江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终7818号 上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州文化国际旅行社有限公司，住所地江苏省苏州市新市路**。 法定代表人：曲雄伟，董事长。 委托诉讼代理人：朱虹，江苏展智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李云鹏，江苏展智律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：苏州文博商务旅游发展有限公司，住，住所地江苏省苏州市工业园区观枫街**/div> 法定代表人：张婷，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张轩歌，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周菡，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。 上诉人苏州文化国际旅行社有限公司因与被上诉人苏州文博商务旅游发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2019苏05**民初7298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 苏州文化国际旅行社有限公司的上诉请求：撤销原审判决，将本案发回原审法院重审。事实和理由：原审判决认定事实不清,适用法律错误。1、原审判决认定涉案房屋的渗水问题仅对现场装修产生一定影响，但是未导致我公司长期无法经营和使用房屋，也未达到合同目的无法实现的程度是错误的。涉案商铺进水不是几次，而是长达半年时间，多次、严重的进水，导致装修设施泡烂受损并被迫返工。我公司经营过程中多次进水，需要使用抽水机抽水，以及墙面渗水、地、地面积水座进水跳电和电动门短路失灵，存在重大的安全隐患。我公司租赁涉案的房屋开办旅游门店，在地面积水没到脚面，插座板和电器存在触电风险的情况下，公司经营受到严重影响。2、漏水现象出现后我公司多次向文博公司交涉，但是其均未有效解决。文博公司有义务提供可供正常经营使用的房屋，但是涉案商铺大量进水导致电线短路，极易引发触电和火灾事故，根本不能实现我公司租赁房屋的目的，其自身存在疏于管理的重大过失，已经构成根本违约。3、原审判决认定租赁合同解除的时间为2019年5月30日是错误的。我公司于2019年1月提出撤铺的申请，文博公司的运营总监沈鑫在微信聊天时陈述：“因为一般1月底提出撤铺的，都是算到2月底的，我这边就和领导申请了，算到你们1月底。”我方提出解除合同，后搬离撤场并交还了钥匙，不论是双方沟通协调还是文博公司拟定的《租赁合同解除协议》，均可以看出合同解除的时间是2019年1月31日。一审庭审中文博公司对于我方2019年1月搬离撤场和交还店铺钥匙的事实认可，因此之后的租金、物业管理费、推广费、占有使用费均不应当再由我公司支付。4、文博公司未履行保持租赁物适租的义务，依法构成违约，应当向我公司承担违约责任。文博公司违约导致租赁合同解除，其应当对我公司的装修、经营损失和品牌负面影响承担赔偿责任并减免相应的租金。 苏州文博商务旅游发展有限公司辩称：原审判决对涉案商铺漏水情况的事实已经查清，并且在判决书中作出了相应的裁判。涉案的商铺可以正常使用，可以实现文旅公司的合同目的。对于商铺存在漏水的情况，我公司已经及时进行了修复，且给予了文旅公司一个月租金的减免和两个免费的广告点位，其中的广告点位补偿原审法院并没有认定。原审法院后来又酌情减免两个月租金，所以一共是减免了文旅公司三个月的租金，已经能够完全覆盖文旅公司所谓的损失。原审法院并未认定我公司不构成违约，这也是其再次酌情减免两个月租金的原因。我公司商铺确实存在偶尔的漏水，可以认定是瑕疵履行，但是我公司的违约责任已经通过租金减免的方式体现。漏水的情况不足以构成文旅公司解除合同的理由，我公司认为租赁合同解除的时间是2019年6月26日，且是由我公司发函单方解除的。原审法院在我公司提供了EMS邮寄凭证和送达情况的前提下，以我公司无法证明解约函由文旅公司签收,最后根据案件的实际情况认定解除日期为2019年5月31日。文旅公司于2019年1月4日发送的只是闭店申请而非解约通知,即使发送的是解约通知其也不享有租赁合同的解除权。双方的聊天记录和解约协议，均是基于双方协商一致解除租赁合同的情况下才能认定到1月底，由于双方最后未能实现协商一致解除，因此也就不存在2019年1月底解除的问题。原审判决认定事实清楚,适用法律正确。请求驳回上诉,维持原判。 