镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1111民初1032号原告：江苏绿洲置业发展有限公司，住所地镇江市润州区新河西岸**，统一社会信用代码913211006967237160。法定代表人：李耀庭，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谢亮英，江苏江成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雨辰，江苏江成律师事务所实习律师。被告：祝钧，男，1989年7月20日出生，汉族，住镇江市。原告江苏绿洲置业发展有限公司与被告祝钧租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告江苏绿洲置业发展有限公司的委托诉讼代理人谢亮英、张雨辰到庭参加诉讼，被告祝钧经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告立即返还租赁商铺并支付拖欠租金70459元以及违约金35637元；二、被告承担合同解除后的商铺占用费（自2019年12月2日起至实际返还之日止，暂计至2020年1月19日为38804元）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年9月19日，原告与被告签订了商铺租赁合同，由被告祝钧承租位于镇江市春天里第9号楼第1层的编号为107的商铺，经营用途为开设“無”酒吧。合同约定租金支付方式为先付后租，以三个月为一个支付周期。2019年4月26日，因被告未按合同约定缴纳租金，原告方向被告发出租金催缴函，但被告一直未能缴纳并持续拖欠。2019年11月21日，原告委托律师事务所发律师函给被告正式函告因被告违反合同约定不按期支付租金已经构成了根本违约，限其在2019年11月26日之前缴清按照合同约定已欠付的三个季度租金92349元，否则双方之间的租赁合同即刻解除。然被告收函后仍未支付租金，双方之间的租赁合同自此已经解除。在合同解除后被告既未支付合同期内已产生的欠付租金，也未返还商铺并办理商铺交接，严重损害了原告的合法权益。请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称：不交房屋租金因涉及到经济纠纷，大概7万元左右，被告一直从2019年4月份递交书面情况告知原告，原告没有人来和被告协商解决，被告也一直也和相关人员沟通，被告不是不交房租，要先解决问题。本院经审理认定事实如下：2018年9月19日，原告江苏绿洲置业发展有限公司（甲方）与被告祝钧（乙方）签订商铺租赁合同一份，合同约定，甲方提供经营场地，乙方提供商品及必要的装修装饰，乙方负责经营承担经营风险，并服从甲方全面管理，甲方按照本合同约定获得收益并向乙方收取房屋租金和其他费用。经营场地位于江苏省镇江市金山东街。本项目对外宣传统一名称为“金山东街-特色文化区”。甲方提供位于项目第9号楼第1层的编号为107的商铺,作为乙方销售商品的经营场地，经营场地建筑面积为374.8平方米。本合同项下之开业日暂定为2019年2月1日，如若达不到，租期顺延。乙方在经营场地经营业态为餐饮、民宿，品牌为“無”，乙方如需变更、新增商品种类或品牌，应提供相应的资信材料，并以书面形式提前30天向甲方提出申请，征得甲方书面同意后方可销售。合同约定，本合同项下房屋的租赁期限5个租约年，租赁期限为2019年2月1日至2024年1月31日。甲乙双方约定的经营期限为60个月,自开业日起计算，合同约定乙方从计租日起按以下方式缴付租金：第一年租金单价0.9元/平方米/天，每月租金10261元；第二年租金单价0.9元/平方米/天，每月租金10261元；第三年租金单价0.945元/平方米/天，每月租金10774元；第四年租金单价0.992元/平方米/天，每月租金11309元；第五年租金单价1.024元/平方米/天，每月租金11879元。先付后租，按3个月（支付周期）支付一次。在签订正式合同后的当日内，乙方向甲方支付首期租金（3个月），在每个支付周期最后一月的25日前支付下期租金。乙方应在本同签订之日向甲方支付30781元作为履约保证金，在合同期间，履约保证金不冲抵乙方未付款项。甲方在乙方撤场后三个月，如乙方无任何违约，甲方将履约保证金无息退还乙方。