广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25197号上诉人（原审被告）：唐佩琴，女，1957年11月30日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：王保军，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭丽芬，广东启源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:尹星，女，1991年10月20日出生，汉族，身份证住址四川省筠连县。委托诉讼代理人：陈晓云，广东理奥律师事务所律师。上诉人唐佩琴因与被上诉人尹星租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初36228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。唐佩琴上诉请求：1.改判唐佩琴无须返还尹星租房保证金38430元及进场费40000元；2.改判唐佩琴无须赔偿尹星2019年5月份的租金损失19846.2元；3.本案一、二审案件受理费由尹星承担。事实和理由：首先，一审法院认定违约方是唐佩琴，但综合本案的全部证据，根据涉案合同第5条第5款的约定，一是商铺的维修责任是尹星，二是即使维修责任是尹星，但唐佩琴也已经及时地对商铺进行了维修，但由于南方梅雨天气的影响，出现潮湿的情况是正常现象。因此在本案中，唐佩琴不存在任何的违约行为。相反尹星无端提前解除本租赁协议，并且拖延支付房租。因此根据涉案合同第5条第1点的规定，逾期支付房租15天以上的，出租方有权解除合同，收回商铺，不退保证金。一审法院对于本案的事实认定部分存在错误。其次，对于进场费40000元，一审法院对于该款项的性质并未做出认定，将其归属为保证金的范畴是错误的。该进场费的性质是类似于优先权利，是当时尹星为了保证唐佩琴可将涉案商铺优先出租给尹星的费用，确保双方之间租赁关系的建立而交纳的，因此该费用在双方解除租赁关系时是不存在返还的问题。再次，尹星于2019年6月19日撤出了涉案商铺，在本案的违约责任是尹星的情况下，对于2019年5月份的租金，尹星应当依约足额支付。一审法院判决唐佩琴赔偿尹星5月份的租金没有事实和法律依据。另外，签订合同时唐佩琴本人在澳大利亚，尹星是通过中介公司签订的涉案租赁合同，一开始是通过唐佩琴妹妹签订的意向书，唐佩琴从澳大利亚回来双方才签订租赁合同，因双方清楚唐佩琴本人不常在国内，因为本案物业是需要经营并非住宅，需要装修，因此双方签订合同时对于合同第五条的明确约定，对于涉案房屋的装修是谁使用谁负责维修。第二，因天气潮湿，是潮湿并不是漏水，尹星于5月9日通知唐佩琴，唐佩琴于12日到店查看，尹星当天未开门营业，唐佩琴又于13日到二楼查看，二楼并没有装修，只有一个人住，唐佩琴认为这是潮湿而非漏水，潮湿的地方是在二楼洗手间的沉箱下方，唐佩琴认为可能是尹星装修时打钉子造成的，26日尹星又通过微信发图片给唐佩琴，尹星说是漏水，但图片显示是潮湿的，唐佩琴马上通知管理处，但是管理处于27日两次到店均未开门，29日管理处的人再次上门检查天花，就在天花板上有一点点水珠，管理处的人就到二楼找业主，然后业主去香港。6月8日，在管理处的协助下切割了天花木板，看到水泥板上沉箱下有打孔的现象以及有几点水珠，在管理处的协助下唐佩琴马上进行修补，修补后因为对方不是经常开门营业又恰逢南方的潮湿天气，导致没有马上干，有点水珠，至6月14日对方又发送一张图片，是修复后的图片，图片上显示有几滴水珠，经向尹星询问，尹星称是有水珠，也会滴下来，但不是漏水。6月15日唐佩琴向尹星说明唐佩琴已经尽力维修了，应当报管理处处理。涉案店铺的地基，墙壁等均符合出租标准，没有漏水，更没有大面积的积水，从5月9日到6月15日整个沟通过程都是说渗水、潮湿，而不是漏水。漏水是有形状的，而非是一滴一滴的挂水珠，因为涉案店铺高出地面50公分，水往低处流，不会出现漏水这种情况。