河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终2498号上诉人（原审原告）：林新国，男，1965年9月28日出生，汉族，住漯河市召陵区。被上诉人（原审被告）：孙登峰，男，1988年11月18日出生，汉族，住漯河市召陵区。委托诉讼代理人：李建设，漯河市源汇区沙澧法律服务所法律工作者。上诉人林新国因与被上诉人孙登峰委托合同纠纷一案，不服漯河市召陵区人民法院（2020）豫1104民初2211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人林新国、被上诉人孙登峰的委托诉讼代理人李建设到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林新国上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；2．本案一切费用由被上诉人承担。事实和理由：1．一审法院认定基本事实错误，被上诉人2019年8月7日与上诉人签订《房屋销售合同》，2019年12月底销售人员离开售楼部，之后售楼部处于关闭状态，2020年4月售楼部房租到期被房东收回，上述事实证明被上诉人虽未明确终止《房屋销售合同》，但其已于2019年12月以行为单方终止了合同的履行，因此根据合同第六条约定，被上诉人应承担违约责任；2．一审法院认定双方一致同意解除《房屋销售合同》的理由过于牵强，合同签订后上诉人从未通知过被上诉人解除合同，上诉人加装单元门是为了提高所售房屋的整体形象和安全考虑，被上诉人2020年元月已经不再进行销售，被上诉人的售楼部已经无人在场，上诉人无法将单元门钥匙交给售楼部，一审法院以上诉人加装单元门认定双方一致解除合同明显与事实不符。孙登峰辩称：1．上诉人的上诉理由与事实不符，本案的基本事实是2019年11月底上诉人将待售房屋加装单元门后拒不交钥匙，使正在进行的销售停止，造成购房业主与上诉人、被上诉人发生争执，实际上2019年11月份上诉人已经单方解除合同；2.2019年8月7日双方签订房屋销售合同第四条约定被上诉人在2020年春节前必须销售15套房子，否则上诉人有权收回销售权，但上诉人在未到春节前已经加装了单元门并不让被上诉人继续销售，即便被上诉人未完成销售数量也只是上诉人收回销售权。林新国向一审法院起诉请求：一、判决解除双方委托销售合同，被告赔偿原告违约金10万元；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年8月7日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋销售合同》一份，合同内容为：甲乙双方经过友好协商，达成以下协议：一、由乙方负责销售甲方位于召陵镇黄庄中心社区2号楼的房屋，2至9层，共48套；二、按照销售底价每平方1,800元交给乙方，高于销售底价部分归乙方所有。售房合同由甲方与业主签订，销售款由甲方收取，乙方报酬按业主交款金额，按比例提成。另每平方另收维修基金60元，归甲方所有。三、所有销售费用归乙方承担，甲方负责协调外部关系。四、合同期限为两年，2020年春节前必须销售15套以上，两年基本售完，否则，甲方有权收回销售权。五、所有销售权归乙方所有，由乙方销售的房屋，找到甲方说情，甲方有3千-5千下浮权。六、双方不得没经对方同意自行解除合同。如一方违约，需支付对方违约金壹拾万元。本合同一式两份，具有同等法律效力，签字生效。合同签订后，被告开始印制传销页，租赁房屋作为售楼部，并聘请销售人员进行销售。2019年9月20日，原、被告双方签订授权委托书一份，将合同约定的房屋数量变更为40套。2019年10月6日，双方签订《售房合同》一份，原告将双方2019年8月7日签订的《房屋销售合同》中的其中一套房屋2号楼中单元九层东户销售给被告，总房款为303,263元，付款方式为：两年内付清。2019年10月8日被告与案外人周保献签订《售房合同》一份，约定被告将该2号楼中单元九层东户房屋销售给周保献。