湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初16930号原告：中国建设银行股份有限公司湖南省分行，住所地长沙市芙蓉区白沙路**。代表人：文爱华。委托诉讼代理人：邱新华，湖南崇民律师事务所律师。被告：蓝某，女，1994年9月18日出生，汉族，住湖南省蓝山县。被告：湖南某置业有限公司梅溪湖分公司，住所地长沙市岳麓区梅溪湖接到环湖路**某牡丹舸营销中心。负责人：张云建。被告：湖南某置业有限公司，住，住所地长沙市望城经济技术开发区腾飞路二段**/div>法定代表人：张云建。以上两被告共同委托诉讼代理人：罗淇予，湖南金州律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：吴霜，湖南金州律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行（以下简称建行湖南省分行）与被告蓝某、湖南某置业有限公司梅溪湖分公司（以下简称某公司梅溪湖分公司）、湖南某置业有限公司（以下简称某公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告建行湖南省分行的委托诉讼代理人邱新华，被告某公司梅溪湖分公司、某公司的共同委托诉讼代理人罗淇予、吴霜到庭参加诉讼。被告蓝某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行湖南省分行向本院提出诉讼请求：1、解除建行湖南省分行与蓝某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、蓝某偿还建行湖南省分行截至2020年9月27日的借款本金1861378.04元及利息8447.94元，之后的利息按合同约定计算至清偿之日止；3、蓝某承担建行湖南省分行为实现债权所发生的律师代理费84142.17元；4、确认建行湖南身分行对位于长沙市岳麓区××路××号××栋××号房处置款享有优先受偿权；5、某公司梅溪湖分公司、某公司对蓝某的上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2019年5月27日，建行湖南省分行与蓝某订立了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：建行湖南省分行向蓝某提供借款1900000元，借款期限360个月。如蓝某未按借款合同约定归还借款本息或支付相关费用，建行湖南省分行有权解除借贷关系，宣布借款立即到期并要求蓝某归还全部借款本息及相关费用，且建行湖南省分行为实现债权所实际发生的全部费用均由蓝某承担。某公司向建行湖南省分行承担连带保证责任，保证期间至抵押登记办妥且抵押财产的他项权证、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交付建行湖南省分行核对无误、收执之日止。建行湖南省分行按照约定向蓝某发放了1900000元贷款后，蓝某未按期履行还款义务，某公司、某公司梅溪湖分公司也未承担保证责任。某公司、某公司梅溪湖分公司共同辩称：一、本案中为蓝某承担保证责任的保证人是某公司梅溪湖分公司。（一）案涉房屋开发商、商品房买卖合同的一方当事人、蓝某个人住房借款合同的保证人以及建行湖南省分行扣除保证金的账户持有人，四者主体均为某公司梅溪湖分公司，其应当为相关合同约定中以及合同履行中的实际保证人。某公司、某公司梅溪湖分公司对《个人住房（商业用房）借款合同》予以认可，根据该合同显示，保证人是某公司梅溪湖分公司，售房人也是某公司梅溪湖分公司。根据《商品房预售许可证》以及《长沙市商品房买卖合同》显示，案涉房屋系由某公司梅溪湖分公司开发建设且建行湖南省分行于本案中主张的按揭贷款系给予蓝某与某公司梅溪湖分公司签订的《长沙市商品房买卖合同》而产生。与此同时，建行湖南省分行因蓝某断供按揭贷款而扣除保证金所扣银行账户也是某公司梅溪湖分公司名下账户。（而）某公司梅溪湖分公司作为依法设立并领取营业执照，具有一定的组织机构和财产的分公司，独立承担民事责任于法有据。只要分公司是经国家工商部门核准、依法设立并领取了营业执照，根据司法实践中的普遍做法，可以判令分公司独立承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。同时，最高人民法院《关于适用的解释》第五十二条明确指出民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指“合法成立、有一定的组织机构和财产，但不具备法人资格的组织，包括：依法设立并领取了营业执照的法人的分支机构。”某公司梅溪湖分公司依法设立并领取了营业执照，具有一定的组织机构和财产，根据上述规定，其在本案中独立承担保证责任。