江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初6656号原告：程勇，男，汉族，1978年8月17日出生，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人:戴明宇，江苏显明律师事务所律师。委托诉讼代理人:朱萍萍，原告妻子,汉族,1985年10月30日出生,住南京市栖霞区。被告：南京章鲜生农副产品有限公司，统一社会信用代码91320113MA21LK414A,住所地南京市栖霞区迈皋桥街道和燕路******。法定代表人:章云晶，该公司执行董事。委托诉讼代理人:胡勇，北京市隆安(南京)律师事务所律师。委托诉讼代理人:袁丹，北京市隆安(南京)律师事务所律师。原告程勇与被告南京章鲜生农副产品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序,由审判员许庆林独任审判，于2020年11月17日、12月2日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人戴明宇、朱萍萍，被告法定代表人章云晶、委托诉讼代理人胡勇、袁丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告返还原告租金18600元、物业费3000元、押金10000元；2、判令被告赔偿原告经营损失50000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年6月8日，原告与被告签订了一份《承包合同》。合同约定，被告将位于南京市栖霞区场地发包给原告经营，承包期限为一年，自2020年7月1日至2021年6月30日为止，租金为18600元、物业费3000元、押金10000元。合同签订后，原告给付了上述款项。然而，在履行合同过程中，被告以不正当的理由阻碍原告正常经营，致使原告无法正常使用场地，造成了经营上的损失。为维护自身合法权益,请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，1、原告陈述与事实不符。原被告双方签订承包合同后，被告已经向原告交付商铺，不存在阻碍原告正常经营的情况。2、原告违约在先。根据被告抄表统计，原告2020年9月水电费924元，10月水电费980元，原告应当分别于2020年10月14日、10月27日前向被告缴纳，但是原告至今未缴纳。根据承包合同第七条第三款约定，水电费违约金为1752元，应当从押金中予以扣除。3、原告违约提前解除合同，要求被告全额返还租金没有事实和法律依据。原告在2020年10月30日前还在实际使用商铺，根据承包合同第二条第二款的约定，提前解除承包合同应当支付免租期租金，即自2020年6月8日起，原告实际占用商铺日至2020年10月30日交还房屋止，共计144天，租金为7358.4元、物业费为1180.8元，合计8539.2元。根据承包合同第九条第一款约定，原告提前解除合同，应当承担承包金的两倍作为违约金，上述金额应当相应扣除。4、原告要求被告赔偿经营损失无事实和法律依据，因为原告一直在经营，不存在经营损失。请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方无异议的事实如下：1、2018年12月3日，被告与案外人江苏华农农贸市场管理服务有限公司第六分公司签订一份《承包合同》，由被告承包该公司位于南京市栖霞区中心菜场，面积约441平米。承包期限三年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止。2020年6月8日，原被告双方签订一份《承包协议》，约定由被告将南京市栖霞区室中的20号场地18平米承包给原告经营，约定只限于经营冷冻食品。承包期限为一年，自2020年7月1日起至2021年6月30日止。免租期为22天，自房屋交付之日起至2020年6月30日止。承包金为每年18000元，物业费3000元，保证金10000元。乙方（原告）入住装修前，须向消防部门办理相关手续，并取得装修工程设计审核意见书后方可施工。开业前必须取得消防验收合格意见书后方可正式营业。该协议对其他事项也作了相应约定。同日，原告向被告交纳一年房租18600元（含600元垃圾费）、物业费3000元、押金10000元。被告为原告等经营户办理了餐饮营业执照。经营过程中，原告常被被告要求关门停业，待相关部门检查后再营业。2020年10月12日，原告委托律师向被告发送律师函，主要内容为：双方签订了协议，原告也按约交纳了相关费用，但被告以不正当的理由阻碍原告正常经营，造成原告经营损失，被告构成违约，要求解除合同，被告退还原告所有款项并赔偿损失。