湖北省广水市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1381民初3523号原告：邹志雄，男，1973年11月10日出生，汉族，住湖北省广水市。原告：卢艳兰，女，1978年10月1日出生，汉族，住湖北省广水市。委托诉讼代理人：柳建明，湖南骄阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王飞鹏，湖南骄阳律师事务所律师。被告：湖北盈瑞置业有限公司。住所地：广水市应山办事处红石坡社区宝利城市印象A1－1－101商铺。法定代表人：刘功名，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：方军，湖北磊落律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨曼，湖北磊落律师事务所律师。原告邹志雄、卢艳兰与被告湖北盈瑞置业有限公司（以下简称“盈瑞公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹志雄、卢艳兰委托诉讼代理人柳建明、王飞鹏与被告盈瑞公司委托诉讼代理人方军、杨曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹志雄、卢艳兰向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交房违约金10944元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告签订了《商品房（预售）买卖合同》，约定原告购买被告畔山林语108-2-301房，总价款640000元，并约定2019年12月31日前交房及房屋交付条件、逾期交付责任。合同签订后，原告履行了自己的义务，但被告的商品房直到2020年6月19日才具备交付条件（取得建设工程竣工验收备案证明），已严重违约，应支付原告逾期交房违约金。被告盈瑞公司辩称：1、被告不存在逾期交房行为。双方签订的《商品房（预售）买卖合同》虽约定被告应在2019年12月31日前交付房屋，但合同附件补充协议对房屋交付等事宜进行了补充约定，约定被告交付房屋的具体时间以被告发放《入伙通知书》或交房公告载明的交房时间为准，且原告在补充协议中给予了被告45天交房宽展期。事实上，被告在约定期限内已通知原告办理入伙手续，原告也领取了房屋钥匙，交房行为已完成，被告不存在逾期交房行为，不应承担逾期交房违约责任。2、原告以被告未取得建设工程竣工验收备案证而主张逾期交房违约金责任应不予支持。双方签订的《商品房（预售）买卖合同》只是约定被告交房不符合交付条件，原告有权拒绝接收，因拒绝接收产生的逾期交付责任由被告承担违约金，并没有约定被告未取得备案证原告已接收房屋的情况下被告仍须承担违约金。交房时未取得备案证是一种违约行为，但不应当以违约金的方式承担违约责任。合同法第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。未取得备案证的违约行为完全可以用采取补救措施的方式来承担违约责任。同时，竣工验收备案证明仅仅是行政管理的一种措施，只是用来证明涉案房屋不存在质量问题。被告向原告交付房屋时，涉案房产已竣工且各子部经过验收，具备居住条件，未取得备案证，不影响原告对房屋的占有、使用、收益、处分和管理权，对原告未造成实质性的损失。同时，案涉房屋于2019年11月14日已经竣工初步验收，但因消防管理职能的变更、政府规划的更改，再加上新冠××疫情的影响，导致被告迟延取得备案证。不论是根据合同约定还是法律规定，被告均不应承担违约责任。3、即使法院以被告不具备交付条件认定承担违约金，原告在无实际损失，也无证据证明存在实际损失的情况下，按购房款日万分之一主张违约金明显过高。补充协议对逾期交房违约金进行了重新约定，即“出卖人因自身原因逾期交房，买受人给予出卖人45日的宽展期，宽展期内合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。宽展期届满后出卖人仍未将该房屋交付买受人，出卖人应按买受人已交购房款万分之一向买受人支付违约金，合同继续履行”。原告诉请违约金明显过高，不应支持。本院经审理认定事实如下：2019年4月13日，原告邹志雄、卢艳兰与被告盈瑞公司签订《商品房（预售）买卖合同》，约定原告购买被告“畔山林语”108幢3层2-301号商品房，房屋价款640000元，于2019年3月24日前支付首付款190000元，余款450000元申请公积金贷款。该合同中：第八条约定了逾期付款责任。