湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11764号上诉人（原审被告）：苏艳玲，女，1968年4月23日出生，汉族，住武汉市洪山区。被上诉人（原审原告）：吴爱瑾，女，1973年10月20日出生，汉族，住武汉市江岸区。原审被告：陶希，女，1993年12月20日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：苏艳玲（陶希之母），住武汉市洪山区武丰村**。上诉人苏艳玲因与被上诉人吴爱瑾、原审被告陶希租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2020）鄂0106民初2934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。苏艳玲上诉请求：1.撤销一审判决，改判苏艳玲支付租金及物业管理费10万元，陶希不承担责任。驳回吴爱瑾要求支付违约金的请求。2.本案一审、二审诉讼费用由吴爱瑾承担。事实和理由：一、本案中签订《商铺租赁合同》的系苏艳玲和吴爱瑾，事实上该房屋也一直由苏艳玲（老花帝花卉店业主）经营使用，而陶希仅系该花店店员，只因为在所谓的《付款协议》上签名，一审判决就认定其为共同还款人，并判令陶希承担还款义务，显失公平，实属认定错误！二、苏艳玲所承租的商铺期系毛坯房，签订租赁合同后，苏艳玲投入时间、资金对该商铺进行了装修，仅装修就用时四个多月，改建了厕所，加建了楼梯、案楼，接通了水电等，现在吴爱瑾将上述商铺无偿收回，理应给予承租人苏艳玲补偿，而苏艳玲在一审中也主张过补偿，但判决书中却只字未提，对装修这一客观事实也未认定，因此判决结果也对苏艳玲及其不利。三、吴爱瑾多次锁门，有一星期，最长有二十天，严重影响到老花帝花卉店正常营业，造成苏艳玲无法进店维护鲜花植物，导致植物鲜花损坏，业务不能正常进行，给苏艳玲造成了极大损失！而上述损失，一审判决却未认定，实属事实认定不清。吴爱瑾辩称，其在苏艳玲装修租赁房屋时，给予了装修期，即对苏艳玲装修的补偿。苏艳玲经常延迟交房租，违约在先。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。吴爱瑾向一审法院起诉请求：1.判令苏艳玲、陶希立即向吴爱瑾支付拖欠的房屋租金和物业管理费180000元、违约金64800元，合计244800元；2.本案诉讼费用由苏艳玲、陶希负担。一审法院认定事实：吴爱瑾系位于武汉市武昌区临江大道98号武汉积玉桥万达广场（二期）12、13栋1-2层41室房屋所有权人。苏艳玲系武汉市武昌区老花帝花卉店业主。2013年2月27日，武汉市武昌区老花帝花卉店与吴爱瑾签订《商铺租赁合同》，承租武汉市武昌区临江大道98号武汉积玉桥万达广场（二期）12、13栋1-2层41室房屋用于经营，租赁期限3年。次日，苏艳玲向吴爱瑾交付了押金10000元及首月房租金25000元。上述合同履行期限届满后，苏艳玲于2016年3月30日再次与吴爱瑾签订《商铺租赁合同》，续租上述房屋，约定租赁期限为五年，自2016年4月20日至2021年4月19日；租金按月计算、按季支付、先付后用，2016年4月20日至2019年4月19日月租金为30000元，2019年4月20日至2021年4月19日每月租金再议；合同期内的物业管理费、水电费由苏艳玲支付；吴爱瑾未按约定时间交付案涉房屋或者苏艳玲不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，每逾期一日，应按违约年租金的0.1%的标准支付违约金。2019年7月22日，吴爱瑾与苏艳玲、陶希签订《付款协议》，载明：吴爱瑾与苏艳玲、陶希于2016年3月30日签订位于积玉桥万达广场12、13-41号《商铺租赁合同》；苏艳玲、陶希于2019年1月20日至2019年7月19日拖欠吴爱瑾6个月房屋租金及物业费，原合同租金为30000元/月，租金共计180000元，违约金64800元。经三方协商一致决定：吴爱瑾在合理的范围内适当的给予租金优惠，优惠后的租金为26000元/月，扣除前期苏艳玲、陶希已支付的租金7000元、押金10000元，苏艳玲、陶希应支付吴爱瑾租金共计139000元；如果苏艳玲、陶希于2019年10月20日前付款，吴爱瑾愿意将租金继续优惠至100000元，同时苏艳玲、陶希应支付拖欠物业费33000元；如果苏艳玲、陶希于2019年10月20日后付款，房租、违约金需按原合同条款计算、付款，且物业费需按原价支付；苏艳玲租用案涉房屋为其女儿陶希，陶希为共同还款人，陶希应于本协议签订的10日内迁出湖北凤舞楚卉文化传播有限公司工商注册地址。