河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初26195号原告姚提仙，女，回族，1968年11月22日出生，住郑州市管城回族区。委托代理人薛守富，河南荟智源策律师事务所律师。被告郑州市美中置业有限公司，住所地郑州市金水区东明路北段**院**楼******，统一社会信用代码：91410100769489917E。法定代表人陈明华，总经理。委托代理人谷焕贞，河南法学汇信律师事务所律师。委托代理人马琳，河南法学汇信律师事务所实习律师。原告姚提仙诉被告郑州市美中置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人薛守富和被告委托代理人谷焕贞、马琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年6月18日、9月25日，原、被告双方签订《天下豫商城商铺履约协议书》共计6份，约定原告认购被告开发位于郑州市紫荆××路天下××小区商铺××套，分别为2号商业36、37、38、39、40、41铺，房屋总价款5301901元；双方同时约定付款方式为先付房款的50%，剩余款项从银行贷款按揭。此后原告分六次向被告支付了上述商铺房款共计2654901元，被告向原告出具了公司收据并加盖财务专用章予以确认。上述协议签订后，原告依约履行了支付50%房款的义务，虽然经原告多次前往被告售楼处进行催要，被告以各种理由拖延至今仍未履行交房义务，现原告依据上述协议约定，要求被告退还原告所交房款并自六次所交房款相应之日起向原告双倍支付所交房款利息（暂计至2020年11月25日）。故原告诉至法院，请求判令：1、被告退还原告所交房款及利息共计6109801元（利息暂计至2020年11月25日）；2、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、《天下豫商城商铺履约协议书》六份;2、银行转账凭证一份；3、《收据》六份；4、结婚证一份、工商登记信息五份；5、录音光盘一份；6、（2020）豫0104民初8973号民事裁定书一份；7、证人证言一份；8、法院执行裁定书图片一张；9、网页截图一张。被告辩称，一、被告与原告签订的履约协议书系无效合同。被告与原告签订的协议书，包含案涉房屋的位置、面积、单价、总价、付款方式等内容，符合商品房买卖合同的主要内容，根据《城市商品房预售管理办法》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。该商品房尚未取得预售许可，因此，该协议书系无效合同。二、即使协议被认定为有效，原告的主张仍没有事实及法律依据，其主张返还房款的主张已过诉讼时效。被告与原告分别于2010年6月18日、2010年9月25日签订《天下豫商城商铺履约协议书》共计5份，第三条约定：“甲方若未能在2012年06月份交房，若乙方要求退房，甲方应全额退还乙方所交购房款，并双倍返还所交金额利息”。协议明确约定被告履行协议义务的时间为2012年6月，依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。而《中华人民共和国民法总则》施行日期为2017年10月01日，该协议书应当适用2年的诉讼时效期间，另依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。原告的主张已过诉讼时效，不应得到支持。三、原告主张的利息没有事实及法律依据，不应得到支持。协议书中明确约定，“若乙方要求退房，甲方应全额退还乙方所交房款，并双倍返还所交金额的利息”原告要求返还房款的前提应当要求解除协议，在协议解除的基础上，要求返还所交房款，但原告并未主张解除，且利息的计算，应当依照央行发布的活期存款基准利率计算。综上，原告的主张没有事实及法律依据，其主张已经超过诉讼时效期间，即使协议书被认定为有效，其主张应在2014年6月之前提出，且其主张的利息没有计算依据，恳请法院驳回原告的诉讼请求。被告就其答辩意见，向本院提交以下证据：一、合同编号：J-0011的《天下豫商城商铺履约协议书》、合同编号：J-0012的《天下豫商城商铺履约协议书》、合同编号：J-0013的《天下豫商城商铺履约协议书》、合同编号：J-0014的《天下豫商城商铺履约协议书》、合同编号：J-0015的《天下豫商城商铺履约协议书》、合同编号：J-0021的《天下豫商城商铺履约协议书》各一份；二、《收据》六张；三、郑州市中级人民法院（2015）郑民二初字第119号民事判决书、（2017）豫01民初5786号民事判决书、河南省高级人民法院（2019）豫民终1486号判决书各一份。