安徽省宿州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）皖13民终3758号 上诉人（原审原告）：宿州元一公园道房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市埇桥区银河一路建设大厦（市建委）**，统一社会信用代码91341302055766257C（1-1）。 法定代表人：赵萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周建，安徽皖光大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张鹏，安徽皖光大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈东，男，1992年1月2日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市埇桥区，现住江苏省南京市浦口区。 委托诉讼代理人：尹彦志，安徽拂晓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王利，安徽拂晓律师事务所律师。 上诉人宿州元一公园道房地产开发有限公司（以下简称元一公司）因与被上诉人陈东商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 元一公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持元一公司的诉讼请求；案件受理费由陈东负担。事实和理由：案涉合同及补充协议附件四系双方在平等自愿基础上签订，不存在合同法第五十二条和第五十三条规定的无效及免除元一公司主要义务、加重陈东义务或者排除陈东主要权利的情形，该条款并不属于格式条款中的免责条款，应依法认定为有效。格式条款系为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。根据合同法第四十条的规定，格式条款并非一律无效。本案为商品房买卖合同纠纷，元一公司的主要合同义务是交付房屋，该补充协议所约定的内容系在陈东不按期偿还贷款的情况下，元一公司享有合同解除权，该条款并未免除元一公司向陈东交付房屋的义务。依据补充协议的约定，若陈东未按期履行还款义务，在经元一公司催告后仍未履行还款义务，元一公司便可主张解除合同。该条款系以公平为原则，在保障双方基本利益的基础上所制定的条款，既未加重陈东的义务，也未排除陈东的主要权利，双方均应按照约定全面履行合同义务。综上，一审法院认定双方签订的补充协议属无效的格式条款错误，请求二审法院查明事实依法改判。 陈东辩称，1.陈东已经按照合同约定履行了付款义务，而元一公司至今仍未履行为陈东所购房屋办理产权登记的主要合同义务。2.虽然补充条款约定了陈东未履行还款义务，元一公司有权解除合同，但该补充条款系元一公司利用其强势地位单方拟定，未与陈东协商，且该条款适用于所有购房人，侵犯了陈东的合法权益，属于格式条款，应依据合同法第三十九条、第四十条的规定认定为无效。 元一公司向一审法院起诉请求：1.判令元一公司与陈东解除编号为201405652《商品房买卖合同》并返还房屋；2.判令陈东协助元一公司办理解除预抵押、解除预告登记、解除备案登记手续；3.判令陈东承担违约金42703.9元；4.本案诉讼费用由陈东负担。 一审法院认定事实：元一公司作为出卖人与陈东作为买受人于2014年4月5日签订了编号为201405652的《商品房买卖合同》，2014年4月8日办理备案登记手续，该合同约定：买受人购买出卖人开发的元一•公园道一号第13幢2单元1106号房，该房屋单价每平方米4542元，总价款为427039元；付款方式为银行按揭贷款，买受人于本合同签订时支付首付款129039元，余款298000元，办理贷款支付；交房期限为2015年12月31日前……。该合同附件四：合同补充协议记载，出卖人、买受人对下列条款协商一致，增补如下：对合同第六条（付款方式及期限）补充约定如下：（本条仅适用于银行按揭方式）。买受人已向出卖人承诺其已具备按揭贷款的条件（1）……。（5）因出卖人为买受人提供阶段性按揭贷款担保（即出卖人在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为买受人偿还房款贷款提供担保），则：A、买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，出卖人履行担保责任的，出卖人有权将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚款、赔偿金等）及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）向买受人追偿，买受人应在出卖人告知或相关催款函件送达之日起3日内向出卖人支付上述款项，且自出卖人实际履行担保责任之日起，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项万分之五的违约金。