四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初7612号 原告：邓晓曙，男，1971年7月15日出生，汉族，住陕西省华阴市。 委托诉讼代理人：邓云峰，男，1965年10月5日出生，汉族，住重庆市潼南县，系邓晓曙堂兄。 被告：张元芳，女，1963年11月23日出生，汉族，住成都市新都区。 原告邓晓曙与被告张元芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月13日公开开庭进行了审理，原告邓晓曙及其委托诉讼代理人邓云峰、被告张元芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓晓曙向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令确认邓晓曙与张元芳签订的《房屋买卖合同》有效。判决张元芳将名下的位于成都市新都区××镇××路××号××栋××单元××层××号（产权证号:新房权证监证字第0××2）过户给邓晓曙；2.判令张元芳赔偿邓晓曙违约金100000元；3.诉讼费用由张元芳承担。事实与理由：2010年3月7日，邓晓曙、张元芳通过中介机构签订《房屋买卖合同》，约定张元芳将名下位于成都市新都区××镇××路××号××栋××单元××楼××号房屋（以下简称案涉房屋）出售给邓晓曙，总价为217600元。但因当时案涉房屋未取得房屋产权证，故双方在合同中约定在张元芳领取房屋产权证后即交由邓晓曙保管，并从相关部门通知领取该房屋产权证之日起30日内，张元芳需无条件为邓晓曙办理过户手续。合同签订后，张元芳将房屋交付给邓晓曙使用，而邓晓曙已付清全部购房款。后张元芳领取了案涉房屋的产权证，但未按约为邓晓曙办理过户，并提出了加价的要求。随后，成都实施房权证两证合一，案涉房屋变为无法办理过户手续。因此，邓晓曙向法院提起诉讼，提出了解除合同等诉请，但未被法院支持。2017年6月19日，邓晓曙和张元芳签订《房屋买卖补充合同》，约定待案涉房屋的土地使用权证办理后，张元芳必须无条件即时为邓晓曙办理过户手续。同日，张元芳将案涉房屋的房权证交付至邓晓曙。2020年5月21日，成都市新都区不动产权登记中心发出《通知》，通知显示案涉房屋已可以换发证。故邓晓曙多次向张元芳催促办理过户手续，但张元芳仍要求额外的费用，否则不予协助办理过户手续。现为维护邓晓曙的合法权益，特诉至法院，提出前述诉讼请求。 张元芳辩称，请求本院驳回邓晓曙的诉讼请求。案涉房屋的房屋所有权证登记时间为2009年9月23日，房权证号为新房权证监证字第0××2号。双方签订《房屋买卖合同》的时间是2010年3月7日，该合同系双方的真实意思表示。同时，邓晓曙系知晓案涉房屋为安置房，土地属于国家和集体所有。后由于案涉房屋无法办理土地使用权证，邓晓曙诉至法院，最终其诉讼请求未被支持。综上，该合同只具备真实性，不具备合法性，应为无效合同。而邓晓曙知晓案涉房屋的实际情况，应承担相应风险。因此，邓晓曙不应该诉至法院导致张元芳承担了律师费等损失。最后，张元芳在签订合同时不了解法律法规，不清楚安置房性质及土地归国家和集体所有，不清楚案涉房屋不能买卖，故请求法院解除《房屋买卖合同》，判令邓晓曙向张元芳返还房屋。 经审理查明，2010年3月7日，张元芳（出卖人、甲方）与邓晓曙（买受人、乙方）签订《房屋买卖合同》，约定邓晓曙购买张元芳名下位于成都市新都区××镇××路××号××栋××单元××楼××号房屋，房屋总价款为217600元。合同第四条“房屋交付”载明：“甲方应于本合同生效之日起，当日将上述房屋的全部钥匙和取得该房屋的相关手续、凭证如安置协议、交款凭证等，一并交付乙方。并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。因该房屋水、电、气尚未过户，在过户前，乙方必须以甲方名义使用该房屋及水、电、气，甲方必须无条件提供条件方便使用”；合同第五条“房屋过户”载明：“房屋交付乙方后，甲方对该房屋原办房权证产生的费用由甲方承担。甲方在领到权属证后，即日交由乙方保管。从房管部门或相关部门通知领取该房屋权属证之日起，30日内甲方必须无条件为乙方办理该房屋的过户手续，将该房屋的权属证办理到乙方名下，过户产生的费用由乙方承担，如甲方不及时办理过户手续，则视为违约”；合同第七条“违约责任”载明：“本合同甲方交房、乙方付款即视为买卖合同生效。甲、乙双方必须严格遵守本合同约定，如甲方不即时交房，不即时将房屋过户，不能保障该房屋交易的有效性，即视为违约，乙方不即时付款，视为违约。如一方违约，由违约方向另一方赔偿违约金十万元人民币，并双倍返还房价款”。 2010年3月8日，邓晓曙通过银行转账的方式向张元芳支付182600元，同时以现金的形式向张元芳支付30000元；张元芳向邓晓曙出具《收条》，载明：“今收到邓晓曙购买××路××号××栋××单元××号购房款：217600元（贰拾壹万柒仟陆佰元整）已一次全部付清”。另，邓晓曙向本院提供的落款时间为2010年2月23日的《收条》载明，“今收到买房人邓晓曙购买锦水苑××路××号××栋××单元××号张元芳住房定金（5000元）伍仟元整。