广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25169号上诉人（原审被告）：梁志伟，男，1965年8月31日出生，汉族，住广州市越秀区，上诉人（原审被告）：许厚琴，女，1971年6月7日出生，汉族，住广州市越秀区，上诉人（原审被告）：张玉兰，女，1941年8月15日出生，汉族，住广州市越秀区，被上诉人（原审原告）：周宝生，男，1983年2月10日出生，汉族，住广州市荔湾区，委托诉讼代理人：邓建新、王俊，均为广东明境律师事务所律师。原审被告：梁浩杰，男，1997年11月10日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：梁志伟，系梁浩杰的父亲。上诉人梁志伟、许厚琴、张玉兰因与被上诉人周宝生及原审被告梁浩杰物权保护纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初12453号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。梁志伟、许厚琴上诉请求：1.撤销一审判决，驳回一审原告的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人与梁娟娟的交易属于虚假房产交易，不合法，不应受保护。1、被上诉人与梁娟娟的房产交易款为3520000元，而被上诉人只是提交了转让款1090000元的转账凭证，不符合实际。2、梁娟娟当初是凭借上诉人张玉兰的拆迁款才购买了该交易房产的首期款，同意梁娟娟以其名义购买了该房屋，但是她将该房屋仅登记在她一人名下，没有将合伙买房的张玉兰和梁志伟等人的名义登记在房产名下。3、梁娟娟将该房屋占为己有，而且以黑手段对该房屋进行买卖，简直天理难容。4、上诉人梁志伟每个月按照银行贷款的应支付还款金额向梁娟娟支付贷款，是还该房屋的贷款，不是租金。租金的说法不符合情理。那个地段房产当时的租价，2004年的租金并没有那么高，直到2014年都没有按照市场价进行调整过。5、当初，上诉人只是信任梁娟娟，将拆迁款打到其账户上口头约定拿去买房子，但没有相关的记录。之后梁娟娟去英国就委托上诉人梁志伟代为办理各项手续。6、上诉人张玉兰年龄偏大，行动不便，又无住处，请法院给予张玉兰永久居住权。张玉兰上诉请求：1.撤销一审判决，驳回一审原告的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：我与梁娟娟为母女关系。由于1999年拆迁旧屋（广州市越秀区龙眼巷29号之一），我于1999年7月14日在扩建办把拆迁款207546.3元转存入梁娟娟账号（中国建设银行小北路支行）用来购买顺意花园A4-2301房的首期。由于相信梁娟娟，我于2000年2月2日跟随她去英国带小孩，2000年8月12日回国后又在2001年3月8日与梁娟娟一起去英国带她的孩子。在2003年11月12日我授权委托梁娟娟与扩建办收回解放北龙眼巷29号之一的新房交收所有手续，有公证书为证。梁娟娟把所有拆迁回迁费和超面积房款占为己有。我给她的拆迁款和临迁款是用来购买宝岗大道房子和顺意花园的首期，她一直骗我，让我在英国给她照顾了15年孩子。在2015年期间，由于涉案房屋写的是梁娟娟的姓名，而房贷都是梁志伟交的，梁娟娟在还清贷款后与周宝生虚假交易，利用法院来逼迫我们搬迁。在英国的时候梁娟娟不给我回国，说卖完房子才给我回广州，后我自己找人买票回国。我于2015年5月20日回国，现已无处安身，请法院实事求是，按照实际情况公正判决。周宝生辩称：一审法院适用法律正确，请求驳回上诉请求。针对梁志伟、许厚琴的上诉状，我方一审已经提交贷款合同证实243万元是银行按揭支付，上诉状第2-5点已经立案处理，有生效判决认定梁娟娟是涉案房屋的所有人。上诉状第6点周宝生和张玉兰没有法定的赡养责任，张玉兰的居住和照顾应由其子女负责，而不是周宝生负责。针对张玉兰的上诉状，张玉兰与梁娟娟的纠纷已经立案处理了，与本案无关。梁浩杰述称：我方同意上诉人的上诉请求。周宝生向一审法院提出诉讼请求：1、判令梁志伟、许厚琴、张玉兰、梁浩杰将广州市海珠区江燕路顺意二街18号2301房腾空交还给周宝生；2、判令梁志伟、许厚琴、张玉兰、梁浩杰向周宝生支付房屋使用费（参照房管部门公布的同期同地段同类住宅房屋租金参考标准计算，每月每平方米41元，建筑面积72.62平方米，从2020年1月23日起至实际交还房屋之日止）；3、判令本案诉讼费用由梁志伟、许厚琴、张玉兰、梁浩杰承担。