西安市阎良区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0114民初1145号 原告：陕西佳翔置业有限公司。 法定代表人：袁正学，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：高涛，西安市阎良区148法律服务所法律工作者。 被告：许文军，男。 委托诉讼代理人：张玲侠，陕西凯特律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李瑾，陕西凯特律师事务所实习律师。 原告陕西佳翔置业有限公司(以下简称佳翔公司)与被告许文军房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年6月3日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告陕西佳翔置业有限公司法人袁正学及其委托诉讼代理人高涛，被告许文军及其委托诉讼代理人张玲侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告按照《拆迁安置补偿协议》支付原告陕西佳翔置业有限公司房屋面积差价暂定312661.00元(以鉴定为准)并支付逾期利息(利息暂以312661.00元为基数，从2014年10月22日起按照年利率12%计算至实际给付之日止)；2、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由:2010年8月25日，原被告签订《拆迁安置补偿协议》。2018年4月26日，被告诉至阎良区人民法院，要求原告交付房屋并支付逾期交付的房屋过渡费用，经西安市阎良区人民法院审理，并作出(2018)陕0114民初1002号民事调解书。调解内容如下：“一、原告许文军于本调解书生效后二十日内到被告陕西住翔置业有限公司办理位于西安市阎良区“翔荷华府”新建住宅楼A座西单元十一层西南户的房屋壹套、建筑面积约107.54平方米(准确建筑面积以房屋测量事务所测量为准)的房屋交接手续，被告陕西佳翔置业有限公司予以配合；二、被告陕西佳翔置业有限公司于本调解书生效后二十日内给付原告许文军过渡费17625.6元”。现该调解书已经生效,原告按照调解书已经向被告支付房屋过渡费用及涉案房屋的钥匙。根据《拆迁安置补偿协议》第四条第六款约定：“乙方应在收到甲方正式通知30日内办理交付手续。逾期不办理交房手续的，视为放弃安置权，不再享受各种补助费，并承担相应的法律责任”且第四条第五款约定“房屋交付使用以前，乙方必须付清面积差价、楼层差价、相关费用等”时至今日，被告也未交付给原告该房款等，据此，被告已经严重的违背了《拆迁安置补偿协议》约定的条款，构成根本违约，应当按照《拆迁安置补偿协议》承袒违约责任。综上，原告认为，被告无视合同约定，肆意践踏法律尊严，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告许文军辩称：一、双方之间所签订的《拆迁安置补偿协议》为无效协议，被答辩人不具有签订《拆迁安置补偿协议》的主体资格。涉案房屋的拆迁人为阎良区人民医院。被答辩人并非涉案房屋的拆迁人，在未取得土地使用权证前，被答辩人不属于涉案房屋的利害关系人，不具有签订《拆迁安置补偿协议》的合法身份，故与答辩人所签订的《拆迁安置补偿协议》为无效协议。二、《拆迁安置补偿协议》所涉及的内容违法，不具有要求被答辩人履行的合法依据。作为执法机构的法院，不能将违法的内容判令答辩人履行。因被答辩人不是拆迁人，违法拆迁，在与答辩人签订《拆迁安置补偿协议》时，并未对答辩人的房屋进行评估，导致在拆迁时，将拆除的答辩人的房屋与同户型的陈同运的房屋存在1平方米的面积差；将答辩人2009年花费8万元装修房屋的房屋价款未向答辩人赔偿；将答辩人的全封阳台5.8平方米给答辩人计算了2.9平方米，两个阳台共给答辩人少计算面积5.8平方米，将答辩人自有使用的储物间未给答辩人计算面积；将原拆除房屋与安置房屋的公摊面积差未进行补偿；将被答辩人电器的安装移动费用未给答辩人进行补偿。因拆除面积与安置面积价款均未明确，故未对面积差进行结算。被答辩人主张面积差，人民法院应先明确拆除答辩人房屋的价款，再按拆除房屋时被答辩人房屋的价款来确定面积差，才属公平公正。三、关于被答辩人主张的面积差，人民法院应根据房屋拆除时同地段、同区位、同用途的房屋等因素确定。对于被答辩人主张的成本价，《拆迁安置协议》约定，成本价格由区房管所核定后确定。被答辩人对此负有举证责任，被答辩人应提供区房管所核定后确定的价格。