广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤18民终3922号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄志敏，男，1990年6月8日出生，汉族，住连州市****************，身份证号码441************012。委托诉讼代理人：方齐瑶，广东港津律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：吴锦华，男，1982年1月17日出生，汉族，住连州市******************，身份证号码441************413。委托诉讼代理人：吴剑辉，广东法行律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨迎，女，1994年2月23日出生，汉族，住连州市******23*，身份证号码441************32X。原审原告（反诉被告）：吴晓明，男，1986年1月19日出生，汉族，住连州市******************，身份证号码441************413。上诉人黄志敏、吴锦华因与被上诉人杨迎、原审原告吴晓明房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初2043号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人黄志敏上诉请求：撤销原审判决，改判确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年9月已解除，上诉人无须支付恢复原状折款88842元，被上诉人应退还装修押金50000元给上诉人。事实与理由：上诉人黄志敏经营“巴迪斯”全屋精工顶墙连州专卖店，于2016年11月29日与被上诉人吴锦华签订《房屋租赁合同》，约定上诉人租赁被上诉人临街房屋一至三层，租期从2016年12月7日至2020年3月7日止，上诉人已交押金10000元。该房屋之前经营过建材和饭店,几经易租后才租赁给上诉人。为便于使用，上诉人要对房屋进行装修，为保证房屋的安全，上诉人按被上诉人的要求又交付押金50000元。期间上诉人要办理营业执照，后经咨询工商登记部门时被告知涉案房屋已由“陈伟强”注册登记经营水暖建材，因该登记未注销，导致上诉人不能办理营业执照登记手续。另外，从2017年7月起，连州市政府将所租房屋面临的街道番禺路改为单向行驶、并用围栏封闭，导致上诉人的生意每况愈下、生存维艰，双方于2019年8月协商解除房屋租赁合同，上诉人也于2019年9月搬离所承租的房屋。一审法院在认定双方于2019年9月已解除房屋租赁合同的情况下，但没有判决确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年9月已解除是错误的。上诉人基于所租房屋被他人注册登记公司而不能办理营业执照，及番禺路改为单向行驶、并用围栏封闭的事实，向对方提出解除涉嫌合同合法，并不构成违约。一审法院已认定上诉人预交押金60000元，却判令被上诉人仅退还10000元错误。一审法院判决上诉人支付吴锦华“以恢复原状折款88842元”认定事实错误。吴锦华主张所谓的“以恢复原状”并没有具体清楚表述什么样的“原状”以供恢复。一审法院的委托鉴定书也没有写明具体的原状予以评估价值。评估报告书中所称的“不存在争议部分修复价格为77519元”和“存在争议部分修复价格为11324元”都不是争议双方都确认的，是评估单位为了获取评估费而胡乱编造的报告书，评估报告书也是注明没有经过双方签名确认。且开庭时评估机构没有派人来参加质证。退一步讲，即使《房屋租赁合同》有约定上诉人在合同期满“有义务恢复原有的墙体，保留天花（现乙方拆除了一楼、阁楼两幅墙体、一楼二楼小阁楼天花拆除）”，上诉人也只是有义务恢复“一楼、阁楼两幅墙体、一楼二楼小阁楼天花”。