江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0114民初2425号原告（反诉被告）：蒋茂兴，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：杨懿瑨，江苏泰坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘红青，江苏泰坤律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：江苏清沐酒店管理有限公司，统一社会信用代码913201065759250049，住所地南京市鼓楼区大桥南路**。法定代表人：李加财,该公司执行董事。委托诉讼代理人：周烨，上海段和段（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周明子，上海段和段（南京）律师事务所律师。原告（反诉被告）蒋茂兴与被告（反诉原告）江苏清沐酒店管理有限公司（以下简称清沐酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蒋茂兴委托诉讼代理人杨懿瑨、被告（反诉原告）清沐酒店委托诉讼代理人周明子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）蒋茂兴向本院提出诉讼请求：1.判令清沐酒店向蒋茂兴支付租金12000元及逾期付款利息（以12000元为基数，自2020年3月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际给付之日止）；2.判令清沐酒店向蒋茂兴支付违约金24000元；3.判令本案全部诉讼费用由清沐酒店承担。事实与理由：2017年9月23日，蒋茂兴与清沐酒店签订《房屋托管合同》一份，双方约定：租赁期5年，自2018年8月1日至2023年7月31日，租金每月4000元，每2年递增5%；租金按交房时间计算，每季度一付，先付后用；任何一方违反本合同条款视为违约，违约方应赔偿对方6个月的租金作为违约金；现2020年第二季度的租金支付期限已满，清沐酒店尚欠12000元租金未支付。经蒋茂兴多次催要，清沐酒店拒绝支付租金。蒋茂兴与清沐酒店签订的房屋托管合同真实有效，租赁期限届满后，未按约支付租金，应按照合同约定承担逾期付款责任。疫情对清沐酒店履行合同并未产生实际障碍。清沐酒店将房屋进行了整体转租并未产生损失；租金是按照季度支付的，清沐酒店需要支付的是2020年4-6月的租金，现疫情已经趋于平缓，不能成为清沐酒店要求减免租金的事由；房屋租赁的期限为5年，疫情只有2个月，不会影响本合同的履行。双方协商过程中，清沐酒店未提出相关证据证明经营受到了疫情的影响。为维护蒋茂兴的合法权益，望判如所请。被告（反诉原告）清沐酒店辩称，1.2019年5月，清沐酒店将案涉酒店及相关设施打包转让给秦某，后秦某又转让给了李某，案涉酒店的实际经营人发生了变更。根据清沐酒店与第三人签订的相关转让协议及第三方的声明，实际经营人应自行负责与各业主签订新的房屋租赁合同，经营风险应由第三方承担，第三人已经通知过业主，并且2019年7月至2020年4月的房屋租金均由第三人支付，转让事实蒋茂兴知晓且从未有异议。2.截至2020年4月14日南京市雨花台区人民政府雨花办事处核准复工，案涉酒店已停业近3个月，期间酒店无营业收入，即使复工后经营人降价售房，酒店仍难以为继。清沐酒店就租金减免事宜与蒋茂兴及第三方多次协商，未能达成一致。2020年5月下旬，案涉酒店因经营困难，向蒋茂兴提出解约，并于5月29日正式函告蒋茂兴解除双方签订的房屋托管合同。清沐酒店多次通知蒋茂兴前来收房，蒋茂兴均未办理收房手续。新冠疫情应属于法律规定的不可抗力情形，因不可抗力导致双方订立合同用于酒店经营的合同目的不能实现，且停业给清沐酒店、实际经营人造成了损失，清沐酒店请求解除双方签订的房屋托管合同，符合合同法及双方合同约定，双方应互不承担违约责任。3.清沐酒店已经与20家（共23家）业主达成调解，剩余三家尚在诉讼中，案涉酒店已经经营不能。本案系因不可抗力原因解除合同情形，请求法院根据公平原则，判决双方共担酒店停业期间的经济损失，给予清沐酒店减免部分租金，案涉房屋2020年1、2、3月份的租金已经于2019年12月支付，恳请法院判决蒋茂兴减免第二季度2个月的租金。被告（反诉原告）清沐酒店向本院提出反诉诉请：1.判令蒋茂兴与清沐酒店之间的《房屋托管合同》于2020年5月30日解除；2.判令蒋茂兴减免清沐酒店两个月的房屋租金；3.判令蒋茂兴承担本诉和反诉全部诉讼费用。事实与理由：2017年9月23日，清沐酒店与蒋茂兴签订《房屋托管合同》，约定清沐酒店承租蒋茂兴位于证大喜玛拉雅F栋的房屋用于公寓式酒店经营。2019年5月，清沐酒店将该酒店转给秦某经营，秦某又于2019年11月将该酒店转让给李某经营，目前该酒店实际经营者系李某。2020年1月底，新冠肺炎疫情蔓延全国，受疫情影响，案涉酒店在年前被要求停业，停业时间长达74日，直至2020年4月24日，才被核准复工，重新营业。案涉酒店在停业期间没有营业收入，复工后，即使降价售房，酒店经营仍难以为继。