云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初7192号原告：云南天麒房地产经纪有限公司。法定代表人：黄选超职务：执行董事。统一社会信用代码：91530302MA6NE4HN2M。地址：云南省曲靖市麒麟区鼎盛世家3栋15号（315号商铺）。委托代理人：黄琼，云南精茂律师事务所律师，特别授权代理。被告：缪应稳，女，汉族，1988年8月17日生，云南省宣威市人，住云南省宣威市，现住云南省曲靖市麒麟区。委托代理人：彭振兴、迟贵艳（实习律师），特别授权代理。原告云南天麒房地产经纪有限公司诉被告缪应稳居间合同纠纷一案，本院于2020年11月6日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告云南天麒房地产经纪有限公司的委托代理人黄琼及被告缪应稳的委托代理人彭振兴、迟贵艳（实习律师）到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2020年8月3日，被告与原告签订独家委托合同，合同约定原告对被告所有的位于曲靖市房屋享有独家代理销售权，代理期限为2020年8月3日至2020年11月3日，被告拒绝与原告找的适格的买家签订《房屋买卖合同》，被告收取或原告代为收取买家定金后若被告拒绝出售该房地产或拖延时间不配合原告及买家办理该房地产的相关交易手续的，则被告须向原告返还原告交纳的限售保证金1000元，且被告应向原告支付该房地产委托交易价格的4%即22800元作为违约金之外，还应承担双倍返还定金的责任。2020年9月7日，原告为被告找到适格的买家，并代理被告与买家签订了《房屋买卖合同》，合同约定居间佣金为11400元，购房定金10000元，同时约定2020年9月25日前办理房屋过户手续。原告收到买家的定金后随即转交给被告，被告却告知原告房屋已经于2020年9月7日前转售他人，且无法履行《房屋买卖合同》。原告无奈之下只能将实情告知买家，并双倍返还定金20000元。被告的行为违法了双方签订的《独家委托合同》的约定，为了维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1、被告返还原告保证金1000元，双倍返还定金20000元，违约金22800元，共计43800元；2、诉讼费由被告承担。庭审中，原告将其诉讼请求变更为：1、解除原被告于2020年8月3日签订的《独家委托合同》；2、被告赔偿原告违约金22800元、损害赔偿金11400元，合计45200元；3、被告承担本案诉讼费。被告辩称，1、涉案房屋系本案被告缪应稳以及丈夫胡波的夫妻共同财产，缪应稳与原告方签订的独家代理合同，处分了夫妻共同财产，该合同没有成立生效；2、答辩人并未将涉案房屋转售给他人，原告所述事实不符，2020年11月19日经查询，涉案房屋都还在答辩人名下；3、答辩人与原告签订的独家委托合同存在大量的格式条款，合同的约定多为排除答辩人的权利，并且签订了房屋买卖合同之后，原告也没有按照合同约定履行其义务，合同的签订是在2020年8月3日，但原告转给答辩人的保证金是在2020年9月11日转的，在此期间，答辩人迫于无奈才去寻找合适的买家，所以合同并未成立；4、原告要求被告承担违约金及损害赔偿金，这两项费用不能同时主张。综上，被答辩人并不存在违约行为，合同并未成立，请求法院驳回原告全部诉讼请求。原告为证明其诉讼主张，向本院提交证据如下：1、原告营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件各一份，证明原告的诉讼主体资格；2、被告身份证复印件一份，证明被告的诉讼主体资格；3、独家代理合同一份，证明原被告于2020年8月3日签订合同，并约定相关权利义务及违约金的事实；4、税收缴款书一份、产权证复印件四张，证明涉案房屋的产权信息，原告尽到了审慎审查的义务；5、房屋买卖合同、转账凭证、收据、买方身份证复印件各一份，证明2020年9月7日，原告找到适格买家并签订房屋买卖合同，原告收取买家支付的定金10000元的事实；6、微信及短信聊天记录共四份，证明原告向被告交纳保证金1000元，原告向被告交付定金10000元后被告告知原告房屋已转售他人的事实；7、收条一份，证明原告已按约向买家双倍退还定金20000元的事实；8、律师函、顺丰速递运单各一份，证明原告于2020年9月21日向被告发出律师函，要求被告承担居间合同的义务的事实。以上证据经质证，被告对证据1、2、4的三性予以认可；对证据3的真实性、关联性认可，对合法性及证明目的不予以认可，合同约定的条款是由原告方出具，其对合同的约定并未详细或正式的向原告解释，故对合法性存在异议，合同是被告缪应稳与原告方签订的，合同所约定的内容，涉案房屋是属于夫妻共同财产，并没有被告配偶胡波的签字，所以尚未产生法律效力，并且被告已经在2020年9月12日将原告支付的1000元的保证金及10000元的款项退还给原告；对证据5中的房屋买卖合同、收据不发表质证意见，因为合同并非是缪应稳签的，转账凭证的三性予以认可，但是对证明目的不予以认可，这笔钱不是定金，且被告于第二日被告就将款项退还给原告；证据6的短信无法核实其真实性，不予认可，微信转账1000元的损失予以认可；对证据7的收条真实性无法确认，不予以认可，且两万元的交付没有相应的支付痕迹，收条载明是两万元现金支付不符合交易习惯，在收款人王永春的签字和房屋买卖合同上的王永春的签字是有出入的，故不予以认可；对证据8三性以及证明目的均不予以认可。本院认为，原告提交的证据1、2本院予以采信。