江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0113民初6495号原告：尤忠泽，男，1968年11月6日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：朱骏，江苏诺华律师事务所律师。被告：南京科艺服装厂，社会统一信用代码91320113135470026M，住所地江苏省南京市栖霞区中央门外栖霞大道大瓜园。投资人：李阳，该公司负责人。被告：李阳，男，1962年5月9日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。以上二被告共同委托诉讼代理人：王仁桃，江苏新高的律师事务所律师。以上二被告共同委托诉讼代理人：郭添情，江苏新高的律师事务所实习律师。原告尤忠泽与被告南京科艺服装厂（以下简称科艺厂）、李阳房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年10月17日立案受理后,依法由审判员朱悦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尤忠泽及其委托诉讼代理人朱骏、被告科艺厂的投资人李阳、被告李阳及其二被告的共同委托诉讼代理人王仁桃、郭添情到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尤忠泽向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付原告装饰装修补偿1233267.9元、停业补偿费146902.72元、设备搬迁费235044.32元、移机费22620元、不可搬迁设备补偿费124003.88元、其他补偿费20541.58元、合同约定缴纳的履约保证金5万元，以上合计1832380.4元；2、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告于2011年和被告科艺厂签订租赁合同，原告承租被告科艺厂厂区西北处二层楼一幢及三层宿舍楼一幢用于对外经营，租期自2011年7月1日至2019年8月31日。现该地块已拆迁，原告就拆迁补偿款事宜与被告多次协商未果。为维护合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。被告科艺厂辩称，科艺厂是按照非住宅生产用房进行征收补偿的，并非按照非住宅营业用房进行征收补偿。原告是否在科艺厂承租房屋，对科艺厂征收补偿数额不产生影响。租赁合同约定的原告的征收补偿仅为原告租赁期间添附的内部装修，原告在另案诉征收部门的行政赔偿案件中也陈述原告在本案中仅主张装修补偿。原告违反租赁合同对抗拆迁及提起行政诉讼等行为严重损害科艺厂的合法利益，导致科艺厂无法得到征收奖励及征收补助等其他待遇。原告承租房屋的租金、滞纳金、水电费等费用原告未付，请求在本案中一并处理。对原告各项诉请的计算方法不认可。原告主张的诉请除约定装修外，其他没有事实法律依据。科艺厂确实收到保证金5万元，但原告有违约行为。被告李阳辩称，被告李阳作为本案被告主体不适格，李阳并非出租人也不是被征收人。经审理查明，2001年1月5日，经相关部门批准，南京科艺服装厂、南京帝豪企业集团公司、南京帝豪建筑装饰工程公司、南京帝豪制衣有限公司、南京冰火岛餐饮娱乐公司等五家企业作价整体转让给个人，土地、电力等设施实施租赁，改制为私营企业。2001年1月18日，南京市栖霞区人民政府燕子矶街道晓庄村民委员会（后名称变更为南京市栖霞区燕子矶街道晓庄村社区居民委员会，以下简称晓庄村委会）与李阳签订《企业产权转让协议书》，晓庄村委会将上述五家企业的资产转让给李阳。2011年7月1日，原告作为承租方乙方、科艺厂作为出租方甲方（被告李阳以被告科艺厂名义签字并加盖科艺厂公章）签订《租赁合同》一份，主要内容为“出租项目：厂区西北处二层楼一幢、三层宿舍楼一幢，以签约时房子的现状和实际面积出租。场地地址：栖霞。场地范围：按图纸红线划定租赁范围；租期共8年，从2011年7月1日至2019年8月31日止；租金以年交方式，租金不含税。前三年年租金30万元整，第四年到第六年租金32万元，第七年和第八年租金34万元。甲方给予乙方装修期两个月，次年全年租金顺延至2012年8月30日交付，此后每满一年按年付方式交付次年租金。乙方在交付第一期租金同时交人民币5万元作为履约保证金，租赁期满后，乙方能正常履约，甲方无息退还5万元履约保证金；乙方依约交付租金，乙方如不按期交付，拖延则每日按乙方应交租金的1‰计算，向甲方偿付违约金，如累计拖欠达三十天，甲方除收取违约金外，有权终止合同收回全部出租项目；租赁项目所在土地在租赁期内因政府征用，建筑物和附着物需拆迁时合同自然终止，互不承担违约责任，建筑物和附着物以及建筑结构的拆迁补偿归甲方，内部装潢系乙方承租后增添的拆迁补偿归乙方，其他按国家相关政策和规定执行，本着谁投资谁受益的原则双方不得侵占对方权益”。