黑龙江省哈尔滨市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）黑01行终395号 上诉人（一审被告）：巴彦县房产住宅局，住所地巴彦县巴彦镇太平委。 法定代表人：王旭升，巴彦县房产住宅局局长。 行政负责人：沙继哲，巴彦县房产住宅局副书记。 委托代理人：张可，黑龙江九州律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：屈年玲，女，1975年8月5日出生，汉族，住巴彦县。 委托代理人：杨晓颖，黑龙江圣德律师事务所律师。 一审被告：巴彦县不动产登记中心，住所地巴彦县巴彦镇。 法定代表人：陈冬，巴彦县不动产登记中心主任。 行政负责人：何立伟，巴彦县不动产登记中心副主任。 委托代理人：张可，黑龙江九州律师事务所律师。 一审第三人：黑龙江省天林房地产开发有限公司，住所地巴彦县巴彦镇。 法定代表人：黄树峰，黑龙江省天林房地产开发有限公司经理。 委托代理人：张可，黑龙江九州律师事务所律师。 一审第三人：李相民，男，汉族，1960年6月23日出生，个体，住巴彦县。 上诉人巴彦县房产住宅局因房屋权属登记行为一案，不服巴彦县人民法院（2018）黑0126行初55号判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人巴彦县房产住宅局行政负责人沙继哲及其委托代理人张可，被上诉人屈年玲的委托代理人杨晓颖，一审被告巴彦县不动产登记中心行政负责人何立伟及其委托代理人张可，一审第三人黑龙江省天林房地产开发有限公司（以下简称天林公司）的委托代理人张可到庭参加诉讼。一审第三人李相民经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院经审理查明，屈年玲于2012年6月7日与天林公司签订商品房买卖合同，购买位于巴彦县巴彦镇天馨名府小区东厢房一层北数4号房屋，面积87.94㎡，并于当日交纳全部购房款。合同中房屋坐落位置表述与产籍档案一致，屈年玲实际占有使用案涉房屋至今，屈年玲在使用期间交纳了相关的物业费、热费、水费等费用。因多次找天林公司协助办理产权证未果，至起诉前发现巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心已于2011年10月19日将案涉房屋办理在李相民名下。经查明，案涉房屋工程由天林公司开发建设，天林公司于2010年8月17日取得案涉小区工程的建设用地批准书、2011年6月24日取得国有土地使用权证，2011年2月23日取得建设工程规划许可证，2015年5月14日取得建筑工程施工许可证，2011年10月31日取得建设工程竣工验收备案证书，2015年10月15日取得建设项目竣工规划核实合格证。该合格证体现，案涉房屋工程竣工日期是2011年10月31日，工程经规划部门现场规划验收日期是2015年9月28日。从上述事实查明，在2011年10月19日，登记机关为李相民颁发房屋所有权证时，案涉房屋尚未取得施工许可证、未经验收备案，未取得建设项目竣工规划核实合格证。另查明，案涉工程合法的开发建设单位是天林公司，李相民是开发建设的实际投资人。李相民作为个人并不具有合法的开发资质，李相民与天林公司之间亦不存在房屋买卖关系。屈年玲对登记机关将案涉房屋办理在李相民名下不服，诉至人民法院。 一审法院认为，本案争议焦点如下：一、该案存在行政撤销诉讼与民事确认诉讼交叉，是否应该中止行政诉讼审理程序的问题；二、被告作出的房屋所有权初始登记行为是否符合法律规定。 关于该案存在行政撤销诉讼与民事确认诉讼交叉，是否应该中止行政诉讼审理程序的问题。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、婚姻、继承等民事法律关系无效或者撤销为由，对房屋登记行为提起诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”根据该规定，一审法院于2019年4月19日作出裁定，中止本案行政诉讼审理程序，先行审理民事确认诉讼。在民事审理过程中，发现不能作出开发商与原告之间合同无效的确认。2019年12月2日，一审法院根据审判委员会讨论意见及其本院民事裁定书，认为行政案件的审理结果，直接影响民事案件的审理结果。因此，恢复行政诉讼的审理程序。 关于登记机关作出的房屋所有权初始登记行为是否符合法律规定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定，“房地产开发企业是以赢利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。”第六十五条规定，“违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。”根据上述规定，合法的开发建设单位应当是天林公司，李相民借用天林公司资质进行开发建设违反法律强制性规定。根据国务院《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。”根据建设部《房屋登记办法》第十九条规定，“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记……”第二十二条规定，“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的……”。登记机关违反上述规定，在作出初始登记行为时，没有履行严格的审查程序，亦未实地查看。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《房屋登记办法》第三十条规定，“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”登记机关颁发案涉房屋所有权证时，该工程尚未取得建设工程符合规划的证明。