湖北省浠水县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1125民初3108号原告（反诉被告）：湖北志千里通信设备有限公司，住所浠水县清泉镇车站大道**，统一社会信用代码91421125MA48YY253T。法定代表人：喻新志，该公司执行董事。委托诉讼代理人：兰文君，湖北文海律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：夏林，湖北文海律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：邱学文，女，1974年11月15日出生，汉族，湖北省浠水县人，经商，住，住本县/div>被告（反诉原告）：浠水县大拇指教育培训有限公司，住，住所浠水县清泉镇车站大道**一社会信用代码91421125MA497JF591。法定代表人：邱学文。被告（反诉原告）：浠水县百岁堂大药房，住所浠，住所浠水县清泉镇车站大道**西头第一档会信用代码91421125MA497H939M。投资人：邱学文。三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：郭存孝，湖北功竞元律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）湖北志千里通信设备有限公司（以下简称志千里公司）与被告（反诉原告）邱学文、浠水县大拇指教育培训有限公司（以下简称大拇指公司）、浠水县百岁堂大药房房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告志千里公司委托诉讼代理人兰文君，被告邱学文、大拇指公司法定代表人邱学文、浠水县百岁堂大药房投资人邱学文及三被告共同委托诉讼代理人郭存孝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告志千里公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2019年1月1日签订的《租赁协议书》于2020年8月30日解除；2.被告一向原告支付拖欠的场地使用费、物业费、电费、水费、空调费共计115103.16元，被告二和被告三对上述费用承担连带责任；3.由被告承担本案诉讼费。事实及理由：2019年1月1日，原告与被告一签订《房屋租赁协议书》，约定原告将位于浠水十月大厦一楼进门左边面积约八百平方米的场地转租给被告从事教育和药品经营，租期不定，场地的租金为：2019年1月至2019年12月每月租金15000元，2020年1月至2021年12月每月租金16700元，此后每年度每月房租在上一年度的基础上递增5%。承租人应于每月5日前交清当月房租，水电费、物业费每月实缴，并于月底结清。合同签订后，原告依约将租赁场地交付给被告经营使用。但从2020年1月起，被告未按合同约定足额缴纳租金、物业管理费、水电费等。期间，原告多次向被告催缴上述费用，截至2020年8月30日，被告累计拖欠房屋租金103946元、物业费2000元、电费580元、水费315元、空调费8262.16元，以上共计115103.16元。原告遂于2020年9月7日向被告发出解除合同的通知以及催促缴费的通知，但被告至今未付分文。综上所述，被告故意拖欠房屋租金及其他费用，不仅违法违约，而且严重损害了原告的利益。为了维护原告的合法权益，恳请支持原告的诉讼请求被告邱学文辩称，原、被告签订房屋租赁合同的时间不是在2019年1月1日，而是在2018年的10月份，第二次签订合同在原来的基础上补签的一份合同，时间是2019年9月份，且不是不定期。拖欠部分费用是事实，但是原告事前已经承诺免去被告方两个月的租金，出租方已经免除了原告从2月份至8月份的全部租金，被告方不应当支付租金。至于物业费、电费已实际发生，被告愿意支付，且被告已经支付了3万余元的费用，双方进行结算后可以多扣少补。原告已将被告赶出了经营的场地，合同已实际终止。请求依法驳回原告的第二项诉请。反诉原告邱学文向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告损失389766元；2、由反诉被告承担本案的诉讼费用和鉴定费用。事实与理由：2018年10月份，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，反诉被告将其租用的浠水车站大道361号十月大厦一楼部分面积租给反诉原告，合同期限自2017年5月1日至2022年4月30日，年租金20万元，并约定反诉原告不得转租、转让或转借他人使用。合同签订后，反诉原告在此开办教育培训机构和药店，期间双方又约定合伙经营，合伙一段时间又散伙并约定租金从2019年1月1日开始收取，2019年每月租金15000元，2020年1月至2021年12月每月租金16700元，2022年开始递增5%。2020年8月13日上午，反诉原告所租用的店面被锁，前来参加培训的学生无法上课，经交涉从侧门进入但没有供电，勉强为学生上了一上午的课，无奈只好退还培训费用，药店也无法经营。