北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初68656号原告（反诉被告）：王丹妮，女，1992年9月15日出生，汉族，个体工商户，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张超，北京瀛和律师事务所律师。被告（反诉原告）：杜明明，女，1955年6月13日出生，汉族，中国XXX传媒集团退休职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王海印（社区推荐的代理人），男，1974年4月26日出生，汉族，住北京市海淀区。原告（反诉被告）王丹妮（下称原告）与被告（反诉原告）杜明明（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据普通程序独任审理的规定，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张超、被告及其委托诉讼代理人王海印均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还未租用期间的房租75000元；3、判令被告返还房屋租赁押金25000元；4、判令被告支付违约金25000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年原、被告双方经协商一致签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定:被告将其位于北京市朝阳区XXX西区XXX号的房屋(以下简称涉案房屋)出租给原告使用。涉案房屋的租期为2017年9月11日至2019年9月10日止，涉案房屋月租金为人民币25000元，每年300000元，租金按年支付，押一付一年。目前原告已将押金及两年的租金如期足额支付给被告。合同签订后履行期间，被告在未征得原告同意的情况下，多次多人(男人)擅自闯入原告居住房屋及私人空间。在原告多次阻止及沟通情况下，被告仍我行我素，不计危害后果，不尊重他人，致使原告及室友(女人)人身、健康及居住安全严重受到侵害，被告已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。另，被告房屋内供暖锅炉无法正常使用，经原告多次协商并要求被告履行维修义务时，被告以不负责任的态度进行处理，派来的维修人员不是专业的维修工人，致使供暖锅炉反复多次不能使用，后又对此事置之不理。被告不履行维修义务的行为致使原告无法正常使用房屋，被告已构成严重违约，应当承担违约责任。因此，原告依据《房屋租赁合同》第九条之规定向被告发出解除合同意向，被告认可，但被告并未按照合同约定返还原告房屋押金及相应房租，也未给付原告违约金，经原告多次沟通后被告置之不理。综上，原告为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。被告针对原告本诉辩称：原告的诉讼请求无任何事实及法律的依据，应依法驳回其全部诉讼请求。第一，原告诉称在未征得其同意的情况下入其居住房屋致使其安全受到侵害没有事实及法律依据。被告与原告在沟通代收花肥后，与表弟一同前去房屋浇花施肥并对小区邻居投诉的问题（消防隐患等问题）与原告进行沟通与检查。当时原告在房屋内堆积了大量的布料和羽绒等易燃物品，并且在院内搭了一个大蓬，里面也堆积着布匹和面料。被告的消防检查不存在原告所称的“擅闯房屋，使其安全受到侵害，被告构成违约的情况”。相反，被告对其所有的房屋在接到物业通知要求整改和消防检查以及邻居投诉的情况下，进行房屋安全检查和商议整改既是被告的消防义务，也是其消防检查的权利。预防是消除火灾隐患最有效的方法，同时也是小区物业管理方对被告的硬性要求。第二，原告诉称的被告以不负责任的态度处理供暖锅炉维修事项而构成违约也不符合事实。事实是被告的供暖锅炉是开发商交房时统一配备的，产品使用寿命为50年，厂家的师傅说目前小区的业主都在正常使用。造成锅炉后来出现故障的原因，除原告不当使用的原因之外，该锅炉为家用锅炉，作正常4-6人使用绝对没有问题，原告擅自增加合同约定的1倍以上的居住人员和把居住的房屋改变成服装加工点，设备的故障率必然会相应的提高。