辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7101号上诉人（原审被告、申请执行人）：大连宜华建设集团有限公司，住所地大连保税区海宁路****。法定代表人：苏跃升，该公司董事局主席。委托诉讼代理人：庞伟、翟志伟，辽宁建方律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：陈善胜，男，1966年5月11日生，汉族，住大连市金州区。原审第三人（被执行人）：辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司，住，住所地大连市金州区站前街道吴家村丘号**/div>法定代表人：王宝林，该公司董事长。上诉人大连宜华建设集团有限公司（以下简称“宜华集团”）因与被上诉人陈善胜、原审第三人辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司（以下简称“宝林集团”）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初7666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。大连宜华建设集团有限公司上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人提供的《商品房买卖合同》在实质内容上不符合“合法有效”的要件。被上诉人主张其购买宝林集团的案涉房屋是抵押物，依据《合同法》第52条：“有下列情形之一的，合同无效:(5)违反法律、行政法规的强制性规定”和《物权法》第191条第2款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定。宝林集团未经抵押权人银行的同意私自处分抵押物违反法律强制性规定，是不受法律保护的，而且陈善胜也没有代为清偿债务消灭抵押权，因此该《商品房买卖合同》是效力待定的合同（或者说是不合法的合同），绝不是合法有效的合同，不符合执行规定第29条第一项中规定的“合法有效”的要件。二、被上诉人陈善胜的情况不符合执行规定第29条第2项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。执行异议阶段，金州法院就陈善胜的房屋情况进行核实，被上诉人未向法院提供证据证明案涉房屋为其在本辖区的唯一住房，法院据此驳回被上诉人的异议。在一审开庭审理阶段，被上诉人陈善胜提供了一份在2019年9月20日的房屋查询证明，用于证明自己名下无房屋。但是被上诉人在2019年9月16日将名下房屋赠给陈璐，说明被上诉人为了抗拒执行，恶意隐匿财产将名下房屋转移，以达到只有一套住房的目的。所以，被上诉人提供的房屋查询情况不能被认为名下无住房，否则《执行异议与复议若干问题的规定》第29条第2项住房条件的要求就没有了存在的意义了。三、一审法院没有对购房款来源给予查实就认定被上诉人已支付全部购房款是错误的。1、被上诉人提供的发票不能证明其支付购房款。发票是在2017年案涉房屋被查封之后开具的，说明该发票就是为了逃避执行而补开的。2、被上诉人称47万的房款是现金购房，但并未提供任何证据予以证明现金来源。案件从执行异议阶段到本案诉讼阶段长达一年时间，如此重要的证据被上诉人至今无法提供，如果被上诉人真是购房者，长达一年多的时间其不可能连最基本的证据都没有准备好，可见被上诉人并没有付款，被上诉人与宝林集团不存在真实的商品房买卖合同关系。3、根据最高人民法院民一庭在“关于执行异议之诉中对购房人支付购房款等事实应从严审查”的意见：对案外人权利予以特别保护时，应当从严审查，严格把握，尤其对于购房人已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十的事实，转账支付购房款的，应对购房款转账凭证予以查实，现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实。陈善胜辩称，不同意上诉人的上诉请求。我只是普通百姓，我把652号的房子卖了以后加上借款买的宝林凤凰城的房子，我有借钱的证明和我取钱的银行存折可以提供。我认为只要有购房发票和购房合同，房子就应该属于我的，而且我已经全款交完了。当初我岳父在买的房子，当时他们钱不够需要贷款才写我和我爱人的名字，实际是由我岳父实际还房贷，并且由他们居住，所以原来那套房屋并非是我的房子。辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。陈善胜向一审法院起诉请求：判决停止对金港路房屋强制执行，并解除对案涉房屋的查封。一审法院认定事实：因案涉宝林凤凰城小区建设工程施工合同纠纷，2015年5月21日，原告宜华集团将被告宝林集团诉至大连市中级人民法院。该院于2016年5月31日作出（2015）大民二初字第00068号民事判决书，判令被告宝林集团支付原告宜华集团剩余工程款46,547，216元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。宣判后，被告宝林集团提起上诉，2017年5月15日，辽宁省高级人民法院作出（2016）辽民终721号民事判决书，判令被告宝林集团支付原告宜华集团剩余工程款46，547,216元，于判决生效后10日内返还原告宜华集团工程质量保证金7,009,440元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权；原告宜华集团于判决生效后10日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向被告宝林集团移交全部建设工程施工档案材料。该判决已经生效，一审法院负责该案执行。大连市中级人民法院在审理该案期间，于2015年6月4日依法查封登记在被告宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套，于2015年10月23日依法查封登记在被告宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋34套；一审法院在执行该案期间，于2017年12月5日依法查封登记在被告宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套。案涉房屋系于2015年6月5日被查封。沈阳市中级人民法院在执行吉林银行股份有限公司沈阳分行与被告宝林集团等金融借款合同纠纷一案中，于2018年1月5日依法查封登记在被告宝林集团名下的房屋4套。