后原告支付了5万元保证金，并实际支付租金、房屋占有使用费至2018年8月31日。2016年12月28日，南京市栖霞区人民政府作出宁栖府征字[2016]第010号《南京市栖霞区人民政府房屋征收决定》及《锦湖轮胎周边城中村危旧房改造项目房屋征收公告》，原告承租的房屋在上述征收范围内。2018年9月20日，南京市栖霞区房屋征收管理办公室（以下简称区征收办）与被告科艺厂签订《协议书》，约定区征收办对包括原告承租房屋在内的被告科艺厂的建筑、构筑物及附着物进行征收及货币补偿，科艺厂于2018年12月16日搬迁完毕，并将所有建筑、构筑物及附着物移交区征收办拆除。区征收办按照《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》及《南京市国有土地上房屋征收补偿补助奖励规定》中非住宅房屋中的生产用房标准对科艺厂进行了货币补偿。在《协议书》附件《南京市非住宅房屋征收测算汇总表》中，总补偿金额为29390621元，其中：1、房屋补偿款18362832元；2、设备拆除搬迁费1469027元（按房屋补偿款8%计算）；3、停业补偿费918142元（按房屋补偿款5%计算）；4、附属物、装修补偿费7546242元；5、移机费115080元；6、不可搬迁设备补偿款885742元；7、其他补偿费93556元（简易房）。2018年11月14日，被告李阳以被告科艺厂名义在拆迁房屋交接单上签字确认，已将科艺厂全部建筑、构筑物及附着物交由拆除。另查明，2019年2月25日，本案原告以房屋拆迁管理行政行为为由以区征收办为被告向南京铁路运输法院提起行政诉讼，本案原告在该案中诉称：“原告于2011年租赁南京市栖霞西北处二层楼一幢和三层宿舍楼一幢（以下简称案涉房屋）用于经营。原告承租后至今一直占有使用该房屋。被告在明知原告占有使用该房屋的情形下，不仅没有在房屋征收范围内予以公告，也没有告知原告，采取违法行为拆除原告合法占有使用的房屋，给原告的财产造成损失。综上，原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求确认被告拆除南京市栖霞房屋西北处二层楼一幢和三层宿舍楼一幢的行为违法”。2019年7月8日，南京铁路运输法院作出（2019）苏8602行初341号行政判决书，判决确认被告南京市栖霞区房屋征收管理办公室拆除原告尤忠泽租赁的南京市栖霞西北处二层楼一幢和三层宿舍楼一幢的行为违法。区征收办不服该行政判决书，上诉至南京市中级人民法院。2019年11月22日，南京市中级人民法院作出（2019）苏01行终704号行政判决书，判决驳回上诉维持原判。2020年6月17日，本案原告又以房屋拆迁管理行政赔偿为由将区征收办作为被告诉至南京铁路运输法院，后该案移送至南京江北新区人民法院审理，案号为（2020）苏0192行赔初5号，因区征收办的职能已由南京市栖霞区住房和建设局（以下简称区住建局）继受，故区住建局作为被告应诉，本案原告在该案中要求区住建局赔偿原告损失915000元及支付搬迁费225000元，该案目前尚在审理中。庭审中，就案涉房屋的具体面积及坐落，以本院自征收部门调取的《协议书》附件中的《栖霞区房屋征收入户勘查记录表》为依据，原告主张为：表1-2的577.68㎡+表4-1的772.21㎡+表4-2的30.3㎡（该部分房屋结构为简易，在附件《房屋调查丈量勘误表》中载明该部分实为35.4㎡，该35.4㎡未在附件《南京市国有土地上非营业性房屋征收补偿金额分户评估结果表》中计算房屋补偿款，而是在附件《南京科艺服装厂未登记房屋明细表》计算其他房屋结构为简易的其他补偿款）+表4-3的9.07㎡+表4-4的北部分面积88.58㎡。被告科艺厂认为案涉房屋为：表1-2的577.68㎡+表4-1的772.21㎡+表4-2的30.3㎡（同前述）+表4-4的部分面积66.11㎡。因案涉房屋现已拆迁无法查实，综合双方的陈述，本院对原告的陈述予以采信。上述事实，有当事人的陈述、举证、人民法院生效裁判文书及本院庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，被告科艺厂被征收的房屋，从本院自征收部门调取的材料反映并无产权证及建设工程规划许可证，两被告也未提交，故案涉《租赁合同》应属无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。故案涉《租赁合同》虽无效，但合同就案涉房屋被征收时合同双方对拆迁利益的分配仍应适用。原告主张被告李阳承担民事责任，因案涉合同系被告李阳作为被告科艺厂的投资人以科艺厂名义签订，被征收人也系科艺厂，故科艺厂应系本案适格被告，本院对原告主张被告李阳承担民事责任不予支持。就原告主张的各项诉请，本院认定如下：1、就原告主张的装饰装修补偿1233267.9元。在征收部门调取的《协议书》附件中《南京市非住宅房屋征收测算汇总表》中征收部门给予被告科艺厂附属物、装修补偿款共计7546242元。