江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终4696号上诉人（原审被告）：卞伟，男，1984年3月1日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：雷亚鹏，上海市华荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王承青，男，1989年4月9日出生，汉族，居民，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：郑宝华，北京盈科（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：严伟伟，北京盈科（昆山）律师事务所实习律师。原审第三人：昆山纬联房地产经纪有限公司市北花园店，住所地江苏省昆山市周市镇青阳北路**。负责人：张建波，该店总经理。委托诉讼代理人：于宁波，男，该公司员工。上诉人卞伟因与被上诉人王承青、原审第三人昆山纬联房地产经纪有限公司市北花园店（以下简称纬联房产公司市北花园店）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省阜宁县人民法院（2020）苏0923民初235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人卞伟上诉请求：1.依法撤销原审判决，发回重审或改判；2.一、二审诉讼费用由王承青承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院认为“致使合同被解除的主要原因是因为当地政府的政策原因，也有卞伟不配合变更合同主体的购买方原因，王承青并未隐瞒事实”，上述认定明显不能令人信服，卞伟在卖房时将所有手续交给纬联房产公司市北花园店，并交纳一定的费用，纬联房产公司市北花园店接受后，和王承青、卞伟一起签订了房屋买卖合同，卞伟收到30万元购房款后（含定金5万元），即将房屋钥匙交给王承青，至于未顺利过户，是王承青和纬联房产公司市北花园店的过错。首先，纬联房产公司市北花园店在和王承青交接过程中，作为专业代理房地产的机构，理应审查王承青是否具备购房资质，纬联房产公司市北花园店应当对苏州市昆山市的购房政策非常熟悉，在审查王承青手续时存在重大过错，虽然合同第五条第一款载明房屋交付的内容“房款全清后七个工作日办理房屋交接手续”，但实际上卞伟并未等收到全部房款，即已交房给王承青使用。另外，纬联房产公司市北花园店在审核王承青购房资格时，王承青并未陈述有补交社保手续缺两个月社保的事实，应属于隐瞒事实。第二，王承青在购房签订合同过程中承诺其购房资格符合政策，在庭审陈述：当时签合同时提供了一份社保证明，里面有补交的内容，说明王承青在签合同时对昆山市苏州市的购房政策是清楚的，否则也不会提交相应的补交手续，更不会去补交社保费用。所以一审法院认定：“王承青在房屋买卖过程中，作为普通民事主体，非房产人员对其是否具有苏州购房的资格认识确有过错，但无法苛求其主动注意而避免”是错误的，实际王承青不能过户的主要原因之一是王承青所在单位不肯出具相关证明。事实上，王承青之所以起诉，是因为要到外地打工，庭审中陈述今年三月份还要到外地找工作，并脱保，明显是造就不能过户的条件，并且王承青可提起行政诉讼来界定是否能过户。或在苏州持续工作两年，待条件成熟再过户。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院认定“如果一方根本性违约，守约方有权单方解除合同，主张违约金，违约方应当向守约方支付总房价的百分之三十的金额作为违约金”，而在庭审中，我方主张按违约金赔偿，而根据法律规定，定金条款仅是违约方应承担的违约金之一，当事人有选择权，且王承青并未抗辩认为总房价百分之三十的违约金过高，并且该起案件主要是王承青违约引起的。因此如判决解除合同，也应该判决王承青按合同约定承担总房价百分之三十的违约金。2.卞伟和纬联房产公司市北花园店之间存在居间合同，不是委托合同，而一审法院认定“纬联房产公司市北花园店在代理权限范围内实施的民事法律行为产生的后果应当由卞伟承担”明显适用法律不当，并且王承青也认为纬联房产公司市北花园店有很大过错，即使根据现行法律，受托人在接受委托后，实施民事法律行为有过错给委托人造成损失的，也应该承担相应的赔偿责任，而一审法院未认定纬联房产公司市北花园店应承担什么赔偿责任。3.一审法院将王承青提供的补充协议作为补救措施，明显将已生效的购房合同和另一个邀约混为一谈，卞伟无义务接受邀约。4.王承青诉讼请求没有解除合同，一审法院竟然判决解除合同，明显有违法律规定。5.纬联房产公司市北花园店不具备独立的法人资格，仅是昆山纬联房地产经纪有限公司的一个分公司，一审法院竟然把它作为一个独立的民事主体参与诉讼与法相悖。一审法院应该要求王承青追加昆山纬联房地产经纪有限公司为被告或第三人进行审理。被上诉人王承青辩称，1.关于是否因为王承青无购房资质导致购房合同不能履行问题，昆山市社会保险参保证明显示王承青有连续缴纳2年的，但是备注项目里面有一个补交记录，不是连续缴费。