江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9772号上诉人（原审被告）：高尔夫（南京）房地产有限公司，住所地南京江宁经济技术开发区利源中路**。法定代表人：黄立家，该公司董事长。委托诉讼代理人：周蔚，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋亚轩，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京邦纬物业管理有限责任公司，，住所地南京市江宁经济技术开发区胜太东路**同曦鸣城****法定代表人：陶军，该公司总经理。委托诉讼代理人：左颖，江苏丰硕律师事务所律师。上诉人高尔夫（南京）房地产有限公司（以下简称高尔夫公司）因与被上诉人南京邦纬物业管理有限责任公司（以下简称邦纬物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2020）苏0191民初97号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。高尔夫公司上诉请求：一、撤销一审法院民事判决书，依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由如下：一、一审法院认为高尔夫国际花园住宅小区（以下简称“高尔夫小区”）尚有房产处于建设中系上诉人支付物业补贴费的前提条件，违背当事人双方签约时的真实意思表示。二、一审法院认为《补贴协议》签订的目的系高尔夫公司在建房屋施工将会对高尔夫小区业主的居住舒适度造成影响，实属一审法院的主观臆断。三、退一步说，即便本案暂不考虑上诉人的上述正当理由，仅考虑存在建房屋这一唯一的因素，一审法院对补贴费数额、补贴费计算方法以及补贴费计算标准的认定也是错误的。（2019)苏01民终5276号民事判决书中已经明确被上诉人同意按照0.59元单价收取1#-201、9#-104房屋的物业费用，但本案一审法院仍以未出售房屋1.2元为本案相关物业费及补贴收取标准。四、一审法院适用法律错误。上诉人并非涉案物业管理委托合同的当事人，依据法律规定，该合同约定无法约束上诉人。五、一审审理期间，高尔夫公司向法庭提供了一系列的证据，证明补贴协议签订以后到本案纠纷发生时，随着高尔夫小区开发建设进程的推进，补贴协议约定的付款条件，也就是小区的配套设施和绿化环境没能到位的条件，在本案纠纷发生时已经不存在。六、1、一审认定高尔夫公司支付补贴费的依据是高尔夫小区房产开发并未结束，小区尚未封园所以根据补贴协议的约定，高尔夫公司支付补贴条件并未丧失，该认定实属片面理解、断章取义，完全无视了当事人双方白纸黑字的协议约定。2、一审法院认为高尔夫公司在建房屋施工将会对高尔夫小区业主的居住舒适度造成影响，2号商业楼的施工作业在绿化、噪音、空气、质量等方面，均对高尔夫小区业主产生不利影响，所以高尔夫公司应该继续支付补贴费，以弥补业主损失，属于主观臆断。3、一审判决认定根据双方就补贴协议多年来的履行习惯及高尔夫公司的支付行为，应当认定双方当事人已就物业费补贴的补贴标准形成了合意，邦纬物业公司按照双方形成的标准惯例主张物业费补贴并无不当，没有事实依据。七、被上诉人邦纬物业公司以在建工程对其提供物业服务产生影响，对其收取物业费存在影响为由，主张补贴费，亦没有事实与法律依据。邦纬物业公司辩称：一审法院认定事实清楚，法律适用正确，应当维持。第一，上诉人目前有房产处于建设中，对高尔夫小区配套设施、绿化、环境、居民入住，以及邦纬物业公司提供物业服务均造成了重要影响。邦纬物业公司依据物业补偿协议，要求上诉人支付物业费补贴具有事实和法律依据。根据江宁经济技术开发区人民法院于2020年11月21日现场勘验所做的笔录可见，目前施工中的2号楼拆除了门杆，西侧人行道及到假所建临时围墙已处于高尔夫小区范围内，堆放的建材也在小区范围内，从我方提供的照片也可以显示，施工队可以随意出入小区内，对小区的环境和住宅都造成了重大的影响，因此上诉人在建工程确实造成小区配套设施绿化环境不到位，居民入住舒适度有影响，从而导致我方提供物业服务和收取物业费有一定程度的影响。分期开发、分期交付造成小区配套设施和绿化环境不到位，是上诉人支付物业费补贴的前提条件，而非有房产建设中是前提条件，但实际上双方对南京市物业服务收费管理实施办法只是一个参考，因为合同签订当时已经不属于前期物业服务合同阶段，双方签订补贴协议的原因是因为正在建设中的房产对业主以及物业公司造成影响。第二，我方从第一次在江宁法院起诉要求上诉人支付物业费、补贴，以及到目前在江宁经济技术开发区人民法院第三次起诉要求上诉人支付物业费补贴时，我方主张支付物业费补贴的依据一直是以补贴协议为根本依据。