辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初11934号原告：王萌萌，女，1988年5月9日出生，汉族，无职业，住址沈阳市大**。委托诉讼代理人：王光（王萌萌父亲），1962年1月29日出生，汉族，坤熙置业（辽宁）有限公司总经理，住址沈阳市大**。被告：辽宁保利房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区白山路**。法定代表人：刘祥海，该公司总经理。委托诉讼代理人：关月、张晓燕，北京金诚同达（沈阳）律师事务所律师。原告王萌萌诉被告辽宁保利房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，沈阳市中级人民法院发回重审后，本院于2018年5月3日立案受理，依法适用普通程序，重新组成由本院审判员周全担任审判长并主审，与人民陪审员胡心刚、史秋灏参与评议的合议庭，于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告王萌萌的委托诉讼代理人王光，被告辽宁保利房地产开发有限公司委托诉讼代理人关月、张晓燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王萌萌向本院提出诉讼请求：1、请求撤销>第十二条关于保修和质量争议处理第1款、第3款、第4款、第5款，>第十六条详见附件四，>第二条第1款，并判令上述条款无效；2、判令被告给付逾期交房屋违约金200895元，及从2017年5月16日-2019年10月31日的银行同期利息36161.10元；判令被告给付2019年10月31日至实际给付日逾期交房违约金及银行同期利息；3、判令被告给付原告2017年5月15日—2019年10月31日房屋租金损失531000元及2017年5月16日—2019年10月31日的银行同期利息95580元；判令被告给付2019年10月31日至实际给付日的房屋租金损失及银行同期利息；4、判令被告赔偿原告装修损失及生活缴费损失共计268003元及2017年5月16日-2019年10月31日的银行同期利息；给付2019年10月31日至实际给付日的银行同期利息；5、判令被告给付司法鉴定费13000元，资产评估费2300元；6、判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：一、2016年8月—10月间被告销售人员多次给原告打电话，称保利公司为回馈社会，现有保利康桥部分优质现房以优惠价格出售，并介绍1号楼1单元801室的性价比比较高，是公司领导预留的，绝对没有质量问题，邀请原告前去品鉴。并称，如果原告2016年12月31日前交3万元定金确定购买该房，可以按每平方米8850元的价格出售给原告并赠送1号楼1单元负二层204室地下仓房一间，同时，享受一个地下车位按85000元出售的优惠。鉴于被告的宣传，原告在2016年12月20日交纳了3万元定金并与被告签定>，2017年4月25日原告办理完按揭手续并交纳30%首付后与被告签定了>，同时以85000元购买地下车位一个，被告赠送1号楼负二204号地下仓房一间。但是，被告随后却要求原告还要补签一份>，原告看后当即提出异议，该>第十二条第3款关于保修期限的表述适用法律错误。第4款表述说明被告事先知道该房存在质量问题涉嫌欺诈销售，第5款表述违反国家强制性规定违背原告真实意愿，原告不能接受要求退房。后被告备案部人员再三解释说，“保利地产是央企上市公司，非常注重社会诚信，>是事先拟定好的格式化协议不能修改，涉案房屋的质量以>约定为准，如该房有质量问题会事先在交楼标准中示明类别和部位并提示购买风险的。关于保修问题会按照法律规定由被告在交房后两年内免费负责维修，如果原告不同意签字定金是不能退还的，双方还要打官司解除合同”。原告迫于压力和被告的上述解释及承诺，出于对保利公司央企背景的信任，极不情愿地在>上签字，至此陷入欺诈销售的陷阱。二、2017年5月15日原告在交纳了2017年度车位物业费1800元，仓房物业费194.40元，垃圾清运费358.49元，住宅物业费10178.49元(后期又缴纳了2018年度有线电视使用费1680元，2018年度采暖费5985.50元)后。与被告办理了入住手续并验房交接，在交接过程中原告即发现客厅东北角棚顶与立墙交接处有一处约3平方米的近似四方型的环状裂缝，被告表示立即维修，2017年5月下旬被告派两名工人前来维修，令人气愤的是，当刨开该处原墙面后发现两处裸露的施工预留洞口，该洞口没有用砖砌筑封闭而是用两块纸壳挂网格布加发泡胶填充粘结后，在纸壳外立面刮大白进行掩饰糊弄上的，此两处空洞系严重的施工质量问题。鉴于被告能够给予维修并再三承诺如再发生质量问题继续给予维修，原告并未追究被告的责任。在与维修工人对该房屋的所有墙面全面查验无异后原告开始装修，2017年10月中旬该房完成室内装修及粉刷后进入硅澡泥墙面装饰施工，此时装饰工人发现客厅东北角及东侧墙面又存在两处空鼓，施工随即暂停。经原告再次查验发现客厅，餐厅，主卧，三个次卧，厨房棚顶与立墙顶部结合处共有10余处空鼓，经邀请业内专业人士查看指出，空鼓现象系抹灰环节没有按照操作规范施工所致(包括但不限于堵洞材料没用红砖砌筑、墙面未做清理、抹灰前未喷水或砂浆配比及含水量不达标)，随着时间推移水分蒸发及楼层扰动导致部分抹灰层与墙体分离所致。原告随即再次报修并向被告发函主张权利，同时，通过12319热线反映问题，沈阳市建筑工程质量监督站沈河区分站立即派人现场查验后，认定系施工质量问题。