北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初21823号原告：深圳市中深建装饰设计工程有限公司，住所地深圳市福田区吉莲大厦**。法定代表人：林孚孺，董事长。委托诉讼代理人：李占龙，北京市中元律师事务所律师。被告：北京明联上网服务有限公司，住所地北京市朝阳区永安东里**院**楼****。法定代表人：马明，经理。被告：北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街**法定代表人：杨维旺，董事长。委托诉讼代理人：肖疆，北京市昆泰律师事务所律师。原告深圳市中深建装饰设计工程有限公司（以下简称中深建公司）与被告北京明联上网服务有限公司（以下简称明联公司）、北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。中深建公司的委托诉讼代理人李占龙、实地公司的委托诉讼代理人肖疆到庭参加诉讼，明联公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中深建公司向本院提出诉讼请求：1、责令明联公司、实地公司立即将《抵房协议》涉及的北京市通州区新华大街南、中山大街北侧的北京O**（宏鑫花园）项目B地块x号住宅楼xx房屋权属证书（协助配合）办理至中深建公司名下，实地公司向中深建公司支付逾期办理上述权属证书的违约金；2、责令实地公司立即将《抵房协议》涉及的北京市通州区新华大街南、中山大街北侧的北京O**（宏鑫花园）项目B地块x号住宅楼xx房屋交付给中深建公司，实地公司向中深建公司支付逾期交付房屋违约赔偿金；3、责令实地公司立即将《抵房协议》涉及的北京市通州区新华大街南、中山大街北侧的北京O**（宏鑫花园）项目B地块x号住宅楼xx房屋装修恢复到原精装修标准状态或赔偿拆除原装修及重新装修标准所需费用；4、责令明联公司、实地公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年5月24日，我公司为实地公司装修北京市通州区新华大街北京O**（宏鑫花园）项目B地块x号楼和x号住宅楼，并与实地公司签订了《北京O**（宏鑫花园）项目B地块xx住宅楼地上户内精装修专业承包工程合同文件》（以下简称《精装修合同》）。在《精装修合同》履行过程中由于实地公司资金紧张难以如期支付装修工程进度款。2011年10月实地公司与我公司签订了《抵房协议》，约定：实地公司将自有财产北京ON**号楼xx号房屋冲抵其应付我公司工程款12669320元，房屋交付日期为2012年8月31日，我公司不便以自身名义购买签订合同的，应书面指定授权代理人，并于授权代理人签署代购协议，由授权代理人代表公司与实地公司签署购房合同。代购协议中应明确，授权代理人除仅代表我公司签署购房合同外，原合同（即《精装修合同》）及本协议下的我公司的权利义务仍归属我公司。2012年4月30日，实地公司强行将我公司施工人员清场，单方违约终止了《精装修合同》。2012年7月，实地公司起诉我公司、我公司反诉实地公司合同纠纷，2017年12月北京市高级人民法院作出（2017）京民终37x号民事判决书，维持了北京市三中院（2013）三民终字第970号民事判决，涉及抵房协议内容为“因实地公司与中深建公司在协议中约定…可依法向通州区人民法院提起诉讼…本院在计算实地公司已付款时，将所抵款项已计算在内，双方对该协议仍有诉求，应按约向有管辖权的法院提出”。即相关五套房屋折抵购买房屋款项12669320元公司已经实际付清。2018年3月，实地公司起诉我公司要求解除《抵房协议》合同纠纷，2018年10月北京市第三中级人民法院作出（2018）京03民终12197号民事判决书，维持了北京市通州区人民法院（2018）京0112民初7568号民事判决，“实地公司主张合同解除权的诉求法院不予支持”驳回实地公司的诉讼请求。通过相关诉讼得知，2011年1月16日、3月19日，实地公司未经我公司同意违反《抵房协议》代购内容约定，明联公司在一份《抵房协议》及其附件1《承诺书》的“中深建”一方名下盖章（明联公司盖章）后，实地公司与明联公司签订了相关五套《北京市商品房预售合同》将我公司12669320元工程款折抵的五套房屋网签在明联公司名下。