江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0682民初8116号原告：张国庆，男，1971年10月1日生，汉族，住如皋市，联系。委托诉讼代理人：马亚林，江苏敏政律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：仲颖，江苏敏政律师事务所实习律师，一般代理。被告：陈斌斌，男，1982年9月19日生，汉族，住如皋市，联系。委托诉讼代理人：张杰，上海正源律师事务所律师，特别授权。原告张国庆与被告陈斌斌房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张国庆的委托诉讼代理人马亚林、仲颖，被告陈斌斌及其委托诉讼代理人张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张国庆向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告立即将其所租赁的位于如皋市附属设施交付给原告；3、判令被告立即给付原告自2020年10月1日起至实际返还上述房屋之日止的房屋占用费用；4、判令被告支付原告违约金2000元；5、本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：2020年1月1日原被告签订了房屋买卖合同一份，合同约定被告将如皋市出卖给原告，同时约定被告于2020年4月30日将房屋交付给原告。因被告新房装修尚未结束，故双方商议，原告再将上述房屋返租给被告由被告使用，双方签订了房屋租赁合同一份，约定租期四个月，租金每月贰仟元。然而，租赁期限届满后，原告通知被告搬离上述房屋，但被告却要求再延长一个月租赁期间，原告无奈只能同意接受。延长期限届满后，原告再次要求被告搬离，被告却依然拒不搬离，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。原告诉至法院，望判如所请。被告陈斌斌辩称：原、被告间虽签订过房屋买卖及租赁合同，但并没有发生事实上的房屋买卖或租赁行为，其实质上属于民间借贷，被告在如皋本地承建建筑工程，有大量资金需求，其通过房屋中介以卖房为名寻找有实力出借资金的出借人，后原告通过其委托的中介与被告的中介联系购房，后原被告私下协商了借款事宜，言明借款158万元的事实，原告应允后要求双方签订房屋买卖及租赁合同，作为被告向原告借款的担保，亦是对双方借款的约定。另，双方在中介处口头约定于借款到期后被告偿还欠款本息170万元，原告届时将案涉房产返还过户给被告，税费由被告承担，即案涉房屋买卖和租赁合同是依据原告要求签订的，两份合同只用来担保双方间债务的履行，只是一种担保形式。现由于如皋本地房价上涨，房产溢价远超借款利息，原告不同意依照双方借款合同约定返还房屋，接受被告支付本息170万元，旨在通过诉讼手段谋取案涉房产，获取非法收益。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张，提交证据如下：证据1，2020年1月1日的《房屋买卖居间协议》复写件一份，转账凭条原件3份（工商银行），邮储银行转账打印件一份，案涉房屋产权证原件一份（产权人为原告母亲孟凤珍），被告出具的房款结清以及中介出具的收到中介费写在以上房屋买卖居间协议背面，证明原、被告订立房屋买卖合同，由被告将案涉房屋出售给原告并登记在原告母亲孟凤珍名下，原告已经完成全部购房款给付义务。证据2，2020年4月30日，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》复写件一份，证明原、被告双方之间存在的租赁关系，原告将百花苑210幢201室房屋及车库等附属设施租赁给被告使用的事实，同时双方办理的相关的交接手续，其中双方约定相关的房租由原先的买卖合同的押金进行相关的抵扣，并在协议背面写明“房租已结清”。被告陈斌斌质证后认为：对证据1，真实性无异议，但这只是形式，被告并无出售房屋的意图，只是应原告要求作为双方借贷债务的担保，相应的银行支付记录是借款的交付。