湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘05民终2433号 上诉人（原审被告）：熊检毛，男，1975年7月25日出生，汉族，住邵阳市北塔区，现住邵阳市北塔区。 委托诉讼代理人：朱建民，湖南东放明（邵阳）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：陈理珍，女，1979年11月5日出生，汉族，住邵阳市北塔区，现住邵阳市北塔区。 委托诉讼代理人：朱建民，湖南东放明（邵阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邵阳市北塔区状元洲街道西湖桥社区居民委员会，住所地邵阳市北塔区状元洲街道西湖桥社区**。 法定代表人：马胜成，该社区主任。 委托诉讼代理人：段谋，湖南森力（邵阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段晶晶，湖南森力（邵阳）律师事务所律师。 上诉人熊检毛、陈理珍因与被上诉人邵阳市北塔区状元洲街道西湖桥社区居民委员会（以下简称西湖区社区居委会）租赁合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市北塔区人民法院（2020）湘0511民初377号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 熊检毛、陈理珍上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项，改判西湖桥社区居委会继续履行与熊检毛、陈理珍于2010年10月1日签订的《邵阳市西湖桥社区办公大楼租赁合同》，驳回西湖桥社区居委会的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由西湖桥社区居委会承担。事实与理由：一、2014年2月17日，被上诉人原书记汪珍辉收到上诉人缴纳的73000元租金，汪珍辉出具了收据。上诉人在一审开庭前将该收据提交给一审法院，并当庭举证、质证，但一审法院对该收据没有抵扣租金也没有给予合理性解释。因此，一审判决认定事实错误。二、一审判决称“被告将租赁原告的房屋转租给其他单位和个人，却并不能证明征得原告的同意，亦属违约。被告上述违约行为致原告不能实现出租房屋后按时获得房屋租金的目的”，是错误的。自始至终，上诉人都是该租赁房屋的承租人，有合法经营使用权。上诉人将自己拥有合法使用权的租赁房屋长租给他人使用，系自主实施经营权的合法行为，并没有损害被上诉人的利益，没有对实现合同目的产生妨碍，且被上诉人没有提出异议。因此，被上诉人要求解除合同的诉讼请求应依法予以驳回。再者，2017年8月17日，被上诉人欲单方解除合同，有数人到上诉人承租的宾馆吵闹及阻客、锁门，导致宾馆经营严重受损。被上诉人的上述行为系违约行为。还有，2020年2月以来，发生了不可抗力的新冠病毒疫情，导致宾馆经营严重亏损。因此，并非上诉人不愿交纳租金，而是由于双方对应交租金总额发生纠纷以及疫情因素造成的结果，并且，上诉人现在仍然愿意足额交纳租金。被上诉人的合同目的完全可以实现，上诉人要求继续履行合同。 西湖桥社区居委会辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 西湖桥社区居委会向一审法院起诉请求：一、请求判令解除西湖桥社区居委会与熊检毛等人签订的《邵阳市西湖桥社区办公大楼租赁合同》；二、请求判令熊检毛、陈理珍向西湖桥社区居委会支付租金164000元；三、请求判令熊检毛、陈理珍恢复房屋楼顶原状；四、请求判令熊检毛、陈理珍承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：西湖桥社区居委会与许建东、陈向阳、熊检毛于2010年10月1日签订《邵阳市西湖桥社区办公大楼租赁合同》，将位于魏源路108号邵阳市××大楼租赁给许建东、陈向阳、熊检毛使用，许建东、陈向阳、熊检毛利用该办公大楼合伙经营邵阳市北塔区富丽华宾馆。合同约定：租期十五年，时间从2010年10月1日至2025年10月1日止；租金第一年到第三年7万元／年，第四年到第七年7.3万元／年，第八年到第十年8.2万元／年，后五年租金随行就市，每年9月20日前一次性交清次年租金；承租人改变房屋内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需征得西湖桥社区居委会书面同意，退租时，除另有约定外，西湖桥社区居委会有权要求恢复原状或者追偿恢复房屋原状的工程费用；承租人在租赁期转租、分租、转让，须征得西湖桥社区居委会的同意，由承租方与西湖桥社区居委会另行签订租赁合同。如安装电梯，租赁期满后，西湖桥社区居委会需使用电梯可另行协商，作价处理给西湖桥社区居委会。合同签订时，合同上盖有邵阳市北塔区富丽华宾馆的印章。2014年6月20日，西湖桥社区居委会出具证明，证明本案涉及的房屋租给陈理珍经营宾馆。2014年9月，陈向阳退伙。2014年12月29日，陈理珍注册邵阳市北塔区新富丽华宾馆。2015年7月13日，陈理珍与中国移动通信集团湖南有限公司邵阳分公司签订合同，将涉案房屋屋顶面积约60平方米的地方用于移动通信网基站的配套设施建设，期限五年。随后，陈理珍又与中国移动通信集团湖南有限公司邵阳分公司、中国铁塔股份有限公司邵阳市分公司达成协议，将涉案房屋屋顶面积约60平方米用于移动通信网基站的配套设施建设的地方转给中国铁塔股份有限公司邵阳市分公司租赁。