陕西省渭南市华州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）陕0503执异49号 案外人：秦龙江，男，1988年4月20日生，汉族，身份证上地址为渭南市华州区瓜坡镇君沙村北沙****，现住西安市雁塔区城南翡翠**楼****。 申请执行人：李青云，女，1968年6月10日生，汉族，住渭南市华州区新华饭店家属楼。 被执行人：刘勇，男，1977年4月1日生，汉族，住渭南市华州区华州街道办文体东路**。。 本院在执行李青云与刘勇民间借贷纠纷一案过程中，案外人秦龙江于二O二O年十一月十七日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭于二O二O年十二月十四日组织听证进行了审查，案外人秦龙江、申请执行人李青云、被执行人刘勇均到庭参加了听证。现已审查终结。 案外人秦龙江称，其于2019年07月17日与被执行人签订了《买卖合同》，该买卖合同约定：其以人民币200000元的价格购买被执行人名下位于西安市未央区西安市经济技术开发区凤城九路海棠名城二期66幢1单元21层12108号房。合同签订后其已根据该买卖合同于2019年07月17日向被执行人支付购房定金及购房款共计70000元(注：现金18000.00元和转账52000.00元),2019年07月22日其向该涉案房屋开发商支付购房尾款120000元。2019年07月17日被执行人向其实际交付房屋。房屋实际交付后，其更换了房屋门锁，并已合法占有了该房屋。其和被执行人在买卖合同第10条约定，其代被执行人支付办理房产证、缴纳契税、大修税费等，在过户时从未付房款中扣除。上述费用具体如下：大修基金3607.60元、契税1551.22元、气卡29.60元、物业费3277元，共计:8465.42元，其已经全部代被执行人支付完毕。其在办理房屋过户手续时，才得知涉案房屋已被渭南市华州区法院查封。其认为，被执行人将房屋已出售给其，其已按照合同约定支付了定金及部分房款且已合法占有并实际使用涉案房屋，因渭南市华州区法院查封而双方未能继续完成过户登记的手续，并非其自身原因导致未能办理过户登记，其作为对涉案房屋有法律上利害关系的第三人，为涉案房屋的实际控制人以及利益的享有者。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。其符合上述法律文件中解除查封的相关规定。基于上述事实与理由，请求渭南市华州区人民法院依法解除对位于西安市未央区西安市经济技术开发区凤城九路海棠名城二期66幢1单元21层12108房屋的查封，以避免给其造成不必要的损失。其提供的证据为：1.买卖合同一份2.活期账户交易明细3.大修基金、完税证明4.收款收据等。 申请执行人李青云辩称，其认为应驳回案外人的异议请求。案外人和被执行人是在串通的情况下于2019年7月17日签订了《买卖合同》，买卖合同中涉及的房子是经其申请执行后，渭南市临渭区人民法院于2014年6月25日查封的，在此同时，人民法院已向被执行人发出了执行通知书，责令其在期限内履行法律文书指定的义务，案外人购买处于人民法院查封期限内的财物，明显存在与被执行人串通的嫌疑，双方合谋侵占该房产，侵害其合法权益，因此应认定该买卖合同为无效合同；该涉案房屋虽查封期限届满后，其未按规定申请续封，但依据《最高人民法院关于人民法院执行若干问题的规定》第26条规定：被执行人未按执行通知书指定的期间履行生效法律文书确定的义务，应当及时采取执行措施，在执行通知书指定的期限内，被执行人转移、隐匿、变卖、毁损财产的，应当立即采取执行措施。据此，该涉案房屋已受到人民法院发出的执行通知书所控制，属于不能任意处分的财产；华州区人民法院在2020年1月23日再次查封该房产时，该房仍登记在被执行人名下，被执行人和房管部门并未对人民法院的查封提出异议；从案外人提供的相关证据看，无法证实案外人与被执行人的买卖合同已经履行。根据双方签订的合同第二条约定：此定金必须与其余购房款同时存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋资金监管帐户进行资金监督，由银行自动划转卖方银行帐户。从现有证据无法证实该条款的实施情况。综上，其认为，案外人的异议请求不能成立，应予以驳回。 