海南省高级人民法院   民事判决书   (2019)琼民终107号   上诉人（原审被告、执行案外人）：李云红，女，1980年2月11日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市松**。   委托诉讼代理人：张贵宏，黑龙江元辰律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、申请执行人）：海南柏盈实业投资有限公司。住所地：海南省海口市龙昆北路**龙珠大厦****。   法定代表人：孙崇格，该公司总经理。   委托诉讼代理人：邢佰峰，海南外经律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、被执行人）：乐东金地房地产开发有限责任公司。。住所地：海南省乐东黎族自治县尖峰镇岭头村龙沐湾雨林海景公馆   法定代表人：熊风，该公司总经理。   被上诉人（原审被告、被执行人）：三亚圣义海达房地产开发有限公司。。住所地：海南省三亚市河**红沙社区紫豪海景酒店**   法定代表人：王海达，该公司董事长。   上诉人李云红因与被上诉人海南柏盈实业投资有限公司（以下简称柏盈公司）、乐东金地房地产开发有限责任公司（以下简称金地公司）、三亚圣义海达房地产开发有限公司（以下简称圣义海达公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服海南省海口市中级人民法院（以下简称一审法院）（2018）琼01民初600号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年2月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。因本案执行依据的（2018）琼民终51号民事判决被最高人民法院（2018）最高法民申4378号民事裁定指令再审，本案必须以前述再审案件的审理结果为依据，而该案尚未审结，故本院于2019年3月14日以（2019）琼民终107号民事裁定中止对本案的审理。前述再审案件审理完毕后，本院于2020年11月7日恢复对本案的审理，并于2020年12月7日公开开庭审理了本案。上诉人李云红的委托诉讼代理人张贵宏，被上诉人柏盈公司的委托诉讼代理人邢佰峰到庭参加诉讼。被上诉人金地公司、圣义海达公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   李云红上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回柏盈公司的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人柏盈公司承担。事实和理由：一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十九条的规定，认定李云红购买四套房产不是用于自住，故准许执行李云红购买的房产属于适用法律错误。具体理由为：一是一审法院偷换概念。执行异议和复议规定第二十九条规定的是所购商品房系用于居住，而一审法院在认定时却更改为“自住”。二是本案应当适用执行异议和复议规定第二十八条的规定。根据（2016）最高法民申254号民事裁定可知，购房人购买开发商名下的商品房的，只要其提起的执行异议符合执行异议和复议规定第二十八条或第二十九条中的任一条款的规定，法院即应支持其执行异议。李云红是在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同，合法占有该不动产并且已支付全部价款，未办理过户登记非因买受人自身原因，也即其提起的执行异议完全符合执行异议和复议规定第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。因此，人民法院应当支持李云红的异议请求。综上，请求二审法院依法改判驳回柏盈公司的诉讼请求。   柏盈公司辩称，其一，李云红提交的《乐东商品房买卖合同》不是正式的商品房买卖合同，合同没有具体的签订时间。其二，李云红在与金地公司签订《乐东商品房买卖合同》后，其主张购买的四套房产至今未发生物权变动，故该四套房产的所有权仍归金地公司所有。其三，李云红购买四套房产系用于旅游度假，并非用于家庭居住，故其所提执行异议不符合执行异议和复议规定第二十九条的规定，也即其对四套房产不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   金地公司、圣义海达公司未提交书面的答辩意见。   柏盈公司向一审法院起诉请求：1.撤销（2018）琼01执异497号民事裁定书，驳回李云红的异议请求；2.不中止对金地公司名下位于海南省乐东黎族自治县尖峰镇岭头村龙沐湾海景1号海景公馆1号楼5层B501号、5层B502号、10层B1003A号和10层B1006号四套房产（以下简称案涉四套房产）的执行；3.本案诉讼费由李云红、金地公司、圣义海达公司承担。   一审法院认定事实：2017年1月16日，一审法院受理柏盈公司与圣义海达公司、金地公司借款合同纠纷一案，柏盈公司起诉请求：1.判决解除柏盈公司与圣义海达公司、金地公司双方于2015年10月26日签订的《协议书》及2015年11月27日签订的《补充协议1》；2.