江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初6898号原告（反诉被告）：南京莱斯康电子有限公司，统一社会信用代码91320100773982931J，住所地江苏省南京经济技术开发区栖霞街道刀枪河路**。法定代表人：HUHSENYUNG，该公司董事长。委托诉讼代理人：许辉，江苏钟山明镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘现丽，江苏钟山明镜律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京贝特思制衣有限公司，统一社会信用代码91320100790449493T，，住所地江苏省南京经济技术开发区润华路**法定代表人：刘宁娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：张建琴，江苏天哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜艳红，江苏天哲律师事务所律师。原告南京莱斯康电子有限公司（以下简称电子公司）与被告南京贝特思制衣有限公司（以下简称制衣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，制衣公司提起反诉，本院经审查反诉成立，决定合并审理。本案依法适用简易程序，先后三次公开开庭进行审理。后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序，由审判员韩栋独任审判，于2020年12月22日第四次开庭进行审理。原告（反诉被告）电子公司的委托诉讼代理人刘现丽、许辉，被告（反诉原告）制衣公司的委托诉讼代理人张建琴、姜艳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告电子公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还房屋租赁保证金200万元。2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年9月，原告与被告签订《厂房租赁合同》，双方约定原告向被告租赁位于南京栖霞经济开发区，租赁期限2013年9月2日至2018年9月1日，保证金3484897.92元，合同期满前1年，根据合同约定保证金部分转变并抵扣租金计2484897.92元，留100万元作为租房保证金。合同到期后，双方又续签合同一年，即2018年9月2日至2019年9月1日，合同约定保证金人民币200万元。新租赁合同到期前，原告应被告的要求提前交付部分厂房，新租赁合同到期后，原告交付被告厂房。被告接收厂房后以种种原因推辞拒绝返还保证金200万元。原告电子公司本着友好协商的原则与被告进行沟通，但被告对此置之不理，原告无奈诉至法院，恳请法院依法判处。被告制衣公司辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据。原告在租赁合同到期后，应当将厂房以及被告提供给原告使用的物品完好交还给被告。原告为了经营需要，对被告的厂房内外、厂区道路绿化等进行大肆损坏。原告应当在租赁合同到期前进行维修和恢复原状，但原告并未进行上述行为，导致双方进行房屋交接时，被告无法接受原告交付的房屋。同时，被告提供给原告使用的大量物品因原告的原因已经灭失，价值约40万元。被告要求原告对交接中产生的问题进行维修并承担被告的损失，原告同意维修并恢复原样，但迟迟不采取维修行动。在被告的一再催促下，原告告知被告不愿意直接进行维修，要被告报价，被告为了此事能够尽快解决，也为了减少被告的损失，被告简单询价后告知原告维修费用为327470元，该价格远远低于市场价格。2019年10月17日，原告向被告发来邮件，表示只愿意承担327470元维修费用和10万元家具、电器等灭失的赔偿费用，对房屋无法交接造成的空置费不愿意承担。诉争房屋仍由原告控制，所有钥匙在原告处保存，原告诉称已经交付厂房与事实严重不符。