江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终1234号上诉人（原审原告、反诉被告）：李中华，男，1972年12月25日出生，汉族，住江西省抚州市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：江西瑞远商业经营管理有限公司，住所地江西省抚州市东乡区城东大道与320国道交汇处，统一社会信用代码91361029MA35F64F3F。法定代表人：乐结辉，执行董事。委托诉讼代理人：田立元，江西正石律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。上诉人李中华因与被上诉人江西瑞远商业经营管理有限公司（以下简称“瑞远公司”）租赁合同纠纷一案，不服江西省抚州市东乡区人民法院（2020）赣1029民初510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，因本案没有新的事实、证据和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李中华上诉请求：依法撤销一审部分判决，履约保证金已过诉讼时效，请求判令瑞远公司二年多才要求上诉人交纳履约保证金无效。事实与理由：1.合同的4.1条明确了：合同签订后3日内，乙方应当向甲方交纳相当于两个月租金的合同履约保证金及首个月租金共计44706.30元人民币。乙方一直不情愿交履约保证金，也就是没交履约保证金给甲方，合同的10.3条规定也明确了：本合同一式两份，甲乙双方各执壹份，均具有同等法律效力，乙方足额缴纳合同履约保证金及首月租金并双方签字后生效。依据《民法通则》第136条规定：⑴普通诉讼时效三年；⑵特殊诉讼时效一年。下列诉讼时效期间为一年：身体受伤害要求赔偿的；出售质量不合格的商品未声明的；延付或拒付租金的；寄存财物被丢失或被损坏的。因此被上诉人要求的履约保证金已过诉讼时效，上诉人无须承担法律责任。被上诉人要求的履约保证金已过诉讼时效，恳请抚州市中级人民法院撤销一审部分判决，重新改判，不予支持履约保证金。被上诉人瑞远公司辩称，履约保证金没有过诉讼时效，合同在持续状态是没有过诉讼时效的，希望二审维持原判。李中华向一审法院起诉请求1.判令瑞远公司立即支付李中华交纳的20000元意向金；2.判令瑞远公司立即支付李中华先行进入市场奖励金10000元；3.诉讼费由瑞远公司承担。瑞远公司向一审法院反诉请求：1.判令李中华按照《商铺租赁合同》约定支付尚欠的租金及相当于两个月租金的履约保证金，共计89412.6元；2.以一年度租金44706.3元为基数，支付自2019年9月8日起自2020年4月14日期间的滞纳金（逾期付款违约金）6258.88元，直至李中华的房屋租金支付完毕止；3.反诉费由李中华承担。一审法院认定事实：2017年6月22日，李佳旺、杨丹丹、张星、刘志忠、万花梅将其从江西裕鑫实业有限公司处购得的“华东国际农博城”24栋115号、116号、117号、118号、119号店面房，每间店面30.56平方米，分别交由瑞远公司统一经营管理，并分别签订了《统一经营管理合同》。2017年5月5日，瑞远公司与李中华签订了《商铺租赁合同》二份，编号分别为2017-5-5-01、2017-5-5-02，李中华分别租赁瑞远公司统一经营管理的“华东国际农博城”30栋一层108、109、110、111、112店面房和32栋三层整层房屋，用于经营“香港九牧王品牌卫浴”。2017年12月31号瑞远公司因市场调整，将李中华租赁的“华东国际农博城”30栋一层108、109、110、111、112店面房调整为24栋115、116、117、118、119号店面房，同日双方签订了“合同附加协议”，双方对租赁店面房的调整予以确认，同时确认原有的合同条款不变。编号为2017-5-5-01《商铺租赁合同》规定；李中华租赁的店面房面积共计157.26㎡；租赁期为五年，自2017年9月9日至2022年9月8日；租金按35元/月/㎡计算，瑞远公司免除李中华48个月的租金。租金缴纳期限为：1.2018年9月9日-2019年9月8日缴纳3个月租金；2.2019年9月9日-2020年9月8日缴纳3个月租金；3.2020年9月9日-2021年9月8日缴纳3个月租金；4.2021年9月9日-2022年9月8日缴纳2个月的租金。付款方式：李中华在合同签署之日起3日内支付1个月租金及相当于2个月租金的合同履约保证金，以后各年度费用应在上一年度到期前2个月内付清。如李中华逾期缴纳费用，则每天按缴费总额的5‰向瑞远公司交纳滞纳金；如逾期缴纳超过10日，瑞远公司有权单方解除本合同。合同履约保证金及商品质量保证金：本合同签订后3日内，李中华应当向瑞远公司交纳相当于两个月租金的合同履约保证金及首个月租金共计16512元。李中华足款缴纳合同履约保证金及首月租金并双方签字后生效。编号为2017-5-5-02《商铺租赁合同》主要约定：李中华租赁商铺面积共计939.8㎡，按10元/㎡计算租金。其他条款内容与编号2017-5-5-01《商铺租赁合同》一样。合同签订后，李中华对租赁房进行了装修和营业，并向瑞远公司交付了20000元意向金，李中华未按约定足额缴纳合同履行保证金及首月租金。因李中华先行进入市场，瑞远公司承诺奖励李中华10000元。李中华在合同签订后就对瑞远公司所出租的24栋115、116、117、118、119号店面房及32栋三层整层房屋进行使用至今，瑞远公司认为按合同约定，李中华应当在2019年9月9日之前的二个月内向瑞远公司支付2019年9月9日至2020年9月8日期间24栋5间店面房租金16044元及32栋三层整层房屋租金28194元，共计人民币44238元。经瑞远公司多次催要，李中华至今未支付。2020年1月24日，江西省启动重大突发公共卫生事件一级相应。