广西壮族自治区龙州县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1423民初1668号 原告：黄海新，女，1990年10月10日出生，汉族，广西钦州市人，住广西壮族自治区钦州市钦**。 被告：广西龙州美时达物业管理有限公司，住所地广西壮族自治区崇左市龙州县龙州镇城北路33号恒力·中华城8号楼一层商业。统一社会信用代码91451423MA5MYMOE6P。 法定代表人：黄丽丽，该公司经理。 原告黄海新与被告广西龙州美时达物业管理有限公司（以下简称美时达公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。黄海新到庭参加诉讼，美时达公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄海新向本院提出诉讼请求：判令美时达公司继续履行房屋租赁协议，支付2020年二季度至四季度的租金11131.5元及相应的违约金。事实及理由：黄海新与美时达公司于2018年8月7日签订《龙州中华城8号楼“美嘉生活广场”商铺租赁合同》（合同编号：MJ-8-1-060）。按照合同约定，黄海新于合同签订当天支付美时达公司履约保证金185528元并按期支付物业管理费、水电费等其他相关费用，并于2019年1月1日起将商铺委托美时达公司进行二次转租、经营及管理，委托年限为10年。在委托期间，美时达公司应按季度支付黄海新二次转租租金。合同签订后，黄海新依约履行了合同义务，但美时达公司迄今为止只支付了2019年1月1日至2020年3月31日的租金，拒不支付2020年二季度至今租金11131.5元（按照合同约定，美时达公司应于10月10日前支付完当年二季度至四季度这3期租金）。黄海新多次催收未果，遂向法院起诉。 美时达公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见，本院视其放弃答辩和质证的权利。 黄海新围绕诉讼请求向本院提交了证据，经审核，黄海新提交的证据来源合法，内容真实且待证事实与本案有关，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和本院审核认定的证据，本院认定事实如下： 黄海新与美时达公司于2018年8月7日签订了一份《龙州中华城8号楼“美嘉生活广场”商铺租赁合同》（合同编号：MJ－8－1－060，以下简称涉案合同），涉案合同主要约定：一、黄海新租用美时达公司的“美嘉生活广场”一楼258号（水果类）摊铺，履约保证金185528元，租赁期限35年，从2019年1月1日起至2053年12月31日止，履约保证金仅是黄海新履行合同约定义务的保证，不是黄海新预付的租金、物业管理费或其他费用，自2034年1月1日起，该履约保证金自动转为剩余20年租赁期的租金。二、涉案摊位由美时达公司对该摊位进行经营、管理，年限为10年，每年由美时达公司按履约保证金的比例以租金的形式交付给黄海新。三、租金支付方式：2019年年度和2020年年度的租金按履约保证金的8%计付即分别支付14842元。四、每年度租金按季分四次支付，第一笔租金于当年1月10日前支付，第二笔租金于当年4月10日前支付，第三笔租金于当年7月10日前支付，第四笔租金于当年10月10日前支付；美时达公司应按时交付租金，如逾期支付当季租金的，自应付租金之日第二天起至实际交付租金之日止，按日向黄海新支付当季租金千分之三的违约金，合同继续履行。涉案合同还约定了其他权利义务。合同签订后，黄海新依约支付了185528元履约保证金，美时达公司也向黄海新支付了2019年年度租金和2020年第一季度的租金。 另查明，黄海新与美时达公司于2019年6月14日签订一份补充协议，协议约定：一、美时达公司已于2019年5月8日与龙州县泰汇昌商贸有限责任公司签订该商铺二次转租合作协议，现将“美嘉生活广场”更名为“泰汇城生鲜广场”。项目的更名不影响或改变黄海新与美时达公司于2018年8月7日签订的《龙州中华城8号楼“美嘉生活广场”商铺租赁合同》中双方各自权利和义务的约定；二、本补充协议作为《龙州中华城8号楼“美嘉生活广场”商铺租赁合同》附件，与原《龙州中华城8号楼“美嘉生活广场”商铺租赁合同》具有同等法律效力。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百一十四条第一款规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。本案双方当事人签订的租赁合同约定租赁期限为三十五年，约定超过二十年的部分无效，本院予以确认。双方约定租赁期限不超过二十年的部分，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，现合同法第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，故双方约定租赁期限不超过二十年的部分是合法有效的，对各方当事人均有法律约束力，本院予以确认。对于黄海新提出的诉讼主张，本院评判如下： 一、关于继续履行合同问题。美时达公司因未按合同约定支付租金，已构成违约，本院予以确认。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现黄海新请求美时达公司继续履行合同，合理合法，本院予以支持，美时达公司应当继续履行双方签订的涉案合同。 二、关于支付2020年第二至第四季度租金的问题。双方约定2020年第二季度租金支付的时间为4月10日前，第三季度租金支付时间为7月10日前，第四季度租金交付时间为10月10日前，每季度支付租金3710.5元（即14842元÷4季度＝3710.5元），三个季度合计11131.5元，现美时达公司未按时支付，根据合同法第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定和双方合同的约定，现黄海新请求美时达公司支付上述三个季度的租金11131.5元，本院予以支持。 三、关于支付违约金问题。本案因美时达公司违约，未按时履行支付租金，根据双方的约定和前述合同法第一百零七条的规定，黄海新可请求美时达公司自应付租金之日第二天起至实际交付租金之日止，按日向黄海新支付当季租金千分之三的违约金。但本案美时达公司违约，亦有新冠肺炎疫情期间发生疫情或者疫情防控措施导致其没有营业收入或者营业收入明显减少的因素造成，如继续按照租赁合同承担违约责任对其明显不公平，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第6条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”规定的精神，并结合本案实际情况，黄海新请求美时达公司按合同约定支付违约金不符合公平原则，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、广西龙州美时达物业管理有限公司和黄海新继续履行双方于2018年8月7日签订的《龙州中华城8号楼“美嘉生活广场”商铺租赁合同》（合同编号：MJ－8－1－060）； 二、广西龙州美时达物业管理有限公司向黄海新支付2020年第二季度到第四季度租金共计11131.5元； 三、驳回黄海新的其他诉讼请求。 上述给付金钱的义务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限届满的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案受理费78元，减半收取39元，由广西龙州美时达物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 黄振海 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 苏香花 书 记 员 周 莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。