湖南省邵阳市北塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0511民初866号 原告（执行案外人）：伍卫艳，女，1965年8月5日出生，汉族，住邵阳市大祥区。 委托诉讼代理人：李叫云，湖南平尚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付远，湖南平尚律师事务所律师。 被告（申请执行人）：唐新发，男，1982年5月13日出生，汉族，住邵阳市双清区。 被告（被执行人）：邵阳市天源房地产开发有限公司，住所地邵阳市火车南站惠鑫商业广场****门面。 法定代表人：孙红发，该公司执行董事兼总经理。 原告伍卫艳与被告唐新发、邵阳市天源房地产开发有限公司(以下简称天源公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告伍卫艳及其委托诉讼代理人李叫云、付远，被告唐新发到庭参加诉讼，被告天源公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告伍卫艳向本院提出诉讼请求：一、依法判令停止对位于邵阳市大祥区××小区××号楼××房（以下简称“金蕾佳苑2号楼0112004房”）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；二、确认金蕾佳苑2号楼0112004房归原告所有；三、本案的诉讼费全部由被告承担。事实和理由:2020年10月21日邵阳市北塔区人民法院依据（2020）湘0511民初468号民事调解书对被告唐新发与被告邵阳市天源房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案作出（2020）湘0511执180号执行裁定书，法院依据该执行裁定书查封了金蕾佳苑2号楼0112004房。2020年10月28日原告对法院查封金蕾佳苑2号楼0112004房的执行提出书面异议，原告于2020年11月18日收到邵阳市北塔区人民法院作出的（2020）湘0511执异34号执行裁定书，该执行裁定书驳回了原告提出的异议请求。原告不服（2020）湘0511执异34号执行裁定书，提起诉讼，理由如下：原告于2011年5月7日与被告邵阳市天源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，且在邵阳市××房××商品房合同备案，合同备案号为07390220112707，该合同约定金蕾佳苑2号楼0112004房总价为210252元。原告已经按照《商品房买卖合同》约定支付了购房款199252元，剩余尾款11000元和35000元的自救款也一起交给了自救委员会。原告已经支付了全部的购房款，且在法院查封前就已经订立了合法有效的书面买卖合同并已备案，原告所购该房系用于居住且原告名下无其他用于居住的房屋，依据《最高人民法院》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，原告对金蕾佳苑2号楼0112004号房的权利能够排除执行，该房应归原告所有。综上，法院依照被告唐新发的申请对金蕾佳苑2号楼0012004房进行了查封损害了原告的权利，为此原告特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告唐新发辩称：其是依照法院判决书依法查封天源公司的房产，请求法庭驳回原告诉求，继续查封房产。 被告天源公司未作答辩，也未向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告方为了支持自己的诉讼主张，提交了：1.原、被告的身份证复印件及工商登记信息复印件，拟证明原、被告双方的主体资格；2.《商品房买卖合同》、商品房合同备案证书，拟证明原告与被告签订了房屋买卖合同，并已在邵阳市不动产登记中心网签备案；3.转款凭条、被告出具的收款收据和证明，拟证明原告已支付了案涉房屋全部购房款；4.（2020）湘0511执异34执行裁定书，拟证明本院驳回了原告提出的执行异议；5.房屋装修的照片、原告缴纳水电费的票据，拟证明原告已经合法占有案涉房产并已装修；6.银行流水，拟证明原告已支付全部购房款和自救金等费用。二被告均未提交证据。 被告唐新发对原告提交的证据1、4无异议；对证据2的真实性有异议；对证据3中的收据真实性有异议、对转款凭条的证明目的有异议；对证据5、6的真实性无异议，对证明目的有异议。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于证据2、3、5、6，本院认为该证据真实、合法且与本案有关联，能证明案件事实，予以采信。根据采信的证据以及当事人在庭审中的陈述，本院认定如下事实： 天源公司系位于邵阳市大祥区××小区的开发商。