辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终2344号上诉人（原审被告）：王丽娜，女，汉族，1980年2月4日出生，住辽阳县。委托诉讼代理人：曹忠斌，辽阳市白塔区阳光法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：辽阳荣海物业有限公司，住所地辽阳县首山镇马伊回迁区**楼**网点。法定代表人：杨振宇，该公司经理。委托诉讼代理人：齐有泉，辽阳县泉衡法律服务所法律工作者。上诉人王丽娜因与被上诉人辽阳荣海物业有限公司（以下简称“荣海物业”）物业服务合同纠纷一案，不服辽阳市辽阳县人民法院（2020）辽1021民初2591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月8日、12月21日两次公开开庭进行了审理。上诉人王丽娜的委托诉讼代理人曹忠斌，被上诉人荣海物业的委托诉讼代理人齐有泉到庭参加诉讼。本案现审理终结。王丽娜的上诉请求：一、撤销辽宁省辽阳县人民法院（2020）辽1021民初2591号民事判决书，驳回被上诉人一切诉讼请求；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。上诉人认为一审已经查明荣海物业起诉索要物业费，依据的是其与辽阳实证房地产开发有限公司辽阳县帅府分公司签订于2016年7月1日签订的《物业管理转让协议书》，而该公司早在2015年11月18日就已经在辽阳县市场监督管理局注销。被上诉人不能依据无效或伪造的《物业管理转让协议书》向上诉人主张权利。而一审判决竟将该事实隐去，称：“2020年9月12日辽阳县帅府小区业主委员会与荣海物业签订《物业管理服务合同》一份，对原告荣海物业提供的物业服务一事予以确认”。上诉人认为所谓业主委员会与被上诉人于2020年9月12日签订《物业管理服务合同》一份，该份合同暂不论效力如何，就说2020年9月12日签订《物业管理服务合同》，也溯及不了所谓“被告拖欠2016年9月1日至2020年8月31日地物业费”，业主也从未赋予所谓业主委员会处分业主合同签订前业主的权利义务。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。荣海物业辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，就同一事实、同一小区有辽阳市中级人民法院生效判决可以确认这个物业费用。荣海物业一审的诉讼请求：请求判令王丽娜给付2016年9月1日至2020年8月31日的物业管理费3,648.72元。事实和理由：王丽娜居住在帅府小区，王丽娜系荣海物业所管理的帅府小区的业主，门市面积为152.03平方米。辽阳实正房地产开发有限公司辽阳县帅府分公司与荣海物业于2016年7月1日签订《物业管理转让合同书》，全面委托荣海物业对帅府小区进行物业管理服务。协议约定荣海物业向王丽娜提供物业管理服务，按照公示王丽娜按普通门市每月每平方米0.5元的标准向荣海物业缴纳物业管理费。王丽娜自2016年9月1日至2020年8月31日4年拖欠的物业费3,648.72元。荣海物业多次用书面通知和电话催缴，均无效果。王丽娜一审辩称，荣海物业主张权利已过诉讼时效。荣海物业称2016年7月1日签订物业管理转让合同书，而2020年6月15日才主张权利，已过诉讼时效，且辽阳市物业管理办法第32条规定前期物业服务合同期限最长不得超过两年，故荣海物业无权主张物业费。按照《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定，债权人转让权利的应当通知债务人，未经通知该转让对债务人不发生效力，荣海物业称辽阳实正房地产开发有限公司辽阳县帅府份公司将物业管理的权限转让给荣海物业，时至今日也没有任何有物业管理服务权限的民事主体告知王丽娜权利转让，且按照法律规定该物业管理权利的转让违反法律规定，转让无效。从服务范围上看，荣海物业从其自称的2016年7月获得物业管理权限和物业管理责任以后，未给王丽娜提供任何物业服务，王丽娜的房产在帅府小区住宅范围之外，无需绿化也不行走在院里的道路，荣海物业未给王丽娜提供任何内容的物业服务项目。