湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初13877号原告：王承瑞，女，1943年2月27日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。被告：刘燕，女，1988年11月20日出生，汉族，住武汉市武昌区。原告王承瑞与被告刘燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用小额诉讼程序，由审判员蔡子林独任审理。本院于2020年12月18日公开开庭进行了审理。原告王承瑞，被告刘燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王承瑞向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付所欠房租9600元；2、判决本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2011年开始签订租赁合同，约定租赁坐落于文明路19号建筑面积为31.12平方米的两间门面中的一间，约定租期一年，租金为每月600元。在2011年至2019年期间，双方未发生争议。2019年11月18日，被告又租赁了诉争房屋中另一间门面，并承诺将花费两天时间将两间门面打通，双方口头约定小门面租金为每月800元，大门面每月1000元，合计租金每月1800元，并约定从2019年12月开始支付租金。但双方达成口头租赁协议后，被告于2019年12月1日支付了1800元租金。以后，原告同意减免被告2020年1月租金800元、2月租金600元，被告于2月3日给付了1月租金1000元，4月3日被告给付原告2400元，其中1200元系支付2月租金。2020年8月，被告认为原告出租的房屋漏水要求原告修理，但根据双方约定此种情况应由被告自行修理。以后由于被告找到了附近的门面，遂于2020年8月23日搬走了房屋里用于经营的物品，并结清水电费后搬走，于2020年8月25日将钥匙交付原告，但拒不结清房租。故原告诉至本院，请求判如所请。原告王承瑞为支持其诉讼请求，提交以下证据：证据一、原、被告的身份证，拟证明原、被告的诉讼主体资格。证据二、房产证，拟证明原告有权出租涉案房屋。证据三、证据一组，包括：租约、租赁协议，拟证明现每月房租是1800元。证据四、汉口银行储备历史数据，拟证明被告12月份缴纳房租流水。证据五：证人证言。证人张某（公民身份号码）到庭陈述，我与原告系夫妻关系，诉争房屋的租赁一直由我负责，两个门面租金为1800元，被告缴纳了1000元租金，我减免了被告房租800元，2月份我减免了被告房租600元，被告2月份支付的实际是1月份的房屋租金。被告刘燕辩称，被告不同意支付原告9600元。1、我们缴纳房租都是由张某（系原告的丈夫）办理。被告于1月1日上午10点给付张某1800元现金，但是原告诉状称被告未缴纳。2月份被告缴纳了1000元租金，3、4月根据双方协商被告每月缴纳了1200元租金，合计2400元。2、被告不再租赁原告门面系原告出租的房屋漏水，在原、被告之前续签的第二份合同中写捡漏由租户处理，但事实是第二份合同我并未签字。被告要求原告处理漏水问题，原告不处理，并告知被告可以去租其他门面，把水电费结清即可，被告才搬走的。3、被告如果一开始就想退租，那么2至4月的租金被告就不会支付。4、根据疫情的影响，周边很多房东都减免了租金，原告也应对租金予以减免。被告刘燕为支持其辩称意见，向本院提交以下证据：证据一、被告的身份证，拟证明被告的个人身份情况。证据二、证据一组，包括：租赁协议、租约，拟证明租赁协议是被告签的字，租约不是被告签的字，被告不认可由被告自行捡漏。证据三、微信聊天记录，拟证明原告让被告把减免的房租再补回来。经当庭举证、质证、认证，原、被告对双方约定每月租金1800元的事实无异议，但对租金的减免及被告尚欠租金的金额有异议。本院对双方无异议的证据予以确认，对有异议的证据，本院将结合案情予以综合认定。经审理查明，王承瑞与案外人张某系夫妻关系。坐落于武汉市武昌区文明路19号房屋1幢（建筑面积：44.94平方米）、2幢（建筑面积：139.32平方米、3幢（建筑面积：31.12平方米）归王承志、王承芬、王承荥、王承慧、王承瑞共有。经其他共有人同意，王承瑞将该房屋部分出租给刘燕。2011年王承瑞与刘燕签订了《租赁协议》，约定王承瑞（甲方）将文明路19号一间门面租赁给刘燕（乙方）作为饮食经营，租金每月600元，甲方收取押金600元，于协议到期当日结退。若乙方未能按时缴清租金或水电费，则押金不退，合约即日终止。2011年至2019年10月期间，王承瑞将上述房屋的3幢中的一间面积较小的门面出租给刘燕，双方已履行协议。