广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1882民初1877号原告：冯木真，男，1989年12月11日出生,汉族，广东省连州市人，住连州市*********,身份证号码：441************81X。原告：黄丽娟，女，1989年10月28日出生，瑶族，广东省连州市人，住连州市*********，身份证号码：441************823。共同委托诉讼代理人：赖丽丹，广东明典律师事务所律师。被告：连州市润华房地产有限公司，住所地：连州市*********，统一社会信用代码：914************534。法定代表人：刘展华，系该公司执行董事。原告冯木真、黄丽娟诉被告连州市润华房地产有限公司（以下简称：连州市润华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯木真、黄丽娟的委托诉讼代理人赖丽丹到庭参加诉讼。被告连州市润华公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯木真、黄丽娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向连州市*******提供需由出卖人提供的办理商品房权属登记的资料并且进行备案，确权后立即协助原告办理广东省连州市******金汇湾豪庭鸿华楼(9栋)1901房的产权过户和不动产登记手续，并将办妥的不动产登记证交付给原告;2.判令被告赔付逾期办证而给原告造成的损失(以已付房价款572906元为基数，参照年利率6%的标准计算，从2018年8月22日起计至被告实际为原告办妥并交付不动产登记证之日，暂计至2020年11月16日为76942元);3.判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月29日，被告与原告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告以572906元购买该公司位于广东省连州市******金汇湾豪庭鸿华楼(9栋)1901房(下称“案涉房产”)，合同第十五条明确约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告依约向被告支付了首期款，并且成功向银行申请发放贷款到被告账户，全部购房款已交齐，原告同时还向被告缴纳了办证费用1500元，向税务机关缴纳契税并且取得《税收完税证明》。被告也依约将房屋于2017年8月26日交付给原告使用，但其迟迟不能协助原告办理案涉房产的产权过户和不动产登记手续，原告虽一再催促，其总是以各种理由进行推脱，致使原告至今未能取得案涉房产的不动产登记证。原告近日到连州市*******了解到：被告之所以一直推脱不协助原告办理案涉房产的产权过户和不动产登记手续，原因在于被告一直未向连州市*******提供需由出卖人提供的办理商品房权属登记的资料进行备案，由于未对案涉房产进行确权所以无法变更登记过户给业主。基于以上事实，原告认为，案涉房产已经交付使用多年，被告没有在商品房交付使用后360日内向连州市*******提供需由出卖人提供的办理商品房权属登记的资料进行备案，确权后助原告办理案涉房产的产权过户和不动产登记手续，其行为已经构成违约，严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了很大的经济损失。由于《广东省商品房买卖合同》第十五条约定的逾期办证违约金过低且是固定的，逾期一天与逾期十年都是一样的，明显是不公平的，不足以督促被告守约，也不足以弥补原告的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加......”，鉴于此，原告现向法院申请要求按照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八的规定上调违约金计算标准，要求以已付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算逾期办证违约金。为维护自身合法权益，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》等有关法律规定向贵院提起诉讼。恳请贵院查明事实，依法公正裁判，并祈判如所请!原告冯木真、黄丽娟在举证期限内提供的证据有：1．《广东省商品房买卖合同》复印件，证明2016年9月29日，被告与原告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告以572906元购买该公司位于广东省连州市******金汇湾豪庭鸿华楼(9栋)1901房，合同第十五条明确约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；2.《广东省增值税普通发票》、《中华人民共和国税收完税证明》、《首期款收据》，证明合同签订后，原告依约向被告支付了首期款，并且成功向银行申请发放贷款到被告账户，全部购房款已交齐，原告同时还向被告缴纳了办证费用1500元，向税务机关缴纳契税并且取得《税收完税证明明》；3.《金汇湾收楼书（毛坯房）》复印件，证明被告依约将房屋于2017年8月26日交付给原告使用，但其迟迟不能协助原告办理案涉房产的产权过户和不动产登记手续，原告虽一再催促，其总是以各种理由进行推脱，致使原告至今未能取得案涉房产的不动产登记证；4.