辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民再10号上诉人（原审原告、再审被申请人）：王万生，男，1954年7月15日出生，汉族，干部，住所地凌源市。委托诉讼代理人：宫广驰，辽宁红山律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被申请人）：毛景祥，男，1951年4月22日出生，汉族，无职业，住所地凌源市。原审第三人（再审申请人）:朝阳市丰安房屋置业有限公司，住所地朝阳市双塔区南大街**。法定代表人：王朝元，董事长。委托诉讼代理人：林海源，辽宁元策律师事务所律师。委托诉讼代理人：王连晶，男，1962年10月25日出生，公司职员，住所，住所地朝阳市双塔区div>上诉人王万生与被上诉人毛景祥、第三人朝阳市丰安房屋置业有限公司（下称丰安公司）房屋买卖合同纠纷一案，凌源市人民法院于2015年9月11日作出（2014）凌凌民初字第4496号民事判决，第三人丰安公司不服，向本院提出上诉，本院于2016年7月25日作出裁定撤销原判，发回重审。凌源市人民法院重审后，于2017年8月11日作出（2016）辽1382民初3909号民事判决，第三人丰安公司仍不服，向本院提出上诉，本院作出（2017）辽13民终2554号民事判决维持原判，第三人丰安公司仍不服，向本院申请再审。本院于2018年4月2日作出（2018）辽13民监2号民事裁定将本案提起再审，于2018年12月24日作出（2018）辽13民再41号民事裁定，撤销本院（2017）辽13民终2554号民事判决及凌源市人民法院（2016）1382民初3909号民事判决，本案发回凌源市人民法院重审。凌源市人民法院于2019年10月24日作出（2019）辽1382民再8号民事判决，王万生不服向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人王万生的委托诉讼代理人宫广驰，第三人丰安公司的委托诉讼代理人林海源、王连晶到庭参加诉讼，被告毛景祥经本院传唤未到庭，本案现已审理终结。原审原告王万生向凌源市人民法院提出诉讼请求：1、要求确认原被告签订的《房屋买卖合同》具备法律效力；2、要求判令位于凌源市房屋为原告所有。（房屋价值38万元）；3、要求第三人协助办理过户手续；4、涉诉一切费用由被告负担。事实和理由：2014年6月25日，原、被告经协商自愿达成《房屋买卖合同》，被告毛景祥将其承建的位于南湖嘉苑的一处抵账房（凌源市转让给了原告，当时约定被告负责到丰安公司登记到原告名下，转让该房屋所有权归原告。但被告方并未按合同约定履行义务，经原告多次催促，被告始终推托，故诉至法院，请支持原告的诉求。原审被告毛景祥于2016年11月1日公开开庭审理时辩称，原一审时，我在看守所没参加庭审。我在王万生那借过钱，我原来答应在凌水湾有一处房子给他，但是没给他，借他的钱我答应一共给他两套房子。原审第三人丰安公司辩称：案涉房产属于第三人所有，处分权归第三人，原、被告签订的房屋买卖合同没有法律效力，违反了法律强制性规定，被告毛景祥没有该房屋所有权，追加我单位为第三人无法律依据，我单位与原告无任何关系。凌源市人民法院（2019）辽1382民再8号民事判决认定，2014年4月1日，凌源市鸿宇建筑工程有限公司（下称鸿宇公司）与第三人丰安公司签订《建设工程施工合同》，该合同约定，丰安公司将其开发建设的《南湖嘉苑小区》10#、11#、12#楼的土建、水暖、电照、装饰工程承包给鸿宇公司施工，开工日期为2013年9月10日，总价款为26,575,466.34元。2014年4月3日毛景祥与鸿宇公司签订《2014年工程项目施工承包合同》，毛景祥承包南湖嘉苑10#、11#、12#楼工程，并支付给鸿宇公司管理费398,536元。