辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终3337号上诉人（原审被告）：鞍山中骏房地产开发有限公司。住所地：鞍山市千山区鞍海路**第**。法定代表人：郑晓乐，该公司董事长。委托诉讼代理人：王泰禄，辽宁瀛如律师事务所律师。委托诉讼代理人：金国强，男，1979年10月19日出生，满族，该公司员工。被上诉人：姜永信，男，汉族，1949年12月26日出生，住鞍山市铁**。委托诉讼代理人：孟晓凡，辽宁同方（鞍山）律师事务所律师。原审被告：鞍山中骏物业管理有限公司。住。住所地：鞍山市千山区汤岗子镇汤岗子村/div>法定代表人：张钧尧，该公司经理。委托诉讼代理人：于振伟，辽宁瀛如律师事务所律师。上诉人鞍山中骏房地产开发有限公司（以下简称中骏公司）因与被上诉人姜永信房屋买卖合同纠纷一案，不服鞍山市千山区人民法院（2019）辽0311民初191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，双方当事人及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中骏公司上诉请求：一、撤销（2019）辽0311民初191号民事判决；二、发回重审或改判驳回姜永信的诉讼请求。事实和理由：一、中骏公司在被上诉人购买房屋内已经设有温泉水入户接口并交付给被上诉人，并经试水能够正常供水，案涉房屋中骏公司已经设有温泉水入户接口，并经试水能够正常通水，不存在违约行为。广告语“私家温泉入户，顶级养生别墅”、“居住者可随时享受温泉养生”、“拥泉入居，尽享悠然人生”并无实质性内容和标准，不应视为邀约，应视为邀约邀请。双方在案涉合同第三十四条已经就温泉水入户问题进行了明确约定，中骏公司承诺在该商品房内设置温泉水入户接口，但使用温泉所产生的所有费用包括但不限于温泉水费等）由买受人自行承担，依据上述三十五条和三十八条内容，应当以该条款视为关于温泉水问题的最终约定。温泉水管网属于小区供水的共有设施，建成后由物业公司负责相关运营管理等工作，上诉人提交的2018年7月4日、5日、6日、16日等多份温泉水《收款收据》能够证明物业公司收取了部分业主的温泉水水费并实际负责履行供水服务，关于温泉水具体的供水履行情况，假设存在违约情形，亦应当由物业公司负责。二、物业公司在本小区的温泉水供水管理采用预收费的管理模式，用户若使用温泉水应先预缴费用，后使用温泉水，被上诉人在并未缴纳温泉水费用的情况未能使用温泉水是由于被上诉人自身原因，与中骏公司无关。三、一审判决按照每个家庭4人、每周4次、每次30元的计算标准每年24960元，每月约2000余元，被上诉人在本次诉讼过程中亦未提交任何过往温泉水洗澡消费情况，按照日常生活经验家庭仅月洗澡支出2000元既非被上诉人的实际损失又显系过高。同时全小区按70年产权计算共计131040000元，该错误判决将直接导致中骏公司破产。四、被上诉人关于SPA会所问题的诉讼请求与前诉案件当事人、诉讼标的及诉讼请求相同，符合民诉解释第二百四十七条的规定，且不满足民诉法解释248条“发生新的事实”情形，构成重复起诉，应当裁定驳回被上诉人的起诉。五、小区温泉SPA会所属于小区的共用部分、共用设施，不属于开发商可售部分或业主的专有部分，中骏公司已经完成设施的建设，履行了合同义务，并在建成后交付给了物业公司。六、依据上诉人于被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件五前期物业服务合同的附件已明确会所作为物业公司的服务范围，应当由物业公司负责相关运营管理等工作，具体运营情况与中骏公司无关。七、小区已经成立业主委员会，依据《辽宁省物业管理条例》第二十四条“业主大会会议讨论决定下列事项（九）款共用部位、共用设施设备经营方式和所得收益的管理、分配、使用；”，关于温泉SPA会所作为小区的共用设施的具体运营方案，涉及的会所游泳馆和温泉池是否开放等问题应由业主委员会制定，并由业主委员会告知物业公司具体执行方案。八、业主委员会至今仍没有与物业公司确认具体的运营方案，会所的运营费用需要使用物业费，物业公司在未接到通知情况下无权使用物业费开放会所游泳馆和温泉池，因此是业主委员会原因而非物业公司原因未开放。