湖南省龙山县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3130民初2373号原告：龙山县龙湖物业管理有限公司，住所地：龙山县民安街道办事处沿河路****。统一社会信用代码：91433130068230718F。法定代表人：姚元术，男，该公司总经理。诉讼委托代理人：彭某某，龙山县人，一般代理。被告：余某，湖南省龙山县人。原告龙山县龙湖物业管理有限公司（以下简称“龙湖物业”）诉被告余某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告龙湖物业的委托代理人彭某某、被告余某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙湖物业向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告余某支付物业管理费3，760元（自2018年4月1日至2021年3月31日止），滞纳金3，000元，共计6，760元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2018年4月1日与东立印象小区业主委员会签订了《东立印象小区物业管理合同》，并从2018年4月1日起服务于东立印象小区业主，被告是坐落于东立印象小区1栋3单元706房业主，房屋面积是116.07平方米。在原告为小区物业提供物业管理服务期间，原、被告均都应切实履行《东立印象小区物业管理合同》。合同约定：住宅物业管理服务费标准为按建筑面积每月0.9元/平方米，逾期交纳物业管理费的应按拖欠金额的每天千分之三交纳滞纳金。被告享受了原告提供的物业管理服务，就应向原告支付相应的物业管理费等相应费用。但被告从2018年4月1日起无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用，截止至2020年3月31共拖欠36个月物业管理费3，760元。被告的上述行为已构成违约。经原告催缴，被告至今未缴纳，故诉至法院，请求依法判令被告支付物业管理费3，760元及滞纳金3，000元，并由被告承担本案诉讼费用。被告余某辩称，龙湖物业在管理小区时存在很多不作为和乱作为的行为，龙湖物业解决了小区存在的问题被告就会支付物业费。小区主要问题有：一、小区的重要通道24小时不派保安值守，并且私自变卖岗亭，小区内经常有闲杂人员出入，导致小区内的摩托车和汽油被偷；二、龙湖物业和龙城一号联合改造房屋结构，KTV占用小区消防通道在被告居住的1栋3单元2楼的电梯间，并且KTV经常通宵吵闹，严重影响业主的正常生活，给龙湖物业反映，一直也得不到解决；三、小区内存在乱搭乱建的现象，龙湖物业也没有制止；四、小区内车辆经常乱停乱摆，消防通道经常不通畅；五、可视门铃至今无法使用；六、2016年车库被淹，导致业主损失100多万，物业也没有采取任何措施；七、小区内经常有人上门推销产品，贴小广告；八、门卫经常不见人值班。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据的举证、质证。经庭审质证，对当事人无异议的证据：原告龙湖物业提交的：证据2即龙山县人民政府办公室文件龙政办发（2012）36号《龙山县人民政府办公室关于印发的通知》；证据3即龙山县物业管理办公室龙物管办法（2015）06号《关于同意成立东立印象小区业主委员会的批复》；证据4即龙山县龙湖物业管理有限公司营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件；证据6即《致全体业主的公开信》、2016年10月18日《关于收取欠交物业费的紧急通知》、2017年10月18日《关于收取欠交物业费的紧急通知》、2018年8月2日《致东立小区拖欠物业费业主的通告》、2017年6月1日《关于交纳物业管理服务费程序的公示》、2018年3月30日《关于征集业主意见结果的公示》；证据8即《缴费通知书》两张、《催缴费通知书》一张。被告余某提交的证据1即湖南省龙山县人民法院（2018）湘3130民初1064号《民事裁定书》，以上证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告龙湖物业提交的证据：证据1，《东立印象小区物业管理委托合同》和《物业管理服务补充协议》；拟证明龙湖物业在东立印象小区是合法管理的。证据5，《东立印象小区业主管理公约》；拟证明按时缴纳物业费是业主应尽的义务。证据7，《关于要求解决东立印象小区问题报告》、《关于东立印象小区业主签名反映开发商遗留问题的情况公布》、《关于禁止高空抛物的温馨提示》、《关于2016年“6.19”特大洪灾的有关情况说明》；拟证明业主反映的问题原告已经向有关部门上报，部分问题已经解决了。被告余某提交的：证据2，《对物业及业委会不作为或乱作为情况调查倡议书》及《认同“业及业委会不作为或乱作为”业主签名表》；拟证明物业公司不作为、乱作为是全体业主都予以确认的。证据3，小区内现场照片11张；拟证明龙湖物业公司不作为、乱作为，行使职责不到位。被告余某认为原告龙湖物业提交的证据1中的《物业管理服务补充协议》是原告与东立印象小区业主委员会单方面签订的，没有经过业主同意；证据5《东立印象小区业主管理公约》没有业主委员会与原告的签字，也没有在小区内公示，被告不予认可；对证据7的真实性有异议，达不到其证明目的。原告龙湖物业对被告余某提交的证据2真实性有异议；证据3反映的问题是开发商遗留下的问题，与原告无关。本院经审查认为，原告提交的证据1，被告余某提交的证据2、证据3内容客观真实，与本案具有关联性，认定为本案的有效证据。原告提交的证据5《东立印象小区业主管理公约》，不具有证据的真实性，没有东立印象小区业主委员会和原告龙湖物业的签字及公章，本院不予采信；原告提交的证据7，因原告没有向本院提交相关的公示张贴照片来证明原告已经向小区业主履行了告知，本院对该组证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月15日，经东立印象业主大会选举产生东立印象小区业主委员会，向行政主管部门报备后予以批复同意成立东立印象业主委员会。