安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0303民初4118号原告（反诉被告）：朱士兵，男，1984年10月14日出生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县。原告（反诉被告）：杨婷婷，女，1987年9月28日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。委托诉讼代理人：史军伟，安徽明锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雪兵，安徽明锐律师事务所律师。被告(反诉原告)：蚌埠市教育房屋开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市，统一社会信用代码91340300149863779N。法定代表人：王毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：单瑞磊，安徽禹风律师事务所律师。原告（反诉被告）朱士兵、杨婷婷与被告蚌埠市教育房屋开发公司（简称教育开发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱士兵、杨婷婷的委托诉讼代理人陈雪兵、被告教育开发公司的委托诉讼代理人单瑞磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱士兵向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告因逾期办理房地产权属证书的违约金218649.02元（以469607元为基数，按照日0.04%,自2017年4月24日起至2020年7月1日止）；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：原被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的位于安徽省蚌埠市蚌山区房屋。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的日0.04%向买受人支付违约金。2018年2月13日，原被告签订一份委托书，由原告委托被告到房管部门办理并领取上述房屋的房屋产权证及他项权证，同日并经公证处公证。2018年3月6日，被告为原告开具售房款为469607元的不动产统一发票。2017年1月23日，被告将涉案房屋交付原告使用，同日原告将办理产权证书的所需资料交予被告，并向被告缴纳了房屋契税、公共维修基金和办证费用以及物业费、水费、电费等费用。根据合同约定，被告应于2017年4月23日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告至2020年7月1日才将案涉房屋办理权属登记的材料提交至不动产登记中心，违约1164天。为维护原告的合法权益，故诉讼来院。教育开发公司辩称：一、在房屋买卖合同关系下，被告在产权登记方面的义务是报送初始登记申请材料至产权登记机关，即报送办理大产权证的资料。本案为商品房销售合同纠纷，被告在诉争事由中的义务应限于房屋买卖合同关系范围。在产权登记方面，被告的义务系办理不动产初始登记，以取得不动产权利证明书即大产权证，因初始登记申请资料才是其持有的，之后原告作为买受人自可申请房屋所有权转移登记，被告仅是予以协助，但因为原告为贷款买房，被告需要为原告的购房贷款承担阶段性担保责任，被告为及时解除担保责任，便代为办理产权证，由原告另行委托并提供办证资料。故被告将初始登记申请材料交于产权登记机关，即已完成房屋买卖合同关系中的义务（产权部门2017年10月26日已下发大证），原告就被告代为办证事宜要求被告按照房屋买卖合同关系下的约定支付违约金，明显不当。二、被告能为原告办理产权证（小证），因原告的另行委托，这对应的是委托代理关系，而双方未对此约定办理期限及违约责任，被告也是无偿代办的，故原告主张违约金显然缺乏依据。在办理涉案房屋产权证（小证）方面，被告与原告建立委托代理关系，被告系接受原告的专门委托，代为申请办证，相应权利义务应该基于委托代理关系进行确定。而在委托代理关系中，被告系无偿为原告涉案房屋办理权属证书的代理人，原告出具的公证委托书也未载明违约责任，且实际上原告是否取得权属证书皆不影响其权益，反而会导致被告继续为原告的购房贷款承担保证责任，因此，就被告代为办证（小证）事宜，原告要求被告支付违约金缺乏依据。三、即便将被告在委托代理关系中的代为办证义务也归于买卖合同关系中有关产权登记的义务，原告也须先向被告提供办证所需的全部费用及资料，之后被告才具备去办证的客观可能，在此之前未能办证的责任不在被告。原告在房屋交付时，隐瞒已有一套房的事实，按照首套房的标准预交了15000元的办证费用，但未提交办证资料。后经被告催促，原告才在2018年3月15日提交部分办证资料，其中“家庭住房查询证明”还超过了有效期限，需要重新提供，直至2018年6月19日，原告才交齐剩余的合格办证资料，但仍未补交齐办证所需费用。2019年5月22日，原告才交清办证所需费用,在这之前，被告根本无法办理案涉房屋产权证，办证迟延的责任不能由被告承担。