吉林省长春市南关区人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0102民初4310号原告：大连万景物业服务有限公司吉林省分公司，住所地吉林省长春市南关区人民大街**长春明珠**北侧**。法定代表人：于某，总经理。委托诉讼代理人：邵某，该公司副总经理。被告：郝某，女，1963年8月29日出生，汉族，住吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：柴某，长春市南关区东风法律服务所法律工作者。原告大连万景物业服务有限公司吉林省分公司（以下简称大连万景物业吉林省分公司）与被告郝某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，在审理过程中发现本案与本院审理的（2019）吉0102民初865号原告大连万景物业服务有限公司吉林省分公司诉刘丽菊物业服务合同纠纷一案系同类案件，而该案尚在发回重审过程中，故本院作出（2019）吉0102民初4310号民事裁定书裁定中止诉讼。2020年11月25日刘丽菊一案经长春市中级人民法院作出终审判决，后本案恢复审理，于2020年12月18日公开开庭进行审理。原告大连万景物业吉林省分公司委托诉讼代理人邵某、被告郝某委托诉讼代理人柴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大连万景物业吉林省分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告支付拖欠物业费8270.62元（从2017年9月9日至2019年6月30日止）及2017年9月9日至2019年6月30日物业费滞纳金8431.47元，垃圾处理费65.2元（从2017年9月9日至2019年6月30日止），合计16767.29元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系小区的物业服务单位，被告购买了B43栋01室，建筑面积为292.73平方米的房屋，依据2017年9月9日签订的吉林省长春市××区《物业服务合同》，约定原告的物业服务期间，自2017年9月9日起至2020年9月8日止。按照《物业服务合同》第七条第一款、物业服务费第一项：按建筑面积每月每平方米人民币1.30元。《物业服务合同》第三条乙方（原告）的权利和义务第4款规定：根据有关法律、法规的规定和本合同的约定向业主或物业使用人收取本合同约定的物业服务费用，对于拖欠物业服务费用的行为可以通过将欠缴费用的业主名单在物业管理区域内予以公布等合法手段催收、催缴；乙方有权对逾期缴纳物业服务费用的业主收取滞纳金，从逾期之日起每日按应缴费总额的3‰的标准向乙方交纳滞纳金，未交物业服务费用超过3个月的，乙方依法向本物业所在地人民法院提起诉讼。合同签订后，原告依约履行了物业服务的职责，但被告物业费于2017年9月9日开始至今都未按协议约定及时缴纳，经原告对此催缴后，被告拒绝交费。原告为维护合法权益。现诉至法院。郝某辩称，1.我与大连万景物业吉林省分公司之间没有物业服务合同，物业合同是大连万景物业吉林省分公司与社区签的，与我之间也没有约定，认为起诉的依据不足；2.我认为大连万景物业吉林省分公司服务的项目与国家关于物业的规定有很多地方时不相符的，我居住的是别墅，在别墅的区域内曾经有过小偷，曾经由于冬季供暖的温度低，业主自行供暖，没有享受集体供暖这个项目；3.原来别墅和高层之间有路障，过了一段时间路障拆除，和规划不符；4.小区的物业维修特别是道路维修，铺的地砖全部破碎破损，多年没有维修，致使我方自己进行的维修，出资把路面和周围的地砖都进行了自己铺设；5.房山头底下没有人管理，经常有大便小便，路灯坏的时候不能及时维修，物业服务的项目和标准达不到收费的程度，没有达到和社区约定的标准。物业要改善服务标准，提高服务水平，减少纠纷。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年8月29日，明珠园区业主大会选聘物业服务企业第二轮投票结果公告，大连万景物业服务有限公司（以下简称大连万景物业）选聘成为明珠园区物业。公证员元芳、公证员助理赵晶莹在2017年8月29日上午八点来到长春市××区业主大会选聘物业服务企业”的全过程进行了现场监督。2017年9月4日，中华人民共和国吉林省长春市国民公证处出具《公证书》，证明本次大会的唱票过程合法，大会结果均真实、有效。2017年9月8日，长春市南关区明珠街道明珠社区居民委员会与大连万景物业签订《吉林省长春市南关区长春明珠社区物业服务合同》，约定物业服务期限为三年，即2017年9月9日至2020年9月8日。物业服务费按建筑每月每平方米1.3元，电梯运行费（包括小修、日常维护、年检、保险等日常使用）：2层25/月/户、3-5层30元/月/户、6-8层35元/月/户、9-11层40元/月/户、12-20层45元/月/户、21层以上：50元/月/户。