江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0412民初4686号原告：朱玉忠，男，1963年12月12日生，住常州市武进区。原告：陶静，女，1963年4月14日生，住常州市钟楼区。原告：朱雯婷，女，1987年5月8日生，住常州市钟楼区。三原告共同委托诉讼代理人：孙**，江苏益同盛律师事务所律师。被告：蒋春妹，女，1967年4月9日生，住常州市钟楼区。被告：蔡将伦，男，2002年4月24日生，住常州市钟楼区。被告蒋春妹、蔡将伦共同委托诉讼代理人：夏志佩，江苏友联律师事务所律师。被告：朱某，女，1934年5月10日生，住常州市武进区。原告朱玉忠、陶静、朱雯婷诉被告蒋春妹农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序于同年8月19日第一次公开开庭进行了审理，同年9月24日公开开庭进行了审理，原告朱玉忠及三原告的共同委托诉讼代理人孙**及被告蒋春妹及其委托诉讼代理人夏志佩到庭参加诉讼。后原告申请追加蔡将伦、朱某为被告，本院依据原告的申请，通知蔡将伦、朱某为本案被告参加诉讼，并于同年9月24日第二次公开开庭进行了审理，原告朱玉忠及三原告的共同委托诉讼代理人孙**，被告蒋春妹、蔡将伦及其共同委托诉讼代理人夏志佩到庭参加了诉讼，被告朱某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。后本案转为普通程序审理，并于同年12月9日再次公开开庭进行了审理，原告朱玉忠及三原告的共同委托诉讼代理人孙**和被告蒋春妹及被告蒋春妹、蔡将伦的共同委托诉讼代理人夏志佩到庭参加了诉讼，被告朱某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱玉忠、陶静、朱雯婷向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告之间签订的卖房协议及私房买卖协议书无效；2、请求被告返还位于常州市武进区××街道××号的房屋。事实和理由：2005年11月15日原、被告签订卖房协议，2006年8月17日原、被告又签订了私房买卖协议书，约定将位于××镇××号××地房屋卖给被告。原告在卖房时并不清楚当时的法律法规，不知道农村宅基地不能卖给不是本村的居民，且也没有经过当时集体组织的同意。现房屋已经年久失修，继续居住危险性比较大。故原告跟被告商量返还房屋，但被告不愿返还，并到原告工作单位处宣扬此事。现原告提起诉讼。被告蒋春妹、蔡将伦共同辩称，私房买卖是原、被告双方的真实意思表示。被告在签订协议时支付143000元后长期合法占有使用案涉房屋。依据保护交易主体的合法权益及民法的公平原则、诚实信用原则，原告的诉请没有依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告朱某未作答辩。原告朱玉忠、陶静、朱雯婷为支持其诉讼请求提交了如下证据：1、常州市公安局滆湖派出所出具的户口登记摘录、户口摘抄、户口注销证明，证明蔡某1与蒋春妹生一子蔡将伦，蔡某1于2008年11月23日死亡、蔡某1父亲蔡某2于2005年8月8日死亡、朱某系蔡某1母亲的事实；2、买卖协议复印件及私房买卖协议书复印件，证明当时双方签订买卖协议，该份协议内容违反相关宅基地不得买卖的法律规定的事实；3、常州市武进区西湖街道礼河村民委员会礼兴村民小组于2020年6月28日出具的证明及1998年11月18日的土地登记审批表、苏（2020）武进区不动产权证第0××6号不动产权证，证明常州市武进区西湖街道礼河村民委员会礼兴村民小组对原、被告当时房屋买卖的情况不知情的事实及案涉房屋属原告朱玉忠单独所有。宅基地使用权属原告使用的事实；4、常州市钟楼区北港街道房屋征收与补偿中心出具的拆迁户综合入户调查表、常州市钟楼区房屋拆迁安置协议、蒋国平与蒋春妹签订的调解协议，证明被告蒋春妹、蔡将伦有房屋居住即被告蒋春妹、蔡将伦户口所在地有拆迁的事实；5、江苏省常州市中级人民法院的（2019）苏04民终4621号民事判决书，证明与本案类似案件判决确认买卖合同无效，要求返还的事实。