二、建行湖南省分行第2项诉讼请求主张的金额与实际应偿还款项不符，实际款项应低于该数额。建行湖南省分行所提供的个人贷款对账单系于2020年9月27日打印，该份对账单已失去时效性，所体现的并非蓝某应还款项及某公司梅溪湖分公司作为保证人所应承担的保证责任的最新数据，实际款项因建行湖南省分行在2020年9月27日以后从某公司梅溪湖分公司保证金账户中又进行了两次划扣，而应当低于该组证据中所体现的金额，判决应以目前实际情况与数据为准。三、建行湖南省分行将律师代理费84142.17元归入保证责任范围之内于法无据，不应得到支持。建行湖南省分行就该笔律师代理费所举证仅为一份其与湖南崇民律师事务所签订的《个人类不良贷款司法催收合作协议》，该协议仅仅是建行湖南省分行与其代理律师之间的合作协议，不能体现建行湖南省分行为实现债权实际发生了任何损失，且该协议第六条第二款明确约定律师费的获得须在相关案件被强制执行后或蓝某主动履行后，恰恰反映了该笔费用时至今日都尚未产生也不可能产生。同时，建行湖南省分行对诉请中所要求的律师代理费84142.17元系如何计算得出没有提供任何证据予以证明，诉讼请求不应以尚未实际产生的费用为依据提出，建行湖南省分行没有提供任何转账凭证或发票来证明其存在“为实现债权发生的律师费”，应当承担举证不利的后果。四、建行湖南省分行第4项诉讼请求没有任何请求权基础，不应得到支持。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条明确规定“抵押权自登记时设立”。截至目前，建行湖南省对案涉房屋办理的仅系抵押预告登记，抵押预告登记并不等同于正式的抵押权登记，不管是根据法律的明确规定还是参照司法实践的普遍做法，银行享有的是当抵押登记条件成就时对该商品房办理抵押登记的请求权，而非对案涉商品房享有现实的抵押权。预告登记所保障的权利并非现实物权，而是将来发生物权变动的请求权，本质上仍是债权性质。建行湖南省分行仅有在案涉房屋登记到蓝某名下且已经办理完成正式抵押登记的前提下，方可对案涉房屋享有抵押权，进而对案涉房屋处置款享有优先受偿权。蓝某未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，查明以下事实：2018年4月10日，某公司与建行湖南省分行订立《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，双方约定：1、某公司为购买位于长沙市岳麓区××路××号××项目所属之住房或商业用房而与建行湖南省分行发生借款关系的全部债权人向建行湖南省分行提供最高额保证；2、保证期间至借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交建行湖南省分行核对无误、收执之日止；3、担保债权包括借款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、建行湖南省分行为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、执行费、公告费、律师费邓）；4、无论建行湖南省分行对主合同项下债权是否拥有其他担保，不论其他担保是否由债务人自己所提供，建行湖南省分行均可直接要求某公司承担连带保证责任，某公司不提出任何异议。合同还对其他事项进行了约定。2019年5月27日，蓝某与建行湖南省分行订立一份《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：1、蓝某向建行湖南省分行借款1900000元用于购买某公司开发的长沙市岳麓区××路××号××栋××号房，借款期限为360个月，自2019年6月20日至2049年6月20日止；2、借款利率采用浮动利息，即在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日；3、若蓝某逾期还款，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；4、建行湖南省分行将借款本金一次性划入蓝某指定的某公司梅溪湖分公司的账户，蓝某采用等额本息还款方法；5、如蓝某不按时足额偿还借款本息或其他应付款项，建行湖南省分行有权解除与蓝某的借贷关系，并宣布贷款立即到期，要求蓝某立即清偿借款本息及相关费用，建行湖南省分行为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）均由蓝某承担。合同还对其他事项进行了约定。2019年5月29日，建行湖南省分行将1900000元借款本金汇入蓝某指定的某公司梅溪湖分公司账户内。2019年7月25日，建行湖南省分行对蓝某提供的上述抵押财产办理了抵押权预告登记。