湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初3697号 原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行，住所地湖南省郴州市北湖区解放路**，统一社会信用代码91431000887762216U。 负责人陈星亮，系该行行长。 委托诉讼代理人何为军，男，1972年10月24日出生，汉族，湖南省郴州市苏仙区人，住湖南省郴州市苏仙区。 委托诉讼代理人廖振东，系湖南星河律师事务所律师。 被告胡友成，男，1985年11月6日出生，汉族，湖南省常宁市人，户籍所在地湖南省常宁市。 被告郴州宏业房地产开发有限公司，，住所地湖南省郴州市开发区五岭大道东侧融和园**统一社会信用代码：91431000694029739X。 法定代表人袁梦古，系该公司董事长。 委托诉讼代理人刘金梅，女，1977年7月21日出生，汉族，湖南省吉首市人，住湖南省吉首市。 原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行（以下简称建行郴州分行）与被告胡友成、郴州宏业房地产开发有限公司（以下简称宏业房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法组成合议庭于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告建行郴州分行的委托诉讼代理人何为军、廖振东到庭参加诉讼，被告胡友成经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼，被告宏业房地产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建行郴州分行诉讼请求：1、判令解除原告与被告胡友成签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告胡友成立即归还贷款本金382848.74元，利息1519.47元，违约金372.12元，合计384740.33元（计算至2020年5月25日，其余依约计算至结清之日止）。3、判令被告胡友成承担实现债权的律师代理费用17300元。以上合计402040.33元。4、判令原告就上述借款本息及实现债权的费用对被告胡友成用于抵押的位于湖南省郴州市开发区××栋××号房享有优先受偿权；5、判令被告郴州宏业房地产开发有限公司就上述借款本息及实现债权的费用承担连带保证责任；6、判令上述被告连带承担本案全部诉讼费用。 被告胡友成、宏业房地产公司未进行答辩。 查明的事实 经审理查明，本院确认如下法律事实： 一、2014年6月24日，建行郴州分行与宏业房地产公司签订《个人住房借款最高额保证合同》，主要约定：宏业房地产公司为2014年6月24日至2017年6月24日期间因购置坐落于湖南省郴州市经济开发区项目所属之住房而向建行郴州分行借款的全部债务人，承担最高额六千万元的连带责任保证，保证期间为建行郴州分行与债务人签订借款合同之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；尚未收回的债权余额包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金和为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）；当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论建行郴州分行对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），建行郴州分行均有权直接要求其在保证范围内承担保证责任。 二、2017年4月6日，原告建行郴州分行为贷款人，被告胡友成为借款人，双方签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定，借款人向贷款人借款410000元用于购置湖南省郴州市××道××栋××号房；借款期限为240个月，自2017年4月6日至2037年4月6日；贷款利率为浮动利率，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；利率于每年的1月1日调整；借款逾期罚息利率在本合同所执行借款利率的水平上浮50%；采取等额本息还款方法，还款日为借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；如借款人出现逾期还款的违约行为，贷款人可宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；担保方式为抵押和最高额保证，抵押物为借款人胡友成名下所有的湖南省郴州市××道××栋××号房；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。 三、2017年4月12日，原、被告就提供抵押的房产办理了抵押权预告登记。2017年5月25日，原告建行郴州分行向被告胡友成发放借款410000元。被告胡友成借款后，从2020年1月开始未再向原告归还借款本息，为此，原告从2020年1月开始每月按被告胡友成应归还的借款本息金额扣划宏业房地产公司相应的保证金。截止至2020年5月25日，被告胡友成尚欠原告借款本金382848.74元，利息1519.47元，违约金372.12元，合计384740.33元。 四、本案法庭辩论终结前，被告宏业房地产公司未就郴州市xx大道xx园x栋xxx号房办理首次不动产登记。 五、本案中，原告提交了《中国建设银行股份有限公司个人类贷款诉讼委托代理协议》，该协议约定，代理包括一审、二审、诉讼保全、执行等程序，分阶段支付代理费，其中，一审取得生效法律文书后支付2200元代理费。本案法庭辩论终结前，原告尚未实际支付代理费。 判决的结果及理由 本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原告建行郴州分行与被告胡友成签订的《个人住房（商业用房）借款合同》以及原告建行郴州分行与被告宏业房地产公司签订《个人住房借款最高额保证合同》均合法有效，应受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告向被告胡友成发放贷款后，被告胡友成从2020年1月起逾期归还借款本息，其行为属违约，应承担违约责任。因被告胡友成违约，原告可主张解除合同，故原告要求解除与被告胡友成签订的《个人住房（商业用房）借款合同》符合法律规定，本院予以支持。合同解除不影响合同中结算和清理条款的效力，原告要求被告胡友成归还贷款本金、利息、违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《个人住房最高额保证合同》约定，被告宏业房地产公司对被告胡友成应偿还原告贷款本息、违约金的义务，承担连带清偿责任，被告宏业房地产公司履行保证责任后，可向被告胡友成追偿。本案预抵押登记的湖南省郴州市开发区××栋××号房，未办理首次不动产登记，原告要求就湖南省郴州市开发区××栋××号房拍卖、变卖价款享有优先受偿权的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。关于律师代理费事宜，因本案法庭辩论终结前未实际发生，故原告要求被告支付律师代理费17300元的诉讼请求，本案不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行与被告胡友成签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告胡友成应归还原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行借款本金382848.74元，利息1519.47元，违约金372.12元（利息、违约金计算至2020年5月25日，此后按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算利息、违约金直至借款还清为止），合计384740.33元；限被告胡友成在本判决生效后十日内还清； 三、被告郴州宏业房地产开发有限公司对上述（二）项被告胡友成应尽的义务承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行其他诉讼请求。 如被告胡友成、郴州宏业房地产开发有限公司未按本判决指定的期间给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7330元，财产保全费2545元，合计9875元，由原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行负担105元，被告胡友成、郴州宏业房地产开发有限公司负担9770元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  石纳新 人民陪审员  邓容娥 人民陪审员  李桂女 二〇二〇年十二月十五日 法官助理曹诗卉 书记员朱珍 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同,自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。