湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终2190号上诉人（原审原告、反诉被告）：怀化和谐医院，住所怀化市榆市路**，统一社会信用代码：524312026962313591。法定代表人：丁卫君。委托诉讼代理人：杜显成，湖南玉锋律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵红明，女，汉族，1965年5月1日出生，现住湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：洪建军，湖南诚怀律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：米珂庆，男，瑶族，1991年9月4日出生，，住湖南省溆浦县上诉人怀化和谐医院与被上诉人赵红明、原审第三人米珂庆合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初2054号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。怀化和谐医院上诉请求：1、撤销原判；2、改判双方签订的《合作关系合同》合法有效；3、判令被上诉人支付上诉人租金13.4万元4、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原判决认定事实不清，判决错误。被上诉人赵红明辩称：1、原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持，原判认定不定期租赁合同认定的事实正确，根据合同相对性原则，上诉人在原租赁合同中系第三人，与原租赁合同无利害关系，法院判决其无权确认合同效力是正确的；2、因受疫情影响，被上诉人未进行实际经营的事实客观存在；3、根据相关司法解释规定，请求减免房租符合事实规定，上诉人也可据此向出租人申请减免。和谐医院向一审法院提起诉讼请求：1、确认被告赵红明与第三人米珂庆2019年3月7日签订的《合作关系合同》合法有效；2、判令被告赵红明支付原告和谐医院租金13.4万元（租金是从2020年5月7日-2020年11月6日）；3、判决被告赵红明支付滞纳金；4、案件受理费由被告承担。原判认定：和谐医院系怀化协和医院变更而来。2012年4月14日、2013年4月25日，协和医院从案外人尹源等六人处租赁怀化市鹤城区三角坪1栋17-22号门面，并签订了六份《门面租赁协议》，该六份合同内容基本一致，合同约定租赁时间为2012年4月1日至2025年3月31日止；合同约定如怀化协和医院另有发展要转让，须征得甲方同意（此空白处用黑色笔载明：合同期内对门面的使用，在房租及时到位的情况下，甲方不得干涉）；合同还约定了其他权利义务。2016年9月1日，和谐医院与米珂庆签订《合作协议》。2018年12月1日，丁卫君与米珂庆签订了一份《合作协议》，该两份协议约定合作期限从2012年4月1日至2025年3月31日止，以及其他的权利义务。2019年3月7日，米珂庆作为甲方与赵红明作为乙方、和谐医院作为第三人签订了一份《合作关系合同》和《商铺租赁合同》，合同约定：“一、合作方式、合作项目、合作时间：1、合作方式，甲方房屋出资（房屋出资至2025年3月31日），每年收取分红，乙方负责经营和运营工作（经营和运营的具体路线，方针等均由乙方负责，甲方不得干涉）；2、合作项目经营地址为三角坪东星金环大厦17-22门面；3、合作时间从2019年5月7日至2025年3月31日，2019年3月6日至2019年5月6日为乙方免费装修期，乙方不向甲方支付分红，自本协议签字生效之日算起，期满后双方如有继续合作的愿望，以本协议为基础重新签订协议；4、甲方同意出资给乙方的房屋位于三角坪东星金环大厦17-22门面（房号：00097632），用于家纺经营。二、双方权利与义务：……第二条，分红及支付方式，1、2019年5月7日至2022年5月7日房屋分红为（人民币）26.8万元／年（大写贰拾陆万捌仟元整）。2、2022年5月8日至2025年3月31日房屋年租金为（人民币）28.6万元／年（大写贰拾捌万陆仟元整），（最后一年未满一年的分红按照年分红平摊到每月／每天支付分红）。3、分红支付方式如下：第三人按每半年租赁期收取一次分红，第三人收款信息：开户行建行鹤城支行，账户名丁卫君，账号6217********，如有变更第三人需提前一个月通知乙方，否则乙方按上述账号执行，如发生因此导致的相关问题概由第三人承担责任。首期分红于2019年3月7日支付。逾期未足额支付到分红，应向第三人支付滞纳金，滞纳金每日按年租金的千分之三支付（节假日除外）。延迟一个月未付，第三人依法享有解除合同的权利。第三条，甲方与原房主所签合同，由甲方去履行义务，需按期依照合同约定的义务支付原房主租金，如因甲方未按照原合同履行义务，造成原房主向乙方收回房屋或索要租金而影响乙方经营的，甲方对此应负全部责任，造成的经济损失由甲方进行赔偿，并由第三人对本条负连带担保责任。……第六条，合作期内该房屋产权发生变化，甲方需保证本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效，如果因产权纠纷导致乙方无法继续经营将由甲方承担乙方的经济损失，并且补偿100万元（大写壹佰万元整）作为乙方装修费用赔偿。