湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11443号上诉人（原审原告）：聂维，男，1981年6月13日出生，汉族，户籍地武汉市蔡甸区，现住武汉市蔡甸区。委托诉讼代理人：李战全，湖北扶轮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉上善至高置业集团有限公司，住所地武汉市蔡甸区工农路（天下壹品莲花商住楼）。法定代表人：徐家宝，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：龙雨，湖北平渊律师事务所律师。上诉人聂维因与被上诉人武汉上善至高置业集团有限公司（以下简称上善至高公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2020）鄂0114民初1634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。聂维上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判上善至高公司向聂维支付逾期交房违约金24830.61元（按每日0.01℅标准，以135243元为基数，1836天，自2015年7月1日起算至2020年7月10日）；二、本案一、二审诉讼费用由上善至高公司承担。事实和理由：一、一审法院违反民事法律行为意思自治原则，任意行使自由裁量权，导致错误判决。双方在《武汉市商品房买卖合同》及《补充协议》中对交房条件进行了明确约定，该约定系当事人真实意思表示，合法有效。但是，时至今日，上善至高公司仍未向聂维交付符合合同约定的房屋，作为公共配套设施的车位数量偏少，严重违反《武汉市建设工程规划管理技术规定》第62条对城市建筑物配建停车位的规定；小区绿化缺失；供电设施未按要求建成，虽然供电到户，但仍然属于临时用电。二、根据合同约定，延迟交房违约金是根据违约行为持续发生的状况而累加计算的，对聂维而言，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方在合同中确定的一个整体权利，而非按照违约天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立权利。如果将本案违约金请求权分割为若干独立请求权，并分别计算诉讼时效，改变了当事人在合同中约定“累加”计算的本意。同时，双方在合同中仅约定了违约金计算方法，并没有约定违约金的支付期限，权利人随时可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定权利人知道或者应当知道权利受到侵害，诉讼时效开始起算。一审法院认为上诉人在房屋交付前应单独就违约金提起诉讼，不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。三、双方在合同及补充协议中对违约责任的约定明显不对等，本来就存在不公平情况，在已认定上善至高公司违约的情况下，一审法院对原本并不偏高的违约金计算标准下调一半，将原本的不公平扩大化，变相助长了上善至高公司的违法行为。上善至高公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。聂维已经领取了房屋钥匙并接收房屋，缩短了交房等待期，武汉市中级人民法院就同小区的类似案件均作出了调减违约金的判决。涉案房屋已办理了竣工验收手续，逾期交房违约金应计算至2018年10月9日。逾期交房违约金是以日为单位计算，每天应单独计算诉讼时效，一审对违约金诉讼时效的认定正确。故请求驳回上诉，维持原判。聂维向一审法院起诉请求：1.上善至高公司向聂维支付逾期交房违约金24830.61元（按每日0.01%标准以135243元为基数，自2015年7月1日起计算至2020年7月10日，共计1836天）；2.上善至高公司向聂维支付逾期办证违约金676.22元；3.上善至高公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年4月10日，聂维（买受人）与武汉天下置业集团有限公司（出卖人2016年9月18日名称变更为武汉上善至高置业集团有限公司）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：蔡120292247）及《补充协议》，约定聂维购买武汉天下置业集团有限公司投资建设的位于武汉市蔡甸区蔡甸街同心村的天下壹品莲花C区3号楼商品房项目第3幢1单元4层6号房屋，合同约定建筑面积41.22平方米，每平方米3281元，总金额135243元。合同第九条交房期限及条件约定：“出卖人应当在2015年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电到户；6、给水到户；……因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。”合同第十一条出卖人逾期交房的违约责任约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，……逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同第十六条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：……3、……买受人在商品房交付满180日后30日内未提出退房的，出卖人按已付房价款的5‰向买受人一次性支付违约金，合同继续履行。”合同签订后，聂维向上善至高公司支付了购房款135243。2015年10月30日，聂维领取涉案房屋钥匙。2018年10月9日，上善至高公司办理天下壹品莲花C区3号楼竣工验收备案。2018年12月26日，涉案房屋已经取得不动产权属证明。2020年7月14日，聂维向一审法院提起诉讼。至聂维起诉之日该小区系使用临时供电。一审法院认为，聂维与上善至高公司签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：蔡120292247）及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，聂维虽于2015年10月30日领取了房屋钥匙，但涉案房屋于2018年10月9日才完成竣工验收备案，自此方符合法定的交付条件，上善至高公司的行为违反上述禁止性规定，应承担违约责任。