江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0481民9470号原告：黄永清，男，1975年6月13日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：周勇，江苏常明律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭杰，江苏常明律师事务所律师。被告：江苏巨龙建设工程有限公司，统一社会信用代码913204815603382296，住所地溧阳市溧城镇昆仑北路**1-3。法定代表人：陈志伟，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：殷谦，江苏平凌律师事务所律师。被告：溧阳市怡洲服饰有限公司（以下简称：怡洲服饰），统一社会信用代码91320481743744406G，，住所地溧阳市戴埠镇吴江东路****法定代表人：富生妹，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴华彦，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴瑶，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。原告黄永清诉被告江苏巨龙建设工程有限公司（以下简称巨龙公司）、溧阳市怡洲服饰有限公司（以下简称怡洲公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月19日立案后，适用普通程序，于2020年6月17日公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告黄永清向本院提出诉讼请求：判令被告立即将位于溧阳市燕山新区燕城大道创客中心第6整层房屋即溧阳市××道××号××单元××室交付给原告，并将房屋产权过户至原告名下；若被告无法交付上述房屋并办理产权过户，则返还原告已付购房款300万元及该款占用期间的利息（按中国人民银行同期贷款基准利率的3倍，从每笔购房款支付之日的次日起计付）。事实与理由：2015年2月25日，两被告就合作开发溧阳市燕山新区燕城大道13号地块项目即创客中心达成《房地产项目合作开发协议书》，约定被告怡洲公司以土地投入获得该项目1-3层建筑面积，被告巨龙公司以项目建设资金投入获得该项目4-14城主楼全部建筑面积。2018年5月28日，原告与被告巨龙公司签订了《房屋买卖协议》一份，协议约定：巨龙公司将其合法享有所有权的房屋即创客中心第6整层，以5800元／平方米的单价出售给原告，总价约600万元，同时，巨龙公司应于2018年12月31日前将房屋交付给原告，并于房屋交付后180天内将不动产登记办理在原告名下。房屋买卖协议签订后，原告陆续向被告巨龙公司支付了250万元的购房款，且被告怡洲公司也已办理领取了上述房屋的不动产权证，但被告巨龙公司却未按约向原告交付房屋即办理产权过户。原告认为，被告巨龙公司的行为构成违约，故原告起诉至法院。被告巨龙公司辩称，原告与我方签订房屋买卖协议是事实，原告也支付了部分房款，但是该房产现在登记在被告怡洲公司名下，根据我方与怡洲公司签订的协议，怡洲公司应当协助我方将产权过户至原告名下，本案并非是我方违约或拒绝履行合同，仅是因被告怡洲公司拒绝办理过户手续；本案的诉讼费用因为是怡洲公司违约在先拒绝过户，应当由怡洲公司承担。被告怡洲公司辩称，对第一项诉请，该项诉讼的内容并不明确，该项诉请实际包含两项内容，第一项为交付过户房屋，第二项诉请为返还购房款及支付利息，该两项诉请系独立的诉请，第二项诉请是第一项不能获得支持的情况下所提出的预备性的诉请，依照我国相关规定，并未有明确规定允许原告提出此类的预备性诉请，故原告应当择一明确或者在由法院释明的情况下变更诉请，依据《民事诉讼法》第一百一十九条，由于原告的诉请不明确，法院应当驳回原告诉请。对第二项诉讼内容，原告应当同时明确返还房款的同时是否主张解除买卖协议。对原告要求交付过户房屋的诉请，我方并非适格的被告主体，我方并非该案涉房屋买卖协议的合同主体，巨龙公司并不当然的享有讼争房屋的所有权，其仅仅依据《房地产项目合作开发协议书》在该协议有效的情况下享有期待性权益，但由于我方与巨龙公司均不具有房地产开发资质，所以合作开发协议之应属无效，巨龙公司不得依据该协议取得物权期待权，考虑到合作开发协议所涉的相关纠纷尚在法院审理中，一但法院认定该协议无效，巨龙公司出售讼争房屋的行为属于无权处分，在未得我方追认的情况下，对我方也不发生约束，因此原告无权要求交付过户房屋。此外，两被告另在2020年1月17日就开发协议的结算方式达成一致，并签署调解协议，双方不按照房屋进行分配，而以工程造价进行结算，由我方向巨龙公司支付相应工程款，因此巨龙公司不享有讼争房屋的财产性权益，同时根据协议约定，巨龙公司对外出售的房屋所引起的纠纷均由巨龙公司自行解决。讼争房屋目前存在法律以及事实上的履行障碍，主要有：讼争房屋在2019年11月20日已由巨龙公司在投资合作开发房地产纠纷中申请查封，不具备强制过户的条件。由于讼争房屋地处建设园区，存在行政上的交易限制情形，必须整层装让给本市范围内具有建筑安装资质的企业或与之相关联的企业，所以原告也不具备受让条件。原告与巨龙公司签订买卖协议之前，我方就曾收到协助执行通知书，要求查封项目大楼4到6层的房屋，查封期间不得转移、变卖、毁损讼争房屋，故买卖协议实际上也无法履行。针对原告要求返还房款及占用利息的该项诉请，我方未曾参与签订以及履行房屋买卖协议，也未收取相关的房款，故没有义务向原告返还房款。经审理查明，出让人溧阳市国土资源局与受让人怡洲公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》，约定：本合同项下的主让宗地坐落于燕山新区内，燕城大道南侧。合同还约定了其他内容。