辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终1932号上诉人（原审被告）：白玉玺，男，1952年5月13日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：孔凡科，辽宁圣法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：抚顺市顺城区欧家集体资产管理委员会，住所地抚顺市顺城区长春街裕城路**楼2门市。法定代表人：崔秀海，该委员会书记。委托诉讼代理人：耿传华，该委员会主任。委托诉讼代理人：陈万库，辽宁晨星律师事务所律师。上诉人白玉玺因与被上诉人抚顺市顺城区欧家集体资产管理委员会（以下简称欧家集体资产委员会）房屋租赁合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初1630号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。白玉玺上诉请求：1、撤销抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初1630号民事判决；2、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、确认上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁协议》无效；4、依法确认涉诉房屋（12间房，268平方米）物权归上诉人所有，上诉人有权占有使用；5、判令被上诉人根据其过错比例分担上诉人扩建房屋（1012平方米）的造价费用；6、本案一审诉讼费及上诉费等全部费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案被上诉人出租的房屋，未取得建设工程规划许可证，也未取得产权登记部门颁发的房屋所有权证书，属于违建房，故上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》无效。根据《最高人民法院》第二条之规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，被上诉人所出租的房屋未取得建设工程规划许可证，且在一审法庭辩论终结前亦未取得，也未取得产权登记部门颁发的房屋所有权证书，故其与上诉人之间签订的《房屋租赁协议》违反司法解释的明确规定，应确认为无效合同。因上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》无效，故被上诉人无权依据协议内容向上诉人主张支付租赁费用。二、出租房屋不是被上诉人所有，一审判决上诉人向被上诉人支付10万元租金是错误的。争议房屋的物权，应归上诉人所有。该房屋是由原来旧址临江路附近、属于上诉人所有的268m2房屋动迁补偿款（包括设备搬迁、误工补偿款等）出资兴建的，该房屋物权属于上诉人。因此，上诉人拖欠被上诉人房屋租金的事实是不成立的，只能说是上诉人拖欠被上诉人场地租金，而不是拖欠房屋租金。故上诉人并不欠被上诉人房屋租金，相反，被上诉人应返还上诉人18年（1998-2015年）多交的房屋租金部分，具体数额双方协商。三、被上诉人根据其过错比例分担上诉人扩建房屋（1012m2)的造价费用。上诉人经被上诉人同意，早在2006开始增建涉诉争议房屋，一共增建1012m2并投入了大量资金。涉诉协议中约定：上诉人自建的房屋动迁时按比例分成（3:7比例分成)。根据《最高人民法院》第十四条之规定：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情况分别处理：(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担。（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，被上诉人同意上诉人扩建房屋，并承诺如动迁按3:7比例分成。