湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2655号原告：黎惠娟，女，1959年9月13日出生。原告：张再丰，男，1967年11月5日出生。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码：91430802687412019E，住所地湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码：91430800732877414P，住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：王和平，经理。原告黎惠娟、张再丰与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告黎惠娟、张再丰到庭参加了诉讼,被告大成酒店公司、山水置业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎惠娟、张再丰向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向两原告支付2019年11月1日至2020年10月31日的租金及装修改造折旧款67656元；2、判令两被告向两原告支付违约金2030元；3、本案诉讼费及其他费用由两被告承担。事实与理由：2014年2月16日，原告黎惠娟、张再丰与两被告签订了一份《商品房买卖合同》，共同出资购买位于张家界大成山水国际大酒店的现房610室，并于签约之时一次性付清了全部款项，总房价281900元（两原告各付50％），同时还与两被告还签订了一份《房屋租赁合同》和《房屋委托装修合同》，并于合同签订之时一次性付清了应付装修款的394660元（两原告各付50％）。合同签订后，两被告从2016年9月起开始少付或者停租至今，期间两原告起诉至法院，要求两被告支付欠款。两被告从2019年11月1日至2020年10月又拖欠两原告租金和装修款67656元，违约金2030元。按照张家界市永定区人民法院（2020）湘0802民初168号已经生效民事判决书中裁判的理由与结果认定被告年应付租金和装修款为67656元。从2019年11月1日至2020年10月31日应付租金和装修款67656元，实际分文未付，因违约欠付租金而产生违约金2030元。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告大成酒店公司、山水置业公司未作答辩。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证情况，本院确认如下法律事实：2014年2月16日，原告黎惠娟、张再丰与被告大成酒店公司、山水置业公司签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，合同约定：原告黎惠娟、张再丰将从被告山水置业公司共同购买的位于张家界大成山水国际大酒店第6层610号房屋交由被告大成酒店公司管理经营，租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过5年，租赁期限于全部房款付清之日起开始计算。在本合同的租赁期内，第一年、第二年该房屋租金为42285元／年（其中黎惠娟为21142元／年，张再丰为21142元／年），第三年至第五年该房屋租金为28190元／年（其中黎惠娟为14095元／年，张再丰为14095元／年），于自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内支付。合同还约定租赁期内，被告大成酒店公司逾期超过3个月未向原告支付租金收益，除应付原告的租金收益之外，应另向原告支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金。被告山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物为被告大成酒店公司支付租金收益提供连带担保。2014年2月16日，原告黎惠娟、张再丰与被告大成酒店公司、山水置业公司签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》一份，合同约定：原告黎惠娟、张再丰将从被告山水置业公司购买的山水座第6层610号房屋以394660元委托被告大成酒店公司改造后对外统一经营管理，委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。装修改造期限于全部房款付清之日起开始计算。委托期限内，被告大成酒店公司应从本合同生效之日，按年向原告返还委托装修改造折旧款（第一年、第二年委托装修改造折旧款为59199元／年，其中黎惠娟、张再丰均为29599元／年；第三年至第五年委托装修改造折旧款为39466元／年，其中黎惠娟、张再丰均为19733元／年），自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内支付。合同还约定，本合同委托期内，被告大成酒店公司如逾期3个月未向原告返还委托装修改造折旧款，除应付原告的委托装修改造折旧款之外，还应另向原告支付违约期内应支付的委托装修折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日前第二天开始计算。被告山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物为被告大成酒店公司返还委托装修改造折旧款提供连带担保。2014年2月16日，原告黎惠娟、张再丰按照合同约定将购买的第6层610号房屋交付给被告大成酒店公司经营。2014年2月16日-2016年2月15日的全部租金和装修折旧款，被告大成酒店公司已全额支付。2018年10月，原告黎惠娟向本院提起诉讼，要求两被告支付下欠的2018年9月30日之前的房屋行租金、委托装修改造折旧款、违约金等共计6.8万余元。