对证据2，租赁合同的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，被告认为双方事实上是存在借款合同关系，该份合同只是对于借款期限的重新约定。另外，租赁合同中约定的租金1万元，事实上是原告当扣的利息。被告为证明其主张，提供证据如下：证据1，原、被告双方的中介即如皋市尚霖银江房产的贾某,4和原告中介和顺房产中介的工作人员（具体姓名不清楚）的录音及文字整理材料一份，证明原、被告双方委托的中介都知道双方事实上存在借款关系，待被告还款本息170万元后原告需将案涉房屋返还给被告，双方并不存在事实上的租赁事实。证据2，证人贾某,4的证言，证明其作为中介公司工作人员，清楚案涉房屋买卖和租赁合同均系为了原、被告双方的借贷关系提供担保的事实。原告张国庆质证后认为：对证据1，三性均不予认可，未发现与本案有任何的关联性，也不能证明有170万元借款的事实。对证据2，证人的陈述，客观地反映了原、被告双方关于房屋买卖的事实，而且证人也明确表示了其公司仅仅是为房屋买卖提供居间服务，双方之间的买卖关系是真实意思表示。至于所谓170万元的事情，证人也仅仅是听说，并不了解实际的情况，而且也没有其他证据能够反映所谓的借贷关系，何况双方之间的合同价格也是符合当时的市场价格的，所以说被告方想通过证人证明双方之间不存在买卖关系的目的不能成立。本院经审理认定事实如下：被告陈斌斌原为如皋市的房屋产权人（单独所有）。2020年1月1日，被告陈斌斌作为甲方（出卖人）与原告张国庆作为乙方（买受人）以及如皋市尚霖银江房产中介服务中心（以下简称“尚霖中介”）作为丙方（居间方）订立《房屋买卖居间协议》一份，约定：甲方自愿将坐落于如皋市百花苑210幢201室的房屋出售给乙方，成交价为158万元，房屋建筑面积144.24平方米、车库面积10平方米，乙方于2020年1月1日支付购房定金5万元，由丙方转交于甲方，或由甲方直接收取，如协议正常履行，定金抵作第一次交付的房款，乙方于2020年1月2日第二次交付房款133万元，乙方于2020年4月30日第三次交付房款20万元，双方约定的房产过户手续的时间为2020年1月2日，产生的费用和契税由乙方承担，交房时间为2020年4月30日，另约定甲方在2020年4月30日前交接水、电、煤，将户口迁出，除电视机四台、床两张、沙发一套、个人物品、饰品，其余全部留给乙方。原、被告在合同落款处签名并捺印予以确认，尚霖中介加盖合同专用章。同日，原告向被告支付定金5万元，被告陈斌斌在该《房屋买卖居间协议》背面手写收条一份，载明“今收到张国庆购买百花苑210幢201室购房定金伍万元整(50000./)收款人：陈斌斌2020年1月1日”。2020年1月2日，原告张国庆通过其妻子储珊梅工商银行账户向被告陈斌斌汇款支付21万元、30万元及50万元，建设银行账户向被告陈斌斌汇款支付32万元，以上合计支付被告款项（含定金5万元）138万元。同日，被告陈斌斌根据原告的要求将案涉百花苑210幢201室的房屋过户至原告母亲孟凤珍名下。2020年4月30日，原告张国庆作为出租方（甲方）与被告陈斌斌作为承租方（乙方）以及尚霖房产作为居间方（丙方）订立《房屋租赁合同》一份，载明：甲方将百花苑210幢201室房屋出租给乙方居住，租赁期限4个月，自2020年5月1日至2020年8月31日，租金为每月2000元整，乙方向甲方缴纳保证金2000元，租赁期间的水、电、煤气费用等均由乙方负担；租赁期间双方必须信守合同，任何一方明确表示或以自己的行为表明不履行义务时，需向对方支付2000元赔偿对方所产生的损失，违约金不足赔偿对方造成的损失的，由责任方另行承担，另约定房租由原合同买卖交房押金20万元整里扣除10000元，2000元作为房租押金，8000元作为房租费用。原、被告均在该合同落款处签名确认，丙方签名处由贾某,4（尚霖中介工作人员）签字，并未加盖任何尚霖中介公章。同日，原告张国庆向被告陈斌斌支付案涉房屋购房款20万元，其中实际给付被告陈斌斌19万元，扣留1万元作为被告陈斌斌租赁案涉房屋4个月的租金（8000元）以及押金（2000元）。被告陈斌斌在双方的《房屋买卖居间协议》手写载明：“今收到张国庆购房百花苑210幢201室尾款20万整，所有房款以结清。