广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25699号上诉人（原审原告）：张斌，男，1977年1月23日出生，汉族，身份证住址：湖北省武汉市武昌区。上诉人（原审原告）：雷发琼，女，1983年1月20日出生，汉族，身份证住址：陕西省汉阴县。被上诉人（原审被告）：陈瑞萍，女，1966年5月5日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市番禺区。被上诉人（原审被告）：陈祉均，女，1987年11月29日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市番禺区。被上诉人（原审被告）：毛慧珍，女，1967年7月20日出生，香港特别行政区居民。被上诉人（原审被告）：何绍坤，男，1975年4月15日出生，汉族，身份证住址：广东省东莞市。四被上诉人共同委托诉讼代理人：廖伟龙，广东理恒律师事务所律师。四被上诉人共同委托诉讼代理人：李文靖，广东理恒律师事务所律师。上诉人张斌、雷发琼与被上诉人陈瑞萍、陈祉均、毛慧珍、何绍坤房屋租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初15008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。现已审理终结。张斌、雷发琼向本院提出上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判一审判决第一项为除退还保证金8000元外，陈祉均、毛慧珍、何绍坤赔偿张斌、雷发琼因房屋渗漏水毁坏上诉人财物高级墙纸费用16000元，因房屋渗水损坏张斌、雷发琼电路、排风扇、配电箱及墙壁防水修缮费8200元，因房屋渗漏水引发短路烧坏张斌、雷发琼其他电器零配件修缮费5006元，因房屋渗漏水而遭损坏的张斌、雷发琼的光字灯箱广告招牌20000元；陈祉均、毛慧珍、何绍坤退回张斌、雷发琼已交2018年11月23日至2019年8月23日租金56100元的50%即28050元；陈祉均、毛慧珍、何绍坤承担张斌、雷发琼因陈祉均、毛慧珍、何绍坤拒绝承担维修义务而额外支出的公证费2800元的50%即1400元；3.一、二审案件受理费由陈祉均、毛慧珍、何绍坤承担。事实与理由：一、一审判决认定“张斌自2019年7月19日第一次向陈瑞萍反映渗水”有误，2019年7月24日的《业户投诉、建议、问询、质疑和求助处理工作单》能够证明陈瑞萍对此期间向物业反馈渗漏水是清楚并认可的。一审判决认定“张斌与陈瑞萍不存在协商一致解除合同”错误。张斌、雷发琼根据房管所工作人员的提醒，自2019年8月23日起不再缴纳租金，陈瑞萍在微信中多次提出强制解除，并怠于维修、拒绝赔偿张斌、雷发琼因房屋渗漏遭受的财物损失及修缮费用，张斌、雷发琼不再交租，双方因房屋渗漏处理严重分歧，合同无法继续，一致同意解约。三、陈瑞萍、陈祉均、毛慧珍、何绍坤故意找借口拒不收铺，意图谋取双方事实解除租赁合同后的租金收益。陈瑞萍、陈祉均、毛慧珍、何绍坤辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张斌、雷发琼向一审法院起诉请求：1.确认张斌与陈瑞萍、毛慧珍签订的《广州市房屋租赁合同》于2019年8月23日解除；2.判令陈瑞萍、陈祉均、毛慧珍、何绍坤退还保证金8000元；3.判令陈瑞萍、陈祉均、毛慧珍、何绍坤退还已支付的2018年11月23日至2019年8月22日的租金56100元；4.判令陈瑞萍、陈祉均、毛慧珍、何绍坤赔偿装修损失49922元；5.判令陈瑞萍、陈祉均、毛慧珍、何绍坤承担因合同违约导致张斌、雷发琼产生的公证费2800元；6.判令陈瑞萍、陈祉均、毛慧珍、何绍坤承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：涉案房屋为陈祉均、毛慧珍共同共有，规划用途为商业，建筑面积为131.51平方米（套内建筑面积为126.9平方米）。陈瑞萍与陈祉均为母女关系，毛慧珍与何绍坤为夫妻关系，涉案房屋为毛慧珍与何绍坤的夫妻共同财产。就涉案房屋的出租事宜，陈瑞萍作为出租方于2013年10月23日与承租方农艳珍签订了《租赁合同》。后张斌、雷发琼取代农艳珍成为承租方，并在该合同上签名。