湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0811民初1154号原告（反诉被告）：梁连芳，女，1971年2月13日出生，汉族。委托诉讼代理人：谢木炳，系原告丈夫，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：林日成，广东粤海律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告（反诉原告）：余仕飞，男，1996年11月18日出生，汉族。委托诉讼代理人：吕汝奋，广东朝胜律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告梁连芳与被告余仕飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理，被告余仕飞提起反诉，本院予以受理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人谢木炳、林日成和被告（反诉原告）及其委托诉讼代理人吕汝奋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付尚欠房租68508.30元；2.被告支付违约金20000元；3.被告支付通信及网络费1197.92元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年11月9日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，原告将位于湛江市麻章区***********屋（五层，除106、108、109、207、208、408、501七间外的38间房）出租给被告作租赁使用，约定租金为163400元/年，一年分二次支付，违约金为2万元。合同签订后，原告已依约履行了全部义务，但被告拖欠2020年3月1日至同年9月15日止的租金88508.30元，被告于2020年3月26日支付了2元，尚欠租金68508.30元至今未付。2020年9月15日，被告已将钥匙退回给原告，尚欠通信及网络费1197.92元，原告收到被告押金1万元，故被告尚应支付原告79706.22元。据此，原告提起本案诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，2019年11月9日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告上述房屋，租期自2019年11月1日至2022年2月1日止，租金为每年163400元，5个月支付一次，每年按10个月计算，押金1万元。合同签订后，被告共向原告支付了租金40133元及押金1万元，原告仅向被告移交了房门钥匙，但拒不向被告提供房屋的建设工程规划许可证及配合被告办理工商登记的必要房屋材料。因新冠肺炎疫情，广东海洋大学于2020年2月至9月均不开学，故被告在此期间不能完成相关的租赁业登记，亦不能实际利用到原告的房屋。在此期间，原告一直以各种理由拖延，减租半个月且保证在疫情过后提供建设工程许可证予被告并配合被告办理租赁业的营业执照等手续。但原告至今仍未能提供相关材料。根据相关法律规定，涉案合同属于无效合同，原告应当返还被告所支付的租金和押金，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1.确认反诉被告与反诉原告签订的《房屋租赁合同》无效；2.反诉被告立即向反诉原告返还房屋租金人民币40133元和押金人民币10000元；3.本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由同答辩意见。原告对被告的反诉辩称，1、被告提出的反诉请求没有事实和法律依据。涉案房屋是否有建设工程规划许可证，被告在租赁房屋的时候应该是清楚的，而且，没有该证件不影响被告对租赁物的使用。被告租赁的房屋用于学生居住，其转租给学生即可，不需要办理商业性质经营所需的工商营业执照。另，即使需办理营业执照，根据《个体工商户登记管理办法》第十四条规定，仅需提供经营场所证明，不需提交建设工程规划许可证。根据《湛江市人民政府关于印发湛江市市*主体住所（经营场所）登记管理规定的通知》第六条规定，被告即使是要办理营业执照，也无需提供场地证明材料，其签署自主申报表和承诺书即可。被告提出广东海洋大学2-9月份不开学，无法让其实际利用租赁物，这不是被告拒不支付租金的理由。其承租房屋无论用于何种用途，应当意识到风险的存在，应自行承担后果，原告将租赁物交付被告，已履行了租赁合同约定的义务，并不承担被告可能面临的经营风险，而且原告也考虑到受疫情的影响，给予被告减少半个月的租金。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，即使合同无效，被告也应当按照合同约定的租金标准支付房屋占用费。3、被告反诉请求返还租金和押金没有事实和法律依据。被告支付给刘水庆的房租与本案没有关联，且支付的时间是在2019年11月份，原告请求的是2020年3月1日之后的租金。原、被告签订的《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2019年11月1日至2022年2月1日，租金为163400元/年，押金为10000元。房租的支付方式为5个月支付一次，即每学期开学之日支付半年房屋租金81700元，实际支付时间为每年的3月1日和9月1日。被告仅于2020年3月26日支付了2万元租金，到2020年9月15日才交回租房钥匙和大部分房间的使用权给原告，剩余两间房屋的被子、物品未搬走，仍继续占用。在2020年3月1日至2020年9月15日，被告应当支付的租金为88508.3元，扣减2020年3月26日的2万元，其仍应支付租金68508.3元。在2020年3月1日至2020年9月15日期间，产生了通信及网络费1197.92元，被告作为租赁物使用者，应当由其承担。