文书内容江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0826民初2434号原告：李菊庆，女，1986年6月4日出生，汉族，居民，住涟水县。委托诉讼代理人：田坚，江苏文通律师事务所律师。被告：涟水县万通地下小商品市场，住所地涟水县安东路与渠北路交界处（安东商业广场地下一层）。投资人：张菊，女，1974年10月5日出生，汉族，居民，户籍所在地涟水县，现住涟水县。被告：张菊，女，1974年10月5日出生，汉族，居民，户籍所在地涟水县，现住涟水县。两被告共同委托诉讼代理人：朱显峰，江苏圣火律师事务所律师。第三人：倪文娟，女，1972年11月16日出生，汉族，居民，户籍所在地涟水县，现住涟水县。委托诉讼代理人：陆云惠，涟水县朱码法律服务所法律工作者。原告李菊庆诉被告涟水县万通地下小商品市场（以下至判决主文简称万通市场）、张菊、第三人倪文娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月29日第一次公开开庭进行了审理，原告李菊庆及其委托诉讼代理人田坚、两被告的委托诉讼代理人朱显峰、第三人倪文娟及其委托诉讼代理人陆云惠到庭参加诉讼。2020年7月13日第二次公开开庭进行了审理，原告李菊庆及其委托诉讼代理人田坚、两被告的委托诉讼代理人朱显峰、第三人倪文娟及其委托诉讼代理人陆云惠到庭参加诉讼。后因案情复杂，转为普通程序，于2020年12月3日公开开庭进行了审理，原告李菊庆及其委托诉讼代理人田坚、被告张菊及两被告的共同委托诉讼代理人朱显峰、第三人倪文娟及其委托诉讼代理人陆云惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告退还商铺租金15208元、押金4000元、过户费2000元，并承担违约金10950元、赔偿损失199500元，以上共计231658元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年7月1日，原告从第三人倪文娟处租赁被告涟水县万通小商品市场转让两间门面（8015-8016号），付转让费240000元。当日，在万通小商品市场办公室，当事人签订《租赁及市场管理协议》，合同期限为一年。合同签订后，原告积极履行合同，依法正常进货经营。不料，今年3月20日，县应急管理局等六机关到原告的经营场地张贴公告，责令被告对小市场进行整改（恢复原审批），同时规定在整改期间任何经营单位不得复工营业。鉴于上述情况，造成原告无法实现合同目的，给原告造成了严重经济损失，因原告实际经营时间未满7个月，因此，原告主张退还全部转让费、退还5个月租金、退还全部押金、承担违约金等。同时因被告过错，被政府责令整改，因此应由被告承担诉讼费用。现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告万通市场、张菊辩称，1.本案的法律定性属于租赁合同纠纷，被告张菊与原告之间不存在租赁合同关系，不是租赁合同关系的当事人，自然不具备因合同纠纷诉讼的主体资格。根据合同相对性原则，张菊不是本案适格的被告。原告无权向张菊主张权利，原告起诉张菊属于起诉对象错误；2.两被告在租赁及商场管理协议书的履行过程中不存在任何违约行为，协议履行障碍系政策及政府原因；3.两被告从未向原告收取过转让费，原告主张转让费损失没有明确的合同依据。第三人在转让其承租的商铺时，向原告收取转让费与两被告无关。原告作为受让人支付给第三人的转让费包括余货价款、余期租金、装饰费用、顾客群体、商号、商铺招牌、商标等各项有形、无形资产。转让费可看做是市场发展过程中，形成的一种商业习惯，原告与第三人应该予以遵守；4.被告万通市场同意退还剩余的三个月租金以及4000元押金；5.目前市场升级改造正在进行，租赁及市场管理协议书有条件继续履行，如不再继续履行，必然涉及原告的投资无法实现的问题，同时也会涉及到复杂的损失计算问题。审理中，原告第一次变更诉讼请求为：1.解除原、被告之间的租赁合同；2.依法判令被告向原告退还商铺租金15208元、押金4000元、过户费2000元，并承担违约金10950元、赔偿损失240000元，以上共计272158元；3.被告承担本案诉讼费用。后原告第二次变更诉讼请求为：1.解除原、被告之间的租赁合同；2.依法判令被告向原告退还商铺租金15208元、押金4000元、过户费2000元，并承担违约金10950元、赔偿损失199500元，以上共计231658元；3.被告承担本案诉讼费用。后原告第三次变更诉讼请求为：1.解除原、被告之间的租赁合同；2.依法判令被告向原告退还商铺租金15208元、押金4000元、过户费2000元，并承担违约金10950元、赔偿损失197500元，以上共计229658元；如人民法院认定无2000元过户费用，仍主张损失为199500元；3.被告承担本案诉讼费用。经审理认定事实如下：2011年12月5日，被告张菊取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，消防安全责任人为被告张菊，场所名称为涟水县万通地下小商品市场。