天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0102民初8311号原告:汪晓菁,女,1972年10月10日出生,汉族,住天津市南开区。委托诉讼代理人：王一方，天津宝砚律师事务所律师。被告:郑钧博,男,1989年12月9日生,汉族,住天津市河**××大厦××室。委托诉讼代理人：李娜，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雯，北京盈科（天津）律师事务所实习律师。原告汪晓菁与被告郑钧博房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。汪晓菁的委托诉讼代理人王一方，郑钧博及其委托诉讼代理人李娜、王雯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。汪晓菁向本院提出诉讼请求：1.依法判令郑钧博依约向汪晓菁支付欠付租金60000元;2.依法判令郑钧博向汪晓菁支付违约金60000元;3.依法判令郑钧博给付汪晓菁代缴物业费38610元;4.本案涉诉费用由郑钧博负担。事实和理由:2019年5月17日,汪晓菁与郑钧博签订了《房屋租赁合同书》,约定由郑钧博承租汪晓菁所有的坐落于天津市河东区××大厦××室房屋,建筑面积171.6平方米,租赁用途为办公,租期自2019年5月20日至2021年6月4日止。第一年租金120000元,不包含物业费、税费。根据合同第三条第2款约定,郑钧博应于2020年6月5日前缴纳2020年6月5日至2020年12月4日期间的租金60000元,但郑钧博未按约定缴纳该期租金。合同第七条约定,任何一方违约,违约方应支付守约方违约金,违约金的数目相当于半年租金的数额,以及“有以下情况的视为乙方违约，1.按合同规定乙方应付的租金、或其他费用等,自合同约定的应付日起逾期超过三日仍未足额将上述费用及利息交付给甲方的”。郑钧博逾期支付租金的行为已经违反合同约定,构成违约,据此应当向汪晓菁支付违约金60000元。合同第三条第4款约定,租赁标的房屋的物业费应当由郑钧博承担,汪晓菁于2020年6月9日代替郑钧博向天津市百勤物业管理有限公司缴纳了物业费。汪晓菁曾多次向郑钧博追讨均未果,为维护汪晓菁合法权益,特向人民法院起诉,望判如所请。郑钧博辩称，涉诉房屋实际使用人为天津市东丽区知壹艺术培训学校有限公司河东一分校，汪晓菁已经知晓，汪晓菁应向其而非郑钧博主张权利。因疫情原因，诉争房屋租赁合同已经于2020年6月6日解除，同日郑钧博从租赁房屋中搬出，郑钧博无须向汪晓菁支付其诉请中的租金。诉争房屋租赁合同因不可抗力解除，故郑钧博无须支付违约金。郑钧博非与天津市百勤物业管理有限公司签订物业服务合同，而是与天津市冠福物业服务有限公司签订物业服务合同，汪晓菁主张无事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本案诉争房屋坐落河东区新开路冠福大厦1306号，房屋所有权人为汪晓菁。2019年5月17日，汪晓菁作为出租方，郑钧博作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定郑钧博承租诉争房屋，租赁期限自2019年5月20日起至2021年6月4日止。装修免租期15天。第一年租金120000元，不含物业费、税费，递增方式为“无”。合同约定郑钧博向同汪晓菁缴纳履约保证金10000元。租金缴纳方式为合同签订当天缴纳2019年5月20日至2019年11月19日期间租金60000元，以后按每半年一期支付租金。租赁房屋的水电费、物业费由郑钧博承担。任何一方提出提前解除合同，视为该方违约，应支付守约方违约金，违约金的数额相当于半年租金的数额。汪晓菁在合同上盖章，案外人戚海敏在合同上签名。上述合同签订后，郑钧博缴纳房屋租金至2020年6月4日。另查明，2019年5月23日，郑钧博与天津市冠福物业服务有限公司就13层6室房屋签订《物业管理服务费协议书》，其中约定物业费缴纳标准为15元/月/平方米/建筑面积。郑钧博主张其已向天津市冠福物业服务有限公司缴纳物业费至2019年8月23日。汪晓菁提交往来收据两张，显示其就诉争房屋，向天津市百勤物业管理有限公司支付2019年8月5日至2020年8月4日期间物业费30888元，缴纳2020年8月5日至2020年11月4日期间物业费7722元。庭审期间，郑钧博抗辩称其于2020年6月6日即通知汪晓菁解除合同并于当天搬离诉争房屋。汪晓菁否认收到郑钧博解除合同通知，表示在2020年6月15日时发现诉争房屋内无人，但其中还有桌椅等物品。庭审中，郑钧博表示汪晓菁可以处置诉争房屋内现有物品。对于以上事实，本院予以确认。本院认为，本案中，汪晓菁与郑钧博作为平等主体，基于真实意思表示，自愿签订《房屋租赁合同书》（以下简称诉争合同），其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。