江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏09民终3862号上诉人（原审原告）：耿建设，男，1950年7月17日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：王金粉，江苏瑞信律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴文飞，江苏省阜宁县新城法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：上海昌洋装饰设计有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇东大公路******。法定代表人：曹秀玲，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：曹秀玲，女，1958年1月29日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。被上诉人（原审被告）：阜宁鼎苑置业有限公司，住所地江，住所地江苏省阜宁县益林镇人民南路**酱醋厂）。法定代表人：嵇翠云，该公司董事长。委托诉讼代理人：孔俐，阜宁县城北法律服务所法律服务工作者。上诉人耿建设因与被上诉人上海昌某装饰设计有限公司（以下简称昌某公司）、曹秀玲、阜宁鼎苑置业有限公司（以下简称鼎苑公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服阜宁县人民法院（以下简称一审法院）于2020年8月11日作出的（2020）苏0923民初609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。耿建设上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉求或发回重审。事实和理由：1.上诉人已以出让方式取得涉案800㎡土地使用权，无需再办理土地使用权证。上诉人于2010年与陶某签订合同，以每亩47万元买位于涉案800㎡土地内侧的5401.9㎡工业用地，后在办理工业用地转建设用地挂牌上市过程中，上诉人发现涉案800㎡土地抵押给农行，经多方协商，农行和长城资产管理公司同意将涉案土地及房产交由益林镇政府处理。2012年，涉案800平方米土地由阜宁县土储中心收储，并办理阜国用（2012）第004869号收储登记。2013年，万某公司经土储中心指派对上诉人要购买的涉案土地进行评估测绘，评估报告中载明评估面积800㎡，总地价7.78万元，并备注“出让地块的市场价值”。上诉人支付了测绘费和评估费，还向益林财政所交纳7.78万元土地出让金，益林镇政府将上述土地款转给长城资产管理公司。各方均认可涉案800㎡土地及房产由原华翼公司享有，只要处理好800㎡土地及房产纠纷，所有土地即可挂牌上市，由华翼公司交纳土地出让金，无需再办理土地使用权证。2.鼎苑公司取得涉案土地使用权与上诉人有因果关系。鼎苑公司能够参与拍卖并取得包含涉案800㎡在内6086㎡土地使用权，是基于上诉人前期支付了土地出让金并拆除地上房屋，以及上诉人于2015年6月8日与昌某公司之间的合同，还有上诉人与陶某、昌某公司共同对外签署的上市申请书、承诺书，与上诉人此前购买800㎡土地存在直接因果关系。3.涉案合同依法成立生效，被上诉人应当履行。首先，上诉人作为涉案土地及房产的权利人，将该地块作价100万元转让给昌某公司，系对自身资产的处分，并经益林镇政府许可，不违反法律法规强制性规定，对昌某公司具有约束力。其次，昌某公司系陶某以其妻子名义设立的公司，益林镇政府与该公司签订招商引资协议书时亦要求其与现产权人签订转让协议。上诉人被陶某多次欺骗导致自己无法上市开发该宗土地后才在益林镇政府的同意下签订该出让协议。再次，虽然合同名称为土地出让协议，但不具备出让合同的法律特征，而是昌某公司为取得涉案土地挂牌上市交易的资格，对上诉人前期运作涉案地块准备上市所产生各项损失的补偿。最后，陶某、昌某公司和上诉人于2017年再次签订承诺书，确定涉案合同继续有效，并支持昌某公司挂牌上市，昌洋公司在向益林镇政府、阜宁县政府申请土地上市的报告中载明土地房屋作价700万中包含支付给上诉人的100万元。昌某公司营业执照被吊销未清算，曹秀玲作为圈子股东应对昌某公司债务承担清偿责任。曹秀玲辩称，根据法律规定，上诉人耿建设无权买卖国有划拨土地使用权，请求驳回上诉，维持原判。昌某公司辩称，昌某公司没有向上诉人耿建设支付土地款，也没有从耿建设手中实际取得该土地使用权，昌某公司与耿建设签订的《土地出让协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，是无效合同，且双方也没有实际履行，昌某公司无需向耿建设支付所请的土地款。昌某公司从未向鼎苑公司投资过资金，两者之间毫无关系。曹秀玲在鼎苑公司的股份系其个人资产投资，与耿建设无关。鼎苑公司辩称，1.鼎苑公司与昌某公司无任何关系，也没有与上诉人发生过任何买卖关系，不存在鼎苑公司接受昌某公司资产的情况。2.