江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终3196号上诉人(原审原告)：羽帅（上海）实业发展有限公司，住所地上海市奉贤区星火开发区莲塘路********。法定代表人：张斌道，该公司执行董事。委托诉讼代理人：潘轶群，该公司员工。委托诉讼代理人：费文滔，江苏英特东华律师事务所律师。上诉人(原审被告)：无锡洪辉化纤有限公司，住所地无，住所地无锡市新吴区张公路**v>法定代表人：陶雪洪，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈易平，江苏瑞莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：张献忠，江苏瑞莱律师事务所实习人员。羽帅（上海）实业发展有限公司（以下简称羽帅公司）与无锡洪辉化纤有限公司（以下简称洪辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方当事人均不服无锡市新吴区人民法院（2018）苏0214民初4334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。羽帅公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。一审、二审诉讼费由洪辉公司负担。事实和理由：一、一审判决对关键事实认定错误。羽帅公司安排人员入驻进行招商事宜，是羽帅公司交纳首付租金后就享有的权利，并不是洪辉公司交付租赁物之后羽帅公司才能享有的权利。不能推定案涉厂房及设施主体已由羽帅公司派驻人员掌控的事实。羽帅公司仅是派驻人员进行招商，并未控制厂房。不能由水电数据交接确认单认定双方进行了水电交接。从该证据的内容来看，仅仅明确了2018年7月2日当天的水电数据，明确了此后的水电费由羽帅公司承担，不能推定洪辉公司已经将厂房交付给羽帅公司。“洪辉公司随即撤离”也不能成为推定洪辉公司交付租赁物的依据。租赁物的交付应当满足8个条件，洪辉公司任何一个条件都没有完成。二、一审认定合同解除由洪辉公司违约引起，已经认定洪辉公司存在根本违约行为，却又未支持羽帅公司的违约金的主张，属适用法律错误。一审应当对押金予以处理。对羽帅公司的上诉内容，洪辉公司不予认可。洪辉公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者将本案发回重审。事实和理由：1.洪辉公司已经于2018年6月22日交付房屋，已经履行合同主要义务，羽帅公司无权要求解除合同，一审判决解除合同属于法律适用错误。羽帅公司提出的房屋整改要求并不构成租赁合同中的主要债务。2.即使案涉房屋确实存在瑕疵需要整改，也需要在羽帅公司的配合下进行，案涉租赁合同并未对未按期整改的情形作出违约金的相关约定，也无证据证明羽帅公司有损失产生。因此，一审判决洪辉公司承担2018年6月22日至2018年11月30日租金的70%违约损失没有依据。对洪辉公司的上诉内容，洪辉公司不予认可。羽帅公司向一审法院起诉请求:洪辉公司向其公司支付违约金330万元；本案诉讼费用由洪辉公司负担。诉讼中，羽帅公司又增加以下诉讼请求：依法判令解除双方间的《厂房租赁合同》（诉讼中该项诉请又明确为请求确认该合同于2018年10月30日解除）；洪辉公司返还羽帅公司已支付的租金247.5万元；洪辉公司返还羽帅公司押金50万元。一审法院认定事实:2017年12月28日，洪辉公司与羽帅公司签订《厂房租赁合同》，约定洪辉公司将其名下的无锡市新吴区梅村街道××路××号地块的工业厂房出租给羽帅公司，具体包括5号厂房面积7031平方米，6号厂房面积7682.64平方米，门卫配电房用房无产权证，共计按15000平方米结算租赁费，还包括该地块上附着的水电气和设备等辅助设施，上述范围内的厂房、厂区内土地及辅助设施为独立院落。租赁期自2018年4月1日起至2031年12月31日止，2018年3月1日至3月31日为免租期，洪辉公司于2018年3月1日交付给羽帅公司，如逾期交房，免租期相应顺延，如2018年4月1日未交付的羽帅公司有权终止合同，洪辉公司按一年的的租金赔偿给羽帅公司，不含羽帅公司已支付的押金和租金。