广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1170号上诉人（原审原告）：唐小鸣，女，********日出生，汉族，住广东省阳山县****************，公民身份号码441************546。委托诉讼代理人：郭昊昶，广东穗南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山红潮投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区********，统一社会信用代码914************284。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：沈庆佳，广东东成律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄昊，广东东成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州品耀企业管理咨询有限公司，住所地广东省广州市海珠区**************，统一社会信用代码********。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：郑晖，公司员工。委托诉讼代理人：李文珊，公司员工上诉人唐小鸣与被上诉人佛山红潮投资有限公司（以下简称红潮公司）、广州品耀企业管理咨询有限公司（以下简称品耀公司）因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初17867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人唐小鸣上诉请求：1.撤销一审判决第1、2、3项，依法改判唐小鸣与红潮公司签订的《物业使用权益转让合同》无效；红潮公司返还购房款435367元，并按年利率4.35%向支付利息（其中225367元的利息从2017年11月15日起计算至全部返还之日，21万元的利息从2018年3月6日起计算至全部返还之日）；2.判令品耀公司返还购房款2万元，并从2017年9月19日起至全部返还之日止按同期银行贷款利率支付利息，红潮公司对品耀公司的全部欠款承担连带偿还责任；3.一、二审诉讼费由红潮公司、品耀公司负担。事实和理由:一、本案名为租赁纠纷，实为买卖纠纷，属于典型的以租代售行为，从红潮公司的宣传资料、合同内容可以证实。二、一审法院回避了红潮公司对案涉房屋的出租权问题，房屋是洲村联社自建，产权属于洲村联社，一审法院不追加洲村联社参加诉讼，直接认定合同部分有效，属于认定事实不清。三、虽然红潮公司出示租赁合同，但合同并未实际履行，红潮公司与洲村联社的土地租赁合同本就存在纠纷，案涉合同应为无效合同。四、品耀公司从未提供中介服务，双方未签订居间合同，相关的2万元实际是房款或租金，只是以品耀公司的名义收取。五、即使案涉合同是租赁合同，是部分有效，红潮公司除了退还一审法院所判租金外，在签订合同到实际交付房屋期间的租金也应退还给唐小鸣。另外，退款利息应从红潮公司收到款项之日起计算。红潮公司辩称，红潮公司通过公开竞租的方式取得案涉土地，土地属于集体流转土地的性质，租赁期限至2055年，红潮公司对土地合法报建、验收并取得不动产权证。根据合同约定，红潮公司在2055年前均有权管理及租赁案涉物业，唐小鸣已实际占用并使用案涉物业，其诉请没有事实和法律依据，请求驳回。品耀公司辩称，请求支持居间合同有效，唐小鸣使用超过一年才提起诉讼，无论合同是否有效及履行，品耀公司已提供了有效的居间服务。唐小鸣向一审法院提出诉讼请求：1.确认唐小鸣与红潮公司签订的《物业使用权益转让合同》无效；2.红潮公司返还唐小鸣购房款435367元，并按年利率4.35%向唐小鸣支付利息（其中225367元的利息从2017年11月15日起计算至全部返还之日，21万元的利息从2018年3月6日起计算至全部返还之日）；3.品耀公司返还唐小鸣购房款2万元，并从2017年9月19日起至全部返还之日止按年利率4.35%向唐小鸣支付利息；4.红潮公司对品耀公司的全部欠款承担连带偿还责任；5.红潮公司、品耀公司承担本案诉讼费。一审法院查明：2012年11月26日，红潮公司（乙方）与佛山市南海区*****股份合作经济联合社（甲方）签订《里水镇洲村“农场”土地使用权租赁合同书》，约定甲方将位于佛山市南海区*****旧工业区土名为“农场”面积约40537.5平方米的土地使用权出租给乙方使用，甲方出租土地性质为集体建设商业用地，用于建设集酒店、写字楼、商场、停车场于一体的综合性商业项目，出租期限从2012年11月26日起至2055年11月25日止等。红潮公司、品耀公司确认双方签订了中介服务合同。2017年9月19日，唐小鸣向品耀公司支付2万元，品耀公司出具收款收据确认收到唐小鸣支付的“3-3-1009团购优惠金”2万元。2017年11月20日，红潮公司（甲方）与唐小鸣（乙方）签订编号HCYR-2017-3-3-1009号《物业使用权益转让合同》，约定甲方将位于上述土地的********广场项目自编********单元的使用权益转让给乙方，物业建筑面积为40.83平方米；该物业土地使用权性质为集体商业用地，乙方受让的该物业只能作为酒店套间或办公用途；转让期限从本合同签订之日起至2055年11月20日，乙方应在2055年11月21日前将该物业归还给甲方；该物业使用权总转让款金额为435367元，乙方于2017年11月15日前交付225367元，余款21万元由乙方在2017年12月15日前申办银行贷款手续；甲方在2018年2月15日前将该物业交付给乙方等。唐小鸣已向红潮公司支付物业使用权转让款435367元。