新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新2901民初5722号   原告（反诉被告）：阿克苏毅海胜房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市。   法定代表人：王毅，该公司董事长。   委托诉讼代理人：高鹏，新疆华晗律师事务所律师。   被告（反诉原告）：夏云，男，1984年7月22日出生，汉族，无固定职业，住四川省巴中市。   委托诉讼代理人：魏娜，新疆璟广谦律师事务所律师。   原告（反诉被告）阿克苏毅海胜房地产开发有限公司（以下简称毅海胜房产公司）与被告（反诉原告）夏云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月18日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）毅海胜房产公司的委托诉讼代理人高鹏与被告（反诉原告）夏云的委托诉讼代理人魏娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）毅海胜房产公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原、被告签订的《商铺租赁协议书》；2．请求判令被告支付租金148,113元；3．请求被告承担违约金30,000元；4．判令被告承担保函费1,000元、申请保全费1,416元；5．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月16日，原、被告签订《商铺租赁协议书》，约定被告租赁原告开发的阿克苏市××路商铺。租赁面积为405.79平方米，租赁期限为5年，即自2015年12月31日起至2020年12月30日止，年租金148,113元，于当年12月31日前一次性支付当年租金。第二、三年给予免交租金的优惠。协议签署后，原告按约将房屋租赁给被告，被告未按约支付租金。经原告多次催要，被告以资金紧缺为由一直拖延，至今未付，为此特向贵院起诉，请求依法判令支持原告的诉讼请求。   被告（反诉原告）夏云辩称，双方之间的租赁合同是因原告的违约行为解除，原告将被告承租期间内的房屋租赁给他人，存在违约行为，其应承担违约责任。协议书约定被告为原告的样板间提供家具，并且以家具款46,000元抵偿部分租金，该部分租金应予以扣除。被告认为租金已经支付完毕，不应再另行支付租金。保全费及保全担保费应由败诉人承担，请法庭驳回原告的诉讼请求。并提出反诉：1．请求反诉被告支付反诉原告经济损失296,226.7元并承担违约金100,000元；2．本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2015年9月16日，反诉原告与反诉被告签订了一份《商铺租赁协议书》，双方约定反诉被告将其所有的位于阿克苏市××区商铺租赁给反诉原告销售家具使用。租赁期限为4年，自2015年12月31日至2020年12月30日止，第一年和第四年每年的12月31日前支付当年的租金，第二年、第三年免租金。反诉原告承租房屋后，在反诉原告年底返回内地的期间，反诉被告于2017年l月擅自将反诉原告租赁的房屋又租赁给第三人。反诉被告将房屋又另行转租给第三人的行为，严重损害了反诉原告的合法权益。反诉原告多次找反诉被告协商处理此事未果，反诉被告无奈诉至法院，请求法院依法维护当事人合法权益。   原告（反诉被告）毅海胜房产公司辩称，反诉原告的反诉请求与本案客观事实不符，请法庭予以驳回。双方签订的租赁协议书租赁期限是五年，按照合同7.2条约定拖欠租金30天原告有权终止协议，被告支付违约金3万元。本案被告没有按照合同约定的期限支付租金，也没有按照合同3.4条约定交押金。被告未按9.6条签署合同后支付租金费用，被告在2016年8月24日出具欠条载明租金2019年9月10日前付清，欠条载明的金额是第一年的金额，但被告出具欠条后就关门停业，经原告督促，其表示无力支付租金并无力继续承租，故本案原、被告双方已商定一年的租赁期，双方租赁关系已经解除。合同约定租赁拖欠30日可以单方解除，被告所述与事实不符。被告仅承租一年，当年也没有支付租金，被告提出的经济损失，该部分原告给被告免除的费用，不应认定为被告的损失，其主张经济损失没有事实及法律依据，按照协议书7.2条约定，原告有权终止协议，违约在被告。