文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终3221号上诉人（原审被告）：茹金子，男，1980年2月15日生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人：岳德辉，安徽王铸律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江元兴和商业管理有限公司，住所地江苏省镇江市丹徒区丹徒新城瑞泰城市******。法定代表人：张工农，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈松，江苏南昆仑律师事务所律师。原审被告：镇江壹时代体育发展有限公司，住所地江苏，住所地江苏省镇江市丹徒区龙山路**楼>法定代表人：茹金子，该公司总经理。上诉人茹金子因与被上诉人镇江元兴和商业管理有限公司（以下简称元兴和公司）及原审被告镇江壹时代体育发展有限公司（以下简称壹时代公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江市丹徒区人民法院（2020）苏1112民初137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。茹金子上诉请求：撤销镇江市丹徒区人民法院（2020）苏1112民初137号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、本案一审判决与生效（2019）苏1112民初676号民事判决属于同一案由，诉讼当事人及诉讼请求、诉讼标的相同，两判决结果内容冲突，所以本案一审判决违反一事不再理之诉讼原则。2、根据案涉商铺租赁合同第十三条约定，该合同约定的生效条件并未成就，所以就该合同文本而言并未生效，依据该合同作出的一审判决结果无事实和法律依据，依法应予撤销。3、案涉商铺租赁合同的相对方系一审被告壹时代公司，上诉人的承诺书不构成对合同免租期租金的债务加入。4、被上诉人在本案房屋租赁关系中是否享有转租权不明，上诉人自接管壹时代公司后实际使用租赁房屋时间与一审认定时间存在差异。元兴和公司辩称：上诉人的上诉理由均缺乏事实与法律依据，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应当予以维持。1、本案并不存在所谓重复起诉情形，（2019）苏1112民初676号案件被上诉人是基于认为房屋租赁合同的签订方是案外人璞华，而要求璞华承担租赁合同的相关违约责任，另基于本案上诉人茹金子承诺加入璞华的债务而承担连带责任，法院审理认为合同签订的相对方是本案一审被告壹时代公司，故而驳回了被上诉人对璞华的诉讼请求，璞华不承担责任，茹金子也就无从加入其债务。本案的一审诉讼起诉的对象是壹时代公司以及上诉人茹金子，该案与前案的被告、诉讼标的、诉讼请求均不相同，显然不构成所谓的重复起诉。2、涉案商铺租赁合同合法有效，该商铺租赁合同签订于壹时代公司成立之前，是作为公司股东及发起人的璞华为了设立公司而与被上诉人签订的商铺租赁合同，该涉案房屋实际是由成立后的壹时代公司一直使用，因此该租赁合同早已合法生效，并且一直履行到纠纷发生之日。在实际履行过程中，被上诉人从未反对壹时代公司使用该涉案房屋，而且璞华作为壹时代公司的法定代表人代表壹时代公司签订涉案的房屋租赁合同，效力显然作用于壹时代公司。3、上诉人茹金子的承诺书构成债务加入，壹时代公司为一人公司，茹金子是该公司的唯一股东，壹时代公司所有的意思表示均是茹金子作出，壹时代公司如何经营均是由茹金子决定，其作出承担租赁合同免租期租金的事宜，当然构成债务加入，而且本案之所以发生就是因为茹金子代表壹时代公司作出停止经营、不再履行房屋租赁合同所引发，如果茹金子和壹时代公司继续履行涉案房屋租赁合同，其根本就不存在补缴免租期租金的情形。而且茹金子在承诺书中明确表示如果由于本人原因造成合同不能履行的，其自愿承担第三条之规定补缴免租期房租841220元的违约责任，在该承诺书中上诉人明确指定了合同中的条款，并且具体明确了违约金的数额，所以他对如果房屋租赁合同不再履行应承担的责任是明了的。