湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终1454号上诉人（原审被告）：镇伟，男，1986年12月22日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。上诉人（原审被告）：高丽，女，1991年10月4日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区，系镇伟之妻。被上诉人（原审原告）：咸宁丽园物业有限公司，住所地湖北省咸宁市咸安区温泉咸宁大道**。法定代表人：陈辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈艳军，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：郑德露，湖北瀛平惟合律师事务所律师。上诉人镇伟、高丽因与被上诉人咸宁丽园物业有限公司（以下简称丽园公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2019）鄂1202民初5632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。镇伟、高丽上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回丽园公司的诉讼请求；2.本案全部诉讼费由丽园公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，判决与“优化营商环境”、“信守合同”、“公平交易”等原则相抵触；二、丽园公司的物业服务质量不符合要求，服务人员不足，水箱没有清洗，小区没有绿化。丽园公司的物业服务质量达不到三级等级服务标准，一审判决其按照1.2元/㎡/月标准交纳物业服务费没有依据，上诉人有权拒绝交纳物业服务费。丽园公司辩称，1.丽园公司与开发商签订的两份《阳光威娜名仕广场住宅楼部分物业管理服务合同》合法有效，对阳光威娜名仕广场小区的全体业主均有约束力。阳光威娜公司物业管理处与上诉人签订的《前期物业管理服务协议》实际是由丽园公司履行的，丽园公司为上诉人提供了物业服务，上诉人向丽园公司交纳了一年物业服务费，该合同对上诉人具有约束力。2.丽园公司取得了三级资质等级，一审判决上诉人按照1.2元/㎡/月标准向丽园公司交纳物业服务费依据充分。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求，维持原判。丽园公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付尚欠原告物业管理费4685元（从2017年3月1日起至2019年9月30日止期间）及至偿清之日止占用期间按人民银行同期贷款利率计算利息；2.判令被告承担本案的诉讼费和因此产生的律师代理费5000元。一审法院认定事实：2015年7月24日，二被告与原咸宁市阳光酒店有限责任公司（现湖北汇民实业集团有限公司阳光酒店）签订一份《商品房买卖合同》，购买阳光威娜国际名仕广场1栋1单元605室128.21㎡（不动产权证面积为125.26㎡）的商品房一套，交房时间为2015年10月18日前，二被告随后装修、入住。2016年1月1日原告为乙方与咸宁市阳光威娜酒店有限责任公司为甲方签订《阳光威娜名仕广场住宅楼部分物业管理服务合同》约定：甲方通过招标方式将坐落在咸宁市淦河大道25号的阳光威娜名仕广场(共32层)住宅楼部分发包给乙方提供物业管理服务；物业类型为高层住宅、小区总户数为232户；期限从2016年1月1日起至2016年12月31日止或在业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业公司签订物业管理服务合同生效时本合同终止；物业收费标准为1.2元/月/㎡以物价部门核定为准；本服务合同到期三十日内，在业主委员会未选聘物业公司签订物业管理服务合同，由乙方向甲方提出申请，经甲方同意可续签第二年度的物业管理合同等事宜。原告按约为阳光威娜名仕广场住宅楼小区业主提供物业管理服务。2017年5月1日原告为乙方又与原咸宁市阳光酒店有限责任公司为甲方续签了《阳光威娜名仕广场住宅楼部分物业管理服务合同》，该合同除约定服务期限为2017年5月1日至2018年4月30日止外其他条款基本与前份合同相同。原告仍根据已签订的合同为阳光威娜名仕广场住宅楼小区业主提供物业管理服务。2018年3月9日，咸宁市阳光威娜名仕广场业主委员会（以下简称阳光威娜业委会）经咸宁市房地产管理局同意成立。