还有个税缴纳证明显示2017年11月未交税。因为上述问题在房屋网签过程中昆山房产交易中心认为王承青无购房资质，导致案涉房屋买卖合同不能履行。2.关于房屋买卖合同不能履行，过错方是谁？王承青认为，王承青、纬联房产公司市北花园店、卞伟均存在过错，卞伟在卖房时也应审核清楚买房人是否有买房资质。另外还有政策实施过程中的理解问题。3.关于过错方违约责任承担问题，如果王承青是唯一过错方，根据合同金额、定金约定以及履行合同时间长短，王承青最多承担5万元的定金。另外，案涉房屋价格至今没有大的波动。4.虽然诉请没有提出解除合同，但是返还购房款的基础仍然是解除合同。5.2020年8月14日，王承青向一审法院提交一份情况说明愿意承担6万元，解除合同，由卞伟返还24万元。纬联房产公司市北花园店陈述，纬联房产公司市北花园店依约提供居间服务。纬联房产公司市北花园店的工作人员当时查看相关资料确认买房人王承青社会保险缴费满2年，不知道备注内还有补交信息。新居民购房政策是7月24日出台，7月25日实施。案涉房屋买卖合同是9月份签订的，所以必须按照新政策实行。王承青向一审法院提起诉讼请求：1.判决卞伟返还王承青购房款300000元及逾期返还利息损失（以300000元为基数，从2019年11月15日起至判决确定的给付之日止，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.本案的诉讼费用由卞伟承担。一审法院认定事实：卞伟委托纬联房产公司市北花园店为其出售坐落于昆山市房屋1套，产权证号为昆房权证周市字第**。后经纬联房产公司市北花园店介绍，王承青（乙方）与卞伟（甲方）于2019年9月7日就案涉房屋签订了房屋买卖合同1份。该合同约定：卞伟将其所有的坐落于昆山市房屋出售给王承青，房屋总价款为940000元；合同签订时，王承青先支付50000元，作为履约定金。并于2019年9月25日前支付首付款300000元（含定金50000元），余款640000元王承青办理贷款；双方还约定于2019年10月31日前由纬联房产公司市北花园店向房产交易部门预约过户，并按预约的过户时间至房产交易部门办理过户手续；双方均同意由纬联房产公司市北花园店从房款中暂扣10000元作为交房尾款，待水电煤气物业等相关费用全部结算完毕后再付给卞伟；王承青、卞伟双方中若有任何乙方未按照合同中的约定履行义务（包括支付定金、支付首付、申请贷款、涤除抵押、配合过户、缴纳税费、交付房屋等），按照每日总房价万分之五的标准承担逾期违约金，直到违约情形消失或终结时止，但每年最高上限为总房价的24%。逾期超过三十个工作日，构成根本违约。特别约定的除外。如果一方根本违约，守约方有权单方解除合同，主张违约责任，违约方应当向守约方支付总房价百分之三十的金额作为违约金。同时违约方应承担全部的居间费用（无论原本约定居间费用由哪一方支付，如果守约方已经支付，则可向违约方追偿）。守约方也可以要求继续履行合同，同时按照每日总房价万分之五的标准主张逾期违约金；纬联房产公司市北花园店在交易中主要义务为王承青、卞伟提供的居间服务项目及价值为带领王承青看房、提供交易流程咨询讲解服务及税费计算、协助商谈并最终达成合意、协助双方签约并办理网签等；补充约定：1.乙方为商业贷款。2.已告甲乙双方昆山最新房产政策，乙方承诺符合新政策。3.房屋内的物品以清单为准。4.全款到账后7日内交房。该合同还对房屋具体状况、履约过程、抵押涤除、税费等其他事项作了具体的约定。签订合同的当日卞伟向王承青出具50000元定金收款收据1份，载明：“今收到王承青18栋502室客户买房定金50000元整，今天转一万，剩余4万在2019年9月8号17点之前补齐”。王承青随即向卞伟个人银行账户转账10000元。后王承青又分别于2019年9月8日、2019年9月21日、2019年9月22日向卞伟支付了40000元、100000元、150000元，计300000元。随后，至昆山市房地产交易中心办理网签手续时，因王承青在2017年6月、11月、12月的基本养老保险是后来补缴，昆山市房地产交易中心认定王承青不符合苏州市人民政府发布的《关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》中“非本市户籍居民家庭在苏州市区太仓市范围内申请购买第**住房时，因提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明”的规定，故王承青、卞伟的网签手续未能通过审核。后经纬联房产公司市北花园店从中协调，将案涉房屋登记到王承青朋友周厚刚名名下，王承青一次性支付剩余购房款640000元，并拟定了补充协议。纬联房产公司市北花园店经办人多次通过手机微信与卞伟联系落实补充协议的签订及履约事宜，但由于卞伟不能积极配合致使未有达成补充协议。王承青现认为因客观原因致双方签订的房屋买卖合同无法继续履行，且通过其他途径亦不能解决，故而引发本案诉讼。