湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初16929号原告：赵伟，男，1980年10月22日出生，汉族，住湖南省南县。委托诉讼代理人：李婧，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。被告：东业地产（长沙）有限公司，住所地湖南省长沙经济技术开发区漓湘路**。法定代表人：吴云，董事长。第三人：湖南聚英信息科技有限公司，，住所地湖南省长沙市雨花区迎新路**坤颐商务中心第******法定代表人：左铁，总经理。第三人：中融国际信托有限公司，住所地黑龙江省哈，住所地黑龙江省哈尔滨市松**科技创新城创新二路**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：刘洋，董事长。委托诉讼代理人：彭思远，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晔，湖南天地人律师事务所律师。原告赵伟与被告东业地产（长沙）有限公司（以下简称东业公司）、第三人湖南聚英信息科技有限公司（以下简称聚英公司）、第三人中融国际信托有限公司（以下简称中融信托公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告赵伟及其委托诉讼代理人李婧、第三人中融信托公司的委托诉讼代理人彭思远到庭参加诉讼，被告东业公司、第三人聚英公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵伟向本院提出诉讼请求：1.判令东业公司限期内在长沙市房屋登记机构办理完毕长沙市芙蓉区××路××号××栋××层××号××号商品房的在建建筑物抵押权注销登记，并限期办理该商品房买卖合同的备案；2.判令东业公司向赵伟支付违约金13569元（自2018年6月8日起暂计算至2020年11月10日止，之后计算至商品房买卖合同备案登记完毕之日止，按已付房款的每日0.01‰计算）；3.判令东业公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年1月，赵伟意欲购买东业公司开发建设的长沙市芙蓉区××路××号××栋××号××号商品房（以下简称案涉商品房），东业公司工作人员口头告知赵伟101号商品房单价为18500元每平方米、102号商品房单价为15957.8元每平方米。2018年1月20日，赵伟通过ＰＯＳ机付款方式向东业公司支付购房定金50000元，东业公司向其出具了由第三人聚英公司盖章的收据；2018年2月2日，赵伟再次通过ＰＯＳ机付款方式向东业公司支付购房款1200000元，东业公司向其出具了一张数额为1100000元的由第三人聚英公司盖章的收据和两张东业公司盖章的数额分别为50000元的预收房款发票。2018年3月9日，赵伟与东业公司正式签订两份《长沙市商品房买卖合同》，约定由赵伟以一次性付款的方式购买东业公司建设的案涉房屋，101号商品房每平方米单价为8282.84元，建筑面积为51.33平方米，总房价425158元（实际单价为每平方米18500元，总价为949605元），102号商品房每平方米单价为8282.84元，建筑面积为36.47平方米，总房价302075元（实际单价为每平方米15957.8元，总价为581981元）。当日，赵伟通过Ｐ0Ｓ机付款方式支付完毕剩余购房款281586元，但东业公司仅出具了与购房合同约定购房款金额相一致的发票。案涉商铺已设定在建建筑物抵押，抵押权人为第三人中融信托公司，抵押权登记日期为2017年12月13日，东业公司保证该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时抵押权人向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记。根据合同第二十条的约定，东业公司应于自合同签订之日起90工作日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案，若设定了在建建筑物抵押权登记，东业公司应于90日内和抵押权人申请办理抵押权注销登记。若东业公司未能在约定期限内办理上述登记，自合同约定期限的次日起至实际办妥登记之日止，东业公司每日按赵伟已付房款的0.01‰向赵伟支付违约金。经赵伟多次催促，东业公司和第三人中融信托公司至今未按合同约定注销案涉商品房的在建建筑物抵押权登记，东业公司也未按约定向长沙市房屋登记机构办理合同备案。原告赵伟向本院提交的证据有：1.《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20170439101）;2.长沙市商品房买卖合同（合同编号：20170439102）；3.银联POS签购单、中国建设银行个人活期账户交易明细、中国农业银行交易明细清单、中国工商银行借记卡账户历史明细清单；4.购房收据（3张）；5.购房款的湖南增值税普通发票（4张）；6.收款收据（2张）；7.税收缴费书；8.湖南省物业专项维修资金专用收据；9.长沙市住房和城乡建设局网站商品房合同备案查询页面截图。被告东业公司未作答辩且未向本院提交证据。第三人聚英公司未作答辩且未向本院提交证据。第三人中融信托公司述称，中融信托公司对东业公司开发建设的东业上城嘉苑项目第15栋整体建筑物享有抵押权，其中包含赵伟购买的案涉房屋，在东业公司未还清欠款前，该抵押权依法成立有效。虽然赵伟与东业公司就案涉房屋签订《长沙市商品房买卖合同》，根据合同相对性原则，该合同并不能约束中融信托公司，东业公司即使向赵伟作出任何关于注销抵押权的承诺，也不适用于中融信托公司，且东业公司收到赵伟支付的购房款后，也未将所得价款支付给中融信托公司用于清偿债务，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，中融信托公司仍对案涉房屋享有抵押权。此外，赵伟购买的案涉房屋为商铺，并非用于居住，而且其已支付的购房款尚未超过合同总价款的百分之五十，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，赵伟对案涉房屋享有的权益不能对抗中融信托公司的抵押权。第三人中融信托公司未向本院提交证据。