甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘05民终656号上诉人（原审原告）：胡某，住天水市。委托诉讼代理人：李某，甘肃法茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：范某，甘肃法茂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹某，住天水市。委托诉讼代理人：周某，甘肃天秦律师事务所律师。上诉人胡某因与被上诉人曹某房屋租赁合同纠纷一案，不服天水市秦州区人民法院（2020）甘0502民初2392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡某及其委托诉讼代理人李某、范某，被上诉人曹某及其委托诉讼代理人周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡某上诉请求：1.撤销天水市秦州区人民法院（2020）甘0502民初2392号民事判决；2.改判支持胡某一审诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由曹某承担。事实与理由：1.一审法院对曹有维将涉案房屋转移登记给胡某的事实予以确认，胡某根据《中华人民共和国物权法》的相关规定于2018年3月15日取得了涉案房屋所有权。胡某与曹某签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，应为有效。2.曹某认可其急需用钱的事实，且曹有维本人与胡某共同办理了涉案房屋的过户手续，胡某以天水市秦州区地税局确认的376717元为基数缴纳税款，涉案房屋买卖不存在明显低于市场价的情形。一审法院认为涉案房屋成交价低于市场价与常理不符，属于主观臆断，忽略了民事法律行为意思自治原则。3.胡某与曹某之间没有明确的借贷意思表示，涉案收条上载明的是售房款，一审法院认定双方当事人为借贷法律关系不当。4.曹某欲证明涉案房屋系为借款提供的抵押，在一审中提交了其二叔与胡某的谈话录音，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、六十一条、六十四条、六十七条的规定，曹某二叔不能作为诉讼中收集证据的主体，其收集的证据不具有合法性。胡某与曹某二叔并不相识，不能认定该录音中的通话内容是其真实意思表示，在无其他证据佐证的情况下，该录音不能作为认定本案事实的依据。5.一审判决将胡某与曹有维之间房屋买卖行为认定为曹某向胡某提供的抵押担保，并参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题的规定》第二十四条的规定驳回胡某的诉讼请求系适用法律错误。曹某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.涉案房屋是曹某与胡某之间借款的抵押担保。因个人之间的借款不能办理他项权证，经曹某与胡某协商，由曹某祖父曹有维与胡某签订买卖合同后将房屋过户至胡某名下用以担保借款，后在胡某的要求下，曹某与胡某在2019年6月1日及2020年2月7日签订了两份内容相同的房屋租赁合同。2.曹某二叔系完全民事行为能力人，其作为电话录音的收集、提供主体合法，其与胡某之间的通话录音是合法证据，可以作为定案依据。3.涉案房屋系天水市实验小学学区房，按照8000元/平方米计算，市场交易价在67万元左右，而曹某收到的款项仅为28万元，依据《中华人民共和国合同法》第七十条规定，该交易价为不合理的低价，一审法院认为以该价格出售房屋不符合常理，认定曹某与胡某之间为民间借贷关系，涉案房屋为借款的抵押担保正确。4.一审法院在查明双方当事人系民间借贷关系的基础上，适用《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，驳回胡某一审诉讼请求正确。胡某向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方当事人签订的房屋租赁合同;2.判令曹某搬离胡某位于天水市××区房屋;3.判令曹某支付胡某房屋租金24000元。一审诉讼过程中，胡某撤回第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求为：判令曹某搬离胡某位于天水市××区房屋，并支付自合同到期后的房屋占用费并结清曹某租房期间的物业费、水电费（以实际使用结算为准）。一审法院认定事实：2018年2月，曹某找到朋友黄某,称其急需用钱，黄某遂介绍李某1与曹某认识。李某1找到葛某先行借给曹某4万元。胡某与李某1系朋友关系，曹某通过李某1介绍认识了胡某，曹某称其向胡某借款28万元，月息八分，期限半年，以曹某祖父曹有维名下位于天水市××区房屋为该笔借款提供抵押担保，因无法办理他项权登记，故在胡某的要求下，曹某将案涉房屋用作借款抵押事宜告知其祖父曹有维。2018年3月5日，胡某与曹有维签订房地产买卖契约，约定内容为：曹有维自愿将坐落于天水市××区房屋（建筑面积83.81平方米）出售给胡某，成交价为20万元等。同日，曹有维与曹某给胡某出具收条一份，载明购房款为28万元。契约签订后，曹有维配合胡某办理了涉案房屋的转移登记手续。2018年3月5日，胡某将曹某向葛某所借的4万元通过手机银行转账归还给葛某的代收人金渊，曹某对此表示认可。同年3月6日，胡某给曹某转账10万元；3月12日，胡某给曹某转账1万元；3月13日，胡某给曹某转账5万元；3月14日，胡某给曹某转账34000元，以上款项共计194000元，均通过手机银行进行转账。