而且，原告提供的公证委托书，还存在错误，错把委托人写成“蚌埠市教育房屋开发有限公司”，被告在办证时发现该错误，自行到公证处予以更正，这在客观上也严重拖延了办证进程，相应的责任应当由原告自行承担。四、假设被告应当支付违约金，原告主张的违约金也明显过高，实际上没有产权证不会给原告造成实质性损失，反而会让被告继续为原告的购房贷款承担保证责任，被告认为按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算违约金为宜。五、因新冠疫情的影响，2020年2月起，被告无法正常复工，产权部门的办证服务也无法正常进行，涉案房屋的房产证在疫情防控期间根本无法办理，这属于不可抗力，并非被告责任，即便被告需支付违约金，该期间依法依理也不应计算违约金。六、暂且不管其他因素，仅看原告诉请的违约金，也有部分超过3年的诉讼时效，原告已丧失相应的胜诉权。教育开发公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令被反诉人支付逾期提供办证资料及办证费用违约金103501元（以469607元为基数，按照日0.04%,自2017年11月18日起至2019年5月22日止）；2、判令被反诉人支付因逾期提供办证资料及办证费用导致房产证延迟申领的违约金4696.07元；3、被反诉费承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年10月23日，朱士兵、杨婷婷与教育开发公司，约定朱士兵、杨婷婷购买教育开发公司建设的位于安徽省蚌埠市蚌山区房屋，我公司依约交付房屋，朱士兵、杨婷婷在房屋交付时按首套房预交了房屋办证费用，其并未提交办证资料，经我公司催促，朱士兵、杨婷婷到2018年3月15日才提交部分办证资料，2018年6月19日，朱士兵、杨婷婷才补交剩余办证资料，但未补交齐办证费用，至2019年5月22日，朱士兵、杨婷婷才交清办证所需费用。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件4“合同补充协议”第三条的约定，朱士兵、杨婷婷未在我公司通知其提交办证所需费用以及相关资料的10日内提交的，应按总房款的日0.04%支付违约金，且由此引致房产证延迟申领的，还须向反诉人支付相当于总房款1%的违约金。朱士兵、杨婷婷针对反诉辩称：1、原告已将全部办证资料全部提交被告，被告出具的收据及案涉产权证已办理完毕可以证明上述事实；2、合同约定的90日内提交完毕办证材料，根据当然解释原则，被告应当在90日内审核完毕材料是否齐全，故案涉材料未能及时提交至相关部门的责任应当在被告；3、补充协议的第三条，明确约定了买受人即原告应当在出卖人及本诉的被告发出办理房屋产权登记书面通知或报纸公告之日起10日内向出卖人提交办理产权证的费用及相关材料，否则按总房款的万分之四故此被告在发现材料不齐全时，应当以书面形式或报纸公告形式向原告提出，合同中原告已提供通讯地址，但未收到相关补充材料的书面通知；4、2019年5月22日根据被告的要求原告已全部提交完办证材料及办证费用，但被告直到2020年7月1日才将案涉产权证办理的全部资料提交完毕，故此应当承担责任。本院认定事实如下，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：原告向本院提交了1、商品房买卖合同，证明原被告建立房屋买卖合同法律关系，及双方的权利与义务；2、收据，证明2017年1月23日被告向原告交付房屋及原告支付办理房屋产权证的相关费用；3、公证书一份，证明原告委托被告办理房屋产权证；4、契税发票一张，证明案涉房屋契税为8944.9元；5、安徽增值税普通发票一张，证明案涉房屋金额为469607元；6、不动产登记收件单、蚌埠市不动产登记查档结果，证明2020年7月1日被告才将案涉房屋办理房屋产权证的资料送至不动产登记中心；案涉房屋产权证已办理完毕。被告（反诉原告）对原告提供的证据1真实性没有异议，但被告认为第15条约定的被告因向产权登记机关提供的资料是作为出卖人所要提供的资料，而并非作为原告的受托人代交的办证资料，对约定的违约金过高，应予以调整；对证据2真实性没有异议，但认为原告在支付办证费用时隐瞒了已有一套房的事实，按照首套房的标准缴纳了相关费用，不足以为涉案房屋办理房产证，且通过原告交纳办证费用，也能推定出被告已在当时通知原告提供办证费用及资料；对证据3真实性无异议，恰恰证明被告为原告办理产权证，是接受原告的委托，为委托代理关系，双方也未约定办理的期限及违约责任，原告办理的委托受托人还出现了错误，不是被告；对证据4真实性无异议，反而能印证出原告一开始缴纳的1.5万元不足以支付契税及共为基金；对证据5无异议；对证据6真实性无异议，但认为收件单日期并不能证明被告去办证的日期，因为涉案房屋属于贷款批量户，需要先提供办证资料，待产权部门开始办理该批量产权证时，才会出具收件单。被告（反诉原告）向本院提供了证据1、结算单、ＰＯＳ小票、收据，证明了原告在房屋交付时隐瞒了已有一套房的情况，按照首套房的标准交付了1.5万元的办证费用，但未提交办证资料的事实；2、办理不动产权证资料明细、公证书两份、蚌埠市家庭住房查询证明，证明原告在2018年3月15日才提交部分办证资料，其中：“家庭住房查询证明”还超出了有效期限，需要重新提供，直至2018年6月19日原告才交齐剩余的合格办证资料，且原告提供的公证委托书还存在错误，将受托人写成“蚌埠市教育房屋开发有限公司”，也严重影响涉案房屋产权证的办理，延迟了教育开发公司代为办证的进程；3、付款凭证ｐｏｓ小票、收据（补交办证所需费用），证明原告在2019年5月22日才补交齐办证所需费用。