明联公司基于在空白《抵房协议》、《承诺书》上盖章行为（明联公司没有向实地公司支付五套房屋价款）表明其明知并认可应以吴速临名义相关代购且“购房合同下的权利义务”，五套房屋所有权仍归属中深建公司约定，即明联公司明知该五套房屋属于我公司所有的事实、明知以明联公司名义签订的相关《北京市商品房预售合同》及网签备案涉及相关五套房屋均属于我公司所有的事实。履行《抵房协议》过程中，明联公司明知没有我公司委托书而擅自代表我公司签署《北京市商品房预售合同》代购及网签备案、实地公司在明知明联公司没有我公司书面授权而无权代表我公司代购前提下而与明联公司签署《北京市商品房预售合同》及网签备案，均属违反《抵房协议》行为。另据明联公司称，因吴速临个人以每套房屋100万元抵押担保向其借款500万元，其收到吴速临200万元借款还款并已将2601、2701房屋所有权及手续退还给了吴速临。经查，上述五套房屋现网签在明联公司名下，实地公司已将该五套房屋交其他人实际使用重新装修并恢复原装修标准，实地公司拒绝实际交付五套房屋、拒绝协助办理房屋权属证书。故我公司起诉，恳请支持我公司全部诉求。明联公司未答辩。实地公司辩称，不同意中深建公司的诉讼请求。理由如下：双方的确签署过《抵房协议》，涉案的五套房屋用于冲抵我方拖欠中深建公司的工程款项，款项为12669320元，但是双方抵房协议已于2012年3月19日全部履行完毕，中深建公司无权再以抵房协议约定主张其他的权利义务，也无权主张我公司与明联公司所签署的房屋预售合同中的全部利益。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月24日，实地公司（甲方、发包人）与中深建公司（乙方、承包人）及案外人博洛尼旗舰装饰装修工程（北京）有限公司（以下简称博洛尼公司，丙方、分项承包人）签订《精装修合同》，约定：工程名称为北京通州宏鑫花园项目B地块xx住宅楼地上户内精装修工程施工承包；工程地点为北京市通州区新华大街；并约定了承包范围、开工日期及竣工日期，其中竣工日期为2011年9月20日；合同价款为78702955．68元。此外，还约定了其他内容及相应的组成合同的文件。2011年10月，实地公司与中深建公司签订《抵房协议》，约定实地公司以自有财产北京O**部分商品住宅冲抵中深建公司的工程款，以x号楼xx号房屋冲抵工程款12669320元。房屋交付日期2012年8月1日。协议约定了抵扣的步骤，同时约定中深建公司不便以自身名义购买签订合同的，应书面指定代理人，并于授权代理人签署代购协议，由授权代理人代表中深建公司与实地公司签署购房合同。此外，协议还约定了其他内容。随后，中深建公司向实地公司出具承诺书，承诺主要内容如下：我司承诺若后期合同价款可抵扣部分不足以抵扣的，我司将在贵司规定的时间内以现金或支票形式进行补足。我司以我司自身名义购买房屋。若我司不便以自身名义购买房屋的，我司将书面指定授权代理人，并与授权代理人签署代购协议，授权代理人除仅代表我司签署购房合同外，原合同及购房合同下的权利义务仍由我司承担。我司承诺，我司的购房行为不影响我司原有合同的执行。2018年3月15日本院立案受理实地公司起诉中深建公司合同纠纷一案，实地公司提出的诉讼请求为：请求解除其与中深建公司于2011年10月签订的《抵房协议》，本院经审理于2018年8月7日作出（2018）京0112民初7568号民事判决书（以下简称7568号民事判决），该判决书记载：一、中深建公司辩称，我公司不同意实地公司的诉讼请求，具体理由如下：1、我公司与实地公司于2011年10月签订的《抵房协议》真实、合法、有效；2、该《抵房协议》于2012年3月19日已经全部履行完毕，双方分别于2012年1月16日、3月19日签订了2601号等5套涉案房屋的《北京市商品房预售合同》，完成了抵房行为，2012年3月19日实地公司开具了5套房屋的收款收据，完成了折抵装修工程款的行为…5、《抵房协议》已在2012年3月19日全部履行完毕，实地公司在2018年3月起诉解除该合同已超过了诉讼时效。综上，实地公司的诉求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回其全部诉求。二、2012年1月16日及2012年3月19日，按照中深建公司的指定，实地公司与明联公司分别就2601、2602、2701、2810及3102号房屋签署《北京市商品房预售合同（住宅类）》，双方并于当日进行了网签。2012年3月19日，实地公司向明联公司出具了上述房屋的房款收据。三、涉案的《抵房协议》是在双方于案外人博洛尼公司签署的《精装修合同》履行过程中签订，但《抵房协议》所约定的双方的权利义务有相对独立的特点，并已基本履行完毕。