因此登记机关在案涉工程未取得建筑工程施工许可证、未经竣工验收、未取得建设项目竣工规划核实合格证且未实地查看的情况下，就为李相民颁发了房屋所有权证。缺乏颁证依据，且未履行严格的审查程序。 另外，关于被告责任承担问题，根据巴彦县人民政府法制办公室《关于巴彦县不动产登记中心承担应诉职责的通知》“在行政诉讼案件中涉及的具体责任问题由登记环节中相应的工作部门承担。”因此，二被告是适格的共同被告。 综上，登记机关为李相民作出案涉房屋所有权初始登记行为，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、第二十七条、第六十五条，国务院《不动产登记暂行条例》第二十二条、建设部《房屋登记办法》第十九条、第二十二条、第三十条的规定。属证据不足，且违反法定程序，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项之规定，判决撤销巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心作出的，为李相民颁发巴房权证巴彦镇字第××号房屋所有权证的行政行为。 上诉人巴彦县房产住宅局上诉称：1.本案应继续中止诉讼，一审法院恢复审理违反法定程序；2.被上诉人的起诉已经超过起诉期限；3.被上诉人不具有诉讼主体资格；4.上诉人的登记行为符合法律规定。请求人民法院撤销一审判决，驳回一审原告的起诉。 被上诉人屈年玲辩称：1.本案民事诉讼是在行政诉讼立案以后，因民事诉讼的审判结果不是行政诉讼的审理依据，一审法院中止民事诉讼恢复行政诉讼符合法律的规定，恢复行政诉讼审理是正确的；2.依据行政诉讼法及司法解释规定的行政诉讼期限的起算时间应为被上诉人知道或应当知道之日起计算，因被上诉人是2018年才知道涉案房屋已办产权证的事实，据此向法院提起行政诉讼，被上诉人提起行政诉讼未超过法定起诉期限；3.被上诉人依法与天林公司签订房屋买卖合同，且双方已实际履行并交付使用，因此被上诉人与上诉人的房屋登记行为存在直接的法律利害关系，被上诉人具备原告主体资格；4.天林公司是依法取得使用证的权利主体，案涉房产颁证应依法登记在天林公司名下，而上诉人在李相民未提供法律、法规规定的要件的情况下，为其办理案涉房屋产权登记是明显的违法行为，依法应当予撤销。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。 一审被告巴彦县不动产登记中心的答辩意见与巴彦县房产住宅局相同。 一审第三人天林公司的答辩意见与巴彦县房产住宅局相同。 一审第三人李相民无正当理由未到庭参加诉讼，也未向人民法院提交书面辩论意见。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，巴彦县房产住宅局办理房屋所有权初始登记，根据《房屋登记办法》第三十条的规定，申请人应当与建设用地使用权、建设工程规划许可的权利人相一致。本案中，巴彦县房产住宅局颁证依据的建设用地规划许可、建设工程规划许可证的建设单位均为天林公司，而非李相民个人，巴彦县房产住宅局为李相民颁发房屋所有权证存在主体错误；《房屋登记办法》第三十条要求办理初始登记需提交房屋已竣工证明，巴彦县房产住宅局在没有上述法定要件的情况下为李相民办理初始登记属事实不清，证据不足；根据《房屋登记办法》第二十二条，对未按照规划许可面积建造的建筑应当不予登记。本案中，登记机关在案涉工程未取得建筑工程施工许可证、未经竣工验收、未取得建设项目竣工规划核实合格证且未实地查看的情况下，就为李相民颁发了房屋所有权证。巴彦县房产住宅局对不应办理房屋登记的建筑予以初始登记属于程序违法。 根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。虽然屈年玲签订房屋买卖合同在巴彦县房产住宅局房屋登记行为之后，但其在签订商品房买卖合同之时无法预料到该未经竣工验收的房屋已经办理房屋权属登记这一事实，其主观上无过错，且屈年玲基于房屋买卖这一法律事实已实际占有并一直使用该房屋，应当获得免受权利侵害的诉讼权，因此，屈年玲是此房屋登记行为的利害关系人，具备原告诉讼主体资格。 关于上诉人主张本案的起诉超过法定起诉期限的问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定，“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”行政诉讼期限的起算时间应以被上诉人知道或应当知道之日起计算，被上诉人主张是2018年才知道案涉房屋被办理了登记手续，而上诉人也未向人民法院提交任何证据证明被上诉人已超过起诉期限的事实，故上诉人提出本案提起行政诉讼超过起诉期限的主张因没有事实依据，其主张不能成立。 关于上诉人主张本案应继续中止诉讼的问题。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、婚姻、继承等民事法律关系无效或者撤销为由，对房屋登记行为提起诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”本案系请求撤销房屋所有权初始登记行政诉讼案件，主要审查行政机关办理的初始登记是否合法，而上诉人陈述的民事法律关系发生在房屋所有权初始登记行为之后，后产生的民事法律关系不是当时行政机关作出登记行政行为的基础，故本案不属于上述规定的情形。因此，一审法院恢复行政诉讼的审理程序，符合法律规定。 综上，一审法院判决撤销巴彦县房产住宅局为李相民颁发巴房权证巴彦镇字第××号房屋所有权证的行政行为并无不当，本院应予维持。上诉人巴彦县房产住宅局的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.00元，由上诉人巴彦县房产住宅局负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓德广 审判员  齐 旭 审判员  朝之悦 二〇二〇年十二月十三日 法官助理刘晴 书记员姜心雨