贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终10069号上诉人（原审被告）：李维奇，男，汉族，1984年12月2日生，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。委托诉讼代理人：牛德全，贵州远川律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州辉沛企业管理有限公司,住所地：贵阳市白云区艳山红镇程官村村委办公室**。法定代表人：张播，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：林蓓，泰和泰（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：兰卡，泰和泰（贵阳）律师事务所律师。原审被告：祝爱平，女，汉族，1981年2月28日生，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。上诉人李维奇因与被上诉人贵州辉沛企业管理有限公司（以下简称：辉沛公司）及原审被告祝爱平商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初1609号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李维奇上诉请求：撤销原判，判决被上诉人返还上诉人缴纳的购房款50000元。理由是，一、一审对以下事实没有认定：1.签订合同过程中，2019年5月2日，被上诉人称因上诉人有银行按揭贷款尚未还清，要以上诉人妻子祝爱平的名义购买才能办理按揭贷款手续。上诉人便支付给被上诉人5万元购房款。2.办理按揭贷款的过程：2019年7月中旬，被上诉人销售人员通知上诉人签合同和办理按揭贷款，并要求上诉人和妻子祝爱平办理离婚手续才能办按揭贷款，但祝爱平不同意办离婚手续。被上诉人置业顾问说可以代为办理一个假离婚证去办按揭贷款，要求支付500元手续费，后来上诉人觉得违法的事情干不得，又与销售人员刘家芳联系不同意办假的离婚证，她便将500元手续费退还。因无法办理按揭贷款手续，上诉人又不能一次性付款，便提出解除合同不再支付第二期房款，并要求被上诉人将50000元首付款退还，但被上诉人不同意。被上诉人还是从法院复印合同后才知晓2019年5月12日已经与被上诉人签订合同。二、一审认为合同依法成立以及系合同当事人双方真实意思表示的裁判理由错误，且判决上诉人承担违约责任没有法律依据。首先，涉案合同并没有依法成立，上诉人没有提供祝爱平的委托书，被上诉人明知上诉人无权代为签订合同，仍然与上诉人以祝爱平名义签订合同，被上诉人显然不是善意相对人。其次，合同主体不是上诉人，上诉人是作为无权代理人以妻子祝爱平名义与被上诉人签订合同，被上诉人为了能够出售房屋，鼓动上诉人与妻子假离婚以骗取银行按揭贷款。因此被上诉人对合同签订具有重大过错，且违反法律的禁止性规定。第三，合同在没有得到祝爱平追认的情况下，属于效力待定，本案上诉人妻子不予追认，该合同应当认定没有发生法律效力。被上诉人不是善意相对人，无权要求上诉人履行债务或者赔偿损失。第四，合同从签订到付款均是以上诉人妻子名义，显然不是上诉人的真实意思，只是为了可以办理按揭贷款而签订。第五，一审判决虽认为上诉人妻子不承担责任，但判决上诉人承担责任，并表述合同视为上诉人与被上诉人签订，但根据婚姻法规定，上诉人购置房产属大额支出，超过家庭日常开支，该行为也必须得到上诉人妻子认可，否则行为无效。首付款是夫妻共同财产，承担责任也是夫妻以共同财产，与法院认为上诉人妻子不承担责任相矛盾。三、一审程序违法，无论合同是否生效，在解除的情况下，法院均应对已支付的房款作出判决，且上诉人在答辩中也提出要求被上诉人返还房款，一审遗漏该判项属程序违法。四、一审判决上诉人承担未付房款20%的违约责任及承担律师费6000元是错误的。首先，签订合同后由于无法办理按揭贷款，上诉人要求解除合同但被上诉人不同意，被上诉人也没有通知上诉人解除合同。依据买卖合同约定，上诉人不承担违约责任，被上诉人应当退还上诉人的首付款及银行同期贷款利率。其次，在不能办理按揭贷款是情况下，被上诉人此前不同意解除合同，现又提出解除合同并要求支付违约金，不符合买卖合同第十条的约定，被上诉人没有书面通知上诉人。第三，一审认定补充协议第四条无效，又判决上诉人承担律师费。被上诉人并没有提供合同没有履行给其造成损失的证据，一审判决没有事实和法律依据。被上诉人辉沛公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、李维奇代祝爱平签订买卖合同及补充协议行为虽然是无权代理，但李维奇作为无权代理人，应当由其承担不履行买卖合同及补充协议的违约责任。被上诉人在签订合同过程中已经尽到了基本的审查义务，不存在故意或过失的情形，上诉人属于善意相对人。