广西壮族自治区陆川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0922民初2281号 原告：滕伟，男，1982年10月18日出生，汉族，住南宁市青秀区。 原告：何其英，女，1960年8月20日出生，汉族，住广西陆川县。 两原告共同委托代理人：吕德辉，广西典圣律师事务所律师。 被告：廖德雄，男，1985年4月15日出生，汉族，住广西陆川县。 委托代理人：黄玉龙，男，1985年5月23日出生，汉族，住广西陆川县。 原告滕伟、何其英诉被告廖德雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月12日、12月8日公开开庭进行了审理。原告滕伟、何其英及两原告共同委托代理人吕德辉到庭参加诉讼，被告廖德雄的委托代理人黄玉龙到庭参加诉讼。在审理过程中，原告滕伟、何其英向本院提出司法鉴定申请，申请对出租给被告使用的房屋恢复原状所需要支出的费用进行评估。委托广西广源资产价格评估有限公司进行评估的过程中，由于双方对评估材料各项的尺寸、面积及材质等信息描述不一致，原告未提供有防盗网的原状图片或参照图片，受委托公司受专业限制无法依据评估程序对委估标的开展评估工作，广西广源资产价格评估有限公司于2020年11月24日将委托评估材料退回本院。本案现已审理终结。 原告滕伟、何其英向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即将承租的土地腾空交还原告；二、判决被告支付房屋、土地租金20333元给原告，其中房屋租金12000元，从2019年9月1日起计至2020年2月28日止为6个月，月租金2000元；土地租金8333元，从2019年9月1日起暂计至2020年6月30日止为10个月，按年租金10000元计算，2020年7月1日起的租金，按上述标准计至判决之日止;三、判决被告支付逾期付款利息，利息计算办法：以欠租20333元为基数，按年利率6%，从2019年9月1日起计至被告付清该租金之日；四、判决被告付给原告的违约金1500元不予退还；五、判决被告赔付承租期间损坏房屋的损失费用23172元；六、判决被告赔偿原告为催收发生的交通费、误工损失（起诉时暂定2000元）。以上二至六项合计金额47005元。七、本案所有诉讼费用（包括但不限于公告费）由被告负担。事实和理由：2016年9月21日，原告与被告订有2份房地户租赁协议：1、《房屋租赁续签协议》，约定合同甲方（原告）将位于陆川县出租给合同乙方（被告）作幼儿园经营使用，租期5年，租期从2016年9月1日起计算，月租金为人民币2000元，须在每月30日前交清下个月租金，宽限期为1个月，逾期不交视为违约，违约方应支付违约金人民币1500元。2、《土地租赁协议》一份，约定合同甲方（原告）将位于陆川县房屋后面的空地出租给合同乙方（被告）作幼儿园游乐设施使用，租期未固定，但已随《房屋租赁续签协议》的终止而自动解除。租期从2016年9月1日起计算，年租金为人民币10000元，当时考虑到乙方资金周转情况，暂缓交租。被告租赁后，已交土地租金至2019年8月份止，2019年9月1日起的租金经原告多次催收未交，计至2020年6月30日止欠租8333元。上述协议签订后，被告依约使用原告的房地产，但其一直未按时交付租金，虽经原告多次催告，被告以其资金困难为由一直未支付，而于2018年3月18日立下还款保证，承诺2016年9月1日起至2018年8月31日止，欠土地租金10000元；从2018年3月起至2018年8月止欠房屋租金12000元，以上共欠房地产租金22000元，加上利息200元，共计22200元，欠款保证人廖德雄必须于2018年9月10日前还清。但是被告立下还款保证后，只履行至2019年8月份止的房屋和土地租金。从2019年9月1日起暂计至2020年6月30日止为10个月，被告欠土地租金8333元未交清，同时从2019年9月1日起至2020年2月28日被告搬出房屋时为止，欠有6个月的房租12000元未付清，以上合计欠租20333元。