湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1102民初674号原告：黄响，男，汉族，l982年9月5日出生，住湖北省浠水县，委托诉讼代理人:李想，湖北尊而光律师事务所，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人:彭金慧，湖北尊而光律师事务所，代理权限为特别授权。被告：武汉聚思慧商业管理有限公司，住所地武汉市江汉区解放大道**游子乡大厦******，统一社会信用代码91420103086607005E。法定代表人：华银珍，经理。被告：黄冈恒源置业有限公司，住所，住所地黄冈市黄州八一路**（安康宛******）社会信用代码91421100679767696K。法定代表人：汪继春，经理。原告黄响诉被告武汉聚思慧商业管理有限公司（以下简称武汉聚思慧公司）、黄冈恒源置业有限公司（以下简称黄冈恒源公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告黄响的委托诉讼代理人彭金慧、李想到庭参加了诉讼，被告黄冈恒源公司、武汉聚思慧公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令武汉聚思慧公司向原告支付欠付的黄冈市黄州区八一路35号二层2080、二层207l、一层1009号三间商铺经营管理收益合计200595元：（暂计2014年10月1日至2020年4月30日期间合计欠付的经营管理收益，实际计算至2024年9月30日）；2、请求判令武汉聚思慧公司向原告支付逾期支付经营管理收益的违约金合计80480元（以200595元为基数，按中国人民银行同期贷款利息的1.95倍为计算标准，从2016年1月1日开始计算至还清之日止，暂计算至2020年4月30日）；3、请求判令黄冈恒源公司对武汉聚思慧公司应向原告支付的上述经营管理收益、违约金承担连带担保责任；4、请求判令由两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年2月25日，原告黄响与武汉聚思慧公司武汉聚思慧商业管理有限公司签订了《委托经营管理合同》两份，约定原告将位于黄冈市××、××号两间商铺委托给被告一经营，两间商铺对应建筑面积分别为7.35平方米、7.35平方米，委托经营管理期限均为10年，均自2014年10月l曰起至2024年9月30日止，其中自2014年10月1日至2015年9月30日期间2080号、2071号商铺对应收益标准分别为1409元／月、1436元／月。2015年3月30日武汉聚思慧公司、黄冈恒源公司与原告就2080号、2071号商铺分别签订了《委托经营管理合同》补充协议（二），协议约定：2080号商铺按变更后总价款（169058元）年7%计算收益，年收益为11834元，每季度支付一次为2959元；2071号商铺按变更后总价款（172026元）年7%计算收益，年收益为12042元，每季度支付一次为3010元。2016年1月27日，武汉聚思慧公司、黄冈恒源公司与原告就1009号商铺补签《委托经营管理合同》补充协议（二），协议约定原委托经营管理合同作废，按变更后总价款（294720元）年7%计算收益，年收益为20630元，每季度支付一次为5158元。上述三份补充协议（二）中约定，武汉聚思慧公司均应在次季首月的5日前支付原告上季度三间商铺的委托经营收益。该协议经原告和两被告三方确认，任何一方违反本合同任一条款的，均以按原告总房款的30%向对方支付违约金，并承担守约方一切经济损失，且黄冈恒源公司对武汉聚思慧公司违约承担连带责任。2015年10月8日，武汉聚思慧公司、黄冈恒源公司与原告就2080号和2071号商铺分别签订了《面积变更补充协议》，约定上述商铺经黄冈市海星房地产测绘队测量后，2080号商铺产权登记面积为7.34平方米，对应总价变更为168828元，面积及总价变更后，委托经营收益变更为每年11818元，每季度经营收入为2954元。2071号商铺产权登记面积为7.34平方米，对应总价变更为171792元，面积及总价变更后，委托经营收益变更为每年12025元，每季度经营收入3006元。上述《委托经营管理合同》签订后，原告按时向武汉聚思慧公司分别交付了三间商铺，武汉聚思慧公司也对三问商铺进行招商入驻，但武汉聚思慧公司未按《委托经营管理合同》及补充协议（二）、《委托经营管理合同》面积变更补充协议的约定及时、足额向原告支付对应期间的委托经营收益。原告遂诉至本院。被告黄冈恒源公司、被告武汉聚思慧公司未答辩。