江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1953号上诉人（原审被告）：南京恒裕房地产开发有限公司，住所地南京市江宁区麒麟街道袁家边村袁家边路**。法定代表人：陈凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾仲明，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：单行之，北京大成（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：吉中琴，女，1982年12月18日生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人南京恒裕房地产开发有限公司（以下简称恒裕公司）因与被上诉人吉中琴商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初20146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒裕公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决主文第三项超出被上诉人一审诉请范围，违反“不告不理”的民事诉讼原则，程序违法。在被上诉人提出的7项诉讼请求中，并未包含要求恒裕公司安装入户门门磁或按照商品房预售合同附件4的装饰交付标准进行整改。一审法院判决恒裕公司限期为被上诉人案涉房屋入户门安装门磁一个，已超出被上诉人的诉请范围，依法应予以撤销。二、一审判决判令恒裕公司调整被上诉人空调外机摆放位置没有事实和法律依据，且该判决事项客观上不具有可执行性。双方在商品房预售合同中未对空调外机的摆放位置进行约定，现有空调摆放位置并未违反相关强制性规范，并不构成违约。案涉房屋所在小区房屋已全部交付，空调外机的所有权已转移至各业主。被上诉人要求改变空调外机的摆放位置，需要调整其他相邻业主的空调外机的位置。一审判决要求恒裕公司全部改为“同层摆放”，并不能实质改变被上诉人所称的外机噪音等状况，且未经其他相邻业主同意，客观上很难执行。三、一审判决关于新风系统与案涉房屋是否匹配的事实认定错误。一审判决将房屋的建筑面积作为新风系统计算标准的面积属于认定事实错误。《住宅新风系统技术标准》（JGJT440-2018)2.0.10明确规定：住宅面积为“除厨房和卫生间之外的其他功能房间的使用面积的总和”。案涉房屋建筑面积为124.18平方米，扣除厨房、卫生间、开放阳台及墙体厚度，实际通风需求面积约为72.56平方米。再根据通风公式Qmin=F(面积）×h(房屋净高）×n(最小设计新风量换气次数）＝72.56×3×0.6=130.608立方米/小时。恒裕公司在本项目中按不同户型交付的两种新风机，即使是较小换气量的新风机，换气量也达到2.5立方米/分钟即150立方米/小时，远高于实际130.608立方米/小时的换气需求。一审判决认定上诉人未尽到举证责任错误。恒裕公司在提供的合同中已经明确了房屋层高、面积等内容，在安装使用说明书中也明确标识房屋中新风系统的换气量，通过规范中的相关条款和公式解释了房屋新风系统能够满足换气需求。相反，被上诉人并没有提交证据证明恒裕公司交付的新风系统不符合约定要求。综上，请求二审法院支持恒裕公司的上诉请求。吉中琴辩称：1.双方签订的合同明确约定，入户门需安装门磁一个，而恒裕公司所交付的房屋都没有门磁，明显是在偷工减料。一审法院要求恒裕公司给业主安装门磁是正确的。2.关于空调摆放的问题。虽然合同中没有关于空调摆放位置的明确约定，但是空调摆放的时候应该充分考虑邻里关系、方便使用等因素，而恒裕公司将空调外机放置在本层与上层房屋外立面交界处，在实际使用时存在噪声影响楼上相邻住户，维修使用不方便等情形，并且该小区内部分楼栋的空调外机亦安装在同层窗户下外立面的设备平台，一审判决恒裕公司调整空调外机位置是正确的。3.关于新风系统的问题。虽然合同上没有明确约定新风系统是什么型号、功率，但是必须要和案涉房屋的面积相匹配，恒裕公司未能提交相关证据证明其安装的新风系统和案涉房屋相匹配，一审法院也咨询了相关部门，相关部门也认为恒裕公司安装的新风系统型号和房屋不匹配，一审法院判决恒裕公司更换相匹配的新风系统是正确的。