辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终2154号上诉人（原审原告）：管虹，女，1970年8月29日出生，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：宗大民，男，1968年10月17日出生，汉族，住址，系管虹丈夫。上诉人（原审被告）：沈阳科工房地产开发有限公司，住所地：辽宁省沈抚新区滨河路****。法定代表人：李保东，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓纪元，该公司职工。委托诉讼代理人：孙建民，辽宁铭扬律师事务所律师。上诉人管虹与上诉人沈阳科工房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，因均不服辽宁省抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初1096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人管虹上诉请求：撤销一审判决，改判沈阳科工房地产开发有限公司给付2019年7月21日至2020年4月18日期间的逾期违约金，交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》或发回重审；一、二审诉讼费由沈阳科工房地产开发有限公司承担。事实与理由：逾期办证天数应为273天。按照合同约定，沈阳科工房地产开发有限公司应当在商品房交付之日起720日内即2019年7月21日前为管虹办理不动产权证书。不动产权证书登记时间为2020年4月18日，故日期应自2019年7月21日计算至2020年4月18日。疫情期间2020年1月28日至2020年2月21日不应扣除，如果沈阳科工房地产开发有限公司在合同约定履行合同义务，就会避免此情况出现，并不构成履行合同的障碍，因此不能将此情况当成不可抗力看待。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条第二款约定：“该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第三十条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书”。《商品房销售管理办法》第三十二条、《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条均规定，房地产开发企业应向用户提供以上材料。沈阳科工房地产开发有限公司答辩称，720日为工作日，不存在逾期问题。双方合同约定逾期办证协商解决，系管虹放弃诉讼权。因为疫情沈阳科工房地产开发有限公司四个月无法工作，管虹无实际损失，沈阳科工房地产开发有限公司无过错，根据公平原则不应当承担责任。沈阳科工房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判沈阳科工房地产开发有限公司不承担责任或发回重审；本案诉讼费用由管虹承担。事实及理由：一审认定违约天数229天，属于认定事实错误。涉案房屋实际交付2017年10月31日，沈阳科工房地产开发有限公司已向管虹交付了逾期交房违约金，应从实际交房时间即2017年10月31日起算720日。沈阳科工房地产开发有限公司于2020年3月31日通知管虹办理房屋所有权转移登记，管虹于2020年4月18日取得权属证书。从2020年3月31日至2020年4月18日不应计算违约天数。管虹辩称：违约时间应从合同约定的2017年7月31日起算。2020年3月31日只是通知，提示业主准备材料，是办理产权证过程的一部分，通知办证时间不等于取得产权证时间。沈阳科工房地产开发有限公司主张720日为工作日没有法律依据，也无合同上特殊约定，与日常交易习惯不符。双方签订的合同第十章第27条中约定，本合同履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决……或按以下第一种方式解决：1、依法和房屋所在地人民法院起诉。双方签订的是格式合同，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供条款一方的解释。管虹向一审法院起诉请求：沈阳科工房地产开发有限公司向管虹支付逾期273天交付所购商品房的房屋所有权证书的违约金及罚息利率49924元；沈阳科工房地产开发有限公司给付管虹该商品房的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《房屋建筑工程竣工验收备案书》；沈阳科工房地产开发有限公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年4月23日，管虹与沈阳科工房地产开发有限公司签订了编号为RK2017000796的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同）。管虹购买沈阳科工房地产开发有限公司开发的位于抚顺经济开发区，总价款1022964元，管虹在合同约定期内全额付款。沈阳科工房地产开发有限公司在合同约定的2017年7月31日前已向管虹交付该商品房。该合同约定管虹在该商品房交付之日起720日内即在2019年7月21日前取得该商品房的房屋所有权证书。