昆明市东川区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0113民初1312号原告：林在山，男，1944年7月23日生，汉族，住上海市徐汇区。特别授权委托诉讼代理人：黄欣，云南雁序律师事务所律师。被告：中国农业银行股份有限公司昆明东川区支行统一社会信用代码：91530113695650930K。营业场所：昆明市东川区古铜路30号。负责人：柴俊，该行行长。特别授权委托诉讼代理人：熊星，云南刘胡乐律师事务所律师。特别授权委托诉讼代理人：江妮伲，云南刘胡乐律师事务所律师。原告林在山诉被告中国农业银行股份有限公司昆明东川区支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用普通程序于2020年8月25日、10月28日二次公开开庭进行了审理。原告林在山及其委托代理人黄欣，被告委托代理人熊星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林在山向本院提出诉讼请求：判令被告承担因其违约未能为原告办理（办妥）产权凭证而给原告造成的损失人民币230964元；由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告林在山原系被告中国农业银行股份有限公司昆明东川区支行的职工，曾担任人事科负责人，2008年1月退休。原、被告双方于1998年5月25日签订《房屋产权转让协议》一份，约定：被告将产权属于被告的位于云南省昆明市菠萝村（实为波罗村）云波办事处五队（原东川市政府驻昆办后院内）第X幢X单元X楼上楼左面住宅一套转让给原告所有，并负责为原告办妥房产证明；房屋转让价格为人民币87125元，原告须在1998年6月底前将该款项付清；原告付清全额房款后，房屋的产权及使用权全部归原告所有。前述协议签订后，原告于1998年5月26日向被告一次性支付了房屋转让款（购房款）人民币87125元，被告据此出具了相应收款收据予原告。原告在其后的时间里一直居住使用协议所涉房屋至2018年。期间，原告曾多次催促被告为原告办理产权凭证，但被告却一直以各种理由予以推诿并始终未能为原告办理（办妥）相应的房屋产权凭证。十多年前,原告与原东川市政府办公室主任到官渡区土地局查询办证情况,该集资房有土地使用证和准建证，但因为没有支付土地出让金，故不能办理土地证。后原告于2017年左右得知上述协议所涉房屋所在地被划为云南省昆明市盘龙区改造项目范围内。2018年时通过当时东川驻昆办相关负责人介绍得知，因原告的房屋没有产权凭证，开发商只按房屋面积1:0.7的比例进行拆迁补偿（如有产权凭证则补偿比例为1:1.7甚至更高）。2018年7月26日，为配合盘龙区改造项目的顺利实施，原告的妻子沈XX代表原告与云南凯华房地产有限公司、东川区人民政府、盘龙区拆迁改造工作推进领导小组签订了《盘龙区改造项目“原东川驻昆办事处”房屋拆迁补偿协议（住宅）（协议编号：XXX》，该补偿协议中明确记载：按原告房屋（即上述协议所涉房屋）实测建筑面积86.08平方米，按1:0.7比例即60.25平方米给予原告住房安置，安置住房建筑面积超出60.25平方米的，10平方米以内按每平方米人民币6000元进行补差，10平方米以外的按市场价格每平方米人民币10800元进行补差，补差款由原告承担。至此，因被告违约未能为原告办理（办妥）产权凭证，已直接导致了原告的相关权益受损。因为被告未能为原告办理（办妥）产权凭证导致原告按前述补偿协议所列明之相应补差标准计算所得产生的相应安置住房补差价款损失为人民币230964元（补差价款计算：面积差为86.08-60.25＝25.83平方米，对应价差为【（10×6000）＋（15.83×10800）＝230964元】）。原告认为：被告迟迟未能为原告办理（办妥）房屋产权凭证的行为已构成根本违约，原告因此所致之相应损失已经得以具化，被告理应依法承担因其违约未能办理（办妥）产权凭证而给原告造成的相应损失。基于上述事实及理由并根据相关法律法规之有关规定，为维护自身之合法权益，请求人民法院依法判如所请。