大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0293民初1586号原告：王斌，男，1991年8月10日出生，大连聚斯鸿科技有限公司员工，住辽宁省大连市沙河口区。被告：孙博文，男，1990年12月29日出生，大连华畅科技有限公司员工，住辽宁省大连市金州区。委托诉讼代理人：王炳勇，辽宁诚至律师事务所律师。原告王斌与被告孙博文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王斌、被告孙博文及其委托诉讼代理人王炳勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王斌向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告因房屋无法恢复原状的补偿款10,000元；2.被告赔偿原告维修房屋费用6,500元，赔付因漏水楼下无法正常入住的损失2,100元，并支付影响原告使用的租房费用2,000元；3.被告赔偿原告因被告不履行维修责任而产生的合同违约金10,675元（从2020年5月12日开始计算至6月15日维修结束共35天，每逾期一个自然日需按总房款的万分之五为标准计算违约金，总房款61万元）。事实和理由：2020年3月27日，原告与被告签订《大连市存量房屋买卖合同》，购买位于大连市沙河口区的房屋。同日，与被告和中介大连浩民不动产咨询有限公司签订了《居间服务合同》和《保障服务合同》。依据房屋买卖合同，完成交付房款义务，该房屋于2020年5月8日过户到原告名下。同日被告把房屋钥匙给了原告，该房的交接手续未在中介的主持下完成，原告也未实际入住。2020年5月12日，被告通过中介打电话告诉原告说房子漏水了，在当天下午原告、被告和楼下住户李某因被告房屋漏水签订一份协议书。事后原告从楼下住户处得知2019年该房屋漏过2次水。即该房屋存在漏水的质量问题，此种情况被告未告知原告，也未在出售前对漏水房屋进行维修。因该房屋5月13日经工人检测为自来水进水管有漏水，后被告采用明管修理漏水的方式，影响房屋的整体视觉效果，同时也大大降低了被告的维修费用，原告要求被告排除对原告房屋漏水的妨害，并对房屋恢复原状或给原告补偿合理价款10,000元为宜。后因为房屋未维修好，仍有漏水情况，5月18日原告、被告同意撬开地砖继续维修的方案，但被告不再承担该笔维修费用3,000元，且不履行任何维修责任。后续因房屋仍存在漏水情况，原告于5月25日再次花费3,500元雇佣工人将橱柜拆开，发现暖气进水管有漏点，处理后，楼下漏水情况才得以抑制。因长时间漏水，楼下住户无法正常居住，5月25日原告垫款2,100元赔付楼下住户，同时原告依法请求被告赔偿因5月12日至6月15日维修期间不能如期入住期间的租房费用2,000元及依据房屋买卖合同第五条第三款和第九条第一款第一项承担违约金，违约金计算标准是每逾期一个自然日需向乙方（即原告）支付总房款万分之五的赔偿金10,675元，上述费用合计31,275元。另外，案涉房屋原告是高于市场平均价购买的。所有漏水的都是墙表面看不到的水管，一个是自来水的进水管，一个是暖气的进水管。原告因此诉至法院。被告孙博文辩称，不同意原告的诉讼请求。案涉房屋在交接时不存在漏水的问题，发生漏水是在房屋交接后。如果是漏水造成的损失也应该由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认证如下：关于原告提交的房屋租赁合同，被告对真实性有异议。因原告已提交合同原件，被告未提交相反证据能够推翻该证据，故本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告王斌与被告孙博文于2020年3月27日签订《大连市存量房屋买卖合同》，双方在合同中约定，原告王斌购买被告孙博文位于大连市沙河口区房屋，建筑面积约32.45平方米，出售价格为610,000元。定金20,000元，于本合同签订当日将第一笔定金3,000元以理房通资金存管的方式支付被告，于合同签订后3个工作日内将第二笔定金17,000元，以理房通资金存管的方式支付被告。原告将本款所述定金存入资金存管专用账户时，即视为原告已经实际完成定金支付义务，发生定金效力。被告无异议。被告同意最后剩余定金20,000元，按照双方与理房通签署的理房通协议之约定划转至被告理房通支付账户或退回至原告原付款银行账户。原告于本合同签订之日起30日内将购房款首付款170,000元，以银行资金存管的方式支付被告。原告拟贷款金额为420,000元。双方同时约定，被告确认该房屋主体结构内（不含公共区域：如公共管道、外墙、屋顶等）不存在过漏水（“漏水”指房屋顶部、墙面、室内管道或地面发生的渗水或漏水现象）的情况。若该房屋主体结构内存在漏水情况，被告应当在交付房屋之前完成修复。如被告未予修复，原告在房屋交付后自行维修的，被告应当承担全部维修费用。因维修房屋影响原告使用的，被告另应当赔付原告因此所受的实际损失。但原告使用不当导致该房屋主体结构内发生漏水的，不在本条款所约定之范围内。