在约定期间，管虹多次询问沈阳科工房地产开发有限公司房屋所有权证书办理的进展情况，均答复在办理中。直到2020年3月31日才看到沈阳科工房地产开发有限公司在小区内张贴的《不动产权证办理通知》。沈阳科工房地产开发有限公司于2020年4月18日已逾期273天后取得房屋所有权证书后交付管虹。并且沈阳科工房地产开发有限公司至今未给付管虹《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《房屋建筑工程竣工验收备案书》。沈阳科工房地产开发有限公司的行为已违反了双方的合同约定，损害了管虹的合法权益。一审法院认定事实：2017年4月23日，管虹（买受人）与沈阳科工房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：管虹购买沈阳科工房地产开发有限公司开发建设的位于抚顺经济开发区房屋，房屋总价款1022964元，买受人一次性付款，出卖人应当在2017年7月31日前向买受人交付该商品房。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意协商解决。合同签订后，管虹将购房款1022964元全额交付沈阳科工房地产开发有限公司，沈阳科工房地产开发有限公司为管虹开具增值税专用发票。2020年3月31日，沈阳科工房地产开发有限公司通过张贴通知的方式通知业主办理不动产权证，管虹于2020年4月18日取得所购买房屋的不动产权证书。2020年1月28日，辽宁省沈抚新区管理委员会城乡建设局下发《关于暂停售楼处及房产中介机构对外营业的通知》，沈抚新区内所有售楼处暂停对外营业，同时暂停关闭商品房网签系统。2020年2月21日，辽宁省沈抚新区管理委员会城乡建设局下发《关于恢复售楼处及房产中介机构对外营业的通知》，从通知下发之日起放开售楼处及房产中介机构对外营业。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担违约责任。由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案管虹与沈阳科工房地产开发有限公司于2017年4月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。现管虹已按照合同约定履行了交付全部购房款的义务，但沈阳科工房地产开发有限公司未按合同约定的期限为管虹办理不动产权证书，依法应当承担违约责任。根据合同约定，沈阳科工房地产开发有限公司应当在商品房交付之日（2017年7月31日）起720日内为管虹办理不动产权证书，因此，沈阳科工房地产开发有限公司应当于2019年7月21日前为管虹办理不动产权证书，沈阳科工房地产开发有限公司于2020年3月31日通知办理不动产权证书显然违约，应当承担违约责任，但因双方合同中并未约定违约金的计算方式，故法院以管虹已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。受疫情影响，2020年1月28日至2020年2月21日期间暂停售楼处对外营业，在计算沈阳科工房地产开发有限公司的违约责任期间时，该期间应当予以扣除，即沈阳科工房地产开发有限公司的实际违约天数为229天。根据中国人民银行公布的贷款利率，一年以内的贷款利率为4.35%，管虹按此主张合理，法院予以确认，逾期贷款利息上浮30%，即沈阳科工房地产开发有限公司应支付管虹逾期办证违约金：1022964元×4.35%×（1+0.3）/365×229=36294元；关于管虹主张的沈阳科工房地产开发有限公司给付管虹该商品房的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《房屋建筑工程竣工验收备案书》一节，上述文件系房地产开发企业交房产等相关部门备案文件，并非交于购房者的文件，因此，对于管虹的该项诉讼请求，法院不予支持。关于沈阳科工房地产开发有限公司辩称的合同约定的720日为720个工作日，不存在逾期办证一节，与交易习惯不符，沈阳科工房地产开发有限公司该项辩解没有法律依据，法院不予采信；关于沈阳科工房地产开发有限公司辩称的双方合同约定的逾期办证的解决方式为协商解决，意味着管虹放弃了诉讼权利一节，没有法律依据，法院不予采信；关于沈阳科工房地产开发有限公司辩称的管虹没有实际损失，不存在过错，不应承担责任一节，没有法律依据，法院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、沈阳科工房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付管虹逾期办理不动产证书违约金36294元；二、驳回管虹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1048元，减半收取524元，由沈阳科工房地产开发有限公司负担353元，由管虹自行承担171元，由沈阳科工房地产开发有限公司负担部分随上述款项一并给付管虹。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审法院相同。另查明，双方当事人确认到不动产登记中心办理案涉房屋所有权转移登记日期为2020年4月17日。