天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终4967号上诉人（原审原告）：王振武，男，1962年2月9日出生，汉族，住天津市滨海新区。被上诉人（原审被告）：天津大港油田房地产开发有限责任公司，住所地天津大港油田**院。法定代表人：姚景泉，总经理。委托诉讼代理人：戴雪静，上海申伦（天津）律师事务所律师。上诉人王振武因与被上诉人天津大港油田房地产开发有限责任公司（以下简称大港油田房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初15048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依法进行了审理。本案现已审理终结。王振武上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持王振武一审全部诉讼请求;2.一、二审案件受理费由大港油田房地产公司承担。事实和理由：同小区业主与大港油田房地产公司另行协议之事,王振武也是在物业公司2019年3月通知其交物业费才知晓,但是王振武从未接到大港油田房地产公司有关逾期违约款抵扣物业费签署协议的通知。王振武在交房后，多次找开发商沟通迟交住房7个月的补偿事宜,接待工作人员多次称不会赖账，让王振武回去等信。过一段时间仍无回复,王振武又一次去找该公司,接待人员按合同条款进行了计算,当时给计算的补偿款约2万余元,如果按照通知单及各种费用的物业交费标准算可抵扣物业费13余年。在此期间，王振武多次找工作人员都是好言相抚,直到2019年3月物业公司通知交物业费,原来大港油田房地产公司只交了第一年暖气费及装修垃圾费等费用,后续的物业费都未缴纳,这应算该公司单方终止履行“入住交费通知单”所承诺的协议。后来物业公司的郭斌同志告诉我说,过了法律诉讼期,只能给顶4年物业费,王振武对此不予认可。大港油田房地产公司说没有签“补偿协议”，在此期间，王振武没有接到任何让去签“补偿协议”的通知。所以王振武要求大港油田房地产公司履行“入住交费通知单”的承诺。逾期交房的补偿条款在购房合同中写的一清二楚,而大港油田房地产公司不履行,而非要迫使王振武采取起诉、上诉的方式来维权，一审法院应该替百姓去追责这些老赖公司。交房领钥匙时，王振武与大港油田房地产公司签约了一份未署日期的“入住交费通知单”,所以根本不存在一审判决书中的诉讼时效问题。王振武在一审起诉书中所陈述的内容是不是王振武向大港油田房地产公司主张自身权益呢?大港油田房地产公司不可能承认王振武方多次维权的主张,这期间没有超过法院所提到的所谓诉讼时效期。一审法院为什么不深入到相关方去了解实事的真相。大港油田房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判决。王振武向一审法院起诉请求：1．按“缴通知单”履行房屋逾期补偿款19847元，交给天津市正极物业管理服务有限公司顶物业费；2．此次诉讼费由大港油田房地产公司承担。一审法院认定事实：双方当事人在2011年4月8日签订了《天津市商品房买卖合同》，王振武作为买受人购买大港油田房地产公司开发的坐落于天津市滨海新区××路××道××号房屋，总价款为366194元，合同约定大港油田房地产公司于2012年10月31日向王振武交付验收合格取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋。合同约定大港油田房地产公司逾期交房，逾期在60日内的，王振武有权向大港油田房地产公司追究已付款利息，利息自合同约定大港油田房地产公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应退还买受人已付款、支付已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至出卖人退还买受人已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人应支付买受人已经实际支付的房款计付利息，利息自合同约定出卖人应交付之日次日起至实际交付之日止，按银行同期贷款利率计算。此外出卖人还应每日按商品房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，大港油田房地产公司并未按照合同约定履行交房义务，直至2013年5月24日，大港油田房地产公司向王振武下发了入住通知单，通知单中载明业主入住需交下列费用，1、物业费按规定收费，2、水费500元／户，3、电费：按实际用量计算收费，4、装修垃圾清运费：5元／平方米，5、装修押金2000元／户，6、采暖费25元／平方米（只收取第一年费用），以上费用由大港油田房地产公司在交付业主方物逾期补偿费中抵扣。对于大港油田房地产公司逾期交房补偿费抵扣物业费一事，双方当事人未达成书面协议，同小区其他业主针对逾期交房补偿费抵扣物业费及入住通知单中载明的相关费用一事与大港油田房地产公司另行达成书面协议。一审法院认为，双方当事人之间签订的《天津市商品房买卖合同》及其《补充合同》系双方当事人之间真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的合同义务。由于大港油田房地产公司向王振武送达入住交费通知单之时已经超过了合同约定的交房期限，大港油田房地产公司存在迟延交房的违约行为，应当按照合同约定承担违约责任，本案中王振武主张要求大港油田房地产公司承担逾期交房的违约责任，并要求以违约金抵充其应当向物业公司交纳的物业费用，对此事宜，双方当事人并未达成书面协议，王振武亦未能举证证实其以其他方式向大港油田房地产公司主张过相应权利，通过王振武实际接收房屋的时间，在接收房屋之时其应当知晓大港油田房地产公司已存在逾期交房的情形，并且根据王振武提交的大港油田房地产公司与同小区其他业主达成代付明细的形成时间，王振武应明知双方当事人针对相关费用抵扣一事应另行达成协议，但根据王振武提起诉讼的时间，其在本案中提出的诉请已超过了诉讼时效，由于王振武所举证据无法证实存在诉讼时效中断的情形，其应当承担举证不能的法律后果，一审法院对大港油田房地产公司提出王振武主张已超出诉讼时效的抗辩予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：“驳回原告王振武的诉讼请求。案件受理费148元，由原告王振武负担”。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。王振武要求大港油田房地产公司履行入住交费通知单的承诺，但入住交费通知单仅载明办理入住时的相关费用在房屋逾期补偿费中抵扣，无法证实双方就全部逾期补偿费的数额或补偿方式达成一致意见。大港油田房地产公司存在迟延交房的违约行为，应当按照合同约定承担违约责任，王振武主张双方曾就补偿款的数额及补偿方式达成一致意见，并要求以违约金抵充其应当向物业公司交纳的物业费用，但王振武提交的证据不足以证实该主张，应承担举证不能的不利后果。关于诉讼时效的问题，王振武陈述其于2013年5月24日办理的收房手续，收房时，王振武对大港油田房地产公司存在迟延交房的违约行为，应当承担违约责任应系明知。至王振武起诉之日，王振武未能举证证实其以其他方式向大港油田房地产公司主张过相应权利，故一审法院认定王振武的起诉已超过诉讼时效，并无不当。关于王振武认为人民法院应该替其去追责大港油田房地产公司的违约行为的意见，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，王振武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费296元，由上诉人王振武负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 姜腾飞二〇二〇年十二月七日法官助理姜玉姝书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……