江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4805号上诉人（原审原告）：丁琪有，男，1964年9月13日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：陶明月，江苏衡立律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晓东，江苏衡立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邹跃，男，1978年4月11日生，汉族，住宜兴市。上诉人丁琪有因与被上诉人邹跃房屋租赁合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2020）苏0282民初6851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。丁琪有上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人邹跃未支付第二年的租金。邹跃取款8800元，从时间、金额上均与第二年租金没有关联。当时邹跃的账号内仅有8806.49元，取款8800元只是恰好与租金的18800元中的部分数额对应。邹跃支付其5000元押金也要其出具收条，支付8800元没有收条不合常理。二、邹跃从未将已经搬离的情况告知其，其一直认为邹跃在使用案涉办公室，所以一审诉请第一项即要求邹跃搬离。邹跃一直没有将钥匙交给其，直至一审庭审中才退还，而掌握钥匙就是占有办公室，应当承担使用费。综上，一审仅依据邹跃的陈述就作出对邹跃有利的认定，认定事实有误。被上诉人邹跃辩称，一、房屋系其与常州的同学合租，用于成立一家旅行社，房租与同学共担。8800元的租金系其同学当时转账给其，备注用途为租金，证明是用于支付2018年房租的一部分。二、关于钥匙，因为其搬离后，钥匙一直在新的办公室。其基于租期届满后又占用了两个月，以及赔偿房屋内锁损坏，已明确不要求返还保证金。综上，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。丁琪有向一审法院起诉请求：1.判令邹跃立即从宜兴市新港湾商务楼西楼515办公室搬走；2.判令邹跃立即支付自2018年3月1日起至2019年2月28日止的租金18800元，于2019年3月1日起至实际搬走之日止按18800元/年计算房屋占有使用费。一审法院认定事实如下：2017年2月28日，丁琪有与邹跃签订租房协议一份，约定邹跃租用丁琪有在新港湾515的办公室，租期从2017年2月28日起至2018年2月28日止，押金5000元，承租期间电费、水费、税金及物业管理费由邹跃承担；租金每年18800元（不含税），一年一付，到期不付丁琪有有权收回房子并要求邹跃承担违约金叁万元整；租期结束房屋无损坏情况下，丁琪有全额退还押金，如损伤依评估价赔偿；等内容。丁琪有在2017年2月28日向邹跃出具收条一份，载明“今收到房子押金5000元（伍仟元），房租未还”。丁琪有以该份合同为主要证据，于2020年7月22日向本院提起诉讼，认为在该份合同到期后，邹跃未将房屋交还给丁琪有，也未继续支付使用费，故要求其按照租金标准18800元/年计算房屋使用费至实际搬出之日止。邹跃在应诉过程中，于2020年8月19日向法院提交案涉房屋续租一年的租房协议及其他证据，法院于2020年8月21日向丁琪有送达。在2020年8月28日开庭中，丁琪有当庭变更第二项诉讼请求的陈述方式及相应的事实理由，并称其在诉讼前只找到一份租房协议，后来才找到第二份。在第一次庭审时，邹跃当庭将515室办公室钥匙交还给丁琪有。2018年，双方签订第二份租房协议，约定租期自2018年2月28日起至2019年2月27日止，其余内容与第一份租房协议基本一致（删除了叁万元违约金条款）。两份租房协议均为打印件，仅有抬头甲方名称处、落款甲方、乙方签名处留白。第一份合同落款日期打印为“2017年2月28日”，第二份落款日期打印为“2018年02月26日”。