2018年4月3日，原告在《阳光威娜名仕广场住宅楼部分物业管理服务合同》期限届满前向阳光威娜业委会致《关于阳光威娜小区前期物业服务合同到期告知函》告知：阳光威娜业委会在3日内给原告书面回复或与原告当面洽谈协商，否则原告在3日后启动物业服务退出程序、最迟在2018年4月30日退出小区物业管理工作等。2018年4月4日，咸宁市阳光酒店有限责任公司也向阳光威娜业委会致《关于阳光威娜名仕广场小区物业服务合同到期的通知函》告知：前期物业管理发包给原告的合同期限在2018年4月30日届满，阳光威娜业委会在2018年4月30日前续聘或选聘物业公司的决定等。后因阳光威娜业委会于2018年4月发布招标物业管理公司无进展，为维护和谐稳定，经咸宁市咸安区温泉街道办事处滨河社区、咸宁市房地产管理局物业管理科协调：在尚无物业管理公司接手原告时仍由原告继续进行物业服务。2018年5月1日至2019年9月30日期间，原告继续对阳光威娜名仕广场住宅楼小区业主提供物业服务。阳光威娜业委会选聘了咸宁市安捷物业服务有限责任公司后，原告便于2019年9月30日与阳光威娜业委会选聘的咸宁市安捷物业服务有限责任公司进行交接，终止了物业管理服务。同时查明，2016年2月24日，被告高丽为乙方与阳光威娜公司物业管理处为甲方签订《前期物业管理服务协议》约定：甲方依据与开发商签订的《前期物业管理服务合同》的规定向乙方收取物业管理费用，乙方交费时间为购房合同约定的交房时间，首次交付一年物业费，其后一般按年预交，交费时间为每年1月份；小区住宅物业费的收费标准为1.2元/月/㎡。同日被告交付一年物业费2439元，原告向被告出具了交款单位为镇伟、加盖其财务印章的相应收据。该合同签订后,被告的物业管理服务由原告所提供至2019年9月30日止。被告从2017年3月1日起至2019年9月30日止期间差欠原告的物业管理服务费4634.62元（125.26平方米×1.2元/月/平方米÷30天×925天=4634.62元），原告于2019年9月25日以《物业费催收通知单》催讨至今无果。另查明，湖北省咸宁市物价局于2017年10月18日的咸价费（2017）14号《市物价局关于阳光威娜小区物业服务收费标准的批复（试行）》文件以1.2元/月/㎡收取物业费。该文件被湖北省咸宁市物价局于2018年5月31日的咸价办（2018）22号《市物价局关于废止一批价格文件的通知》予以废止，实行咸宁城区住宅前期物业服务等级收费标准，三级高层（19层及以上为1.2元/月/㎡）。2016年12月20日，原告被咸宁市房地产管理局评定为三级资质等级，有效期至2020年12月30日止。一审法院认为，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，本案中，原告于2016年1月1日、2017年5月1日先后二次与建设单位原咸宁市阳光酒店有限责任公司签订的《阳光威娜名仕广场住宅楼部分物业管理服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，该二份合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，基于合同内容的约定，对业主具有约束力，原告对合同涉及的业主提供的物业管理服务，所接受物业管理服务的业主应依约定交纳物业服务费。原告与咸宁市阳光酒店有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》期限届满后，2018年4月30日起至2019年9月30日期间，业主委员会也未选聘新的物业公司，原告虽未续签合同的情形下，经社区、房产相关部门协商后仍由原告继续为被告等业主提供物业管理服务，故原、被告形成了事实上的物业管理服务合同关系。被告作为已接受物业服务的业主，理应交纳物业服务费。关于被告物业费交费标准的问题，原告与咸宁市阳光酒店有限责任公司签订的前期物业管理服务合同期限内（从2017年1月9日起至2018年4月30日止），应根据双方合同约定及咸价费（2017）14号《市物价局关于阳光威娜小区物业服务收费标准的批复（试行）》文件以1.2元/月/㎡收取物业费；原告与原咸宁市阳光酒店有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》期限的届满后，即2018年4月30日起至2019年9月30日止期间，原告在社区、房产相关部门协商下仍为被告等业主提供物业管理服务，该期间物业管理服务的收费标准应当参照适用前期物业管理服务合同约定。