湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2802民初7244号原告：朱小红，女，1972年11月15日出生，汉族，湖北省利川市人，户籍地湖北省利川市，住利川市，委托诉讼代理人（特别授权）：黄思琴，湖北利东律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：黄样，湖北宏济律师事务所律师。被告：湖北欧泰商贸有限责任公司，住所地利川市都亭官井居委会**（清江大道**），统一社会信用代码914228020976529361。法定代表人：朱峰，该公司经理，委托诉讼代理人（特别授权）：张鸿译，四川汇韬律师事务所律师。原告朱小红诉被告湖北欧泰商贸有限责任公司（以下简称欧泰商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱小红及其委托诉讼代理人黄思琴，被告欧泰商贸公司的委托诉讼代理人张鸿译到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱小红向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2020年8月1日至2021年7月31日期间减少的两个月租金21368.67元，并以21368.67元为基数按月利率2%向原告支付利息至付清为止。2.判令被告按照《房屋租赁合同》约定继续履行合同，不得单方减少租金及其支付方式。3.判令被告承担本案诉讼费。法庭调查终结前，原告放弃了第1项中有关利息部分的诉讼请求。事实和理由：2015年1月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告租用原告位于利川欧泰广场院内第1幢第1层第049号商铺，租期2015年8月1日至2030年8月1日，合同对租金及支付方式、违约责任作了详细约定，其中约定第5至7年的年租金为128212.00元，被告应于合同年度开始的一个月内付清当年租金，否则应按月利率2%向原告支付拖欠的租金利息。2020年8月，被告向原告支付第6年度即2020年8月1日至2021年7月31日的租金时擅自扣减了2个月租金即128212元/年÷12月×2月=21368.67元，实际只向原告支付了106843.33元，并单方通知原告以后每年租金将递减。被告的行为构成违约，原告为维护自身合法权益，故提起诉讼，请求人民法院判如所求。欧泰商贸公司承认原告在本案中所主张的事实，但认为：1.双方签订的《房屋租赁合同》对租金及支付方式约定的是合同年度开始的一个月内付清当年租金，被告已依约于2019年8月7日向原告支付了第5年度即2019年8月1日至2020年7月31日的租金128212.00元，在该年度内的2020年1月23日至3月23日受新冠××疫情及疫情防控措施直接影响，被告此前将案涉商铺转租给利川市欧泰广场管理有限公司（后称欧泰管理公司）经营后，欧泰管理公司在该期间未实际使用案涉商铺，欧泰管理公司向被告申请减免租金，被告据此通知了包括原告在内的各位业主，将在支付下年度（本案《房屋租赁合同》约定的第6年度）租金时扣减两个月的租金。2020年1月23日至3月23日湖北省利川市受新冠××疫情及疫情防控措施直接影响这是一个不争的事实，属不可抗力，根据我国法律规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。故被告直接从应付原告第6合同年度租金中扣减两个月租金抵充被告已支付第5年度期间受新冠××疫情及疫情防控措施直接影响的两个月租金，并非原告主张的擅自扣除，符合法律规定，故原告的第1项诉讼请求依法不应支持。2.原告主张继续履行合同，被告表示同意，但所称“不得单方减少租金及其支付方式”问题，被告给包括原告在内的业主所发短信是转告案涉商铺的实际承租人欧泰管理公司的真实意思表示，被告并无此行为。