贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终10331号上诉人（原审被告）：冯守竺，女，1982年3月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：叶波，贵阳市南明区西湖法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：贵阳银通房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区南垭路**。法定代表人：石世森，该公司总经理。委托诉讼代理人：王俊，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。上诉人冯守竺因与被上诉人贵阳银通房地产开发有限公司（以下简称银通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2020）黔8601民初868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯守竺上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，被上诉人向上诉人故意隐瞒案涉房屋权利瑕疵及重要事实，导致上诉人产生重大误解，造成上诉人巨大经济损失。上诉人承租房屋的目的是申办幼儿园，办理手续时需要被上诉人提供案涉房屋的权属证书，但被上诉人并没有，仅提供《农房建设施工使用许可证》，案涉房屋系农房，被上诉人明知上诉人承租房屋用途的情况下故意隐瞒房屋权利瑕疵及重要事实而与上诉人签订租赁协议。另，因案涉房屋无权属证书及附近存在高压线造成消防安全无法合格验收，导致上诉人办学目的无法实现，虽然合同并未明确约定被上诉人协助办理幼儿园证照的合同义务，但被上诉人作为出租方，其出租房屋权利完整及用途等必须满足承租人的目的是其基本合同义务。二、案涉租赁合同应认定为无效合同，上诉人不应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，租赁合同无效。被上诉人一审提交的农房建设施工使用许可证系云岩区黔灵乡人民政府核发，根据建设部1990年颁布的《建设部关于统一实行建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的通知》第三条的规定，黔灵镇人民政府无权核发建设用地规划许可证，故案涉租赁合同无效，被上诉人无权主张上诉人承担违约责任。银通公司辩称，我司有合法手续，办理幼儿园证照的责任义务由上诉人承担，与我司无关。农房建设施工许可证合法办理，案涉租赁合同有效，请求驳回上诉。银通公司向一审法院起诉请求：1.立即解除原被告签订的《房屋租赁合同》和《租赁协议书》；2.被告立即将承租房屋交还原告；3.被告立即向原告支付租金（截止2020年7月31日租金为529216元，自2020年8月1日起至被告交还房屋之日止的租金，按照合同约定租金标准支付）；4.被告立即向原告支付滞纳金（截止2020年7月31日滞纳金为214110.54元，自2020年8月1日起以486368元为基数，按照每日1%标准计算至租金支付完毕之日止）；5.被告立即向原告支付违约金1250元；6.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年8月15日原告银通公司（甲方、出租人）与被告冯守竺（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于贵阳市云岩区的贵阳银通蛮坡综合楼Ａ栋出租给被告。租赁范围为Ａ栋一层9、10、11号门面建筑面积为177平方米，房屋二层整体，建筑面积为672平方米，总计建筑面积849平方米；租赁标的物主要用途为教育；租赁期共6年，2016年9月1日起计算；房屋第一年租金单价为25元／平方米／月，第一年年租金为254700元，租金年增幅为每平米单价在上一年基础上增加1元；第一年前半年按季度付，以后按半年付；乙方应在合同签订后缴纳租金时，同时向甲方支付50000元保证金。合同8.2条约定乙方有下列情形之一，甲方可以终止合同、收回房屋（其租金按实际占用天数计算），并有权要求乙方支付违约金及承担因此给甲方带来的经济损失，如房屋乙方已装修，所有装修内容收回后均归甲方所有。8.2.1条乙方延迟交纳房租及其他费用的时间达60日。9.1.1条甲方保证租赁物产权清楚，并符合出租房屋使用要求。9.2.5乙方按合同约定及时支付房屋租金，如有延期每延期一天按未付金额的1‰支付滞纳金。10.1条租赁期内任何一方无法定或约定理由而单方解除合同，导致本合同提前终止的，另一方有权要求违约方承担违约赔偿责任。2017年7月18日原告银通公司（甲方、出租人）再与被告冯守竺（乙方、承租人）签订《租赁协议书》，约定原告将位于贵阳市对面宅吉村蛮坡地块场地内门面房号为1号（面积50平方米）出租被告使用；租赁期为5年，第二年起每年递增5%。租赁期满，甲方收回。有下列情形之一的，甲方可以终止协议，收回房屋：……3.