湖南省辰溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1223民初441号原告:湖南宝恒房地产有限公司，住所地湖南省辰溪县辰阳镇辰洲北路****。统一社会信用代码:91431223574330113T。法定代表人魏怡贵，公司经理。委托诉讼代理人：刘明贵，辰溪县宏达法律服务所法律工作者。执业证号××。被告:怀化鹤城百佳商贸有限公司，住，住所地湖南省怀化市鹤城区怀西路**一社会信用代码91431202MA4LNCNF0B。法定代表人谢习连，公司经理。委托诉讼代理人：谢文，湖南金州（怀化）律师事务所律师。执业证号××。委托诉讼代理人：颜雅臻，湖南金州（怀化）律师事务所实习律师。证号××。原告湖南宝恒房地产有限公司与被告怀化鹤城百佳商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告湖南宝恒房地产有限公司的法定代表人魏怡贵及委托诉讼代理人刘明贵、被告怀化鹤城百佳商贸有限公司的委托诉讼代理人谢文均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告湖南宝恒房地产有限公司诉称：一、请求依法判令原被告终止2017年9月15日所签订的《租赁合同》；二、依法判令被告给付原告租赁租金38万元；三、依法判令被告给付原告合同违约金20万元；四、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告湖南宝恒房地产有限公司与被告怀化鹤城百佳商贸有限公司签订《租赁合同》，自签订之日起，被告盲目经营，导致经营滑坡，并从2019年4月起一直拖欠原告租赁款。经原告催收，被告迟迟未交，已违反合同约定。综上，被告没有诚信，拖欠原告租金，违反《中华人民共和国合同法》的规定。为此特向人民法院起诉，请求法院依法保护原告的合法利益。被告怀化鹤城百佳商贸有限公司辩称：一、被答辩人无权单方面解除租赁合同。根据《合同法》第九十三条、第九十四条，本案既不符合合同的法定解除情形，也不符合合同的约定解除情形。被答辩人以答辩人拖欠租金为由要求解除《租赁合同》于法无据、于理不合。答辩人与被答辩人关于租金支付之所以产生纠纷，主要原因有以下四点：1、答辩人因被答辩人在交付租赁物时，未按照“《租赁合同》2.1.3租赁范围中包含的配套场地（即租赁物业临街的部分地面停车场、租赁物业入口前坪广场、进货通道、乙方对划定仓库前的卸货坪）”约定将配套场地交付给答辩人；2、答辩人与被答辩人在合同履行期间因配套场地、消防、电费等问题一直处于诉讼状态，直到2020年2月12日由湖南省怀化市中级人民法院作出(2019)湘12民终2891号民事判决书，在此期间答辩人在向被答辩人提出民事赔偿的前提下，答辩人对是否应当支付租金以及支付的金额无法确定；3、按照《租赁合同》第三条付款方式、约定“3.1甲方应于乙方付款前10个工作日提供符合国家税务部门认可的租赁税发票”，答辩人未收到过被答辩人开具的发票，因此，在不满足付款条件的情形下（付款条件未成就），答辩人无需向被答辩人支付租金；4、根据《租赁合同》12.2.2可知“甲方书面催告通知书送达乙方后，30个工作日内仍然未能全额支付甲方本应收取的租赁费用及其他相关费用”，才视为答辩人违约，而被答辩人至今未向答辩人发送书面催款函，因此答辩人没有违约。另外，根据《租赁合同》10.4约定“在本合同有效期内，若双方协商一致并书面认可，或在本合同约定情形发生时，可变更和解除本合同，否则双方均无权单方面终止本合同”。众所周知，经营超市在前期对场地、装修、装饰的投入是巨大的，答辩人并非如被答辩人在起诉状陈述所言“盲目经营、经营滑坡等等”，何况答辩人的经营情况是由于被答辩人的违约行为造成的。答辩人正是为了更好的持续经营而要求被答辩人交付配套设施，被答辩人仅因对答辩人提出的正常诉求的不满就要求解除《租赁合同》，对答辩人而言是及为不公平的，对所有致力于发展实体经济的企业也是极其不公平的。二、因被答辩人的违约，应当减少租金额。答辩人同意按照《租赁合同》约定金额履行，但要求被答辩人交付相关配套场地，如无法交付，应视为被答辩人履行不能或拒绝履行，根据《合同法》第一百零七条、第一百零八条，被答辩人应向答辩人赔偿损失或适当减少租金。天怡大厦前坪已被围合并被作为停车场使用，所有车辆进出停车场均需经过收费亭，收费亭外贴的《盛世龙腾花园酒店停车场收费标准》上印有停车须知：“1、欢迎光临盛世龙腾花园酒店，我们为您提供消费时免费车位，非消费车辆将收取停车费。2、凡在酒店消费的宾客凭酒店所发放的停车券免费停车。”，而根据合同是需将前坪广场交给答辩人使用的，故证明被答辩人对《租赁合同》存在违约，因此答辩人要求被答辩人承担一定的赔偿责任是合情合理的。三、被答辩人无权要求答辩人支付合同违约金。按照答辩人与被答辩人签订的《租赁合同》12.2乙方违约责任，答辩人不存在合同描述中的违约情形，被答辩人也无权要求答辩人支付合同违约金。同时，该合同对于违约金的约定过高，被答辩人也没有提供证据证明其损失。四、答辩人已经支付的租金金额及未付租金的起算时间。答辩人已经支付了45万元租金，且因被答辩人原因导致被罚款5万元。而根据《租赁合同》可知有六个月的装修免租期，因此被答辩人在起诉状中所述欠付租金金额错误。综上，答辩人请求法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月15日，原告湖南宝恒房地产有限公司与被告怀化鹤城百佳商贸有限公司签订《租赁合同》，约定由被告将位于辰溪天怡花园小区天怡大厦一楼，面积约为1300平方米的房产与配套场地及附属用房、配套设备设施(以下整体统称为物业)出租给原告使用，原告以每月每平方米22元的价格向被告交付租金。