河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初19129号原告：郭海霞，女，1983年10月23日出生，汉族，住河南省新郑市。被告：张保红，女，1968年4月15日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人：王喻田，男，1963年7月5日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。原告郭海霞诉被告张保红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭海霞，被告张保红及其委托代理人王喻田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭海霞向本院提出诉讼请求：1.要求被告退回8.21-9.21(共计31天)地铁围挡期间一半房租50元/月/平方(周边已降至30元/天/平方),原告已按照每平方100元*225平=22500实际交付，要求退回225平方*50=11250元；2.要求被告退回9.23-10.20未使用房租的全额租金共计28天租金22500/31*28=20322元；3.要求被告退回房租押金22500元，以上共计要求被告退回54072元；4.本次案件诉讼费全部由被告承担。事实与理由:原告与被告(实际为村委核定45口人的财产,由被告全权代理)在2020年5月20日双方签订房屋租赁合同,被告将中兴路畅和街西北角交又口门面房屋租给原告作为水果生鲜大卖场使用。房租租赁谈判中,因其周边的普遍房租在80元/月/平方,被告不愿意优惠房租,通常情况对于225平方的大店装修房东一般会赠送一个月房租作为装修期免收房租。鉴于被告不愿意优惠房租,所以就以多送个月装修期作为优惠,甲方认可同意,并按时交纳三个月房租及一个月押金共计90000元整转至张淼枝账户(45口人中另外一位,有转账记录作为证据)。原告已于9月22日下午2点前将房子完好无损交至被告(钥匙已经交至被告)。中兴路畅和街地铁口因8号线修建地铁施工8月21日开始划线围挡,围挡范围南侧自盛和街、北侧至相济路、全面双向围挡,机动车无法通行,门前仅预留2-3米宽度(附件由图片为证)。围挡之后南北双向客流全部影响,东侧更过不来,只留下西侧一个路口能进出店铺,门前也只能过行人及电动车,客流量及业绩下滑70%。之前被告曾经说过如果地铁围挡会有适当的补助或者减免,给原告降低损失。周边的房租已经由原来的80元/平方月降至30元/平方,但被告仅仅同意每平方由100元降至80元/平方。严重的客流量下滑,高昂的房租费用,已经导致商户苦不堪言。因地铁围挡施工期为40个月,商铺已经实现不了良好的客流量下承租了,这是第三方因素导致原告不得已的情况下被迫撤店,门面房已经失去经营的意义,修建地铁围挡施工并非原告个人原因造成。所以原告认为被告应退回围挡之后应减免的租金,未使用房租租金,房子押金等共计54072元。为此,特依法提起诉讼,请求人民法院维护原告的合法权益此致。被告辩称，1、依法确认原告违反双方所签房屋租赁合同约定的事实，驳回其向答辩人索要租房押金和实用房租的起诉。2、依法判令被答辩人承担本案诉讼费用。事实理由：一、被答辩人无权向答辩人索要租房押金和实际占用房屋的房租。因为从答辩人提交的郑州市城市管理局在地铁8号线一期工程土建施工02标段03工区施工现场张贴的《占道施工信息公示牌》证据上就可以明显看出：该工程的开工时间为2020年5月1日，明显比被答辩人与答辩人签订房屋租赁合同的时间提早了19天。对此答辩人认为，被答辩人明知地铁8号线一期土建工程已经在答辩人房屋的门前开始施工，还主动与答辩人签订房屋租赁合同，其因该工程施工影响正常经营收入的责任明显是其单方导致的，无权向答辩人主张其决策失误所造成的经营损失。二、被答辩人要求答辩人退还其租房押金违反双方合同约定。因为按照双方所签合同第二条“租赁期限为三年，自2020年7月20日起，至2023年7月20日终止”和第五条“合同不到期乙方不租时，违约在乙方，不退押金，应该将房屋完好的交给甲方”的约定，被答辩人在合同尚未到期的情况下，未经答辩人同意提前于2020年9月22日向答辩人交房交钥匙提前终止双方所签合同的行为已经违约，无权要回其交纳的押金。三、被答辩人要求答辩人退还其实用房屋的房租缺乏证据支持。因为双方所签合同第二条中虽有答辩人同意自2020年5月19日至2020年7月19日止给予被答辩人两个月免交租金优惠的约定，但该优惠的条件是被答辩人必须租够答辩人房屋三年，即答辩人每年仅同意给予被答辩人20天的优惠。现在被答辩人已实际使用答辩人房屋四个月，却仅给答辩人交了三个月67500元的房租，已经超过双方约定的一年优惠20天免交租金的标准，显然缺乏让答辩人再给其一个月30天免交租金优惠的证据支持。四、被答辩人要求半价支付答辩人房租缺乏法律依据。因为双方所签合同是双方当事人自愿签订的，且不违背法律法规的强制性规定，合法有效。其无权不经答辩人同意单方推翻双方合同约定，给案涉房屋确定租赁价格。所以，答辩人才针对被答辩人故意向答辩人转嫁其决策失误责任和经营损失的侵权行为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第125条的规定向人民法院提出答辩。希望贵院以事实为根据以法律为准绳，依法支持答辩人的答辩请求，维护答辩人的合法权益。经审理查明，2020年5月20日，原告郭海霞（作为承租方）与被告张保红（作为出租方）签订《房屋租赁合同》，载明：甲方愿将位于畅和街与中兴路交叉口西北角处门面房屋,在良好及可租赁的状态下租给乙方作为水果生鲜卖场使用，出租房屋的面积为225m,村委核定是45口人的财产。租赁期限为3年,自2020年7月20日起,至2023年7月20日终止(已扣除5月19日至7月19日两个月租金)。