苏州文化国际旅行社有限公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《苏体广场租赁合同》于2019年1月4日解除；2、判令苏州文博商务旅游发展有限公司返还履约保证金31284元、装修押金5000元；3、判令苏州文博商务旅游发展有限公司赔偿装修损失404341.66元。本案诉讼费、律师费由苏州文博商务旅游发展有限公司承担。 苏州文博商务旅游发展有限公司向一审法院反诉请求：1、确认双方签订的租赁合同于2019年6月26日解除，并判令苏州文化国际旅行社有限公司立即将租赁房屋恢复原状后返还;2、判令苏州文化国际旅行社有限公司支付租金61067元、物业管理费19908元、推广费4026元，共85001元;3、判令苏州文化国际旅行社有限公司支付逾期付款违约金6398.45元，暂计算至2019年8月2日，应计算至实际支付之日止;4、判令苏州文化国际旅行社有限公司支付合同解除违约金65568元;5、判令苏州文化国际旅行社有限公司支付逾期腾房占有使用费25027.2元，暂计算至2019年8月2日，应计算至实际返还租赁房屋之日止；6、判令苏州文化国际旅行社有限公司支付律师费17664元。本案反诉费用由苏州文化国际旅行社有限公司承担。 原审法院经审理查明：苏体公司（甲方、出租方）与文旅公司（乙方、承租方）签订《苏体广场租赁合同》，约定甲方出租给乙方座落于苏体广场负一层01、02商铺，计租面积为63.2平方米，该铺位乙方同意用于经营旅行社，交付日期为2018年6月1日或依据合同调整的日期，开业日期为2018年6月30日或依据合同调整的日期，起租日与交付日为同一日，租赁期为由交付日起至2021年5月31日止，共计3年，如开业日顺延，则合同租赁期顺延。合同履约保证金为31284元，于本租赁合同签署后七个工作日起由乙方向甲方付清，租金以固定租金方式计算，具体标准为：自2018年6月1日起至2018年7月31日期间，每月每平方米为人民币120元，每月人民币7584元，合计人民币15210元，但鉴于开业初期之市场培育，甲方给予乙方一定优惠，经优惠后合计人民币7979元，由不含税租金额人民币7599.05元加上增值税税额人民币379.95元构成；自2018年8月1日起至2020年5月3日期间，每月每平方米为人民币120元，每月人民币7584元，由不含税租金额人民币7222.86元加上增值税税额人民币361.14元构成。自2020年6月1日起至2021年5月31日，每月每平方米为人民币130元，每月人民币8216元。租金采用先付后用原则，按1个月一期支付，乙方应于2018年6月1日前向甲方支付首期租金（即自2018年6月1日起至2018年7月31日的租金）计人民币7979元，以后各期房屋租金每期提前支付一次，具体应于每期届满之日所在月的20日或之前支付下一期租金。物业管理费：每平方米面积为人民币45元每月，该铺位共计人民币2844元每月。支付时间和方式为：从开业之日起计算，采用先付后用的原则，按1个月一期支付，乙方应于2018年6月1日前向甲方支付首期物业管理费（即自2018年6月30日起至2018年7月31日的物业管理费）计人民币2992元，以后各期物业管理费每期提前支付一次，具体应于每期届满之日所在月的20日或之前支付下一期物业管理费。合同约定装修期自2018年6月1日至2018年6月29日，装修押金为每平方米面积人民币50元，该铺位共计人民币5000元，装修管理费为每平方米面积人民币45元每月，该铺位共计人民币2712元。合同约定推广费，每月500元，采用先付后用的原则，乙方应于2018年6月1日前向甲方支付首期推广费，以后各期固定推广费乙方应于每月20日或之前向甲方支付下月的推广费。合同第4-2-3条约定，租赁期内，若乙方拖欠租金或物业管理费或其它应付费用，甲方有权在提前五日书面通知乙方而乙方在甲方发出书面通知三日内仍未付款的情况下立即从保证金中扣除相应费用或款项，若保证金仍无法弥补甲方损失的，甲方可要求乙方补足差额，乙方必须在甲方规定的期限内补足或重新缴纳保证金，如逾期未补足的，甲方有权解除合同，甲方也有权选择在合同履行期间不扣除上述保证金，而在甲方因乙方违约解除本合同后将上述保证金冲抵乙方拖欠的租金、费用及违约金，乙方在租赁期间不得将所交保证金视为可以抵扣其任何应缴租金或费用。合同第7-1条约定，租赁期内，甲方对该铺位及附属设施处于正常的可使用和安全状态负责。合同第13-2条约定，甲乙双方在此同意，甲方无须因下列情形而向乙方作出赔偿或减免租金或负其它法律责任，除非这些情形系甲方故意、严重疏忽或重大过失造成：…（2）烟、水淹及火灾、各种机电系统及设备的失灵或故障或给排水、电力的泄露或供应中断或设备维修而引起的一切后果；…(4)因该铺位以外的范围需要进行维修、改建、装修等工程而需要暂时限制或更改公共通道而导致的干扰或不便。