河北省磁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0427民初2353号 原告：贺秀萍，女，1967年12月23日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：索晓华，河北超群律师事务所律师。 被告：邯郸市猎人行房地产开发有限公司，住所地：磁县讲武城镇高庄村南。 法定代理人：刘娇。 被告：河北土龙房地产开发有限公司，住所地：磁县讲武城镇北白道村东。 法定代理人：李书平。 委托诉讼代理人：马金明，河北匡正律师事务所律师。 原告贺秀萍与被告邯郸市猎人行房地产开发有限公司（以下简称猎人行公司）、河北土龙房地产开发有限公司（以下简称土龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告贺秀萍及其委托诉讼代理人索晓华、被告土龙公司的委托诉讼代理人马金明到庭参加诉讼，被告猎人行公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贺秀萍向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告土龙公司2018年11月10日签订的《认购书》无效；2.判令二被告返还原告购房款975252.6元及自2011年11月28日至返还完毕购房款之日止按中国人民银行贷款利率计算的利息；3.判令二被告共同赔偿原告250000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年11月28日，原告与被告猎人行公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告猎人行公司在邯郸房屋，建筑面积约350平方米，单价3850元。当日，原告交付房款20万元，后于2012年9月7日又交付房款519295.5元，但被告猎人行公司未按照合同约定交付房屋。2018年10月，被告土龙公司向原告发出告知书，告知原告猎人行公司下落不明，土龙公司通过司法拍卖程序取得了原告所购房屋的开发建设权，将澳成高尔夫庄园Ａ区更名为建安森林小镇，要求原告15日内同土龙公司办理相关手续。被告土龙公司向原告交付建安森林小镇业主明白卡，将猎人行公司与原告约定的房屋单价变更为4350元，面积定为373.66元，并要求原告向被告土龙公司缴纳255957.1元，剩余650168.4元待交房时交付。2018年11月10日，原告与被告土龙公司签订《认购书》，并交付被告土龙公司255957.1元。现原告得知被告向原告隐瞒出卖的房屋未取得商品房预售许可证，房屋被拆除，无法交付原告，为维护原告合法权益，特提起诉讼。 被告猎人行公司未作答辩。 被告土龙公司辩称，一、原告起诉被告主体不适格，被告名称为河北土龙房地产开发有限公司，依法应驳回原告对被告的起诉。二、被告在本案中不处于开发商地位，在签订认购书前，猎人行公司已将房屋的主体框架完成，猎人行公司下落不明后，被告为减少房屋购买者的损失，使购买者尽快入住，减轻政府的信访压力，被告接受原告和政府两方面的委托，才与原告签订认购书；被告接受原告的相关款项后，按照原告的要求全部投入到了相应的建设上，并不是房屋预售款，且涉案房产已被猎人行公司销售，被告不可能再次销售，认购书实际性质应为委托代建协议，不能因无预售许可证件认定涉案认购协议无效。因诉争房产所占用的土地未办理建设用地使用证等相关证件，且该土地也不属于被告的土地，房屋建设也不是被告开发建设，不应当承担开发商应当承担的责任。三、被告在本案中不具有过错，不应承担任何赔偿责任。在原告与被告猎人行公司签订商品房买卖合同后，猎人行公司因未办理相关证件，导致政府对涉案房产拆除，由此产生的责任应由猎人行公司承担，被告不应承担任何赔偿责任；且原告在未严格审查猎人行公司无相关证件的情况下，不理性投资，在本案中存在重大过错，依法应对其损失自行承担。综上，原告起诉被告无事实和法律依据，依法应驳回原告对被告的诉求。 原告贺秀萍围绕诉讼请求依法提交了如下证据： 1、《商品房买卖合同》一份及猎人行公司出具的收据两份，证明原告于2011年11月28日与被告猎人行公司签订商品房买卖合同及原告交付被告猎人行购房款719295.5元的事实； 2、告知书一份，证明2018年10月21日被告土龙公司告知原告认购的澳成高尔夫庄园A区房屋，停工数年，现已由土龙公司全面接手，并更名未“建安森林小镇”，于2017年12月缴纳了土地契税，办理了70年城镇住宅不动产证，要求原告与其对接办理相关手续； 3、业主明白卡一份，证明原告购买的涉案房屋单价变更情况，原告向被告土龙公司交付255957.1元，交房时再缴纳650168.4元，并指定收款账号的事实； 4、《认购书》一份及土龙公司出具的收据一份，证明2018年11月10日原告与被告土龙公司签订认购书，并向被告土龙公司支付255957.1元，土龙公司要求原告在收房时交清全部款项的事实。 被告土龙公司依法提交了如下证据： 1、漳河园区工作会议纪要一份，证明被告土龙公司与原告签订认购协议是在政府的要求下，为响应政府的政策，减少原告等各方的损失，使其尽快入住而才签订的认购协议，认购协议实质上是代建协议； 2、《防盗门订购合同》复印件一份、《门窗合同书》复印件一份、《外墙漆施工合同》复印件一份及现场照片16张，证明被告土龙公司将原告所交的房款用于房屋的建设，并且被告也有垫资。 被告猎人行公司未向本院提供相关证据。 被告土龙公司对原告提交的1、4号证据无异议，对原告提供的2、3号证据有异议，认为该证据上没有被告土龙公司的公章，对其真实性、合法性不予认可。原告对被告土龙公司提交的1号证据，认为该证据来源不合法，不能证明被告的证明目的，但可以看出告知书是被告向原告发出的事实；对2号证据，认为三份合同均是复印件，无法核实真实性，且该证据与本案没有关联性。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告提供的告知书和业主明白卡，因该证据与原告提供的认购书确认的案涉房屋情况、付款情况相一致，结合原、被告确认的证据及庭审认可的事实，能够作为认定本案事实的依据，本院予以确认；2.对被告提供的2号证据，其中的三份合同因均系复印件，依法不予采信；其中的照片也不能证明其目的，也不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月28日，原告贺秀萍与被告猎人行公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告猎人行公司在邯郸房屋，建筑面积约350平方米，单价3850元，于2012年12月30日前交付买受人使用;如逾期6个月，买受人解除合同，出卖人退还全部已付房款，并按已付房款的1%支付违约金。当日，原告交付房款20万元，后于2012年9月7日又交付房款519295.5元，后被告猎人行公司未按照合同约定交付房屋，也未办理案渉土地使用证、商品房预售许可证等相关证件，且至今下落不明。 