广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23430号上诉人（原审被告）：广州市合丰房地产代理有限公司，住所地：广州市越秀区解放中路******。法定代表人：梁传乐，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：林卫平，该司职员。被上诉人（原审原告）：置家创展房地产代理（广州）有限公司，住所地，住所地：广州市增城区荔新十三路****iv>法定代表人：张锡荣，职务：总经理。委托诉讼代理人：张佩琪，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽莹，广东广岭律师事务所实习律师。上诉人广州市合丰房地产代理有限公司（下简称合丰公司）因与被上诉人置家创展房地产代理（广州）有限公司（下简称置家公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初16693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人合丰公司上诉请求判令：1.撤销原审判决第一、二项，改判驳回置家公司的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由置家公司承担。事实与理由如下：一、在双方签订的《丽清花园项目委托策划、销售代理合同》履行过程中，置家公司是涉案项目的独家代理公司，该项目的销售并无其他代理公司介入。当该合同于2018年3月31日到期后，置家公司虽未确认合丰公司与开发商签署的《协议书》，但置家公司用口头及继续现场独家销售代理的行为证明置家公司同意按该《协议书》继续销售，故其理应按续约的《协议书》承担该项目事实上的销售任务；二、合丰公司与置家公司约定的合同代理期限为2017年1月1日至2018年3月1日，合丰公司与开发商签订《协议书》的日期为2018年4月3日，由此足以证明，置家公司是充分理解、知悉及认同按合丰公司与开发商签订的《协议书》的条款延续合同。根据合同第一条所述“甲方委托乙方代理【丽清花园】项目的或在甲方权利范围内销售的相关产品。甲方委托乙方对其代理项目进行场内销售、宣传、市场策划以及分销”，合丰公司与置家公司虽未重新续签合同，但通过“丽清周会会议纪录”双方以实际行为达成了继续履行合同的合意，合同继续履行必须是遵循合丰公司对该项目的“权利”而进行，即须按合丰公司与开发商续签的《协议书》重新继续履行合同；三、合丰公司与置家公司签订的《丽清花园项目委托策划、销售代理合同》的第三条第2点约定“乙方凭增值税发票支取”代理费，但置家公司从未按合同约定向合丰公司提交增值税发票。2018年3月31日，代理合同期满后，置家公司继续进行现场销售，充分体现了置家公司愿意按协议执行，置家公司未按照合同约定的支付方式、程序向合丰公司申请代理费，故合丰公司无需支付滞纳金。被上诉人置家公司答辩称：第一，按照双方签订的《委托销售代理合同》第八条第二款的约定，按合同条款履行完成合同，并结清双方有关手续及相关费用后，本合同失去法律效力，自动终止，甲乙双方不再互相承担任何经济及法律责任，但甲方未按本合同的规定向乙方支付应付费用的除外。因合丰公司至今仍未按合同条款向置家公司结清应付佣金，故委托销售代理合同并未终止，对合丰公司与置家公司仍有法律约束力。对于合同到期后的合作事宜，双方仍应按照该合同来继续履行。第二，《协议书》是由合丰公司与开发商签订，置家公司并未参与签署，也从未以任何方式表明同意按《协议书》的内容继续销售。合丰公司与置家公司之间并未就合同到期后按《协议书》来继续履行达成新的合意，而委托销售代理合同并未失效。置家公司以其与开发商之间签订的《协议书》来约束置家公司，没有任何法律依据。第三，合同虽约定了置家公司需凭增值税发票支取代理费，但对于置家公司何时向合丰公司开具发票并未明确。按双方后续沟通及交易习惯，是在置家公司推介单元成交，并与合丰公司完成对数确认后，由合丰公司通知置家公司才开具发票。合丰公司已于2018年7月9日与置家公司对数，却一直未通知置家公司开票。第四，由于合丰公司一直未向置家公司结算应付佣金，双方产生纠纷，合丰公司在与置家公司电话沟通过程中，明确表示即使开票也无款项支付。第五，合丰公司在原审过程中从未对发票的开具情况提出过任何异议。置家公司已于2020年6月19日开具发票，但由于合丰公司地址变更，置家公司无法确定合丰公司的收件地址，发票一直无法向合丰公司送达。