西藏自治区高级人民法院   民事判决书   （2020）藏民终96号   上诉人（一审被告）：西藏兴龙商贸有限公司，住所地西藏自治区拉萨市纳金乡加荣社区琅赛路，统一社会信用代码：9154010032135108XY。   法定代表人：罗布次仁，该公司董事长。   委托诉讼代理人：董艳伟，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。   被上诉人（一审原告）：西藏拉萨市城关区纳金乡加荣社区居民委员会，住所地拉萨市城关区琅赛花园**，组织机构代码：54540102ME2446103X。   负责人：边巴穷达，西藏拉萨市城关区纳金乡加荣社区居民委员会主任。   委托诉讼代理人：王彦木，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：白玛拉珍，泰和泰（拉萨）律师事务所实习律师。   原审被告：彭单，男，1962年1月10日出生，汉族，现住拉萨市。   上诉人西藏兴龙商贸有限公司（以下简称兴龙公司）因与被上诉人西藏拉萨市城关区纳金乡加荣社区居民委员会（以下简称加荣居委会）、原审被告彭单房屋租赁合同纠纷一案，兴龙公司不服西藏自治区拉萨市中级人民法院（2020）藏01民初24号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人兴龙公司委托诉讼代理人董艳伟，被上诉人加荣居委会的负责人边巴穷达、委托诉讼代理人王彦木到庭参加诉讼。原审被告彭单经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   兴龙公司上诉请求：1.请求撤销西藏自治区拉萨市中级人民法院（2020）藏01民初24号民事判决第一项、第二项，改判上诉人不承担租金975万元和50万元违约金。2.本案的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：2015年7月3日，上诉人与被上诉人加荣居委会签订《加荣农贸市场租赁合同》。2020年3月初被上诉人起诉上诉人要求支付租金975万元，违约金100万元，滞纳金143万元和不予退还1/2保证金50万元。上诉人认为一审法院查明事实不清。首先，被上诉人不具有对外租赁房屋的权利，涉案租赁房屋加荣农贸市场系违法建筑，既没有产权证，也没有建设用地许可证。被上诉人不具有对外出租房屋的权利。被上诉人仅凭一份租赁合同不能证明其对涉案房屋具有所有权。其次，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，被上诉人将房屋交付上诉人使用、收益、上诉人交付租金的合同，被上诉人作为出租人其基本义务不仅是将房屋交付给上诉人，还应在租赁期间保持租赁物符合约定用途，因被上诉人没有房屋产权证，导致上诉人所使用的房屋无法办理《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，严重影响上诉人正常的装修、使用、收益的权利。上诉人通过律师函、请示、申请的形式多次告知被上诉人办理相关手续，被上诉人至今未办理手续致使上诉人多次装饰装修无法实施。最后，一审法院引用上诉人与被上诉人签订的《加荣农贸市场租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系适用法律错误。被上诉人的房屋系违建、在一审中未能出示任何产权证书、甚至连基本的建设规划许可证都没有。因此一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实的基础上依法改判。   一审法院认定事实如下：2015年7月3日，加荣居委会与兴龙公司就加荣农贸市场租赁事宜达成《加荣农贸市场租赁合同》，合同约定：“房屋租赁自2015年10月1日至2032年10月1日，共17年204个月。租金标准及支付方式（租赁第一年、第二年、第三年200万元每年，第四年、第五年、第六年300万元每年，第七年、第八年、第九年400万元每年，第十年、第十一年、第十二年500万元每年，第十三年、第十四年、第十五年600万元每年，第十六年、第十七年400万元每年，保证金50万元，待合同期满或特殊情况导致合同结束退租后7日内返还保证金）。”