乙方拖欠租金累积达1个月的；……该房按间租赁，月租金为1250元。租金按季交付，首次缴纳时间为2017年7月16日，共计租金3750元。以后每季底前5日交纳，该房押金为1250元，首次交纳房租时一并付清，合同期满结清相关费用后退还。租赁期间双方均不得无故解除协议。但乙方因特殊情况退房时，必须提前十五天通知甲方，并支付一个月租金作为赔偿，如甲方确需收回房屋自用或该房被拆迁，也须提前十五天通知乙方，支付一个月租金作为乙方搬迁的补偿，并退还乙方未满租期的租金。乙方故意逾期未交租金的，除应及时如数补交外，还应支付一个月租金作为赔偿。上述合同签订后，原告将案涉房屋交由被告使用，被告将房屋用于经营“培钥幼儿园”。被告依照《房屋租赁合同》向原告支付房屋保证金50000元，依照《租赁协议书》向原告支付押金1250元。自被告承租案涉房屋后，自2018年7月1日起未再足额支付Ａ栋一层9、10、11号门面及房屋二层整体租金，截止2018年12月31日欠付44888元。自2019年1月1日起未再支付租金。另外，自2017年11月15日起未支付Ａ栋1层1号门面的租金。庭审中，原被告双方同意解除案涉两份房屋租赁合同。上述事实，有原、被告的当庭陈述、《房屋租赁合同》、《租赁协议书》、农房建设施工使用许可证、聊天记录、欠租核算明细表、营业执照、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，予以采信。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告银通公司与被告冯守竺签订的《房屋租赁合同》、《租赁协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并有效，原告银通公司与被告冯守竺应当按照合同约定全面履行合同义务。关于原告诉请解除原、被告签订的《房屋租赁合同》和《租赁协议书》，要求被告立即将承租房屋交还原告，庭审中原、被告双方已同意解除《房屋租赁合同》和《租赁协议书》，一审法院予以确认。庭审中被告辩称已于2020年3、4月搬离案涉房屋，但未提交证据佐证，且原告未予认可，故被告仍负有将案涉房屋腾空交还原告的义务。此外被告辩称，原告向其隐瞒房屋附近的高压线的问题，无法达到办园条件，不能取得相关证照，影响幼儿园的正常办学的意见。根据原、被告庭审中陈述，被告承租房屋时，已明知房屋附近存在高压线。被告明知该情况依旧承租案涉房屋，被告主张因此造成的损失及违约责任应由原告承担。此外，被告将案涉房屋用于设立幼儿园，其应依据相关行政规定办理证照，而案涉两份租赁合同中均未约定原告协助被告办理证照的合同义务，故被告的抗辩意见，不予采纳。关于原告诉请被告支付租金的诉请（截止2020年7月31日租金为529216元，自2020年8月1日起至被告交还房屋之日止的租金，按照合同约定租金标准支付）。经庭审确认，上述租金529216元中，有486368元为Ａ栋一层9、10、11号门面及二层整体房屋的租金，另42848元为Ａ栋1层1号门面的租金）。该项诉请并无不当，予以支持。为减少当事人讼累，对于被告支付的押金51250元（案涉Ａ栋一层9、10、11号门面及二层整体房屋的租赁合同的押金50000元及Ａ栋1层1号门面的租赁合同的押金1250元）一并在本案中进行处理，即被告应向原告支付截至2020年7月31日的房屋租金477966元。关于原告诉请被告支付滞纳金的诉请（截止2020年7月31日滞纳金为214110.54元，自2020年8月1日起以486368元为基数，按照每日1‰标准计算至租金支付完毕之日止）。应首先明确，合同解除前为租金，合同解除后为房屋占有使用费。本案中，滞纳金实质为被告逾期支付房屋租金的违约金。原告以486368元为基数计算违约金，根据查明的事实，是针对Ａ栋一层9、10、11号门面及二层整体房屋的租金。庭审中被告提出原告存在承租房屋被隔壁租户洗车和喷漆影响，导致被告不能依据合同约定正常使用涉案房屋，并要求原告应承担违约责任并支付违约金的意见，实质上是对原告主张违约责任的概括性抗辩意见。同时违约金的作用弥补损失为主。原告在未举证证实其损失的情况下，其以每日1‰主张违约金滞纳金过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审法院支持以实际欠付租金的20%计算违约金，为477966元×20%＝95593.2元。