江苏省淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0804民初4430号原告（反诉被告）：岳爱平，男，1970年12月6日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原告（反诉被告）：袁维兵，男，1966年12月4日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两原告（反诉被告）委托诉讼代理人：葛华林，淮安市清江浦区大华法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：淮安市嘉和物业管理有限公司，住所地淮安市淮阴区樱花小区大门东侧。法定代表人：李仁杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：张德富，江苏业致胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：栗银银，江苏业致胜律师事务所律师。原告（反诉被告）岳爱平、袁维兵与被告（反诉原告）淮安市嘉和物业管理有限公司（以下简称嘉和物业公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月28日、2020年11月5日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）岳爱平及岳爱平、袁维兵共同委托诉讼代理人葛华林、被告（反诉原告）嘉和物业公司的法定代表人李仁杰及委托诉讼代理人张德富、栗银银均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岳爱平、袁维兵向本院提出诉讼请求：1、嘉和物业公司赔偿岳爱平、袁维兵车位费损失46.38万元；2、嘉和物业公司返还岳爱平、袁维兵违约金20万元；3、嘉和物业公司给付岳爱平、袁维兵欠款5.5万元；4、嘉和物业公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年2月7日，岳爱平、袁维兵与嘉和物业公司签订一份《物业服务管理协议》，该协议约定嘉和物业公司将樱花小区1至5期交于岳爱平、袁维兵管理。协议期限从2018年2月10日至2023年2月10日止；同时协议第一条第二项约定，淮阴区樱花小区物业费、车位费交由岳爱平、袁维兵收取。但嘉和物业公司没有按约履行义务，存在单方解除合同及截留物业管理费等诸多违约行为，给岳爱平、袁维兵造成了一定的经济损失，严重损害了岳爱平、袁维兵的合法权益。现向法院提起诉讼，请求支持岳爱平、袁维兵的诉讼请求。被告嘉和物业公司辩称:岳爱平、袁维兵诉请的车位费损失没有事实依据。岳爱平、袁维兵在2018年2月10日接管樱花小区物业后，以嘉和物业公司的名义起诉了车位费的实际收款人颜某松，并且与颜某松达成调解协议，收取了应收的车位费。岳爱平、袁维兵主张的车位费所指地面停车位属业主共有。岳爱平、袁维兵管理期间没有收到车位费是符合法律规定。双方就本属于业主的权益进行约定，应当无效，岳爱平、袁维兵主张的车位费属于非法利益。岳爱平、袁维兵的诉请也没有事实依据，岳爱平、袁维兵在合同履行过程中有违约行为。在合同签订后，被告嘉和物业公司没有违约行为，而是岳爱平、袁维兵接受委托后，不能按照合同约定进行物业管理，违约在先，被住建部门进行通报批评，导致被告嘉和物业公司被清退出樱花小区的物业管理，双方合同解除，岳爱平、袁维兵退出樱花小区物业管理是顺理成章的。8.5万元欠条确实是嘉和物业公司法定代表人李仁杰出具，已经归还了3万元。被告嘉和物业公司向本院提出反诉请求：1、岳爱平、袁维兵退还多收取的物业费3.8687万元；2、反诉案件受理费由岳爱平、袁维兵承担。事实与理由：2018年2月7日，嘉和物业公司与岳爱平、袁维兵签订关于樱花小区的物业管理协议，约定嘉和物业公司将樱花小区1至5期物业交于岳爱平、袁维兵承包运营。合同履行期间，岳爱平、袁维兵按照嘉和物业公司提供的业主维修押金收据，将业主的维修保证金16.4万元转给岳爱平、袁维兵，由岳爱平、袁维兵退还业主。但是岳爱平、袁维兵收到款项后，并没有全部返还业主，而是将其中13.8552万元予以扣留，折抵了预收的物业费。2018年7月31日，双方通过协商解除了物业管理协议，嘉和物业公司也不再继续为樱花小区提供物业服务。嘉和物业公司在管理期间预收的物业费，扣除嘉和物业公司提供物业服务期间应得的物业费3.0817万元，剩余10.7735万元，应当退还岳爱平、袁维兵。减去嘉和物业公司欠款5.5万元，以及对账中其应收的3.8585万元车位费，还应当向嘉和物业公司进行返还。