根据《民法总则》172条规定，在李维奇被认作无权代理人后，被上诉人有权请求李维奇履行买卖合同及补充协议中约定的义务。二、一审程序合法，上诉人仅是在庭审过程中要求返还房款，该要求是上诉人的抗辩意见，并未提出反诉请求。因此一审未对已支付房款作出裁决不属于遗漏判项。三、一审判决要求上诉人承担违约金及律师费符合合同约定及法律规定，并不存在适用法律错误的情形。首先，买卖合同系上诉人与被上诉人在平等自愿情况下签订的，合法有效。上诉人称没有接到被上诉人解除合同的通知，但被上诉人通过起诉的方式向上诉人提出解除合同，该通知方式并不违反法律规定，且已有效送达上诉人。其次，一审仅认定补充协议第四条为无效条款，该条中关于诉讼费、律师费系对买卖合同的补充，为双方真实意思表示，合法有效。并且，被上诉人已经通过加黑下划线的方式作出足以引起上诉人注意的标识内容，根据合同法相关规定，违约方亦需承担赔偿守约方遭受的损失。该内容也不属于格式条款无效的情形，上诉人违约导致合同解除，应当按照合同约定承担相应诉讼费及律师费。原审被告祝爱平未发表陈述意见。原审原告辉沛公司的诉讼请求为：1、请求判令解除原告与被告祝爱平签订的《商品房买卖合同》（含《补充协议》）；2、判令被告祝爱平向原告支付违约金81967.8元；3、判令被告祝爱平承担原告为实现债权支出的费用，包括但不限于律师费、保全费等费用；4、判令被告李维奇对前述第2、3项债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由二被告承担。原审查明，被告祝爱平、李维奇系夫妻关系，二人于2009年2月6日登记结婚。2019年5月12日，原告与被告祝爱平签订了《商品房买卖合同》（合同编号：7-2-19-4）及《补充协议》，约定被告祝爱平购买原告名下位于白云区房屋，建筑面积为46.12平方米，套内面积34.02平方米，总价款为409839元，付款方式为贷款方式：在本合同签订之日向出卖人交付房款50000元，剩余首付分期款159839元应于2019年7月20日前交付原告，余款200000元以银行按揭方式支付，合同第十条约定买受人逾期付款超过90天的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自接到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；第二十九条约定“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。《补充协议》第三条第四款约定乙方应在合同签订后60日内取得按揭贷款，到款期限届满后，若按揭贷款仍未到账的，逾期达5日以上，甲方有权解除合同、本补充协议、其他附件等相关合同文件，并将本商品房另行出售，在此情况下，乙方还应按总房款20%的标准向甲方支付违约金并承担合同解除所产生的全部费用（包括但不限于因合同解除产生的诉讼费、律师费、公告费、评估费、保全费、保全担保费、公证费等实现权利的费用）。2019年5月12日，被告支付了首期首付款50000元，首付余款159839元至今未支付。原告于2019年8月5日向被告邮寄送达《催款函》，要求被告于2019年8月12日前履行付款义务和支付违约金等，该邮件于2019年8月8日签收。2019年12月12日，原告向被告邮寄送达《律师函》，再次发出催款通知，该邮件于次日签收。截止原告起诉之日，被告祝爱平、李维奇仍未办理按揭也未通过其他方式支付剩余房款。故原告以前述理由诉至法院，诉请如前。另查明，《商品房买卖合同》、《补充协议》中被告祝爱平的签名系被告李维奇代签。原审认为，依法成立的合同受法律保护。关于涉案《商品房买卖合同》、《补充协议》的效力，《商品房买卖合同》、《补充协议》中被告祝爱平的签名系被告李维奇代签，虽二被告系夫妻关系，但购置房产系大额支出，并非二被告家庭生活中的正常开销，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”之规定，被告祝爱平并未授权李维奇购买涉案房屋，且事后被告祝爱平也未进行追认，故涉案合同对被告祝爱平不发生法律效力，被告祝爱平在本案中不承担责任，相关合同权利义务应当由行为人李维奇承担相应责任。二被告辩解涉案合同因祝爱平未授权给李维奇签订合同，该合同没有得到祝爱平的追认无效，对此，被告的上述辩解理由并不符合合同法对合法无效情形的规定，故对被告的辩解意见一审法院不予采信，故被告李维奇以祝爱平名义与原告签订《商品房买卖合同》、《补充协议》虽无祝爱平的授权，但李维奇向原告购买涉案房屋并交付款项均系原告与被告李维奇的真实意思表示，该合同签订所产生的权利义务应当由行为人李维奇承担，即该合同视为被告李维奇与原告签订，双方当事人应当按照合同约定及时、全面履行自己的义务。本案中，被告李维奇仅支付房款5万元，就首付余款至今未支付，也未办理按揭贷款，在原告催告后至今仍未办理按揭也未通过其他方式支付剩余房款，已构成违约，同时，被告李维奇辩解其确实无法办理按揭贷款，也无法一次性付款，故要求与原告解除涉案合同，说明原、被告双方对解除《商品房买卖合同》已经达成一致意见，且从被告的付款意愿看，被告已无继续履行合同的可能，故涉案合同目的无法实现，原告诉请解除《商品房买卖合同》、《补充协议》符合合同约定，原审予以支持。