黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终8191号上诉人（一审被告反诉原告）：陈峰，男，1968年11月25日生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：李晗星，黑龙江银兴律师事务所律师。被上诉人（一审原告反诉被告）：张瑞宇，男，1987年7月13日生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：王勋，北京市京师（哈尔滨）律师事务所律师。上诉人陈峰因与被上诉人张瑞宇房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初7180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月10日受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈峰上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回张瑞宇的诉讼请求。事实及理由：一审法院对本案事实认定错误。关于陈峰与张瑞宇于2018年3月26日所签订的《房屋买卖合同》，按照法律规定应属于效力待定的合同。该合同有大部分都是空白，也就是说当时双方仅对房屋买卖的位置及价格做了约定，对其他条款都没有约定，这些内容均需要双方另行补充协议。还有一个原因就是，涉案房产系回迁房，双方买卖当时并未没有产权证，因此不具备交易的条件。在陈峰取得房屋产权证前后，双方并没有就合同的其他条款达成一致，因此导致《房屋买卖合同》无法继续履行。根据前述事实，张瑞宇要求继续履行合同显然没有法律依据，陈峰亦对此提出反诉主张要求解除双方所签订的《房屋买卖合同》，而一审法院对此重要事实情况于不顾，仅凭张瑞宇的一面之词就草率地认定房屋买卖合同有效，明显没有事实依据，更是严重侵害陈峰的合法权益。张瑞宇辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。现针对陈峰的上诉理由提出以下答辩意见：1.涉案合同并不属于效力待定的合同，通过一审法院庭审查明，陈峰父亲已于2016年离世，其全部第一顺位继承人，于2018年3月与张瑞宇签订房屋买卖合同，2018年10月，陈峰取得了涉案房屋的权属证书。全部第一顺位继承人，有权共同对未分割的遗产进行处分，且陈峰在合同签订后，已经通过继承取得了该房屋的所有权，因此合同合法有效，不存在合同法第47、48条规定的效力待定的情形。2.合同有条款未做约定不影响合同效力。涉案合同已经对买卖标的物、房屋坐落及价款等主要条款进行了约定，并且张瑞宇已经实际履行了合同义务，依据合同法第61条之规定，当事人就未约定或约定不明确的条款，可以进行协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第62条，依照本法第61条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间；（六）履行费用的负担不明确的，有履行义务一方负担。而且陈峰已经取得了房屋的所有权，不存在合同无法继续履行的情形。3.房屋买卖合同不应当解除。依据合同法第8条规定：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。张瑞宇于合同签订后两日内即将全部购房款通过银行转账的方式支付给陈峰，已履行了合同义务，因此陈峰主张解除合同的理由不符合合同法第49条，可以解除合同的规定。综上所述，双方签订的房屋买卖合同合法有效，陈峰恶意延迟履行，迟延履行合同义务，严重侵犯了张瑞宇的合法权益，请人民法院查清事实，维护被张瑞宇的合法权益。张瑞宇向一审法院起诉请求：判决陈峰继续履行房屋买卖合同，向张瑞宇交付涉案房屋并协助张瑞宇办理涉案房屋产权证照。陈峰向一审反诉请求：解除双方签订的《房屋买卖合同》。一审法院认定事实：涉案房屋系陈峰父亲陈来成（2016年已去世）生前名下房产动迁所得。