江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初4559号原告（反诉被告）:南京恒工房地产开发有限公司，统一社会信用代码913201006673666924，住所地南京市栖霞区迈皋桥创业园**。法定代表人：张方明，该公司董事长。委托诉讼代理人：王世杜，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈霞，北京大成（南京）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）:南京唐科网络科技有限公司，统一社会信用代码91320113567229017W，住所地，住所地南京市栖霞区尧化街道甘家边******iv>法定代表人:王哲东。被告:吴俊，男，汉族，1962年12月21日出生，住南京市下关区。被告:王哲东，男，汉族，1965年4月11日出生，住南京市玄武区。以上三被告共同委托诉讼代理人:姜彪，江苏锋行律师事务所律师。以上三被告共同委托诉讼代理人:王桂滨，江苏锋行律师事务所律师。原告（反诉被告）南京恒工房地产开发有限公司（以下简称恒工公司）与被告（反诉原告）南京唐科网络科技有限公司（以下简称唐科公司）、被告吴俊、王哲东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案，因唐科公司起诉恒工公司商品房预售合同纠纷案而中止审理。后本案恢复审理，并于2020年3月2日作出（2016）苏0113民初4722号民事判决。恒工公司不服，提出上诉。南京市中级人民法院经审理后于2020年7月9日作出民事裁定，以事实不清而发回本院重审。本院于2020年7月22日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）恒工公司的委托诉讼代理人王世杜、陈霞，被告（反诉原告）唐科公司的法定代表人王哲东及委托诉讼代理人姜彪、王桂滨，被告吴俊、王哲东及委托诉讼代理人姜彪、王桂滨均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）恒工公司向本院提出如下诉讼请求：1、确认原告恒工公司与被告唐科公司2015年4月28日签订的《南京市栖霞区［金满庭］商铺租赁合同》已经解除；2、判决被告唐科公司立即将位于南京市栖霞区及设施设备交还原告；3、判决被告唐科公司立即将登记在南京市栖霞区的工商注册登记及经营许可证予以注销，否则每逾期一日按6031.68元／日的标准向原告支付费用；4、判决原告没收被告唐科公司交纳的保证金500000元；5、判决被告唐科公司向原告支付2015年6月15日起至2016年4月30日止的商铺租金1290777.92元；6、判决被告唐科公司按每日2‰标准向原告支付逾期租金滞纳金至清偿完毕之日止；7、判决被告唐科公司支付原告自2016年5月1日起至商铺实际交还之日止的房屋占有使用费，按每日人民币8042.24元计算；8、判决被告唐科公司承担原告律师费523580元；9、判决被告吴俊、王哲东对被告唐科公司的上述义务承担连带责任；10、由被告唐科公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年4月28日，原告与被告唐科公司签订了《南京市栖霞区［金满庭］商铺租赁合同》，主要内容为：原告将位于南京市栖霞区（建筑面积2116.38平方米）出租给被告唐科公司使用。租赁期为60个月，自2015年6月15日起至2020年6月14日止，2015年5月15日至2015年6月14日为免租期。商铺租金为人民币1.9元／㎡／天，每月人民币122644元，经营保证金人民币500000元。