广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终25780号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳卓越文化艺术传播有限公司。法定代表人：蒋X。委托诉讼代理人：杨中硕，广东万诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：林婷兰，广东万诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：高俊峰。委托诉讼代理人：刘志飞，广东鼎方律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪晓燕，广东鼎方律师事务所实习律师。上诉人深圳卓越文化艺术传播有限公司（以下简称卓越公司）与被上诉人高俊峰房屋租赁合同纠纷一案，均不服深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初20391号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。卓越公司的上诉请求：1.撤销一审判决书第一项，并改判高俊峰向卓越公司双倍返还租赁保证金人民币851529.6元；2.依法撤销一审判决书第四项，并改判高俊峰向卓越公司赔偿装修损失人民币270000元；3.依法撤销一审判决书第六项，并改判高俊峰向卓越公司返还支付的首期租金人民币141921.6元；4.依法撤销一审民事判决书第五项，卓越公司无需向高俊峰支付任何租金。高俊峰辩称，请求驳回卓越公司上诉请求。卓越公司向一审法院起诉请求：1.判令高俊峰向卓越公司返还租赁保证金851529.6元；2.判令高俊峰向卓越公司返还支付的首期租金141921.6元；3.判令高俊峰向卓越公司返还水电费保证金5000元；4.判令高俊峰赔偿卓越公司的装修损失270000元；5.判令高俊峰承担本案全部的诉讼费用。高俊峰向一审法院反诉请求：1.确认卓越公司、高俊峰签订的《租赁合同书》于2019年9月2日解除；2.判令高俊峰没收卓越公司已支付的租赁保证金425764.8元；3.判令卓越公司支付2018年1月17日至2019年6月30日期间的租金（已扣除卓越公司预交的首月租金）775838.08元，并从逾期之日起按照拖欠金额每日千分之一收取滞纳金直至卓越公司实际清偿之日止；4.判令卓越公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：高俊峰（乙方）与深圳市X文化娱乐发展有限公司（甲方）于2018年10月11日签订了一份《租赁合同书》，约定甲方将位于深圳市宝安区方使用，租赁期限为8年；2018年12月1日至2020年11月30日期间的租金为111081元／月；甲方应于2018年12月1日将房屋交付乙方使用，计租日为房屋交接后的第61天；租赁期间，乙方根据经营需要，可以进行转租，但不得超过该合同的租赁期限。2018年12月17日，卓越公司（乙方）与高俊峰（甲方）签订了《租赁合同书》，约定甲方将位于深圳市宝安区方使用，租赁期限为8年，自2018年12月17日至2026年12月17日；装修免租期上限为三个月；甲方应于2018年12月17日将租赁房屋交付乙方，计租日为房屋交接后的第91天；每月租金141921.6元，乙方应于合同签订之日支付首期租金141921.6元，之后的租金自计租起算日起的次月支付；乙方应于每月五号前（法定节假日顺延至节后第一个工作日）向甲方交纳当月租金；乙方于合同签订之日支付租赁保证金425764.8元；房屋交付使用后，乙方可进场装修，但必须将装修方案事先报甲方审核，事先向政府有关部门申报装修手续，并取得相关的批准或验收文件，聘请有合法资质的施工组织进行装修，不得破坏、影响租赁房屋的主体结构、外墙，尽量不影响一楼租户的正常经营；乙方拖欠租金或水电费、其他费用的，甲方有权按拖欠金额的日千分之二收取滞纳金；乙方逾期支付租金超过60天，或者乙方逾期支付的租金及水电费、其他费用合计超过两个月租金标准的，甲方有权单方解除合同，没收租赁保证金、收回租赁房屋，因此造成的损失可向乙方请求赔偿，包括甲方支出的律师费、差旅费；因乙方违约的原因合同被解除的，乙方不享有装修免租的优惠，应按月租金标准补交装修期的租金；因甲方原因，致使乙方无法按本合同约定的用途使用或继续使用租赁房屋的，乙方有权解除合同，甲方应赔偿乙方相当于租赁保证金金额的损失，并且全额退还乙方支付的保证金；在租赁期限内，除法律法规及本合同另有约定外，任何一方均不得擅自解除本合同。