辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民再39号上诉人（原审被告）：张云英，女，1963年1月11日出生，汉族，住营口市站**。委托诉讼代理人：孙玉芹，营口市广通法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：刘义，男，1964年1月5日出生，汉族，住辽宁省盖州市。委托诉讼代理人：田红，女，汉族，1967年11月4日出生，住盖州市，系刘义的妻子。原审被告：营口市西市区西市场企业公司，住所地辽宁省营口市西市区永乐里。法定代表人：段丽萍，公司经理。委托诉讼代理人：杨盛辛，辽宁海润律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱迪，辽宁海润律师事务所律师。原审被告：荣茂祥，男，1953年8月25日出生，汉族，住辽宁省大石桥市。委托诉讼代理人：荣军章，男，1972年10月14日出生，汉族，住营口市站**，系荣茂祥的儿子。原审第三人：吴丽君，女，1964年5月9日出生，汉族，住营口市西市区。上诉人张云英与被上诉人刘义、原审被告荣茂祥、营口市西市区西市场企业公司（以下简称西市场企业公司）、原审第三人吴丽君所有权确认纠纷一案，营口市站前区人民法院于2016年3月20日作出（2014）营站民一初字第00091号民事判决，张云英不服，上诉至本院。本院于2016年10月31日作出（2016）辽08民终1863号民事裁定，撤销一审判决，驳回原审原告的起诉。原审原告刘义不服，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2017年10月26日作出（2017）辽民申2182号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2018年12月25日作出（2018）辽08民再104号民事裁定，撤销本院（2016）辽08民终1863号民事裁定及营口市站前区人民法院（2014）营站民一初字第00091号民事判决，将本案发回营口市站前区人民法院重审。营口市站前区人民法院于2019年11月29日作出（2019）辽0802民再13号民事判决，张云英不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张云英及其委托诉讼代理人孙玉芹、被上诉人刘义的妻子田红、原审被告营口市西市区西市场企业公司的委托诉讼代理人朱迪、原审被告荣茂祥的委托诉讼代理人荣军章到庭参加诉讼，原审第三人吴丽君经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张云英上诉请求：1．撤销原判；2．确认坐落于营口市站前区户房（建筑面积164.01平方米）归上诉人所有；3．各审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．原判部分事实认定错误。原判认定上诉人与被上诉人先后与营口启智房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》。上诉人作为商品房的购买人，与营口启智房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》。而被上诉人与营口启智房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》其实质是顶账协议，被上诉人已明确承认是顶工程账款。据此，上诉人是商品房购买人，而被上诉人不是，其是营口启智开发公司的债权人，如果该债权存在。该房上诉人先于被上诉人购买的房屋，而且完全按合同要求履行了全部义务，所以该房应归上诉人所有（上诉人是2000年12月25日购买此房，而被上诉人是2002年12月30日签订工程款顶账房）。原判认为上诉人的购房价格低，明显低于市场价，对此上诉人认为，上诉人当时购买的房屋价格并不低于市场价格。因为当时上诉人所购买房屋是一个乱尾工程，所有配套还没有完成，比如，水、电、暖气、煤气、屋内砂子水泥、地面还没有抹完，楼梯扶手都没有，楼梯台阶水泥、理石还没有铺。上诉人认为，当时这样一个房子状况，如果按照现在的评估价格购买的话，就不符合当时的市场交易习惯。据此，不存在上诉人的购房价格明显低于市场价格的事实。原审没有查清一个基本事实，就把上诉人房屋判给被上诉人。有几点事实说明的：（1）被上诉人2002年12月30日从启智公司购买的砂石料顶账房，却不到上诉人居住的房屋看看。（2）被上诉人不在启智公司的法人和开发商都是自由人的时候追回自己的财产。（3）被上诉人在10年后，即2013年启智法人和开发商服刑的情况下，小区业主找政府办房照的同时，听说政府有政策有房给房，没房给钱，得到法院确认的情况下才露面。（4）上诉人的证人启智公司开发商姚玉复在中院第二次庭审时已经确认了上诉人房屋是在启智公司购买房屋，是真实有效的。与第三人没有任何关联。同时对被上诉人的购买砂石料顶账房他说不清楚，也不知道此事。被上诉人购房合同的合法性真伪有待考证。2．