广东省英德市人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤1881执异306号 异议人（案外人）：付佰许，男，1963年11月23日出生，汉族，住广东省英德市。 异议人（案外人）：朱秀花，女，1962年7月24日出生，汉族，住广东省英德市。 异议人共同委托代理人：张帮练，广东德众律师事务所律师。 异议人共同委托代理人：梁平，广东德众律师事务所律师。 申请执行人：广东粤财资产管理有限公司，住所地：广州市。 委托代理人：凌宝锐，广东银沐律师事务所律师。 委托代理人：陈宇斌，系公司员工。 被执行人：英德市英城宝华建材商行，住所地：英德市英城。 被执行人：英德市宏兴房地产咨询服务有限公司（原英德市宏兴房地产开发有限公司），住所地：英德市。 法定代表人：黄明忠。 被执行人：广东省英德友谊医院，住所地：英德市。 法定代表人：黄莉莉。 被执行人：广东力华投资控股有限公司，住所地：英德市。 法定代表人：黄爱玉。 被执行人：潘翠娥，女，汉族，1956年11月13日出生，住英德市。 被执行人：黄莉萍，女，汉族，1985年5月5日出生，住英德市。 被执行人：黄金华，男，汉族，1962年6月20日出生，住英德市。 被执行人：黄明忠，男，汉族，1983年2月6日出生，住英德市。 本院在执行申请执行人广东粤财资产管理有限公司与被执行人英德市英城宝华建材商行、英德市宏兴房地产咨询服务有限公司、广东省英德友谊医院、广东力华投资控股有限公司、潘翠娥、黄莉萍、黄金华、黄明忠金融借款合同纠纷一案中，异议人向本院提出书面异议，请求解除对位于英德市教育路六号金华大厦XXX栋XX层的房产（产权证号：Ｃ6××45）的查封，并停止对其的拍卖、执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查并于2020年11月24日公开听证，异议人付佰许、朱秀花及其共同委托代理人梁平到庭，申请执行人的委托代理人凌宝锐到庭,被执行人广东省英德友谊医院的法定代表人黄莉莉到庭。现已审查终结。 异议人称，异议人付佰许、朱秀花为夫妻关系，两异议人购买了位于英德市教育路××大厦××号商铺，三间商铺均为夫妻共同财产。购铺情况如下：2008年12月22日，异议人付佰许于英德市宏兴房地产开发有限公司（后变更为英德市宏兴房地产咨询服务有限公司）签订《商品房买卖合同》，异议人付佰许以558258元的价格购买位于英德市教育路××大厦××号商铺，合同约定异议人按一次性付款方式支付房款，签合同之日起乙方（异议人）在交付首次款项人民币壹拾伍万元后，每月12号前向甲方（英德市宏兴房地产开发有限公司）支付人民币柒万元，每月付甲方款项以方条、模板、装修材料作为供商铺款项，如每月还差供款，以现金形式付所差欠的款项，在2009年12月前付清所购买商铺总款项。并约定出卖人于2009年8月31日前将商品房交付给异议人使用，在商品房交付使用后380日内报产权登记机关备案。签订合同后，异议人付佰许于2008年12月22日至2009年2月12日现金支付购房款294149元，余款以模板、装修材料顶抵。2008年12月22日，异议人朱秀花与英德市宏兴房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以890900元的价格购买位于英德市教育路××大厦××号商铺，合同约定异议人按一次性付款方式支付房款，签合同之日起乙方（异议人）在交付首次款项人民币叁拾万元后，每月12号前向甲方（英德市宏兴房地产开发有限公司）支付人民币叁万元，每月付甲方款项以方条、模板、装修材料作为供商铺款项，如每月还差供款，以现金形式付所差欠的款项，在2009年12月前付清所购买商铺总款项。并约定出卖人于2009年8月31日前将商品房交付给异议人使用，在商品房交付使用后380日内报产权登记机关备案。签订合同后，异议人朱秀花于2008年12月22日至2009年10月12日现金支付购房款613500元，余款以模板、装修材料顶抵。两异议人以方条、模板、装修材料顶抵商铺款的具体情况为：1.2019年12月30日至2010年5月16日黄耀辉在承包施工金华大厦工程期间，异议人供应模板给黄耀辉合计417152元，2018年11月7日黄耀辉出具《欠条》一张，明确欠异议人付佰许420000元，用于扣除XX大厦的商铺XXX卡（西边）购房款。2.在装修金华大厦首层大厅时，异议人供应装修材料款145781元。至2010年5月异议人已付清全部购房款，并多付2万多元。2010年5月30日英德市宏兴房地产开发有限公司将商铺交付异议人，2010年6月异议人申请办理商铺安装有线电视业务，并办理商铺安装水表手续，于2010年6月8日开始将商铺出租，至今使用涉案商铺已十年有余。异议人付清商铺款后，多次要求办开发商办理产权登记手续，但开发商一直没有为异议人办理商铺的产权证。