黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终8284号上诉人（原审被告）：黑龙江省民族宗教事务委员会，住所地哈尔滨市南岗区花园街**。法定代表人：刘明，该委员会主任。委托诉讼代理人：马雷，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黑龙江联合产权交易所有限责任公司，住，住所地哈尔滨市松**世贸大道**/div>法定代表人：孙光远，该公司董事长。委托诉讼代理人：于奇，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王冠伦，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹洪飞，男，1975年5月25日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：于万澜，北京市博儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：李程宇，黑龙江窦智律师事务所律师。上诉人黑龙江省民族宗教事务委员会（以下简称民宗委）、黑龙江联合产权交易所有限责任公司（以下简称产权交易公司）因与被上诉人曹洪飞合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初14823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月14日受理后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。民宗委上诉请求：1.依法撤销哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初14823号民事判决书；2.请求二审法院依法改判驳回曹洪飞的诉讼请求或发回重审；3.案件受理费由曹洪飞承担。事实和理由：一、原审法院认定“民宗委隐瞒黑龙江省民族休养所欠缴2008年至2019年期间土地租金的事实，且至今拒绝补缴，致使曹洪飞不能办理案涉标的物的权属变更登记，合同目的无法实现，民宗委的行为，完全符合《合同法》第九十四条第（二）（三）（四）项所列举的情形，解除合同，应该予以支持”。上诉裁判，在事实认定及法律适用方面均存在明显错误（一）涉案房产是依据评估价转让，评估价之外的费用均应该由购房人承担。涉案房产在转让前经过哈尔滨汇海资产评仕事务所评估，评估价值为人民币3,278,800.00元。这是整个房产的转让价格，按照交易惯例，“卖房人属于净价转让”民宗委收取购房款价款后，不再支付其他费用，购房人除了支付购房款外，还要支付与房产交易有关的其他费用。这种交易方式，既符合法律的规定，也是一般的交易习惯，为此，在案涉房产转让前，产权交易公司曾在有关网站、《生活、报》《黑龙江日报》等媒介上进行公告。告知购房者案涉房产转让方式为“按照现状转让”，对于隐蔽瑕疵，由购房人负责。这里的隐蔽瑕疵就包括了欠缴水、电、物业等各种费用及权证缺陷导致的不能办理房产证等情况。上述公告可以证明，受让人在交易前应对案涉房产进行充分调查，调查包括了房屋的物理状态和是否存在欠费情形，在对房屋现状查看后，一旦进行交易，就视为购房人认可了所购房产，并认同案涉房产存在的全部瑕疵。上述内容，在《黑龙江省民族（镜泊湖）休养所转让网站公告》中，已经清楚的写明，足以证实，现列举如下：1.转让标的按现状进行转让。交易机构将转让方、转让标的产权单位提供的资料进行了全面如实技露，并不表明能够对转让标的所有瑕疵，特别是隐蔽的瑕疵进行了全部揭示。交易机构、转让方及转让标的产权单位提供的转让标的相关资料及所作的陈述仅供参考，不作为交易机构、转让方及转让标的产权单位对标的品质和数量的任何担保，也不作为转让标的现状的法律依据和转让标的的移交凭据。2.除本公告披露的瑕疵外，转让标的还可能存在潜在或隐蔽的瑕疵，潜在或隐蔽的瑕疵包括欠缴税费（如水、电、物业等）、权证缺陷（如不能办理产权过户等）以及其他瑕疵等。3.意向受让方务必在办理受让登记手续前对转让标的物的法律及自然现状进行深入而全面地了解，包括亲自查验转让标的物、向相关管理部门了解标的现状或聘请专家鉴定等。意向受让方缴纳保证金并办理意向受让登记手续即表明意向受让方对转让标的现状及标的全部瑕疵的认可和接受，由此产生的任何法律与经济责任由意向受让方全部承担。上述公告的内容，说明了购房人按照现状购买及应当承担案涉房产瑕疵的义务，所以曹洪飞在购房前进行了充分的走访调查，理应承担有关费用。二、原审法院以“合同目的无法实现”为由，解除《行政事业单位国有资产转让合同》，是对法律规定的错误理解。本案双方签署的合同不存在合同目的不能实现的情形。一方当事人履行合同过程中存在违约行为，但并不必然导致另一方当事人享有合同解除权。只有在一方当事人的违约行为已构成根本性违约致使双方不能实现合同订立目的时，另一方当事人才享有法定解除权。本案争议的转让合同，上诉人并不存在违约行为，且未达到不能实现合同目的情形，因此不应判决解除合同。《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行愤务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。该规定表明，只有违约方的违约行为足以导致合同目的不能实现，守约方才能行使合同解除权。