合丰公司于2020年4月7日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.合丰公司向置家公司支付代理费人民币297621.1元；2.合丰公司向置家公司支付违约金（违约金以297621.1元为本金，自2018年7月17日起，按每日千分之一的标准计算至实际付清之日止）；3.本案诉讼费由合丰公司承担。原审法院经审理查明，2017年12月27日，置家公司（乙方）与合丰公司（甲方）签订《丽清花园项目委托策划、销售代理合同》，约定：甲方委托乙方代理丽清花园项目的或在甲方权利范围内销售的相关产品；甲方委托乙方对其代理项目进行场内销售、宣传、市场策划以及分销；委托代理期自2017年1月1日至2018年3月31日；代理费按销售业绩1%计算，该项目具备销售条件并公开销售，从收取第一位客户的定金之日起向乙方计付佣金；一次性付款的客户签署《商品房买卖合同》并支付首期房款，商业按揭的客户签署《商品房买卖合同》，支付首期房款并办理银行按揭手续才视为正式成交，计算佣金；代理服务费结算时间以月结形式结算，按每月最后一个工作日作为结算日，结算金额按客户签署之《商品房买卖合同》金额计算策划推广及代理服务费，甲方须于结算后五个工作日内支付乙方当期应收之策划推广及代理服务费，乙方凭增值税发票支取；甲方未能按本合同约定向乙方支付代理费用的，视为甲方违约，乙方有权每天向甲方收取应收费用及逾期违约金，每逾期一天，按本合同价款的1‰追加违约金，直到甲方支付策划代理费完毕为止。2018年7月9日，合丰公司签署《2018年4月网签丽清花园代理费核对表》，确认认购日期自2018年3月23日至2018年6月29日的33套房按成交价的1%计算的代理费为297621.1元。原审过程中，合丰公司就其主张的事实提交了如下证据：1.合丰公司与侨阳公司于2018年4月3日签订的《协议书》，拟证明在置家公司销售期间项目开发商对合丰公司的销售任务要求；2.《丽清周会会议记录2018-4-19》，拟证明《协议书》生效后，置家公司与合丰公司在销售代理合同期满后仍自愿按《协议书》条件进行销售；3.广东省清远市清城区人民法院于2019年5月1日就合丰公司诉侨阳公司商品房委托代理销售合同纠纷一案作出（2018）粤1802民初5718号民事判决书，拟证明法院判决侨阳公司仅需向合丰公司支付80%的代理费；4.合丰公司于2020年6月16日单方制作的《2018年4月网签丽清花园代理费核对表》。上述《丽清周会会议记录2018-4-19》载明“置家”参加人员为“黄总”“谢经理”，并有“谢慧平”的签名，会议内容包括“上周客户情况”“认购流程存在问题”“签约、银行按揭首付、公积金问题”“现场看楼动线存在问题”、处理方案及下阶段营销方案，并未提及置家公司按合丰公司与侨阳公司签订的《协议书》进行销售，也未提及改变原合丰公司之间的结算方式。置家公司对上述证据质证称：置家公司未参与证据1的签订，真实性、合法性由法院认定，关联性不予认可，根据合同相对性，该协议不能约束置家公司；证据2真实性确认，但会议记录是关于丽清项目销售过程中存在的问题及处理方案，与代理费结算无关；证据3的真实性、合法性确认，关联性不予认可，判决书并没有涉及置家公司与合丰公司之间代理费的结算问题；证据4为合丰公司单方制作，但该表可以看出按1%计算的代理费为297621.1元。原审庭审中，置家公司与合丰公司确认双方并未约定置家公司需完成一定的销售任务量，但合丰公司认为其与开发商签订的协议书有约定，而原合丰公司之间的合同于2018年3月31日到期，如果置家公司不认同合丰公司与开发商之间的协议，那置家公司不应向合丰公司收取合同到期之后成交的代理费。合丰公司表示如法院认定其应支付违约金，则其认为违约金计算标准过高，请求予以调整。原审法院认为，置家公司与合丰公司签订的《丽清花园项目委托策划、销售代理合同》，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方应恪守履行。上述合同约定代理费按销售业绩1%计算，合丰公司应于结算后五个工作日内向置家公司支付代理服务费，而合丰公司已于2018年7月9日签署《2018年4月网签丽清花园代理费核对表》，确认认购日期自2018年3月23日至2018年6月29日的33套房按成交价的1%计算的代理费为297621.1元，故置家公司主张合丰公司支付代理费297621.1元，合法有据，予以支持。