贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民再56号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：吴晓艳，女，汉族，1972年7月12日生，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：郑毅。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：贵州省安顺今旦房地产开发有限责任公司。住所地：安顺市西秀区南华路**。法定代表人：阳正威，该公司董事长。委托诉讼代理人：甘敏，女，1984年8月25日出生。代理权限为特别授权代理。再审申请人吴晓艳因与被申请人贵州省安顺金旦房地产开发有限责任公司（以下简称金旦房开公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）黔04民终954号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2019年12月4日作出（2019）黔民申3113号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人吴晓艳的委托代理人郑毅，被申请人今旦房开公司的委托诉讼代理人甘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴晓艳再审请求：请求撤销安顺市西秀区人民法院（2018）黔0402民初2089号民事判决和本院（2018）黔04民终954号民事判决，改判支持申请人的原诉讼请求，诉讼费由被申请人承担。事实及理由：原一、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。原判决认为逾期办证违约金系赔偿性违约金符合合同交易的习惯，该事实认定缺乏证据证明。金旦房开不能按期办证的行为已经构成违约。根据当事人双方签订的合同，双方明确约定了办理房屋产权证并交付的日期为2014年12月31日，也明确约定了逾期办理交付房屋所有权证的违约金的结算方式而且该约定高于法律法律规定参照的标准，所以该违约金条款无权改动。同时，原判决酌情调整违约金为4,000元，系适用法律错误，金旦公司应承担48,496元的违约金。据此，吴晓燕依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项之规定申请再审。被申请人今旦房开公司答辩称：案涉房屋尚未达到办理不动产权证的条件，不能为申请人办理不动产产权证书。双方约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。吴晓艳向一审法院起诉请求：1、判令被告将原告购买的位于安顺市西秀区屋所有权证书交付给原告；2、判令被告按照原告已付购房款总额511031元为基数，按日万分之一支付原告从2015年1月1日起至2018年5月9日共1226天，逾期办证违约金62652元，并判令支付剩余逾期办证违约金直至被告交付原告房屋产权证之日；3、由被告负担本案诉讼费用。经一审法院向原告释明，原告所称的房屋所有权证书现为《不动产权证书》。一审法院认定事实：被告今旦房开公司自认原告所购买丰景华府房屋尚未达到办理不动产权证书的条件。一审经审理查明，原告向被告购买被告所开发的丰景华府××××号房屋一套，购房总价款为511031元，并约定被告于2014年12月31日为原告办理商品房转移登记的相关文书并交付原告。同时《商品房买卖合同》第二十二条第三款转移登记部分的第四项双约定买受人同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属移转登记，办理相关手续的费用由出卖人与买受人据实结算。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项第2款第（2）分项约定“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。一审法院认为，被告今旦房开公司承认原告已全部支付完毕购房款及被告尚未为原告办理不动产权证书的事实，故对原告陈述的事实予以确认。因丰景华府房屋尚未达到办理不动产权证书条件，故原告现要求被告办理原告所购买房屋的不动产权证书并交付给原告的诉讼请求，暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行主张权利。现本案的争议焦点是：关于案违约金时效问题。原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，因逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，本案起诉于2018年5月9日，对2017年10月1日前的违约金主张的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，对2017年10月1日以后的违约金主张的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定。具体到本案，双方当事人在合同中约定的是以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，即权利人在办证期限届满之日超过两年并且在2017年10月1日后起诉的，对2017年10月1日前的违约金只保护从2017年10月1日倒推两年的违约金即731天，对2017年10月1日之后的违约金暂计至原告起诉之日（2018年5月9日），2015年10月1日前的违约金已经过诉讼时效，不予保护。原告诉请支付逾期办证违约金至被告交付原告房屋不动产权证书之日止，因被告能为原告办理房屋不动产权证书并交付的期限不能确定，故之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张权利。关于违约金是否过高的问题。本案中被告认为该逾期办证违约金约定过高并要求调整。目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且安顺市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于安顺经济社会和谐、健康、有序的发展，故对于被告调整违约金的请求，予以准许。