并于2016年6月6日达成《加荣农贸市场租赁合同的补充协议》，协议约定：“租赁期限为20年共计240个月，租期自2015年10月1日至2035年10月1日；2015年7月至9月为装修期，免租金。2015年10月至12月承租人（兴龙公司）向出租人（加荣居委会）交付25万元租金。2016年1月至10月交付150万元。2016年10月至2017年10月交付200万元。2017年10月至2018年10月交付200万元。2018年10月至2019年10月交付300万元。2019年10月至2020年10月交付300万元……第二笔租金开始乙方都需在每年的1月15日内交付给甲方，每延迟一日甲方有权收取该年租金的每天千分之三的滞纳金，延迟超过15日，甲方有权终止合同，同时也有权在不退还保证金的前提下收取100万违约金。”。合同签订后，兴龙公司交纳了50万元保证金及200万元的租金。2018年1月30日，彭单代表兴龙公司向加荣居委会出具承诺书，载明：“我叫彭单代表兴龙商贸有限公司承诺在2018年2月10日将公司所欠租金一部分伍拾万元交付加荣居委会”。2018年3月27日，彭单代表兴龙公司出具保证书，载明：“我叫彭单代表兴龙商贸有限公司保证我公司所欠加荣居委会租金在本年六月底付清”，兴龙公司并未按约定在2018年6月底向加荣居委会支付拖欠的租金。截止目前，兴龙公司共计欠付租金975万元。兴龙公司在庭审中追认彭单出具承诺书及保证书的行为系代表公司履行职务的行为。   一审法院认为，加荣居委会与兴龙公司签订的《加荣农贸市场租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。双方均应按照合同约定和诚实信用原则行使权利、履行义务。根据庭审查明的事实及双方当事人的陈述，归纳本案的争议焦点为：一、加荣居委会主张的租金975万元能否支持的问题；二、加荣居委会与兴龙公司、彭单是否存在违约行为，加荣居委会主张的违约金100万元及滞纳金143万元能否得到支持的问题；三、保证金50万元是否不予退还的问题；四、彭单是否应当承担连带保证责任的问题。具体评析如下：一、加荣居委会主张的租金975万元是否能够得到支持的问题。加荣居委会主张兴龙公司未按照合同约定支付租金共计975万元，对此兴龙公司并未提出异议，一审法院认为，双方签订案涉租赁合同后，加荣居委会按照合同约定向兴龙公司履行了交付租赁物的义务，但兴龙公司未按照合同约定履行支付租金的义务，兴龙公司理应按照合同向加荣居委会支付欠付的租金，经本院核实兴龙公司应付租金的具体金额为：2015年10月至12月应付租金25万元、2016年1月至10月应付租金150万元、2016年10月至2017年10月应付租金200万元、2017年10月至2018年10月应付租金200万元、2018年10月至2019年10月应付租金300万元、2019年10月至2020年10月应付租金300万元，共计1175万元，兴龙公司已向加荣居委会支付200万元，因此兴龙公司拖欠加荣居委会租金共计975万元，故一审法院对加荣居委会要求兴龙公司支付租金975万元的诉讼请求予以支持；二、加荣居委会与兴龙公司在本案中是否存在违约行为，加荣居委会主张的违约金100万元及滞纳金143万元能够得到支付的问题。加荣居委会主张兴龙公司未按合同约定支付租金，已构成违约，应当向加荣居委会支付违约金及滞纳金。兴龙公司则认为加荣居委会未按合同约定向兴龙公司交付消防手续及房屋手续，加荣居委会存在违约，故兴龙公司不应当承担违约责任。一审法院认为，本案中双方签订租赁合同后，兴龙公司经催讨后仍怠于履行支付拖欠房租的合同主要义务，构成违约，系主要过错方，应承担相应的违约责任。加荣居委会虽履行了交付房屋的主要合同义务，但庭审查明的事实及加荣居委会提交的证据，无法证明加荣居委会按照《补充协议》第六条约定向兴龙公司交付相关房屋手续，一审法院认为，加荣居委会未能按《补充协议》的约定履行交付相关房屋手续的义务，同样也存在违约情形。故一审法院综合双方均存在过错的事实，依据公平原则及诚实信用原则对于加荣居委会主张的违约金100万元，酌情支持50万元，超出部分一审法院不予支持。关于加荣居委会主张的滞纳金143万元，滞纳金是在行政管理中对行政相对人违反行政管理的规定而承担的行政责任形式，加荣居委会既请求兴龙公司支付滞纳金，又请求兴龙公司支付违约金，没有法律依据，并且属于重复要求赔偿。故一审法院对加荣居委会该项诉讼请求不予支持；三、关于加荣居委会主张的保证金50万元是否不予退还的问题，加荣居委会认为兴龙公司未按时支付租金已构成违约，兴龙公司支付的50万元保证金，加荣居委会不应当退还。