后双方又签订了《补充合同》，约定：本地块内不得建造任何形式的住宅建筑，所建房屋不得分割转让，但确需转让部分房屋的，只能按层整体转让给本市范围内具有建筑安装资质的企业或与之相关联的企业。该《补充合同》还约定的其他内容。2015年2月25日，两被告（甲方怡洲公司、乙方巨龙公司）签订了一份《房地产项目合作开发协议书》，约定：甲、乙双方合作开发项目，位于溧阳市燕山新区燕城大道，建成一个商业、办公楼，竣工验收后双方按约定该分配房产，实现甲乙双方互惠共赢；合作模式为：本项目计划投资总额约一亿元，其中项目建设资金由乙方全额承担，甲方以本项目对应的土地使用权作为出资，本项目共同出资部分由双方协商确定......；收益分配为：甲方以土地投入获得1-3层5000平方米建筑面积，超过部分甲方按每平方米4000元的价格向乙方支付费用......甲方获得15层以上包括15层全部建筑面积约1500平方米，甲方按实际面积按每平方米4000元的价格向乙方支付费用......乙方获得4-14层主楼全部建筑面积约12500平方米......。协议书还约定了其他内容。2018年5月28日，甲方巨龙公司与乙方黄永清签订《房屋买卖协议》，约定：甲方出售给乙方的房屋为创客中心第6层整层，房屋出售单价为5800元/平方米，总价约600万元，，地下车位10个供乙方无偿终身使用最终房价按结算按房产证面积计算。协议还约定了其他内容。在该协议的尾部，巨龙公司承诺：如最终房产不能过户到乙方名下（单位），甲方承担贷款的利息三倍。后原告向被告巨龙公司支付了房款共计300万元，分别为：2018年5月28日付50万元，2019年5月29日付50万元，2018年6月15日付150万元，2018年8月31日付50万元。审理中，本院向原告释明：如果法院认为讼争房屋客观上是无法交付的（办理过户手续），涉及到你方的第二项诉讼请求，请说明要求哪个被告返还购房款及支付利息？法律依据是什么？是否要求解除与被告巨龙公司的房屋买卖协议？原告称：我方认为法院评议房屋是否能够交付，应当基于被告巨龙公司与怡洲公司关于创客中心大楼案件的结果之上，如该案的诉讼结果最终导致巨龙公司无法按照合作协议来获取相应的房屋，那我方只能要求解除房屋买卖协议，并要求被告巨龙公司和怡洲公司共同承担返还购房款及利息的责任，因为依据国有土地使用权出让合同纠纷司法解释以及相关的司法意见，巨龙公司和怡洲服饰之间属于合作开发房地产，巨龙公司应出售合作开发的房地产所负的债务属于两者之间的共同债务，应当承担共同返还责任。以上事实，有当事人陈述、提交的书面的证据在卷予以证实。本院认为，无论两被告签订的《房地产项目合作开发协议书》是否有效，被告巨龙公司实际能否取得案涉房屋产权，依据溧阳市国土资源局与被告怡洲服饰签订的《国有建设用地使用权出让补充合同》的约定，原告系自然人，案涉房屋实际不能过户至原告名下，原告主张解除合同，要求返还房款及承担3倍利息的请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的怡洲公司的责任。被告巨龙公司向原告出售房屋的行为不属于两被告履行合作开发协议的行为，故原告主张怡洲公司承担共同责任，无事实和法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、解除原告黄永清与被告江苏巨龙建设工程有限公司签订的《房屋买卖协议》；二、被告江苏巨龙建设工程有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告黄永清购房款300万元，并支付原告利息（以50万元为基数，自2018年5月29日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的3倍标准计算；以50万元为基数，自2019年8月20日起至偿清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的3倍标准计算；以50万元为基数，自2018年5月30日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的3倍标准计算；以50万元为基数，自2019年8月20日起至偿清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的3倍标准计算；以150万元为基数，自2018年6月16日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的3倍标准计算；以150万元为基数，自2019年8月20日起至偿清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的3倍标准计算；以50万元为基数，自2018年9月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的3倍标准计算；以50万元为基数，自2019年8月20日起至偿清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的3倍标准计算）；三、驳回原告黄永清的其余诉讼请求。案件受理费30800元（预收53800元，退还23000元），保全费5000元，合计35800元，由被告江苏巨龙建设工程有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状原件2份，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，在递交上诉状之日起七日内须向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  杨水芳人民陪审员  李海芝人民陪审员  蒋 煜二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  朱媛媛