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据:一、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议（一）、销售不动产统一网络发票、黄冈市不动产交易中心备案证明截图，证明原告购买了位于黄冈市××、××、××三间商铺，已经支付了全部的购房款，并于2014年2月24日在黄冈市房地产交易中心进行了合同备案，原告享有该商铺的所有权。《委托经营管理合同》，证明原告与武汉聚思慧公司就2080号、2071号商铺于2014年2月25日分别签订了《委托经营管理合同》两份。合同第一条约定：原告将位于黄冈市××、××号铺委托给武汉聚思慧公司经营，该商铺建筑面积分别为7.35平方米和7.35平方米；第二条约定：委托经营管理期限为10年，自2014年1O月1日起至2024年9月30日止，2014年10月1日至2015年9月30日期间2080号和2071号收益标准分别为1409元/月、1436元/月。三、《委托经营管理合同》补充协议（二），证明原告与被告就2080号、2071号铺于2015年3月30日签订了《委托经营管理合同》补充协议（二），就1009号铺于2016年4月27日补签《委托经营管理合同》补充协议（二）。协议第一条约定：经20%降价后，2080号、2071号铺合同总价款分别为169058元、172026元，1009号铺降价及测量后总价款为294720元；第二条约定：原告委托经营收益按2080号、2071号、1009号商铺实际已付购房款分别为169058元、172026元、294720元，对应每年7%计算收益为11834元、12042元、20630元，对应每季度支付一次为2959元、3010元、5158元，武汉聚思慧公司均应在次季首月的5日前支付原告上述三间商铺上季的委托经营收益；第五条约定：黄冈恒源公司为武汉聚思慧公司履行委托经营管理及支付委托经营收益及本合同其他义务承担担保责任，黄冈恒源公司以其名下所有资产为该经营收益担保10年；第七条约定：该协议经原告和两被告三方确认。任何一方违反本合同任一条款的，均以按原告总房款的30%向对方支付违约金，并承担守约方一切经济损失，且黄冈恒源公司对武汉聚思慧公司违约承担连带责任。四、《委托经营管理合同》面积变更补充协议，证明原告与武汉聚思慧公司、黄冈恒源公司就2080号、2071号铺于2015年10月8日分别签订了《委托经营管理合同》面积变更补充协议，确认了两商铺原签约建筑面积均为7.35平方米，产权登记面积均为7.34平方米，面积相差均为0.01平方米，面积变更后商铺总价分别为168828元、171792元，总价相差分别为230元、234元，委托经营收益分别为每年11818元、12025元，每季度委托经营收入为2954元、3006元。中国建设银行个人账户收入交易明细，证明从武汉聚思慧公司存在欠付、逾期超过60日未支付原告租金收益的违约事实，应向原告支付尚欠付的200595元租金收益，并支付违约金80480元。本院认为，原告提交的证据内容真实，形式合法，与本案相关联，依法予以采信。被告武汉聚思慧公司、黄冈恒源公司未提交证据。经审理查明，2014年1月25日，原告黄响与被告黄冈恒源公司签订两份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于黄冈市××商品房××、××、××房，建筑面积分别为7.35平方米、7.35平方米、9.25平方米，共计169058元、172060元、296000元。2015年10月8日，原告向被告黄冈恒源公司交纳了2080号和2071号商铺的售房款168828元、171792元。2015年10月8日和2016年4月27日，原告向被告黄冈恒源公司分别交纳了1009号商铺的售房款190000元、104720元。2015年3月30日，原告黄响与被告黄冈恒源公司签订两份《商品房买卖合同》补充协议（一），约定：原告在被告处购买的商铺2080号和2071号商铺，降价后实际购房款169058元、172060元，被告分两次退还降价20%房款给原告。2014年2月25日，原告黄响与被告武汉聚思慧公司签订了《委托经营管理合同》，约定原告将位于黄冈市黄州区八一路35号2层2080号和2071号商铺委托给被告武汉聚思慧公司经营，该商铺建筑面积分别为7.35平方米，委托经营管理期限为10年，自2014年10月1日起至2024年9月30日止，2014年10月1日至2016年9月30日收益标准分别为1409元/月、1436元/月。2016年10月1日开始，由双方共同商定委托经营管理收益金额。