湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初3810号原告：常德市博奥建材有限公司，住所地常德市武陵区永安街道办事处东苑社区竹山巷。法定代表人：陈君华，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡建保，湖南云济律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：代赛楠，湖南云济律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被告：钟建洪，男，1984年1月1日出生，汉族，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：周文，湖南芙蓉（常德）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：杨薇澄，湖南芙蓉（常德）律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。原告常德市博奥建材有限公司（以下简称博奥公司）与被告钟建洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博奥公司的委托诉讼代理人胡建保、代赛楠，被告钟建洪的委托诉讼代理人周文、杨薇澄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博奥公司向本院提出诉讼请求：一、判令博奥公司与钟建洪于2018年8月1日签订的《房屋租赁合同书》予以解除；二、判令钟建洪立即向博奥简称公司腾退交还所承租房屋；三、判令钟建洪立即向博奥公司支付违约金102618.6元（按2020年租金总额513053元的20%计算违约金）；四、判令钟建洪立即向博奥公司支付租金64131.6元，物业费5108元（租金、物业费已从2020年8月1日计算至2020年9月16日，此后租金、物业费按照合同约定计算至合同解除之日止）；总计：171858.2元；五、判令钟建洪支付合同解除之日至实际腾退交还房屋期间的房屋占有费（按日租金标准的3倍支付占用费）；六、案件诉讼费用等一切费用由钟建洪承担。事实和理由：2018年8月1日，博奥公司与钟建洪签订《房屋租赁合同书》。该《房屋租赁合同书》的主要内容为：1、钟建洪承租位于武陵区××路××楼××楼××楼的部分房屋，合计承租总面积1277平方米；2、钟建洪承租房屋用于足浴休闲；3、钟建洪第一年度按第三楼30元／平方米／月、第一楼70元／平方米／月的租金标准，支付2019年10月1日至2020年7月31日期间的租金，从第二年起（即从2020年8月1日起），年租金总额在上一年度12个月的年租金基础上按4%予以递增；4、钟建洪改变本合同的租赁用途或利用租赁房屋进行违法活动的，博奥公司有权单方解除或终止合同、收回租赁房屋，钟建洪应按当年租金总额20%支付违约金，且履约保证金不予退还；5、双方因合同产生争议，应当协商解决，协商不成，提交博奥公司所在地予以诉讼解决。《房屋租赁合同书》签订以来，钟建洪无视合同约定及国家法律规定，竟然利用所承租房屋进行违法活动，致使博奥公司合法权益遭受严重损害。为维护合法权益，博奥公司特具此诉状。钟建洪答辩称：1.博奥公司与我签订的《房屋租赁合同书》系无效合同，合同签订后，我投入了几百万进行装修及添置相关设施、设备，并支付了上百万的房屋租金。常德市武陵区公安消防大队以违反消防法规定为由，向我作出责令停业，罚款人民币70万元整的处罚。2.后经了解，所租房屋的物业性质是不能用于商业经营场所，存在消防隐患，博奥公司隐瞒上述情节违法出租，给我造成了巨大的经济损失，博奥公司应当依法返还租金并赔偿我的装修损失100万元。3、受疫情影响，有段时间没有实际经营，请求减免2个月租金。经审理查明，本院认定事实如下：2018年8月1日，钟建洪（乙方）与博奥公司（甲方）签订《房屋租赁合同书》，约定：1、租赁房屋位于武陵区××街道××社区××巷××大楼××＃××楼××楼两间门面，三楼承租面积为1207平方米，另承租一楼门面两间共280平方米，总承租面积1487平方米，乙方同意按前述合计总面积1487平方米计付租金。2、房屋用途为足浴休闲，乙方如需改变租赁房屋用途，应征得甲方书面许可。乙方使用租赁房屋开展租赁合同约定的用途，不得从事任何违法活动。