湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2802民初4328号原告：胡世洲，男，1971年5月13日出生，汉族，湖北省利川市人，户籍地湖北省利川市，住利川市，原告：杨秀芳，女，1974年5月25日出生，苗族，湖北省利川市人，户籍地湖北省利川市，住利川市，原告胡世洲之妻。原告：杨秀清，女，1961年7月9日出生，苗族，湖北省利川市人，户籍地湖北省利川市，原告杨秀芳胞姐。三原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：龚琴蓉，湖北宏济律师事务所律师。被告：湖北腾龙纵横旅游投资有限公司，住所地湖北省利川市都亭街道办事处体育路**，统一社会信用代码9142280255390670XF。法定代表人：李列斐，该公司执行董事，委托诉讼代理人（特别授权）：康朝军，男，1970年5月31日出生，土家族，该公司员工，湖北省利川市人，户籍地湖北省利川市，原告胡世洲、杨秀芳、杨秀清诉被告湖北腾龙纵横旅游投资有限公司（以下简称腾龙纵横公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡世洲、杨秀芳及其与杨秀清的共同委托诉讼代理人龚琴蓉，被告腾龙纵横公司的委托诉讼代理人康朝军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡世洲、杨秀芳、杨秀清向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为本案《商品房买卖合同》办理备案登记和协助原告将案涉房屋的产权登记至原告名下，并在取得不动产权证书后及时将证交付给原告。2.判令被告向原告支付自2017年7月14日起以703881元为基数按照年利率18%的标准计算至被告实际交房之日的迟延交房占用费（暂计算至2020年7月14日为380095.56元）。3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系利川市都××街道办事处××村××、××组腾龙金港的房地产开发商并于2015年通过出让方式取得该宗地的土地使用权,且依法进行了项目宗地土地的总登记，领取了《国有土地使用证》，规划用途为商住，此后被告在该宗土地上进行了房地产开发。2017年7月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告将其开发商品房中的B区1层1059号房以价款703881元出售给原告，合同约定该商品房建筑面积43.73㎡，套内建筑面积25.2㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.53㎡，售价为16096.07元/㎡，被告应于2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告，随同附交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，并在房屋交付后90工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，具体办理权属证书时间以房管部门通知为准。若被告未按合同约定期限交房，合同不解除而继续履行的，被告须从最后交付期限的第二天起即2018年7月1日按原告已付购房款日万分之一的标准向原告支付逾期交房的违约金至被告实际交房之日。随后，被告为了小区商业兴旺，让原告所购房屋增值，双方于《商品房买卖合同》签订当日又签订了《商品房买卖合同补充协议（二）》，约定原告所购房屋交由被告统一招商经营，将原定交房时间推迟至原告实际支付完总房款之日起的第三年届满对应日即2020年7月14日，被告以原告已付房款为基数按年利率18%的标准从2017年7月14日起支付原告迟延交房占用费至补充协议约定的被告迟延交房日，被告按季于当年的3月30日、6月30日、9月30日、12月30日通过银行转账支付至原告指定账户，如因被告的原因未按约支付占用费，每日按约定的当季占用费的2‰支付违约金至被告实际支付迟延交房占用费之日止。嗣后，被告至今未为原告办理产权登记，也未向原告支付迟延交房占用费，原告多次要求被告按约为原告办理房屋产权手续、支付迟延交房占用费及承担相应违约金均无果。故原告提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。腾龙纵横公司辩称：原告及案外人左仁祝于2017年7月14日向我公司购买案涉商品房并支付了房款属实，但因公司2017年度频临破产导致该商品房所在楼栋建设工程至今尚未完工，无法通过验收才没有向原告交房，我公司现正在筹款将该楼栋建设工程做完，待该商品房符合交付条件后我公司同意协助原告办理该房屋的产权登记手续，但无力承担双方合同约定的迟延交房占用费和相应违约责任,且标准过高。