合同第14-1条约定，下列行为属于甲方可能解除合同的乙方实质性违约行为：（1）乙方逾期不支付租金、物业管理费、公共事业费及应由乙方承担的其它有关费用之任何一项累计达到一个月以上的；（2）乙方擅自中断、停止或将中断、停止其业务或者中途擅自退租的行为；…。合同第14-2条约定，乙方在此明确同意及声明：在发现乙方有上述实质性违约行为之一或者本合同约定及法律规定的甲方可以解除合同的其他乙方违约行为之一后的任何时间，甲方有权书面通知乙方解除本合同，提前收回该铺位，且乙方应同时向甲方承担如下违约责任：…（4）逾期应付款项的应按照每日万分之五的标准向甲方支付逾期利息；(5)向甲方支付相当于未履行租期内剩余的但最多不超过6个月的租金、推广费和物业管理费之和的金额的违约金…（7）甲方有权不予返还乙方交付的保证金作为其违约处罚。合同第15条约定，下列行为属于乙方可以解除合同的甲方实质性违约行为：（1）甲方破产或进行清算程序，导致乙方不能使用租赁铺位；（2）由于甲方原因，致使该商铺因法庭强制执行而被查封，导致乙方不能使用租赁铺位；（3）在乙方没有任何违约的情况下，甲方提前要求收回租赁铺位的。合同第十八条约定，因本合同引起的一切争议，甲乙双方应首先通过友好协商解决，若通过友好协商不能解决的，任何一方可向该铺位所在地人民法院提起诉讼。诉讼费用及律师费全部由败诉方承担。 苏体公司（甲方）与文旅公司（乙方）、文博公司（丙方）签订补充协议，约定本合同各方同意于2018年10月1日开始丙方取代甲方成为原合同的一方主体；甲方基于原合同对乙方所享有的权利和承担的义务于2018年10月1日开始由丙方享有和承担；于2018年10月1日开始，丙方按照原合同的约定享受权利和承担义务，甲方不再对乙方就原合同约定享受权利和承担义务。 诉讼过程中，双方共同确认文旅公司租金、物业管理费、推广费已付至2018年11月30日。文旅公司已支付装修押金5000元、履约保证金31284元。文博公司表示，同意退还装修押金，要求没收履约保证金。文旅公司表示，文博公司同意退还的装修押金同意在本案中一并处理。 以上事实，由当事人提交的《苏体广场租赁合同》、补充协议及当事人庭审陈述予以证实。 文旅公司针对其本诉主张，还向原审法院提交证据，文博公司质证如下： 证据1，文旅公司与原审被告方王正义、沈鑫的微信聊天记录及进水视频及现场照片，根据上述证据可证实2018年6月4日至6日，店铺进水，文博公司仅在6月4日通知物业过来看，2018年6月17日我方反映墙面发霉、7月8日我方反映地砖很湿、上面有铁锈，存在渗水情况，文博公司均未解决。在2018年7月24日，再次进水，导致空调漏水、跳电，文博公司仅表示向上级反馈，但未解决问题，2018年8月10日再次进水跳闸，严重影响店铺装修，文博公司给予减免2018年7月份的租金；2018年12月1日再次进水，文博公司未解决；2019年1月9日、1月14日还在进水，文博公司在1月9日联系退铺事宜，在1月14日协调维修，且1月14日空调不制热，店铺用电短路，文博公司未解决，1月21日渗水导致多处墙角裂发黄，文博公司未解决，2019年1月18日再次进水，文博公司未解决。 文旅公司于2018年6月25日向王正义发送微信表示：“王总，你看这部分租金能否帮我们申请下从我们开业开始算，现在进水问题已经重做一些施工工作，损失惨重”，王正义回复：“这个你联系下沈鑫，如果确实需要减免最好以邮件发函的形式，把问题情况讲清楚”。2018年7月8日，王正义询问：“你家什么时候开业”，文旅回复：“还有一个礼拜左右吧，地，地砖还在渗水割的铁屑现在都生锈了”。2018年7月24日，文旅公司向沈鑫发送微信：“我们又进水了，今天估计收不了工了”、“还有空调漏水，滴里搭拉的，水可多了”。2018年8月10日，文旅公司向沈鑫发送微信：“现在怎么弄啊，是因为进水跳电的”，沈鑫回复：“有减免的，其他家都没有”，文旅公司表示：“因为你这里有两个地铁口，漏水”，沈鑫回复：还有好多问题更严重的”，文旅公司回复：“我们两个插座今天弄出来一盆水”。2019年1月14日，沈鑫发送微信：“2018年12月12号八局陆续进行了维修，2018年12月15日完成维修，空调正常,2019年1月13日物业工程部接到文旅商户空调不制热的问题报修，工程部在当天进行现场查看后，电源和电磁阀都正常，是水管里面有空气排不出去，需八局维修”。2019年1月17日，文旅公司发送微信：“我们能不能先付租金，然后物业不付，等到问题解决再补、另外我们闭店流程已经在走了吧”，沈鑫回复：“在提了，我前面一批的闭店还没走完”，2019年1月18日，沈鑫发送微信：“我知道，早上就去看了，现在还有水吗？这次是隔壁漏过来的”，文旅公司向沈鑫发送邮件：“我不知道房租还付不”，沈鑫表示：“我也不知道，你叫店铺拍点照片损失的，就是哪些坏了，要修的”。