安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终10289号 上诉人（原审被告）：吴勇，男，1962年9月29日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 被上诉人（原审原告）：合肥招商章盛房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市包河区安徽路**招商雍华府小区**。 法定代表人：周义勇,执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：单明皓，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张今，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 上诉人吴勇因与被上诉人合肥招商章盛房地产开发有限公司（以下简称招商房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初9242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴勇上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判吴勇无需支付招商房产公司违约金220852元；本案一、二审诉讼费用由招商房产公司承担。事实和理由：1.案涉商品房买卖合同存在两个落款时间，违反了《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，属于欺诈合同。2.吴勇于2017年5月遇到招商房产公司销售员张涛涛，经过多次沟通交流,觉得招商房产公司开发的雍华府小区不错,张涛涛多次让吴勇参与销售宣传活动,并同时让吴勇交款取得折扣,吴勇看上雍华府洋房第21栋101室,并交定金11万元。21栋洋房出来按国家标价7折，21栋洋房总价为701万多,7折后500万左右,但等到21栋出房后价格却变成515万左右。后了解，是招商房产公司上级领导不同意按7折,只能按7.2折。先前销售部对折扣是有文字承诺,招商房产公司没有办法只好改动了21栋洋房101室的预售价。故吴勇认为招商房产公司缺乏诚信，后申请退还定金,招商房产公司不退，吴勇被迫无奈只好与招商房产公司签买了7栋501号房屋。3.一审法院开庭三次(举锤定言),先调解,调解不成后开庭，判决书记载一次,与事实不符。4.《商品房买卖合同》第二条约定,房产企业在未取得《商品房预售许可证》前,不得收取任何性质的费用。本案中，招商房产公司在没有取得预售证前收取了吴勇11万元。5.一审中招商房产公司并没有陈述其诉状中自述的房屋建筑面积96.53平方米系笔误，一审法官直接在判决书中载明招商房产公司多次澄清诉状中的房屋建筑面积96.53平方米系笔误,与事实不符。依据《商品房买卖合同》第五条第二款约定:面积误差比绝对值超过3%时,买受人有权退房并退利息。现招商房产公司提出的建筑面积与合同约定面积超过3%了,吴勇有权解除合同，招商房产公司应退还房款并支付利息，一审未予处理不当。 招商房产公司辩称，1.案涉商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不存在违反强行法律规定，合法有效，吴勇称案涉《商品房买卖合同》系强迫其签订没有事实依据。吴勇未按照合同约定履行办理按揭贷款手续，已构成付款逾期，至今已近两年之久，已构成严重违约，招商房产公司有权依据《商品房买卖合同补充协议》第5条之约定，行使合同解除权，并要求吴勇赔偿违约金。2.吴勇违约恶意明显，其明确表示系自身逾期还款导致贷款银行无法批准其购房贷款，并一再强调在后来可以办理按揭贷款的情况下，并未将该笔贷款用来支付案涉房屋的购房款，而另作投资他用，上述事实一审判决书中已经予以载明。吴勇的陈述已充分表明了其恶意违约的事实，理应按照合同约定承担违约金。3.案涉房屋的建筑面积为99.53平方米系客观事实。首先，民事诉讼证据规定第八条以及民事诉讼法解释第九十六条第1款规定，自认的事实与已经查明的事实不符的，人民法院不予确认。然而，案涉房屋购房合同、补充协议、网签备案确认单、明码标价确认书以及《房屋面积实测报告书》中均明确记载案涉房屋的建筑面积为99.53平方米。本案起诉状中误载的房屋面积与客观事实情况明显不符的情况下，不应适用自认规则。同时，本案的争议焦点吴勇无法按期办妥银行按揭贷款的原因，案涉房屋的建筑面积并非系本案的审查范围和待证事实，并不影响招商房产公司的诉求。此外，起诉中的误载并非招商房产公司的真实意思表示。诉状中的陈述为：“根据《买卖合同》及《补充协议》约定案涉房屋的建筑面积为......”可见，对于案涉房屋的建筑面积，招商房产公司的真实意思表示明显系参照合同约定。本案中，吴勇自始并未收房，并不存在主张房屋面积存在误差的事实基础，其也并未提供任何相反证据证明房屋存在面积误差，仅以起诉状中的误载内容作为其主张面积存在误差的依据，不仅缺乏事实和法律依据，更有悖于诚实信用原则。综上所述，一审判决认定事实正确，适用法律恰当，请二审法院予以维持。 招商房产公司向一审法院起诉请求：1.确认招商房产公司与吴勇签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》于2019年9月12日解除；2.吴勇承担违约金220852元(以该房屋总价款10%向招商房产公司支付)；3.吴勇协助招商房产公司办理《商品房买卖合同》备案的撤销手续；4.本案诉讼费由吴勇承担。 一审法院认定事实：2018年11月29日,合肥招商章盛房地产开发有限公司与吴勇签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》,约定由吴勇购买招商房产公司开发的合肥雍华府项目C7幢501号房屋,该房屋建筑面积99.53平方米,总房款2208520元。根据补充协议第五条约定,吴勇应当积极配合办理按揭贷款,并在接到贷款银行通知或招商房产公司通知后的7日内补齐相关资料,否则每逾一日,吴勇应按申请贷款总额万分之二向招商房产公司支付违约金,逾期达15日仍未办妥的,招商房产公司有权解除《商品房买卖合同》,吴勇应按该房屋总价款10%的标准向招商房产公司支付赔偿金。合同签订后,吴勇向招商房产公司交纳了购房款1108520元(含定金10000元)，但没有办妥银行按揭贷款手续,招商房产公司多次催告吴勇尽快配合办理银行按揭贷款手续未果。吴勇在庭审中自述其从平安银行已经贷款110万元，但是他不愿意购买案涉房屋，贷款已用于其他投资。 一审法院认为，合肥招商章盛房地产开发有限公司与吴勇于2018年11月29日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，该院予以确认。