而且被上诉人合理怀疑上诉人与案外人璞华恶意串通，损害被上诉人的利益。在上诉人接手壹时代公司前不久璞华将该公司的注册资本从200万元直接减为5万元，其后被上诉人就收购了壹时代公司，短短两个月后，在合同约定的免租期到达之时，上诉人就不再经营壹时代公司且不履行房屋租赁合同，因此，该案的发生完全是由上诉人的意思所决定的。上诉人的承诺书显然构成对壹时代公司的债务加入。4、被上诉人具有涉案房屋的转租权，在被上诉人与案外人镇江瑞泰房地产开发有限公司所签订的租赁合同第二条租赁目的中明确约定乙方（被上诉人）充分利用该房屋引进经营实力雄厚、经营能力强，市场信誉好的品牌进驻该房屋，充分表明被上诉人享有涉案房屋的转租权。因此，综上所述，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。壹时代公司述称同意上诉人意见。元兴和公司向一审法院起诉请求：1、判令解除元兴和公司、壹时代公司间的《商铺租赁合同》（解除时间为2019年10月），壹时代公司、茹金子立即给付免租期租金841220元及2019年3月至10月房屋租金224325元（合计1065545元）；2、由壹时代公司、茹金子承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年6月1日，元兴和公司与案外人镇江瑞泰房地产开发有限公司签订《租赁合同》，元兴和公司承租该公司所有的坐落在镇江市商铺，租赁期限自2016年6月1日至2025年12月31日。2016年8月29日，元兴和公司与濮华签订《商铺租赁合同》一份，元兴和公司系出租方（甲方），壹时代公司系承租方（乙方），濮华以壹时代公司法定代表人的身份在合同上签字。合同约定，甲方将位于丹徒区整层房屋出租给乙方进行商业经营，建筑面积为1241.75平方米。经营范围约定：该铺位仅供乙方在其有效营业执照所规定的经营范围内作为经营健身会所之用，并保证未征得甲方书面同意不擅自更改上述用途（包括但不限于店铺名称）。租赁期限约定：租赁期限5年，自2016年9月1日起至2021年8月31日止。租赁费用及支付约定：前30个月为免租期（如在合同期内，因乙方原因致使本合同未能履行完毕，乙方应将免租期期间实际使用天数的租金补交给甲方，租金标准按一楼1.2元/㎡/天、二楼0.7元/㎡/天租金标准计算执行），2019年3月1日至2020年2月28日租金为336488元，2020年3月1日至2021年2月28日租金为336488元，2021年3月1日至2021年8月28日租金为176656元；免租期结束后缴纳租金为每6个月付一次，以后每次租金应于租金到期的前15天付清，先付后用。转租约定：未经甲方书面同意，乙方不得转租、分租、特许他人使用租赁房屋。合同解除约定：乙方未经甲方书面同意而转让转租或乙方逾期10天仍未交清租金的情况下，乙方应承担违约责任且甲方有权解除合同。违约责任约定：甲乙任何一方违反本合同任何一款，应向对方承担违约责任，并赔偿对方的直接损失及包括律师费在内的维权费用；乙方逾期缴纳租金或其他应缴纳费用延期10日的，构成根本违约，乙方承担年租金30%的违约金，若因此给甲方造成损失的，乙方还应予以赔偿。合同签订后，濮华向元兴和公司缴纳了合同约定的保证金84122元。壹时代公司于2016年9月13日设立，濮华系法定代表人，也是四名股东（发起人）之一。在壹时代公司设立之前，濮华及其他三名股东签订股东内部协议，就合作设立有限责任公司相关事宜作出约定。截至2018年6月6日，濮华通过受让其他股东的股权，成为壹时代公司的唯一股东，壹时代公司也变更为自然人独资的有限责任公司。2018年11月18日，濮华将股权转让给茹金子。2018年11月21日，壹时代公司的法定代表人及股东变更为茹金子。2018年11月21日，濮华向元兴和公司提交申请书，告知元兴和公司其将公司整体转让给了茹金子，其签订的租赁合同由茹金子继续履行，自2019年3月1日开始由茹金子缴纳合同约定的租金费用，并申请由茹金子与元兴和公司重新签订合同，其缴纳的保证金在租赁合同结束后退还给茹金子。