黑龙江省哈尔滨市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）黑01行终396号 上诉人（一审被告）:巴彦县房产住宅局,住所地巴彦县巴彦镇太平委。 法定代表人:王旭升，巴彦县房产住宅局局长。 行政负责人:沙继哲，巴彦县房产住宅局副书记。 委托代理人:张可，黑龙江九州律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：李晓娟，女，1956年6月7日出生，汉族，住巴彦县。 委托代理人：杨晓颖，黑龙江圣德律师事务所律师。 一审被告：巴彦县不动产登记中心，住所地巴彦县巴彦镇。 法定代表人：陈冬，巴彦县不动产登记中心主任。 行政负责人：何立伟，巴彦县不动产登记中心副主任。 委托代理人：张可，黑龙江九州律师事务所律师。 一审第三人：哈尔滨德诚置业有限公司，住所地巴彦县巴彦镇。 法定代表人：张伟亮，哈尔滨德诚置业有限公司经理。 委托代理人：张可，黑龙江九州律师事务所律师。 一审第三人：李相民，男，汉族，1960年6月23日出生，个体，住巴彦县。 一审第三人：杨超，男，汉族，1975年6月27日出生，住巴彦县。 上诉人巴彦县房产住宅局因房屋权属登记行为一案，不服巴彦县人民法院（2018）黑0126行初54号判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人巴彦县房产住宅局行政负责人沙继哲及其委托代理人张可，被上诉人李晓娟的委托代理人杨晓颖，一审被告巴彦县不动产登记中心行政负责人何立伟及其委托代理人张可，一审第三人哈尔滨德诚置业有限公司（以下简称德诚置业）的委托代理人张可到庭参加诉讼。一审第三人李相民、杨超经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院经审理查明，2014年7月5日，李晓娟与德诚置业签订商品房买卖合同，购买位于巴彦县巴彦镇吉庆街贵都花园东厢房6-8号楼之间一层南数4号房屋，面积为100.89㎡，并交清全部购房款。登记机关提供产籍档案体现房屋面积为191.60㎡，包括李晓娟使用的100.89㎡房屋及东厢房6-8号楼之间二层南数4号案外人90.71㎡房屋，登记机关把不同购买人购买的房屋颁发一本房产证，登记在杨超名下。李晓娟实际占有使用案涉房屋至今，其在使用期间交纳了相关的物业费、热费、水费等费用。李晓娟多次找德诚置业协助办理产权证未果，至起诉前发现巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心已于2013年11月27日将案涉房屋办理在杨超名下，房屋所有权证号为巴房权证巴彦镇字第××号。经查明，案涉房屋工程由德诚置业开发建设，德诚置业于2013年3月15日取得建设用地规划许可证，于2013年3月21日取得建设工程规划许可证，2013年5月24日取得建筑工程施工许可证，2018年6月27日《巴彦县解决国有土地上房地产开发建设项目房屋权属登记问题工作领导小组会签意见》体现，案涉房屋工程在2018年6月27日会签前，存在未按图纸施工（超面积建设）、超层加建、欠缴土地出让金、欠缴税款、未经消防设计备案、未竣工验收备案等一系列问题。登记机关在2013年为案涉房屋办理产权证时，尚不具备办证条件。另查明，案涉工程合法的开发建设单位是德诚置业，李相民作为实际出资人借用德诚置业资质开发建设。杨超作为个人并不具有合法的开发资质，杨超与德诚置业之间亦不存在房屋买卖关系，且杨超既未取得案涉房屋钥匙，亦未对案涉房屋主张过权利。李晓娟对登记机关将案涉房屋办理在杨超名下不服，诉至人民法院。 一审法院认为，本案争议焦点如下：一、该案存在行政撤销诉讼与民事确认诉讼交叉，是否应该中止行政诉讼审理程序的问题；二、登记机关作出的房屋所有权初始登记行为是否符合法律规定。 关于该案存在行政撤销诉讼与民事确认诉讼交叉，是否应该中止行政诉讼审理程序的问题。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、婚姻、继承等民事法律关系无效或者撤销为由，对房屋登记行为提起诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”根据该规定，一审法院于2019年4月19日作出裁定，中止本案行政诉讼审理程序，先行审理民事确认诉讼。在民事审理过程中，发现不能作出开发商与原告之间合同无效的确认。2019年12月2日，一审法院根据审判委员会讨论意见及其本院民事裁定书，认为行政案件的审理结果，直接影响民事案件的审理结果。因此，恢复行政诉讼的审理程序。 关于登记机关作出的房屋所有权初始登记行为是否符合法律规定。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十条规定，“房地产开发企业是以赢利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。”第六十五条规定，“违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违反所得，可以并处罚款。”因此合法的开发建设单位应当是德诚置业，李相民借用德诚置业资质进行开发建设，违反法律强制性规定。根据国务院《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。”根据建设部《房屋登记办法》第十九条规定，“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记……”第二十二条规定，“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的……”。登记机关违反上述规定，不履行严格的审查程序，亦未实地查看。