吉中琴向一审法院起诉请求：要求恒裕公司1、解决门打门、门打人、门挡人的问题，消除安全隐患；2、对空调室外机错层问题进行整改，达到空调外机同层摆放；3、更换新风系统，使得新风系统和房屋面积相匹配；4、更换玻璃为low-E中空玻璃，使其符合合同约定；5、更换空调系统为一拖五的型号；6、支付精装修达不到4000元/平方米标准的差价；7、恒裕公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年7月29日，吉中琴与恒裕公司签订一份商品房预售合同，约定由吉中琴认购恒裕公司开发建设的位于南京市江宁区房屋（以下简称案涉房屋）一套，建筑面积124.65平方米，其中套内建筑面积99.68平方米，共有共用分摊建筑面积24.97平方米、单价为26902元／平方米，总价款为3353334元，交付日期为2018年5月30日前，商品房交付时应符合条件：已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料。合同附件4、南京恒大龙珺项目1＃-3＃，6＃，8＃-19＃楼栋超豪华装修交楼标准约定：“一、住宅室内装修：1、门：入户门：高级装甲入户门，配高级精美入户门锁。厨、厕、房门：采用高级实木复合门及套，配高级门锁及五金件。出阳台：高级铝合金门或入户门。2、窗：采用高级镀膜玻璃铝合金窗，飘窗台配天然石台面、铝合金防护栏杆。3、客厅：天花：高级乳胶漆，局部天花吊顶。。地面“博德”、“萨米特”、“马可波罗”、“欧文莱”等高级抛釉砖。墙身：高级墙纸，局部木饰面豪华造型。4、过道：天花：高级乳胶漆。。地面“博德”、“萨米特”、“马可波罗”、“欧文莱”等高级抛釉砖。墙身：高级墙纸。5、卧室：天花：高级乳胶漆，局部天花吊顶。。地面国际品牌豪华实木复合地板。墙身：高级墙纸（主卧床背木饰面硬包造型）。6、厨房：天花：硅酸钙板吊顶，高级乳胶漆。。地面“博德”、“萨米特”、“马可波罗”、“欧文莱”等高级地砖。墙身：“博德”、“萨米特”、“马可波罗”、“欧文莱”等高级墙面砖至天花。橱柜：“科宝”、“华帝”、“中意”等高级组合橱柜。配“摩恩”、“乐家”、“美标”等名牌龙头，“林内”、“老板”、“伊莱克斯”等燃气灶、抽油烟机、消毒碗柜，以及高级不锈钢洗菜盆。7、卫生间：天花：硅酸钙板吊顶，高级乳胶漆。。地面“博德”、“萨米特”、“马可波罗”、“欧文莱”等高级地砖。墙身：“博德”、“萨米特”、“马可波罗”、“欧文莱”等高级墙面砖至天花，配精美浴室柜、镜柜。洁具：选用“美标”、“乐家”、“ＴＯＴＯ”、”伊奈“等名牌洁具。龙头：“摩恩”、“乐家”、“美标”等名牌龙头。配高级淋浴隔断、毛巾架、厕纸架、马桶刷、淋浴间置物架，以及暖风机。8、阳台：天花：高级乳胶漆。。地面高级地砖。非封闭阳台墙身：同本层建筑外墙材料。配高级手动晾衣架。二、住宅配套设施：1、电话：预留电话线接口。（由用户自行申请开通）2、电视：预留有线电视接收接口。（由用户自行申请开通）3、宽带网：预留宽带网接口。（由用户自行申请开通）4、供电：每户设独立电表，电线暗装，配优质名牌电箱，“西门子”、“西蒙”、等名牌开关、插座面板。5、给排水：每户设独立水表，水管暗装。（给水管暗装，阳台排水管明露）6、燃气：每户设独立燃气表，管道燃气入户。（由用户自行申请开通）7、安防：每户安装可视对讲。家居安防标准配置为客厅设红外线探头一个，入户门设门磁一个，主卧设紧急按钮一个。8、灯饰：客厅、餐厅、卧室配豪华灯具，其余空间配精美灯具。9、全屋配送“美的”、“格力”、“海尔”名牌小型中央空调。10、配燃气壁挂炉及地暖，高级正压除霾新风系统、衣柜一套。＊注：1、发展商有权以同标准之建筑材料及设备代替上述所列各项。2、业主一律不得更改剪力墙及厨、厕的间墙。合同附件5、建筑节能基本情况载明：“……（四）外门窗（含透明幕墙）1、门窗类型【Ｂ】【Ａ断热桥铝合金中空玻璃窗】【Ｂ断热桥铝合金ｌｏｗ-Ｅ中空玻璃窗】【Ｃ塑钢中空玻璃窗】【Ｄ塑钢ｌｏｗ-Ｅ中空玻璃窗】【Ｅ其他】……”合同附件11甲乙双方的其他约定载明：“……一、双方同意本合同第一条补充如下：该商品房与相同户型的样板房因所在楼栋、楼层或地形等不同，局部结构、层高、面积可能存在差异。实际交付以合同约定为准。所有层高均包括楼板厚度……十一、其他约定：……9、出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于销售广告、模型、沙盘、售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束……”合同签订后，吉中琴按照约定全额支付了购房款，案涉房屋已交付使用。