后得知2020年8月13日反诉被告已经与转租方（浠水商场）经诉讼协议解除他们之间的租赁关系，转租方赔偿反诉被告房屋装修损失、营业损失等共计67万元，并免除2020年2月至8月的租金。反诉原告认为，双方签订的租赁合同已经两年之久，且在履行期间之内，反诉被告未经反诉原告同意，与出租方解除合同并关闭反诉原告所经营的场所，违反合同约定，给反诉原告造成损失较大（包括实际损失和合同履行后可获得的利益），依据法律的相关规定，为维护反诉原告的合法权益，要求反诉被告赔偿损失。反诉被告志千里公司辩称，反诉原告的请求没有法律依据，答辩人没有违约行为，反诉原告的损失是自己造成的，与答辩人无关。反诉原告的店面不是答辩人关闭的，而是因为反诉原告不交电费后由物业关闭的。反诉原告要求赔偿的损失的依据不合理、不客观，答辩人对湖北循其本价格鉴定评估有限公司所出具的评估报告书不予认可，合同租赁期限并不明确，甚至可以随时终止，评估标的并不客观。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第一款：“人民法院应当组织当事人对鉴定材料进行质证。未经质证的材料，不得作为鉴定的根据”。本案中，反诉原告仅提交评估报告，其作为价格评估依据的相关材料却没有提交进行质证，故该评估报告不应予以采信。答辩人与浠水商场协议解除租赁关系，浠水商场赔偿给答辩人房屋装修损失、营业损失等67万元，并免除了2020年2月至8月的租金。浠水商场所赔偿的损失只属于答辩人，相关的装修也都是答辩人自己花钱装的，与反诉原告无关，浠水商场免除了答辩人的租金，不代表答辩人就要免除反诉原告的租金，二者是基于不同的合同关系产生的权利义务。本院经审理确认本案的事实如下：原告志千里公司系自然人投资的有限责任公司。2018年10月31日，志千里公司法定代表人喻新志和股东毕宏成与浠水商场贸易有限责任公司签订租赁合同书一份，合同约定浠水商场贸易有限责任公司将位于十月大厦一楼的全部场地约1000平方米出租给喻新志和毕宏成经营移动通信业务，合同期限肆年，自2018年11月1日起至2022年10月31日止。合同还约定：经营期内，承租方不得自行转包。承租方因自行转包产生的法律后果自负。2019年，志千里公司未经原出租方浠水商场贸易有限责任公司同意与邱学文签订《租赁协议书》，协议约定：一、邱学文从2018年9月开始进驻志千里公司租赁的浠水十月大厦一楼进门左边的八百平方米面积从事教育和药品经营。二、从2019年1月1日起开始计算房租，2019年1月至2019年12月每月租金15000元；2020年1月至2021年12月每月租金16700元；每月五号前缴清当月房租、水电费、物业费；从2022年1月开始每年度每月房租在头一年的基础上递增5%，水电费、物业费于每月底结清。合同还约定：承租方如没有及时缴清房租，超期七天以上，志千里公司有权终止合同。合同还约定了其它事项。邱学文分别于2019年1月8日、2019年1月18日在浠水县工商行政管理部门注册自然人独资的大拇指公司和个人独资企业浠水县百岁堂大药房，均在上述租赁场地经营。邱学文经营期间，自2020年1月1日起未按约定支付租金、水电费、物业费，2020年7月6日，志千里公司通过微信向邱学文发出催收租金和物业管理费及电费等共计71817元的书面通知，邱学文于2020年7月16日补交租金3万元，水电和物业等费用4000元。双方经协商志千里公司减免邱学文2个月房租。因浠水商场贸易有限责任公司与喻新志、毕宏成租赁合同纠纷，于2020年8月13日在本院审理过程中，经本院调解，自愿达成协议：一、浠水商场贸易有限责任公司与喻新志、毕宏成自愿于2020年8月13日解除双方于2018年10月31日签订的房屋租赁《合同书》，但喻新志、毕宏成经营到2020年8月30日止；二、浠水商场贸易有限责任公司一次性补偿喻新志、毕宏成因提前解除合同造成的房屋装修损失、营业损失等共计670000元，该款定于2020年8月31日腾退房屋时支付500000元，余款170000元定于2020年12月30日前付清；三、浠水商场贸易有限责任公司免除喻新志、毕宏成2020年2月1日至2020年8月30日期间的房屋租金，房屋使用期间的物业管理及水电等费用由喻新志、毕宏成自行结清；四、喻新志、毕宏成在2020年8月31日前按照现状搬离、腾退承租房屋，若喻新志、毕宏成未按期腾退承租房屋，浠水商场贸易有限责任公司有权拒绝支付补偿款。现有房屋的装饰装潢的拆除由浠水商场贸易有限责任公司负责，但喻新志、毕宏成自2020年9月1日起未搬离、腾退的任何设备设施、装饰装潢及货物等，浠水商场贸易有限责任公司有权进行处置。2020年8月18日，志千里公司通过微信向邱学文书面提出解除合同的通知，并要求邱学文在8月30日前撤出租赁场地。邱学文于2020年8月25日退出租赁场地。2020年9月7日，志千里公司向邱学文书面通知解除合同，通知主要内容：因市场变化和疫情影响，租赁合同于2020年8月30日终止；并要求邱学文缴清欠付的租金70546元、水电费895元、物业费2000元、空调费8262.16元。