湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂10民终1921号上诉人(原审原告)：监利县明信物业有限公司，住所地监利县容城镇天府东路**。法定代表人：尹火山，该公司总经理。委托诉讼代理人：陶桓茂,监利县荆南法律服务所法律工作者。被上诉人(原审被告)：王芬芬,女,1975年1月3日出生,汉族，监利县人,住监利县。委托诉讼代理人：胡毅，湖北司典律师事务所律师。上诉人监利县明信物业有限公司因与被上诉人王芬芬物业服务合同纠纷一案，不服监利县人民法院(2020)鄂1023民初1670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人监利县明信物业有限公司的委托诉讼代理人陶桓茂，被上诉人王芬芬的委托诉讼代理人胡毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。监利县明信物业有限公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付2015年2月1日至2020年2月1日的物业服务费62666.56元；二、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。主要理由是：原审判决认定事实错误，导致判决错误。被上诉人与上诉人之间已经形成了事实上的物业服务管理合同关系，被上诉人应当按《前期物业管理服务协议》给付上诉人物业服务费。被上诉人于2013年9月13日与监利县明力房地产有限公司（下称明力公司）签订了《商品房买卖合同》，购买了镕金广场一号楼一单元1-101、1-102两套商铺，约定交房时间为2013年9月28日。2013年11月6日，被上诉人缴纳了契税及维修金，2013年12月9日被上诉人交纳了办证费、电开户、按揭费入住使用房屋。明力公司于2012年8月21日注册成立了监利县明信物业有限公司，指定为镕金广场小区前期物业管理服务公司，随后，上诉人与镕金广场小区业主分别签订了《镕金广场前期物业管理服务协议》，为镕金广场小区业主持续提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的维护等物业服务。被上诉人交纳了1-101、1-102一楼两套商铺2014年2月1日至2015年2月1日的物业费后一直拒绝与上诉人签订《镕金广场前期物业管理服务协议》，也不交纳所购买商铺房屋的后续物业费，甚至连2-201、2-202、2-203、2-204居住的四套房屋从2013年10月28日居住起一直没有交纳物业费，上诉人多次与被上诉人交涉交纳物业费事宜。被上诉人以其物业独立于上诉人服务范围之外，未享有或者无需接受相关物业服务为抗辩理由，没有法律依据的，不应得到法院的支持。被上诉人只有1-101房和1-102房是一单元一楼临天府西路的商铺，是整个一号楼不可分割的整体部分，理应是物业服务的范围之内，至于其商铺被盗，是被上诉人自己所言，即使是事实存在，涉及到刑事犯罪，上诉人也只有协助相关部门处理的义务，并不负有赔偿损失的责任，不能成为被上诉人拒交物业费的理由。王芬芬辩称：一审事实认定清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉请求。上诉人和被上诉人在没有签订前期物业合同下，上诉人要求收取物业费无合同依据。上诉人在一审中也没有提交事实上提供物业服务的证据，上诉人收取被上诉人的物业费无法律依据。被上诉人所住的房屋至今未通过法律上的交房和验收手续，无法确认物业费由谁来承担。监利县明信物业有限公司向一审提出诉讼请求:1、判令被告给付原告2015年2月1日至2020年2月1日的物业费62666.56元；2、由被告承担本案的诉讼费。当事人围绕诉、辩意见向一审提交了证据，对当事人没有争议的事实，一审予以确认。对当事人有争议的证据和事实一审认定如下：一、原告提交了《前期物业管理服务协议》一份、销售不动产统一网络发票复印件七张，拟证明原、被告间的物业服务关系；被告质证认为《前期物业管理服务协议》无原告、被告签名，销售不动产统一网络发票与本案无关联；本院经审查原告所提交的《前期物业管理服务协议》，《前期物业管理服务协议》无合同当事人签名，合同尚未成立，一审经审查原告提交的销售不动产统一网络发票，发票只能证明被告对买受监利县明力房地产有限公司开发的不动产支付了价款，本院认为原告提交的《前期物业管理服务协议》、销售不动产统一网络发票复印件达不到证明与被告存在物业服务关系的目的。