涉案物业已交付唐小鸣使用。另查明，永润广场于2016年7月13日经竣工验收备案，并已办理不动产权证书。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案物业所在永润广场已经竣工验收并取得了产权证书,但《物业使用权益转让合同》约定的使用权转让期限从2017年11月20日至2055年11月20日，即实际租赁期限为13880天，已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是合同双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。唐小鸣主张上述合同全部无效依据不足，一审法院不予支持。《物业使用权益转让合同》所约定的物业使用权转让款435367元应视为对整个实际租赁期限的对价，现一审法院认定《物业使用权益转让合同》超出二十年的部分无效，故红潮公司应向唐小鸣返还超出二十年部分的物业使用权转让款206234.73元[435367元÷13880天×（13880天-20年天数7305天）]，对唐小鸣超出部分主张，一审法院不予支持。关于唐小鸣的利息主张，结合本案实际情况，一审法院酌定利息从起诉之日即2019年7月30日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算，对唐小鸣超出部分主张，一审法院不予支持。唐小鸣主张品耀公司退还2万元及利息，因收款收据确认该2万元属于团购优惠金，且该2万元的支付时间早于合同签订时间，该2万元亦不包含在合同约定的价款中，故一审法院认定该2万元属于唐小鸣取得合同约定价格所支付的对价，唐小鸣主张退还该2万元及利息的请求缺乏依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认唐小鸣与红潮公司于2017年11月20日签订的编号HCYR-2017-3-3-1009号《物业使用权益转让合同》中约定的物业使用权转让期限超出二十年的部分无效；二、红潮公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款206234.73元，并支付以206234.73元为本金从2019年7月30日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算的利息予唐小鸣；三、驳回唐小鸣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4077.59元（唐小鸣已预交6509.52元），由唐小鸣负担1880.83元，红潮公司负担2196.76元并应于判决发生法律效力之日起十日内向支付予唐小鸣，一审法院不另收退。对唐小鸣多预交的受理费2431.93元，在判决发生法律效力后经其申请，一审法院予以退还。二审期间，各方均未向本院提交新的证据。经审查，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。另查明，鉴于广东省佛山市南海区为国务院确定的集体经营性建设用地入市制度的改革试点地区，本院于2020年4月15日向广东省佛山市自然资源局南海分局发函对该区集体建设用地使用权出租年限进行调查。广东省佛山市自然资源局南海分局于2020年5月25日复函称：广东省于2005年10月1日起印发实施了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（广东省人民政府令第100号,以下简称"100号令"）。100号令实施后，我区的农村集体建设用地流转年限基本都以该文件"集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限"的规定为参考。我区在集体经营性建设用地入市试点期间制定的集体建设用地使用权流转管理办法，关于流转年限的规定，也以100号令为准。本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为案涉合同的效力。唐小鸣上诉称本案实为买卖合同纠纷，案涉租赁合同并未履行，属于无效合同。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，而案涉《物业使用权益转让合同》虽然约定红潮公司将案涉物业的使用权益转让给唐小鸣，但明确约定转让期限是从合同签订之日起至2055年11月20日，唐小鸣应在2055年11月21日前将该物业归还给红潮公司，故案涉合同并非为取得所有权的买卖合同，而应属于由唐小鸣支付租金暂时取得案涉物业使用权的租赁合同，唐小鸣主张本案为买卖合同纠纷，缺乏法律依据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。案涉合同是双方的真实意思表示，除了租赁期限超过二十年的部分外，其余部分没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，且唐小鸣已向红潮公司支付物业使用权转让款435367元，红潮公司亦已将物业交付唐小鸣使用，故唐小鸣称案涉租赁合同并未履行，缺乏事实依据，本院不予支持。一审法院根据案涉合同的约定及履行情况，判令《物业使用权益转让合同》约定的物业使用权转让期限超出二十年的部分无效及红潮公司退还相应的转让款本金及利息，于法有据，本院予以维持。综上所述，唐小鸣的上诉主张理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13019.04元，由上诉人唐小鸣负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年十二月二十五日法官助理 彭振宇书 记 员 梁 理