河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初10963号原告：华润置地（郑州）有限公司，住所地郑州市**铭功路与自由路交叉口华润大厦**。统一社会信用代码：91410000553158035X。法定代表人：茅铁军，系总经理。委托诉讼代理人：张丽，河南博云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘兴杰，河南博云天律师事务所律师。被告：王新华，女，1968年2月12日出生，汉族，住郑州市金水区。原告华润置地（郑州）有限公司（以下简称华润公司）与被告王新华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华润公司的委托诉讼代理人张丽、刘兴杰到庭参加诉讼。被告王新华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华润置地（郑州）有限公司向本院诉讼请求:1.请判令被告王新华向原告返还代偿款2200458.88元,并承担本案律师费2万元;2.请判令被告王新华向原告支付补偿金(截至2020年8月1日为950598.24元，此后的补偿金数额以2220458.88元为基数，按日万分之五的标准计算至实际清偿之日止);3.本案诉讼费由被告承担。原告当庭增加诉讼请求：1.请确认原、被告之间的《商品房买卖合同》（编号：140××××****）及补充协议已解除；2.请判令被告王新华向原告返还二七区××、××城购物中心（××），并配合原告办理《商品房买卖合同》备案注销、预告登记和抵押登记注销等手续；3.请确认原告有权从被告王新华已付房款中扣除上述诉讼请求中所列的全部款项。事实与理由:2014年5月10日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》（编号：140××××****），购买原告开发的位于二七区××、××城购物中心（××），购房款5,138,423元，含首付款2,578,423元、商业贷款256万元。合同附件四约定如买受人未按期向按揭银行还款，导致出卖人承担担保责任的，其应当向出卖人支付全部代偿款，赔偿出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失），并以代偿款及损失赔偿金为基数按照日万分之五的标准支付补偿金。2014年9月18日，原告、被告与招商银行股份有限公司郑州分行（下称招行郑州分行）签订了《个人购房借款及担保合同》，约定被告从该行贷款256万元，由原告提供连带责任保证担保。因被告未按约还款，招行郑州分行向郑州高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，该院（2017）豫0191民初17794号民事判决判令被告向招行郑州分行偿还贷款本金1,941,333.43元及利息、罚息、复利等，并判令原告承担连带责任。判决生效后，被告拒不履行，原告于2018年3月21日代被告还款2200458.88元。原告认为，被告的行为已构成严重违约，给原告造成了重大损失。后原告通知被告王新华要求其偿还代偿款，承担违约责任，但其丝毫不予理会。故此，为维护原告的合法权益，特依法起诉。被告王新华未答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：1.2014年5月10日，被告作为买受人与原告作为出卖人签订了《商品房买卖合同》（编号：140××××****），购买原告开发的位于二七区××、××城购物中心（××），购房款5138423元，含首付款2578423元、按揭贷款2560000元。合同附件四第三条第六款约定：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。（3）如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按照本合同的有关约定承担违约责任。原告已办理了《商品房买卖合同》备案及《商品房买卖合同》预告登记。合同签订后，被告向原告支付首付款2578423元、按揭贷款2560000元，另支付维修基金20000元、产权登记费400元。2.原、被告另签订《商品房买卖合同》补充协议二一份，约定双方所填写的名称、地址、联系方式均保证准确有效。双方任何一方信息如有变更，须于变更之日起7日内以书面形式通知对方。因联系方法变更而无法有效送达的，由变更方承担责任，合同所述的通知是指用传真、挂号邮寄、邮政特快专递、专人手递等方式送达。双方所有通知及有关房屋的相关文件，邮政特快专递或挂号邮寄的，接受通知一方其通讯地址为本市的，自通知发出之日起第三日视为已送达：接受通知一方通讯地址是外埠的，自通知发出之日起第七日视为送达，通知发出日期以寄出邮戳或以快递公司签认为准；传真以发出日为送达日专人手递以人手递交日为送达日。3.2014年9月18日，原、被告与招商银行股份有限公司郑州分行（以下简称“招行郑州支行”）签订了《个人购房借款及担保合同》（合同编号：8140916664013），约定被告从该行贷款2560000元，由原告提供连带责任保证担保。