河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终9081号上诉人（原审原告）:王教炜，女，1975年11月8日生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人:李利峰，男，1974年9月3日生，汉族，住址同上，系王教炜丈夫，特别授权。被上诉人(原审被告)：河南明鑫置业有限公司。住所地河南省洛阳市经济开发区开元大道**。法定代表人：刘攀峰，总经理。被上诉人（原审被告）：洛阳铸华物业管理有限公司。。住所地河南省洛阳市西工区中州中路****1-2301法定代表人：刘攀峰，总经理。共同委托诉讼代理人：仝国锋，河南东方律师事务所律师，特别授权。上诉人王教炜因与被上诉人河南明鑫置业有限公司（以下简称明鑫公司）、洛阳铸华物业管理有限公司（以下简称铸华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初6426号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员姬秋萍独任审理，于2020年12月10日公开开庭审理了本案。上诉人王教炜的委托诉讼代理人李利峰，被上诉人明鑫公司、铸华公司的共同委托诉讼代理人仝国锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王教炜上诉请求：依法撤销一审判决第四项，改判支持王教炜一审诉讼请求。事实与理由：一审判决以明鑫亿万国际花园项目存在多种问题，尚未具备办理房屋产权证书的条件为由驳回王教炜诉讼请求违法；王教炜购买的车位至今未交付，明显造成权益损害，7年期间损失11307元，该损失应由明鑫公司、铸华公司承担；明鑫公司、铸华公司未提交证据证明其已经将钥匙交付给王教炜，一审法院举证责任分配失当，明显无理；涉案房屋窗户明显受损，照片能够证明，一审法院认定举证不足不当；物业收取业主未交房前的物业费于法无据，明鑫公司、铸华公司的幕后老板为同一人，交收房，物业服务混杂，法院应一并处理；明鑫公司违约交房，造成王教炜装修订金损失真实发生，王教炜开锁换锁芯损失200元，装修订金损失400元，法院应予支持。明鑫公司、铸华公司辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确，应当维持。上诉无法律依据，应予驳回。王教炜向一审法院起诉请求：1、判令明鑫公司履行合同义务，为王教炜购买的明鑫国际花园7-1-1104室开具完整发票、接通暖气并依法办理竣工验收、协助办理房产证。2、判令明鑫公司履行附赠的送一年物业费义务（或支付1907元）；3、判令明鑫公司、铸华公司赔偿未正确履行合同造成王教炜开锁换锁芯损失200元，装修订金损失400元；铸华公司并退还不当收取王教炜2018年7月1日至2018年11月15日期间的物业管理费715元。4、判令明鑫公司支付王教炜代付的燃气安装费用3100元。5、判令明鑫公司交付王教炜购买的F45车位，办理车位手续，并赔偿迟延损失（按7年使用费）11307元；6、判令明鑫公司维修交付房屋的窗户破损。一审法院认定事实：2013年5月7日，王教炜与明鑫公司签订《商品房预售合同》一份，约定王教炜购买明鑫公司位于明鑫亿万国际花园7号楼1单元1104室，建筑面积144.44平方米，总价款为585294元。王教炜于2013年5月7日前付清首付款185294元，剩余款项400000元办理按揭贷款。出卖人应于2013年6月30日前，将商品房经验收合格，交付买受人使用。出卖人承诺自交房之日起燃气管道、暖气管道入户（初装费赠送）。该合同还对面积确认及面积差异处理、规划、设计变更的约定、保修责任等进行了约定。2013年5月9日，王教炜交付首付款185294元，并由明鑫公司向其出具发票一张。2013年7月17日，王教炜将剩余的40万元房款办理了银行贷款。