江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0412民初4056号原告：朱启慧，女，1996年10月28日生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：吴志强，江苏德音律师事务所律师。委托诉讼代理人：华振宇，江苏德音律师事务所律师。被告：何学东，男，1971年9月5日生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：姜宁，江苏名友律师事务所律师。原告朱启慧与被告何学东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用普通程序，于同年9月24日、12月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴志强、华振宇、被告何学东及其委托诉讼代理人姜宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告签订的两份房屋租赁合同，并将被告承租的房屋（以下简称案涉房屋）交还给原告。二、判决被告向原告支付拖欠的房屋租金及房屋占用费直至房屋交还为止计1763200元（暂计算2018年9月8日起至2020年6月7日止）。三、判决被告向原告承担因延期支付租金而产生的违约金直至房屋交还为止（暂计算2018年9月8日起至2020年6月7日止），产生的违约金为462800元。四、判决被告支付物业费、水费、电费等费用。五、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：2014年、2016年，被告分两次向原告租赁房屋，用于经营酒店，至今拖欠房屋租金1763200元，且酒店已于2020年5月份关门停止经营，原告要求解除合同，收回房屋，并要求被告支付租金及相关费用。2014年7月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》一份，将案涉房屋中的201室租赁给被告使用，租赁期为2014年9月8日至2024年9月7日，约定了租金支付、解除合同、违约金等内容。被告承租该房屋后经营酒店。在2016年5月8日，原告与被告又签订《房屋租赁合同书》一份，将案涉房屋中202室出租给被告使用，租赁期为2016年5月1日至2024年9月7日，也约定了租金支付、解除合同、违约金等内容。但本应在2018年9月8日前付清的租金，直至2020年1月才付清。2018年9月8日以后所发生的租金，被告至今仍未支付。被告拖欠2018年9月8日起至2020年6月7日止的租金1763200元，原告多次向被告催要租金未果。2020年5月份，被告经营的酒店停业。被告拖欠租金的行为，符合合同约定的解除合同以及按月租金额的千分之五向违约方加收违约金的情形，请求支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、被告与原告之间没有租赁事实，实际是常州帝景餐饮管理有限公司（以下简称帝景公司）租赁并使用了原告的案涉房屋，返还房屋、支付租金等事宜理应向帝景公司主张，与被告个人无关。二、针对原告主张的金额，因为2019年5月20日被告及另一股东程某将股权转让给段某，被告退出了公司经营。因此，对于之后的租金支付情况被告个人不清楚，请求追加段某为第三人参加诉讼以查明该事实。被告、程某与段某的股权转让纠纷法院一审已审结，正在上诉之中，一审查明帝景公司支付租金的银行卡在段某处，而所有租金都是通过该卡向原告支付。三、对于原告主张诉讼费用应当由原告自行承担。本院经审理认定如下事实：2016年5月8日，原告作为甲方，被告作为乙方，协商签订《房屋租赁合同书》一份，将案涉房屋中的201室（合同中为203室）租赁给乙方使用，租期10年（2014年9月8日起至2024年9月7日止），其中2018年9月8日至2021年9月7日年租金605000元，约定乙方不交付租金或不足额交付租金达1个月以上的，甲方有权解除合同；逾期交付租金的，每逾期一日，甲方有权加收乙方按月租金的千分之五的违约金。原告的母亲邵某代原告在合同甲方栏内签名，被告以个人名义在合同的乙方栏内签名，并注明了身份证号码，双方签署的日期均为2014年7月30日（即提前至2014年7月30日）。合同中未载明被告承租房屋的用途，也未有被告代表帝景公司签约或帝景公司法定代表人或股东的字样。同日，双方还协商签订了另一份《房屋租赁合同书》，约定将案涉房屋中202室出租给被告使用，租赁期为2016年5月1日至2024年9月7日，其中2016年9月8日至2019年9月7日的年租金为386000元，2019年9月8日至2022年9月7日的年租金为424600元，解除合同、加收违约金条款以及签名方式、内容等与前一份合同相同，但签署的日期即为实际签订日期。合同签订后，被告继续占有使用所承租的房屋，并以被告个人名义的建设银行卡向原告方转账支付租金，但租金仅支付至2018年9月7日。其中，2018年8月31日，原告之父朱某向被告出具《收条》一份，确认收到2017年9月8日至同年12月7日的租金234000元中的150000元，尚欠84000元，并同时确认从2017年12月8日起年租金降为880000元，暂时不涨租金，生意做起来后仍按合同条款支付租金。