黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书(2020)黑0109民初3493号原告：邵立军，男，1989年7月26日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省齐齐哈尔市拜泉县。委托诉讼代理人：尹梁权，黑龙江龙洋律师事务所律师。被告：王冰欣，女，1982年7月17日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。原告邵立军与被告王冰欣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告邵立军的委托诉讼代理人尹梁权，被告王冰欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵立军向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《Locals精品民宿房屋租赁合同》；2.王冰欣支付租金5166.66元（自2020年6月25日起至2020年8月26日）；3.王冰欣支付逾期租金违约金（以2500元为本金，按照2%利率，自2020年6月26日起至实际给付之日止）；4.王冰欣支付房屋占有使用费（自2020年8月27日起至实际腾退之日止，按照月租金2500元计算）；5.王冰欣立即腾退位于哈尔滨市××区××街××小区××单元××号房屋，并返还给邵立军；6.王冰欣支付水费220.75元、电费561.1元和煤气费140元；7.王冰欣支付空租期损失2500元。事实和理由：2018年原、被告双方签订《Locals精品民宿房屋租赁合同》，邵立军将位于哈尔滨市××区××街××小区××单元××号房屋出租给王冰欣，押金2500元，月租金2500元，租赁期间为2018年6月24日至2023年6月23日，每年6月25日前支付租金。2020年6月25日前，王冰欣未支付2020年6月24日至2021年6月23日的房屋租金。为此，原告诉至法院。王冰欣辩称，同意解除合同，同意支付电费561.1元、支付水费20.75元。因受新冠××疫情影响，致使王冰欣无法按照合同目的使用房屋，王冰欣逾期支付房屋租金并非自身过错，不构成违约，无需支付违约金和其他费用。王冰欣将案涉房屋用于经营精品民宿，受疫情影响，房屋空置，遭受巨大损失。应依据公平原则，通过减免租金、延长租期等形式弥补。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即A1哈尔滨市商品房买卖合同书和收据，A2《Locals精品民宿房屋租赁合同》，A3银行流水和支付宝转账记录，A5收据、国家电网短信截图、网上电力app截图,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对A4收据、微信账单截图，王冰欣对该证据真实性无异议，该证据能够证明邵立军在王冰欣承租房屋前交纳水费200元，现欠水费20.75元，本院对该证据予以部分采信。对B1《哈尔滨市应对新型冠状病毒感染××疫情工作指挥部第11号公告》、《哈尔滨市应对新冠××工作指挥部办公室关于进一步做好住宅小区（村屯）外来人员常态化管控工作的通知》，邵立军对该证据真实性无异议，本院对该证据予以采信。对B2请求合同变更函，该证据只是王冰欣单方的意见，不是双方的合意，本案对该证据不予采信。对B3王冰欣与邵立军微信聊天截图，根据聊天记录的内容“不交钱7月4日就收房子了，给您们十天时间，东西不搬走后果自负”及庭审时双方对该段文字的理解，该证据能够证明，2020年6月28日，邵立军微信通知王冰欣，不支付租金，2020年7月4日解除合同。对B4营业执照和B5合作协议，该证据与本案不具有关联性，本院对该证据不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月24日，出租方邵立军（甲方）、承租方王冰欣（乙方）签订《Locals精品民宿房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于哈尔滨市××区××街××小区××单元××号，建筑面积127.17平方米；租赁期间为2018年6月24日至2023年6月23日；月租金2500元，每年6月25日前支付下一年度租金；保证金2500元；乙方须支付水电费、管道煤气费；乙方应按时支付租金，逾期支付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金。如果逾期七日，除经甲方同意，否则甲方有权解除合同，并要求乙方承担相应违约责任；租赁期内，如属乙方违约，甲方有权在乙方违约后三十日单方解除本合同，收回房屋并追讨欠费，乙方向甲方交的保证金不予退还。合同签订后，双方如约履行合同。王冰欣于2018年6月25日支付保证金2500元。王冰欣支付了2018年6月24日至2020年6月23日的房屋租金60,000元。邵立军在王冰欣承租房屋前交纳水费200元，现欠水费20.75元。王冰欣承租房屋期间应交纳电费561.1元。2020年6月25日前，王冰欣未支付2020年6月24日至2021年6月23日的房屋租金。2020年6月28日，邵立军微信通知王冰欣，不支付租金，2020年7月4日解除合同。2020年7月4日前，王冰欣未支付租金。现王冰欣未搬离承租房屋。