唐科公司应于签署本合同前缴清经营保证金和第一月租金，其后租金应于每月第五日前预付。若唐科公司迟延支付租金15日以上，恒工公司有权解除合同，没收唐科公司已付的全部保证金，并按每日款项2‰支付滞纳金；若合同提前终止，在唐科公司腾退房屋之前，应按租金数额的两倍向恒工公司交纳房屋使用费。被告吴俊、王哲东作为保证人在合同上签字。该合同签订后，原告按约于2015年5月15日向被告唐科公司交付了商铺，被告唐科公司向原告交纳保证金500000元，但从未交纳任何租金。原告多次口头催促，唐科公司不予理睬。原告于2016年3月3日向被告唐科公司发函，要求其在2016年3月11日之前缴清拖欠的租金1103796元。2016年3月16日，原告又向被告唐科公司发函，催缴租金。2016年4月18日，原告再次向被告唐科公司发函，要求其在2016年4月22日之前缴清所欠租金1226440元，逾期将解除租赁合同。2016年4月29日，原告最后一次发函通知被告唐科公司，因其未在2016年4月22日之前缴清所欠租金，决定于2016年4月30日解除租赁合同。被告唐科公司依然不履行义务。综上所述，被告唐科公司欠付租金的行为已构成根本违约，符合合同法规定和合同约定的解除条件，故请求法院支持原告的上述所有诉讼请求。被告唐科公司、吴俊、王哲东辩称，首先，原告要求王哲东承担保证人责任没有依据。王哲东作为公司法定代表人签字系职务行为，并非合同保证人。原告明知王哲东非本案适格被告，仍然将其列为共同被告，并对其财产申请采取保全措施，原告系滥用诉权，恶意诉讼。原告这一行为已给王哲东本人造成重大损失。现要求原告撤销对王哲东的诉讼请求，解除对其财产保全措施，否则王哲东将依法追究原告的法律责任。其次，双方租赁合同于2015年4月28日签订，合同包含两个方面，即房屋租赁和房屋销售。租赁合同约定在租赁期第一年内，唐科公司有权以14200元/平方米的价格购买租赁的房屋。2016年1月27日，唐科公司已向原告提出购买房屋的要求，自原告提出购买房屋时起，双方之间的租赁关系就已解除，取而代之的是房屋买卖关系。原告应当按合同约定与唐科公司签订房屋买卖合同，故从2016年1月27日后，唐科公司不再具有向原告支付租金的义务。三是原告交付房屋存在重大瑕疵，影响房屋正常使用，原告违约在先。房屋存在以下问题：消防设施损坏严重，原告直到2016年2月15日才将消防设施修复；原告与物业公司未办理相关物业交接验收手续，导致唐科公司租赁房屋后无法获得基本的物业服务。唐科公司接受房屋发现房屋问题时就向原告发函，指出房屋问题，并表示在房屋问题解决前不支付租金。由于原告的原因导致唐科公司不能使用租赁房屋，原告无权要求唐科公司支付租金，至少在2016年2月15日消防设施修复之前的租金不应由唐科公司承担。四是租赁合同中租金远高于当时的市场租金标准，是基于双方一致约定唐科公司以每平方米14200元购买房屋的前提下约定的，故该租金是附条件的；所附条件不能成就，该租金标准也不应该适用，应按当时当地市场租金确定。滞纳金属于违约金，合同约定比例过高，请求调低。合同约定的保证金是对违约行为的一种惩罚性措施，唐科公司并未违约，不应适用，应当退还。五是唐科公司于2016年1月27日提出购买租赁房屋，原告一直不与唐科公司办理购房手续。唐科公司依法提起诉讼，要求购买案涉房屋。在该案审理中，唐科公司得知案涉房屋含有物业用房且不可销售。原告恶意隐瞒这一事实，在2018年3月29日重新申领可销售的不动产登记证之前，对唐科公司存在欺诈行为。如果案涉房屋系正常可销售状态，原告在唐科公司提出购房要求后，及时办理买卖手续，不会产生占有使用费问题。导致占有使用费的原因是原告的不诚信行为，唐科公司并未违约，占有使用费的损失应当由原告承担。六是被告吴俊无需承担保证责任。