四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1381民初4813号 原告：四川省欣康物业服务有限公司，住所地：阆中市较场路**。统一社会信用代码：9151138106239210XK。 法定代表人：赵元学，该公司经理。 委托诉讼代理人：蔡保宁，四川源正律师事务所律师。 被告：付强，男，生于1971年11月13日，汉族，户籍地：四川省阆中市，现住阆中市。 委托诉讼代理人：蔡生波，四川源正律师事务所律师。 原告四川省欣康物业服务有限公司（以下简称欣康物业）诉被告付强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案受理。依法适用简易程序，由审判员任洪才独任审判，于2020年12月14日公开开庭（合并）进行了审理。原告欣康物业的委托诉讼代理人蔡保宁和被告付强及其委托诉讼代理人蔡生波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告欣康物业诉称：原告系阆中市芙蓉园小区的物业服务企业，被告承租该小区商铺，与原告签订《芙蓉园商业铺面及库房前期物业服务协议》，约定承租的“金虎家私”商铺物业服务费按照1.8元/月/平米，库房1.2元/月/平米标准计算交纳。原告按照合同约定提供了良好的物业服务，但被告自2017年11月10日至2020年11月1日，共欠物业费62,856元，经多次催收，被告无理拒付，也不与原告协商解决。故诉请依法判令被告支付物业服务费62,856元，并承担本案诉讼费用。 被告付强辩称：原告提供物业管理服务，未达到合同约定的服务质量标准，如岗亭无人值守，公厕上锁无法使用，商业区路灯不亮，监控损坏不能正常使用，造成业主财物丢失等，应当降低物业费收费标准。2018年1月8日前的物业费，双方已经协商一致，并按照每平方米每月0.91元收取、交纳，因此原告从2017年11月1日起主张欠付物业费，时间有误属重复收取。2020年新冠肺炎疫情导致商铺未开门营业，请求扣减3-4个月的物业费。 经审理查明：2014年1月30日，四川元和建设有限公司与原告欣康物业签订《前期物业管理服务合同》。该合同约定：阆中市落下闳大道芙蓉园小区占地面积34,269平方米，建筑面积67,052平方米，高层、商业的前期物业管理、服务工作，委托欣康物业实行前期物业管理。欣康物业签订该合同之后，进驻芙蓉园小区提供前期物业管理服务。2017年5月8日，被告付强与原告签订《芙蓉园商业铺面及库房前期物业服务协议》。该协议约定：本协议期限与甲方签订的租赁协议期限一致（2017年1月1日至2021年12月30日止），乙方参照阆中市三级物业服务标准提供物业管理服务，其中，第三项共用设施设备维修养护约定：确保设施设备正常运行；第四项协助维护公共秩序约定：小区主出入口和岗亭24小时执勤，对重点区域、部位2小时巡查1次等；甲方按照电梯住宅1.2元/月/平方米、商业店铺1.8元/月/平方米、库房1.2元/月/平方米，向乙方按时足额交纳物业服务费，生活垃圾清运费5.00元/月/户；甲方与业主约定由业主交纳物业服务费的，从其约定；甲方未按时足额交纳物业费用的，以乙方主张权利时的欠费总额30%支付违约金等。被告在芙蓉园小区经营“金虎家私”期间，对其承租的970平方米商铺的物业费，于2019年5月15日，交至2018年1月8日。该物业费收据中记载：物业费应按每月每平方米1.8元计收，协商优惠实收970平方米×1.0元×11月，并注明剩余未交的物业费请在2019年6月1日之前交清。被告交纳了2017年2月8日至2018年1月8日期间11个月的物业费10,670元。2018年1月9日起，被告未向原告交纳物业费，原告于2020年10月21日向被告发送“芙蓉园物业服务费催收通知单”，要求在2020年10月27日前交纳2017年11月10日以来的物业服务费用（商铺交纳标准1.8元/月/平米，库房交纳标准1.2元/月/平米）。逾期后，被告未予交纳，原告遂起诉来院，提出前述诉讼请求。另查明，2018年3月20日，芙蓉园商铺家具城商铺经营者与原告协商物业服务费缴纳标准事宜。其协商记录记载：商家商铺要求每月每平方米按照0.8元、库房0.6元计算，物业公司要求不低于住宅房之标准。经过协商，达成口头协议，2017、2018年度仍然按照合同标准计算，在2018年4月20日前交纳到位的，优惠三个月；芙蓉园小区岗亭岗位，原告未安排工作人员进行24小时执勤，只是安排保安人员不定时巡查；公共厕所门被上锁等。 以上事实，有当事人的陈述和《芙蓉园商业铺面及库房前期物业服务协议》、会议记录、物业服务费催收通知书、收据等为据在卷证实，本院予以确认。 本院认为：原、被告签订的《芙蓉园商业铺面及库房前期物业服务协议》，合法有效，双方应当按照协议约定享有权利、履行义务。被告租赁商铺经营期间，作为商铺物业的实际使用人，接受原告提供物业服务，应当依照约定给付物业服务费用。2018年1月9日以来，被告未予交纳物业服务费用，构成违约。故原告要求被告给付物业费，合法有据，本院予以支持，但主张欠付的物业费金额应当调整。双方于2018年3月20日就商铺、库房的物业费标准协商时，原告承诺商铺、库房的物业费标准不能低于住宅房的物业费标准，该承诺系原告对双方所签订《芙蓉园商业铺面及库房前期物业服务协议》中，服务费用标准约定内容的实质性更改；3月20日协议时所达成的口头协议，之后并未实际履行，但是，原告向被告实际收取物业费时，按照协商优惠标准每平方米每月1.0元收取，并载明剩余未交的物业费请在2019年6月1日之前交清。表明2019年5月15日之前的物业服务费标准，双方已经协商确定为1.0元，原告应当按照此标准收取物业费，被告亦应当按照此标准履行给付义务。2019年5月16日至原告书面催收之日期间的物业费标准问题，原告在履行合同义务时，确实存在岗亭未达到工作人员24小时执勤、巡查，公共厕所门被上锁不能正常使用等问题，系履行合同义务不符合合同约定服务质量标准，应当适当降低物业服务费标准。结合原告收取物业费时的优惠标准和诉讼中未主张逾期违约金之实际情况，仍按照双方协商确定的优惠标准每平方米每月1.0元执行，较为公平合理。综上，被告所经营的“金虎家私”商铺，建筑面积970平方米，2018年1月9日至2020年10月8日期间的物业费，按照每平方米每月1.0元计算，32个月为31,040元。被告关于新冠疫情期间减免物业费的问题，新冠疫情期间，为了防止疫情的扩散，政府要求居民居家隔离，导致商铺不能正常营业是事实，但是，作为物业服务企业，为了落实居民居家隔离的各项规定，采取了比无疫情防控期间更多的办法、措施，来协保各小区居民的正常生活，比无疫情期间付出了更多的工作时间、成本等。其要求减免部分物业费之请求，不合情理，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，并参照国务院《物业管理条例》的相关规定，判决如下： 一、被告付强在本判决生效后七日内向原告四川省欣康物业服务有限公司交纳所承租物业自2018年1月9日至2020年10月8日期间的物业服务费31,040元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费686元，由原、被告各负担343元（被告应负担的部分，原告已经预交，由被告在履行交纳物业费时直接向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  任洪才 二〇二〇年十二月十五日 书记员  杨 埸