湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1202民初1834号原告：湖北和荣房地产投资顾问有限公司，住所地：武汉市洪山区民院路**尖东智能花园****。法定代表人：冯家娥，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李涛，湖北道博律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：咸宁市咸安区温泉街道办事处泉塘村社区居民委员会,住,住所地：咸宁市咸安区温泉街道办事处聂家湾路特**/div>委托诉讼代理人：聂恩兴，村委会副书记，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：芦琳，湖北海舟律师事务所律师，代理权限：一般代理。第三人：湖北泰发房地产开发有限公司，住，住所地：咸宁市咸宁大道**/div>法定代表人：舒俭，该公司董事长。委托诉讼代理人：黎琼楼，胡杨晔，湖北海舟律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告湖北和荣房地产投资顾问有限公司（以下简称和荣公司）与被告咸宁市咸安区温泉街道办事处泉塘村社区居民委员会（以下简称泉塘村委会）、第三人湖北泰发房地产开发有限公司（以下简称泰发公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年6月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告和荣公司委托诉讼代理人李涛，被告泉塘村委会委托诉讼代理人聂恩兴、芦琳，第三人泰发公司委托诉讼代理人胡杨晔到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告和荣公司向本院提出诉讼请求：撤销贵院作出的（2020）鄂1202执异36号执行裁定书，对锦绣城1-4-1单元1803、1804、1805、1806、1807、1808号房屋继续执行。事实与理由：2019年2月27日，贵院作出（2019）鄂1202财保3号民事裁定书，裁定查封第三人泰发公司名下价值1070万元的房产。2019年2月25日贵院作出（2019）鄂1202执保44号协助执行通知书，通知咸宁市不动产登记中心协助查封第三人泰发公司名下锦绣城1-4-1单元1803、1804、1805、1806、1807、1808号房屋等不动产，查封期限为三年，2019年3月7日至2022年3月6日。2019年12月2日，被告（案外人）对查封标的提出书面异议申请。贵院于2020年5月12日作出（2020）鄂1202执异36号执行裁定书，中止对锦绣城1-4-1单元1803、1804、1805、1806、1807、1808号房屋的执行。原告和荣公司与第三人泰发公司之间的商品房委托代理销售合同纠纷一案，目前已上诉至咸宁市中级人民法院，处于二审阶段，并未进入执行程序，原告和荣公司申请贵院对案涉房屋的查封仅仅是财产保全措施，不会对涉案房屋的实体权利进行处置。并且贵院查封的争议房产登记于第三人泰发公司名下，查封对象正确。被告（案外人）与第三人泰发公司签订的《协议书》、《补充协议书》、《补充协议（2）》中明确表明还建安置一线门面房、门面房上5、6层及涉案商业办公房屋，并不是居住性质房屋。因此，被告（案外人）提出的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定。综上被告（案外人）提出的执行异议申请理由不成立，贵院作出的（2020）鄂1202执异36号执行裁定书错误，故特向贵院提起执行异议之诉。被告泉塘委会辩称,1、答辩人有权对答辩中的保全提出执行异议，诉讼保全行为是属于执行措施，案外人不服裁定提出案外人异议之诉。2、答辩人作为案外人时提出的异议理由成立，应当终止执行，首先案涉房屋为安置房屋及房号确认协议，答辩人为被拆迁人，案涉查封房屋为拆迁还建安置房。其次答辩人享有优先权可排除原告的普通金钱债权排除法院的强制保全措施。根据《商品房买卖合同若干问题的解释》第7条,被拆迁人对还建房所享有的权利是一种特种权利，具有物权的优先效力，优先于原告的普通金钱债权；并且被拆迁人对拆迁房屋所拥有的期待权往往涉及生存利益，与原告对于房屋的金钱债权相比，权利层级更高更具有保护的优先性，可以排除法院的强制执行。请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人泰发公司述称，1、本案中应当可以适用执行异议之诉。查封行为属于执行前，本案被告有权提出执行异议申请。2、本案被告是属于被拆迁人，案涉房屋是补偿安置房屋。2007年、2012年、2018年第三人与泉塘村民委员会共签订三份拆迁安置协议，明确将案涉房屋还建给被拆迁人，本案被告属于被拆迁人，案涉房屋是拆迁还建房。案涉物权优先于原告的普通债权，本案可以排除法院强制执行。根据最高人民法院关于房屋买卖纠纷规定中约定，被拆迁人享有的物权，优先于普通债权人。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：咸宁市新泉印刷厂于1994年筹建，1996年正式投入运营，属咸安区温泉街道办事处泉塘村办集体企业，2010年迁址于肖桥外迁工业园80号。2007年6月10日,泰发公司（乙方）与泉塘委会（甲方）就其所有的泉塘新泉印刷厂的房产转让事宜双方签订了《协议书》，约定：新泉印刷厂位于咸宁××（一线）136号。