北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8645号上诉人（原审被告）：津雄鑫腾（天津）商贸有限公司，住所地天津市西青区张家窝镇物美大卖场**001-050。法定代表人：李小海，经理。委托诉讼代理人：杨子军，北京燕然律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龚君，男，1979年9月16日出生。委托诉讼代理人：李立新，北京市京师律师事务所律师。上诉人津雄鑫腾（天津）商贸有限公司（以下简称津雄公司）因与被上诉人龚君租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初22168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月10日公开开庭进行了审理。上诉人津雄公司之委托诉讼代理人杨子军、被上诉人龚君之委托诉讼代理人李立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。津雄公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回龚君的一审全部诉讼请求。事实和理由：1.本案并不属于协商一致解除合同，津雄公司同意合同于2020年1月24日解除的前提是此日期之前的租金全部由龚君承担，但是一审判决并未要求龚君承担全部的租金，所以双方就合同解除并未协商一致，合同是因为龚君擅自搬离北京市昌平区11号商铺（以下简称涉案商铺）构成根本违约而解除；2.龚君要求解除合同没有合同依据也没有法定依据，故在认定合同解除的后果时应当考虑津雄公司的履行利益，不应过分苛责津雄公司的止损义务；3.一审判决关于津雄公司在2019年9月主张租金不符合合同约定以及津雄公司扬言欲对涉案商铺进行停电催要租金的认定不是事实，龚君提供的微信记录不完整；4.双方约定的“进场费”实际是开业前的装修费，双方合同不能履行系因龚君违约，一审判决津雄公司退还18333元进场费没有合同依据和法律依据；5.一审判决仅以津雄公司在2019年9月就要求缴纳租金及扬言停电催要租金为由对合同解除前的租金酌减40%，有失公允；6.一审判决对于津雄公司的实际损失认定不当，因龚君未及时将其注册的营业执照从涉案商铺迁出，导致商铺无法继续出租，应当充分考虑津雄公司的实际损失。龚君辩称，同意一审判决，不同意津雄公司的上诉请求。津雄公司存在根本违约，龚君承租面积与实际面积相差很大，且房屋漏水导致无法营业，经常遇到检查要求停业，履行过程中津雄公司经常威胁要断电，合同履行过程中津雄公司存在重大过错，龚君并未违约。进场费并非装修费，一审判决对此认定正确。龚君于2019年9月22日提出解除合同，津雄公司因自身经营问题导致房屋空置，与龚君无关。龚君向一审法院起诉请求：1.确认龚君与津雄公司于2019年4月24日签订的租赁合同于2019年9月22日解除；2.判令津雄公司返还龚君押金27000元、进场费20000元；3.判令津雄公司返还龚君租金5700元、电费4000元、额外收取的办理营业执照费2000；4.津雄公司赔偿龚君货物损失14225元。一审法院认定事实：2019年4月24日，龚君（乙方）与津雄公司（甲方）签订租赁合同。该合同约定龚君租赁涉案商铺用于经营和菜、冰粉；租赁期限36个月，自2019年4月22日至2022年4月21日（实际开业起算房租）；租金每月9000元，乙方须于每期租金满15日前以现金或银行转账方式支付租金，每三个月支付一次；乙方在签订合同时支付保证金27000元（三个月租金），该保证金不得冲抵乙方应支付之租金，如乙方在履约过程中发生违约事宜，甲方有权按本合同约定，直接从保证金中扣除相应罚款，并要求乙方及时补齐扣除部分的保证金；如乙方无其他尚需向甲方支付的费用及顾客在此期间的商品质量投诉，保证金由甲方一次性退还，不计利息。该合同第五条约定，承租区域内设施的使用由乙方向甲方支付水、电及其他产生的直接费用。收费标准按水费11.3元一吨，电费1.5元一个字，管理费每月500元。合同第六条约定，甲方在乙方没有违反使用水、电时，甲方应保证商铺正常用水用电。合同第七条约定，乙方按照房屋的使用用途，使用租赁房屋开展正常经营活动，不得擅自改造用途，不擅自拆改房屋构造，不在租赁房屋内从事违法活动。合同还约定了其他内容。该合同第一页手写注明进场费2万元。同日，龚君向津雄公司支付三个月押金、三个月房租和进场费共计74000元。2019年6月28日，龚君向李小海支付办理营业执照费用2000元，此后龚君实际取得了营业执照和食品经营许可证。