充分说明了被上诉人对上诉人扩建行为及扩建事实的充分认可。现该扩建未能办理合法的建设手续，故被上诉人理应按照过错比例分担扩建的造价费用。四、一审判决第三项裁判内容，超出被上诉人的诉讼请求，属于超裁，应当依法予以撤销。一审被上诉人的诉讼请求共计三项：1.请求法院判令上诉人给付租金10万元；2.请求法院判令上诉人于2019年5月1日前从租赁的场地搬走；3.判令上诉人承担诉讼费用。被上诉人在一审庭审中亦未增加诉讼请求的情况下，一审法院第三项判令“被告白玉玺于本判决生效后三十日内自行拆除其于抚顺市顺城区高山路原师专门前4.9亩集体土地增建的简易房屋，如被告白玉玺未在判决指定期限内履行上述义务，原告抚顺市顺城区欧家集体资产管理委员会可自行拆除，费用由被告白玉玺承担。”上述判项没有被上诉人请求，一审法院径行裁判，明显超出了被上诉人的请求范围，违反了民事诉讼法的处分原则，故请求二审法院予以撤销。五、一审判决适用法律错误。本案案由是租赁合同纠纷，此类案件根据法律适用的规则，应该适用《最高人民法院》，一审法院适用《民法通则》以及适用《合同法》有关规定是明显错误的，本案应该适用该解释裁判，故请求二审法院予以纠正。综上所述，一审法院未查清案件出租标的的权属，对租赁合同效力认定错误，并超出诉讼请求范围裁判，且适用法律错误。一审判决侵害了上诉人的合法权益，望二审法院依法查明本案事实，维护法律的公平正义。欧家集体资产委员会辩称，一、本案被上诉人出租的房屋是农村房屋，所用土地属于农村集体建设用地（非耕地），不是城市国有规划用地，因此，不需要取得建设工程许可证。二、上诉人没有任何证据和法律依据证明被上诉人出租的房屋归上诉人所有。被上诉人有河北乡人民政府出具的证明被上诉人出租的房屋和场地归被上诉人所有。三、上诉人与被上诉人签订的场地、厂房、设备租赁协议第五条明确规定：承租人不准在承租范围内改造和增建建筑物。被上诉人与上诉人在2012年1月1日续签房房屋租领协议时，地上建筑物补偿给他70％。被上诉人没有同意他增建建筑物，不存在给他扩建的造价费用。四、上诉人在一审时请求被上诉人给付他扩建的1012m2的房屋费用，被上诉人不同意上诉人的意见，按照租赁协议第五条规定理应拆除。一审法院判决是正确的，不存在超裁。五、本案出租屋是农村房屋不适用最高法《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》一审法院适用法律正确。综上请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判，依法维护被上诉人的合法权益。欧家集体资产委员会向一审法院起诉请求：1、判令白玉玺给付租金10万元；2、判令白玉玺于2019年5月1日前从租赁的场地搬走；3、判令白玉玺承担诉讼费。一审法院认定事实：1998年3月19日，抚顺市顺城区河北乡欧家联社作为出租方、白玉玺作为承租方签订《场地、厂房、设备租赁协议书》一份，约定：一、租赁范围：1、场地4.9亩；2、房屋12间，268m2，原值16000元(附明细表)；3、设备原值32661.92元(附明细表)。二、租赁期限三年，即从1998年1月1日至2000年12月31日止，不准任意一方中途终止协议，如中途终止协议，由终止方赔偿对方承租期内全部经济损失(国家动迁除外)。三、承租人对租赁方位的场地、建筑物、设备等有维修保养的义务，要保证财产的数量和质量，随时接受联社的监督和检查，如发现短缺和损坏，承租人应及时补充和修复，如不及时补充和修复，联社有权收回承租，并强制承租人赔偿损失。四、承租人对租赁范围内场地、建筑物、设备等只享有使用权，不得全部转租和转让，如发现全部转租、转让视为承租方放弃承租，联社有权收回承租。五、承租人不准在承租范围内改建和增建建筑物。六、确定承租后，承租人应立即更换营业执照，经济性质必须是股份制。七、租赁费为每年16000元，采取先交后用的原则，每半年交一次，即每年的一月一日前和七月一日前各交8000元。如逾期不交，视为承租方放弃承租，联社有权收回承租的全部财产，另选承租人。八、要保证社员就业人数，并做到合理计酬，不拖欠工资，如发现无故减少社员人数应加收一定比例的租赁费。