本案诉讼前，购房人已经取得了涉案房产及土地，一直在占有使用中，并且产权证照正在办理过程中，并未遇到实质性障碍。虽然，此笔房屋租金应该由曹洪飞缴纳，但民宗委也一直在努力帮助被上述人协调此事。一审诉讼中，民宗委一方面在协调宁安市自然资源局能否减免此部分费用，另一方面也在向黑龙江省财政厅申请划拨此笔资金。房产证的办理虽有迟缓，但双方办理房屋产权变更手续并无法律上的障碍。因此，从鼓励交易、财产的有效利用及稳定市场交易方面考虑，一审判决解除协议，适用法律不当。在司法实践中，房屋买卖中有微小的争议，不应认定为合同目的不能实现，不应因此解除合同。最高人民法院(山西省物价局与太原市双燕房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷上诉案)已经明确表明最高院对此类案件的态度。另外，原审法院认为解除合同的法律依据是“《合同法》第九十四条第（二）（三）（四）项所列举的情形”，这样的判决，太过随意，完全是张冠李戴。《合同法》第九十四条规定的是合同法定解除的不同情形，其中（二）（三）（四）分别是，预期违约解除，合同约定的解除条件成就解除和不能实现合同目的解除。如果按照原审法院的观点，双方签署的合同目的无法实现，应该适用第(四)项，而非（二）（三）项。在如此重要的问题上，原审法院如此随意，肆意妄为，对这种判决书的公信力，无法令人信服。三、原审法院判决“民宗委应当按照中国人民银行同类同期贷款利率承担赔偿责任”，对事实的认定错误按照双方签署的《行政事业单位国有资产转让合目》第十六条约定，因法定事由解除合同，双方互不负赔偿责任，但甲方应当将转让价款退还给乙方，乙方将标的物退还给甲方。按上述约定，因法定事由需要解除合同时，双方互不承担赔偿责任。因此，一审法院判令民宗委给付曹洪飞购房款利息，违背了双方当事人的基本意愿，应当撤销。综上，民宗委作为国有资产的管理者，完全按照法律的规定履行管理职责，并不存在违约行为。双方签署的合同合法有效，曹洪飞一直占有使用此房产，且房屋所有权变更手续正在办理过程中，并不存在实质障碍。合同目的不能实现的情形，并不存在，应继续履行。原审法院判决解除合同，不仅没有解决纠纷，反而扩大了各方矛盾。因此，恳请二审法院撤销原判，驳回曹洪飞的诉讼请求。产权交易公司上诉请求：1.撤销（2019）黑0103民初14823号民事判决书第五项、第六项、第七项；2.驳回曹洪飞对产权交易公司的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决遗漏事实、认定事实错误、适用法律错误，应当依法改判。一、原审判决遗漏和尚未查明的事实。原审判决没有查明产权交易公司在曹洪飞与省民宗委产权交易之间的地位和性质，遗漏了案件的关键事实。根据《黑龙江省人民政府关于组建黑龙江联合产权交易所有限责任公司的批复》，产权交易公司是省国资委代表省政府履行出资人职责的综合性要素市场平台的公益类企业。产权交易公司《营业执照》中的经营范围是：企业国有产权、行政事业资产、公共资源、土地使用权、矿权、知识产权、林权、大宗商品的交易服务，非上市公司股权登记托管；产权交易的咨询、策划及信息服务，产权投资服务（上述经营范围法律、行政法规、国务院决定禁止经营的项目除外，法律、行政法规、国务院决定应经许可的，经审批机关批准并经工商机关登记后方可经营）。产权交易公司同时是黑龙江省财政厅选定的行政事业单位国有资产交易机构、黑龙江省政府指定的省级公共资源（国有资产）交易分平台、黑龙江省国资委选定的企业国有（集体）资产交易、国务院国资委选定的全省唯一中央企业国有资产交易平台。根据《中华人民共和国企业国有资产法》第五十四条，国有资产转让应当遵循等价有偿和公开、公平、公正的原则。除按照国家规定可以直接协议转让的以外，国有资产转让应当在依法设立的产权交易场所公开进行。转让方应当如实披露有关信息，公开征集受让方。根据《企业国有资产交易监督管理办法》（国资委、财政部令第32号）第二条，企业国有资产交易应当遵守国家法律法规和政策规定，有利于国有经济布局和结构调整优化，充分发挥市场配置资源作用，遵循等价有偿和公开公平公正的原则，在依法设立的产权交易机构中公开进行。该法律第十三条规定，产权转让原则上通过产权市场公开进行。转让方可以根据企业实际情况和工作进度安排，采取信息预披露和正式披露相结合的方式，通过产权交易机构网站分阶段对外披露产权转让信息，公开征集受让方。该法第十六条规定，转让方应当按照要求向产权交易机构提供披露信息内容的纸质文档材料，并对披露内容和所提供材料的真实性、完整性、准确性负责。产权交易机构应当对信息披露的规范性负责。根据与转让方签订的涉案资产的委托合同的约定。黑龙江省财政厅资产监督管理局与产权交易公司所签订《产权出租/转让委托合同》，合同内容为：委托事项“第一条甲方（黑龙江省财政厅资产监督管理局）委托乙方（产权交易公司）将黑龙江省政府系统非办公类招商资产在乙方公开出租和转让；第三条产权出租/转让公告由乙方根据甲方所提供的资料协助甲方制作，或经甲方或甲方指定单位审核后确定。”根据与曹洪飞签订的涉案资产委托合同约定，提供产权受让服务。根据《产权受让委托合同》（2017年4月12日），第一条委托事项“甲方（曹洪飞）委托乙方（产权交易公司）作为受让省民宗委持有的黑龙江省民族（镜泊湖）休养所的产权交易平台，第二条具体服务内容，咨询服务、提供产权交易信息、协助甲方参加产权交易竞价等”。