山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋08民终3293号 上诉人（原审被告、反诉原告）：龙晓龑（又名龙沐妍），女，1985年9月20日出生，汉族，山西省长治市城区长兴北路。 上诉人（原审被告、反诉原告）：申林桥，女，1957年11月9日出生，汉族，山西省长治市城区长兴北路。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：高晶云，女，1981年5月3日出生，汉族，山西省运城市盐湖区圣惠南路。 委托诉讼代理人：张心心，山西衡霄律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨舟，山西衡霄律师事务所实习律师。 上诉人龙晓龑、申林桥因与被上诉人高晶云房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省运城市盐湖区人民法院（2020）晋0802民初4445号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人龙晓龑、申林桥上诉请求：1、请求撤销山西省运城市盐湖区人民法院作出的（2020）晋0802民初4445号民事判决书第一、二、三项，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、改判因被上诉人在新冠疫情期间，屡次携带多人强行进入屋内看房，所造成当时居住的九旬老人惊吓所致的住院治疗费以及精神损失费共计人民币一元整；3、改判被上诉人赔偿因被上诉人恶意断水断电断门禁造成的上诉人在冰箱存放的铁皮石斛、名茶、进口海鲜、营养补品等的变质，所造成的经济损失费用共计人民币一元整；4、改判被上诉人返还上诉人已交2020年6月1日至12月31目的物业费等1832.6元、燃气费602元、门锁800元、电费21.26元，共计3255.86元；5、改判被上诉人支付违约金2600元；6、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、一审法院认定房屋租期届满后，上诉人依然占有房屋，并应承担自2020年6月24日起至实际腾出房屋之日止的房屋占有使用费，没有事实和法律依据。被上诉人在违反双方续租约定后，未与上诉人协商，于2020年6月2日上午到物业将水、电、门禁报停，报停后才让中介短信通知了上诉人。迫使上诉人及家人于当日找房搬家。被上诉人强行断电断水报停门禁的行为，已违反了合同法216条规定，导致房屋不符合约定用途。损失应由被上诉承担。且从其提供的2020年6月28抄水表来看，被上诉人此时已经占有了房屋。2、被上诉人违反约定，应向上诉人承担2600元违约金。上诉人根据双方签订的《房屋租赁契约》第七条约定，在合同届满前30日之前，在2020年4月9日，被上诉人向上诉人提出续租问题，上诉人随即作出同意的承诺。2020年5月11日，被上诉人再次提出续租问题，上诉人当即再次明确续租并表示通过银行转账的方式支付，合同显然已经成立。但就在2020年5月24日，被上诉人在距离租赁合同到期时间不足一周的时间里突然毁约，明确表示不再出租房屋，其显然构成违约。依据合同权利义务对等性原则，被上诉人不租房屋，也应提前30日通知上诉人，给予充足时间找房搬家，遗憾被上诉人在告知后的第8天即在6月2日急不可待的强行在物业断电断水报停门禁，其行为违反了双方签订的《房屋租赁契约》第九条第一项，应承担违约金（一个月的租金）2600元。3、一审法院判决上诉人承担水电费没有事实依据。被上诉人在2020年6月2日就强行断电断水，之后上诉人搬家离开，当时的电费结余21.26元。因此，不存在欠电费。水费因绑定被上诉人的手机号，应由其先交付，后上诉人根据发票向被上诉人交水费。上诉人与被上诉人发生纠纷前，上诉人都按约向其交了水费，但被上诉人强行断电断水，系违约行为，2020年6月2日之后的费用，上诉人不应承担。关于第二次加压费是被上诉人作为出租方应保障上诉人在租期内正常用水的费用，该93元应由被上诉人承担。且上诉人在2019年12月27日交物业费时，已代其交了二次加压水费，被上诉人应退还42.5元。4、被上诉人应返还上诉人已交的2020年6月1日至12月31日的物业费、燃气费、门锁费及地下车库租金等费用。一审法院认为上诉人实际缴纳的物业管理费为一年，也实际使用租赁物一年。