租赁期内，被告另选它处房屋作为博林幼儿园办学场所，其违约退租后并未全部搬离，既未交清拖欠的房地产租金，且在租期内擅自改动原告的房屋，封堵了原告一楼一个铺面、两个大门，多个窗户的防盗网被毁，窗户完全丧失开合功能，二楼涂刷有色油漆严重，粗制滥建水泥池等设施，地板砖、墙砖遭到破坏，己经失去原来的人居安全环境，如要恢复原状，被告应付损失费用23172元，所交给原告的违约金1500元不予退还。鉴于被告的违约行为严重损害原告的合法权益，导致原告无法实现合同目的。为了维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼。 被告廖德雄辩称，一、关于承租土地腾空交还问题，其不需腾空交还土地，协议租赁的土地不是原告的土地，土地使用权人不是原告，原告不具备该土地的处分权，双方签订的租赁协议不合法，不受法律保护；二、关于租金问题，欠原告房租12000元是事实，但是土地租金于2019年9月后双方土地租赁协议已终止，其不应再支付任何土地租金给原告；三、关于支付逾期付款利息问题，原告以欠租额20333元为基数，按年利率6%，从2019年9月1日起计不合法也不合理；四、关于1500元违约金问题，其提出解除房屋租赁是2020年1月底，对解约情况双方进行了微信聊天，且是发生新冠肺炎疫情这种特殊情况下的退租，不存在故意违约的情况，故这1500元押金原告应退还给其；五、关于赔偿承租期间房屋损失费23172元问题，双方签订租房合同时，原告已知晓被告租房是用于开办幼儿园，而租房当时的房屋内外部已显老旧，屋内一些设施也不适用开办幼儿园的条件，被告对房屋的一些设施进行装修是得到原告同意的，而且退租后的房屋状况是良好的，房屋的整体结构及安全性能是没有任何问题的。原告诉求的23172元费用也是其单方按照全新的装修要求进行估价的，且有多项费用都是被告全额承担，明显不合理、不公平。被告在承租期间没有任何损坏房屋的行为，请求驳回原告该项诉讼请求；六、关于赔偿催收产生的交通费、误工费2000元的问题，原告何其英就在陆川家中生活，与被告几乎可以天天可以见面，随时可以进行商量，平时双方均是电话、微信方式商量解决事情，不存在产生催收的费，而且双方也没有任何的约定，请求驳回该诉请；七，关于诉讼费用该谁如何承担则根据法院判决来确定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告廖德雄对原告滕伟、何其英提交的下列证据：1、原告身份证2份；2、陆川县博林幼儿园的网上信息；4、2016年9月21日，甲方滕伟与乙方廖德雄签订的《房屋租赁续签协议》；5、2018年3月18日廖德雄出具还款保证；6、滕伟、何其英的陆国用（95）字1053号国有土地使用证；7、滕伟、何其英的陆房证字00003839号房屋所有权证；8、滕伟、与廖德雄因催交欠款的短信记录无异议，上述证据来源合法、客观真实，并与本案诉争之事实相关联，对本案诉争事实具有证明力，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：被告廖德雄对原告提供证据3有异议，认为该协议是不合法的情形下签订的；对原告提供证据9中的照片无异议，对基本损失测算清单有异议，没有任何评估部门出具有相关依据；对原告提供补充证据1手机通话录音真实性无异议，但双方并没有达成共识要赔偿多少钱给原告；对原告提供补充证据2交通票据有异议，认为民商事纠纷不应要求被告支付交通费，双方也未约定。原告滕伟、何其英对被告提供证据1有异议，认为真实性无法确认，照片没有时间，不知照片形成的时间，不清楚照片中的栏杆和铁门是什么人安装的，照片中的栏杆和铁门并不影响被告使用土地和交付租金，该照片不能证明这块土地的使用权是谁的，与本案无关；对被告提供证据2的三性均有异议，根据法律规定，作为证人姚某应当出庭参加诉讼，但他没有出庭接受法庭的质询，仅提供一张证明材料不能证明这张材料是姚某所出具，其陈述本案的出租地块与两原告无关，没有提供相关的依据进行证实，说土地是姚某所有，也未能提供国有建设使用证。