通过营业执照的经营范围、《监督管理办法》（32号文）、委托合同的约定，可以清楚的看出省产权交易所的地位和性质是：（一）为国有产权转让主体发布转让信息的机构；（二）为意向受让方登记的机构；（三）公开挂牌竞价的机构；（四）竞价交易，促成交易的机构。产权交易公司的法律地位和性质属于交易平台。原审法院没有查明省产权交易所的地位和性质，进而错误理解了省产权交易所在交易中的责任，做出了错误的判决。二、原审判决认定事实错误。（一）省产权交易所没有隐瞒事实，也不应承担交易平台义务外的责任。原审判决第13页认定“转让方、产权交易公司有义务对该影响办理案涉标的物权属变更登记的事实作出明确的披露。但在此交易过程中，转让方与产权交易公司并没有披露黑龙江省民族休养所欠缴土地租金的事实，造成标的物的价值相差悬殊，产权交易公司隐瞒了与订立合同有关的重要事实，信息披露不完整使受让方产生重大误解，责任在于转让方和产权交易公司”。原审判决第14页认定“产权交易公司作为专业产权交易机构对转让方欠缴土地租金的事实，必然影响双方在其交易所完成产权转让是明知的”。原判决认定的上述事实完成错误，没有证据支持，不符合交易所的地位和性质，更不符合交易案例，完全属于主观臆断。首先，产权交易公司不是转让方，信息披露的义务是转让方，产权交易公司是信息披露的发布平台。产权交易公司作为促成交易的交易平台并不掌握转让标的全部信息。作为交易平台，产权交易公司依然认为造成标的物的价值相差悬殊是错误的认定。标的物的价值是328万元，诉争欠缴金额22万元余元，通过补缴22万元就能解决的纠纷，却判令解除合同，明显违背了合同法促进交易的立法目的。其次，产权交易公司在发布信息时，如实披露了转让方已经提供的《房屋所有权证》《国有土地使用证》；转让标的评估资料（在评估有效期）；转让行为批准资料；并在其他需要披露的内容载明：转让标的按现状进行转让，交易机构将转让方提供的资料进行了全面如实披露……意向受让方务必在办理意向受让登记手续前对标的物的法律及自然状况进行深入而全面的了解，包括亲自查验转让标的物，向相关管理部门了解标的现状等。因此，省产权交易所不但全面披露了信息，还提示受让方（曹洪飞）应亲自查验，向相关部门了解。如此尽责，竟然被原判决认定为“隐瞒了与订立合同有关的重要事实，信息披露不完整”。再次，根据《合同法》规定，标的物的权利瑕疵和品质瑕疵的责任属于出卖人（转让人），作为交易平台的产权交易公司不可能掌握标的全部具体情况，在发布信息时，也只对信息内容进行形式规范性审查，而不是对交易标的进行具体的调查和查验，这不是产权交易公司应承担的责任。正基于此，产权交易公司才要求转让方提交资产评估报告等应当给交易平台的材料，才提示受让方一定要进行核查。这既保障了交易安全，也提高了交易效率。最后，产权交易公司也无需承担出卖人应承担的责任。原审判决认为产权交易公司作为交易平台隐瞒了标的物的瑕疵，混淆了产权交易公司的地位和性质，更没有任何证据予以支持。如果按照原审判决的逻辑论证，如果公司欺诈发行股票，交易所和证监会应当承担赔偿责任。但客观事实是，证券交易所、省产权交易所都属于交易平台，证券交易所交易的是标准类型资产，而产权交易所交易的是非标准类型资产，二者都属于撮合交易或促成交易的机构，只是交易内容不同而已。三、适用法律错误。一审判决适用《合同法》第四百二十四条的居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，适用《民法通则》第六十五条第三款规定，委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任，进而认定“本案产权交易公司接受转让方委托代为转让方进行产权交易，但其未能组织双方完成案涉标的物的转让手续，即未完全履行合同义务。因产权交易公司没有举示转让方的委托书，应视为授权不明。依据上述法律规定，曹洪飞诉请产权交易公司返还交易服务费及利息，对民宗委的以上债务承担连带责任，于法有据，应与支持”。原审法院适用法律错误。如上诉理由第一部分所述，产权交易公司是为曹洪飞和民宗委同时提供交易服务，不是简单的民宗委托代理关系和居间关系，而是商事领域的交易平台服务。省产权交易所为转让方提供的交易服务内容明确。案涉资产属于黑龙江省政府系统清理和处置非办公类资产工作的一部分，根据《黑龙江省人民政府办公厅关于深入开展省政府系统非办公类资产清理和处置工作的通知》（黑政办综﹝2016﹞13号）关于处置非办公类资产相关规定，黑龙江省财政厅资产监督管理局与产权交易公司签订《产权出租/转让委托合同》，合同内容为：委托事项“第一条甲方（黑龙江省财政厅资产监督管理局）委托乙方（产权交易公司）将黑龙江省政府系统非办公类招商资产在乙方公开出租和转让；第三条产权出租/转让公告由乙方根据甲方所提供的资料协助甲方制作，或经甲方或甲方指定单位审核后确定；第五条出租/转让标的成交后，甲方及产权单位应从成交之日起20个工作日内与承租方/受让方签订产权租赁/转让合同，第六条转让标的的交割由甲方或甲方指定产权单位负责，第八条甲方应根据产权交易法规及相关文件的要求，向乙方及时、完整提供相关文件材料，对文件的真实性、有效性承担责任并负责对文件内容进行解释；乙方应依法提供产权转让的信息发布、交易结算、交易鉴证等服务”。同时，产权交易公司还为曹洪飞提供产权受让的平台服务。根据《产权受让委托合同》（2017年4月12日），第一条委托事项“甲方（曹洪飞）委托乙方（产权交易公司）作为受让省民宗委持有的黑龙江省民族（镜泊湖）休养所的产权交易平台，第二条具体服务内容，咨询服务、提供产权交易信息、协助甲方参加产权交易竞价等”，曹洪飞有支付交易服务费的义务。