王冰欣称承租案涉房屋用于经营精品民宿，但未办理营业执照和公共场所卫生许可证、公众聚集场所投入使用营业前消防检查许可证和特种行业许可证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中邵立军与王冰欣双方签订的《Locals精品民宿房屋租赁合同》，是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。《Locals精品民宿房屋租赁合同》约定，乙方应按时支付租金，如果逾期七日，除经甲方同意，否则甲方有权解除合同。根据合同约定2020年6月25日前王冰欣未支付租金，逾期七日，邵立军有权解除合同。虽然邵立军在2020年6月28日解除合同条件成就前发出的通知，但通知写明不支付租金2020年7月4日解除合同，且原、被告双方对解除合同认可，《Locals精品民宿房屋租赁合同》于2020年7月4日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王冰欣应当按照合同的约定时间支付租金，王冰欣不支付租金时，根据法律规定，邵立军可以要求王冰欣继续支付自2020年6月26日起至合同解除之日2020年7月4日的房屋租金750元（2500元÷30日×9日）。对邵立军合同解除后，王冰欣应将租赁房屋内的属于自己的物品搬出，但王冰欣一直占用该房屋，王冰欣应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。王冰欣应支付自2020年7月5日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（参照租金标准每月2500元），并将租赁的房屋返回给邵立军。王冰欣抗辩，承租案涉房屋是为了经营民宿，应依据公平原则，通过减免租金、延长租期等形式弥补，但王冰欣自认未办理营业执照和公共场所卫生许可证、公众聚集场所投入使用营业前消防检查许可证和特种行业许可证，王冰欣提供的证据不足以证明承租案涉房屋用于营业性质，对其抗辩意见，本院不予采纳。王冰欣称因受新冠××疫情影响致使其无法按照合同目的使用房屋，其逾期支付房屋租金并非自身过错，不构成违约。对此本院认为，哈尔滨市为了应对新冠××疫情、避免疫情的扩大，采取了积极有效的疫情防控以及应急处置措施限制人口流动和人员聚集，这些措施虽会给王冰欣出租房屋带来不便，但新冠××疫情的影响对王冰欣履行合同未达到必须退租、解约的程度，因此王冰欣应该按照合同的约定履行合同并支付租金，对王冰欣的抗辩意见，本院难以采信。王冰欣构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《Locals精品民宿房屋租赁合同》中约定了违约责任，租赁期内如属乙方违约，乙方向甲方交的保证金不予退还。在乙方的义务中同时约定，乙方应按时支付租金，逾期支付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金。合同中即约定了违约金的具体数额，又约定按当月租金额的2%向甲方支付违约金，重复约定了违约金。王冰欣认为违约金约定过高，请求法院调整适当减少，符合法律规定，应予采纳。王冰欣的违约行为造成邵立军的损失主要是利息损失。本院结合本案的实际履行情况、王冰欣的过错程度及合同约定，本院酌情调整违约金，王冰欣向邵立军支付的保证金2500元不予退还。根据合同约定室内的水电费、管道煤气费由王冰欣支付。王冰欣同意支付电费561.1元，本院不持异议。根据《民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，邵立军要求王冰欣支付水费220.75元，王冰欣认为200元水费是邵立军在其承租前交的，不能证明是王冰欣使用的，不同意支付水费200元，但同意支付欠费的数额20.75元。邵立军提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的邵立军承担不利的后果，故对邵立军要求王冰欣支付水费220.75元的诉讼请求，本院予以部分支持。邵立军要求王冰欣支付煤气费140元，但未提供证据证明，且王冰欣对此事不予认可，由负有举证证明责任的邵立军承担不利的后果。故对邵立军要求王冰欣支付煤气费140元的诉讼请求，本院不予支持。邵立军要求王冰欣支付空租期损失2500元，该项损失并未实际发生，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告邵立军与被告王冰欣签订的《Locals精品民宿房屋租赁合同》于2020年7月4日解除；二、被告王冰欣应于本判决生效之日起十日内向原告邵立军支付房屋租金750元；三、被告王冰欣应于本判决生效之日起十日内向原告邵立军支付自2020年7月5日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（参照租金标准每月2500元）；四、被告王冰欣应于本判决生效之日起十日内将租赁的房屋返还给原告邵立军；五、被告王冰欣应于本判决生效之日起十日内向原告邵立军支付电费561.1元、支付水费20.75元，合计581.85元；六、驳回原告邵立军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告邵立军已预交），由被告王冰欣负担。被告王冰欣应于本判决生效之日起十日内将上述款项给付原告邵立军。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  李艳娜二〇二〇年十二月二日法官助理刘思君书记员王建婷