年租金为330万元，月租金为27.5万元。合同签订后羽帅公司当天支付50万元押金，在租赁到期后，双方验收厂房、确认恢复原状、水电费用结清后3个工作日内退还押金。年租金每三年上涨9%，租赁期内出租场地内发生的水、电、气等费用均由羽帅公司自行向相关部门缴纳，如由洪辉公司代收代付的，在收款后5日内开具专用发票给羽帅公司。合同签订后3日内羽帅公司支付2018年4月1日至同年12月31日的租金，金额247.5万元，2019年1月1日起每半年支付租金，于到期前15日内支付，先付后用。洪辉公司应按照双方协商一致的交付标准将租赁物交付给羽帅公司（见附件），经双方签字后即视为合格交付。洪辉公司负责提供2000千瓦的工业用电到车间配电柜并过户到羽帅公司名下（见附件）。出租厂房中包含行车，羽帅公司应当承担年检责任以及对行车的维护和维修责任。洪辉公司负有对租赁物维护、维修的责任，本合同另有约定的除外，羽帅公司则应正常使用房产及设备，否则全额赔偿由此引起的损失。如遇政府拆迁，自相关拆迁法律文书生效之日起，双方合同无条件终止，洪辉公司不负任何赔偿。因拆迁依法应由羽帅公司享有的补助费由羽帅公司与政府洽谈。任何一方提前解除租赁关系应书面通知另一方，经书面同意后，并支付守约方一年租金的赔偿金后方可解除合同。在同日签订的《厂房交付标准附件》中，双方约定，洪辉公司承诺按如下条件将厂房交付给羽帅公司：1.所有建筑物屋顶、墙面漏雨的全部修复；2.两栋车间的大门全部更换成电动卷帘门；3.室外绿化a/东、南、西以及两栋厂房中间通道上的绿化全部移除并硬化成水泥地面；4.车间内地面凹槽全部填平浇筑混凝土，厂区内场局部破损地面修复平整；5.行车共计8台，处于年检合格有效期内，并能正常运转；6.消防设施、雨、污水管道检测，处于畅通完好状态；7.厂区室内外所有工业、生活垃圾全部清理干净；8.动力电到车间配电柜（电缆不小于150平方米），照明电路全部正常使用。以上项目涉及到费用的，均由洪辉公司负责承担。双方同日签订的另一《附件》约定，羽帅公司首付租金到账，即可安排人员入驻厂区进行招商接待工作以及对建筑物进行装修施工；水电过户时间为2018年9月30日前，水电过户费由羽帅公司承担。以上协议签订后，羽帅公司于2017年12月29日支付了自2018年4月1日起至同年12月31日止的租金247.5万元以及租赁押金50万元。因所涉厂房尚有前一承租人留下的设备、物品，上述协议签订后，洪辉公司并未立即交付厂房或对厂房、设施进行整修。2018年6月22日，《百纳容器设备搬迁确认单》上载明以下内容：经确认自2018年5月16日至6月22日，对位于××路××号百纳容器内的机器设备已全部搬迁完毕。洪辉公司的员工杨纯与羽帅公司派驻的门卫朱桂亮及另有他人作为见证人在确认单上签名。2018年7月2日，羽帅公司又向洪辉公司出具《水、电数据交接确认单》，内容为自2018年7月2日起，××路××号厂区水、电费由羽帅公司承担支付，每月在收到水、电付款通知单后3日内支付，电表交接数据为31744.1度，水表交接数据为28991立方；电费计价为1.22元每度、水费计价为4.56元每立方；其中电力使用待过户至羽帅公司名下后，由羽帅公司自行向供电局缴纳。2018年7月4日，羽帅公司向洪辉公司发出《厂房交付通知函》，告知洪辉公司最迟应于2018年3月1日前按《厂房交付标准附件》向羽帅公司交付厂房，现因洪辉公司自身原因未能按标准交付，故通知如下：在2018年7月10日前洪辉公司完成如下事项：车间、厂区所有垃圾全部清扫干净并运离厂区；车间、办公室内部凹槽、设备基础、排线沟全部用混凝土胶片浇平，厚度不小于15公分，隔断全部拆除；车间大门全部更换电动卷帘门；破损门窗玻璃更换修复等。在2018年7月20日前洪辉公司完成如下事项：厂区东、南、西及两栋厂房中间通道绿化带全部硬化浇筑混凝土，厚度不小于15公分；车间现有8台行车全部修复、年检至合格状态，提供年检合格报告等。2018年8月15日前完成厂区东南角配电房的恢复供电并将电力户名过户至羽帅公司名下，两栋车间内部确保动力柜安装通电。如果洪辉公司能够在2018年7月10日前按照《厂房交付标准附件》约定的标准（前述内容除外）交付厂房，则相应的租期自2018年8月11日起正式计算；羽帅公司保留追究洪辉公司未能按期交房违约责任的权利。