新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新23民终1820号 上诉人（原审被告）：王文斌，男，1978年2月24日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州玛纳斯县。 委托诉讼代理人：许忠汉，新疆金诚信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：玛纳斯县国运汽车运输有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州玛纳斯县乌伊路**。 法定代表人：黄献国，该公司董事长。 委托诉讼代理人：姜燕，女，该公司出纳。 委托诉讼代理人：黄雅敏，新疆凤鸣律师事务所律师。 上诉人王文斌因与被上诉人玛纳斯县国运汽车运输有限责任公司（以下简称国运公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区玛纳斯县人民法院（2020）新2324民初2129号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。上诉人王文斌的委托诉讼代理人许忠汉，被上诉人国运公司的委托诉讼代理人姜燕、黄雅敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 王文斌上诉请求：1．请求撤销玛纳斯县人民法院（2020）新2324民初2129号民事判决第三项，改判由上诉人王文斌支付房屋租金780,902.5元，驳回被上诉人国运公司要求支付“新建大厅”占有使用费的请求；2．请求撤销一审判决第四项，改判由被上诉人国运公司赔偿上诉人王文斌“综合商服楼”装修损失398,210元、“新建大厅”（含“后厨”）装修损失504,603.46元；3．请求撤销一审判决第六项，改判由被上诉人国运公司向上诉人王文斌支付鉴定费用29,955元；4．请求撤销一审判决第八项，改判由被上诉人国运公司向上诉人王文斌赔偿“综合商服楼”第三层迟延交付而导致的经营损失100,000元（以鉴定为准）。事实与理由：一审认定上诉人王文斌应当支付“综合商服楼”租金数额819,602.02元有误。“综合商服楼”第三层晚交11个月，一审只扣除11个月租金，未扣除2个月装修期的租金，不符合双方合同约定，也不符合客观事实，自2015年至2019年的租金应为809,902.5元，一审多计算了9,699.52元；一审判令由上诉人王文斌支付“新建大厅”占有使用费491,181.33元错误，“新建大厅”属于非法建筑，即使上诉人王文斌撕去封条使用，也是非法使用，对于违法行为不应支持，且根据最高院的相关司法解释，合同无效承租人应当支付房屋占用使用费的前提是承租人能正常使用房屋。本案中，上诉人王文斌无法正常使用房屋，因此判令支付占有使用费不符合法律规定，即使应当支付占有使用费，一审也程序违法，被上诉人仅主张了房屋租金，没有主张“新建大厅”占有使用费，一审法院判非所诉，超出审理范围，且一审法院多计算了400平方米；一审认定“综合商服楼”装修损失由上诉人王文斌承担50％、“新建大厅”装修损失由上诉人王文斌承担30％，依据不足。“综合商服楼”装修损失的产生，是因为合同解除导致，一审支持了上诉人王文斌解除合同的请求，一审判决自相矛盾。“新建大厅”属于非法建筑，上诉人王文斌在无法识别的情况下进行装修，一审认定上诉人承担30％的责任，明显不公平。“后厨”是《房屋出租合同》的有机组成部分，因此“后厨”的装修损失应当由被上诉人国运公司承担；一审认定“综合商服楼”的鉴定费用9,955元由上诉人王文斌承担50％、“新建大厅”鉴定费用20,000元由上诉人王文斌承担30%依据不足；一审判决驳回上诉人王文斌要求被上诉人国运公司赔偿“综合商服楼”第三层迟延交付的经营损失于法无据。 国运公司辩称，2014年9月3日双方签订合同时“综合商服楼”第三层还被成平令占着，大厅也还未建，什么时候建好没有具体的日期。考虑到这两个方面，被上诉人国运公司给上诉人王文斌降低租金至300,000元。王文斌装修的同时，新建大厅也停工了，但是王文斌要求继续建。到2014年12月一、二层开业，因为进入冬季所以大厅建设就处于停滞状态。经过多方协调2015年夏天又开始施工。2015年12月15日交第一笔租金时王文斌拒交租金，在“新建大厅”交付后王文斌将负一层租给他人使用。消防部门一直下达的是整改通知书，酒店一直在经营，一直到2020年第一次疫情才关门。