随着疫情得有效控制，抚州市新冠××防抗应急指挥部于2020年2月19日发布紧急令第8号，要求各县区推动企业复工复产复市，恢复全市正常生产生活秩序。李中华租赁的店面生意受新冠疫情影响遭受损失。一审法院认为，李中华与瑞远公司签订了《商铺租赁合同》二份，合同约定的主要内容包括房租计算方式及支付方式和租赁房面积，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该二份合同合法有效，自双方签订合同时即成立并生效，双方应当按约履行。附生效条件的合同，自条件成就时生效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就，且本案双方约定的“乙方足额缴纳合同履约保证金及首月租金”不是将来不确定发生的事实，不是法律意义的生效条件。故一审法院对李中华抗辩的合同未生效的意见不予采纳。按照合同约定，李中华应在签订合同后向瑞远公司交付相当于2个月租金的合同履行保证金及首月租金，对24栋5个店面，李中华应交的合同履行保证金及首月租金为16044元，对于32栋三层房屋，李中华应交的合同履行保证金及首月租金为28194元，共计44238元，其中合同履行保证金29492元，首月租金14746元。李中华辩称瑞远公司经理口头承诺不用交合同履行保证金及首月租金，因其未提供证据予以证明，且与合同约定不符，一审法院不予采信。李中华诉称瑞远公司答应奖励他先行进入市场10000元，瑞远公司在本案中予以否认，经查，瑞远公司在一审法院（2019）赣1029民初1133号民事案件诉状中自认奖励李中华先行进入市场10000元，故一审法院对李中华主张的该事实予以采信。李中华已交纳的20000元意向金和瑞远公司的10000元奖励金抵扣后，李中华还应向瑞远公司支付首月租金14238元。对于抵扣的合同履行保证金29492元，待租赁期满按双方合同约定处理。瑞远公司主张，按合同约定，李中华在2019年9月9日之前应当向瑞远公司支付24栋115、116、117、118、119号店面房租金16044元及32栋三层整层房屋租金28194元，合计人民币44238元。瑞远公司以李中华逾期支付2019年9月9日至2020年9月8日期间租金为由，要求李中华按月利率2%支付逾期付款违约金，李中华辩称根据合同约定他可以在2019年9月9日至2020年9月8日期间支付租金，所以无须承担逾期付款违约责任；经查，合同中是约定了2019年9月9日至2020年9月8日缴纳3个月租金，合同中还约定李中华在以后各年度费用应在上一年度到期前2个月内付清，结合起来看，一审认为合同中约定2019年9月9日至2020年9月8日缴纳3个月租金是指瑞远公司5年内免除李中华48个月租金的方式，而不是指支付租金的时间，且支付租金的时间已经一审法院（2019）赣1029民初1133号民事生效判决确定，故对李中华该抗辩意见不予采纳，李中华应按合同约定在以后各年度租金应在上一年度到期前2个月内付清。李中华逾期支付租金应承担违约责任，因双方约定的逾期付款违约金过高，瑞远公司主张由李中华以应交租金按月利率2%承担逾期付款违约责任，但未举证证明其因此造成的损失，一审法院酌定调整为以应交租金为基数，按照当时一年期贷款市场报价利率即年利率4.25%计算利息。李中华主张其租赁店面的生意受新冠疫情影响，遭受严重损失，要求减免三个月租金，一审法院认为新型冠状病毒××疫情属于全国突发公共卫生事件，是双方订立合同时无法预见、不可抗力的影响，系不属于商业风险的客观情况发生重大变化，李中华因此遭受损失，根据公平原则，应适度减免李中华租金，由双方分担损失，一审法院酌定扣减疫情期间1个月的租金即2019年9月9日至2020年9月8日期间租金的1/12即3686.5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，一审法院判决：一、李中华在本判决生效后十日内向江西瑞远商业经营管理有限公司支付尚欠的房屋首月租金14238元。二、李中华在本判决生效后十日内向江西瑞远商业经营管理有限公司支付2019年9月9日至2020年9月8日房屋租金40551.5元，并赔偿江西瑞远商业经营管理有限公司逾期付款违约金（以40551.5元为基数，按照年利率4.25%计算利息，自2019年9月8日起计算至实际支付之日）。三、驳回李中华、江西瑞远商业经营管理有限公司其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费550元，由李中华承担，一审反诉案件受理费1095.89元，由李中华承担595.89元，江西瑞远商业经营管理有限公司承担500元。二审中，当事人没有提交新证据。李中华、瑞远公司对一审认定的事实均无异议，二审对一审认定的事实予以确认。本案一方当事人不同意调解，调解不成。本案二审的争议焦点为：李中华是否要向瑞远公司交纳履约保证金。本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案中，李中华在一审中未对瑞远公司主张的履约保证金提出诉讼时效抗辩，其在二审期间提出，并不属于基于新的证据能够证明瑞远公司的履约保证金请求权已过诉讼时效期间的情形，故，对李中华在二审期间提出的履约保证金已过诉讼时效的抗辩，本院不予支持。李中华与瑞远公司签订的商铺租赁合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行。瑞远公司向李中华交付了租赁店铺，李中华实际占用租赁店铺使用至今，李中华理应按照合同约定向瑞远公司交纳履约保证金和租金。综上所述，上诉人李中华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费546元，由上诉人李中华负担。本判决为终审判决。审判长  范宣审判员  彭珺审判员  王琳二〇二〇年十二月四日法官助理高忠明书记员余文渊