吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2020）吉03民终1314号上诉人（原审被告）：刘向平，男，1953年4月4日生，汉族，住吉林省四平市。委托诉讼代理人：都基丽，吉林都基丽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董秀清，女，1954年4月18日生，汉族，住吉林省四平市。被上诉人（原审原告）：贾文平，男，1955年5月7日生，汉族，住吉林省四平市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：徐航，四平市铁西区法律援助中心律师。被上诉人（原审第三人）：姜殿华，男，1960年3月24日生，汉族，住吉林省四平市。上诉人刘向平因与被上诉人董秀清、贾文平、姜殿华租赁合同纠纷一案，不服四平市铁西区人民法院（2020）吉0302民初1585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月6日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人刘向平，被上诉人董秀清及其与贾文平共同委托诉讼代理人徐航，被上诉人姜殿华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘向平上诉请求：一、请求人民法院依法撤销四平市铁西区人民法院（2020）吉0302民初1585号民事判决，依法改判驳回被上诉人（原审原告）的诉讼请求或发回重审。二、一二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、2019年11月6日和2019年12月11日上诉人与被上诉人三方签订的两份《协议书》为附条件合同，因条件未成就，该两份协议书未产生法律效力，为无效合同。原审判决认定该两份协议是《购房协议》变更的《房屋租赁协议》显属认定事实错误，应当依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。二、案涉房屋为上诉人所有，被上诉人无权要求上诉人返还。1.2011年3月6日，被上诉人董秀清与姜殿华签订的《协议书》合法有效，系双方的真实意思表示，董秀清将本案案涉房屋出卖给姜殿华的事实真实存在。从上诉人在姜殿华处购买案涉房屋并实际居住9年的事实可见，董秀清与姜殿华之间的出卖房屋的事实成立并已履行协议。2.2011年3月25日，上诉人与被上诉人姜殿华签订的《房屋买卖合同》合法有效，系双方的真实意思表示，双方均按房屋买卖合同实际履行，因此，上诉人从2011年3月25日已通过合同方式取得案涉房屋的所有权，本案案涉房屋由上诉人所有，被上诉人董秀清无权要求返还。三、上诉人与被上诉人董秀清之间没有房屋租赁关系，原审判决上诉人向被上诉人董秀清支付租金显属错误。三方签订的两份《协议书》约定的所附条件未成就，为无效合同。由此案涉房屋仍为上诉人所有，同时董秀清与姜殿华之间的房屋租赁关系随之消灭。姜殿华没有义务再向董秀清支付租金，被上诉人董秀清更无任何理由要求上诉人支付租金。四、被上诉人董秀清已将案涉房屋出卖给姜殿华，被上诉人姜殿华又将案涉房屋出卖给上诉人。现被上诉人董秀清又以姜殿华欠购房款为由向房屋所有人要求返还房屋，被上诉人互相串通以无权处分的阳光新城的房屋进行抵押为诱饵，欺骗上诉人与董秀清和姜殿华签订协议书，达到上诉人同意返还房屋且60万货款和20万购房差价款无法取得和返还的目的。被上诉人董秀清和姜殿华以虚构的房产抵押为名欺诈上诉人，已涉嫌合同欺诈及违法犯罪。董秀清、贾文平辩称：上诉人的上诉请求及理由均与本案事实和法律规定不符，相反，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法庭驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1.上诉人上诉称原审判决认定两份协议变更了房屋租赁协议是认事实错误，这一诉称与事实和法律不符。