因合同没有约定保证方式，属于连带责任保证，保证期为主债务履行期满之日起6个月。原告在2016年9月2日起诉前从未向吴俊主张过保证责任，故自2016年3月5日之前应交租金及相应违约金等均因超过保证期间，保证人吴俊无需承担保证责任，其仅对2016年4月份的租金及滞纳金承担保证责任。而唐科公司提供了500000元的保证金，该款足以支付保证人所要承担的保证责任。原告主张自2016年4月30日起合同解除，那么自合同解除之日起，保证人的保证责任也随之解除，原告要求保证人承担该部分保证责任没有法律依据。七是原告提供的《委托代理合同》等证据，与本案有关的代理费为62900元，原告诉请523580元没有依据，且合同约定律师费由违约方承担，唐科公司在合同履行中没有违约，不应承担原告支付的律师费。另，唐科公司目前已对双方商品房预售合同纠纷的案件向南京市人民检察院申请监督，故本案租赁合同纠纷案件应当中止审理。被告（反诉原告）唐科公司反诉请求如下：1、判令恒工公司赔偿其损失1621360元；2、判令恒工公司承担反诉费用。事实和理由：2015年1月16日，唐科公司为经营电子游戏厅，与恒工公司草签了《南京市栖霞区[金满庭]商铺租赁合同》，并交付了200000元保证金。同年4月28日，双方签订了《南京市栖霞区[金满庭]商铺租赁合同》，唐科公司交付了300000元保证金。唐科公司向南京市栖霞区文化旅游局申请了“游艺娱乐场所申请设立筹建意见书”（以下简称筹建意见书），筹建意见书有效期到2015年8月27日。由于案涉房屋消防设备损坏，无法按筹建意见书的要求进行消防申报，恒工公司到2016年2月15日才将消防设备修复。此外，恒工公司拖欠物业公司费用，使物业公司至今拒绝向唐科公司提供物业服务，影响公司对案涉房屋的使用。唐科公司为了经营游艺，招录了员工，购买了1000000元电子游艺设备。因案涉房屋消防设备未能在筹建意见书有效期内修复，致使公司无法取得电子游艺许可证，无法经营电子游艺。恒工公司应当赔偿唐科公司由此造成的损失，包括聘用员工工资、水电费等经营成本和购买电子设备的款项损失。为维护自身的合法权益，唐科公司提起反诉，请求法院予以支持。反诉被告恒工公司辩称，案涉房屋自唐科公司接收起即处于正常使用状态，从唐科公司提交的案涉房屋水电费发票可以证明其在接受房屋后一直正常经营。恒工公司虽然于2016年2月15日将消防设施维修完毕，但唐科公司已于2015年10月19日领取了《网络文化经营许可证》，从水电费的消耗上看，在消防设施修复之前，唐科公司已经开始经营，证明消防设施并未影响其经营。唐科公司在承租房屋后未向物业公司交纳相应的物业服务费，由此产生的后果由其自行承担。更何况物业公司没有提供服务并未影响唐科公司正常经营。唐科公司所主张的损失是其正常经营的必要支出，其要求恒工公司予以赔偿无事实及法律依据，请求法院驳回唐科公司的反诉请求。经审理查明，2015年1月16日，恒工公司与唐科公司草签了《南京市栖霞区［金满庭］商铺租赁合同》，唐科公司向恒工公司交纳了保证金200000元。2015年1月19日，南京市工商管理局栖霞分局向唐科公司栖霞分公司下发了《行政审批许可事项告知书》，要求该公司领取营业执照后须取得相关批准文件方可从事经营活动。2015年2月12日，南京市栖霞区文化旅游局对唐科公司栖霞分公司提出的设立游艺娱乐场所的行政许可申请进行了公示。2015年2月27日，南京市栖霞区文化旅游局向唐科公司栖霞分公司下发了《游艺娱乐场所申请设立筹建意见书》，有效期至2015年8月27日止。2015年4月28日，恒工公司（出租方、甲方）与唐科公司（承租方、乙方）签订了《南京市栖霞区［金满庭］商铺租赁合同》。