贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终2931号上诉人（原审被告）：重庆品硕房地产开发有限公司,住所地重庆市九龙坡区杨家坪团结路****。法定代表人：赵正庆，系该公司总经理。诉讼代表人：贵州与之律师事务所，该公司管理人。委托诉讼代理人：任昕，贵州与之律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓其勇，贵州与之律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张中俭，男，1966年4月9日生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。被上诉人（原审原告）：张小华，1967年5月1日生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：令狐兴中，贵州子尹律师事务所律师。工被上诉人共同委托诉讼代理人：霍媛，贵州子尹律师事务所律师。上诉人重庆品硕房地产开发有限公司（以下简称品硕公司）因与被上诉人张小华、张中俭合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2019）黔0322民初4899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本院于2020年6月28日裁定中止本案诉讼，于2020年12月7日裁定恢复本案诉讼，本案现已审理终结。品硕公司上诉请求：1撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，或依法发回重审;2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人实际未付清全款，未履行完毕合同义务，管理人有权解除案涉合同。被上诉人因只想购买无抵押的现房，故与上诉人、桐梓县银晟小额贷款有限公司（以下简称银晟公司）、桐梓农商行四方达成协议，被上诉人购买案涉房屋首付款1500万元在按揭银行形式审查后，上诉人即时将该笔款项转回被上诉人。被上诉人用银行发放的按揭贷款清偿上诉人所欠银晟公司的部分债务，银晟公司解除案涉房屋的抵押登记，并将房产备案登记在被上诉人名下。而待案涉房屋完工达到交付条件，被上诉人重新向上诉人补足首付款。被上诉人张中俭在桐梓县公案局的询问笔录中如实、客观陈述了购买案涉房屋原由及付款的真实情况。二、被上诉人在公安机关所作询问笔录作为本案关键证据，需待刑事案件判决后方能取得。原审法院未批准上诉人的中止审理申请，程序不当，恳请二审予以纠正。三、本案相关当事人可能涉及刑事犯罪，公安机关根据报案已立案侦查，我方申请中止审理本案。张小华、张中俭辩称，一、被上诉人已经付清案涉房屋全部购房款。被上诉人在一审已经提供相应证据佐证；二、一审已经认定本案存在三个法律关系，足以说明被上诉人支付的首付款来源系兴民医院的拆迁款，至于银晟公司与品硕公司的债务，管理人应当依职权审查。三、上诉人一再称存在四方协议，无事实依据。银晟公司在债权债务未结清情况下，不可能为上诉人解除案涉房屋的抵押。四、上诉人提到本案涉及相关当事人刑事犯罪的问题，与本案房屋买卖合同并无关联，不符合案件中止的情形。五、上诉人管理人解除合同严重扰乱金融秩序，被上诉人每月需支付十几万元贷款。综上，被上诉人认为一审认定事实清楚。适用法律正确，被上诉人已支付全部购房款，上诉人管理人无权解除合同，请求驳回上诉，维持原判。张小华、张中俭向一审法院起诉请求：1.请求撤销（2019）品管通字第1号解除合同通知书，明确位于娄山关河滨北路××都大厦××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号九间商业用房归张小华、张中俭所有；2.请求品硕公司配合张小华、张中俭行使取回权，将帝都大厦一栋1-24号、2-1号、2-2号、3-1号、3-2号、3-3号、4-1号、4-2号、4-3号九间商业用房过户到张小华、张中俭名下；3.诉讼费由品硕公司负担。一审法院认定事实：品硕公司是2009年11月4日成立的从事房地产开发的有限责任公司，法定代表人是赵正庆，郑庆红是该公司股东，位于桐梓县城河滨北路的“帝都大厦”项目是品硕公司开发的大楼，封顶后至今停滞开发，2019年4月9日，桐梓法院以（2019）黔0322破6号裁定书受理了品硕公司的重整申请，贵州与之律师事务所被指定为管理人。