湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2351号原告：余满连，女，1973年7月19日出生。委托诉讼代理人：黄卢记，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。被告：龚杰，男，1984年1月15日出生。委托诉讼代理人：朱华宏，张家界市永定区中新法律服务所法律工作者。原告余满连与被告龚杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余满连的委托诉讼代理人黄卢记、被告龚杰及其委托诉讼代理人朱华宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余满连向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的房屋租金共303212.5元、违约金元60642.5元，共计363855元（暂计至2020年9月30日）；2、判令被告支付拖欠的物业服务费302265.92元、滞纳金3000元，共计305265.92元（暂计至2019年12月31日）；3、判令被告支付将房屋实际交还给原告前应付的所有费用，包括但不限于物业服务费、水电费、房屋租金等（以交付时应负的相关数据为准）；4、判决解除原被告签订的《房产租赁合同》，并按《房产租赁合同》约定的交还条件按法院判决的交还日期将房产完好无损交还给原告；5、判令被告承担原告因维权支出的合理费用52556元；（包括律师费33500元、差旅费10000元、诉讼费9056元）；6、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月13日原告与被告签订《房产租赁合同》，约定原告将其名下位于张家界中商广场S501、S502房屋出租给被告，租期自2017年4月20日至2027年4月19日，合同还约定租赁期内产生的物业费、水、电、有线电视等费用均由承租人即被告承担。2019年5月20日张家界中腾商业服务有限公司向原告出具一份《费用催缴通知单》，注明2018年9月1日至2019年6月30日物业费共计188916.2元，欠费金额188916.2元，并告知于2019年5月30日之前付清拖欠费用。原告收到上述通知单后多次催告被告按合同约定履行缴纳物业费义务，但被告一直未予理睬。原告无奈于2019年6月4日向被告发出律师函，被告本人于2019年6月6日签收。律师函中要求被告在2019年6月15日前交清欠费，否则原告将依约解除合同，被告依然没有交纳应缴费用。原告又于2019年7月到法院起诉被告，但法院以原告尚没有实际向物业公司支付物业费为由，没有支持原告的诉讼请求。物业公司于2020年6月到法院起诉原告，法院判决原告应向物业公司支付物业服务费302265.92元和滞纳金3000元，共计305265.92元。因为疫情影响，原告已经告知被告减免2月份半个月的房租，但被告从2020年2月10日起一直拖欠租金至今，拖欠租金共计303212.5元、已经严重违约，应承担违约金60642.5元。原告认为原告与被告签订《房屋租赁合同》合法有效，系双方真实意思表求。被告未按约定支付房屋租金、未按约定支付物业费的行为已构成根本违约，原告有权要求被告支付拖欠的房屋租金、物业服务费、水电费等费用，并解除合同，并支付原告维权的合理支出。请求依法判如所请。被告龚杰辩称：1、2020年9月30日之前的房屋租金被告龚杰只下欠308352元。依照最高人民法院处理新冠病毒疫情期间有关司法解释之规定，应当扣除三个月的停止营业期的房屋租金104497元。现只应支付原告租金203855元。2、原告主张的逾期支付租金的违约金6万余元依法不应当支持。因为全国疫情的发生属于不可抗力情形，符合不可抗力的法定免责情形。3、原告主张的物业服务费及滞纳金共计30余万元，在涉案合同第九条中没有明确约定，计算依据不足。原告与案外人签订的《物业合同》对被告没有约束力。4、S502号房屋405.76㎡从每2017年4月20日起因4楼牛太郎餐馆油烟机大面积震动无法经营闲置至今。被告已交租金995213元，原告应退租金470275.84元，被告将提起反诉。5、房屋租金每月每平方米38元的基数和后8年在前一年租金基础上每年增长5%的计算标准明显太高，应予依照合同法的有关规定进行调整减少为相邻房屋一样的每平方米6元。6、原告主张解除合同不符合公平原则，被告现已投资达800余万元。7、被告主张的维权费用5万余元没有明确的合同约定，应当不予支持。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：1.2017年4月13日，余满连（甲方）与龚杰（乙方）签订《房产租赁合同》。合同约定，甲方将位于×××市××广场××房产租赁给乙方，租赁房产建筑面积为858.71.平方米，用途为商业，租赁期限自2017年4月20日起至2027年4月19日止，房屋租金为每月38元／平方米；乙方应妥善使用商铺内的设施，不可擅自改变房屋主体结构，乙方租用期间甲方不负责任何维修，由乙方负责维修；乙方应遵守物业或运营公司的其他管理制度；租赁期间，该出租房所产生的水、电、燃气、有线电视、电话、物业管理等费用由乙方支付；若乙方拖欠费用，在甲方通知乙方缴费，乙方仍拒绝缴费的，视同乙方违约，甲方有权单方解除合同并清空房产，押金不予退还。合同还对租金支付、押金、双方义务等进行了约定。2.2017年8月20日，张家界中腾商业服务有限公司（甲方）与王琨（乙方）签订一份《中商广场物业管理服务协议》，该协议约定甲方为乙方王琨的丈夫龚杰在中商广场5层经营的吃饭皇帝大提供物业管理服务，吃饭皇帝大经营使用面积为452.95平方米，服务期限自2017年9月1日至2018年8月31日，物业服务费为每平方米每月15元，即每月为6794.25元，公共区域分摊费标准为每月每平方米7元，即每月3170.65元。