经审理查明：2010年4月20日，原告配偶方中山向被告法定代表人陈明华转款70万元。同日，被告向原告出具《收据》一份，载明：“今收到姚提仙70万元整，系付2号商业36#、37#、38#、39#、40#铺房款。”。2010年6月12日，原告配偶方中山向被告法定代表人陈明华转款49万元。同日，被告向原告出具《收据》一份，载明：“今收到姚提仙75万元整，系付2号商业36#、37#、38#、39#、40#铺房款”。2010年6月18日，原告与被告签订编号为J-0011号的《天下豫商城商铺履约协议书》一份，主要内容有，原告向被告认购郑州市紫荆××路天下××小区商铺××套一套，建筑面积约为113.28㎡，2号商业36铺，原告选择付款方式为银行按揭，首次缴纳总房款的50%，该房价为8200元/㎡，优惠后单价为8100元/㎡，总房价为917568元。签订《履约协议书》当日内，即2010年6月18日前付清总房款50%即459568元，并同时签订本《履约协议书》，剩余款45.8万元从银行贷款。原告在签订《履约协议书》后，若未能在约定时间交付房款，视为自动放弃其所认购房产之权利，房源不予保留，被告有权将物业另行出售。被告若未能在2012年6月份交房，若原告要求退房，被告应全额退还原告所交房款，并双倍返还所交金额利息。此履约协议书自签订《商品房买卖合同》后自行作废。同日，原告与被告签订编号为J-0012号的《天下豫商城商铺履约协议书》一份，主要内容有，原告向被告认购郑州市紫荆××路天下××小区商铺××套一套，建筑面积约为113.28㎡，2号商业37铺，原告选择付款方式为银行按揭，首次缴纳总房款的50%，该房价为8200元/㎡，优惠后单价为8100元/㎡，总房价为917568元。签订《履约协议书》当日内，即2010年6月18日前付清总房款50%即459568元，并同时签订本《履约协议书》，剩余款45.8万元从银行贷款。原告在签订《履约协议书》后，若未能在约定时间交付房款，视为自动放弃其所认购房产之权利，房源不予保留，被告有权将物业另行出售。被告若未能在2012年6月份交房，若原告要求退房，被告应全额退还原告所交房款，并双倍返还所交金额利息。此履约协议书自签订《商品房买卖合同》后自行作废。同日，原告与被告签订编号为J-0013号的《天下豫商城商铺履约协议书》一份，主要内容有，原告向被告认购郑州市紫荆××路天下××小区商铺××套一套，建筑面积约为113.28㎡，2号商业38铺，原告选择付款方式为银行按揭，首次缴纳总房款的50%，该房价为8100元/㎡，优惠后单价为8000元/㎡，总房价为906240元。签订《履约协议书》当日内，即2010年6月18日前付清总房款50%即453240元，并同时签订本《履约协议书》，剩余款45.3万元从银行贷款。原告在签订《履约协议书》后，若未能在约定时间交付房款，视为自动放弃其所认购房产之权利，房源不予保留，被告有权将物业另行出售。被告若未能在2012年6月份交房，若原告要求退房，被告应全额退还原告所交房款，并双倍返还所交金额利息。此履约协议书自签订《商品房买卖合同》后自行作废。同日，原告与被告签订编号为J-0014号的《天下豫商城商铺履约协议书》一份，主要内容有，原告向被告认购郑州市紫荆××路天下××小区商铺××套一套，建筑面积约为113.28㎡，2号商业39铺，原告选择付款方式为银行按揭，首次缴纳总房款的50%，该房价为8100元/㎡，优惠后单价为8000元/㎡，总房价为906240元。签订《履约协议书》当日内，即2010年6月18日前付清总房款50%即453240元，并同时签订本《履约协议书》，剩余款45.3万元从银行贷款。原告在签订《履约协议书》后，若未能在约定时间交付房款，视为自动放弃其所认购房产之权利，房源不予保留，被告有权将物业另行出售。被告若未能在2012年6月份交房，若原告要求退房，被告应全额退还原告所交房款，并双倍返还所交金额利息。此履约协议书自签订《商品房买卖合同》后作废。同日，原告与被告签订编号为J-0015号的《天下豫商城商铺履约协议书》一份，主要内容有，原告向被告认购郑州市紫荆××路天下××小区商铺××套一套，建筑面积约为122.72㎡，2号商业40铺，原告选择付款方式为银行按揭，首次缴纳总房款的50%，该房价为8100元/㎡，优惠后单价为8000元/㎡，总房价为981760元。