合同主要内容为：甲方同意按本合同约定的条件将位于南京市栖霞区铺位，具体为101室、102室、103室、104室，建筑面积为2116.38平方米出租给乙方使用，铺位坐落于南京市栖霞区；租赁期为60个月，自2015年6月15日至2020年6月14日，2015年5月16日至2015年6月14日为免租期；租金为1.9元／㎡／天，每月租金为122644元，年租金1471731元，于每个公历月的第5日前预付，第四年起上涨10%；经营保证金为500000元，乙方应于签署本合同前缴清该经营保证金和第一月租金122644元；乙方出现迟延支付租金或其它应付款项15日或以上等10种情况之一时，甲方有权提前终止本合同，自甲方终止合同通知书送达乙方之日，本合同终止，甲方有权没收乙方已付的全部保证金并要求乙方承担相应的违约责任，乙方有逾期支付款项的，每日按款项2‰支付滞纳金；租赁期间涉及该房产的物业管理服务事项由乙方于物业公司自行协调解决，涉及该房产的物业管理服务费由乙方负担；该房产仅限于用作101-103室（非餐饮），104室（文化活动室、体育活动室）用途，乙方必须领取有效的营业执照、税务登记证明及其它必需的经营文件，甲方并不保证该房产适合前述用途；在租赁期的第一年内，乙方有权按照双方确认的14200／平方米（建筑面积）的价格全部购买本协议项下的租赁物，双方另行签订买卖协议；如在租赁期的第一年内乙方不购买本协议项下的租赁物，甲方有权随时不须通知乙方而将该房产出售给第三方。该合同还载明了双方法定地址和通讯地址等联系信息。2015年5月15日，恒工公司将案涉房屋交付唐科公司，唐科公司向恒工公司交纳了保证金300000元。2015年6月15日，唐科公司委托江苏锋行律师事务所律师向恒工公司发送了律师函，主要内容为：要求恒工公司立即解决与小区物业公司的物业费纠纷，敦促物业公司尽快恢复消防设施的使用功能；因恒工公司的原因耽误对租赁房屋正常经营使用，双方租赁起始时间应当顺延至商铺消防设施恢复功能之日，同时，唐科公司暂停支付首期租赁款；因“游艺娱乐场所筹建意见书”规定的期限截止到8月26日，希望恒工公司在7日解决所有问题，否则将给唐科公司带来巨大经济损失。2015年10月19日，唐科公司栖霞分公司领取了《网络文化经营许可证》。2015年12月31日，唐科公司又委托江苏锋行律师事务所律师向恒工公司发送了律师函，主要内容为：由于恒工公司长时间拖延处理，使唐科公司无法取得消防验收合格证明，导致无法经营，造成巨大经济损失；希望恒工公司认真履行义务。2016年1月20日，恒工公司回函唐科公司，表示金满庭项目消防控制室及泳池泵房，其委托了第三方维修单位对排污泵、循环泵、控制箱更换完成，目前正进行消防、泳池系统其他设备的维修调试；室外消防管道维修工作待取得破路施工许可后尽快完成消防管道的修复工作。2016年1月27日，唐科公司向恒工公司发函，内容为：恒工公司尽快解决消防设施维修，使唐科公司取得消防验收合格证明，能够正常经营；根据案涉合同附件二约定的租期和附件三第五部分约定，现租赁合同履行尚未满1年，属于合同约定的租赁期1年内，唐科公司愿意按照合同约定的价格购买该租赁房屋，希望恒工公司能够履行合同与唐科公司尽快签订房屋买卖合同，办理案涉房屋买卖的相关手续。2016年2月15日，恒工公司向唐科公司发出《关于金满庭消防设施维修事宜》公函，告知唐科公司已完成金满庭项目消防控制室、泳池泵房及室外消防管道渗漏的全部维修工作，相关消防设施已恢复正常功能。2016年2月25日，唐科公司再向恒工公司发函，内容为：希望恒工公司尽快解决与物业公司之间的问题，使唐科公司能够正常开展经营活动，同时希望恒工公司能够履行合同与唐科公司尽快签订房屋买卖合同，办理案涉房屋买卖的相关手续。2016年3月3日，恒工公司向唐科公司发函，要求唐科公司在2016年3月11日之前缴清拖欠的租金人民币1103796元，否则恒工公司有权解除合同。