辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终8469号上诉人（原审原告）：王忠基，男，1995年12月26日生，汉族，住瓦房店市。委托诉讼代理人：李德顺，大连瓦房店市大众法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：夏治敏，女，1966年7月8日生，汉族，住瓦房店市。被上诉人（原审被告）：瓦房店市金宸房地产经纪代理有限公司，住所地瓦房店市新华办事处大宽街一段****网点。法定代表人：张明星，该公司董事长。委托诉讼代理人：张丽，女，该公司员工。上诉人王忠基因与被上诉人夏治敏、瓦房店市金宸房地产经纪代理有限公司（以下简称金宸公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院(2020)辽0281民初5371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王忠基上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判夏治敏双倍返还购房定金40,000元，瓦房店市金宸房地产经纪代理有限公司返还居间费3000元，并对夏治敏双倍返还购房定金40,000承担连带责任；二、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、2020年1月23日王忠基与夏治敏签订的房地产买卖合同虽然合法有效，但合同成立后因夏治敏违约而无法使王忠基购买房屋后对案涉房屋取得所有权，夏治敏在与王忠基签订房屋买卖合同之时明确告知王忠基其对案涉房屋拥有所有权并能够提供所有权证，过户登记至王忠基名下，从买卖合同第一条当中也可以体现出来，明确约定“卖方（夏治敏）在签署本合同当日需将房屋所有权证及相关权属证明原件放于居间方处（金宸公司）”。可是当合同签署完毕后夏治敏只能提供认购协议书和定金收据，根据《物权法》第九条的规定，这些证据只能证明夏治敏对案涉房屋只享有债权并非取得房屋的所有权，同时，根据《物权法》第三十九条的规定，夏治敏只有对案涉房屋取得所有权后才享有占有、使用、收益和处分的权利，现夏治敏在没有取得案涉房屋所有权的情况下是无权处分案涉房屋的，王忠基购买房屋后也不能登记过户在王忠基的名下，所以，即使房屋买卖合同有效，王忠基购买后也无法取得案涉房屋的所有权，即签订合同的目的无法实现，根据《合同法》第九十四条的规定，双方签订的房屋买卖合同虽然有效但也应当依法解除。二、在合同签订之时双方为了保证合同能够依约履行，王忠基向夏治敏交付了2万元定金，现因夏治敏不能提供案涉房屋所有权证违约而解除合同，根据《合同法》第一百一十五条的规定，夏治敏应当双倍返还定金4万元。三、金宸公司共收取王忠基居间费用3000元，其在从事居间活动过程中，故意隐瞒夏治敏没有取得案涉房屋所有权的重要事实，侵害了王忠基的合法权益，根据《合同法》第四百二十五条第二款的规定，除了向王忠基返还居间费用3000元外还要对夏治敏双倍返还定金4万元承担连带责任。夏治敏辩称，不同意上诉人的上诉请求。瓦房店市金宸房地产经纪代理有限公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。王忠基向一审法院起诉请求：1.解除原被告于2020年3月29日签订的房地产买卖合同；2.被告夏治敏双倍返还定金40,000元；3.被告金宸公司返还居间费3000元；4.被告金宸公司对被告夏治敏双倍返还定金40,000元承担连带责任；5.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1.被告夏治敏称，位于瓦房店市商品房系其通过顶账方式从大连昌盛房地产开发有限公司处取得。2019年12月13日，大连昌盛房地产开发有限公司（出卖人即甲方）与被告夏治敏（买受人即乙方）签订《昌盛经典五期?昌盛庄园认购协议书》，约定：乙方向甲方认购昌盛经典五期?昌盛庄园小区住宅6#3-7-2商品房，建筑面积80.8㎡，同时向甲方支付定金伍万元整，该定金在乙方与甲方签订正式《商品房买卖合同》后转作等额的房款。该商品房优惠后单价5700元/平方米，优惠后总房款为460,560元。买受人应当在签署本认购书之日起15日内即2019年12月21日前或按出卖人通知的交款日期，至出卖人规定地点交纳房款及相关文件。买受人于2019年12月21日前支付首付房款140,560元整，其余房款320,000元为商贷贷款方式，于签订《商品房买卖合同》后以银行贷款的形式支付。2019年12月6日、12月14日，被告夏治敏向大连昌盛房地产开发有限公司交纳定金1万元、4万元，合计交纳定金5万元。2020年7月24日，被告夏治敏办理了案涉房屋的入住手续。现案涉房屋尚未办理所有权登记手续。2.2020年3月29日，被告夏治敏（卖方）与被告金宸公司（居间方）、原告王忠基（买方）签订《房地产买卖合同》，约定：买卖双方通过居间方出售及购买位于瓦房店市昌盛经典五期6号楼3单元7层2号的房屋。买卖双方同意房屋出售价格为人民币伍拾万零柒仟元（￥50,700元）。定金人民币（大写）贰万元整（￥20,000元）于买卖双方交接房款时冲抵房款。买方于本合同签订之日支付定金20,000元，买卖双方同意由居间方代卖方保管定金。买方于本合同签订之日起7日内，将除定金外购房首付款人民币（大写）拾玖万元整（￥190,000元），同时将办理贷款所需预算费用交由居间方代为保管。基于居间方已提供居间服务，买方须向居间方支付人民币（大写）陆佰元整作为中介费，该中介费于本合同签订2日交付居间方。定金充当首付款，双方约定在一周内办理手续，双方约定在合同规定时间内履行约定办理手续，否则视为无条件解约；如因买方不买此房或没按合同规定时间办理手续，违约金给卖方。原告王忠基于2020年1月23日交纳购房定金20,000元，被告金宸公司认可原告王忠基交纳中介费3000元，并向原告出具了定金20,000元及中介费600元的专用收款收据。