抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0404民初2205号原告：蓝传杭，男，1996年2月18日出生，汉族，住抚顺市东洲区。被告：沈阳旺力地产开发有限公司，住所地：抚顺经济开发区**商贸楼。法定代表人：郑学纯，系该公司经理。被告：抚顺市爱邦房地产代理有限公司，住所地：抚顺市顺城区新城路（东段）**楼****。法定代表人：徐俊楠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵南，系该公司店长。委托诉讼代理人：张瑞颖，系该公司员工。原告蓝传杭与被告沈阳旺力地产开发有限公司、抚顺市爱邦房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告蓝传杭、抚顺市爱邦房地产代理有限公司委托诉讼代理人赵南、张瑞颖到庭参加诉讼，被告沈阳旺力地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院缺席审判，现已审理终结。原告蓝传杭诉称：我在2018年看到被告抚顺市爱邦房地产代理有限公司的业务员发布关于出售旺力城房产的广告，经过咨询决定购买位于抚顺市旺力城君悦雅舍11#1-1002号房产。2018年10月23日，我前往抚顺市爱邦房地产代理有限公司将军三街门店，并交付1万元定金，随后被告抚顺市爱邦房地产代理有限公司的工作人员给我开具了一张购房定金收条，我询问用不用签中介合同，工作人员表示不需要（详见购房定金收条）。被告抚顺市爱邦房地产代理有限公司工作人员在我签署购房意向合同之前声明该房产没有抵押、查封等不良状态，开发商直接予以更名，交付全款后带我办理手续，随后，我将全款交于被告抚顺市爱邦房地产代理有限公司，抚顺市爱邦房地产代理有限公司也确实带我与沈阳旺力地产开发有限公司签署了房屋买卖合同（开发商合同总价款为243600元，我却实付272000元）。2020年5月13日，我发现该房屋被查封，经查询得知：该房屋于2017年房产就己经被抵押，于是联系了被告抚顺市爱邦房地产代理有限公司当初签订购房合同的门店的店长，并把该房产被查封的情况进行了告知，被告抚顺市爱邦房地产代理有限公司服务人员却说与他们无关等一系列不负责的话语，并且说房产处于抵押状态正常。随后，我又联系被告抚顺市爱邦房地产代理有限公司的其他工作人员，询问关于该房产原房主的信息，因为我购房全程都是与被告抚顺市爱邦房地产代理有限公司服务人员对接，从没接触过原房主，其他工作人员给我的答复还是没有原房主信息。八月初，我又通过工商部门进行沟通，被告抚顺市爱邦房地产代理有限公司工作人员最后给我的答复是：找不到原房主信息，房款已交付沈阳旺力地产开发有限公司，并且说只要我持相关手续前往本溪法院就可以解封，我又联系被告沈阳旺力地产开发有限公司工作人员，被告沈阳旺力地产开发有限公司工作人员称房款并没有交给他们，因该房产是被告沈阳旺力地产开发有限公司抵顶工程款给施工方的，房款已交给了旺力城的施工方，并且原房主知情该房产处于抵押状态。我近日看到其他中介发广告，旺力城除6号、7号楼以外全款购房后（3500元/平）4个月本溪法院给一个房屋单户解封合同后就能办理产权证。根据《城市房地产中介服务管理规定》第二十四条：因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿。原告认为：被告抚顺市爱邦房地产代理有限公司并未遵循诚实信用的原则，没有做到查清房屋所有权的义务，对当事人相关的信息也没有记载。根据《城市房地产中介服务管理规定》第十五条和第十八条，己涉嫌违法，并存在《合同法》第四十二条以及《城市房地产中介服务管理规定》第二十二条第四款的违法可能，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》第九条第二款规定：故意隐瞒所售房屋己经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还己付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任。