被告中国农业银行股份有限公司昆明东川区支行答辩称：1.被告农行和林在山签订协议部分无效，第一条农行负责为林在山办妥房产证明，实际上农行并没有权限，办理产权的权限在住建部门，该约定无效。对该约定双方均有过错，原告以无效约定要求赔偿无法律依据。2.农行没有过错和违约，该房屋系东川区政府组织的集资建房，房屋没有办证的原因在于房屋的建房方东川区政府没有缴纳土地出让金，没有启动办证手续，房屋的土地是租用的，导致不能办证，农行和其他集资建房的单位一样，没有权限办证，所以被告没有过错，不承担违约责任。3.原告主张的损失金额，没有证据证明，无事实依据，且双方合同中也未约定该损失应由被告承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。争议焦点：被告在履行《房屋产权转让协议》中是否有违约行为？原告的诉讼请求是否予以支持？针对自己的诉讼主张，原告向法庭提交以下证据：一、《房屋产权转让协议》复印件一份；《收据》复印件一份。欲证明1998年5月25日，原、被告双方签订了《房屋产权转让协议》，约定被告将案涉房屋转让给原告所有，并负责为原告办妥房产证明。1998年5月26日，原告按约一次性将房款87,125元支付予被告。经质证，被告对该组证据的真实性无异议，但对合法性提出异议，认为合同约定的农行为原告办妥房产证，农行没有权限办理，房屋转让权属于东川市政府；对收据表示无异议。本院对该组证据的真实性予以采信。二、《结婚证》复印件一份；身份证复印件两份；《居民户口簿》复印件一份；《盘龙区改造项目“原东川驻昆办事处”房屋拆迁补偿协议（住宅）》（协议编号：XXX）复印件一份。欲证明2018年7月26日，原告妻子沈XX代表原告与云南凯华房地产有限公司、东川区人民政府、盘龙区拆迁改造工作推进领导小组签订了《盘龙区改造项目“原东川驻昆办事处”房屋拆迁补偿协议（住宅）》，因被告违约未能为原告办理产权凭证而导致原告按补偿协议所列的相应补差标准计算所得产生的损失为230964元。经质证，被告表示对真实性无异议，但证明不了原告的损失。对其余证据表示无异议。本院对该组证据的真实性予以采信。针对抗辩主张，被告向法庭提交以下证据：昆明市官渡区社、队企业建设用地批准通知书，土地承包协议书复印件各一份；1997年6月25日的收据复印件一份；东川区人民政府办公室关于林在山信访问题答复意见复印件一份、两幢宿舍房主情况登记复印件一份。欲证明林在山与农行签署的协议部分无效，土地性质为集体土地，是原东川市政府向云波五社租的土地，建盖方东川区政府未启动办证程序，因此原告无法办证，对于原告办证事宜与农行无关，农行在本案中无过错。经质证，原告表示该组证据是复印件，三性及证明内容均不予确认，原告是向被告购买的房屋，原、被告不是土地承包协议书中的当事人。对东川区人民政府办公室关于林在山信访问题答复意见真实性没有异议，该答复意见中说明为原告办理产权的是农行，这是被告的约定义务和法定义务。对于两幢宿舍房主情况登记无异议，该登记表中二十一户至二十四户是农行的，二十一户林X是原告的女儿。本院认为该组证据虽系复印件，且原告对东川区人民政府办公室关于林在山信访问题答复意见、两幢宿舍房主情况登记均无异议，而土地承包协议书及1997年6月25日的收据与原告无异议的东川区人民政府办公室关于林在山信访问题答复意见内容相印证，故本院对该上述四组证据予以采信，对昆明市官渡区社、队企业建设用地批准通知书因与本案无关联性，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：原告林在山原系被告中国农业银行股份有限公司昆明东川区支行的职工，曾担任中国农业银行股份有限公司昆明东川区支行的人事科负责人，2008年1月退休。1994年6月，由原东川市政府驻昆办牵头，承租昆明市官渡区龙泉镇云波办事处五社土地5.2亩，期限50年（1994年6月至2044年5月），用于建盖只有使用权的办公楼及集资宿舍楼。该集资宿舍楼共48户，其中原中国农业银行东川市支行以单位名义参与了4套住房的集资。