张斌、雷发琼承租涉案房屋用于经营“广州市番禺区石楼鸿脉堂美容店”，张斌、雷发琼办理了涉案房屋的备案登记，并办理了营业执照。2016年10月20日，陈瑞萍代陈祉均与张斌签订了《协议书》，并由何绍坤作为见证人签名。2018年1月23日，陈瑞萍、毛慧珍（何绍坤代为签名）（出租人、甲方）与张斌、雷发琼（承租人、乙方）就涉案房屋签订《租赁合同》，租期为2018年1月23日至2020年1月23日，并约定：“第三条2018年1月23日至2019年1月23日的月租金额为6000元、2019年1月23日至2020年1月23日的月租金额为6300元。第四条乙方向甲方交纳8000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。……第六条甲方的权利和义务1.依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用。未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的3%向乙方支付违约金……第七条乙方的权利和义务1.依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的5%向甲方支付违约金……第九条甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合同期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。……”合同中对“修缮责任”没有作出约定。在诉讼中，陈瑞萍、何绍坤提交了陈祉均、毛慧珍于2020年3月19日出具的《房屋出租授权委托证明》，证明其二人委托陈瑞萍、何绍坤对涉案房屋进行出租，并确认了涉案的《租赁合同》等。在庭审中，张斌、雷发琼表示涉案房屋在2013年承租时便存在渗漏水问题，在2018年11月时因漏水严重而影响其经营，其已就该问题向涉案房屋所在的物业服务公司进行反馈，并提交了出具时间为2018年11月4日、2019年7月24日的《业主投诉、建议、问询、质疑和求助处理工作单》以及于2019年6月20日手写的《xx路xx号商铺天台渗水第三次反馈意见表盼》。同时，张斌、雷发琼也就该问题向政府部门进行反馈，并提交了石楼运行指挥中心的回访短信，其内容为“我镇来穗中心于2019年9月12日上午联同物业上门核实情况，原因是xx路xx号鸿脉养生馆上面的平台积水造成渗漏至部分墙壁发霉，其中部分墙体是室内返潮导致发霉，已协调物管、业主上门协助维修解决上述问题。”此外，张斌、雷发琼就房屋渗漏水问题申请证据保全，广东省广州市南沙公证处于2019年11月1日对涉案房屋的外观及屋内现状进行录像、拍照，照片和录像显示涉案房屋的墙体和墙纸存在严重发霉、渗水痕迹。张斌、雷发琼为此支出公证费2800元。张斌表示其就涉案房屋的渗漏水问题，与陈瑞萍通过电话、微信进行了沟通。陈瑞萍表示张斌在2019年7月19日第一次提出墙体漏水、渗水的问题，其与物业公司进行联系并派人查看，并认为渗漏水不属于结构性问题，故而不属于其维修范围。张斌、雷发琼提交了张斌与陈瑞萍2019年3月24日至2020年6月29日期间的微信聊天记录。该聊天记录显示，张斌于2019年7月19日第一次告知陈瑞萍：“房屋现在有质量问题，几个房间墙体漏水渗水，您跟物业沟通吧。”7月23日，张斌说：“去年12月至今，跟物业交涉多次了……就是下雨天后天台积水顺着墙体渗进来漏下来的。大半年了也不给维修。严重影响我们的正常使用。”8月23日，张斌问：“墙体渗水维修好了没？”陈瑞萍答：“我打了几次电话管理处，他们说会处理……你们接手前内墙做防水做得不好啊……我上去看过知道了，因为我起房子都有20年时间了，单边墙是差些，现在是台风天，你若果觉得这么大问题，到期了不租吧，好吗？”张斌说：“天台做一下防水，再把排水槽下水道做好，对物业就这么难吗”8月24日，张斌问：“他们今年到底有没有维修？天台有没新铺的水泥痕迹？”陈瑞萍答：“他说太多钱不知道是怎么样做，我说我交了维修金，你们保利为什么不做啊？他说好贵好贵，那就走了，又说看看怎么样申请……”8月25日，陈瑞萍说：“你打租金过来，今天25号了，那里不是一天二天能解决到的。我会跟这件事，也问紧包工头怎样处理是最好……”张斌说：“这次渗水事故拖了8个月没有处理，对我们店经营的影响太大了……你就给我们减免几个月租金吧，等天台维修好了，我们还要一大笔钱做防水重新装修啊。”