广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25475号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市番安交通设施工程有限公司。住所地：广州市番禺区桥南街汇景大道**铺。法定代表人：罗兴亚，职务：董事长。委托诉讼代理人：陈岗，广东尚宽律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市番禺合发电器金属制品有限公司。住所地：广州市番禺区桥南街。住所地：广州市番禺区桥南街沙湾大桥收费亭前100米yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈倩仪。委托诉讼代理人：黄锋文，广东银德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄馨遥，广东银德律师事务所实习人员。上诉人广州市番安交通设施工程有限公司（下简称番安公司）、上诉人广州市番禺合发电器金属制品有限公司（下简称合发公司）租赁合同纠纷一案，因均不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初12930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。番安公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.驳回合发公司所有反诉请求；3.本案全部诉讼费用由合发公司承担。事实与理由：一、本案未能如期办理交接手续的责任在合发公司。双方签订《解除房屋租赁合同协议》（下简称解除协议）后，我方于2018年8月1日分别租赁两处场地，在2018年9月29日搬离租赁物后，通知对方办理《交接确认书》，但对方无理要求增加我方须在15日内办理变更所有经营证照地址登记手续的条款，该条款超出解除协议约定，且办理变更所有经营证照地址并非我方能在15天内处理完毕的，我方经营涉及证据包括营业执照、税务执照、建筑业资质证、安全生产证等多种证件，最快办理时间要3个月，我方无权干预主管部门审批手续。租赁物为多家公司合租也是可以的，即使我方未办理证件变更，亦不影响合发公司对租赁物的租赁或使用。故合发公司违反解除协议增加上述条款是造成双方无法签订《交接确认书》的根本原因，应承担全部责任。二、合发公司吹毛求疵，目的在于不返还押金。合发公司认为我方未能将全部钥匙交还并因此否认收回租赁物，但涉案租赁物是老破旧厂房，任何人另行使用都要重新装修，所有房间均可开启，无钥匙也不影响其使用或租赁。租赁物在2012年交给我方是也没有任何钥匙，装修均是我方完成的，对方违反诚信原则。合发公司一审向法庭提交了2018年5月至9月的水电费收据，均显示有公摊水电费，然而在2018年10月份的水电费却无公摊费用，足以证明合发公司已收回租赁物自用，不存在我方占用的事实。一审判决无任何事实依据认定我方存在瑕疵，我方积极履行搬迁及交付义务，一审判决酌定止损期间为2个月无任何事实及法律依据。特提出上诉。合发公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回番安公司诉讼请求；2.撤销一审判决第五项，改判番禺公司支付补交2018年7月至10月共四个月租金238184.4元，并支付资金占用期间的利息损失（在2019年8月20日前按同期同类贷款利率计算，之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至款项清偿之日止）；3.一、二审诉讼费用由番安公司承担。事实与理由：一、番安公司未按解除协议约定返还租赁物，构成违约。根据《合同法》第二百三十五条和解除协议第三条、第六条，搬迁完毕后，通知出租人是承租人必须履行的义务，双方签订《交接确认书》是归还租赁物的标志。根据已经查明的证据，番安公司虽然开始搬迁，但从未通知我方其已经搬迁完毕，双方也未进行租赁物交接，没有签订《交接确认书》。租赁物由承租人占有使用，如承租人不通知我方，我方无法获知其是否搬迁完毕。根据双方工作人员聊天记录，我方分别于2018年10月9日、10月11日、10月24日主动联系对方到现场办理交接手续，确认欠付的水电费、交还钥匙，均遭到对方“吴经理”推诿与拒绝。直到2020年1月13日双方才对物业进行现场交接。综上，在2020年1月13日前钥匙一直由番安公司管有，租赁物由其占有，未归还我方，其构成违约。二、对方的定金139968元应归我方所有。根据解除协议第九条，对方逾期15日搬迁，我方有权没收定金。