江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终3538号上诉人（原审第三人）：朱艳，女，1980年10月16日出生，汉族，居民，住涟水县。上诉人（原审第三人）：周银龙，男，1975年2月27日出生，汉族，居民，住涟水县。共同委托诉讼代理人：刘冰，江苏捍华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：涟水县平升房地产开发有限公司，住所地涟水县涟城镇常青东大道西首。诉讼代表人：张沛生，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：杜大鹏，该公司管理人工作人员。委托诉讼代理人：许士广，该公司管理人工作人员。原审被告：刘亚洲，男，1990年10月20日出生，汉族，居民住涟水县。上诉人朱艳、周银龙因与被上诉人涟水县平升房地产开发有限公司（以下简称平升公司）、原审被告刘亚洲排除妨害纠纷一案，不服涟水县人民法院（2020）苏0826民初3726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人朱艳、周银龙上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.本案中，应当依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，以一方通知到达时才可以解除合同，不能以破产法第十八条的规定解除合同。2.从2019年12月11日合同解除之日的租赁费用，应当由上诉人收取，一审认定应当由被上诉人收取，是错误的。3.在本案一审审理中，上诉人另向涟水县法院提取诉讼，要求确认涉案租赁合同的解除时间为2020年7月，因本案诉讼与该案审理结果有直接利害关系，在该案未能确认最终结果之前，本案应当中止审理。一审法院未能中止审理，违反了民事诉讼法第一百五十条的规定。被上诉人平升公司辩称，一审法院并未判决上诉人承担民事责任，因此上诉人并无上诉的权利。被上诉人已于2017年2月3日进入破产程序，合同解除的法律依据应当适用特别法即破产法，因此涉案合同解除时间应当为2017年4月3日。合同解除后，上诉人已经无权对房屋继续进行占有使用收益，在此期间上诉人收取的租金应当返还给被上诉人。涉案合同的解除问题系本案必须要审理的争议焦点，本案并不属于上诉人主张的适用民事诉讼法第150条的情形，本案无须中止审理。请求驳回上诉，维持原判。原审被告刘亚洲未作陈述。平升公司向一审法院起诉请求：1.原审被告立即腾退并交还其占用的位于涟水县金泽源广场9幢二楼房屋；2.原审被告向原审原告按照每日83.1元标准支付自2018年12月10日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费，暂计算至2020年7月31日为49695元；3.本案诉讼费用由原审被告承担。一审法院认定事实如下：2015年5月1日，朱艳与平升公司签订房屋租赁合同约定，租赁的房屋坐落于金泽园广场9幢共三层，建筑面积约160000平方米；租赁期限自2015年5月1日至2030年5月1日止；租金标准及支付方式为一次性付清人民币240万元整（贰佰肆拾万元），支付情况另附情况说明；关于转租约定为朱艳取得承租权后，享有转租权，可将房屋部分转租或全部转租给他人，租赁价格由朱艳和承租人自行确定，原审原告不得干涉。同日，原审原告出具收条一份，载明“收到金泽园广场9幢三层房租费贰佰肆拾万元整（15年租金一次性付清）（具体见合同及补充协议）注：赵平生借款贰佰万元整，转入卡6216616110001326528，截止2015年5月1日，利息40万元整，抵金泽园广场房租费”，该收条盖有平升公司公章及赵平生签字。2015年5月1日，原审原告与原审第三人签订补充协议，注：原借款借据已由涟水县平升房地产开发有限公司赵平生、朱洪香收回；备注内容为此协议和5月1日签订的租赁合同及补充协议内容一致。2017年2月3日，涟水县法院作出（2017）苏0826破2号民事裁定书，受理王寿林对原审原告的破产清算申请。同日，涟水县法院指定江苏群汇知缘律师事务所（原管理人名称为江苏知缘律师事务所）担任原审原告破产管理人。2018年12月10日，朱艳的配偶周银龙与刘亚洲签订房屋租赁合同，约定刘亚洲承租金泽园二楼皇庭武馆（约不到2000平方左右，其中947.9平方米的房屋属于原告所有），租赁期自2018年12月10日至2022年12月10日止。