江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初6745号原告：吴家祥，男，1983年6月15日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：刘军，江苏苏策律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄保丰，江苏苏策律师事务所实习律师。被告：南京艾源酒店管理有限公司，统一社会信用代码91320113MA1NC3CK3M，住所地江苏省南京市栖霞区仙林街道仙林大道**尚东花园**商业**。法定代表人：王文婷，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王保祥（系被告公司法定代表人王文婷的父亲），男，1963年10月2日出生，汉族，住江苏省常州市金坛区。原告吴家祥与被告南京艾源酒店管理有限公司（以下简称艾源酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴家祥及其委托诉讼代理人刘军到庭参加诉讼，被告艾源酒店经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吴家祥向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2018年8月17日签订的《公寓租赁合同》于2020年10月21日解除；2.判决被告支付原告房屋租金17995.7元，并以17995.7元为基数从2020年3月26日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的双倍计算利息；3.判决被告支付2020年10月1日至10月18日的房租1799元，并从10月19日参照房租标准支付房屋使用费直至被告返还房屋之日；4.判令被告向原告支付违约金35991元（当年12个月租金）；5.本案产生的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月5日，原告与南京万达茂投资有限公司签订《商品房预售合同》，按照合同约定，原告购买位于栖霞区，面积为46.6平方米，总房款为719828元。2018年8月17日，原被告签订《公寓租赁合同》（以下简称“租赁合同”）。根据该合同，原告将位于栖霞区出租给被告用于开酒店，同时租赁合同约定房屋租赁期限为10年，租金标准如下：1-3年按照公寓购买总房款的5%支付，4-5年按照公寓购买总房款的5.5%，6-7年按照公寓购买总房款的6%，8-9年按照公寓购买总房款的6.5%，10年按照公寓购买总房款的7%，11-12年按照公寓购买总房款的8%。第一年缴纳9个月租金，前3个月缴纳一次，后6个月缴纳一次，从第二年开始每6个月缴纳一次，每次房租需要提前5天支付，先租后用。合同签订后，原告当天向被告交付了房屋，被告按照合同约定支付了3次房租，分别是2018年12月25日支付11267.04元（含物业费、能耗费、电费2269.04元），2019年3月25日支付17995.7元，2019年9月25日支付17995.7元。2020年2月17日，被告向原告发出告知书，要求协商解除合同，后双方在协商过程中，被告以解除合同为由，逼迫原告同意延迟交租以及降低原租赁合同的租金标准，双方多次协商未果。按照合同约定，被告应在2020年3月25日前支付4月1日至9月30日的房租17995.7元，应在2020年9月25日前支付2020年10月1日至2021年3月31日的房租，截至目前被告均未支付。2020年10月9日，原告向被告发出律师函，要求被告支付租金，但被告不仅不接投递员电话，而且拒收律师函，2020年10月13日，原告向被告法人王文婷手机发送了催租律师函，被告仍未支付，2020年10月19日，原告向被告发出解除租赁合同的通知。原告认为，被告的行为已经构成根本违约，也违反诚实信用的基本原则，侵犯了原告的合法权益，请求法院依法作出公正判决。被告艾源酒店既未到庭，亦未提交答辩意见。本院经审理认定事实如下：原告吴家祥系位于栖霞区不动产权利人。2018年8月17日，吴家祥（出租方、甲方）与艾源酒店（承租方、乙方）签订《公寓租赁合同》一份，合同约定，吴家祥将位于南京市栖霞区（工程编号）出租给艾源酒店；合同租期为：2018年10月1日到2028年9月30日，甲方同意在2018年10月1日前将该公寓按现状移交给乙方，自乙方进场装修日至2018年12月31日为乙方的免租装修期，以实际交付时间为准，若提前交付，按照3个月免租期正常计划；租金：双方约定该公寓租金为1-3年为总房款的5%，4-5年为总房款的5.5%，6-7年为总房款的6%，8-9年为总房款的6.5%，第10年为总房款的7%：2019年1月1日至2019年9月30日全年（9个月）租金为26994元，2019年10月1日至2020年9月30日全年租金为35991元，2020年10月1日至2021年9月30日全年租金为35991元，…，以上租金为税后净得租金，均不含物业服务费、能源费、税费等其他一切费用；付款日期：双方约定，每六个月为一个计租期，乙方应在每个计租期结束前五天向甲方支付下一租期的租金；其中第一个计租期（自2019年1月1日开始日至2019年3月30日），乙方应当在2018年12月25日前向甲方支付8998元；第二个计租期（自2019年4月1日开始日至2019年9月30日），乙方应当在2019年3月25日前向甲方支付17996元，以此类推；装修及维修：甲方房屋户型为Ｂ，建筑面积为46.6平方米，甲方应按照2000元／平方米的价格向乙方支付装修款93200元，由乙方对该公寓进行装修，该款项应于合同签订起10日内向乙方支付；公寓的交还：本合同提前解除或终止后的7日内，乙方应当在保护该公寓墙面、地面装修、地面装修完整性的前提下交还甲方；乙方在撤离该公寓前应当结清所有对甲方和物业管理公司的应付款项和费用。租赁期届满后，如乙方不再续租，则需将房屋内所有的硬装、软装以及家电归还给甲方。归还给甲方的所有硬装、软装、家电以租赁期间使用年限的正常折旧为标准。因不可抗力因素导致该公寓不能正常使用或不能继续使用时，甲乙双方互不承担对方责任或损失，甲方退还乙方租金余额。租赁期内，非本合同规定的情况，乙方擅自解除本合同，需赔偿甲方12个月租金的经济损失（当年租金）。乙方应在合同解除后10日内向甲方支付该违约金。