一审认定我方在2018年10月24日询问番安公司时其已明确告知搬迁完毕，但搬迁完毕不等于归还租赁物，而且其告知时间也已经逾期15日，根据协议定金应由我方所有。三、番安公司应支付从2018年7月到10月四个月的租金和占用期限的利息。根据解除协议第九条，一审判决认定的两个月止损期应从2018年10月24日番安公司明确告知之日起算，故其应补缴上述租金作为占用费。特提起上诉。番安公司答辩认为：合发公司的上诉没有法律依据，也没有事实依据。第一，本案未能如期办理交接手续，责任在于合发公司，详见我方上诉理由第一点。第二，双方当事人原来签订租赁合同之时，也没有办理过相关交接手续，详见我方上诉理由第二点。合发公司称其答辩状意见与上诉状意见一致。另外补充：根据合同法的规定，租赁期限届满承租人应归还租赁物。整个厂房从大门到各个办公室、厂房，全部是由番安公司在使用，所有钥匙全部在番安公司手里，双方签订的解除协议已经明确约定番安公司从7月份开始搬，其搬迁我们是知道的，但是其必须在9月30日之前交还租赁物，他什么时候搬完我们是不知道的，搬完之后番安公司要通知我司到场进行移交手续，合同上有明确约定，要对水电费进行清算，还有入墙固定的物品是不能拆走的。另外对方使用了这么多年，过程中损坏的部分也要进行确认，扣除了这些费用之后才能退还押金。番安公司作为交接主动方，不履行交还租赁物的义务，根据其推测其搬走即视为我司收回场地，该推测不能成立。我司并非在其承租厂房里经营，其走了不通知，我司不断地通过微信催其办理交接手续，钥匙在其手中我们进不去，其认为未能如期办理交接手续的责任在我司，没有任何事实依据。番安公司于2019年10月10日向一审法院起诉请求：1.合发公司退还139968元及利息5023元（自2018年10月15日起至合发公司执行完毕之日，为便于法院计算诉讼费，暂计算至起诉之日，按人民银行同期同档贷款利率计算）；2.合发公司承担本案全部诉讼费用。合发公司反诉请求：1.番安公司根据《解除房屋租赁合同协议》的约定履行搬迁移交租赁物的义务，将涉讼租赁物返还其管业。2.番安公司按59546.1元/月的标准支付2018年7月1日至9月30日的占有使用费共178638.3元，并按欠付租金30%的标准支付违约金53591.49元；3.番安公司按62523.4元/月的标准支付自2018年10月1日至2019年11月30日止的占有使用费共875327.6元；并按欠付使用费30%的标准支付违约金262598.28元；4.番安公司继续以62523.4元/月的标准于每月10日前支付从2019年12月1日起直至交还租赁物止的占有使用费，每逾期一日按当月租金的1%支付违约金；5.番安公司支付欠付的2018年6月至10月电费26323.63元，水费5511.18元；6.番安公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：1.位于番禺沙湾镇沙湾大桥收费亭北侧江南金属加工厂的权属人为合发公司，层数3层，建基面积1766.1平方米，建筑面积5546.2平方米，自有用地面积7290.3平方米，后物业地址变更为广州市番禺区桥南街东环路98号。2.2012年3月1日，合发公司作为出租人（甲方）与番安公司作为承租人（乙方）签订《广州市番禺区房屋租赁合同》，约定甲方将广州市番禺区桥南街东环路98号房地产（以下简称涉讼物业）出租给乙方作合法工业经营使用，房屋面积2773平方米，空地面积2230平方米；甲乙双方协定租赁期限为七年，自2012年10月1日至2019年9月30日止，其中2017年10月1日至2018年9月30日的月租金59546.10元，2018年10月1日至2019年9月30日的月租金62523.40元，租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金付款方式缴付租金给甲方；乙方应按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。合同附件还约定，在本合同签订的当天内，乙方必须向甲方交纳定金139968元，合同期满乙方付清各项费用后，甲方15天内将定金退回乙方，定金不计利息。同日，番安公司向合发公司交纳定金139968元，合发公司开具相应《收据》予以收执。