判令圣义海达公司、金地公司共同偿还借款本金人民币47336079元及相应利息17242775元（按月息2%暂计算至2016年12月31日为17242775元），合计为：64578854元，自2017年1月1日起按年利率24%计算至本息实际还清为止；3.判令圣义海达公司、金地公司共同赔偿柏盈公司律师费损失人民币400000元、财产保全担保费损失69745元；4.本案诉讼费用由圣义海达公司、金地公司承担。一审法院于2017年7月7日作出（2017）琼01民初48号民事判决：一、圣义海达公司、金地公司于该判决生效之日起三十日内向柏盈公司偿付借款期限内的借款本息63957874.96元及逾期利息（逾期利息计算方法：以37687046.67元为本金，自2016年8月7日起按照年利率24%计算至圣义海达公司、金地公司实际清偿之日止的数额与以20000000元为本金，自2016年6月1日起按照年利率24%计算至圣义海达公司、金地公司实际清偿之日止的数额相加），圣义海达公司、金地公司已偿还的18985924元从中抵充；二、圣义海达公司、金地公司于该判决生效之日起三十日内向柏盈公司支付为追索借款支出的律师费400000元、财产保全担保费69745元；三、驳回柏盈公司的其他诉讼请求。该案在审理中，柏盈公司向一审法院申请诉讼保全，请求冻结金地公司在中国建设银行股份有限公司乐东支行的银行账户存款（账号：×××）、圣义海达公司在中国银行股份有限公司三亚分行大东海支行的存款（账号：×××），以64578854元为限，或查封金地公司、圣义海达公司价值64578854元的土地使用权及房产[土地使用证号：尖峰国用（2010）第31号、尖峰国用（2011）第2号、尖峰国用（2011）第3号及该土地上的房屋雨林海景公馆A栋、B栋（商品房预售许可证：乐房售证字（2012）004号）]。柏盈公司以中国平安财产保险股份有限公司向一审法院出具的保险金额为19373656元的诉讼财产保全责任保险保函作为担保。一审法院于2017年1月20日作出（2017）琼01民初48号民事裁定：一、冻结金地公司在中国建设银行乐东支行的存款（账号：×××）或查封其名下的土地使用权[土地使用证号：尖峰国用（2010）第31号]及房产[雨林海景公馆A栋、B栋（商品房预售许可证：乐房售证字（2012）004号）]；二、冻结圣义海达公司在中国银行股份有限公司三亚分行大东海支行的存款（账号：×××）或查封其名下的土地使用权[土地使用证号：尖峰国用（2011）第2号、尖峰国用（2011）第3号]及房产[雨林海景公馆A栋、B栋（商品房预售许可证：乐房售证字（2012）004号）]；以上两项冻结、查封款项以金额64578854元为限。根据上述生效裁定，一审法院对金地公司名下的包括李云红购买的案涉四套房产在内的房产进行查封。李云红为此提出异议，以其已购买的房产被查封为由，要求法院解除查封。一审法院经审查，认为李云红与金地公司在法院对案涉四套房产进行查封之前已签订了商品房买卖合同，且已支付全部购房款，案涉四套房产已交付并使用至今。由于金地公司已将案涉四套房产及土地使用权进行抵押贷款，故李云红对案涉四套房产未办理过户手续没有过错。因此，李云红对案涉四套房产提出的中止执行异议请求符合法律规定，李云红的请求应于支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、执行异议和复议规定第二十八条的规定，于2018年7月18日作出（2018）琼01执异497号民事裁定：中止对李云红购买的案涉四套房产的执行。柏盈公司不服该裁定，遂提起本案申请执行人执行异议之诉。   一审法院另查明，2012年4月8日，乐东黎族自治县住房保障与房产管理局对雨林海景公馆一期1、2号楼颁发乐房售证字（2012）004号《商品房预售许可证》，有效期为2年，自2012年4月1日至2014年4月11日。因该楼盘尚未竣工验收和销售完毕，金地公司分别于2014年4月21日、2015年4月21日、2016年5月24日向该局提出续期申请，经核准，该局批准续期1年的申请。预售时间续期为2014年4月23日至2015年4月23日、2015年4月30日至2016年4月30日；2016年5月25日至2017年5月25日。2016年2月26日，中国农业发展银行三亚市分行致函该局，说明该项目一宗土地连同在建房屋已在县国土局设定抵押登记（抵押登记时间为2015年9月17日），故该局在2016年5月25日续期时在《商品房预售许可证》上备注“部分土地已设定抵押”字样。2015年9月17日，乐东黎族自治县国土环境资源局向中国农业发展银行三亚市分行颁发乐东他项（2015）第007号《土地他项权利证明书》，载明：金地公司将其位于乐东黎族自治县尖峰镇岭头粮食附营所8000平方米的国有土地使用权设定抵押权[土地证号为：（2010）第**]，用于为借款人三亚柏盈热带兰花产业有限公司2400万元的贷款担保，期限为2年，自2015年9月10日至2017年9月16日。2018年6月6日，中国农业发展银行三亚市分行向乐东黎族自治县国土环境资源局发函，载明：上述贷款已于2017年5月17日结清贷款本息，故该局于2018年7月12日解除雨林海景公馆一期1号住宅楼、2号住宅楼房屋的抵押。   一审法院再查明，李云红与金地公司签订四份《乐东商品房买卖合同》（签订时间均为空白），约定购买案涉四套房产，总价款分别为163950元、163350元、163350元、163350元。2015年11月26日，金地公司出具一份收据，载明收到1B1003A房款163350元；2015年11月27日，金地公司出具三份收据，分别载明收到1B501房款163950元、1B502房款163350元和1B1006房款163350元。