代理人龚利容……”。上述款项合计217600元，邓晓曙已付清全部购房款，张元芳亦当庭对购房款已一次性付清的事实予以认可。合同签订当日，张元芳已向邓晓曙交付案涉房屋。 2017年6月19日，张元芳（出卖人、甲方）与邓晓曙（买受人、乙方）签订《补充合同》，补充合同约定待案涉房屋的土地使用权证办理之后，张元芳必须无条件即时为邓晓曙办理房权过户手续，而且违约方应赔偿对方违约金500000元。 另查明，2020年5月21日，成都市新都区不动产登记中心作出《通知》，内容为：“……针对锦水苑小区及红星小区一期换发证小区业主，近期将由属地社区统一安排工作人员进行换发证工作”；锦水苑社区作出《关于办理不动产证的通知》，内容为：“接相关部门通知，新都房管局将在下周一至周五（2020年5月25日-29日）在我社区集中办理房屋不动产证……”。截至目前，张元芳未将案涉房屋的权属转移登记至邓晓曙。 再查明，邓晓曙提交的新房权证监证字第0××2号房屋所有权证记载，房屋所有权人为张元芳，单独所有；登记时间2009年9月23日；规划用途为住宅。邓晓曙提交的房屋信息摘要3记载，登记权利人为张元芳，权证号为监证；登记义务人为成都市新都区新都镇人民政府，权证号为监证；产别为私产，登记原因为拆迁交换，登记时间2009年9月23日。 以上事实，有房屋买卖合同及补充合同、（2017）川0114民初3278号民事判决书、新房权证监证字第0××2号房屋所有权证、房屋信息摘要3、收条、中国建设银行转账凭条及取款凭条、通知、关于办理不动产证的通知等证据以及到庭当事人的陈述在卷佐证。 本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有规定的外，自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响合同效力”之规定，邓晓曙和张元芳签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，应属有效，受法律保护。故对张元芳认为合同无效的主张，本院不予支持。同时，对于张元芳提出的解除合同并返还房屋的主张，本院认为张元芳主张解除合同的理由不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，亦不符合合同约定的解除条件，故本院不予支持解除合同的主张；而其返还房屋的主张缺少法律依据和合同约定，本院亦不予以支持。因此，本案的焦点应为案涉房屋是否具备过户条件、张元芳是否负有协助办理过户义务以及张元芳是否应承担违约金100000元。 关于案涉房屋是否具备过户条件问题，根据成都市新都区不动产登记中心作出的《通知》内容可知，案涉房屋能够换发不动产权证，即案涉房屋已具备过户条件，张元芳可以取得案涉房屋的不动产权证书。 关于张元芳是否负有协助办理过户义务问题，《房屋买卖合同》第五条约定，从房管部门或相关部门通知领取该房屋权属证之日起30日内，张元芳必须无条件为邓晓曙办理该房屋的过户手续，将案涉房屋的权属证办理到邓晓曙名下。及《房屋买卖合同》补充合同第二条约定待案涉房屋的土地使用权证办理之后，张元芳应无条件即时将房屋权属转移登记至邓晓曙。现合同约定条件已成就，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，张元芳负有协助邓晓曙办理案涉房屋权属转移登记的义务。 关于张元芳是否应承担违约金100000元问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。首先，《房屋买卖合同》与《房屋买卖合同》补充协议对办理权属转移登记的期限约定并不一致，但起算时间均应以政策允许过户为前提，邓晓曙提交的《关于办理不动产证的通知》 等证据证明2020年5月底案涉房屋可以办理换发证，但仅以此无法证明张元芳是否已知悉允许换发证的时间。其次，邓晓曙主张违约金的依据是《房屋买卖合同》第七条，该条约定：“如一方违约，由违约方向另一方赔偿违约金十万元人民币，并双倍返还房价款”，从双倍返还房价款的约定能够看出该约定系双方对因违约而解除合同情况下的违约责任认定。本案中，邓晓曙提出的诉讼请求系继续履行合同的诉请范畴，与合同第七条约定的解除合同情形下的违约责任不符合。综上，对于邓晓曙所提出的违约金请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告邓晓曙与被告张元芳签订的《房屋买卖合同》有效； 二、被告张元芳于本判决发生法律效力之日起30日内协助邓晓曙办理位于成都市新都区××镇××路××号××栋××单元××楼××号的房屋权属转移登记，将房屋不动产权变更登记至原告邓晓曙名下； 三、驳回原告邓晓曙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1250元（已减半收取），由原告邓晓曙负担600元，由被告张元芳负担650元，（此款原告邓晓曙在起诉时已预付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  敬坤 二〇二〇年十二月七日 书记员  王月