河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1002民初7066号原告：李永锋，男，汉族，1977年3月23日出生，住许昌市魏都区。被告：河南金石地产有限公司。住所地：许昌市劳动路中段。法定代表人：郑伟杰，任该公司董事长。委托诉讼代理人：邢永浩、张博（实习），河南卓通律师事务所律师。原告李永锋与被告河南金石地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李永锋、被告河南金石地产有限公司的委托诉讼代理人邢永浩、张博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李永锋向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告逾期交房违约金22175元（暂计算至2020年9月15日），并判令被告自2020年9月15日每逾期一日按照全部房价款万分之2.5向原告支付逾期交房违约金至取得合同约定的交付条件之日；2．本案的诉讼相关费用由被告承担。事实和理由：原被告于2019年4月9日签订《商品房买卖合同》，约定原告以总价492793.00元购买被告开发的“金石-星海湾”小区（南院）2幢东起1单元12层1203号商品房一套，约定交房日期为2020年3月30日，交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、商品房交付使用批准文件。逾期交房的“出卖人按日计算，向××支付全部房价款万分之2.5的违约金”。原告按约履行支付了全部房款、维修基金等义务，但被告告并未在约定时间内按照双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房条件交房。直到2020年9月15日，房屋尚未取得竣工验收备案证明文件等。为维护原告合法权益，特根据《合同法》相关规定提起诉讼，望贵院能依法支持原告诉求。被告河南金石地产有限公司辩称：原告所诉无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。原因如下：一、根据双方签订的商品房买卖合同第十二条第2项之约定“因附件十一第九条情形导致工期迟延或交付延迟的，出卖人不承担责任。“附件十一第九条约定了四种导致工期迟延或交付迟延时出卖人不承担责任的情形，其中包括政府行为和突发性公共事件等都是被告可以迟延交房的原因。因此，被告可以据实予以延期交房。二、根据被告所提供的《河南省房地产业商会文件》（豫房商【2020】11号）文件、许昌市工商联出具的《关于大气污染防治及疫情防控等给企业造成困难的情况说明》，上述内容均提到了三个导致开发商房屋交付时间后延的客观情况，一是扬尘治理，二是由于国家消防职能部门转变，三是今年新冠肺炎疫情的影响。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致××不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”结合上述证据材料以及法律规定，对于五方验收后报行政主管部门备案，备案属于行政机关的行政行为，政府的行为并非能够受到被告公司的控制，且政府行为也是双方合同约定的可以顺延交付房屋的理由之一。由于国家消防职能部门转变，存在工作上的交替，客观上延长了房地产开发企业办理竣工验收的时间，进而导致房地产开发企业房屋交付和办理证件的逾期。新冠肺炎疫情的影响，也造成政府查验备案程序滞后。三、“商品房交付使用批准文件”属事实上不能履行的合同条款。许昌市并没有任何政府部门或机构出具过“商品房交付使用批准文件”，也没有任何机构可以办理该批准文件。因此，政府部门在2019年12月31日将备案合同进行整改后，由于该条不备具可操作性而将其删除，不再成为制式文本的必备条款。原告若认为有该文件办理部门或机构，可以提出相应证据举证证明许昌市可以办理该批准文件。上述都是被告可以顺延交房日期的客观情况和双方合同约定或法律规定可以免除违约责任的正当理由。同时，被告在公告交付房屋时，已经通过了五方验收，已具备房屋交付使用条件，且被告现已取得备案证明文件，客观上也未对原告权益造成侵犯。原告李永锋为支持自己的诉讼请求向本院提交的证据材料有：第一组，许昌市商品房买卖合同（预售）一份（原件）。证明原被告于2019年4月9日签订了商品房买卖合同，按照合同约定原告购买被告位于“金石-星海湾”小区2幢东起1单元12层1203号房屋一套，合同约定交房日期为2020年3月30日前，被告逾期交房按日计算向××支付全部价款万分之2.5支付违约金。该组证据原件原告出示后收回。第二组，许疫情防指办（2020）13号文件一份。证明根据文件显示疫情管控，对建筑类企业要求在2020年2月25日全面复工。第三组，微信聊天截图一份。证明被告公司最晚在2020年3月12日前已经施工。第四组，原被告首次签订合同的最后一页，共一页（打印件）。证明原被告首次签订合同的时间。被告河南金石地产有限公司对原告提交的证据发表质证意见为：第一组证据真实性及证明目的均无异议；第二组证据真实性无异议，但不能证明涉案项目已于2020年2月25日正式复工；第三组证据真实性有异议，聊天群只显示2号楼业主群，不知道是哪个项目，该证据不能证明是涉案项目在施工，且截图中的视频也不能播放，聊天内容也没有任何涉及到涉案项目的言论；第四组证据真实性有异议，证据不完整，如果按证据上显示的签订时间，应扣除的大气污染管控天数更多。