辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7094号上诉人（原审原告、案外人）:纪长俊，男，1973年9月21日出生，汉族，住辽宁省大连市经济技术开发区。委托诉讼代理人：刘云峰，辽宁君顾律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉琼，辽宁君顾律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）:大连宜华建设集团有限公司，住所地辽宁省大连保税区海宁路****，统一社会信用代码:91210200604862955M。法定代表人:苏跃升，公司董事局主席。委托诉讼代理人：翟志伟，辽宁建方律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞伟，辽宁建方律师事务所律师。原审第三人（被执行人）:辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司，住，住所地辽宁省大连市金州区站前街道吴家村丘号**一社会信用代码:912102135655249526。法定代表人:王宝林，董事长。委托诉讼代理人：翁君合，女，该公司出纳。上诉人纪长俊因与被上诉人大连宜华建设集团有限公司（简称宜华集团）、原审第三人辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司（简称宝林集团）案外人执行异议之诉一案，不服大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初7663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。纪长俊上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判不得执行位于大连市金州区的房屋并解除查封;二、被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原审适用法律错误。本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条而非第二十九条。该两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产系登记于该房地产开发企业名下的商品房，则第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条。上述规定第二十八条的主旨是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护，第二十九条的主旨是关于房屋消费者物权期待权的保护，两者是一般规定与特殊规定的关系，并未互相排斥。从两条文对执行异议成立要件的规定上看，第二十八条规定的无过错不动产买受人排除执行异议的条件比第二十九条规定的房屋消费者排除执行异议的条件更为严格，因此，第二十九条是基于对消费者生存权这一更高价值的维护，并非限制和排除对无过错不动产买受人的保护。当案外人就执行标的满足任一条规定中执行异议成立要件时，即可以排除对执行标的的强制执行。本案上诉人作为案涉房屋的无过错买受人，在符合适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情况下，即享有足以排除强制执行的物权期待权。原审判决以案涉房屋非为上诉人在本辖区内用于居住的唯一房屋即不符合第二十九条规定为由驳回了上诉人的起诉，系适用法律错误。大连宜华建设集团有限公司辩称,不同意上诉人的上诉请求，根据《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》第125、127条规定，指导意见明确规定了登记在开发商企业名下的商品房应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，其他债权应当适用第二十八条，本案的案涉房屋登记在宝林集团名下，因此，本案适用法律正确。辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司未到庭，亦未提交面答辩意见。纪长俊向一审法院起诉请求：1.判令不得执行位于大连市金州区的房屋并解除查封；2.由二被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：因案涉宝林凤凰城小区建设工程施工合同纠纷，2015年5月21日，原告宜华集团将被告宝林集团诉至大连市中级人民法院。该院于2016年5月31日作出（2015）大民二初字第00068号民事判决书，判令被告宝林集团支付原告宜华集团剩余工程款46547216元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。宣判后，被告宝林集团提起上诉，2017年5月15日，辽宁省高级人民法院作出（2016）辽民终721号民事判决书，判令被告宝林集团支付原告宜华集团剩余工程款46547216元，于本判决生效后10日内返还原告宜华集团工程质量保证金7009440元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权；原告宜华集团于本判决生效后10日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向被告宝林集团移交全部建设工程施工档案材料。该判决已经生效，大连市金州区人民法院负责该案执行。大连市中级人民法院在审理该案期间，于2015年6月4日依法查封登记在被告宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套，于2015年10月23日依法查封登记在被告宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋34套；大连市金州区人民法院在执行该案期间，于2017年12月5日依法查封登记在被告宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套。案涉房屋系于2015年10月23日被查封。沈阳市中级人民法院在执行吉林银行股份有限公司沈阳分行与被告宝林集团等金融借款合同纠纷一案中，于2018年1月5日依法查封登记在被告宝林集团名下的房屋4套。2019年1月16日，沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01执877号移送执行函，将其查封的四处房屋交由大连市金州区人民法院执行，对上述四处房屋的续封、解封、变价分配等后续执行工作，由该院办理，沈阳市中级人民法院不再负责。2012年5月和2015年3月，被告宝林集团将案涉房屋所在的项目在建工程在盛京银行开发区支行办理了项目抵押贷款。2013年9月24日，原告纪长俊与宝林集团《签订商品房买卖合同》及补充协议，购买案涉房屋，房屋总价款为329421元。同日，宝林集团向纪长俊出具金额为329421元的《销售不动产统一发票》，发票中备注：全部房款已收讫。原告纪长俊于2014年7月24日实际占有、使用该房屋至今。案涉房屋非原告纪长俊在大连地区唯一居住用房。原告纪长俊对大连市金州区人民法院的执行行为提出异议，大连市金州区人民法院驳回了纪长俊的异议请求，纪长俊遂提起本案执行异议之诉。一审法院认为，已经发生法律效力的判决确认宜华集团在宝林集团欠付工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复确定了消费者的权益与工程价款优先受偿权的保护顺位问题。最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复【（2005）执他字第16号】指出：“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”在宜华集团对案涉房产享有建设工程价款优先受偿权的情形下，原告仅在满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定时，其排除执行异议请求方能获得支持。原告向作为房地产开发企业的被告宝林集团购买商品房，原告系案涉商品房的消费者。宝林集团因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在宝林集团名下但已出卖给原告的商品房采取执行措施时产生的争议，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。该条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案涉房屋非为原告在本辖区内用于居住的唯一房屋，亦非为适当改善居住条件所购房屋，原告的诉讼请求不符合法律规定，不予支持。由于本案纠纷系由第三人宝林集团的不诚信行为引起的，本案的诉讼费应由宝林集团负担为宜。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定判决：驳回原告纪长俊的诉讼请求。案件受理费6240元、公告费300元，由第三人宝林集团负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。上诉人作为案外人购买了宝林集团开发建设的房屋，其应为购买商品房的消费者购房人。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”据此，消费者的物权期待权应优先于工程价款优先受偿权得到保护，但该规定是基于保护消费者的居住权和生存权所作特殊规定和例外考虑，故消费者在执行程序中要求予以优先保护的房屋应当是其购买并直接用于满足基本生活居住需要的房屋，对此应严格把握，不能扩大适用。因此，本案上诉人提出的异议请求是否足以排除被上诉人享有工程价款优先受偿权的债权的执行，应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形予以从严审查，一审法院适用该条规定审查上诉人的异议请求并无不妥。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”具体到本案，上诉人没有证据证明案涉房屋系上诉人在本辖区内购买用于满足基本居住需要的唯一住房，故本案上诉人提出的异议不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（二）项规定的情形，上诉人要求停止执行、解除查封的诉讼请求不应得到支持，一审法院对此认定正确，本院依法予以维持。另外，因本案纠纷系由于宝林集团的不诚信行为引起，故本案二审案件受理费应由宝林公司负担为宜。综上所述，纪长俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6240元（纪长俊已预交），由辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘 畅二〇二〇年十二月二十八日书记员  王如琪