湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1102民初2413号原告：黄冈市万鑫置业有限公司，住所：黄冈市黄州区西湖二路**，统一社会信用代码：91421100MA487BT47U。法定代表人：吴迪，该公司董事长。委托诉讼代理人：张超，湖北宁华律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：袁洁，男，汉族，1989年10月4日出生，，住湖北省黄冈市黄州区原告黄冈市万鑫置业有限公司（以下简称万鑫公司）与被告袁洁商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万鑫置业公司的委托诉讼代理人张超和被告袁洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的购房款（人民币，下同）661098元；2.判令被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金（自2018年12月1日起计算，截至2020年9月1日，逾期付款违约金为124995元，违约金计算至实际全额支付应付款之日止）；3.判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2018年5月31日，原、被告签订编号为：HGS2018-005359号《商品房买卖合同》及附件（以下简称合同）。合同约定被告向原告购买碧桂园中央公馆11号楼1层商品房一套，总房价款为1304012元整，约定签订合同时付房款654012元，2018年11月30日前付房价款650000元，超标楼款11098元，合计1315110元。同时合同对买受人逾期付款的违约责任进行了约定。合同签订后，被告仅向原告支付了部分购房款。虽经多次催促，被告至今未能付清拖欠的购房款。被告逾期支付房价款的行为构成严重违约。原告为维护其合法权益，遂具状至法院。被告辩称，不认可原告诉请，原告交付的商铺前有门柱阻挡，不符合其签订合同的预期，原告交付的所有商铺也只有被告的商铺门前是这种情况，故剩余房款不会支付，不应承担违约责任。原告为支持其诉讼请求，庭审时提交了如下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件、被告身份证复印件；2.商品房买卖合同及附件、认购书、买卖合同重要事项告知书、银行按揭付款方式补充协议、签约特别提示、平面图；3.湖北省商品房预售许可证；4.逾期付款违约金明细、办理按揭款项贷款通知书、已到期应缴款通知书及凭证。被告对原告提交的证据对证据1无异议；对证据2真实性均无异议，对证明目的不认可，其签字的时候没有看过内容；对证据3无异议；对证据4违约金明细真实性无异议，对证明目的有异议，对已到期应缴款通知书真实性无异议，对证明目的有异议。被告为反驳原告的诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.照片一组；2.微信聊天记录。原告对被告提交的证据1真实性无异议，对证明目的有异议；对证据2证明目的有异议。经审核，本庭对原告提交的证据1-4及被告提交的证据1-2认为真实性属实，予以采信。经庭审对上述证据进行举证、质证、认证，本院审理查明如下事实：2018年5月26日，黄冈市房地产管理局对原告万鑫公司开发的碧桂园·中央公馆11号楼向原告万鑫公司颁发鄂黄房预字（2018）0032号《湖北省商品房预售许可证书》。2018年5月31日，原告与被告签订了《黄州碧桂园中央公馆认购书》一份，双方约定“甲方（出售方）万鑫置业公司乙方（认购书）袁洁…一、建筑面积47平方米…交楼日期：2019年7月20日…二、乙方向甲方认购的物业的认购价为1304012元…三、乙方选择的付款方式为期楼商铺产品按揭六个月分期96折【首付50%】。四、乙方的付款时间为：大写：RMB30000元须于签署本认购书时付清……第一期楼款：RMB654012元须于2018年5月31日前付清（含定金）：如选择银行按揭付款方式，乙方须同时办妥按揭申请手续；第二期款项：RMB650000元须于2018年11月30日前付清（银行按揭款）；六、乙方的义务……1.在签订本认购书之前，乙方已仔细阅读并理解甲方明示的双方将签署的上述合同文件的全部条款内容…3.如乙方选择银行按揭付款方式的…向按揭银行申请办理按揭手续并提供按揭银行要求的全部资料给按揭银行，乙方确认其申请按揭贷款的条件符合当前的调控政策、在签订本认购书之前其已完全知悉按揭的办理手续及按揭银行所要求的全部资料，并承诺能够提供符合按揭银行所要求的放贷条件的全部资料……（字体加黑）七、其他…本人在认购该商品房时贵司已告知该商品房存在临近万达广场、商业街出入口、电房的情况，该商品房的购房款价格也充分体现了该等因素的影响，因本人对此完全知悉并自愿购买该商品房，故本人向贵司承诺：本人向贵司购买商品房后，不就该商品房存在临近万达广场、商业街出入口、电房的情况而产生的影响向贵司主张任何权利……”。原告在该认购书上签字确认，被告在该认购书上加盖了合同专用章。同日，双方还签订了《商品房买卖合同（预售）》（附房产幢平面图），该合同约定被告向原告购买碧桂园中央公馆11号楼1层商品房一套，总房价款为1304012元整，约定签订合同时付房价款654012元，2018年11月30日前付银行按揭款项65万元。对买受人逾期付款的违约责任约定为买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在90天之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按合同约定总价款的10%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的10%。…出卖人应当自2019年7月20日前向买受人交付该商品房。…由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：(1)视为出卖人已按期交付该商品房。合同还对双方的其他权利与义务进行了约定。