因酒店停业没有收入，实际经营人李某未能按期支付清沐酒店第二季度租金，后李某、清沐酒店与蒋茂兴就减租事宜进行协商，但未达成一致。2020年5月下旬，清沐酒店向蒋茂兴提出解除合同，但蒋茂兴未予回应。5月29日，清沐酒店函告蒋茂兴要求解除合同，并两次通知其前来收房，蒋茂兴未予回应，亦未至现场办理交房手续，自6月末以来，案涉酒店已经停止经营。清沐酒店停业达两个半月，已无力支付租金，根据公平原则双方应共担损失，请求判令蒋茂兴免除清沐酒店2个月房租。为维护清沐酒店合法权益，望判如所请。原告（反诉被告）蒋茂兴辩称，1.反诉原告系违法转租，不享有合同的解除权，同时反诉原告的证据只能证明李某的经营情况。反诉被告将房屋出租给反诉原告，反诉原告并未提交证据证明其受疫情影响导致经营困难。2.反诉被告对于转租并不知情，合同主体是清沐酒店与第三人无关。3.反诉原告并未举证证明存在合同不能履行的情形，实际情况是2020年复工、复产后酒店仍在实际经营，李某经营不下去，不是疫情原因，而是多次转租造成的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审查认定事实如下：2017年9月23日，蒋茂兴（甲方、出租方）与清沐酒店（乙方、承租方）签订《房屋托管合同》一份，双方约定：甲方将其位于南京市雨花台区的房屋出租给乙方，该房屋需按照精品酒店客房标准装修；租赁期5年，即2018年8月1日至2023年7月31日，2018年7月1日至2018年7月31日为免租装修期；租金每月4000元，每2年递增5%；租金按照交房时间计算，每季度一付，先付后用，第一期租金在房屋交付前一周内支付，押金在签约当日支付，押金4000元，合同到期后双方结清费用，甲方无息退还乙方；租赁用途：公寓酒店；合同期满后，乙方应将房屋完整交付给甲方，乙方不得破坏房屋内一切设施；租赁到期或租赁期间因乙方违约合同终止，乙方增加的固定装潢、装修，投资改造的各项不动设备设施无偿归甲方，可移动的设备设施乙方可以搬走；合同期内如遇地震、台风、洪水、战争等不可抗力因素，造成本合同客观上不能履行，本合同自然终止，双方均不承担违约责任；双方如不继续合作时，乙方将房屋按约定交还给甲方时，甲方当日将房屋押金退还给乙方；任何一方违反本合同条款的，视为违约，违约方应承担违约责任，违约方应承担给对方造成的一切损失，违约方赔偿对方6个月租金作为违约金；如乙方拖欠甲方租金时，除应足额支付外，每延迟一天按所欠房租的5‰向甲方支付违约金，拖欠租金累计达1个月的，甲方有权解除合同，视同乙方违约，甲方有权收回房子，所有损失由乙方承担；因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任；因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。合同签订后，蒋茂兴将案涉房屋交付给清沐酒店使用。蒋茂兴当庭认可截至2020年3月底之前的租金已经支付完毕，其中2019年7月至9月的房租12000元，对方账户为秦某；2019年10月至2020年3月的房租24000元，对方账户为李某。2020年5月29日，清沐酒店通过短信、微信向蒋茂兴发出《解约函》，称受疫情影响，截至2020年4月14日酒店已停业78日，经营困难，酒店实际经营者李某已没有经济能力再继续经营本酒店，被告要求依据不可抗力的规定解除《房屋托管合同》，要求蒋茂兴于2020年5月30日上午至房屋所在地办理退房事宜。2020年6月1日，清沐酒店发出《催告函》，再次要求蒋茂兴前来办理退房手续。本院于2020年7月16日组织双方调解，清沐酒店表示房屋已腾空可随时交房，并再次要求蒋茂兴收房。但蒋茂兴一直未与清沐酒店处理收房事宜。关于涉案房屋转租情况，清沐酒店提供酒店转让协议、营业执照，证明涉案房屋已由清沐酒店转租给案外人秦某，秦某以涉案房屋地址办理了南京悦漫宾馆有限公司的营业执照，后秦某将酒店交由李某实际经营。蒋茂兴称对转租情况并不知情，对清沐酒店提交的上述证据与本案关联性不予认可，另查明，2020年1月24日24时起，江苏省人民政府为加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情（以下简称新冠疫情）防控工作，决定启动突发公共卫生事件一级响应。2020年2月9日，雨花台区新冠疫情防控指挥部出台雨防指[2020]7号文，对包含住宿在内的经营场所复工防控工作进行了布置。2020年4月14日，涉案酒店完成复工备案手续。上述事实由《房屋托管合同》、《南京市商品房预售合同》、银行业务回单、《酒店转让协议》、营业执照、转账记录、解约函、通告函、催告函、企业复工备案告知书、雨防指[2020]7号文件及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案原、被告签订《房屋托管合同》，虽名为托管，但符合房屋租赁合同的特征，应属房屋租赁合同法律关系，该合同系当事人真实意思表示，不违反法律规定，当事人均应按照约定全面履行。2020年初因新冠疫情爆发，清沐酒店作为酒店经营者，根据疫情防控需要，经营受到重大影响，直至2020年4月14日方才复工。