租金每年陆万肆仟元。2020年7月14日，原审原告管理人向朱艳发出告知函（[2020]平升管通字第05号），告知朱艳与平升公司签订的涉案租赁合同自2017年4月4日期已经解除，原审第三人有权就对平升公司享有的债权向管理人申报。一审审理中，原审原被告及朱艳、周银龙一致确认朱艳已收取刘亚洲第一年租金64000元。一审法院认为：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，一审法院于2017年2月3日受理平升公司破产清算案件，管理人在破产申请受理之日起二个月内未通知朱艳，应视为案涉房屋租赁合同解除。2018年12月10日，周银龙将案涉属于平升公司面积为947.9平方米的房屋转租给刘亚洲，约定租金标准为64000元/年，租赁总面积约为2000平方米。原审原被告及朱艳、周银龙认可已收取刘亚洲截止2019年12月10日的房屋租金64000元，应予确认。原审原告主张占有使用费的计算方式为参照周银龙与刘亚洲签订的房屋租赁合同租金的标准，按照原审原告所有房屋相应面积占比予以计算，原审被告及原审第三人对此计算方式是均无异议，故原审原告主张原审被告支付按照每日83.1元标准支付占有使用费，应予支持。因平升公司管理人于2020年7月14日才告知朱艳合同已经解除，而刘亚洲与朱艳之间具有租赁合同关系，刘亚洲并非恶意占用使用涉案房屋，且已经据合同支付2018年12月10日至2019年12月10日的房屋租金64000元。因此，原审原告无权要求刘亚洲另行支付该64000的租金。故平升公司主张刘亚洲支付自2019年12月11日起至2020年8月27日止的房屋占有使用费21689.1元的诉讼请求，应予支持，超出部分，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出判决：一、刘亚洲在判决生效之日起二十日内支付平升公司房屋占有使用费21689.1元。二、驳回平升公司的其他诉讼请求。案件受理费1100元减半收取550元，由刘亚洲负担171元，平升公司负担379元。一审法院查明事实属实，本院二审予以确认。本院另查明，本案一审审理中，朱艳另行向涟水县法院提起房屋租赁合同诉讼，起诉请求包含确认朱艳与平升公司签订的涉案房屋租赁合同于2020年7月22日解除等，涟水县法院已于2020年9月25日立案受理，该案案号为（2020）苏0826民初5089号。本院审理中，上诉人平升公司与被上诉人朱艳、周银龙一致确认朱艳于2020年7月22日收到平升公司破产管理人解除合同告知函。本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产裁定后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当继续履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”本案中，上诉人朱艳与被上诉人平升公司约定，以平升公司涉案房屋的使用收益权益冲抵相应欠款，则在房屋租赁合同订立并生效后，朱艳、周银龙作为合同相对方的义务即已履行完毕。在房屋租赁关系中，房屋所有权人平升公司继续履行合同也不会导致个别违法清偿的情况出现，故平升公司主张依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定解除房屋租赁合同并不符合双方“均未履行完毕”的法律规定。在平升公司破产管理人向房屋租赁合同相对方发出解除合同告知函后，朱艳、周银龙认可双方之间房屋租赁合同自收到告知函之日即2020年7月22日解除，本院予以确认。对于房屋租赁合同于何时解除的问题，系本案审理的争点问题之一，本案一二审法院对此一问题的审查，无需以（2020）苏0826民初5089号案的审理结果为依据，故本案不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的中止诉讼的情形。而涉案房屋中有947.9平方米由刘亚洲占有使用，刘亚洲也应当支付相应的占有使用费用。综上，一审判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费342元，由上诉人朱艳、周银龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 蒋其文审 判 员 王 健审 判 员 庞海涛二〇二〇年十二月二十九日法官助理 黄 忠书 记 员 孙 欣