2011年12月8日，被告张菊投资设立被告万通市场，类型为个人独资企业。2019年5月15日，原告李菊庆作为乙方，与甲方即被告万通市场签订2份《租赁及市场管理协议书》，约定乙方租赁甲方位于涟水县安东商业广场负一楼地下小商品市场商铺，编号分别为15号、16号，租期自2019年6月12日至2020年6月11日，乙方在商铺承租期间，非经甲方书面盖章同意，乙方不得中途停止营业，或擅自以任何形式转让和变相转让给第三者经营，若乙方尚自转让或关门停业超过三天而未征得甲方书面盖章同意，则视为乙方违约，甲方有权终止本协议并限期乙方撤离市场，已交保证金及租金不予退还。甲方因整体经营或布局需要在合同期内提前三十日通知乙方，即有权调整乙方商铺位置或终止合同。乙方需提前一个月向甲方付清房屋租金，15号商铺租金标准为18500元/年，16号商铺租金标准为18000元/年，一次性付清。每间商铺收取2000元押金（在合同到期如不续租将退还）。如出现双方不可预知，亦不能控制的不可抗力事件发生致使房产毁损不能正常使用；政策及政府原因，协议履行成为不可能的，协议自动终止，双方互不追究违约责任。甲、乙双方如有一方违约，须向另一方支付违约金，违约金按年租金30%计算。因协议引起的或与协议有关的任何争议，双方应友好协商解决，协商不成，任何一方均可向协议签订地的人民法院诉讼解决。协议签订地点：涟水县万通地下小商品办公室。同日，被告张菊作为甲方与乙方即原告签订一份《消防安全协议》，约定甲方作为地下小商品市场消防安全管理者，对乙方进场经营时的消防安全工作进行培训等，并设定奖惩制度，促使乙方做好消防安全防范工作，乙方同时转交消防押金1000元。如乙方出现安全隐患甲方有权要求乙方限期消除安全隐患，对严重违反消防安全规定拒不改正的有权按相关规定处罚并给予罚款，同时甲方保留有权单方提前终止租赁协议的权利。甲方应及时向乙方传达消防机关及有关部门对消防工作的部署和要求，乙方应严格执行。2019年6月15日，原告向上述两间商铺的原承租人即第三人倪文娟微信转账5000元。2019年7月1日，原告通过中国银行账户向第三人倪文娟的中国银行账户中汇款235000元。后由第三人倪文娟代原告向被告万通市场给付两间商铺租金36500元、押金4000元，合计40500元。2020年3月20日，涟水县应急管理局、涟水县消防救援大队、涟水县自然资源和规划局、涟水县住房和城乡建设局、涟水县商务局、涟水县人民政府涟城镇街道办事处联合下发《关于依法整治安东商业广场万通地下小商品市场相关违法违规行为的通告》，载明经多部门执法检查，安东商业广场万通地下小商品市场存在如下违法违规行为：一、市场分隔独立经营空间（商铺）；二、市场自动消防设施未保持完好有效；三、市场存在重大安全风险隐患。提出以下整改要求：1.责令市场承租方和出租方共同将分隔的独立经营空间（商铺）于2020年4月20日前，予以自行拆除，恢复原审批状态；责令该市场涟水县诚信物业服务有限公司将自动消防设施于2020年4月20日前修复完毕，保持完好有效；2.责令安东商业广场万通地下小商品市场在限期内对存在的重大安全风险隐患进行整改，整改期间市场内任何生产经营单位不得复工营业。另查明，被告万通市场已按照六部门的整改要求对小商品地下市场进行整改，并已于2020年9月底恢复营业。上述事实，有原、被告及第三人当庭陈述、原告提供的2份《租赁及市场管理协议书》，《关于依法整治安东商业广场万通地下小商品市场相关违法违规行为的通告》，两份转账凭证，被告提供的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，《消防安全协议》等在卷为证，本院予以确认。本院认为，第一，关于原告是否有权要求解除原、被告签订的2份《租赁及市场管理协议书》问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同，本案中，被告万通市场因存在违法违规行为，六部门联合下发整改通告，导致原告不能继续使用涉案的两间商铺，不能实现原告的合同目的，故原告可以要求解除与被告之间的租赁合同。第二，关于被告是否应当退还原告租金、押金、过户费问题，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”原告承租被告的商铺，但因六部门于2020年3月20日联合下发通告，要求涟水县安东商业广场万通地下小商品市场整改期间不得复工营业，导致原告未能使用涉案两间商铺，故被告应当自该日起退还原告租金。因原、被告双方约定两间商铺租期自2019年6月12日至2020年6月11日，租金分别为18000元/年、18500元/年，故自2020年3月20日至2020年6月11日，被告应退还原告两间商铺租金合计8300元。原告主张自2020年2月14日起商铺已经关闭其未能使用，但未提供证据证明，本院不予支持。对于4000元押金，被告无异议同意退还，本院予以支持。对于2000元过户费用，原告未提供证明交纳给被告，被告亦不予认可，本院不予支持。