湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0107民初3618号原告:武汉大华物业管理有限公司，住所地武汉市洪山区珞狮南路****。法定代表人：胡斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宁、蔡芬，湖南怀治律师事务所律师（特别授权代理）。被告：叶永平，男，1968年4月8日出生，汉族，住武汉市青山区（户籍地武汉市青山区）。原告武汉大华物业管理有限公司与被告叶永平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告武汉大华物业管理有限公司的委托诉讼代理人李宁、被告叶永平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉大华物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付青山区大华?铂金华府A1-303室2015年7月1日至2018年12月31日的物业管理服务费8,348.26元，违约金3,756.72元，共计12,104.98元；2.案件受理费、公告费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：武汉市大华铂金华府小区业主委员会与原告签订《武汉市物业服务合同》（2016.1.1-2018.12.31）。合同期内，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，自2015年7月1日开始，被告停止交纳物业管理服务费，依物业服务合同违约责任相关条文：业主不按规定缴纳物业服务费，原告可根据物业服务合同的约定向被告主张违约金。截至2018年12月31日，被告欠缴物业管理服务费用共计8,348.26元，违约金3,756.72元，合计12,104.98元。经原告多次催告，被告拒不履行合同义务，已构成违约。现为维护原告合法权益，依法向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告叶永平辩称，交纳了2013年至2015年6月的物业服务费，之后未缴纳物业服务费，理由为：2014年开始卧室和阳台漏水、下水道涌水，今年处理好了；2018年电瓶车在小区车棚被盗，被告口头同意扣抵物业费2,000元；室外露台有垃圾，跟楼管反映过；卫生间玻璃破碎，系高空抛物所致。因为反映的问题未处理，所以被告未支付物业费，也不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的《大华?铂金华府前期物业管理服务协议》、2013.7.1-2014.6.30及2014.7.1-2015.6.30期间物业服务费发票2张、2018年11月6日的缴费通知书、2019年3月21日及2020年7月17日催费的EMS回单2份，本院依法予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，即原告提交的《武汉市物业服务合同》及《大华铂金华府物业服务合同补充协议》，被告认为非其签订，不清楚，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述合同及补充协议系武汉市大华铂金华府小区业主委员会签订，对业主具有约束力，故本院对此证据予以采信；原告提交的2015年、2016年、2017年、2018年每季度及年度物业报告，被告认为没有看见过上述报告，本院认为，原告提交了上述报告张贴在小区公示栏的照片，报告内容均与物业服务相关，能够证明原告按照约定履行了合同义务，故本院对此证据予以采信；原告提交的有关单位及业主对原告的表扬和肯定的锦旗、授牌等照片，被告不认可原告提供了完善的服务，亦不认可上述荣誉，本院认为，上述荣誉系对原告物业服务工作的肯定，但与本案无直接的关联性，故本院对此证据不予采信；被告提交的照片，原告认为无特定地点标示，拍摄时间为2020年11月，与本案无关，本院认为，被告提交的关于卫生间下水道涌水的照片，被告在庭审中陈述原告已经维修好了，被告提交的关于房屋外露台上有垃圾的照片，可以证明被告拍摄时原告的物业服务不完善，但无法证明在原告所诉期间存在上述问题。故本院对上述证据不予采信。本院经审理认定事实如下：被告系武汉市青山区七棉路10号大华铂金华府A1栋1单元3层303室的业主，建筑面积为82.82平方米，该房屋属高层住宅。原、被告间签订了《大华?铂金华府前期物业管理服务协议》，其中约定：本文适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；在前期物业管理阶段，执行按产权面积每月每平方米2.40元的标准。原告在该协议上加盖合同专用章，被告在该协议上签名、捺印。武汉市大华铂金华府小区业主委员会作为甲方、原告作为乙方，双方签订了《武汉市物业服务合同》，其中约定：本物业服务合同期限为3年，自2016年1月1日至2018年12月31日；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅：2.40元/平方米?月；业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按应缴物业费总额的1.5%的标准向乙方支付违约金；乙方有确切证据证明属于以下情况的，可不承担违约责任：本物业管理区域内发生治安或刑事案件（包括但不限于抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃等），但因乙方故意或违反本合同义务而直接导致的情况除外；合同履行过程中发生争议的，双方可以通过友好协商或者向物业所在地房屋主管部门，行业协会，区、街道、乡（镇）以及社区人民调解组织申请调解的方式解决，不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向武汉仲裁委员会申请仲裁。