江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初6345号原告：黄磬，男，1979年11月26日出生，汉族，住常州市天宁区。原告：杨俊，女，1978年2月15日出生，汉族，住常州市天宁区。以上两原告委托诉讼代理人：高枫，江苏高枫律师事务所律师。以上两原告委托诉讼代理人：李婧，江苏高枫律师事务所律师。被告：姜国庆，男，1961年8月28日出生，汉族，住丹阳市。委托诉讼代理人：李雪妹，女，1973年7月16日出生，汉族，住常州市钟楼区。被告：李玉美，女，1967年9月18日出生，汉族，住丹阳市。原告杨俊、黄磬与被告姜国庆、李玉美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨俊、黄磬及两原告委托诉讼代理人高枫、李婧、被告李玉美、姜国庆及姜国庆委托诉讼代理人李雪妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告签订的常州市存量房买卖合同；2.请求判决两被告返还两原告支付的购房款800000元；3.请求判决两被告向两原告支付违约金135000元；4.请求判决两被告支付两原告承担的佣金13500元；5.本案所产生的律师费、诉讼费、保全费等其他相关费用由被告承担。事实和理由：两原告与两被告经常州市常禄不动产服务有限公司（以下简称为“常禄公司”）居间介绍，于2020年3月29日签订存量房买卖意向合同，约定两被告将夫妻共同共有的丰臣南郡苑小区2幢甲单元2001室（产权证号：苏（2×**）常州市不动产权第0051341号）卖给两原告，合同总价1350000元，其中首付款800000元（其中定金50000元，10000元打入资金监管账户），550000元以贷款方式支付。当日，两原告支付给两被告50000元定金。由于当时上述房屋尚因为两被告在江南银行有贷款而抵押于该银行，需要还贷并注销抵押登记后才能办理产权过户手续。2020年9月1日，两原告与两被告及常禄公司签订了常州市存量房买卖合同（居间）（合同编号：2020082810164）。合同约定上述房屋总价1350000元，房屋价格组成为：50000（定金）、10000（资金监管）、740000（协助两被告还款）、550000（两原告贷款），总计1350000元。同日，在常禄公司工作人员陪同下，原告黄磬向被告姜国庆支付74万元，并前往中国银行常州支行办理资金监管手续，向资金监管账户打入10000元（账号名称：常州市房地产市场有限公司存量房资金监管专户，账号：5300********），向银行申请了房屋贷款550000元。两被告于当日银行还贷并于2020年9月4日办理了注销抵押登记。2020年11月3日，两原告的房屋贷款发放，但由于两被告原因，丰臣南郡苑小区2幢甲单元2001室被常州市钟楼区人民法院查封，无法办理房屋权属过户手续至今。另，双方签订的《常州市存量房买卖合同（居间）》第四条规定“甲、乙、丙三方约定：自贷款发放之日起7日内共同向不动产登记机构申请办理不动产权属转移登记手续”；第八条第（二）款规定“甲方或一方未按合同约定时间办理不动产权属转移登记手续的............逾期超过30日的，违约方仍未履行的，则守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付本合同约定的房屋总价款10%的违约金，如造成守约方其他损失的，违约方应当另行依法承担赔偿责任。”第（五）款规定“1.甲方承诺己如实陈述本合同第一条中房屋的有关情况，若因相关承诺或保证失实，或因房屋设立的抵押、租赁、查封等，致使本合同生效后发生房屋基本状况纠纷、权属纠纷、债务纠纷、优先购买权纠纷或影响交易的其他情形，导致合同目的不能实现，甲方应向乙方支付本合同约定的房屋总价款10%的违约金。如造成乙方其他损失的，甲方应当另行依法承担赔偿责任。”第（六）款规定“甲、乙、丙任何一方违约，除赔偿守约方违约金或实际损失外，还应赔偿守约方为此支出的公证费、律师费、诉讼费、仲裁费、保全费、差旅费等为维护自身权利而产生的一切合理费用。”综上，由于标的房屋被查封，无法办理房屋权属过户手续，导致双方签订存量房买卖合同无法履行，两被告构成根本违约。根据双方合同约定及相关法律规定，两原告有权解除合同，两被告理应返还两原告己支付的房款，并承担违约责任。原告为维护合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告姜国庆、李玉美辩称，对原告诉状中陈述的事实与理由无异议。该案纠纷是因为在常州市钟楼区人民法院民一庭有另外的案件，将涉案房屋查封导致无法过户，现另案正在协商中，本周内应该会了结，另案的原告严国元就撤诉，严国元撤诉后本案的过户问题就可以处理了。当事人围绕诉讼请求依法提交了《存量房买卖合同（居间）》、《常州市存量房买卖合同（居间）》、收条、《常州市区存量房交易资金自行划转声明》、委托代理合同、发票等证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的陈述、上述证据材料等证据，本院予以确认、在卷佐证，并据此认定事实如下：不动产权属证书显示姜国庆系丰臣南郡苑2幢甲单元2001室房屋所有权人。2020年3月29日，姜国庆、李玉美作为甲方（卖方）与黄磬作为乙方（买方）、常禄公司作为丙方（经纪机构/门店）签订《存量房买卖合同（居间）》一份，其中约定：一、房屋产权人为姜国庆、李玉美，该房屋在本合同签订之时已存在抵押关系，甲方承诺在办理房屋权属转移登记前解除该抵押并注销相应的抵押登记，相关费用由甲方承担；二、经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为1350000元，乙方应于2020年3月29日前向甲方支付定金50000元，该定金抵作房屋价款，甲方在收到定金款项时将房屋产权证暂存于丙方；三、付款方式为乙方应当在2020年9月15日前支付首付房屋价款人民币800000元，余款550000元由乙方于2020年9月15日前向中国银行申请贷款，以贷款方式支付；四、合同还对其他事项进行了约定。