湖南省武冈市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0581民初2490号原告：姚翩，女，1990年3月2日出生，汉族，湖南省武冈市人，住湖南省武冈市。委托诉讼代理人（特别授权）：王征红，男，湖南云山律师事务所律师。被告：彭跃吾，男，1968年11月3日出生，汉族，湖南省邵东市人，户籍所在地为湖南省邵东市，现住湖南省武冈市。被告：刘彩银，女，1973年9月2日出生，汉族，湖南省邵东市人，户籍所在地为湖南省邵东市，现住湖南省邵东市。委托诉讼代理人（特别授权）：段志强，男，湖南湘誉律师事务所律师。原告姚翩与被告彭跃吾、刘彩银定金合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案，依法适用简易程序，于2020年11月16日在本院公开开庭进行了审理。原告姚翩及其委托诉讼代理人王征红，被告彭跃吾、刘彩银及其委托诉讼代理人段志强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚翩向本院提出了如下诉讼请求：1、判令彭跃吾、刘彩银共同退还姚翩预付购房款100000元；2、本案诉讼费用由彭跃吾、刘彩银承担。原告姚翩主张的事实和理由：彭跃吾与刘彩银是武冈市××花园××栋××号门面的共有人，取得了国有土地使用证［编号为武国用（2010）第0343号］和房屋所有权证［编号为武房权证私变字第1××2号］。2019年9月6日，彭跃吾与刘彩银商议将共有的武冈市步行一街3栋29号门面对外出售，定价为3500000元。2019年9月14日，姚翩与彭跃吾签订了出售合同，双方约定总价款为3380000元，定金为100000元，2020年10月1日前办理过户登记手续。签订合同当日，姚翩向彭跃吾转账2笔，各转账50000元，共计100000元，此100000元为定金。同日，姚翩委托向伟向刘彩银转账1笔，计100000元，此100000元不是定金，而是预付购房款，也就是姚翩在本案中要求退还的100000元。书面合同约定的定金是100000元，向彭跃吾转账2笔各50000元的交易详情上都备注为门面定金，但向刘彩银转账1笔计100000元的转账记录上没有备注为门面定金。姚翩向刘彩银发送的微信上所提及的100000元定金，是指转账给彭跃吾的100000元定金。在交易过程中，双方发生矛盾，房屋买卖目的未能实现，彭跃吾、刘彩银应当退还姚翩预付购房款100000元，但经协商未果。被告彭跃吾、刘彩银辩称：请求驳回姚翩的诉讼请求。被告彭跃吾、刘彩银主张的事实和理由：彭跃吾与刘跃军是夫妻。刘彩银与袁军伟是夫妻。刘跃军与刘彩银是同胞姐妹，在此次出售门面前后，两姐妹存在矛盾，断绝了往来。两对夫妻都是武冈市××花园××栋××号门面的共有人，已经取得国有土地使用证和房屋所有权证。姚翩与彭跃吾、刘彩银达成的房屋出售合同合法有效，其中对定金200000元的约定是双方当事人的真实意思表示。在出售合同上，卖方由彭跃吾一个人签字，彭跃吾只能代表彭跃吾夫妻的那一部分，不能代表刘彩银夫妻的那一部分，彭跃吾收到的100000元都是定金，彭跃吾只收到100000元定金，因此在出售合同上只写明收到定金100000元，彭跃吾在收到定金后，要求姚翩打电话与刘彩银商量交纳定金的事情。在签订出售合同时，刘彩银在宁波市，不在武冈市，刘彩银与姚翩通电话商量，要求按价款20%支付定金，姚翩称暂时没有那么多现金，同意交纳200000元定金，分别支付彭跃吾与刘彩银各100000元。姚翩支付给彭跃吾与刘彩银各100000元都是定金。姚翩与刘彩银相互发送微信确认姚翩支付给刘彩银的100000元是定金。房屋未能办理过户登记手续导致合同目的不能实现，责任全部在于姚翩。姚翩违约，其支付的定金200000元不应当退还。