根据《合同法》第一百零七条规定以及《合同法》第一百一十三条规定被告应承担原告该房产的购房款、溢价损失、己付购房款一倍的赔偿责任以及其他相关损失。故原告诉至法院，请求法院依法判决：1、解除购房合同并主张损害赔偿；2、被告人立即支付原告购房款人民币贰拾柒万贰仟元整（小写：272000元并承担购房款一倍的赔偿人民币贰拾柒万贰仟元整（小写：272000元）；3、赔偿该房产溢价损失捌万叁仟贰佰伍拾元整（小写：83250元）;4、被告承担缔约过失责任：原告的误工费、交通费、己缴纳的物业费等相关费用以及损失贰万贰仟柒佰伍拾元整（小写：22750元）；5、上诉合计陆拾伍万元整（小写：650000元）；6、判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告沈阳旺力地产开发有限公司未答辩。被告抚顺市爱邦房地产代理有限公司辩称：一、原告起诉的诉讼主体不合法，我公司从未与原告签订《商品房买卖合同》，根据合同相对性原则，原告与被告沈阳旺力地产开发有限公司作为《商品房买卖合同》的签约主体，双方因为房屋买卖产生的合同纠纷，与我公司无关，原告无权向法院起诉我公司，我公司不承担任何责任。二、我公司已提供合法有效的居间服务。我公司作为居间人，系为买卖双方提供房屋信息及订立买卖合同的居间服务机构，仅提供在售房源信息及签订房屋买卖合同的机会。我公司与原告是居间服务合同关系。根据《合同法》第四百二十四条：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”我公司履行了提供签订房屋买卖合同的义务，并且介绍了楼盘。楼层。面积、价钱等基本信息。原告问了买房手续，我公司员工如实答复：此房有全额大发票、购房合同等。此外，原告所述《商品房买卖合同》系在旺力城售楼处后院办公室签订，原告所述购房全过程都是与我公司对接，没有与被告沈阳旺力地产开发有限公司接触，系虚假陈述，与事实不符。我公司提供签订购房合同机会以后，原告与被告沈阳旺力地产开发有限公司在旺力城售楼处后院办公室签订《商品房买卖合同》。既然原告与另一被告签订双方合同而非三方合同，证明我公司已经履行提供订立合同机会的义务，此后，原告所购房屋的更进一步信息应由房屋出卖方告知。三、原告明知所买的房屋属于顶账房。本案被告沈阳旺力地产开发有限公司向原告出具的《交房手续流转单》载明原告所购买的房屋属于顶账房，已被抵押。顶账房也称之为“抵债房”，是指债务人无法以货币偿还债务时，将自己的房屋作价支付给债权人，再由债权人出售的房屋。由此可见证明原告明知购买的房屋属于顶账房，比一般商品房便宜，存在比一般预售房有更多的风险。原告既然实际已被告知所购房屋被抵押的事实，控诉我公司违背诚实信用原则，没有做到查清房屋所有权的义务，缺乏事实依据。四、对我公司的控诉没有法律依据。《城市房地产中介服务管理规定》已于2010年12月31日被《住房和城乡建设部关于废止和修改部分规章的决定》作废。原告依据此法律向我公司主张权利，无法律依据。五、涉案房屋被查封，系本案被告沈阳旺力地产开发有限公司不作为，怠于向债权人解押所致。根据实际情况，售楼处开始售房后卖出一套就要解押一套，原告买房后应得到被告沈阳旺力地产开发有限公司姨该房屋的解押，即使是顶账房售出后，被告沈阳旺力地产开发有限公司也必须有义务对该房产进行解押。由于开发商的置之不理超出最后还款期限，导致涉案房产在2020年5月13日被本溪市中级人民法院执行局对其进行了查封。综上所述，我公司从款与原告签订《商品房买卖合同》，且已履行居间服务义务，原告起诉我公司无任何事实及法律依据，请求法院在查清事实的基础上裁定驳回原告的起诉或判决驳回其诉讼请求。本院经审理查明：2018年，原告蓝传杭通过广告得知旺力城有房屋出售，经过咨询后决定购买位于抚顺市旺力城君悦雅舍11#1-1002号房产。2018年10月23日，原告蓝传杭前往被告抚顺市爱邦房地产代理有限公司亦工街店，交付被告抚顺市爱邦房地产代理有限公司亦工街店1万元购房定金。