综上，请法庭驳回被告的反诉请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   1．原告提交2015年9月16日商铺租赁协议书及2016年8月24日欠条各一份，用以证明被告承租原告开发的位于澜岸花园（原欧洲国际）4-103号商铺，合同约定面积、租金的支付及违约等，合同7.2条约定拖欠租金的期限及责任后果。被告于2016年8月24日出具欠条，载明被告欠原告租金148,113元，并承诺租金的支付期限的事实；被告对该协议的真实性、合法性及原告的证明观点认可。对欠条的真实性亦认可，结合协议书，欠条没有到付款时间，欠条书写的欠付金额并未将被告为原告提供样板间家具的金额46,000元进行扣除，故欠条不能作为双方结算的凭证；故本院确认该证据对本案具有证明效力。   2．原告提交保单、保函、增值税发票及民事裁定书，用以证明原告为本案诉讼申请法院对被告的财产进行保全，原告花费保函保费1,000元，申请保全费1,416元，该损失应由被告承担的事实；被告对该组证据的真实性认可，证明观点不认可，认为系原告违约在先，损失应由原告自行承担；故本院确认该证据的真实性。   3．被告提交2016年3月1日《欧洲国际样板房家具订购协议》，用以证明双方约定被告为原告的样板间提供家具，并且以家具款46,000元抵偿部分租金的事实；原告对该证据的真实性认可；故本院确认该证据对本案具有证明效力。   4．被告提交欧洲国际X号楼XXX业主家具照片一组，用以证明被告已经按照双方合同约定向原告的样板间交付家具的事实；原告对布局及照片有异议，认为被告出具租金欠条的时间是在2016年8月24日后，欠条应作为认定租金结算的依据。庭前双方代理人查看家具布局与图片不相符，被告有6,600元的家具被告并未提供，被告提供的附单为价值40,730元的家具，认为价格没这么多；对该证据的真实性本院予以确认，被告认为原告提交的家具与合同约定不符，但其认可被告提交家具的样板房已出售他人，而对被告交付家具起至今未提出异议，应认定被告提供的家具及其价值原告予以认可。故本院确认被告已按约提供相应价值的家具。   5．被告提交国家企业信息公示信息，用以证明原告在2017年11月12日前已将被告租赁的商铺擅自转租他人经营“阿克苏市我家玖煲私房菜馆”，原告存在根本违约，应承担相应的违约责任的事实；原告对该证据的真实性无异议，对关联性及证明观点不认可，认为该证据恰恰证明租赁期限为一年，与欠条的金额相吻合。2016年的租金应在2015年12月31日支付。被告2016年8月24日出具欠条时其欠条载明的金额足以证明其租赁一年，按照商铺租赁协议书7.2条约定，原告有权终止协议，原告转租他人的时间为2017年5月1日；本院确认该证据对本案具有证明效力。   6．反诉原告提交2015年9月16日《商铺租赁协议书》，用以证明房屋租赁的期限是4年，并且第二、三年免交租金，反诉被告在第二年就将房屋租赁给第三人，损害了反诉原告免费使用房屋的权利，同时证实反诉原告要求反诉被告赔偿损失的依据。合同第七条第一项约定“任何人不得随意终止本协议，否则应承担违约金10万元”，证实反诉原告要求反诉被告承担违约金依据的事实；反诉被告对该证据的真实性无异议，对证明观点不认可。认为双方商定实际租赁一年，有被告出具欠条载明的金额为凭据。被告拖欠租金事实清楚，原告有权单方终止本协议。被告在证明观点及反诉状中证明租期是四年，商铺租赁协议书载明的租期是五年。按照商铺租赁协议书的内容及出租房免于租金的考虑是在被告租赁五年的期限为前提，本案被告仅承租一年且没有支付租金，且双方协议已经实际解除，被告的观点不能成立，被告没有任何损失；本院确认该证据对本案具有证明效力。   7．反诉原告提交工商登记信息及照片，用以证明反诉被告违反合同约定在2017年1月将反诉原告承租的房屋另行租赁给第三人的事实；反诉被告对公司信息无异议，对照片及证明观点不认可，认为商铺租赁协议书约定2015年的租金应在2015年12月31日前支付，被告未按时支付租金，2016年出具欠条，载明租金的金额，原告按照协议终止协议是有事实及法律依据的；本院确认该证据对本案具有证明效力。   本院通过对上述证据进行分析、质证、认证后，确定以下案件事实：   2015年9月16日毅海胜房产公司与夏云签订了一份《商铺租赁协议书》，双方约定毅海胜房产公司将其所有的位于阿克苏市××区商铺租赁给夏云，租赁期限为5年，自2015年12月31日起至2020年12月30日止；租金为单价1.0元／平方米／日，每年按365日计算，租金共计人民币148,113.35元。租赁期间，甲方不得以任何理由任意调整租金。