湖南省双峰县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1321民初3438号原告双峰县华建盛置业发展有限公司。住所地双峰县永丰街道和森大道。法定代表人张兴高，该公司总经理。委托诉讼代理人彭超，湖南国藩律师事务所律师。被告双峰县佳旺购物广场。住所地双峰县小商品服装城。法定代表人刘爱军，该购物广场投资人。被告李俊，男，1971年11月10日生，汉族，湖南省双峰县人，住湖南省双峰县。被告龚国辉，男，1971年11月11日生，汉族，湖南省双峰县人，住湖南省双峰县。被告胡文盛，男，1965年8月13日生，汉族，湖南省双峰县人，住湖南省双峰县。四被告委托诉讼代理人谢利池，湖南楚为律师事务所律师。原告双峰县华建盛置业发展有限公司与被告双峰县佳旺购物广场、被告李俊、龚国辉、胡文盛租赁合同纠纷一案，2020年9月17日本院受理后，依法适用普通程序，2020年12月27日公开开庭进行了审理，原告双峰县华建盛置业发展有限公司的委托诉讼代理人彭超、被告双峰县佳旺购物广场、被告李俊、被告龚国辉、被告胡文盛的委托诉讼代理人谢利池到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告双峰县华建盛置业发展有限公司向本院提出诉讼请求，请求人民法院判令四被告支付拖欠的商铺租金600000元，及欠交租金产生的违约金82875元（截止至2020年10月27日），并由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年8月17日，原、被告各方签订了中伟世纪城商铺租赁合同，合同约定了租赁的标的物、租赁期限、租赁履约保证金等，第一年度免租金，第二、三年度租金标准为180万元，每年的3月10日、6月10日、9月10日、12月10日预交下一季度的租金，如延期缴纳，则每延期一日按应付款的万分之五缴纳违约金，延期30日以上，出租房有权解除合同，保证金不予退还。期间被告拖欠2019年底四季度、2020年底一、二、三季度部分租金，每季应付45万元，实付30万元，截止2020年第三季度，累计拖欠租金60万元，原告多次催要无果，请求人民法院依法判决。被告双峰县佳旺购物广场、被告李俊、龚国辉、胡文盛辩称，原、被告订立了租赁合同，同日被告与湖南中伟物业管理有限公司双峰分公司订立了车位租赁及服务协议，出租方的签约人都是尹秀娥，出租方之间是关联企业，因购物广场需要储备仓库，双方口头商定租赁地下停车场的50个车位改为储备仓库，改造过程中阻力重重，最终双方解除了租赁协议，导致购物广场延迟四个月后才营业，原告应当赔偿被告的损失；受新冠肺炎疫情的影响，被告造成了重大的损失，属于不可抗力，依法可以减免租金2020年1月24日至2020年4月24日计3个月，至于被告李俊、龚国辉、胡文盛签名是职务行为，不是租赁合同的当事人，后果应当由双峰县佳旺购物广场负担；综合前述，被告未支付的60万租金，属于有正当理由可以不予支付的情形，请求人民法院公正处理。当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合本案中原、被告的陈述及本院采信的证据，本院认定如下事实：经审理查明，双峰县华建盛置业发展有限公司，注册资本1500万元，类型为有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），2008年1月11日成立，营业期限从2008年1月11日至2023年1月10日，经营范围房地产开发；建筑材料（不含硅酮胶）销售；（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。双峰县佳旺购物广场，类型为个人独资企业，2006年2月21日成立，经营范围散装食品、预包装食品、乳制品（含婴幼儿配方奶粉）、食盐、日杂（不含烟花鞭炮）金银珠宝、玉石、床上用品、百货、五金、交电、电器、文体用品零售；柜台租赁服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2017年8月17日，原告双峰县华建盛置业发展有限公司的委托代理人尹秀娥与被告双峰县佳旺购物广场、被告李俊、被告胡文盛、被告龚国辉订立中伟世纪城商铺租赁合同，合同约定：第一条甲方（双峰县华建盛置业发展有限公司）将位于双峰县××路××号栋××号房屋租给乙方（双峰县佳旺购物广场）使用。产权登记面积10962.06平方米，房屋权证号分别为湘（2016）双峰县不动产权第00000**、0000009号、0000011号、0000012号，详见附件一；房屋交付以现状为准，乙方已现场考察并不持异议。第二条租赁期限租期共计15年，自2018年1月1日起至2032年12月31日止，甲方给与乙方12个月免租期，计租期从2019年1月1日起至2032年12月31日止；第三条乙方承租房屋的用途为超市、百货、住宿、餐饮、娱乐等，若需改变用途应征得甲方事先书面同意；第四条租金计算、租金支付方式、履约保证金及其他，1、该房屋第一年度为免租期，第二、三年度（2019年1月1日至2020年12月31日）的租金标准为人民币180万元／年，从第四年度开始（从2021年1月1日至2032年12月31日）年租金均按每三年12%递增，具体见附件二：租金标准表；2、租金按季度支付，乙方应当在本合同签订之日向甲方预交2019年1月1日至2019年3月31日期间的租金，之后每一季度的租金都按附件二租金标准表所约定的方式支付。