原判以上诉人的购买价格低于市场价格为由，支持被上诉人的诉讼请求，将该房屋判给被上诉人没有法律依据。法律规定，如果交易价格过低，权利人可以显失公平为由，在一年内行使撤销权。本案中，没有任何权利人在2001年12月25日前行使撤销权。据此，上诉人与启智公司之前签订的《商品房买卖合同》合法有效，并已履行完毕。在此情况下，上诉人就是该房屋的合法所有权人。刘义答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人请求无法律及事实依据，不应支持。1．上诉人称，由于上诉人先于答辩人签订合同，应取得房屋所有权，此说法不成立。答辩人于一审过程中举证证明，上诉人签订的房屋买卖合同非真实意思表示，合同标的物并非本案诉争房屋，而是开发商金钱债务的担保。同时，答辩人举证证明，因开发商欠付答辩人工程款，因此，双方协商以案涉房屋抵顶工程款268000元，此行为不违反法律强制规定，应受保护。从以上事实可以看出，上诉人强调合同签订先后顺序并无意义，不能作为履行合同顺序的依据。2．上诉人称，上诉人签订合同价格过低，是因为当时房屋尚未完工。答辩人认为此说法不成立。首先，上诉人未提供任何证据证明其主张。其次，房屋未完工并不能影响房屋销售价格，市场上销售的期房工程尚未开工，但是价格仍然符合市场规律，而不会过多偏离市场价格。更何况据上诉人自述，其签订合同时，房屋已经接近完工状态。最后，上诉人此说法无法解释，为何与上诉人同批的六份合同，房屋各不相同，可是价格同样是十万元。综上，上诉人此说法不成立。3．关于上诉人称，答辩人未及时去案涉房屋查看，未及时主张权利等，答辩人认为，上述行为均对答辩人权利无影响，上诉人此质疑与本案无关联性，不影响对本案事实的认定。4．原判决适用法律正确。首先，上诉人签订的房屋买卖合同非真实意思表示，合同标的物并非本案诉争房屋，而是开发商金钱债务的担保。答辩人的合同是真实有效的房屋买卖合同。其次，上诉人购房款属不合理低价，答辩人抵顶价格为合理价格，基于上述事实，原审判决确定答辩人合同合法有效，并无过错，上诉人诉请无法律和事实依据，应予驳回。原审被告营口市西市区西市场企业公司答辩称，案涉房屋是由启智地产出售的，启智公司是独立的法人，没有破产，我公司只是其上级主管部门，案涉的房屋的交易过程我公司并不清楚。原审被告荣茂祥答辩称，同意刘义的答辩意见。此房屋应归刘义所有，以前的几次庭审已有足够证据证明刘义所说是事实。原审第三人吴丽君未答辩。刘义向一审法院起诉请求：1．判令营口市站前区阳光小区X号楼X单元X跃X西（164.01平方米）商品房归原告所有，被告配合办理过户手续；2．依法给付原告从购房至诉讼终止房租（按照市场价格）；3．诉讼费由被告承担。一审审理查明事实：2000年12月25日，原审被告张云英与营口市启智房地产开发有限公司（以下简称启智公司）签订了一份《商品房购销合同》，合同约定原审被告张云英以100000.00元的价款购买启智公司开发建设的坐落于阳光小区X号楼X单元X-X层西户房屋，房屋建筑面积为164.01平方米，付款方式为一次性付款。同日，启智公司向原审被告出具专用收款收据一张、商品房屋结算单一张，后原审被告于2008年11月6日取得销售不动产统一发票一张，写明原审被告张云英向启智公司交付了全额购房款10万元。原审原告与启智公司签订《商品房买卖合同》，约定原审原告以268000.00元的价款购买启智公司开发建设的坐落于阳光小区X号楼X单元X-X层西户房屋，房屋建筑面积为164.01平方米，付款方式为一次性付款，合同签订日期为空白。2002年3月19日，启智公司向原审原告出具了专用收款收据一张，写明原审原告向启智公司交付了全额购房款268000.00元。另查，启智公司于2010年4月28日被判处合同诈骗罪，并判处罚金人民币5000000.00元，启智公司的法定代表人刘柏东被判合同诈骗罪，判处有期徒刑14年，并判处罚金人民币200000.00元，现启智公司已吊销营业执照，启智公司系挂靠于原审被告西市场企业公司名下企业，原审被告西市场企业公司系启智公司主管部门。此外，在本案诉讼过程中，原审原告申请对案涉房屋于2000年至2001年的价格进行鉴定。经营口市中级人民法院以随机选择鉴定机构的方式选定辽宁九州房产土地资产评估有限公司作为本案鉴定机构，根据其作出的《房地产估价报告书》载明的鉴定意见，案涉房屋于2001年10月的价值为349177.00元。一审法院认为，启智公司先后与原审被告张云英、原审原告刘义就案涉房屋签订的两份房屋买卖合同，均系买卖双方的真实意思表示，原审原告刘义与原审被告张云英二人均有权请求启智公司履行房屋买卖合同之债务。在案涉房屋存在一房二卖的情况下，本院应综合考虑确定权利保护顺位。本案中，虽然原审被告张云英已经入住案涉房屋，但案涉房屋经鉴定于2001年10月份市场价值为349177.00元，原审被告张云英其购买该房屋的价格明显远远低于市场价格，不符合市场交易习惯，本院认为应优先保护原审原告与启智公司签订的房屋买卖合同，依法确认原审原告与启智公司签订的《房屋买卖合同》合法有效。