2018年4月1日，东立印象小区业主委员会与原告龙湖物业签订物业服务合同，该合同约定：委托管理期限为3年，自2018年4月1日起至2021年3月31日止。委托管理事项是房屋建筑共用部分养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。共用设施、设备养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。市政公用设施和附属建筑物、构筑物养护和管理，包括道路、室外上下水管道、供水池、化粪池、沟渠。公用绿地、花木、建筑小区等的养护和管理，美化环境，增强可瞻性。附属配套建筑和设施养护和管理，包括文化体育娱乐场所。保持清洁干净，减少疾病传播。公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。定期喷药灭“四害”。公共道路交通与车辆停放秩序的管理，不承担保管责任，另有约定的除外。维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费。2、公共水电分摊。3、收取小区公共场地停车场占用费。4、公共设施设备的维修、改造、更新集资费。5、受业主委托的其他代收费，及其他合法、合理应收的费用。物业管理服务质量乙方须按下列约定，实现目标管理。1、设备运行：电梯按规定时间运行，水泵、发电机组等设备每日检查保养一次；2、房屋及设施、设备的养护；3、公共环境：道路24小时通畅，室内外排水24小时通畅，化粪池、沙井无积水，公共场地每日定时清扫，活动频繁场地专人不定时清扫，全天保洁；电梯每日定时清扫，专人不定时保洁；4、绿化：洒水、施肥、喷药、修剪整齐、美观，植被无裸露，绿化带无缺株、无枯萎、无虫害，长势良好；5、交通秩序：小区主通道、消防通道24小时保持通畅；6、保安：小区24小时保安值班，重点布岗、重点巡查，每日楼宇巡查。保安设备配置岗亭二个，橡胶棍若干，手电筒若干，通讯器材视工作情况配置；7、急修：接到小区急修后十五分钟内赶到现场，小修：非市政原因停水、停电立即组织抢修，排污管道非市政原因堵塞，1小时内开工，24小时内修复。物业管理服务费：住宅房屋由原告按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准为使用电梯住户每月每平方米0.9元，商铺每月每平方米1.0元，地，地下车库每月每平方米0元，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金；若逾期超过一个月以上的，乙方将采取法律仲裁、法律诉讼追缴。原告按上述标准实行包干制向全体业主收取物业服务费用。该合同签订后，原告龙湖物业即组织物管、保安、环卫等人员进驻该小区，并为小区提供相应的物业管理服务。原告龙湖物业在提供物业管理服务过程中，提供的服务标准与合同约定有一定瑕疵，部分业主拒绝交纳物业服务费。另查明，被告余某为东立印象小区1栋2单元706房业主，房屋面积为116.07平方米；被告余某认为龙湖物业提供的服务不符合合同约定，从2018年4月1日起至原告提诉讼之日（2020年10月10日）止未再交纳物业服务费，被告未交纳30个月的物业服务费3，134元。本院认为，原告龙山县龙湖物业管理有限公司向被告余某追偿提供物业服务期间的物业服务费，本案系物业服务合同纠纷。根据我国物权法及行政法规《物业管理条例》的相关规定，业主在地方人民政府有关部门的协助和指导下设立业主大会，选举业主委员会，东立印象小区在龙山县房地产管理局的指导、协助下成立了东立印象业主大会，选举了业主委员会，并经龙山县房地产管理局备案批复，东立印象业主大会、东立印象业主委员会的决定对东立印象的全体业主具有约束力。本案中，东立印象业主委员会与原告龙湖物业签订了东立印象小区物业服务合同，该小区的全体业主依据合同享有监督、督促物业服务企业依照合同约定履行相应物业服务，对不符合物业服务合同约定的物业服务行为，业主可以提出改进建议直至建议业主委员会解除物业服务合同重新选聘新的物业服务企业，业主亦应当依照合同约定履行交纳物业服务费的义务。原告龙山县龙湖物业管理有限公司为东立印象小区提供了物业服务，原告龙山县龙湖物业管理有限公司履行合同时虽有瑕疵，但其已按合同约定提供了相关服务，被告余某作为业主享受了服务，理应按合同约定交纳物业服务费。原告龙湖物业主张收取物业服务费的期间为2018年4月1日至2021年3月31日，因原告于2020年10月10日向本院提起诉讼，本院只支持2018年4月1日起至原告提起诉讼之日止的物业服务费，故被告余某应当缴纳的物业服务费的期间为2018年4月1日至2020年9月30日，共30个月。被告余某应当向原告龙湖物业缴纳物业服务费3，134元（116.07平方米×0.9元×30个月=3,134元）。关于原告要求被告余某支付滞纳金3，000元的诉讼请求，因本案原告龙湖物业在履行物业服务合同中，原告方的物业管理服务存在一定的瑕疵。在服务质量方面，原告的物业服务应当进一步改进和提高。据此，本院对原告提出的要求被告承担滞纳金3，000元的诉讼请求，不予支持。综上所述，原告龙湖物业请求判令被告余某交纳欠缴物业服务元3，760的诉讼请求，本院支持3，134元；对于原告提出请求被告余某支付3，000元滞纳金的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告余某于本判决书生效后十五日内给原告龙山县龙湖物业管理有限公司交纳物业管理服务费3，134元人民币（服务费收取期间从2018年4月1日起至2020年9月30日止）。二、驳回原告龙山县龙湖物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，简易程序减半收取25元，由被告余某承担15元，原告龙山县龙湖物业管理有限公司承担10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审判员  吴宽银二〇二〇年十二月二十五日法官助理张馨悦书记员田珍