关于原告诉请被告向原告支付违约金1250元，根据原被告双方签订的《租赁协议书》中对Ａ栋1层1号门面租金“乙方故意逾期未交租金的，除应及时如数补交外，还应支付一个月租金作为赔偿”的违约责任的约定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告贵阳银通房地产开发有限公司与被告冯守竺于2016年8月15日签订的《房屋租赁合同》及2017年7月18日的《租赁协议书》；二、被告冯守竺自本判决生效之日起二十日内将位于贵州省贵阳市云岩区房屋腾退给原告贵阳银通房地产开发有限公司；三、被告冯守竺自本判决生效之日起十日内向原告贵阳银通房地产开发有限公司支付房屋租金477966元，并从2020年8月1日起，按照合同约定的标准计算至被告实际归还房屋之日止（其中贵阳市云岩区贵阳银通蛮坡综合楼Ａ栋一层9、10、11号门面、二层整体的自2020年8月1日至2020年12月31日每月租金为23772元，自2021年1月1日起租金年增幅为每平米单价在上一年基础上增加1元进行计算,贵阳市对面宅吉村蛮坡地块场地内门面房1号房屋按每月1250元计算）；四、被告冯守竺自本判决生效之日起十日内向原告贵阳银通房地产开发有限公司支付违约金96843.2元；五、驳回原告贵阳银通房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11246元，减半收取计5623元，由原告贵阳银通房地产开发有限公司负担849元，被告冯守竺负担4774元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中上诉人提交第一组证据：云岩区教育局行政审批事项不予受理通知书，拟证明案涉房屋没有产权手续，根据城镇房屋管理条例，没有产权的房屋不能租赁，一审认定事实模糊，适用法律错误，请求改判或发回重审。银通公司经质证，认为达不到证明目的，不予受理通知书是缺少消防安全报告，没有涉及房屋产权问题。房屋安全报告是指申请人开办的幼儿园，这种性质必须经过消防安全检验，该项是申办人的责任义务，与被上诉人无关，不能证明幼儿园不能开办是被上诉人的责任，未审批是上诉人自身的原因，且不予受理通知书是2018年7月16日出具，而租赁合同是2016年签订。结合上诉人一审陈述内容，是在新冠疫情之前幼儿园正常经营，即便上诉人未取得开办许可，但其实际经营，应该履行支付租金义务。上诉人提交第二组证据：短信记录，拟证明房屋是移交了的，在9月15日前搬空，剩余物品不要了。银通公司经质证，认为上诉人提交的2020年12月的短信中，短信最后一段提到搬东西问其是否移交房屋，上诉人没有回复，她提到搬走一楼的东西，后面是否拖走是不知道的。二楼的钢琴和其他东西是还在的，上诉人没有明确是否需要，我方是不能擅自处理的。且一审我方提交的短信内容是明确的，我方一直在催缴房租。上诉人提交第三组证据：云岩区公办、民办幼儿园工作聊天群聊天记录六份，拟证明因疫情，贵阳市幼儿园直至2020年9月1日才经教育局批准开学，请求法院考虑疫情因素，免除上诉人2020年1月至9月的租金。被上诉人经质证，真实性无法核实，疫情期间相关部门对幼儿园的安排于本案的房屋租赁纠纷之间没有必然的关联性。因此，我方认为该份证据不能达到上诉人的证明目的。如果说上诉人因其自身原因无法开办幼儿园，应该及早与出租人联系，解除租赁合同的相关事宜，但截至我方起诉，上诉人从未向我方提出解除租赁合同。故我方认为在合同解除且上诉人交还房屋之前的房屋租金上诉人应足额支付。对于上诉人二审提交的第一组证据，本院对真实性予以确认，但对其证明目的不予认可。对于上诉人提交的第二组证据，银通公司质证后，上诉人未提交该证据的书面载体，本院视为其未举该份证据。对于上诉人提交的第三组证据，本院予以确认。二审经审理查明，银通公司提交与冯守竺的短信记录载明：2019年12月9日，银通公司：你什么时候付房租。冯：我的官司还在进行中，请给我一些时间处理。银通公司：你到底什么时候付。冯：现在幼儿园生意不好，太难做，请贵公司谅解下，我肯定要付的。一审庭审笔录第6页载明：问：幼儿园在疫情前是否在经营的？冯：正常经营的，但招生一直有问题，我当时承租的时候没有概念，没有看到高压线处于厨房和教师宿舍这一块。因受疫情影响，贵阳市云岩区公（民）办小学将于2020年5月25日开学，幼儿园将于2020年5月25日到30日实行分批、错峰开学。上诉人开办的贝蒂幼儿园直到2020年9月1日才通知开学。此外，二审经审理查明的其余事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，冯守竺上诉主张，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，租赁合同无效。被上诉人一审提交的农房建设施工使用许可证系云岩区黔灵乡人民政府核发，根据《建设部关于统一实行建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的通知》第三条的规定，黔灵镇人民政府无权核发建设用地规划许可证，故案涉租赁合同无效，被上诉人无权主张上诉人承担违约责任。对此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释”的规定，案涉房屋并非城镇房屋，且案涉房屋已经取得了黔灵乡人民政府于1993年8月25日颁发的《农房建设施工使用许可证》，该证并非建设工程规划许可证，故不能适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定认定案涉租赁合同无效。在《农房建设施工使用许可证》被撤销之前，案涉农房已取得建房手续。因此，本院对冯守竺该项上诉理由不予采纳。案涉《房屋租赁合同》、《租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。