湖北省巴东县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2823民初2646号原告：杜杨龙，男，1955年11月3日出生，汉族，宜昌市残疾人联合会退休干部，户籍所在地：湖北省宜昌市夷陵区，经常居住地：湖北省宜昌市夷陵区小溪塔平云三路**。委托诉讼代理人：赵明，湖北楚贤律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：陆海空，男，1977年12月16日出生，汉族，湖北千寻康旅置业有限公司执行董事兼总经理，，住湖北省宜昌市伍家岗区被告：湖北千寻康旅置业有限公司，，住所地：中国湖北）自贸区宜昌片区发展大道**。统一社会信用代码：91420500MA498WR48N。法定代表人：陆海空，执行董事兼总经理。原告杜杨龙与被告湖北千寻康旅置业有限公司、陆海空商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜杨龙及其委托诉讼代理人赵明到庭参加了诉讼，被告陆海空、湖北千寻康旅置业有限公司经送达开庭传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜杨龙向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2019年10月18日达成的房屋认购合同关系；2、判令被告湖北千寻康旅置业有限公司返还原告缴纳的购房认购金20200元；3、判令被告湖北千寻康旅置业有限公司从2020年8月11日开始按照8.44元/日向原告支付逾期还款违约金，支付到本息全部还清为止;4、判令被告陆海空对上述第二、三项请求承担连带共同偿还责任。事实与理由：2019年10月18日，原告经朋友推荐后，认购了被告湖北千寻康旅置业有限公司开发建设的位于巴东县××野花××云海山××小镇——云海××房，并缴纳了一期购房认购金20200元，被告湖北千寻康旅置业有限公司出具了收据。其后经原告了解，上述项目根本无法办理预售许可证，同时在约定的交房期限该房屋也无法交付。期间原告多次找被告要求退还购房款，被告都答应得很好，但始终没有履行承诺。2020年7月21日，原告再次找到被告单位的法人陆海空，陆海空给原告出具书面“退款说明”，明确在2020年8月10日前一次性退还杜杨龙人民币20000元，如逾期每天支付总金额1%的违约金。在2020年8月10日到期后，原告并没有收到被告陆海空答应退还的款项，原告随后联系被告陆海空，被告陆海空继续拖延。原告认为，因被告出售的房屋不具备法律规定条件，房屋无法交付，被告方书面承诺全额退还购房款等情形，可以确定导致房屋认购关系不能履行的原因在被告。因此被告应按照说明全额退还原告缴纳的购房认购金20200元，并按照书面承诺承担从2020年8月11日起逾期付款的利息损失。被告陆海空出具的书面说明，表明其作为与单位存在特定控制关系的利害关系人，愿意与单位共同承担偿还责任，属于债务加入，且该说明得到原告方的同意接受，就共同承担责任达成了一致。因本案认购的房屋在巴东县，巴东县属于合同履行地。为维护原告利益，现向法院提起诉讼，请求支持原告的全部诉讼请求。被告湖北千寻康旅置业有限公司未作答辩。被告陆海空未作答辩。原告杜杨龙围绕其诉讼请求依法提交了收据原件一份、短信截屏打印件一份、退款说明一份、宣传手册一份、湖北千寻康旅置业有限公司企业公示信息一份、陆海空的户籍信息一份、广发银行活期对账单一份。被告陆海空、湖北千寻康旅置业有限公司未向本院提交证据，也未对原告提交的证据发表质证意见。对原告提交的证据，本院认为均与本案具有关联性，能够达到原告的证明目的，被告湖北千寻康旅置业有限公司、陆海空均未提交证据予以反驳，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：被告陆海空系被告湖北千寻康旅置业有限公司的执行董事兼总经理。被告湖北千寻康旅置业有限公司作为投资商在湖北省巴东县××野花××组进行云海山宿康养小镇—云海轩房产开发，原告杜杨龙经人介绍，于2019年10月18日在被告湖北千寻康旅置业有限公司认购云海轩1-210号房屋，原告杜杨龙缴纳认筹金20200元，湖北千寻康旅置业有限公司给杜杨龙出具收据1份，该收据载明：今收到杜杨龙认购湖北千寻康旅置业有限公司所开发的云海轩1-210房认购金20200元。