江苏省淮安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏08民终3230号 上诉人（原审原告、案外人）:林贤三，男，1974年7月9日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 委托诉讼代理人：胡国凡，江苏国成律师事务所律师。 上诉人（原审原告、案外人）:林良志，男，1974年11月30日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 委托诉讼代理人：胡国凡，江苏国成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：淮安市钢成建设工程有限公司，统一社会信用代码91320804744828396E，住所地淮安市淮阴区刘老庄镇徐张路**。 法定代表人：郑浩，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王映峰，北京盈科（淮安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周冬亚，北京盈科（淮安）律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：淮安金标置业有限公司，统一社会信用代码91320804058600068D，，住所地淮安市淮阴区香港路龙凤喜万家生活广场**楼**商铺 法定代表人：李其标，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈振跑，男，该公司副总经理。 上诉人林紧三、林良志因与被上诉人淮安市钢成建设工程有限公司（以下简称钢成公司）、原审第三人淮安金标置业有限公司（以下简称金标置业）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院（以下简称淮阴区法院）（2020）苏0804民初1673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 林贤三、林良志上诉请求：1.撤销淮阴区法院（2020)苏0804民初1673号民事判决，依法发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案的诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.一审法院事实认定不清。本案的审查重点之一应该是上诉人与被上诉人金标置业签署的租赁合同真实性、合法性。上诉人已经与被上诉人金标置业在法院查封前签署了合法有效的租赁合同，该过程是真实的，且被上诉人的实际施工人是全程知情的。该楼层第五层并不是被上诉人简称钢成公司查封的楼层，但上诉人将5－8层均签署，这一细节以及录音应作为法庭查明事实的辅证，一审法庭未通过常理性思维予以审查。本案审查重点之二是缴纳租金的合理性。本案的案涉房屋在签署合同时未完全建成，这个事实均予以认可，那么上诉人按照租赁合同约定的方式交付了十万元，该款的性质从法律角度说是上诉人交付房租的行为，那么交付房租的时间段同样应根据房屋的实际使用时间交付。该交付是符合法律规定和常理的。且在本案中被上诉人金标置业还有数栋楼未出售、未查封，上诉人没有理由耗资上千万资金签署加盟合同、装修合同等一系列法律行为与被上诉人串通来排除法院强制执行。2.一审法院法律适用错误。上诉人与被上诉人金标置业签订租赁合同均是符合规定的，一审法院以不能排除疑点为由驳回上诉人的诉讼请求，该理由明显与最高院以及江苏省高院关于强制执行的相关规定相违背。3.上诉人林贤三与林良志合伙经营维也纳酒店是不容辩驳的客观事实。上诉人在一审中提交了林良志支付相关装修款项的证据，已经足以证明两个上诉人的合伙关系。4.林良志与金标置业签订租赁合同的时间是2015年3月26日，并于同日支付了定金约10万元。被上诉人认为定金收据系伪造的，时间系倒签。在没有反证的情况下，该证据就应当作为定案的依据。淮阴区法院（2020）苏0804执异22号案件中，对2015年1月24日的合同履行情况已经查明，与本案的10万元定金无涉。5.一审法院忽视了通话录音这份关键证据。