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《房屋登记办法》第三十条规定，“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”登记机关违反上述规定，在案涉工程未按图纸施工，超面积建设、超层加建，未经竣工验收、未取得建设项目竣工规划核实合格证情况下，就为杨超颁发了房屋所有权证，其颁证行为，缺乏事实依据，且未尽严格审查职责。 另外，关于被告责任承担问题，根据巴彦县人民政府法制办公室《关于巴彦县不动产登记中心承担应诉职责的通知》“在行政诉讼案件中涉及的具体责任问题由登记环节中相应的工作部门承担。”因此，二被告是适格的共同被告。 综上，登记机关为杨超作出的案涉房屋所有权初始登记行为，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、第二十七条、第六十五条，国务院《不动产登记暂行条例》第二十二条、建设部《房屋登记办法》第十九条、第二十二条、第三十条的规定，属证据不足，且违反法定程序，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项之规定，判决撤销巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心作出的，为杨超颁发巴房权证巴彦镇字第××号房屋所有权证的行政行为。 上诉人巴彦县房产住宅局上诉称：1.本案应继续中止诉讼，一审法院恢复审理违反法定程序；2.被上诉人的起诉已经超过起诉期限；3.被上诉人不具有诉讼主体资格；4.上诉人的登记行为符合法律规定。请求人民法院撤销一审判决，驳回原告的起诉。 被上诉人李晓娟辩称：1.本案民事诉讼是在行政诉讼立案以后，因民事诉讼的审判结果不是行政诉讼的审理依据，一审法院中止民事诉讼恢复行政诉讼符合法律的规定，恢复行政诉讼审理是正确的；2.依据行政诉讼法及司法解释规定的行政诉讼期限的起算时间应为被上诉人知道或应当知道之日起计算，因被上诉人是2018年才知道涉案房屋已办产权的事实，据此向法院提起行政诉讼，被上诉人提起行政诉讼未超过法定起诉期限；3.被上诉人依法与德诚置业签订房屋买卖合同，且双方已实际履行并交付使用，因此被上诉人与上诉人的房屋登记行为存在直接的法律利害关系，被上诉人具备原告主体资格；4.德诚置业是依法取得使用证的权利主体，案涉房产颁证应依法登记在德诚置业名下，而上诉人在杨超未提供法律、法规规定的要件的情况下，为其办理案涉房屋产权登记是明显的违法行为，依法应当予撤销。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。 一审被告巴彦县不动产登记中心的答辩意见与巴彦县房产住宅局相同。 一审第三人德诚置业的答辩意见与巴彦县房产住宅局相同。 一审第三人李相民、杨超无正当理由未到庭参加诉讼，也未向人民法院提交书面辩论意见。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，巴彦县房产住宅局办理房屋所有权初始登记，根据《房屋登记办法》第三十条的规定，申请人应当与建设用地使用权、建设工程规划许可的权利人相一致。本案中，巴彦县房产住宅局颁证依据的建设用地规划许可、建设工程规划许可证的建设单位均为德诚置业，而非杨超个人，巴彦县房产住宅局为杨超颁发房屋所有权证存在主体错误；《房屋登记办法》第三十条要求办理初始登记需提交房屋已竣工证明，巴彦县房产住宅局在没有上述法定要件的情况下为杨超办理初始登记属事实不清，证据不足；根据《房屋登记办法》第二十二条，对未按照规划许可面积建造的建筑应当不予登记。本案中，案涉工程未按图纸施工，超面积建设、超层加建，未经竣工验收、未取得建设项目竣工规划核实合格证情况下，为杨超颁发了房屋所有权证。巴彦县房产住宅局对不应办理房屋登记的建筑予以初始登记属于程序违法。 根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。虽然李晓娟签订房屋买卖合同在巴彦县房产住宅局房屋登记行为之后，但李晓娟在签订商品房买卖合同之时无法预料到该未经竣工验收的房屋已经办理房屋权属登记这一事实，其主观上无过错，且李晓娟基于房屋买卖这一法律事实已实际占有并一直使用该房屋，应当获得免受权利侵害的诉讼权，因此，李晓娟是此房屋登记行为的利害关系人，具备原告诉讼主体资格。 关于上诉人主张本案的起诉超过法定起诉期限的问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定，“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”行政诉讼期限的起算时间应以被上诉人知道或应当知道之日起计算，被上诉人主张是2018年才知道案涉房屋被办理了登记手续，而上诉人也未向人民法院提交任何证据证明被上诉人已超过起诉期限的事实，故上诉人提出本案提起行政诉讼超过起诉期限的主张因没有事实依据，其主张不能成立。 关于上诉人主张本案应继续中止诉讼的问题。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、婚姻、继承等民事法律关系无效或者撤销为由，对房屋登记行为提起诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”本案系请求撤销房屋所有权初始登记行政诉讼案件，主要审查行政机关办理的初始登记是否合法，而上诉人陈述的民事法律关系发生在房屋所有权初始登记行为之后，后产生的民事法律关系不是当时行政机关作出登记行政行为的基础，故本案不属于上述规定的情形。因此，一审法院恢复行政诉讼的审理程序，符合法律规定。 综上，一审法院判决撤销巴彦县房产住宅局为杨超颁发巴房权证巴彦镇字第××号房屋所有权证的行政行为并无不当，本院应予维持。上诉人巴彦县房产住宅局的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.00元，由上诉人巴彦县房产住宅局负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓德广 审判员  齐 旭 审判员  朝之悦 二〇二〇年十二月十三日 法官助理刘晴 书记员姜心雨