辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终8379号上诉人（原审原告、申请执行人）：大连宜华建设集团有限公司，住所地大连保税区海宁路****。法定代表人：苏跃升，该公司董事局主席。委托诉讼代理人：庞伟、翟志伟，辽宁建方律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：刘志伟，男，1969年12月12日生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：钟莹、王晓琳，辽宁王善忠律师事务所律师。原审被告（被执行人）：辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司，住，住所地大连市金州区站前街道吴家村丘号**/div>法定代表人：王宝林，该公司董事长。委托诉讼代理人：翁君合，女，该公司出纳。上诉人大连宜华建设集团有限公司（以下简称“宜华集团”）因与被上诉人刘志伟、原审被告辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司（以下简称“宝林集团”）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初1608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。大连宜华建设集团有限公司上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人提供的《商品房买卖合同》在实质内容上不符合“合法有效”的要件。被上诉人主张其购买宝林集团的案涉房屋是抵押物，依据《合同法》第52条：“有下列情形之一的，合同无效:(5)违反法律、行政法规的强制性规定”和《物权法》第191条第2款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定。宝林集团未经抵押权人银行的同意私自处分抵押物违反法律强制性规定，是不受法律保护的，而且被上诉人也没有代为清偿债务消灭抵押权，因此该《商品房买卖合同》是效力待定的合同（或者说是不合法的合同），绝不是合法有效的合同，不符合执行规定第29条第一项中规定的“合法有效”的要件。二、被上诉人提交的证据不能证明其已经支付购房款，不符合第29条第3项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。被上诉人为证明其向宝林集团缴纳了购房款，提交了三张现金缴款单，但该缴款单只能证明翁君合向宝林集团存款120万元，翁君合系宝林集团财务人员，本身个人账户与宝林集团账户资金往来频繁，无法证明该笔款就是购房款。最高人民法院民一庭在《关于执行异议之诉中对购房人支付购房款等事实应当从严审查》的意见：对案外人权利予以特别保护时，应当从严审查，严格把握，尤其对于购房人已支付的价款是否超过合同约定的百分之五十的事实，现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实。一审庭审中，被上诉人主张其以现金形式将购房款给了翁君合，但并未提供证据证明现金来源，应承担举证不能的法律后果。一审法院仅凭其提供的发票，在没有现金来源证据的情况下认定被上诉人真实支付购房款且属于合法买受人，从而排除上诉人的优先受偿权，不具备法律依据。刘志伟辩称，不同意上诉人的上诉请求。被上诉人与宝林集团之间签订的《商品房买卖合同》合法有效。《物权法》第一百九十一条第二款规定的“抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”中的“不得转让”是管理性强制性规定，就不动产而言，针对的是被抵押不动产的“过户”行为，即不得过户。该条款不是《合同法》第五十二条所规定的效力性强制性规定，并非针对抵押的不动产转让合同的效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明的，与买受人订立的商品房预售合同的应当认定无效，但在起诉前取得房屋预售许可证明，可以认定有效。”本案中，宝林集团是将整个在建工程抵押给银行，且在销售房屋之前已取得了预售许可证，故宝林集团有权对外销售商品房，上诉人无据证明宝林集团不能销售案涉房屋。被上诉人作为案涉房屋的买受人，已经履行了支付全部房款，被上诉人与宝林集团签订的商品房买卖合同既没有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，也没有《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应为合法有效。二、被上诉人已支付案涉房屋的全部购房款。被上诉人已于2014年7月20日将全部购房款120万元交付给宝林集团，因为当天是星期日，银行不办理对公业务，只能将120万元先存入宝林集团财务翁君合的个人账户，再由翁君合于次日（2014年7月21日）将该笔款项存入宝林集团账户。一审中宝林集团的委托诉讼代理人翁君合的陈述、宝林集团提交的翁君合银行账户客户对账单及宝林集团的历史交易明细清单均能证明，宝林集团确实收到被上诉人的全部购房款。以上证据足以证明被上诉人已支付案涉房屋全部购房款，是真实的购房者。另外，所谓资金来源，其目的就是为了证明被上诉人已交付购房款，一审中，翁君合已向法庭提交了银行账户客户对账单及宝林集团的历史交易明细清单证明付款情况，无需进一步提供现金来源。综上所述，被上诉人提供的证据足以证明享有排除强制执行的民事权益，一审法院认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。大连宜华建设集团有限公司向一审法院起诉请求：一、准许执行位于金州区的房屋；二、被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：因案涉宝林凤凰城小区建设工程施工合同纠纷，2015年5月21日，原告宜华集团将被告宝林集团诉至大连市中级人民法院。该院于2016年5月31日作出（2015）大民二初字第00068号民事判决书，判令被告宝林集团支付原告宜华集团剩余工程款46,547,216元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。宣判后，被告宝林集团提起上诉，2017年5月15日，辽宁省高级人民法院作出（2016）辽民终721号民事判决书，判令被告宝林集团于判决生效后15日内支付原告宜华集团剩余工程款46,547,216元，于判决生效后10日内返还原告宜华集团工程质量保证金7,009,440元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权；原告宜华集团于判决生效后10日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向被告宝林集团移交全部建设工程施工档案材料。该判决已经生效，一审法院负责该案执行。案涉房屋于2015年6月5日被一审法院查封。