陈瑞萍答：“不可以。……生意不好就不做吧。”9月6日，陈瑞萍说：“租金都不交，你们走呢？……他们去修过（天台），但是我昨晚也上去过，叫包工头去看，现在区负责任的叫专业人士过来在看清楚哪里出现问题。在待查清楚是用维修基金还是私人的钱……”9月24日，陈瑞萍说：“租金不打来，我地去锁门了。……”张斌说：“……若这周您不愿协商或协商不成，我只能考虑走法律程序了，提出解约索赔装修投入和经营损失。”9月28日，张斌发出：“……经与我律师多次沟通，现提出协商草案：1、受大厅和房间渗水事故长期影响，8月份和9月份营收惨不忍睹，请求减免这两月租金……2、合计10个月的渗水漏水事故给我方造成的直接损失虽然不大……希望给予一定补偿，请求再续约三年，每月租金为6千……”10月15日，张斌发出：“萍姐，麻烦您给个通讯地址，有个快递寄给您。”2020年3月11日，陈瑞萍说：“现在已经是2020年3月11日了，保利的铺是2020年1月23日正式到期，你交回铺给我们。”张斌答复：“去年跟你协商你不理，非要逼的我委托律师处理，你找我律师吧。”6月28日，张斌说：“我们律师反馈，说等着你收铺，你一直没找他们吗？”张斌、雷发琼表示因涉案房屋存在渗漏水导致其装修损失，并提交了以下证据予以证实，具体为：一方面，关于涉案房屋翻新装修部分，包括：2018年6月2日出具内容为“高级墙纸及安装施工16000元”的收款收据一张;2018年10月6日出具的内容为“招牌和灯箱设计制作安装费20000元”的收款收据一张；2018年10月14日出具的内容为“304水龙头、角阀等90元”、“角阀等48元”、“洗手盆龙头等118元”及2019年3月20日出具的内容为“金羚排气扇220元”的收款收据四张；2018年9月10日出具的内容为“购买灯饰、电器配件款5006元”的收款收据一张；另一方面，关于涉案房屋渗漏水后的维修费用部分，包括：内容为“一、更换漏电开关、空气开关、查线路、换排气扇、人工费……2018.10.28已收款二、墙面离地面1米左右打墙面批荡、墙面批荡刷防水、煽灰打磨、刷光油、贴墙纸、贴地脚线……总共一、二项共计人工费、材料费8200。2019.4.6已收款”的手写件一份。陈瑞萍、陈祉均、毛慧珍、何绍坤对上述证据均不予确认。一审法院于2020年9月27日到涉案房屋进行现场勘验。在勘验过程中，双方同意按照现状办理涉案房屋的交接手续，由张斌、雷发琼在2020年9月29日前清理除空调设备以外的所有个人物品。另查明，陈祉均、毛慧珍就涉案的租赁合同关系向一审法院起诉张斌、雷发琼，要求“张斌、雷发琼支付拖欠的2019年8月23日至2020年1月23日的租金”等，案号为（2020）粤0191民初9301号。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。双方之间的租赁关系到期后，又于2018年1月23日签订了《租赁合同》。该合同是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。从本案的事实可知，张斌、雷发琼办理了涉案房屋的备案登记，故应当清楚知晓涉案房屋的权属人，而涉案房屋的权属人陈祉均、毛慧珍也出具证明，证实系其授权了陈瑞萍、何绍坤对涉案房屋进行出租的事实，故陈瑞萍不是本案的适格被告，其作为代理人产生的相应法律责任应由委托人陈祉均、毛慧珍承担。而何绍坤作为毛慧珍的配偶，涉案房屋亦属于其与毛慧珍的夫妻共同财产，因房屋租赁而产生的债务，应为其与毛慧珍的共同债务，故何绍坤为本案的适格被告。根据当事人的诉辩意见，一审法院归纳本案的争议焦点为：一是涉案的《租赁合同》是否已经于2019年8月23日解除；二是张斌、雷发琼主张退还租赁保证金应否支持；三是张斌、雷发琼主张的退还已付租金、赔偿装修损失、公证费是否合法有据。关于争议焦点一。依据我国法律的规定，合同解除分为协商一致解除、约定解除和法定解除，对于约定解除和法定解除的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。从本案所查明的事实看，双方之间不存在协商一致解除合同的情形，张斌、雷发琼亦未有在租赁期限内以任何理由向陈祉均、毛慧珍、何绍坤发出过解除合同的通知。而且，依据张斌与陈瑞萍的微信聊天记录显示，张斌在2019年9月28日还就涉案房屋渗漏水问题向陈瑞萍提出“继续承租3年”的协商方案，该事实显然与张斌、雷发琼主张的合同已经于2019年8月23日解除相矛盾。