江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4609号上诉人（原审被告、反诉原告）：伍维龙，男，1968年5月11日生，汉族，住江阴市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李耀娟，女，1988年1月10日生，汉族，住常州市新**。委托诉讼代理人：周斌，上海森大律师事务所律师。上诉人伍维龙因与被上诉人李耀娟房屋买卖合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2019）苏0281民初16103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伍维龙上诉请求：撤销原判第二、三项，改判驳回李耀娟要求伍维龙返还定金、支付违约金的诉讼请求，或裁定发回重审。事实和理由：一审法院认定事实错误。首先，双方房屋买卖合同约定的支付首付款的截止时间是2019年7月20日，但李耀娟在该截止时间之前未履行支付首付款的义务。2019年7月20日前的几次通话均是伍维龙在与中介方沟通，伍维龙反复强调的是按期支付首付款，没有表示过不卖房。李耀娟直至2019年7月22日才打电话给伍维龙，已经超出2019年7月20日的付款时间节点，导致伍维龙及其妻子对李耀娟的购房意愿及能力产生怀疑，这是正常的心理反应。其次，2019年7月20日是星期六，虽然无法办理房屋过户手续，但不影响李耀娟转账支付首付款，一审法院一方面以2019年7月20日是星期六为由认为李耀娟不支付首付款不构成违约，另一方面却以2019年7月22日伍维龙未配合过户认为其构成违约，逻辑上存在矛盾。再次，双方既无书面约定也无口头约定买方支付首付款与卖方办理房屋过户手续必须同时在交易大厅进行。根据我国合同法的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。因此，在李耀娟没有于2019年7月20日前支付首付款的情况下，就不能认定伍维龙没有于2019年7月22日去交易大厅办理过户手续构成违约。李耀娟二审辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。李耀娟向一审法院起诉请求：1．判令解除李耀娟与伍维龙之间的《存量房买卖合同（居间）》；2．判令伍维龙返还定金10000元；3．判令伍维龙承担迟延履行违约金（自2019年7月20日起至合同解除之日止，按照房屋总价款1028000元的万分之三计算）；4．判令伍维龙支付违约金102000元；5．判令伍维龙赔偿损失27100元（包括中介费22000元、三个月的房屋租赁费损失5100元）；6．判令伍维龙承担律师费损失10000元。事实和理由：2019年6月26日，李耀娟与伍维龙及常州市渠道房地产代理有限公司（以下称简称渠道地产公司）签订了《存量房买卖合同（居间）》，约定李耀娟向伍维龙购买位于无锡市江阴市××镇××花园××号××室房屋（以简称703室房屋），房屋成交价为1028000元，并约定2019年7月20日前李耀娟支付伍维龙首期房款468000元，以及向银行申请贷款用以支付剩余房款。2019年7月19日前，中介公司多次与伍维龙沟通要求其按照约定办理房款交接及房屋过户事宜，但伍维龙一直拖延并拒绝办理房屋过户手续，且经李耀娟多次催告，伍维龙至今既不办理过户手续也不退还定金。伍维龙侵犯了李耀娟的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，李耀娟特向法院提起诉讼，请求法院依法判决，以维护其合法权益。伍维龙一审辩称：其对合同本身无异议，合同约定李耀娟应在2019年7月20日前支付首期房款468000元至指定账户，合同约定无资金监管账户，故李耀娟应直接支付至作为卖方的其指定的账户，但李耀娟未支付。