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：案外人湖北欧泰置业有限公司（后称欧泰置业公司）与被告欧泰商贸公司的原法定代表人均为阳敏，欧泰商贸公司现法定代表人为朱峰。2014年8月16日，欧泰置业公司与案外人李雄签订《联营合同书》，约定：欧泰置业公司以位于利川市清江大道其享有所有权或管理权的欧泰世贸广场1至6楼共建筑面积约17500平方米的房产进行投资，李雄以商场装修和实际经营管理进行投资。经营方式为由双方统一规划、统一管理、统一营销。具体操作由李雄根据其以往商场经营经验拟定经营方案和赢利目标并通报欧泰置业公司同意；欧泰置业公司监督管理下的李雄承包经营模式。经营期限十五年，暂定为2015年10月18日至2030年10月17日，最终自欧泰置业公司交付房屋，给李雄六个月装修期后起算确定。李雄向欧泰置业公司支付承包费用，第1-4年每年支付承包费300万元、房屋、电梯等投入折旧费250万元及消防维护管理费250万元，共计800万元；第5-15年支付项目相同，数额适当调整，即从第5年起每4年递增一次，每次在前4年的基础上增幅为8%，最后3年再递增8%。双方还就各自权利义务、违约责任等事项进行了约定。后李雄依法注册成立了欧泰管理公司，法定代表人为李雄。2015年1月11日，欧泰置业公司（出卖人、甲方）与原告朱小红（买受人、乙方）签订《商品房买卖合同书》，其中约定：乙方以价款1282120.00元购买甲方在位于利川市都××办事处××（利川市××大道××）建设的第1幢第1层第49号商品房（后称49号商铺）；第十八条双方特别约定：为充分发挥欧泰广场商业裙楼的整体招商经营优势，实现商铺业主的共同利益，欧泰世贸广场除一层清江大道、丹桂园临街门面外，一楼院内商铺与二至六层所有商铺进行整体出租十五年，十五年期满后是否继续整体出租及租金变更比例按占产权面积80%以下业主的意见为准。乙方所购商铺属不做隔墙的开放式商铺。承租的商家根据整体经营需要进行物业功能及区位调整和配置设施设备，消防设计和验收由承租商家报消防主管部门审批为准。同日，朱小红（出租方、甲方）与欧泰商贸公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，该租赁合同其中约定：根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方商铺出租给乙方经营事宜，经协商一致，订立本合同。第一条房屋基本情况甲方于2015年1月11日购买的由欧泰置业公司开发的欧泰世贸广场院内第一幢第1层第49号商铺，建筑面积45.79㎡，房价款（人民币）壹百陆拾万贰千陆百伍拾元整。（小写：1602650.00元）。第二条租赁期限、用途、续租1.租期：十五年。签订合同后给予乙方7个月装修期后起算租期，自2015年8月1日起至2030年8月1日止。2.用途：乙方将甲方商铺与欧泰广场一楼内铺和二至六楼商铺整体统一规划，自行经营或以招商、转租等方式进行经营。3.续租：（1）续租条件：租赁期满，如欧泰世贸广场一楼内铺和二至六楼商铺范围内占产权面积80%以上业主要求继续整体出租，则甲方必须服从，不得收回商铺，且乙方有优先续租权，此后以此类推。（2）续租的租金标准：以第十五年租金为基数，参考利川市同地段市场租价按占产权面积80%以上业主的意见确定具体上涨幅度。（3）续租办理：乙方应当在租期届满之前6个月征求整体出租的各业主意见，在租期届满4个月之前落实是否实行再次整体出租的及续租的租金标准等事宜，确定续租后应提前1个月与甲方另行签订续租合同。如占产权面积80%以上业主确定不再实行整体出租，则乙方在30日内向甲方交还商铺。第三条租金及支付方式、房租税（一）租金及支付：从第五年起付租金，具体租金及支付方式为：1.第5-7年的年租金为128212.00元；乙方按年支付，在各合同年度开始的一个月内付清。2.第8-10年的年租金为144239.00元；乙方按年支付，在各合同年度开始的一个月内付清。3.第11-13年的年租金为160265.00元；乙方按年支付，在各合同年度开始的一个月内付清。4.第14-15年的年租金为123404.00元；乙方按年支付，在各合同年度开始的一个月内付清。