湖北省巴东县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2823民初2647号原告：杨昌身，女，1949年12月7日出生，汉族，宜昌市厨房设备总厂退休职工，户籍所在地：湖北省宜昌市西陵区，经常居住地：湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：赵明，湖北楚贤律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：陆海空，男，1977年12月16日出生，汉族，湖北千寻康旅置业有限公司执行董事兼总经理，住湖北省宜昌市伍家岗区。被告：湖北千寻康旅置业有限公司，住所地：中国（湖北）自贸区宜昌片区发展大道**。统一社会信用代码：91420500MA498WR48N。法定代表人：陆海空，执行董事兼总经理。原告杨昌身与被告湖北千寻康旅置业有限公司、陆海空商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨昌身及其委托诉讼代理人赵明到庭参加了诉讼，被告陆海空、湖北千寻康旅置业有限公司经送达开庭传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨昌身向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2019年11月21日达成的房屋认购合同；2、判令被告湖北千寻康旅置业有限公司返还原告缴纳的购房认购金80200元；3、判令被告湖北千寻康旅置业有限公司从2020年8月11日开始按照33.76元/日向原告支付逾期还款违约金，支付到本息全部还清为止（违约金以80000元为基数，按照年利率15.4%计算换算成日万分之四点二二，即33.76元/日）；4、判令被告陆海空对上述第二、三项请求承担连带共同偿还责任。事实与理由：2019年10月21日，原告经朋友推荐后，认购了被告湖北千寻康旅置业有限公司开发建设的位于巴东县××野花××云海山××小镇——云海××房，并交纳了一期购房款80200元，双方签订了《房屋认购合同》。合同还约定，房屋交付时间为2020年6月30日前，发生争议由预定房屋所在地人民法院提起诉讼，特别注明“如未办理预售许可证，原款退回。”后经原告了解，上述项目根本无法办理预售许可证，同时在约定的交房期限该房屋也无法交付。期间原告多次找被告要求退还购房款，被告都答应得很好，但始终没有履行承诺。2020年7月21日，原告再次找到被告单位的法人陆海空，陆海空给原告出具书面“退款说明”，明确在2020年8月10日前一起性退还谭宗权（原告丈夫）人民币80000元，如逾期每天支付总金额1%的违约金。在2020年8月10日到期后，原告并没有收到被告陆海空答应退还的款项，原告随后联系被告陆海空，被告陆海空继续拖延。原告认为，双方间签订的《房屋认购合同》应予解除。理由是：出售的房屋不符合条件及约定；房屋无法交付；被告书面承诺全额退还购房款等。因导致合同不能履行及解除的原因在被告，被告应全额退还原告缴纳的购房款80200元，并按照书面承诺承担从2020年8月11日起逾期付款的利息损失。被告陆海空出具的书面说明，表明其作为与单位存在特定控制关系的利害关系人，愿意与单位共同承担偿还责任，属于债务加入，且该说明得到原告方的同意接受，就共同承担责任达成了一致。因本案发生争议，双方在合同中明确约定由预定房屋所在地即巴东县人民法院管辖。为维护原告利益，现依据合同约定向法院提起诉讼，请求支持原告的全部诉讼请求。被告湖北千寻康旅置业有限公司未作答辩。被告陆海空未作答辩。原告杨昌身围绕其诉讼请求依法提交了湖北千寻康旅置业有限公司企业公示信息一份、陆海空的户籍信息复印件、购房合同一份、收据原件二份、广发银行活期对账单一份、退款说明复印件一份（原件在（2020）鄂2823民初2646号案中已经提交）、户口薄复印件、宣传手册复印件一份。被告陆海空、湖北千寻康旅置业有限公司未向本院提交证据，也未对原告提交的证据发表质证意见。对原告提交的证据，本院认为均与本案具有关联性，能够达到原告的证明目的，被告湖北千寻康旅置业有限公司、陆海空均未提交证据予以反驳，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：谭宗权系原告杨昌身丈夫。被告陆海空系被告湖北千寻康旅置业有限公司的执行董事兼总经理。被告湖北千寻康旅置业有限公司作为投资商在湖北省巴东县××野花××组进行云海山宿康养小镇—云海轩房产开发，原告杨昌身经人介绍，于2019年10月8日在被告湖北千寻康旅置业有限公司认筹云海轩1-212号房屋，原告杨昌身缴纳认筹金200元，湖北千寻康旅置业有限公司给杨昌身出具收条1份。2019年10月21日，杨昌身作为认购方（乙方），湖北千寻康旅置业有限公司作为建方（甲方），双方签订《房屋认购合同》，合同的主要内容为：杨昌身认购房屋为甲方建设的云海山宿康养小镇云海轩212房，房屋地址为湖北省巴东县××野花××组，乙方认购房屋总价为156000元。