辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0114民初9247号原告（反诉被告）：沈阳市前民实业总公司，住所地沈阳市于洪区于洪。法定代表人：王新胜，公司总经理。委托诉讼代理人：张国夫，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈阳市富达美术印刷厂，住所地沈阳市于洪区。投资人：杨家云，男，1965年10月13日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：刘建国，江苏如一律师事务所律师。原告（反诉被告）沈阳市前民实业总公司与被告（反诉原告）沈阳市富达美术印刷厂合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）沈阳市前民实业总公司的委托诉讼代理人张国夫，被告（反诉原告）沈阳市富达美术印刷厂的投资人杨家云、委托诉讼代理人刘建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳市前民实业总公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告转让金88000元及利息（自2001年9月25日起至实际给付之日，以同期中国人民银行贷款利率为准）；2.判令被告给付原告土地使用费691666.5元（10401平方米×3.5元/平方米×19年)；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2001年8月13日，原告将属于集体的前民小学转让给被告。约定价格为98万元，建筑面积（院内一切建筑物）1200平方米；土地面积为10560平方米。由原告为被告办理土地、房产证书。合同签订时被告陆续给付原告892000元，余款88000元在办理完土地房产证书后一次性给付。被告在于洪乡注册，按照国家规定交纳税金和土地使用费。但被告在原告于2001年9月24日将土地房产证书办理完毕并交付原告后，却以约定面积与证书面积不符为由拒付80000元转让金并不交纳土地使用费。原告在起诉前，曾与被告多次协商索要，可被告总以原告违约为由而不给付，严重地侵害了农民集体经济的利益。为此，农民为了自身的合法权益，起诉至贵院，请求法院依法判决被告给付转让金及土地使用费，以保护农民的利益。被告沈阳市富达美术印刷厂辩称，1.原告的诉讼已超过诉讼时效，被告最后一次交款是2004年1月20日，其后再未交过款项。原告也没有证据证明其与诉讼前的三年内向被告主张过债权，且被告同意付款；2.原告出售给被告的房屋及土地面积均与合同不符，被告多支付了140000余元，故即使有80000元余元没有支付，原告尚欠被告应退还的转让款60000元，对此，被告已提出了反诉；3.关于土地使用费，被告已经支付了土地使用权的绝大部分的转让款，且土地使用权已经变更登记到了被告的名下，被告正常向土地管理部门交纳土地税费。因此，原告无权再向被告主张土地使用费。综上，请求法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。反诉原告沈阳市富达美术印刷厂向本院提出反诉请求：1.依法驳回反诉被告对反诉原告的诉讼请求；2.判令反诉被告立即返还多收取的反诉原告的房屋转让款144313元，同时按照中国人民银行同期贷款利率给付上述款项自2001年8月14日起至2019年8月19日止的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付上述款项自2019年8月20日起至实际付清之日止的利息；3.由反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2001年8月13日，反诉原告与反诉被告签订协议书，约定由反诉被告将前民小学的房屋及土地使用权作价980000元转让给反诉原告，根据合同约定，转让的房产为1200平方米，土地使用权面积为10560平方米，但根据实际测量的面积数，反诉被告转让的房产面积仅有1055.12平方米，缺少144.88平方米，价值144313元，土地使用面积亦存在短缺，仅有10401平方米，缺少159平方米。由于反诉被告转让给反诉原告的房产及土地使用权存在短少，故反诉原告一直跟反诉被告进行沟通要求减少转让价款，但反诉被告均没有明确答复。现为此反诉原告特向贵院提出反诉，请求贵院依法判如所请。反诉被告沈阳市前民实业总公司辩称，反诉原告的反诉请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年8月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》，双方约定，甲方将前民小学转让给乙方，具体位置详见图纸及土地使用证，建筑面积共计1200平方米包括院内一切建筑物，土地面积10560平方米，（16亩）包括四周围墙。转让费98万，签订协议后首期付款80万元可以进驻，其余18万待土地使用证、房产证办完之后一次付清。乙方必须在于洪乡注册和税务登记，按照国家规定交纳税金和土地使用费等其他费用。甲方负责给乙方办理房产证和土地使用证。协议签订后，甲乙方要认真执行不得违约，如一方违约由违约方负责经济赔偿。案外人陈仲清在该协议书代表处签名，庭审中，原、被告均认可陈仲清时任原告村支部书记。合同签订后，被告支付原告转让费892000元，向陈仲清支付5000元。2004年1月13日，陈仲清向被告法定代表人杨家云出具收条，内容为：收到杨家云买小学校房款5000元。庭审中，原告表述，陈仲清现已死亡，该款未交付原告处。2001年9月18日，被告取得涉案土地集体土地使用证，该于洪集用（2001）字第181号集体土地使用证记载：土地使用者：沈阳市富达美术印刷厂；土地所有者：沈阳市于洪区于洪乡前民村村民委员会；用途：工业；使用权类型：集体土地建设用地使用权；使用权面积：10401平方米。2001年9月24日，被告取得涉案土地地上物房屋所有权证，该沈于村房字第**房屋所有权证记载：所有权人：沈阳市富达美术印刷厂；所有权性质：私有；新址：于洪区于洪前民村；建筑结构：砖混；层次：1-3；间数：1栋；建筑面积：1200平方米；使用性质：厂房；使用土地面积：10401平方米；土地使用证号：于洪集用2001字第**。另查明，2018年10月25日，被告出具情况说明，部分内容为：教学楼面积1200平方米，土地面积10560平方米，包括学校院内的所有土地物品，四周围墙等。当时签完协议交完首付款，我厂就搬入前民小学生产。等房证、土地使用证办下来给我，我才发现不对，教学楼面积960平方米，少了240平方米，土地使用证面积才10401平方米，也不够。最严重的是院内教学楼东侧还有一段规划路，我当时就找李乡长说明这一情况，李乡长说和陈书记协商。陈书记说他听说教学楼面积是1200平方米，区里规划路他不知道，我说村里不能违约，签的协议和实际不符，村里不是在骗人吗？我多次找书记解决此事，每次他都说正在协商。给你解决。一直在拖我，因生产需要，我厂在2004年在院内建的厂房因为有规划路，至今没有办下来房证。