2017年1月9日异议人等业主向英德市人民政府投诉，请求市政府协调办理不动产登记证历史遗留问题，该投诉转英德市国土资源局处理，该局答复因友谊医院组织机构代码证已失效，该局不动产登记中心不能办理金华大厦12套房屋和6套商铺的转移登记。至此异议人才知道异议人购买的位于英德市教育路××大厦××商铺已××在广东省英德友谊医院名下。最近得知贵院受理的（2018）粤1881执恢372号执行案件，在执行中查封了被执行人英德市宏兴房地产咨询服务有限公司、广东省英德友谊医院名下财产。并以裁定书移送评估、拍卖被执行人广东省英德友谊医院名下位于英德市英城教XXX大厦XX栋XXXX全部（产权证号：Ｃ6××45），故异议人提出执行异议申请。异议人认为，贵院受理的申请执行人英德市农村信用合作联社与被执行人英德市英城宝华建材商行、英德市宏兴房地产咨询服务有限公司、广东省英德友谊医院、广东力华投资控股有限公司、潘翠娥、黄莉萍、黄金华、黄明忠金融借款合同纠纷（2018）粤1881执恢372号一案，查封并移送评估、拍卖被执行人广东省英德友谊医院名下位于英德市英城教育路XX大厦XXX栋XX全部（产权证号：Ｃ6××45）财产，其中XX幢首层XXXXX号商铺是异议人购买的商铺。异议人已于2008年12月22日与英德市宏兴房地产开发有限公司（后变更为英德市宏兴房地产咨询服务有限公司）签订《商品房买卖合同》，该合同合法有效；异议人已于2010年5月30日合法占有金华大厦A栋首层1.2.3号商铺，并于2010年5月付清了全部购房款，该商铺权属归异议人所有，且非异议人原因未办理产权登记。而贵院是2018年才查封涉案不动产的。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，由于异议人在人民法院查封之前已合法占有不动产，已支付全部价款，非买受人自身原因未办理过户登记，且其权利能够排除执行的权利，符合排除执行法定条件，异议人对涉案商铺依法享有排除执行的权利，符合解除查封并停止执行的法定条件。为此，特向贵院申请执行异议，请求贵院裁准异议人的请求。 申请执行人提交书面答辩意见称，一、（2018）粤1881执恢372号一案执行的依据（2015）清英法民二初字第208号判决为贵院审理，并已生效。因被执行人拒不履行生效判决确定的给付义务，粤财公司依法申请执行，符合法律规定，异议人无权请求解除、撤销执行。二、异议人的商品房买卖合同无法确认其真实性以及协议履行情况。1.涉案房产XX大厦XX栋XX全部（产权证号：Ｃ6××46）为友谊医院所有。而异议人提供的商品房买卖合同为与宏兴公司签署，约定买卖的房产地址为XX大厦A幢XX号，与涉案房产、涉案房产所有人、抵押权人均无关系。基于合同的相对性原则，异议人与宏兴公司签署的合同对友谊医院以及粤财公司并不产生法律约束力，如异议人对合同履行有异议的，应另行起诉合同当事人宏兴公司。2.商品房买卖合同为异议人与宏兴公司私下签署，无办理公证或政府备案手续，无法核实合同的真实性。3.关于涉案房屋购房款的支付，异议人并未提供任何转账凭证，仅有宏兴公司单方出具的收据以及案外第三人的欠条、清单等，不能排除虚假交易的可能。4.异议人提供的合同为2008年签署，涉案房产办理抵押登记的时间为2012年1月13日，但在此期间异议人并未办理房产证。三、粤财公司对涉案房产享有抵押权。依据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。原申请执行人英德市农村信用合作联社已就“英德市英城XXX大厦XX幢XX全部”办理了抵押登记【粤房地他项权证英德字第01XXXX3号】。因涉案债权转让给粤财公司，粤财公司取得上述抵押权，并已向贵院办理申请执行人的变更。退一万步讲，即便友谊医院、宏兴公司声称涉案房产为异议人所购买，但其并未办理过户登记，依据物权法规定和物权公示原则，异议人并不享有物权，而仅享有对友谊医院、宏兴公司的债权。依据善意取得制度，粤财公司仍合法取得对涉案房产的抵押权。四、《执行异议和复议规定》第二十八条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。本案中，粤财公司作为申请执行人对案涉房产享有担保物权，应适用《执行异议和复议规定》第二十七条规定。即异议人不得请求排除担保物权人申请的执行。 经审查查明，申请执行人广东粤财资产管理有限公司与被执行人英德市英城宝华建材商行、英德市宏兴房地产咨询服务有限公司、广东省英德友谊医院、广东力华投资控股有限公司、潘翠娥、黄莉萍、黄金华、黄明忠金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月30日作出（2015）清英法民二初字第208号民事判决书判决：一、限被告英德市英城宝华建材商行于本判决发生法律效力之日起五日内向原告英德市农村信用合作联社偿还借款本金人民币3385万元及利息4111531.21元（剩余利息自2015年3月10日起以实欠借款本金为基数按照《借款合同》约定计算至借款本金偿清之日止）；二、原告英德市农村信用合作联社对下列