山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终4339号 上诉人（原审被告）：朱秀滨，男，1963年12月16日出生，汉族，住山东省淄博市周村区。 委托诉讼代理人：郎先勇，山东淄明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周村康奈尔织造厂，住所地山东省淄博市周村区东门路**。 负责人：古明，男，1971年10月18日出生，汉族，住广东省东莞市万江区。 委托诉讼代理人：邱博，山东鲁杰律师事务所律师。 原审被告：朱秀海，男，1959年10月1日出生，汉族，住山东省淄博市周村区。 委托诉讼代理人：郎先勇，山东淄明律师事务所律师。 上诉人朱秀滨因与被上诉人周村康奈尔织造厂及原审被告朱秀海租赁合同纠纷一案，不服淄博市周村区人民法院（2019）鲁0306民初2201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱秀滨上诉请求：1.撤销一审原判，改判双方的租赁合同于2018年6月26日解除，上诉人退还被上诉人租金47264元或发回重审；2.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一审判决认定事实错误。1.合同的解除时间应以被上诉人实际将租赁房屋交还给上诉人的时间为准,而不应以被上诉人开始搬迁的时间为准。上诉人和被上诉人的租赁合同系因“公共利益需要拆除”而解除，而非单方要求解除，在该种情况下,租赁合同双方已事实上都“不能实现租赁目的”,认定解除合同的时间应以交付租赁物房屋的时间作为合同解除的时间。一审判决以被上诉人开始搬迁的时间(2018年4月17日)作为解除合同的时间,而不以房屋实际交还时间(2018年6月26日)作为解除合同的时间,属认定事实错误。2.返还的租金数额应以被上诉人实际使用的天数计算为96天，共计47264元。双方签订的租赁合同中约定的合同解除时“租金多退少补”,是以租赁方实际使用租赁房屋的时间为计算依据的。一审庭审时,上诉人提供的周村区永安街街道办事处的证明足以证实被上诉人系2018年6月中下旬搬迁完毕，被上诉人实际交还租赁房屋的时间是2018年6月26日,因此应退还的租金为96天而不是167天。3.上诉人为被上诉人垫付的3000余元费用及被上诉人搬迁时故意搬走的价值20000元的财产,上诉人一审时已提供了证据予以证实,一审判决不予认定和处理不对。 被上诉人周村康奈尔织造厂未提交书面答辩意见。 原审被告朱秀海未提交书面陈述意见。 周村康奈尔织造厂向一审法院起诉请求：1.依法解除周村织造厂与朱秀滨于2013年7月31日签订的厂房租赁合同、2014年11月22日签订的房屋租赁合同；2.判令被告朱秀海、朱秀滨退回房租74875元，支付违约金60000元；3.其他经济损失待司法鉴定后据实增加；4.诉讼费用由被告朱秀海、朱秀滨承担。 一审法院认定事实：2013年7月31日朱秀滨与古毅签订厂房租赁合同，约定朱秀滨将位于周村东门路1188号的2082平方米厂房租赁给古毅使用，期限10年，自2013年10月1日起至2023年9月31日止，租金第一、二、三年每年156150元，第四、五、六年每年递增5%，第七、八、九、十年每年递增5%，双方应全面、实际履行合同，不履行或不完全履行合同的应负违约责任，一方违约应一次性赔付对方60000元，如因国家政策、法律及自然灾害等不可抗拒的原因造成合同无法履行，合同自动解除，租金多退少补，双方还约定了其他事项。2014年11月22日朱秀滨与古毅签订房屋租赁合同，约定朱秀滨将位于周村东门路1188号院内的房屋200平方米租赁给古毅使用，期限9年，自2014年12月1日起至2023年11月30日止，租金第一、二年每年15000元，第三、四、五年每年递增5%，第六、七、八年每年递增5%,双方应全面、实际履行合同，不履行或不完全履行合同的应负违约责任，一方违约应一次性赔付对方10000元，如因国家政策、法律及自然灾害等不可抗拒的原因造成合同无法履行，合同自动解除，租金多退少补，双方还约定了其他事项。合同签订后，双方依约履行合同。2017年10月25日古毅向朱秀滨交纳2017年10月1日至2018年10月1日租金179700元。另查明，在合同履行过程中，2018年4月4日朱秀海与淄博市周村区人民政府永安街街道办事处（以下简称永安办事处）签订拆迁补偿协议书，约定永安办事处给予朱秀海坐落于周村区的地上附着物人民币5998967元，朱秀海必须于2018年4月4日前开始搬迁，2018年4月20日前搬迁完毕，如未按协议搬迁完毕，朱秀海应同意无条件强制拆迁，并承担强制拆迁所需费用。后有关部门于2018年4月份开始对东门路1188号院内租赁户进行停水停电。原告于2018年4月17日开始拆除搬迁，2018年5月10日整经设备拆卸及部分织造设备拆除。自2018年5月8日至2018年6月6日原告陆续在新厂进行设备安装。2018年9月14日淄博市周村区人民政府永安街街道办事处出具证明证实朱秀滨厂区内企业于2018年6月中下旬搬迁完毕。又查明，周村康奈尔织造厂于2014年8月13日注册成立，系个体工商户，经营者是古明，古毅系古明的弟弟,2013年古毅受古明委托与朱秀滨签订房屋租赁合同，因当时周村康奈尔织造厂尚未注册成立，古毅负责周村康奈尔织造厂的筹建管理工作。