江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终5328号上诉人（原审被告）：戴建新，男，1957年5月30日出生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。委托诉讼代理人：许大椿，江苏雅言律师事务所律师。上诉人（原审被告）：戴建萍，女，1957年5月30日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：许大椿，江苏雅言律师事务所律师。上诉人（原审被告）：戴霞萍，女，1962年5月12日出生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：许大椿，江苏雅言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙中高，男，1985年9月21日出生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。委托诉讼代理人：徐扬，江苏福庆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：戴泉寿，男，1934年7月10日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区，现住江苏省兴化市。上诉人戴建新、戴建萍、戴霞萍因与被上诉人孙中高、戴泉寿房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2020）苏0205民初3663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戴建新、戴建萍、戴霞萍上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误、程序违法。1.无锡市锡山区原长大厦石后门23号原系戴泉寿祖产，2001年由戴泉寿子女出资在原宅基地上进行了翻建，房屋属于戴泉寿与妻子包瑞英家庭共有财产。包瑞英于2009年死亡，但翻建房屋并未进行分割，属于戴泉寿与其子女共同共有财产。案涉争议房屋及车库系由以上翻建的祖产拆迁安置置换而得，虽然拆迁安置表由戴泉寿一人签字，但该房屋仍应属戴泉寿与各子女共同共有。戴泉寿未经其他共有人同意擅自处分共有房屋，属无权处分行为，虽然房屋买卖合同有效，但是孙中高只享有对戴泉寿的债权，即向戴泉寿主张赔偿的权利，无权请求戴建新等人配合办理房屋及车库的过户手续。2.孙中高与戴泉寿签订的案涉房屋买卖合同明确载明案涉房屋“是戴泉寿的家庭(夫妻)共同财产”、“因甲方及其房屋共有人资金需要，甲方自愿将此房卖与乙方”，证明孙中高明知案涉房屋存在其他共有人，却在未征得其他共有人同意、也无其他共有人授权委托的情况下和戴泉寿单独签订房屋买卖合同，且购买价格仅为2276.88元/平方米[250000/(91.8+18)]远低于当时的市场价格，故其自身存在重大过错，非善意的相对人。3.表见代理制度是以权利外观来判断无权代理人是否具有代理权，而不是以无权代理人占有的共有份额来判断。一审法院以孙中高订立合同前向拆迁办了解房屋产权状况、拆迁安置表上仅有戴泉寿一人签名、戴泉寿在二套拆迁房屋中占有的产权份额大、另一套拆迁房401室仍由戴泉寿、戴建新占有，进而以此认定孙中高有理由相信戴泉寿有代理权，既存在认定事实错误，也存在适用法律错误。4.一审中，戴建新因有亲戚突然去世口头申请延期开庭，法官未予准许，剥夺了戴建新等人应有的诉讼权利，属程序违法。孙中高辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。戴泉寿未作答辩。孙中高向一审法院起诉请求：1.确认戴泉寿将云林苑1066-402室房屋和1066－7车库的份额登记在戴建新、戴建萍、戴霞萍名下的行为无效，要求戴建新、戴建萍、戴霞萍撤销云林苑1066-402室房屋和1066－7车库的产权登记；2.戴泉寿、戴建新、戴建萍、戴霞萍协助孙中高将云林苑1066-402室房屋和1066－7车库过户至孙中高名下。一审法院认定事实：一、2015年11月19日，戴泉寿与孙中高签订房屋买卖合同，约定戴泉寿将座落在云林苑1066单元402室房屋及1066－7车库出售给孙中高，成交价25万元，孙中高于2015年11月19日一次性付清。