“新建大厅”占用使用费的问题，在一审庭审中经法官释明，被上诉人国运公司要求上诉人王文斌支付占有使用费。关于损失的问题，是双方共同过错导致的合同解除。“后厨”是独立的房屋，王文斌在免费使用。一审按照过错责任分配鉴定费用并无不当。国运公司并没有迟延交付房屋的行为，所以王文斌要求经营损失没有依据。 国运公司向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告支付2015年至2019年的租金1,352,595元，并支付逾期付款利息损失197,097元；2．判令被告承担本案案件受理费、鉴定费和邮寄送达费。 王文斌向一审法院提出反诉请求：1．解除原、被告之间签订的房屋租赁合同（合同中的有效部分）；2．判令原告向被告赔偿因原告迟延交付“综合商服楼”第三层给被告造成的营业损失250,000元（以鉴定结果为准）；3．判令原告赔偿被告“新建大厅”的装修损失1,200,000元（以鉴定结果为准）；4．判令原告赔偿被告“综合商服楼”的装修损失1,600,000元（以鉴定结果为准）；5．判令原告向被告返还押金50,000元；6．判令原告承担本案的鉴定费和其他诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年9月3日，原告国运公司与被告王文斌签订了一份房屋租赁合同，约定原告将位于××县,113.74平方米以及连接商服楼北边“新建大厅”与“地下;地下大厅&rdquo下楼约800平方米）一并出租给被告使用。租期十年，自2015年1月1日至2024年12月31日止，租金为每年300,000元，第一年租金于2015年12月15日前一次性交清；2016年租金于当年2月28日前交清；后八年的租金一年一交（即：在前一年12月交清下年租金叁拾万元）。房屋租赁合同第一条第5项约定：租赁物以交付现状为准。合同签订后，被告向原告支付押金50,000元。原告按合同约定的时间将综合楼一、二层交付给被告，因第三层原承租人成平令与原告之间存在纠纷，原告未按时将综合楼第三层交付给被告。2015年11月29日，被告与成平令达成装修成本转让协议，被告共向成平令支付29,000元后，成平令将综合楼第三层交付给被告，该29,000元是被告因履行租赁合同另行增加的支出费用。2016年1月14日，被告在玛纳斯县工商局注册“玛纳斯县玉宾阁饭店”，经营范围：单纯火锅（不含凉菜、裱花蛋糕、生食海产品服务。依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2014年9月3日原、被告签订合同时，合同约定的“新建大厅”与“地下;地下大厅&rdquo建设完成。2015年10月2日，“新建大厅”与“地下;地下大厅&rdquo完工后并交付给被告，被告对“新建大厅”进行了装修后，于2015年12月28日投入使用，“地下;地下大厅&rdquo行装修，被告一直使用“综合商服楼”及“新建大厅”。原告修建的“新建大厅”与“地下;地下大厅&rdquo未取得规划许可证。“新建大厅”建成后，被告在“新建大厅”旁又修建了“后厨”，作为“新建大厅”与综合楼的附属设施，“后厨”部分未包括在房屋租赁合同内，一直由被告免费使用。2016年4月9日，玛纳斯县公安消防大队对玛纳斯县玉宾阁饭店进行消防监督检查时，发现存在消防违法行为，发出责令限期改正通知书，查封期限三个月（2016年4月9日至2016年7月9日），被告停业三个月。2017年4月，玛纳斯县公安消防大队又对玛纳斯县玉阁饭店进行消防监督检查时，查封期限一个月（2017年4月7日至2017年5月10日）。2018年1月，被告因消防不符合要求，玛纳斯县公安消防大队将“新建大厅”查封，没有送达整改通知书。原、被告双方在租赁合同履行过程中，对履行租赁合同存在较大争议，被告至今未按合同约定向原告支付2015年至2019年的房屋租金，原告遂诉至法院。被告在诉讼过程中提出解除合同、赔偿装修损失等反诉请求。2018年7月，经被告申请，一审法院委托新疆华正价格评估有限公司对“新建大厅”的装修费用及现值进行了价值评估。2018年8月29日，新疆华正价格评估有限公司作出评估报告，结论为：“新建大厅”现价值价格评估金额为RMB504,603.46元（其中“新建大厅”装修价值420,104.49元；“后厨”装修现价值84,498.97元）。被告支出鉴定费20,000元。经质证，原告对评估报告的真实性认可，但认为评估报告已过1年的有效期，评估报告中的装修存在折旧，对评估的装修价值不予认可。