租金每1年支付一次，于内年的12月31日前一次性支付当年租金。若乙方拖欠租金超过30天的，视为乙方违约，甲方有权终止本协议，并由乙方向甲方支付违约金叁万元。协议期内的第2、3年，甲方给予乙方免交租金的优惠。任何一方不得随意终止本协议，否则将承担壹拾万元的违约金等内容。后毅海胜房产公司依约将房屋交付夏云使用，2016年8月24日，夏云向毅海胜房产公司出具欠租金148,113元，并承诺2016年9月10日前付清。但该款至今未付清。   2015年9月16日，毅海胜房产公司与夏云签订了一份《欧洲国际样板房家具订购协议》，约定夏云为毅海胜房产公司的样板房提供价值46,000元的家具，并约定该家具款当做支付毅海胜房产公司的租赁费。合同签订后，夏云依约提供相应价值的家具。   另查明，毅海胜房产公司于2017年1月12日前将其租赁给夏云的商铺另行租赁他人经营“阿克苏市我家玖煲私房菜馆”。庭审中，毅海胜房产公司表示双方签订的《商铺租赁协议书》因夏云违约不支付租金实际已解除。   本院认为，本案争议的焦点为：究竟是毅海胜房产公司违约还是夏云违约；双方签订的商铺租赁协议是否已实际解除；双方的请求是否有事实及法律依据。庭审中双方对《商铺租赁协议书》均予以认可，该协议书中约定：租期自2015年12月31日起至2020年12月30日止。租金每1年支付一次，于当年的12月31日前一次性支付当年租金。若乙方拖欠租金超过30天的，视为乙方违约，甲方有权终止本协议，并由乙方向甲方支付违约金叁万元。任何一方不得随意终止本协议，否则将承担壹拾万元的违约金等内容。本案夏云未按约支付2016年的租金构成违约，理应承担支付租金的责任。而毅海胜房产公司并未按约在夏云拖欠租金超过30天时（即2017年1月30日）终止合同，而是在2017年1月12日前即终止合同将该商铺转租他人经营“阿克苏市我家玖煲私房菜馆”。故毅海胜房产公司存在合同约定的不得随意终止本协议，否则将承担壹拾万元的违约金的责任。对转租的时间毅海胜房产公司虽不予认可，但其对经营者梁若涵于2017年1月12日在原欧洲国际社区号注册“阿克苏市我家玖煲私房菜馆”的事实予以认可。故本院对其抗辩意见不予采信。鉴于毅海胜房产公司已于2017年1月12日前将夏云租赁的商铺转租他人，故双方签订的《商铺租赁协议书》已实际解除。对毅海胜房产公司主张租金148,113元的请求，按双方签订的《欧洲国际样板房家具订购协议》中约定，将家具款46,000元抵做租金扣除后，本院对剩余的102,113元予以确认；对其主张的违约金及保函费，本院不予确认；对其主张的保全费1,416元的请求，本院予以确认。对夏云主张的经济损失296,226.7元的请求，本院认为合同中免除费用的条款是针对整个合同租赁期间的优惠，并不能单独使用，故对夏云的该请求本院不予确认；对夏云主张违约金100,000元的请求，本院予以确认。   综上所述，对本诉及反诉请求，合情、合理、合法的本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、被告（反诉原告）夏云支付原告（反诉被告）阿克苏毅海胜房地产开发有限公司租金102,113元（148,113元-46,000元）；   二、被告（反诉原告）夏云支付原告（反诉被告）阿克苏毅海胜房地产开发有限公司保全申请费1,416元；   三、原告（反诉被告）阿克苏毅海胜房地产开发有限公司支付被告（反诉原告）夏云违约金100,000元；   四、驳回原告（反诉被告）阿克苏毅海胜房地产开发有限公司与被告（反诉原告）夏云的其他诉讼请求。   上述一至三项折合后，被告（反诉原告）夏云于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）阿克苏毅海胜房地产开发有限公司3,529元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费3,882元，由被告（反诉原告）夏云负担2,243元；原告（反诉被告）阿克苏毅海胜房地产开发有限公司负担1,639元；反诉案件受理费7,282元，由原告（反诉被告）阿克苏毅海胜房地产开发有限公司负担1,826元，被告（反诉原告）夏云负担5,456元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院。   审  判  长   喻 霞   审  判  员   马 亮   人民 陪 审员   陈洁萍   二 〇 二 〇 年 十 二 月 二 十 日   书  记  员   匡婧菲