辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6892号上诉人（原审原告、申请执行人）：大连宜华建设集团有限公司，住所地大连保税区海宁路****。法定代表人：苏跃升，该公司董事局主席。委托诉讼代理人：庞伟、王琳，辽宁建方律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：孟令平，女，1987年2月26日生，汉族，住大连市金州区。委托诉讼代理人：孟令海（系孟令平弟弟），男，1991年11月6日生，汉族，住大连市金州区。原审被告（被执行人）：辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司，住，住所地大连市金州区站前街道吴家村丘号**/div>法定代表人：王宝林，该公司董事长。委托诉讼代理人：翁君合，女，该公司职员。上诉人大连宜华建设集团有限公司（以下简称“宜华集团”）因与被上诉人孟令平、原审被告辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司（以下简称“宝林集团”）执行异议之诉一案，不服辽宁省大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初1587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。宜华集团上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、被上诉人提供的《商品房买卖合同》在实质内容上不符合合法有效的要件。被上诉人主张其购买宝林集团的案涉房屋是抵押物，依据《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（5）违反法律、行政法规的强制性规定”和《物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，宝林集团未经抵押权人银行的同意私自处分抵押物违反法律强制性规定，是不受法律保护的，且孟令平也没有代为清偿债务消灭抵押权，因此该《商品房买卖合同》是效力待定的合同（或者说是不合法的合同），绝不是合法有效的合同，不符合执行规定第二十九条第一项的要件。二、被上诉人提交的证据不能证明其已经支付购房款，不符合第二十九条第三项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。被上诉人仅用发票来证明支付房款不成立，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款之规定，合同约定或当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应当支持，但有相反证据足以推翻的除外。由此可见，除非当事人之间有约定或习惯以发票作为付款凭证的例外情形，否则人民法院在审查付款行为是否实际发生不能仅凭发票予以确认。本案中，被上诉人提交的《商品房买卖合同》没有约定以发票作为付款凭证，且显示行业交易中也没有此习惯。因此无法证明被上诉人已经支付购房款的事实。最高人民法院民一庭在“关于执行异议之诉中对购房人支付购房款等事实应当从严审查”的意见：对案外人权利予以特别保护时，应当从严审查，严格把握，尤其对于购房人已支付的价款是否超过合同约定的百分之五十的事实，现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实。一审庭审中，被上诉人主张其以现金形式支付购房款，但并未提供证据证明现金来源，应承担举证不能的法律后果。一审法院仅凭其提供的发票，在没有现金来源证据的情况下，便认定被上诉人真实支付购房款，属于合法买受人，从而排除上诉人的优先受偿权，不具备法律依据。孟令平辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：334,064元总房款不代表所有钱必须存进银行卡，买房不是必须用银行卡刷卡。辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。宜华集团向一审法院起诉请求：一、准许执行位金州区号的房屋。二、被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：因案涉宝林凤凰城小区建设工程施工合同纠纷，2015年5月21日，原告宜华集团将被告宝林集团诉至大连市中级人民法院。该院于2016年5月31日作出（2015）大民二初字第00068号民事判决书，判令被告宝林集团支付原告宜华集团剩余工程款46,547,216元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。宣判后，被告宝林集团提起上诉，2017年5月15日，辽宁省高级人民法院作出（2016）辽民终721号民事判决书，判令被告宝林集团于判决生效后15日内支付原告宜华集团剩余工程款46,547,216元，于判决生效后10日内返还原告宜华集团工程质量保证金7,009,440元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权；原告宜华集团于判决生效后10日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向被告宝林集团移交全部建设工程施工档案材料。该判决已经生效，一审法院负责该案执行。案涉房屋于2015年10月23日被大连市中级人民法院查封。2012年5月和2015年3月，被告宝林集团将案涉房屋所在的项目在建工程在盛京银行开发区支行办理了抵押贷款。2013年5月7日，被告宝林集团取得案涉房屋的商品房预（销）售许可证。2015年5月21日，被告宝林集团为被告孟令平出具334064元销售不动产统一发票；2015年6月30日，被告孟令平与被告宝林集团签订商品房买卖合同，购买被告宝林集团位于金州区.43平方米的房屋。案涉房屋是被告孟令平在大连地区唯一住房。被告孟令平对一审法院的执行行为提出异议，一审法院裁定中止对位于金州区房屋的执行，原告宜华集团遂提起本案执行异议之诉。一审法院认为：已经发生法律效力的判决确认宜华集团在宝林集团欠付工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复确定了消费者的权益与工程价款优先受偿权的保护顺位问题。最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复【（2005）执他字第16号】指出：“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”在宜华集团对案涉房产享有建设工程价款优先受偿权的情形下，被告孟令平仅在满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定时，其排除执行异议请求方能获得支持。被告孟令平向作为房地产开发企业的被告宝林集团购买案涉商品房，系案涉商品房的消费者，在人民法院查封之前已与宝林集团签订合法有效的书面《商品房买卖合同》，所购商品房系用于居住且买受人在本地区名下无其他用于居住的房屋，被告宝林集团收到购房款的认可和开具的购房发票能够证实已支付全部房屋价款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，故被告孟令平对案涉房屋的权利享有足以排除执行的民事权益。原告对被告孟令平现金支付房款、没有提供银行交易明细提出异议，但未提供相关证据证明二被告之间的商品房买卖合同关系不真实，故原告的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。由于本案纠纷系由被告宝林集团的不诚信行为引起的，本案的诉讼费应由被告宝林集团负担为宜。综上，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决：不得执行金州区站前街道金港路310号2-20-2号的房屋。案件受理费6310元（原告已预交），由被告宝林集团负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为被上诉人对案涉房屋享有的权利是否能够排除执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”据此，消费者的物权期待权应优先于工程价款优先受偿权得到保护，但该规定是基于保护消费者的居住权和生存权所作特殊规定和例外考虑，故消费者在执行程序中要求予以优先保护的房屋应当是其购买并直接用于满足基本生活居住需要的房屋，对此应严格把握，不能扩大适用。因此，被上诉人享有的权利是否足以排除上诉人享有工程价款优先受偿权的债权的执行，应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形予以从严审查，一审法院适用该条规定审查被上诉人的异议请求并无不妥。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”被上诉人在案涉房屋查封之前已与宝林集团签订合法有效的《商品房买卖合同》，所购商品房系被上诉人用于居住且被上诉人名下在本辖区内无其他用于居住的房屋。关于被上诉人是否支付房屋价款，庭审中已对被上诉人的款项来源进行了审查，被上诉人对此作出解释称购房款项系其父母和弟弟所凑，款项凑齐后一并以现金形式交纳了购房款。因案涉房屋总价款为334,064元，并不属于巨额房款，故以被上诉人所述方式可以筹集并现金交纳该房款，被上诉人对于房款来源的陈述亦符合一般生活情理。同时，宝林集团已向被上诉人开具《销售不动产统一发票》，证实宝林集团已经收到被上诉人交纳的案涉房屋结算款，被上诉人实际占有、使用案涉房屋的事实更进一步说明被上诉人已经支付房屋对价。故被上诉人对案涉房屋享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，足以排除强制执行，一审判决结果正确，应予维持。另外，因本案纠纷系由于宝林集团的不诚信行为引起，故本案二审案件受理费应由宝林公司负担为宜。综上，宜华集团的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6310元，由辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王亮审判员  吕瑛审判员  季烨二〇二〇年十二月二十八日书记员  李波