被告对评估报告的真实性没有异议，认为评估结果过低，与被告实际装修所付出的成本相差过大。被告虽对评估结论有异议，但并未提供相反证据予以反驳，因评估机构和评估人均有评估资质，评估结论所依据的材料客观、真实、全面，该评估报告的评估程序合法，有明确的评估结论，故对该评估结论的真实性、关联性及合法性予以确认。2019年12月5日，经被告申请一审法院委托新疆百家价格评估事务所对“综合商服楼”第三层自2015年1月1日至2016年1月31日期间的经营利润损失以及“综合商服楼”一至三层（含外墙）剩余租期（2019年11月2日至2024年12月31日）的装修现价值进行了价值评估。2020年3月27日，新疆百家价格评估事务所作出评估报告，结论为：玛纳斯县“综合商服楼”一至三层（含外墙）剩余租期的装修现价值为398,210元（取整数）。被告支出鉴定费9,955元。经质证，原告对评估报告的真实性认可，但认为评估报告明细表的其他项目中的第6项LED大屏的评估价值4,224元、第7项LED大屏钢架支撑评估价值1,800元、第8项门头制作评估价值26,584元、第10项外围门厅雨棚制作评估价值5,664元、第11项内院彩钢棚评估价值1,600元应当减掉，理由是被告可拆卸LED大屏、LED大屏钢架支撑、门头重复使用，外围门厅雨棚和内院彩钢棚是被告租赁房屋后自己搭建，不在原告的出租范围内。被告对评估报告的真实性没有异议。因评估机构和评估人均有评估资质，评估结论所依据的材料客观、真实、全面，该评估报告的评估程序合法，有明确的评估结论，故对该评估结论的真实性、关联性及合法性予以确认。由于评估申请人王文斌未向新疆百家价格评估事务所提供经营收入、支出、税收等合法全面的评估资料，故新疆百家价格评估事务所无法对“综合商服楼”第三层自2015年1月1日至2016年1月31日期间的经营利润损失作出客观、有效、公正的评估，故新疆百家价格评估事务所对被告王文斌的此项评估申请不予评估并函复法院。一审法院认为：原、被告签订的房屋租赁合同由两部分组成，第一部分为“综合商服楼”一至三层的房屋租赁合同，第二部分为连接商服楼北边“新建大厅”与“地下;地下大厅&rdquo屋租赁合同。关于第一部分“综合商服楼”一至三层的房屋租赁合同效力，依据双方签订的房屋租赁合同，该部分房屋租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，房屋租赁合同合法、有效，双方应依照合同约定，全面履行合同义务。对于原告要求被告支付2015年至2019年“综合商服楼”租金的诉讼请求，因被告至今未按合同约定向原告支付“综合商服楼”一至三层的租金，原告请求于法有据，按照双方约定的年租金标准，以及“综合商服楼”一至三层实际面积与实际交付时间，确认被告应承担的租金。因2015年原告实际交付“综合商服楼”第三层的时间迟延11个月，应扣除第三层相应的租金，原告出租的“综合商服楼”和“新建大厅”“地下;地下大厅&rdquo面积为1913.74㎡（“综合商服楼”1113.74㎡＋“新建大厅”“地下;地下大厅&rdquo0㎡），年租金为300,000元即156.76元/㎡（300,000元÷1913.74㎡），“综合商服楼”第三层的面积为371.25㎡（“综合商服楼”1113.74㎡/3），被告应向原告支付2015年“综合商服楼”的租金为121,242.49元【（1113.74㎡×156.76元/㎡）-（156.76元/㎡×371.25㎡÷12个月×11个月）】；2016年至2019年的租金按合同约定的300,000元/年计算，被告应向原告支付“综合商服楼”2016年至2019年的租金为698,359.53元（1113.74㎡×156.76元/㎡×4年），被告应向原告支付上述2015年至2019年“综合商服楼”的租金共计819,602.02元（121,242.49元+698,359.53元），被告王文斌提出其向成平令支付的29,000元装修补偿款应折抵租金，经审查，原告将房屋出租给被告后，因“综合商服楼”第三层原承租人成平令拒绝搬出，被告王文斌为了租赁综合楼第三层又向原承租人成平令支付了29,000元装修补偿款，该29,000元装修补偿款系被告因租赁原告房屋额外支出的费用，该部分费用应当由原告承担，该29,000元折抵租金后，被告向原告支付“综合商服楼”的租金应为790,602.02元（819,602.02元-29,000元），一审法院对原告此项诉讼请求的合理部分790,602.02元予以支持，超出部分与事实不符，不予支持。