综上，张斌、雷发琼关于《租赁合同》已经于2019年8月23日解除的主张，既与事实不符，亦缺乏法律依据，一审法院不予支持。关于争议焦点二。对于保证金，《租赁合同》第四条约定：“甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。”本案中，《租赁合同》约定的租赁期限至2020年1月23日，且双方已经于2020年9月27日办理了涉案房屋的交接手续，故张斌、雷发琼要求陈祉均、毛慧珍、何绍坤退还保证金8000元符合上述约定，一审法院予以支持。关于争议焦点三。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”鉴于《租赁合同》没有对“修缮责任”作出约定，故涉案房屋的维修责任应当归于作为出租人的陈祉均、毛慧珍、何绍坤。陈祉均、毛慧珍、何绍坤认为涉案房屋的渗漏水问题是因张斌、雷发琼所致，但缺乏证据证实，一审法院不采信。张斌、雷发琼认为陈祉均、毛慧珍、何绍坤存在怠于对涉案房屋的渗漏水问题履行维修责任，已构成违约，并以此为由要求陈祉均、毛慧珍、何绍坤退还其已付的租金、赔偿装修损失及其为此所支出的公证费用。由于《租赁合同》中并未就出租人的违约责任作出约定，故对于张斌、雷发琼的相关主张应当依照法律规定作出评判。1.关于退还2018年11月23日至2019年8月22日已付租金的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”依据上述规定，在涉案房屋渗漏水的情况下，作为出租人应当承担维修费用并在影响承租人使用的情况下，相应减少租金。虽然张斌、雷发琼提交了2018年11月4日填写的《业主投诉、建议、问询、质疑和求助处理工作单》，但是其直至2019年7月19日才通过微信告知陈瑞萍涉案房屋存在渗漏水问题，故张斌、雷发琼要求退还已交纳的2018年11月23日至2019年7月19日的租金，一审法院不予支持。张斌、雷发琼称其在此之前已通知陈祉均、毛慧珍、何绍坤，但未提供证据证实，一审法院不予采信。张斌、雷发琼承租涉案房屋用于经营养生馆，因涉案房屋渗漏水必然会影响其经营，而陈祉均、毛慧珍、何绍坤在收到张斌、雷发琼通知后未积极进行维修，存在过错，故从公平合理角度出发，一审法院酌情确定陈祉均、毛慧珍、何绍坤需退还张斌、雷发琼20**年7月19日至2019年8月22日的租金1000元。2.关于装修损失。从证据上看，张斌、雷发琼仅提交了收款收据和手写件，没有相应的支付凭证等予以佐证，在陈祉均、毛慧珍、何绍坤不予确认的情况下，其提交的证据不足以证明其投入涉案房屋的装修及维修的价款。而且，张斌、雷发琼提交的收款收据和手写件均在2019年4月6日前，而根据2019年7月22日张斌与陈瑞萍的微信聊天记录显示，张斌、雷发琼有“我们才装修的墙纸很多霉烂了”的表示，故即便上述相关证据真实，也只能证明张斌、雷发琼对涉案房屋投入的是装修费用，而不能证明这些费用是其因涉案房屋渗漏水而支出的维修费用。而张斌、雷发琼自2013年12月开始在涉案房屋进行经营，如其所提交的证据反映的在2018年、2019年对涉案房屋重新装修，也符合一般常理。反而，如若张斌、雷发琼所称是其支出的维修费，但其在支出相关费用后却未有向陈祉均、毛慧珍、何绍坤提出，并继续正常支付租金，有违常理。因此，一审法院对张斌、雷发琼主张的相关维修费用支出不予采信。在租赁合同中，承租人在租赁合同到期后应当按照约定交还租赁物给出租人，承租人对租赁物进行的装饰装修应当予以拆除恢复原状或直接交还给出租人，故只有在合同到期前解除合同才存在承租人装饰装修残值损失的问题。如前所述，双方当事人并没有在合同期限届满前解除合同。综上，张斌、雷发琼主张的装修损失缺乏理据，一审法院不予支持。3.关于公证费。张斌、雷发琼为保全证据而聘请公证机构进行公证，其支出的公证费不属于法定的赔偿范围，故张斌、雷发琼的该项主张于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条之规定，一审判决如下：一、陈祉均、毛慧珍、何绍坤于判决发生法律效力之日起五日内向张斌、雷发琼退还保证金8000元及2019年7月19日至2019年8月22日的租金1000元；二、驳回张斌、雷发琼的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1079元，由张斌、雷发琼负担976元，由陈祉均、毛慧珍、何绍坤负担103元。