广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初6964号 原告：艾嘉（广西）物业管理有限责任公司，住所：广西壮族自治区柳州市阳和工业新区，统一社会信用代码：914502007884262844。 法定代表人：王水钦，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：覃冬玉，广西诺一律师事务所律师。 被告：廖桂生，男，1982年11月1日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市阳和工业新区。 被告：何春兰，女，1986年10月1日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市阳和工业新区。 原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司与被告廖桂生、何春兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人覃冬玉、被告何春兰到庭参加诉讼。被告廖桂生经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年6月1日至2020年2月29日期间的物业服务费3398.4元及违约金5505.4元（2020年2月之后的违约金以每月应付而未付的物业费为基数分段计算，按日利率0.3%计算，从该月8日起计算 -2- 至实际付清款项之日止）；2.判令被告向原告支付2017年1月1日至2020年2月29日期间的公摊费用499.5元，水费430元；上述1.2项金额合计9833.3元。3.判令由被告承担本案的案件受理费、公告费等诉讼费用。 事实与理由：广西冠亚房地产开发有限公司与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买广西冠亚房地产开发有限公司开发建设的位于柳州市阳和工业新区冠亚·国际星城（景园）12栋1单元19-2住宅房屋，该合同附件四《合同补充协议》第四条“前期物业管理”第1款约定：“物业管理公司：小区未成立业主委员会前，由开发商委托物业管理公司进行管理。成立业主委员会后由业主委员会选定物业管理公司进行管理。”第2款约定：“物业服务费：暂定收费标准为：住宅按0.9元／㎡·月（即每户每月按其房屋建筑面积每平方米0.9元计收）。”另外，根据原告与广西冠亚房地产开发有限公司签订的《冠亚·国际星城Ａ-24地块住宅小区前期物业服务合同》的约定，广西冠亚房地产开发有限公司选聘和委托原告对其开发建设的“冠亚·国际星城”小区提供前期物业管理服务，并约定“业主应于房屋交付使用之日起交纳物业服务费用”，“物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月7日之前履行交纳义务”，“未能按时足额交纳物业服务费用的，逾期按应交费用3‰的标准向乙方（即原告）累计支付违约金，计算至实际交纳之日”。根据最高院相关司法解释，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。截至日前为止，经原告多次催促被告，被告均以诸多借口不交纳物业费和相关公摊水电费，原告为维护自身合法权益，故诉至本院，请求判如所请。 被告廖桂生未到庭，但庭前向本院提交书面答辩状与被告何春兰共同辩称：1、原告诉求被告支付物业管理费违约金的计算方式及金额，被告不认可。该案发生是由于原告不作为而引发，被告不答应支付违约金；2、原告诉求被告支付物业管理费的所有费用，被告不认可。物业公司服务质量没有按照购房合同中《柳州市普通住宅物业服务等级标准和收费标准》四级进行服务，其中第3、4、5、8、9、10、11、12和14不能做到服务标准。总共18条服务标准中就有一半内容不能做到标准服务；3、原告诉求被告 -3- 支付公摊费用、水费，被告不认可。因本人已交过400元水电费及公摊预收款，物业不同意从里面扣除，此事物业的行为不合法合规！公摊费用物业没有做明细公告公示，所以不交糊涂账；4、原告诉求由被告承担本案受理费、公告费等诉讼费用，被告不认可。因该案的发生是由于原告不作为而引发，所以被告不承担该项费用。 事实与理由：1、安全管理问题。①安保工作极差，保安职责不明，流程不清；②物业管理从未做到“无住户陪同之访客，须经指定专用访客通道，通过对讲机得到住户同意后方可进入”，反而放纵外来人员私自出入摆摊发传单贴广告，以至于各类广告传单遍布小区，业主门口贴满小广告。迄今为止，仍然不时有贴小广告现象；③门禁形同虚设，地下车库入口外人随意进入；④小区电瓶偷窃事件频发，业主汽车挨刮挨扎挨放气，小区管理混乱，以至于发生外来人员经由地下车库通过门禁入室抢劫犯罪事件发生；⑤房开、物业联手强建违建烟道，严重破坏小区环境。2、车辆管理、停放问题。①未清点区分本小区业主车辆和外来车辆，任何车都可以随意进入小区。②关于车辆出入口，整个地面停车位只设置一个政和路出入口，并且跟地下车库及电车同一个出入口，车流非常大还是双向行驶，导致上班高峰期严重堵车，业主车辆出行存在隐患。③在道路上划车位停车，车位横在大路中间，对老人和小孩的人身安全构成重大隐患和严重威胁。④电动车到处乱停放，经常占用小车车位，物业不管不问，熟视无睹。3、保洁问题。地下室装修垃圾未及时清理，2019年8月物业公司更是把小区内道路旁边已经安装好的垃圾桶全部拆除而减少物业的工作量给业主带来很大的不便，垃圾桶数量10个，直到今年5月份国家号召垃圾分类才使得小区垃圾收集点得到改善；4、绿化问题。