贵州省龙里县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2730民初2163号原告：张敏，女，1980年1月5日生，汉族，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号15201201711010279。特别授权代理。委托诉讼代理人：吴万玲，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号15201201711610084。特别授权代理。被告：贵州海鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县冠山街道水桥村，统一社会信用代码91522730072042373J。法定代表人：朱钢，该公司总经理。委托诉讼代理人：张洋，贵州文泰律师事务所律师，执业证号15201201210703770。特别授权代理。原告张敏（以下简称原告）诉被告贵州海鑫房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人和被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令被告向原告支付2016年10月1日起至2017年5月31日的逾期交房违约金5399元（按照购房面积8元／㎡每月的标准计算）；2．请求依法判令被告向原告支付从2018年7月1日起至实际交付房屋转移登记文书之日止的违约金（按购房款每日万分之一的标准计算）。事实及理由：原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于龙里县臻溪观邸的房屋。双方在《商品房买卖合同》第二十二条约定：被告应在2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，逾期60日以后，仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，应按日计算向原告支付已付房价款千分之二的违约金至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。被告承诺向原告交付案涉房屋时间为2016年9月30日，如不按时交付，则按照购房面积8元／㎡每月进行赔偿。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付购房款，但被告未按照合同约定办理房屋转移登记，经原告与被告多次协商，被告仍拒绝履行义务。原告为维权诉至法院，要求判如所请。被告辩称，一、被告对于延迟办证主观上无过错，延迟办理房产证是由于以下原因造成：1．施工单位贵州建工集团第一建筑工程有限公司（以下简称建工一公司）严重延误工期，延误工期长达870天；2．建工一公司恶意诉讼，拒绝提交竣工备案资料。建工一公司延误工期、拒绝配合结算及其他手续的行为是导致臻溪观邸业主至今未能取得房产证的直接原因，被告对于不能办理房产证在主观上没有过错；3．原龙里县房产管理局（现住建局）明确要求未经其书面同意不能交付房屋、不能办理房产手续。二、本案合同目的已基本实现，延迟办理房产手续未给原告造成实际损失本案业主购房的目的是用于居住的，涉案房屋已交付业主，业主的合同目的已基本实现，逾期办证对业主不会造成任何实质影响及经济损失，业主主张按日支付违约金明显严重超出其损失。业主主张的违约金应与实际损失相匹配，业主应对实际损失承担举证责任。三、原告起诉的违约金过高，请求将违约金调整至每日万分之零点一内，或按固定金额一次性支付。参考贵州省内经济相对发达地区的房开项目，贵阳花果园项目关于逾期办证的违约金为每日万分之0.02，通过法院的裁判观点来看，逾期交房的违约金已有被调整为每日万分之零点一，或按固定金额一次性支付。四、被告仅收到购房款金额的80%，违约金的计算基数应按实际收到的购房款金额为准计算。五、根据贵州双龙航空港经济区龙里指挥部提供的通知单发放清册，可以证明被告已于2016年12月19日达到交房条件，可以向业主交房，如业主未按约定时间收房，不能因此认定被告存在逾期交房违约。六、本案中臻溪观邸项目业主300余户，总销售房款超过1个亿，如果违约金标准过高，被告将面临重大财务危机及经营困境，不仅影响龙里经济社会和谐、健康、有序的发展，也必然会严重影响业主的权益，请求法院将违约金进行调整，并一次性了断。截至目前，龙里县人民法院已判决被告支付90名业主的违约金，现臻溪观邸起诉至龙里县人民法院的业主又有94户，但臻溪观邸业主有300余户，总销售房款超过1亿。如果继续按生效判决确认的万分之零点五计算逾期办证的违约金，每年的实际赔付也高达3000000元以上，被告与建工一公司的诉讼二审尚未结束，诉讼程序可能较长，违约金的支付将会长期持续，加上被告现正开发臻溪观邸二期项目，资金压力巨大，将会使被告面临重大财务危机以及经营困难，甚至濒临破产。综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。请求法院综合考虑各种客观情况以及被告的实际困难，根据公平原则，将逾期办证的违约金调整为每日万分之零点一以内，并且就违约金作一次性结算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定如下事实：2016年5月30日，被告作为甲方与作为乙方的龙里县房地产管理局签订《商品房买卖协议》，约定乙方购买甲方修建的商品房对县城西区房屋被征收人进行产权调换安置，乙方在甲方与安置户签订《商品房买卖合同》后分期拨付购房款50%和30%，余款20%在甲方办理房屋产权手续后拨付。该协议并特别约定，自安置户与甲方签订《商品房买卖合同》之日起至所购商品房实际交付之日止，期间所产生的临时安置过渡费由甲方承担（乙方第一笔资金到甲方指定账户后，才开始承担过渡费）。原告属于上述龙里县城西区通过政府采购进行集中安置的购房户。2016年6月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号201601xx），约定原告向被告购买其开发的位于龙里县，双方并对房屋价款、面积、交房时间、违约责任等进行了约定。