辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民初321号 原告（申请执行人）：岳文生，男，1964年5月31日出生，汉族，住辽宁省丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：王军，辽宁凡响律师事务所律师。 被告（执行案外人）：张秀斌，男，1957年5月28日出生，汉族，住辽宁省丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：陶勇，辽宁博阳律师事务所律师。 第三人（被执行人）：潘忠莹，男，1969年11月28日出生，汉族，住辽宁省东港市。 原告岳文生与被告张秀斌、第三人潘忠莹申请人执行异议之诉一案中，原告岳文生于2020年9月4日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年11月4日开庭进行了审理。原告岳文生的委托诉讼代理人王军，被告张秀斌及其委托诉讼代理人陶勇，第三人潘忠莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 岳文生请求：一、确认已办理的丹东市振兴区房屋的所有权证书无效；二、依法确认丹东中院基于原告的申请而对坐落于丹东市振兴区洋河大街129号-2号房屋所采取的执行行为合法有效。事实与理由：岳文生与潘忠莹合作承建新城丽都小区35#、36#楼施工项目发生纠纷，经丹东中院审理后，于2015年5月21日作出（2015)丹民一初字第00009号民事调解书，该调解书生效后，潘忠莹并未主动履行生效法律文书上确定的义务，岳文生向丹东中院申请强制执行。丹东中院在执行过程中作出了（2015)丹执字84-1号民事裁定书，查封了包括位于丹东市新城区-2门市房（即案涉房屋）在内的共十一处房屋。张秀斌及其妻子周平因不同意查封其中六处房屋（35号楼804室、1004室、1104室、1401室、40号楼1306室、35号楼129-2门市房）向丹东中院提出了执行异议，经开庭审理丹东中院依法下达了（2016)辽06执异6号执行裁定书驳回了张秀娬、周平的执行异议。张秀斌、周平又向丹东中院提出了执行异议之诉，丹东中院于2017年9月7日下达了（2016)辽06民初56号民事判决书终止了对案涉的六处房屋的查封。岳文生不服该判决，上诉至辽宁省高院，经审理于2018年10月29日下达了（2018)辽民终392号民事裁定书撤销了丹东中院的（2016)辽06民初56号民事判决，将此案发回重审。在这期间丹东中院执行局又续封了案涉房屋。丹东中院依法于2019年5月28日下达了（2019)辽06民初6号民事判决书驳回了张秀斌、周平的诉讼请求。张秀斌、周平又向辽宁省高院上诉，最终由辽宁省高院作出了（2019)辽民终1156号民事判决书，维持了丹东中院对案涉房屋的查封，确认丹东中院基于岳文生的申请对案涉房屋的查封合法有效。但是在辽宁省高院第一次二审的庭审过程中，张秀斌竟然当庭出示了针对35号楼129-2门市房所办理的房屋所有权证。该房屋在2015年11月3日已被丹东中院查封，并且张秀斌也明确知道查封内容，正因如此，其才向丹东中院提出执行异议，并在执行异议被驳回后另行提起执行异议之诉。在执行异议之诉没有作出撤销原查封裁定（即（2016)辽06执异6号）之前，丹东中院对案涉房屋的查封合法有效。张秀斌在查封期间，将被查封物办理过户，丹东中院执行法官发现了张秀斌的上述违法行为之后，于2020年6月30日作出（2020)辽06执恢48号之一执行裁定，将张秀斌已办理产权证的案涉房屋查封，以防止张秀斌再次恶意转移财产。张秀斌对（2020)辽06执恢48号之一执行裁定不服，竟然以案涉房屋已经由其办理产权证为由，再次向丹东中院提起执行异议。