上述合同签订后，卓越公司向高俊峰支付了租赁保证金425764.8元、首月租金141921.6元及水电保证金5000元。高俊峰于2018年12月17日向卓越公司交付了物业。卓越公司称当时正值跨年，且交付房屋时就发现存在漏水问题，需要给高俊峰时间修缮，故未立即入场装修。2019年1月30日，卓越公司向X安监办提交了《零星装修工程责任人履行安全责任承诺书》。2019年2月15日，卓越公司向深圳市宝安区X街道X社区工作站提交了《新版零星工程备案登记表》进行施工备案，但未提交装修方的资质证明。2019年2月13日，卓越公司与深圳市华可可设计工程有限公司签订了《建设工程设计合同》，委托深圳市华可可设计工程有限公司对案涉物业进行设计，设计费70000元。卓越公司主张该70000元设计费已经产生但尚无力支付。2019年2月14日，卓越公司与案外人X签订了《装修工程施工合同》，委托X对案涉物业进行装修，2019年2月14日开工，4月4日完工，合同价款426000元。卓越公司提交了部分装修材料的送货单以及装修费支出的收款收据，金额为34959元，但未提交相应的付款凭证。卓越公司主张已产生的装修、设计费共270000元，但因资金紧张，目前仅支付了一部分。卓越公司法定代表人蒋X与高俊峰的微信聊天记录以及“卓越装修工作群”（其中包含蒋X及高俊峰）的群聊记录显示，卓越公司于2019年3月2日正式进场装修，于2019年3月8日告知高俊峰案涉物业漏水，要求高俊峰予以协调，以免影响装修进度。2019年3月9日，高俊峰承诺由其与业主负责对漏水问题进行修缮，且雨过天晴后即施工，卓越公司未提出异议。2019年3月9日，高俊峰告知卓越公司其装修行为之所以被投诉，导致被社区工作人员上门核查，系因卓越公司办理的零星工程装修备案和消防审核未通过，属于违法装修，装修过程中电钻产生的建筑垃圾飞到窗外，存在安全隐患，高俊峰同时要求卓越公司提供全套装修图纸及施工单位资质等资料给房东。2019年3月11日上午7时22分，高俊峰告知卓越公司补漏工程队已进场。2019年3月11日上午11时46分，卓越公司称经其询问工作站，其装修工具被没收系因案涉物业二、三楼之间的排污纠纷导致，高俊峰称已将此事反馈房东，由房东进行处理。2019年3月11日下午9时15分，卓越公司向高俊峰发送《关于延长X大厦二楼装修免租期及催促出租方履行义务的函》，要求高俊峰支付重新出具消防图纸的费用，确认防水施工的时间及工期，处理好排污管纠纷的问题并延长免租期2至3个月，且因施工再次被投诉产生的损失由高俊峰承担，并要求高俊峰同意上述条件后再进行下一步工作。2019年3月12日，高俊峰告知卓越公司消防部门现场检查，提出没有消防合规手续，要求施工单位立即申请办理消防手续，高俊峰对卓越公司说，装修手续及消防报建手续要正规正常办理，卓越公司称装修项目已停工，要求高俊峰与业主对其停工损失诉求进行处理后再进行施工。针对卓越公司的《关于延长X大厦二楼装修免租期及催促出租方履行义务的函》，高俊峰于2019年3月15日复函称，其已向卓越公司移交了房地产证、建筑规划许可证、主体建筑消防验收的相关文件，履行了合同约定的配合义务，卓越公司应自行办理其他消防手续，卓越公司未按照合同约定将装修施工方案报高俊峰审核，且聘请没有合法资质的施工队进行施工，且未向政府相关部门申报装修手续，导致装修被责令停止，由此产生的损失不应由高俊峰承担，卓越公司要求延长免租期的要求，高俊峰不予同意。同日，高俊峰向卓越公司发出《督促函》，督促卓越公司向其提交装修施工方案进行审核；向政府有关部门申报装修手续，办理合格的装修工程施工许可证；聘请有合法资质的施工组织进行装修施工，按照法律法规开展装修活动；办理装饰工程的消防及相关报批和验收工作。2019年3月15日，卓越公司向高俊峰发出《解除租赁合同通知书》，内容为因案涉物业的业主因排污管道纠纷通过各种途径威胁并强行阻拦施工，导致无法在免租期内完成装修工作，同时，高俊峰仍未对漏水进行处理，进一步拖慢施工进度，造成装修材料及场地损坏，至今无法恢复装修，耽误了卓越公司正常开业，卓越公司决定行使合同解除权，并要求高俊峰返还保证金并赔偿其全部损失。