3.2018年6月30日，合发公司（甲方）与番安公司（乙方）签订《解除房屋租赁合同协议》，约定如下：一、甲乙双方在2012年3月1日签订的《广州市番禺区房屋租赁合同》，约定甲方将涉讼物业出租给乙方，租赁期限自2012年10月1日起至2019年9月30日；二、甲乙双方一致同意前述《广州市番禺区房屋租赁合同》于2018年6月30日解除；三、乙方自2018年7月1日起开始清理、搬迁，在2018年9月30日前将租赁物交还给甲方，甲方承诺免收自2018年7月1日起至2018年9月30日乙方清理、搬迁期间的租金；四、乙方清理、搬迁的费用由乙方自行承担；五、乙方应按原合同的约定，除活动设备及器具乙方可自行拆走外，所有入墙入地的固定装修归甲方所有，乙方不得拆卸，如有损坏负责维修及赔偿；六、乙方清理、搬迁完毕，应通知甲方，双方到现场进行租赁物的交接，签订相应的《交接确认书》，确认书应当注明租赁物的现状（必要时拍照）、乙方应负担的费用（如未缴的水、电费等），正式将租赁物移交给甲方；七、甲方根据《交接确认书》的记载，统计乙方应承担的费用及乙方违反合同约定造成租赁物损坏应承担的赔偿费用等交乙方确认；八、如乙方在2018年9月30日前搬离并移交租赁物，甲方已收取的定金139968元在扣除本协议第五条的费用后的剩余部分，于移交租赁物后15日内由甲方退回给乙方；九、如乙方未能在2018年9月30日搬离并移交租赁物，应按原合同约定补交2018年7月1日起至实际移交租赁物之日止的租金，每逾期一日须按当月租金的1%向甲方支付违约金，逾期15日的，甲方有权没收定金，乙方仍须履行搬迁、移交租赁物的义务并承担违约责任；十、甲乙双方应相互配合办理相关的证照手续等，及时根据对方的要求，在合法的情况下开具相关的证明文件；等等。4.2018年10月30日，曾*梅（出租人、甲方）与番安公司（承租人、乙方）签订《广州市番禺区房屋租赁合同》，约定甲方将番禺区桥南街汇景大道397、399、401、403号铺的房地产出租给乙方作办公用途使用，租赁期限自2018年8月1日至2021年7月31日。2019年1月24日，番安公司经广州市番禺区市场监督管理局核准，将其住所地（经营场所）由广州市番禺区桥南街草河东环路98号变更为广州市番禺区桥南街汇景大道397、399、401、403号铺。5.2019年10月10日，番安公司以合发公司拒不返还物业定金为由提起本案诉讼，后合发公司提起反诉，要求番安公司支付占有使用费、违约金、水电费，并移交租赁物。一审庭审过程中，番安公司及合发公司均确认番安公司已支付涉讼物业的租金至2018年6月，水电费支付至2018年5月。现双方主要就以下问题产生争议：一、涉讼物业的交接时间。番安公司陈述称其在签订《解除房屋租赁合同协议》后即另行承租了其他物业，并自2018年7月开始陆续搬离涉讼物业，至2018年9月25日基本搬迁完毕，2018年9月29日，其与合发公司在物业现场共同就物业现状及水电费清点并进行交接，因合发公司要求在《交接确认书》中增加番安公司须在15天内办理变更工商登记地址手续的条款，故当时双方并未办理书面交接手续，但事实上番安公司已经全部搬离涉讼物业，当日已完成交接手续。合发公司对番安公司所述在2018年9月29日移交涉讼物业的内容不予确认，称其司于2018年10月9日仍通过微信要求与番安公司办理书面交接手续，但番安公司一直不予配合，之后其司以为番安公司意继续承租涉讼物业，也未再催告番安公司搬离。对此，合发公司向一审法院提交其司工作人员与番安公司吴经理的微信聊天记录，其中合发公司“萍姐”于2018年10月9日向番安公司吴经理发送《番安租赁交接书》，交接书内载明物业水电表抄表数及水电费金额，吴经理确认“收到”，“萍姐”又称“麻烦帮忙收集一下有关锁匙啦”，吴经理回复“好的”；2018年10月11日，合发公司“萍姐”称“请尽快办理有关交接手续，以免影响大家后续事情”，吴经理语音回复“我这两天来广州学习，所以没办到，我回去会立刻处理的”；2018年10月24日，合发公司“萍姐”询问“吴经理你好，请问你公司何时处理厂房问题？”，吴经理回复“公司认为已履行全部搬迁责任，你能否和你们老板沟通下”。合发公司确认至此之后再未就番安公司的该条信息进行回复。一审庭后，番安公司及合发公司于2020年1月13日在涉讼物业现场进行交接，但仍未能成功办理书面交接手续。二、涉讼物业的水电费数额。合发公司称涉讼物业水电费的缴纳系由其司先行制作费用清单并交予番安公司核对，经双方确认无异议，番安公司向其司缴纳水电费后其司再开具相应收据。针对番安公司应缴交的2018年6月至10月水电费金额，合发公司提交了水电表读数照片、广州供电局有限公司出具的4份《广东增值税电子普通发票》、广州市番禺区沙湾草河经济发展总公司出具的4份《收款收据》及其司自行制作的涉讼物业2018年5月至10月的水电费明细单等证据予以证明，其中2018年6月份电费7443.6元，水费902.1元，2018年7月份电费7856.28元，水费974.80元，2018年8月份电费5669.70元，水费663.33元，2018年9月份电费5257.58元，水费817.45元，2018年10月份电费96.47元，水费2153.50元。