湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初7799号原告：恩施市嘉湘物业管理有限公司，住所地湖北省恩施市施州大道**，统一社会信用代码91422801795901207P。法定代表人：刘湘宏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李相国，湖北正典律师事务所律师。被告：肖水文，男，1972年6月4日出生，汉族，住湖北省恩施市，委托诉讼代理人：吴远佳，湖北雄视律师事务所律师。委托诉讼代理人：段庆涛，湖北雄视律师事务所实习律师。被告：恩施市江语家私广场有限公司，，住所地湖北省恩施市施州大道**统一社会信用代码914228013318788624。法定代表人：陈翠香，该公司股东。委托诉讼代理人：谭俊辉，湖北雄视律师事务所律师。被告：恩施晨鸣房地产开发有限公司，住所，住所地湖北省恩施市施州大道**社会信用代码91422800667659372A。法定代表人：谭远斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯明峰，湖北夷水律师事务所律师。原告恩施市嘉湘物业管理有限公司（以下简称嘉湘物业公司）与被告肖水文、恩施市江语家私广场有限公司（江语家私公司）、恩施晨鸣房地产开发有限公司（以下简称恩施晨鸣公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。庭审后，双方当事人申请法院给予两个月的调解期限。本案现已审理终结。原告嘉湘物业公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告及时支付原告物业服务费151137.36元；2.诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告嘉湘物业公司将第1项诉讼请求明确为要求三被告对物业服务费151137.36元承担连带负担的责任。事实与理由：2011年8月19日，原告与恩施江语城小区开发商即被告恩施晨鸣公司签订《恩施江语城物业服务合同》，合同约定由原告对江语城小区提供前期物业服务，同时对小区的物业服务内容和质量以及服务价格进行了相应的约定，服务期限为三年。合同到期后，双方于2014年8月19日续签了新的《恩施江语城物业服务合同》，新合同约定服务期限至业主委员会成立，商业服务价格为1.50元/㎡。被告于2014年3月26日与被告恩施晨鸣公司签订了《房屋租赁合同》，约定被告租赁该小区第一、二楼共计2099.13㎡，用于经营家居，租期为七年，自2014年8月1日至2024年7月31日止，物业费由被告缴纳。此外，案涉房屋由被告江语家私公司用于家具经营，被告肖水文是该公司股东。期间，经原告多次催缴物业服务费，但被告仍拒不履行缴费义务，至原告具状起诉。被告肖水文辩称，原告要求其支付物业管理费的理由不成立，法院应当驳回原告的该诉讼请求。物业管理费用是指物业管理公司依据物业管理服务合同为业主提供物业管理服务，业主依据物业管理服务合同向物业管理公司支付一定的费用。本案中，与原告签订物业管理服务合同的相对方为被告恩施晨鸣公司，所以原告主张物业管理服务费应严格恪守合同相对性的原则，向签订物业管理服务合同的相对方主张此项权利。被告肖水文虽然与被告恩施晨鸣公司存在租赁合同的法律关系，但并不是物业管理服务合同的相对方，其作为物业管理服务合同之外的第三人对原告不负担支付物业服务费用的义务。综上，被告肖水文不是本案的适格当事人，不应支付本案物业管理服务费用给原告，请求法院驳回原告对被告肖水文的诉讼请求。被告江语家私公司辩称，其不是本案适格被告，其于2014年3月26日与被告恩施晨鸣公司签订了《房屋租赁合同》，而并未与被告签订过任何合同或作过任何约定。根据合同的相对性，原告与被告恩施晨鸣公司之间的纠纷与被告江语家私公司并无任何关系，应当以恩施晨鸣公司为被告。此外，被告江语公司于2016年1月22日交了2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业费18000元，后未再交物业费的原因是物业公司对漏雨没有做过处理，对江语公司物品造成损害。被告恩施晨鸣公司辩称：1.原告所称物业服务合同是恩施晨鸣公司作为开发商与原告签订的前期物业合同，现业委会已经成立，该合同已经终止。就涉案房屋原告并没有与作为房屋业主的恩施晨鸣公司及使用人江语家私签订物业合同。2.据我们了解，在被告江语家私公司使用房屋过程中已经与江语家私公司就物业费价款进行了变更，并已经实际履行。说明原告已经认可了恩施晨鸣公司与被告肖水文之间的租赁合同中物业管理费由实际使用人承担。3.