湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终1608号上诉人（一审原告）：湖南隆平九华房地产开发有限公司，住所地湖南省湘潭市九华经济开发区宝马东路**。法定代表人：谢威，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谭军辉，湖南方哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：江杨，湖南方哲律师事务所律师。上诉人（一审被告）：刘文华，女，1979年6月5日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：毛雅琴，湖南瀛湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘钢，湖南瀛湘律师事务所律师。上诉人湖南隆平九华房地产开发有限公司（以下简称隆平公司）与上诉人刘文华因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，经过阅卷后决定不开庭审理本案，并通知各方当事人到庭接受询问调查。上诉人隆平公司的委托诉讼代理人谭军辉、江杨，上诉人刘文华及其委托诉讼代理人毛雅琴、刘钢到庭接受询问调查。本案现已审理终结。隆平公司上诉请求：1.依法将一审判决第三项改判为刘文华向隆平公司支付违约金567431元、赔偿律师费损失60000元，共计627431元；2.一、二审案件受理费由刘文华承担。事实与理由：一审对隆平公司主张的违约金及律师费627431元仅支持133109.98元，不仅违反合同约定及法律规定，而且没有任何正当理由，对上诉人严重不公，双方利益保护严重失衡。1.《商品房买卖合同》及附件《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同全面履行义务。但刘文华未按约定在2018年4月9日向隆平公司支付购房余款198万元，且经催告后在合理期限仍未履行。《补充协议》第一条第一款中约定，余款198万元需由买受人2018年4月9日前直接交至出卖人指定账户，否则按违约处理，且“出卖人可单方面解除合同并有权向买受人收取相当于总房价款20%的违约金”，第二条亦约定“逾期超过30天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用”，故隆平公司诉请567431元违约金有合同依据。2.刘文华自2018年4月10日起逾期支付购房款198万元，至今已达27个月，刘文华迟延履行主要债务的行为导致隆平公司主要权利受损，融资成本及对案涉房屋维护成本的增加，导致隆平公司2018年4月9日前获得198万元及2018年4月10日起享有198万元预期利益的合同目的无法实现，且需付出融资成本、房屋维护成本和合同解除后房屋价格跌落的市场风险，刘文华欠付198万元的行为导致隆平公司的实际损失超过主张的违约金数额，诉请567431元违约金有事实基础。3.一审判决违反法律规定的诚实信用原则和公平原则，任意适用自由裁量权导致利益保护严重失衡。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，对违约金过高而适当减少的适用做出了明确规定，即使超过实际损失，未超过百分之三十的，人民法院不应予以调整。本案中隆平公司按合同约定履行自己的义务，没有过错和违约行为，刘文华支付30%首付款后，逾期长达两年的时间里不予积极处理，放任损失扩大，违反基本诚信原则，在隆平公司诉请有合同基础和实际损失基础的前提下，原判决调整557431元至85715.5元，没有事实和法律依据，违反公平原则。4.一审判决认定律师上限47394.48元没有依据，律师服务收费本质上系委托人与律师之间的民事法律行为，对服务或商品的价格即使是法院也不能随意调整，应当支持6万元律师费。5.刘文华对已支付的857155元并未提出反诉或抗辩要求退回，一审判决要求隆平公司返还系超出一审诉讼请求范围，程序违法。刘文华辩称：1.《商品房买卖合同》及《补充协议》均是格式合同和格式条款，不可能全是双方真实意思表示。本案中买卖合同签订于2008年3月20日，合同约定3月30日前必须按揭完成，或4月9日前必须现金全款，否则开发商有权单方解除合同，这些约定不符合规律亦不符合常理，不能体现真实意思。《补充协议》不仅规避监管备案要求，还充斥大量减免己方责任、加重购房者责任的格式条款，依法应认定无效。2.如合同解除，隆平公司可以按目前市场均价14000元/平方米再次销售，相比刘文华购买时的价格上升了20%，隆平公司没有损失可言。如合同解除，意味着刘文华已支付的80余万元首付款被免费占用两三年。3.一审判决虽在一定程度上考虑了隆平公司的主观恶意、刘文华的弱势地位和客观事实，对合同中违约金进行调低，但仍造成了刘文华损失。