广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终1410号 上诉人（原审原告）：梁有华,男,1985年10月14日出生,汉族,住广西藤县。 上诉人（原审被告）：贵港市东海房地产开发有限公司。住所地：贵港市金港大道南侧东海花园**#商住楼。统一社会信用代码：91450800723067209T。 法定代表人：温小燕，总经理。 委托诉讼代理人：李华福，北京市浩天信和（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘一橦，北京市浩天信和（南宁）律师事务所实习律师。 上诉人梁有华因与上诉人贵港市东海房地产开发有限公司（以下简称东海公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区藤县人民法院（2020）桂0422民初396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人梁有华上诉请求：1、依法改判藤县人民法院（2020）桂0422民初396号民事判决中第二项、第三项判决，请求改判被上诉人逾期交房时间至：五方责任主体勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合同；通过所属建筑物的建设工程消防验收，即获得《建设工程消 防验收（合格）意见书》；被上诉人向上诉人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》及三书一证一表；被上诉人通过除登报外其他方式向上诉人书面送达交房通知书4个条件全部满足之日止。逾期交房期间，被上诉人应以上诉人已交付的房价款436028元为基数，按日万分之二（即0.2%）支付上诉人逾期交房违约金。2、依法判决支持上诉人起诉的不动产权证办理诉讼请求；3、涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1、根据梁有华与东海公司签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，东海公司没有向梁有华提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，梁有华有权拒绝收房，故东海公司实际最早的交房时间应为东海公司提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》时。2、根据《商品房买卖合同》附件四的约定，东海公司于2020年1月6日在梧州日报刊登交房通知，交房周期自2020年1月7日起计算15个工作日，亦即2020年2月3日才是合同约定的“通知指定的期限届满之日”。双方在《商品房买卖合同》中约定交房日期是2018年5月30日前，但是东海公司实际刊登交房的通知日期是2020年1月6日，交房的通知形式不符合补充合同第三条的规定。以上事实说明一审判决认定交房日期为2020年1月7日是错误的。3、涉案房屋存在楼顶出现多处裂缝、客厅阳台、厨房烟筒处漏水严重等质量问题，并经过东海公司多次修补，由此产生的延期交房责任由东海公司承担。4、藤县藤县住房和城乡建设局于2020年1月22日出具的《关于东海花园小区业主请求答复有关事宜的补偿恢复》已经证明了东海花园8#楼尚未通过建筑工程消防验收，依照消防法规的规定，涉案房屋应在所属建筑物的建筑工程消防验收合格后方能交付使用。且按照《城市房地产开发经验管理条例》规定，三书一证一表齐全是开发商交楼的必要条件。综上，东海公司实际逾期交房的天数应顺延交房期限的第二日即2019年4月21日起至涉案房屋所属建筑物通过五方单位验收合格、通过消防验收、提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》并通过除登报外其他书面的形式通知交房之日止。逾期交房期间，东海公司应以梁有华已交付436028元为基数按日万分之二支付逾期交房违约金。 东海公司辩称，1、一审法院认定东海公司交房时间为2020年1月7日是正确的，符合双方约定也是符合案件事实，东海公司通过登报方式公告通知，因此，一审法院认定1月7日为双方交房 时间是正确的。上诉人未按公告期限内收房，是其自己放弃收房，应由其自行但责任。2、东海公司已按合同约定达到交房条件并进行交房，东海公司取得五方验收合格后交付商品房，符合合同的约定。合同没有违反禁止性规定，是有效的。梁有华陈述的交房未达到法律规定、合同约定的标准是错误的。请求驳回上诉。 