湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初5687号 原告：怀化市房屋租赁事务所。 法定代表人：周心满，职务：所长。 委托诉讼代理人：周园婷（特别授权），湖南天地人（怀化）律师事务所律师。 被告：丁仁雪，男，1955年11月29日出生。 原告怀化市房屋租赁事务所诉被告丁仁雪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月22日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告怀化市房屋租赁事务所及其委托诉讼代理人周园婷、被告丁仁雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告怀化市房屋租赁事务所向本院提出了如下的诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告立即向原告支付拖欠的租金1848元及物业管理费480元，共计2328元及违约金223元；2、本案诉讼费由被告承担。后原告当庭增加诉讼请求：要求被告承担律师费550元。事实与理由：2010年，被告向政府申请廉租房居住。通过审批后，于2010年10月28日与“怀化市廉租住房建设工程项目部”签订《怀化市城区廉租住房租赁合同》，合同编号为：“0334”，将怀化市城南廉租房住房小区5栋2单元308房租给被告居住。合同约定：面积49.92平方米，租赁期一年，期满符合续租条件则续租，月租金按1.5元每平方米计算（含物业管理费），租赁期间，如遇政府调整廉租住房租金标准，本条款按政府规定的新租金标准执行，租金结算方式：按年结算，在每年与甲方签订租赁合同之日将壹年的租金足额缴纳。后怀化市廉租住房建设工程项目部于2016年被撤销，于2016年8月8日起由“怀化市房屋租赁事务”管理，其权利义务均有原告承继。被告一直租住该房至今，现有固定的退休金收入。自2019年1月1日起未向原告支付租金与物业管理费，至今拖欠2年费用未付。根据相关文件规定，现租金于2020年4月7日起调整为2元每平米。综上所述，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望支持原告上述诉讼请求。 被告丁仁雪答辩称：1、没有按照合同约定的金额收费，合同约定房租为1.1元每平方米，物业费为0.4元每平方米；2、没有新文件出台之前乱涨价，合同租赁期间，如遇政府调整廉租房租金标准，本条款按政府规定的新租金标准执行，怀化市相关文件是2020年4月7日出台调整为2元每平方米；3、收费没有一个统一的标准，退休职工有几百人，有收几百的、一千多的、二千多的、最高的达到三千多，高额收取的钱不给发票；4、以强制手段停水停电，经常对退休职工老弱病残的人停水、停电，造成老人不能正常生活，如6栋2单元肖女士家停几十个小时不能生活导致死亡，房管局给予了一定的补偿；5、退休职工曾多次向租赁事务所缴纳房屋租金，他们不收，其理由就是涨价。为此事退休职工多次到市政府、信访办、房管局评理上访，几次调解未果。综上，请求法院在查清事实的基础上公平、公正以维护答辩人的合法权益。 经审理查明：2010年，被告丁仁雪向政府申请廉租房居住。通过审批后，于2010年10月28日与怀化市廉租住房建设工程项目部签订合同编号为0334的《怀化市城区廉租住房租赁合同》，合同约定：原告将怀化市城南廉租房住房小区5栋2单元308房租给被告居住，面积49.92平方米；租赁期一年，自2010年11月1日起至2011年10月31日止，期满符合续租条件则续租；月租金按1.5元每平方米计算（含物业管理费），租赁期间，如遇政府调整廉租住房租金标准，本条款按政府规定的新租金标准执行。租金结算方式：按年结算，在每年与甲方签订租赁合同之日将壹年的租金足额缴纳。签订合同后，被告一直租住该房至今，房屋租金缴纳至2018年12月31日。2019年原告要求被告按4.5元每平米的租金缴费，被告也多次到原告处坚持按照原合同约定的标准缴费但被告拒收。现原告认为被告变更为中等偏下收入人群且根据怀发改价服【2020】1号怀化市发展和改革委员会、怀化市住房和城乡建设局文件，要求被告自2019年1月1日至2019年12月31日按照1.1元、物管费0.4元每平米，2020年1月1日至2020年12月31日按2元每平米、物管费0.4元每平米计算租金。被告对2019年租金标准无异议，但认为2020年应与2019年租金标准一致。