湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2829号原告：龚晓霞，女，1984年11月11日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：欧定福，湖南天门律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：湖南龙庭十方酒店运营管理有限公司，统一社会信用代码91430104MA4L5QGG45。住所地：湖南省长沙市岳麓区西湖街道枫林一路西湖文化园创意文化街**A3-126-1。法定代表人：蔡建波，系该公司执行董事。被告：张家界龙庭十方酒店管理有限公司，统一社会信用代码91430800MA4QBDU474。住所地：湖南省张家界市永定区威乐御花园住宅小区（**）******房。法定代表人：周思悦，系该公司执行董事。两被告共同的委托诉讼代理人：邓小龙，湖南正诚律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：张家界市威乐置业有限公司，统一社会信用代码91430800572218929F。住所地。住所地：张家界市永定区官黎坪天门聚景苑****iv>法定代表人：朱华俊，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨锡武，湖南澧滨律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告龚晓霞与被告湖南龙庭十方酒店运营管理有限公司（以下简称湖南龙庭公司）、张家界龙庭十方酒店管理有限公司（以下简称张家界龙庭公司）、张家界市威乐置业有限公司（以下简称威乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龚晓霞的委托诉讼代理人欧定福，被告湖南龙庭公司、张家界龙庭公司共同的委托诉讼代理人邓小龙，威乐公司的委托诉讼代理人杨锡武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龚晓霞向本院提出诉讼请求：1、判令三被告共同连带返还装修款40000元；2、支付违约金从2020年5月20日到装修款还清时止；3、诉讼费由被告承担。庭审中，原告龚晓霞将第二项诉讼请求明确为自2020年5月20日起以40000元为基数按日万分之二支付违约金至装修款还清时止。事实与理由：2018年5月12日，原告与被告威乐公司签订一份《商品房预售合同》，以8978.01元每平方米精装修购得1栋315号房。同时，被告威乐公司又与湖南龙庭公司签订了《委托经营管理协议》，将原告所购房屋以租赁的形式经营酒店并由张家界龙庭公司经营。因被告威乐公司没有按合同约定对原告所购房屋进行精装修，在相关部门的主持调解下达成《关于威乐御花园二期（张家界龙翔国际度假广场）餐厅、布草间、办公室业主退还精装修费用的协议》，由被告连带返还装修款。但被告在返还部分装修款以后，不继续执行协议。为维护原告的合法权益，特依法起诉，恳请人民法院公正判决。被告湖南龙庭公司、张家界龙庭公司共同辩称，原告主张的装修款应当由被告威乐公司支付；与原告就装修补偿款签订协议的是张家界九歌酒店管理有限公司,其在承包经营期间以张家界龙庭公司的名义所签，但按照双方协议，张家界九歌酒店管理有限公司在承包经营期间所产生的一切法律责任，均由张家界九歌酒店管理有限公司承担；原告主张的违约金明显过高，不符合法律规定。被告威乐公司辩称，原告对装修的款项没有异议，但是威乐公司承担的是连带担保责任。涉案房屋是被告威乐公司交付给被告湖南龙庭公司，由被告湖南龙庭公司装修的，原告是涉案房屋的所有权人，原告将涉案房屋委托给被告湖南龙庭公司经营，被告湖南龙庭公司由于经营的需要，将原告的房屋装修成餐厅，与被告湖南龙庭公司、威乐公司约定的精装房装修存在装修款的差距，所以是因为被告湖南龙庭公司的原因造成的，被告湖南龙庭公司也是装修的主体，被告湖南龙庭公司应承担主要责任，被告威乐公司愿意承担连带担保责任，如果被告威乐公司支付了款项后，有权向被告湖南龙庭公司在装修款中扣除。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：2018年1月28日，威乐公司（合同甲方）与湖南龙庭公司（合同乙方）签订一份《张家界龙翔国际度假广场房屋租赁合同》，该合同约定甲方将位于湖南省张家界市永定区官黎坪社区八达路与鼎泰路交叉路口，项目名为张家界龙翔国际度假广场（威乐·御花园二期），具体为项目1号楼3层至18层共计288间房，建筑面积合计13201.79平方米出租给乙方用于经营喆啡酒店、窝趣公寓，甲方保证其为该房屋唯一产权人和合法出租人，甲方有权销售上述出租房屋，甲方在销售该房屋时，购买方须与乙方重新签订《委托经营管理协议》，在购买方认可并接受《委托经营管理协议》的基础上，本合同中的权利与义务全部转移到该房屋的购买方。租赁期限为15年，自2019年7月1日至2034年6月30日止，租金为：第1年至第5年，月租金为60元/平方米；第6年至第10年，月租金为62.5元/平方米；第11年至第15年，月租金为65元/平方米。合同第三条第（四）项就委托装修进行了约定：甲方委托乙方装修房屋，甲方按照1900元/平方米的标准委托乙方装修该物业。合同还对配套设施提供基本情况、租金结算及税务约定、房屋维修责任及返还要求、转租和转让、合同解除及违约责任、交房标准等进行了约定。2018年5月12日，原告龚晓霞与被告威乐公司签订一份《张家界市商品房预售合同》，约定原告龚晓霞以408320元购买威乐御花园住宅小区（二期）项目中的第1栋315号房屋，《张家界商品房预售合同》第十条约定的交付条件为该商品房经验收合格、综合验收合格、分期综合验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准。上述合同的附件三约定了房屋的装饰、设备标准。