尹星于19日搬离涉案物业时是搬到深夜两点，尹星将钥匙交给保安，小区的管理人员经检查未发现有渗水漏水等情况。尹星是自己违约拒缴租金、水电费超过15日，自行搬离，双方签订的租赁合同约定了违约条款，按约定是不需要退还保证金、进场费。尹星二审答辩：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。一、涉案商铺房屋渗漏水不属于第五条第5款约定的维护范围。结合房屋租赁的交易习惯和常理，尹星作为承租人，应承担房屋维护义务范围不应包括商铺房屋渗漏水，其属于唐佩琴的出租人义务。本案中，尹星将商铺房屋渗漏水情况告知唐佩琴及其丈夫时，其是认可亦是知晓商铺房屋渗漏水维修义务属于出租方，并且同意维修，仅是一直拖延，未实际进行维修工作。一审法院认为本案的渗漏水情况显然已超出了日常经营使用商铺过程中所对应的维护范围，认定事实清楚，应予维持。二、唐佩琴将商铺出租给尹星使用，应保证尹星正常经营活动使用，唐佩琴未提供适租商铺，构成违约。本案中，尹星在租赁期间发现所租用的商铺房屋漏水，向唐佩琴反映后，唐佩琴应即时维修，唐佩琴一直拖延。尹星已举证证明了发现惨漏水等情况及时通知唐佩琴，但在租赁期间唐佩琴未实际对商铺漏水现象进行处理，根据《合同法》第216条款的规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第220条的规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第221条的规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”依法依约，唐佩琴的行为已构成违约。一审法院认定唐佩琴无法举证证明其履行了提供适格商铺给尹星承租经营的合同义务，故构成违约，事实认定清楚，应予维持。三、本案因唐佩琴的违约行为，导致涉案合同解除。依法依约，唐佩琴应返还尹星支付的保证金及进场费，并赔偿5月份租金损失，一审法院认定事实清楚，应予维持。尹星在订立本租赁合同时，依约支付了租房保证金38430元及进场费40000元；现因唐佩琴未提供适格商铺给尹星承租经营的违约行为，导致涉案租赁合同解除，依法依约唐佩琴应返还。2019年5月，涉案商铺房屋渗漏水，尹星及时将相关情况通知唐佩琴，但唐佩琴一直未有积极处理修复，导致尹星未能经营，根据双方签订的租赁合同第六条第一款，一审支持尹星要求返还5月份租金，合法合理，应予维持。尹星于2019年8月21日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.解除尹星、唐佩琴双方之间签订的《租赁合同》及《补充协议》；2.唐佩琴立即向尹星双倍返还尹星支付的定金共43000元；3.唐佩琴立即向尹星一次性返还租房保证金38430元；4.唐佩琴立即向尹星一次性返还进场费40000元；5.唐佩琴依约赔偿尹星2个月租金损失38430元；6.唐佩琴赔偿尹星2019年5月的租金损失19846.2元；7.唐佩琴赔偿尹星的装修损失32255元；8.本案证据保全的公证费1600元由唐佩琴承担；9.本案的律师费8000元由唐佩琴承担；10、本案诉讼费用由唐佩琴承担。一审法院经审理查明：2018年1月19日，唐佩琴（出租人/甲方）与尹星（承租人/乙方）签订《租赁合同》（以下简称案涉合同），约定：一、甲方出租广州市天河区XX商铺（以下简称案涉商铺）给乙方经营服装。二、该铺位承租年限共为叁年，即2018年3月4日至2021年3月3日止。三、甲乙双方协定的租赁期限、租金、保证金情况如下：1.租金按月结算，每月租金为人民币21500元由乙方在每月的1号前以现金或银行转账之付款方式缴付租金给甲方。2.从2018年3月4日开始，租金每年递增5%直至租赁期满。3.乙方向甲方交纳人民币43000元保证金（相等于首年2个月租金），并按照双方签订的房地产租赁合同使用商铺，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金本金无息归还乙方。