2019年5月6日，卓越公司、高俊峰就合同事宜进行了协商，卓越公司提交的对话录音显示，高俊峰确认在卓越公司向其发函后合同已经解除，且案涉物业二楼其已另行出租给第三方。高俊峰提交的证据显示，其于2019年6月26日与深圳市X文化娱乐发展有限公司解除了双方的房屋租赁合同，该物业于当日被业主另行出租，新租户已于2019年11月22日装修完毕且开始营业。经查，案涉物业已取得房地产权证。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。卓越公司、高俊峰之间的《租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应本着诚实信用原则履行各自的合同义务。卓越公司于2019年3月15日向高俊峰发出《解除租赁合同通知书》，高俊峰在对话录音中认可在卓越公司向其发出解除函后双方租赁合同已解除，且案涉物业已被另行出租，故本院确认卓越公司、高俊峰之间的《租赁合同书》已于2019年3月15日解除，且卓越公司已于当日将案涉物业交还高俊峰。关于《租赁合同书》解除的责任问题。卓越公司主张，系高俊峰不处理房屋漏水问题，且由于业主之间的排污管的问题导致其装修项目被周围业主强行阻止，影响卓越公司施工进度，高俊峰未尽到出租人的义务，构成违约，合同解除的责任在高俊峰。高俊峰主张，卓越公司的装修项目系因其未办理装修备案及消防审批，且聘请无装修资质的施工队违法施工而被附近的业主投诉，因而被相关部门责令停止，并非高俊峰的原因导致。本院认为，首先，从双方的微信聊天记录可以看出，关于房屋漏水的问题，高俊峰已承诺尽快进行维修，卓越公司未表示异议，双方已就该问题达成一致意见，且高俊峰已于2019年3月11日开始对房屋漏水进行修缮，在该问题上高俊峰并无违约行为；其次，从双方的微信聊天记录来看，卓越公司的施工项目多次受阻的主要原因系其违法施工，对周围业主产生影响而被投诉导致，卓越公司未按照合同约定将装修方案事先报高俊峰审核，未提交证据证明其装修备案申请已通过，未办理消防审批手续，亦未聘请有合法资质的施工组织进行装修，装修项目被耽误的主要责任应在卓越公司自身，至于卓越公司主张的业主之间关于排污管的纠纷，高俊峰已告知业主进行协调，高俊峰并未怠于履行出租人的协调、配合义务，也未向卓越公司反馈排污管纠纷问题无法解决，上述事实不能证明高俊峰存在严重违约行为；再次，案涉《租赁合同书》中约定，除法律规定及合同约定的情形外，双方均不得擅自解除合同，如因高俊峰原因使卓越公司无法按合同约定的用途使用或继续使用租赁房屋的，卓越公司才有权解除合同，但卓越公司的装修项目因未办理相关审批手续以及因业主之间的纠纷暂时被责令停止，并未达到无法继续使用物业的严重程度，案涉物业在被另行出租后能正常装修和经营，亦能说明案涉物业能够办理装修备案及消防备案手续，符合正常使用的条件；最后，卓越公司提交的装修合同显示其预计的装修时间仅为50天，而双方约定的免租期为90天，该免租期应已包含了卓越公司装修过程中高俊峰履行配合义务所花费的时间，且卓越公司于2019年3月2日才进场装修，其在装修免租期内无法完成装修的责任主要在于其自身。综上所述，本院认为高俊峰在履行合同过程中并无严重违约行为，案涉物业并未达到无法使用的严重程度，卓越公司无权解除合同，其应承担合同解除的责任。但考虑到修缮漏水以及处理业主之间关于排污管的纠纷确实在一定程度上拖延了卓越公司的装修进度，而双方在协商处理问题时未本着促进合同良好履行的态度，导致合同在并未出现履行不能的情况下被解除，高俊峰亦负有一定的过错。因此，本院酌定合同解除的责任由卓越公司承担70%，高俊峰承担30%。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉租赁合同约定，如因卓越公司违约而被解除，卓越公司不享有装修免租的优惠。因双方对合同解除均负有一定的责任，故本院根据卓越公司的责任比例确认其应支付高俊峰2018年12月17日至2019年2月17日的占有使用费298035.36元（141921.6元*3月*70%）。2019年2月18日至2019年3月15日的租金118268元（141921.6元/月÷30天*25天）卓越公司应正常支付。扣除卓越公司已支付的141921.6元，其还应支付高俊峰租金274381.76元（298035.36元+118268元-141921.6元）。