文书内容江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终3828号上诉人（原审原告）：洪泽县万福物业服务有限公司，住所地淮安市洪泽区富民家园二期菜场30室。法定代表人：陈加年，该公司总经理。委托诉讼代理人：李冬，江苏尚淮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：淮安市洪泽区城市资产经营有限公司，住所地淮安市洪泽区东九道26号。法定代表人：梁勇，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：钱先明，江苏天帆（沭阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘茜，江苏天帆律师事务所律师。上诉人洪泽县万福物业服务有限公司（以下简称万福公司）因与被上诉人淮安市洪泽区城市资产经营有限公司（以下简称资产公司）物业服务合同纠纷一案，不服淮安市洪泽区人民法院(2020)苏0813民初1124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人万福公司上诉请求：撤销原判，依法将本案发回重审或改判资产公司支付上诉人物业费共计355457元；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，导致适用法律错误。理由一是对事实认定部分，一审法院已认定了上诉人为案涉小区的物业服务企业，服务期限为2013年6月13日至2018年6月13日。对于被上诉人提供的案涉小区门面房的面积7405.36平方米认可。二是案涉小区的住宅和门面房均是该小区的物业组成部分，无法将其进行分割，所以上诉人在为案涉小区提供物业服务无法区分为住宅部分和门面房部分。而一审法院既然已经认定了上诉人与被上诉人就住宅部分已经形成了事实上的物业服务的情况下，就不应否认双方就门面房部分也应当形成物业服务合同关系。三是一审法院对上诉人提供的相关证据已经认可，该部分证据也足以证明案涉小区是整体移交管理。首先上诉人提供的物业用房移交足以证明被上诉人交给上诉人管理的是其开发的县中安置房小区，而不是县中安置房小区住宅部分。其次加盖被上诉人公司印章的两份物业服务费明细表的备注处也载明“住宅0.4元/平方，商业0.92元/平方”，该证据足以证明包括案涉小区所有住宅房和门面房的物业费。四是对于一审法院认为的达成合意或实际履行及标准的问题。案涉小区门面房在上诉人提供物业服务期间为空置房，且上诉人为案涉小区提供物业服务已经获得了相关部门的认可，并领取了财政补巾的案涉小区住宅部分的物业费。被上诉人作为案涉小区的建设单位，门面房为其所有，不论双方是否达成合意，其都应当按照物业管理条例的相关规定，支付空置门面房的物业费。五是双方当事人在一审法院中，均未主张应当将案涉小区的住宅与门面房进行分割管理，一审法院擅自将案涉小区的住宅与门面房分成两部分区别对待，并否定部分物业服务合同关系于法无据。案涉小区住宅的物业费标准本就较低，因此作为建设单位的被上诉人更应支付门面房的物业费。被上诉人资产公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告万福公司向一审法院提出诉讼请求：1.被告支付原告物业服务费共计355136.64元；2.被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告资产公司是新县中安置房（潘家花园小区）的开发单位。2017年9月26日，原、被告出具物业用房移交证明一份，原告作为使用方，被告原洪泽县城市资产经营有限公司作为移交方，载明：“洪泽县城市资产经营有限公司开发的县中安置房小区，南至东八道，西至东十街，北至东七道，东至东十一街，总建筑面积9.93万平方米，共764套房屋。小区建设已全部完成，根据我县关于新建小区配套建设办公、服务、活动用房的相关规定，现将位于小区24幢105、106室面积191.1㎡作为物业用房，其产权归洪泽县城市资产经营有限公司所有，由政府统一管理。使用权和日常维修归物业公司。”2017年11月28日，加盖被告公司印章的《2017年度农村集体土地拆迁安置小区物业服务费明细表》中载明新县中安置小区2017年度物业费兑现金额为354951.744元，并在备注处载明“住宅房0.4元/㎡，商业0.92元/㎡；垃圾清运费1元/㎡（一次性兑现）”，2018年2月11日，原告从淮安市洪泽区高良涧街道办事处财政所领取354951.744元。2018年6月23日，淮安市洪泽区高良涧街道办事处洪泽园三村居民委员会向原告出具潘家花园物业服务移交报告一份，载明：“万福公司从二零一三年六月二十三日接管，止二零一八年六月二十三日期满，现交于洪泽园三村，从二零一八年六月二十四日，由三村开始服务，所有办公物品，垃圾桶全部移交三村村部，万福公司退出潘家花园物业服务。”2020年6月2日，淮安市洪泽区高良涧街道社区服务站、淮安市洪泽区高良涧街道办事处洪泽园三村居民委员会共同出具证明一份，载明：“万福公司于2013年6月13日，由县政府委派到新县中安置小区（现潘家花苑小区）进行物业服务，直至2018年6月13日服务结束。五年期间的物业费均由县资产公司按0.4平米（住宅）结算（按年结算）。”另查明，新县中安置房（潘家花园小区）门面房总面积为7405.36㎡。2013年7月1日，被告与案外人洪泽县真诚物业服务有限公司签订的《富民家园五期前期物业服务合同》第五条约定“本物业管理区域内的物业费以包干制方式：物业服务费用由洪泽县城市资产经营有限公司，按小区总建筑面积，每平方米*0.4元/月*总建筑面积*12月=总额，物业管理费用每年分两次支付给乙方。门面房按0.8元/月/平方米由物业公司自收”。一审法院认为，当事人对自己主张的事实，有责任提供证据证明。根据《物业管理条例》第二十一条的规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，现原、被告之间并未签订书面物业服务合同，原告虽提供了物业用房移交证明、移交报告、进账单、物业服务费明细表等证据，上述证据可证明原告对涉案小区的住宅部分提供了物业服务，视为双方之间对涉案小区的住宅部分已形成事实上的物业服务关系，但是并不能证明原告与被告资产公司对新县中安置房（潘家花园小区）的门面房部分形成物业服务关系。上述证据没有达到证明原告对新县中安置房（潘家花园小区）门面房提供物业服务与被告资产公司达成合意或实际履行的证明标准；故对原告要求被告支付物业费的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：驳回原告洪泽县万福物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费6627元，减半收取3314元，由原告洪泽县万福物业服务有限公司负担。：二审中，当事人未提交新的证据。本院经审理确认一审法院查明的事实。本院认为：本案中，双方当事人之间虽未签订书面物业服务合同，但从上诉人所提供的物业用房移交证明、移交报告、进账单、物业服务费明细表等证据来看，原审认定上诉人对涉案小区的住宅部分提供了物业服务，对涉案小区的住宅部分双方之间已形成事实上的物业服务关系，并无不当。对于上诉人主张其与被上诉人对案涉小区的门面房部分也形成物业服务关系，对此，被上诉人予以否认，上诉人亦未提供证据予以证明。原审依据查明的案件事实，并参照案外人洪泽县真诚物业服务有限公司与被上诉人签订的《富民五期前期物业服务合同》中约定住宅物业服务费用由资产公司支付，门面房物业服务费用由物管公司自行收取的相关事实，对上诉人要求被上诉人给付案涉小区门面房物业服务费的诉讼请求不予支持，亦并无不当。综上，上诉人万福公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6627元，由上诉人万福公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱月娥审判员  李前兵审判员  王 健二〇二〇年十二月二十七日法官助理王敏书记员陈锦蓉