案涉合同签订后，银通公司依约交付了房屋，冯守竺使用案涉房屋开办并经营幼儿园，其应当向银通公司支付房屋租金。但从2018年7月起冯守竺未足额支付租金，从2019年1月起未再支付租金，其行为构成违约。冯守竺上诉虽主张银通公司故意隐瞒房屋权利瑕疵及重要事实，使其无法达到办园条件，不能取得相关证照，导致其合同目的不能实现，故其对2018年7月之后的租金不再支付。对此，冯守竺租赁案涉房屋的目的是为了开办幼儿园，其在签订案涉租赁合同时应当审查出租人是否具有相应的产权手续，但其未予审查即签订合同，且案涉两份租赁合同中均未约定银通公司负有协助冯守竺办理证照的合同义务，冯守竺在租用房屋开办幼儿园近两年时发现案涉租赁房屋无法达到办园条件时，其并未及时止损，而是仍然使用案涉房屋，并在银通公司催收租金时，对欠付租金并无异议，仅以困难为由请求暂缓支付，且至今仍未与银通公司办理交房手续。其占有使用银通公司案涉租赁房屋，应当履行支付租金及相应占用费的义务。故本院对冯守竺该项上诉理由亦不予采纳。一审判决冯守竺返还房屋、支付租金及房屋占用费并无不当。对于疫情期间是否减免租金的问题。参照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条“承租国有企业房屋及政府部门、高校、研究所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”的规定，结合本案上诉人开办的幼儿园所在辖区通知开学的时间以及上诉人开办的幼儿园实际接到开学通知的时间。本院认定2020年1月至6月30日期间因受疫情影响并未开学，也即并未实际经营，该期间的租金应予免除。上诉人虽于2020年9月1日接到开学通知，但因即便没有疫情，在其正常经营期间，2020年7月、8月属于放假时间，故该两个月的租金不应免除，上诉人仍需向被上诉人支付租金。依据案涉房屋租赁合同约定，2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金为142632元；依据案涉租赁协议书约定，2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金为：7924元（15848元÷12个月×6个月），故上诉人应支付上诉人截止2020年7月31日的房屋租金应为：477966-142632-7924=327410元。至于违约金部分，一审适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，对银通公司诉请的违约金予以调减并无不当，但一审法院以实际欠付租金的20%计算违约金明显与该条的规定不符，欠付租金并非是造成的损失，本院对此予以纠正。在银通公司未提交证据证明其损失的前提下，损失应是冯守竺未按约支付租金造成的资金占用损失，损失标准参照中国人民银行同期贷款利率或LPR标准上浮30%的范围内计算，本院综合合同的履行情况、冯守竺的过错程度，按照公平原则酌情判决冯守竺承担3万元违约金。综上所述，冯守竺的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵阳铁路运输法院（2020）黔8601民初868号民事判决第一项、第二项，即：一、解除原告贵阳银通房地产开发有限公司与被告冯守竺于2016年8月15日签订的《房屋租赁合同》及2017年7月18日的《租赁协议书》；二、被告冯守竺自本判决生效之日起二十日内将位于贵州省贵阳市云岩区房屋腾退给原告贵阳银通房地产开发有限公司；二、撤销贵阳铁路运输法院（2020）黔8601民初868号民事判决第五项，即：驳回原告贵阳银通房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、变更贵阳铁路运输法院（2020）黔8601民初868号民事判决第三项为：冯守竺自本判决生效之日起十日内向贵阳银通房地产开发有限公司支付房屋租金327410元，并从2020年8月1日起，按照合同约定的标准计算至被告实际归还房屋之日止（其中贵阳市云岩区贵阳银通蛮坡综合楼Ａ栋一层9、10、11号门面、二层整体的自2020年8月1日至2020年12月31日每月租金为23772元，自2021年1月1日起租金年增幅为每平米单价在上一年基础上增加1元进行计算,贵阳市对面宅吉村蛮坡地块场地内门面房1号房屋按每月1250元计算）四、变更贵阳铁路运输法院（2020）黔8601民初868号民事判决第四项为：冯守竺自本判决生效之日起十日内向贵阳银通房地产开发有限公司支付违约金30000元；五、驳回贵阳银通房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11246元，减半收取计5623元，由贵阳银通房地产开发有限公司负担1687元，冯守竺负担3936元；二审案件受理费11246元，由贵阳银通房地产开发有限公司负担3374元，冯守竺负担7872元。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年十二月二十九日书记员 曹 艳