福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终7152号 上诉人（原审被告）：黄丽榕，女，汉族，1977年9月29日出生，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王祺，福建闽众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆斌斌，福建闽众律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：方燕，女，汉族，1985年1月1日出生，住福建省福州市晋安区。 被上诉人（原审原告）：杨素雯，女，汉族，1970年8月26日出生，住福建省福州市仓山区。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：赖成龙，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄心怡，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。 上诉人黄丽榕因与被上诉人方燕、杨素雯房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初4001号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄丽榕上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回方燕、杨素雯一审全部诉讼请求；2.由方燕、杨素雯承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原判决适用法律错误。讼争幼儿园场地系小区配套幼儿园，依照《福州市保护城市中学小学幼儿园建设用地若干规定》第七条规定，产权归属于福州市鼓楼区教育局，福州凯山房地产开发有限公司（以下简称福州凯山公司）无权出租给方燕和杨素雯，合同应属无效。二、原判决事实认定不清。1.诉争幼儿园的房屋所有权的初始登记未办理完毕，福州凯山公司与福州市鼓楼区教育局就诉争幼儿园的房屋所有权正在诉讼中，据此，一审法院应中止审理。若一审判决实质上认定了福州凯山公司享有幼儿园产权并有权出租，来日与福州凯山公司和鼓楼区教育局的诉讼结果相悖，则属事实不清；2.黄丽榕不存在违约行为，2019年4月19日，黄丽榕在收到福州市鼓楼区教育局的《关于配合做好城镇小区配套幼儿园移交工作的函》后，有理由暂停支付租金，不违反《转租合同》第七条2款的规定；3.方燕、杨素雯向黄丽榕提供的讼争幼儿园至今无法办理产权证，且为支持教育局对学前教育的政策，同意以运营普惠性幼儿园为条件获得《办学许可证》，致使黄丽榕无法实现合同目的，又要依据《转租合同》承担高额租金，显失公平；4.黄丽榕因疫情的影响没有营业收入和营业收入明显减少，仅计算2020年2月至4月租金的一半仍显失公平。三、一审判决程序错误。2020年8月5日福州凯山公司出具的证据材料未经黄丽榕质证，且在开庭提交，超过举证期限，也无法证明相关事实，不能作为定案依据。 方燕、杨素雯辩称，一、一审法院适用法律正确，程序合法，黄丽榕的上诉理由不能成立。（一）福州市鼓楼区教育局要求移交产权，不属于合同无效情形。1.《租赁合同》及《转租合同》签订时的主体适格，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。案涉租赁房屋虽未办理房屋的权属登记，但是福州凯山公司有建设工程规划许可证、工程竣工验收备案表、国有土地使用权证等，可以证明其系案涉房屋的合法开发建设者，有权出租该房屋。方燕、杨素雯作为该房屋的转租人，其转租行为已取得福州凯山公司同意，且该两份合同均系双方当事人真实的意思表示，合法有效；2.福州市鼓楼区教育局要求将该房屋产权移交，不属于合同无效的情形。根据《合同法》第52条和《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条的规定，必须违反效力性强制性规定，合同才无效。福州市鼓楼区教育局依据《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》、《福州市人民政府印发关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作实施方案的通知》等精神要求将幼儿园产权移交，是行政管理行为，属于管理性规定，非效力性强制性规定，不能因此否认双方签订的《租赁合同》及《转租合同》在民法上的效力；3.