卓越公司支付的425764.8元租赁保证金系用于担保其如约履行合同，其性质属在卓越公司违约给高俊峰造成损失情况下的违约金，高俊峰要求没收该违约金的实质系要求卓越公司承担违约赔偿责任。但根据卓越公司提交的录音资料，案涉物业在2019年5月6日前已被另行出租，高俊峰的损失显著低于履约保证金的数额，故本院根据该情形以及卓越公司的责任比例，酌定卓越公司应赔偿高俊峰违约金141921.6元。履约保证金扣除卓越公司应支付的赔偿金后剩余的283843.2元，高俊峰应予返还。卓越公司向高俊峰支付的5000元水电保证金，应是用于担保卓越公司如期支付水电费，高俊峰未举证证明卓越公司存在拖欠水电费的情形，故该5000元水电保证金高俊峰应予返还。卓越公司主张其存在装修损失270000元，但其提交的证据并不足以证明其该主张。考虑到卓越公司确已投入部分装修，结合其着手装修的时间以及其提交的证据，本院酌定其装修损失为50000元。根据责任比例计算，高俊峰应赔偿卓越公司装修费损失15000元。一审法院判决：一、确认卓越公司与高俊峰于2018年12月17日签订的《租赁合同书》于2019年3月15日解除；二、高俊峰于本判决生效之日起十日内返还卓越公司租赁保证金283843.2元；三、高俊峰于本判决生效之日起十日内返还卓越公司水电保证金5000元；四、高俊峰于本判决生效之日起十日内赔偿卓越公司装修费损失15000元；五、卓越公司于本判决生效之日起十日内支付高俊峰租金274381.76元；六、驳回卓越公司其他诉讼请求；七、驳回高俊峰其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费8108元，财产保全费5000元，合计13108元，由卓越公司承担9968元，高俊峰负担3140元；一审反诉受理费8350元，由卓越公司负担1733元，高俊峰负担6617元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，高俊峰与深圳市X文化娱乐发展有限公司于2018年10月11日签订的《租赁合同书》，租赁期限为2018年12月1日至2026年11月30日。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超出部分的约定无效。本案中，高俊峰与深圳市X文化娱乐发展有限公司签订的《租赁合同书》中租赁期限于2026年11月30日届满，而卓越公司与高俊峰签订的涉案《租赁合同书》中租赁期限于2026年12月17日届满。因此，卓越公司与高俊峰关于2026年11月30日之后租赁期限的约定应属无效。除上述无效约定外，卓越公司与高俊峰签订的《租赁合同书》的其他内容均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行各自的义务。卓越公司于2019年3月2日正式进场装修，于2019年3月8日告知高俊峰涉案物业漏水，要求高俊峰予以协调。高俊峰于2019年3月9日向卓越公司承诺由其与业主负责对漏水问题进行修缮，且雨过天晴后即施工。卓越公司对此未提出异议，此表明双方已就该问题达成一致意见，且高俊峰亦于2019年3月11日开始对房屋漏水进行修缮，卓越公司的合同目的并非不能实现。卓越公司以高俊峰不履行修缮义务为由主张高俊峰构成根本违约，没有事实依据，本院不予采纳。在装修过程中，卓越公司未按合同约定将装修方案事先报高俊峰审核，未办理消防审批手续，亦未聘请有合法资质的施工组织进行装修等，构成违约。根据双方的微信记录显示，卓越公司的施工项目多次受阻的主要原因系卓越公司违法施工，对周围业主产生影响而被投诉所致，并非高俊峰提供的房屋无法正常装修。卓越公司在其违约的情况下，于2019年3月15日单方解除合同，一审认定卓越公司的行为构成根本违约，应承担合同解除的主要责任正确，本院予以维持。卓越公司在自身违约的情况下，请求高俊峰双倍返还租赁保证金、首期租金、赔偿装修损失等主张，于理无据，本院不予支持。综上所述，上诉人卓越公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币18641元，由上诉人深圳卓越文化艺术传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二〇年十二月十五日书记员 刘尹琳(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。