湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1102民初2455号原告：黄冈市万鑫置业有限公司，住所：黄冈市黄州区西湖二路**，统一社会信用代码：91421100MA487BT47U。法定代表人：吴迪。委托诉讼代理人：张超，湖北宁华律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：童汇，男，汉族，1981年8月26日出生，，住址：湖北省团风县方高坪镇董当村**现住湖北省黄冈市黄州区。原告黄冈市万鑫置业有限公司（以下简称“万鑫公司”）与被告童汇商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万鑫公司的委托诉讼代理人张超、被告童汇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的购房款（人民币，下同）410000元；2、判令被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金（自2018年2月26日起计算，截止2020年9月1日，逾期付款违约金为113037元，违约金计算至实际全额支付应付款之日止）。3、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2017年10月24日，原告、被告签订编号为：HG2017-011699号《商品房买卖合同》及附件（以下简称合同）。合同约定被告向原告购买碧桂园中央公馆12号楼3层301铺号商品房一套，总房价款为825400元整，约定签订合同时付房价款82540元，2017年11月25日前付房价款332860元，2018年2月25日前付房价款410000元。同时合同对买受人逾期付款的违约责任约定为：买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理：（1）逾期在90天之内，自本合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按合同约定总价款的10%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同签订后，被告仅向原告支付了部分购房款。虽经多次催促，被告至今未能付清拖欠的购房款。综上所述，被告逾期支付房价款的行为构成严重违约。现原告为维护其合法权益，特诉至人民法院。被告辩称，1.商铺首付款已付清，即全款的50%，另外的50%是办理按揭，因为原告与银行没有对接导致按揭暂时无法办理，故导致本案贷款一直没有批下来；2.合同约定的收楼时间是2019年9月1日，原告拒绝交楼，造成被告物业费、租金等损失；3.原告在销售商铺时承诺商铺包租，且租金不低于万达广场同类商铺租金的50%，但实际未兑现；4.原告要求的违约金明显超出实际发生的损失，且合同约定逾期付款超过90天可直接解除合同，违约金不超过房产总价值的10%；5.由于原告与银行按揭贷款的办理不及时以及疫情影响导致被告的经济条件发生变化，无法用自有资金支付余款；6.被告自2017年10月支付房款以来，长达三年的时间未就房产获取任何收益，且大笔资金被占用导致经营困难。原告为支持其诉讼请求，庭审时提交了如下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件，拟证实原告和被告的诉讼主体资格；2.商品房买卖合同及附件，拟证实合同约定被告购买原告开发的商品房，合同合法有效，双方理应执行；3.湖北省商品房预售许可证、银行按揭及公积金付款方式补充协议、买卖合同重要事项告知书、签约特别提示，拟证实原告取得商品房预售许可证，商品房具备合法的预售条件，原告不存在违约行为；4.逾期付款违约金明细、已到期应缴款通知书及凭证，拟证实被告仅支付了部分房价款，拖欠房款超过合同约定的应付期限，且经原告多次催要，被告至今未付，已构成严重违约。被告对原告提交的1-4的真实性无异议，但对证据4的证明目的有异议，逾期付款是因为原告与银行对接问题导致贷款未能如实发放，且付款违约金超出实际损失范围，也超出合同约定。被告未向本庭提交反驳证据。经审核，本院对原告提交的证据的1-4真实性予以采信。经庭审对上述证据进行举证、质证、认证，本院审理查明如下事实：2017年4月19日，黄冈市房地产管理局对原告万鑫公司开发的碧桂园·中央公馆12号楼向原告万鑫公司颁发鄂黄房预字（2017）0012号《湖北省商品房预售许可证书》。2017年10月22日，被告向原告支付定金3万元。2017年10月24日，原告与被告签订编号为：HG2017-011699号《商品房买卖合同》及附件（以下简称合同）。合同约定被告向原告购买碧桂园中央公馆12号楼3层301铺号商品房一套，总房价款为825400元整，约定签订合同时付房价款82540元，2017年11月25日前付房价款332860元，2018年2月25日前付房价款410000元。同时合同对买受人逾期付款的违约责任约定为：买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理：（1）逾期在90天之内，自本合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按合同约定总价款的10%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。出卖人应当自2019年9月1日前向买受人交付该商品房。…由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：(1)视为出卖人已按期交付该商品房。同日，原、被告签订《银行按揭及公积金付款方式补充协议》一份，约定：…一、乙方（被告）同意选择以下第1种住房抵押贷款方式支付楼款：（1）该商品房的总房价款为人民币捌拾贰万伍仟肆佰元整。其中49.67%（即贷款金额为人民币410000元）乙方以商业银行按揭贷款的方式支付给甲方。…三、无论乙方选择本一条约定的何种付款方式，如因乙方原因导致上述贷款机构不予审批同意乙方的贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请的贷款金额存在差异，则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款期限内，将该差额款项自行支付给甲方。若乙方逾期支付该差额款项的，乙方按应付而未付款的每日万分之三计付违约金给甲方（原告）。若乙方逾期支付该差额款项的，乙方按应付而未付款的每日万之分三计付违约金给甲方。逾期超90天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房的总房价款15%的违约金。四、若非因乙方原因导致上述贷款审批机构最终未能批准乙方贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请贷款金额存在差额的，在买卖合同约定支付楼款的期限内，乙方可选择：（1）将该差额款项自行支付给甲方；或（2）与甲方签订补充协议、变更付款方式。乙方未与甲方签订变更付款方式的补充协议、且未按买卖合同约定期限将差额款项及时足额支付给甲方的，乙方按应付而未付款的每日万分之三计付违约金给甲方。逾期超过90天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房的总房价款15%的违约金。…同日，原告向被告出具《买卖合同重要事项告知书》，被告签字予以确认。次日，被告方向原告支付首期52540元。2017年11月25日，被告方向原告支付二期楼款332860元。其后，被告未依约向原告缴纳后期的购房款酿成纠纷。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。被告因未提供证据证明本案按揭未办理成功系原告与银行未对接造成及原告未依约交楼，造成被告物业费、租金等损失和原告在销售商铺时承诺商铺包租，且租金不低于万达广场同类商铺租金的50%，实际未兑现。故其辩称意见不成立，本院不予采纳；原告辩称合同约定违约金不超过房产总价值的10%的辩称意见与事实相符，本院予采纳。故被告签订后除已按约履行支付首期款项后，后续应支付款项未依约履行，构成违约，依法应承担违约责任。原告主张被告支付拖欠的购房款（人民币，下同）410000元的诉讼请求，本院依法予以支持。原告主张被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金（自2018年2月26日起计算，截止2020年9月1日，逾期付款违约金为113037元，违约金计算至实际全额支付应付款之日止）的诉讼请求，本院依法调整自2018年2月26日按当期应付购房款410000元为基础，按起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍计算至实际给付之日止；上述违约金总额以买受人按合同约定总价款825400元的10%为限。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院》第一条之规定，判决如下：一、限被告童汇于本判决生效之日起三十日内向原告黄冈市万鑫置业有限公司支付下欠购房款410000元及违约金（自2018年2月26日按当期应付购房款410000元为基础，按起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍计算至实际给付之日止，上述违约金总额以买受人按合同约定总价款825400元的10%为限）。二、驳回原告黄冈市万鑫置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9030元，由被告童汇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  龙 婷人民陪审员  胡椿兰人民陪审员  涂 寅二〇二〇年十二月十日书 记 员  艾 意