2018年11月28日，茹金子向元兴和公司提交申请书、承诺书，告知元兴和公司由其履行元兴和公司与濮华签订的租赁合同，自2019年3月1日起算房租，如因其原因造成合同未能履行或到期不缴纳房租，其自愿按照合同规定补交免租期房租。茹金子受让股权后，壹时代公司经营至2019年2月即停业。后茹金子因与濮华股权纠纷诉至一审法院，要求解除双方之间的股权转让协议、濮华返还股权转让款及垫付费用等。一审法院作出（2019）苏1112民初2328号民事判决书，认定：虽然2019年3月1日前的水电费、人员工资等费用应由濮华负担，但该约定系双方内部约定，不能对抗公司债权人。壹时代公司本身有义务向债权人清偿，茹金子作为公司经营者也有责任及时清偿公司债务，如其及时清偿，并不会对公司造成不良影响，至于茹金子与濮华之间的债权债务应当另行处理。但茹金子予以放任和拖延，本身存在明显过错。故现有证据不足以证明壹时代公司不正常经营乃至最终停业系因濮华未支付2019年3月1日前的水电费、人员工资等费用所致，茹金子不享有约定解除权。判决：濮华给付茹金子垫付款33162.1元，驳回茹金子其他诉讼请求。茹金子不服提出上诉，镇江市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。庭审中，茹金子委托诉讼代理人当庭与茹金子取得电话联系，茹金子认为元兴和公司主张的2019年3月之后的租金是合理的，其愿意承担2019年3月至10月的租金。关于合同解除之后房屋返还问题，元兴和公司陈述：双方已经庭外协商公司不经营了，房屋设备已经归拢在一处，剩余空间我方正在招租。在一审法院审结且法律文书已生效的(2019)苏1112民初676号案件中，原告为元兴和公司，被告为濮华、茹金子，第三人为壹时代公司。在该案中，元兴和公司要求濮华承担2016年8月29日签订的租赁合同约定的免租期租金及元兴和公司与濮华于2016年11月1日另签订的一份租赁合同的免租期租金，要求茹金子根据承诺书对濮华承担的给付义务承担连带责任，并明确不要求壹时代公司承担责任。一审法院依法作出民事判决书，认定2016年8月29日租赁合同的相对方为壹时代公司，濮华作为公司发起人以设立中公司名义签订的合同，故仅支持濮华应承担2016年11月1日租赁合同的免租期租金，而元兴和公司并未同意将该合同相对方变更为茹金子，故茹金子出具的承诺不构成债务加入，因此茹金子对濮华2016年11月1日租赁合同应承担的义务不承担责任。以上事实，有租赁合同、申请书、承诺书等证据及双方当事人庭审陈述在卷作证。一审法院认为，元兴和公司与壹时代公司于2016年8月29日签订的《商铺租赁合同》合法有效，已有生效法律文书认定该合同的相对方系壹时代公司，濮华作为公司发起人以设立中公司名义签订的合同，故双方应按照合同约定履行各自权利义务。关于合同的解除问题。根据合同的约定，免租期结束后（即从2019年3月1日起）缴纳租金为每6个月付一次，以后每次租金应于租金到期的前15天付清，先付后用，承租人逾期10天仍未交清租金的情况下元兴和公司有权解除合同。壹时代公司自2019年3月起一直未向元兴和公司缴纳租金，元兴和公司有权解除合同。元兴和公司主张解除合同时间为2019年10月，而茹金子认为元兴和公司主张2019年3月至10月期间的租金是合理的，故一审法院对元兴和公司解除合同的时间予以采纳，认定租赁合同的解除时间为2019年10月31日。关于租金问题。对于免租期租金841220元，根据合同约定，因壹时代公司原因致使本合同未能履行完毕，壹时代公司应将免租期期间实际使用天数的租金补交给元兴和公司。现租赁合同因壹时代公司违约而被解除，致使合同未能履行完毕，元兴和公司主张壹时代公司支付免租期租金841220元，符合合同约定和法律规定，一审法院予以认定；关于2019年3月至10月期间租金224325元，因双方签订的租赁合同于2019年10月31日解除，元兴和公司要求壹时代公司给付2019年3月至10月的租金224325元，符合合同约定和法律规定，一审法院予以认定。关于茹金子的责任问题。