四、产权交易公司不应承担责任。（一）不应对民宗委向曹洪飞支付3,278,800元成交价款的利息和56万元房租补偿的利息承担连带责任。判决交易所承担连带责任必须有明确的法律依据。原审适用法律错误，认定事实错误，因此产权交易公司不应承担连带责任。（二）不应返还曹洪飞交易服务费并承担利息。产权交易公司作为交易平台，提供交易服务、促成交易成立是其核心义务，本案中产权交易公司已经促成了曹洪飞与民宗委的交易合同成立，而交易合同的履行取决于转让方与受让方间内部的买卖合同关系。省产权交易所已经促成了项目交易，转让方与受让方间履行合同时产生的纠纷不影响省产权交易所已经忠实全面地履行了交易平台义务的事实，因此省产权交易所有权依照合同约定收取相应服务报酬。原审法院在审理过程中没有查明事实，进而错误适用《民法通则》关于委托代理的规定，最终做出了错误的判决。原审法院的判决改变了交易服务平台的性质，增加了国有产权交易的难度，阻碍了黑龙江省政府对非办公类资产进行清理和处置的工作落实，实质上造成了国有资产的流失，请二审法院予以纠正，维护上诉人的合法权益，维护国有资产的安全。曹洪飞辩称，案涉转让合同无效，休养所商业服务业占用土地不属于《土地管理法》第五十四条规定的划拨建设用地情形。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地除了签订使用权出让合同，补交出让金外不得转让。该条例是行政法规规定不得转让划拨土地使用权。《土地管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的前述规定是效力性强制规定。根据《最高院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批转权的人民政府批准于受让方订立合同转让划拨土地使用权的应当认定无效；第十二条规定，土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的政府同意转让并由受让方办理土地使用权出让手续的土地使用权人和受让方定力的合同可以按照补偿性质合同处理。案涉划拨土地转让未经批准或同意办理出让手续，依据《合同法》第五十二条规定转让合同无效。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效的法律后果是予以返还，民宗委返还转让款，曹洪飞可以返还转让标的，民宗委隐瞒土地租金欠缴事实至案涉土地在诉讼前无法经有权政府批准办理土地出让手续。无法办理产权变更登记过错严重，应赔偿曹洪飞为了履行合同向案外人支付的房租补偿款损失56万元及相应损失。政府指定的产权交易公司明知转让的是划拨土地且未经批准不能转让，仍然促成交易完成，产权交易公司对无效合同签订有过错，应当承担损失和利息赔偿责任。曹洪飞向一审法院起诉请求：一、判令解除曹洪飞与民宗委签订的《行政事业单位国有资产转让合同》及补充协议；二、判令解除曹洪飞与产权交易公司签订的成交确认书；三、判令民宗委返还曹洪飞支付的房屋价款3,278,800元及2017年4月17日至2019年4月17日期间占据该款的银行贷款利息315,379.58元，其后的利息计算至全部房屋价款及利息付清日止；四、判令民宗委赔偿曹洪飞向案外人支付的房租补偿款损失560,000元及该款利息53,865元；五、判令产权交易公司返还曹洪飞支付的交易服务费30,932元及2017年4月17日至2019年4月17日期间占据该款的银行贷款利息2,923.33元，其后的利息计算至全部交易服务费及利息付清日止；六、判令产权交易公司对以上第三、四项承担连带责任。案件受理费由民宗委、产权交易公司承担。一审法院认定事实：黑龙江省民族（镜泊湖）休养所实际名称为黑龙江省民族休养所，于1985年4月29日成立，工商注册号231000100015980，企业类型为全民所有制，隶属民宗委。根据土地使用权证记载，黑龙江省民族休养所是坐落于黑龙江省××××4275.38平方米商服业务用地的土地使用权人，土地使用权证号码为宁安国用（02）字第50049号。根据房屋所有权证记载，黑龙江省民族休养所是坐落于黑龙江省宁安市镜泊湖编号宁安房权证宁安镇字第**，建筑面积42.6平方米其它用途房屋、编号宁安房房权证宁安镇字第**，筑面积200平方米服务业房屋、编号宁安房权房权证宁安镇字第**，面积157平方米其它用途房屋、编号宁安房权证房权证宁安镇字第**，积676平方米服务业房屋的所有权人。经黑龙江省财政厅资产监督管理局委托，哈尔滨汇海资产评估事务所对上述房地产的价值进行了评估。哈尔滨汇海资产评估事务所于2016年12月22日提出哈汇资评报字（2016）第031-5号资产评估报告，结论为，转让底价项目所涉及的房地产评估价值为3，278，800元（评估基准日为2016年11月30日）。2017年3月15日，产权交易公司发出黑龙江省民族（镜泊湖）休养所转让网站公告，主要内容是，转让标的名称：黑龙江省民族(镜泊湖)休养所；转让底价3，278，800元；公告期间2017年3月15日9时至2017年4月12日15时；标的所在地区为牡丹江镜泊湖风景区；标的类别为房地产；产权单位为黑龙江省民族事务委员会；转让标的基本情况：房产1、房产证编号宁安房权证宁房权证宁安镇字第**，85年，建筑面积42.6平方米，设计用途为其它，砖木结构，一层。房产2、房产证编号宁安房权证宁安房权证宁安镇字第**，5年，建筑面积200平方米，设计用途为服务业，砖木结构，一层。