2018年8月11日，羽帅公司又向洪辉公司发出《厂房交付告知书》，告知截至该日，所涉厂房仍未达到《厂房租赁合同》以及《厂房交付标准附件》约定交付条件，存在厂房室内外生活、工业垃圾未清理，厂房室内外地面凹槽未浇平，现有行车未修复、未年检、配电房动力电未开通等8项问题，要求洪辉公司尽快完成整改，以达到约定标准交付厂房，逾期交付的违约责任羽帅公司将向法院提起诉讼，由法院裁决，《告知书》同时附有现场照片。该《告知书》于次日送达洪辉公司。关于羽帅公司人员入驻厂房的相关情况，洪辉公司主张，羽帅公司人员于2018年6月22日完成搬迁的当日入驻，之后开展招商宣传，在厂门外拉了招租横幅；洪辉公司留守人员在对方入驻后即撤离；羽帅公司入驻后还将与洪辉公司自用厂房相连的通道门锁住了，之后进入厂区需得到羽帅公司的同意；2018年7月26日对方还支付了5000元水电费；8月3日，在羽帅公司掌控期间厂区输电所用的电缆还被人截断了，羽帅公司曾要求更换，其公司未予接受。羽帅公司则表示，其公司入驻人员仅为两个保安以及一个招商人员，在2018年1、2月份就已入驻，入驻招商是符合合同约定的，交完首期租金即可开展，保安以及招商人员只占用一个门卫室，并且是得到洪辉公司的同意的；锁上与洪辉公司自用厂房间的小铁门是应洪辉公司的要求，起因是洪辉公司与案外人存在××路××号厂房内设备及行车纠纷，案外人多次纠集社会人员冲击，洪辉公司担心牵连到张公路18号厂房，故要求羽帅公司进行隔断，洪辉公司也在铁门另一侧加了锁；洪辉公司留守人员是在2018年7月初在未告知羽帅公司的情况下私自撤离的；5000元水电费是其公司前述三人入驻后，因没有支付水电费，洪辉公司断电，其公司才支付的；8月3日发现电缆被剪断是因为又发生停电状况，其向洪辉公司主管人员反映，对方说会来处理但后来也未来处理，电缆断头很整齐，是被专业工具剪断的。另外，关于《百纳容器设备搬迁确认单》，其公司没有授权朱桂亮签字，该单据也无法证明厂房已按约交付；关于《水、电数据交接确认单》，仅能证明该日水、电表的数据，不能证明已按约交付了厂房。另查明：2018年11月无锡绿恒资源环境科技有限公司张贴《无锡映月（无锡南）500千伏输变电工程社会稳定风险评估公示》，就相关工程的社会稳定风险进行评估公示，工程包括500千伏变电站新建、梅里500千伏变电站扩建、映月-梅里500千伏线路新建等，其中映月-梅里500千伏线路新建工程为新建两条500千伏映月（无锡南）-梅里变电站同塔双回架空线路，路径长度为2×5千米，线路沿泰伯大道、高浪路高架、锡贤路、新洲路走线。2019年6月28日，无锡市新吴区人民政府房屋征收办公室、无锡市新吴区人民政府梅村街道办事处征收安置科向洪辉公司发出《通知》，告知根据重点工程500千伏高压线路规划情况，经审查，洪辉公司列入此次征收范围，特通知于2019年7月3日上午至梅村街道参加项目启动会议。洪辉公司表示，目前本案所涉厂房因上述工程项目被列入征收范围，目前已入户评估，但正式的征收公告还未发布。羽帅公司表示对征收并不知情，是否将被纳入拆迁与洪辉公司有无按约交付房屋没有关联性。关于目前所涉厂房的状况，《厂房交付标准附件》所列8项需要修复、更换、移除、开通等的项目未整改完成。关于8台行车的查封情况，洪辉公司陈述，该厂房内东、西厂房各有4台行车，分别于2018年9月至11月期间被本院以及无锡市梁溪区人民法院另案查封。目前行车仍处于查封状态。羽帅公司陈述，目前其入驻人员为两位保安，居住于保安室。厂房正门为电动移门，电动移门由铁链锁锁住。羽帅公司主张该铁链锁是洪辉公司人员在撤离前由杨纯所加，并据此主张厂房仍在洪辉公司控制之下。洪辉公司提交杨纯书面证言称，该铁链锁是原承租人百纳容器公司的，门卫室有钥匙；设备搬迁期间其确实开过几次，但锁不是其加装。羽帅公司关于解除本案所涉合同的变更诉讼请求申请书以邮寄方式寄交法院，法院于2018年11月30日送达洪辉公司。本案审理过程中，鉴于本案情况法院组织调解，建议羽帅公司人员先行撤离厂房。洪辉公司先表示不同意解除，后在2019年4月22日法庭组织调解时，明确表示为避免损失进一步扩大，同意先行解除合同、退还房屋，并在之后的庭审及调解过程中表示，既然对方解除合同，应当交还房屋，如果对方认为交付还未完成，也应当撤离，否则构成恶意侵权，应承担相应的责任。