2020年5月29日，清沐酒店向蒋茂兴提出解除合同的意思表示。关于合同解除问题，本院认为，清沐酒店反诉主张确认双方已于2020年5月30日解除合同，但清沐酒店并不享有解除权。新冠疫情作为异常性突发事件，给人们的生产生活造成了较大的影响，原、被告双方在订立合同时无法预见，也不能避免，且从清沐酒店所经营的行业特点来看也无法克服，故涉案房屋因疫情防控需要无法用于经营属于不可抗力的情形。但是根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，故清沐酒店若行使解除权必须证明因新冠疫情导致其合同目的无法实现，从双方签订的合同来看，租赁期限为五年，目前纠纷尚在履行期内，综合考虑合同性质、履行期限、防控措施的影响程度，清沐酒店在复工后发出解除合同的通知，不符合因不可抗力解除合同的条件，故清沐酒店不享有合同解除权，清沐酒店提出解除合同，则意味着违约。以上，清沐酒店于2020年5月29日提出解除合同，但其作为违约方，并不享有单方解除合同的权利。清沐酒店即使发出解除合同的通知，也不能产生解除合同的法律效果。涉案房屋租赁合同履行期限较长，承租人提出解除合同，而出租人坚持继续履行，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。考虑到2020年新冠疫情的影响、清沐酒店的经营特性以及清沐酒店已与大部分业主达成调解解除合同，继续履行合同对清沐酒店亦显失公平，故清沐酒店通过诉讼方式终止双方权利义务关系并无不当。本案中，清沐酒店提起反诉，虽然在合同解除的时间上存在认识偏差，但是其已明确表达了解除合同、终止履行的意思表示，故本院认定反诉状副本送达之日（蒋茂兴于2020年11月26日签收），涉案房屋租赁合同解除。但合同解除，清沐酒店作为违约方所应承担的违约责任并不当然免除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于蒋茂兴的租金主张，其要求清沐酒店支付自2020年4月1日起至6月30日止的租金及逾期付款利息，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”清沐酒店自2020年1月底起无法正常使用涉案房屋，造成经济损失是客观存在的，该损失超出了市场风险的范围，对其经营产生了一定影响，而因履行防疫责任致不能营业造成的租金损失，按照公平原则应由双方共担，故本院结合疫情的影响程度和发展情况及原、被告双方的实际损失等综合因素，就涉案房屋酌定免除清沐酒店一个半月租金，清沐酒店尚需支付蒋茂兴至2020年6月30日止的租金计6000元。关于逾期付款利息，被告清沐酒店迟延付款发生于疫情防控期间，此后双方就租金支付及合同解除发生纠纷诉至本院，本院以6000元为基数，自原告蒋茂兴起诉之日（即2020年6月9日）起计算至清沐酒店实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款利息。关于违约金，涉案《房屋托管合同》系清沐酒店违约解除，根据合同约定，违约方赔偿对方6个月租金作为违约金，蒋茂兴主张违约金为24000元，清沐酒店抗辩违约金过高应予调整，本院综合考虑2020年因疫情原因给酒店行业带来的影响、被告的违约事实、原告的实际损失等因素，酌情认定清沐酒店赔偿蒋茂兴3个月租金金额作为违约金，即12000元。关于清沐酒店抗辩应由案外人李某承担相关费用，但是涉案房屋租赁合同相对方为蒋茂兴与清沐酒店，清沐酒店与案外人的转租或者转让关系与本案无涉，清沐酒店应当向蒋茂兴承担上述合同责任。关于反诉原告的主张，本院已在本诉中一并处理，不再赘述。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）蒋茂兴与被告（反诉原告）江苏清沐酒店管理有限公司于2017年9月23日签订的《房屋托管合同》于2020年11月26日解除；二、被告（反诉原告）江苏清沐酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）蒋茂兴支付租金6000元及逾期付款利息（以6000元为基数，自2020年6月9日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告（反诉原告）江苏清沐酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）蒋茂兴违约金12000元；四、驳回原告（反诉被告）蒋茂兴的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）江苏清沐酒店管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费700元，由原告(反诉被告)钟天悦负担450元，被告（反诉原告）江苏清沐酒店管理有限公司负担250元；反诉案件受理费65元，由被告（反诉原告）江苏清沐酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  王 轶二〇二〇年十二月九日法官助理  鲍 晴书 记 员  王启慧