文书内容江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终3681号上诉人（原审原告）：韩国柱，男，1963年8月1日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人（原审原告）：钱亚军，女，1969年9月8日出生，回族，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审被告）：淮安新城亿博房地产开发有限公司，住所地淮安生态文化旅游区康体佳苑**楼C9商铺**。法定代表人：杨可，该公司董事长。委托诉讼代理人：王太原，男，该公司员工。委托诉讼代理人：曹慧，女，该公司员工。上诉人韩国柱、钱亚军因与被上诉人淮安新城亿博房地产开发有限公司（以下除判决主文外均简称新城亿博公司）商品房销售合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2019）苏0891民初4126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩国柱、钱亚军上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉请或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人在购买商铺时，案涉商铺比邻铺每平方米贵了2200元左右，新城亿博公司销售人员谢某对此的解释是，案涉商铺靠通道一侧可以另外开门，所以价格贵。基于此，上诉人才决定购买案涉商铺。上诉人认为谢某作为新城亿博公司的销售人员，履行的是职务行为，为表见代理，所产生的法律后果及给上诉人造成的损失应当由新城亿博公司承担。新城亿博公司答辩称，从上诉人与谢某的聊天记录中，不能得出谢某作出过案涉商铺通道一侧可以开门的口头承诺；根据双方签订的认购协议，所有约定都要以书面合同约定为准；根据规划，案涉商铺通道一侧不能开门，上诉人诉请没有事实依据。韩国柱、钱亚军向一审法院起诉请求：1.判令新城亿博公司按照双方约定将淮安吾悦广场13号2032商铺靠通道旁边开门；2.判令新城亿博公司向韩国柱、钱亚军支付商铺差价108741元；3.本案诉讼费用由新城亿博公司承担。第一项诉讼请求如果能够得到支持就不要求新城亿博公司赔付商铺差价，如果不能得到支持或者不能实施，就要求新城亿博公司赔付商铺差价108741元。一审法院认定的事实：韩国柱、钱亚军与新城亿博公司于2018年10月10日签订商品房认购协议一份，约定：房屋坐落于江苏省淮安市生态文旅区枚皋路与凤里路交汇处吾悦广场13-2032号，优惠后购房款壹佰贰拾贰万捌仟叁佰叁拾陆元整（小写1228336元）（含税价）……2018年10月10日，韩国柱、钱亚军向新城亿博公司转账支付共计1228336元，新城亿博公司出具了收款收据，开票日期为2018年10月10日。双方尚未签订商品房买卖合同。《商品房买卖合同》第三条广告与宣传资料：“（一）出卖人为本商品房所作的任何形式的广告宣传资料、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘等内容及销售人员的讲解内容均为要约邀请，该要约邀请的内容与本合同正文条款、附件和补充条款不一致的，均以本合同正文条款、附件和补充条款为准。买受人亦不得援引本合同正文条款、附件和补充条款之外的资料内容进行解释或提出主张。本合同签订后，在此之前的任何谈判、磋商及意向性的协议均被本合同正文条款、附件和补充条款所覆盖或替代。未经出卖人盖章的书面授权，出卖人雇用的任何人员(包括销售人员)所出具或签署的任何文件均属无效；超出本合同正文条款、附件和补充条款约定之外的承诺，必须以书面形式并经双方签字盖章认可方具法律效力。买受人对此已经予以知晓并同意。”韩国柱提交的微信聊天记录显示，2018年10月13日，韩国柱：“美女，房子靠走道一边可以开门应在合同中注明！否则太贵了。”谢某：“韩局，这是全框架结构的那个墙，本来就不承重，没办法，他合同里不会加这种这个额外的话。”韩国柱：“框架结构不等于可以开门。”谢某：“合同都是网签的，在电脑上面打印出来的那个字加，不好加进去。”2018年12月2日，韩国柱：“美女，你和你们领导谈合同的事了吗？”谢某：“谈过了，领导那边没办法弄啊，韩局。”2018年12月12日，韩国柱：“美女，既然多缴了十五万没有保障，那我考虑退房吧。”谢某：“韩局，因为是格式合同没有办法加内容，要不我明天找领导有没有其他办法，再回复您。”2019年1月14日，韩国柱：“美女，你说10号后协调退房的事，现在到哪一步了？”谢某：“韩局，领导在昆明开会，公司没有退房的先例，我这儿协调不了。”韩国柱：“那你合同上要注明你们的承诺，我们之间也没有合同说必须买。”谢某：“我们有签订认购协议。”韩国柱：“问题不是买不买，而是你们的承诺应不应该体现在合同中体现。”谢某：“您是认可了价格，付了款的。”韩国柱：“卖房时你们说走道的墙可以拆，那就应该写进合同。”谢某：“合同是固定模板。”……一审另查明，发生争议的墙体已经安装消防和电力管道，且通过验收。一审法院认为：双方自愿签订的商品房认购协议，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。韩国柱、钱亚军主张双方约定淮安吾悦广场13号2032商铺靠通道旁可以开门。微信聊天记录里，韩国柱、钱亚军提出“房子靠走道一边可以开门应在合同中注明”，新城亿博公司的销售人员没有明确表示反对，只是陈述“格式合同改不了”、“要不我明天找领导有没有其他办法”。可见，销售人员在推销房屋时说过“房子靠走道一边可以开门”具有高度盖然性。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。……”根据新城亿博公司提供的商品房买卖合同第三条第（一）款，销售人员的代理权限仅限于与该合同正文条款、附件和补充条款约定一致的内容。