原告姚翩围绕自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：（1）姚翩、彭跃吾、刘彩银的身份资料（复印件）；（2）门面出售协议（复印件）；（3）出售合同（原件）；（4）转账明细（打印键）；（5）彭跃吾与刘跃军的结婚证、常住人口登记卡（复印件）；（6）刘彩银与袁军伟的结婚证、常住人口登记卡（复印件）；（7）国有土地使用证（复印件），编号为武国用（2010）第0343号；（8）房屋所有权证（复印件），编号为武房权证私变字第1××2号；（9）证人向伟出具的证言（原件）；（10）微信聊天记录（打印件）；（11）（2020）湘0581民初282号民事案件的庭审笔录（复印件）；（12）（2020）湘0581民初282号民事裁定书（复印件）。被告彭跃吾围绕自己的答辩主张，向本院提交了如下证据：（1）出售协议（复印件）；（2）银行交易详情（打印件）；（3）短信聊天记录（打印件）；（4）光盘；（5）国有土地使用证（复印件），编号为武国用（2010）第0343号；（6）房屋所有权证（复印件），编号为武房权证私变字第1××2号；（7）房屋共有权证（复印件），编号为武房权证私变共字第4××7号。被告刘彩银围绕自己的答辩主张，向本院提交了如下证据：（1）微信聊天记录（打印件）；（2）借记卡账户历史明细清单（打印件）；（3）光盘；（4）手机通话录音的文字记录；（5）国有土地使用证（复印件），编号为武国用（2010）第0343号；（6）房屋所有权证（复印件），编号为武房权证私变字第1××2号。本院已组织双方当事人质证。原告姚翩提交的门面出售协议、出售合同、转账明细、结婚证、常住人口登记卡、国有土地使用证、房屋所有权证、民事裁定书，被告彭跃吾提交的出售协议、银行交易详情、国有土地使用证、房屋所有权证、房屋共有权证，被告刘彩银提交的借记卡账户历史明细清单、国有土地使用证、房屋所有权证，本院认定具有真实性、合法性和关联性。双方当事人提交的其他证据可供参考。经审理查明：1991年1月20日，彭跃吾与刘跃军登记结婚。1995年1月29日，刘彩银与袁军伟登记结婚。刘跃军与刘彩银是同胞姐妹。2009年1月20日，彭跃吾等取得了房屋所有权证，编号为武房权证私变字第1××2号，房屋所有权人为彭跃吾，共有人为刘彩银等3人，坐落于武冈市××花园××栋××号，产别为私产，房屋总层数为6层，所在层数为1层，建筑面积为51.02平方米，设计用途为商业。2010年2月4日，彭跃吾等取得了国有土地使用证，编号为武国用（2010）第0342号，土地使用权人为彭跃吾，与刘彩银等户共有，坐落于武冈市××花园××栋××层××号，地类（用途）为批发零售用地，使用权类型为出让，终止日期为2055年9月9日，使用权面积为2365.9平方米，分摊面积为6.885平方米。2019年9月6日，彭跃吾与刘彩银之间签订了门面出售协议。该门面出售协议的相关内容如下：经合购双方商议，同意将武冈市步行一街×栋××号门面出售；暂定售价叁佰伍拾万元整（￥3500000元），在本店挂牌出售，视情况而定，如售价调整，经双方商量确定；双方不得购买或者变相购买；该门面出售协议的尾部，彭跃吾与刘彩银签了字，落款时间为2019年9月6日。2019年9月14日，姚翩与彭跃吾之间签订了出售合同。该出售合同的全部内容如下：出售合同武冈市步行街3栋29号门面出售，总价叁佰叁拾捌万元整（￥3380000元），现收取定金壹拾万元整，双方不得违约，如买方不买了，卖方不退还定金，如卖方不卖了，卖方双倍退还定金，时间10月1日之前办理，办证费用买方负责，卖方：彭跃吾，买方：姚翩，2019年9月14日。同日下午3时55分和3时56分，姚翩通过手机银行向彭跃吾转账2笔，各转账50000元，共计转账100000元。同日，姚翩委托向伟通过银行向刘彩银转账1笔，计100000元，付款人为向伟，收款人为刘彩银。同日下午4时59分，姚翩向刘彩银发送微信，内容为“姐姐，我买门面的定金刚刚已经转给你10万了，你收到了吧”，刘彩银立即向姚翩发送微信回复，内容为“是的，十万定金收到”。2020年1月13日，本院受理了姚翩与彭跃吾、刘彩银房屋买卖合同纠纷一案。姚翩请求判令彭跃吾、刘彩银双倍返还其定金200000元及退还其购房款100000元。