广西壮族自治区凌云县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1027民初1474号 原告：广西荣福物业服务有限公司（原南宁市荣福物业服务有限公司），住所地：广西南宁市青秀区厢竹大道**天立.东方大厦****。 法定代表人：钟祖宾，总经理。 委托诉讼代理人：骆爱曼，女，右江区法律服务所法律服务工作者。 被告：罗易，男，1975年1月1日出生，汉族，居民，住广西凌云县。 原告广西荣福物业服务有限公司（下简称荣福物业公司）与被告罗易物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荣福物业公司的委托诉讼代理人骆爱曼、被告罗易到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荣福物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理服务费 2 1843.38元（其中物业综合服务费1160.04元、电梯维护费420元、公共维修金193.34元、代收生活垃圾处理费70元）及滞纳金649.39元；2.由被告承担诉讼费用。事实与理由：凌云县金城湾花园小区是由百色市浩元房地产有限公司（下简称百色浩元公司）开发，2016年7月1日，原告根据《物业管理条例》有关规定，与百色浩元公司签订了凌云县金城湾花园小区前期物业管理服务合同，约定由原告向凌云县金城湾花园小区提供物业管理服务。合同期限从2016年7月1日至该小区业主委员会成立时止。合同对该小区物业的管理服务费等收费标准进行了明确约定，业主按各自住房建筑面积向原告缴纳物业管理费，缴费的方式为半年缴纳一次。合同约定如逾期不缴纳费用的从逾期之日起按所欠的费用总额每天千分之三交纳滞纳金。合同签订后，原告严格按照合同所约定为被告提供了优质高效的物业管理服务，但被告并未按合同约定履行支付物业管理服务费等义务。经原告多方、多次催促被告履行支付义务，但被告一直不履行支付义务，给原告的工作带来极大负面影响及经济损失。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告罗易辩称：原告所述不是事实。1、原告不知何时进驻金城湾花园小区，没有经过三家竞标，没有通过县主管部门备案，没有资质证，根据相关法律规定，小区没有经过国家主管部门验收，没有三证一书、一表都是不符合法律规定的，都是非法的。2、原告没有跟被告签订服务规则约定承诺书，更没有服务于被告，所做的事情没有公示公告，告知给被告等业主，没有充分事实依据，都是不合法的。3、小区地下管道排污管堵，原告不去更新维修、维护，导致业主及外面商铺及周边居民大小便直接排入地下室，现地下室是化粪池，给被告生活在臭气难闻，污染 3 严重的环境里，造成严重的伤害；小区内围墙被外面的居民打垮侵占，开门面进小区，物业公司不制止，不去管理，小区内经常发生摩托车被盗等情况，小区内没有物业存在，晚上没有管理人员巡逻；电梯从不按时检查维修、维护，经常出现业主被困在电梯里，打电话给物业，有时候物业不来，这种不顾业主生命安全的物业是非法无效的；小区天面炮楼上水泥浆及涂料脱落，几次差点砸在业主头上，被告多次告知物业，可物业不去维护；小区的路灯、监控坏了，是业主们自行集资修缮；物业私自更改应安装在各楼层的电表房，把电表安装在地下室，而地下室经常淹水，物业也置之不理；按合同规定，被告进驻一个月后，表入户到电业公司，纳入城市居民用电标准。而金城湾小区现是工程用电、商业用电与生活用电并网；小区内有时垃圾成堆，有外媒居民把垃圾放入小区，不见物业去阻止，臭气难闻。4、原告未履行催告义务，EMS快递没有被告签收及代收人签名和签署收到日期，且快递没有寄出日期，原告所提供的EMS快递是虚假的，不能作为定案依据。5、按小区无封闭，无居定管理服务房，无简单绿地、树木、植物的现状，根本达不到四级服务标准，只能按每0.35元/月/㎡的标准收费，现原告按0.60元/月/㎡的标准收费过高，属于违法。6、纠纷是因原告不履行服务合同所产生的，所有违约原告有不可推卸的责任，被告有拒交滞纳金和违约金的理由。综上所述，由于原告没有与被告等业主签订服务规则约定细则承诺书。没有履行合同的规定细则，严重造成凌云县金城湾花园小区脏、乱、差等不良现象。根据有关法律规定，被告主张先诉履行抗辩，在被告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业费，另外，领取钥匙时被告已交纳半年的物业费。