河南省泌阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1726民初2462号原告：牛明坤，女，1974年8月1日出生，汉族，户籍地河南省泌阳县，现住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：王修科，河南广义律师事务所。被告：安坤，男，1984年12月2日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：毛云亮，河南尚成律师事务所。第三人：王加付，男，1987年1月2日出生，汉族，住河南省泌阳县。原告牛明坤与被告安坤、第三人王加付案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。牛明坤及其委托诉讼代理人王修科、安坤及其委托诉讼代理人毛云亮到庭参加诉讼，第三人王加付经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛明坤向本院提出诉讼请求：1．判令原告与第三人之间的买卖合同足以排除强制执行措施（房屋价300,000元）；2．判令不得对泌阳县碧水××＃××单元204予以强制执行；3．诉讼费用由被告承担。事实和理由：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告的请求足以阻却人民法院对泌阳县碧水××＃××单元204房屋的强制执行措施。1．本案中泌阳县公证处公证内容《保证书》，即原告与第三人之间的房屋买卖协议，该买卖协议于2017年10月31日签订后，原告已交付购房款30万元，第三人也将该房屋交付给了原告，原告实际合法占有至今。因此，原告与第三人签订有合法有效的书面买卖合同，且从时间上早于人民法院对该房采取强制执行措施。现原告也有证据证明，在人民法院查封之前已合法占有该不动产。2．原告与第三人购房合同签订后，已按照合同约定交付购房款30万元，原告并自愿将剩余房款9万元交付人民法院执行。3．因该房屋为分期付款房屋，抵押权尚未消灭，无法办理不动产变更。其原因系第三人所导致，非因原告的自身原因造成。4．原告与第三人之间的买卖合同不违反法律的禁止性及强行性规范，合法有效。该房虽为按揭购房，原泌阳县农村信用合作联社对该房享有抵押权，但抵押权人及第三人未对原告与第三人之间买卖合同的效力提出异议。在本案中，抵押权未消灭的情况下，泌阳县农村商业银行仅享有优先权。综上，特具文起诉，请贵院依法支持原告的诉讼请求。安坤辩称，原告的诉讼请求不能成立，其不享有足以排除执行的权利，应依法驳回其诉讼请求。1．原告与第三人王加付之间不存在合法有效的房屋买卖合同。合同成立需要具备三要件：（1）须有两个或两个以上的当事人，（2）当事人意思表示一致，（3）意思表示以缔约为目的。而原告提供的保证书为王加付的单方意思表示，不属于合同。保证书、买卖协议书均无原告任何意思表示，且无原告签字，不能表明原被告具有缔约合同的一致意思表示，不符合合同成立的要件。且买卖协议书真实性存疑，在前两次异议时，原告均未出示该证据，说明在之前该证据并不存在。2．原告在人民法院查封该房屋之前并未合法占有该房屋。该房屋被泌阳县人民法院于2018年3月27日查封，而原告提供的水电费缴纳的证据均发生在房屋查封之后，证明原告在人民法院查封之前未合法占有该房屋。证人与原告之间关系密切，具有利害关系，在没有相关证据予以补强的情况下，其证人证言不应予以采纳。3．原告的证据不足以证明其已支付全部购房款。证人与原告均主张30万元购房款以现金形式支付，但证人前后表述矛盾，证人证言不可信。且30万元的大额交易全部通过现金交付，且无任何收据，明显不符合一般房屋买卖的交易习惯，仅凭此简单的证据不能证明该30万元已经完成交付。假使已经交付，原告仍未完成全部39万元的支付义务。4．原告对房屋未能办理过户具有过错。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案原告当庭陈述中承认其在购房时即已知道该房屋抵押的事实，且从未与抵押权人联系过。证明原告购房时明知案涉房产已抵押却未能代为清偿债务消灭抵押权，主观上明显具有过错。且原告至今未与抵押权人联系，说明其主观上没有消灭抵押权办理过户的积极意愿，因此原告对房屋未能办理过户具有过错。王加付未作陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对各方提交的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认证据，认定事实如下：安坤与王加付的借款关系形成于2015年12月28日，二人民间借贷纠纷一案，本院于2017年11月23日作出（2017）豫1726民初4402号民事调解书：“2017年12月28日前王加付偿还安坤借款300,000元及利息”，该调解书生效后，安坤向本院申请执行。