呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2020）内0103民初4764号原告：呼和浩特富力通达房地产开发有限公司。法定代表人:相立军,该公司执行董事。委托诉讼代理人：马佳丽,内蒙古乐水律师事务所律师。被告:李吉祥,男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李永霞，女，南京美丽华公司导购，系被告李吉祥妹妹，住呼和浩特市。原告呼和浩特富力通达房地产开发有限公司（以下简称富力通达公司）与被告李吉祥追偿权纠纷一案，本院于2020年11月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马佳丽，被告委托诉讼代理人李永霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告富力通达公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付由原告代偿的银行贷款本息共计人民币819445.65元(本金796952.05元,利息22004.62元,罚息104.55元,复利384.43元);二、判令被告向原告支付违约金116654.9元(总房款人民币1166549元的10%),并就逾期未偿还部分金额按日万分之二向原告支付违约金,自2020年8月4日起,暂计算至2020年11月1日止共计14750.02元,请求至实际给付之日;以上共计950850.57元；三、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月14日,被告与原告达成购房意向,向原告购买呼和浩特富力华庭11号住宅楼1单元2403号房屋,并支付20000元定金。被告与原告就上述房屋签订《商品房买卖合同》,合同约定被告以商业贷款方式购买房屋,根据《商品房买卖合同》第七条,被告支付首期房价款共计356549元(20000元(定金)+336549元(首付)=356549元),余款810000元向贷款机构申请贷款支付。2018年11月29日,被告与中国农业银行股份有限公司呼和浩特如意支行签订《个人购房担保借款合同》,合同约定借款本金为人民币810000元,借款用途为购买房屋,借款期限360月,被告每月按约以等额本息方式还款,原告作为保证人承担阶段性连带保证责任,被告申请并授权中国农业银行股份有限公司呼和浩特如意支行将全部借款直接划入原告账户。借款划入原告账户后,被告后期并未按借款合同约定按时支付贷款本金及利息,中国农业银行股份有限公司呼和浩特如意支行依据《个人购房担保借款合同》之约定,于2020年8月4日从原告保证金账户中划扣共计819445.65元用于清偿被告所欠借款本金、利息及罚息。上述借款本金、利息及罚息的债务人为被告,原告作为保证人代为清偿后,被告应将819445.65元支付给原告,但被告至今拒不履行。根据《商品房买卖合同》补充协议,银行要求原告承担担保责任,被告应向原告支付总房款10%作为违约金。原告向银行垫付的利息、罚息及相关损失,被告应就逾期未偿还部分金额按日万分之二向原告支付违约金。原告多次向被告索要代偿款无果,现依据《民事诉讼法》第119条之规定向贵院提起诉讼,请求贵院支持原告的诉讼请求。被告李吉祥辩称，对原告代偿的银行贷款本息没有异议，但是被告现在没有偿还能力，希望先把逾期本金及利息先偿还，剩余分期每月支付。对于原告主张的违约认为约定过高，应依法裁判违约金。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：1、2018年7月24日，原告富力通达公司（出卖人）与被告李吉祥（买受人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告以商业贷款方式购买呼和浩特市富力华庭11幢1单元24层2403号房屋，建筑面积为105.57平方米，总价款为1166549元，被告于2018年7月24日前支付首付款356549元，余款810000元申请贷款支付，房屋的交付日期为2020年6月30日前。《补充协议》第九条第（3）项约定：3、买受人因自身原因要求退房,或银行要求出卖人承担担保责任，或发生出卖人有权单方解除合同的情形的,买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金,同时出卖人还有权向买受人追偿全部担保损失以及为实现本条解除权、追偿权而支付的有关费用。出卖人向银行垫付的利息、罚息及相关损失,买受人每日按垫付款的万分之五向出卖人支付违约金。已收楼入住的买受人还应按每月总房款0.6%的标准向出卖人支付房屋折旧费,造成房屋损坏的，应予以赔偿,其他已缴税费不予退还。…合同另对其他权利和义务等事项作了详尽约定，双方在合同上加盖公章、签字予以确认。合同签订后，被告李吉祥向原告支付首付款共计356549元。2、2018年11月29日，被告李吉祥（借款人、抵押人）、冯姑娘（抵押人）及原告（保证人）与中国农业银行股份有限公司呼和浩特如意支行（贷款人、抵押权人）签订《个人购房担保借款合同》，约定由被告向银行借款81万元用于支付购房款，借款期限为360个月，借款利率为中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮10%。担保方式为阶段性保证+抵押，由原告富力通达公司提供保证担保，由抵押人提供抵押担保，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书,并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。如借款人未按约定按期足额偿还借款,贷款人有权提前行使担保权，且有权直接从保证人在中国农业银行各机构开立的账户中划收…合同另对其他权利和义务等事项作了详尽约定，各方在合同上加盖公章、签字予以确认。后被告多次逾期还款，中国农业银行股份有限公司呼和浩特如意支行于2020年8月4日从原告公司帐户中扣划保证金共计819445.65元（其中本金796952.05元、利息22004.62元,罚息104.55元,复利384.43元），至此被告全部借款本息结清。本院认为，本案系追偿权纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方应按照约定严格履行各自的义务。合同约定被告李吉祥以银行按揭付款方式购买本案房屋，并由原告富力通达公司为此贷款承担阶段性保证责任，但被告未按照借款合同的约定履行还款义务，其行为构成违约，导致原告向债权人农业银行承担了保证责任。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”据此，原告按照合同约定为被告李吉祥垫付了贷款及相应的利息、罚息、复利之后即有权向被告追偿，故对于原告主张被告支付代偿的贷款本息共计819445.65元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张违约金的诉讼请求，双方在合同中约定以总房款的10%作为违约金及每日按垫付款的万分之五支付违约金，本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据此，本院酌情调整被告应支付原告的违约金，以原告支付的垫付款819445.65元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍，自2020年8月4日起计算至实际清偿之日止，对于原告主张的超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条款、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告李吉祥于本判决生效后十五日内支付原告呼和浩特富力通达房地产开发有限公司代偿款819445.65元及违约金（以819445.65元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍，自2020年8月4日起计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告呼和浩特富力通达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取6650元，由原告呼和浩特富力通达房地产开发有限公司负担625元，由被告李吉祥负担6025元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 杨坤二〇二〇年十二月九日书记员 云倩