李耀娟未按约支付首付款，系违约在先。伍维龙向一审法院提出反诉请求：1．判令解除伍维龙与李耀娟签订的《存量房买卖合同（居间）》；2．判令李耀娟承担违约金102800元。事实和理由：《存量房买卖合同（居间）》约定李耀娟购买703室房屋，应在2019年7月20日支付首期房屋价款468000元。另外，补充协议明确约定，合同约定的房屋价款1028000元不通过资金监管，李耀娟在办理资金监管前或当天直接支付给伍维龙指定账户。合同违约责任约定，李耀娟逾期超过30日仍未按合同约定时间付款的或者因发放贷款机构不同意李耀娟的贷款申请或者贷款数额不足以支付房款的，且李耀娟无法在本合同约定时间内自筹资金支付房款的，则属于李耀娟违约，向伍维龙支付房屋总价的10%为违约金，合同解除。李耀娟未在约定时间内付款，已超过30日，构成违约，根据合同约定，伍维龙有权解除合同并要求李耀娟承担违约金102800元。李耀娟一审针对反诉辩称：双方签订合同后，其按约定履行合同，在7月20日前凑足了首付款，并通过中介公司告知了伍维龙，伍维龙清楚此事，却在7月20日前无端要求其不能用贷款支付剩余房款，而要求其全额支付，其认为这是伍维龙单方更改合同，而且是更改了合同的重要条款，故其拒绝。其要求伍维龙按照合同约定履行过户义务，伍维龙拒绝。伍维龙在与其签订房屋买卖合同后仍然在多处售卖703室房屋，伍维龙主观上具有恶意，客观上也严重侵害了其合法权益。一审法院认定事实：703室房屋登记在伍维龙、骆国青名下。2019年6月26日，伍维龙作为甲方（卖方），李耀娟作为乙方（买方），渠道地产公司作为丙方，签订《存量房买卖合同（居间）》一份，乙方向甲方购买甲方与骆国青所有的703室房屋，房屋总价为1028000元。约定：第三条付款与税费。（一）价款与支付。1．定金。乙方应于2019年6月26日向甲方支付定金1万元。该定金抵作房屋价款。2．付款方式及期限。（3）贷款方式付款。乙方应当在2019年7月20日前支付首期房屋价款468000元；余款56万元，由乙方于2019年7月20日前向建设银行申请贷款，以贷款方式支付。（三）税费：乙方承担双方的税费。第四条权属转移登记。甲、乙、丙三方约定，办理资金监管手续当日共同向不动产登记机构申请办理不动产权属转移登记手续。第五条房屋交付。甲方于监管资金全部到账7日内将房屋交付乙方。第七条居间服务。乙方承担本次交易产生的居间费用30840元。第八条违约责任。（一）房款支付责任。1．乙方未按合同约定时间付款的，每逾期一日，应向甲方支付房屋总价款万分之三的迟延履行违约金，合同继续履行。逾期超过30日仍未按合同约定时间付款的或者因发放贷款机构不同意乙方的贷款申请或获得的贷款数额不足以支付房款的，且乙方无法在本合同约定时间内自筹资金支付房款的，则属于乙方违约，应向甲方支付本合同约定的房屋总价款10%的违约金，合同解除；如造成甲方其他损失的，乙方应当另行依法承担赔偿责任。（二）转移登记责任。甲方或乙方未按合同约定时间办理不动产权属转移登记手续的，每逾期一日，违约方应按房屋总价款的万分之三向守约方支付迟延履行违约金。逾期超过30日的，违约方仍未履行的，则守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付本合同的房屋总价款10%的违约金，如造成守约方其他损失的，违约方应当另行依法承担赔偿责任。（三）交付责任。1．甲方未按约定时间交付房屋的，每逾期一日，应按已支付的房屋总价款的万分之三向乙方支付迟延履行违约金。逾期超过30日的，甲方仍未履行的，则乙方有权解除合同，甲方应向乙方支付房屋总价款10%的违约金，如造成乙方其他损失的，甲方应当另行依法承担赔偿责任。（四）居间责任。2．