北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终7842号上诉人（原审被告）：信捷（北京）医疗器械有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：马万顺，董事长。委托诉讼代理人：张菲菲，北京市中银律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市计算中心，住所地北京市东城区东四南大街**。法定代表人：刘彤，主任。委托诉讼代理人：杨龙幸，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：白冰，北京市盈科律师事务所律师。上诉人信捷（北京）医疗器械有限公司（以下简称信捷医疗公司）因与被上诉人北京市计算中心房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初9583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。信捷医疗公司上诉请求：依法撤销一审判决第一项、第二项，改判信捷医疗公司不支付2020年1月至2020年4月的房屋使用费，下调欠缴租金违约金数额。事实与理由：1.一审认定“双方《房屋租赁合同》于2019年7月31日终止”与事实不符。双方存在事实上的不定期的租赁法律关系，后续的不定期租赁法律关系可以视为《房屋租赁合同》的延续。2.信捷医疗公司已经于2019年12月31日搬离北京市海淀区丰贤中路415号房屋（以下简称诉争房屋）。一审认定的2020年1月至2020年4月的房屋使用费不符合事实，也不符合国家政策。根据《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》京政办发[2020]7号、《北京市人民政府办公厅关于印发的通知》京政办发[2020]15号规定，中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2020年2月、3月和4月租金；承租用于办公用房的，2020年2月、3月和4月给予租金50%的减免。诉争房屋产权为国有控股企业房产，信捷医疗公司为小微企业，经营困难，从响应国家政策及符合相关规定的角度考虑，北京市计算中心应当免除信捷医疗公司2020年2月至2020年4月期间共计3个月的租金或房屋使用费。3.一审认定欠缴租金违约金数额偏高，请求法院下调违约金数额。北京市计算中心辩称，同意一审判决。2019年7月31日租赁合同已经到期，信捷医疗公司未交纳后续租金，一审认定合同终止正确。信捷医疗公司在一审中并没有提供证据证明2019年12月31日从诉争房屋搬走，搬离诉争房屋的时间是2020年4月30日。诉争房屋产权性质为国有产权，只有登记备案的小微企业才能享受优惠政策，信捷医疗公司违规占用房屋，拖欠房屋占有使用费，不符合减免租金的政策条件，北京市计算中心内部没有减免的先例。一审法院已经对欠缴租金违约金和注册地迁出违约金进行酌减。北京市计算中心向一审法院起诉请求：1.请求判令信捷医疗公司在3个工作日内交还承租的诉争房屋；2.请求判令信捷医疗公司支付拖欠的2019年4月1日至2019年7月31日的房租154110.6元；3.请求判令信捷医疗公司支付从2019年8月1日起至实际交还承租房屋时止的房屋占用费，从2019年8月1日计算至2020年4月30日为346748.85元；4.请求判令信捷医疗公司支付违约金606425.21元；5.请求判令信捷医疗公司在30日内将注册在承租房屋内的所有证照立即迁出，每逾期一日，按照每天4629.66元标准支付违约金，付至信捷医疗公司实际迁出之日止；6.请求判令信捷医疗公司承担本案的全部诉讼费用。以上各项共计1107284.66元。一审法院认定事实：2018年7月26日，北京市计算中心（甲方）与信捷医疗公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，载明甲方将北京市海淀区丰贤中路415号房屋出租给乙方，起租日为2018年8月1日，租赁期限为2018年8月1日起至2019年7月31日；乙方需在本合同签订之日向甲方支付2018年8月1日至2018年10月31日期间的房屋租金116692.8元，2018年10月15日前，乙方需向甲方支付2018年11月1日至2019年7月31日期间的房屋租金346273.2元；本合同终止后30日内，乙方应当将其注册在租赁房屋内的证照全部迁出，如逾期未能迁出，则每逾期一日，按照当年度租金1%的标准支付违约金，付至实际迁出之日，如因此给甲方造成经济损失，则乙方应承担相应的赔偿责任；乙方未按本合同约定向甲方交付房屋租金，属于乙方违约，自本合同约定的交费截止之日起，每迟延一天，乙方应向甲方加付所欠金额5‰的滞纳金，如迟延超过20日，乙方仍未向甲方付款，则计算滞纳金的标准自动调整为1%，如迟延超过30日，则视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同，收回房屋，出租给他人或另做他用，乙方同意自欠交上述费用后40日内腾空房屋，并交齐腾空房屋前的欠款及违约金（违约金不低于年房租标准三个月的租金）。