湖南省临湘市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘0682民初675号 原告：曾逸飞，男，1996年8月24日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。 委托诉讼代理人：曾振球，男，住湖南省临湘市，系原告的父亲。 被告：李友良，男，1967年7月19日出生，汉族，住湖南省临湘市。 被告：何青平，女，1966年10月11日出生，汉族，住湖南省临湘市。 原告曾逸飞与被告李友良、何青平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾逸飞的委托诉讼代理人曾振球、被告李友良、何青平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾逸飞向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告付清合同余款380000元，并在两个月内办理完结土地过户手续；2.判令被告向原告支付逾期付款违约金150000元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2018年3月10日签订合同，原告将位于临湘市区××路××富豪名城南侧的房屋（共四层，建筑面积602.3㎡，占地面积约450㎡）转让给被告。合同约定转让款2380000元整，签约当天首付定金1080000元整，2018年5月1日前再付920000元，余款380000元在办理过户登记手续的当天付清，过户登记等相关手续办理及所有税费由被告承担。如被告未按时付款，则按应付款的3%按月支付违约金。被告受让该地产后，装修并投入使用，并在该处办理“巨人教育”机构。期间，原告多次督促被告办理土地、房屋过户等相关手续，但被告至今不办。根据约定，被告应在2018年5月1日前付清第二笔合同款920000元，但一直到2018年12月底才分几次陆续支付了共计920000元。原告认为，被告的多次违约行为侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告李友良、何青平辩称，1.所欠余款380000元属实，在案涉房屋未过户的情况下，原告无权要求两被告支付房款。原、被告在《土地、房屋转让合同》第五条规定，在原告配合被告到职能部门完成过户登记手续，现场签字的当天付清全部合同款。原告没有将房屋过户到被告名下，也没有配合被告到职能部门办理有关手续。自2018年至今，被告等人一直在积极办理手续，但因手续复杂没有办成，这些原告知情，在这样的情况下要求被告在两个月类办结土地过户手续，是不现实的。2.要求被告支付逾期付款违约金150000元是不合理的。余款380000元未付清不存在违约，第二次920000元未及时给付不是被告的责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原、被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年8月24日，曾逸飞与刘雄军等6人共同取得临国用（2015）333号一宗土地的《国有土地使用权证》，拟在此宗土地上投资建设幼儿园。2016年4月25日取得建设用地规划许可证后，因各种原因，七人将上述宗地予以分割，各分得东西宽度13.5米的土地，并绘有示意图。曾逸飞在分得的土地上与其他人一样自建房屋一栋。房屋主体工程完工后，曾逸飞在户外挂出了出卖广告，并附有其父的联系号码。李友良、何青平看到该广告后与曾逸飞的父亲取得了联系。经过查看房屋和多次沟通，2018年3月10日，曾逸飞（甲方）与李友良、何青平（乙方）签订《土地、房屋转让合同》。合同主要内容如下：甲方与刘雄军等6人在临湘市区××路××富豪名城南侧共同取得国有建设用地一宗，土地面积2565.09㎡，其《国有建设用地使用证》号为：临国用（2005）333号，并在此建成四层房屋。经甲乙双方协商，订立合同如下：一、甲方将上述土地、房屋的自有份额全部转让给乙方，甲方自有份额的土地四至范围为：东抵刘雄军房屋最西墙、西抵陈海彬房屋最东墙，东西宽13.5米，南、北抵公共通道水沟边（南、北具体界限以上述《国用建设用地使用证》为准）；甲方自有份额的房屋共四层，总建筑面积602.3㎡（市房产局测绘为准）。二、上述土地、房屋及相关手续，按本合同签订时现状一并转让，在此之前，甲方与基建施工方或材料供应方或劳务工资欠款概由甲方负责。甲方经充分考虑，自愿转让；乙方对此相关情况予以充分调查了解，自愿受让。三、相关手续办理：上述土地、房屋及相关手续在按现状转让后，后续相关手续由乙方自行办理，由此产生的所有税、费、金等相关费用，概由乙方自行承担；甲方配合乙方到职能部门完成过户现场签字确认手续，提供相关身份证件，积极为乙方办理相关手续提供帮助。四、转让价格：共计人民币贰佰叁拾捌万元整（￥238万元整）。五、付款方式：本合同签订当天，乙方首付定金人民币壹佰零捌万元整（￥108万元整），2018年5月1日前再付玖拾贰万元整（￥92万元整）；甲方配合乙方到职能部门完成过户登记现场签字手续的当天，乙方付清全部合同款。六、本合同土地、房屋及现有相关设施，在合同生效后，即交由乙方，由乙方采取安全防护等管理措施；乙方付清合同款贰佰万元（￥200万元）后即可进行装饰装修等。七、违约责任：因甲方反悔造成本合同不能履行，甲方双倍返还定金，退还除定金外的合同款并向乙方支付该合同款3%的月利息，本合同终止，甲方其他损失自负；因乙方未按时付款，则按应付款的3%向甲方支付月利息，超叁个月未付清应付款的（含本息），视为乙方违约，在扣除定金后原额退还乙方其他合同款，收回相关手续，本合同终止，乙方其他损失自负。 合同签订后，李友良、何青平于当天支付定金1080000元。2018年4日28日，何青平向曾逸飞父亲曾振球使用的手机号码17773020101发送短信：“我是环保局何青平，按合同要在5月1日前，付第二批房款，你怎么关机了？找到诊所也不在。开机后尽快联系我们，不然失约的是你。”