江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0104民初907号原告（反诉被告）：戴燕，女，1995年6月5日生，汉族，住安徽省来安县。委托诉讼代理人：姜新平，江苏天九律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄静静，江苏天九律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海仲骐商业管理有限公司，统一社会信用代码91310112MA1GCB0A0N，住所地上海市闵行区平阳路******。法定代表人：王立伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢慈祥，上海先诚律师事务所律师。原告（反诉被告）戴燕与被告（反诉原告）上海仲骐商业管理有限公司（以下简称仲骐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年1月20日立案后，仲骐公司于2020年4月16日提起反诉。本院依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）戴燕的委托诉讼代理人黄静静，被告（反诉原告）仲骐公司的委托诉讼代理人谢慈祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）戴燕向本院提出诉讼请求：1.判令仲骐公司立即退还戴燕租赁保证金29000元和进场费押金30000元；2.判令本案诉讼费用由仲骐公司承担。事实和理由：2019年5月24日，仲骐公司与戴燕签订《美食广场租赁合同》，约定仲骐公司将南京市秦淮区建康路2号B2层B203美食档口3号档口出租给戴燕使用，租金每月12500元，合同签订时一次性缴纳三个月租金及物业管理费43500元，仲骐公司另向戴燕收取租赁保证金29000元和进场费30000元。合同签订当日，戴燕向仲骐公司支付租赁保证金29000元、进场费30000元、租金及物业费43500元，仲骐公司出具收据。2019年8月16日，仲骐公司将档口交付戴燕经营，但由于仲骐公司未按承诺将该美食街打造成网红小吃街，同意租金按6折计付。2019年12月9日，仲骐公司在未通知戴燕的情况下，单方面中断店铺电力供应，导致戴燕无法正常经营。事后，仲骐公司要求解除合同，双方发生争议。戴燕为维护自身合法权益故诉至法院，请求法院依法判决。被告（反诉原告）仲骐公司辩称，在履行合同期间，戴燕无故拖延缴纳租金等相关费用，仲骐公司多次催告，戴燕始终未予支付，其拖欠行为已严重违约，并给仲骐公司带来较大损失。仲骐公司于2019年12月30日向戴燕发送《律师函》，通知戴燕于收到《律师函》当日解除合同，并要求其自收到《律师函》后两日内将商铺腾空。仲骐公司认为，双方租赁合同解除系戴燕违约所致，依据合同约定，仲骐公司不应退还戴燕主张的费用，戴燕还应赔偿仲骐公司的损失。被告（反诉原告）仲骐公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令双方签订的《美食广场租赁合同》于2019年12月31日解除；2.判令戴燕向仲骐公司支付欠付租金及物业管理费21750元(自2019年11月16日至2019年12月31日)；3.判令戴燕向仲骐公司支付逾期房屋占有使用费63333.34元（自2020年1月3日起至2020年3月18日止）；4.判令戴燕向仲骐公司支付补偿金43500元（月租金及物业管理费的3倍金额）；5.判令戴燕向仲骐公司支付欠付水电费3459.34元（其中水费290元，公摊电费2166.34元）；6.判令戴燕向仲骐公司支付律师费5000元；7.本案反诉费由戴燕承担。事实和理由：在履行合同期间，戴燕无故拖延缴纳租金等相关费用，经多次催告仍未支付，给仲骐公司带来极大损失。仲骐公司于2019年12月30日向戴燕发送律师函，通知于其收到律师函当日解除，并要求其自收到律师后两日内腾空场地。