辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民再11号上诉人（一审被告）：某置业有限公司，住所地朝阳市双塔区南大街**。法定代表人：王某，该公司董事长。委托诉讼代理人：王某某，男，该公司经理。委托诉讼代理人：林某，辽宁元策律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：张某某，男，1946年1月4日出生，汉族，退休干部，住凌源市。被上诉人（一审原告）：白某某，男，1977年6月20日出生，蒙古族，民政局职员，住凌源市。以上二被上诉人的委托诉讼代理人：齐某某，辽宁晟昌律师事务所律师。一审被告：凌源市某公司，住所，住所地凌源市南大街建设路**div>法定代表人：王某一，该公司经理。委托诉讼代理人:钱某，辽宁万盟律师事务所律师。一审第三人：景某，男，1951年4月22日出生，汉族，无职业，住所，住所地凌源市div>上诉人某置业有限公司（以下简称某置业公司）与被上诉人张某某、白某某及一审被告凌源市某公司（以下简称凌源市某公司）、第三人景某房屋买卖合同纠纷一案，凌源市人民法院于2016年8月12日作出（2015）凌民二初字第39号民事裁定，驳回张某某对某置业公司的起诉。宣判后，张某某、白某某不服，向本院提起上诉。本院于2016年11月16日作出（2016）辽13民终2135号民事裁定，指令凌源市人民法院审理本案。凌源市人民法院于2017年6月30日作出（2017）辽1382民初344号民事判决。宣判后，某置业公司不服，向本院提起上诉，本院于2017年11月28日作出（2017）辽13民终2261号民事判决。宣判后，某置业公司不服，向本院申诉，本院于2018年4月2日作出（2018）辽13民监3号民事裁定，以院长发现程序对本案提起再审。本院于2018年12月21日作出（2018）辽13民再42号民事裁定：撤销本院（2017）辽13民终2261号民事判决及凌源市人民法院（2017）辽1382民初344号民事判决，发回凌源市人民法院重审。凌源市人民法院于2019年10月24日作出（2019）辽1382民再5号民事判决。某置业公司不服，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人某置业公司的委托诉讼代理人王某某、林某，被上诉人张某某、白某某及二人的委托诉讼代理人齐某某，一审被告凌源市某公司公司的委托诉讼代理人钱某,一审第三人景某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张某某、白某某提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的现金抵账房协议真实、合法、有效；2、被告按照现金抵账房协议内容将南湖嘉苑8#楼2单元9层2号楼房及南湖嘉苑8#楼2单元17层2号楼房产权分别变更到原告张某某和原告白某某名下；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年11月原告与被告签订了现金抵账房协议，协议明确约定“10#、11#、12#楼项目部施工工程现已进入基础施工阶段，经甲、乙双方同意，甲方将坐落在南湖嘉苑8#楼2单元9层2号楼房、8#楼2单元17层2号楼房每处楼房面积为130.88平方米，以现金结算形式拨给乙方作为工程款，乙方将此楼房出售给张某某及白某某名下所有，有关销售合同等甲方预售许可证办完后补办所有手续”。被告应按照协议履行其义务，但一直未履行。依据《合同法》、《民法通则》等相关法律规定，提起诉讼，切实维护原告的正当的合法的民事权益不受非法侵犯。被告某置业公司辩称，原告与我方没有关系，我公司也没有承诺要卖给原告房屋，与原告没有经济往来和合同关系，请求驳回原告的诉讼请求。被告凌源市某公司辩称，原告及变更后的原告所主张权利与凌源市某公司公司均没有法律上权利义务关系。应依法驳回对凌源市某公司的诉讼请求。