2016年3月10日，唐科公司再次向恒工公司发函，在该函中，唐科公司提出了案涉房屋消防设施及物业服务等存在的问题，并提出前函唐科公司表达的购买案涉房屋请求，恒工公司至今不予回复，希望恒工公司尽快沟通协调相关问题。2016年3月16日，恒工公司向唐科公司发出回函，表示案涉房屋的销售手续尚在办理之中，如有进展将及时联系，并要求唐科公司尽快支付拖欠的租金。唐科公司于2016年4月6日向恒工公司发函，表示如无法整体购买将放弃购买并终止合同，因恒工公司违约导致的损失将依法追索。2016年4月18日，恒工公司向唐科公司发送《解除合同预告书》公函，要求唐科公司于2016年4月22日前缴清所欠租金1226440元，逾期将解除租赁合同。2016年4月26日，唐科公司委托江苏锋行律师事务所向恒工公司发送了律师函，表示唐科公司已按约向恒工公司提出愿意购买全部案涉房屋，希望恒工公司就案涉房屋买卖相关事宜给予明确回复。2016年4月29日，恒工公司向唐科公司发送了《重要通告》公函，主要内容为：因唐科公司至今仍未缴清所欠租金（2015.6.15-2016.4.30共计人民币1290777.84元）及其它相关费用，恒工公司根据案涉合同约定决定于2016年4月30日解除案涉合同。2016年5月31日，唐科公司诉至本院，要求判令恒工公司将案涉房屋对其销售，签订房屋买卖合同，并协助其将案涉房屋所有权和土地使用权变更登记至其名下；如恒工公司不能履行上述义务，则承担缔约过失责任，赔偿其相应的损失。2016年6月16日，唐科公司向恒工公司发函，表示因恒工公司对消防设施的拖延修复，导致其在文化部门办理的“游艺娱乐场所申请设立筹建意见书”作废，使其公司无法开展正常的游戏经营活动，给其公司造成经济损失，现商请恒工公司，就租赁费用与其公司经济损失进行协商。恒工公司则表示未收到该份公函。2018年7月31日，本院就双方房屋买卖合同纠纷一案经过审理后作出（2016）苏0113民初3121号民事判决书，判决：一、恒工公司于本判决生效之日起十日内协助唐科公司将坐落于南京市栖霞区房屋的不动产权变更登记至唐科公司名下；二、恒工公司于本判决生效之日起十日内赔偿唐科公司损失人民币1080000元；三、驳回唐科公司主张的其它诉讼请求。恒工公司对此判决不服，提出上诉。2019年9月24日，南京市中级人民法院作出（2019）苏01民终1422号民事判决书，认定恒工公司与唐科公司关于房屋买卖预约合同具有独立性，即唐科公司在案涉合同的租赁期第一年内提出购买案涉房屋，双方应当签订房屋买卖合同；现唐科公司已在规定的期限内作出购买房屋的意思表示，故恒工公司租赁合同是否解除不影响唐科公司行使购买案涉房屋的权利；同时对唐科公司要求恒工公司将南京市栖霞区101室、102室、103室房屋变更登记至唐科公司名下，并要求恒工公司赔偿因104室不能销售遭受损失的请求不予支持，据此判决撤销本院（2016）苏0113民初3121号民事判决；驳回唐科公司的诉讼请求。唐科公司对此判决不服，向江苏省高级人民法院提出再审申请。江苏省高级人民法院于2020年9月29日作出民事裁定，驳回唐科公司的再审申请。审理中，唐科公司将其反诉请求1621360元损失明确如下：购买设备1000000元、支出的人工工资461340元、水费7968元、电费152052.48元。针对上述损失的事实，唐科公司提供了《解除合作协议》、招商银行户口历史交易明细表，证明其购买了1000000元的电子游戏设备；南京水务集团有限公司通用机打发票，证明其在2016年9月前的水费损失7968元；江苏电力公司南京供电公司通用机打发票，证明其在2016年9月前电费损失152052.48元；2016年8月之前的《工资发放表》，证明其在2016年8月前支出的工资损失461340元。