在福州凯山公司将该房屋的产权移交福州市鼓楼区教育局之前，基于合同相对性，黄丽榕理应向方燕、杨素雯支付租金，履行合同义务。福州凯山公司与福州市鼓楼区教育局之间的产权争议，不能成为黄丽榕拒付租金的理由。（二）即使《租赁合同》及《转租合同》无效，黄丽榕也应支付房屋占有使用费。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。二、（一）如黄丽榕主张《租赁合同》及《转租合同》无效，其应将租金交付福州市鼓楼区教育局，则黄丽榕也应提供其向福州市鼓楼区教育局支付租金的合同依据。黄丽榕既未提供其向福州市鼓楼区教育局支付租金的依据，又拒绝向方燕、杨素雯支付租金，缺乏法律依据。（二）黄丽榕已经实现合同目的，方燕、杨素雯于2016年12月28日与黄丽榕签订《转租合同》后，方燕、杨素雯已依约履行了将该房屋交付使用的义务，但黄丽榕自2019年1月1日前支付租金后，便未再向方燕、杨素雯支付过租金，且该行为已构成违约。（三）一审法院已根据公平原则对2020年2月份至4月份租金予以减免，合法合理。方燕、杨素雯向福州凯山公司支付全额租金，并未减免，而一审法院对转租的租金作出部分减免，让方燕、杨素雯承担了疫情影响带来的损失。黄丽榕也应当承担自身经营所带来的风险，而不是无端将风险转移至方燕、杨素雯身上。三、一审认为案外人福州凯山公司是否同意转租并不影响方燕、杨素雯在本案中的合同权益，因福州凯山公司出具的《租赁情况说明》并未改变案件的基本定性和主要事实，仅是对一审法院已经认可的事实进行确认，为此一审法院直接采信该《租赁情况说明》程序合法。 方燕、杨素雯向一审法院起诉请求:1．判令黄丽榕向方燕、杨素雯支付至实际返还租赁房屋之日止的租金（以36万元/年的标准，自2019年7月1日期暂计至2020年2月29日为人民币24万元，实际计算至2020年6月30日止）；2．判令黄丽榕向方燕、杨素雯支付违约金7.2万元；3．判令黄丽榕承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年6月11日，方燕、杨素雯和案外人福州凯山房地产开发有限公司签订《租赁合同》一份，约定：1．案外人将位于福州市鼓楼区××路××号××房××使用，使用面积为925平方米，承租期限为20年，从2014年9月1日起至2034年8月31日止，20年租金共计430万元。2．方燕、杨素雯将租赁场所转租他人使用，不变更使用功能前提下，必须告知案外人，原告必须书面同意，若未告知，案外人有权收回该租赁场所。2016年12月28日，方燕、杨素雯和黄丽榕签订《转租合同》一份，约定：1．方燕、杨素雯将位于福州市鼓楼区××路××号福州××房××楼××小区配套教育用房出租给黄丽榕作为学前教育使用。2．承租期限从2017年1月1日起至2034年8月31日止。其中，2017年1月1日起至2021年12月31日止，租金为36万元／年。从2018年度起的年租金每半年支付一次：每年1月1日前、7月1日前各支付下半年的租金。方燕、杨素雯应当向黄丽榕出具相应的收款收据。第二年起的租金由黄丽榕按各50%的比例分别汇入方燕、杨素雯各自指定的账户。3．房主暂未出具书面同意函，若因房主以此主张收回场地引发纠纷的，由方燕、杨素雯代为全权处理。4．双方若有违本合同约定，除已明确约定违约责任外，其他违约情形下均由违约方向守约方支付当年租金的20%作为违约金。2017年1月20日，方燕、杨素雯向黄丽榕出具收条一张，确认收到履约保证金50万元及2017年1月1日至12月30日房租36万元。2018年12月30日，方燕、杨素雯出具收条一张，确认收到2018年1月1日至12月30日的房租36万元。2019年4月1日、2019年9月7日，陈玲玲分别向杨素雯转账5万元、4万元，备注均为“2019年上半年房租”。另查，2012年2月10日，福州市房地产交易登记中心第20120016号初始登记通知书载明福州凯山房地产开发有限公司申请鼓楼区五凤街道屏西路112号（原铜盘路168号）均辉新村Ｂ区1＃楼、2＃楼、4＃楼、5＃楼、6＃楼、幼儿园房屋产权初始登记（总登记），产权登记总建筑面积为15570.31平方米。黄丽榕辩称对该证据无异议。2019年4月19日，福州市鼓楼区教育局向福州凯山房地产开发有限公司发出《关于配合做好城镇小区配套幼儿园移交工作的函》，要求福州凯山房地产开发有限公司在收到函件十日内配合做好产权移交手续。