综上，因原告的原因未办理房屋交接，给被告造成巨大经济损失，原告在赔偿被告各项损失后才有权要求将剩余保证金返还，请求法庭查明事实后驳回原告的诉讼请求。反诉原告制衣公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告办公家具、各类电器灭失的损失414371.25元；2.判令反诉被告按每天9076元赔偿反诉原告自2019年9月2日起至实际交还厂房之日止厂房空置费；3.判令反诉被告对损害的厂房进行拆除、修复或承担拆除维修费327470元；4.判令本案反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2013年9月，反诉被告承租反诉原告位于南京市栖霞经济开发区，租赁为5年，同时反诉原告提供了大量的办公家具、厨房用具、电器等供反诉被告使用。5年期的租赁合同到期后，反诉被告与反诉原告就上述厂房和宿舍楼又续签了一年的《厂房租赁合同》，年租金为4034204.96元。2019年9月1日租赁期间届满，反诉被告不再承租反诉原告厂房，仅承租宿舍楼。租赁期限届满后，反诉原告与反诉被告办理厂房交接时，反诉原告发现反诉被告对承租的厂房进行了多处的装修和改造，同时厂房内外出现很多损坏，反诉原告提供给反诉被告使用的办公家具、各类电器大量灭失。反诉原告当即要求反诉被告拆除承租厂房的内外吊顶、风管等，对损坏的部位进行维修，并对灭失的办公家具、各类电器和拆除、维修期间的房屋空置费用给予赔偿。就上述事宜，反诉原告多次找反诉被告沟通，2019年10月17日，反诉被告告知反诉原告只同意承担拆除、维修费用327470元，对灭失的家具、路由器只愿意承担10万元的赔偿，不愿意承担房屋空置的损失费用。对此，双方未能达成一致意见，为维护反诉原告的合法权益，请求法院查明事实后支持反诉原告的全部请求。反诉被告电子公司辩称，1.原被告公司租赁合同属实，双方确实签订了两份租赁合同，原告按月支付租金，合同到期后，原告不再承租被告厂房，被告不愿意退还保证金，从而制造出来种种障碍；2.双方合同对于被告交付原告附件并没有约定，原告诉状中所说的办公家具、厨房用具、电器等并没有交接单，其中很多是原告合同期间内自己置办的，该反诉请求没有事实依据，损坏了东西需要先证明合同签订时候交付了什么，到期后拿出证据对比和证明；3.合同期满后，对于被告提供的赔偿物价清单，是其单方制作，反诉被告并未签字确认。邮件也是为了拿回保证金，不得已进行的妥协和协商，并不代表反诉被告认可反诉原告所谓存在损失和需要赔偿的情况；4.对于第二项反诉请求，双方合同中并未对违约责任中的所谓空置费进行约定，被告的计算方式没有事实依据。即便法院认定存在违约责任，反诉被告也认为这个计算标准过高。反诉被告实际已经将厂房交付给被告，但被告不愿意接受。经审理查明：被告制衣公司为坐落于栖霞区，地号为131××××****土地的使用权人。制衣公司在上述土地上建有规划用途为工业仓储用房的楼房两幢［建筑面积分别为12376.06平方米（3层）、2908.58平方米（4层）］，并取得房屋所有权证，所有权证载明房屋坐落于润华路5号。2013年8月7日，被告制衣公司（甲方）与原告电子公司（乙方）签订《厂房租赁合同》一份。合同约定：乙方租赁甲方名下位于南京栖霞经济开发区建筑面积为（厂房）12376.06平方米、（宿舍楼）2908.58平方米；租赁用途：厂房＆宿舍楼；租赁期限为五年，自2013年9月2日至2018年9月1日；第四条第4款约定，甲方交付给乙方厂房和宿舍楼时按照该建筑的结构及设计图里明确指定哪些地方可以拆除或改动，哪些不可以改动，甲方未指定的范围乙方视为可以改动及拆除，乙方不需补偿甲方拆除原先结构的费用；第五条第5款约定，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，且不得破坏原有建筑物主体结构；第七条第1款约定，租赁期间，乙方经甲方书面同意，可根据自己的经营特点进行装修，但不得破坏原有厂房主体结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，装修归甲方所有，甲方也不作任何补偿；第八条第2款约定，本合同到期，乙方应在到期日之前完成搬迁手续，搬迁结束时甲乙双方负责对租赁厂房进行验收、如发生设备、设施损毁的，乙方应承担相应财产损失，非因乙方原因造成的除外。