江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终6182号 上诉人（原审原告、案外人）：许杰，男，1988年11月11日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：赵璇，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：常熟市沪虞毛衫有限责任公司，住所地江苏省常熟市尚湖镇鸳鸯桥村。 法定代表人：郭晓辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李红，江苏能成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：苏州佑泰针织服装有限公司，住所地江苏省苏州工业园区联丰工业区。 法定代表人：郭崇光。 被上诉人（原审被告、被执行人）：郭崇光，男，1950年5月17日出生，台湾居民，证件号F102258046。 被上诉人（原审第三人）：邓清，女，1950年10月19日出生，台湾居民，证件号A200667339。 上诉人许杰因与被上诉人常熟市沪虞毛衫有限责任公司（以下简称沪虞公司）、苏州佑泰针织服装有限公司（以下简称佑泰公司）、郭崇光、邓清案外人执行异议之诉一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初7662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 许杰上诉请求：1.依法撤销（2019）苏0591民初7662号民事判决书，依法改判支持许杰的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由沪虞公司、佑泰公司、郭崇光、邓清承担。事实和理由：一、原审法院遗漏审理许杰在一审中提出的诉讼请求，程序违法。一审中许杰一并提出了针对执行行为和针对实体权益的诉讼请求，但法院只对其中针对执行行为的部分进行了审理、判决，未对许杰提出的确认2007年10月22日签订的《房屋买卖合同》合法有效以及有关所有权变更的诉讼请求进行裁判，程序明显违法。二、原审法院认为许杰没有对涉案房屋进行过户登记负有主观过错，属于认定事实错误。未办理过户登记系因客观原因不能，许杰之父许金水与郭崇光签订房屋买卖合同后，由于房屋房产证遗失需要补办，且郭崇光涉台暂时无法办理房屋过户，故暂时未办理过户手续。涉案房屋产证补办下来后，许金水即去房产公司要求办理过户，但是因政府对涉案吴中商城全面改造，已经冻结过户，又无法办理。三、许杰作为许金水之子，对于涉案房产应当享有合法的物权期待权。本案中，许金水早在2007年10月22日就已经从郭崇光处购得涉案房屋，并于2007年12月11日即向郭崇光支付了47万元（占全部购房款的78%），之后又支付了剩余全部房款，该房屋一直由许金水实际占有使用至其逝世已逾12年，期间许金水还曾以户主身份在2008年向政府申请对涉案房屋进行大规模改造，政府、街道对其户主身份予以认可。综上，许杰作为许金水之子因合法公证遗嘱取得该房屋的继承权，根据法律相关规定享有排除对该房屋执行的权利。 沪虞公司辩称：一审法院查明的事实清楚，适用的法律正确，应依法维持。本案事实已由许杰的父亲许金水于2013年8月30日提起执行异议，随后提起执行异议之诉及执行异议之诉的上诉，案涉执行异议的权利已由许金水行使完毕，许杰无相应的执行异议的诉讼权利。 佑泰公司、郭崇光、邓清未作答辩。 许杰向一审法院提出诉讼请求：1.判决立即停止对执行案号为2009园执字第1299号所涉许杰购买的位于苏州市吴中经济开发区吴中商城2幢A-02室房地产（苏房权证吴中字第××号、吴国用2001字第22564号）的强制执行，并解除对上述房地产的查封；2.判决确认2007年10月22日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认位于苏州市吴中经济开发区吴中商城2幢A02室房地产（苏房权证吴中字第××号、吴国用2001字第22564号）归许杰所有；3.判决郭崇光、邓清立即协助和配合许杰办理苏州市吴中经济开发区吴中商城2幢A-02室房地产（苏房权证吴中字第××号、吴国用2001字第22564号）的产权过户登记；4.本案的案件受理费用由沪虞公司、佑泰公司、郭崇光承担。 一审法院认定事实：邓建康诉郭崇光买卖合同纠纷一案，苏州市中级人民法院以（2008）苏中民三初字第0022号案件立案受理，该案经审理后于2008年10月17日作出一审判决，判决结果为：郭崇光于本判决生效之日起十日内给付邓建康货款72041.6美元。