湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终2668号 上诉人（原审被告）：郴州市众心物业服务有限责任公司。 法定代表人：雷国忠，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：曹波，湖南瀛森律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郴州市祥龙郡小区业主委员会。 负责人：李彬彬，该委员会主任。 上诉人郴州市众心物业服务有限责任公司（以下简称众心物业公司）因与被上诉人郴州市祥龙郡小区业主委员会（以下简称祥龙郡业委会）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初3107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。上诉人众心物业公司的法定代表人雷国忠及委托诉讼代理人曹波，被上诉人祥龙郡业委会主任李彬彬参加了本院组织的调查询问。本案现已审理终结。 众心物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.判决祥龙郡业委会承担郴州市祥龙郡小区消防设施、监控设备以及地下室生活水泵房二氧化氯发生器维修、整改、更换等费用；3.本案一、二审诉讼费由祥龙郡业委会负担。事实和理由：1.一审法院认定2019年1月14日签订的《协议书》中并未载明维修费如何承担，由此主观理解应由众心物业公司承担此部分费用属认定事实错误，众心物业公司不应承担维修、整改费用。2.祥龙郡业委会在一审中并未诉请郴州市祥龙郡小区消防设施、监控设备以及地下室生活水泵房二氧化氯发生器维修、整改、更换等费用由众心物业公司承担，但一审判决如果众心物业公司不履行维修整改义务，祥龙郡业委会可自行委托有资质的维修机构维修、整改，费用由众心物业公司承担。一审法院适用法律错误，判决严重超出了祥龙郡业委会的诉讼请求。涉及维修整改的费用超过300元部分应由祥龙郡业委会承担。3.小区设施设备未整改，系祥龙郡业委会先行违约导致。 祥龙郡业委会辩称，众心物业公司因管理不善导致郴州市祥龙郡小区的消防设备从2014年起就无法使用，众心物业公司也没有进行更换、维修，退出服务至今很多资料也没有移交，公共设施设备均无法使用。双方于2019年1月14日签订了协议但没有履行，对众心物业公司提供的物业服务合同不予认可。郴州市北湖区公安消防大队对众心物业公司下达了整改通知书，请求法院判决众心物业公司按协议履行义务。 祥龙郡业委会向一审法院起诉请求：1.判令众心物业公司立即履行双方于2019年1月14日签订的协议书中约定的“将小区1、2栋计8台电梯按照要求整改维修完毕，并经祥龙郡业委会签字后移交给祥龙郡业委会”；2.判令众心物业公司立即履行双方于2019年1月14日签订的协议书中约定的“将小区消防系统、消防设施设备整改完毕，并恢复正常使用”的合同义务；3.判令众心物业公司立即履行双方于2019年1月14日签订的协议书中约定的“将地下室生活水泵二氧化氯发生器维修整改完毕，并恢复正常使用”的合同义务；4.判令众心物业公司立即履行双方于2019年1月14日签订的协议书中约定的“清退小区业主已交的装修押金和预收的业主物业费，结算清预收业主的剩余水电费用”的合同义务，立即退还业主的电费68,225元（104962度×0.65元/度）、水费4000元，合计72,225元；5.判令众心物业公司立即履行双方于2019年1月14日签订的协议书中约定的“把小区的气压未移交设施设备移交给祥龙郡业委会”的合同义务；6.判令众心物业公司立即支付电梯维修费5560元；7.由众心物业公司负担本案诉讼费。 一审法院认定事实：众心物业公司于2013年5月10日经公开招标入驻郴州市祥龙郡小区。2013年5月16日，众心物业公司与郴州市祥龙郡小区的开发商郴州市富城房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，就物业服务进行了约定。就小区内公共设备设备及水电维修约定为：小型维护维修费用（300元以内）由乙方承担，中修、大修或更新改造费用由甲方（业主）承担。2018年9月30日，众心物业公司退出郴州市祥龙郡小区物业服务，新的物业公司接管入驻。为解决新旧物业公司工作交接问题，2019年1月14日，祥龙郡业委会作为甲方，众心物业公司作为乙方签订《协议书》，内容为：一、乙方在2019年1月16日前将甲方小区1-2栋计8台电梯按要求整改维修完毕，并经甲方签字后移交给甲方；二、乙方在2019年2月28日前将甲方小区消防系统、消防设施设备整改完毕，并恢复正常使用；三、乙方在2019年2月28日前将地下室生活水泵房二氧化氯发生器维修整改完毕，并恢复正常使用；四、乙方清退祥龙郡小区业主已交的装修押金和预收的业主物业费、结算清预收业主的剩余水电费用。