河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初9929号原告：郭静，女，1988年8月13日出生，汉族，住河南省兰考县。委托诉讼代理人：李世中，郑州市新郑市中信法律服务所法律工作者。被告：河南省优拓置业有限公司，住所地河南省郑州市新郑市中华北路华信金融大厦1803。法定代表人：蒲林，总经理。委托诉讼代理人：方翠燕,该公司员工。委托诉讼代理人：刘亚军,该公司员工。原告郭静与被告河南省优拓置业有限公司（以下简称优拓公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年12月9日立案后，依法适用小额速裁程序，公开开庭进行了审理。原告郭静的委托诉讼代理人李世中，被告优拓公司的委托诉讼代理人方翠燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭静向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告双方于2020年7月18日签订的《认购书》；2、判令被告退还原告的购房定金20000元；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由:2020年7月18日，原告在被告的营销及主导下向被告交纳购房定金20000元后，与被告签订了《认购书》，认购被告开发的中骏华信●璟悦项目12号楼1单元101室房产。在整个过程中被告未向作为外地人的原告阐明郑州地区的购房资格政策，致使后来原告发现自己并不满足郑州地区的购房资格，因此原被告双方的合同目的不能达到。原告多次向被告要求解除《认购书》并退还定金，被告以种种理由予以拒绝。为维护原告的合法权益，特提出上述诉请，请求人民法院依法支持。被告优拓公司辩称：原告的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，依法不能成立，具体理由如下：一、原告与被告未签订《商品房买卖合同》的根本原因系原告在认购后拒绝与被告签订《商品房买卖合同》，属于原告违约，而非原告所称因不满足购房资格导致双方合同目的不能达到，原告应为其违约行为承担违约责任，无权要求返还定金。根据原告与被告签订的《认购书》第一条约定“乙方应于2020年7月21日之前或甲方另行通知的期限内与甲方签订《商品房买卖合同》以及《补充协议》等附件（以下简称《合同》），并按其于本认购书中所选定的付款方式支付购房款和办理有关手续”。但经被告多次催告，原告均未前来办理签订《商品房买卖合同》的手续，导致原告与被告双方合同目的不能达到的原因系原告主观违约造成。另根据《认购书》第二条第二款约定“若乙方未按本认购书约定的时间与甲方签订《合同》或未向甲方提交完整的按揭资料或未补足首付款（如需）的，则甲方有权没收乙方定金，解除本认购书，并将乙方认购的房产另售予他人，而无需另行通知乙方，因此而发生的全部税费、手续费均由乙方承担”。且根据《担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。……给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”。因此，原告未按时与被告签订《合同》，已构成违约，应按《认购书》约定及法律规定承担违约责任，无权要求返还定金。二、原告作为购房人，在认购房屋前，有责任了解当地购房资格政策，被告在原告认购前已向购房人告知当地购房政策，且在《认购书》中也有关于购房资格确认的明确约定，原告称被告未告知原告关于外地人的购房资格，后来才发现不符合购房资格，与事实不符。购房行为属于人生中较大的一次交易，购房人本身在购房前即有责任了解当地的购房政策，且郑州限购政策于2016年已经颁布，并作为社会热点被社会大众时刻关注，原告于2020年7月18日认购涉诉房屋，原告认购时限购政策已经出台近四年的时间，原告作为购房者，对已经施行了近四年的限购政策不知情，不符合购房常理。且原告与被告签订的《认购书》第五条第1款约定“乙方确认知悉国家、该房产所在地方各级人民政府及相关职能部门关于个人及家庭购房的一切资格、条件的审查要求（包括但不限于买受人身份、国籍**籍、家庭成员名下的房屋面积、套数以及异地、境外购房等资格、条件等）的全部禁止性、限定性政策规定，乙方确认乙方不属于禁止性、限定性政策法规不允许或限制购买的情形。