第六条合同解除、终止及处理1.本合同签订后生效后，双方必须自觉履行，任何一方不得毁约解除。2.本合同在下列情形时终止：（1）履行期满而且占整体出租范围内产权面积80%以上业主决定不再整体出租的；（2）因乙方逾期支付租金达六个月以上；（3）因乙方被注销或不可抗力导致本合同事实上无法履行的。3.合同终止处理：乙方将承租房屋交还甲方，应当保持租房前原有设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响该房的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。对乙方装修部分，乙方只可拆走能移动、或拆除不影响房屋使用的附属设施、设备。不能拆除的装修部分，期满终止合同的，归甲方所有；提前终止的应评估剩余价值由甲方向乙方补偿。第七条违约责任（一）甲方违约责任。（二）乙方违约责任1.乙方毁约解除合同，应按本合同未履行期租金总额的20%向甲方支付违约金。2.乙方逾期支付租金的，对所欠租金数额按月利率20‰向甲方支付利息。拖欠租金达六个月以上的，甲方有权提前终止合同。3.乙方逾期归还房屋，则每逾期一日应向甲方支付原日租金1.5倍的违约金。第九条本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。第十条本合同甲、乙双方签（章）之日生效，一式三份，甲方一份、乙方二份，具有同等法律效力。2015年10月15日，2015年10月15日，欧泰置业公司与李雄、欧泰管理公司签订《补充协议》，约定：欧泰置业公司、李雄于2014年8月16日签订《联营合同书》，由欧泰置业公司提供欧泰世贸广场商铺（内铺）由李雄承包经营，现根据实际事实发展情况，欧泰置业公司与李雄、欧泰管理公司经平等自愿协商，补充协议如下：一、原《联营合同书》中约定的联营期限为该合同的欧泰置业公司、李雄双方在签订合同时预测暂定期限，现根据开业实际，现确定经营期限的起算时间为2015年10月5日；因业主出租商铺的租期十五年系从2015年8月1日起算2030年7月31日期满，为使联营期与业主出租房屋期限同步，防止纠纷，现将联营的经营期确定为2015年10月6日起至2030年7月31日止，李雄、欧泰管理公司最后一年应交欧泰置业的承包等费用相应减少66天应平摊的数额。二、鉴于《联营合同书》签订后李雄已实际注册由欧泰管理公司进行经营，欧泰置业公司表示同意；李雄是欧泰管理公司的法人代表，欧泰管理公司表示已从李雄处知悉欧泰置业公司与李雄原已签订的《联营合同书》的全部内容，欧泰管理公司承诺与李雄共同履行《联营合同书》和本协议书，向欧泰置业公司承担连带责任。三、李雄、欧泰管理公司应服从小区物业管理，依法承担水电费及小区物业管理服务费。四、本协议双方签字（公司盖章）生效，一式三份，欧泰置业公司一份，李雄、欧泰管理公司各执一份。同日，欧泰置业公司（甲方、转让方）与欧泰商贸公司（乙方、受让方）及李雄、欧泰管理公司（丙方、第三方）签订《权利转让及房屋租赁协议》，约定：“甲方与丙方李雄于2014年8月16日签订《联营合同书》，后因甲方将联营的商铺进行了销售失去联营条件，全部购房业主均与乙方签订了《房屋租赁合同》，乙方有权整体转租，为保障业主的租金收益和丙方的经营使用权利，三方达成协议如下：一、三方一致同意：甲方将《联营合同书》中甲方的权利义务转让给本协议的乙方，合同性质由‘联营’变更为‘租赁’，相应的《联营合同书》中乙方应交相关费用变更为‘租金’，本协议生效之日起即在本协议的乙方和丙方之间形成房屋租赁关系，丙方应按时向乙方交纳租金，乙方应自觉履行与各业主的租房合同，支付租金。二、本协议签订后，甲方欧泰置业公司与丙方李雄的权利义务终止。三、本协议自各方签字加盖公章生效，一式三份，各执一份为凭。”欧泰置业公司、欧泰商贸公司及欧泰管理公司均在《权利转让及房屋租赁协议》尾部加盖了公章，各自代表人阳敏、朱利华及李雄(既以欧泰管理公司代表人名义又以本人名义）亦在《权利转让及房屋租赁协议》尾部签名。