损失太大了。因为这些事没给办完，还欠村里八万多元钱，村里要款我说村里按协议把房证、土地使用证和规划路的事解决完，我把欠款付清。至今18年了，村里一直在拖，企业损失太大了。以上所说情况属实，希望这次乡政府、村委会新一届领导能给企业一个满意的结果。庭审中，原、被告均表述对房屋所有权证上标注的厕所面积30平方米、锅炉房面积36平方米、收发室面积36平方米予以认可。2020年9月30日，原告向本院申请对其教学楼房屋面积进行鉴定，2020年11月23日，中国建筑东北设计研究院有限公司作出东北院测绘鉴2020.51号《司法鉴定意见书》，对原、被告争议的位于沈阳市于洪区房屋面积进行测绘鉴定。鉴定结论为教学楼总建筑面积为949.82平方米。原、被告对该《司法鉴定意见书》均表述不申请复议。被告预交鉴定费24904元。本院认为，依法订立的合同受法律保护。原告与被告签订《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，没有损害国家、集体或者第三人的合法权益，应为合法有效。双方当事人均应当按照合同的约定履行自己的义务。关于原告的主张是否超出诉讼时效问题，诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，债务人获得诉讼时效抗辩权。在法律规定的诉讼时效期间内，权利人提出请求的，人民法院就强制义务人履行所承担的义务。而在法定的诉讼时效期间届满之后，权利人行使请求权的，人民法院就不再予以保护。本案中，2018年10月25日，被告出具情况说明，记载：“我多次找书记解决此事，每次他都说正在协商。因为这些事没给办完，还欠村里八万多元钱，村里要款我说村里按协议把房证、土地使用证和规划路的事解决完，我把欠款付清。”由此可见，原、被告一直就该争议进行协商，但未达成一致意见，现原告于2020年7月21日提起诉讼，未超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效期间。被告的意见，本院不予采纳。关于原告主张被告给付其剩余转让金问题，首先，关于陈仲清是否构成表见代理问题，《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，原、被告均认可陈仲清时任原告村支部书记，并以原告的名义从事签订合同等民事法律行为。原告与被告签订的《协议书》中，陈仲清在甲方代表处签字，且陈仲清向杨家云出具收条确认收到杨家云买小学校房款5000元，故被告善意且无过失地相信陈仲清具有代理权，陈仲清的行为构成表见代理，陈仲清收取的房款5000元应计入被告给付的转让费内。原、被告在《协议书》中约定涉案土地建筑面积共计1200平方米包括院内一切建筑物，转让费980000元，原、被告均认可被告已支付原告转让费892000元，故被告应支付原告转让费83000元（980000元-892000元-5000元）。关于被告要求原告返还多收取的房屋转让款的意见，本院认为，原、被告签订《协议书》，系原告对土地及地上物整体转让，双方确定的土地转让费为整体土地及地上物价格，在被告与原告协议《协议书》时，被告应对该协议书中记载的土地、地上物面积有所了解并接受该土地及地上物的实际面积，且双方签订该协议，故视为被告对协议中记载的土地及地上物面积的认可，接受该土地及地上物的整体转让价格，不应对短缺的地上物面积予以扣减，被告支付的鉴定费应由其自行承担。关于原告主张的利息问题，被告未按照《协议书》约定给付原告转让金，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。本案中，原、被告没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，故应按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿被告利息损失。至于利息的给付时间问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条的规定，买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。本案中，利息起算时间应从原告取得房屋所有权证及集体土地使用证开始计算，即2001年9月25日起开始计算。以本金83000元为基数，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，从2001年9月25日起计算至2019年8月19日止；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年8月20日起计算至实际给付之日止。关于原告主张的土地使用费问题，土地使用费系土地使用者因使用土地而向土地所有者支付的费用，是土地使用者获得用地应付出的代价。庭审中，原告表述其主张该土地使用费的依据系沈阳市人民政府令第1号《沈阳市非农业建设占用集体土地有偿使用试行办法》，原告表述该令已废止，故对于土地使用费的收取主体及收取标准现无法律依据，且土地使用费系场地租金的组成部因素，被告已向原告交纳转让金，该转让金即为被告租用原告土地及地上物的租金，该转让金已包含土地使用费，原告不应另行向被告主张土地使用费，原告的意见，本院不予支持。综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）沈阳市富达美术印刷厂于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）沈阳市前民实业总公司转让费83000元；二、被告（反诉原告）沈阳市富达美术印刷厂于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）沈阳市前民实业总公司逾期付款利息（分段计算：以本金83000元为基数，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，从2001年9月25日起计算至2019年8月19日止；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年8月20日起计算至实际给付之日止）；三、驳回原告（反诉被告）沈阳市前民实业总公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）沈阳市富达美术印刷厂的反诉请求。如果被告（反诉原告）沈阳市富达美术印刷厂未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11590元，由被告（反诉原告）沈阳市富达美术印刷厂负担3700元，由原告（反诉被告）沈阳市前民实业总公司负担7890元。反诉费1643.13元，由被告（反诉原告）沈阳市富达美术印刷厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 萍人民陪审员  陈晓朦人民陪审员  张 涛二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  林诗阳