证明自2018年起至2019年5月其与文博公司就房屋严重漏水的事实反映情况及向文博公司寻求解决办法。 证据2，双方往来电子邮件，证明文旅公司多次与文博公司就店铺漏水、店内严重积水，电路发生短路空调无法正常使用，电动门无法正常开启，店内装修严重破损等情况与文博公司沟通，文博公司也一直无法妥善解决。于2019年1月4日通过邮件向沈鑫发送了闭店申请，申请内容为：由于店铺地理位置偏僻，店门口又长期堆放了贵司的道具，导致进店率几乎为零；其次，地，地面渗水严重店内经常发生短路；再次，店内空调自始至终没有正常运作过。以上种种导致我司在贵商场的销售一直处于负增长，我司为扭转局面也从各方面做了尝试及努力，但效果甚微，累积亏损严重，特向贵司提出撤柜申请，我司计划正常营业至2019年1月31日，租金结算至2019年1月31日。因恰逢春节假期，故拆除恢复至毛坯加围档的工作预计将于2月底完成。文博公司沈鑫于2019年1月10日回复，表示正常退铺流程申请为提前60天，贵司的申请已第一时间给到公司，公司反馈最早解约时间为2月底，即2月28日商铺恢复原状及围档建立好，如无问题，我按流程上报给公司。 证据3，装饰装修工程施工合同及装修费用转账凭证，证明文旅公司方就承租房屋装修事实及支付款项的凭证。 证据4，设计合同、设计费用转款凭证，证明文旅公司就所承租房屋进行装修设计的事实及支付相关费用的依据。 证据5，合同书一份及材料费用转款凭证和收据，也是证明文旅公司方就承租商铺所支付的材料费用情况及事实。 证据6，空调及新风设备安装合同及支付费用事实证明文旅公司方就涉案房屋的空调安装事实情况及空调安装的费用支付凭证。 证据7，消防工程施工合同书及费用转账凭证，证明文旅公司就涉案房屋消防施工费用支付凭证及事实。 证据8，苏州市新安居搬家服务合同一份及收据，证明因文博公司所提供的出租房屋发生严重漏水，影响到文旅公司方的使用，文旅公司方无奈只能另行搬家所支付的相关费用。 证据9、律师代理协议、律师费发票，证明我方支出律师费7000元，要求对方承担。 文博公司对证据1真实性认可的，但文旅公司方撤铺的根本原因是自己经营不善，王正义、沈鑫系我方工作人员，与王正义的微信可见因漏水问题文旅公司向我们申请了租金的减免，我们已经有了减免租金解决纠纷的意思表示，双方是朝着正常解约的方向在协商的，并不存在文旅公司单方解约，如果文旅公司认为他已经单方解约了，显然就直接应该谈赔偿了，而不会在谈修理这方面的内容。2019年1月18日确实因隔油池发生了故障，导致有水进入了文旅公司的店铺，如果文旅公司认为1月4日就已经解约了，就没有必要再谈这些事情了，当时我方也同意走保险给文旅公司适当补偿，但是后来因为没有谈成，双方谈崩了，那么也没有走保险，赔出这笔钱。在2018年的7月27日，所谓讲的花车问题，这个花车实际上是摆在文旅公司铺位对面的墙边，和文旅公司根本没有关系，并不影响文旅公司的经营。2019年的4月22日，当时就是在谈沟通签署解约协议的事宜，后来文旅公司这边大老板反悔了，所以就没有签，那么我们解约协议是已经盖章了，应该还在文旅公司处。证据2的真实性认可。从邮件中可以看到，我方是确实认可瑕疵的存在，但是已经做出了相应的补救措施，包括减、免租金、及时维修，后续及时的跟进相关问题的情况。第二封邮件中有图片，可以看到花车是在右边靠墙，而文旅公司的店铺是在左边靠墙，并不影响它的经营。而文旅公司在花车上也摆了他们的广告牌，即乐乐旅游。2019年1月4日文旅公司发送的为闭店申请，并希望我方同意，并不是单方解除函，后来双方在谈解约的时候确实谈崩了，那么我方仍然认为合同并没有于1月4日解除，文旅公司没有合同约定的解除事由，也没有法定解除事由，即使认为1月4日发的是单方解除函，也不应发生解除合同的效力，之后的其他邮件，当时都是在协商解约和走撤铺流程，正说明了合同并非1月4日由文旅公司单方解约，否则就不需要再谈这些问题。那么堆放的物品并不影响美观，也不影响经营。漏水问题之前已经修复。2019年1月17日沈鑫向对方发邮件向文旅公司催缴租金也谈了空调和渗水问题，我方认可1月17日有一次夜间下雨，渗水到商户，但是并不存在文旅公司所述一直漏水的问题。证据3至证据8的真实性无法认可。证据9真实性认可。但因文旅违约导致合同解除，故不同意承担。 文博公司针对本诉答辩意见，向原审法院提交证据，文旅公司质证如下： 证据1，文旅公司与文博公司的邮件往来，文博公司对文旅公司的诉求已积极进行了应对，解决问题的同时也减免了其2018年7月的租金，已对文旅公司进行了合适的补偿。 证据2，维修单，是当时文旅公司提出的空调问题，文旅公司已及时对空调进行了维修，空调可以正常使用。 证据3，一系列的交接记录。2019年1月商铺漏水是偶发情况，文博公司已对当时发生故障的隔油池保持关注和巡视。