上诉人东海公司上诉请求：1、依法改判藤县人民法院（2020）桂0422民初396号民事判决第二项，依法改判驳回被上诉人梁有华对上诉人逾期交房违约金的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人梁有华承担。事实与理由：1、2015年1月27日至2016年12月31日，因配合政府工作，东海公司不能进行施工。2017年后仍积极配合政府处理与项目旁的私宅发生的纠纷，后因停工时间过长，东海公司被迫与原施工单位解除合同而与新的施工单位签订合同，政府主管部门于2019年4月18日重新下发《建筑工程施工许可证》后，东海公司于2019年4月20日才得以全面复工。2、梁有华与东海公司在涉案房产的售楼部签订《商品房买卖合同》，其是知晓项目施工状态的，双方亦在合同中约定了政府责令停工、重大节假日、连续停水停电、雨天等因素可作为东海公司顺延交房的事由。一审法院没有认定该事由作为东海公司可以顺延交房的理由是错误的。3、根据合同顺延交房的约定，2017年1月1日至2019年4月18日因政府责令停工，应扣减该期间；2018年1月22日至2020年1月7日，重大节假日共67天、高考期间4天，供水部门连续停水四小时以上共计6天，供电部门连续停电四小时以上共计3天，日降水量大大中雨以上连续两天或两天以上共计40天，应予以扣减。综上，扣减合同约定的东海公司顺延交房的时间，东海公司不存在逾期交房的情形，请求二审法院判决支持东海公司的上诉请求。 被上诉人梁有华辩称，1、被上诉人是于2018年1月22日才与上诉人签订的《商品房买卖合同》，而上诉人与相邻权人的纠纷已于2016年12月21日达成协议解决，解决纠纷后东海公司是否积极组织复工、是否变更施工方等属于东海公司自身经营行为，产生的后果由其自行承担，不属于延期交房的理由。2、东海公司在签订合同前和签订合同是相当清楚涉案房产对交房时间在2018年5月30日前、违约金标准等进行了约定。3、因东海公司已构成违约，2018年5月30日之后发生的中雨以上连续两天或两天以上的期间及停水停电期间不能作为延期交房的依据。4、重大节假 日是我国每年固定的假期，高考也是每年必然发生的事情，是东海公司在作出承诺时能够事先预支预见的，而且这两项并不必然导致工地停工，因此这两项不能作为延期交房的理由。 梁有华向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行其与原告于2018年1月22日签订的《藤县商品房买卖合同》,并且即要为原告办理不动产权证;2.判决被告自2018年5月30日起至实际合格交付房屋之日止,以总金额436028元为基数,按已交付房价总款每日万分之二计付逾期交房的违约金给原告,(其中计算至2020年1月7日共586天,违约金为51102.48元,即436028元×0.2‰×586天=51102.48元);3.本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告为讼争商品房东海花园建设工程的开发商，工程原施工单位为广西建工集团第一建筑工程有限责任公司（下称一建公司）。2014年2月24日，一建公司在施工过程中，因与相邻房屋所有权人发生纠纷被相关部门责令停工整改，但没有按要求全部停工，整个工程处于半停工状态。2018年1月22日，原告梁有华与被告签订《藤县商品房买卖合同》，合同约定：原告梁有华以总价款436028元购买被告位于藤县，双方对所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、房屋交付期限及交付条件、违约责任等均作了约定。其中第八条约定：“出卖人应当在2018年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：“…5.该商品房经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.政府行为：…②影响工程进度但是出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如交通管制、政府指令暂停施工的、重大疫情、重大节假日、重大自然灾害等）造成工期延迟。③供水、供电部门连续停水、停电4个小时以上或气象部门记录日降水量达到中雨以上连续两天或两天以上时，出卖人不承担相应责任，并可据实延期交房…”。第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第 八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之二的违约金”。