辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终8071号上诉人（原审被告）：大连宏孚国际大厦有限公司，住所地辽宁省大连市中山区胜利广场**。法定代表人：李宴清，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘超奇、曲红云，北京大成（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐彤，女，1970年4月19日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：许嵩，辽宁见道律师事务所律师。上诉人大连宏孚国际大厦有限公司（以下简称宏孚公司）因与被上诉人徐彤合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初3392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏孚公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回徐彤一审全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由徐彤承担。事实和理由：一审判令宏孚公司自2018年7月1日起至返还房屋之日止，按原合同约定6%的标准支付房屋占有使用费错误。首先，6%的租金标准无合同或任何法律依据。2018年6月30日原协议到期后，双方并未续签租赁合同，且宏孚公司已通知徐彤租金标准降低至1.5%/年，并与多位业主续签了1.5%年收益的租赁协议。但徐彤一直不同意1.5%的租金标准，后宏孚公司多次找到实际承租人协商，最终同意按照3%的租金标准进行支付。徐彤对3%的标准表示认可，但一直未签署书面协议，故一审判令按照6%年租金标准支付租金至实际返还之日没有事实依据和法律依据。其次，2018年起大连市租赁市场租金回报率不足2%，远低于6%，在双方无合同约定的情况下，一审判令宏孚公司按照6%的标准支付占用费用，显失公平。最后，原协议到期前，宏孚公司多次通知徐彤租期已届满，要求办理房屋交接，但徐彤一直拒绝与宏孚公司办理房屋交接，由此产生的扩大损失，应由徐彤自行承担。徐彤辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审判决正确，事实清楚，应当予以维持。徐彤向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告支付欠付的租金53,000元；2．判令被告第一项诉讼请求以53,000元为基数，按照人民银行同期贷款利率支付利息；3、判令被告向原告支付案涉房屋的租金（自2018年7月1日起至返还房屋日止，按月租金2250元计算）；3．本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告徐彤系大连市中山区长江路******房屋所有权人，房屋建筑面积40.22平方米。2004年8月4日，被告出具商品房销售专用发票，地址胜利广场******，面积40.22平方米，总价款450,000元。2003年7月15日，原告徐彤（乙方）与被告大连宏孚国际大厦有限公司（甲方）签订合同，约定：乙方自愿将依据097892号商品房买卖合同购买的商品房委托甲方做酒店经营。委托期限自2003年7月1日至2018年6月30日止，共计15年。按乙方购房款占客房总售价比例进行酒店税后利润分配（包括委托第三方经营产生的纯利润），并于每年的1月31日发放。甲方保证乙方在15年内的年收益不低于购房款的6%（税后）。被告在22层业主群中认可截止到2018年6月30日十五年合同期内欠付款总额徐彤为53,000元。一审法院认为：原、被告双方签订的协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效。双方均应按照合同约定履行义务，不履行或履行义务有瑕疵，应承担相应的违约责任。根据合同约定及被告工作人员统计，截止2018年6月30日，被告尚欠原告租金53,000元未支付，现原告要求被告支付截止2018年6月30日的租金53,000元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。关于原告要求被告支付自2018年7月1日起至实际返还之日止，按年6%支付租金的诉讼请求，首先，双方签订的协议于2018年6月30日因履行期限届满而终止，此后双方未再续签合同。其次，被告抗辩原告同意按1.5%标准支付租金，但被告未提供任何证据予以证明。故协议到期后，房屋仍由被告占有使用，被告应当比照6%的标准向原告支付房屋占有使用费。故原告要求被告自2018年7月1日起至实际返还之日止按房价6%支付房屋租金的诉讼请求，被告应自2018年7月1日起至返还房屋之日止，按房价年6%（即年27,000元标准）向原告支付房屋占有使用费。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告大连宏孚国际大厦有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告徐彤截止2018年6月30日的租金人民币53,000元；二、被告自2018年7月1日起至返还房屋之日止，按年27,000元标准向原告支付房屋占有使用费；三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2082元，由被告负担。