与鑫源泰公司在案涉房屋的买卖中存在恶意串通、侵害人保聊城分公司利益的情形具有高度盖然性，人保聊城分公司均了解转移登记案涉房屋的表示与意思不一致，该行为应认定无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决：聊城市重阳房地产开发有限公司将柳园办事处利民西路威尼斯购物公园1号B幢1-11、1号B幢2-7房屋转移登记给聊城鑫源泰房地产开发有限责任公司的行为无效。案件受理费50元，由聊城市重阳房地产开发有限公司、聊城鑫源泰房地产开发有限责任公司共同承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院审理查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为：根据已经生效的山东省聊城市东昌府区人民法院（2006）聊东民一初字第705号判决书，涉案房产经过法院审理判决，已经确定了所有权人是被上诉人人保聊城分公司。重阳公司在明知涉案房产的所有权人是人保聊城分公司的情况下，仍然与上诉人鑫源泰公司签订合同，处分涉案房产，该行为无效。上诉人鑫源泰公司购买涉案房产，按照一般的交易规则，应当首先对交易标的的状况进行考察。涉案房产已经交付给人保聊城分公司实际占有并长期对外出租，上诉人作为购买人对此不予考察就签订合同，且在房屋交易后9年的时间，未要求交付房屋。其主张系善意取得，本院不予支持。综上所述，上诉人鑫源泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人聊城鑫源泰房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长 黄 进审判员 石 鑫审判员 孙久强二〇二〇年十二月二十八日法官助理崔欣欣书记员郑银银