山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初7926号原告：张磊，男，1978年10月10日出生，汉族，无业，住山东省平原县城区。委托诉讼代理人：李寅旭，山东鲁公律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨蕴慧，山东鲁公律师事务所律师。被告：济南绿地康鲁置业有限公司，住所地济南市市中区望岳路**。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：侯梦溪，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：郁树岭，国浩律师（济南）事务所律师。原告张磊与被告济南绿地康鲁置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张磊的委托诉讼代理人李寅旭，被告济南绿地康鲁置业有限公司法定代表人黄平的委托诉讼代理人侯梦溪、郁树岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑飞、李婷向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，返还已支付购房款项1923335元及资金占用费（占用费以1923335元为基数按照按照中国人民银行同期贷款利率从2018年8月31日至实际支付之日止）；2、请求法院依法判令解除原告与被告签订的《车位认购协议》，返还已支付购房款项160000元及资金占用费（占用费以160000元为基数按照按照中国人民银行同期贷款利率从2018年8月31日至实际支付之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为外地户口不熟悉济南限购政策，原告在被告工作人员的诱骗之下签订了《绿地新里城认购协议书》，购买被告开发的绿地新里城项目B13地块1号楼2单元1303室，之后，分别缴纳了总房款1923335元，车位款160000元。原告后来得知在济南没有购房资格要求解除合同，被告置业顾问一直承诺可以帮助解决限购问题，但被告至今无法为原告解决限购问题。之后，被告又诱骗原告签订了《商品房买卖合同》。因为被告的缘故致使原告购买房屋的预期目的不能实现，不能办理产权登记手续，合同目的无法实现，原告有权申请解除与被告签署的《商品房买卖合同》、《车位认购协议》，并有权要求被告承当相应的违约责任。综上所述，被告作为专业的房屋销售机构，违法对外销售房产，属于典型的知法犯法，被告的违法行为致使原告合同目的无法实现，原告没有使用房屋，而被告一直占用着原告的资金。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。被告济南绿地康鲁置业有限公司辩称，一、双方于2020年3月24日基于真实意思表示签订案涉房产的《商品房买卖合同》及《补充协议》的行为，标志双方已建立商品房买卖合同关系，而非商品房预约合同关系。首先，答辩人已于2017年10月20日取得案涉地块的商品房预售许可证，符合《城市商品房预售管理办法》第六条规定的商品房预售实行许可制度，答辩人有权就涉案房产与被答辩人建立商品房预售合同关系。根据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第五十二条的规定，在双方当事人均具备民事行为能力的情况下，基于真实意思表示且不存在欺诈、胁迫等情形、内容不违法法律法规的强制性规定，不损害社会公共利益签订的合同为有效合同。双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，对双方均具有约束力。其次，根据《商品房销售管理办法》第16条的规定，案涉《商品房买卖合同》具备该条规定的全部内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，答辩人与被答辩人之间已建立商品房买卖合同关系，双方应受涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》条款内容的约束。综上，《商品房买卖合同》及《补充协议》的签订，未违反法律、法规规定，合法有效，答辩人与被答辩人已建立商品房买卖合同关系，并非被答辩人所谓的预约合同关系，双方均应按照《商品房买卖合同》全面履行约定义务。案涉《商品房买卖合同》之所以未进行网签备案程序的原因系因被答辩人所致，与答辩人无关。2018年2月19日，被答辩人与其姐姐张艳娟共同与答辩人签订《绿地新里程认购协议书》（以下简称《认购协议》），真意购买案涉房产。后因张艳娟已在案涉项目另行购买一套房产，本案房产属张艳娟名下第二套房产，故经张磊、张艳娟与答辩人协商一致，被答辩人填写《绿地集团订单合同更名流转单》《绿地集团购房合同共有人变更申请表》，申请将房产购买人变更为张磊一人。认购协议签订时，置业顾问了解到被答辩人为外地户口，且在济南本地为交足2年的社保费用。鉴于此，置业顾问明确告知被答辩人其现有情况属济南限购政策范围，无法办理网签备案。但被答辩人执意购买，且承诺会积极办理相关手续，达到政府要求的购买条件。后双方于2020年初基于真实意思表示签订《商品房买卖合同》。合同签订后，因被答辩人个人原因，其一直未满足进行办理网签程序的条件，导致案涉房产一直处于无法继续履行的状态，答辩人又无权将房产另行处分，给答辩人造成严重的经济损失。综上，因被答辩人的个人原因和违约行为导致案涉《商品房买卖合同》无法进行网签备案，从而导致整个购房流程停滞不前，该情形而与答辩人无关。三、如被答辩人执意解除《商品房买卖合同》，答辩人作为守约方有权要求被答辩人承担合同约定的违约责任。根据《商品房买卖合同补充协议》第十条第2款第（1）项约定：“乙方应向甲方支付购房款总额10%的违约赔偿金。