合同同时对租金、保证金及双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，电子公司按合同约定向制衣公司支付保证金及租金，制衣公司向电子公司交付租赁房屋。电子公司后根据生产经营需要对租赁厂房进行装修、改造，在厂房一楼制作隔墙，并在隔墙上安装窗户；在厂房内部安装吊顶；在厂房外墙安装风管；对厂房外部分绿地进行平整后并在其上搭建简易空压机房及氮气房各一处；将厂房二楼的蹲坑卫生间隔板拆除后将隔板铺设在卫生间蹲坑上用于存放物品；拆除厂区通向车间的大门的卷帘门，另对厂房外部分绿地、停车场及鹅卵石道路进行改造，制成水泥地面及路面用于仓储及通行。2018年5月18日，在上述租赁合同履行期限将届满时，制衣公司（甲方）与电子公司（乙方）就前述租赁房屋重新签订《厂房租赁合同》一份。合同约定：租赁日期自2018年9月2日至2019年9月1日止，租赁期限为壹年；年租金为4034204.96元（含税）；乙方支付200万元作为履约保证金，合同有效期间，如乙方存在拖欠租金、水、电、电话、网络等费用时，甲方有权直接从履约保证金中扣除或代缴，合同期满或因故终止后，如乙方经甲方确认厂房和宿舍楼及附属设施完好且乙方无违约行为的，甲方应于合同到期后7个工作日内无息返还履约保证金；乙方从租赁厂房和宿舍楼撤离前若对租赁的厂房和宿舍楼及附属设施有人为损坏的，由乙方负责维修并承担费用。租赁合同对双方的其他权利义务进行了约定。租赁合同约定期限届满后，电子公司不再继续租赁该合同约定的厂房。2019年9月1日，制衣公司与电子公司就宿舍租赁事宜另行签订宿舍租赁合同一份。合同约定，制衣公司将原租赁合同约定的宿舍出租给电子公司；租赁期限为壹年，自2019年9月2日至2020年9月1日止；年租金为802768.08元；电子公司须向制衣公司支付20万元作为租赁押金。该合同对双方的其他权利义务进行了约定。2019年9月4日，双方对租赁厂房进行交接验收，制衣公司提出电子公司需要迁移厂房室内遗留、废弃物品，清理卫生间、室内外环境，剪修绿植；拆除吊顶、隔断、风管、空压机房、氮气房，恢复停车场、鹅卵石道路，还原卷帘门、恢复卫生间隔断等。制衣公司以此为由未接收厂房。后制衣公司提出厂房交接需电子公司完成如下工作：1.维修租赁厂房的设施以及部分区域恢复原样。维修部分和恢复部分所需费用为327470元；2.电子公司赔偿厂房租赁时交接的部分办公家具以及厨房用具等，部分办公家具以及厨房用具和电器等费用合计赔偿414371.25元；3.电子公司支付厂房租赁正式交接给制衣公司期间的房租。2019年10月17日，电子公司总务孙兴昆通过电子邮件回复制衣公司，内容为：1.关于厂房维修和部分区域恢复原样的需要，我公司表示认可，我公司愿意接受制衣公司提出的维修赔偿款共计327470元；2.关于制衣公司提出的办公家具以及厨房设备的赔偿款414371.25元，我公司通过清单确认，要求赔偿的清单部分物品还存在，部分由贵公司自行处理结束，且要求赔偿的折价方式、以及物品价格比较昂贵，我公司经研究决定最多只能承担10万元的赔偿；3.关于厂房租赁正式交接出去前需要支付相应的租赁费，我公司表示无法认可，我公司不进行直接维修，能承担制衣公司提出维修赔偿要求上限为327470元，由制衣公司自行维修。2019年10月21日，制衣公司委托律师向电子公司发送落款日期为2019年10月18日律师函，要求电子公司承担厂房恢复费、赔偿费、厂房占用费合计1558661.25元，并要求电子公司在收到律师函后二日内办理上述费用的结算，否则制衣公司将通过法律途径主张权利。电子公司于2019年10月22日收到该律师函后，向本院提起本案诉讼。本案在审理过程中，制衣公司认可收取电子公司第二份租赁合同保证金200万元，另收取电子公司宿舍租赁合同保证金20万元。双方确认电子公司已经向制衣公司支付厂房租金至2019年9月1日。制衣公司撤回要求电子公司赔偿办公家具、各类电器灭失损失414371.25元的诉讼请求，本院已裁定准予制衣公司撤回该部分诉讼请求。