上述事实，有志千里公司提供的其营业执照复印件，邱学文身份证复印件、大拇指公司和浠水县百岁堂大药房企业信息，志千里公司与邱学文签订的租赁协议书、志千里公司催收租金和物业管理费及电费通知（2020年7月6日）、解除租赁合同通知（2020年8月15日）、解除租赁合同和催收租金、水电费、物业费、空调费的通知（2020年9月7日）、微信聊天记录、邱学文提供的大拇指公司和浠水县百岁堂大药房营业执照、上缴费用通知单、本院（2020）鄂1125民初1615号民事调解书等证据，以及当事人在庭审中的陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……”规定，志千里公司与邱学文签订的《租赁协议书》，内容、形式合法，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行。因市场变化和疫情影响，原出租人浠水商场贸易有限责任公司提出与喻新志、毕宏成解除租赁合同，喻新志、毕宏成于2020年8月15日以志千里公司名义书面通知邱学文解除转租合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依据本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，志千里公司与邱学文签订的《租赁协议书》自2020年8月18日微信通知之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故志千里公司要求邱学文、大拇指公司、浠水县百岁堂大药房支付拖欠的租金、物业费、电费、水费、空调费，本院予以支持。但租金自2020年1月1日至2020年8月18日，减免2个月和减去已支付3万元计63520元，物业费计2000元，电费计580元，水费计315元，空调费计8262.16元，共计74677.16元。关于邱学文、大拇指公司、浠水县百岁堂大药房反诉主张的可得利益损失能否支持的问题。喻新志、毕宏成与浠水商场贸易有限责任公司于2020年8月13日在本院审理租赁合同纠纷过程中，自愿达成解除双方于2018年10月31日签订的房屋租赁《合同书》。本案租赁合同为转租的租赁合同，志千里公司在处理租赁合同纠纷中应先处理最末端的租赁关系，而志千里公司与前出租方于2020年8月13日达成解除租赁合同后于2020年8月18日再通知邱学文解除租赁合同不当，由于志千里公司先解除与浠水商场贸易有限责任公司的租赁合同导致本案租赁合同不能继续实现合同目的，致使其可得利益遭受损失。邱学文要求志千里公司赔偿合同继续履行完毕可得利益损失，其提供的湖北循其本价格鉴定评估有限公司鄂循价鉴2020第12034号评估报告书，评估的预期损失价值为389028元，志千里公司对评估报告不予认可，认为合同租赁期限并不明确，甚至可以随时终止，评估标的并不客观。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第一款“人民法院应当组织当事人对鉴定材料进行质证。未经质证的材料，不得作为鉴定的根据”。第三十六条“人民法院对鉴定人出具的鉴定书，应当审查是否具有下列内容：（一）委托法院的名称；（二）委托鉴定的内容、要求；（三）鉴定材料；（四）鉴定所依据的原理、方法；（五）对鉴定过程的说明；（六）鉴定意见；（七）承诺书。”故对该评估报告不予采信。对于可得利益数额，应考虑邱学文并未实际完全履行合同，综合考虑其实际投入、经营状况等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情由志千里公司按3个月租金赔偿邱学文可得利益损失50100元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、确认原告湖北志千里通信设备有限公司与被告邱学文于2019年签订的《租赁协议书》已于2020年8月18日解除；二、被告邱学文限于本判决生效之日起十五日内向原告湖北志千里通信设备有限公司支付租金、物业费、电费、水费、空调费共计74677.16元；三、反诉被告湖北志千里通信设备有限公司限于本判决生效之日起十五日内赔偿反诉原告邱学文、浠水县大拇指教育培训有限公司、浠水县百岁堂大药房经济损失50100元；四、上述第二、三项履行金钱付款义务相抵，被告邱学文还应向原告湖北志千里通信设备有限公司支付24577.16元。五、被告浠水县大拇指教育培训有限公司、浠水县百岁堂大药房对被告邱学文上述付款义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2602元（原告湖北志千里通信设备有限公司已预交），减半收取1301元，由湖北志千里通信设备有限公司自行负担468元，由邱学文负担833元，反诉案件受理费7146.49元（反诉原告邱学文已预交），减半收取3573.25元，由邱学文自行负担3047元，由湖北志千里通信设备有限公司负担526.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  余国华二〇二〇年十二月二十六日书记员  甘 婵