案涉《商品房买卖合同（预售）》第九条第二款约定：该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，归纳争议焦点如下：1、案涉房屋逾期办证违约金如何计算；2、逾期办证违约期间如何确定；3、沈阳科工房地产开发有限公司是否应向管虹交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。关于焦点1，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。案涉《商品房买卖合同（预售）》约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得商品房的房屋所有权证书的，双方协商解决。至今，双方当事人就此问题未能以协商方式解决。合同中的权利义务应依《合同法》的基本原则确定，案涉合同中对于房屋登记逾期违约责任并无约定，对于买受人显失公平。现沈阳科工房地产开发有限公司在约定期间内未履行办理权证的合同义务，违约事实存在，其应承担违约责任。沈阳科工房地产开发有限公司承担的违约责任应相当于因违约所造成的损失，故沈阳科工房地产开发有限公司应按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付违约损失。根据2019年11月8日最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定，自2019年8月20日起人民法院裁判贷款利息基本标准改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故对于逾期违约金的计算应分段计算。利用民事诉讼程序寻求对自身权利的保护和救济，是当事人的基本权利，除法律有明确规定的情形之外，不得以合同约定排除当事人提起民事诉讼的权利。沈阳科工房地产开发有限公司以上述合同约定为由主张管虹放弃诉讼权利，于法相悖，本院对其该项主张不予采纳。关于焦点2，根据合同约定，沈阳科工房地产开发有限公司应在案涉商品房交付之日起720日内为管虹办理不动产证书，房屋约定交付日期为2017的7月31日，顺延720日则为2019年7月21日，即沈阳科工房地产开发有限公司应在2019年7月21日前为管虹办理不动产权证书，故逾期办证起算点应为2019年7月21日。对于买受人取得房屋所有权证衡量依据应为该商品房的房屋所有权转移登记为标准，自登记完成之日起，出卖人已完成办证义务，故逾期办证截止日期应为双方当事人共同到不动产登记中心完成办理转移登记手续之日，即2020年4月17日。受疫情影响暂停售楼处对外营业的期间应予以扣除。故，沈阳科工房地产开发有限公司向管虹支付逾期办证违约金的期间应自2019年7月21日至2020年4月17日，扣除2020年1月28日至2020年2月21日受疫情影响期间。关于争议焦点3，合同双方当事人应按合同约定履行义务。案涉合同第九条第二款约定出卖人应提供《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》，该约定系双方当事人真实意思表示，且不违反禁止性法律规定，本院对于管虹要求沈阳科工房地产开发有限公司提供上述说明书及保证书的主张，予以支持。对于沈阳科工房地产开发有限公司提出逾期交房期间在逾期办证期间加以扣除一节，沈阳科工房地产开发有限公司未提供证据证明逾期交房与逾期办证存在的必然联系，双方当事人亦无此项约定，其主张于法无据，本院不予支持。沈阳科工房地产开发有限公司主张商品房交付之日起的“720日”为工作日，案涉合同中对该720日并未作特别约定，其主张无事实及法律依据，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持辽宁省抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初1096号民事判决第二项；二、撤销辽宁省抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初1096号民事判决第一项；三、沈阳科工房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内给付管虹逾期办理不动产证书违约金（违约金以1022964元为基数，自2019年7月21日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日至2020年4月17日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，2020年1月28日至2020年2月21日期间利息予以扣除）；四、沈阳科工房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内将案涉商品房《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》交付管虹。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1048元，减半收取524元，由沈阳科工房地产开发有限公司负担353元，管虹负担171元；二审案件受理费共计848元（管虹预交141元，沈阳科工房地产开发有限公司预交707元），由管虹负担120元，沈阳科工房地产开发有限公司负担728元。本判决为终审判决。审判长 孟 丽审判员 黄 霞审判员 李雪慧二〇二〇年十二月二十八日法官助理王宝伦书记员刘娟