被告蒋春妹、蔡将伦为证明其辩称主张提交了如下证据：1、常州市武进区西湖街道礼河村民委员会礼兴村民小组于2019年3月18日出具的房屋产权证明，证明案涉房屋系由原告卖给被告且案涉房屋所有权证、土地使用权证均已由原告交付被告的事实；2、常州市不动产登记交易中心出具的不动产登记簿查询证明，证明被告蒋春妹无登记房屋的事实。经质证，被告蒋春妹、蔡将伦对原告提交的常州市公安局滆湖派出所出具的户口登记摘录、户口摘抄、户口注销证明、买卖协议复印件及私房买卖协议书复印件、1998年11月18日的土地登记审批表、苏（2020）武进区不动产权证第0××6号不动产权证的真实性无异议，但认为苏（2020）武进区不动产权证第0××6号不动产权证是遗失补证，表明字样涉房屋产权证原告已交付被告，现原告重复领取不动产权证有明显的欺诈行为；对于原告提交的江苏省常州市中级人民法院的（2019）苏04民终4621号民事判决书，被告认为与本案无关联性。原告对被告提交的案涉房屋所有权证、土地使用权证、常州市不动产登记交易中心出具的不动产登记簿查询证明的真实性无异议，但认为涉房屋所有权证、土地使用权证不是原告朱玉忠交付被告的，对于被告提交的常州市武进区西湖街道礼河村民委员会礼兴村民小组的证明，因与原告提交的常州市武进区西湖街道礼河村民委员会礼兴村民小组的证明内容不一致，对该证明的真实性不予认可。本院认证意见，本院对原告提交的常州市公安局滆湖派出所出具的户口登记摘录、户口摘抄、户口注销证明、买卖协议复印件及私房买卖协议书复印件、1998年11月18日的土地登记审批表、苏（2020）武进区不动产权证第0××6号不动产权证、被告提交的案涉房屋所有权证、土地使用权证、常州市不动产登记交易中心出具的不动产登记簿查询证明等证据的真实性予以确认。本院依据原告朱玉忠和被告蒋春妹的陈述及本院审查确认的证据，认定如下事实：现坐落在武进区××街道××村××号的房屋不动产登记权利人为朱玉忠，该房屋建筑面积208平方米，宗地面积为109.72平方米，土地为农村宅基地住宅用地，该房屋于1995年9月5日发放登记所有权人为朱玉忠的房屋所有权证，于1998年12月发放登记土地使用者为朱玉忠的土地使用权证。原告朱玉忠以该房屋所有权证遗失为于2020年6月4日申请补发该房屋的不动产权证书（编号为苏（2020）武进区不动产权第0××6号）。原告朱玉忠与原告陶静两人于1987年5月8日生一女朱雯婷，并于2002年离婚。蔡某2（公民身份证号码：31010419********）与朱某系蔡某1（公民身份证号码：31010519********）的父母，蔡某1户籍所在地武进区××村委××村××号。蔡某1与蒋春妹婚后生一子蔡将伦。蔡某2于2005年8月8日死亡；蔡某1于2008年11月23日死亡。2005年11月15日，陶静为甲与蔡某1、蒋春妹为乙方签订卖房协议，该卖房协议内容为：“今由陶静的2间房屋，地址邹区××街××号，卖给蒋春妹、蔡某1。先由蒋春妹、蔡某1付给陶静房屋定金壹万元正，其它的13.3万元到明年10月份一次性付清。钱付清，陶静全部搬出让给蒋春妹、蔡某1。在这一年中双方谁违约谁付给对方一万元违约金，过户费由蒋、蔡负责，过户的责任由陶静负责，特此协议。甲：陶静；乙：蔡某1、蒋春妹。2005.11.15日”。2006年8月17日，甲方（卖方）：陶静、朱雯婷、朱玉忠；乙方（买方）：蔡某1、蒋春妹签订私房买卖协议，该协议内容为：由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币（大写）壹万元正，还有第二次已付的购房款壹万元正，共计人民币（大写）贰万元正。经双方同意，签订此协议，共同遵守。1、甲方自愿将坐落在邹区××街××号208㎡面积的房屋卖给乙方。2、甲、乙双方议定的房屋成交价格为人民币（大写）壹拾肆万叁仟元正（143000.00元）。