本案中，涉案房屋已交付给原告使用，原告的合同目的已实现，并且原告未举证证明因为被告的逾期办证的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决被告支付给原告从2015年10月1日起至2018年5月9日期间的逾期办证违约金5,000元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，原审法院判决：1、由被告今旦公司在判决生效之日起五日内支付原告吴晓艳从2015年10月1日起至2018年5月9日止的逾期办证违约金人民币5,000元。2、驳回原告吴晓艳的其他诉讼请求。本案受理费人民币1,416元，减半收取人民币708元，由被告今旦房开公司承担。吴晓艳不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判被上诉人向上诉人支付2015年10月1日至2018年5月9日（共计949天）违约金48,496元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人已按照合同约定履行了自己的义务，因被上诉人的违约行为导致上诉人的财产损失，被上诉人应予赔偿。上诉人对一审认定的违约金时效不持异议，但一审法院未按照合同约定的违约金进行判决，且与以往判决结果不同，上诉人是弱势群体，生活困难，同样不利于安顺经济社会和谐、健康、有序发展。二审确认一审查明的事实。二审法院认为，违约金是指由当事人约定或法律规定的，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有赔偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款约定的条款中，双方当事人并未明确约定违约金的性质，因此需要从其签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定双方的真实意思。从上述条款可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为赔偿性违约金并不与当事人的意思表示相违背；其次，将当事人双方约定的逾期办证违约金确定为赔偿性违约金也符合合同的目的及交易习惯，便于纠纷的解决。本案中，案涉房屋已交付上诉人使用，被上诉人是否在合同约定的时间内提供办证条件，对上诉人使用该房屋并无实质性影响，同时上诉人也未提供被上诉人逾期办证所致实际损失的相关证据材料。上诉人支付房款和被上诉人交付房屋的义务均已履行。另外，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，此前违约金是否调整当事人的诉求不同，当事人所处的经济、社会背景不同。一审法院根据购房款数额和双方当事人的实际履约情况、过错程度以及预期利益等因素，参照本辖区内同类纠纷的处理情况，将被上诉人承担违约金的数额酌情调整为5,000元亦并无不当。综上，上诉人的上诉理由和请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,012元，由上诉人吴晓艳负担。再审中，双方当事人均未提出新证据，再审确认一、二审查明的事实。本院再审认为，综合双方诉辩观点，本案争议的焦点为：1、原判确定的违约金数额是否合理；2、今旦房开公司应否为案涉房屋办理房屋不动产权证书。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过高或过低的，当事人可以请求人民法院予以调整，另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中被申请人逾期未给再审申请人办理房屋产权证书，致使合同目的没有全部实现，应当承担一定数额的违约赔偿责任。至于违约金的计算标准，本院认为，违约金坚持以补偿为主，惩罚为辅的原则，即使按“谁主张谁举证”的原则，违约金是否过高的举证责任在违约方，但要违约方举证证明非违约方的实际损失过于苛求，为有效维护各方当事人利益，在实际损失不能确定的情况下，结合被申请人违约的主客观过错、合同实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，从制裁违约和利益平衡原则出发，酌情将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准调整为每日万分之零点一五。故一审将逾期办证的损失片面的分配给再审申请人显然不当。同时，再审申请人一审诉请的违约金计算至今旦房开公司交付案涉房屋不动产权证止，而原审仅判决至起诉之日止，裁判不当。违约金的起算日应从2015年10月1日起开始计付。故本案被申请人应支付再审申请人2015年10月1日起至2018年5月9日止的逾期办证违约金7,289.86元（511,031元×0.000015×951天），2018年5月10日起至贵州省安顺今旦房开公司交付案涉房屋不动产权证之日期间的逾期办证违约金，以再审申请人已交付房价款511,031元为基数，按日万分之零点一五进行计付。关于今旦房开公司应否为案涉房屋办理房屋不动产权证书的问题。双方当事人在《商品房买卖合同》中已约定了今旦房开公司具有为再审申请人办理房屋不动产权证的义务，但目前案涉房屋达不到办理不动产权证书条件，故原判不支持再审申请人现要求被申请人办理所购房屋的不动产权证书的诉讼请求并无不当，再审申请人在待该房屋具备办证条件后，另行向被申请人主张。综上所述，原审所确定的违约金数额及所支持的期间不当，再审予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销本院（2018）黔04民终954号民事判决和安顺市西秀区人民法院（2018）黔0402民初2089号民事判决；二、被申请人贵州省安顺今旦房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付再审申请人吴晓艳2015年10月1日起至2018年5月9日止的逾期办证违约金7,289.86元，2018年5月10日起至贵州省安顺今旦房地产开发有限责任公司交付案涉房屋不动产权证之日期间的逾期办证违约金，以再审申请人吴晓艳已交付房价款511,031元为基数，按日万分之零点一五进行计付。三、驳回吴晓艳的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费人民币1,416元，减半收取人民币708元，二审案件受理费1,012元，均由贵州省安顺今旦房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 芶  薇  薇审判员 吴  永  顺审判员 王  明  芹二〇二〇年十二月十八日书记员 程凯军（代）