关于原告主张的违约金，被告逾期付款行为属实，应当承担违约责任，《商品房买卖合同》第十条约定买受人逾期付款超过90天的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自接到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，《商品房买卖合同》约定买受人逾期付款的，应按照剩余房款总额承担逾期付款违约责任，按照累计的逾期付款20%向出卖人支付违约金。《补充协议》第四条约定，买受方逾期付款的应按总房款20%的标准向卖方支付违约金并承担合同解除所产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费等），但该条款作为格式条款系被告方提供的，且根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”；结合《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条的规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，由于该补充协议对违约金的计算标准加以提高，客观上不合理地加重了买受人承担逾期付款的违约责任，故该补充条款系格式条款，应为无效，原审支持按照《商品房买卖合同》的约定以未付款金额即359839元的百分之二十计算的违约金，金额为71967.8元，原告主张的超过部分，本院不予支持。关于原告主张的律师费，保全费，因原告提交律师费发票载明律师费6000元，原审予以支持。但原告未申请财产保全，故对该费用，原审不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告贵州辉沛企业管理有限公司与被告李维奇于2019年5月12日签订的《商品房买卖合同》（含《补充协议》）；二、被告李维奇于本判决生效之日起十日内支付原告贵州辉沛企业管理有限公司违约金71967.8元；三、被告李维奇于本判决生效之日起十日内支付原告贵州辉沛企业管理有限公司律师费6000元；四、驳回原告贵州辉沛企业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费925元（已减半，原告已预交），由原告贵州辉沛企业管理有限公司负担113元，被告李维奇负担812元。二审中，双方当事人均没有提供新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，李维奇以祝爱平名义与辉沛公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议虽然没有得到祝爱平的追认，但对李维奇发生法律效力。由于李维奇不能以按揭贷款的方式支付尾款，则应当按照合同约定付清全款。现经辉沛公司发送《催告函》和《律师函》，李维奇明确表示没有能力支付全款，因此，辉沛公司请求解除合同符合双方约定以及法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故原审按照双方合同约定判令李维奇承担未付款20％的违约金正确。针对上诉人李维奇提出应当退还5万元首付款的问题，本院认为，合同解除的另一法律后果是相互返还，在李维奇已经承担违约责任的情况下，原审未判决辉沛公司返还购房款不当。另外，就6000元的律师费的承担问题，在主合同中，双方并没有约定律师费的承担，而是约定在补充协议中，一审已经认定补充协议第四条为无效的格式条款，但又依据该条判令李维奇承担律师费，判决结果与认定事实相矛盾，且李维奇承担了未付应付款20％的违约金，已经足以弥补辉沛公司的损失，因此，原审判令李维奇承担辉沛公司聘请律师的费用错误。综上所述，原审判决认定事实清楚，处理不当，李维奇的上诉理由部分成立，本院对其有理部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初1609号民事判决的第一项、第二项、第四项；二、撤销贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初1609号民事判决的第三项；三、贵州辉沛企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还李维奇购房款50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照原判决执行；二审案件受理费1850元，由上诉人李维奇负担1000元，贵州辉沛企业管理有限公司负担850元。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年十二月三十一日书记员 张 鑫