河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初20774号原告：赵开霞，女，1981年9月9日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托代理人：周瑞侠，河南天坤律师事务所律师。委托代理人：何俊，河南天坤律师事务所律师。被告：广东宏德科技物业有限公司郑州分公司，住所地郑州市惠济区长兴路12路**楼**。负责人：张松林，经理。被告：广东宏德科技物业有限公司，，住所地广州市海珠区广州大道南路****法定代表人：张敏，经理。被告：河南长实置业有限公司，住所地河南省郑州经济技术开发区航海东路**，住所地河南省郑州经济技术开发区航海东路********EIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人:张帆，总经理。三被告共同委托代理人：张素娟，河南恪法律师事务所律师。三被告共同委托代理人：陈鑫，河南恪法律师事务所实习律师。原告赵开霞与被告广东宏德科技物业有限公司郑州分公司（以下简称宏德郑州分公司）、广东宏德科技物业有限公司（以下简称宏德公司）、河南长实置业有限公司（以下简称长实公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告赵开霞的委托代理人周瑞侠，被告宏德郑州分公司、宏德公司、长实公司的委托代理人张素娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照合同（《商品房买卖合同》、《房屋租赁委托协议》、《房屋托管意向协议》、《室内简装标准》、《致业主的一封信》）约定，将原告委托被告租赁、托管的房屋交付给原告，且室外公共区域达到上述合同中约定的标准；2、判令被告按照《房屋租赁委托协议》和《房屋托管意向协议》中的约定向原告支付拖欠的房租本金1920元（2020年7月、8月两个月），以及逾期支付房租的违约金暂计1522元（暂计算自2017年9月至2020年9月），最终计算至实际支付之日止；3、判令被告赔偿原告因防水、漏水等造成的房屋损失暂计2718元，最终数额待确定后另行增加；4、判令被告赔偿原告房屋空租期损失暂计3840元（暂计算自2020年9月1日至2021年1月1日，标准为每月960元），最终计算至被告将符合上述合同约定的房屋实际交付给原告之日止；5、判令被告按照合同约定，将原告的用水、用电按照市政管网、市政电力直接供给，并按市政收费标准直接将水、电费交至相关部门，且室内、外消防达到部门标准以及上述合同约定；6、判令被告承担本案诉讼费、鉴定费以及因本次诉讼产生的其他一切费用。事实与理由：原告与被告长实公司签订意向房屋买卖合同时，签订了《房屋租赁委托协议》，约定在交房时房屋不直接交付给原告，而是委托被告长实公司代为对外出租及管理。原告与被告长实公司签订正式《商品房买卖合同》时，对水电的供给、房屋交付时的装饰、设备标准以及前期物业服务等等进行了约定。后来，原告按照《商品房买卖合同》的约定与被告长实公司指定的物业公司即被告宏德郑州分公司签订了《临时管理规约》、《前期物业服务协议》以及《房屋托管意向协议》（内容与《房屋租赁委托协议》一致）。《房屋托管意向协议》中约定的委托期限为2015年9月1日至2020年9月1日，期间，被告将原告的房屋出租给富士康公司作为员工宿舍使用。上述委托期限届满后，被告不仅拖欠原告的租金，更未能按照上述合同约定的标准将原告的房屋交付给原告，房屋现场一片狼藉，甚至惨不忍睹，房屋严重漏水、墙体破坏、室内装饰装修设备损毁、水电未按照市政标准一户一表接入、物业高额代收水电费、室外公共区域破烂不堪等等，问题多多。被告的上述违约行为，给原告造成了巨大损失。原告为维护其合法权益，诉至本院。