2020年7月20日，丹东中院作出（2020)辽06执异115号执行裁定书，以“因张秀斌对案涉房屋已办理了房屋所有权证，其应为涉案房屋真实合法的所有权人，该权利足以排除本案的执行”为由，裁定中止对案涉房屋的执行。 另外，在另案的多次审理期间，通过张秀斌提供的证据以及张秀斌的自认、潘忠莹的确认，已经查明案涉房屋并非由张秀斌所购买，而是潘忠莹向张秀斌借款100万元，为担保潘忠莹按时还款，而由潘忠莹作为担保物提供给张秀斌，同时双方还对于作为担保物的案涉房屋在借款同时约定了流质条款。在执行异议之诉案件审理期间，张秀斌依据无效的流质条款将已被丹东中院合法查封的案涉房屋办理至自己名下，既损害了债务人的利益，也损害了岳文生作为查封权人的利益，还损害了人民法院生效查封裁定的权威性。 岳文生认为，张秀斌在法院执行异议案件审理期间、原查封裁定尚有效存在的情况之下，为了逃避法院执行擅自将法院查封房屋办理产权证至自己名下，其行为构成非法处分查封、扣押财产，且数额巨大（案涉房屋目前价值超过230余万元），已经触犯刑律，应当由法院直接移送公安机关立案侦查。而其违法办理的案涉房屋的产权证理应被认定为无效，丹东中院针对案涉房屋的执行程序理应继续进行。 张秀斌辩称：一、同意丹东市中级人民法院（2020）辽06执异115号执行裁定，终止对坐落于丹东市振兴区洋河大街129-2号门市房的执行；二、（2020）辽06执异115号执行裁定，经审理已明确张秀斌对案涉房屋依法取得所有权，岳文生起诉张秀斌没有事实和法律依据，请法庭依法驳回岳文生的诉讼请求，保护张秀斌的合法权益。 潘忠莹未作答辩。 岳文生为支持自己的诉讼请求，提供如下证据： 证据一、（2015）丹执字第84-1号、84-4号民事裁定书，证明：案涉房屋在2015年11月3日已被丹东市中级人民法院查封； 证据二、（2016）辽06执异6号执行裁定书，证明：案涉房屋在张秀斌提出执行异议后，被丹东中院驳回执行异议； 证据三、（2016）辽06民初56号民事判决书，证明：张秀斌在执行异议被驳回后就包括案涉房屋在内的被查封物提出了执行异议之诉； 证据四、（2018）辽民终392号民事裁定书、（2019）辽06民初6号民事判决书、（2019）辽民终1156号民事判决书，证明：从2016年直到2019年12月23日，原被告双方就被查封物始终在进行执行异议之诉审理，在（2018）辽民终392号民事案件审理过程中，张秀斌将案涉房屋办理了房屋产权证，因在执行裁定尚未被撤销前，将查封物转移所有权构成违法； 证据五、（2020）辽06执恢48-1号执行裁定书，证明丹东中院在执行异议之诉结束后恢复了对原案件执行工作，并查封了案涉房屋； 证据六、（2020）辽06执异115号执行裁定书，证明虽然115号执行裁定书终止了对案涉房屋的执行，但岳文生认为张秀斌办理过户手续的行为是违法的； 证据七、（2015）丹民一初字9号民事调解书，证明：岳文生具有执行案涉房屋的实体基础； 证据八、（2016）辽06执异6号案件的执行听证笔录，证明：张秀斌认可其取得案涉房屋没有办理产权证，是基于民间借贷关系取得的案涉房屋，故张秀斌明知案涉房屋系法院查封物； 张秀斌对岳文生提交证据的质证意见为，对该组证据真实性没有异议，但岳文生所举的证据不能证明张秀斌所取得涉案房屋不合法性，更不能证明岳文生所查封案涉房屋的合法性。 潘忠莹对岳文生提交证据没有异议。 张秀斌向本院提交如下证据： 证据一、丹东市仲裁委员会仲裁字（2014）第0065号裁定书，证明：案涉房屋由丹东市曙光房地产开发有限公司以工程款抵顶给潘忠莹； 证据二、曙光新城丽都施工顶债房确认单，证明：案涉房屋已由开发商明确抵顶给潘忠莹，潘忠莹在确认单上签字确认同意案涉房屋转给张秀斌； 证据三、交通银行个人转款回执，证明：2013年10月19日张秀斌妻子将100万元转给潘忠莹的出纳员； 证据四、商品房买卖合同网签备案查询信息，证明：潘忠莹借张秀斌100万元没有按期返还，同意将案涉房屋转给张秀斌，并于2014年5月8日在丹东市房地产交易中心依法登记备案； 证据五、不动产信息表，证明：丹东市房屋交易中心于2018年6月4日给张秀斌办理了案涉房屋所有权证书； 证据六、商品房买卖合同、发票联、辽宁省增值税发票、税收完税证明、维修资金专用收据、进户收据、照片，证明：张秀斌取得房屋并实际占有案涉房屋。 