签订《付款协议》当日，苏艳玲将承租的武汉市武昌区临江大道98号武汉积玉桥万达广场（二期）12、13栋1-2层41室房屋交还吴爱瑾，《商铺租赁合同》即时解除。2019年10月23日，吴爱瑾向物业公司交纳了2016年4月1日至2018年12月31日期间的物业管理费33184.80元。现因苏艳玲、陶希未按上述协议约定向吴爱瑾支付相应款项，吴爱瑾因此诉至法院，要求判如所请。一审法院认为，吴爱瑾与苏艳玲于2016年3月30日签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，合法有效，该院予以确认；双方当事人均应按照约定全面履行各自义务。因苏艳玲拖欠房屋租金，违反了上述《商铺租赁合同》的约定，应当依约承担违约责任；吴爱瑾与苏艳玲、陶希因此协商解除租赁合同并签订《付款协议》，确认了相关违约事实及各项应付费用，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，合法有效，该院亦予确认。因苏艳玲、陶希未在2019年10月20日前向吴爱瑾清偿拖欠的房屋租金、违约金、物业管理费，按照《付款协议》的约定，苏艳玲、陶希不再享有吴爱瑾承诺的减免部分租金的权利，仍应按《商铺租赁合同》约定，向吴爱瑾支付拖欠的房租、物业管理费、违约金。按照《商铺租赁合同》和《付款协议》的约定，苏艳玲应向吴爱瑾支付房屋租金180000元、物业管理费33000元、违约金64800元，扣减双方在《付款协议》中确认的苏艳玲前期已支付的租金7000元及押金10000元后，苏艳玲应向吴爱瑾支付房屋租金和物业管理费196000元、违约金64800元。现吴爱瑾要求苏艳玲支付房屋租金和物业管理费180000元、违约金64800元的诉讼请求，符合《商铺租赁合同》和《付款协议》的约定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，该院予以支持。陶希在《付款协议》上签字确认其作为共同还款人，应视为陶希对苏艳玲应付租金、物业管理费及违约金所生之债的加入，系陶希对自己个人权利的处分，且不违反相关法律法规的规定，因此，《付款协议》对陶希具有法律约束力，故该院对吴爱瑾要求陶希共同承担本案清偿责任的诉讼请求予以支持。《商铺租赁合同》及《付款协议》均已明确约定了房屋租金标准，因此，该院对苏艳玲、陶希主张房屋租金应按市场价计算的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决：一、苏艳玲、陶希于判决生效之日起十日内向吴爱瑾支付租金和物业管理费180000元。二、苏艳玲、陶希于判决生效之日起十日内向吴爱瑾支付违约金64800元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4972元，已减半收取2486元，由苏艳玲、陶希负担。二审中，当事人没有提交证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，吴爱瑾与苏艳玲、陶希签订的《付款协议》系各方对履行《商铺租赁合同》所欠租金及违约责任的确认。该协议不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，各方均应依约履行义务。由于苏艳玲、陶希未按《付款协议》约定的期限支付租金及物业费，根据《付款协议》的约定，吴爱瑾有权依照《商铺租赁合同》向苏艳玲、陶希主张垫付的物业费、租金及违约金。因此，一审法院根据查明的事实，判决苏艳玲、陶希向吴爱瑾支付租金及物业管理费、违约金，符合法律规定及合同约定，本院予以维持。苏艳玲主张其承租房屋期间对房屋进行了装修、改建，房屋多次被锁造成其极大损失，吴爱瑾应予以补偿及赔偿。因苏艳玲在一审中未提出反诉，故该主张在本案中本院不予审查。苏艳玲还主张陶希不应承担付款义务。因陶希系完全民事行为能力人，独立享有诉讼权利，在其未提出上诉的情形下，苏艳玲作为当事人无权代他人行使诉讼权利，故该主张本院不予审查。综上所述，苏艳玲的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4972元，由苏艳玲负担。本判决为终审判决。审判员  胡铭俊二〇二〇年十二月二十八日法官助理庄敏书记员黄雪纯