尽管合同约定:因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应当负责维修或承担赔偿责任的规定但对于每次的锅炉故障，被告都积极进行维修，甚至在原告的建议下都考虑给她们更换新的锅炉。第三，原告要求被告返还房屋租赁押金没有法律依据。押金作为担保的一种形式，是一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的便以此费用据实支付或另行赔偿。原告在居住期间对被告房间的大理石地面和天花板、墙面和木地板还有其他设施的人为损坏，因此依据合同原告的押金应当以造成的实际损害支付赔偿，不予以退还，对不足的部分，原告应当另行赔偿。被告提出反诉请求：1、请求法庭依据事实、法律驳回原告各项诉讼请求；2、判令原告依据《北京市房屋租赁合同》第二条、第十条第一款规定，向被告支付改变房屋用途的违约金25000元；3、判令原告依据《北京市房屋租赁合同》第十条第二项规定向被告支付提前退租的违约金25000元；4、判令原告依据《北京市房屋租赁合同》第七条第二款第二项规定，承担损坏房屋及其附属物品的赔偿责任37460元；5、判令原告依据《北京市房屋租赁合同》第三条第二款、《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，承担强行拉走空调、洗衣机、除湿机、家具等物品的赔偿责任67450元；6、判令原告依据《北京市房屋租赁合同》第三条第二款规定，支付欠缴燃气水电费用2415元；7、判令原告依法承担本案全部诉讼费用。反诉事实与理由：原告在租赁期间将房屋用途由居住变更为办公、车间以及员工居住场所,居住人数超过合同约定的两倍以上，并违反物业规定，在别墅花园搭设巨大帐篷、堆放大量易燃物、引起周围邻居共愤，经物业多次劝说后不予改正，物业责令被告进行劝说。2019年4月，被告与弟弟在提前通知的情况下进入涉案房屋，但原告报警谎称被告擅自闯入私人空间，警方认定报案不属实。2019年5月，原告提出提前退租，被告予以拒绝。后在原告反复纠缠下，被告同意按照合同规定的提前退租规定办理。2019年6月11日中午，双方到别墅商谈提前退租事宜，被告发现房屋内设备、设施、物品多处损坏、客厅空调破损、地下室立式空调不见、二楼两个挂式空调主机被拆、众多家具不见，原告提出：“目前已交押金、房租10万元，愿补偿提前退租、修复房间、补偿物品等5万元，退回5万元”，被告予以拒绝，此后双方发生争执，商谈未果。后被告就别墅遗失以上物品的情况报警。依据双方合同及相关法律规定，请求法庭查明事实，支持被告的反诉请求。原告针对被告反诉辩称：被告的反诉请求不符合事实，于法无据，应予驳回全部反诉请求。第一，我方没有改变房屋用途，仍为居住。房屋内没有任何公司标志和工作室L0G0，也没有任何营业现象，室内所有的电脑、设备均为我方自行设计服装的爱好需要和玩游戏所用。被告属于自我妄想，没有事实依据和法律依据，我方没有违约。被告擅闯民宅，严重违约，应当承担全部责任。第二，我方没有提前退租，根本不存在该问题。我方与被告解除合同的原因是因为被告擅闯民宅，严重侵犯个人利益并给我方造成人身危险，我方与被告进行过多次交涉，提出过严重警告，还进行了报警处理，最终与被告于2019年6月解除合同，交接房屋。故被告所述请求应予驳回。第三，被告所述第四项、第五项诉讼请求不符合事实，没有直接证据证明其观点，也没有发票等购买及数额计算的依据，其所述的损失数额纯属捏造，不应得到法律的保护。第四，我方没有拖欠任何费用。首先，水电气等费用属于预交费，根本不存在欠费问题。其次，对方提交的证据照片日期为2020年的明显属于讹诈，不符合逻辑，应予驳回。