2018年6月发生了地铁口渗水，我方也始终保持关注和巡视，文博公司已尽到了相关责任。交接记录可看到我方采取的措施情况，如隔油池抽水、地、地铁口抽水、地铁口水位每日巡查两次等/div> 证据4，商户月销售额统计表，这个是经苏州乐六文化旅游发展有限公司盖章确认，并拍给文博公司的2018年9月到12月的销售报表，文旅公司自2018年9月到12月都在正常经营，如果要是漏水漏得根本没法使用商铺，不可能产生这些营业额，营业额每月都在减少，是文旅公司自身经营不善的问题，也是文旅公司撤铺的原因，并非文博公司的商铺存在严重问题。 证据5，文旅公司官方网站的截图和照片，网址是××，可以看到他们自己介绍了乐六文旅为本公司现有品牌，为了提高现场辨识度，本公司在现场名为乐六文旅，这个也是为了和证据4相对应，那么后面还有一张照片，这就是设施的商铺，外面logo也是用的乐六文旅。 证据6，租金付款记录和邮件往来，这个也是文旅公司方自己拍了发给我们的，我们确实也找到了2018年9月、10月的房租的支付记录，这正说明文旅公司之前每月都在正常经营，且向文博公司支付租金，要是漏水漏得根本无法使用，文旅公司不会愿意一直正常支付租金，而且11月的房租文旅公司也是付的。邮件是为了证明王林是文旅公司的员工，因此前述的付款回执付款人名称王林，是文旅公司向文博公司或者说苏体公司付的租金。 证据7，涉案商铺的电表的读数。证明文旅公司每月都在正常经营，因此产生的这些电费，如果漏水漏得无法使用，不可能产生这些电费。 证据8，联系函一份，证明文旅公司欠付费用，文博公司向文旅公司催款。 证据9、图片打印件两张，证明我方因为漏水问题，除了给文旅公司减免了一个月租金外，还为其提供了两个免费广告位，用于弥补文旅公司的损失。 文旅公司对证据1真实性不予认可，但邮件中可见截止到2019年7月18日文博公司仍在和工程物业部报修地铁口漏水的情况，“要求有关部门及时处理、安排抽水”，同时该邮件显示的问题报告第二条载明：“地;地铁口渗水问题已出现溢水至租赁区及公共区情况，存在设施损坏，人员滑倒等风险”，也印证了漏水的事实，由于渗水严重，水量已蔓延至商铺。而文博公司同意减免一个月租金恰好证明其提供的涉案商铺存在进水、漏水的严重问题。事实情况是直到文旅公司搬离，进水和渗水仍在发生，空调也无法正常使用。证据2有异议，系文博公司方制作，该证据中文博公司确认在2019年1月13日我方承租商铺所使用的公司空调仍出现问题、不制热，但实际维修结果不明，也没得到文旅公司认可和验收，事实情况是直到文旅公司搬离空调一直无法正常使用。证据3系文博公司自行制作，且该交接记录可显示2019年1月至2月期间，地，地铁口仍在进水次出现进水抽水，也证明了漏水是一个持续不断的过程和进水的严重程度，对文旅公司正常经营造成了严重影响。证据4不予认可，无法证明文旅公司与乐六是一家公司，无法证明两个公司具有关联性，且销售情况也与本案无关联。证据5，不予认可，乐六不是本案当事人，无权确认文旅公司的销售情况。证据6，文旅公司租金支付和能否正常经营无关联，且该证据中文博公司也认可我方一直在按时正常支付租金。证据7不认可。证据8不认可，我方没有收到。证据9无法看出其免费提供广告位的事实，除免了一个月租金外，我方未收到其作任何补偿。 文博公司针对其反诉诉请主张，向原审法院提交证据，文旅公司质证如下： 证据1，解除租赁合同并请贵司依约返还房屋的函和邮寄凭证。证明我方于2019年6月25日向文旅公司发函要求解除合同并返还房屋。 证据2，律师代理合同、律师费发票，证明文博公司维权支出的律师费用17664元，依据租赁合同约定应由文旅公司承担。 文旅公司对证据1不予认可，表示未收到该解除通知。证据2不予认可。 文旅公司针对其反诉答辩意见，向原审法院提交了租赁合同解除协议一份，解除协议双方分别为文旅公司与文博公司，其中第一条约定双方同意于2019年1月31日协议终止租赁合同及其补充协议和相关附件，乙方于2019年3月31日前恢复原状并返还租赁房屋给甲方。文博公司于2019年4月2日在该协议中签章。证明因为房屋漏水，双方当时关于合同解除已达成初步意向，并且文博公司盖章了，证明其是认可解除时间是在2019年1月31日，但是因为该解除协议后面的条款对我方不公平，我方未签字盖章。 文博公司对该证据真实性无异议，庭审时文旅公司已经明确表示其因为经营问题提出了撤店申请，双方协商解除租赁合同。由于文博公司系国有企业，条款确实会订的较为强势，与其他商户签署租赁合同解除协议，均会用类似的条款，当时和文旅公司的二把手已经谈妥，因此我方将解除协议盖章两份并寄给了文旅公司，结果文旅公司的一把手或者是其他的股东看了之后认为条款对他们不公平，最后没有同意按该解除协议解除租赁合同。