河南省平顶山市卫东区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0403民初3415号原告（执行案外人）：常建辉，男，1972年5月10日出生，汉族，住河南省襄城县。被告（被执行人）：许昌中冠置业有限公司，住所地：河南省襄城县文昌路北。统一社会信用代码：914110255698099123。法定代表人：候银朋，经理。委托诉讼代理人：赵伟，河南许之以昌律师事务所律师。被告（申请执行人）：常晓朋，男，1979年11月28日出生，汉族，住河南省襄城县。委托诉讼代理人：常来法，男，1952年5月16日出生，汉族，住河南省襄城县。第三人（申请执行人）：杜东雨，男，1969年10月13日出生，汉族，住河南省平顶山市卫**。原告常建辉与被告许昌中冠置业有限公司（以下简称“中冠公司”）、常晓朋、第三人杜东雨案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告常建辉，被告中冠公司的委托诉讼代理人赵伟，被告常晓朋的委托诉讼代理人常来法，第三人杜东雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常建辉向本院提出诉讼请求：1.依法撤销平顶山市卫东区人民法院（2020）豫0403执异40号执行裁定书；2.依法确认许昌市襄城县文昌路文昌苑小区2幢14单元8楼东户房屋实际归原告所有；3.依法停止对许昌市襄城县文昌路文昌苑小区2幢14单元8楼东户房屋的执行，该房屋价值37万元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是平顶山市卫东区人民法院（2020）豫0403执252-2号执行裁定书查封房屋的实际权利人。2014年12月21日，原告与常晓朋签订《房屋转让合同》，原告向常晓朋支付了房款，常晓朋将涉案房屋交付给了原告，原告为了居住，进行了装修并及时按月缴纳银行按揭款，根据文昌苑小区物业公司证明、天然气使用证、文昌苑物业收款收据足以认定，在平顶山市卫东区人民法院（2020）豫0403执252-2号执行裁定书下发之前，原告就实际占有该房屋，该房屋至今没有办理过户手续，原因不是原告造成的。因常建辉与常晓朋签订的房屋买卖协议书已经履行完毕，常晓朋对该房屋即不再享有任何法律上的实体权利，据此，涉案房屋已经脱离常晓朋责任财产范围，常晓朋因房屋置换，其责任财产并未因此减损。常晓朋已无权再用该房屋偿付其所欠债务，否则就有违公平、诚实信用的法律原则，杜东雨作为常晓朋债权人原则上亦不能请求以该房屋抵偿常晓朋所欠债务。常建辉对涉案房屋享有的物权期待权与杜东雨的普通金钱债权相比，应予优先保护。常建辉基于房屋转让协议书合法占有涉案房屋的情况下，即取得物权期待权，常建辉对涉案房屋享有的物权期待权已具有一定的物权权能是可以确定的。常建辉所享有的权利在内容和效力上已经超过了杜东雨所享有的普通金钱债权，在没有证据证明常建辉物权取得有瑕疵或者存在违法性的情况下，应优于杜东雨的普通债权予以保护，且可经不动产登记中心查询，常建辉名下无其他可供居住房屋，且涉案房屋已被实际用于自住的情况下，房屋对常建辉夫妇具有了居住保障功能。故相对于杜东雨享有的普通金钱债权，常建辉的居住生存权益就有了优先保护的价值和意义。为此，原告认为原告具有能够排除强制执行的民事权益，为了保护原告的民事权益，现提起执行异议之诉，请求保护原告的诉讼请求。中冠公司辩称，一、中冠公司不应是本案的被告，因为在本案中中冠公司没有侵犯原告常建辉的权益。二、驳回原告对中冠公司的起诉。常晓朋辩称，常晓朋的房子没有过户给常建辉的原因是政府行为，但是房子是常建辉一直在居住。房子是分期付款，每月还房贷也是常建辉一直在还。杜东雨述称，原告起诉没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。1.涉案房屋仍在常晓朋名下，根据法律规定，申请执行人有权申请法院查封并拍卖。2.原告与常晓朋之间的房屋买卖合同是虚假的，不能排除对涉案房屋的执行。常建辉与常晓朋是兄弟关系，经查询该房屋一直由常晓朋实际居住使用，原告提供的合同是和常晓朋为了逃避债务而签订的虚假合同。3.涉案房屋系经济适用房，根据法律规定，经济适用房不能进行买卖，故假定原告与常晓朋之间的买卖合同关系，合同也无效，不能影响对涉案房屋的查封拍卖。