河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初24689号原告河南聚金商业运营服务有限公司，住所地郑州市金水区北三环******，统一社会信用代码：914101055792322482。法定代表人李文超，总经理。委托代理人纪云丽，河南文丰律师事务所律师。委托代理人张苍培，河南文丰律师事务所实习律师。被告吴宇彤，女，汉族，1978年6月13日出生，住郑州市金水区。委托代理人曾学刚，河南金纬律师事务所律师。原告河南聚金商业运营服务有限公司诉被告吴宇彤房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人纪云丽、张苍培，被告委托代理人曾学刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2019年6月12日，原被告签订了《房屋租赁合同》与《经营管理合同》。依照合同约定，交费周期均为3个月（季度）一次，每季度最后一个月15日前交纳下一个季度的租金与经营管理费，自2020年4月至2020年12月被告拖欠9个月房租，共计198450元，拖欠8个月（2020年6月29日6月管理费7918元）管理费，共计63344元。依据《房屋租赁合同》第6条6.3和《经营管理合同》第8条8.1，被告应当分别支付违约金197457.75元和59385元，共计256842.75元。依据《房屋租赁合同》第6条6.7和《经营管理合同》第8条8.5，被告应承担原告因本案支付的律师费1万元。原告多次与被告协商交费事宜未果，故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的租金198450元、管理费63344元，违约金256842.75元（违约金以逾期交付租金、管理费之日计算按日千分之五暂计算至2020年12月1日，主张至实际清偿之日）；2、本案律师费1万元由被告承担；3、本案诉讼费由被告负担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、《房屋租赁合同》、《经营管理合同》各一份；2、微信聊天记录截图二页、6月份费用缴纳单、催款函、欠费明细各一份。被告辩称，一、原告的诉请违背了自身承诺。2019年底，因工程进度较慢，商场取消原定的试营业计划，在尚未装修完毕且未展开宣传的情形下匆忙开业。开业之后，商场内部仍在装修，到处落满灰尘，以致商场从开业时起就经营惨淡，加上疫情影响，商户每日均在亏本运营，这导致商户对原告的商业运营方式极其不满。为平息商户的愤怒，加上疫情影响，原告向商场承诺，将之前预交的2020年2月份、3月份房租冲抵4月份、5月份房租；2020年5月初，商场总经理杜丽丽又在办公室召集商户代表，当众承诺“逐月”减免商场租金，直至“人流量上来”再收租金。但从开业直至今日，商场经营一直未见起色。以被告为例，开业之前花费二百余万元装修，开业之后每月经营额均在3-5万元之间，仅员工工资等人工成本即已达到五、六万元，亏损额度逐日增加。因此，在重收租金等费用的条件尚未达到，原告在此情况下直接起诉被告，违背了当初的承诺，其诉请不应支持。二、所谓的经营管理费并未实现合同目的，被告也有权利拒付。（一）该项费用与物业管理费重复。关于所谓经营管理的内容，根据原告与被告所签订的《经营管理合同》第6.3条约定：“甲方负责维护商场正常经营秩序及公共部分的环境卫生工作，负责公共设施设备的管理与维护。”而此项内容，明确约定在《商业服务协议》第二条第一项中，属于重复收取的费用。（二）商户有权随时解除《经营管理合同》。该项费用《经营管理合同》第4.1条约定：“乙方如有异议可申请终止合同，甲方不视其为违约”，根据本条约定，该项费用并非必须收取的费用，商户可随时要求终止合同。而从该商场运营现状来看，客流量、营业额从开业至今始终未见好转，所谓的“经营管理费”并未达到其设定目的，原告根本无权收取。更不用说，原告已经当众承诺，“人流量上来之前”“逐月减免”租金。（三）原告在以美食为主的负一楼开设宠物超市，严重影响就餐环境。被告商铺所在的负一楼，是以经营美食为主。但商场开业后，原告竟然在商场××东风路丰庆路口处开设宠物超市，每日宠物来来往往，导致就餐环境极差，不仅没有尽到“经营管理”的职责，反而严重影响了餐饮类商铺的正常经营，根本没有资格收取所谓“经营管理”费用。