江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初6521号原告：石友玲，女，1979年12月13日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。原告：郭相永，男，1977年11月7日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。二原告共同委托诉讼代理人：张晖，江苏苏尊容大律师事务所律师。被告：江苏微石青禾置业管理有限公司，统一社会信用代码91320104MA1MJDJ68W，住所地南京市玄武区行辅路******。法定代表人：杨毅超，该公司经理。委托诉讼代理人：胡玥，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。原告石友玲、郭相永与被告江苏微石青禾置业管理有限公司（以下简称微石公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员韩栋独任审理，于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告石友玲、郭相永的委托诉讼代理人张晖，被告微石公司的委托诉讼代理人胡玥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石友玲、郭相永向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《委托租赁合同》，解除日为法院生效判决确定之日；2.判令被告给付第一年度下半年租金13441.075元并按约定租金总额的10%支付违约金30817.52元，自2019年10月30日起至判决生效之日止按第二年的年租金27689.12元标准支付租金损失；3.请求判令合同解除后被告逾期返还房屋应承担双倍租金数额的赔偿责任；4.判令被告微石公司支付2019年1月1日至2020年5月31日期间的物业及公摊水电费2805.35元；5.判令被告承担诉讼费。事实和理由：2016年，原告应邀去南京中南世纪雅苑看房。售楼处醒目张贴着南京中南新锦城房地产开发有限公司（以下简称中南公司）的售后包租要约广告。要约广告称，10年包租，年均回报率为4.5%。原告出于低额回报但稳健投资的经济目的，与中南公司签署购房合同，购买了位于栖霞区房屋。原告在同日、同时、同一地点与同一工作人员签署了《委托租赁合同》，委托租赁合同标准版由被告方制作。合同约定委托期为十年，从2018年10月30日至2028年10月29日止。合同租期内，每半年租期的前一个月，微石公司支付相应半年期数额的租金。被告已支付2018年10月30日至2019年4月29日期间的首期半年租金13441.075元。被告应于2019年3月30日前支付第二期2019年4月30日至2019年10月29日的租金，但微石公司未支付，且明确表示不愿支付。微石公司不仅拖延履行租金支付义务，且明确拒绝履行合同义务，已经造成原告合同利益不能实现，故请求法院支持原告的诉讼请求。被告微石公司辩称，原被告签订的租赁合同约定由被告公司代原告收房，但在原告与开发商中南公司签订的预售合同约定的交房日即2018年10月30日，因开发商中南公司原因未能交房。在案涉房屋具备交付条件后，被告自行与开发商办理了收房手续。由于原告方诸多业主要求被告支付第一期租金且临近年关，被告从维稳角度出发支付了第一期房租，但不代表被告已经认可收房。由于原告交付的房屋其性质属于办公用房，不符合被告租房用于酒店式公寓的目的。因此被告的合同目的无法实现。现由于原告在合同期限内提出解除合同，被告也同意解除合同，因此双方已在2019年9月10日栖霞法院立案庭调解时协商一致解除合同，被告也通知原告在合同解除之后，将在房屋所在地等候原告前去交房，但原告一直未出现。其目的要求被告支付直至判决生效之日止的房租及违约金，该部分属于扩大损失应由原告自行承担，被告只愿意承担实际占有使用期间即自2019年4月1日起至9月10日期间的物业费及公摊费，以及至合同解除之前的租金。原告所主张的违约金也远超出原告的实际损失，因此请求法院驳回原告诉请。经审理查明：原告石友玲、郭相永与中南公司签订《世纪雅苑商品房预售合同》（以下简称预售合同）一份，约定原告购买位于栖霞区某某街道某某雅苑C-X幢XXX室房屋；房屋规划用途为办公，该地块土地用途为：城镇混合住宅用地、批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、其他商服用地，并在合同附件中约定SOHO精装修交付标准；房屋建筑面积为37.6平方米；房屋交付时间为2018年10月31日前。预售合同签署后，原告（甲方）随即与被告微石公司（乙方）签订《委托租赁合同》一份，合同约定，甲方将涉案房屋租赁给乙方，委托租赁的期限为10年（2018年10月30日起至2028年10月29日止），甲方委托乙方代为收房，并委托乙方代为行使验房职责。乙方从开发商处收房之次日起，视为委托租赁期限开始之日。因乙方原因导致未及时收房的，委托期限自甲方或开发商通知乙方收房之次日起计算。第4.1条约定，甲方房屋以全屋精装修（含部分家具家电）的完成标准交付给乙方。第4.2条约定，甲方委托乙方从开发商处代为验收该房屋，乙方从开发商处签字验收该房屋，并在确保房屋内部所有设施齐全和功能完好的情况下，视为甲乙双方交付成功；第5.1条约定，十年租金收益总额为人民币308175.17元。第一年26882.15元，第二年27689.12元……；第5.3条约定，租金收益每半年支付一次，提前支付下一半年的租金收益。乙方须于房屋交付前30日内向甲方支付第一笔租金收益人民币13441.075元，后期每笔租金收益乙方须提前一个月支付给甲方；第10.1条约定，本合同期满或任何原因终止时，乙方应在终止或期满后十五日内将该房屋恢复清洁状态返还给甲方，并须经甲方验收书面确认通过后方视为返还。