广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初29750号原告：李本海，男，汉族，1959年4月18日出生，住浙江省杭州市下城区杭氧宿舍****，公民身份号码330************614。被告：佛山市丛乐房地产咨询有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*************，统一社会信用代码91440604MA5387HY8A。法定代表人：陈某1。被告：陆凤玉，女，汉族，1961年4月28日出生，住广东省广州市海珠区*********，公民身份号码440************526。两被告共同委托诉讼代理人：康碧芳，广东源浩律师事务所律师。原告李本海与被告陆凤玉、佛山市丛乐房地产咨询有限公司（下称丛乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李本海及被告丛乐公司法定代表人陈某1、两被告共同委托诉讼代理人康碧芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告陆凤玉支付原告租房合同违约费用24000元；2.被告陆凤玉支付原告合同违约损失费用25000元；3.被告陆凤玉退回原告租房押金4000元（2000元/个房间）；4.被告丛乐公司支付原告合同违约费用23000元；5.被告丛乐公司退回原告中介费用1000元；6.被告丛乐公司支付原告合同违约损失费用22000元；7.确认原、被告签订的租房合同无效；8.两被告分别支付本案法院起诉费用。事实与理由：原告和被告陆凤玉在江湾一路2号西尔曼公寓4座的中介介绍下，于2020年5月1日签订了2年租房合同，入住佛山市禅城区****2号5座1707、1708房间，到2020年8月21日中介告知原告：这两套房子已经卖掉了，让原告重新签订租房合同。在没有和原告协商的情况下，擅自把签约的合同变成废纸，房产证所有权名字也不是被告陆凤玉，原告受骗了。违约所造成的各种损失由两被告承担。两被告把签约没到期的房子出售，已经违反了合同法相关规定，要承担不利后果。原告多次问被告丛乐公司要业主陆凤玉的手机号码协商解决问题，被告丛乐公司拒绝提供给原告，拿中介费还人为阻止问题的解决，有意隐藏被告丛乐公司真实的公司名称，使原告误告其他公司，影响很坏。双方无法协商。为维护原告的合法权益，现起诉至法院，盼如所请。被告丛乐公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，法院应予以驳回原告诉讼请求。1.原告与被告丛乐公司之间的居间合同关系，已经履行完毕。被告丛乐公司作为中介向原告提供了可以承租物业的信息，原告与被告陆凤玉在2020年5月1日已成功签订房屋租赁合同，被告丛乐公司按规定已收到双方的中介费用，被告丛乐公司的中介介绍的义务已履行完毕。在居间合同关系中被告丛乐公司不存在违约行为，因此根本不存在原告所说的违约费和违约损失。2.被告丛乐公司受1707、1708业主的委托对该两物业出租、管理、收取租金，被告丛乐公司与产权人被告陆凤玉之间是一种委托关系，被告丛乐公司代表产权人与租户履行租赁合同中的部分约定，但不并代表被告丛乐公司与租户之间另外存在中介关系。被告丛乐公司在2020年6月的时候就已经明确告知原告，1707与1708的业主需要转让出售物业，会有拟购买的新业主到现场看房，也告知房屋会出售的情况，原告也回复可以安排时间开门给新业主看房。因此，原告是清楚知道该物业会出售，不存在原告所讲没有与原告协商的情况。原告对该物业的出售没有提出异议。而且该物业转让后，新的业主也多次通过被告丛乐公司告知原告，新业主也清楚1707、1708是带租转售的，愿意按原租赁合同的价格继续出租给原告使用，对原告没有造成任何损失，原合同的押金也已转到新业主处。综上所述，被告丛乐公司认为原告的诉请没有事实和法律依据。被告陆凤玉辩称，2020年1月被告陆凤玉已经将涉案房屋委托被告丛乐公司租赁管理，在2020年6月被告陆凤玉已经出售两处物业并已经提前告知原告，该涉案房屋出售以后的租赁由新的业主与其进行，被告陆凤玉收到的押金也由新业主与原告对接，原告在知道房屋出售两个月的时间内没有提出异议，因此被告陆凤玉在2020年2月18日与新业主以及被告丛乐公司三方签订了《房地产买卖协议》将该两物业转售给新业主，也明确告知新业主该物业是带租约的，新业主对此也没有提出反对，愿意与原租户继续履行余下的租赁期限，租金也是按原合同约定的金额，原告没有任何损失。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告身份证、被告丛乐公司营业执照影印件、被告陆凤玉身份证复印件，拟证明原、被告主体适格。2.微信聊天截图两份，拟证明被告提出两个房子出售前告知原告，被告告知原告两套房子有人想看，但具体情况没有告知原告。3.收据四张、《租赁合同》，拟证明原告已经支付给被告丛乐公司涉案房屋的中介费及保证金，被告丛乐公司要保证原告两年的租赁合同履行。