本院认为，原告提供证据3系《土地租赁协议》，该协议载明了涉案土地权属存在争议未明确，该协议是双方经协商一致共同签订，亦是涉及本案讼争标的争议的依据，故对该证据依法作为查明本案案件事实的参考依据；原告提供证据9系基本损失测算单及被告损坏租赁房屋的照片，被告对照片无异议，基本损失测算单是原告单方面自行计算制作，未经被告确认，也未经有资质评估部门对受损物品进行评估后出具评估结论，对该证据中基本损失测算单，本院不予认可；原告提供补充证据1系手机通话录音，被告对该证据真实性无异议，该证据与本案讼争事实相关联，依法作为查明本案案件事实的参考依据；原告提供补充证据2系交通票据，该证据不能证明原告均是因本案纠纷而支出的相关费用，且双方也未约定因本案纠纷产生的费用由被告承担，对该证据不予确认，依法不作为查明本案案件事实的参考依据。被告廖德雄提供证据1系照片4张，该证据未能证明被告的证明目的，对该证据不予确认，依法不作为查明本案案件事实的参考依据；被告提供证据2系姚某出具证明材料，该证据反映了涉案的土地存在权属争议，姚某未出庭接受质询，对其陈述涉案土地归其本人所有不予认可，对该证据依法不作为查明本案案件事实的参考依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于陆川县的房屋属于原告滕伟、何其英共同所有。2014年8月1日，原告滕伟与被告廖德雄签订了一份《房屋租赁合同》，将坐落于陆川县房屋第一、二层出租给被告经营幼儿园。租赁期限从2014年9月1日至2016年9月1日。签订合同后,被告在该房屋开办了一所陆川县博林幼儿园。租赁期限届满后，2016年9月21日，原告滕伟与被告廖德雄继续签订了一份《房屋租赁续签协议》，约定租期为5年，租期从2016年9月1日起计算；每月租金为2000元，每月30号前交清下个月的租金，宽限期为一个月，逾期不交视为违约；......合同第4条约定：在合同履约期内乙方（被告）不得破坏甲方（原告）的房屋结构及设施（含水电、门窗、楼梯扶手设备等），要讲究卫生、整洁，若有破坏由乙方负责赔偿。租赁到期后乙方须负责恢复加装设施／设备前的状态。5、租赁期间甲乙双方均不得无故解除合同，因一方违约造成合同不能履行的，违约方应支付违约金人民币壹仟伍佰元整（¥1500），但不含乙方因特殊情况需退租时，必须提前一个月通知甲方的情况。同日，原、被告双方签订了一份《土地租赁协议》，约定该地块位于陆川县房屋后面的空地，该地由“滕家”与“姚家”共同出资购买，后两家因该地经济纠纷原因，对该土地的权属尚未明确划分，尚未办理土地证等相关手续。对于该地块的租赁问题，只允许整体出租，被告须同时取得滕、姚两家的许可。被告将租赁该地块上原告方的权益部分，并按期交纳甲方租金，年租金10000元，租期从2016年9月1日起计算。被告租赁该地块用于扩建园区办学游乐设施；......租赁期双方不得无故解除合同，如被告因特殊情况需退时，必须提前一个月通知原告，若被告不再租赁原告楼层，则本土地租赁协议自动终止；2016年9月20日经双方友好协商,原告同意被告实际租赁该地块的面积降为原来的一半,租金折半计算，如需重新使用整片该地块，租金从实际使用日按原价计算。被告与原告签订《土地租赁协议》后，按年租金5000元给付原告。租赁期间，被告对租赁房屋的地板、门、窗、墙、防盗网等进行了改装、拆除及涂刷。尔后，被告如约支付房屋租金及土地租金至2019年8月，后因双方发生纠纷，2019年9月1日起，被告便不再支付租金给原告。2020年2月28日，因新冠疫情的影响，经原、被告协商一致，被告不再继续租赁原告房屋的第一、二层经营幼儿园，尔后，被告将物品搬离该房屋，并将房屋及钥匙交还给原告。被告表示租赁房屋时交纳的1500元押金当作违约金同意原告不予退回。截止至2020年2月28日，被告欠原告房屋租金12000元，土地租金2502元（5000元÷12个月=417元×6个月=2502元）。后因双方对租赁房屋地板、门、窗、墙、防盗网等恢复原状或赔偿损失协商未果，原告遂向本院提起诉讼。