关于第二份租房协议的签订时间，丁琪有称打印的落款日期即为签订日期，具体签订的经过是，房子27号到期了，双方在26号在丁琪有办公室签订。邹跃称签订时间为5月24日，下方落款为2月26日是因为第二年续签按照第一年合同日期延续，具体的签订经过是，在5月22日丁琪有和邹跃打电话双方在谈续租的事项且当天丁琪有将农业银行卡卡号发给邹跃，要求支付第二年房租。在5月24日显示三次通话，当天邹跃取款8800元后在下午1时36分左右在丁琪有办公室签订了第二年的续租手续并当场支付了全部房租。关于第一年度的租金，双方一致确认已经以现金方式付清。丁琪有称是在签订合同后过两天支付的，没有写收条，有没有收据记不清了，应该是给了；收据就是在白纸上写收到租金多少，收据和收条是一样的。邹跃称签订合同当天有另外二个人陪同一起去的，当场支付了租金，没有收条和收据，只有押金有收据，因为押金后面要退的。关于除了2020年8月10日邹跃向丁琪有打过一次电话之外，双方之间最后联系的时间。丁琪有称自2018年下半年开始，双方不再有联系。邹跃称在第二份租房协议到期后在搬离前通过一次电话，之后再无联系。关于2020年8月10日的通话，邹跃解释为是收到法院的传票后打电话询问，因为之前一年多未联系，收到传票很意外。经核对，法院关于本案向邹跃的电子送达成功时间为2020年8月10日。本案争议焦点一：第二份租房协议对应的租金是否交付。邹跃认为第二份租房协议实际签订于2018年5月24日，对应的2018年3月1日至2019年2月28日（第二年）的租金已经在签订协议当天以现金方式付清。丁琪有认为第二份租房协议实际签订时间为2018年2月26日，丁琪有并未支付该年度的18800元租金。为此邹跃举证，并经丁琪有质证如下：1.2018年5月22日通话清单及短信各一份，通话清单载明与房东丁总（133××××****）在当天上午8时24分有通话；短信载明在8时49分左右丁琪有向邹跃发送了内容为中国农业银行宜兴市城南支行尾号为2672的账号，邹跃回复“收到，本周给你”。邹跃称，通话就是双方在谈第二年要续租，短信是丁琪有向其催要第二年租金时提供的收款账号。丁琪有质证认为，其电话号码正确，对短信证据真实性无异议，该短信催要的是第二年的租金，双方口头约定应该在租房开始时支付下年度租金。2.2018年5月24日通话清单3次，载明邹跃与133××××****（房东丁总）在当天上午10时06分、10时09分、下午1时36分有通话，每次通话时长均不超过1分钟。邹跃称，其使用的是华为手机，可以将通话情况保存在云端后上传到电脑上，因手机更换过，不能从现有手机上查询。目前能够查询到的云端数据显示，在该期间双方有过三次通话，是当天双方电话联系续签第二年租房合同并约好交付租金。丁琪有质证认为，对三次通话因间隔时间较长，记不清了。3.2018年5月24日账户交易明细1份及相应的银行取款打印件1份，载明邹跃的账号下在当天分2次从建设银行环科园支行ATM合计取款8800元。邹跃称，因丁琪有提供的收款账号是农业银行，但其没有农业银行卡，且在新港湾商务楼附近没有农业银行网点，所以其在当天在建设银行的ATM取款8800元，再加上自有资金10000元，合计18800元在签订合同时一并交付给丁琪有。丁琪有质证认为，对交易明细无异议，但不认可证明目的，其没有收到第二年房租。4.法院依法调取2018年5月24日邹跃名下上述2笔取款的银行记录细单，显示该二笔款的具体取款时间为5月24日下午1时27分34秒，1时28分17秒。丁琪有该证据真实性无异议，但不认可关联性；邹跃对该证据无异议。双方一致确认建设银行环科园支行坐落于新港湾商务楼路口对面，直线距离100米左右。本案争议焦点二：邹跃从案涉房屋搬离的时间。邹跃称，其在2019年4月30日找搬家的人员将515室清空，5月1日起该室全部清空，此后未再占用该办公室。丁琪有称其始终未接到邹跃告知已经搬离。为此，邹跃举证，并经丁琪有质证如下：5.微信转账单一份。载明在2019年5月1日，向李某转账900元。邹跃称，该转账是其在4月底让李某帮着搬运515室的物品后支付的搬运费。丁琪有对转账记录的真实性无异议，但不认可关联性。6.证人李某的证言。李某称：“其是专门从事搬家、打墙、上货等事项的，与双方当事人均无其他利害关系，因为其之前在老潘那里干活，邹跃留过他的电话。