2019年7月9日，龚君向津雄公司支付电费5000元、网费300元，共计5300元。上述合同签订后，龚君于2019年7月12日正式开业经营。开业前日（2019年7月11日），龚君还向李小海支付了1500元管理费。津雄公司对开业时间无异议。合同履行过程中，龚君曾提出装修后的摊位面积与先前约定不一致，津雄公司不认可，称摊位面积不仅没有缩小，反而比口头约定的面积有所扩大。此后，双方因何时交纳第二期租金以及日常商户管理问题发生争议。2019年9月初，津雄公司向各商户催要租金，龚君等商户提出异议，称未到交租金日期；津雄公司因此对另案原告王春辉采取停电一个多小时的措施进行催要。另案原告王春辉等商户遂报警处理。此后，双方又因是否签订离场协议等继续发生纠纷。2019年9月22日，龚君向津雄公司发送微信，认为津雄公司违约行为导致合同无法履行，提出解除合同并要求退回进场费、保证金及未到期房租、电费共计60000元。津雄公司不同意龚君的要求，提出先签订撤场协议才能撤场。双方未能协商一致，龚君于2019年9月22日搬离场地，并拍摄了电表照片，电表照片显示已用电量为800kWh。庭审中，龚君与津雄公司认可该铺位在租给龚君时是重新装修并安装的新电表，津雄公司对电表照片显示的电量无异议。龚君不认可交纳的20000元进场费是装修费，坚持要求返还。津雄公司主张进场费属于装修费，且已经用于装修，不同意返还；津雄公司认可曾对另案原告王春辉的商铺进行停电，但停电是因为王春辉超品项经营，不认可对龚君经营的商铺进行停水停电；津雄公司同意合同于2020年1月24日解除，认为龚君应当将租金交至2020年1月24日，违约责任由法院审理。关于津雄公司是否在本案中就租金问题提起反诉，经法院释明后，津雄公司表示不在本案中主张；另，津雄公司主张龚君的营业执照直至2019年12月24日才注销，龚君的保证金也应先行抵扣其占用商铺地址造成津雄公司无法另行出租的损失。龚君亦同意合同于2020年1月24日解除，违约责任由法院审理。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。龚君与津雄公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。关于龚君与津雄公司何方违约的问题，龚君认为津雄公司承诺的商铺面积有所减少，存在违约，但双方合同中没有对租赁面积进行明确约定，龚君的该项主张，欠缺依据，法院不予采纳。津雄公司要求龚君等商户于2019年9月即交纳第二期租金不符合合同约定，龚君等商户提出异议理由成立，津雄公司通过对另案原告王春辉经营商铺停电的措施催要房屋租金，有所不当；但津雄公司停电时间较短，且此后也恢复供电，龚君由此要求解除双方之间的租赁合同，并无合同依据，也无法律依据。故龚君要求确认与津雄公司的合同于2019年9月22日解除，依据不足，法院不予采信。津雄公司与龚君均同意于2020年1月24日解除合同，违约责任由法院审理，视为双方协商一致解除合同，法院予以确认。津雄公司主张龚君应将租金交至2020年1月24日，虽未在本案提起反诉，但双方的合同中已约定保证金可以扣除乙方其他尚需向甲方支付的费用，故本案中对龚君需支付的租金在保证金中予以酌情扣除；关于2019年9月23日至2020年1月24日期间的租金如何支付及具体数额的问题，考虑到龚君2019年9月22日搬离后未实际使用房屋，且津雄公司在合同履行过程中亦有不当行为，法院对龚君2019年9月23日至2020年1月24日期间的租金酌减40％，故龚君要求返还的保证金中扣除应负担的租金后剩余10740元（已核减龚君剩余未使用租金）；龚君于2019年12月24日注销原营业执照，故津雄公司要求在保证金中扣除龚君占用商铺地址造成损失的合理部分，法院酌情采纳。最终，法院酌定津雄公司还需向龚君退还保证金9740元。龚君要求退还剩余租金6300元，理由不足，法院不予支持。龚君要求退还进场费20000元，因双方未在合同中明确该进场费的用途，但基于公平原则，考虑到龚君实际使用商铺时间较短，法院酌定津雄公司退还龚君进场费18333元。龚君所经营商铺已经实际取得营业执照和食品经营许可证，故龚君要求退还办照费用2000元，已无依据，法院不予支持。龚君所交电费仍有剩余，法院核算后，认定津雄公司应退还龚君剩余电费共计3800元。龚君要求退还管理费，欠缺依据，法院不予支持。龚君要求赔偿其他货物损失14225元，依据不足，法院不予支持。