2015年11月26日，金地公司向李云红开具收据，载明收到李云红支付1B1003A房契税、物业费、公共设施水电费、维修基金、有线进户费、水费、工本费等共计16396.2元。2015年11月27日，金地公司向李云红开具三张收据，分别载明收到李云红支付的1B501号房契税、物业费、公共设施水电费、维修基金、有线进户费、水费、工本费等共计16654.4元；金地公司收到1B502号房契税、物业费、公共设施水电费、维修基金、有线进户费、水费、工本费等共计16596.2元；金地公司收到1B1006号房契税、物业费、公共设施水电费、维修基金、有线进户费、水费、工本费等共计16596.2元。   一审法院认为，执行异议和复议规定第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房产；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，李云红虽然在一审法院查封之前购买案涉四套房产，但其在同一楼盘中所购买的房屋多达四套，显然不符合上述司法解释中关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。根据李云红所购房屋交款时间，其所购买的雨林海景公馆一期1号楼10层B1003A房在先，该商品房买卖合同合法有效且已经付清购房款，应当予以保护。李云红其后购买的其他房屋，同在一个小区，显然不是用于自住，在没有办理房屋过户手续之前，应认定仍属于金地公司的房产。因此，柏盈公司请求执行雨林海景公馆一期1号楼10层B1003A房以外的房屋，应于支持。综上，柏盈公司的诉讼请求部分成立，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第六十四条、执行异议和复议规定第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决：一、准许对位于海南省乐东黎族自治县尖峰镇岭头村雨林海景公馆一期1号楼5层B501号房、5层B502号房和10层B1006号房的执行；二、驳回柏盈公司的其他诉讼请求。案件受理费10340元，由柏盈公司负担3102元，李云红负担7238元。   本院二审查明：一审法院针对柏盈公司与圣义海达公司、金地公司借款合同纠纷一案作出（2017）琼01民初48号民事判决之后，金地公司不服，向本院提起上诉。本院于2018年3月23日作出（2018）琼民终51号民事判决：驳回上诉，维持原判。金地公司不服该民事判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2018年12月21日作出（2018）最高法民申4378号民事裁定：指令本院再审本案。本院于2019年12月23日作出（2019）琼民再30号民事裁定：一、撤销本院（2018）琼民终51号民事判决和一审法院（2017）琼01民初48号民事判决；二、本案发回一审法院重审。一审法院于2020年8月5日作出（2020）琼01民初141号民事判决：一、圣义海达公司、金地公司应于本判决生效之日起十日内向柏盈公司偿还借款本金36834254.67元及利息（利息计算方法：以36834254.67元为基数，自2016年12月20日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际还清之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、圣义海达公司、金地公司于本判决生效之日起十日内向柏盈公司支付为追索借款支出的律师费70万元、财产保全担保费69745元；三、驳回柏盈公司的其他诉讼请求。该民事判决书已经生效。   另查明，二审庭审中，李云红称其以现金方式向金地公司支付了案涉四套房产的全部购房款，金地公司向其出具了相应的收款收据。   本院二审查明的其他案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。   本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，对该类案件，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，上诉人李云红主张不应执行雨林海景公馆一期1号楼5层B501号房、5层B502号房和10层B1006号房，故本案的争议焦点为上诉人李云红对雨林海景公馆一期1号楼5层B501号房、5层B502号房和10层B1006号房是否享有足以排除强制执行的民事权益。   由于本案涉及的是金钱债权的执行案件，因此本案可参照执行异议和复议规定第二十八条和第二十九条的规定予以分析判断。执行异议和复议规定第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房产；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述两条规定均是针对执行案外人对被执行的不动产是否享有物权期待权的保护条件，只要执行案外人所提的执行异议符合上述两条规定其中一条规定的条件，均可予以保护。因李云红购买了四套房产，不符合执行异议和复议规定第二十九条关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房产”的规定，故本案可参照适用执行异议和复议规定第二十八条的规定。   