湖北省宣恩县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2825民初1995号原告：刘俊杰，男，1988年2月2日出生，土家族，大学本科文化，经商，住宣恩县，委托诉讼代理人：李桂林，湖北夷水（宣恩）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告李华，女，1981年11月29日出生，土家族，住宣恩县，被告：恩施州茂泰房地产开发有限公司（以下简称茂泰公司），住所地：宣恩县沙道沟镇平安路，统一社会信用代码914228255654814979。法定代表人：李超，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜雨龙，系该公司员工。代理权限为特别授权。原告刘俊杰与被告李华及茂泰公司执行异议之诉纠纷一案，于2020年10月12日向本院起诉。本院受理后，依法适用普通程序，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告刘俊杰的委托诉讼代理人李桂林，被告茂泰公司的法定代表人李超及其委托诉讼代理人杜雨龙均到庭参加了诉讼，被告李华经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告刘俊杰向本院提出诉讼请求：一、判决准予对“酉水商都”1-2-1305号房屋的执行；二、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2015年12月28日，原告与被告茂泰公司签订了《借款合同》，合同约定，被告茂泰公司向原告借款1100万元，同日双方签订了《抵押合同》，被告茂泰公司将酉水商都1号楼1、2单元11-12楼的商品房设定抵押并办理了抵押登记。因被告茂泰公司未按期偿还借款，双方在宣恩县人民法院的主持下达成协议，被告茂泰公司定于2018年10月30日前一次性付清230万元，逾期未付，则从2018年5月29日起以230万元为基数按月息2分计算利息，至本息付清之日止。由于被告茂泰公司未按协议履行，原告向宣恩县人民法院申请执行，在执行过程中，被告李华提出异议，以案涉房屋已购买并已交付为由请求终止对1-2-1305号房屋强制执行，宣恩县人民法院经审查，以《最高人民法院关于建设工程优先受偿权问题的批复》规定，认定被告李华作为买受人，对案涉房屋享有排除执行权力，裁定中止对酉水商都1-2-1305号房屋的执行。原告认为被告李华与被告茂泰公司签订的《商品房买卖合同》，双方未办理房屋所有权登记，被告李华享有的是债权请求权，而非物权，原告对案涉房屋享有抵押权，属于物权。因此被告李华的执行异议请求，不能排除本案强制执行的民事权益，故此，原告的诉讼请求具有事实及法律依据，本案不涉及建设工程承包人优先受偿的事实，宣恩县人民法院据此裁定中止对酉水商都1-2-1305号房屋的执行，属适用法律错误，特向法院起诉，望依法判决。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、执行裁定书复印件1份。拟证明原告对该裁定的结果不服。证据二、2015年12月28日原告与被告茂泰公司签订的《抵押合同》复印件1份、抵押物清单打印件1份、宣恩县不动产查询单复印件2份、(2018)鄂2825民初773号民事调解书复印件1份、不动产权利及其他事项登记信息复印件1份。拟证明案涉房屋酉水商都1-2-1107、1-1-1705、1-2-1305、1-2-2007号已于2015年12月28日抵押给原告，原告为案涉房屋抵押权人，且至今尚未解除的事实。抵押登记时间为2015年12月30日。被告茂泰公司辩称，1、茂泰公司欠原告刘俊杰借款230万元属实，但是2019年也协商用12套房屋进行抵偿，只是手续还没有办理完成，已经办理了3套房屋的过户手续。我们不存在不履行偿还借款的义务。2、被告李华2013年3月12日缴款120000元与被告公司签订合同，认购的房号为1-2-1208，总房款为357944元，2013年3月19日，刘昌明（系李华丈夫）再次交款了30000元与被告公司签订认购5-2-502号住房，同时双方在认购书中约定同等条件下刘昌明享受优先承包施工防水等优先的权利。