广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25446号上诉人（原审原告）：李天真，男，1939年1月18日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：刘敏，广东君和政通律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雅妹，广东君和政通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州云梯地产开发有限公司（原名称为广州白云国际机场集团综合开发有限公司），住所地广州市白云区机场路航云北街自编******。法定代表人：梁国锋。被上诉人（原审被告）：广州颐和房产策划代理有限公司，住所地广，住所地广州市越秀区环市东路******v>法定代表人：何建信，董事长。上诉人李天真因与被上诉人广州云梯地产开发有限公司（以下简称“云梯公司”）、广州颐和房产策划代理有限公司（以下简称“颐和代理公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初17609号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用二审程序，由审判员独任审理，现已审理终结。李天真上诉请求：一、撤销原审判决，改判云梯公司、颐和代理公司为其办理花都区颐林北街6号（G-7栋）601房的房地产权证。二、本案一、二审受理费由云梯公司、颐和代理公司承担。事实与理由：一、原审法院认定其原审提交的证据不足以证实云梯公司追认认购书及购房协议，故云梯公司对上述协议不发生效力，属认定错误。首先，其提供《花都颐和山庄项目广告代理合同》足以证实其公司、行道公司为云梯公司提供了广告服务，云梯公司应付其公司、行道公司服务费合共168万元。经搜索云梯公司工商登记信息及中国裁判文书网案例可知，云梯公司涉诉案件多，负债累累，而原审法院已将本案起诉状副本及证据依法送达给云梯公司，如云梯公司确实未拖欠其公司、行道公司服务费，则云梯公司放弃自身重大权益、未提供证据予以抗辩，不符合常理。其次，其原审提供的发票及收款凭证足以证实其公司、行道公司向云梯开具相应金额的发票，而云梯公司仅支付部分服务费，剩余应收服务费，云梯公司均以房抵偿。剩余部分应收服务费与涉案房屋的售价是相符合的，故云梯公司拖欠其公司、行道公司的服务费金额也是明确的。最后，颐和代理公司是云梯公司的关联公司，颐和代理公司负责云梯公司所开发的颐和山庄项目的销售工作，其在认购书、购房协议上签章是有全权代理权限的。云梯公司及颐和代理公司均未抗辩颐和代理公司在上述协议盖章售房的权限，故应采信其主张。在入伙通知书及水电周转金押金上盖章的广州颐和酒店物业管理有限公司是颐和山庄的物业公司，证实云梯公司授权物业公司将涉案房屋交付给其。上述事实和证据足以证实云梯公司追认认购书及购房协议的效力。综上，虽然认购书及购房协议暂未取得云梯公司的签章，其也无与云梯公司书面的以房抵债协议。但综合全案证据足以证实双方事实上存在以房抵债关系。云梯公司以其行为追认认购书及购房协议的效力。原审中，云梯公司与其已网签《商品房买卖合同》并办理了备案手续，涉案房屋未办理大确权手续不影响其享有要求云梯公司办理房地产权证的权利。二、原审法院错误适用《中华人民共和国合同法》相关法条。云梯公司已追认认购书及购房协议的效力，故认购书及购房协议已生效，云梯公司应按购房协议约定及时与其签订《商品房买卖合同》网签合同版本及备案手续。此外，原审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百一十一条第（一）项，该规定与本案无关联，应予以纠正。云梯公司、颐和代理公司未到庭亦未提交书面答辩意见。李天真向原审法院起诉请求：1.判令云梯公司、颐和代理公司与其就花都区颐林北街6号（G7栋）601房签订《商品房买卖合同》网签合同版本及办理备案手续；2.判令云梯公司、颐和代理公司为其办理广州市花都区颐林北街6号（G7栋）601房的房地产权证；3.判决云梯公司、颐和代理公司承担本案受理费。原审法院查明事实：2020年5月14日，经广州市市场监督管理局批准，广州白云国际机场集团综合开发有限公司变更名称为广州云梯地产开发有限公司（即云梯公司）。涉案房屋位于广州市花都区梯面镇花都云梯山庄E区G7栋601房（以下简称涉案房屋），开发商为云梯公司。广州市住房和城乡建设局行业数据查询上述房屋现状态为预售可售。