本院经审理认定事实如下：案外人左仁祝（已于2019年6月15日因病死亡）系原告杨秀清之夫，其父母已去世多年，生前与原告杨秀清夫妇有两个子女左明和左星，左明和左星分别于2020年7月16日、2020年7月18日书面表示放弃左仁祝生前与杨秀清共同购买的案涉位于利川市××环大道××区××房产的继承权。原告杨秀芳系杨秀清胞妹，原告胡世洲系原告杨秀芳之夫。2015年7月16日，利川市人民政府为被告腾龙纵横公司颁发了利国用（2015）第02-141号《国有土地使用证》，被告以出让方式取得了座落于利川市都××街道办事处××村××、××组的土地使用权，该宗土地的使用权面积15700.11㎡。2015年10月，利川市人民政府为被告颁发了利规地字第【2015】021号《建设用地规划许可证》和利规建字第【2015】166号《建设工程规划许可证》，建设项目名称为腾龙.金港（榨木棚户区改造项目）。被告接着在前述土地上建设商品房，该建设工程至今尚未通过竣工验收。2016年12月9日，利川市住房和城乡建设局为被告颁发了鄂利房预字（2016）027号《湖北省商品房预售许可证书》，其中载明的预售商品房项目名称为“腾龙.金港（原榨木棚户区改造项目）A地块”，销售面积“住宅14386.05㎡；商业145977.04㎡”，功能为“商住（含住宅273套）”。2017年6月22日，原告杨秀芳向被告支付购买案涉商品房的定金10000.00元。2017年7月14日，原告胡世洲、杨秀芳、杨秀清同其夫左仁祝（买受人）与被告腾龙纵横公司（出卖人）签订《商品房买卖合同书》，该合同其中约定：第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得利川市都××街道办事处××村××、××组700.11㎡地块的土地使用权，规划用途为商住用地，土地使用年限自2015年7月16日至2055年8月1日。出卖人经批准，在上述土地上建设商品房，暂定名腾龙金港，建设工程规划许可证号为利规建字第【2015】166号，建筑工程施工许可号为422802201609010101。第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为利川市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为鄂利房预字（2016）027号。第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第Ｂ区1层1059号。该商品房的用途为商业，属框架结构，层高为5.4米，建筑层数地上26层，，地下**该商品房合同约定建筑面积共43.73平方米，其中套内建筑面积25.20平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.53平方米。第三条计价方式与价款出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，单价为每平方米16096.07元，总金额703881.00元。第六条付款方式及期限买受人于2017年7月14日向出卖人一次性付清总房款703881.00元。第八条交付期限出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因（包括但不限于），除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。出卖人还需为所出卖的商品房提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。第十五条关于产权登记约定出卖人应当在商品房交付使用后90工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，具体办理房地产权属证书时间以房管部门通知为准。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，产权证书办理时间以产权登记部门办理时间为准，在产权证书办理完毕后30日内发放给买受人。第十七条双方可以就下列事项约定：1.该商品房所在楼宇的屋面使用权归该楼宇全体业主共同所有，统一由物业公司管理使用。3.该商品房所在楼宇的命名权归出卖人所有。第二十二条本合同联同附件共壹拾捌页，一式伍份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人壹份，买受人壹份，财务室壹份，住房和城乡建设局壹份，税务局壹份。第二十三条本合同自双方签订之日起生效。