2015年3月30日和2016年4月27日，原告黄响（委托方、甲方）与被告武汉聚思慧公司（受托方、乙方）、被告黄冈恒源公司（担保方、丙方）分别签订了三份《〈委托经营管理合同〉补充协议（二）》，约定将甲方购买的2080号、2071号、1009号商铺合同总房款降价为169058元、172060元、294720元，委托经营期限变更为固定10年，从2014年10月1日起至2024年9月30日止，甲方委托经营收益按上述实际已付购房款169058元、172060元、294720元的每年7%计算收益分别为11834元、12042元、20630元，每季度支付一次分别为2959元、3010元、5158元，乙方应在次季首月的5日前支付；若乙方未按本合同规定的时间向甲方支付委托经营管理收益的，则按逾期时间长短，分别处理，其中逾期超过60日后，甲方有权单方面提出解除本合同，若甲方选择解除合同的，乙方须按甲方合同总价的30%向甲方赔付违约金；丙方为乙方履行委托经营管理及支付委托经营收益及其它义务承担担保责任。2015年10月8日，原告与被告被告武汉聚思慧公司、被告黄冈恒源公司签订两份《委托经营管理合同》面积变更补充协议，约定将原告购买的2080号、2071号商铺合同总房款降价为168828元、171792元，委托经营收益每年变更分别为11818元、12025元，每季度支付一次分别为2954元、3006元。另查明，截止2016年12月31日，武汉聚思慧公司已向原告支付经营收益款共计52875元，尚欠200595元未支付。自2017年1月1日开始，被告武汉聚思慧公司再未向原告支付经营管理收益。本院认为，原告与被告武汉聚思慧公司签订的《委托经营管理合同》，原告与被告武汉聚思慧公司和被告黄冈恒源公司共同签订的《〈委托经营管理合同〉补充协议（二）》及《〈委托经营管理合同〉面积变更补充协议》，均系各方当事人自愿签订，内容均不违反法律、法规的强制性规定，均为有效合同。本案中，黄响与武汉聚思慧公司签订《委托经营管理合同》旨在将黄响的商铺交由武汉聚思慧公司统一经营管理，由武汉聚思慧公司对外统一招商、出租和管理，合同虽反映武汉聚思慧公司应履行支付租金义务，但该租金并非武汉聚思慧公司直接租赁房屋产生，而是武汉聚思慧公司基于黄响的授权，利用黄响的商铺统一经营、出租预期所获利润。故本案的性质应为委托经营合同关系。依照上述合同的约定，武汉聚思慧公司应按合同约定时间和金额支付黄响委托经营收益。截止2020年4月30日，原告确认被告武汉聚思慧公司已向其支付经营管理收益52875元。自2017年1月1日起至2020年4月30日止，被告武汉聚思慧公司未支付原告的委托经营收入共计200595元，原告要求被告武汉聚思慧公司支付截止2020年4月经营管理收入200595元的诉请本院予以支持。原告主张至2024年9月30日的经营管理收益至原告诉至起诉之日并未明确且未实际发生，故本院不予支持。被告武汉聚思慧公司未按约定的次季首月的5日前支付经营收入，已构成违约，故原告主张违约金的诉讼请求本院予以支持。违约金以欠付的经营管理收益金额200595元为基数，按中国人民银行同期贷款利息的1.95倍为计算标准，从2017年1月1日开始计算至还清之日止。《委托经营管理合同》补充协议（二）约定了，被告黄冈恒源公司为被告武汉聚思慧公司履行委托经营管理及支付委托经营收益及其它义务承担担保责任，因此应对被告武汉聚思慧公司欠付原告的委托经营收入及违约金承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条,《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条之规定，判决如下：一、被告武汉聚思慧商业管理有限公司自本判决生效后十五日内向原告黄响支付委托经营收益200595元；二、由被告武汉聚思慧商业管理有限公司于本判决生效后十五日内，向原告黄响支付违约金（以200595元为基数，按中国人民银行同期贷款利息的1.95倍为计算标准，从2017年10月1日开始计算至还清之日止）；三、被告黄冈恒源置业有限公司对上述第一、二判项即委托经营收益、违约金承担连带清偿责任；四、驳回原告黄响的其他诉讼请求。上述给付义务限本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5516元，由被告武汉聚思慧商业管理有限公司和黄冈恒源置业有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  朱霞人民陪审员  肖瑶人民陪审员  肖萍二〇二〇年十二月十一日书 记 员  周畅