依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”原审原告与启智公司签订的《房屋买卖合同》虽为有效合同，但该合同的效力，并不必然引起物权的变动，原审原告取得合同项下房屋物权的意图，只有通过要求合同义务人履行债务的方式，在有权机关完成物权变更登记后，方可实现。原审被告营口市西市区西市场企业公司在启智公司吊销的情况下，作为其上级主管部门有义务代为履行启智公司应尽的合同义务。关于原审被告张云英提出的原审原告已过诉讼时效的抗辩理由，因不动产物权的请求权不适用诉讼时效，本院不予支持。据此判决：一、原审原告刘义与营口市启智房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》（坐落于阳光小区**楼******房屋，房屋建筑面积为164.01平方米）合法有效；二、原审被告营口市西市区西市场企业公司协助原审原告刘义办理阳光小区5号楼3单元2-3层西户房屋（房屋建筑面积为164.01平方米）的产权过户登记手续。案件受理费100元由原审被告营口市西市区西市场企业公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对二审争议的事实本院认定如下：对上诉人张云英提交的新证据：姚玉复（原西市区副区长，曾主管启智公司工作）于2020年6月2日出具的“情况说明”。该证据为书面证言，证人未出庭，且证言系对书面证据真实性的反驳，无其他证据辅证，证明力不足，本院不予采信。本院查明事实与原审一致，另查明，张云英购房后，占有、居住涉案房屋至今。本院认为，上诉人张云英主张关于涉案房屋2001年10月价格评估的评估单位备案证书过期问题。本院经与评估单位“辽宁九州房产土地评估有限公司”核实，其房地产评估机构备案证书于2019年5月5日到期前进行了换证审批，并提供了新证书，该证书有效期至2022年4月15日止。所以该评估单位在接受和作出评估报告时资质连续有效，具有评估资质。本案争议的焦点为：启智公司分别与张云英、刘义签订了房屋买卖合同，两份合同效力如何？应履行哪一个合同？本案为“一房二卖”案件，因两个购买方均未办理物权登记，应结合合同效力、合同签订日期、合同履行情况确定物权归属。1．审查启智公司分别与张云英、刘义签订的《商品房买卖合同》效力。张云英、刘义分别与启智公司签订了《商品房买卖合同》，并且取得了专用收款收据。虽启智公司在出售房屋时未取得商品房预售许可，但为保护涉案购房者的利益，签订的《商品房买卖合同》无其他事由，应认定为有效。本案中，刘义主张案涉房屋于2001年10月的评估价值为349177.00元，张云英购房10万元属于不合理低价。张云英购房时间为2000年12月25日，虽与上述评估取值点相差近1年，评估价格仍具有比对意义。2000年12月涉案房屋价格只要在15万以上，则张云英购买价格低于70%，属于不合理低价。对比2001年10月评估价为349177.00元，2000年12月涉案房屋的价格必定高于15万元，因此张云英购房价格属于“明显不合理低价”。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款“……债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”，即债务人以明显不合理低价转让财产而危害债权的，必须要求危害债权的行为发生在债权成立之后，受让人有恶意。本案中张云英购房时间在先，刘义“以房抵债”购房时间在后，张云英不存在事先知道启智公司对刘义负债的事实，无法预知会对刘义的债权造成损害，张云英与启智公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。刘义与启智公司签订的《商品房买卖合同》，虽为“以房抵债”，但系双方真实意思表示，无证据证明存在无效情形，亦应认定真实有效。2．合同签订时间：张云英签订合同时间为：2000年12月25日，刘义的《商品房买卖合同》签订日期为空白，以收款收据日期2002年3月19日为合同签订日期，因此张云英签订合同在前。3．两份合同的缔约目的及履行情况对比分析：张云英签订《商品房买卖合同》，交付购房款获得专用收款收据，并占有使用了涉案房屋。刘义自述因启智公司欠付其工程款，双方签订《商品房买卖合同》，该合同实质为“以房抵债”协议，协议签订后刘义并未立即主张交付房屋，也未实际占有房屋。综上，张云英与启智公司签订的《商品房买卖合同》签订时间在先，合同付款义务已履行，且已实际交付入住多年，其合同主要义务已履行完毕，应继续履行。而刘义“以房抵债”方式购房后，多年未主张权利，未实际取得房屋，其可依据《商品房买卖合同》主张相应的债权。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销辽宁省营口市站前区人民法院（2019）辽0802民再13号民事判决；二、驳回被上诉人刘义的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由被上诉人刘义负担。本判决为终审判决。审判长  刘剑勇审判员  刘玉宁审判员  栾 娜二〇二〇年十二月二十五日法官助理王仁书记员韩萌