吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终2782号上诉人（原审原告）：赵某，男，1966年3月3日出生，住吉林省磐石市。委托诉讼代理人：丛某，吉林市船营区松江法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：文某，女，1957年6月27日出生，住吉林省磐石市。委托诉讼代理人：金某（系文某女儿），住吉林省磐石市。被上诉人（原审被告）：磐石市鼎丰房屋开发有限公司（原磐石市鑫宇房屋开发有限公司）。法定代表人：张某，经理。被上诉人（原审被告）：陈某，男，1977年6月13日出生，住吉林省磐石市。委托诉讼代理人：宋某，吉林博伦律师事务所律师。上诉人赵某、文某因与被上诉人磐石市鼎丰房屋开发有限公司、陈某物权确认纠纷一案，不服吉林省磐石市人民法院（2020）吉0284民初2568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵某上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持赵某的诉讼请求；二、诉讼费由文某、磐石市鼎丰房屋开发有限公司、陈某承担。事实和理由：一、赵某购买的是20号车库，交付了全部款项，房屋买卖合同合法有效，一审法院没有查清本案事实。（2018）吉0284民初3340号民事判决已认定赵某的买卖合同合法有效。（2019）吉02民再50号民事判决，再审查明的事实与一审法院认定的事实一致，两级法院判决均认定赵某房屋买卖合同合法有效。一审法院认定赵某房屋买卖合同属于效力待定合同，是未查清事实而做出的错误认定结论。涉案车库经终审判决确认并非陈某所有，赵某购买的是坐落于磐石市××道车库，房产测绘成果报告单也同样证明赵某购买的是20号车库，赵某交付了全部款项，办理了房产产权登记手续，房产行政机关受理、审查了赵某申办产权证书的申请，向赵某发放了30个工作日后领取房屋所有权证的取证存根,赵某对车库享有所有权。陈某提供的房屋买卖协议书，记载购买的是B座42号车库，陈某在房产测绘成果报告单签字认可是5号车库，并非20号车库，一审法院没有查清该事实。二、一审法院认定陈某2007年全部交付涉案车库尾款错误。赵某及文某对此均予否认，并提供证据及证人出庭作证，证明陈某并未交付车库全部款项。一审法院以陈某实际占有、使用至今，认定陈某是涉案车库的合法权利人错误，没有法律依据。（2018）吉0284民初3340号民事判决第二项（确认涉案车库归陈某所有），已经被（2019）吉02民再50号民事判决撤销，涉案车库并非陈某所有，已由生效判决确定，陈某对此至今也未提出异议。一审法院明知陈某办理涉案车库产权证书依据的第二项判项已被依法撤销，但仍认定在磐石市房地产管理中心撤销发给陈某的车库产权登记之前，陈某仍然是该车库合法的物权权利人。这是一审法院对（2019）吉02民再50号民事判决结果的否定，我国现行法律没有规定房产行政机关颁发的房屋产权证书未被撤销之前，就必然是合法的。三、本案争议的车库2018年至今先后经两级法院四次审理，作出了三种不一样的判决结果，赵某提起确认之诉前，曾向一审法院提起行政诉讼，被告知必须先提起民事确权之诉，否则行政诉讼不能受理，当赵某提起本案民事确权之诉时，一审法院又以民事诉讼无权审查行政机关产权登记等理由驳回了赵某的诉讼请求。赵某依法提起上诉，二审法院应依法查明事实，支持赵某的诉讼请求。文某辩称，陈某购买的是42号车库，除了史国华、文某，还有两个经手人石丽娟和王晓霞，不知道钱款交给谁了。公章一直在文某手里，尾款30,000元的收据是假的。2006年8月27日陈某并没有占有使用案涉房屋，当时文某不在磐石，陈某肯定是撬开房屋进入的。实际交款的都是买卖合同，陈某根本没有买卖合同。陈某辩称，一、赵某、文某对（2019）吉02民再50号民事判决存在严重的误读，并未理解判决主文论述的内容。撤销（2018）吉0284民初3340号民事判决第二项的根本原因是案由有瑕疵，针对陈某该案的诉讼请求，一审法院应立房屋买卖合同纠纷案由，办案法官既能审查合同效力，又可以责令开发方配合陈某办理车库产权转移登记。简单说是一审法院审多了，而不是审错了，不是赵某、文某理解的“陈某对案涉车库没有所有权，当然推导出赵某对车库享有所有权”。二、赵某、文某提交的商品房买卖合同和交款收据存在重大瑕疵，可以认定是2016年11月14日之后补签的。