湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1302民初4275号原告肖琴，女，汉族，1964年1月5日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。特别授权代理人李新民，湖南博鳌律师事务所律师。被告李映雄，男，汉族，1968年5月17日出生，户籍所在地湖南省涟源市。（追加）被告谢明姣，女，汉族，1970年2月20日出生，户籍所在地湖南省涟源市。两被告共同特别授权代理人李洪田，娄底市经济技术开发区洪田法律服务所法律工作者。（追加）被告李璐瑶，女，汉族，1993年7月22日出生，身份证号码43250319********，户籍所在地武汉市武昌区中南二路**。（追加）被告李昀东，男，汉族，2001年10月20日出生，身份证号码43250320********，户籍所在地湖南省娄底市娄星区水洞底镇石脚村**。（追加）被告李雨昕，女，1994年12月7日出生，身份证号码43250319********，户籍所在地湖南省娄底市娄星区水洞底镇石脚村**。被告李昀东、李雨昕的特别授权代理人李璐瑶，女，汉族，1993年7月22日出生，身份证号码43250319********，户籍所在地武汉市武昌区中南二路**，系李昀东、李雨昕之姊。原告肖琴诉被告李映雄、谢明姣、李璐瑶、李昀东、李雨昕排除妨害纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告肖琴及其特别授权代理人李新民、被告李映雄、谢明姣的特别授权代理人李洪田、被告李璐瑶、被告李昀东、李雨昕的特别授权代理人李璐瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖琴诉称：2003年，被告李映雄小孩要到娄底一小读书，向原告和原告丈夫邓月明借用原告在娄底××房居住。原告及邓月明即按娄底一小招生的要求将房子和房产证借给被告，并将房产证放在被告处保管。2009年，原告的住房扩建，被告通知了原告后，原告按规定交了8000元扩建费。因涉案是福利分房，且是教育用地建房，不能对外出售。2010年后，该政策变动，准许对外出售。原告多次通知被告，要求被告归还房屋拿去出售，被告不予理睬。原告又告知被告该房可以租也可以买，被告以等三个小孩中学毕业后再归还房子和房产证为由，拒绝租或者买，也不搬出。鉴于此，原告以房产证遗失为由补办了房产证。原告本打算起诉，但邓月明劝原告暂不起诉被告。2017年，原告丈夫邓月明突然去世，原告遂定居长沙。现原告回到娄底，要求被告归还房屋，被告仍要求原告宽限两到三年，且不与原告见面。原告为维护自身合法权益，遂提起本案诉讼，请求判令：1、确认娄底××号房屋所有权人为原告；2、被告立即从涉案房屋中搬出。被告李映雄、谢明姣辩称：1、本案案由应当是房屋买卖合同纠纷而不是排除妨害纠纷，请求法院对原告进行释明是否变更诉讼请求，若原告经法庭释明后仍不变更，请求法院驳回原告的起诉；2、原被告已经就房屋买卖合同达成了口头协议，被告也实际支付了当时的购房款14万元，原告在2001年就已将涉案房屋交付给了被告，被告长期以来占有、居住和使用该房屋，双方已经完全履行了房屋买卖合同，双方的买卖行为应受法律保护。综上，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。被告李昀东、李璐瑶、李雨昕辩称：与被告李映雄、谢明姣的答辩意见一致。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：原告肖琴之夫邓月明原系湖南湘中路桥工程有限公司总经理，被告李映雄经人介绍到邓月明所在公司承揽工程项目时与邓月明相识。2001年，因被告李映雄子女李昀东、李璐瑶、李雨昕需在娄底一小就学，原告肖琴及其夫邓月明将以原告肖琴名义办理产权登记的、位于娄星区××街××幢××房屋建筑面积为103.28㎡的房产（后补办的房产证号为：娄房权证娄底字第Ｓ××4号）交付被告李映雄等人居住。当时，双方就该房屋的买卖进行协商，被告李映雄即向原告肖琴支付现金5万元，此外被告李映雄为邓月明之父修建坟墓的5万元、在原告之夫邓月明处承揽工程的工程款4万元均列抵为购房款，合计14万元。原告肖琴将涉案房屋房产证交付被告李映雄，双方未签订书面房屋买卖合同，因涉案房屋土地系教育用地，未办理产权过户手续。被告李映雄等自2001年起居住涉案房屋至今，期间被告李映雄以户主身份对外签订涉案房屋的《安全检查登记表》、《承诺书》、《代扣代缴煤气费三方协议书》、《管道燃气供用气协议书》等，且水电费收款收据、娄底市天然气置换工程项目部专用收据等上载明的户主及缴费人均为被告李映雄。经当庭核实，原、被告均确认2001年娄底房价为300-500元／㎡。