因此我们认为补贴协议第一条就已经明确约定了，是本着对业主负责，对社会负责的理念，明确双方认可因为在建工程对业主或有影响。第三，关于补贴费的计算方法和补贴费的计算标准，一审法院并没有不当之处，在补贴协议签订以后，也就是2015年到2018年，双方一直按照补贴协议来履行，并且这个金额一直是在补贴协议约定的金额范围以内，双方已经多年来形成了一个履行习惯，就物业费补贴标准形成了合意，我方按照双方形成的惯例主张物业费补贴并无不当。第四，补贴协议是上诉人与被上诉人的真实意思表示，上诉人在此前也支付了物业费补贴，上诉人与合同相同性为由，拒绝支付物业费补贴，不符合合同约定。邦纬物业公司向一审法院起诉请求：高尔夫公司支付邦纬物业公司物业费补贴款299943.5元（自2019年1月1日起至2019年6月30日止）及利息（自2019年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。一审法院认定事实如下：高尔夫小区系由高尔夫公司建设开发。邦纬物业公司系高尔夫小区的物业管理企业。2015年06月14日邦纬物业公司与高尔夫小区业委会签订《江宁区高尔夫国际花园住宅小区物业管理服务委托合同》一份，约定由邦纬物业公司为高尔夫国际花园住宅小区提供物业服务，其中，高层住宅的物业费为1.2元/平方/月，在未封园前物业费按七折收取，本合同期限为三年，自2015年07月01日起至2018年06月30日止。邦纬物业公司在该合同履行期间按七折收费。另该合同已于2018年06月30日届满，目前该小区业主大会未作出选聘或续聘决定，邦纬物业公司按原合同约定继续提供物业服务至今，邦纬物业公司亦仍按七折标准收取物业费。2015年8月18日，邦纬物业公司、高尔夫公司及高尔夫小区业委会三方签订《高尔夫国际花园物业费补贴协议》一份，协议约定：鉴于高尔夫公司目前尚有房产处于建设中，根据《南京市物业服务收费管理实施办法》第十六条“关于前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境未能到位的，业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定（约定）收费标准的15%-30%”的规定，高尔夫公司同意对该小区物业作适当的费用补贴；目前，该小区物业费价格为1.2元/平方/月，高尔夫公司同意以1.2元/平方/月为基数，在本协议签订后首年补贴总物业费的30%作为物业费补贴给邦纬物业公司，物业费补贴每半年结算一次；邦纬物业公司、高尔夫公司双方同意逐年递减补贴费并另行签订补充协议约定后续补贴费的价格和支付方式；补贴费每半年结算一次，目前实际补贴面积为130658.45平方米，据此计算2015年7-12月应补贴金额为287095.58元，补贴费具体结算时间：每年3月31日前结算1-6月份的费用，9月30日前结算7-12月份的费用等。合同签订后，高尔夫公司向邦纬物业公司支付了自2015年7月至2018年6月的物业补贴费。2019年1月17日，邦纬物业公司就2018年7月1日至2018年12月31日的物业补贴费向南京市江宁区人民法院提起诉讼，南京市江宁区人民法院于2019年4月16日作出（2019）苏0115民初1955号民事判决书，后，高尔夫公司向本院提起上诉，本院于2019年9月9日作出（2019）苏01民终5276号民事判决书，查明：高尔夫小区规划包含了商业区、住宅区及办公区，《江宁区高尔夫国际花园住宅小区管理服务委托合同》约定了高层住宅、商业物业与办公楼物业费用。（2019）苏01民终5276号民事判决书判决高尔夫公司给付邦纬物业公司2018年下半年的物业补贴294613.23元及利息。一审审理中，邦纬物业公司提供2019年上半年物业费补贴明细表一份，载明邦纬物业公司对于高尔夫公司已交付房屋按照0.36元收取物业费补贴（1.2元×30%），对于未出售房屋1#-201、6#-201、6#-206、6#-306、6#-406、9#-104、9#-201、14#-106按照全额1.2元标准收取物业费及补贴，总额共计299943.5元；高尔夫公司对已交付及未售出房屋面积不持异议，但提出其不应再支付物业费补贴。邦纬物业公司提供工作函，证明其于2019年5月5日向高尔夫公司就2019年上半年的物业补贴费进行催要，要求高尔夫公司于2019年5月15日前将物业补贴费313803.5元汇至邦纬物业公司账户。