……第九条，双方违约责任处理规定：……2、甲方违反本合作约定，合作期内提前收回房屋的或者合作期内因房屋权属瑕疵或非法出资房屋或甲方债券债务纠纷而导致本合作无效或防碍乙方对房屋使用权的正常行使时，甲方应向乙方支付违约金（人民币）2万元（大写贰万元整）并退还乙方上交的未到期的房屋分红资金，若支付的违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应继续承担相应赔偿责任。……”。协议签订后，赵红明于2019年3月7日向丁卫君支付了首期（从2019年5月7日至2019年11月7日）门面租金13.4万元。因米珂庆未支付之前的房屋租金，故丁卫君收到6个门面的半年租金后，抵扣了米珂庆欠交的租金。因米珂庆从2019年4月1日起未支付上述6个门面的租金，多次催要未果后，和谐医院于2019年8月14日向本院提起诉讼，本院于同年9月17日作出（2019）湘1202民初4552号民事判决：“一、解除和谐医院与米珂庆于2016年9月1日签订的《合作协议》；……二、米珂庆于本判决生效之日起十日内向和谐医院支付怀化市鹤城区三角坪东星金环大厦17-22号门面从2019年4月1日至2019年6月10日的租金42542元及房屋占用使用费（按照每年218700元，从2019年6月11日计算至被告将该门面返还给原告之日止，若被告返还门面时间晚于2019年11月7日，则房屋占有使用费只计算至2019年11月7日）……”。该判决书生效后，于2019年10月2日，和谐医院向赵红明发出通知书，告知其与米珂庆合同解除后，米珂庆无权管理涉案房屋，该涉案房屋已变更为和谐医院，不得再与米珂庆或其他人发生协议及相关经济往来，并依法另行签订租金合同。2019年11月6日、12月15日，和谐医院通过微信向赵红明催要门面租金，同年12月20日赵红明支付了门面租金（从2019年11月7日至2020年5月7日），丁卫君出具了一份领据，载明：“今领到人民币壹拾叁万肆仟元整（134000元），转丁卫君指定银行卡号，建行卡号：6217********，丁卫君，领款用途说明：门面租金。（尽早重新签订协议）。”后赵红明未支付门面租金，和谐医院于2020年4月27日、29日、5月1日分别通过微信催要未果，而形成纠纷。庭审中，和谐医院、米珂庆均认可，经三方协商后，于2019年11月7日，米珂庆将门面的管理权交给了和谐医院，赵红明便把门面租金支付给和谐医院。米珂庆还承认收取了赵红明2万元的租赁押金。另查明，2020年1月，新冠肺炎疫情爆发。湖南省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年3月11日应急响应级别由一级调整为二级，2020年3月31日应急响应级别由二级调整为三级。受新冠肺炎疫情的影响，赵红明经营的家纺用品于2020年1月23日暂停营业，于2020年4月底开始营业，现仍由赵红明经营。原判认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点：1、赵红明与和谐医院之间是否构成不定期租赁关系及处理？2、本诉中的其他诉请能否得到支持？关于赵红明与和谐医院之间的不定期租赁关系问题。首先，本案的定性。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”以及第二百一十五条的规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”。本案中，和谐医院与米珂庆的租赁合同关系解除后，经过三方协商后，米珂庆将门面的管理权归还给和谐医院，赵红明将租金支付给和谐医院，和谐医院也接受了租金，该租赁关系成立。因租赁期限为六个月以上，应当采用书面形式，但未采用书面形式，视为不定期租期。故赵红明反诉确认与和谐医院之间存在不定期租赁的诉讼请求，本院予以支持。和谐医院辩称不存在不定期租赁关系的意见不成立。其次，不定期租赁关系的解除。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，赵红明与和谐医院之间为不定期租赁关系，作为承租人的赵红明可以随时要求解除合同，故该诉讼请求，本院予以支持，但赵红明要求给予6个月的腾房时间不符合通常的交易习惯，本院酌情给予赵红明2个月的腾房时间更为合理。最后，租金的计算。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行……”、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（一）项的规定：“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。”以及《湖南省高级人民法院关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》问题6规定：“……商业用房租赁中，如受疫情影响，房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持……”。本案中，赵红明的租金交至2020年5月7日，但在本案受理后于2020年7月2日才申请提出解除合同，故赵红明应付2020年5月7日至7月2日期间的租金。但因新冠肺炎疫情爆发，湖南省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应；2020年4月底，原告经营的家纺用品才开始营业，本院结合新冠肺炎疫情的影响和本案的具体情况，本院酌情予以免除3个月的房租。