3.因王琨下欠张家界中腾商业服务有限公司89684.1元的物业管理费及能耗费未交纳，张家界中腾商业服务有限公司向本院提起诉讼，本院作出（2018）湘0802民初3945号民事判决，王琨不服判决，向张家界市中级人民法院上诉，二审维持原判。4.张家界中腾商业服务有限公司（甲方）与余满连（乙方）签订一份《张家界中商广场物业管理服务合同》，该合同约定甲方为乙方位于湖南省张家界市永定区解放路151号中商广场五层S501、S502号商铺提供物业管理服务，商铺套内面积858.71平方米，服务期限自2018年9月1日至2019年12月31日，物业服务费为套内面积每平方米每月13元，公共区域分摊费标准为套内面积每月每平方米9元。合同签订日期处为空白。5.2019年5月20日，张家界中腾商业服务有限公司给余满连送达一份《费用催缴通知单》，通知要求余满连在2019年5月30日前缴纳2018年9月1日至2019年6月30日的物管能耗费188916.2元。6.2019年6月6日，余满连的委托律师给龚杰邮寄送达了《律师函》，该函载明，⑴请龚杰于2019年6月15日前将拖欠的2018年9月1日至2019年6月30日的物业费共计188916.2元支付完毕；⑵如龚杰未能在2019年6月15日付清第一条款项，2019年6月16日余满连立即解除双方签订的《房产租赁合同》；⑶解除《房产租赁合同》的，龚杰应于2019年6月26日之前清空房屋，按《房产租赁合同》约定的交还条件将房产完好无损交还给余满连，逾期5日未腾空房屋并交付的，视为龚杰同意将房屋内所有物品归余满连，余满连有权处置该房屋内物品。7.2019年7月29，原告余满连以被告龚杰欠付物业费违约，向本院起诉，要求解除与被告龚杰房屋租赁合同，本院审理后，于2019年9月26日作出（2019）湘0802民初3224号民事判决：驳回原告余满连的诉讼请求。原告余满连不服，提出上诉。张家界市中级人民法院审理后，于2019年11月25日作出（2019）湘08民终922号民事判决：驳回上诉，维持原判。8.2020年6月3日，张家界中腾商业服务有限公司因余满连下欠张家界中腾商业服务有限公司S501、S502号商铺物业管理费及能耗费302265.92元未交纳，张家界中腾商业服务有限公司于2020年6月3日，向本院提起诉讼。2020年7月13日，本院作出（2020）湘0802民初1160号民事判决书，判决余满连于判决生效后30日内向原告张家界中腾商业服务有限公司支付物业服务费302265.92元和违约金3000元。9、自2020年2月起至2020年12月，龚杰应向余满连支付房屋租金392292元。上述事实有原、被告的陈述及《房产租赁合同》、《中商广场物业管理服务协议》、《民事判决书》、《张家界中商广场物业管理服务合同》、《费用催缴通知单》、《律师函》等证据证实，足以认定。判决的理由与结果本院认为，余满连与龚杰签订的《房产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予确认。合同签订后，双方均应按合同约定履行义务，余满连已将出租房屋交付给龚杰使用，龚杰履行合同中没有按约定支付租金，其行为已构成违约，应承担相应的责任。本案的争议焦点为租赁合同是否解除，被告是否承担违约金的损失，物业费的缴纳问题。关于租赁合同是否解除和违约金承担的问题。余满连与龚杰签订《房产租赁合同》后，龚杰按约定支付租金至2020年1月，自2020年2月起，龚杰未向余满连支付租金，但因新冠肺炎疫情的发生以及双方因部分租赁物缺陷未及时维修发生争议，未构成根本违约，且龚杰在承租后，对租赁物投入大量资金进行装修，双方签订的租赁合同不宜解除，故原告余满连要求解除与龚杰签订的《房产租赁合同》以及支付违约金的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。关于租金缴纳问题。2020年2月至2020年12月应缴纳租金为392292元，因新冠肺炎疫情的影响，可酌情减免2个月租金（2月和3月的租金为68523元），龚杰还应缴纳租金为323769元。关于物业费缴纳的问题。《房产租赁合同》约定物业费由龚杰承担，龚杰每年应交物业费的具体数额，从现有证据分析，物业费的多少是由物业服务合同进行约定。对于2018年9月1日至2019年12月31日期间的物业服务合同由余满连与物业公司签订，但余满连作为出租人在签订物业服务合同之前，没有征求承租人龚杰的意见，在签订合同时没有与上一年度的物业费价格进行比较，当物业价格与上一年度发生变化后，没有征求承租人龚杰的意见，就与物业公司签订合同，合同签订后，余满连不仅没将合同给龚杰送达，也没将合同内容告知龚杰，余满连明显具有过错。虽原告余满连所欠张家界中腾商业服务有限公司物业费经法院判决，由余满连缴纳物业费，但原告余满连没有提交相关证据证明已向张家界中腾商业服务有限公司缴纳了相关物业费。因此，原告余满连在没有向物业公司支付物业费之前，原告余满连要求被告龚杰支付物业费的诉讼请求理由不充分，证据不足，本院不予支持。原告余满连要求被告龚杰支付合理费用的诉讼请求证据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告龚杰于本判决生效后十日内向原告余满连支付2020年2月1月至2020年12月31日期间的租金323769元。二、驳回原告余满连的其他诉讼请求。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费11016元，减半收取计5508元，原告余满连负担2429元，被告龚杰负担3079元。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  龚君健二〇二〇年十二月二十八日书记员  贺玲玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。