吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终2371号上诉人（原审第三人）：吉林市城市建设控股集团有限公司，住所地吉林市高新区。法定代表人：常国伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：王华旗，该公司员工。委托诉讼代理人：王志超，吉林衡丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕淑华，女，1965年11月12日出生，汉族，吉林市船营区检察院检察委员会专职委员，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：马显天，吉林金风律师事务所律师。原审被告：吉林省筑居房地产开发有限公司，住所地吉林市船营区。法定代表人：魏庆国，该公司总经理。委托诉讼代理人：李姗姗，吉林百懿达惠律师事务所律师。上诉人吉林市城市建设控股集团有限公司（以下简称城建公司）因与被上诉人吕淑华、原审被告吉林省筑居房地产开发有限公司（以下简称筑居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2020）吉0204民初2863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。城建公司上诉请求：一、依法撤销一审民事判决，请求发回重审或依法改判案涉房屋归城建公司所有。二、本案一审、二审的诉讼费用由吕淑华承担。事实和理由：一、一审法院判决认为城建公司与筑居公司签订的《委托贷款合同》及《抵押反担保合同》无效系法律适用错误。一审法院在判决中认为，城建公司与中信银行股份有限公司吉林分行（以下简称“中信银行”）、筑居公司签订《委托贷款合同》因违反《最高人民法院关于对企业借贷合同借款方逾期不归还借款的应如何处理的批复》中关于“企业借贷合同违反金融法规，属于无效合同”之规定而无效。城建公司认为，根据新法效力高于旧法的原则，2015年9月1日开始实施的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条“规定所称的民间借贷，是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为”，该规定效力高于1996年9月23日颁布并实施的《最高人民法院关于对企业借贷合同借款方逾期不归还借款的应如何处理的批复》中关于企业借贷“企业借贷合同违反金融法规，属于无效合同”之规定。一审法院在判决中认为城建公司作为国有控股企业并不是经营贷款业务中的金融机构，与筑居公司签订的《委托贷款合同》无效，属于法律适用错误。城建公司与筑居公司签订《委托贷款合同》属于法人之间相互进行资金融通的行为，系合法有效的民间借贷行为。城建公司与筑居公司签订的《抵押反担保合同》作为《委托贷款合同》的从合同，应当具有相应的法律效力。二、一审法院认为案涉房屋所涉抵押权未设立，属于事实认定不清。（一）案涉房屋抵押权已充分设立，城建公司有权请求对案涉房屋享有优先受偿权。城建公司与筑居公司在《抵押反担保合同》中约定了筑居公司以其名下房产为抵押物，并与上诉人签订《商品房买卖合同》，办理备案登记。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第66条“当事人订立的具有担保功能的合同，不存在法定无效情形的，应当认定有效。虽然合同约定的权利义务关系不属于物权法规定的典型担保类型，但是其担保功能应予肯定”之规定，该担保合同实质上属于非典型担保合同。另根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效”之规定，城建公司有权请求人民法院按照《物权法》第170条规定对案涉财产拍卖、变卖、折价并优先受偿。（二）吕淑华购买案涉房屋时存在过错，其享有的物权期待权并不能够对抗城建公司的优先受偿权。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，吕淑华与筑居公司签订的《米兰花都内部认购协议书》性质应当为预约合同，而非正式的房屋买卖合同。另该认购协议书系2017年3月16日签订，而早在2015年8月21日，城建公司就已与筑居公司就案涉房屋进行了商品房买卖合同备案登记，可见吕淑华在购买该房屋时并未查询案涉房屋权利状态情况，未尽到合理的注意义务。除此之外，吕淑华与筑居公司在签订上述认购协议书后一直未要求筑居公司与其签订正式的商品房买卖合同，基于此，城建公司认为吕淑华不排除在购买案涉房屋时已明知该案涉房屋设定抵押权事实，现吕淑华因案涉房屋存在抵押担保权而无法办理房屋所有权转移登记系其自身原因所致。综上所述，原审法院认定事实不清，法律适用错误，请求二审法院发回重审或依法改判。吕淑华提交书面答辩意见辩称，吕淑华与筑居公司签订的房屋买卖合同合法有效，筑居公司应当积极履行相关合同义务。城建公司与筑居公司之间的《商品房买卖合同》实际为一种担保行为，二者并非真正的买卖关系，其效力不能对抗吕淑华与筑居之间的买卖合同的效力。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应当维持。筑居公司述称，对一审判决没有意见，已予维持。吕淑华向一审法院起诉请求：1.确认吕淑华与筑居公司于2018年9月6日签订的《米兰花都内部认购协议书》合法有效；2．判令筑居公司立即与吕淑华签订商品房买卖合同、开具发票，并办理案涉商品房备案登记手续；3.本案诉讼费由筑居公司承担。一审法院认定事实：2015年8月21日，城建公司与中信银行、筑居公司签订《委托贷款合同》，约定城建公司将2000万资金存入中信银行指定的委托账户后，由中信银行向筑居公司发放该笔贷款，贷款用于解放西路西改造项目。