综上所述，被告认为，原告的诉请违背了其当初承诺，在未完成自身应尽义务的情况下无权向被告以及商场所有商户收取任何费用；商场经营状况从开业至今并未好转，所谓的经营管理费未实现合同目的，被告及所有商户也均有权利拒绝支付。恳请法庭依法驳回原告诉请。被告就其答辩向本院提交以下证据：一、光盘一张；二、新闻报道、网友评论打印件一份。经审理查明，2019年6月12日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，主要内容有：原告将其位于东风路与丰庆路交汇处的海尚广场的负一层，铺位编号13017，建筑面积约为197.93平方米的房产出租给被告，被告在该商铺经营品类为小食轻餐，经营品牌为沙瓦豆（英文为：sourdough），并应接受和服从原告的统一经营管理。租赁期限内，未经原告书面同意，被告不得擅自改变商铺的上述用途及品牌。租赁期限3年，自2020年1月1日至2022年12月31日止。合同总金额为841296元，（其中不含税金额为771831.19元），税金为69464.81元。自2020年1月1日至2020年12月31日，租金合计264600元，自2021年1月1日至2021年12月31日，租金合计264600元。自2022年1月1日至2022年12月31日，租金合计312096元。租金每3个月为一个交费期，被告须在2019年8月31日前向原告预付第一个收费季度的租金，共计66150元，第一个季度最后一个月15日前交纳下一季度租金，以后以此类推至合同期满。被告应于本合同签订之日支付原告履约保证金66150元。该保证金含被告经营过程的质量信誉保证金和正常使用租赁房产保证金。履约保证金不得充抵租金等相关费用。对于被告违反本合同约定，拖欠一切包含租金、经营管理费、违约金、罚金或其他应付费用造成原告损失又不及时补交费用或赔偿的，原告有权直接从履约保证金中抵扣相应金额，被告还必须及时如数补足履约保证金。若履约保证金不足以充抵以上费用，则原告有权继续向被告追讨差额部分。履约保证金不足时，被告应在接到到原告通知后5日内将履约保证金数额补足。每逾期一日，应按欠交金额的日0.5%向原告支付违约金，直至付清为止。被告逾期支付租金或其他费用达7日，且未向原告书面说明理由并征得原告书面同意的，原告有权单方解除本合同，收回该房产，并没收被告的履约保证金，同时被告还应全额向原告支付6个月的租金（以本合同当年当月租金金额为标准）作为违约金，并赔偿原告的其他损失。被告保证按照合同约定按时足额交纳租金及其他租赁费用、水电费、履约保证金及其他相关费用。若被告逾期交付租金及各种费用，则每逾期一日，应按欠交金额的日0.5％向原告支付滞纳金，造成原告垫付的，原告有权向被告追偿。所谓损失包括但不限于直接损失、间接损失、对第三方的责任、解决争议的人工交通通讯费用、诉讼仲裁费用、律师费用等。合同还对其他事项进行了约定。同日，原告与被告签订《经营管理合同》一份，主要内容有：被告经营商铺位于郑州市××与××海××广场××层，铺位编号13017，建筑面积约为197.93平方米，被告在该商铺经营品类为小食轻餐，经营品牌为沙瓦豆（英文为：sourdough）。被告服从原告商场经营管理并按经营商铺租赁面积以每月40元/平方米的标准向原告支付经营管理费，经营管理费按季度交纳。被告须在2019年8月31日前向原告预付第一个收费季度的经营管理费，共计23754元，第一个季度最后一个月15日前交纳下一季度经营管理费，以后以此类推至合同期满。自2020年1月1日至2020年12月31日止，经营管理费95016元；自2021年1月1日至2021年12月31日，经营管理费95016元；自2022年1月1日至2022年12月31日，经营管理费95016元。被告应于本合同签订之日向原告支付履约保证金23754元，该保证金是被告经营过程中的质量信誉等经营保证金。合同期满或终止时，被告结清所有应付费用，在被告无违约、无损坏租赁房产、无工商、税务及消费纠纷等问题后，原告在90日后将履约保证金无息一次性全部退还被告。被告出现单方违约情况，为保障原告自身费合法权益，则原告可将履约保证金用于充抵租金、经营管理费、违约金、罚金或其他应付费用等。若履约保证金不足以充抵以上费用，则原告有权继续向被告追讨差额部分。履约保证金不足时，被告应在接到到原告通知后5日内将履约保证金数额补足。每逾期一日，应按欠交金额的日0.5%向原告支付违约金，直至付清为止。被告应于本合同签订之日向原告支付储值卡保证金8万元。