在2019年5月1日邹跃电话要其去浦发银行边上的办公楼搬东西，坐电梯上去，几楼忘记了，办公室靠着电梯口没多远，就一间办公室。上午先去紫竹花苑那边的办公室看看，是在一个洗车场的上面，再去要搬东西的那个办公室看看，两个办公室差不多大，要搬的东西已经打包了，有两张办公桌、几个箱子、一个挂壁式空调。其与另外三个人一起，吃了午饭就开始把要搬的东西搬到紫竹花苑那里的办公室，全部搬空了，还有2个拆空调的人。搬到紫竹花苑那边后，东西就放在那里，空调帮他装好了。搬运费是900元，邹跃没有在当天付，过了两天在微信上转给其的，双方就这一次转账。”李某当庭向法院提交了一张自己的名片，上面印了“打墙、上货、挖车库（…等内容）”邹跃称，李某就是撤场时帮着搬运物品的人。丁琪有质证认为，对证人陈述的内容真实性无法确认，因案涉房屋钥匙一直由邹跃持有，丁琪有对办公室内情况不清楚，邹跃也未告知搬离的情况。7.物业费收据1张，电费收据及相应的代缴通知单各3张。物业费收据是2018年5月24日上海徐体物业管理有限公司收取物业费1050元，电费收据载明缴款人“西515”，由宜兴市金诚物业管理有限公司在2019年1月至4月收取电费；收款人处签名均为“纪玉芬”。邹跃称，其在515室的时候，物业会发通知单收费，其是通过微信转账支付，搬离后就没有通知单了。丁琪有质证认为，对证据无异议，所有水电及物业费都由物业公司向承租人收取，双方租房协议中也约定由承租人负担。8.2020年9月15日法院向纪玉芬作的谈话笔录一份。纪玉芬陈述的主要内容是：“其是金诚物业的工作人员，是商铺负责人。物业收据是其开票的。是谁租房子，就抄好电表、开好票找租户，租户就将电费等通过微信转账给其、其将票交给租户；物业费是一年收一次，谁承租就向谁收，从进来的时间开始计算收费。515室的电表在室内，若该房屋没有出租，物业就抄不到表。2020年1月份起，在物业收费的格式统计表格中取消了515室的登记，那肯定是抄不到表了；2019年从什么时候开始抄不到表不记得了。（通过查阅自己的登记本后）2019年4月18日，515室交了1000元物业费，是一年的物业费，具体起算时间记不清楚了，在515室搬走的时候物业费已经结清。具体是上半年走的还是下半年走的记不清了。他在交物业费的时候向其提出过几天搬走了，不租了。就是法院出示的邹跃身份证上这个照片的人，他在承租期间从未拖欠过水电等费用，搬走后也没有再来过。515室后来没有再租出去。”丁琪有质证认为对证据真实性无异议，但物业没有通知过其邹跃要搬走，也没有向其索要过物业费。邹跃对证据无异议。本案争议焦点三：邹跃有无通知丁琪有其不再继续租赁515室且已经搬离的情况。邹跃在第一次庭审时称其在2019年3月已经电话告知，在搬走后又有电话告知，在第二次庭审时称仅在搬离之前告知，搬离后未再告知。丁琪有称其从未接到过通知。邹跃称因通话时间较长，无法从电信等部门调取；上传的云端因容量原因故部分数据手动上传，没有上传的就没有保留。为此，邹跃举证，并经丁琪有质证如下：9.邹跃调取其2020年6月至8月其所使用的二个电话号码的通话记录，其中除2020年8月10日外，均无与丁琪有的通话记录。丁琪有对证据真实性无异议，不认可关联性。10.法院调取2019年9月至12月邹跃的180××××****（中国电信）通话清单，其中无该号码与丁琪有133××××****的通话记录。双方对此均无异议。双方一致确认，关于通话的更早记录，已无法查询取得。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。双方签订了两份租房协议，均合法有效。关于邹跃有无支付第二年租金的情况，综合以下情况认定：1.双方的第一年租金在签订合同时（或丁琪有称过了两天）以现金方式交付，有无收条陈述不清。2.第一年房租至2018年2月28日到期后，因邹跃未搬离515室，双方在当年5月22日有通话，且丁琪有在当天提供了收款账号催要租金；3.邹跃在2018年5月24日当天与丁琪有三次通话，并称该通话即为约定要续签租房协议,在双方于当天下午1时36分第三次通话之前的几分钟即1时27分、1时28分，邹跃从新港湾商务楼对面的建设银行取款8800元，该金额能够对应租金18800元中的部分金额，且邹跃的解释具有合理性。