案涉车库设计面积为22.14平方米，房产部门于2016年11月14日测绘后，才得知案涉房屋的准确面积为21.98平方米，而赵某、文某提供的2006年8月27日的交款收据（与陈某定金收据是同一天）却明确写明车库面积21.98平方米，违背常理。面积差不多的车库，卖给陈某是33,210元，而赵某、文某却花了10万元买卖，明显令人产生质疑。赵某、文某2006年8月27日10万元买卖车库，但文某却将车库交付给陈某，如果不是因为文某欠税费，陈某的产权证早已办完。交款收据上加盖了磐石市立元物业管理有限责任公司的公章，这一点也违背常理。该物业公司是为小区业主提供物业服务的部门，设立于2007年3月14日，2006年8月份不会有该公司公章存在。三、几次庭审中，房产测绘标明的××园，房屋定购协议列明的立元花园住宅楼B座第一层第42号车库，房产测绘备注栏手写的一层南侧西向东数5号，实际指向都是文某交付给陈某的正在使用的车库，各方当事人不应当再给法庭制造障碍。（2018）吉0284民初3340号案件审理过程中，已经查得非常详细具体，开庭当日，办案法官亲自组织各方当事人现场查看，陈某当场打开了车库。四、文某没有证据证明陈某未交尾款31,210元且非法占用车库。（2019）吉02民再50号民事判决中，对文某的抗辩意见根本未采信，文某对陈某2006年8月27日《协议书》、2000元定金收款收据、2007年10月13日《房屋定购协议书》均无异议，唯独对2007年10月13日收取31,210元有异议，但又对该收据上加盖的“磐石市立元花园合同专用章”没有异议，而该专用章与前三份书证中加盖的专用章是一样的。（2019）吉02民再50号民事判决第8页倒数第四行至第9页第四行，主要论述陈某与文某、磐石市鼎丰房屋开发有限公司（原鑫宇公司立元花园项目部）签订的《房屋订购协议书》合法有效。五、赵某以手中持有契税发票及相关办理手续主张对车库的所有权，不能成立。赵某申请产权登记没有事实基础，在不占有车库的前提下，私自去不动产登记部门办理产权登记，欲将陈某占有使用的车库登记在自己名下，并请求一审法院确认其对车库享有物权，这一诉请不应得到支持。赵某虽与磐石市鼎丰房屋开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，但只是签订而已，（2020）吉0284民初2568号民事判决第三页第10行，鼎丰公司出庭陈述：“我们不知道车库卖给谁了。”几次庭审中，赵某均承认从未占有过车库。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，文某、赵某的上诉请求不成立，应驳回上诉，维持原判。磐石市鼎丰房屋开发有限公司未提交书面答辩意见。文某上诉请求：一、撤销一审判决，改判坐落磐石市东宁街道立元花园小区B栋一层20号车库归赵某所有或将本案发回重审；二、案件受理费由陈某承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，文某2005年挂靠在磐石市鼎丰房屋开发有限公司（原磐石市鑫宇房屋开发公司）投资开发建设磐石市立元花园小区，成立立元花园项目部，由于拖欠施工方梅河口市宏宇建工集团有限公司工程款，所以在销售楼盘时由施工方派财务主管史国华负责监督收取售楼款、开具收据。2006年8月27日，由文某经办20号车库及1号楼房4单元601室出售给买受人赵某，赵某交款100,000元（车库32,970元，1号楼4单元601室购房款67,030元）；同日出售42号车库给买受人陈某，陈某交定金2000元，这两笔款项均是史国华经手收取并开具收据，赵某交付的是全款，收据是由立元物业管理有限责任公司财务出具的；陈某是交的定金，收据是立元花园出具的，这两笔钱均由史国华监督收取。文某处理这两个车库后，由于其它原因离开磐石市至今，因陈某没有支付购车库款，赵某没有实际得到车库，文某委托女儿金某主张权利。一审法院没有查清陈某购买的是42号车库，赵某购买的是20号车库，出卖这两个车库都有合同和收据明确记载，这是一审判决错误所在。在诉讼中，文某明确卖给陈某的是42号车库，陈某也承认现在其占有的20号车库是撬开车库非法占有的。文某与陈某签订出卖B座42号车库合同后，陈某按合同约定当时交了2000元定金，以后再也没有交款。这有施工方出具的没有收到陈某购车库款31,210元、陈某出具的6221885号收据在该公司没有此收据、售楼处也未收到此款的证明，该证明证实了陈某没有履行合同约定交付购楼款。