后鸿宇公司与丰安公司签订《南湖嘉苑工程施工承包协议书》（未注明具体日期），毛景祥代表鸿宇公司在该协议签字，双方加盖了公司名章。该协议规定，本协议是《建设工程施工合同》的重要组成部分，《建设工程施工合同》中不明确或与本协议不一致的部分，均以本协议为准；该协议第三条约定，开工日期为2013年9月10日；第四条约定，建设单位给付施工单位的工程款，35%以甲方所开发的楼房抵付。施工单位进驻工地后方可销售楼房，建设单位通过办理房产过户手续进行拨款进度控制。南湖嘉苑共六家施工单位，毛景祥承包该工程后，丰安公司用该小区部分楼房抵顶毛景祥的部分工程款。2014年1月，毛景祥通过抓阄方式取得南湖嘉苑小区包括9号楼1单元142号楼房在内等14套抵账房出售权。2014年6月25日，原告王万生与被告毛景祥签订《房屋买卖合同》，被告毛景祥将南湖嘉苑小区9号楼1单元142号卖给原告王万生，抵账价格3,820,000元，原告于当日交纳房款3,800,000元。后原告王万生与被告毛景祥到丰安公司办理楼房产权过户手续时，丰安公司未予办理，原告诉至本院。本案在审理过程中，原告于2014年12月8日申请诉讼保全，要求查封丰安公司开发的凌源市房屋，并已提供担保。本院于2014年12月23日依法查封了凌源市房屋。2017年5月15日根据原告的申请，本院作出（2016）辽民初3909号之一民事裁定，继续查封了上述楼房。2015年1月22日丰安公司为原告，以毛景祥与鸿宇公司为被告向本院提起诉讼，三方就被告毛景祥承包施工的南湖嘉苑10、11、12号楼工程予以结算，并达成如下协议：一、被告毛景祥于2017年7月11日之前一次性返还原告丰安公司向其多支付的工程款731,529.21元；二、原告丰安公司自愿放弃对被告鸿宇公司主张的权利。凌源市人民法院（2019）辽1382民再8号民事判决认为，根据被告毛景祥于2016年11月1日开庭审理时的陈述，可以认定被告曾在原告处借钱未还，后来毛景祥以给付原告其承建的凌源市南湖嘉苑小区的楼房抵顶欠款，与原告签订了房屋买卖合同，并向原告出具了收到房款的收据，被告毛景祥作为南湖嘉苑小区10#、11#、12#楼建筑工程承建的实际施工人，依据毛景祥代表鸿宇公司与丰安公司签订《南湖嘉苑工程施工承包协议书》规定，通过抓阄方式取得南湖嘉苑小区包括本案房屋在内的14套抵账房出售权，被告毛景祥有权处分上述抵账房屋。原告期望着房屋买卖合同顺利实现，没有证据表明原告和毛景祥之间有虚假、恶意串通的情形，经庭审调查，确实存在丰安公司自认曾经有过14套楼房抵顶工程款作为给毛景祥预留房源的事实，至于是否实际拨付房屋给毛景祥并赋予毛景祥出售的权利，并不影响和对抗对外原告善意取得房屋的权利。根据合同相对性原则，可认定原告与王万生之间的房屋买卖关系成立，应确认合同合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告王万生与被告毛景祥签订的南湖嘉苑小区9号楼1单元142号《房屋买卖合同》有效；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费7600，诉讼保全费2,420元，合计10,020元，由被告毛景祥承担。王万生不服一审判决，上诉称，1、请求撤销凌源市法院（2019）辽1382民再8号民事判决；2、请求判令第三人朝阳市丰安房屋置业有限公司为上诉人办理房屋过户手续或判令案涉房屋归上诉人所有。原审法院虽认定上诉人与被上诉人毛景祥签订的房屋买卖合同有效，但却未判令第三人为上诉人办理房屋过户登记，使原审判决成为一纸空文，请求二审法院予以改判。