辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6891号上诉人（原审原告）：大连宜华建设集团有限公司，住所地大连保税区海宁路****。统一社会信用代码91210200604863955M。法定代表人：苏跃升，该公司董事局主席。委托诉讼代理人：翟志伟、庞伟，辽宁建方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：秦某，女，2004年9月28日生，汉族，住北京市崇文区。委托诉讼代理人：钟莹、王晓琳，辽宁王善忠律师事务所律师。原审被告：辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司，住，住所地辽宁省大连市金州区站前街道吴家村丘号**一社会信用代码912102135655249526。法定代表人：王宝林，该公司董事长。上诉人大连宜华建设集团有限公司（以下简称宜华集团）因与被上诉秦某琦、原审被告辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司（以下简称宝林集团）执行异议之诉纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初1541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宜华集团的上诉请求：1、撤销（2020）辽0213民初1541号民事判决，发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求；2、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人提供的“商品房买卖合同”在实质内容上不符合合法有效的要件。被上诉人主张其购买宝林集团的案涉房屋是抵押物，依据《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（5）违反法律、行政法规的强制性规定”和《物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定。宝林集团未经抵押权人银行的同意私自处分抵押物违反法律强制性规定，是不受法律保护的，而秦某琦也没有代为清偿债务消灭抵押权，因此该“商品买卖合同”是效力待定的合同（或者说是不合法的合同），绝不是合法有效的合同，不符合执行规定第二十九条第一项中规定的“合法有效”的要件。二、被上诉人提交的证据不能证明其已经支付购房款，不符合第二十九条第三项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。被上诉人为证明其向宝林集团缴纳了购房款，提交了一份银行交易明细流水单，但流水信息明确其付款项目为“购买设备款”而非购房款，不是购房款，不符合第二十九条第三项“已支付的价款超过合同约定总价的百分之五十”的规定。被上诉秦某琦辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、被上诉人与宝林集团之间签订的《商品房买卖合同》合法有效。《物权法》第一百九十一条第二款规定的“抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”中的“不得转让”是管理性强制性规定，就不动产而言，针对的是被抵押不动产的“过户”行为，即不得过户。该条款不是《合同法》第五十二条所规定的效力性强制性规定，并非针对抵押的不动产转让合同的效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明的，与买受人订立的商品房预售合同的应当认定无效，但在起诉前取得房屋预售许可证明，可以认定有效。”本案中，宝林集团是将整个在建工程抵押给银行，且在销售房屋之前已取得了预售许可证，故宝林集团有权对外销售商品房，上诉人无据证明宝林集团不能销售案涉房屋。被上诉人作为案涉房屋的买受人，已经履行了支付全部房款，故被上诉人与宝林集团签订的商品房买卖合同既没有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，也没有合同法第五十二条规定的合同无效的情形，应为合法有效。二、被上诉人已支付案涉房屋的全部购房款。被上诉人的父亲秦帅已于2013年2月7日通过银行转账方式将购房款全部汇入宝林集团账户。至于为什么款项备注为“购买设备”，是因为秦帅是公职人员，不希望别人知道他在大连购房，才故意如此备注，且秦帅夫妻所从事的工作与宝林集团之间没有任何业务往来，转账的购房款金额也与商品房买卖合同的金额完全一致，被上诉人符合第二十九条第三项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。综上所述，被上诉人提供的证据足以排除强制执行的民事权益，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，故请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。宝林集团未到庭，亦未提交答辩意见。宜华集团向一审法院起诉请求：一、请求准许执行位金州区号的房屋。二、被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：因案涉宝林凤凰城小区建设工程施工合同纠纷，2015年5月21日，原告宜华集团将被告宝林集团诉至大连市中级人民法院。该院于2016年5月31日作出（2015）大民二初字第00068号民事判决书，判令被告宝林集团支付原告宜华集团剩余工程款46547216元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。宣判后，被告宝林集团提起上诉，2017年5月15日，辽宁省高级人民法院作出（2016）辽民终721号民事判决书，判令被告宝林集团于判决生效后15日内支付原告宜华集团剩余工程款46547216元，于判决生效后10日内返还原告宜华集团工程质量保证金7009440元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权；原告宜华集团于判决生效后10日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向被告宝林集团移交全部建设工程施工档案材料。