一审另查明，恒裕公司在委托江苏筑森建筑设计有限公司设计时，设计的案涉房屋及相邻户的入户门即为外开，该设计通过南京市建筑工程施工图设计审查管理中心的审查。案涉建设工程取得竣工验收备案证明，亦取得了南京市公安消防局建设工程竣工验收消防备案凭证。海尔商用空调使用安装说明书载明，容量为12500W的室外机最多连接室内机的台数为8台。2018年12月，吉中琴向一审法院提起诉讼，要求恒裕公司对房屋相关设备、设施等进行整改，并要求恒裕公司返还精装修未达标准部分的差价损失。审理中，一审法院至案涉房屋及所在小区进行勘验，勘验发现：案涉房屋及相邻房屋的进户门均为外开门，门外装有限位器，两进户门完全打开时，会出现人员无法通过的情况；案涉房屋的空调外机放置在五楼窗户下（四楼、五楼外立面交界处）设备平台位置，但该小区内部分楼栋空调外机在同层窗户下设备平台摆放；案涉房屋朝南房间窗户玻璃上印有“CCC”标识，朝北房屋窗户玻璃上没有“CCC”标识；案涉房屋精装修勘验情况如下：“一、住宅室内装修：1、门：入户门为富新牌隔热防火门，厨房、厕所、房门无法识别品牌，有门套。出阳台门为铝合金门；2、窗：铝合金玻璃窗，飘窗台有石材台面；3、客厅：天花：吊顶、乳胶漆，，地面80cm×80cm地砖，墙身：墙纸、装饰面板硬包；4、过道：天花：乳胶漆、吊顶，，地面：地砖墙身：墙纸；5、卧室：天花：吊顶、乳胶漆，，地面木地板，墙身：墙纸；6、厨房：天花：乳胶漆、吊顶，，地面：地砖墙身：瓷砖，橱柜：上有吊柜，下有地柜含台面（无法识别品牌），配有不锈钢水龙头、洗菜盆（均无法识别品牌），装有林内牌燃气灶、抽油烟机、消毒碗柜；7、卫生间：天花：乳胶漆、吊顶，，地面：地砖墙身：墙砖，洁具：美标，花洒：摩恩，龙头：无法识别品牌，淋浴隔断：无法识别品牌，马桶：美标，另配有毛巾架、厕纸架、马桶刷、淋浴间置物架、暖风机；8、阳台：天花：乳胶漆，，地面：地砖，墙体：保温层，非封闭阳台墙身：保温层晾衣架：恋伊牌。二、住宅配套设施：1、电话：有两个接口；2、电视：有两个接口；3、宽带网：有一个接口；4、供电：有电表箱，电线暗装，开关、插座为西门子牌；5、给排水：有水表，正常安装；6、燃气：有燃气表，正常安装；7、安防：有可视对讲（LEELEN牌）、客厅探头、主卧紧急按钮，未发现门磁；8、灯饰：客厅、房间、餐厅、卫生间等部位均配有灯具（无法识别品牌）；9、全屋空调：海尔牌；10、配威能燃气壁挂炉及地暖，松下牌新风系统，主卧有衣柜一套。”后恒裕公司又提供已经出售给案外人的一套样板房进行勘验，经勘验，该样板间内情况基本与合同约定情况一致。吉中琴称该样板房并非其购买房屋时参观的样板房。双方一致确认案涉房屋安装的海尔空调外机型号为RFC125mxsava（容量12500W），安装的新风系统型号为松下FV-01NJP1C。吉中琴要求恒裕公司按约安装入户门门磁。恒裕公司称门磁安装在单元门。恒裕公司为证明其交付的窗户玻璃为low-E中空玻璃，提交了其与辽宁东林瑞那斯股份有限公司签订的铝合金门窗购销合同，证明其就案涉项目采购了low-E中空玻璃。恒裕公司为证明勘验时未能看出品牌的相关设备设施符合合同约定，提交了案涉项目工地的收货单（含入户门、室内门、、地砖墙砖、橱柜、五金件、灯具等）。吉中琴称恒裕公司交付的松下新风系统与房屋建筑面积不匹配，并提交了电商平台卖家的产品介绍详情打印件。恒裕公司认为其交付的松下新风系统符合规范并自行列出相关参数计算方式，但未能提交证据予以证实相关参数是如何确定的。一审法院就FV-01NJP1C型号的新风系统与房屋建筑面积为124平方米左右的房屋是否匹配问题，电话联系松下新风系统生产商广东松下环境系统有限公司客服咨询，该公司工作人员答复该型号新风系统用于建筑面积124平方米左右的房屋功率确实小了，需要更换更大功率的。后因双方意见分歧，致调解未成。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，吉中琴与恒裕公司签订的商品房预售合同系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。关于吉中琴提出的整改相关设施、设备的诉讼请求：双方在商品房预售合同中未对房屋入户门的开向等进行约定。