2.将协议书认为是附条件与事实不符。3.上诉人上诉称案涉房屋为上诉人所有，被上诉人无权要求返还与事实及法律规定不符，本案案涉房屋有产权证，一直为被上诉人贾和董没有过户，董将房屋出售给姜是因姜不支付购房款达10年之久导致合同目的落空，为此，董、贾依据合同法第94条与姜进行了协商解除，解除后双方又重新签订了本案的房屋租赁合同，对此，刘向平认为不是房屋租赁关系与书面证据不符，姜属于对案涉房屋无所有权也无出卖权，尤其刘向平与姜之间没有履行房屋买卖合同，也没有进行房屋过户手续，所以刘向平认为其有房屋所有权是错误的。4.上诉人诉称董、贾与姜串通，没有任何根据，是一种编造行为，刘向平基于上述错误的事实提起的上诉请求不能成立。姜殿华辩称：2013年3月6日董与姜签订的协议书是合法有效的，是双方的真实意思表示，有双方签字和确认。协议签订后，董将该房屋交付给姜，姜向董付款30万元，购房款虽没有完全履行，但出卖房屋的事实是成立的。姜同意将欠贾的50万元房款予以偿还，但利息不应计算。董秀清、贾文平向一审法院起诉请求：一、请求法院判令被告返还坐落于“四平市××区（198.56平方米）及6号楼1层135（29平方米）室”的租赁住宅及车库；二、给付拖欠租金8000元（自2020年5月10日起至8月10日期间每月租金2000元）；给付自2020年8月11日起至实际腾退房屋期间的房屋占用费（每月2000元）；赔偿占用房屋导致原告与买受人之间的买卖合同履行不能所造成的经济损失10万元；三、诉讼等费用由被告负担。一审法院认定事实：二原告系夫妻关系，双方共有一处坐落于四平市××区（198.56平方米）的××区（29平方米）一个车库。2011年3月6日原告董秀清与第三人姜殿华签订《协议书》约定：姜殿华购买本案案涉房屋，总价款为80万元，首付20万元，余款于2011年12月底付清。协议签订后原告将房屋交付给姜殿华，姜殿华于2011年3月25日又将该房屋卖给被告刘向平并将房屋交付给刘向平使用至今。由于第三人姜殿华原因，仅付给原告30万元，余款至今并未完全付给原告。2019年11月6日原告贾文平、被告刘向平、第三人姜殿华三方签订《协议书》，内容为：（1）案外人姜殿华同意于2019年12月10日前将欠原告的购房款50万元的本金（利息按约定的6.3％计算）一次性付清。如到期不能付清，姜殿华同意将原告的案涉房屋退还给原告；（2）姜殿华购买原告的案涉房屋及车库，已由姜殿华转交被告居住和使用，经三方协商，如姜殿华在2019年12月10日之前，不能偿还欠原告的案涉房屋的欠款本息，被告同意将现居住的原告的案涉房屋交还给原告；（3）为确保被告的合法权益，姜殿华同意将位于阳光新城××栋的房屋（157.3平方米）及车库抵押给被告，购房及车库的所有手续交给被告保管，到2019年11月30日，如姜殿华不能向原告还清所购案涉房屋的本息，被告即可将姜殿华抵押给被告的房产和车库证照办在被告名下，姜殿华同意给予配合。被告同意在2019年12月10日前将现居住的案涉房屋转交给原告。协议签订后，第三人姜殿华没有按期履行给付义务。2019年12月11日第三人、原告、被告三方就落实上个协议内容又签订《协议书》，约定：（1）姜殿华同意将案涉房屋及车库归还给原告。姜殿华已支付给原告的30万元购房款，抵顶尚欠50万元的购房款利息；（2）由于姜殿华向原告购买的案涉房屋，现由被告居住使用，目前正值冬季不宜马上搬迁，原告同意暂租给被告使用，租期为三个月（2020年3月10日止），月租金2000元，由姜殿华一次性向原告支付。租期到期后，被告应无条件将案涉房屋交还原告；（3）在原告与被告的租赁到期之前，姜殿华必须将阳光新城A1栋二单元201室的房屋（157.3平方米）及车库交给被告使用，并提供该房及车库的购置手续，帮助被告办理产权证。姜殿华如果不能按本协议履行责任，被告有权向姜殿华收取罚金每月10,000元；（4）本协议签订后，即认定案涉房屋及车库产权归原告所有，原告有权随时处置，第三人和被告无权干涉，并要给予配合。该协议签订之日，原、被告之间即确立案涉房屋租赁关系，月租金2000元租期三个月，自2019年12月11日起至2020年3月10日止。