若因乙方原因导致合同提前解除，则乙方应当按照第二年度的租金标准向甲方补齐上述免租期内的租金并按本合同第九条约定承担违约责任；3、乙方应当在本合同签订之日另向甲方缴纳人民币45万元作为履约保证金，除本合同另有约定外，履约保证金在合同终止且乙方将商铺返还给甲方后，扣除乙方应承担的违约责任后十个工作日内无息返还；4、上述租金收入不包含税金，税金由乙方承担；甲方就该租金收入需缴纳的所有税费自甲方向乙方转交税费催缴函或税款申报表3日内，乙方需将税款金额转到甲方指定账号，如乙方未及时转款产生的滞纳金、罚款等所有损失均由乙方承担，甲方在收到乙方支付的每期租金后三个工作日内向乙方提供收款凭证。第五条租赁期间的水电费、物业管理费等其他的与租赁相关费用均由乙方按照相关规定缴纳，甲方不承担任何费用；第六条、第七条规定了甲乙双方的权利和义务，第八条明确了该物业对外转让的约定，第九条违约责任1、任何乙方违约，另一方有权要求违约方停止违约行为并采取补救措施；2、乙方延期缴纳租金及其他相关费用，每延期一日按应付款的万分之五向甲方缴纳违约金，延期三十日以上，甲方有权解除合同，保证金不予退还；3、乙方根本性违约（含擅自转租、转让、分租、转借、联营、入股，擅自改变用途等），甲方有权解除合同，保证金不予退还。因此给甲方造成损失的，乙方还应赔偿甲方全部损失；第十条免责条款1、因地震、战争、洪水、火灾等不可抗力的原因，造成一方不能履行合同的，主张不可抗力方提交有效证明后，免除违约责任；甲方按照实际租赁时间收取乙方租金，多收部分，由甲方退还乙方。合同中还约定了合同的解除、纠纷解决方式及其他约定等事项，合同尾部甲方盖章确认，委托代理人尹秀娥签名确认，乙方双峰县佳旺购物广场盖章确认，被告李俊、被告胡文盛、被告龚国辉签名确认。合同尾部附件一为租赁标的物的平面图，附件二商铺租金标准表（详尽地列明了租赁期限内每年每季度按合同约定应付租金的期限和应付租金数额。同日，原、被告经磋商，又订立了中伟世纪城商铺租赁合同补充协议：原合同的第六条、第七条、第八条有增加条款或者修改条款，第九条第3款修改为乙方根本性违约，（拖欠租金逾期30天以上，整层、整栋转租未告知甲方），甲方有权解除合同，保证金不予退还，因此给甲方造成损失的，乙方应当赔偿甲方全部损失。原告与被告订立协议后，原告交付了租赁标的物，被告双峰县佳旺购物广场就场地进行装修，后营业。按照原、被告订立的租赁合同的附件二，被告应当在2019年9月10日向原告缴纳2019年10月1日至2019年12月31日的租金450000元，2019年12月10日向原告缴纳2020年1月1日至2020年3月31日的租金450000元，2020年3月10日向原告缴纳2020年4月1日至2020年6月30日的租金450000元，2020年6月10日向原告缴纳2020年7月1日至2020年9月30日的租金450000元；被告仅在2019年9月30日向原告缴纳2019年10月1日至2019年11月30日的租金300000元，2019年12月13日向原告缴纳2020年一季度租金300000元，2020年3月10日向原告缴纳2020年度第二季度租金300000元，2020年6月12日向原告缴纳2020年度第三季度租金300000元。余欠的租金，原告多次催要无果。原告遂诉至本院。本案在审理过程中，被告提供了2017年8月17日出租方湖南中伟物业管理有限公司双峰分公司与被告订立的车位租赁合同，用以证明该份租赁合同与前一份租赁合同的甲方代表人都是尹秀娥，据此认为出租方是关联企业，因解除合同造成的延迟4个月营业的损失应当由原告承担；原告认为订立租赁车位租赁合同属实，后解除了该合同，但出租方是湖南中伟物业管理有限公司双峰分公司，不是本案的原告；本院审查认为，被告虽然提供了车位租赁合同，但缔约方是湖南中伟物业管理有限公司双峰分公司与被告双峰县佳旺购物广场及李俊、胡文盛、龚国辉，被告没有提交缔约方的主体资格等相应的资料，故不能认定为本案原告与本案被告订立的车位租赁合同，被告的该项证据不能证明其主张的事实；四被告认为被告李俊、龚国辉、胡文盛的行为是职务行为，其后果应当由被告双峰县佳旺购物广场承受，但没有提供相应的证据证实。本院认为，本案中原告双峰县华建盛置业发展有限公司与被告双峰县佳旺购物广场、李俊、胡文盛、龚国辉订立的房屋租赁合同，订立合同时的主体符合法律规定，合同的内容是双方真实意思的表示，不违反法律规定，租赁合同从其订立之日起成立，被告李俊、被告胡文盛、被告龚国辉认为其签字的行为是职务行为，后果应当由双峰县佳旺购物广场承担，但没有提供相应的证据证实，故本院对被告李俊、被告胡文盛、被告龚国辉的该项主张，不予采信；合同订立后原告交付了租赁标的物，被告随后开始装修，不久营业，按照合同约定，四被告应当在2019年9月10日缴纳2019年10月1日至2019年12月31日的租金450000元，但四被告仅在2019年9月30日向原告缴纳2019年10月1日至2019年11月30日的租金300000元；2019年12月10日应向原告缴纳2020年1月1日至2020年3月31日的租金450000元，但四被告仅在2019年12月13日向原告缴纳2020年一季