《租赁合同》第二条对租赁范围、计租面积、配套设备、设施、配套场地等进行了详细的约定，第五条对物业交付、广告位进行详细规定，第六条对物业改造、双方承诺及保证等进行了详细约定，第七条是对双方承诺及保证的约定，第八条、第九条为双方各自保证及责任。关于配套场地的约定，《租赁合同》第二条约定“2.1.3配套场地包括租赁物业临街的部分地面停车场、租赁物业入口前坪广场、进货通道、乙方对划定仓库前的卸货坪享有使用权(具体位置见双方确认的红线图)。”关于消防问题约定，《租赁合同》第二条约定“2.1.2符合消防部门规定要求并验收后的商场所有一次消防设施系统，乙方入驻物业，报批二次消防时甲方因尽量协助乙方办理二次消防。”第五条约定“5.1.2交付租物业是甲方必须提供物业土建验收备案表及房产一次消防验收合格证(二次消防验收甲方应协助乙方报建报批)，并由双方代表现场检查后，共同签署移交确认书予以确认，确认书签署之日视为物业正式交付之日。”《租赁合同》2.3.3约定，免租装修期为6个月。2017年9月1日，被告怀化鹤城百佳商贸有限公司向原告湖南宝恒房地产有限公司支付订金50000元，用于改建工程。2017年9月15日，被告怀化鹤城百佳商贸有限公司向原告湖南宝恒房地产有限公司支付天怡大厦一楼租金40万元，湖南宝恒房地产有限公司将天怡大厦一楼交付给被告怀化鹤城百佳商贸有限公司使用。2016年9月22日，怀化市公安消防支队向湖南宝恒房地产有限公司作出怀公消验字[2016]第0081号《建设工程消防验收意见书》，综合评定湖南宝恒房地产有限公司向怀化市公安局消防支队申报的辰溪县城北汽车站综合楼建设工程消防验收合格。后辰溪县天怡百佳超市向辰溪县公安消防大队申请投入使用、营业前消防安全检。2018年3月19日，辰溪县公安消防大队以存在消防安全问题为由，向辰溪县天怡百佳超市作出辰公消安不字2018]0001号《不同意投入使用、营业决定书》。后辰溪县天怡百佳超市在未解决消防安全问题的情形下，进行使用、营业2018年5月8日，辰溪县公安消防大队向辰溪县天恰百佳超市作出辰公(消)行罚决字[201810010号《行政处罚决定书》决定给予辰溪县天怡百佳超市责令停产停业、并处罚人民币5万元罚款的处罚。2018年5月10日，辰溪县天怡百佳超市向辰溪县消防大队缴纳罚款5万元。本院认为，本案系租赁合同纠纷。被告怀化鹤城百佳商贸有限公司认为原告湖南宝恒房地产有限公司未按双方签订的《租赁合同》约定内容交付租赁物业临街部分地面停车场、入口前坪广场给原告使用，原告提供了证据，证明该临街停车场及大厦前坪是属于整栋承租者共同使用的，在合同未约定的情况下，按照交易习惯，超市场地只是天怡大厦的一部分，因此不能确定天怡大厦哪些临街停车场及大厦前坪应归属被告独占使用，故被告以此理由要求原告减少租金金额，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。辰溪县公安消防大队作出的辰公消安不字[2018]第0001号《不同意投入使用、营业决定书》和辰公(消)行罚决定[2018]0010号《行政处罚决定书》的行政相对人辰溪县天怡百佳超市即本案被告怀化鹤城百佳商贸有限公司，系被告不进行二次消防处理造成的，首次消防已经验收合格，原告不存在交付违约。被告称未收到《催缴租金函》的抗辩意见，有原告提供的邮政EMS运单记录及与被告周建霞的微信聊天记录佐证，故该抗辩意见本院不予支持，被告未在书面催告通知书送达后30个工作日内全额支付租赁费用及其他相关费用，被告应承担违约责任，并符合合同约定的解除条件，原告有权解除合同，原告应向被告发出解除合同的通知。因原告未出示证据证实其曾向被告发出过书面通知，故该合同解除应由原、被告自行进行，不应由法院确认。《租赁合同》12.2.3约定，被告应向原告支付一次性违约金20万元，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。被告支付的5万元系改造工程款项，因未明确约定，根据交易习惯，该款项不应认定为租金，故被告向原告实际支付的租金为40万元。2017年9月26日-2018年3月25日为装修免租期，租金应从2018年3月26日起按每月2.86元（1300㎡×22元）支付租金，截止到庭审时，租金已超过78万元，原告要求被告给付欠付租金38万元的诉讼请求，本院依法予以支持。被告提出因原告未提供符合国家税务部门认可的租赁税发票所以不支付租金的抗辩意见,因被告已在原告未提供发票的情况下已支付了租金,且未就发票问题向原告提出异议，故该抗辩意见，本院不予认可，被告应承担支付原告租金的民事责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告怀化鹤城百佳商贸有限公司于判决生效十日内支付原告湖南宝恒房地产有限公司租金38万元；二、由被告怀化鹤城百佳商贸有限公司于判决生效十日内支付原告湖南宝恒房地产有限公司一次性违约金20万元；三、驳回原告湖南宝恒房地产有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9600元，由被告被告怀化鹤城百佳商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  许顺章人民陪审员  谢申理人民陪审员  米长东二〇二〇年十二月二十五日代理书记员  沈 遇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。