江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1183民初1200号原告：陆新，男，1968年3月10日出生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：梁燕利，江苏巨荣律师事务所律师。被告：江苏裕泰房地产开发有限公司，住所地句容市茅山风景区句茅路**。法定代表人：徐晓峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杜会玲，北京大成（南京）律师事务所律师。原告陆新与被告江苏裕泰房地产开发有限公司（以下简称裕泰公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案受理，依法适用普通程序于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告陆新及其委托诉讼代理人梁燕利、被告裕泰公司法定代表人徐晓峰及其委托诉讼代理人杜会玲均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陆新向本院提出诉讼请求：1.要求判令解除原、被告双方于2018年12月23日签订的房地产合作开发协议书；2.要求判令被告赔偿原告损失946126.37元；3.要求判令被告支付违约金200000元；4.要求判令被告支付原告律师费30000元；5.要求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年12月23日，原、被告签订房地产合作开发协议书，约定，被告以其所有的位于句容市茅山石墩头10亩国有住宅土地的使用权及约30亩征用土地使用权折价2000万元出资与原告合作开发住宅项目。合同签订后，原告按协议履行了义务，但涉案土地已被政府列入严禁建设与资源环境保护无关的项目，致使双方签订的协议书无法履行，造成原告前期投入产生损失。被告裕泰公司辩称，1.协议已经终止；2.被告已交付符合合同用途的土地给原告开发，不存在违约；3.原告未能按照合同约定进行开工建设，前期产生的费用应自行承担。本院经审理认定事实如下：因裕泰公司（甲方）持有位于句容市茅山石墩头10亩国有住宅土地的使用权及约30亩征用土地且有寻求合作开发商品房项目的需求，陆新（乙方）自愿自筹资金，在上述土地上开发住宅项目。双方于2018年12月23日签订房地产合作开发协议书一份，协议第二条土地概况约定：1.项目地址位于句容市茅山石墩头约10亩国有住宅土地的使用权，及约30亩征用土地（见附件，以下称项目用地）；2.用地性质为住宅用地，土地使用年限为70年，使用权人为甲方。合同第三条约定，甲乙双方合作的出资方式：甲方以其持有的上述土地使用权折价出资，乙方以2000万元现金出资，上述土地的使用权折价金额为2000万元，除此之外甲方不再为此合作项目开发建设提供任何资金。合同第四条约定，乙方负责提供合作开发过程中所需全部资金（包括但不限于设计费、规费、运营费用、工程款等）但乙方不得利用上述土地使用权进行融资，合作项目的开发建设销售由乙方组织事实、运作，甲方根据乙方的需要予以配合，但甲方不得干涉乙方的正常实施、运作。合同第十七条第三款约定，甲方承担项目用地的全部地价款，保证项目土地用于本协议约定的项目，保证为旧项目用地与任何第三方签订协议或设置第三者权益，保证享有项目用地合法有效完整的使用权，保证不存在权利瑕疵，确认项目土地使用权未被查封、抵押，并对非乙方的原因导致的查封、抵押及权利瑕疵承担全部责任。合同第十八条第二款约定，乙方通过策划运作寻找意向客户，在意向客户认购数量达项目总体量60%以上，乙方开始组织开工建设。如不能达到30%，乙方自愿退出该合作项目，本协议自动终止。本协议自动终止后，乙方须对乙方因本项目所产生的前期费用自行承担，除此之外，乙方不再承担其他费用，不对甲方负有其他义务。协议签订后，陆新成立江苏福鑫城厦置业有限公司（以下简称福鑫公司）。并以福鑫公司名义与南京同道建筑设计有限公司签订建设工程设计咨询合同，委托同道公司对涉案项目方案进行设计，双方约定，在合同履行期间，福鑫公司要求终止、解除合同或项目停建缓建，未开始设计工作的，不退还已付的预付款。