广西壮族自治区东兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0681民初1471号 原告：田途，男，1991年2月24日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 特别授权委托诉讼代理人：周远志，广西众润律师事务所律师。 被告：东兴市金鼎房地产开发有限公司，住所地广西东兴市东兴镇滨湖路**，统一社会信用代码91450681554706048J。 法定代表人：罗振雄，执行董事。 特别授权委托诉讼代理人：蔡始军，广西北仑律师事务所律师。 原告田途与被告东兴市金鼎房地产开发有限公司（以下简称金鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月23日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人周远志与被告的委托诉讼代理人蔡始军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告田途向本院提出诉讼请求：一、判令被告金鼎公司履行合同义务向原告田途交房；二、判令被告金鼎公司支付逾期交房违约金218850.50元 给原告田途（违约金计算：按已付房款544811元每日万分之三计算，从2017年1月1日起暂计至2020年8月31日）；三、判令被告金鼎公司支付逾期办证违约金2724元给原告田途；四、本案诉讼费由被告金鼎公司负担。事实和理由：2015年12月17日，原告田途和被告金鼎公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于广西东兴市面（原东兴市工业园24＃地块）金鼎·国际花园4幢10层1002号房，面积144.13平方米，单价为3780元每平方米，总价544811元。付款方式为按揭付款：首付总房款30%（取整164811元），剩余70%（取整380000元）向银行按揭贷款。合同约定被告应于2016年12月31日前将房屋交付给原告。原告于签订合同当天通过银行转账交付164811元首付款，于2016年3月4日按照被告的要求办理按揭交清全部购房款544811元。合同约定的交房时间届满后，被告一直没有向原告交房。原告多次催问交房和办理房产证的事，被告采取各种方式进行搪塞拖延，至今未将房屋交付。根据《商品房买卖合同》第九条，被告应当按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，第十五条，被告应当按已付房款的0.5%向原告支付违约金。综上所述，原告认为被告无正当理由逾期交房，应当按照法律规定和合同约定承担违约责任，向原告支付违约金并继续履行交房义务。 被告金鼎公司答辩称：1、被告于2020年8月25日已向原告邮寄收房通知；2、双方原来约定的违约金过高，应予调整，被告逾期交房是事实，给原告造成的损失应为原告购房贷款的利息损失或不能入住造成的租金损失，按照目前计算，同期银行贷款利息的年率为5%左右，房租每月1000元，按照原合同计算已经过高，据合同法规定应予调整；3、原告也存在过错，因为原告不能按时偿还银行贷款利息，造成被告作为保证人被银行扣收贷款利息，被告也曾起诉原告要求偿还保证金；4、按合同约定，中雨、台风天气或节假日，双方签订合同到交房期间，产生中雨及台风天气是79天，节假日33天，予以扣减相应违约金；5、受今年疫情影响，因疫情是不可抗力，交房延迟导致产生的违约金由法院予以调整。 经审理查明：2015年12月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201512150066），约定：原告向被告购买位于广西东兴市面（原东兴市工业园24＃地块）金鼎·国际花园4幢10层1002号房即案涉商品房，建筑面积144.13平方米，总价544811元；原告应于合同签订当日支付给被告首付款164811元，余款380000元由原告向银行申请按揭贷款；被告应于2016年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用，该商品房需经验收合格才能交付；但下列情形被告可据实相应延期交房:1、遭遇不可抗力（包括但不限于自然灾害、公共突发事件或政府修路、封路、管线迁移、非正常停电、停水、创城、创卫等）且被告在发生之日起30日内告知原告；2、政府行为停工、气象部门记录日降雨量达到中雨以上时；3、其他非被告所能控制的因素，包括但不限于政府有关活动、节日、庆典、禁令等。除合同约定的特殊情形，被告未在合同约定的期限内将该商品房交付原告使用的，如逾期不超过30日的，从合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的最高不超过已付房价的0.5%向原告支付违约金。 2015年12月17日，原告通过银行转账将首付款164811元支付给被告，并于2016年3月4日根据被告的要求向银行办理了按揭贷款，全部交清购房款544811元。 另查明，原、被告签订的《商品房买卖合同》已于2016年1月29日经东兴市房产管理局备案。从2015年12月17日（合同签订之日）起至2016年12月31日（约定交房之日），东兴市气象局提供的气象资料证明书显示，台风天气的天数有10天，中雨以上天数为58天（排除与台风天气重复的6天）。案涉商品房于2020年1月20日通过了建筑、勘察、设计、施工、监理五方验收，被告于同日制作了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。