上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8135号上诉人(原审被告)：北控宁生城市投资发展有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。法定代表人：刘文锦，董事长。委托诉讼代理人：李铎，宁夏金世永业律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖遥，宁夏金世永业律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海君洋投资咨询服务有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：俞昕彤，董事长。委托诉讼代理人：郭志敏，上海市万隆众信律师事务所律师。上诉人北控宁生城市投资发展有限公司(以下简称“北控宁生公司”)因与被上诉人上海君洋投资咨询服务有限公司(以下简称“君洋公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初15244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北控宁生公司上诉请求：撤销一审判决，驳回君洋公司的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决遗漏当事人。案涉《房屋租赁合同》及相关合同分别签订于2016年8月10日、2017年11月2日、2018年6月22日，签约人是君洋公司和上海伟顿教育科技有限公司(以下简称“伟顿公司”)。2019年1月4日，北控宁生公司才概括受让伟顿公司房屋租赁合同权利和义务。一审法院没有查清案涉《房屋租赁合同》签订履行的全部事实，究其原因是遗漏做为合同一方当事人的伟顿公司。二、君洋公司没有履行《房屋租赁合同》的基本义务，致使北控宁生公司作为承租人无法按照合同约定用途使用上海市青浦区崧泽大道1908号房屋(以下简称“案涉房屋”)。案涉《房屋租赁合同》是君洋公司和伟顿公司在2017年11月2日《房屋租赁合同》基础上签订的，当事人双方都了解案涉房屋土地属于工业用地。伟顿公司申请徐泾镇政府和青浦区政府同意举办幼儿园后，双方才签订《房屋租赁合同》。按照《上海市房屋租赁条例》第八条的规定，改变租赁房屋用途应当报请政府批准；按照该《条例》第二十条和上海市房地产管理局实施的《上海市房屋租赁条例》意见(一)第八条的规定，应当由出租人或出租人委托承租人报批。向政府报批改变房屋用途是出租人的义务，并且房屋出租之前即应报请政府批准，否则不得出租。本案的焦点也正在于此，君洋公司直到今天庭审仍拒绝履行义务，构成根本违约，导致君洋公司合同目的完全落空。本案的基本事实是，如果君洋公司履行报批义务，合同有效，君洋公司可以实现举办幼儿园的合同目的。如果君洋公司不履行报批义务或者政府不予批准，则案涉《房屋租赁合同》因违反《上海市房屋租赁条例》第八条、《物权法》第一百四十条、《土地管理法》第四、五十四、五十六条、《土地管理法实施条例》第六条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定而无效。三、君洋公司没有单方解除合同的权利。按照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八项的规定，违约方不享有单方解除合同的权利；按照《合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款(即约定解除条款)主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力。君洋公司已经就合同解除效力问题向青浦区法院提起诉讼，案件正在审理中。因此，不宜在本案中确认解除案涉《房屋租赁合同》。北控宁生公司投入巨资完成物业装修，而君洋公司则对政府征收前期摸排等工作情况刻意向北控宁生公司隐瞒，不向北控宁生公司告知详情，反而一再催缴租金。一审判决对政府拟实施征收、已开展征收补偿工作等事实、情由不顾，判令北控宁生公司继续按照商业租金标准支付高额占用费，尤其在已经查明北控宁生公司签订租赁合同后向君洋公司支付了高额保证金的情况下，仍判令北控宁生公司支付高额违约金，明显是对君洋公司的偏袒。君洋公司辩称，案涉房屋原本就不是居住性质，可以用来设立公司申办企业等。北控宁生公司是承接了伟顿公司的原先租赁合同中的权利和义务。君洋公司从来就没有承诺过无条件对出租房屋的使用用途进行变更的义务。在合同中更加明确了承租方承租了场地之后，新设公司是否设立，幼儿园能否开办都不足以影响合同。