恒裕公司关于案涉房屋的建设工程设计图通过相关部门的审查，并通过建设工程竣工验收及消防验收备案。故视为入户门的设计、安装符合相关规定。吉中琴要求恒裕公司解决门打门、门打人、门挡人的问题，消除安全隐患的诉讼请求，一审法院不予支持。双方在商品房预售合同中未对于空调外机的摆放位置进行约定。虽然相关部门也称对于空调外机的摆放位置没有必须放置同层的强制性规定，但空调外机的摆放应考虑相邻关系，方便使用等因素，现恒裕公司交付的房屋将空调外机放置在本层与上层房屋外立面交界处（楼上住户窗台下的设备平台），在实际使用时存在噪声影响楼上相邻住户、维修使用不方便等情形，且该小区内部分楼栋的空调外机亦安装在同层窗户下外立面的设备平台，故恒裕公司应将案涉房屋空调外机调整至本房屋窗户下方外立面的设备平台摆放。对于吉中琴要求对空调室外机错层问题进行整改，达到空调外机同层摆放的诉讼请求，一审法院予以支持。双方在商品房预售合同中未对新风系统的型号进行具体约定。但恒裕公司作为新风系统的提供方，应证明其提供的新风系统与房屋相匹配（包含建筑面积大小、房屋净高、换气次数等），其未能提交相关证据予以证明，且经一审法院咨询，现有松下FV-01NJP1C型号的新风系统确与案涉房屋不匹配，应予以更换适合该房屋的新风系统。对于吉中琴要求更换新风系统，使得新风系统和房屋面积相匹配的诉讼请求，一审法院予以支持。双方在商品房预售合同附件5、建筑节能基本情况中约定门窗类型为断热桥铝合金low-E中空玻璃窗，恒裕公司已提交案涉项目的铝合金门窗购销合同以证明其采购的系low-E中空玻璃窗，已经完成证明义务。吉中琴仅凭肉眼观察否定房屋窗户玻璃为非low-E中空玻璃，未能完成证明义务。故对吉中琴要求更换玻璃为low-E中空玻璃，使其符合合同约定的诉讼请求，一审法院不予支持。恒裕公司提交了海尔商用空调使用安装说明书，该说明书载明型号为RFC125mxsava的空调外机最多连接室内机的台数为8台。双方一致确认案涉房屋安装的海尔空调外机型号为RFC125mxsava，故对吉中琴要求更换空调系统为一拖五型号的诉讼请求，一审法院不予支持。关于吉中琴提出的返还精装修未达标准差价损失的诉讼请求：一审法院认为，当事人对装修质量要求相关的装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等约定具体确定，买受人主张以约定装修价格、宣传装修价格或者备案装修价格作为装修质量要求依据的，不予支持。本案中，双方在商品房预售合同附件4、装饰装修及设备标准约定了装修交楼标准，明确了装修材料、重要设备设施的型号、品牌等，经一审法院现场勘验发现，除双方未约定品牌的部分设备、设施外，其余约定了品牌的设备、设施与实际交付情况基本吻合。对于双方未明确约定品牌的设备、设施，恒裕公司已提交案涉项目工地的收货单证明相关产品的生产厂家、进货渠道等。故恒裕公司交付的精装修设备、设施基本符合合同约定，对吉中琴要求对房屋精装修造价进行评估的申请，一审法院不予准许。对吉中琴要求恒裕公司返还精装修达不到4000元/平方米标准差价的诉讼请求，一审法院不予支持。双方在上述附件中约定入户门设门磁一个，恒裕公司未能安装，吉中琴要求恒裕公司继续履行合同，予以安装。故恒裕公司应按合同约定在案涉房屋入户门安装门磁一个。恒裕公司关于门磁安装在单元门的意见，与约定不符，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、南京恒裕房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起30日内将位于南京市江宁区的空调外机移至房屋窗户下外立面设备平台安装摆放（即同层摆放）；二、南京恒裕房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起30日内将安装在南京市江宁区的松下新风系统更换为与房屋建筑面积等指标相匹配的同品牌新风系统；三、南京恒裕房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起30日内为位于南京市江宁区房屋入户门安装门磁一个；四、驳回吉中琴的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，由恒裕公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。