贷款期限为2015年8月21日至2018年8月21日。2015年9月1日，筑居公司与城建公司签订《抵押反担保合同》，约定筑居公司以名下房地产为抵押物为城建公司提供抵押反担保。2016年5月31日，筑居公司与城建公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定筑居公司将其开发建设的住宅售与城建公司，建设工程规划许可证号为吉市建规字（2011）船002-6号，建筑工程施工许可证号为XXX。2017年3月16日，吕淑华的丈夫张鹏飞与筑居公司签订《米兰花都内部认购协议书》，协议约定：张鹏自愿认购案涉房屋，房屋建筑面积135.15平方米，房屋价款为604391元，签约当日全额支付房款，并办理进户手续。现张鹏飞、吕淑华已实际占有、居住至今。2018年9月6日，吕淑华到筑居公司处将协议书更名，认购人由张鹏飞变更为吕淑华。此前，张鹏飞、吕淑华多次要求筑居公司签订正式的商品房买卖合同，并要求办理商品房备案登记。但因该房屋已经网签给城建公司，导致无法办理商品房备案登记，张鹏飞、吕淑华近期知道该房屋网签后，为维护自身权益诉至法院。一审法院认为，一、筑居公司与城建公司之间的真实法律关系为借贷关系，《商品房买卖合同》只是作为双方借贷的担保。城建公司委托中信银行向筑居公司支付的2000万元并非购房款，城建公司未履行《商品房买卖合同》的价款支付义务，《商品房买卖合同》未实际履行。商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，虽然筑房公司与城建公司签订的《商品房买卖合同》办理了商品房预售合同登记备案，但是该商品房预售合同登记并非《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记，不产生登记请求权的物权效力，对吕淑华而言不具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，本案中吕淑华与筑居公司签订了《米兰花都内部认购协议书》并支付了对价，且实际占有、使用、居住至今。双方的商品房买卖合意真实，且不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效。吕淑华合法的诉讼请求，应予支持。二、根据中国人民银行《贷款通则》第二条规定：“本通则所称贷款人，系指在中国境内依法设立的经营贷款业务的中资金融机构。本通则所称借款人，系指从经营贷款业务的中资金融机构取得贷款的法人、其他经济组织、个体工商户和自然人。”第六十一条规定：“各级行政部门和企事业单位、供销合作社等合作经济组织、农村合作基金会和其他基金会，不得经营存贷款等金融业务。企业之间不得违反国家规定办理借贷或者变相借贷融资业务。”《最高人民法院关于对企业借贷合同借款方逾期不归还借款的应如何处理的批复》中明确规定：企业借贷合同违反有关金融法规，属无效合同。本案中，筑居公司属私营企业，城建公司属国有控股企业，城建公司并不是经营贷款业务的中资金融机构，两公司签订的《委托贷款合同》不符合金融借贷的相关法律、法规，属无效合同。筑居公司与城建公司违规签订《抵押反担保合同》为《委托贷款合同》的从合同，依据“主合同无效，从合同无效”的法律原则，《委托贷款合同》无效，《抵押反担保合同》亦无效，网签抵押无效。庭审中，筑居公司认可吕淑华房屋买卖行为合法有效，愿配合办理房屋买卖手续。城建公司的辩解理由不能成立。至于城建公司与筑居公司之间的借贷抵押担保问题，双方可另案处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《贷款通则》第二条之规定作出判决：一、确认吕淑华与筑居公司于2018年9月6日签订的《米兰花都内部认购协议书》合法有效；二、筑居公司于判决生效之日起与吕淑华签订商品房买卖合同，并依法协助吕淑华办理案涉商品房备案登记手续。案件受理费4922元，由筑居公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院对一审认定的事实予以确认。另查明，城建公司就其与筑居公司之间所签订的《委托贷款合同》及《抵押反担保合同》已向本院提起诉讼，要求筑居公司给付借款及利息，并要求对包括案涉房屋在内的抵押物优先受偿。本院已于2020年6月12日立案，并于2020年11月12日作出（2020）吉02民初261号判决书，城建公司不服该判决已向吉林省高院提起上诉。本院认为，关于城建公司所提出的上诉请求能否审理的问题。二审期间城建公司提出上诉请求，要求确认案涉房屋归其所有。经查，此项诉讼请求城建公司在一审期间并未提出，在对方当事人不同意一并审理，亦不同意调解的情况下，本院对该项上诉主张不予审理。关于城建公司主张的其与中信银行、筑居公司签订《委托贷款合同》以及与筑居公司之间所签订的《抵押反担保合同》的认定问题。因城建公司已就其与中信银行、筑居公司签订《委托贷款合同》以及与筑居公司所签订的《抵押反担保合同》另案向本院提起诉讼，主张了相关权利。另案先于本案进行审理，且判决目前尚未生效，本案不应就相关内容再次进行审理，故一审法院对此部分内容直接作出认定不当，本院予以纠正。综上，一审判决认定事实及适用法律存在瑕疵，但裁判结果正确，本院对城建公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9844元，由上诉人吉林市城市建设控股集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  张艺凡审判员  郝振翔二〇二〇年十二月二十日书记员  周双媛