二审期间,张斌、雷发琼提交以下新证据：1、收据，拟证明张斌、雷发琼系从案外人转租案涉房屋的事实；2、水电费票据，拟证明张斌、雷发琼已经付清停业之前的水电费；3.一审法院查勘现场时的照片及部分收据。经质证，陈瑞萍、陈祉均、毛慧珍、何绍坤发表质证意见：对证据1、2的关联性有异议；证据3不属于新证据。张斌、雷发琼申请证人任某出庭作证，任某出庭陈述以下证言：我从事装修工作，有电工证，我为张斌经营的鸿脉保利店做过漏水防水工作，这家店有漏水情况，应该是外面的水渗漏进来，墙纸、电器都被水泡坏了，做防漏花了大概七八千元，我于2018年10月28日、2019年4月6日出具了两个收据。本院依法调取（2020）粤0191民初9301号案开庭笔录，张斌、雷发琼申请证人陈某、张某出庭作证，陈某陈述以下证言：从2015年开始，房间的墙纸一直有脱落，房东说是回南天导致，在经营过程中，墙纸脱落导致客人觉得经营环境很差，2019年情况最严重。案涉商铺在2019年8月底停业，停业的原因是因为房间墙纸不管是晴天还是下雨都出现发霉脱落，客人觉得环境太差，霉味太大，为了修缮，每年都有更换墙纸和排气扇。张某陈述以下证言：我是案涉商铺的老客人，我从2016年开始到案涉商铺消费，当时就闻到霉味，他们说是渗水的原因，第二次去的时候更严重了，我觉得发霉的原因是渗水导致的，后来发霉的问题解决不了，霉味越来越严重，我也向老板反映过。一审查明的事实正确，本院予以确认。二审另查明：张斌、雷发琼在一审时提交的两份《业户投诉、建议、问询、质疑和求助处理工作单》，其中受理时间为2018年11月4日、报事人为张斌的投诉摘要记载：xx路xx号商铺天台常年积水，导致野草和灌木丛生，极大影响我商铺形象，常年积水渗水未解决，我商铺北面墙壁严重侵蚀，见图片，请尽快予以整改和修复；受理时间为2019年7月24日，报事人为张斌、陈祉均、毛慧珍的投诉摘要记载：黄山路天台渗水导致两边和里面三面墙发霉、墙体受损，墙纸发霉，造成直接经济损失1万多元，间接影响经营损失，每月营业下降1-2万元，自2018年12月反馈至今，未得到有效处理，书面投诉就有三次，电话投诉超过三次，再不及时处理将采取法律手段。张斌、雷发琼在一审时提交的张斌与陈瑞萍的微信聊天记录记载以下内容：2019年9月29日，张斌向陈瑞萍发送其与美容店的客人的聊天记录，客人均陈述：美容店发霉的味道不好闻，客人去消费的次数减少或者选择不续卡。张斌、雷发琼提交了出具时间为2019年8月25日的《停业公告》，记载：该店决定于2019年9月1日关门停业。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，因毛慧珍为香港特别行政区居民，故本案属于涉港民商事纠纷，应当参照涉外案件处理。而本案涉及不动产，案涉不动产位于内地，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条关于“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，本案应当适用内地法律作为解决本案争议的准据法。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题如下：一、关于张斌、雷发琼主张陈祉均、毛慧珍、何绍坤退还2018年11月23日至2019年8月23日的50%租金的问题。首先，根据张斌、雷发琼提交的微信聊天记录，陈瑞萍于2019年8月24日在微信中陈述“他（物业）说太多钱不知道是怎样做，我说我交了维修金，你们保利为什么不做啊?他说好贵好贵，那就走了”，该证据足以证明自2018年11月起的漏水问题是房屋天台造成，陈瑞萍、陈祉均、毛慧珍、何绍坤主张系张斌、雷发琼的原因造成，证据不足，本院不予采纳。其次，根据张斌、雷发琼在一审时提交的2019年7月24日的《业户投诉、建议、问询、质疑和求助处理工作单》系张斌、陈祉均、毛慧珍共同向物业投诉案涉房屋天台渗水问题，陈祉均、毛慧珍在投诉内容中提及其自2018年12月至今向物业投诉该渗水问题，而且作为承租人的张斌、雷发琼在向物业反映漏水情况的同时将漏水情况告知出租人是符合一般人的逻辑和常识，故本院认定陈瑞萍、陈祉均、毛慧珍、何绍坤已经于2018年12月获知案涉房屋漏水问题。