并用工程款冲抵住房尾款，多退少补，截止2015年4月13日，被告李华累计为1-2-1208和5-2-502号住房缴房款24万元，工程款2.4万元（冲抵房款，未支付），退房领取五万元，实际被告李华已经向茂泰公司支付总房款214000元，经被告李华与被告公司协商，被告公司同意被告李华将1-2-1208住房更房为1-2-1305，并将214000元转为1-2-1305的首付款，双方约定房款总价352830元，采用分期付款的方式于2015年12月30日之前支付剩余房款138830元，并重新签订了商品房买卖合同约定2015年12月30日之前交房，被告李华于2015年11月领取钥匙开始装修入住，刘昌明通过后期施工等工程，不仅已经完全冲抵剩余房款而且被告公司还应向刘昌明支付工程款70余万元（未结算），该住房是被告李华唯一一套住房，现正在居住中。被告茂泰公司为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：证据一、商品房买卖合同复印件一份，拟证明2013年3月14日，李华与被告公司签订的商品房买卖合同，约定总房款为352830元，其付款方式为分期付款，第一次付款214000元，第二次2015年12月30日之前支付138830元。证据二、刘昌明工程量清单复印件一份。拟证明被告公司法定代表人李超认可了刘昌明施工总金额为24000元的事实。证据三、杨小静手写的内容为李华与公司进行账务清算及重新换房记载单复印件一份。拟证明李华最终选房为1-2-1305，总房款352830元，第一次支付214000元，剩余138830元。同时双方补签了商品房买卖合同，其合同的日期与原来的合同签订时间一致，只更改的房号。被告李华未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面意见及证据。经庭审质证，被告对原告提交的所有证据真实性均无异议，原告对被告提交的所有证据的真实性均有异议。本院认为，对双方当事人均无异议的证据应予以认定。被告提交的所有证据其内容客观真实，与本案具有关联性，本院均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告茂泰公司在宣恩县投资开发“酉水商都”房地产项目。2015年12月28日，茂泰公司与刘俊杰签订《抵押合同》，茂泰公司以其酉水商都的在建工程20套房屋为借款抵押，并办理了抵押登记。2013年3月14日，被告李华、茂泰公司签订《商品房买卖合同》，合同约定李华购买由茂泰公司开发建设的“酉水商都”第一栋二单元1305号商品房1套，建筑面积141.28平方米，单价2497.38元/平方米，共计价款352830元。李华于2015年交付购房首付款214000元后，经茂泰公司法定代表人李超同意，将茂泰公司欠李华丈夫刘昌明工程款抵缴了李华欠茂泰公司房屋尾款138830元。该房屋现已交付李华管理使用。2018年4月，茂泰公司因与刘俊杰合同纠纷提起诉讼，该案经本院审理后，作出（2018）鄂2825民初773号《民事调解书》，确认茂泰公司限期偿还刘俊杰的借款本息2300000元。约定期限过后，刘俊杰于2019月3月1日申请强制执行，在执行中，本院于2019年6月裁定对茂泰公司抵押给刘俊杰的房屋20套予以查封，其中包括本案所涉1-2-1305号房屋。该案因此后双方达成以12套房屋抵偿债务的协议，故终结执行。但协议未完全履行，约定抵偿的房屋仅交付部分，刘俊杰遂于2020年7月6日申请恢复执行，执行中，李华提出执行异议，2020年9月21日，本院裁定，中止对“酉水商都”1-2-1305号房屋的执行。本院认为，本案的争议焦点为被告李华对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中,第一、李华与茂泰公司签订《商品房买卖合同》时间为2016年前,该合同系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,属有效合同,合同签订时间早于法院查封时间;第二、茂泰公司陈述李华于法院查封前即已占有使用涉案房屋;第三、关于购房款的支付,茂泰公司出示了杨小静手写的内容为李华与公司进行账务清算及重新换房记载单,上述金额与《商品房买卖合同》所载房款金额一致,且茂泰公司认可李华已支付了全部价款;第四、因涉案房屋存在在建工程抵押登记,导致无法办理产权登记,并不存在李华怠于办理过户登记的情形。综上,李华作为买受人,其情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于对物权期待权保护的规定,应认定李华对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告刘俊杰的诉讼请求。案件受理费160元，由原告刘俊杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  龙远莲人民陪审员  黎 珍人民陪审员  田进平二〇二〇年十二月十六日书 记 员  郭 剑