如法律、法规等相关规范性文件规定，乙方经营及相关活动需办理有关部门的审批手续或证照（前述部门包括但不限于消防、环保、卫生、公安、城管等部门），则乙方必须按规定办理。3、租赁期限为9年，从2018年8月1日起至2027年7月31日止。4、乙方计付租金的总面积为1487平方米，根据第一年度三楼30元／平方米／月、一楼70元／平方米／月的租金标准，乙方应承担的第一年租金数额为669720元人民币；从第三年起（即从2020年8月1日起），年租金数额在上一年度的年租金基础上按4%递增（后附租金具体支付表：“第一年即2018年8月1日至2019年7月30日年租金669720元；第2年即2019年8月1日至2020年7月30日年租金669720元；第3年即2020年8月1日至2021年7月30日租金年租金696509元……）；乙方按“先支付租金再使用租赁房屋”的原则，按年向甲方交纳租金。5、乙方为保证其按约履行合同义务，自愿于本合同订立时，向甲方支付履约保证金10万元人民币，租赁期限届满，如乙方无违约行为，甲方将该保证金退还给乙方（不计利息）；如乙方具有违反合同约定的行为，则乙方同意保证金由甲方没收，甲方不再退还保证金，在租赁期内，乙方不得以履约保证金抵扣租金。租赁期间，乙方不得从事任何违法活动（包括乙方不得利用租赁房屋进行任何违法活动）；否则，甲方有权解除或终止本合同，且乙方应承担由此引起的一切法律和经济责任。在租赁期内，乙方有“改变本合同约定的租赁用途或利用租赁房屋进行违法活动的；未按合同约定交付租金，其延迟时间在30天以上等上述情形之一的，甲方有权单方解除或者终止合同、收回租赁房屋，且乙方应当按年租金总额的20%向甲方支付违约金，且履约保证金甲方不予退还……租赁期满双方不续签合同或租赁期内合同解除（或终止）等情形发生，乙方应按甲方确定的时间，向甲方交回所承租房屋及附属设施、设备等；否则，每逾期一日，乙方按日租金标准的3倍向甲方支付占用费。同日，博奥公司（甲方）与钟建洪（乙方）签订《物业服务协议》，约定：物业服务费收费标准按租赁总面积1487m2，2.00元/m2/月收取。其中公共照明、二次加压、电梯使用等公共部位、公用设施设备的水电费用按一定比例分摊。在办理入住手续时，预交一年的物业费。以后乙方缴纳费用的时间为每年7月1日。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳物业服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按应交费用的0.3%每日缴纳滞纳金，乙方逾期缴纳物业服务费等费用之日起，甲方可立即停止对乙方提供物业服务，同时，乙方自愿同意甲方对其采取停水、停电等相关措施。上述合同及协议签订后，钟建洪已支付上述各项费用至2020年7月30日。2016年5月26日，常德市公安消防支队向博奥公司出具了其对1-01#、2-01#综合楼及地下室工程竣工验收的消防备案受理凭证，该工程未被确定为抽查对象。2018年6月21日，常德市武陵区公安消防大队出具了主要内容为“武陵区汉唐香沙养生馆未经消防安全检查擅自营业，违反了《中华人民共和国消防法》第五十三条第二款之规定，消防设施未保持完好有效，违反了《中华人民共和国消防法》第六十条第一款第二项之规定”的行政处罚决定书，决定责令停业、并处罚款人民币柒万元整的处罚。钟建洪在汉唐香沙养生馆从2018年12月份即开始进行违法犯罪活动，并于2020年11月25日因犯组织卖淫罪被本院判处有期徒刑5年，并处罚金人民币3万元。（汉唐香沙养生馆的法定代表人为钟建洪，地址为常德市武陵区永安街道东苑社区博奥新天地****。）上述租赁合同的标的物武陵区××街道××社区××巷××大楼××＃××楼××楼两间门面（非住宅房）土地使用权性质为出让，地类（用途）为工业用地，权利人为常德市博奥建材有限公司，且为该公司单独所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于博奥公司提交的《房屋租赁合同书》及《物业服务协议》虽钟建洪对其签名有异议，但其未在指定期限内提交相关材料进行笔迹鉴定，亦未提交其他证据予以佐证，故本院予以采信。关于《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》拟证明消防合格的举证目的，根据《中华人民共和国消防法》的规定为抽查制，而对经营者的规定为申请检查制，根据常德市公安消防大队出具的《行政处罚决定书》显示处罚理由为经营者未经消防安全检查擅自营业。