涉案6086㎡土地使用权是鼎苑公司按照法定程序通过阜宁县国土网挂牌拍卖，并支付了358万元土地出让金后取得，与上诉人无关。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。耿建设向一审法院起诉请求：1.判令被告昌某公司、曹秀玲、陶昱昌支付原告耿建设土地款100万元及利息（自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.被告鼎苑置业公司在接受被告昌某装饰公司财产范围内对上述款项承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，中国农业银行股份有限公司阜宁县支行（原中国农业银行阜宁县支行，以下简称阜宁农行）曾享有位于：东至与北侧商住楼东墙一线、南至距南侧商住楼北墙4.44米、西至人民南路、北至距北侧商住楼5米的计800平方米的土地使用权。后因土地使用证遗失且阜宁农行已经改制为股份有限公司，不能以划拨形式取得土地使用权，经阜宁县国土资源局会办，确定直接将土地使用权登记到县土地储备中心名下后，再按程序挂牌上市，土地出让收益在挂牌成交后，由阜宁农行按相关协议具报告县政府拨付。2012年9月12日，该800平方米土地办理了土地登记，土地证号为阜国用（2012）第0048**，登记类型为划拨国有土地使用权初始登记，权利人为阜宁县土地储备中心。2013年6月17日，经阜宁县土地储备中心委托，阜宁县万某测绘有限公司（以下简称万某公司）出具了该800平方米土地的建设项目用地勘测定界成果报告书。耿建设为取得该土地进行开发，向某公司交纳测绘费、钉桩费2800元，同年11月29日，阜宁农行向长城资产管理公司南京办事处（以下简称长城公司南京办）发函一份，内容为：“原农行抵押资产益林酱醋厂800平方米土地，位于社区居委会，地号为11，地号为115-03501402-000宗地剥离时，由于种种原因造成上述资产未及时移交，现土地他项权证权利人还是农行，经贵公司同意后，经评估800平方米总地价为12.96万元，剔除40%土地出让金后，实得7.78万元，现已和益林镇政府达成协议，由益林镇政府将实得7.78万元土地款汇给贵公司。”同年12月10日，中国长城资产管理公司（以下简称长城公司）向阜宁农行回函，内容为：“贵行来函收悉，鉴于益林酱醋厂项目为政策性资产的历史遗留问题，请尽快将处置款项划至我公司账户，并将处置的相关手续提供给我公司。”次日，阜宁农行与阜宁县人民政府（以下简称益林镇政府）签订一份《土地使用权转让协议》约定，2000年3月，阜宁农行将益林酱醋厂原欠的贷款债权全部转让给长城公司南京办，现阜宁农行与长城公司南京办协商一致同意将原益林酱醋厂抵债的800平方米土地使用权转让给益林镇政府，阜宁农行积极配合办理过户手续，转让费用由益林镇政府支付给长城公司南京办；土地总价为12.96万元，扣除土地出让金40%归益林镇政府所得，剩余60%计7.78万元，由益林镇政府转入长城公司南京办账上。2013年12月26日，江苏华翼置业有限公司（以下简称华翼公司，法定代表人为耿建设）向阜宁县财政所缴纳原益林酱醋厂土地款7.78万元。益林镇政府于2014年10月10日在上述缴款票据上标注：“此款为华翼公司缴纳至财政所的位于益林酱醋厂（面积800平方米，西至益阳路，东、南、北均为巷道）一宗地的土地款。”2013年12月27日，长城公司向益林镇政府出具处置资产收回款项凭证一份，交款单位名称益林镇政府财政所摘要处置回款金额77800元，耿建设在该凭证上交款人栏签名。同日，长城公司出具一份证明，内容为：“原益林酱醋厂坐落于益林社区居委会西侧一宗土地，为国有划拨土地，土地登记面积800平方米，合计1.2亩。先为阜宁县农行所得，后移交南京长城资产公司所有。鉴于益林酱醋厂项目政策性资产的历史遗留问题。2013年底经益林镇政府与县农行订立了土地使用转让协议，上述土地转让给益林镇政府。镇政府与华翼公司协商，由华翼公司交纳了县农行土地出让金77800元整。为此政府承诺，该宗土地使用权归华翼公司所有。取得该宗地，对于华翼公司与镇政府的相关费用，待该土地正式上市后，严格按照法律法规规定，由华翼公司办理一切手续，交纳给镇政府挂牌上市。”2015年5月25日，益林镇政府与昌某公司就新建江苏益林鼎苑商贸广场项目签订一份协议书约定，益林镇政府全力支持项目开发建设，积极规划项目用地红线，服务项目土地挂牌手续的办理。因土地现产权不属于益林镇政府所有，由昌某公司与现产权人签订好转让协议，宗地上所有建筑物、构筑物由昌某公司与现有产权人拆除后，益林镇政府协助昌某公司做好土地收储手续，但因土地开发产生的经济纠纷，由昌某公司与现有产权人协议处理，益林镇政府协助调解，土地收储后昌某公司自主参与竞买。昌某公司如通过公开竞标取得此宗土地使用权，土地出让金、契税自行缴纳、项目建设、销售产生的税收按税法规定缴纳。协议还就项目建设的其他事项进行了约定。2015年6月8日，耿建设与昌某公司签订一份《土地出让协议书》约定，双方一致同意，将耿建设运作的由县土地储备中心收储的原益林酱醋厂抵押给县农行的一块约1.2亩工业用地出售给昌某公司开发城市综合体，成交总价为100万元，签订协议时昌某公司付20万元，耿建设将该地块有关土地的相关手续交给昌某公司，余款80万元在昌某公司取得合法的商住土地使用证后，一次性付清。