因此，上诉人己交的2020年6月1日至12月31日的物业费等费用不应退还，是没有事实和法律依据的。从上诉人与中介的短信记录可知，上诉人与被上诉人曾打算只少租3年，因此，在交物业费时一次性交了一年。既然被上诉人突然不出租房屋，应退还上诉人多交的半年物业等费用。上诉人在三月底交了602.27元的燃气费，在退房时应根据使用情况退还结余费用。换门锁是因被上诉人的过错导致的，虽未存票据，但事实存在，被上诉人应酌情支付。上诉人认为，被上诉人公然毁约，侵害了上诉人的合法权益一审法院认定事实不清，适用法律不当。请求二审法院依法支持上诉人的诉讼请求，维护上诉人的合法权益。 被上诉人高晶云辩称，一、上诉人在2020年5月31日租赁到期，双方未达成续约的情况下，无理由不予向答辩人交付租赁房屋，导致答辩人至今无法进入房间，无法验房，屋内物品损失无法计算。一审判决上诉人十日内腾出房屋并支付房屋占有使用费等事实认定清楚，法律适用正确。二、上诉人请求改判老人惊吓所致的住院医疗费及精神损失费的诉讼请求，一审反诉并未提出，超出原审判决且无证据证明，不应支持。三、上诉人请求改判答辩人赔偿因答辩人恶意断水断电断门禁造成的上诉人在冰箱存放的铁皮石斛、名茶、进口海鲜、营养补品等变质的经济损失诉讼请求没有事实依据。四、上诉人请求改判答辩人返还其已支付2020年6月1日至12月31目的物业费、燃气费、门锁、电费等诉讼请求，不符客观事实，不应支持。五、上诉人请求改判答辩人支付违约金2600元无事实根据和法律依据，不应支持。 被上诉人高晶云向一审法院起诉请求：1、请求判令二被告立即腾出原告所有的位于运城市御景华庭2幢1单元701号房屋；2、请求判令二被告向原告支付房屋占有使用费自2020年6月1日起至实际腾出房屋之日止，每日按100元计算，暂算至起诉之日为3000元；3、请求判令二被告支付占用原告房屋期间的水电费、物业管理费，暂算至起诉之日为359.92元；4、请求判令二被告赔偿原告房屋及屋内物品的损失（按实际受损情况评估后再定价值）；5、请求判令二被告支付违约金5000元；6、请求判令二被告承担诉讼费及律师费5000元。 上诉人龙晓龑、申林桥向一审法院反诉请求：1、请求判令反诉被告高晶云立即向反诉原告支付门锁安装费、联通宽带费、物业费、燃气费、律师费等共计28611.45元；2、请求判令反诉被告高晶云立即向反诉原告支付违约金2600元并退还租房押金5000元；3、反诉的诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：原告系运城市韩信路以西御景华庭2幢1单元701号房产的业主。2019年5月24日，经山西玛雅嘉诚房地产经纪有限公司居间介绍，与被告申林桥（由被告龙沐妍代为签订）签署了《房屋租赁契约》。约定：租赁期限从2019年6月1日至2020年5月31日。租金交付方式为年交，租金32000元。其他费用支付方式水电费、物业管理费等自费。押金作为乙方违约的保证金，在签订合同的同时一次性付清，租赁期满时如无违约责任发生，由甲方一次退还押金5000元。房屋租赁期限届满，租赁合同终止，乙方如需续租，须在租期届满前30天提出，并经由出租方同意，重新签订续租合同。合同签订后，被告申林桥向原告支付租金32000元及违约保证金5000元。同时查明，原告在将租赁的房屋交付给被告使用时，水费结余80.95元，电费结余114.47元。被告缴纳物业费3665.42元。在租赁期间，原告高晶云未经被告同意，用钥匙开门后进入屋内，后被告将门锁更换。至2020年5月25日，被告欠水费39.94元，由原告代为交纳；2020年6月28日抄表时，被告欠缴水费11.25元。2020年3月-2020年7月，被告欠缴二次加压费93元，由原告代为交纳。原告共代被告缴纳39.94元+11.25元+93元=144.19元。 一审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。被告租赁原告的房屋，在一年的租赁期届满前，双方未能就是否续租达成协议，原告不同意续租，被告在租赁期满后应将租赁的房屋交付给原告。租赁期间产生的费用，应由被告承担，原告要求被告支付原告替其交付的水、电费，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。