贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8720号上诉人（原审被告）：贵州集成房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中坝路**。法定代表人：刘长波。委托诉讼代理人：谢福成，男，1985年10月5日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：王玉林，女，1989年8月25日出生，汉族，住重庆市奉节县。被上诉人（原审原告）：郭某，女，2004年6月30日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。法定代理人：张某，女，1972年4月28日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，系被上诉人郭某之母。委托诉讼代理人：段宏文，广东盛唐律师事务所律师。上诉人贵州集成房地产开发有限公司因与被上诉人郭某商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初2882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年09月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。贵州集成房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由郭某负担。事实和理由：1、郭某存在逾期支付购房款的事实，贵州集成房地产开发有限公司不应承担退还购房款及其他费用的责任；2、未能签订商品房买卖合同的责任在于郭某，贵州集成房地产开发有限公司已经向其邮寄催款通知书以及督促签约通知书，是按照认购书的第八条约定邮寄地址邮寄的，贵州集成房地产开发有限公司已经履行通知义务。郭某答辩称，本案核心是在于谁单方解除合同，是贵州集成房地产开发有限公司在2019年11月单方解除了认购书，郭某要求支付最后一笔房款时，贵州集成房地产开发有限公司予以拒绝，合同解除的责任在贵州集成房地产开发有限公司，根据郭某父亲的核实，房屋已经于今年销售给了第三方，贵州集成房地产开发有限公司销售房屋的目的已经实现，一审判决没有影响房开的权益。郭某向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告返还已付房款956550元、其他费用6055元，及前述金额的利息（从起诉之日起依法计算）；2、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年10月26日及2017年10月30日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《贵阳恒大帝景商品房认购书》，该认购书主要约定：乙方自愿依下列条件向甲方认购19栋1003单元……该商品房建筑面积162.32平方米……总金额为1366499元。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币壹万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。二、乙方选择下列第3种方式付款：（3）分期付款：乙方须于2017年10月30日前支付首期房款194957元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年4月26日前付清204975元；于2018年10月26日前付清273300元；于2019年4月26日前付清273300元；于2019年10月26日前付清409949元。如乙方未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。……五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到贵阳市云岩区贵阳·恒大帝景销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋……七、乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。八、甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任……该合同中乙方的通讯地址为广东省深圳市福田区联系电话为135××******。该两份认购书除签订日期不同外，其余内容均一致。2017年10月30日，被告向原告出具收据，载明“兹收到郭某交来贵阳恒大帝景19-1003首期款人民币204975元（含定金壹万）。”。2018年4月27日，被告向原告出具收到楼款204,975元的收据。2019年3月27日，被告向原告出具收到楼款273,300元的收据。并于同日出具收到原告4,018元违约金的收据。2019年6月29日，被告向原告出具收到房款70,000元的收据。并于同日出具收到原告448元违约金的收据。同年7月1日、7月4日及7月31日，被告分别向原告出具收到房款88,000元、30,000元、85,300元及违约金580元、207元、802元的收据。原告向被告支付房款共计956,550元，向被告支付违约金6,055元。被告按照认购书中约定的地址于2019年3月、6月14日及11月6日分别向原告邮寄通知，要求原告前往被告所在的贵阳市云岩区贵阳恒大帝景营销中心签订《商品房买卖合同》。2019年11月6日，被告按照认购书约定的地址向原告邮寄《催款通知书》，载明：“致：郭某先生／女士您好！阁下在2017年10月26日认购了贵阳恒大帝景项目19幢1003号房。依据阁下与我司签订的商品房认购书约定，阁下应于2019年10月26日前付清房款409949元。否则每日按未交房款的万分之一向我司支付违约金，如未按照商品房认购书约定的房款方式和期限付款，视为阁下放弃购买该房屋，所付款项不予退还，我司无须通知，可另行销售该房屋。截止发函之日，阁下已逾期多日未交款，违反了认购书的上述约定。为避免产生更多的违约金及不良信用记录，我司特发此函，请阁下在2019年11月8日前支付完毕逾期房款409949元整，并按认购书约定支付违约金。否则，我司将通过诉讼追究阁下的法律责任。”。2019年11月9日，被告按照认购书约定的地址向原告邮寄《解除认购书的通知》，载明：“郭某先生／女士您好！阁下于2017年10月26日与我司签订了《贵阳恒大帝景商品房认购书》（编号：Ｇ0001228，下简称“认购书”），认购了贵阳恒大帝景项目19幢1003号房。依据认购书约定，阁下须于2017年10月30日前到我司签署《商品房买卖合同》及支付房款，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，我方无需通知，可另行处理该房屋。