湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9374号上诉人（原审被告）：向显锋，男，1975年3月16日出生，汉族，住湖南省溆浦县。委托诉讼代理人：向朝云，男，1976年8月14日出生，汉族，住湖南省溆浦县，系向显锋的弟弟。被诉人（原审原告）：湖南水目木商务管理有限公司，住所地：湖南省长沙市雨花区高桥街道高石坝小区****。法定代表人：屈东森，总经理。委托诉讼代理人：周小海，湖南寻壹律师事务所律师。委托诉讼代理人：高源鸿，湖南寻壹律师事务所律师。上诉人向显锋因与被上诉人湖南水目木商务管理有限公司（以下简称水目木公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初1256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人向显锋向本院提出上诉请求：1.请求依法撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2020)湘0111民初1256号民事判决；2.改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：水目木公司虚假宣传，欺骗业主；农创园本身与社区因为合同和房租问题，使得住户经常到我公司吵闹、拉门，严重影响我公司的声誉与正常运营。被上诉人水目木公司答辩称：水目木公司已履行了《中部国际农创园定租协议书》合同义务，按计划有序推进农创园的建设和招商服务工作，并不存在有任何虚假宣传行为；上诉人因自身原因经营不善，应按协议约定支付租金。租赁协议系双方真实意思表示，协议合法有效。上诉人拖欠房租的行为属于不履行合同的主要义务，构成根本违约，上诉人应承担合同违约而产生的违约责任。水目木公司向一审法院起诉请求：1.解除水目木公司与向显锋签订的《中部国际农创园定租协议书》；2.向显锋搬出并返还租用商铺；3.向显锋支付从2018年4月1日起至2019年12月31日止的租金755798.4元以及从2019年11月1日起至实际搬出并返还商铺之日止的租金；4.向显锋支付因拖欠租金所产生的违约金30000元；5.向显锋承担本案的全部诉讼费用。一审过程中，水目木公司明确第一项诉讼请求中《中部国际农创园定租协议书》自判决生效之日起解除；第二项诉讼请求中的755798.40元租金计算公式为（299.92㎡×120元/㎡/月×21个月），2020年1月1日之后的租金计算标准为120元/㎡/月；第三项诉讼请求的租金起算日期存在笔误，更正为从2020年1月1日起至实际搬出并返还商铺之日止。一审法院查明事实：2016年7月，孙玉英、黄玉辉、杨建明、李金罗分别与湖南省新高桥商务管理有限公司签订了《高桥村高石坝小区统一招商委托租赁协议书》，协议书约定孙玉英将其所有的位于长沙市雨花区××街道××小区××栋××号××楼；黄玉辉将其所有的位于长沙市雨花区××街道××小区××栋××号××楼；杨建明将其所有的位于长沙市雨花区××街道××小区××栋××号××楼；李金罗将其所有的位于长沙市雨花区××街道××小区××栋××号××楼分别授权湖南省新高桥商务管理有限公司统一规划设计、统一投资改造、统一装饰装修、统一宣传推广、统一招商和运营管理等，授权委托期限自协议签订之日起至2028年10月31日止。协议书还约定了租金费用等内容。2016年7月19日，湖南省新高桥商务管理有限公司（甲方）与水目木公司（乙方）签订《湖南省长沙市雨花区高桥街道高桥村高石坝小区资产委托经营管理合同》1份，合同约定：“（一）甲方将项目区域内的相关资产在本合同约定期限内全权委托给乙方进行统一规划设计、统一二次改造、统一装饰装修、统一宣传推广、统一招商和运营工作，由乙方整体性地打造中部国际农创园。（二）本合同项下所指资产是指位于湖南省长沙市雨花区××街道××村××小区××房××楼房屋（均含全部公共部分和公摊面积），以及《中部国际农创园项目红线图》标示范围内的全部道路、公共地面、公共基础设施和其他所有附属设施等。甲方授权乙方委托经营管理资产的期限自本合同签订之日开始起算，至2028年10月31日止，第一、二、三年的面积使用单价均为70元／㎡，自第四年开始，以每年为一个周期对面积使用单位进行调整，调整比率为在上一年度面积使用单位的基础上增加8%。