天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初13635号原告：天津市渤芮物业服务有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽枫景家园4-2-902。法定代表人：张汝琴，总经理。委托诉讼代理人：张玉林，男，公司经理。被告：李宝华，男，1966年1月15日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：李唯（被告之妻），女，1969年10月3日出生，汉族，住天津市南开区。原告天津市渤芮物业服务有限公司与被告李宝华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津市渤芮物业服务有限公司的委托诉讼代理人张玉林、被告李宝华及其委托诉讼代理人李唯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告天津市渤芮物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所欠物业费4200.31元（含机电设施费1627.51元）；2.判令被告支付所欠物业费期间的违约金及诉讼费。事实和理由：原告为天津市南开区华苑天华里提供物业管理服务，被告为天华里小区**房屋产权人，房屋建筑面积为119.67平方米。原告依据合同约定提供了物业管理服务，被告自2017年3月1日起至2020年12月止未缴纳物业费，原告多次催索，被告仍未能缴纳，故成讼。被告李宝华辩称，不认可原告的全部诉请。1、原告未与被告签订任何合同，对物业服务合同的签订过程不了解；2、原告服务存在瑕疵：小区保洁不到位；消防安全防范存在漏洞，消防通道堵塞，配电室堆放杂物；公共设施维护不尽职尽责，单元门没有门禁，楼道内广告多，相关收入没有公示，楼道灯不亮无人检修，电梯设备损坏未及时更换；自2007年被告房屋阳台漏水，原告多次修缮一直没有修好；3、原告诉讼请求部分超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：原告系物业管理企业，2017年2月28日原告与南开区天华里经济适用房业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》。约定原告对天华里（经济适用房）进行物业管理服务。合同约定物业管理服务期限自2017年3月1日开始至2020年2月29日，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.5元收取。配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.5元由业主交纳。原告自行行使处分权机电设施费按每月每平方米0.25元收取。2020年9月28日南开区天华里经济适用房业主大会与原告出具《关于天华里经济适用房小区物业服务合同相关补充说明》，说明因疫情影响原告与业主大会签订的合同起止时间顺延至2020年10月1日，断档期间原告继续履行合同内容，业主按上一个合同缴纳2020年3月1日至2020年9月30日的管理服务费。2020年10月1日原告与南开区天华里经济适用房业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》。约定原告对天华里经济适用房进行物业管理服务。合同约定物业管理服务期限自2020年10月1日开始至2023年9月30日，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.6元收取。配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用2-6层按建筑面积每月每平方米0.35元由业主交纳。经本院同被告李宝华核实，其系天津，其系天津市南开区号房屋产权所有人，积119.67平方米，拖欠自2017年3月1日至2020年12月期间物业服务费。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与南开区天华里经济适用房业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》，应认定为双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，合同对原告及小区全体业主均具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。原告作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，被告作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业服务费的义务。对于被告辩称原告未将被告房屋漏水问题解决的意见，与本案无关，被告可另寻途径解决。对于被告辩称原告诉请超过诉讼时效的意见，原告于2020年3月1日向我院邮寄原告诉天华里小区业主物业服务合同案件的诉状，其中包括本案材料。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护;有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长”及第二百零六条:“本法自2017年10月1日起施行”规定和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日,诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张使用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”规定,《中华人民共和国民法总则》施行时间为2017年10月1日,故本院对原告2020年3月1日向本院邮寄诉状的行为认定时效中断。被告提出原告诉请超过诉讼时效的意见本院不予支持。但原告作为物业服务方，其工作上亦存在瑕疵，故本院酌定被告应给付原告自2017年3月1日至2020年12月期间物业服务费共4000元。对于原告主张的违约金，合同未明确约定违约金计算方式，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告李宝华给付原告天津市渤芮物业服务有限公司2017年3月1日至2020年12月期间物业服务费共4000元；二、驳回原告天津市渤芮物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李宝华负担，本判决生效后十五日内直接给付原告天津市渤芮物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 刘 衡二〇二〇年十二月二十六日书记员 赵爽言附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日,诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张使用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。