沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初14217号原告：高浚伟，男，1973年2月2日出生，满族，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：闫淑杰，辽宁鑫利律师事务所律师。委托诉讼代理人：周信，辽宁鑫利律师事务所律师。被告：王淑星，女，1991年12月10日出生，满族，住址辽宁省西丰县。委托诉讼代理人：赵申，辽宁弘立律师事务所律师。委托诉讼代理人：王德辉，辽宁弘立律师事务所律师。被告：李树敏，女，1987年7月4日出生，汉族，住址黑龙江省绥化市北林区。原告高浚伟与被告王淑星、李树敏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高浚伟的委托诉讼代理人闫淑杰、周信，被告王淑星的委托诉讼代理人赵申，被告李树敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高浚伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告王淑星依法支付原告2019年5月1日至2020年8月30日的租金42500元；2、判令被告王淑星向原告支付违约金9450元；3、判令被告李树敏承担连带责任；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月25日，被告王淑星租赁原告房屋一处，位于沈阳市沈河区。原告与王淑星签署《房屋出租协议》，协议约定租赁期限自2018年5月1日至2024年4月30日止，计六年度。该房屋年租金31500元，租金按年结算，乙方需在每年合同到期日前支付给甲方下一年的房租。协议第八条第4款约定，不按时交付租金，甲方每日向乙方加收100元滞纳金。李树敏自愿为合同履行承担连带责任。截止今日，王淑星一直未向原告支付2019年5月1日至2020年8月份的租金，原告多次与被告协商未果，诉至法院。被告王淑星辩称，1、关于租金，被告是冲动投资、冲动消费，被告20多岁，以相关经验，对于兑店根本没有经营的经历，兑店后一直在亏损、赔钱状态，如果该店盈利的话不可能两年兑了二次，所以被告在2019年2、3月间已经无法实现合同目的，并在5月前将该店兑给案外人，至2019年4月原告就不再使用该房屋，已告知原告收回该房屋，且在2019年5月前告知原告不应再承担2019年5月1日之后的租金（未使用），根据合同法的规定，原告作为房主，有义务采取必要措施减少损失的发生。2019年5月之前原告已得知被告兑店，且被告不再承租该房屋，一楼承兑者已正在装修，可以预知该二楼不可能被被告或一楼承兑者使用，就应当知道合同目的不能实现，按照合同法的规定应采取必要措施，如重新出租，减少损失的发生，现原告怠于履行该义务，反而采取“钓鱼”行为，在该房屋闲置一年多时间后，向未使用该房屋的被告主张15个月的房租，明显违反诚实信用等基本原则，对于该损失的产生原告存在过错，无权向被告主张。2、关于违约责任，合同并未约定提前解除合同的违约责任，被告已履行了该合同的附属义务，已提前告知原告被告不再使用该房屋，因此被告没有违约行为，不应当承担违约责任。3、关于房屋押金的问题，合同约定原告收取了被告20000元的押金，被告已支付，现被告要求原告返还20000元押金。4、关于本案的实质，原告是想通过不劳而获类似敲诈取得部分不当利益，本案房屋是二楼，63平方米，基本没有经营的价值，按一般住宅的租金，月租金也就是1500元，一年也就是18000元，而被告兑店时因为年少无知，跟原告约定的租金每个月为2625元，年租金31500元，远远高于市场价值，在实际经营时，二楼基本不使用，未产生任何价值，在再次承兑时，承兑者具有经营经验，认为该二楼没有经营价值，不接收该房屋，因此原告在明知自己房屋不具备经营价值，按市场价格不可能再取得2625元的月租金时，有可能只能取得每个月1500元的租金，就产生了恶意“钓鱼”的行为，在房屋闲置18个月后，在向被告主张18个月的租金，其行为类似于敲诈。被告李树敏辩称，我原来是开饭店的，王淑星在大概在2018年3、4月份的时候承兑了我的饭店，我开的饭店是有三个房主，原告是其中一个房主，原告所在房屋的楼层在二楼，王淑星兑我饭店的时候，我把三个房主都约来了，王淑星和三个房主重新签订合同，一楼的两个房主的协议有些改动，二楼的房主也就是原告比较特殊，原告的房屋实际上就是二室一厅60多平方米的住宅，房屋租金每年30000多，承租原告房屋需要交20000元的房屋押金，我将店兑给王淑星的时候三个房主同时对房屋租金和押金都上涨了，房屋押金是租赁押金，原告跟我说房屋有装修，不能动，我在转兑给王淑星的时候也没有对房屋的装修进行更改，我将房屋兑给王淑星的时候，原告要对房屋租金涨价，由于我开店也没挣多少钱，我当时急于兑店，就也帮着王淑星和房主谈租金的事，这时房主让我在原告和王淑星的协议上签上承担连带责任，签完协议王淑星就正常经营，我也没有过问，直到2019年我接到法院的一通电话后，我给原告打电话，询问详情，我问原告为什么把我也告了，原告说我签承担连带责任了，原告说王淑星又开饭店了，不租我二楼了，房屋钥匙也没给原告。