黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终7260号上诉人（一审被告）：刘翠芹，女，1971年5月7日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。被上诉人（一审原告）：哈尔滨天园物业管理有限公司，住所地哈尔滨市香坊区红旗大街********。法定代表人：伍文鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：安源，黑龙江博润律师事务所律师。上诉人刘翠芹因与被上诉人哈尔滨天园物业管理有限公司（以下简称天园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。上诉人刘翠芹、被上诉人天园物业公司的委托诉讼代理人安源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘翠芹上诉请求：撤销一审判决，改判按照天园物业公司提供的物业服务的项目给付物业费；事实和理由：刘翠芹无法认可天园物业公司的物业服务等级和收费标准。天园物业公司以二级服务标准收取建筑面积每平方米每月0.82元，此收费标准与物业二级服务标准不符。天园物业公司无物业管理人员对成套小区服务，无保安、保洁人员，从没看见过有任何专业人员持证上岗。楼道脏乱，还有好多狗的排泄物和浓厚的味道，无人管理和打扫。每晚小区内及楼道里灯光灰暗，也无人巡逻，白日也不见巡逻保安。小区内园林区野草已长半人之高无人打理，冬天里下雪小区内也无人清雪，小区内老人多次滑倒。防盗门已坏很久也无人进行维修维护，公共区域健身器材已坏很久也无人管理,新的健身器材进到小区内就堆放在一旁无人更换，新健身器材在角落堆放5年，直到小区物业到期又再次拉走。以上事实，天园物业公司属弃管行为，天园物业公司对成套小区的服务无法达到物业二级服务标准，刘翠芹无法认可以建筑面积每平方米每月0.82元收费标准交纳物业费。刘翠芹请求相关部门对天园物业公司对成套所小区服务标准重新鉴定物业服务等级。此外，要求看到天园物业公司与成套所签订的物业服务原本合同。天园物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回刘翠芹的上诉请求。天园物业公司向一审法院起诉请求：1.判令刘翠芹支付拖欠物业费合计2,290.08元；2.判令刘翠芹支付延期给付物业费滞纳金2,507.64元，合计4,797.72元；3.判令刘翠萍承担本案诉讼费。一审法院认定事实:2015年8月14日，哈尔滨电站设备成套设计研究所有限公司（甲方）与天园物业公司（乙方）签订《哈成套小区物业管理移交合同》，约定：经甲乙双方反复磋商，将哈成套小区的物业管理工作移交乙方进行管理，就有关事宜达成如下协议：一、从2015年9月1日起甲方正式将哈成套小区的物业管理工作移交乙方进行全面管理，主要包括小区卫生、绿化、安保、住宅与公用设施管理维修等全部物业管理职能。二、成套小区位于哈尔滨市××区××街××与××××附近，有三个区域，1-3栋一个封闭院，5栋一个封闭院，4栋半封闭院，合计占地面积1万余平方米，共有5栋楼，建筑面积25000平方米。原产权单位为哈尔滨电站设备成套设计有限公司（其中4栋为甲方和哈尔滨工商银行合建，原产权各为一半）；三、从2015年9月1日起乙方按照《物业管理手册》中指定的服务内容、进行服务和管理。八、甲方管理期间业主所拖欠的物业管理费做为对乙方的补偿支持费，转由乙方追缴，甲方不再向乙方提供其他物业管理费用，乙方管理费用依靠收取业主的物业费来解决，收取标准由乙方依据哈价联发【2013】39号文《哈尔滨市物业服务收费管理办法》等相关规定确定执行。物业管理服务内容包括：1、建筑物共用部位的养护、维修；2、公共场地的养护、维修；3、供水、排水、供电、通讯等共用设备、设施的养护、维修；4、公共环境卫生的清扫、保洁；5、物业档案资料管理；6、公共区域内的环境绿化；7、安全管理。2015年8月25日，哈尔滨市香坊区大庆路街道办事处成套社区及天园物业公司发出通知，自2015年9月1日起，成套小区将由天园物业公司进行物业管理服务。2016年3月，天园物业公司在哈尔滨市香坊区大庆路街道办事处进行物业服务企业驻区备案及成套小区住宅物业服务等级和收费标准备案，确认天园物业公司对成套小区进行二级物业管理服务，物业费单价每月每平方米建筑面积0.82元。2015年9月1日，天园物业公司开始对该小区进行物业管理。刘翠芹为哈尔滨市香坊区联旭街3号成套小区2号楼4单元501室的业主，房屋建筑面积为58.18平方米，物业费47.71元/月。刘翠芹在天园物业公司服务期间未缴纳2015年9月1日至2019年8月31日期间的物业服务费2,290.08元（47.71元/月×48个月）。另查明,哈尔滨电站设备成套设计研究所有限公司系成套小区的开发建设单位。一审法院认为，哈尔滨电站设备成套设计研究所有限公司与物业服务企业即天园物业公司签订的《哈成套小区物业管理移交合同》经哈尔滨市香坊区大庆路街道办事处成套社区确认。天园物业公司通过合法程序进驻成套小区接管物业，并实际提供了物业服务。