正是因为如此，该租赁合同既没有于2019年1月4日由文旅公司解除，其当时只是邮件发了一个撤铺申请，也没有在解除协议上盖章的这个日期解除，而且文博公司盖章是在2019年4月2日，也不是在1月份，那么该合同最后解除实际是由文博公司发函解除的，是在2019年的6月26日。 就承租店铺渗水情况，文博公司表示，店铺渗水主要原因系地铁施工导致，并非店铺本身建设工程质量问题或物业管理问题，责任不在文博公司。具体渗水的时间为：2018年6月4日至2018年6月6日初次渗水，文博公司积极排查原因并完成了补救和修复，花费3天实属合理；2018年7月24日地铁施工渗水，文博公司及时进行了修复；2018年8月10日地铁施工渗水，文博公司及时进行了修复；2019年1月18日系商场的隔油池故障渗水，文博公司及时进行了修复。其它时间均未发生渗水，仅是双方对遗留问题、退铺等事宜进行沟通协商，文旅公司实际开业时间为2018年8月18日，有一小部分渗水原因，但主要原因是文旅公司自身道具未安装设置完成，故之前几次渗水实际也未对文旅公司经营产生影响。 文旅公司表示，双方签订合同后我方于2018年4月28日进场开始装修，于2018年6月30日正式开业，就漏水情况，与我方提交本诉证据1当中的陈述一致。 原审法院认为：文旅公司与苏体公司签订的《苏体广场租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。文旅公司与苏体公司签订上述合同后，又与文博公司三方签订《补充协议》，确认于2018年10月1日开始文博公司取代苏体公司成为原合同的一方主体，苏体公司基于原合同对文旅公司所享有的权利和承担的义务于2018年10月1日开始由文博公司享有和承担；苏体公司不再对文博公司就原合同约定享受权利和承担义务。该补充协议系三方当事人真实意思表示，故就《苏州广场租赁合同》自2018年10月1日起合同相对方变更为文旅公司和文博公司，双方均应按该租赁合同约定履行。 针对本案争议的文旅公司是否具有合同解除权，文旅公司认为，因文博公司交付的房屋存在长期渗漏水，其于2019年1月4日即向文博公司发送了闭店申请，故双方的租赁合同于2019年1月4日即解除。原审法院认为，双方租赁合同第15条就乙方合同解除权予以明确约定，本案文旅公司抗辩的事由不满足合同约定的解除权行使的条件。至于文旅公司是否可基于房屋渗漏水的情况，主张其合同目的无法实现，依法解除与文博公司的租赁合同，结合庭审调查，可确认双方在租赁合同关系存续期间，涉案房屋确发生过几次渗水事件，无论渗水原因系归于商场隔油池的问题还是地铁施工，文旅公司基于与文博公司的租赁合同向文博公司主张相关权利，符合双方合同约定，但结合文旅公司向原审法院提交的渗水现场视频资料及双方就此的微信聊天记录，因渗水问题确对文旅公司的现场装修产生一定影响，但并未达到导致其长期无法经营使用承租房屋、致合同目的无法实现的程度，而就文旅公司抗辩的花车问题、空调使用问题，即使确也存在上述问题，其可基于双方租赁合同的约定向文博公司主张相应的权利，但亦不构成文博公司的根本违约。而文旅公司于2019年1月4日向文博公司发送的闭店申请，从文意中也未体现其直接因漏水等问题主张文博公司构成根本违约并明确表示解除合同的意思表示，且其申请内容中对闭店原因进行了多方面分析，包括店铺地理位置、渗水、空调使用等导致销售一直负增长，该闭店申请也能从主观上反映涉案房屋状况对于文旅公司实际使用影响程度，其并不足以认定文博公司构成根本违约，从而导致文旅公司的合同目的无法实现，综上，文旅公司基于上述原因认为文博公司根本违约并以此主张双方租赁合同于2019年1月4日即解除的主张不成立，原审法院对此不予支持。 至于文旅公司主张的装修损失404341.66元，原审法院基于其申请依法委托评估机构对其装修价值予以认定，2019年10月29日，苏州弘远众益土地房地产评估咨询有限公司出具房产评估报告，认定涉案房屋于2019年9月18日的装修残值为124409元，并出具函件确认上述装修残值计算方式为，按照核算的装修成本149890.56并考虑17%综合折旧率核算确认。文旅公司、文博公司对该鉴定结论均予以认可。就上述损失是否应由文博公司负担，原审法院认为，承上文所述，文旅公司主张的文博公司的违约事项不足以构成解除合同的充分理由，故其主张由文博公司承担其装修损失的诉请主张原审法院亦不予支持。 基于上述认定，文旅公司主张文博公司支付律师费，原审法院依法不予支持。 针对文博公司的反诉请求：要求确认双方租赁合同于2019年6月28日解除，文博公司表示，因文旅公司拖欠租金、物业管理费等费用累计达一个月以上，故其按合同约定可主张解除合同。原审法院认为，双方就租金支付时间予以明确约定，文旅公司基于房屋存在漏水等问题，在一定程度上影响房屋的正常使用，故应当酌情考虑减免部分租金，但结合文博公司曾已对文旅公司减免过一个月租金的事实及后续漏水的次数及对文旅公司的影响程度及相关损失，其再次减免租金的期限原审法院酌情认定两个月，至于文博公司抗辩称其还向文旅公司提供过免费广告位的事实，文旅公司对此不予认可，亦未有相关证据证实，故该部分抗辩原审法院在减免期限认定时不予考虑。