河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1602民初7495号原告：胡艳华，女，汉族，1962年10月14日生，住周口市川汇区。委托诉讼代理人：段帷帷，河南风向标律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋钰缘，河南风向标律师事务所律师（实习）。被告：周口猫奔餐饮管理有限公司，住所地：周口市昌建MOCO新世界**楼，统一社会信用代码：91411600MA44Q55N3E。法定代表人：李龙飞，该公司经理。委托诉讼代理人：张光瑞，河南汉风律师事务所律师。第三人：周口报业昌建地产有限公司，住所地：周口市东环路，统一社会信用代码：91411600597618400C。法定代表人：王运生，该公司董事长。委托诉讼代理人：龚智慧，该公司员工。委托诉讼代理人：许超致，该公司员工。原告胡艳华诉被告周口猫奔餐饮管理有限公司、第三人周口报业昌建地产有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡艳华委托诉讼代理人段帷帷、蒋钰缘，被告周口猫奔餐饮管理有限公司委托诉讼代理人张光瑞，第三人周口报业昌建地产有限公司委托诉讼代理人龚智慧、许超致到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周口猫奔餐饮管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付占用房屋期间的租金(租金自2020年4月1日起计算至被告实际腾房之日止，暂计算至2020年10月1日，暂计116094.6元);3、判令被告向原告支付逾期支付租金期间的利息(利息以116094.6元为基数，利率按全国银行间同业拆借中心公布的最新贷款市场报价利率3.85%，自2020年2月29日起计算至实际清偿之日止，暂计算至2020年10月1日,暂计2632.8元);4、判令被告向原告支付违约金(违约金以逾期金额232189.2元为基数，按日千分之一自2020年2月29日起计算至实际清偿之日止,暂计算至2020年10月1日,暂计49920.68元);5、本案诉讼费及保全费由被告承担。事实和理由：原告胡艳华与被告周口猫奔餐饮管理有限公司于2018年4月27日签订了《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》第四条第4项B约定:第一个计租周期为2019年7月1日起至2020年3月31日;自2020年4月1日起，每年4月1日至次年3月1日为一个交费周期，被告应于每年2月28日前交付下一个交费周期租金。逾期支付的，被告按日承担逾期金额的1‰的违约金;逾期超过15天的，视为乙方根本违约，甲方有权解除合同。合同签订后，被告依照合同约定于2018年9月30日向原告支付了第一个计租周期的租金174142元;按照合同约定，被告应于2020年2月28日前支付第二个交费周期(2020年4月1日至2021年3月1日）的租金232189.2元，但是，被告至今仍未向原告支付第二个计租周期的租金，已构成根本违约,原告有权解除合同，被告应当承担违约责任，并赔偿因此给原告造成的全部损失。原告为维护其合法权益，现依据《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律规定，向贵院提起诉讼，望判如请。被告周口猫奔餐饮管理有限公司辩称，1、本案租赁合同已经于2020年2月因疫情影响被告以书面告知形式向第三人解除租赁关系，双方不存在租赁事实，第三人是原告委托对外房租租赁等模式的管理人，被告向其履行解除告知义务也就视为向原告履行合同解除告知义务。违约金和租金双方租赁关系已经解除，且在原告通知第三人时第三人承诺原告房内设施待房屋再次租赁后由被告与新的承租人商议装修及设施的费用，在次期间原告不收取费用。现原告要求支付租金与事实违背，该项请求不应该支持。关于逾期租金和违约金，租赁合同第4条第1款第3小条，合同中表明如果被告提前退租，保证金不予退还且备注有一方承担违约责任，该条表明双方如果不再租赁，被告承担保证金退还的责任，逾期利息在同一合同中出现违约条款只能选择其中一条或者一项，不应该同时使用。租赁合同第4条第一款第4小条中规定，也是对违约条款进行约定。原告要求支付逾期利息和违约金没有事实及法律规定。关于违约金的计算，法庭计算违约金注意疫情原因，应该免租3个月的租金。第三人周口报业昌建地产有限公司述称：第三人不是租赁关系的任何一方当事人，对被告承租房屋没有任何管理义务，本案与第三人无关。