该份通话录音第上诉人林良志与钢成公司实际承包人韩承松于2019年12月12日13点07分所形成，该证据足以证明早在2016年秋天，上诉人即已占有使用案涉房屋。6.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条的规定，查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告。本案中，淮阴区法院作出了（2017）苏0804民初7077号民事裁定书，但是并未张贴封条或公告。直到2019年11月15日，淮阴区法院才作出（2019）苏0804执3283号公告，而彼时上诉人装修已经结束。上诉人在对法院查封一事毫不知情的情况下，继续履行租赁合同，并投入一千余万元进行装修，并无任何过错，系善意第三人。根据上述规定第二十六条第三款：人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。故此，法院查封的效力不应及于上诉人。7.若本案中法院执意拍卖上诉人投资新开的酒店，不但可能导致上诉人近1200万元的投资付之东流，徒增诉累，而且会造成巨大的社会资源的浪费，酒店的19名员工也将在一夜之间失业，会有巨大的舆论隐患。换个角度说，被执行人金标置业在案涉商业广场还有近3万平方米闲置房屋，本案的执行完全可以通过拍卖金标置业其他闲置的房屋得以实现，如此一来，方可实现社会资源的充分利用，达到共赢。综上理由，恳请法院支持上诉人的上诉请求。 钢成公司辩称，（一）对“活期储蓄存款账户明细查询”的“三性”不认可，转账流水记录与本案没有关联性，不能够证明上诉人的证明目。1.从转账时间、转账金额上看，明显无法与租赁合同中的约定相互对应，无法证明与本案有关联性。另外，2015年3月26日租赁合同主体是“林贤三”而不是“林良志”，林良志的转账记录与3月26日租赁合同没有关联性。2.转账收款人是“李其标”个人，并非出租单位“金标公司”，转账单据也没有注明汇款目的，无法证明转账目的是支付租金或者定金，无法直接证明与本案租赁合同存在关联性。3.租赁合同甲乙双方的主体中没有“金丐珍”，没有注明金丐珍转租的情况。4.2019年6月20日才开始装修免租金，从2020年2月29日起金标公司才计算收取租金。2019年6月20日《补充协议》第三项中对租金的约定：“乙方从进场之日起8个月作为装修期限，装修期限免收租金，从2020年2月29日起计算租金”，上诉人声称2015年支付租金的时间、方式、金额明显违背常理。（二）对“维也纳3好酒店龙凤喜万家店总投资清单”的三性不认可，即使真实，投资情况与本案没有关联性，不能够证明上诉人的证明目的。1.上诉人举证的投资建设都是在查封一年多之后进行的。即使存在投资损失也是上诉人自己导致的，与被上诉人无关。2.2019年6月20日《补充协议》第一条约定：“确保乙方2019年6月30日进场施工直至经营”，因此上诉人属于先查封后进场使用，不符合阻却移交标的的条件，上诉人自己应该承担全部责任。（三）上诉人二审中提交的证据不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》关于新证据的规定，并非新证据，亦不足以证实其主张，其提出的上诉缺乏事实与法律依据，请求法院不予支持。上诉人提交的两组证据形成于原审庭审结束前，并非新发现的证据或因客观原因无法取得、在规定的期限内不能提供的证据。上诉人二审提交的证据明显不属于新证据。 被上诉人金标公司述称，1.对该证据的真实性、合法性和关联性均予以认可，并认可该证据的证明目的。2.对该证据的真实性、合法性和关联性均予以认可，并认可该证据的证明目的。 经审理查明，2019年4月13日淮阴区法院对钢成公司诉金标置业建设工程施工合同纠纷一案作出(2017)苏0804民初7077号民事判决：一、被告金标置业于本判决生效后十日内支付原告钢成公司工程款30270796.58元及利息3793939.84元（以30270796.58元为基数，按照年利率12%计算至2019年1月1日，以后利息仍以30270796.58元为基数，按照年利率12%计算至实际给付之日）。二、原告钢成公司对被告金标置业开发的淮安龙凤旺万家婚庆礼品创业园1号、5号、6号楼工程折价或者拍卖价款在30270796.58元范围内享有优先受偿权。