物业公司与业主为酬金制合同，在收取现有物业费标准的情况下已经处于亏损状态，若在没有取得业主委员会同意情况下开放，一是不符合法律规定，二是将造成物业合同因无资金提前终止，小区全面脱管。九、中骏公司为房地产销售企业，并不负责会馆的运营费用。十、原审法院将财产保全保险费列在判决诉讼及诉讼相关费用项目中，并由上诉人承担该项费用无任何法律依据和合同依据。姜永信辩称，服从一审判决。姜永信向一审法院起诉请求：1、请求判令被告赔偿原告从2018年6月1日至2019年3月1日温泉水未入户的损失18720元；2、请求被告更换大理石钢挂钢架产生的损失5000元；3、请求被告承担因没有向原告全年免费开放该小区温泉SPA会所游泳池及温泉泡池全部项目的违约责任，赔偿原告经济损失394200元。一审法院认定事实：双方当事人于2012年7月10日签订商品房买卖合同。合同中约定：出卖人为中骏公司，买受人为姜永信。第一条，出卖人以出让方式取得位于千山区地块的土地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名中骏·汤泉香墅。第三条，买受人购买的商品房为第59幢2单元1层1号房，公安号为千山区鞍海路900-59，产籍号为43-22-79-2011。该商品房用途为住宅，属框架结构，层高3.20米，建筑层数地上3层，地，地下**台是非封闭式。户型为4室2厅。该商品房合同约定建筑面积共451.93平方米，其中：套内建筑面积426.78平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.15平方米。第四条，出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款：该商品房单价为10300元/平方米，总价款为4654879元。第三十四条，买受人所购买商品房设有温泉水入户，出卖人承诺在该商品房内设置温泉水入户接口，但使用温泉所产生的所有费用（包括但不限于温泉水费等）由买受人自行承担。第三十五条，出卖人向买受人提供的楼宇资料和广告(包括但不限于总平明图、效果图、户型图以及有关文字说明)因未经确定而不作为该商品房状况的依据，亦不作为要求。样板房仅为空间布局导向、装修装饰和家具摆放指导，不作为交房标准。该商品房及所在楼宇的所有细节应以政府的最后批复及出卖人及买受人订立的购房合同约定为准。第三十八条，本补充协议条款为购房合同不可分割之组成部分，具有同等法律效力。如本补充协议与购房合同存在不一致的地方，以本补充协议的约定为准。协议签订后，姜永信两次性交付购房款4654879元。中骏公司于2013年9月29日将房屋实际交付给姜永信，姜永信事后装修入住。另查，姜永信曾就温泉水入户问题、温泉SPA会所及涉案房屋外挂大理石质量问题向原审法院起诉，千山法院于2018年6月10日作出了（2016)辽0311民初1517号民事判决。针对温泉水入户问题的判决结果为，中骏公司按照姜永信家庭四人，每周四人次，自2014年10月开始计算至2018年5月31日止，向姜永信赔偿温泉水未入户损失91200元。针对温泉SPA会所问题的判决结果为，双方就会所免费开放的内容、范围及时限等进一步约定，达成协议，在不予履行时应再追究违约责任，故对于姜永信要求因未开放会所构成违约赔偿其经济损失的诉讼请求本院不予支持。中骏公司不服该判决，上诉于鞍山市中级人民法院，鞍山市中级人民法院作出了(2018)辽03民终3154号民事判决，判决维持了鞍山市千山区人民法院(2016)辽0311民初1517号民事判决。再查，姜永信于2018年8月14日委托辽宁杜泽律师事务所向中骏公司发律师函，律师函的主要内容为你公司请在收到本律师函5日内以书面形式答复协商温泉会所免费向业主开放事宜，协商内容包括会所游泳池及温泉泡池主要项目免费开放的内容、范围及时限等。如委托人没有在规定时间内收到你公司的答复函，委托人将向有管辖权的人民法院提起民事诉讼，因你公司的违约行为给委托人造成的一切经济损失均由你公司承担。2018年8月20日，中骏公司向辽宁杜泽律师事务所律师发出了回复函，回复函的主要内容为鞍山市千山区人民法院已在民事判决书中就鞍山汤泉香墅项目会所开放事宜作出裁决，载明：“基于此现原告要求二被告给付其自入住后至2080年的违约赔偿显系不当，双方应对会所免费开放的内容范围及时限等进一步约定达成协议，在不履行时追究违约责任。”