帝都大厦紧挨着桐梓仁和医院，该医院于2011年10月10日获准民办非企业单位登记证，该医院的法定代表人是张中俭，张小华与张中俭是夫妻关系。2016年3月1日，桐梓仁和医院召开张中俭和杨琨参加的股东会，决议由大股东张中俭办理按揭购房，交给仁和医院使用，张中俭又是遵义市兴民医药有限公司的法定代表人。桐梓县银晟小额贷款有限公司是从事货币金融服务的公司，李三忠是该公司的股东，同时也是贵州省遵义新中成房地产开发有限责任公司（以下简称新中成公司）的股东，牟洪波是银晟公司法定代表人。品硕公司在开发过程中，与银晟公司之间存在借贷关系。2014年6月6日，品硕公司法定代表人唐兴学和股东赵正庆（甲方）与银晟公司（乙方）签订《还款合同书》，双方确认自2011年10月12日起至2014年3月5日共计十一期，甲方欠乙方借款24400000元，利息2240000元。2016年3月21日，张中俭通过桐梓农商行向品硕公司转款1500万元，汇款用途为“首付款”；2016年3月28日和29日，张中俭和张小华作为买受人与出卖人品硕公司签订了关于帝都大厦一栋1-24号、2-1号、2-2号、3-1号、3-2号、3-3号、4-1号、4-2号、4-3号九间商业用房的商品房买卖合同，另外还有地下一层的地下车库，载明预售许可证号为桐字（2014年）第07号；2016年4月21日，张中俭通过桐梓农商行向品硕公司转款1416万元，汇款用途“付购房尾款”。2016年4月7日，品硕公司桐梓分公司向桐梓县农村信用合作联社娄山金融服务中心出具“情况说明”，载明品硕公司出售给张中俭、张小华商业用房9间，总价款28328568元，张中俭交付首付款1500万元，首付款包括契税、印花税、维修基金等。2016年4月20日，张中俭与案外人桐梓县农村信用合作联社签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，约定张中俭因购买帝都大厦一栋1-24号、2-1号、2-2号、3-1号、3-2号、3-3号、4-1号、4-2号、4-3号贷款1416万元，并将上述房屋作为抵押物，当日，张中俭、张小华将所购买的房屋办理了预告登记和抵押登记，房屋所有权人是张中俭，抵押登记权利人是桐梓农商行（原名桐梓县农村信用合作联社）；第二日，张中俭、张小华将抵押所获得的贷款1416万元（如前所述）转入品硕公司。张中俭、张小华提交还款记录，证明自2016年5月20日起，一直在偿还按揭贷款。品硕公司认可收到了购房尾款1416万元，主张未实际收到首付款1500万元，称虽然该款进入了品硕公司的账户，但随后又回到了张中俭、张小华手中，所以是虚假的，因此，张中俭、张小华没有完全履行付款义务，应当解除商品房买卖合同。张中俭、张小华对其首付款的支付方式作出如下陈述：张中俭于2015年12月8日与案外人新中成公司签订《桐梓县娄山关镇朱砂河至官渡河片区旧城改造房屋拆迁一次性货币补偿协议书》，张中俭应获得拆迁补偿款22022109元，张中俭将房屋交付拆迁，但未获得补偿款；张中俭自筹购房首付款1500万元，交给品硕公司后，品硕公司将此款偿还银晟公司的借款，银晟公司也因此解除抵押；银晟公司以李三忠的私人账户收取了品硕公司的还款；新中成公司于2016年3月17日以“委托支付函”通知李三忠向张中俭支付1800万元作为该公司应支付张中俭的拆迁补偿款，李三忠也因此支付1500万元，收款账户是遵义市兴民医药有限公司账务人员；上述行为包含三种法律关系，即张中俭、张小华与品硕公司之间的买卖关系、品硕公司与银晟公司的借贷关系、张中俭与新中成公司的拆迁补偿关系。银晟公司股东李三忠作为证人出庭作证，证实了品硕公司偿还借款和证人受委托支付张中俭作为拆迁补偿款的事实，也证实因品硕公司偿还借款，解除了抵押，使买卖合同顺利履行。银晟公司法定代表人牟洪波出庭作证，证明品硕公司与银晟公司的借贷关系及偿还情况。品硕公司主张只欠银晟公司几百万元，不是一千多万元，但没有证据提交，品硕公司主张由张中俭、品硕公司、银晟公司、桐梓农商行共同协商并签订四方协议，但没有证据提交，张中俭及证人均不予认可该主张。赵正庆、郑庆红因涉嫌非法吸收公众存款罪，在刑事诉讼中，刑事案件尚未审结，品硕公司请求中止诉讼。