三、被告金标置业于本判决生效后十日内支付原告钢成公司工程垫资利息为2178738.73元（以19000628.45元为基数，自2017年1月10日起按照年利率12%计算至2017年12月20日）；四、被告金标置业于本判决生效后十日内返还原告市钢成公司履约保证金3800000元及利息976500元（分别以1750000元为基数，分段计算至2019年1月1日，2019年1月1日以后利息，仍以3500000元为基数，按年利率12%计算至实际给付之日）。五、被告金标置业于本判决生效后十日内支付原告钢成公司延期损失1878625元。六、反诉被告钢成公司于本判决生效后十日内支付反诉原告金标置业违约金1875000元。七、驳回原告钢成公司和反诉原告金标置业的其他诉讼请求。案件受理费350658元、保全费5000元，合计355658元，由原告承担92761元，被告承担262897元。反诉案件受理费27152元，由反诉原告承担16337元，反诉被告承担10815元。鉴定费1000000元，由原告承担400000元，被告承担600000元。 一审宣判后，被告金标置业不服，向本院提起上诉。本院经审理，于2019年9月18日作出（2019）苏08民终1862号民事判决：驳回上诉，维持原判。 在该案诉讼过程中，钢成公司向淮阴区法院提出保全申请。2017年12月20日,淮阴区法院作出（2017）苏0804民初7077号民事裁定书,2017年12月25日作出协助执行通知书，查封了包括异议房屋在内的金标置业名下财产，限额5948万元。金标置业为保全数次向该院提出复议。 根据钢成公司申请，淮阴区法院于2019年11月8日立案执行，案号为（2019）苏0804执3283号。在该案执行过程中，该院依法于2019年11月15日作出（2019）苏0804执3283号执行裁定书，并发布公告，限被执行人金标置业及其他居住使用人于2019年12月20日前搬清位于淮安市淮阴区间（含异议房屋）、二号商业楼16间、三号商业楼8间房屋内的所有物品。案外人林贤三、林良志向该院提出执行异议后，该院于2020年4月23日作出（2020）苏0804执异25号执行裁定：驳回案外人林贤三、林良志的异议请求。 林贤三、林良志不服该裁定，向淮阴区法院提起执行异议之诉称，1、请求确认原告与第三人签订的淮安市淮阴区珠江路169号龙凤万家婚前礼品创业园一号商业楼108、601-620、701-720、801-820室租赁协议有效并停止对上述房屋的执行；2、本案诉讼费用由被告负担。 一审法院经审理查明：淮阴区维也纳宾馆系个体工商户字号，设立于2018年3月21日，登记经营者为林贤三，经营场所为淮阴区龙凤喜万家生活广场**楼**。2019年6月份开始，林贤三对异议房屋进行装修。 2015年1月24日，林良志与金标置业签订了关于淮安市淮阴区珠江路169号、淮安龙凤旺万家婚庆礼品创业园三号商业楼一、二层的商铺租赁协议，并于2015年10月开设了茶餐厅、超市，租期十年。 金标置业在执行异议审查过程中认可林良志、林贤三提供的下列证据的真实性及待证明事实：1.2015年3月26日林良志与金标置业签订《房屋租赁协议》，主要内容同林贤三与金标置业签订的《房屋租赁协议》，该协议约定了“四、五、六、七、八楼层按租金每天每平方米0.45元，每3年以0.8%标准逐年递增”，而林贤三与金标置业签订的《房屋租赁协议》中没有该部分租金约定内容。旨在证明林良志与林贤为合伙人，2015年3月26日林良志与金标置业签订了《房屋租赁协议》，林良志觉得合同条款过于简单需要补充，后林贤三、林良志发生分歧、无法继续后续事宜。后2017年10月异议房屋即将交付，需要办理营业执照时，林良志、林贤三商量由林贤三担任宾馆负责人，在办理宾馆营业执照时，因为租赁合同由谁签订，营业执照才能办理为谁所有，因此林贤三与金标置业于2017年11月17日补签了该协议，补签的目的是为了办理营业执照。2.台州银行对账单，证明2015年3月26日林良志分两次汇款给李其标99992元，旨在证明林良志实际履行了房屋租赁协议，支付了定金10万元。