附件十《出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明》明确载明“本人于2018年5月31日向贵司认购了位于湖北省黄冈市××·××楼××号商品房，本人在认购该商品房时贵司已告知本人该商品房存在临近万达广场、商业街出入口、电房的情况，该商品房的价格也已充分考虑并体现了该等因素的影响，本人对此完全知悉并自愿购买该商品房…”。原告在该文件上签字确认，被告在上述文件上加盖合同专用章。同日，双方还签订了《银行按揭及公积金付款方式补充协议》一份，约定：…一、乙方（被告）同意选择以下第1种住房抵押贷款方式支付楼款：（1）该商品房的总房价款为人民币1304021元整。其中49.85%（即贷款金额为人民币650000元）乙方以商业银行按揭贷款的方式支付给甲方。…三、无论乙方选择本一条约定的何种付款方式，如因乙方原因导致上述贷款机构不予审批同意乙方的贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请的贷款金额存在差异，则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款期限内，将该差额款项自行支付给甲方。若乙方逾期支付该差额款项的，乙方按应付而未付款的每日万分之三计付违约金给甲方（原告）。若乙方逾期支付该差额款项的，乙方按应付而未付款的每日万之分三计付违约金给甲方。逾期超90天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房的总房价款15%的违约金。四、若非因乙方原因导致上述贷款审批机构最终未能批准乙方贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请贷款金额存在差额的，在买卖合同约定支付楼款的期限内，乙方可选择：（1）将该差额款项自行支付给甲方；或（2）与甲方签订补充协议、变更付款方式。乙方未与甲方签订变更付款方式的补充协议、且未按买卖合同约定期限将差额款项及时足额支付给甲方的，乙方按应付而未付款的每日万分之三计付违约金给甲方。逾期超过90天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房的总房价款15%的违约金。…同日，原告向被告出具《买卖合同重要事项告知书》、《签约特别提示》，被告签字予以确认。同日，被告向原告支付了第一期楼款共计654012元。其后，被告未依约向原告缴纳后期的购房款酿成纠纷。本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉《商品房买卖合同（预售）》的签订中被告是否存在重大误解？原告是否实施了欺骗行为？重大误解的构成要件包括：（1）行为人在主观上对行为构成内容的主要方面有重大误解；（2）行为人基于重大误解作出了意思表示；（3）意思表示的内容与行为人的真实意思表示相悖；（4）在客观上对误解人造成较大损失。被告辩称原告销售的房子是先建后卖，图纸上没有标注有柱子，普通人也很难理解商铺前有柱子，对合同有重大误解。结合本案证据，不论是原、被告签订的认购书、还是买卖合同的附件十《出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明》、以及合同所附平面图均对商铺的位置进行了明示，被告亦具有正常阅读和理解能力，在相应文件上签字，应承担由此带来（包括支付购房款以及获得所购商铺所有权）的法律后果。被告在庭审中辩称具有阅读障碍以及没有看合同、普通人也很难理解商铺前有柱子不符合客观事实，本院对该辩称意见不予纳。被告辩称原告公司的工作人员承诺包办贷款事宜，后期未办理成功，原告的行为属于欺骗并提交了微信截图予以证实。经查，该微信截图无法确定交谈双方的身份情况，且仅从该截图来看，无法得出原告曾向被告承诺为被告包办贷款，同时在双方签订的认购书中第六条第3款已明确乙方（被告）承诺能够提供符合按揭银行所要求的放贷条件的全部资料，且双方签订的《银行按揭及公积金付款方式补充协议》中对此亦有类似约定，故原告并未对被告实施欺骗行为，本院对被告的该项辩称意见不予采纳。2.案涉合同是否合法有效，被告是否应支付下欠的购房款？原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、《黄州碧桂园中央公馆认购书》不存在重大误解、欺骗的情形，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法、有效、对双方具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自的义务，现被告未按照合同约定的期限支付商铺尾款650000元，构成违约，依法应承担违约责任。原告诉请被告支付拖欠的购房款661098元（尾款650000元+超标楼款11098元），对于超标楼款11098元因原告未提供证据证实，对该部分不予支持。原告诉请被告按日支付逾期应付款万分之三的违约金（自2018年12月1日起计算，截至2020年9月1日，逾期付款违约金为124995元，违约金计算至实际全额支付应付款之日止），本院依法调整为自2018年12月1日按当期应付购房款650000元为基础，按起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍计算至实际给付之日止；上述违约金总额以买受人按合同约定总价款1304012元的10%为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于》第一条，判决如下：一、限被告袁洁于本判决生效之日起三十日内向原告黄冈市万鑫置业有限公司支付下欠购房款650000元及违约金（自2018年12月1日按当期应付购房款650000元基础，按起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍计算至实际给付之日止；上述违约金总额以买受人按合同约定总价款1304012元的10%为限）。二、驳回原告黄冈市万鑫置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11661元，由被告袁洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  龙 婷人民陪审员  倪德安人民陪审员  胡椿兰二〇二〇年十二月十日法官助理杨锐书记员艾意