2013年5月20日，王教炜因介绍客户购买明鑫公司开发的房产，由明鑫公司向其赠送一年物业费，并出具《赠送物业费通知书》一份，该通知书显示：“尊敬的7-1-1104业主王教炜，依据公司2013年度推出的老带新优惠回馈活动，赠送您自交房之日起一年的物业管理费。”。2017年涉案房屋因燃气入户初装问题，明鑫公司与明鑫亿万花园7幢、8幢购房户达成一致意见，由购房户先行垫付燃气初装费。2017年6月27日，明鑫公司向洛阳新奥华油燃气有限公司缴纳了3100元燃气初装费。庭审中，王教炜提交2013年12月16日收据一份，该收据显示：“明鑫亿万花园停车位F45使用费105000元。”，予以证明其购买了明鑫公司开发的明鑫亿万花园停车位一个。王教炜称其于2018年11月18日开始收房装修，并由洛阳泰永达物业管理有限公司于当日向其出具装修许可证,同时于当日向铸华公司缴纳了2018年7月1日-2019年6月30日1907元的物业费。现王教炜依据上述合同、收据等证据要求明鑫公司按合同约定，开具购房发票、接通暖气并依法办理竣工验收、协助办理房产证，并提交涉案房屋破损窗户照片、证人证言2015年家具团购会收据等证据，予以证明涉案房屋存在质量缺陷，要求赔偿开锁损失、装修定金损失等费用。明鑫公司认为，王教炜的诉求与其证据相互矛盾，依据王教炜提供的证据，2015年已实际占有使用了涉案房屋，因此王教炜要求赠送一年物业费不合理，燃气费初装费，明鑫公司未收到该笔费用，因涉案房屋的楼盘系问题楼盘，根据王教炜提供的证据，王教炜起诉的各项诉讼请求没有事实和法律依据，不应得到支持。双方就此发生纠纷，王教炜遂诉至人民法院。因双方分歧较大，致本案无法达成调解。一审法院认为，依法成立的合同应当受到法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其诉讼主张的，由负有举证责任的当事人承担于己不利的法律后果。本案中，明鑫公司与王教炜于2013年5月7日签订的《商品房预售合同》合法、有效，双方当事人理应按照合同约定全面履行自己的义务。王教炜依照合同约定，交纳了购房款，明鑫公司理应按照合同约定履行合同义务，但因明鑫公司开发的明鑫亿万国际花园项目存在多种问题，被政府列为问题楼盘，涉案楼盘的财务被洛龙区问题楼盘处理小组进行监管，财务账目被查封，且涉案房产未进行竣工验收，尚未具备办理房屋产权证书的条件，王教炜所要求的为其购买的明鑫花园7-1-1104室开具完整发票、接通暖气、办理竣工验收、协助办理房产证的诉讼请求目前在客观上均无法实现，因此对王教炜该项诉讼请求，一审法院不予支持，王教炜可待符合条件时，再行主张权利。2013年5月30日明鑫公司向王教炜出具了赠送物业费通知书，王教炜依据该通知书要求履行赠送义务。明鑫公司、铸华公司认为，2014年其公司就通知王教炜拿钥匙交付房屋，但王教炜一直没有去，直到2018年11月王教炜才去缴纳物业费，在此期间，物业公司一直为业主提供了服务，王教炜不能再以此主张权利。因涉案房屋明鑫公司未进行竣工验收，未达到交付房屋的条件，因此王教炜于2014年未进行收房验收符合相关法律要求，王教炜于2018年11月收房装修，并缴纳了2018年7月1日-2019年6月30日的物业费，依据王教炜提交的铸华公司向王教炜出具的收据显示：2018年7月1日-2019年6月30日物业费1907元，明鑫公司赠送王教炜一年物业费的义务还未履行，因此对王教炜要求明鑫公司履行赠送一年物业费的义务或支付1907元的诉讼请求，一审法院予以支持，因此明鑫公司应向王教炜支付一年物业费，即1907元。对王教炜要求明鑫公司、铸华公司赔偿未正确履行合同造成王教炜开锁换锁芯损失200元，装修定金400元的诉讼请求，因王教炜未提交充分证据予以证明该部分费用与明鑫公司存在直接的因果关系，因此一审法院不予支持。对王教炜要求铸华公司退还收取的2018年7月1日至2018年11月15日期间的物业管理费，因该项诉讼请求与本案不属于同一法律关系，与本案无关，因此一审法院不予支持。双方在合同中约定，出卖人承诺自交房之日起燃气管道、暖气管道入户（初装费赠送）。