一、关于李云红是否在人民法院查封之前与金地公司签订合法有效的书面买卖合同的问题   根据已经查明的案件事实可知，李云红与金地公司分别就雨林海景公馆一期1号楼5层B501号房、5层B502号房和10层B1006号房签订了三份《乐东商品房买卖合同》。该三份商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽然该三份商品房买卖合同均没有落款时间，但是结合审理查明的事实可知，2015年11月27日，金地公司出具三份收据，分别载明收到1B501房款163950元、1B502房款163350元和1B1006房款163350元。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条关于“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，可以推定该三份商品房买卖合同成立时间均为2015年11月27日或在上述日期之前。因一审法院查封前述三套房产的时间为2017年1月20日，故李云红在人民法院查封之前已与金地公司签订合法有效的书面买卖合同。   二、关于李云红是否在人民法院查封之前已合法占有案涉三套房产的问题   合法占有是指尚未依法办理所有权登记的第三人（买受人）对执行标的物所采取的一种对外公示方式，即以公开、合法占有的形式公示其对于执行标的物所享有的物权期待权利，故这里的“占有”应为对执行标的物的实际管理和支配。因此，判断案外人是否合法占有房产，应从被执行人是否将房产交付给其、其是否装修入住房产以及其是否交纳房产的物业费及水电费等方面进行分析。具体到本案，根据已经查明的案件事实，2015年11月27日，金地公司向李云红开具三张收据，分别载明收到李云红支付的1B501号房契税、物业费、公共设施水电费、维修基金、有线进户费、水费、工本费等共计16654.4元；金地公司收到1B502号房契税、物业费、公共设施水电费、维修基金、有线进户费、水费、工本费等共计16596.2元；金地公司收到1B1006号房契税、物业费、公共设施水电费、维修基金、有线进户费、水费、工本费等共计16596.2元。因此，李云红已在一审法院查封之前合法占有了雨林海景公馆一期1号楼5层B501号房、5层B502号房和10层B1006号房。   三、关于李云红是否已支付全部购房款的问题   本案中，李云红与金地公司分别就雨林海景公馆一期1号楼5层B501号房、5层B502号房和10层B1006号房签订了三份《乐东商品房买卖合同》，约定金地公司将前述三套房产出售给李云红，总价款分别为163950元、163350元和163350元；付款方式均为一次性付款。李云红在庭审中称其通过现金支付的方式支付了全部购房款，并就现金交付细节进行陈述，其陈述不存在明显违背常理的地方，金地公司对此予以认可并已分别向李云红出具了相应的收款收据。对此，本院认为，前述三套房产的总价款数额不大，通过现金方式支付亦在情理之中，且李云红对现金支付的细节进行了合理的陈述，金地公司也已出具了相应的收款收据。因此，李云红已支付了全部购房款。   四、关于是否非因李云红自身原因未办理过户登记的问题   一般而言，买受人只要向房屋登记机构递交过户登记资料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为非因买受人自身原因未办理过户登记。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该要件。具体到本案，根据已经查明的案件事实，李云红购买前述三套房产之前，前述三套房产已被抵押，抵押登记被解除以后，前述三套房产又处于被查封的状态，故李云红未办理过户登记有合理的客观理由，也即非因李云红自身原因未办理过户登记。   综上所述，李云红对雨林海景公馆一期1号楼5层B501号房、5层B502号房和10层B1006号房提起的执行异议符合执行异议和复议规定第二十八条的规定，也即李云红对前述三套房产享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：   一、撤销海南省海口市中级人民法院（2018）琼01民初600号民事判决；   二、驳回海南柏盈实业投资有限公司的一审全部诉讼请求。   一审案件受理费10340元，二审案件受理费10340元，均由被上诉人海南柏盈实业投资有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 夏伟伟   审判员 赵 晖   审判员 林秋婷      二〇二〇年十二月十一日   书记员 庞 馨   附相关法律条文:   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。   《最高人民法院关于适用的解释》   第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   《最高人民法院关于   人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。   第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；   （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。