河南省卢氏县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1224民初2170号原告：卢氏县城关镇共建路居民委员会。负责人：朱金贵，主任。委托诉讼代理人：马建伟，系共建路居委会工作人员，男，1972年8月8日出生，回族，住卢氏县，现住卢氏县。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：刘广斌，河南莘正律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：卢氏县城关镇第七建筑队。住所地：卢氏县城关镇居民路西段。工商注册号：4112241300014。法定代表人：孙彦敏。被告：孙彦敏，男，1952年6月25日出生，汉族，住卢氏县。共同委托诉讼代理人：麻文波，河南洛韵律师事务所律师。代理权限：特别授权。第三人：卢氏县教育体育局。住所地：卢氏县城迎宾路南段。统一社会信用代码：11411224745795987X。法定代表人：张锐锋，任局长。委托诉讼代理人：李明，河南宇萃律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告卢氏县城关镇共建路居民委员会（以下简称“共建路居委会”）与被告卢氏县城关镇第七建筑队、孙彦敏合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，2020年5月13日做出（2019）豫1224民初3578号民事判决，宣判后，原告共建路居委会不服判决向三门峡市中级人民法院提起上诉，2020年8月10日，三门峡市中级人民法院做出（2020）豫12民终911号民事裁定，撤销本院（2019）豫1224民初3578号民事裁定，发回本院重新审理，本院于2020年8月24日立案后，依职权追加第三人卢氏县教育体育局参加诉讼，于2020年12月8日公开开庭进行了审理，原告共建路居委会的委托诉讼代理人马建伟、刘广斌，被告卢氏县城关镇第七建筑队的法定代表人孙彦敏、被告孙彦敏及二被告的委托诉讼代理人麻文波，第三人卢氏县教育体育局的委托诉讼代理人李明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。共建路居委会向本院提出诉讼请求：1、要求被告履行合同，交付体育场西侧三层楼房；2、要求被告返还房租1219360元；3、本案诉讼费用由被告承担。本案在审理过程中，共建路居委会撤回诉讼请求的第1项，只要求保留诉求的第2、3项。事实与理由：2019年8月14日，原、被告双方签订《体育场西侧楼房协议书》，按协议约定被告应于2019年8月31日将上述房屋交付于他方，但时至今日，被告未按约定履行，另外虽然双方对建房款及欠款利息进行了约定，但从1996年以来被告占用该房屋并出租获利，后经了解，被告将房屋出租获利120余万元，被告应将该款返还给共建路居委会，故向法院提起诉讼。卢氏县城关镇第七建筑队、孙彦敏辩称,1、二被告与原告共建路居委会没有租赁涉案房屋的事实，双方没有建立房屋租赁合同的法律关系，原告不享有主张租金的权利。2、《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”《物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案原告共建路居委会未对涉案的卢氏县老体育场西侧楼房办理不动产物权登记，不享有房屋的所有权。2017年卢氏县教体局181号文件第一条内容为“原属我局的房屋使用权长期移交给城关镇共建路居委会”，其实质是使用权移交，而非所有权，原告不享有对涉案房屋的所有权，无权行使不动产所有权的相关权利，无权主张房租。3、原告主张的房租120余万元，既不符合实际又缺乏客观证据，对此不予认可。其主张的房租数额是推算、估算出来，该计算方法没有任何科学依据。具体收了多少房租不是原告说收了多少就是多少，应有证据证明。4、1996年，第七建筑队出资48万余元修建涉案房屋（如果按照物价上涨因素，至少相当于现在的480万元以上），加之23年以来的利息、建筑队的人员工资、房屋的门窗、地板、维修维护等开支，另外考虑到留置管理期间的房租、维修维护等因素，在城关镇政府、县公安局努力下指示城关镇派出所提供协商平台并主持会议，经过多次磋商，2019年8月14日最终达成终结性协议，双方纠纷就此了结。综上，无论从程序到实体，从情理到法理，从道德到法律，原告的诉求均不能成立。卢氏县教育体育局述称，1、原告诉称租赁关系与我方无关，在2007年10月县委办下有会议纪要，针对未解决遗留问题进行专题研究，房屋所有权，使用权归别人，第三人没有对该房屋进行出租，因此不用承担责任；2、在2017年教体局卢教文字（2017）181号文件显示，该房屋交付共建路居委会管理，涉及工程承包对外出租等问题与第三人无关，第三人也不需承担责任。双方当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于双方无异议的2019年8月14日双方签订的《体育场西侧楼房协议书》复印件、补充协议复印件、2007年10月24日中共卢氏县委办公室下发的卢办（2007）53号《关于解决县一中创建省级示范性高中修建体育场遗留问题的会议纪要》2017年7月5日卢氏县教育体育局下发的卢教文字（2017）181号《关于卢氏县老体育场西北角三层楼房遗留问题的处理意见》复印件，本院经审查后认为上述证据形式合法，内容真实，与本案事实有关联，可以作为有效证据使用。对于双方有争议的调查笔录、证人证言，本院将结合案情综合予以使用。依据当事人陈述及庭审调查，本院可以认定以下事实：1996年左右，被告卢氏县城关镇第七建筑队承建卢氏县教育体育局位于卢氏县老体育场西北角的三层楼房（一楼门面房十间、二楼十间、三楼九间）（双方未签订书面的建房协议）。