福建省建宁县人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)闽0430执异248号 案外人：郑文佺，男，1952年5月25日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：胡建中，福建瑞权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林郭燏，福建瑞权律师事务所律师。 申请执行人：福建省晋一建设发展有限公司，住所地福建省福州市晋安区福马路前屿街****。 法定代表人：陈庆明，总经理。 申请执行人：程国林，男，1980年10月11日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 被执行人：福建竣邦房地产开发有限公司，住，住所地建宁县将屯河东路****/div> 法定代表人：李焕明，该公司执行董事兼总经理。 在本院执行福建省晋一建设发展有限公司、程国林与福建竣邦房地产开发有限公司（以下简称竣邦公司）建设工程施工合同纠纷一案中，于2020年9月30日作出（2020）闽0430执1022号之七执行裁定：变卖福建竣邦房地产开发有限公司名下坐落于建宁县××镇××路××号××广场××＃楼××＃楼××房屋及店面。案外人郑文佺于2020年12月11日对执行建宁县××镇××路××号××广场××幢××幢××的店面提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人异议称，请求停止对建宁县××镇××路××号××广场××幢××幢××店面的变卖并解除对上述店面的查封。事实和理由：2013年10月22日，案外人与被执行人竣邦公司签订了6份《商品房买卖合同》，合同约定案外人向竣邦公司购买上述店面。案外人已依约向竣邦公司支付了全部店面首付款，并且双方于2013年10月22日向建宁县房地产管理所办理了《商品房买卖合同》备案。根据福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初3360号《民事判决书》确认，竣邦公司因承担连带清偿责任。对案外人负有到期债务且无法履行。根据《合同法》第九十九条的规定,案外人与竣邦公司互负到期债务，任何一方可主张抵销。因此案外人主张其应对的购房尾款与竣邦公司尚欠的借款利息相抵销，并向竣邦公司发出《抵消通知书》，由于竣邦公司对案外人的抵销主张意见不一诉至建宁县人民法院。2019年9月29日，双方达成以购房款抵销借款本息的合意，达成调解协议，建宁县人民法院作出（2019）闽0430民初995号民事调解书。该调解书已生效。 综上，案外人认为基于生效的《民事调解书》，并且前述店面案外人已支付完全部的购房款。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条“有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结的裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：(一)查封、扣押、冻结案外人财产”的规定。案外人对上述所购买店面具有完全的合法权益，建宁县人民法院无权再对其进行变卖，为此，特向贵院提起执行异议，请求依法裁定解除对上述房产的查封。 申请执行人福建省晋一建设发展有限公司、程国林未提出书面意见。 被执行人竣邦公司未提出书面意见。 本院经审查查明，案外人与被执行人竣邦公司于2013年10月22日签订6份《商品房买卖合同》（合同编号为201300676、201300677、201300678、201300679、201300680、201300681），案外人向竣邦公司购买坐落于建宁县××镇××路××号××广场××幢××幢××共计20间店面，房产总价款12288210元，同日向建宁县房地产管理所办理了商品房买卖合同备案登记。本案执行过程中，于2018年12月19日，作出（2017）闽0430执191号之一执行裁定书，裁定查封竣邦公司名下坐落于建宁县××镇××路××号××地块;地块期三年；2019年7月26日，作出（2018）闽0430执381号之五执行裁定书，裁定查封竣邦公司名下坐落于建宁县××镇××广场××幢××幢房产，查封期三年；2019年7月26日，作出（2018）闽0430执381号之六执行裁定书，裁定查封竣邦公司名下坐落于建宁县××镇××广场××幢全部房产，查封期三年；2020年9月30日，作出（2020）闽0430执1022号之七执行裁定书，裁定变卖竣邦公司名下坐落于建宁县××镇××路××号××广场××＃楼××＃楼××房屋及店面，并于同日发出变卖公告。 另查明，1.竣邦公司所有的土地证号为建国用2013第&tim**;×号、××号坐落于建宁县××镇××路××号××地块;地块于2017年8月14日和12月20日被福州市晋区人民法院和福州市中级人民法院查封，查封期三年，后该案移送本院执行；2.2018年9月25日福州市鼓楼区人民法院作出（2018）闽0102民初3360号民事判决确认：竣邦公司对余志勇尚欠案外人借款本金880万元及利息承担连带清偿责任。该案在执行过程中，案外人以应尚欠竣邦公司购房款与竣邦公司应承担上述借款本息进行相抵销，并发出抵销通知书。竣邦公司对案外人抵销存在异议，案外人向本院提起诉讼，案件审理中，双方达成以协议：双方同意继续履行签订6份《商品房买卖合同》，双方同意以案外人应付竣邦公司的购房款12288210元与竣邦公司应还案外人借款本息中的12288210元进行抵销；鉴于竣邦公司应当返还案外人借款的案件下在强制执行中，部分店面已因竣邦公司其他执行案件被查封，本协议签署后若非因案外人原因导致案外人无法取得前述店面的不动产证的，则双方同意解除本协议的抵销合意，案外人有权继续以生效判决确认的债权本息申请强制执行，2019年9月29日，本院作出（2019）闽0430民初995号民事调解书，予以确认。 本院认为，案外人向竣邦公司购买坐落于建宁县××镇××路××号××广场××幢××幢××共计20间店面，双方签订了案涉20间店面的6份《商品房买卖合同》，同时办理商品房买卖合同备案登记。本案中，案外人没有提供在人民法院查封之前已合法占有该不动产的证据，且案外人购买上述房产均为店面及商业营业用房，不属于用于改善居住用房，也未办理了预购商品房预告登记，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第三十条规定的情形。故案外人要求本院停止对案涉20间店面的变卖并解除查封请求，理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款、第二十八条、第二十九条、第三十条的规定，裁定如下： 驳回郑文佺的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  陈华粦 审判员  罗国栋 审判员  江元晖 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  曾运风 附：相关法律条文 1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 第三十条金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。