山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初14547号原告：马富时，男，1968年10月21日出生，汉族，无业，住济南市市中区。委托诉讼代理人：许奎峰，山东诚信人律师事务所律师。委托诉讼代理人：何登启，山东诚信人律师事务所律师。被告：济南绿地康鲁置业有限公司，住所地济南市市中区望岳路**。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：侯梦溪，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：郁树岭，国浩律师（济南）事务所律师。原告马富时与被告济南绿地康鲁置业有限公司（以下简称绿地康鲁）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马富时及其委托诉讼代理人许奎峰、何登启，被告绿地康鲁人法定代表人黄平的委托诉讼代理人郁树岭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马富时向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原被告之间的《绿地新里城认购协议书》以及《绿地新里城车位认购协议书》；2.请求依法判令被告返还原告已支付的定金1万元、购房款66万元、车位款5万元，共计72万元；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2017年8月7日，原告与被告签订了《绿地新里城认购协议书》以及《绿地新里城车位认购协议书》一份，原告认购了被告开发的绿地新里城项目B13地块XXXX、4-1-227的地下室以及编号为1-1300的车位，并于当日支付了房产的定金1万元，之后原告又分别于2017年8月26日支付房款XXXX元、地、地下室房款59204元2017年9月2日支付房款33万元，于2017年12月22日支付车位款5万元。之后，原告了解到，原告购买的上述房产存在诸多问题，如存在相邻入户门间距极窄，两户不能同时开启，被告一方擅自更改入户门设计，将原设计为外开的入户门改为内开；签了正式购房合同的业主，约定2019年年底交房，到现在也没能交房等问题。同时，被告提供的正式购房合同以及补充协议系格式合同，合同条款存很多不合理的霸王条款，但被告表示合同以及补充协议均不能修改。而且，原告购买时，被告宣传涉案楼盘附近有地铁M2号线，但根据济南市政府部门现在公布的M2号线地铁线路，M2号线地铁根本不经过涉案楼盘附近，涉案楼盘附近也根本就没有地铁。综上，原被告双方虽签订了认购协议，但涉案房屋楼盘存在诸多问题，被告提供的正式的房屋买卖合同以及补充协议均系格式合同，存在众多不合理的霸王条款，被告又不同意修改，因此导致双方未能签订商品房买卖合同，双方所签认购协议依法应予解除，被告所收原告购房款项依法应予返还。为此，原告为了维护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》及其他相关法律法规之规定，向贵院提起诉讼，请依法判如所请。被告绿地康鲁答辩称，答辩人与被答辩人签订的《绿地新里程认购协议书》（下称《认购协议》），系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规规定，合法有效，双方当事人均应全面履行《认购协议》约定义务。一、双方签订两份《认购协议》时，被答辩人已对将要签订的《商品房买卖合同书》的内容及条款熟知并同意，被答辩人在《认购协议》上的签字行为应视为其对《商品房买卖合同书》约定条款接受认可。二、答辩人不存在就涉案项目“M2号线”进行虚假宣传的情形，被答辩人以答辩人存在虚假宣传“M2号线”为由要求解除《认购协议》无任何事实基础及法律依据。首先，《认购协议》第四条第1款之约定：“原告在签订本协议前，已充分了解本项目周边现有配套设施及未来规划情况，原告自愿同意签署本协议书即表示原告不对该认购商品房本身和项目周边配套以及规划情况持有异议。”《认购协议》签订时置业顾问已将该条款向被答辩人指出并明确告知该条款的重要性，作为房产出卖方，答辩人已采取“合理方式”提醒告知购房人，履行了法律规定的提醒注意义务。现被答辩人却以宣传不实为由要求解除《认购协议》，明显系被答辩不愿继续购房房产而捏造的事由，有违诚实守信的契约精神。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第三条之规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，答辩人就案涉房产的宣传广告亦是明确载明“宣传广告仅为邀约邀请，以实物为准”，按照法律规定，答辩人的宣传广告仅为邀约邀请。《商品房买卖司法解释》第三条明确规定，构成虚假宣传的前提是虚构“房地产开发规划范围内”不存在的基础设施，“M2号线”作为非答辩人开发地块“规划范围内”的基础设施，且是答辩人无力规划的基础设施，不符“虚假宣传“的基本构成要件，虚假宣传何从谈及。综上，“M2号线”的宣传广告实为要约邀请，而非邀约，不对双方当事人产生任何法律效力。三、至于被答辩人所述的入户门朝向、交房时间等问题，在《认购协议》中并未约定被答辩人以此为基础，诉请解除《认购协议》无任何事实基础。四、被答辩人持续违约行为的存在，导致《认购协议》约定的购房流程未能如约进行，如法院判令《认购协议》解除，被答辩人应就其违约行为承担相应的违约责任。被答辩人起诉解除《认购协议》的根本原因在于当前国家房产形势萎靡不振，房屋价格有所下调，被答辩人遂找出各类原因诉请解除《认购协议》，被答辩人的行为严重违背契约精神和诚实信用原则，请法院明察。