天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0102民初4172号原告（反诉被告）:高世谦，男，1967年5月6日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：杨雯，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨阳，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津河东万达商场有限公司，住所地天津市河**津滨大道**-101。法定代表人：肖广瑞，该公司董事长。委托诉讼代理人：尚可，天津建嘉律师事务所律师。被告：天津河东万达广场物业服务有限公司，住所天津市河**津滨大道**-101。法定代表人：王志彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：尚可，基本情况同上。原告（反诉被告）高世谦与被告（反诉原告）天津河东万达商场有限公司（以下简称万达商场）、被告天津河东万达广场物业服务有限公司（以下简称万达物业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后,依法适用简易程序于2020年10月21日、2020年12月2日公开开庭进行了审理。高世谦的委托诉讼代理人杨雯、杨阳，万达商场、万达物业共同的委托诉讼代理人尚可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高世谦向本院提出诉讼请求：1.解除《天津河东万达广场（营运期）商铺租赁合同》；2.万达商场返还租赁押金84525元；3.万达物业返还物管费保证金42000元、物业质量保证金10000元、POS机押金15000元、门头改造保证金5000元、商场进出证押金750元、电卡押金150元、水表卡押金150元；4.诉讼费由万达商场、万达物业负担。事实和理由：2010年9月21日，高世谦与万达商场签订《租赁合同》，约定高世谦承租万达商场购物中心室内步行街三层306-308商铺。合同签订后，高世谦按照合同约定向万达商场、万达物业交纳租金、物业费及相关押金、保证金。2016年底，由于店面装修改造，高世谦与万达商场重新就租赁事宜达成合意，调整了租赁面积及相应租金，高世谦按照万达商场、万达物业要求，再次交纳了租金押金80500元及物管费保证金42000元、物业质量保证金10000元及POS机押金5000元。2018年8月22日，高世谦与万达商场就上述合意签订《天津河东万达广场（营运期）商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），约定由高世谦承租万达商场运营管理的天津河东万达广场3F306A号商铺，承租套内面积（计租面积）350平方米，租赁期限为自2018年9月1日至2021年11月30日，用途为餐饮美食。高世谦依约经营新煮意品牌餐饮，并一次性向万达商场补充支付了租赁押金4025元。至此，高世谦向万达商场交付租赁押金共计84525元，向万达物业交付物管费保证金42000元、物业质量保证金10000元，POS机押金15000元，门头改造保证金5000元，商场进出证押金750元，电卡押金150元，水表卡押金150元。2020年春节假期期间，因新冠疫情影响，万达商场运营的河东万达广场持续处于关闭状态，高世谦无法营业。2020年3月，河东万达广场正式复工开业，但因疫情尚未完全控制，高世谦雇佣的春节返乡服务人员无法返回，加之餐饮行业特殊性，高世谦在复工过程中面临诸多实际困难，餐饮门店不具备复工开业条件，经营收入已巨额亏损，无力承担后续经营费用，无法继续经营。鉴于上述不可抗力，2020年3月25日及2020年5月1日，高世谦曾先后两次致函万达商场要求解除双方签订的租赁合同，2020年5月1日，万达商场将高世谦承租店面关门予以封闭。合同解除后，高世谦已撤场并将租赁房屋返还万达商场，但万达商场、万达物业未退还高世谦交纳的各项押金及保证金，故成讼。万达商场、万达物业共同辩称，1.涉案租赁合同及天津河东万达广场步行街物业管理服务协议应于2020年7月31日解除；2.高世谦应向万达商场支付拖欠的自2020年4月1日起至2020年7月31日止的租金177506元、物业费84000元，共计261506元，以及自2020年8月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费、物业费；3.高世谦应向万达商场支付延迟履行违约金；4.因高世谦违约，其交纳的履约保证金、物业服务保证金、质量保证金、装修保证金、POS机保证金不予退还；5.物业服务协议系租赁合同附件，万达商场有权直接向高世谦主张权利。综上，万达商场、万达物业已给予高世谦减免、缓交租金方面的优惠政策，高世谦仍坚持以疫情为由擅自解除合同，给万达商场、万达物业造成严重损失，故请求驳回高世谦的诉讼请求。万达商场向本院提出反诉请求：1.确认《租赁合同》于2020年7月31日解除；2.高世谦支付自2020年4月1日起至2020年7月31日止的租金177506元、物业费84000元，共计261506元；以及自2020年8月1日起至实际返还房屋之日止的占用费、物业费；3.高世谦支付自2020年3月20日起至2020年7月31日止的租金及物业费迟延履行违约金28765.65元以及自2020年8月1日起至实际给付之日止的迟延履行违约金（按欠付金额的日千分之一计算）；4.