该判决已经生效，一审法院负责该案执行。案涉房屋于2015年10月23日被大连市中级人民法院查封。2012年5月和2015年3月，被告宝林集团将案涉房屋所在的项目在建工程在盛京银行开发区支行办理了抵押贷款。2013年5月7日，被告宝林集团取得案涉房屋的商品房预（销）售许可证。2013年2月7日，被告秦某的父亲秦帅通过兴业银行账户向被告宝林集团平安银行账户付款112810元；2013年3月7日，被告秦某与被告宝林集团签订两份商品房买卖合同，购买被告宝林集团位于金州区金港路304号1单元24层1号96.22平方米和金港路304号1单元24层2号85.57平方米两套房屋，约定一次性付清房款。被告秦某购买的两套房屋同时被法院查封后，其对执行行为提出异议，对本案案涉房屋一审法院裁定中止对位于金州区房屋的执行，对金港路304号1单元24层2号房屋，一审法院裁定驳回秦某的异议请求。原告宜华集团遂提起本案执行异议之诉，秦某亦对另一房屋也提起执行异议之诉。一审法院认为，已经发生法律效力的判决确认宜华集团在宝林集团欠付工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复确定了消费者的权益与工程价款优先受偿权的保护顺位问题。最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复【（2005）执他字第16号】指出：“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”在宜华集团对案涉房产享有建设工程价款优先受偿权的情形下，被告秦某仅在满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定时，其排除执行异议请求方能获得支持。被告秦某向作为房地产开发企业的被告宝林集团购买案涉商品房，系案涉商品房的消费者，在人民法院查封之前已与宝林集团签订合法有效的书面《商品房买卖合同》，虽然被告秦某同时购买两处房屋，但对另一处查封房屋提出的执行异议已被法院驳回，本案所购商品房系用于居住且买受人在本地区名下唯一用于居住的房屋，被告秦某父亲付款的银行业务回单能够证实其已支付全部房屋价款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，故被告秦某对案涉房屋的权利享有足以排除执行的民事权益，故原告的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。由于本案纠纷系由被告宝林集团的不诚信行为引起的，本案的诉讼费应由被告宝林集团负担为宜。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，一审法院判决：驳回原告大连宜华建设集团有限公司的诉讼请求。案件受理费9760元（原告已预交），由被告宝林集团负担。二审中，当事人没有提交新证据。除对一审判决中“2013年2月7日，被告秦某的父亲秦帅通过兴业银行账户向被告宝林集团平安银行账户付款112810元”应为“2013年2月7日，被告秦某的父亲秦帅通过兴业银行账户向被告宝林集团平安银行账户付款1128100元”外，本院对一审查明的其他相关事实予以确认。本院另查明，被上诉人通过其父亲秦帅的账户向宝林集团转账付款，银行转账流水信息注明付款项目为“购买设备款”。本院认为，本案系执行异议之诉。被上诉人作为案外人购买了宝林集团开发建设的房屋并提出执行异议，其应为购买商品房的消费者购房人。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”据此，消费者的物权期待权应优先于工程价款优先受偿权得到保护，但该规定是基于保护消费者的居住权和生存权所作特殊规定和例外考虑，故消费者在执行程序中要求予以优先保护的房屋应当是其购买并直接用于满足基本生活居住需要的房屋，对此应严格把握，不能扩大适用。因此，本案被上诉人提出的异议请求是否足以排除上诉人享有工程价款优先受偿权的债权的执行，应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形予以从严审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从本案双方当事人提交的证据审查，首先，本案中，被上诉人通过其父亲秦帅的账户向宝林集团转账付款，其提供的购房款转账支票上注明款项为购买设备，而不是房款，被上诉人对此的解释是因秦帅系公职人员不方便写房款。被上诉人此节抗辩理由，不符合常理，本院无法采信，故本院对被上诉人与宝林集团之间是否存在真实的房屋买卖关系存疑。其次，被上诉人虽然提交了其与宝林集团之间订立的书面《商品房买卖合同》，但合同中所约定的单价6195.44元，该数额精确到了分，被上诉人对此解释为合同双方先商定房屋总价款，再签订商品房买卖合同，这与通常的商品房交易习惯不符。被上诉人通过其父亲秦帅的账户向宝林集团转账付款时间是2013年2月7日，早于商品房买卖合同的签订时间2013年3月7日，亦与通常的商品房交易习惯不符。再次，被上诉人在案涉小区同时购买两套房屋，但其与家人的户籍地均在北京，没有在大连地区生活或工作的情况，其未提供证据证明案涉房屋系其用于居住的房屋。故本院无法认定被上诉人所购商品房是用于居住，被上诉人不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，无法排除对案涉房屋的执行。故本院对宜华集团的上诉请求予以支持。综上，大连宜华建设集团有限公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初1541号民事判决；二、准许执行位于金州区的房屋。一审案件受理费9760元，由辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担；二审案件受理费9760元，由辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘 畅审判员  张 钱二〇二〇年十二月二十八日书记员  王如琪