截止发函之日，阁下已逾期多次仍未与我司办理任何手续，违反了认购书的上述约定。有鉴于此，我司现特致函阁下：我方将按认购书的约定，另行处理该房屋，且阁下所付款项不予退还”。原告认为其没有收到被告向其送达的上述文书，并认为即便原告有违约行为，被告只可没收定金1万元，无权没收全部房款，故将被告诉至一审法院，诉请如前。庭审中，被告还提交了一份2018年10月24日原被告就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》，拟证明原被告于2018年10月24日签订过一份草签版正式合同，合同内容约定了通讯地址、价款、付款方式等。2017年10月26日签订了认购书，认购书右下角约定了原告的通讯地址，且认购书第八条约定了以本认购书载明的电话、通讯地址为准。因原告不同意签正式合同，原告要转手出售房屋，所以就草签了一份，但没有备案，没有预告登记。原告对于该合同三性不予认可，该合同中的签名及手印与认购书中的签名不一致，原告未签过该文书。被告认可该合同是草签，也多次主张催促原告签订正式合同，因此该证据与本案没有关联性，与被告的主张相矛盾，原被告双方均未签订正式商品房买卖合同。经询问，原被告双方均不对该合同中原告的签名及捺印申请鉴定。被告还提交了原告母亲张某与被告公司销售顾问谢显鹏的聊天记录，记录如下：“张某：小谢，房子这么好卖，这是否可以合作，赚钱呀。我出首付，你找客户，利润咋们谈好分。2018年4月24日下午但主要是了解你们的楼盘涨价趋势，有空间才行。2018年4月25日小谢，今天尽快将公司付款账号发给我哈谢谢：开户行：中国银行贵阳世纪城支行账号……6663公司：贵阳集成房地产开发有限公司2019年8月6日张某：小谢，尽快帮我的忙，找买家，偶一定感激你，重谢2019年12月1日张某：看看我最后一笔，还需要付款多少钱谢：409949”，拟证明原告购房的目的是为了出售、转卖，故不与我司签订正式合同。原告对真实性认可，但认为原告购房目的是自住还是投资与本案无关。双方履行合同依据主要是认购书，不能推断原告不签合同原因。庭审中，原告对于解除商品房认购书无意见。一审法院认为，原、被告所签订的《贵阳恒大帝景商品房认购书》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效。庭审中，原、被告双方均同意解除《贵阳恒大帝景商品房认购书》，一审法院遵循自愿。本案的争议焦点为1、被告提交的《商品房买卖合同》是否成立有效；2、导致《贵阳恒大帝景商品房认购书》未能继续履行的原因应归责于谁，被告应向原告返还款项金额？针对争议焦点1，庭审中，被告提交了原、被告双方于2018年10月24日签订的《商品房买卖合同》，原告对真实性不予认可，认为其并未签订该合同，庭审中，双方均不申请对该签名及捺印进行鉴定。被告认为该合同成立并生效，对双方具有约束力，但被告2019年3月、6月14日及11月6日分别向原告邮寄通知，敦促原告前往被告处签署《商品房买卖合同》的行为与其主张相矛盾，若原、被告已签订《商品房买卖合同》，被告无需多次要求原告签署《商品房买卖合同》。则可认定被告在履行合同过程中并未认可2018年10月24日的《商品房买卖合同》，该合同并非原被告双方的真实意思表示，故被告提交的《商品房买卖合同》未成立。针对争议焦点2，本案原告在履行认购书的过程中确有违反约定逾期付款的行为，但认购书中并未约定在发生该情形下，被告享有解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”之规定，原告未按约定履行最后一期付款义务，被告于2019年11月6日向原告邮寄《催款通知书》，要求原告于2019年11月8日前付清。在未给予原告合理付款期限内，被告便于同年11月9日解除了双方签订的认购书，并于同年12月拒绝原告继续履行合同。现庭审中，双方均同意解除双方签订的《贵阳恒大帝景商品房认购书》，双方对认购书的解除均具有错过，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告诉请要求被告返还已付房款956,550元及其他费用6,055元，一审法院予以支持。对于原告诉请要求被告支付利息损失，因原告对认购书的解除具有过错，故对该诉请，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第二十六条、第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州集成房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内退还原告郭某已付款人民币962605元；二、驳回原告郭某的其余诉讼请求。案件受理费6713元（已减半收取），由被告贵州集成房地产开发有限公司负担（此款原告已预交）。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为，双方当事人签订《贵阳恒大帝景商品房认购书》后并未按约定时间即缴纳首付款之日签订《商品房买卖合同》，但此后郭某继续支付购房款并承担逾期付款违约金，贵州集成房地产开发有限公司亦予以接受，表明双方愿意继续履行认购书，但郭某最后仍存在40余万元购房款未支付，经上诉人通知与催告，郭某既未继续支付购房款，又未与上诉人签订《商品房买卖合同》，故上诉人有权解除认购书，现郭某诉至法院要求退款表明其不愿继续履行，贵州集成房地产开发有限公司亦予以同意，故贵州集成房地产开发有限公司应退还郭某已支付的购房款。郭某本案提交的证据并不足以证明贵州集成房地产开发有限公司存在违约行为，故其无权主张退还定金。对于郭某已支付的其他费用，郭某称系已支付的违约金，因该违约金系合同履行过程中郭某在认可其存在逾期付款行为的情况下缴纳，故郭某无权主张退还，一审判决支持郭某的退还请求存在不当，本院予以纠正。综上所述，贵州集成房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初2882号民事判决第二项；二、变更省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初2882号民事判决第一项为：贵州集成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还郭某已付购房款946550元；三、驳回郭某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6713元，由贵州集成房地产开发有限公司负担6578元，由郭某负担135元。二审案件受理费13426元，由贵州集成房地产开发有限公司负担13156元，由郭某负担270元。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年十二月八日书记员 岳立莲