浙江省舟山市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）浙09行终72号 上诉人（原审被告）舟山市自然资源和规划局，住所地浙江省舟山市定海区临城街道千岛路**。 法定代表人王**，局长。 出庭应诉负责人徐宇波，该局总规划师。 委托代理人（一般授权代理）王良平、焦海天，浙江六和（舟山）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）陈永祥，男，1945年5月8日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区，现住浙江省。 原审第三人王国祥，男，1957年1月10日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。 原审第三人邵雪娟，女，1958年2月10日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。 上诉人舟山市自然资源和规划局因与被上诉人陈永祥及原审第三人王国祥、邵雪娟不动产行政登记一案，不服舟山市定海区人民法院（2020）浙0902行初15号行政判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案受理后，依法组成合议庭，并于2020年12月9日公开开庭审理了本案。上诉人舟山市自然资源和规划局的出庭应诉负责人徐宇波及委托代理人焦海天，被上诉人陈永祥及原审第三人邵雪娟到庭参加诉讼。原审第三人王国祥经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，但不影响本案审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，第三人王国祥和邵雪娟系夫妻关系，案外人王兆芳系王国祥之父（2005年亡故）。1988年3月1日，原告陈永祥因生意亏损，经郑某某介绍向第三人王国祥和邵雪娟借款贰万元。次年3月14日，因借款未还，在介绍人郑某某作证下，双方约定原借条作废，由原告重新向两第三人出具一份借款凭据。借款凭据载明，陈永祥将其所有的现坐落于舟山市定海区金塘镇浦口路191号（原定海区大丰镇浦口村）的一底一面楼房作为抵押物交于两第三人占有、使用，抵押期两年，逾期后，房屋归王国祥和邵雪娟所有。后，两第三人因去北京做木工、漆工等装修工作而将催讨借款事项委托给了案外人王兆芳。王兆芳久讨不着，又担心抵押无效，遂在介绍人郑某某帮助下制作了《房屋买卖协议》，起初欲将涉案房屋过户登记在第三人邵雪娟名下，后因故未成，最后将涉案房屋过户登记在了自己王兆芳名下。2001或2002年农历过年时，第三人邵雪娟得知上述登记事项后，担心日后引起家庭矛盾，在介绍人郑某某作证下，与王兆芳达成《代做房产证协议书》一份，协议书载明，邵雪娟有陈永祥典债的涉案房屋，为做房产证需要王兆芳出面，手续办妥后，房产证归邵雪娟保管，房屋产权亦永远归邵雪娟所有，与其他兄弟姐妹无涉等。2019年下半年，陈永祥与两第三人结清了双方之间的债权债务，并在陈永祥适当给付房屋修缮费用后，两第三人将涉案房屋和房产证原件一并返还给了原告。2020年3月18日，陈永祥以原房屋登记部门作出的被诉房屋转移登记侵犯其合法权益为由，将舟山市自然资源和规划局诉至法院。另查，一、涉案舟房权证定金字第1××9号《房屋所有权证》记载的房屋所有权人为“王兆方”，但申请人名字实为王兆芳。二、自2016年8月31日起，舟山市区（定海、普陀、新城）范围内实施不动产统一登记，原住建、房管部门的房屋行政登记职能划转至舟山市不动产登记中心。舟山市不动产登记中心归属舟山市自然资源和规划局管辖。 原审法院认为，在不动产登记行政诉讼中，当事人可一并申请解决相关民事争议，即使未申请的，将被诉行政行为所依据的基础民事争议作为证据进行审查，并以此为基础对被诉行政行为的合法性进行审查，这种审理方式符合行政诉讼法立法目的，有利于公正、及时审理行政案件，又可以实质性化解争议，减少当事人诉累，保障公民的合法权益。依据当时合法有效的《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》第八条之规定，申请房屋产权登记，权利人应提交下列文件：（一）房屋产权登记申请书；（二）权利人合法有效的身份证明；（三）房屋产权的合法来源证明；第十条规定，已办理房屋产权登记的房屋，发生买卖、赠与、交换、继承、分割、合并或房屋翻建、改建、扩建的，权利人应自行为或事实发生之日起3个月内申请办理产权转移、变更或注销登记。本案是一起因买卖行为引发的产权转移登记行政纠纷，按上述规定，申请人（案外人王兆芳）在登记中应提交合法的《房屋买卖协议》，而按原审法院在质证、认证阶段对案涉《房屋买卖协议》的审查，该《房屋买卖协议》不具有真实性，也即该院对王兆芳与陈永祥之间的房屋买卖关系不予确认。虽然申请登记材料的真实性、合法性、有效性应由申请人负责，登记机关在办理不动产登记时履行审慎审查职责不包括对民事合同性质或效力的审查，但本案中仍应予指正的是，申请人在办理转移登记时提供的《房屋买卖协议》上加盖的私章上都显示其名为王兆芳，但原房产登记部门为涉案房屋颁发的房产证上登记的所有权人却名为“王兆方”，而被告在本案诉讼中又不能提供申请人在办理登记时所提交的合法有效的身份证明，故原房产登记部门在该节登记程序上存在重大瑕疵。鉴于案涉《房屋买卖协议》不具有真实的买卖行为，则本案被诉房屋转移登记行为属主要证据不足，应予撤销。另，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。因此，舟山市自然资源和规划局是本案适格被告。至于被告主张的本案超过起诉期限一节，因被告并未向法庭进行举证，且与本案查明之事实不符，该院不予采纳。