2017年1月11日，陶某、耿建设出具一份承诺书，内容为：“经双方协商一致，我们承诺与昌某公司于2015年签订的土地房产买卖协议继续有效，我们支持昌某公司将土地挂牌上市，需要我们支持什么，我们支持，但昌某公司必须在三个月内办好土地挂牌上市手续，否则昌某公司交给我们的定金不退还”。昌某公司在该承诺书上加盖公章。同年3月1日，昌洋公司向益林镇政府以及阜宁县政府提交关于申请土地上市的报告，主要内容为：“我公司拟在该宗地块上新建商住综合项目，现我公司已完成该项目前期准备工作，由该项目所产生的税费由我公司承担，所产生的矛盾由我公司解决，由我公司在阜成立的阜宁县鼎苑置业有限公司（以下简称鼎苑公司）摘牌，我公司特申请对该宗地块土地上市”。2018年7月12日，鼎苑公司向阜宁县国土资源局缴纳土地出让价款358万元，并取得包含案涉地块在内的6086平方米土地的国有建设用地使用权证，使用期限为2018年5月10日起2088年5月9日止。一审法院另查明，华翼公司于2012年8月16日登记成立，股东为耿建设（持股比例为100%），现登记状态为注销。昌某公司于2015年10月19日登记成立，法定代表人为曹秀玲，股东为曹秀玲（持股比例为100%），现登记状态为吊销，未注销。鼎苑公司于2016年3月7日登记成立，法定代表人为嵇翠云，股东为陶某（持股比例为84%）、曹秀玲（持股比例为15%）、孙某（持股比例为1%），现登记状态为存续。陶某与曹秀玲原系夫妻关系，于2018年8月29日登记离婚。本案在一审审理过程中，原告耿建设自愿撤回对被告陶昱昌的起诉，系其对自己诉讼权利的处分，一审法院依法予以准许。根据原告耿建设的申请，一审法院依法裁定对被告鼎苑公司坐落于阜宁县社区居委会[不动产权证号为：苏（2018）阜宁县不动产权第0010936号]的国有建设用地使用权予以查封。后经被告鼎苑公司申请变更，一审法院依法变更保全措施为查封被告鼎苑置业公司开发的益林昌盛轩商住楼门朝西由北向南S104、S105、S106三间门市房。一审法院认为，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条、第九条规定，土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为；土地使用权的出让，由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。本案中，阜宁农行虽原对案涉800平方米土地享有土地使用权，但经2012年9月12日登记，该土地登记权利人为阜宁县土地储备中心。土地储备是指县级（含）以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为，储备土地的出让应当由市、县人民政府负责，且商品住宅等经营性用地应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。故原告耿建设与被告昌某公司签订的《土地出让协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告耿建设虽以华翼公司名义向益林镇政府交纳了77800元土地款，但原告耿建设实际未有取得案涉800平方米土地使用权，且被告昌某公司未有向原告耿建设支付土地款，最终亦实际未有取得该土地使用权；被告鼎苑公司虽最终取得包括该土地在内的土地使用权，但其系通过挂牌出让、并向阜宁县国土资源局支付相应土地出让金的方式取得该土地使用权，故上述无效合同无需要返还的财产，对于原告耿建设要求被告昌某公司支付土地款100万元及利息的诉讼请求，一审法院依法不予支持；对于原告耿建设进而要求被告曹秀玲、鼎苑公司承担共同或连带还款责任的诉讼请求，一审法院亦不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百三十七条、第一百三十九条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决：驳回原告耿建设的诉讼请求。案件受理费13800元，财产保全申请费5000元，合计18800元，由原告耿建设负担。本案二审中，上诉人提供了证据1，2020年11月2日阜宁县房屋开发有限公司出具的《情况说明》，拟证明2018年9月7日该公司受益林镇政府委托协调处理被上诉人未按2015年6月8日协议履行前期开发付款义务的矛盾，后某公司的委托代理人同意用其名下开发的沿街门市产权办理到上诉人指定的人名下。证据2，备忘录；证据3，照片,拟证明上诉人到备忘录约定的第一间门市进行现场查看，该门市符合向上诉人交付的条件。被上诉人昌某公司、曹秀玲对此质证认为，证据1-2，是上诉人与益林镇政府、鼎苑公司之间协商的情况，与曹秀玲和昌某公司没有任何关系。证据3，昌某公司和鼎苑公司是两个独立的公司，两个公司没有任何经济往来。曹秀玲是以个人名义在鼎苑公司出资15%。被上诉人鼎苑公司对此质证认为。证据1-2，许兵在鼎苑公司不担任任何职务。备忘录中也没有显示许兵提供了鼎苑公司的授权委托书。