陕西省汉中市中级人民法院民事判决书 (2020)陕07民终1225号 上诉人（原审被告）：汉中恒和房地产开发有限公司，住所地汉中市汉台区。法定代表人：李建全，公司执行董事。委托诉讼代理人：吴斌，陕西迪杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：常雪，陕西迪杰律师事务所（实习）律师。被上诉人（原审原告）：吴锡柱，男，1988年12月14日出生，汉族，住陕西省佛坪县。委托诉讼代理人：严宏春，汉中市洋县148法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：吴阳忠，男，汉族，生于1962年6月7日，住陕西省佛坪县，系被上诉人吴锡柱父亲。上诉人汉中恒和房地产开发有限公司（以下简称“恒和房产公司”）因与被上诉人吴锡柱商品房预售合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院（2020）陕0702民初2400号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒和房产公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判违约金为每日万分之一；2.二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定上诉人做出的2018年3月10日业主协调会《承诺》为面向全部业主属事实认定错误。1.该承诺书载于陕西理工大学备课纸上，内容由柳俊峰个人书写，尾部落款处有上诉人的公章及时任公司财务总监李建全的签字。但该承诺书并没有抬头，承诺对象不明，仅从承诺内容及表述来看，就判断承诺是向全部业主出具的，论理牵强。2.该《承诺》原件仅一份，为柳俊峰持有，名为承诺，本质为上诉人与柳俊峰之间签订的民事合同。就约定内容来看，虽和谐东锦小区全体业主与承诺内容具有利害关系，但因第三人与约定内容有利害关系就判断第三人是合同一方主体，无形增加了合同相对方的义务，认定过于草率且显失公平。3. 即使认定该承诺书承诺对象为全体业主。则承诺第7条可以认定为对商品房预售合同违约条款的变更，双方之间就违约责任形成了一份新的民事合同。这份新的民事合同的订立违背了民法中最基本的“自愿原则”和“诚信原则”。该承诺书是在和谐东锦小区业主的施压下形成。据被上诉人陈述，当时小区业主来了50人左右在公司的会议室要说法。上诉人被迫在柳俊峰已经准备好的承诺书上做了签章。但该签章并非认可承诺内容，非上诉人的真实意思表示。且本案双方当事人就违约责任已在商品房预售合同中做了约定，被上诉人在合同签订时对违约责任的约定无异议。现合同已签订，被上诉人就应当遵守合同约定。不应因上诉人的违约，利用群体力量给恒和公司施压来变更原合同约定，该行为打破了原合同约定，违背了民法最基本的“诚信原则”。吴锡柱辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.上诉人所出具的《承诺》，从内容及表述可知，为上诉人面向全体业主做出的承诺，该证据虽然为复印件，但在业主群及小区微信公众号上以新闻形式公示，内容合法、真实、有效；2.该《承诺》系上诉人在严重违约情况下向全体业主自愿做出，是上诉人对自己实体权利的处分行为，不违反法律规定，是民事主体意思自治的体现，基于诚实信用原则，上诉人应遵守该份承诺的内容，支付双倍违约金。吴锡柱向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告交付房屋，并支付逾期交房违约金71175元（自2017年5月31日至2020年5月18日）;2.判令被告协助原告办理不动产登记，并承担逾期办理房屋权属证书的违约金（自2018年5月30日起按照中国人民银行同期同类存款利率计算至房屋权属证书办理之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月13日，原、被告签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0086848，房屋代码：392644），原告购买被告开发建设的“和谐东锦”3号楼2单元0605室住房。合同主要约定：1、房屋建筑面积124.78㎡，单价3125.5元/㎡，总价款人民币39万元；2、交付期限约定，出卖人应当在2017年5月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将商品房经验收合格的房屋交付买受人使用；3、出卖人逾期交房的违约责任约定：（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。4、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，按下列（3项）“买受人不退房，自买受人应取得房地产权属证书期限届满次日至实际取得之日止，出卖人按中国人民银行同期存款利率支付违约金”。合同签订后，原告向被告支付了购房款39万元。