而按照评估报告书标注的：一楼部分为7672.2元；一、二楼夹层部分为1336.5元，两项合计为9008.7元。上诉人也只需支付9008.7元恢复原状款给被上诉人。综上，本案判决存在错误：1、漏判50000元，2、违背事实作出判决，3、将鉴定费当成受理费处理。上诉人吴锦华上诉请求：一、在维持原判的基础上，增加判令被上诉人向上诉人支付2019年9月至2020年1月的租金28000元及鉴定费3600元。二、判令两被上诉人承担连带支付责任。事实和理由：一、虽然被上诉人于2019年9月搬离租赁房屋，但经上诉人再次追问，被上诉人才于2020年4月7日将租赁房屋交回给上诉人，在此期间由于被上诉人没有交付租赁房屋给上诉人，仍占用上诉人的房屋，故被上诉人支付的租金应计至2020年4月7日。只因上诉人的原审代理律师没有为我方处理好此事，导致一审请求只要求计至2020年1月，上诉人只好要求付至该时期。而原审没有作出判决，请二审法院予以改判。二、两被上诉人是夫妻关系，杨迎有实际参与经营，属于两被上诉人夫妻共同经营，故被上诉人杨迎应承担连带支付责任。而原审法院漏判，请二审法院予以纠正。被上诉人杨迎、原审原告吴晓明经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。吴锦华、吴晓明向一审法院提起诉讼，请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付原告租金16800元(2019年9月至11月共3个月)及电费1250.83元(2019年8月至9月)；3、判令被告支付原告违约金5万元；4、判令被告恢复原状或支付恢复原状的相关费用。庭审中，变更第二项请求中的租金为28000元(即从2019年9月至2020年1月共5个月)；第四项请求变更为被告恢复原状的费用88042元；增加请求3600元评估费由被告承担。黄志敏、杨迎向一审法院提起反诉，请求：1、判令解除黄志敏与吴锦华签订的《房屋租赁合同》；2、判令吴锦华退还黄志敏租房押金60000元。一审法院认定事实：原告吴锦华与吴晓明是兄弟关系，被告黄志敏与杨迎是夫妻关系。位于连州市******290号房屋的所有权人是吴锦华和吴晓明。2016年11月29日，以吴锦华为甲方，以黄志敏为乙方，双方签订《房屋租赁合同》一份，该《合同》约定的主要内容有：“1、甲方同意将位于番禺路290号房屋(一至三层)出租给乙方经营使用，楼梯间共用，租赁期限从2016年12月7日至2020年3月7日。2、2016年12月7日至2018年3月7日每月租金为5000元，2018年3月7日至2020年3月7日每月租金为5600元，每月6日前交纳本月租金。如乙方逾期一个月无交纳租金，则视乙方违约，甲有权单方面解除合同，并留置乙方房屋内的物品抵押租金，逾期超过一个月的，乙方自行撤场，每日按5%的滞纳金计收，并赔偿违约金50000元。3、租赁期间，乙方自行承担租赁房屋发生的水费、电费、电视费、电话费、工商费、卫生费、维修费及有关税收等相关费用。4、乙方在租赁期间，需征得甲方同意，在不损害房屋结构及价值较高设施的情况下，可以对租赁房屋进行装修，费用由乙方承担。合同期满，乙方有义务恢复原有的墙体，保留天花。(现乙方拆除了一楼，阁楼两幅墙体，一楼、二楼小阁楼天花拆除)。5、乙方在签订合同时交纳按金10000元，合同期满，退还交纳的按金10000元。6、本协议自双方签字之日起生效，一式两份，甲乙双方各执一份，均具有同等法律效力”。《合同》签订后，黄志敏按其设计，对所租赁的房屋进行装修，黄志敏和杨迎共同经营巴迪斯全屋精工顶墙(连州专卖店)。吴锦华先后收取被告共60000元按金。因连州镇番禺路改为单向行驶，并将出入租赁房屋的道路封闭等原因，被告所租赁场所生意经营逐步受到影响，2019年9月，被告自行撤场，并交清计至2019年9月份前的全部租金。但原、被告双方因拆除装修材料、退还押金等问题双方产生矛盾。