江苏省仪征市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1081民初3604号原告：江苏省仪征市宏达变压器制造有限公司，住所地江苏省仪征市工农南路**。法定代表人：黄伟杰，执行董事。委托诉讼代理人：朱**全，江苏征远律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡林菲，江苏征远律师事务所实习律师。被告：周吉林（曾用名周小林），男，1975年5月21日生，汉族，住地江苏省仪征市。被告：何蕾，女，1977年7月13日生，汉族，住江苏省仪征市。二被告共同委托诉讼代理人：刘承涛，江苏中立信律师事务所律师。原告江苏省仪征市宏达变压器制造有限公司与被告周吉林、何蕾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江苏省仪征市宏达变压器制造有限公司（以下简称“宏达公司”）及其委托诉讼代理人朱**全、被告周吉林、何蕾的共同委托诉讼代理人刘承涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏达公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方房屋租赁关系，判令被告返还其承租的全部房屋；2、判令二被告给付原告租金2048000元（原诉租金1669500元，庭审中变更为2048000元）并承担逾期付款利息；3、令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年6月30日，原被告双方签订《房屋租赁契约》一份，原告将门市房、生产用房（公司办公楼一楼的十间门市房、公司原钢材库六间生产用房、公司原锅炉房一大间、车库三间两小间的生产用房、公司原铜材库七间生产用房、公司原化工仓库三间生产用房）一起出租给被告。出租期限为六年至2019年6月30日止，每年租金为238500元，合计1431000元。二被告承租上述房屋后即对外转租并收取了全部租金，却以各种理由拒付原告租金。截止原告起诉之日，被告已实际承租7年整，却从未向原告支付过任何租金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望法院查明事实后，依法判准原告的上述诉讼请求。原告提供以下证据：1、2013年6月30日，原告与被告周吉林签订《房屋租赁契约》（一）原件一份，证明原告将门市房、生产用房等出租给被告的期限为6年，每年租金238500元，6年租金合计1431000元。在签订合同前，被告已经交付原告定金50000元。被告在2013年8月1日前将6年房租1431000元交清，可减免50000元。但是合同签订后，被告并未实际交付1431000元租金；2、原告在房管部门查询的宏达公司《不动产登记资料查询结果证明》一份，证明合同中原告出租给被告的房屋属于公司财产；3、二被告《结婚登记申请》一份，证明二被告系夫妻关系；4、被告与陈礼明签订的《房屋租赁契约》、陈礼明向被告支付租金的微信账单、被告出具的收条、收款收据各一份，证明案涉房屋被被告转租后，租金是由被告何蕾收取；5、被告将房屋转租他人的统计表一份，证明案涉房屋被被告转租后，被告每年向租客收取租金343000元。被告周吉林、何蕾共同辩称，首先，原告提出解除双方租赁关系条件并未成立，原被告双方签订了两份房屋租赁合同，第二份合同系对第一份合同的变更，合同约定的租期是8年，即从2013年6月30日起至2021年6月30日止，目前租期并未到期；其次，原告主张的被告给付原告租金1669500元并承担逾期付款利息没有事实和法律依据，被告于2013年7月18日已经向原告支付房屋定金50000元以及房屋租赁费1431000元。因此，原告起诉没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告提供以下证据：1、2013年6月30日，原告与被告周吉林签订《房屋租赁契约》（二）原件一份，证明原告将门市房、生产用房等出租给被告的期限为8年，每年租金256000元，8年租金合计2048000元。合同约定，在签订合同前，被告预交原告定金100000元。如果被告在2013年8月1日前将2048000元房租付清，则可以减免50000元；2、原告向被告周吉林出具的收条原件一张，证明2013年7月18日，被告周吉林向原告支付前6年房屋租金1431000元的事实。根据经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月30日，原告与被告周吉林签订《房屋租赁契约》（一）一份，该合同约定，原告将部分门市房、生产用房（公司办公楼一楼的十间门市房、公司原钢材库六间生产用房、公司原锅炉房一大间、车库三间两小间的生产用房、公司原铜材库七间生产用房、公司原化工仓库三间生产用房）出租给被告周吉林，出租年限为6年，每年的上述指定的门市房、生产用房承租的租金总额为人民币238000元。在签订合同前，被告周吉林预交原告定金人民币50000元。被告于2013年8月1日前将6年房租合计1431000元交清，可减免50000元。在签订合同前，被告周吉林已经交付原告定金50000元。2013年7月18日，原告向被告周吉林出具了收到周吉林6年房租合计1431000元的收条一张。此后，原告与被告周吉林经商议，双方又签订《房屋租赁契约》（二）一份，该合同对《房屋租赁契约》（一）四项内容进行了变更：一是变更租期，从原定6年变更为8年；二是变更年租金，从每年238500元变更为每年256000元；三是变更定金，从原定金50000元变更为100000元；四是变更租金总额，从原定6年租金总额1431000元（238500元/年×6年）变更为8年租金总额2048000元（256000元/年×8年）。