辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7092号上诉人（原审原告、案外人）：叶德宝，男，1972年4月5日生，汉族，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：李郡，辽宁乾均律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：大连宜华建设集团有限公司，住所地大连保税区海宁路****。法定代表人：苏跃升，该公司董事局主席。委托诉讼代理人：庞伟、翟志伟，辽宁建方律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司，住，住所地大连市金州区站前街道吴家村丘号**/div>法定代表人：王宝林，该公司董事长。委托诉讼代理人：翁君合，女，该公司职员。上诉人叶德宝因与被上诉人大连宜华建设集团有限公司（以下简称“宜华集团”）、原审第三人辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司（以下简称“宝林集团”）案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初7609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。叶德宝上诉请求：1、撤销原审判决，改判确认坐落金州区房屋归上诉人所有；停止对坐落金州区房屋的执行，并立即解除该房屋的查封；2、判令诉讼费由被告承担。事实和理由：1、原审法院未确认坐落金州区房屋归上诉人所有适用法律错误。上诉人于2015年7月15日与原审第三人辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，并全额缴纳购房款，2015年8月15日起即实际占有、使用该房屋至今。根据《合同法》第130条、133条及《物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。上诉人已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立。因此，案涉房屋应为上诉人所有。2、原审法院未判决停止对案涉房屋的执行并立即解除该房屋的查封适用法律错误。因被上诉人与宝林集团建设工程纠纷一案，被上诉人于2017年12月5日查封上诉人的案涉房屋。被上诉人系执行案件的申请人，宝林集团系执行案件的被申请人，在执行程序被上诉人作为申请人向大连市金州区人民法院申请对上诉人具有所有权的房产申请执行，上诉人提出案外人异议，原审法院于2019年9月5日作出(2019)辽0213执异字57号民事裁定，裁定驳回上诉人的异议请求，上诉人起诉确权及排除执行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：1、上诉人同第三人已经在人民法院查封房屋之前签订了合法有效的房屋买卖合同，并交付了全部购房款；2、上诉人已经合法占有涉案房屋；3、尚未办理房屋登记是因为第三人的过错；4、根据《执行异议规定》第二十八条，本案所涉房屋能够排除执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。根据上述条款规定，案外人在未办理财产登记的情况下，虽不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权，但符合下列条件的，仍享有排除强制执行的民事权利：一是被执行人与案外人签订买卖合同；二是案外人已经支付全部价款；三是案外人实际占有财产；四是未办理登记并非案外人的原因造成。因此，本案所涉房屋能够排除执行。原审法院没有适用第二十八条的规定属于法律适用错误，司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款，从保护善意第三人的角度应适用第二十八条。大连宜华建设集团有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，一审法院适用法律正确。上诉人是宝林集团的业务经理，一审时上诉人本人出庭，一审询问时上诉人称在商品房买卖合同上的签字不是其本人所签，而是朋友签的，具体哪个朋友上诉人说不记得了。合同上签字是谁签的上诉人都不知道，如何来主张房屋是其所有。且没有上诉人关于这套房子的付款证据，上诉人在京港路还有一套房子。辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。叶德宝向一审法院起诉请求：1、依法确认坐落金州区房屋归原告所有；2、停止对坐落金州区房屋的执行，并立即解除该房屋的查封；3、判令诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：因案涉宝林凤凰城小区建设工程施工合同纠纷，2015年5月21日，原告宜华集团将被告宝林集团诉至大连市中级人民法院。该院于2016年5月31日作出（2015）大民二初字第00068号民事判决书，判令被告宝林集团支付原告宜华集团剩余工程款46,547,216元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。宣判后，被告宝林集团提起上诉，2017年5月15日，辽宁省高级人民法院作出（2016）辽民终721号民事判决书，判令被告宝林集团支付原告宜华集团剩余工程款46,547,216元，于判决生效后10日内返还原告宜华集团工程质量保证金7,009,440元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权；原告宜华集团于判决生效后10日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向被告宝林集团移交全部建设工程施工档案材料。该判决已经生效，一审法院负责该案执行。