3.2017年12月26日金标置业与林贤三签订的《补充协议》，上面注明“双方协商约定需在2018年3月15日之前进场装修，并支付剩余租金”、双方盖章的图纸（日期注明为2018年3月24日）、2019年6月20日金标置业与林贤三签订的《补充协议》，上面注明“甲方确保乙方于2019年6月30日前进场施工直至经营”、“乙方从进场之日起八个月作为装修期限，装修免收租金，从2020年2月29日起计算租金”，旨在证明林良志认为原合同条款简单、要求完善的事实。4.2017年11月13日微信截图，证明林良志与格林豪泰磋商加盟事宜，也说明林良志、林贤三对租赁房屋在进行使用。5.林贤三与深圳市维也纳国际酒店管理有限公司签订的《加盟装修设计咨询合同》（最后一页无签署时间，封面打印日期为2018年1月），旨在证明林贤三、林良志必然在此日期前磋商相关事宜，进一步证明两人对涉案房屋在查封前实际使用。金标置业还提供一份情况说明，称金标置业补贴10万元装修给林良志、林贤三，用于一层大厅装修，一年总租金658600元，并提供林贤三给龙凤喜万家公司（与金标置业法定代表人相同，股东有重复，为关联公司）银行汇款单五张，称为林贤三支付租金，其中2017年12月27日汇款10万元、2018年2月11日汇款5万元，2019年7月1日汇款20万元、2019年7月3日汇款10万元、2019年7月26日汇款8600元。 一审法院认为：该案的争议焦点为原告方主张的对涉案房屋的租赁权是否足以排除执行。 根据相关规定,承租人要求阻止交付，必须同时具备以下条件：在租赁物被查封之前，1、已与被执行人签订了合法有效的租赁合同；2、已按约支付租金；3、实际占有使用租赁物。本案中，林贤三、林良志提出阻却交付的理由不成立，原因如下：1、林贤三先以一人名义提出执行异议，后林贤三、林良志称两人合伙租赁异议房屋经营宾馆，仅有自己陈述，没有证据证明，另两人陈述两原告因为林良志认为前一份协议太简单想补正而发生分歧，后来由林贤三经手，而林良志的《房屋租赁协议》内容比后来林贤三补签（倒签）《房屋租赁协议》更完善，因此本院不采纳两人关于合伙的陈述。该院认为，两人各自签订的协议和各自交付的款项对另一方不产生效力；2、林良志提供的2015年3月26日的《房屋租赁协议》及同日的10万元转账，因为林良志与金标置业于2015年元月24日签订了关于三号楼的其他商铺租赁协议，现无法认定该转账是否是因为林良志与金标置业之间存在其他法律关系而发生，且林良志在之后并未占有使用该案中的异议房屋，因此林良志不具备排除交付的权利；3、林贤三提供日期为2015年3月26日的《房屋租赁协议》，林贤三、金标置业一致认可是后来补签的，但对于补签的时间陈述相差很大，该协议中对于四至八楼层租金都没有约定，林贤三陈述补签的目的是为了作为工商登记经营者进行登记，而淮阴区维也纳宾馆的营业执照注册时间为2018年3月21日，该院是在2017年12月25日对异议房屋进行了查封，因此不排除林贤三与金标置业是在法院查封后倒签的《房屋租赁协议》；4、林贤三提供的金标置业关联企业龙凤喜万家公司出具的日期为2017年12月26日的收到“维也纳三好酒店-林贤三”租金558600元的收据，从金标置业的情况说明及提供的林贤三的转账记录时间均在收据之后的事实看，该收据无法排除伪造嫌疑；5、林贤三提供的其他两份补充协议签署时间、林贤三向金标置业及关联公司的付款均在法院查封后，而2017年12月26日的《补充协议》上面注明“双方协商约定需在2018年3月15日之前进场装修，并支付剩余租金”，但林贤三于次日就汇款10万元给金标置业关联企业，之后的汇款分别发生在2018年、2019年，而林贤三于2019年6月才进场装修，故林贤三与金标置业是在法院查封争议房屋后恶意补充协议、交付租金；6、林贤三于2019年6月开始实际装修异议房屋，即使按金标置业所述是2018年3月林贤三就想进行装修被阻挠，时间也在法院查封之后，林贤三在法院查封前没有实际占有使用异议房屋。7、即使原告与第三人之间的协议真实，根据双方陈述，在2015年时案涉房屋尚未建成，根本就无法完成交付行为，根据生活常识，原告主张与现实明显不符。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。如前述，原告林贤三、林良志在执行异议审查和本案诉讼过程中，所举证据多指向其与第三人金标置业之间的合同、缴纳租金行为，现合同和缴纳租金的真实性、合法性均存在无法排除的疑点，且原告未能提供足够的证据证明其实际占有了标的物，应承担对其不利的法律后果。