湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终566号上诉人（原审被告）：黎飞勇，男，1981年9月1日出生，汉族，住湖北省通城县。上诉人（原审被告）：吴林芳，男，1964年1月23日出生，汉族，住湖北省通城县。上诉人（原审被告）：方聪明，男，1974年3月9日出生，汉族，住湖北省通城县。上列三上诉人的共同委托诉讼代理人：黎少云，湖北泰元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴纯念，男，1972年2月7日出生，汉族，住湖北省通城县。委托诉讼代理人：吴雄龙，通城县麦市法律服务所法律工作者。上诉人黎飞勇、吴林芳、方聪明因与被上诉人吴纯念房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省通城县人民法院（2019）鄂1222民初1783号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。黎飞勇、吴林芳、方聪明上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回吴纯念的诉讼请求；2.由吴纯念负担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审严重违反法定程序。1.一审篡改了庭审笔录。庭审中，吴纯念未变更诉讼请求，仅在法庭调查中，当审判长问吴纯念的代理人其诉讼请求时，吴纯念的代理人才提到要求赔偿4,600,000元，且庭后还在开庭笔录另一页上增加了一行“被告一次性支付违约金460万元”的字样。2.一审没有依程序开庭审理。根据法律规定，在一审辩论终结前，当事人增加诉讼请求的，法院应当重新指定举证期限，询问黎飞勇、吴林芳、方聪明是否需要举证期限和答辩期限，在黎飞勇、吴林芳、方聪明明确回答不需要新的举证期限和答辩期限的情况下，才能继续进行。但一审并无上述诉讼行为。二、一审查明的事实错误，适用法律不当。应当改判、撤销或发回重审。1.一审认定黎飞勇、吴林芳、方聪明没有实际交付商铺是认定事实错误。2012年11月28日，吴纯念与黎飞勇、吴林芳、方聪明签订了《门店房拆迁补偿协议》后，在2013年完成了房屋改建行为，年底便将门店还建交付给了吴纯念。2013年6月1日，双方签订了《商铺租赁合同》，吴纯念作为出租方，黎飞勇、吴林芳、方聪明作为承租方，能够充分证明黎飞勇、吴林芳、方聪明交付了商铺。一审法院认为，双方当事人签订的《商铺租赁合同》是对黎飞勇、吴林芳、方聪明违约金的补偿，不是交付门店，是完全错误的。2.本案双方当事人依据的《门店房拆迁补偿协议》是一份无效的民事合同，一审将本案合同认定为有效合同时适用法律错误。根据已查明的事实，黎飞勇、吴林芳、方聪明系自然人，不具备房地产开发资质，所开发的建设工程无拆迁许可证、建设规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证，城建未出规划图、未放线，完全属于违法建设。根据法律规定，案涉合同应属于无效合同。故该合同中除了解决争议的条款外，包括违约条款在内的一切条款均没有法律约束力，均归于无效，且善后的处理只能是返还或折价补偿。三、即使认定案涉“门店房拆迁补偿协议”是一份有效的民事合同，一审判决的处理结果也是错误的。合同中约定的违约金明显过高，一审判决黎飞勇、吴林芳、方聪明需支付4,600,000元违约金，按照通城县的价格，案涉两间门店价值不会高于1,200,000元，住房180㎡不会高于720,000元，合计不超过1,920,000元。根据法律规定，违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，本案的违约金过高，法院应当予以减少。四、本案吴纯念存在明显的欺诈行为，企图以“合法”手段得到非法的利益。