本院根据查明的事实，最终判决驳回了实地公司的诉讼请求。实地公司不服上述判决，上诉至北京市第三中级人民法院，二审法院经审理判决驳回上诉，维持原判。现7568号民事判决已生效。另查，明联公司曾起诉实地公司等主张履行商品房预售合同，本院受理后，经审理认为明联公司在一个案件中主张多份商品房预售合同项下的权利义务，不应一并处理，应当分开起诉。故本院裁定驳回了明联公司的起诉，只是从程序上进行了处理，并未作出实体处分。根据网上签约查询结果显示，《抵房协议》上约定的5套房屋目前显示主要买方为明联公司，并显示了合同号、签约日期以及网上联机备案日期。对于该5套房屋目前的状况及是否交付明联公司，实地公司表示具体情况不清楚。本院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。本案中，关于中深建公司责令明联公司、实地公司立即将《抵房协议》涉及的北京市通州区新华大街南、中山大街北侧的北京O**（宏鑫花园）项目B地块x号住宅楼xx房屋权属证书（协助配合）办理至中深建公司名下，实地公司向中深建公司支付逾期办理上述权属证书的违约金的诉讼请求。根据已生效的7568号民事判决，中深建公司在答辩意见中明确表示《抵房协议》已经全部履行完毕，双方分别于2012年1月16日、3月19日签订了2601号等5套涉案房屋的《北京市商品房预售合同》完成了抵房行为，2012年3月19日实地公司开具了5套房屋的收款收据，在本院查明部分亦认定在2012年1月16日及2012年3月19日，按照中深建公司的指定，实地公司与明联公司分别就xxx号及xxx号签署《北京市商品房预售合同（住宅类）》，并于当日进行了网签，目前网签信息仍显示买方为明联公司。故上述生效判决中深建公司自认的事实与本院认定的事实，证实明联公司作为中深建公司指定的买方购买了本案所涉5套房屋，中深建公司亦认可《抵房协议》已经全部履行完毕，本案中深建公司仍坚持依据《抵房协议》来主张过户及违约金，与其在上述生效判决中自认的事实相悖，缺乏事实和法律依据，这也与中深建公司在本案中提出其系指定吴速临为代购人，并与吴速临签署《代购协议书》的主张自相矛盾，生效判决已经确认系中深建公司指定明联公司与实地公司签署了涉案5套房屋的《北京市商品房预售合同》，并非吴速临作为指定人签署。关于中深建公司在向实地公司出具的承诺书中所述的购房合同项下的权利义务仍由中深建公司享有，但这也仅是中深建公司单方出具的承诺，并不能约束明联公司，至于明联公司是否认可其与实地公司签署的预售合同项下的权利义务由中深建公司享有，必须由明联公司作出明确的表态，但明联公司此前曾以其自己名义起诉过实地公司、中深建公司要求继续履行预售合同，这表明明联公司对外表示由其自身来享受预售合同的相关权利义务，并未同意由中深建公司来主张，也没有证据显示明联公司放弃主张预售合同的相关权益。在明联公司未到庭应诉，相关态度不明确的情况下，根据合同相对性，依据明联公司与实地公司签署的《北京市商品房预售合同（住宅类）》及当前网签备案信息，应由明联公司向实地公司主张办理房屋过户等权利，中深建公司无权直接以其名义来向实地公司主张。故本院对于中深建公司主张的上述请求，缺乏事实和法律依据，其提交的证据也不足以推翻生效判决确认的事实，故本院不予支持。关于中深建公司提出的责令实地公司立即将《抵房协议》涉及的北京市通州区新华大街南、中山大街北侧的北京O**（宏鑫花园）项目B地块x号住宅楼xx号房屋交付给中深建公司，实地公司向中深建公司支付逾期交付房屋违约赔偿金以及将《抵房协议》涉及的北京市通州区新华大街南、中山大街北侧的北京O**（宏鑫花园）项目B地块x号住宅楼xx房屋装修恢复到原精装修标准状态或赔偿拆除原装修及重新装修标准所需费用，因中深建公司目前并非涉案5套房屋的权利人，没有与实地公司签署过购房合同，亦未办理网签备案，其无权向实地公司主张交付房屋及恢复精装修标准。故本院对其上述请求，不予支持。因本院未认定原告系涉案房屋的权利人，原告提出的鉴定申请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十三条之规定，判决如下：驳回深圳市中深建装饰设计工程有限公司的全部诉讼请求。案件受理费48908元，由深圳市中深建装饰设计工程有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 何杨彪二〇二〇年十二月二十九日法官助理 张津铭书 记 员 刘 仙