辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初11191号原告：沈阳五爱深港房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区北翰林路**。法定代表人：杨立宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：桂芸，辽宁京阙律师事务所律师。被告：云龙波，男，1974年4月11日出生，汉族，个体经营业主，住址黑龙江省伊春市金山屯区。委托诉讼代理人：齐玉杰，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司与被告云龙波租赁合同纠纷一案，沈阳市中级人民法院发回重审后，本院于2020年8月25日立案受理，依法适用普通程序，重新组成由审判员周全担任审判长并主审，与人民陪审员刘金霞、刘宝杰参与评议的合议庭，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司的委托诉讼代理人桂芸，被告云龙波的委托诉讼代理人齐玉杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2014年8月23日至2015年8月22日拖欠的租金50388元、物业费18564元以及违约金17238元，合计金额86190元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2011年7月9日，原告与被告云龙波签订《档口租赁及物业管理合同》，双方在合同中约定，被告租用原告位于美博广场2楼的2A058的商铺用于经营日用百货（非服装），店铺面积22.1平方米，租赁期限从2011年8月23日至2016年8月22日，租金为190元/平方米/月，物业费70元/平方米/月，并在合同中约定了违约金条款。合同签订后，原告依合同约定完全、切实地履行了合同义务，向被告交付了上述商铺，被告也开始实际经营。但被告自2014年8月23日起，未再依约向原告支付过任何费用。截至2015年8月22日，被告拖欠原告租金50388元、物业费18564元，考虑双方长期合作关系，原告同意按照3个月租金物业费标准收取被告违约金17238元，共计金额86190元。现原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，要求被告立即支付拖欠原告的上述欠款。请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告云龙波辩称，一、2014年8月23日至2015年8月22日被告未实际使用美博广场2楼的2A058商铺进行经营，不应缴纳该期间的租金及物业费。被告与原告签订《档口租赁及物业管理合同》后，于2011年8月开始经营，经营2个月后，由于没有客源，被告多次到招商办公室与其沟通解决客源的问题，但一直没有效果，后又与其沟通要求解除合同，办理交接手续，返还押金，招商处也不予处理。由于被告一直处于亏损状态，勉强又坚持了6个多月后，坚持不住，撤离档口。2014年2月，原告将美博广场二层拖欠租金和物业费的档口全部上锁禁止经营，造成大量业主与原告发生群体性事件，并报警并由警方对有关人员进行了处理，原告上锁不让经营的行为实际是在行使单方解除权（实际收回档口），解除租赁合同的时间应当是2014年2月，不应认定为原告主张的2015年5月20日发出解约函日。因此，原告向被告主张2014年8月23日至2015年8月22日期间的租赁费和物业费的金额是没有事实基础，不符合法律规定。二、关于原告主张给付违约金问题，被告并非恶意拖欠租金及物业费，被告与其他业户因商铺客流等原因致使被告经营不善，不能实现被告与原告订立合同时的目的，原告在先违约行为导致众多商户严重亏损，所以不应收取违约金。三、本案已过诉讼时效，原告的诉求不能得到支持。双方签订的《档口租赁及物业管理合同》第三条租赁费用中约定，档口租金及物业管理费实行年缴费制，提前一季度缴纳下一年度的费用，按双方签订合同的日期可以推断，被告最迟应在2014年8月前交纳下一年度租金。被告未按时缴纳，原告的诉讼时效期间按2017年10月之前的民事诉讼法规定应为两年，虽然原告称2015年5月20日发EMS快递邮寄解约通知书给被告，但从EMS面单上根本无法判决邮寄的内容就是解约函，原告没有证据证明在诉讼时效期间向被告主张过权利，所以原告的起诉已超过诉讼时效二年的规定，不应得到支持。综上，被告认为，原告的请求既无事实依据，又不符合法律规定，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的档口租赁及物业管理合同、业户管理公约、EMS面单、解约函、档口清单、债权转让书、辽沈晚报催收公告、收款收据（复印件）等证据，经过质证认证，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月9日，原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司作为出租方（甲方）与被告云龙波作为承租方（乙方），案外人沈阳五爱深港物业服务有限公司作为丙方，签订《档口租赁及物业管理合同》，约定原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司将坐落于五爱美博时尚品牌广场二层A区058号档口（编号2A058，套内面积22.10平方米）出租给被告云龙波使用，租赁期限从2011年8月23日至2016年8月22日。第三条租赁费用约定，基础租金为190元/月/平方米，物业管理费为70元/月/平方米。该档口第一年租赁使用权通过竞价拍卖取得，拍卖成交价10万元为该档口第一年的租赁费（包括第一年的租金和物业管理费）；乙方在不违反甲方关于开业及出档等约定的前提下，第二年基础租金（不含物业管理费）可直接免除；第三至第五年的租赁费标准不作调整；档口租金及物业管理费实行年缴费制，提前一季度缴纳下一年度的费用；乙方在承租期内自行承担电费、营业税等各项税费。第四条出档保证金约定，为保证美博广场二层营业启动，乙方在签订本合同时须交纳2万元出档保证金；乙方按时开业，甲方无息返还1万元，乙方在开业后6个月内按规定连续出档，甲方无息返还余额1万元。