原审第三人丰安公司辩称，凌源市法院（2019）辽1382民再8号民事判决认定事实清楚，判决结果正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。毛景祥未到庭答辩。本院查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。另查明，在毛景祥承建南湖嘉苑工程之前曾向王万生借款多笔，在毛景祥开发另一工程（凌水湾）时，曾答应用凌水湾的房屋抵付王万生欠款，但王万生没有看中凌水湾的房屋。于是在2014年6月25日，毛景祥又将本案的南湖嘉苑房屋代替原凌水湾的房屋抵付王万生，并与王万生签订《房屋买卖合同》。该合同记载：“一、甲方将现有坐落在凌源市原公安局院内已开发建成的9号楼1单元层号142号，面积97.25平方米的楼房出售给乙方，乙方自愿承买，具体事宜双方签订如下条款共同遵守执行。二、上述楼房作价人民币叁拾捌万元整（￥：380000.00元）乙方在签订合同之日一次性将款向甲方付清，甲方同时将上述楼房卖给乙方所有。三、甲方负责上述楼房与朝阳市丰安房屋置业有限公司协商办理权属登记等为乙方指定的人有关事宜。”2014年9月10日因毛景祥拖欠农民工工资，毛景祥所雇佣的王海权、周瑞达等100多名农民工向凌源市人力资源和社会保障局投诉要求给付拖欠工资，2015年2月10日凌源市人力资源和社会保障局下发《凌源市劳动监察先行垫付工资指令书》，主要内容为：“经查，因工程总承包人毛景祥原因造成工程承包合同无法履行。经开发方、建筑方及总承包人三方协议，解除毛景祥总承包合同。三方达成一致意见由凌源诚信工程造价有限责任公司对毛景祥2014年9月10日前施工期间已完成工程量进行核算，核算结果经三方代表人签字（盖章）认可，情况属实。因毛景祥拖欠工程材料款及其他款项，很多已经诉讼毛景祥，法院都追加开发方为第三人，有的直接列开发方为被告，并查封开发方多套预售房，致使开发方与总承包人毛景祥未完成工程结算，总承包人毛景祥在2014年9月10日前拖欠农民工工资2，584，514.00元无法支付。为维持社会稳定，保护农民工合法权益，责令丰安公司于2015年2月11日前先行垫付2014年9月10日前毛景祥所拖欠工资2，584，514.00元。”丰安公司按此指令书已替毛景祥垫付了农民工工资。另经二审审查，一审认定毛景祥卖给王万生房屋抵帐价格为3，820，000元，王万生于当日交纳房款3，800，000元有误，二审认定为房屋抵帐价格为380，000元，且不是当日交纳房款。上述事实，有经过原审举证、质证的证据载卷佐证，同时有当事人的陈述，经本院审查应予认定。本院认为，本案的争议焦点有二点，一是王万生与毛景祥签订的房屋买卖合同是否有效；二是该房屋买卖合同是否发生物权变动的效力。关于双方签订的买卖合同是否有效的问题。依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，应认定王万生与毛景祥签订的房屋买卖合同有效。关于双方签订的房屋买卖合同是否发生物权变动效力的问题。根据王万生与毛景祥的陈述可以认定毛景祥曾在王万生处有多笔借款，毛景祥在开发另一工程（凌水湾）时，曾答应用凌水湾的房屋抵付王万生欠款，但王万生没有看中凌水湾的房屋，于是毛景祥又将本案的南湖嘉苑房屋代替原凌水湾的房屋抵付给王万生，王万生的该笔借款并未用在南湖嘉苑工程，且王万生与毛景祥的房屋买卖合同并没有得到丰安公司的认可，故王万生要求丰安公司协助办理过户手续的诉讼请求不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持凌源市人民法院（2019）辽1382民再8号民事判决。二审案件受理费7600元由毛景祥承担。本判决为终审判决。审判长 李 焱审判员 李春兆审判员 左颖慧二〇二〇年十二月二十九日法官助理朱城林书记员叶芳