合同约定，本合同签署后，甲乙双方均应严格遵守本合同条款内容，乙方有下列情形，将视为乙方根本违约，甲方有权解除，其中9.2.2.7条约定，乙方未按本协议约定支付租金或其他费用且在甲方指定的时间内仍未支付的。合同第10.1条约定，无论何种原因，本合同解除或终止后，乙方不得在该商铺从事任何商业活动，并应在合同解除或终止次日起5日内迁出该商铺，包括撤出该商铺内所有人员，搬走该商铺内乙方所添置的可移动物品等。合同第10.2条约定，交换期满后乙方仍未能将该商铺交还甲方，则自交还日之次日起，乙方应当按照经营期内甲方最高月收益标准的200%向甲方支付占用费、事业费，直至乙方按照合同要求交还该商铺为止。合同第十一条违约责任约定，在本合同履行期间，乙方如有违反本合同规定的行为，损害甲方利益，构成根本违约的，甲方有权解除合同、收回该商铺、没收履约保证金，并要求乙方支付违约金（违约金数额为经营期内甲方最高收益的三倍），承担甲方因此而产生的直接经济损失。上述合同对其他事项进行了约定。2019年11月21日，原告委托江苏江成律师事务所向被告发律师函一份，要求被告于2019年11月26日之前缴纳欠付的租金92349元（2019年5月1日至2020年1月1日）；未能在2019年11月26日之前付清欠付租金，双方签订《商铺租赁合同》即刻解除，要求被告立即退还租赁商铺并付清欠付租金；原告保留通过其他途径追究被告违约责任的权利。2020年1月13日，原告向被告发通知函一份，言明被告收到上述律师函后仍未履行，故双方之间的租赁合同于2019年11月26日解除，因被告根本违约导致合同解除，原告依约没收被告交纳的履约保证金，被告应立即向原告支付合同期内已产生的租金70459元（自2019年5月1日计算至2019年11月26日），通知函载明其他事项。另查，根据原告的提供的不动产首次登记证明书，位于镇江市房屋产权人为原告江苏绿洲置业发展有限公司，系涉案租赁房屋。被告自2020年5月起未向原告支付房屋租金。现原告要求被告支付2019年5月1日至2019年11月26日的房屋租金70459元；要求被告按照合同约定支付占用费至实际返还商铺之日止，其中2019年12月2日至2020年1月19日占用费为38804元（11879元/月*2月，计算49天）；违约金35637元（11879元/月*3月）。在审理中，双方陈述曾对有关纠纷进行过协调，原告陈述与房屋租金无关，被告陈述当时协调“门头占用面积”问题与租金置换方案，本案中被告并未向本院提交有关材料。上述事实，有原、被告签订的租赁合同等证据材料及当事人当庭陈述予以证实。本院认为：原、被告之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议的内容履行各自的义务。本案中，被告已经按照合同约定向被告催交房屋租金，被告并未按照合同约定支付，现原告要求被告还租赁商铺并支付拖欠租金70459元的诉讼请求本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，原告主张的标准符合双方合同约定，本院予以支持。对于原告要求被告支付商铺占用费的诉讼请求，双方签订的合同虽约定被告应当按照经营期内甲方最高月收益标准的200%向甲方支付占用费、事业费，但该约定标准明显过高，且本案中原告已向被告主张了违约金，综上，占用费按照双方签订的租赁合同约定的房屋租金标准计算为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告祝钧于本判决生效后三十日内向原告江苏绿洲置业有限公司返还其所租赁的位于镇江市房屋。二、被告祝钧于本判决生效后三十日内向原告江苏绿洲置业有限公司支付至2019年11月26日的房屋租金70459元（2017年12月2日及之后的占用费，按照双方合同约定的租金标准计算至将房屋交还给原告之日止）。三、被告祝钧于本判决生效后三十日内向原告江苏绿洲置业有限公司支付违约金35637元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3198元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  高景松人民陪审员  钟雪银人民陪审员  魏 荣二〇二〇年十二月九日书 记 员  朱 倩