房屋的使用人未支付物业管理费是因为原告没有按照物业管理合同约定提供物业管理服务，对房屋使用人造成了经济损失。结合上述原因请求法院依法判决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月19日，原告嘉湘物业公司（乙方）与被告恩施晨鸣公司（甲方）签订了《恩施江语城物业服务合同》，约定由原告嘉湘物业公司为坐落恩施市××州大道××号号的江语城小区提供物业管理服务，内容包括“二、服务内容与质量在物业服务区域内，乙方提供的前期物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（包括房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等）。2、物业共用设施的运行、维修、养护和管理（包括化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、电梯、消防设施、公共照明设施、发电系统、监控系统、配电系统、娱乐活动场所等）。3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及污水管道的疏通。4、公共绿化及景观作品养护和管理。5、车辆停放管理。6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。7、装饰装修、监督与服务。8、物业档案资料管理。三、各共用部位、共用设施设备验收前必须通知乙方，乙方随同参加，按《物业承接查验办法》进行验收。相关图纸资料验收后交乙方管理（竣工总平面图、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网、地下管网工程竣工图等资料）。四、纳入物业管理服务范围的已竣工但未出售或因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其空置房超过总房数的5%时，超出不反对物业管理费甲方应按实际支付给乙方……七、甲方应于交房前一个月按有关规定向乙方提供装修完好直接投入使用的物业服务用房，小区内的物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变用途。1、本合同期限叁年，自2011年8月19日至2014年8月9日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效后，本合同自行终止。甲、乙双方无任何正当原因终止本合同的，应当对方支付违约金壹万元人民币。2.本合同未尽事宜，双方可另行书面形式签订补充协议。补充协议与本合同存在的冲突的约定，应以本合同为准。补充协议同具法律效力。3.本合同一式五份，甲、乙双方各执贰份，行政主管部门报备壹份，双方签字之日起生效。”同时，双方在《物业的收费标准》中盖章，其上载明：1、电梯住宅：1.10元/平方米/月2、商业物业：1.50元/平方米/月3、住宅改为经营：1.50元/平方米/月4、二次装修垃圾清运费，400元/户5、装修保证金：1000元/户（装修结束后验收合格，入住六个月后退还）该标准如与物价部门收费标准有抵触的，亦按物价部门规定的标准执行。同时，该物业费标准业主如有异议的，乙方可与业主或业主委员会协商解决。2014年8月18日，原告嘉湘物业公司（乙方）与被告恩施晨鸣公司（甲方）签订了《江语城物业服务合同》，继续约定由原告嘉湘物业公司为江语城小区提供物业管理服务，服务内容与前述合同基本一致，且收费标准亦相同，但是约定的管理期限为“自2014年8月18日起至本物业业主委员会成立后，与物业服务方签订新的物业服务合同生效之日止。”上述合同签订后，原告嘉湘物业公司一直依约为该小区提供物业管理服务至今。另查明，2014年3月26日，被告恩施晨鸣公司（甲方）与被告肖水文签订《房屋租赁合同》，将其所有的位于恩施市××州大道××号即江语城小区的房屋出租给被告肖水文，内容为：“第一条租赁房屋的坐落、面积、装修、设施情况1、甲方出租给乙方的房屋位于：施州大道608号。2、出租房屋面积共2099.13平方米，其中第一层面积1019.23平方米，第二层面积1079.9平方米。3、……第二条租赁期限、用途1、该房屋计租金租赁期为七年。即自2014年8月1日至2017年7月31日不计算租金，计租时间自2017年8月1日起至2024年7月31日止。2、乙方租赁该房屋用于经营家居市场。3、……第四条租赁期间相关费用本合同签订后，甲方保证给乙方配备独立的水电计量装置。乙方应按时交水电气及物业管理费，同时，因乙方装修和经营产生的一切税、费由一方自行缴纳……第九条本合同自双方签（章）后生效。第十条本合同及附件一式2份，由甲、乙双方各1份。具有同等法律效力。”