西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初6829号原告：陕西智维婴幼儿智力开发咨询有限公司，住所地陕西省西安市经开区。法定代表人：冯雪琪，该公司董事长。委托诉讼代理人：闫正阳，陕西帝意律师事务所律师。被告：魏研，男，1986年7月8日出生，汉族，户籍地西安市莲湖区龙首村**新区，现住西安市未央区。委托诉讼代理人：郭军刚，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘悟子，陕西德伦律师事务所实习律师。原告陕西智维婴幼儿智力开发咨询有限公司（以下简称“陕西智维公司”）与被告魏研居间合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本案适用普通程序，由审判员李娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告陕西智维公司委托诉讼代理人闫正阳、被告魏研及其委托诉讼代理人郭军刚、刘悟子均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陕西智维公司向本院提出诉讼请求： 1.判令被告返还原告居间费300000元；2.判令被告向原告支付资金占用损失直至清偿之日（按照人民银行同期贷款利率4.75%计算，自2018年2月5日起至实际清偿之日止）；3.判令被告赔偿原告签署租赁合同的损失款220000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是一家专门承办幼儿园的专业公司，被告是一名地产中介，2018年原告从被告处得知其可以帮助原告承租优质房源，但要求原告必须向其支付300000元中介费用。为抢占市场先机，2018年2月5日，原告按照被告要求向其银行卡转账300000元。但被告收取了原告款项后，并未使原告承租到办学房屋，收取原告的中介费也始终拒绝退还。原告认为，被告作为地产中介，在未完成任何中介事项的情况下占有原告钱财没有任何法律及事实依据，其违法取得的不当利益必须立即返还原告，在其无权占有原告财产期间还需向原告支付相关资金占用损失。原告为维护合法权益，特诉至法院,望判如所请。被告魏研辩称，一、被告提供的居间活动促成原告与出租方签订了租赁合同，居间义务已经履行完毕，原告无权要求被告返还居间服务费。原告经人介绍后与被告建立口头居间合同，约定由被告帮助原告寻找合适的房源进行租赁，原告在被告提供的诸多选择范围内，在被告多次带领原告去项目地实际考察，并与开发商亲自磋商后，原告最终选择租赁位于陕西省西安市长安区XX路XX大道XX号项目，并于2018年2月5日顺利签订《商品房租赁合同》，原告在认可被告居间服务的基础上，在合同签订当日即转账支付完所有居间服务费30万元。至此，被告帮助订立合同的居间义务已经履行完毕，也顺利帮助原告与案外人签订房屋租赁合同，原被告双方之间的居间服务因合同权利义务履行完毕而终止。根据行业惯例，只要中介方促成了交易的达成，即有权按照合同约定收取费用，买卖双方发生争议乃至导致合同解除，不影响中介方收取费用。因此，原告无权要求被告返还居间服务费，也无权要求被告承担相应的资金占用利息损失。二、租赁合同实际履行过程中产生的金钱纠纷，系另案法律关系，并非本案诉争的法律关系，应当判决驳回原告的诉讼请求。原告认为最终与出租人解除租赁合同，损失了22万元的租赁费，并认为该损失应当由被告予以承担，该主张毫无事实和法律依据，应当予以驳回。首先，原告与出租人之间的法律关系，是基于房屋租赁合同形成的，其之间因为租赁关系产生的债权债务纠纷系合同违约责任，由案外的法律予以调整，与本案涉及的居间服务合同无关。根据合同相对性原则，其无权主张由被告承担损失。其次，据被告从开发商处了解，在原告与承租人解除合同时，之所以没有全款退回而是扣除了22万元，系因为原告之前拖欠租金。且该22万元的所谓“损失”，是在原告主动放弃的情况下，由双方充分协商一致后达成的意见，是原告对其权利的自由处分。原告因其自身行为产生的违约责任，应由其承担后果，其无权再向合同之外的其他民事主体即本案被告追偿。综上所述，被告积极提供订立合同的机会、如实提供磋商信息、亲自带领原告与开发商磋商，其已尽到了居间方的义务，居间合同已经履行完毕，原告无权要求被告返还居间费用。原告在合同签订后与出租方产生争议，并最终导致案涉租赁合同协商解除，系应当由案外法律关系调整的民事纠纷，不属于本案的审查范围，应当依法驳回原告的诉讼请求。