湖南省邵阳市北塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0511民初865号 原告（执行案外人）：李快清，男，1963年3月12日出生，汉族，住邵阳市大祥区。 原告（执行案外人）：陈贵香，女，1963年12月4日出生，汉族，住邵阳市大祥区面。 二原告共同委托诉讼代理人：吴刚强，湖南富强律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：熊佳，湖南富强律师事务所律师。 被告（申请执行人）：唐新发，男，1982年5月13日出生，汉族，住邵阳市双清区。 被告（被执行人）：邵阳市天源房地产开发有限公司，住所地邵阳市火车南站惠鑫商业广场****门面。 法定代表人：孙红发，该公司执行董事兼总经理。 原告李快清、陈贵香与被告唐新发、邵阳市天源房地产开发有限公司(以下简称天源公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李快清及其委托诉讼代理人吴刚强、熊佳，天源公司的法定代表人孙红发到庭参加诉讼，被告唐新发经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告李快清、陈贵香向本院提出诉讼请求：一、确定位于邵阳市大祥区城南园艺场何家园地段金蕾佳苑住宅小区2号楼011XXXX号房产（简称金蕾小区04号房屋）为原告所有，解除查封，停止对该财产的执行；二、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由:一、2020年10月21日邵阳市北塔区人民法院对申请执行人唐新发与被执行人邵阳市天源房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案作出执行裁定书，于2020年10月23日向邵阳市不动产登记中心发协助执行通知书，查封了位于邵阳市大祥区城南园艺场何家园地段金蕾佳苑住宅小区2号楼0112XXX、0115XXX、011XXXX、0113XXX号房产，其中011XXXX属原告所购买的房屋，也在被查封之列。2020年11月2日，李快清得知后对执行标的提出书面执行异议，邵阳市北塔区人民法院于2020年11月16日作出（2020）湘0511执异35号执行异议裁定驳回李快清的执行异议。二、原告认为，邵阳市北塔区人民法院查封原告金蕾小区04号房屋是明显错误的，严重损害了原告的利益。2011年5月5日原告与邵阳市天源房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，采用全款的方式购买了金蕾小区04号房屋，并在邵阳市不动产登记中心备案，合同备案号为07390220112XXX。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的规定，对于原告提出的执行异议，法院应予支持。综上，法院对于金蕾小区04号房屋的查封存在明显错误，请求法院确认金蕾小区04号房屋为原告所有，解除查封，停止对该财产的执行。 被告唐新发未作答辩，也未向本院提交证据。 被告天源公司的法定代表人孙红发辩称：原告享有合同相对利益的请求权，没有产生物权变动的法律效果，且公司没有收到原告的购房款，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告方提交了《商品房买卖合同》、转款凭条、被告出具的收款收据、商品房合同备案证书、《协助执行通知书》、《执行裁定书》、（2020）湘0511执异35号《执行异议裁定书》以及不动产权中心出具的无房证明等证据，二被告均未提交证据。被告天源公司除了对转款凭条和收款收据有异议，对其他证据均无异议。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于转款凭条和收款收据，本院认为该证据真实、合法且与本案有关联，能证明案件事实，本院予以采信。根据采信的证据以及当事人在庭审中的陈述，本院认定如下事实： 天源公司系位于邵阳市大祥区城南园艺场何家园地段的金蕾佳苑小区的开发商。2011年2月20日至2011年5月5日，李快清通过银行转账132369元和现金支付60000元的方式共计支付192369元购房款到天源公司指定的账户，其中银行转入的账户为呙虎祥（系当时天源公司的法定代表人）的个人账户，天源公司向李快清、陈贵香出具加盖公司财务专用章的收款收据。2011年5月5日，天源公司与李快清、陈贵香签订《商品房买卖合同》，约定“李快清、陈贵香购买金蕾佳苑小区的第2号楼1单元10层011XXXX号房，房款总金额为203369元，买受人应于2011年5月10日前支付全部房款的95%，计￥192369元。余款为全部房款的5%，计￥11000元，须在接到出卖人的交楼通知后10日内付清。”同日，当事人在邵阳市产权处办理了商品房合同备案。之后，金蕾佳苑小区项目因烂尾未竣工验收。因天源公司拒不履行本院已经发生法律效力的（2020）湘0511民初468号民事调解书所确定的偿还唐新发借款本金及利息的义务，本院立案执行，并于2020年10月21日作出（2020）湘0511执180号裁定，查封了天源公司开发的金蕾佳苑小区2号楼包括011XXXX号房在内的四套房产。案外人李快清提出执行异议，认为查封的该011XXXX号房产系其与天源公司签订商品房买卖合同所购得，并办理了商品房买卖合同备案登记，支付了总房款的95%即192369元，请求法院解除对该房产的查封或拍卖。本院于2020年11月16日作出（2020）湘0511执异35号执行异议裁定，驳回了案外人李快清提出的执行异议，为此，李快清、陈贵香不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，争议的焦点是案外人李快清、陈贵香就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定第二十八条是针对所有不动产执行的普适性条款，第二十九条是针对执行房地产开发企业名下商品房的特别条款。本案中，第一，原告在本院查封之前已经就该案涉房屋与天源公司签订了书面的《商品房买卖合同》，该买卖合同系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该买卖关系应该受法律保护；第二，原告提交了邵阳市不动产登记中心出具的李快清、陈贵香名下均无不动产的证明，故可以认定为原告所购的该案涉房屋用于居住且其名下无其他用于居住的房屋；第三，关于原告是否向天源公司支付了购房款的事实，虽然被告的法定代表人孙红发抗辩称天源公司未收到原告购房款，但原告提交了支付购房款的转款凭证以及天源公司出具的加盖公司财务专用章的收款收据，尽管原告将其中132369元转入的是呙虎祥的个人账户，但呙虎祥当时任天源公司的法定代表人，且天源公司向原告出具加盖公章的收款收据，因此可以认定为原告已向天源公司支付了购房款192369元，超过了合同约定总房款的百分之五十。因此，原告对该案涉房产提出的异议符合前述规定第二十九条的条件，原告就执行该案涉房产享有足以排除强制执行的民事权利。另，被告唐新发与天源公司的民间借贷纠纷一案涉及的系金钱债权，并非指定交付的特定物，原告提出的异议可以对抗唐新发的金钱债权。综上，原告要求解除对该案涉房屋的查封并停止执行的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求确认该案涉房屋为原告所有的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案案涉房屋未办理变更登记，不发生物权变动效力，故原告该主张没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下： 一、不得执行登记在邵阳市天源房地产开发有限公司名下的位于邵阳市大祥区城南园艺场何家园地段金蕾佳苑住宅小区2号楼011XXXX号房产； 二、驳回原告李快清、陈贵香其他的诉讼请求。 案件受理费4350元，由被告邵阳市天源房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向湖南省邵阳市中级人民法院提起上诉，并按对方当事人的人数提交上诉状副本。 本院（2020）湘0511执异35号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  陈凯军 人民陪审员  车昭义 人民陪审员  肖亮凤 二〇二〇年十二月二十五日 法官 助理  钟黔林 代理书记员  罗晴晴 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。