辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)辽11民终1680号 上诉人（原审被告）：辽宁中珠房地产开发有限公司，住所地辽宁省盘锦市双台子区纬四街南、滨河路西中珠天琴湾二期11#1-101。 法定代表人：许德来，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王**，男，1987年3月13日出生，汉族，初中文化，辽宁中珠房地产开发有限公司员工，住辽宁省东港市。 被上诉人（原审原告）：吴加才，男，1974年5月8日出生，汉族，高中文化，盘锦市中法供水有限公司职工，住辽宁省盘锦市双台子区。 上诉人辽宁中珠房地产开发有限公司（以下简称中珠公司）因与被上诉人吴加才房屋买卖合同纠纷一案，不服盘锦市双台子区人民法院（2020）辽1102民初1777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人中珠公司的委托诉讼代理人王**、被上诉人吴加才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人中珠公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法驳回被上诉人的原审请求；3.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院适用法律错误，上诉人没有违反购房合同约定，造成被上诉人房屋所有权证书没有办理下来的原因是因为盘锦市双台子区政府不履行合同的原因造成的，属于不可抗力的原因。盘锦市双台子区政府没有按照当时与上诉人签订的《盘锦市铁东新城项目合同书》补充合同（二）中第四项、第六项履行而造成的。盘锦市双台子区政府没有按照合同把“电力外网”接入小区是造成被上诉人房屋所有权证书没有办理下来的主要原因。综上所述，请求二审法院依法查清事实，支持上诉人诉求。 被上诉人吴加才辩称，1.一审法院审判程序合法，认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。2.上诉人以没有违反购房合同约定，办不了房屋产权证的原因是双台子区政府不履行合同造成的，属于不可抗力的原因为由，不服原审判决的理由事实不存在。3.上诉人与政府所签署任何合同与被上诉人不存在法律责任关系，政府是否履行合同的行为不属于不可抗力的原因。故请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 原审原告吴加才向一审法院起诉请求：判令被告给付办房照不能的违约金5，611.05元；被告给付涉诉费用。一审法院认定事实：原告曾于2013年10月26日与被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定原告购买被告开发的中珠天琴湾4-1-1104号房屋，总价款为333，109.00元。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书双方同意按第三项处理：即“因出卖人的原因，买受人在上述90个工作日内不能取得房屋产权证的，出卖人自90个工作日届满之日起向买受人支付已付房款日万分零点一违约金，直至办理完毕。” 后原告与被告又重新签订了正式的《商品房买卖合同(预售)》。该合同的第八章第二十条第(二)项对违约条款作了明确约定，即“因出卖人的原因，买受人未能在该 商品房交付之日起1年内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金”。合同签订后，原告足额向被告交纳了购房款333，109.00元，并于2016年1月6日办理了入住。但截止到起诉之日，被告尚未为原告办理房屋所有权证书。 另查：庭审中被告向本院提供了其与盘锦市双台子区人民政府签订的《盘锦市铁东新城项目合同书(补充合同二)》，抗辩称房屋所有权证书没有办理下来系因为政府不履行与被告签订的合同义务，属于不可抗力。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告与被告之间签订了两份合同，两份合同中关于逾期办理房屋产权登记的约定不一致，后签订的合同应视为原、被告对买卖关系具体内容的重新约定，且第二份合同为正式的网签合同，故两份合同中约定不一致的，应以后一份合同约定的内容为准。合同签订后，二原告已向被告交纳足额购房款，被告未按合同约定期限为原告办理房屋所有权证书，根据第二份合同第八章第二十条第(二)项的规定，被告应承担相应的违约责任。关于违约金数额的问题，原、被告已在《商品房买卖合同(预售)》中对违约金的计算方式做了明确约定，即“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起1年内取得该商品房的房屋所有权证书的……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金”，原告于2016年1月6日办理入住，按照合同约定，2017年1月6日完成房屋所有权登记的期限届满，原告主张违约金从违约之日起计算至2020年8月10日止，故被告应从2017年1月7日起至2020年8月10日(1311天)，以333，109.00元为基数按照日万分之0.1的利率向原告支付违约金，违约金的数额为333，109.00元×0.1/10000×1311天=4，367.06元。虽原告主张入住时间应为2015年10月1日(入住通知书的落款日期)，但根据原、被告签订的合同约定，买受人未能在该商品房交付之日起1年内取得该商品房的房屋所有权证书的，承担违约责任，即违约日期起算日期应以商品房交付之日为基准，即领钥匙日期，故原告的入住时间应认定为2016年1月6日。 关于被告在庭审中抗辩称未按合同约定为原告办理房屋所有权证书系政府原因、系不可抗力，且提交了其与盘锦市双台子区人民政府签订的《盘锦市铁东新城项目合同书(补充合同二)》以证明其辩解，但本院认为其提供的合同不足以证明其逾期给原告办理房屋所有权证书的原因系由于市政基础设施(配电外网)建设不到位造成的，且依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款相关规定，不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。被告所述情况不属于不可抗力，故被告的抗辩本院不予采纳。判决：被告辽宁中珠房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内一次性给付原告吴加才违约金4，367.06元。如果未按本判决指定的期间履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告辽宁中珠房地产开发有限公司承担。 二审双方当事人均未提交新证据。 本院查明事实与一审认定事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同意思表示真实，内容合法，该合同具有法律效力，双方应按合同约定履行义务。按合同约定，上诉人应在商品房交付之日起约定期内办理该商品房的房屋所有权证书，但上诉人没有履行该合同义务，上诉人应按合同约定向被上诉人支付违约金。上诉人辩称系盘锦市双台子区政府不履行与其签订的《盘锦市铁东新城项目合同书》补充合同（二）约定的义务，没有给上诉人按城市基础设施“电力外网”接入小区工程，造成上诉人没有按照与被上诉人合同约定内容履行，属于不可抗力。因不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，并非政府不履行的情形，故上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费50元，由上诉人辽宁中珠房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李玉新 审判员  董千里 审判员  韩雪姣 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  杨 振