对此，保利公司主管维修的副总赵海全及维修部付春辉经理、维修主管李烨多次到该房查验并当即表示给予维修，沈阳市建筑工程质量监督站沈河区分站王**也现场约谈了被告，被告维修主管李烨代表保利公司再次承诺给予维修，并同意对原告已装修吊顶部位因维修原因需要拆除的，由被告按装修原貌给予恢复，同时，在>上签字。随后被告指派其维修合作单位侯经理就该房已完工的装修吊顶部分的拆除和原貌恢复、现场保护、垃圾外运等项进行现场核实后向原告及被告出具了>，涉及维修费用248470元。但是，被告却又找到该楼施工方中天建设集团负责人要求其承担上述维修费用，被拒绝。其后，被告又约见原告父亲面谈协商，提出拟按照维修报价一次性补偿原告并由原告自行维修恢复的解决方案。原告鉴于婚期将至，经慎重考虑同意了该方案。但是，被告却迟迟不履行该承诺，后来被告又找来两伙装修人员让他们维修，又被以工期太短报价太低干不下来婉拒。后原告只好找零工将已经裂缝起鼓的部分墙面和厨房棚顶自行进行了小范围维修，当原告要求被告履行赔偿承诺时，被告却以双方有协议约定拒不履行赔偿责任。此后，在接到>后，被告向沈河区质检站回函称：“此房为竣工三年以上的现房，被告不再负责维修。在贵站协调下我司同意对空鼓进行维修，但双方就装修恢复等未达成共识。”被告自2017年10月至今拒不履行维修责任和行政主管部门下达的整改要求。原告的主张及请求，一、被告以>是事先拟定好的格式化协议不能修改为由，胁迫原告在违背原告真实意思表示的前提下在>上签字。>相关条款侵害了原告的相关权益，违反了>第四十条、第四十一条，>第二十六条，>第五十四条等法律规定，是一份霸王协议。二、>将应由被告履行的维修责任转嫁给原告承担。第九条关于商品房交付第6款，第十二条关于保修和质量争议处理第1款、第3款、第4款、第5款，>第十六条保修责任中“详见附件四>”的表述，违反>第十三条，>第三十条、第三十三条，>第十六条，>第五十四条>第十四条等相关法律的强制性规定，原告请求对上述条款予以撤销并确认无效。三、有证据证明，被告的行为已构成逾期交房。第一、被告与原告在2017年5月15日办理入住手续后，拒不提供>、>、>、>等资料。直到2017年11月4日在原告的强烈要求下被告才提供上述资料且至今未向原告出示>。违反了>第十一条约定。第二、>认定该房存在质量问题，而被告拒不履行维修义务造成涉案房屋不具备使用居住条件且存在安全隐患不符合交接条件，违反了>第九条第(2)款约定，被告的上述行为已经构成逾期交房。故原告依据>第一百一十四条规定，请求判令被告给付：(1)、2017年5月16日—2018年10月15日逾期交房的违约金115770元(17个月×30天×房款总价2270000元×0.01%)。(2)、2018年10月15日—实际给付日的违约金，并在延迟支付违约金后，同时履行债务赔偿责任。(3)、给付2017年5月15日—给付日的同期银行贷款利息。(4)、赔偿原告2017年5月15日—2018年10月15日因未能居住该房屋的实际损失即房屋租金损失20400元(17个月×1200元)。(5)、赔偿原告2018年10月15日—实际给付日的房屋租金损失及同期银行贷款利息。四、有证据证明，被告因所售房屋存在质量问题且拒不履行维修承诺，造成原告已完工的全屋装修吊顶部分需拆除重装的装修损失，造成原告缴纳了相关生活费用后未能享受相应的日常生活服务的损失，故原告依据>第一百零七条、第一百零八条、第一百一十一条、第一百一十二条，>第十一条、第四十条、第四十八条等规定请求判令被告赔偿原告下列损失：(1)赔偿原告装修费248470元，(2)赔偿墙面硅澡泥装饰施工费用27520元，(3)赔偿吊棚石膏线艺术漆施工费用16443元，(4)赔偿原告自行委托维修费用4700元，(5)赔偿壁纸及粘贴施工费2500元，(6)赔偿原告2017年度车位物业费1800元，仓房物业费194.40元，住宅物业费10178.49元，(7)赔偿原告2018年度采暖费5985.50元、有线电视(宽带)使用费1680元，车位服务费1800元，仓房物业费194.40元，住宅物业费11077.20元，2019年度采暖费5985.50元，(8)原告自行维修费4700元，合计：343228.49元，(9)给付原告自2017年5月15日-实际给付日的银行同期贷款利息。五、综上：鉴于被告出尔反尔拒不履行在>上签字的维修承诺，拒不履行>的相关责任的事实，存在逾期交房违约的事实。鉴于>是一份违反法律强制性规定的霸王协议，违背原告真实意思表示，侵害了原告合法权益。故原告诉至贵院，请求维护原告的合法权益。此次开庭事实与理由部分与原审庭审一致，只是数额计算时间至2019年10月31日，内容与原审庭审笔录该部分一致，计算方式就按原审判决书计算。被告辽宁保利房地产开发有限公司辩称，一、《现房补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应依约履行。1、辽宁保利公司已经用醒目方式对《现房补充协议》的核心条款进行了特别提示，该条款为特别提示条款，而非格式条款，不符合法律规定的无效条件。通过庭审可知，原告的主要诉求原因是房屋空鼓，关于房屋空鼓问题双方在《现房补充协议》的第十二条第4款有明确规定，被告通过拉大行间距并加粗字体的方式向原告进行了特别提醒，足以引起其注意。本案的核心也在于该条款，至于原告要求认定无效或撤销的条款也是围绕该条款，因此，该条款为特别提示条款，那么原告也就无权要求撤销或认定为无效。2、原告无证据证明其诉求符合法律规定的合同撤销条件。原告没有证据证明本案符合合同撤销条件。