江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4301号上诉人（原审被告）：张大乔，男，1948年5月11日生，汉族，住无锡市滨湖区。上诉人（原审被告）：钱丽萍，女，1953年8月14日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：朱敏洁（受张大乔、钱丽萍共同授权委托），江苏欣林律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨菲菲（受张大乔、钱丽萍共同授权委托），江苏欣林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张芳，女，1980年6月5日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：刘建军（系张芳的丈夫），男，1977年6月13日生，汉族，住无锡市滨湖区。上诉人张大乔、钱丽萍因与被上诉人张芳所有权确认纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0211民初7536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张大乔、钱丽萍上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张芳的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、张大乔未将无锡市滨湖区××号××室房屋（以下简称案涉房屋）赠与张小奇、张芳。一审中因为认为“赠房协议”是否真实对案件结果没有影响，故没有申请笔迹鉴定，但也提出了签字不是张大乔本人签的。其二审申请对签名真实性进行鉴定。1.从两张“赠房协议”上的“张大乔”的签名来看，这两张上所签的名字不符合同一人的书写习惯，像是两个人签的。并且两张“赠房协议”的内容完全相同，而2004年12月7日的“赠房协议”上，已有两位见证人的签字，从效力上来说高于没有见证人的“赠房协议”，那再出现一张2005年1月7日的没有见证人的“赠房协议”不合常理，两张“赠房协议”均系伪造。2.2004年12月7日的“赠房协议”，其对两位见证人均不认识，且见证人均未出庭作证，是否如张芳所称已去世亦没有查清，请求法院对两位见证人的身份、是否已经去世以及当时的具体情形进行审查。3.两张“赠房协议”上的受赠人均系“张小奇（侄女张芳）”，而非张芳个人。二、即使“赠房协议”真实，因为赠与未完成，张大乔可撤销赠与。三、“赠房协议”上钱丽萍没有签字,协议应无效。被上诉人张芳辩称：当时无锡市地方政策所限，农民安置房是不允许过户，所以无法变更登记，直到2015年政策变更才可以上市交易。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张芳向一审法院起诉请求：确认案涉房屋归其所有并要求张大乔、钱丽萍协助把产权过户至其名下。一审法院认定事实如下：张昌祺（又名张昌奇）与张昌明系亲兄弟。张小奇（曾用名张筱琦、张小其，于2013年6月30日病故）是张昌祺儿子，张芳是张小奇女儿；张昌明与前妻王秀英离婚后，与陆某某在无锡市区再婚，共生育5个儿子，张大乔是三儿子，钱丽萍是张大乔的妻子。1951年的《土地房产所有证存根》载明：户主张昌奇的二间房屋坐落于无锡市落霞乡（镇）后南张，东面是张士金家、南面是陈某某家、西面是张洪法家，北面是一条河。另一张《土地房产所有证存根》载明：王秀英在无锡市落霞乡（镇）后南张有房屋。上世纪90年代政府核发的《土地（宅基地）登记卡》载明：土地使用者姓名张大乔，土地坐落华庄镇南张村后南张队，宅基地总用地面积61.30平方米，其中建筑占场61.30平方米。宅基地平面图表明：南面是张晓凤，北面是河，东面是张士兴，西面是张洪法。2003年8月1日，后南张156号房屋被拆迁，无锡滨湖经济技术开发区拆迁办（甲方）与张大乔（乙方）订立了编号000XXX的《无锡滨湖经济技术开发区建设征地房屋拆迁补偿、安置协议书》，该协议书载明：因建设征地需要，拆除后南张156号房屋，建筑面积47.90平方米，房屋产权所有人张大乔。