反之，丁琪有对通话情况仅以记不清楚作解释。4.丁琪有在2018年5月22日往后，未向邹跃催要过租金，对此其以自己比较忙为由解释。5.丁琪有称其在2020年7月因其他公司要租515室房屋，其才想起邹跃还租在该房屋内，但其仍未与邹跃有过联系。6.丁琪有在本案诉讼时，仅提供第一份租房协议，并主张邹跃支付自第一份租房协议租赁到期后的房屋占有使用费；待邹跃提供第二份租房协议后，在开庭时才对相应的事实陈述作更正。综上，法院认为邹跃在第二年的租金已经支付完毕。关于邹跃搬离515办公室的时间以及有无将该情况告知丁琪有，法院综合以下几个方面认定：1.证人李某陈述的搬家经过；2.物业公司纪玉芬的陈述；3.丁琪有在2019年5月以后，都没有与邹跃就搬离、续租、租金支付等事宜交涉；4.邹跃缴纳在丁琪有处的5000元押金，若按18800元的标准扣除第二年租房协议到期（2月28日）后至当年4月30日的2个月租金3133元后，仍有剩余1867元。5.至本案诉讼时，距离2019年4月已经有一年多时间，相关通话的查询记录已经不能取得。故法院认定邹跃已经在2019年4月底搬离515室，且曾将不再续租的情况告知了丁琪有。在双方的第二份租房协议到期后，邹跃继续占用515室房屋，丁琪有未提出异议，双方为不定期租赁关系，自邹跃搬出租赁屋并告知丁琪有后，双方的租赁关系终止。邹跃表示对押金的剩余部分不再主张返还，法院予以确认。需要注意的是，邹跃在搬离515室后未及时归还房屋钥匙，直至本案开庭时才当庭交接钥匙，该情形是引发本案诉讼的比较关键的事实。对此，邹跃解释为门锁损坏且押金没有退，其让丁琪有从押金中扣除门锁损坏费用；丁琪有本人平时不在新港湾商务楼办公，不可能当面交接。法院认为，当事人在进行民事活动的过程中，需谨慎、全面履行自己的义务，妥善保管证据材料，防范诉讼风险，邹跃搬离后不及时交接钥匙，对与丁琪有之间关于租金收取、搬离告知、钥匙免除交接等事项均未保留直接证据，该种做法不妥当，需引以为戒。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出判决：驳回丁琪有的全部诉讼请求。一审案件受理费458元（已减半收取）、财产保全费520元，合计978元，由丁琪有负担。本院对原审法院查明的事实予以确认。二审另查明，2018年5月22日，邹跃收到案外人周琴的转账8800元，备注“2018年房租”。本院认为，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，被上诉人邹跃主张已经履行支付了第二年的租金18800元，从现有证据分析，其于2018年5月22日收到上诉人丁琪有催要租金的短信当日即收到备注“2018年房租”的转账8800元，该8800元于5月24日取出的目的可以认定是用于支付租金。取款后，邹跃立即与丁琪有进行通话，从时机上看，通话内容应当是租金的交付。此后，丁琪有未再催要租金，最大可能的就是邹跃支付了第二年全部18800元的租金。另外，虽然邹跃未要求丁琪有出具收条，但因为双方第一年交付租金时亦未出具收条，即双方并未形成收款后出具收条的交易习惯。而丁琪有自称有十多套房屋出租，却没有账本，其提起本案诉讼时将8800元仍列入未支付的金额中，说明其对于租金支付情况的记忆并不准确，因此，本院认为邹跃的陈述更符合客观事实，予以采信。邹跃在搬离时没有交还钥匙，履行租赁合同的附随义务确实不当，鉴于保证金5000元扣除多使用的2个月租金后，剩余部分1867元相当于1个多月的租金，亦能够弥补丁琪有相应的损失，故邹跃无需再承担其他责任。至于丁琪有，其在租赁合同到期后，怠于行使自己的权利，不到现场查看房屋状况，超出合理期限的房屋空置损失，属于扩大的损失，由其自行承担。综上，丁琪有的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费916元，由上诉人丁琪有负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  李 杨审判员  景 鑫二〇二〇年十二月二十八日书记员  陆焱琳