五、乙方于2019年2月20日前把甲方小区的其他未移交设施设备移交给甲方（因设备老化、超出使用寿命或因管理不善损坏的设施设备经双方共同现场签字确认）；六、甲方于2019年1月16日至2019年1月28日协助乙方催收祥龙郡小区业主前期欠缴的物业费。 一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。一、关于祥龙郡业委会的主体是否适格问题。众心物业公司提出祥龙郡业委会主体资格抗辩。祥龙郡业委会于2018年8月23日经原郴州市房产管理局备案，并无任何证据显示业委会备案被撤销。案涉纠纷涉及祥龙郡小区全体业主利益，祥龙郡业委会作为原告提起诉讼并无不当。故祥龙郡业委会诉讼主体适格。二、关于祥龙郡业委会诉讼请求的识别。一审庭审中，法院要求祥龙郡业委会明确诉讼请求所包含的具体事项，以便于判决的准确性和可执行性。祥龙郡业委会明确：诉讼请求第一项是1、2栋一共有8台电梯，众心物业公司退出的时候没有整改完毕，要求众心物业公司整改完毕之后交给甲方管理，具体哪个部分坏了，祥龙郡业委会也不清楚。诉讼请求第二项，消防设备都没有，比如灭火器、消防栓之类都没有，监控系统也是坏了的。诉讼请求第三项，水泵要加压，里面有一个二氧化氯的发生器坏了，需要维修。诉讼请求第五项，众心物业公司没有移交的这些东西应按照《致郴州市众心物业服务有限公司的函》里的要求进行移交。经审查，诉讼请求第一项祥龙郡业委会并未明确电梯哪些部件需维修，且与诉讼请求第六项支付电梯维修费5560元重叠，故仅处理诉讼请求第六项。诉讼请求第二项，物业公司入驻祥龙郡小区时，消防设施、设备的交接是应有之义，众心物业公司辩称消防设施开发商没有移交，但未提供证据证实，应承担举证不能的后果。关于诉讼请求第四项，虽众心物业公司对应清退的金额并无异议，但该金额应退还给具体的业主，该部分费用众心物业公司在向欠缴物业费业主主张物业费时可主张抵扣，祥龙郡业委会提起该项诉请主体不适格。诉讼请求第五项未明确移交哪些设施设备，庭审中祥龙郡业委会亦无法详细说明，属于诉讼请求不明，暂不予处理。本案诉讼请求第二项、第三项的处理。本案中，众心物业公司抗辩开发商并未移交消防设施，并认为监控系统已经过了保修期限。根据前期物业服务合同约定，超过300元的维修由业主承担（含动用维修基金）。消防设施关乎全体业主生命财产安全，无消防设施的小区不得投入使用，众心物业公司作为专业的物业管理公司，应该知晓国家消防相关法律规定。众心物业公司并未提供证据证实开发商未移交消防设施，应承担举证不能的后果。此外，2019年1月14日签订的《协议书》中并未载明费用如何承担，更未载明费用由业主承担或动用公共维修基金。如由全体业主承担，则后进驻的物业公司亦可组织维修，没必要通过签订《协议书》的方式再予明确。按照通俗的理解，应由众心物业公司承担此部分费用。故，对此部分诉请予以支持。如众心物业公司拒不履行诉讼请求第二项、第三项的维修、整改义务，祥龙郡业委会可委托有资质的机构维修、整改，费用由众心物业公司承担。本案诉讼请求第六项的处理。关于电梯维修的费用，有2018年11月14日金额为3700元的维修报价单及2019年1月7日2160元的报价单相佐证，费用由新入驻物业公司垫付，此时间在祥龙郡业委会与众心物业公司签订《协议书》之前，该费用应由众心物业公司承担。但因祥龙郡业委会并未支付维修费，其无权要求众心物业公司支付该费用。真实权利人可另案诉讼主张。关于业主欠付众心物业公司的物业费，众心物业公司应退还部分业主的水、电费和装修押金，权利人可另案诉讼解决。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《湖南省物业管理条例》第三十六条、第四十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：“一、被告郴州市众心物业服务有限公司于本判决生效之日起三十日内将郴州市祥龙郡小区消防设施、监控系统维修、整改至正常使用状态（如被告不履行维修、整改义务，原告可自行委托有资质的维修机构维修、整改，费用由被告承担）；二、被告郴州市众心物业服务有限公司于本判决生效之日起三十日内将郴州市祥龙郡小区地下室生活水泵房的二氧化氯发生器维修好或更换新机（如被告不履行义务，原告可自行委托有资质的维修机构维修或新装，费用由被告承担）；三、驳回原告郴州市祥龙郡小区业主委员会的其他诉讼请求。