湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1102民初916号原告：中国银行股份有限公司黄冈分行，住所地:黄冈市黄州区西湖二路**，统一社会信用代码：91421100880320570E。负责人：方国森，该行行长。委托诉讼代理人：石纯刚，该行员工，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：程鹏，湖北首义律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：梅超红，女，汉族，1981年6月1日出生，住湖北省黄冈市黄州区，被告：胡李兵，男，汉族，1982年2月27日出生，住湖北省黄冈市黄州区，被告：黄冈博大置业有限公司，，住所地：黄冈市黄州区东门路**摩尔城****商铺统一社会信用代码：914211006951164474。法定代表人：徐久金。原告中国银行股份有限公司黄冈分行（以下简称中行黄冈分行）诉被告梅超红、胡李兵、黄冈博大置业有限公司（以下简称博大公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人石纯刚、程鹏到庭参加了诉讼，被告梅超红、胡李兵、博大公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告梅超红、胡李兵偿还贷款本金49062.04元、利息2805.79元、本金罚息564.50元、利息罚息142.62元，合计52574.95元（截至2019年12月25日）；并判令其自2019年12月26日起以52574.95元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍支付利息直至本息清偿完毕之日止；2、判令原告对被告梅超红、胡李兵所购买的XXX不动产行使抵押权，并有权就其拍卖、变卖、折价所得款项优先受偿；3、判令梅超红、胡李兵支付原告聘请律师代理费3364元和实现债权所产生的一切费用；4、判令被告黄冈博大置业有限公司对被告梅超红、胡李兵所负上述债务本息承担连带清偿责任。事实与理由：2013年5月13日，被告梅超红、胡李兵（买受人）与黄冈博大置业有限公司（出卖人，以下简称黄冈博大公司）签订《商品房买卖合同》，约定购买黄冈博大公司开发的XXX房产，房屋价款139800元。2013年7月26日，被告梅超红、胡李兵（借款人）、黄冈博大公司（保证人）与原告签订了《个人一手住房贷款合同》，约定贷款金额为83000元，贷款期限为120个月，首年年利率6.55%，后期利率适用中国人民银行基准利率，按月等额本息还，贷款用于购买上述房产，借款人梅超红、胡李兵以合同项下贷款所购房屋向原告提供抵押担保；黄冈博大公司对该笔贷款承担阶段性连带保证责任，保证责任至借款人办理抵押登记手续且借款人收到他项权证之日止。同时，被告梅超红、胡李兵与原告办理了“商品房预售抵押预告登记”，此后原告根据合同约定受被告梅超红、胡李兵委托向黄冈博大公司支付贷款83000元。原告如约发放贷款后，被告梅超红、胡李兵多次未按照贷款合同约定按时足额偿还贷款分期，累计未还期数16期，也未办理他项权证书，原告催收人员催收后被告仍未纠正其违约行为。被告梅超红、胡李兵的行为严重违反合同约定，截止至2019年12月25日止，尚欠本行贷款本金49062.04元、利息2805.79元、本金罚息564.50元、利息罚息142.62元。根据贷款合同附件一第三款、第四款之约定，原告有权要求被告梅超红、胡李兵一次性归还贷款本息、黄冈博大公司承担连带保证责任。原告遂诉至法院。被告梅超红、胡李兵、博大公司未答辩。本院审理查明的事实：2013年5月14日，梅超红与博大公司签订《商品房买卖合同》，购买位于黄州区××大道××青年城××单元××号的房屋。2013年6月28日，被告梅超红因购房需要向中行黄冈湖滨支行申请房屋贷款。同日，梅超红、胡李兵向原告出具家庭共同还款申明，写明梅超红向银行申请个人贷款8.3万元，胡李兵与借款人是夫妻关系，胡李兵愿为上述贷款作保证担保，如借款人梅超红没有按照借款合同的约定还款，可以要求胡李兵履行该共同还款的保证责任。2013年7月26日，被告梅超红、胡李兵、博大公司与原告中行黄冈湖滨支行签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定：贷款金额83000元，贷款期限为10年；贷款用途为购买位于黄州区××大道××青年城××单元××号的房屋；贷款利率为浮动利率，按中国人民银行、中国银行股份有限公司颁布的相关规定执行，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内贷款年利率为月利率6.55%，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮2%作为下一个浮动周期的适用利率；还款方式为按月等额本息还款，还款日为每月的10日；