被告拖欠一切由原告收取的费用（包括代收代交），每逾期一天，按拖欠金额日0.5%向原告支付违约金。所谓损失包括但不限于直接损失、间接损失、对第三方的责任、解决争议的人工交通通讯费用、诉讼仲裁费用、律师费用等。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告向原告支付了2020年1-3月份的租金66150元和经营管理费23754元。2020年6月29日被告向原告支付了6月管理费7918元。2020年新冠肺炎疫情发生后，原告承诺对除超市外的所有商铺免除2个月的房租和管理费。2020年6月份，原告工作人员将涉案商铺6月份费用缴纳单发给被告。2020年8月25日，原告工作人员通过微信向被告发送沙瓦豆催款函，并要求被告于2020年8月26日前补齐所欠所有费用。该催款函载明：截至本函发出之日，被告自2020年4月1日至2020年9月30日的租金132300元和2020年4月1日至2020年5月31日及2020年7月1日至2020年9月30日的经营管理费共39590元仍未按时足额支付，按约定应承担相应的违约金，请被告于2020年8月26日前足额付清上述费用。另查明：被告提交的视频显示：2020年3月30日，商户问原告总经理杜丽丽，一到八月房租全免吗？杜丽丽回答：我刚才说了，逐月减免，逐月减免，就是六月份时候看客流，人还没上来，五月份一看人流没上来，六月份减免，如果六月份还是不行，然后免七月份的。2020年11月18日，原告诉至本院。审理中，1、法庭询问原、被告，合同签订后，被告有无向原告支付租金。原告回答：支付了2020年1-3月份租金66150元和经营管理费23754元。2020年6月份的管理费7918元。被告回答：原告所称的金额我方无异议，但疫情开始时，商场对所有商户承诺免除2、3月份的房租和管理费，多交的费用应当在后来抵扣房租。2、法庭提问原告，有无承诺过免除2、3月份的房租和管理费。有无承诺逐月减免。原告回答：疫情发生后，原告作为经营管理方综合考虑商户受疫情影响，商场对所有商户除超市外均给予减免2个月房租和管理费，前提是要求商户正常经营，按时交纳租金，如商户存在违约，则不予减免租金，被告一直拖欠租金，原告多次催缴，被告均不缴纳，因此，被告不享受减免2个月租金的条件。没有承诺逐月减免。被告提交的视频是当时疫情刚刚结束，对于疫情后何时能恢复正常，减免政策何时明朗的情况下租户集体拉条幅维权，那是公司在处理协商的过程，后公司出具了减免2个月租金的政策，不存在逐月减免。本院认为：原告与被告自愿签订的《房屋租赁合同》与《经营管理合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方均应按照合同约定履行义务。合同签订后，被告向原告支付了2020年1-3月份的租金66150元和经营管理费23754元。后因疫情的影响，原告承诺免除2个月的房租和管理费，原告已缴纳的2020年2、3月份的租金和经营管理费应视为交纳的是2020年4、5月的租金和管理费，庭审中原告认可被告已向原告交纳2020年6月份管理费7918元，故被告应向原告支付2020年6月1日至2020年12月31日期间的租金154350元（66150元/季度÷3个月×7个月＝154350元）和2020年7月1日至2020年12月31日期间的经营管理费47508元（95016元/年÷12个月×6个月＝47508元）。双方在合同中约定的违约金过高，本院考虑到疫情的因素，以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金酌定为尚欠租金和经营管理费的10％即30278.7元。原告主张的律师费，未提交相应的证据予以证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告吴宇彤于本判决生效后十日内支付原告河南聚金商业运营服务有限公司房屋租金154350元、管理费47508元，违约金30278.7元；二、驳回原告河南聚金商业运营服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4493元，由原告负担2011元，被告负担2482元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王盼盼二〇二〇年十二月二十五日书记员  马丽莉