双方均应依照合同约定履行各自义务，否则将承担违约责任。郑钧博虽主张其为设立公司而签订诉争合同，公司为实际承租人，但其未能证明汪晓菁在签订房屋租赁合同时对此知情且认可，则根据合同相对性，郑钧博仍应向汪晓菁履行承租人义务。对于双方合同状态，汪晓菁虽主张双方合同应继续履行，但郑钧博既坚持解除合同且表示已搬离诉争房屋，则双方房屋租赁合同实际上已经无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。因此本案双方房屋租赁合同应当解除。对于双方解除时间，郑钧博主张在2020年6月6日通知戚海敏解除合同，但对此并无直接证据证明。郑钧博提交的与案外人李丹微信聊天记录，不能反映汪晓菁已自行更换诉争房屋门锁。郑钧博提交的2020年11月3日与戚海敏电话录音中，未反映戚海敏认可接到其解除合同通知；郑钧博提交的“货拉拉”订单虽反映其曾在2020年6月6日从冠福大厦搬运物品，但该证据亦不能证明其就解除合同、搬离诉争房屋通知了汪晓菁。郑钧博提交的证据，未能证明其在2020年6月6日通知汪晓菁解除合同，因此对其主张诉争合同于2020年6月6日解除，本院不予认定。汪晓菁虽表示于2020年6月15日发现诉争房屋内无人，但其拍摄的现场照片显示诉争房屋内尚留存有桌椅物品，故其有合理理由认为承租人尚未完全搬离诉争房屋。郑钧博2020年11月3日的电话录音虽不能证明其在2020年6月6日通知汪晓菁解除了合同，但在该通话中其已向戚海敏表达出了其不再继续履行合同的意愿，戚海敏既系合同的签署人，则应认定郑钧博告知汪晓菁解除合同，因此双方房屋租赁合同应于2020年11月3日解除。双方房屋租赁合同既于2020年11月3日解除，则郑钧博应支付汪晓菁2020年6月5日至2020年11月3日期间租金49972.6元（120000/365*152）。双方合同解除后，郑钧博仍占用诉争房屋，应向汪晓菁支付房屋占有使用费。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”郑钧博于庭审期间（2020年11月27日）表示诉争房屋内物品可由汪晓菁处置，则此后汪晓菁可完全处分诉争房屋。汪晓菁虽不认可解除合同，但为避免双方损失进一步扩大，其应及时收回诉争房屋。其拒绝收回房屋，则2020年11月27日后的房屋使用费，郑钧博不再向其支付。综上分析，郑钧博应支付汪晓菁2020年11月4日至2020年11月27日的房屋使用费，参照原房屋租金标准计算，为7890.41元（120000/365*24）。对于汪晓菁主张的违约金，郑钧博未能证明就解除合同与汪晓菁达成合意，则双方合同并非协商解除。郑钧博虽主张系因疫情不可抗力而解除合同，但其解除合同时已允许恢复经营，故不能再以疫情作为解除合同理由。郑钧博单方解除合同，应承担相应违约责任。双方合同约定单方解除合同的应向另一方支付半年租金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。郑钧博单方解除合同给汪晓菁造成的损失，应为诉争房屋另行出租前的房屋空置损失，结合诉争房屋性质及剩余租期考虑，该空置期酌定为三个月为宜。参照原房屋租金标准计算，本院酌定郑钧博支付汪晓菁违约金30000元（120000*12*3）。对于汪晓菁主张的物业费，根据双方合同约定，租赁期间诉争房屋物业费由郑钧博承担。汪晓菁提交的缴费票据，能够证明其缴纳的是诉争房屋的物业费。郑钧博虽主张其缴纳物业费至2019年8月23日，但未能提交缴费证据，对此本院不予采信。汪晓菁缴纳物业费期间为2019年8月5日至2020年11月4日，均在郑钧博占用诉争房屋期间，则对于汪晓菁要求郑钧博支付上述期间物业费38610元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第（二）项、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条规定，判决如下：一、郑钧博于本判决生效之日起十五日内给付汪晓菁租金49972.6元、房屋使用费7890.41元，以上共计57865.01元；二、郑钧博于本判决生效之日起十五日内给付汪晓菁物业费38610；三、郑钧博于本判决生效之日起十五日内给付汪晓菁违约金30000元；四、驳回汪晓菁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3690元、减半收取计1845元，由汪晓菁负担395元，由郑钧博负担1450元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  张楠二〇二〇年十二月七日书记员  何欣本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。