湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初6140号 原告：中国建设银行股份有限公司怀化市分行，统一社会信用代码：9143120088888037X3，。 负责人：吴曙华，行长。 委托诉讼代理人：郑宇锋，湖南湘鼎律师事务所律师。 被告：蔡文斌，男，汉族，1981年7月21日出生，住湖南省怀化市鹤城区正清路。 被告：怀化湘运房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区怀东路**。 法定代表人：胡岗。 原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行（以下简称建行怀化分行）与被告蔡文斌及怀化湘运房地产开发有限公司(以下简称湘运公司)金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行怀化分行的委托诉讼代理人郑宇锋到庭参加诉讼。被告蔡文斌及湘运公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建行怀化分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告蔡文斌立即清偿原告贷款本金157217.69元及截止2020年8月12日拖欠利息3942.64元（含罚息和复利），2020年8月12日之后的利息（包括罚息和复利）按照合同约定计算至还清之日；2.判令被告湘运公司对上述贷款本息的偿还承担连带责任；3.确认原告对位于怀化市城东宏运新苑5栋408号房屋折价或者拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权；4.判令两被告共同承担原告为实现债权所发生的律师费6446.41元；5.判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2012年6月18日，被告蔡文斌与原告签订编号为430720001-011-2012001690《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告蔡文斌向原告借款人民币210000元，期限为240个月，用于购买怀化市城东宏运新苑5栋408号住房。贷款利率为浮动利率,即基准利率下调0%,每年1月1日根据基准利率进行调整,贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%，未按照合同约定的结息日（即每月第10日)付息的,自结息日当日起计收逾期罚息和复利:还款方式为等额本息还款法,根据合同签订时利率,每月应归还本息金额为人民币1603.01元。被告蔡文斌以所购怀化市城东宏运新苑5栋408号住房为该笔借款提供抵押担保,已办理抵押权预告登记。被告湘运公司为上述贷款提供连带责任保证。该合同还约定了违约责任等内容。合同签订后,原告于2012年7月20日向被告蔡文斌发放了贷款人民币21万元,由于实际发放贷款日期与合同约定日期不一致,根据合同约定,该笔贷款期限起止日期自动调整为2012年7月20日至2032年7月20日。贷款发放后,被告蔡文斌未按约归还贷款本息,截至2020年8月12日,已拖欠分期还款本金5091.18元,利息3942.64元（含罚息和复利）。为实现债权,原告与湖南湘鼎律师事务所签订了委托代理协议,按协议约定实际发生了律师费6446.41元,根据原被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第16条和第17条之约定，借款人未按合同约定归还贷款本息的，贷款人有权宣布全部借款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。原告特提起诉讼，请求人民法院依法支持原告全部诉讼请求。 被告蔡文斌、湘运公司未作答辩。 经审理查明：2012年5月4日，被告湘运公司向原告出具住房贷款担保书，自愿为被告蔡文斌向原告贷款21万元提供阶段性连带责任担保。2012年6月18日，原告建行怀化分行与被告蔡文斌、湘运公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告蔡文斌向原告借款21万元用于购买被告湘运公司开发的怀化市鹤城区宏运新苑5栋408号住房；借款期限240个月，还款方式为等额本息还款法；贷款利率为浮动利率，根据基准利率确定，贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；该笔借款以所购商用房作为抵押；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证等交由贷款人核对无误、收执之日止；保证范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、律师费、诉讼费等；借款人未按合同约定归还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费等），由借款人承担。被告蔡文斌在合同借款人和抵押人处签字，被告湘运公司在保证人处盖公章。2012年7月12日，原、被告为涉案408号商品房办理好抵押权预告登记，权利人为原告。2017年7月20日，原告向被告蔡文斌发放了贷款人民币21万元。2020年3月，被告蔡文斌开始出现逾期，未能按约归还贷款本息。截至2020年8月12日，蔡文斌尚欠借款本金157217.69元及利息（含罚息、复利）3942.64元。 原告为实现债权与湖南湘鼎律师事务所签订了委托代理协议，支付了律师费6446.41元。 上述事实，由原、被告身份信息、借款申请及贷款调查申报审批表、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、住房贷款担保书、抵押权预告登记、个人贷款对账单、委托代理协议、湖南增值税专用发票、庭审笔录予以证实。 本院认为：原告与被告蔡文斌及湘运公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行义务。原告发放贷款后，蔡文斌逾期未还款，已构成违约。按照合同约定，原告有权宣布尚未偿还的贷款立即到期，故被告蔡文斌应当向原告偿还截至2020年8月12日尚欠的贷款本金157217.69元、利息（包括罚息和复利）3942.64元。2020年8月13日之后的利息（包括罚息和复利），原告要求按照合同约定计算至贷款结清之日止，本院予以支持。合同约定原告为实现债权所支出的律师费由借款人承担，因此原告要求蔡文斌支付律师费6446.41元，本院予以支持。被告湘运公司作为连带责任保证人，应对上述债务承担连带清偿责任。该公司承担担保责任后，有权向被告蔡文斌追偿。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，办理抵押权预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是为保障将来实现抵押权的请求权。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在没有办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房的处分，并非对涉案房屋已享有现实的抵押权。综上，原告请求对408房享有优先受偿权，没有法律依据，本院不予支持。被告蔡文斌及湘运公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其的民事诉讼权利，依法缺席判决。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告蔡文斌于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行贷款本金157217.69元、利息（包括罚息和复利）3942.64元，并按照2012年6月18日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定支付2020年8月13日起至借款清偿之日止的利息（包括罚息和复利）； 二、被告蔡文斌于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行支付律师费6446.41元； 三、被告怀化湘运房地产开发有限公司对上述第一、二项判决中的债务承担连带清偿责任。该公司承担担保责任后，有权向被告蔡文斌追偿； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3652元，减半收取1826元，由被告蔡文斌、怀化湘运房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  张磊 二〇二〇年十二月七日 代理书记员  欧洁