仲骐公司认为，戴燕的违约行为已严重侵犯仲骐公司的合法权益，故提起反诉，请求判如所请。原告（反诉被告）戴燕辩称，2019年12月9日仲骐公司未经通知擅自中断供电，并要求戴燕清场，导致戴燕无法继续经营，合同目的不能实现，合同已于该日解除。戴燕同意支付2019年11月16日至2019年12月9日期间租金及物业管理费，但数额应按仲骐公司自认的六折优惠计算。2019年12月9日后戴燕未实际经营，不存在逾期占有使用费。对仲骐公司主张的补偿金，戴燕没有违约不同意支付。双方签订合同是仲骐公司提供的格式合同，其中免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利且未尽说明和提示义务的格式条款无效，且该费用过高，请法院酌情考虑。对水电费问题，戴燕使用商铺时支付过相应水电费及公摊水电费用，仲骐公司主张的2019年12月19日之后的水电费，戴燕不应承担。仲骐公司主张律师费不是必然产生的费用，没有法律依据。综上，请求法院驳回仲骐公司的反诉诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年5月24日，戴燕与仲骐公司签订《房屋租赁合同》，约定：仲骐公司将南京市秦淮区建康路2号B2层B203美食广场3号档口（以下简称案涉商铺）出租给戴燕使用，每个档口物业管理费2000元（砂锅、火锅类每月加收200元），租金每月12500元，代收、代缴水费、电费已实际发生额为准计收；另收租赁保证金29000元（含物业管理费），戴燕经营期间一切费用（如：水、电、煤气、工商、卫生、税费、公用水、电均摊）自行负责；租金缴纳方式为一次性缴纳三个月租金及物业管理费43500元，缴纳时限为周期到期日提前10日全额缴纳；租期自交付之日起至2020年6月30日，若商业项目延迟开业，最终合约期为实际开业日前一日止；戴燕在签订合同的同时交纳租赁档口的三个月租金、物业管理费、租赁保证金及食品安全保证金、进场费，合同正常履约到期终止后，戴燕的租赁保证金作为善后抵押金，一个月后如无问题出现，仲骐公司将如数退还戴燕；戴燕拖欠租赁费用，经仲骐公司催交后三日内仍不缴纳的，仲骐公司有权解除合同，戴燕的租赁保证金不予返还，同时戴燕应另行按月租金及物业管理费的三倍金额补偿仲骐公司；双方依照合同的约定或法律规定解除合同时，戴燕应在仲骐公司通知指定的期限内将租赁场地撤出完毕，逾期未撤出的，仲骐公司有权在公证部门或当地派出所工作人员的见证下，将租赁面积内戴燕的物品移出场地，发生的相关费用由戴燕负责承担，逾期占有期间，仲骐公司有权按合同项目日租金标准的两倍收取租金，可在戴燕交纳的租赁保证金中予以扣除；戴燕违约行为造成仲骐公司任何损失，或按本合同约定其应承担的违约赔偿（含违约金、赔偿金及补偿金等）责任所涉相关费用，仲骐公司因催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费、诉讼费等）及仲骐公司因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支（包括一切律师费、诉讼费等）均由戴燕承担，仲骐公司有权向戴燕追讨相关费用，仲骐公司有权自戴燕的租赁保证金中予以扣减。上述合同签订后，戴燕交纳租赁保证金29000元、一次性进场费30000元，仲骐公司向其出具收据。2019年8月12日，仲骐公司通知戴燕2019年8月16日正式开业，戴燕遂于2019年8月16日开始经营，并向仲骐公司支付租金、物业费至2019年11月15日。2019年11月，仲骐公司向戴燕发出《南京茂业天地食光空间缴款通知单》，要求戴燕交纳2019年11月16日至2020年2月15日期间租金22500元、物业费6000元，并备注“租金原价37500元、本次账单以6折为优惠”。戴燕收到上述缴款通知后，未交纳租金、物业费。2019年12月6日，仲骐公司员工通过微信联系戴燕，称“从即日起(2019年12月6号)到最迟下周一（2019年12月9号），凡不缴纳房租商户我们将采取拉电处理”，2019年12月8日，仲骐公司员工通过微信再次告知戴燕，仲骐公司将于2019年12月9日进行断电处理。