该案审理过程中，苏州市中级人民法院根据邓建康的申请，于2008年3月31日查封了苏州市吴中经济开发区吴中商城2幢A-02室即本案诉争房产。该案进入执行程序后，苏州市中级人民法院于2010年3月17日对该房屋以（2009）苏中执字第331号案件继续查封。 泸虞公司诉佑泰公司、郭崇光买卖合同纠纷一案，该院以（2008）园民三初字第004号案件于2008年4月22日立案受理，该案经审理后于2009年3月2日作出一审判决，判决结果为：佑泰公司于判决生效之日起七日内支付沪虞公司货款52785.6美元、库存损失款人民币78255元，郭崇光对货款52785.6美元负连带清偿责任。该案审理过程中，根据沪虞公司的申请，该院于2008年10月31日对苏州市吴中经济开发区吴中商城2幢A-02室房屋予以轮候查封。该案进入执行程序后，该院于2011年11月8日对该房屋以（2009）园执字第1299号案件继续查封，目前该房屋仍由该院以（2009）园执字第1299号案件查封。 异议人许金水曾向苏州市中级人民法院提出执行异议，后苏州市中级人民法院未就许金水的执行异议予以审查。2013年7月15日，许金水向该院提出执行异议，该院于2013年9月27日作出（2013）园执异字第0010号民事裁定书，裁定驳回许金水提出的执行异议。 在（2013）园执异字第0010号案件审理过程中，法院多次组织听证，在听证过程中，许金水表示其经王建根介绍汪淇作为中间人买卖房屋，在2007年10月22日当天看到产证就相信了并付了10万订金，当天与郭崇光通过电话，并从台湾传真过来委托书给汪淇，汪淇写了一份承诺书，有什么问题由汪负责，汪淇给了许金水一张收条，就签了合同，然后他说房子还有27万贷款，2007年12月6日许金水叫儿子带了现金到石路一家银行付掉了。签订合同当天，房子土地证交付给了许金水，房产证原件遗失。在2008年2月份他们给我房产证原件，尾款13万元先付了10万是2008年4月12日汪淇代收的，收条是郭崇光写的，另外3万是在4月12日以后给得郭崇光，到8月份拿委托书。就过户问题，许金水表示，当时买下后，我一直没想到过户，过户费要四五十万，太贵了，划拨土地转出让土地，过户费很贵，我手上还有几套都没过户。在该次听证中，王建根到庭，其表示与许金水系朋友关系，与汪淇认识，汪淇告诉其有房子要卖，就告诉了许金水，许金水要买这个房子，当天付了10万，房产证遗失了在登报补办，后来还贷款其没有去，还了贷款后他们回来跟我讲的。签合同的时候，许金水、汪淇和我都在场。汪淇到庭，其表示与王建根是邻居，签合同当天许金水给了10万，后来还贷款是会计和许金水的儿子去的，我有没有去记不得了，其是佑泰公司的总经理，当时没钱发工资所以卖房子，房屋买卖合同上是我签字的，当时郭崇光不在场，他传真委托我收钱。 后许金水不服（2013）园执异字第0010号裁定，向该院提起执行异议之诉，诉请要求确认吴中商城2幢A02室房屋为其所有，并停止对该财产的执行，该院于2014年6月30日作出（2013）园民初字第2464号民事裁定书，认为由于苏州市中级人民法院已先行查封了诉争房产，该院查封属于轮候查封，苏州市中级人民法院的先行查封未解除，许金水向该院提出执行异议要求该院解除查封，并进而提出执行异议之诉的前提条件不具备，故驳回许金水的起诉。许金水不服上诉至苏州市中级人民法院，苏州市中级人民法院于2015年9月18日作出（2014）苏中民终字第03990号民事裁定书，认为根据苏州市吴中区城建档案馆的房产权属信息，原审法院对该处房产的查封属于轮候状态，查封尚未生效，裁定驳回上诉，维持原裁定。 2017年1月22日许金水去世，许杰系许金水之子。许杰向该院提出执行异议，要求解除对吴中商城2幢A02室房屋的执行，并解除对该房屋的查封。该院2019年6月13日出具（2019）苏0591执异66号执行裁定书，认为不动产物权归属，以不动产登记簿记载为根据。涉案房屋登记所有权人系被执行人郭崇光，故裁定驳回异议人许杰的异议请求。 一审审理过程中，许杰向该院提交证据，沪虞公司质证如下：证据1、涉案房屋房产证和土地证，证明该房屋房产证土地证据至今均在许杰处，也证明了郭崇光与许金水达成房屋买卖合同意思表示的一致性。证据2、2007年10月22日许金水（乙方）与郭崇光（甲方）房屋买卖合同一份，合同约定甲方将座落于吴中商城2栋A02号房屋出售给乙方，由于甲方房产遗失暂不能过户，现要补办房产权证后可过户，房屋面积为171平方米，出售价格为陆拾万元，从签订合同乙方先付给甲方贰拾万元，乙方付款贰拾柒万整还贷，并配合付至银行，甲方才能补到房产证，补办新证取得后办理过户手续签字后一次性付清房款。原告表示关于该合同上郭崇光的签名，是郭崇光将房屋买卖合同签好后传真过来的。另，该合同甲方签名处还载有：“代理人汪淇”字样。