陈斌斌2020年4月3日”。上述租赁期限届满后，被告陈斌斌继续居住使用案涉房屋。2020年10月9日，原告诉至本院，要求判如所请。2020年11月5日，案涉房屋产权人即原告母亲孟凤珍向本院出具书面情况说明一份，载明其与原告张国庆系母子关系，对张国庆将案涉房屋出租给陈斌斌使用其是知情并同意的。审理中，被告申请的证人贾某,4陈述：我是尚霖中介的工作人员。2019年12月下旬，被告陈斌斌将案涉房屋在我公司挂价160万元出售，之后我公司对外发布房源信息。后原告张国庆通过和顺房产中介的业务员薛桂霞与我联系要求看房，隔了一两天，于2020年1月1日上午在被告百花苑的家中订立的《房屋买卖居间协议》，文本由我方提供，并审核了案涉房屋的产权信息和抵押情况等，最终的成交总价158万元系原、被告双方商谈同意确定，我公司也参与了谈价经过。之后原、被告双方除对房屋交付另有约定外，其余事项均已按照合同约定完成。在2020年4月30日原告向被告给付尾款当天，双方约定了延期交房，由卖方在收取的尾款20万元中留1万作为租金向买方租房，租期到2020年8月底，卖方实际取得尾款现金19万元。案涉《房屋租赁合同》的文本由我公司提供，虽然房屋租赁合同落款只有我个人签名，没有加盖中介公司公章，但该行为是公司行为，公司是认可的。因为系房屋买卖合同衍生的业务，我公司就租赁合同并未收取居间费用。另外，我听到过双方商谈过卖方以170万元向买方赎回房屋并重新过户的事宜，但双方并没有签订书面协议，也不清楚后续如何操作。我们中介公司作为居间方，只提供房屋买卖居间服务，不从事任何借贷活动，对于原、被告之间是否存在借贷关系，我方并不清楚。被告陈斌斌陈述：案涉百花苑210幢201室的房屋原本是我和妻子的夫妻共同财产，后来我离婚了，归我个人所有，产权证也是我个人的名字。因我做项目需要提前筹钱，我就于2019年年底将该房屋挂在尚霖房产出售。案涉《房屋买卖居间协议》及《房屋租赁合同》均是我本人所签，我在收到房款后根据原告要求将房屋过户至原告母亲名下，但我与原告协商，向其借款158万元，4个月之后加利息赎回案涉房屋，届时还本付息170万元，由原告将房屋在过户给我。我签订《房屋租赁合同》的目的是将借款期限延长，后来房价上涨，原告就不同意我赎回房屋了，并要求我搬离。我目前没有借条或其他书面证据证明双方有借贷关系，就是以房屋买卖的形式来缴款，房屋过户是作为担保。原告张国庆陈述：我是为我女儿购买案涉房屋，因我女儿在部队当兵服役，不方便请假回来，而我名下已有房产，为了减少税费，就将案涉房屋登记在我母亲孟凤珍名下。原定交付房屋日期为2020年4月份，我在向被告给付尾款时，被告陈斌斌提出因为疫情，其新房没有装修好，需要再租赁案涉房屋4个月，并支付房租，双方就签订了房屋租赁合同，扣除购房尾款1万元作为房租，其中4个月房租8000元，押金2000元。到了2020年9月底，我催促原告搬离房屋，被告说油漆还没有结束，要求继续租房，并通过微信向我转账2000元，但我没有收取，我说除非签订新的租赁合同，但被告未有回应。我已将押金2000元冲抵一个月的房租，由被告居住至9月底，被告应当搬离。我从未与被告有过借款的约定，也不存在被告所称的给我钱赎回房屋的这回事。以上事实，有原告所举房屋买卖合同、房屋租赁合同、汇款凭证、不动产权属证书，被告所举证人证言以及其他证据予以佐证，可以认定。本案的争议焦点经归纳如下：一、原、被告双方的租赁合同的效力以及原告是否有权解除？二、原告主张要求被告返还房屋、支付占用费及违约金是否合法有据？三、被告抗辩原、被告之间实际存在借贷关系而非房屋买卖或租赁关系是否成立？对于争议焦点一，本院认为原、被告订立的房屋租赁合同合法有效，且原告有权解除。理由如下：《合同法》规定：依法成立的合同，自成立时生效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限视为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告向被告购买案涉房屋，双方签订房屋买卖合同，完成购房款的交付以及产权过户，后原、被告于2020年4月30日签订《房屋租赁合同》，由原告将案涉房屋租赁给被告居住并缴纳租金，该合同得到双方的确认，且不违反法律、法规强制性规定，也没有无效或可撤销情形，本院认定该合同合法有效。