（三）自本协议签订之日起至2016年10月31日期间为乙方开业筹备期，开业筹备期内乙方免费对本合同项下所有资产进行改造、使用和经营，无需向甲方支付任何固定收益，乙方自2016年11月1日开始计付固定收益。”合同还约定了其他事项。水目木公司和湖南省新高桥商务管理有限公司在合同落款处签字盖章，长沙市雨花区高桥街道办事处作为合同鉴证方在合同落款处签字签章。2017年12月22日，水目木公司（甲方、招商方）与向显锋（乙方、定租方）签订《中部国际农创园定租协议书》1份，协议约定：“（一）乙方承租甲方管理的商铺位置为A63（原B10）栋101、102、103、104（原2-2、2-1、1-2、1-1）号商铺（以下简称涉案商铺）；承租商铺面积299.92㎡（74.98㎡/个×4个）；商铺租赁价格为120元/㎡/月。（二）招商优惠政策为交21个月租金，享36个月租期。（三）商铺计租时间自2018年4月1日起至2021年3月31日止，本协议签署日至计租开始日前为乙方开业准备期，甲方给予乙方优惠使用，不计算租金。（四）本协议书签订时，乙方应缴纳租赁履约保证金40000元，租赁期限届满，且正式租赁合同项下之所有义务全部履行完毕后，甲方将租赁履约保证金余额均免息退还给乙方。（五）乙方承租商铺合同期内租金共计755798元，本协议签订的同时，乙方向甲方支付第一期3个月租金107971元。（六）乙方需在2018年4月1日前完成装修和其他相关开业前准备工作，甲方保证给予乙方不低于3个月的装修及开业准备时间，若时间不足，计租时间相应顺延。”双方在协议书中还约定了其他事项。签订合同时，向显锋只缴纳了10000元的履约保证金，水目木公司将涉案商铺的钥匙交付给向显锋,向显锋之后再未缴纳租金，水目木公司遂诉至一审法院，要求判如所请。一审法院另查明：2019年10月7日，向显锋通过邮寄方式将涉案商铺的钥匙退还给水目木公司；涉案的中部（国际）农创园项目于2018年2月1日正式对外开园，开园前，包括向显锋在内的所有商铺并未进行封闭管理，仍可以对外销售经营。一审法院认为：涉案商铺所有权人孙玉英、黄玉辉、杨建明、李金罗分别与湖南省新高桥商务管理有限公司签订《高桥村高石坝小区统一招商委托租赁协议书》，以及湖南省新高桥商务管理有限公司与水目木公司签订《湖南省长沙市雨花区高桥街道高桥村高石坝小区资产委托经营管理合同》后，水目木公司依法取得管理涉案商铺的权利。据此，水目木公司与向显锋签订的《中部国际农创园定租协议书》合法有效，当事人应当按照约定全面履行合同义务。2019年10月7日，水目木公司收到向显锋邮寄过来的涉案商铺钥匙后，涉案商铺已全部交由水目木公司管理，双方签订的《中部国际农创园定租协议书》事实上已解除，故一审法院不再处理水目木公司要求解除合同的诉请，并对水目木公司要求向显锋搬离涉案铺面的诉请不予支持。本案中，水目木公司、向显锋对《中部国际农创园定租协议书》中免租期的理解有争议，一审法院认为合同条文的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定合同条文的含义。协议书虽约定向显锋交21个月租金，享36个月租期，即15个月免租期的优惠政策，但水目木公司愿意给予15个月免租期系基于合同在全部租赁期内均得到履行的合同目的，否则有违诚信原则，据此，一审法院将根据向显锋实际租期与全部租期的比例计算向显锋实际享有的免租期。关于涉案商铺租期问题，协议书虽未明确约定，但根据协议书关于“商铺计租时间自2018年4月1日起至2021年3月31日止，本协议签署日至计租开始日前为乙方开业准备期，甲方给予乙方优惠使用，不计算租金”的内容，一审法院认定涉案商铺租期为自2017年12月22日协议签订之日起至2021年3月31日止，共计1195日。向显锋主张应从2018年2月1日中部（国际）农创园项目正式开园之日起计算租期，但开园前包括向显锋在内的所有商铺并未进行封闭管理，仍可以对外销售经营，故一审法院对向显锋的该主张不予支持。此外，根据市场交易习惯，出租方给予承租方免租期主要是给予承租方装饰装修和正式开业前的准备时间，故一审法院认定协议书约定的自2017年12月22日起至2018年3月31日止的开业准备期计入协议书约定的15个月免租期内，不再另行计算免租期。