乙方选定房屋后，之前的意向金自动转为房屋认购金，付款方式：分期付款，分两期。付款金额及时间：一期付款为80000元，二期付款为76000元，付款期限为交房日。甲方向乙方交付房屋使用权的时间为2020年6月30日前。本合同是双方为将来签订正式《商品房买卖合同》而预先签订的合同，乙方对房产尚不具备预售许可证的事实已明知，并且就此不追究甲方的任何责任。如在履行本合同的过程中发生纠纷，甲、乙双方本着友好的态度协商解决，协商不成的，双方均有权向该预定房屋所在地人民法院提起诉讼。后被告湖北千寻康旅置业有限公司在合同尾部手写了补充协议，内容为：“如未办理预售许可证，原款退回。”当日原告杨昌身向被告湖北千寻康旅置业有限公司支付80000元房屋认购款。到2020年6月30日，被告湖北千寻康旅置业有限公司未能按期交房。2020年7月27日，原告杨昌身找到被告陆海空，被告陆海空向原告之夫谭宗权及另一位认购房屋的杜杨龙共同出具《退款说明》，内容为：“因2020年疫情影响，本项目无法正常运营和交付，现决定于2020年8月10日前一次性退还杜杨龙人民币￥：20000（贰万元整）以及谭宗权人民币￥80000（捌万元整）。如不能在约定内退还款项，每逾期一天将必须支付滞纳金为总金额的1%的违约金，每月打入杜杨龙、谭宗权帐上。特此承诺。千寻康旅陆海空132××××××住址：××小区××号楼4-3-12020.7.27”。后被告湖北千寻康旅置业有限公司及陆海空均未按退款说明向原告及其丈夫谭宗权退还房屋认购款并支付违约金。2020年10月15日，原告杨昌身诉至本院，请求判如所诉。本院认为，虽然原告杨昌身与被告湖北千寻康旅置业有限公司签订的是《房屋认购合同》,签订合同时房屋未修建完毕，尚不具备商品房买卖的条件，房屋认购书一般应认定为预约合同，本案案由应为商品房预售合同纠纷。被告湖北千寻康旅置业有限公司在签订《房屋认购合同》时，未取得商品房预售许可证明，被告湖北千寻康旅置业有限公司亦未举证证实在起诉前取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告杨昌身与被告湖北千寻康旅置业有限公司签订的《房屋认购合同》应为无效，因此对原告请求解除《房屋认购合同》的诉讼请求本院不予支持。合同无效，自始无效。因该合同取得的财产应予以返还。因此对原告请求被告湖北千寻康旅置业有限公司返还已支付的房屋认购款80200元的诉讼请求，本院予以支持。对原告请求被告湖北千寻康旅置业有限公司以80000元为基数自2020年8月11日开始到本息全部还清为止按照33.76元/日向原告支付违约金的诉讼请求，本院认为，原告与被告湖北千寻康旅置业有限公司签订合同时，均明知房产尚未取得预售许可证的事实并且就此原告不追究被告湖北千寻康旅置业有限公司任何责任，但被告陆海空在出具《退款说明》时自愿约定了每逾期一天返还认购款支付总额1%的违约金，且原告自行将违约金标准降低至按年利率15.4%即33.67元/日支付，双方的行为均系各自真实意思表示，不违反法律规定，本院予以准许。因此被告湖北千寻康旅置业有限公司应以80000元为基数自2020年8月11日起至认购款还清为止按照年利率15.4%向原告支付违约金。对原告主张被告陆海空对湖北千寻康旅置业有限公司应返还的80200元及违约金承担连带共同偿还责任的诉讼请求，本院认为，本案的购房款系湖北千寻康旅置业有限公司收取，被告陆海空作为湖北千寻康旅置业有限公司的执行董事兼经理，是该公司的法定代表人，其向原告出具《退款说明》，且《退款说明》中写明“千寻康旅陆海空”，说明陆海空出具《退款说明》是代表公司履行职务行为，并不因此证明陆海空个人愿意进行债务承担，因此本院对原告要求被告陆海空对湖北千寻康旅置业有限公司应返还的80200元及违约金承担连带共同偿还责任的诉讼请求不予支持。被告湖北千寻康旅置业有限公司、陆海空经送达开庭传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项，第五十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告杨昌身与被告湖北千寻康旅置业有限公司于2019年10月21日签订的《房屋认购合同》无效；二、被告湖北千寻康旅置业有限公司返还原告杨昌身房屋认购款80200元，并以80000元为基数按年利率15.4%自2020年8月11日起至认购款返还完毕之日止支付违约金，限本判决生效之日起10日内履行完毕；三、驳回原告杨昌身的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1840元，减半收取计920元，由被告湖北千寻康旅置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人可在本判决确定之义务的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  王静二〇二〇年十二月四日法官助理张芹书记员向宏润