山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终3001号上诉人（原审被告）：太谷鑫港湾商务服务管理有限公司，住所地太谷县鑫港湾项目产权式酒店**18-31。法定代表人：李智，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王娟，山西隆诚律师事务所。被上诉人（原审原告）：太谷县金鼎健身会所，住所地太谷县鑫港湾****N1。法定代表人：胡继明，系该会所的经营者。上诉人太谷鑫港湾商务服务管理有限公司因与被上诉人太谷县金鼎健身会所合同纠纷一案，不服晋中市太谷区人民法院（2019）晋0726民初1846号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。太谷鑫港湾商务服务管理有限公司上诉请求：1、撤销山西省晋中市太谷区人民法院(2019）晋0726民初1846号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误。根据山西省晋中市太谷区人民法院(2020）晋0726民初83号民事判决书的判决可知，上诉人与被上诉人之间的签订的租赁合同及补充合同已解除，该判决同时判决被上诉人需要向上诉人支付违约金。由此可知，双方合同的解除是由于被上诉人的违约而导致的。一审判决依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;”的规定判决上诉人赔偿被上诉人的损失，属于认定事实和适用法律错误。本案属于被上诉人违约导致合同解除的情形,应当适用该法条第（二)项的规定，因承租人违约导致合同解除，因承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。故诉人不应赔偿被上诉人的损失。综上，请求贵院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人太谷县金鼎健身会所辩称，一、在合同履行过程中，上诉人鑫港湾公司违约行为客观存在，上诉人的上诉理由不能站得住脚。鑫港湾公司未能按照合同的约定履行其义务,主要违约行为如下:①上诉人未能依约保障答辩人正常的供水、供电、供暖;②上诉人未能依约保障答辩人及答辩人会员正常的电梯使用;③上诉人未能依约对答辩人指定的高端会员顾客提供免费蓝牙停车服务;④上诉人未能依照双方的约定给答辩人推销500——1000张健身卡;⑤上诉人在未与答辩人租赁商铺的所有权人签订租赁合同就与答辩人签订上述合同，且未能按时给付该商铺所有权人租金，导致答辩人被该商铺所有权人多次滋事，未能正常营业;⑥租赁商铺一直存在漏水现象,答辩人多次与上诉人沟通，但上诉人一直拖延，至2019年7月，上诉人才予以解决，但造成了答辩人装修损坏。对于上述违约行为,一审中,答辩人提供了客观充分的证据予以证实,在答辩人证据面前，上诉人一审中也承认了上述违约行为的存在。对于上诉人上诉状中提到的山西省晋中市太谷区人民法院(2020）晋0726民初83号民事判决，答辩人首先要说明的是本案的过程:在答辩人提起本案一审诉讼后，上诉人提出了反诉，后又申请撤诉，太谷县人民法院作出了(2019)晋0726民初1846号民事裁定书。随后,其又向太谷县人民法院单另提起了诉讼，即其上诉状提到的（2020）晋0726民初83号民事判决。在该案审理过程中，一审审判人员开庭询问答辩人是否解除合同关系，答辩人表示在（2019）晋0726民初1846号案件中，答辩人已提出解除合同关系，答辩人是同意解除合同关系的。因而(2020）晋0726民初83号民事判决才解除双方合同，并非是上诉人提到的由于答辩人的违约才解除的。山西省晋中市太谷区人民法院(2020）晋0726民初83号民事判决是要求答辩人支付租金已经欠交租金的违约金，但同时该判决第10页（倒数第11行始）也认定了上诉人违约行为的存在(“录音资料还证明在被告经营过程中，原告不能保证水、暖、电的正常供应,致使被告不能正常经营,在合同履行过程中被告出现了欠交租金的情况”)。只是由于答辩人要求上诉人赔偿答辩人违约损失的请求在(2019）晋0726民初1846号案件中，故（2020）晋0726民初83号案件对此未作评判。二、上诉人应当赔偿答辩人的损失。1、在本案一审过程中，经答辩人申请，晋中市太谷区人民法院委托具备资质的专业机构对答辩人的损失进行了评估,并确定了答辩人的损失，该鉴定意见客观、真实、准确，上诉人上诉中也未提出异议。2、由于上诉人违约行为客观存在，故对于给答辩人造成的损失应当予以赔偿。3、（2020）晋0726民初83号案件判决答辩人全额支付上诉人租金及未支付租金的违约金，上诉人予以认可。在本案中，上诉人就应当全额赔偿因其违约给答辩人造成的各项损失。综上，答辩人认为,，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法庭驳回上诉，维持原判。太谷县金鼎健身会所向一审法院起诉请求：一、依法判决解除原被告之间2018年6月1日签订的《鑫港湾“时光之城”商铺租赁合同》和同日签订的《补充合同》。