附件五中有关于综合管理服务、物业共用部位与共用设施设备管理服务、公共秩序维护、保洁服务和绿化养护的服务标准规定。原告及武汉市大华铂金华府小区业主委员会均在该合同上盖章。2016年1月1日，武汉市大华铂金华府小区业主委员会作为甲方、原告作为乙方，双方签订了《大华铂金华府物业服务合同补充协议》，其中约定：合同履行过程中发生争议的，双方可以通过友好协商或者向物业所在地房屋主管部门，行业协会，区、街道、乡（镇）以及社区人民调解组织申请调解的方式解决，不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向有管辖权的人民法院提起诉讼；本补充协议是原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力。原告及武汉市大华铂金华府小区业主委员会均在该合同上盖章。原告在2015年至2018年期间，每季度会将公共区域的秩序维护、安全防范情况，共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收运情况，公共绿化的养护和管理情况，共用设施设备的运行、维修、养护和管理情况，共用部位的维修、养护和管理情况，业主诉求、投诉及相关部门转办投诉的办理情况，物业管理区域内违规行为的巡查、发现、劝阻及报告情况，开展物业服务经营活动中请求业主、业主委员会支持、配合解决的问题报告张贴在小区公告栏。2018年11月6日，原告向被告发出《缴费通知书》，载明：贵户物业费管理费明细为：（2015年7月1日至2018年12月31日），物业管理费单价2.4元/平米，面积82.82平方米，应付费用8348.3元。2019年3月21日，被告向原告邮寄了催缴2015年7月1日至2019年6月30日物业服务费的律师函。2020年7月18日，被告向原告邮寄了2015年7月1日至2020年12月31日物业费催费通知书。被告向原告交纳了2013年7月1日至2014年6月30日、2014年7月1日至2015年6月30日期间的物业服务费，自2015年7月1日起未向原告交纳物业服务费，截至2018年12月31日已累计欠缴物业服务费8,348.26元。被告未按约结清所欠费用，故原告诉至本院，请求判如所请。本院认为，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。《武汉市物业服务合同》及《大华铂金华府物业服务合同补充协议》系武汉市大华铂金华府小区业主委员会与原告签订的，依照相关法律规定，该合同及补充协议对全体业主具有约束力。因此，原、被告均应按照上述合同约定履行各自的义务。原告履行了合同约定的物业服务义务，被告应履行交纳物业服务费的义务。原告为该小区提供物业服务至今，被告自2015年7月1日至2018年12月31日未交纳物业服务费。故原告请求判令被告支付物业服务费8,348.26元（82.82平方米×2.40元/平方米?月×42月）的诉讼请求，本院予以支持。被告关于交纳了2013年至2015年6月的物业服务费，之后未缴纳物业服务费的辩称，与查明的事实一致，故本院对此辩称予以采信。被告关于2014年开始卧室和阳台漏水、下水道涌水，今年处理好了的辩称，本院认为，按照《前期物业管理服务协议》及《武汉市物业服务合同》的约定，上述问题不属于原告的物业服务范围，被告未提交2014年出现上述问题的证据，且原告庭审中陈述上述问题已解决，故本院对此辩称不予采信。被告关于2018年电瓶车在小区车棚被盗，被告口头同意扣抵物业费2,000元的辩称。本院认为，《武汉市物业服务合同》中约定：原告有确切证据证明属于以下情况的，可不承担违约责任：本物业管理区域内发生治安或刑事案件（包括但不限于抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃等），但因原告故意或违反本合同义务而直接导致的情况除外。原告不认可其电动车被盗，被告未提交证据证明电动车被盗与原告有关，亦未提交证据证明系原告故意或违反合同义务而直接导致的电动车被盗，被告未提交被告同意抵扣物业费的证据，故本院对此辩称不予采信。被告关于室外露台有垃圾，跟楼管反映过的辩称，本院认为，被告提交的照片能够反映拍摄时室外露台确实有垃圾，但被告拍摄的时间为2020年11月，并非本案原告所诉期间，不能证明在原告所诉期间物业服务存在瑕疵，故本院对此辩称不予采信。被告关于卫生间玻璃破碎，系高空抛物所致的辩称，本院认为，因被告未提交证据予以证明，故本院对此辩称不予采信。《武汉市物业服务合同》中约定“业主违反本合同约定，经原告书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按应缴物业费总额的1.5%的标准向原告支付违约金”，被告需支付的物业服务费为8,348.26元，其未能按时足额交纳构成违约，故原告请求判令被告支付违约金3756.72元的诉讼请求，对其中的125.22元（8,348.26元×1.5%），本院予以支持，超出的部分，本院不予支持。被告关于不支付违约金的辩称，本院不予采信。综上，被告应向原告支付物业服务费及违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告叶永平于本判决生效之日起10日内支付原告武汉大华物业管理有限公司2015年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费8,348.26元及违约金125.22元；二、驳回原告武汉大华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费51元，由被告叶永平负担。本判决为终审判决。审判员  程红丹二〇二〇年十二月十四日法官助理张璇书记员刘莉文