镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1112民初1287号原告：王某，男，住江苏省南京市。委托诉讼代理人：李胜，北京市北斗鼎铭（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒲轶，北京市北斗鼎铭（南京）律师事务所律师。被告：镇江鹏润房地产开发有限公司，住所地江苏省镇江市丹徒区谷阳镇镇南工业园铁塔路3号法定代表人：张伟民，该公司经理。委托诉讼代理人：王学剑，江苏王学剑律师事务所律师。被告：上海棣辰房地产营销策划有限公司，住上海市奉贤区南桥镇南渡村158号4幢406室法定代表人：吴素江，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵某某，该公司员工。原告王某与被告镇江鹏润房地产开发有限公司（以下简称鹏润公司）、上海棣辰房地产营销策划有限公司（以下简称棣辰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，适用简易程序审理，后因案情复杂转为普通程序，组成合议庭于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告王某（第一次）及其委托诉讼代理人蒲轶，被告鹏润公司委托诉讼代理人王学剑，被告棣辰公司法定代表人吴素江（第二次）及其委托诉讼代理人赵某某（第一次）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某向本院提出诉讼请求：1.判决被告鹏润公司退还购房认购金270000元及利息（以270000元为基数，自2019年9月22日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）、回购款98400元。2.判决被告棣辰公司对上述款项承担连带责任。3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年9月23日，原、被告签订了《商品房认购合同》与《回购协议书》，约定原告购买镇江市丹徒区润金华庭小区12栋二单元1006号房，约定原告支付购房认购金270000元，一年内以挂号信形式将回购通知书邮寄于被告办理相关回购手续，回购价格在上述单价的基础上增加1000元/平方米，原告实际所得回购款为98400元。2019年9月21日双方再次签订《回购协议书》，协议约定原告放弃购买上述房屋，被告在协议书签订后于取得商品房销售许可证后30个工作日内以银行转账的方式将首付款及回购款转至原告的银行账户。同日，原告应被告要求同时又签订了一份《放弃购房协议书》，约定被告于协议签订后45个工作日退还认购金。之后原告一直未收到被告所返还的认购金及回购款，原告多次前往被告售楼处追要认购金及回购款均未果。综上，被告的上述行为，实质是一种借款行为，利用认购房屋为借口变相向原告借款，回购款的性质实为借款一年的利息。故原告诉至法院。被告鹏润公司辩称：原告诉请不能成立。原告签署的认购书、回购协议、缴纳的认购金都是与被告棣辰公司单独进行，鹏润公司并不知情。原告要求其承担责任缺乏事实及法律依据。原告与棣辰公司签订的认购合同、回购协议是在同一天签署，不能体现出是真正的商品房买卖合同关系。如原告诉状中陈述，回购款性质实为借款，对于原告与棣辰公司采用变通方式签订的认购合同，鹏润公司认为合同违反法律规定，合同无效，应当依法按照无效合同的方式处理。请求法院驳回原告对其的诉请。被告棣辰公司辩称：认可鹏润公司的答辩意见，本案借买卖之名实则为借贷。同意退还原告的270000元，利息按照银行同期贷款利率支付。当事人围绕自己的诉讼请求向本院提交了证据，本院组织各方当事人进行了质证，对当事人无争议的证据和事实本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的庭审陈述，结合各方的举证质证意见，本院认定如下案件事实：2017年11月4日，被告鹏润公司（甲方）与棣辰公司（乙方）签订《润金华庭代理协议书》，约定：1.甲方指定乙方为独家销售代理，销售甲方指定的润金华庭项目500套房屋。2.合同期限自2017年11月3日至2018年11月3日，在本合同到期前15日内，如甲乙双方均未提出反对意见，本合同期限自动延长；如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同终止条款处理。3.销售价格前期10000平方米以5100元/平方米为底价，溢价由甲方分成80%，乙方分成20%；第二期10000平方米以5500元/平方米为基价，溢价由甲乙按照7:3分成；第三个10000平方米以6000元/平方米为基价，溢价按照6:4分成；第四个10000平方米以6500元/平方米为基价，溢价按照6:4分成；第一期10000平方米甲方给予乙方3000平米特价房源，以4680元/平方米为基价。4.本合同签订15日内，乙方支付甲方2000000元，乙方并于45日内补足5000000元，该费用作为甲方前期启动成本，后期乙方以房款收回成本，以乙方销售额达到3500万元为节点内全部收回。5.乙方向客户收取的综合信息服务费客户退房时由乙方负责退还，定金及购房款由甲方收取，如乙方介绍的客户支付定金后，甲方在定金协议日期超过后通知乙方客户超过20个工作日不签约合同且不办理退订手续，则甲方没收定金收回房屋，房屋甲方可另行出售，没收定金甲乙双方各一半。2018年9月23日，棣辰公司（委托代理机构）与王某（认购人）签订《商品房认购合同》，约定：1.认购人王某认购鹏润公司开发的润金华庭12幢二单元1006号房，建筑面积98.4平方米，单价5170元/平方米，总价款508728元。2.付款方式为：2018年9月23日前认购人向开发商支付首笔款178728元，剩余房款330000元在双方提供全部完成资料后的7个工作日内向银行申请贷款方式支付。3.开发商在2019年5月30日前将经验收合格且符合本合同约定的商品房交付认购人使用，逾期交房的，则开发商应当承担相应的违约责任。该合同加盖棣辰公司印章，并载明系受房屋的开发商鹏润公司委托签订合同，未加盖鹏润公司印章。