该房屋的产权情况表显示，该房屋用途为住宅，抵押状态为未抵押，合同状态为未签订合同，确权状态为未确权。李天真提交编号为0062920号的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》显示：认购日期2020年4月20日，发展商（甲方）为云梯公司，认购方（乙方）为李天真，代理方为颐和代理公司。甲乙双方就乙方向甲方认购商品房，经协商一致达成以下协议：一、认购单元情况：花都颐和山庄E区G7栋601号住宅。二、单元价格：乙方选择一次性付款方式，优惠后总房价607310元。四、付款计划：1.乙方于签署认购书时交付定金20000元整；2.乙方于签署认购书之日起七日内即2020年4月30日前付清全部房款。五、签订《商品房买卖合同》：1.乙方在签署本认购书之日起7日内，需带此认购书原件及个人有效身份证明文件等，以及首期楼款收据并到甲方指定的地方签署《商品房买卖合同》3.在未签署《商品房买卖合同》前，若因甲方不能控制的因素致使该物业不能出售时，甲方不受任何事先约定约束，只需退还所收款项，而不附件任何利息和赔偿。十一、本认购书一式四份，甲方三份，乙方一份，经甲方加盖销售专用章，经办人签字及乙方签字齐备后生效。该合同落款处，发展商（甲方）处空白，代理方处加盖颐和代理公司的公章，认购方（乙方）处有李天真签名，经办人处有一人的签名，审核人处有两人的签名。李天真提交加盖颐和代理公司财务专用章的收款收据一张，出具时间为2020年4月20日，内容为“今收到李天真交来代收花都颐和山庄（云梯山庄）E区G7栋601单元房款607310元，付款方式处为换收据NO:0554628”。李天真主张云梯山庄E区G7栋601房原来是以李海宁的名义认购的，后李海宁向云梯公司申请更换买受人为李天真，因此才由李天真与云梯公司签署认购书和购房协议，为证明其主张，李天真提交了以下证据：1.编号为0000865的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》一份，该认购书显示认购时间为2016年6月24日，认购方为李海宁，该认购书的其他内容与签署编号为0062920号的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》的内容及落款签章形式一致。2.编号为0666128的《花都颐和山庄商品房买卖协议书》，该协议书显示乙方（买方）为李海宁，协议书的落款签章与编号为0000865号《花都区颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》的形式一致。3.编号为0554628的《收款收据》一张，显示开具时间为2016年6月24日，内容为“收到李海宁交来代收花都颐和山庄（云梯山庄）E区G7栋601单元房款607310元，付款方式为汇款（到账作实）”。该收款收据上加盖颐和代理公司的财务专用章。4.李海宁向颐和代理公司提交的更名申请书，主要内容为李海宁购买花都颐和山庄（云梯山庄）E区G7栋601房，现申请将业主名字改为李天真。李天真主张涉案房屋是由于云梯公司拖欠典石公司、行道公司的服务费，故云梯公司将涉案房屋抵偿给李天真，为证明该主张，李天真提交了案外人典石公司（乙方）与云梯公司（甲方）签订的《花都颐和山庄项目广告代理合同》，约定甲方委托乙方为花都颐和山庄项目提供广告全面代理服务，委托期限为2013年11月1日至2014年10月31日，期限为12个月，乙方每月向甲方收取7万元的广告策划代理服务费，合共全年总额84万元。案外人行道公司（乙方）与云梯公司（甲方）签订的《花都颐和山庄项目广告代理合同》，约定甲方委托乙方为花都颐和山庄项目提供广告全面代理服务，委托期限自2014年11月1日至2015年10月31日，乙方每月向甲方收取7万元的广告策划代理服务费。李天真还提交了典石公司和行道公司向云梯公司开具的设计费增值税发票若干。李天真提交了住房维修资金缴款通知书拟证明李海宁已于2016年6月3日缴存了涉案房屋的住房维修资金。李天真提交广州颐和酒店物业管理有限公司于2018年12月25日向李海宁发出的《入伙通知书》和水电周转押金收据，其中《入伙通知书》主要内容为通知李海宁按订购协议中有关条款交清楼款，于2018年12月30日到颐和山庄指定收楼现场办理收楼手续。水电周转押金收据的主要内容为收到“G7-601房水电周转押金200元”。原审法院认为：李天真主张由于云梯公司拖欠典石公司、行道公司的服务费，故云梯公司将涉案房屋抵偿给李天真，用于抵扣拖欠典石公司和行道公司的服务费，但李天真仅提交了典石公司和行道公司与云梯公司之间所签署的《花都颐和山庄项目广告代理合同》及增值税发票，上述证据尚无法证实云梯公司实际拖欠典石公司、行道公司服务费，以及拖欠的金额，也未能体现上述当事各方具有以房抵债的合意。