对于免租期租金，茹金子在变更为壹时代公司的法定代表人及股东后，于2018年11月28日向元兴和公司出具承诺书，承诺濮华签订的两份租赁合同由其履行，如五年内因其原因造成合同未能履行或到期不缴纳房租，其自愿按照合同规定补交免租期房租。该承诺书针对的是濮华签订的两份租赁合同，对于2016年11月1日的租赁合同，因合同相对方系濮华，元兴和公司不同意将合同相对方变更为茹金子，故承诺书中关于该份合同免租期租金的内容不构成债务加入。但本案租赁合同的相对方自始至终都是壹时代公司，茹金子作为法定代表人和唯一股东，其在承诺书中对于本案合同免租期租金的承诺构成债务加入，故其应与壹时代公司共同承担向元兴和公司支付免租期租金的给付义务；对于2019年3月至10月租金，在庭审中茹金子委托诉讼代理人与其取得电话联系，其明确陈述愿意承担2019年3月至10月的租金，故其应与与壹时代公司共同承担向元兴和公司支付2019年3月至10月租金的给付义务。综上，元兴和公司与壹时代公司于2016年8月29日签订的《商铺租赁合同》于2019年10月31日解除，壹时代公司、茹金子应给付元兴和公司免租期租金841220元、2019年3月至10月租金224325元合计1065545元。因壹时代公司已向元兴和公司缴纳合同约定的保证金84122元，抵扣后仍应向元兴和公司给付租金981423元。一审法院判决：一、镇江元兴和商业管理有限公司与镇江壹时代体育发展有限公司于2016年8月29日签订的《商铺租赁合同》于2019年10月31日解除；二、镇江壹时代体育发展有限公司、茹金子于判决生效后十日内给付镇江元兴和商业管理有限公司租金981423元。二审期间，当事人未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人应当全面履行合同约定的义务。根据《商铺租赁合同》约定，因壹时代公司原因致使合同未能履行完毕，壹时代公司应将免租期期间实际使用天数的租金补交给元兴和公司。而上诉人茹金子向元兴和公司出具承诺书，承诺濮华签订的租赁合同由其履行，如五年内因其原因造成合同未能履行或到期不缴纳房租，其自愿按照合同规定补交免租期房租。故茹金子应与与壹时代公司共同承担向元兴和公司支付免租期租金的给付义务。茹金子主张本案一审判决与生效（2019）苏1112民初676号民事判决的判决结果内容冲突，违反了一事不再理之诉讼原则。本院认为，（2019）苏1112民初676号案件与本案的被告、诉讼请求均不相同，且判决未支持被上诉人的诉讼请求，故本案不构成重复诉讼。茹金子主张壹时代公司未盖章，合同约定的生效条件并未成就，合同文未生效，一审判决无依据。案涉租赁合同签订于壹时代公司成立之前，是作为公司股东及发起人的璞华为了设立公司而签，璞华为壹时代公司的法定代表人，且该涉案房屋由壹时代公司一直使用，璞华在委托代理人一栏的签字能够代表壹时代公司，因此该租赁合同合法生效。茹金子主张承诺书不构成对合同免租期租金的债务加入。2018年11月28日茹金子向元兴和公司承诺濮华签订的租赁合同由其履行，如五年内因其原因造成合同未能履行或到期不缴纳房租，其自愿按照合同规定补交免租期房租。该承诺是茹金子单方以书面形式向债权人元兴和公司作出，元兴和公司接收且未提出异议，承诺构成对合同免租期租金的债务加入。茹金子主张被上诉人在本案房屋租赁关系中是否享有转租权不明，上诉人自接管壹时代公司后实际使用租赁房屋时间与一审认定时间存在差异。本院认为，被上诉人与案外人镇江瑞泰房地产开发有限公司所签订的租赁合同第二条租赁目的中明确约定乙方（被上诉人）利用该房屋经营，引进实力雄厚、经营能力强，市场信誉好的品牌经营商进驻该房屋，表明被上诉人享有涉案房屋的转租权。至于上诉人接管壹时代公司后实际使用租赁房屋时间，与上诉人债务加入承担的责任无关联性。茹金子的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。综上所述，茹金子的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费13614元，由上诉人茹金子负担。本判决为终审判决。审判长 宋 涛审判员 张 剑审判员 甘可平二〇二〇年十二月二十八日书记员 吴 斯