抵押物变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权：1、英德市宏兴房地产咨询服务有限公司所有的位于英德市英城XXX大厦首层XX号（产权证号：粤房地权证英德字第××号），优先受偿限额：445万元；第X层（产权证号：粤房地权证英德字第××号），优先受偿限额：776万元；第X层（产权证号：粤房地权证英德字第××号），优先受偿限额：175万元；2、广东省英德友谊医院所有的位于英德市××教育路××大厦××栋首层全部（粤房地证字第Ｃ6××45号），优先受偿限额：1372万元；XXX全部（粤房地证字第C5964092号），优先受偿限额：343万元；XXX幢XX层全部（粤房地证字第C5964090号），优先受偿限额：875万元；XX幢第XXX层（粤房地权证英德字第××号），优先受偿限额：157万元；XX幢第XXX层全部（粤房地证字第C5964093号），优先受偿限额：177万元；三、被告潘翠娥、广东力华投资控股有限公司、黄金华、黄莉萍、黄明忠对被告英德市英城宝华建材商行上述第一项债务承担连带清偿责任。本案受理费231607.65元、保全费5000元及公告费600元，由被告英德市英城宝华建商行负担。判决发生法律效力后，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院以（2016）粤1881执1269号案立案执行，后终结本次执行。英德市农村信用合作联社已将本案债权转让给广东粤财资产管理有限公司。经当事人申请，本院以（2018）粤1881执恢372号案恢复执行。本院于2015年2月15日查封被执行人广东省英德友谊医院名下的位于英德市英城XXX大厦XX栋XXX房产（产权证号：Ｃ6××45，面积：816.39平方米），并裁定按现状移送评估、拍卖涉案房产。 另查明，英德市英城XX大厦XXX栋XXXX房产（产权证号：Ｃ6××45）登记在被执行人广东省英德友谊医院名下，于2009年11月23日设定抵押。英德市宏兴房地产开发有限公司现已更名为英德市宏兴房地产咨询服务有限公司。另外，根据异议人提供的证据显示，异议人付佰许与被执行人英德市宏兴房地产开发有限公司于2008年12月22日签订《广东省商品房买卖合同》，约定购买位于英德市教育路××大厦××单元××房，总价款为558258元。异议人分别于2008年12月22日、2009年1月12日、2009年2月12月向被执行人英德市宏兴房地产开发有限公司支付174140元、70000元、70000元，合计支付314140元。异议人朱秀花与被执行人英德市宏兴房地产开发有限公司于2008年12月22日签订《广东省商品房买卖合同》，约定购买位于英德市教育路××大厦××单元××、××房，总价款为890900元。异议人朱秀花于2008年2月22日向被执行人英德市宏兴房地产开发有限公司支付首期款300000元，2009年1月至9月每月支付30000元，10月份支付40000元，合计支付610000元。上述商品房买卖合同均载明，每月12日前向英德市宏兴房地产开发有限公司支付购房款项以方条、模板、装修材料作为供商铺款项，如每月还差供款，以现金形式付所差欠的款项，在2009年12月前付清所购买商铺总款项。听证过程中，异议人称剩余购房款已通过提供模板装修材料等方式全部付清，但被执行人广东省英德友谊医院对此不予认可，表示异议人并未全部付清涉案房产的购房款项。 本院认为，根据（2015）清英法民二初字第208号民事判决书判决，申请执行人对登记在被执行人广东省英德友谊医院名下位于英德市英城XXX大厦XX栋XX房产（产权证号：Ｃ6××45）享有优先受偿权。被执行人不履行生效法律文书确定的义务，本院根据申请执行人的申请立案执行，并依法对涉案执行标的移交评估、拍卖，符合法律规定。本案涉案房产登记在被执行人广东省英德友谊医院名下，而异议人提供的是与被执行人英德市宏兴房地产咨询服务有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》及相关收据，未能提供涉案房产与被执行人英德市宏兴房地产咨询服务有限公司存在关联的相关证据，异议人提供的证据不能证明被执行人广东省英德友谊医院与被执行人英德市宏兴房地产咨询服务有限公司存在关于涉案房产的交易行为，亦不能证明被执行人英德市宏兴房地产咨询服务有限公司可以转让涉案财产并对该财产享有排他性权利。因此，异议人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，其异议理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人付佰许、朱秀花的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向广东省英德市人民法院提起诉讼。 审判长  陈志和 审判员  杨伟雄 审判员  周新宇 二〇二〇年十二月一日 书记员  邝楚怡