江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初4695号原告：南京市栖霞区栖霞街道新合村村民委员会，统一社会信用代码54320113A911567152，住所地江苏省南京市栖霞区栖霞街道新合村甘家巷。负责人：屠才金，该村委会主任。委托诉讼代理人：樊晨，江苏三法（江北新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李景，江苏三法（江北新区）律师事务所实习律师。被告：南京市栖霞山有机化工厂，统一社会信用代码91320113721755331X，住所地江苏省南京市栖霞区栖霞街道十月村。投资人：隋宁。被告：隋宁（别名绰号：隋明），男，1963年9月13日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。第三人：南京法姆化学厂，统一社会信用代码91320102135007621C，住所地江苏省南京市玄武区大悲巷**。法定代表人：隋宁，该厂厂长。两被告及第三人南京法姆化学厂共同委托诉讼代理人：王宏南，江苏金鼎英杰律师事务所律师。原告南京市栖霞区栖霞街道新合村村民委员会（以下简称新合村委会）与被告南京市栖霞山有机化工厂（以下简称有机化工厂）、隋宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。审理中，新合村委会申请追加南京法姆化学厂（以下简称法姆化学厂）为本案第三人参加诉讼。本院予以准许后，第二次公开开庭进行了审理。后依法适用普通程序，第三次公开开庭进行了审理。原告新合村委会的委托诉讼代理人樊晨、李景，被告有机化工厂、隋宁及第三人法姆化学厂的共同委托诉讼代理人王宏南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新合村委会向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告有机化工厂之间的租赁合同于2019年7月11日解除，限期迁出租赁地；2.判令有机化工厂支付自2013年1月1日至迁出之日止实际租赁使用费（每年3万元的标准，暂计算至2019年6月30日为19.5万）；3.被告隋宁承担连带清偿责任；4.判令第三人限期迁出租赁地；5.判令两被告承担诉讼费用。事实和理由：1999年11月18日，南京市栖霞区栖霞镇十月村民委员会与第三人法姆化学厂签订涉案原甲脂厂厂房场地租赁合同一份。合同约定租金每年3万元，租赁期限自2000年1月1日至2009年12月31日。后因十月村集体土地拆迁，涉案土地于2005年交由原告代为管理。被告有机化工厂自2010年开始租赁原告场地，并缴纳2010年至2012年租金，每年三万元。此后，有机化工厂未再支付租金。2013年4月3日，原告与有机化工厂签订关停补助协议并履行完毕，但有机化工厂仍在使用该场地至今。原告与有机化工厂未签订书面合同，属于不定期租赁合同关系，原告享有法定解除权，并已履行书面通知义务；有机化工厂自2013年已开始拖欠租金，且有转租行为，原告已不能实现合同目的。有机化工厂为被告隋宁投资的个人独资企业，隋宁负有连带清偿责任。第三人法姆化学厂曾租赁使用过涉案场地，且与有机化工厂的法定代表人为同一人，可能存在事实使用涉案场地的情形。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请依法判决。被告有机化工厂、隋宁、第三人法姆化学厂共同辩称、述称，第一、原告是代为管理，主体是否适格，是否有权利作为原告向被告提出诉讼。第二、本案涉案的1999年11月18日签订的租赁合同实为承包合作合同，所谓的3万元租金实际是作为保底条款。第三、本案中涉及被告和第三人在涉案的场地上有房屋、设备，有政府明确承诺给予拆迁补偿的文件、证明，这个问题怎么解决，所以我们认为从这一点来说实际就是承包合作协议。第四、被告在2013年4月3日为响应政府“三高两低”号召，去功能化，曾经和原告就拆迁补偿作出过约定，政府也出具过相关的证明文件。原告在此次整治中主动支付了补助费、拆迁费、职工安置费等70余万元。双方处于等待拆迁补助过程中。第五、被告在2013年以后曾经拿着现金去交钱（保底费、承包费或者是租金），但是原告当时没有要，理由为将要拆迁。经审理查明，第三人法姆化学厂设立日期为1996年10月24日，出资者为南京金润达物资贸易中心，法定代表人为被告隋宁。被告有机化工厂为2000年5月17日设立的个人独资企业，投资人为隋宁。1999年11月18日，原南京市栖霞区栖霞镇十月村民委员会（甲方，以下简称十月村委会）与第三人法姆化学厂于签订租赁合同一份。