本案审理过程中，王承青自愿补偿卞伟60000元，解除合同后仅要求卞伟返还240000元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案王承青、卞伟签订房屋买卖合同，是当事人真实的意思表示，合法有效，应予保护。双方应当按照合同的约定履行自己的义务。关于合同是否解除的问题。王承青与卞伟签订案涉房屋买卖合同后，但依据苏州市的商品房限购政策，王承青不符合苏州市政府发布的相关购房资格，涉案房屋无法办理网签手续，亦不能办理房屋产权变更登记手续，致使不能实现双方订立房屋买卖合同而达到的物权转移的最终目的。故依照相关法律规定，可以解除王承青、卞伟签订的房屋买卖合同。关于卞伟返还购房款的认定问题。合同解除后尚未履行的终止履行，因合同获得的财物可以请求返还。卞伟提出如法院判决解除合同，其要求王承青承担违约责任，并承担其因疫情影响导致房价下跌的损失。卞伟未能举证证明因案涉合同不能履行而导致其实际损失，另根据苏州地区目前的房地产市场行情，卞伟亦未能证明案涉房屋已实际贬值。一审法院考虑到王承青在房屋买卖过程中作为普通民事主体，非房产专业人员对其是否具有苏州购房的资格认识上虽确有过错，但无法苛求其主动注意而避免。购房审核未通过后，王承青意欲通过其朋友代购加以补救，而卞伟未能予以配合，表明王承青购房的意思表示真实。致使合同被解除主要为当地政府的政策因素，也有卞伟不配合变更合同主体购买方因素。王承青并未隐瞒相关事实，致合同解除并非王承青主观上故意违约所致，不能完全归责于王承青，案涉合同约定的违约责任条款虽为结算清理条款，但在本案中不能适用。综合卞伟损失的认定及王承青的自认，一审法院确定卞伟向王承青返还240000元。关于纬联房产公司市北花园店是否应承担责任的问题。纬联房产公司市北花园店是接受了卞伟的委托为其出售案涉房屋，纬联房产公司市北花园店与卞伟之间为代理与被代理人关系，因而纬联房产公司市北花园店在代理权限范围内实施的民事法律行为产生的法律后果应当由卞伟承担，且根据双方在房屋买卖合同中的约定义务，故纬联房产公司市北花园店在本案中不应承担法律责任。关于诉讼费的负担问题。因导致合同解除卞伟没有过错，故本案诉讼费用应由王承青承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、卞伟应于判决发生法律效力之日起10日内向王承青返还购房款240000元。二、驳回王承青的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由王承青负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，卞伟（甲方）与王承青（乙方）、纬联房产公司市北花园店（丙方）于2019年9月7日签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。在合同履行过程中，因王承青不符合苏州市人民政府于2019年7月24日出台的《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》中规定的非本市户籍居民家庭在苏州市区太仓市范围内申请购买第**住房的条件，导致案涉《房屋买卖合同》无法履行，一审判决解除合同并无不当。关于卞伟是否应当向王承青返还24万元购房款问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉《房屋买卖合同》解除的根本原因是王承青不符合苏州市人民政府规定的购房条件，结合当事人提交的证据，不能证明王承青在履行合同过程中存在合同约定的“资料隐瞒或造假”等恶意违约行为，但王承青对合同不能履行存在过失，其应当承担相应的违约责任。结合卞伟因合同不能履行导致的实际损失、合同履行情况及当事人过错程度及王承青的自认，一审法院判决卞伟向王承青返还24万元购房款并无不当。关于纬联房产公司市北花园店能否成为民事诉讼当事人的问题。经查，纬联房产公司市北花园店系有限责任公司分公司，虽然不具有独立的法人资格，但依据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条的规定，依法设立并领取营业执照的法人的分支机构，可以作为其他组织成为民事诉讼的当事人，具有诉讼资格。一审法院将纬联房产公司市北花园店列为本案第三人审理案件相关事实，具有法律依据。卞伟提出纬联房产公司市北花园店不能已成为民事诉讼当事人，应当追加昆山纬联房地产经纪有限公司为被告或第三人进行审理的上诉理由不应支持。关于纬联房产公司市北花园店与卞伟之间的法律关系如何认定及其在本案中是否应当承担责任问题。根据案涉《房屋买卖合同》约定内容及当事人的陈述，可以认定纬联房产公司市北花园店与卞伟之间形成居间合同关系。纬联房产公司市北花园店是否需要承担责任，卞伟可另行依法主张。综上，卞伟的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由卞伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 王迎付审 判 员 孙曙光审 判 员 郑娟娟二〇二〇年十二月三十日法官助理 徐 平书 记 员 郁婷婷