本案不存在重大误解、胁迫等情形，提供陈述《现房补充协议》为后签署，这不符合常理，被告对商品房买卖有着严格的流程，买卖合同及补充协议均是一并签订的，不存在先签主合同后签订补充协议的情况。另外，原告陈述的销售人员存在欺诈的情况也不属实，其购买的涉案房屋是现房，不存在对房屋情况不知情而购买的情况。无论从哪个角度看，原告均无法证明其签署的《现房补充协议》符合合同撤销条件，故而双方签署的文件均是合法有效的。二、涉案房屋不存在质量问题，被告没有义务给原告进行维修，涉案房屋的空鼓质量瑕疵亦非被告的责任。1、被告提供的证据足以证明涉案房屋已竣工验收合格，且符合双方合同约定的交付条件。2013年6月26日，涉案房屋已经取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》（编号：2013年第2019号），经专业部门审查，该工程符合竣工验收备案规定。工程验收质量为合格。被告提供的该竣工验收备案书符合双方合同第八条的约定，证明被告已履行合同约定的义务，将验收合格的房屋交付给了原告。2、涉案房屋只是存在质量瑕疵，而不是房屋质量问题，按合同约定，被告无义务给原告进行维修。根据原告的陈述，涉案房屋存在空鼓问题，但空鼓不属于房屋质量问题的范畴。根据双方签订的《现房补充协议》的第十二条第4款约定，房屋中的空鼓等属于房屋的质量瑕疵，并非房屋结构问题，也就不是房屋质量问题，因此，被告无义务进行维修。3、房屋出现空鼓也不一定就是被告原因造成，原告已对房屋进行了拆改，有可能导致房屋出现空鼓。被告已提供证据证明原告对涉案房屋的承重墙进行了拆改，墙面出现空鼓有很大原因可能是其对房屋的承重墙私自进行拆改造成，不一定系被告原因所致，在质量瑕疵原因不明的情况下，不能证明需要由被告承担责任。4、被告已在房屋价款中给付原告优惠，优惠的对等条款就是原告购买的房屋可能存在质量瑕疵，如被告需承担维修义务，那么其应返还辽宁保利公司等额的购房款。根据双方签订的《现房补充协议》的第十二条第4款约定，被告因房屋质量瑕疵已在房屋总价中给予了折价优惠，出现空鼓等情况，被告无维修义务。如若法院判令被告承担该项费用，则被告将保留要求原告退还等额购房款的权利。三、原审法院委托相关机构作出的评估报告不能作为本案认定事实的依据，被告无义务给付原告维修经济损失。1、原审法院依据原告单方选择的沈阳市建设工程质量检测中心有限公司进行检测违反法定程序。原告申请对涉案房屋是否存在质量问题及空鼓面积进行检测，通过法院摇号程序选定的鉴定机构均无法进行该两项检测，对此原审法院对双方进行了询问，原告提供了两家检测机构，分别是辽宁省检测中心和沈阳市检测中心，被告对此的意见是必须对两项申请同时进行鉴定，如仅对其中一项进行鉴定，则不同意其选择的检测机构。在鉴定过程中，沈阳市建设工程质量检测中心有限公司表示无法对房屋是否存在质量问题进行鉴定，仅能检测空鼓面积。被告当即明确表示不同意由该机构进行鉴定，但原审法院未理睬被告的意见，就径行决定由该机构进行检测，属于程序违法。（2）委托沈阳市建设工程质量检测中心有限公司进行鉴定的委托人是原审法官个人，而不是法院，系程序违法。根据沈阳市建设工程质量检测中心有限公司出具的检测报告显示委托单位为陈福军个人，也就是说检测机构并不是根据一审法院的委托进行的鉴定，也不是根据本案合议庭的委托进行的鉴定，仅是根据主审法官个人的委托进行的鉴定，严重违反法律程序。（3）鉴定人辽宁光辉资产评估有限责任公司评估程序违法。鉴定人辽宁光辉资产评估有限责任公司在接到法院的委托之后，没有对被告进行询问了解案情，只是依据原告单方要求进行的评估，评估程序违法。（4）评估报告中的受损面积远远大于此前的测量面积。沈阳市建设工程质量检测中心有限公司曾受原一审法官的委托作出过一份《司法检测报告》【沈建质检（鉴）字（2019）第SF001号】，该报告显示空鼓区域面积为9.32平方米。而辽宁光辉资产评估有限责任公司出具的评估报告中硅藻泥的受损面积数量达到了158.2平方米，受损面积大大超过沈阳市建设工程质量检测中心有限公司的检测报告。因此，辽宁光辉资产评估有限责任公司出具的评估报告关于数量部分明显与事实不符。（5）评估报告没有依据，其真实性存疑。原一审庭审中被告请辽宁光辉资产评估有限责任公司评估人员说明具体的计价方式和依据，评估人员仅说依据市场调研法，但对市场比较数据、如何取值、如何得出最终的评估结论并没有进行说明，也没有将评估底稿的内容告知法庭，其评估人员一直在说其是客观的，但未提供任何一组客观的数据用以支持评估报告。而且垃圾清运费、定制石膏板吊顶、控股部位拆除及找平、家具搬运费用、屋内装修保护费等各项费用均高出正常金额。但评估人员对此没有进行有力的回应。所以被告认为一个无法说出评估对比数据的评估师所做的评估报告也不是真实的。三、原告要求的有线电视费、仓房物业费、车位服务费等不属于其损失。车位物业费、仓房物业费、住宅物业费、采暖费、有线电视使用费、车位物业服务费、有线电视升级全网业务费用以及企业管理服务车位物业服务费等费用，均是自房屋交付之日起，业主就应该正常缴纳的费用，这部分费用不应由被告来承担。从《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”也能看出，物业费、车位费等费用，不以业主是否享受到相应的日常生活服务为标准，而是自买受人接收房屋之日开始就应正常缴纳的。为此，原告要求的上述一系列费用均应由其自行缴纳，没有理由让被告替其承担。四、原告没有实际租房损失，被告不应承担所谓的租金损失。1、原一审法院已经查明原告没有实际发生租房事实。庭审中，原告从未提交真实的租房合同及租金交付情况的证明，现有证据根本无法证明其存在租金损失。