湖南省会同县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1225民初1249号 原告：会同恒茂物业服务有限公司，住所地会同县林城镇山水龙城盘龙苑C9架空层物业用房，统一社会信用代码91431225055817966W。 法定代表人：谢小杰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：梁海山，湖南天地人（怀化）律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：熊丽，湖南天地人（怀化）律师事务所实习律师。 被告：梁小燕，女，1979年1月10日出生，侗族，住会同县。 原告会同恒茂物业服务有限公司（以下简称恒茂物业公司）与被告梁小燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案受理后，依法适用简易程序，于同年12月2日公开开庭进行了审理。原告恒茂物业公司的委托诉讼代理人梁海山、熊丽，被告梁小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒茂物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2018年3月1日至2021年2月28日的物业服务费3335元；2.被告支付原告逾期缴纳物业服务费滞纳金3661.4元（自2018年3月1日起按每日2‰支付滞纳金，暂计算至2020年8月31日，实际计算至物业服务费结清为止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月15日，被告与会同县隆诚置业有限公司签订合同，购买会同县屋，建筑面积77.19㎡。2017年11月29日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》约定，原告为被告提供物业管理服务，按年收取物业服务费，收费价格为1.2元／㎡／月，如延期付款，原告有权按每逾期一日加收应缴额2%的标准向被告收取滞纳金。根据合同约定，被告应于每年2月31日前一次性预交下一年度的物业服务费，但被告自2018年3月1日起至今未按约定向原告缴纳物业服务费，经原告工作人员多次催收，被告以各种理由拒不缴纳。为维护原告的合法权益，诉请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告梁小燕辩称，原告未按合同约定履行义务，小区安全防范未到位，车辆乱停乱放现象严重，且“九号餐厅”未经业主同意私自搭建排烟管在被告房屋外墙，排烟管的噪音严重影响被告的睡眠，被告多次向原告反映未予以解决。另外，原告主张的滞纳金过高，且2021年尚未到来，原告未享受相应服务的情况下，不应缴纳2021年的物业费。 经审理查明，原告系对案涉山水龙城小区进行相应物业管理服务的公司。2016年12月15日，被告与会同县隆诚置业有限公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，购买会同县屋，房屋建筑面积77.19㎡。2017年11月29日，被告办理收房手续。同日，被告（乙方）与原告（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，主要约定，甲方的权利和义务：对物业共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等……；乙方的权利义务：监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议……向甲方交纳物业管理费等……；物业管理服务内容包括：房屋共用部分、共用设施设备的维护和管理、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放……；乙方交费时间为交房通知发出后一个月内预交一年，此后须在每年期满前一个月预交下一年的物业管理工作服务费，前期物业服务合同到业主委员会成立之时终止，收费标准为高层住宅物业管理费为1.2元／㎡……；违约责任：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的责任；乙方不按照约定标准和时间缴纳物业管理服务费的，甲方有权按每逾期一日加收应缴额2%的标准向乙方收取滞纳金。 上述合同签订后，被告缴纳了2018年3月1日之前的物业服务费。之后，被告以其住房外墙“九号餐厅”安装的排烟管噪音影响其休息为由，向原告提出意见，原告经与该餐厅协调后，对排烟管进行了相应的隔音处理，但被告仍认为噪音未解决、仍影响其休息，且小区存在车辆乱停乱放等现象为由，拒绝向原告缴纳物业服务费，原告多次催讨未果，遂诉至本院。 另查明，被告所购房屋属于高层住宅，其每月应缴纳的物业服务管理费为92.628元（77.19㎡×1.2元），每年应为1111.536元，原告只主张按每年1111.52元计算。 上述事实，经本院公开开庭审理，本院确认，有原告营业执照、被告身份证复印件，《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《前期物业管理服务协议》、《业主交房验房清单》、恒茂物业客服工作日志、值班记录、考勤表复印件、“九号餐厅”排烟管处理照片等证据及本院法庭笔录在卷佐证。 本院认为，物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区房屋公共建筑及其设备、共用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他居民生活相关的服务所收取的费用。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，未违背法律法规禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力，各方当事人均应全面履行合同约定义务。原告依约对案涉小区进行了相应的物业管理服务，被告作为案涉小区物业的业主，应依照合同约定缴纳相应的物业服务费。根据《前期物业管理服务协议》约定，被告应自每年期满前一个月预交下一年的物业服务费，每月应缴纳物业服务费为92.628元（77.19㎡×1.2元），每年应为1111.536元（92.628㎡×12月）。原告只主张按每年1111.52元计算，本院照准。因被告已缴纳2018年3月1日之前的物业服务费，故被告应缴纳2018年3月1日至2021年3月28日的物业服务费为3334.56元（1111.52元×3年），经原告催缴后，被告至今未付，故对原告要求被告支付尚欠物业服务费3335元的诉讼请求，本院支持3334.56元。 被告辩称案涉小区安全防范未到位、存在车辆乱停乱放现象，原告未按合同约定履行服务管理义务，但被告并未提供充分的证据证明案涉小区存在安全防范未到位、经常性的车辆乱停乱放现象且经业主提出意见和建议后原告未限期改正的情况。被告还辩称“九号餐厅”在其住房外墙安装的排烟管产生的噪音严重影响其休息，原告未予处理。但根据查明的事实，被告就该问题向原告反映后，原告已通过与“九号餐厅”协调作出了相应处理，履行了相应的管理职责，现被告仍认为其住房外墙的排烟管产生的噪音严重影响其生活，但未提供充分证据证实，也未提供证据证明系原告管理不到位所致。原告如认为其合法权益受到损害，可另行向侵权人主张相应的民事权利。故被告拒绝缴纳物业服务费的上述辩称意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。 对于被告是否应支付逾期缴纳物业服务费滞纳金的问题。根据《前期物业管理服务协议》约定，被告应在每年期满前一个月预交下一年的物业服务费，不按照约定标准和时间缴纳物业服务费的，甲方有权按每逾期一日加收应缴额2%（即每月60%）的标准向乙方收取滞纳金。但根据本案的实际情况，本院确定免除被告滞纳金。 综上所述，根据《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告梁小燕于本判决生效后3日内支付原告会同恒茂物业服务有限公司截止2021年2月28日止的物业服务费3334.56元； 二、驳回原告会同恒茂物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 减半收取的案件受理费25元，由原告会同恒茂物业服务有限公司负担10元，被告梁小燕负担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  陈亚军 二〇二〇年十二月四日 代理书记员  粟小蔚 附件： 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。