因被告未按约向银行偿还贷款，招行郑州支行向郑州高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，该院（2017）豫0191民初17794号民事判决判令：1.王新华向招行郑州支行偿还贷款本金1941333.43元、利息46193.28元、罚息1315.9元、复息642.66元，共计1989485.27元（暂计算至2017年7月27日，自2017年7月28日起至本息清偿之日止的利息、罚息、复息按照双方合同约定计算）；2.王新华向招行郑州支行支付律师费89579元；3.华润公司对上述债务承担连带保证责任。案件受理费23671元、保全费5000元，公告费87元，共计28758元，由王新华、华润公司负担。判决生效后，因被告拒不履行，原告于2018年3月21日向招行郑州支行代偿了2200458.88元。4.2020年8月3日，原告向被告邮寄送达了《解除函》，要求解除合同、返还代偿款、赔偿损失及支付补偿金等。5.2019年8月2日原告与河南博云天律师事务所签订了《专项法律顾问服务合同书》，委托河南博云天律师事务所作为其清欠业务的专项顾问，约定办理诉讼案件的费用为20000元，原告已于2020年11月19日向河南博云天律师事务所支付本案前期律师费6000元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议二》及原、被告与银行签订的《个人购房借款及担保合同》，均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原、被告均应按合同约定全面履行合同义务。被告未按期向招行郑州支行归还本息，违反了商品房买卖合同附件四的约定，符合合同约定的解除条件，且原告按补充协议二约定的送达地址向被告邮寄了《解除函》。据此，上述《解除函》已于2020年8月份送达给被告。依照《合同法》第九十六条之规定，双方约定的解除条件已成就。案涉《商品房买卖合同》已解除，且主合同解除的，相关补充协议作为合同的一部分亦应同时解除。故原告要求确认双方签署的编号为140××××****的《商品房买卖合同》及补充协议已经解除的诉讼请求，本院予以支持。鉴于原告已为被告办理了合同备案和房屋预告登记，取得了《房屋预告登记证明》，因此在《商品房买卖合同》解除的情况下，被告应当协助原告办理合同备案注销和预告登记注销手续。原告要求被告配合办理《商品房买卖合同》备案注销、预告登记和抵押登记注销等手续的诉讼请求，本院予以支持。因保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿，故对原告主张判令代被告向银行所偿还的贷款本息、诉讼费等共计2200458.88元的请求本院予以支持。原告主张的律师费目前虽仅支付6000元，但根据《专项法律顾问服务合同书》所约定的内容及本案实际情况，原告应当支付剩余的14000元律师费，上述费用均应由被告承担，故为减轻当事人诉累，本院支持原告所主张的20000元。对原告主张的补偿金，根据《商品房买卖合同》附件四的约定支持被告按日万分之五标准向原告支付补偿金，即自2018年3月21日至2020年11月18日以2200458.88元为基数，自2020年11月19日以2206458.88元为基数计算至实际清偿之日止，剩余14000元律师费自原告实际支付之日起至被告实际清偿之日止的违约金，对原告的过高请求本院不予支持。合同法第九十九条规定：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。对于原告要求确认原告有权从被告王新华已付房款5138423元及维修基金20000元、产权登记费400元中扣除其上述全部款项的诉讼请求，不违反法律法规的规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告华润置地（郑州）有限公司与被告王新华签订的《商品房买卖合同》（编号：1400166****）及补充协议已解除；二、被告王新华于本判决生效之日起三十日内将位于二七区××、××城购物中心（××）返还给原告华润置地（郑州）有限公司，并配合原告华润置地（郑州）有限公司办理《商品房买卖合同》备案注销、预告登记和抵押登记注销手续；三、被告王新华于本判决生效之日起十日内支付原告华润置（郑州）有限公司代偿款2206458.88元、律师费20000元；四、被告王新华于本判决生效之日起十日内向原告华润置地（郑州）有限公司支付违约金（违约金按日万分之五标准，自2018年3月21日起至2020年11月18日止以2200458.88元为基数，自2020年11月19日起以2206458.88元为基数计算至实际清偿之日止，剩余14000元律师费自原告实际支付之日起至被告实际清偿之日止）；五、原告华润置地（郑州）有限公司有权从被告王新华房款5138423元及维修基金20000元、产权登记费400元中扣除上述判项中所列全部款项；六、驳回原告华润置地（郑州）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69966元，减半收取34983元，由被告王新华负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王静静二〇二〇年十二月五日书记员  李 ?