公寓租赁合同同时对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，吴家祥向艾源酒店交付租赁房屋。在合同履行过程中，因艾源酒店未按合同约定时间支付相应期间的租金，吴家祥于2020年10月9日委托江苏苏策律师事务所刘军律师向艾源酒店发送《催付租金律师函》，确认合同签订后，艾源酒店按照合同约定支付了3次房租，分别是2018年12月25日、2019年3月25日、2019年9月25日，但应于2020年3月1日支付4月1日至9月30日的房租，截止2020年4月仍未支付，且2020年9月应支付的下一期房租支付期限已到，艾源公司亦未支付。故要求艾源酒店收函后2日内支付拖欠的2020年4月1日至2020年9月30日的房屋租金17995.7元以及下一期（6个月：2020年10月1日至2021年4月1日）的房屋租金17995.7元。同时告知：如拒绝支付租金，吴家祥将依法行使解除租赁合同的权利。2020年10月13日，吴家祥向艾源酒店法定代表人王文婷短信发送《催付租金律师函》。2020年10月14日，《催付租金律师函》邮件因未妥投被退回。2020年10月19日，吴家祥委托江苏省苏策律师事务所刘军律师向艾源酒店发送解除《南京万达茂公寓租赁合同》的通知，告知由于艾源酒店拖欠支付租金的行为构成根本违约，根据合同法第九十四条的相关规定，自发函之日起解除吴家祥与艾源酒店签订的《南京万达茂公寓租赁合同》，并通知艾源酒店立即返还房屋，并承担合同解除引起的法律责任。当日，吴家祥又向艾源酒店法定代表人王文婷短信发送解除通知，2020年10月21日，该解除通知函被艾源酒店前台签收。另案中查明，艾源酒店承租了包括案涉房屋在内的大量房屋用于多家酒店经营。2020年3月下旬，因艾源酒店未能按期支付下期租金，导致大量业主向法院提起诉讼。审理中，2020年11月23日，吴家祥收回租赁给艾源酒店的栖霞区房屋。上述事实，有当事人的当庭陈述，吴家祥举证的不动产登记证明、公寓租赁合同、催付租金律师函、解除公寓租赁合同通知函、短信记录、邮政速递记录、交接房屋情况说明等证据在卷证实。上述证据经当庭质证，本院予以采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告吴家祥与被告艾源酒店自愿签订公寓租赁合同，将其所有的房屋出租给艾源酒店从事经营，合同约定内容是当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同法第九十四条第（三）款规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。合同法第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。案涉租赁合同约定艾源酒店应在每个计租期结束前五天向吴家祥支付下一租期的租金，艾源酒店未按约定在2020年3月25日前支付2020年4月1日至2020年9月30日的租金，至2020年9月25日前应当支付下一期的租金时仍未支付，吴家祥已于2020年10月9日通过邮寄及发送短信的方式催告艾源酒店履行支付拖欠租金的义务，但艾源酒店仍未履行，故吴家祥有权要求解除租赁合同。吴家祥于2020年10月19日向艾源酒店寄送解除合同通知函，该函件已于2020年10月21日被艾源公司签收。因此，双方签订的公寓租赁合同于2020年10月21日解除。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉租赁合同因艾源酒店违约，经吴家祥通知解除。关于艾源酒店欠付的租金，虽然租赁合同约定支付第二个计租期的时间在新型冠状病毒疫情发生之前，但因艾源酒店租赁案涉房屋用于酒店经营，新型冠状病毒肺炎疫情爆发对于其正常经营产生重大影响，该情况是双方在订立合同时无法预见的重大突发不可抗力事件，应由双方分担相应损失。本院综合艾源酒店的行业特点、本地疫情防控措施等因素，酌情确定在艾源酒店在支付案涉房屋租金时减免1.5个月租金，即4498.88元（35991元/年÷12个月×1.5个月），截止至2020年10月21日合同解除之日，艾源酒店应当支付的租金为15616.64元（35991元/年÷365天×204天-4498.88元）。关于吴家祥主张的房屋占有使用费，经查吴家祥已于2020年11月23日收回房屋，故房屋占有使用费应自2020年10月22日起计算至2020年11月23日为3253.98元（35991元/年÷365天×33天），对该部分房屋占有使用费，应由艾源酒店支付给吴家祥。关于吴家祥同时主张逾期支付租金的双倍利息及违约金35991元的诉讼请求，合同中对逾期支付租金的违约责任未作约定，仅就艾源公司擅自解除合同，约定赔偿12个月租金的违约金，吴家祥亦未提交证据证实因艾源公司逾期支付租金所造成的实际损失，故本院综合合同履行情况及艾源公司的过错责任，确定艾源公司向吴家祥支付2个月租金的违约金5998.5元，对于吴家祥主张逾期支付租金的双倍利息的诉讼请求，本院不予支持。被告艾源酒店经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未作书面答辩和提交证据，视为对其诉讼权利的放弃，依法应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第三款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告吴家祥与被告南京艾源酒店管理有限公司于2018年8月17日签订的《公寓租赁合同》于2020年10月21日解除；二、被告南京艾源酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告吴家祥支付欠付租金15616.64元、房屋占有使用费3253.98元及违约金5998.5元，合计24869.12元；三、驳回原告吴家祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1195元，减半收取597.5元，保全费578元，合计1175.5元，由被告南京艾源酒店管理有限公司负担788.5元，原告吴家祥负担387元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  朱睿二〇二〇年十二月二十三日法官助理王国庆书记员卜艳