上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10775号上诉人(原审被告)：上海懿蓝实业有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：忻鸿良，总经理。委托诉讼代理人：陈怡，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪青婷，上海市君悦律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：曹羚，女，1979年8月12日出生，汉族，住上海市长宁区。被上诉人(原审原告)：孙浣浣，女，1981年5月19日出生，汉族，住上海市虹口区。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：张磊，上海市金石律师事务所律师。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：沈力，上海市金石律师事务所律师。原审第三人：同利房地产有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：夏群峰。上诉人上海懿蓝实业有限公司(以下简称“懿蓝公司”)因与被上诉人曹羚、孙浣浣以及原审第三人同利房地产有限公司(以下简称“同利公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初25271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。懿蓝公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回曹羚、孙浣浣的全部诉讼请求。事实和理由：一、懿蓝公司从未授权同利公司收取房款。在房地产销售过程中，懿蓝公司委托同利公司进行营销推广，当有意愿的客户出现，是由懿蓝公司直接与客户签署买卖合同，签署合同后，购房人应根据合同约定直接向懿蓝公司支付房款。懿蓝公司并未授权同利公司收取房款，曹羚、孙浣浣理应按合同约定向懿蓝公司指定的预售款监管账户支付全部房款。曹羚、孙浣浣在售楼处签订的认购书虽写明懿蓝公司为委托人，同利公司为受托人，但认购书是同利公司自行制作并交由曹羚、孙浣浣签字的，懿蓝公司从未盖章确认，事后也未追认该认购书的效力。涉案商铺价款共计530万元，懿蓝公司出具的发票仅是针对2017年1月4日收到的同利公司法定代表人夏群峰支付的20万元，隔天也发出了告客户书，再次明确从未授权同利公司收款，为避免麻烦而对20万元进行确认，并不能由此推定懿蓝公司默认同利公司有权收取所有房款。二、曹羚、孙浣浣在履行合同过程中存在过错。曹羚、孙浣浣以530万元的价格购买涉案商铺，属重大投资行为，应有更重的审慎义务。懿蓝公司与曹羚、孙浣浣签订的预售合同明确约定了曹羚、孙浣浣应按约定时间如期足额将房款支付至懿蓝公司预售款监管账户，且在签订合同当天，懿蓝公司也向曹羚、孙浣浣发出告客户书，告知涉案商铺是由懿蓝公司委托同利公司销售，按备案合同约定，应由懿蓝公司全额收取房款并开具发票，曹羚、孙浣浣不应向同利公司支付任何费用。此后，曹羚、孙浣浣无视合同约定和告客户书的内容，在2017年4月、5月仍向同利公司付款，其中2017年5月31日还是通过转账方式向同利公司付款，可见曹羚、孙浣浣未尽到审慎义务。涉案楼盘除个别情况以外，大部分的购房人是将房款直接支付给懿蓝公司的。本案损失的发生是因为同利公司的诈骗行为导致，曹羚、孙浣浣作为被害人应选择向同利公司主张权利。三、懿蓝公司与同利公司之间的合作协议，虽名曰“买断”，但实际是房地产代销协议，在合作协议中，懿蓝公司也从未授权也不可能授权同利公司收取房款。四、同利公司曾明确表示涉案房款265万元由其收取，其应当转付给懿蓝公司，但实际并未转付。在此情况下，一审法院仍判决懿蓝公司向曹羚、孙浣浣返还全部房款显属不当。曹羚、孙浣浣辩称，不同意懿蓝公司的上诉请求。曹羚、孙浣浣是在涉案商铺的正式对外售楼处，在售楼处的销售人员的指示下，签订了认购书，认购书的甲方就是懿蓝公司和同利公司。签章处虽然只有同利公司盖章，但之后曹羚、孙浣浣又在同一个地点与懿蓝公司签署了正式的商品房预售合同。认购书和商品房预售合同的核心内容是一样的。曹羚、孙浣浣在签署认购书的同时根据销售人员指示，在售楼处的财务室支付了20万定金，指示付款对象是同利公司。在签署预售合同时，又在售楼处财务室根据销售人员的指示支付了245万款项，指示付款对象是懿蓝公司。