辽阳实正房地产开发有限公司辽阳县帅府分公司在2015年11月18日已经在工商部门注销，故荣海物业与辽阳实正房地产开发有限公司辽阳县帅府分公司签订的物业转让合同书系荣海物业伪造，不具有任何效力。一审法院认定的事实，2016年8月1日，荣海物业正式进驻辽阳县首山镇帅府小区，提供全天候服务管理工作和小区公共设施改造工作，物业管理费从2016年9月1日正式收缴，普通门市按每平方米每月0.5元收取。荣海物业早在2016年7月15日将上述事宜以书面形式在小区院内张贴公示。王丽娜系辽阳县帅府小区7号楼2号单位的业主，其单位的建筑面积为152.03平方米，王丽娜拖欠荣海物业2016年9月1日至2020年8月31日的物业费3,648.72元，荣海物业于2020年5月10日在王丽娜的门口处张贴公告催缴物业费，但王丽娜至今未支付。2020年9月12日辽阳县帅府小区业主委员会与荣海物业签订《物业管理服务合同》一份，对荣海物业提供物业服务一事予以确认。一审法院确认的上述事实，有双方当事人的陈述、公示材料、公告材料、辽阳县帅府小区业主委员会与原告签订的物业管理服务合同等证据证实。一审法院认为，荣海物业对辽阳县帅府小区提供物业管理服务，王丽娜作为帅府小区的业主，应该按期缴纳物业费，长期拖欠属违约行为。因此，荣海物业主张王丽娜缴纳2016年9月1日至2020年8月31日的物业费不违反法律规定，予以支持。关于王丽娜的辩解，不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决：王丽娜于本判决生效之日起五日内缴纳拖欠辽阳荣海物业有限公司2016年9月1日至2020年8月31日的物业费3,648.72元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由王丽娜承担。本院二审期间，上诉人当庭要求被上诉人荣海物业提供其入驻帅府小区并进行物业管理相关证据，为进一步查清案件事实，合议庭要求荣海物业提供上述证据。庭后荣海物业提供了三份证据，一是园区2016年至2020年收支公示照片，二是2018年2月10日园区公共设施电费收据一张及2016年至今园区清污合同三份，三是2016年至2020年部分网点的物业费收据存根及明细，证明荣海物业从2016年开始入驻并对小区进行了实际管理。本院为此进行了第二次开庭，上诉人当庭以一审未查明的事实，二审阶段被上诉人没有重新举证的权利，不应给被上诉人举证期限为由，对上述证据拒绝质证。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十一条规定，举证期限届满后，当事人提供反驳证据或者对已经提供的证据的来源、形式等方面的瑕疵进行补正的，人民法院可以酌情再次确定举证期限，该期限不受前款规定的期间限制。被上诉人二审期间所提供的证据是为反驳上诉人的主张，不受举证期间的限制，上诉人不予质证，应承担对其不利的后果，故本院对上述三份证据予以采信。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，关于上诉人提出辽阳实证房地产开发有限公司辽阳县帅府分公司在与荣海物业签订物业管理转让协议时已被注销，该转让合同无效，业主委员会与被上诉人于2020年9月12日签订的《物业管理服务合同》对上诉人拖欠2016年9月1日至2020年8月31日的物业费无溯及力，荣海物业未实际入驻小区进行物业管理，上诉人不应交纳物业费的上诉请求。经查，虽辽阳实证房地产开发有限公司辽阳县帅府分公司在与荣海物业签订物业管理转让协议时已被注销，依据《中华人民共和国合同法》第九条的规定，可以认定该合同不成立，但荣海物业已经实际入驻帅府小区，并进行了管理和服务，上诉人在荣海物业提供管理和服务时并未提出异议，亦未拒绝，双方已经形成了事实上的物业管理服务关系。上诉人享受了物业服务，就应当交纳物业费。上诉人主张被上诉人未入驻小区，未提供证据进行反驳，故对上诉人的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人王丽娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王丽娜负担。本判决为终审判决。审判长 李 鹏审判员 郁 岚审判员 张丽丽二〇二〇年十二月二十八日法官助理王静书记员田甜