辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初12879号原告（反诉被告）：秦琴，女，1983年3月1日出生，住址沈阳市沈河区。被告（反诉原告）:沈阳世达物流有限责任公司，住所地。沈阳市沈河区长青街121号。一统一社会信用代码912101007695932631法定代表人：白晋安，系该公司总经理。委托代理人：徐莹，系辽宁良友律师事务所律师。委托代理人：刘伟华，系辽宁良友律师事务所律师。原告秦琴与被告沈阳世达物流有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告秦琴、被告沈阳世达物流有限责任公司的委托代理人刘伟华、徐莹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦琴向本院起诉被告沈阳世达物流有限责任公司，提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《租赁合同》以及所附带的附件一、二；2、被告退还原告2、3月两个月租金共计7416.00元；3被告向原告退还质保金20000.00元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年12月14日原被告双方签署了《租赁合同》以及附件一、二附件，合意原告租赁被告所有的位于沈阳市沈河区商铺作为旅行社经营，后原告向被告缴纳了2020年第一季度3个月的房租共计11124.00元。文化和旅游部办公厅于2020年1月24日向各省、自治区、直辖市文化和旅游(局)，新疆生产建设兵团文化体育广电和旅游局下发紧急通知，要求各地暂停旅游业经营活动。通知明确，各地要深刻认识此项工作重要性，指导辖区内旅游企业服从大局。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定:因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况;根据《民法总则》第一百八十条规定:因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。国家政策性暂停旅行社经营业务属不可抗力、不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。在不可抗力的影响下，原告有权向被告提出解除合同，双方均无需承担任何违约责任。至今，旅游业一直处于停滞状态，且涉案房屋所在的整个商场一直无法正常营业，导致涉案房屋无法履行合同用途，双方所签订的合同无法实际履行。为此，原告于2020年2月、3月30日、4月20日、6月10日先后几次，就疫情原因无法履行租赁合同向被告提出，解除合同并退回原告2、3月两个月租金共计7416.00元、以及保证金20000.00元的要求，遭到被告拒绝。特此诉诸法院，请求法院切实维护原告的合法权益。被告沈阳世达物流有限责任公司辩称，一、被答辩人要求解除《租赁合同》（以下简称“《合同》”）系单方行为，不符合合同约定和法律规定，需依据《合同》相关约定承担违约责任和赔偿责任。1、被答辩人系因不可抗力提出解除《合同》，根据《合同法》第94条关于合同解除的规定：（一）因不可抗力致使合同目的不能实现的。又根据《合同法》第117条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。依据上述法律规定可知，只有不可抗力导致合同目的不能实现，即合同履行不能时才可行使合同解除权，而不可抗力在不同的案件中适用的条件是不同的。根据最高人民法院印发的《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的相关规定，应当考虑疫情或疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小来判断合同的解除是否适用不可抗力的规定。由于本案案由为房屋租赁合同纠纷，在房屋租赁合同中，合同标的物是且仅是房屋，答辩人提供符合条件的约定房屋，被答辩人按合同约定合理使用租赁房屋，按时足额支付租金，这是双方的权利义务关系。现被答辩人主张适用不可抗力部分或者全部免责，应当就不可抗力直接导致其民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。而本案中被答辩人的民事义务仅为按合同约定合理使用租赁房屋及按时足额支付租金。该等义务不受新冠××疫情防控措施的直接影响，双方签订的合同也没有因此无法履行，依据法律及合同约定只有房屋毁损灭失从而导致合同不能履行的，才可视为房屋租赁合同中的不可抗力，此时被答辩人才有权依据不可抗力条款行使合同解除权。2、对于被答辩人来说，新冠××疫情虽对其经营造成了影响，但如前文所述，并不属于房屋租赁纠纷中的不可抗力，而是被答辩人在经营中可能存在的商业风险，答辩人作为出租方不应当承担承租方的经营风险，被答辩人不应将此商业风险与不可抗力混为一谈，在本案租赁合同标的物并未因新冠疫情而毁损灭失导致合同履行不能的情况下，租赁合同尚可继续履行，因此被答辩人单方解除合同的行为不适用不可抗力的规定，应当承担相应的违约责任及赔偿责任。