若因甲方或者乙方原因导致合同无效或被解除，丙方有权收取合同约定的居间服务费，甲方或乙方承担该费用后有权向违约方追偿，双方均有过错的，由双方按照过错比例承担。（六）维权费用。甲、乙、丙任何一方违约，除赔偿守约方违约金或实际损失外，还应赔偿守约方为此支出的公证费、律师费、诉讼费、仲裁费、保全费、差旅费等为维护自身权利而产生的一切合理费用。同日，甲方、乙方、丙方签订补充协议，约定：2．合同第三条第二款“甲、乙双方应当在本合同备案之日内办理存量房交易资金第三方监管等相关手续”变更为“甲乙双方约定于2019年7月20日（含）前办理资金监管手续，且遇节假日顺延至节后第1个工作日”。11．合同约定的房屋价款1028000元不通过资金监管，乙方在办理资金监管前或当天直接支付给甲方指定账户。23．该房屋为江阴产权，交易过程中不存在资金监管流程，合同中约定的资金监管流程均为产权转移登记流程。24．其他约定：该房屋价格组成：定金1万元+自行交接45.8万元+建行贷款56万元+0.28万元。合同签订当日，李耀娟支付伍维龙定金1万元，并向常州市常禄不动产服务有限公司支付权证代办费800元，向渠道地产公司支付佣金22000元。2019年10月19日，甲方李耀娟、乙方上海森大律师事务所签订《诉讼案件委托代理合同书》一份，上海森大律师事务所指派周斌律师担任李耀娟在本案中的委托诉讼代理人，李耀娟支出律师费1万元。一审中，李耀娟申请证人周某到庭作证，周某陈述：其是常州市常居房地产营销策划有限公司（以下简称常居地产公司）员工。因李耀娟委托其买房子，而伍维龙的房屋在其公司的系统中可以看到，其就向李耀娟推荐了伍维龙的房屋，当时其不认识伍维龙。李耀娟和伍维龙在常居地产公司的签约中心商定房产买卖，在场的有李耀娟及其家人、伍维龙。当时约定的价格以贷款方式支付，江阴是先过户后贷款，所以约定在过户的当天先支付首付款，然后过户，再办理贷款手续。合同约定是7月20日支付首付款，其在7月20日前有约伍维龙，因为7月20日是周六，顺延到周一办手续，也邀请了伍维龙，但伍维龙没有过来。中介费用是李耀娟承担的，因渠道地产公司与常居地产公司有关联，所以其出具了渠道地产公司的收款收据。当伍维龙问及：7月19日我打电话给你，你说对方的贷款出了点问题，可能时间来不及，有没有这个事？周某回答：我说的贷款问题，是指买李耀娟房子的买家，银行贷款放慢了。伍维龙问：我当时的理解是买方的首付款出了问题，就问你后面的款项怎么办？周某：你问过我这方面的问题，我应该在电话中很详细地回答了。伍维龙：我有没有要求你让李耀娟在19日打款到我的账户？周某：这个要求我记得不是很清楚。伍维龙：17日我打电话给你，开始催你款子，有没有这个事实？周某：有的。由李耀娟、伍维龙、中介人周某、薛亚燕四人组成的微信群聊天内容显示：2019年7月22日上午9时33分，薛亚燕发言：大家好，今天下午可以过户了，并＠李耀娟、伍维龙。李耀娟问：几点？薛亚燕发言：合同日期7／20号，且遇节假日顺延至节后第一个工作日，都是有效合同日。薛亚燕又＠伍维龙，房东尽快确定下。薛亚燕又发送了江阴市行政审批中心的定位地址，但伍维龙未回复。对于三方有无到江阴市行政审批中心办理房产过户的问题，周某回答：我没有实际去，因为伍维龙说不去。伍维龙回答：我没去，因为我当时让李耀娟将首付款打到我账上，我再去过户。李耀娟回答：中介通知我不要去了，所以我没去。2019年7月17日，周某与伍维龙的通话录音。伍：她这个贷款出了问题，那后来的贷款就更没有保障了。周：不是她这个贷款出了问题，她是自己的房子在我们这边卖掉了，买她房子的人贷款，买她房子的人下款慢，导致她的钱到账慢，她拿不出钱去付你的首付，因为江阴的房子我们去过户办手续的时候就必须把钱拿出去，四十多万她一下拿不出来，没那么多钱，所以一直在等这个钱，并没有其他问题。她贷款的审核已经过了，但是一直在等这个钱才能去办手续……但是19号下午她确定钱能到账，所以我和你联系，但是下款到账之后我们还要赶到江阴去办手续，时间上可能来不及，所以我希望你真的能多体谅下，我也知道你卖房子的心情。