鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0303民初3275号原告：鞍山市铁西区国瑞小额贷款股份有限公司，住所：辽宁省鞍山市铁**九道街**。法定代表人：孙洪军，该公司总经理。委托诉讼代理人：静长林，该公司工作人员。委托诉讼代理人：朱殿纯，辽宁仁锦合律师事务所律师。被告：钟连玉，男，汉族，1962年10月15日出生，住，住所：辽宁省鞍山市台安县/div>委托诉讼代理人：李术清，女，汉族，1962年7月21日出生，住，住所：辽宁省鞍山市台安县/div>第三人：鞍山金泰盛隆房屋开发有限公司，住，住所：辽宁省鞍山市台安县黄沙坨镇本街/div>法定代表人：吕昊阳。原告鞍山市铁西区国瑞小额贷款股份有限公司与被告钟连玉、第三人鞍山金泰盛隆房屋开发有限公司执行异议之诉一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人静长林和朱殿纯、被告钟连玉的委托诉讼代理人李术清、第三人鞍山金泰盛隆房屋开发有限公司的法定代表人吕昊阳到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告鞍山市铁西区国瑞小额贷款股份有限公司向本院提出诉讼请求：请求人民法院准予执行（拍卖）鞍山市台安县的房产。事实与理由：原告与第三人鞍山金泰盛隆房屋开发有限公司之间的借款合同纠纷案，经鞍山市铁西区人民法院判决，(2018)辽0303民初2080号民事判决已发生法律效力。因被执行人未履行上述法律文书确定的义务，原告申请执行，在贵院执行案号为(2019)辽0303执483号。贵院于2018年10月31日作出(2018)辽0303民初2080号裁定书，查封了被执行人鞍山金盛隆房屋开发有限公司名下涉案房产。后案外人即本案被告钟连玉以“该房产属其个人所有应解除查封”为由向贵院提出执行异议。贵院作出(2020)辽0303执异43号执行异议裁定书，裁定中止对案涉房产的执行，并向原告送达了民事裁定书。原告认为，案外人钟连玉提出与鞍山金泰盛隆房屋开发有限公司签署的房屋征收安置(产权调换）补偿协议书的情况不属实。贵院据此认定“案外人钟连玉与被执行人鞍山金泰盛隆房屋开发有限公司在我院对涉案房产采取査封措施前就已经签订了房屋征收安置(产权调换)补偿协议书，案外人已实际占有该房产，且该房产未办理产权过户手续不是由于案外人的过错所致”的事实不清，证据不足。客观上，原告为了用涉案房屋担保，采用以刘春富的名义与鞍山金泰盛隆房屋开发有限公司签订《商品房买卖合同》，并进行了网签备案。因此，原告对该房屋已经拥有担保权，可以对该房屋进行拍卖，并对该房屋拍卖变现有优先受偿权。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告钟连玉辩称，不同意，这房子是我所得的，我唯一的房子。2015年7月给的，装修了一直到现在。第三人鞍山金泰盛隆房屋开发有限公司述称，当时回迁合同不是我签的，是跟我合伙的人签的，房子给谁我都不清楚。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人的证据，本院认定如下：原告提交（2018）辽0303民初2080号民事判决书一份、（2018）辽0303民初2080号民事裁定书一份，拟证明原告与第三人的债权债务关系及案涉房产查封情况。本院认为，上述证据可以证明待证事实，本院予以采信。原告提交第三人营业执照副本一份、章程一份，拟证明第三人于2012年6月27日成立，股东为贾丕红与吕昊阳，麻德彪在第三人处无职务。第三人法定代表人吕昊阳予以确认，麻德彪亦确认其在第三人处无职务的事实。本院认为，上述证据可以证明待证事实，本院予以采信。原告提交商品房预售许可证一份、建设用地规划许可证一份、建筑工程施工许可证一份，拟证明第三人已取得相关许可，可以销售房屋及办理网签手续。本院认为，上述证据可以证明待证事实，本院予以采信。原告提交第三人与刘春富、刘国凡签订的《房屋买卖协议书》、《商品房买卖合同（预售）》共计十一份，拟证明第三人将案涉房屋以顶账的方式卖给刘春富、刘国凡。