原审法院委托清远汇诚价格鉴证评估有限公司对吴锦华出租屋的墙体、天花、电线等屋内设施恢复原状所需费用进行价格评估，该公司作出《报告书》一份，其结论为：基准日为2020年4月7日至2020年6月9日止，不存在争议部分修复价格为77519元，存在争议部分修复价格为11324元。吴锦华为此交纳鉴定费3600元。案经原审法院庭审主持调解，原、被告均坚持其诉辩意见而无法达成一致协议。一审法院认为，2016年11月29日，以吴锦华为甲方，以黄志敏为乙方，双方签订《房屋租赁合同》约定的主要内容有：“1、甲方同意将位于番禺路290号房屋(一至三层)出租给乙方经营使用，楼梯间共用，租赁期限从2016年12月7日至2020年3月7日；2、2016年12月7日至2018年3月7日每月租金为5000元，2018年3月7日至2020年3月7日每月租金为5600元，每月6日前交纳本月租金。如乙方逾期一个月无交纳租金，则视乙方违约，甲有权单方面解除合同，并赔偿违约金50000元；3、租赁期间，乙方自行承担租赁房屋发生的水费、电费等相关费用；4、乙方在租赁期间，需征得甲方同意，在不损害房屋结构及价值较高的设施的情况下，可以对租赁房屋进行装修，费用由乙方承担。合同期满，乙方有义务恢复原有的墙体，保留天花。(现乙方拆除了一楼，阁楼两幅墙体，一楼、二楼小阁楼天花拆除)；5、乙方在签订合同时交纳按金10000元”。《合同》签订后，被告按其设计，对所租赁的房屋进行装修，被告黄志敏和杨迎共同经营巴迪斯全屋精工顶墙(连州专卖店)。原告先后收取被告共60000元按(押)金。自因连州市******改为单向行驶，并将出入租赁房屋的道路封闭等原因，被告所租赁场所生意经营逐步受到影响，2019年9月，被告自行撤场，并交清计至2019年9月份前的全部租金。但原、被告双方因拆除装修材料、退还押金等问题双方产生矛盾。均为到庭当事人一致确认的事实，可作为定案的事实依据。法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。本案中，2016年11月29日，以吴锦华为甲方，以黄志敏为乙方，双方在平等自愿基础上签订《房屋租赁合同》，无违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均有约束力，双方应当按照合同的约定全面履行其义务。现因该《房屋租赁合同》产生纠纷，根据合同相对性原则，本案的原告只能是吴锦华，被告只能是黄志敏，原告吴晓明虽然是房屋的产权人之一，其作为原告的主体不适格。被告杨迎虽然参与巴迪斯全屋精工顶墙(连州专卖店)的经营活动，但其被告主体不适格，原告要求被告杨迎承担民事责任的请求，不予支持。黄志敏在与吴锦华签订《房屋租赁合同》后，先后向吴锦华交纳共60000元按(押)金，经过吴锦华同意，黄志敏按其经营需求，对所租赁的房屋进行装修，经营巴迪斯全屋精工顶墙(连州专卖店)，交清计至2019年9月份前的全部租金。因连州镇番禺路改为单向行驶，并将出入租赁房屋的道路封闭等原因，被告所租赁场所生意经营逐步受到影响。2019年9月，被告自行撤场，没有交纳之后的租金。黄志敏以自己的行为表明不履行合同义务，现吴锦华诉请要求解除合同，黄志敏反诉要求解除合同，符合自愿、合法原则，应予以准许。2019年9月，黄志敏在双方签订《房屋租赁合同》期满前自行撤场，没有交纳之后的租金，事实上没有使用吴锦华的出租房屋，黄志敏以自己的行为表明不履行合同义务。黄志敏以：“自因连州镇番禺路改为单向行驶，并将出入租赁房屋的道路封闭等原因，被告所租赁场所生意经营逐步受到影响”抗辩，认为其不构成根本违约，不应承担违约责任，此说法缺乏证据，于法无据，不予采纳。黄志敏的：“吴锦华一直不肯提供黄志敏办理营业执照所需的房产证、居委会证明等必要材料，导致黄志敏迟迟不能办理工商登记”抗辩，因合同无作约定，不予采纳。黄志敏应依法承担违约责任，吴锦华先后收取黄志敏押金共60000元，吴锦华诉请要求黄志敏支付违约金50000元，黄志敏反诉要求吴锦华退还押金60000元。