刘文华从签订《商品房买卖合同》时起就落入了开发商和银行共同构建的陷阱之中。刘文华从始至终根据隆平公司员工指导为继续履行合同努力和积极沟通，开发商却要求必须现金全款并加收两年多的滞纳金，违背诚信公平原则。刘文华是本案受害方，一审法院完全有权结合案件实际情况对违约金核减，只是裁判金额不是隆平公司主张的过低，而是过高。4.律师费过高。律师费应参照行业协会指导价，一审判决有理有据。湖南多地法院只裁判支持诉讼标的金额5%以内的律师费。本案律师费数额不合情不合理，请求法院依法认定。综上，应驳回隆平公司全部诉讼请求。刘文华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回隆平公司全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由隆平公司负担。事实与理由：一、合同解除问题。1.适用法律错误，本案已过法律规定的除斥期间，不能解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，商品房买卖合同的解除权适用除斥期间，为解除权发生之日起一年内。本案争议合同解除权的除斥期间起算为2018年4月10日，终止时间为2019年4月10日，而隆平公司通知解除的时间为2019年8月23日，无论刘文华是否收悉该通知，都明显超过了法律规定的除斥期间，一审认定不适用除斥期间明显错误。2.认定事实错误，本案贷款没有办理好，是隆平公司和银行共同合作和恶意勾结造成的。刘文华之姐就因为征信问题被银行拒绝面签和贷款，转而以刘文华名义购买两套房产，但银行对刘文华的贷款资格没有提出疑问（有开发商工作人员的陈述佐证），所以刘文华才以自己名义与隆平公司签订合同购买了两套房屋，如果刘文华征信确有问题，不可能通过面签，隆平公司更不可能据此订立《商品房买卖合同》。刘文华签订合同后，按要求将所有材料提交银行和开发商，却在几个月后告知刘文华因为征信问题无法办理贷款，并引导刘文华自行寻找贷款银行和撤销不良征信记录。隆平公司在刘文华将不良征信记录基本清理完后又莫名其妙对刘文华提起诉讼。一审中刘文华为查清未办理贷款的最终责任承担者，申请追加贷款银行为第三人，一审法院未批准，一审法院未查清最终延误贷款的原因和责任人，没有对刘文华提出的格式条款效力进行认定，属于基本事实认定不清。3.不符合合同订立的根本目的。买两套房是刘文华合同订立的根本目的，解除其中一套对刘文华不公平不合理。刘文华购买两套联排别墅的目的就是为了大家庭一起生活，整个过程均是围绕这一目的实现进行的，因为隆平公司和银行的原因造成刘文华订立购房合同的目的不能实现，即使双方解除合同，也应同时解除两套房屋买卖合同，并共同赔偿刘文华所有损失。4.合同纠纷案例一般遵循“宁使合同有效不使其无效”的基本规则，现在合同履行障碍消除，不应解除合同。刘文华在去年年底已经按开发商工作人员指引将不良征信记录全部清除，在去年年底自行联系好按揭和贷款银行，已具备按揭贷款和支付合同尾款的所有条件，只是由于疫情和春节影响，无法在春节前具体落实。双方庭前多次协商过程中，隆平公司明确拒绝刘文华按揭购房，只同意全款购房。无论全款或按揭，对开发商收回全部尾款并无实质影响。隆平公司基于其优势地位，无理拒绝刘文华继续贷款买房的合理诉求，明显是店大欺客或有其他不当企图，为了维护合同及交易稳定性，法律不应轻易解除合同。5.任何人不能因为自己的违约行为获利。开发商不断拒绝刘文华继续购房的请求，无非就是不仅可以从格式合同中赚取巨大违约金，同时通过二次出售进行差价获利，其目的具有明显不正当性，不利于保障购房人合法权益和市场交易安全。二、关于违约金。虽然一审法院进行了调整，但本案不符合合同解除的条件，刘文华愿意继续购买涉案房屋，不接受隆平公司提出的违约金请求。隆平公司辩称：1.针对合同解除的问题，根据合同法第九十五条第一款规定，解除权行使的期限当事人有约定的，应该以约定的为准。本案补充协议第三十一条约定，解除权期限为三年，所以认为已过期限不能解除合同没有法律依据。根据合同法九十四条规定，刘文华应在2018年4月9日前支付购房款198万元，逾期后隆平公司于2019年3月20日书面催告了刘文华要在2019年3月31日前履行主要债务，但至今仍未履行。所以隆平公司在2019年8月23日发出解除合同的通知书，刘文华8月25日签收。根据合同法相关规定，刘文华并未在规定期限内对解除函的效力提出异议，所以合同至2019年8月25日解除。即使按照解除权一年来计算，隆平公司也没有过这个期间，享有法定解除权和约定的合同解除权。2.刘文华提出的隆平公司与银行勾结导致其贷款没办好的观点，没有证据予以证明，也不符合日常生活经验法则。房屋买卖合同中刘文华主要合同义务是按照约定支付购房款，至于购房款是采用银行贷款还是自有资金或者其他途径与隆平公司无关。