而结合原审法院对文旅公司本诉诉请的认定，虽其在一定期限内可抗辩减免部分租金，但文旅公司抗辩认为对方根本违约并不再支付后续全部租金构成违约，文博公司作为守约方基于文旅公司的违约事实主张解除双方的租赁合同，有相应的事实和法律依据，原审法院依法予以支持。就租赁合同解除时间，文博公司表示，其于2019年6月18日向文旅公司发函，该函件于2019年6月26日由文旅公司人员签收，故双方租赁合同于2019年6月26日解除，文旅公司表示其未收到该函件，原审法院认为，结合现有证据无法证明上述函件已由文旅公司签收。但结合本案已查明事实，文旅公司于2019年1月即搬离撤场，文博公司对此亦知晓，从双方微信聊天记录可见，双方在2019年1月开始就合同解除的相关事项曾经进行过多次沟通，结合文旅公司向原审法院提交的解除协议，文博公司于2019年4月初将该解除协议邮寄给文旅公司后文旅公司不同意该解除协议条款，双方未能协议解除，在此期间，文博公司作为守约方，双方租赁合同应当认定仍处于履行期，但考虑到文旅公司实际已搬离的时间、文博公司在2019年1月即对文旅公司不再继续履行合同的意思表示明确知晓，文博公司亦有防止损失进一步扩大的义务，故结合上述因素，原审法院依法认定双方的租赁合同于2019年5月31日解除。 就文旅公司还应支付的租金金额，原审法院认为，结合双方确认的文旅公司已付租金情况、原审法院认定的减免期限、双方租赁合同约定，依法核算确认文旅公司还应支付四个月租金合计30336元。 物业管理费、推广费，原审法院结合双方确认的文旅公司已付情况、双方租赁合同约定，依法核算确认文旅公司还应支付物业费17064元、推广费3000元。 以上三项合计50400元。 因文博公司未按期支付上述租金、物业管理费、推广费，文博公司主张按照日万分之五标准计算逾期付款违约金，原审法院认为，文旅公司未按合同约定按期支付租金、物业费、推广费，构成违约，但该逾期利息计算标准过高，原审法院结合双方合同约定、原审法院认定的酌情减免租金期限，参照年息11.7%标准，依法核算确认文旅公司应付逾期付款违约金为：截止2020年4月30日合计5679.3元，自2020年5月1日起，以50400元为基数，参照年息11.7%计算至实际付款之日止。 就文博公司主张的逾期腾房占有使用费，文博公司认为，因文旅公司违约解除且未将房屋恢复原状，故其一直占有使用房屋，其占有使用费应计算至其将房屋恢复原状后返还之日止。本案审理过程中，基于文旅公司主张相应装修损失，原审法院依文旅公司申请委托评估机构对该房屋的装修进行评估认定，评估机构出具评估报告后，原审法院于2019年11月6日向文博公司释明，在装修损失已评估的情况下，为避免损失扩大，文博公司是否同意收回房屋，文博公司表示坚持要求文旅公司恢复原状后交付房屋。原审法院认为，考虑到文旅公司的违约事实、基于文旅公司诉请的评估及审理需要，文旅公司依法应支付自原审法院确认的合同解除日次日至2019年11月6日的房屋占有使用费。至于是否还应计算房屋占有使用费至文旅公司实际恢复原状并交付文博公司之日止，文旅公司的本诉主张可明确其不同意恢复原状的意思表示，文博公司对此明知，考虑到涉案房屋的现状、双方合同履行情况，在涉案房屋无继续保留现状必要的情况下，文博公司应当及时自行恢复原状、收回房屋，其坚持要求对方恢复原状再收回房屋，势必导致损失扩大，故原审法院综合考虑以上因素及双方合同约定及文博公司实际损失，认定房屋占有使用费参照双方约定的月租金7584元每月自原审法院认定的合同解除日次日计算至2019年11月20日止，合计42976元。承上所述，文博公司主张文旅公司恢复原状并交付房屋的诉请，原审法院不予支持。文博公司可待自行恢复原状后就相关损失另行向文旅公司主张。 至于文博公司主张的违约金及没收履约保证金的主张，实质均是因文旅公司违约行为主张相关违约损失，但该违约损失应当与双方合同实际履行情况、文博公司实际损失相适应，原审法院结合上述因素，酌情认定文旅公司支付文博公司违约金15168元。 文博公司主张律师费17664元，原审法院结合双方合同约定、文博公司提供的律师发票、合同及原审法院上述认定，酌情支持7000元。 综上，文旅公司应支付文博公司欠付租金、物业管理费、推广费、房屋占有使用费、违约金、律师费合计115544元及逾期利息（逾期利息计算方式为：截止2020年4月30日合计5679.3元，自2020年5月1日起，以50400元为基数，参照年息11.7%计算至实际付款之日止）。