品硕公司于2019年4月9日向一审法院申请重整，理由是公司资产2560.021023万元，负债14625.818388万元，一审法院以（2019）黔0322破6号裁定书受理该申请，同时指定贵州与之律师事务所为管理人，管理人于2019年6月8日以（2019）品管通字第1号通知书，通知张中俭、张小华解除帝都大厦一栋1-24号、2-1号、2-2号、3-1号、3-2号、3-3号、4-1号、4-2号、4-3号九间商业用房的合同，张中俭、张小华于2019年6月19日向管理人提出申请，请求管理人撤销（2019）品管通字第1号通知书，并请求不将相关财产纳入破产财产，管理人于2019年8月6日给张中俭、张小华复函，不同意张中俭、张小华的撤销申请。一审法院认为，张中俭、张小华与品硕公司于2016年3月28日和29日签订了关于帝都大厦一栋1-24号、2-1号、2-2号、3-1号、3-2号、3-3号、4-1号、4-2号、4-3号九间商业用房的商品房买卖合同，双方对买卖行为无异议，且已办理了预告登记，一审法院认定双方存在真实的合法的买卖合同关系。品硕公司至今未交付房屋，未履行合同义务，张中俭、张小华主张交清了房款，品硕公司对尾款1416万元无异议，对首付款1500万元有异议，本案的焦点张中俭、张小华是否履行完毕合同义务。品硕公司对张中俭、张小华提交的由品硕公司制作的“情况说明”及还款协议的真实性无异议，结合品硕公司向李三忠转款的事实和李三忠的到庭证言，一审法院认定品硕公司收到张中俭、张小华交纳的首付款。品硕公司主张存在四方协议，但没有证据提交，品硕公司不能证明其向李三忠转款属于放弃首付款的行为，故一审法院对品硕公司关于张中俭、张小华未交首付款主张不予支持。张中俭、张小华于2016年3月21日向品硕公司交付的1500万元，载明了“首付款”，品硕公司当日又转付给李三忠，正值品硕公司开发急需资金之际，品硕公司主张该款又回到张中俭、张小华手上，但品硕公司就其与他人串通损害自己利益不能自圆其说，品硕公司将款转入他人账户实质是自己的处分行为，且品硕公司自张中俭、张小华与品硕公司建立买卖合同关系三年多以来，没有证据证明双方经过结算，张中俭、张小华尚欠房款的证据。故此，一审法院认定张中俭、张小华已经全面履行了付款义务。张中俭、张小华与品硕公司在破产案件受理前已签订合法有效的商品房买卖合同，张中俭、张小华已经全面履行付款义务，不属于《中华人民共和国企业破产法》第十八条解除合同的情形，张中俭、张小华请求撤销（2019）品管通字第1号解除合同通知书，一审法院予以支持。张中俭、张小华请求判决帝都大厦一栋1-24号、2-1号、2-2号、3-1号、3-2号、3-3号、4-1号、4-2号、4-3号九间商业用房归张中俭、张小华所有；将帝都大厦一栋1-24号、2-1号、2-2号、3-1号、3-2号、3-3号、4-1号、4-2号、4-3号九间商业用房过户到张中俭、张小华名下，因该房屋至今未建完，还不具备房屋的功能，品硕公司未交付，故一审法院对该请求不予支持，张中俭、张小华待具备交付条件后另行主张。品硕公司请求中止诉讼，因本案存在真实合法的买卖关系，不需要刑事案件的审理为依据，所以本案不应当中止诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决如下：一、撤销重庆品硕房地产开发有限公司破产管理人于2019年6月8日作出的“（2019）品管通字第1号解除合同通知书”；二、驳回张中俭、张小华的其他诉讼请求。案件受理费60元（已减半）由重庆品硕房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人向本院提交以下证据：1.2018年3月27日张中俭在桐梓县公安局所作询问笔录一份。系公安机关侦办品硕公司股东涉嫌吸收公众存款案件期间所作，此时品硕公司尚未进入破产程序，张中俭在该笔录中的陈述与品硕公司股东郑庆红的陈述一致，更客观真实。证明品硕公司已经将首付款还给张中俭的事实。2.公安机关立案告知书。证明郑庆红已向公安机关报案被诈骗，公安机关于2019年12月28日立案。3.品硕公司管理人向公安机关提交的《报案材料》，证明张中俭、银晟公司、李三忠可能涉及刑事犯罪。被上诉人的质证意见为：对证据1三性均不予认可，无复印机关的印章，该证据在一审中存在但管理人未提交，对其来源存疑。该笔录未涉及首付款1500万元，且截止目前并无郑庆红的陈述。对证据2三性均不予认可，无相关调取部门印章，不能证明与本案具有关联性。证据3与本案无关，张中俭与银晟公司的刑事犯罪案件无任何关联。被上诉人向本院提交以下证据：1.张中俭、李三忠银行账户明细清单各一张，证明李三忠于2017年5月22日向张中俭支付300万元拆迁补偿款的事实。2.《桐梓县娄山关镇朱砂河至官渡河片区旧城区旧城改造房屋拆迁补偿安置方案》及《房屋拆迁许可证》，证明张中俭拆迁款的真实性。