2012年5月和2015年3月，被告宝林集团将案涉房屋所在的项目在建工程在盛京银行开发区支行办理了抵押贷款。2013年5月7日，被告宝林集团取得案涉房屋的商品房预（销）售许可证。2014年7月20日，刘志伟将现金120万元分三笔存入被告宝林集团会计翁君合的账户，次日，翁君合分三笔将120万元存到被告宝林集团账户；2014年8月5日，被告刘志伟与被告宝林集团签订商品房买卖合同，购买被告宝林集团位于金州区.46平方米的房屋；2018年12月3日，被告宝林集团为被告刘志伟出具金额611,594元增值税发票；被告刘志伟同时在案涉房屋所在小区购买两套房屋，均被法院查封，均提出执行异议，另一套被驳回异议请求后提起执行异议之诉，已被一审法院（2019）辽0213民初7473号判决驳回诉讼请求；案涉房屋现是被告刘志伟在大连地区唯一住房。被告刘志伟对一审法院的执行行为提出异议，一审法院裁定中止对位于金州区房屋的执行，原告宜华集团遂提起本案执行异议之诉。一审法院认为：已经发生法律效力的判决确认宜华集团在宝林集团欠付工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复确定了消费者的权益与工程价款优先受偿权的保护顺位问题。最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复【（2005）执他字第16号】指出：“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”在宜华集团对案涉房产享有建设工程价款优先受偿权的情形下，被告刘志伟仅在满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定时，其排除执行异议请求方能获得支持。被告刘志伟向作为房地产开发企业的被告宝林集团购买案涉商品房，系案涉商品房的消费者，在人民法院查封之前已与宝林集团签订合法有效的书面《商品房买卖合同》，所购商品房系用于居住且买受人在本地区名下无其他用于居住的房屋，被告宝林集团提供的银行对账单和公司账户交易明细可以证实被告刘志伟现金际交付购房款的主张，结合被告宝林集团开具的购房发票能够证实其已支付全部房屋价款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，被告刘志伟对案涉房屋的权利享有足以排除执行的民事权益，故原告的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。由于本案纠纷系由被告宝林集团的不诚信行为引起的，本案的诉讼费应由被告宝林集团负担为宜。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决：驳回原告大连宜华建设集团有限公司的诉讼请求。案件受理费9920元（原告已预交），由被告辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系执行异议之诉。被上诉人作为案外人购买了宝林集团开发建设的房屋并提出执行异议，其应为购买商品房的消费者购房人。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”据此，消费者的物权期待权应优先于工程价款优先受偿权得到保护，但该规定是基于保护消费者的居住权和生存权所作特殊规定和例外考虑，故消费者在执行程序中要求予以优先保护的房屋应当是其购买并直接用于满足基本生活居住需要的房屋，对此应严格把握，不能扩大适用。因此，本案被上诉人提出的异议请求是否足以排除上诉人享有工程价款优先受偿权的债权的执行，应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形予以从严审查，一审法院适用该条规定审查被上诉人的异议请求并无不妥。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从本案双方当事人提交的证据审查，首先，关于被上诉人是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同一节，诉讼中，被上诉人提交了其与宝林集团之间订立的书面《商品房买卖合同》，能够证明双方在案涉房屋查封之前已经签订合法有效的书面合同。上诉人虽上诉提出宝林集团转让抵押房屋的买卖合同不属于合法有效合同，但即使宝林集团的转让行为未经抵押权人同意，宝林集团与被上诉人订立的买卖合同亦未违反法律及司法解释的强制性效力性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故一审法院认定案涉买卖合同应为合法有效并无不当。其次，关于所购商品房是否用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋一节，虽然被上诉人在案涉小区同时购买有另外一套住房，但被上诉人对其所购两套房屋均提出了执行异议，一审法院经审理未支持其关于另外一套房屋的异议请求，且被上诉人名下无其他房屋登记，案涉房屋现为被上诉人用于居住的唯一住房，故应认定被上诉人名下无其他用于居住的房屋。第三，关于案涉房屋购房价款的支付，被上诉人主张其将房款120万元以现金方式存入宝林集团财务人员翁君合的账户，故其已足额支付了购房款。一审中，翁君合作为宝林集团的委托诉讼代理人参加诉讼，宝林集团出具的授权委托书中载明翁君合系该公司出纳，上诉人对于翁君合的身份权限亦表示没有异议，故应当认定翁君合有权代表宝林集团收取案涉房屋的购房款项。一审庭审中，翁君合在代表宝林集团出庭应诉时提交了其将收取的案涉房屋购房款项于次日转入宝林集团公司账户的证据，并当庭对被上诉人系案涉房屋购房人的身份及权利予以认可。因此，虽上诉人提出案涉房屋存在更名故房款可能并非被上诉人实际交付的上诉理由，但结合宝林集团的庭审陈述及宝林集团与被上诉人订立《商品房买卖合同》并向被上诉人开具收款收据、购房发票及物业票据的过程，足以证明案涉房屋的现权利人应为本案被上诉人。即使被上诉人的房屋权利系从案外人处更名而来，亦不能因此影响被上诉人房款交纳及购房权利的真实性，也不能以此排除被上诉人提出异议请求的权利。而且，上诉人认可案涉房屋除本案被上诉人外并无他人同时主张房屋权利，故并不存在权利冲突或重复主张的情形，房款的实际出资人并非执行异议案件的审查重点，被上诉人提交的现有证据能够证明其已经支付了合同约定的购房价款。因此，本案被上诉人提交的证据足以证明其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，一审法院驳回上诉人要求继续执行案涉房屋的诉讼请求并无不当，本院依法予以维持。另外，因本案纠纷系由于宝林集团的不诚信行为引起，故本案二审案件受理费应由宝林集团负担为宜。综上，大连宜华建设集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9920元，由辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  季烨审判员  吕瑛审判员  王亮二〇二〇年十二月二十八日书记员  李波