江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10468号上诉人（原审被告）：南京溧水新时代房地产开发有限公司，住所地在南京市溧水区永阳镇珍珠南路（新城区）。法定代表人：贾伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：李俊杰，江苏顺邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄唯，男，1990年7月30日生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：孔金红，系黄唯之妻。被上诉人（原审原告）：孔金红，女，1991年7月25日出生，汉族，住南京市高淳区。上诉人南京溧水新时代房地产开发有限公司（以下简称新时代公司）与被上诉人黄唯、孔金红商品房预售合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2020）苏0117民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员张卓慧独任审理，于2020年12月10日公开开庭审理了本案，上诉人新时代公司的委托诉讼代理人李俊杰，被上诉人孔金红同时作为被上诉人黄唯的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新时代公司上诉请求：1、撤销南京溧水区人民法院（2020)苏0117民初27号民事判决书，改判驳回黄唯、孔金红的全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由黄唯、孔金红负担。事实与理由：1、依据《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，案涉商业贷款未能审批通过系由于黄唯、孔金红自身原因导致，与新时代公司无关。黄唯、孔金红在未获商业贷款的情况下，未与新时代公司就其他的支付方式进行协商，直接选择解除合同，过错不在新时代公司。贷款未能审批通过，也不属于不可抗力的范畴，本案中新时代公司既未迟延履行债务，也不存在其他违约行为，同时也不存在不可抗力，在此种情形下一审法院依据《合同法》第九十四条的规定认定黄唯、孔金红享有合同解除权，缺乏事实和法律依据。2、依据《合同法》第六十二条第五项的规定，履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。即便在新时代公司与黄唯、孔金红未就后期的款项达成一致，仍应按照促进交易实现的方式进行履行，而不应当以此认定合同目的不能实现，否定当事人之间的交易。虽然新时代公司与黄唯、孔金红之间未就后期的款项未能达成一致意见，但新时代公司给予了黄唯、孔金红长期准备期，但黄唯、孔金红非但未能利用该时间与新时代公司协商履行方式，并就后期款项的支付积极履行，而是一味通过否认合同效力等诉讼方式解除合同以免除其合同义务，存在明显恶意。案涉商品房系投资性质，黄唯、孔金红作为理性成年人，对于该投资行为应当具有充分认知和谨慎态度，应当提前对贷款是否能够实现以及在贷款无法实现情况下自身需要承担的财务支出数额具有充分认知，完全可以以自有资金补足剩余的房款。3、虽然《九民会议纪要》新増了违约方的合同解除权，但是对于该解除权有严格限制要求。违约方的合同解除权是针对长期性的合同，而且需要同时符合三项条件:违约方不存在恶意违约的情形;违约方继续履行合同，对其显示公平；守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。本案中为商品房预售合同，并非是长期性的合同。同时买受人作为具有更高注意义务的投资人，应当对贷款不能的后果有认知，所以该合同的继续履行对于黄唯、孔金红并不会造成显失公平。相反，如果因买受人自身原因不能获得贷款，买受人均可以解除合同，则对于房地产开发商而言显失公平，致使类似情形买受人均予以效仿，从而造成房地产市场动荡。同时，新时代公司在黄唯、孔金红未能完成贷款的情况下，给予了充分的准备时间，不存在违反诚实信用原则的情况。黄唯、孔金红作为违约方，不符合违约方解除合同的条件，其无权解除合同。4、本案纠纷系由于黄唯、孔金红违约导致的，新时代公司对于该案的发生并不存在过错，依据诚实信用的原则，该案诉讼费应当由黄唯、孔金红承担，而不应由新时代公司承担。如果该案的诉讼费由守约方承担，则对于违约方而言其违约而产生的成本由守约方承担，对守约方而言显失公平。黄唯、孔金红辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。不同意新时代公司的上诉请求，认可一审判决。黄唯、孔金红向一审法院起诉请求：1、解除与新时代公司之间的商品房预售合同；2、判令新时代公司返还购房款372093元；3、新时代公司承担诉讼费用。一审法院查明事实：黄唯、孔金红系夫妻关系。2017年12月28日，黄唯作为预购人（乙方）与新时代公司作为预售人（甲方）签订《时代国际广场商品房预售合同》，约定以总价742093元的价格向新时代公司购买位于永阳街道××大道××时代国际广场时代国际广场××室建筑面积为××商业性质商品房××套。