君洋公司与伟顿公司在签订租赁合同前，还签订了定金协议，约定如果取得了政府同意开办幼儿园的相关申报材料之后，伟顿公司才和君洋公司签订相应的租赁合同。2016年底，徐泾镇政府原则上是同意的，然后报区政府进行审批。2017年1月和4月，通过区政府牵头104地块转性会议以及要求104地块的转性准入的会议纪要，都已经是确定了伟顿公司幼儿园的项目。政府同意实施的项目两年时间还没有去落地，伟顿公司两年之后再要向区政府申请受阻，并不是由于君洋公司的过错所造成的。真正的原因是伟顿公司开办幼儿园的资金紧缺。北控宁生公司欠付租金一个月以上，君洋公司可以无条件行使解除权。合同约定的租赁期限长达十五年，由于现在北控宁生公司的违约导致了合同被解除，一审判决北控宁生公司仅仅承担以三个月租金为标准的违约金及日人民币(以下币种均为人民币)86元左右的逾期付款滞纳金，不能够认为过高。请求二审法院维持原判。君洋公司向一审法院起诉请求：1．确认君洋公司与北控宁生公司签订的《房屋租赁合同》于2019年8月2日解除；2．北控宁生公司支付自2019年7月1日起至2019年8月2日止的租金286，630.74元；3．北控宁生公司偿付逾期支付租金的滞纳金暂计4，000元(自2019年6月26日起至实际支付之日，每逾期一日，按日租金8，685.75元的1％计算)；4．北控宁生公司偿付违约金792，577.20元(按月租金264，192.40元的三倍计算)；5．北控宁生公司支付房屋使用费暂计264，192.40元(自2019年8月3日起至实际交还房屋日止，2019年8月3日至2019年12月31日期间按月租金264，192.40元计算，2020年1月1日至2021年12月31日期间按月租金277，402元计算)；6．北控宁生公司按合同约定交还君洋公司租赁房屋；7．北控宁生公司支付电费4，610.80元、水费7，736.47元(实际自2019年8月起至北控宁生公司实际交还房屋期间按北控宁生公司用水用电量计算)。一审法院认定事实如下：2018年6月22日，君洋公司(甲方)与伟顿公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方使用，建筑面积为2，895.26平方米，乙方明确了解该房屋土地性质为工业用地；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为乙方所设立幼儿园、学前教育、办公使用，日后幼儿园何时设立、申办，本合同并不因此受任何影响或解除，乙方始终应依法履行本合同；房屋租赁期自2018年6月1日起至2032年12月31日止；该房屋每日每平方米3元，月租金总计为264，192.40元，该房屋租金至2019年12月31日不变，自2020年起每两年环比递增5％，即2020年1月1日至2021年12月31日月租金277，402元，2022年1月1日至2023年12月31日月租金291，272元，2024年1月1日至2025年12月31日月租金305，835.70元，2026年1月1日至2027年12月31日月租金321，127.50元，2028年1月1日至2029年12月31日月租金337，183.80元，2030年1月1日至2031年12月31日月租金354，042.90元，2032年1月1日至2032年12月31日月租金371，745元，乙方应于每支付周期首月的前一月25日前向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租的1％支付滞纳金；2018年6月1日至2018年12月31日前每两月为一期支付，2019年起每三个月为一期支付；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金为792，577.20元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；甲、乙方双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1．甲方未按时交付房屋，经乙方催告后30日内仍未交付的；2．乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；3．因乙方原因造成房屋主体结构损坏以及任何该房屋损坏、灭失的；4．乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；5．乙方逾期不支付租金累计超过一个月的。合同另行约定了其他事项。合同签订当日，君洋公司与伟顿公司签署房屋交付确认书，确认君洋公司于2018年6月21日正式履行交房手续。