之后，收到了懿蓝公司开具的265万元的发票。所以曹羚、孙浣浣有充分理由相信懿蓝公司和同利公司是作为一个主体共同销售。在此情况下，曹羚、孙浣浣又在售楼处财务室，根据销售人员指示支付了尾款265万元。两次支付的交易模式是一样的，也与懿蓝公司在另案中披露的其与同利公司的合作关系相吻合。告客户书的内容仅仅是提示曹羚、孙浣浣无需向销售人员或者中介人员支付额外的费用，并没有告知只能向懿蓝公司支付款项。如懿蓝公司没有收到款项，属于其与同利公司内部纠纷，应由懿蓝公司向同利公司主张解决，而不应将相应的风险转嫁给购房人。一审法院的判决事实清楚，证据充分，请求维持原判，驳回懿蓝公司的上诉请求。原审第三人同利公司未陈述意见。曹羚、孙浣浣向一审法院起诉请求：1、判令曹羚、孙浣浣与懿蓝公司签订的《上海市商品房预售合同》(以下简称“预售合同”)于2017年12月4日解除；2、判令懿蓝公司返还曹羚、孙浣浣购房款530万元；3、判令懿蓝公司赔偿曹羚、孙浣浣资金占用损失(以20万元为本金，以银行同期贷款利率为基数，自2016年11月12日起至实际付款之日止；以245万元为本金，以银行同期贷款利率为基数，自2017年1月5日起至实际付款之日止；以100万元为本金，以银行同期贷款利率为基数，自2017年4月10日起至实际付款之日止；以165万元为本金，以银行同期贷款利率为基数，自2017年5月31日起至实际付款之日止)；4、判令懿蓝公司承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2016年11月12日，孙浣浣、曹羚(乙方)与同利公司(甲方)签订《虹口星界认购书》，载明：甲方(受托人)：懿蓝公司(委托人)、同利公司(受托人)，乙方(订购人)：孙浣浣、曹羚；认购房屋为虹口区株洲路4幢45室(以下简称“涉案房屋”)，建筑面积57.67平方米，总价为530万元，约定定金20万元；其他约定1、本认购书经双方签章(且必须有业务员的签字)并在甲方收到乙方支付的认购金后生效，本认购书不作收款收据使用；2、本认购书生效后，乙方不得办理转名，转房手续或将认购书的权利部分或全部转让；3、乙方保证所提供的资料完全正确、真实、有效；4、乙方应在2016年12月31日前主动前往本项目售楼处与甲方签订预售合同并办理相关手续，若乙方未前来签订或拒绝签订预售合同，则视为乙方自动放弃认购购房权利，甲方有权单方面解除本认购书，有权没收乙方已支付的定金及其他款项，并有权在不事先通知乙方的情况下，单方面将上述房产另行出售，而不再对乙方做任何补偿；5、认购书应由乙方本人亲自签署，如本人确不能亲临签署，须通过书面形式授权委托代理人全权代理，乙方委托代理人须向甲方提供乙方的授权委托书、有效身份证明等相关资料；6、在本认购书约定签约期限内，乙方无任何过错，而甲方拒绝签订预售合同的，则甲方应双倍返还乙方认购定金，除此情形外，乙方已支付的定金不予退还；7、该房产为毛坯状态，其他设备标准以双方签订的预售合同具体约定为准；8、认购书一式二份，预售合同签订时本认购书即失效，由甲方收回作废；乙方于2016年11月12日支付定金20万元；乙方应于2016年12月31日来签约并支付首付；余款按揭。当日，孙浣浣、曹羚向同利公司通过银联POS机刷卡支付定金20万元，同利公司向孙浣浣、曹羚出具了收据，载明：交款单位为孙浣浣、曹羚，收款方式为刷卡，金额20万元，收款事由为株洲路4幢45室商铺定金。2017年1月4日，同利公司将孙浣浣、曹羚支付的20万元定金转账至懿蓝公司银行账户，用途备注为孙浣浣45号商铺定金。2017年1月5日，孙浣浣、曹羚(乙方、买方)与懿蓝公司(甲方、卖方)签订预售合同，约定：甲方通过土地使用权出让方式取得虹口区XXXXXXXXXXXXXXXX地块土地使用权，投资建造《菁鸿锦庭》商品房，上述商品房已具备预售条件；乙方向甲方购买涉案房屋，政府批准的规划用途为店铺，据甲方暂测该房屋建筑面积为57.67平方米；乙方购买该房屋的每平方米建筑面积单价为91，902.20元，根据该房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总价款为530万元；签订本合同时，该房屋建设工程建设到已具备预售条件，乙方应当按本合同约定时间如期足额将房价款解入甲方的预售款监管账户：预售款监管机构兴业银行上海分行营业部、账户名称上海懿蓝实业有限公司、账号XXXXXXXXXX********，预售款按政府规定监管使用；乙方未