后仲骐公司于2019年12月9日停止对案涉商铺的电力供应，此后戴燕未再恢复营业。2019年12月19日，仲骐公司以邮件形式向戴燕发出《律师函》，就2019年11月16日至2020年2月15日期间租金进行催要，并要求戴燕在接到《律师函》后两日内立即支付，否则仲骐公司有权解除合同、不予返还租赁保证金，收回房屋。戴燕于当日收到该邮件。2019年12月23日，戴燕通过邮政快递向仲骐公司发出《回函》，称因仲骐公司2019年12月9日擅自中断店铺的电力供应，以及未按合同约定将商铺打造为网红小吃街，无法吸引客户，导致所有承租户经营惨淡，故而同意于2019年12月9日解除租赁合同，同意2019年12月8日前租金按照六折计算；但要求仲骐公司一次性返还租赁保证金29000元和进场费30000元，戴燕将在仲骐公司付清费用后三个工作日内撤场并将场地交还。该邮件未被签收。2019年12月30日，仲骐公司再次向戴燕发出《律师函》，告知其双方租赁合同将于律师函收到之日起解除，并要求戴燕于收到函件后两日内将租赁场地腾空返还仲骐公司，若逾期未腾退，仲骐公司有权将相关物品撤出租赁场地，发生的相关费用由戴燕负担。戴燕于2019年12月31日收到上述函件，但此后戴燕未就案涉商铺与仲骐公司办理交接手续。案件审理过程中，仲骐公司自认其于2020年3月18日清场并收回案涉商铺。2020年3月31日，仲骐公司（甲方）与上海先诚律师事务所（乙方）签订《法律服务合同》，约定甲方就林铨彬、戴燕、宋石屹、张艳、王蔷房屋租赁合同纠纷案件，委托乙方律师代理诉讼，律师服务费5000元/起，共25000元。此后仲骐公司向上海先诚律师事务所支付代理费25000元。案件审理过程中，仲骐公司申请证人徐某出庭作证，证人陈述称美食城共用5个大电表、每个商铺有自己的小电报，是自己充多少用多少，公共区域的度数是大电表减去每家的小电表度数然后平摊到每个商户；3月18日清场时其记录了15家商铺的度数和茂业的总度数，案涉商铺水费是290元，公共区域电费分摊为2166.34元。戴燕认可水电费交纳时间应截止至2019年12月9日，但对于证人陈述的金额不予认可，希望法院依法判决。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方合同明确约定拖欠租赁费用经催告后三日内仍不缴纳的，出租方有权解除合同，戴燕自2019年11月16日起欠付租金、物业费，经仲骐公司催告后仍未缴纳，仲骐公司发函解除合同，戴燕于2019年12月31日收到解除合同的相关函件，双方合同已于该日解除。关于仲骐公司要求戴燕支付2019年11月16日至2019年12月31日期间租金、物业费的诉讼请求，本院认为，双方合同已于2019年12月31日解除，戴燕应向仲骐公司支付合同解除前的租金和物业费，虽然仲骐公司于2019年12月9日停止对案涉商铺供电，但是根据双方合同约定，仲骐公司有权在戴燕欠费的情况下采取断水断电措施。仲骐公司停止供电系因戴燕违约而引发，仲骐公司采取的断电措施亦符合合同约定，戴燕在可以通过自身履约行为恢复使用案涉商铺的情况下仍拒绝继续履行合同，其应当就此承担责任。故戴燕需交纳2019年11月16日至2019年12月31日期间租金为18750元（12500元/月×1.5月）、物业费3000元（2000元/月×1.5月）。戴燕提出2019年11月16日后租金应按照六折计算的抗辩主张，本院认为，虽然仲骐公司曾向戴燕发出缴费通知同意按照六折计算，但该优惠是以一次性缴纳2019年11月16日至2020年2月15日租金为基础，戴燕在未按通知要求缴纳租金的情况下，不能据此认定双方对月租金数额进行了变更，故对于戴燕的上述抗辩主张，本院不予采纳。关于仲骐公司要求戴燕支付2020年1月3日至2020年3月18日期间的房屋占有使用费的诉讼请求，本院认为，双方虽在合同中约定，如戴燕逾期占用案涉商铺，仲骐公司有权按约定租金标准的2倍收取占有使用费，但双方亦在合同中约定，如戴燕逾期未返还商铺的情况下，仲骐公司有权在公证部门或当地派出所工作人员的见证下将租赁面积内的物品移出场地。