3、原告于2020年10月31日正式搬离，将商铺交还给被告。4、原告2020年9月份水电费924元和10月份水电费980元未交纳。双方有异议的事实如下：1、原告认为被告违规招商，由于消防不符合要求，致使其餐饮无法正常经营。遇有相关部门安全、卫生检查，被告即要求原告等商户停业关门。原告提供相关媒体以及江苏零距离节目对被告违规发包进行过报道。被告认为要求原告停业关门系政府部门创建卫生城市要求，并提供农贸市场消防验收合格证明。2、原告对其损失50000元举证如下，自2020年7月15日起至2020年8月14日止的月营业额为47376元；2020年8月15日至9月14日止的月营业额为25598元；2020年9月15日至2020年10月14日止的月营业额为25557元；2020年10月15日至10月31日止的半个月营业额为4509元。原告认为正常营业每月有47000元左右营业额，之后每月只有25000元左右。被告对此营业额不予认可。3、原告认为给过被告1000元代办另一个营业执照，被告未办理，应当退还。被告则认为这1000元并非办理营业执照费用，是换现金给原告的。上述事实，有原告提供的承包协议、款项支付凭证、视频录像、当事人陈述等证据证实。本院认为，本案主要争议焦点是：一、关于双方签订的《承包协议》效力问题。二、如何认定原告的经营损失。关于第一个争议焦点合同效力。本院认为，被告将原先用作农贸市场经营的场地擅自变更用途，用作餐饮经营，但并未按照《中华人民共和国消防法》相关规定办理建设工程消防设计审核、验收或者备案手续即对外发布招租信息，与原告签订《承包协议》，因属于人员密集地下场所必须取得消防许可证方可经营。经相关媒体报道后，被告至今也未取得消防验收合格证，故该承包协议应属无效。而该协议无效，主要责任应在被告方。但作为原告，也应当尽到审慎注意义务，在对方没有出示相关权属和消防验收合格的证据前应当拒绝签订。原告承诺经营项目只限于冷冻食品，其在未办理消防验收合格手续情况下用作餐饮外卖经营，同样存在过错。本院认定被告负70%过错责任，原告负30%过错责任。关于原告损失如何认定。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告提出由于被告妨碍原告正常经营，造成其2个半月营业额下滑，损失50000元。对此，本院认为，原告提供的证据能够证明因被告过错造成其损失，但该营业额收入不能必然反映其实际损失，还需扣除营业成本等，本院根据外卖行情、营业成本、当事人双方过错等因素，酌定原告2个半月实际减少收入的经济损失为12500元。关于原告交纳的租金等费用。本院认为，原告在2020年10月31日将房屋退还给被告，原告实际用房时间为4个月，应当支付房屋占有使用费，标准参照租金标准的70%计算，核算为4340元（18600元/年÷12个月×4个月×70%），退还原告14260元（18600元－4340元）。原告交纳物业费3000元，按照其实际使用房屋4个月及过错责任计算为700元（3000元÷12个月×4个月×70%）），剩余的2300元应当退还。保证金10000元应当退还。另外，被告提出水电费问题，原告认可9月份之后水电费未交纳。根据被告提供的数据，9月份水电费924元,10月份水电费980元，合计1904元，此款原告应当支付。对于原告提出的另外支付给被告办理另一营业执照1000元，被告不认可。因这1000元性质不明，故不宜在本案中一并处理。综上所述，被告应当退还原告房屋占有使用费14260元，物业费2300元，押金10000元，合计26560元。扣除原告应当支付的水电费1904元，被告应当退还原告24656元，同时赔偿原告经济损失12500元。因原告没有证据证明被告有转移财产迹象而坚持诉讼保全，故该保全费由原告自行承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南京章鲜生农副产品有限公司自本判决生效之日起10日内退还原告程勇各项费用24656元；二、被告南京章鲜生农副产品有限公司自本判决生效之日起10日内赔偿原告程勇经济损失12500元。如当事人未按照本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行利息。案件受理费1840元，减半收取920元，由被告南京章鲜生农副产品有限公司负担。诉讼保全费336元，由原告程勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  许庆林二〇二〇年十二月七日法官助理任玲书记员郑佳玲