甲方为乙方提供60平方米左右的安置房，安置地点落霞苑。该协议书落款乙方处由张筱奇（张小奇）代签。后被分配安置到案涉房屋（建筑面积66.68平方米）。2004年12月7日，张大乔和张小奇、张芳签订“赠房协议”，内容为“今由华庄镇南张村后南张156#房祖产，因拆迁，安置留根房60平方赠与弟张小奇（侄女张芳）所有所需房产经济均由弟张小奇负担，赠者一概不问，立此据为凭证。赠者：张大乔受赠人：张小奇2004.12.7张芳，见证人（或单位）：张纪法侯茂福”。2005年1月7日，张大乔和张小奇签订“赠房协议”，内容为“今由华庄镇南张村后南张156#房祖产，因拆迁，安置留根房60平方赠与弟张小奇（侄女张芳）所有所需房产经济均由弟张小奇负担，赠者一概不问，立此据为凭证。赠者：张大乔受赠人：张小奇2005年元月7号”。2012年1月5日，案涉房屋所有权证办理至张大乔和钱丽萍名下。由张芳交纳了贴花10元、契税348.16元、登记费和配图费70元。2014年7月8日办理了锡滨国用（2014）第0XXXXX号国有土地使用证，使用权人为张大乔和钱丽萍，由张芳交纳了土地登记费18元。上述房屋所有权证、国有土地使用证和缴费的票据一直由张芳保管至今，房屋也一直由张芳装修后使用至今。张大乔陈述其从未到过房屋内。2015年1月8日，张家驹（其父亲是张昌明）在“证明”（证明后南张156号为张昌奇的房产）上写上“据回忆：张晓凤后（北）确是张昌奇所有，特证明”。2015年1月10日，张某在“证明”上写上“后南张老房，东西后造确系我叔张昌奇所有”。张洪法的儿子张某作为证人到庭陈述：其是族里人，与张小奇是同一辈人，居住的房屋是后南张**，在后南张156号张昌祺房屋的西面，张昌祺房屋的东面是张士金的房屋；156号张昌祺房屋倒塌后是张小奇夫妇翻建的；张昌祺有个哥哥叫张昌明，不居住隔壁，一直在无锡市里；张昌明与前妻生育了三个孩子：张素娟、张惠娟、张家驹，在城里结婚后生了五个儿子，名字不清楚，他们不来乡下的，其不认识张大乔。后南张156号房屋的邻居高某作为证人到庭陈述：张家驹的女儿张晓凤家后面的房屋是张昌祺的，按照农村哥南弟北的分家风俗分给张昌祺（张昌祺有个哥哥的），张芳的奶奶一直是住在里面的；张昌祺房屋倒塌后是张小奇夫妇去弄的，其还去帮忙的；张芳就出生在上述房屋内；房屋已经拆掉18年了。2018年12月，张大乔要求张芳迁出案涉房屋。一审中，法院向张家驹（其父亲是张昌明、母亲是王秀英）调查核实有关情况时，其陈述：其与张芳的父亲张小奇是堂兄弟，与张大乔是同父异母的兄弟，张大乔的母亲姓陆，其母亲叫王秀英；张大乔亲兄弟有5个，其实有6个，最大的一个在6岁时夭折了；张大乔排行老三，没有来华庄居住生活过；位于后南张的祖宅共有一开间四造，其父亲张昌明与其叔叔张昌奇一拦两段，张昌明拿前面两造（靠南）、张昌奇拿后面两造（靠北），按哥南弟北的风俗分家的；房屋的东面是张士兴家，西面是张洪法家；其从张昌明继承的两造房屋后来给了女儿张晓凤；其不知道张昌奇的房屋的土地证为什么会办在张大乔名下。2015年1月8日在“证明”上的签字是其写的。法院向张月明（其父亲是张昌祺）调查核实有关情况时，其陈述：其爷爷张永泰有两个儿子，大儿子叫张昌明，小儿子叫张昌祺；爷爷张永泰去世后，张昌明从无锡市里回到华庄后南张老家就分家，前造给了张昌明的前妻王秀英，后造归张昌祺；张昌明与后妻（姓陆）共生了5个儿子，只有无锡市北头巷31号一间楼房，其弟弟张小奇就帮张昌明的大儿子在华庄老家造了2间房屋，第三个儿子张大乔没有房屋，张小奇与张大乔商量后就把后造土地证无条件过户给了张大乔，后来房屋拆迁了，张小奇问张大乔要不要拆迁分到的房屋，张大乔说不要，就写了两张条子。张小奇就帮张芳装修分到的落霞苑房屋给她结婚用。张大乔从来没有来过华庄的老房屋里，后南张的人也都不认识张大乔。以上事实，有《土地房产所有证存根》《土地（宅基地）登记卡》、赠房协议、证明、调查笔录、证人张某、高某的证言、遗嘱、户籍信息证明、无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书、房屋所有权证、国有土地使用证、票据、张氏家谱及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。