乙方对上述事项承担全部及独立保证责任，并愿意承担因此产生的所有责任及后果。如因乙方不具备购房资格致使《合同》无法网签、备案或者无法履行的，甲方有权单方解除本认购书，没收乙方定金，并将该房产另行出售，乙方对此无异议”。原告对《认购书》签字确认，即应承担相应的法律责任。因此根据交易常理及《认购书》约定，原告均应对其符合购房资格承担责任，因原告不具备购房资格致使《合同》无法网签、备案或者无法履行的，无权要求被告返还定金。三、针对原告系外地户口这一项，郑州购房资格政策并未将外地户口完全排除在外，与原告同时期购买被告项目商品房的外地户口客户，也已成功完成购房，合同已备案，并不存在合同目的无法达成的情况。且原告是否符合当地购房资格应体现在其签订的《商品房买卖合同》是否可进行备案，但原告至今未与被告签订《商品房买卖合同》，根本无法得出因原告不符合购房资格而导致“双方合同目的不能达到”的情况。《认购书》的目的在于签订《商品房买卖合同》，但原告拒绝与被告签署《商品房买卖合同》，属于原告违约，应承担定金被扣除的违约责任，原告以不具备购房资格为由主张退定金，其实是为其违约行为找借口，如果当事人都能通过编造理由来对自己需要承担的违约责任进行否定，那所有经济往来的合同中约定的违约责任都将无法兑现，长此以往，法律秩序、经济秩序也将混乱不堪。综上，原告的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，依法不能成立，无权要求被告退还定金，请法院依法驳回原告要求退还定金的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2020年7月18日，郭静（作为乙方）与优拓公司（作为甲方）签订《认购书》，认购书主要内容为：一、乙方应于2020年7月21日之前或甲方另行通知的期限内与甲方签订《商品房买卖合同》以及《补充协议》等附件（以下简称《合同》），并按其于本认购书中所选定的付款方式支付购房款和办理有关手续。二、乙方认购的单元、面积、单价、总价如下：12-1-101单元（以下简称“该房产”）；建筑面积（暂定）：122.19平方米；单价：9256.84元/平方米；总价：人民币（大写）壹佰壹拾叁万壹仟零玖拾叁元整（小写：1131093.00）。乙方对该房产的现状已作了充分的了解，自愿签订本认购书，并于本认购书签订当日向甲方支付购房定金人民币（大写）贰万元整（小写：20000.00）。以甲方出具的收款证明为准。该定金在签订正式《合同》后可无息充抵首期购房款。若乙方未按本认购书约定的时间与甲方签订《合同》或未向甲方提交完整的按揭资料或未补足首付款（如需）的，则甲方有权没收乙方定金，解除本认购书，并将乙方认购的房产另售予他人，而无需另行通知乙方，因此而发生的全部税费、手续费均由乙方承担。三、乙方选定以下B方式支付购房款。B、银行按揭抵押贷款：乙方自认购书生效之日起3日内（即2020年7月21日前）向甲方支付购房款总额的%作为首付款。上述首付款金额为暂定金额，乙方具体首付款及贷款金额和贷款年限等，需结合乙方个人征信等情况，最终以银行实际审批的结果为准；签订《合同》时，如需补足首付款，差额部分乙方应以现金形式于签订《合同》前一次性支付给甲方。甲方协助乙方办理银行按揭贷款，乙方应于签订《合同》之日提供办理按揭贷款手续所需的全部材料并承担费用。四、乙方确认签订《合同》的买受人姓名为：郭静，身份证号码为，非乙方直系亲属及配偶不得更名。五、双方声明如下：1、乙方确认知悉国家、该房产所在地方各级人民政府及相关职能部门关于个人及家庭购房的一切资格、条件的审查要求（包括但不限于买受人身份、国籍**籍、家庭成员名下的房屋面积、套数以及异地、境外购房等资格、条件等）的全部禁止性、限定性政策规定，并理解和接受国家、地方各级人民政府及相关职能部门对上述政策规定的不时调整和变动。无论何时，乙方确认乙方不属于禁止性、限定性政策法规不允许或限制购买的情形。乙方对上述事项承担全部及独立保证责任，并愿意承担因此产生的所有责任及后果。如因乙方不具备购房资格致使《合同》无法网签、备案或者无法履行的，甲方有权单方解除本认购书，没收乙方定金，并将该房产另行出售，乙方对此无异议。2、乙方知悉，该房产所在地房管部门将根据房地产市场具体情况制订相关政策或通知，不同时期政策或通知不同，故相关政策或通知存在不确定性；如在本认购书约定的时间内因该原因未能网签、备案，均与甲方无关。如具备办理网签、备案手续条件的，乙方承诺按本认购书约定与甲方签署《合同》。