恰恰相反，其在一审中向法庭提交了2019年4月缴纳的有线电视费票据，证明其一直居住在涉案房屋内，并没有在外租房，没有租房事实，即不存在所谓的租房事实和租金损失。2、在原告无租房事实的前提下，对租金的计算时间也存在错误。原一审法院计算租金的起始时间是2017年5月15日，但是涉案房屋进行检测的时侯发现其仍在使用，空鼓问题并不影响其居住和正常生活。从2017年5月15日开始，双方完成房屋交付后，装修问题就属于其自己应负责的范围，无论是室内装修粉刷还是硅藻泥墙面装饰施工，均与被告无关，原一审法院从2017年5月15日开始计算租金肯定是错误的。3、在原告无租房事实的前提下，租金的计算标准过高。在原告无实际租房事实的前提下，原一审法院以合理损失为由，判决被告应按照每月13000元至每月18000元的标准给付租金，显然远远高于沈阳市房屋租赁平均水平。再者，在沈阳市房产局官方网站上就租金标准进行询价或向评估机构咨询后，也可以确定相对正常的租金数额，不能仅以原告自己从网站上的截图作为证据径行确定租金数额，对被告极不公平。因此，在原告根本没有租房事实的前提下，不应存在租金损失。涉案房屋的墙面虽然有几处空鼓，但并没有严重影响其正常生活和使用目的，被告不应承担所谓的高额租金损失。综上，双方当事人签订的合同是合法有效的，不符合撤销条件。按照合同约定，被告无义务给原告进行维修及赔偿损失，评估报告程序违法，且有悖于事实，不能作为定案依据。在原告无租房事实的前提下要求被告承担高额租金损失更是于法无据。请贵院依法驳回原告的诉讼请求。关于质保期，在补充协议第十二条第五款明确约定，双方一致确认将保修期自商品房交付之日调整为自商品房取得竣工验收备案表，涉案房屋竣工备案时间为2013年6月26日，故已超过质保期，被告无义务进行维修，再根据第十二条第三款，如乙方对房屋自行改造或装修改变房屋原设计的不适用房屋建筑工程质量保修办法第七条规定的质保期限，给乙方或第三人造成损失的，均由乙方自行承担。本案原告对房屋进行拆改，由此造成的损失应由其自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人提交的沈阳保利康桥商品房认购书、商品房买卖合同、现房补充协议、维修记录、情况说明、维修协议、保利康桥1#1单元801室墙体空鼓维修报价、沈阳市建设工程质量投诉登记表、沈阳市建设工程质量投诉处理通知书、商品质量保证书、入住手册、商品房住宅使用说明、房屋照片及视频、交款缴费凭证及发票、沈阳市沈河区沈水路保利康桥周边相同品质楼盘租房信息均价汇总表、司法检测报告及发票、评估报告书及发票、复议答复、辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书、施工图纸、竣工图纸、现场照片等证据，经当庭质证认证，本院予以确认，在卷佐证。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：案涉房产所在工程由被告辽宁保利房地产开发有限公司开发建设，并于2013年6月26日竣工验收，于2013年8月6日在沈阳市城乡建设委员会进行工程竣工验收备案。2016年12月20日，原告王萌萌作为认购方（乙方）与辽宁保利房地产开发有限公司保利康桥分公司作为甲方签订《保利?康桥商品房认购书》，原告认购位于沈阳市沈河区房屋，建筑面积256.89平方米，成交价2273477元；付款方式为商业按揭付款，首期房款为成交价的30%，其中30000元定金须于签署本认购书时付清，剩余款项5日内在《商品房买卖合同》签署时必须付清；交楼时间以《商品房买卖合同》约定为准，属于现房乙方必须全款到账后方可收楼；交楼最后标准以《商品房买卖合同》所附“交楼标准”附件为准。2016年12月27日，原告王萌萌与辽宁保利房地产开发有限公司保利康桥分公司签订《沈阳保利康桥商品房认购书》，该认购书主要内容和原告与被告于2016年12月20日所签《保利?康桥商品房认购书》主要内容相同。2017年4月25日，原告王萌萌作为买受人与被告辽宁保利房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》及《现房补充协议》，约定原告购买被告开发建设的位于沈河区，建筑面积256.89平方米房屋，商品房总价含税金额为2273477元，单价含税每平方米8850元；付款方式为买受人应于2017年4月25日前支付首付683477元，2017年5月25日前支付余款1590000元，该笔余款由买受人负责办理贷款，并于本合同签订之日起7日内向出卖人指定的金融机构提交贷款申请及信用机构要求的贷款所需全部真实、有效、合法的资料证件。第八条付款方式约定，出卖人应当在2017年7月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格的条件的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，至本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条交接约定，交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十六条保修责任约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担（详见附件四商品房买卖合同补充协议）。其中《商品房质量保证书》第二条第1款中关于保修事项说明约定，住宅建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。