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年原、被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定:被告将涉案房屋出租给原告，租赁用途为居住，人数为4人，最多不超过6人；租赁期限自2017年9月11日至2019年9月10日;月租金25000元，租金一年300000元，押一付一年；押金25000元，租赁期满或合同解除后房屋租赁押金除抵扣原告应承担的费用、租金，以及原告应承担的违约赔偿责任外，剩余部分因如数返还原告；租赁期内水费、电费、燃气费由原告承担；对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，原告应及时通知被告修复，被告应在接到原告通知后的7日内进行维修，逾期不维修的原告可代为维修，费用由被告承担，因维修房屋影响原告使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；因原告保管不当或不合理使用，只是该房屋及附属物品、设备设施发生损坏或故障的，原告应负责维修或承担赔偿责任；被告如有交付的房屋严重不符合合同约定或影响原告安全、健康或不承担约定的维修义务，致使原告无法正常使用房屋的，原告有权单方解除合同，被告应向原告支付月租金100%的违约金；租赁期内，被告需提前收回房屋或原告需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金100%支付违约金，被告应退还相应的租金。该合同附件中关于房屋附属家具、电器、装修及其他设备设施状况及损赔一栏为空白。庭审中，原告称其签订合同后向被告支付押金25000元并已付两年房屋租金，经询，被告对此不持异议。庭审中，被告提交照片若干、售房网页截图若干，用以证明涉案房屋租给原告时屋内物品及设备设施情况，被告称当时房屋中介称涉案房屋家具太多，于是拍照留存，不写在合同里了。被告另提交微信记录，称原告退租时屋内物品相较租赁之初，缺少：1、大客厅大吊灯和四个配套壁灯、四张椅子、两张茶几、铁艺置物架、海尔三批立式空调一部；2、二楼北卧室挂式空调一台、双人大床和床垫、床头柜；3、二楼南卧a一台空调、一丈红木双人大床以及新床垫；4、二楼南卧b双人床及床垫；5、二楼卫生间洗衣机；6、三楼次卧双人松木床；7、放映室三匹空调、餐桌及30米丝绒幔帐；8、一楼餐厅艺术射灯吊灯及壁灯、皮椅；9、花园八张藤椅及配套三张西式桌子。经询，原告称以上被告提及的物品在原告入住时均存在于涉案房屋内，但原告在承租涉案房屋时就表示想要一个空房子，被告称屋内物品让原告随意处理，于是原告在与被告沟通后，由对方开条，将这些物品都拉走了。对此，原告提交微信聊天记录及物业出门条予以证明以上陈述，并称物业出门条上显示原告拉走的物品都是原告自己的物品。被告对原告提交的微信聊天记录真实性认可，但对聊天记录的完整性不予认可，对物业出门条的真实性认可，并表示被告仅同意原告更换空调并将旧空调搬走，未同意将屋内其他物品搬走。经查，原告提交的微信记录显示：2017年9月8日，原告向被告表示地面非常脏，全屋灯泡一半以上不亮，维修插头开关花费很多；原告与被告商议由原告自行购买几个新空调，将屋子里现有的空调替换，走的时候将这些新的空调给被告留下，被告提出要将三楼立式空调和北屋的空调放在花园门口由被告拉走，原告称旧的空调要拿去卖掉，并再次承诺走的时候将新的空调给被告留下，原告表示“您原来什么样就是什么样，只是换了新的”，被告于是对更换空调的事表示同意。原告提交的物业出门条显示：2019年6月2日原告向物业申请搬出“桌子、一子、单人沙发、电脑、货架、搬家纸箱、衣物、杂物”，工作人员经与业主确认后予以放行。经询，原告称其入住后将被告在屋内的空调出售，置换新买的一台立式TCL牌空调（包括室外机），原告离开涉案房屋时，搬走了自己购买的空调，留下了一台空调（包括室外机）。被告称原告确实留下了一台废弃的空调室外机，室内机没有接电线，无法使用，另外二楼的两台挂式空调的室外机及地下室一台立式空调也没有了。庭审中，原告称其在2019年6月11日将涉案房屋返还被告，被告对该事实予以认可。庭审中，原告提交监控视频、短信记录、微信聊天记录，用以证明被告未经原告许可，在租赁期间多次多人闯入涉案房屋，侵害原告权益。被告认可短信记录、微信聊天记录的真实性，但认为原告提交的记录不完整。被告对监控视频的真实性不认可，认为有剪辑的可能性，但认可录像中的环境系涉案房屋。经查，原告提交的短信记录显示：2019年4月13日被告表示其将在次日去涉案房屋处理花园化肥填埋的事情，原告称被告来之前须提前告知原告，被告称“（将化肥）放在楼外花园外面的楼梯下的三角空间，就可以不进门了”，原告回复称：“我后花园锁了，那你也要通知一下，多吓人啊猛不丁的过去人”，被告称：“OK”；2019年4月14日，原告对被告及被告安排的人擅自进入涉案房屋并上二楼表示质疑和不满，被告称“因为你们把住房当仓库，存在很大的火灾隐患。