上述费用与文旅公司已付的履约保证金31284元、文博公司确认同意退还的装修押金5000元相抵扣后，文旅公司还应支付文博公司欠付租金、物业管理费、推广费、房屋占有使用费、违约金、律师费合计79260元及逾期利息（逾期利息计算方式为：截止2020年4月30日合计5679.3元，自2020年5月1日起，以14116元为基数，参照年息11.7%计算至实际付款之日止）。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决： 一、依法确认双方的《苏体广场租赁合同》于2019年5月30日解除； 二、苏州文化国际旅行社有限公司于本判决生效之日起十日内支付苏州文博商务旅游发展有限公司欠付租金、物业管理费、推广费、房屋占有使用费、违约金、律师费合计79260元及逾期利息（逾期利息计算方式为：截止2020年4月30日合计5679.3元，自2020年5月1日起，以14116元为基数，参照年息11.7%计算至实际付款之日止）； 三、驳回苏州文化国际旅行社有限公司的诉讼请求； 四、驳回苏州文博商务旅游发展有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7910元，评估费7500元，合计15410元，由苏州文化国际旅行社有限公司负担；反诉案件受理费收取2147元，由苏州文博商务旅游发展有限公司负担347元，由苏州文化国际旅行社有限公司负担1800元，苏州文化国际旅行社有限公司应负担部分已由苏州文博商务旅游发展有限公司预交，由苏州文化国际旅行社有限公司于本判决生效之日起十日内支付苏州文博商务旅游发展有限公司。 二审查明事实与原审查明的事实一致。 本院认为：案涉当事人签订的《苏体广场租赁合同》及《补充协议》是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应当依约履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中被上诉人苏州文博商务旅游发展有限公司作为涉案房屋的出租人，负有在租赁期限内保持租赁物符合约定用途的义务，因涉案房屋存在漏水和空调效果不佳等问题，一定程度上影响了承租人对于房屋的正常使用，故其存在违约行为，但是该违约情形程度较轻，尚不构成根本违约，亦不符合双方当事人在租赁合同中约定的一方有权解除合同的条件。上诉人苏州文化国际旅行社有限公司系涉案房屋的承租人，其负有按照约定期限支付租金的义务，本案中苏州文化国际旅行社有限公司存在拖延支付租金、物业管理费等超过一个月以上时间的行为，且其在2019年1月4日提出闭店申请要求提前解除租赁合同，依法构成根本违约。上诉人苏州文化国际旅行社有限公司主张涉案的商铺存在严重的质量瑕疵，导致其根本无法正常经营和实现租赁合同的目的，并无充分、有效的证据证明，前述问题产生之后被上诉人苏州文博商务旅游发展有限公司及时派人维修，并协商减免了承租人部分租金，苏州文化国际旅行社有限公司在闭店申请中陈述的理由也涵盖店铺地理位置不佳、渗水、空调使用等因素导致其经营不善，因此其解除合同的依据尚不充分，本院依法不予采信。涉案的房屋租赁合同解除是因上诉人苏州文化国际旅行社有限公司违约所导致，但是被上诉人苏州文博商务旅游发展有限公司也存在一定的违约行为，原审法院在确定苏州文化国际旅行社有限公司的违约责任时，在当事人已经协商一致减免1个月租金的基础上，再次酌情减免承租人2个月的租金尚属合理，二审依法不作调整。双方当事人在就退租事宜进行沟通、磋商的过程中，苏州文博商务旅游发展有限公司的相关工作人员虽然曾经有“营业期限算到1月底”的表述，但这只是当事人的初步协商意见，后来双方并未最终达成明确的一致意见。房屋租赁合同解除之后，上诉人苏州文化国际旅行社有限公司虽然撤场并交还了房屋钥匙，但是其并未将房屋恢复原状，且在诉讼过程中由于苏州文化国际旅行社有限公司申请评估装修损失等因素，涉案房屋至今未恢复原状和组织交接，导致被上诉人苏州文博商务旅游发展有限公司存在占有使用费、物业管理费等损失，原审法院综合考虑当事人违约程度、实际损失大小等因素，对于被上诉人苏州文博商务旅游发展有限公司的相关诉请予以酌情支持亦无不当。承前所述，涉案的房屋租赁合同因苏州文化国际旅行社有限公司的违约行为而导致解除，故其主张被上诉人苏州文博商务旅游发展有限公司赔偿其装修损失、经营损失等法律依据不足，本院依法不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2788元，由上诉人苏州文化国际旅行社有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  祁锋 审判员  赵东 审判员  周红 二〇二〇年十二月八日 书记员  孙贞 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。