恒工公司经质证认为：《解除合作协议》、招商银行户口历史交易明细表主体是王哲东，付款也是王哲东，本案主体是唐科公司，两者主体不同，解除协议解除的是王哲东与他人合作关系，故与本案没有关联性；对于南京水务集团有限公司通用机打发票和江苏电力公司南京供电公司通用机打发票的真实性无异议，但上述票据恰恰可以证明唐科公司在接受房屋后一直在正常经营；2016年8月之前的《工资发放表》仅有签名，没有提供人员身份证明、劳动合同和工资入账凭证，不能证明工资发放表所列人员为唐科公司的员工，更不能证明已实际发放工资，如果实际没有经营，就不应该配备11名员工，这不符合常理，且通过唐科公司提供的水电费票据，已充分证明唐科公司一直在正常经营。关于租赁关系的解除，恒工公司认为唐科公司一直拖欠租金，根据案涉合同的约定，其有权解除合同，故要求解除租赁合同。唐科公司认为租赁合同包括租和售两个方面，其在2016年1月27日向恒工公司提出购买案涉房屋的要求，行使了购买权，租赁关系就此解除。唐科公司提供证据如下：《行政审批许可事项告知书》《设立娱乐场所公示》、申请报告（系唐科公司向南京市公安局申请消防备案审核备案）《设计备案》及《建设工程消防设计审核申报表》、案外人陈某甲的名片和彩信截图等证据，拟以证明由于消防设施损坏，其公司按照消防部门要求进行消防报批，因恒工公司的设施设备损坏才导致其无法报批；同时当时双方也在商谈买房的事宜，导致其游艺项目一直没有进行起来，设备也无法使用了，上述证据也是其主张损失的依据。恒工公司质证后发表意见如下：恒工公司认可由于道路施工损坏了消防设施，也通知了唐科公司，后来修复了消防设施，但是消防设施的损坏并没有影响唐科公司的正常经营，根据唐科公司提交的电费和水费表，可以证明2015年接收房屋后，唐科公司完全是正常经营，否则不会消耗如此大的水量和电量；唐科公司在2015年10月19日领取网络文化许可证，也可以证明其当时是在正常经营，并没有因为消防问题导致电子游戏的许可证无法领取；2016年2月15日之后，唐科公司确认一直在使用房屋，所以其应当正常向恒工公司支付租金，唐科公司员工工资的正常开支是其正常经营的需要，与恒工公司无关；电子游戏设备是动产，即便唐科公司不能在案涉房屋开展经营，也可以在其他承租的地方进行使用，并不是一定要在案涉房屋内使用才能发挥价值的；对于案外人陈某甲的名片和彩信截图，恒工公司无法核实陈某甲的身份，无法对该证据的真实性进行确认；恒工公司出租的只是房产，房产性质是文化活动，文化活动并不仅仅局限电子游戏，唐科公司实际也开展了网络文化经营，唐科公司不能进行游艺经营的损失要求恒工公司承担没有法律依据，故唐科公司的主张不能成立。该案发回重审期间，双方当事人的诉求及辩称意见均未变动，也未提供新的证据。唐科公司认可涉案房屋尚在其控制和占有之下。上述事实，有双方当事人的陈述，《南京市栖霞区[金满庭]商铺租赁合同》、恒工公司与唐科公司发出的公函及律师函、《行政审批许可事项告知书》、《游艺娱乐场所申请设立筹建意见书》、《设立娱乐场所公示》、申请报告、《设计备案》及《建设工程消防设计审核申报表》、案外人陈某甲的名片和彩信截图、《解除合作协议》、招商银行户口历史交易明细表、南京水务集团有限公司通用机打发票、江苏电力公司南京供电公司通用机打发票、唐科公司2016年8月之前的《工资发放表》、证人证言、（2019）苏01民终1422号民事判决书，本院庭审、质证笔录等证据在卷佐证。本院认为，本案恒工公司与唐科公司签订的《南京市栖霞区[金满庭]商铺租赁合同》是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。针对双方当事人的诉求，本案主要争议焦点是：一、双方签订的《南京市栖霞区[金满庭]商铺租赁合同》能否解除。如解除，解除日期如何确定。违约责任及房屋占有使用费如何确定。