羽帅公司表示，案涉厂房未实际交付，洪辉公司可随意出入，羽帅公司不会阻拦，其对案涉厂房没有控制权；其前期招商人员按约进驻，如果要求其撤离，按合同履行顺序，应先由对方将收到的首期租金予以退还，不同意先行撤离。经多次调解双方就此亦未能达成一致意见。目前羽帅公司人员仍入驻于涉诉厂房内。一审法院认为：本案的争议焦点是，羽帅公司有无在2018年6月22日入驻使用案涉厂房；羽帅公司有无权利解除双方的租赁合同以及相应的违约责任如何体现。虽然双方合同约定洪辉公司应当按约定的标准交付厂房以及相关设施，但在2018年6月22日厂房及设施主体已由羽帅公司派驻人员掌控，洪辉公司人员随即撤离，之后的7月2日双方进行了水电交接，羽帅公司工作人员开展对外的招租活动，即已着手开展经营活动。厂房租赁合同租赁的标的物主体为厂房，根据以上事实可以认定羽帅公司已在2018年6月22日入驻使用案涉厂房。本案中双方当事人在《厂房租赁合同》中约定了厂房交付标准，洪辉公司应当按照该标准进行交付。现洪辉公司并未对厂房、场地、设施进行整改。而对厂房凹槽的填平、混凝土浇筑、工业垃圾的清理、行车的修复、年检等，确会影响承租方对厂房的有效使用。洪辉公司未能按约整改，在对方发出书面通知给予宽限期后，仍未予进行。在此情况下羽帅公司有权依法解除租赁合同，解除合同的时间法院确定为2018年11月30日解除的意思表示到达对方时。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于羽帅公司所主张退还已交付的租金、押金并由对方承担相应的违约金，本案根据合同解除前履行的实际情况以及双方对合同解除的过错情况确定。一方面，洪辉公司已交付厂房主体，羽帅公司已派驻人员开始经营活动，另一方面，洪辉公司确未按约定的标准（凹槽填平、地面浇筑、、地面浇筑行车修复等）进行交付，属重大瑕疵履行，法院结合双方的过错情况，确定自2018年6月22日至2018年11月30日合同解除，期间的租金按原合同约定标准的30%计算，期间的租金为436911元。因合同解除系由洪辉公司违约引起，以上期间内70%的租金损失，作为违约损失应由其自行承担。同时，羽帅公司关于违约金的主张法院不再另行支持。关于合同解除后以至于调解过程中组织双方先行撤离未成而产生的占用费，可待当事人提起相关主张后，另行依法解决。本案中洪辉公司应予返还的租金为2038089元（2475000-436911）。关于押金，因双方对中途解约押金的处置方式未做约定，双方对到期终止押金处置方式作出约定，双方验收厂房、确认恢复原状、水电费用结清后3个工作日内退还，而羽帅公司现有人员入驻厂房，经法院多次调解其表示不愿意先予撤离，故押金在羽帅公司撤离后参照上述约定再予结算处理为宜。关于2018年8月3日电缆被截断一事，该行为属恶意损坏价值较高财物的行为，目前双方提交的证据，尚不足以证明是双方当事人或第三方所为，双方可向公安部门报案，待查实或者进一步举证后，由责任方承担相应责任，本案暂不理涉。一审法院判决：一、羽帅公司与洪辉公司之间的《厂房租赁合同》于2018年11月30日解除。二、洪辉公司于判决发生法律效力之日起5日内向羽帅公司退还房租金2038089元。三、驳回羽帅公司的其他诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：一审法院主持双方当事人就先行解除合同退还房屋进行协商，洪辉公司于2019年4月9日回复一审法院：希望法院能考虑下列因素：……第三，房屋解除之日至实际退还前的占有使用费（参照租金标准）……以上事实，有洪辉公司2019年4月9日回函在卷予以佐证。本院认为，本案的争议焦点为：1.洪辉公司是否已将案涉租赁房屋交付给羽帅公司。2.羽帅公司是否有权解除租赁合同。3.如果羽帅公司有权解除租赁合同，在合同解除后，违约金、已经交付租金的返还、押金、占有使用费如何处理。关于争议焦点一，洪辉公司是否已将案涉租赁房屋交付给羽帅公司。本院认为，虽然双方当事人并未就租赁物的交付进行书面确认，但综合本案现有证据，可以认定洪辉公司已将租赁房屋交付给羽帅公司。理由：1.根据《百纳容器设备搬迁确认单》上载明的内容，可以推认原承租人百纳容器已于2018年6月22日全部搬迁完毕，当日洪辉公司将案涉租赁厂房交付给羽帅公司。