湖南省桂阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1021民初1082号 原告：骆辉（曾用名骆玉辉），男，1969年9月27日出生，汉族，大学专科文化，户籍地湖南省桂阳县，现住湖南省桂阳县。 委托诉讼代理人：王祖滢，女，广东南天星律师事务所律师，特别授权。 被告：郴州达源房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区燕泉路**御泉大酒店**房。 诉讼代表人：湖南星河律师事务所，系郴州达源房地产开发有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：李丽，女，湖南星河律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：胡礼林，男，湖南星河律师事务所实习律师。 原告骆辉与被告郴州达源房地产开发有限公司（以下简称达源公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年4月3日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告骆辉及其委托诉讼代理人王祖滢、被告达源公司委托诉讼代理人李丽、胡礼林到庭参加诉讼。审理过程中，被告达源公司以因本案与另一正在二审审理阶段的上诉案件案情类似，为实现同案同判，于2020年8月27日向本院提出中止审理申请，本院于2020年8月31日裁定中止诉讼，于2020年12月10日恢复诉讼。本案现已审理终结。 原告骆辉向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原告与被告签订的铺号为Ａ-111、Ａ-110、Ａ-112、Ａ-108、Ａ-109、Ａ-117、Ａ-608、Ａ-107、Ａ-119共计9份《商品房买卖合同（预售）》合法有效，被告在破产清算过程中的单方面解除该9份《商品房买卖合同（预售）》行为无效；2.请求法院确认原告与被告之间的Ａ-111、Ａ-110、Ａ-112、Ａ-108、Ａ-109、Ａ-117、Ａ-608、Ａ-107、Ａ-119九个铺面价款总额2456032元债权系购房款类债权，在被告财产中享有购房款类债权同一顺位优先受偿权；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2013年开始开发湖南省郴州市桂阳县园艺路旁的“蓉城之光·城市广场”人防工程项目，于2014年1月20日取得《商品房预售许可证》。因该项目所需资金庞大，被告通过各种方式向社会融资，包括预售房产、收取施工单位工程押金或是保证金、民间借贷等等方式获取资金来建设项目。由于被告后续资金无法满足建设工程需要，导致该项目于2016年10月停工停产，预售的商品房产基本框架都没有建成，致使众多购房者、投资者和建设者损失惨重，大多数合同不能履行。被告于2018年8月6日被湖南省郴州市中级人民法院裁定受理破产清算，9月13日指定湖南星河律师事务所为被告管理人，并指定桂阳县人民法院管辖审理。原告按照法院和破产管理人的通知进行了债权申报。2014年原告曾向被告购买一铺面（该铺面价款已被管理人认定为购房款类债权本金236204元，违约金69656元，原告无异议）。之后被告根据原告提供的联系方式，与原告多次联系要求向原告借款并支付利息，提出借款目的仅限用于“蓉城之光·城市广场”人防工程项目建设。多次沟通后，原告同意向被告提供借款。2015年3月20日原告通过本人中国农业银行账号6228××××4177向被告提供的户名为万丽平的账号6228××××6977转入10万元给被告。被告嫌借入的资金太少，原告担心这样借出资金行为风险太大，认为购买铺面稳妥些，被告也同意，且同意将之前的借款转为购房款。2015年3月23日原、被告双方签订了铺号为Ａ-111（54.42㎡）、Ａ-110（47.26㎡）、Ａ-109（40.11㎡）、Ａ-117（47.26㎡）共4份《商品房买卖合同（预售）》，被告出具了91万元的收款收据。2015年8月3日原、被告双方签订铺号为Ａ-108（39.97㎡）、Ａ-112（60.33㎡）共2份《商品房买卖合同（预售）》，被告出具了602700元的收款收据。2015年9月7日签订了Ａ-107（41.91㎡）、Ａ-119（41.91㎡）共2份《商品房买卖合同（预售）》，被告出具了460627元的收款收据。