附件四《合同补充协议》第三条关于房产交付的补充约定：“1.买受人应在交房通知规定的期限内，到出卖人指定的地点与出卖人办理房屋交接手续，自双方办妥房屋交接手续之日起，该房屋的权利与风险及房屋交接以后所发生的费用均由买受人承担。如因买受人自身原因未能在通知书指定的期限和地点办理完毕房屋交接手续的，则自出卖人通知指定的期限届满之日即视为房屋交接日，并视为该房屋符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照合同约定完全交付了房屋，且视为买受人验房合格，房屋风险及由此房屋产生的所有费用（包括水费、电费、物业管理费等）全部由买受人承担。……3.出卖人通知交房的方式可为以下任意一种：A在项目所在地的地方媒体报纸上刊登交房通知（买受人可在接近合同约定交房日期时，留意查看项目所在地的地方媒体报纸上刊登的交房通知）；B房开公司工作人员电话或短信通知；C邮寄或直接递交书面交房通知。若出卖人选择以上任意方式通知交房的，如因买受人所留地址及联系电话不详细或不真实或发生地址变更未及时书面通知出卖人致使出卖人无法将通知书送达买受人的，该房屋书面交付通知书上注明的交付日期届满之日即视为房屋交付之日。……”合同签订后，原告按合同约定交付首付购房款88028元给被告。2018年1月30日，原告通过转账方式将商业贷款348000元支付给被告。2020年2月24日，原告以被告未按合同约定时间交付讼争商品房为由诉至一审法院，要求被告继续履行合同、并向原告支付相应的逾期交房违约金等。另查明，2017年后，被告在没有办理相关复工手续的情况下，开始对东海花园建设工程进行复工。2017年8月10日，被告与一建公司解除施工合同，一建公司退出东海花园建设工程的施工。同年9月30日，被告与广西粤凯建筑安装工程有限责任公司（下称粤凯公司）签订《东海花园B、C区工程(7#至11#住宅)建设施工合同》，粤凯公司为东海花园建设工程的后续施工单位。2018年5月2日，藤县住房和城乡建设局(下称住建局)作出《建设行政处罚告知书》，以东海花园11#楼项目施工过程中施工单位发生变更，未重新申请领取施工许可证为由，拟对被告及粤凯公司进行行政罚款。同年5月12日，粤凯公司向被告及监理单位作出工程开工报告，计划于2018年5月15日开工，得到被告及监理公司的同意。2019年4月18日，被告取得了住建局重新 颁发的藤县东海花园7-11号楼《建筑工程施工许可证》。2019年12月31日，藤县东海花园7-11号楼经五方责任主体建设、施工、监理、勘察、设计单位验收合格。2020年1月6日，被告在梧州日报刊登交房公告，告知东海花园的业主东海花园7＃、8＃、9＃、10＃、11＃号住宅楼已符合交房条件，定于2020年1月7日正式交房，交房周期为15个工作日。再查明，藤县县城降雨量达到中雨以上连续两天或两天以上的天气，其中：2018年1月22日至12月31日期间为25天；2019年1月1日至12月31日期间为17天；2020年1月1日至1月7日为0天，以上共计40天。藤县供水部门连续停水4个小时以上共9天，分别是2017年4月30日、9月23日、10月14日、2018年8月4日、9月15日、11月11日、2019年5月18日、11月10日、12月25日。藤县供电部门连续停电4个小时以上共5天，分别是2017年3月5日、9月29日、2018年6月10日、8月11日、11月18日。 一审法院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.被告应否承担逾期交房的违约责任；2.被告应支付多少逾期违约金给原告；3.涉案房产不动产权证的办理。1.关于被告应否承担逾期交房违约责任的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律强制性规定，也不损害社会公共利益，属合法有效的合同。原、被告双方应当按照合同约定本着诚实信用的原则行使权利、履行义务。根据《商品房买卖合同》第八条第一款的约定，被告应当在2018年5月30日前将经验收合格的房屋交付给原告，本案诉争房屋所在的9号楼于2019年12月31日经勘察、设计、施工、监理、建设五单位共同验收合格，故直到2019年12月31日，诉争房屋才达到交房条件。被告于2020年1月6日在《梧州日报》刊登交房公告，定于2020年1月7日正式交房，一审法院确认被告交房给原告的时间是2020年1月7日，被告存在逾期交房情形，应根据合同的约定承担相应的违约责任。根据合同第八条第二款的约定，“…2.