湖南省汉寿县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0722民初3286号原告：罗贤敏，女，1985年12月11日出生，汉族，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：罗洪春（罗贤敏父亲），住湖南省汉寿县。被告：汉寿西套商业管理有限公司，住所地湖南省常德市汉寿县龙阳街道环城社区**购物城**。法定代表人：周远堂，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭岗珊，汉寿县求是法律服务所法律工作者。原告罗贤敏与被告汉寿西套商业管理有限公司（以下简称西套管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗贤敏及其委托诉讼代理人罗洪春、被告西套管理公司的法定代表人周远堂及其委托诉讼代理人彭岗珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗贤敏向本院提出诉讼请求：1、判令西套管理公司向罗贤敏支付受托管理的商业产房租金34970元（从2020年3月1日至2020年12月31日）；2、西套管理公司向罗贤敏支付少付的租金7888元（从2017年9月1日至2020年2月29日，每月少付493元）；3、西套管理公司向罗贤敏支付违约金83916元；4、西套管理公司赔偿罗贤敏误工费、交通费300元；5、西套管理公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：罗贤敏、西套管理公司于2017年2月4日签订《西套＊购物城商铺委托经营管理协议》，约定罗贤敏将位于湖南省汉寿县××街道××社区××号商铺有偿委托给西套管理公司经营管理，期限为10年，从签订合同起至2027年8月31日止，起始月租金为人民币90元／平方米，年租金为41958元。从2017年9月1日至2020年2月29日，西套管理公司仅仅支付了部分租金，未按照合同约定支付租金。每季度租金应为10490元，实际每季度仅仅支付9011元，每月少付493元，总计7888元。从2019年3月至2020年12月31日未支付租金34970元。西套管理公司未按照协议约定支付租金逾期六十日以上，应向罗贤敏支付违约金83916元。罗贤敏的父亲多次到西套管理公司讨要租金未果，罗贤敏诉至本院。西套管理公司辩称，1、西套管理公司应向罗贤敏支付从2020年3月1日至9月30日共5个月的租金为15078元，减租两个月；2、7888元是税务机关要求代扣代缴的税；3、西套管理公司没有违约，不应支付违约金；4、第四、五项诉讼请求应由罗贤敏负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认证如下：1、罗贤敏提交的《西套＊购物城商铺委托经营管理协议》、《西套购物城委托经营管理补充协议书》、《汉寿县商品房买卖合同》、西套管理公司提交的《西套＊购物城商铺委托经营管理协议》，均来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。2、西套管理公司提交的《解除协议通知》，西套管理公司未提交其他证据佐证该通知已经直接送达给罗贤敏，对证明目的不予采信。3、西套管理公司提交的会议签到单及会议记录、与何**的租赁合同、补充协议书、证人罗某、刘某的当庭证言，能够证明西套管理公司与业主积极协商，但不能证明西套管理公司没有违约行为，对证明目的部分予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月4日，罗贤敏与西套管理公司签订《西套＊购物城商铺委托经营管理协议》，约定罗贤敏将位于湖南省汉寿县××街道××社区××号商铺（建筑面积38.85平方米）有偿委托给西套管理公司经营管理，西套管理公司负责商铺招商及运营管理，且直接与承租人签订租赁合同。委托经营管理期限为10年，从签订合同起至2027年8月31日止。从合同生效之日起至2017年9月1日前，2018年9月1日至2018年10月31日止，两阶段为招商期、装修期以及市场培育期，罗贤敏不收取租金。起始月租金为90元／平方米，2020年9月1日前不递增，2020年9月1日起按照西套购物城市场行情的涨幅调节。自2017年9月1日起至2018年8月31日止，年租金共计41958元，自2018年11月1日起至2019年8月31日止，年租金共计34965元，自2019年9月1日起至2020年8月31日止，年租金共计41958元。西套管理公司按季度支付租金，租金在每个续租季度的当月15日前支付。协议第七条第5点约定，如西套管理公司逾期向罗贤敏交付租金的，应按当期应交租金额的日万分之三承担违约金，逾期达60日的罗贤敏有权提出解除协议书。因西套管理公司原因单方面解除本协议书或者因乙方未按照协议书约定支付租金达六十日，罗贤敏有权提出解除本协议书，西套管理公司应向罗贤敏支付违约金，违约金为年租金的2倍。协议签订之后，西套管理公司按照协议约定，每季度向罗贤敏支付租金9011元至2020年2月29日，之后的租金因双方发生争议未再支付。2020年11月30日，西套管理公司与涉案商铺承租人何**签订了补充协议，对自2020年10月1日起至2023年9月30日止的租金标准进行了调整。本院认为，原、被告签订的《西套*购物城商铺委托经营管理协议》（以下简称协议），系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行。协议约定由西套管理公司向罗贤敏支付租金，从而取得罗贤敏房屋的经营管理权，符合房屋租赁合同特征。协议约定2017年9月1日至2020年9月1日的租金给付标准为月租金90元/㎡，商铺面积为38.85平方米，每月应支付租金为3496.5元。西套管理公司已支付租金至2020年2月29日，应按照合同约定支付2020年3月至8月的租金，同时，西套管理公司认可2020年9月份按原标准支付租金，故2020年3月至9月的租金可以按照协议约定标准履行，西套管理公司应向罗贤敏支付租金为24475.5元（计算方式为3496.5元×7个月）。协议约定2020年9月起按市场行情调节租金，实际上西套管理公司于2020年11月30日与承租人调整了原租金标准，从2020年10月份起应按新标准执行。而原、被告未签订补充协议明确后段租金标准，双方可参照西套管理公司与承租方的租金标准，另行协商解决。西套管理公司以代缴税费为由扣除罗贤敏的租金没有事实和法律依据，应予以返还。故本院对罗贤敏要求西套管理公司支付少付的租金7888元的诉讼请求予以支持。关于西套管理公司是否应支付违约金的问题。西套管理公司未按照协议约定支付租金已构成违约，但约定的违约金过高，西套管理公司主张调低有理，本院参照民间借贷最高利率标准计算迟延给付租金的损失，并按损失的130%处违约金，违约金计算至罗贤敏起诉之日即2020年11月30日。2020年3月至5月的租金，西套管理公司应在2020年3月15日前支付完毕，该笔租金，西套管理公司应向罗贤敏支付违约金为1487.5元【计算方法为10489.5元×15.4%×（8＋15/30）÷12×130%】。2020年6月至8月的租金，西套管理公司应在2020年6月15日前支付完毕，该笔租金，西套管理公司应向罗贤敏支付违约金为962.5元【计算方法为10489.5元×15.4%×（5＋15/30）÷12×130%】，故西套管理公司应向罗贤敏支付违约金为2450元，超出部分不予支持。罗贤敏主张交通费和误工费，没有提交证据予以佐证，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、汉寿西套商业管理有限公司于本判决生效后十日内向罗贤敏支付2020年3月1日至2020年9月30日的租金共计24475.5元；二、汉寿西套商业管理有限公司于本判决生效后十日内向罗贤敏支付2017年9月1日至2020年2月29日扣减的租金7888元；三、汉寿西套商业管理有限公司于本判决生效后十日内向罗贤敏支付违约金2450元；四、驳回罗贤敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2841元，减半收取计1420.5元，由罗贤敏负担1031.5元，由汉寿西套商业管理有限公司负担389元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  陈海红二〇二〇年十二月三十日法官助理安纯书记员戴志鹏附本判决书所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。