销售人员在销售房屋时承诺“房子靠走道一边可以开门”是超出其代理权限的行为，被代理人新城亿博公司亦未对该行为进行追认，因此，销售人员的承诺对新城亿博公司不发生法律效力。综上，韩国柱、钱亚军的主张无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回韩国柱、钱亚军的诉讼请求。一审案件受理费2475元，由韩国柱、钱亚军负担。二审中，根据本院要求，新城亿博公司提交了案涉商铺所在楼层的平面图及相邻各商铺的建筑面积、销售单价、实际签约单价统计表。韩国柱、钱亚军对证据的真实性不表异议，认为可以证明其上诉主张。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，案涉商铺的东侧为通往吾悦广场内的通道，通道的东侧为编号2033的商铺。各相邻商铺的分布及单价等信息详见下图：分布图            2028              2029              2030              2031              2032              通      道              2033              2034              2035              2036              2037      各商铺售价及实际签约价            商铺号              面积（平方米）              销售单价              实际签约单价                  2028              49.93              24397              23908                  2029              52.89              23286              22586                  2030              53.81              23397              22694                  2031              51.9              23508              22802                  2032              49.61              26063              24759                  2033              49.6              26063              25541                  2034              51.9              23508              23037                  2035              53.81              23397              22929                  2036              52.89              23286              22586                  2037              49.92              24397              23909      本院认为，现有证据可以证明上诉人的上诉理由能够成立。理由是：首先，从上诉人与新城亿博公司销售人员谢某的微信聊天记录内容看，在上诉人多次要求将“靠通道一侧可以开门”写进合同文本时，谢某对该要求本身并未提出异议，只是针对为何不能写进合同文本作出解释，如“这个全框架结构的墙，本来就不承重”、“合同都是网签的…不好加进去”等。由此可以认定，谢某在向上诉人销售案涉商铺时，作出了商铺靠通道一侧可以开门的口头承诺。其次，从相邻商铺间的出售价格看，除了通道两侧的两个商铺外，其他商铺之间的差价均在一、二百元左右，越靠近通道价格会略微增加，但至案涉商铺时，销售单价明显出现大幅变动，案涉商铺单价比起相邻的商铺多出2555元。虽然案涉商铺靠近通道，但相较于相邻商铺，区位优势并不明显，不足以在销售单价上出现如此大的悬殊。最后，就案涉商铺的单价为何比相邻商铺多出2555元，新城亿博公司在本院指定期限内未就此作出合理解释。综上，根据民事诉讼高度盖然性的证明标准，通过上述分析，可以认定新城亿博公司对案涉商铺的定价主要是基于其认为通道一侧可以开门的判断，谢某在销售时所作口头承诺并非是其个人行为，而是根据新城亿博公司对商铺定价缘由作出的解释。案涉商铺目前已经不具备在通道一侧开门的条件，在此情况下，新城亿博公司应退还上诉人为此多支付的房款。但鉴于案涉商铺在通道一侧不能开门情况下的具体单价无法确定，本院综合案涉商铺的销售价、相邻商铺销售单价的递增规律、案涉商铺位置等因素，酌情认定新城亿博公司应当退还的房款是4万元。综上，上诉人韩国柱、钱亚军的上诉理由成立，本院对其要求新城亿博公司返还差价的主张予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销淮安经济技术开发区人民法院（2019）苏0891民初4126号民事判决；二、淮安新城亿博房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向韩国柱、钱亚军退还商铺差价款40000元；三、驳回上诉人韩国柱、钱亚军其他诉讼请求。如不能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2475元，由韩国柱、钱亚军负担1565元，由淮安新城亿博房地产开发有限公司负担910元；二审案件受理费2475元，由韩国柱、钱亚军负担1565元，由淮安新城亿博房地产开发有限公司负担910元。本判决为终审判决。审 判 长  孙 坚审 判 员  蒋其举审 判 员  孙 艳二〇二〇年十二月三十日法官助理  潘华乐书 记 员  赵晓文