该合同附件一为房屋平面图，附件二为公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明即为“每幢、每套的共有建筑面积的计算、分摊，按国家有关规范的规定执行，最终以国家有关部门（房地产测绘机构）的测量为准”，附件三为装饰、设备标准，附件四为合同补充协议。双方在合同中还就面积确认及面积差异处理、保修责任等事项进行了约定。同日，双方还签订了《商品房买卖合同补充协议（二）》（后称《补充协议二》，《补充协议二》其中约定：经双方充分协商一致，就商品房买卖事宜达成以下补充协议：一、为了本小区商业兴旺，买受人所购商品房增值，由出卖人统一招商、统一经营，双方一致决定将原商品房买卖合同约定的商品房交付时间推迟至买受人实际支付完总房款之日起的第三年届满对应日，时间为2020年7月14日。在推迟交付期间，出卖人应给买受人支付迟延交房占用费。二、迟延交房占用费标准和支付方式及支付时间（一）迟延交房占用费标准按买受人实际支付完所购买商品房总房款之日起（仅限于房价款，不含契税、公共维修基金等相关费用）的1.5%／月计算，从2017年7月14日起核算至本补充协议（二）第一条约定的迟延交房日止。（二）出卖人按季度支付迟延交房占用费，由出卖人通过银行转账支付至买受人指定的下列账户：户名：杨秀芳开户银行：中国农业银行利川支行账号：62×××79户名：左仁祝开户银行：中国农业银行东62×××79户名：左仁祝开户银行：中国农业银行东方城分行账号：********月30日、6月30日、9月30日、12月30日。占用时间不足一季的，以当季实际天数计算占用费。三、出卖人在迟延交房期间，可以对买受人购买的商品房使用和进行各种经营活动，使用方式包括但不限于自己经营使用和以自己的名义直接对商铺出租、承包、联营等。因出卖人原因未按照本合同第二条第（三）项约定的时间支付延迟交房占用费的，每日按照本合同约定的当季占用费的千分之二支付违约金，自本合同规定的应付延迟交房占用费期限之第二天起至实际延迟交房占用费支付之日止。五、其他相关内容仍按原《商品房买卖合同》的约定执行。六、四至六年每年按合同总房款的8%返，七至十年每年按合同总房款的9%返，十一至十五年按市场租金9:1分成。原告及左仁祝、被告均在前述《商品房买卖合同》及《补充协议二》尾部签章或者签名捺印。《商品房买卖合同书》及《补充协议二》签订当日，原告向被告支《商品房买卖合同书》及《补充协议二》签订当日，原告向被告支付了现金100000.00元，通过银行转账方式付清了剩余房款593881.00元，被告亦于签约当日给原告出具了金额为703881.00元的《收据》，《收据》载明的收款事由为“腾龙金港B区B-1059铺号购铺总房款”，《收据》上加盖了被告财务专用章，经办人为杨杰。嗣后，被告因经营状况恶化，案涉商品房所在楼宇建设工程至今尚未竣工验收，致未向原告交付所购腾龙金港B区B-1059铺号商品房，亦未支付迟延交房占用费。故原告诉至本院。上述事实，有经质证的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议（二）》、收据、银行转账业务凭条及账户对账单（含交易明细清单）、左仁祝的《居民死亡医学证明（推断）书》、左明与左星分别出具的《放弃继承权声明》、照片及当事人陈述等证据材料在卷佐证，足以认定。本院认为：案外人左仁祝生前与原告同被告于2017年7月14日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议二》，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及《补充协议二》合法有效，且各方对此均无异议，本院予以确认。本案争议焦点为：1、被告应否为本案《商品房买卖合同》《补充协议二》办理备案登记和协助原告将案涉商品房的产权登记至原告名下，并在取得不动产权证书后及时将证交付给原告。2、被告应否向原告给付迟延交房占用费及其具体数额。本院针对前述焦点分析评判如下：关于焦点一：根据有关房屋权属登记的法律规定及本案《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记”和第二十二条“合同持有情况”的约定，出卖人应当就其与买受人签订的《商品房买卖合同》报产权登记机关备案，购买新建商品房的权利人到房地产主管部门办理产权登记，还须出卖人（开发商）就其所开发的房地产完成初始登记并将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料交由产权登记机关备案，出卖人协助买受人办理所购商品房权属转移登记系出卖人的法定附随义务，本案《商品房买卖合同》第十五条还约定“出卖人在产权证书办理完毕后30日内发放给买受人”。