陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕04民终2255号 上诉人{原审原告（案外人）}：刘阳，男，汉族，住陕西省泾阳县兴隆镇侯庄村侯东组59号 委托诉讼代理人：郭朝阳，陕西时代建功律师事务所律师。 被上诉人{原审被告(申请执行人)}：吕雪婷，女，汉族，住陕西省泾阳县王桥镇木梳湾村西组45号 委托诉讼代理人：王军，陕西万兴律师事务所律师。 被上诉人{原审被告(被执行人)}：黄东玲，女，汉族，户籍地陕西省西安市长安区郭杜镇北街**甲字**副**，住陕西省泾阳县泾干镇南强村居民区。 上诉人刘阳与被上诉人吕雪婷、黄东玲因案外人执行异议之诉一案，不服陕西省泾阳县人民法院（2019）陕0423民初1915号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人刘阳及其委托代理人郭朝阳，被上诉人吕雪婷及其委托代理人王军到庭参加了诉讼，黄东玲经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 上诉人刘阳上诉请求：1、撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由是：上诉人享有足以排除强制执行的民事权益。 被上诉人吕雪婷辩称原判正确，应当维持。 被上诉人黄东玲未到庭，亦未答辩。 上诉人刘阳一审诉讼请求：1、请求确认原告与被告黄东玲2016年7月22日签订的房屋买卖合同为有效合同；2、请求确认泾阳县南强村居民区泾国用（99）字第B-076号房产一院（即坐北面南，砖混结构的三间两层房屋，以下简称涉案房屋）属于原告所有；3、请求依法驳回被告吕雪婷对涉案房产泾国用字第B-076号房的执行。 一审法院查明：2016年7月22日，原告刘阳（乙方）与被告黄东玲（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：“一、甲方自愿将自己所有的坐落在泾阳县泾干街道办事处南强村居民区，坐北面南，砖混结构的三间两层房屋（建筑面积327.25平方米，房产证号咸阳市房权证泾阳县0745号）房产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关土地使用权（泾国用（99）字第B-076号，土地使用面积202.61平方米）同时出让给乙方。二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写叁拾玖万元整，即人民币小写390000.00元。三、乙方在签订本合同时，首付贰拾万元整，即小写200000.00元，出让方在2016年10月30日前，将房交给乙方，剩余房款双方在办理房屋所有权及土地使用权变更登记后，乙方一次性付清。”2016年10月24日被告黄东玲向刘利成出具收款条一份，载明：“今收到刘利成交来房款叁拾玖万元正（390000.00）。” 2017年7月14日吕雪婷诉黄东玲、程建利民间借贷纠纷一案，诉讼中吕雪婷提出保全申请，泾阳县人民法院于2017年7月17日作出（2017）陕0423民初1739号民事裁定书，裁定查封黄东玲、程建利位于泾阳县南强村居民区房产一院（房屋产权证号：咸阳市房权证泾阳县字第**，房屋砖混结构327.25㎡，土地证编号：泾国用字第B-076号），期限为三年。2017年9月7日泾阳县人民法院作出（2017）陕0423民初1739号民事判决书，判决：由黄东玲于本判决生效之日起十日内偿还吕雪婷借款人民币350000元，并从2016年6月20日起按年利率24%承担利息至归还完毕之日止（执行时扣除已支付的5000元）。该判决生效后，黄东玲未履行判决义务，吕雪婷申请强制执行，案外人刘阳对（2017）陕0423民初1739号民事裁定书提出执行异议，请求撤销该民事裁定书，并不得对涉案房产强制执行。泾阳县人民法院于2019年4月25日作出(2019)陕0423执异7号执行裁定书,驳回案外人刘阳的异议请求。刘阳于2019年5月7日提起诉讼。 另查明，涉案房屋土地性质为国有划拨土地，现登记在被告黄东玲名下。 一审法院认为，本案争议的焦点为：原告刘阳对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”参照前述规定案外人享有的权利排除执行,四个要件须同时具备。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”该条规定系法律、行政法规的强制性规定，且属于效力性强制性规定，违反该项规定签订的合同按照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定应认定为无效。本案中，原告刘阳与被告黄东玲签订《房屋买卖合同》，涉案房屋土地性质为国有划拨土地，转让涉案房屋时未报有批准权的人民政府审批，故原告刘阳与被告黄东玲签订的《房屋买卖合同》为无效合同。且原告刘阳亦未提交证据证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产。购买涉案房屋事宜由刘利成经手办理，其陈述在购买前得知涉案房屋不能办理过户手续，未报有批准权的人民政府审批，亦未依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。故原告刘阳对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。本案中，原告刘阳与被告黄东玲就涉案房产虽然签订了《房屋买卖合同》，被告黄东玲向刘利成出具相应的房款收据，但原告刘阳与被告黄东玲之间未办理房屋所有权变更登记，依据上述法律规定，原告刘阳对涉案房屋不享有所有权。原告刘阳请求确认涉案房屋属其所有，于法无据，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条,《中华人民共和国物权法》第九条,《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告刘阳的诉讼请求。案件受理费7150元，由原告刘阳承担。 经本院二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为：司法活动需要正视现实矛盾，提供交易预期，平衡当事人的利益，化解社会争议。促进交易是司法政策，尽量让合同有效。让房产交易无效，会导致双方返还财产，浪费了资源配置，又破坏了稳定的交易秩序。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。而《房地产管理法》并未将批准作为合同生效要件。《房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。根据该规定，涉及划拨土地使用权的房地产转让合同签订后，需办理相关审批手续，经过房地产管理部门批准转让的，应由合同的受让方直接与房地产管理部门签订土地使用权出让合同，缴纳土地出让金。该规定所指的审批并非是对房地产转让合同的审批，因双方只有签订房地产转让合同后，履行合同时才会发生报批问题。该规定实际上对涉及划拨土地使用权的房地产转让合同的效力给予了肯定。房地产管理部门是否批准转让主要涉及到合同义务能否得到履行问题，如果房地产管理部门不予批准，不办理过户登记，物权不能发生变动，房地产转让合同也将不能履行，但是否批准并不导致合同无效。故原审法院以协议违反法律强制性规定而无效，适用法律错误，应予纠正。但该审批行为是物权变动的必要条件，未经审批，将无法办理房产所有权登记，房屋所有权不发生转移。具体到本案，涉案房屋所有权人仍为黄东玲。原审法院查封、执行正确。结合原审查明的上诉人刘阳并无有效证据证明其在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。故上诉人刘阳的上诉理由不能成立，其上诉请求本院依法不予支持。刘阳对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审诉讼费7150元，由上诉人刘阳承担。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 刘煜阳 审判员 李为纲 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 王 婧