签订《履约协议书》当日内，即2010年6月18日前付清总房款50%即491760元，并同时签订本《履约协议书》，剩余款49万元从银行贷款。原告在签订《履约协议书》后，若未能在约定时间交付房款，视为自动放弃其所认购房产之权利，房源不予保留，被告有权将物业另行出售。被告若未能在2012年6月份交房，若原告要求退房，被告应全额退还原告所交房款，并双倍返还所交金额利息。此履约协议书自签订《商品房买卖合同》后作废。同日，被告向原告出具《收据》一份，载明：“今收到姚提仙747376元整，系付2号商业36#、37#、38#、39#、40#铺房款”。2010年9月25日，原告与被告签订编号为J-0021号的《天下豫商城商铺履约协议书》一份，主要内容有，原告向被告认购郑州市紫荆××路天下××小区商铺××套一套，建筑面积约为45.75㎡，2号商业41铺，原告选择付款方式为银行按揭，首次缴纳总房款的50%，该房价为15000元/㎡，优惠后单价为14700元/㎡，总房价为672525元。签订《履约协议书》当日内，即2010年9月25日前付清总房款50%即337525元，并同时签订本《履约协议书》，剩余款33.5万元从银行贷款。原告在签订《履约协议书》后，若未能在约定时间交付房款，视为自动放弃其所认购房产之权利，房源不予保留，被告有权将物业另行出售。被告若未能在2012年6月份交房，若原告要求退房，被告应全额退还原告所交房款，并双倍返还所交金额利息。此履约协议书自签订《商品房买卖合同》后自行作废。2010年9月18日，被告向原告出具《收据》一份，载明：“今收到姚提仙3万元整，系付2#商41#45.75㎡。”。2010年9月18日，被告向原告配偶方中山出具《收据》一份，载明：“今收到方中山12万元整，系付定金pos2#商”。2010年9月25日，被告向原告出具《收据》一份，载明：“今收到姚提仙307525元整，系付2#商41#45.75㎡，首付50%”。后，被告因与案外人黄**、河南春景置业有限公司的纠纷未按期向原告交付商铺。2012年至今原告多次向被告主张权利未果。另查明，1、郑州市美中置业有限公司诉黄**、河南春景置业有限公司合同纠纷一案，郑州市中级人民法院于2019年9月6日作出（2017）豫01民初5786号民事判决书，判决：一、郑州美中置业有限公司与黄**于2009年7月15日签订的《责任承包责任书》无效；二、郑州市美中置业有限公司于本判决生效之日后十日内向河南春景置业有限公司支付10810.34平方米商业房的建设成本27368443.97元；三、河南春景置业有限公司于本判决生效后十日内向郑州市美中置业有限公司支付征地补偿款22203100元、支付土地款146520000元，两笔款项共计168723100元；本笔款项与第二项抵扣后，河南春景置业有限公司共应向郑州市美中置业有限公司支付141354656.03元；四、河南春景置业有限公司在本判决生效之后一个月内向郑州市美中置业有限公司交付10810.34平方米的商铺；五、黄**对本判决对三、四项承担连带责任；六、驳回郑州市美中置业有限公司的其他诉讼请求。河南春景置业有限公司与黄**对该判决不服，上诉至河南省高级人民法院。河南省高级人民法院于2020年4月21日作出（2020）豫民终1486号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2、原告提交的河南省郑州市中级人民法院执行裁定书、查封公告和强制迁出公告显示：郑州中院查封了郑州市××、××北××小区××＃楼××商铺（65757.6平方米）、5#楼独立商铺（688.8平方米）、6#楼独立商铺（705.6平方米）、7#楼独立商铺（818.4平方米）、12#楼商业（578.57平方米）、13#楼商业（576.29平方米）、16#楼商业（452.47平方米）、18#楼商业（581.68平方米）、20#楼商业（732.33平方米）、22#楼商业（1641.36平方米）、23#楼商业（3377.24平方米），共计10810.34平方米。并责令河南春景置业有限公司在2020年10月12日前迁出上述商铺及商业。2020年12月3日，原告诉至本院。审理中，1、法庭提问涉案商铺至今有无取得预售许可证。被告回答：没有，但是房子已经实际交付使用被案外人春景置业占用。