湖南省衡阳市石鼓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0407民初722号原告（反诉被告）：周某，女。委托诉讼代理人：肖冬梅，湖南居安律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂婷，湖南恒诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡某，男。被告（反诉原告）：陈某，女。二被告共同委托诉讼代理人：吴佳倩，湖南德巍律师事务所律师。被告：刘某，女。委托诉讼代理人：刘智玉，湖南秦湘律师事务所律师。原告（反诉被告）周某与被告（反诉原告）胡某、陈某、被告刘某租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周某及其委托诉讼代理人肖冬梅，被告（反诉原告）胡某、陈某的委托诉讼代理人吴佳倩，被告刘某的委托诉讼代理人刘智玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周某向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认原告与被告陈某于2019年9月15日签订的《阅来悦好美食城租赁协议》无效；2、依法判令三被告连带返还原告履约保证金、装修服务费、电力增容费、监控系统等费用143000元；3、依法判令三被告连带赔偿原告经济损失250000元；4、本案诉讼费由三被告共同承担。事实与理由：被告胡某系“阅来悦好”商标权利人，被告刘某系位于衡阳市石鼓区××路××号房屋的所有权人。2019年，三被告于前述房屋设立衡阳阅来悦好美食城，并以该美食城名义进行招商，招商政策为“0租金，无风险”。原告在被告的广告宣传及人流量、经营额保证的口头承诺下，于同年9月15日与衡阳市阅来悦好美食城、陈某签订了《阅来悦好美食城租赁协议》及《保密协议》，由原告租赁衡阳市阅来悦好美食城Ａ20号商铺经营小吃，租赁期为两年。被告以租金、履约保证金等名目收取了原告143000元。合同签订后原告将场地进行装修并购置设备花费250000元后投入经营。但被告根本无法按照承诺保证美食城的人流量及经营额。2020年6月6日，被告刘某以被告陈某拖欠租金及水电费长达5个多月为由解除与陈某的租赁合同并限令原告于2020年6月12日前退场。原告才得知，衡阳市阅来悦好美食城根本没有办理任何工商登记。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告胡某、陈某辩称，陈某与周某签订的《阅来悦好美食城租赁协议》系双方协商一致自愿签订，合法有效；租金、履约保证金、装修服务费、电力增容费、监控系统等费用的收取及退还，合同有明确约定，且被告也依约将收取的费用实际投入了使用，故被告无需向原告退还上述费用；原告主张的经济损失没有依据，即便有也属于侵权责任，与胡某、陈某无关，故我方无需向原告承担该项费用。综上，请求驳回原告对我方的全部诉讼请求。被告刘某辩称，我方不是合同相对人，亦不属于本案适格主体；原告与陈某签订的《阅来悦好美食城租赁协议》合法有效，对其双方具有法律约束力；我方依照与陈某签订的《门面租赁合同》中权利义务的约定，对租赁场地进行清场，为合法行为，且并未对原告的财物造成任何损失，原告诉请我方退还收取的费用及赔偿损失，没有事实和法律依据，请求驳回原告对我方的全部诉讼请求。反诉原告胡某、陈某向本院提出反诉请求：1、解除原、被告签订的《阅来悦好美食城租赁协议》；2、判令反诉被告支付反诉原告租金、公摊水电费、物管费等各项费用17100元；3、本案本诉及反诉费均由被反诉人承担。事实和理由：2019年9月15日反诉原告与反诉被告签订《阅来悦好美食城租赁协议》，约定：反诉原告将美食城内A20号商铺租给反诉被告，用于经营小吃，租赁期限为2年，即2019年10月5日至2021年10月4日，每月租金7000元，半年一交，第二期租金应于2020年3月2日前支付，合同还约定了物业管理费、公摊水电费、防虫害费用，也为半年一交，但反诉被告并未按期缴纳第二期费用并一直经营至2020年6月初，反诉被告的行为已经构成违约，故反诉原告请求解除与反诉被告的合同并要求反诉被告支付租金等各项费用17100元，望判如所请。反诉被告周某辩称，合同事实上已经无法继续履行，我方同意解除合同；涉案租赁合同系无效合同，即便合同有效，被反诉人也不存在任何拖欠租金、水电费及物管费的事实，反诉人提前解除合同系违法、违约行为。