为强建烟道，部分公共区域绿化破坏严重，房开物业联手日夜拆除强建烟道，绿化带破坏了却不及时修复，更加让业主感到愤怒；5、公共设施管理方面①电梯问题：小区电梯维护工作不到位，经常发生电梯损坏、电梯关人事件，且电梯关人得不到及时处理，有过按紧急报警按钮，无人响应现象；②小区夜间照明：小区内部灯光暗淡无光，然而小区外部也是业主公摊，灯光却亮堂堂；③监控安防漏洞太大，盲角多，但对于强建的烟道，却24小时监控保护；④公共设施损坏不及时修复；⑤整个小区小孩子玩的就是一个小小的滑滑梯，健身设施为零，休闲空间被局限于群楼包围的内部一个小小的长方形；⑥关于二次供水，物业是否按时清洗和检测供水系统以及水质情况，从未向业主公示；⑦小区大门没有“冠亚国际星城景 -4- 园”标识；⑧电梯合用前室的防火门闭门器在2017年交房这一年装修房子的时间里被搞坏至今没有维修好，更没有做到对防火门消防知识的宣传；⑨12栋一层大厅出口右边为人行疏散通道，疏散通道已经被绿化植被所阻碍，通道外部铁门边已经被商铺占用；6、缴纳费用不清晰。①物业公司收支明细从未公示，缺乏监督；②公用设施、场地经营使用和收益不透明；③物业收取水电周转金问题缺乏法律依据。④住宅专项维修基金的使用不透明，等等内容；7、房屋维修问题。物业对业主报修的房屋维修问题解决不及时；8、物业配合房开在小区扩建烟道，公示期内经六百多户超过半数的业主联名否决后，仍然被强建完工并投入使用；9、物业工作人员的态度差，业主去反映问题，答复基本都是“不知道，领导决定，你去找领导”；10、小区交房已经两年多，仍有蛮多业主未拿到房产证，房产证捆绑物业费，要领房产证必须交清物业费的做法不合理；11、楼下商铺存在污染严重的违法排烟问题；12、业委会成立问题。入住两年多以来，景园业委会迟迟成立不了。综上，物业在小区管理的各种不作为和乱作为，导致包括被告在内的业主对物业的管理和执行能力表示不信任、不满意，所以被告暂延缴纳物业费。 本院认为，原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司是依法成立的物业服务企业法人。原告作为物业服务企业与建设单位广西冠亚房地产开发有限公司依法签订的物业服务合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，且对业主具有约束力。根据前期物业服务合同约定，本院确认原告自2013年9月25日起为冠亚·国际星城（景园）小区提供物业服务。被告廖桂生、何春兰作为该小区业主，亦应受该合同约束，履行交费义务。关于物业服务费，被告廖桂生、何春兰与广西冠亚房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第四条以及《冠亚·国际星城A-23地块住宅小区前期物业服务合同》均明确约定了住宅（高层住宅）按0.9元/月·平方米计收物业费，被告廖桂生、何春兰的房屋建筑面积为118.05平方米，因被告廖桂生、何春兰从2017年6月1日起未缴纳物业服务费，根据原告提供的《律师函》、邮寄单，本院确认原告已经履行书面催交物业服务费的义务，故被告廖桂生、何春兰应向原告支付2017年6月1日至2020年2月29日期间的物业服务费3506.09元（118.05平方米×0.9元/月·平方米×33个月），但原告仅主张3398.4元系对自己权利的处分，于法不悖，本院予以支持。被告廖桂生、何春兰以原告不作为以及管理上存在 -5- 的诸多问题为由不交物业服务费，但其证据并不充分，且该抗辩亦不能成为其免交物业服务费的理由，故对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。 关于公摊电费，因原告所举证据并不能证实案涉房屋所在楼栋实际产生的费用，被告亦不予认可，故本院对原告的该项诉请不予支持。 关于水费，因原告并非该费用的收费主体，亦未举证证明得到收费主体的授权或委托，被告亦不予认可，故本院对原告的该项诉请不予支持。 关于违约金，虽然前期物业服务合同中对于违约金的负担有明确约定，但被告系因对原告提供的物业服务有意见而不交纳物业服务费等相关费用，基于双方之间的物业服务合同关系有相对长期、稳定性，双方应保持良好沟通关系，考虑被告不交纳物业服务费等相关费用存在部分客观原因，并非主观故意，故本院对原告主张被告支付违约金的诉请亦不予支持。 此外，被告廖桂生经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》笫一百四十四条的规定，本院可缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告廖桂生、何春兰应于本判决生效之日起十日内向原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司支付2017年6月1日至2020年2月29日期间的物业服务费3398.4元； 二、驳回原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费人民币50元（原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司已向本院预交），减半收取25元，由被告廖桂生、何春兰共同负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 -6- 本判决为终审判决。 审判员  伍艳丽 二〇二〇年十二月七日 书记员  杨 柳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： -7- （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 -8-