合同第五条付款方式约定：乙方应按下列方式和时间向甲方支付合同价款：分期付款：第一期应于2017年12月28日前支付372093元，预购商品房抵押贷款商业性贷款37万元，按本款约定，乙方应向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方应当付款的日期，贷款银行按约发放贷款的，乙方实际向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方实际付款的日期。第六条房屋交付时间约定甲方应于2018年12月31前向乙方交付该商品房。2017年12月28日，双方又签订《补充协议书》，约定：四、买受人按照本合同约定选择解除合同或退房的，应在约定的解除合同退房事项发生后的15日内向出卖人发出书面解除合同通知，同时到卖方处签署终止本合同之协议及其他法律文件，并协助出卖方办理注销本合同或其他法律文件，否则，视为卖受方放弃解除合同。六、买受人如委托出卖人办理贷款，买受人应在首付款支付后的7日内将申请银行贷款所需的应由买受人提供的证件资料交付给出卖人，逾期提交，买受人应以自有资金在10日内补足，否则出卖人有权解除合同，买受人承担房屋总价款的5%的违约金。七、非因出卖人和买受人原因导致买受人未获申请贷款金额，买受人行使合同解除权时，应在上述事实发生之日起三日内以书面形式通知出卖人，如未在上述期限内通知，视为双方同意继续履行合同，买受人以自有资金补足房款。合同还对双方的其他权利义务作了约定。补充协议落款处孔金红的签字由黄唯代签。上述商品房预售合同于2018年1月8日在南京市溧水区住房保障和房产局办理了商品房买卖契约的备案手续。上述合同签订后，黄唯向新时代公司支付了购房首付款372093元，其余部分房款以办理银行按揭贷款方式进行支付。2017年12月28日，黄唯、孔金红又与溧阳新时代商业管理有限公司南京分公司签订了《委托经营管理合同》。2018年8月22日，黄唯与孔金红曾向溧水农村商业银行申请贷款37万，形成按揭贷款面谈记录一份。后贷款未获银行审批。黄唯、孔金红与新时代公司就涉案合同发生争议，协商未果。一审庭审中，黄唯陈述，在办理银行贷款过程中，由新时代公司工作人员具体经办，曾先后三次向新时代公司工作人员提交贷款资料，后因银行流水不符合贷款银行审批要求，故贷款一直未获审批，现无力支付剩余房款继续履行合同。孔金红陈述对黄唯购买涉案商铺一事是知晓的。新时代公司陈述，黄唯、孔金红未能取得银行贷款支付剩余房款，新时代公司一直在催告黄唯、孔金红支付剩余房款。一审法院认为，黄唯、孔金红、新时代公司双方签订的《时代国际广场商品房预售合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规得强制性规定，对双方当事人均有约束力，双方均应按合同的约定履行义务。黄唯、孔金红因自身银行流水不足无法获得银行贷款审批，并表示无力缴纳剩余购房款，请求解除涉案合同，一审法院认为，双方《商品房预售合同》中约定以银行按揭贷款37万元的方式支付剩余购房款，因银行未批准黄唯、孔金红的贷款申请，导致《商品房预售合同》约定的付款方式无法实现。对于剩余房款如何支付问题，双方并未明确约定，仍需双方进一步协商约定，双方未能就此达成一致意见。现距双方签订《商品房预售合同》已两年有余，黄唯、孔金红未获银行贷款致剩余房款无力支付，故在合同约定的支付剩余房款的方式不能实现，双方又无法就其他履行方式达成一致意见、合同长期处于不确定的争议状态的情况下，黄唯、孔金红主张解除涉案《商品房预售合同》及其补充协议的诉请，一审法院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方合同解除后，新时代公司应将已收取的购房款372093元退还给黄唯、孔金红,故对黄唯、孔金红要求新时代公司返还购房款372093元的诉请，一审法院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决:一、解除黄唯与南京溧水新时代房地产开发有限公司于2017年12月28日签订的《时代国际广场商品房预售合同》及黄唯、孔金红与新时代公司南京溧水新时代房地产开发有限公司签订的《补充协议书》；二、南京溧水新时代房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还黄唯、孔金红购房款372093元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11222元，减半收取5611元，由溧水新时代房地产开发有限公司负担。双方对一审法院查明的事实并无异议，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，双方均未提交新证据。本院二审还查明，双方合同还约定，黄唯、孔金红应于2017年11月28日前向新时代公司支付定金50000元，定金在黄唯、孔金红最后一次付款时冲抵合同价款。黄唯、孔金红迟延支付合同价款，经新时代公司催告后，15日内仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款50%的，新时代公司有权解除本合同，并定金不予退还，黄唯、孔金红应向新时代公司支付购房总额5%的违约金。