湖北省黄石市西塞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0203民初912号原告：郑霞军，男，汉族，1975年6月3日出生，住湖北省黄石市黄石港区，委托诉讼代理人：胡胜华，湖北人本律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：许文强，男，汉族，1985年6月13日出生，住湖北省大冶市，委托诉讼代理人：董伟伟，湖北磁湖律师事务所律师。代理权限：一般代理。杨纯与原告郑霞军诉被告许文强租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼过程中，杨纯自愿撤回对被告许文强的起诉，本院予以准许。原告郑霞军及其委托诉讼代理人胡胜华、被告许文强的委托诉讼代理人董伟伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑霞军向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的房屋租金32000元（合同期满之前的二个月，月租金16000元）、支付违约金32000元（用押金抵扣）；2、判令被告立即退房，向原告归还租赁物，由被告承担原告的损失，按每月22000元计算至租赁房完全腾退归还之日止。3、由被告支付其实际使用房屋时产生的物业费、水电气费。4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年5月15日，原、被告经协商就位于黄石市京华路智华大厦原杜家鸡餐饮一档门面及二楼约380平方房屋租赁达成协议，乙方（被告）承租期限为一年，从2019年5月15日起至2020年5月14日止，月租金为16000元，每次付一个月租金16000元，先交租金后营业，如超过交租时间10天，乙方还拒交租金的，视同其违约，甲方（原告）有权收回乙方的承租权，乙方所交押金32000元作为违约金，甲方有权不予退还。乙方承担房屋使用期间的水、电、气、物业等相关经营费用。协议由双方签字后生效。签订承租协议书当日，原、被告还签订了一份承诺书。被告知悉并认可案外人杨纯与黄石市公租房管理中心签订的涉案房屋实际承租人为原告郑霞军，转租给被告，整个门面租金31000元整。合同到期，被告仍欠两个月的租金没有交付，原告多次催讨，被告不予理睬，甚至在承租期满后仍强占房屋，继续营业，还拒交房租及合同满后原告的损失。原告出于朋友关系的考虑，才同意被告按每月16000元的租金租赁房屋一年。此前，该房屋原告对外出租租金每月22000元。至此，被告在承租期内未按时交纳租金，已构成违约，且承租合同到期后，拒不退房。原告为维护合法权益，故诉至法院。被告许文强辩称，一、原告要求被告按照合同约定向其支付疫情期间两个月的租金，不应得到支持。二、被告因疫情原因未向原告支付租金，不存在违约情形，原告要求被告支付违约金不应得到支持。三、被告与原告之间的房屋租赁合同并未解除，双方之间的房屋租赁合同为不定期租赁合同，被告按原合同约定继续承租涉案房屋，没有违约。即使被告要承担违约金，也请法院酌情减免。违约金的性质是填补损失，原告既要求被告支付门面占用费，又要求32000元的违约金，显然超过了实际损失。经审理查明，2016年8月1日，黄石市公租房管理中心（以下简称公租房中心）作为甲方与作为乙方的案外人杨纯签订《经营性房屋租赁合同》一份，约定公租房中心将位于黄石市京华路智华大厦1号，建筑面积为473.3平方米的门面出租给杨纯，租赁期限为96个月，即2016年8月1日至2024年7月31日。租赁用途为餐饮业等，月租金为31000元，杨纯于每月10日前向公租房中心一次性支付。合同签订时，乙方应按签订时月租金标准向甲方支付相当于两个月租金的履约保证金。租赁期间，乙方不得转租、部分转租、分租、转借房屋，不得擅自转让租赁权。经甲方同意并办理相应手续后，乙方可以转让租赁权。2017年8月1日，杨纯向公租房中心提出申请，请求将其承租的门面交由郑霞军管理，并将该门面分租，公租房中心予以准许。2019年5月15日，原告郑霞军作为甲方与作为乙方的被告许文强签订《承租协议书》，约定将位于黄石市京华路智华大厦杜家鸡餐饮一档门面及二楼大约380平方米转租给许文强，双方约定承租期限为一年，从2019年5月15日起至2020年5月14日止，每月租金为16000元，每次付一个月租金，先交租金后营业，如超过交租时间10天，乙方还拒交租金的，视同违约。乙方上交给甲方押金为32000元，于承租结束后退还。乙方承租期内自行支付水、电、气、物业等相关费用。