山东省济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0191民初5282号原告：李鑫华，女，1956年12月22日出生，汉族，住济南市历城区。原告：李吉祥，男，1968年2月1日出生，汉族，住济南市历城区。共同委托诉讼代理人：徐仲勋，山东众寻律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：侯镇虎，山东众寻律师事务所律师。被告：刘清玲，女，1968年2月1日出生，汉族，户籍地济南市市中区。被告：姬传雨，男，1957年2月5日出生，汉族，户籍地济南市市中区。委托诉讼代理人：张新兴，山东睿勉律师事务所律师。原告李鑫华、李吉祥与被告姬传雨、刘清玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李鑫华、李吉祥及其共同委托诉讼代理人徐仲勋、侯镇虎，被告刘清玲，被告姬传雨及其委托诉讼代理人张新兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李鑫华、李吉祥共同向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原告与被告签定的房屋租赁合同；2.依法判决被告立即腾清房屋搬离高新区西侧世纪财富中心AB座104-1号房屋；3.依法判决两被告共同支付原告租金396000元，暂计算至2020年8月27日；4.依法判决两被告支付房屋占有使用费以每月3万元为基础，计算至两被告实际搬出日为止；5.依法判决两被告共同支付因拖欠租金的滞纳金370224元（从拖欠之日起每天按应付欠款的3‰计算，计算至2020年8月27日）；6.依法判决两被告支付恢复房屋原状费用3.5万元；7.依法判决两被告支付拖欠租金的同期银行贷款利息。（利息自起诉之日起至本息还清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；8.两被告共同承担本案保全费用及诉讼费用。事实与理由：2014年6月12日，原告李鑫华与被告刘清玲签订房屋租赁合同，合同约定，原告将位于高新区西侧世纪财富中心AB座104-1房屋租赁给被告刘清玲使用。被告刘清玲用于经营香滢客快餐店，将房屋进行改造，改变了室内结构。被告自2018年7月起开始拖欠房屋租金，截至2020年8月27日共拖欠租金396000元，合同第十五条第七项约定“承租方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金。每天应付总欠款的3‰滞纳金”截至2020年7月27日，共产生滞纳金370224元。在合同期满后，至今被告继续在此经营香滢客快餐店。两被告系夫妻关系，两人共同经营“香滢客快餐店”，经营收入用于家庭生活，该债务应由两被告共同承担，两被告的行为，侵害了原告的合法权利。因原告多次催要租金并要求被告搬离房屋未果，为此，为维护原告的合法权利，特依法起诉，请求贵院依法判决。刘清玲辩称，1.2014年其租此房时，屋内还有三江源牛肉面馆在经营。李吉祥向刘清玲承诺：三江源牛肉面馆到期赖着不走，只要刘清玲能让他们搬走，就允许其经营十年。清退后，李吉祥先与刘清玲签订了五年，并说五年到期再续约，因此刘清玲花了近二十五万装修。2.应缴拖欠的房租，刘清玲是完全承认的，并且还款心态非常积极，从不抗认，也会履约。3.原告所提的滞纳金问题，刘清玲有不同意见。因为疫情原因，生意一落千丈。在刘清玲的努力下，2020年7月份，开始盈利。李吉祥承诺不需要违约金，只要能将本金还上就可以。4.李吉祥提出的恢复房屋原装修其非但不能接受，并且请求判决李吉祥对刘清玲的装修损失进行赔偿。因为原定的租赁合同为十年，因此装修标准是按照十年的运营装修的。现在原告叫停了刘清玲的店面经营，应赔付其后面四年的经营利润和装修损失费。5.原告方提出的银行贷款利息标准刘清玲虽想接受，但能力有限，本金还款尚成问题，利息方面更是无能为力。姬传雨辩称，刘清玲所欠的是经营租金，虽然租赁时间在夫妻关系存续期间，但姬传雨没有参与香滢客快餐店的经营，该快餐店的经营收入也未用于夫妻共同生活。姬传雨未参与房屋租赁合同的签订，欠条也未经过姬传雨的签字确认，且数额较大，已超出夫妻家庭日常生活所需的合理范围。经审理查明：2014年6月12日，李鑫华与刘清玲签订《房屋租赁合同》，约定李鑫华将位于高新区三庆世纪财富中心B座104-1房屋出租给刘清玲做餐饮使用。租赁期限为五年，从2014年8月27日至2019年8月27日止。租金为每一年一交，每次提前一个月交下一年房租，拖欠满一个月停用该房屋。具体租金为：第一年30万元、第二年35万元、第三年35万元、第四年36万元、第五年36万元。第六条约定，房屋租金及空调使用费定于每年的7月27日前交清（第一年除外）。第十五条违约责任第7条约定，承租方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金。每天应付总欠款的3%滞纳金。合同签订后，李鑫华向刘清玲交付了房屋。由于拖欠租金，刘清玲自2019年8月7日起向李鑫华出具租金欠条共8张，2019年8月7日的欠条载明欠2018年8月27—2019年8月27日的租金、空调使用费共计162000元、2019年10月25日的欠条载明欠2019年9月27日—2019年10月27日的租金30000元、2019年12月4日的欠条载明欠2019年10月27日—2019年11月27日的租金30000元、2020年1月18日的欠条载明欠2019年11月27日—2019年12月27日的租金30000元、2020年3月19日的欠条（两张）载明欠2020年1月27日—2020年2月27日的租金30000元、2020年7月1日的欠条载明欠2020年5月27日—2020年6月27日的租金30000、2020年7月29日的欠条载明欠2020年6月27日—2020年7月27日的租金30000元，共计342000元。