并在判决中驳回原告的该项诉讼请求。鞍山汤泉香墅项目已交由中骏物业公司进行统一管理。鉴于我司与全体业主尚未就会所开放事宜签署协议，为确保中骏物业能够提供满足全体业主需要且合法合理的物业管理服务，原告可通过全体业主大会或业主委员会与中骏物业公司进行沟通，全体业主大会或业主委员会可就会所开放事宜与中骏物业公司沟通。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原告的此次主张是否属于重复诉讼；二、二被告应否向原告承担赔偿责任如需承担，具体的赔偿数额是多少。关于争议焦点一：原告提出的第一项诉讼请求是从2018年6月1日至2019年3月1日温泉水未入户的损失，而在(2016)辽0311民初1517号案件中判决的是2014年10月至2018年5月31日期间的损失。该两项主张不属于同一时间段的损失，前诉与后诉的诉讼请求不相同，不属于被告提出的《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，故不构成重复起诉。关于原告提出的第三项诉讼请求，请求被告承担因没有向原告全年免费开放该小区温泉SPA会所游泳池及温泉泡池全部项目的违约责任。在(2016)辽0311民初1517号案件中判决双方就会所免费开放的内容、范围及时限等进一步约定，达成协议，在不予履行时应再追究违约责任。现原告主张双方就会所开放事宜并未协商一致，且中骏公司认为，协商的义务人为中骏物业公司，事实上原告至今也未享受到温泉会所项目。故原告主张的此项诉讼请求与前诉的诉讼请求并不矛盾，也没有实质上否定前诉的裁判结果，故该项诉讼请求也不属于被告提出的《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，故不构成重复起诉。关于争议焦点二：1、原告与中骏公司签订的《商品房买卖合同》(含附件一至附件四)是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效，双方当事人应依约履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，中骏公司在其广告宣传中称“私家温泉入户，顶级养生别墅”、“居住者可随时享受温泉养生”、“拥泉入居，尽享悠然人生”，这是影响购房者决定购房的重要因素，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。中骏公司应依约履行保证温泉水入户可供住户随时使用的义务，如不能保证温泉水温度，构不成温泉入户，依法应承担相应的违约责任。现被告并没有按照合同约定向原告提供温泉入户的服务，是被告违约，故被告应当承担赔偿责任。原告要求被告中骏公司、被告中骏物业公司从2018年6月1日至2019年9月1日温泉水未入户的损失18720元一节，参照原告园区周边鞍山汤岗子医院单池温泉水洗浴一次30元为宜，按原告家庭四人，每周四次，期限自2018年6月1日计算至2019年3月1日止，计算的额度为18720元。2、关于原告要求被告中骏公司、被告中骏物业公司赔偿温泉会所经济损失394200元一节，本案中，被告中骏公司在销售商品房时，承诺小区所建温泉SPA会所免费向业主开放，并带领部分业主前往厦门公司参观，允诺购房后享受星级会所待遇，并在网络上予以介绍和宣传。上述对这些购房环境的描述是明确的、具体的，这些因素对本案的原告购房行为起到了重要的作用，对房屋的交易价格也产生重大影响。依据上述规定，既便这些内容在双方签订的书面合同中没有记载，也应当构成商品房买卖合同的内容。也就是说，这些广告内容构成被告的合同义务。现原告与被告中骏公司双方并未能按照(2016)辽0311民初1517号民事判决中所述达成协议，且被告并未按照合同约定全年向原告免费开放温泉会所游泳池及温泉泡池，故被告应当承担违约责任。因房屋价格的组成因素很多，结合温泉会所游泳池及温泉泡池对房屋的价格构成比例，违约金的给付比照其违约事实、影响结果在其房屋中的参考度考虑，确定中骏公司按总房款额的1%一次性支付违约赔偿金。因原告与被告中骏公司间形成的系房屋买卖合同法律关系，原告与被告中骏物业公司不属于上述法律关系，在此请求被告中骏物业公司承担违约责任无事实和法律依据，本院不予采纳。