根据双方2013年7月31日厂房租赁合同约定，2017年10月1日至2018年10月1日年租赁费为163957.50元，根据双方2014年11月22日房屋租赁合同约定，2017年12月1日至2018年12月1日年租赁费为15750元，第四年即2018年度应交租赁费为179707.5元。涉案周村东门路1188号厂房即周村区东门路528号，房屋所有权人登记为淄博北门沙发材料商店，实际产权人为朱秀滨，由朱秀滨对外出租。 一审法院认为，周村康奈尔织造厂经营者古明委托古毅与朱秀滨先后签订的厂房租赁合同、房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方当事人均应依约履行。2018年4月4日朱秀海与淄博市周村区人民政府永安街街道办事处签订拆迁补偿协议书对涉案厂房进行拆迁，系为了公共利益，周村康奈尔织造厂、朱秀滨均应按期拆迁完毕。综合全案案情及当事人诉辩主张，本案争议焦点为：一、原、被告诉讼主体资格问题，即原告周村康奈尔织造厂可否行使古毅对被告的权利，承担民事责任的被告是朱秀滨抑或朱秀海；二、涉案合同是否属因国家政策、法律等不可抗拒的原因而导致的自动解除范畴及涉案合同自动解除时间的界定；三、原告主张的退回租金、支付违约金、赔偿经济损失事实和法律依据；四、被告为原告垫付的费用及原告搬迁时拆走的被告财产应否从应退还的租赁费中予以扣除。第一，关于原、被告诉讼主体资格问题，即原告周村康奈尔织造厂可否行使古毅对被告的权利，本案中古毅作为受托人，以自己的名义与朱秀滨签订案涉租赁合同，并向委托人披露了合同相对方即朱秀滨。并且，本案中朱秀滨并未禁止承租方的转租和营业范围等，也没有证据证实存在如果其知道委托人为古明或周村康奈尔织造厂就不会订立合同的情形，因此原告可以行使古毅对朱秀滨的权利。关于承担民事责任的被告主体问题，涉案厂房实际产权人为朱秀滨，由朱秀滨对外出租，朱秀滨作为被告符合法律规定。第二，涉案合同是否属因国家政策、法律等不可抗拒的原因而导致的自动解除范畴及涉案合同自动解除时间的界定问题。本案中，因公共利益需对涉案地上附着物进行拆除，导致本案租赁合同不能继续履行，以实现合同目的，双方合同应予以解除。结合相关政府部门已于2018年4月份对各租赁户停止供水供电，因此租赁合同于2018年4月份已不能实现租赁目的，原告于2018年4月17日开始搬迁，故应以此时间为涉案合同解除时间。第三，原告主张的退回租金、支付违约金、赔偿经济损失事实和法律依据。涉案厂房年租金179700元，日租金492.33元，应退回原告167日的租金，即82219.11元，原告的该项诉讼请求74875元在此范围之内，故该诉讼请求本院予以支持。涉案合同系因公共利益而解除，主张支付违约金、赔偿经济损失无法律依据，不予支持。第四，被告为原告垫付的费用及原告搬迁时拆走的被告财产应否从应退还的租赁费中予以扣除。庭审中，被告针对该项请求未提交相关证据或证据不足，故均不予支持。综上所述，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、原告周村康乃尔织造厂与被告朱秀滨于2013年7月31日、2014年11月22日签订的房屋（厂房）租赁合同于2018年4月17日解除；二、被告朱秀滨于本判决生效之日起十日内退回原告周村康奈尔织造厂租金74875元；三、驳回原告周村康奈尔织造厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1499元，申请费1194元，共计2693元，由原告周村康奈尔织造厂负担1198元，被告朱秀滨负担1495元。 二审中，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案争议的焦点是：一、上诉人朱秀滨与被上诉人周村康奈尔织造厂的租赁合同解除的时间如何确定；二、上诉人主张为被上诉人垫付的3000余元费用及被上诉人搬迁时故意搬走的价值20000元的财产有无事实及法律依据。 焦点一，根据庭审查证的事实，上诉人朱秀滨与被上诉人周村康奈尔织造厂解除租赁合同系因国家政策和公共利益的需要，按照朱秀海与永安办事处签订拆迁补偿协议书，朱秀海必须于2018年4月4日前开始搬迁，2018年4月20日前搬迁完毕，后因上诉人与被上诉人就搬迁事宜协商未成，有关部门于2018年4月开始对案涉租赁户进行停水停电，被上诉人被迫于2018年4月17日开始拆除搬迁。因此，在案涉房屋被强制停水停电导致无法经营的情况下，双方合同已经解除，一审判决据此认定租赁合同解除的时间为2018年4月17日正确，本院予以确认。因本案租赁合同解除系上诉人因国家政策原因向被上诉人提出解除，其应当给被上诉人预留一定的搬迁期限，但该期限不应作为租赁合同的解除期限，故上诉人主张租赁合同解除的时间为房屋交还的时间，本院不予采纳。焦点二，关于上诉人主张的垫付费用和财产损失，其一审提交的证据不足以证实实际损失，该主张也与本案不属于同一法律关系，上诉人可在完善证据后另行主张权利。 综上所述，朱秀滨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人朱秀滨负担。 本判决为终审判决。 审判长 郭 鹏 审判员 刘 宁 审判员 胡晓梅 二〇二〇年十二月十九日 书记员 刘 健