湖北省洪湖市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1083民初1045号原告：中国工商银行股份有限公司洪湖支行，住所地：洪湖市新堤办事处宏伟南路**。负责人：孙建，行长。委托诉讼代理人：彭永忠，男，1968年7月9日出生，汉族，洪湖市人，住湖北省洪湖市,系该公司职员。被告:罗功君，男，1967年12月1日出生，汉族，洪湖市人，户籍所在住址湖北省洪湖市,被告:李正娥，女，1969年8月30日出生，汉族，洪湖市人，户籍所在住址湖北省洪湖市,被告：洪湖市华功置业有限公司。。住所地：洪湖市峰口镇建峰路**法定代表人：石华勤，公司总经理。原告中国工商银行股份有限公司洪湖支行（以下简称工行洪湖支行）与被告罗功君、李正娥、被告洪湖市华功置业有限公司（以下简称华功置业）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人彭永忠、被告华功置业法定代表人石华勤到庭参加诉讼，被告罗功君、李正娥经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告工行洪湖支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告罗功君、李正娥偿还原告借款本金185590.78元及相应的利息、罚息、复利（截止2020年6月1日的利息、罚息、复利数额为26793.01元。2020年6月2日起的罚息和复利分别均按年利率7.007%的标准计付至被告罗功君、李正娥还清全部贷款本息之日止）。2、判决原告对被告罗功君、李正娥提供的坐落于洪湖市××口镇凤凰景城2栋1-402号的房产所有和土地所有权享有抵押权，有权对该宗抵押物优先受偿。3、判决被告华功置业对被告罗功君、李正娥的债务承担连带保证责任。4、判令由被告承担本案受理费、保全费及原告为实现债权而产生的其它费用。事实和理由：2014年7月31日，原告与被告罗功君、李正娥签订《个人购房借款/担保合同》。约定由原告向被告罗功君、李正娥提供贷款220000元，贷款年利率为5.39%，贷款期限15年。2014年8月1日，原告向被告罗功君、李正娥发放贷款220000元，贷款到期日为2029年8月1日；被告罗功君、李正娥自愿以位于洪湖市××口镇凤凰景城2栋1-402号的房产所有和土地所有权贷款提供抵押担保，原告与罗功君、李正娥办理抵押登记手续，抵押登记证号：洪湖市房预峰口字第××号；被告华功置业自愿为罗功君、李正娥的债务提供连带责任担保。贷款发放后，被告罗功君、李正娥未能按照《个人购房借款/担保合同》的约定履行分期还款义务，原告于2020年6月1日向被告罗功君、李正娥宣布贷款提前到期，要求其立即清偿全部贷款本息。但被告罗功君、李正娥至今未履行债务清偿责任。被告华功置业亦未履行保证责任。被告罗功君、李正娥书面辩称：原告起诉被告房贷之事实属冤枉，不能成立。1、周东平楼盘建设资金缺乏时，周东平与原告共同策划后，我们受周东平请求到原告处办理房贷，解决周东平当前流动资金不足的问题。并承诺，所有贷款由周东平全权负责缴清。2、周东平与银行工作人员早已将房贷资料办好，我们直接上楼签字按手印，签字按手印时并没有让我们看清楚资料的内容。出于对亲戚帮忙的心态，我还约了另外两名亲友签了字。3、银行一直封闭信息，未能履行告知义务。我们不知道房贷任何情况，具体欠多少，还了多少一概不知。4、我们一直在新堤居住，没有意愿到峰口镇凤凰锦城购房。5、我们与原告无房贷关系，故无还贷义务。被告华功置业当庭答辩称：1、原告与罗功君、李正娥签订借款合同的事情我不清楚，我并没有在借款担保合同上签章；2、华功置业的房产开发资质借给了周东平，这些事情应该与周东平有关，我不清楚；3、原告的贷款并未进入华功置业账户内，其来源走向我均不清楚。原告围绕诉讼请求向本院提交了原告的营业执照、负责人身份证明、代理人身份证明、身份证复印件、委托授权书、被告身份证、户籍信息、结婚证复印件、保证人营业执照、法人身份证明、《个人购房借款/担保合同》、借款凭证、个人贷款发放凭证预购商品房抵押权预告登记、逾期贷款催收提前还款通知、快递单、借款人积欠本息明细清单等证据，被告罗功君、李正娥、华功置业未向本院提交证据。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：《个人购房借款/担保合同》。被告华功置业法定代表人石华勤对该担保合同华功置业的签章提出质疑，认为华功置业印章一直由公司保管。虽然公司将开发房地产资质借与案外人周东平从事凤凰景城房地产开发，但周东平盖章均到公司来盖，这个合同上的印章公司并未盖过，不清楚。本院认为，被告华功置业是一家从事房地产开发、经营的有限责任公司。其将公司开发房地产资质借与他人从事房地产开发，无论二者之间系挂靠、合作亦或是其他法律关系。均以华功置业这一民事主体从事相关民事活动，其产生的民事法律权利和义务均由华功置业承担。被告华功置业法定代表人仅以不清楚，不知道，却未向本院提交相关证据予以证明，其抗辩理由不能采纳。华功置业认为案外人周东平在出借资质期间损害其利益，可另行通过诉讼予以主张。本院认为《个人购房借款/担保合同》具有真实性、合法性、关联性，能够证明被告华功置业对被告罗功君、李正娥所签订的购房借款合同提供了阶段性连带担保。