但咸宁市物价局于2018年5月31发出咸价办（2018）22号《物价局关于废止一批价格文件通知》文件，废止了《市物价局关于阳光威娜小区物业服务收费标准的批复（试行）》，从2018年6月1日起至2019年9月30日止期间，原告的收费标准应依据《咸宁市物业服务收费管理实施细则》实行物业服务质量等级收费标准，即原告为三级资质等级、32层高层收费标准为1.2元/月/㎡，故对原告请求“判令被告支付差欠的物业管理费”的诉讼请求予以支持；关于原告主张“从2017年3月1日起至偿清之日止占用期间按人民银行同期贷款利率计算利息”的诉讼请求，原、被告双方没有约定逾期支付物业费利息及标准，原告于2019年9月25日催讨的《物业费催收通知单》中也没有明确计算利息，故计息期限只能按原告主张权利的时间即2019年11月11日起至偿清之日止；计息标准根据2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》中《关于借款合同》规定应中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布的贷款市场报价利率（LPR）一年期标准进行计算利息。关于原告要求被告承担律师费用的诉讼请求，原、被告之间就物业管理服务费双方无法达成一致，原告依据法律规定以诉讼方式救济其合法权利，但是否聘请律师属原告自愿选择，其所花费的律师费用并非必然产生，故对该诉讼请求不予以支持。关于被告认为原告不是合同当事人、不是本案适格的诉讼主体的辩称理由，被告虽于2016年2月24日与阳光威娜公司物业管理处（开发商内设机构）签订了《前期物业管理服务协议》，但在后续履行合同期间，阳光威娜公司物业管理处尚未履行物业管理服务而是原告所提供物业管理服务，原、被告已形成事实上的物业管理服务合同关系；并且被告于2016年2月24日交物业费时，是原告向其出具了加盖其财务印章的收据，对被告该辩称理由不予采信。关于被告认为“原告未按约定的指定账户而以私人账户收取物业管理费，侵犯了被告合法权益”的辩称理由，原告通过指定账户向业主收取物业管理服务费，属原告收取物业管理服务费的途径之一，被告对原告的收费方式有异议，应当在合同履行过程中向原告主张权利或要求相关职能部门处理，对被告的该辩称理由不予采信。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、参照《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第二十一条、第四十条、第四十一条之规定、参考《咸宁市物业服务收费管理实施细则》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、被告镇伟、高丽在本判决生效后十日内向原告支付物业管理服务费4634.62元（从2017年3月1日起至2019年9月30日止期间）及利息〔根据2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》中《关于借款合同》规定应以中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布的贷款市场报价利率（LPR）一年期标准计算利息，从2019年11月11日起计算至偿清之日止〕。二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定期间给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告镇伟、高丽负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院继续予以认定。本院认为，本案的争议焦点为：1.原阳光公司与丽园公司签订的两份《阳光威娜名仕广场住宅楼部分物业管理服务合同》以及阳光威娜公司物业管理处与上诉人签订的《前期物业管理服务协议》是否对上诉人具有约束力；2.一审判决上诉人按照1.2元/㎡/月标准向丽园公司交纳物业服务费是否正确。一、《物业管理条例》第二十四条第二款规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。第五十七条规定，违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。依照上述规定，即使原阳光公司违反规定，未通过招投标方式选聘丽园公司作为物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘丽园公司作为物业服务企业，也只能由行政机关给予其相应处罚，但并不因此导致原阳光公司与丽园公司签订的两份《阳光威娜名仕广场住宅楼部分物业管理服务合同》无效。