安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖10民终720号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李扬震，男，1980年7月19日出生，汉族，住安徽省太和县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：李宇思，男，1993年1月11日出生，汉族，住黑龙江省嘉荫县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：张雯，女，1988年3月11日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：李兹柏，安徽昌法律师事务所律师。 上诉人李扬震因与被上诉人李宇思、张雯房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院（2020）皖1002民初1084号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。 李扬震上诉请求：1.同意一审判决第一条、第五条，对第二条原则上没有异议，计算有异议，一审判令3月23日解除合同，租金只能计算到23日，差七日7083/30*7=1652.7元；2.判令李宇思、张雯双倍退还保证金14000元；3.判令李宇思、张雯返还转让费25000元；4.判令李宇思、张雯赔偿装修费用19341元；5.赔偿设备贬值损失20535元；6.一审二审诉讼费用由李宇思、张雯承担。事实与理由：1.一审判决书第九页第十页适用法律不当，事实认定不清。一审认定李扬震没有按2020年3月11日签订协议在3月19日支付清2020年1月租金，李宇思、张雯有权解除合同，又认定根据合同相对性原则，夏金仙与张雯、李宇思解除合同及夏金仙与案外人李春燕签订租赁合同并不必然导致合同无效，故李宇思、张雯违约的理由不能成立，一审法院认定矛盾。法院判定张雯、李宇思解除合同合理合法，必然导致案涉商铺李扬震与李宇思、张雯的合同无效，起码不能继续履行；李宇思、张雯已与夏金仙解除合同且夏金仙也与他人签订合同，李宇思、张雯也明确表示不再履行合同并发出合同解除通知书，导致商品租赁合同无效，李宇思、张雯已无权出租；一审判定李扬震违约有失公平，李扬震投资十余万还未正常营业，没有动机违约；李扬震在积极准备履行合同，李宇思、张雯在2月份表示放弃该商铺，李扬震3月19日不支付是因为李宇思、张雯提出解除合同，态度坚决。2.对于李扬震主张的双倍保证金和装修赔偿费的问题，李宇思、张雯是有理由有动机有事实行为中途违约，李扬震是被迫不支付租金，张雯、李宇思收李扬震7000元保证金写成6000元予以退还。3.对于转让费，双方在一审同时表示没有任何设备，所有能用的东西都被李宇思、张雯搬走了，合同清单也注明了只有夏金仙的空调，只留下不能搬走和没有任何价值的垃圾，将没有任何价值东西转让给李扬震，转让费是一个空壳商铺，转让费就是一个租赁权利的转让，这是不当得利，应返还。4.对于赔偿设备贬值损失，因李宇思、张雯违约造成李扬震设备损失，其应承担。 李宇思、张雯辩称，1.一审判决租金计算并非只计算到3月23日，是按李扬震实际交付房产之日计算，一审计算租金正确。2.李扬震主张的保证金，实际是预付押金，李扬震出具的收条中明确记载6000元。3.对于转让费，我方对案涉房屋进行了从无到有的装修，并举证证明装修花费近10万元；李扬震在一审庭审中也自认我方存在对房屋装修，故转让费实际是双方在转租房屋时对我方装修价值的合理对价。4.李扬震在承租房屋期间故意让李春燕与夏金仙签订租赁合同，一审查明李春燕签订合同前是李扬震向夏金仙交付的意向金。5.一审判决我方返还6000元保证金及减少租金有异议，但本着解决实际问题，我方没有上诉。6.一审向房主夏金仙进行核实，认定事实清楚，适用法律正确。 李扬震向一审法院起诉请求：1.判令李宇思、张雯赔偿双倍保证金14000元；2.判令李宇思、张雯赔偿装修费19341元；3.判令李宇思、张雯返还转让费25000元；4.判令李宇思、张雯减免不可抗拒因素，商铺无法使用2020年1月下旬至3月中旬的房租14166元；5.由李宇思、张雯承担本案诉讼费。一审庭审中，李扬震增加一项诉讼请求：要求赔偿设备贬值损失20535元。 李宇思、张雯向一审法院提出反诉请求：1.