天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0110民初8166号原告：保利物业服务股份有限公司天津分公司（统一社会信用代码91120222675985987L），住所地天津市武清开发区福源道北侧。负责人：张红华，该公司总经理。委托诉讼代理人：田珺，天津景贤律师事务所律师。被告：于启龙，男，1989年8月27日出生，汉族，住天津市东丽区。原告保利物业服务股份有限公司天津分公司（以下简称保利物业公司）与被告于启龙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告保利物业公司的委托诉讼代理人田珺及被告于启龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。保利物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2016年2月1日至2019年12月31日期间的物业费10410.5元、违约金1041.05元，共计11451.55元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2010年11月1日与天津保利昆仑房地产开发有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，为被告所拥有的天津市东丽区房产提供物业服务，该房屋建筑面积为92.31平方米，物业费标准为每月2.4元／平方米。合同生效后，原告依约向被告提供了完善的物业管理服务，但被告一直拒绝交纳物业费。原告通过电话、上门、张贴催缴通知等方式向被告催收物业费，但被告仍然拒绝支付。截止到2019年12月31日，被告共欠原告物业费10410.5元，产生延期支付物业费的违约金1041.05元，共计11451.55元。原告为维护合法权利，故诉至法院。保利物业公司提交如下证据：1.天津市住宅前期物业服务合同及前期物业管理备案证明复印件，拟证明原告为被告所在小区提供物业服务的依据、服务内容、标准及物业合同依法订立，具有法律效力；2.物业服务等级评定复印件，拟证明物业公司服务合格；3.物业服务合同确认书复印件，拟证明被告已经知晓合同内容并予以确认，合同对被告产生法律效力；4.催告函的照片复印件，拟证明原告向被告催缴物业费的情况；5.特种设备使用标志、公共收入公示、垃圾清运记录表、消毒灭杀记录表、沟渠井巡查记录表、绿化计划及实施情况表、绿化补种记录、关于商业街规划车位相关事宜的公示等复印件，拟证明物业公司正常为小区提供服务且物业服务合格。于启龙辩称，对拖欠原告物业费的事实无异议。被告车辆与原告放置的障碍物发生剐蹭，后与原告多次协调未果。小区地下室漏水，冬天结冰。楼上业主向被告房屋露台扔烟头。楼下业主存在违建情况，对其产生安全隐患。被告车辆在地下车库无故被人喷漆。综上，被告认为原告提供的物业服务不到位，不同意交纳物业费。于启龙提交如下证据：照片打印件，拟证明被告车辆被剐蹭、地下室漏水结冰、楼上业主向被告露台扔烟头、车辆被喷漆及楼道消防门被锁，影响出行等情况。经庭审质证，原告对被告提供的证据不予认可，认为该证据不能证明拍摄照片的时间在诉讼请求范围内。被告对原告提供的证据1的真实性认可，对证据2的证明目的不予认可，认为物业服务属于中下等级，对证据3、证据4没有异议，对证据5有异议，认为疫情期间原告在电梯间内未放置纸巾，亦未对电梯间进行消毒。本院认证意见：原告提交的证据均真实客观、来源合法、与本案具有关联性，予以采信。被告提交的照片，不能显示具体拍摄时间，故本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告于启龙为天津市东丽区××花园××号房屋业主，该房屋的建筑面积为92.31平方米。2010年11月1日，保利广州物业管理有限公司天津分公司与案外人天津保利昆仑房地产开发有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，合同约定，原告对包括被告房屋在内的天津市东丽区溪水河畔花园项目提供物业管理服务。合同对物业服务内容及标准、前期物业服务合同期限、双方权利义务、费用收取等内容进行了约定。依据该合同约定，被告每月应按2.4元／平方米的标准交纳物业费。自2016年2月1日至2019年12月31日，被告应交纳物业费10410.5元。2016年，原告的物业服务等级化考核结果为超一级优秀，2017年、2018年为超一级良好。另查，2011年12月14日，保利广州物业管理有限公司天津分公司变更为保利物业管理有限公司天津分公司。2017年1月17日，保利物业管理有限公司天津分公司变更为保利物业发展股份有限公司天津分公司。2020年9月18日，保利物业发展股份有限公司天津分公司变更为保利物业服务股份有限公司天津分公司。本院认为，原告与开发建设单位天津保利昆仑房地产开发有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，对天津市东丽区××花园××期的物业管理，符合《物业管理条例》的规定，合法有效，对物业公司及业主具有约束力。原告按照合同约定全面履行物业管理服务的义务后，被告应当按照约定交纳物业管理服务费。现原告保利物业公司要求被告于启龙支付2016年2月1日至2019年12月31日期间的物业费，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于被告于启龙主张一楼业主违建、楼上业主向被告房屋露台扔烟头、被告车辆被喷漆及在小区内发生剐蹭等问题，均与本案不属同一法律关系，故该抗辩理由不能成立。关于地下室漏水结冰问题，在前期物业合同中并未涉及地下室，且被告于启龙亦未提供充分证据予以证明地下室漏水问题，故该抗辩理由亦不能成立。关于消防门被锁问题，被告于启龙亦未提供证据予以证明，本院不予确认。因此，被告主张的上述抗辩，均不得作为拒付物业费的合法事由，可通过正当途径主张权利。鉴于物业服务企业与全体业主是相互依存，服务质量与业主依约交费也是相互促进的关系。物业服务企业收取物业费后，要认真履行物业管理职责，对物业服务中存在的一般瑕疵要努力避免和减少，同时业主按时交纳物业费既是合同义务，也是提高小区物业服务水平的物质基础保障，如此才能共同创造一个和谐、宜居的生活小区，故对原告保利物业公司要求被告于启龙支付逾期交纳物业费产生的违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告于启龙于本判决生效之日起十日内给付原告保利物业服务股份有限公司天津分公司2016年2月1日至2019年12月31日期间的物业服务费10410.5元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告保利物业服务股份有限公司天津分公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取43元，由原告保利物业服务股份有限公司天津分公司负担4元，被告于启龙负担39元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  辛存彪二〇二〇年十二月二十四日书记员  罗 洪本判决所依据的相关法律、法规一、《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。二、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。