江苏省灌南县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0724民初3211号原告：相升平，男，1973年11月21日生，汉族，居民，住灌南县。委托诉讼代理人：王林，男，1961年4月10日生，汉族，居民，住灌南县。被告：李伟国，男，1976年12月6日生，汉族，居民，住东海县。委托诉讼代理人：薛冰，连云港市海州区岗埠法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘平云，连云港市海州区岗埠法律服务所法律工作者。第三人：王清荣，女，1984年2月18日生，汉族，居民，住灌云县东王集镇梁王村****，现住灌南县。第三人：李从勇，男，1976年12月24日生，汉族，居民，住灌，住灌南县新安镇人民路**灌南县。原告相升平与被告李伟国、第三人王清荣、李从勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。诉讼过程中，本院依法追加王清荣、李从勇为本案第三人。原告相升平，被告李伟国的委托诉讼代理人薛冰，第三人王清荣、李从勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告相升平向本院提出诉讼请求：解除合同，收回房屋。事实和理由：2018年7月28日，被告向原告租赁位于灌南县商铺，经营安踏运动服饰，租期5年，从2018年8月3日起至2023年11月3日止，每年租金498000元。根据合同约定，被告应于2020年7月3日前原告支付2020年8月3日至2021年8月3日租金498000元，但被告恶意拖欠租金，经原告多次催缴，被告仅支付原告373500元，至今尚欠124500元未付。按合同第六条约定，被告构成违约。被告还因拖欠租金起诉原告，为此，原告诉至本院。被告李伟国辩称：1、被告从原告处租赁灌南县新安商城E09、E08、E07号商铺，除给付租金外，原告还收取转让费20万元；2、因疫情影响，被告未能正常经营4个月，被告请求减免三个月租金，但未能与原告达成一致意见，故被告提起诉讼，请求法院裁判处理；3、原告所诉不符合最高院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》相关条款规定。综上原告诉求无事实和法律依据，依法请求驳回原告的诉讼请求。第三人王清荣述称，原告称案涉房屋系其与被告合伙共用，对原告转租一事并不知情，也不同意原告的转租行为，现所属房屋已经收回。第三人李从勇同第三人王清荣述称意见。本院经审理认定事实如下：2017年6月10日，第三人李从勇、王清荣与原告相升平签订房屋出租协议书，约定第三人将位于灌南县两间门面房租赁给原告，时间从2017年10月31日起至2020年10月30日止，租金第一年为每间62000元，第二年为64000元，第三年为66000元。2018年7月28日，出租人相升平（甲方）与承租人李伟国（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将坐落于灌南县新安商城E09、E08、E07一楼、二楼、三楼约各160平方米商铺租给乙方使用，租赁期限为五年，自2018年8月3日起至2023年11月3日止，每年租金498000元，付款方式为一年付，租赁期间乙方经营的税收、水、电费和其他部门所收取的依法应由乙方承担。合同签订后，被告已交纳2020年8月3日前的租金和2020年8月3日至2021年8月3日期间租金373500元。至于2020年8月3日至2021年8月3日期间的剩余租金，被告认为根据相关政策规定，可减免三个月租金，为此与原告协商，但双方未能达成一致意见。后李伟国为此诉至本院，本院于2020年9月10日作出(2020)苏0724民初2508号民事判决，判决驳回了李伟国的诉讼请求。后李伟国不服该判决，向连云港市中级人民法院提起上诉，连云港市中级人民法院于2020年12月10日作出（2020）苏07民终3306号终审判决，判决撤销(2020)苏0724民初2508号民事判决，并减免李伟国2019年8月3日至2020年8月2日期间房租租金58100元。一、二审期间，李伟国依据(2020)苏0724民初2508号民事判决于2020年9月18日向相升平两次转账剩余租金124500元，但均被相升平退回，李伟国又依据（2020）苏07民终3306号民事判决于2020年12月24日向相升平转账剩余租金64447元（扣除相升平应负担诉讼费部分），但相升平仍拒收该款。另查明，两第三人所有的E07、E08号两间门面房现均已收回。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均有约束力。其中E07、E08号两间房屋系两第三人所有，因两第三人对原告转租行为并不知情，也不同意原告转租行为，且转租期限超过原告剩余租赁期限，该超过部分的约定应认定无效，现相升平与两第三人的租赁期已满，故对于原、被告之间租赁合同中涉及该两处房产的约定应予以解除。对于E09号房产的租赁解除问题，根据原告提交的聊天记录反映，和被告已向原告交纳2020年8月3日至2021年8月3日租金373500元的履行情况，以及双方为减免租金引发诉讼和被告李伟国按终审判决再次向原告相升平给付剩余租金的事实，应认定被告李伟国已先后履行了合同的主要债务和全部债务，其要求原告减免租金也有事实依据和相关法律依据，系合法的履行抗辩权行为，并非恶意违约，故原告要求解除涉及E09号房产合同的理由不成立，对其该项诉求，本院不予支持。关于租金问题，虽案涉租赁合同中涉及E07、E08号两处房产的约定予以解除，但依据原、被告双方的约定，并不能明确E07、E08、E09号三处房产分别对应的租金价款，且本案被告也未要求原告退还已付E07、E08号租金，双方当事人存在自行协商一致的可能，故对本案中租金问题，本院暂不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（3）项、第二百一十二条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：一、解除原告相升平与被告李伟国于2018年7月28日签订的《房屋租赁合同》中涉及E07号、E08号两处房产的约定；二、驳回原告相升平的其他诉讼请求。案件受理费8770元，由原告负担（原告已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。审 判 长  杨玉标人民陪审员  刘为成人民陪审员  俞友高二〇二〇年十二月二十八日法官 助理  王广太书 记 员  温彦林法律条文及上诉须知附录一、法律条文[一]、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。[二]、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。