由于陈某没有交购房款，文某也没有给陈某办理商品房买卖合同，一审法院没有查清此项事实。一审法院驳回赵某诉讼请求，是对文某与赵某签订的购房合同的否认，也是对文某出卖车库事实的否认，文某收了赵某的购房款，交给赵某20号车库理所当然，一审法院驳回赵某诉讼请求，就意味文某还要再给赵某一处20号车库或退给赵某购车库款，一审法院判决损害了文某的合法权益。二、一审适用法律错误，陈某购买的是42号车库，只交了2000元定金，购车库款没有交，文某不可能给陈某房子，现在陈某占有的20号车库，是陈某利用文某不在磐石时非法换锁占有的。陈某于2019年向人民法院提起诉讼，要求确认20号车库归陈某所有的判决已经被（2019）吉02民再50号判决予以撤销，一审法院认为“在磐石市房地产管理中心撤销发给陈某的涉案车库登记之前，陈某仍然是该车库合法的权利人”，是适用法律不当，造成的不利因素是文某无法克服的，二审法院应纠正一审法院错误判决。赵某辩称，一、文某主张的陈某没有交付案涉车库尾款事实存在，赵某对此无异议；二、文某所列事实存在，一审判决有误，同意文某的上诉请求。陈某辩称，同对赵某上诉请求答辩意见。磐石市鼎丰房屋开发有限公司未提交书面答辩意见。赵某向一审法院起诉请求：一、判令坐落于磐石市××街车库归赵某所有；二、由文某、磐石市鼎丰房屋开发有限公司、陈某承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2005年文某靠挂磐石市鼎丰房屋开发有限公司（原磐石市鑫宇房屋开发有限公司）开发建设磐石市立元花园小区。2006年8月27日，陈某与文某、磐石市鼎丰房屋开发有限公司签订《协议书》一份，约定：陈某购买磐石市东宁街道立元花园小区B栋一层20号车库，面积22.14平方米。陈某于当日交纳购房定金2000元。2007年10月13日，陈某与文某、磐石市鼎丰房屋开发有限公司签订《立元花园小区房屋定购协议书》一份，约定：磐石市鼎丰房屋开发有限公司将磐石市东宁街道立元花园小区B栋一层20号车库，面积约22.14平方米，价格33,210元出售给陈某。当日陈某交纳车库尾欠款31,210元。陈某自2006年8月27日起占有并使用车库至今。2016年11月14日，经磐石市房产测绘中心测绘，车库面积21.98平方米。陈某交纳了契税、维修基金，并办理了该车库的产权登记。2006年8月27日，磐石市立元花园物业管理有限责任公司为赵某出具收据一张，收据载明：磐石市立元花园物业管理有限责任公司收到××园车库款10万元，面积21.98平方米。2010年12月23日，磐石市鼎丰房屋开发有限公司（原磐石市鑫宇房屋开发有限公司）与赵某签订《商品房买卖合同》。约定：磐石市鼎丰房屋开发有限公司将坐落磐石市东宁街道立元花园小区B栋一层20号车库，面积21.98平方米出卖给赵某，车库价格10万元。2013年10月8日至2014年10月8日之间，赵某为办理诉争车库转移登记手续，先后缴纳了房屋维修基金，车库测绘、契税、公告等费用。2014年10月13日，磐石市房屋产权管理中心发出公告（关于办理房屋所有权登记的公告），公告内容为：赵某申请办理诉争车库的所有权登记，为防止出现产权纠纷特此公告。陈某看到该公告后，到磐石市房屋产权管理中心主张诉争车库陈某享有所有权。2018年10月19日陈某向一审法院提起诉讼。请求：1.确认2007年10月13日陈某与磐石市鼎丰房屋开发有限公司立元花园项目部签订的《立元花园小区房屋定购协议书》（即立元花园小区B栋一层20号车库）有效；2.确认磐石市东宁街道立元花园小区B栋一层20号车库归陈某所有。一审法院经审理，于2019年2月12日作出（2018）吉0284民初3340号民事判决，支持了陈某的诉讼请求。赵某未提起上诉。该判决发生法律效力后，陈某依据该判决向磐石市房地产管理中心申请办理了产权登记，并取得了该争议车库不动产产权证书。赵某于2019年8月向二审法院申诉，2019年9月9日二审法院作出（2019）吉02民申79号民事裁定，1.本案由本院提审；2.再审期间中止原判决的执行。二审法院于2019年11月15日作出（2019）吉02民再50号民事判决，内容为：“一、维持吉林省磐石市人民法院（2018）吉0284民初3340号民事判决第一项；二、撤销吉林省磐石市人民法院（2018）吉0284民初3340号民事判决第二、三项；三、驳回陈某的其他诉讼请求。”