适用简易程序减半收取案件受理费872元，由原告郴州市祥龙郡小区业主委员会负担792元，被告郴州市众心物业服务有限公司负担80元。” 二审期间，众心物业公司提交了一份物业承接备案回执，拟证明1.郴州市祥龙郡小区消防设施、监控系统、二氧化氯发生器维修费用不应由众心物业公司承担；2.郴州市祥龙郡小区消防设施、监控系统、二氧化氯发生器维修已经整改完毕，费用已经由郴州富强房地产开发有限公司和郴州长信物业有限公司支付完毕。同时其费用应由郴州富强房地产开发有限公司和郴州市长信物业有限公司承担；3.案涉物业已经由郴州市长信物业有限公司承接，相应的物业服务义务应该由郴州市长信物业有限公司承担。祥龙郡业主委员会提交了一份郴州市北湖区公安消防大队作出的北公消防即字（2018）第0426号《责令立即改正通知书》，拟证明众心物业公司在祥龙郡小区服务期间的设施设备已经损坏；还提交了照片，拟证明祥龙郡业主委员会配合众心物业公司上门催收祥龙郡小区前期欠的物业费，已经履行了义务。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证认为：1.众心物业公司提交的物业承接备案回执不能证实其主张的证明目的，本院不予采信。2.祥龙郡业主委员会提交的郴州市北湖区公安消防大队作出的北公消防即字（2018）第0426号《责令立即改正通知书》，本院予以采信。3.祥龙郡业主委员会提交的照片，不足以证实其主张的证明目的，本院不予采信。本院对一审判决认定的事实予以确认，另查明：2018年4月25日，郴州市北湖区公安消防大队对众心物业公司作出北公消防即字（2018）第0426号《责令立即改正通知书》，载明存在的具体问题为火灾自动报警系统、防火门、室内消火栓、照明灯、疏散指示标志未保持完好有效，责令立即改正。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。当事人二审争议的焦点为：众心物业公司应否对祥龙郡小区消防设施、监控设施、二氧化氯发生器进行维修、整改或者更换，费用由谁承担。 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。众心物业公司与祥龙郡业主委员会签订的《协议书》第二条约定“乙方（众心物业公司）在2019年2月28日前将甲方小区消防系统、消防设施设备整改完毕，并恢复正常使用；”第三条约定“乙方在2019年2月28日前将地下室生活水泵房二氧化氯发生器维修整改完毕，并恢复正常使用”。依照上述法律规定、按照《协议书》的上述约定，众心物业公司应当履行小区消防系统、消防设施设备的整改义务，履行将地下室生活水泵二氧化氯发生器维修整改的义务。双方签订的《协议书》对权力、义务的约定过于笼统，不具体，操作性不强。这也是祥龙郡业委会部分诉请在一审未予处理的原因。鉴于此，有必要结合物业服务合同、整改通知书等，对诉请中要履行的义务具体化，以达具可执行性。《协议书》约定“将甲方小区消防系统、消防设施设备整改完毕，并恢复正常使用。”该约定没有明确整改的具体内容。应依据郴州市北湖区公安消防大队作出的北公消防即字（2018）第0426号《责令立即改正通知书》的要求确定整改内容为：将火灾自动报警系统、防火门、室内消防栓、照明灯、疏散指示标志保持完好有效。《协议书》中“并恢复正常使用”应理解为上述整改项目整改达标，达到可正常使用状态，而不应理解为整个消防系统、设施设备达到可正常使用状态。因为影响消防系统正常使用的因素很多，有些可能超越众心物业公司的服务职责范围。《协议书》约定“将地下室生活水泵房二氧化氯发生器维修整改完毕，并恢复正常使用”。该约定本身存在问题，机器损坏，有些可修复，有些不可修复。如超期使用或损坏过于严重等，就不可修复。所以该约定应理解为：二氧化氯发生器是可修复的，应修理至可正常使用状态。因为众心物业公司未依约维修，即使二氧化氯发生器现在客观上已不能修复，也推定系众心物业公司未及时维修所致。因此，二氧化氯发生器能修复则修复，不能修复则更换新的二氧化氯发生器。该义务由众心物业公司履行。《协议书》中没有监控系统维修、整改的约定，也没有证据证明监控系统已损坏，需要维修、整改。因此，维修、整改监控系统的诉讼请求应予驳回。一审判决维修整改监控系统不当，本院予以纠正。《协议书》中对未移交设备要移交有约定。监控系统设备、合同、维修单等资料未移交。虽然诉请中移交设备不详，一审未予处理，但移交监控设备及相关资料是明确的，众心物业公司应履行移交义务。一审未判决移交监控系统设备及相关资料不当，应予纠正。消防管理事关人身财产安全，是物业服务极其重要的组成部分，物业公司应当履行好管理义务。《郴州市祥龙郡小区前期物业服务合同书》第一条约定：“……共用设施、设备，交由乙方（众心物业公司）实行物业管理服务”；第四条“物业管理事项，1.