本院受理后，于2018年11月20日作出判决：“一、被告大成酒店公司支付下欠原告黎惠娟2018年9月30日之前的房屋租金30539.5元，…违约金916.19，共计31455.69元；二、被告大成酒店公司支付下欠原告黎惠娟2018年9月30日之前的委托装修改造折旧款38806元，…违约金388元，共计39194元；三、被告山水置业公司对上述两项所确定的义务承担连带保证责任”。2019年1月，原告张再丰亦向本院提起诉讼，要求两被告支付下欠的2018年12月30日之前的房屋行租金、委托装修改造折旧款、违约金等共计7.3万余元。本院受理后，于2019年3月12日作出判决：“一、被告大成酒店公司支付下欠原告张再丰2016年2月16日至2018年2月15日止的房屋租金和委托装修改造折旧款共计50742元；二、…租金违约金634.28元，委托装修改造折旧款违约金296元；三、…被告山水置业公司对上述两项所确定的义务承担连带清偿责任”。2020年1月10日，原告黎惠娟、张再丰向本院提起诉讼，要求两被告支付2018年10月16日至2019年10月的房屋行租金、委托装修改造折旧款、违约金。本院受理后，于同年3月5日作出（2020）湘0802民初168号民事判决：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内支付下欠原告黎惠娟的租金及委托装修折旧款（2018年10月1日至2019年10月31日）共计33263元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内支付下欠原告张再丰的租金及委托装修折旧款（2018年2月16日至2019年10月31日）共计51535元；三、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内支付原告黎惠娟租金及装修改造折旧款违约金共计930元；四、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内支付原告张再丰租金及装修改造折旧款违约金共计1033元；五、被告张家界山水天下置业有限公司对上述第二项承担连带清偿责任；张家界山水天下置业有限公司承担连带责任后，有权向湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司追偿；六、驳回原告黎惠娟、张再丰的其他诉讼请求。原、被告双方签订的合同到期后，双方未另行签订相关合同，房屋由张家界大成酒店公司做酒店经营使用。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、不动产权证书、（2020）湘0802民初168号民事判决书等证据予以证实，足以认定。判决的理由与结果本院认为，原告黎惠娟、张再丰与被告大成酒店公司、山水置业公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。被告大成酒店公司在合同履行过程中，从2018年2月及10月开始未按合同约定向原告黎惠娟、张再丰二人支付租金及委托装修折旧款，其行为已构成违约，依法应承担继续履行或赔偿损失的违约责任。《房屋租赁合同》及《委托装修合同》到期后，双方虽未另行签订合同，但房屋仍由大成酒店公司使用，依照法律规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。从原被告双方签订《商品房买卖合同》后，又签订《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》的合同目的看，原告购买房屋是以收取投资收益及到一定年限后由被告回购房屋为目的。原告黎惠娟、张再丰与被告大成酒店公司、山水置业公司在签订的《房屋租赁合同》中约定，租赁期限满三年后，甲方有权按该房屋原始总价值将该物业转让给乙方，乙方必须接受。该条款系附期限的民事行为，现租赁期限已满，合同中约定的该条款已生效，对双方当事人具有约束力。原被告双方签订的委托装修合同期满后，因被告大成酒店公司未按原合同约定履行回购义务，致使原告黎惠娟、张再丰的投资并未收回成本。故原告黎惠娟、张再丰要求被告大成酒店公司支付下欠租金及委托装修折旧款的请求，符合法律规定，应予支持。因原、被告在合同到期后，没有约定支付租金和装修折旧款的时间，本院2020年3月5日作出（2020）湘0802民初168号民初判决书，确定上期支付截止时间为2019年10月31日，而本案起诉时间为2020年11月10日，可按照到期合同约定的支付期间一年确定最后支付时间为2020年10月31日，故，两原告要求被告支付违约金的理由不充分，本院不予支持。关于被告山水置业公司的责任问题，原、被告签署《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》的时间是2014年2月16日，根据双方的约定，合同到期时间为2019年2月16日，合同到期后，原、被告没有续签合同，也没有在合理的期限内向被告山水置业公司主张权利，故，两原告要求被告山水置业公司承担债务清偿责任的诉讼请求，理由不成立，本院不予支持。被告大成酒店公司、山水置业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法视其放弃诉讼权利，应承担不应诉、不举证、不质证、不辩论的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国担保法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内向原告黎惠娟、张再丰支付2019年11月1日至2020年10月31日期间的租金及委托装修折旧款共计67656元；二、驳回原告黎惠娟、张再丰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费1542元，适用简易程序减半收取771元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  龚君健二〇二〇年十二月十日书记员  贺玲玲附相关法律文书:《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。