一审法院查明：2015年6月5日，案外人梁娟娟向一审法院起诉，要求梁志伟、许厚琴、张玉兰、梁浩杰搬离涉案房屋并将房屋腾空交还给梁娟娟及支付房屋占有使用费。一审法院于2016年3月18日作出（2015）穗海法民三初字第1115号民事判决书，判决：一、梁志伟、张玉兰、许厚琴、梁浩杰在本判决生效之日起三个月内，搬出广州市海珠区江燕路顺意二街18号2301房，将该房屋腾空还给梁娟娟；二、梁志伟、许厚琴、梁浩杰向梁娟娟支付从2015年1月起至实际搬出上述房屋之日止的房屋使用费（按有资质的评估机构评定的私房租金参考价计算；其中从2015年1月1日起至本判决生效之日的房屋使用费，在本判决生效之日起10日内付清，之后的房屋使用费在每月月底前付清）。梁志伟、张玉兰、许厚琴、梁浩杰不服上述判决，向广州市中级人民法院提出上诉，该院于2016年8月1日作出（2016）粤01民终7637号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该案于2016年8月9日发生法律效力。之后，梁娟娟向一审法院申请执行，一审法院于2016年11月23日以（2016）粤0105执5954号案立案执行。梁志伟、张玉兰、许厚琴、梁浩杰因拒不履行生效法律文书确认的义务，被纳入失信被执行人名单。梁志伟、许厚琴、梁浩杰向一审法院起诉要求判令确认涉案房屋系梁志伟、许厚琴、梁浩杰、梁娟娟共同共有，一审法院于2019年2月3日作出（2019）粤0105民初12651号民事判决书，判决：驳回梁志伟、许厚琴、梁浩杰的诉讼请求。该案于2019年12月30日发生法律效力。2019年4月17日，周宝生和梁娟娟签订《存量房买卖合同》，约定梁娟娟将涉案房屋以3520000元出售给周宝生。据颁发日期为2020年1月22日的粤（2020）广州市不动产权第03201839号不动产权证记载，海珠区江燕路顺意二街18号2301房的权利人为周宝生，房屋建筑面积为72.62平方米。另查，广州市房地产租赁管理所发布的《2019年广州市房屋租金参考价》记载，富力顺意花园电梯楼租金参考价为每月每平方米41元。周宝生为证明涉案房屋为其向梁娟娟购买，提交了如下证据：《委托书》、银行电子回单、《个人购房抵押（保证）借款合同》。梁志伟、许厚琴质证表示：对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，涉案交易是虚假交易。诉讼中，周宝生和梁志伟、许厚琴确认涉案房屋为电梯房，所在小区为顺意花园，梁志伟、许厚琴表示：涉案房屋现由其居住，张玉兰有时会来居住。梁浩杰、张玉兰到庭表示：其答辩意见和对周宝生提交的证据的质证意见与梁志伟、许厚琴一致，对梁志伟、许厚琴提交的证据予以认可。梁浩杰表示其不在涉案房屋居住，大概一年前已搬到外面居住。张玉兰表示其有一半时间在涉案房屋居住。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。周宝生于2020年1月22日取得涉案房屋的权属证书。周宝生作为涉案房屋的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。诉讼中，梁志伟、许厚琴、张玉兰确认其在涉案房屋居住，故周宝生要求梁志伟、许厚琴、张玉兰腾空并交还涉案房屋的请求合法有理，一审法院予以支持。梁志伟、许厚琴、张玉兰搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏房屋的主体结构。梁浩杰表示其一年前搬离涉案房屋，周宝生未提交证据证明梁浩杰在涉案房屋居住，故周宝生要求梁浩杰腾空并交还涉案房屋的诉请缺乏依据，一审法院不予支持。梁志伟、许厚琴、张玉兰、梁浩杰关于周宝生购买涉案房屋是非法交易的抗辩意见无据，一审法院不予采纳。在周宝生获得房屋所有权后，梁志伟、许厚琴、张玉兰使用涉案房屋，应向周宝生支付房屋占用费。周宝生要求梁志伟、许厚琴、张玉兰、梁浩杰按《2019年广州市房屋租金参考价》中涉案房屋所在小区电梯楼每月每平方米41元×建筑面积72.62平方米的标准，即每月2977.42元计付从2020年1月23日起至梁志伟、许厚琴、张玉兰交还房屋之日止的房屋占用费合法有理，一审法院予以支持。周宝生要求梁浩杰支付房屋占用费缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、梁志伟、许厚琴、张玉兰在本判决生效之日起30日内腾空海珠区江燕路顺意二街18号2301房并交还给周宝生；梁志伟、许厚琴、张玉兰搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏房屋的主体结构；二、梁志伟、许厚琴、张玉兰在本判决生效之日起30日内向周宝生支付从2020年1月23日起至上述房屋交还之日止的房屋占用费（每月2977.42元）；三、驳回周宝生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由梁志伟、许厚琴、张玉兰共同负担。