2018年3月，张瑞宇与陈来成第一顺序继承人陈会、陈颖、粟盼梅及陈峰签订房屋买卖合同，约定：陈会、陈颖、粟盼梅及陈峰将位于哈尔滨市××街××号××家园××单元××号房屋出卖给张瑞宇，房屋价款为365,000元。2018年3月28日，张瑞宇爱人将全部购房款转账给陈峰。2018年10月9日，陈来成第一顺序继承人在南岗区公证处办理公证，涉案房屋由陈峰一人继承。继承后，陈峰于2018年10月30日已取得涉案房屋不动产权属证书。陈峰至今未向张瑞宇交付房屋，亦未协助张瑞宇办理房屋权属证书。一审法院认为：房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张瑞宇已履行付款义务，陈峰亦通过继承获得涉案房屋所有权，现其既不向张瑞宇交付房屋又不协助张瑞宇办理房屋更名过户，已属违约，张瑞宇诉请陈峰交付涉案房屋并协助办理产权证照，于法有据，一审法院予以支持。陈峰通过答辩及反诉主张涉案房屋买卖合同效力待定，进而请求解除合同，一审法院认为：首先，对于陈峰主张合同中出卖方姓名前后不一致问题。虽然房屋买卖合同中出卖方首部书写为陈来成，尾部书写为陈会、陈颖、粟盼梅及陈峰，但通过庭审调查，签订涉案合同时陈来成已经去世，其不可能作为出卖人。同时，尾部记载的出卖人系陈来成第一顺序合法继承人，其在涉案房屋未发生继承前有权共同处置陈来成遗产。因此，买卖合同前后出卖人记载不一致并不影响合同效力。其次，对于陈峰主张合同中对房屋交付时间、税费承担等情况未做约定，需要双方另行补充约定的问题。因双方已就房屋坐落和价格等主要条款作出明确约定，虽未约定房屋交付时间，但张瑞宇基于双方就涉案房屋买卖已经形成合意并已交付全款的前提下，可以随时主张陈峰交付房屋。关于税费承担，双方应依照相关税收法律规定依法承担，不属于法院调整范围。最后，对于陈峰主张的张瑞宇交付购房款后提出再考虑一下，要求陈峰先返还购房款15万元，陈峰亦按照张瑞宇要求向其提现转存15万元。同时，陈峰主张其取得涉案房产的不动产权证书后，经多次催促，张瑞宇却始终犹豫不决。对于以上主张，陈峰均无证据证明，且张瑞宇均不认可，对于陈峰本项主张，一审法院不予采纳。综上，陈峰的答辩主张及请求无事实及法律依据，一审法院不予采纳与支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、陈峰于本判决生效之日起15日内将坐落于哈尔滨市××街××号××家园××单元××号房屋交付给张瑞宇；二、陈峰于本判决生效之日起15日内协助张瑞宇办理坐落于哈尔滨市××街××号××家园××单元××号房屋更名过户手续；三、驳回陈峰的反诉请求。案件受理费100元，由陈峰负担。二审期间，双方当事人均未举示新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：关于陈峰等人与张瑞宇签订的《房屋买卖合同》是否为效力待定合同的问题。双方签订的《房屋买卖合同》对房屋的位置、面积、价款及房款的支付时间均进行了明确约定，具备房屋买卖主要条款，且张瑞宇已按合同约定支付了价款，符合民事法律行为生效要件。《中华人民共和国合同法》第四十七条、第四十八条、第五十一条对合同效力待定的情形予以列明，部分条款约定不明及未达成一致不属于合同效力待定的法定情形，故陈峰该项主张不成立，本院不予支持。关于《房屋买卖合同》是否可以履行的问题。《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十八条第六项规定“未依法登记领取权属证书的房产不得转让”，该条规定在性质上不属于《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法若干问题的解释二＞》第十四条规定中的效力性强制性规定，因此，不应作为房屋买合同不能履行的法律依据。现案涉房屋已登记在陈峰名下，具备物权变更条件，且张瑞宇表示自愿承担办理产权变更登记所应缴纳的相关费用，故双方签订的《房屋买卖合同》具备履行条件，一审判决陈峰交付房屋并协助张瑞宇办理产权登记并无不当，本院予以维持。综上所述，陈峰是上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由陈峰负担。本判决为终审判决。审判长  梁红玉审判员  王晓东审判员  宋彦辉（）二〇二〇年十二月十九日法官助理申艳楠书记员于文娟