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之0.5计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20％；甲方定于2017年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自本合约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，乙方有权单方面解除本合同；乙方行使本合同条款中约定的单方面解除合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方书面通知起30天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的1％，在退还房价款时一并支付给乙方；按本合同约定，甲乙双方单方解除合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在本合同约定的赔偿金额中扣除；甲方或乙方对相对方行使单方面解除本合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除合同的书面通知之日起10天内，向解决争议机关确认解除合同的效力等等。附件一，付款方式和付款期限约定，付款方式为乙方于2017年1月4日与甲方签约，并付首付房款265万元；乙方于2017年2月28日前支付房款265万元。补充条款一约定，甲方在推广过程中使用《虹口星界》为推广名称；关于单方解除合同另有约定外，乙方行使合同约定的单方解除合同权利时，应在知道或应当知道有权解除合同之日起15日内书面通知甲方，逾期则视为乙方放弃解除合同的权利，双方继续履行合同等等。当日，孙浣浣、曹羚分三次向懿蓝公司通过银联POS机刷卡共计支付购房款245万元，懿蓝公司就前述245万元购房款和20万元定金一并向孙浣浣、曹羚开具了发票，发票金额为265万元，内容为菁鸿锦庭、株洲路XXX号XXX层XXX层室。同日，《告客户书》载明：“尊敬的客户，感谢您购买了由我司开发建造的《菁鸿锦庭》项目的商铺，本商铺推广名为虹口星界，根据国家相关法律法规规定，与住宅相邻的商铺不得用作餐饮，关于您购买的商铺未来所经营的业态，需根据相关法律法规由您自行向市场监管部门申请，我司不承担任何责任。由于本项目的商铺，目前由我司委托第三方房屋销售代理公司进行销售，但您购买商铺的房款按备案合同约定由我司全额收取并开具发票，您无需向房屋中介或销售代理公司支付任何额外的费用。”落款上海懿蓝实业有限公司，孙浣浣、曹羚在确认人处签字并盖章。2017年4月10日，孙浣浣、曹羚向同利公司通过银联POS机分两次共计支付100万元购房款，同利公司对此出具收据，载明交款单位孙浣浣、曹羚，收款方式刷卡，金额100万元，收款事由：株洲路XXX弄XXX号房款。2017年5月31日，孙浣浣、曹羚通过银行转账向同利公司分三次共计支付165万元购房款，同利公司对此出具收据，载明交款单位孙浣浣、曹羚，收款方式转账，金额165万元，收款事由：株洲路XXX弄XXX号房款。2017年9月12日，懿蓝公司向孙浣浣、曹羚发送了律师函，载明：根据2017年1月5日签订的预售合同，你方购买了上海市株洲路XXX号店铺，现你方未能按约定之义务，支付剩余房款265万元，故通知如下，你我双方继续履行上述预售合同，请你方在收到本函之日起三日内向我方支付剩余房款265万元，否则，将追究你方的全部法律责任。该律师函于2017年9月13日被签收。2017年11月28日，孙浣浣、曹羚向懿蓝公司发送律师函，并抄送同利公司，载明：2017年1月5日孙浣浣、曹羚为购买涉案房屋与贵司签订了《上海市商品房预售合同》，总价为530万元，截止2017年5月31日，孙浣浣、曹羚已全额支付了房款，根据合同第十一条约定，贵司应当于2017年6月30日交付房屋，然时至今日，距离约定的交房时间已经超过近5个月，贵司仍未交付房屋，根据合同第十二条的约定，孙浣浣、曹羚有权单方面解除本合同，现告知如下，孙浣浣、曹羚解除与贵司签订的《上海市商品房预售合同》，贵司应当于2017年12月5日前归还房款530万元，支付违约金并赔偿经济损失。懿蓝公司于2017年12月4日收到前述律师函。2017年12月7日，懿蓝公司再次向孙浣浣、曹羚发送了律师函，载明根据2017年1月5日签订的《上海市商品房预售合同》，你方购买了上海市株洲路XXX号1层店铺，约定房款为530万元，你方于2017年1月5日向我方支付了部分房款265万元，嗣后你方未能按约定之义务向我方支付剩余房款265万元，故通知如下，正式解除你我双方签订的《上海市商品房预售合同》，请你方在收到本函之日起三日内向我方支付违约金106万元。