湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初11350号原告：陆笃厚，男，1963年7月3日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：毛利青，广西昭州律师事务所律师。被告:长沙国杰实业有限公司，住所地长沙市芙蓉区华侨大厦****。法定代表人：李国伟，总经理。被告：李煜，女，1968年9月25日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。原告陆笃厚与被告长沙国杰实业有限公司（以下简称国杰公司）、李煜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆笃厚及其委托诉讼代理人毛利青到庭参加诉讼。被告国杰公司及李煜经本院公告送达未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陆笃厚向本院提出诉讼请求：1.被告长沙国杰实业有限公司退还陆笃厚购房订金43094元并支付利息11613.8元(暂计算至2018年7月1日，实际应支付至清偿之日)；2.被告长沙国杰实业有限公司赔偿陆笃厚可得利益损失228560元；3.被告李煜对上述两项诉讼请求承担连带清偿责任；4.两被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：2005年9月1日，原告陆笃厚、被告李煜共同与被告长沙国杰实业有限公司（以下简称国杰公司）签订“国杰星城”住宅认购书，约定原告与被告李煜共同购买国杰公司位于长沙市××路××号××座××楼××号房屋，建筑面积为100.5平方米，单价为每平方米2428.8元，总计购房价款为244094元。协议签订后，原告陆笃厚按约向被告国杰公司支付了74094元订金（陆笃厚交43094元，李煜交31000元），同时约定国杰公司不得将该房屋对外出售等等，原告陆笃厚取得了国杰公司出具的订金收据和住宅认购书。2012年，原告催促被告国杰公司交房，国杰公司却严重违反约定，在未征得原告同意的情况下与被告李煜私下解除了“国杰星城”住宅认购书并退还了购房订金，将房屋出售给他人，目前，该房屋所在项目及附近同地段房屋的平均销售价格都已是每平米7000多元，被告国杰公司的违约行为造成原告订金及可得利益的巨大损失。原告请求被告国杰公司退还房屋订金43094元及支付利息11613.8元、赔偿可得利益损失228560元，被告李煜未经共同购房人陆笃厚的同意申请退房并领取退还的购房订金，对原告损失具有严重过错，应当承担连带退还及赔偿责任。二被告一直以来对原告的合理要求视而不见，现原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的各项诉讼请求。被告国杰公司与李煜未出庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年9月1日，陆笃厚、李煜（乙方）与国杰公司（甲方）签订《“国杰星城”住宅认购书》，约定：乙方自愿预定国杰公司开发的位于长沙市××路××号××房，该商品房建筑面积约为100.5平方米（户型平面及建筑面积以职能部门核定后签订正式合同为准），单价为每平方米2428.80元，总价款244094元；签订本协议时，乙方向甲方交付购房订金74094元；乙方向甲方付清订金后，在双方约定的期限内甲方不得将乙方预定的房屋继续对外出售；乙方须在接到甲方书面通知之日起五日内持本人有效身份证与甲方签订《商品房买卖合同》，并办理相关购房手续；双方签订《商品房买卖合同》后，乙方交纳的订金可抵作购房款。双方还特别约定：乙方于2005年9月1日交付房款计74094元，余款17万元在甲方通知乙方签订《商品房买卖合同》之日起五日内办理银行按揭或付清。该《“国杰星城”住宅认购书》有一式三联，第三联由乙方持有，甲方持有第一联、第二联。陆笃厚、李煜通过向国杰公司法定代表人银行账户存款，分别于2005年8月2日向国杰公司支付认购订金2万元，8月31日支付购房订金54094元。8月31日，国杰公司开具《收据》载明：“兹收到李煜、陆笃厚购‘国杰星城’18层1808号房交来房款人民币74094元”。2005年9月5日，陆笃厚与李煜签订《合伙购房协议》，约定：“李煜与陆笃厚已同居一年多，双方均离异，每人带有一小孩，双方自愿保证在购房后结成夫妻关系，现已购国杰新城1808房，价格244094元，已交74094元，李煜交31000元，陆笃厚交43094元，虽然出资不一样，但夫妻份额平等，各占一半，今后装修、还贷均由陆笃厚个人负责。双方购房结婚后必须待对对方小孩如亲生，共同建设家庭、抚养小孩，如有一方违反此协议，不再享受国杰新城房屋及家庭财产”。根据本院（2012）芙民初字第2195号民事判决，本院查明：2009年12月14日，李煜向国杰公司申请退房，国杰公司予以同意，双方以及丙方彭湘鹞于2009年12月25日签订了一份《解除协议》，约定：双方同意解除于2005年9月1日签订的《“国杰星城”住宅认购书》，该认购书在本协议签订之日因解除行为而自动失效。李煜总共交纳的购房订金为74094元，国杰公司在签订协议后30个工作日内一次性无息退还给李煜，双方往来全部结清。由于李煜声称所持有的《“国杰星城”住宅认购书》及订金收据已经遗失而无法交还给国杰公司，李煜在签订解除协议时特别申明：国杰公司出具给李煜的订金收据作废，李煜自愿承担因《“国杰星城”住宅认购书》及订金收据遗失和本解除行为所带来的一切法律后果及赔偿责任，若因解除行为致使任何第三方与国杰公司酿成纠纷的，国杰公司的所有经济损失均由李煜负责赔偿。彭湘鹞为李煜履行本协议确定的义务提供担保，并对乙方的所有法律责任及赔偿承担连带责任。2010年1月19日，国杰公司向李煜退款74094元，李煜和彭湘鹞共同在收款《收条》上签名。本院认为：一、关于是否形成房屋买卖合同关系《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”陆笃厚、李煜与国杰公司签订的《“国杰星城”住宅认购书》，系双方的真实意思表示，并符合相关法律规定，依法予以保护，根据上述法条规定，该认购书中具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因此陆笃厚、李煜与国杰公司构成房屋买卖合同关系。二、关于如何承担责任本案中，陆笃厚、李煜作为共同购房人与国杰公司签订《“国杰星城”住宅认购书》，因此在解除认购书时，国杰公司也应与陆笃厚、李煜一起解除。但国杰公司在明知李煜未取得陆笃厚授权的情况下，与其解除了房屋买卖合同关系，并退还了李煜全部购房订金，存在过错。李煜在未取得陆笃厚的授权的情况下，与国杰公司解除了房屋买卖合同关系，并领走了全部购房订金，侵害了陆笃厚的知情权、选择权，也存在过错。因国杰公司与李煜在解除认购书过程中均存在过错，且陆笃厚已支付购房订金43094元，陆笃厚诉请两被告支付订金及利息，本院予以支持，国杰公司与李煜应共同承担向陆笃厚退还购房订金43094元及利息的偿还责任。三、关于可得利益损失本案中，陆笃厚要求两被告赔偿可得利益损失，但是原告未提供任何证据予以证明该行为给其造成了可得利益损失，即使国杰公司与李煜私自解除了双方签订的认购书，但其仍可以购买其他房屋，因此，其该项诉请没有事实及法律依据，因此本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决如下：一、长沙国杰实业有限公司、李煜于本判决生效之日起三日内退还陆笃厚购房订金43094元及利息（以43094元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2010年1月19日计算至实际偿清之日止）；二、驳回陆笃厚其他的诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案案件受理费5549元，由陆笃厚负担4477元，李煜、长沙国杰实业有限公司负担1072元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  罗长华人民陪审员  余晓琴人民陪审员  魏建莲二〇二〇年十二月二十八日法官助理刘玥书记员廖沙