省高院的生效判决已判决春景置业向被告交付房屋。2、法庭提问原被告，2012年6月份为何未交房。原告回答：原告不清楚，我们主张时被告一直说再等等，关于判决的事我们也不知道内容，我们在裁判文书网上也查不到。我们只能查到郑州中院的关于执行的通知。是今天才看到判决的。购房人的知情权开发商应该及时告知的。被告回答：被告负责整个项目的开发，土地使用权是被告负责征收补偿给村民后取得的，并办理了规划许可证，在项目合作时，被告和案外人春景置业、黄**签了合作协议，后期春景将涉案房屋的近100亩土地建立围墙分割出去，双方产生纠纷，直到今年上半年才出的生效判决。春景置业是房子建造方，约定商业房归被告所有。3、法庭提问涉案的6套商铺在房管局有无备案信息。被告回答：没有，因为目前土地性质是划拨土地。4、原告称要求被告给付已交付房款按中国人民银行同期贷款利率的双倍计算的利息。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。本案中原、被告签订的六份《天下豫商城商铺履约协议书》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且双方在协议书中约定该履约协议书自签订《商品房买卖合同》后自行作废，由此可见双方有进一步签订《商品房买卖合同》的意思表示，该六份履约协议书仅为商品房预约合同，而非商品房预售合同或商品房买卖合同。该六份履约协议书系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方在履约协议书中约定：被告若未能在2012年6月份交房，若原告要求退房，被告应全额退还原告所交房款，并双倍返还所交金额利息。现原告已依约向被告支付了约定金额的购房款，被告至今未能向原告交付涉案商铺。原告请求被告退还购房款，并双倍返还所交金额的利息，合法有据，本院予以支持。被告对收到原告购房款2654901元无异议，但因该购房款并非同一日支付，故应自各笔购房款支付之日起按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算至2019年8月19日，2019年8月20日之后的利息按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的2倍计算。原告提交的证据显示原告自2012年至今多次向被告主张权利，故被告关于本案已过诉讼时效的答辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律有关问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：被告郑州市美中置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告购房款2654901元及逾期利息（1、其中房款70万元的利息:以70万元为基数，自2010年4月20日起按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的2倍计算至实际清偿之日止。2、其中房款75万元的利息:以75万元为基数，自2010年6月12日起按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的2倍计算至实际清偿之日止。3、其中房款747376元的利息:以747376元为基数，自2010年6月18日起按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的2倍计算至实际清偿之日止。4、其中房款15万元的利息:以15万元为基数，自2010年9月18日起按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的2倍计算至实际清偿之日止。5、其中房款307525元的利息:以307525元为基数，自2010年9月25日起按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的2倍计算至实际清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取27284元，由被告负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王盼盼二〇二〇年十二月二十五日书记员  马丽莉