岳文生的质证为，张秀斌提供的证据，不能证明本案争议的焦点。一、借款关系不能成为张秀斌合法占有案涉房屋的理由；二、上述证据不能证明张秀斌在明知案涉房屋被查封情况下仍然办理产权证具有合法性。三、张秀斌明知案涉房屋已被法院查封，仍然主动缴纳相关税费，并在法院及查封申请人不知情的情况下取得了进户通知单，损害了法院查封裁定的权威性，构成非法处置查封财产。所有名头为张秀斌的相关契税及公共设施维修基金均发生在丹东中院查封房屋之后。 潘忠莹对张秀斌提交的证据没有异议。 本院对各方当事人提供的证据均予以确认。 本院经审理查明：2013年10月16日，辽宁曙光房地产开发有限公司为潘忠莹出具曙光新城丽都施工抵债房确认单，将案涉房屋抵顶给潘忠莹。2013年10月18日，张秀斌作为甲方、潘忠莹作为乙方签订借款协议，约定：一、乙方借款人民币2301800元，借款期5个月。从2013年10月18日起至2014年3月18日止。归还本金和利息。二、乙方用新城丽都小区房屋1套栋号门市35#129-2面积230.18平方米，总价2301800元作抵押。如不能按期偿还借款本金和利息，抵押房屋归甲方所有。双方签字对协议内容予以确认。同日，潘忠莹为张秀斌出具2301800元借据，潘忠莹并于同日在曙光新城丽都施工抵债房确认单上注明“此门市潘忠莹同意转给张秀斌”。2013年10月19日，张秀斌妻子周平转入潘忠莹指定收款人账号90万元，另将10万元现金给付潘忠莹。2014年5月8日，张秀斌与曙光房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，约定辽宁曙光房地产开发有限公司将案涉房屋出售给张秀斌。张秀斌于当日到丹东市房产局对案涉房屋办理了网签备案。2016年12月15日、2018年5月21日，张秀斌向税务部门交纳了案涉房屋的相关契税，并于2018年5月21日交纳案涉房屋住宅专项维修资金，丹东曙光物业管理有限公司丽都分公司于同日为张秀斌出具了进户收据。 岳文生曾以潘忠莹为被告、丹东市东海建设（集团）有限公司、辽宁曙光房地产开发有限公司为第三人提起诉讼，请求潘忠莹返还投资款并赔偿损失等。该案经本院调解，作出（2015）丹民一终字第00009号民事调解书，约定岳文生与潘忠莹解除合伙关系，并约定潘忠莹给付岳文生合伙利润及相应款项。潘忠莹未按上述调解书内容履行义务，岳文生向本院申请强制执行。 本院于2015年11月3日作出(2015)丹执字第84-1号民事裁定书，裁定查封潘忠莹所有的包括案涉房屋在内的十一处房屋。张秀斌、周平对包括案涉房屋在内的六处房屋提出异议，请求予以解除查封。本院于2016年2月22日作出(2016)辽06执异6号执行裁定，裁定：驳回案外人张秀斌、周平的异议。张秀斌、周平不服上述裁定，向本院提出执行异议之诉，本院于2017年9月7日作出（2016）辽06民初56号民事判决书，判决中止执行包括案涉房屋在内的六处房屋。岳文生不服该判决，上诉至辽宁省高院，省高院审理过程中，张秀斌于2018年6月4日将案涉房屋办理了不动产权证书，权利人为张秀斌、周平。省高院于2018年10月29日作出（2018）辽民终392号民事裁定书，裁定撤销本院（2016）辽06民初56号民事判决，发回本院重审。重审裁定书中，省高院提出“张秀斌、周平已将位于振兴区洋河大街129-2号、面积为229.62平方米的房屋产权办理到其二人名下。如该房屋与案涉六处房屋之一即位于丹东市新城区.18平方米的房屋为同一处房屋，丹东中院如在2015年即已对包括该处房屋在内的十一处房屋予以了查封，张秀斌、周平又如何能在2018年将该处房屋产权办理至自己名下。