租赁合同前言明确，十月村委会为盘活现有资产，法姆化学厂为使自己产品、技术等广泛用于市场，发挥应有的社会效益和经济效益，甲、乙双方通过友好协商，拟定在原甲脂厂厂房及场地内建设“南京法姆有机化工总厂”。协议约定，租赁场地计2700m2，其中厂房700m2；承包期自2000年1月1日起至2009年12月31日；租金：承租期内第一年先一次性5万元，第二年8万元，第三年9万元，第四年10万元，第五年11万元，第六年12万元，第七年13万元，以后每年都为13万元。合同第六条违约责任及其事项第三项约定：租赁期满后，乙方续租时应提前一个月书面向甲方申请，甲方可优先考虑乙方的请求，但需重新修订合同。2000年3月18日，十月村委会与隋宁签订租赁合同补充协议一份，约定将1999年11月18日签订的租赁合同补充协议如下：因市场原因及生产、设备因素，将原合同第三条第三项交费额修改为租赁费每年叁万元。案涉租赁合同租赁期限届满后，法姆化学厂与十月村委会及新合村委会未另行签订租赁合同。有机化工厂顺延按原租赁合同履行，使用租赁场地、厂房，并先后于2010年11月30日、2011年12月15日、2012年12月10日分别按每年3万元的标准缴纳“2010年租赁费”“2011.1.1~12.31租赁费”“2012.1.1~12.31土地租赁费”。2013年2月28日，南京市栖霞区人民政府栖霞办事处向有机化工厂出具关于南京市栖霞山有机化工厂生产设备及其附属设备拆除后资产确认的函，确认函明确，有机化工厂为南京市2013年“三高两低”整治企业，按照市、区优整办统一部署，要求有机化工厂在前期关停的基础上，于2013年4月30日前，按照区政府“三高两低”企业设备拆除规定实施拆除工程，并保证工程安全、环保、按整治进度要求完成。确认函同时以附表明细清单的方式，确认有机化工厂拆除资产，作为今后拆迁财产评估依据，纳入企业拆迁估价。2013年3月4日，栖霞区优化企业布局和整治“三高两低”企业工作领导小组办公室在确认函及拆除资产明细清单上盖章。相关部门另对有机化工厂占用房屋进行调查，出具房屋调查表及房屋拆迁其他补偿款测算表。2013年4月3日，新合村委会（甲方）与有机化工厂（乙方）签订企业关停、设备拆除补助协议一份，协议明确，为贯彻南京市“三高两低”企业整治统一部署，根据相关法律、法规之规定，甲乙双方经友好协商，在平等、自愿、协商一致地基础上，就乙方企业关停、生产设备及其附属设备的拆除补助事宜达成协议，协议约定：乙方承诺拆除施工单位于2013年4月3日前进场拆除，2013年4月13日前拆除企业所有生产设备及其附属设备；甲方向乙方支付企业关停、设备拆除补助费用合计74万元。支付方式如下：拆除施工单位进场后10日内，甲方向乙方支付补助费用37万元；在职工安置完成后，提供劳动部门的相关材料及职工签字材料给甲方，甲方支付17万元；设备拆除后，经甲方确认并经区职能部门确认后付清尾款。甲方支付的补助费用仅限于乙方职工安置费用及厂区内生产设备及其附属设备拆除的工程费用，乙方不得以任何理由将补助款挪作他用。新合村委会于4月7日、5月3日分别给付有机化工厂37万元，合计74万元。协议签订后，拆除设备仍存放在租赁厂房内。2003年，南京市栖霞区栖霞街道十月村由新尧新城开发建设指挥部建设项目实施安置补偿和房屋拆迁，法姆化学厂租赁使用的土地未被征收。2005年，包括该部分土地在内未被征收的十月村村集体土地划为原告新合村委会代为管理。2019年7月10日，江苏三法（江北新区）律师事务所受新合村委会委托向有机化工厂及隋宁发出律师函，以有机化工厂及隋宁自从2013年后拖欠租金为由，声明双方之间租赁合同于2019年7月10日解除；要求其于收到律师函后五日内向新合村委会支付拖欠的房屋租金，于十日内迁出租用场地，并办理交接房屋手续。该函件于2019年7月11日被签收。新合村委会遂起诉至法院要求处理。本案在审理过程中，经本院主持调解，各方未能达成协议，致调解未果。上述事实，有当事人的陈述；原告新合村委会举证的租赁合同及补充协议、情况说明、结算凭证、企业关停、设备拆除补充协议，收款收据、律师函及投递信息、工商登记信息；被告有机化工厂、隋宁、第三人法姆化学厂举证的拆除设备设施资产确认函、江苏省农村合作经济组织结算凭证、企业关停、设备拆除补充协议、情况说明、房屋调查表；以及庭审笔录在卷证实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。原十月村委会与第三人法姆化学厂自愿签订租赁合同及补充协议，合同及补充协议约定内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同约定对双方当事人均具有法律约束力。