判决确认双方2019年9月28日签订的《商铺租赁合同》于2020年3月23日解除；2.判决李扬震立即交付案涉坐落于黄山市屯溪区商铺，并支付从2020年3月23日《商铺租赁合同》解除之日至实际交付商铺之日期间的占有使用费（占有使用费以案涉《商铺租赁合同》约定的租金标准计算）；3.判决李扬震立即支付拖欠的2020年1月、2月、3月租金21249元；4.李扬震承担本诉、反诉的诉讼费用。 一审法院认定事实：坐落于屯溪区，总建筑面积171.13平方米）为夏金仙所有。2019年3月13日，夏金仙将坐落于上述商铺含门前广告位全部租赁给张雯经营，租期5年，自2019年3月28日至2024年3月27日；双方签订有书面的商铺租赁合同。张雯承租后，与李宇思对租赁商铺进行了装修，用于经营咖啡厅。 2019年9月28日，张雯、李宇思（作为出租方、甲方）与李扬震（作为承租方、乙方）签订一份商铺租赁合同，约定甲方将坐落于屯溪区康乐路44号商铺(一层、房屋楼梯通道归属于二层)含门前一半广告位租赁给乙方经营；租期4年6个月，自2019年9月28日至2024年3月27日；租金第一年8.5万元，第二年8.8万元，从第三年起每年递增5%；租金一年一次性支付，先付后用；乙方必须按照约定支付租金，到期不交视同违约（保证金不退）；合同签订后，乙方向甲方交纳保证金7000元，租赁期内甲方若中途违约本合同要赔偿双倍保证金给乙方，退回未承租时间的租金，并赔偿乙方所有的装潢费用；若遇不可抗力因素，合同终止，双方互不承担责任，租金按照实际时间结算，租赁期满后退回保证金；乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋，并要求赔偿：擅自将房屋转租、分租、转让或他人调剂交还，拖欠租金的；租赁期内，如果乙方生意不好，不能继续承租，乙方必须提前二个月通知甲方，如有违约后果由乙方承担（保证金不退）；租赁期内，有关部门收取的一切费用都由乙方承担；承租方在使用期间的装修及修缮由乙方自行负责；租赁期满后，其装潢部分不得拆毁，乙方不得以此为借口，向甲方索取装潢费用或抵租赁费用。同时，李扬震与李宇思约定押金预付6000元、转让费25000元、租金一月一付，至2020年3月27日，转让费和押金、一个月房租共计39000元，于2019年10月底前付清，逾期合同作废，押金不退。 上述合同签订后，张雯、李宇思将屯溪区康乐路44号商铺一层交付给李扬震使用，李扬震也对商铺进行部分改造，用于经营“八十一打”手擀面馆。李扬震于2019年10月31日前支付了36000元，2019年11月1日支付了4000元。 2019年12月24日，李扬震出具欠条一份，载明其欠李宇思黄山市屯溪区店铺房租，将于2019年12月30日前付清2019年12月租金尾款6000元，2020年1月份房租7083元将于2020年1月23日前付清，2020年2月份房租7083元将于2020年2月1日付清，2020年3月份房租7083元将于2020年3月1日付清。后李扬震未按时支付2020年1月份和2月份的租金。 2020年3月11日，李扬震又出具欠条一份，载明李扬震由于租赁案涉房屋名为“八十一打”手擀面馆，欠已逾期2020年1月份房租7083元、2月份房租7083元、3月份房租7083元，债务人将于2020年3月18日付清债权人李宇思1月份房租，将于2020年3月25日付清李宇思2月份房租，将于2020年3月28日付清李宇思3月份房租；如逾期不付，债务人承担相应法律责任；债权人因为追偿此债务产生的律师费、诉讼费、误工费等费用或其他损失由债务人承担。同日，李宇思与李扬震就拖欠的2020年1-3月份的房租签订一份补充协议，约定李扬震于2020年3月19日支付2020年1月房租7083元，于2020年3月25日支付2020年2月房租7083元，于2020年3月28日支付2020年2月房租7083元。后李扬震又未按时支付2020年1月的租金。 2020年3月22日，李宇思以李扬震一再拖欠租金违反合同约定为由向其邮寄了解除合同通知书，李扬震于2020年3月23日签收。2020年3月24日，李扬震诉至法院，要求判如所请。2020年3月28日，李扬震直接将案涉商铺的钥匙交付给夏金仙。 另查明，张雯、李宇思将于屯溪区康乐路44号商铺转租给李扬震，经过了夏金仙的同意。2020年3月，夏金仙向张雯、李宇思催缴下一年租金，李宇思表示不租了，夏金仙予以同意，并表示根据合同约定，合同于2020年3月27日到期，将于2020年3月28日收回租赁房屋。 