第九条约定商品房交付条件：“……1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；……”第十一条约定交付时间和手续：“（一）出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”第十二条约定逾期交付责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”第二十八条约定补充协议：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”同时，原告（乙方）与被告盈瑞公司（甲方）签订《商品房（预售）买卖合同》附件补充协议（以下简称“补充协议”）。补充协议在封面提示：湖北盈瑞置业有限公司提醒买受人在签订本附件及附录之前仔细阅读本附件及附录的条款。补充协议中：第二条本合同及补充协议的签订：“1、乙方确认，在签订本合同及补充协议前已经仔细阅读全部条款内容，与甲方就合同具体条款及用词充分协商并理解一致后签订。甲方已经采取合理的方式提请乙方注意其中免除或者限制其责任的条款，并按乙方要求，对该等条款予以充分说明。乙方不以本合同及补充协议条款构成格式条款为由拒绝履行，也不以任何理由，要求对方承担本合同及补充协议约定之外的责任或要求免除己方约定义务。”第三条送达方式的补充约定：“1、乙方确认，本合同所填写的乙方名称、通信地址、电话等准确有效，并作为乙方的有效送达地址……2、甲方按本合同约定的联系方式通知乙方，应视为合法有效送达乙方，如未能实际送达的，其责任及由此引起的损失由乙方自行承担。3、除本合同及补充协议另有约定外，甲方给乙方的所有通知（包括但不限于发送《入伙通知书》等）可用传真、挂号邮寄、快递等方式送达，或在网络媒体、当地公开发行的报纸上发布公告等方式送达，……”第五条关于逾期付款的补充约定：“1、双方确认将《商品房（预售）买卖合同》第八条补充如下：若乙方未按约定期限付清购房款，逾期在45天之内，按照该房产《商品房（预售）买卖合同》第八条逾期付款违约责任处理，逾期超过45天的双方确认按照如下方式承担违约责任：（1）逾期45天后又逾期不超过7日（含）的，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之一的违约金；（2）逾期45天后再逾期超过7日、不超过15日（含）的，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之三的违约金；（3）逾期45天后再逾期超过15日、不超过30日（含）的，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之五的违约金；（4）逾期45天后再逾期30日的，甲方有权解除本合同，甲方未行使合同解除权的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起到乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。”第六条关于房屋交付的补充约定：“1、该房屋的具体交付时间以甲方发放《入伙通知书》或交房公告载明的交房时间为准，乙方对此无异议。……3、甲方发出《入伙通知书》或交房公告的形式可以是电话、传真、信函、当地媒体报纸公告或网络媒体公告等形式，乙方应在甲方《入伙通知书》或交房公告载明的交房时间到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类费用（包括物业服务费、公共维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等。）在乙方付清全部购房款及前述各类费用前，甲方有权拒绝交房，且不视为甲方违约。由于本项目规模较大、户数较多，为避免同时办理入住手续的业主过多，甲方会在《入伙通知书》或交房公告中建议乙方办理入伙手续的具体时间，由此导致的交付时间延迟，不视为逾期。4、乙方逾期办理房屋交付手续，或因乙方原因造成该房屋未能按期交付的，且视为甲方在《入伙通知书》或交房公告载明的交房时间已经将该房屋交付乙方，……5、如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任：……（3）因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设周期延长。（4）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致房屋延期交付。（5）乙方在该房屋交付前仍有购房款、违约金或其他费用（含契税、公共维修基金等税费）尚未付清。（6）其他非甲方所能控制或不可抗力因素导致的情形。……7、甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方则：（1）乙方给予甲方45日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。”