大连高新技术产业园区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）辽0293民初2094号之一 原告：侯广青，男，1973年12月2日出生，大连盛世长城广告有限公司经理，住辽宁省大连市中山区。 委托诉讼代理人：韩秀伟，辽宁律昇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘再奇，辽宁律昇律师事务所律师。 被告：中合（大连）置业有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区高能街****，统一社会信用代码：912102315655331039。 法定代表人：孙海生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王军，辽宁法大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏鑫，辽宁法大律师事务所律师。 原告侯广青与被告中合（大连）置业有限公司（以下简称中合公司）确认合同有效纠纷一案，本院立案后，依法进行审理。 原告侯广青向本院提出诉讼请求：1.判决确认《以房抵债协议书》有效；2.判令被告协助办理网签备案、产权登记手续。事实和理由：2017年5月11日，原告接受被告位于高新园区南海壹号抵债房产1套与车位2个，居住并使用至今。2019年9月16日，原告（买受人）与被告（出卖人）补签订了《以房抵债协议书》，约定被告抵付给原告开发的位于大连市高新园区房屋一套，建筑面积83.2平方米，抵付总房款为998,400元；被告配套（F3-xx-xx-xx）抵付原告车位两个（Exx、Dxx），车位总价款401,400元。原、被告双方已完成互开等额发票的抵付款义务，被告亦将房屋交付原告居住至今，原告也居住并接受物业服务至今，取暖费、物业费均按时缴纳（2017-2020累计缴纳已满4年）。原告是该商品房的消费者，是善意买受人，已经全额完成付款义务，区别于一般买受人，原告女儿亦在此学区上学，原告及家庭成员工作、生活基础均在此房。《以房抵债协议书》是以物抵债的购房形式，无《合同法》第52条规定的无效情形，也未与其他法律规定相违背，系双方当事人的真实意思表示，应为有效合同，故原告请求法院确认合同有效的诉讼请求，于法有据。原告已履行所有合同义务，但被告屡次违反约定，至今未给原告房屋办理网签登记，亦未办理房屋权属证书，原告合法权益受到侵犯。今又获悉，原告所购房屋被广州中院查封。原告作为付全款、善意、消费型买受人，其期待物权受到极大威胁。原告因此诉至法院。 被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。一、关于原告第一项诉讼请求，原告的主体不适格。从《以房抵债协议》的签订的主体来看，甲方是被告中合公司，乙方是大连奥通房地产营销代理有限公司、大连盛世长城房地产咨询有限公司、大连盛世长城广告有限公司、中山区隆昇图文设计工作室。合同中相对方的确定与约束，是合同法最根本的功能，要求确认《以房抵债协议》效力的适格主体应该是上述提到的合同中的各方主体，而不应当是本案原告。原告不是签订该协议的主体，不具备确认该协议效力的主体资格，故请贵院以原告不是适格的诉讼主体，依法裁定驳回原告此项诉讼请求。二、关于原告第二项诉讼请求，请求判令被告中合公司协助办理网签备案、产权登记手续。1.原、被告之间根本未签订正式的商品房买卖合同，双方签订的所谓的预定书中，关于网签备案，产权登记根本没有任何约定，因此原告无权要求被告履行上述义务。2.原告要求被告履行网签备案及产权登记，是基于《以房抵债协议》，但《以房抵债协议》实际上是约束的仅是一种金钱之债，尽管涉及到房屋，但与真正法律意义的商品房买卖合同有本质的区别，根本不能发生物权变动的法律效果。3.原、被告之间并非是被告将尚未建成的或者已竣工的房屋向社会销售并转移所有权给原告，同时原告支付价款的商品房买卖合同关系。