江西省定南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0728民初3028号 原告：袁丽梅，女，1981年12月21日生，汉族，户籍地定南县。 委托诉讼代理人：李妃娥，定南县章正法律服务所法律工作者，特别授权。 被告：信丰时利和房地产开发有限公司，住所地：定南县一经路万和一品，统一社会信用代码：91360722667467565R。 法定代表人：熊水华。 委托诉讼代理人：廖勇，男，1979年11月18日生，住江西省新余市渝水区，特别授权。 原告袁丽梅与被告信丰时利和房地产开发有限公司（以下简称：时利和公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李妃娥、被告时利和公司的委托诉讼代理人廖勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁丽梅向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决被告立即支付原告逾期交房违约金111690元（违约金自2017年12月31日始至2020年12月31日止）；二、请求依法判决被告立即为原告办理《不动产权证书》；三、请求依法判决被告立即支付原告逾期办理《不动产权证书》违约金37230元（违约金自2018年12月31日始至2020年12月31日止）；四、请求依法判决被告按日计算向原告支付总房价款万分之一的违约金自2020年12月31日始至被告为原告办理《不动产权证书》之日止；五、本案诉讼费用由被告承担。后于2020年12月28日变更第一项诉讼请求为：请求被告支付原告违约金112999.62元；第三项变更为被告立即为原告办证的违约金37666.54元，总房价款变更为515980元。事实和理由：2017年6月1日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：20170504029），原告购买被告开发出售的位于定南县，建筑面积为127.07平方米，总房款为510000元，原告按合同约定支付了被告购房款及购房所涉相关费用。合同第十一条第一项明确约定：“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。”第十二条约定：“出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第一种方式处理：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；第二十条约定：因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房所有权证书的。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成不动产权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。” 合同签订后被告未按合同约定2017年12月31日将房屋交付给原告使用，至今未将涉案房屋交付给原告使用及给原告办理《不动产权证书》，原告多次催促被告交付使用及为其办理《不动产证书》无果，之后原告多次与被告协商支付逾期交房及逾期办理《不动产权证书》违约金事宜均无果，为此，为维护原告合法权益，诉至法院。 被告时利和公司辩称：一、原告与被告于2017年6月1日签订的x室《赣州商品房买卖合同》中第一条第一款明确约定被告应于2017年12月31日交付该房屋，而实际于2018年8月31日取得当地建设行政主管部门出具的《竣工验收备案表》，房屋已经具备交付条件且已经通知了所有业主收房，逾期交付243天整，在原告提供的x室判决书中可以予以扶正，既然原告能提供x室房屋判决书，同在一栋房屋上下楼，理应清楚实际交付时间，而原告主张逾期交付时间截止到2020年12月31日，于理不符，实为恶意拖延，请法院明鉴。 二、按照原告与被告公司签订的《赣州市商品房买卖合同》（以下简称合同）第八条第1款的第2条与第十二条第1款第2点明确约定，经双方约定该违约金的金额累计不超过壹万元整。为双方真实意思表示。 三、被告于2018年9月1日交付涉案房屋，与原告签订的《赣州市商品房买卖合同》第二十条（二）、（三）点中分别明确了办理房屋所有权证为360日内及商品房建设用地使用权证的期限为720日内。由于政府政策调整，成立不动产登记中心办理房屋的相关权证三证合一，在办理进度和时间上有相应延迟。按照合同中第二十条第（三）点约定，并未超过办理相关权证期限，不存在逾期办证问题，请法院明查。 四、被告同意按照合同第十二条第1款第2点约定，承担逾期交付的违约金壹万元（10000元）。 五、请求驳回原告第一、三、四、五条诉求。 本院经审理认定事实如下：原告袁丽梅于2017年6月1日与被告时利和公司签订了一份《赣州市商品房买卖合同》，合同约定：1、原告袁丽梅向被告信丰时利和公司购买了由该公司开发建设的位于定南县房屋一套，房屋总价款510000元。2、出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。3、除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金，但经双方约定该违约金的金额累计不超过壹万元等。4、因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；买受人委托出卖人申请办理该商品房建设用地使用权登记的，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人应在该商品房交付使用后，房产证办理之日起720日内将该商品房《建设用地使用证》交给买受人。原告袁丽梅按照合同约定支付了购房首付款，并办理了按揭手续，但被告时利和公司未能于2017年12月31日前将房屋交付给原告袁丽梅。被告至今仍未按合同约定期限为办理交房以及办理不动产权登记手续。 本院认为，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告合同约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的…出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金，但经双方约定该违约金的金额累计不超过壹万元等”，原告诉称在2020年12月14日前未收到交房通知，被告亦未提供充分的证据证实其在2020年12月14日前通知了原告交房，故被告违反了合同约定，应当承担违约责任，按照合同约定被告应当向原告支付逾期交房违约金10000元。被告辩称其已于2018年9月1日通知了原告办理交房手续，但并未提供证据证实被告已通知了原告交房，故本院认定被告在2020年12月14日前未通知原告交房。因被告在2020年12月14日才通知原告办理交房手续，根据原、被告合同约定：因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；买受人委托出卖人申请办理该商品房建设用地使用权登记的，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人应在该商品房交付使用后，房产证办理之日起720日内将该商品房《建设用地使用证》交给买受人，因政策调整，政府办证部门将办理房屋所有权证及商品房建设用地使用权证合并在不动产登记中心合并统一办理，故应当以交房日后的720日作为逾期办证起算时间，被告于2020年12月14日通知原告交房至今未违反合同的办证时间，故对原告要求被告办理不动产权证以及支付逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告信丰时利和房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付原告袁丽梅逾期交房违约金10000元； 二、驳回原告袁丽梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1639元（已减半收取），由被告信丰时利和房地产开发有限公司负担110元，由原告袁丽梅负担1529元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审判员  钟东明 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  何思静