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。应按吴锦华诉讼请求和《房屋租赁合同》的约定判决黄志敏无权要求退还预交的押金50000元，吴锦华应退还10000元押金给黄志敏。从2019年9月起至今，黄志敏自行撤场，并交清计至2019年9月份前的全部租金，之后，黄志敏事实上没有使用吴锦华的出租房屋；黄志敏己依法承担违约责任，吴锦华诉请要求判决黄志敏支付2019年9月至2020年1月止，共28000元租金，缺乏证据，于法无据，不予支持。吴锦华诉请要求判令黄志敏支付2019年8月至9月电费1250.83元，此款己由吴锦华向有关部门代为缴交，黄志敏无提出异议，应判决黄志敏支付给吴锦华。《房屋租赁合同》约定：“乙方在租赁期间，需征得甲方同意，在不损害房屋结构及价值较高的设施的情况下，可以对租赁房屋进行装修，费用由乙方承担。合同期满，乙方有义务恢复原有的墙体，保留天花。(现乙方拆除了一楼，阁楼两幅墙体，一楼、二楼小阁楼天花拆除)”。黄志敏据此按其经营需求，对所租赁的房屋进行装修，经营巴迪斯全屋精工顶墙(连州专卖店)。现黄志敏不同意自行拆除装饰物，经原审法院委托清远汇诚价格鉴证评估有限公司对吴锦华出租屋的墙体、天花、电线等屋内设施恢复原状所需费用进行价格评估，基准日为2020年4月7日至2020年6月9日止，不存在争议部分修复价格为77519元，存在争议部分修复价格为11324元。黄志敏未能举证证明存在争议部分不属于其装修所为，应认定恢复原状所需费用为88842元(77519元+11324元)，此款应由黄志敏支付给吴锦华，然后由吴锦华自行拆除黄志敏的装饰物，以恢复原状。综上，一审法院作出判决如下：一、解除原告吴锦华与被告黄志敏于2016年11月29日签订的《房屋租赁合同》一份；二、被告黄志敏应支付电费1250.83元和拆除装饰物以恢复原状折款88842元，合计90092.83元给原告吴锦华；三、原告吴锦华应退还押金10000元给被告黄志敏；四、驳回原告吴锦华的其他诉讼请求；五、驳回被告黄志敏的其他反诉请求。以上二、三项对比，被告黄志敏应支付80092.83元给原告吴锦华，此款限被告黄志敏于本判决发生法律效力后十日内付清给原告吴锦华。本案受理费1501.28元，反诉费650元，鉴定费3600元，合计5751.28元，由原告吴锦华负担1751.28元，被告黄志敏负担4000元。本院二审认定事实：在涉案房屋装修好后，吴锦华收取了黄志敏就涉案房屋所有墙体和天花修复的违约保证金5万元，该款项在双方签订的《房屋租赁合同》中没有约定。在黄志敏承租涉案房屋前，案外人陈伟强已用连州市******290号首层注册登记了连州景城水暖建材有限公司，至今没有该公司办理注销的相关证据。该事实有一审证据《企业机读档案登记资料》及二审庭审笔录为证。此外，本案的其它事实与一审法院认定的的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方当事人上诉请求和答辩意见，本案争议焦点归纳为：一、黄志敏是否存在违约行为。二、黄志敏是否应支付租赁房屋恢复原状所需费用。关于黄志敏是否存在违约行为的问题。首先，吴锦华和黄志敏在平等自愿基础上签订《房屋租赁合同》，合同中约定吴锦华将其与吴晓明共有的连州市******290号房屋(一至三层)出租给黄志敏经营使用，后因涉案房屋所在地的连州镇番禺路改为单向行驶，并将出入租赁房屋的道路封闭等原因，黄志敏所租赁场所生意经营逐步受到影响。其次，在黄志敏承租涉案房屋前，案外人陈伟强已用连州市******290号首层注册登记了连州景城水暖建材有限公司，因该登记未注销，导致黄志敏不能办理营业执照登记手续。虽然涉案合同没有就办理营业执照相关事宜进行约定，但作为出租方的吴锦华，其将涉案房屋出租给黄志敏使用，根据黄志敏签订涉案合同的目的，以及承租涉案房屋的用途和经营项目等情况，吴锦华理应协助黄志敏办理营业执照，但其未提交相关证据证明其履行了协助黄志敏办理营业执照的事实。