2.交付租赁房屋后，洪辉公司人员全部撤离租赁厂房。羽帅公司将其公司与洪辉公司自用厂房之间的铁门锁上，并且占有使用门卫室，案涉租赁厂房完全封闭，完全由羽帅公司占有使用。3.洪辉公司与羽帅公司于2018年7月2日进行了水电交接，之后的水电费由羽帅公司承担，羽帅公司交纳了部分水电费用，从常理来推断，交付租赁房屋之后才会核实交接水电等配套设施。4.羽帅公司就案涉厂房进行对外招租。5.从案涉《厂房交付通知函》及《厂房交付告知书》的文义来看，洪辉公司已经向羽帅公司交付了租赁厂房，只是交付的租赁标的物不符合双方合同约定的标准，从而羽帅公司要求洪辉公司进行整改。综上，一审认定洪辉公司已将案涉租赁房屋交付给羽帅公司并无不当。关于争议焦点二，羽帅公司是否有权解除案涉租赁合同。本院认为，羽帅公司有权解除案涉租赁合同，理由：案涉厂房租赁合同及交付标准附件约定了厂房交付标准，洪辉公司理应按照该标准进行交付。虽然洪辉公司已将厂房交付给羽帅公司，羽帅公司也已经接收厂房，但该厂房确未达到双方约定的交付标准，设备设施存在大量严重问题。羽帅公司收房后不久即向洪辉公司多次发函要求洪辉公司对案涉租赁厂房进行整改，洪辉公司均未整改，洪辉公司构成根本违约，羽帅公司要求解除合同，有事实和法律依据，应当予以支持。一审认定羽帅公司和洪辉公司的租赁合同于2018年11月30日解除并无不当。关于争议焦点三，合同解除后，违约金、已交付租金的返还、押金、占有使用费如何处理的问题。1.关于羽帅公司主张的违约金330万元。本院认为，根据洪辉公司与羽帅公司的合同约定，如2018年4月1日洪辉公司仍未交付租赁房屋给羽帅公司，羽帅公司有权终止合同，洪辉公司按一年租金330万元赔偿羽帅公司。但洪辉公司于2018年6月22日向羽帅公司交付租赁房屋，羽帅公司亦接受了租赁房屋。故羽帅公司以洪辉公司未向其交付租赁房屋为由，要求洪辉公司支付其330万元违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，不应支持。2.羽帅公司主张洪辉公司返还已经支付的房屋租金247.5万元。本院认为，虽然洪辉公司已将案涉租赁房产交付给羽帅公司，但该房产设备设施存在大量严重问题，不符合双方约定的交付标准，羽帅公司多次催告洪辉公司进行整改，但洪辉公司拒不整改。从案涉厂房的现状来看，羽帅公司确实无法正常使用，洪辉公司已经构成根本违约，羽帅公司应当返还全部租金。3.关于押金50万元及占有使用费的处理。本院认为，对羽帅公司要求返还押金50万元的主张不予处理。理由：法院已经向羽帅公司释明，合同解除后仍然占有房屋需支付占有使用费，但羽帅公司拒不搬离租赁房屋。押金确实需等待羽帅公司搬离租赁房屋后才可处理，故本案中暂不予处理。关于占有使用费，洪辉公司未提起反诉或者抗辩，只是法院在组织协调的时候提出。因此，本案暂不处理，双方可另行处理。羽帅公司与洪辉公司解除租赁合同后，羽帅公司应当将租赁房屋返还给洪辉公司。虽然洪辉公司已经向羽帅公司交付了租赁房屋，但该房屋不符合双方合同约定的标准，洪辉公司构成根本违约，羽帅公司有权解除合同，并可就此另行向洪辉公司主张违约责任。综上，本院对一审判决予以改判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持无锡市新吴区人民法院（2018）苏0214民初4334号民事判决第一项；二、撤销无锡市新吴区人民法院（2018）苏0214民初4334号民事判决第二项、第三项；三、洪辉公司于本判决发生法律效力之日起十日内向羽帅公司退还房租金2475000元；四、羽帅公司于本判决发生法律效力之日起十日内将无锡市新吴区梅村街道××路××号地块的工业厂房返还给洪辉公司。五、驳回羽帅公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费55725元、保全费5000元，合计60725元，由羽帅公司承担40000元，由洪辉公司承担20725元。二审案件受理费55725元，由羽帅公司与洪辉公司各半负担。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年十二月二十八日书记员  庄茂根