关于第二部分连接商服楼北边“新建大厅”与“地下;地下大厅&rdquo租赁合同的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。由于原告建造的“综合商服楼”北边的“新建大厅”与“地下;地下大厅&rdquo后至今未取得规划许可证，未办理建设施工审批手续，该部分租赁合同无效。对于无效租赁合同部分，依据上述法律规定，因无效合同取得的财产应予返还，一审法院确认由被告王文斌向原告返还“新建大厅”（含“新建大厅”一层及负一层）。对于原告主张的“新建大厅”与“地下;地下大厅&rdquo屋租金（房屋占有使用费）的请求，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的法律规定，参照双方租赁合同约定的租赁面积、租金标准及实际使用时间，确定该部分房屋占有使用费。2014年9月，双方签订房租赁合同时，商服楼北边“新建大厅”与“地下;地下大厅&rdquo建设中，原告实际交付“新建大厅”与“地下;地下大厅&rdquo间为2015年10月2日，租金应当予以扣减（扣除迟延交付9个月）。而在实际租赁过程中，因“新建大厅”与“地下;地下大厅&rdquo建设许可合法手续，玛纳斯县公安消防大队于2016年4月9日及2017年4月对“新建大厅”分别进行了查封，结合原告实际交付“新建大厅”与“地下;地下大厅&rdquo，以及被告实际经营使用“新建大厅”与“地下;地下大厅&rdquo间，再扣除2016年4月9日玛纳斯县公安消防大队查封“新建大厅”三个月的租金，以及2017年查封“新建大厅”一个月的租金，确定被告应向原告支付2015年“新建大厅”与“地下;地下大厅&rdquo屋占有使用费为31,352元【（800㎡×156.76元/㎡）-（800㎡×156.76元/㎡÷12个月×9个月）】；被告应向原告支付2016年至2019年“新建大厅”与“地下;地下大厅&rdquo屋占有使用费为459,829.33元【（800㎡×156.76元/㎡×4年）-（800㎡×156.76元/㎡÷12个月×4个月）】；被告应向原告支付上述2015年至2019年“新建大厅”与“地下;地下大厅&rdquo屋占有使用费共计491,181.33元（31,352元+459,829.33元），一审法院对原告此项诉讼请求的合理部分491,181.33元予以支持，超出部分与事实不符，不予支持。被告应向原告支付2015年至2019年“综合商服楼”的租金和“新建大厅”与“地下;地下大厅&rdquo屋占有使用费合计为1,281,783.35元（790,602.02元+491,181.33元）。关于原告要求被告支付迟延付款利息197,097元的请求，经核实，原告作为出租人，未完全按租赁合同的约定履行交付出租房屋的义务，导致双方发生纠纷，原告具有过错，违约在先。故对其要求被告支付欠付房租利息的诉讼请求，一审法院依法不予支持；对于原告主张的无效部分的迟延履行利息的请求，无法律依据，不予支持。关于被告提出“新建大厅”与“地下;地下大厅&rdquo际面积大于约定面积，租金应按实际使用面积计算的辩解意见，虽然双方对“新建大厅”及“地下;地下大厅&rdquo积存在争议，但依据双方合同中对租赁房屋面积的约定，以及租赁合同标的物的使用功能及价值，应按照双方约定的800平方米，作为确定相应租金计算的依据，被告该辩解与双方合同约定不符，理由不能成立，一审法院不予采纳。关于被告提出“原告在被告处合计消费10,057元应从租金中抵扣”的辩解意见，对此原告不认可，由于该欠款单上没有加盖被告公司印章，欠款属于个人行为还是公司行为尚不能确认，故被告抵扣租金的辩解理由不成立，一审法院不予采纳。被告可另行向利害关系人主张。关于被告请求依法解除房屋租赁合同中有效部分（“综合商服楼”一至三层）的反诉请求。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：．．．．．（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案中，原告建造的“新建大厅”与“地下;地下大厅&rdquo后至今未取得规划许可证，未办理建设施工审批手续，该部分租赁合同属于无效合同。