一层业主或物业使用人不承担电梯运行费用，但应按房屋建筑面积承担电梯的大修、中修和更新改造费用。上述费用业主或物业使用人每月交纳一次，每月1-5日为交费日，业主如逾期交费，从逾期之日起每日按应缴费总额千分之三的标准向物业公司交纳滞纳金。2017年5月25日，大连万景物业吉林省分公司成立并于2017年9月13日领取营业执照。2017年9月9日，大连万景物业在成立大连万景物业吉林省分公司后，向其出具《授权委托书》，委托大连万景物业吉林省分公司全权处理授权范围内大连万景物业在长春市明珠小区的相关物业服务事宜，授权范围：1、开展业务；2、代表我公司进行谈判和相关协商工作；3、根据特别授权代表我公司签订合同及参与起诉、应诉活动；4、代表本公司聘用员工，并按国家规定办理相关手续。此委托有效期自2017年9月9日起至2020年9月8日止。2018年7月19日，大连万景物业吉林省分公司出具《情况说明》：物业服务合同签订后，我公司成立了大连万景物业服务有限公司吉林省分公司对明珠小区物业提供服务，在物业服务合同履行过程中，明珠小区部分业主欠缴物业服务费，我公司同意由大连万景物业服务有限公司吉林分公司向业主主张权利。大连万景物业服务有限公司吉林分公司在追缴欠物业服务费过程做出的一切事宜，我公司均予以认可。另查明，郝某为明珠小区B43栋1单元别墅业主，该房屋建筑面积292.73平方米，自2004年前入住该房屋。自2017年9月9日至2019年6月30日在大连万景物业吉林省分公司服务期间郝某未缴纳相应物业服务费。大连万景物业吉林省分公司按照物业服务合同约定履行了合同义务，对郝某进行了物业费的催收，经催收后，郝某仍然未交纳物业服务费。本院认为，长春市南关区长春明珠社区居民委员会与大连万景物业签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效，对小区全体业主产生约束力，双方应按合同约定行使权利，履行义务。明珠社区选聘物业公司时，经过全体业主大会投票，投票过程经长春市国民公证处公证，证明选聘过程合法，大连万景物业成为明珠小区物业公司。根据其出具的授权委托书及情况说明，同意大连万景物业吉林省分公司履行明珠小区物业服务合同，追缴物业欠费等相关事宜，明确说明对大连万景物业吉林省分公司所从事的一切事宜承担全部责任。大连万景物业吉林省分公司虽不具备独立的法人资格，但是按照法律的规定进行登记，取得了营业执照，具备了经营资格，可以以自己的名义签订及履行合同。大连万景物业吉林省分公司作为分公司经营范围也为物业服务，符合法律规定，大连万景物业吉林省分公司的民事责任法律规定应由总公司承担，故大连万景物业吉林省分公司履行物业服务合同应视为大连万景物业履行合同义务。分公司虽不具有独立的法人资格，但属于民事诉讼法上的其他组织，分公司具有诉讼主体资格，大连万景物业吉林省分公司有权提起诉讼并主张收取物业费。大连万景物业吉林省分公司向案涉小区业主提供物业服务，依据公平与诚实信用原则，该小区业主亦应承担物业服务费用，且已生效的判决已确认小区其他业主向大连万景物业吉林省分公司交纳物业服务费，故郝某应按照物业服务费标准交纳物业服务费及垃圾处理费，故郝某以与物业公司没有签订合同为由拒不交纳物业费，与实际事实不符，不予支持。关于郝某提出物业服务有不符合相关标准的地方，如小区内曾发生不安全事情、供暖温度低、别墅区与高层未隔离开、小区道路铺设的地砖破损没有及时修整、卫生不好等问题，属于物业公司服务范畴的事项，物业公司服务有欠缺，应及时处理与业主沟通，不属于物业公司服务范畴的，物业公司应向有关部门反映，并及时告知业主。根据物业服务费的计算标准，郝某应支付拖欠物业费自2017年9月9日至2019年6月30日共计21个月22天，1.3元/平方米/月×292.73平方米×21月+1.3元/平方米/月×292.73平方米÷30天×22天=8270.60元，垃圾处理费自2017年9月9日至2019年6月30日止，3元/月×21个月22天=65.2元。关于大连万景物业吉林省分公司要求郝某交纳物业费滞纳金8431.47元的诉讼请求，滞纳金是指行政机关对不按期履行金钱义务的相对人，可以新的金钱给付义务的方法，本案滞纳金应为迟延履行违约金，但双方并未对违约金重新作出约定，故该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《物业管理条例》第七条的规定，判决如下：一、被告郝某于本判决生效后立即支付原告大连万景物业服务有限公司吉林省分公司自2017年9月9日至2019年6月30日期间的物业费8270.60元、垃圾处理费65.20元；二、驳回原告大连万景物业服务有限公司吉林省分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费110元，由原告大连万景物业服务有限公司吉林省分公司承担55元，被告郝某承担55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员  田雪艳二〇二〇年十二月二十八日书记员  马也平