被告宏德郑州分公司、宏德公司、长实公司辩称：一、原告与被告长实公司之间是房屋买卖合同关系，与宏德公司、宏德郑州分公司之间是房屋租赁关系，不同的法律关系不应在同一案件中受理，综合本案可知原告诉求主要为房屋租赁纠纷，故原告对被告长实公司的诉求不应在本案中审理；涉案房屋水电供给方式及标准是相关市政部门具体行政行为所决定，原告要求长实公司基于《商品房买卖合同》对此予以变更不合法，被告长实公司作为民事主体没有权限对水电供给方式及标准进行变更，原告应以相关市政部门为被告提起行政诉讼，而被告长实公司亦不是行政诉讼适格被告，故法院在本案中应依法驳回原告对被告长实公司的诉求。二、关于原告起诉的将涉案房屋交付给原告的诉求，被告宏德郑州分公司、宏德公司一直催促原告收房，不存在拒绝交房的情况，原告可随时收房；关于室外公共区域达到约定标准的诉求问题，因室外公共区域问题属于小区的公共事务，原告作为业主个人没有诉讼主体资格，法院应当依法驳回原告此项诉讼请求。三、原告要求支付房租违约金的诉求没有合同及法律依据，因房屋出租人数众多，被告宏德郑州分公司、宏德公司支付租金工作量大，所以会出现延期几天支付的情形，并非恶意违约，并且原告已实际收到租金，并没有对迟延履行租金的行为提出异议，应视为对该事实的认可，故法院应当依法驳回原告此项诉求。四、关于原告要求被告承担房屋损失的诉求也不应得到支持，首先，房屋使用过程中存在折旧情况属正常情况，且根据《房屋托管意向协议》约定，被告宏德郑州分公司、宏德公司本不应就折旧情况承担责任，根据原、被双方签订的《房屋托管意向协议》第六条第二款的约定“甲方同意交付时以本协议附件中列明装修标准为准，正常折旧除外”，涉案房屋已经使用了五年，房屋是有正常折旧的，现原告要求赔偿屋内损失没有事实依据，也没有相应证据，更不应对此做鉴定；其次，被告宏德郑州分公司、宏德公司本着服务业主的精神，即便是在不应承担责任的情况下，仍在富士康腾房后对房屋进行了整体维修，将墙面、阳台等处进行统一处理，房屋现已维修完毕，屋内干净整洁，原告对此没有任何损失可言，被告宏德郑州分公司、宏德公司也不应承担任何的赔偿责任。五、原告诉请的涉案房屋空租期损失亦不应得到支持，被告宏德郑州分公司、宏德公司已经在房屋到期之前以多种方式多次通知原告收房，但原告均拒绝收房，即使是在被告宏德郑州分公司、宏德公司基于服务业主精神，不计房屋折旧，对涉案房屋进行维修并通知业主维修情况后，业主仍拒绝收房，房屋空租系其业主个人原因所致，被告宏德郑州分公司、宏德公司不应为此承担责任，故法院应当依法驳回原告此项诉求。综上所述，被告长实公司不是本案适格被告，被告宏德郑州分公司、宏德公司并不存在恶意违约的行为，原告起诉的违约金无合同及法律依据，被告宏德郑州分公司、宏德公司积极履行合同，托管协议到期前多次通知原告收房，且对房屋进行维修，因原告个人拒绝收房所产生损失应由其个人承担，故原告诉请均不能成立，望法院驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（甲方）与被告宏德郑州分公司（乙方）签订《房屋托管意向协议》一份，约定：甲方购买位于河南省××经济技术开发区长××广场××楼××号房屋后，委托乙方代为对外出租及进行与出租有关的管理，房屋面积为59.65平方米，委托期限为2015年9月1日至2020年9月1日，该房屋仅作居住使用，乙方不得擅自改变租赁用途对外出租；甲方委托乙方根据房屋出租的需要，对房屋进行必要的装修及改造，费用由乙方承担，甲方委托乙方全权代为对外发布出租房源信息，代为租赁的洽谈，代为以乙方名义签订房屋租赁协议，甲方委托乙方代为收取房屋租金；甲乙双方协商，在本协议委托期内乙方代理甲方对外出租本合同项下房屋，房屋租金不得低于11520元/年(960x12)，乙方对外出租房屋价格高于本条租金价格的部分归乙方所有，作为本协议委托费用，甲方无权索取；本协议委托期限届满后，乙方应当及时将房屋交还甲方，甲方同意交付时以本协议附件中列明装修标准为准，正常折旧除外，委托期间甲方所属房屋可以转让，但应提前通知乙方，在同等条件下乙方享有优先购买权，乙方放弃优先购买权的，在本协议约定的期限内，原租赁合同继续有效，如因甲方原因致使原租赁合同无法履行的，甲方应当承担由此产生的一切经济损失，委托期间甲