第三人景某在（2017）辽1382民初344号案件原审诉讼时述称，一、欠二原告的钱属实，钱用到了喀左、凌源地区的建房买材料上了；二、用房屋抵顶欠款的事实存在；三、现在南湖嘉苑工地已不欠我钱了，我以后准备用其他钱来还欠原告的钱。算完帐以后我再还原告；四、我用凌源市某公司公司的资质，我与凌源市某公司公司是有合同的，我是自负盈亏独立核算，与凌源市某公司公司没有任何关系。本次诉讼中，景某未出庭参加诉讼，未提交书面陈述意见。二原告为支持其诉讼请求，向凌源市人民法院提交下列证据：1、2013年9月20日、2013年10月24日、2013年11月2日第三人景某出具的三张借条。用以证明景某向原告借款合计人民币120万元，所欠原告款额全部用于南湖工地；2、景某出具的2013年11月2日协议书一份。用以证明景某向原告承诺借张某某120万元钱，如还不上，用南湖嘉苑两套面积均为130平方米的房屋抵帐。3、两份现金抵帐房协议。用以证明三方签订合同真实、合法、有效，并不违反国家强制性规定。是某置业公司同意以现金形式作为景某的工程款，该协议内容应当遵守诚实信用原则，依法变更到二原告名下。同时，根据2013年11月2日协议和现金抵帐房协议，能够形成完整的证据链。4、2015年2月10日凌源市人力资源和社会保障局作出的《凌源市劳动监察先行垫付工资指令书》。用以证明：一、凌源市南湖嘉苑10号11号12号开发者是某置业公司，景某既是总承包人，又是实际经营者、实际投资人。二、景某与丰安置业在2014年9月10日前对景某所承建的工程没有结算。三、根据某置业公司签订的合同，也明确约定按实际施工人的进度拨付房屋，对此，第三人和某置业公司没有异议。此红头文件已证明了签订两份抵帐房协议是三方真实意思表示。5、凌源市住房和城乡规划建设局2014年6月15日为某置业公司下发的商品房预销售许可证。用以证明原告在签定协议时没有房屋预售许可。6、被告某置业公司与凌源市某公司公司2014年4月1日签订的《建设工程施工合同》和2013年景某代表被告凌源市某公司公司与被告某置业公司签订的《南湖佳苑工程施工承包协议书》用以证明南湖佳苑10/11/12号楼开工日期是2013年9月10日。与景某给原告打的借据时间9月20日是相吻合。三方所签订的房屋抵账房协议是有事实根据和法律依据的。被告某置业公司为支持其抗辩理由向凌源市人民法院提交了下列证据：1、现金抵账房协议两份，证明其与被告凌源市某公司公司有协议，与原告无协议。2、2014年8月15日景某出具的《南湖佳苑抵账房情况说明》，证明景某借钱不是进原材料。3、2015年2月10日凌源市人力资源和社会保障局作出的《凌源市劳动监察先行垫付工资指令书》。证明问题：政府动用我农民工保证金给付景某拖欠的农民工工资，已超出给付景某的工程款。4、被告某置业公司与被告凌源市某公司公司2014年4月1日签订的《建设工程施工合同》，证明景某是凌源市某公司公司项目经理。被告凌源市某公司公司为支持其抗辩理由引用原告的证据，证明原告并不能与凌源市某公司公司形成任何的合同关系。第三人景某未提供证据。以上各方当事人提供的证据来源和形式符合法律规定，当事人对其真实性无异议，且与待定事实相关联，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，凌源市人民法院认定事实如下：原告张某某与白某某系继父子关系。2014年4月1日，凌源市某公司公司与某置业公司签订《建设工程施工合同》，该合同约定，某置业公司将其开发建设的《南湖嘉苑小区》10#、11#、12#楼的土建、水暖、电照、装饰工程承包给凌源市某公司公司施工，开工日期为2013年9月10日，合同价款为26,575,466.34元。2014年4月3日第三人景某与凌源市某公司公司签订《2014年工程项目施工承包合同》，被告景某承包南湖嘉苑10#、11#、12#楼工程，被告景某支付给凌源市某公司公司管理费398,536元。后凌源市某公司公司与朝阳市某置业公司签订《南湖嘉苑工程施工承包协议书》（未注明具体日期），景某代表凌源市某公司公司在该协议签字，双方加盖了公司名章。