上述受理费已由周宝生预交，周宝生同意由梁志伟、许厚琴、张玉兰在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给周宝生。二审期间，梁志伟、许厚琴、张玉兰提交证据：证据1.拆迁安置协议书，证据2.拆迁补偿发款收据，拟证明：张玉兰名下旧房拆迁款项金额以支票形式转入梁娟娟账号。证据3.张玉兰的护照。证据4.申请书（申请拆迁办把住房临迁费用于交购房款剩余部分）。证据5.张玉兰授权梁娟娟领取拆迁款的委托公证书。另外，要求调查尾号8833的款项是否转入梁娟娟账号。周宝生对上述证据质证如下：对证据1真实性合法性予以确认，关联性不予确认，涉案房屋不是拆迁房。证据2没有原件，且与本案无关。证据3真实性、合法性予以确认，关联性不予认可，与本案无关。对证据4申请书，真实性合法性予以认可，申请书反映上诉人张玉兰有拆迁房，涉案房屋并非拆迁安置房，2015年诉讼时已经卖掉了。对于证据5，真实性合法性予以认可，关联性不予确认。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于梁志伟、许厚琴、张玉兰应否搬离涉案房屋。梁志伟、许厚琴、张玉兰以涉案房屋系其与梁娟娟共有，梁娟娟无权处分以及周宝生与梁娟娟系虚假交易，抗辩认为周宝生无权要求其搬离涉案房屋。周宝生于2019年4月17日与梁娟娟签订买卖合同，约定交易价格为3520000元，周宝生银行转账109万，余款向银行抵押贷款支付，已付清全部款项，上述交易有房管局的房屋买卖网签合同、汇款凭证及抵押贷款合同，梁志伟、许厚琴、张玉兰辩称周宝生与梁娟娟虚假交易的意见缺乏事实依据。周宝生于2020年1月22日取得涉案房屋的权属证书，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，周宝生作为涉案房屋的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，一审判令梁志伟、许厚琴、张玉兰腾空并交还涉案房屋及支付房屋占有费，合法有据，予以维持。梁志伟、许厚琴、张玉兰在本案主张涉案房屋系与梁娟娟共同共有，梁娟娟无权处分，并以此辩周宝生无权主张其搬离涉案房屋的意见。首先，梁志伟、许厚琴、张玉兰与梁娟娟因涉案房屋历经两次诉讼，在两次诉讼中，梁志伟、许厚琴、张玉兰均系以涉案房屋共有人为由主张权利，其主张均被驳回，生效判决均确认了梁娟娟对涉案房屋单独享有物权，梁志伟、许厚琴、张玉兰应受生效判决约束。其次，涉案房屋登记在梁娟娟名下，梁娟娟为有权处分人，周宝生购买涉案物业时，梁娟娟向其出示了涉案房屋涉讼情况，周宝生基于对生效判决的充分信赖向梁娟娟购买涉案房屋，故根据本案事实不足以认定周宝生非善意购买人；周宝生购买涉案房屋已支付了合理的对价，即便根据梁志伟、许厚琴、张玉兰的主张，周宝生亦可依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，善意取得涉案房产，故梁志伟、许厚琴、张玉兰的主张不足以对抗周宝生的对涉案房屋享有的物权。最后，在（2015）穗海法民三初字第1115号梁娟娟起诉梁志伟、许厚琴、张玉兰、梁浩杰物权保护一案中，梁志伟、许厚琴、张玉兰陈述梁娟娟支付首期款，贷款由梁志伟交；在（2019）粤0105民初12651号梁志伟、许厚琴、梁浩杰起诉梁娟娟确权一案中，梁志伟、许厚琴、张玉兰在该案中均称梁娟娟出首期款。在本案中，梁志伟、许厚琴、张玉兰称梁娟娟用了张玉兰的拆迁款付款，前后陈述不一致，张玉兰的拆迁款已于1999年7月收取，而涉案房屋于2003年购买，时间亦相差甚远，不足以采信，且资金来源亦不足以证实房屋的权属。梁志伟、许厚琴、张玉兰二审提交的证据，不足以证实其主张，对其辩解意见均不予采纳。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。梁志伟、许厚琴、张玉兰的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费100元，由梁志伟、许厚琴、张玉兰负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年十二月二十八日书记员 钟丹霞王日平