同日，被告棣辰公司（甲方）还与王某（乙方）签订《回购协议书》，就乙方认购润金华庭12幢二单元1006号房屋回购事宜进行约定，载明：1.房屋认购总价为600000元，单价6097元，乙方支付甲方首付款270000元。2.该套房屋自签订认购合同之日起，一年内任意时间甲方以挂号信形式将回购通知书寄到乙方预留地址，乙方应于收到回购通知书后15个工作日内前来甲方指定地点办理该套房屋回购相关手续，否则视为该套房屋买受人自留。3.回购价格以上述单价的基础上增加人民币1000元/平方米，乙方实际所得回购款为98400元。4.甲乙双方办理完毕该套房屋回购相关手续后，甲方应于15个工作日内将已收房款27万元及回购款98400元，共计368400元一次性支付乙方。5.乙方自签订认购合同之日起一年内有权选择自留，如乙方选择自留需以书面形式告知甲方并于15个工作日内付清剩余房款330000元。该合同上记载的甲方为鹏润公司，但鹏润公司未加盖印章，而是由棣辰公司在甲方鹏润公司处盖章。上述认购合同、回购协议书签订后，原告支付给被告棣辰公司270000元，棣辰公司出具了收款收据。2019年9月21日，棣辰公司（委托代理机构）与原告王某（乙方）签订《放弃购买协议书》，载明：乙方于2019年9月21日自愿放弃购买该套房屋，甲方有权将该套房屋出售给除乙方外其他任何客户，甲方应于本协议书签订后45个工作日内退还实际已收乙方所有认购金，此前甲乙双方签订的所有协议及合同均已作废，双方不追究对方任何违约责任。同日，棣辰公司（委托代理机构）还与原告王某（乙方）签订《回购协议书》，载明：乙方于2019年9月21日自愿放弃购买该套房屋，甲方可将该套房屋出售给除乙方外的其他任何客户，甲方应于取得商品房预售许可证后30个工作日内，以银行转账形式将回购款转至乙方指定银行账户。该两份协议书与之前的认购合同、回购协议书一样，所载明的甲方为鹏润公司，棣辰公司系委托代理机构，但鹏润公司均未加盖印章，而是由棣辰公司在甲方鹏润公司处盖章。本院认为，原、被告于2018年9月23日就案涉润金华庭12幢二单元1006号房屋签订的《商品房认购合同》、《回购协议书》，虽然载明了房屋买卖的相关事项，具备房屋交易合同的相关条款，但同时又约定认购人可以要求出售人进行回购以及回购时需要支付的回购价款，可见双方签订该合同的真实目的并非房屋交易，而是以房屋交易的名义进行资金融通的借贷行为。根据双方于2019年9月21日签订的《放弃购买协议书》，双方已经明确约定终止了之前于2018年9月23日签订的《商品房认购合同》、《回购协议书》的履行，并约定在放弃购买协议签订后45个工作日内退还认购金270000元，该约定不违反法律，应当予以遵守，现该期限早已届满，被告仍未履行付款义务，故本院对于原告的该项请求予以支持。关于回购款98400元，根据原告的主张，该回购款实为被告以房屋“认购金”名义收取的270000元款项自2018年9月23日至2019年9月22日期间的利息，但该利息约定明显超过法律法规关于民间借贷利率的规定，对超过部分应当予以核减，参照原告起诉时的法律及司法解释关于民间借贷最高利率标准的规定，本院依法确定该利息为64800元（基数270000元*年利率24%*1年）；该日期之后的利息，原告主张按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，不违反法律规定，本院予以支持。关于责任主体问题，根据法律规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，两被告存在委托代理关系，且棣辰公司以同样的方式与多人签订多份房屋认购合同和回购合同，足以使原告在签订合同时相信被告棣辰公司具有相应的代理权限，故被告棣辰公司的行为后果应当由委托人鹏润公司承担。但被告棣辰公司当庭同意向原告支付认购金270000元以及按照同期银行贷款利率支付利息，视为其自愿对上述债务的认可和加入，本院照准。至于两被告相互之间的关系以及相关债权债务的处理，可以依照双方的约定另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第三百九十六条、第四百零二条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告镇江鹏润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王某270000元及利息64800元（该利息计算至2019年9月22日；自2019年9月23日起至实际给付之日止的利息，按照同期的一年期贷款市场报价利率另行计算）。二、被告上海棣辰房地产营销策划有限公司对上述债务中的本金270000元以及该款的利息（自2018年9月23日至2019年8月19日按照银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日止，按照同期公布的一年期贷款市场报价利率计算）承担连带给付责任。三、驳回原告王某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6826元，由原告王某负担826元（已交纳），被告镇江鹏润房地产开发有限公司负担6000元，并于本判决生效之日起十五日内交纳至以下账户：户名镇江市丹徒区人民法院，账号xxxxxxxxxx********，开户行江苏银行江苏银行股份有限公司xxxxxxx支行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  曾纪雄审 判 员  胡 勇人民陪审员  余青松二〇二〇年十二月二十日法官 助理  艾立奎书 记 员  马 劦附法律条文：1.《中华人民共和国合同法》。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。2.《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。前款所称“一年期贷款市场报价利率”，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。