2018年11月2日，君洋公司向伟顿公司发出房租催缴通知，要求伟顿公司在接到通知之日起三日内缴纳房租528，384.80元，逾期君洋公司将按照合同约定，解除租赁合同，收回房屋，并追究违约责任。2018年11月11日，伟顿公司复函君洋公司，声称由于君洋公司出租物业的性质无法满足约定的租赁用途，其在推进办理幼儿园相关手续的过程中，受制于土地转性等手续阻碍，至今仍无法落实，期间君洋公司虽一再承诺协助办理土地转性等手续，但未取得实质性进展，君洋公司负有不可推卸的责任，并认为暂缓支付租金是避免损失扩大、维护自身权益的合理诉求和无奈之举。2018年12月5日，君洋公司又向伟顿公司发出限期交还租赁房屋的公函，要求伟顿公司限期支付欠缴租金，付款期限届满后，依然未付分文，双方签署的租赁合同自行解除，2018年12月10日办理租赁房屋交还手续。2019年1月4日，君洋公司(甲方、出租方)、伟顿公司(乙方、原承租方)及北控宁生公司(丙方、承受方)签订《合同权利义务概括转让协议》，内容如下：甲乙双方于2018年6月22日签署了《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市青浦区崧泽大道1908号建筑面积为2，895.26平方米的房屋出租给乙方，另于2018年6月22日就前述出租房屋的副楼签订了房地产使用合同；后因乙方欠付租金致甲方发出了限期解除原合同通知，随即乙丙双方共同向甲方提出原合同承租人变更为丙方之意向并希望三方就此进行磋商、甲方在期限届满前撤回解除原合同之主张；甲方接受乙丙之请求后，现经三方平等自愿协商，就乙方结清欠付房租、丙方受让乙方在原合同中权利义务之相关事宜，达成如下协议：一、三方一致确认：截至2018年12月31日止，乙方在原合同项下尚结欠甲方2018年10月份、11月份、12月份房租、使用费(下合称“欠付租金”)共计884，009.70元。二、乙方委托丙方于2019年1月7日前代其向甲方支付欠付租金884，009.70元，在甲方未收到前述欠付租金前，乙方并不免除其原负之债务及相关责任。三、如乙方按本协议第二条约定偿还了全部欠付租金，则本协议即刻生效并同时发生如下法律效果：1．乙方在原合同可得享有和应当承担的承租方、使用方之全部权利、义务，即由丙方概括性地予以承受，亦即丙方取得了原合同承租人、使用方之合同地位，原合同由甲丙双方继续履行；2．乙方不再享有或承担原合同项下的权利义务，甲方同意不再因乙方欠缴租金提出追究违约责任的主张。四、在丙方按照第三条约定取得承租人地位后，丙方同意在2019年1月7日前支付原合同约定的2019年度1-3月份租金、使用费总计884，009.70元，另租赁房屋及场地由乙丙双方自行交接，甲方对此不负任何义务及责任，若丙方逾期支付的，则按原合同约定承担违约责任。五、若乙方未按第二条约定支付欠缴租金的，本协议不生效，且原合同于2019年1月7日即刻解除，届时甲方除有权于当日无条件收回出租房屋及场地外，另有权要求乙方按原合同约定承担违约责任。六、本协议生效后，原租赁合同第二条关于由新公司在设立后承继承租方权利义务以及第五条(四)项关于发票的约定内容均保持不变，原使用合同亦参照原租赁合同中的上述相关约定办理，在丙方设立该新公司后，甲方应按照约定配合完善相关手续。七、原合同作为本协议附件，具同等法律效力。上述转让协议签订后，由于北控宁生公司以种种理由未支付2019年7月起的租金，2019年6月和7月电费4，610.80元，2019年7月水费7，736.47元，为此君洋公司多次发函催讨租金，但北控宁生公司未付。2019年8月2日，君洋公司向北控宁生公司发出解除《房屋租赁合同》的告知函，明确要求解除双方签署的《房屋租赁合同》。2019年8月14日，北控宁生公司向君洋公司发出复函，认为催缴租金、解除合同，没有法律与事实依据，不予接受。另查明，2016年8月10日，君洋公司与伟顿公司签订《房屋租赁定金协议书》，约定伟顿公司承租君洋公司位于上海市青浦区崧泽大道1908号房屋，建筑面积2，895.26平方米；本协议签订后3日内，伟顿公司向君洋公司支付定金20万元；本协议签订后30日内伟顿公司取得徐泾镇政府同意该物业用于开办上海伟顿国际双语幼儿园证明材料，取得证明材料后3日内双方签订正式房屋租赁合同。2016年8月16日，伟顿公司向徐泾镇人民政府提交关于开办《上海伟顿国际双语幼儿园》申请报告，徐泾镇政府同意上报区教育局审批。2017年11月2日，君洋公司与伟顿公司签订《房屋租赁合同》，合同约定了租赁房屋坐落、租赁用途、租赁期限、租金标准、支付方式、解除合同的条件及违约责任等内容。