河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初8382号原告：李丽，女，1964年10月22日出生。委托诉讼代理人：秦艺娟，河南允衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张永月，河南允衡律师事务所律师。被告：东方鼎盛地产发展有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）才高街**东方鼎盛中心****。法定代表人：戴杰，董事长。委托诉讼代理人：陈丰，男，职员。原告李丽诉被告东方鼎盛地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月25日作出(2019)豫0104民初7901号民事判决，原告李丽对该判决结果不服，向河南省郑州市中级人民法院提起上诉。河南省郑州市中级人民法院于2020年1月31日作出（2019）豫01民终25868号民事裁定，裁定撤销（2019）豫0104民初7901号民事判决，发回本院重审。本院于2020年3月5日立案后，于2020年4月20日作出(2020)豫0104民初1135号民事裁定，裁定该案移送郑州高新技术产业开发区人民法院处理。河南省郑州市中级人民法院于2020年9月17日作出（2019）豫01民辖91号民事裁定，裁定本案由郑州市管城回族区人民法院审理。本院于2020年11月2日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李丽的委托诉讼代理人张永月、被告东方鼎盛地产发展有限公司的委托诉讼代理人陈丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告三十日内给原告办理涉案房屋所有权证；2.判令被告向原告支付逾期办理初始登记的违约金（违约金自2016年6月1日起每日按合同约定总房款的0.02%计算至被告将初始登记资料报送至行政主管部门并被受理之日），至起诉之日暂计246960.93元；3.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年12月1日，原告与被告签订了合同编号为D150××××****的《商品房买卖合同》。该合同约定原告购买被告开发的位于郑东新区××路北、××西××单元××号的房屋，总房款为1151870元。该合同附件四第六条同时约定被告东方鼎盛地产发展有限公司于2016年5月31日前将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，未在约定期限内报送上述资料或报送资料不齐未被房地产管理部门受理的，按日向××支付总房款的0.02%违约金。合同签订后，原告交纳了房款，被告依合同约定交付房屋，但被告至今未向主管部门提供办理房产证所需的手续，造成原告至今无法取得房产证，给原告造成了较大的经济损失及诸多不便，经多次协商未果，原告诉至法院。东方鼎盛地产发展有限公司辩称，其已经在进行办理不动产权证书的准备工作，其愿意尽力配合原告及早办理不动产权证书。政策调整是其逾期办理房屋产权证书的一个重要原因，2016年政府职能部门进行了调整，办理房产证的部门由房管局变为了不动产登记中心，部门在调整时，有很多历史遗留问题解决不足，新旧部门之间衔接不畅，职责界限不清，给房地产开发企业申办不动产权证书造成了很大的障碍，致使绝大部分房地产企业申办房产证不能如期进行。上述政策的变化属于其无法预见和避免的客观情况所致，如果继续按照商品房买卖合同之约定要求其承担违约责任，明显不公平，违约责任约定标准过高，应予调整。故其依法不应当承担违约责任，或者应当减轻其违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：2015年12月1日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：1.原告购买被告开发的位于郑东新区××路北、××西××单元××房屋××套，建筑面积共86.53平方米，该商品房单价为每平方米13311.80元，总金额为1151870元，付款方式为现金一次性付款，约定付款时间为2015年12月1日，交纳比例为100%；2.××应当在2016年3月31日前将符合合同约定的商品房交付××使用；3.××应当在2016年5月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，××在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.02%违约金。合同签订后，原告依约向被告支付购房款，被告依约向原告交付案涉房屋，该商品房买卖合同于2015年12月7日完成信息备案。由于被告未能按时办理案涉房屋权属初始登记及所有权转移登记，引起争讼。另查明,1.2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，主要内容为：郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”。即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。郑州市住房保障和房地产管理局自2016年8月20日起，停止办理各类房屋登记业务。其中包括不再办理房屋所有权初始登记业务；2.2016年12月27日，郑州市国土资源局、郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要（郑国土联会纪［2017］1号）第十条关于首次登记的流程问题，对于办理房屋所有权首次登记（含对首次登记的变更）的，由房管部门前置办理，生成楼盘表并出具确认单后，再由房屋建设单位前往市不动产登记中心申请办理首次登记。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违背国家法律法规的效力性强制性规定，合法有效，受法律保护，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告依约履行了自己的义务，被告虽依约交付了房屋但未在合同约定的期限内办理案涉房屋的权属初始登记，已构成违约，应当承担相应的违约责任，合同约定按日支付总房款0.02%的违约金。违约金作为一种违约救济措施兼顾惩罚性和补偿性措施，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。纵观本案案情，被告确实未在合同约定期限内办理房产证，但2016年8月20日初始登记更改为首次登记，登记部门由房管局变更为不动产登记中心，登记程序和内容较之过去存在诸多变化，这无疑增加了办证时间和难度。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。鉴于原告已实际使用房屋，被告违约逾期办证确实存在其不能控制的客观因素，综合考虑违约原因、违约时间、违约方过错程度及承受能力、非违约方可能造成的损失等各种因素，本院酌情在合同违约金标准的基础上核减50%，即按日0.01%的标准计算违约金，故被告应以原告已付房款1151870元为基数，按日0.01%的标准向原告支付自2016年6月1日起至被告报送案涉房屋的不动产首次登记资料被受理之日止的违约金。原告诉求超出部分，本院不予支持。该违约金足以弥补原告损失，也体现了对被告违约行为的惩罚。因目前尚未完成商品房首次登记，不具备办理权属登记条件，故原告诉请被告为其办理案涉房屋所有权证条件不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告东方鼎盛地产发展有限公司于本判决生效后十日内向原告李丽支付逾期办理房屋权属登记违约金（以1151870元为基数，按日0.01%的标准，自2016年6月1日起计算至东方鼎盛地产发展有限公司报送案涉房屋的不动产首次登记资料并被受理之日止）；二、驳回原告李丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5004元，由原告李丽负担2502元，由被告东方鼎盛地产发展有限公司负担2502元。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  庄巧利人民陪审员  曹贵生人民陪审员  王丽霞二〇二〇年十二月四日书 记 员  张晓艳