请求维护嘉和物业公司的诉讼请求。原告岳爱平、袁维兵辩称：双方于2018年2月7日签订管理协议是事实，但岳爱平、袁维兵实际收到嘉和物业公司给付的退还给业主的押金是12.6万元，而岳爱平、袁维兵实际退还给业主的装修押金为16.6万元，岳爱平、袁维兵为嘉和物业公司多支付业主装修押金4万元；在嘉和物业公司承包期间应当得到物业管理费为10.5494万元，而非嘉和物业公司所称的3.0817万元，不包括嘉和物业公司在2017年已经与收取了岳爱平、袁维兵承包期间的物业管理费8.0455万元，该款项也应该由岳爱平、袁维兵享有，因此嘉和物业公司还应该支付岳爱平、袁维兵物业管理费5.9949万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定如下：2018年2月7日，两原告岳爱平、袁维兵与被告嘉和物业公司签订物业服务管理协议一份。协议约定，被告嘉和物业公司将其管理的淮安市淮阴区樱花小区1至5期交于两原告管理。合同第一条第1项约定，合同期限自2018年2月10日至2023年2月10日，两原告须向被告缴纳2万元保证金，保证金合同终止无息退还，并于每年2月10日前一次性向被告交纳当年管理费用，每年交纳人民币20万元，管理费不得拖延，如拖延被告除按合同约定的日期租金额交付逾期期间的租金外每日须按所欠租金的千分之五支付滞纳金。逾期15天以上，视为违约，则按本合同第四条执行。合同第一条第2项约定，樱花小区的物业费及车位费由两原告收取，并由被告出具统一的物业费、车位费收据，收据存根交由被告嘉和物业公司管理。协议中并未约定车位的数量和违约责任。原告要求按樱花小区现有车位数量计算其车位费损失，因樱花小区停车位已经经过市政施工改造，停车位数量发生了变化，但其未提供经营管理期间的车位数量及具体损失的证据。该协议第四条第1项约定，合同期内，未出现本协议约定的解除、终止协议情形的，任何一方不得单方解除、终止该协议，否则守约方有权要求违约方赔偿20万元人民币作为违约金。两原告接管小区时，必须保证小区正常运行（正常运行包括：小区的保洁、保安、绿化）。协议第五条规定了合同自动终止情形：1.原告方严重违反合同规定的，影响小区环境或导致被告方其他方面的严重损害，经被告方三次书面警告及罚款仍无效，被告方有权单方面终止合同，而不需要承担任何责任，给被告造成的经济损失，原告仍应予以赔偿。协议签订后，两原告向被告嘉和物业公司交纳了20万元管理费及2万元保证金。被告嘉和物业公司并未将具体的小区车位移交给原告岳爱平、袁维兵。2018年6月24日，原告岳爱平、袁维兵与被告嘉和物业公司签订樱花小区物业服务管理补充协议。协议约定，2018年6月10日后，被告嘉和物业公司不再收取上述物业服务管理协议约定的每年20万元管理费，已缴纳的20万元管理费扣除2018年2月10日至2018年6月9日的管理费6.6万元后的余款13.4万元分期退还给原告岳爱平、袁维兵，于2018年8月31日退还3.4万元，于2019年5月31日退还10万元，并于2019年6月30日前向两原告退还2万元保证金。同日，原告岳爱平向住建局物管科出具了承诺书一份，该承诺书载明“本人岳爱平在此承诺，樱花小区存在的问题，如，楼梯杂物，楼梯小广告，绿化修剪，毁绿种菜，绿化带乱停乱放，道路破损，在15日之内，让其彻底改观。市委常委政法委赵书记发现的问题，我们已经整改。确保人员配齐，不低于60人，统一着装，挂牌上岗。坚决按照文明城市标准做，决不拖文明城市的后腿。如以上做不到，本人将没有任何条件自行撤退”。2018年6月26日，淮安市淮阴区住房和城乡建设局作出“淮住建[2018]141号”关于创建文明城市樱花小区的通报，该通报载明“……樱花小区多次被市委、区委通报，并整改缓慢，对我区文明城市创建造成不良影响问题，从小区安全稳定、环境卫生、共用部位管理、房屋车辆管理、绿化宠物管理、创建宣传等六个方面进行了通报，存在问题达33处之多。将淮安市嘉和物业管理有限公司列为较重失信行为，扣除信用分值5分，对公司法定代表人和项目经理予以约谈，并在公共媒体上予以公开曝光责令嘉和物业公司对存在问题及时整改，如再有重复问题重复通报的情况，我局将给予更严重的惩罚，情节严重将清退出淮阴区物业企业市场”。2018年8月2日，被告嘉和物业公司向两原告发出告知函，该通知载明：嘉和物业公司已于2018年7月31日不再管理樱花小区1-5期服务项目，原、被告签订的物业服务协议到此终止。案件审理过程中，经双方协商一致，原告岳爱平、袁维兵管理小区的时间从2018年2月7日计算至2018年8月8日，双方相关账务亦按半年计算。原告岳爱平、袁维兵在经营淮安市淮阴区樱花小区物业期间实际收取了樱花小区业主缴纳的2018年度的物业费30.3197万元；被告嘉和物业公司实际收取了樱花小区业主缴纳的2018年半年度物业费12.4893万元。