合同签订后，福鑫公司支付同道公司设计费279200元。2019年2月，裕泰公司与句容汇诚咨询服务有限公司（以下简称汇诚公司）签订咨询服务协议一份，约定由汇诚公司为裕泰公司提供房地产暂定叁级资质资料整理中所遇到的一切咨询服务，裕泰公司预付汇诚公司咨询费24000元。陆新还支付办理土地过户费155963.53元、房屋登记费550.8元、水土保持补偿费9203.8元、土地使用税、房产税8781.66元。打印图纸520元、网银盾费用13.88元、员工餐费补助267.4元、三八节补助401.6元、审计费1802元、2月份工资17424.95元（扣除陆新自己的工资14700元）、购凭证纸605元、手续费0.8元、代缴个人所得税399.2元、3月伙食补助1583.2元、3月工资33950.24元（扣除陆新147**元）。另查明：涉案地块已被列入茅山风景名胜区总体规划中，江苏省人民政府在2018年5月对该总体规划已批复原则同意。庭审中，陆新陈述其在2019年3月已明确知道涉案地块不能开发房地产。庭审中，原告陈述，在协议履行过程中，其支付设计费、咨询费、购买办公用品、工人工资等各项费用共计946126.37元。本院认为,陆新与裕泰公司签订的房地产合作开发协议系双方真实意思表示,不违反法律强制性规定,合法有效。因涉案地块在2018年5月份已被列入句容茅山风景名胜区规划区域内，在该区域内应有序控制各项建设与设施，并应与风景环境相协调，而双方合作开发房地产无法履行,故对陆新要求解除双方签订的房地产合作开发协议的诉请,本院予以支持。如上述，2018年5月，涉案地块就已列入句容茅山风景区总体规划中，双方在签订合作协议时均未尽到谨慎注意义务，对该合同的解除双方均存在一定过错，属不可归责于一方,故对陆新要求裕泰公司支付20万元违约金及律师费5万元的诉请,本院不予支持。因不可归责于一方的事由导致合同解除的,合作期内产生的损失由双方按照公平原则共同分担。因陆新在2019年3月已明确知道涉案地块不被允许用于房地产开发建设的情况下应及时与裕泰公司解除合同,而非继续投入扩大损失,鉴于陆新未采取一定的止损措施,本院认定自2019年4月以后除用于支付之前的工人工资（社保）和土地使用税、房产税等费用外，其余费用由陆新承担。上述损失经本院审核后为：设计费279200元、土地过户费155963.53元、打印图纸520元、网银盾费用13.88元、员工餐费补助267.4元、房屋登记费550.8元、三八节补助401.6元、审计费1802元、水土保持补偿费9203.8元、2月份工资17424.95元（扣除陆新147**元）、购凭证纸605元、手续费0.8元、代缴个人所得税399.2元、3月伙食补助1583.2元、3月工资33950.24元（扣除陆新147**元）、土地使用税和房产税8781.66元，以上共计510668.06元。因涉案项目的开发建设销售等均由陆新组织实施，其应当在项目未正式报批建设前对设计费等费用谨慎出资，故本院酌定由陆新承担上述损失的60%，由裕泰公司承担40%，故裕泰公司应给付陆新2042**.22元。至于购买的电脑、办公桌、文件柜等办公用品系由陆新使用，即使协议解除，陆新仍可继续自行处理使用，故对该部分资产不计入损失。至于预付的咨询费，裕泰公司和汇诚公司双方并未约定如因裕泰公司原因致使合同无法履行则没收已付的预付款，故该笔费用可待双方结算后再处理，本案暂不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏裕泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告陆新2042**.22元；二、驳回原告陆新的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16372元，由原告陆新负担12000元，由被告裕泰公司负担4372元（此款原告已预交本院，被告裕泰公司于本判决生效后十日内将此款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  李师柯人民陪审员  吕欢欢人民陪审员  经圣芳二〇二〇年十二月七日书 记 员  蒙丝琴