文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终3439号上诉人（原审被告）：句容市红掌食品有限公司，住所地：句容市华阳镇石狮粮站院内。法定代表人：尹夕祥，系该公司总经理。被上诉人（原审原告）：句容市粮油工贸总公司，住所地：句容市华阳镇葛仙路**。法定代表人：张京贵，系该公司总经理。委托诉讼代理人：纪争平，江苏巨荣律师事务所律师。上诉人句容市红掌食品有限公司（以下简称红掌公司）因与被上诉人句容市粮油工贸总公司（以下简称粮油公司）租赁合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2020）苏1183民初4530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。红掌公司上诉请求：撤销句容市人民法院（2020）苏1183民初4530号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求;被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、自2000年起租房合同都是经过双方协商所签订，从2011年起被上诉人所用的合同都是政府统一起草的霸王合同，未经双方协商。对合同中约定的免责条件第二条有异议，企业的损失将无法得到保证，上诉人不认可这条约定，并且每年都在合同的这条约定处打叉。2、上诉人从2000年租赁至今一直都正常付房租，现在不付房租的原因是因为被上诉人要求上诉人搬离场地，上诉人的实际投资将受到极大的损失，被上诉人目前不要房租而是要求搬离场地，并且没有任何的补偿。上诉人不存在违约或者不交房租的问题。3、如果是因为政府拆迁，上诉人要求正常评估并且应按照实际拆迁的补偿标准补偿。粮油公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。粮油公司向一审法院起诉请求：1、判令红掌公司将租赁物（石狮粮站22幢、23幢仓库、21幢办公室、水塘一口、22幢、23幢4个仓库、门前晒场及办公室院子）和办公室南面院子里的三间木屋以及粮站主干道西边的七间简易房清理后移交给粮油公司。2、判令红掌公司支付租金72000元及相应的利息（利息从2018年7月1日起至实际支付之日止，按银行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、判令红掌公司按每年72000元租金标准支付自2019年7月1日起至实际将租赁物移交粮油公司之日期间的租赁物占有使用费。四、本案诉讼费由红掌公司承担。一审法院认定事实：坐落于句容市石狮集镇**办公房、22幢仓库、23幢仓库、24幢食堂、25幢营业房的所有权人为句容市粮食局。从2010年起，句容市粮食局授权粮油公司管理及对外出租该局所有的上述房屋。2007年4月19日，句容市粮食局下属的石狮粮油管理所与句容市农家土产食品有限公司（2010年左右，该公司名称变更为红掌公司）签订涉案房屋等设施租赁合同，租赁期限为五年。合同期满后，2010年4月19日，粮油公司、红掌公司又签订了涉案房屋的租赁合同一份，租期为两年。合同期满后，粮油公司、红掌公司继续签订合同，自2015年6月15日起每年一签。2018年6月30日，粮油公司、红掌公司签订最后一份租赁合同，合同书中约定，由粮油公司将石狮粮站22幢、23幢仓库（1426平方米）、21幢办公室（120平方米）、水塘一口、22幢、23幢4个仓库门前晒场及办公室院子出租红掌公司使用。租赁用途为从事食品加工，租赁期限为一年，自2018年7月1日起至2019年6月30日止。租金按年度上交，先交后租。双方并约定，红掌公司在现有租赁物现状的前提下，不得损坏和改变房屋原有结构，如确实生产需要对租赁的房屋要进行必要的改造或装潢，在不损坏和改变房屋原有结构并得到粮油公司同意的前提下，才可进行适当改造。合同终止后，红掌公司的装潢、添置的不动产无偿归粮油公司所有。由于拆迁或重大事项需要处置租赁的房屋，粮油公司有权单方终止合同收回房屋，所涉拆迁补偿款全部归粮油公司所有，粮油公司不承担违约责任。因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。双方还对其他事项作出了约定。上述合同签订后，粮油公司按约履行，红掌公司未能按照约定将72000元租金支付粮油公司。