被告未按照本合同条款及各项附件等约定履行的，每逾期一个自然日，需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。原、被告及案外人大连浩民不动产咨询服务有限公司又于同日签订《居间服务合同》，约定案外人大连浩民不动产咨询服务有限公司为原、被告买卖上述房屋提供居间服务。合同签订后，原告向被告支付大部分房款，被告于2020年5月8日向原告交付案涉房屋钥匙，原告在《房屋交接证明》上签字。2020年5月12日，案涉房屋发生漏水问题并导致楼下业主李某损失。被告找人进行维修并支付费用，将案涉房屋自来水管改为明管。原、被告及案外人李某于2020年5月12日签订《协议书》，约定由于被告房屋漏水给李某带来的损失，经协商如下：被告支付给李某修理费押金2,000元，待修缮后，多退少补。在修缮过程中，被告负责李某的住宿地方，每天按200元报销。李某停工的赔偿金一天300元计算直至修复完工。过程中，被告如不履行协议，以后事李某找现房主王斌负责。协议签订后，被告支付李某7天的损失合计5,500元。后因其他部位仍有漏水未修复，原告找人维修漏水部位至2020年6月15日维修完毕，共支付6,500元。原告于2020年5月25日支付李某住宿款2,100元（2020年5月8日至6月18日）。李某向原告出具收条。另外，李某出庭作证表示案涉房屋在2019年曾发生过一次漏水现象。原告与案外人刘长雨签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁案外人刘长雨位于大连市房屋，建筑面积75平方米。租赁期限自2020年5月13日至2020年7月12日。房屋月租金为2,000元。庭审中，被告表示维修时，经原告同意，将水管由暗管改为明管。原告表示当时同意改明管是因为要尽快修好。但认为被告并未给修好，而且给美观造成巨大影响，因此要求被告赔偿10,000元。对于将明管改为暗管的修复费用，原、被告均表示不申请进行鉴定。另外，案涉房屋现已过户至原告名下。本院认为，被告孙博文与原告王斌签订的《大连市存量房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方有法律约束力，双方均应按照约定履行各自的义务。双方在合同中明确约定被告需要告知案涉房屋是否存在漏水，被告选择否，表明其确认案涉房屋不存在漏水。但证人李某出庭作证表示案涉房屋在2019年曾发生过漏水情况，且案涉房屋在交付给被告4天后亦发生漏水现象造成楼下业主李某损失。因此，被告应对漏水情况承担维修义务。现被告仅支付部分维修费用，但未维修完毕。原告提交的证据能够证明原告为维修该房屋支付了相关费用、自己另行租房产生损失并赔偿楼下业主损失。对此，被告应对原告的该部分损失承担赔偿责任。故原告要求被告赔偿维修房屋费用6,500元、赔付因漏水楼下无法正常入住的损失2,100元及影响原告使用的租房费用2,000元，有事实基础及法律依据，本院予以支持。关于原告主张的违约金10,675元一节。被告不同意支付。虽然原、被告在合同中约定了违约金的计算方式，即“被告未按照本合同条款及各项附件等约定履行的，每逾期一个自然日，需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行”。但原告主张被告赔偿损失，本院已予以支持。从本案的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为双方约定的违约金应予调整为3,000元为宜。原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿因房屋无法恢复原状的补偿款10,000元一节。本院认为，庭审中，被告表示在维修时改成明管系经原告同意，原告对此未予否认。且从实际情况看，当时房屋处于原告控制之下，原告亦未提交证据证明其当时明确表示不同意。故可认定原、被告就当时的维修方案已达成一致意见。现原告又以无法恢复原状要求被告赔偿，违反诚实信用原则，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告孙博文于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王斌损失合计10,600元；二、被告孙博文于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王斌违约金3,000元；三、驳回原告王斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费582元，由被告孙博文负担140元，原告王斌负担442元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审 判 长  张金霞人民陪审员  窦红艳人民陪审员  衣正尧二〇二〇年十二月三日书 记 员  孙 蕾附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。