原告（反诉被告）对证据1真实性无异议，但对被告的证明目的有异议，原告从未有任何隐瞒事实，接收房屋时，所交付的费用都是按照被告的要求，按被告的收据并接受该款项可以证明此事实，何况1.5万元已经是绝大部分的办证费用，原告若不交部分办证费用则拿不到产权证，明显是不符合常理的，1.5万元的收据上面注明了办证费用多退少补，若被告认为我方支付的费用不足，应当在交付房屋90日之内及时通知我们；对证据2的办理不动产权证资料明细真实性无异议，但是未及时提交相关办证资料的原因应当在被告，对公证书被告主张存在错误，其接收的其中一份公证书并不影响办证过程、对蚌埠市家庭住房查询证明真实性无异议，恰好证明2018年2月13日被告就已经得知原告购房为第二套房，办证费用支付不足，应当及时通知，同时也证明原告未隐瞒已有一套房的事实；对证据3真实性无异议，但达不到原告的证明目的，被告通知原告补齐相关费用，原告即时补齐。本院经审查对以上证据予以认定，可以作为本案定案依据。根据上述认定的证据及当事人在法庭上的陈述，本院经审理认定事实如下：2016年10月23日原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：原被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的位于安徽省蚌埠市蚌山区房屋。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的日0.04%向买受人支付违约金。2018年2月13日，原被告签订一份委托书，由原告委托被告到房管部门办理并领取上述房屋的房屋产权证及他项权证，同日并经公证处公证。委托书主要内容为：“委托人系夫妻关系，以向银行按揭贷款的方式购买位于蚌埠市蚌山区，现委托人自愿委托受托人办理以下事宜：一、代为办理上述房屋的预告登记及预告抵押登记等相关事宜；二、委托受托人到蚌埠市不动产交易、登记部门办理并领取上述房屋的不动产权证书。三、委托受托人到蚌埠市不动产交易、登记部门办理上述房屋的抵押登记的相关手续并领取不动产登记证明”。2018年3月6日，被告为原告开具售房款为469607元的不动产统一发票。2017年1月23日，被告将涉案房屋交付原告使用，同日原告将办理产权证书的所需资料交予被告，并向被告缴纳了房屋契税、公共维修基金和办证费用以及物业费、水费、电费等费用。另查明，涉案房屋被告于2017年10月26日取得大产权证书。本院认为，原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，原被告应按合同约定全面履行各自的权利义务。根据双方合同约定被告公司应在商品房交付使用后90日内，将办理涉案房屋权属登记需由被告公司提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.04%赔偿买受人损失。本案中，原被告均未提供证据证明被告公司何时将涉案房屋办理产权登记所需要提供的材料交产权登记中心，涉案房屋于2017年1月23日交付原告，2017年10月26日取得大产权证，本院推定被告申请办证提供资料的时间为2017年10月26日，超过双方合同约定的日期，构成违约，按照合同的约定被告承担的逾期办证的违约金为日0.04%。被告认为违约金约定过高，本院参照民间借贷利息的法律规定，违约金未超过法律规定，故本院不予调整。关于被告接受原告委托，代其办理案涉房屋的产权证、土地证、房地产他项权证的期间是否应承担逾期办证的违约责任，本院认为因双方对委托办证的期限并未明确约定，且原告购房系办理的银行按揭贷款，产权证办理完毕后，还需办理他项权证，在此期间，被告要为原告的银行按揭贷款承担担保责任，故委托办证的期限长短未影响原告的实体权利，原告主张被告承担违约责任双方无约定，也没有法律依据，故原告该部分主张本院不予支持。被告违约金应按照房屋总价款469607元的日0.04%从2017年4月21日计算至2017年10月26日，即469607×0.04%×188＝35314.4元。被告反诉内容不符合法律规定，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）蚌埠市教育房屋开发有限公司支付原告（反诉被告）朱士兵、杨婷婷逾期办证的违约金35314.4元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告（反诉被告）朱士兵、杨婷婷的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）蚌埠市教育房屋开发有限公司的反诉诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4580元，减半收取2290元，由原告（反诉被告）朱士兵、杨婷婷负担1920元，由被告（反诉原告）蚌埠市教育房屋开发有限公司负担370元；反诉费1232元，由被告（反诉原告）蚌埠市教育房屋开发有限公司负担。被告（反诉原告）应负担额于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员  聂雪梅二〇二〇年十二月十五日书记员  苏凤敏