黄丽榕辩称其于2019年4月19日收到该函。2020年8月5日，福州凯山房地产开发有限公司出具《租赁情况说明》一份称，其系位于福州市鼓楼区××路××号房屋的所有权人，其将上述房屋出租给方燕、杨素雯作为幼儿园使用，方燕、杨素雯有告知其转租给黄丽榕继续作为幼儿园使用的事宜。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。方燕、杨素雯和黄丽榕之间签订的本案《转租合同》，没有违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，应当受到我国法律的保护，双方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。方燕、杨素雯将诉争租赁房产交付给黄丽榕使用，黄丽榕未按约支付租金，已经构成违约，应承担相应的违约责任。黄丽榕辩称黄丽榕转租未经案外人福州凯山房地产开发有限公司同意，对此一审法院认为，案外人是否同意转租并不影响原告在本案中的合同权益，且案外人已出具相应情况说明，故原告的相应答辩意见，一审法院不予采纳。关于原告的第一项诉请，一审法院认为，黄丽榕当庭确认其从2019年7月1日起未再向方燕、杨素雯支付租金，故方燕、杨素雯主张黄丽榕支付相应租金，于法有据。关于具体金额，黄丽榕辩称因新冠疫情依法应当相应减免租金，对此一审法院认为，因疫情或者疫情防控措施导致黄丽榕没有营业收入或者营业收入明显减少，若继续按照原租赁合同约定标准支付租金对其明显不公平，一审法院结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同，即2020年2月至4月份的租金减半收取，据此计算，黄丽榕应向方燕、杨素雯支付从2019年7月1日起至2020年6月30日止的租金应为31.5万元，故方燕、杨素雯的相应诉请，一审法院予以支持，超过部分不予支持。关于第二项诉请，一审法院认为，因黄丽榕未按约支付租金构成违约，方燕、杨素雯主张黄丽榕支付未付租金的20%作为违约金，于法有据，该具体金额应为6.3万元，故方燕、杨素雯的相应诉请，一审法院予以支持，超过部分不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决：一、黄丽榕于本判决生效之日起十日内向方燕、杨素雯支付从2019年7月1日起至2020年6月30日止的租金31.5万元；二、黄丽榕于本判决生效之日起十日内向方燕、杨素雯支付违约金6.3万元；三、驳回方燕、杨素雯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2990元（预收方燕、杨素雯5980元），由方燕、杨素雯负担374元，黄丽榕负担2616元。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中,方燕、杨素雯和案外人福州凯山公司签订《租赁合同》,方燕、杨素雯和黄丽榕签订《转租合同》，方燕、杨素雯将租赁物交付给黄丽榕，双方形成了租赁关系，应受法律保护，黄丽榕称租赁物产权归属于福州市鼓楼区教育局，福州凯山公司无权出租给方燕和杨素雯，合同应属无效，福州凯山公司与福州市鼓楼区教育局正就诉争幼儿园的房屋所有权进行诉讼中。但直至二审审理期间，黄丽榕所称的上述诉讼尚未立案，故本院对黄丽榕的主张不予采信。 方燕、杨素雯将诉争租赁房产交付给黄丽榕使用，黄丽榕未按约支付租金，已经构成违约，黄丽榕以其收到福州市鼓楼区教育局的《关于配合做好城镇小区配套幼儿园移交工作的函》为由主张暂停支付租金，本院认为，根据查明的事实，方燕、杨素雯将租赁物交付给黄丽榕，双方形成了租赁关系。基于合同相对性原则,方燕、杨素雯有权要求黄丽榕支付租金，黄丽榕拒交租金并无法律和合同依据，本院对其主张不予支持。 黄丽榕自2019年7月份起即疫情发生前未向方燕、杨素雯支付租金,仍占用案涉房屋至今,黄丽榕拒付的租金行为并非因受疫情影响而发生,且因疫情或者疫情防控措施导致黄丽榕没有营业收入或者营业收入明显减少,故一审法院已经酌情减少了2020年2月至4月份的租金，黄丽榕主张免除2019年7月份起至今的租金,无法律依据,本院不予支持。 综上所述，黄丽榕的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理5980元，由黄丽榕负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年十二月十八日 法官助理 刘 奕 书 记 员 吴 超