湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初12561号原告：申生明，男，1988年9月29日出生，汉族，住湖南省邵东县。原告：周勇，女，1990年4月12日出生，汉族，住湖南省邵东县。两原告共同委托诉讼代理人：易俊，湖南云桥律师事务所律师。被告：湖南天元美居乐房地产开发有限公司，住所地长沙市高新开发区文轩路**天元涉外景园**商业****。法定代表人：刘建元，总经理。委托诉讼代理人：桂伟，湖南麓谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈笑，湖南麓谷律师事务所律师。原告申生明、周勇诉被告湖南天元美居乐房地产开发有限公司（以下简称“天元美居乐公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告申生明、周勇的共同委托诉讼代理人易俊，被告天元美居乐公司的委托诉讼代理人陈笑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告申生明、周勇向本院提出诉讼请求：1、被告向两原告支付延期交付长沙市高新区××路××号××栋××号房屋的违约金44002元（从2016年4月28日起算至2017年2月4日止）；2、被告向两原告支付逾期办理长沙市高新区××路××号××栋××号房屋权证的违约金3100元（从2018年5月13日起暂算至2019年4月9日止）；3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年10月26日，原告与被告签订了编号为ＸＸ1500291901的《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的天元涉外景园Ｃ区第12栋1901号房屋，面积为115.5㎡，总金额527604元（其中首付款167604元，余款360000元以银行按揭方式支付）。合同签订后，原告支付了全部购房款527604元以及办证费用。上述《长沙市商品房买卖合同》第八条规定：“出卖人应当在2016年4月28日前向买受人交付该商品房”；第十一条规定：“出卖人未按照约定的时间和条件交付房屋，以已付房价款为基数按每日万分之三向买受人支付违约金”。2016年4月28日原告前往项目地收房，被告却告知无法交房，后延期到2016年11月12日方才办理交付手续。经原告查证，天元涉外景园Ｃ区第12栋直至2017年2月4日才通过消防验收，达到交付条件。被告的上述行为已经构成违约。第二十条还约定：在商品房交付使用后18个月内办好房屋所有权证，否则按每日人民币10元向买受人支付违约金。被告也未能按约定为原告办理好房屋所有权证，被告的上述行为已构成违约。2019年12月3日，原告向被告寄发《催告函》一份，督促被告履行上述违约金义务，但被告未予理睬。综上，原告特依据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定诉至法院，望判如所请。被告天元美居乐公司辩称：一、原告主张的逾期交房违约金缺乏事实和法律依据。1、原告主张的逾期交房违约金已经超过法定诉讼时效。根据被告与原告所签订的《长沙市商品房买卖合同》，第八条约定出卖人交房日期为2016年4月28日。在合同约定交房之日起，原告即应当知道其自身权益受到损害，其应当在三年内主张权利，法定诉讼时效期间已于2019年4月28日届满。原告在诉讼时效届满后，于2020年9月提起诉讼主张权利，此时已经超过法定诉讼时效期间。故原告主张的逾期交房违约金不能得到支持。2、原告主张的逾期交房违约金日期计算错误。涉案房屋已于2016年9月27日由建设、监理、施工、设计和勘察单位五方验收合格，原告已于被告办理了收房手续，且被告因逾期交房已给原告赠送了一年物业服务费，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，在此之后的逾期交房违约金应不予计算。二、原告主张的违约金过高，请求人民法院依法调整。被告主观上没有违约恶意，因受到工程承包单位资金链断裂及农民工罢工、阻工影响，被告到处积极筹措资金，先行垫付工程款。被告的行为反映出其主观上对迟延交房并无恶意，不应支付相应违约金。原告主张的违约交房和逾期办证违约金的标准过高，应进行调整。考虑被告的行为可能造成的损失及法院处理同类案件的情况，计算基数为房屋总价款，从约定交房日次日起至涉案房屋实际交付日的违约金按每日万分之零点八计算：从实际交付日至达到交付条件日即消防验收2017年2月4日的违约金按万分之零点二计算。即使法院认定未过诉讼时效，也应按照上述标准计算逾期交房违约金。三、原告主张的逾期办证违约金计算错误，该小区房屋预售合同纠纷案件在法院有类似判例，应同案同判。根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发［2016］15号）文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区××雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放。据此，房屋所有权证书和土地使用权证书己统一变更为不动产权证书，根据《长沙市商品房买卖合同》第二十条之约定，被告为原告办理不动产权证书的期限为24个月。本案涉案房屋于2017年2月4日达到交付使用的条件，原告主张逾期办妥不动产权证书违约金计算的起点应从2019年2月4日之次日起开始计算，至实际办妥房产证时按照每日10元的标准计算逾期办证违约金。该计算标准已经岳麓区人民法院（2019）湘0104民初17157号民事判决书等诸多已生效法律文书予以确认，根据同案同判原则，请人民法院参照上述裁判标准予以确定逾期办证违约金。经审理查明：2015年10月26日，被告天元美居乐公司（出卖人）与原告申生明（买受人）、周勇（共有人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＸ1500291901）。合同约定，原告向被告购买长沙市岳麓区××路××号××栋××号房屋。