孙浣浣、曹羚于2017年12月12日收到前述律师函。一审法院另查明，2016年8月9日，懿蓝公司(甲方)与同利公司(乙方)签订《关于上海虹口区北宝兴路XXX号地块商业地产整体买断的合作协议书》，约定整体买断涉及的物业为上海虹口区北宝兴路XXX号(规划路面：株洲路XXX-XXX号)，合作方式为乙方对本项目商业地产进行整体买断，且乙方有权对外销售和招商，并可以由招商引入的运营方进行经营，甲方协助乙方销售及招商，并按本协议约定获得资金回笼，乙方获得投资和运营回报；整体买断是指甲方就本项目整体交由乙方买断，并在本协议约定的合作期限内有权对外销售，乙方以自己的名义或乙方安排的第三方名义购买，且有权就整体买断的房屋对外招商、经营等等。一审庭审中，孙浣浣、曹羚表示，其每次付款都是在同一地点刷卡支付，即涉案房屋所在的株洲路售楼处的财务室，财务室有若干工作人员，孙浣浣、曹羚分不清楚是同利公司还是懿蓝公司的工作人员，财务室的工作人员亦未表明自己身份，孙浣浣、曹羚根据售楼处相关人员的要求支付房款。并认为《告客户书》上所写的“我司”指向懿蓝公司和同利公司，因为懿蓝公司和同利公司同时出现在《虹口星界认购书》甲方处，且懿蓝公司开具的265万元发票中包含了支付给同利公司的20万元定金，故孙浣浣、曹羚认为收款时懿蓝公司和同利公司系同一主体。懿蓝公司表示，其工作人员平时不在售楼处，只有在购房人需要支付款项时，同利公司通知懿蓝公司，懿蓝公司的工作人员带着POS机去售楼处收钱，其未授权同利公司对外收取房款和定金，但由于同利公司已经向某些购房人收取款项并主动转付给懿蓝公司，因此懿蓝公司收到同利公司转付的购房款后没有理由退还给同利公司，再另行向购房人收取。本案中，其对于同利公司收取20万元定金一事并不知情，但同利公司收取20万元定金后转付给懿蓝公司，对此懿蓝公司予以认可。并提供了其他客户直接向懿蓝公司支付购房款的财务凭证及付款明细，以证明同利公司没有直接收取房款或者代收代付的权利。同利公司曾在(2018)沪0109民初3009号一案中提供了案外人缪某某(株洲路XXX号商铺购房人)和朱佳骅、朱国强(株洲路9弄6幢19室商铺购房人)的《虹口星界认购书》、POS签购单、收据以及转账回单。其中，缪某某与同利公司于2016年12月6日签订的《虹口星界认购书》约定房屋总价为10，288，220元，其于2016年12月6日向同利公司支付10万元定金，2016年12月13日向同利公司支付10，188，220元购房款，同利公司对前述款项分别出具了收款收据，2016年12月13日同利公司向懿蓝公司转账8，174，408元，用途为缪某某29号商铺房款。朱佳骅、朱国强与同利公司于2016年11月17日签订的《虹口星界认购书》约定房屋总价为9，660，000元，其于2016年11月17日向同利公司支付10万元定金，2016年11月26日向同利公司支付190万元购房款，2017年1月16日向同利公司支付126万元购房款，同利公司对前述款项分别出具了收款收据，2016年12月16日同利公司向懿蓝公司转账250，322元，用途为朱佳骅房款。一审法院认为：孙浣浣、曹羚与懿蓝公司就涉案房屋签订的预售合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有同等法律约束力。懿蓝公司认为其未按合同约定交付涉案房屋系因孙浣浣、曹羚未足额支付购房款。对此，首先，根据已查明事实，包括涉案房屋在内的菁鸿锦庭项目均由同利公司负责对外出售，懿蓝公司作为权利人予以协助。懿蓝公司在审理中亦表示其工作人员并未常驻售楼中心，对于作为普通购房人的孙浣浣、曹羚而言，其每次支付购房款均在菁鸿锦庭项目售楼中心，并按照销售人员的要求付款，其有理由相信，在项目售楼中心支付的款项均应用于购买涉案房屋。如需要求孙浣浣、曹羚对售楼中心工作人员的劳动关系归属再行区分后付款，显然加重了对买受人的责任分担，故孙浣浣、曹羚在支付购房款时并无过失。其次，懿蓝公司称未授权同利公司对外收取房款，但客观上孙浣浣、曹羚于2016年11月12日向同利公司支付了定金20万元，嗣后该笔款项由同利公司转账给懿蓝公司，懿蓝公司亦认可收到，并对包括20万元在内的265万元购房款出具了发票，即懿蓝公司认可同利公司代为收取房款的行为。且根据同利公司提交的案外人购房相关材料，除本案孙浣浣、曹羚外，在菁鸿锦庭项目对外销售过程中，亦存在由同利公司收取购房款和定金后转付懿蓝公司的情形。