四川省雅安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川18民终892号 上诉人（原审原告、反诉被告）：吴明英，女，1967年10月6日出生，汉族，户籍地：四川省汉源县，居住地：四川省雅安市雨城区。 委托诉讼代理人：邓隆玲，四川雅州律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：张化鸣，男，1946年12月12日出生，汉族，户籍地：四川省汉源县，居住地：四川省雅安市雨城区。 委托诉讼代理人：张正斌，四川谦信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：姜勇，男，1971年8月17日出生，汉族，住四川省汉源县。 法定代理人：赖永琼，女，生于1988年11月25日，四川省大竹县人，住四川省汉源县。 委托诉讼代理人：张健，四川瀑源律师事务所律师。 原审第三人：张慧，女，1971年11月9日出生，汉族，住四川省汉源县。 上诉人吴明英、张化鸣因与被上诉人姜勇，原审第三人张慧房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省汉源县人民法院(2020)川1823民初845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴明英、张化鸣上诉请求：1.请求撤销四川省汉源县人民法院（2020）川1823民初845号民事判决，依法改判支持吴明英、张化鸣的一审诉讼请求；2.由姜勇承担一、二审诉讼费用。事实和理由：第一，案由不符合法律规定，错误判决。吴明英、张化鸣持有案涉房产，起诉时要求姜勇腾退房屋，符合法律规定，故本案是物权返还纠纷，不存在买卖合同纠纷。第二，张慧的无权代理行为，没有经过吴明英、张化鸣的同意，属于无权代理。虽然张慧是张化鸣的女儿，但是张化鸣并没有授权张慧对房屋进行出卖或者处分。一审法院按照推定认定吴明英、张化鸣知晓并且授权不符合法律规定。第三，张慧与姜勇所签订的《转让协议书》属于无效协议。按照法律规定，无权代理进行签署的法律文件无效，且张化鸣也未进行过追认，该《转让协议书》更未能得到另一产权人吴明英的授权及认可，依据客观事实和证据，该《转让协议书》对被代理人不发生效力。故请求二审查明事实后改判要求姜勇腾出房屋。 姜勇辩称,2007年8月张化鸣委托张慧转让案涉房屋给姜勇。《转让协议书》签订后，吴明英、张化鸣违反协议约定，未将房屋产权变更登记给姜勇。在房屋买卖合同纠纷案件中，房屋所有权与房屋买卖合同的有效性是分离的。虽然吴明英、张化鸣现持有房产证，但不影响姜勇依据合法、有效的房屋《转让协议书》要求吴明英、张化鸣将房屋所有权变更登记至姜勇名下。根据张化鸣与张慧的电话录音，张化鸣是明确知道且同意张慧将房屋转让给姜勇，故《转让协议书》合法有效。吴明英、张化鸣应按照协议约定内容将案涉房屋所有权转移给姜勇。 张慧述称，张化鸣授权张慧出售集资建房资格，故张慧按照授权与姜勇签订了《转让协议书》。案涉房屋应该是姜勇的，应该过户给姜勇。 吴明英、张化鸣向一审法院起诉请求：1.请求法院判令姜勇将位于汉源县××镇××路××号××号××栋××单元××楼××号房屋返还给吴明英、张化鸣并腾退房屋；2.本案诉讼费由姜勇承担。 姜勇向一审法院提起反诉请求：要求吴明英、张化鸣立即协助姜勇将案涉房屋变更登记于姜勇名下，并承担本诉和反诉费用。 一审法院查明事实：张化鸣系汉源电信公司退休职工，在汉源移民搬迁时在单位有集资建房资格，张化鸣本人在集资建房过程中未交纳过建房款。第三人张慧系张化鸣的女儿，2007年8月张慧找到姜勇，称其父亲张化鸣在汉源电信公司有集资建房资格，委托张慧卖该建房指标。经协商，2007年8月24日张慧以张化鸣名义与姜勇签订《转让协议书》，协议书的甲方为张化鸣，乙方为姜勇，协议落款处签名为“甲方代理人张慧”。转让协议主要约定甲方将在电信公司150平方米的建房资格转让给乙方，建房过程中以甲方的名义与建房主管单位衔接，建房所有款项由乙方出资承担，该房屋的所有权和使用权归乙方所有，该房屋可以办理产权证时甲方应积极主动以乙方名义进行办理，所有费用由乙方承担；该协议签订之日，乙方一次性给付甲方房款127500元；甲方不得再次将房屋转让或抵押给第三方，如出现，由甲方以市场价双倍赔付乙方等。协议签订当天，张慧、姜勇一同去银行将150平方米的建房集资款97500元打款至汉源电信公司建房集资账户，剩余30000元转让费支付给了张慧，张慧出具收条载明“今收到姜勇交来张化鸣建房款127500元，收款人张慧”。案涉房屋建成后位于汉源县××镇××路××号××号××栋××单元××楼××号，房屋面积为150.85平方米，姜勇从房屋建成交付之日起就一直实际占有、使用至今，并对房屋进行了装修。2019年11月29日，吴明英、张化鸣就案涉房屋办理了不动产权证，不动产权证号为川汉源县不动产权第0××9号，权利人为吴明英、张化鸣。产权证办理后，吴明英、张化鸣以自己系房屋所有权人，姜勇无权占有房屋为由，诉至一审法院要求姜勇将房屋腾退并返还吴明英、张化鸣，并承担诉讼费用。姜勇则在诉讼过程中提起反诉，要求吴明英、张化鸣立即协助姜勇将案涉房屋变更登记于姜勇名下，并承担本诉和反诉费用。 一审另查明：1.吴明英、张化鸣办理结婚登记的时间为2007年1月26日；2.