4.交场时间为自签定本合同起2018年2月22日前移交场地，免租期为10天即到2018年3月3日止。四、在租赁期内，甲方承担下列责任义务:1.甲方负责该物业依合同将商铺及设备交付乙方使用。未按约定提供商铺的，每逾期一日，须按月租金金额的3‰向乙方支付违约金。…3.租赁期间出售该商铺时，须提前一个月书面通知乙方；抵押该商铺须提前一个月书面通知乙方。甲方合约期内提前收回商铺须退回保证金给乙方并赔偿2个月租金和退回进场费人民币肆万元正。…五、租赁期内，乙方负责承担下列责任与义务：1、依时交纳租金和水电费物业管理费出屋税等。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金。如果逾期15日，甲方有权解除合同，乙方在该物业财物应立即搬离，如乙方不搬离否则甲方无需经仲裁机构，甲方有权自行处理财物，收回商铺。不退保证金。……3、因需要对商铺进行扩、加、改建需经甲方同意，其产生费用由乙方负责，在租赁期间满后乙方负责还原拆除。4、乙方在租赁期间内未获得甲方同意不得将商铺转租或分租。乙方如要转租，但必须书面知会甲方，并在获得甲方同意的情况下才可实行转租。甲方配合乙方向新承租方重新签定合同壹年以上，乙方须按原合同租金转让。成功转租乙方须付甲方人民币壹万元正作为转租违约金，甲方退回2个月保证金乙方。如乙方提前解约须缴清应交费用后交回场地给甲方。甲方不须退保证金。5、爱护和正常使用商铺及其设备，发现商铺及其设备出现故障和损坏，应及时通知甲方并尽快检查和维修，因乙方过错延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，乙方负责赔偿；使用商铺不当或者人为造成商铺损坏的，应负责修复或赔偿。（包括商铺的水电设备和排污排水等）。六、违约责任：1、任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。2、租赁期届满，甲乙双方未续定合同且甲方要求收回商铺，乙方不得逾期交出承租商铺。七、租赁期届满且甲方要求收回商铺或解除合同之日，应交回原承租商铺和设备给甲方；（含己安装固定在墙壁及地面的设备）如需继续承租商铺，应提前3个月与甲方协商，双方另订合同，同等条件下，乙方有优先续租权。八、如因不可抗力因素（自然灾难）的原因，造成本合同无法履行时，双方互不承担责任。九、租赁期内，因国家、政府政策发生变化和市政规划建设需要，合同必须依法终止时，乙方应无条件地按时退出商铺，并不得向甲方索取任何补偿，甲方只退回押金。…十三、双方如有其他约定补充可另定补充协议：1.水费：5元每吨、电费：1.2元每度、管理费：5元每平方米（按30平方米计算）及乙方经营期间产生的费用由乙方自行承担（以管理机构升降标准为准）。2.乙方于2017年11月29日支付首月租金给甲方作为定金，即人民币21500元。剩余保证金为人民币43000元，进场费为人民币：40000元，共合计：人民币83000元，于2018年2月22日前支付甲方。等。2019年1月31日，尹星（乙方）与唐佩琴（甲方）签订《补充协议》，约定：一、从2018年4月19日起每月租金调至18300元，保证金36600元。第二年递增5%为19215元，保证金增加1830元为38430元。第三年递增5%为20175元，保证金增加1921元为40350元。二、如需加装电梯，从围蔽之日起至拆围蔽之日租金调至18000元。三、如乙方需转租按原合同细节及原合同租金金额履行。四、其他条款按原合同履行。庭审中，首先，尹星、唐佩琴均确认：（1）案涉合同及补充协议均已经实际解除；（2）双方签订合同时尹星交付给唐佩琴的定金21500元已转为首月租金。（3）唐佩琴已收到尹星的租房保证金38430元；3.