合同第九条关于产权登记的约定，此房屋产权证、土地证及其手续尚未办理，但因戴泉寿及其房屋共有人资金需要，戴泉寿自愿将此房卖与孙中高；在办理此房屋产权证、土地证及其手续时，戴泉寿负责在房地产产权登记机关规定的期限90天内将产权证、土地证直接办理为孙中高名下；如不能将房屋产权证、土地证直接办理为孙中高名下，则戴泉寿须为孙中高办理产权证、土地证过户手续，所须费用由孙中高承担。孙中高付清了购房款25万元，戴泉寿于2019年11月19日向孙中高出具了收到购房款25万元的收据。二、2009年4月15日，无锡市金锡房屋拆迁有限公司与戴泉寿签订了住宅拆迁补偿协议书，被拆迁人戴泉寿同意拆除座落于长大厦石后门23－1号的建筑物及其附着物，拆迁人返还产权置换面积110.3平方米。戴泉寿在住宅拆迁补偿协议书上签字。2009年4月23日，江苏省锡山经济开发区开发总公司安置戴泉寿云林苑1066单元402室房屋和1066－7车库，戴泉寿在拆迁房安置表上签字。戴泉寿另一套安置房是1066单元401室及车库。戴泉寿陈述：祖上留下来十几个平方的老房子，其翻建了，拆迁后安置了二套房及二个车库；戴泉寿自己拿一套房和二个车库，给儿子一套房；戴泉寿的妻子包瑞英11年前在上海去世了，现在找了个老伴，没有领结婚证；办房产证时需要身份证，戴泉寿出具了委托书，委托书是为了办戴建新的一套房子的，现在孙中高的一套房子登记在四个人名下，是戴建新搞出来的；戴泉寿在上海溧阳路的房子要拆迁了，拆迁款约530万元。三、戴建新系戴泉寿的儿子，戴建萍、戴霞萍系戴泉寿的女儿。涉案云林苑1066单元402室房屋及1066－7车库，于2019年11月15日登记在戴泉寿、戴建新、戴建萍、戴霞萍名下，402室建筑面积91.81平方米，车库面积19.8平方米。2019年11月14日，戴泉寿出具了个人委托书，委托戴建新办理不动产证。2019年11月15日，戴建新、戴建萍、戴霞萍填写了不动产登记申请书。2019年8月19日，江苏省锡山经济开发区开发总公司与戴泉寿、戴建新、戴建萍、戴霞萍签订征地拆迁安置房屋安置协议书，江苏省锡山经济开发区开发总公司安置戴泉寿、戴建新、戴建萍、戴霞萍云林苑1066单元402室房屋，建筑面积91.81平方米，1066－7车库，结算差价480元现金一次性付清。戴建新代戴泉寿在协议书上签字。孙中高申请证人于某到庭作证，于某陈述：于某在无锡工作27年了，认识了戴泉寿现在的老伴，听说他们想卖房子，就介绍给了孙中高的妻子；孙中高先付了5000元押金，2015年11月左右戴泉寿带着孙中高夫妻到拆迁办核实了房子是戴泉寿的，孙中高付清了房款，连押金一共付了25万元；戴泉寿说房子是戴泉寿一个人的，与子女没有关系。孙中高于2017年11月29日在无锡市公安局锡山分局云林派出所申请了居住证，居住地址是云林苑****。四、戴建新向一审法院举证了2个便条复印件。应戴建新、戴建萍、戴霞萍的要求，戴泉寿于2018年6月15日出具了便条，便条载明：云林中区1066单元402室，当时进户时只写一个人的名字，办房产证时加上子女的名字。2009年5月2日，戴泉寿保证云林苑中区1066单元402室房屋不出售。上述事实，有房屋买卖合同、收据、住宅拆迁补偿协议书、拆迁房安置表、无锡市不动产登记簿证明、不动产登记申请书、个人委托书、征地拆迁安置房安置协议书、证人证言、居住证签注情况、便条复印件、庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为，本案标的物402室房屋和车库系拆迁安置房，并非法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，故孙中高与戴泉寿之间达成的房屋买卖合同合法有效。位于长大厦的被拆迁房屋属于戴泉寿与妻子包瑞英的共同财产，包瑞英死亡后，被拆迁房屋属于戴泉寿与子女共同。现涉案房屋和车库登记在戴泉寿、戴建新、戴建萍、戴霞萍四个人名下，符合法律规定，孙中高要求撤销产权登记的诉讼请求，一审法院不予支持。孙中高在订立房屋买卖合同前向拆迁办了解房屋产权状况，拆迁房安置表上仅有戴泉寿一人签名，拆迁安置房有二套，402室出售给孙中高了，401室仍然由戴泉寿、戴建新占有，戴泉寿在二套房屋和二个车库中占有的产权份额大，戴泉寿出售的房屋和车库占安置范围的50%，孙中高有理由相信戴泉寿有出售房屋和车库的代理权，戴泉寿向孙中高出售房屋和车库构成表见代理。戴泉寿向戴建新、戴建萍、戴霞萍作出的承诺仅在戴泉寿与戴建新、戴建萍、戴霞萍之间产生效力，对孙中高没有约束力，况且孙中高也不知道二个便条所载明的承诺。至于戴泉寿与戴建新、戴建萍、戴霞萍之间的纠纷，不属于本案审理范围，本案不予理涉。戴泉寿明确表示同意办理涉案房屋和车库的过户手续，对于孙中高要求四个被告协助办理过户手续的诉讼请求，一审法院予以支持。