因原告撤回第二项诉讼请求，该院予以准许。一审法院据此判决：一、被告鞍山中骏房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告姜永信温泉水未入户损失(2018年6月1日至2019年3月1日)18720元，温泉会所游泳池及温泉泡池未开放损失46548.79元，合计65268.79元；二、驳回原告姜永信要求被告鞍山中骏物业管理有限公司承担赔偿责任的诉讼请求。案件受理费7569元，财产保全费2660元，合计10229元，原告姜永信负担8631.5元，被告鞍山中骏房地产开发有限公司负担1597.5元。本院二审审理期间，各方当事人未提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为两项，一为姜永信本次诉讼请求是否构成重复诉讼；二为姜永信本次诉讼请求是否成立。姜永信本次诉讼的第一项诉请为，请求判令中骏公司赔偿从2018年6月1日至2019年3月1日温泉未入户的损失18720元。在2016年的诉讼中其主张赔偿至2080年6月止温泉水未入户的损失。千山法院经审理认为，中骏公司未能实施温泉水入户，构成违约，应当支付违约金赔偿损失，赔偿数额参照汤岗子医院单池温泉30元一次的价格，按照姜永信家庭四人，每周四人次计算，期限自2014年10月始计算至2018年5月31日止。同时该院认为，姜永信要求中骏公司关于温泉水入户赔偿到2080年6月不当，不予支持。审查两次诉讼，姜永信本次诉请与前次诉讼的范围并不相同，前次诉讼判决赔偿经济损失的截止日到2018年5月31日，虽该判决驳回了姜永信要求赔偿至2080年6月的诉请，但并未指明前次赔偿是否为一次性违约赔偿，对该判决后发生的经济损失引发的诉讼不属于重复诉讼，原审法院再次受理姜永信的此项诉请并无不当。但这种违约赔偿不能无限制地持续进行，一方面如无限制的持续诉讼势必与前次判决驳回姜永信要求赔偿至2080年的诉讼请求的判决相冲突，妨碍生效判决的既判力；另一方面，在民事活动中，违约方对相对方有违约赔偿责任，相对方在遭受违约的情况下也有义务采取积极措施避免产生扩大损失。本案中骏公司温泉水已经入户，但由于用户较少，用户分摊加热成本过高等原因，入户水温不能达到温泉应有的高度，使用户温泉水入户的合同目的不能实现，对此违约行为可以由用户通过加装加热设施并由中骏公司承担相应费用来弥补。故原审法院再行判决中骏公司赔偿姜永信从2018年6月1日至2019年9月1日温泉水未入户的洗浴损失不当，本院予以纠正。综合考虑实现合同目需要加装加热设备和进行局部装修改造的实际情况，本院酌定由中骏公司一次性赔偿姜永信温泉水未能入户的违约赔偿金30000元。姜永信本次诉讼的第二项诉请为，请求中骏公司承担因没有全年免费开放该小区温泉SPA会所游泳池及温泉泡池全部项目的违约责任。在2016年的诉讼中，姜永信提出了同样的诉求。千山法院经审理认为，双方应就会所免费开放的内容、范围及时限等进一步约定，达成协议，在不予履行时应追究违约责任，故对姜永信要求中骏公司因未开放会所构成违约，应支付赔偿金的诉讼请求不予支持。经审查，两次诉讼的诉讼标的相同、诉讼当事人相同，在前次判决驳回姜永信该项诉讼的情况下，其再次提起诉讼构成重复诉讼，原审法院再次受理并作出判决适用法律不当，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条、第二百四十八条的规定，判决如下：一、撤销鞍山市千山区人民法院（2019）辽0311民初191号民事判决；二、鞍山中骏房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内一次性赔偿姜永信温泉水未能入户的违约赔偿金30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7569元，财产保全费2660元，合计10229元，由姜永信负担8631.5元，由鞍山中骏房地产开发有限公司负担1597.5元；二审案件受理费1432元由姜永信负担716元，由鞍山中骏房地产开发有限公司负担716元；本判决为终审判决。审判长  王长顺审判员  王 娟审判员  徐云龙二〇二〇年十二月二十九日法官助理王盛楠书记员王茜