3、乙方确认已经对该项目、该房产户型及价格等做了充分了解（并以实际交付为准），对该项目、该房产及本认购书任何方面的疑问均已由甲方予以充分解释清楚，且已无任何异议，并已详细阅读且同意甲方出具的《合同》的条款，系在自愿的前提下签订本认购书。在此基础上，甲、乙双方经协商一致签订本认购书，作为双方将来签订《合同》的依据。4、乙方指派代理人代为签署《合同》的，代理人须向甲方提交经公证的授权委托书原件并出示身份证原件，否则，甲方有权不予认可。5、本认购书仅作为预定该房产的记名凭证，《合同》签订后均按《合同》有关规定执行。双方关于购房的权利义务以《合同》内容为准。6、签订《合同》时，乙方应携带本认购书原件、收款收据原件及身份证原件（若办理银行按揭还须提交完整的按揭材料）到甲方售楼处签署《合同》。本认购书约定定金金额与收款票据金额不一致时，以收款票据金额为准。乙方保证将来不以“《合同》内容无法协商一致”等为由拒签《合同》、拒购该房产，否则甲方有权没收其已付的定金，解除本认购书，并将该房产另售予他人，而无需另行通知乙方，因此而发生的全部税费、手续费均由乙方承担。7、本认购书项下甲方向乙方发出的各项通知，甲方可选择在报纸上刊登公告或按本认购书载明的乙方联系地址向其寄送书面通知（包括但不限于挂号邮件、EMS、公证送达等具体方式）两种形式中任一种，并自在报纸刊登公告之日起或书面通知寄送后3日起即视为乙方已接到甲方所发出的通知（即使退件亦适用该约定）。8、双方确认，双方的联系地址和联系电话以本认购书所填写的为准，乙方保证本认购书中所填写的联系地址为可送达地址。如乙方变更本认购书中的联系地址或联系电话，应在变更之日起3日内书面告知甲方，否则甲方以原联系方式与乙方联系或发送通知即视为已通知乙方，由此产生的一切后果由乙方自行承担。9、本认购书未尽事宜，经甲、乙双方协商同意可签订补充协议，与本认购书具有同等法律效力。因本认购书引起的一切争议，双方应协商解决，若未能协商一致，可向该项目所在地人民法院提起诉讼。双方确认该项目所在地为本认购书履行地。10、本认购书一式三份，甲方执两份，乙方执一份，自甲乙双方签字、盖章且甲方收到乙方定金之后生效，至双方签订《合同》后自行失效。双方在落款处签字、加盖印章。签订《认购书》当日，原告将2万元定金支付被告，被告出具收款收据一份。2020年8月1日，被告向原告送达《催告函》，要求原告履行《认购书》的内容。2020年8月12日，被告向原告送达《解除函》，决定解除《认购书》。另查，1、郑州市人民政府办公厅郑政办【2016】75号文件规定，非郑州户籍家庭，在本市购买住房时，需提供在本市连续缴纳2年以上（含2年）个人所得税或社会保险证明。2、郑州市人民政府办公厅郑政办【2017】58号文件规定，通知在郑州限购区域基础上，将荥阳市、新郑市、中牟县纳入限购范围。以上事实，有双方当事人陈述，《认购书》，收据，郑州市人民政府办公厅郑政办【2016】75号文件，及本案庭审笔录等予以证实。本院认为，郭静与优拓公司签订的《认购书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当依照合同约定履行合同义务。本案中，2020年8月12日，被告向原告送达《解除函》，决定解除双方签订的《认购书》。原告也收到《解除函》，故《认购书》已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告是否有违约行为。原告没有按照《认购书》约定义务履行，是限购政策客观原因造成的，因原告非郑州户籍，致使原告购买涉案房屋的目的无法实现。被告辩称原告在《认购书》已确认知悉国家、该房产所在地方各级人民政府及相关职能部门有关购房政策，因《认购书》规定的该项声明系格式条款，对于原告不利的条款被告也未向原告特别提醒，故该项声明对原告不具有约束力，原告不存在违约。综上，被告应向原告退还购房定金20000元。本院对被告的辩称不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下；被告河南省优拓置业有限公司应于本判决生效后十日内退还原告郭静购房定金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由被告河南省优拓置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  刘红欣二〇二〇年十二月二十一日代理书记员  张勇超