二、原告提交了收据复印件一份，拟证明被告已缴纳物业费至2015年2月1日止、与被告存在事实上的物业服务合同关系；被告质证要求验看收据原件；原告未能应本院要求提交原件，且收据出据人为监利县明力房地产有限公司而非原告，一审认为原告所举收据达不到与被告存在事实上的物业服务合同关系的目的。一审认为，原告监利县明信物业有限公司的请求判令被告王芬芬支付62666.56元的物业服务费，但不能对与被告王芬芬间物业服务合同关系成立、有效承担举证责任，即不能提交原告主体适格的证据，同时原告也未能提交其诉讼请求所依托的案件事实证据，举证不能的法律后果应由原告监利县明信物业有限公司承担。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定,判决:驳回原告监利县明信物业有限公司的诉讼请求。本案受理费1367元，减半收取683.5元，由原告监利县明信物业有限公司负担。二审中上诉人向法庭提交了以下证据:证据1、《前期物业管理服务合同》。证明：监利县明力房地产有限公司作为建设单位指定监利县明信物业有限公司为镕金广场小区前期物业管理服务单位，并与之签订了《前期物业管理服务合同》。监利县明信物业有限公司有权与镕金广场小区业主签订《镕金广场前期物业管理服务协议》，行使物业管理权，是本案的合法诉讼主体。证据2：《商品房买卖合同》。证明：王芬芬2013年9月13日和2013年10月17日在镕金广场小区分别购买了两套商铺和四套住宅商品房，商铺的交房时间为2013年9月28日，住宅的交房时间为2013年10月28日。证据3：收据四份。证明：王芬芬于2013年11月6日、2013年12月9日交纳了所购六套商品房的契税、维修金、水、电、气、电视开户、办证按揭费用，住入镕金广场小区。证据4：镕金广场小区业主与监利县明信物业有限公司签订的《镕金广场前期物业管理服务协议》。证明：镕金广场小区业主除王芬芬外，其他业主都与明信公司签订了《镕金广场前期物业管理服务协议》，按约定交纳物业管理费，唯独只有王芬芬不签协议，不交物业费。证据5：镕金广场小区业主冉星星住户档案：《“镕金广场”交房程序表》、《镕金广场交接验收登记表》、《业主住户登记表》、《业主装修试水报告单》、《业主（临时）公约》、《治安消防协议书》、《镕金广场前期物业管理服务协议》、《镕金广场装修管理服务协议》。证明：明信物业管理规范，对业主认真负责、服务到位，王芬芬拒签相关协议，拒不填写相关表、单、不接受管理。证据6：明信物业公司部分管理服务资料。证明：明信物业为镕金广场小区业主提供了有效的管理服务，配备有绿化工、保安、保洁员、管理、技术人员，建立了各种岗位责任制度，包括《保洁员岗位职责》、《监控值班员岗位职责》、《保安员岗位职责》、《财务人员岗位职责》、《技术维修员岗位职责》、《绿化员岗位职责》、职责公示、管理标准公开，管理到位，服务到位。证据7：王芬芬在镕金广场小区所购六套商品房的方位照片。证明：王芬芬所购商品房的位置：一号楼一单元1-101、1-102两套为镕金广场小区天府西路临街商铺店面，即“镕金欣晟”超市；一号楼一单元2-201、2-202、2-203、2-204四套为住宅商品房在商铺店面的二楼，王芬芬应当交纳物业费。被上诉人的质证意见是：对证据1的真实性，合法性，关联性有异议。理由是前期物业管理合同应该是由房产部门备案，然后才能确定它是属于合法聘请的物业管理企业。对证据2的真实性，关联性合法性没有异议，但是对证明目的有异议，他想证明的交房时间是2013年10月28日，但是实际上根据物业管理条例未达到法定上的交房条件且未进行验房手续。对证据3的真实性没有异议，对关联性有异议，我们的钱是交到明力公司，而不是明信公司。水电气开户的费用法律规定由开发商承担。对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议。明信公司作为前期物业管理，应提交在房产局登记备案的相关材料。对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议。我们不能知道冉星星是否是业主，前期交房验收手续都没有确定，后期的交房手续有可能是虚假的。对证据6的真实性没有异议，对于关联性以及合法性有异议，因为明信物业到底是否是通过房产局招标登记进去的公司我们不得而知。上诉人仅仅提供的这些资料不能证明他身份的合法性，对证据7的真实性没有异议，但是对证明目的有异议。