原告不能按租赁合同约定向被告履行出租800㎡“新建大厅”与“地下;地下大厅&rdquo务，“新建大厅”与“地下;地下大厅&rdquo赁面积占总租赁面积的41.8%（800㎡÷1913.74㎡），必然会影响被告经营餐厅的整体使用效能，被告在签订房屋租赁合同时获取1913.74㎡餐厅经营收益的预期合同目的将无法实现，故被告要求解除与原告于2014年9月3日签订的房屋租赁合同中有效部分（“综合商服楼”一至三层）的反诉请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于被告要求原告赔偿“综合商服楼”装修损失160万元（以鉴定结果为准）的请求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。因被告对“综合商服楼”的装修已形成了附合的装饰装修物，原、被告对已形成附合的装饰装修物在解除合同时的处理无法协商一致，虽然原告对合同的解除存在过错，但被告租赁原告房屋五年来至今未向原告支付分文租金，被告亦存在拒不履行支付租金的主合同义务的违约行为，根据上述司法解释第十一条第（三）项的规定，对“综合商服楼”剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应由原、被告根据各自的过错承担相应的责任，一审法院酌情认定原告向被告承担“综合商服楼”剩余租赁期内的装饰装修残值损失50%的责任即199,105元（398,210元×50%），被告自行承担50%责任，对被告该项反诉请求的合理部分199,105元，一审法院予以支持，超出部分不予支持。关于被告要求原告赔偿迟延支付“综合商服楼”第三层的营业损失250,000元（以鉴定结果为准）的反诉请求。因原告与成平令之间存在“综合商服楼”第三层的租赁纠纷，导致原告迟延交付“综合商服楼”第三层，但本案已对迟延交付“综合商服楼”第三层的租金做了相应扣减，并且双方在签订租赁合同时被告明知“综合商服楼”的第三层是成平令租赁，但仍然约定租赁物以交付现状为准，足以反映出被告对“综合商服楼”第三层可能产生的营业损失已做了充分考虑，故对被告该反诉请求，一审法院不予支持。关于被告要求原告赔偿“新建大厅”装修损失120万元（以鉴定结果为准）的反诉请求，因被告对“新建大厅”的装修已形成了附合的装饰装修物，因该“新建大厅”属于无效合同部分，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，由于双方对添附物的处分未能达成一致意见，按照双方在合同无效中的过错责任，并依照新疆华正价格评估有限公司对“新建大厅”装修现价值的评估结论420,104.49元确认原告应赔偿的数额，由于“新建大厅”至今未办理合法手续，导致“新建大厅”不能正常租赁使用，因此，原告应承担该部分合同无效的主要责任；被告在“新建大厅”房产手续不全情形下对租赁物进行装修也有过错，应承担次要责任，考虑到被告装修“新建大厅”后一直在使用“新建大厅”，故酌情确认原告承担70%的责任，被告承担30%责任。因新疆华正价格评估有限公司对“新建大厅”装修现价值的评估系2018年8月29日作出，根据原、被告签订的房屋租赁合同中租期至2024年12月31日止的约定，“新建大厅”的装修折旧费约为5,527.69元/月（420,104.49元÷76个月），扣减2018年8月29日至2020年5月31日“新建大厅”的装修折旧费116,081.49元（5,527.69元/月×21个月）后，原告应向被告赔偿“新建大厅”的装饰装修物现价值损失为212,816.1元【（420,104.49元一116,081.49元）×70%】，故对被告该项反诉请求的合理部分212,816.1元，一审法院予以支持，超出部分不予支持。因“新建大厅”的装修现价值可以通过扣减折旧费的方式确定，故对被告要求再次评估“新建大厅”装修现价值的申请不予准许。由于“后厨”是作为“新建大厅”与综合楼的附属设施，虽然评估报告对“后厨”装修现价值确认为84,498.97元，但原、被告双方签订的租赁合同中，并未包括“后厨”的租赁，因“后厨”一直由被告免费使用，故被告要求解除租赁合同后应由被告自行承担“后厨”的装修现价值损失，对被告要求原告承担“后厨”的装修损失84,498.97元的诉讼请求，一审法院不予支持。原告应向被告赔偿“综合商服楼”和“新建大厅”与“地下;地下大厅&rdquo修损失合计为411,921.1元（212,816.1元+199,105元）。关于被告要求原告退还押金50,000元的反诉请求，因原、被告双方签订的房屋租赁合同的有效部分（“综合商服楼”一至三层）应当解除，故原告应向被告退还押金50,000元，对被告该反诉请求一审法院予以支持。