宁夏回族自治区高级人民法院   执行裁定书   （2020）宁执异4号   异议人（案外人）：颜玉淋，住四川省郫县。   委托诉讼代理人：曹耀庭，宁夏综义律师事务所律师。   委托诉讼代理人：赵晓娟，宁夏综义律师事务所律师。   申请保全人：四川省国基建筑工程有限公司。住所地：四川省仪陇县。   法定代表人：黄强。   委托诉讼代理人：张燕茹，四川天作律师事务所律师。   委托诉讼代理人：董钢，四川天作律师事务所律师。   被保全人：银川博冠房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区永宁县。   法定代表人：全勇。   委托诉讼代理人：路嘉，宁夏合天律师事务所律师。   委托诉讼代理人：陈岗，宁夏合天律师事务所律师。   本院在执行申请保全人四川省国基建筑工程有限公司（以下简称国基公司）与被保全人银川博冠房地产开发有限公司（以下简称博冠公司）建设工程施工合同纠纷财产保全一案中,案外人颜玉淋于2020年11月13日对本院查封的博冠公司开发的××县提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭，本案现已审查终结。   案外人颜玉淋称，博冠公司尚欠四川东润装饰工程有限公司（以下简称东润公司）工程款未付，经双方协商，博冠公司将其位于永宁三沙源项目住××区、××号），交付给东润公司，抵顶博冠公司应支付东润公司的工程款1140853元。因颜玉淋与东润公司之间有到期债权，东润公司将上述两套房产指令由颜玉淋认购，颜玉淋与博冠公司签订《三沙源项目认购意向书》分别对房屋的面积、单价、优惠折扣等事项进行约定。博冠公司向颜玉淋出具《收据》。随后，颜玉淋要求博冠公司办理产权变更登记，但博冠公司不予办理，也未交付房屋。之后颜玉淋发现案涉房屋已被查封，其中永宁三沙源××号被本院查封。颜玉淋认为，其与博冠公司签订了认购意向书，博冠公司向其出具了收款收据，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定，提出异议，请求解除对永宁县三沙源××房屋的查封并终止执行。   国基公司称，本案中颜玉淋与博冠公司不是买卖关系形成的，而是以物抵债关系形成的，颜玉淋不是案涉房屋的消费者，颜玉淋的复议申请不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。另外，因案涉房屋未竣工、未交付，颜玉淋未占有该房产，也未提交向房屋登记部门递交过户登记材料以及向出卖人提出办理过户登记请求的证据，颜玉淋的复议申请也不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二、四项规定。颜玉淋的异议请求不能成立，请求驳回其异议请求。   博冠公司称，颜玉淋提交的其与博冠公司签订的《三沙源项目认购意向书》及博冠公司向颜玉淋出具的《收据》，均是真实有效的。案涉房屋房款是东润公司进行的抵顶，博冠公司已完成了内部抵顶，并向颜玉淋出具收据。对于颜玉淋的异议申请，请法院依法裁决。   本院经审查查明，东润公司于2019年4月25日分别向博冠公司出具《购房抵款申请》《委托付款书》，载明：博冠公司欠东润公司工程款，经双方协商，东润公司决定认购项目住房两套（房号：银川三沙源××、××），房款总额1140853元从博冠公司应付东润公司工程款中予以抵顶。东润公司指定由认购方颜玉淋与博冠公司签订商品房买卖合同。2019年4月26日东润公司与博冠公司签订《商品房认购协议》，载明东润公司对于认购的商品房不再向博冠公司履行付款义务。2019年5月8日，颜玉淋与博冠公司签订了《三沙源项目认购意向书》，认购三沙源××房。2019年7月8日，博冠公司向颜玉淋出具购房款《收据》，载明：“收到颜玉淋交来三沙源××房款（抵款）683050元”。   另查明，2019年4月9日，本院根据国基公司诉讼财产保全申请，作出（2019）宁民初20号民事裁定：查封、冻结博冠公司名下价值9000万元的财产。之后，本院将登记在博冠公司名下的包括涉案房屋在内的243套房屋予以查封，查封期限自2019年5月10日至2022年5月9日。同时向国基公司、博冠公司发送了（2019）宁执保20号保全案件结案通知书。颜玉淋提出执行异议，请求对××房产解除查封。   再查明，颜玉淋与博冠公司签订的《三沙源项目认购意向书》银川三沙源××房与博冠公司给颜玉淋出具的《收据》中载明的交易房产三沙源××房及查封财产中永宁县三沙源逸都花园××室为同一套房屋。案涉房屋属于在建工程尚未交付。   本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定”，本案中，颜玉淋请求对三沙源××房屋解除查封，实质是基于其对涉案房屋主张实体权利提出的异议，应当依照案外人执行异议程序审查。   关于颜玉淋对案涉房屋主张的实体权利能否排除执行的问题。因案涉房屋系登记在房地产开发企业即博冠公司名下的商品房，应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定进行审查。颜玉淋与博冠公司签订《三沙源项目认购意向书》，双方已经成立合法有效的房地产买卖合同法律关系，颜玉淋已就涉案房屋的房款全部抵顶结算，国基公司未提供证据证明颜玉淋在案涉房屋所在地有其他用于居住的房屋。故颜玉淋的异议符合该条法律规定，其对案涉房屋主张的实体权利能够排除本院执行。综上，颜玉淋的异议请求成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十九条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款之规定，裁定如下：   中止对登记在银川博冠房地产开发有限公司名下的××县房屋的执行。   案外人、申请保全人对裁定不服的，可以在本裁定书送达之日起十五日内，向宁夏回族自治区高级人民法院提起执行异议之诉。   审判长 周爱芬   审判员 张 凌   审判员 沙 玲     二〇二〇年十二月十五日   书记员 苏宁波   附：本案适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》   第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。   第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；   （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。   《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》   第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。   人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。