湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初12638号原告：赵丹，女，1993年5月4日出生，汉族，住湖南省澧县。委托诉讼代理人：易俊，湖南云桥律师事务所律师。被告：湖南天元美居乐房地产开发有限公司，住所地长沙市高新开发区文轩路**天元涉外景园**商业****。法定代表人：刘建元，总经理。委托诉讼代理人：桂伟，湖南麓谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈笑，湖南麓谷律师事务所律师。原告赵丹诉被告湖南天元美居乐房地产开发有限公司（以下简称“天元美居乐公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵丹的委托诉讼代理人易俊，被告天元美居乐公司的委托诉讼代理人陈笑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵丹向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付延期交付长沙市高新区××路××号××栋××号房屋的违约金7568元（从2016年9月30日起算至2017年4月3日止）；2、被告向原告支付逾期办理长沙市高新区××路××号××栋××号房屋权证的违约金1870元（从2018年10月4日起计算至2019年4月11日止）；3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年7月13日，原告与被告签订了编号为ＸＸ1500272707的《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的天元涉外景园Ｃ区第13栋2707号房屋，面积为74.94㎡，总金额415823元（其中首付款165823元，余款250000元以公积金贷款方式支付）。合同签订后，原告支付了全部购房款415823元以及办证费用。上述《长沙市商品房买卖合同》第八条规定：“出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房”；第十一条规定：“出卖人未按照约定的时间和条件交付房屋，以已付房价款为基数按每日万分之一向买受人支付违约金”。2016年9月30日原告前往项目地收房，被告却告知无法交房，后延期到2017年4月3日方才办理交付手续。被告的上述行为已经构成违约。第二十条还约定：在商品房交付使用后18个月内办好房屋所有权证，否则按每日人民币10元向买受人支付违约金。被告也未能按约定为原告办理好房屋所有权证，被告的上述行为已构成违约。综上，原告特依据《合同法》等相关法律规定诉至法院，望判如所请。被告天元美居乐公司辩称：一、原告主张的逾期交房违约金缺乏事实和法律依据。1、原告主张的逾期交房违约金已经超过法定诉讼时效。根据被告与原告所签订的《长沙市商品房买卖合同》，第八条约定出卖人交房日期为2016年9月30日。在合同约定交房之日起，原告即应当知道其自身权益受到损害，其应当在三年内主张权利，法定诉讼时效期间已于2019年9月30日届满。原告在诉讼时效届满后，于2020年9月提起诉讼主张权利，此时已经超过法定诉讼时效期间。故原告主张的逾期交房违约金不能得到支持。2、原告有存在逾期支付购房款的行为。根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议，就支付购房款、办理银行贷款手续及房屋交付前应履行的义务等均进行了明确约定。《长沙市商品房买卖合同补充协议》第三条第二款约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意变更合同外，出卖人可据实予以延期交付：……(2)买受人延期提供相关资料、延期办理按揭贷款手续、未能按时付款、延期缴纳相关税费、物业维修资金等买受人的任何违约行为。”原告申请的银行贷款于2017年4月1日才发放至被告账户，晚于合同约定交房日期，在原告付清购房款（银行贷款发放到位）前，被告有权不予交付房屋，这是被告在行使法定的先履行抗辩权，无需承担违约责任。被告自收到贷款当日有通知原告收房。故被告没有逾期交房行为，应不予计算逾期交房违约金。二、原告主张的违约金过高，请求人民法院依法调整。被告主观上没有违约恶意，因受到工程承包单位资金链断裂及农民工罢工、阻工影响，被告到处积极筹措资金，先行垫付工程款。被告的行为反映出其主观上对迟延交房并无恶意，不应支付相应违约金。原告主张的违约交房和逾期办证违约金的标准过高，应进行调整。三、原告主张的逾期办证违约金计算错误，该小区房屋预售合同纠纷案件在法院有类似判例，应同案同判。根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发［2016］15号）文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区××雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放。据此，房屋所有权证书和土地使用权证书己统一变更为不动产权证书，根据《长沙市商品房买卖合同》第二十条之约定，被告为原告办理不动产权证书的期限为24个月。从实际交房后往后推算24个月开始起算，至实际办妥房产证时按照每日10元的标准计算逾期办证违约金。该计算标准已经岳麓区人民法院（2019）湘0104民初17157号民事判决书等诸多已生效法律文书予以确认，根据同案同判原则，请人民法院参照上述裁判标准予以确定逾期办证违约金。经审理查明：2016年7月13日，被告天元美居乐公司（出卖人）与原告赵丹（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＸ1500272707）。合同约定，原告向被告购买长沙市岳麓区××路××号××栋××号房屋。用途为住宅，建筑面积74.94ｍ2，单价5548.75元／ｍ2，总房价415823元。第六条约定：买受人按下列第2种方式按期付款：2、银行按揭付款。买受人以公积金贷款方式付款的，首付款（含定金）165823元，于本合同签订之日支付，余款250000元以公积金贷款方式进行支付。