高尔夫公司提供高尔夫小区照片、平面图及竣工备案表，证明目前高尔夫小区仅有2#楼在建，该施工现场已完全封闭，与住宅小区相互独立，物业费补贴条件已不具备；邦纬物业公司对照片的真实性不持异议，但其主张的是2019年上半年的物业费补贴，高尔夫公司提供的是现状照片，且物业费补贴的依据是高尔夫公司在建工程对其提供物业服务产生影响，高尔夫公司截至2019年6月仍有在建工程，对其收取物业费产生影响。一审另查明，高尔夫小区2#商业楼目前尚未竣工。一审法院认为：当事人的合法权益受法律保护。本案中争议焦点应为：1、高尔夫公司是否应当支付物业费补贴；2、如应当支付，高尔夫公司给付物业费补贴的数额是多少。关于第一个争议焦点，一审法院认为高尔夫公司应当支付物业费补贴。理由如下：1、高尔夫公司支付物业费补贴的背景，系基于高尔夫小区尚有房产处于建设中，《江宁区高尔夫国际花园住宅小区管业管理服务委托合同》中高层住宅物业费未封园前七折的相关约定亦可予以佐证。高尔夫公司虽非《江宁区高尔夫国际花园住宅小区管业管理服务委托合同》当事人，但其签署《补贴协议》系其真实意思表示，应当按约履行其合同义务。目前高尔夫小区尚有2#商业楼处于建设中，高尔夫小区房产开发并未结束，高尔夫小区尚未封园，依据补贴协议约定，高尔夫公司支付物业费补贴的条件并未丧失，邦纬物业公司有权要求高尔夫公司支付2019年上半年的物业费补贴。2、高尔夫公司辩称2#商业楼施工现场已完全封闭，与住宅区相互独立，对邦纬公司提供物业服务不产生影响。但，补贴协议签订的目的系高尔夫公司在建房屋施工将会对高尔夫小区业主的居住舒适度造成影响，高尔夫公司通过补贴物业费的方式以弥补业主因高尔夫公司在建房屋施工所产生的损失。即使2#商业楼出入口与住宅区出入口完全分离，但住宅区与2#商业楼的施工现场近在咫尺，2#商业楼的施工作业在绿化、噪音、空气质量等方面均对高尔夫小区业主产生不利影响，降低业主的整体居住舒适度，给业主造成一定损失。因此，在建房屋尚未竣工之前，高尔夫公司仍应按照补贴协议的约定，继续履行合同义务，支付物业费补贴，以弥补业主损失。关于第二个争议焦点，根据双方就《补充协议》多年来的履行习惯及高尔夫公司的支付行为，应当认定双方当事人已就物业费补贴的补贴标准形成合意，邦纬物业公司按照双方形成的标准惯例主张物业费及补贴，并无不当，一审法院予以确认。高尔夫公司对物业费补贴明细中的未出售及已交付房屋面积予以认可，故一审法院确认邦纬物业公司有权要求高尔夫公司给付物业费补贴299943.5元。关于资金占用损失，协议约定每年3月31日前结算1-6月份的费用，邦纬物业公司提供的工作函对补贴费金额作出确认，并要求高尔夫公司于当年5月15日前向其支付，故邦纬物业公司有权自2019年5月16日起主张资金占用损失至实际给付之日止。因2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故邦纬物业公司有权自2019年5月16日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行贷款利率计算资金占用损失，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用损失。一审法院判决：一、高尔夫（南京）房地产有限公司于判决发生法律效力之日起10日内向南京邦纬物业管理有限责任公司支付物业费补贴299943.5元及资金占用损失（以299943.5元为基数，自2019年5月16日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回南京邦纬物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费收取6007元，由高尔夫公司负担。二审中，本院查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审中，被上诉人邦纬物业公司提交以下证据：证据一：2020年11月21日上午江宁经济技术开发区法院的勘验笔录复印件一份，勘验笔录附有一个示意图是在建工程和小区的示意图，同时示意图中也说明了因为在建工程的原因，拆除了小区的门杆，西侧的人行道及道闸，证明因为在建工程对小区的相关配套设施产生的一个影响，同时该勘验笔录能够证明因为上诉人的在建工程导致建筑垃圾堆放在小区内，并且对小区的绿化也产生了影响。证据二：照片两组，被上诉人邦纬物业公司主张分别是2020年7月9日上午拍摄的三组照片，以及2020年6月16日拍摄的两张照片，证明在建工程截止到目前仍然对小区有非常严重的影响，因为在建工程的建筑垃圾，依然堆放在小区内的，并且对绿化也有破坏，很多树木都已经被砍倒。