该合同第十一条、第十三条对交房时间和逾期交房违约责任作了约定，确定被告应当在2016年12月15日前交付商品房，如逾期交房，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算支付全部已付款的万分之一违约金。第二十二条约定，被告应于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，逾期60日后不能交付的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的千分之二的违约金。合同载明的房屋面积为84.36㎡，房价款为227772元。2016年7月29日，龙里县房地产管理局向被告拨付所有县城西区安置户在被告处购房款总金额的80%，即18984049.60元。被告向原告交付房屋的实际时间为2017年5月31日。因被告未按约将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，原告经催告无果后诉至本院。另查明，2018年5月3日，被告委托第三方完成了案涉商住楼房屋面积测绘。2018年8月上旬，贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司以被告未付清其工程款为由，向黔南布依族苗族自治州中级人民法院提起诉讼，诉讼中被告就双方争议的工程款结算问题委托第三方机构进行建设工程造价咨询，后黔南布依族苗族自治州中级人民法院于2019年12月31日作出（2018）黔27民初130号民事判决书。贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司不服该判决上诉于贵州省高级人民法院，现该案尚在审理中。被告于2016年6月1日向属于龙里县西城区拆迁集中安置户的购房人出具《交房协议》，载明：“我司贵州海鑫房地产开发有限公司开发龙里县‘臻溪观邸’项目，本司合同约定交房时间为2016年12月15日。现我司承诺一期工程能在2016年9月30日前可达到提前交付使用条件（如遇不可抗性原因工期顺延），逾期达不到交房条件按照购房面积8元/㎡每月进行赔付。协议对象：龙里县西城区拆迁集中安置客户”。再查明，根据本院于2019年12月3日作出（2019）黔2730民初912号民事判决书审理查明部分载明，被告与贵州龙山旅游开发有限公司作为发包人，将其开发建设的案涉商住楼发包给贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司进行建设施工。案涉商住楼于2015年3月2日开工，2016年12月28日竣工，2017年11月6日验收。本院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》系合法成立有效的合同，受法律保护，对双方当事人具有约束力，双方应严格按照合同约定全面履行义务。被告未按合同约定如期向原告交付房屋及办理房屋权属转移登记文书的行为已构成违约，应依法向原告承担违约责任。双方在合同中约定的逾期交房违约金标准为已付房款的每日万分之一，同时被告在《交房协议》承诺如其逾期交房按照购房面积8元/㎡每月进行赔付。该二项标准与本地同地段同类房屋租金标准均相宜，被告要求调减的理由不成立，原告选择后一标准从其自愿，原告关于按照购房面积8元/㎡每月支付逾期交房违约金的诉请，本院依法予以支持。因被告在作出《交房协议》时承诺交房时间为2016年9月30日，与双方即将签订的《商品房买卖合同》交房时间不同是明知的，且在被告与龙里县房地产管理局签订的协议中，亦约定被告自收到第一笔购房款之日（2016年7月29日）起至实际交房之日止向原告支付安置过渡费，故原告主张逾期交房违约金起算时间按《交房协议》承诺时间2016年9月30日，本院予以支持。现原告诉请的违约金5399元不超过按购房面积8元/㎡每月标准从2016年9月30日计算的数额5399.04元（84.36㎡×8元/㎡×8个月），本院依法予以支持。对于逾期交付办证文书的违约金，双方已在合同中约定该违约金承担方式为从约定日期至实际交付办理商品房权属转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的千分之二的违约金。该违约金明显过高，原告诉请时自行调减为日万分之一，但被告仍认为过高而要求调低。即本案主要争议焦点为如何调整逾期交付办理房屋权属转移登记文书的违约金。从被告提供的证据看，其作为房地产开发商，所实施的项目审批和缴费等各项手续齐备，其不能向商品房买受人按时办理房屋权属转移登记文书的主要原因系与案涉商住楼的建设施工方存在工程款结算争议不能得到对方配合所致，而非自己的主观过错。结合双方合同约定的逾期交房违约金为按已付房款的每日万分之一计算的标准，宜考虑将逾期交付办证文书的违约金调整为按已付购房款的日万分之零点五。就逾期交付办证文书违约金约定的意义而言，该违约金计算的截止期限仍宜按双方合同约定，为被告交付该办证文书时止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告贵州海鑫房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内，向原告张敏支付逾期交房违约金5399元；二、被告贵州海鑫房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内，以房价款227772元的80%为基数，按日万分之零点五的标准，向原告张敏支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（从2018年7月1日起计算至其向原告张敏交付办理商品房转移登记有关文书之日止）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费165元（已减半收取），由被告贵州海鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行给付金钱义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  刘红云二〇二〇年十二月十一日法官助理李蓓书记员罗英艳