河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初9308号原告：郑州美华物业管理有限公司，住所地郑州市桐柏路**，统一社会信用代码91410102268046544G。法定代表人：孙学仕，总经理。委托诉讼代理人：闫文雅，男，1992年1月10日出生，汉族，住郑州市。系该公司员工。委托诉讼代理人：薛纯斌，男，1985年1月2日出生，汉族，住河南省修武县。系该公司员工。被告：新郑市怡景四季酒店管理有限公司，，住所地新郑市龙湖镇郑新快速路与泰山路交叉口向西500米富田兴龙镇****负****统一社会信用代码91410184MA3X9XDQ7D。法定代表人：柴冠磊，总经理。原告郑州美华物业管理有限公司（以下简称美华公司）与被告新郑市怡景四季酒店管理有限公司（以下简称怡景公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告美华公司的委托诉讼代理人闫文雅、薛纯斌，被告怡景公司的法定代表人柴冠磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美华公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告怡景公司支付原告美华公司物业服务费494686.8元（自2018年1月1日起计算至2020年12月31日止，以后实际发生费用另行计算）以及违约金39575.07元（按日千分之三标准，自2018年1月1日起计算至2020年8月31日止，以后顺延计算至款清之日）；2、本案诉讼费由被告怡景公司承担。事实和理由：原告于2011年8月23日经合法招标程序进驻富田兴龙湾负责辖区内物业服务，并与建设单位河南兴田置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，物业服务范围包括住宅和商业。合同签订后，原告按时依约提供物业服务。而被告作为物业实际使用人一直拖欠物业费，期间，原告曾多次以各种方式向被告催要物业服务费，被告总以各种理由予以拖延。被告作为物业实际使用人，按照其签订的租赁合同约定，应当向原告支付物业费，被告久拖未付，显属违约，应依法承担相应的违约责任。因此，原告提起本案诉讼，请求判如所诉。被告怡景公司辩称：一、被告承租郑州富田商业管理有限公司（以下简称“富田商业公司”）房屋时，双方并未提及原告提供物业服务事宜，也未提出向被告收取物业费。其他商户租赁富田商业公司的房屋时，富田商业公司向商户告知了物业服务公司、物业服务费标准、物业服务范围等内容，并与商户签订了物业服务合同，但未与被告签订物业服务合同。至今原、被告双方没有签订物业服务合同，且被告未接受原告的任何物业服务。根据合同相对性原则，既然双方无合同关系，原告当然无权要求被告支付物业费。二、被告承租的房屋用于酒店经营，因该房屋无电梯，故被告自己安装电梯，并由自己负责电梯维护，酒店内部聘请有保洁、保安和水电维修人员等服务人员，不需要任何第三方提供物业管理方面的服务。原告从未向被告提供过物业服务，无权向被告主张物业费。三、双方无合同关系，原告主张的收费标准系其单方意思表示，未与被告进行过协商，也未通知过被告该收费标准，显然无任何依据。同理，原告主张的违约金也没有任何依据。根据《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。《物业服务收费管理办法》第十条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。根据上述规定可知，建设单位在出售房屋时，应当将前期物业服务合同约定的内容明确约定到买卖合同中。在这种情况下，物业服务单位才有权按照前期物业服务合同约定的标准收取物业费。被告房屋是富田公司（建设单位控股的公司）出租给被告的，被告的地位和房屋买受人是一样的。富田商业公司未告知被告物业费收费标准，也未将《前期物业服务合同》内容约定到租赁合同中，被告对物业服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等事项均不知情。富田商业公司未履行告知义务，也未将《前期物业服务合同》告知被告，故《前期物业服务合同》对被告无约束力。本院经审理认定事实如下：美华公司作为具有物业管理资质的企业，2011年8月参与新郑市富田兴龙湾项目物业招投标并中标，在新郑市房地产管理局进行了备案，进驻该小区从事物业服务工作。建设单位河南兴田置业有限公司就富田兴龙湾前期物业服务事宜与美华公司签订《前期物业服务合同》，约定合同最终相对方是物业的业主与美华公司；物业服务范围包括多层住宅、洋房、商业用房等，总建筑面积254771.53平方米；物业服务费按季度交纳，每季度开始前交纳，每次缴费的具体时间以物业通知为准；业主未能足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之一的标准支付违约金；合同期限自2016年9月1日起至2021年8月31日止。