租金前3年租金单价为每个月每平方米100元,每月总价为22500元，先交款，后使用。乙方应在签订合同之日起5日内向甲方交付3个月租金,以后租金一次交3个月,到期甲方收不到租金时,此合同自行解除,违约责任归乙方,造成的一切损失由乙方自己承担,甲方不承担任何责任。甲方提供电源、水源,费用由乙方承担,乙方在经营中,所经营一切事项必须遵纪守法,经营所有事项与甲方无关；甲方交给乙方房屋时,附有门脸及相关图片,合同到期后,乙方交给甲方房屋时,乙方恢复到原来甲方交房时的状况(以图片为证)。合同不到期乙方不租时,违约在乙方,不退押金,应该将房屋完好的交给甲方。乙方应交一个月租金数为押金,暂定为22500元,甲方收回房屋后,且达到房屋交给乙方时的面貌(以图片为证),退回押金。2020年5月17日，原告通过微信向被告转款2000元；2020年5月24日，原告通过银行卡向被告指定的账户（张淼枝的账户）转款3万元；2020年5月26日，原告向被告指定的账户（张淼枝的账户）转款38000元；2020年5月28日，原告向被告指定的账户（张淼枝的账户）转款20000元，以上共计9万元。原告称，上述款项包括三个月房租67500元（一个月房租22500元）和一个月押金22500元。被告称，确实收到被告三个月房租67500元（一个月房租22500元）和一个月押金22500元，共计9万元。2020年8月13日，郑州市轨道交通8号线畅和街站（位于畅和街与中兴路交叉口）开始施工，工期约为40个月，施工期间将占用中兴南北双向原有机动车道及非机动车道，并对中兴路（盛和街-相济路）机动车道进行全幅封闭。原告称，2020年8月20日门口开始画线，2020年8月底就全部围挡了，围挡之前我们和房东沟通，希望能争取到更多门前的位置，但是无果，围挡之后客流量下降了60%-70%。在这种情况下，周边的房租都降了，由一平方80元一天，降到一平方30元一天，我们房东只同意从100元降到80元，当时沟通房租的时候，说是政府有围挡占用补助会给原告适当减免，一直没有减免。我们经营不下去，就在2020年9月22日全部清场，给房东交了钥匙。被告称，原告说道路不能通行也是不实的，人行道很宽，可以过车，之前是2米多，我们找施工方协商，又给了2米多，现在道路宽4.9米。原告说周围降房租也是不实的，周围都没有降房租，政府没有给我们补助，我们不会降房租，除非政府给补助。原告2020年9月22日走的时候，把东西全部搬走才通知被告的，没有和被告协商，也没有将房屋恢复原状，把自动门的电线破坏了，被告进不去，从窗口进去，才把门打开的，原告终止合同的方式很恶劣，原告知道要修地铁，政府当时已经画线画好了，当时是两米多，我们协商后，又增加到4.9米。被告向本院提交郑州市城市管理局钉在原告门前道路施工围挡上的《占道施工信息公示牌》照片打印件一张，并称，原告租房时就知道郑州市城市管理局要封道施工，其搬家并非郑州市城市管理局封道施工所造成的这一案件事实。原告称，原告看到今日头条是2020年8月10日发出来的，2020年8月底开始围挡，被告说的是2020年5月1日，我们是2020年5月20日签的合同，原告认为被告有欺诈、隐瞒的嫌疑，被告明知道要地铁围挡，还租给原告房子。以上事实有原告提交的房屋租赁合同一份、证明复印件一张，微信转账截图打印件四张、营业执照一份，今日头条地铁施工信息网上打印件两张，照片打印件四张；被告向本院提交的，郑州市城市管理局钉在原告门前道路施工围挡上的《占道施工信息公示牌》照片打印件一张，原告所租商铺门前现状的照片打印件五张，原告所租商铺门前现状的照片打印件一张，及开庭笔录在案佐证。被告向本院提交微信截图打印件一份，证明原告租房不是为了长期经营，而是骗到顾客钱财就走的租房目的。被告质证认为，对证据真实性无异议，但是一张图片不能证明被告是诈骗犯，被告一直在积极的处理退卡问题，被告在闭店前十天，一直通知会员来店拿产品或退钱，被告有第三方收银系统，能查到会员所有的充卡、消费和余额，所以被告认为一张图片不足以证明被告骗取客户的资金等。经审查本院认为，该证据与本案无关，故不予采信。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行自己的义务。在该合同的履行过程中，原告于2020年9月22日搬离涉案房屋，并称将钥匙交给房东，系以自己的行为表明不再履行合同，本院认定，上述合同于2020年9月22日解除。《房屋租赁合同》约定，租赁期限为3年,自2020年7月20日起,至2023年7月20日终止。自2020年7月20日至2020年9月22日共计65天，按年租金270000计算，应付租金共计48082元。原告共向被告在支付租金67500元，扣除上述48082元，尚余19418元，被告应当退回。原告诉请判令被告退回8.21-9.21(共计31天)地铁围挡期间一半房租50元/月/平方(周边已降至30元/天/平方),原告已按照每平方100元*225平=22500实际交付，要求退回225平方*50=11250元，无法律和合同依据，且被告不同意退还，故对原告该项诉请本院不予支持。原告诉请判令被告退回房租押金22500元。《房屋租赁合同》约定，合同不到期乙方不租时,违约在乙方,不退押金,应该将房屋完好的交给甲方。本案虽系原告单方解除合同，但系因案外因素引起，鉴于本案的特殊情况，本院酌定被告退还原告押金5000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张保红于本判决生效之日起十日内向原告郭海霞退回租金19418元、押金5000元；二、驳回原告郭海霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费576元（已减半收取），原告郭海霞负担371元，被告张保红负担205元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 彭 磊二〇二〇年十二月十七日书记员 段葳蕤