上诉人高尔夫公司质证称：一、江宁经济技术开发区人民法院的勘验笔录的真实性予以认可，但与本案没有关联性，因为这个笔录是一审法院在审理邦纬物业公司诉高尔夫公司最近一期的物业补贴费用过程当中，一审法院召集双方当事人勘验的现场，根据勘验笔录的内容，也仍然不能够证明配套设施绿化不到位的情况，即便勘验现场情况是这样，也与本案没有关联性，不能达到邦纬物业公司的证明目的。二、对于两页彩色照片的三性不予认可，因为2020年7月9日现场状况与对方提供的照片不相一致，即便这个照片是现场，也与本案没有关联性，因为本案高尔夫公司支付物业补贴费的条件是小区的配套设施和绿化环境因为开发没有到位，对方提供的证据不能达到其证明目的。二审中另查明，截止2020年11月21日涉案小区仍存在以下情况：小区西门因建设2号楼拆除了门岗两侧的人行道及道闸，拆除了原有部分围墙并新建了临时围墙（位于小区范围内）；临时围墙上新开有一道门（位于小区范围内），钥匙在施工队；临时围墙内靠近小区一侧堆放有建材。二审中还查明：本院审理（2019)苏01民终5276号案件过程中，邦纬物业公司同意按照0.59元单价收取1-201、9-104房屋的物业费用。经查，涉案1-201、9-104房屋面积分别为158.9平方米、170.09平方米。本院认为，本案二审中的争议焦点为：上诉人高尔夫公司是否应当向被上诉人邦纬物业公司支付物业费补贴。涉案《补贴协议》签订于《江宁区高尔夫国际花园住宅小区管业管理服务委托合同》之后，高尔夫国际花园业委员会为该协议监管方且签章，亦明确载明“鉴于甲方目前还有房产处于建设中”，故依照《南京市物业服务收费管理实施办法》第十六条规定，由上诉人对物业公司作适当的费用补贴。因此，该《补贴协议》签订之时，上诉人已明知被上诉人与高尔夫国际花园业主委员会签订的《江宁区高尔夫国际花园住宅小区管业管理服务委托合同》不属于《南京市物业服务收费管理实施办法》第十六条规定的前期物业服务合同，上诉人支付物业费补贴的背景，即是基于小区尚有在建项目、尚未封园；《江宁区高尔夫国际花园住宅小区管业管理服务委托合同》中高层住宅物业费未封园前七折的相关约定亦可予以佐证。上诉人虽非《江宁区高尔夫国际花园住宅小区管业管理服务委托合同》当事人，但其签署《补贴协议》系其真实意思表示，之前亦分期支付了物业补贴，故其以《江宁区高尔夫国际花园住宅小区管业管理服务委托合同》对其不具备约束力为由拒绝支付物业费补贴，不符合合同约定。同时，从涉案小区目前的情况看，涉案小区目前仍有建设工程在施工，符合涉案《补贴协议》约定的支付物业费补贴的条件，被上诉人有权依据《补贴协议》向上诉人主张2019年1月至6月的物业费补贴。上诉人拒绝支付物业补贴费及利息没有依据，本院对此不予支持。另外，鉴于被上诉人曾作出承诺同意按照0.59元单价收取1-201、9-104房屋的物业费用，一审法院按照1.2元计算物业费补贴不当，本院依法予以纠正。经查，涉案1-201、9-104房屋面积分别为158.9平方米、170.09平方米，故本案被上诉人主张的物业费补贴应当扣减2019.34【（1.2-0.59×30%）×（158.9+170.09）×6】元，上诉人应当支付被上诉人物业费补贴297924.16（299943.5-2019.34）元及相应的资金占用损失。关于上诉人提出的部分房屋被上诉人同时主张了物业费的问题，因上诉人一审中对此部分房屋的费用并未提出异议，故一审法院依据被上诉人的主张认定本案的而物业补贴费并无不当，为减少讼累，本院对此不再调整，双方可在结算物业费时另行抵扣。综上所述，上诉人高尔夫公司的上诉请求不能成立，应予驳回，但一审法院计算有误，本院依法予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2020）苏0191民初97号民事判决第二项；二、变更江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2020）苏0191民初97号民事判决第一项为：上诉人高尔夫（南京）房地产有限公司于判决发生法律效力之日起10日内向南京邦纬物业管理有限责任公司支付物业费补贴297924.16元及资金占用损失（以297924.16元为基数，自2019年5月16日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费收取6007元，由上诉人高尔夫公司负担5957元，由被上诉人南京邦纬物业管理有限责任公司负担50元；二审案件受理费5799元，由上诉人高尔夫（南京）房地产有限公司负担5749元，由被上诉人南京邦纬物业管理有限责任公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 李任飞审判员 汪德全二〇二〇年十二月三十日书记员 戴 苗