3、根据最高人民法院印发的《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知中规定：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持”以及最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第6条第二款：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，被答辩人要求解除合同不符合法律规定，应当承担违约责任及赔偿责任。4、被答辩人于2020年7月17日起诉解除合同时，文化和旅游部办公厅已于2020年7月14日发文《关于推进旅游企业扩大复工复业有关事项的通知》，全面恢复跨省（区、市）旅游，被答辩人完全可以继续履行合同，原告在具备继续履行合同的条件下，仅因可能存在的客流量减少等商业经营风险，而要求解除合同，该请求不应予以支持，如被答辩人坚持要求解除合同属于违约，应按合同约定承担违约及赔偿责任。二、答辩人不应返还被答辩人租金及履约保证金。1、如前所述，被答辩人要求解除合同不符合合同约定和法律规定，故答辩人不负有返还租金的义务，相反，被答辩人还应支付答辩人拖欠的房屋租金及因此产生的违约金。2、根据合同第16.2条关于因不可抗力解除合同返还履约保证金的约定，由于本案中不存在房屋损毁的情况，即不存在合同不能履行的不可抗力事由，故履约保证金不应返还。3、本案不是合同到期自动终止，而是因被答辩人自身原因要求解除合同，属于合同约定被答辩人违约的情形，根据合同16.4、16.5条的约定，被答辩人拖欠应付租金累计三十天以上的视为被答辩人严重违约，答辩人有权解除合同且被答辩人无权要求返还履约保证金，同时被答辩人还需支付相当于解约当年度三个月租金的金额作为赔偿金。17.3条违约责任的约定：“如乙方提前终止本合同的，应提前至少六个月向甲方提出书面申请。乙方无权要求返还履约保证金及预付的未使用完毕的租金，履约保证金不足额时乙方应先予以补足。同时，乙方还须支付给甲方相当于解约当年度三个月租金的金额作为赔偿金。乙方同意，前述甲方不予退还的履约保证金及预付的未使用完毕的租金作为因本合同解除而由乙方支付给甲方的等额租金损失补偿款。”因此，被答辩人单方解除合同属于合同约定的违约情形，无权要求退还租金及履约保证金，且应当另行承担赔偿责任。综上所述，被答辩人要求解除合同，返还租金及履约保证金的诉讼请求不符合双方的合同约定及法律规定，在合同不存在法定和约定的解除事由的情况下，被答辩人单方解除合同应向答辩人承担合同约定的违约责任及赔偿责任，故请求贵院驳回被答辩人的诉讼请求！被告沈阳世达物流有限责任公司提出反诉，反诉请求：1、解除反诉人与被反诉人签订的《租赁合同》；2、被反诉人给付自2020年3月20日至2020年8月31日房屋租金共计18540.00元；3、被反诉人给付逾期支付租金的违约金人民币15202.8.00元(自2020年3月20日至2020年8月31日暂计为15202.8.00元，违约金具体数额计算至实际给付之日)；4、被反诉人给付赔偿金11124.00元;5、反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2019年12月14日签订了《租赁合同》(以下简称《合同》)及附件一、附件二，按照《合同》约定租赁期限为自2020年1月1日至2020年12月31日，租金为每月3708.00元，履约保证金为人民币20000.00元。《合同》签订后被反诉人仅支付了第一季度租金人民币11124.00元及履约保证金20000.00元，尚欠自2020年4月1日-2020年8月31日租金，共计18540.00元整。根据《合同》第5.5条约定:“乙方应于签订本合同后七(7)日内向甲方支付首期保底租金，对于以后各期保底租金，乙方应于每期最后一个月的二十(20)日前按上述第5.4条约定向甲方支付下一期的保底租金并到账”，其中保底租金即为案涉租金，相关约定见附件一第8条。根据《合同》第5.6条约定:“乙方如未能按期足额支付任何一期租金(包括首期保底租金)或其他应付费用的，应自构成逾期之日起，每逾期一日向甲方支付相当于应付而未付金额5‰的逾期付款违约金…”另合同17.3条违约责任约定:“如乙方提前终止本合同的，应提前至少六个月向甲方提出书面申请，甲方有绝对的自主权决定是否同意乙方该等提前终止本合同的申请。若甲方同意的，双方应针对本合同签订解除合同协议书，并且乙方无权要求返还履约保证金及预付的未使用完毕的租金，履约保证金不足额时乙方应先予以补足。同时，乙方还须支付给甲方相当于解约当年度三个月租金的金额作为赔偿金。如果上述金额不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方还应另行据实予以赔偿。