方不得单方解除委托，否则视为甲方违约，甲方违约的应赔偿乙方五年的双倍租金，作为违约金；乙方应当于该房屋交房之日起7日内按照本协议的约定，每月向甲方支付一次租金，直至委托期限届满，第一期房屋租金乙方向甲方预付一个月的房屋租金，共计960元，后期房屋租金乙方应在每月期满后的第一周内支付，若逾期，乙方自本协议规定时间第二天起至实际付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款千分之一的违约金；乙方有权对甲方委托出租的房屋进行改造、装修，装修费用由乙方承担，委托租赁期间由于房屋使用产生的日常维修由乙方承担，委托租赁期满后，乙方应当将房屋及时交还甲方。被告宏德郑州分公司已支付全部租金，但存在迟延支付情形。双方均认可上述房屋不动产主管部门登记的坐落位置为河南省郑州经济技术开发区第八大街第188号6号楼9层907号。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中《房屋托管意向协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同有效。对于原告要求被告长实公司承担责任的请求，证据不足，本院不予支持。原告与被告宏德郑州分公司签订的协议虽以托管协议命名，但约定内容为原告交付房屋由被告宏德郑州分公司使用，被告宏德郑州分公司向原告支付租金，本院认定被告宏德郑州分公司与原告系租赁关系。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。本案中，被告宏德郑州分公司为被告宏德公司的分支机构，不具有独立承担民事责任资格，应由被告宏德公司承担相应民事责任。被告宏德郑州分公司未按照约定的期限支付租金，被告宏德公司应当承担相应的责任。对于原告要求被告宏德公司支付逾期支付房租违约金的请求，结合租金支付情况，本院酌定支持200元。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。对于原告要求被告宏德公司交付涉案房屋的请求，本院予以支持，房屋信息按登记的房屋坐落位置表述。被告虽通知原告收取房屋，但所交付的房屋存在漏水等情形，不符合按照租赁物的性质使用后的状态，应承担相应的责任。原告作为守约一方，亦应采取合理措施防止损失的进一步扩大。关于维修费用，如依原告申请进行鉴定，则所需时间较长，除需另行支付鉴定费外还会导致空租损失进一步扩大，而直接维修处理成本相对较低，本院对于原告的鉴定申请不予准许。原告可自行维修，所需费用待确定后由当事人另行处理。根据双方的交涉过程、房屋的损失状况及双方约定的租金标准，对于原告主张的空租期损失，本院酌定支持1000元。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。小区用水、用电手续变更应向相关主管部门申请，由相关主管部门处理，不属于人民法院受理民事诉讼的范围；室外公共区域、消防是否达标属于小区的公共事务，原告作为业主起诉处理该事项主体不适格，本院对于原告要求室外公共区域达到合同约定标准、变更用水、用电手续及消防达到标准等请求不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广东宏德科技物业有限公司于本判决生效后十日内将河南省郑州经济技术开发区第八大街第188号6号楼9层907号房屋交付给原告赵开霞；二、被告广东宏德科技物业有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵开霞逾期支付房租违约金200元，空租期损失1000元；三、驳回原告赵开霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取计25元，由被告广东宏德科技物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张振红二〇二〇年十二月十四日书记员  孙璐玮