第三，关于被告是否存在违约行为，应否赔偿原告违约金问题，本案中，被告因存在违法行为，六部门联合下发通告，要求其整改，导致原告不能正常使用涉案两间商铺，故被告在履行《租赁及市场管理协议书》过程中存在违约行为，应向原告承担违约赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原、被告双方在《租赁及市场管理协议书》中约定，如有一方违约，向对方支付年租金的30%作为违约金，故被告应当向原告支付违约金为36500元×30%=10950元。被告辩解，原、被告在《租赁及市场管理协议书》中约定因政策及政府原因，协议履行成为不可能的，协议自动终止，双方互不追究违约责任，本院认为，双方的该条约定应视为不可抗力的规定，但六部门联合下发通告，系因被告万通市场存在违法违规行为，并不能适用该条，故本院不予采信。第四，关于被告是否应当赔偿原告损失199500元问题，本院认为被告不应赔偿，理由如下：1.本案中，第三人与被告万通市场之间的租赁合同并未到期，但经原、被告及第三人协商一致，被告万通市场与第三人解除双方之间的租赁合同，由原告与被告万通市场重新签订《租赁及市场管理协议书》，双方建立租赁合同关系。原告将240000元交付给第三人倪文娟，第三人将其中的36500元作为租金、4000元作为押金，合计40500元交付给被告，剩余199500元均由第三人占有，且原告明确表示不要求第三人返还。该199500元被告并未收取，故不应由被告赔偿原告；2.《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。原告将199500元交付给第三人，系其因市场原因自愿交付，被告对于原告与第三人之间就商铺转让费用等情况并不知情，不能预见其违约后，原告曾向第三人支付了大量的转让费用，因第三人原经营男装，原告承租涉案商铺后经营童装，双方经营品牌等并不一致，商铺仅为简单装修，故被告不应赔偿；3.原告主张只要涉案商铺存在该199500元其可向下一个租户收取，对此本院认为，《中华人民共和国合同法》仅规定了优先购买权，并未约定优先续租权，原、被告双方之间的租赁合同到期后，被告作为涉案商铺的出租方，其享有独立的出租权，原告并不能左右被告将其出租给何人，且双方之间的《租赁及市场管理协议书》中明确约定原告无转租权，故原告也就不能确定享有向下一个租户收取转让费的权利，故对原告的该主张本院不予采信。第五，关于被告张菊是否应当承担向原告退还租金、押金，支付违约金的义务问题，本院认为根据《中华人民共和国个人独资企业法》第四条规定：“个人独资企业从事经营活动必须遵守法律、行政法规，遵守诚实信用原则，不得损害社会公共利益。”可见，被告万通市场作为被告张菊投资设立的个人独资企业，可以独立从事经营活动、承担民事责任等。原告与被告万通市场签订《租赁及市场管理协议书》，被告万通市场应当作为民事责任主体按照协议书的约定承担民事责任，被告张菊不是该协议书的当事人，不应向原告承担相应的责任。但同时，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条规定：“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。”故在被告万通市场的财产不足以清偿对原告的债务时，被告张菊作为投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国个人独资企业法》第四条第一款、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告李菊庆与被告涟水县万通地下小商品市场签订的2份《租赁及市场管理协议书》。二、被告涟水县万通地下小商品市场于判决生效后十日内退还原告李菊庆租金8300元、押金4000元，并赔偿原告李菊庆违约金10950元，合计23250元。三、被告涟水县万通地下小商品市场的财产不足以清偿上诉债务时，被告张菊以其个人财产予以清偿。四、驳回原告李菊庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4775元，由被告涟水县万通地下小商品市场负担382元，原告李菊庆负担4393元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，收款账号：李菊庆6232636100133899455；涟水县万通地下小商品市场6232636100133899448；张菊6232636100133899430）。审 判 长 王 丽人民陪审员 何 菊人民陪审员 曹栋栋二〇二〇年十二月七日书记员钱泉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国个人独资企业法》第四条第一款个人独资企业从事经营活动必须遵守法律、行政法规，遵守诚实信用原则，不得损害社会公共利益。第三十一条个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。