山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初9994号 原告：济南俊汇置业有限公司，住所地济南市历城区，统一社会信用代码91370112061198356K。 法定代表人：张超，董事长。 委托诉讼代理人：张政敏，女，该公司员工。 被告：张武祥，男，汉族，1992年2月25日出生，住甘肃省镇原县。 原告济南俊汇置业有限公司（以下简称“济南俊汇公司”）与被告张武祥商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月27日立案后，依法适用简易程序于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告济南俊汇公司的委托诉讼代理人张政敏到庭参加诉讼，被告张武祥经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 济南俊汇公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除济南俊汇公司、张武祥签订的《济南市商品房买卖合同》；2.判令张武祥按已付款50%即20678元向济南俊汇公司承担违约责任；3.判令张武祥承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年8月24日，张武祥、济南俊汇公司签订《济南市商品房买卖合同》，张武祥购买济南恒大城项目R-1-1904号房屋，房屋总价款413563元。按合同约定，张武祥于2019年8月25日支付首期房款41356元，剩余款项按照分期付款方式自2019年11月21日至2021年8月21日分8期付清。目前，张武祥仅支付首期房款41356元，剩余到期款项均未按合同约定时间支付，逾期已超180日。根据商品房合同附件五补充协议第二条第(二)款第3项之约定，张武祥逾期支付购房款超过180日的，济南俊汇公司有权单方解除合同，张武祥应按已付款的50%向济南俊汇公司支付违约金。综上，基于以上事实和理由，济南俊汇公司根据合同约定现诉至贵院，望判如所请。 张武祥缺席，未答辩。 本院经审理认定事实如下： 1.2019年8月24日，济南俊汇公司与张武祥签订《济南市商品房买卖合同》（含附件五：合同补充协议）一份，内容为：张武祥购买济南恒大城项目R栋1单元1904号房屋，房屋总价款413563元。第六条付款方式及期限2.分期付款买受人于2019年8月25日前向出卖人支付首期房款41356元，大写：肆万壹仟叁佰伍拾陆元整；于2019年11月21日前向出卖人支付房款62034元，大写：陆万贰仟零叁拾肆元整；于2020年2月21日前向出卖人支付房款62034元，大写：陆万贰仟零叁拾肆元整；于2020年5月21日前向出卖人支付房款41356元，大写：肆万壹仟叁佰伍拾陆元整；于2020年8月21日前向出卖人支付房款41356元，大写：肆万壹仟叁佰伍拾陆元整；于2020年11月21日前向出卖人支付房款41356元，大写：肆万壹仟叁佰伍拾陆元整；于2021年2月21日前向出卖人支付房款41356元，大写：肆万壹仟叁佰伍拾陆元整；于2021年5月21日前向出卖人支付房款41356元，大写：肆万壹仟叁佰伍拾陆元整；于2021年8月21日前向出卖人支付余款41359元，大写：肆万壹仟叁佰伍拾玖元整。第七条买受人逾期付款的违约责任1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。附件五补充协议第二条第（二）款第3项约定，如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全款支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部分办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的日期，买受人须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则出卖人有权不交付该房屋给买方，且出卖人无需承担任何违约责任。《济南市商品房买卖合同》落款处盖有济南俊汇公司公章以及张武祥的签名、捺印。合同签订后，张武祥向济南俊汇公司支付款项共计41356元。 另查明，涉案商品房于2018年5月18日取得《商品房预售许可证》。 济南俊汇公司主张张武祥自2019年11月21日开始逾期，逾期金额为62034元；自2020年2月21日开始逾期，逾期金额为62034元；自2020年5月21日开始逾期，逾期金额为41356元；自2020年8月21日开始逾期，逾期金额为41356元；自2020年11月21日开始逾期，逾期金额为41356元。 本院认为，济南俊汇公司与张武祥签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。济南俊汇公司要求解除与张武祥签订的《济南市商品房买卖合同》，根据《济南市商品房买卖合同》约定:“买受人逾期180天仍未按约定全款支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》”，故双方签订的《商品房买卖合同》自诉求到达张武祥之日（即2020年11月2日）起解除。合同解除后，济南俊汇公司应返还张武祥已付购房款。济南俊汇公司要求张武祥按照已付房款的50%向其承担违约责任，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，济南俊汇公司的违约金计算标准过高，且应以未付房款为基数，故本院依法调整为：以62034元为基数，自2019年11月21日起至2020年11月2日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；以62034元为基数，自2020年2月21日起至2020年11月2日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；以41356元为基数，自2020年5月21日起至2020年11月2日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；以41356元为基数，自2020年8月21日起至2020年11月2日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；以41356元为基数，自2020年11月21日起至2020年11月2日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算，济南俊汇公司的该项请求，本院部分予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条，《人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条规定，判决如下： 一、济南俊汇置业有限公司与张武祥于2019年8月24日签订的《济南市商品房买卖合同》于2020年11月2日解除； 二、限张武祥于本判决生效之日起十日内支付济南俊汇置业有限公司违约金：以62034元为基数，自2019年11月21日起至2020年11月2日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；以62034元为基数，自2020年2月21日起至2020年11月2日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；以41356元为基数，自2020年5月21日起至2020年11月2日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；以41356元为基数，自2020年8月21日起至2020年11月2日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；以41356元为基数，自2020年11月21日起至2020年11月2日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算; 三、限济南俊汇置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还张武祥已付购房款41356元； 四、驳回济南俊汇置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3752元，由张武祥负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  刘 明 二〇二〇年十二月七日 法官助理  刘 梅 书 记 员  翟文丽