乙方承租期满后不再续租，应提前二个月通知甲方，期满后乙方仍需续租，在同等条件下乙方有优先权。同日，郑霞军出具承诺书，承诺杨纯与公租房中心签订的租赁合同门面实际承租人为郑霞军，其与许文强签订租赁协议之前的所有债权债务由其承担。租赁期限届满后，被告未退出案涉门面，且经原告通知仍未退，故原告诉至本院。另查明，被告自合同签订后按月连续支付了9个月租金，后中断支付租金，后又于2020年4月20日支付了1个月租金，此后再未向原告支付租金，即被告在租赁合同期内共向原告支付了10个月租金。同时，被告还向原告支付了2个月租金共32000元作为押金。又查明，黄石市人民政府国有资产监督管理委员会黄国资发[2020]11号文件规定，市出资企业对承租市出资企业及纳入合并报表范围内各级子企业经营用房或场地从事生产经营活动的中小微企业和个体工商户，3个月房租免收，6个月房租减半。对经批准转租市出资企业及纳入合并报表范围内各级子企业经营用房或场地的，相关责任主体应与转租方协商，确保将其减免房租全部落实到实际经营承租方。未经批准转租的不享受减免房租政策。本院认为，本案争议焦点为：一、原告郑霞军是否为本案适格原告。二、被告所欠原告租赁合同期内疫情期间的租金是否应予免除。三、被告应否腾退案涉租赁物。四、原告主张的被告占用租赁物期间损失计算标准。五、被告应否向原告支付违约金。关于争议焦点一，案外人杨纯向公租房中心出具的申请书上载明委托郑霞军代为管理其承租的门面，但综合本案事实及其他证据，可以认定其二人之间实为转租关系，即杨纯将案涉租赁物转租给郑霞军。郑霞军承租该租赁物后再转租给被告许文强，郑霞军与许文强签订转租协议，向许文强收取租金，其相对于许文强而言，是该门面的出租人，故其作为本案原告主体适格。关于争议焦点二，原、被告约定的租赁期限自2019年5月15日至2020年5月14日，期间，承租人租赁原告门面从事经营性活动，受新冠××疫情防控措施影响，无法正常使用该房屋，从合理平衡出租人和承租人双方利益的角度出发，依据公平原则，本院对被告所欠原告的合同期内疫情期间的租金酌情予以免除；关于争议焦点三，根据我国合同法第二百一十四条第二款规定，租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同。本案中，原告于租赁期限届满后书面通知被告退出门面，由此作出不愿与被告续订合同的意思表示，双方无续订合同的基础，故被告应腾退案涉租赁物；关于争议焦点四、原告主张按此前与其他承租人签订的租赁协议约定的租金计算被告占用租赁物期间的损失，没有法律依据，故以原、被告双方约定的月租金16000元计算占用租赁物期间的损失较为适宜；关于争议焦点五，根据双方签订的承租协议，其中约定被告如果超过交租时间10天仍拒交租金的，视同违约，且不予退还此前已交纳的押金32000元。被告未按约定交付租金及租赁期限届满后仍继续使用租赁物且未支付租金，均已构成违约。如前所述，被告未按时交纳租金有正当合理的理由，可不予支付违约金，但其在期满后继续无偿占用租赁物，应支付违约金。至于违约金的支付标准，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为违约金过高。原告主张违约金为32000元，结合被告占用租赁物的时间及双方约定的月租金额，本院以截止2020年12月14日（占用6个月）的租金96000元为基数计算损失并酌定按损失的15%计算违约金，即违约金数额为14400元（96000元×15%），被告已交纳的32000元押金超出违约金17600元，超出部分应在被告后续应支付的占用租赁物期间的损失中予以抵扣。关于原告要求被告支付物业、水电煤气费的诉请，因双方约定上述费用由被告自行向相关部门支付，原告不是收取该费用的主体，也未代被告支付该费用，故原告该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释规定(二)》第二十九条规定，判决如下：一、被告许文强于本判决生效之日起十五日内退出黄石市京华路智华大厦1号门面；二、被告许文强于本判决生效之日起十五日内支付原告郑霞军占用租赁物期间的损失（自2020年5月15日起，以每月16000元的标准计算至被告实际腾退租赁物之日止，计算出总金额后扣减17600元）；三、驳回原告郑霞军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1650元，由原告郑霞军负担495元，由被告许文强负担1155元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  刘永红二〇二〇年十二月十六日法官助理赵婧书记员祁丽