湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初5272号 原告（反诉被告）：王生德，男，1982年10月7日出生，汉族，住湖南省永兴县。 原告（反诉被告）：邝方，女，1986年11月11日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 两原告共同委托诉讼代理人：史军平，湖南银光律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郴州富强房地产开发有限公司，住所地：湖南省郴州市安仁县永乐江镇环城东路，统一社会信用代码：91431000675565923N。 法定代表人：罗长城，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李兴,郴州市北湖区正和法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）王生德、邝方与被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司（以下简称富强公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王生德、邝方的共同委托诉讼代理人史军平，被告（反诉原告）富强公司的委托诉讼代理人李兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王生德、邝方向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付逾期未能办理好位于郴州市北湖区××路××小区××栋××单元××房的不动产首次登记的违约金（违约金以二原告已付购房款447038元为基数，以每日万分之一为标准从2014年10月30日起计算至上述房屋不动产首次登记完成之日止，暂计至2020年8月31日为95263元）；二、本案诉讼费用由被告承担。 被告（反诉原告）富强公司辩称要点：王生德、邝方有部分房款未付清，根据合同约定，王生德、邝方应先付清房款；富强公司未办理首次登记，不影响王生德、邝方的任何权益，也没造成任何损失。 被告（反诉原告）富强公司提出反诉诉讼请求：一、依法判令王生德、邝方向富强公司支付违约金1624.16元（从2013年12月15日起以王生德、邝方应支付逾期房款3216.16元为基数按每日万分之二计算至2020年11月15日，共计2525天，以后的违约金按此标准计算至付清房款之日止）；二、依法判令两被反诉人连带承担本案的本诉和反诉的诉讼费。 庭审中，被告（反诉原告）富强公司当庭增加1项诉讼请求为：判令王生德、邝方向富强公司支付购房款3216.16元。 原告（反诉被告）王生德、邝方辩称要点：一、富强公司没有提供不动产首次登记证明是否欠超面积款，也没有按照合同约定和法律规定通知王生德、邝方交纳超面积款，王生德、邝方不存在违约的事实；二、王生德、邝方已经按照合同约定交清了购房款，是否存在欠超面积款与本案无关，而且就算欠超面积款，王生德、邝方已经按照合同约定付清了大部分购房款，如因此而认为不能按合同约定计算逾期办证违约金，显然是不公平的；三、王生德、邝方已经将房屋面积差款付清；四、本案富强公司反诉并没有主张支付欠超面积款，那么所谓支付违约金没有依据。 查明的事实 根据当事人双方举证、质证和本院认证，本院确认如下案件事实： 一、2010年10月20日，王生德（买受人）、邝方（共有人）与富强公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》及附件（合同编号：20100087907）。约定由买受人购买出卖人富强公司开发的位于郴州市××路××路××栋××单元××号房，建筑面积121.43平方米，每平方米3654.96元，总房款443822元”。其中，该合同第五条约定：“买受人按下列第2种方式按期付款：2、买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人支付首付房款（含定金）133822元，剩余房款310000元通过银行按揭支付”；第六条约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过30日，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的银行同期存款利率向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限至第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”第七条约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：2、双方自行约定：合同约定面积与产权面积发生差异时，以房管局测绘大队最后竣工测绘的面积为准结算房款，实行多退少补。楼梯、电梯大厅走廊及一层架空层公共设施部位公用，分摊面积按房产局测绘大队最后竣工测绘的面积进行分摊”。第九条约定：“出卖人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用”。第十六条约定：“出卖人应在商品房交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按第1、2、3项处理：1、买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将买受人已付房款退给买受人，并按已付房款的同期银行存款利息赔偿买受人损失。2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款的万分之一为违约金。3、自买受人按规定按时交清房款和提交办理产权登记所需的相关合法资料及费用之日起算。如因房屋登记机关在其规定期限内不能按时作出登记的，则办理房屋产权证的时间相应顺延；若因买受人原因未能按时取得相关权属证书的，责任由买受人承担”。 二、案涉商品房的交付时间是2012年10月29日。 三、2013年12月3日，郴州市房屋测绘队对案涉房屋进行测绘，确认房屋建筑面积为122.31㎡。 四、合同签订后，王生德、邝方按合同约定向富强公司支付了合同约定房款443822元，于2016年7月30日交纳了房屋面积差额款3216元，合计支付房款447038元。补缴房款当天，富强公司向王生德、邝方开具了案涉商品房购房款增值税发票。 五、案涉商品房于2020年9月11日完成不动产首次登记，载明该房屋建筑面积为122.31㎡。 判决的理由与结果 本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。原告王生德、邝方与被告富强公司签订的《郴州市商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。现就双方争议焦点问题认定如下： 一、富强公司是否存在逾期办理案涉商品房初始登记；若存在，如何承担违约责任。依照案涉商品房买卖合同第十六条约定，富强公司应在商品房交付使用后730日内完成该幢商品房的初始登记（现为不动产首次登记），案涉商品房的交付时间为2012年10月29日，故富强公司应在商品房交付后730日内，即在2014年10月29日前办理房屋不动产首次登记，但富强公司直到2020年9月11日才办理好案涉房屋所在栋的不动产首次登记，构成了违约，理应承担违约责任。至于如何承担违约责任，依照合同第十六条约定，现王生德、邝方未提出解除合同，富强公司应按日向王生德、邝方支付已付房款的万分之一的违约金。考虑本案王生德、邝方已付房款有两部分：合同约定房款与面积差房款，故逾期办证违约金应分段计算。合同约定房款443822元违约金从2014年10月30日起计算至2020年9月11日止，该部分逾期办证违约金为95155.44元（443822元×2144天×0.0001＝95155.44元）；面积差房款3216元（447038元-443822元=3216元）违约金应从尾款支付之日2016年7月30日之后的730日内，即从2018年7月31日起算至2020年9月11日止，该部分逾期办证违约金为248.92元（3216元×774天×0.0001＝248.92元）。综上，本案逾期办证违约金合计95404.36元（95155.44元+248.92元）。另富强公司辩称王生德、邝方未交清房款（实测面积差房款），不应承担违约责任，对此本院认为，王生德、邝方已经按合同约定支付了购房款443822元，并补交了增加的房屋面积差额款3216元，因此富强公司以王生德、邝方未交清房屋面积差额房款为由要求免除违约责任，缺乏依据，本院不予采纳。 二、王生德、邝方应否向富强公司补缴房款并支付违约金。按照案涉商品房买卖合同第七条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以房管局测绘部门实测面积即产权登记面积为准，并按原单价据实结算，多退少补。现郴州市房屋测绘队于对案涉房屋进行测绘后，确认了房屋建筑面积为122.31㎡，故王生德、邝方应向富强公司补缴房屋面积差款3216.36元（（122.31㎡-121.43㎡）×3654.96元/㎡=3216.36元）。但因王生德、邝方已于2016年7月30日向富强公司补交了面积差额房款3216元，且补缴当天富强公司开具了案涉商品房的增值税发票予以确认，按照交易习惯，应当视为富强公司对剩余房款0.36元予以放弃。故被告（反诉原告）富强公司提出反诉要求王生德、邝方补交房款并支付逾期交纳房款违约金，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司向原告（反诉被告）王生德、邝方支付逾期办证违约金95404.36元，此款限被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司于本判决生效后十日内付清； 二、驳回被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司的全部反诉诉讼请求。 如果被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取1091元，由被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费减半收取50元，由被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  谢萍 二〇二〇年十二月十五日 法官助理吴明星 书记员李佳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。