伍卫艳分别于2011年3月8日现金支付50000元和2011年5月7日银行转账149252元共计支付199252元房款到天源公司指定的账户，其中银行转入的账户为呙正祥（呙正祥系当时天源公司的法定代表人呙虎祥的弟弟）的个人账户，天源公司分别向伍卫艳出具相应的两张加盖公司财务专用章的收款收据。2011年5月7日，天源公司与伍卫艳签订《商品房买卖合同》，约定“伍卫艳购买金蕾佳苑小区的第2号楼1单元12层0112004号房，房款总金额为210252元，买受人应于2011年5月12日前支付全部房款的95%，计￥199252元。余款为全部房款的5%，计￥11000元，须在接到出卖人的交楼通知后10日内付清。”同日，当事人在邵阳市××商品房合同备案。之后，金蕾佳苑小区项目因烂尾未竣工验收。2018年6月，邵阳市大祥区成立处置金蕾佳苑有关问题专项工作组来协商解决该项目的水、电、气、消防以及公共部分的问题。在专项工作组的组织下，伍卫艳于2018年8月17日缴纳购房尾款11000元、自救金3万元。2019年6月，伍卫艳从专项工作组拿到房屋钥匙，准备进行装修入住，并开通水、电、气等生活项目。因天源公司拒不履行本院已经发生法律效力的（2020）湘0511民初468号民事调解书所确定的偿还唐新发借款本金及利息的义务，本院立案执行，并于2020年10月21日作出（2020）湘0511执180号裁定，查封了天源公司开发的金蕾佳苑小区2号楼包括0112004号房在内的四套房产。案外人伍卫艳提出执行异议，认为其于2011年5月采用全款的方式购置该查封的0112004号房，并已在邵阳市不动产登记中心备案，请求法院解除对该房产的查封或拍卖。本院于2020年11月16日作出（2020）湘0511执异34号执行异议裁定，驳回了案外人伍卫艳提出的执行异议，为此，伍卫艳不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，争议的焦点是案外人伍卫艳就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，第一，原告在本院查封之前已经就该案涉房屋与天源公司签订了书面的《商品房买卖合同》，该买卖合同系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该买卖关系应该受法律保护；第二，在专项工作组的组织下，原告于2018年8月交清了购房尾款，并已缴纳自筹资金用于水、电、气、消防、物业以及公共部分的项目建设，原告从专项工作组拿到房屋钥匙并缴纳了水电费，进行了装修准备入住，而本院于2020年10月21日查封该案涉房产，因此可以认定为原告在人民法院查封之前已合法占有该案涉房屋；第三，关于原告是否向天源公司支付了全部价款的事实，原告提交了支付购房款的转款凭证和天源公司出具的加盖公司财务专用章的收款收据，虽然被告唐新发抗辩称银行转款不能证明原告支付房款的目的，尽管原告将其中149252元转入的是呙正祥的个人账户，但呙正祥系当时天源公司的法定代表人呙虎祥的弟弟，且天源公司向原告出具加盖公司财务专用章的收款收据，因此可以认定原告向呙正祥转账是得到天源公司的认可，原告又在专项工作组的组织下交清了购房尾款，故本院认定原告已经支付全部房款；第四，虽然该案涉房屋未办理过户，但非因原告自身原因未办理过户登记。因此，原告对该案涉房产提出的异议符合前述规定第二十八条的条件，原告就执行该案涉房产享有足以排除强制执行的民事权利。另，被告唐新发与天源公司的民间借贷纠纷一案涉及的系金钱债权，并非指定交付的特定物，原告提出的异议可以对抗唐新发的金钱债权。综上，原告要求停止对该案涉房屋的强制执行，并解除查封的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求确认该案涉房屋为原告所有的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案案涉房屋未办理变更登记，不发生物权变动效力，故原告该主张没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下： 一、不得执行登记在邵阳市天源房地产开发有限公司名下的位于邵阳市大祥区××小区××号楼××号房产； 二、驳回原告伍卫艳其他的诉讼请求。 案件受理费4453元，由被告邵阳市天源房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向湖南省邵阳市中级人民法院提起上诉，并按对方当事人的人数提交上诉状副本。 本院（2020）湘0511执异34号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  陈凯军 人民陪审员  车昭义 人民陪审员  肖亮凤 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理钟黔林 代理书记员  罗晴晴 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。