2019年1月16日，沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01执877号移送执行函，将其查封的四处房屋交由金州法院执行，对上述四处房屋的续封、解封、变价分配等后续执行工作，由一审法院办理，该院不再负责。2012年5月和2015年3月，被告宝林集团将案涉房屋所在的项目在建工程在盛京银行开发区支行办理了项目抵押贷款。2015年3月26日，原告陈善胜与宝林集团《签订商品房买卖合同》，购买案涉房屋，房屋总价款为47万元。合同约定，买受人于2015年3月26日前一次性付清47万元。2017年11月16日，宝林集团向陈善胜出具金额为47万元的《销售不动产统一发票》，发票中备注：案涉房屋结算款。原告陈善胜自述购房款交付方式为现金交付，款项来源为向亲属所借的现金以及贷款。原告陈善胜为证明已经占有使用案涉房屋，向金州法院提交了交纳2017年交纳垃圾清运费和电梯维护费的专用收款收据。原告陈善胜向法庭提交一份大连金普新区不动产登记中心的查询表，表明陈善胜在大连地区无其他用于居住的房屋。原告陈善胜对一审法院的执行行为提出异议，一审法院驳回了陈善胜的异议请求，陈善胜遂提起本案执行异议之诉。一审法院认为：已经发生法律效力的判决确认宜华集团在宝林集团欠付工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复确定了消费者的权益与工程价款优先受偿权的保护顺位问题。最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复【（2005）执他字第16号】指出：“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”在宜华集团对案涉房产享有建设工程价款优先受偿权的情形下，原告仅在满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定时，其排除执行异议请求方能获得支持。原告向作为房地产开发企业的被告宝林集团购买商品房，原告系案涉商品房的消费者。宝林集团因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在宝林集团名下但已出卖给原告的商品房采取执行措施时产生的争议，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。该条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告与宝林集团签订《商品房买卖合同》，支付全部购房款，案涉房屋为原告在本辖区内用于居住的唯一房屋，原告对案涉房屋的权利享有足以排除执行的民事权益，原告的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。被告的辩解意见，证据不足，一审法院不予支持。由于本案纠纷系由第三人宝林集团的不诚信行为引起的，本案的诉讼费应由宝林集团负担为宜。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：不得执行金港路300号宝林凤凰城1-2-16-2号房屋。案件受理费8350元（原告已预交）、公告费300元（原告已预交），由第三人宝林集团负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。被上诉人作为案外人购买了宝林集团开发建设的房屋，其应为购买商品房的消费者购房人。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”据此，消费者的物权期待权应优先于工程价款优先受偿权得到保护，但该规定是基于保护消费者的居住权和生存权所作特殊规定和例外考虑，故消费者在执行程序中要求予以优先保护的房屋应当是其购买并直接用于满足基本生活居住需要的房屋，对此应严格把握，不能扩大适用。因此，本案被上诉人提出的异议请求是否足以排除上诉人享有工程价款优先受偿权的债权的执行，应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形予以从严审查，一审法院适用该条规定审查被上诉人的异议请求并无不妥。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从本案双方当事人提交的证据审查，首先，关于被上诉人是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同一节，诉讼中，被上诉人提交了其与宝林集团之间订立的书面《商品房买卖合同》，能够证明双方在案涉房屋查封前已经签订合法有效的书面合同。上诉人虽上诉提出宝林集团转让抵押房屋的买卖合同不属于合法有效，但即使宝林集团的转让行为未经抵押权人同意，宝林集团与被上诉人订立的买卖合同亦未违反法律及司法解释的强制性效力性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故一审法院认定案涉买卖合同应为合法有效并无不当。其次，关于所购商品房是否用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋一节，被上诉人提交了不动产登记中心的查询表，能够证明案涉房屋现为被上诉人用于居住的唯一住房，买受人名下再无其他房屋。第三，关于被上诉人是否支付房屋价款，庭审中已对被上诉人的款项来源进行了审查，被上诉人对此作出解释称购房款项一部分来源是其将原和母亲共同居住的房屋出售所得房款，另外一部分系向亲戚朋友借款，款项凑齐后一并交纳了购房款。因案涉房屋总价款为47万元，并不属于巨额房款，故以被上诉人所述方式可以筹集并现金交纳该房款，被上诉人对于房款来源的陈述亦符合一般生活情理。同时，宝林集团已向被上诉人开具《销售不动产统一发票》，证实宝林集团已经收到被上诉人交纳的案涉房屋结算款，被上诉人实际占有、使用案涉房屋的事实更进一步说明被上诉人已经支付房屋对价。因此，本案被上诉人提交的证据能够证明其对案涉房屋享有足以排除执行的权益，一审法院支持被上诉人要求停止案涉房屋执行的诉讼请求并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉理由不具备事实和法律依据，本院不予采纳。另外，因本案纠纷系由于宝林集团的不诚信行为引起，故本案二审案件受理费应由宝林集团负担。综上，大连宜华建设集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8350元，由辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  季烨审判员  吕瑛审判员  王亮二〇二〇年十二月二十八日书记员  曲娇