经结算上述两项费用，岳爱平、袁维兵应当向嘉和物业公司返还多收取的2.6705万元物业费（15.1598万元-12.4893万元=2.6705万元），岳爱平、袁维兵同意返还2.6705万元的差额部分。双方对合同履行期间产生的下列费用数额达成一致：1、岳爱平、袁维兵向嘉和物业公司预交了2018年度的管理费20万元。2、嘉和物业公司为岳爱平、袁维兵垫付的相关费用10.3078万元（工人工资7.863万元、垃圾清运费0.8万元、购置垃圾桶费用0.4万元、2018年7月份电费1.2448万元）。3、案外人颜某松向嘉和物业公司交付了部分业主交纳的3万元停车费中包含2018年度的部分停车费1.5万元。2019年1月2日，双方通过结算，由嘉和物业公司法定代表人李仁杰向岳爱平出具了8.5万元欠条一份，约定该款项定于2019年4月底前还清。双方当事人对8.5万元欠条形成过程中将上述三项款项纳入结算均无异议，但对欠条结算过程中是否包含其他费用无法达成一致，且双方均无证据证明各自主张。2019年10月19日，嘉和物业公司向岳爱平、袁维兵归还了3万元，余款至今未能还清。以上事实，有双方当事人的陈述以及岳爱平、袁维兵提交的物业服务管理协议、樱花小区物业管理补充协议、告知函、承诺书、收条、关于樱花小区车辆停放合作协议、本院（2018）苏0804民初2354号民事调解书、欠条、业主手册，嘉和物业公司提交的物业服务管理协议、承诺书、淮安市淮阴区住建局淮住建[2018]141号文件、工资结算表、告知函及EMS存根为证，本院对此予以确认在卷。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，否则，将承担不利的后果。关于原告主张的车位费损失问题。双方签订的物业服务管理协议只约定了车位费由两原告收取，对于车位数量以及未交付车位的违约责任没有约定，原告亦未能就其管理期间该小区的停车位数量、实际损失提供充分证据加以证明，故，对岳爱平、袁维兵的该诉讼请求不予支持，如有证据可另行主张权利。关于原告主张违约金的诉讼请求问题。原告在履行物业服务管理协议过程中，因管理不善，该小区多次被市委、区委通报，30多项指标不符合要求，并被列入较重失信企业，扣除信用分值5分。被告依据物业服务管理协议约定，单方解除合同符合法律规定，原告要求嘉和物业公司承担单方解除合同违约责任，无事实和法律依据,本院不予支持。关于原告岳爱平、袁维兵主张的5.5万元欠款问题。双方在合同解除后，对相关款项结算，被告嘉和物业公司自愿向两原告出具了8.5万元欠条。该欠条内容系双方真实意思表示，被告嘉和物业公司欠款事实清楚，应按约足额归还欠款，故，本院对原告岳爱平、袁维兵的诉讼请求予以支持。双方当事人如存在未结算的其他款项，可另案主张权利。关于嘉和物业公司反诉退还物业费的问题。双方已经就实际经营管理樱花小区物业时间、各自收取的物业费数额及退还数额达成一致，两原告应按照双方结算的数额向被告退还相应的物业管理费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安市嘉和物业管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告岳爱平、袁维兵欠款5.5万元；二、原告（反诉被告）岳爱平、袁维兵于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）淮安市嘉和物业管理有限公司物业费2.6705万元；三、驳回原告岳爱平、袁维兵的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）淮安市嘉和物业管理有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10988元，减半收取5494元，由岳爱平、袁维兵负担4906.5元，由淮安市嘉和物业管理有限公司负担587.5元。反诉案件受理费634元，由岳爱平、袁维兵负担233元，由淮安市嘉和物业管理有限公司公司负担401元。合计由岳爱平、袁维兵负担5139.5元，由淮安市嘉和物业管理有限公司负担988.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院（账户名：江苏省淮安市中级人民法院；开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，岳爱平的缴费账号为：62×××59、袁维兵的缴费账号为62×××42；淮安市嘉和物业管理有限公司的缴费账号为62×××34）。审 判 员 夏海军二〇二〇年十二月十一日法官助理 徐长春书 记 员 袁 蕾