山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终3723号上诉人（原审被告）：杨振宇，男，1980年7月22日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审原告）：山东恒平物业管理有限公司，住所地枣庄市市中区齐村镇东湖湾小区物业楼，统一社会信用代码913704027892839248。法定代表人：孙亚军，总经理。委托诉讼代理人：侯志然，山东鼎赢律师事务所律师。上诉人杨振宇因与被上诉人山东恒平物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初4525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨振宇上诉请求：1.撤销（2020）鲁0402民初4525号民事判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或者发回重审：2.所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定基本事实不清，适用法律错误。依据《物业管理条例》第六条之规定：房屋的所有权人为业主。业主享有选举业主委员会成员，并享有被选举权：第十一条之规定：下列事项由业主共同决定：（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员：（四）选聊和解聘物业服务企业。与被上诉人签订物业服务合同的业主委员会未经过业主选举产生，业主委员会主任孙心朗是自封的，不合法。被上诉人不是业主共同决定选聘的，签订该物业服务合同的主体均不合法。该物业服务合同无效，无效的合同对该小区业主不发生法律效力，被上诉人无权向上诉人索要物业费，应当依法驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人未到庭，未答辩。山东恒平物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付给原告物业管理服务费1107元（2017年3月1日-2020年2月29日三年的物业费，按合同约定每月0.38元/平方米×81平方米被告房屋面积×12个月×3年）及滞纳金1212元（按合同约定369元/年×3‰×365天×3年）；2.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：杨振宇系枣庄市市中区广惠花苑小区6号楼2单元602室业主，其房屋面积为81平方米。2017年2月18日，广惠花苑业委会作为甲方，原告恒平物业作为乙方，双方签订了《广惠花苑物业服务管理合同》一份，合同约定：原告恒平物业为广惠花苑小区业主提供物业服务，提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和使用人；物业管理服务费按每年交纳，收费标准为多层0.38元/平方米/月，高层0.45元/平方米/月，业主或物业使用人应在每年的3月1日前履行交纳义务；委托管理服务期限为2017年2月18日起至2020年2月17日止；业主违反合同约定，未能按时足额缴纳物业管理服务费的，应补交所欠费用，并按未交数额每日3‰的比例向乙方支付滞纳金。上述合同到期后，2020年2月29日，上述合同双方再次续签了《广惠花苑物业服务管理合同》一份，合同约定：建筑面积约57，742平方，户数585户；委托管理服务期限为2020年3月1日起至2023年2月29日止；物业费的交纳及单价同上述合同。庭审中，原告举证《业主委员会备案申请表》显示：市中区广惠花苑小区业主委员会，业委会委员人数七人，业主总户数489户，物业总建筑面积57,700平方米，经召开业主大会投票选举方式选举产生了七位业主委员会成员。经枣庄市市中区矿区街道办事处及枣庄市市中区矿区街道办事处机厂社区同意，报枣庄市市中区物业管理办公室同意备案。原告恒平物业曾于2018年3月在广惠花苑小区内以张贴通知的方式向小区业主催收物业费。杨振宇未交纳2017年3月1日至2020年2月29日的物业服务费1107元（物业费81平方米×0.38元／平方米／月×36个月）。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有约束力，合同当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。本案原告与广惠花苑业委会分别于2017年2月18日、2020年2月29日两次签订的《广惠花苑物业服务管理合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。又根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案原被告系广惠花苑小区业主，原告恒平物业系依法登记成立的物业公司，自其登记成立之日起即具有法人资格，广惠花苑业委会系经过广惠花苑小区业主大会决定成立并在有关部门备案登记的组织，被告以广惠花苑业委会的成立程序不合法，故对其作为合同主体签订的物业服务合同不予认可，但被告并未举证充分证据予以证明，一审法院对其抗辩不予采信。物业服务具有共同性质，该共同性质不仅表现在物业服务要面向全体业主，还表现在物业服务费应由全体业主交纳。如果原告在提供物业管理服务过程中，存在服务不达标、有瑕疵等情况，应积极接受业主建议，并加以整改，但业主不能以该事由作为不交纳物业管理费的抗辩理由，只要物业公司按合同约定提供了基本的物业管理服务，业主均应依约交纳相应的物业管理费。故原告要求被告支付拖欠的物业管理服务费1107元之诉请，一审法院予以支持。关于原告主张滞纳金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约是应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，原告与广惠花苑业委会已在双方签订的物业服务管理合同中对未按时足额交纳物业管理服务费的业主，作出了“应补交所欠费用，并按未交数额每日3‰的比例向乙方支付滞纳金”的明确约定，但该约定比例明显过高，另通过被告答辩，原告在物业管理服务方面，尚未达到管理的高标准，仍存在服务瑕疵等不足，故一审法院对滞纳金予以酌情调整为2019年8月20日之前按中国人民银行同期同类贷款利率，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告杨振宇于本判决生效之日起十日内支付原告山东恒平物业管理有限公司2017年3月1日至2020年2月29日期间的物业管理服务费1107元及滞纳金（以369元为基数，自2017年3月1日起至2018年2月28日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以738元为基数，自2018年3月1日起至2019年2月28日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以1107元为基数，自2019年3月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2020年2月29日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告山东恒平物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告杨振宇负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，山东恒平物业管理有限公司系依法登记成立的物业公司，自其登记成立起即具有法人资格，广惠花苑业主委员会亦是经过广惠花苑小区业主大会决定成立和在有关部门备案的组织,双方签订的《广惠花苑物业服务管理合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，对上诉人和被上诉人具有法律约束力，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。上诉人称小区业主委员会产生不合法、物业服务合同应无效，但业主委员会的产生是否合法，不在人民法院案件审理范围，上诉人以此主张物业服务合同无效不成立。综上所述，杨振宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨振宇负担。本判决为终审判决。审判长  关光明审判员  陈德山审判员  朱运涛二〇二〇年十二月二十九日书记员  赵 丽