河北省沧州市运河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0903民初3913号 原告：杨子江，男，汉族，1954年12月4日出生，住沧州市运河区。 委托诉讼代理人：刘崭峰、张亚兰，河北瀛恩律师事务所律师。 被告：宗福贵，男，汉族，1962年7月22日出生，住沧州市运河区。 被告：任桂香，女，汉族，1961年12月19日出生，住沧州市运河区。 二被告委托诉讼代理人：孙汉礼，河北沧狮律师事务所律师。 原告杨子江与被告宗福贵、任桂香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨子江委托诉讼代理人张亚兰、被告宗福贵本人及其与被告任桂香的共同委托诉讼代理人孙汉礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨子江向本院提出诉讼请求：1.请求确认位于沧州市运河区的房屋归原告所有；2.请求判令被告协助原告办理位于沧州市运河区的房屋产权转移登记手续，过户费用原告与被告各承担50%；3.请求被告返还原告多支付的5.11平方米的购房款17885元；4.被告支付原告违约金3万元；5.案件受 —2— 理费及律师费由被告承担。事实和理由：2012年3月15日，原告与被告签订了《房屋买卖协议》，约定被告将位于沧州市运河区的回迁房出售给原告。该房屋建筑面积为100.69平方米，房款总计352415元，被告负责办理过户手续，过户费用原告与被告各承担50%，协议签订后，原告依约将购房款全部支付给了被告。2014年，案涉房屋建成后被告将该房屋交付给了原告方，原告自2014年居住案涉房屋至今。现该房屋已经符合办理产权转移登记的条件，经原告多次催促未果。案涉房屋经原告测量后发现实际的建筑面积只有95.58平方米，被告多收了原告购房款17885元。以上纠纷双方协商未果，故提起诉讼。 宗福贵辩称，一、宗福贵出卖案涉房屋，任桂香并不知情，也不是合同相对人。二、本案合同为有效合同，合同当事人为原告和宗福贵，与任桂香无涉。但是，案涉合同是一个不能履行的合同，在房屋存在共有人的情况下，依据我国现行的房屋登记制度，即所有共有人必须全部到场的规定，原告要求宗福贵过户的主张不能实现。原告的物权行为不能实现，不能转移物权。鉴于任桂香不是案涉合同的当事人，法院只能判决宗福贵履行过户义务，不能判决任桂香履行过户义务。即使法院判决宗福贵履行过户义务，原告得到此判决也执行不能。三、鉴于本案的合同不能履行，应当解除合同，由出卖方宗福贵个人承担违约责任，即按照购房价款的双倍返还原告。因未办理房屋产权过户登记手续，虽然买卖合同有效，但真正的权利人可以有权追回。买受人只能请求违约金。综上，请人民法 —3— 院依法驳回原告的诉讼请求，而由其另行主张宗福贵承担违约责任。 任桂香辩称，一、同宗福贵的答辩意见。二、任桂香不具备本案诉讼主体资格，她既不是合同的签订人也未向原告作出任何追认或其他行为。原告将任桂香列为本案被告显属不当。三、依据合同法以及即将实施的民法典之规定，合同仅对当事人发生法律效力，并具有约束力。任桂香在本案中不应承担任何责任。综上，请求法院驳回原告对任桂香的起诉。 本院经审理认定事实如下：2012年3月5日，杨子江（甲方）与宗福贵（乙方）就世纪家园7号楼二单元10层1001室回迁房签订房屋买卖协议，合同约定主要内容为：一、甲方购买乙方的该房屋，建筑面积100.69平方米，销售价格为每平方米3500元，总计房价352415元。二、购房款自签订协议之日由甲方一次性以全款支付给乙方。三、过户手续由乙方办理，在办理过户手续时，甲方协助乙方提供所需的证件，所产生的过户费用由甲乙双方各负担百分之五十，在开发商允许办证之日起，半年内由双方共同办理完过户手续。四、合同自签字之日起生效，如甲方违约，乙方有权不予退回甲方交付的购房款；如乙方违约，则按该购房价款的双倍退还甲方。