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。本案中，原告王忠基与被告夏治敏签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，该合同内容合法有效。关于原告提出被告夏治敏双倍返还定金40000元的主张，一审法院认为，房屋所有权取得应当遵循物权公示原则，即物权登记，物权登记为物权对抗第三人效力要件，依法登记领取权属证书只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件，虽然案涉房屋尚未办理所有权登记，但其并不影响合同本身的效力，故原告王忠基与被告夏治敏签订的《房地产买卖合同》有效，双方应当按照合同的约定履行自己的义务，现原告以案涉房屋未办理所有权登记为由，未在约定的时间内办理相关手续，应当承担违约责任，故对原告提出被告夏治敏双倍返还定金40,000元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告提出被告金宸公司返还3000元中介费的诉讼请求，一审法院认为，被告金宸公司作为居间人向原告与被告夏治敏提供了订立合同的媒介服务，并促成合同成立，原告王忠基应当按照合同约定支付中介费600元。因被告金宸公司共收取原告费3000元，多收取的2400元应当返还。关于原告提出解除其与二被告于2020年3月29日签订的房地产买卖合同的主张，一审法院认为，原告与二被告在《房地产买卖合同》中约定了解除合同的条件，现解除合同的条件成就，且案涉合同已无继续履行的必要，故对原告的该项诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第四百二十四条、第四百二十六条《中华人民共和国物权法》第十五条规定，判决：一、解除原告王忠基与被告夏治敏、瓦房店市金宸房地产经济代理有限公司于2020年3月29日签订的《房地产买卖合同》；二、被告瓦房店市金宸房地产经纪代理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告王忠基中介费2400元；三、驳回原告王忠基其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费438元（已减半收取），由原告王忠基负担413元，被告瓦房店市金宸房地产经纪代理有限公司负担25元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，双方当事人订立房屋买卖合同后，王忠基向居间方金宸公司交付了2万元定金，但此后双方合同未能继续履行。对于未能履行的原因，王忠基主张系因夏治敏违约无法提供房屋权属证书，夏治敏则称其能够保证王忠基获得商品房一手手续，但房证要等待开发商统一办理。对此，本院认为，虽然夏治敏提交了认购协议和入住通知证明其享有房屋权利，但该组证据仅能证明夏治敏持有房屋的债权凭证。从双方订立合同的内容及目的看，王忠基通过合同买受的系产权房屋，夏治敏应当保证王忠基通过合同履行能够获得房屋所有权，夏治敏亦未否认其负有确保王忠基获取房屋权属证书的义务。但案涉房屋买卖合同订立至今已经过去近9个月时间，根据夏治敏的庭审陈述，案涉房屋目前尚无法办理权属登记，夏治敏陈述要等待过完年以后由开发商办理，具体的办证时间仍无法确定。因此，即使双方于2020年3月订立的案涉合同得以履行，案涉房屋目前亦无法取得产权登记，该期间已经超出买受人的合理等待期限，故一审法院认定案涉房屋买卖合同应予解除符合双方当事人的利益。对于合同解除后王忠基已交付定金的处理，本院认为，本案双方产生争议的主要原因系合同对于办证程序和办证期限约定不明，王忠基坚持要求其交付房款后夏治敏应保证其即刻取得房屋权属，夏治敏则认为能够保证买房手续的更名但无法保证办证时间，双方此项权利义务因缺乏合同约定的依据而难以继续履行，对此，应认定双方对合同约定不明均负有过错。由于本案非因一方当事人不履行合同义务致合同解除，故本案不适用《合同法》规定的定金罚则，本院对王忠基要求夏治敏双倍返还定金的请求不予支持，王忠基要求金宸公司承担连带返还责任的上诉请求缺乏法律依据，本院亦不予支持。夏治敏应将由居间方金宸公司代为收取的2万元定金返还给王忠基，但金宸公司如未将收取的定金转交给夏治敏，应由金宸公司将该2万元款项返还给王忠基。同时，金宸公司作为居间方，理应结合其专业经验为买卖双方详尽拟定合同文本，现因合同约定不明导致未能继续履行，金宸公司对此应承担相应责任，故本院对王忠基要求金宸公司返还中介费600元的诉讼请求予以支持，金宸公司超出合同约定收取的2400元亦应一并返还。一审判决认定不当之处，本院依法予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持辽宁省瓦房店市人民法院（2020）辽0281民初5371号民事判决第一项；二、撤销辽宁省瓦房店市人民法院（2020）辽0281民初5371号民事判决第三项；三、变更辽宁省瓦房店市人民法院（2020）辽0281民初5371号民事判决第二项为：瓦房店市金宸房地产经纪代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还王忠基中介费3000元；四、夏治敏于本判决发生法律效力之日起十日内返还王忠基定金20,000元；五、驳回王忠基的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。一审案件受理费438元，由王忠基负担200元，由夏治敏负担200元，由瓦房店市金宸房地产经纪代理有限公司负担38元。二审案件受理费826元，由王忠基负担350元，由夏治敏负担350元，由瓦房店市金宸房地产经纪代理有限公司负担126元。本判决为终审判决。审判长  季烨审判员  吕瑛审判员  王亮二〇二〇年十二月二十八日书记员  苏锐