即房屋产权的归属应以房屋所有权证为准，但房屋所有权证非认定房屋产权归属的唯一依据，当其他证据能够证明实际房屋所有人与所有权证书所载不符时，仍应以事实为根据，以法律为准绳，依法确认。案涉房屋落霞苑XXX号XXX室目前虽然登记在张大乔、钱丽萍名下，但该房屋是后南张XXX号房屋拆迁所得。根据查明的事实，后南张XXX号房屋是张芳的爷爷张昌祺留下的，而张大乔是在无锡市出生长大的，未在华庄居住生活过，也从未在该房屋里居住过，张大乔的父亲张昌明的房屋也给了前妻王秀英（后来给了张家驹，张家驹给了其女儿张晓凤）。之所以在房屋拆迁时，拆迁办会与张大乔签订拆迁补偿安置协议（实际上也是由张芳的父亲张小奇去签的），是因为后南张XXX号房屋的土地证登记在张大乔名下。张芳陈述其父亲张小奇是为了规避房产税将房屋土地证登记在张大乔名下，张月明也陈述是这个原因，但张月明是张芳的姑妈，对其陈述不予采信。但不论是什么原因，在房屋拆迁以后的2004年12月7日、2005年1月7日，张大乔先后二次签署“赠房协议”，将拆迁安置房（安置留根房）赠与张小奇、张芳；从张大乔后面的一系列行为（拆迁补偿、安置协议书由张小奇代签、办两证的费用由张芳支付、张大乔从未去过落霞苑安置房内）以及房屋的产权证书、土地证书一直在张芳处，可以看出张大乔确实是将房屋还给了张小奇、张芳。否则，房屋拆迁对家庭来说是件大事，张大乔竟然这十余年不知道自己的拆迁安置房在哪里，不合常理。据此，纵观整个经过，张芳是落霞苑XXX号XXX室房屋真正的权利人，张大乔、钱丽萍应当协助张芳办理过户手续，过户过程中产生的税、费由张芳负担。综上，该院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国物权法》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条之规定，作出判决：位于无锡市滨湖区××号××室房屋归张芳所有，张大乔、钱丽萍于判决生效后十日内协助张芳将上述房屋变更登记至张芳名下，费用由张芳负担。一审案件受理费5301元，由张大乔、钱丽萍承担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本案的争议焦点是：“赠房协议”的效力应如何认定。本院认为，对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。本案中，对于两份“赠房协议”的真实性，张大乔予以否认，理由是其对签名的真实性不予认可，并从签名的书写习惯、见证人未出庭等方面进一步予以否认。从排除合理怀疑的角度，确实可以对“赠房协议”的签名进行鉴定以确认完全的真实性，但是“赠房协议”并非待证事实的孤证，如果该证据与张芳提供的其他证据相印证，能够达到待证事实存在高度可能性的程度，即无须进行鉴定。案涉房屋系拆迁所得，从2003年拆迁安置协议由张芳代签、2012年案涉房屋的登记手续由张芳办理并交纳税费、不动产权证书由张芳持有、房屋由张芳装修使用等事实，均反映出案涉房屋的权利始终由张芳在行使，且张大乔在十多年间未提出任何异议，再结合“赠房协议”，上述证据包括“赠房协议”形成证据锁链，可信度高，与张芳主张的其系案涉房屋实际权利人的事实关联性高，本院认定“赠房协议”应作为定案依据。张大乔、钱丽萍对“赠房协议”提出的异议，仅有其本人陈述，并无更充分的驳斥证据，其亦无充分的反证以推翻张芳主张的事实，其本人在一、二审中亦从未到庭与张芳以及张芳提供的证人对质，故本院对其异议不予支持，对其提出的笔迹鉴定申请不予准许。民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。“赠房协议”的主要内容并非赠与，而是对实际权利人身份的确认，故张大乔并不享有任意撤销权，张芳行使对案涉房屋的权利也与钱丽萍是否同意无关。综上，张大乔、钱丽萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5301元，由上诉人张大乔、钱丽萍负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  李 杨审判员  景 鑫二〇二〇年十二月二十八日书记员  陆焱琳