九、联社不给租赁企业作贷款担保和任何资金担保。十、租赁期内，如遇国家动迁为双方自然终止协议，场地、厂房、设备的赔偿和动迁费归联社所有，效益损失赔偿归承租人所有。十一、承租人接收无偿使用物资6626.51元，在使用过程中如发生损失，要按价赔偿。抚顺市顺城区河北乡欧家联社在该协议书上盖章确认，白玉玺签字确认。同日，抚顺市顺城区河北乡欧家联社与白玉玺对于涉诉房屋、固定资产、低值易耗品进行了交接，白玉玺在《低值易耗品明细表》及《固定资产明细表》上签字确认。庭审中，欧家集体资产委员会表示前述明细表仅为证明出租了场地和物品，因年代久远，目前已经没有的东西可以不要。2012年1月1日，抚顺市顺城区河北乡欧家村村民委员会作为甲方、白玉玺作为乙方签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方坐落在高山路师专门前4.9亩建设用地，320平方米厂房，租给白玉玺使用。期限从2012年1月1日至2014年12月31日止，每年交欧家村租赁费3万元整。白玉玺在自建的房屋动迁时赔偿按比例和欧家村分成，村里30%、白玉玺70%。甲乙双方均在该协议上盖章、签字予以确认。2018年4月27日，白玉玺出具书面材料，载明：“欧家联社，勘测队所欠联社场地租赁费，因近几年基建市场不佳，三角债缠身，造成欠联社租赁费至今未交。近期我保证在7月1日兑现所欠费用，如到期日不能兑现，愿承担逾期利息。此证。勘测工人白玉玺。2018.4.27。”白玉玺签字确认。2018年6月7日，白玉玺出具《承诺书》，承诺：其欠欧家集体的租赁费13.5万元(截止2018年6月30日)，于2018年6月11日先交3万元，如逾期未交，于2018年6月16日将所欠的13.5万元全部交清。如交不齐，自动放弃租赁使用权，办理场地、厂房，保证5天之内搬完(截止2018年6月21日)。2018年6月21日，白玉玺再次出具《承诺书》，记载：此欠欧家集体资产管理委员会场地租赁费3年(2015-2017年)。此费用本人保证在2018年10月1日前交齐，分三批上缴(7月、8月9月末)。2018年9月3日，欧家集体资产委员会出具《收款收据》，记载抚顺市顺城区欧家集体资产管理委员会收到白玉玺2015年租赁费3万元。2018年10月18日，欧家集体资产委员会向白玉玺发出《告知书》，载明：“白玉玺鉴于你所租赁的场地、房屋早已到期，经管理委员会办公会和全体代表大会研究决定，收回你超期使用的场地、房屋。请你于2018年11月7日前将你的所属物品搬出该场地，并将所欠款项补清。特此通告。”后欧家集体资产委员会将该《告知书》张贴至涉诉争议场地。白玉玺表示收到该告知书，无异议。2019年3月27日，抚顺市顺城区河北乡人民政府出具《证明》，载明：“兹证明高山路原师专门前建设用地4.9亩，房屋320平方米，属欧家集体土地资产。特此证明。”抚顺市顺城区河北乡人民政府盖章确认。另查，欧家集体资产委员会曾在解决涉诉租赁合同纠纷过程中提出，白玉玺将在涉诉场地上自建的960平方米左右的简易房屋用来冲抵白玉玺所欠租赁费用11万元，白玉玺搬出涉诉场地后，此场地和房屋的所有权均与白玉玺无关，后因白玉玺不同意而未能达成协议。再查，在本案审理过程中，对于涉诉土地上由白玉玺自行增建的960平方米左右简易房屋欧家集体资产委员会提出折抵3万元，如白玉玺不同意可自行拆除，拆除费用自行负担；白玉玺对此不认可，认为折抵价格应为20万元，而且涉诉租赁协议中约定前述白玉玺自行增建房屋如拆迁按3：7比例分成，即使白玉玺从场地撤离亦应保留到动迁。一审法院认为:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，欧家集体资产委员会、白玉玺经协商一致签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，没有违反国家法律法规强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。