一审法院认为，合发公司与番禺公司于2012年3月1日签订《广州市番禺区房屋租赁合同》，约定合发公司将涉讼物业出租予番安公司使用，后双方又于2018年6月30日就上述合同的解除签订《解除房屋租赁合同协议》，该两份合同的主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，双方均应遵照履行。根据《解除房屋租赁合同协议》约定，番安公司应于2018年9月30日前将涉讼物业交还给合发公司，否则应按原合同约定补交2018年7月1日起至实际移交租赁物之日止的租金。合发公司在本案中主张番安公司经其催告拒不交还涉讼物业，但番安公司于2018年8月1日已向第三方出租人另行承租其他物业，并在2019年1月24日变更该物业地址变更为其经营场所。且根据合发公司提交的微信聊天记录，合发公司于2018年10月9日向番安公司发送载明物业水电表读数及水电费金额的《番安租赁交接书》，并于2018年10月24日询问番安公司处理涉讼物业问题时，番安公司曾回复认为已履行全部搬迁责任，要求合发公司内部沟通，而之后合发公司未再就该条信息进行回复。故结合双方提交的证据及庭审陈述，在番安公司已明确告知合发公司已全部搬迁完毕并要求其司内部沟通后，合发公司即应采取措施及时自行收回涉讼物业，以防止损失扩大，在无证据证明其司此后收回涉讼物业受阻的情况下，合发公司怠于与番安公司沟通，要求番安公司支付至交还租赁物止的占有使用费，于法于理无据，一审法院不予采纳。鉴于番安公司履行返还涉讼物业义务确存在瑕疵，一审法院酌情认定该止损期间为2个月，该期间内的占用费应由番安公司承担，期满视为番安公司已移交涉讼物业，合发公司已收取的定金139968元应退回番安公司，即番安公司应按《广州市番禺区房屋租赁合同》解除前的月租金标准59546.10元/月向合发公司支付涉讼物业2个月的占有使用费119092.2元，同时合发公司应向番安公司退还已付定金139968元。另外，番安公司要求合发公司按中国人民银行同期同档贷款利率自2018年10月15日起支付定金的利息，合发公司亦要求番安公司按欠付占用费30%的标准支付违约金，但该违约金标准计算所得的违约金明显过高，考虑到双方在履行涉讼物业交接义务时均存在过错，且根据《改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制》（中国人民银行公告2019年第15号），自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。故一审法院酌情将番安公司起诉要求的定金利息及合发公司反诉主张的违约金标准均调整为自本案起诉之日（2019年10月10日）起，以应付款项为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至款项清偿之日止。至于水电费问题。番安公司确认其仅缴交了涉讼物业至2018年5月的水电费，而合发公司向一审法院提交水电表读数照片、《广东增值税电子普通发票》、《收款收据》及其自行制作的水电费明细单等证据证明其司已代番安公司垫付了涉讼物业2018年6月至10月的水电费，故对于合发公司要求番安公司支付电费26323.63元（7443.6元＋7856.28元＋5669.70元＋5257.58元＋96.47元）、水费5511.18元（902.1元＋974.80元＋663.33元＋817.45元＋2153.50元），合计31834.81元的反诉请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院于2020年9月4日判决如下：一、广州市番禺合发电器金属制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市番安交通设施工程有限公司退还139968元并支付利息（以139968元为本金，自2019年10月10日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至款项清偿之日止）；二、广州市番安交通设施工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市番禺合发电器金属制品有限公司支付拖欠的占有使用费119092.2元并支付违约金（以119092.2元为本金，自2019年10月10日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至款项清偿之日止）；三、广州市番安交通设施工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市番禺合发电器金属制品有限公司支付拖欠的水电费31834.81元；四、驳回广州市番安交通设施工程有限公司的其余诉讼请求；五、驳回广州市番禺合发电器金属制品有限公司的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3200元、反诉受理费8709元，由广州市番安交通设施工程有限公司负担本诉受理费101元及反诉受理费1659元，由广州市番禺合发电器金属制品有限公司负担本诉受理费3099元及反诉受理费7050元。