再次，黄志敏于2019年9月搬离了租赁房屋，并交清计至2019年9月份前的全部租金。综上，黄志敏基于涉案房屋所在地的连州镇番禺路改为单向行驶，并将出入租赁房屋的道路封闭，以及租赁房屋已由案外人办理了营业执照，造成其不能办理营业执照登记手续等原因，已不能实现合同目的，其单方请求提前解除合同，理由充分，同时双方又因拆除装修材料、退还押金等问题产生矛盾，据此，可以认定双方签订的《房屋租赁合同》已实际解除。又，涉案《房屋租赁合同》仅在第三条第3项中约定逾期交纳租金为违约条款，而本案中无证据证实黄志敏存在逾期交纳租金的事实，原审法院认定黄志敏应依法承担违约责任，与合同约定及事实不符，本院依法予以纠正。另外，原审法院基于黄志敏自2019年9月之后事实上没有使用涉案房屋，对吴锦华请求黄志敏支付2019年9月至2020年1月期间共28000元租金不予支持，并无不当。关于黄志敏是否应支付租赁房屋恢复原状所需费用的问题。本案是租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，在合同尚未履行完毕时，合同解除后当事人之间必然产生恢复原状的义务。在合同履行过程中，黄志敏按其经营需求，对其所租赁房屋进行装修，涉案《房屋租赁合同》已约定黄志敏有义务恢复原有的墙体，保留天花，在其退出租赁房屋后，不同意自行拆除装饰物，经原审法院委托评估机构对涉案房屋的墙体、天花、电线等屋内设施恢复原状所需费用进行价格评估，并判令黄志敏应支付恢复原状所需费用88842元给吴锦华，符合法律规定，但吴锦华收取了黄志敏就涉案房屋所有墙体和天花修复的违约保证金5万元，应在该专用款项中扣减，即黄志敏应向吴锦华支付的恢复原状所需费用为38842元(88842元-50000元)。另外，对于杨迎承担民事责任的问题。本案是租赁合同纠纷，杨迎虽然参与巴迪斯全屋精工顶墙(连州专卖店)的经营活动，但其并非涉案合同的当事人，根据合同相对性原则，上诉人要求杨迎承担民事责任的请求，缺乏法律依据。对于黄志敏上诉请求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年9月已解除的问题。本案中，双方均诉请解除双方签订的《房屋租赁合同》，但均无提出确认何时解除，一审法院按判决之时解除合同并无不当。另，对于鉴定费的问题。原审法院将鉴定费在诉讼费负担一节中已作出处理，并无不当。因此，原审判决实体处理并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人黄志敏的部分上诉理由充分，本院予以支持。原审法院对本案事实认定不清，适用法律错误，导致实体处理不当，本院依法予以纠正。上诉人吴锦华的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初2043号民事判决第一项、第三项；二、撤销广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初2043号民事判决第四项、第五项；三、变更广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初2043号民事判决第二项为；被告黄志敏应于本判决发生法律效力后十日内向吴锦华支付拆除装饰物以恢复原状折款38842元和电费1250.83元；四、驳回吴锦华的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费2832.54元，由上诉人黄志敏负担1589.72元，上诉人吴锦华负担1242.82元。本判决为终审判决。审 判 长 赵永华审 判 员 李培东审 判 员 张廷青二〇二〇年十二月二十九日法官助理 江 玥书 记 员 曾越玲附引用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。