第十条违约责任约定，1、如乙方未能按照合同的约定，按时缴纳档口租赁费及其他相关费用，每超一日，乙方按照该档口月租赁费3%支付违约金；超过15日，甲方有权终止合同并取消乙方档口的租赁使用权，已交的各项费用不予返还……4、乙方有下列情况之一时，甲方有权解除合同，并追究其违约责任，已交的各项费用不予退还，装修部分无偿归甲方所有……（5）乙方拖欠档口租金、管理费、赔偿金及滞纳金等其中任何一项超过15日……2011年7月9日，原告向被告出具《收款收据》，载明收到被告交纳的第一年租赁费10万元。随后，原告将档口交付被告使用。2015年5月1日，案外人沈阳五爱深港物业服务有限公司向原告出具《债权转让书》，将案外人确认的截止至2015年8月22日被告拖欠的物业费18564元债权全部转让给原告。2016年3月31日、2017年2月28日，原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司分别在辽沈晚报上登载沈阳五爱深港房地产开发有限公司租赁费及物业费催收公告，公告载明云龙波档口号（2A058）及身份证号。2018年12月4日，原告因向被告催收租金、物业费、违约金等费用未果，以租赁合同纠纷为由，起诉来院，要求：“1、判令被告向原告支付自2014年8月23日至2015年8月22日拖欠的租金50388元、物业费18564元以及违约金17238元，合计金额86190元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。”2019年11月21日，本院作出（2018）辽0103民初18117号民事判决书，判决：“驳回原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司的诉讼请求。”宣判后，原告不服该判决，上诉至沈阳市中级人民法院。沈阳市中级人民法院经审理认为，“原审法院应对以下事实进一步审查：一、云龙波撤离商铺的具体时间。二、云龙波于2014年8月23日至2015年8月22日是否实际使用商铺。三、云龙波是否应承担2014年8月23日至2015年8月22日的租金、物业费及违约金。待查清上述事实并统一裁判标准后依法判决”。2020年6月24日，沈阳市中级人民法院作出（2020）辽01民终7670号民事裁定书，裁定：撤销本院（2018）辽0103民初18117号民事判决、发回本院重审。本案重审期间，原告提交了《解约函》及EMS快递面单，以证明辽宁金阳律师事务所于2015年5月20日受原告委托按《档口租赁及物业管理合同》上的联系方式向被告发出解约通知，通知被告于本函发出之日起3日内，向原告付清欠缴的费用，如到期未予交纳，将依法解除合同，并采取必要的法律措施依法收回商铺、追索欠款及违约金。后邮件被退回，载明退回原因为电话空号、原址拆迁、无法投递。被告对该证据的关联性不予认可。对于被告撤离档口时间，原告提交了其于2014年10月11日出具的代收电费收据，以证明被告截至2014年10月11日仍在涉诉档口经营，并有继续经营的意愿。被告对该收据不予认可。被告主张其于2012年6月撤离档口，并主张以2014年2月原告将全部档口上锁、禁止经营的时间作为原、被告双方解除合同的时间，但对此被告未能提交相关证据证明，原告对被告此项主张也并不认可。本院重审认为，当事人的合法权益受法律保护。本案中《档口租赁及物业管理合同》、《债权转让书》,均系各合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各合同当事人均应按照合同约定行使合同权利，履行合同义务。同时，原告分别于2016年3月31日、2017年2月28日在《辽沈晚报》发布租赁费、物业费的催收公告，在本案审理过程中，原告亦举证《债权转让书》，《债权转让书》中转让物业费的通知已到达被告，对被告发生效力。因此，本案原告享有收取租金、物业费的权利。本案被告自认在2014年8月23日至2015年8月22日未交纳租金、物业费，并主张其于2012年6月左右撤离，不应当交纳此期间的租金、物业费，但对此未能提交证据证明。关于2014年8月23日至2015年8月22日被告是否实际使用档口的问题。从原告提交的证据来看，2015年5月20日原告既然选择以邮寄的形式发出解约和催收通知，已经可以确定被告当时已经搬离档口。原告提交了其出具的代收电费的收据以证明被告截至2014年10月11日仍在案涉档口经营，并有继续经营的意愿，被告虽然对该收据不予认可，但并未能提交相反证据。本院认为，以该时间节点确认为被告搬离档口的时间相对公允，同时考虑本案实际情况，酌定给予原告一个月的寻租期，此后的租金和物业费均属原告扩大损失部分，本院不予支持。故被告应当给付2014年8月23日至2014年11月11日的租金:11181.99元（190元/月/平方米×22.10平方米×12个月÷365天×81天），给付2014年8月23日至2014年11月11日的物业费:4119.68元（70元/月/平方米×22.10平方米×12个月÷365天×81天）。关于被告提出对租金和物业费的时效抗辩。原告已于2016年3月31日和2017年2月28日先后在辽沈晚报上刊登了催收公告，该行为具有通知被告债权转让及催收债权的双重意思表示，因而产生租金、物业费诉讼时效中断的法律后果，诉讼时效应当重新计算，故对被告此项抗辩，本院不予采信。关于原告要求对被告给付违约金的诉讼请求。考虑本案特殊情况，被告并非恶意拖欠租金及物业费，故对原告此项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告云龙波于本判决生效后十日内，一次性给付原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司租金11181.99元；二、被告云龙波于本判决生效后十日内，一次性给付原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司物业费4119.68元；三、驳回原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1954元，公告费800元，由原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司负担案件受理费1771元，被告云龙波负担案件受理费183元、公告费800元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  周 全人民陪审员  刘金霞人民陪审员  刘宝杰二〇二〇年十二月十五日法官 助理  王 维书 记 员  王爱辉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。