《房屋租赁协议》约定的租赁期间届满后，白玉玺继续使用该租赁房屋，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，故欧家集体资产委员会、白玉玺于2012年1月1日签订的《房屋租赁协议》继续有效，租赁期限为不定期；《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，本案中，欧家集体资产委员会于2018年10月18日因白玉玺没有按时交纳租赁费用而向其发出解除涉诉租赁协议及交纳租赁费的通知，白玉玺自认收到该通知。但白玉玺在合理期限内未能迁出涉诉争议房租亦未支付租金。虽白玉玺主张双方曾协商未果，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。故，在承租人即白玉玺已被催告仍未支付租金的情况下，出租人即欧家集体资产委员会有权解除合同，欧家集体资产委员会解除合同的行为符合法律规定及合同约定，故双方之间的《房屋租赁协议》应于白玉玺自认收到欧家集体资产委员会催告解除合同通知载明之日即2018年11月7日解除。合同解除后，白玉玺应按照合同约定将涉诉土地、房屋返还给抚顺市顺城区欧家集体资产管理委员会，并给付欧家集体资产委员会欠缴的租金故对于欧家集体资产委员会要求白玉玺返还土地、房屋及给付租金的诉求一审法院予以支持。关于白玉玺应给付欧家集体资产委员会租金的金额，欧家集体资产委员会主张白玉玺付租金10万元，白玉玺对此无异议，一审法院予以确认。关于白玉玺抗辩涉诉土地及房屋的所有权并非欧家集体资产委员会单独所有，白玉玺亦占有份额一节，因其未能提供证据加以证明，故对其该项抗辩意见无法采纳。关于涉诉土地上白玉玺自行增建的960平方米左右简易房屋一节，欧家集体资产委员会提出白玉玺自建的前述简易建筑物可折抵3万元，如白玉玺不同意可自行拆除，拆除费用白玉玺自行负担；白玉玺对此不认可，认为折抵价格应为20万元，而且涉诉租赁协议中约定前述白玉玺自行增建房屋如拆迁按3：7比例分成，即使白玉玺从场地撤离亦应保留到动迁。因欧家集体资产委员会、白玉玺双方签订租赁协议中对于协议解除后涉诉土地上白玉玺自行增建的简易房屋如何处理未能进行约定，仅约定了在租赁期间如动迁如何分配动迁款。现欧家集体资产委员会、白玉玺双方租赁合同因白玉玺违约已然解除，亦未发生双方约定的租赁合同履行期间的动迁事宜，且白玉玺不同意欧家集体资产委员会提出的折价补偿3万元的方式保留该增设物，由白玉玺自行拆除该增设物对租赁房屋的整体使用也没有影响，故涉诉土地上白玉玺自行增建的简易房屋应由白玉玺方自行拆除。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百三十四条第(四)项、第(八)项，《中华人民共和国合同法》第八条、九十四条第(三)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、白玉玺于判决生效后三十日内一次性给付抚顺市顺城区欧家集体资产管理委员会房屋租金10万元；二、白玉玺于判决生效后十日内将坐落于抚顺市顺城区高山路原师专门前4.9亩集体土地及该地上320平方米房屋返还给抚顺市顺城区欧家集体资产管理委员会；三、白玉玺于判决生效后三十日内自行拆除其于抚顺市顺城区高山路原师专门前4.9亩集体土地增建的简易房屋，如白玉玺未在判决指定期限内履行上述义务，抚顺市顺城区欧家集体资产管理委员会可自行拆除，费用由白玉玺承担。案件受理费1150元(已减半收取)，由白玉玺负担。二审中，上诉人白玉玺围绕上诉请求提交如下证据：证据1、王德宝、吴开军、张思杰、杨树贵、鞠宝贵的证人证言，拟证明：案涉的厂房是上诉人用原来的临江路动迁房屋的动迁款所建，案涉的厂房是属于上诉人所有。被上诉人欧家集体资产委员会质证意见：个人的证人证言不能证明房屋的权属问题，说是动迁款所建，那动迁之前的房屋归谁所有也没有证据来证明，租赁协议书上有上诉人本人的签字，案涉房屋是我方的，而且我们有政府的证明，案涉房屋和土地都归我方所有。上诉人提供的几个证人证言不能作为房屋所有权的证据使用，不具有法律效力。证据2、当时建房的凭证以及建材购买的票据（42张），拟证明：建设案涉房屋当时支出费用大概是7-8万元左右。