四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终3656号 上诉人（原审被告）：罗文，男，生于1966年12月13日，汉族，住四川省营山县。 上诉人（原审被告）：唐小红，女，生于1969年1月29日，汉族，住四川省营山县。 共同委托诉讼代理人：高芬，四川营欣律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郭佳玲，女，生于1987年11月9日，汉族，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：许梅，四川刚顺律师事务所律师。 上诉人罗文、唐小红因与被上诉人郭佳玲房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省营山县人民法院（2020）川1322民初2358号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗文、唐小红上诉请求：1.撤销原审，发回重审；2.或径行判决撤销原审判决第三项。事实和理由：一、被上诉人不符合原审原告的主体资格。被上诉人系“营山县七彩花坊”的经营者，在工商行政管理部门办理了营业执照，属于起字号的个体工商户。被上诉人租赁上诉人的门市也是用于“营山县七彩花坊”的经营，根据最高院《民事诉讼法解释》的规定，应当以字号为诉讼主体。二、原审对租赁合同附加条款理解错误。2019年2月23日，上诉人与被上诉人签订了为期六个月的《房屋租赁合同》，因为案涉门市属于营山县城市双修工程征收拆迁范围，故双方在合同底部有“(1)如不拆迁按第一年合同执行；(2)如有拆迁，厕所和灶台属甲方，其他属乙方（装修费用乙方同拆迁单位协商）”。该附加条款是对租赁合同履行期内如果租赁门市被征收的装修约定，但该租赁合同直至履行期满均没有被征收拆迁，故该附加条款约定对双方不再具有约束力，也不符合双方约定的履行条件。原审将该附加条款作为判决的依据并判令上诉人支付被上诉人装修款明显错误。三、原审判决上诉人房屋的水电安装费用补偿给被上诉人是极其错误的。1.涉案租赁门市，并非被上诉人出资装修，而是之前的承租人出资装修的，因此，被上诉人并不享有租赁房屋的装修补偿；2.案涉租赁门市被征收后，征收单位补偿的装修补偿21798.95元，其中包含上诉人房屋的水电安装费5289.70元。该水电安装系上诉人房屋的原始附属设施，并非承租人出资安装，更不是被上诉人安装的，原审将该笔补偿费用判决被上诉人所有，于法无据。为此，特依法提出上诉，敬请二审法院依法改判。 被上诉人郭佳玲辩称：一审事实清楚，被答辩人的上诉理由不成立，请求法院驳回，维持原判。针对被答辩人的事实与理由的三方面，我们进行叙述，1.我们认为主体适格，与上诉人签订合同的主体就是被上诉人本人，根据合同的相对性，享有合同的权利与义务应当是被上诉人；2.因为上诉人与被上诉人于2019年2月23日签订的租赁合同双方对拆迁之后装修款项有明确约定，装修款里面只有厕所和灶台属于上诉人，其余应该归被上诉人。虽然之后没有再签订合同，但根据合同法规定，其为不定期合同，所以之后的补偿款规定对仍有约束力；3.对于补偿费用，双方有明确约定。 郭佳玲向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的租赁合同；2.判决罗文、唐小红因违约赔偿郭佳玲装修费19580元、搬迁费1000元、停产停业损失13523元；3.判决罗文、唐小红退还房屋租金1368元；4.本案诉讼费由罗文、唐小红承担。 一审法院认定事实：2018年3月2日，郭佳玲与罗文、唐小红罗文签订《门市租赁合同》，郭佳玲租赁罗文位于营山县××街××号××幢××号的门市，租期从2018年3月2日至2021年3月1日，共计3年。2018年9月19日，郭佳玲以该门市作为经营场所注册成立了营山县七彩花坊。2019年2月23日，罗文作为甲方，郭佳玲作为乙方，双方再次签订《门市租赁合同》，该合同第二条约定“租赁期从2019年3月2日起至2019年9月2日止，共计半年，租赁期满后，乙方在同等条件下可以优先续租”；第三条约定“租金为14500元，租金为一次性付清。”在该合同底部，手写注明：附①如不拆迁按第一年合同执行，②如有拆迁，厕所和灶台属甲方，其他属乙方，（装修费用乙方同拆迁单位协商）。合同期满后，双方未再签订书面租赁合同，郭佳玲继续使用该门市。2020年3月31日，郭佳玲通过微信向罗文支付租金7250元。2020年6月29日，郭佳玲通过其微信朋友圈发布“门市拆迁，所有鲜花、植物、花瓶大处理”的信息。2020年7月3日，郭佳玲与罗文协商续租事宜，郭佳玲提及“我们门市旁边帖了通知，叫我们搬走，难道他们还没有通知你吗？”“先那我就转两个月房租给你，什么时候拆再说”，罗文回复“行”，郭佳玲随即通过微信向罗文支付2个月房租4380元。2020年7月9日，案涉门市所在社区向业主发出通知，称工作组已经于2020年6月22日书面通知限期搬家，要求各产权户及时搬迁并与工作组办理房屋交接手续，并将于2020年7月13日9时对案涉门市所在楼栋断供水、电、气。同日，郭佳玲将该通知信息告知罗文，双方就相关费用进行协商，罗文向郭佳玲微信转账5000元装修和搬迁费，并退还1610元房租费，被郭佳玲拒绝。