因此，一审判决认定原阳光公司与丽园公司签订的两份《阳光威娜名仕广场住宅楼部分物业管理服务合同》合法有效并无不当，二审继续予以认定。原阳光公司与丽园公司签订的两份《阳光威娜名仕广场住宅楼部分物业管理服务合同》对全体业主都具有约束力。阳光威娜公司物业管理处与上诉人签订《前期物业管理服务协议》，上诉人向丽园公司预交了全年度物业服务费，丽园公司出具了加盖其财务专用章的《收据》。合同签订后，阳光威娜公司物业管理处并未履行物业服务合同，而是由丽园公司提供物业服务，丽园公司与上诉人之间形成了物业服务合同关系。对此，上诉人早在与阳光威娜公司物业管理处签订《前期物业管理服务协议》而向丽园公司预交了全年度物业服务费并接受了丽园公司加盖其财务专用章的《收据》时就已经知道，但并没有提出异议，更没有拒绝向丽园公司预交全年度物业服务费。阳光威娜公司物业管理处与上诉人签订的《前期物业管理服务协议》对作为阳光威娜名仕广场小区业主的上诉人具有约束力。上诉人应当按照约定向丽园公司交纳物业服务费,其主张《阳光威娜名仕广场住宅楼部分物业管理服务合同》以及《前期物业管理服务协议》对其不具有约束力的理由不能成立，本院不予支持。二、物业服务合同产生纠纷的主体为业主和物业服务企业。业主基于对其房产物业的专有部分和共用部分的使用权益，产生了物业服务需求，而丽园公司对物业进行管理、维护，向业主提供物业服务，获得业主支付的物业服务费，丽园公司与业主之间形成了相互依存的物业服务合同关系。上诉人作为物业服务合同的一方，以丽园公司提供的相关物业服务存在质量问题为由，拒绝交纳物业服务费的抗辩理由不能成立。首先，该抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则，而诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。同时，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但应在法律规定的范围内行使该项权利。本案中，上诉人先违反合同约定，未诚实履行交纳物业服务费义务，故该抗辩权行使的基础并不存在。其次，物业服务具有时间上的持续性和无法计量性的特点，而物业服务合同约定的物业服务义务又较为概括、宽泛，上诉人不能仅凭特定的、个别现象就认定丽园公司提供的物业服务质量不达标，构成了根本性违约，且丽园公司提供了证据证明其已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节或服务上存在瑕疵。因此，不能认定丽园公司构成了根本性违约。最后，物业服务费的交纳具有公共利益的性质，涉案小区业主拒绝交纳物业服务费的行为，不仅会造成物业公司经营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，还会损害其他正常交纳物业服务费的业主的利益，并导致小区物业服务质量恶性循环。本案中，上诉人与丽园公司交纳物业服务费分为三个期间：一、2017年1月9日至2018年4月30日物业服务合同履行期，上诉人应当按照合同约定的1.2元/㎡/月标准交纳物业服务费；二、2018年5月1日至2018年5月31日物业服务合同履行届满期，因丽园公司与上诉人之间形成了事实上的物业服务合同关系，在双方达成新的物业服务费标准前，上诉人仍应当参照合同约定的1.2元/㎡/月标准交纳物业服务费；三、2018年6月1日至2019年9月30日物业服务合同履行届满期，因《市物价局关于阳光威娜小区物业服务收费标准的批复（试行）》（咸价费〔2017〕14号）被《市物价局关于废止一批价格文件的通知》（咸价办〔2018〕22号）废止，根据《咸宁市物业服务收费管理实施细则》（咸价费规〔2018〕1号）的规定，作为三级资质等级的丽园公司的物业服务费的收费标准为1.2元/㎡/月，所以上诉人仍应按照1.2元/㎡/月标准交纳物业服务费。据此，一审法院根据双方的诉辩意见，在综合考量双方履行合同情况的基础上，判决按照1.2元/㎡/月标准交纳物业服务费并无不当。镇伟、高丽的该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，镇伟、高丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由镇伟、高丽负担。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 田志刚审判员 沈朝明二〇二〇年十二月二十八日书记员 程 璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；