在附件《南京市国有土地上房屋征收室内装饰装修及附着物补偿分户估价表》中，该7546242元分为室内装饰装修评估补偿金额5585674元和附着物补偿金额1960568元。因案涉《租赁合同》约定“租赁项目所在土地在租赁期内因政府征用，建筑物和附着物以及建筑结构的拆迁补偿归甲方，内部装潢系乙方承租后增添的拆迁补偿归乙方”，故该附着物补偿金额1960568元应属科艺厂。就室内装饰装修评估补偿金额5585674元系附件《南京科艺服装厂房屋装饰装修明细表》（由江苏大新房地产资产评估测绘造价咨询有限公司评估作出）各项组成，在该明细表中就案涉房屋的装饰装修明确为：表1-2的577.68㎡为392822元、表4-1的772.21㎡为525103元、表4-4的北部分面积88.58㎡为60234元，上述合计978159元。因案涉房屋早已被拆除，无法查明科艺厂的原始装潢及原告的后期添附，故本院酌定原告的装饰装修补偿为733619.25元（978159元×75%）。2、就原告主张的停业补偿费146902.72元、设备搬迁费235044.32元。因原告承租房屋从事酒店式公寓，系非住宅营业用房。而征收部门系以非住宅生产用房的标准对被告科艺厂进行货币补偿。根据《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》及《南京市国有土地上房屋征收补偿补助奖励规定》的规定，非住宅营业用房和非住宅生产用房的停产停业损失及设备迁移费的补偿标准均不同，故如以科艺厂按照非住宅生产用房标准获取的停产停业损失及设备迁移费按照承租房屋的面积给予原告以非住宅营业用房标准的停产停业损失及设备迁移费，实为不妥。同时，原告在（2020）苏0192行赔初5号案件中向征收部门主张了损失915000元及搬迁费225000元，故原告在本案中主张的停业补偿费146902.72元、设备搬迁费，本院不予处理。3、就原告主张的移机费22620元。在征收部门调取的《协议书》附件中《南京市非住宅房屋征收测算汇总表》中征收部门给予被告科艺厂移机费115080元，该115080元系附件《南京市栖霞区房屋搬迁补偿款测算表》各项明细组成，分别为：1、电话：8部、单价310，合计2480；2、有线电视：46台、单价400，合计18400；3、空调：315台、单价200，合计63000；4、太阳能：36台，单价200，合计7200；5、宽带：48端口、单价500，合计24000。因案涉房屋已被拆除，现无法查明案涉房屋实际安装的上述电话、有线电视及空调等物品，考虑到原告确实进行了安装，故本院酌定为1.4万元。4、就原告主张的不可搬迁设备补偿费124003.88元。原告未能举证证明该不可搬迁设备系其所有，故本院不予支持。5、就原告主张的其他补偿费20541.58元。在征收部门调取的《协议书》附件中《南京市非住宅房屋征收测算汇总表》中征收部门给予被告科艺厂房屋结构为简易的其他补偿费93556元。该93556元系附件《南京科艺服装厂未登记房屋明细表》各项明细组成。原、被告双方对案涉房屋即《栖霞区房屋征收入户勘查记录表》表4-2的30.3㎡（实为35.4㎡，前述已说明）简易房系原告建筑均无异议。该部分面积在附件《南京科艺服装厂未登记房屋明细表》计算为15753元，故该15753元应为原告享有。上述各项拆迁补偿款合计763372.25元。6、就原告主张被告退还履约保证金5万元，本院予以支持。就被告科艺厂主张原告应付租金及违约金在本案中一并处理，因案涉合同明确约定“租赁项目所在土地在租赁期内因政府征用，建筑物和附着物需拆迁时合同自然终止，互不承担违约责任”，且案涉房屋在2016年12月28日南京市栖霞区人民政府作出宁栖府征字[2016]第010号《南京市栖霞区人民政府房屋征收决定》及《锦湖轮胎周边城中村危旧房改造项目房屋征收公告》后，即已在征收范围内，故本院对被告主张违约金不予支持。对被告主张原告应付的房屋占有使用费，可在本案中一并抵扣。因原、被告双方对原告实际支付房租及房屋占有使用费至2018年8月31日均无异议，故该房屋占有使用费为34万元/年÷365天×20天（2018年9月1日至2018年9月20日《协议书》签订之日）=18630.1元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告南京科艺服装厂于本判决生效之日起十日内支付给原告尤忠泽各项拆迁补偿款合计763372.25元，并退还保证金5万元（原告尤忠泽应支付的房屋占有使用费18630.1元在上述款项中直接折抵，原告尤忠泽无须支付）。二、驳回原告尤忠泽对被告李阳的诉讼请求。二、驳回原告尤忠泽的其他诉讼请求。如未按本判决规定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21291元，减半收取10645.5元，保全费5000元，由原告尤忠泽负担7822.75元，由被告南京科艺服装厂负担7822.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  朱悦二〇二〇年十二月二十八日法官助理熊江燕书记员沈易茜