《连州市*******查询结果证明》复印件，证明2020年11月19日，原告代理人前往连州市*******查询得知案涉房屋尚未办理确权登记，即被告直到本案立案时尚未提交确权登记资料到不动产登记中心办理备案登记；5.（2019）粤1802民初434号《民事判决书》复印件，证明清远市清城区人民法院根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》适用年利率6%的标准计算逾期办证违约金。被告连州市润华公司没有答辩，亦没有在举证期限内提交证据。经审理查明，2016年9月29日，原告冯木真、黄丽娟为买受人与被告连州市润华公司为出卖人签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：746**********156，合同主要约定“买受人购买位于连州市******金汇湾豪庭鸿华楼1901室预售商品房，总房价572906元，买受人于2016年9月29日前付清首付款152906元，余款420000元于2016年10月29日前向按揭银行办妥银行按揭手续。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”。合同签订后，原告按约定支付了全部房款。另查明，原告于2016年9月29日支付了1500元办证费给被告并于2017年8月26日完成收楼手续。截止至庭审辩论终结前，因被告尚未按合同约定提供资料报产权登记机关备案，导致原告至今未取得案涉房屋房地产权属证书，原告为此诉至本院。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。双方签订的《广东省商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上签订，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定享受自己的权利并履行自己的义务。原告向被告购买预售商品房，已依约支付全部购房款572906元，被告应依约协助办理权属登记。案涉《广东省商品房买卖合同》约定“出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则按已付房价款的0.1%支付办证违约金”。原告于2017年8月26日收楼，被告应于360日内即2018年8月21日前提供资料报产权登记机关备案，逾期办证违约金计算的起算时间为2018年8月22日。被告至今尚未将办理产权证的相关材料提交不动产登记中心，故被告应按上述约定从2018年8月22日起向原告支付逾期办证违约金至涉案房屋的相关资料报产权登记机关备案之日止。关于原告诉请被告协助办理涉案房屋的房产权到原告名下的问题。现有证据无法证明涉案房屋已完成初始登记、达到可以办理房产权证的条件且被告尚未提交资料报产权登记机关备案，因原告所购买的商品房尚不具备办理产权登记的条件，故原告诉请被告协助办理不动产权证的理由不充分，本院依法不予支持。待涉案工程完成初始登记后，原告可另行主张该项权利。关于逾期办证违约金的计算标准是否应调高的问题。涉案《广东省商品房买卖合同》约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，原告认为合同约定的逾期办证违约金过低，难以弥补损失，要求调高违约金。对此，本院认为，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况予以衡量并作出裁决。本案中，双方在合同中约定的逾期办证违约金计算标准仅为已付房价款的0.1%，按买受人已付房款572906元计算，仅为572.91元，明显偏低。如果被告仅承担572.91元的逾期办证违约金，不足以弥补买受人因出卖人逾期办证所造成的损失，难以促使被告积极履行约定义务，有违背设立违约金的初衷，故本院将违约金酌情调整为以已付房款为基数按年利率2%的标准计算。综上，被告应以572906元为基数，自2018年8月22日起按年利率2%计付违约金给原告至涉案房屋的相关资料报产权登记机关备案之日止，违约金暂计至2020年11月16日为25678.75元（572906元×2%÷365天×818天）。原告诉请76942元，过高部分不予支持。被告连州市润华公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法视为放弃抗辩权利，本院依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告连州市润华房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯木真、黄丽娟支付逾期办证违约金25678.75元（后期违约金以572906元为基数，自2020年11月17日起按年利率2%计至涉案房屋的相关资料报产权登记机关备案之日止）；二、驳回原告冯木真、黄丽娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费861.78元，由原告冯木真、黄丽娟负担573.78元，被告连州市润华房地产有限公司负担288元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 成 志 高二〇二〇年十二月三日书记员 欧阳国杰附相关法律及其条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。