被执行人刘勇辩称，一、申请执行人李青云控告其借款30万元，这是虚构事实，根本不存在，其欲申请再审。二、其对案外人陈述事实情况全部认可，其没有异议。 本院审查查明，李青云诉刘勇民间借贷纠纷一案，渭南市临渭区人民法院于2012年10月8日作出了（2012）临民初字第00881号民事判决书，判决主文为：被告刘勇限本判决生效之日起十五日内归还原告李青云借款230000元及利息，利息自2010年3月19日起至清偿之日，按中国人民银行同期贷款利率计算。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4750元由被告刘勇承担。该判决生效后，李青云申请执行，渭南市临渭区人民法院于2014年6月25日对刘勇购买的位于安市未央区西安市经济技术开发区凤城九路-海棠名城二期-66幢1单元21层12108号房产采取查封措施，查封期限至2016年6月24日。 再查明，渭南市临渭区人民法院于2016年8月11日将该案移送渭南市华州区人民法院执行，渭南市华州区人民法院于2016年9月6日立案执行。在执行过程中查明被执行人刘勇因生意经营严重亏损，大量欠付外债，已无能力亦无财产可供执行，故于2016年9月25日终结该次执行程序。申请执行人李青云于2020年1月9日向渭南市华州区人民法院申请恢复执行，在恢复执行中，渭南市华州区人民法院于2020年1月23日对被执行人刘勇名下位于西安市未央区西安市经济技术开发区凤城九路海棠名城二期66幢1单元21层12108号房采取查封措施，查封期限为三年。 另查明，2019年7月17日，秦龙江（买方）与刘勇（卖方）签订了《买卖合同》一份，约定：买方以20万元购买卖方位于西安市未央区西安市经济技术开发区凤城九路北侧未央路西侧海棠名城二期66幢1单元21层12108号房屋，买方支付卖方定金7万元，由于卖方欠开发商尾款12万元，房产证还未办理，买方帮卖方向开发商支付尾款及办理房产证、缴纳契税大修税费等，后期买方帮卖方缴纳费用，都从房款中扣除；双方在签订协议当日完成该房屋交付包括但不限于钥匙、电卡、气卡等；买卖双方于2020年4月30日前办理过户手续。听证中，秦龙江提供了按合同约定向刘勇及开发商、税务部门等给付、缴纳费用的凭证如下：2019年7月17日，向刘勇转账5.2万元，同年7月22日取款12万元，同日中国工商银行股份有限公司出具借款人刘勇申请个人一手住房购置贷款12万元已结清的证明，2019年7月22日向西安市住房保障和房屋管理局转账3607元，向西安市国家税务局转账1551.22元，向海荣名城管理处支付天然气卡29.6元，物业费等3277元。证人秦军胜证明是在其介绍下秦龙江和刘勇签订了买卖合同及秦龙江给付刘勇7万元及代刘勇清偿开发商房屋尾款12万元。另刘勇认可秦龙江向其现金给付1.8万元。 再查明，涉案房屋系刘勇2010年8月按揭从西安市兴佛房地产开发有限公司处购买，购买时该房屋所有人为西安市兴佛房地产开发有限公司，西安市未央区人民法院于2018年1月31日查封了该房，查封时该房仍登记在西安市兴佛房地产开发有限公司名下，查封期限为2018年1月31日-2021年1月30日，2019年12月12日刘勇取得了该房的产权证书。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人在本院查封被执行人名下房产之前已与被执行人签订了房屋买卖合同，并按约定支付了相应价款，被执行人亦向其交接了房屋，且未办理过户登记属于不能归责于案外人自身原因，故其权利符合上述法律规定可以排除执行的情形。至于案外人要求的解除查封的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故本案中不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条、第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下： 中止对被执行人刘勇名下位于西安市经济技术开发区凤城九路66幢12108室房屋（不动产权证书号：陕[2019]西安市不动产权第0452908）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  田晓林 审判员  高 婷 审判员  张勇平 二〇二〇年十二月十五日 书记员  安昶兴