该协议规定，本协议是《建设工程施工合同》的重要组成部分，《建设工程施工合同》中不明确或与本协议不一致的部分，均以本协议为准；该协议第三条约定，开工日期为2013年9月10日；第四条约定，建设单位给付施工单位的工程款，35%以甲方所开发的楼房抵付。施工单位进驻工地后方可销售楼房，建设单位通过办理房产过户手续进行拨款进度控制。南湖嘉苑共六家施工单位，景某承包该工程后，某置业公司用该小区部分楼房抵顶景某的部分工程款，2014年1月，景某通过抓阄方式取得南湖嘉苑小区包括8号楼2单元9层2号楼房及8号楼2单元17层2号楼房在内等14套抵账房出售权。第三人景某分别于2013年9月20日、2013年10月24日、2013年11月2日向原告张某某借款300,000元、400,000元、400,000元，用于南湖嘉苑工地进水泥、钢材等用，并给原告出具了借条或借据。2013年11月2日第三人景某给原告出具了一份协议书，第三人景某在该协议书承诺，“关于我借张某某120万元钱（合计）我准备进（尽）快还，如还不上用南湖嘉苑2套楼房，每套130m2左右还张某某抵账借款。”2015年6月2日第三人景某出具一份证明，内容为“关于我欠张某某房子两套，座落在南湖嘉苑**楼******、8号楼9层2号两套楼是抵工程款楼还张某某的钱进料款。”2014年年初，原告张某某与被告某置业公司为甲方及凌源市某公司公司（南湖嘉苑10#、11#、12#楼项目部）为乙方签订了一份《现金抵账房协议》，该协议约定，“由（于）10#、11#、12#楼项目部工程已进入基础施工阶段，经甲乙双方同意，甲方将坐落在南湖嘉苑8楼2单元9层2号楼房，面积130.88平，以现金结算形式拨给乙方作为工程款。乙方将此楼房出售给张某某名下所有，有关销售合同待甲方予（预）售许可证办完后补办全部手续。”经办人王某某在该协议上甲方处签字，并加盖了甲方单位名章，原告张某某、第三人景某在该协议上乙方处签字，同期，原告白某某与某置业公司为甲方及凌源市某公司公司（南湖嘉苑10#、11#、12#楼项目部）为乙方签订了一份《现金抵账房协议》，该协议约定，“由（于）10#、11#、12#楼项目部工程已进入基础施工阶段，经甲乙双方同意，甲方将坐落在南湖嘉苑8楼2单元17层2号楼房，面积130.88平，以现金结算形式拨给乙方作为工程款。乙方将此楼房出售给白某某名下所有，有关销售合同待甲方予（预）售许可证办完后补办全部手续。”经办人王某某在该协议上甲方处签字，并加盖了甲方单位名章，原告白某某、第三人景某在该协议上乙方处签字。原告于2016年6月12日申请诉讼保全，要求查封被告某置业公司开发的凌源市南湖嘉苑小区8号楼2单元9层2号和17层2号楼房，并已提供担保。凌源市人民法院于2016年6月13日查封了某置业公司开发的凌源市南湖嘉苑小区8号楼2单元9层2号和17层2号楼房。2017年5月24日该院作出（2017）辽1382民初344号民事裁定继续查封上述楼房。凌源市人民法院（2019）辽1382民再5号民事判决认为，本案涉及两个法律关系，其一、二原告和景某之间的民间借贷法律关系。其二、景某和某置业公司建设施工合同法律关系。两个法律关系融合在一起形成的以房抵债协议。景某借用凌源市某公司公司建筑资质，完成了部分施工项目，某置业公司和景某之间建设施工合同关系客观存在。本案的以房抵债协议上明确载明景某将房屋出售给二原告名下的内容，某置业公司当时也同意景某将该房屋出售给二原告并由某置业公司经理王某某签字确认，协议并不违反法律强制性规定，协议合法有效，当事人应按照协议确定的权利和义务主张权利并履行义务。根据协议签订当时情况，某置业公司是根据景某完成的工作量估算后才同意拨付两套房屋，在其后景某因为其他原因没有完成整个工程项目，导致某置业公司又以货币形式代替景某支付了工程款。可能存在的情况是某置业公司在给付货币后，原拨付房屋经过核算超出应给付景某工程款总额。但是，不能以协议签订后发生变化而否定原协议真实有效性。即便是某置业公司多支付了景某工程款，也应由某置业公司向景某主张追偿权利。签订两份协议的时候，二原告无过错，即便签订协议之后客观情况发生变化，某置业公司也应当履行合同确定的义务。原告期望以房抵债协议成立，没有证据证明原告和景某之间有虚假、恶意串通的情形，因此应认定房屋买卖合同是原告与景某在自愿基础上达成的协议。