区房管所不能提供的，被答辩人应委托相应房屋评估造价部门，根据房屋的建造时间、用途等因素确定建造成本。在评估造价部门不能作出合理价格的情况下，人民法院应调取建造时间同地段、同区位、同用途的拆迁安置房屋确定的拆迁安置的成本价格确定。被答辩人不能提供的，应提供举证不能的法律后果。虽然阎良区房管所没有核定确定的价格，但西安市房地局不定期的会公布房屋的重置成本价。其中与本案涉案房屋拆迁相近的为《2009年西安各类房屋重置价格标准》，其重置价格最高标准为每平米2135元；在此之后，即为市房发【2018】103号附表《西安市各类房屋重置价格总表》为每平米2661元，而不应以被答辩人主张的价格作为认定案件的依据。对于被答辩人主张的市场价格，应以签订拆迁安置协议时，同地段、同区位、同用途的房屋评估价格作为计价依据。其确定的市场价的估价时点应为本案阎良区人民医院取得拆迁许可证的2010年7月6日。四、对于被答辩人主张的逾期利息，人民法院不应予以支持。答辩人向被答辩人交付的房屋不符合交付条件。被答辩人至今未完成向答辩人交付房屋手续。按照答辩人与被答辩人签订的《拆迁安置补偿协议》，答辩人的过渡期为30个月，本案答辩人与被答辩人签订《拆迁安置补偿协议》的时间为2010年8月25日，其过渡期到2013年2月24日，然被答辩人至今未向答辩人办理合法的交房手续。答辩人仅因法院强制执行，于2018年12月份拿到了房屋钥匙。未向答辩人交付水卡、电卡、气卡，更没有提供三书一表，不能算作向答辩人交付了房屋。被答辩人至今未向答辩人提供答辩人支付面积差价款的支付标准及支付依据，过错方、违约方为被答辩人，不应由答辩人承担。综上，请法院在查明案情的基础上，公平公正的依法判决。 本院经审查认定事实如下：2010年8月25日，原告陕西佳翔置业有限公司（甲方）与被告许文军（乙方）签订《拆迁安置补偿协议》（以下简称协议），对安置补偿事宜进行了明确约定，其中：第三条1、被拆迁房屋坐落于西安市阎良区胜利路中段东侧区建6号栋，房号为西-4-东，砖混结构，建筑面积54.40平方米的房屋；第四条2（1）、甲方将位于西安市阎良区“翔荷华府”新建住宅楼A座西单元十一层西南户的房屋壹套、建筑面积约107.54平方米，安置给乙方（安置房准确建筑面积以建成后房产测量事务所测量为准）；（5）乙方选择安置房超出面积及需要支付的费用：①超面积20%以内（含20%）10.88平方米，按成本价格向甲方交清房款。②超面积20%以上部分（测量后确定），按市场销售价格向甲方交清房款。③相关配套设施费用，乙方按有关部门收费标准缴纳。成本价格经区房产管理所核算后确定。房屋交付使用以前，乙方必须付清面积差价、楼层差价、相关费用等。（6）乙方应在收到甲方正式通知30日内办理交付手续。逾期不办理交房手续的，视为放弃安置权，不再享受各种补助费，并承担相应的法律责任。2018年4月26日，被告许文军诉至本院，要求原告交付房屋并支付逾期交付的房屋过渡费用，我院于2018年5月30日作出(2018)陕0114民初1002号民事调解书，双方自愿达成协议如下：“一、原告许文军于本调解书生效后二十日内到被告陕西住翔置业有限公司办理位于西安市阎良区“翔荷华府”新建住宅楼A座西单元十一层西南户的房屋壹套、建筑面积约107.54平方米(准确建筑面积以房屋测量事务所测量为准)的房屋交接手续，被告陕西佳翔置业有限公司予以配合；二、被告陕西佳翔置业有限公司于本调解书生效后二十日内给付原告许文军过渡费17625.6元”。案件中，被告许文军过渡费17625.6元的计算标准，系以本院（2018）陕0114民初85号民事判决书确定房屋交接手续时间2014年10月22日为节点，从2010年8月25日至2014年10月22日，计算50个月共计17625.6元，现该调解书已经发生法律效力并执行完毕。2020年6月3日，原告以被告未按协议约定支付房屋面积差价为由诉至本院，并要求支付利息损失。庭审中，因原、被告各持己见，致调解不能成立。 另查，2014年9月，西安市阎良区房产测量事务所出具《房屋面积实测测量报告》载明：涉案房屋建筑面积为109.3平方米。2019年1月23日，原告曾将同时间同栋楼同类案件当事人陈光诉至本院，要求被告陈光支付原告房屋面积差并支付逾期利息等。本院（2019）陕0114民初286号民事判决书载明：“诉讼过程中，原告方申请对位于西安市阎良区“翔荷华府”新建住宅楼A座西单元十层西南户的房屋价格进行司法鉴定，2019年5月14日，陕西中大房地产评估有限责任公司作出陕中大房估字[2019]XZ023号《房地产估价报告书》，估价结果：市场价值总额为人民捌拾贰万零伍佰壹拾伍元整（RMB820515元），折合建筑面积单价7507元/平方米；经估价师查询有关文件并对估价对象周边房屋调查，2014年10月估价对象的房屋单价为4900-5400/平方米。