所以本案应发回重审，原审应在查清该事实的基础上，再行对张秀斌、周平对案涉六处房屋所享有的权益及该权益是否能够足以排除他人强制执行予以审理。”2019年2月26日，本院又作出(2015)丹执字第84-4号执行裁定书，再次查封了包括案涉房屋在内的十一处房屋。本院重审时，张秀斌仅对除案涉房屋外的五处房屋提出执行异议之诉。本院重审后于2019年5月28日作出（2019）辽06民初6号民事判决书，判决驳回张秀斌、周平的诉讼请求。张秀斌、周平不服上述判决，上诉至省高院。省高院于2019年12月23日作出（2019）辽民终1156号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 本院于2020年6月30日作出（2020）辽06执恢48号之一执行裁定书，裁定查封坐落于丹东市振兴区洋河大街129号2单元804室、1004室、1104室、129号1单元1401室和洋河大街129-2号共五处房屋（原地址为：丹东市新城区洋河大街新城丽都小区35号楼804室、1004室、1104室、1401室和35号楼门市房129-2号），查封期限为三年。张秀斌对查封案涉房屋有异议，向本院提出执行异议。本院于2020年7月30日作出（2020）辽06执异115号执行裁定书，以张秀斌在法院查封前签订了商品房买卖合同，在房产部门办理了案涉房屋备案登记，并于2018年取得了案涉房屋所有权证为由，裁定中止对案涉房屋的执行。岳文生对上述执行裁定不服，向本院提起本案诉讼。 另查明，张秀斌在本院审理（2016）辽06民初56号民事案件时，其自认案涉借条虽载明230余万元，但实际打条时给付潘忠莹100万元。在本次庭审中，张秀斌认可签订案涉商品房买卖合同系对借款的一种担保。 2020年9月1日，潘忠莹以主张张秀斌给付借款1301800元为由，向东港市人民法院提起诉讼。 本院认为，本案系申请人执行异议之诉，本案争议的焦点在于：一、张秀斌能否基于办理了案涉房屋产权证而取得案涉房屋所有权。二、张秀斌对案涉房屋享有的民事权益能否足以排除执行。 一、关于张秀斌能否基于办理了案涉房屋产权证而取得案涉房屋所有权的问题。 首先，张秀斌是否具有取得案涉房屋所有权的基础条件问题。张秀斌基于与潘忠莹之间的借贷关系，而占有案涉房屋作为债务清偿的担保方式。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第五十七条规定，当事人在抵押合同中约定，债务人履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。依据上述法律规定，双方在借款协议中约定“如不能按期偿还借款本金和利息，抵押房屋归甲方（张秀斌）所有”属于流质条款，因违反上述法律规定而当属无效。张秀斌虽然为了证明其取得案涉房屋的合法性，提供了曙光房地产开发有限公司与其签订且网签备案的商品房买卖合同，但因双方签订合同的实质是为了保证债务到期能够及时清偿，双方并不存在真实的商品房买卖关系，故张秀斌不具有取得案涉房屋所有权的基础条件。 其次，张秀斌在案涉房屋被查封期间变更案涉房屋产权证的效力问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让。从查封制度设立的目的来看，主要是通过限制登记名义人对不动产进行处分，以保证人民法院生效的判决、裁定及其他生效法律文书依法及时执行，保护当事人的合法权益。本院于2015年11月3日作出(2015)丹执字第84-1号民事裁定书，对包括案涉房屋在内的十一处房屋进行了首次查封。张秀斌、周平对包括案涉房屋在内的六处房屋的查封行为提出异议，可以认定张秀斌在案涉房屋被首次查封时就应当知道案涉房屋在查封期间依法不能进行所有权变动。在张秀斌明知案涉房屋已被法院查封的情况下，仍然向行政机关申请办理房产证，恶意将案涉房屋的所有权变更至本人名下，其行为损害了法院生效判决裁定既有的权威性和严肃性。