本院经审理认定的事实如下：2019年11月9日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于湛江市麻章区***********屋（五层，除106、108、109、207、208、408、501七间外的38间房）出租给被告作为租赁使用，租金为163400元/年，一年分二次支付房屋租金，五个月支付一次，每学期开学之日支付半年房屋租金81700元；整栋楼电费、网络费在租赁期间均由被告自行缴纳；因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；若被告违约，则需赔偿违约金2万元给原告。合同第九条手写内容为“因肺炎而导致，双方协商好少收乙方（即被告）半个月房租”。经庭审，双方确认上述房屋原出租给案外人刘水庆，后由被告租赁，原告与被告重新签订了上述合同，刘水庆原向原告支付了押金1万元，原告没有退还给刘水庆，被告承租后，被告直接向刘水庆支付了押金1万元。原告确认实际收到被告押金1万元，被告于2020年3月26日支付了租金2万元，被告于2020年9月15日已退还房屋钥匙。被告对此予以确认，且确认已搬离租赁房屋。结合双方陈述的事实，被告租赁上述房屋进行经营性租赁，主要出租给广东海洋大学的学生使用，因受今年新冠肺炎疫情影响，故双方协商同意，原告减免半个月的租金给被告。被告主张合同约定的租金每年163400元，因存在寒暑假的问题，每年租金实际是按每年十个月计算，其中两个月属于免租金。原告对此并无异议。但原告主张2020年3月1日至2020年9月15日止的租金68508.3元（扣减2020年3月26日支付的租金2万元）实际是按每年十二个月计算租金。根据原告提交的中国电信股份有限公司湛江分公司收款凭证，原告缴付了2020年3月1日至2020年8月网络线路的通信服务费1198.12元，被告主张其已缴纳，但未能举证证实。在诉讼中，原告主张该笔费用的金额为1197.92元。另，被告主张向原告支付了租金40133元，被告提交的证据除原告确认肖振楠于2020年3月26日支付的2万元外，其他付款依据不能证实支付给原告。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。关于涉案合同的效力认定问题。涉案租赁房屋属于农村住宅，故涉案合同不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》调整。涉案合同系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，应受法律保护，被告主张确认涉案合同无效，于法无据，本院予以驳回。关于原告主张被告支付租金的认定问题。根据合同“因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除”的约定，涉案合同应当自今年新冠肺炎疫情发生后即自行解除，但在新冠肺炎疫情发生后经双方协商，原告给予被告减免半个月的租金，显然，双方没有解除合同的意思表示。双方确认于2020年9月15日办理退租手续，被告已实际搬离租赁物，故本院确认涉案合同自2020年9月15日起予以解除。结合合同“一年分二次支付房屋租金，五个月支付一次”的约定、被告租赁原告房屋的目的与用途，以及租赁物主要出租给广东海洋大学的学生的客观情况，故本院确认合同约定每年租金163400元实属每年十个月的租金，原告免收寒、暑假共两个月的租金。据此，实际每月的租金为16340元。依合同约定，被告应于2020年3月1日支付上半年五个月的租金81700元和于2020年9月1日支付下半年的租金。被告已支付上半年的租金2万元，尚欠61700元。合同于2020年9月15日解除并办理退房手续，故被告应支付下半年半个月的租金8170元。双方协商同意，原告减免半个月的租金，该半个月租金应为8170元。因此，被告应当支付原告的租金为61700元。但原告主张的租金以每年163400元按12个月折算为每月租金13616.67元为标准计算，低于按合同约定每年按十个月计算月租金的标准，属于原告自行处分权利。综上，原告主张的租金应当按照每月租金13616.67元的标准，计算五个半月（减免暑假一个月的租金），减免半个月，再减去2万元，即被告应支付原告的租金为46721.68元（13616.67元×5＋163400元÷12÷2－8170元－2万元）。另，原告已收取被告押金1万元，应予以扣减，故被告尚应支付原告的租金为36721.68元。对于原告主张超出的部分，本院予以驳回。对于被告反诉原告返还租金40133元和押金1万元的诉请，显然没有事实和法律依据，本院予以驳回。关于原告主张被告支付违约金2万元的问题。在涉案合同的履行期间，被告未能依约支付租金给原告，确实存在违约行为，但新冠肺炎疫情确实对于合同的履行存在重大的影响，且属于不可抗力，依法应当免除被告的违约责任，故原告主张被告支付违约金2万元，本院不予支持。关于原告主张被告支付网络通信服务费1197.92元的问题。原告提交的缴款凭证，虽没有收费单位盖章，但该证据显然不属原告自行制作。被告主张其已缴纳了该费用，但未能举证证实，故本院不予采信。根据缴款凭证，网络通信服务费金额合计1198.12元，但原告在本案中主张1197.92元，属于原告对自己诉讼权利的自由处分，本院予以确认，因此，原告主张被告支付网络通信服务费1197.92元有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款的规定，判决如下：一、限被告余仕飞于本判决发生法律效力后十日内支付租金36721.68元和网络通信服务费1197.92元给原告梁连芳。二、驳回原告梁连芳的其他诉讼请求。三、驳回被告余仕飞的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉费896.33元，由原告负担469.91元，被告负担426.42元；反诉费526.67元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员  谢法算二〇二〇年十二月二十五日书记员  邓海梅附：相关法律和司法解释条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。