再次，《告客户书》中的告知内容仅表明所有购房款最终由懿蓝公司收取，另告知购房人无需向销售人员或中介人员支付中介费等额外的费用，该条内容与在房屋销售过程中由同利公司先行收取购房款后转付给懿蓝公司的行为并不矛盾，同利公司亦曾自认其收取的所有款项最终应当转付给懿蓝公司。综上，结合各方当事人提交的证据以及陈述，在菁鸿锦庭项目销售过程中，同利公司可以代收代付购房款，懿蓝公司认可同利公司收取客户售房款后再行转交的销售模式，也更符合客观情况，存在高度盖然性，对懿蓝公司辩称孙浣浣、曹羚未支付全额购房款的辩称意见，难以采信。至于懿蓝公司认为未收到同利公司转付的涉案房屋的部分购房款，双方可另行协商或诉讼解决，并不能由此对抗或违反其与孙浣浣、曹羚签订的预售合同约定，拒绝履行交房义务。根据预售合同约定，懿蓝公司应在2017年6月30日前将涉案房屋交付孙浣浣、曹羚，如未在约定期限内交付房屋的，逾期超过90天，孙浣浣、曹羚有权单方解除合同。懿蓝公司始终未按约向孙浣浣、曹羚交付涉案房屋，孙浣浣、曹羚有权要求解除合同，懿蓝公司亦表示同意。对于解除日期，懿蓝公司于2017年12月4日收到孙浣浣、曹羚发出的要求解除合同的律师函，因此预售合同解除日期应为孙浣浣、曹羚解除合同的意思表示到达懿蓝公司之日，即2017年12月4日。合同解除后，孙浣浣、曹羚所支付的全部房款应当返还，孙浣浣、曹羚要求懿蓝公司返还购房款的诉讼请求，予以支持。关于孙浣浣、曹羚提出的赔偿资金占用损失，双方预售合同约定，在孙浣浣、曹羚选择单方解除合同的情形下，懿蓝公司应当在收到孙浣浣、曹羚书面通知起30天内将已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的1％，在退还房价款时一并支付给孙浣浣、曹羚。因此孙浣浣、曹羚在签订合同时即应了解和接受合同解除后懿蓝公司的赔偿标准，故双方均应按照合同约定的标准承担和接受违约方应负的赔偿责任。即懿蓝公司返还孙浣浣、曹羚已支付的购房款，并自2018年1月4日起计息，以及承担总房价款的1％的赔偿责任。一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认孙浣浣、曹羚与上海懿蓝实业有限公司签订的《上海市商品房预售合同》于2017年12月4日解除；二、上海懿蓝实业有限公司应于判决生效之日起10日内返还孙浣浣、曹羚购房款530万元；三、上海懿蓝实业有限公司应于判决生效之日起10日内赔偿孙浣浣、曹羚5.3万元及利息损失(以530万元为本金，自2018年1月4日起按中国人民银行公布的同期存款利率计算至判决生效之日止)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院审理中，懿蓝公司称均是夏群峰代购房者将房款转付给懿蓝公司，与同利公司无关。曹羚、孙浣浣认为，夏群峰是同利公司法定代表人，其转付房款的行为属于职务行为，一审法院认定是同利公司转付房款是正确的。就此本院认为，夏群峰系同利公司法定代表人，如非因同利公司的缘故，并不存在夏群峰以个人名义收取购房人房款并转付懿蓝公司的可能性，故懿蓝公司主张转付是夏群峰个人代理购房人的行为，显然与事实不符，对该主张本院不予采信。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点在于同利公司收取购房款是否可视为懿蓝公司收取购房款。审理中，懿蓝公司认为其从未授权同利公司收取房款，但从普通购房人的角度出发，是在懿蓝公司售楼处，经售楼人员的指示支付房款，且此前支付给同利公司的20万元定金，事后由懿蓝公司予以确认并开具了发票，故无论同利公司是否有懿蓝公司的授权，作为合同相对方的曹羚、孙浣浣有理由相信其付款行为是在履行预售合同。鉴于曹羚、孙浣浣已支付了房款，懿蓝公司未能交房构成违约，一审法院依据查明的事实确认合同已于2017年12月4日解除，由懿蓝公司返还房款并承担违约责任，依法有据。懿蓝公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53，357.81元，由上诉人上海懿蓝实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 黄伯青审 判 员 王 珍二〇二〇年十二月十六日法官助理 仇祉杰书 记 员 陆 乐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……