买受人应在本合同签订之日起3日内，将申请公积金贷款所需的全部资料提交给公积金中心，在接到通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按本合同第七条处理。第八条约定：（一）出卖人应在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房经验收合格并符合本合同附件四所约定的装饰、设备标准。第十条约定：买受人如未付清支付给出卖人的任何费用，或未缴清应由买受人承担的任何费用，无权要求出卖人交付房屋或承担逾期交房的违约责任。第十一条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第二十条约定：在商品房交付后18个月内办妥买受人的房屋所有权证，24个月内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人向买受人按日支付人民币10元的违约金。合同附件六《商品房买卖合同补充协议》约定：三、对《商品房买卖合同》第八条的补充2、如遇下列特殊原因，除双方协商同意变更合同外，出卖人可据实予以延期交付：（2）买受人延期提供相关资料、延期办理按揭贷款手续、未能按时付款、延期缴纳相关税费、物业维修资金等买受人的任何违约行为。四、对《商品房买卖合同》第十条的补充：4、买受人在房屋交付前应履行以下义务：……②选择按揭贷款的（含公积金贷款），出卖人已收到按揭银行发放的贷款……若买受人未按上述约定履行义务，出卖人有权拒绝交房，逾期交房的责任由买受人承担。合同签订后原告依约向被告支付了首付款165823元，并缴纳了契税及办理权证等相关费用。2016年8月23日公积金中心受理了原告贷款申请并审批通过，2016年8月25日客户面签，2017年3月30日办理抵押，合同约定的公积金贷款于2017年4月1日发放到达被告账户。原告实际共向被告支付购房款415046元。2017年4月3日，原告办理了涉案房屋的收房手续。湘潭天元物业管理有限公司长沙分公司在原告交房时向其免除了从2017年4月1日至2018年3月31日的一年物业管理费。且该物业管理费实际上已由被告直接向湘潭天元物业管理有限公司长沙分公司支付完毕。2017年2月4日，长沙高新技术产业开发区公安消防大队向被告湖南天元美居乐房地产开发有限公司下发了高公消验字[2017]第0006号《建设工程消防验收意见书》，综合评定被告申报的天元涉外景园C区11#-13#号栋土建工程消防验收合格。另查明，根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发［2016］15号）文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区××雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放。原告的不动产权证书办妥时间为2019年4月11日。上述事实有当事人的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、税收缴款书、湖南增值税普通发票、房屋移交书、长沙市不动产权证、被告提交并经庭审质证的《证明》、收据、《民事判决书》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行义务。一、关于原告诉请逾期交房违约金是否超过了诉讼时效的问题。合同中约定交房时间为2016年9月30日，同时合同中约定该违约金应由被告于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付。本案实际交房时间为2017年4月3日，故被告应于2017年5月3日前向原告支付逾期交房违约金，法定的三年诉讼时效的截止时间应为2020年5月3日，原告于2020年3月25日向本院申请诉前调解，于2020年9月22日提起诉讼，故原告的诉请逾期交房违约金并没有超过三年的诉讼时效。二、关于逾期交房违约金的问题。根据合同约定，因原告延期办理公积金贷款，被告可延期交付房屋，原告无权要求被告交付房屋或承担逾期交房的违约责任。原告的公积金贷款于2017年4月1日放贷，故被告应于2017年4月2日向原告交房，但被告于2017年4月3日才向原告交房，逾期1天。本院综合考虑原告因被告的违约行为可能造成的损失、本案被告已代原告交纳一年物业费及本院处理同类案件的情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，以已付购房款415046元为基数，酌定被告向原告支付逾期交房违约金33.2元。对原告诉请的超出部分，本院不予支持。三、关于逾期办证违约金的问题。根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，本案合同中约定分别办理的房屋所有权证书和土地使用权证书已统一变更为不动产权证书，因此被告为原告办理不动产权证书的期限为24个月。本案涉案房屋于2017年4月3日收房，被告为原告办妥不动产权证书的时间应在2019年4月3日之前，被告于2019年4月11日才为原告办妥不动产权证，违反了合同的约定，故被告应向原告支付逾期办证违约金80元，对原告诉求的超出部分本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、限被告湖南天元美居乐房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告赵丹逾期交房违约金33.2元、逾期办理不动产权证违约80元，共计113.2元；二、驳回原告赵丹的其他诉讼请求。如被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告湖南天元美居乐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黎春林二〇二〇年十二月十四日书记员  陈旸芷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过程程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。