关于被告要求原告承担“新建大厅”及“地下;地下大厅&rdquo定费20,000元的反诉请求，因“新建大厅”及“地下;地下大厅&rdquo赁属于无效合同部分，对于合同无效双方均负有责任，一审法院按照双方在履行“新建大厅”及“地下;地下大厅&rdquo合同中的主次责任，确认该项费用的承担，即原告承担70%的鉴定费即14,000元（20,000元×70%）；被告自行承担30%的鉴定费即6,000元（20,000元×30%）。关于被告要求原告承担“综合商服楼”的鉴定费9,955元的反诉请求，因“综合商服楼”的租赁属于有效合同部分，对于解除“综合商服楼”的租赁双方均负有同等责任，按照双方在解除“综合商服楼”租赁合同中所负的同等责任，确认该项费用的承担，即原告承担50%的鉴定费即4,977.5元（9,955元×50%）；被告自行承担50%的鉴定费即4,977.5元（9,955元×50%）。原告应向被告承担“新建大厅”及“地下;地下大厅&rdquo定费和“综合商服楼”的鉴定费共计18,977.5元（14,000元+4＋977.5元），对被告此项反诉请求的合理部分，一审法院予以支持，超出部分不予支持。遂判决：一、原告（反诉被告）玛纳斯县国运汽车运输有限责任公司与被告（反诉原告）王文斌签订的房屋租赁合同中商服楼北边新建大厅与地下大厅部分的租赁合同无效，被告（反诉原告）王文斌于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）玛纳斯县国运汽车运输有限责任公司返还新建大厅与地下大厅；二、解除被告（反诉原告）王文斌与原告（反诉被告）玛纳斯县国运汽车运输有限责任公司于2014年9月3日签订的房屋租赁合同中综合商服楼部分的租赁合同；三、被告（反诉原告）王文斌于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）玛纳斯县国运汽车运输有限责任公司支付租金790,602.02元（已计算至2019年12月31日）、房屋占有使用费491,181.33元（已计算至2019年12月31日），合计1,281,783.35元；四、原告（反诉被告）玛纳斯县国运汽车运输有限责任公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）王文斌赔偿新建大厅装修损失212,816.1元、综合商服楼装修损失199,105元，合计411,921.1元；五、原告（反诉被告）玛纳斯县国运汽车运输有限责任公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）王文斌退还押金50,000元；六、原告（反诉被告）玛纳斯县国运汽车运输有限责任公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）王文斌支付鉴定费18,977.5元；七、驳回原告（反诉被告）玛纳斯县国运汽车运输有限责任公司其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）王文斌其他反诉请求。以上被告（反诉原告）王文斌应承担的给付义务（租金790,602.02元+房屋占有使用费491,181.33元）与原告（反诉被告）玛纳斯县国运汽车运输有限责任公司应承担的给付义务（装修损失411,921.1元+押金50,000元+鉴定费18,977.5元）相互折抵，被告（反诉原告）王文斌应向原告（反诉被告）玛纳斯县国运汽车运输有限责任公司给付800,884.75元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 一审查明事实中“2016年1月14日，被告在玛纳斯县工商局注册‘玛纳斯县玉宾阁饭店’”，二审中查明时间应为2015年1月14日；一审查明“‘新建大厅’建成后，被告在‘新建大厅’旁又修建了‘后厨’，作为‘新建大厅’与综合楼的附属设施部分未包括在房屋租赁合同内，一直由被告免费使用”,二审中查明该“后厨”系被上诉人国运公司所建，做为“新建大厅”的附属设施由上诉人王文斌使用。该两处事实一审认定有误，本院予以纠正。其他一审查明事实与二审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，争议焦点一、关于上诉人王文斌应当支付的“综合商服楼”的租金数额及“新建大厅”“地下;地下大厅&rdquo占有使用费数额的认定问题。