黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终8193号上诉人(原审原告)：谢井香，女，1972年11月14日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：高凯燕，哈尔滨市道外区正义法律服务所法律服务工作者。被上诉人(原审被告)：魏文林，男，1957年2月28日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：姜庆文，黑龙江新时达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王冬梅，黑龙江新时达律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：黑龙江省安宏房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道外区景阳街****。法定代表人：张海龙，总经理。上诉人谢井香因与被上诉人魏文林、黑龙江省安宏房地产开发有限公司（以下简称安宏公司）执行异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2019）黑0104民初10479号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，以阅卷、询问当事人方式进行了审理。本案现已审理终结。谢井香上诉请求：撤销黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院(2019）黑0104民初10479号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、谢井香依买卖取得诉争房产所有权。且王华在产权部门进行了联机备案登记,案涉房屋与安宏公司无任何关系执行主体不适格案涉房屋系2011年11月22日王华从黑龙江省安宏房地产开发有限公司以1,956,800元抵债（包括案涉房屋在内的15套商品住宅房屋)所得，并已在房产部门进行了联机备案登记，查封王华名下房屋主体不适格，谢井香是从王华处合法购买取得的，案涉房屋与被执行人安宏公司无任何关系，此事实已在(2013）外民二初字第709号民事判决书中得到认定采信。二、原审法院适用法律错误本案案涉房屋,在外民二初字第709-1号执行裁定书生效前已签订合法有效的书面买卖合同并支付全部价款合法占有了房屋,因开发商未竣工手续不完善,没水没电无法办理产权证，非因买受人自身原因未办理过户登记。符合第二十八的规定，不应适用二十九条规定。贵院是2014年7月2日下发的(2013）外民二初字第709-1号执行裁定书，查封了案涉房屋，而案涉房屋是2011年11月22日王华在黑龙江省安宏房地产开发有限公司以1,956,800元抵债包括案涉房屋在内的15套商品住宅房屋之一,当时安宏手续不完备不能联机备案，双方签订了房屋认购书，2012年安宏公司的法定代表人张海龙，亲自给更换的哈尔滨市商品房买卖合同,合同的签订时间仍然按照2011年11月22日签订的，安宏于2012年8月8日给王华等所有购房者统一办理了联机备案，此事实已在（2013)外民二初字第709号民事判决书中第10页“安宏公司举示的证据八是哈尔滨市商品房买卖合同书七份,能证明安宏公司就诉争七套房产已与案外人签订商品房买卖合同书在房产部门备案,与本案有关联性，故本院予以采信”。2012年3月7日谢井香以81,675元现金从王华处购买，当即支付了全部房款，购买时安宏的张海龙也在场，将安宏与王华的《哈尔滨市商品房买卖合同》上买受人改成谢井香，目的是去办理过户。此事实有谢井香出示的哈尔滨市商品房买卖合同、房屋买卖合同、黑龙江省单位往来资金结算票据、工商服务统一收款收据佐证，且谢井香提供的《利民物业收费凭据》、《进户通知单》均可证实谢井香对案涉房屋进行装修并且实际入住。对于“且已经实际、合法占有该不动产”，只要当事人签订合法买卖合同，交付了全部价款，交付房屋钥匙，那么就证实已经实际合法占有该不动产,故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普通性的条款,对于所有类型的被执行人和不动产均可适用,第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形,是专门针对被执行人为房地开发企业和商品房而规定的特别条款,第二十八条与二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定,买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。三、谢井香虽未办理过户登记是因开发商手续不齐全,其无过错。安宏公司出示的情况说明，证实因该公司未竣工手续不完善,没水没电没暖气无法办理产权证，经业主多次信访于2019年3月方可办理产权证,谢井香在去办理产权证时方知该房屋的联机档案被查封，谢井香对案涉房屋未办理过户手续没有过错。根据《合同法》第130条、60条及《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力的规定”.