被上诉人欧家集体资产委员会质证意见：该组收据不能证明案涉房屋是上诉人个人的，而且收据上的名称是地质队或工程队，不是上诉人个人，这是单位行为，地质队是欧家村的集体企业，该组证据也可以证明案涉房屋是欧家村的集体财产。当时上诉人是地质队的领导，上诉人有这些票据很正常，但不能证明案涉房屋是上诉人的个人财产。证据3、建房购买材料记录本，拟证明：临江路动迁之前的房屋属于上诉人所有，是上诉人所建。被上诉人欧家集体资产委员会质证意见：同证据2的质证意见。证据4、上诉人在经过被上诉人同意之后建房屋总造价298088元的计算依据，拟证明：被上诉人应当对后建的房屋进行赔偿。被上诉人欧家集体资产委员会质证意见：该证据不具有法律效力，经过评估之后才有法律效力，我们也不存在给上诉人赔偿，按照协议的要求自行拆除。被上诉人欧家集体资产委员会二审中未提交新证据。本院除对一审法院查明的事实予以确认外，另查明：2011年4月15日，抚顺市顺城区河北乡人民政府印发河委发[2011]14号《关于同意欧家村成立集体资产管理委员会的批复》，同意欧家村成立集体资产管理委员会。本院认为，根据诉辩双方意见，本案争议焦点为：一、抚顺市顺城区河北乡欧家村村民委员会与白玉玺签订的《房屋租赁协议》是否有效；二、白玉玺是否应向欧家集体资产委员会给付租金10万元；三、一审法院是否超诉讼请求裁判。焦点一，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案，白玉玺以在案涉场地建造的房屋未取得建设工程规划许可证，亦未取得产权登记部门颁发的房屋所有权证书为由，主张应根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定双方签订的《房屋租赁协议》无效。因案涉场地是农村集体所有的建设用地，该场地上的房屋系为村集体企业办公所建，且至今该房屋未被认定为违法建筑，故白玉玺该上诉主张于法有悖。除前述理由外，白玉玺未提交证据证明案涉《房屋租赁协议》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故白玉玺主张其与抚顺市顺城区河北乡欧家村村民委员会签订的《房屋租赁协议》无效，本院不予支持。焦点二，《房屋租赁协议》合法有效，白玉玺与抚顺市顺城区河北乡欧家村村民委员会均应按照约定履行合同义务。抚顺市顺城区河北乡欧家村村民委员会将场地、房屋交付白玉玺使用，白玉玺应按约定向抚顺市顺城区河北乡欧家村村民委员会支付租金。因抚顺市顺城区河北乡欧家村已依法撤销，并同时成立欧家集体资产委员会，故白玉玺应向欧家集体资产委员会支付租金。本案现有证据无法证明案涉房屋归白玉玺所有，且一审庭审时，白玉玺对欧家集体资产委员会主张的欠付租金10万元不持异议，故一审法院判决白玉玺支付欧家集体资产委员会房屋租金10万元，并无不当，本院予以维持。焦点三，白玉玺作为承租人对租赁的场地、房屋依法享有占有、使用的权利，但没有处分权，而其在租赁场地上增设简易房，属于行使处分权。一审法院认定《房屋租赁协议》于2018年11月7日解除，在租赁协议已经解除的前提下，对增设的简易房作出裁判，符合法律规定，不属于超诉讼请求裁判，故白玉玺该上诉理由不成立。因《房屋租赁协议》对协议解除后增设的简易房如何处理未作约定，而租赁协议又因白玉玺违约而解除，且欧家集体资产委员会不同意利用白玉玺增设的简易房，故一审法院判决由白玉玺自行拆除增设的简易房，并无不当。因白玉玺未提起反诉，欧家集体资产委员会亦不同意调解，故白玉玺关于确认涉诉房屋（12间房，268平方米）物权归其所有和判令欧家集体资产委员会根据过错比例分担扩建房屋（1012平方米）造价费用的上诉请求，不属于本案二审审理范围。综上，上诉人白玉玺的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1150元(已减半收取)，由白玉玺负担。二审案件受理费2300元，由上诉人白玉玺负担。本判决为终审判决。审判长 张 帆审判员 郭 爽审判员 张 秦二〇二〇年十二月二十八日书记员 刘佳伟