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁续签协议》，系原、被告经平等协商后自愿签订的，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。被告明知租赁的土地存在权属争议，仍与原告签订了《土地租赁协议》，双方当事人均应依合同约定严格履行。被告支付至2019年8月的房屋租金及土地租金给原告，之后就一直未依合同约定向原告支付房屋、土地租金,被告的行为已构成违约,依法应承担违约的民事责任。经双方协商后，被告于2020年2月28日起不再租赁原告的楼层经营幼儿园，按《土地租赁协议》的约定，该土地租赁协议也于2020年2月28日自动终止。被告总共拖欠原告6个月的房屋租金12000元及土地租金2502元，原告请求被告支付从2019年9月1日起计至2020年2月28日止的房屋租金12000元有理合法，本院予以支持。请求支付土地租金超出2502元部分，因原告无法确认租赁给被告土地属于其部分的四址界限，该土地租赁协议终止后，被告是否还继续使用，未能提供证据证实，本院不予支持。原告要求被告支付逾期付款利息的请求，不违反法律相关规定，应予支持。但应以所欠租金分段计算，按照起诉时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，其中以2417元为基数，从应付租金之日起即2019年9月1日起计至偿清款项之日止；以2417元为基数，从应付租金之日起即2019年10月1日起计至偿清款项之日止；以2417元为基数，从应付租金之日起即2019年11月1日起计至偿清款项之日止；以2417元为基数，从应付租金之日起即2019年12月1日起计至偿清款项之日止；以2417元为基数，从应付租金之日起即2020年1月1日起计至偿清款项之日止；以2417元为基数，从应付租金之日起即2020年2月1日起计至偿清款项之日止。原告请求被告立即将承租的土地腾空交还给原告，却未能确认该土地的哪部分属其所有，也未能明确属于其权益部分的四址界限，原告的请求依据不足，本院不予支持。原告可在取得相关合法依据后另案诉讼进行处理。原、被告双方经协商后解除《房屋租赁续签协议》，被告表示租赁房屋时交纳的1500元押金当作违约金同意原告不予退回，故对原告请求被告给付的违约金1500元不予退还有理合法，本院予以支持。原告要求被告赔付承租期间损坏房屋的损失费用23172元，未能提供证据证明房屋的损失费用为23172元，证据不足，本院不予支持。原告要求被告赔偿原告为催收发生的交通费、误工损失费2000元，原告提供交通票据等不能证明原告均是因本案纠纷而支出的相关费用，且双方也未约定因本案纠纷产生的费用由被告承担，原告的请求无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、被告廖德雄支付房屋、土地租金14502元给原告滕伟、何其英； 二、被告廖德雄支付逾期付款利息给原告滕伟、何其英（利息计算方法：按起诉时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，以金2417元为基数，从2019年9月1日起计；以2417元为基数，从2019年10月1日起计；以2417元为基数，从2019年11月1日起计；以2417元为基数，从2019年12月1日起计；以2417元为基数，从2020年1月1日起计；以2417元为基数，从2020年2月1日起计；以上均计至偿清租金之日止； 三、被告廖德雄给付给原告滕伟、何其英的1500元违约金不予退还； 四、驳回原告滕伟、何其英其他诉讼请求。 上述判决限被告廖德雄于本判决生效之日起十日内履行。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案受理费975元，减半收取488元（原告已预交），由被告廖德雄负担81元，原告滕伟、何其英负担407元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 员  吴 萍 二〇二〇年十二月十四日 法官助理  万春柳 书 记 员  林欢欢