伍：后来，我老婆有点不高兴了，钱一直拖到现在，非要顶到节骨眼上面。周：……并没有说故意要卡你的时间，我也是在等这个钱，她把房子卖了才有钱付你的首付，就是在那等那笔钱，因为碰巧的话20号是星期六，行政中心是不上班的，不然的话我可以20号去做，但当天是星期六只能顺延到下个星期一。我19号都可以叫她首付款都转到你账上去，这个是她本来要付的钱。伍：我现在在高速上开车，我等下晚点和我老婆讲一下，看她怎么说，然后给你答复。2019年7月19日，周某和伍维龙妻子骆国青的通话录音。周：那如果下午不可以的话，那就按照合同日期最后一天20号，20号的话因为是星期六，在合同里面有一条，如遇到休息日，或法定节假日则顺延到下个周一我们去办。骆：她钱能全款？钱筹到了？周：没有，她只能办贷款……骆：这个本来说是10号15号这个事情，拖得有点不踏实还有正好我们这边一个朋友说这个贷款么是很麻烦的事情，现在这个什么银行说都是能通过的能贷下来的，结果拖得几个月都下不来，还是想全款是最好的……骆：没有那的话，现款的话，你一次性给我……周：姐，你这个样子吧，我们就星期一，我们过来，我们到现场，我们有法务经理和银行经理都在现场，我们来现场我们来跟你们说，你为了这个事情总共要过来一趟，你今天下午过来不了，那肯定星期一需要过来的，过来了我们也不可能押着你们在那边签字，你们肯定要过来处理一趟，我们就星期一过来碰一个头。骆：那再说吧，好吧。2019年7月22日，李耀娟和伍维龙的通话录音。伍：我在常州，我老婆不在，我现在准备叫她过来，她在坚持，她不想那个了，她说你们那个贷款搞得她很担心，如果搞一半，把那个房子过了，贷款不得下来，她就没办法搞。李：贷款已经审批通过了，没有问题了啊……伍：现在我老婆的意思，她说，江阴这边的房子跟常州不一样，跟老家也不一样，你交一半首付款，交了以后，我们把房子过给你，你万一贷款不下来，万一贷款出了问题，她说她不放心……伍：你要买可以的，我们可以把户过掉，但是要全款过。2019年7月23日，李耀娟和伍维龙的通话录音。李：那现在到底什么情况啊，昨天最后一天已经过去，不卖我要重新找房子了。伍：我不是不卖，现在我老婆她不同意，这个贷款拖得太狠，她不敢这样拖。李：你老婆不同意，那还是你们不卖了啊？伍：她说现款她就过去签。2019年8月24日，李耀娟向伍维龙发函，告知伍维龙于收函后3日内与其及中介联系办理过户手续，其方按合同约定的条款付款。李耀娟邮寄的地址为伍维龙户籍地，该信件因“长期人在外地，不接电话”作退件处理。2019年7月20日，李耀娟中国建设银行账户余额为940181.64元。一审法院向双方释明，《存量房买卖合同（居间）》约定的违约金是否合理？李耀娟和伍维龙均认为违约金约定合理。一审法院认为：李耀娟和伍维龙签订的《存量房买卖合同（居间）》为双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方有约束力，双方均应按合同约定履行。本案的争议在于李耀娟、伍维龙在合同履行过程中哪方违约。按合同约定，房款分二次支付，除定金外，首付款468000元在2019年7月20日前给付，余款560000元在李耀娟取得中国建设银行贷款后支付。但在合同履行过程中，通过数个电话录音内容，可以认定，系伍维龙妻子骆国青担心李耀娟不能取得后续贷款，要求李耀娟全款支付房款，而不予配合作为卖方的相关义务。按合同约定，双方于2019年7月20日（含）前办理资金监管手续，而双方明确交易房产为江阴产权，不存在资金监管流程，应当理解为该日支付合同约定款项；同时双方约定遇节假日顺延至节后第1个工作日。2019年7月20日系周六，如顺延至工作日即为2019年7月22日（周一）。