经庭审调查，确实存在某置业公司自认曾经有过14套房屋抵顶工程款作为给景某预留房源的事实，至于是否实际拨付房屋给景某赋予景某出售权利，并不影响和对抗对外原告善意取得房屋的权利。且被告某置业公司负责人、经办人在《现金抵账房协议》上签字认可将此楼房出售给张某某、白某某名下所有，有关销售合同待甲方预售许可证办完后补办全部手续，故第三人某置业公司负有履行协助办理房屋产权登记的附随义务。原告请求某置业公司协助更名登记，2014年涉案工程没有竣工，房屋没有完成初始登记，当时不具备转移登记的条件。现已完成初始登记，案涉房屋登记在某置业公司名下。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张某某与被告某置业有限公司及第三人景某签订的《现金抵账房协议》有效；二、被告某置业有限公司在本判决生效后十五日内为原告张某某办理位于凌源市南湖嘉苑小区8号楼2单元9层2号楼房更名过户手续；三、原告白某某与被告某置业有限公司及景某签订的《现金抵账房协议》有效；四、被告某置业有限公司在本判决生效后十五日内为原告白某某办理位于凌源市南湖嘉苑小区8号楼2单元17层2号楼房更名过户手续。案件受理费6,400元、公告费600元、诉讼保全费5,000元，合计12,000元，由被告某置业有限公司承担。上诉人某置业公司不服上述判决，上诉称：1、凌源市人民法院（2019）辽1382民再5号民事判决违反合同相对性原则，本案中的《现金抵账房协议》是某置业公司与凌源市某公司公司签订的，虽然协议有张某某、白某某签字，但是该协议未列该二人为合同当事人，协议内容约定的是将房产以现金结算形式拨付给凌源市某公司公司作为工程款，该公司再将拨付的房产出售给张某某、白某某，其二人并非以房抵工程款的主体，他们仅是房屋预购人。2、凌源市人民法院（2019）辽1382民再5号民事判决违反《物权法》第二十条的规定，某置业公司履行了与景某签订的建设施工合同，已经超额支付了工程款，因此该房屋物权变动的原因已经消灭，不能再将涉案房产交付给景某的物权变动结果。3、凌源市人民法院（2019）辽1382民再5号民事判决违反《物权法》第一百零六条的规定，张某某、白某某未在房产部门予以登记，不属于善意取得。综上，请求二审法院撤销凌源市人民法院（2019）辽1382民再5号民事判决，改判驳回张某某、白某某对上诉人的请求，诉讼费由二被上诉人承担。补充的上诉意见：《现金抵账房协议》中南湖嘉苑8楼2单元9层2号楼房，面积130.88平；8楼2单元17层2号楼房，面积130.88平，不在公证书中的14套房屋房源表之内。这两套房子是在基础施工过程中，让景某买钢材给的两户房子，经过公司同意加盖的公章，但景某没有买来钢材。景某与张某某之间是民间借贷关系，景某借来的钱并未用于南湖嘉苑工程。《现金抵账房协议》是景某起草的。委托诉讼代理人的代理意见：1、张某某、白某某诉某置业公司没有事实依据；2、张某某、白某某的诉讼请求，违反合同相对性原则，没有法律依据；3、张某某、白某某的诉讼请求缺乏证据，应承担举证不能的不利后果；4、某置业公司与景某工程款结算完毕，涉案房屋不在给付工程款之中，一审法院认定张某某、白某某是善意取得，违反法律规定。综上请求二审法院依法维护上诉人的合法权益，驳回张某某、白某某对某置业公司的起诉。被上诉人张某某、白某某及其委托诉讼代理人答辩：凌源市人民法院（2019）辽1382民再5号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果正确。1、上诉人系开发企业，有权对自己开发的楼盘有处分权和处置权。2、景某是诉争房屋的实际投资人和施工人。3、被上诉人2014年6月15日之前已经签订了两份现金抵账房协议，是在凌源市人力资源和社会保障局下发的工资支付令2019年9月10日之前。4、2014年4月7日凌源市某公司公司签订的协议，该协议是景某与上诉人所签，协议内容约定上诉人支付工程款的方式是30%楼房抵顶工程款，其余为现金支付，施工单位进入工地后方可销售楼房，上诉人通过办理过户手续进行拨付款进度的控制。