根据本院确认的有效证据，本院查明如下案件事实：2017年7月31日，原告与被告罗功君、李正娥签订《中国工商银行个人购房借款/担保合同》。合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款220000元；贷款期限15年；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率6.55%下浮10%确定年利率；借款人授权贷款人将贷款一次性划入华功置业账号内；借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定利率加收30%；华功置业自愿向贷款人提供阶段性连带责任保证；保证人不按合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在中国工商银行及其分支机构的所有账户中扣收相应款项用以清偿。2014年8月1日，原告向被告罗功君发放贷款220000元。被告罗功君自愿以位于洪湖市××口镇××室为贷款提供抵押担保。2014年8月13日，原告与罗功君、李正娥办理预购商品房抵押权预告登记，房屋预告登记证明号：洪湖市房预新堤字第××号。贷款发放后，被告罗功君、李正娥未能按照合同的约定履行分期还款义务，原告遂于2020年6月1日向被告罗功君、李正娥宣布贷款提前到期，要求其立即清偿全部贷款本息。至2020年12月1日罗功君、李正娥所欠原告借款本金185590.78元及相应的利息、罚息、复利。原告为维护其合法权利，提起诉讼。本院认为，原告与被告罗功君、李正娥签订的《个人购房借款/担保合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告按合同约定履行了发放贷款的义务，二被告未完全按照合同约定偿还借款本息，构成违约，原告有权依照合同约定向二被告提前收回贷款剩余本金及约定利息。被告罗功君抗辩无购房意愿，所办房屋贷款系受案外人周东平请求解决其资金周转问题，对贷款、还贷事宜均不知情。本院认为，被告罗功君、李正娥是具有完全民事行为能力的自然人，从其年龄而言，具备一定的生活阅历和处事能力。应该知晓在银行贷款合同上签字所产生的法律后果。同时，被告罗功君所抗辩理由并未向本院提交相应的证据，本院不能确认其抗辩事实的成立。原告依照约定将贷款发放到罗功君指定的银行账户上，已经履行了贷款义务。而被告辩称此款由案外人周东平使用，不影响原告向两被告主张权利。被告抗辩理由本院不予采纳。关于被告华功置业是否应当承担连带责任保证问题。根据原告与被告罗功君、李正娥签订的《个人购房借款/担保合同》规定，被告华功置业对被告罗功君、李正娥所欠原告借款本息债务承担阶段性连带保证责任，即在案涉洪湖市××口镇凤凰景城2栋1-402号的房屋办理正式抵押登记（本登记），且原告收到该房屋的他项权证书前，被告华功置业对被告罗功君、李正娥所欠原告到期借款本息（含借款本金、利息、罚息、复利等）债务承担连带清偿责任。本案中，因被告罗功君、李正娥多次还款违约，原告根据合同约定于2020年6月1日向该二被告宣布贷款提前到期。故被告华功置业应对该二被告所欠原告全部借款本息债务承担连带清偿责任。同时原告主张罚息和复利分别均按年利率7.007%的标准计算至全部贷款本息之日止，符合原被告双方合同约定，本院予以认可。另原告请求本院确认其对案涉洪湖市××口镇凤凰景城2栋1-402号房屋享有抵押权及优先受偿权。因被告华功置业对案涉房屋设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”、第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”之规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。故原告作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实抵押权。故原告请求本院确认其对案涉房屋享有抵押权及优先受偿权之诉讼请求不能成立。原告之诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告罗功君、李正娥于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司洪湖支行借款本金185590.78元及约定利息（截止2020年6月1日的利息、罚息、复利数额为26793.01元。2020年6月2日起的罚息和复利分别均按年利率7.007%的标准计付至被告罗功君、李正娥还清全部贷款本息之日止）；二、被告洪湖市华功置业有限公司对本判决主文第一项所确认的被告罗功君、李正娥所欠原告之借款本息债务负连带清偿责任；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司洪湖支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4485元，由被告罗功君、李正娥、洪湖市华功置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  杨 蓉人民陪审员  胡红霞人民陪审员  王 林二〇二〇年十二月十五日书 记 员  雷 佳