合丰公司抗辩称置家公司未完成销售任务量，但双方并未约定置家公司需要完成的销售任务量，且合丰公司提交的《丽清周会会议记录2018-4-19》并未提及置家公司应按合丰公司与侨阳公司签订的《协议书》进行销售，也未提及改变置家公司与合丰公司之间的结算方式，故对合丰公司的抗辩意见不予采纳。此外，合丰公司抗辩称如置家公司不认同合丰公司与开发商签订的协议，则合丰公司无需向置家公司支付合同到期日即2018年3月31日后成交而产生的代理费。对此，虽然置家公司与合丰公司之间的合同约定了代理期至2018年3月31日止，但根据合丰公司于2018年7月9日签署《2018年4月网签丽清花园代理费核对表》的行为可知，双方虽未续签合同，但已以实际行为达成了继续履行合同的合意，故对合丰公司的该抗辩意见不予采纳。合丰公司未能按《丽清花园项目委托策划、销售代理合同》的约定按时支付代理费，已构成违约。合同约定，合丰公司逾期支付代理费的，置家公司有权按合同价款每天1‰的标准计算违约金。该计算标准远高于合丰公司违约造成置家公司迟延收回款项的利息损失，鉴于违约方承担违约责任是以补偿性为主，目的是弥补守约方的损失，应当以违约造成的相应的损失作为计算补偿的依据，从公平原则衡量，依法调整为按年利率24%的标准计算。合丰公司于2018年7月9日确认代理费金额，故置家公司主张自2018年7月17日起计算违约金，符合双方合同约定，予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，于2020年8月18日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市合丰房地产代理有限公司向置家创展房地产代理（广州）有限公司支付代理费297621.1元；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市合丰房地产代理有限公司向置家创展房地产代理（广州）有限公司支付逾期付款违约金（以297621.1元为基数，自2018年7月17日起按年利率24%的标准计算至款项付清之日止）；三、驳回置家创展房地产代理（广州）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8572.37元，由置家创展房地产代理（广州）有限公司负担1103.34元，广州市合丰房地产代理有限公司负担7469.03元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。置家公司向合丰公司交付编号为49618044，金额为297621.1元的广东增值税普通发票。本院认为，本案的争议焦点是合丰公司是否需向置家公司支付代理费297621.1元及相应的违约金。依据本案已查明的事实，虽然合丰公司与置家公司签订的《丽清花园项目委托策划、销售代理合同》约定的委托代理期限已于2018年3月31日届满，但双方之后以事实行为达成按该合同继续履行的合意，故该合同继续约束双方当事人。合丰公司于2018年7月9日签署《2018年4月网签丽清花园代理费核对表》，确认2018年3月23日至2018年6月29日期间合丰公司应付置家公司的代理费金额为297621.1元，但合丰公司在完成结算后未依前述合同约定向置家公司按时支付代理费，故置家公司诉请合丰公司继续支付并承担相应的违约金符合约定，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。合丰公司以置家公司未依照其与开发商签订的《协议书》的约定完成销售任务为由，上诉主张其无需向置家公司支付代理费，但无证据反映双方就置家公司应受合丰公司与开发商签订的《协议书》约束一项达成合意，故合丰公司的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。合丰公司以置家公司未向其开具发票为由，上诉主张其无需向置家公司支付违约金，但合同明确约定了代理费的支付期限，且未约定置家公司开具发票为合丰公司支付代理费的前提条件，故合丰公司的该项上诉理由亦不成立，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人合丰公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费18513元，由上诉人广州市合丰房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  郑怀勇审判员  邓 颖二〇二〇年十二月十七日书记员  王文杰唐颖琪