本院对一审法院查明事实予以确认。二审过程中，双方当事人均未提供新证据。番安公司在二审过程中述称，合发公司在交接场地时临时增加要求其15天内办理证照迁移手续的条款导致双方未能签订交接书，证据是2018年10月9日合发公司工作人员“萍姐”发给番安公司“吴经理”的《厂房租赁场地交接书》，该交接书第3条载明“乙方办理上述租赁场地，乙方所经营的证照须在内向有关部门办理变更，逾期办理相关责任由乙方承担”。合发公司则认为该条款是移交确认书文本，是要双方协商的，空白表示双方没有具体确定，该条也符合解除协议第十条规定。另查明，一审期间，合发公司提供的水电费清单中，2018年5月到9月表格中均有分摊电量和分摊水量的读数，而2018年10月表格中则未记载读数。番安公司认为该表格证明其在2018年10月已经搬迁。合发公司则述称，其知道番安公司在搬迁，但2020年去查点时还说有很多物品在里面，没有交还场地。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为番安公司未在解除协议约定的时间交还场地的原因和相应的责任承担。对此，本院认定如下：番安公司上诉认为其与合发公司在2018年9月29日未能签订《交接确认书》的原因系合发公司在确认书中增加了要求其15天内办理证照迁移手续的义务，但其为此提供的证据则是2018年10月9日双方发送的微信，合发公司发送的交接场地确认书中虽然有番安公司办理证照变更手续的条款，但该条款约定的时间是未填写的空白，表明双方可以就该时间进行协商，双方在解除协议第十条也对合同解除后双方协助办理证照手续作出过约定，可见，交接确认书的上述条款并未超出解除协议范围，且双方当事人在解除租赁合同之后对证照迁移问题作出约定也是租赁合同解除后清理清算条款应有之意。番安公司收到该文本后，如果有不同意见应该及时提出与合发公司进行协商，但番安公司提供的聊天记录并未显示番安公司有对该条款提出异议，针对合发公司要求收集钥匙、办理交接手续的聊天内容，番安公司也是表示“好的”“回去立刻处理”等。综上，从番安公司在本案提供的证据来看，无法证明其在2018年9月30日前未交还涉案场地给合发公司是因合发公司临时增加条件所致。番安公司在解除协议对于交还场地的时间、程序、后果作出明确约定的情况下，未及时与合发公司办理交接场地手续，一审法院认定番安公司履行交还场地义务存在瑕疵，该认定有理，番安公司对此提出的上诉不能成立，本院不予支持。番安公司另认为根据合发公司发出的2018年10月份水电费单据不再列明公摊费用即表明合发公司已经收回场地，该说法没有相应依据，双方在解除协议中约定的场地交接方式和合发公司如何计收水电公摊费用并无关联。至于番安公司主张的涉案场地不需要钥匙也无需进行场地交接等，该说法和双方在解除协议中的约定明显不一致，本院不予采信。合发公司和番安公司在解除协议中一边给与番安公司三个月免收租金的搬迁期，一边对番安公司未能如期搬迁的后果作出了非常严厉的规定，包括补齐搬迁期的租金、没收定金等，其目的在于敦促番安公司及时搬迁以便合发公司及时收回场地。合发公司上诉认为一审法院认定的两个月止损期应从2018年10月24日起算，并主张收回解除协议给与番安公司三个月的搬迁期内的租金，同时没收定金，本院认为，即使番安公司在履行解除协议约定时存在瑕疵，合发公司在行使自己的合同权利时亦应恪守诚信，不得利用合同约定扩大损失，加重对方当事人负担。虽然番安公司未能按照解除协议约定在2018年9月30日与合发公司签订交接场地确认书，但从双方在随后的国庆假期后第二天发送的微信聊天记录来看，双方对于场地交接并无明显争议，合发公司在聊天中也未表示要没收定金并收取之前的租金，在番安公司明确其已履行全部搬迁责任后双方则未再进一步沟通，合发公司亦未主动收回场地。一审法院综合上述情况酌定两个月的止损期并判令番安公司支付该两个月的占用费给合发公司，该认定符合本案的实际情况，本院予以维持。综上所述，番安公司、合发公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8631元，由广州市番安交通设施工程有限公司负担1659元，广州市番禺合发电器金属制品有限公司负担6972元。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  李 静审判员  唐佩莹二〇二〇年十二月二十八日法官助理眭翘书记员苏劲丹