房产3、房产证编号宁安房权证宁安镇房权证宁安镇字第**，年，建筑面积157平方米，设计用途为其它，砖木结构，一层。房产4、房产证编号宁安房权证守安镇字房权证守安镇字第**，，建筑面积676平方米，设计用途为服务业，砖木结构，一层。土地使用权证编号宁安国用(02)字第50049号，商服业务用地，使用面积4,275.38平方米，使用权类型为划拨。转让标的评估情况：评估值3,278,800元，基准日为2016年11月30日。转让行为批准情况：黑龙江省人民政府专题会议纪要（第九十九次）。交易条件：转让底价3,278,800元。价款支付要求2017年4月20日15时前银行汇款一次性支付。与转让相关的其他条件：1.意向受让方必须在本公告规定时间内将保证金汇入交易机构指定银行账户并办理意向受让登记手续，如保证金未在规定时间内到达交易机构指定银行账户或未办理意向受让登记，该意向受让方则不具备受让资格；2.转让标的原出租方应在本公告规定时间内到交易机构办理意向受让登记，否则视为自动放弃优先购买权；3.受让方应在2017年4月20日15时前将成交价款、交易服务费汇入交易机构指定账户；4.受让方应自被确认后20个工作日内与转让方签订资产转让合同；5.转让标的交割事项、价款划拨由转、受让方在资产转让合同中约定，交易机构按合同约定将成交价款划入转让方指定银行账户；6.转让标的交割之前所欠的水电费、物业费、取暖费等费用由转让标的产权单位承担；7.受让方负责办理转让标的的产权变更登记手续并承担办理转让标的产权变更登记及生地手续所需缴纳的各种税费。其他需要披露的内容：1.转让标的按现状转让，不含设备、家具和装饰，交易机构将转让方，转让标的产权单位提供的资料进行了全面披露，并不表明能够对转让标的所有瑕疵，特别是隐蔽的瑕疵进行了全部揭示；交易机构、转让方及转让标的产权单位提供的转让标的相关资料及所作的陈述仅供参考，不作为交易机构、转让方及转让标的产权单位对标的物品质和数量的任何担保，也不作为转让标的现状的法律依据和转让标的移交的凭据；2.除本公告披露的瑕疵外，转让标的还可能存在潜在或隐蔽的瑕疵，潜在或隐蔽的瑕疵包括欠缴税费、权证缺陷（如不能办理产权过户等）以及其他瑕疵；3.意向受让方务必在办理意向受让登记手续前对转让标的物的法律及自然现状进行深入而全面地了解，包括亲自查验转让标的物、向相关管理部门了解标的现状或聘请专家鉴定等；意向受让方交纳保证金并办理意向受让登记手续即表明意向受让方对转让标的现状及标的全部瑕疵的认可和接受，由此产生的任何法律与经济责任由意向受让方全部承担；4.转让标的虽已经过评估机构进行评估，但房产建筑面积可能与实际有误差，仅供参考，如确有误差，不作调整；5.意向受让方必须认真查看本公告中的国有资产转让合同，并接受该国有资产转让合同的所有条款，转让标的成交后，受让方应当按本公告的约定与转让标的产权单位签署该国有资产转让合同，并严格履行国有资产转让合同中的条款；6.转让成交后，转让标的物的移交、房屋所有权、土地使用权及其他一切相关财产权利的变更、过户、补交、分割等手续，均由受让方自行办理，相关税费（含转让标的产权单位应承担的税费）等一切费用全部由受让方承担；7.本公告全部内容由转让方、转让标的产权单位提供，若实际情况与公告不符或故意隐瞒重大应披露事项，由此产生的法律问题及相关责任由转让方、转让标的产权单位承担。2017年4月12日，曹洪飞填写了黑龙江省民族（镜泊湖）休养所受让登记表。2017年4月17日，曹洪飞与产权交易公司签署了成交确认书，内容为，受让方：曹洪飞；标的名称：黑龙江省民族（镜泊湖）休养所转让；成交价款￥3,278,800元；交易佣金￥32,788元；应付价款总额￥3,311,588元；报价保证金50万元；价款支付期限：2017年4月20日。当日，曹洪飞支付交易价款3,278,800元，交易服务费32,788元(金额30,932.08，元+税额1,855.92元)，产权交易公司分别给曹洪飞出具了黑龙江省单位往来资金结算票据和黑龙江增值税普通发票。2017年5月8日，民宗委与曹洪飞签订的行政事业单位国有资产转让合同，及补充协议，约定，民宗委转让给曹洪飞的标的物位于牡丹江市××风景区××路，详见黑龙江省民族（镜泊湖）休养所转让网站公告；标的物转让价款为3,278,800元。补充协议约定，转让标的原出租至2023年12月31日，租赁合同约定，承租方负责对转让标的装修和维护，产权单位不收取租金。承租方依约对转让标的进行了装修和维护，维护评估值为81.3万元，经标的产权单位与承租方协商，签订终止合同，维护评估值重新测算后，需支付承租方装修维护补偿费56万元。转让成交后，受让方需在本合同签订之日起5日内额外向承租方支付上述56万元装修维护补偿款。协议签订后，2017年5月15日，曹洪飞通过中国农业银行向承租方转付56万元。另查明，2008年至2019年期间，黑龙江省民族休养所欠缴土地租金220,600.40元。一审法院认为，当事人争议的焦点问题是，一、曹洪飞与民宗委签订的行政事业单位国有资产转让合同及补充协议是否应当解除；二、产权交易公司与曹洪飞是否存在合同关系并向曹洪飞承担法律责任。关于焦点问题一，曹洪飞主张，一、转让网站的公告、行政事业单位国有资产转让合同、补充协议均隐瞒了黑龙江省民族休养所欠缴2008年至2019年期间土地租金220,600.40元的事实，且至今拒绝补缴，民宗委要求曹洪飞承担这部分土地租金，该交易显失公平；二、因民宗委拒绝补缴上述欠缴的土地租金致使曹洪飞不能办理案涉标的物的权属变更登记，合同目的无法实现，应当解除合同。