我们购买的房屋有一个内置通道，可以直接上二楼，可以不用经过小区。门面外的清洁卫生都是由被上诉人在清扫，安保也未要物业提供服务。合议庭认为，上列证据符合本案的证据特征，能够作为本案的证据使用。二审查明：监利县明力房地产有限公司作为建设单位指定监利县明信物业有限公司为镕金广场小区前期物业管理服务单位，并与之签订了《前期物业管理服务合同》。王芬芬2013年9月13日和2013年10月17日在镕金广场小区分别购买了两套商铺和四套住宅商品房，商铺的交房时间为2013年9月28日，住宅的交房时间为2013年10月28日。王芬芬于2013年11月6日、2013年12月9日交纳了所购六套商品房的契税、维修金、水、电、气、电视开户、办证按揭费用，住入镕金广场小区。镕金广场小区业主除王芬芬外，其他业主与明信公司签订了《镕金广场前期物业管理服务协议》，按约定交纳物业管理费。明信物业为镕金广场小区业主提供了管理服务，配备有绿化工、保安、保洁员等人员，并建立了各种岗位责任制度。本院认为，被上诉人于2013年9月13日与监利县明力房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了镕金广场一号楼一单元1-101、1-102两套商铺。2013年11月6日，被上诉人缴纳了契税及维修金。2013年12月9日，被上诉人交纳了办证费、电开户、按揭费入住使用房屋。两套商铺实际面积1-101为222.13㎡，1-102为239.44㎡。被上诉人以上六套房屋总面积为870.37㎡。明力公司于2012年8月21日注册成立了监利县明信物业有限公司，指定为镕金广场小区前期物业管理服务公司。此后，上诉人与镕金广场小区业主分别签订了《镕金广场前期物业管理服务协议》，为镕金广场小区业主持续提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的维护等物业服务。被上诉人于2013年12月10日交纳了1-101、1-102一楼两套商铺2014年2月1日至2015年2月1日的物业费后一直拒绝与上诉人签订《镕金广场前期物业管理服务协议》，也没有交纳所购买商铺房屋的后续物业费，所居住的四套房屋从2013年10月28日起一直没有交纳物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》（下称《物业纠纷解释》）第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。2021年1月1日即将施行的《民法典》第939条也有同样的规定。本案中，明力公司是镕金广场小区的建设单位，在建设镕金广场小区和销售商品房的过程中，不能或者还没有成立业主委员会和成立业主大会，只能先指定现在的物业公司即上诉人进行前期物业管理服务，也就是说，不同主体签订的物业服务合同对业主都具有法律约束力。被上诉人以其不是合同的当事人为由提出抗辩，没有事实和法律依据。最高人民法院《物业纠纷解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，上诉人依合同约定以及相关规定给小区业主提供了服务，而被上诉人以其物业独立于上诉人服务范围之外，未享有或者无需接受相关物业服务为抗辩理由，也没有事实依据，不应得到法院的支持。且被上诉人只有1-101房和1-102房是一单元一楼临天府西路的商铺，是整个一号楼不可分割的整体部分，应是物业服务的范围之内。至于其商铺被盗，涉及到刑事犯罪，不能成为被上诉人拒交物业费的理由。本案中，应按照上诉人与其他业主签订的《前期物业管理服务协议》约定的每月每平方米1.2元标准来计算物业费，对此，被上诉人应当向上诉人支付2015年2月1日至2020年2月1日的物业服务费62666.56元。综上，上诉人的上诉理由成立。一审没有全面认定本案事实，对本案实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销监利县人民法院（2020）鄂1023民初1670号民事判决；二、在本判决生效之日起十日内由被上诉人王芬芬向上诉人监利县明信物业有限公司支付物业服务费62666.56元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费683.5元，二审案件受理费1367元，均由被上诉人王芬芬负担。本判决为终审判决。审判长  陈时中审判员  谢成勇审判员  全 华二〇二〇年十二月十六日书记员  郑 晨