福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初5090号 原告：广州天力物业发展有限公司莆田分公司,住所地福建省莆田市荔城区。统一社会信用代码。 负责人：卢宁，总经理。 委托诉讼代理人：何正宇，男，1989年7月29日出生，汉族，住所福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈天宇，男，1989年5月6日出生，汉族，住所福建省莆田市城厢区。 被告：黄映雄，男，1997年11月17日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 原告广州天力物业发展有限公司莆田分公司（以下简称天力物业莆田分公司）与被告黄映雄因物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天力物业莆田分公司的委托诉讼代理人陈天宇到庭参加诉讼，被告黄映雄经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天力物业莆田分公司向本院提出诉讼请求：判令黄映雄向天力物业莆田分公司支付拖欠的物业服务费5797.34元、公摊水费93.69元、公摊电费639.64元及违约金4700.95元（违约金按欠款额日3‰计算至全部款项清偿之日止，现暂计至起诉之日），以上款项合计11231.62元。事实和理由：2016年8月7日，天力物业莆田分公司与莆田富力房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由天力物业莆田分公司为莆田富力尚悦居提供物业服务，物业服务时间从2016年8月7日到2021年6月30日。合同第五条约定，住宅物业服务费为2.6元/平方米/月（不含公共区域的水、电分摊）：合同第二十二条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠款额每日3‰的标准向乙方支付违约金;合同第三十一条约定因合同发生的争议，双方可向甲方所在地人民法院提起诉讼。2018年6月29日，天力物业莆田分公司与黄映雄签订了《前期物业服务协议》，约定由天力物业莆田分公司为莆田富力尚悦居提供物业服务。合同第五条第五款第一项约定，公摊水电费以实际用量按建筑面积向业主分摊。莆田富力尚悦居xx房屋系黄映雄所有，黄映雄自2019年1月起拖欠物业服务费、公摊水电费。经天力物业莆田分公司多次催收，但黄映雄均拒不交纳，黄映雄的行为已构成违约。黄映雄作为房屋所有权人，应当向天力物业莆田分公司支付物业服务费、公摊水电费及违约金等。 黄映雄不作书面答辩,也未在举证期限内向本院提供证据。 天力物业莆田分公司围绕其诉讼请求向本院提供了收楼通知书、《商品房买卖合同（预售）》、《前期物业服务协议》、物业费催缴通知书、律师函及EMS快递面单各1份，黄映雄未到庭参加诉讼，又未提出异议及证据，应视为放弃相关抗辩权利。对天力物业莆田分公司提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年8月7日，黄映雄与莆田富力房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定由黄映雄购买莆田市荔城区富力·尚悦居xx号楼xx室商品房，预测建筑面积131.16㎡。合同第九章前期物业管理约定：前期物业服务企业为天力物业莆田分公司，物业服务时间从2016年7月11日到2021年6月30日，物业服务费为2.6元/月·平方米（建筑面积）。合同附件九关于前期物业管理的约定第二十二条约定：未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠款额每日3‰的标准支付违约金。 2018年6月29日，天力物业莆田分公司为与黄映雄签订了《前期物业服务协议》，约定由天力物业莆田分公司为莆田富力·尚悦居提供前期物业管理服务。合同第五条物业服务收费约定：住宅2.6元/月·平方米。合同第六条物业服务费的交纳约定：应在每月5号前履行交纳义务。合同第二十四条约定：未能按时足额交纳物业服务费，应按每日3‰的标准支付违约金。 因黄映雄自2019年1月份起至2020年5月31日止未依约支付物业服务费5797.34元，公摊水费93.69元，公摊电费639.64元，致讼。案经审理，因黄映雄未到庭参加诉讼，致本院无法调解。 本院认为，天力物业莆田分公司接受莆田富力房地产开发有限公司选聘，为富力·尚悦居小区提供前期物业服务，黄映雄也与天力物业莆田分公司签订了《前期物业服务协议》，该合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，具有法律约束力，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。天力物业莆田分公司为黄映雄提供了物业管理服务，黄映雄理应支付物业服务相关费用，经核算，黄映雄应支付：物业服务费341.02元/月（2.6元/月·㎡×131.16㎡），自2019年1月1日起至2020年5月31日止的物业服务费计5797.34元（341.02元/月×17个月），故天力物业莆田分公司请求黄映雄向其支付拖欠的物业服务费5797.34元，公摊水费93.69元，公摊电费639.64元，符合双方约定，本院予以支持。合同第二十四条约定逾期交纳物业服务费应按每日3‰的标准支付违约金，故天力物业莆田分公司诉求黄映雄支付违约金具有合同依据，但该违约金标准约定过高，本院酌情将违约金调整为：黄映雄应向天力物业莆田分公司支付2019年1月1日起至2020年5月31日期间分别自每月5日起以物业服务费341.02元为基数至还清该款之日止按月利率2%计算的违约金。黄映雄经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《物业管理条例》第七条第（五）项规定，判决如下： 一、黄映雄应在本判决生效之日起十日内向广州天力物业发展有限公司莆田分公司支付福建省莆田市荔城区富力·尚悦居x号楼xx室自2019年1月1日起至2020年5月31日止的物业服务费5797.34元，公摊水费93.69元，公摊电费639.64元； 二、黄映雄应在本判决生效之日起十日内向广州天力物业发展有限公司莆田分公司支付2019年1月1日起至2020年5月31日期间分别自每月5日起以物业服务费341.02元为基数至还清该款之日止按月利率2%计算的违约金； 三、驳回广州天力物业发展有限公司莆田分公司对黄映雄的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费81元，减半收取计40.5元，由黄映雄负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 员 何志强 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 王 震 书 记 员 陈赛芬 附相关法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。