江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终11521号上诉人（原审被告）：张琪林，男，1965年9月10日生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：卞勇，男，1965年1月11日生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人张琪林因与被上诉人卞勇房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2020）苏0115民初5523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员张卓慧独任审理，于2020年12月24日公开开庭审理了本案，上诉人张琪林，被上诉人卞勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张琪林上诉请求：撤销一审判决，改判驳回卞勇的一审全部诉讼请求。事实及理由：一、租期内卞勇主动沟通房屋到期涨价事宜，当时口头约定涨到12元/平方米。到12月份卞勇再次主动沟通，提出涨至15元/平方米，张琪林当场拒绝。经协商张琪林已暂付1月房租。二、疫情期间因政府封城封村，不让开工搬厂，属于不可抗力。三、3月1日起搬厂时，受到房主卞勇阻扰锁门，经社区主任协调后才继续搬家。四、搬家情况说明第7条是后添的，水费是打井卖水，属违法行为，不应支付。要求卞勇开具租赁发票、收取水费应该退还。卞勇答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。合同约定每月定额收取水费300元，是由于水压不足用泵增压产生费用，不存在张琪林所述用井水的问题。双方搬家情况说明是复写的一式两份，双方各执一份。协议约定的租金是无税价。卞勇向一审法院起诉请求：1、张琪林给付20000元（房屋租金23833元、水费192元，合计24025元，免除4025元）；2、张琪林承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2017年1月11日，卞勇与张琪林签订一份厂房租赁协议，该协议载明：“甲方：卞勇（出租方）……乙方：张琪林（承租方）……甲乙双方经协商，就甲方将江宁陆郎西山头厂房租赁给乙方事宜达成如下协议：1、甲方将厂区内东北面第一大幢厂房约1200平方及此厂房后面第二大幢厂房东面一半约600平方，西面一半中8间，约400平方，总计约2200平方，临街三层办公楼的一楼从楼梯算起第二间，第三间，第四间，二层4间，计7间，后楼一层全部5间，总共12间，外加洗澡间一间约20平方，建筑面积约500平方，总面积约2700平方租赁给乙方。2、全年租金286000元整（无税价）……3、付租金的方法为先付后租，每半年付一次，每一付款周期提前一个月。逾期按年息20%支付利息。……7、租赁期为三年，即2017年1月15日至2020年1月14日，三年中甲方租金不递增，乙方不得退租，否则未到期限租金不退……”此后，张琪林实际承租了上述合同中涉及的房屋，并支付卞勇款项。2020年1月14日，双方又签订一份厂房租赁补充协议，该协议约定：“甲方：卞勇，乙方：张琪林。甲、乙双方经协商，在2017年1月11日双方签订厂房租赁协议内容原则基本不变的情况下，做如下调整：1、租赁期延长半年。即2020年1月15日至2020年7月14日。2、租金为﹝（2700㎡+40㎡（后增加）﹞×12元/㎡/月×6个月等于197280元（壹拾玖万柒仟贰佰捌拾元整）。提前搬家，按月计算，退房租。例如，2020年6月1日搬家完毕，交接，只退一个月房租。6月15日至7月14日为一个月，以此类推。不得超过2020年7月14日延长的租赁期到期日。4、租金2020年1月20日前一次性付清197280元（无税价）。5、生产过程废弃物垃圾需清运走，改动厂房地面、墙面等恢复原样。6、隔壁邻居......乙方要付清。”该补充协议下方另备注：“（如果遇期每平方按15元每月算后面遇期房租。）（2020年3月14日前停产处理，按原租金不涨。且后增加上述40㎡不算房租）”后张琪林又支付卞勇部分款项。2020年3月11日，张琪林搬离承租的房屋。同日，卞勇与张琪林签订一份2020年3月11日张琪林搬家结束情况说明，该情况说明载明：“1、2020年3月11日张琪林承租卞勇厂房、办公室搬家完毕，现移交给卞勇。2、2020年2月15日至3月14日水费300未付。3、2020年1月11日至3月3日共计用电296°，3月3日至3月11日共计用电60°，二期合计用电296+60=356°，应付电费356°×1.1=392元。4、应付水费300+应付电费392=692元。5、3月3日卞勇预收张琪林500电费。6、692-500=192，张琪林还应付卞勇192元。7、张琪林欠卞勇2020年2月15日至3月14日一个月房租23833元未付。”情况说明签订后，张琪林未支付卞勇款项。2020年4月，卞勇诉至一审法院，要求张琪林给付房屋租金。一审审理中，卞勇陈述：其出租的厂房等房屋系建设在集体土地上，没有规划许可、产权证等手续；考虑疫情原因，其同意免除张琪林部分款项，现要求张琪林支付20000元。因双方意见分歧，致调解未成。上述事实，有厂房租赁协议、厂房租赁协议补充协议、情况说明及当事人的陈述等证据证实。一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，卞勇出租的房屋所占用土地性质系集体土地，且其上所建房屋并未取得建设规划许可证及房产证，故卞勇与张琪林签订的厂房租赁协议及其补充协议应属无效。张琪林实际占有使用了卞勇出租的房屋，应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。张琪林在搬离承租房屋时已与卞勇以签订情况说明的方式进行了结算，确认尚欠卞勇“房租”23833元、水费192元，合计24025元。张琪林应按结算结果支付卞勇相应款项。现卞勇考虑疫情原因，主动免除张琪林部分给付义务，调整要求张琪林支付20000元，不违反法律规定，一审法院予以确认。故对卞勇要求张琪林给付20000元的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款、第五条第一款之规定，判决：张琪林于判决发生法律效力之日起10日内给付卞勇房屋占用使用费、水费合计20000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费200元，由张琪林负担。双方对一审法院查明的事实均无异议，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，双方均未提交新证据。本院认为，本案二审争议焦点为，张琪林是否应支付卞勇租金、水电费。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。双方合同虽无效，但张琪林占有使用案涉房屋，双方在2020年3月11日签订了搬家结束情况说明，其中已明确记载张琪林欠付卞勇的房租、水费金额，张琪林也已签字，双方已对欠费情况达成一致，张琪林应该按照该说明记载，向卞勇支付相关费用。一审中，卞勇已考虑疫情原因，主动免去部分费用，其主张张琪林应支付的20000元并不超出欠付金额，一审法院对卞勇的诉讼请求予以支持，符合法律规定，并无不当。张琪林上诉主张卞勇打井卖水，说明条款为后添，并无证据证实，本院不予采信。其开票及退款的上诉主张在一审中并未提出反诉，本院不予理涉。综上所述，张琪林的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人张琪林负担。本判决为终审判决。审判员  张卓慧二〇二〇年十二月二十八日法官助理王笑得书记员戴苗