2012年，黎飞勇、吴林芳、方聪明开始拆迁房屋时，吴纯念承诺不会高于其他同类住户，回来后立即签合同，黎飞勇、吴林芳、方聪明信以为真，但房屋拆除后，吴纯念又漫天要价，黎飞勇、吴林芳、方聪明迫于无奈才答应补偿吴纯念180㎡房。法院对以欺诈方式签订的合同，应当根据法律规定进行处理，参照其他商铺还建户的补偿方案，以1800/㎡的价格对吴纯念予以相应经济补偿。吴纯念辩称，1.一审程序合法。起诉的时候有一项就是黎飞勇、吴林芳、方聪明履行补偿协议并赔偿损失，案涉协议的第4条、第5条约定了补偿和违约责任，且通过通城县公证处进行公证，系双方真实意思表示，协议合法有效，应该作为认定事实的依据。价格和价值是两码事，本人的门店已经被拆迁了，无法进行价值评估，并且门店的价值远远超过了价格，如果这个门店不拆迁，黎飞勇、吴林芳、方聪明无法建成超市。2.案涉房子已被黎飞勇、吴林芳、方聪明拆迁9年，且上诉人人数较多，本人不可能进行欺诈，公证也是黎飞勇、吴林芳、方聪明请的，也是黎飞勇、吴林芳、方聪明请本人来签这个协议的。本人的房子办理了有效证件。如果黎飞勇、吴林芳、方聪明没有办理相关手续，就无法开发并出售了那么多房子。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回黎飞勇、吴林芳、方聪明的上诉，维持原判。吴纯念向一审法院起诉请求：1.判令黎飞勇、吴林芳、方聪明支付吴纯念4,600,000元（包括店面价值4,000,000元、违约金600,000元）；2.案件受理费由黎飞勇、吴林芳、方聪明共同负担。一审法院认定事实：2012年，黎飞勇、吴林芳、方聪明个人合伙借用咸宁市宇通房地产开发有限公司资质，以通城县农业局原种子公司改建项目部的名义进行房地产开发，要求吴纯念将其位于通城县××水镇××（××县农业局原种子公司）的两间门店房屋交付黎飞勇、吴林芳、方聪明拆迁还建。其中门面宽7米，进深长13.95米，建筑面积97.65平方米，吴纯念办理了隽国用（2002）字第01733号国有土地使用证和隽房权证隽水字第**房产证、鄂契证隽字第20026060号契税证。2012年11月28日，吴纯念与黎飞勇、吴林芳、方聪明签订《门店房拆迁补偿协议》，并于2012年12月11日经通城县公证处进行了公证。尔后，吴纯念按照《门店房拆迁补偿协议》将其两间门店房交付黎飞勇、吴林芳、方聪明拆除还建，同时交付了国有土地使用证、房产证和契税证。黎飞勇、吴林芳、方聪明也按约定支付了搬迁费、装修费和两年的租金等。后来，由于黎飞勇、吴林芳、方聪明无法报批建设高层楼房，只能建设8层楼房。2013年5月，房屋工程完工，但一直没有办理相关竣工验收报告手续。双方续签了《商铺租赁合同》，期限10年，从2014年7月28日开始变更为每年租金36,000元，由黎飞勇、吴林芳支付吴纯念至2019年7月28日止。因黎飞勇、吴林芳、方聪明未实际交付吴纯念商铺和套间房，也未办理不动产登记相关手续，吴纯念多次找黎飞勇、吴林芳、方聪明协商处理均未果，遂引发本案诉讼。一审法院认为，吴纯念与黎飞勇、吴林芳、方聪明自愿签订《门店房拆迁补偿协议》，该协议已经通城县公证处公证，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，具有法律效力，双方均应按照约定履行。吴纯念已经按约履行，黎飞勇、吴林芳、方聪明没有按照《门店房拆迁补偿协议》第二条第4款、第三条第2款和第五条的约定履行，因只建成8层楼房，黎飞勇、吴林芳、方聪明无法履行交付10层以上商品房一套，故实际只能按照《门店房拆迁补偿协议》第四条第1款约定承担违约责任。黎飞勇、吴林芳、方聪明辩称的理由，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，吴纯念的诉讼请求符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、黎飞勇、吴林芳、方聪明支付吴纯念两间门店价值折款4,000,000元；二、黎飞勇、吴林芳、方聪明支付吴纯念违约金600,000元；三、上述第一项、第二项款项合计4,600,000元，于本判决生效之日起三十日内一次性履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43,600元，减半收取21,800元，由黎飞勇、吴林芳、方聪明负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、一审是否违反法定程序；二、案涉《门店房拆迁补偿协议》是否有效；三、案涉《门店房拆迁补偿协议》是否应当撤销；四、黎飞勇、吴林芳、方聪明是否向吴纯念实际交付还建商铺。