对证据3的真实性无异议，不能证明上诉人的证明目的，虽然昌某公司表示要出资成立项目公司鼎苑公司，但昌某公司最终没有对鼎苑公司进行出资。本院经审查认为，上诉人提供的证据1-3，与本案处理的合同纠纷无关联性，本院不予采信。本院经审理，对一审法院认定的事实予以确认。本案审理过程中，经本院主持调解，因双方当事人意见分歧较大，致调解未成。本院认为，根据双方当事人的诉辩陈述，本案二审的争议焦点归纳为：一、上诉人是否取得涉案800平方米土地使用权；二、涉案《土地出让协议书》的性质和效力；三、一审程序是否合法。现分述如下：一、关于上诉人是否取得涉案800平方米土地使用权的问题《中华人民共和国物权法》第一百三十九条规定，设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。本案中，案涉800平方米土地使用权原登记的权利人为阜宁县土地储备中心，上诉人耿建设虽交纳了77800元土地款，但并未办理变更登记手续，未实际取得案涉800平方米土地使用权。上诉人认为其以出让方式取得涉案800㎡土地使用权，无需再办理土地使用权证的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。二、关于涉案《土地出让协议书》的性质及效力问题《中华人民共和国物权法》第一百三十七条第三款规定，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业，其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市县人民政府补交土地使用权出让金，或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。本案中，根据阜宁县土地储备中心持有的阜国用（2012）第004869号《国有建设用地使用证》记载，涉案800平方米土地的使用权类型为国有划拨，上诉人与被上诉人于2015年6月8日签订的《土地出让协议书》，无论从合同条款还是从当事人的缔约目的来看，其真实意思表示均系转让上述国有划拨土地使用权，应当为建设用地使用权转让合同。但该转让行为未经有批准权的人民政府批准并办理相关手续，且阜宁县土地储备中心对涉案土地进行收储及后续挂牌出让行为，也说明阜宁县政府未批准涉案划拨土地使用权的转让。一审法院认定涉案《土地出让协议书》无效，有事实和法律依据。上诉人关于该合同系土地、房产及其他费用的补偿协议且合法有效的上诉理由缺乏依据，本院不予支持。三、关于一审程序是否合法的问题《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条第二款规定，下列人员可以被委托为诉讼代理人：（一）律师、基层法律服务工作者；（二）当事人的近亲属或者工作人员；（三）当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民。第一百四十四条规定，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本案中，陶某在一审开庭前提供了其与曹秀玲的户口簿及曹秀玲的委托书，证明其具有代理资格，上诉人在一审庭审中亦未提出异议。后一审法院查明，曹秀玲和陶某在2018年8月29日已登记离婚，其于2020年5月6日书面委托陶某作为代理人，不符合法律规定。基于曹秀玲本人经传票传唤无正当理由未到庭，一审法院遂作出缺席判决，符合上述法律规定中的程序性要求。上诉人认为一审法院程序违法的上诉理由不能成立。综上所述，上诉人耿建设的上诉请求不能成立，依法不予支持；一审判决认定事实清楚，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人耿建设负担。本判决为终审判决。审 判 长 虞忠和审 判 员 时 云审 判 员 周 和二〇二〇年十二月二十五日法官助理 范永龙书 记 员 陶 颖附录法律条文1.《中华人民共和国物权法》第一百三十七条设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条当事人、法定代理人可以委托一至二人作为诉讼代理人。下列人员可以被委托为诉讼代理人：（一）律师、基层法律服务工作者；（二）当事人的近亲属或者工作人员；（三）当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。3。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令55号）第四十四条划拨土地使用权除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业，其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市县人民政府补交土地使用权出让金，或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理4.《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。