政府行为：…②影响工程进度但是出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如交通管制、政府指令暂停施工的、重大疫情、重大节假日、重大自然灾害等）造成工期延迟。③供水、供电部门连续停水、停电4个小时以上或气象部门记录日降水量达到中雨以上连续两天或两天以上时，出卖人不承担相应责任，并可 据实延期交房…”。在合同履行过程中，因出现了上述合同约定的停水、停电、雨水天气等签订合同时无法预见和控制的客观原因，根据合同约定，被告可相应延期交房。根据被告提交的藤县气象局出具的降雨情况统计表，藤县县城降雨量达到中雨以上连续两天或两天以上的期间为：2018年1月22日至5月30日期间共计11天，2018年5月30日至2018年6月10日期间共计0天，故被告可以顺延交房天数为11天，被告可顺延交房日至2018年6月10日。根据藤县水利电业有限公司出具的2017年1月1日-2019年12月31日东海花园小区停电明细表显示，东海花园于2018年1月22日至2018年6月10日期间连续停电4个小时以上共1天，该期间与2018年1月22日至2018年6月10日因降雨天气迟延交房的天数没有重合，被告可顺延交房日至2018年6月11日。根据被告提交的停水短信列表显示，东海花园于2018年1月22日至2018年6月11日期间没有出现连续停水4个小时以上的情况。在2018年6月11日之后发生的中雨以上连续两天或两天以上的期间及停水停电期间，因被告此后已构成违约，故此后的雨水天气期间及停水停电期间不能再作为顺延交房依据。本案被告可以顺延至2018年6月11日交房。关于被告提出因相邻权人无故投诉导致工程被有关部门责令停工属于政府行为，之后持续发生的停工是无法预见的、不能控制的，该期间属于合同约定的可延迟交房期间的意见。一审法院认为，2014年2月24日，被告因与相邻房屋所有权人发生纠纷被相关部门责令停工整改，2015年1月26日广西建筑工程质量检测中心作出《工程质量检测报告》，根据检测结果，不能将藤县藤州镇挂榜路179号私宅的损坏归责于被告的施工行为。之后，被告从2015年1月27日起一直与藤县藤州镇挂榜路179号私宅的业主进行协商赔偿。2017年后，被告开始复工。因此，2015年1月27日至2016年12月31日被告非因自身原因不能进行施工，被告一直在配合政府的工作，该期间属于因政府行为而导致的停工期间，属合同约定的可延迟交房期间。但原、被告于2018年1月22才签订《商品房买卖合同》，而被告因被相邻权人投诉导致工程被责令停工是发生在2016年之前，2017年后被告已经开始复工，故被告提出2017年后还属于合同约定的可顺延交房期间，与一审法院查明的事实不符，一审法院不予采纳。关于被告提出的重大节假日和高考期间可以延期交房的意见。一审法院认为，重大节假日是我国每年基本固定的假期，被告在施工之前及签订合同之前，是能预知法定节假日对施工期间及交房时间的影响，重大节假日并不必然导致工 地不能施工。高考是每年必然发生的事由，被告在订立合同时即可预见得到，所以被告辩称该两项事由属于合同约定的无法事先预见和控制的客观原因的意见，一审法院不予采纳。关于被告提出更换施工单位影响工程进度可以顺延交房的意见。根据本案查明的事实，2017年后，被告在没有办理相关复工手续的情况下进行复工。2017年9月30日被告更换施工单位为粤凯公司，按照规定，被告应当向有关行政部门申领新的建筑施工许可证，但被告没有申领导致被住建局行政处罚。从2017年9月30日至2019年4月18日止，是因为被告更换施工单位不按规定申领新的建筑施工许可证导致不能施工期间，更换施工单位不属于双方合同约定可以迟延交房的情形，被告更换施工单位是基于其本身的经营需要，属于其经营风险。因此，被告更换施工单位造成的迟延交房，是被告自身原因造成的，不属于合同约定的可顺延交房的事由。2.关于被告应支付多少逾期违约金给原告的问题。依前所述，被告可据实延期交房日期为2018年6月11日，而被告实际交房日期为2020年1月7日，被告实际逾期交房的天数是575天，根据讼争商品房合同约定，被告逾期交房，应从顺延交房期限的第二日即2018年6月12日起至实际交房日止，以原告已交付的房价款436028元为基数，按日万分之二(即0.2‰)支付原告逾期交房违约金。计至2020年1月7日，被告应支付原告逾期交房违约金436028元×0.2‰×575天=50143.22元，对原告请求被告支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。3.