第十五条不可抗力：“1、如发生不可抗力事件，受其影响的一方应通知另一方，并应于不可抗力事件影响消除后15日内，向另一方提供当地政府部门或公证机关出具的不可抗力事件发生的证明；否则，视为不可抗力事件未发生。……3、不可抗力事件导致的损失由双方协商解决，确定解决方案，双方均不承担违约责任。但是因一方迟延履行合同后发生不可抗力的，不能免除延迟履行方的相应违约责任。”第十七条补充协议的效力：“……2、本补充协议作为合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力，如本补充协议的约定与本合同正文相冲突，以本补充协议为准。……注：本合同签定前，甲方已提示乙方仔细阅读本合同及其附件，并就合同的条款向乙方做了充分解释，乙方是在完全理解本合同及其附件条款内容的基础上与甲方签订本合同的。”原告邹志雄、卢艳兰支付了首付款，余款办理了银行按揭贷款，后被告盈瑞公司亦收到按揭放款，合计640000元。2018年9月3日，建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位就畔山林语102#—108#楼有地下室地基与基础分部工程验收召开会议。2019年5月9日，建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位、质监站就畔山林语102#—108#楼结构主体验收召开会议。2019年11月2日—2019年12月8日，施工单位、建设单位、设计单位、监理单位对畔山林语102#—108#楼建筑装饰装修分部工程质量、建筑给水排水及供暖分部工程质量、建筑电气分部工程质量、屋面分部工程质量、建筑节能分部工程质量验收记录中综合验收结论均同意验收。2019年11月14日，施工单位作出畔山林语102-108#楼《竣工验收质量验收自评报告》。建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位、质安监站参加畔山林语102#—108#楼竣工预验收会议。2019年11月27日，专家组对畔山林语人防地下室进行了验收，并作出验收意见书，同意竣工验收，但提出对部分问题进行整改和完善，意见书载明：“上述问题整改完成并报市人防办复核确认，可予以备案。”2019年12月4日，广水市应山房地产测绘中心对畔山林语102#—108#楼及地下室进行了测量并作出《房屋面积实测报告》。2019年12月16日，广水市自然资源和规划局（甲方）与被告盈瑞公司（乙方）签订《协议书》，载明：“为贯彻落实国务院办公厅关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知（国办发[2019]3号）和省人民政府办公厅关于印发湖北省小区配套幼儿园治理工作方案的通知（鄂政办电[2019]49号）文件精神，经甲乙双方协商，就‘畔山林语’项目异地配建幼儿园达成如下协议：……四、为化解矛盾，乙方承诺原规划方案中的幼儿园和变更规划方案中的慢生活商业馆均取消建设，将该场地建设为绿化用地，同意在异地配建同等规模幼儿园。……八、甲方启动乙方‘畔山林语’项目102#、103#、105#、106#、107#、108#六栋建筑的规划验收工作，……”。原告邹志雄、卢艳兰于2019年12月23日领取《入伙通知书》，载明：“……您所认购的108幢2单元301号房经政府相关部门、建设单位验收检查合格后，我公司将于2019年12月31日开始集中办理入伙手续。……我公司请您于2019年12月31日到畔山林语营销中心办理入伙前相关手续。”原告邹志雄、卢艳兰于领取《入伙通知书》后，于2020年1月2日办理入伙手续，领取钥匙及门禁卡。2020年1月23日，广水市因新冠××疫情封城。广水市公安局《关于取消城区车辆管控措施的通告》中载明“经市疫情防控指挥部批准，2020年3月25日零时起，取消城区车辆单双号限行管控措施，恢复正常通行。”2020年6月2日，被告盈瑞公司提交给广水市住建局《关于畔山林语五期业主请愿书的回复》载明：“针对2020年4月25日部分业主请愿的有关问题，我公司现答复如下：一、关于更改规划问题，我公司承诺严格按照审批后的规划图进行施工（详见2017年12月12日市长签批规划图），可承担法律责任。二、违规交房问题，我公司在2019年12月份申请了竣工验收备案表,对部分问题进行整改，部分业主已经在4月份进行了装修。三、入户大堂的宽度按照施工图施工，应部分业主的要求，已经对其宽度进行了加宽。……”2020年6月19日，被告盈瑞公司取得畔山林语102#、103#、105#—108#楼及地下室工程竣工验收备案证明书。本院认为：本案争议的焦点是，被告盈瑞公司是否应承担逾期交房违约金责任。首先，需要确定双方约定的交房时间。