另原告诉讼请求第二项利率计算方式错误。本院经审理认定事实如下：2018年2月，原告陕西智维公司与被告魏研口头约定由被告为原告寻找一处租赁场地用作原告开办幼儿园之用，原告陕西智维公司支付相应居间费用。2018年2月5日，经被告魏研介绍，原告陕西智维公司作为承租方（乙方）与案外人陕西曼盛房地产开发有限公司作为出租方（甲方）签订了《商品房租赁合同》，约定甲方同意将坐落于陕西省西安市长安区XX路XX大道XX号项目（以下简称“案涉房屋”）出租给乙方经营（卡德莱恩）幼儿园使用，主要进行幼儿教育，租赁房屋建筑总面积为3164平方米，户外场地面积为650平方米，租赁期限为15年，自2018年5月1日起至2033年4月30日止，合同签订当日乙方缴纳定金50000元，并于2018年3月31日前，缴纳剩余租金2413120元以及租赁保证金121380元，甲方应于2018年5月1日前将房屋按约交付乙方，该租赁合同免租期8个月，以租赁房屋正式交付给乙方使用时起算免租期，即免租期为2018年5月1日至2018年12月31日。租赁合同签订当日，原告陕西智维公司通过银行转账方式向被告魏研支付了30万元居间服务费。该租赁合同签订后，原告陕西智维公司向陕西曼盛房地产开发有限公司支付了租金280万元。2018年5月21日，原告向被告发出《退款通知》，要求被告三日之内将中介费30万元整退于原告。2018年6月4日，原告向陕西曼盛房地产开发有限公司发出《工作函》，载明：2018年2月5日，我司正式承租贵某某位于陕西省西安市长安区XX路XX大道XX号项目，最终达成合作，确认我司为入驻商户，业态定位为幼儿园教育，并定于2018年5月1日将房屋按照约定交付于我司，由于贵某某未能按时交房，致使我司一直未能进场装修，直接影响我司的8月底开园招生计划。因此我司向贵某某提出：要求在原有免租期基础上再延长六个月免租期。2019年7月4日，陕西智维公司与陕西曼盛房地产开发有限公司签订《解除合同协议书》，约定因考虑多方因素合同无法履行，双方经友好协商一致同意解除《商品房租赁合同》，租赁房屋并未实际投入使用，在本协议签订后，房屋由甲方自行回收，双方对房屋返还再无争议。陕西智维公司为履行合同已经支付的280万元，陕西曼盛房地产开发有限公司在2019年7月12日前将需退还款项全额支付给陕西智维公司，双方确认因解除合同返还合同款为285万元。该协议履行完毕后，双方亦不再追究房屋改造及后续恢复施工等其他费用。经本院调查，陕西曼盛房地产开发有限公司委派案涉房屋租赁事宜经办人员出庭作证称，原告与陕西曼盛房地产开发有限公司在签订租赁合同后，该公司按照原告提供的图纸对案涉房屋进行了相关改造，该公司通知原告收房时，原告因开办幼儿园收费标准发生变化影响其经济利益，拒绝接收房屋，后原告提出解除租赁合同并协商退款。庭审中，原告认可租赁案涉房屋时房屋状态为期房，原告自认开办幼儿园租赁期房为市场惯例，所租房屋在开发建设时开办者即与开发商签订租赁合同，以保证其开办的幼儿园独占该小区。原告自认其主动向陕西曼盛房地产开发有限公司提出解除《商品房租赁合同》。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原告陕西智维公司经被告魏研提供居间服务与出租方陕西曼盛房地产开发有限公司签订《商品房租赁合同》，至此原告已完成居间服务。原告在租赁案涉房屋时对房屋系期房状态知情，且其自认开办幼儿园市场惯例为在期房时即与开发商签订租赁合同，抢占先机。租赁合同签订后，原告向陕西曼盛房地产开发有限公司发出延长免租期申请，表明该租赁合同具备继续履行的条件。后原告因其自身原因向陕西曼盛房地产开发有限公司提出解除租赁合同，双方在《解除合同协议书》中明确约定因考虑多方因素合同无法履行，双方经友好协商一致同意解除合同，且经协商原告放弃22万元租金，原告与陕西曼盛房地产开发有限公司之间的租赁纠纷及双方协议解除租赁合同与被告之间不存在因果关系，原告以此要求被告退还居间费用并承担资金占用期间的利息损失、租赁合同损失无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：驳回原告陕西智维婴幼儿智力开发咨询有限公司的全部诉讼请求。案件受理费9322元（原告已预交），由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员    李 娟  二○二○年十二月二十六日  书  记  员    种文康 1