关于焦点一。黎飞勇、吴林芳、方聪明提出一审中吴纯念增加诉讼请求违反法定程序。经查阅一审卷宗，吴纯念在起诉状中已提出要求黎飞勇、吴林芳、方聪明赔偿损失的诉讼请求，虽未确定具体数额，但庭审中经主审法官释明，吴纯念明确了赔偿损失的具体数额为4,600,000元，故吴纯念要求黎飞勇、吴林芳、方聪明赔偿其4,600,000元并非庭审中增加的诉讼请求，而是庭审中明确了诉讼请求，且黎飞勇、吴林芳的委托诉讼代理人在庭审笔录上签名予以确认，一审亦系以该诉讼请求数额为基数确定案件受理费。故对黎飞勇、吴林芳、方聪明提出的一审违反法定程序，应当将本案发回重审的上诉主张，不予支持。关于焦点二。黎飞勇、吴林芳、方聪明提出其作为自然人，不具备房地产开发相关资质，故案涉《门店房拆迁补偿协议》违反了法律规定，应当认定无效。本院认为，案涉《门店房拆迁补偿协议》的签订主体系吴纯念和通城县农业局原种子公司改建项目部，并非与黎飞勇、吴林芳、方聪明等自然人签订，该协议经双方签名盖章，系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，并经通城县公证处公证，具有法律效力。故对黎飞勇、吴林芳、方聪明的该上诉主张，不予支持。关于焦点三。黎飞勇、吴林芳、方聪明提出吴纯念有明显欺诈行为，企图以“合法”手段得到非法利益，法院应当依法撤销《门店房拆迁补偿协议》或作出与其他还建户相同补偿的认定。本院认为，案涉《门店房拆迁补偿协议》均经当事人签名盖章，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且经过通城县公证处公证，具有法律效力。黎飞勇、吴林芳、方聪明提出系遭受欺诈而签订该协议，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”的规定，案涉协议系2012年11月28日签订，黎飞勇、吴林芳、方聪明提出撤销该协议，应以通城县农业局原种子公司改建项目部名义，在一年内提出。现黎飞勇、吴林芳、方聪明以其自己名义提出，主体不适格，并已超过权利时效，其撤销权已消灭，且黎飞勇、吴林芳、方聪明并无证据证明其系因欺诈签订案涉协议。故对黎飞勇、吴林芳、方聪明的该上诉主张，不予支持。关于焦点四。黎飞勇、吴林芳、方聪明提出一审认定其未实际交付商铺系认定事实错误。本院认为，吴纯念虽作为出租方于2014年6月1日与黎飞勇、吴林芳、方聪明签订了《商铺租赁合同》，但不能仅以此认定黎飞勇、吴林芳、方聪明已向吴纯念交付商铺，理由如下：一、《商铺租赁合同》约定的前提条件是黎飞勇、吴林芳、方聪明必须按照《门店房拆迁补偿协议》的约定满足吴纯念的要求，否则吴纯念随时有权终止该租赁合同。即签订该租赁合同是为了保证《门店房拆迁补偿协议》顺利履行，黎飞勇、吴林芳、方聪明是为了弥补吴纯念的租金损失而续签；二、黎飞勇、吴林芳、方聪明对案涉商铺并未履行交付手续，且一直实际运营该商铺；三、吴纯念也并不认可黎飞勇、吴林芳、方聪明已经向其交付了案涉商铺。故对黎飞勇、吴林芳、方聪明的该上诉主张，不予支持。综上所述，黎飞勇、吴林芳、方聪明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43,600元，由黎飞勇、吴林芳、方聪明负担。本判决为终审判决。审判长 余 杰审判员 沈朝明审判员 李 伟二〇二〇年十二月三十日书记员 杨 锐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；