逾期归还的，每逾期一日，乙方应按照最后租赁年度平均日租金的二倍向甲方支付逾期占用费，并承担逾期占用期间内所发生的其他费用；第12.3条约定，乙方拖欠甲方租金达三个月，并经提醒后仍未完全支付，甲方有权提前终止本合同。甲方解除合同的，乙方除应补足未支付租金外，还应按照本合同约定租金总额的10%向甲方支付违约金；第12.5条约定，如乙方提前终止本合同，需向甲方赔偿本合同约定租金总额的10%作为违约金。乙方支付违约金后甲方需在10个工作日内退还已收取的未使用期间的租金收益。合同对双方的其他权利义务进行了约定。另查明，2018年10月30日前，中南公司陆续向业主发放《收楼通知书》。约定的交付期内，微石公司到案涉房屋所在地进行验收，但认为案涉房屋不符交付条件，故未办理房屋交付手续。2018年11月30日，微石公司向原告支付了首期半年租金13441.08元。2019年1月14日，案涉房屋所在C8幢房屋通过竣工验收备案。2019年3月27日，微石公司赴中南公司处办理了案涉房屋的收房手续。原告于2019年6月16日缴纳了案涉房屋2019年3月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费1692元、2019年2月1日至2020年1月31日期间的公摊水电费500元及2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费1472.04元。又查明，微石公司与包括原告在内的多名业主签署了委托租赁合同，但因后期租金支付问题双方产生争议，原告等业主陆续向本院提起诉讼要求解除合同。2019年9月10日，在本院召集原被告诉前谈话中，微石公司同意解除合同，并告知现场有工作人员随时可以交还钥匙，但双方就合同解除后的违约责任存在争议。审理中，原告主张微石公司未依约履行案涉房屋的返还义务，至今仍未将涉案房屋返还原告，且房屋返还并非仅为交还钥匙，还包括室内家具家电的清点，装饰装修的验收及水、电、物业费的结清等，未返还房屋的空置损失应参照租赁合同第10.1.1条的约定由微石公司承担。微石公司认为，2019年9月10日诉前谈话时，微石公司已明确表示同意返还房屋，但原告不同意接收房屋，自2019年9月10日起微石公司工作人员在现场等待交接，但原告并未出现，故迟延交付的损失应认定为扩大损失，应由原告自行承担损失。因微石公司并未使用涉案房屋，涉案房屋现状即为中南公司交付的现状。上述事实，有当事人的陈述，原告举证的《世纪雅苑商品房预售合同》、《委托租赁合同》、银行卡交易明细清单、物业费及公摊水电费发票，微石公司举证的房屋交付物品清单，本案诉前谈话笔录、以及庭审笔录等证据在卷予以佐证，本院依法予以确认。本案的争议焦点为：1.租赁合同的解除日期的的认定问题；2.租期的起算时间问题；3.原告主张的租金、物业费、公摊水电费及违约责任等问题。关于租赁合同的解除日期问题。在本案中，原被告签署的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2019年9月10日，本院召集原告与被告谈话时，双方对于解除租赁合同并无异议，仅是对合同解除后微石公司应当承担的违约责任存在分歧，故应当认定双方签订的租赁合同已于2019年9月10日解除。关于租期的起算时间问题。租赁合同约定，“乙方从开发商处收房之次日起，视为委托租赁期限开始之日”，“甲方委托乙方从开发商处代为验收该房屋，乙方从开发商处签字验收该房屋，并在确保房屋内部所有设施齐全和功能完好的情况下，视为甲乙双方交付成功”。依据上述约定，因中南公司发出收楼通知书时，涉案房屋并未取得竣工验收条件，不符合交付条件，且三方亦未实际办理交接手续，故原告主张自2018年10月31日起计算租赁期限，缺乏合同依据，本院不予支持。2019年3月27日，被告与中南公司办理涉案房屋交接手续，故本院认定为原被告双方交接房屋的时间为2019年3月27日。微石公司已支付的第一期租金，应确定为2019年3月28日起至2019年9月27日止的租金。关于原告主张的租金、物业费、公摊水电费及租金损失、违约责任等问题。因租赁合同已于2019年9月10日解除，故本院对于原告要求微石公司支付第一年度下半年租金及租金损失的诉讼请求，依法不予支持。根据双方约定，微石公司应提前一个月支付下期租金，即微石公司应于2019年8月27日前支付原告第二期的房租，微石公司未按期支付已构成违约。因租赁合同于2019年9月10日解除时，微石公司已多交了部分租金，故本院综合微石公司违约情形、原告实际损失、市场行情等因素，酌定以微石公司多交的租金冲抵其应承担的违约金。关于原告要求被告赔偿逾期占用费的诉讼请求，因微石公司在2019年9月10日已明确表示同意将房屋钥匙交还原告，并安排人员在涉案房屋现场办理交接，但原告未到场交接，故由此产生的扩大损失应由原告自行承担。因原告已支付了2019年3月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费1692元、2019年2月1日至2020年1月31日的公摊水电费500元，故微石公司应向原告支付租赁合同履行期间的物业费923.41元（1692元÷306天×167天）、公摊水电费228.77元（500元÷365天×167天），合计1152.18元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告石友玲、郭相永与被告江苏微石青禾置业管理有限公司签订的《委托租赁合同》于2019年9月10日解除；二、被告江苏微石青禾置业管理有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告石友玲、郭相永物业费923.41元、公摊水电费228.77元，合计1152.18元；三、驳回原告石友玲、郭相永的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费906元，保全费500元，合计1406元，由被告江苏微石青禾置业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 韩栋二〇二〇年十二月十九日法官助理 晋静书 记 员 尹紫