西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初7952号原告：张利飞，男，1982年1月29日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区。被告：陕西凤凰房地产开发有限公司，住所地：西安市经开区。法定代表人：张爱英，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯宝生，男，1972年7月6日出生，汉族，该公司职员，住西安市未央区。原告张利飞与被告陕西凤凰房地产开发有限公司（以下简称凤凰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张利飞与被告凤凰公司的委托诉讼代理人冯宝生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张利飞向本院提出诉讼请求：1、请求被告立即向房产登记机关提交为原告办理位于西安市莲湖区XX大厦XX幢XX单元XX层XX号房屋产权转移登记的相关备案资料；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年8月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的位于西安市莲湖区XX大厦XX幢XX单元XX层XX号住宅房屋一套，建筑面积39.38㎡，购房款共307133元。约定交房时间为2011年9月30日前，并约定房屋交付使用后365日内，被告将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等。合同签订后，原告依约缴纳了房款，被告于2012年11月20日向原告交付了房屋，至起诉时被告未为原告办理房产转移登记手续。被告逾期交房及逾期备案资料均构成违约。故诉至法院，要求判如所请。被告辩称，原告所述事实和理由基本属实，双方签订商品房买卖合同属实，涉案项目五证齐全，建成后通过了规划验收，及房屋面积实测，可靠性检测鉴定报告也做了，建委合格证尚未办理，相关手续正在办理当中，涉案项目的初次登记尚未办理，包括原告涉案房屋在内的办理产权转移登记的相关备案资料均未向房产登记机关备案，目前该项目由政府处理遗留问题办公室处理遗留问题。故不同意原告的诉请请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告举证《商品房买卖合同》、购房款收据，证明双方存在商品房买卖合同关系，原告依约交纳了购房款，被告至今未办理房产证，构成违约。被告对原告上述证据的质证意见为：对真实性和证明目的无异议。被告举证商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、施工质量技术资料通用表、施工质量验收技术资料通用表竣工报告、情况说明一份，证明涉案房屋系合法项目，不是违建工程。举证本院（2019）陕0104民初8195号民事判决书、西安市中级人民法院（2020）陕01民终5173号民事判决书、西安市莲湖区处遗办函、勘察成果表、房屋结构可靠性鉴定报告。证明涉案房屋目前情况，以及涉案项目同类型案件的处理情况。原告对被告上述证据的真实性认可，但被告肯定存在其他问题，被告应该告知原告办不下来房产证的原因，原告有知情权。对原、被告上述证据本院认定如下：原告举证的《商品房买卖合同》、购房收款收据，能够证明原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容未违背法律强制性规定，合法有效，原告已向被告缴纳了购房款，原告称实际交房时间为2012年11月20日，被告表示因原告的按揭贷款在交房时未办下来，直至2012年11月20日才办完按揭，当日即将房屋交付原告。被告提交的商品房预售许可证等，能够证明涉案工程2007年2月12日取得商品房预售许可证等相关手续事实。根据当事人提交的证据，结合庭审查明，本院认定事实如下：2012年8月23日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于西安市莲湖区XX大厦XX幢XX单元XX层XX号住宅房屋一套，预测建筑面积39.38㎡，购房款共307133元。第八条交付期限约定：出卖人应当在2011年9月30日之前，依照国家及人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间分别处理（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人可选择第1或第2项（不可并选），如因买受人原因导致出卖人不能在规定期限内没办理好产权证书的，由买受人承担全部责任。其中第2项约定：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2010年11月24日，原告向被告交纳购房首付款97133元，剩余房款办理了银行按揭贷款，被告向原告出具收据。双方均认可涉案房屋已经交付，关于交房时间原告称是2012年11月20日，被告表示因原告的按揭贷款直至2012年11月20日才办理完毕，当日即将房屋交付原告，双方对此均未提交证据。2007年2月12日被告涉案工程项目取得商品房预售许可证。本院在审理李全随与凤凰公司商品房销售合同纠纷一案〔案号（2019）陕0104民初8195号〕同类型案件中，经本院向西安市自然资源和规划局莲湖分局函调，该局2019年12月5日回复函记载：涉案凤凰大厦项目已列为我市和莲湖区的“处遗”项目。