其中附件四《现房补充协议》中，第九条关于商品房交付（补充主合同第11条）约定，6、房屋交付时，乙方认为房屋、设备不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定的交付标准及时进行整改维修，甲方不承担维修期间的逾期交房违约责任，除房屋主体结构存在安全隐患或存在房屋不具备使用功能问题外，不得以房屋存在质量问题拒绝接收房屋……，但乙方接收房屋的，不视为甲方所应当承担的保修义务予以免除，甲方仍然应当按照法律法规、规章的规定和合同的约定，对该房屋的质量问题进行保修。第十二条关于保修和质量争议处理（补充主合同第十六条）约定，1、乙方有权在甲方送达的收楼通知书所规定的期限内对该房屋质量进行实地检查，发现存在质量问题的（除房屋主体结构安全隐患或房屋不具备使用功能外），有权要求甲方根据房屋质量的具体情况承担除逾期交房责任以外的修复等补救责任，但不得籍此对已经取得验收的商品房拒绝接收，并拖延办理入住手续或主张逾期交房违约金，如因甲方修复给乙方造成损失的，甲方负责赔偿直接损失（但租金损失等不属于赔偿范围）。2、甲乙双方对交付商品房的质量有争议时，双方共同向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主体结构质量不合格，乙方有权解除合同，甲方承担鉴定费用并赔偿乙方的直接损失，如鉴定结论属于主体结构质量合格，乙方无权退房，乙方承担鉴定费用并赔偿甲方损失。3、甲方对该房屋的保修期按《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定履行，如乙方对房屋自行改造或装修改变房屋原设计的，不适用《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定的质保期限，给乙方或第三方造成损失的，均由乙方自行承担。4、乙方已知晓并认可购买房屋为已取得竣工验收备案表的现房，并已进行了实地查看，对该房屋室内外的户型、环境、毛坯、装饰装修等现状均表示接受和认可，房屋中毛坯部分的质量瑕疵以及装饰装修部分的折旧破损均已在房屋总价中给予了相应折扣优惠。在主合同约定的交付之日，将不能以房屋存在质量瑕疵（包括但不限于色差、空鼓、裂缝等）或装饰装修存在折旧破损为由拒绝收房，因上述原因导致的损失也由乙方自行承担，甲方不再负责维修。5、鉴于该商品房为已取得竣工验收备案表的现房，甲、乙双方经平等协商，一致确认保修期起算时间自商品房交付之日调整为自商品房取得竣工验收备案表之日。合同第二十五条关于本补充协议的效力约定，主合同及本补充协议如有任何修改，甲乙双方应在修改处签字并盖章，否则修改无效。本补充合同作为《商品房买卖合同》不可分割的组成部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，《商品房买卖合同》的约定与本协议相抵触的，以本补充协议为准，本协议自双方签字盖章之日起生效。上述合同签订后，原告按合同的约定履行了按揭缴付购房款的义务，2017年5月15日，原告办理了入住手续，被告将案涉房屋交付原告。原告在验房交接过程中，发现该房屋客厅东北角棚顶与立墙交接处有裂缝，被告方维修人员刨开裂缝处发现该处墙体有两处施工预留的洞口，该洞口没有用砖砌筑封闭，而是外面用纸壳加发泡剂糊上后刮的大白，里面用水泥块子和保温棉堵的。维修人员修好上述问题并对所有墙面查验无误后，原告开始装修。之后，原告在装修过程中又陆续发现客厅、餐厅、主卧、次卧、厨房棚顶与立墙结合处出现多处空鼓，再次向被告报修，并于2017年10月23日通过12319热线反映问题。2018年1月5日，沈阳市建设工程质量监督站沈河分站经现场查看后出具《沈阳市建设工程质量投诉处理通知书》，处理意见为：“辽宁保利房地产开发有限公司提供的该用户收楼通知单为2017年5月15日，依据，该用户投诉的质量问题在保修期内，辽宁保利房地产开发有限公司应承担保修责任，尽快拿出维修方案,予以维修。”2018年1月18日，沈阳市建设工程质量监督站沈河分站出具《沈阳市建设工程质量投诉处理通知书》，说明双方未能达成协议，终止调解。2018年5月3日，原、被告因房屋买卖合同纠纷诉至法院。案件审理过程中，经原告申请，被告同意，本院依法定程序委托沈阳市建设工程质量检测中心有限公司“采用无损锤击法对案涉房屋内墙面存在空鼓的位置及面积进行检测”，2019年7月18日，沈阳市建设工程质量检测中心有限公司作出沈建质检（鉴）字（2019）第SF001号《司法检测报告》，检测结论为：“经敲击检测，保利康桥1＃楼1单元801室原告当事人指定墙体的面层下部存在空鼓的质量问题，空鼓区域共计28处。经计算，空鼓轮廓线内总面积为9.32平方米。”为此，原告支出检测费13000元。原、被告双方在收到《司法检测报告》后均未在规定期限内申请复议。2019年9月20日，原告申请对案涉房屋的装修恢复损失进行鉴定，本院于2019年10月11日委托北京金开资产评估有限公司辽宁分公司进行评估，北京金开资产评估有限公司辽宁分公司于2019年10月12日以房屋装修部分隐蔽工程的工程量无法测量，部分装修材料材质无法鉴定为由，申请退卷。随后，原告向本院申请对案涉房屋因存在质量问题给原告造成的装修损失进行司法鉴定（一、空鼓部位的清除损失；二、空鼓部位的修复损失；三、室内物品搬回及安装损失；四、保洁损失），本院于2019年10月15日依法定程序委托辽宁光辉资产评估有限责任公司进行评估。辽宁光辉资产评估有限责任公司于2019年10月22日作出辽光资评报字[2019]第0217号《资产评估报告书》，评估结论为：本次项目在评估基准日2019年10月18日所表现出的损失价值为232389元。