故请求依法驳回反诉人的该项反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：原告的证据四《停止供水供电通知函》、《解除合同退场通知函》，发函人刘某对该份证据的真实性予以认可，能够证明刘某发函告知原告清场并为原告所知悉的事实，对该份证据，本院予以采信；证据五聊天记录，聊天内容仅提到要求商户与刘某沟通押金退还事宜，并不能反映陈某与刘某的实际关系，不能达到陈某与刘某非租赁关系而系合伙关系的证明目的，对该份证据本院不予采信；证据七和证据八招商广告、招商宣传册，经审查该份证据客观、合法，与本案有关联，能够证明阅来悦好美食城对外宣传推广招商的事实，本院予以采信；证据十电话录音，该份证据客观、合法、能够证明胡某因疫情原因同意减免周某2020年2月、3月租金的事实，本院予以采信；证据十四投入清单，该份清单与其投入明细项目、金额能够相互印证，且有相应的支付凭证，可以证明周某为经营店铺所进行的实际开支，本院对该份证据予以采信；证据十五进场费缴费收据共143000元，经审查该份证据与双方所签合同约定金额一致，真实合法，本院予以采信；证据十六装修费缴纳收据，经审查该份证据真实、合法，有本案有关联，本院予以采信；证据十七、十八周某支付的加盟费50000元、履约保证金10000元、品牌管理费12000元、设计费6000元、设备费50060元、器具费8113元、宣传单页248元、装修费26550元、广告板4456元、三次代付快递费97元、工作服补差费205元、小米电视机2796元、装机费780元、拖车费80元、绞肉机245元、商场统一装灭蚊器费40元、美团注册费2700元、美团推广费3000元、仓库租金6000元、顺丰快递费40元，经审查上述费用均有相应的支付凭证，其金额能与投入清单具体项目分别对应，时间及内容也符合实际经营所需，虽然周某提供的加盟合同上的授权时间显示为2020年11月10日至2022年11月9日，但其实际已于2019年就支付了相关的加盟费用，并于同年10月入驻美食城开始经营，且合同签订方浙江金之秘品牌管理有限公司也就授权时间的问题作出了书面说明，确认实际授权期限为2019年11月10日至2021年11月9日，该份证据真实合法，与本案具有关联性，能够证明周某为履行合同而支出的直接费用的事实，对上述费用的证据，本院予以采信，而计算机55元、路由器60元、厨房纸巾104元、洗手液10元、杯子5元、7号电池18元、笔和本子13元、扫把5元、簸箕5元、刷子5元、插板53元、抹布78元、烟25元、收银机纸5元、排插25元、笔筒8元、凳子36元、粘钩19.8元、灭蝇器44.9元，该些物品仅有收据或清单而无对应的支付凭证，且均为一般的小型日用品，用途广泛，普遍具备可继续使用的特性，无法达到其为专门经营商铺所购的证明目的，对该部分费用的证据，本院不予采信。原材料费46919元、代金券500元、5元代金券206.5元、金龙鱼玉米油504元、鸡蛋1425元及年前备货的原材料（砂糖、芝士粉）9123元，蛋糕盒、手提袋、一次性手套28665元，原材料（全脂牛奶）4200元，芝士片1200元，一次性刀叉5760元；该部分费用在销售出去同时产生利润，对周某而言不存在损失的问题，无法达到其证明被告违约给其造成的直接损失的证明目的，对该部分证据本院不予采信。差旅费中仅有2269元有支付凭证，且无其他相关证据进行佐证，无法证明其与本案有关联，不能达到该费用是为履行合同的直接开支的证明目的，对该份证据，本院不予采信。证据十九折损清单，经审查该份证据真实、合法，本院予以采信。被告陈某、胡某的证据四，经审查，该份证据客观、合法，能够证明各商铺的代扣金额，本院予以采信；证据五欠款明细表，该份证据为被告方单方制作，且涉及到缴费项目及缴费月份，原告不予认可，故本院不予采纳。根据庭审认定的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2019年3月30日，陈某为经营美食城项目租赁了刘某位于衡阳市石鼓区××路××号××大厦××楼门面，双方签订了《门面租赁合同》，合同约定租赁面积为800平方米，租赁期自2019年7月1日至2024年6月30日止，租金采取抽成模式，保底租金为每月50000元，陈某逾期支付租金超过一个月，刘某有权单方解除合同。同年4月28日，陈某拟与湖南美食流智能科技有限公司合作建立“刘锅子美食城”，双方签订了《合作协议书》，但因湖南美食流智能科技有限公司法定代表人发生意外未能建立。之后陈某又与胡某建立合作关系，拟在租赁场地成立一个字号为“阅来悦好”的美食城。2019年7月，胡某、陈某以“阅来悦好美食城”的名义，发放了许多招商宣传册，以“0租金，无风险”的招商政策进行大量宣传、招商。周某在招商广告的吸引下，决定租赁阅来悦好美食城的商铺用于经营，2019年9月15日，周某与陈某签订了《阅来悦好美食城租赁协议》，协议约定：陈某将其拥有出租权的位于衡阳市××路××号商铺××平方米给周某使用，周某承诺只用于经营南洋大师傅系列产品，租赁期限为2年，从2019年10月5日起至2021年10月4日，实际计算租金从2019年10月5日开始（美食城正式开业日起），租金采用半年预付制，以后每半年度提前一月预付下半年度的租赁租金。