民宗委抗辩则认为，按网站交易公告及合间约定，该部分费用应由曹洪飞承担，请求驳回曹洪飞的诉讼请求。针对上述争议，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案，黑龙江省民族休养所欠缴土地租金的事实，曹洪飞有黑龙江省宁安市国土资源局镜泊湖分局出具的明细在案佐证，民宗委举示的现有证据均没有记载黑龙江省民族休养所欠缴土地租金，且已向曹洪飞告知的事实，应承担不利的后果。曹洪飞受让案涉标的物的目的是取得其所有权。《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。据此规定，受让人要想取得标的物的所有权就必须办理权属变更登记，对受让人而言办理权属登记是其重要权利，对转让人而言为受让人办理权属登记是其主要义务。所有权包括占有、使用、收益和处分等权能。转让人在只交付了标的物，没有为受让人办理权属证书的情况下，只是转移了标的物的占有使用权益，收益权和处分权并没有全部转让，更为重要的是，标的物作为不动产，所有权的转移以登记为条件，受让人如没有获得标的物的权属证书，就没有获得标的物的所有权，不能实现合同目的，将面临标的物所有权无法取得、转让，标的物被设定抵押，一物二卖等重大风险。《中华人民共和国合同法》第九十四条对解除合同的情形作出了列举式规定，符合其一情形，当事人即可以解除合同.（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案，民宗委隐瞒黑龙江省民族休养所欠缴2008年至2019年期间土地租金的事实，且至今拒绝补缴，致使曹洪飞不能办理案涉标的物的权属变更登记，合同目的无法实现，民宗委的行为，完全符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)、(三)、（四）项所列举的情形，曹洪飞请求解除合同，于法有据，依法应予支持。民宗委抗辩的理由事实和法律依据不足，依法不予采纳。关于曹洪飞诉请民宗委返还价款及利息损失问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案，曹洪飞为了履行双方签署的《行政事业单位国有资产转让合同》及补充协议，向民宗委支付的成交价款3,278,800元，向案外人支付的房租补偿款损失56万元，基于上述法律规定，民宗委应当返还曹洪飞。因民宗委隐瞒黑龙江省民族休养所欠缴土地租合的事实，且至今拒绝补缴，致使曹洪飞不能办理案涉标的物的权属变更登记，合同目的无法实现，负有过错，对曹洪飞发生的上述成交价款及房租补偿款的利息损失，应当按中国人民银行同期同类贷款利率承担赔偿责任。关于焦点问题二，曹洪飞主张，1.产权交易公司与其签署的成交确认书应当解除并向曹洪飞返还交易服务费及利息；2.产权交易公司应对民宗委的以上债务承担连带责任。产权交易公司抗辩认为，《行政事业单位国有资产转让合同》的权利义务主体是曹洪飞与民宗委，曹洪飞向其提出诉请没有事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案，产权交易公司发布国有产权转让公告，既是转让方向不特定的社会公众发出了转让国有产权的要约邀请，产权交易公司提供了居间服务的要约邀请。曹洪飞提出意向登记申请的过程，既是向转让方发出受让要约，又是向产权交易公司提出居间委托要约的过程。产权交易公司接受申请并为其办理登记手续，即表示其接受居间委托，产生承诺的法律效力，在曹洪飞与产权交易公司之间居间委托合同关系成立。产权交易公司抗辩，其与曹洪飞不存在合同关系，理由不能成立，不予采纳。因产权交易公司发布公告转让的标的是黑龙江省民族（镜泊湖）休养所，故其前期基础工作，即必须进行清产核资、财务审计、资产评估及获取法律意见书等。产权交易的基础是信息，应当遵循公开、公平、公正的原则。信息披露真实全面与否将对交易公开、公平、公正性产生负面影响，严重时会影响交易的有效性。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第一款规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。第二款规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案，产权交易公司按曹洪飞受让国有资产实际价格的1%收取了交易服务费，有义务就有关订立合同的事项向委托人曹洪飞如实报告，完成整体产权转让的相关服务内容。黑龙江省民族休养所欠缴2008年至2019年期间土地租金的事实，是产权交易前客观存在的已知事实，并非其公告公示信息中的“土地出让金、税费、潜在或隐蔽的瑕疵”，转让方，产权交易公司有义务对该影响办理案涉标的物权属变更登记的事实作出明确清晰的披露。但在此交易过程中，转让方与产权交易公司并没有披露黑龙江省民族休养所欠缴土地租金的事实，造成标的物的价值差距悬殊，产权交易公司隐瞒了与订立合同有关的重要事实，信息披露不完整使受让方产生重大误解，责任在于转让方和产权交易公司。因双方的国有资产转让合同目的不能实现，曹洪飞与产权交易公司之间的居间委托合同继续履行无意义亦应解除。《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款规定，委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案，产权交易公司接受转让方委托代为转让方进行产权交易，但其未能组织双方完成案涉标的物的转让手续，即未完全履行合同义务。