湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1103民初3022号原告：永州农村商业银行股份有限公司，住所地永州市冷水滩区湘永路**。法定代表人：吕绍双，系该公司董事长。委托诉讼代理人：聂湘情，湖南新星律师事务所律师，委托代理权限为一般授权。被告：严建华，男，1969年5月22日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：蒋浩群，湖南金州（永州）律师事务所律师，委托代理权限为一般授权。第三人：唐祥玖，男，1977年4月9日出生，汉族，住湖南省祁阳县。第三人：刘湘，女，1975年12月25日出生，汉族，住长沙市雨花区。第三人：昌瑞兰，女，1933年7月5日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。原告永州农村商业银行股份有限公司(以下简称永州农商银行)诉被告严建华，第三人唐祥玖、刘湘、昌瑞兰执行异议之诉一案,本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告永州农商银行的委托诉讼代理人聂湘情,被告严建华及其委托诉讼代理人蒋浩群到庭参加诉讼，第三人唐祥玖、刘湘、昌瑞兰经本院通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永州农商银行向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认原告对登记在张成龙名下位于永州市冷水滩区××路××栋房屋［房产证号：永房权证冷字第7××**、土地使用权证：永（冷）国用（2008）第506号］中的1201号房屋享有抵押权；2、请求人民法院立即恢复对登记在张成龙名下位于永州市冷水滩区××路××栋房屋［房产证号：永房权证冷字第7××**、土地使用权证：永（冷）国用（2008）第506号］中的1201号房屋的执行；3、请求人民法院判令被告承担诉讼费。事实与理由：2014年7月10日，原告（原永州市冷水滩区农村信用合作社菱角山信用社）与第三人唐祥玖签订借款合同，约定原告借款800万元给唐祥玖。同日，原告与第三人张成龙签订《最高额抵押合同》，约定张成龙以位于永州市冷水滩区××路××栋房屋［房产证号：永房权证冷字第7××**，土地使用权证：永（冷）国用（2008）第506号］提供抵押担保。2017年9月13日，冷水滩区人民法院作出（2017）湘1103民初1795号民事判决，判决原告对抵押物享有优先受偿权。本案诉争的房产1201号房屋包含在永房权证冷字第7××1号权证内，在（2017）湘1103民初1795号民事判决执行过程中，被告提出执行异议，人民法院中止本案的执行程序。原告因而起诉，原告认为，原告与张成龙存在合法的抵押合同关系，并办理了抵押权登记，属于法定的优先权利，即使被告与张成龙存在买卖合同关系，也仅是合同债权，况且原告与张成龙签订抵押合同时，并不知道被告与张成龙的买卖合同关系，被告可以依据房屋买卖合同向张成龙主张双倍返还购房款，但不能对抗原告享有的法定物权。被告严建华辩称：1、原告与张成龙签订的《最高额抵押合同》应予无效，被告买房在先，原告抵押在后；2、被告是涉案房屋真正的权利人，在房屋查封前，被告与房屋所有权人签订合法有效的商品房买卖合同，并按照合同约定已经支付所有的购房款项。在房屋查封前，被告已合法占有该不动产，过户手续不能办理，并非被告原因，是因为原告屡次推脱。第三人唐祥玖、刘湘、昌瑞兰没有发表陈述意见，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述及庭审确认的证据,本院认定事实如下：2008年7月1日，张成龙取得位于永州市冷水滩区××路××平方米的土地的使用权［土地使用权证号：永（冷）国用（2008）第506号］，并在该土地上修建商品房。2010年12月29日，张成龙取得上述土地上修建的整栋房屋的产权证书（房产总证号：永房权证冷字第7××**）。2011年1月24日，被告严建华与张成龙的委托代理人即第三人唐祥玖签订《售房合同》，约定严建华购买上述张成龙所建房屋中的1201号商品房，购房总金额为27.85万元。同日，被告严建华向第三人唐祥玖交纳了19.043万元的购房款，唐祥玖出具了收条。2012年8月9日，唐祥玖收到严建华购房款3万元，双方约定余款在房地产交易中心交纳税费、产权交割完毕当日付清。被告严建华于2011年6月1日接收该房屋，之后进行了装修。2014年7月10日，第三人唐祥玖与原告永州农商银行（原永州市冷水滩区农村信用合作联社菱角山信用社）签订《个人贷款合同》，约定唐祥玖向永州农商银行借款800万元，借款期限为36个月。