葛洲坝人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0592民初998号原告：宜昌坤达物业有限公司，住所地宜昌市西陵区果园一路**，统一社会信用代码：91420500706855967K。法定代表人：郑新河，该公司经理。委托诉讼代理人：屈清，女，该公司员工。委托诉讼代理人：黄清萍，宜昌市伍家岗区长江法律服务所法律工作者。被告：蒋金玲，女，1975年11月21日出生，汉族，户籍所在地湖北省宜昌市伍家岗区。原告宜昌坤达物业有限公司（以下简称坤达物业公司）与被告蒋金玲物业服务合同纠纷一案，经湖北省宜昌市中级人民法院作出（2020）鄂05民辖497号民事裁定，指定该案由本院审理。本院于2020年11月10日立案后，依法由审判员林波适用简易程序（小额诉讼程序）公开开庭进行了审理。原告坤达物业公司的委托诉讼代理人屈清、黄清萍及被告蒋金玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。坤达物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告缴纳2016年11月17日至2018年6月15日的物业管理欠费3347.23元（含卫生费85.50元），并以3347.23元为基数按日万分之五的标准，支付拖欠之日起至付清之日止的违约金（截至2019年11月30日为1113.39元）。2.由被告承担诉讼费用。事实和理由：2013年，宜昌华信物业有限公司通过招投标取得宜昌市交通运输局团购房南山悦小区前期物业服务项目，并于2014年1月入驻。2016年9月6日，宜昌华信物业有限公司致函宜昌市通达置业有限公司（小区开发商），要求退出南山悦小区物业服务管理。2016年11月16日，宜昌华信物业有限公司正式退出该小区物业服务管理。为继续做好小区前期物业服务，宜昌市通达置业有限公司于2016年11月16日与原告签订了《南山悦物业托管协议书》和《前期物业服务合同》，委托原告管理南山悦小区，委托管理期限从2016年11月17日起至宜昌市通达置业有限公司选聘新物业公司入驻为止。原告于南山悦小区新聘的物业公司入驻之时退出了该小区物业服务。被告无正当理由拒交物业费，违反了《前期物业服务合同》，请求支持其全部诉讼请求。蒋金玲辩称：1.原告与宜昌通达置业有限公司签订的《南山悦物业托管协议》和《前期物业服务合同》不符合法律规定，对被告没有约束力。2.原告未按照法律或合同履行应尽的管理义务，未对小区门禁、监控、太阳能集中供热等公共设施进行修缮维护。3.原告未制止部分业主违章装修、私搭乱建等行为，小区地下停车场被擅自改为仓库，石材加工厂、汽车修理厂存在巨大的安全隐患。4.在原告完全履行法定和约定义务前，被告有权行使先履行抗辩权，有权拒绝支付物业服务费。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院组织原、被告进行了举证、质证，并结合系列案件查明事实及双方陈述，认定如下事实：2013年，宜昌市通达置业有限公司选聘宜昌华信物业有限公司，为其开发的位于宜昌市××××路的南山悦小区提供前期物业服务。2016年9月6日，宜昌华信物业有限公司以经营困难、出现亏损为由致函宜昌市通达置业有限公司，要求退出并停止对南山悦小区提供物业管理服务。2016年11月16日，宜昌市通达置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《南山悦物业托管协议书》，约定因宜昌华信物业有限公司将于2016年11月16日退出南山悦小区的管理，而甲方尚未完成新物业公司的招标和选聘工作，故委托乙方于2016年11月17日至甲方选聘新物业管理公司入驻为止，为南山悦小区进行物业管理。如乙方中标本小区物业管理工作，在签订前期物业服务合同时，合同生效时间从委托之日起，委托期间所产生的人员工资、服务成本由乙方自行承担；如乙方未中标，在委托期间的费用成本由甲方全额承担。2016年11月17日，原告入驻南山悦小区并开始为业主提供物业管理服务。2016年11月2日，经原宜昌市房产管理局物业管理科备案同意，宜昌市通达置业有限公司采取邀请招标的方式对“南山悦”项目选聘物业服务企业。2016年12月22日，原告中标南山悦物业服务项目，当月即与宜昌市通达置业有限公司签订《前期物业服务合同》，双方对提供物业服务的起止时间、物业服务内容、物业收费标准、交纳物业费用时间以及其他权利义务等内容进行了约定。2018年6月12日，南山悦小区业主委员会、宜昌合田物业有限责任公司及原告联合向小区业主发出公告：原告物业服务至2018年6月16日8时止，之后由宜昌合田物业有限责任公司为小区业主提供物业服务，双方办理好资料、款物的交接工作。原告在南山悦小区提供物业服务期间，曾因地下车库停车收费标准、房屋装修管理、共用设施维护、物业费催收等问题与部分业主产生矛盾，故部分业主以此为由拒交物业管理服务费。原告经催告无果，诉至法院。截至法庭辩论终结前，被告下欠物业费共计3261.73元。本院认为，小区建设单位依法为业主选聘前期物业服务企业，并与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对全体业主具有约束力。物业服务企业履行了合同义务，为小区业主提供物业管理服务，业主应当按照合同约定交纳物业费。原告系依法经过招投标程序，被宜昌市通达置业有限公司选聘的前期物业服务企业，双方签订了《前期物业服务合同》。虽然原告2016年11月17日入驻南山悦小区提供物业服务之时尚未签订前期物业服务合同，但由于原物业服务企业宜昌华信物业有限公司单方退出小区物业服务后，小区业主大会未召开，业主委员会也未成立，新物业服务企业招标选聘尚未完成，为了使小区物业管理不中断，宜昌市通达置业有限公司委托原告进行物业管理，并未违反相关法律禁止性规定。宜昌市通达置业有限公司在完成招投标后及时与原告签订了《前期物业服务合同》，原告履行了代管协议的物业服务，南山悦小区业主也是直接受益者。被告认为原告与南山悦小区开发商宜昌市通达置业有限公司签订《前期物业服务合同》的程序和内容不合法，对于其没有约束力的抗辩理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原告在南山悦小区进行物业管理服务期间，虽然因地下车库停车收费、房屋装修管理、共用设施维护、物业费催收等问题与部分业主产生矛盾，导致部分业主对于该公司提供的物业服务内容和质量产生质疑，认为原告并未依照合同约定提供相应的物业服务，不应当收取物业服务费，但从原告提交的工作日志、现场照片以及维修记录等系列证据来看，可以认定原告在南山悦小区对公共物业部分提供了基本的维修、养护、管理和维护服务。被告辩称原告未履行物业服务合同义务，未对小区门禁、监控、太阳能集中供热等公共设施进行修缮维护，未制止违规装修行为，不应交纳物业服务费的理由，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。如被告认为原告未尽到物业管理之责，导致其他业主违规装修损害其合法权益，可以另行向侵权行为人主张权利。被告等其他业主未及时交纳物业费，与原告管理存在瑕疵具有关联，原告自身也具有一定过错，故本院对原告主张收取违约金的请求不予支持。另外，原告主张收取卫生费，超出合同约定收费内容，本院亦不予支持。综上所述，对原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项、第三十五条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告蒋金玲于本判决生效之日起十日内向原告宜昌坤达物业有限公司支付物业费3261.73元；二、驳回原告宜昌坤达物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告蒋金玲负担。本判决为终审判决。审判员  林波二〇二〇年十二月二十一日法官助理吴莹书记员陈颖