上诉人依合同支付全部价款并占有标的物至今，根据《中华人民共和国合同法》第133条的规定谢井香取得标的物的所有权，未登记只是物权未设立。根据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出实给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。根据上述规定，谢井香符合对案涉房屋排除强制执行的三个基本要件是:已经支付全部价款、实际占有、对未办理过户登记手续没有过错。谢井香已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，一审法院判决认定事实不清，适用法律错误。综上所述,一审判决认定事实错误、缺乏依据、适用法律错误，请求二审法院依法查明事实,p判如所请。魏文林辩称，一、涉案房屋的买卖合同虽然在产权部门进行备案，但联机备案并不是商品房屋物权设立凭证，房屋所有权人仍然是安宏房公司。根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”之规定，本案诉争房屋虽然签订了网签备案合同，但购房人不能籍此取得房屋所有权，网签备案合同不是《物权法》第九条意义上的登记行为，不是物权凭证，无论是王华还是谢井香，均享有基于合同关系要求合同义务方履行相关合同义务的请求权，理论上属于债权的性质，该房屋的所有权人还是安宏公司。因此法院对于涉案房屋的查封及续封均是合法有效的。二、谢井香陈述购房经过是矛盾的，违背诚实信用原则，虚构事实，其目的是为了侵害魏文林的合法权益，不应做为阻却魏文林执行的理由。谢井香在上诉状第2页倒数第五行陈述“2012年3月7日上诉人以81,675元现金从王华处购买，当即支付了全部房款，购买时安宏的张海龙也在场，将安宏与王华的《哈尔滨市商品房屋买卖合同》上买受人改成谢井香”。以上陈述有两个不实之处：1.王华的《商品房屋买卖合同》联机备案的时间是2012年8月8日，备案编号12HL002700207，也就是只有在8月8日之后才能有带有该编号的《商品房屋买卖合同》文本。而在3月7日带有备案编号的合同文本还未生成，又怎么能出现张海龙在场更改该合同的事实呢。同时，谢井香提供的证据：2012年3月7日谢井香与王华签订《房屋买卖合同》上标记有8月8日的联机备案号，这也是矛盾事实。2、该段文字还陈述谢井香以现金当场支付购房款，这也是虚假的。一审中有两份谢井香提交的证据：一个是刘洪亮的证人证言，提到：“谢井香将房屋款转账给王华后签订合同”；另一个是中国工商银行的“个人业务凭证”即李彦毅（谢井香丈夫郑军的母亲）于2011年4月13日转款给王华的467500元的凭证。在一审中谢井香提交此证据的目的是为了证明她已经支付了购房款。但该份证据转账凭证时间出现在购房的一年以前，而且与三套房屋总价又不一致（谢井香一审中称自己在同一天在王华处共计买了三套房屋，价格分别是156,222元、81,675元、156,222元，共计394,119元。）。在二审上诉状中又提出涉案房屋是当场现金交易。先不说近40万现金交易的现实性，在二审中的陈述与一审自述及证人证言就已经出现了多个交易版本，自相矛盾，无法让合议庭确信，到底哪一个是真实的事实。综上，谢井香的陈述均是虚构的，违背诚信原则，是虚假的，与事实不符，进一步说明其与王华、安宏公司恶意串通的事实，目的是侵害魏文林的合法权益，阻却执行。三、关于谢井香提出的“未办理过户登记是因为开发商手续不齐全，其无过错”也不是事实。本案中，魏文林查封的是安宏公司名下的房屋，至于谢井香为说明其已取得房屋所有权而引用的《合同法》第133条是对法律的误解，133条只适用动产所有权变动规则，并不适用于不动产。而其引用的《物权法》第十五条的条款阐述的只是合同效力的问题，并不涉及《物权法》第九条、第十四条不动产物权的设立及变动原则。退一步讲，王华与安宏公司之间，王华与谢井香之间的合同即便是成立的生效的，取得的也只是合同之债，并非房屋所有权。综上所述，法院对于本案涉案房屋的查封是合法有效的，一审认定事实清楚，适用法律正确，根据《民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，请求二审法院依法驳回上诉，维持原审判决。一审判决以最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定第29条规定驳回谢井香的诉讼请求，其中明确指出所使用的是第2项即所购商品房用于居住买受人名下无其他居住房屋本案中谢井香从王华处购买，包括涉案房屋在内的三套房屋系投资，并非是居住，谢井香配偶有其他居住房屋，故谢井香对涉案房屋不享有能够排出强制执行的权利。谢井香上诉状没有针对这一段提出抗辩，我们认为原审判决是正确的。二审中，安宏公司未答辩。谢井香向一审法院起诉请求：1、要求立即停止对位于哈尔滨市呼兰区宏信广场小区7号楼1单元702室房产的强制执行，并解除该房屋查封；2、要求被告承担一切诉讼费用。一审法院认定事实：2011年11月22日，安宏公司与王华签订商品房买卖合同（合同编号：12HL002700207），后将购房人王华涂改为谢井香，安宏公司在涂改处加盖了公章。