被告河南金石地产有限公司向本院提交的证据材料有：第一组，《许昌市商品房买卖合同（预售）》。证明合同内容中，第十二条第2项约定因附件十一第九条情形导致工期迟延或交付延迟的，出卖人不承担责任。附件十一第九条约定了四种导致工期迟延或交付迟延时出卖人不承担责任的情形。第二组，《大气治理管控时间统计表》、《许昌市东城区污染防治攻坚战领导小组办公室、许昌市东城区天宝路街道办事处出具的情况说明》、《星海湾2号楼管控天数统计》（附全部通知文件）。证明被告在施工期间由于许昌市大气污染防治攻坚应急管控，导致工程无法施工、工期后延，因此导致交房时间根据政府管控相应顺延的情况。自合同签订后，由于该因素而导致的工程顺延共计115.5天。第三组，《许昌市工商联对的回复》、《河南省房地产业商会向河南省高级人民法院提交的》（豫房商[2020]11号）、《河南省人民政府关于调整新冠肺炎疫情防控应急响应级别的通告》、许昌日报《金石·星海湾2号楼顺延交付日期的通知》。证明由于消防职能部门的调整，存在工作上的交替，客观上延长了被告办理竣工验收的时间。受新冠肺炎疫情影响，造成了政府部门的正常审批备案程序滞后，被告也在许昌日报上对该突发性公共事件对涉案项目的影响作出了解释说明。我省自2020年1月25日为一级防控，持续到2020年5月6日调整为三级防控，期间共计102天。第四组，《竣工验收备案证书》、《许昌日报交房公告》。证明金石地产在2020年9月15日已可以向原告交付房屋，并且按合同约定在许昌日报发布交房公告，通知业主可以收房。且被告已于2020年11月30日取得竣工验收备案证书。第五组，许昌市房产交易租赁处交易科李红晓在“合同备案”群内发布通知的聊天记录。证明1.《许昌市商品房买卖合同（预售）》合同文本不得由开发商随意更改；2.备案合同第九条第3项“该商品房取得商品房交付使用批准文件”之条件，由于不备具可操作性已被删除。原告李永锋对被告提交的证据发表质证意见为：第一组证据真实性无异议，对证明目的有异议，政府行为必须有针对建筑企业的停工通知及报告，因为环保管控并不是一刀切全部停工，在签订合同时2号楼主体已经竣工，不存在大量的土方开挖；被告在停工发生之日起30个工作日内有义务告知原告，合同约定的交付条件在交房时应该全部具备；第二组证据真实性及证明目的均有异议，要求被告提供政府有关部门针对被告公司的停工通知及报告等，以证明工地临时停工的事实及天数、停工依据，通知发布时其工程施工的进度及是否存在停工的必要性，停工时被告有履行30日内通知原告的义务，被告没有通知则证明没有停工；第三组证据真实性及证明目的均有异议，工商联及地产商会的文件只是行业内的答复，没有任何行政强制力，且在合同签订时该类文件还没有出台；第四组证据真实性无异议，证明目的有异议，该证据证明被告在2020年9月15日向原告交付的房屋并不具备合同约定的交房条件，根据合同约定，被告应当在取得竣工验收备案证明文件后才可以交房，被告在交房时未取得竣工备案证明，而是在2020年11月30日才取得竣工备案证明；被告取得备案证明后也不完全具备交房的条件；第五组证据真实性有异议，对证明目的有异议，聊天记录不能实现被告的证明目的，聊天记录的内容不能证明证明行政主管部门对合同标准进行更改的依据；合同签订在聊天记录之前，应当按合同约定内容履行。本院对原告李永锋提交的证据经审查认为：被告对原告提交的第一、二组证据证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以认可，第三组证据不具备客观性、关联性，本院不予认可。对被告河南金石地产有限公司提交的证据经审查认为：原告对被告提交的是第一、二、三、四组证据的真实性均无异议，本院对其真实性均予以认可。根据原被告双方提交的证据并结合庭审情况，本院查明案件事实如下：2019年4月9日，原告李永锋（××）与被告河南金石地产有限公司（出卖人）签订了《许昌市商品房买卖合同》（预售），合同主要约定：第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得位于陈庄街××、××、××路××、××以北地块的建设用地使用权。该地块土地使用证号为许市国用（2014）第009000008号…第二条预售依据该商品房已由许昌市住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为许房预售字第2018117号。第三条商品房的基本情况1.该商品房的规划用途为住宅…3.该商品房为第一条规定项目中的2幢东起1单元12层1203号…4.该商品房的房产测绘机构为许昌奇升测绘有限公司，其预测建筑面积共84.3平方米…第六条计价方式与价款出卖人与××按照下列第2种方式计算该商品房价款…2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币5845.7元，总价款为492793元（大写：肆拾玖万贰仟柒佰玖拾叁元）…第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已经取得建设工程验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房取得商品房交付使用条件…第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2020年3月30日前向××交付该商品房。