广西壮族自治区武宣县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1323民初1830号 原告：陈腾周，男，1987年9月7日出生，汉族，住广西武宣县。 原告：莫兑海，女，1987年5月6日出生，汉族，住广西武宣县。 两原告的共同委托诉讼代理人：张宁，武宣县武宣镇法律服务所法律工作者。 被告：武宣锦兴实业有限公司，住所地广西武宣县武宣镇城东路(新路桥头东),统一社会信用代码：914513236648498243。 法定代表人：韦日户，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郑文昌，男，该公司员工。 原告陈腾周、莫兑海与被告武宣锦兴实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告陈腾周、莫兑海的共同委托诉讼代理人张宁、被告武宣锦兴实业有限公司的委托诉讼代理人郑文昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 陈腾周、莫兑海向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即为原告办理房屋权属证书，并将房屋权属证书交付原告；二、判令被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金56018.25元(暂时计算至2020年10月15日，之后的违约金继续按 2 4.35%＋4.35%×50%计算，直至被告完全履行合同约定的义务为止）；三、判令被告支付逾期交付房屋违约金10301.79元；四、判令由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2016年4月11日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于武宣县，该房建筑面积122.03平方米，总房款为307516元，合同还对原、被告之间的权利义务进行了约定。合同签订后，原告于当日向被告支付了首付款97516元；余下210000元，原告于2016年9月通过贷款付清房款。原告已切实履行合同约定的义务，但被告却未完全履行合同约定的义务，没有为原告办理房屋权属证书。虽然《商品房买卖合同》未约定被告逾期办理房屋权属证书的违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。根据上述规定，2017年10月2日，原告收到了该商品房，但被告一直未给原告办理房屋权属证书。根据规定，被告应当在交付商品房使用之日起90日内办理房屋权属证书，至2020年10月15日，被告已经逾期办证1019天，根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发［2003］251号）规定，被告应该支付逾期办证违约金为56018.25元，即307516元×（4.35%＋4.35%×50%）÷365天×1019天）。根据合同约定，被告应当在2016年10月31日前交付房屋给原告使用，但被告在2017年10月2日才交房给原告，已逾期交房335天，被告应当赔偿原告逾期交房违约金10301.79元（307516元×0.0001元／天×335天）。综上所述，被告的行为已经严重违反了合同约定，构成违约并损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》有关规定，请人民法院依法审理并判如所请。 3 武宣锦兴实业有限公司辩称，被告对原告主张的逾期办证违约金利率是有异议的，应当按银行公布的最新贷款市场报价同等利率3.85%计算；对原告其他的诉讼请求，被告无异议。 原告围绕其诉讼请求依法向本院提交了证据如下：1.《商品房买卖合同》，证明原、被告双方签订商品房买卖合同，合同约定了房屋价格、面积、交房时间等事项的事实；2.《物业管理协议》及缴纳的物业费，证明被告在2017年10月2日才将房屋交付给原告，当天原告即进行了物业合同的签订和缴费的事实；3.《购房贷款合同》、贷款借据，证明原告和银行贷款210000元的事实；4.购房发票、缴税发票，证明原告已经将全部的购房款支付给被告的事实；5.结婚证，证明两原告是夫妻关系的事实。被告对原告提供证据均没有异议，予以认可。 被告没有提交任何的证据。 本院对当事人没有异议的原告提供的5份证据予以确认作为定案的依据，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年4月11日，原告陈腾周、莫兑海与被告武宣锦兴实业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告陈腾周、莫兑海向被告购买其开发的坐落于武宣县武宣镇城东路(新路桥头东)缘江商住中心8栋1单元8-4号商品房，总房款为307516元，付款方式为银行按揭贷款，交房期限为2016年10月31日前。合同第十七条约定：原告委托被告办理房屋权属证书登记，双方没有对被告迟延办理房屋权属证书登记的违约责任进行约定；合同还作了其他方面的约定。原、被告签订《商品房买卖合同》之后，原告于当天向被告支付了购房首付款97516元；同年9月，原告在被告的保证下与中国邮政储蓄银行股份有限公司来宾市分行签订了《个人购房/购车借款及担保合同》，办理了金额为210000元的贷款。之后，中国邮政储蓄银行股份 4 有限公司来宾市分行代原告向被告支付了购房余款210000元。2017年10月2日，原告根据被告规定的时间收到涉案商品房。由于被告的原因，该房屋至今未能办理不动产权证书。 本院认为，本案原、被告签订的合同是双方的真实意思表示，内容和形式合法，没有违反法律、法规等强制性规定的情形，合同合法有效。合同双方均应当按照合同的约定全面履行自已的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。1.关于原告要求被告立即为原告办理房屋权属证书并将房屋权属证书交付原告的诉请，涉案房屋所在楼盘目前确实尚未完成电力供应、消防工程等配套设施的施工建设，未符合申请规划验收条件，要房屋符合法定的办证条件涉及到施工情况、竣工验收等程序，原告诉请要求被告立即为自己办理权属证书并交付证书，属于不可预测、不具有可执行力的行为，故对该诉讼请求不予支持；但被告应当本着诚信的契约精神，尽快完成楼盘其他配套设施的施工，及时为原告办理不动产权证书。2.关于逾期办证违约金问题，虽然原、被告在《商品房买卖合同》中未约定被告逾期办理房屋权属证书的违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。据此，被告于2017年10月2日交房，除去90日，至2020年10月15日共逾期1019天。根据银行最新市场报价利率，本院决定按年利率3.85%再上浮30%计算逾期办证违约金，即43565.58元［307516元×3.85%/年×(1+30%)÷12月/年÷30天/月×1019天］；原告主张被告逾期交房应支付逾期交房违约金10301.79元(307516×0.0001×335)，被告没有异议，本院予以支持。 综上所述，原告的部分诉请有事实和法律依据，依照依据《中华人民共和国合同 5 法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告武宣锦兴实业有限公司支付原告陈腾周、莫兑海至2020年10月15日止的逾期办证违约金43565.58元； 二、被告武宣锦兴实业有限公司支付原告陈腾周、莫兑海至2017年10月2日的逾期交房违约金10301.79元； 三、驳回原告陈腾周、莫兑海的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1458元，适用简易程序依法减半收取计729元，由被告武宣锦兴实业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审 判 员 黄鸿环 6 二〇二〇年十二月三日 法官助理 王景山 书 记 员 廖诗薇