度租金300000元；2020年3月10日向原告缴纳2020年4月1日至2020年6月30日的租金450000元，四被告仅在2020年3月10日向原告缴纳2020年第二季度租金300000元；2020年6月10日向原告应缴纳2020年7月1日至2020年9月30日止的租金450000元，四被告仅在2020年6月12日向原告缴纳300000元；前述欠缴的房屋租金累计为600000元，原、被告均无异议，本院予以采信；《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”根据公开报道，2020年中国发生新型冠状病毒感染肺炎疫情，2020年1月24日12时起双峰县启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月17日撤销全县范围内设置的疫情防控检疫点、检测站及卡口，全面恢复公路运输服务，在切实加强疫情科学防控下有序做好企业复工复产工作；2020年3月10日湖南省新型冠状病毒感染肺炎疫情防控突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级；2020年3月31日湖南省新型冠状病毒感染肺炎疫情防控突发公共卫生事件应急响应级别由二级调整为三级；故四被告要求在2020年1月24日至2020年4月24日为减免租金的期间，本院予以采信；因被告没有提供不可抗力对四被告经营期间的影响，本院酌情认定为2020年1月24日至2020年3月10日计46天的租金前30天全部免除，后16天免除应缴租金的75%，2020年3月11日至2020年3月31日计21天的应缴租金免除50%；2020年4月1日至2020年4月24日计24天应缴租金免除租金25%；关于逾期付款违约责任，尽管合同约定了每延期一日按应付租金的万分之五计算违约金，但该约定的违约金过分高于实际造成的损失，应当从应缴租金之日起以应交租金之日的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至原告请求之日止，超过部分本院不予采信；不可抗力期间的违约责任免除，但由于被告迟延履行后发生不可抗力的，不能免除其违约责任；2019年9月10日四被告欠缴租金150000元，应当向原告支付从2019年9月10日起按照贷款市场报价利率年利率4.25%的4倍计算至2020年1月23日的违约金9291.78元；2019年12月10日四被告欠缴租金150000元，应当向原告支付从2019年12月10日起至2020年1月23日止按照贷款市场报价利率年利率4.15%的4倍计算的违约金2933.42元；2020年1月24日至2020年4月24日是不可抗力期间，违约责任免除，2020年1月24日至2020年3月31日应缴租金20000元+52500元=72500元，实际缴纳300000元-72500元-150000元-23天租金115000元，四被告尚欠租金37500元；2020年4月1日至2020年4月24日应缴租金为90000元，应缴租金日由2020年3月10日延期至2020年4月25日，2020年4月25日至2020年6月30日应缴租金330000元，实际缴纳租金300000元，至2020年4月24日，四被告尚欠原告租金420000元-300000元+37500元=157500元，从2020年4月25日起按照贷款市场报价利率年利率3.85%的4倍计算至2020年10月27日的违约金12094.27元；2020年6月10日四被告欠缴租金150000元，应当支付，同时还应当支付从2020年6月10日起按照贷款市场报价利率年利率3.85%的4倍计算至2020年10月27日的违约金8670.41元；至于被告要求原告赔偿损失，并要求在本案中抵销应缴租金，但没有充分的证据证实，本院不予采信；四被告认为被告李俊、龚国辉、胡文盛的行为是职务行为，其后果应当由被告双峰县佳旺购物广场承受，但没有提供相应的证据证实，本院不予采信；据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告双峰县佳旺购物广场、被告李俊、被告龚国辉、被告胡文盛在本判决发生法律效力之日起7日内支付原告双峰县华建盛置业发展有限公司截至2020年9月30日止余欠的房屋租金307500元，并支付至2020年10月27日的违约金32989.88元；二、驳回原告双峰县华建盛置业发展有限公司其他的诉讼请求。上述款项限义务人在本判决发生法律效力后7日内自觉履行，将款项汇入双峰县人民法院在华融湘江银行双峰县支行的账号7603********，并注明本案案号。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付上述迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，由原告双峰县华建盛置业发展有限公司负担4500元，被告双峰县佳旺购物广场、被告李俊、被告胡文盛、被告龚国辉共同负担5300元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于娄底市中级人民法院。审 判 长  刘军求人民陪审员  熊存根人民陪审员  邓湘黔二〇二〇年十二月二十八日代理书记员  洪 娟