故原告诉请被告应就本案《商品房买卖合同》《补充协议二》交由房地产主管部门备案登记和协助原告将案涉商品房的产权登记至原告名下，并在取得不动产权证书后及时将证交付给原告的请求，于法有据，理由正当，本院予以支持。但根据查明的事实，被告协助原告办理案涉商品房的不动产权属登记的条件尚不成就，自条件成就时被告应如约履行。关于焦点二：我国合同法第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。根据查明的事实，案外人左仁祝生前与原告经与被告协商，双方达成了将被告的交房时间由2018年6月30日前变更至2020年7月14日，被告在推迟交付期间向原告支付迟延交房占用费，迟延交房占用费的标准为：从2017年7月14日起按照原告实际支付完所购买商品房总房款703881.00元的1.5%/月的标准计算至2020年7月14日的一致意见，该意见系各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。根据本案《商品房买卖合同》第八条“交付期限”和《补充协议二》第一条“交付时间推迟至2020年7月14日”的约定，该《补充协议二》第一条约定的“推迟交付期间”即为2018年7月1日至2020年7月14日，被告在前述约定交付期限内既未向原告交付房屋，亦未支付迟延交房占用费，其行为构成违约，应承担相应违约责任。依照前述约定，被告理应向原告支付合同约定的推迟交付期间的迟延交房占用费即：703881.00元×1.5%/月×36月+703881.00元×1.5%/月÷30天×1天=380447.68元，原告的该部分请求，本院予以支持。原告称暂计算至2020年7月14日为380095.56元，属计算错误，本院予以更正。对于《补充协议二》第一、二、三条的约定内容如何理解，按照通常理解予以解释并结合该补充协议所使用的词句，条款间的关系以及诚实信用原则，本院确定各方对该《补充协议二》第一、二、三条所表示的真实意思为被告逾期交房后只应向原告支付前述推迟交付期间的迟延交房占用费，自2020年7月14日后被告延迟交房不应再承担支付迟延交房占用费的违约责任。如则推迟被告交房期限后，被告除继续给付迟延交房占用费外，还需按照本案《商品房买卖合同》第九条的约定和相关法律规定承担逾期交房的违约责任，各方就没有在《补充协议二》中再对被告未按照约定时间支付迟延交房占用费需支付相应违约金进行约定的必要，且有失公平。故对于原告要求被告支付自2020年7月15日起以703881.00元为基数按照年利率18%的标准计算至被告实际交房之日止的迟延交房占用费的请求，本院不予支持。被告辩称其计算迟延交房占用费的标准过高，因本案为商品房销售合同，并非民间借贷，且该商品房的用途为商业，被告逾期交房必然会给原告造成一定损失，被告也未提供证据证明双方所约定的迟延交房占用费过分高于其在案涉推迟交付期间及以后被告迟延交房违约行为给原告造成的损失，故对于被告的该抗辩意见，本院不予采纳。另，应予说明的是：对于如前所述被告应向原告支付的迟延交房占用费380447.68元，双方在本案《补充协议二》中就被告的给付时间及被告未按约定时间给付则应支付相应违约金均进行了明确约定，而原告在本案中未主张该部分违约金，视为原告对自身权利的处分，本院照准。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百二十五条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条规定，判决如下：一、被告湖北腾龙纵横旅游投资有限公司于本判决生效之日起30日内将本案《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议（二）》交由房地产主管部门备案登记；在案涉腾龙金港第B区1层1059号商品房的不动产权属登记的条件成就之日起60日内协助原告胡世洲、杨秀芳、杨秀清办理该商品房的不动产权属登记手续。逾期则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条规定办理。二、被告湖北腾龙纵横旅游投资有限公司于本判决生效之日起90日内向原告胡世洲、杨秀芳、杨秀清支付迟延交房占用费人民币380447.68元。三、驳回原告胡世洲、杨秀芳、杨秀清其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7049.00元，由原告胡世洲、杨秀芳、杨秀清共同负担50.00元，被告湖北腾龙纵横旅游投资有限公司负担6999.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡兴国人民陪审员  吴长庆人民陪审员  刘洪香二〇二〇年十二月三日法官助理赖永超书记员冉群慧