后我询问王淑星是什么原因没交钥匙，王淑星说自己生病了，没及时将钥匙交给原告，可以给原告200元开锁。我和原告的对话，原告说王淑星租房屋后房屋的后烟道都在那立着呢，我有和原告电话的录音。2019年11月份我在电话中问原告，王淑星什么时间告诉不租你房屋的，原告说2019年5月份。当时我们兑店确实有氛围，但是确实不挣钱，当时原告让我在协议上签承担连带责任，我和王淑星是转兑，不是合伙经营，原告让我在协议上签承担连带责任确实有胁迫。我认为王淑星不租房屋了，已经明确告知原告可以给200元开锁了，我认为合同20000元押金足以覆盖我们应该承担的违约责任。因为没有那么高的租金也没有那么高的押金。经审理查明，2018年1月25日，原告高浚伟作为甲方（出租方），被告王淑星作为乙方（承租方），签订《房屋出租协议》，约定甲方房屋坐落于沈阳市沈河区，面积63.98平方米，租赁期限自2018年5月1日至2024年4月30日，该房屋年租金为人民币31500元，租金按年结算，乙方需在每年合同到期日前支付给甲方下一年房租，自2020年5月1日-2022年4月30日，每两年租金上浮5%，年租金为33000元，以后年度逐额递增1500元，房屋保证金贰万元。该合同第八条因乙方责任终止协议的约定载明：“乙方有下列情形之一的，甲方有权终止协议并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。1、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用；2、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途；3、利用承租房进行违法活动；4、不按时交付租金，甲方每日向乙方加收100元滞纳金。”该合同手写内容：补充：本人自愿居中为双方合同的履行承担担保责任，如双方有违约，承担连带责任。被告李树敏在手写补充内容后签字。2018年4月30日，被告王淑星通过银行转账方式向原告交付2018年5月1日至2019年4月30日期间的房租31500元。2019年5月，被告王淑星与原告联系，表示不再租用原告房屋。但未将房屋及房屋钥匙交还原告。故原告起诉来院。上述事实，有双方当事人陈述、房屋出租协议、转账记录、录音等证据，经当庭质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原、被告之间签订的《房屋出租协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性与禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据房屋租赁合同的约定内容可以确认租赁期限自2018年5月1日至2024年4月30日，租金按年结算，乙方需在每年合同到期日前支付给甲方下一年房租。后被告王淑星在无正当理由的情况下，于2019年5月对原告表示不再租用房屋，应属违约，故应承担违约责任。但鉴于合同中没有关于承租方违约时需承担何种违约责任的约定，故对于原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。但由于被告王淑星未将房屋及房屋钥匙交还原告，导致原告房屋无法再行出租，故被告王淑星应赔偿原告因此受有的合理损失。而原告在知晓被告王淑星不租用房屋后，应采取合理手段接收房屋，对于未接收房屋导致损失的持续扩大，原告亦应承担一部分损失。本院根据本案实际情况，酌情确定在承担保证金责任外，被告王淑星参照房屋年租金31500元标准，赔偿原告六个月的租金损失，即应赔偿原告15750元。而被告李树敏在《房屋出租协议》上“本人自愿居中为双方合同的履行承担担保责任，如双方有违约，承担连带责任”的内容后签字确认，故原告主张要求被告李树敏承担连带责任，存在依据，对原告的相应诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告王淑星于本判决发生法律效力之日起15日内赔偿原告高浚伟房屋租金损失15750元；二、被告李树敏对于上述第一项承担连带责任；三、驳回原告高浚伟的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1098元，由原告高浚伟负担904元，被告王淑星、李树敏负担194元；公告费260元，由被告王淑星、李树敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  皮晓赛人民陪审员  沙 凯人民陪审员  张宗瑞二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  刘 娇