广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24270号上诉人（原审被告）：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智，职务董事长。委托诉讼代理人：邓志军，系该公司职员。委托诉讼代理人：张华，系该公司职员。被上诉人（原审原告）：焦淑贤，女，1968年12月5日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：丘俊平，广东国匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎清荣，广东国匠律师事务所律师。上诉人广州澳美房地产开发有限公司（以下简称“澳美公司”）因与被上诉人焦淑贤房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初12917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。澳美公司上诉请求：1.撤销一审判决并发回重审；2.重审判决其公司不承担逾期交楼违约金。事实和理由：一、焦淑贤起诉并无诉讼时效中止和中断的事由，一审判决缺乏法律和事实依据，显属不当，理应撤销。焦淑贤原审提交的证据材料并无显示发生诉讼时效中止、中断的事项。一审法院错误引用集体诉讼概念，认为本案存在诉讼时效中断的情形，无法律及事实依据。我国并无集团诉讼的法律规定，即使一审法院所谓的集团诉讼指的是代表人诉讼，但本案中也不符合代表人诉讼的情形。因此，原审判决不采纳其公司关于“逾期办证违约金和逾期交楼违约金已过普通诉讼时效的抗辩”不当，依法应予以撤销。二、其公司未能交楼的原因是不可抗力，不可归因于其公司，其公司不应当承担所谓的逾期交楼违约金。首先，《广州市处理“烂尾楼”领导小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》（穗建开【2013】491号）已明确将澳洲山庄定性为烂尾楼；而且《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》（穗规开发【2013】741号）也明确“该项目不具备办理《房地产证》的条件”。因此，焦淑贤要求其公司支付逾期交楼违约金的请求不应当得到支持。其次，双方签订《房地产买卖契约》后，其公司积极履行合同义务，澳洲山庄工程无法通过竣工验收的手续并非其公司原因所致，其公司无需承担违约责任。退一万步而言，即便认定其公司存在违约行为，焦淑贤的诉讼请求早已超过诉讼时效，不应得到法律支持和保护。最后，涉案房屋已经长达二十多年无法交付/办证，是历史遗留问题，其公司也在积极推动山庄重建，但并非是其公司自身所能解决，其公司不能再承担超出自身承受范围更多的责任。三、一审判决置于其公司推动澳洲山庄项目重建的努力于不顾，与重建山庄的大方向背道而驰，最终将导致其公司破产，届时广大业主权益将受到更大、无法弥补的损害，于情于理应予以撤销。焦淑贤辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。澳美公司违约是其自身原因导致，应承担相应违约责任。请求驳回澳美公司上诉，维持原判。焦淑贤于2019年12月30日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.判令澳美公司向焦淑贤支付黄埔区九龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居C33-101房的逾期交楼违约金137314元（违约金以137314元为本金，按每日万分之五的标准，自1999年4月2日起计至交房之日止，暂计至2019年8月20日为511151.37元，违约金以房价款总额137314元为限）；2.判令澳美公司负担本案全部诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：1997年4月5日，焦淑贤（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》，约定：澳美公司将坐落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居C58-502房出售给焦淑贤，房屋建筑面积为56.09平方米，合同总价款为186606元，付款方式为十八年免息分期付款。合同第三条约定，双方同意于1999年4月5日由甲方将上述房屋正式交付给乙方。合同第五条约定，乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。合同附件第二条“房屋交付状况”2-5条约定，甲方应于1999年4月5日前将该房地产建成并正式交付乙方使用。如遇下列特殊原因，甲方可将房地产根据实际影响的时间予以延期交付乙方使用，特殊原因包括：1）不可抗力的自然灾害；2）不可抗力的社会原因。上述原因必须经政府有关部门出具的证明文件为依据方能延期。如遇前述特殊情况，本契约第九条规定乙方尚未到期支付的该房地产成交价余款的缴款期限亦按实际影响的时间相应延期。第六条“合同终止与违约责任”6-2条约定，除本契约第二条规定的原因外，如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算。如逾期超过六个月，甲方仍未能将该房地产交付使用时，乙方有权以书面通知解除本契约，并报增城市房地产交易所备案。甲方应在收到乙方发出解除通知书之日起三十天内，将乙方实际已付的全部房价款、利息（按当时银行贷款利率计算）、违约金退还乙方。第九条“购买价款与支付方式”9-3条约定，乙方最高十八年免息分期付款，签约首期（含订金）38044元于1997年4月5日支付，分期付款每月应缴515元，于发出楼宇封顶通知书十六天内缴付总楼价的15%人民币27991元，于发出入伙通知书十六天内缴付总楼价的5%人民币9331元。2001年10月15日，焦淑贤（乙方）与澳美公司（甲方）签订《换房补充协议书》，约定:经甲、乙双方同意，乙方原购C58-502单元转换为C33-101单元；由于手续需要延期办理，在未办妥之前，甲方先行将C33-101单元交付乙方使用，而乙方保持原C58-502单元的产权及义务（包括供楼），但乙方不得以此追究甲方违反合同的所有责任，待产权手续办妥后，乙方拥有C33-101单元的产权，同时取消C58-502单元的产权；乙方原购单元C58-502转换C33-101单元的手续费用由甲方支付并免除乙方封顶房款27991元；由于乙方原购单元C58-502已办理银行按揭（利息由甲方支付，本金由乙方支付）的情况下，现由乙方负责清还C58-502单元的所有银行贷款（包括须由甲方支付的利息）。