2020年3月10日案涉房屋租期届满没有再续签合同。协议签订后姜殿华共向原告支付租金11,400元。原告依据双方签订的协议书中关于“原告有权随时处置房屋，姜殿华和被告无权干涉”的约定，于2020年7月15日将案涉房屋出售，订于国庆节前交房，并收取了5万元购房预订金。被告刘向平不履行腾出房屋的约定。2020年8月13日原告以微信的方式向被告发出补足拖欠租金，解除不定期租赁关系并腾退返还案涉房屋的《通知》，被告明确表示“收到我告诉他姜了你告我也告”。但被告至今未腾出本案涉案房屋，也未交纳占用房屋期间的费用。另查明，2018年春节前，姜殿华给付原告4万元购房款；2019年12月26日，二原告已将本案案涉房屋及车库办理了权利人为董秀清、贾文平所有的吉（2019）四平市不动产权第XXXX号不动产权证书。一审法院认为，原告董秀清虽然于2011年3月6日与第三人姜殿华签订了购买本案案涉房屋的《协议书》，但因姜殿华没有按照约定给足原告购房款，该协议未完全履行。2019年12月11日第三人姜殿华又与原告贾文平及房屋的使用人即被告刘向平签订了《协议书》，该协议书改变了案外人姜殿华与原告董秀清签订的《购房协议》，使该《购房协议》变更为《房屋租赁协议》，该《房屋租赁协议》是各方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，《协议书》合法有效。协议约定租赁期限届满时间是2020年3月10日。按照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，因被告未按照约定腾出租赁原告的房屋，现原告要求被告腾出占用涉案房屋的主张应当支持。协议约定房屋租赁期限至2020年3月10日止，这期间的费用姜殿华按照协议已经向原告交付租金11,400元，按照三方协议约定，根据姜殿华交纳的租金，本案涉案房屋实际租赁日期应至2020年6月2日止。被告刘向平应在6月3日将房屋腾出，但被告拒绝腾出并占用涉案房屋至今，发生的实际占用费应由其自行承担。即从2020年6月3日起至房屋实际腾出之日止，按照每月2000元租金向原告支付费用。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿金额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，本案中原告在与他人签订房屋买卖协议时，并未实际控制涉案房屋，其应预见到涉案房屋在10月份不一定能实际控制到，因此将房屋出卖给他人并收取订金的行为，属于扩大损失，如果该损失实际发生也应由原告自行承担，故对原告请求被告赔偿占用房屋导致原告与买受人之间的买卖合同履行不能所造成的经济损失10万元，法院不予支持。被告提出是从姜殿华处购买该房，按照《中华人民共和国物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，被告的主张，没有法律依据，不应支持；《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事诉讼权利的诉讼时效期间为三年。根据原被告及第三人于2019年12月11日签订的《协议书》，本案涉案房屋的租赁期限至2020年3月10日止，故原告的起诉没有超过诉讼时效。综上，原告请求被告返还坐落于四平市××区（198.56平方米）的房屋及××楼（29平方米）的车库及给付拖欠期间的房屋占用费（每月2000元）有事实根据和法律依据，法院予以支持；原告请求被告赔偿占用房屋导致原告与买受人之间的买卖合同履行不能所造成的经济损失10万元，没有事实根据和法律依据，法院不予支持。遂判决：一、被告刘向平于判决生效后30日内腾出占用原告董秀清、贾文平坐落于四平市××区（面积198.56平方米）的××区（面积29平方米）的车库；二、被告刘向平从2020年6月3日起至实际腾出该房屋止每月给付原告董秀清、贾文平房屋租赁费2000元。三、驳回原告董秀清、贾文平的其他诉讼请求。案件受理费1230元，由原告董秀清、贾文平负担1205元、由被告刘向平负担25元。