仲骐公司也确系通过自行将案涉商铺内的物品清出而收回案涉商铺。租赁合同解除后，戴燕未能及时返还案涉商铺，违反合同约定且存在过错，但仲骐公司未依据约定及时采取止损措施收回商铺，双方对于案涉商铺迟延至2020年3月18日才被收回均存在一定过错，故本院结合双方的过错比例并综合考虑疫情因素，酌定戴燕向仲骐公司支付2020年1月3日至3月18日期间的房屋占有使用费23000元。关于仲骐公司要求戴燕支付月租金及物业管理费三倍的补偿金的诉讼请求，本院认为，合同约定因戴燕违约导致合同解除的，除租赁保证金不予退还外，还需另行支付三个月租金的补偿，上述约定实际系双方对于违约金所作约定，戴燕主张违约金约定过高，故综合考量本案的实际情况、双方过错程度等，本院酌定戴燕应支付的违约金以17500元为宜。关于仲骐公司要求戴燕支付律师费5000元的诉讼请求，本院认为，本院酌定违约金时已充分考量了仲骐公司的损失，上述违约金足以弥补仲骐公司的损失，故对其主张律师费的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付欠付水费430元、公摊电费2166.34元的诉讼请求，本院认为，戴燕亦认可其于2019年12月9日前使用水、电的事实，但因相应抄表数据系仲骐公司单方记录，故本院综合考量实际用水时间及其他类似店铺用水情况等因素，酌定戴燕支付水费160元，公摊电费1000元。关于戴燕要求仲骐公司返还租赁保证金及进场费的诉讼请求，本院认为，租赁合同第三十一条虽约定如戴燕拖欠租赁费用，经仲骐公司催交3日仍不交纳的，仲骐公司有权解除合同并不予退还戴燕交纳的租赁保证金；但租赁合同第三十二条另约定，合同解除的情况下，如戴燕拖欠租赁费用的，应补齐，逾期占用案涉商铺期间，仲骐公司按日租金标准的2倍收取租金，可在戴燕交纳的租赁保证金中予以扣除。根据该条约定，戴燕交纳的29000元保证金实际可用于抵扣戴燕欠付的租金。另关于戴燕交纳的30000元进场费，双方并未明确约定合同解除后的处理方式，仲骐公司虽以行业惯例为由主张不退还进场费，但对其该主张未能提交证据证明，而进场费收据中备注的“一次性”字样亦不能证实仲骐公司关于进场费不应用于冲抵戴燕欠付费用的主张。因双方租赁合同实际已于2019年12月31日解除，故戴燕应承担的进场费数额为11250元（30000元/年÷12月×4.5月）。综上所述，戴燕应当承担的费用包括：2019年11月16日至2019年12月31日期间的租金18750元、物业费3000元、2020年1月3日至2020年3月18日期间的占有使用费23000元、违约金17500元、水费160元、公摊电费1000元、进场费11250元，共计74660元，与戴燕已交纳的租赁保证金29000元、进场费30000元冲抵后，戴燕还应支付仲骐公司15660元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）戴燕与被告（反诉原告）上海仲骐商业管理有限公司就南京市秦淮区建康路2号B2层B203美食广场3号档口签订的《美食广场租赁合同》已于2019年12月31日解除；二、原告（反诉被告）戴燕于本判决生效之日起十日起支付被告（反诉原告）上海仲骐商业管理有限公司15660元；四、驳回原告（反诉被告）戴燕的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）上海仲骐商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1275元，减半收取为637.5元，由原告（反诉被告）戴燕负担121.5元，被告（反诉原告）上海仲骐商业管理有限公司负担516元；反诉案件受理费1520元，由原告（反诉被告）戴燕负担703元，被告（反诉原告）上海仲骐商业管理有限公司负担817元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 员  朱教莉二〇二〇年十二月六日见习书记员  陈志扬