2020年9月1日赵某向本案的三名被告提起物权确认诉讼，请求一审法院依法判令坐落于磐石市××街车库归赵某所有。一审法院认为，物权是物权人对物的直接支配并排他性的享受其利益的行为。物权确认，是指在物权归属不明或者发生争议时，利害关系人请求有关国家机关确认物权归属、解决物权争议的行为。物权确认纠纷是指就物权的成立、内容及物权归属不明时而产生的纠纷。本案根据一审庭审查明的事实，结合相关法律、法规及司法解释，综合分析评判如下：（一）合法有效的房屋买卖合同是不动产物权取得的基础。本案赵某主张案涉车库的所有权主要事实依据是与文某靠挂的磐石市鼎丰房屋开发有限公司签订了《商品房买卖合同》；而陈某抗辩其享有案涉车库所有权的主要事实依据亦是与磐石市立元花园项目部签订的《买卖协议》。两份合同从时间上看，赵某签订合同的时间是2010年12月23日，而陈某签订合同的时间是2006年8月27日，即陈某的买卖合同在先，赵某的买卖合同在后；从合同的效力上看，存有争议的合同效力，需经人民法院或仲裁机构审查确认。本案中，赵某未主张合同效力之诉，未经法院或仲裁机构确认其合同效力，故属于效力待定合同，而陈某的买卖协议已经一、二审法院两次审查确认其合法有效，且该合法有效的房屋买卖合同早于赵某签订的商品房买卖合同，故赵某请求案涉车库享有物权的主张因缺少合法有效的合同依据，无法予以确认。（二）物权登记是不动产物权取得的合法依据。我国《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”即不动产物权的变动除交付外，应办理登记手续（公示）。我国目前实行的是不动产登记制度，“合同加公示”是物权变动的基本条件。本案中，赵某虽然于2013年10月8日在房管部门进行了自管房产权登记，但案涉车库的权利人并未改变，仍然是本小区的开发企业“磐石市鑫宇房屋开发有限公司”，即赵某当时并未实际取得案涉车库的初始变更登记，亦未合法取得该车库的物权；而陈某自2006年购买案涉车库后交付定金2000元，2007年又将尾款全部交付，且实际占有、使用至今，已经是案涉车库的合法权利人。虽然陈某办理产权登记的法律依据即（2018）吉0284民初3340号民事判决书的第二项已经被吉林中院（2019）吉02民再50号民事判决书撤销，但在磐石市房地产管理中心撤销发给陈某的案涉车库产权登记之前，陈某仍然是该车库合法的物权权利人。民事诉讼审查的是平等民事主体之间的权利义务法律关系，无权审查政府行政机关的具体行政行（产权登记）。买卖合同形成的是债权，产权登记形成的是物权。债权是相对权，物权是绝对权，物权优于债权。综上，赵某的诉讼请求因与我国现行法律、法规及司法解释相悖，一审法院无法予以保护。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条规定，作出判决。一审法院判决：驳回赵某的诉讼请求。案件受理费1150元，由赵某负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，关于赵某、文某认为陈某未足额交付房款、非法占用车库的上诉主张，生效的（2019）吉02民再50号民事判决已阐述清楚，本院不再赘述。赵某、文某对（2019）吉02民再50号民事判决理解有误，该判决已认定陈某与文某、磐石市鼎丰房屋开发有限公司（原磐石市鑫宇房屋开发有限公司磐石市立园花园项目部）签订的协议书合法有效，陈某已交付全部合同价款，陈某实际占有使用车库至今等事实，其撤销（2018）吉0284民初3340号民事判决第二、三项，是因于房屋买卖合同纠纷案件中直接将案涉房屋确权予陈某不妥，违反了《中华人民共和国物权法》第九条规定，但并未否认前述事实，且已明确陈某可依据合同权利向合同相对方主张继续履行合同。综上，对赵某、文某相应上诉主张，本院不予支持。赵某认可其始终未能占有使用案涉房屋，并未办理完毕案涉房屋不动产登记。如前所述，赵某享有的仅是合同权利，在陈某实际占有使用案涉房屋且磐石市房地产管理中心已为陈某办理不动产登记的情形下，对赵某、文某确权的相应上诉请求，本院不予支持。综上所述，赵某、文某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。赵某、文某分别交纳的二审案件受理费2300元，由赵某、文某各自负担。本判决为终审判决。审判长 郝 奇审判员 孙 伟审判员 于福超二〇二〇年十二月二十九日书记员 徐俊茹