唐佩琴已收到尹星的进场费40000元；（4）唐佩琴已收取尹星2019年5月的租金19846.2元；（5）尹星于2019年5月9日通过微信方式向唐佩琴反映漏水问题，并于同年6月15日通过微信方式向唐佩琴提出解除合同，期间唐佩琴没有对案涉商铺进行维修；（6）尹星于2019年6月19日撤场，尹星没有交付6月份的租金及水电费。其次，唐佩琴确认已经重新装修案涉商铺并另行出租给他人。再次，关于出现漏水的原因，尹星称房屋的内外、天花板漏水问题属于房屋的结构性质量问题，不属于正常使用商铺后导致的表面非结构性的故障和损坏，唐佩琴则称是尹星自己维修经营不善加上天气潮湿造成。尹星为支持其主张，还提交了以下证据：1.公证书（包括所附照片）及发票；2.视频光盘。上述证据1、2共同拟证明商铺房屋的屋顶、墙柱、地基墙缝等处出现持续性漏水、渗水现象，导致涉案房屋不能用于经营服装，严重影响尹星使用房屋对外开展经营，使尹星合同目的不能实现。并且尹星还支付公证费1600元。唐佩琴认为该证据不能证明是属于房屋出现结构性质量问题并足以影响正常经营。3.工程施工合同书及发票、收据，拟证明尹星进场时对涉案房屋进行了装修，并支付装修费32255元。唐佩琴对该证据不予认可。4.委托代理合同及发票，拟证明尹星对涉案纠纷委托律师代理，支付律师费8000元。唐佩琴对该证据真实性无异议，但关联性有异议。5.尹星与唐佩琴的微信聊天记录，拟证明尹星向唐佩琴及其丈夫反映房屋漏水问题，要求唐佩琴在合同期限内维修，唐佩琴表示将安排维修，但一直未有实际维修义务，尹星遂向唐佩琴提出解除租赁合同。对该证据真实性、合法性无异议，但对关联性及证明内容有异议，称尹星将修缮责任全部推给唐佩琴，并以此借口自行搬走。6.租赁合同、微信聊天记录（尹星与新租户），拟证明解除合同后，唐佩琴将案涉商铺出租给第三方经营使用。唐佩琴对该证据真实性无异议，但关联性有异议，认为与本案无关。唐佩琴为支持其抗辩意见，还提交了以下证据：1.央视天气网站发布的2019年5-6月份广州天气预报情况、广州天气911查询网站发布的2019年5-6月份天气预报情况，拟证明该季节正处于雨季多发季节，天气潮湿属正常现象。尹星对该证据不予认可。2.广州越秀物业发展有限公司出具的《证明》，拟证明尹星自行进行装修时并没有进行报装申请，其装修公司操作不规范以及工程质量问题无法保障。尹星对该证据真实性无异议，但认为其装修商铺已经告知唐佩琴并取得唐佩琴同意，小区的管理处一直也没有提出异议。3.既有住宅增设电梯前公示，拟证明案涉商铺的主体结构完全达标，不存在质量等方面的问题。尹星对该证据不予认可，认为该证据没有原件，且安装电梯不能说明案涉商铺的天花板等主体部分结构是符合使用要求的。4.尹星与唐佩琴的微信聊天记录，拟证明尹星提出解约的真实原因是尹星经营出现困难，无法继续经营下去，所以才以商铺漏水为由搬走。尹星对该证据的真实性、合法性无异议，但关联性不予认可，认为唐佩琴故意拼接聊天记录扭曲双方真实意思表示。一审法院认为:尹星与唐佩琴签订的案涉合同及补充协议均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效合同，双方当事人均应依约自觉履行。一、关于合同解除的问题。（1）尹星、唐佩琴均在庭审中确认案涉合同及补充协议已经无法继续履行，合同已经实际解除，故尹星关于解除合同的诉请一审法院不在判决主文中赘述。（2）关于尹星是否具有单方解除权的问题。首先，尹星已经举证证明案涉商铺存在大面积渗、漏水情况，从现场照片及视频来看，确实已经达到影响案涉商铺正常经营的程度。再次，根据案涉合同第五条第五款中关于“爱护和正常使用商铺及其设备，发现商铺及其设备出现故障和损坏，应及时通知甲方并尽快检查和维修，因乙方过错延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，乙方负责赔偿；使用商铺不当或者人为造成商铺损坏的，应负责修复或赔偿”的约定，一方面尹星举证证明了其在发现漏水等情况已经通知唐佩琴处理，另一方面本案的渗漏水情况显然已经超出了日常经营使用商铺过程中所对应的维护范围，而唐佩琴又无法举证尹星使用商铺不当或者人为造成商铺损坏导致上述渗漏水情况，现唐佩琴无法举证证明其履行了提供适格商铺给尹星承租经营的合同义务，故唐佩琴构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定以及案涉合同第六条第1款的约定，尹星依法享有合同解除权，唐佩琴应对本案合同的解除承担违约责任。