B、买受人没有按本项第A小项约定付清全部款项(包括违约金)延迟达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，出卖人有权扣除代买受人向按揭银行支付的全部款项，并有权要求买受人承担相当于总房价款10%的违约金”。买受人陈东选择于本合同签订时支付首付款129039元，银行按揭付款298000元。上述商品房买卖合同及附件均为元一公司提供的格式条款。2014年8月28日，陈东作为借款人，中国银行股份有限公司宿州分行作为贷款人，元一公司作为保证人签订了《个人一手住房贷款合同》，该合同约定：本合同项下个人住房贷款金额为298000元，贷款期限为20年/240个月，自贷款人实际放款日起算。借款人还款方式采用等额本息方式按月偿还。保证人提供阶段性连带责任保证。后陈东按约定返还银行贷款。元一公司于2016年10月14日向陈东交付房屋，陈东对涉案房屋进行装修。后因案涉房屋不能办理产权证，陈东于2018年6月29日之后未再偿还银行按揭贷款。2018年9月29日，中国银行宿州北区支行自元一公司保证金账户中扣划了陈东应偿还的贷款本息及滞纳金271278.07元。 一审法院认为，依据法律规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案双方签订商品房买卖合同后，陈东作为购房人向元一公司支付了首付款并通过向银行贷款方式向元一公司支付了全部购房款，陈东享有取得房屋的权利。元一公司作为保证人在陈东未完全履行偿还银行贷款并因此承担保证责任后，可依法向陈东行使追偿权。元一公司提供的对合同第六条（付款方式及期限）补充约定（5）A、B系格式条款，该格式条款免除元一公司的责任，加重了陈东的责任，排除了陈东的主要权利，应为无效条款。因此对元一公司的诉讼请求，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条规定，判决：驳回元一公司的诉讼请求。一审案件受理费8346元，由元一公司负担。 本院二审期间，陈东提供以下证据：1.元一公司与案外人签订的商品房买卖合同一份，拟证明本案所涉相关合同条款系格式条款；2.其与韩帅的微信聊天截图打印件四张，拟证明其收到合同解除通知后欲支付元一公司代偿款项，但元一公司不同意。元一公司质证认为，证据1真实性无异议，但达不到陈东的证明目的；证据2真实性有待核实，韩帅非元一公司员工，无权代表元一公司与陈东协商付款事宜。因陈东举证的证据1系元一公司与案外人所签署的商品房买卖合同，与本案无关，证据2聊天对象身份信息不明，达不到其举证该份证据的证明目的，本案均不予认定。双方当事人对于一审判决查明的基本事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，陈东与元一公司签订的商品房买卖合同及补充协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照约定行使权利、履行义务。陈东自2018年6月未按照约定偿还按揭贷款，2018年9月中国银行自元一公司保证金账户划扣271278.07元用于偿还陈东房屋贷款本息及滞纳金。陈东存在违约，且因其违约行为导致元一公司未能足额获得案涉房屋的购房款。元一公司有权依据补充协议的约定向陈东主张权利。按照附件四补充协议约定，元一公司履行担保责任的，有权向陈东追偿。陈东收到催款函后三日内未向元一公司支付上述款项的，迟延达30日的，构成严重违约，元一公司有权选择立即解除合同。元一公司提供的证据显示，其在保证金账户被划扣后虽向陈东邮寄送达了解除合同通知书，但从解除合同通知的内容来看，元一公司并未要求陈东先行支付被划扣款项及承担违约责任，而是直接通知解除合同。虽元一公司在解除合同通知书中表述多次电话与函件催促陈东，但陈东不予认可，元一公司也未能提供证据证明在保证金账户被银行划扣后向陈东追偿相应款项及要求其承担违约责任。鉴于商品房买卖合同签订后陈东交纳了首付款，房屋交付后陈东进行装修并入住数年，至2018年6月前也一直按照约定交纳按揭贷款。本案审理期间，陈东亦表示愿意按照约定支付元一公司代还款项，并继续履行合同。考虑到上述因素，结合元一公司在未告知或发出催款函的情况下直接通知解除合同也不符合双方约定的解除合同程序，故元一公司现直接要求解除合同条件尚未成就，该公司起诉应予驳回，一审法院进行实体判决不当，本院予以纠正。 综上，元一公司的上诉理由虽不能成立，但一审法院对本案进行实体判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条规定，裁定如下： 一、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初566号民事判决； 二、驳回宿州元一公园道房地产开发有限公司的起诉。 宿州元一公园道房地产开发有限公司公司预交的一、二审案件受理费各8346元均予以退回。 本裁定为终审裁定。 审判长  吴昊彧 审判员  杨俊举 审判员  李 震 二〇二〇年十二月五日 法官助理王珊珊 书记员王朔 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。 需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。 立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。