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据有水电费收据、物业费收据，房贷还款凭证，天然气本复印件和缴费条，不动产登记信息查询结果证明，银行取款凭证，房屋转让合同，物业证明，收条，书面证言。第三人提供的证据有经济适用房买卖合同，房屋转让合同，协助执行通知书，（2020）豫0403执252-2号执行裁定书、（2020）豫0403执异40号执行裁定书，查封现场照片，执行裁定书及协助执行通知书送达回证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院进行了审查和认定。根据当事人依法提交并进行质证的证据，结合法庭调查与法庭辩论情况，本院认定以下案件事实：杜东雨与中冠公司、常晓朋民间借贷纠纷一案，本院于2019年12月10日作出（2019）豫0403民初5047号民事判决，判令：一、中冠公司于本判决生效后十日内向杜东雨偿还借款本金1000000元及利息（利息以1000000元为基数，自2015年2月14日起按照年利率24%计算至清偿完毕之日止）；二、常晓朋对本判决第一项承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23760元，减半收取11880元，由中冠公司、常晓朋负担。（杜东雨已预交5000元，下余6880元缓交至执行前。）上述判决发生法律效力后，中冠公司、常晓朋拒不履行判决确定的义务，杜东雨向本院申请强制执行。本院于2020年3月3日立案执行，在执行过程中，本院于2020年5月26日作出（2020）豫0403执252-2号执行裁定，查封常晓朋名下位于许昌市襄城县××南侧××小区××单元××东户的房屋，查封期限三年。案外人常建辉等对上述被查封房屋提出异议，异议理由与本案诉请的事实和理由基本相同，请求停止对上述房屋的执行。本院经审查于2020年8月7日作出（2020）豫0403执异40号执行裁定，“以上述异议房产在本案中能否执行、是否归案外人常建辉所有，应由相关公民、法人或其他组织依法采取提起异议之诉等方法对此进行确认”为由，驳回案外人常建辉的异议请求。常建辉不服该执行裁定提起本案诉讼。位于许昌市襄城县××南侧××小区××单元××东户的房屋，系常晓朋与襄城县海隆房地产开发有限公司于2010年12月22日签订“经济适用房买卖合同”（合同编号：襄文236）购买，合同总价款为277886元，付款方式为银行贷款，首付87886元，剩余房款19万元贷款期限15年。该房屋至今未办理产权登记。常晓朋的委托诉讼代理人在庭审中称：“这个小区总共两栋楼，一直都没有办理产权登记。”常建辉提供的“房屋转让合同”显示为其（受让方、乙方）与常晓朋（转让方、甲方）于2014年12月21日签订，主要内容为常晓朋将上述房屋转让出卖给常建辉，转让总金额为15万元，“双方一致同意购房款以现金支付，甲方在收取现金时应当向乙方开具收款收据，该房屋在中国工商银行股份有限公司襄城县支行的剩余分期购房贷款在本合同签订后自2015年1月起由乙方偿还（还贷卡号：62×××08），甲方不再承担后续还款责任。”“该房屋在2014年12月前的物业费等费用欠款由乙方缴纳还清，2015年1月起该房屋的物业费、电费、水费等各项费用由乙方承担。”常建辉另提供“收款收据”两份，显示常晓朋分别于2015年4月17日收到常建辉支付购房款5万元，于2015年5月7日收到常建辉支付购房款10万元；并提供有常建辉本人河南省农村信用社账户取款凭证，显示于2015年4月17日取款5万元，2015年5月7日取款10万元。襄城县文昌苑物业办公室出具“证明”显示，襄城县文昌苑2号楼14单元8楼东户业主常建辉在2015年进行装修后一直在本小区居住。另出具“文昌苑物业收款收据”显示，常建辉自2015年7月份起以其名义缴纳有物业费、水电费等费用。常建辉提供中国工商银行交易凭证单显示，自2015年1月起，常建辉签名以现金缴存方式向银行账户名为常晓朋、银行账号为62×××08的银行账户存款，存款金额不等，其中多笔/次存款金额为1700元。另提供天然气使用权证及缴费票据等显示天然气使用人为常建辉，用气地址为文昌苑14单元8楼东户，天然气使用权证发证日期为2015年7月6日，天然气缴费票据显示缴费时间为2016年1月8日起。