沈阳市辽中区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0115民初1805号原告李志会，女，1954年2月19日出生，汉族，住沈阳市辽中区，系居民。委托诉讼代理人丁毅，系辽宁博雅律师事务所律师。被告张帅，女，1990年8月21日出生，汉族，住沈阳市辽中区，系居民。被告张宏，男，1959年9月13日出生，汉族，住辽宁省沈阳市辽中区，系居民。委托诉讼代理人张帅，自然情况同上，系张宏女儿。第三人辽中县农村信用合作联社，住所地沈阳市辽中区。法定代表人李家臻，系理事长。委托诉讼代理人卢继尧，系沈阳市辽中区君维法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人许言，系辽宁英伟律师事务所律师。原告李志会诉被告张帅、第三人辽中县农村信用合作联社房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案，本院在审理过程中依法追加张宏为本案被告参加诉讼。本院于2020年8月27日和2020年12月9日分别公开开庭进行了审理。原告李志会及其委托诉讼代理人丁毅，被告张宏的委托诉讼代理人即被告张帅，第三人辽中县农村信用合作联社委托诉讼代理人许言、卢继尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告(曾用名李志惠)于1997年8月1日与被告母亲王玉杰签订房屋买卖契约，约定王玉杰将北环税务局家属宿舍东栋1-1-1楼房(即辽中镇北环路15号1-1-1)及仓房以7万元价格出售给原告，原告当场交付全部购房款给王玉杰且契约中也写明价款已交齐，王玉杰同时向原告交付了上述房屋，原告一直使用该房屋至今。王玉杰于同年8月22日为原告办理了土地证(辽中国用97字第110408495号国有土地使用证)，2001年12月3日补办了契证(契证号:沈契字0161007F)，后原告找到王玉杰办理过户时，其一直未给办理。后王玉杰去世，原告找到其唯一继承人即被告要求其配合办理过户事宜，但其均以各种理由推诿并提出不合理要求。原告得知在王玉杰生前将案涉房屋出卖给原告之前的1996年7月16日就已经抵押给第三人，且至今未解除抵押状态，导致该房屋无法办理过户手续，而与该房屋一并抵押的案外人孙英华的房屋早已经被解除抵押。而案涉房屋所抵押所担保的债权为1996年设立，至今早已经超过诉讼时效，根据《物权法》第二百零二条规定“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间内行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”，该抵押早已失效。而被告及第三人均不积极行使权力导致原告至今不能办理过户，对原告的合法权益造成了损害。故原告诉至法院，请求贵院支持原告的诉讼请求。1、请求判令被告将位于辽中县辽中镇北环路15号1-1-1的房屋过户至原告名下；2、诉讼费用由被告承担。被告张宏与被告张帅辩称，原告曾经找过我，因为房屋涉及贷款抵押我也没有时间就没有办理。对于信用社贷款我不清楚，之前也不知道这个事，直到原告给我打电话我才知道。第三人辽中县农村信用合作联社辩称，1、原告没有提交被告为王玉杰唯一继承人的证据，也没有提交王玉杰的死亡证明；2、王玉杰提供抵押担保的债权至今仍然存在没有得到清偿，抵押权也是同样存在；3、王玉杰在明确知道将案涉房产抵押给信用社的情况下又出售给原告涉嫌诈骗，原告最迟于2001年就已经知道诈骗事宜，迟迟没报警，也没有说明合理原因，因此应予以查明交易是否真实；4、担保法第49条规定抵押期间抵押转让和办理抵押物的应当通知抵押权人，并告知受让人转让物已抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的转让行为无效，因此案涉买卖合同应是无效的，原告无权依据该买买合同行使各项权利，同时第三人保留追究相关登记违法的权利。本案抵押权没有消灭的情形即抵押权没有消灭，抵押人将房屋卖给本案原告，这种行为应属无效行为，所以请驳回原告诉讼请求。经审理查明，王玉杰与张宏原系夫妻关系，于2004年3月15日离婚。