江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1012民初9518号原告：扬州金鹰新城市中心开发有限公司，住所地扬州市江都区文昌东路**。法定代表人：丁毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐超越，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高淑奎，北京大成（南京）律师事务所律师。被告：王扣兄，女，1968年2月17日出生，汉族，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：胡兆丰，男，1964年8月22日出生，汉族，住扬州市江都区，系被告王扣兄之夫。委托诉讼代理人：张燕，江苏钟山明镜（扬州）律师事务所律师。原告扬州金鹰新城市中心开发有限公司（以下简称金鹰公司）与被告王扣兄商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，本院裁定将本案转为普通程序并公开开庭进行了审理，原告金鹰公司及其委托诉讼代理人徐超越、被告王扣兄的委托诉讼代理人胡兆丰、张燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金鹰公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告就扬州市江都区文昌华府小区4幢1单元502室商品房签订的《商品房买卖合同》于2019年11月21日已解除；2.判令被告支付违约金191050.05元（计算方法：总价款1273667元×15%）；3.判令被告办理《商品房买卖合同》备案注销手续；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年10月21日，原告金鹰公司与被告王扣兄签订《商品房买卖合同》（合同编号：WCHF-4-502），由王扣兄购买原告开发的扬州市江都区文昌华府小区4幢（公安幢号5幢）1单元502号房，房屋总金额1273667元。合同第六条付款方式及期限约定，买受人在2016年10月21日前首付273667元，余款1000000元以按揭方式支付，买受人应在签订《商品房买卖合同》后7日内办理完按揭手续。金鹰公司曾于2016年9月10日向中国工商银行股份有限公司扬州江都支行提供《担保函》一份，约定金鹰公司为王扣兄、吴兆丰的借款及相应费用承担阶段性连带责任保证。《商品房买卖合同》附件五：补充协议（商品房）第一.6条约定：鉴于出卖人对买受人与银行签订的借款合同提供了保证担保，在保证期间，买受人未按贷款合同的约定偿还银行贷款，致使出卖人垫付相关费用的，买受人应在60日内偿还贷款或向出卖人偿还垫付费用；否则，出卖人有权单方面解除本合同，并要求买受人承担总房款的15%的违约责任。违约金不足以弥补出卖人损失的，买受人应继续赔偿。王扣兄在中国工商银行股份有限公司江都支行办理抵押贷款手续后，因逾期还款，银行多次催讨未果。2019年7月29日，中国工商银行股份有限公司江都支行诉王扣兄、吴兆丰、金鹰公司金融借款、保证合同纠纷一案，案号为(2019)苏1012民初4856号，经贵院判决，金鹰公司对王扣兄、吴兆丰的借款本金916666.6元以及相应利息、律师费54000元承担连带清偿责任，金鹰公司与王扣兄、吴兆丰共同负担案件受理费6853元、保全费5000元，金鹰公司承担保证责任后，有权向王扣兄、吴兆丰追偿。判决生效后，王扣兄等未履行生效法律文书确定的义务，中国工商银行股份有限公司扬州江都支行要求金鹰公司承担连带担保责任。2019年9月2日，金鹰公司代偿了王扣兄借款本金、利息、律师费、案件受理费及保全费合计1030323.71元。被告王扣兄在原告垫付银行贷款等相关费用后，无法偿还垫付费用，金鹰公司多次催讨，被告均称无履行能力，现原告请求解除双方的《商品房买卖合同》，要求被告承担合同约定的违约责任，并在合同解除后配合办理合同备案注销登记手续。被告王扣兄辩称，1.同意解除合同并配合备案注销。2.原告返还被告垫付的首付款273667元、车库款30000元及被告已经还贷26期还款总计20余万元。3.案涉房产的升值请求法庭适当考虑。4.2018年7月6日王扣兄因刑事案件被抓，9月因手术被取保候审，2018年8月被告停止还贷。