二审中，黄唯、孔金红陈述称，其是根据补充协议第4条、第7条约定行使单方解除权。其还有一套房屋，贷款了30万，在此情况下是否能办理贷款不清楚，但黄唯、孔金红认为当时开发商承诺可以做贷款。其另一套房在还贷中，其购买案涉房屋用来投资，当时还就案涉房屋签订了一份委托经营管理合同，其认为哪怕有贷款，依据委托管理合同，一年也有10%的房款收入，足够支付贷款。贷款没有办下来的原因是因为银行告知黄唯、孔金红流水不足。当时开发商让其做一个假的银行流水，其做了，但害怕影响之后的征信，所以没有提交给银行。其也没有重新换银行办理，更没有其他办法履行贷款的付款义务。二审中，新时代公司陈述称，在孔金红无法办理后其没有催告，其认为是因黄唯、孔金红的原因违约。经本院释明，新时代公司确认，如果因黄唯、孔金红违约，且案涉合同应予解除，其主张黄唯、孔金红承担合同约定的定金条款责任，即黄唯、孔金红预交的50000元定金，不予返还。其不再同时主张违约金，并保留如果另售房屋差价损失超出定金金额部分损失时另行主张的权利。以上事实，有合同、当事人陈述在卷为凭。本院认为，本案二审争议焦点为：一、案涉合同解除的原因；二、黄唯、孔金红是否应该承担违约责任。关于争议焦点一，根据合同约定，在黄唯、孔金红支付首付款后，剩余370000元应办理预购商品房抵押贷款，而黄唯、孔金红在将相关贷款申请材料提交后，一直未获批准，黄唯、孔金红也认可贷款未能获批原因是因流水不够。黄唯、孔金红之后并未更换银行重新申请，也认可无其他方法履行贷款的付款义务。黄唯、孔金红认为新时代公司已承诺其可以贷款，但贷款办理本为贷款人自身义务，黄唯、孔金红也未提交新时代公司承诺的证据。综合上述情况，贷款未能办理的原因应归责于黄唯、孔金红。新时代公司并未举证证明向黄唯、孔金红催告，并要求继续履行贷款义务，或更换其他方式替代履行。案涉合同虽未对买受人贷款无法办理且无其他方法替代履行时的责任进行约定，但合同中已对黄唯、孔金红迟延支付合同价款时新时代公司的解除权进行了约定。在签订案涉合同近两年后，新时代公司既没有催告黄唯、孔金红继续办理贷款，也没有要求黄唯、孔金红继续履行合同，致使案涉合同长期处于不确定状态，新时代公司的行为有违诚信。本案中，黄唯、孔金红签订商品房预售合同，购买新时代公司开发的房屋，从签订合同至办理贷款直至房屋建成收房交付需要较长时间，显然属于长期性合同。黄唯、孔金红已经全额支付了定金和首付款，目前仍在偿还其他房屋的贷款，其银行流水也不充分。案涉房屋并非生活必须，黄唯、孔金红无法办理贷款，也无其他方法替代履行，但黄唯、孔金红违约并无恶意，强行继续履行合同可能对其造成更为严重影响，也显失公平。新时代公司在早已知晓黄唯、孔金红无法办理贷款的情况下，在近2年的时间内也不催告，放任合同僵局发生，明显违反诚实信用原则。综合上述情况，黄唯、孔金红起诉要求解除合同，符合法律规定，应予准许。一审法院判决解除案涉合同，并无不当。双方合同的解除时点，应为本判决生效之日。关于争议焦点二，案涉合同的解除，是因双方形成合同僵局情况下违约方诉请解除合同，法院即便判决解除合同，违约方应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或免除。黄唯、孔金红应根据合同约定及法律规定，承担相应违约责任。一审法院在违约方诉请解除合同的情况下，未对合同解除的原因及合同解除的法律后果向当事人进行释明，徒增当事人讼累，也不利于化解纠纷。二审中，经本院释明，新时代公司明确表示要求黄唯、孔金红承担定金条款责任。为化解当事人的纠纷，减少当事人的讼累，本院对合同解除的法律后果一并进行处理。根据法律规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。因黄唯、孔金红违约，案涉合同解除后，黄唯、孔金红预交的定金50000元，应予扣除。剩余已付款322093元（372093元-50000元），新时代公司应返还黄唯、孔金红。此外，案涉合同的解除原因为黄唯、孔金红违约，新时代公司也已主张黄唯、孔金红承担定金责任，本院也已对此一并处理，案件受理费不应全部由新时代公司负担，而应要由黄唯、孔金红负担，本院一并予以纠正。综上所述，新时代公司的部分上诉请求具有法律依据，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市溧水区人民法院（2020）苏0117民初27号民事判决第一项；二、变更南京市溧水区人民法院（2020）苏0117民初27号民事判决第二项为：南京溧水新时代房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还黄唯、孔金红购房款322093元；三、驳回南京溧水新时代房地产开发有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11222元，减半收取5611元，由黄唯、孔金红负担5111元，南京溧水新时代房地产开发有限公司负担500元，二审案件受理费11222元，由黄唯、孔金红负担10222元，南京溧水新时代房地产开发有限公司负担1000元。本判决为终审判决。审判员  张卓慧二〇二〇年十二月二十八日书记员  戴 苗