2018年6月22日，君洋公司与伟顿公司签订《补偿协议书》，协议约定，双方于2017年11月2日签订的《房屋租赁合同》于2017年12月27日解除，伟顿公司补偿君洋公司由此造成的经济损失620，962元，君洋公司收到补偿金即刻与伟顿公司重新签署房屋租赁合同。案涉房屋坐落于上海市青浦区徐泾镇崧泽大道1908号，于2016年1月27日登记权利人为君洋公司，建筑面积为2，895.26平方米。一审法院审理中，君洋公司表示，由于北控宁生公司未支付2019年7月以后的租金，经君洋公司催告，北控宁生公司仍未支付，北控宁生公司已构成违约，故按照合同约定双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年8月2日解除。君洋公司对出租房屋的土地性质尽了告知义务，北控宁生公司在签订合同时已经充分知晓和了解君洋公司房屋的土地性质，北控宁生公司所出租的房屋是否能满足其用途，这是北控宁生公司在选择租赁房屋之前要考察的问题。君洋公司于2017年4月23日向政府出具了承诺书，承诺根据区域规划调整和土地转性政策相关规定，按照政府规定配合执行。就土地转性事宜而言，君洋公司按政府要求已经作出了承诺，已尽自己能力，没有任何懈怠。君洋公司于2019年8月8日收到政府告知书，北控宁生公司向君洋公司表示不支付租金的时间是2019年6月30日，至今关于104地块的转性尚无相关的法律文书，只是徐泾镇政府的一个设想。因此，北控宁生公司拒绝支付租金的理由不成立。君洋公司并不存在合同法规定的情形，出租房屋由北控宁生公司掌控，也没有发生任何灭失情形，北控宁生公司不安抗辩的条件不存在，在本案中北控宁生公司不享有不安抗辩权，北控宁生公司应当承担违约责任。北控宁生公司表示，虽然合同并未书面约定君洋公司土地转性义务，但双方缔约过程中形成的口头约定、共识及书面承诺，应当约束君洋公司。2017年4月23日，君洋公司承诺的义务包含土地转性，君洋公司如果提出相应申请、补交土地差价，案涉房屋可以转为商业用房。在合同履行过程中，北控宁生公司多次催促君洋公司及时履行其承诺的义务，但君洋公司拒不履行，认为不是其义务。之后，北控宁生公司了解到案涉房屋已被纳入征收范围，所有手续停办。因此，北控宁生公司暂缓支付租金的行为属于不安抗辩，并已及时通知君洋公司，并非违约行为，君洋公司并不因此享有约定解除权。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。君洋公司与北控宁生公司之间所签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。君洋公司将房屋交付北控宁生公司使用，北控宁生公司应按约支付租金。由于北控宁生公司未按合同约定向君洋公司支付租金，已构成违约，应按合同约定承担违约责任，君洋公司按约有权行使合同解除权，合同解除日为北控宁生公司收到君洋公司解除合同通知之日即2019年8月2日。合同解除后，北控宁生公司应腾退租赁房屋，北控宁生公司未腾退租赁房屋，应按照合同约定的租金标准支付相应的房屋使用费，房屋使用费应计算至租赁房屋腾退为止。关于北控宁生公司应承担的违约责任，合同中约定了月租金的三倍作为违约金，日租金的1％作为逾期支付租金的滞纳金。北控宁生公司认为约定的违约金过高，要求法院对约定的违约金标准予以调整。法院认为合同约定一方违约时应当向对方支付一定数额的违约金是双方当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，君洋公司、北控宁生公司理应受此约定之约束，北控宁生公司需具充分完备之理由方可调整该标准。合同中对于任何一方未按约履行义务时应承担的违约责任标准一致，显然合同对双方各自重大权利的保护上都给予了充分保障。审理中，北控宁生公司未提供违约金约定缺乏公平性的相应证据。故法院依照公平原则和诚实信用原则，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、主观恶意程度、合同的预期利益、当事人缔约地位的强弱、是否适用格式合同或条款等因素，认为合同约定的违约金标准不存在过高，对于北控宁生公司要求调低违约金标准的意见不予采纳。北控宁生公司向君洋公司交纳租赁保证金，是为确保租赁期内包括水电等相关费用之如期结算，北控宁生公司未能提供相关证据证明已与君洋公司就水电等相关费用进行过结算，现君洋公司要求北控宁生公司承担租赁期间所产生的水电费，法院予以认可。作为租赁标的物的案涉房屋已经有关部门核准登记，案涉房屋的权属、坐落、用途等事项均已登记备案，并对外具有公示效力，作为房屋承租人的北控宁生公司对于上述登记事项完全有条件予以必要的了解。北控宁生公司作为开办幼儿园的专业人士，理应在合同签订前查看案涉房屋并对房屋的用途有充分的认识，对案涉房屋是否符合开办幼儿园条件进行充分了解。