第一期租金费用42000元／半年，履约保证金10000元，装修服务费70000元，用于美食城建设及维护，电力增容费10000元，监控系统2000元，物业管理费按使用面积500元／月／铺标准计算，从2019年10月5日正式按半年计算为3000元，年度公摊水电费预交6000元／半年，该协议总计交纳金额为143000元。任何单方面解除本协议均为违约，违约方应向守约方赔偿因本协议提前终止而导致的一切经济损失。合同签订后，周某依约向陈某缴纳了租金等费用143000元后对所租赁的铺位进行了装修，并购置了设备、原材料，还加盟了品牌并做了专门的宣传，花费了大额的费用。2019年10月，美食城开业后，周某在该铺面开始正常经营“南洋大师傅”系列食品。2020年1月底，因全国新冠疫情爆发，为了应对突发的疫情，阅来悦好美食城进行了关闭停业，直到2020年4月3日才恢复正常营业。为响应国家号召，胡某、陈某向周某表示愿意免除其2020年2月、3月因疫情未能营业的两个月租金。但自4月开业后，美食城里很多其他商户一直未缴纳租金等费用，直到5月陈某向欠缴费用的商户催收单，但商户们仍旧未缴纳欠付的费用，因收不到租金陈某、胡某也未能向刘某支付相应的租金，刘某根据与陈某《门面租赁合同》的约定，分别于2020年6月6日、6月9日，向陈某发出《停止供水供电通知函》《解除合同退场通知函》，并在美食城里粘贴告知商户，限其于6月12日腾空退出租赁场地，周某得知情况后多次与陈某联系，但一直未得到陈某、胡某的明确答复及具体的处理方式。因商户们未在限定的期限内退场，为防止损失扩大，刘某向石鼓区人民司法所驻人民路派出所调解室提交了《关于行使留置权现场见证申请报告》，申请石鼓区人民司法所驻人民路派出所调解室于2020年6月18日对刘某清场出租场地的行为予以现场见证。后考虑实际情况刘某将退场时间延至2020年6月27日。退场限定时间届满后，刘某对租赁场地进行了清场，对未搬离的物品进行了打包封存，并进行了全程录像，其中包括周某的部分物品。另查明，周某为经营“南洋大师傅”系列食品，投入损失金额具体为：加盟费50000元、履约保证金10000元、品牌管理费12000元、设计费6000元、设备费50060元、器具费8113元、宣传单页248元、装修费26550元、广告板4456元、三次代付快递费97元、工作服补差费205元、小米电视机2796元、装机费780元、拖车费80元、绞肉机245元、商场统一装灭蚊器费40元、美团注册费2700元、美团推广费3000元、仓库租金6000元、顺丰快递费40元，剩余原材料折价费7578.7元。以上共计190988.7元。本院认为，本案的争议焦点是：1、《阅来悦好美食城租赁协议》是否有效；2、三被告是否应当退还原告履约保证金、装修服务费、电力增容费、监控系统等费用；3、三被告是否应当赔偿原告经济损失；4、被告刘某是否是本案适格被告；5、被反诉人是否应当向反诉人支付租金、公摊水电费、物管费等各项费用17100元。关于《阅来悦好美食城租赁协议》是否有效的问题。《阅来悦好美食城租赁协议》系周某与陈某真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效。“阅来悦好美食城”未进行登记，不影响陈某以“阅来悦好美食城”的字号与周某签订租赁合同的效力。陈某、胡某对阅来悦好美食城“0租金，无风险”的宣传，仅为宣传广告中的部分信息，不能认定其存在虚假宣传及欺诈行为。故周某主张《阅来悦好美食城租赁协议》无效，无事实和法律依据，本院不予支持。另因《阅来悦好美食城租赁协议》事实上已经无法履行，庭审中，周某及陈某、胡某也同意解除该合同，本院对双方的意思表示予以尊重。三被告是否应当退还原告履约保证金、装修服务费、电力增容费、监控系统等费用。从周某提供的美食城商户管理群中的聊天记录来看，阅来悦好美食城是于2020年1月1日正式开业，而合同约定的实际计租时间为“从2019年10月5日开始（美食城正式开业日起）”，约定的内容上存在明显矛盾，属于约定不明的情形。按照交易习惯，租赁合同在出租人将租赁物交付给承租人后，承租人就有向出租人支付租金的义务，本案中陈某于2019年10月已将铺位交付给周某，且周某也在10月份装修完毕并开始实际经营，其应于2019年10月5日起向陈某支付租金。周某按照合同约定预交了半年的租金、物业管理费、公摊水电费，故其租金已交至2020年4月5日，期间因新冠疫情的影响，胡某、陈某已自愿同意免除周某2020年2月、3月的租金，该免除租金的意思表示真实、合法并已到达周某，胡某、陈某应受该项承诺的约束。故截至2020年6月5日周某并未欠付陈某任何租金。在周某没有任何违约的情况下，陈某、胡某使其被强制清场，无法继续经营，已构成根本违约，依法应向周某承担违约责任。胡某、周某辩称无需退还周某所缴费用的答辩意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。周某要求胡某、陈某退还履约保证金、装修服务费、电力增容费、监控系统费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。