本院于2018年3月28日查封登记在王加付名下的位于泌阳县碧水××＃××单元204（房产证号**××04号）房产一套；本院在执行中委托有资质的评估公司对案涉房屋（经过装修）进行评估，评估基准日为2018年12月26日，案涉房屋评估价格为707,000元；本院2019年7月1日作出（2018）豫1726执恢117号之一执行裁定书，对登记在王加付名下的位于泌阳县碧水××＃××单元204房产一套进行拍卖。该房屋系王加付在2012年12月4日以银行按揭抵押形式购买，并办理了抵押登记，抵押权人为泌阳县农联社（现名称为河南泌阳农村商业银行股份有限公司，以下简称农商行）。2012年12月4日王加付与开发商约定案涉房屋价款为304,948元。牛明坤与王加付经中间人张某介绍于2017年9月开始协商涉案房屋的买卖事宜，牛明坤在购买房屋时知道涉案房屋是王加付以银行抵押按揭形式购买，并在银行办理了抵押登记。王加付于2017年10月31日以保证书形式将登记在其名下的位于泌阳县碧水××＃××单元204（房产证号**××04号）房产一套（经过装修）卖给牛明坤，约定房屋价款为390,000元，并于当日对保证书在泌阳县公证处进行了公证，保证书部分内容：“现牛明坤给王加付叁拾万元正给王加付做为订金，王加付收到订金后有权让牛明坤住进房屋，王加付承诺在2018年元月份给牛明坤过户房产，过户费用有牛明坤承担，过户后牛明坤应支付给王加付剩余玖万元正”，后（在本院查封案涉房屋之前）牛明坤入住泌阳县碧水××＃××单元204房屋。牛明坤庭审陈述2017年10月31日以现金形式支付完毕王加付房屋价款300,000元。证人张某（牛明坤之前租住郭张某房屋）出庭证明牛明坤和王加付是通过其作为中间人协商买卖的房屋，牛明坤分两次均已现金支付给王加付300,000元。另查明，牛明坤在本案审理过程中将其所购王加付房屋价款90,000元交付本院。农商行于2020年5月21日出具的《关于王加付贷款的情况说明》显示从2014年11月20日后，作为抵押人的王加付未再向抵押权人农商行清偿按揭贷款利息，截止2020年5月21日，王加付尚欠农商行本金200,796.85元、利息24,054.65元。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述四个条件同时具备的，买受人才有对案涉房屋排除执行的可能，欠缺其中任何一个条件，均不能排除执行。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案牛明坤应当举证证明其提出的异议具备上述四个条件且其权利能够排除对案涉房屋的执行。结合本案证据，本院认为，牛明坤不享有对案涉房屋排除执行的民事权益。（一）关于牛明坤与王加付在人民法院查封之前是否签订合法有效的书面买卖合同。牛明坤提供的证据显示王加付于2017年10月31日在泌阳县公证处签订保证书，除此之外没有提供其他书面的买卖协议。此公证的保证书虽表达了王加付与牛明坤之间的房屋买卖关系，但系其单方意思表示，不属于合同。（二）关于牛明坤是否支付全部房屋价款。牛明坤陈述以现金形式支付给王加付房屋价款300,000元，仅有证人张某出庭证明，而牛明坤在之前租住过张某房屋，大额款项的支付采用现金形式，不符合常理，又没有相关的收据等其他证明进行佐证。故牛明坤不能证明其已支付全部价款。（三）关于牛明坤对没有办理房屋过户登记是否有过错。本案中案涉房屋上设定有银行的抵押权，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权除外”。本案原告牛明坤未能提供有效证据证明案涉房屋抵押权人同意转让，也无证据证明清偿债务消灭抵押权。牛明坤在购房时明知案涉房屋存在抵押按揭贷款且未能代为清偿债务消灭抵押权，应当预见办理房屋过户登记存在障碍，仍然放任法律风险推进交易，且以不合理的低价购买，说明其在主观上并没有办理房产过户登记取得完整产权的积极意愿，故其对无法办理过户登记手续主观上具有过错。关于牛明坤与王加付的房屋交易价格是否为不合理低价。2017年10月双方对案涉房屋价款约定为390,000元，而根据本院以2018年12月26日为评估基准日对案涉房屋的评估价格为707,000元，房屋涨幅为81%，明显高于本地房屋在2017年至2018年年底的涨幅速度，故牛明坤与安坤房屋交易价格在2017年为不合理低价。综上，牛明坤提供的证据不足以证明其与安坤签订了合法有效的书面买卖合同，不足以证明其支付了全部房屋价款，且对未办理房屋过户登记具有过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，不享有排除执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(二)项之规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：驳回原告牛明坤的诉讼请求。案件受理费5,800元，由原告牛明坤承担。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  段鲜红审 判 员  乔国刚人民陪审员  马云丽二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  刘 淼