被告不存在违约，应依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告罗易系广西凌云县房屋的业主。2014年8月29日，百色浩元公司与百色市建顺物业服务有限公 4 司 签 订 《 前 期 物 业 管 理 服 务 合 同 》 ， 约 定 由 百色市建顺物业服务有限公司为金城湾花园小区提供前期物业管理服务。2015年，被告罗易与百色浩元公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买百色浩元公司在凌云金城湾花园小区第7栋903号作为住宅用途，房屋建筑面积为138.07㎡。2015年12月8日，凌云县房产管理局对被告罗易预购房予以预售登记备案。2016年4月30日，百色浩元公司同意建顺物业服务有限公司于2016年5月30日解除 《前期物业管理服务合同》 。 2016 年 7 月 1 日， 百色浩元公司 与原告 荣福物业公司 签订《前期物业管理服务合同 》 ， 约 定 由 原 告 荣福物业公司为金城湾花园小区提供前期物业管理服务，期限 自 2016 年 7 月 1 日 开 始 至 业 主 委 员 会 成 立 之 时 止 。双方 就 原 告 为 凌云金城湾花园小区 提 供 前 期 物 业 服 务 管 理 事 宜 进 行 了 约 定 ， 其 中 第 二 十 条 第 2 点 约 定 ： 本 物 业 管 理 综 合 服 务 费 ， 由 业 主 按 其 拥 有 物 业 的 建 筑 面 积 交 纳 ， 高 层 住 宅 物 业 服 务 费 0.6 元 / 月 . 平 方 米 … … ; 第 3 点约定：本物业管理综合服务费按半年交纳，每次交纳费用时间为每年 12 月 15 日 至 12 月 底 交 纳 下 一 年 上 半 年 物 业 管 理 综 合 服 务 费 ， 6 月 15 日 至 6 月 底 交 纳 下 半 年 物 业 管 理 综 合 服 务 费 ； 第 8 点 第 2 项 约 定 ： 业 主 和 物 业 使 用 人 逾 期 交 纳 物 业 管 理 服 务 费 的 ， 从 逾 期 之 日 起 按 所 欠 费 用 的 总 额 以 每 天 千 分 之 三 交 纳 滞 纳 金 。 2018 年 7 月 31 日 ， 原 告 荣福物业公司终止为金城湾花园小区提供物业管理服务。 被 告 罗易自 2017 年 6 月 1 日以来，以其与原告 荣福物业公司不存在物业服务合同关系 、 原告未经竞标、没有通过备案、没有资质证而非法进驻、原告无权收取物业管理服务费、 没 有 实 际 履 行 管 理 服 务 、 被告未享受到相关服务、原告从未催告被告交费等 为 由 ， 至 今 未 交 纳 2017 年 6 月 1 日 至 2018 年 7 月 31 日 的 物 业 服 务 费 。 2019年10月间， 原 告 荣福物业公司通过EMS快件书面催告被告罗易交纳尚欠的物业管理费，但被告罗易 5 仍拒不交纳。 原告 荣福物业公司 遂向本院提起诉讼。 另 查 明 ， 1 、 原 告 荣福物业公司经工商行政管理部门登记备案，依法领取营业执照，具备物业管理服务的经营资质和独立的法人资格 。 2 、 凌云金城湾花园小区至今 未 成 立 业 主 大 会 、 未 能 通 过 业 主 大 会 选 举 产 生 业 主 委 员 会 聘 请 物 业 服 务 企 业 对 小区进行管理。 本 院 认 为 ， 建 设 单 位 依 法 与 物 业 服 务 企 业 签 订 的 前 期 物 业 服 务 合 同 对 业 主 具 有 约 束 力 。 《 物 业 管 理 条 例 》 第 二 十 一 条 规 定 ： “ 在 业 主 、 业 主 大 会 选 聘 物 业 服 务 企 业 之 前 ， 建 设 单 位 选 聘 物 业 服 务 企 业 的 ， 应 当 签 订 书 面 的 前 期 物 业 服 务 合 同 。 ” 最 高 人 民 法 院 法 释 （ 2009 ） 8 号 《 关 于 审 理 物 业 服 务 纠 纷 案 件 具 体 应 用 法 律 若 干 问 题 的 解 释 》 第 一 条 规 定 ： “ 建 设 单 位 依 法 与 物 业 服 务 企 业 签 订 的 前 期 物 业 服 务 合 同 ， 以 及 业 主 委 员 会 与 业 主 大 会 依 法 选 聘 的 物 业 服 务 企 业 签 订 的 物 业 服 务 合 同 ， 对 业 主 具 有 约 束 力 。 ” 本 案 中 ， 在 被 告 罗 易 居 住 小 区 未 成 立 业 主 大 会 、 未 能 通 过 业 主 大 会 选 举 产 生 业 主 委 员 会 聘 请 物 业 服 务 企 业 对 小 区 进 行 管 理 之 前 ， 建设单位百色浩元公司选聘原告荣福物业公司作为前期物业服务企业，并签订《前期物业管理服务合同》，由原告荣福物业公司向包括被告在内的业主提供前期物业服务，符合相关法律法规规定 ， 合 法 有 效 ， 对 凌 云 金 城 湾 花 园 小 区 的 业 主 均 具 有 约 束 力 。 原 告 荣福物业公司 提 供 了 物 业 服 务 ， 有 向 包 括 被 告 罗 易 在 内 的 业 主 收 取 物 业 服 务 费 的 权 利 ， 包 括 被 告 罗 易 在 内 的 业 主 应 向 原 告 荣福物业公司支付相关物业管理服务费用，逾期未付的，则应依照合同约定及相关法律规定支付滞纳金 。 被告罗易主张其与原告不存在物业服务合同关系、原告未经竞标、没有通过备案、没有资质证而非法进驻、原告无权收取物业管理服务费、被告 6 未享受到相关服务、原告从未催告被告交费、原告收费过高等抗辩，与本院查明的事实不符，故对其主张，本院不予采纳。对于 被 告 罗 易 主 张 原 告 荣福物业公司未尽到物业管理服务责任、管理服务差，其拒交物业费理由正当 的 抗辩，对此本院认为，若小区业主认为物业服务公司不履行或不完全履行合同约定的物业服务义务的，可依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，另行依法通过诉讼途径维护权利，而不能以拒交物业服务费的行为予以对抗。 被 告 罗易 作 为 小 区 业 主 ， 在 接 受 物 业 管 理 服 务 的 同 时 ， 有 按 照 约 定 按 时 交 纳 物 业 服 务 费 ， 因 被 告 罗易 未 按 时 交 纳 物业综合服务费、电梯维护费 等 费 用 ， 构 成 违 约 。 故 原 告 荣福物业公司 请求被告 罗易 支付物业服务费 、电梯维护费 及支付逾期 物业费 的违约金， 具 有 事 实 和 法 律 依 据 ， 本 院 予 以 支 持 。 被 告 罗易主张已交纳半年的物业费用，但未能提供相关证据予以证明，其主张本院不予采纳。 被 告 罗易的房屋面积为138.07㎡，凌云金城湾花园小区物业收费标准为 高层住宅物业服务 费 0. 6 元 / 月 / ㎡，被告罗易未向原告荣福物业公司支付 201 7 年 6 月 1 日 至 2018 年 7 月 31 日 的物业费， 原告 荣福物业公司主张被告罗易拖欠的 物业服务费 为1160.04元（138.10㎡×0.6元/月/㎡×14月），但 原告 荣福物业公司认定被告罗易的住房面积有误，其计算结果错误，本院确认1159.79元（138.07㎡×0.6元/月/㎡×14月），超出部分不予支持；电梯维护费420元（30元/月×14月）， 原 告 荣福物业公司的计算有事实和法律依据，本院予以支持；原告荣福 7 物业公司主张要求被告罗易支付滞纳金649.39元的请求中，其请求数额未超出合同约定范围，符合法律规定，本院予以支持。对于原告荣福物业公司主张的公共维修金和生活垃圾处理费，因该两项费用属于代收费用，原告荣福物业公司对其不享有所有权和处分权，亦无证据证实原告荣福物业公司已垫付或代为缴纳该费用，且原告荣福物业公司现已终止《前期物业管理服务合同》，故对其该主张，本院不予支持。 综 上 所 述 ， 依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、第 二十一条 、第四十一条第一款、第四十四条、《最高人民法院》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百六十二条之规定，判决如下： 一 、 被 告 罗易应于本案判决生效之日起十日内向 原 告 广西荣福物业服务有限公司 支 付 2017 年 6 月 1 日 至 2018 年 7 月 31 日的物业服务 费 1159.79元、电梯维护费420元，滞纳金649.39元； 二、驳回原告 广西荣福物业服务有限公司 的其他诉讼请求。 如 果 未 按 本 判 决 指 定 的 期 间 履 行 给 付 金 钱 义 务 ， 应 当 依 照 《 中 华 人 民 共 和 国 民 事 诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理 费 50 元，减半收 取 25 元，由被告 罗易 负担。 8 本判决为终审判决。 审判员  黄成桦 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  杨 新