原、被告合同约定的租赁期为4个月，即自2020年5月1日至2020年8月31日，在上述租赁期限届满后，被告继续租用案涉房屋，原告以收取的押金2000元冲抵一个月的房租，由被告居住至9月底，故应当认定原、被告双方原房屋租赁合同期限届满后，被告作为承租人继续使用租赁物，双方形成不定期的租赁合同关系。原告于2020年9月底提出由其被告搬离案涉房屋，之后以起诉的方式要求解除租赁合同，应当认定原告明确提出解除合同并在合理期限内向被告进行了通知，故原告主张解除与被告的房屋租赁合同，本院予以准许。对于合同解除的时间节点，本院酌情以向被告发送起诉状副本，举证期限届满后，法庭辩论终结前即2020年11月2日作为双方合同解除的实际节点。对于争议焦点二，本院支持原告由被告向原告返还房屋并以2000元/月为标准，支付自2020年11月3日起至被告实际返还之日止的房屋占有使用费的诉讼请求。具体理由如下：《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。如前所述，本案原、被告在约定的租赁期限届满后由被告继续使用房屋形成不定期租赁合同关系，后原告要求解除合同，本院予以支持。故在案涉房屋租赁合同解除后，被告负有将案涉房屋返还给出租人即原告的义务。关于案涉房屋的具体返还，应根据双方原《房屋买卖居间协议》及《房屋租赁合同》的要求对房屋进行返还。对于原告主张的房屋占有使用费，根据原、被告原租赁合同中约定的2000元/月的租金标准，本院酌情以2000元/月为标准，由被告支付原告支付自2020年11月3日起至被告实际返还之日止的房屋占有使用费。对原告主张的违约金2000元，因原、被告双方原约定的房屋租赁合同期限已届满，原告未能举证被告在租赁期限内有违约行为，故本院对原告主张的要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。对于争议焦点三，本院认定被告所抗辩的原、被告之间实际存在借贷关系而非房屋买卖或租赁关系不能成立。理由如下：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告主张其实际收取原告款项158万元系为借款，而非买卖房屋的款项，但从被告举证情况看，其所举证的到庭证人即尚霖中介工作人员贾某,4的证言以及通话录音，不能认定原、被告存在借贷的事实，其也未能提交借条、欠条或其他能够证实双方借贷合意的存在。至于被告陈述的其收取原告款项的事实，符合原、被告双方签订房屋买卖合同，被告收取购房款并完成案涉房屋产权过户等双方房屋买卖合同关系的履行特征，且双方之后又签订房屋租赁合同并由被告向原告支付租金，难以认定款项交付系为借款。据此，本案中，被告所抗辩的原、被告之间实际存在借贷关系而非房屋买卖或租赁关系的主张不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第一百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院》第十八条，《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告张国庆与被告陈斌斌于2020年4月30日签订《房屋租赁合同》于2020年11月2日解除。二、被告陈斌斌于本判决生效后立即将位于如皋市的房屋返还给原告，并向原告支付以2000元/月，计算自2020年11月3日起至被告实际返还之日止的房屋占有使用费。三、驳回原告张国庆的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9510元，由原告负担510元，由被告陈斌斌负担9000元（此款原告方已垫付，由被告履行上述判决义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费19020元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号46×××65）。审判员  汤美珠二〇二〇年十二月九日书记员  薛晓萍