二、被告反诉要求赔偿损失是否成立。关于合同解除问题。恒工公司认为，因唐科公司未按约支付租金，故有权解除合同，以2016年4月30日为双方租赁合同解除日。唐科公司认为其已经提出购买房屋意思表示，故应当以2016年1月27日为双方租赁合同解除日。对此，本院认为，双方当事人明确约定每月租金为122644元，租金于每个公历月的第5日前预付。乙方应于签署本合同前缴清该经营保证金和第一月租金122644元。而被告并未履行交纳第一个月的租金义务，存在违约行为。但恒工公司交付的标的物因消防设施不符合安全要求，直到2016年2月15日才修复好，同样系违约行为。因消防安全不符合约定，势必会影响到承租方的经营。原告违约和被告违约相比较，原告违约行为及过错较大。但从唐科公司提供的水电使用量来看，并未导致其完全无法经营，故原告在交付房屋之后至房屋消防设施修复后这段时间应当相应减少租金标准。本院根据双方违约责任大小，酌定减少40%租金。被告应当自合同约定租金交纳日起（2015年6月15日）至消防设施合格之日止（2016年2月15日），按租金标准60%交纳，计算为554350.9元（122644元/月÷30天×226天×60%）。之后，被告唐科公司依然未交纳租金，认为其已经向恒工公司提出购买房屋之意思表示，恒工公司就应当将房屋出售。唐科公司此理由不能成立。从双方租赁合同约定来看，只是提到唐科公司在租赁期限一年内有权以14320元每平米的价格整体购买商铺，能否最终达成房屋买卖一致的意思表示，双方还需要进一步磋商。该涉案房屋在双方未达成一致意见前，唐科公司则应当按约支付租金。原告多次向被告唐科公司发函要求支付租金，但唐科公司置之不理，也不支付租金。2016年4月29日，恒工公司再次向唐科公司发送《重要通告》，明确说明因唐科公司未交纳所欠租金，双方租赁合同于2016年4月30日解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。根据此规定，因被告迟迟不支付租金，故恒工公司根据双方约定提出于2016年4月30日解除双方的租赁合同有事实依据和法律依据，本院予以支持。原告要求被告支付合同解除前的租金，本院亦以支持。2016年2月16日至2016年4月30日止的租金，经计算为306610元（122644元/月÷30天×75天）。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故本案双方合同解除后，唐科公司应当返还涉案商铺，逾期返还则应当支付占有期间的房屋使用费。唐科公司提出当时租金过高是以房屋买卖为前提，但并无合同明确约定或市场租金行情相映证，故唐科公司占有房屋使用费应当参照租金标准支付。唐科公司以双方租赁合同有附加条件买卖房屋存在的辩称理由，在本案中不能成立。唐科公司不能以此买卖关系存在拒绝支付房租。双方买卖合同未达成一致意见前，唐科公司就应当参照租金标准支付相应租金。因双方在2016年5月份即发生意见分歧起诉至法院，一直未有最终定论，故恒工公司要求唐科公司承担逾期支付租金的滞纳金或违约责任、要求没收唐科公司交纳的500000元保证金以及支付相应律师费用，本院不予支持。如果恒工公司确系违反买卖合同约定的内容应当在双方商品房预售合同纠纷中予以解决。被告唐科公司同时认为原告恒工公司未交纳物业费致使其未得到物业服务。对此，本院认为，双方在租赁合同中明确约定，租赁期间涉及该房产的物业管理服务事项由乙方与物业公司自行协调解决，涉及该房产的物业管理服务费由乙方负担。故唐科公司辩称理由同样不能成立，本院不予采纳。原告恒工公司要求被告注销其案涉房屋地址的工商登记及相关证照。对此，本院认为，双方在租赁合同中有明确约定，合同提前终止后，唐科公司有义务向工商行政部门办理迁出该房产的相关变更登记、备案手续。