上述《张家界商品房预售合同》签订的同时，原告龚晓霞（甲方）与被告湖南龙庭公司（乙方）签订《委托经营管理协议》，约定：甲方租赁物业位于湖南省张家界市永定区张家界龙翔国际度假广场（威乐·御花园二期）项目1栋315室，建筑面积45.48平方米，在协议约定的委托期限内，甲方自愿将该房屋经营使用有关的一切权益独家租赁给乙方行使，乙方保证该房屋用途为酒店经营，用于经营喆啡酒店、窝趣；租赁期限自2019年7月1日起至2034年6月30日止，甲方保证于2019年6月30日前向乙方交付该房屋；2019年7月1日至2024年6月30日的月租金为人民币60元/平方米，2024年7月1日至2029年6月30日的月租金为62.5元/平方米，2029年7月1日至2034年6月30日的月租金为65元/平方米。该《委托经营管理协议》还对交付说明、双方权利义务、违约责任等进行了约定。2019年9月18日，湖南龙庭公司与张家界九歌酒店管理有限公司签订一份《承包经营合同》，约定将甲方位于湖南省张家界市永定区张家界龙翔国际度假广场（威乐·御花园二期）2号栋潮漫、希岸酒店，5号栋麓枫酒店，1号栋小马、喆啡酒店承包给乙方经营，承包期限为14年8个月，即2019年9月30日至2034年6月30日，承包费用为前五年60元/平方米，中间五年为62.5元/平方米，后五年为65元/平方米。合同对双方权利义务、违约责任等进行了约定。威乐公司于2019年7月向湖南龙庭公司交付房屋后，由湖南龙庭公司对涉案房屋进行了装修，此后由张家界龙庭公司对装修后的房屋作酒店经营使用。原告龚晓霞购买的315号房屋被装修成酒店餐厅，与龚晓霞与威乐公司签订的《张家界商品房预售合同》中约定的装修不一致。原告龚晓霞发现房屋装修与合同约定不一致后，遂要求威乐公司退款。2020年1月15日，在官黎坪街道办事处等相关部门的参与下，原告龚晓霞与被告湖南龙庭公司、威乐公司达成协议，三方签订了一份《关于威乐御花园二期（张家界龙翔国际度假广场）餐厅、布草间、办公室业主退还精装费用的协议》，协议内容为：一、甲方（湖南龙庭公司）与丙方（威乐公司）达成共识同意退还乙方（龚晓霞）精装修费用，此费用由甲方与丙方共同承担，具体标准为餐厅6万元/间、布草间5万元/间、办公室5万元/间。分期一年付清，每月支付5000元，于租金发放日（每月20日之前）与租金一同支付，自2020年2月20日起至2021年1月20日完成支付；二、乙方同意自精装修费用退还完毕次月起，将月租金标准进行调整……；三、待15年租期结束后，由甲方负责按照经营现状将房屋交付给乙方，前期签订的《经营委托管理协议》中的酒店精装交付清单作废；四、丙方的担保方式为连带责任保证，若甲方未按本协议第一项约定履行支付义务，则乙方有权选择要求甲、丙任意一方支付本协议第一项所约定的精装修费用；五、违约责任，甲乙丙三方均应按照诚实信用原则履行本协议，若甲方未按约定支付精装修费用，则须自违约之日起一次性支付未退还的精装修费用并根据迟延付款金额按每日千分之五的标准向乙方支付违约金；若丙方未在乙方要求的期限内承担相应的保证责任，则须自逾期之日起一次性支付未退还的精装修费用并根据迟延付款金额按每日千分之五的标准向乙方支付违约金；乙方不得就退还的精装修费用再提出其他补偿要求；六、其他未涉及的内容以前期签订的《委托经营管理协议》中约定为准。协议签订后，由威乐公司向原告龚晓霞按约定退还了4个月的装修款，即20000元。庭审中，被告湖南龙庭公司、威乐公司均提出协议约定违约金过高，请求人民法院予以调整，原告龚晓霞亦陈述其损失为银行贷款利息损失。上述事实，有当事人陈述、《张家界市商品房预售合同》、《委托经营管理协议》、《关于威乐御花园二期（张家界龙翔国际度假广场）餐厅、布草间、办公室业主退还精装费用的协议》、建设银行交易明细等证据予以证实，足以认定。判决的理由与结果本院认为，原告龚晓霞与被告威乐公司签订《张家界市商品房预售合同》后，威乐公司未按《张家界市商品房预售合同》约定交付精装修房屋，为此，原告龚晓霞要求被告威乐公司退还精装修费用，经协商，原告龚晓霞与被告威乐公司、湖南龙庭公司就精装修费用达成一致协议，三方并签订了《关于威乐御花园二期（张家界龙翔国际度假广场）餐厅、布草间、办公室业主退还精装费用的协议》，该协议内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，三方当事人均应按协议履行。被告湖南龙庭公司、威乐公司支付部分款项后，未继续履行协议约定的付款义务，其行为已构成违约，依法应按协议约定一次性支付未退还的精装修费用及支付违约金，故原告龚晓霞要求被告湖南龙庭公司、威乐公司连带支付装修款40000元并承担违约责任，理由正当，但由于协议中约定的按日5‰标准计算违约金过高，且两被告违约造成原告龚晓霞的损失仅为银行贷款的利息损失，原告龚晓霞主张按日万分之二标准计算违约金，本院以实际损失为基础，考虑合同的履行情况和被告的过错程度，对原告龚晓霞关于违约金的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第八十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告湖南龙庭十方酒店运营管理有限公司、张家界市威乐置业有限公司于本判决生效之日起十日内连带清偿原告龚晓霞装修款40000元，并从2020年5月20日起，以40000元为基数，按日万分之二的标准支付违约金至装修款付清之日止；二、驳回原告龚晓霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费800元，适用简易程序减半收取计400元，由被告湖南龙庭十方酒店运营管理有限公司、张家界市威乐置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  刘江蓉二〇二〇年十二月二十五日法官助理田丽萍书记员张沂附法律相关条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民法通则》第八十七条债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。