《中华人民共和国物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。张秀斌虽将案涉房屋产权证变更至自己名下，违反上述法律规定的物权取得的基本原则，不能发生物权变动的法律效果，故不能认定张秀斌合法取得案涉房屋的所有权。 二、关于张秀斌对案涉房屋享有的民事权益能否排除执行的问题。在张秀斌不能基于房屋产权证而取得案涉房屋合法所有权的情况下，应认定案涉房屋的物权并未变动，故张秀斌是否对案涉房屋享有一般买受人的物权期待权，是岳文生能否继续执行案涉房屋需要审查的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此张秀斌对案涉房屋的权利如能排除执行，需符合上述法律规定要件。第一、潘忠莹基于施工抵债原因而对案涉房屋享有物权处分权利，潘忠莹基于与张秀斌之间的借款行为，而指示曙光房地产开发有限公司与张秀斌签订商品房买卖合同，虽然该份合同在房产部门网签备案，但因双方不具有真实的房屋买卖意愿，潘忠莹与张秀斌之间是普通的债权债务关系，故即使张秀斌与曙光房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，也不能认定双方存在真实的商品房买卖关系。第二、张秀斌虽主张在人民法院查封前已占有案涉房屋，但从其提供的证据来看，曙光物业管理有限公司丽都分公司于2018年5月21日为张秀斌出具进户收据，即便其主张于法院查封前已占有案涉房屋，其也是基于债权人身份为实现债权而占有，故不能认定其是基于房屋买受人身份而占有案涉房屋。第三、从曙光房地产开发有限公司开具的施工抵债确认单、商品房买卖合同及发票来看，案涉房屋的价格为2301800元。张秀斌在案涉房屋被查封时，仅以借款方式向潘忠莹支付100万元，虽潘忠莹于2020年9月1日向东港市人民法院起诉要求张秀斌履行借款协议，但因上述款项性质系借款，而非购房款，即便能够转化为购房款，张秀斌在案涉房屋被查封之前并未履行全部购房款的给付责任。本院在调解过程中，曾提出张秀斌可将1301800元交付本院抵顶潘忠莹对岳文生的债务，岳文生亦表示如张秀斌能够将1301800元交付执行，则可以申请解除案涉房屋的查封，但张秀斌以与潘忠莹存在其他债权债务为由，未按调解方案履行交付义务。因此张秀斌在案涉房屋查封前并未实际履行全部房款的给付责任，亦未按法院要求将剩余房款交付执行，故不能认定张秀斌已履行了全部房款的给付责任。第四、虽然张秀斌在案涉房屋被查封期间办理了房屋产权证书，但因其不具有合法性，而不能认定其取得案涉房屋所有权。据此本院认为张秀斌与潘忠莹系一般的债权债务关系，张秀斌不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的优先保护的商品房买受人，对案涉房屋不享有足以排除执行的权益。 综上，岳文生提出的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条规定，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 准许对坐落于丹东市振兴区洋河大街129号-2号（原地址：新城区洋河大街新城丽都小区35号楼门市房129-2号）房屋的执行。 案件受理费100元，由被告张秀斌负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 本院（2020）辽06执异115号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审判长  姜淑晶 审判员  张峻峰 审判员  孔亮亮 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  林婷婷