1、该处房地产的产权转让价为人民币伍佰万元整（含人员安置费50万元，征地费350万元，房屋拆迁补偿费100万元）；……6、甲方应当在2008年5月底将新泉印刷厂全部搬迁完毕，并将厂房和土地移交给乙方，以保证乙方开发项目顺利开工；……9、乙方必须以成本价向甲方出售十个临咸宁大道一线门面（靠卫校一边，每个门面不得小于肆拾平方米）以及十个门面上面的第五、六层（共2层）房屋。2010年4月9日，泰发公司竞得泉塘新泉印刷厂及周边旧城改造项目，开发建设“锦绣城”。该项目于2011年开始拆迁动工建设，至今尚未竣工验收、未能交房。2012年7月3日，泰发公司与泉塘委会签订《补充协议书》约定：原协议书第九条修改为：乙方按协议规定以2400元/㎡的单价向甲方出售咸宁大道第一线门面（靠卫校一边第三、第四号门面，宽度16米，总面积不得小于400㎡），以及所售门面上的第五、第六层。总体面积不得小于800㎡。2018年12月13日，泰发公司（甲方）与泉塘委会（乙方）经再次协商，签订《补充协议书（2）》，约定：1、临咸宁大道一线一楼商业部分，具体房号为：1019/1143……合计398.76平方米；2、原协议书约定甲方应付乙方新泉印刷厂房地产产权转让价500万元，协议签订后甲方于2007年支付了300万，后通过城投公司支付乙方土地征地费40万，合计支付340万元给乙方。即乙方实际支付160万元购房预付款，按原补充协议约定的单价2400元/平米，则甲方仅需补偿乙方666.66平米房产，现甲方补偿乙方一楼一线商业部分面积398.76平米，故甲方实际应再补偿267.9平米房产给乙方。经甲、乙双方友好协商，甲方同意一次性补偿公寓楼323.09平米。具体位置：公寓楼1-4-1单元1803/1804/1805/1806/1807/1808号房323.09平方米”；3、上述房产为最终约定，双方之间不再做任何补偿。2019年2月25日，和荣公司因与泰发公司间的经济纠纷，而向本院申请诉前财产保全，请求查封泰发公司名下1070万元的房产。2019年2月25日、27日，本院作出（2019）鄂1202财保3号民事裁定书和（2019）鄂1202执保44号协助执行通知书，查封泰发公司位于咸宁大道锦绣城包括案涉房屋1-4-1-1803、1-4-1-1804、1-4-1-1805、1-4-1-1806、1-4-1-1807、1-4-1-1808号在内的房屋若干套。为此被告泉塘委会以案涉1-4-1-1803、1-4-1-1804、1-4-1-1805、1-4-1-1806、1-4-1-1807、1-4-1-1808号房屋是泰发公司确定给其的还建房为由提出执行异议。我院经审查后于2020年5月12日作出（2020）鄂1202执异36号执行裁定，裁定中止对咸宁市咸安大道锦绣城1-4-1-1803、1-4-1-1804、1-4-1-1805、1-4-1-1806、1-4-1-1807、1-4-1-1808号房屋的执行。现原告和荣公司以被告泉塘委会提出的执行异议申请理由不成立为由提起诉讼。争议焦点1：被告泉塘委会作为案外人提出执行异议有没有法律依据？根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或保全裁定实施过程的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。”据此，本院认为，被告泉塘委会作为案外人针对案涉房屋的查封行为提出的执行异议，于法有据。争议焦点2：本案为申请执行人执行异议之诉，被告泉塘委会就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益？根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，被告泉塘委会早在2007年就与第三人泰发公司签订了房产转让《协议书》，该合同是被告泉塘委会与第三人泰发公司真实意思表示，且未违反相关法律法规强制性规定，该协议合法有效。锦绣城项目当时尚未动工，房屋的户型、面积处于不确定状态，故双方在该合同中对于还建房屋的具体楼栋号也无法确定。但被告泉塘委会作为拆迁还建户，其还建房屋就地安置在锦绣城中是明确的，在2018年12月签订的补充协议，明确了还建房屋的具体房号及面积，实际补偿面积符合双方2007、2012年签订的《协议书》、《补充协议》中对于还建的约定。被告泉塘委会作为被拆迁户，其所属新泉印刷厂的房屋被拆除，且以产权调换的形式支付了安置补偿房屋的相应对价。案涉楼盘至今未办理竣工验收手续，房屋尚未交付，被告泉塘委会对此并无过错。综上，被告泉塘委会的情形符合上述排除执行的规定。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。据此，我国立法对拆迁补偿协议中被拆迁人的利益保护优先于一般债权人。本案原告和荣公司对第三人泰发公司所享有的只是一般金钱债权，并未指向特定的财产，其权利不能优先于作为被拆迁人的被告对案涉房屋所享有的物权受让期待权。综上，被告泉塘委会就执行标的所享有的权益足以排除强制执行，故对原告的执行异议之诉，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告湖北和荣房地产投资顾问有限公司的诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告湖北和荣房地产投资顾问有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  唐亚林审 判 员  余明慧人民陪审员  李汉华二〇二〇年十二月二日书 记 员  周慕雪