关于尹星主张唐佩琴双倍返还定金43000元的诉请，经查，尹星、唐佩琴均确认尹星交付的定金21500元为立约定金，在案涉合同签订后该笔款项已转为首月租金，故尹星该项诉请显然缺乏依据，一审法院不予支持。关于尹星主张唐佩琴返还租房保证金38430元及进场费40000元的诉请。在案涉合同已经解除的情况下，作为守约方的尹星要求唐佩琴退还上述款项合法合理，一审法院予以支持。关于尹星主张唐佩琴赔偿两个月租金损失38430元的诉请。在庭审中，尹星明确该项诉请的依据是案涉合同第四条第3款“甲方合约期内提前收回商铺须退回保证金给乙方并赔偿2个月租金和退回进场费人民币肆万元正”以及第六条第1款的约定，但本案现并不属于案涉合同第四条第3款约定的“甲方合约期内提前收回商铺”的情形，并且尹星亦未举证证明其实际遭受了上述损失，故一审法院对尹星的该项诉请不予支持。关于尹星主张唐佩琴赔偿2019年5月的租金损失19846.2元的诉请。经查，尹星在2019年5月初已经通知唐佩琴案涉商铺的渗漏水情况，但唐佩琴一直未有积极处理修复，导致尹星的经营受到影响，根据第六条第1款的约定，故尹星现主张该月的租金损失合理有据，一审法院予以支持。关于尹星主张唐佩琴赔偿其装修损失32255元的诉请。经查，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条中关于“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担……”的规定，以及案涉合同第五条第3款中关于“因需要对商铺进行扩、加、改建需经甲方同意，其产生费用由乙方负责，在租赁期间满后乙方负责还原拆除”的约定，现唐佩琴抗辩称尹星对案涉商铺的装修并未取得其同意，并提供了案涉商铺所在小区物业部门出具的证明材料佐证，而尹星亦未能举证证明其实施上述装修经过唐佩琴同意，故一审法院对尹星的该项诉请不予支持。关于尹星主张的公证费1600元及律师费8000元的诉请，均缺乏合同依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，于2020年10月9日作出判决如下：一、唐佩琴于本判决发生法律效力之日起10日内，向尹星返还租房保证金38430元及进场费40000元。二、唐佩琴于本判决发生法律效力之日起10日内，向尹星赔偿2019年5月的租金损失19846.2元。三、驳回尹星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6240元，由尹星负担2335元，唐佩琴负担3905元。二审中，唐佩琴为证实其上诉主张，提交了以下证据：1.情况说明，由物业服务中心于2020年11月5日出具，内容反映物业服务中心未收到租户关于漏水问题的通知；5月中旬接到唐佩琴及其丈夫的电话后进入涉案商铺，发现天花面有直径20公分左右的潮湿面，潮湿位置中间有一点渗水；二楼的业主于6月份自香港回来后进行了修补，6月8日物业协助对涉案商铺天花进行了防水修补；6月19日租户搬货后未发现天花有漏水情况。2.物业服务中心保安出具的证明，称6月19日晚搬走后检查未发现天花有漏水情况。3.中介公司工作人员出具的证明，称《租赁合同》约定的有关维修的条款内容，因甲方有知情权，所以乙方要通知甲方，而由乙方负责检查、维修、赔偿等责任。4.微信聊天记录及现场照片及视频光盘，拟证实天花面不存在渗漏水的情况。尹星未提交新证据。经本院组织证据交换及质证，尹星主张上述证据均非新证据，不应采纳，并对上述证据的真实性、合法性及关联性不予确认，证据1反映涉案商铺存在漏水情况，商铺的客观情况应以尹星一审提交的公证书为准；证据2、3系证人证言，但没有相关证人的身份证明文件及联系方式，且证人未出庭作证，不符合证人证言的构成要件；证据4尹星一审已提交，唐佩琴实际未进行维修；对证据5不予确认。