1996年7月16日，被告张宏为从辽宁省辽中县潘家堡信用合作社办理贷款，王玉杰将案涉房屋和孙英华所有的房屋设定抵押，权利人为辽宁省辽中县潘家堡信用合作社，权利存续期限6个月，附记：延续使用一年，即从1997年10月21日至1998年10月21日，附记日期为1997年10月21日。孙英华所有的房屋设定的抵押于1997年3月31日终止。1997年8月1日，原告与王玉杰签订房屋买卖契约，约定王玉杰将北环税务局家属宿舍东栋1-1-1楼房(即辽中镇北环路15号1-1-1)及仓房以7万元价格出售给原告，价款已于笔下交齐，房屋产权已转移买房人所有，后原告一直使用该房屋至今。1997年8月22日，将土地证(辽中国用97字第110408495号国有土地使用证)更名为李志惠，2001年12月3日办理了契证(契证号:沈契字0161007F)。1997年8月2日，王玉杰出具案涉房屋房证挂失说明，2001年12月21日，王玉杰在辽中县报刊登案涉房屋房证的丢失声明。王玉杰于2018年2月3日因疾病去世。另查，王玉杰的合法继承人为被告张宏与被告张帅；李志会曾用名李志惠，李志会自述其在办理契税时工作人员将其名字误登记为李智慧。上述事实，有当事人陈述，本院调取的张宏与王玉杰的离婚手续，原告提供的辽中县农村信用合作联社潘家堡信用社的查档信息、房屋买卖契约、常驻人口登记表、王玉杰的身份证复印件、国有土地使用证、契证及收据、房屋他项权利申请书及审批书、评估报告书、房屋他项权利存根、沈阳市房产抵押注销登记表、房屋所有权证、辽中县报丢失声明等证据材料经庭审质证并在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，1997年8月1日，原告与王玉杰签订房屋买卖契约，约定王玉杰将北环税务局家属宿舍东栋1-1-1楼房(即辽中镇北环路15号1-1-1)及仓房以7万元价格出售给原告，价款已于笔下交齐，房屋产权已转移买房人所有，原告与王玉杰已经形成房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同已经成立并生效，原告已经取得案涉房屋的所有权，故本院对原告的诉讼请求予以支持。关于第三人辽中县农村信用合作联社主张原告没有提交被告为王玉杰唯一继承人的证据，也没有提交王玉杰的死亡证明一节，被告张帅作为王玉杰的女儿，已经自认王玉杰的继承人为本案二被告即张宏与张帅，且王玉杰的户口底卡已经注明其于2018年2月3日死亡，故对其主张不予支持；关于第三人辽中县农村信用合作联社主张王玉杰提供抵押担保的债权至今仍然存在没有得到清偿，抵押权也是同样存在，担保法第49条规定抵押期间抵押转让和办理抵押物的应当通知抵押权人，并告知受让人转让物已抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的转让行为无效，因此案涉买卖合同应是无效的一节，案涉房屋设定抵押的权利存续期限6个月，附记延续使用一年至1998年10月21日，虽然王玉杰在出售该房屋时仍在抵押期间，而在原告提起诉讼时，已经超过抵押期间，被告没有在诉讼时效期间内向法院提起诉讼，也没有提供证据证明其在诉讼时效期间内向借款人和抵押人主张权利，《中华人民共和国物权法》第二百零二条规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护，故对其主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、第二百零二条规定，判决如下：一、被告张帅与被告张宏、第三人辽中县农村信用合作联社于本判决生效之日起七日内协助原告将案涉房屋即位于“辽中县辽中镇北环路15号”栋号6279的1-1-1的房屋（房屋所有权证号：沈辽房字第**）过户到原告李志会名下；二、驳回原告李志会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，由被告张帅与被告张宏共同承担，并于本判决生效之日起三日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审 判 长  沈大海审 判 员  贾振平人民陪审员  夏立杰二〇二〇年十二月九日书 记 员  林志安