1998年5月25日，原中国农业银行东川市支行（甲方）与其单位职工林在山（乙方）签订《房屋产权转让协议》，约定：一、甲方同意将产权属于甲方的位于昆明市菠萝村（波罗村）云波办事处五队（东川市政府驻昆办后院内）第X幢X单元X楼上楼左面住宅一套转让给乙方，并负责为乙方办妥房产证明。……四、房屋的土地租赁期满后，如需继续取得土地使用权，由乙方自行处置，甲方不再负任何责任。……1998年5月26日，原告向原中国农业银行东川市支行交纳了购房款87125元。该转让房屋为原中国农业银行东川市支行以单位名义参与原东川市政府驻昆办牵头集资建盖的4套住房之一。因该集资建盖的住房只有土地使用权未能办理土地证和房产证，原东川市政府驻昆办从未开展过为该集资房办理房产证的工作。原告当庭陈述十多年前,自己与原东川市政府办公室主任到官渡区土地局查询办证情况,该集资房有土地使用证和准建证，但因为没有支付土地出让金，故不能办理土地证。2018年7月26日，原告的妻子沈XX作为丙方与云南凯华房地产有限公司（甲方）、东川区人民政府（乙方）、盘龙区拆迁改造工作推进领导小组（丁方）签订《盘龙区改造项目“原东川驻昆办事处”房屋拆迁补偿协议（住宅）》。原告向被告转让的该房屋位于盘龙区改造项目范围内，属波罗村城中村改造项目范围内的租地建房被拆迁单位。该协议就原告案涉房屋的拆迁补偿等进行了约定。现原告以被告未能为其办理（办妥）房屋产权凭证已构成违约，被告应承担因其违约未能办理（办妥）产权凭证而给原告造成拆迁补偿的相应损失230964元。本院认为：被告中国农业银行股份有限公司东川区支行（原中国农业银行东川市支行）将与原东川市政府驻昆办牵头、多家单位共同集资建盖的案涉房屋转让给作为被告职工的原告，双方签订《房屋产权转让协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，原告向被告支付了转让房屋价款，被告向原告交付了房屋，自1998年双方转让该案涉房屋后，该房屋即由原告居住使用至2018年拆迁。现原告主张被告未履行《房屋产权转让协议》中约定的“负责为原告办妥房产证明”系违约行为，应承担案涉房屋因无房产证而在拆迁补偿中将发生的经济损失230,964元。本院认为根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条的规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十一条规定：在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。可见，负责办理房产证明的职能部门系县级以上地方人民政府房产管理部门，被告作为经营金融业务的公司，显然不是办理房屋产权证明的职能部门。原告作为被告的退休职工，且在职时任被告人事科负责人，在签订协议时，协议第四条已经明确该案涉房屋的土地系租赁，明知租地建房的风险，且其当庭陈述十年前已经去找过官渡区土地局查询办证情况，已经明知该案涉房屋不能办房产证，其无异议的东川区人民政府办公室《关于林在山信访问题答复意见》也明确答复因该集资建盖的住房只有土地使用权未能办理土地证和房产证，原东川市政府驻昆办从未开展过为该集资房办理房产证的工作。故原告对双方约定的“被告负责为原告办妥房产证明”在法律上和事实上履行不能应当是明知的，该约定系无效约定，被告依法不承担履行义务。现原告主张被告未能为其办理房产证明系违约，被告的违约行为给其造成拆迁补偿中将发生的经济损失230,964元均无事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、五十二条第（五）项、第五十六条、第一百一十条第（一）项、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告林在山的诉讼请求。案件受理费2382元，由原告林在山负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长 张 英人民陪审员 王 艳人民陪审员 赵德荣二〇二〇年十二月一日法官助理王征文书记员刘刚芬