2011年7月，原告肖琴在其哥哥的陪同下与被告李映雄在案外人李某的陪同下就涉案房屋进行协谈，双方对涉案房屋已支付的款项14万元予以确认，但因房屋未办理产权转让登记，原告要求增加购房款，双方未达成一致意见。该协商过程有证人李某出庭作证予以佐证。被告李映雄对该次会谈进行录音，并向本院提供了录音光盘及书面整理材料，该录音光盘经庭审播放，原、被告均确认该录音中发言的女方为原告肖琴。2014年11月24日，原告肖琴多次向被告李映雄讨要涉案房产的房产证未果，遂以房产证丢失为由在房产登记部门补办涉案房产的房产证。2017年，邓月明去世。2020年10月9日，原告向本院提起本案诉讼。另查明，被告谢明姣系被告李映雄之妻，被告李昀东、李璐瑶、李雨昕系被告李映雄子女。2009年8月19日，因涉案房屋扩建，原告肖琴向案外人邓长升（银行账号：6066********）转账8000元扩建费。上述事实，有原、被告身份信息、房屋所有权证、国有土地使用证、存款凭证、微信聊天记录、会谈录音、水电费收款收据、娄底市天然气置换工程项目部专用收据、《安全检查登记表》、《承诺书》、《代扣代缴煤气费三方协议书》、《管道燃气供用气协议书》及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。判决的理由与结果本院认为，本案的争议焦点为涉案房屋是否存在买卖合同关系，涉案房屋是否仍属原告肖琴所有。涉案房屋产权至今虽登记为原告肖琴，但被告李映雄向本院提交的其与原告2011年7月的谈话录音光盘及书面整理材料，经当庭播放录音光盘，原、被告对该次协商过程均不持异议。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第一款第（三）项“有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复制件，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力”之规定，被告李映雄虽然是在原告不知情的情况下自行收集视听资料，但并不存在侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法（如窃听器材、威胁他人、非法侵入他人住宅等）取得，并有在场人员出庭确认此次谈话的真实性，且原告未提交证据予以反驳，该录音证据为合法证据，本院予以采信。根据该次谈话内容，原告对被告李映雄支付其14万元款项的情况予以认可，并确认在被告李映雄支付5万元现金时将涉案房屋房产证交付给了被告李映雄、被告李映雄曾提出签订购房合同的请求，涉案房屋面积为103.28㎡，根据2001年娄底市的房价情况，被告李映雄已足额向原告支付了涉案房屋购房款，被告李映雄自2001年起至今实际占有、使用涉案房屋并以户主身份缴纳水电燃气费、签订合同等已达19年之久，被告方已履行合同义务，在被告使用涉案房屋19年期间，被告李映雄亦不存在向原告支付房屋租金的情形，如系被告无偿使用原告的房屋19年不符合常理。根据上述事实，原、被告虽未签订书面房屋买卖合同，但已达成房屋买卖的合意，故原、被告之间已构成事实上的房屋买卖合同关系。对于涉案房屋进行扩建，原告于2009年缴纳的8000元扩建费，原告可另行主张权利。对于原告肖琴以涉案房屋并未办理转让登记为由否认原、被告之间的房屋买卖关系，但根据原告在庭审中的陈述及本案查明的事实，涉案房屋未办理转让登记的原因系该房屋的土地在2001年系教育用地不得转让，未办理转让登记的责任不在被告，原告不得以房屋出售后价格上涨而要求增加购房款。本案被告已实际支付购房款，原告已依约定交付房产证及实际将涉案房屋交付被告，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，未办理物权登记不影响买卖合同的效力，原告的该项主张无事实和法律依据，涉案房屋构成买卖合同关系。故对原告主张确认涉案房屋归原告所有，且要求被告搬离涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：驳回原告肖琴的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告肖琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于娄底市中级人民法院。审判员  简少泽二〇二〇年十二月二十九日书记员  陈 偲附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第一款第（三）项一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（三）有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复制件；