本案双方未能达成调解协议，致调解未果。上述事实，有当事人的当庭陈述，电子公司与制衣公司共同举证厂房租赁合同、关于厂房交接需要处理的问题的函；电子公司举证的宿舍租赁合同、收款收据、通知函；制衣公司举证的房屋所有权证、国有土地使用证、物品交接清单、厂房交接报价、关于厂房交接中产生的问题点的处理意见（邮件）、律师函、照片；以及本案的庭审笔录等证据在卷证实。上述证据经当庭质证，本院予以采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。被告制衣公司与原告电子公司自愿先后签订厂房租赁合同及宿舍租赁合同，制衣公司将其所有的厂房、宿舍出租给电子公司，合同约定内容是当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同法第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案厂房租赁合同中的厂房租赁，因租赁期间届满电子公司不再续租而终止，电子公司应当按合同约定返还租赁厂房。案涉厂房租赁合同约定，电子公司可以根据自己的经营特点进行装修或者增设附属设施和设备，应事先征得制衣公司的书面同意，且不得破坏原有建筑物主体结构，装修费用由电子公司自负，租赁期满后如电子不再承租，装修归制衣公司所有，制衣公司也不作任何补偿；租赁合同同时约定，制衣公司交付给电子公司厂房和宿舍楼时，按照该建筑的结构及设计图里明确指定哪些地方可以拆除或改动，哪些不可以改动，制衣公司未指定的范围电子公司视为可以改动及拆除，电子公司不需补偿制衣公司拆除原先结构的费用。审理中，制衣公司未举证证明其已经向电子公司指明厂房内哪些部位不可以改动。电子公司在租赁案涉厂房时，根据自己生产经营需要，对厂房进行装修、改造，安装吊顶、隔墙、风管，拆除卷帘门、二楼卫生间隔板，平整绿地搭建空压机房及氮气房，另对厂房外部分绿地、停车场及鹅卵石道路进行改造，制成水泥地面和路面用于仓储及通行。电子公司对租赁厂房装修、安装、拆除、改造行为符合合同约定，虽然案涉厂房交接时存在部分装修吊顶脱落及大理石台阶破损的情形，制衣公司拒绝接收租赁厂房的理由不能成立。本院认定电子公司已经向制衣公司返还租赁厂房。制衣公司要求电子公司赔偿厂房空置费损失的反诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。案涉厂房租赁合同约定，合同期满或因故终止后，如电子公司经制衣公司确认厂房和宿舍楼及附属设施完好且电子公司无违约行为的，制衣公司应于合同到期后7个工作日内无息返还履约保证金。电子公司已经向制衣公司支付保证金200万元，并就宿舍租赁合同另行向制衣公司支付保证金20万元，案涉厂房租赁合同已经期满，本院认定电子公司对厂房的装修、改造符合合同约定，制衣公司未能举证电子公司存在违约行为，故其应当返还保证金。电子公司要求制衣公司返还保证金200万元的请求成立，本院予以支持。虽然电子公司在制衣公司要求下，通过邮件回复制衣公司能承担维修赔偿上限为327470元，但双方就制衣公司提出的维修赔偿、办公家具、厨房设备赔偿以及租赁厂房正式交接前的租赁费等事宜未能达成一致意见。制衣公司要求电子公司对损害的厂房进行拆除、修复或承担拆除维修费327470元的反诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京贝特思制衣有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告南京莱斯康电子有限公司返还房屋租赁保证金人民币200万元；二、驳回反诉原告南京贝特思制衣有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22800元，由被告南京贝特思制衣有限公司负担；反诉案件受理费10600元，由反诉原告南京贝特思制衣有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  韩栋二〇二〇年十二月二十八日法官助理晋静书记员尹紫