对于戴建新、戴建萍、戴霞萍认为房屋买卖合同无效，且要求返还房屋、赔偿租金损失10万元的答辩意见，一审法院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第四十九条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、戴泉寿、戴建新、戴建萍、戴霞萍应于判决发生法律效力后10日内协助孙中高办理云林苑1066单元402室房屋和1066－7车库的过户登记手续，过户时需缴纳的土地收益等费用由孙中高负担；二、驳回孙中高在本案中的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，减半收取计80元，财产保全申请费4520元，合计诉讼费4600元，由戴泉寿负担。该款已由孙中高预交，孙中高同意其预交的诉讼费由戴泉寿向其直接支付，一审法院不再退还，由戴泉寿在判决生效之日起3日内向孙中高支付4600元。本院经二审审理，对一审查明的其他事实予以确认。二审中，戴建新、戴建萍、戴霞萍提供以下证据：1.协议书原件1份，由戴建新与陆云霞（系戴建新的伯母）于2003年2月23日签订，见证人为倪耀堂（系戴建新的叔叔），主要内容为陆云霞同意戴建新在老屋的后面屋基上建造房屋，如今后拆迁后造面积归戴建新，证明案涉被拆迁房屋是由戴建新建造，拆迁利益也应当归戴建新所有。2.戴建新的签证复印件一份，证明戴建新于2011年9月20日出国，直至2018年7月18日才回国，对戴泉寿出售案涉房屋和车位并不知情。孙中高对以上证据质证如下：关于证据1，对其真实性、合法性、关联性均不予认可，认为即使该证据是真实的，也系戴建新与案外人的内部约定，其效力并不能及于善意第三人孙中高。关于证据2，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。戴泉寿未予质证。孙中高提供无锡市社保基金管理中心出具的孙中高的社保缴纳明细原件1份，证明孙中高社保已经缴纳满两年，符合无锡市房屋过户的政策条件。戴建新、戴建萍、戴霞萍对证据的真实性、合法性没有异议，对关联性不予认可，认为房屋是否有过户资格与房屋能不能过户是两个不同的法律关系。戴泉寿未予质证。二审另查明:1.一审中，戴泉寿当庭陈述，子女向他施压和威胁，要把出售给孙中高的房子拿回来，其不愿意配合他们。其愿意按约配合孙中高办理案涉房屋和车库的过户手续。2.另一套拆迁房云林苑1066单元401室拆迁安置在戴建新名下，目前产权也已登记在戴建新名下，该房屋位于案涉房屋402室的对门。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，案涉房屋与车库系戴泉寿家翻建祖产后拆迁安置而来。拆迁之前，戴泉寿的妻子已经去世，故戴泉寿拥有案涉房屋八分之五的份额。在2009年的拆迁安置中，戴泉寿也相应获得了较大份额的拆迁利益，从当时的住宅拆迁补偿协议书和拆迁房安置表可以充分体现。案涉房屋与车库本就安置下戴泉寿个人名下，份额也仅占拆迁安置份额的50%，戴泉寿有权处分自己名下的份额而无需征得其他人的同意，孙中高在签订房屋买卖合同前也至拆迁办进行了核实，尽到了必要的注意义务，故2015年11月19日签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，合法有效，双方都应按约遵守。合同签订后，孙中高支付了所有购房款并一直占有使用案涉房屋和车库，戴泉寿也理应根据合同约定为孙中高办理产权证、土地证过户手续。庭审中，戴泉寿始终明确愿意配合孙中高办理过户手续，是其真实意愿的表示，也是其理应履行的合同义务。现案涉房屋和车库被登记在戴泉寿、戴建新、戴建萍、戴霞萍的名下，损害了孙中高的合法权益，孙中高要求戴泉寿、戴建新、戴建萍、戴霞萍协助将案涉房屋和车库过户至其名下，于法有据。戴建新认为拆迁房屋由其翻建、拆迁利益归其所有，系其与案外人的内部约定，对孙中高不产生约束力，且戴建新已经获得另一套401室拆迁房的产权。戴建新等声称案涉房屋的售价远低于当时的市场价，并未提供证据予以证明，且案涉房屋的售价是买卖双方在平等自愿基础上签订的，与他人无关。经审查，本案一审并不存在程序违法的情形。故，戴建新、戴建萍、戴霞萍的上诉请求缺乏事实与法律的依据，本院不予支持。综上所述，戴建新、戴建萍、戴霞萍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由戴建新、戴建萍、戴霞萍负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二〇年十二月二十九日法官助理诸佳英书记员钱菲佳