故本院对该份证据予以采信。本院认为，本案争议焦点为：一、涉案《房屋租赁合同书》是否有效。二、博奥公司要求钟建洪支付租金、物业费、违约金、房屋占有费有无事实及法律依据。关于涉案《房屋租赁合同书》是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项关于合同无效的情形，是指违反法律、行政法规的效力性强制性规定，涉案《房屋租赁合同书》改变土地用途，虽违反了国家强制性规定，但该强制性规定系管理性规定而非效力性规定，故上述租赁合同有效，双方应依约履行相应的义务。钟建洪因在所租赁的房屋从事违法犯罪活动，博奥公司有权依约解除合同，故对博奥公司要求解除2018年8月1日签订的《房屋租赁合同书》及腾退交还所承租房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于博奥公司要求钟建洪支付租金、违约金、物业费、房屋占有费有无事实及法律依据的问题。因钟建洪与博奥公司签订的《房屋租赁合同书》及《物业服务协议》合法有效，博奥公司有权要求钟建洪依约支付2020年8月1日起至合同解除之日止的租金，考虑到受疫情影响，本院酌情减免钟建洪两个月租金，故钟建洪应按照合同约定标准向博奥公司自2020年10月1日起至合同解除之日止的租金。因钟建洪未按时支付租金及在所租赁房屋从事违反犯罪活动，已构成违约，故博奥公司有权要求其按合同约定2020年租金的20%支付违约金，即136176元[669720元÷12个月×7个月+696509元÷12个月×5个月）×20%]，博奥公司仅主张102618.6元，视为对自己权利的处分，本院予以支持。关于物业费，根据双方物业服务协议约定，钟建洪逾期未交纳物业服务费等费用后，博奥建材有限公司可立即停止相关的物业服务，在2020年8月1日未交纳物业费起博奥建材有限公司可以按照约定停止相关服务以减少损失，对于其他按一定比例分摊的费用，博奥公司没有提交相关的证据予以佐证，故对物业费及其他按一定比例分摊的费用的请求，本院不予支持。关于房屋占有费，因未实际发生，故对博奥公司支付房屋占有费的诉请，本院不予支持。关于钟建洪提出因消防不合格被处罚不能办理消防许可证，要求赔偿损失的抗辩，因钟建洪在合同签订前就已经与他人合伙经营住址地为该房屋的汉唐香沙养生馆，处罚是在合同签订之前下达，可见对因消防问题被处罚的事实是明知的。同时，处罚原因为未经消防安全检查擅自营业以及消防设施未保持完好有效。根据消防法相关规定，该处罚是因属于经营单位应该履行的相关义务引起的，非建设单位的义务，故对其抗辩不予支持。关于钟建洪要求赔偿装修损失100万元，因其提起反诉未在规定期限内交纳反诉费，本院按撤回反诉处理。关于租金，根据双方约定租金支付表显示，2020年8月1日至2021年7月30日的租金总额为696509元，每月平均58042.45元。按照每月30天的时间计算即为每天1934.75元；原告仅主张42754.42元/月，本院对此予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除常德市博奥建材有限公司与钟建洪于2018年8月1日签订的《房屋租赁合同书》；二、钟建洪于本判决生效后十五日内向常德市博奥建材有限公司交还租赁房屋武陵区××街道××社区××巷××大楼××＃××楼××楼两间门面；二、钟建洪于本判决生效之日起十日内向常德市博奥建材有限公司支付违约金102618.6元；三、钟建洪于本判决生效之日起十日内向常德市博奥建材有限公司支付租金85508.84元（计算至2020年12月1日，此后2020年12月31日之前的租金标准按42754.42元/月标准计算，之后的按双方约定的标准计算至判决生效时止）；四、驳回常德市博奥建材有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1869元，由钟建洪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  胡学东二〇二〇年十二月二十一日法官助理鲜朋兵书记员陈镇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国消防法》第十三条国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前、建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。