关于市场价格的确定，（2018）陕0114民初86号民事判决查明，原、被告办理房屋交接手续时间为2014年10月，涉案房屋2014年1月至7月备案合同价格4710-4970元/平方米，依据被告购买置换房屋时的价格4930元/平方米，对应与2014年10月鉴定的房屋价格的比例关系，本院酌定以5300元/平方米计算较为适宜。又，原告方自认涉案房屋的成本价格为3450元/平方米。”现该判决已经发生法律效力，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第（六）项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无需举证可以作为证据使用，对此，本院予以确认。故，根据建造时间同地段、同区位、同用途的拆迁安置房屋确定的拆迁安置的价格确定，本案涉案房屋的成本价格为3450元/平方米，市场价格为5300元/平方米。 上述事实，有拆迁安置补偿协议、本院（2018）陕0114民初85号民事判决书、（2018)陕0114民初1002号民事调解书、（2019）陕0114民初286号民事判决书、房地产司法鉴定估价报告、房屋面积实测测量报告、当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原告陕西佳翔置业有限公司与被告许文军签订的《拆迁安置补偿协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。按照合同约定：房屋交付使用以前，乙方必须付清面积差价、楼层差价、相关费用。故被告应按协议约定向原告支付安置房屋面积差价，本院对涉案房屋的面积、房屋的价格认定事实如下: 1、关于房屋面积。2014年9月，西安市阎良区房产测量事务所出具《房屋面积实测测量报告》，载明涉案房屋建筑面积为109.3平方米，经查，该测量结果由具有相关测绘业务范围的部门作出，以项目竣工现状及委托方提供的规划、设计等相关资料为依据，被告不认可该结论，但并未向法庭提交足以推翻该结论的相关证据，亦未在知晓该结论后要求原测量单位复测或委托具有相关资质的测量机构重新测量，故本院认为涉案房屋面积为109.3平方米； 2、关于房屋价格。（1）根据原、被告《协议》约定，“超面积20%以内（含20%）10.88平方米，按成本价格向甲方交清房款”，即原、被告均认可超面积20%以内（含20%）的面积为10.88平方米，同类已生效判决确认成本价格为3450元/平方米，故超面积20%以内（含20%）10.88平方米应向原告支付面积差额为3450元/平方米×10.88平方米=37536元。（2）根据原、被告《协议》约定，超面积20%以上部分（测量后确定），按市场销售价格向甲方交清房款。测量后确定涉案房屋建筑面积为109.3平方米，被拆迁房屋建筑面积为54.40平方米，超面积20%以内（含20%）的面积为10.88平方米，故剩余面积44.02平方米的面积差额被告应按上述约定向原告支付。依据同类案件已发生法律效力判决确定市场价格为5300元/平方米，故超面积20%以上部分44.02平方米应向原告支付面积差额为5300元/平方米×44.02平方米=233306元。综上，被告应向原告支付的房屋面积差价为37536元＋233306元＝270842元。 对于原告请求被告支付逾期利息的诉讼请求。被告因逾期向原告支付房屋面积差价，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告应向原告支付以270842元为基数，按照同期中国人民银行同期贷款利率予以计算，自2014年10月22日至实际给付之日止的利息。被告许文军的辩解意见，于法无据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告许文军于本判决生效之日起10日支付原告陕西佳翔置业有限公司房屋面积差价270842元及逾期利息（逾期利息以270842元为基数，按同期中国人民银行同期贷款利率予以计算，自2014年10月22日起至实际给付之日止）； 二、驳回原告陕西佳翔置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5990元，减半收取2995元，由原告负担995元，由被告负担2000元，因该费用由原告预交，被告许文军于本判决生效之日起10日内给付原告2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员 司 洁 二〇二〇年十二月五日 书记员 张福荣