因产权交易公司没有举示转让方的委托书，应视为授权不明。基于上述法律规定，曹洪飞诉请产权交易公司返还交易服务费及利息，对民宗委的以上债务承担连带责任，于法有据，应予支持。产权交易公司作为专业产权交易机构对转让方欠缴土地租金的事实，必然影响双方在其交易所完成产权转让是明知的，其已组织双方签订合同并出具了成交确认书，已全面履行了合同义务的抗辩理由，事实依据不足，依法不予采纳。成交确认书是签署人对民宗委向曹洪飞转让上述案涉标的物的事实进行确认的行为，随着双方行政事业单位国有资产转让合同及补充协议的解除已自然撤销，不存在另行主张撤销或者解除问题。一审法院判决：一、解除曹洪飞与民宗委于2017年5月8日签订的行政事业单位国有资产转让合同及补充协议；二、民宗委于本判决生效后10日内返还曹洪飞成交价款3,278,800元，房租补偿款损失560,000元，合计：3,838,800元；三、民宗委自2017年4月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率向曹洪飞支付3,278,800元成交价款的利息至该款付清日止；四、民宗委自2017年5月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率向曹洪飞支付560,000元房租补偿款的利息至该款付清日止；五、产权交易公司于本判决生效后10日内返还曹洪飞交易服务费30,932元；六、产权交易公司自2017年4月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率向曹洪飞支付30,932元交易服务费的利息至该款付清日止；七、产权交易公司对民宗委以上债务（第三项、第四项）承担连带责任；八、驳回曹洪飞的其他诉讼请求；九、曹洪飞于本判决生效后10日内将案涉标的物（坐落于黑龙江省宁安市镜泊湖杏花村土地使用权证号-宁安国用（02）字第**4,275.38平方米商服业务用土地、坐落于、坐落于黑龙江省宁安市镜泊湖编号宁安房权证宁安镇字第房权证宁安镇字第**积它用途房屋、编号宁安房权证宁安镇字第房权证宁安镇字第**，方米服务业房屋、编号宁安房权证宁安镇字第×房权证宁安镇字第**，米其它用途房屋、编号宁安房权证宁安镇字第××房权证宁安镇字第**，服务业房屋）返还民宗委。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40,736元，本院减半收取20,368元，由民宗委、产权交易公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：民宗委提交了证据一、黑龙江省非税收入一般缴款书、黑龙江省民族休养所欠交土地租金明细及发票一张，证实民宗委于2020年12月11日，将土地租金交付给宁安自然资源局。该份证据能够证明民宗委补交了2008年至2017年土地租金的事实，本院予以采信。交易中心提交了证据一《黑龙江省人民政府关于组建黑龙江联合产权交易所有限责任公司的批复》、证据二《黑龙江省政府采购中心关于对“黑龙江联合产权交易所有限责任公司”给予公共资源交易业务授权的请示（复印件）及授权书（原件）》、证据三《黑龙江省人民政府协调会议纪要（第四十九次）》（2016年11月10日）。产权交易公司举示该三份证据证明产权交易公司是省国资委代表省政府履行出资人职责的综合性要素市场平台的公益类企业。产权交易公司是国有产权交易服务平台，同时也是黑龙江省政府指定的省级公共资源（国有资产）交易分平台。该三份证据能够证明产权交易公司的成立来由及其经营性质，本院予以采信。产权交易公司提交的证据四《产权转让委托合同》（复印件）证明产权交易公司所依据转让方的申请，作为国有产权交易平台，接受转让方的委托发布了转让公告。转让方承诺其向联交所及时、完整地提供文件资料，并对文件的真实性、有效性承担责任；证据五《产权受让委托合同》（2017年4月12日），证明产权交易公司接受受让方曹洪飞的委托，作为受让民宗委持有的黑龙江省民族（镜泊湖）休养所的产权交易平台，接受产权交易公司的服务后，曹洪飞有义务支付交易服务费。该两份证据能够证明案涉产权交易的过程，本院予以采信。产权交易公司提交证据六黑龙江省高级人民法院（2017）黑民再196号《民事判决书》，证明黑龙江省高级人民法院在其他类案的判决中亦认定，因转让方与受让方纠纷原因，未能办理产权过户手续，合同目的无法实现的，违约责任由转让方承担。拍卖方无需承担责任，拍卖佣金亦无需退还。产权交易公司提交该判决书作为类案判例，并非证明案件事实，不属于证据材料，本院结合案件事实的相关性予以考虑。产权交易公司提交的证据七黑龙江省人民政府专题会议纪要（复印件）和证据八省政府系统非办公类资产招商工作规程（复印件），证明本次民宗委的土地出让，是经过了政府部门批准的。该证据能够证明案涉产权转让经过了省政府的批准，本院予以采信。本院经审查确认一审法院认定的事实。另查明：民宗委于2020年12月11日补交了案涉土地2008年至2017年土地租金162,066元。省政府系统非办公类资产招商工作规程中记载“省政府系统非办公类资产招商处置工作应坚持宜卖则卖、宜租则租、宜重组则重组、先卖后租、配置产业优先的原则”。案涉房产在第一批省政府系统非办公类资产招商资产名单（继续履行原租赁合同）中。