东兴市勘察测绘队受金鼎公司的委托对金鼎·国际花园4#楼的控制点、界址点、土地面积、房屋面积、、地块地貌等进行测量并于2020年10月30日出具《不动产测绘报告》。2020年8月25日，被告向原告邮寄送达《交房通知书》，通知原告于2020年9月6日办理交房手续，原告于2020年8月30日签收该通知书。至今原、被告双方尚未办理交房手续，未办理权属登记证书。 再查明，2016年2月17日，田途、金鼎公司与中国银行股份有限公司东兴支行（以下简称中行东兴支行）签订《住房贷款合同》，约定田途向中行东兴支行按揭贷款380000元，金鼎公司为田途提供偿还贷款本息的连带责任保证。由于田途不按时偿还银行贷款利息，自2017年2月27日至2018年4月30日，中行东兴支行从金鼎公司的保证金账户扣收田途欠银行的贷款利息32001.15元。后金鼎公司向本院起诉，本院经依法审理，于2019年12月5日作出（2019）桂0681民初1532号民事判决书，判令田途于判决生效之日起十日内返还金鼎公司保证金32001.15元，并支付律师费5000元，负担案件受理费363元。上述判决生效后，金鼎公司向 本院申请强制执行，本院以（2020）桂0681执827号立案执行，现已全部执行完毕。 又查明，因原告田途无钱交首付款164811元，金鼎公司以其公司员工冯明跃的名义将上述首付款出借给田途。同日，田途向金鼎公司出具《承诺书》，承诺在未能按《借款协议书》的约定将该首付款还清前，暂时放弃办理房屋产权证。 以上事实，有身份证、企业信息查询单、商品房买卖合同、商品房预售许可证、交房通知书、建设工程质量竣工验收意见书、气象资料证明书、表格、（2019）桂0681民初1532号民事判决书、（2020）桂0681执827号立案受理通知书、结案通知书、借款协议书、承诺书等书证复印件及当事人当庭陈述予以证实。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。 关于涉案房屋是否具备合同约定的全部交付条件的问题，原告主张被告提交的《交房通知书》、《建设工程质量竣工验收意见书》不能证明涉案房屋已具备交房条件，因为被告既没有取得政府部门的验收通过，也不存在向全体业主交房的事实，被告单方面通知原告交房是不具有法律效力的。被告主张目前东兴市商品房交付条件就是五方（建筑、勘察、设计、施工、监理）验收备案。本院认为，合同第八条第一款第1项约定商品房交付条件为：该商品房经验收合格。金鼎·国际花园4#楼已于2020年1月20日经建设、施工、监理、设计、勘查五方验收合格，验收组出具了《建设工程质量竣工验收意见书》，东兴市勘察测绘队亦于2020年10月30日出具《不动产测绘报告》，认定涉案商品房质 量合格，故原告关于涉案房屋不符合交付条件的主张，本院不予采纳，交房时间应根据被告发出的《交房通知书》，确定为2020年9月6日。 关于被告主张中雨、台风天气及节假日、新冠肺炎疫情防控期间应当在逾期交房期限内予以扣除。根据合同第八条约定，气象部门记录日降雨量达到中雨以上时及其他非被告所能控制的因素，包括但不限于政府有关活动、节日、庆典、禁令等，被告有权据实相应延期交房。本院对合同约定交房期间台风天气10天、中雨以上天数58天及节假日、高考等33天予以扣除。对于被告主张新冠肺炎疫情防控期间应当在逾期交房期限内予以扣除，对此，本院认为，新冠肺炎疫情发生于合同约定的交房时间之后，即使对房屋的竣工验收备案有影响，该疫情防控影响的天数也不应在逾期交房期间内予以扣除。 关于本案逾期交房违约金应如何确定的问题，合同约定交付时间为2016年12月31日，扣除非被告原因可据实延期交房的101天【10天（台风的天数）+58天（中雨以上天气的天数+33天（节日、高考的天数）】，被告应于2017年4月11日前将满足交付条件的房屋交付给原告，而本案实际交付时间为2020年9月6日，故被告仍需向原告承担2017年4月12日至2020年9月6日的逾期交房违约责任，按约其应按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。被告主张以上约定的违约金过分高于原告的实际损失，应予调低。原告认为应按合同的约定计算违约金，本案违约金不应予以调整。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”规定，综合考虑涉案房屋于2020年1月20日取得五方验收已具备约定的交房条件的情况、本案逾期交房天数、被告的过错程度及原告的诉请等因素，从公平原则和诚实信用原则的角度，本院酌情确定本案逾期交房违约金计算方法为：以原告已交付房价款为基数，按日万分之一的标准，从2017年4月12日起计至2020年9月6日止，计67720元（取整）。 关于逾期办证违约金，因原告已向被告承诺在将借款还清前，暂时放弃办理房屋产权证，另案查明原告现尚未将借款还清，故原告逾期办证违约金的主张，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四的规定，判决如下： 一、被告东兴市金鼎房地产开发有限公司在本案判决生效之日起十日内支付原告田途逾期交房的违约金67720元； 二、驳回原告田途的其他诉讼请求。 案件受理费4624元，减半收取2312元（原告已预交），由被告东兴市金鼎房地产开发有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理4624元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。 审判员  林新宇 二〇二〇年十二月二十日 书记员  傅邦瑜