二、依法判决被告赔偿原告装修损失、搬运器械损失704476元,鉴定费17746元,合计732222元。三、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年6月1日，原、被告在2016年《鑫港湾一时代街区房屋租赁协议书》的基础上重新签订《鑫港湾“时光之城”商铺租赁合同》和《补充合同》。合同约定被告将太谷县鑫港湾购物广场北区三层健身房区域出租给原告，房屋租赁面积为1338平方米，实用面积为963.6平方米，租赁期限为4年,自2018年6月1日至2022年5月30日止，租金为第一租赁年度200000元/年，缴纳方式为原告每年6月1日到6月15日间向被告缴纳120000元现金和80000元的金鼎健身卡。还约定,租赁期内的取暖费、空调费原告应按时缴纳,由被告代为收取,租赁期内因原告经营或使用产生的费用（包括但不限于水费、电费、煤气费、天然气费、乙方自行申请安装电话、宽带、有线电视及因此产生的话费、网费、收视费等费用)由原告承担,原告委托太谷县立得物业服务有限公司代为收取。被告为原告会员提供地下免费停车服务(不限时),同时被告为原告指定的高端会员顾客提供免费蓝牙停车服务。另约定，原告有权根据营业需要对租赁房屋进行装修，但不得擅自改变租赁房屋的主体和承重结构或扩建，原告在装修前应将装修方案及设计图纸以书面形式提供给被告，在经得被告及鑫港湾物业管理部门同意后方可进场施工。同时约定，原被告有任何一方出现违反本合同约定的情形，守约方有权单方解除本租赁合同。2016年双方签订第一份租赁合同后，原告依约取得了涉案房屋的租赁权,于2016年7-8月对案涉房屋进行了装修、装饰,安装了热水机、壁球馆，并于2018年11月安装了能量房，目前房租交至2019年5月31日。2018年底，被告太谷鑫港湾商务服务管理有限公司因经营“鑫港湾·时代街区”不善，经常发生断水断电，供冷供热季节无法实现集中供冷供热，且未给原告提供的高端客户办理免费蓝牙停车服务。截至起诉前，案涉房屋仍由原告实际使用，已恢复正常供水供电，原告自行购置了空调设备供冷供热。2019年10月11日，原告向本院起诉要求解除双方的租赁合同并赔偿损失，申请对其装修损失、搬运器械的损失等进行鉴定，经晋中市中级人民法院委托山西涌鑫资产评估有限公司评估作出《晋中市中级人民法院证据技术中心委托评估太谷县金鼎健身会所房屋装修损失、搬运器械损失资产评估报告》（晋涌鑫评报字[2020]第1010号):房屋装修装饰成本重置价为1169725元,成新率0.58,评估值678441元,固定资产一机器设备搬迁费评估值为26035元,合计704476元,鉴定费为27746元。本院另查明，被告撤回反诉后在本院另行起诉要求解除与被告之间房屋租赁合同、要求原告支付租金的诉讼已经判决，该（2020）晋0726民初83号民事判决书已经生效，已判决解除原被告之间的房屋租赁合同，原告已当庭撤回解除原被告之间的房屋租赁合同的请求。一审法院认为，原告请求解除的房屋租赁合同，已在其他生效判决中确认解除，且原告已当庭撤回解除原被告之间的房屋租赁合同的请求，故本案不再作出处理。由于该房屋租赁合同履行过程中，主要因被告不能保证水、电、暖的正常供应导致原告不能正常营业，且未能按照合同约定给原告的高端会员提供免费蓝牙停车服务，故合同违约的过错在于被告，被告应当承担因提前解除合同而导致原告产生的损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”,故被告应当赔偿原告房屋装修损失678441元以及原告搬运器械损失26035元。一审法院判决：被告太谷鑫港湾商务服务管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告太谷县金鼎健身会所房屋装修损失678441元、搬运器械损失26035元，共计704476元。二审期间，当事人均未提供新的证据，二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，经查，该房屋租赁合同履行过程中，因上诉人太谷鑫港湾商务服务管理有限公司不能保证水、电、暖的正常供应导致被上诉人太谷县金鼎健身会所不能正常营业，且以上违约事实已经生效判决所确认，故原审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定中“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”判令上诉人赔偿被上诉人装修损失，于法有据，本院予以支持。综上所述，上诉人太谷鑫港湾商务服务管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10845元，由太谷鑫港湾商务服务管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩 敏审判员 张晓峰审判员 张 媛二〇二〇年十二月十三日书记员 商思慧