用途为住宅，建筑面积115.5ｍ2，单价4568元／ｍ2，总房价527604元。第六条约定：买受人按下列第2种方式按期支付：2、银行按揭付款。买受人以银行按揭方式付款的，首付款（含定金）167604元，于本合同签订之日支付，余款360000元以银行按揭方式支付。第八条约定：（一）出卖人应在2016年4月28日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房经验收合格并符合合同附件四所约定的装饰、设备标准。第十一条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第二十条约定：在商品房交付后18个月内办妥买受人的房屋所有权证，24个月内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人向买受人按日支付人民币10元的违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款526508元，并缴纳了契税、维修基金及办理权证的相关费用。2016年11月12日，原告办理了涉案房屋的收房手续。因被告存在延期交房，湘潭天元物业管理有限公司长沙分公司在原告交房时向其免除了从2016年8月29日至2017年8月28日的一年物业管理费。且该物业管理费实际上已由被告直接向湘潭天元物业管理有限公司长沙分公司支付完毕。2017年2月4日，长沙高新技术产业开发区公安消防大队向被告湖南天元美居乐房地产开发有限公司下发了高公消验字[2017]第0006号《建设工程消防验收意见书》，综合评定被告申报的天元涉外景园C区11#-13#号栋土建工程消防验收合格。另查明，根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发［2016］15号）文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区××雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放。原告的不动产权证书办妥时间为2019年4月9日。2019年12月3日原告通过邮寄的方式向被告寄发了要求被告承担违约金的催告函，被告于2019年12月5日收到了该催告函。上述事实有当事人的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、税收缴款书、销售不动产统一发票、房屋移交书、长沙市不动产权证、邮寄凭证及物流详单、被告提交并经庭审质证的《证明》、收据、《民事判决书》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行义务。一、关于原告诉请逾期交房违约金是否超过了诉讼时效的问题。合同中约定交房时间为2016年4月28日，同时合同中约定该违约金应由被告于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付。本案实际交房时间为2016年11月12日，故被告应于2016年12月12日前向原告支付逾期交房违约金，法定的三年诉讼时效的截止时间应为2019年12月12日，但原告于2019年12月3日向被告邮寄了催告函，系诉讼时效中断，原告于2020年3月25日向本院申请诉前调解，于2020年9月22日提起诉讼，故原告的诉请逾期交房违约金并没有超过三年的诉讼时效。二、关于逾期交房违约金的问题。原告已经履行了支付购房款等费用的义务，但本案涉案房屋直至2017年2月4日才达到交付使用的条件，被告存在违约行为，应当承担支付逾期交房违约金的责任。现原告要求被告按照合同约定的每日万分之三的标准支付违约金，被告提出该违约金过高，请求予以调整。根据相关法律规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院综合考虑原告因被告的违约行为可能造成的损失、本案被告已代原告交纳一年物业费及本院处理同类案件的情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，以已付购房款526508元为基数，酌定被告向原告支付从约定交房次日即2016年4月29日至实际交付日即2016年11月12日的违约金8339.89元，从实际交付次日即2016年11月13日至达到交付条件日即2017年2月4日的违约金884.53元，共计9224.42元。对原告诉请的超出部分，本院不予支持。三、关于逾期办证违约金的问题。根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，本案合同中约定分别办理的房屋所有权证书和土地使用权证书已统一变更为不动产权证书，因此被告为原告办理不动产权证书的期限为24个月。本案涉案房屋于2017年2月4日达到交付使用的条件，被告为原告办妥不动产权证书的时间应在2019年2月4日之前，被告于2019年4月9日才为原告办妥不动产权证，违反了合同的约定，故被告应向原告支付逾期办证违约金640元，对原告诉求的超出部分本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、限被告湖南天元美居乐房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告申生明、周勇逾期交房违约金9224.42元、逾期办理不动产权证违约金640元，共计9864.42元；二、驳回原告申生明、周勇的其他诉讼请求。如被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案案件受理费978元，减半收取489元，由被告湖南天元美居乐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黎春林二〇二〇年十二月十四日书记员  陈旸芷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过程程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。