曾振球与曾逸飞未予回复。2018年4月30日，何青平再次向曾振球使用的手机号码138××××0101发送短信：“我是何青平，现在能到我家吗？明天5月1日了，按合同今晚我将第二批卖房款92万元付给你。请你今晚来。”曾振球与曾逸飞未予回复。李友良、何青平未在2018年5月1日前支付房款920000元。后李友良与何青平于2018年5月22日向曾逸飞支付房款500000元，2018年11月13日支付130000元，2018年11月26日转账支付49000元，现金支付21000元，2019年2月3日支付220000元。 另查明，截止至本案作出判决前未办理不动产初始登记和转让登记手续。李友良、何青平现已将案涉房屋的一、二层出租，三、四层已装修入住。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉合同是否为附条件或附期限的合同；二、被告迟延付款是否违约。 一、案涉合同是否为附条件或附期限的合同。被告辩称，所欠余款380000元属实，在案涉房屋未过户的情况下，原告无权要求两被告支付房款。原、被告在《土地、房屋转让合同》第五条约定，在原告配合被告到职能部门完成过户登记手续，现场签字的当天付清全部合同款。原告没有将房屋过户到被告名下，也没有配合被告到职能部门办理有关手续。自2014年至今，原告等人一直在积极办理手续，因手续复杂没有办成。本院认为，合同可以附条件，但所附条件应当是当事人自己约定的、未来有可能发生的、用来限定合同效力的某种合法事实。法律规定的事实不能作为条件。案涉合同约定的“过户登记”，系《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”中法律规定的事实，不能作为条件。同时，合同也可以附期限，但该期限应是将来确定到来的一个具体日期或是一定期限。案涉合同约定的“到职能部门完成过户登记现场签字手续的当天”，虽是将来一定到来的日期，但不是一个具体日期。事实上，案涉380000元的支付成为本案争议的焦点之一正是由此引起。因此，案涉合同既不是附条件的合同，也不是附期限的合同。在履行期限不明确的情况下，案涉合同款项的支付，应按照《合同法》第六十二条规定处理，即：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。在被告现已将案涉房屋的一、二层出租，三、四层已装修入住的情况下，原告催要房款符合情理。在履行期限不明确的情况下，原告也未能举证证明要求被告履行债务的具体日期，不能认定被告未支付380000元违约。 二、被告迟延付款是否违约？《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”案涉合同约定：“本合同签订当天，乙方首付定金人民币壹佰零捌万元整（￥108万元整），2018年5月1日前再付玖拾贰万元整（￥92万元整）。”被告按约于2018年3月10日支付了定金108万元后，同年4月28日和30日又分两次向原告父亲曾振球发信息通知支付房款未得到回应。被告依法可以中止履行并无需承担违约责任。2018年5月22日，被告向原告支付房款50万元时，已具备履行全部到期债务的条件。被告此时尚有42万元未支付，应当按照合同约定承担违约责任，即按月利率3%向原告承担违约责任。 房屋的转让登记需要原被告的密切配合，从权利的角度上讲，与被告的利益关系更紧密。原告起诉要求被告在两个月内办理完结土地过户手续，没有法律依据，也不是合同约定的义务，本院不予支持。案涉合同虽然约定由被告办理相关手续，但也约定了原告配合办理的义务。本次诉讼后，在转让登记条件成就的情况下，被告仍可依案涉合同请求原告履行相应的义务。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第四十六条、第五十二条、第七十条，《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第六十一条第二款、第三款规定，判决如下： 一、被告李友良、何青平在本判决生效之日起十日内向原告曾逸飞支付房款380000元； 二、被告李友良、何青平在本判决生效之日起十日内向原告曾逸飞支付违约金（其中130000元自2018年5月23日起至2018年11月13日止，70000元自2018年5月23日起至2018年11月26日止，220000元自2018年5月23日起至2019年2月36日止，按月利率3%计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9100元，减半收取4550元，由原告曾逸飞负担588元，被告李友良、何青平负担3962元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  沈新文 二〇二〇年十二月四日 法官助理贺伦明 书记员郑梅 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就;不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第七十条债权人分立、合并或者变更住所没有通知债务人，致使履行债务发生困难的，债务人可以中止履行或者将标的物提存。 《中华人民共和国物权法》 第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十六条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。 第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。 在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。 房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。 法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。