关于涉案房产不动产权证办理的问题。根据一审法院确认的本案涉案房产的交房时间及合同有关条款约定计算，目前尚在被告对该义务的履行期间，可按双方签订合同的相关约定处理；若被告逾期不履行义务，原告可另案主张。综上所述，讼争商品房合同合法有效，被告没有按合同约定交房已构成违约，原告要求被告继续履行讼争商品房合同，并按合同约定支付原告逾期交房违约金诉讼请求，符合合同约定，亦于法有据，一审法院予以支持。逾期交房违约金应从顺延期后交房期限的第二日即2018年6月12日开始计算，原告要求按合同约定交房期限的第二日即2018年5月30日计算逾期交房违约金的主张，不符合讼争商品房合同的约定，亦与一审法院查明的事实不符，一审法院不予采纳。被告辩称因配合高考停工、重大节假日放假停工、相邻权人无故投诉导致工程被责令停工等因素是属于合同约定的被告无法事先预见和控制的客观原因应予顺延扣减的主张，与一审法院查明的事实不符，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告贵港市东海房地产开发有限公司继续履行与原告梁有华于2018年1月22日签订的《藤县商品房买卖合同》；二、被告贵港市东海房地产开发有限公司应支付逾期交房违约金50143.22元给原告梁有华；三、驳回原告梁有华的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，梁有华与东海公司签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定了交房的条件是商品房经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格。现涉案的房屋在2019年12月31日经五方责任主体建设、施工、监理、勘察、设计单位验收合格，符合双方在《商品房买卖合同》中约定的交房条件，且东海公司亦按照合同的约定在梧州日报刊登交房公告。故涉案房屋已经达到交房的条件。梁有华上诉主张涉案房屋没有经过消防验收，不符合交房条件，但消防验收并非《商品房买卖合同》约定的交房条件，同时在东海公司登报请求业主办理房屋接收手续后，梁有华应当与东海公司办理房屋交接手续。综上，梁有华的主张理据不足，本院不予支持。 根据《商品房买卖合同》的约定，因影响工程进度但是出卖人无法事先预见和控制的政府行为（如交通管制、政府指令暂停施工、重大疫情、重大节假日、重大自然灾害等）造成工期延迟的，可以延期交房。东海公司与涉案项目旁的私宅业主发生相邻权纠纷导致被政府责令停工属于《商品房买卖合同》约定的可以延期交房的事由。但是根据查明的事实，东海公司与涉案项目旁的私宅业主之间的纠纷在2017年以前已经处理完毕，而上诉人梁有华于2018年1月22日与东海公司签订《商品房买卖合同》。故东海公司主张在2017年之后仍在处理与涉案项目旁的私宅业主之间纠纷的期间可以延期交房与查明的事实不符，本院不予支持。重大节假日和高考是我国每年基本固定的节假日和事件，是可以预见的，因重大节假日和高考而停工并不属于双方合同约定的出卖人无法事先预见和控制的影响施工进度的政府行为，不属于可延迟交房的因素。故，东海公司主张延期交房时间应扣减重大节假日和高考时间的理据不足，本院不予支持。因更换施工单位而发生的停工不属于双方约定的可以延期交房的条件，是东海公司自身原因造成的，因此东海公司主张因更换施工单位至政府主管部门重新发放《建筑工程施工许可 证》期间应予以扣减不符合合同的约定，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决已经扣减了2018年1月22日至2018年6月11日期间连续停水、连续停电、连续降雨的天数，东海公司再主张扣除上述天数，没有事实依据。因此东海公司再主张扣除上述天数没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人梁有华和上诉人东海公司的上诉请求理据不足，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费2108元（梁有华预交1054元，东海公司预交1054元），由梁有华负担1054元，东海公司负担1054元。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾 超 审 判 员  刘创祥 审 判 员  林 远 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理  杨玉萍 书 记 员  苏 琳 书 记 员  邱霆钰