上诉人王文斌与被上诉人国运公司对“综合商服楼”一至三层的房屋租赁合同有效及该部分合同予以解除的事实和连接商服楼北边“新建大厅”与“地下;地下大厅&rdquo屋租赁合同无效的事实均无异议，本院确认自上诉人王文斌向被上诉人国运公司移交房屋之日起，即2020年6月30日，双方于2014年9月3日签订的房屋租赁合同中综合商服楼部分的租赁合同予以解除并确认“新建大厅”与“地下;地下大厅&rdquo的房屋租赁合同无效。从上诉人王文斌与被上诉人国运公司签订的《房屋租赁合同》来看，双方并没有对装修期间及装修期的租金予以扣除进行约定，虽然双方于2014年9月3日签订合同，约定合同期限自2015年1月1日起至2024年12月31日止，但并不能推定“综合商服楼”第三层于2015年11月29日交付后顺延2个月装修期并扣除相应租金。 依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，故占有使用费也是参照租金的标准支付。从一审法院2020年4月22日开庭笔录来看，一审法院在查明连接商服楼北边“新建大厅”与“地下;地下大厅&rdquo无效后，就合同效力向被上诉人国运公司当事人进行了释明，并征询了当事人的意见，被上诉人国运公司明确表示就“新建大厅”主张房屋占有使用费，一审据此判决，程序合法。上诉人王文斌称无法正常使用房屋，不应支付占有使用费，其未向法庭提交充足的证据证实其主张，且与一、二审庭审中上诉人王文斌自认使用房屋的事实不符，本院不予支持。一审判决依据上诉人王文斌使用房屋的情况及被上诉人国运公司交付房屋的情况认定上诉人王文斌应当支付的“综合商服楼”的租金数额及“新建大厅”“地下;地下大厅&rdquo占有使用费的数额并无不当。 争议焦点二、关于被上诉人国运公司应当承担的装修损失及鉴定费用的认定。双方对经评估鉴定确认玛纳斯县“综合商服楼”一至三层（含外墙）剩余租期的装修现价值为398,210元及“新建大厅”装修现价值420,104.49元的事实均无异议。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；……”。因上诉人王文斌租赁房屋期间未向被上诉人国运公司支付租金，存在不履行支付租金的主合同义务的违约行为，一审酌定双方各承担“综合商服楼”剩余租赁期内的装饰装修残值损失50%的责任即199,105元（398,210元×50%）并无不当。“新建大厅”至今未办理合法手续，导致租赁合同无效，双方均有过错，被上诉人国运公司应承担该部分合同无效的主要责任，上诉人王文斌在“新建大厅”房产手续不全情形下未尽到审查义务应承担次要责任，一审判决扣减2018年8月29日至2020年5月31日“新建大厅”的装修折旧费后，确认上诉人王文斌承担30%的责任合理合法。因“后厨”部分由上诉人王文斌免费使用，被上诉人国运公司并未收取该部分房屋使用费，不应承担相应装修损失。一审判决被上诉人国运公司应向上诉人王文斌赔偿“综合商服楼”和“新建大厅”与“地下;地下大厅&rdquo修损失合计为411,921.1元并无不当。 关于鉴定费用如何负担的问题。鉴定费用系损失的一部分，一审法院按照双方在合同履行过程中的过错程度认定各自应负担的鉴定费数额正确，本院予以确认。 争议焦点三、关于被上诉人国运公司是否应当支付“综合商服楼”第三层延迟交付的经营损失的问题。因被上诉人国运公司与成平令之间存在“综合商服楼”第三层的租赁纠纷，导致被上诉人国运公司迟延交付“综合商服楼”第三层。上诉人王文斌主张延迟交付给其造成的经营损失并申请对“综合商服楼”第三层自2015年1月1日至2016年1月31日期间的经营利润损失进行评估。一审法院依当事人申请委托评估后，因利润评估的特殊性，需要收入、支出、税收等资料，方可作出公正客观地评估，但由于上诉人王文斌提供的证据不足，评估机构无法进行评估并于2020年3月27日向一审法院出具不予评估的说明。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，上诉人王文斌应承担举证不能的后果。 综上所述，上诉人王文斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14,725元，由上诉人王文斌自行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘秀春 审 判 员 肖 明 审 判 员 赵丽丽 二〇二〇年十二月二十日 法官助理 刘丽梅 书 记 员 李乔思