后原、被告经多次协商未能达成一致意见，遂形成纠纷，诉至法院。 另查明：怀化市廉租住房建设工程项目部于2016年8月8日被撤销，其权利义务均转为怀化市房屋租赁事务所行使。 再查明，被告丁仁雪于2011年退休，现有固定退休工资每月1500元左右，属于中等偏下收入家庭。 上述事实,有怀化市城区廉租租房租赁合同复印件、证明原件、统计表原件、怀发改价服【2020】1号怀化市发展和改革委员会、怀化市住房和城乡建设局文件复印件、公示新租金标准通知、向住房催收租金通知复印件及庭审笔录予以证实。 本院认为：怀化市房屋租赁事务所承继怀化市廉租住房建设工程项目部的全部权利义务，依法具备诉讼主体资格，原怀化市廉租住房建设工程项目部与被告签订的《怀化市城区廉租住房租赁合同》应视为本案原被告签订；原被告双方于2010年10月28日签订合同，租赁期间届满后没有进行续签，承租人丁仁雪继续使用租赁物，出租人怀化市房屋租赁事务所没有提出异议，应当视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；《怀化市城区廉租住房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，原、被告双方应当遵守合同的约定履行各自的义务。原被告双方对于自2019年1月1日至2019年12月31日按照1.1元、物管费0.4元每平米（1.5元*49.92平米*12个月=898.6元）的租金标准均无异议，本院予以确认；本案中双方的争议焦点主要为2020年的租金收取标准问题。根据涉案《怀化市城区廉租住房租赁合同》第二条，租赁期间如遇政府调整廉租住房租金标准，租金则按政府规定的新租金标准执行。本案中，怀化市发展和改革委员会、怀化市住房和城乡建设局关于调整市本级公共租赁用房租金标准的怀发改价服【2020】1号批复调整了廉租用房标准，且该批复于2020年4月7日起执行。涉案合同约定的租金就应当按照该批复从2020年4月7日起执行，而2020年1月1日至2020年4月6日的租金应按原标准执行，故被告2020年度应支付的租金（包括物业管理费）为2020年1月1日至2020年4月6日【1.5元*49.92平米*（3+6/30）个月=239.616元】加上2020年4月7日至2020年12月31日【2.4元*49.92平米*（8+24/30）个月=1054.3104元】共计1293.9元；综上，被告2019年和2020年应支付的租金（包括物业管理费）为2192.4864元，故对于原告诉请被告立即支付拖欠的租金1848元及物业管理费480元，共计2328元的诉讼请求，超出部分，本院不予支持。关于原告要求被告承担律师费550元的诉请，因原被告双方签订的合同中无相关约定且原告未提供相关票据予以证明，故本院对该项诉请不予支持。 至于原告要求被告支付违约金223元的诉讼请求。本院认为：廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供具有社会保障性质和社会公共福利性质的住房，是涉及民生的“安居工程”；是改善住房保障公共服务的重要途径;是维护社会公平正义的具体举措。负责廉租住房管理的政府单位要进一步加强领导，精心组织，完善住房保障机构，充实人员，落实经费，理顺体制机制，扎实有序推进廉租住房运行工作，为广大困难群众耐心解答相关政策，加强与业主的沟通交流，提高服务水平；各廉租住房业主也要积极学习理解相关政策，配合政府部门的管理，增强相互的沟通交流，创造和谐舒适的租赁关系。本案中，正是原被告双方对于相关廉租住房政策实施有争议才造成此次纠纷的产生。因被告多次主动到原告处申请交纳租金遭到拒收，且考虑到被告为退休人员、收入较低等因素，故本院对原告要求被告支付违约金223元的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告丁仁雪于本判决书生效之日起十日内支付原告怀化市房屋租赁事务所租金（包括物业管理费）2192.5元； 二、驳回原告怀化市房屋租赁事务所其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告丁仁雪负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  张文香 二〇二〇年十二月四日 代理书记员  聂 瑶 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。