2007年10月9日的经公证的配偶同意书的传真件一份，载明邓清作为郭崇光配偶，同意郭崇光出售该房屋。2008年7月21日的公证委托书一份，公证委托书载明委托人郭崇光、邓清委托许金水作为其代理人，代为签订房屋出售的房屋转让协议并办理产权、过户登记等相关手续。证明许金水与郭崇光的房屋买卖合同真实有效，且后续因房屋无法过户，双方为继续履行合同，郭崇光及其配偶通过公证委托的方式让许金水享有该房屋的所有权可以买卖房屋。证据3、2007年12月11日郭崇光出具的47万元收条一份、郭崇光出具的10万元收条一份、3万元收条一份，其中10万元收条落款处还载明：“代收汪淇08年4月12日”字样。2007年10月20郭崇光出具的委托书传真件一份，委托书载明：“今委托员工汪淇代收郭崇光房屋款贰拾万元整”。委托书一份，证明许金水已经按照合同约定支付了全部的购房款。委托书也是传真件，该委托书载明的内容为郭崇光委托汪淇代收房款20万元。证据4、租赁合同两份、收取租金的收条，及转账凭条，均为复印件，证明许金水以及许杰实际占有使用收益该房屋自2007年10月22日至今。证据5、申请书一份复印件，证明许金水曾以户主身份与政府街道申请修缮该房屋，政府和街道均予以认可其户主身份。证据6、死亡证明复印件和公证遗嘱复印件，证明许金水于2017年去世且将涉案房屋都交给了许杰予以继承。证据7、许杰出具的委托书复印件一份，证明他在继承该房屋之后，继续委托员工来占有、使用租赁该房屋。证据8、部分的水电费发票若干复印件，证明涉案房屋水电费均由许杰缴纳，至今许杰实际占有使用该房屋。证据9、2008年12月25日汪淇出具的情况说明一份，情况说明载明：乙方许金水经王建根先生介绍说吴中商城A-02室房屋要出售，价格为人民币陆拾万元整，并由王建根介绍认识了该房屋出售人甲方郭崇光的代理人汪淇女士，汪淇说该房屋产权人在台北，全权委托她将该房屋出售及办理相关手续，并由汪淇收取该房屋的房款。同时许金水也与郭崇光通过电话，确认了该房屋由汪淇代理出售。当时汪淇说：该房屋的房产证已遗失了，要登报需一个月后才能补发新的产权证，另外，该房屋还有贷款贰拾柒万元。经双方协商，由许金水先支付贰拾万给汪淇作为购房定金，付款后甲方并将该房屋老的土地证给了乙方，后来汪淇又提出还贷款没有钱，要我许金水还贷作为购房款，当时我就说：还贷可以的，但你汪淇要写担保承诺书给我，并要把该房屋的标的交给我许金水使用，汪淇同意并在2007年10月22日写了担保承诺书给我许金水，并由我儿子许杰开车送汪淇、会计三人去银行还了贷款贰拾柒万元整。一个月后房产证补发下来了，并将补发下来的新证给了许金水，这时甲方已将房屋的二证全部交给了乙方了，已由乙方将该房屋出租了，后来去房产公司准备办理过户手续，房产公司说：政府对吴中商城要全面改造，已冻结不过户了。乙方认为政府对吴中商场要全面改造暂不过户，但乙方已有甲方代理人汪淇的担保承诺书就放心了。因此，乙方将该房屋余款全部付清了，过了几个月又去房产公司问是说冻结不好过户，经双方协商同意先办理全权委托公证，受托人许金水。再过了几个月郭崇光将委托书寄给了汪淇，由汪淇赴南京办理委托书，并将此委托书交给了乙方许金水了。该情况说明落款处有汪淇签名。苏州新诚创房产信息咨询有限公司房地产经纪人高平于2014年6月27日出具的情况说明，情况说明载明本人高平，许金水先生名下吴中商城2幢A2室房屋2007年12月11日委托我帮其办理房屋的租赁事宜，其名下另有吴中商城其他房产亦是由我代理租赁事宜。证明了这整个涉案房产购得的全过程，以及该房产未能过户的原因是因为商城改造客观原因、不可抗力暂不能过户，而非买受人的过错。 沪虞公司对证据1真实性是认可的，证明目的不认可，不能证明一个买卖的意思表示。对证据2房屋买卖合同就是复印件，所以真实性不能认可。配偶同意书也是个复印件，真实性也不认可，包括邓清从没见过本人，她的签字也是没办法进行确认的。包括这个房屋买卖合同约定办理过户签字后一次性付清房款，但实际上房屋未办理过户，许杰表示房款付清与合同约定不符。另，公证委托书的落款时间是在我们查封之后，公证委托书的内容是委托签订房屋的转让协议、委托代理、办理过户、产权登记等相关手续，也就是说这份委托书是可以来推翻之前的一个买卖的意思表示。对证据3，收条的真实性我们有异议。这些收条涉及的金额有几十万元，但是没有相应的银行转账流水。根据有关法律规定，5万元以上的需要提供相应的银行流水来佐证。然后对于第二张收条10万元的内容，要特别说明的是上面是互相矛盾的，首先收款人写了一个郭崇光的名字，但是又有汪淇写了一个代收，这个明显是一个互相矛盾的。那么收条上写明的时间为2008年4月12日，也是在我们的保全时间之后。3万元的收条是没有落款时间的。委托书真实性也不认可，也是一个复印件。对证据4真实性都不予认可。对证据5这份申请书一份复印件，真实性、证明内容均不认可。