2019年11月，双方重新达成口头协议，王承瑞将上述房屋的3幢两间门面出租给刘燕，约定面积较小的门面租金为每月800元，面积较大的门面为每月1000元，合计租金为每月1800元，由于装修需要，王承瑞从2019年12月开始收取刘燕房屋租金。2019年12月1日，刘燕向王承瑞转账1800元。刘燕陈述2020年1月1日上午10点，其给付张某现金1800元。刘燕提交与张某微信聊天截图一张载明，双方对话如下：刘燕：张师傅，新年好啊，因病毒引起的特殊情况，也不知道啥时候能去武汉做生意，想问下2月份的房租可不可以减免呀？2020年2月2日上午8:26，张某：刘艳，新年好。2月房租按一千收。2月2日晚上18:52，刘燕：好的，感谢张工，中国好房东。2月29日晚上20:01,刘燕：张师傅，看现在这疫情，3月份估计我们也去不了武汉呀，想问下这个月房租可以减免吗？2月29日晚上22:28，张某：1200。3月1日上午10:23，刘燕：好的，谢谢张工。王承瑞不认可刘燕于2020年1月1日给付其现金1800元。2020年2月3日，刘燕通过微信向张某转账1000元。2020年4月3日，刘燕向张某转账2400元。2020年8月25日，刘燕将上述门面钥匙交付王承瑞。王承瑞认为刘燕仅支付12月租金1800元，1月租金1000元（减免800元），2月租金1200元（减免600元），3月租金1200元。故刘燕尚欠3月租金600元，4月至8月租金为9000元，合计尚欠9600元。被告刘燕对此不予认可。由于双方对房屋租金减免问题达不成协议，故王承瑞诉至本院，请求判如所请。经本院主持调解，双方未达成调解协议。另根据省市相关部门在疫情期间发布的通告获知，2020年1月23日，武汉市新冠××防控指挥部发布《武汉市新冠××防控指挥部通告》（第1号），载明：自2020年1月23日10时起，全市城市公交、地铁、轮渡、长途客运暂停运营；无特殊原因，市民不要离开武汉，机场、火车站离汉通道暂时关闭。2020年2月10日，武汉市新冠××防控指挥部发布《武汉市新冠××防控指挥部通告》（第12号），载明：决定自即日起在全市范围内所有住宅小区实行封闭管理。2020年3月24日，湖北省新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部发布通告：从4月8日零时起，武汉市解除离汉离鄂通道管控措施，有序恢复对外交通，离汉人员凭湖北健康码“绿码”安全有序流动。武汉市根据疫情风险等级评估情况，在做好疫情防控的前提下，推动企业分区分级、分类分时、有条件复工复产。本院认为，原、被告达成口头租赁协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。2020年8月25日，被告刘燕将上述门面钥匙交付原告王承瑞，双方房屋租赁协议解除。本案争议焦点系租金减免金额及刘燕尚欠几个月租金未支付的问题。关于房屋租金减免的金额问题。根据被告刘燕提交与张某微信聊天截图一张，双方协商2月房租为1000元，3月房租为1200元，系双方对租金减免真实的意思表示，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，参考原、被告双方在疫情期间协商减免房屋租金的意见，决定部分减免被告刘燕在疫情期间即4月的房屋租金600元。根据被告刘燕与张某的聊天记录，被告刘燕询问其2月租金金额，张某回复“2月房租按一千收”，与原告王承瑞陈述1月租金按1000元收的事实不符，从双方的聊天记录亦未看出原告王承瑞曾向被告刘燕催要1月租金的事实，原告王承瑞陈述被告于2月3日给付的1000元系1月租金缺乏事实依据，本院不予支持。因此，本院确认被告刘燕已缴纳2019年12月租金1800元，2020年1月租金1800元，2020年2月租金1000元，2020年3月、2020年4月租金合计2400元，尚欠2020年5月至同年8月租金未缴纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，被告刘燕应支付原告王承瑞租金7200元（1800×4）。故对原告王承瑞要求被告刘燕给付租金9600元的诉讼请求，本院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条的规定，判决如下：一、被告刘燕于本判决生效之日起十日内支付原告王承瑞房屋租金7200元。二、驳回原告王承瑞其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘燕负担（此款原告已垫付，由被告随同上述款项一并给付原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。审判员  蔡子林二〇二〇年十二月二十五日法官助理尹维琪书记员王慧