合同还约定了物业收费标准和服务质量标准等相关内容。2014年1月1日，建设单位河南兴田置业有限公司将其拥有的富田兴龙湾SYA区02号负一层至三层的商铺租赁给郑州富田商业管理有限公司经营，双方签订一份《商业房租赁合同》，约定租赁面积为4742.15平方米，其中地上3314.06平方米，地下14，地下1428米，承租人在租赁期间需自行承担房屋的水费、电费、物业管理费等相关费用。2016年6月20日，郑州富田商业管理有限公司与怡景公司签订一份《商业房租赁合同》，约定郑州富田商业管理有限公司将富田兴龙湾SYA区02号负一层至三层的商铺租赁给怡景公司经营酒店使用，租赁面积为4742.15平方米，其中负一层（地下）面（地下28.09平方米，地上三层，地上**面积3314米；租赁期限自2016年11月1日起至2024年4月30日止；租赁期间承租人需自行承担房屋的水费、电费、物业管理费等相关费用；承租人应按时交纳租金、水电费和物业费等相关费用。怡景公司依据该租赁合同租赁该商铺至今。在本案庭审中，美华公司陈述怡景公司自2018年1月1日起至今未交纳物业服务费，美华公司曾以多种方式向怡景公司催要物业服务费未果。另查明：2018年3月14日，美华公司向本院提起诉讼，请求怡景公司支付2016年11月1日至2017年12月31日期间的物业服务费及违约金；本院于2018年6月12日作出（2018）豫0184民初1270号民事判决后，郑州市中级人民法院于2018年8月13日作出（2018）豫01民终10563号民事判决，认定“怡景公司所承租的4742.15平方米房产包含在美华公司所承接的富田兴龙湾小区物业服务区域之内。因美华公司向怡景公司提供的物业服务仅是小区范围内的公有部分和公共区域的事务，故酌定美华公司的服务范围为50%较为合适”。之后，美华公司和怡景公司向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院于2018年12月17日作出（2018）豫民申9528号民事裁定，驳回美华公司和怡景公司的再审申请。上述事实，有当事人的陈述，《前期物业服务合同》，两份《商业房租赁合同》，催/交费通知单，缴费通知书，催费照片，（2018）豫0184民初1270号民事判决书，（2018）豫01民终10563号民事判决书，（2018）豫民申9528号民事裁定书等相关证据证明。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，《前期物业服务合同》是物业公司向全体业主（包括物业使用人）收取物业服务费的依据，《前期物业服务合同》对所有业主均产生相应的法律效力。美华公司为富田兴龙湾小区提供物业服务，四季酒店所承租的4742.15平方米房产包含在美华公司服务区域之内，双方已经形成事实上的物业服务合同关系，四季酒店应当支付物业服务费。怡景公司使用的商铺地上面积3314.06平方米，地下面积，地下面积1428米，按照物业服务的收费标准（地上3.（地上3方米/月，地下1.，地下1方米/月），从2018年1月1日起计算至美华公司主张的2020年12月31日，可计物业服务费494688.42元。因怡景公司在承租涉案房产后用于经营酒店服务，对于酒店内部的保洁、报安和水电维修等物业由其自己负责，本院参照已生效的（2018）豫01民终10563号民事判决，认定美华公司向怡景公司提供的物业服务仅是小区范围内的公有部分和公共区域的事务，美华公司的服务范围为50%即494688.42×50%=247344.21元。关于美华公司主张的违约金问题，河南兴田置业有限公司与美华公司签订的《前期物业服务合同》中对业主逾期支付物业服务费的违约金进行了约定，该约定对全体业主产生约束力。因此，怡景公司无故拖欠物业服务费，应当承担相应的违约责任。但是，《前期物业服务合同》约定的日千分之一的违约金标准明显高于美华公司的实际损失，故结合本案的实际情况，本院酌定按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，以物业服务费247344.21元为基数从2021年1月1日起计算至付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告新郑市怡景四季酒店管理有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告郑州美华物业管理有限公司支付物业服务费247344.21元，并支付违约金（以247344.21元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2021年1月1日起计算至物业服务费付清之日止）；二、驳回原告郑州美华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9142元，减半收取计4571元，由原告郑州美华物业管理有限公司负担2455元，被告新郑市怡景四季酒店管理有限公司负担2116元。本判决为终审判决。审判员  王晓燕二〇二〇年十二月十日书记员  李智萍