曹某给胡某通过微信于2018年10月22日转账1000元、11月2日转账2000元、11月20日转账2000元、11月23日转账500元、12月3日转账1500元、2019年1月4日分两笔转账2万元、1月18日分两笔转账2万元、1月19日转账1万元，以上共计57000元。涉案房屋在转移登记前一直由曹某及其家人居住，在办理转移登记手续后，曹某仍继续居住使用。2019年6月1日，曹某、胡某签订房屋租赁合同，约定胡某将涉案房屋出租给曹某使用；租期一年，自2019年6月1日起至2020年5月31日止；租金每月2000元，首期交付6个月租金共计12000元等内容。2020年2月7日，胡某、曹某再次签订房屋租赁合同，约定内容与上述合同内容一致。胡某称曹某2019年5月31日前的租金已全部付清，之后的租金经多次催要，曹某至今未付。一审法院认为，本案的争议焦点为涉案房屋是胡某向曹某借款所提供的担保还是由曹某祖父曹有维出售给胡某，属胡某所有。从涉案房屋市场价来看，涉案房屋建筑面积83.81平方米，众所周知，该房屋所处位置系天水市实验小学学区房，而房屋买卖契约记载的成交价为20万元，收条所记载的购房款为28万元，远低于2018年涉案房屋作为学区房的市场价。对此胡某称其为投资，并在庭审中称曹某以其祖母住院急需用钱自愿低价出售，其当然乐于接收，但即使曹某着急出售，涉案房屋售价仍与常理不符，由此可见，曹某的辩称理由更具可信度。从胡某、曹某所举证据来看，胡某提供证人及微信催租记录等证据证明涉案房屋系合法取得并出租给曹某，但从李某1庭审陈述来看，黄某联系他时只是说有人需要借钱，并未提及涉案房屋出售之事，曹某联系他时称急需用钱，并未说过要出售房屋，其证言无法证明胡某的主张即涉案房屋基于合法有效的房屋买卖合同关系所取得，而曹某提供的录音材料系曹某二叔与胡某之间的通话，胡某亦认可其声音，该通话录音中胡某明确表示胡某、曹某之间系借贷关系，涉案房屋系借款的保证和承诺，据此可以证明胡某、曹某之间实际为民间借贷关系，涉案房屋仅为借款提供的担保，胡某主张该通话内容并非其真实意思表示，但其并未提供证据予以证明。综上所述，涉案房屋为曹某向胡某提供的担保，并不存在房屋租赁关系，故胡某的诉讼请求不能成立，依法不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，判决如下：驳回胡某的诉讼请求。一审案件受理费200元，由胡某负担。二审中，曹某对胡某在一审中提交的天水汇洲物资实业有限公司出具的证明提出新的质证意见：该证据内容不合法，涉案房屋属于曹有维与其妻子共有，并非曹有维单独所有。胡某在二审中围绕上诉请求提交了天水市秦州区地方税务局契税减免税申请备案表及天水市秦州区地方税务局存量房交易减免税申请备案表，欲证明涉案房屋买卖办理税务时是按照评估价376717元缴纳相关税费，故交易市场价为376717元，并非不合理低价。曹某质证对上述两份证据的真实性认可，但对证明目的有异议，认为税务机关并无房屋价值评估资质，且2018年3月同地段同条件的房屋售价在8000元每平方米，涉案房屋价格应为67万元左右，故涉案房屋成交价明显低于市场交易价。曹某二审提交微信转账记录三张，欲证明在2019年4月5日至8月31日期间，曹某向胡某分三次归还借款本息12000元。胡某质证对该证据的真实性认可，但认为从转账记录看无法认定该款项为归还的借款本金，曹某归还的12000元是2018年5月31日至2019年5月31日期间的房屋租金，对该证据的证明目的不予认可。经本院审查，曹某对胡某二审所举证据的真实性没有异议，故本院对该组证据的真实性依法予以确认。对于曹某二审所举证据，只能证明其向胡某付款的方式、时间及金额，证据本身不能证明款项性质为归还的借款本金及利息，故依法不予认定。二审经审理查明，在办理涉案房屋过户时，胡某按照税务机关评估价376716元缴纳相关税款。二审查明的其他事实与一审认定一致，本院依法予以确认。本院认为，本案中胡某与曹某对双方之间法律关系的性质发生了争议，故本案关键是查明涉案房屋交易过户是真实的房屋买卖行为，还是对曹某从胡某处借款的抵押担保。首先，曹某一审提供通话录音及书面整理材料，该份录音系曹某亲属与胡某之间通话内容的记录，是涉案争议发生后曹某亲属与胡某沟通时形成的证据，由曹某在一审诉讼时向法庭提交，因此不存在胡某所称的该录音证据的收集主体不合法的问题。庭审中胡某称该份录音没有被编辑或截取的情形，但认为录音内容不真实，其在录音中的表述是曹某事先要求胡某给曹某亲属陈述的内容，但对于该主张，胡某并未提供证据证实，其应依法承担举证不能的法律责任，故该份录音应作为认定本案事实的依据。在该录音中,胡某明确陈述涉案房屋交易是为曹某向胡某借款的担保，该表述与曹某在本案中的主张一致。其次，涉案房地产买卖契约显示房屋交易价格为20万元，曹某提供的收条载明交易金额为28万元，庭审中胡某称其实际支出的款项为30万元，但上述价格均远低于涉案房产作为学区房的市场成交价，对此胡某称是曹某因亲属住院急需用钱而低价出售，但其解释明显与常理不符。由上分析，就涉案房屋而言，胡某与曹有维之间没有真实买卖的意思表示，该房产的交易过户只是作为曹某向胡某借款的担保，故亦不存在胡某所称的房屋买卖关系。本案中，胡某主张腾退房屋并支付租金及其他相关费用的基础是其系涉案房屋所有权人，但从本案查明的事实来看，其与曹有维之间并不存在真实的房屋买卖关系，故胡某以租赁关系为由提起本案诉讼，其主张没有事实及法律依据。综上所述，胡某的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人胡某负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱金平审 判 员 周 昊审 判 员 雒 璇二〇二〇年十二月六日法官助理 姚文丽书 记 员 吴 波