湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初4878号 原告：张涛，男，汉族，1993男2月24日出生。 委托诉讼代理人(特别授权）：江佳文，湖南宏峰律师事务所律师。 被告：怀化碧桂园南城房地产开发有限公司。 委托诉讼代理人（特别授权）：汤文，男，土家族，1989年12月25日出生。 原告张涛诉被告怀化碧桂园南城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月8日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告张涛的委托诉讼代理人江佳文，被告怀化碧桂园南城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人汤文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张涛向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告已支付的房款136255元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年6月10日，原告与被告签订合同编号为HH201906100118的《商品房买卖合同》，约定购买被告开发建设的碧桂园学府1号12幢8层802号房，付款方式为首付136255元，银行按揭贷款545000元。合同签订后，原告随即支付了购房首付款136255元，并积极向银行申请按揭贷款。然原告因不满足银行的贷款条件未成功取得按揭贷款，无法依约支付剩余购房款。原告早在2020年4月22日开始通过多种途径、多次与被告协商解除买卖合同，均未果。原告被银行拒贷，合同无继续履行可能，被告也一直拖延拒不与原告协商合同解除事宜，为进一步避免双方损失扩大，维护双方合法权益，特诉至贵院，请求贵院判如所请。 被告怀化碧桂园南城房地产开发有限公司辩称：本案中原告并不享有商品房买卖合同的解除权，根据双方签订的商品房买卖合同及相关附件附录。补充协议等约定可知，原告解除合同只有在三种情况下可以行使，第一，被告存在逾期交房违约行为且逾期时间超过90日；第二，被告交付的房屋存在严重的就主体结构质量问题或者其他严重影响正常居住使用的质量问题；第三，被告交付的房屋存在面积误差，绝对值超过3%。根据合同约定只有在这三种情况下原告才有权要求解除案涉商品房买卖合同。而本案原告的诉讼请求中的事实、理由明显不符合这三种情况，因此原告是不符合合同约定的解除条件的。第二，原告支付购房款的，支付购房尾款属于金钱债务，从法律上讲金钱债务的履行是不可能存在无法进行履行的可能，我方继续履行这种状态的，因此合同并不是并没有出现无法继续履行的这种情况，而且原告购房尾款无法支付，是原告自身原因导致的，并非因为被告存在根本违约或者执行迟于迟延履行合同主要债务而导致的。因此从这一点来讲，原告要求解除合同也没有法律依据，不符合合同法上面规定的法定解除的条件。因此综上，原告要求解除案涉商品房买卖合同，缺乏合同依据，法律依据，依法应当予以驳回。 经审理查明：2019年6月10日，原告张涛（买受人）与被告怀化碧桂园南城房地产开发有限公司（出卖人）签订了合同编号为HH201906100118的《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的碧桂园学府1号项目第12幢8层802号房，该商品房单价为每平方米5438.73元，总金额681255元，首付款136255元于合同签订之日支付，剩余房款545000元采用按揭付款方式支付。同日，原、被告双方还签订了《补充协议》和《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，《补充协议》约定：原告选择银行按揭贷款方式付款的，原告必须在签订合同时向贷款机构办理按揭申请手续，原告必须在2019年10月10日前将该商品房的剩余款项（按揭款）545000元付给被告，原告未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，以双方另行签署的《银行/公积金按揭贷款补充协议》为准；原告未按约定时间付款的，逾期超过90日后，被告有权解除合同，被告解除合同的，原告按合同的总房价款的15%向被告支付违约金，被告不解除合同的，合同继续履行，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际金额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金，但违约金总金额最高不超过合同约定总房价款的15%；合同因法定或约定解除的，被告有权从原告已支付的所有款项中扣减原告应承担的违约金及有关费用。《银行按揭及公积金付款方式补充协议》约定：案涉商品房总价款的80%（即545000元）原告以商业银行按揭贷款的方式支付给被告，如因原告原因导致贷款机构不予审批同意原告的贷款申请或最终批准的贷款金额与原告申请的贷款金额存在差异，原告必须在买卖合同约定支付楼款的期限内，将该差额款项自行支付给被告，若原告逾期支付该差额款项的，原告按应付而未付款的每日万分之三计付违约金给被告，逾期超过90天的，被告有权解除买卖合同，原告应向被告支付该商品房的总房价款15%的违约金。被告于合同签订当日向原告送达了《买卖合同重要事项告知书》，告知原告购买的商品房的房款应按约定按时缴纳，银行按揭款545000元须于2019年10月10日前付清。 《商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付了首期购房款136255元，之后原告因不满足银行的贷款条件未获得银行按揭贷款而无法依约向被告支付剩余购房款。2020年7月13日，原告委托律师向被告发送了《律师函》，告知被告自己已无力支付剩余购房款并要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。 庭审中，原告表示愿意承担解除合同的违约责任，但违约金过高请求调整；被告表示如果解除合同，则原告应按总房款的15%承担违约金并配合解除网签备案。 上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证、辩论和陈述，本院确认，有下列证据予以证实（均为复印件）：原告身份证、被告工商登记信息、合同编号为HH201906100118的《商品房买卖合同》及附件、收据、微信聊天记录、律师函、《买卖合同重要事项告知书》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》及庭审笔录。 本院认为，原、被告签订的合同编号为HH201906100118的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行。本案中，原告张涛向被告怀化碧桂园南城房地产开发有限公司支付首期房款136255元后，由于自身原因未获得银行按揭贷款而不能依约向被告支付剩余房款545000元，原告的行为构成违约。在原告不能继续履行合同主要义务的情况下，应认定原、被告双方签订合同的目的难以实现，故对原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。 依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，解除《商品房买卖合同》后，被告应向原告退还已支付的购房款136255元，原告张涛应配合被告处理好案涉商品房的解除网签备案手续。同时，本案系原告根本违约导致合同解除，故原告应承担相应的违约责任。被告表示如果解除合同原告应按合同约定的总房价款的15%向被告支付违约金，原告认为违约金过高。本院根据当前社会经济发展水平及原告的经济承受能力综合考量，将违约金调整为按照已付房价款的15%计算较为适宜，故原告应向被告支付的违约金为20438.25元（136255元×15%=20438.25元）。原告已支付的房款扣减违约金后，被告应向原告张涛退还的金额为115816.75元（136255元-20438.25元=115816.75元）。故原告主张退还超出以上金额的房款的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告张涛与被告怀化碧桂园南城房地产开发有限公司签订的合同编号为HH201906100118的《商品房买卖合同》，在本判决生效后十日内，原告张涛和被告怀化碧桂园南城房地产开发有限公司相互配合办理好合同编号为HH201906100118的《商品房买卖合同》所涉商品房的解除网签备案的相关手续； 二、被告怀化碧桂园南城房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告张涛退还购房款115816.75元； 三、驳回原告张涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3025元，依法减半收取1512.5元，由原告张涛负担204.5元，被告怀化碧桂园南城房地产开发有限公司负担1308元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  谢 娜 二〇二〇年十二月三日 代理书记员  窦小倪 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。