2019年10月7日，向显锋将钥匙退还给水目木公司，一审法院据此认定涉案商铺实际租期为654日（2017年12月22日至2019年10月7日），对应的免租期为246日（15×30×654÷1195），向显锋应缴纳的租金为489469.44元[120元/㎡/月×299.92㎡÷30日×（654日-246日）]，扣除向显锋已缴纳的10000元的履约保证金，向显锋还应支付水目木公司租金479469.44元（489469.44元-10000元）。《中部国际农创园定租协议书》虽约定向显锋应支付履约保证金40000元，租赁期限届满，且正式租赁合同项下之所有义务全部履行完毕后，水目木公司将租赁履约保证金余额退还给向显锋，但向显锋实际只交付了10000元的履约保证金，根据履约保证金的性质，对于未实际交付的30000元履约保证金，不宜认定为违约金，故一审法院对水目木公司要求向显锋支付30000元违约金的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百二十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、向显锋于本判决生效之日起7日内支付湖南水目木商务管理有限公司租金479469.44元；二、驳回湖南水目木商务管理有限公司的其他诉讼请求。案件一审受理费11658元，因适用简易程序减半收取5829元，由向显锋负担。二审期间，被上诉人水目木公司向本院提交了两组证据，即证据一、农创园照片；证据二、关于园区的新闻报道；拟证明水目木公司经营的园区经济持续发展，并未像上诉人所述存在虚假宣传以及其他行为。上诉人对两组证据的关联性有异议，两组证据的形成于双方租赁合同终止之后，且晚于发改委文件承诺的两年期限内，不能证明其以向上诉人履行了其建设电商引流和特色项目的承诺，故对其关联性不予认可。本院认为，上述两证据均形成于本案租赁合同终止后，且达不到被上诉人所主张的证明目的，故本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，结合庭询以及双方诉辩情况，本案二审双方主要争议焦点在于：一、被上诉人是否存在虚假宣传的情况；二、免租期的具体期限。一、关于被上诉人是否存在虚假宣传的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，上诉人向显锋虽主张被上诉人水目木公司存在虚假宣传的情况，但其提供的证据不足以证明水目木公司的招商的过程中存在虚假的事实，故本院对上诉人向显锋的该上诉人理由不予支持。二、关于免租期的具体期限问题。上诉人认为装修期2018年3月31日前是不含在免租期内的，且免租期应该在租期的前面，且因水目木公司未按时移交租赁房屋，水目木公司承诺增加一个月免租期，故应在18个月的免租期后才交纳租金。本院认为，根据涉案合同相关条款、一般的交易习惯及诚信原则，水目木公司给予免租期一般是以合同约定的全部租赁期得到履行为前提，且出租方给予承租方免租期主要是给予承租方装饰装修和正式开业前的准备时间，因此，一审法院根据向显锋实际租期与全部租期的比例计算向显锋实际享有的免租期，且将自2017年12月22日起至2018年3月31日止的开业准备期计入协议书约定的15个月免租期并无不当，本院予以支持。上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。另，上诉人还提出因农创园本身与社区因为合同和房租问题，使得住户经常到其公司吵闹、拉门，严重影响其公司的声誉与正常运营的问题。本院认为，上诉人并未提交证据证明存在上述情况，且也无证据证明上述情况与被上诉人关联性，故本院对上诉人的该主张不予支持。综上所述，上诉人向显锋的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费用8492元，由上诉人向显锋负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  程 婧审判员  谢 晋二〇二〇年十二月三日法官助理周政国书记员李峻屹附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。