2020年3月18日，夏金仙与案外人李春燕签订一份商铺租赁合同，约定夏金仙将坐落于屯溪区康乐路44号商铺（一层）含门前广告位全部租赁给李春燕经营，租赁期限自2020年3月28日至2025年3月27日。 再查明，夏金仙陈述是李扬震跟她说要重新签合同，只承租屯溪区康乐路44号商铺的（一层），夏金仙表示同意，意向合同是跟李扬震签的，正式签合同付钱时承租人名字改成了李春燕。 庭审中，李扬震持有夏金仙与李春燕之间的商铺租赁合同原件，并认可已将店里物品出售给了李春燕，李春燕原在其店里工作，其是代理李春燕与夏金仙处理店铺事宜。 一审判决认为，综合双方当事人的举证、质证和诉辩意见，争议焦点为：一、案涉租赁合同是否于2020年3月23日解除；二、双方主张的各项（反诉）诉请能否支持。 关于争议焦点一。支付租金是承租人的主要义务，承租人迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人有权解除合同。李扬震与李宇思、张雯签订的商铺租赁合同及李扬震与李宇思达成的补充条款（协议），是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，案涉商铺转租经过原出租人夏金仙的同意，应为合法有效，双方均应严格履行。在合同履行过程中，双方协议将租金支付方式由“一年一付”变更为“一月一付”，双方应按照变更后的方式支付租金。由于合同补充条款未对租金支付时间进行明确约定，应推定为未变更，故双方仍应按照合同约定“先付后用”支付租金。因李扬震未按时支付租金，虽然其于2019年12月24日、2020年3月11日两次以欠条形式对拖欠租金（包括2020年1月份的租金）的支付时间作出承诺，但并未按照承诺支付拖欠的2020年1月份的租金。根据双方于2020年3月11日达成的补充协议，李扬震应于2020年3月19日付清2020年1月的房租7083元，但李扬震又未按时支付，再次违反承诺，故李宇思、张雯有权解除合同。根据法律规定，合同的解除在解除通知送达违约方时即发生法律效力，李宇思于2020年3月22日向李扬震送达了解除合同通知书，李扬震于2020年3月23日签收，故案涉商铺租赁合同于2020年3月23日解除。 根据合同的相对性原则，夏金仙与张雯、李宇思解除商铺租赁合同及夏金仙与案外人李春燕签订商铺租赁合同并不必然导致案涉商铺租赁合同无效，故李扬震辩称系张雯、李宇思违约的理由不能成立。 关于争议焦点二。依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。针对双方主张的各项诉请（反诉请求），分别认定如下： 关于李扬震主张的双倍保证金及赔偿装修费的问题。根据案涉商铺租赁合同约定，租赁期内张雯、李宇思若中途违约，要赔偿双倍保证金和所有的装潢费用，导致案涉商铺租赁合同解除的原因，并非张雯、李宇思的过错，故李扬震要求支付双倍保证金及赔偿装修损失的诉请，不予支持。考虑实际履行情况，在案涉合同解除后，张雯、李宇思收取的保证金即押金6000元应予以退还。 关于李扬震主张的返还转让费问题。案涉转租合同有效并已实际履行，现转租合同因李扬震违约而提前解除，李扬震要求返还转让费的诉请，不予支持。转租前张雯、李宇思已进行装修，李扬震在庭审中也认可已拆除了原先遗留的设备，李扬震认为构成不当得利，于法无据，不予支持。 关于李扬震主张的减少租金问题。因新冠疫情影响，确实导致李扬震在疫情期间不能正常经营。因双方未就新冠××疫情期间的租金是否减免达成协议，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款关于“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，李扬震要求减少部分租金，予以支持。根据双方实际履行合同情况，酌定减少一个半月的租金即10624.5元（7083元／月×1.5月）。 关于李扬震主张的赔偿设备贬值损失问题。李扬震主张的设备，系其用于正常经营采购的物品，且在本案争议发生后，已出售给案外人李春燕。现李扬震要求赔偿设备贬值损失，于法无据，不予支持。 关于张雯、李宇思要求返还案涉商铺的诉请。按照法律规定，案涉商铺租赁合同解除后，李扬震应将案涉商铺直接返还给张雯、李宇思。