甲方因签将本合同及本补充协议而张担的全部税、费（包括所得税、增值税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、以及因解除本合同因此发生的诉讼费、律师费及其他费用均山乙方承担、甲方有权在退还乙方购房款（无息）前将违约赔偿金、上述税、费、诉讼费、律师费及其他费用先行予以扣除。乙方购房款不足以抵扣违约赔偿金和前述费用的，甲方有权继续向乙方追偿。如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担前述责任外，乙方应自行办理撤销按揭贷款的所行手续，如确需甲方协助的。甲方由此产生的费用由乙方支付，如因此造成甲方损失的，乙方应予以补偿。”可见，本案因被答辩人违约行为导致《商品房买卖合同》丧失继续履行的基础。答辩人作为守约方有权依据该条约定扣留被答辩人总房款10%即192333.5元的违约金。至于《商品房买卖合同》约定的诉讼费、律师费等费用，答辩人保留对其追诉的权利。四、被答辩人诉求解除双方签订的《绿地新里城车位认购协议》（以下简称《车位认购协议》）无任何事实基础以及法律依据。首先，双方签订的《车位认购协议》应属于预约合同性质，相应的车位买卖行为应适用商品房买卖合同相关法律规定。双方签订的《车位认购协议》不违反法律法规的强制性规定，且基于双方真实意思表示签订，应属合法有效，在不具备法定解除和约定解除的情况下，被答辩人的诉请不应得到法院认可支持。其次，根据车位的的购买行为独立于房屋购买，无论双方是否就涉案房屋达成交易，均不影响涉案车位的交易。故车位认购协议与房屋认购协议各自独立，被答辩人应继续履行《车位认购协议》的相关义务，如其执意违法解除，应承担相应的定金罚则责任。事实上，涉案纠纷之所以产生系因当前国家房产调控政策的影响，房屋价格有所下调，被答辩人遂以各类缘由诉请解除《商品房买卖合同》。被答辩人的起诉行为严重违背诚信原则和契约精神，其诉求不应得到贵院认可采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告为山东省平原县户口。2018年2月19日，原、被告签订了《绿地新里城认购协议书》（签订认购协议书时乙方购买人为张磊及其姐姐张艳娟），约定原告及案外人张艳娟购买被告开发的绿地新里城项目B13地块1号楼2单元1303室。2020年1月23日，张磊、张艳娟提出因张艳娟限购申请减掉张艳娟的名字，只用张磊的名字购买。2020年3月24日，原告张磊与被告就涉案房屋的购买签订《商品房买卖合同》及补充协议，《商品房买卖合同补充协议》第十条第2款第（1）项约定：“乙方应向甲方支付购房款总额10%的违约赔偿金。甲方因签将本合同及本补充协议而张担的全部税、费（包括所得税、增值税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、以及因解除本合同因此发生的诉讼费、律师费及其他费用均山乙方承担、甲方有权在退还乙方购房款（无息）前将违约赔偿金、上述税、费、诉讼费、律师费及其他费用先行予以扣除。乙方购房款不足以抵扣违约赔偿金和前述费用的，甲方有权继续向乙方追偿。如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担前述责任外，乙方应自行办理撤销按揭贷款的所行手续，如确需甲方协助的。甲方由此产生的费用由乙方支付，如因此造成甲方损失的，乙方应予以补偿。”2018年2月27日，张磊交纳购房款33000元（车位）。2018年8月31日，原告交纳购房款127000元（车位）。2018年2月27日，原告张磊与被告签订《绿地新里城认购车位协议书》（签订认购协议书时乙方购买人为张磊及其姐姐张艳娟，但签名者为张磊），约定原告及案外人张艳娟购买被告开发的绿地新里城项目B13地块1-264车位。2020年4月27日，张磊、张艳娟提出因购房人是张磊，车位要和房屋名字保持一致故申请减掉张艳娟的名字。原告已缴纳总房款1923335元。原告主张房屋资金占用费，要求以1923335元为基数按照中国人民银行同期贷款利率从2018年8月31日至实际支付之日止；车位资金占用费以160000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率从2018年8月31日至实际支付之日止。本院认为，原告与被告济南绿地康鲁置业有限公司签订的商品房买卖合同、车位认购协议书，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。但原告张磊并非济南户口，因其不符合济南本地的限购政策而不具有购房资格，因此双方之间的合同履行不能，故原告要求解除涉案商品房买卖合同、车位认购协议书并返还购房款的诉讼请求本院予以支持。原告明知自身不具有济南户口，其不符合济南本地的限购政策不具有购房资格仍然与被告签订买卖合同，因此其有责任，对原告要求资金占用费的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四十四条、第一百一十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告张磊与被告济南绿地康鲁置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及《绿地新里城认购车位协议书》；二、被告济南绿地康鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张磊购房款1923335元及车位费160000元；三、驳回原告张磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延履行期间的债务利息。案件受理费11755元，由被告济南绿地康鲁置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 亓 蕾二〇二〇年十二月一日书记员 修维超