该商品房买卖合同的尾页买受人处由谢井香签名并捺印。同日，安宏公司出具黑龙江省单位往来资金结算票据一份，金额为81,675元，交款单位（交款人）一栏处由王华涂改为谢井香，并加盖安宏公司财务专用章。谢井香与郑军系夫妻关系。谢井香从王华处购买三套房屋，2011年4月13日谢井香通过郑军的母亲李彦毅向王华银行转账467，500元。2012年3月7日，谢井香与王华签订《房屋买卖合同》，谢井香以81，675元从王华处购买案涉房屋，王华于同日给谢井香出具81，675元收据。2013年2月28日，安宏公司为谢井香出具进户通知单，通知谢井香案涉房屋将于2013年3月5日办理进户手续。哈尔滨市道外区人民法院在审理魏文林与安宏公司纠纷一案中，于2014年7月2日作出（2013）外民二初字第709-1号民事裁定书，于2014年7月18日查封了安宏公司坐落于哈尔滨市××开发区××大街××单元××、××、××号，2单元702号，3单元701、703号，4单元701号房产。谢井香对原审法院执行提出案外人异议，原审法院于2019年10月22日作出（2019）黑0104执异228号民事裁定书，裁定驳回谢井香的异议申请。2019年9月26日，安宏公司出具情况说明，该说明主要内容为，案涉房屋系该公司抵债给王华，2012年3月7日王华将案涉房屋卖给谢井香，该公司于2013年给谢井香出具了进户通知，因该公司未竣工手续不完善，没水没电没暖气无法办理产权证，2019年3月份方可办理产权证。2020年7月24日，哈尔滨市呼兰区住房和城乡建设局出具关于哈尔滨市道外区人民法院查询宏信广场加层平改坡7号楼1单元701室及7号楼3单元703室在联机备案系统内合同信息的情况说明，该说明主要内容为，经联机备案系统查询，坐落于呼兰××开发区××大街××北××单元××号，买受人王华，备案日期2012年8月8日，建筑面积87．26平方米；坐落于呼兰××开发区××大街××北××单元××号，买受人王华，备案日期2012年8月8日，建筑面积80．51平方米。谢井香自认向王华购买房屋系用于投资，谢井香居住于配偶郑军名下的房屋，郑军名下有房屋权属登记。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，谢井香从王华处购买包括案涉房屋在内的三套房屋，系用于投资，并非用于居住，且谢井香的配偶郑军名下有其他用于居住的房屋，故谢井香对案涉房屋不享有能够排除强制执行的权利，对谢井香的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：驳回谢井香的诉讼请求。案件受理费100元，谢井香已预付，由谢井香负担。本院二审期间，各方当事人未提交了新的证据。本院审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，结合各方当事人的诉讼及答辩意见，本案的争议焦点是：谢井香对讼争房屋是否享有能够排除强制执行的权利。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，本案应重点审查谢井香在法院查封案涉房产之前是否已经与安宏公司签订合法有效的买卖合同，谢井香所购房屋是否用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，谢井香支付的价款是否超过了总价款的百分之五十。关于双方签订的合同是否真实有效的问题。案涉房屋系安宏公司开发建设并抵债给王华,并在房产管理部门办理了“网签”备案，备案登记的买受人为王华。2011年11月22日，安宏公司与王华签订商品房买卖合同，后将购房人王华涂改为谢井香，安宏公司在涂改处加盖了公章。该商品房买卖合同的尾页买受人处由谢井香签名并捺印。同日，安宏公司出具黑龙江省单位往来资金结算票据一份，金额为81,675元，交款单位（交款人）一栏处由王华涂改为谢井香，并加盖安宏公司财务专用章。2012年3月7日，王华与谢井香签订案涉房屋买卖合同。谢井香与安宏公司之间签订合同时间存在“倒签”，在形式上存在瑕疵，谢井香、安宏公司对此亦未作出合理解释。关于案涉房屋是否用于居住且无其他用于居住房屋的问题。谢井香从王华处购买包括案涉房屋在内的三套房屋，其本人自述系用于投资，并非用于居住，且谢井香的配偶郑军名下有其他用于居住的房屋。关于崔某华支付的房款是否超过了总价百分之五十的问题。谢井香在法庭陈述其以转账的方式缴纳的购房款，但其给王华转账的金额与房屋的总价款不相符，且转账的时间在签订房屋买卖合同之前，双方的这种转款方式不符合交易习惯。并且该款项亦是转入他人账户中，而非实际向安宏公司交付，基于以上情形，谢井香的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，一审法院据此认定谢井香对讼争房屋不享有能够排除强制执行的权利正确。综上所述，谢井香的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚、法律适用正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人谢井香负担。本判决为终审判决。审判长 李庆军审判员宋冠瑶审判员张天翼()二〇二〇年十二月二十九日法官助理霍誉佩书记员赵春莹