广东省台山市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0781民初5102号原告：台山市台城鑫盛物业公司。住所地：台山市台城舜德路113号康盛三区******。法定代表人：孙战胜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：钟淑华、杨祎平，均系广东百格律师事务所律师。被告（兼麦青娉的委托诉讼代理人）：关晓明，男，1985年8月9日出生，汉族，现住台山市台城环市***************，公民身份号码：440************512。被告：麦青娉，女，1985年11月14日出生，汉族，现住台山市台城环市***************，公民身份号码：440************125。原告台山市台城鑫盛物业公司（以下简称“鑫盛物业公司”）与被告关晓明、麦青娉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告鑫盛物业公司的委托诉讼代理人钟淑华与被告关晓明兼麦青娉的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫盛物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令关晓明、麦青娉支付2019年7月1日至2020年3月31日物业管理费875.59元（0.8元*121.61平方米*9个月）、公共水电分摊费109.44元、车位管理费135元，合计1120.03元；2.判令关晓明、麦青娉向鑫盛物业公司支付逾期违约金暂计为28.03元（以1120.03元为基数，从2020年4月1日起计至款项付清之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮百分之三十）；3.本案诉讼费用由关晓明、麦青娉承担。事实与理由：关晓明、麦青娉是台山市****************（建筑面积97.29平方米）及184号摩托车车位的业主。鑫盛物业公司为其提供物业服务。关晓明、麦青娉每月的住宅物业管理费为97.29元，水电分摊费12.16元、车位管理费15元及相应的公共维修分摊费。然而，关晓明、麦青娉长期拖欠物业管理费。就2016年7月1日至2019年6月的管理费，鑫盛物业公司已向台山市人民法院提起诉讼[案号：（2019）粤0781民初3071号]。目前该案件正在执行中。然而，从2019年7月1日至2020年3月31日的相关费用，关晓明、麦青娉也没有履行支付款项的义务。截至今日，关晓明、麦青娉尚拖欠鑫盛物业公司从2019年7月1日至2020年3月31日物业管理费875.59元、公共水电分摊费109.44元、车位管理费135元，小计1120.03元。鑫盛物业公司多次去电去函要求关晓明、麦青娉履行付款义务，却遭关晓明、麦青娉拒绝。故鑫盛物业公司向法院提出起诉，请求帮助解决。关晓明、麦青娉辩称，1.在2019年7月至2020年3月这段时间里，鑫盛物业公司和关晓明、麦青娉签订的《前期物业管理服务协议》已经失效。华侨花园业委会在2019年正式成立，国家法律给予业委会选聘，更换，撤销物业的权利，在2019年3月23日召开第二次业主大会，大会内容是对是否中止前期物业合同进行表决，投票结果是同意终止前期物业合同。按照规定业主和鑫盛物业公司所签下的合同已经失效。2.鑫盛物业公司拖欠关晓明、麦青娉157.95元公共维修费。根据鑫盛物业公司最后给关晓明、麦青娉的通告表格中显示，关晓明、麦青娉还有157.95元的公共维修费剩余，但鑫盛物业公司到现在都没有退还这笔款项。综上所述，关晓明、麦青娉不需要再缴交鑫盛物业公司2019年7月至2020年3月期间的管理费用。本院经审理认定事实如下：2014年11月6日，鑫盛物业公司与关晓明、麦青娉签订了《前期物业管理服务协议》，合同期限为2014年11月6日起至业主委员会成立后与物业服务企业签订的物业管理服务合同生效时止，约定由鑫盛物业公司为该小区提供物业服务，业主每季度首月10日前缴纳当季度的物业管理费和公共分摊水电费或其他应付的费用。对关晓明、麦青娉按照0.8元/㎡/月的标准收取管理费，按照0.1元/㎡/月的标准收取公共水电分摊费，按照15元/月的标准收取车位维护费。如关晓明、麦青娉不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起以应交费用按每日千分之三交纳滞纳金。上述合同签订后，鑫盛物业公司一直为该小区提供物业服务，直至2020年3月31日止。