双方均应按合同约定履行各自义务。吴勇未按期办理按揭贷款手续,在庭审中吴勇自述其从平安银行已经贷款110万元，但是他不愿意购买案涉房屋，贷款已用于其他投资，故吴勇显然已构成违约，根据补充协议约定,招商房产公司有权解除合同,且吴勇应按该房屋总价款10%的标准向招商房产公司支付赔偿金，房屋总价款10%的金额为220852元，吴勇已付购房款1108520元包含定金10000元，但定金罚则与违约金不宜同时适用，本案中该院支持违约金，不再适用定金罚则。 合同解除后，招商房产公司应退还吴勇已付购房款1108520元，扣除吴勇应支付招商房产公司的赔偿金（违约金）220852元，招商房产公司还应向吴勇退还购房款887668元（为了避免诉累，本案对此一并处理）。招商房产公司要求法院确认合同已于2019年9月12日解除，但吴勇辩称并未收到解除通知的函件，该院对招商房产公司的该项诉请不予支持，但庭审中双方均同意解除案涉合同及补充协议，该院判决予以解除。合同解除后，吴勇应协助招商房产公司办理《商品房买卖合同》备案的撤销手续。 吴勇辩称案涉房屋建筑面积已经超过3%误差，招商房产公司诉状中也自述案涉房屋建筑面积是96.53平方米，故其有权退房并要求招商房产公司支付已付购房款的利息，该意见与房产面积实测报告书、备案确认单、明码标价书载明的事实不符，招商房产公司也多次澄清诉状中的房屋建筑面积96.53平方米系笔误，故对吴勇的上述辩解意见，该院不予采纳。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除合肥招商章盛房地产开发有限公司与吴勇于2018年11月29日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；二、吴勇于判决生效之日起三十日内协助合肥招商章盛房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》备案的撤销手续；三、合肥招商章盛房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内向吴勇退还购房款887668元；四、驳回合肥招商章盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4612元，由吴勇承担。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 二审另查明，案涉《商品房买卖合同》签订后，吴勇向招商房产公司交纳购房款1108520元，其中包含定金100000元。 本院认为，招商房产公司与吴勇签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。根据合同约定，吴勇除应当支付的首付款外，剩余房款应当办理按揭贷款，而吴勇在庭审中已经自认双方签订合同时因其自身个人征信问题导致银行不愿意配合为其办理按揭贷款，故案涉合同已无法履行，吴勇已构成违约，应承担违约责任。 关于违约金的问题，招商房产公司主张根据双方签订的补充协议第五条的约定，案涉合同解除吴勇应支付总房款10%的违约金，吴勇辩称该违约金过高。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的相关规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素。本案中，招商房产公司签订合同出售涉案房屋，并未发生实际损失，其主要损失应为可得利益损失。在本案买卖合同解除后，招商房产公司可再次出售涉案房屋，其可得利益不会受到较大损失；且招商房产公司也未提供切实有效证据证明因吴勇的违约行为给其造成的具体损失数额。故综合考虑双方合同履行情况、当事人过错程度及损失程度等综合因素，根据公平原则，本院酌定吴勇支付招商房产公司违约金10万元。合同解除后，招商房产公司应退还吴勇购房款1108520元，为免当事人讼累，在本案中一并处理，扣除吴勇应支付的违约金10万元，招商房产公司还应向吴勇退还购房款1008520元。 关于案涉房屋建筑面积问题。吴勇上诉主张案涉房屋建筑面积已经超过3%误差，因招商房产公司诉状中自述案涉房屋建筑面积是96.53平方米，故其有权退房并要求招商房产公司支付已付购房款的利息。对此本院认为，就本案现有证据来看，招商房产公司提供的房产面积实测报告书、网签备案确认单及明码标价确认书等证据均明确记载案涉房屋建筑面积为99.53平方米，且招商房产公司在一审庭审中也陈述诉状中的房屋建筑面积96.53平方米系笔误，故吴勇该节上诉主张依据不足，本院不予采信。吴勇上诉主张案涉房屋购房定金为11万元，但其并未提供证据证明。根据招商房产公司一审提供的收据、解除协议通知书等证据可以证明案涉购房定金为10万元，故本院确认案涉房屋购房定金为10万元。一审认定案涉房屋购房定金为1万元不当，本院予以纠正。另双方当事人对于一审判决第一、二项内容均不持异议，本院予以确认。 综上所述，吴勇的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初9242号民事判决第一、二项，即“解除合肥招商章盛房地产开发有限公司与吴勇于2018年11月29日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》”；“吴勇于本判决生效之日起三十日内协助合肥招商章盛房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》备案的撤销手续”； 二、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初9242号民事判决第四项； 三、变更安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初9242号民事判决第三项，即合肥招商章盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向吴勇退还购房款1008520元； 四、驳回合肥招商章盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费4612元，由合肥招商章盛房地产开发有限公司负担2524元，由吴勇负担2088元；二审案件受理费4612元，由合肥招商章盛房地产开发有限公司负担2524元，由吴勇负担2088元。 本判决为终审判决。 审判长 沈 严 审判员 余海兰 审判员 方玮韡 二〇二〇年十二月二十日 法官助理李颖 书记员朱籽玉 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。