但被告未能按照约定向原告交付房屋，涉案的房屋至今尚未经验收合格。为此，原告具状法院。一审另查明，1、本案在审理中，因房屋尚未交付，原告自愿放弃第二项即判令被告协助原告办理不动产登记，并承担逾期办理房屋权属证书的违约金（自2018年5月30日起按照中国人民银行同期同类存款利率计算至房屋权属证书办理之日止）的诉讼请求。2、因被告未能在合同约定的期限内向业主交付房屋，被告出具《2018年3月10日业主协调会承诺》，承诺第7条载明“若2018年5月30日前仍不能交房，超出部分开发商承诺双倍合同约定全额补偿”。案件审理中，被告称该承诺是向案外的业主刘俊峰出具的，并不针对全体业主，承诺第7条属于约定不明，原告主张的双倍计算违约金是没有证据支持的。但从承诺的内容及承诺的表述来看，承诺并非是向刘俊峰个人出具，而是面向全部业主出具。被告也未提交相关证据证明是向刘俊峰个人出具，故该承诺应认定为向全部业主出具。一审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同合法有效。双方当事人应依据合同的约定，享有权利履行义务。合同签订后，原告向被告支付了购房款，履行了合同义务；被告未能在合同约定的期限内向原告交付房屋，构成违约，应承担违约责任。原告要求被告支付自2017年5月31日至2020年5月18日逾期交房的违约金，符合双方的合同约定，予以支持。经审查，双方约定的交付房屋的时间为2017年5月31日，至2020年5月18日被告逾期交房1082天，扣除疫情34天，实际逾期交房为1048天，其中：2017年6月1日至2018年5月30日为365天，违约金为14235元（390000×1÷10000×365=14235）。2018年6月1日至2020年5月18日为683天，违约金双倍计算为53274元（390000×1÷10000×683×2=53274），违约金合计67509元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条的规定，判决：一、由被告汉中恒和房地产开发有限公司于判决生效后二十日内支付原告吴锡柱截至2020年5月18日的逾期交房违约金人民币67509元;二、驳回原告吴锡柱的其他诉讼请求。案件受理费1680元，减半收取840元，由被告汉中恒和房地产开发有限公司负担。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。一审认定的事实有双方当事人的陈述及提交的证据在卷，并经一审庭审举证、质证，依法予以确认。本院认为，依据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点如下：2018年3月10日业主协调会上诉人做出的承诺是否对全体业主有效；一审判令上诉人向被上诉人支付双倍违约金是否正确。一审在查明事实的基础上，根据承诺书的形成过程及相关内容，综合认定该承诺书系上诉人向全体业主出具并无不当，本院依法予以确认。上诉人关于该承诺书的相对方并非全体业主的上诉理由与查明事实不符，本院不予支持。上诉人关于该承诺书违背自愿和诚信原则的上诉理由，因仅有其单方陈述，并未提供证据予以证明，本院亦不予支持。关于违约金的问题，上诉人主张按照承诺的内容增加合同相对方的义务，显失公平，违约金应按照日万分之一计算。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，有关损失可参照有关房屋租金标准计算。结合本案案情及当地房屋租金标准，一审判决依据承诺书的内容认定2018年5月30日以后的违约金为日万分之二相对于被上诉人的实际损失确存在明显过高的情形，参考类案处理情况，酌情对该时间段的违约金在一审基础上降低30%。据此，对案涉违约金核算如下：2017年6月1日至2018年5月30日为365天，违约金为14235元（390000×1÷10000×365）。2018年5月31日至2020年5月18日期间，扣除疫情34天，违约金计算为37291.8元（390000×1÷10000×683×2×70%），违约金合计51526.8元。综上，上诉人上诉理由部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销汉中市汉台区人民法院（2020）陕0702民初2400号民事判决主文；二、上诉人汉中恒和房地产开发有限公司于本判决确定之日起二十日内向被上诉人吴锡柱支付截止2020年5月18日的逾期交房违约金人民币51526.8元；三、 驳回被上诉人吴锡柱的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1680元，减半收取840元，由上诉人汉中恒和房地产开发有限公司负担630元，由被上诉人吴锡柱负担210元；二审案件受理费466元，由上诉人汉中恒和房地产开发有限公司负担248元，由被上诉人吴锡柱负担218元。本判决为终审判决。       审  判  长  陈耀斌审  判  员  李小艳审  判  员  李  晓 二〇二〇年十二月十六日 法 官 助 理  金  庆书  记  员   张译心