兴龙公司则认为，合同未解除不存在退还租金的问题。一审法院认为，一般来说，租赁合同中保证金是在双方均履行完合同内容后退还，本案中双方签订的《加荣农贸市场租赁合同》第二条约定：“保证金50万元待合同期满或特殊情况导致的合同结束乙方退租合7个工作日内返还保证金”，且庭审中双方均提出不主张解除合同，并明确将继续履行案涉租赁合同，故对加荣居委会该项诉讼请求，一审法院不予支持；四、关于彭单是否应当承担连带保证责任的问题，加荣居委会认为，彭单向加荣居委会出具的承诺书及保证书，应当承担连带保证责任。一审法院认为，经庭审核实，在加荣居委会向兴龙公司催收租金的过程中，彭单向加荣居委会出具了承诺书及保证书，被告兴龙公司追认被告彭单出具承诺书及保证书系兴龙公司授权履行职务的行为，即兴龙公司对彭单的上述行为进行了追认，故彭单在本案中不承担连带保证责任。对加荣居委会的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，兴龙公司应当向加荣居委会支付欠付租金975万元及违约金50万元，对加荣居委会的诉讼请求一审法院予以部分支持，超出部分，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、兴龙公司于判决生效之日十五日内向加荣居委会支付拖欠租金975万元；二、兴龙公司于判决生效之日十五日内向加荣居委会支付违约金50万元；三、彭单在本案中不承担向加荣居委会支付拖欠租金及违约金的责任；四、驳回加荣居委会的其他诉讼请求。   二审中，双方当事人均未提供新证据。   二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。   本院认为，本案的争议焦点为：案涉《加荣农贸市场租赁合同》是否有效的问题。   本院认为，首先，案涉房屋虽未取得房屋所有权证，但已经取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证及建设工程规划许可证，并通过消防验收，该房屋并非违法建筑。其次，兴龙公司在二审庭审中亦认可案涉房屋并非违法建筑，且认可其与加荣居委会签订的《加荣农贸市场租赁合同》为有效合同。因此，一审法院认定加荣居委会与兴龙公司签订的《加荣农贸市场租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效并无不当。加荣居委会已按照约定将房屋交付给兴龙公司，兴龙公司应当按照约定支付租金。故，兴龙公司的该项上诉理由不能成立。   对于兴龙公司称因案涉房屋未取得房屋所有权证，导致兴龙公司所使用的房屋无法办理《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，严重影响兴龙公司正常的装修、使用、收益权利的问题。本院认为，首先，根据西藏自治区拉萨市××队于2015年8月28日作出的《建设工程消防验收意见书》(拉公消验字【2015】第0053号)，可以证明案涉房屋通过消防验收为合格。其次，2016年6月6日兴龙公司与加荣居委会签订的《加荣农贸市场租赁合同的补充协议》第6条约定：“甲方于2015年9月份正式将消防手续交付乙方，其余房屋手续正在办理中，待办理完成后交付乙方。”由该约定可以看出，双方当事人确定了移交消防手续的日期为2015年9月，但是对于后续消防设施的检测或者因改扩建而进行重新申请验收的问题未做约定。兴龙公司未提供相应的证据证明后续消防检测及申请验收由加荣居委会负责，亦未举证证明案涉房屋不符合合同约定用途的事实，应承担举证不能的不利后果。最后，对于兴龙公司二审中称因案涉房屋未取得房屋所有权证造成其相应损失的问题，因兴龙公司在一审中就此未提出反诉，建议另行解决。   综上所述，上诉人西藏兴龙商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费83,300.00元，由上诉人西藏兴龙商贸有限公司负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   白玛旺姆   审  判  员   向 海 菊   审  判  员   洛桑尼玛   二〇二〇年十二月二十四日   法 官 助 理   色吉白姆   书  记  员   尼玛卓玛