双方约定的合同期限为两年，实际履行了8个月，胡某、陈某应当将合同不能继续履行的剩余16个月的上述费用退还给周某，应退还金额为（70000元+10000元+2000元）÷24个月×16个月=54666元，而履约保证金10000元是为保证合同正常履行而支付，本案又是因陈某方根本违约导致合同无法履行，故其应向周某退还履约保证金10000元，上述费用共计64666元。交纳的租金、物业管理费及公摊水电费，因已实际使用，故不予退还。刘某不是《阅来悦好美食城租赁协议》的合同相对人，并未收取周某的上述费用，故无需向周某进行退还。周某要求刘某退还所缴费用的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。关于三被告是否应当赔偿原告经济损失的问题。陈某、胡某在租赁合同期限内，不履行合同义务，使得周某不能在租赁的铺位继续经营，构成根本违约，周某要求胡某、陈某赔偿损失，符合法律规定，本院予以支持。依据周某为履行该合同所投入的直接金额，除设备、器具、剩余原材料折价费7578.7元外按实际使用时间（8个月）进行折旧计算，胡某、陈某应赔偿周某经济损失（190988.7元-设备费50060元-器具费8113元-剩余原材料折价费7578.7元）×（16个月÷24个月）=83491.3元。设备及器具因周某已经运回，其仍可以继续使用，但设备和器具在一定程度上确有耗损，且再次投入使用也需要一定的时间，在综合考虑相关情况下，本院酌定按照8个月折旧后的50%计算设备及器具损失，即（设备费50060元+器具费8113元）×（16个月÷24个月）×50%=19391元。剩余原材料折价费，该费用已经折旧，故剩余原材料损失即为折旧后的7578.7元。以上费用折旧后的损失总金额为83491.3元+19391元+7578.7元=110461元。胡某、陈某称周某主张的损失费没有依据，该损失应属侵权责任的辩论意见，与事实不符，本院不予支持。刘某未与周某签订租赁合同，不是合同的当事人，周某以租赁合同纠纷为由要求刘某赔偿损失的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。关于被告刘某是否是本案适格被告的问题。刘某与周某之间不存在租赁合同关系，周某认为刘某的清场行为对其造成经济损失属另一法律关系，与本案无关，其可另行主张权利。综上，刘某不是本案适格被告，故其辩称自己不是本案适格被告，请求驳回周某对其诉讼请求的抗辩意见，有事实依据，符合法律规定，本院予以支持。关于被反诉人是否应当向反诉人支付租金、公摊水电费、物管费等各项费用17100元。因周某已预交了半年的租金等费用，其费用已交至2020年4月5日，租赁期间又因新冠疫情爆发，胡某、陈某同意免除周某2020年2月、3月的租金等费用，故周某的租金等费用实际已交至2020年6月5日，截至2020年6月5日，周某并未欠付胡某、陈某任何租金、公摊水电费、物业管理费。同年6月6日，刘某就因陈某欠缴其租金，向陈某发了停止供电供水通知函，并粘贴于美食城告知了周某等商户，周某得知后立即与胡某、陈某联系，但一直未得到胡某、陈某的明确答复，当月刘某就对美食城进行了清场，周某未再经营。故周某并未欠付陈某、胡某任何租金等费用，胡某、陈某要求周某支付租金、公摊水电费、物管费等各项费用17100元，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条的规定，判决如下：一、解除反诉原告（被告）陈某与反诉被告（原告）周某于2019年9月15日签订的《阅来悦好美食城租赁协议》；二、被告（反诉原告）胡某、陈某于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）周某退还履约保证金10000元，装修服务费、电力增容费及监控系统费54666元，以上四项费用共计64666元；三、被告（反诉原告）胡某、陈某于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）周某经济损失110461元；四、驳回原告（反诉被告）周某的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告（被告）胡某、陈某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5680元，财产保全费2520元，反诉费113.75元，共计8313.75元，由被告（反诉原告）胡某、陈某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于衡阳市中级人民法院。审 判 长  罗建业人民陪审员  王建设人民陪审员  周立成二〇二〇年十二月十四日法官助理刘婉书记员贺白平附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。