李耀娟的资金账户可查，2019年7月20日，其资金账户有足额资金可支付约定首付款，结合渠道地产公司人员在顺延日通知伍维龙去江阴市行政审批中心办理产权过户手续，其未予理会，法院认定伍维龙未在合同约定的办理房产过户手续顺延时间履行相应义务，其违约行为导致合同不能履行，系根本违约。对于补充协议第11条约定，并非是改变资金分二次支付的方式，而仅是约定了不通过资金监管账户，采取直接方式支付。伍维龙根本违约导致合同不能履行，李耀娟要求解除《存量房买卖合同（居间）》符合法律规定，法院对该诉讼请求予以支持，《存量房买卖合同（居间）》于本案本诉应诉材料送达之日解除。合同解除后，伍维龙应予返还李耀娟支付的购房定金10000元。伍维龙根本违约导致合同不能履行，应承担相应的违约责任。双方在合同中约定如卖方根本违约，买方有权解除合同，卖方需承担房屋总价款10%的违约金，该合同约定有效，且双方均认为违约金的约定合理。依据法律规定，违约金的性质一方面惩治违约方，另一方面弥补守约方因对方违约给己方造成的损失。李耀娟在主张违约金102000元同时，另主张了中介费损失22000元、房租损失5100元、律师费损失10000元，上述损失均应为因伍维龙违约给李耀娟造成的相关损失，李耀娟目前不能举证其有其他损失，加上上述三项损失，超出违约金的约定金额，另考虑到涉案房屋同地段房屋房价略有上调的因素，及双方认可违约金约定合理，法院对李耀娟主张解约违约金102000元的请求予以支持，另三项损失已包含在违约金内，法院不再支持请求。对于李耀娟主张的迟延履行违约金，因迟延履行违约金应以合同继续履行为前提，李耀娟主张合同解除，再主张迟延履行违约金不符合法律规定，故法院不予支持。对于伍维龙的反诉请求，因其为违约方，故法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、李耀娟与伍维龙于2019年6月29日签订的《存量房买卖合同（居间）》和补充协议于2019年12月10日解除；二、伍维龙于判决发生法律效力之日起七日内返还李耀娟定金10000元；三、伍维龙于判决发生法律效力之日起七日内支付李耀娟违约金102000元；四、驳回李耀娟的其余请求；五、驳回伍维龙的反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，通过证人周某的证言，结合2019年7月17日周某与伍维龙的通话录音，及2019年7月19日周某与骆国青的通话录音，表明伍维龙、骆国青意欲将房屋买卖合同约定的分二期付款、第二期通过贷款支付的内容变更为一次性全款付清，对此双方并未达成合意，双方仍应按房屋买卖合同履行。在中介方微信通知办理过户手续时，伍维龙未予回复。2019年7月19日周某在与骆国青通话时，希望骆国青于当日下午或者7月22日前来协商处理相关事宜，但伍维龙、骆国青均没有到场。上述行为，均表明伍维龙不打算按房屋买卖合同约定的付款形式履行，以及伍维龙因李耀娟未全款付清而不予办理过户手续的事实，而并非伍维龙所称因李耀娟未及时支付首付款而不予办理过户手续。在此情况下，李耀娟于2019年7月22日、7月23日与伍维龙通话，伍维龙仍坚持要全款付清，最后导致李耀娟解除合同。本院认为，在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方有权解除合同。纵观双方履行合同的全过程，违约方系伍维龙，其要求李耀娟全款付清才配合过户，与合同约定不符，李耀娟有权解除合同，伍维龙应承担违约责任。综上所述，伍维龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2540元，由上诉人伍维龙负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  李 杨审判员  景 鑫二〇二〇年十二月七日书记员  曹 蕾