上述系列协议签订后，所涉合同当事人均如约履行至2020年1月。其间，欧泰商贸公司于2019年8月7日向朱小红支付了朱小红与欧泰商贸公司签订的《房屋租赁合同》约定的第5年即2019年8月1日至2020年7月31日的年租金128212.00元。2020年1月23日，欧泰管理公司因受新冠××疫情及疫情防控措施直接影响，该公司经营管理的包括本案49号商铺在内的欧泰世贸广场（1-6楼）一直处于关闭停业状态，至利川市新型冠状病毒感染的××防控指挥部发布关于市场主体复工复产的通告后才于2020年3月25日复工，复工后其经营活动仍异常艰难。2020年4月25日，欧泰管理公司向欧泰商贸公司申请免交3个月租金，并协商剩余租赁期租金每年按合同金额的80%进行，以帮助公司度过经营困难。欧泰管理公司接着至2020年4月16日累计向欧泰商贸公司支付了其承租的欧泰世贸广场1至6楼当年度租金400万余元。2020年5月10日，欧泰商贸公司以微信方式通知了包括朱小红在内的业主，通知内容载明“尊敬的欧泰广场商场的各位业主：您们好！因今年受疫情的影响，欧泰商场停业两个多月，商场内的经营户亏损很大，导致经销商流失十分严重，如今提出离场撒柜的达40多家，商场于2020年3月22日开业至今，因疫情的原因，经销商对经营失去信心，消费者的购买力下降，商场整体的经营状况确实十分艰难；为了把整个欧泰广场的商业搞好、搞红火，现告知大家，商场承租方（利川欧泰广场管理有限公司）正式向所有的业主提出：要求今年减免租金2个月，另从今年开始每年的租金要适当调减；力求得到您们的理解和支持，共度难关！谢谢！”2020年8月6日，欧泰商贸公司又以短信方式告知包括朱小红在内的业主，告知内容为“尊敬的业主：您欧泰广场整体出租的商铺，承租方因受疫情影响，只交来10个月租金，我司已打入您账户，请查收。下余2个月租金正在收取中，收到立即支付给您。特此告知，请予谅解！2020年8月6日”。同日，欧泰商贸公司向朱小红支付了本案《房屋租赁合同》约定的49号商铺第6年度（2020年8月1日至2021年7月31日）的年租金106843.33元，即扣减了其中两个月租金128212.00元/年÷12月×2月=21368.67元。2020年10月20日，原告朱小红诉至本院并提出如前诉讼请求。审理中，欧泰商贸公司提出扣减该租金21368.67元是用于抵销其已向朱小红支付的49号商铺2020年1月23日至2020年3月23日因受疫情影响应免责的租金给付义务，其2020年5月10日微信方式通知“另从今年开始每年的租金要适当调减”只是告知欧泰管理公司向其请求减免租金的申请内容，此后其会继续履行本案《房屋租赁合同》。上述事实，有《商品房买卖合同书》、《房屋租赁合同》、微信截屏、短信截屏、转账信息、欧泰管理公司出具的《经营情况说明》、欧泰管理公司《关于减免租金的申请书》、欧泰商贸公司2020年度支付租金明细、利川市新型冠状病毒感染的××防控指挥部通告、中国工商银行网上银行电子回单、《联营合同书》、《补充协议》、《权利转让及房屋租赁协议》及当事人陈述等证据材料在卷佐证，足以认定。本院认为，原告朱小红与被告欧泰商贸公司2015年1月11日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。综合双方当事人的诉辩意见、事实和理由及本院查明的案件事实，本案主要争议焦点是欧泰商贸公司扣减案涉49号商铺2020年8月1日至2021年7月31日其中两个月租金21368.67元，抵销其已付朱小红2020年1月23日至2020年3月23日的租金能否得到法律支持。对此本院认为，欧泰商贸公司扣减案涉49号商铺第6年度其中两个月租金，抵销其已付朱小红2020年1月23日至2020年3月23日的租金的抗辩主张成立。具体理由是：首先，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。湖北省利川市2020年1月23日至2020年3月23日因受新冠××疫情及疫情防控措施直接影响，各商场（店）等经营场所关闭停业这一客观情况，为恩施土家族苗族自治州乃至湖北省和全国所周知，案涉49号商铺也不例外，本案双方当事人对此并不否认。