要求被告支付交付租赁房屋时水费、电费结余的费用，因双方在合同中未约定，应视为在租赁费用之内，原告的主张，本院不予支持。要求被告支付半年的物业费1812元，因被告在租赁期间已经缴纳了一年的物业费，原告的该项主张理据不足，本院不予支持。要求被告支付水电费、二次加压费等共计144.19元，符合法律规定，本院予以支持。要求被告赔偿房屋及屋内物品的损失，未提供证据，本院不予支持。因租赁期满后，被告未及时将租赁的房屋交付给原告，原告要求被告支付租赁期满后继续占用房屋的租金，符合法律规定，本院予以支持，每天的租金为32000元÷365天=87.67元。原、被告于2020年5月24日未能就续租达成协议，应给予被告一定时间进行租房，应从2020年6月24日起计算。在租赁期间，原告未经被告同意，私自用钥匙在被告在家的情况下，将房门打开，进入租赁房内，致使被告更换门锁，原告的行为侵犯了被告对租赁物的使用权，属于违约行为，被告在租赁期满后，未及时将租赁的房屋交付给原告，其行为也构成违约行为，原、被告双方的行为均构成违约，均应承担相应的违约责任，双方均要求对方支付违约金，应各自承担，互不支付，原告高晶云应将押金5000元退还给被告。被告要求原告支付更换门锁费、联通宽带费，未提供更换门锁费、联通宽带费的证据，本院不予支持。要求原告支付物业费，因被告实际缴纳的物业管理费为一年的费用，被告实际使用租赁物也是一年，其要求原告支付物业费的理据不足，也与普遍的交易习惯不符，本院不予支持。要求原告支付燃气费，但未提供其实际结余的数额，本院不予支持。要求原告支付冰箱内损坏的茶叶、食品等，这些应在停电时，被告应采取减少损失的措施，二被告未采取相关措施，致使损失扩大，应承担扩大损失的后果该项主张，本院不予支持。被告要求原告支付违约金2600元，因原、被告双方均由违约行为，互不支付违约金，被告的该项诉请，本院不予支持。要求原告退还押金5000元，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百一十二条、第一百三十五条的规定，判决：一、被告申林桥、龙沐妍在本判决生效后十日内腾出原告高晶云所有的位于运城市御景华庭2幢1单元7层701号房屋；二、被告申林桥、龙沐妍向原告支付房屋占有使用费自2020年6月24日起至实际腾出房屋之日止，每日按87.67元计算；三、被告申林桥、龙沐妍在本判决生效后十日内支付占用原告高晶云房屋期间的水电费等144.19元；四、驳回原告高晶云的其他诉讼请求；五、原告高晶云在本判决生效后十日内退还被告申林桥、龙沐妍租房押金5000元；六、驳回被告申林桥、龙沐妍的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费134，减半收取67元，反诉费706元，减半收取353元，共计420元，原告高晶云承担25元，被告申林桥、龙沐妍承担395元。 二审中，当事人没有提交新证据。对一审认定的事实本院予以确认。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中,上诉人与被上诉人之间就案涉房屋形成租赁合同法律关系。在合同约定的一年租赁期届满前，当事人双方未能就案涉房屋的进一步续租达成一致意见。因此，上诉人应依法将案涉房屋返还给被上诉人。同时，被上诉人应当依据合同的约定返还房屋押金给上诉人。关于上诉人上诉称被上诉人应支付其违约金2600元的理由，经查，在房屋租赁合同履行期间，双方当事人均有违约行为，一审法院结合本案实际，认为双方各自的损失应各自承担，并无不当，故对该上诉理由，本院依法不予采信。关于上诉人要求被上诉人返还2020年6月1日至12月31日的物业费问题，因上诉人缴纳的物业管理费为一年的费用，其实际使用案涉房屋也是一年，因此，对该项上诉请求本院依法不予支持。关于上诉人龙晓龑、申林桥所提第二、三项上诉请求，因其在一审时并未就此提起反诉诉讼请求，故本院不应支持。二上诉人所提其余上诉理由，因未提供充分的事实根据和法律依据，本院依法不予采信。 综上所述，上诉人龙晓龑、申林桥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人龙晓龑、申林桥负担。 本判决为终审判决。 审判长  梅智勇 审判员  林学武 审判员  席少君 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  李 娜