后原告在2号楼各个单元门口均加装了安全门，原告称因被告未将2号楼中单元九层东户的房款给他，所以他也未将单元门钥匙交给被告。被告称原告不将单元门钥匙交给被告，导致被告无法销售房屋。2020年春节前被告所租赁的售楼部关门，后一直未再开门。2020年3月27日，原、被告又签订《售房合同》一份，约定原告将双方2019年8月7日签订的《房屋销售合同》中的其中一套房屋2号楼中单元九层东户销售给被告，总房款为313,966元，付款方式为：2020年4月5日前付153,996元（已付4万），余款16万从4月开始每月还4万，2020年7月底还清。一审法院认为：原、被告签订的《房屋销售合同》依法成立并生效，根据合同内容，双方之间为委托合同关系。根据合同第四条，如被告不能于2020年春节前销售15套以上，原告可收回销售权，即原告有权解除双方签订的该《房屋销售合同》，但因该条并未规定违约金，故原告依据该条款要求被告支付违约金依据不足，本院不予支持。根据合同第六条，双方不得没经对方同意自行解除合同，如一方单方解除合同，需支付对方违约金壹拾万元，因原告将其委托被告销售的2号楼各个单元加装了单元门，且未将钥匙交给被告，该行为必然影响被告正常销售房屋，原告称因被告未将2号楼中单元九层东户的房款给他，所以他也未将单元门钥匙交给被告，因根据2019年10月6日双方签订的《售房合同》，双方约定的支付该合同约定房款的期限并未届满，故原告拒绝支付被告单元门钥匙的理由不能成立，但被告未对原告该行为提出异议，而是将售楼部关闭，结合被告之前并未为原告销售出去房屋的情况，说明双方当时一致同意解除双方签订的《房屋销售合同》，故原告以被告单方解除《房屋销售合同》要求被告支付违约金10万元没有依据，本院不予支持。因双方签订的《房屋销售合同》双方实际已解除，故对原告要求法院解除该合同的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告林新国的诉讼请求。二审期间，上诉人林新国提供电话录音一份，该录音形成于一审期间而林新国未予提交，不属于二审新证据，且证据内容不足以推翻一审查明的基本案件事实。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系林新国和孙登峰因委托合同的履行和解除问题产生的纠纷。根据庭审查明，双方于2019年8月7日签订《房屋销售合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规规定，合法有效。根据该合同约定，孙登峰受托销售林新国所有的房屋并取得报酬。同时合同第六条约定“双方不得没经对方同意自行解除合同。如一方违约，需支付对方违约金壹拾万元”，可知林新国和孙登峰预先对委托合同的任意解除权进行了放弃，即双方均不得单方面解除合同。在法律没有对合同双方放弃任意解除权作出限制或禁止性规定的情况下，当事人的意思自治应得到尊重，该约定内容有效，对双方当事人均有约束力。但由于《中华人民共和国合同法》除约定解除外，还在第九十四条规定了法定解除，当事人对任意解除权的放弃并不影响其依据该条款行使法定解除权。根据一审查明，上诉人林新国在待售楼盘一楼加装单元门在前、被上诉人孙登峰关闭售楼部在后，二审中上诉人对此提出异议但未能提供反证予以证实；上诉人加装单元门且不交付钥匙的行为，致使已售房屋不能进行装修、待售房屋无法向客户展示，严重影响房屋销售目的的实现，在此情况下被上诉人孙登峰关闭售楼处的行为，并非单方面任意解除合同，而是对上诉人不交付钥匙行为的回应。结合后续上诉人未交付钥匙、另设新的售楼处、被上诉人不再继续销售房屋的现实情况，上诉人和被上诉人对于双方签订的《房屋销售合同》已经解除已达成一致默契，该合同实际已经解除，故一审判决对林新国要求解除合同并取得违约赔偿的诉请不予支持，并无不当。综上所述，林新国的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,300元，由上诉人林新国负担。本判决为终审判决。审判长 王跃民审判员林晓光审判员李刚二〇二〇年十二月四日书记员 张      利      敏