江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0481民初3044号原告：潘春华，男，1977年3月21日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。原告：虞娟，女，1980年3月15日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。被告：江苏福田置业有限公司，统一社会信用代码91320481773207046X，住所地溧阳市上兴镇公园路**。法定代表人：易玉玲。委托诉讼代理人：饶金钢，江苏麒凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘俊，江苏麒凯律师事务所实习律师。原告潘春华、虞娟与被告江苏福田置业有限公司（以下简称福田公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年8月31日公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告潘春华、虞娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即归还租用原告的到期的位于溧阳市燕山中路28号福田中心二层B2074号商铺；2、判令被告支付超期占用原告商铺应支付的租金至2020年4月30日止计26743.1元，并继续支付后续占用商铺的租金直至归还商铺为止。事实与理由：福田中心二层Ｂ2074号商铺是原告持有产权物业，有溧阳市房地产交易中心颁发的房产证和土地证为证，该商铺由原、被告签订租赁合同，租赁期至2019年3月31日，现租赁期已到，被告至今未把商铺归还原告，并仍然实际占用。依据《物权法》的相关规定，请求法院判决被告立即将该商铺归还原告，同时，根据协议约定，原告要求被告将商铺分割后水电齐全按交房标准把商铺移交给原告。依据租赁协议的约定，现原告没有不同意按购房价10%的租金标准续租，被告于2019年3月14日单方面通知原告不再续租，且被告至今没有与原告在内的业主签订过新的租赁协议，因此，被告要求原告无条件服从50%业主意愿的说法无从谈起。被告虽然提出不再续租，但至今被告并未依约将原告的商铺移交给原告，被告至今仍然事实占用原告的商铺。原告没有与任何第三方公司签订过按50%以上业主意愿租赁管理的协议，因此没有任何第三方公司有权要求业主无条件服从50%以上业主的意愿。有约定应按照约定，无约定依据法定，原告请求法院判决被告依上述租赁协议约定按购房价10%的标准支付原告租金，直至将商铺归还原告未为止。关于江苏福创房地产经纪公司（以下简称江苏福创），2019年11月11日，江苏福创致函给各位业主的告业主书中称“我公司受福田中心广大业主委托，对福田中心商业楼进行招商运营”，这说明至2019年11月，江苏福创没有受到福田公司的及上海福创的委托授权，且原告也没有协议授权，因此，江苏福创无权要求原告无条件服从过50%业主租赁意愿。关于被告自持未售的商铺，没有房产证能证明被告持有多少户商铺，也不能证明这些未售商铺归谁所有，被告持有的总房产证包含所有业主的商铺也不能说明，所以，被告称其拥有127间商铺证据不足。关于原告与上海福创的协议，上海福创在溧阳市没有注册工商登记，属异地非法经营，不符合签订租赁经营协议的主体资格，原告是受骗签的协议，请求法院判定该协议无效。没有证据证明上海福创自2019年3月31日起招商福田中心的商铺，2019年11月11日江苏福创的告业主书中称受业主委托招商公运营，与上海福创无关，原告与上海福创的协议并没有履行，属自动废除。关于江苏省高院相关文件，租赁期满后，被告至今没有与原告签订新的协议，2019年3月14日被告函告业主只是将其自持的商铺委托给上海福创管理，但是至今没有通知原告的商铺委托哪家公司管理，因此本案不适用该文件。被告福田公司辩称，请求法庭依法驳回原告的诉请，理由为：原告持有福田中心的商铺，系产权式商铺，其产权性质无法进行单独的物理分割，且原告持有的该商铺在与被告前期租赁合同到期后与其他业主与第三人上海福创企业管理中心（普通合伙）（以下简称上海福创）签订的租赁协议一起出租给第三方，目前原告的商铺处于整体出租状态，无论从出租现状还是现有法律规定，都无法进行返还。同时，原告持有商铺目前处于出租状态，其对应租金收益由广大业主共同签订的上海福创企业管理中心来承担支付，因此原告就本案的诉讼请求事实与法律均不成立。经审理查明，案涉原告的商铺房产证号为溧房权证溧阳字第**，位于燕山中路**福田中心**Ｂ2074,规划用途商业。甲方潘春华、虞娟与乙方福田公司签订了一份《福田中心商铺租赁管理协议书》，约定：甲方购买的“福田中心”商铺出租给乙方，本协议所指商铺为坐落于溧阳市燕山中路以西、罗湾路以南的“福田中心”，编号为二层Ｂ2074号商铺，承租期为60个月；承租期满后，甲方可选择下列方式之一，以获得“该物业”相关收益：甲方自己经营“该物业”，由甲方自行招租，并与租赁户签订租约，由乙方提供新的招租经营条件供甲方选择，并另行签约；赁期满前6个月，乙方如根据商场经营情况，欲续租甲方该物业，应提前与甲方协商，乙方可按每年10%的标准受托经营或者承租该物业二至五年，双方其他权利、义务不变，如甲方不同意续租的，但持有福田中心整栋楼商铺面积（不含主楼）超过50%的业主愿意续租的，甲方应无条件服从续租二年至五年，租金标准按持有福田中心整幢楼商铺面积（不含主楼）超过50%的业主确定的统一标准执行。合同到期后，被告福田公司不再租赁原告的商铺，目前由江苏福创实际管理经营。余洪兵、徐庚仙与福田公司、溧阳市溧城汤乐汇浴场、上海福创、江苏福创租赁合同纠纷一案，案号为（2019）苏0481民初8884号，该案查明以下事实：福田公司将自身拥有的福田中心商铺委托江苏福创经营管理，目前有超出70%的小业主（含福田中心自身商铺）与上海福创签订了委托管理协议，上海福创又委托江苏福田管理，福田中心实际由江苏福创在统一经营管理；小业主与江苏福创签订的租赁委托管理协议书中约定的租金计算方式为：整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额*该物业协议销售价格的80%。该案判决：上海福创支付余洪兵、徐庚仙租金，标准为：整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额*该物业协议销售价格的80%；驳回余洪兵、徐庚仙其余的诉讼请求。余洪兵、徐庚仙不服上诉，常州中院作出（2020）苏04民终3114号民事判决书，判令：江苏福创支付余洪兵、徐庚仙租金，租金计算方式为:整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额*该物业协议销售价格的80%，驳回余洪兵、徐庚仙的其余诉讼请求。主要理由为：余洪兵、徐庚仙虽然享有商铺的所有权，但其对商铺的所有权应受到“福田中心”统一经营、服从全体业主利益的限制，故其要求返还商铺，不予支持。另查明，案外人江苏福创同意按照统一标准（整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额*该物业协议销售价格的80%）支付原告相应的租金。以上事实，有当事人陈述、提交的书面证据在卷予以证实。本院认为，原告虽然享有商铺的所有权，但其对商铺的所有权应受到“福田中心”统一经营、服从全体业主利益的限制，目前“福田中心”由江苏福创统一经营，故其要求被告福田公司返还商铺的请求，不予支持。原告的商铺在与被告租赁期限到期后，实际由江苏福创统一对外招租经营，并非被告福田公司占有使用，故原告要求被告按照之前的租赁协议约定的标准承担到期之后的租金，无事实和法律依据，不予支持。原告可自行与江苏福创办理租金支付事宜。综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条之规定，判决如下：驳回原告潘春华、虞娟的诉讼请求。案件受理费470元，由原告潘春华、虞娟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状原件2份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定的标准向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  杨水芳人民陪审员  唐卫平人民陪审员  沈紫阳二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  朱媛媛