该案的庭审笔录记载：姚翩述称彭跃吾收到姚翩支付的定金100000元后，按彭跃吾的意见支付100000元购房款给刘彩银；彭跃吾和刘彩银述称姚翩如仍然愿意购买房屋，彭跃吾和刘彩银仍然同意出售房屋，并同意降低价款100000元，但姚翩述称其已不愿意购买房屋。2020年5月22日，姚翩申请撤回起诉。同日，本院作出了（2020）湘0581民初282号民事裁定书，裁定准许姚翩撤回起诉。2020年9月9日，姚翩再次提起诉讼，变更了诉讼请求。本院认为：本案系定金合同纠纷。本案双方当事人争执的焦点，是姚翩委托向伟向刘彩银转账的100000元是定金还是预付购房款。姚翩主张其向彭跃吾转账2笔共计100000元都是定金，其向刘彩银转账的100000元都是预付购房款。彭跃吾与刘彩银辩称姚翩向彭跃吾转账的100000元和向刘彩银转账的100000元都是定金。本案双方当事人买卖的房屋归彭跃吾、刘跃军夫妻与刘彩银、袁军伟夫妻共有，虽然刘跃军与刘彩银是同胞姐妹，但此房屋仍属于两个家庭的共有财产，彭跃吾与刘彩银虽然都是出卖人，但代表了两个不同的家庭，这是本案房屋交易的特别之处，姚翩在准备购买房屋之时通过查询国有土地使用证和房屋所有权证以及通过合同双方当事人进行磋商，对此事实应当明知，在第1次诉讼的庭审过程中，姚翩也认可清楚该情况，这一情况导致本案在订立合同和履行合同的过程当中存在特别之处。出售协议中约定买卖合同的标的物为武冈市步行街3栋29号门面，即彭跃吾与刘彩银两个家庭共有的全部房屋；出售协议中还约定标的物的价款为3380000元，即彭跃吾与刘彩银两个家庭共有房屋的全部价款；出售协议中还约定如果买方不买了，卖方不退还定金，如果卖方不卖了，卖方双倍退还定金，这是对定金性质的约定。出售协议虽然只有标的、价款、定金性质等条款，尚未具备一般合同应当约定的全部条款，但仍然属于一个简易的买卖合同。在该买卖合同中还包含了定金性质的条款，具备了定金应当采用书面合同约定的法律形式。虽然刘彩银没有在该出售协议上签字，只有姚翩与彭跃吾签字，但刘彩银同意以该价款买卖该房屋，在第1次诉讼的庭审过程中，姚翩也认可刘彩银清楚并同意姚翩与彭跃吾签订该出售协议。该出售协议中记载：现收取定金壹拾万元整。这既是买卖合同中有关定金内容的约定，也是彭跃吾收取定金100000元之后出具的收据。这证明姚翩向彭跃吾转账的100000元确实是定金，也证明彭跃吾只收到姚翩支付的定金100000元。姚翩委托向伟向刘彩银转账100000元之后，姚翩向刘彩银发送微信，内容为“姐姐，我买门面的定金刚刚已经转给你10万了，你收到了吧”，刘彩银立即向姚翩发送微信回复，内容为“是的，十万定金收到”。这证明姚翩与刘彩银在微信中都确认支付给刘彩银的100000元也是定金。因为本案中出卖人具有特别之处，导致买受人姚翩与出卖人彭跃吾、刘彩银对定金数额分别作出约定，买受人姚翩分别向出卖人彭跃吾、刘彩银各支付定金100000元，符合情理。该出售协议中记载彭跃吾收取定金100000元，并不意味着双方当事人约定的定金数额总共只有100000元，既使双方当事人约定的定金数额总共只有100000元，买受人姚翩在向彭跃吾转账定金100000元之后，又向出卖人刘彩银支付100000元，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条的规定，买受人姚翩实际交付出卖人彭跃吾、刘彩银的定金数额多于约定数额，出卖人彭跃吾、刘彩银接受了超过约定数额的定金，没有拒绝，并且没有提出异议，应当视为已变更定金合同。综合上述分析，应当认定姚翩向彭跃吾转账的100000元和向刘彩银转账的100000元共计200000元都是定金，姚翩的诉讼请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条之规定，判决如下：驳回原告姚翩的诉讼请求。本案受理费2300元，减半收取计1150元，由原告姚翩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  许修军二〇二〇年十二月二日法官助理黄睿珲代理书记员  马 腾附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。