刘文华上诉的其余主张没有任何事实基础与法律依据。违约金隆平公司认为一审判决判少了。其他观点一审中已经阐述。隆平公司向一审法院起诉请求：一、确认隆平公司与刘文华就案涉房产所签订的《商品房买卖合同》于2019年8月25日解除；二、判令刘文华立即配合隆平公司解除案涉房产的网签备案登记；三、判令刘文华向隆平公司承担违约金567431元；四、判令刘文华赔偿隆平公司律师费损失6万元；五、判令刘文华承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：隆平公司系位于湘潭市九华经开区××路××号“湖南富力城”项目的开发商。2018年1月7日，隆平公司与刘文华签署编号为0000596的《湖南富力城商品房认购书》，刘文华认购该项目二期西区Ｍ区48栋1102预售商品房，并于当日交付定金5万元。2018年3月9日，刘文华在中国银行贺**支行办理了对上述房产的按揭面签手续，该房作为刘文华购买的第一套房，其首付款为30%，贷款为70%。隆平公司与刘文华于2018年3月20日签订编号为20180320Ｅ05Ｆ0Ａ278574的《商品房买卖合同》以及《补充协议》。该合同主要约定了隆平公司向刘文华出售湖南富力城二期Ｍ48栋1单元0101002、0201002、0301002号房，其建筑面积共242.11平方米，单价11718.45元／平方米，总售价为2837155元；刘文华于2018年3月20日前将首付款857155元存入预售许可证上指定的监管账户，余款1980000元于2018年4月9日前办理银行按揭，将按揭款存入监管账户；房屋交付期限为2019年3月30日前等有关事项。《补充协议》对刘文华逾期付款的违约责任等相关问题作了如下具体约定：“买受人（指刘文华，下同）应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的（或按揭申请不为银行接受、未按约定办妥按揭手续且未获得银行审批通过又不改变付款方式的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人（指隆平公司，下同）支付违约金，逾期超过30天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用，且出卖人有权不予退还已交税费。如出现买受人违反合同约定应向出卖人支付违约金的，出卖人有权从买受人违约行为发生以后所支付的款项（包括但不限于买受人支付至预收款监控账号的款项）中优先收取违约金，余款（若有）才作为房款本金或其他应收款项，买受人应当按照合同约定继续向出卖人付清所有欠款。如买受人违约致使出卖人解除合同的，买受人除承担违约责任外，还应承担出卖人合理的诉讼费用和其他费用（包括但不限于受理费、保全费、律师费等）。出卖人按照合同约定向买受人行使解除权的，出卖人行使解除权的期限为自解除权事由发生之日起三年”。刘文华在《补充协议》上所留的联系地址为长沙市金星北路南山苏迪亚诺Ｈ栋102房。合同签订次日，刘文华将807155元转入上述监管账户，隆平公司向刘文华出具了857155元首付款收据；刘文华当日还通过隆平公司工作人员缴纳了该房产的专项维修资金26390元。当月27日，刘文华缴纳了该房产买卖契税38339.93元。合同签订后，案涉房产在湘潭市房××市场服务平台办理了网签备案登记。因刘文华向银行申请办理按揭贷款未成，隆平公司于2019年3月20日书面通知刘文华，要求刘文华在当月底前来隆平公司处办理更改付款方式和交齐房款手续。该函件于当月22日送达后，刘文华没有更改付款方式以交齐房款，隆平公司又于2019年8月23日书面通知刘文华，宣布解除双方就案涉房产所签订的《商品房买卖合同》，要求刘文华在收到通知后十日内来隆平公司处办理房款结算，并协助其办理撤销《商品房买卖合同》备案等相关手续。该函件于当月25日送达后，刘文华未予回应。2019年11月13日，隆平公司与湖南方哲律师事务所签订委托代理合同，并为此支付一审律师代理费6万元，遂将刘文华诉至法院。另查明：刘文华同期还在隆平公司购买了湖南富力城二期西区××栋××房，该房与案涉的1102房为相邻的两套联排别墅，原为刘文华的姐姐所认购，因其递交的征信资料未通过银行审核，后改由刘文华一并购买。刘文华于2018年3月7日就申请1101房的按揭贷款在中国银行贺**支行办理了面签手续，该房作为刘文华购买的第二套房，其首付款与贷款的比例为各占50%。刘文华于2018年4月2日与4月3日分两次将1101房剩余的首付款1425141元转入隆平公司监管账户。后因中国银行贺**支行不能同时为刘文华办理该两套房的按揭贷款，刘文华遂将1101房的按揭贷款转为向中国建设银行湘潭市分行申请办理，并于2018年8月7日办妥，该1101房现已交付刘文华。一审法院认为，隆平公司、刘文华就案涉房产签订买卖合同及其补充协议后，双方均应按照约定履行好各自的义务。