2020年3月29日，姜国庆、李玉美出具《收条》一份，载明，今收到黄磬购买坐落于常州市××幢××单元××室房屋定金50000元，支付方式为转账。2020年8月31日，姜国庆作为甲方（卖方）、杨俊、黄磬作为乙方（买方）、常禄公司作为丙方（经纪机构）签订《常州市存量房买卖合同（居间）》一份，约定：一、房屋产权人姜国庆，房屋坐落于丰臣南郡苑2幢甲单元2001室，经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为1350000元，乙方应于2020年3月29日前向甲方支付定金50000元，该定金抵作房屋价款；二、付款方式为乙方应当在2020年9月15日前支付首付房屋价款人民币800000元，余款550000元由乙方于2020年9月15日前向商业银行申请贷款，以贷款方式支付；三、甲、乙、丙三方约定，自贷款发放之日起7日内共同向不动产登记机构申请办理不动产登记权属转移登记手续；四、本地交易产生的佣金13500元由乙方承担，佣金支付方式为支付定金当日；五、甲方或乙方未按照合同约定时间办理补偿产权属转移登记手续的，每逾期一日，违约方应按房屋总价款的万分之三向守约方支付延期履行违约金，逾期超过三十日的，违约方仍未履行的，则守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付本合同约定的房屋总价款的10%的违约金，如造成守约方其他损失的，违约方应当另行依法承担赔偿责任；六、甲方承诺若因相关承诺或保证失实，或因房屋设立的抵押、租赁、查封等，致使本合同生效后发生房屋基本状况纠纷、权属纠纷、债务纠纷、优先购买权纠纷或影响交易的其他情形，导致合同目的不能实现，甲方应向乙方支付本合同约定的房屋总价款10%的违约金。如造成乙方其他损失的，甲方应当另行依法承担赔偿责任；七、甲、乙、丙任何一方违约，除赔偿守约方违约金或实际损失外，还应赔偿守约方为此支出的公证费、律师费、诉讼费、仲裁费、保全费、差旅费等为维护自身权利而产生的一切合理费用；合同还对其他事项进行了约定。2020年9月1日，姜国庆出具《收条》一份，载明，今收到杨俊、黄磬购买坐落于常州市天宁区××幢××单元××室房屋部分房款740000元，支付方式为转账。同日，姜国庆作为甲方（出售方）、杨俊、黄磬作为乙方（承购方）签订《常州市区存量房交易资金自行划转声明》一份，约定甲乙双方经协商自行划转交易结算资金790000元。黄磬并于当天向资金监管账户转账10000元。常禄公司出具《情况说明》一份，载明，购房人黄磬、杨俊向卖房人姜国庆、李玉美购买丰臣南郡苑2幢甲单元2001室。2020年9月1日，根据购房合同约定，在本公司工作人员陪同下，购房人向买房人支付购房款740000元，于同日办理了申请房屋贷款手续，贷款金额550000元，并前往中国银行常州支行办理资金监管手续，向资金监管账户打入现金10000元，后该笔房贷于2020年11月4日发放，但因该房屋被查封，不能办理过户手续，通过我司向中国银行协调，中国银行于2020年11月5日撤回了该笔贷款。姜国庆、李玉美对此予以认可。另查明，本院于2020年9月9日立案受理(2020)苏0404民初4962号严国元与毛云东、李雪妹、姜国庆债权人撤销权纠纷一案，并于2020年9月24日对姜国庆名下丰臣南郡苑2幢甲单元2001室房屋进行了查封。原告为本案支出律师代理费35000元、保全担保费2200元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，依法成立的合同自成立时生效，对当事人具有约束力，当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告双方签订的房屋买卖合同依法成立且生效，原告黄磬、杨俊已按约向被告姜国庆、李玉美支付房屋首付款790000元，并向资金监管专户汇入10000元，且中国银行常州支行已审核同意原告黄磬、杨俊550000元的贷款申请，而两被告因另案诉讼导致丰臣南郡苑2幢甲单元2001室房屋被查封，无法按约办理房屋权属变更登记手续，违反合同约定，原告有权解除合同并要求被告承担相应违约责任。对原告支出的购房首付款790000元，被告应当予以归还。对于10000元监管专户资金，被告应当协助原告办理退款手续。对原告主张的佣金13500元、律师代理费35000元、保全担保费2200元，符合合同约定，本院予以支持。对原告主张的违约金135000元，本院结合案情酌情支持100000元。因调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的《常州市存量房买卖合同（居间）》；二、被告姜国庆、李玉美于本判决生效之日起十五日内返还原告杨俊、黄磬购房款790000元，并协助原告杨俊、黄磬办理10000元监管专户资金的退款手续；三、被告姜国庆、李玉美于本判决生效之日起十五日内向原告杨俊、黄磬支付违约金100000元、佣金13500元、律师代理费35000元、保全担保费2200元，合计150700元；三、驳回原告杨俊、黄磬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费本院减半收取8475元、保全费5000元，合计13475元（原告已预交），由被告姜国庆、李玉美负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 诸天舒二〇二〇年十二月三十日法官助理 崔东辉书 记 员 邹燕艳