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明，尹星在一审期间提交的其与唐佩琴的微信聊天记录显示：2019年5月9日，尹星向唐佩琴反映漏水问题，唐佩琴回复称可能是天气潮湿导致，并让尹星等等看是不是漏水；2019年5月26日，尹星反映屋顶的漏水面积越来越大，长期可能影响房屋结构问题，唐佩琴回复称其在12、13日有与二楼沟通，二楼表示其很少用水，后来就没有再问这个问题，并表示会向管理处打招呼，其本人6月10日左右才能回来；5月29日，尹星向唐佩琴反映管理处看过了，整个屋子都是霉臭味；6月12日，尹星提出因无法正常经营要求解除合同，6月15日，唐佩琴回复其不在中国，双方无法就解除合同的后果协商一致；6月17日，唐佩琴回复称：“1.今天回国，看了合同，关于楼上漏水之事，我从收到你信息之日起就已联系物业管理处，物业管理工作人员也跟进这事，但由于二楼业主一直联系不到，我们也是想尽办法，很无奈才在下面补，效果不理想，我们也有继续联系街道办协调处理，漏水对你经营确实有影响，但这不在合同履行范围，甲方没有故意影响你经营，也尽最大努力协调补修。而漏水之事是合同之外的特殊原因所致，以上情况不属于责任范围内，可履行合同中的第八、十、十一条款。2.我们刚回国，明天我继续找街道居委会协调处理这件事情。3.关于交租金是履行合同第三条款。4.不交租金履行合同的第五条款。乙方可根据合同相关条款履行。”6月18日，唐佩琴称“关于漏水之事我们已联系相关人员，二楼业主一直在香港，今天才回来，经多方沟通，现定由二楼业主负责维修，要等维修好确保不漏水才能修复天花。因为交租期限是每月1号前，现已18号，你愿意履行合同中第八条条款还是其他条款？”尹星称“房屋维修已经经过一个多月还未修好，严重影响生意，根据合同及合同法规定可以解除合同。”“根据第五条第5款，已经及时通知你方尽快检查和维修，你方延迟至今还没修好”。唐佩琴称“我们已尽到最快，无违约”“二楼业主联系不上，他在香港，我们已尽最大努力采取措施，他今天才回来，我们已尽力”“（根据第五条第5款，已经及时通知你方尽快检查和维修）是乙方责任”“你决定什么时候撤场？”本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.涉案租赁合同解除的违约责任如何认定；2.违约方应承担的违约责任如何认定。关于涉案租赁合同解除的违约责任如何认定的问题。尹星主张因涉案商铺渗漏水影响其正常经营，而唐佩琴一直未实际维修构成违约，故提出解除合同。对涉案商铺渗漏水的问题，从尹星一审提交的双方的微信聊天记录、现场照片、视频及物业服务中心的情况说明等证据，可以证实涉案商铺确实存在渗漏水的情况，尹星一审提交的公证书亦显示在2019年6月17日涉案商铺的天花仍未维修完毕，6月18日唐佩琴在微信中称“二楼业主一直在香港，今天才回来，经多方沟通，现定由二楼业主负责维修，要等维修好确保不漏水才能修复天花”，可以认定至6月18日涉案商铺的渗漏水并未完全维修完毕，客观上会对尹星正常使用商铺对外经营造成一定影响，唐佩琴在微信聊天记录中对此亦予以确认，故本院对该事实予以认定。唐佩琴主张天气潮湿或尹星装修打孔导致渗漏水缺乏证据支持，本院对此不予采纳。唐佩琴二审提交物业服务中心出具的情况说明及证人证言，因未提交证人的主体身份资料，且证人均未出庭作证，证明效力较弱，照片、视频内容亦无法推翻公证书及唐佩琴本人的微信内容，故唐佩琴主张在2019年6月19日已经不再渗漏水同样缺乏充分证据证实，本院对其主张不予采纳。