刘文华在按揭贷款没有办妥的情况下，迟延履行其付清房款的主要合同义务，是形成本案纠纷的重要原因，隆平公司据此要求解除与刘文华所签的案涉房产买卖合同，并要求刘文华配合其解除案涉房产的网签备案登记，符合法律规定与合同约定，应予支持。刘文华没有按约定付清房款，对此应承担相应的违约责任。但补充协议对于违约金的计算标准设定过高，综合全案事实并考虑隆平公司的实际损失情况，在刘文华提出相关请求的基础上，本院依法对违约金计算标准适当予以调整，改为按刘文华已交857155元首付款的10%计算。隆平公司要求刘文华承担其律师费用开支，符合合同约定且已实际发生，但根据湖南省律师收费标准的相关规定，本案争议标的额的收费上限为47394.48元，故对超出该数额的部分不予支持。对刘文华提出其未收到隆平公司通知函件的抗辩理由，与审理查明事实不符，不予采信。对其提出隆平公司行使解除权已超过除斥期间的抗辩理由，与法律规定相悖，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条规定，判决：一、确认原告湖南隆平九华房地产开发有限公司与被告刘文华所签订编号为20180320E05F0A278574的《商品房买卖合同》于2019年8月25日解除；二、被告刘文华于本判决生效之日起十日内配合原告湖南隆平九华房地产开发有限公司办理解除湖南富力城二期M48栋1单元0101002、0201002、0301002号房产的网签备案登记手续；三、被告刘文华向原告湖南隆平九华房地产开发有限公司支付违约金85715.5元和律师费47394.48元，共计133109.98元；四、驳回原告湖南隆平九华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10070元，由刘文华负担5000元，湖南隆平九华房地产开发有限公司负担5070元。（由湖南隆平九华房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内从刘文华已交付的857155元购房款中抵减出刘文华需支付的上述款项，并将余款返还刘文华）二审中，刘文华提交了涉案房产在2020年11月房产市场价值网络查询截图两张，拟证明涉案房产价值上涨，合同解除隆平公司没有损失。隆平公司质证认为，对当庭提交的证据程序有异议，真实性、合法性、关联性均有异议，刘文华给隆平公司造成的损失主要是两个方面，一是直接经济损失，一是合同法第113条规定的合同可得利益损失，至于案涉房屋现在的价位与刘文华违约造成的损失没有直接对应关系，如果房价下跌刘文华不会给补偿，则房价上涨不能抵消刘文华违约造成的损失。本案违约责任合同有明确约定，是合同价款的20%，符合法律规定应当支持。证据是百度查询的，没有任何权威机构的认定，且房价是不断变化。本院认证：该证据系百度查询截图，不具有公信力，本院不予采信。本院认为，本案争议的焦点为：一、隆平公司与刘文华关于买受人逾期付款的违约责任的约定是否有效。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中的商品房买卖合同补充协议，由隆平公司提供，系其为重复使用而事先拟定且在订立合同时未与对方协商的条款。隆平公司与刘文华签订的《商品房买卖合同》中，未对双方的违约责任等问题进行约定，而是在《补充协议》中作为格式条款进行约定。经查，该补充协议中对买受人的逾期支付房款的违约责任约定为：“买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过30天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用，且出卖人有权不予退还已交税费。”对出卖人逾期交房的违约责任约定为“逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权在逾期超过180日之日起15日内解除合同，逾期则视为买受人放弃单方面解除合同的权利，双方继续履行合同。”并在《补充协议》中多次写明“由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的1%”。房屋买卖双方的违约责任及合同解除权系商品房买卖合同中的主要条款，隆平公司作为专业从事房产开发与销售的企业，应遵循诚实信用与契约自由原则，在与购房人充分协商的基础上在合同正本中作出详尽的约定。隆平公司并未就上述内容与刘文华协商，而是以格式条款的方式在补充协议中约定，在格式条款未采取合理方式提请对方注意的情况下，该补充约定不能认定双方已就此形成合意。其次，商品房买卖的特点之一即是标的额巨大，对于选择以首付款与银行按揭相结合作为付款方式的购房人而言，如果按揭申请未获批准，则很难在短期内一次性付清余款，因此，该补充约定显然加重了购房人的付款义务。