陈祉均、毛慧珍、何绍坤出租的房屋发生漏水，长时间未能进行维修，客观上对张斌、雷发琼的使用产生影响，陈祉均、毛慧珍、何绍坤应当对此承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条关于“因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，张斌、雷发琼主张减少漏水期间的租金，符合前述法律规定，本院予以支持。结合漏水的程度、张斌、雷发琼实际租用房屋的经营用途及张斌、雷发琼在2018年12月之后继续使用商铺的情况，根据张斌、雷发琼的诉讼请求，本院酌定自2018年12月至2019年8月22日的租金减少10000元，由于张斌、雷发琼已经支付至2019年8月22日的租金，故由陈祉均、毛慧珍、何绍坤向张斌、雷发琼返还租金10000元。二、张斌、雷发琼主张因案涉房屋渗漏导致的修缮费用及财物损失的问题。张斌于2018年11月4日向物业投诉漏水问题时已经提出因天台问题导致商铺北面墙壁严重侵蚀，可见，张斌是在案涉房屋出现严重渗漏后向物业投诉渗漏水问题，结合证人任任某证人证言以及其分别于2018年10月28日、2019年4月6日出具的收据，本院认定案涉房屋自2018年10月底开始因天台原因发生渗漏。张斌、雷发琼主张案涉房屋自2014年已经出现漏水问题，对此，本院认为，张斌、雷发琼作为案涉房屋的承租人，如案涉房屋出现应当由出租人履行维修义务的结构性问题时，应当及时向出租人主张权利并保留相应证据，其怠于行使权利，导致其在本案中提交的证据不足以证明案涉房屋自2014年起因房屋的结构性问题发生渗漏，应当承担举证不能的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条关于“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定和第二百二十一条关于“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担”的规定，陈祉均、毛慧珍、何绍坤作为案涉房屋的所有人及出租人，应当保证案涉房屋适租，在案涉房屋出现的渗漏时负有维修租赁物的义务，故对于张斌、雷发琼主张陈祉均、毛慧珍、何绍坤承担2018年10月底之后的维修费用，本院予以支持。本院根据任任某证人证言以及张斌、雷发琼提交的票据，支持维修费用8420元。三、关于张斌、雷发琼主张陈祉均、毛慧珍、何绍坤承担50%的公证费用的问题。对此，本院认为，双方签订的租赁合同并未对此进行约定，且公证费用并不属于必要支出的费用，故一审法院不予支持该项费用并无不当，本院予以维持。张斌、雷发琼虽上诉称不同意一审驳回其诉请确认双方的租赁关系于2019年8月23日解除，但在本案审理期间，张斌、雷发琼未有新的事实和理由，也未提交新的证据证实其主张，故本院认可一审对事实的分析认定，即对张斌、雷发琼的该项上诉请求，不予支持。一审根据双方当事人的诉辩、提交的证据对该事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合理合法，且理由阐述充分，本院予以确认。综上所述，张斌、雷发琼的部分上诉请求成立，本院对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：一、撤销广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初15008号民事判决第二项；二、变更广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初15008号第一项为：陈祉均、毛慧珍、何绍坤于判决发生法律效力之日起五日内向张斌、雷发琼退还保证金8000元及2018年12月至2019年8月22日的租金10000元；三、陈祉均、毛慧珍、何绍坤于判决发生法律效力之日起五日内向张斌、雷发琼支付维修费用8420元；四、驳回张斌、雷发琼的其他诉讼请求。一审案件受理费1079元，由张斌、雷发琼负担835元，由陈祉均、毛慧珍、何绍坤负担244元；二审案件受理费2158元，由张斌、雷发琼负担1653元，由陈祉均、毛慧珍、何绍坤负担505元。本判决为终审判决。审判员 俞 颖二〇二〇年十二月二十九日本书记员 李思泳刘嘉欣