《房屋租赁契约》（二）的其他内容与《房屋租赁契约》（一）一致。被告承租上述房屋后即对外向多人转租，并收取了全部租金。2020年上半年，原告以《房屋租赁契约》（一）为依据，要求与被告终止租赁合同的履行并由被告支付逾期未付的租金，同时，还要求与被告签订合同的承租人向原告交纳租金。被告周吉林以《房屋租赁契约》（二）为依据，以租期未满8年拒绝终止租赁合同的履行，同时要求原告支付其多年来的出租房修缮费、水电设施改造费，对未交纳其租金的租户采取了断水、断电措施。另查明，被告周吉林与被告何蕾系夫妻关系，被告周吉林转租房屋的租金一般由被告何蕾收取。上述事实，有原告在房管部门查询的宏达公司《不动产登记资料查询结果证明》、原告与被告周吉林签订《房屋租赁契约》（一）（二）、原告向被告周吉林出具的收到周吉林6年房租合计1431000元的收条、被告周吉林将房屋转租他人的统计表、被告周吉林与案外人陈礼明签订的《房屋租赁契约》、陈礼明向被告支付租金的微信账单、被告周吉林出具的收条、收款收据、二被告《结婚登记申请》、原被告双方当庭一致陈述等证据证实，本院予以确认并附卷佐证。本案的争议焦点为，被告周吉林有无向原告宏达公司支付房屋租金1431000元。被告已经提供原告向其出具的收到租金1431000元的收条，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，本案争议焦点的举证责任在于原告。原告认为，宏达公司确实向周吉林出具了收到其6年房租合计1431000元的收条，但该收条中载明的6年房租1431000元并未收到，该收条是原告应周吉林的要求提前打好存放在被告处的。理由：1、如果周吉林已经支付该款，其应提交相应的支付凭证，但被告不能提供从银行转账的相关证明；2、被告支付1431000元的巨额款项，已经远远超过周吉林当时的经济能力，因为被告当时并无正当收入和财产；3、收条与双方的合同约定存在明显冲突，根据《房屋租赁契约》（一）约定，如果被告按时支付租金，则原告应当减免被告租金50000元，并且应退还50000元定金，作为被告只需要支付租金1331000元。本院认为，原告的抗辩理由不能成立。其一，除银行转账外，还有其它支付方式，被告陈述系现金支付，虽然看来不尽合理，但也不能排除现金支付的方式；其二，原告提出，被告当时并无支付1431000元巨额租金的能力，这一观点仅是原告的主观推测，被告亦可以负债承租，因此，原告这一观点不能成立；其三，双方签订的《房屋租赁契约》，无论是合同一还是合同二，均有诸多瑕疵与漏洞，即使收条与合同之间有冲突，也应由出具收条的原告作出解释，并不能证明收条系虚立以及被告未向原告交纳租金的事实；其四，如果被告未交房租，原告为何不在2013年终止《房屋租赁契约》（一）履行，反而与被告周吉林又签订《房屋租赁契约》（二），将租期由6年变更为8年，而且在前6年未向被告追索租金，完全不合常理。综上，本院确认被告周吉林已向原告宏达公司支付房屋租金1431000元。本院认为，原被告双方一致认可变更后的《房屋租赁契约》（二）已经替代《房屋租赁契约》（一），该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应当认定合法有效。被告周吉林逾期未支付合同约定的租金，原告有权依照合同法第九十四条第（三）项的规定要求解除双方签订的合同，但是，本院考虑到《房屋租赁契约》（二）约定的租期仅剩六个月左右，待本案审理终结时距离合同期满的最终日期（2021年6月30日）所剩无几，解除双方签订的合同已无必要，因此，对原告提出的解除双方房屋租赁关系并由被告返还其承租的全部房屋的主张，本院不予支持，合同继续履行至期限届满日2021年6月30日。根据双方签订的《房屋租赁契约》（二）的约定，被告周吉林应于2013年8月1日前将8年房租合计2048000元交清，而被告周吉林在合同约定的时间内已支付原告租金1481000元（定金50000元＋租金1431000元），尚有租金567000元（2048000元－1481000元）至今未向原告交纳，应承担违约责任。原告要求被告周吉林给付租金2048000元并承担逾期付款利息的主张，本院部分予以支持，即被告周吉林应给付拖欠原告的租金567000元，并按照当时的法定年利率6%的标准计息，从2013年8月2日起计算至被告周吉林付清租金之日止。被告周吉林与被告何蕾系夫妻关系，被告周吉林转租房屋的租金一般由被告何蕾收取，因此，依照相关法律规定，被告周吉林拖欠原告的租金及利息应为夫妻共同债务，被告何蕾应承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、《中华人民共和国婚姻法》第十九条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告周吉林给付原告江苏省仪征市宏达变压器制造有限公司房屋租金人民币567000元以及逾期付款利息（以欠款567000元为基数，按照年利率6%的标准，从2013年8月2日起计算至被告付清欠款之日止）。二、被告何蕾对被告周吉林的上述债务承担连带清偿责任。三、驳回原告江苏省仪征市宏达变压器制造有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19826元，保全费5000元，合计24826元，由原告江苏省仪征市宏达变压器制造有限公司负担16551元，被告周吉林、何蕾负担8275元。本判决生效之日起十日内，原告向本院补充缴纳6638元（已预付9913元），二被告向本院缴纳8275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  彭 辉人民陪审员  胡元岗人民陪审员  孙国芳二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  程宵旭