由此，本院认为，隆平公司就支付房款的订约方式有违诚实信用原则，其拟定的格式条款，不仅违反了格式条款提供方应公平合理分配双方权利义务的法律规定，同时也显然加重了刘文华的合同义务，属于合同法第四十条规定的“加重对方责任”的情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定，“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”根据上述规定，本院认定隆平公司与刘文华签订的《补充协议》中第二条即买受人逾期付款的违约责任的约定无效。同理，《补充协议》中约定隆平公司行使解除权的期限为三年，刘文华行使解除权的期限为15天的约定无效。二、隆平公司是否有权解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，刘文华存在逾期支付购房款的行为，隆平公司于2019年3月20日书面通知刘文华，要求刘文华在当月31日前来办理更改付款方式和交齐房款手续。该函件于当月22日送达双方约定的通讯地址后，刘文华没有按时更改付款方式和交齐房款，亦未在三个月的合理期间内交齐房款。因此，刘文华的延迟支付购房款行为使隆平公司获得了单方合同解除权，隆平公司在2019年8月23日书面通知刘文华解除双方就案涉房产所签订的《商品房买卖合同》的行为，系在解除权有效期间内行使解除权的行为，合法有效。刘文华上诉称本案已过法律规定的除斥期间不能解除合同的上诉理由不成立，本院不予支持。刘文华认为购买两套房屋，解除其中一套导致合同目的不能实现，应当同时解除两套房屋买卖合同。因本案刘文华系一审被告，在本案一、二审中均未提起反诉，隆平公司作为原告未提出解除两套房屋买卖合同的诉讼请求，另一套房屋不属于本案诉讼标的，故本院对此不予处理。刘文华就另一套房屋相关问题可另行起诉。三、违约金及律师费金额。因《补充协议》关于违约金的条款已被本院认定无效，故隆平公司以该条款为依据主张违约金的诉讼请求本院不予支持。因案涉合同已解除，刘文华要求继续购买房屋而不支付违约金的诉讼请求本院亦不予支持。因刘文华存在逾期支付房屋款项的违约行为，故应当支付相应的违约金。隆平公司在《补充协议》中多处约定“由出卖人因本合同违约所支付的违约金以最高不超过买受人已付购房款的1%为限”，可知隆平公司认可1%为合理违约赔偿金标准，故根据公平原则及诚实信用原则，考虑到房屋买卖市场及隆平公司实际损失等本案实际情形，本院以刘文华未付购房款的1%为标准认定违约金，即刘文华应当支付的违约金金额为1.98万元。关于律师费金额，一审法院根据湖南省律师收费标准的相关规定，以上限金额进行认定，已充分保护了隆平公司的权益。隆平公司实际支付的律师费用超过湖南省律师收费标准的部分，属于自行扩大的损失部分，不属于合同约定的应由刘文华承担的合理律师费，故隆平公司要求刘文华赔偿6万元律师费的上诉请求本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”刘文华与隆平公司的《房屋买卖合同》解除后，隆平公司退还刘文华首付款是合同解除的必然结果。隆平公司上诉认为一审判决返还刘文华已支付的价款系超出一审诉请范围程序违法的诉讼请求,本院不予支持。隆平公司应当从刘文华已交付的857155元购房款中在抵扣刘文华需支付的赔偿款项后将余款返还刘文华。综上，一审判决部分事实认定不清，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初157号民事判决书第一项、第二项；二、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初157号民事判决书第四项；三、变更湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初157号民事判决书第三项为刘文华于本判决生效之日起十日内向湖南隆平九华房地产开发有限公司支付违约金19800元和律师费47394.48元，共计67194.48元；四、由湖南隆平九华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向刘文华返还房屋预付款857155元；五、驳回湖南隆平九华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费10070元，由刘文华负担1070元，湖南隆平九华房地产开发有限公司负担9000元；二审案件受理费20140元，由湖南隆平九华房地产开发有限公司负担10070元，刘文华负担10070元。本判决为终审判决。审判长  张雪强审判员  马 兰审判员  周智湘二〇二〇年十二月二十六日法官助理何霖书记员谭力加附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。