湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0502民初781号 原告(反诉被告)宜昌市夷陵中学，住所地宜昌市经济开发区城东大道**。 法定代表人高圣奉，该学校校长。 委托代理人徐哲，湖北民基律师事务所律师。（特别授权） 委托代理人黄迎霞，湖北民基律师事务所实习律师。（特别授权） 被告（反诉原告）王拥，男，1974年12月28日出生，汉族，住宜昌市西陵区。 委托代理人裴道文，湖北大诺律师事务所律师。（特别授权） 原告(反诉被告)宜昌市夷陵中学（下称夷陵中学）与被告（反诉原告）王拥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理，同年7月2日，王拥提出反诉，本院依法受理。同年7月2日，由审判员汪邦国独任审判，公开开庭进行了审理。庭后，王拥提出司法鉴定申请，同年10月19日，出具了司法鉴定意见书。同年11月30日，本院再次开庭，原告(反诉被告)夷陵中学委托代理人徐哲、黄迎霞，被告王拥及委托代理人裴道文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告(反诉被告)夷陵中学向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2017年3月7日签订的《宜昌市市直行政事业单位国有资产（房屋土地）租赁合同》(下称房屋租赁合同)于2019年11月8日解除；2、判令被告立即拆除租赁物中的违章搭建，腾退房屋后交还；3、被告向原告支付拖欠租金62745元（计算方式：37647元/年÷12个月×20个月=62745元，自2018年3月7日计算至2019年11月8日止，共计20个月）；4、被告向原告支付场地占用费15686.25元（计算式：37647元/年÷12个月×5个月=15686.25元，自2019年11月8日起按原租金37647元每年的标准暂计算至2020年4月7日止，实际应算至被告腾退房屋之日止）；5、被告向原告支付违约金7529.4元（计算方式：37647元×20%=7529.4元）；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告将其所有的宜昌市西陵区果园一路217.6平方米房屋公开进行招租，被告参加投标并中标。原、被告于2017年3月7日签订房屋租赁合同，约定：租赁期限从2017年3月7日至2020年3月6日止，年租金37647元。同时约定：被告拖欠租金累积三个月以上的，原告有权解除合同。违约条款约定，被告拖欠租金累计三个月以上的，原告还有权要求被告按照年度租金总额的20%支付违约金。合同签订后，原告依约交房，被告仅支付了第一年的租金37647元，此后经原告多次催促，被告均未继续交纳租金。原告于2019年11月8日向被告送达了《解除合同通知书》。原告认为，原告解除合同法定和约定的条件均已成就，有权解除合同，并要求被告支付合同解除前拖欠的租金和合同解除后的场地占用费、要求被告支付违约金。现原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求法院依法及时判决。 针对反诉辩称：1、反诉状中陈诉的事实与客观事实不符，反诉被告并未要求原告一直停业，而是要求原告为消防隐患进行整改后继续营业，反诉被告是按照宜昌市消防中队的整改决定向房屋的实际使用人进行通知的，不违法也不违约；2、造成楼栋消防通道堵塞的原因是反诉原告在使用租赁物的过程中的装修违反了消防法的相关规定，并非租赁物本身不适租；3、即使反诉原告认为合同目的无法实现也应当采取书面的形式通知，但反诉被告提出解除合同后至今没有收到任何通知；4、截至2019年11月8日，上述租赁物仍在由反诉原告占有使用，同时将用途改为了教育培训机构；5、反诉原告的装修并未征得反诉被告的书面同意，综上请求法院驳回反诉原告的诉请。 被告王拥辩称：原告所诉与事实不符，请求驳回。1、被告通过招标的形式与原告签订了租赁合同，租赁期为2017年3月7日至2020年3月6日；2、被告支付了一年的租金，且对房屋进行了装修，添置了电器等，被告开设了餐饮食堂正常经营。2017年11月下旬，宜昌市消防中队对食堂经行消防检查，要求原告整改，原告在2017年11月发出通知要求被告停业，被告就没有再经营了，鉴于原告单方面要求被告不能使用该房屋，被告多次与原告协商要求退还租金以及装修损失，但原告一直拒绝，且拒绝让被告搬出房屋内家电，因此被告开始停缴租金。合同签订后原被告应当按照约定履行合同，但原告在2017年11月28日要求被告停业，单方面要求停止履行合同，被告在不能使用该房屋的情况下停止缴纳租金是合理的，因此请求法院驳回原告的诉请。被告当庭提出反诉，要求原告赔偿被告违约金7529.4元，以及直接损失经济损失187110元，并承担本案诉讼费用。 