乙方同意，前述甲方不予退还的履约保证金及预付的未使用完毕的租金作为因本合同解除而由乙方支付给甲方的等额租金损失补偿款。”根据此条约定，被反诉人除承担未付租金及相应违约金外，还应当向反诉人支付三个月的租金11124.00元作为赔偿金。根据上述约定，被反诉人拖欠房屋租金的行为已严重违约，按照双方合同约定及法律规定除应足额支付拖欠租金外，还应依法给付逾期支付租金的违约金及单方提前解除合同的赔偿金，为此请求贵院支持反诉人的反诉请求，以维护反诉人的合法权益!原告秦琴就被告的反诉辩称，请求驳回被答辩人的诉讼请求，支持答辩人（本诉原告）的本诉请求。一、答辩人与被答辩人签订的《租赁合同》已依法解除，双方对合同的解除互不承担违约责任，被答辩人无权要求答辩人给付2020年3月20日至2020年8月31日房屋租金。（一）2019年12月14日答辩人与被答辩人双方签署了《租赁合同》，答辩人租赁被答辩人的案涉房屋用于旅行社经营（以“辽宁和平国际旅行社长青门市部”为经营品牌名称），主营出境旅游、各国签证业务。因新型冠状病毒疫情影响，旅游业一直处于停滞状态，旅行社无法继续营业，出境旅游业务在未来2-3年内也无法恢复。更为重要的是，涉案房屋所在的整个商场自疫情开始便一直无法正常营业，进而导致涉案房屋无法实现合同用途，双方所签订的《租赁合同》根本无法实际履行，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》中的第二、三条规定，本案情况应属于“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定”，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条规定，由于不可抗力原因，合同目的无法实现的，答辩人有权通知被答辩人解除合同，合同自通知到达对方时解除。答辩人已于2020年4月20日以短信形式通知被答辩人，短信到达时该合同已依法解除。答辩人并未违约，无须承担违约责任。（二）答辩人与被答辩人双方经过多次沟通已经对该合同的解除达成合意，被答辩人也自愿免除答辩人2020年4月、5月的租金，并告知答辩人合同解除后答辩人无须搬走放置于案涉房屋的所有物品。答辩人从2020年1月24日起未曾使用过该房屋，2020年7月，被答辩人将涉案房屋围挡起来，并进行了新商户的招租工作，该行为更加证明双方已解除该租赁合同。（三）答辩人在2019年12月20日向被答辩人汇付的11124.00元中包括2020年3月20日-2020年3月31日租金。因此，答辩人于2020年3月20日至2020年8月31日期间并未拖欠被答辩人租金，被答辩人无权要求答辩人向其支付。二、答辩人并不存在违约行为，被答辩人无权要求答辩人向其给付逾期支付租金的违约金。（一）根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、文化和旅游部办公厅于2020年1月24日向各省、自治区、直辖市文化和旅游厅（局），新疆生产建设兵团文化体育广电和旅游局下发紧急通知以及其他相关法律规定，答辩人有权解除合同，该行为并未属于违约，自然不需承担违约责任，无须向被答辩人支付违约金。（二）被答辩人请求答辩人向其支付违约金所依据的条款是其单方伪造，并不具有真实性，属无效条款。答辩人与被答辩人在《租赁合同》5.5条中并未直接约定交付保底租金的具体日期，而是在附件一中进行具体约定，事实上，《租赁合同》附件一共四页，只有第四页是答辩人本人签字手印，但附件一中第一、二、三页，答辩人从未见过。附件第二、三页颜色与第一、四页颜色完全不一致，尤其附件条款第８条中，居然未卜先知，将保底租金又分成了２０２０年１月１日至２０２０年３月３１日和２０２０年４月１日至２０２０年１２月３１日两部分。并将第一季度改为月租金计费形式，第二三四季度改为日租金计费形式。被答辩人是在2020年7月15日才将《租赁合同》交给答辩人的。附件一中所列条款均是被答辩人单方面篡改变更的，并未经过答辩人的同意，并不具有真实性，属无效条款。三、被答辩人要求答辩人向其支付赔偿金于法无据，且其所依据的条款为格式条款，应属无效，答辩人无须向其支付赔偿金。（一）根据答辩人在答辩意见第二点所述，答辩人依据上述法律法规有权解除该《租赁合同》且无需承担违约责任，更无需承担被答辩人所述的因解约行为向其支付赔偿金的责任。（二）该《租赁合同》第17.3条所约定的违约责任条款具体为：“如乙方提前终止本合同的，因提前至少六个月向甲方提出书面申请，甲方有绝对的自主权决定是否同意乙方该等提前终止本合同的申请。”。上述条款明显可以看出无论答辩人出于何种原因提出解除合同，被答辩人均可拒绝。该条款为典型的格式条款，即被答辩人作为提供格式条款的一方免除其责任，加重答辩人责任，排除答辩人主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该《租赁合同》中的约定应属无效。答辩人无须据此向被答辩人支付赔偿金。四、被答辩人应退还答辩人保证金人民币20000.00元。因不可抗力原因，双方均有权解除合同，且合同的解除并非双方过错，故被答辩人再无其他扣除事项情况下应当退还答辩人的保证金，其不予退还的诉请无任何根据。