但是，李扬震已于2020年3月28日将租赁商铺的钥匙直接交付给商铺业主夏金仙，此时，张雯、李宇思与夏金仙之间的合同已实际解除，夏金仙也已将案涉商铺租赁给李春燕经营，夏金仙对此也未提出异议，应视为李扬震已完成返还案涉商铺的义务，故张雯、李宇思再要求李扬震将案涉商铺予以返还，既无必要，也不符合实际，不予支持。 关于张雯、李宇思要求支付拖欠租金和合同解除之后的占有使用费问题。根据法律规定，承租人因拖欠租金被解除租赁合同后，对合同解除前拖欠的租金及合同解除后至返还租赁物之日止的占有使用费仍负有继续给付义务。李扬震应当及时、足额给付租金，但李扬震至今未给付2020年1-3月份的租金，导致案涉租赁合同被解除，故张雯、李宇思要求李扬震支付拖欠的自2020年1-3月份的租金，于法有据，予以支持，具体金额为21249元（7083元/月×3月），扣除已支持李扬震减免的租金10624.5元，李扬震还应支付10624.5元。因张雯、李宇思主张的合同解除之日至返还房屋之日止的占有使用费，已包含在3月份的租金中，故不予支持。 综上所述，对李扬震主张的诉讼请求，部分予以支持；对张雯、李宇思主张的反诉请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、李扬震与李宇思、张雯于2019年9月28日签订的商铺租赁合同于2020年3月23日解除；二、李扬震于本判决生效之日起十日内给付李宇思、张雯租金10624.5元；三、李宇思、张雯于判决生效之日起十日内返还李扬震保证金6000元；四、驳回李扬震的其他诉讼请求；五、驳回李宇思、张雯的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1612元，由李扬震负担1562元，由李宇思、张雯负担50元；反诉案件受理费165.61元，由李宇思、张雯负担100元，由李扬震负担65.61元。 二审中，李扬震向本院提交2020年3月17日李扬震的微信转账记录，证明李扬震在2020年3月19日前在积极准备3月11日的协议，有能力履行。李扬震申请证人胡某出庭，证明其装修的真实性。 张雯、李宇思质证称，对转账记录的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，证明李扬震有能力支付租金而不支付，存在主观故意，到目前也未向我方支付租金，是根本违约；认为证人证言与本案没有关联性。 本院认证认为，张雯、李宇思对转让记录的真实性无异议，本院予以确认，但与本案没有关联性；证人胡某证言可以证明李扬震对案涉房屋进行了部分装修。 当事人双方所举其他证据与一审相同，相对方的质证意见均同一审。二审查明事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，李扬震与张雯、李宇思签订了商铺租赁合同，同时李扬震与李宇思另行约定了租金支付时间及转让费、押金。在合同履行过程中，李扬震于2019年12月24日及2020年3月11日分别出具欠条及补充协议，约定2020年1月、2月、3月租金的支付时间，在上述协议约定时间内，李扬震未按约履行支付租金的义务。李扬震上诉认为张雯、李宇思在2020年2月就表示放弃案涉商铺且其不付租金的原因是李宇思提出合同解除，经查，李扬震系于2020年3月23日签收解除合同通知书，于3月28日将案涉商铺的钥匙交付给夏金仙,李扬震所举证据不能证明在此之前李宇思向其表达了租赁合同解除的意思表示。合同解除并非是张雯、李宇思违约导致，李扬震上诉认为一审判决租金计算有误，但一审判决根据双方合同实际履行情况及疫情防控原因，酌定减少了一个半月的租金。李扬震主张双倍返还保证金和装潢费用不符合合同约定，其设备在争议发生后出售给了案外人李春燕，在其自身违约的情况下，主张设备贬值损失无法律依据。对于李扬震主张的转让费，该费用是双方在签订合同时的约定，已实际履行，转租前张雯、李宇思也进行了装修，李扬震认为该转让费是不当得利，于法无据。综上，李扬震的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1597元，由上诉人李扬震负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 征 审判员 余淑媛 审判员 刘 晨 二〇二〇年十二月八日 书记员 吕 琳 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。