因此，本案49号商铺在该期间不能经营使用是双方当事人签订《房屋租赁合同》时不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于前述法律规定的不可抗力，且疫情防控常态化现一直处于持续状态。从前述法律规定来看，不可抗力作为法定免责事由，免除的是当事人双方因不可抗力导致不能履行合同的违约责任。但双方签订的《房屋租赁合同》约定欧泰商贸公司支付租金是在各合同年度开始的一个月内付清，查明的事实表明，欧泰商贸公司已于2019年8月7日向朱小红支付了该期间的租金，欧泰商贸公司在该期间未经营使用本案49号商铺是因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，欧泰商贸公司不承担给付租赁本案49号商铺该期间租金的民事责任并有权主张免除。其次，《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十九条规定的债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。根据查明的事实，案涉49号商铺2020年1月23日至2020年3月23日因受新冠××疫情及疫情防控措施直接影响未实际经营后，欧泰商贸公司已于2020年5月10日以微信方式通知了朱小红今年减免租金2个月，并于2020年8月6日向其支付本案《房屋租赁合同》约定的第6年度的年租金时直接扣减了2个月的租金21368.67元，朱小红接受了欧泰商贸公司支付本案《房屋租赁合同》约定的第6年度按10个月计算的租金106843.33元，双方之间形成的抵销合同法律关系自2020年8月6日成立并生效。欧泰商贸公司扣减本案《房屋租赁合同》约定的第6年度其中2个月的租金，抵销第5年度中2020年1月23日至2020年3月23日的租金系基于同一《房屋租赁合同》约定，标的物种类、品质相同，该债务可依法抵销。同时，朱小红自欧泰商贸公司2020年5月10日通知之日起，至2020年10月20日向本院提起诉讼已超过三个月，朱小红对欧泰商贸公司的案涉债务抵销虽有异议，依照前述规定，其起诉发生在通知到达之日起三个月以后，人民法院不予支持。综上，本院认定欧泰商贸公司扣减案涉49号商铺2020年8月1日至2021年7月31日其中两个月租金21368.67元与其已付朱小红2020年1月23日至2020年3月23日的租金抵销的事实主张成立，对于朱小红要求欧泰商贸公司支付其扣减的本案《房屋租赁合同》约定的第6年度其中2个月的租金21368.67元的诉讼请求，本院不能够支持，依法应予驳回。对于朱小红诉请要求欧泰商贸公司按照双方签订的《房屋租赁合同》约定继续履行，不得单方减少租金及其支付方式，欧泰商贸公司诉讼中明确表示认可，本院照准。欧泰商贸公司抗辩理由成立，本院予以采纳。朱小红法庭调查终结前放弃案涉扣减租金有关利息部分的诉讼请求，系对自身权利的处分，不损害国家、集体和他人的合法权益，本院予以准许。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第三十七条、第四十四条第一款、第六十条、第九十九条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款、第三款、第九十三条第一款、第一百零八条规定，判决如下：一、原告朱小红与被告湖北欧泰商贸有限责任公司按照双方2015年1月11日签订的《房屋租赁合同》约定继续履行。二、驳回原告朱小红要求被告湖北欧泰商贸有限责任公司支付承租本案49号商铺所涉其中2个月租金21368.67元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费334.00元，减半收取167.00元，由原告朱小红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  胡兴国二〇二〇年十二月二十四日法官助理赖永超书记员冉群慧