至于渗漏水的维修义务应由哪方承担，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”涉案《租赁合同》约定乙方（尹星）负责承担的责任和义务包括“爱护和正常使用商铺及其设备，发现商铺及其设备出现故障或损坏，应及时通知甲方（唐佩琴）并尽快检查和维修，因乙方过错延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，乙方负责赔偿；使用商铺不当或者人为造成商铺损坏的，应负责修复或赔偿。（包括商铺的水电设备和排污排水等）”本案中，商铺天花板出现渗漏水的情况，该维修事项涉及与物业服务中心、其他相邻业主的沟通，已超出了承租人可自行维修的范围，渗漏水的问题直接影响商铺的正常使用，属于出租人应提供适租商铺的基本义务范畴。同时，从双方微信沟通来看，唐佩琴在尹星提出解除合同之前，对由其承担维修义务并未提出异议。因此，一审法院认定唐佩琴应承担相应的维修义务并无不当，本院予以认同。涉案商铺发生渗漏水的情况并非双方签订合同时可以预见的情形，在该情况发生后，尹星已经及时通知唐佩琴处理，虽唐佩琴亦联系物业及二楼业主进行维修，但从发生渗漏水至尹星提出解除合同的一个多月时间内，涉案商铺的渗漏水问题未能得到有效解决，在此情况下，尹星因无法正常使用商铺而提出解除合同亦属合理，一审法院认定唐佩琴未能提供适格商铺给尹星承租经营构成违约，并无不妥，本院予以确认。唐佩琴主张尹星未依约支付租金超过15天构成违约，应承担违约责任。由于2019年5月初涉案商铺已发生渗漏水的情况，双方此后发生争议，且尹星于2019年6月12日已通过微信提出解除合同，故唐佩琴主张尹星未依约支付2019年6月份租金超过15天构成违约缺乏事实依据，本院不予采纳。关于唐佩琴应承担的违约责任如何认定的问题。如上所述，尹星并无违约行为，在合同已解除的情况下，唐佩琴应退还租房保证金38430元，唐佩琴上诉主张不予退还该保证金缺乏事实及法律依据，本院不予支持。至于进场费40000元，从合同内容来看，进场费并无保证金性质，且本案并非合同第四条第三款约定的“甲方合约期内提前收回商铺”的情形，故尹星主张全额退还缺乏约定及法定依据，一审法院判令唐佩琴退还进场费40000元欠妥，本院予以纠正。考虑涉案租赁合同自2018年3月至2019年6月已实际履行15个月，根据公平合理原则，进场费可酌情按照已履行的期限占总租赁期限的比例予以返还，唐佩琴应向尹星退还进场费23333元。至于尹星主张的2019年5月的租金损失，唐佩琴确认收取尹星2019年5月份租金19846.2元，虽涉案商铺有渗漏水的情况对尹星的正常经营造成一定影响，但尹星在2019年5月期间有实际使用涉案商铺进行经营，考虑涉案商铺渗漏水情况对正常经营的影响程度、影响的期限（自2019年5月9日起），本院酌情认定唐佩琴按60%的比例赔偿尹星2019年5月的租金损失，即11907.72元。一审法院判决2019年5月的租金损失全部由唐佩琴承担不妥，本院予以纠正。综上所述，唐佩琴的上诉请求部分成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初36228号民事判决第三项；二、变更广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初36228号民事判决第一项为：唐佩琴于本判决发生法律效力之日起10日内，向尹星返还租房保证金38430元及进场费23333元；三、变更广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初36228号民事判决第二项为：唐佩琴于本判决发生法律效力之日起10日内，向尹星赔偿2019年5月的租金损失11907.72元；四、驳回尹星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6240元，由尹星负担4166元，唐佩琴负担2074元。二审案件受理费2257元，由唐佩琴负担1692元，尹星负担565元。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  莫 芳审判员  余 盾二〇二〇年十二月三十日法官助理熊盈颖林臻灏