湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初636号原告：黄燕萍，女，1964年1月24日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：陈涌，湖北瑞通天元律师事务所律师。被告：徐定成，男，1967年12月26日出生，汉族，住所地湖北省黄梅县。被告：江加红，女，1973年2月16日出生，汉族，住所地湖北省黄梅县。原告黄燕萍与被告徐定成、江加红房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄燕萍及其委托诉讼代理人陈涌，被告徐定成、江加红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄燕萍向本院提出诉讼请求：1.判令解除黄燕萍与徐定成所签订的租赁合同，并由徐定成承担违约金43920元；2.判令徐定成支付房租53476元、物业费5763元及水费568元，共计59807元；3.判令徐定成腾退商铺并支付从2019年7月27日至腾退时止商铺占用费157560元（暂计算至2020年7月1日）；4.判令江加红共同承担以上款项；5、判令徐定成、江加红承担本案全部诉讼费用。事实与理由：黄燕萍与徐定成于2018年6月8日就位于武汉市江汉区常青一路10号福星惠誉福星城13栋商2铺签订《租赁合同》，合同约定：租赁期从2018年6月13日至2021年6月12日，保证金为43920元；第一年房屋租金为每月21960元，第二年租金为每月23790元；租金每三个月支付一次，付款时间为每个交租期的开始的第一个月前十天内；物业、水电费由徐定成、江加红承担如拖欠租金壹个月以上（含一个月），出租方有权解除合同，收回房屋并没收保证金43920元。徐定成与江加红系夫妻，租用商铺共同经营生意，徐定成从2019年3月13日开始欠2019年3月13日至2019年6月13日期间房租22000元；2019年6月13日至2019年9月12日房租本应于2019年6月13日前支付，在2019年7月26日分文未付，己逾期支付房租达73天以上；同时还尚欠物业费5763元及水费568元。徐定成在2019年7月26日前己将所租商铺的空调室外机、电脑等物品进行拆除并将员工遣散，在2019年7月26日中午安排车辆搬运商铺内物品，下午黄燕萍、徐定成对所欠房租进行沟通，徐定成将商铺钥匙返还给黄燕萍。黄燕萍无数次向徐定成催收租金，同时发律师函要求腾退商铺，均没有结果。为此，黄燕萍诉至法院。徐定成、江加红辩称，黄燕萍诉称不属实，钥匙是黄燕萍拿走的，不是我们给他的，并且把锁换了，只欠四个月的物业管理费（4月至7月），我们搬走的时候还存有一千多电费，水费不清楚；我旁边的做饺子馆的只交了2000元物业费，这个钱是走的时候退给饺子馆，饺子馆称其交给物业了。拆空调的时候跟黄燕萍沟通好了，且搬东西也沟通好了，是经过黄燕萍同意的，我们当天是准备全部拖走的，黄燕萍不让我们走，不然我们当天就走了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月8日，徐定成与黄燕萍签订《商铺租赁合同》一份，该合同约定：黄燕萍将坐落于武汉市江汉区常青一路10号福星惠誉福星城12栋商2铺出租给徐定成作商业用途使用，建筑面积183平方米；房屋租赁期限为三年，自2018年6月13日至2021年6月12日；第一年每月租金为21960元（每季度缴纳租金65880元），第二年每月租金为23790元（每季度缴纳租金71370元），第三年每月租金为24980元（每季度缴纳租金74940元）；徐定成应在签订租赁合同时向黄燕萍交纳保证金43920元，租赁期满，徐定成不再租赁，且无违约行为的，保证金予以退还；租金按每三个月结算，付款期限为每交租期第一个月提前10日内转账支付；徐定成拖欠租金一个月以上（含一个月），黄燕萍有权解除合同，没收保证金43920元，收回房屋，并要求赔偿拖欠的租金；如果合同终止，7日后徐定成在商铺内尚有任何遗留物品，黄燕萍有权做处置并且不负责任；徐定成的物业费、水费、电费等其他费用需另行缴交，徐定成的物业管理费从2018年6月开始向物业管理处缴纳直至合同终止，若徐定成违约提前解除租赁合同，黄燕萍不退还徐定成已交保证金，作为补偿黄燕萍的损失。合同签订当日，徐定成向黄燕萍缴纳保证金43920元。签订后，徐定成依约缴纳了至2019年3月12日的租金，但自2019年3月13日起开始欠缴租金。其间，徐定成与黄燕萍协商自2019年6月13日起的第二年租金仍按月租金21960元缴纳。2019年7月26日，徐定成从租赁房屋内搬走部分物品（租赁房屋内其余物品，因徐定成欠付租金，黄燕萍通知物业不同意徐定成搬走），徐定成当日将房屋钥匙交给黄燕萍。截止2019年7月26日，徐定成共欠租金53476元。2020年7月2日，徐定成经黄燕萍协商一致，将租赁房屋内下余物品全部搬走。另查明，黄燕萍为徐定成垫付截止2019年7月的物业管理费3293.2元、水费359.2元。本院认为，涉案房屋租赁合同合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。黄燕萍向徐定成交付了约定的房屋，履行了合同义务。徐定成在租期未届满前将租赁房屋钥匙交还黄燕萍，并明确表示不再租赁，其行为应视为徐定成提前解除与黄燕徐签订的租赁合同，加之徐定成未依约缴纳租金，其行为均属违约行为，应承担相应违约责任，即：徐定成应向黄燕萍支付欠付租金53476元；黄燕萍为徐定成垫付的租赁期间的物业管理费、水费，应由徐定成支付给黄燕萍；结合本案的实际情况，鉴于徐定成提前解除租赁合同的违约行为，本院酌定徐定成按三个月租金标准向黄燕萍赔偿违约损失（即3×21960=65880元）。租房保证金的根本目的是担保出现未支付租金和其他费用的情况下，用以抵扣租金和其他费用，因此，黄燕萍向徐定成收取的保证金应冲抵租金及相关费用，据此，徐定成实际应向黄燕萍支付租金为9556元（即53476元－43920元）。涉案租赁行为发生于徐定成与江加红夫妻关系存续期间，因此，黄燕萍有权要求江加红与徐定成共同承担义务。根据上述分析，黄燕萍主张解除双方签订的租赁合同、支付欠付的房租及要求徐定成支付违约金的诉讼请求，具有事实和法律依据。从证据上来看，徐定成未搬走下余物品，并非徐定成不搬走，而是黄燕萍基于徐定成未付清租金行使留置权的行为，不应视为徐定成仍占用租赁房屋，故黄燕萍主张徐定成缴纳房屋占有使用费的诉讼请求，缺乏事实依据。综上所述，黄燕萍的诉讼请求，本院部分予以支持。徐定成的抗辩理由，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告黄燕萍与被告徐定成签订的《商铺租赁合同》于2019年7月26日解除；二、被告徐定成、江加红于本判决生效之日起十日内向原告黄燕萍支付租金9556元；三、被告徐定成、江加红于本判决生效之日起十日内向原告黄燕萍支付垫付的物业管理费3293.2元、水费359.2元；四、被告徐定成、江加红于本判决生效之日起十日内向原告黄燕萍赔偿违约损失65880元；五、驳回原告黄燕萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5220元，由原告黄燕萍负担2610元，被告徐定成、江加红负担2610元（此款原告黄燕萍已垫付法院，被告徐定成、江加红随判决款项一并给付原告黄燕萍）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王劲松人民陪审员  潘向荣人民陪审员  殷学伟二〇二〇年十二月十六日法官助理余鑫书记员余鑫