同日，原告永州农商银行（原永州市冷水滩区农村信用合作联社菱角山信用社）与张成龙（于2017年3月15日因病逝世）、第三人昌瑞兰（与张成龙系夫妻关系）签订《最高额抵押合同》，约定以张成龙名下位于永州市冷水滩区××路××栋房屋［房产证号：永房权证冷字第7××**、土地使用权证号：永（冷）国用（2008）第506号］中的1002、1003、101、1101、1201、1503、1601、1703、1801、1802、1902、601、602、603、702、801、903号房屋为唐祥玖的借款提供抵押担保，双方并于当天办理抵押手续，他项权证号为永房他证冷水滩字第5××6号。后由于唐祥玖没有按约定偿还借款，永州农商银行于2017年5月23日向本院提起诉讼，本院于2017年9月13日做出（2017）湘1103民初1795号民事判决书，判决永州农商银行对上述抵押物享有优先受偿权。2018年6月14日，本院做出（2017）湘1103执2533号之一执行裁定书，裁定查封拍卖张成龙所有的位于冷水滩区桐木井路东侧整栋（房产证号：永房权证冷字第7××**，土地使用权证号为：永（冷）国用（2008）第506号）房产。2020年6月15日，被告严建华以其对该产权证下的1201号房屋享有所有权为由，向本院提出执行异议。本院于2020年6月23日作出（2020）湘1103执异127号执行裁定书，裁定：中止对登记在张成龙名下位于冷水滩区桐木井路东侧整栋房产［产权证号：永房权证冷字第7××**、土地使用权证号：永（冷）国用（2008）第506号］中的1201号房屋的执行。永州农商银行对该裁定不服，遂向本院提起诉讼。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。同时上述规定第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。前述第二十八条所规定的无过错房屋买受人对房屋所享有的不动产物权期待权属于第二十七条所规定的除外情形，即买受人在符合法律、司法解释的特定条件下，享有排除担保物权人执行案涉房屋的权利。对于被告严建华是否享有上述民事权益，应根据在本案诉讼中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与第三人唐祥玖签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等予以认定。（一）关于查封前是否签订合法有效的书面房屋买卖合同的问题。本院于2018年6月14日查封了案涉房屋。而被告于2011年1月24日与第三人唐祥玖签订了《售房合同》，此合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，应认定为有效。显然，在执行法院查封之前，被告与第三人签订了合法有效的书面买卖合同。（二）关于案涉房屋在查封之前是否已被合法占有的问题。2012年第三人将房屋交付严建华使用。被告提交的照片足以证明在人民法院查封之前，案涉房屋即在被告的实际控制之下。（三）关于案涉房屋的价款支付问题。根据《售房合同》的约定，房款的首付款190000元，剩余房款未明确约定支付时间。被告出示的两张收条表示第三人已收到购房款共计220430元足以证明其已向第三人支付了约定的购房款项。（四）关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。第三人在案涉房屋办理产权登记后又将案涉房屋设立抵押，致使被告无法办理过户登记，被告对未办理过户登记并无过错。故案涉房屋未办理过户登记并非因被告自身原因造成。可见，现有证据足以证明本案已同时具备了前述司法解释第二十八条规定的法定情形，应当认定被告对涉案房屋已享有物权期待权。虽然原告永州农商银行对涉案房屋享有抵押权，但该权利不能对抗被告严建华设立在先的物权期待权。因此，永州农商银行要求恢复执行案涉房屋的诉讼请求依法应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项之规定，判决如下:一、确认原告永州农村商业银行股份有限公司对登记在张成龙名下位于永州市冷水滩区××路××栋房屋［房产证号：永房权证冷字第7××**、土地使用权证：永（冷）国用（2008）第506号］中的1201号房屋享有抵押权；二、驳回原告永州农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。本案受理费300元，由原告永州农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  唐建平人民陪审员  周卫东人民陪审员  伍 牧二〇二〇年十二月十四日代理书记员  苏志文