2020年7月29日，李鑫华出具的收到条载明其收到刘清玲2020年5月27日—2020年6月27日的租金6000元，还欠24000元待后补齐。2020年3月1日李鑫华向刘清玲邮寄解除房屋租赁合同通知函，要求解除合同并腾退房屋。2020年3月19日，李鑫华与刘清玲签订《关于归还租房欠款及履行合同的商谈协议》，约定2020年3月27日—3月31日交给出租方李鑫华三万元房租（2020年3月份房租），4、5、6月份月租金每月三万元，均及时于每月月底交清。如果只要一个月不及时交清，承租方刘清玲自动腾清房屋，向出租方交房。2020年7月20日，李鑫华向刘清玲邮寄解除房屋租赁合同通知函，要求解除合同并腾退房屋。另查明，刘清玲承租涉案房屋后使用该房屋经营高新开发区舜华香滢客快餐店，该快餐店为个体工商户，组成形式为个人经营，经营者为刘清玲。再查明，刘清玲与姬传雨原为夫妻关系，两人于2020年7月24日登记离婚。李鑫华与李吉祥为夫妻关系，两人于1984年11月27日登记结婚。涉案房屋现登记于李鑫华名下。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，李鑫华与刘清玲签订的《房屋租赁合同》不违反法律规定，双方亦均无异议，属于合法有效合同。合同约定的租赁期间为2014年8月27日至2019年8月27日。合同约定的租赁期间届满后，刘清玲继续使用涉案房屋，并按照原合同约定的租金标准向李鑫华出具租金欠条，李鑫华亦未提出异议，故双方间的租赁合同继续有效，但变为不定期租赁合同。由于刘清玲拖欠租金，双方于2020年3月19日签订《关于归还租房欠款及履行合同的商谈协议》，约定如果只要一个月不及时交清，承租方刘清玲自动腾清房屋，向出租方交房。现刘清玲连续拖欠租金，李鑫华亦于2020年7月20日向刘清玲邮寄解除房屋租赁合同通知函，故双方间的《房屋租赁合同》解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李鑫华与刘清玲签订的《房屋租赁合同》解除后，刘清玲继续占有涉案房屋已无合法依据，应当立即予以返还。根据刘清玲出具的租金欠条和李鑫华出具的租金收条，刘清玲自2018年8月27日至2020年7月27日共欠租金366000元。至本案第二次庭审时（2020年12月18日），刘清玲仍未向李鑫华返还涉案房屋，应当按照租金标准（每月3万元）支付房屋占有使用费138000元（30000元×4个月+30000元÷30天×18天），以上合计504000元。《房屋租赁合同》第十五条违约责任第7条约定，承租方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应每天按照总欠款的3%支付滞纳金，但该约定的滞纳金明显过高，本院酌情调整为每天按照应付总欠款的万分之三计算。《房屋租赁合同》第四条约定，租金为每一年一交，每次提前一个月交下一年房租。第六条约定，房屋租金及空调使用费定于每年的7月27日前交清（第一年除外），故刘清玲应于2018年7月27日前支付2018年8月28日-2019年8月27日的租金、于2019年7月27日前支付2019年8月28日-2020年8月27日的租金、以此类推。刘清玲尚欠2018年8月28日-2019年8月27日的租金162000元、2019年8月28日-2020年8月27日的租金234000元、2020年8月28日-2020年12月18日的租金108000元，故应当自逾期之日每日分别支付滞纳金。该滞纳金应当包含了违约金和利息损失，承担了滞纳金后，李鑫华、李吉祥再要求其支付拖欠租金的同期银行贷款利息，本院不予支持。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，刘清玲承租房屋后进行了装修，合同解除后，对未形成附合的装饰装修物，刘清玲可自行拆除。已形成附合的装饰装修物，由双方协商李鑫华是否同意利用，但在未拆除未形成附合的装饰装修物、未对已形成附合的装饰装修物进行处理前，李鑫华、李吉祥要求支付恢复房屋原状费用3.5万元，本院不予处理。刘清玲与姬传雨于2020年7月24日登记离婚，在此之前刘清玲所欠的租金、滞纳金应为夫妻共同债务，刘清玲提交的汇款单、保险单亦可以证明其财产用于了家庭共同生活，故姬传雨应当一同偿还。截止2020年7月24日，刘清玲尚欠租金360000元及滞纳金，姬传雨应当一同偿还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（二）项之规定，判决如下：一、解除原告李鑫华与被告刘清玲签订的《房屋租赁合同》；二、被告刘清玲于本判决生效之日起十日内支付原告李鑫华、李吉祥租金及房屋占用费共计504000元；三、被告刘清玲于本判决生效之日起十日内支付原告李鑫华、李吉祥滞纳金（以162000元为基数，按照日利率万分之三计算，自2018年7月28日起至实际支付之日止；以234000元为基数，按照日利率万分之三计算，自2019年7月28日起至实际支付之日止；以108000元为基数，按照日利率万分之三计算，自2020年7月28日起至实际支付之日止）；四、被告刘清玲于本判决生效之日起腾退位于高新区三庆世纪财富中心B座104-1房屋；五、被告姬传雨对被告刘清玲所欠租金中的36万元租金和被告刘清玲应承担的上述滞纳金承担连带偿还责任；六、驳回原告李鑫华、李吉祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11812元，减半收取5906元，保全申请费4020元，由被告刘清玲、姬传雨负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  马东升二〇二〇年十二月二十四日法官助理李洪星书记员邓成皓