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原、被告提交的证据，本院予以确认并在卷为证。经本院审理认定事实如下：2018年4月27日原告胡艳华与被告周口猫奔餐饮管理有限公司签订了《房屋租赁合同》。合同约定的主要内容为:1、房屋位于周口市××世界××＃商业楼××、××、××房，租赁物业建筑面积约为214.99㎡，租赁期限为2019年7月1日起至2014年3月31日止；2、租赁费用及缴纳：第一个计租周期自为2019年7月1日起至2020年3月31日，租金为174142元。自计租期之日起，2020年4月1日至2022年3月31日，租金为90元㎡/月，自2022年4月1日起租金递增率为每年6%（在前一年年租金基础上）。保证金15000元，租赁合同签订10日内支付完毕，如提前退租，保证金不予退还。自2020年4月1日起，每年4月1日至次年3月31日为一个交费周期，以后每年2月28日前交付下一个交费周期租金。逾期支付的，按日承担逾期金额的1‰的违约金;逾期超过15天的，视为乙方根本违约，甲方有权解除合同并扣除保证金。3、原被告双方约定了权利义务：一方欲提前终止租赁的，应在欲终止日30日前向对方递交终止租赁说明，由双方协商约定解除条件及退房，验收细节，履行相关约定后，本合同终止。合同签订后，被告周口猫奔餐饮管理有限公司依照合同约定于2018年9月30日向原告支付了第一个计租周期的租金174142元，但至今未缴纳第二个计租周期的租金。2020年5月，被告周口猫奔餐饮管理有限公司将涉案房屋的钥匙交给第三人周口报业昌建地产有限公司的工作人员，截止开庭审理时，被告周口猫奔餐饮管理有限公司在租赁房屋内的物品仍未搬走。另查明，被告周口猫奔餐饮管理有限公司于2020年11月25日向本院写出说明，要求解除与原告之间的租赁合同。本院认为，原告胡艳华与被告周口猫奔餐饮管理有限公司签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，原、被告双方均应当按照租赁合同约定履行各自的义务。合同签订后，被告周口猫奔餐饮管理有限公司未按合同约定在2月28日交付下一个计租期的租金，直至原告胡艳华于2020年11月6日向本院提起诉讼时也未支付租金,致使原告胡艳华不能实现合同目的，故原告胡艳华主张解除双方签订的房屋租赁合同符合事实和法律规定,本院予以支持。本案中,原告胡艳华在约定租赁期间内依约向被告周口猫奔餐饮管理有限公司出租房屋,被告周口猫奔餐饮管理有限公司应当依约支付租赁费,现原告要求被告支付租赁房屋期间的租赁费,符合法律规定,本院予以支持。第二个缴纳租金时间为2020年2月28日，结合新冠疫情的影响、复工的时间、本市管控措施的相应变化等情况，根据公平原则，本院酌情免除被告周口猫奔餐饮管理有限公司2020年4月1日至2020年6月1日两个月的租金。计租期间为2020年6月1日至2020年11月25日，租金为：112869.75元【90元/㎡/月×214.99㎡×（5个月+25天）】。根据《司法解释二》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合本案，原被告双方签订的房屋租赁合同约定违约金为日1‰，违约金明显过高，本院酌定予以适当减少，以造成损失的20%为宜，即违约金为22573.95元（112869.75元元×20%）。因原被告双方签订的合同未约定逾期支付租金期间的利息，故原告要求被告周口猫奔餐饮管理有限公司支付逾期利息的诉请本院不予支持。综上，本院对原告诉请合理合法的部分予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国合同法》司法解释二第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、原被告双方签订的《房屋租赁合同》予以解除。二、被告周口猫奔餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告胡艳华租金112869.75元及违约金22573.95元。三、驳回原告胡艳华其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1836元，原告胡艳华负担361.5元，被告周口猫奔餐饮管理有限公司负担1474.5元。财产保全费1363元由被告周口猫奔餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  连东超二〇二〇年十二月二十四日书记员  王凤侠