双方签订商品房买卖合同及补充协议，前者合同中约定交房时间为2019年12月31日，后者补充协议中约定被告自身原因造成未在合同约定期限内交付房屋的原告给予被告45天交房宽展期，宽展期内合同继续履行且被告无需承担违约责任。补充协议中原告给予被告45天交房宽展期且宽展期内被告无需承担违约责任的条款，结合补充协议本身来看，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，此条款属于格式条款。关于格式条款，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”本案中，因畔山林语五期项目规模较大、户数较多，被告盈瑞公司在2019年12月31日集中向众多业主完成交房确需一段时间，原、被告在补充协议中约定45天交房宽展期，具有其合理性，并未造成双方权利义务的严重不对等，且被告已采取合理的方式提请原告注意，原告对被告提请其注意的行为还进行了确认，上述格式条款并不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定情形，宽展期过后被告未交房的仍需承担违约责任，该格式条款的约定也没有免除被告的责任、排除原告主要权利，应为有效条款。根据该有效条款之约定，被告交房时间可以自2020年1月1日起向后延长45天，而在原、被告约定的宽展期内发生了新冠××疫情不可抗力，导致被告在此期间无法交付房屋，应扣除疫情发生时间2020年1月23日至2020年3月24日，则45天宽展期计算至2020年4月16日止，即双方约定的交房时间应确定为2020年4月16日之前。其次，需要认定被告实际交房时间。原告邹志雄、卢艳兰于2019年12月23日领取《入伙通知书》，《入伙通知书》载明的交房时间为2019年12月31日，后原告邹志雄、卢艳兰办理入伙手续。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，双方约定房屋的具体交付时间以被告发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，同时对房屋交付条件进行了约定，被告在涉案房屋尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件即不符合合同约定交付条件的情况下通知原告收房并向原告交房，有违诚实信用原则，并违反了合同的约定，被告也未提供证据证实原告是在明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的情况下同意接受房屋的，此时的交付属于瑕疵交付，故应以涉案房屋符合约定交付条件的时间即2020年6月19日为被告实际交房时间。综上，合同约定交房时间为2020年4月16日，被告实际交房时间为2020年6月19日，构成逾期交房，应当承担逾期交房违约金责任。关于逾期交房违约金标准，双方在商品房买卖合同中约定为全部房价款的日万分之一，在补充协议中约定为已交购房款的万分之一，对补充协议中万分之一的约定可作两种解释，即万分之一和日万分之一，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，应作有利于原告的解释，则双方约定的逾期交房违约金标准应为购房款的日万分之一。基于涉案房屋已在合同约定的交付时间之前交付原告占有、使用、收益，此类逾期交付不同于通常意义上的逾期交付，且被告已于2020年6月19日取得建设工程竣工验收备案证明文件，对其违约行为采取了补救措施，被告的违约行为并未给原告造成实际损失，现被告主张约定的违约金过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本院酌定被告自双方约定的交房时间次日（2020年4月17日）起至被告实际取得建设工程竣工验收备案证符合约定交房条件之日（2020年6月19日）止按合同约定逾期交付违约金标准的30%承担逾期交付违约责任，即640000元×0.0001×64天×30%＝1228.8元。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告湖北盈瑞置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告邹志雄、卢艳兰逾期交房违约金1228.8元；二、驳回原告邹志雄、卢艳兰的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73元，由原告邹志雄、卢艳兰负担64.80元，被告湖北盈瑞置业有限公司负担8.20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审判员  张海二〇二〇年十二月二十四日法官助理程小波书记员黄小玲