原告提出的违约金没有法律依据，理由如下：（1）因合同解除，除仲裁条款外的所有条款无效，合同约定的违约金条款自然无效；（2）合同解除的法律后果是各自返还，合同解除后收款方占有资金无法律依据，应当予以返还，并支付占用期间的利息，同时，返还的房屋价值以解除时为准；（3）违约金以补偿性为主、惩罚性为辅，主要目的在于填补守约一方的损失，合同解除导致合同关系归于消灭，且法律后果并不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等民事责任。此外，违约责任基础是损害赔偿，本案合同解除后原告没有损失，故被告不应承担违约金。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月21日，原告金鹰公司与被告王扣兄签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告王扣兄购买原告金鹰公司开发的位于扬州市江都区南侧文昌华府4幢（公安幢号5）1单元502号预售商品房（以下简称案涉房产）；房屋建筑面积144.23平方米，单价为8830.8元/平米，总价为1273667元；付款方式及期限为买受人应在2016年10月21日前首付273667元，余款1000000元以按揭方式支付，买受人应在签订《商品房买卖合同》后7日内办理完毕按揭手续；交付期限为2018年9月30日。合同同时约定了其他事项，其中第二十条约定：本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件五）；第二十一条约定：合同附件与本合同具有同等法律效力。合同签订当日，双方办理了合同备案登记手续，合同备案号为SP10431BE9F6。双方在签订《商品房买卖合同》后，又签订《附件五：合同补充协议（商品房）》一份，补充协议第6条约定：鉴于出卖人对买受人与银行签订的借款合同提供了保证担保，在保证期间，买受人未按贷款合同的约定偿还银行贷款，致使出卖人垫付相关费用的，买受人应在60日内偿还贷款或向出卖人偿还垫付费用；否则，出卖人有权单方面解除本合同，并要求买受人承担总房款的15%的违约责任。违约金不足以弥补出卖人损失的，买受人应继续赔偿。合同签订后，原告向被告支付首付款273667元，并通过向中国工商银行股份有限公司扬州江都支行（以下简称江都工行）按揭贷款的方式支付了尾款100万元。2017年6月14日，被告向原告支付29990元购买储藏室。另查明，2016年9月10日，原告金鹰公司向江都工行出具《担保函》，载明：为保障贵行贷款资金安全，我公司作为借款人的保证人，同意为借款人在贵行就我公司开发坐落在江都区龙川南路西侧、文昌东路南侧B地块一期全部房地产项目个人购房借款/担保合同项下发放的个人住房贷款金额（按客户实际贷款金额）提供阶段性担保，有关担保事项如下：一、……（一）从《个人借款/担保合同》（编号以每笔客户具体签订合同为准）（以下简称《借款合同》）项下贷款发放之日起至该《借款合同》项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交贵行之日止……三、本担保函担保范围为《借款合同》项下贷款本金及利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用（包括但不限于诉讼费用、财产保全费用、律师代理费用等）；四、我公司自愿向贵行提供阶段性连带责任保证担保。2016年11月7日，江都工行与王扣兄、吴兆丰签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定江都工行向王扣兄、吴兆丰贷款100万元，用于购买案涉房产，并约定了贷款利率、还款方式及期限等内容。2016年11月10日，江都工行按约放款。自2018年8月起，王扣兄、吴兆丰未按约还贷，江都工行于2019年5月29日向本院提起诉讼。2019年7月19日，本院作出（2019）苏1012民初4856号民事判决书，判决：一、王扣兄、吴兆丰于判决生效之日起十日内向江都工行偿还借款本金916666.6元；二、王扣兄、吴兆丰于判决生效之日起十日内，向江都工行支付利息（计算至2019年1月25日为19934.95元，并从2019年1月26日起至本息还清之日止，以916666.6元为本金，按合同约定的利率计算利息及罚息）；三、王扣兄、吴兆丰于本判决生效之日起十日内，向江都工行支付律师费54000元；四、金鹰公司对上述第一、二、三项债务承担连带清偿责任；被告扬州金鹰新城市中心开发有限公司承担保证责任后，有权向被告王扣兄、吴兆丰追偿；五、驳回江都工行其他诉讼请求。2019年9月2日，金鹰公司代偿了借款本金916666.6元、利息46432.01元、律师费54000元、保全费5000元、案件受理费6853元，合计1030323.71元。