证据3来源合法、客观真实，能证实双方签订《独家代理合同》及相关约定的事实，本院予以采信。证据4被告无异议，本院予以采信。证据5来源合法、客观真实，能证明原告的欲证事实，本院予以采信。证据6的短信原告不能提供该短信的原始载体予以核实其真实性，故本院对短信不予采信，微信转账1000元被告无异议，本院予以采信。证据7虽被告不认可其真实性，但被告并未提交证据予以证实其疑义，故本院对该证据予以采信。证据8来源合法、客观真实，能证明原告的欲证事实，本院予以采信。被告为证实其辩解主张，向本院提交如下证据：权利人名下不动产信息查询结果一份、结婚证复印件一份，用于证明涉案房屋在2020年11月19日查询时仍登记在被告名下，并未转售他人，以及涉案房屋系被告与其丈夫胡波的夫妻共同财产，被告无单独处分权，原被告双方签订的《独家委托合同》并未生效。以上证据经质证，原告对证据三性予以认可，但是对证明目的不予认可，其认为该组证据能证实被告对该房屋有处分权，而且该房屋看不出该房屋是被告夫妻婚前还是婚后购买，即使被告对该房屋没有处分权，也并不导致原告与被告所签订的独家委托合同无效。本院认为，被告提交的证据来源合法、客观真实，能证实该房屋于2020年11月19日查询时仍登记在被告缪应稳名下，但该两份证据不足以证实该房屋系夫妻共同财产的事实，本院对被告该证明目的不予采信。经过庭审与质证，本院确认如下法律事实：2020年8月3日，被告与原告签订《独家委托合同》（甲方为本案被告，乙方为本案原告），合同约定：乙方对甲方所有的位于曲靖市房屋享有独家代理销售权；交易净收价格为57万元；代理期限为签订本合同之日至2020年11月3日；乙方在甲方查档并核实相关材料后向被告支付限时销售保证金1000元；如乙方在限时期限内找到适格买家，则此限售保证金在甲方与买家签订《房屋买卖合同》当日返还给乙方，甲方拒绝与乙方找的适格的买家签订《房屋买卖合同》，则甲方须向乙方返还此限售保证金，且甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金；限时销售期限内，若乙方介绍的买家同意交易的，则甲方全权委托乙方代其收取购房定金，乙方代甲方收取定金后，可将部分或全额定金直接转入甲方账户即视为甲方收到买家的购房定金，甲方完全认可乙方与买家就办理与该房地产买卖交易有关的各项手续和程序以及签订的协议约定等；甲方收取或乙方代为收取买家定金后，若甲方拒绝出售该房地产或拖延时间不配合乙方及买家办理该房地产的相关交易手续的，则甲方除向乙方支付该房地产委托交易价格的4%即作为违约金之外，还应承担双倍返还定金给买家的责任。上述合同签订当天，原告按约向被告支付了保证金1000元。2020年9月7日，原告为被告找到适格的买家，原告代被告与买家签订了《房屋买卖合同》，合同约定：房屋转让价格为57万元，居间佣金为11400元，购房定金10000元，于2020年9月25日前办理房屋过户手续。该合同签订后，原告于2020年9月11日将买家支付的购房定金10000元依约转账给被告缪应稳，但被告于次日即2020年9月12日以其无权单独与原告签订《独家代理合同》为由将收取的保证金1000元、定金10000元退还给原告。原告遂以被告违约为由诉至本院，并提出如前诉请。本院认为，原被告双方签订的《独家代理合同》是双方当事人真实意思表示，未违反相关法律强制性规定，系合法有效的，双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。原告在与被告签订该合同前，已核实了涉案房屋的产权信息系登记为被告缪应稳单独所有的，其已尽到了相应的审慎审查注意义务，且被告当庭提交的证据不足以证实该房屋系被告与其丈夫共同所有的财产；并且该合同是原被告双方在自愿基础上签订的，虽然合同格式是由原告提供的，但相应被告的义务部分已作粗体提示，故该合同是成立且生效的，被告该辩解不能成立，本院不予支持。《独家代理合同》约定的代理期限为签订本合同之日至2020年11月3日，现该合同约定期限已届满，该合同已于届满之日起自动解除，对双方不再具有约束力，故原告诉请要求解除该合同的诉讼请求本院不予支持。对于原告诉请要求被告支付违约金及损害赔偿金的主张，因双方在履行《独家代理合同》的过程中，原告代被告与买家签订了《房屋买卖合同》，原告将收取买家的定金10000元于2020年9月11日转账至被告缪应稳账户，但被告缪应稳于次日将其收取的保证金1000元及定金10000元退还给原告，被告以其退款行为表示不履行《房屋买卖合同》约定的相应义务，其行为已违反《独家代理合同》的约定，已构成违约，应承担相应的违约责任，因《独家代理合同》明确约定了违约金为房地产委托交易价格的4%即22800元，故原告要求被告支付违约金22800元的诉讼请求成立，本院予以支持。因原告已主张要求被告支付违约金，故其诉请要求支付赔偿金11400元的诉讼请求实属重复主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百二十四条之规定，判决如下：一、由被告缪应稳于本判决生效之日起十五日内赔偿原告云南天麒房地产经纪有限公司违约金22800元。二、驳回原告云南天麒房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费896元（原告已预交），减半收取448元由原告承担222元，由被告缪应稳承担226元。（由被告于本判决生效后十五日内支付给原告）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  代冬花二〇二〇年十二月五日书记员  侯 玥