半年前，我家人发现，已经向王老板郑重提出，可是今天我们去检查，依然没有见到每层楼有增加灭火桶设施。所以我们认为安全隐患较大，请你们尽快配备足够灭火桶。此外我们今后还会定期来检查”。庭审中，被告称其与其亲戚（男性）在2019年4月14日前往涉案房屋，发现外面的院子门开着，认为是原告留门，给原告打电话未接听，按北门门铃无人应答，发现南边进屋的门开着，被告喊了一声无人应答，于是其与亲戚进入房屋，期间还去了车库和一层客厅洗手间，大约待了十几分钟，房屋内两个小姑娘过来表示有点不高兴，问被告二人是干嘛的，被告及亲戚随后离开。被告提交短信记录和照片，用以证明原告改变涉案房屋的租赁用途，具有火灾安全隐患，所以被告和亲戚才在2019年4月14日前去检查，且去之前进行了告知。原告对被告提交证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。庭审中，原告提交微信聊天记录，用以证明租赁期间涉案房屋锅炉多次出现故障，且2018年8月8日北京大雨将涉案房屋地下一层淹水，原告每次都积极通知被告维修，但被告未履行合同约定的维修义务。被告对微信聊天记录的真实性认可，但对聊天记录的完整性不予认可。经本院核对原告提交的微信聊天记录发现，被告对原告每次提出维修时基本均给予了积极的回应和处理，但在2018年9月10日原告称锅炉故障后，被告直至2018年10月31日方积极应对处理。被告提交物业证明、与物业管家的微信记录，用以证明因原告居住期间涉案房屋存在安全隐患，故被告按照物业要求前往涉案房屋检查、整改。原告对被告提交的以上证据真实性，合法性关联性均不予认可。庭审中，被告提交照片等证据，用以证明被告破坏屋内设施，原告对该证据真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。庭审中，被告提交燃气抄表照片及燃气费、水费、电费交费凭证，用以证明原告搬离涉案房屋时尚欠燃气费、水费、电费。原告对被告提交的以上证据真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。经查，被告提交的燃气抄表照片拍摄时间为2019年6月17日，表数为353立方；被告提交的燃气费、电费、水费交费凭证仅显示购气、购电、购水的金额，未显示表底数。庭审中，被告提交电视机损坏照片，用以证明涉案房屋内被告的50寸电视机被原告损坏。被告认可屋内存在50寸电视机一台，但对被告主张原告损坏电视机的事实不予认可。本院认为，原告与被告签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。根据庭审查明的事实，被告在2019年4月14日与亲戚（男性）进入涉案房屋。被告虽然在前一天与原告进行过短信沟通，但沟通过程中只提及填埋化肥，并未提及消防检查的事情，原告亦表示去之前需要提前告知。2019年4月14日，被告虽称涉案房屋“院门开着”、原告电话无人应答，但被告及其亲戚进入涉案房屋之时并未获得原告或同居人员同意。在原告短信质疑被告擅自进入涉案房屋之时，被告才称自己系前往涉案房屋进行消防检查，并在短信中明确表示“我们今后还会定期来检查”。本院认为，房屋租赁合同关系成立后，原告作为承租人对合同中确定的租赁标的物享有排他性居住、使用的权利，该权利的存在排斥了出租人基于所有权而对于租赁标的物享有的居住、使用权利。被告及其亲戚在2019年4月14日进入涉案房屋时未经原告许可，被告亦未举证证明其存在紧急情况需要进入涉案房屋的正当理由，即便被告认为涉案房屋存在火灾安全隐患，亦应获得原告允许后方可进入涉案房屋，其未经许可自行进入涉案房屋属于严重侵犯原告方合同权利的违约行为，对于原告及同居人员的安全产生不确定性的影响。被告在原告提出异议后，不但对于自己擅自进屋的行为未表歉意，还表示之后还会定期来涉案房屋，本院认为，被告的以上做法确实对原告排他性居住、使用租赁标的的合同目的产生实质影响，原告基于此认为其自身人身、财产安全存在不确定性的威胁属于正当考量，原告据此要求解除涉案房屋租赁合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本院对原告相应诉讼请求予以支持，对于被告主张原告支付提前退租违约金的反诉请求不予支持。