4.不动产权证，拟证明之前的业主是被告陆凤玉，现已经变更。诉讼中，被告丛乐公司提交以下证据：1.1707、1708旧的产权证，委托书，拟证明被告陆凤玉是该两物业的旧业主，有权出售、转让处理有关物业。被告陆凤玉在2020年1月10日，委托被告丛乐公司对1707、1708两物业代为进行租赁管理，代收租金、管理费及水电费等。2.陈某1与原告之间的微信记录，拟证明2020年6月期间被告陆凤玉拟对1707、1708两物业出售，通过被告丛乐公司将出售事宜明确告知原告。原告对此没有提出任何异议，配合新业主的看房屋现场的行为。原告是清楚知道该两物业是会出售转让，不存在原告在诉状中所述其不知情或欺骗的情况。被告陆凤玉出售房屋对原告也没有造成任何损失。3.房地产买卖协议，拟证明2020年8月18日，被告陆凤玉与新业主，以及被告丛乐公司就1707、1708两物业的转让签订买卖合同。该两物业的租赁合同也由新业主与原告继续履行。4.转账记录，拟证明原告从2020年8月起其支付的租金，被告丛乐公司代为收取后已转到新的业主账户，原告与新业主形成新事实租赁合同关系。5.1707、1708新的产权证。拟证明1707、1708两物业新业主情况。被告陆凤玉未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对当事人确认真实性且与本案基本事实相关联的证据，本案予以采信并在卷佐证。对有争议的证据，本院将予以综合认定。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2020年1月10日，被告陆凤玉（委托人）与被告丛乐公司法定代表人陈某1（受托方）签订委托书，上载：兹委托人：陆凤玉。房屋信息：房屋坐落于佛山市禅城区************、1708单元。委托陈某1以下事项：一、出租管理该房屋。二、代委托人与承租方签合同。三、代收房屋租金及管理费、水电费等杂费。四、委托期间对委托人房屋及相关的资信严格保密。2020年5月1日，原告（乙方）与被告陆凤玉（甲方）签订《租赁合同》，主要内容为：一、甲方同意从2020年5月1日起至2022年4月30日止，把座落在佛山市禅城区**************，出租给乙方作为住使用。二、甲方出租房屋建筑面积约34.61平方米，每月实收租金1000元……当天，被告丛乐公司法定代表人陈某1向原告出具收据两张，确认收取原告租明福智富广场五座1707、1708房中介费，合计1000元。被告陆凤玉向原告出具收据两张，确认收取原告租明福智富广场五座1707、1708房2020年5月1日-2022年4月30日保证金，合计4000元。2020年8月21日，被告丛乐公司员工发微信给原告：“今天下午两点钟。五座1707,1708重新签合同。”原告回复：“重新签合同要赔钱给我2000元一个房间，才可以作废原来合同，签新合同。”被告丛乐公司员工回复：“他是带租约出售，改一下房东的名字而已。为什么要赔钱呢？合同还是签原来的日期。下来改一下合同。把身份证也带过来，房东也要，他要身份证复印件。”另查明，佛山市禅城区*************、1708房权利人已经由被告陆凤玉变更为案外人周炳泰。本院认为，原告与被告陆凤玉签订《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反合同、行政法规的强制性规定，合法有效。故原告主张《租赁合同》无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告诉请被告陆凤玉支付租房合同违约费用、合同违约损失费用、退还租房押金等的主张。首先，陆凤玉作为案涉房屋的所有权人，有权对案涉房屋进行包括出卖在内的处分，陆凤玉不存在违约行为。其次，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，原告与陆凤玉订立了《租赁合同》，在租赁期间，陆凤玉出卖房屋给案外人，案外人作为买受人取得涉案房屋的所有权，原告与陆凤玉的租赁合同效力不受涉案房屋所有权转让的影响。根据丛乐公司的陈述，新业主同意按原有条件与原告签订新的租赁合同，原告可以继续履行租赁合同，不存在损失。故对原告的上述主张，本院不予支持。至于原告诉请被告丛乐公司支付合同违约费用、退回中介费用等主张。本案中，丛乐公司作为中介方，向原告提供房源，并促成原告与被告陆凤玉签订房屋租赁合同，双方之间的居间合同关系已履行完毕，且原告未提供证据证明丛乐公司存在违约行为给其造成损失，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告李本海的诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取计225元，由原告李本海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 李 洋二〇二〇年十二月十八日书记员 黎晓婷