河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初22517号原告郑州黄河大观有限公司，住所地郑州市惠济区黄河南岸**，统一社会信用代码：914101006147061639。法定代表人李明，董事长。委托代理人纪云丽，河南文丰律师事务所律师。委托代理人王梦珂，河南文丰律师事务所律师。被告吉浦钧，男，汉族，1966年5月15日出生，住郑州市。原告郑州黄河大观有限公司诉被告吉浦钧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月19日受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人纪云丽、王梦珂到庭参加诉讼。被告吉浦钧经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称，原被告双方于2016年4月22日签订《商品房买卖合同》（合同编号：XY16002404972），约定被告以贷款方式购买原告开发的荥阳市广武镇胡村思念果岭国际社区悦庄一期3区19号楼1单元1-4层101号房，房屋总价7400000元，其中首付款1480000元，按揭贷款5920000元。2016年5月26日，原、被告与第三人签订《个人房产抵押贷款合同》（编号：201601411605999001200000638），约定被告向第三人按揭贷款5920000元，原告为被告的贷款提供连带责任保证。截至2020年9月28日，被告连续未按时归还第三人贷款本息，导致原告承担保证责任，代替被告向第三人偿还贷款本息及罚息共计1507400.84元，原告依法向被告追偿无果，为避免损失扩大并确保金融机构资金安全，特诉至法院。原告请求判令：1、解除原告与被告于2016年4月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XY16002404972）；2、被告向原告支付被扣划的保证金1637400.84元及补偿金354186.9元；3、被告向原告支付解除《商品房买卖合同》的违约金74000元；4、被告在《商品房买卖合同》解除后3日内将案涉房屋腾空并交还给原告；5、被告协助原告办理完成案涉房屋的抵押登记注销手续；6、被告在案涉房屋抵押权注销后3日内协助原告办理完成《商品房买卖合同》的合同备案和预告登记注销手续；7、本案全部诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同》一份；2、《交通银行个人房产抵押贷款合同》一份；3、交通银行郑州北环路支行回单五份；4、催款函及其邮单回执各一份；5、解除合同通知书及邮单回执各一份；6、不动产查询单一份。被告吉浦钧未答辩亦未举证。经审理查明：2016年4月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：被告购买原告开发的位于荥阳市广武镇胡村思念果岭国际社区悦庄一期3区19幢1单元1-4层101号商品房一套，建筑面积384.42平方米；被告于2016年4月22日向被告支付148万元，于2016年5月22日以商业贷款方式向被告支付592万元。第七条约定：被告如未按合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的1％向原告支付违约金。原告应当在2016年4月22日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的本合同约定的商品房交付给买受人使用。附件四：合同补充协议第三条第4款约定：如被告未能及时偿还贷款，导致原告承认保证责任的，被告须在收到原告送达告知函3日内将出卖人代偿的全部款项及损失支付给原告，逾期支付的，自原告实际代偿之日起，被告应按日向原告支付全部款项万分之五的补偿金；第5款约定：被告没有按本项第4款约定付清全部款项（包括违约金）迟延达回房产另行处理。原告解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权直接从被告已经交付的房款中扣除其代被告支付的全部款项，不足部分由被告另行支付。合同还对其他事项进行了约定。2016年5月26日，该《商品房买卖合同》进行了备案。同日，被告作为借款人、原告作为保证人与作为贷款人的交通银行股份有限公司河南省分行签订《个人房产抵押贷款合同》一份，主要约定：贷款金额为人民币592万元，贷款用途为购房，贷款期限2016年5月26日至2035年5月26日。本合同项下基准利率种类按五年以上（期限）人民银行贷款基准利率下浮5%。本合同项下贷款实际发放后，本合同利率按本合同约定调整本合同利率，本合同项下基准利率为人民银行贷款基准利率的，以次年1月1日为合同利率调整日；逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；本合同项下贷款一次性发放，本合同项下贷款的支付方式为：贷款人受托支付方式，借款人委托贷款人在贷款发放后，将贷款资金以借款人购房款的名义从放款账户支付至郑州黄河大观有限公司的账户。还款方式为等额本金还款法，每期偿还贷款本金25964.91元。还款日：本息按期支付，计划还款日为每期末月的20日，借款人以月为一期的，即每月的20日。原告作为保证人提供连带责任保证担保，借款人取得涉案房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，担保人的保证责任解除，但在贷款人取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，借款人已有欠款或欠费的，担保人对该部分应付款项仍应承担保证责任。合同还对其他事项进行了约定。后，被告未按期偿还贷款本息。2017年7月24日，原告向被告发出《催交房款函》一份，主要载明：您于2016年4月22日与我公司签署了《商品房买卖合同》（合同编号：XY16002404972），约定您购买荥阳市广武镇思念果岭国际社区悦庄一期3区19号楼101号房，房款总价人民币7400000元，面积384.42平方米，其中首付1480000元，贷款5920000元，现根据银行提供资料通知，您已欠还月供共计140386.99元，银行已从我公司的银行保证金账号中扣除，依据《商品房买卖合同》约定：如买受人未能及时偿还贷款，导致出卖人承担保证责任的，买受人须在收到出卖人送达告知函3日内将出卖人代偿的全部款项及损失支付给出卖人，逾期支付的，自出卖人实际代偿之日起，买受人应按日向出卖人支付全部款项万分之五的补偿金。