济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0191民初5392号原告：山东全民惠普金融软件服务有限公司，住所地济南高新区新泺大街**宝威科技园**楼****，统一社会信用代码91370100MA3C0X3W4A。法定代表人：王承华，执行董事。委托诉讼代理人：赵清华，山东博瑞律师事务所律师。被告：山东盼旺建筑工程有限公司，住所地济，住所地济南高新区华盛路**凤凰国际小区（**）**楼**信用代码91370100MA3MGXHWXA。法定代表人：彭龙，总经理。委托诉讼代理人：高建永，上海锦天城（济南）律师事务所律师。原告山东全民惠普金融软件服务有限公司（以下简称：山东全民惠普公司）与被告山东盼旺建筑工程有限公司（以下简称：山东盼旺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东全民惠普公司的委托诉讼代理人赵清华与被告山东盼旺公司的委托诉讼代理人高建永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山东全民惠普公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付违约金37777.78元；二、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原被告双方签订《房屋租赁合同》，约定将位于高新区新泺大街3003号宝威科技园1号楼7层的房屋租赁给被告使用，用途为办公，租赁期限为2018年8月8日至2020年11月16日。并约定在租赁期内，未经协商一致，均不得提前解约。但被告在未与原告协商一致的前提下，单方主张解除房屋租赁合同，并提前搬离涉案房屋，致使双方之间的合同目的无法实现，最终导致原被告之间的房屋租赁合同解除。被告此行为已经构成根本违约，依照原被告双方的合同约定，被告应当向原告支付一个月的房租作为违约金。现为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。山东盼旺公司辩称，一、山东盼旺公司就提前解除案涉《房屋租赁合同》已经征得山东全民惠普公司同意，山东盼旺公司并不存在合同违约情形。1、山东盼旺公司在提前搬离案涉租赁房屋之前，曾多次以书面函件、电话等多种方式向山东全民惠普公司提出提前解除房屋租赁合同事宜，且山东全民惠普公司的代理人朱灿灿也曾电话告知山东盼旺公司同意山东盼旺公司提前搬离案涉房屋，但朱灿灿并未按照约定于山东盼旺公司搬离案涉租赁房屋当日到达房屋现场与山东盼旺公司进行交接，山东盼旺公司并不存在违约情形。2、因山东全民惠普公司未依约与山东盼旺公司进行现场交接，山东盼旺公司与案涉房屋的物业服务公司山东银硕物业管理有限公司进行了房屋交接，并将物业费、水电费等费用全部结清，因而山东盼旺公司并不存在任何过错。二、退一步讲，即便山东盼旺公司提前解除案涉《房屋租赁合同》构成违约，山东盼旺公司提前搬离案涉房屋并未给山东全民惠普公司造成任何实际损失，其主张山东盼旺公司支付违约金数额过高且无任何事实依据。1、即便山东盼旺公司提前解除案涉《房屋租赁合同》构成违约，案涉《房屋租赁合同》履行期间，山东盼旺公司仅使用了其中部分房屋作为办公使用，剩余部分房屋进行了转租。山东盼旺公司提前搬离案涉房屋后，经山东盼旺公司居间介绍，部分房屋的次承租人随即承租了全部案涉房屋，因而对于山东全民惠普公司来讲，其并未产生任何实际损失。2、即便山东盼旺公司提前解除案涉《房屋租赁合同》构成违约，根据《房屋租赁合同》约定，原房屋租赁期限为2018年8月8日至2020年11月16日，共计831天，房屋租金合计为102万元，据此可以计算出房屋租金标准为1227.44元/天，故一个月的违约金为1227.44元/天乘以30天等于36863.2元，也并非山东全民惠普公司主张的37777.78元。三、再退一步讲，即便山东盼旺公司提前解除案涉《房屋租赁合同》构成违约，山东盼旺公司也超额支付了房屋租赁款项，同时缴纳了30000元押金，应当与山东全民惠普公司主张的违约金予以债务抵消。根据《房屋租赁合同》约定，原房屋租赁期限为2018年8月8日至2020年11月16日，共计831天，房屋租金合计为102万元。2018年8月6日，山东盼旺公司按照《房屋租赁合同》约定向山东全民惠普公司支付了押金30000元整。后山东盼旺公司将案涉房屋的房租缴纳至2019年11月15日，而山东盼旺公司实际搬离案涉房屋的时间为2019年9月28日，故山东全民惠普公司应当向山东盼旺公司返还自2019年9月29日至11月15日期间共计47天的房屋租赁费用57689.68元以及押金30000元，共计为87689.68元，与山东全民惠普公司主张的违约金抵消后，山东全民惠普公司仍欠付山东盼旺公司部分款项。