即便存在双方签订的《商品房买卖合同》，该合同也并非通常意义上的商品房买卖合同：该份合同的签订并不建立于原、被告买卖房屋的真实意思表示之上，而是通过抵顶的方式给付大连奥通房地产营销代理有限公司、大连盛世长城房地产咨询有限公司、大连盛世长城广告有限公司、中山区隆昇图文设计工作室的销售代理服务费及广告费，因此即便签订了所谓的《商品房买卖合同》，这也是一种中间环节，这种形式存在规避法律的行为，应属无效，所以原告也无权要求被告承担合同义务。 本院经审理查明，被告中合公司（甲方）与案外人大连奥通房地产营销代理有限公司、大连盛世长城房地产咨询有限公司、大连盛世长城广告有限公司、中山区隆昇图文设计工作室（乙方）于2019年9月16日签订《以房抵款协议书》，约定：鉴于2012年6月13日，大连奥通房地产营销代理有限公司与中合公司签订《策划及销售服务委托合同》。另由奥通与盛世长城签订《广告服务协议》，奥通作为全案营销，盛世长城作为全案推广，共同作为中合公司的正式合作伙伴出现在对外宣传中。盛世长城广告作为中合公司广告制作的执行单位，2017年11月8日签订《大连国资创新园未结款三方协议》，共同并入本协议内执行。鉴于甲方资金紧张，双方协商后达成共识，甲方以其开发的“南海壹号”项目部分房屋抵付乙方，作为支付乙方相应的广告服务费。甲方同意以位于大连市高新园区尚水街65号“南海壹号”项目F3-xx-xx-xx号房屋（建筑面积为83.2平方米）抵付应向乙方支付的广告服务费1,240,000元和159,800元，合计1,399,800元，双方确认该房屋抵付单价为12,000元/平方米，总房款998,400元。余款401,400元则由甲方指定选取在F区地下的两个车位，即协议约定单价总价无差异。双方办理完毕抵付手续（即双方签署《商品房买卖合同》及相关文件、互开发票），且该房屋达到双方《商品房买卖合同》及相关文件约定的交付使用条件后15日内，甲方正式向乙方交付该房屋和车位。乙方决定将该抵债房与两个车位办至侯广青名下，乙方两个公司之间因本协议而产生的债权债务问题，由乙方内部自行解决，甲方不承担任何责任。 原告侯广青与被告中合公司于2019年9月23日签订《预定书》，约定原告侯广青预定被告中合公司开发的“南海壹号”项目F3楼xx单元xx层xx号房屋，签署预定书同时，买受人应向出卖人缴纳购房全款。因买受人原因未能购房的，买受人已付定金不予退还，归出卖人所有。如买受人逾期没有与出卖人签订《商品房买卖合同》或逾期交付相应房款的，出卖人无须通知买受人即有权将该房屋另行出售。庭审中，原、被告均表示双方之后未签订《商品房买卖合同》。 另外，案涉房屋已于2020年3月26日被广东省广州市中级人民法院查封，查封期限至2023年3月25日。 本院认为，本案系确认合同有效纠纷。现原告要求确认《以房抵款协议书》有效，但该协议书的合同主体分别为被告中合公司与案外人大连奥通房地产营销代理有限公司、大连盛世长城房地产咨询有限公司、大连盛世长城广告有限公司、中山区隆昇图文设计工作室，原告侯广青并非该协议的主体，因此，原告要求确认该协议的效力，属主体不适格。而原告的第二项诉请系建立在第一项诉请成立的基础上。同时，案涉房屋已被查封，客观上亦不具备办理备案和登记的条件。因此，原告的起诉应予驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条之规定，裁定如下： 驳回原告侯广青的起诉。 案件受理费17,498元，退回原告侯广青。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  张金霞 人民陪审员  陈黎明 人民陪审员  曹 雪 二〇二〇年十二月十日 书 记 员  孙 蕾 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉； （六）中止或者终结诉讼； （七）补正判决书中的笔误； （八）中止或者终结执行； （九）撤销或者不予执行仲裁裁决； （十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书； （十一）其他需要裁定解决的事项。 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。 裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。