2018年12月1日，北京市计算中心（甲方）与信捷医疗公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定2018年12月1日至2019年7月31日，租金为308221.2元，从2018年12月1日起租金按月支付，即每月3日之前乙方须向甲方支付租金38527.65元。上述合同签订后，信捷医疗公司自2019年4月1日起开始欠缴租金。2019年9月9日，北京市计算中心向信捷医疗公司送达《解除合同及限期腾退通知书》，要求自即日起解除租赁合同并于3日内将房屋腾空。信捷医疗公司2019年9月17日回函称愿意继续租用诉争房屋，相关手续听从北京市计算中心的安排，并将于2019年10月20日前付清所有欠款。庭审中，北京市计算中心城信捷医疗公司2020年4月30日从诉争房屋处搬走，现尚未将公司注册地址迁出；信捷医疗公司称其2019年12月31日即从诉争房屋处搬走，但未提交证据证明，且北京市计算中心不予认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，北京市计算中心与信捷医疗公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，双方均应据此履行。上述合同签订后，信捷医疗公司自2019年4月1日起开始拖欠租金，2019年7月31日双方《房屋租赁合同》租期届满，未续签租赁合同，信捷医疗公司亦未交纳后续租金，故双方《房屋租赁合同》于2019年7月31日终止。庭审中，信捷医疗公司当庭表示同意支付2019年4月1日至2019年12月31日的租金，法院不持异议。信捷医疗公司称其2019年12月31日从诉争房屋处搬走，但未提交证据证明，且北京市计算中心不予认可，故就信捷医疗公司的上述主张，法院不予采信，北京市计算中心要求信捷医疗公司支付2020年1月1日至2020年4月30日期间的房屋使用费，法院予以支持，具体数额由法院参照合同约定的租金标准予以核算。北京市计算中心主张的欠付房租违约金过高，信捷医疗公司请求酌减，法院予以准许，具体数额参照《房屋租赁合同》的约定确定为3个月的房屋租金。北京市计算中心要求信捷医疗公司将工商注册地址从诉争房屋处迁出，该事项属于工商行政管理部门主管范畴，不属于法院主管，法院不予支持。北京市计算中心要求信捷医疗公司30日内未迁出工商注册地址时支付注册地迁出违约金，具备合同依据，法院予以支持，北京市计算中心主张的注册地迁出违约金过高，信捷医疗公司请求酌减，法院予以准许，酌定为每日300元。庭审中，北京市计算中心自述信捷医疗公司2020年4月30日从诉争房屋处搬走，就北京市计算中心的该项诉讼请求，法院不再支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，判决：一、信捷（北京）医疗器械有限公司于本判决生效后10日内支付北京市计算中心2019年4月1日至2019年7月31日的房租154110.6元、2019年8月1日至2020年4月30日的房屋使用费346748.85元；二、信捷（北京）医疗器械有限公司于本判决生效后10日内支付北京市计算中心欠缴租金违约金115582.95元；三、信捷（北京）医疗器械有限公司向北京市计算中心支付注册地迁出违约金（自本判决生效后第31天开始起算，按照每天300元计算至实际迁出之日止）；四、驳回北京市计算中心其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。北京市计算中心与信捷医疗公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行各自的义务。2018年7月26日北京市计算中心与信捷医疗公司签订的《房屋租赁合同》租赁期限为2018年8月1日至2019年7月31日。在合同履行中，信捷医疗公司自2019年4月1日起开始欠缴租金，其行为构成违约，按照合同约定应承担相应的违约责任。一审法院参照《房屋租赁合同》约定酌定欠缴租金违约金数额为3个月的房屋租金，并无不当，本院予以确认。2019年7月31日合同到期后双方未续签租赁合同，信捷医疗公司继续占有使用房屋，应支付占用期间的房屋使用费。信捷医疗公司主张其于2019年12月31日搬离诉争房屋，但未能提供证据证明双方于该日交接房屋，北京市计算中心亦不予认可，本院不予采信。信捷医疗公司在合同到期后，继续占有使用房屋，并非继续履行双方之间的租赁合同，故其二审要求酌减租金，于法无据，本院不予支持。一审法院支持北京市计算中心要求信捷医疗公司支付2020年1月1日至2020年4月30日期间房屋使用费的请求，具有事实及法律依据，本院予以维持。综上所述，信捷医疗公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7383元，由信捷（北京）医疗器械有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 郭燕枝审 判 员 刘 磊审 判 员 赵 蕾二〇二〇年十二月二十一日法官助理 李 想书 记 员 罗娇杨