5、现金抵账房协议有上诉人的经办人王某某签名及单位公章，有被上诉人和景某签字，属于三方自愿，协议约定经涉案房屋以现金结算的形式拨付给景某作为工程款，又约定出售给被上诉人并由上诉人办理预售许可后补办全部手续，该协议是三方表示，不违反合同相对性原则。6、现金抵账房协议，虽然乙方处有凌源市某公司公司字样，但没有加盖此公章，该协议与该公司不具有关联性。7、被上诉人提交的三张借条明确注明借款用于为南湖工地进水泥钢材等用，如果没有上诉人的承诺，被上诉人不会将此款借给景某。8、被上诉人将款借给景某是用于涉案楼盘的建设，是一种附条件的民事行为。9、上诉人与景某的后期结算不影响先期施工过程上诉人已经拨付给景某的工程款。10、被上诉人因为上诉人没有及时提供预售许可证和办理相关手续未得到涉案房屋的产权，上诉人有义务协助办理过户手续。一审被告凌源市某公司公司陈述：驳回上诉，维持一审判决。一审第三人景某未到庭答辩。本院二审查明的事实与凌源市人民法院（2019）辽1382民再5号民事判决查明的事实基本一致，但一审判决出现笔误：“第三人景某分别于2013年9月20日、2013年10月24日、2013年11月2日向原告张某某借款300000元、400000元、400000元，……并给原告出具了借条或借据”，应当为“向原告张某某借款300000元、500000元、400000元”，合计1200000元。另查明，本案案涉的南湖嘉苑8楼2单元9层2号楼房和8楼2单元17层2号楼房，不在14套房屋房源表之内。再查明，2014年9月10日因景某拖欠农民工工资，景某所雇佣的王海权、周瑞达等100多名农民工向凌源市人力资源和社会保障局投诉要求给付拖欠工资，2015年2月10日凌源市人力资源和社会保障局下发《凌源市劳动监察先行垫付工资指令书》，主要内容为：“经查，因工程总承包人景某原因造成工程承包合同无法履行。经开发方、建筑方及总承包人三方协议，解除景某总承包合同。三方达成一致意见由凌源诚信工程造价有限责任公司对景某2014年9月10日前施工期间已完成工程量进行核算，核算结果经三方代表人签字（盖章）认可，情况属实。因景某拖欠工程材料款及其他款项，很多已经诉讼景某，法院都追加开发方为第三人，有的直接列开发方为被告，并查封开发方多套预售房，致使开发方与总承包人景某未完成工程结算，总承包人景某在2014年9月10日前拖欠农民工工资2，584，514.00元无法支付。为维持社会稳定，保护农民工合法权益，责令某置业公司于2015年2月11日前先行垫付2014年9月10日前景某所拖欠工资2，584，514.00元。”某置业公司按此指令书已替景某垫付了农民工工资。2015年1月22日某置业公司为原告，以景某与凌源市某公司公司为被告向凌源市法院提起诉讼，要求景某与凌源市某公司公司偿还某置业公司多拨付给景某的工程款731，529.21元。后三方在法院主持下达成调解，凌源市法院作出（2015）凌民二初字第689号民事调解书。内容为：“一、被告景某于2017年7月11日之前一次性返还原告某置业公司向其多支付的工程款731,529.21元；二、原告某置业公司自愿放弃对被告凌源市某公司公司主张的权利。”上述事实有经过原审庭审举证、质证的证据等载卷佐证，同时有各方当事人的陈述，经本院审查，予以认定。本院认为，本案的两份《现金抵账房协议》明确载明景某将房屋出售给张某某、白某某名下的内容，某置业公司当时同意景某将该房屋出售给张某某、白某某并有某置业公司公章及经理王某某签字确认，该协议并不违反法律强制性规定，协议合法有效，各方当事人应按照协议确定的权利和义务主张权利并履行义务。上诉人某置业公司的上诉意见，本院不予采纳。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持凌源市人民法院（2019）辽1382民再5号民事判决。二审案件受理费6400元，由上诉人某置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 焱审判员 左颖慧审判员 李春兆二〇二〇年十二月二十九日法官助理朱城林书记员叶芳