为此原告支出评估费2300元。本院依法送达《资产评估报告书》后，被告在异议期内提出复议申请，理由为：一、评估报告中的受损面积与此前的测量面积不符，二、评估报告中的损失价值过高。2019年10月30日，辽宁光辉资产评估有限责任公司出具《复议答复》，回复如下：“1、对被告第一项回复，空鼓区域面积虽然为9.32平方米，但是拆除后的墙面需要重新涂刷硅藻泥,硅藻泥为特殊配色需要整墙涂刷；2、对被告第二项回复，垃圾清运费包含装修垃圾搬运人工费及运输费，装修垃圾包括拆除垃圾和二次装修垃圾，拆除垃圾包括石膏板、石膏线、墙面等垃圾，二次装修垃圾是在从装修开始进场，到装修完毕的过程中产生的所有废物（如切割剩下的石膏板、石膏线、水泥砂浆及废料和木工做完剩下的废板等），将装修垃圾统一交由登记备案有资质的装修垃圾运输车辆运输，并进行合法处置，此工程量较大，耗时较长，故评估费合理。定制石膏板吊顶、空鼓部位拆除及找平、家具搬运费用均参考《最新资产评估常用数据与参数手册》、市场调研，对物品的现行市场价值通过多种渠道询价取得。故评估报告不存在评估结论过高的现象，保持原评估不变。”被告对该报告提出异议，表示申请重新鉴定，但被告未提出应当重新鉴定的法律事实依据。此外，原审庭审过程中，被告申请鉴定人员出庭，辽宁光辉资产评估有限责任公司出庭接受了询问。2019年11月1日，本院作出（2018）辽0103民初6597号民事判决书，判决：“一、原被告签订的《商品房买卖合同》附件四现房补充协议第十二关于保修和质量争议处理：1、3、4、5和《住宅质量保证书》二保修事项说明：1中的所述内容，有关违反法律规定的保修期限及对被告免责和加重原告责任、排除原告主要权利的部分无效；二、被告辽宁保利房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告王萌萌经济损失268003元，包括：装修损失232389元、2017年2月8日至2018年2月8日车位物业费1698.11元、2017年5月15日至2018年5月14日仓房物业费194.40元、住宅物业费10178.49元、2017年度采暖费5985.50元、从2018年2月起两年的有线电视使用费1680元、2018年4月18日缴纳的自2019年2月的车位物业服务费1800元、2019年4月3日缴纳的有线电视升级全网业务费用1920元、2019年7月4缴纳的企业管理服务车位物业服务费1472元、2019年10月31日缴纳的2019至2020年度采暖费5985.50元、评估确定的装修损失之前发生的维修费用4700元；三、被告辽宁保利房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性赔偿原告王萌萌房屋租赁费，房屋租赁费数额从2017年5月15日起按每月13000元计算至本判决确定的给付之日止；四、被告辽宁保利房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告王萌萌司法检测费13000元、司法鉴定费2300元；五、驳回原告王萌萌的其他诉讼请求。”宣判后，被告不服该判决，上诉至沈阳市中级人民法院。沈阳市中级人民法院认为，原审存在如下问题：1、合同16条关于保修责任约定自商品住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。商品房质量保证书确定了各部位、部件的保修内容及保修期限，并写明保修期从工程竣工验收合格之日起计算。附件3约定辽宁保利房地产开发有限公司对该房屋的保修期按房屋建筑工程质量保修办法第七条规定履行，如乙方对房屋自行改造或装修改变房屋原设计的，不适用房屋建筑工程质量保修办法第七条规定的质保期限，给乙方或第三方造成损失的，均由乙方自行承担。房屋建筑工程质量保修办法第七条规定，在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一）地基基）地基基础工程和主体结构工程文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装为２年；（五）装修工程为２年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。附件5约定鉴于该商品房为已取得竣工验收备案表的现房，双方经平等协商，一致确认保修期起算时间自商品房交付之日调整为自商品房取得竣工验收备案表之日。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本案中关于保修期的起算时间和保修期限，存在两种以上解释。一审对于相关条款的效力应予进一步审查认定。2、王萌萌自认未实际租赁房屋，案涉房屋的空鼓问题是否达到不能居住的程度及王萌萌是否居住案涉房屋，一审应进一步查清，并就合理损失的范围予以审查认定。2020年7月27日，沈阳市中级人民法院作出（2020）辽01民终7968号民事裁定书，裁定：撤销本院（2018）辽0103民初6597号民事判决、发回本院重审。此外，庭审中原告为证明其主张提交证据如下：1、沈阳商豪科技有限公司于2017年10月18日出具的《保利康桥1-1单元801室墙体空鼓维修报价》，费用合计248470元，但上述报价约定的维修项目未能实际履行。2、原告与吉林省上层上品装饰材料有限公司于2017年11月签订的《上品上层纯天然硅藻泥订货合同（代信誉卡）》，约定费用合计43963元，施工日期为2017年12月。