物业共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理（包括……消防设施、设备……等）。”依据上述约定，郴州市富城房地产开发有限公司已将消防设施移交众心物业公司管理。众心物业公司以开发商未移交消防设施为由，抗辩不承担消防设施的维护管理义务的理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”《协议书》对消防设施、二氧化氯发生器的整改、维修费用承担没有约定，《郴州市祥龙郡小区前期物业服务合同书》第八条（四）1.有约定，即“小型维护维修费用（300元以内）由乙方承担，中修、大修或更新改造费用由甲方（业主）承担”。依照上述法律规定，按照前期物业服务合同约定，可确定，维修等费用300元以内的由众心物业公司承担，超过300元的由业主承担。众心物业公司不履行整改、维修义务，不向业主委员会报告中修以上的费用开支情况并申请经费，视为其放弃要求业主承担费用的权利。故所有整改、维修、更新费用均由众心物业公司承担。众心物业公司称一审超诉请判决，适用法律错误。本院认为，众心物业公司该上诉理由亦不能成立。整改、维修等行为义务，不具有直接强制执行性，在义务人不履行判决义务时，必须要有由他人代为履行，义务人支付金钱等替代办法，否则判决将成为一纸空文。行为义务的替代办法是解决不适合强制义务人实施某行为义务的特殊处理方式，不需要一并提出诉请方才可判决。 众心物业公司上诉还称祥龙郡业委会未依约协助催收物管费，违约在先，不应追究众心物业公司未整改、维修案涉设备的责任。本院认为，首先，由于双方没有充分的证据证明是否协助催收，协助与否，难以认定。缴费是业主的义务，不能以部分业主欠费反推祥龙郡业委会未协助。因此，不能认定祥龙郡业委会违约。其次，即使祥龙郡业委会未协助催缴物管费，也不免除众心物业公司对小区公共设施的维护管理责任。物业服务合同一方当事人是众多的业主，不是业主委员会，业主委员会的协助行为能促进服务合同的履行，但起不到决定作用。一个小区，常有业主以各种理由欠缴物管费，但有更多的业主会自觉履行缴费义务，如果支持物业公司以小区有业主欠费，业主委员会未协助足额缴纳为由，不履行公共设施的维护义务，不仅对自觉履行义务者不公平，而且会造成物业服务纠纷不断的局面，这与审判的目的相悖，为法律所不容。业主欠费，可向业主主张。故众心物业公司该上诉理由不足以支持其相应的上诉请求。 综上所述，众心物业公司的部分上诉理由成立，相应上诉请求予以支持。一审认定事实不清，适用法律不当。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初3107号民事判决第二项，即“郴州市众心物业服务有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将郴州市祥龙郡小区地下室生活水泵房的二氧化氯发生器维修好或更换新机（如郴州市众心物业服务有限责任公司不履行义务，郴州市祥龙郡小区业主委员会可自行委托有资质的维修机构维修或新装，费用由郴州市众心物业服务有限责任公司承担）”； 二、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初3107号民事判决第三项，即“驳回郴州市祥龙郡小区业主委员会的其他诉讼请求。”； 三、变更湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初3107号民事判决第一项为郴州市众心物业服务有限责任公司于本判决生效之日起十日内对郴州市祥龙郡小区消防设施中火灾自动报警系统、防火门、室内消防栓、照明灯、疏散指示标志整改达到消防部门要求的标准或支付代为整改的费用给郴州市祥龙郡小区业主委员会； 四、郴州市众心物业服务有限责任公司于本判决生效之日起十日内将郴州市祥龙郡小区的监控设施及维护合同、监控主机使用说明书、维护记录移交给郴州市祥龙郡小区业主委员会； 五、驳回郴州市祥龙郡小区业主委员会的其他诉讼请求； 如上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费872元，由郴州市祥龙郡小区业主委员会负担436元，由郴州市众心物业服务有限责任公司负担436元。二审案件受理费1744元，由郴州市祥龙郡小区业主委员会负担872元，由郴州市众心物业服务有限责任公司负担872元。 本判决为终审判决。 审判长  罗仲贵 审判员  李惠铭 审判员  廖志刚 二〇二〇年十二月十八日 书记员  李东雪 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。