故林良志、林贤三对异议房屋不具备排除执行、阻止交付的权利。据此，淮阴区法院于2020年8月21日作出（2020）苏0804民初1673号民事判决：驳回林贤三、林良志的诉讼请求。 二审期间，上诉人提供了以下证据：1.活期储蓄存款账户明细查询。旨在证明2015年1月24日合同中的出租标的，系由案外人金丐珍转租给林良志，林良志于2015年3月26日支付的10万元系案涉合同的定金，与2015年1月24日的合同无关。2.维也纳3好酒店龙凤喜万家店总投资清单。旨在证明林良志已投资了1000余万元。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。根据上述规定，本案中,上诉人是否有权对案涉房屋阻却强制执行,应从以下三个要件进行分析。查封之前上诉人有无与金标置业签订了合法有效的租赁合同；是否已按约支付租金并实际占有使用租赁物。 一、关于上诉人在法院查封之前是否实际占有使用案涉房屋的问题。1.上诉人提供的《特许经营加盟合同书》、《工程顾问服务协议书》仅能证明为加盟经营宾馆与合作方所履行的相关手续，而不能证明对承租房屋已经占有使用，上述证据与占有使用并不存在必然关系；2.关于通话录音及整理资料。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十一条的规定：“人民法院对视听资料，应当辨别真伪，并结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。”这份录音内容不够具体明确，且无其他证据予以佐证，本院不予采信；3.案涉房屋实际装修开始于2019年6月，即法院查封之后。因此上诉人在法院查封前并未实际占有使用案涉房屋。 二、关于上诉人在法院查封之前是否按约支付租金的问题。1.上诉人提供的2015年3月26日台州银行对账单，不能证明该款是履行租赁协议约定的10万元定金。首先，收据存在疑点尚不能排除。2020年11月18日，本院组织当事人对相关证据进行质证，被上诉人提出：“上诉人提供的收据号码5301721、5301722注明日期为2016年2月2日和2016年2月3日，而收据编号为5301723注明日期的却为2015年3月26日，其收据编号及时间明显不合逻辑”，上诉人并没有提供合理解释。其次，该银行流水没有注明用途，亦没有其他证据予以佐证。鉴于林良志与李其标有其他经济往来，本院不能认定该账款即为租赁协议所约定的定金。2.林贤三提供的金标置业关联企业龙凤喜万家公司出具的日期为2017年12月26日的收到“维也纳三好酒店-林贤三”租金558600元的收据，亦不能证明上诉人在法院查封前支付了租金。该收据的日期在法院查封之后，且从金标置业的情况说明及提供的林贤三的转帐记录时间均在收据之后，明显不合逻辑。 三、关于上诉人是否在法院查封前签订合法有效的书面租赁合同的问题。淮阴区维也纳宾馆登记的经营者为林贤三，经，经营场所为案涉房屋上诉人提供的多份租赁协议中，只有2015年3月26日林良志与金标置业签订的《房屋租赁协议》是在法院查封之前。两上诉人主张其为合伙租赁案涉房屋经营宾馆，除单方陈述外，未能提供直接证据证明该主张。因此林良志于2015年3月26日签订的租赁协议效力不及于林贤三。故不能认定林贤三在法院查封之前与金标置业签订合法有效的书面租赁合同。 四、关于上诉人是否为善意第三人的问题。淮阴区法院于2017年12月20日作出（2017）苏0804民初7077号民事裁定书，于2017年12月25日作出协助执行通知书，由房管部门协助办理登记手续，具有法定的公示效力。因此上诉人以法院没有贴封条或者公告为由主张其为善意第三人没有事实依据，本院不予采信。 综上所述，上诉人提供的证据不足以证明其与金标置业在法院查封之前形成租赁关系，亦没有实际占有使用案涉房屋并交付租金，亦不能阻却法院对案涉房屋的强制执行。其上诉请求亦不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费92061元，由上诉人林贤三、林良志负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 玮 审 判 员  黄春丽 审 判 员  刘群英 二〇二〇年十二月三十日 法官助理  王学波 书 记 员  简 易