张化鸣于2013年3月6日重新办理了居民身份证，身份证上载明的地址为四川省汉源县；3.吴明英的身份证地址为四川省汉源县××镇××路××号，在一审庭审中吴明英表示，自己2000年离开汉源在外居住，每年春节要回汉源；4.第三人张慧提交的2020年6月22日张慧与张化鸣的电话录音中，涉及卖建房指标的事，张化鸣表示“是你妈（张化鸣前妻刘树芬）打的电话，她说是给我卖了30000元，这个你妈是说过”。 一审法院认为，本案系因房屋买卖协议引发的纠纷，应将案由确定为房屋买卖合同纠纷，立案时确定的返还原物纠纷案由应予变更。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同；当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，虽然张化鸣表示对集资建房、卖房的事自己不知道，一直到姜勇通知自己过户才知道这件事，吴明英、张化鸣均表示没有收过30000元的卖房款，但一审法院认为汉源县城移民搬迁关系到县城的每一位居民，系众所周知的事实，吴明英、张化鸣至今户籍仍在汉源县富林镇，虽然长期在外居住，但也几乎每年会回汉源小住，对张化鸣是否有建房集资资格不可能不知晓，且张化鸣于2013年3月6日重新办理了居民身份证，身份证上载明的地址“四川省汉源县”就是案涉房屋的地址，同时在与女儿张慧的通话中张化鸣也明确表示“是你妈打的电话，她说是给我卖了30000元，这个你妈是说过”，故一审法院经审查并结合相关事实，认为吴明英、张化鸣提出不知道集资建房、卖房的陈述不实，与事实不符，一审法院确信张化鸣对张慧代签《转让协议书》的行为知晓并同意，应当对张化鸣知晓并同意张慧代签《转让协议书》的事实予以认定。案涉房屋系张化鸣的重要财产，在张化鸣转让该财产时吴明英作为与张化鸣共同生活的妻子亦应知晓，故张慧代签《转让协议书》的法律效力及于吴明英、张化鸣。对吴明英、张化鸣要求姜勇返还并腾退房屋的请求，因与《转让协议书》相悖，且不符合诚实信用原则，一审法院依法不予支持。姜勇已按协议约定全额支付了127500元的购房款，吴明英、张化鸣亦应该按协议履行房屋变更登记的义务，故对姜勇反诉要求将该房屋变更登记至姜勇名下的反诉请求，符合协议约定，一审法院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第二项、第四项之规定，判决：一、驳回吴明英、张化鸣的全部诉讼请求；二、由吴明英、张化鸣于判决发生法律效力之日起十日内协助姜勇将坐落于四川省汉源县的房屋产权变更登记至姜勇名下。本案本诉案件受理费9800元，反诉案件受理费9800元，由吴明英、张化鸣承担。 二审中，当事人没有提交新的证据。 二审查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点一是第三人张慧的代理行为是否为有权代理，二是张慧与姜勇之间签订的《转让协议书》是否合法有效，三是吴明英、张化鸣是否应将房屋产权变更登记至姜勇名下。 一、关于张慧的代理行为是否为有权代理。汉源县城移民搬迁关系到县城每一位居民，张化鸣具有集资建房的资格，汉源县电信公司作为张化鸣退休前的原工作单位，必定会履行通知其进行集资建房的职责，同时张化鸣在2013年办理的身份证登记住址为案涉房屋，再结合张化鸣同张慧之间的电话录音以及一审证人证言，可确定张化鸣知晓集资建房事宜，并授权其女儿张慧进行集资建房资格出售，故张慧的代理行为为有权代理。吴明英自身也是汉源库区移民，且同期按照当地移民政策办理了投亲靠友，故吴明英理应对移民政策较为清楚，且其长期与张化鸣共同生活，也应知道张化鸣的处分行为，故一审推定张慧代签《转让协议书》的行为效力及于吴明英、张化鸣并无不当，本院予以确认。吴明英、张化鸣上诉认为张慧系无权代理的上诉理由，与本案查明事实不符，本院不予支持。 二、关于张慧与姜勇之间签订的《转让协议书》是否合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”。本案中，张慧与姜勇之间签订的《转让协议书》，系双方真实意思表示，且现有证据不能证明该《转让协议书》存在前述法律规定的导致合同无效的情形，故该《转让协议书》合法有效，本院予以确认。 三、关于吴明英、张化鸣是否应将房屋产权变更登记至姜勇名下。因案涉《转让协议书》合法有效，张化鸣和姜勇应按照合同约定全面履行各自的义务。姜勇已按照合同约定支付全部集资建房价款，并按照合同约定接收房屋并装修入住，则张化鸣应严格按照合同约定，在该房屋可以办理产权证时，以姜勇名义办理产权证。虽然案涉房屋现阶段登记的所有权人为吴明英、张化鸣，但在案证据能够证明姜勇出资购买了案涉房屋的建房资格，缴纳了相应建房款，并装修入住后长期占有，其应为案涉房屋的真实权利人，现过户条件已经成熟，吴明英、张化鸣应按照合同约定将房屋产权变更登记至姜勇名下。如吴明英认为个人权利受到损害，可另案进行主张。 综上所述，吴明英、张化鸣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19600元，由上诉人吴明英、张化鸣负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李华伟 审 判 员 汤 玉 审 判 员 简克红 二〇二〇年十二月二十七日 法官助理 李建军 书 记 员 余 燕