上诉人的质证意见为，对拆迁方案的真实性与合法性无异议，对关联性与证明目的有异议，该证据无法证明上诉人转汇给李三忠的1500万元再转给被上诉人的关联账户系用于新中成公司支付给张中俭的拆迁补偿款。对拆迁许可证的质证意见与前述质证意见一致。对张中俭与李三忠的银行流水，对真实性与合法性无异议，对关联性与证明目的有异议，该笔交易无法证明系李三忠代新中成公司向张中俭支付拆迁补偿款。本院经审理查明，桐梓县住房和城乡建设局与新中成公司于2010年12月10日签订《桐梓县娄山关镇朱砂河至官渡河片区旧城改造房屋拆迁补偿安置方案》，新中成公司于2010年12月15日取得《房屋拆迁许可证》。李三忠于2017年5月22日向张中俭转账支付300万元。张中俭于2018年3月27日在公案机关所作询问笔录中陈述“……我这1416余万元的首付款是打在品硕公司账上之后，品硕公司随即就归还我了…….因为我最担心的就是品硕公司，害怕赵正庆把我的购房款取走，同时我还提出在我把购房款打进品硕公司账户，办完购房网签并获得银行贷款之后，品硕公司必须退还我的购房款……我认识的字不多，能书写自己的名字”。本院经审理查明的其余事实与一审认定无异。本院认为，品硕房开公司上诉称张中俭、张小华购买案涉房屋支付的首付款已根据品硕公司、银晟公司、桐梓农商行以及张中俭四方达成的协议退还张中俭，被上诉人实际并未真实支付首付款，因被上诉人未履行完毕合同义务，品硕公司有权依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，解除双方签订的《商品房买卖合同》。本院认为，品硕公司的上诉理由不能成立。理由分析如下：首先，品硕公司虽向本院提交了张中俭2018年3月27日在公安机关所作的询问笔录，但根据该笔录的记载张中俭陈述其还提出在把购房款打进品硕公司账户，办完购房网签并获得银行贷款之后，品硕公司必须退还张中俭的购房款，而张中俭于2016年3月21日向品硕公司支付购房首付款1500万元，品硕公司于当日支付给李三忠，李三忠又于当日将款项支付给张中俭关联账户，并非在张中俭获取银行贷款即2016年4月21日之后，且笔录中记录的首付款金额也与实际金额不符，记录张中俭认识的字不多，能书写自己的名字也与实际情况不符，因此该询问笔录虽系公安机关依职权所作，但笔录中显然也存在多处与事实不符的记录，对此，品硕公司既未能提供其主张的“四方协议”，也未能提供其他证据予以佐证其主张。其次，根据品硕公司法定代表人唐兴学和股东赵正庆（甲方）与银晟公司（乙方）2014年6月6日签订《还款合同书》，双方确认自2011年10月12日起至2014年3月5日共计十一期，甲方欠乙方借款24400000元，利息2240000元，品硕公司未举证证明在此之后该公司向银晟公司还款情况，或双方就借款情况达成的新的协议。结合案涉房屋在被上诉人购买前系抵押给银晟公司，以及品硕公司将被上诉人按揭贷款支付的购房尾款用于偿还银晟公司借款的情况，足以认定品硕公司在张中俭向其购买房屋时，仍欠银晟公司借款的事实。再次，品硕公司在一审时陈述仅欠银晟公司借款几百万元，不可能偿还1500万元给银晟公司，但品硕公司又认可张中俭的按揭尾款1416万元用于偿还银晟公司借款本息，前后陈述自相矛盾。同时，银晟公司在未收到还款的情况下解除抵押也与常理不符。最后，张中俭主张1500万元系新中成公司支付的拆迁款，新中成公司予以认可，且有新中成公司与桐梓县住房和城乡建设局签订的《拆迁补偿安置方案》、张中俭与新中成公司签订的拆迁协议、新中成公司向李三忠转款、李三忠向新中成公司出具《借条》以及新中成公司向李三忠出具的《委托支付函》、李三忠于2017年5月22日向张中俭转账支付300万元等证据相互印证，足以认定新中成公司未支付张中俭拆迁款，李三忠向新中成公司借款，新中成公司委托李三忠向张中俭支付拆迁款1800万元的事实。品硕公司二审中主张该公司经审计已超额支付银晟公司的借款本息未提供证据予以证明，且若品硕公司确已超额偿还银晟公司借款，可依法向银晟公司主张权利。因此，被上诉人已经履行完毕向上诉人支付购房款的合同义务，上诉人以《中华人民共和国企业破产法》第十八条为由解除与被上诉人签订的案涉《商品房买卖合同》，不符合法律规定。综上所述，重庆品硕房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由重庆品硕房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  喻 茜审判员  李成波二〇二〇年十二月十一日法官助理窦川书记员吴明英