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；担保方式为：借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；担保方式为：借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，并由保证人提供阶段性连带责任保证，即自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任及保证责任；借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的相关费用损失，要求保证人承担保证责任。2013年10月16日，原告向被告梅超红、发放贷款8.3万元，并出具借款借据，载明：借款期限自2013年10月16日至2023年10月16日，年利率6.55%。梅超红、胡李兵于2018年9月逾期偿还贷款。截止2019年12月25日，被告梅超红、胡李兵下欠原告贷款本金49062.04元、利息2805.79元、本金罚息564.50元、利息罚息142.62元。梅超红、胡李兵购买的位于黄州区××大道××青年城××单元××号的房屋于2013年8月7日为8.3万元贷款办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为中行黄冈湖滨支行。另查明，中国人民银行股份有限公司黄冈分行于2018年7月6日下发《关于明确黄冈城区各支行授信不良资产法律诉讼主体清收的通知》：城区各支行授信不良资产向人民法院提出法律诉讼请求时，主体统一为中国银行股份有限公司黄冈分行。以上事实，有原告提供的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、借款借据、房屋抵押权预告登记证书、还款明细表为证。本院认为，原告中行黄冈湖滨支行与被告梅超红、胡李兵、博大公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合同内容真实、合法、有效，本院依法予以确认。原告按照合同的约定履行了借款义务，被告梅超红、胡李兵应按照合同的约定按期还款，被告未按期归还贷款本息，原告有权宣布合同项下贷款本息全部提前到期。因被告梅超红、胡李兵的贷款已逾期，原告可以依据合同约定要求其偿还全部贷款本息，故原告主张被告梅超红、胡李兵偿还贷款本金49062.04元及利息的诉讼请求本院予以支持。根据《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。根据上述规定，抵押权预告登记的法律效力并非设立现实的抵押权，而是产生对将来设立抵押权的排他性请求权，抵押权预告登记不具备直接产生物权的效力，故原告主张对被告梅超红所购买的位于黄州区××大道××青年城××单元××号不动产行使抵押权，并有权就其拍卖、变卖、折价所得款项优先受偿的诉讼请求本院不予支持。原、被告双方在合同中约定了原告为实现债权支付的代理费由被告承担，原告与湖北首义律师事务所签订了风险代理协议，且湖北首义律师事务所已经履行了代理职责，但原告主张律师费3364元过高，本院结合案情确认律师费2200元。依据《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定，保证人提供阶段性连带责任保证，即自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任及保证责任。本案中，被告梅超红所购房屋至今未办理房屋抵押登记，故被告博大公司应对被告梅超红、胡李兵因逾期付款而产生的债务承担连带清偿责任。故原告主张被告博大公司对被告梅超红、胡李兵的债务承担连带清偿责任的诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告梅超红、胡李兵在本判决生效之日起十五日内共同偿还原告中国银行股份有限公司黄冈分行借款本金49062.04元及利息（截止2019年12月25日的利息3512.91元，之后利息以49062.04元为本，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至偿清之日止）。二、被告梅超红、胡李兵在本判决生效之日起十五日内支付原告中国银行股份有限公司黄冈分行律师费2200元。三、被告黄冈博大置业有限公司对被告梅超红、胡李兵的上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告中国银行股份有限公司黄冈分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1198元，由被告梅超红、胡李兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  卢丽娟人民陪审员  肖 萍人民陪审员  祁梦玲二〇二〇年十二月十七日书 记 员  柯 卉