依据哈价联发【2013】39号文《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第四条规定，物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。天园物业公司对成套小区进行二级物业管理服务，按照《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》的规定制定0.82元/平方米的物业费收费价格，经社区委员会即哈尔滨市香坊区大庆路街道办事处成套社区居民委员会及区物业行政主管部门即哈尔滨市香坊区物业供热管理办公室备案确认。本案中，天园物业公司自进驻该小区提供物业管理以后，为小区广大业户提供了物业管理服务，刘翠芹作为该小区的业主享受了相应的物业管理服务，理应对其受益的服务支付对价。物业费是物业管理服务企业为维持物业服务的良性运营，提供良好的物业服务的主要经费来源。由于物业服务具有整体性，涉及全体业主利益，业主如果以公司的服务瑕疵就拒绝交纳物业服务费，会导致物业公司的服务质量因资金不足进一步恶化，只能形成恶性循环，最终损害的还是全体业主的利益。刘翠芹抗辩物业服务瑕疵，但并未积极行使业主权利，反以拒交物业费来对抗的行为，应属怠于履行权利，不利于构建业主与物业服务企业间的关系，多年不交纳物业费，必然影响天园物业公司的正常运营。基于此，天园物业公司要求刘翠芹给付2015年9月1日至2019年8月31日期间的物业服务费2,290.08元（47.71元/月×48个月），一审法院予以支持。关于天园物业公司诉请滞纳金的问题，通过刘翠芹的陈述及举示证据，可以证实天园物业公司在该小区整体的物业服务质量方面虽不属于长期怠于服务造成小区物业严重破坏或环境卫生、安保、公共秩序等方面严重恶化，从而严重影响全体业主正常生活的重大瑕疵，但确实存在瑕疵。按照《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当事人互负义务的，没有约定先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行义务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在本案中因刘翠芹认为天园物业公司提供的物业服务未达到合同约定的标准，且天园物业公司的服务存在瑕疵，按照法律规定刘翠芹可行使同时履行抗辩权，故对于天园物业公司要求支付滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。天园物业公司作为物业服务企业应提高物业服务质量，积极与业主沟通，改善物业服务水平和不足，共同营造和谐的小区生活氛围。望双方以小区的和谐为重，秉承宽容理解之念，各司其职、各尽其责，以实现小区服务管理良性、稳定的和谐之道。故判决：一、刘翠芹于本判决生效后立即给付天园物业公司2015年9月1日至2019年8月31日期间的物业费2,290.08元；二、驳回天园物业公司其他诉讼请求。案件受理费50元（天园物业公司已预交50元），一审法院减半收取25元，由天园物业公司承担12.50元，刘翠芹承担12.50元，刘翠芹承担部分与上款一并给付天园物业公司。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘翠芹提交照片两张，拟证明天园物业公司一审举示的催费单并非是刘翠芹家的。刘翠芹一审中并未提出时效抗辩，故天园物业公司是否向刘翠萍家催缴与其是否应当交纳物业服务费无直接关联，故该证据本院不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，案涉小区原产权单位是哈尔滨电站设备成套设计有限公司，作为开发建设单位，依据相关规定退出自管模式后，与天园物业公司签订《哈成套小区物业管理移交合同》，该合同已经实际履行，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同在履行期限届满前不存在无效或可撤销的情形，对全体案涉小区业主具有约束力，故天园物业公司与包括刘翠萍在内的案涉小区全体业主之间的物业服务法律关系成立。关于刘翠萍上诉主张天园物业公司按每平方米0.82元收取物业费标准过高的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定:“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”。本案中，刘翠芹没有提交确实、充分的证据证明天园物业公司违规收费，且统一调整全体业主的物业收费标准应当由业主委员会或代行业主委员会职能的社区与物业公司协商后，依据物业服务标准等相关规定进行调整，刘翠芹不具有代表业主委员会的身份，故该主张不成立，本院不予支持。刘翠芹上诉主张的小区无人服务、无人清雪等问题，根据刘翠芹的陈述及举示证据，虽能反映出天园物业公司在该小区整体的物业服务质量方面虽存在一定瑕疵，但不足以成为刘翠芹拒绝交纳物业服务费的理由。刘翠芹据此主张减少物业费，本院不予支持。综上所述，刘翠芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘翠芹负担。本判决为终审判决。审判长  张振宇审判员  刘 春审判员  王秀丽（）二〇二〇年十二月十三日书记员  张春天