双方确认原告于2019年6月11日腾退返还涉案房屋，故本院确认双方合同于当日解除。关于原告主张被告未尽到合同规定的维修义务一节，结合本院查明的事实，本院认为被告基本完成了合同规定的维修义务，该义务履行过程中的存在一定的瑕疵，但不足以达到根本违约的程度，且原告并未举证证明其实际损失，故原告要求被告按照合同第九条支付违约金的数额过高，本院酌情调整为1000元。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告均认可原告在2019年6月11日搬离涉案房屋，而原告交纳房租到2018年9月10日，故被告应退还原告已交纳但未实际居住的三个月的租金75000元。本案中，合同中对于起租时涉案房屋内物品、设备、设施等情况为空白，但结合被告提交的证据及原告对于被告相应证据中提到的物品内容的自认，本院确定涉案房屋存在被告主张的相应物品。经本院询问，原告自认相应物品由其拉走，但原告提交的相应证据只能证明被告同意更换空调，且原告在更换空调前承诺在离开涉案房屋时将更换后的新空调留给被告。故此，本院对被告要求原告赔偿拉走物品损失的反诉请求予以支持，但被告未证明被拉走物品的实际价值，本院结合本案情况，并基于物品折旧的考虑，酌情确定原告应赔偿被告物品损失45000元，折抵原告的押金25000元后，原告须赔偿被告物品损失20000元。关于被告主张原告支付改变房屋用途违约金的反诉请求，本院认为被告提交的证据并不足以证明原告将房屋变更为办公场所，故本院对该反诉请求不予支持。关于被告主张原告赔偿损坏房屋及附属物品的反诉请求，本院认为被告提交的证据并不足以证明其主张，故本院对被告该反诉请求不予支持。关于被告主张原告支付欠交的燃气、水、电费的反诉请求，被告提交的相应证据未能反映2019年6月11日交接当日的表底情况，本院无法判断交接当日的实际情况。但合同约定租赁期间的燃气、水费、电费由原告承担，本院认为，原告作为房屋居住使用人，在房屋交接时应当负有核实、结清己方居住期间上述费用的义务，但原告未提交证据证明其在交还房屋时进行过核实和交接，故应当承担相应不利的法律后果，本院对被告主张的该反诉请求予以支持，但数额酌情调整为2000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王丹妮与被告（反诉原告）杜明明签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一九年六月十一日解除；二、被告（反诉原告）杜明明于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）王丹妮返还房屋租金75000元；三、被告（反诉原告）杜明明于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）王丹妮支付违约金1000元；四、原告（反诉被告）王丹妮于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）杜明明赔偿物品损失20000元；五、原告（反诉被告）王丹妮于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）杜明明支付燃气费、水费、电费2000元；六、驳回原告（反诉被告）王丹妮的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）杜明明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2800元,由原告（反诉被告）王丹妮负担480元（已交纳），被告（反诉原告）杜明明负担2320元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费1723元，由被告（反诉原告）杜明明负担1260元（已交纳），由原告（反诉被告）王丹妮负担463元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  王 乐二〇二〇年十二月十九日法官助理  秦 彬书 记 员  庞晓婷