大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初8962号原告甄玉娟，女，汉族，1989年5月10日生，住址黑龙江省依安县。委托代理人张康兄，系辽宁森杜律师事务所律师。被告大连通都房地产开发有限公司，统一社会信用代码91210200764442271H，住所地大连市甘井子区郭家沟村。法定代表人夏秀梅，系该公司总经理。原告甄玉娟与被告大连通都房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告甄玉娟的委托代理人张康兄到庭参加诉讼，被告大连通都房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本案现已审理终结。原告甄玉娟诉称，2016年11月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》。第三条约定，原告向被告购买位于甘井子区房屋一套，建筑面积为44.83平方米，套内面积37.74平方米。合同第四条约定，商品房单价7,977元，总价357,609元。合同第六条约定，首付款117,609元于2016年4月5日付清，剩余房款24万元买受人采取商业贷款方式于合同登记备案15日内付清。合同第八条约定，房屋交付日期为2015年8月30日。合同第十五条约定，双方约定办理房屋所有权登记的期限为24个月，自房屋交付之日起算。如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过24个月买受人仍无法办理房屋所有权登记或者房屋权属证书的，自该24个月届满之日起，在三个月内的，出卖人赠送一个月的物业费，3-6个月的出卖人赠送两个月的物业费，6-9个月的出卖人赠送三个月的物业费，以此类推，直至可以办理。合同签订后，原告依约支付全部购房款357,609元。2014年4月6日支付首付款117,609元，贷款24万元由银行直接划入被告账户。被告未依法交付发票，导致原告自房屋交付之日起超过36个月仍无法办理房屋所有权登记或者取得房屋权属证书。根据合同约定，被告承担违约金为807元，该违约金过低，不足以弥补原告的损失，原告请求法院予以调整。原告诉至法院，请求判令被告向原告支付自2017年8月31日至2020年9月17日逾期办证的违约金52,516元。被告大连通都房地产开发有限公司未到庭，亦未提交书面答辩状。经审理查明，原、被告于2016年11月19日签订《商品房买卖合同》，约定，原告购买被告开发的位于甘井子区房屋，建筑面积为44.83平方米，房屋总价357,609元。被告应当在2015年8月30日前将符合本合同约定的商品房交付给原告使用。双方约定办理该房屋所有权登记的期限为二十四个月，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如果因出卖人责任，自房屋交付之日起超过二十四个月买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该二十四个月届满之次日起，在三个月之内的，出卖人赠送一个月的物业费，三至六个月的，出卖人赠送二个月物业费，六至九个月的，出卖人赠送三个月的物业费，以此类推，直至可以办理。合同签订后，原告按照约定时间交付了房款，被告于2015年9月12日向原告交付了房屋，但被告直至2020年9月17日才给原告开具了商品房房款的增值税发票，导致原告未能在房屋交付之日起24个月内办理产权证书。原告居住的小区物业费标准为1.5元/平方米/月。本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、增值税发票、专用收款收据在案为凭，这些证据材料已经本院审查，应予采信。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，双方均应按照约定履行各自的义务。原告已按约交付了房款357,609元，被告于2015年9月12日向原告交付了房屋。双方约定办理该房屋所有权登记的期限为二十四个月，自该房屋交付之日起计算。被告于2015年9月12日向原告交付房屋，按照双方约定，原告可以在2017年9月11日前办理该房屋的产权登记，但因被告在2020年9月17日才给原告开具了商品房房款的增值税发票，至此，原告才可以办理产权证书，被告属于违约，应当承担违约责任，向原告支付违约金。双方合同中约定，如果因出卖人责任，自房屋交付之日起超过二十四个月买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该二十四个月届满之次日起，在三个月之内的，出卖人赠送一个月的物业费，三至六个月的，出卖人赠送二个月物业费，六至九个月的，出卖人赠送三个月的物业费，以此类推，直至可以办理。被告违约三年零5天，按照合同约定，被告应赠送原告13月的物业费，原告认为双方约定的违约金过低，申请法院予以调整。本院认为，第一，双方在合同中约定了被告迟延办理产权登记的违约金计算方法，该约定是双方当事人的真实意思表示，双方应当按照约定履行。第二，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。原告并未提供证据证明其实际损失超出了双方约定的违约金。综上，对原告主张调高违约金，本院不予支持。被告应按照合同约定给付原告违约金，违约金为13个月的物业费，原告小区物业费标准为1.5元/平方米/月，经计算，13个月物业费为874元（1.5元/平方米/月×44.83平方米×13个月）。被告未到庭，亦未提交书面答辩状，视为放弃抗辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告大连通都房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告甄玉娟逾期办理产权证书的违约金874元。案件受理费1,081元，由原告负担1,064元，由被告负担17元，被告负担部分于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期限为二年。审 判 长 于 伟人民陪审员 阎 华人民陪审员 王春红二〇二〇年十二月二十四日书 记 员 石 艺本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。