湖南省新田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1128民初1351号 原告：何国用，男，1980年4月12日出生。 原告：谢红英，女，1984年9月6日出生。 委托诉讼代理人：何国用（特别授权），基本情况同原告何国用。 二原告之共同委托诉讼代理人：傅发旺（特别授权），湖南超创律师事务所律师。 被告：新田县润兴实业有限公司，住所地新田县龙泉镇车站路以北润兴家博城****。 法定代表人：张小斌，公司董事长。 委托诉讼代理人：李辉华（一般授权），江西三江合律师事务所律师。 原告何国用、谢红英与被告新田县润兴实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何国用、谢红英之共同委托诉讼代理人傅发旺，被告新田县润兴实业有限公司之委托诉讼代理人李辉华到庭参加了诉讼。2020年11月6日至2020年11月26日为双方当事人庭外和解期间。本案现已审理终结。 原告何国用、谢红英向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方于2019年1月29日签订的商品房买卖合同予以解除；2.判令被告返还原告购房款640883元，维修基金4330元，共计645213元及利息（利息从交款之日起至给付完毕之日止，按银行同期贷款利率计算）；3.诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年1月29日签订商品房买卖合同，被告把由其开发的*栋01号门面出售给原告，面积为216.54平方米，总价款为1270883元。原、被告双方约定首付款为640883元，银行按揭贷款630000元。原告于2019年1月18日交付70000元和2019年1月30日交付570883元给被告门面首付款，2019年1月30日交付维修基金4330元。交付该款后，在办理银行按揭时，被告出售的商业门面因改变了土地性质，该门面建设规划为物流仓储，并非是商业规划用地。且该门面出售原告时被告未取得预售许可证，导致其银行按揭和房产证不能办理。被告在签订合同时故意隐瞒事实真相，误导原告签订该门面买卖合同，现原告不能实现合同目的。综上所述，为维护原告的合法权益特具文起诉，请求支持原告的诉讼请求。 被告新田县润兴实业有限公司辩称，原告诉称无事实和法律依据。理由：1.被告从未故意隐瞒事实真相，改变土地性质，误导原告签订*栋01号门面买卖合同。被告于2015年10月16日通过网上招、拍、挂形式，依法公开竞得位于新田县车站路以北、陶然街以东标的；并于2015年12月7日与新田县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同第五条约定：本合同项下出让宗地用途为“商服用地”。2015年12月24日，被告取得新田县人民政府颁发的新国用（2015）第001077号、第001078号国有土地使用权证，记载的地类（用途）为商服用地，而不是仓储用地。2.被告将*栋01号门面出售给原告时已经取得了预售许可证，不存在因被告未取得预售许可手续导致原告银行按揭和房产证不能办理的情形。双方签订商品房买卖合同的时间为2019年1月29日，而被告已在2019年1月8日便取得家博城*栋的商品房预售许可证【新房售许字（2019）第0003号】。3.造成原告未能办理按揭的原因实际系因新田县人民政府在2019年4月26日召开的关于《专题研究中国中部家居博览城项目（家博城）物流规范区功能分区工作会议纪要》【新府阅（2019）3号】中错误的将地块认定为仓储用地，建筑规划为仓储用途。被告已向政府提交了请求更正的报告，且政府已通过审批，新田县房产局根据该会议纪要颁发了新房售W4-3的许可证【新房售许字（2019）第0003变更号】，政府已经更正和核实了土地的使用性质，现在可以办理销售和许可证，县政府也已经办理好登记手续，原告可以办理银行按揭手续。综上，原告的诉请没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年1月29日，被告新田县润兴实业有限公司（出卖人）与原告何国用、谢红英（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定：第一条项目建设依据1.出卖人以出让方式取得坐落于新田县龙泉镇车站路以北、陶然街以东地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为新国用（2015）第001077号，新国用（2015）第001078号，土地使用权面积为24367.77平方米。购买人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地用途为商服用地，土地使用权终止日期为2055年12月7日。第二条预售依据该商品房已由新田县房产局批准预售，预售许可证号为新房售许字（2019）第0003号。第三条商品房基本情况1.该商品房的规划用途为商业。3.该商品房为第一条规定项目中的*栋01号。4.该商品房预测建筑面积共216.54平方米。第五条计价方式和价款该商品房单价为每平方米5869.04元，总价款为1270883元，采取银行按揭付款，首付款640883元，余款630000元向中国建设银行股份有限公司永州分行或湖南省新田农村商业银行股份有限公司营业部申请贷款。第十条交付时间和手续出卖人应当在2019年7月1日前向买受人交付该商品房。