大连市中级人民法院在审理该案期间，于2015年6月4日依法查封登记在被告宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套，于2015年10月23日依法查封登记在被告宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋34套；一审法院在执行该案期间，于2017年12月5日依法查封登记在被告宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套。案涉房屋系于2015年10月23日被查封。沈阳市中级人民法院在执行吉林银行股份有限公司沈阳分行与被告宝林集团等金融借款合同纠纷一案中，于2018年1月5日依法查封登记在被告宝林集团名下的房屋4套。2019年1月16日，沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01执877号移送执行函，将其查封的四处房屋交由本院执行，对上述四处房屋的续封、解封、变价分配等后续执行工作，由一审法院办理，该院不再负责。2012年5月和2015年3月，被告宝林集团将案涉房屋所在的项目在建工程在盛京银行开发区支行办理了项目抵押贷款。2015年7月15日，原告叶德宝与宝林集团《签订商品房买卖合同》，购买案涉房屋，房屋总价款为50万元。此时，原告叶德宝系宝林集团的业务经理。2015年7月15日，宝林集团向叶德宝出具金额为50万元的专用收款收据，2018年10月23日，宝林集团向叶德宝出具金额为50万元的《销售不动产统一发票》，发票中备注：案涉房屋结算款50万元。原告叶德宝于2015年8月15日即实际占有、使用该房屋至今。原告叶德宝自述购房款的交纳方式为现金交付，现金来源为向父母所借，原告本人于2015年7月初交的现金，宝林集团后开的收据。原告自述案涉房屋被出租出去，案涉房屋非原告叶德宝唯一居住用房。原告叶德宝对本院的执行行为提出异议，一审法院驳回了叶德宝的异议请求，叶德宝遂提起本案执行异议之诉。一审法院认为：已经发生法律效力的判决确认宜华集团在宝林集团欠付工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复确定了消费者的权益与工程价款优先受偿权的保护顺位问题。最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复【（2005）执他字第16号】指出：“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”在宜华集团对案涉房产享有建设工程价款优先受偿权的情形下，原告仅在满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定时，其排除执行异议请求方能获得支持。原告向作为房地产开发企业的被告宝林集团购买商品房，原告系案涉商品房的消费者。宝林集团因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在宝林集团名下但已出卖给原告的商品房采取执行措施时产生的争议，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。该条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案涉房屋非为原告在本辖区内用于居住的唯一房屋，亦非为适当改善居住条件所购房屋，原告的诉讼请求不符合法律规定，一审法院不予支持。由于本案纠纷系由第三人宝林集团的不诚信行为引起的，本案的诉讼费应由宝林集团负担为宜。综上，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回原告叶德宝的诉讼请求。案件受理费9680元（原告已预交）、公告费300元(宜华集团已预交)，由第三人宝林集团负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。上诉人作为案外人购买了宝林集团开发建设的房屋，其应为购买商品房的消费者购房人。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”据此，消费者的物权期待权应优先于工程价款优先受偿权得到保护，但该规定是基于保护消费者的居住权和生存权所作特殊规定和例外考虑，故消费者在执行程序中要求予以优先保护的房屋应当是其购买并直接用于满足基本生活居住需要的房屋，对此应严格把握，不能扩大适用。因此，本案上诉人提出的异议请求是否足以排除被上诉人享有工程价款优先受偿权的债权的执行，应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形予以从严审查，一审法院适用该条规定审查上诉人的异议请求并无不妥。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从本案各方当事人提交的证据及当庭陈述审查，上诉人明确表示案涉房屋不是其在本辖区的唯一住房，案涉房屋并非上诉人在本辖区内购买用于满足基本居住需要的唯一住房，故本案上诉人提出的异议不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（二）项规定的情形，上诉人要求停止执行、解除查封的诉讼请求不应得到支持，一审法院对此认定正确，本院依法予以维持。对于上诉人要求确认案涉房屋归其所有的上诉请求，本院认为，因案涉房屋并未办理所有权过户登记，依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，上诉人虽享有要求宝林集团履行合同义务的请求权，但其尚不享有案涉房屋的所有权，故上诉人要求确认案涉房屋所有权归其所有的诉讼请求缺乏充分依据，本院对上诉人的上诉理由不予采纳。综上，叶德宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9680元，由上诉人叶德宝负担。本判决为终审判决。审判长  王亮审判员  季烨审判员  吕瑛二〇二〇年十二月二十八日书记员  李波