湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初4600号原告：常德市欣丰物业管理有限责任公司，住所地湖南省常德市武陵区长庚街道办事处高车社区常澧路**。法定代表人：罗益才，该公司总经理。委托诉讼代理人：李光辉，该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：谭周梁，该公司员工，一般授权代理。被告：吴红英，女，住湖南省桃源县。委托诉讼代理人：杨尚荣，湖南开旗律师事务所律师，一般授权代理。原告常德市欣丰物业管理有限责任公司（以下简称欣丰物业公司）与被告吴红英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。吴红英及其委托诉讼代理人杨尚荣，欣丰物业公司的委托诉讼代理人李光辉、谭周梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欣丰物业公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.吴红英支付其拖欠的物业费4366元；2.吴红英支付因未按时缴纳物业费而产生的滞纳金636元（滞纳金计算方式为，自业主逾期之日起，每逾期一日按欠款总额的万分之三收取滞纳金，即从2018年9月至2020年8月22日止）；3.吴红英承担因本案产生的一切诉讼费用。吴红英辩称，1.因前期物业管理引发的争议解决方式为仲裁而非诉讼；2.欣丰物业公司不是本案适格主体；3.欣丰物业公司没有履行物业公司应尽的职责，对吴红英多次反映的邻居违规装修天井及私自改建入户门的问题均没有采取强制措施予以阻止；4.欣丰物业公司违反合同约定乱收费。经审理查明，本院确认案件事实如下：2016年2月1日，吴红英与湖南强劲房地产开发有限公司（以下简称强劲公司）签订《常德市商品房买卖合同》，购买强劲公司开发建设的x小区x幢x层x号（125.45平方米）房屋。上述合同约定如下主要内容：出卖人在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；关于前期物业管理，出卖人依法选聘的物业服务企业为常德市顺源物业服务有限公司（以下简称顺源物业公司），买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。出卖人在本合同约定的交付时间之前交房的，买受人自本合同约定的交付时间届满之日之次月缴纳物业服务费；出卖人逾期交房的，买受人自实际办理交付手续之日之次月缴纳物业服务费（第二十二条）；关于争议解决方式，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交常德市仲裁委员会仲裁（第二十三条）。此后顺源物业公司作为开发商选定的物业服务企业为里仁居小区提供物业服务。2017年12月27日，顺源物业公司致信湖南文理学院里仁居小区团购委，告知其退出该小区的物业服务，另组建欣丰物业公司为该小区服务。2018年3月28日，2018年9月28日，强劲公司与欣丰物业公司分别签订《前期物业管理服务委托合同》、《前期物业管理服务委托合同更改补充协议（二）》，约定如下主要内容：顺源物业公司申请退出里仁居小区前期物业服务，湖南文理学院里仁居团购委同意将里仁居小区前期物业服务公司在合法合规的情况下由顺源物业公司变更为欣丰物业公司；物业服务费：业主应于甲方通知办理交房手续之日的次月开始缴纳物业服务费，缴纳一年的物业服务费；高层住宅1.45元/㎡/月，商铺1.8元/㎡/月；违约责任：业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，欣丰物业公司可以业主为被告向人民法院提起诉讼。2019年5月8日，顺源物业公司向常德市武陵区长庚街道廖桥社区、里仁居小区全体业主发出《债权转让告知书》，告知常德市武陵区长庚街道廖桥社区及里仁居小区全体业主，该公司在2017年9月1日至前期物业终止前对上述业主享有的债权自2019年5月8日起由欣丰物业公司享有并依法主张债权。该转让书在小区醒目处张贴若干份。2020年3月25日，欣丰物业公司委托湖南澧州律师事务所向吴红英等业主发短信催缴物业费未果。另查明，里仁居小区已于2017年8月23日综合验收合格并予以交房。吴红英于2017年10月11日接收房屋并签订了《里仁居装饰装修管理服务协议》。同日，吴红英交纳了2017年9月至2018年8月的物业费共计2183元。因吴红英于2018年9月起未再交纳物业费，欣丰物业公司多次催收未果，遂诉至本院，诉如前请。以上事实有《常德市商品房买卖合同》、《前期物业管理服务委托合同》、《前期物业管理服务委托合同更改补充协议（二）》、《债权转让告知书》、短信截图、情况说明、物业费收据、《里仁居装饰装修管理服务协议》等证据予以佐证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。吴红英与强劲公司签订的《常德市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法具有合同效力，故双方均应按照该合同中关于前期物业管理的约定履行。对于吴红英提出的要求按照该合同约定从2018年1月起交纳物业费的辩解意见，符合合同约定，本院予以采纳。欣丰物业公司与强劲公司签订的《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务委托合同更改补充协议（二）》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法具有合同效力。自上述合同签订生效之日起对里仁居小区全体业主亦对吴红英具有约束力，双方应当按照合同约定各自履行义务。现欣丰物业公司依约提供了物业服务，吴红英应按协议约定交纳物业服务费。顺源物业公司于2019年5月8日将里仁居小区的债权转让给欣丰物业公司，故吴红英应向欣丰物业公司交纳所欠的自2018年9月1日起至2020年8月31日止的物业管理服务费4365.66元（125.45平方米×1.45元/平方米/月×24个月）。扣除2017年9月至2017年12月的物业管理服务费727.61元后，吴红英应缴纳的物业管理服务费为3638.05元。关于滞纳金，《前期物业管理服务委托合同更改补充协议（二）》对2018年3月28日签订的《前期物业管理服务委托合同》中第四条第一款做出修改，将“业主或物业使用人初次装修前一次性缴纳半年度服务费。从次年起第一个月内按半年或全年交纳。逾期未交物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的万分之三收滞纳金”，更改为“业主应于甲方通知办理交房手续之日的次月开始缴纳物业服务费，缴纳一年的物业服务费”，该修改后的条款没有关于滞纳金的约定，故本院对欣丰物业公司要求吴红英支付滞纳金的诉讼请求不予支持。对于吴红英提出的公摊面积被邻居侵占的问题，与本案无关，吴红英可就该事实另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、吴红英在本判决书生效之日起十日内向常德市欣丰物业管理有限责任公司支付2018年9月1日起至2020年8月31日止的物业服务费共计3638.05元；二、驳回常德市欣丰物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由吴红英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  刘国英二〇二〇年十二月十五日法官助理吴佳颖书记员张思滢附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。