2015年11月26日签订了Ａ-608（88.94㎡）1份《商品房买卖合同（预售）》，被告出具了482705元的收款收据。以上四份收款收据都经法定代表人签名确认属实，九个铺面价款总额2456032元。由于工程项目未建成，铺面至今无法交付。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是原、被告双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。根据被告向原告出具的收据记载，该九个铺面的总金额是2456032元，被告已收到全部购房款。目前在被告停工停产的情形下，在被告没有向原告退还所有购房款的情形下，被告不具有单方面解除合同的法定权利。管理人于2019年6月21日未经原告同意单方面发出解除《商品房买实合同》通知书，原告及时提出了异议，不同意解除合同。管理人不顾原告异议意见，在2019年12月11日召开第二次债权人会议时，没有把上述的九个铺面购房款2456032元认定为购房款。原告不同意，及时向管理人提出了书面复议，请求管理人认定所有的债权是购房款。2020年3月21日管理人向原告送达了《郴州达源房地产开发有限公司债权确认书》，认定原、被告双方的所有债权中购房款本金是236204元，违约金69656元，其他560元，借款本金1728000元，利息549755.83元。原告不服，认为被告管理人没有根据事实依法认定原告的全部购房款债权。原告为维护自身合法权益，依法向人民法院提起确权诉讼，希望法院判如所请。原告在本案中放弃主张上述九份购房合同产生的违约金727231.08元。 被告郴州达源房地产开发有限公司辩称，1.管理人解除达源公司与原告之间签订的9份《商品房买卖合同（预售）》符合法律规定。（1）原告与达源公司签订的A-111、A-110等9份《商品房买卖合同（预售）》并非出于双方之间买卖房屋的本意。达源公司的初衷是向原告借款，双方也多次以“借款”为由进行沟通，只是原告最后“担心借出资金行为风险太大，购买铺面更稳妥些”，才以低价买铺的方式将实质为借款的款项交付给达源公司。从双方的合意来看，本案诉争款项的基础法律关系为借款，而非购房款。（2）郴州正一司法鉴定所作出的郴正鉴字（2017）会鉴字第5号司法鉴定意见书载明，原告2015年3月至2015年8月共借给达源公司的借款本金数额为1728000元。该借款的时间与原告所称的支付购房款的时间相同。2017年桂阳县审计局委托湖南开元和信有限公司对达源公司蓉城之光项目进行审计，并作出湖南开元和信桂协财[2017]3号审计报告，该报告书（附件）显示自2015年4月30日起至2016年10月，达源公司一直在向原告支付利息，并且有很多款项都显示“利息转短期借款”，这些事实都进一步说明原告支付给达源公司的款项是借款，而非购房款。（3）管理人从桂阳县自然资源测绘队调取的《桂阳县房屋建筑面积预测报告书》显示达源公司报送给自然资源局的房屋建筑设计图，房号与附在《商品房买卖合同（预售）》之后的房屋建筑设计图、房号不一致，即原告持有的《商品房买卖合同（预售）》中约定的门面在现实中不存在。另，达源公司已被法院裁定破产，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》已无再继续履行的可能，现实中也无法再按该合同约定交付标的物。由此，原告支付给达源公司的款项，其基础法律关系应为借款，而非购房款，根据管理人调查的结果，即便双方在形式上签订了《商品房买卖合同（预售）》，但该合同即无标的物可供交付、又无法继续履行合同，管理人依职权予以解除符合法律规定。2.原告支付的款项应为普通债权，不应被认定为购房款类债权。（1）管理人按企业破产法的规定将其认定为普通债权并无错误。（2）2015年3月23日至2015年11月26日，达源公司与原告签订了铺号为A-111、A-112等9份《商品房买卖合同（预售）》，在这9份合同中约定的商辅每平方米的单价在1878.35元-6022.51元之间。经管理人核对，原告购买的A590号房产单价为15830.03元，达源公司在2015年3月23日至2015年11月26日期间与其他购房户签订的《商品房买卖合同(预售）》约定的平均售价为17037元/平方米，诉争的9套房产与原告约定的销售价格不仅明显低于市场价格也低于建筑成本，以低于均价50%以上的价格出售同一类型的商铺，决不是开发商能同意的让利幅度，该行为更符合于达源公司因急于借入资金，不得已而以低价签订《商品房买卖合同（预售）》的妥协。