对原告赵伟围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告东业公司、第三人聚英公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃质证权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合庭审质证情况及当事人的陈述，本院查明事实如下：2018年1月，赵伟因购买案涉商品房与东业公司达成合意，双方约定101号商品房实际单价为每平方米18500元，总价为949605元，102号商品房实际单价为每平方米15957.8元，总价为581981元。2018年1月20日，赵伟通过ＰＯＳ机付款方式向东业公司支付购房定金50000元。2018年2月2日，赵伟再次通过ＰＯＳ机付款方式向东业公司支付购房款1200000元。2018年3月9日，赵伟与东业公司签订两份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20170439101、20170439102），约定赵伟购买东业公司开发建设的长沙市芙蓉区××路××号××栋××层××号××号商品房，101号商品房建筑面积为51.33平方米，单价为每平方米8282.84元，总房价为425158元，102号商品房建筑面积为36.47平方米，单价为每平方米8282.84元，总房价为302075元；案涉商品房已设定在建建筑物抵押，抵押权人为中融信托公司，抵押权登记日期为2017年12月13日，东业公司保证该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时，抵押权人向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记；买受人赵伟购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为2017-0439，自合同签订之日起，出卖人东业公司应于90工作日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案，若设定了在建建筑物抵押权登记，出卖人东业公司应于90日内（该时限不能长于办理合同备案的时限）和抵押权人申请办理抵押权注销登记，买卖双方应于90日内（与合同备案的时间相同）向长沙市房屋登记机构申请办理预告登记，东业公司未能在约定期限内办理上述登记，自合同约定期限的次日起至实际办妥登记之日止，东业公司每日按赵伟已付房款的0.01‰向赵伟支付违约金。当日，赵伟通过Ｐ0Ｓ机付款方式向东业公司支付完毕剩余购房款281586元。商品房买卖合同签订后，东业公司、中融信托公司未按合同约定注销案涉商品房的在建建筑物抵押权登记，东业公司也未按约定自合同签订之日起90工作日内即于2018年7月18日前在长沙市××商品房××商品房买卖合同备案，现合同备案期限已届满，截止2020年11月20日，东业公司按合同约定应向赵伟支付逾期办理商品房买卖合同备案的违约金12957.22元。本院认为，赵伟与东业公司签订的两份《长沙市商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应依约履行合同义务。关于办理商品房买卖合同备案和支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，赵伟已依约履行购房款的付款义务，东业公司未按合同约定在合同签订之日起90工作日内向长沙市房屋登记机关办理合同备案，构成违约行为，应当承担违约责任。商品房买卖合同约定，东业公司未在合同约定的期限内办理合同备案的，自合同约定的期限届满后次日起至实际办妥登记之日止，东业公司每日按赵伟已付房款的0.01‰支付违约金。故赵伟诉请东业公司办理商品房买卖合同备案并支付违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于办理在建建筑物抵押权注销登记的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存；转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。本案中，虽案涉商品房已设定在建建筑物抵押，商品房买卖合同约定案涉商品房进行预售已经抵押权人中融信托公司同意，并取得行政主管机关的预售许可，鉴此，抵押权的效力应当仅及于案涉商品房转让后的价款，即应视为抵押权人已放弃案涉商品房设定的在建建筑物抵押权，且商品房买卖合同约定，设定在建建筑物抵押权登记的，东业公司应于90工作日内与抵押权人中融信托公司申请办理抵押权注销登记。故赵伟诉请东业公司办理案涉商品房的在建建筑物抵押权注销登记，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、在本判决生效后十五日内，东业地产（长沙）有限公司和中融国际信托有限公司注销在长沙市芙蓉区××路××号××栋××层××号商品房××号商品房设定的在建建筑物抵押权登记；二、在本判决生效后三十日内，东业地产（长沙）有限公司在长沙市不动产登记机关办理完毕其与赵伟于2018年3月9日签订的两份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20170439101、20170439102）的备案；三、在本判决生效后十日内，东业地产（长沙）有限公司向赵伟支付2018年7月18日至2020年11月10日的违约金12957.22元及之后的违约金（自2020年11月11日起至商品房买卖合同备案完成之日止，每日按赵伟已付购房价款1531586元的0.01‰计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3014元，因适用简易程序减半收取1507元，由东业地产（长沙）有限公司负担。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  江涛二〇二〇年十二月十五日法官助理李家成书记员尹嫱附本判决引用法律条文原文《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。