3、甲方保证该房屋内没有户口在内。4、甲方不得将该房屋转让给他人。5、如果碰到政策上可以办理过户时，甲方一定要协助乙方办理相关一切手续；如果甲方不到场签字，就是违约，违约金人民币（大写）壹万元正，由陶静负责支付给乙方。6、甲方保证房屋内的结构不变（包括门、窗、阳台上的纱窗、卫生设施、楼上阳台上的水箱、楼下的防盗门、防盗窗等）。7、乙方付清购房款后，甲方就把该房屋出让给乙方，并且把移交工作做好（包括电费、有线电视费结清）。8、如果碰到今后拆迁之事，一切都归乙方所有，甲方不得干扰。9、本协议一式二份，甲、乙双方签字后生效。三原告在甲方栏签字，被告蒋春妹及蔡某1在乙方栏签字。协议签订后，被告在2006年向原告陶静付清了143000元，原告陶静也于2006年将案涉房屋交付被告。被告取得该房屋后先居住，后因蔡某1死亡及小孩读书等因素，被告蒋春妹将该房屋出租。2006年7月19日，被告蒋春妹与其兄蒋国平经常州市钟楼区北港街道北港村民委员会调解，签订人民调解协议书一份，该协议书内容为：因钟楼经济开发区对北港村委杨家塘进行拆迁，拆迁户蒋国平（产权人）、蒋春妹发生争议，经双方协商自愿达成如下协议：1、蒋春妹、蔡将伦的安置计划（每人）应蒋国平的产权中安置，蒋春妹愿意安置59㎡，并补偿蒋国平人民币柒万元整（用于59㎡的安置结算）。2、蒋国平将59㎡过户蒋春妹时，不承担过户费及任何一切费用。3、蒋春妹补偿蒋国平的费用，应在蒋国平签订拆迁协议时一次性付清。4、蒋国平在过户蒋春妹房屋时，应尽义务并协助办理一切过户手续。5、本协议双方签字。协议签订后，被告蒋春妹取得常州市钟楼区安置房，现被告蒋春妹居住在该房屋内。被告蒋春妹在常州市不动产登记中心无登记产权的房屋。现原告以其卖房时不清楚宅基地不能转让给非同一集体组织成员的法律规定为由，提起诉讼。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，原、被告签订的卖房协议及私房买卖协议书虽系双方的真实意思表示，且双方均按协议约定履行了各自的义务，但因案涉房屋系农村宅基地上的房屋买卖，而原、被告又非同一集体组织成员，该协议的内容违反了《中华人民共和土地管理法》的强制性规定，因此，原、被告签订的农村房屋买卖协议无效。本院对原告要求原、被告之间签订的卖房协议及私房买卖协议书无效的诉讼请求予以支持；对于原告要求被告返还位于常州市武进区××街道××号的房屋的诉讼请求，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案中，从原、被告签订的私房买卖协议书的内容看，原、被告当时均知道农村房屋买卖的均应符合《中华人民共和土地管理法》及《江苏省土地管理条例》的相关规定，因此，原、被告对案涉合同无效均存在过错，且原、被告均已按双方签订的私房买卖协议约定履行了各自的义务，原告已将房屋交付被告居住、使用十五年，现原告在房屋已升值的情况下，要求确认房屋买卖合同无效并返还房屋，原告的不诚信行为更为明显。目前，被告蒋春妹虽居住在与其兄蒋国平签订协议的安置房中，但综合考量被告蒋春妹现无法定所有权的其他房屋居住及签订案涉房屋买卖协议的另一买受人蒋礼平已死亡的因素，被告蒋春妹在居住使用案涉房屋的过程中已对案涉房屋进行过修缮的客观事实，为倡导公民树立诚实守信的意识，本院对原告要求被告返还位于常州市武进区××街道××号的房屋的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、朱玉忠、陶静、朱雯婷与蒋春妹签订的卖房协议及私房买卖协议无效；二、驳回朱玉忠、陶静、朱雯婷的其余诉讼请求。案件受理费3160元，由朱玉忠、陶静、朱雯婷负担2212元，由蒋春妹、蔡将伦、朱某负担948元。。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  包曦民人民陪审员  刘秀真人民陪审员  李高源二〇二〇年十二月十五日书 记 员  徐一丹