2019年1月18日，原告何国用交纳购买家博城*栋01号商铺定金70000元，2019年1月30日交纳首付款570883元，物业维修基金4330元，剩余房款630000元还未办理按揭贷款。 2019年1月30日，委托方（甲方）何国用、谢红英与受托方（乙方）深圳市德瑞商业经营管理有限公司签订《润兴家博城商铺委托经营管理协议》，约定：甲方将位于润兴家博城*栋01号商铺委托给乙方招商、经营、管理；委托商铺面积为216.54平方米。乙方受托后，可以根据润兴家博城业态规划布局，选择相应的经营者，将该商铺租赁或自行使用，乙方无须再另行通知甲方；甲乙双方一致同意，该商铺的委托期限为5年，自市场正式开业之日起计算，即2019年7月1日至2024年7月1日。为了铺位招商及培育市场，甲方同意不参与经营收益分配，该商铺使用权、收益权归乙方享有；甲方全权委托乙方与新田县润兴实业有限公司办理该商铺交接事宜；……；本协议自甲乙双方签章之日起生效。 另查明，被告新田县润兴实业有限公司成立于2015年1月27日，营业期限2015年1月27日至2065年1月27日，经营范围为房地产开发经营、市政工程建设等。被告新田县润兴实业有限公司于2015年10月16日竞得新田县车站路以北、陶然街以东的标的，于2015年12月7日与新田县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，于2015年12月24日办理土地使用权证，证号：新国用（2015）第001077号、地、地类（用途）服用地，证号：新国用（2015）第001078号、地、地类（用途）服用地，土地座落：新田县龙泉镇车站路以北、陶然街以东。被告新田县润兴实业有限公司于2019年1月8日取得坐落于车站路以北双碧街以西家博城W4-3商品房预售许可证，证号：新房售许字（2019）第0003号。新田县人民政府办公室在2019年6月10日印发的新府阅〔2019〕3号将家博城W4-3土地用途登记为仓储用地，新田县人民政府办公室在2020年11月24日印发的新府阅〔2020〕8号将家博城W4-3土地用途核定为商服用地。2020年11月26日，登记在被告新田县润兴实业有限公司名下坐落于车站路以北双碧街以西家博城W4-3商品房预售许可证的证号：新房售许字（2019）第0003变更号。 原告何国用、谢红英以被告新田县润兴实业有限公司未取得商品房预售许可证而出卖房屋导致原告无法办理房产证及按揭手续而诉至本院，并提交了新田县房产局开发经营管理股于2020年8月31日出具的证明，内容：润兴家博城*栋暂未查询到预售许可证的办证资料。原告何国用、谢红英申请增加诉讼请求，但未办理相关手续。 上述事实，有《商品房买卖合同（预售）》《收据》《国有建设用地使用权出让合同》《国有土地使用权证》《商品房预售许可证》《新田县人民政府专题会议纪要》及当事人的陈述、质证意见在卷作证，足以认定。原告何国用、谢红英提交的新田县房产局于2020年8月31日出具的未查询到润兴家博城*栋的预售许可证的办证资料证明，但被告提交的2019年1月8日的商品房预售许可证复印件、两次新田县人民政府专题会议纪要、2020年11月26日的商品房预售许可证之间可相互印证，能证明被告的待证事实，故对原告主张被告未取得预售许可证即出卖商铺的意见不予采纳。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，原告何国用、谢红英与被告新田县润兴实业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示,合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效。被告新田县润兴实业有限公司于2019年1月8日取得诉争房屋*栋商品房预售许可证，原告何国用、谢红英与被告新田县润兴实业有限公司于2019年1月29日签订《商品房买卖合同（预售）》，被告在双方签订合同之前已取得商品房预售证且登记土地用途为商服用地。2020年11月26日诉争房屋*栋商铺预售许可证登记土地用途仍为商服用地，土地用途未作改变。原告何国用、谢红英与深圳市德瑞商业经营管理有限公司签订《润兴家博城商铺委托经营管理协议》，约定将诉争商铺委托给深圳市德瑞商业经营管理有限公司招商、经营、管理，委托期限为5年即2019年7月1日至2024年7月1日，现该商铺正处于深圳市德瑞商业经营管理有限公司托管期间，不存在原告主张的被告未将商铺交付的事实。故，原告主张被告在预售商品房时未取得预售房许可证且房屋用途已改变要求解除商品房预售合同并要求被告返还购房款及公共维修基金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告何国用、谢红英的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10252元，减半收取计5126元，由原告何国用、谢红英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  邓 辉 二〇二〇年十二月八日 法官助理  张 佩 书 记 员  谢红花 附本民事判决书适用的法律条文原文如下： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国房地产管理法》 第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。