目前，案涉房屋无法达到开办幼儿园的合同目的，但该责任不能归责于出租方君洋公司。因北控宁生公司作为经营者对选址负有注意义务，且在双方签订的租赁合同中对解除合同明确约定为北控宁生公司逾期支付租金超过一个月，故对于北控宁生公司认为君洋公司不享有约定解除权及其可以拒绝向君洋公司支付租金的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。一审法院判决如下：一、上海君洋投资咨询服务有限公司与北控宁生城市投资发展有限公司之间所签订的《房屋租赁合同》于2019年8月2日解除；二、北控宁生城市投资发展有限公司应于判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区徐泾镇崧泽大道1908号房屋腾退后返还上海君洋投资咨询服务有限公司；三、北控宁生城市投资发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海君洋投资咨询服务有限公司2019年7月1日至2019年8月2日期间的房屋租金286，630.74元；四、北控宁生城市投资发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海君洋投资咨询服务有限公司房屋使用费(自2019年8月3日起至实际交还房屋日止，2019年12月31日之前按月租金264，192.40元计算，自2020年1月1日起按每两年环比递增5％计算)；五、北控宁生城市投资发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海君洋投资咨询服务有限公司违约金792，577.20元；六、北控宁生城市投资发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海君洋投资咨询服务有限公司滞纳金(按日租金8，685.75元的1％，自2019年6月26日起计算至实际支付欠付租金及使用费之日止)；七、北控宁生城市投资发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海君洋投资咨询服务有限公司2019年6月和7月电费4，610.80元、2019年7月水费7，736.47元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，君洋公司与伟顿公司于2018年6月22日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的效力性强制性规定，应为合法有效。北控宁生公司依据地方性法规且非效力性强制性规定，主张该合同无效，法院不予采纳。君洋公司、伟顿公司、北控宁生公司于2019年1月4日签订《合同权利义务概括转让协议》后，北控宁生公司按约概括受让伟顿公司在《房屋租赁合同》中的权利义务的相关事宜，成为了案涉房屋的承租人继续履行《房屋租赁合同》，故本案的标的与伟顿公司无利害关系，北控宁生公司称一审判决遗漏当事人，本院不予采纳。北控宁生公司在签订《合同权利义务概括转让协议》时，应尽审慎义务对案涉房屋的土地性质是否能满足租赁用途，伟顿公司未及时设立、申办幼儿园及为何欠租的原因进行充分了解。北控宁生公司无证据证明君洋公司阻止其办理开设幼儿园。加之，《房屋租赁合同》中关于北控宁生公司明确了解该房屋土地性质为工业用地；北控宁生公司向君洋公司承诺，租赁该房屋作为北控宁生公司所设立幼儿园、学前教育、办公使用，日后幼儿园何时设立、申办，本合同并不因此受任何影响或解除，北控宁生公司始终应依法履行本合同的约定，故北控宁生公司不支付租金的理由不成立。北控宁生公司实际占用案涉房屋，不按合同约定支付租金，构成违约。一审法院确认君洋公司有权行使合同解除权，本院予以认同。租赁保证金是为确保租赁期内包括租金、水、电等相关费用的结算。君洋公司在北控宁生公司支付了欠付款项后，应将已收取的保证金予以退还。一审法院以违约造成的损失为基准，综合考量合同的履行情况，北控宁生公司的违约程度，未采纳北控宁生公司要求调整违约金的请求，并无不当。综上，北控宁生公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币17，037.7元，由上诉人北控宁生城市投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  陈 俊审 判 员  俞 璐二〇二〇年十二月四日法官助理  万 晶书 记 员  刘佳依附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……