合同期满后，红掌公司未能将案涉房屋等设施交付粮油公司。粮油公司多次向红掌公司索要未果。粮油公司曾于2020年5月15日向本院起诉红掌公司。同年8月3日，因粮油公司经一审法院合法传唤，无当理未到庭参加诉讼，该案一审法院裁定按粮油公司撤回起诉处理。2020年8月5日，粮油公司再次向一审法院起诉红掌公司，要求判如所请。一审法院认为，2018年6月30日，粮油公司与红掌公司所签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。依法成立的合同对双方当事人具有约束力，双方均应严格履行合同义务。粮油公司、红掌公司双方约定，租金按年度上交，先交后租。故红掌公司应当将72000元租金于2018年7月1日前支付粮油公司。红掌公司拖欠不付，对本案纠纷引起应承担民事责任。粮油公司、红掌公司合同期满后，双方未能达成续租合同，红掌公司拒不返还涉案房屋等设施，构成违约。红掌公司应当将涉案房屋等设施及时返还粮油公司。粮油公司主张从2018年7月1日起至2019年6月30日止的租金72000元的利息，其实质是要求红掌公司赔偿逾期付款经济损失。该损失可以从2018年7月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算支付；从2019年8月20日起实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付。红掌公司未能按约将房屋等设施返还粮油公司，应当于2019年7月1日起至实际交付之日止，按年租金72000元标准计算支付占有使用费。红掌公司辩称，租金应该在租赁年度结束后再交，不符合双方的约定，对该辩称意见一审法院不予采信。红掌公司辩称其相关的投资很多，需要评估，要求粮油公司赔偿，因红掌公司未能提起反诉，红掌公司可以另案处理。一审法院判决：一、句容市红掌食品有限公司于判决生效后三十日内将坐落于句容市石狮集镇石狮粮站22幢、23幢仓库、21幢办公室、水塘一个、22幢、23幢4个仓库门前晒场及办公室院子和办公室南面院子里的三间木屋以及粮站主干道西边的七间简易房清理后交付句容市粮油工贸总公司；二、句容市红掌食品有限公司于判决生效后十日内支付句容市粮油工贸总公司租金72000元并赔偿经济损失（损失按72000元为基数，从2018年7月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算支付；从2019年8月20日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付）。三、句容市红掌食品有限公司于判决生效后十日内支付句容市粮油工贸总公司房屋占有使用费（自2019年7月1日起至实际交付之日止，按照72000元/年的标准计算）。二审期间，当事人未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人应当全面履行合同约定的义务。粮油公司、红掌公司双方约定，租金按年度上交，先交后租。现上诉人红掌公司主张租金先租后交已形成惯例，不存在不交租金问题。本院认为，被上诉人粮油公司在实际履行合同过程中同意先租后交，是基于双方长期合作而采取的变通优惠措施，并非是对合同约定的变更，现粮油公司要求按照合同约定履行交付租金义务，红掌公司应当按照合同约定履行。对于合同中约定的免责条件第二项，红掌公司主张该条款系霸王条款，不认可这条约定，并且每年都在合同的这条约定处打叉。合同第九条免责条件第二项约定,“由于拆迁或重大事项需要处置租赁的房屋，粮油公司有权单方终止合同收回房屋，所涉拆迁补偿款全部归粮油公司所有，粮油公司不承担违约责任。”该条款是合同履行过程中因拆迁等事项而终止合同的约定，现合同已到期，不存在终止合同履行的问题，所以该条款是否有效对本案不产生影响。红掌公司主张企业搬迁将产生巨大损失。本院认为，双方起先签订的合同租赁期间为五年，之后续签订的合同期限变成了一年，红掌公司应当清楚短期租赁存在的风险，对其投资经营的决策应有充分的考虑，现以存在损失为由拒绝搬迁，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，红掌公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费1600元，由上诉人红掌公司负担。本判决为终审判决。审判长 宋 涛审判员 张 剑审判员 甘可平二〇二〇年十二月二十九日书记员 吴 斯