综上，原舟山市住房保障和房产管理局作出的被诉房屋转移登记行为，主要证据不足，程序上亦存在重大瑕疵，应予撤销。但法律后果由被告舟山市自然资源和规划局承担。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第一百零一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决撤销被告舟山市自然资源和规划局（原舟山市住房保障和房产管理局）于2000年3月22日为案外人王兆芳（王兆方）办理的涉案房屋转移登记行为及颁发的舟房权证定金字第1××9号《房屋所有权证》。案件受理费50元，由被告舟山市自然资源和规划局负担。 宣判后，舟山市自然资源和规划局不服，向本院提起上诉称，一、登记机关已尽合理审慎审查义务。登记机关采用一致性审查原则，仅对申请人所申请的登记事项与其提供的申请材料是否一致进行审查，并且申请人须对其所提供材料的真实性负责。二、本案的起诉对象应当是房屋交易部门，本案的关键点是房屋所有权交易是否有效的问题，原审法院认为《房屋买卖协议》不真实，但该《房屋买卖协议》所提供的形式是依附在《个人购买城镇私房申请表》中，如果单独认为该买卖协议无效，应当首先撤销原房屋交易部门的交易审批行为，本案的起诉对象应当是住建（房管）部门。三、本案系民事行为强行与行政行为捆绑，由于房屋买受人王兆芳已于2005年死亡，故涉案不动产存在遗产分割问题。但原审法院通过裁定的形式，依据被上诉人申请，撤回了对柴根娟、王华祥、王爱飞的起诉。因此，原审法院将民事行为与行政行为捆绑，用行政判决替代民事案件处理，显然不妥。综上，原审法院直接以登记行为依据的主要证据不足，程序上存在重大瑕疵，撤销该登记行为不妥，且上诉人认为法律后果应当由住建（房管）交易部门承担。故请求本院撤销原判，并依法改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求。 被上诉人陈永祥在二审庭审中答辩称，一、被诉房产证是不存在的。二、土地不得转让买卖，房管部门有监管责任。请求登记机关将房屋过户给被上诉人。 原审第三人王国祥未向本院提交书面意见，亦未参加本案二审庭审。 原审第三人邵雪娟在二审庭审中述称，其通过他人介绍借款给陈永祥2万元。王兆芳是其公公，办理被诉房产证时其本人不在现场，对此也与公公争执过，房产证不应该登记在公公名下，对于办理房产证的部分经过不清楚。去年被上诉人已经归还了欠款，其收了修理费，双方签了退还协议书。涉案房屋同意还给被上诉人，房产证也退给被上诉人了。 原审期间各方当事人提交的全部证据材料，均由原审法院移送至本院。二审中，双方均无新证据向本院提交。二审庭审中，各方当事人主要围绕上诉人舟山市自然资源和规划局是否为原审适格被告以及房屋登记部门是否已尽合理审查义务等审理重点进行了质证与辩论。 经审理，本院对原审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案被诉行政行为是房屋所有权转移登记行为。关于上诉人舟山市自然资源和规划局的诉讼主体资格继受问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关为被告。根据《不动产登记暂行条例》第六条第二款规定，县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。该条例第七条第一款规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。结合舟山市不动产登记改革及行政体制改革方案，在原住建、房管部门的房屋行政登记职能划转至舟山市不动产登记中心，舟山市不动产登记中心归属舟山市自然资源和规划局管辖后，舟山市自然资源和规划局为本案适格被告。 结合本案案情，根据当时有效的《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》第八条规定，申请房屋产权登记，权利人应提交下列文件：（一）房屋产权登记申请书；（二）权利人合法有效的身份证明；（三）房屋产权的合法来源证明。申请新建房屋产权初始登记时，建设单位或个人还应提交土地使用证明。因此，房屋产权登记机构应当在履行审慎审查的职责时对权利人合法有效的身份证明进行核查，并在行政诉讼中对此承担举证责任。而上诉人舟山市自然资源和规划局在本案一审诉讼程序中并未提供证据证明原房屋登记部门在办理被诉房屋登记时对申请人所提交的合法有效的身份证明进行了审核，且并未提供证据证明案涉房屋所在土地系国有土地即依申请人提交的《舟山市定海区个人购买城镇私房申请表》等材料办理了被诉房屋转移登记。另，根据上诉人原审提供的证据，被诉房屋转移登记申请材料包括申请人提供的《房屋买卖协议》上加盖的私章都显示其姓名为“王兆芳”，但原房屋登记部门为案涉房屋颁发的房产证上登记的所有权人姓名为“王兆方”，存在不一致之处。原审法院据此认定原房屋登记部门在审核申请人合法有效的身份证明及办理房屋转移登记行政程序中存在重大瑕疵，正确。此外，因原房屋登记部门办理被诉房屋转移登记行为所依据的涉案《房屋买卖协议》的真实性不能确定，故原审法院认为原房屋登记部门作出被诉房屋转移登记行为主要证据不足，判决予以撤销，并无不当。 综上，上诉人舟山市自然资源和规划局的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人舟山市自然资源和规划局负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王卫东 审 判 员 周 杰 审 判 员 岑锦山 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 方 园 代书记员 斯洲慧