2019年1月31日，原西安市规划局向凤凰公司开具了《首次登记审查意见书》，对超建部分3381.251㎡予以行政处罚，由建设单位对所有超建部分补缴土地出让金、配套费及其它税费，院内的5层立体停车库违法建设予以拆除。凤凰公司2019年8月21日向西安市莲湖区城市管理和综合执法局缴纳行政罚款424654.69元，土地出让金、配套费、其他税费均未补缴。为配合我市 “缓堵保畅”相关工作，院内的5层立体停车库凤凰公司申请保留，正在征求西安市住房和城乡建设局批准，因此涉案项目目前未取得《建设工程竣工规划验收合格证》。竣工验收需提交第三方《房屋可靠性检测报告》，因凤凰公司委托第三方作出的检测报告不符合西安市住房和城乡建设局的相关要求，也未取得建设局《竣工验收备案表》。办理房屋首次登记需要提供包括《建设工程竣工规划验收合格证》、《竣工验收备案表》等相关资料，目前不具备申请办理房屋首次登记的条件。该项目验收中存在问题进行整改需要的时间以及住建、税务相关部门的审批时间，该局无法确定完善备案登记资料手续需要的时间。之后，被告于2019年11月2日取得《凤凰大厦结构可靠性检测鉴定报告》，综合评定可靠性等级为1级。该案本院2019年12月25日判决：一、本判决生效后180日内，被告陕西凤凰房地产开发有限公司将原告李全随办理位于西安市莲湖区XX大厦XX幢XX单元XX层XX号房屋权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；二、驳回原告李全随要求被告陕西凤凰房地产开发有限公司支付逾期交房违约金10791.14元之诉讼请求；三、驳回原告李全随要求被告陕西凤凰房地产开发有限公司支付逾期办证违约金4072.13元之诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金（按照已付房价款407213元的1%标准）。2020年6月16日该案经陕西省西安市中级人民法院（2020）陕01民终5173号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。上述事实，有《商品房买卖合同》、收据、商品房预售许可证、西安市自然资源和规划局莲湖分局关于凤凰大厦项目相关问题的回复函、《凤凰大厦结构可靠性检测鉴定报告》、本院（2019）陕0104民初8195号民事判决书、西安市中级人民法院（2020）陕01民终5173号民事判决书及本院庭审笔录等在卷为证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违背法律强制性规定，合法有效，均应依约履行。合同第十五条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。关于房屋交付时间，合同约定出卖人应当在2011年9月30日之前交付房屋，但原告自认的合同签订时间、交房时间均晚于合同约定交房时间，被告表示因原告的按揭贷款2012年11月20才办下来，当日即交房。关于被告是否存在逾期备案一节，即使按照双方所称交房时间2012年11月20日，被告最晚应在2013年11月20日前办理备案登记手续，被告至今未将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告要求被告向房产登记机关提交为原告办理位于西安市莲湖区XX大厦XX幢XX单元XX层XX号房屋产权转移登记的相关备案资料，因合同约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。未完成备案义务主要责任在被告，涉案凤凰大厦项目已列为我市和莲湖区的“处遗”项目，近期被告缴纳了行政罚款，积极配合相关部门处理遗留问题，尽快办理房屋权属转移登记系业主的共同心声，且近期此类案件大量涌向法院，问题在哪里值得所有职能部门的思考，这也是包括所有职能部门在内的社会责任，这方面存在的问题很多，而这需要社会各方力量的共同努力完成，在本院审理的同类型案件中被告表示6个月内完成资料备案，该案二审于2020年6月16日终审判决维持原判。综合以上因素，本院酌情判决被告于判决生效后6个月内将原告办理位于西安市莲湖区XX大厦XX幢XX单元XX层XX号房屋权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。若被告逾期未能完成备案登记，本院依法对被告进行惩罚，由被告支付原告迟延履行金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条之规定，判决如下：本判决生效后日180日内，被告陕西凤凰房地产开发有限公司将原告张利飞办理位于西安市莲湖区XX大厦XX幢XX单元XX层XX号房屋权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。案件受理费50元，由被告负担。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金（按照已付房价款307133元的1%标准）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审    判    长      郭蓉英审    判    员      崔  毅审    判    员      高  琪 二〇二〇年十二月十一日 书    记    员     黄维维