（二）…或者出卖人在《许昌日报》或《许昌晨报》上发布交房公告之日亦视为交付…第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给××的，双方同意按下列第1、2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向××支付全部房款万分之2.5的违约金（该违约金比率应当不低于第八项第1（1）项中的比率；（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，××有权解除合同。××解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还××已付全部房款（含已付贷款部分），并自××付款之日起，按照1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2.5%向××支付违约金。2、因附件第十一第九条情形导致工期迟延或交付迟延的，出卖人不承担责任…。原告李永锋按照合同约定履行了支付房款的义务。被告于2020年9月8日在许昌日报发布交房公告，通知于2020年9月15日向原告等业主交房。原告李永锋未收房。另查明：被告因为大气污染管控，自2019年4月9日至2020年1月24日期间，共停工115.5天。其中，根据《关于全面加强9月份全市大气污染防治攻坚工作的紧急通知》(许环攻坚办【2019】153号)要求，自2019年9月5日至9月16日，停工12天；根据《关于加强9月17日至30日大气污染防控工作的通知》(许环攻坚办【2019】161号)要求，自2019年9月17日至9月30日，停工14天；根据《关于启动许昌市重污染天气橙色预警（Ⅱ级）响应的紧急通知》(许环攻坚办【2019】170号)要求，自2019年9月27日至10月2日，停工2天；根据《关于做好10月4日大风扬尘管控工作的紧急通知》(许昌市污染防治攻坚战领导小组办公室文件，2019年10月3日)要求，自2019年10月3日至10月4日，停工1天；根据《关于启动许昌市重污染天气橙色预警的通知》(豫环攻坚办【2019】107号)要求，自2019年10月18日至26日，停工9天；根据《关于启动许昌市重污染天气橙色预警（Ⅱ级）响应的通知》(许环攻坚办【2019】202号)要求，自2019年11月2日至11月11日，停工10天；根据许昌市环境污染防治攻坚战领导小组微信通知，自2019年11月17日至18日，停工1.5天；根据《关于启动许昌市重污染天气橙色预警（Ⅱ级）响应的通知》(许环攻坚办〔2019〕210号)，2019年11月19日至29日，停工11天；根据《关于调整重污染天气预警为黄色预警（Ⅲ级）响应的通知》(许环攻坚办〔2019〕229号)，2019年12月1日至3日，停工3天；根据《关于调整重污染天气预警为橙色预警（Ⅱ级）响应的通知》(许环攻坚办〔2019〕232号)，2019年12月4日至19日，停工16天；根据《关于调整重污染天气天气响应级别为红色预警（Ⅰ级）的紧急通知》(许环攻坚办〔2019〕241号)，2019年12月20日至30日，停工11天；根据《关于调整重污染天气预警级别为橙色预警（Ⅱ级）响应的通知》(许环攻坚办〔2019〕247号)，2019年12月31日至2020年1月24日，停工25天。根据《河南省人民政府关于调整新冠肺炎疫情防控应急响应级别的通告》，自2020年1月25日起，启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应机制。××感染的肺炎疫情防控期间规范企业复工复产工作的通告（许疫情防指办﹝2020﹞13号），通知建筑类企业于2020年2月25日开始复工。以上事实有商品房买卖合同、竣工验收备案证书、许昌日报公告、政府文件、大气治理管控时间统计表等证据及庭审笔录等在卷为凭。本院认为：原告李永锋与被告河南金石地产有限公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，原、被告双方均应严格依照合同履行各自的权利义务。根据原、被告双方签订的商品房买卖合同第十二条第2项约定因附件十一第九条情形导致工期迟延或交付延迟的，出卖人不承担责任。本案中，自2019年4月9日至2020年3月30日期间，被告河南金石地产有限公司因大气污染防治共停工115.5天；疫情防控指挥部办公室关于建筑类企业于2020年2月25日复工复产的要求，根据该要求，应当给予14天的隔离期，故被告因疫情原因停产停工的时间应自2020年1月25日至3月9日，共45天；综上，被告停工天数共计160.5天。根据合同约定，交房日期应向后顺延至2020年9月7日。但被告交房的时间为2020年9月15日，故被告向原告延期交房共7天，按照合同约定，被告应按日向原告支付全部房价款万分之二点五的违约金，故被告应向原告李永锋支付违约金862.4元。原告李永锋的其他过高部分主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、一百六十二条之规定，判决如下：一、被告河南金石地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李永锋支付违约金862.4元；二、驳回原告李永锋的他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费355元，减半收取178元，由被告河南金石地产有限公司负担7元，原告李永锋负担171元。本判决为终审判决。审判员  郑艳媛二〇二〇年十二月二十四日书记员  李 蕊