西安市莲湖区人民法院民事判决书  (2020)陕0104民初11489号原告(反诉被告)：夏振华，男，汉族，1996年7月26日出生，户籍住址福建省周宁县，现住西安市莲湖区。被告(反诉原告)：沈静，女，汉族，1971年11月21日出生，户籍住址西安市莲湖区，现住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：朱凡、刘海泉，陕西卓煌律师事务所律师。第三人：陕西新亿润物业管理有限公司，住所西安市莲湖区。法定代表人：韩磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱凡、刘海泉，陕西卓煌律师事务所律师。原告(反诉被告)夏振华诉被告(反诉原告)沈静与第三人陕西新亿润物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)夏振华、被告（反诉原告）委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还未经营期间的租金48801.67元、保证金2万元。2、判令被告向原告赔偿装修损失80000元。3、判令被告向原告支付律师费4000元。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告是第三人公司的监事，原被告于2019年3月21日签订房屋租赁合同，合同约定被告将位于西安市莲湖区大庆路81号亿润花园小区6号楼6号商铺出租给原告用于经营超市使用，租期8年，年租金250980元，保证金2万元。合同签订后原告依约履行了合同约定之义务，合同履行期内，被告强行收回房屋，致使原告合同无法继续履行。原告为保护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。被告辩称：原告的诉请无任何事实及法律依据，根据双方签订的租赁合同第4条第2项、第10条、第12条第4项的约定原告逾期交纳房租导致本合同解除的，被告不予退还保证金。根据最高院房屋租赁合同解释第11条第2项规定，因承租人违约导致合同解除的承租人请求装修赔偿损失，不应予以支持。且现被告保留要求原告将房屋恢复原状的权利。原告租赁被告房屋，被告已交付原告使用，不存在任何阻止原告经营的行为，至于原告是否持续经营与被告无关，其请求未经营期间的租金无事实及法律依据。原告作为违约方主张律师费，无事实及法律依据，驳回原告诉讼请求。被告(反诉原告)向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付物业费9897.6元；2、本案诉讼费、律师费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告与2019年3月21日签订房屋租赁合同，反诉原告将位于莲湖区大庆路81号亿润花园小区6号楼6号商铺出租给反诉被告用于经营超市，年租金250980元，租金每年交纳一次，需提前2个月交纳房租，反诉被告承担租赁房屋的物业费、水电费等。2020年以来反诉被告经反诉原告多次催要一直拖延支付租金，且拒不支付物业费等。现反诉原告依法提起反诉，请求法院支持反诉原告诉请。经询，原告同意支付物业费，不同意承担诉讼费、律师费。本院经审理认定事实如下：原、被告于2019年3月21日签订房屋租赁合同，合同约定被告将位于西安市莲湖区大庆路81号亿润花园小区6号楼6号商铺出租给原告用于经营超市使用，租期8年，年租金250980元，保证金2万元。后被告交付房屋，原告交纳了第一年租金为2019年3月26日至2020年4月25日(含一个月装修免租期)，实际使用期限至2020年4月25日。后因疫情影响，亿润小区封门管制，经营状态不正常。依据双方租赁合同约定2020年2月26日前应交纳第二次租金，逾期交租的缓冲期限不能超过2020年的3月10日。原告于2020年4月份搬离涉案房屋，期间并未缴纳第二年的租金。原告搬离涉案房屋时电卡内的充值余额未办理退费手续，且尚欠9897.6元物业费。上述事实，有起诉书、庭审笔录、租赁合同、交租转账记录、商铺搬离后的照片、纠纷现场录音及视频、电卡余电738度视频、物业费收款收据(沈静代交)、5000元代理费发票在卷为据。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，应为合法有效。原告按合同约定交纳了第一年度房屋租金，被告向原告交付房屋使用。依据双方约定，被告应于2020年2月26日前交纳第二年度租金，至迟不能超过2020年的3月10日之前。届时原告一直未按约定交纳房租，并于2020年4月搬离涉案房屋。原告表示其租赁商铺是做经营使用，在租赁期内因被告多次阻止原告经营，在与被告达成协议的情况下原告无奈方才搬离的，并向法院提供第三人新亿润物业公司工作人员阻止其经营活动及劝其搬离涉案房屋时所达成协商意见的录音、视频。针对该证据被告当庭予以否认，并表示被告个人未授权物业管理工作人员承诺原告任何事情，也未有过任何阻止原告经营的行为，认为如有阻碍其经营活动的，原告可向公安机关寻求救济。现原告未按合同约定及时交纳房租，已构成违约，依据双方合同第4条第2项及第10条、第12条第4项之约定被告有权单方解除合同，并不退还原告剩余房租及保证金。本案适格当事人为原、被告双方个人，在无被告个人授权的情况下原告举证物业公司阻止其正常经营并承诺其搬离后的协商事宜与被告个人无关，原告可向物业公司主张。原告主张涉案房屋用于经营期间，其将商铺进行了装修、添附，被劝搬离时其将所能搬离的物品都已带走，但仍留有当时为方便经营所加装的钢结构阁楼，并向法庭提交未搬离物品的现场照片。该证据经被告质证认为，其提供加装阁楼照片的货架上仍摆放着货品，并非搬离后所拍摄，现商铺已没有加装的钢结构，不能证明原告未搬离尚留存在出租屋内。原告未向法庭提供其他证明加装钢结构搬离时未拆除的有效证据，碍难采信。根据合同第十一条约定，合同解除后对于装饰装修部分，具体处理方法为：可移动的物品自行运走，已经装修好的、不可移动的物品归房东所有。根据民诉法相关规定，当事人对自己的主张需提供有效的证据，否则应承担相应的法律后果。被告同时表示根据最高人民法院相关司法解释因承租人违约导致合同解除的承租人请求装修赔偿损失，不应予以支持。原告主张被告退还出租屋电卡内的剩余金额，被告表示此事由物业公司处理，原告应与物业公司联系，办理后续退费事宜。被告要求原告支付租赁期内所欠的物业费9897.6元，原告予以认可，双方没有争议，本院予以支持。本院考虑到被告的不能正常经营行为及迟延交租行为，系受疫情影响所造成的，属客观原因，反诉律师费不予支持。本诉律师费未见提供票据，本院不予支持。被告表示以友好化解纠纷为出发点，认为虽然原告已构成违约，但其愿意退还被告2万元保证金，予以认可。综上所述，原告起诉要求返还租金及赔偿装修损失，事实清楚，证据不足，于法无据，本院不予支持。被告要求原告支付物业费，事实清楚，于法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告(反诉原告)沈静退还原告(反诉被告)夏振华保证金2万元；二、本判决生效后十日内，原告(反诉被告)夏振华支付被告(反诉原告)沈静所代缴的物业费9897.6元。三、驳回原告夏振华其余诉讼请求。四、驳回被告沈静其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息(加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间)。案件受理费3356元、反诉费50元，由原告承担3106元、由被告承担300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。  审 判 员   贺洪武  二〇二〇年十二月二十八日  书 记 员   韩瑞云 1