因赵红明租金已支付至2020年5月7日，抵扣3个月后，故租金计算至2020年8月7日。因赵红明有权随时解除合同，合同解除后即不需再支付租金；同时，虽然至开庭日止，我省的应急响应级别仍为三级，但并未影响赵红明正常使用涉案房屋，故和谐医院主张租金的诉讼请求，以及赵红明要求减免余下3个月房租的诉讼请求，本院均不予支持。综上，扣除腾房时间，赵红明应于2020年10月7日之前腾空房屋。关于本诉中的其他诉请问题。首先，和谐医院主张赵红明与米珂庆于2019年3月7日签订的《合作关系合同》继续有效的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（一）项的规定：“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人或其他组织；”以及《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”本案中，《合作关系合同》的双方当事人系赵红明与米珂庆，和谐医院与该合同没有直接利害关系，和谐医院无权确认《合作关系合同》的效力，故对该诉讼请求，本院不予支持。其次，关于和谐医院主张租金滞纳金的诉讼请求，因未提供证据予以佐证，本院不予支持。最后，赵红明主张米珂庆为本案的被告。根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”。本案在庭审过程中，和谐医院、米珂庆均认可，经三方协商后，2019年11月7日，米珂庆将已门面的管理权交给了和谐医院，赵红明则把门面租金支付给和谐医院，租赁关系的双方当事人为赵红明与和谐医院，米珂庆与本案不具关联性，不应作为本诉的共同被告参加诉讼。对原、被告在辩论中未有证据佐证的其他诉辩意见，本院均不采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认赵红明与怀化和谐医院之间的不定期租赁关系解除，赵红明于2020年10月7日之前腾空并搬离其占用的怀化市鹤城区三角坪东星金环大厦17-22号门面；二、驳回怀化和谐医院的诉讼请求；三、驳回赵红明的其他反诉请求。本诉案件受理费1490元，减半收取计745元，由怀化和谐医院负担。反诉案件受理费2300元，由怀化和谐医院负担300元，由赵红明负担2000元。二审中，上诉人与被上诉人均未提供新的证据。本院二审查明：原审对证据的采信和事实的认定正确，本院予以确认。本院认为：本案中，上诉人和谐医院与被上诉人米珂庆的租赁合同关系解除后，经三方协商，米珂庆将门面的管理权归还和谐医院，并由被上诉人赵红明继续承租，和谐医院表示认可并受收租金，双方业已形成新的租赁关系。因赵红明实际租赁期限为六个月以上，依法应当采用书面形式，但双方并未签订书面的《合作关系合同》，故本案应认定为不定期租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，作为承租人的赵红明可以随时要求解除合同，且赵红明于2020年7月2日已提出解除合同，上诉人和谐医院对解除涉案合同未有异议。根据和谐医院的上诉请求及争议的事实与理由，本案的主要争议是：一、因疫情影响是否可以免除一定期限的房租；二、赵红明至今仍占用涉案门面经营，应如何计算占用费。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（一）项及《湖南省高级人民法院关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》问题6的规定，因新冠肺炎疫情爆发，湖南省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，被上诉人赵红明经营的家纺用品于2020年1月23日暂停营业，至2020年4月底才开始重新营业，原判决结合疫情影响和本案实际，酌情予以免除被上诉人赵红明3个月的房租，符合该规定和同类案件审理的实际，并无不当，故和谐医院上诉称不应免除3个月房租的主张不能成立，本院依法不予支持。本案中，被上诉人赵红明至今仍占用涉案门面经营，因其租金已经交至2020年5月7日，在抵扣免除其3个月的房租后，故赵红明可占用门面并经营的时间可计算至2020年8月7日，考虑合理的腾房时间，原判决判令赵红明应于2020年10月7日之前腾空房屋，符合本案实际，并无不当，但被上诉人赵红明在2020年8月7日之后，至今仍占用门面并用于经营，则应按原协议约定的租金价格即每月2233元，支付相应的占用费至其实际腾空房屋之日止，且被上诉人赵红明当庭也表示同意支付该费用。原判决未判令被上诉人赵红明支付占用门面经营期间的占用费，系处理不当，上诉人和谐医院的该项上诉请求成立，本院依法予以支持。综上，上诉人和谐医院的上诉请求与理由部分成立，本院依法予以部分支持。原判决适用法律正确，认定事实基本清楚，但处理略有不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初2054号民事判决；二、由赵红明自2020年8月8日起向怀化和谐医院支付门面占用费，按每月2233元计算，至赵红明实际腾空房屋之日止。二审案件受理费2980元，由上诉人怀化和谐医院负担1490元，由被上诉人赵红明负担1490元。本判决为终审判决。审判长  欧晓林审判员  周 晓审判员  彭湘平二〇二〇年十二月十七日书记员  米玉巍