根据《武汉市商品房买卖合同》约定交付的商品房要满足供电到户等条件，涉案房屋已于2018年10月9日办理竣工验收备案，验收合格，供电到户，故聂维认为直至2020年7月10日上善至高公司仍未向聂维交付符合合同约定的商品房的意见，与涉案房屋于2018年10月9日验收合格的事实不符，一审法院不予支持。关于逾期交房违约金的诉讼时效起算问题，根据《武汉市商品房买卖合同》约定，上善至高公司未能在约定期限交付房屋的，应自合同规定的最后交付期的第二日起至实际交付之日止，按日向聂维支付己交付房价款万分之一的违约金。聂维起诉要求上善至高公司向其支付自2015年7月1日起至2020年7月10日期间的逾期交房违约金24830.61元，上善至高公司辩称聂维诉请的2017年7月10日前的逾期交房违约金已超过三年诉讼时效。一审法院认为，双方在合同中约定的逾期交房违约金系按日计算的继续性债权，每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼时效，诉讼时效逐日届满。2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》将诉讼时效从两年调整为三年，聂维权利受损害的事实发生在《民法总则》实施之前，在2017年9月30日前两年诉讼时效已经届满的，上善至高公司已经取得了诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《民法总则》的施行而消灭，在2017年10月1日前两年诉讼时效尚未届满的，适用三年诉讼时效。本案中，双方签订的《武汉市商品房买卖合同》约定上善至高公司应当在2015年6月30日前将符合交付条件的房屋交付给聂维使用，但涉案房屋于2018年10月9日才完成竣工验收备案。可见，聂维从2015年7月1日上善至高公司逾期交房时起就知道其权利被侵害，诉讼时效期间依法已从此时起计算。聂维于2020年7月14日向该院提起诉讼，且无证据证明存在其他诉讼时效中止、中断的情形，因此聂维主张的2015年7月1日至2017年7月13日的逾期交房违约金部分，因超过了法律规定的诉讼时效期间，不受法律保护。上善至高公司辩称逾期交房违约金从2017年7月10日起计算的意见，一审法院予以采纳。故上善至高公司应向聂维支付2017年7月10日起至2018年10月9日止的逾期交房违约金。关于逾期交房违约金的标准问题，聂维已于2015年10月30日领取了涉案房屋钥匙，自愿接收了不具备交付条件的房屋，客观上缩短了交房的等待期，取得了房屋的使用利益，从公平的角度出发，应当酌情减轻上善至高公司的违约责任，故聂维领取钥匙之后的违约金酌情决定按照每日万分之零点五的标准计算。因此，上善至高公司应向聂维支付2017年7月10日至2018年10月9日的违约金3090.3元（135243元×0.00005×457天）。关于逾期办证违约金问题。根据《武汉市商品房买卖合同》约定“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：……3、……买受人在商品房交付满180日后30日内未提出退房的，出卖人按已付房价款的5‰向买受人一次性支付违约金，合同继续履行。”聂维要求上善至高公司向其支付逾期办证违约金676.22元，上善至高公司予以认可。故聂维该项主张，一审法院依法予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、武汉上善至高置业集团有限公司于判决生效之日起7日内向聂维支付逾期交房违约金3090.3元。二、武汉上善至高置业集团有限公司于判决生效之日起7日内向聂维支付逾期办证违约金676.22元。三、驳回聂维其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费438元，减半收取计219元，由聂维负担187元，上善至高公司负担32元（此款聂维已垫付，由上善至高公司执行时一并给付聂维）。二审期间，双方均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，二审应围绕聂维的上诉请求及理由进行审理。关于聂维上诉认为上善至高公司交付房屋的配套绿化、车位及供电不符合交付条件的问题。根据聂维与上善至高公司签订的《武汉市商品房买卖合同》第九条约定，上善至高公司交付房屋的“公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能”。现涉案房屋所在的项目已于2018年10月9日办理竣工验收备案，聂维无充分证据证明涉案房屋的绿化及配套车位未按设计要求建成。就供电问题，上述合同第九条约定的交付条件为“供电……等设施按要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件”“供电到户”。现双方对涉案房屋已实现供电入户均无异议，聂维亦无证据证明供电等设施未按要求建成且对其使用造成明显不利。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“……在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，聂维主张涉案房屋2018年10月9日后仍不符合交付条件，因无证据证明，本院不予支持。关于聂维上诉认为一审认定逾期交房违约金诉讼时效存在错误的问题。上善至高公司未按双方约定时间交付符合条件的房屋，聂维自2015年7月1日即应知晓其权利受损并有权主张权利。双方合同约定的逾期交房违约金系按日计算的继续性债权，应以每个个别债权分别单独适用诉讼时效，即应以每一日分别计算违约金的诉讼时效。因聂维无证据证明其起诉前有其他诉讼时效中止、中断的情形，故一审法院对逾期交房违约金诉讼时效的认定及计算，并无不当，本院予以维持。关于聂维上诉认为一审判决调减逾期交房违约金错误的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定可知，我国合同法上的违约金系以补偿性为主、惩罚性为辅，不得过分高于损失。本案中，聂维已于2015年10月30日接收了房屋，客观上缩短了交房的等待期，取得了房屋的使用利益，且聂维亦无证据证明其具体损失，故一审法院从公平角度出发，结合本案具体情况，将逾期交房违约金计算标准由日万分之一调整为日万分之零点五，并无不当。综上所述，聂维的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费421元，由聂维负担。本判决为终审判决。审判长  吴伶俐审判员  申光伟审判员  宋 飞二〇二〇年十二月二十七日法官助理邱冠群书记员贾玉玲