房屋产权人根据物权法定原则是郭崇光。对证据6死亡证明这个我们没有异议，对公证遗嘱这个原件因为我没看到，但是我们对遗嘱内容里边涉及房屋的这部分内容，根据相关的法律规定是无效的，因为这个房屋产权人登记是郭崇光，而并不是许金水，而且房屋是处于法院的查封状态，是不可以进行继承的，这个是法律有明确规定的。对证据7，委托书与本案是没有任何关联性的我们不认可。对证据8，不认可，认为我们要说明的是涉案的房屋一直处于一个查封的状态，许杰如果一直占有，也是非法占有。对证据9，这两份证据首先从形式上来看是一个证人证言，那么在证人没有到庭的情况下，是不能作为一个采纳的证据的。第二个根据之前许金水提的执行异议程序里边，汪淇对整个交易过程的陈述与许金水的陈述明显是相互矛盾的，请法庭核实，另外这一份证据的里边的内容明显不是汪淇本人出具的。在其第一页倒数第六行，里边写的内容是并由我儿子许杰开车送汪淇。那么从这一段来看，这份情况说明的出具人并不是汪淇。另外就对于他另外一份中介情况说明，对这份情况说明的真实性我们也不认可。同样其证据性质也是一个证人证言。 沪虞公司针对其答辩意见，向该院提交了园区法院2016年10月31日的执行公告，证明法院已在涉案房屋处张贴公告，公告明确载明非经法院同意，任何人不得占有、处分该房产，否则将依法追究其法律责任，涉嫌刑事犯罪的依法追究刑事责任，证明许杰现有的所有占有均系非法占有。许杰对该证据真实性无法确认。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该院认为，因郭崇光未到庭应诉，许杰提交的房屋买卖合同及郭崇光向汪淇出具的委托书上的签名据许杰陈述均为传真件，郭崇光在签订房屋买卖合同时未到场，而许杰提交的2008年的公证委托书的内容为郭崇光委托许金水出售房屋，房屋买卖合同的内容与2008年的公证委托书内容存在矛盾，许杰就此未提供相应证据，且许金水曾在（2013）园执异字第0010号案件中明确表示，其部分房款系2008年4月份支付，晚于法院首次查封时间，同时其表示未办理过户登记的原因系因过户费用过高，故其主观上并没有去及时办理过户的意愿，对于该房屋最终因查封无法办理过户手续亦存在主观过错。综上，许杰诉请主张无事实和法律依据，该院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回许杰的诉讼请求。案件受理费17285元，公告费600元，均由许杰负担。 为支持其上诉请求，许杰二审提交了许金水作为受让方与出让方刘志建、陈龙元等人就购买吴中商城其他房屋签订的房屋买卖合同书以及相应的委托书、公证书、房产证等证据。其中，许金水与陈龙元的房屋买卖合同签订于2005年12月24日，许金水与刘志建的房屋买卖合同签订于2006年1月16日，相应的房屋目前仍登记在刘志建、陈龙元名下。 沪虞公司发表如下质证意见：真实性无法确认。 二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案而言，许金水在（2013）园执异字第0010号案件听证中表示，未办理过户登记的原因系因过户费用过高，其主观上存在故意不办理过户登记的情形。同时，根据二审中许杰的陈述及其提交的证据，许金水在购买案涉房屋之前已购买过吴中商城的其他房屋且未能过户，其知道或者应当知道案涉房屋存在限制流通转让等情形，导致无法办理过户登记。综上，案涉房屋未办理过户登记系因买受人许金水自身原因，许杰就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，一审认定并无不当。 关于许杰提出的一审程序问题，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”据此，许杰在一审中提出的确认案涉《房屋买卖合同》合法有效及要求郭崇光、邓清协助和配合许杰办理案涉房屋过户登记的诉讼请求，并不属于案外人执行异议之诉的裁判范围，一审未予理涉并无不当。此外，一审依据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”的规定，对许杰提出的确认其对案涉房屋所有权的诉讼请求未予支持，亦无不当。 综上所述，许杰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17285元，由许杰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙一鸣 审 判 员 柏宏忠 审 判 员 丁 兵 二〇二〇年九月二日 法官助理 马歆悫 书 记 员 沈可尧 附录法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。