十月村集体土地被征收后，剩余未被征收土地由原告新合村委会管理，新合村委会有权作为租赁合同出租人向承租人及实际使用人主张权利。案涉合同名称为租赁合同，合同及补充协议亦明确承租人交纳的是承租金和租金，被告有机化工厂、隋宁辩称，以及第三人法姆化学厂述称新合村委会主体不适格以及案涉合同为承包合作合同的理由不能成立，本院不予采纳。合同法第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。合同法第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。案涉租赁合同约定期限届满后，法姆化学厂未与原十月村委会及新合村委会另行签订租赁合同。法姆化学厂未终止原租赁合同，将案涉土地及厂房交由有机化工厂使用，之后由有机化工厂按补充协议约定向新合村委会交纳租金至2012年12月31日。原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，新合村有权随时解除租赁合同。2019年7月10日，新合村委会委托律师向有机化工厂及被告隋宁发出解除租赁合同律师函，案涉租赁合同应当予以解除。有机化工厂、隋宁于2019年7月11日签收律师函，考虑到应当给予合理期限，本院酌情确定案涉租赁合同解除时间为2019年8月11日。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉租赁合同解除后，法姆化学厂作为承租人、有机化工厂作为实际使用人应当及时向权利人返还租赁场地及厂房。新合村委会要求法姆化学厂、有机化工厂迁出租赁场地及厂房的理由成立，本院予以支持。法姆化学厂、有机化工厂虽然在在租赁场地建有建筑物并安装设备，但至今未与拆迁部门签订拆迁补偿协议，其不能以此为由拒绝迁出租赁场地及厂房。关于拆迁补偿问题可由其与拆迁部门另行处理。关于新合村委会主张的租赁使用费。2013年初，有机化工厂作为“三高两低”整治企业，根据市、区部署要求，在前期关停的基础上在指定期限内实施拆除工程，南京市栖霞区人民政府栖霞办事处确认有机化工厂拆除资产，作为今后拆迁财产评估依据，纳入企业拆迁估价，并由相关部门作出拆迁补偿测算表。后新合村委会与有机化工厂签订企业关停、设备拆除补助协议，约定由新合村委会给予有机化工厂企业关停、设备拆除补助费用。有机化工厂按市、区部署关停企业并拆除设备后，就企业拆迁补偿未能签订协议，相关责任不应当由法姆化学厂和有机化工厂承担。故对新合村委会主张自2013年1月1日至2019年8月11日期间租金的请求，本院不予支持。案涉租赁合同解除后，法姆化学厂、有机化工厂未返还租赁标的物，其应当按补充协议约定的标准向新合村委会支付占有使用费。故本院对新合村委会合理部分诉讼请求予以支持。《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定，本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。隋宁作为独资企业有机化工厂的投资人，其应当对有机化工厂的债务承担无限责任。新合村委会要求隋宁承担连带责任的请求成立，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、南京市栖霞区栖霞镇十月村民委员会与第三人南京法姆化学厂于1999年11月18日签订的租赁合同于2019年8月11日解除；二、被告南京栖霞山有机化工厂、第三人南京法姆化学厂共同于本判决发生法律效力之日起二十日内迁出位于原甲脂厂场地2700m2（其中厂房700m2）；三、被告南京栖霞山有机化工厂、第三人南京法姆化学厂于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告南京市栖霞区栖霞街道新合村村民委员会支付占有使用费（自2019年8月12日起至实际迁出之日止，按年租金3万元的标准计算）；四、被告隋宁对本判决第二项、第三项确定的被告南京栖霞山有机化工厂的义务承担连带责任；五、驳回原告南京市栖霞区栖霞街道新合村村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费4200元，由原告南京市栖霞区栖霞街道新合村村民委员会负担2100元，被告南京栖霞山有机化工厂、被告隋宁、第三人南京法姆化学厂承担2100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  韩 栋人民陪审员  顾亚丽人民陪审员  张家平二〇二〇年十二月二十日法官助理晋静书记员尹紫