熊检毛、陈理珍在租赁西湖桥社区居委会房屋过程中，还将部分房屋租给他人用于教育培训。熊检毛、陈理珍无证据证明转租征得西湖桥社区居委会的同意。许建东于2017年7月退伙，自此，由熊检毛、陈理珍夫妻俩租赁西湖桥社区居委会的房屋，但双方没有重新签订租赁合同，西湖桥社区居委会对此无异议。自2010年签订租赁合同开始，熊检毛、陈理珍支付租金的时间均不固定，至2018年10月30日，熊检毛、陈理珍共支付租金555000元，根据约定，熊检毛、陈理珍应付至2020年6月1日的租金总计为720668元（共九年零八个月），至此时，欠付的租金为165668元，西湖桥社区居委会只要求164000元。本案涉及的房屋楼顶原来的状况，西湖桥社区居委会未提供证据证明。 一审法院另查明，熊检毛、陈理珍租赁的房屋由熊检毛、陈理珍在装修时装了电梯。熊检毛、陈理珍提出西湖桥社区居委会应补偿熊检毛、陈理珍装修费80万元，但未提交充分证据证明。本案经一审法院调解未果。 一审法院认为：本案的争议焦点是熊检毛、陈理珍是否构成违约，西湖桥社区居委会的诉讼请求是否应当支持。 本案西湖桥社区居委会与熊检毛、陈理珍均认可双方存在租赁合同关系。在租赁合同履行过程中，熊检毛、陈理珍一直未按双方约定的时间交纳租金，至2020年西湖桥社区居委会起诉时止熊检毛、陈理珍已隔一年多未支付租金，熊检毛、陈理珍已构成违约。熊检毛、陈理珍将租赁西湖桥社区居委会的房屋转租给其他单位和个人，却并不能证明征得西湖桥社区居委会的同意，亦属违约。熊检毛、陈理珍上述违约行为致西湖桥社区居委会不能实现出租房屋后按时获得房屋租金的目的，因此，对西湖桥社区居委会要求解除双方签订的《邵阳市西湖桥社区办公大楼租赁合同》的诉讼请求，予以支持；至2020年6月1日，熊检毛、陈理珍共欠租金165668元，西湖桥社区居委会只要求164000元，予以支持；西湖桥社区居委会没有提供充分证据证明楼顶原状，对西湖桥社区居委会的该项诉讼请求，不予支持。而熊检毛、陈理珍提出的并没有拖欠西湖桥社区居委会租金、熊检毛、陈理珍并没有擅自转租、如果解除合同西湖桥社区居委会应补偿熊检毛、陈理珍装修费80万元的反驳主张，因不符合事实或无充分证据证明，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除西湖桥社区居委会与熊检毛、陈理珍签订的《邵阳市西湖桥社区办公大楼租赁合同》；二、熊检毛、陈理珍在本判决发生法律效力之日起十五日内向西湖桥社区居委会支付租金164000元；三、驳回西湖桥社区居委会的其他诉讼请求。一审受理费3580元，由熊检毛、陈理珍承担。 本院二审期间，熊检毛、陈理珍向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院与一审查明的事实一致。对一审查明的基本事实，本院予以确认。 本院认为，综合双方诉辩意见，本案审理焦点一是关于熊检毛、陈理珍提出其于2014年2月17日向汪珍辉缴纳了73000元租金的主张是否应予采纳；二是西湖桥社区居委会与熊检毛等人签订的案涉租赁合同是否应当解除。 关于焦点一。首先，熊检毛、陈理珍一审提供的落款时间为2014年2月17日的收据内容为“富丽华宾馆租金2014年11月23日全部交清，年租金73000元”，从文意上来看，并不能明确反映汪珍辉在当日收到了富丽华宾馆73000元租金；其次，陈理珍于2018年10月30日出具的承诺书载明欠富丽华宾馆租金41000元，且熊检毛、陈理珍未提供充分证据证明其于2018年10月30日后另交纳了租金，以合同约定年租金82000元的标准，从2018年10月30日计算至2020年6月1日，加上欠付的41000元，已超过一审法院判令熊检毛、陈理珍支付租金的数额；再次，熊检毛、陈理珍一审提供的证据手写明细单中显示“2014年2月17日1.7万”，与其上诉主张2014年2月17日汪珍辉收到73000元租金不符。综上所述，一审判决关于熊检毛、陈理珍欠付租金金额的认定，并无不当。熊检毛、陈理珍提出其于2014年2月17日向汪珍辉缴纳了73000元租金的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。 关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。具体到本案，经西湖桥社区居委会多次催收，熊检毛、陈理珍仍欠付西湖桥社区居委会租金，存在迟延履行债务的违约行为。根据双方签订的租赁合同约定，承租人在租赁期转租、分租、转让，需征得出租人同意，由承租方与出租人另行签订合同。熊检毛、陈理珍不能提供充分证据证明其转租行为征得了西湖桥社区居委会的同意，可以认定熊检毛、陈理珍的转租行为存在违约。综上所述，一审判令解除西湖桥社区居委会与熊检毛等人签订的《邵阳市西湖桥社区办公大楼租赁合同》，符合法律规定。 综上，熊检毛、陈理珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3651.6元，由熊检毛、陈理珍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  邓 浩 审 判 员  袁文革 审 判 员  廖莎菲 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理  陈小芹 书 记 员  黄钰玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……