鉴此，本公司再次请您在收到本函后三个工作日内，按照《商品房买卖合同》约定来我司付清所欠月供，如您未能在上述期限内履行此项义务，我公司将依《商品房买卖合同》第二十一条的约定进行处理。2017年7月25日，原告将上述《催交房款函》通过中国邮政给被告邮寄，显示上门无人签收，退回。2018年5月30日原告代被告偿还银行贷款385063.62元，2019年7月31日原告代被告偿还银行贷款669925.91元，2019年9月25日原告代被告偿还银行贷款90665.12元，2019年12月25日原告代被告偿还银行贷款135629.47元，2020年6月12日原告代被告偿还银行贷款226116.72元。2020年10月16日，原告向被告出具《解除商品房买卖合同通知书》一份，主要载明：您于2016年4月22日与我公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：XY16002404972），购买了荥阳市广武镇胡村思念果岭国际社区悦庄一期3区19号楼1单元1-4层101号房屋，按照约定，您应足额支付银行按揭款项，但您现多次逾期支付银行按揭款项，已导致我公司承担连带还款责任。您与我公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务，您逾期支付银行按揭款，已经严重违约，符合解除商品房买卖合同的条件，现郑重向您通知如下：一、自本通知发出之日起，即解除您与我公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XY16002404972）；二、我公司将采取相应的法律手段就您迟延付款的违约行为追究您的法律责任，并就我公司可能因此所遭受的经济损失向您进行索赔。同日，原告将上述《解除商品房买卖合同通知书》通过中国邮政给被告邮寄送达，显示原址查无此人退回。另查明，原告提交的2020年11月11日荥阳市自然资源和规划局不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明显示：位于荥阳市广武镇胡村思念果岭国际社区悦庄******楼****房屋产权人为郑州黄河大观有限公司，预告信息：2016年5月31日预售商品房买卖预告登记，1609060623，权利人吉浦钧。2016年7月13日预售商品房抵押登记，1607077177，权利人交通银行股份有限公司河南省分行，抵押金额5920000元；查封信息：2017年5月5日由郑州高新技术产业开发区人民法院预查封，预查封文号：（2017）豫0191财保724号，查封期限：2017年5月5日至2020年5月4日。2017年9月30日由荥阳市人民法院查封，查封文号：（2017）豫0182执保165号，查封期限：2017年9月30日至2020年9月29日。2020年4月30日由郑州高新区人民法院预查封，预查封文号：（2018）豫0191执6015号，查封期限：2020年4月30日至2023年4月29日。2020年10月19日，原告诉至本院。审理中，1、法庭询问原告有无向被告交付涉案房屋。原告回答：没有，撤回第四项诉讼请求。2、法庭询问原告，原告垫付后，被告有无向原告偿还过垫付款。原告回答：没有，之前我们垫付过一次，已经另案主张过，本案的垫付款1637400.84元没有主张过，被告也无支付过。3、法庭询问原告诉讼请求第三项的违约金依据是什么。原告回答：合同附件4第3条第5、6项以及主合同第7条约定按照总房款的1％计算。本院认为：原告与被告自愿签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人均应依约履行合同义务。双方在商品房买卖合同附件四：合同补充协议第三条第4款约定：如被告未能及时偿还贷款，导致原告承认保证责任的，被告须在收到原告送达告知函3日内将出卖人代偿的全部款项及损失支付给原告，逾期支付的，自原告实际代偿之日起，被告应按日向原告支付全部款项万分之五的补偿金；第5款约定：被告没有按本项第4款约定付清全部款项（包括违约）迟延达回房产另行处理。原告解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权直接从被告已经交付的房款中扣除其代被告支付的全部款项，不足部分由被告另行支付。现被告逾期支付按揭贷款本息，原告作为保证人代原告向银行支付逾期贷款本息后，被告未依约向原告支付代偿款及相应的补偿金，已构成违约。现原告请求解除原告与被告于2016年4月22日签订的《商品房买卖合同》合法、有据，本院予以支持。基于《商品房买卖合同》与《交通银行个人房产抵押贷款合同》的内在关联性,原告收取房屋买卖合同的购房款后,基于其贷款合同保证人地位为被告垫付按揭贷款,该垫付款项可从原告应退还给被告的购房款中直接扣除。故原告请求被告向其支付代偿款及补偿金，本院不予支持。原告请求被告支付违约金7.4万元，本院予以支持。因以涉案房产提供抵押担保的贷款尚未结清，现原告请求被告协助原告办理完成涉案房屋的抵押登记注销手续，并在房屋抵押权注销后3日内协助原告办理完成《房屋买卖合同》的合同备案和预告登记注销手续，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告郑州黄河大观有限公司与被告吉浦钧于2016年4月22日签订的《商品房买卖合同》；二、被告吉浦钧于本判决生效后十日内向原告郑州黄河大观有限公司支付违约金7.4万元；三、驳回原告郑州黄河大观有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11662元，由原告负担2000元，被告负担9662元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王盼盼二〇二〇年十二月十七日书记员  袁建伟