2002年1月9日，焦淑贤（买受人）与澳美公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：焦淑贤购买的商品房为现房，该商品房为增城市镇龙镇金坑村澳洲山庄项目第C33幢1单元01房（以下简称“案涉房屋”），用途为住宅，建筑面积共59.56平方米。合同第四条“计价方式与价款”约定，该商品房按套出售，总价款为137314元。第六条“付款方式及期限”约定，买受人按一次性付款方式付款。第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2002年4月1日前将商品房交付买受人使用。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”未明确填写具体内容。第十五条“关于产权登记的约定”约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.21%向买受人支付违约金。合同附件四补充协议约定：“焦淑贤于97年4月5日购买了澳美公司建设的澳洲山庄聚龙居C58-502房产。现我司同意业主要求将原购C58-502的房产换至C33-101，并重新签订买卖契约及注销原双方于97年4月5日签订的聚龙居C58-502契约”。2002年3月12日，澳美公司向焦淑贤出具了案涉房屋购房首期及供楼房款47314元和中国工商银行放贷房款90000元的收据，双方确认焦淑贤已于当天支付完毕全部购房款137314元。另查明，案涉物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，案涉项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目迟延办证、交房等相关情况。截至本案一审庭审之日，澳美公司尚未将案涉房屋交付给焦淑贤。上述事实有《房地产买卖契约》《换房补充协议书》《商品房买卖合同》《收据》《房地产登记簿查册表》及当事人陈述等证据予以证实。以上证据经过一审庭审质证，符合证据规则要求，一审法院予以采信。一审法院认为，根据《商品房买卖合同》附件四补充协议的约定，焦淑贤与澳美公司自愿解除1997年4月5日签订的《房地产买卖契约》，故原《房地产买卖契约》对双方不具有约束力。双方另行签订的《换房补充协议书》《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于案涉房屋逾期交楼违约金的问题。双方在《商品房买卖合同》第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2002年4月1日前将商品房交付买受人使用。焦淑贤已于2002年3月12日付清全部购房款，但至一审庭审之日，澳美公司仍未将案涉房屋交付给焦淑贤，而未交付的原因在于澳美公司。澳美公司逾期未向焦淑贤交付案涉房屋的行为，系违约，应当承担违约责任。对于违约金的计算标准，双方虽未在合同中明确约定逾期交楼的违约金，但澳美公司逾期交楼的违约行为确会给焦淑贤造成重大损失，基于公平原则，结合双方就C58-502房屋签订的合同中明确约定了逾期交楼违约金，且标准为实际已付的房价款总额每日千分之一的事实，一审法院酌定澳美公司应支付的违约金以焦淑贤已付购房款总额137314元为基数，自2002年4月2日起按每日万分之五的标准计算至实际交房之日止，累计违约金总额以不超过137314元为限。关于逾期交楼违约金是否超过诉讼时效。由于案涉物业的部分购房者曾在诉讼时效内就交房及迟延交房的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目情况的事实，说明案涉项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映案涉项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑案涉物业所在项目的其他部分购房者曾就焦淑贤主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，一审法院对澳美公司关于逾期交楼违约金已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，参照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条之规定，于2020年9月25日作出判决如下：一、澳美公司于本判决生效之日起七日内向焦淑贤支付逾期交楼违约金（违约金以137314元为本金，自2002年4月2日起按每日万分之五的标准计算至实际交房之日止，累计违约金总额以不超过137314元为限）；二、驳回焦淑贤其他诉讼请求。一审案件受理费3046元，由澳美公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。关于逾期交房的违约责任问题。经一审查明确认，双方当事人签订的房屋买卖合同合法有效，应切实履行。在原合同约定中，交付涉案房产并办好产权登记手续是澳美公司的主要合同义务。对于无法按合同交付，澳美公司并无充分证据证实存在不可抗力因素，也无充分证据证实对合同义务无法依约履行存在其他免责因素。因此，在焦淑贤不存在违约过错的情况下，对于原约定义务无法切实履行，澳美公司理应承担违约责任。焦淑贤依据合同约定要求澳美公司承担逾期交房违约责任，依法有据，一审处理并无不当，本院予以维持。关于焦淑贤要求澳美公司支付逾期交房违约金的诉请是否超过诉讼时效的问题。另案生效判决已查明，因澳美公司长期未能解决涉案项目的交房及办证等问题，导致部分业主通过向相关部门进行集体信访的方式主张权利，澳美公司对此并不持异议，故一审法院在援引生效判决已确认的事实并结合澳美公司履行本案义务情况的基础上，对澳美公司有关诉讼时效的抗辩意见予以驳回，并不违反相关法律规定，亦符合公平合理原则，可予维持。因此，澳美公司上诉认为焦淑贤主张的逾期交房违约金诉讼时效已经经过的意见，依据不充分，本院不予采纳。综上所述，澳美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3046元，由广州澳美房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  梁燕梅审判员  李 焕二〇二〇年十二月二十三日书记员  曾美玲