该收据上另批注：9月30日前补齐认购款60000元，2020年6月30日前交房需补齐76000元。后原告杜杨龙未按照约定在2019年9月30日前将认购款60000元补齐。2020年7月27日，原告杜杨龙找到被告陆海空，被告陆海空向原告及另一位认购房屋的杨昌身之夫谭宗权共同出具《退款说明》，内容为：“因2020年疫情影响，本项目无法正常运营和交付，现决定于2020年8月10日前一次性退还杜杨龙人民币￥：20000（贰万元整）以及谭宗权人民币￥80000（捌万元整）。如不能在约定内退还款项，每逾期一天将必须支付滞纳金为总金额的1%的违约金，每月打入杜杨龙、谭宗权帐上。特此承诺。千寻康旅陆海空1326491****住址：××小区××号楼××2020.7.27”。后被告湖北千寻康旅置业有限公司及陆海空均未按退款说明向原告退还房屋认购款并支付违约金。2020年10月15日，原告杜杨龙诉至本院，请求判如所诉。另查明，被告湖北千寻康旅置业有限公司预售的房屋未能取得商品房预售许可证明。本院认为，虽然原告杜杨龙与被告湖北千寻康旅置业有限公司未签订书面《房屋认购合同》,但根据原告提交的湖北千寻康旅置业有限公司出具的收据，能够认定原告杜杨龙与被告湖北千寻康旅置业有限公司形成口头的商品房预售合同关系，本案案由应为商品房预售合同纠纷。被告湖北千寻康旅置业有限公司未举证证实其在收取认购金时，已取得商品房预售许可证明，被告湖北千寻康旅置业有限公司亦未举证证实在起诉前已取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告杜杨龙与被告湖北千寻康旅置业有限公司形成的口头商品房预售合同应为无效，因此本院对原告请求解除合同的诉讼请求本院不予支持。合同无效，自始无效，因该合同取得的财产应予以返还。因此对原告请求被告湖北千寻康旅置业有限公司返还已支付的认购金20200元的诉讼请求，本院予以支持。对原告请求被告湖北千寻康旅置业有限公司以20000元为基数自2020年8月11日开始到本息全部还清为止按照8.44元/日向原告支付违约金的诉讼请求，本院认为，被告湖北千寻康旅置业有限公司的法定代表人陆海空在出具《退款说明》时约定了每逾期一天退还认购金自愿支付总金额的1%的违约金，且原告自行将违约金标准降低至按年利率15.4%即8.44元/日支付，双方的行为均系各自真实意思表示，不违反法律规定，本院予以准许。因此被告湖北千寻康旅置业有限公司应以20000元为基数按年利率15.4%自2020年8月11日起至认购金还清为止支付违约金。对原告主张被告陆海空对湖北千寻康旅置业有限公司应返还的20200元及违约金承担连带共同偿还责任的诉讼请求，本院认为，本案的房屋认购金系湖北千寻康旅置业有限公司收取，被告陆海空作为湖北千寻康旅置业有限公司的执行董事兼总经理，是该公司的法定代表人，其向原告出具《退款说明》，且《退款说明》中写明“千寻康旅陆海空”，说明陆海空出具《退款说明》是代表公司履行职务行为，并不因此证明陆海空个人愿意进行债务承担，因此本院对原告要求被告陆海空对湖北千寻康旅置业有限公司应返还的20200元及违约金承担连带共同偿还责任的诉讼请求不予支持。被告湖北千寻康旅置业有限公司、陆海空经送达开庭传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项，第五十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告杜杨龙与被告湖北千寻康旅置业有限公司于2019年10月18日形成的口头《房屋认购合同》无效；二、被告湖北千寻康旅置业有限公司返还原告杜杨龙房屋认购款20200元，并以20000元为基数按年利率15.4%自2020年8月11日起至认购款返还完毕之日止支付违约金，限本判决生效之日起10日内履行完毕；三、驳回原告杜杨龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费313元，减半收取计156.5元，由被告湖北千寻康旅置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人可在本判决确定之义务的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  王静二〇二〇年十二月四日法官助理张芹书记员向宏润