另查，关晓明、麦青娉是台山市***************的业主，案涉房屋建筑面积为121.61平方米，关晓明、麦青娉每月应缴交的物业管理费为97.29元、公共水电分摊费12.16元、车位管理费15元，并从《前期物业管理服务协议》签订后至2016年6月均按上述约定费用按时缴交，共交2406.73元，关晓明、麦青娉确认未缴交2016年7月至2019年6月期间共36个月的物业服务费，即拖欠物业管理费3502.37元、公共水电分摊费437.76元、车位管理费540元，共计4480.13元。2019年7月19日，鑫盛物业公司向本院提起诉讼请求：关晓明、麦青娉支付2016年7月至2019年6月物业费及违约金，业经已发生法律效力的本院（2019）粤0781民初3071号一审民事判决及江门市中级人民法院（2020）粤07民终1422号终审民事判决确认：关晓明、麦青娉应在本判决发生法律效力之日起十日内向本诉鑫盛物业公司支付2016年7月至2019年6月期间的物业服务费共4480.13元及逾期违约金（违约金以4480.13元为基数，从2019年7月19日起，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%计付至本判决确定的履行期限届满之日止)。2020年9月3日，鑫盛物业公司依据已发生法律效力的（2019）粤0781民初3071号一审民事判决及江门市中级人民法院（2020）粤07民终1422号终审民事判决申请执行关晓明、麦青娉4763.43元款项，2020年9月29日该诉讼标的已执行完毕。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。案涉《前期物业管理服务协议》业经生效判决确认为有效合同，合同的内容对双方具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行其义务。根据《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”的规定，鑫盛物业公司向关晓明、麦青娉提供了物业管理服务，按照上述协议约定和法律规定，关晓明、麦青娉应当依照约定交纳物业管理费、公共水电分摊费、车位管理费，关晓明、麦青娉未依约缴纳2019年7月1日至2020年3月31日的物业管理费、公共水电分摊费和公共维修分摊费合共1120.03元已构成违约，应承担继续支付及赔偿损失等违约责任。鑫盛物业公司主张关晓明、麦青娉支付物业管理费、公共水电分摊费和公共维修分摊费符合上述协议约定和法律规定。关于关晓明、麦青娉主张《前期物业管理服务协议》于2019年7月至2020年3月期间已失效,鑫盛物业公司不应继续在小区开展物业管理服务并收取物业管理费的问题。由于没有符合法定人数的业主对鑫盛物业公司继续提供物业服务及服务费标准提出异议，鑫盛物业公司事实上亦继续提供物业服务，且大部分业主按原标准交纳了物业服务费，故应视为除关晓明、麦青娉外大部分业主接受与鑫盛物业公司继续按前期服务合同内容履行各自的义务，故本院对关晓明、麦青娉该项答辩意见不予支持。关于关晓明、麦青娉主张鑫盛物业公司拖欠157.95元公共维修费未还的问题。鑫盛物业公司认为该款项已在（2019）粤0781民初3071号案中被执行扣除。经查，该部分资金并未纳入执行范围，故应予以抵扣,关晓明、麦青娉该主张，有理，本院予以支持。抵扣后物业管理费、公共水电分摊费、车位管理费，合计为962.08元（1120.03元-157.95元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《物业管理条例》第七条、第四十条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项的规定，判决如下：一、被告关晓明、麦青娉应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告台山市台城鑫盛物业公司支付2019年7月1日至2020年3月31日期间的物业管理费、公共水电分摊费、车位管理费，合计962.08元及逾期违约金（以962.08元为基数，从2020年4月1日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率上浮30%计付)。二、驳回原告台山市台城鑫盛物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告关晓明、麦青娉负担21.5元，原告台山市台城鑫盛物业公司3.5元。原告台山市台城鑫盛物业公司预交的案件受理费21.5元，由本院予以退回；被告关晓明、麦青娉应向本院缴交案件受理费21.5元。本判决为终审判决。审 判 员 李文权二〇二〇年十二月二十八日法官助理 盘其然书 记 员 周健波