二审中，宏孚公司提交新证据。对于宏孚公司提交的其工作人员分别于2019年8月29日、9月1日在“宏孚22层业主”微信群中发送的通知，徐彤对真实性并无异议，本院对该证据予以确认。该证据显示，宏孚公司于2019年8月29日、9月1日曾通过微信向业主发送通知，告知租期已满，今后决定自主经营，需收回房屋的业主可按照宏孚公司通知的流程收回房屋钥匙，该流程要求业主预交3个月的物业管理费。对于宏孚公司提供的大连宏孚商旅酒店有限公司于2020年4月23日在大连晚报上发布的通知，徐彤对真实性无异议，本院予以确认。该证据显示，宏孚公司在大连晚报上发布通知，主要内容为：业主与宏孚公司的房屋租赁合同于2019年8月25日到期，宏孚公司已将房屋腾空，请业主办理房屋交接手续。对于宏孚公司提供的2020年7月27日催办退房交接通知及邮寄凭证，徐彤虽不予认可，但邮件的邮寄地址为双方合同中徐彤自行预留的通讯地址，且该邮件已实际投递，投递结果显示为拒收，故应当认定该邮件通知的内容已经送达给徐彤。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为宏孚公司应向徐彤支付的房屋占有使用费应如何确定。结合本案已查明的事实，宏孚公司与徐彤签订的案涉合同约定了委托经营的内容及收益支付方式。合同签订后，徐彤将案涉房屋交付给宏孚公司，在该合同期限届满后，宏孚公司依法应当向徐彤返还房屋，宏孚公司继续占用房屋应当支付超期占用租赁房屋期间的占有使用费。对于占有使用费的起算时间，双方均认可自案涉合同期满之次日，即2018年7月1日起算。关于占有使用费的截止时间，虽然案涉房屋目前未实际交接，但宏孚公司提供了大连宏孚商旅酒店有限公司于2020年7月27日向徐彤邮寄催办退房交接通知的相关证据，该通知明确告知案涉房屋已腾空并要求徐彤办理案涉房屋的交接手续，徐彤虽否认收到该邮件，但该邮件的邮寄地址为徐彤在双方合同中自行预留的通讯地址，且该邮件已实际投递，投递结果显示为拒收，故应当认定该邮件通知的内容已经送达给徐彤。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。徐彤作为房屋所有权人，在合同约定期限已经届满，并收到宏孚公司告知可无条件交接房屋通知的情况下，仍怠于领取钥匙，未办理房屋交接手续，故案涉房屋因未能及时交接而产生的收益损失扩大的不利后果应由徐彤自行承担。宏孚公司支付占有使用费的截止时间应认定为2020年7月28日。关于宏孚公司上诉称，其于2019年8月29日、9月1日曾通过微信向业主发送通知，告知业主可收回房屋钥匙，案涉房屋的占有使用费应计算至该时间节点，本院认为，因宏孚公司拟定的房屋交接流程要求业主需预交3个月的物业管理费才能收回房屋，而双方在案涉合同中对于物业管理费的缴纳并无约定，宏孚公司以缴纳物业管理费作为向业主交接房屋的条件，限制了业主的权利，故此时未交接房屋不可归责于业主，应由宏孚公司承担相应的责任。至于大连宏孚商旅酒店有限公司在大连晚报上刊载的通知，徐彤未认可看到该通知，不足以证明交接房屋的通知已送达徐彤，亦不能因此发生占有使用费截止计算的法律后果。关于占有使用费的支付标准，因案涉合同约定及双方在合同期内实际履行的年收益标准均为购房款的6%，宏孚公司在案涉合同期限届满后，继续占用而未向徐彤返还案涉房屋，应视为同意继续按照双方合同约定的收益标准支付费用。虽然宏孚公司称其与徐彤已达成了将收益标准调整为购房款1.5%的合意，但徐彤不予认可，宏孚公司未能提供相应证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。在无据证明双方已就收益支付方式达成新的合意的情况下，徐彤主张宏孚公司按照原合同约定的标准支付占有使用费并无不当，一审判决对宏孚公司应支付的收益标准认定正确，本院依法予以维持。据此，宏孚公司应向徐彤支付占有使用费的期间为2018年7月1日至2020年7月28日共计759天，占有使用费数额应为27,000元÷365天×759天=56,145元。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初3392号民事判决第一项；二、撤销大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初3392号民事判决第三项；三、变更大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初3392号民事判决第二项为：大连宏孚国际大厦有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向徐彤支付房屋占有使用费56,145元；四、驳回徐彤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费2082元，由宏孚公司负担；二审案件受理费2082元，由宏孚公司负担。本判决为终审判决。审判长 季 烨审判员 吕 瑛审判员 王 亮二〇二〇年十二月二十五日书记员 张文秀