原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。根据原告提交的认购协议书、收款收据、公证书，被告提交的商品房预售许可证、认购协议书、催告函及EMS全程邮寄查询单、（2020）鲁0103民初2362号判决书、（2020）鲁0103民初1779号判决书、绿地新里程项目B13地块4号楼《房屋建筑工程竣工验收备案单》、绿地新里程项目B13地块地下车库《房屋建筑工程竣工验收备案单》等证据及原、被告陈述，本院认定事实如下：2017年8月7日，马富时（乙方）与济南绿地康鲁置业有限公司（甲方）签订《绿地新里城认购协议书》及《绿地新里城车位认购协议书》各一份。其中，《绿地新里城认购协议书》约定，乙方自愿认购济南市绿地新里城项目B13地块XXXX的商品房，认购预测建筑面积为142.51平方米，认购房屋折后单价为人民币21285元，认购总价为XXXX元，建筑面积及价格最终均以甲、乙双方签订的商品房买卖合同项下约定的内容为准。乙方为了表示购买诚意，自愿向甲方交纳总房款30%的定金，即XXXX元，作为乙方如约与甲方签订商品房买卖合同的担保，乙方在签订本协议书的同时，应当向甲方交纳购房定金50000元，剩余定金自本认购协议签订之日起三日内补齐，甲、乙双方签订《商品房买卖合同》后，该定金自动转为乙方在《商品房买卖合同》项下应付认购房屋房款的组成部分。若乙方未在本条约定的时间内支付全部定金的，则视为乙方违约，甲方无须另行通知乙方，本协议书自动解除，乙方已交纳的购房定金不予退还，甲方有权另行处分该商品房（包括但不限于另行出售给任何第三方）。马富时（乙方）与济南绿地康鲁置业有限公司（甲方）签订的绿地新里城车位认购协议书约定，原告认购绿地新里城项目地下停车位编号为：1-1300，认购车位的总价为人民币XXXX元。协议还约定，乙方在签订本协议书的同时，应当向甲方交纳车位定金5万元，作为乙方如约与甲方签订《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》的担保，甲乙双方签订《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》后，该定金自动转为乙方在《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》项下应付该车位款的组成部分。2017年8月7日，原告向被告支付B134-1-2701定金1万元；2017年8月26日，支付B134-1-2701房款XXXX元、地、地下室**款59204元017年9月2日，支付B134-1-2701房款XXXX元；2017年12月22日，支付房款5万元。被告向原告出具上述收款收据。原、被告双方未签订《商品房买卖合同》，亦未签订《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》。关于未签订正式买卖合同的原因，原告主张被告进行虚假宣传，被告销售房屋时对外宣传说M2号地铁线距涉案楼盘较近，开工时间为2018年等，但是至今该这条地铁线仍在论证阶段。被告对原告的上述主张不予认可。绿地康鲁于2017年7月14日取得绿地南北康B－13地块房地产开发项目4号住宅楼的商品房预售许可证，证号为济建预许2017422号。绿地康鲁于2017年12月22日取得绿地南北康B－13地块房地产开发项目地下车库的商品房预售许可证，证号为济建预许2017975号。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反比对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告签订认购协议书系双方真实意思表示，合同合法有效，当事人应按约履行合同义务。涉案认购协议系商品房预约合同。原告要求解除双方所签认购协议，商品房预约合同不具备强制缔约本约即商品房买卖合同的效力，原告主张解除与被告所签认购协议的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。合同解除，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。原告虽主张被告存在M2地铁线不实宣传，但依据政府公开信息，对M2地铁线起止、途经路线曾进行公式，其中包含涉案房屋地段地铁站，故被告售楼广告宣传不构成根本违约。原告要求被告返还定金10000元的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称原告所交其他款项亦为定金，但其给原告出具的收据中对所收款项性质均注明为房款，故对被告的该项辩称意见，本院不予采信。合同解除后，被告继续占有原告购房资金没有法律依据，其应返还原告已经交付房款71万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十五条，第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告马富时与被告济南绿地康鲁置业有限公司于2017年8月7日签订的《绿地新里城认购协议书》及《绿地新里城车位认购协议书》；二、被告济南绿地康鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告马富时购房款71万元；三、驳回原告马富时其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11000元减半收取5500元，由马富时负担500元，由被告济南绿地康鲁置业有限公司负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  宫淑英二〇二〇年十二月二十四日书记员  郑娇娇