按照合同约定，明鑫公司在交房之日应将燃气管道入户，但因其原因，王教炜于2017年6月27日向洛阳新奥华油燃气有限公司缴纳了3100元燃气初装费，该笔费用实际应由明鑫公司承担，故，对王教炜要求明鑫公司支付王教炜代付的燃气安装费3100元的诉讼请求，一审法院予以支持。对王教炜要求明鑫公司交付王教炜购买的F45车位，办理车位手续的诉讼请求，依据明鑫公司2013年12月16日向王教炜出具的收据显示，收到王教炜停车位F45使用费105000元，王教炜已经交付停车位费用，应当将车位交付其使用，因此对王教炜要求交付F45车位的诉讼请求，一审法院予以支持。庭审中，明鑫公司、铸华公司称王教炜可以正常使用停车位，但是因收据中显示的是车位使用费，并非将产权给他，因此无法办理产权相关手续。根据王教炜提交的证据无法证明其缴纳的F45车位费用系购买的车位产权费用，因此对该辩解意见，一审法院予以采信。故对王教炜要求办理车位手续的诉讼请求，一审法院不予支持。对王教炜要求赔偿延迟损失（按7年使用费）11307元的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院亦不予支持。关于王教炜要求明鑫公司维修交付房屋的窗户破损的诉讼请求，因王教炜未提供充分证据予以证明交付房屋时窗户存在破损情况，且明鑫公司、铸华公司对此不予认可，因此对王教炜的该项诉讼请求，一审法院不予支持。对王教炜的其他诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、明鑫公司于本判决书生效之日起十日内支付王教炜燃气初装费3100元；二、判令明鑫公司于本判决书生效之日起十日内支付王教炜一年物业费1907元；三、判令明鑫公司于本判决生效之日起十日内将明鑫亿万国际花园F45停车位交付给王教炜进行使用。四、驳回王教炜的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费120元（已减半），由王教炜承担30元，明鑫公司承担90元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，关于为涉案房屋开具完整发票、接通暖气并依法办理竣工验收、协助办理房产证，一审法院已经查明涉案楼盘的财务被洛阳市洛龙区问题楼盘处理小组进行监管，财务账目被查封，且涉案房产未进行竣工验收，尚未具备办理房屋产权证书的条件，因此王教炜该项上诉请求，本院不予支持；关于涉案车位，因明鑫公司出具的车位使用费的收据，仅载明交款单位、收款数额、收款事由，对涉案车位的权属等内容均未明确约定，因此王教炜该项上诉请求，本院不予支持；关于涉案房屋窗户破损，铸华公司多收取的物业费，王教炜所提交的证据不足，且存在相互矛盾之处，不能证明其所主张的事实，本院不予支持；关于开锁换锁费用，装修订金损失，王教炜所提交的证据能够与其他证据相互印证，足以证明其所主张的事实，对其该项上诉请求，本院予以支持。综上所述,王教炜的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下：一、维持河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初6426号民事判决第一、二、三项；二、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初6426号民事判决第四项；三、明鑫公司于本判决书生效之日起十日内支付王教炜开锁换锁芯损失200元，装修订金损失400元；四、驳回王教炜的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费120元（已减半），由王教炜承担30元，明鑫公司承担90元；二审案件受理费116元，由王教炜承担20元，明鑫公司承担96元。本判决为终审判决。审判员  姬秋萍二〇二〇年十二月二十八日法官助理王恒毅书记员张丽梅