之后，蓝某未履行按月足额还本付息的义务，截至2020年9月27日，蓝某已拖欠到期应还借款本金2296.54元、利息8360.69元、罚息87.25元，另有1859081.50元借款本金尚未到期。建行湖南省分行向本院起诉后，其又通过某公司梅溪湖分公司的保证金账户中扣除了部分蓝某应还借款本息，截至2020年12月7日，蓝某尚欠建行湖南省分行到期应还借款本金2317.22元，到期应还利息8340.01元，罚息48.07元，另有1854457.43元借款本金尚未到期。另查明，建行湖南省分行委托湖南崇民律师事务所律师代理本案的诉讼事宜，并约定分阶段支付律师代理费84142.17元，建行湖南省分行已通过建行长沙兴湘支行向崇民律师事务所支付律师代理费40875.65元。本院认为：建行湖南省分行与蓝某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应遵照执行。建行湖南省分行已按约向蓝某履行了发放了借款本金1900000元的义务，但蓝某未按照合同约定的还款方式履行还款义务，违反了合同“按月足额还本付息”的约定，建行湖南省分行有权行使解除权，故建行湖南省分行起诉请求解除其与蓝某订立的《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求合法，本院予以支持。合同解除后，蓝某应继续向建行湖南省分行偿还剩余借款本息，因某公司梅溪湖分公司已履行部分保证责任，故本院据实判决，确认蓝某应当向建行湖南省分行偿还截至2020年12月7日的借款本金1856774.65元、利息8340.01元、罚息48.07元，之后的利息以借款本金1856774.65元为基数，以《个人住房（商业用房）借款合同》约定的罚息利率为标准，自2020年12月8日起计算至实际清偿之日止。建行湖南省分行为实现债权约定向湖南崇民律师事务所支付了84142.17元律师代理费，但其截至本案判决前仅支付40875.65元，后续剩余费用并不确定发生，故建行湖南省分行起诉请求蓝某向其支付84142.17元律师代理费的诉讼请求，本院在40875.65原的范围内予以支持，剩余费用待实际发生后可另行主张。某公司未提交证据证明其保证期间已经届满，应当承担举证不利的责任，故其作为连带责任保证人，应当对蓝某的上述债务承担连带清偿责任。某公司梅溪湖分公司依法领取了营业执照，有独立财产和办公地点，且自愿在建行湖南省分行开设保证金账户，自愿为蓝某的借款向建行湖南省分行承担保证责任，合法有效，故盛通公司梅溪湖分公司应当对蓝某的上述债务承担连带清偿责任。某公司与建行湖南省分行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，案涉房屋虽是以某公司梅溪湖分公司名义对外销售，但某公司作为总公司，依法应当对分公司无力承担部分承担责任。建行湖南省分行还主张对蓝某名下位于长沙市岳麓区××路××号××栋××号房处置款享有优先受偿权，但其未提交证据证明该抵押房产已办理抵押登记，故本院对其该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国公司法》第十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除中国建设银行股份有限公司与蓝某订立的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、蓝某向中国建设银行股份有限公司湖南省分行偿还截至2020年12月7日的借款本金1856774.65元、利息8340.01元、罚息48.07元，并支付逾期还款利息，逾期还款利息以借款本金1856774.65元为基数，以《个人住房（商业用房）借款合同》约定的罚息利率为标准，自2020年12月8日起计算至实际清偿之日止；三、蓝某向中国建设银行股份有限公司湖南省分行支付为实现债权所发生的律师代理费40875.65元；四、湖南某置业有限公司、湖南某置业有限公司梅溪湖分公司对蓝某的上述债务承担连带清偿责任；以上第二、三项金钱给付义务，蓝某、湖南某置业有限公司、湖南某置业有限公司梅溪湖分公司应于本判决生效后十日内履行完毕；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回中国建设银行股份有限公司湖南省分行的其他诉讼请求。六、湖南某置业有限公司、湖南某置业有限公司梅溪湖分公司承担保证责任后，有权向蓝某追偿。本案受理费22386元，因适用简易程序，减半收取11193元，由中国建设银行股份有限公司湖南省分行负担441元，蓝某、湖南某置业有限公司、湖南某置业有限公司梅溪湖分公司共同负担10752元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  何平二〇二〇年十二月二十四日书记员  颜滔