2018年5月24日，漳河经济开发区工作委员会对包括案涉房屋、土地召开会议，决定对案渉没有土地证的30栋住宅楼属违法占地，由县国土局先行政处罚后，按照有关程序办理国有土地使用证，随后按程序依次办理其他相关证件，并形成工作会议纪要。2018年10月21日，被告土龙公司向原告发出告知书及业主明白卡；2018年11月10日，原告贺秀萍与被告土龙公司签订《认购书》，该《认购书》载明：我原来认购的邯郸市猎人行房地产开发有限公司建设的“澳成高尔夫庄园A区061号房屋”，现已由河北土龙房地产开发有限公司通过司法拍卖取得开发建设权，现更名为建安森林小镇A区061号房屋，该房屋建筑面积为373.66平方米，总房款约906125元；开发商约定该房屋为毛坯房，室内水电气齐全，2019年6月底竣工具备交房条件，认购人签订本认购书时向河北土龙房地产开发有限公司支付人民币255957.1元；开发商通知认购人交房时起十日内，认购人应付清全部款项，认购人如果未能按时交款，开发商则认为认购人自愿放弃认购资格，开发商不再通知认购人，并将此房自行处置。该《认购书》落款由被告土龙公司盖章，原告签字。同日，原告交付被告土龙公司255957.1元。 2019年12月底，因案涉房屋自始至今未取得土地使用证、商品房预售许可证等相关证件，案涉房屋因违建被拆除，原告提起诉讼。 本院认为，本案系原告贺秀萍提起的商品房预售合同纠纷之诉，应按照合同相对性原则进行审理。 一、关于猎人行公司是否应当承担责任的问题。本院认为，我国商品房预售实行预售许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告贺秀萍与被告猎人行公司签订的《商品房买卖合同》后，涉案房产至今仍未取得商品房预售许可证，该商品房买卖合同应当认定为无效合同；在原告交付被告719295.5元房款后，被告猎人行公司因未取得案涉土地使用证、商品房预售许可证等相关证件，导致案涉房屋因违建拆除，存在过错，致使原告不能实现合同目的，猎人行公司因该合同取得的719295.5元购房款，应当予以返还原告贺秀萍，并应支付原告自逾期交房之日即2013年1月1日起至履行完毕之日止的利息，利息自2013年1月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清款项之日止，按照全国银行间同期同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 二、关于土龙公司是否应当承担责任的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等方式具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”，本案原告贺秀萍与被告土龙公司于2018年11月10日对案渉房屋又签订《认购书》，该《认购书》从内容上看对案渉商品房的基本情况、价款、建筑面积、付款方式等进行了约定，并且原告贺秀萍按照协议约定又支付被告购房款255957.1元，故该《认购书》实质应认定为《商品房预售合同》；因双方签订认购书后该涉案房产至今未取得的商品房预售许可证，该《认购书》也应当认定为无效合同。现案涉房屋因违建拆除，被告也存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告土龙公司因该合同取得的255957.1元购房款，也应当予以返还原告贺秀萍，并支付原告自逾期交房之日起即2019年7月1日至履行完毕之日止的利息，利息自2018年11月11日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清款项之日止，按照全国银行间同期同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 三、对原告请求二被告承担惩罚性赔偿责任的问题。本院认为，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”。本案中，原告所购买房屋属于不动产，应详细询问审查被告是否取得案渉土地和房屋预售等相关手续，原告在向被告购买房屋时，未尽到应有的注意审查义务，也存在一定的过错；且原告也未提供证据证明二被告存在故意隐瞒没有取得案渉土地及商品房预售许可证的事实，因二被告未取得案渉商品房预售许可证，原、被告对该商品房买卖合同无效均存在过错，故原告要求二被告承担惩罚性赔偿责任250000元的请求，证据不足，本院不予支持。 被告土龙公司辩称原告起诉被告名称错误，被告名称不是邯郸市土龙房地产开发有限公司，被告主体不适格的主张，因原告起诉被告书写笔误，并在庭审时予以纠正，且被告土龙公司对与原告签订认购书、收取原告房款的事实予以确认，故被告在本案中主体适格。被告辩称其在本案中不具有过错，不应承担任何赔偿责任的主张，证据不足，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下： 一、原告贺秀萍与被告河北土龙房地产开发有限公司于2018年11月10日签订的《认购书》无效； 二、被告河北土龙房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内返还原告贺秀萍购房款255957.1元及其利息（利息自2019年7月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至履行完毕之日止按照全国银行间同期同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、被告邯郸市猎人行房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内返还原告贺秀萍购房款719295.5元及其利息（利息自2013年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至履行完毕之日止按照全国银行间同期同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、驳回原告贺秀萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18527元，由原告贺秀萍负担3527元，由被告邯郸市猎人行房地产开发有限公司负担11000元，由被告邯郸市土龙房地产开发有限公司负担4000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  陈宏峰 人民陪审员  霍起顺 人民陪审员  石秀玲 二〇二〇年十二月二日 书 记 员  朱丽燕 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第五条商品房的认购、订购、预订等方式具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 ——