常建辉另提供有襄城县不动产登记中心出具的“不动产登记信息查询结果证明”，显示常建辉与潘燕燕在襄城县不动产登记局未进行不动产登记信息记录。杜东雨提供的证据有经济适用房买卖合同，房屋转让合同，协助执行通知书，（2020）豫0403执252-2号执行裁定书、（2020）豫0403执异40号执行裁定书，执行裁定书及协助执行通知书送达回证，记载显示内容同上述事实基本一致。其另提供的查封现场照片显示为本院执行局工作人员在楼栋入口、住户门口张贴有关执行文书，未显示有被执行人或案外人等在现场。在庭审中，常建辉称：“涉案房屋开始是常晓朋分期买的，首付了10万元左右，后来2014年年底我从常晓朋手里直接购买的房子，首付给他了15万，从2015年1月份我开始每月分期还款直到现在。2015年7月份左右装修完毕后，我就一直在那居住至今。”“我给了常晓朋15万元现金，剩下的贷款全部是我在还。贷款还了10万多，还剩9万多。”“（签订合同时）我知道是经济适用房，合同上写的有。当时说的五年后给我过户。”常晓朋的委托诉讼代理人称：“当时我让他们写的合同，就是怕以后有问题。”常建辉及常晓朋的委托诉讼代理人共同确认表示：因本案涉及房屋为经济适用房，如果根据国家有关政策允许上市、转让，可能涉及到需要向政府部门缴纳相关费用，均同意缴纳费用。本院认为，案外人提起执行异议的，应当就其对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，杜东雨与中冠公司、常晓朋之间的民间借贷纠纷，经人民法院审理后作出具有强制执行内容的裁判文书，已经发生法律效力，中冠公司、常晓朋拒不履行还款义务，杜东雨申请本院强制执行。在执行过程中，本院对常晓朋购买的涉案经济适用房予以查封。而案外人常建辉就被查封的房屋提出异议，请求停止执行。因此，本案争议焦点为：常建辉是否对执行标的即本院查封的房屋享有民事权益，是否足以排除强制执行。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，如登记在被执行人名下的房屋买受人符合在房屋被执行查封前已签订合法有效的书面买卖合同并已合法实际占有该房屋、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因（即其不存在过错）未办理过户登记，其权利能够排除执行的，即应对其提出的执行异议请求予以支持。首先，根据本院查明的事实，常建辉与常晓朋虽签订有书面房屋转让合同，但因诉争房屋的性质为经济适用房，国家法律法规及政策对于购买经济适用房主体资格有着严格的审查和限制，虽常晓朋签订有“经济适用房买卖合同”，符合购买资格要求。但是，常建辉是否具有购买经济适用房资格未经有关部门审查不能确定。另据国家有关法律法规及政策要求，经济适用房购买人拥有有限产权，购买的经济适用房不得直接上市交易，即便符合转让交易条件亦应缴纳相关税费,而常建辉与常晓朋之间的房屋转让行为违反了相关规定要求。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案诉争房屋并未办理产权“登记在被执行人名下”，故亦不存在办理“过户登记”手续之现实可能，结合其提供证据及庭审陈述，常建辉对此事实是明知的，应认定其存在明知不能“办理过户登记”的过错。再次，即便常建辉与常晓朋之间的房屋转让合同为真实，因未办理不动产登记，其对该房屋仅享有债权，即可以要求常晓朋交付房屋并办理过户登记，但该债权不足以排除强制执行，其可要求常晓朋承担违约责任。因此，常建辉作为案外人对执行标的提出异议，其与常晓朋之间转让经济适用房的行为存在违法违规情形，且诉争房屋并未办理产权“登记在被执行人名下”，其对不能“办理过户登记”存在过错，其关于诉争房屋的权利亦不能排除强制执行，依法应当驳回其诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告常建辉的诉讼请求。案件受理费6850元，由原告常建辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  张武杰人民陪审员  翟艳峰人民陪审员  孙亚琴二〇二〇年十二月十一日书 记 员  曲含琪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。