第三人表示签订的协议并非出卖房屋，而是担保协议。本院认为，原告在起诉的事实理由中已经表明签订的协议系用案涉房屋做担保，上述证据不能证明待证事实，本院不予采信。原告提交《协议书》一份，拟证明刘国凡、刘春富通过顶账获得的27套房产，再顶账给原告。本院认为，《协议书》记载的相关内容为刘国凡、刘春富承担第三人欠原告的贷款本息，通过销售住宅楼的方式偿还。该份证据并没有记载待证事实的相关内容，与待证事实并无关联性，本院不予采信。原告提交台安县住房和城乡建设局出具的《证明》一份，可以证明案涉房屋办理网签手续的事实，本院予以采信。原告提交情况说明一份，情况说明的相关人员未出庭佐证，且其所要证明的有关书面协议的内容已经本院作出认定，故对该份证据，本院不予采信。被告提交房屋征收安置（产权调换）补偿协议书一份、回迁协议一份、照片一组、物业费票据一组、村委会证明一份、房产证一份、证人证言一份，与第三人的陈述相佐证，可以证明被告通过拆迁并回迁的方式获得了案涉房屋，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月13日，第三人鞍山金泰盛隆房屋开发有限公司与原告签订借款合同，约定原告向第三人出借500万元，借款期限2014年1月13日至2014年3月12日，利率为月28‰。之后原告与第三人又多次签订了展期合同。第三人偿还了部分借款本息。2018年，原告诉至本院，要求第三人偿还剩余本息。经原告申请，本院查封了案涉房屋。2018年11月22日，本院作出（2018）辽0303民初2080号民事判决，判令第三人鞍山金泰盛隆房屋开发有限公司于本判决生效之日起10日偿还原告鞍山市铁西区国瑞小额贷款股份有限公司借款275万元及利息170.5万元。上述判决生效后，因第三人鞍山金泰盛隆房屋开发有限公司未履行判决确定的义务，原告申请执行。后被告钟连玉以“该房产属其个人所有应解除查封”为由向本院提出执行异议。本院作出(2020)辽0303执异43号执行裁定书，裁定中止对坐落于鞍山市台安县的房产的执行。2012年3月，案外人麻德彪代表第三人鞍山金泰盛隆房屋开发有限公司与被告钟连玉与签订了《房屋征收安置（产权调换）补偿协议书》，约定甲方（麻德彪）将本征收区域内新建回迁住宅楼作为产权调换房屋，被告钟连玉（乙方）房屋实际面积75㎡，经协商补助面积90㎡。2015年7月5日，案外人麻德彪作为第三人鞍山金泰盛隆房屋开发有限公司的代理人与被告钟连玉签订了《回迁协议》，约定由第三人鞍山金泰盛隆房屋开发有限公司兑换给被告钟连玉住宅，面积为90㎡，位于**楼****301即案涉房屋。案外人麻德彪向被告钟连玉交付了房屋钥匙。本院认为，本案的争议焦点为：被告钟连玉就执行标的（（位于鞍山市台安县的房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，应从上述四个方面对案件进行审查。虽然《房屋征收安置（产权调换）补偿协议书》与《回迁协议》均由案外人麻德彪与被告钟连玉签订，但通过麻德彪的证言及第三人法定代表人的陈述可以得知，麻德彪与被告签订协议的行为是在第三人委托的情况下进行的，故可以认定上述协议合法有效。被告钟连玉通过拆迁并回迁的方式获得案涉房屋，相当于支付了对价，并且在法院查封前已经合法取得房屋钥匙占有案涉房屋。故被告钟连玉对于案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对原告的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告鞍山市铁西区国瑞小额贷款股份有限公司的诉讼请求。案件受理费3216元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  余倍杰人民陪审员  张雪冰人民陪审员  潘妍卉二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  畅诚蕊