综上，被答辩人所提出的反诉请求没有事实与法律依据，请法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订租赁合同一份及附件，约定：甲方位于沈阳市沈河区商铺出租给乙方使用，租赁房屋用作乙方旅行社品牌的生活配套经营品类。合同期限自2020年1月1日起至2020年12月31日止。合同约定的保底租金为44496.00元，首期保底租金自2020年1月1日起缴纳至2020年3月31日，共计11124.00元，自2020年4月1日至2020年12月31日，日租金标准为6.42元/平方米，每月租金为3708.00元。原告按合同约定向被告交付保证金为人民币20000.00元。后新冠疫情爆发，原告受疫情影响无法继续营业，原告先后于2020年2月、3月30日、4月20日及6月10日共计四次就疫情原因无法履行合同向被告提出解除合同，辽宁和平国际旅行社有限公司长青门市部于2020年7月6日注销登记。被告于2020年7月，被答辩人将涉案房屋围挡起来，并进行了新商户的招租工作。原、被告就合同解除及租金问题协商不成，起诉来院。本院认为，根据我国民事诉讼法的有关规定，原告与被告签订的租赁合合同系双方真实意思表示，原、被告双方均应按照合同履。根据《中华人民共和国合同法》第94条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能客服的客观情况。合同中的不可抗力条款，是一项免责条款，不是由于当事人的过失和疏忽，而发生了合同当事人无法预见、无法避免、无法客服的情况。新冠疫情就是这样的情况。原告租赁被告房屋，用于旅行社经营，但合同签订后至原告起诉时，旅游业受疫情影响巨大，原、被告签订租赁合同的目的已然不能实现。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条（一）疫情或者疫情措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可规则事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应的举证责任。文化和旅游部办公厅于2020年1月24日向各省、自治区、直辖市文化和旅游（局）新疆生产建设兵团文化体育广电和旅游局下发紧急通知，要求各地暂停旅游业经营活动。通知指出，各地要深刻认识到此项工作的重要性，指导辖区内旅游业服从大局。故原、被告签订租赁合同的目的不能实现，原告可以依照不可抗力条款与被告解除合同。故关于原告判令解除原、被告签订的租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的返还质保金的诉讼请求，鉴于原、被告双方已解除租赁合同，被告方应当返还该项质保金，故对于原告的该项诉讼请求本院予以支持。关于被告反诉主张请求原告支付2020年3月20日至2020年8月31日房屋租金18540.00元问题。原告先后于2020年2月、3月30日、4月20日及6月10日共计四次就疫情原因无法履行合同向被告提出解除合同，该合同应自原告首次即2020年2月通知被告解除合同时，予以解除。虽然合同约定解除合同应提前6个月通知出租房，但新冠疫情系合同当事人无法预知的，结合承租市场交易习惯，因此对因此造成的经营障碍损失，双方应予公平分担符合实际及法律规定，一般承租方退租应给出租房一定期限对外招租宽限期，就本案酌定3个月另行招租期限，原告应支付2020年2月至4月另行招租期限内租金11124.00元。原告使用一个月房屋应支付该租期租金3708.00元，被告应返还原告2个月租金7416.00元。关于被告反诉主张请求原告支付逾期支付租金违约金的诉讼请求，鉴于疫情期间原告政策影响无法正常营业，原告应经通知被告解除合同，原告不存在逾期支付房租租金违约行为，故对被告该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第九十四条、第一百一十七、第一百一十八条规定，判决如下：一、解除原告秦琴与被告沈阳世达物流有限责任公司签订案涉房屋《租赁合同》；二、原告秦琴于本判决生效之10日内，支付被告沈阳世达物流有限责任公司房屋另行招租3个月期限租金11124.00元；三、被告沈阳世达物流有限责任公司于本判决生效之10日内，返还原告秦琴合同质保金20000.00元；四、被告沈阳世达物流有限责任公司于本判决生效之10日内，返还原告秦琴2个月租金7416.00元；五、驳回原告秦琴其他本诉请求；六、驳回被告沈阳世达物流有限责任公司其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费485.00元，由被告沈阳世达物流有限责任公司负担。反诉案件受理费100.00元，由原告秦琴负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘小兵人民陪审员  康泉友人民陪审员  金 镝二〇二〇年十二月二日法官助理姜岳书记员吕婷婷