经审理查明：2017年3月7日，夷陵中学(甲方)与王拥（乙方）签订了房屋租赁合同，合同约定：乙方租赁甲方在宜昌市西陵区果园一路217.6平方米房屋；租赁期限为2017年3月7日至2020年3月6日止，年租金37647元，先缴租金后使用；甲方提前收回房屋或乙方擅自退租的，违约方向对方支付年度租金总额的20%的违约金，乙方不按时支付租金，则向甲方支付年度租金总额的0.5%的违约金；合同还对双方权利义务、违约责任、合同解除等进行了约定。签订合同之前，王拥还租赁了与夷陵中学租赁房屋相邻的案外人宜昌市广播电视大学的食堂。合同签订后，王拥依照合同约定向夷陵中学缴纳年租金37647元，夷陵中学交付房屋，王拥对租赁房屋装修成餐厅，以宜昌市西陵区老革命农家乐字号对外经营。同年11月28日，宜昌市公安消防大队进行消防监督检查，发现王拥租赁房屋存在消防安全违法行为，作出责令立即改正通知书。夷陵中学即要求王拥停业处理。王拥按照要求关闭，王拥曾要求整改后营业，夷陵中学认为整改方案有隐患，不同意王拥的营业请求。 2019年11月8日，夷陵中学在租赁房屋处张贴解除合同通知书，要求解除双方签订的房屋租赁合同，在收到通知书5日内办理房屋退还手续，清结租金。同时将解除合同通知书以短信方式发给王拥。王拥未理睬，夷陵中学交涉无果，遂向本院提起民事诉讼。 庭审时，夷陵中学未就王拥租赁物中的违章搭建向本院提交证据。夷陵中学承认在2020年8月10日，王拥搬离了租赁房屋，并接手租赁房屋的管理。 2020年7月9日，王拥申请对租赁的宜昌市西陵区果园二路3号房屋二楼、三楼整体内外改造装修装饰（如内外墙面及附着物、门窗、、地板栏杆、吊顶等）价格进行鉴定。同年10月19日，湖北华审资产评估土地房地产股价有限公司出具报告书，评估：装修价值15.08万元。 经本院主持调解，双方不能达成一致意见。 以上事实主要有《宜昌市市直行政事业单位国有资产（房屋土地）租赁合同》、宜昌市公安消防大队责令整改通知书、情况说明、解除合同通知书、报告书、当事人陈述、庭审笔录在卷佐证，事实清楚，足以认定。 本院认为，王拥与夷陵中学签订的房屋租赁合同，合法有效，双方均应遵守合同。因王拥装修房屋存在消防安全违法行为，被责令整改后，双方均未继续履行合同，夷陵中学发出了解除合同通知书，王拥未依法提出异议，可视为房屋租赁合同解除，夷陵中学请求确认双方签订房屋租赁合同于2019年11月8日解除，本院予以支持。夷陵中学未就王拥租赁物中的违章搭建向本院提交证据，且有关违章搭建不属本案审理范围，其有关拆除违章搭建诉讼请求本院不予支持。夷陵中学承认在2020年8月10日，王拥搬离了租赁房屋，并接手租赁房屋的管理，其请求腾退房屋本院不予支持。夷陵中学在宜昌市公安消防大队作出责令立即改正通知书后，要求王拥停业处理，并不同意王拥整改营业请求，系违约行为，依法应承担主要违约责任。王拥装修房屋存在消防安全违法行为，影响合同的正常履行，也应承担相应的责任。停业整顿至合同解除期间租金损失由双方各自承担，本院酌定夷陵中学承担80%，王拥承担20%。2017年11月28日收到整改通知书，次日停业至2019年11月8日合同解除，共计23个月加10天，租金为73203元，王拥应支付停业期间的租金14641元。夷陵中学在通知王拥解除合同后，未积极腾退房屋，应支付房屋占用费。2019年11月9日至2020年8月10日计10个月租金31373元，王拥预交一年租金37647元，正常使用房屋时间是2017年3月至11月计9个月，余3个月租金9412元应予抵扣。则王拥应付租金及房屋占用费计36602元。夷陵中学违反约定，不允许王拥开业使用房屋，王拥未及时缴纳租金，腾退房屋。双方均有违约行为，请求支付违约金，本院不予支持。关于王拥装修损失150818.97元，合同解除系双方违约过错所致，夷陵中学应承担80%的损失即120655元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告(反诉被告)宜昌市夷陵中学与被告（反诉原告）王拥于2017年3月7日签订的《宜昌市市直行政事业单位国有资产（房屋土地）租赁合同》(下称房屋租赁合同)于2019年11月8日解除。 二、被告（反诉原告）王拥向原告(反诉被告)宜昌市夷陵中学支付租金及房屋占用费计36602元。 三、原告(反诉被告)宜昌市夷陵中学向被告（反诉原告）王拥支付装修损失120655元。 四、驳回原告(反诉被告)宜昌市夷陵中学其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）王拥其他诉讼请求。 上述具有给付内容的判决，于判决生效之日起10日内履行，未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件诉讼费975元（夷陵中学已预交），夷陵中学负担418元，王拥负担557元；反诉费2096.3元（王拥已预交），夷陵中学负担1297元，王拥负担799.3元；鉴定费10000元（王拥已预交），夷陵中学负担8000元，王拥负担2000元。上述费用相抵后，由宜昌市夷陵中学应负担8740元，在履行上述判决时一并支付给王拥。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员  汪邦国 二〇二〇年十二月三日 书记员  叶小婷