2019年9月2日，原告金鹰公司向王扣兄、吴兆丰发送《履行还款义务的函》，要求王扣兄、吴兆丰于2019年9月9日前偿还贷款款项。2019年10月9日，金鹰公司向本院申请强制执行，执行中，本院扣划了王扣兄银行存款14101元，扣划了吴兆丰银行存款1136元，其中237元转开执行费，15000元发放给原告金鹰公司。2019年10月21日，本院于作出（2019）苏1012执3179号之二执行裁定书，裁定轮候查封了案涉房产。2019年11月12日，原告向王扣兄邮寄送达《解除的通知》，依据《附件五：合同补充协议（商品房）》第一.6条约定，通知王扣兄解除《商品房买卖合同》，并要求被告承担总房款15%的违约金并在合同解除后（2019年11月17日前）配合办理合同备案注销登记手续，王扣兄于2019年11月21日收到上述通知。再查明，案涉房产被扬州市公安局江都分局以江公（经）封通字[2018]7号文书预查封，查封期限自2018年8月9日至2020年8月8日；金鹰公司在执行中对案涉房产的查封为第一轮候查封，金鹰公司在本案诉讼保全中对案涉房产的查封为第二轮候查封。2020年6月11日，扬州市公安局江都分局以江公（经）封通字[2020]602号文书对案涉房产办理了续封手续。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《附件五：合同补充协议（商品房）》系双方真实意思表示，亦不违反法律法规禁止性效力规定，应认定合法有效，对双方均有法律约束力。被告王扣兄通过支付首付款及按揭贷款方式支付了房屋价款，但未能及时履行向江都工行偿还按揭贷款的义务，致使原告作为保证人代偿了贷款本息及相应费用，且被告未能按《附件五：合同补充协议（商品房）》约定及时向原告给付代偿款，根据约定，原告对《商品房买卖合同》享有解除权，鉴于被告对解除合同没有异议，故被告在收到原告发出的解除通知后，合同即告解除。虽然案涉房产被预查封，但并无法律明文规定案涉房产被采取预查封措施后合同相对人不能行使合同约定的解除权，因此，原告请求确认《商品房买卖合同》于2019年11月21日解除及要求被告协助办理《商品房买卖合同》备案注销手续的诉讼请求，本院依法予以支持。关于被告购买的储藏室，因被告在庭审中要求返还价款，原告亦同意返还，应当视为原、被告对解除储藏室买卖合同的一致意见，本院依法予以确认。因房屋买卖合同为非继续性合同，合同解除具有溯及力，故合同解除的法律效果为回复到合同订立时的状态，即原告向被告返还价款，被告向原告返还案涉房产，但原告为被告代偿的银行贷款本息及律师费、诉讼费等实现债权的费用合计1030323.71元应当予以扣除，即原告需返还被告273333.29元。原告主张被告承担违约金191050.05元，被告认为合同解除后违约条款不应适用，同时认为违约金主要目的在于填补守约方损失，对此，本院认为，一方面，虽然合同中约定合同总价款15%的违约金，但被告辩称过高请求调整，而违约金的数额应当在弥补守约方的损失基础上适当体现惩罚性，但原告未能提供证据证明其因被告违约造成损失；另一方面，在合同解除后，原告应当及时返还价款，或将应返还价款送交首查封的司法机关扣押，但原告并未及时返还，被告对此亦提出利息主张。综合上述两方面因素及合同的履行情况、被告违约的主观恶意程度及原告代偿银行贷款等因素，本院酌定原告应当支付的资金占用利息与被告应承担的违约金相互抵充。被告王扣兄主张原告应当就房屋增值部分给予补偿，无法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告扬州金鹰新城市中心开发有限公司与被告王扣兄2016年10月21日签订的合同备案号为SP10431BE9F6的《商品房买卖合同》于2019年11月21日解除；二、被告王扣兄于本判决生效之日起十日内协助原告扬州金鹰新城市中心开发有限公司办理上述《商品房买卖合同》的注销备案登记手续；三、原告扬州金鹰新城市中心开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告王扣兄返还价款273333.29元（因司法查封效力及于返还价款，返还方式为交由首查封的司法机关扣押）；四、驳回原告扬州金鹰新城市中心开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费17982元，诉讼保全费5000元，合计21982元，由被告王扣兄负担，此款原告已垫付，被告王扣兄于判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  武兰荣人民陪审员  谭玉芳人民陪审员  管爱萍二〇二〇年十二月二十六日法官 助理  田 兵书 记 员  朱 丹