综上，山东盼旺公司认为，山东盼旺公司就提前解除案涉《房屋租赁合同》已经征得山东全民惠普公司同意，山东盼旺公司并不存在合同违约情形，即便山东盼旺公司构成违约，山东全民惠普公司也并未产生实际损失，其主张的违约金数额过高，请求法院予以调整，同时本案存在山东盼旺公司向山东全民惠普公司超额支付房屋租金以及支付押金情形，应当与山东全民惠普公司主张的违约金进行债务抵消。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：山东盼旺公司与山东银硕物业管理有限公司签订《物业服务合同》，约定：物业管理服务区域名称：宝威科技园1号楼7层，服务周期自2018年9月1日至2019年12月31日，建筑面积755平方米。2020年11月27日，山东银硕物业管理有限公司出具《证明》，记载：兹证明山东盼旺公司于2019年9月28日搬离宝威科技园1号楼7层，相关物业费、水电费均已结清。山东全民惠普公司（甲方、出租方）、山东盼旺公司（乙方、承租方）与济南惠淘房房地产经济有限公司（丙方、中介方）签订《房屋租赁合同》约定：山东全民惠普公司将其拥有的位于高新区新泺大街3003号宝威科技园1号楼7层的房屋租给山东盼旺公司使用，用途为办公，房屋面积755平方米；租赁期间自2018年8月8日至2020年11月16日止。山东盼旺公司承担租赁期间的需要交纳的费用为水、电、物业费等费用。为保证山东盼旺公司合理并善意的使用该房屋及其配套设施，山东盼旺公司应在签订本合同并交纳首期租金时向山东全民惠普公司支付押金30000元。租赁期满或本合同终止时，在山东全民惠普公司验收且收回钥匙后，由山东全民惠普公司返还押金给山东盼旺公司。2020年3月12日，本院受理的原告山东盼旺公司与被告朱灿灿、山东全民惠普公司租赁合同纠纷一案【案号:（2020）鲁0191民初1140】，该案中，山东盼旺公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除山东盼旺公司、朱灿灿、山东全民惠普公司于2018年8月8日签订的房屋租赁合同；2.依法判令朱灿灿、山东全民惠普公司退还山东盼旺公司超额支付的房屋租赁款60387元(2019年8月23日山东盼旺公司通知朱灿灿、山东全民惠普公司解除租赁合同，山东盼旺公司承担一个月的违约金，退租期限自2019年9月24日起至2019年11月16日，每天1161元，共计52天)；3.依法判令朱灿灿、山东全民惠普公司退还押金30000元；4.案件受理费、保全费等由朱灿灿、山东全民惠普公司承担。2020年7月20日，该案作出判决，判决书中认定：山东盼旺公司解除涉案房屋的租赁合同并提前搬离涉案房屋，构成违约；涉案房屋未验收、交接。故，山东盼旺公司主张返还押金30000元，无事实依据，本院不予支持。并作出如下判决：一、解除原告山东盼旺公司与被告山东全民惠普公司于2018年8月8日签订的房屋租赁合同；二、驳回原告山东盼旺公司对被告朱灿灿的诉讼请求；三、驳回原告山东盼旺公司其他诉讼请求。该判决书为生效文书。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，山东全民惠普公司与山东盼旺公司司签订的《房屋租赁合同》系当事人意思自治，亦不违反法律法规，该合同合法有效。山东盼旺公司解除涉案房屋的租赁合同并提前搬离涉案房屋，已构成违约。山东全民惠普公司要求山东盼旺公司支付其违约金37777.78元，山东盼旺公司抗辩其违约金应按照房屋租金标准为1227.44元/天×30天=36863.2元。根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条约定：若山东全民惠普公司、山东盼旺公司双方中一方违约，守约方有权终止合同，违约方承担一个月房屋租金的赔偿责任。经核算，涉案房屋月租金为1020000元÷12个月=37777.78元/月。故，山东盼旺公司抗辩其应支付山东全民惠普公司违约金36863.2元，计算错误，本院不予采纳。山东全民惠普公司要求山东盼旺公司支付一个月的租金37777.78元作为违约金，符合合同约定，本院予以支持。山东盼旺公司要求山东全民惠普公司返还2019年9月29日至11月15日期间共计47天的房屋租赁费用57689.68元以及押金30000元，该抗辩意见作为山东盼旺公司的诉讼请求已在本院做出的（2020）鲁0191民初1140民事判决书中已作出处理，故，该抗辩意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：原告山东全民惠普金融软件服务有限公司于本判决书生效十日内支付被告山东盼旺建筑工程有限公司违约金37777.78元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费744元，减半收取372元，保全费398元，共计770元，由被告山东盼旺建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  马东升二〇二〇年十二月二十二日法官助理刘卫冬书记员邓成皓