合同法第九十二条规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。故恒工公司此项诉讼请求有事实依据和法律依据，本院予以支持。对于恒工公司要求吴俊承担连带保证问题，本院认为，吴俊在案涉合同中自愿作为保证人，为合同的履行提供担保。因没有约定保证方式，依据《中华人民共和国担保法》的规定，吴俊的担保行为属于连带责任保证。连带保证未约定保证期间的为主债务履行届满之日起6个月内，吴俊担保期间并未超过，故吴俊应对唐科公司上述债务承担连带责任。关于王哲东保证问题，因王哲东系恒工公司法定代表人，在案涉合同授权代表签字处签名，系履行职务行为，并未对唐科公司提供个人担保，恒工公司要求王哲东承担连带责任无事实依据和法律依据，本院对此请求不予支持。关于反诉争议焦点，唐科公司要求恒工公司赔偿其经济损失1621360元。本院认为，唐科公司为其经营需要，购买1000000元的设备、支出人工工资461340元、水费7968元、电费152052.48元，根据唐科公司提供的相关水电费票据和工资表，证实其是在使用案涉房屋过程中因经营所支出的费用。唐科公司要求恒工公司赔偿其上述经济损失，无事实依据和法律依据，本院对其反诉请求不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十二条、第九十四条第三项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）南京恒工房地产开发有限公司与被告（反诉原告）南京唐科网络科技有限公司签订的《南京市栖霞区[金满庭]商铺租赁合同》于2016年4月30日予以解除；二、被告（反诉原告）南京唐科网络科技有限公司于本判决生效之日起60日内返还原告（反诉被告）南京恒工房地产开发有限公司所租赁的位于南京市栖霞区；三、被告（反诉原告）南京唐科网络科技有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）南京恒工房地产开发有限公司租赁合同解除前的租金合计人民币860960.9元；四、被告（反诉原告）南京唐科网络科技有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）南京恒工房地产开发有限公司房屋占有使用费（自2016年5月1日起至实际返还之日止，按照月租金122644元标准计算）；五、被告（反诉原告）南京唐科网络科技有限公司于本判决生效之日起30日内注销其在南京市栖霞区登记的营业证照信息；六、被告吴俊对被告（反诉原告）南京唐科网络科技有限公司的上述债务承担连带责任；七、驳回原告（反诉被告）南京恒工房地产开发有限公司对被告王哲东的诉讼请求；八、驳回原告（反诉被告）南京恒工房地产开发有限公司其它诉讼请求；九、反诉被告南京恒工房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内退还反诉原告南京唐科网络科技有限公司保证金500000元（此款可以冲抵租金）；十、驳回被告（反诉原告）南京唐科网络科技有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费30812元，保全费5000元，合计35812元，由原告（反诉被告）南京恒工房地产开发有限公司负担5812元，被告（反诉原告）南京唐科网络科技有限公司负担30000元；反诉案件受理费9696元，由被告（反诉原告）南京唐科网络科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  许庆林人民陪审员  王 倩人民陪审员  杜巧莉二〇二〇年十二月十九日法官 助理  任 玲书 记 员  郑佳玲