本院二审期间，刘向平及董秀清、贾文平均未向本院提交新证据，姜殿华向本院提交四平市英力建筑机械有限公司财务账簿一份，拟证明四平市英力建筑机械有限公司确实欠刘向平钱。对该份证据，董秀清、贾文平质证称：对该份证据有异议。1.首先账册是单方制作的，不属于账务账册。2.该证据不是新的证据，在原审就该事实有过争议，但姜殿福没有提交。3.该证据是所谓英力公司，但英力公司不是本案合同的相对人，既不是合同的房屋出卖人，也不是房屋买受人，与本案没有关联。4.本案房屋发生买卖合同的相对人是董秀清、贾文平与姜殿福之间，与刘向平没有关联，因姜殿福没有取得房屋的所有权和出卖权，属于无权处分，其所举该证据不能对抗双方的协议书。刘向平对姜殿福的无处分权是明知的，不属于善意取得。刘向平对该份证据质证称：1.该份证据为正规的英力公司财务账册，该账册能够记载英力公司欠款的事实；2.该份账册体现的欠款与姜殿福和刘向平签订的房屋买卖合同中的货款抵顶部分房款的事实相一致，由此说明，刘向平购买姜殿福本案案涉房屋及车库已经支付了全部款项。本院认为，该份证据未能改变一审法院认定的事实。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，董秀清、贾文平于2011年3月6日将案涉房屋出售给姜殿华时，案涉房屋尚未办理产权登记手续，姜殿华仅支付了部分购房款，董秀清、贾文平亦未将案涉房屋办理产权登记所需手续交付给姜殿华，因此案涉房屋虽已交付给姜殿华，但所有权并未发生转移。此后姜殿华再将案涉房屋出售给刘向平属于无权处分，其二人之间的合同关系合法有效，但不发生物权变动的法律效果。据此，刘向平虽实际占有、使用案涉房屋，但其并未取得案涉房屋的所有权。因此，刘向平提出的已通过合同方式取得案涉房屋的所有权、董秀清无权要求返还的上诉理由不能成立。贾文平、刘向平、姜殿华三方分别于2019年11月6日及2019年12月11日签订的两份《协议书》的内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照协议约定履行。根据2019年11月6日签订的《协议书》，该协议书第2条约定“如甲方（姜殿华）在2019年12月10日之前，不能偿还欠乙方（董秀清）的购房及车库的欠款本息，丙方（刘向平）同意将现居住的乙方（董秀清）的住宅和车库交还给乙方（董秀清）”，而实际上，姜殿华未按期履行，因此刘向平应按照协议约定将案涉房屋交还给董秀清、贾文平；结合董秀清、贾文平于2019年12月26日将案涉房屋办理了其二人为权利人的产权登记的事实，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，一审法院支持董秀清、贾文平返还案涉房屋的诉讼请求有事实根据和法律依据，本院予以确认。从2019年12月11日签订的《协议书》内容上来看，该协议书第2条约定“由于甲方（姜殿华）向乙方（董秀清）购买的住宅及车库，现由丙方（刘向平）居住使用，目前正值冬季不宜马上搬迁，乙方（董秀清）同意暂租给丙方（刘向平）使用，租期为三个月（2020年3月10日止），月租金2000元，由甲方（姜殿福）一次性向乙方（董秀清）支付。租期到期后，丙方（刘向平）应无条件将住房及车库交还给乙方（董秀清）”，据此，董秀清、贾文平与刘向平之间形成了房屋租赁关系，在实际履行过程中租期由三个月变更为不定期，一审法院据此支持董秀清、贾文平关于案涉房屋租金及占用费用的诉讼请求并无不妥。关于刘向平提出的三方签订的两份《协议书》约定的所附条件未成就为无效合同的主张没有依据，而刘向平提出的董秀清、贾文平与姜殿华相互串通损害其利益等其他上诉理由，因刘向平未能提供相应证据加以证明，本院不予采信；综上，上诉人的上诉请求没有事实根据和法律依据，不能得到支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2460元，由刘向平负担。本判决为终审判决。审判长 任 勇审判员 谭贵林审判员 孙 鹏 二〇二〇年十二月二十九日（法官助理 孙 蕾书记员 莫 冰