3、原告于2017年12月21日与案外人张扬就案涉房屋墙面维修达成《维修协议》，约定维修费用合计4700元。4、原告于2017年12月19日与欣艺壁纸（徐晶）签订的《信誉卡》，约定壁纸费用2500元（预交定金500元）。5、原告提交的交费凭证，证明原告于2017年2月14日缴纳车位物业费1800元、蓝牙卡工本费50元；于2017年5月17日缴纳2017.5.15-2018.5.14垃圾清运费380元、住宅物业费10789.20元、电梯物业服务费288元、水费300元、煤气费200元；于2017年5月23日缴纳2017.5.15-2018.5.14仓房物业费194.40元；于2017年11月4日缴纳取暖费（2017-2018）5985.50元；于2018年2月11日缴纳沈阳市浑南区传媒网络有限责任公司984元、沈阳市传媒科技网络有限责任公司696元，合计有线电视(宽带)使用费1680元；于2018年4月19日缴纳2018.2.8-2019.2.7企业管理服务+车位服务物业费1800元；于2018年5月29日缴纳2018.5.15-19.5.14企业管理服务+仓房物业服务费194.40元、企业管理服务+住宅物业服务费10789.20元、企业管理服务+电梯物业服务费288元；于2018年10月15日缴纳2018-2019取暖费5985.50元；于2019年4月3日缴纳有线电视全网业务费用1920元；于2019年7月4日缴纳企业管理服务+车位物业服务费1472元；于2019年10月31日缴纳采暖费（2019-2020）5985.50元。6、原告提交了沈阳高新区旭霖艺术房产矫正服务中心出具的《沈阳市沈河区沈水路保利康桥周边相同品质楼盘租房信息均价汇总表》，以证明原告每月产生租金收益损失2万元左右。本院重审认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《现房补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告已按约定履行了支付购房款的义务，被告亦应保障其向原告交付的房屋质量能够满足原告正常居住使用。原告在验房时发现案涉房屋出现2处空鼓，经维修后原告开始装修，在装修过程中又陆续发现多处空鼓，经原审鉴定，案涉房屋空鼓区域共计28处，总面积为9.32平方米，已经构成房屋质量问题，被告作为开发商应当承担相应的法律责任。关于案涉房屋保修期限问题。本案中原、被告对于墙面保修期限为2年均无异议，争议在于保修期的起算时间。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。本案中《商品房买卖合同》及《现房补充协议》均系格式合同，对于保修期限的起算时间存在两种以上解释。其中《商品房买卖合同》第十六条约定，“出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任”。《商品房质量保证书》第二条第1款中关于保修事项说明约定，“住宅建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算”。附件四《现房补充协议》第十二条第3款约定，“辽宁保利房地产开发有限公司对该房屋的保修期按房屋建筑工程质量保修办法第七条规定履行”，而《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一）地基基）地基基础工程和主体结构工程文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装为２年；（五）装修工程为２年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定”。《现房补充协议》第十二条第5款约定，“鉴于该商品房为已取得竣工验收备案表的现房，双方经平等协商，一致确认保修期起算时间自商品房交付之日调整为自商品房取得竣工验收备案表之日”。对于双方就保修期间的不同约定，原告主张保修期限自案涉房屋交付之日起计算，保修期间为2017年5月16日至2019年5月15日，被告主张以《现房补充协议》为准，保修期间为2013年6月26日至2015年6月26日。本案中原告购买的案涉房产为现房，按照被告主张，原告购房时即已经超过保修期，被告作为格式条款的提供方，以《现房补充协议》为依据来免除或降低自己在合理期限内的保修义务，有违公平原则，本院不予支持，本院确认保修期应自商品房交付之日起算。关于原告要求撤销>第十二条关于保修和质量争议处理第1款、第3款、第4款、第5款，>第十六条详见附件四，>第二条第1款，并判令上述条款无效的诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第九条规定，“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持”，及第十条规定，“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”。本案中>第十六条“详见附件四《商品房买卖合同补充协议》”即>，>第十二条第3款、第5款，>第二条第1款中关于保修期限的约定，均免除或降低了被告在合理期限内的保修义务。>第十二条第1款、第4款限制了购房者因为房屋质量瑕疵问题拒收房屋的权利。对于上述条款，被告既未能提交证据证明上述条款系经过原告同意后订立合同，也未能证明被告尽到了提示和说明义务，故对原告此项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求逾期交房违约金及利息的诉讼请求。