合同签订当日，杨子江通过其女儿杨炳珍中国工商银行账户将购房款352415元转账入宗福贵儿子宗跃名下中国工商银行账户，宗福贵为杨子江出具收到房款的收到条。案涉房屋于2014年由宗福贵交付杨子江，杨子江一直占有使用至今。 另查明，宗福贵、任桂香为夫妻关系，案涉世纪家园7号 —4— 楼二单元1001室房屋已经办理了房屋产权证书，登记共有人为宗福贵、任桂香，房屋面积为95.48平方米。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原告杨子江与被告宗福贵之间就案涉房屋签订的买卖合同，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。杨子江已经按照合同约定支付了全部购房款项。关于案涉房屋的所有权人问题，虽然二被告经本院释明仍未向本院提交案涉房屋产权证书作为证据，但根据不动产登记中心出具的案涉房屋的产权信息显示，案涉世纪家园7号楼二单元1001室房屋为宗福贵、任桂香共同共有，房屋建筑面积为95.48平方米。关于宗福贵、任桂香抗辩称任桂香并非买卖合同的一方当事人，任桂香对宗福贵出售案涉房屋不知情，任桂香称其未向原告作出追认或其他行为。对此原告杨子江不予认可，称任桂香对案涉房屋的买卖是知情的。本院认为，案涉房屋买卖合同签订于2012年，购房款项实际转账入宗福贵、任桂香之子宗跃的银行账户，案涉房屋自2014年至今一直由杨子江及家人居住使用，任桂香多年从未提出异议。杨子江有理由相信出售案涉房屋系宗福贵、任桂香的共同意思表示。宗福贵、任桂香辩称任桂香对案涉房屋出售不知情，明显不合常理，本院不予采信，应认定任桂香对案涉房屋的出售是知情同意的，宗福贵、任桂香夫妻双方应共同为买受人杨子江办理房屋过户登记手续。杨子江基于房屋买卖合同享有的是主张出卖人办理房屋过户登记手续的债权，其主张确认对购买房屋的所有权，无法律依据，本院不予支持。当案涉房屋所有权转移登记至杨子江名下后，其即成为案涉房屋的所 —5— 有权人。关于原告主张过户费用由其与被告各承担50%，该项费用金额现不明确且尚未实际发生，原、被告应在办理产权过户登记过程中按约定履行，协商不成的，待费用实际支付后，另行主张。双方买卖合同按照房屋面积及单价确定总房款，单价每平方米3500元，建筑面积100.69平方米，总计房价352415元，现房屋实际建筑面积为95.48平方米，面积差为5.21平方米，原告主张被告返还多支付的5.11平方米的购房款17885元，系对其实际权利的处分，符合法律规定，本院依法予以支持。关于杨子江主张按照合同第四条约定要求被告支付违约金30000元，该条内容为“如甲方违约，乙方有权不予退回甲方交付的购房款；如乙方违约，则按该购房价款的双倍退还甲方”。该违约条款系对合同履行不能的违约责任约定，适用于合同解除从而承担违约责任的情形。而本案中，双方合同正在履行过程中，房款已履行完毕，房屋也实际交付使用，且原告主张被告继续履行合同义务得到本院支持，原告主张违约金无合同依据，本院不予支持。原告当庭主张的律师费30000元，经本院释明未补交案件受理费，本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定，判决如下： 一、被告宗福贵、被告任桂香协助原告杨子江办理沧州市运河区世纪家园7#楼二单元1001室房屋的所有权转移登记手续，将该房屋转移登记至原告杨子江名下。 二、被告宗福贵、被告任桂香返还原告杨子江购房款 —6— 17885元。 以上履行内容，限本判决生效之日起十日内履行完毕。 三、驳回原告杨子江的其他诉讼请求。 案件受理费499元，由原告杨子江负担325元，由被告宗福贵、任桂香负担174元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员 汪 珊 二〇二〇年十二月二十三日 书记员 朱博明