综上所述，判决：一、确认龚君与津雄鑫腾（天津）商贸有限公司于2019年4月24日签订的《租赁合同》于2020年1月24日解除；二、津雄鑫腾（天津）商贸有限公司于本判决生效之日起七日内退还龚君保证金9740元、进场费18333元；三、津雄鑫腾（天津）商贸有限公司于本判决生效之日起七日内退还龚君剩余电费3800元；四、驳回龚君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院补充如下事实：2020年6月2日的一审庭审中，津雄公司在答辩时陈述：“法院认为无法继续履行，我们同意解除的时间是2020年1月24日，原告应支付在此之前的租金”。2020年8月29日的一审询问程序中，法官询问津雄公司关于同意合同解除的日期是否有变化，津雄公司法定代表人李小海陈述：“同意合同解除日期，无变化，违约责任由法院审理。”本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，龚君起诉主张津雄公司存在违约行为，并据此要求确认双方《租赁合同》于2019年9月22日其搬离涉案商铺之日解除。但经审理查明，津雄公司于2019年9月即要求龚君交付第二期租金，此行为虽构成不当履行合同，但并不导致合同根本目的无法实现，龚君并不能以此享有合同解除权。同时，津雄公司主张龚君擅自搬离涉案商铺构成根本违约，但因津雄公司在合同履行期间的不当行为一定程度上影响了龚君的正常经营，在双方已就合同履行产生纠纷的背景下，龚君搬离涉案商铺亦不构成根本违约，津雄公司亦不享有合同解除权。在此情况下，经一审法院询问，津雄公司与龚君均同意双方《租赁合同》于2020年1月24日解除，并同意违约责任由法院认定，一审法院据此确认经双方协商一致《租赁合同》于2020年1月24日解除，是正确的，应予维持。津雄公司主张因未判决龚君支付2020年1月24日之前的全部租金，故其不同意解除合同，但津雄公司在一审中明确同意违约责任由法院判定，并未表示由龚君承担2020年1月24日之前的全部租金是其同意解除合同的条件，故其上诉否认同意解除《租赁合同》的事实，并主张双方合同系因龚君根本违约而解除，与事实不符，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。如上所述，津雄公司与龚君之间的《租赁合同》经双方协商一致解除，龚君有权要求津雄公司返还已收取的保证金、进场费及剩余电费，关于其具体数额，本院分析如下：首先，关于应返还保证金的数额。津雄公司主张应当扣减截至2020年1月24日龚君应付的租金以及合同解除后涉案商铺未能出租的损失，就此本院认为，因双方当事人均认可龚君于2019年9月22日搬离后确未继续使用涉案商铺，考虑到龚君系在双方未就合同解除达成一致的情况下自行搬离，而津雄公司在合同履行过程中亦存在提前催要租金等不当行为，一审法院综合双方在合同履行中的过错，判决龚君支付2019年9月23日至2020年1月24日房屋空置期间的60%的租金，并不违背公平原则。因龚君在此期间并未实际使用涉案商铺且津雄公司自身亦有不当之处，津雄公司上诉要求龚君支付此期间的全额租金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于合同解除后涉案商铺未能出租的损失，一审法院已经依据龚君未及时将其注册的营业执照从涉案商铺迁出的事实，酌情确定津雄公司因此遭受的损失并对津雄公司应返还的保证金进行相应扣减，并无不当。津雄公司上诉不认可一审判决对损失的处理，但双方合同系协商一致解除，津雄公司亦未提交证据证明其损失的具体数额以及该损失与龚君之间的因果关系，其据此不同意返还保证金，证据不足，本院不予支持。一审法院综合考虑龚君应付租金及应赔偿的损失，酌情判决津雄公司返还龚君保证金9740元，是适当的，本院予以维持。其次，关于津雄公司应返还的进场费。因双方合同并未对进场费的性质进行明确，一审法院基于公平原则，依据双方合同约定的租赁期限及龚君实际使用涉案商铺的时间，酌情判决津雄公司退还进场费18333元，并无不当，应予维持。津雄公司上诉主张该进场费实际应为装修费，但未就此提交证据，津雄公司另以龚君根本违约为由不同意退还该进场费，与事实不符，本院亦不予支持。最后，关于津雄公司应返还的剩余电费。依据本案查明的事实，龚君已经预交电费5000元，而电表显示龚君实际用电800kWh，一审法院依据双方合同约定的电费标准，判决津雄公司返还剩余电费3800元，是正确的，本院予以维持。综上所述，津雄公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费570元，由津雄鑫腾（天津）商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘秋燕审 判 员 辛 荣审 判 员 赵 蕾二〇二〇年十二月二十一日法官助理 王 梦书 记 员 马子萌