原告主张被告未按约定出具>、>、>、>等资料，以及被告拒不履行维修义务造成涉案房屋不具备使用居住条件且存在安全隐患不符合交接条件，已构成逾期交房，并据此提出逾期违约金及利息的诉讼请求。本案《商品房买卖合同》约定了交房时间为2017年5月25日前，实际原告于2017年5月15日办理了入住手续，双方对案涉房屋进行了验房交接，原告验房发现空鼓问题后，被告曾指派维修人员对最初发现的空鼓问题进行维修，并在对所有墙面查验无误后原告开始装修。后原告在装修过程中又发现案涉房屋存在空鼓问题，在经沈阳市建设工程质量监督站沈河分站调解后双方未能达成一致意见，沈阳市建设工程质量监督站沈河分站于2018年1月18日终止调解，因原、被告就案涉房屋空鼓问题维修及赔偿事宜协商未果，原告于2018年5月3日起诉来院。被告在原告发现空鼓问题之初积极地履行了维修义务，原告自接收房屋后也未提出解除合同或拒绝接收房屋的意思表示，并陆续缴纳的相关费用至今（包括2019-2020年度的采暖费），原告以被告拒绝履行维修义务为由主张逾期交房违约金及利息，本院不予支持。此外，出具>、>、>、>等资料属于开发商的附随义务，在原告已实际接收房屋的情况下，原告以此为由，主张被告逾期交房，不符合法律规定。综上，对原告此项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求房屋预期租金收益损失及利息的诉讼请求。因案涉房屋存在质量问题，影响了原告正常居住使用，未能达到原告购买该房屋的使用目的，原告提出房屋预期租金收益损失，诉求合理。案涉房屋交房日期为2017年5月15日，而至今空鼓问题仍未彻底解决。根据案涉房屋同地段、同条件的市场房屋租赁价格在每月13000元至每月18000元范围的市场行情，结合原告没有实际将房屋出租的事实，本院酌定房屋租金预期收益损失为每月13000元，从2017年5月15日原告接收房屋开始起计算至案涉房屋空鼓等问题予以解决并适宜居住时为止。对于原告要求被告给付房屋租金损失利息的诉讼请求，缺少法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿装修损失及生活缴费损失共计268003元及利息的诉讼请求。（原告主张的此项损失应包含装修损失232389元、维修费用4700元、以及生活缴费损失30914元。）根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。案涉房屋存在空鼓问题，虽然被告主张出现空鼓问题系因原告装修不当导致的，但被告对此未能提供充分证据证明，故对该主张，本院不予采纳，被告应对涉案房屋存在的空鼓问题承担修复责任，承担修复期间给原告造成的合理损失。其中涉案房屋因存在空鼓问题给原告造成的装修损失价值，参考辽宁光辉资产评估有限责任公司出具的《资产评估报告书》，本院确定装修损失价值为232389元。虽然被告对此报告定价提出过高的异议，但并未提出充分证据证明，也未有对该项损失进行重新司法鉴定的法律事实依据，故本院对被告的异议不予采纳。关于原告要求的维修费用4700元，原告仅向本院提交了《维修协议》，尚不足以证明原告实际支出维修费用4700元，故本院对该项主张不予支持。关于原告主张的其他生活缴费损失，鉴于本院已经支持原告主张的房屋预期租金收益损失，且部分费用发生在原、被告诉讼期间，对原告主张的其他生活缴费损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十四条、第五十六条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第九条、第十条，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决如下：一、撤销原、被告签订的《商品房买卖合同》中附件四《现房补充协议》第十二条第1款、第3款、第4款、第5款和《住宅质量保证书》第二条第1款中有关违反法律规定的保修期限及对被告免责和加重原告责任、排除原告主要权利的部分约定，并确认上述条款无效；二、被告辽宁保利房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性赔偿原告王萌萌房屋预期租金收益损失（从2017年5月15日起，按每月13000元标准，计算至案涉房屋空鼓等问题予以解决并适宜居住时为止）；三、被告辽宁保利房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性赔偿原告王萌萌装修损失232389元；四、被告辽宁保利房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性给付原告王萌萌检测费13000元、评估费2300元；五、驳回原告王萌萌的其他诉讼请求。如被告辽宁保利房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10430元，由被告辽宁保利房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。[（2020）辽0103民初11934号民事判决书之尾页]审 判 长  周 全人民陪审员  胡心刚人民陪审员  史秋灏二〇二〇年十二月一日法官助理王维书记员王爱辉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。第九条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。