本院认为，关于曹洪飞二审主张与民宗委签订的《行政事业单位国有资产转让合同》及补充协议无效的问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”本案，案涉产权的处置经过了黑龙江省人民政府专题会议决定，而民宗委属于黑龙江人民政府的组成部门，案涉产权属于民宗委且在该会议的处置范围内，故该会议决议对民宗委有效，能够认定案涉产权的处置经过了人民政府的批准。关于曹洪飞提出的案涉产权在该会议纪要涉及的第一批省政府非办公类资产招商资产名单中应当继续履行原租赁合同情形的问题。根据省财政厅根据会议纪要制定的《省政府系统非办公类资产招商工作流程》，省政府系统非办公类资产招商处置工作坚持“宜卖则卖、宜租则租、宜重组则重组、先卖后租、配置产业优先”的原则，案涉资产应当优先采取转让方式处置。本案，曹洪飞与民宗委订立了补充协议，案涉房产的原承租人同意终止租赁合同，且曹洪飞亦同意并已经支付了承租人的装修维护补偿费56万元，故案涉资产具备了采取转让方式处置的条件，民宗委采取转让的方式处置案涉资产符合省政府处置其非办公类资产的精神，并无不当。故曹洪飞二审主张与民宗委签订的《行政事业单位国有资产转让合同》及补充协议无效，本院不予支持。关于曹洪飞主张解除与民宗委订立的《行政事业单位国有资产转让合同》及补充协议是否应予支持的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”一审法院依据该法律规定第一款第（二）、（三）、（四）项规定判令解除曹洪飞与民宗委订立的《行政事业单位国有资产转让合同》及补充协议。首先，关于本案是否符合“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”情形的问题。本案，双方系因案民宗委未足额缴纳案涉产权土地租金导致暂无法办理产权变更登记，双方签订的《行政事业单位国有资产转让合同》对此项费用未明确约定，双方对应当由哪一方补缴该土地租金存在争议。且民宗委已经完成了案涉房产的评估、挂牌、拍卖并交付给了曹洪飞，故不能认定民宗委表明不履行主要债务。其次，关于民宗委是否存在“迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”如前所述，对于应当由哪一方缴纳土地租金双方存在争议，且案涉产权转让价款为3,278,800元，房屋装修款56万元，曹洪飞已经交付，而民宗委亦完成了产权的评估、拍卖和交付，已经完成了大部分的义务，现仅因162,066元土地租金未予交纳，该争议款项仅为上述价款的4.2%，不能据此认定民宗委未履行主要债务。最后，关于民宗委是否存在“迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的问题。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案，曹洪飞和民宗委对欠缴土地租金应当由哪一方交纳存有争议，但双方签订的《行政事业单位国有资产转让合同》中约定“转让成交后，转让标的物的移交、房屋所有权、土地使用权及其他一切相关财产权利的变更、过户、补交、分割等手续，均由受让方自行办理，相关税费（含转让标的产权单位应承担的税费）等一切费用全部由受让方承担”；《黑龙江省民族（镜泊湖）休养所转让网站公告》亦有关于“转让标的交割日之前所欠的水费、电费、物业费、取暖费等费用由转让标的产权单位承担”、“受让方负责办理转让标的产权变更登记手续并承担办理转让标的产权变更登记及土地手续所需交纳的各种税费（包括但不限于营业税及附加、契税、印花税、土地增值税、土地出让金等）”、“转让标的土地使用权类型为划拨，转让价格不包含应缴纳的土地出让金。转让成交后，受让方应当按照国家有关法律法规规定办理土地变更登记手续并缴纳土地有偿使用费或者土地出让金及相关税费”、“除本公告披露的瑕疵外，转让标的还可能存在潜在或隐蔽的瑕疵，潜在或者隐蔽的瑕疵包括欠缴税费（如水、电、气、供暖、物业费等）、权证缺陷（如不能办理产权过户等）以及其他瑕疵”的披露信息。故双方完全可以依据上述有关条款确定应当由哪一方履行缴纳土地租金的问题，协商不成亦可以通过诉讼或者仲裁的方式予以解决。故在双方存在争议且可以通过一定方式确定的情况下，不能认定民宗委存在迟延履行债务的行为。且欠缴款项占案涉标的价值的比例较小，基于鼓励交易的原则出发，不应因合同双方对合同非主要内容存在争议即解除合同，双方均应本着促成交易的原则协商解决合同履行过程中出现的争议。因一方违约产生的损失，另一方可以向其主张违约责任，但不必然导致合同的解除。同时，根据上述条款，民宗委告知了受让人案涉产权可能存在一定的瑕疵，结合民宗委履行合同的情况，亦不能认定民宗委系故意隐瞒案涉房产欠缴土地租金的事实。且现民宗委已经补缴了案涉产权交付前的土地租金，合同可以继续履行。故不能认定民宗委存在迟延履行主要债务的根本违约行为，亦不符合合同目的不能实现的情形。综上，曹洪飞主张解除《行政事业单位国有资产转让合同》及补充协议不符合法律规定，本院不予支持。曹洪飞基于解除合同主张民宗委和产权交易公司返还转让款及相应利息、主张产权交易公司返还佣金及相应利息的诉请，本院亦不予支持。综上所述，民宗委、产权交易公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初14823号民事判决；二、驳回曹洪飞的全部诉讼请求。一审案件受理费20,368、二审案件受理费40,736元，均由曹洪飞负担。本判决为终审判决。审判长  张振宇审判员  刘 春审判员  王秀丽（）二〇二〇年十二月三十日书记员  张春天