因高世谦违约，没收其已支付的履约保证金84525元、物业服务费保证金42000元、质量保证金10000元、装修保证金5000元、POS机押金15000元，共计151525元不予退还；5.反诉费由高世谦负担。高世谦辩称，1.万达商场疫情期间未给予任何租金减免，高世谦经营收入巨额亏损，合同目的无法实现；2.万达商场于2020年5月1日封闭涉案门店商铺，高世谦无法进行经营活动，双方租赁合同已解除，万达商场应退还收取的各项保证金及押金。综上，请求驳回万达商场的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：万达商场与高世谦系房屋租赁合同关系，万达商场（甲方）系出租人，高世谦（乙方）系承租人。2018年9月1日，双方签订租赁合同，约定：万达商场将天津万达商业广场室内步行街3层306A的商铺出租给高世谦经营使用；租赁期限自2018年9月1日起至2021年11月30日止，共计39个月；起租日至2019年8月31日月租金42262.50元、2019年9月1日至2020年8月31日月租金44376.50元、2020年9月1日至2021年8月31日月租金46595.50元；高世谦向万达商场支付84525元作为履约保证金，合同终止且经万达商场确认高世谦已将工商注册登记地址从该房屋迁出、完成向消费者退卡退费及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金余额（如有）无息退还。租赁合同签订后，高世谦向万达商场交纳了履约保证金84525元，万达商场向高世谦交付了涉案房屋，高世谦已支付租金至2020年3月31日，后未再支付。2020年4月30日，高世谦向万达商场邮寄发出《租赁合同解除通知函》，表示受新冠疫情影响，要求提前解除租赁合同，该函件万达商场于2020年5月2日签收。2020年5月1日，万达商场将涉案房屋加装围挡封闭。现高世谦已将涉案房屋腾空返还并恢复原状。另查，2018年8月22日，高世谦就涉案房屋与万达物业签订《天津河东万达广场步行街物业管理服务协议》（以下简称物业协议）。再查，万达商场原名称为“天津河东万达广场投资有限公司”，2020年6月16日经工商登记变更为现名称。本院认为，涉案租赁合同系高世谦与万达商场的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，万达商场于2020年5月2日接到高世谦邮寄发出的合同解除通知函，故涉案租赁合同应于此日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。合同解除后，万达商场至今未按约定返还租赁押金，系违约行为，应承担本案的民事责任，高世谦要求万达商场返还租赁押金84525元的诉讼请求，符合上述法律规定，予以支持。关于高世谦要求万达物业返还物管费保证金42000元、物业质量保证金10000元、POS机押金15000元、门头改造保证金5000元、商场进出证押金750元、电卡押金150元、水表卡押金150元的诉讼请求，因上述费用均系基于高世谦与万达物业签订的物业协议产生，与本案房屋租赁合同非同一法律关系，故高世谦应另案主张权利，本案中不予审查。关于万达商场、万达物业提出涉案租赁合同系高世谦擅自解除的答辩意见，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。鉴于高世谦系承租涉案房屋经营餐饮，属于人员聚集场所的服务性行业，营业收入必然受疫情及疫情防控措施影响大幅减少。依照上述法律规定及指导意见，高世谦解除合同的行为属于不可抗力，不应承担违约责任。万达商场、万达物业的上述答辩意见，不予采纳。关于万达商场要求高世谦支付租金、占有使用费及违约金的反诉请求，2020年4月1日至2020年5月2日期间高世谦虽未付租金，因万达广场自认因新冠疫情影响给予商户39天免租期，故该期间租金高世谦无须支付。另因万达商场于2020年5月1日将涉案房屋加装围挡封闭，导致高世谦无法将涉案房屋腾空返还并恢复原状，故相应法律责任应由万达商场自行承担，万达商场的上述反诉请求，不予支持。关于万达商场要求高世谦支付物业费及违约金的反诉请求，与本案租赁合同非同一法律关系，不予支持。关于万达商场要求没收高世谦交纳的各项押金及保证金的反诉请求，如前所述，无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十七条第一款规定，判决如下：一、高世谦与天津河东万达商场有限公司2018年9月1日签订的《天津河东万达广场（营运期）商铺租赁合同》于2020年5月2日解除；二、天津河东万达商场有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向高世谦支付租赁押金84525元；三、驳回高世谦的其他诉讼请求；四、驳回天津河东万达商场有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3452元，减半收取计1726元，由高世谦负担769元，天津河东万达商场有限公司负担957元。反诉费3964元，由天津河东万达商场有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  李铁二〇二〇年十二月二十八日书记员  宋丹本案引用的法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。2.《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。3.《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。