（3）根据郴州正一司法鉴定所作出的郴正鉴字（2017）会鉴字第5号司法鉴定意见书，原告从2015年3月20日至2015年8月6日共借给达源公司的借款本金数额为1728000元。管理人按年利率24%计算利息为1360903.83元，根据司法鉴定意见书及郴州市中级人民法院（2018）湘10刑终329号《刑事判决书》查明的事实，陈亚雄已支付利息811148元，故达源公司尚欠原告的借款利息为549755.83元（1360903.83元-811148元），所以管理人对原告债权核实的结果为本金1728000元，利息549755.83元，共计2277755.8元，而非其主张的2456032元。综上所述，原告的诉请无事实和法律依据，请求法院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.关于原告提交的9份《商品房买卖合同（预售）》、购房款收据，拟证明：原、被告双方签订了铺号为A-111、A-110等9份《商品房买卖合同（预售）》，被告出具了共计2456032元的收款收据，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告质证对上述证据三性均有异议，认为原、被告签订的9份购房合同的购房款实际均为借款，出具收据涉及的金额是双方的借款，双方并没有买卖商铺的真实意思表示。因该组证据的采信问题涉及到案涉买卖合同的性质及案涉款项的性质，故本院将综合全案予以认定。 2.关于原告提交的湖南省郴州市中级人民法院（2018）湘10刑终329号刑事判决书，拟证明：案涉原、被告之间的资金往来，没有以被告法定代表人的非法吸收公众存款罪予以认定，因此原、被告之间不是借款关系。被告质证认为，对关联性有异议，该刑事判决书中证言部分对原、被告之间的借款事实予以了确认。本院经审查认为，案涉原、被告之间的资金往来未被认定为非法吸收公众存款犯罪行为和犯罪数额，并不能证明双方的资金往来不是借款关系，对原告的证明目的，本院不予采信。 3.关于被告提交的郴州正一司法鉴定所作出的郴正鉴字[2017]会鉴字第5号司法鉴定意见书，拟证明：2015年3月至2015年8月被告向原告借款1728000元，已经支付的利息为811148元；截至2016年10月原告还收取了被告支付的借款利息，即商品房买卖合同签订之后原告还在收取借款利息，以此可以说明双方之间是借款关系。原告对该证据的三性均不予认可。本院经审查认为，该鉴定意见是由桂阳县公安局委托鉴定，鉴定程序合法，且原告未在本案中申请重新鉴定，根据证据规则及综合全案，本院对该鉴定意见予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告达源公司于2013年开始开发位于湖南省桂阳县××的“蓉城之光”城市广场项目，于2014年1月20日取得《商品房预售许可证》。 2014年，“蓉城之光”项目预售商铺开盘后，原告向被告购买一个商铺。2015年3月20日，被告因建设资金不足向原告借款100000元，原告通过中国农业银行账户将该笔借款转账至被告指定的账户。此后，被告意欲向原告借入更多资金进行项目投资建设，但原告担心借出资金行为风险太大，原、被告遂协商一致，将之前及之后的借款以签订购房合同的形式借出。2015年3月23日，原、被告双方签订了铺号为A-111、A-110、A-109、A-117共4份《商品房买卖合同（预售）》，被告于同日出具了一份金额为910000元的收款收据。2015年8月3日，原、被告双方签订铺号为A-108、A-112共2份《商品房买卖合同（预售）》，被告于同日出具了一份金额为602700元的收款收据。2015年9月7日，原、被告双方签订了铺号为A-107、A-119共2份《商品房买卖合同（预售）》，被告于同日出具了一份金额为461627元的收款收据。2015年11月26日，原、被告双方签订了铺号为A-608共1份《商品房买卖合同（预售）》，被告于同日出具了金额为482705元的收款收据。上述9份买卖合同中约定的商铺最低单价为1878.35元/㎡，最高单价为6022.51元/㎡。因项目烂尾，案涉铺面未建成，上述收款收据所涉款项是否实际支付及以什么方式支付，无法查实。 