工程竣工后，因卢氏县教育体育局未能协商解决第七建筑队的建房欠款问题，第七建筑队将该房屋占用至今。2007年10月24日，中共卢氏县委办公室印发《关于解决县一中创建省级示范性高中修建体育场遗留问题的会议纪要》的通知卢办（2007）53号，该会议纪要第一项：关于体育场西北角三层楼问题，该楼按照原定的方案，抓紧落实。该楼的第二层归县教体局，一层和三层归共建路居委会，具体价格等有关事宜由施工方和共建路居委会具体商议解决。县教体局按施工方和共建路居委会商定的价格和第二层的面积支付房款。2017年7月5日，卢氏县教育体育局根据卢办（2007）53号的文件精神，经研究出台卢教文字（2017）181号《关于卢氏县老体育场西北角三层楼房遗留问题的处理意见》，具体内容为：“一、我局将老体育场西北角三层楼房的第二层，原属我局的房屋使用权长期移交给城关镇共建路居委会；二、该楼房三层的所有建房欠款由城关镇共建路居委会同施工方协商解决。”2019年8月14日，原告共建路居委会作为甲方与被告孙彦敏作为乙方签订《体育场西侧楼房协议书》，协议载明：孙彦敏原系第七建筑队法人，现为解决遗留问题，双方多次磋商，在平等、自愿、协商一致的基础上达成如下协议：1、共建路居委会向孙彦敏支付卢氏县老体育场西北角楼房（一层、二层、三层）的全部建房欠款及利息共计112万元。2、付款办法及房屋交接：孙彦敏将该全部房屋移交给共建路居委会后，共建路居委会将全部款项支付给孙彦敏。3、孙彦敏自己内部事务及该房屋发生的纠纷，由其自行解决，与共建路居委会无关。如造成共建路居委会损失，由孙彦敏向共建路居委会赔偿损失。4、协议一式四份，双方各执一份，城关镇人民政府备存一份，律师一份，签字后生效。2019年8月14日，双方又签订补充协议，具体内容为：本协议增加一条“孙彦敏自1996年1月至2019年9月1日之间所有产生的税费由共建路居委会全部承担，与孙彦敏无关。”2019年11月15日，共建路居委会向本院起诉第七建筑队、孙彦敏，要求：1、变更双方签订的《体育场西侧楼房协议书》第一条为据实结算；2、变更协议增加条款税费由第七建筑队、孙彦敏承担。本院经审理后认为共建路居委会的诉求不属于人民法院受理民事诉讼范围，遂作出（2019）豫1224民初3577号民事裁定书，裁定驳回共建路居委会的起诉。之后共建路居委会不服裁定，上诉于三门峡市中级人民法院，2020年2月26日，三门峡市中级人民法院作出（2020）豫12民终387号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。2020年3月26日，共建路居委会向本院起诉第七建筑队、孙彦敏，要求：1、撤销双方签订的《体育场西侧楼房协议书》第一条，双方据实结算；2、撤销协议增加条款即税费由共建路居委会承担的条款；3、诉讼费用由被告承担。本院经审理后认为从双方当事人的陈述及原告向本院提交的协议来看，原、被告双方经多次协商，时间长达一年之久，且原告在协商及签订协议时有律师在场并签字，无法说明原告存在“处于危难状态，缺乏判断能力等情形”，故原告的诉求证据不足，遂于2020年9月24日作出（2020）豫1224民初506号民事判决，驳回原告的诉讼请求。之后共建路居委会不服裁定，上诉于三门峡市中级人民法院，2020年11月14日，三门峡市中级人民法院作出（2020）豫12民终1525号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原判。现原告共建路居委会认为，2019年8月14日，双方签订《体育场西侧楼房协议书》虽然对建房款及欠款利息进行了约定，但该112万元仅指建房款本金及利息，不包括房屋租金，从1996年以来被告占用该房屋并出租获利，被告应返还房租1219360元。被告认为2019年8月14日双方签订的协议是经过双方长期协商的终结协议，原告交给被告112万元，被告将房屋交给原告，一切事情终结，不存在房租返还问题。双方为此发生纠纷，原告遂诉至法院。另查明：第七建筑队的企业基本信息中显示其于1999年4月20日成立，企业类型为集体所有制，经营范围为民用住宅、工业厂房建筑，企业状态为吊销；另外原告要求交付的房屋所涉土地登记在卢氏县少年儿童体育学校名下（2009年3月9日卢氏县交于体育局卢教字（2009）8号文件），性质为国有土地，未办理房产证。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。本案原告要求被告返还房租的诉求是基于认为被告侵害其物权占有房屋而应返还其获利。原告诉求的前提是对涉案房屋具有物权。依据中共卢氏县委下发卢办（2007）53号文件以及卢氏县教育体育局下发卢教文字（2017）181号处理意见，原告分别于2007年10月24日、2017年7月5日取得房屋使用权的前提是“具体价格等有关事宜由施工方和共建路居委会具体商议解决”、“该楼房三层的所有建房欠款由城关镇共建路居委会同施工方协商解决”，因此原告要想获得涉案房屋的使用权，实现其利益，就必须与被告就建房欠款协商一致，但直到2019年8月14日双方才就建房欠款协商一致，该协议尚未履行，且该协议中对收取的租金问题没有约定。故原告要求被告返还1996年至今已收取的房租，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。经本院审判委员会决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告卢氏县城关镇共建路居民委员会的诉讼请求。案件受理费15774元，由卢氏县城关镇共建路居民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审 判 长  陈庆军人民陪审员  李 昱人民陪审员  赵 丽二〇二〇年十二月十七日书 记 员  李红飞