甘肃省榆中县人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0123民初3281号原告：兰州煜峰园物业管理有限公司，住所地兰州市榆中县来紫堡乡桑园子村****楼。统一社会信用代码：91620123099581588D。法定代表人：乔毅，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王兴正，北京市炜衡（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郎朋科，北京市炜衡（兰州）律师事务所律师（实习）。被告：刘传金，男，1965年11月15日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：朱青，甘肃润达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李虹帆，甘肃润达律师事务所律师。原告兰州煜峰园物业管理有限公司（以下简称：煜峰物业公司）与被告刘传金物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月11立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告煜峰物业公司委托诉讼代理人王兴正、郎朋科，被告刘传金委托诉讼代理人朱青、李虹帆到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。煜峰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付物业服务费587339元（暂计算至2020年7月31日）及逾期利息44819元（逾期利息暂计算至2019年8月20日，之后的逾期付款利息按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算至物业费实际付清之日止），以上合计632158元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年5月4日，被告刘传金与兰州煜峰工业园有限公司（现更名为兰州煜峰文旅集团有限公司，以下简称：煜峰集团公司）签订《土地租赁合同》，约定被告承租煜峰集团公司位于“兰州煜峰工业园”的土地10.023亩，租期自2008年7月1日起至2026年6月31日止。原告受煜峰集团公司委托，自2015年起，包括被告租赁场地所在的“煜峰工业园”整体物业服务由原告提供，被告一直接受并享受该服务。截至2020年7月31日，被告共计拖欠物业费587339元。为此，原告多次向被告催要，但至今未果。被告的行为已经构成违约，导致原告合法权益受损。被告刘传金辩称，1.原告的诉讼请求部分已经超过诉讼时效，且原告的诉讼请求没有事实及法律依据。被告承租的是煜峰集团的土地，并非房产或者购买房产，被告承租土地后自建厂房和库房，因此原、被告之间缺乏收取物业费的基础客观条件和事实；2本案原告与被告之间从未签订有关物业服务的相关协议，同时本案原告未能按照物业管理的标准向被告提供任何形式的物业服务和内容，双方既无书面的物业法律关系也无事实的物业关系；3.原告主张的物业费标准缺乏相关主管单位的审核和审批，标准缺乏法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2008年5月4日，被告与兰州煜峰工业园有限公司（现更名为：兰州煜峰文旅集团有限公司，以下简称煜峰文旅公司）签订合同，约定由被告刘传金承租煜峰文旅公司位于兰州市榆中县来紫堡乡桑园子村“兰州××工业园内”的土地10.023亩，该土地位于兰州煜峰工业园内，租赁期限共计18年，自2008年7月1日至2026年6月31日。合同中乙方的权利义务第3项约定：“按时缴纳水费、电费并承担或分摊总表及线路的一部分电量损耗，若拖延每日按万分之五缴滞纳金，电量损耗为每度1.08元。电费执行每度0.8元，水费执行每吨2.95元，物业管理费每月-元。以此为基础，根据国家对水、电费的调整而增加或减少”。2013年12月1日，煜峰文旅公司与煜峰物业公司签订《物业管理委托合同》，煜峰文旅公司将其坐落于榆中县桑园子村290号建筑面积约20万平方米内所有的物业服务委托于煜峰物业公司，合同期限自2013年12月1日至2018年12月1日。合同对双方的权利义务进行明确约定，并约定物业管理服务费为商场每月每平方米建筑面积为1.5元，商业用户收取每月每平方米建筑面积1.5元。另查明，被告煜峰物业公司成立于2014年4月8日。2014年9月30日由兰州市住房保障和房地产管理局颁发《中华人民共和国物业服务企业资质证书》。本院认为，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。煜峰文旅公司与煜峰物业公司签订的《物业管理委托合同》是双方真实意思表示的结果，且不违反相关法律，应认定为有效。原告受业主委托，对包括刘传金承租土地在内的园区内的所有房屋及配套的设施设备和相关场地进行物业管理，虽刘传金与煜峰物业公司未签订书面物业管理委托合同，但是双方之间存在事实上的物业管理关系。刘传金与煜峰文旅公司签订租赁合同时约定了物业费由刘传金承担，刘传金辩称其只是承租了煜峰文旅集团的土地，后自建厂房进行租赁，未享受物业服务。煜峰工业园区作为一个产业园区，虽然各个企业和个人可自行建设或是委托建设一定规模的建筑物，但其在该建筑物集群中，与该区域内的配套公共设施和公共服务密不可分，故该企业或个人与该建筑物集群的物业服务公司之间的法律关系应受该产业园区物业管理条例约束，故对刘传金的答辩意见本院不予采信。刘传金辩称应追加煜峰文旅公司为被告，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任，人民法院应予支持”。根据该条规定，煜峰物业公司可以仅起诉物业使用人主张物业费，故对该答辩意见本院不予采信。煜峰物业公司在2013年12月1日与煜峰文旅集团签订物业管理委托合同后，才为该园区提供了物业服务，故物业费的承担应当自此时开始计算。刘传金自此时起一直未缴纳物业费至今，故对原告要求刘传金支付物业服务费用的诉讼请求，应予支持。被告辩称原告的起诉已经超过诉讼时效，物业服务开始后，处于持续状态，且原告仅主张自2015年3月1日起的物业费，并提供于2015年6月7日张贴催缴通知单及2018年3月12日送达催缴通知单并拍照的证据，该证据足以证明物业公司有积极主张权利的行为，应认定为主张权利未过诉讼时效，对其权利予以保护。因煜峰物业公司与煜峰文旅公司签订的合同自2018年12月1日止，根据合同第八条第（二）项约定：“合同规定的管理期满，本合同自然终止，一方如续订合同，应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见”。原告并未提供合同期满后双方续签的合同，故煜峰物业公司主张2018年12月1日之后的物业服务费用无事实依据，本院不予支持。因煜峰文旅公司与煜峰物业公司对物业费收费标准进行了明确约定，故对原告的诉讼请求，自2015年3月1日起至2017年2月28日，按照每月每平方米1.2元的标准计算，自2017年3月1日至2018年12月1日，按照每月每平米1.5元的标准计算，共计产生物业费386879元。原告要求的逾期付款利息，因双方在合同中并未进行约定，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条、第十二条，《物业管理条例》第二条、第七条第五项、第四十条、第四十一条之规定，判决如下：一、被告刘传金于本判决生效之日起十日内向原告兰州煜峰园物业管理有限公司支付物业费共计386879元。二、驳回原告兰州煜峰园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费5060元（已减半收取），由原告兰州煜峰园物业管理有限公司负担1963元，由被告刘传金负担3097元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  倪惠英二〇二〇年十二月四日书记员  王艳霞