此后，原告多次催要，但被告仍未能如期足额支付租金，原告于2020年5月25日，委托律师向被告发出《律师函》一份，要求被告在收到函件后三日内及时与原告方联系，确定是否继续承租并支付拖欠的租金，被告以帝景公司系承租人且已转让股份、又值新冠疫情影响等为由而未支付，原告遂委托律师起诉来院，要求判如所请。另认定如下事实：2014年10月10日，帝景公司注册设立，法定代表人为宋某。2016年1月22日，帝景公司的股东变更登记为被告何学东及案外人程某，法定代表人由宋某变更登记为被告何学东。2017年1月23日，法定代表人变更登记为王某。2019年5月20日，被告何学东及案外人程某与段某签订《常州市帝景餐饮管理有限公司股权转让协议》一份，约定将公司资产作价300万元和公司债务相抵后以零资产的价格转让给段某，并特别约定与房东的合同重新签订。协议签订后，双方发生纠纷，未能办理股东、法定代表人变更登记及重新签订合同手续。上述事实，由房屋租赁合同书、工商登记资料、银行交易明细清单、收条、律师函及当事人的陈述等佐证在卷。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本院对当事人的争议分述如下：一、关于承租人的认定。虽然被告何学东签订两份租赁合同时，其系帝景公司的法定代表人，但两份合同中均未载明被告承租房屋的用途，也未有被告代表帝景公司签约或帝景公司法定代表人或股东的字样。相反，被告在合同的乙方栏内签名，并注明了个人身份证号码，并没有公司的名称，租金也是用被告个人名下的银行卡支付，且原告不认可房屋出租给帝景公司。因此，根据确认的证据，认定被告是两份租赁合同的承租人是恰当。此外，虽然被告在诉讼中提交了工商机关档案留存的三份《财产租赁合同》和朱某出具的收条，以此证明实际承租人为帝景公司，但第一份2014年9月16日的《财产租赁合同》的承租人签名为帝景公司宋某时，该公司尚未注册设立；虽然2016年5月30日的第二份、第三份《财产租赁合同》中承租方加盖了帝景公司的公章，但原告对出租方的签名“朱启慧”的真实性不予认可，且该签名与诉讼中原告认可的其他“朱启慧”的签名存在明显的差别。因此，本院对被告提交的后二份《财产租赁合同》的真实性不予采信。虽然朱某的收条中有收到“帝景酒店租金”的字样，但承租案涉房屋事实上开办了帝景酒店，故朱某的上述表述并无不当，原告对此作出的解释也具有合理性。即被告提交的证据不能证明案涉房屋的承租人为帝景公司。二、关于租赁合同的效力。原、被告于2016年5月8日签订的两份《房屋租赁合同书》，系双方在自愿协商的基础上签订，不存在法律规定的无效情形，应当认定合法有效，双方均应当按合同约定履行各自的义务。三、关于《房屋租赁合同书》的解除。双方在合同约定乙方（被告）不交付租金或不足额交付租金达1个月以上的，甲方有权解除合同。本院已依法认定被告拖欠租金超过1个月以上，且原告通过发《律师函》的形式予以催交，故原告要求判决解除合同符合合同的约定，本院对原告该诉讼请求依法予以支持。四、关于年租金的标准及结欠金额。虽然双方在合同中约定201室房屋2018年9月8日至2021年9月7日年租金为605000元和202室房屋2016年9月8日至2019年9月7日的年租金为386000元、2019年9月8日至2022年9月7日的年租金为424600元，但原告之父朱某于2018年8月31日出具收条时已同意将年租金降至880000元，故年租金应按降低后的标准计算。由于被告未提交其支付租金的证据，故本院按原告自认的租金已支付至2018年9月7日予以认定。综上，被告结欠原告自2018年9月8日起至判决解除合同生效之日、按年租金880000元计算的租金和判决解除合同生效次日至房屋实际返还之日、按年租金880000元计算的使用费。被告应当及时足额支付结欠的上述租金、使用费，并及时将案涉房屋腾空后返还原告。五、关于违约金的请求。虽然被告的违约情形已符合合同约定的每逾期一日原告有权加收被告按月租金千分之五计算的违约金的约定，但考虑到被告在诉讼中认为违约金过高，超过原告的损失，要求予以调减。同时考虑到2020年存在新冠肺炎疫情的特殊影响，且原告主张的租金和占有使用费本院已予以支持，原告不存在其他的损失等因素，故本院对原告的违约金请求不予支持。六、关于原告主张的物业费、水费、电费等费用。原告提交由西藏新城悦物业服务股份有限公司常州分公司出具的案涉房屋至2020年9月的欠费明细表，被告对此未提交抗辩证据予以否认，故本院对该证据依法予以采信，即被告应当支付物业费、电梯费46684.40元。原告未提交被告结欠水费、电费的证据，故本院对此请求不予支持。本案因调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除朱启慧与何学东于2016年5月8日签订的关于租赁湖塘镇新城南都251-1幢201室、202室《房屋租赁合同书》。二、何学东于本判决生效之日起三十日内将承租的房屋腾空后返还给朱启慧。三、何学东于本判决生效之日起三十日内支付朱启慧自2018年9月8日起至房屋返还之日止、按年租金880000元计算的租金或使用费。四、何学东于本判决生效之日起三十日内支付朱启慧物业费、电梯费46684.40元。五、驳回朱启慧的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24608元，由何学东负担23000元（该款于本判决生效之日起三十日内直接支付给朱启慧），由朱启慧负担1608元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  何纪华人民陪审员  何 姣人民陪审员  蒋雪芬二〇二〇年十二月九日书 记 员  羊容萱