2020年7月13日，相关部门对案涉门市所在楼栋停止供水、供电。因双方协商未果，2019年5月28日，营山县人民政府发布了《营山县人民政府关于营山县城“城市双修”工程建设项目第五段国有土地上房屋征收的公告》、《营山县国有土地上房屋征收决定书》，案涉门市属于征收范围。同日，相关部门公示了案涉门市价值初评结果，其中装饰装修及附属物价值21798.95元。随后，罗文、唐小红与征收部门签订了《营山县房屋征收货币补偿协议书》，征收部门补偿罗文、唐小红室内装修装饰21798.95元、停产停业损失27058.85元、搬迁费1000元、水电气和闭路电视安装与移机费5200元、提前搬迁奖31331.3元等，该协议书未明确罗文、唐小红腾空门市的具体时间。罗文、唐小红在2020年8月20日领取了案涉门市征收货币补偿款，对于郭佳玲主张应退还的租赁费1368元予以认可。地砖73.44元、内墙砖676.26元、塑钢门323元、不锈钢防护栏78.54元、仿瓷878.22元、木工板隔墙516.46元、砖隔墙218.79元、砖砌灶台4**.5元、铝窗142.8元。以上合计3249.21元归罗文、唐小红所有。 一审法院认为，郭佳玲系合同的一方当事人，且其租赁门市在先，办理工商登记在后，其系租赁门市后的经营行为，故其诉讼主体适格。郭佳玲与罗文、唐小红罗文于2019年2月23日签订的《门市租赁合同》因案涉门市已经国家征收，房屋租赁已经履行不能，故租赁合同应当解除。合同尾部关于“如有拆迁，厕所和灶台属甲方，其他属乙方，（装修费用乙方同拆迁单位协商）”的约定，即是双方就案涉门市被拆迁时附属设施及室内装修装饰的约定，故应当依照约定处理。从该条约定看，除厕所和灶台属于罗文、唐小红外，其余附属设施及装修装饰费用属于郭佳玲所有。罗文、唐小红在收到拆迁补偿款后，未依照约定支付郭佳玲该费用，应当承担违约责任。罗文、唐小红扣除厕所和灶台相关装饰折价费3249.21元，还应向郭佳玲支付18549.74元。罗文、唐小红关于该约定仅对合同约定租赁期内有效的答辩意见，与法律关于“原租赁合同继续有效”的规定不符。罗文、唐小红认为关于“如有拆迁，厕所和灶台属甲方，其他属乙方，（装修费用乙方同拆迁单位协商）”的约定中，专指郭佳玲装修部分属于郭佳玲所有，现郭佳玲未装修且郭佳玲未同相关拆迁单位协商，故装修费用不应由郭佳玲享有。从该约定的内容看，明确厕所和灶台归罗文、唐小红，其余归郭佳玲，无法得出仅包括郭佳玲投资装修部分，故包括水电安装在内，应当属于郭佳玲所有。至于郭佳玲与案涉门市实际装修人之间的关系，与本案无关，且罗文、唐小红也未提供相关证据支持自己的主张。双方对于结算租金1368元无异议，本院予以确认。郭佳玲认为罗文、唐小红未及时告知其案涉门市将要拆除的事实，违反了关于在合理期限通知的约定。经查，案涉门市被拆迁，双方均早已知晓，在罗文、唐小红与拆迁部门签订拆迁合同后，本应解除合同，将门市交给拆迁部门，但为了获取更大利益，双方均继续履行租赁合同权利义务，故双方均应预料到随时腾空门市的可能，故罗文、唐小红不应承担未及时通知的违约责任。 一审法院判决：一、解除郭佳玲与罗文、唐小红罗文于2019年2月23日签订的《门市租赁合同》；二、罗文、唐小红于本判决发生法律效力之日起十日内返还郭佳玲租金1368元；三、罗文、唐小红于本判决发生法律效力之日起十日内支付郭佳玲装修装饰费18549.74元；四、驳回郭佳玲的其他诉讼请求。案件受理费325元，由郭佳玲负担100元，罗文、唐小红负担225元。 二审中，罗文、唐小红提交了用电许可证复印件及社区证明，郭佳玲质证称与本案没有关联性，水电补偿费补偿的是室内装修，不是户头。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，郭佳玲与罗文签订了租房合同，其系租赁合同的一方当事人，双方因租赁关系产生纠纷，郭佳玲作为本案诉讼主体适格。双方争议的焦点在于，对涉案门市被依法征收后的装修补偿款如何分配。双方在一审及二审中都未举证证明门市是何人所装修，仅有郭佳玲与罗文签订的《门市租赁合同》，该合同约定的租赁期间2019年9月2日届满，合同尾部备注有“如不拆迁按第一年合同执行；如有拆迁，厕所和灶台属甲方，其他属乙方，（装修费用乙方同拆迁单位协商）”。现双方对上述条文的理解发生了分歧，本院认为，从条文的字面意思解读，“如有拆迁”的条件现已成就，“厕所和灶台属甲方”约定明确了厕所和灶台装修部分归罗文，“其他属乙方”用概括性的条款约定了除“厕所和灶台”之外的部分归属于郭佳玲。双方在合同中已经明确约定清楚，故不应再产生争执。现上诉人认为该条款仅在合同约定的期间内有效，合同期满该条款无效，但合同期满后，郭佳玲继续使用该房屋，并支付了租金，该条款的约定应当继续有效。一审中，对“厕所和灶台”部分认定价值3249.21元，双方当事人均未提出异议，故其他部分的装修价值为18549.74元，应归郭佳玲所有。 综上，罗文、唐小红的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费263元，由罗文、唐小红负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  朱 伟 审 判 员  罗晓翠 审 判 员  肖 逍 二〇二〇年十二月二日 法官助理  漆家明 书 记 员  曹 楠