承租该房屋后，被告肖水文将该房屋交由被告江语家私公司经营家居、建材、办公用品等，而其本人亦为该公司持股50%的股东。被告江语家私公司在2016年1月22日向原告嘉湘物业公司交纳了其经营场地（即被告肖水文所承租的案涉房屋）自2015年1月1日至2015年12月31日的物业服务费18000元之后，其与被告肖水文或是被告晨鸣公司均未交纳案涉房屋自2016年1月1日后的物业服务费，且经原告嘉湘物业公司在该小区公告栏中分别于2016年11月30日、2018年3月7日、2018年7月27日书面催收后仍未交纳，致原告嘉湘物业公司诉至本院，请求判准前述诉请。本院认为，原告嘉湘物业公司作为物业服务企业与作为建设单位的被告恩施晨鸣公司签订的《恩施江语城物业服务合同》、《江语城物业服务合同》属于前期物业服务合同，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且对江语城小区的全体业主具有约束力。被告恩施晨鸣公司与被告肖水文签订的《房屋租赁合同》，原告嘉湘公司提交的该租赁合同虽为复印件且被告肖水文有异议，但被告肖水文作为该《房屋租赁合同》的持有者异议后并未将合同原件提交法庭核实，且该合同的相对方即被告恩施晨鸣公司对该合同的真实性并无异议，故对该合同的真实性本院予以认可；被告恩施晨鸣公司依据该租赁合同约定将其所有的位于恩施市××州大道××号江语城小区中面积为2099.13平方米的房屋出租给被告肖水文用于经营，明确了租赁时间为2014年8月1日至2024年7月31日及期间产生的物业服务费用等均由被告肖水文承担，但被告肖水文在承租该房屋后便交给被告江语家私公司使用，被告江语家私公司仅为该房屋交纳了2015年1月1日至2015年12月31日的物业服务费，此后被告恩施晨鸣公司、肖水文均未向原告嘉湘物业公司交纳物业服务费，已构成违约。物业服务费的收取状况，不仅关系到物业公司的自身生存，也关系到全体业主的利益能否得到有效维护，业主应当依约交纳以维护小区的正常运行；当然，物业公司也应当依约履行合同义务，不断提高自己的服务质量，为小区的和谐美丽建设尽心尽责。本案中，被告肖水文下欠原告嘉湘物业公司自2016年1月1日至2019年12月31日的物业服务费151137.36元（1.5元/月/平方米×2099.13㎡×48个月）未交纳，是为属实，其应及时交纳，故对原告聚业物业公司要求被告肖水文交纳该时间段的物业服务费之诉讼请求，本院予以支持。同时，根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”及《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”之规定，对原告嘉湘物业公司要求被告恩施晨鸣公司作为业主对上述款项承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。被告恩施晨鸣公司承担连带清偿责任后，有权向被告肖水文追偿。关于原告嘉湘物业公司要求案涉房屋的实际使用人即被告江语家私公司对案涉物业服务费承担连带支付责任，但其并未提供证据证明其与被告江语家私公司对案涉房屋的物业服务费约定由实际使用人即被告江语家私公司支付，而被告肖水文及被告江语家私公司亦未提供证据证明双方对案涉房屋的使用与物业服务费的支付约定由被告江语家私公司负担，故对原告嘉湘公司的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告恩施晨鸣公司称其与原告嘉湘物业公司所签订的案涉合同系前期物业合同，现业委会已经成立，该合同已经终止，但是其并未提交证据证明该小区业委会成立后已另行在2019年12月31日之前与原告嘉湘物业公司签订了物业合同取代了案涉的前期物业合同，故对被告恩施晨鸣公司的该辩解意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下:一、被告肖水文、恩施晨鸣房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告恩施市嘉湘物业管理有限公司自2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费151137.36元。二、驳回原告湖北省聚业物业管理有限公司的其他诉讼请求。本院执行标的款账户，开户行：恩施市农业银行，收款单位：恩施市人民法院，账号17×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费3322元，减半交纳1611元，由被告肖水文、恩施晨鸣房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  区海玲二〇二〇年十二月一日书记员  刘 枚