恒裕公司对“一审法院就FV-01NJP1C型号的新风系统与房屋建筑面积为124平方米左右的房屋是否匹配问题，电话联系松下新风系统生产商广东松下环境系统有限公司客服咨询，该公司工作人员答复该型号新风系统用于建筑面积124平方米左右的房屋功率确实小了，需要更换更大功率的”有异议，认为该电话咨询没有客观公正性，也不具备科学性。根据《住宅新风系统技术标准》，应当按照使用新风系统的有效居住面积来判断新风系统是否匹配，而不应当根据建筑面积。对一审查明的其他事实，双方当事人均无异议，本院依法予以确认。二审中，就案涉房屋所安装的新风系统是否符合《住宅新风系统技术标准》规定的换气要求，根据恒裕公司的申请，本院另案中依法委托南京拓嘉工程设计研究院有限公司以及江苏省产品质量监督检验研究院进行鉴定，但上述机构均因设备和检测资质等原因无法鉴定而退案。在关联案件中，根据业主张红兵、陈振月的申请，本院依法委托南京仁立建设工程质量安全鉴定有限公司、江苏拓嘉工程设计研究院有限公司对龙珺花园1幢506室房屋的窗户是否为合同约定的low-E中空玻璃进行鉴定，但上述机构均因不具备设备技术条件等原因无法鉴定而退案。关联案件审理中，本院组织业主魏守辉及恒裕公司进行现场勘验。勘验过程中，魏守辉陈述经其了解恒大龙珺一期与其相同户型的业主安装的海尔空调外机型号有的是RFC140mxsava，有的是RFC125mxsava，同一栋楼同一户型空调型号都不一样；恒大龙珺二期124平方米户型安装的新风系统型号为松下FV-02NJPIC。经现场勘察，6栋1106室、1107室安装的空调型号为RFC140mxsava、18栋1106室安装的空调型号为RFC125mxsava、18栋1107室安装的空调型号为RFC140mxsava（以上房屋与魏守辉房屋均为恒大龙珺一期124平方米户型）。关于业主提出的恒大龙珺二期新风系统配置不同的问题，恒裕公司称其公司对装饰装修及设备采用批量采购模式，根据采购时间、批次不同，型号会作出调整，但其公司设计并且采购安装的均是符合《住宅新风系统技术标准》且与房屋套内新风服务区域能够适配的新风系统。其余勘验情况与一审勘验情况相同。本院认为，吉中琴与恒裕公司签订的《商品房预售合同》为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。恒裕公司应当向吉中琴交付符合约定的精装修房屋。关于空调室外机错层问题进行整改、摆放的问题。本院认为，根据现场勘验情况，案涉房屋位于四楼，而案涉房屋的空调外机放置在五楼窗户下，该空调外机的摆放位置不仅不利于空调外机维修保养，也易造成邻里之间因空调外机的使用产生噪音、通风等争议，且该小区内部分楼栋空调外机系在同层窗户下设备平台摆放，故对恒裕公司该项上诉请求不予以支持。关于更换新风系统的问题。本院认为，一审中吉中琴提交了电商平台产品介绍详情打印件，证明案涉房屋安装的FV-01NJPIC型号的新风系统适用于“建筑面积70平内，一室一厅内”，与案涉房屋124平方米的建筑面积不相匹配。恒裕公司主张案涉房屋安装的FV-01NJPIC型号的新风系统符合《住宅新风系统技术标准》，并申请鉴定。本院依法委托鉴定机构对恒裕公司交付房屋所安装的新风系统是否符合《住宅新风系统技术标准》规定进行鉴定，但鉴定机构均因无法鉴定而退案。本院结合吉中琴提交的证据及一审法院向松下新风系统生产商广东松下环境系统有限公司咨询的情况，对吉中琴的该项请求予以支持。恒裕公司应将案涉房屋的新风系统更换为与房屋建筑面积等指标相匹配的同品牌新风系统，根据二审勘验了解的情况，恒裕公司更换后的新风系统有关适配面积的参数不得低于松下FV-02NJPIC型号的相关参数。关于安装入户门门磁的问题。本院认为，虽然吉中琴在一审提交的起诉状中未要求恒裕公司安装入户门门磁，但在一审法院2019年12月25日组织双方进行现场勘验并制作的调查笔录中，吉中琴明确要求恒裕公司安装入户门门磁，故一审法院根据合同约定和现场勘验情况判令恒裕公司安装入户门门磁未超出吉中琴一审诉讼请求的范围。综上，上诉人恒裕公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由南京恒裕房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  白文虎审判员  马 帅二〇二〇年十二月三十日书记员  戴 苗