随后，被告抚顺市爱邦房地产代理有限公司亦工街店向原告蓝传杭开具了一张《购房定金收条》，内容注明：房屋坐落于抚顺市旺力城君悦雅舍11#1-1102，建筑面积：101.5㎡，合同价为：￥270000（贰拾柒万），房屋成交价为：￥272000（贰拾柒万贰仟元），全款到位办理手续。2018年10月30日，原告蓝传杭将全款272000元交于被告抚顺市爱邦房地产代理有限公司，被告抚顺市爱邦房地产代理有限公司引领原告蓝传杭前往被告沈阳旺力地产开发有限公司售楼处，并办理《交房手续流转单》，该《交房手续流转单》载明：“该房源为顶账房，签订顶账日期为2017年5月22日”。当日，原告蓝传杭与被告沈阳旺力地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：房屋价款为243600元。第十二条约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。由于政府主管部门或其他非出卖人原因或者买受人原因造成的该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，出卖人不承担任何责任。”但该《商品房买卖合同》落款时间为2016年9月23日。2018年10月30日，原告蓝传杭向沈阳旺力物业管理有限公司交纳2017年5月22日至2018年10月31日期间拖欠的物业管理费1219.69元、电梯费526元，交纳装修垃圾清运费260元。2018年11月1日至2019年10月31日期间采暖费2639元，交纳2018年11月1日至2019年10月31日期间的物业管理费852.60元、电梯费365.40元，以上共计5862.69元。被告沈阳旺力物业管理有限公司向原告蓝传杭交付房屋钥匙。2018年11月5日，被告沈阳旺力地产开发有限公司向原告蓝传杭出具商品房购房发票复印件，价款为243600元。2020年5月13日，原告蓝传杭得知该房屋被本溪市中级人民法院查封，并在房门贴上封条。后经查询，进一步得知该房屋此前于2017年被抵押。原告蓝传杭将房屋被查封的情况向被告抚顺市爱邦房地产代理有限公司进行告知，并询问该房原房主信息，未得到关于原房屋信息的答复，之后又询问被告沈阳旺力地产开发有限公司，得到答复：被告沈阳旺力地产开发有限公司未收到该房购房款，该房屋系由被告沈阳旺力地产开发有限公司顶账工程款给付施工方的房屋。原告蓝传杭遂于2020年9月1日诉至本院，要求解除房屋买卖合同并赔偿相关损失。诉讼过程中，被告抚顺市爱邦房地产代理有限公司表示此案仅收取买方房款1%服务费，该公司已提供中介服务，拒绝承担责任，被告沈阳旺力地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院未能调解。上述事实，有原告提交的《购房定金收条》、《交房手续流转单》、购房收据、垃圾清运费及物业费收据等及以及原、被告双方在庭审中的陈述笔录为证，以上证据经庭审质证及本院审查，可予采信。本院认为，本案原告蓝传杭与被告抚顺市爱邦房地产代理有限公司系居间合同关系，被告沈阳旺力地产开发有限公司系房屋买卖合同关系，无论是居间合同关系，还是房屋买卖合同关系，被告抚顺市爱邦房地产代理有限公司、被告沈阳旺力地产开发有限公司均应依据诚实信用原则负有如实报告义务或买卖合同标的物瑕疵担保义务，但坐落于抚顺市旺力城君悦雅舍11#1-1102号房屋，系由被告沈阳旺力地产开发有限公司顶账工程款给付施工方的房屋，该房屋于2017年被抵押，被告抚顺市爱邦房地产代理有限公司向原告蓝传杭收取定金签订合同时，并未如实告知原告蓝传杭以上情况，更未告知该房屋顶账债权人的身份信息，而且对收取该房屋价款272000元高于该房屋合同价款及购房发票价款243600元，差价为28400元未作任何解释说明，属于故意隐瞒重要事实，侵害购房人原告蓝传杭的利益，应承担损害赔偿责任。