李天真提交的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》和《花都颐和山庄商品房购房协议》仅有颐和代理公司的签章，并无云梯公司的签章。《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》中明确需“经甲方加盖销售专用章，经办人签字及乙方签字齐备后生效”，《花都颐和山庄商品房购房协议》中约定“协议自甲方盖章，乙方签字之日起生效”，现云梯公司并未在认购书及购房协议上盖章，云梯公司亦未到庭对上述认购书和购房协议予以追认。李天真提交的购房款收据上亦仅有颐和代理公司加盖财务专用章，并无云梯公司的签章。李天真提交的《入伙通知书》及水电周转金押金收据的出具人亦非云梯公司。以上证据均不足以证实云梯公司已经追认上述认购书及购房协议书。故现上述认购书和购房协议对云梯公司并不发生效力。《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》和《花都颐和山庄商品房购房协议》尚未达到协议约定的生效条件，李天真与颐和代理公司可与云梯公司继续协商，以取得云梯公司签章，以使上述认购书和购房协议达到合同约定的生效条件。但即使云梯公司在上述认购书和购房协议上签章，即上述认购书和购房协议对云梯公司发生法律效力的情况下，李天真要求云梯公司就涉案房屋与其签订《商品房买卖合同》网签合同版本及办理备案手续的诉讼请求也无法得到支持，理由是：根据《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”，故签署网签合同需要签约双方就商品房买卖合同所必须具备的全部内容进行协商并达成一致约定，而此约定属于双方意思自治范畴，并非民事诉讼处理的范围，因此，李天真要求云梯公司与其签订《商品房买卖合同》网签合同版本和办理备案手续的诉讼请求，不予支持。同样，即使认购书和购房协议对云梯公司发生法律效力，由于涉案房屋尚未办理大确权手续，涉案房屋并不具备办理产权过户手续的条件，李天真要求云梯公司为其办理涉案房屋房地产权证的诉讼请求亦不能支持。颐和代理公司并非涉案房屋的开发商，李天真要求颐和代理公司与其就涉案房屋办理网签和办理备案手续，以及要求颐和代理公司为其办理房地产权证的诉讼请求缺乏法律依据，不予支持。据此，李天真的全部诉讼请求均应当予以驳回。云梯公司和颐和代理公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四条、第四十五条第一款，第一百一十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2020年9月28日作出判决如下：驳回李天真的全部诉讼请求。原审案件受理费4936.55元，由李天真负担。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为，李天真自认云梯公司已于原审诉讼期间与其签订了《商品房买卖合同》网签合同并办理了备案手续，系双方当事人自行协商达成的合意，本院予以确认。至于李天真上诉要求云梯公司、颐和代理公司为其办理涉案房屋房地产权证的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”根据本案查明的事实，案涉房屋尚未办理首次登记，依照前述《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款的规定，案涉房屋尚未具备办理不动产其他类型登记的条件，由此可见，案涉房屋存在前述合同法第一百一十条第一项规定的“法律上或者事实上不能履行”的情形，原审判决驳回李天真要求云梯公司、颐和代理公司为其办理案涉房屋权属证书的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。李天真可待案涉房屋具备办证条件后再循法律途径主张权利。综上所述，李天真的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。云梯公司、颐和代理公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9873.10元，由李天真负担。本判决为终审判决。审判员  梁淑敏二〇二〇年十二月二十五日书记员  曾美玲