另查明，由桂阳县公安局委托鉴定的郴正鉴字（2017）会鉴字第5号司法鉴定意见书中分析说明第8点载明：2015年3月至2015年8月，达源公司及陈亚雄共向骆辉借款1728000元，约定期限6个月，约定月利率3分、3分5厘、4分、5分不等。延期支付利息，还要罚0.5倍利息罚款。截至2016年10月，达源公司已支付借款利息811148元（附表9中记载利息收取时间自2015年4月20日至2016年9月19日），未退本金1728000元。 2018年8月6日，郴州市中级人民法院根据湖南省扬生建设集团有限公司的申请裁定受理被告达源公司破产清算一案，并于同日指定本院审理。2018年9月13日，本院依法指定湖南星河律师事务所担任被告达源公司的破产管理人。原告向被告管理人申报了债权，被告管理人于2020年3月20日向原告送达了《郴州达源房地产开发有限公司债权确认通知书》。被告管理人认定了原告2014年购买的1个商铺的购房款本金236204元，违约金69656元，原告对此无异议。被告管理人认定原告的其余债权为借款本金1728000元，利息549755.83元，其他560元，原告提出异议，认为被告管理人没有认定原告享有2456032元购房款类债权，遂诉至本院。 还查明，张荣军与被告达源公司破产债权确认纠纷一案，与本案案情类似，张荣军起诉请求：确认原告与被告签订的26份《商品房买卖合同（预售）》合法有效，被告在破产清算过程中的单方面解除该26份《商品房买卖合同（预售）》行为无效，确认原告与被告之间的债权9340120元系购房款类债权，在被告财产中享有购房款类债权同一顺位优先受偿权。该案已被郴州市中级人民法院二审判决驳回张荣军的诉讼请求。该判决书同时查明，2015年3月至11月期间，其他购房户签订的商铺购房合同均价为14352.31元/㎡。 本院认为，本案为破产债权确认纠纷。本案的争议焦点为：案涉9份《商品房买卖合同（预售）》的性质。本院认为，被告达源公司与原告骆辉不存在商品房买卖合同真实意思表示，具体理由分析如下：1.案涉争议的价款总额为2456032元的9份《商品房买卖合同（预售）》签订的时间从2015年3月23日至11月26日，虽原告提出双方将资金往来的法律关系由借贷关系变更为商品房买卖关系，但依据桂阳县公安局委托鉴定的郴正鉴字（2017）会鉴字第5号司法鉴定意见书中记载的事实，原告骆辉在与达源公司签订购房合同后仍在收取借款利息（其中2016年1月至9月，骆辉收取利息共计645948元），继续收取利息的行为显然与原告陈述变更买卖关系的说法相矛盾；2.从案涉9份《商品房买卖合同（预售）》中约定的房屋单价来看，2015年3月至11月间案涉的9份合同中商铺单价最高为6022.51元/㎡，甚至低至1878.35元/㎡，而同期其他购房户签订的合同均价为14352.31元/㎡。达源公司作为开发商以如此明显低于市场价格甚至低于建筑成本的价格售卖争议的9套房产不符合常理，也不符合商品房市场交易行情；3.原告陈述案涉2456032元价款通过现金、转账等方式支付，但未提供转账记录予以证明，而若为现金支付，因数额之大，采取现金支付方式既不符合交易习惯也不符合生活常理。综合全案，案涉9份《商品房买卖合同（预售）》的签订并非出于双方有买卖房屋的本意，其在性质上是名为买卖关系实为借贷关系更符合客观事实，诉争金额也未提供充足证据证实。综上，原告诉请案涉9份买卖合同合法有效并请求确认诉争款项2456032元为购房款类债权，没有事实和法律依据，本院不予支持，原告诉请确认被告单方面解除合同的行为无效，亦已缺乏事实依据，应予驳回。对被告达源公司的相关抗辩意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告骆辉的诉讼请求。 案件受理费26608.26元，由原告骆辉负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判长  刘典武 审判员  何志生 审判员  宁建道 二〇二〇年十二月十日 法官助理张艳芳 书记员周韵竹 附相关法律条文： 《中华人民共和国企业破产法》 第五十八条依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。 债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。 债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。