被告沈阳旺力地产开发有限公司经被告抚顺市爱邦房地产代理有限公司的居间介绍，与原告蓝传杭签订《商品房买卖合同》时，通过办理《交房手续流转单》、《商品房买卖合同》、交付购房发票复印件，已告知了相关原告蓝传杭信息，如该房屋系顶账房、顶账日期为2017年5月22日等，但未向原告蓝传杭提供顶账房的债权人信息，以致于原告蓝传杭交付购房款后，至今不知购房款交付何人，且所购该房屋被法院查封不能办理所有权变更手续，被告沈阳旺力地产开发有限公司负有对签订合同出售的房屋负有瑕疵担保责任，因被告抚顺市爱邦房地产代理有限公司、被告沈阳旺力地产开发有限公司以上行为，导致原告蓝传杭购买该房屋后，不能办理房屋所有权过户手续，无法实现合同目的，故原告蓝传杭请求解除房屋买卖合同的请求本院应予支持，因被告抚顺市爱邦房地产代理有限公司代为收取购房款，故被告抚顺市爱邦房地产代理有限公司与被告抚顺市爱邦房地产代理有限公司负有连带返还购房款的责任，并应共同赔偿该款项占用期间的合法利息，从2018年10月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起计算至本院确定给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告蓝传杭主张的损害赔偿请求，应由被告抚顺市爱邦房地产代理有限公司承担。原告蓝传杭在购买该房屋过程中，与被告沈阳旺力地产开发有限公司办理《交房手续流转单》、签订《商品房买卖合同》时，已经得知该房屋为顶账房、顶账日期、房屋原价款等信息，在应该发现被告抚顺市爱邦房地产代理有限公司隐瞒重要信息且房屋债权人身份不明的情况下，未保持应有的警惕，仍然签订《商品房买卖合同》、支付相关物业管理费等费用并购买该房屋，其本人也有过失，另外，被告沈阳旺力地产开发有限公司在与原告蓝传杭签订《商品房买卖合同》时，已通过办理《交房手续流转单》告知所售房屋为顶账房，对于该房屋当时是否处于被抵押状态，原告蓝传杭仅提出主张，却未能举证证明房屋被抵押的相关情况，被告抚顺市爱邦房地产代理有限公司并不是本案争议房屋的房地产开发企业，故原告蓝传杭根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》第九条第二款规定主张由二被告承担售房款一倍以内的赔偿责任的请求本院不予支持。被告沈阳旺力地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃对原告主张的事实和提供的证据放弃答辩、举证、质证、辩论的权利，本院依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百三十条、第一百五十条、第四百二十四条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定判决如下：一、解除原告蓝传杭与被告沈阳旺力地产开发有限公司所签订的房屋买卖合同，被告抚顺市爱邦房地产代理有限公司、被告沈阳旺力地产开发有限公司向原告蓝传杭退返购房款272000元及利息（从2018年10月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起计算至本院确定给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），并接收原告蓝传杭退返的坐落于抚顺市旺力城君悦雅舍11#1-1102号房屋，对以上购房款及其利息被告抚顺市爱邦房地产代理有限公司、被告沈阳旺力地产开发有限公司承担连带责任；二、被告抚顺市爱邦房地产代理有限公司赔偿原告蓝传杭交纳物业管理费、垃圾清运费、采暖费、电梯费等经济损失5862.69元；三、驳回原告蓝传杭其他诉讼请求。以上款项限于判决生效后10日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10300元，由原告蓝传杭承担4832元，由被告抚顺市爱邦房地产代理有限公司、被告沈阳旺力地产开发有限公司承担5468元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省抚顺市中级人民法院。审 判 长 屈 波人民陪审员 马 非人民陪审员 周瑞华二〇二〇年十二月二十九日书 记 员 王 迪