天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终5276号上诉人（原审原告）：邵帅，男，1986年4月13日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：孙浩煜，天津卓茂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津塘沽和利丰投资有限公司,住所地天津市滨海新区塘沽响螺湾商务区第**。法定代表人：高志文，总经理。委托诉讼代理人：翟鑫，男，该公司员工。原审第三人：东莞市熙元物业发展有限公司天津分公司,住所地天津市河**友谊路**君谊大厦2-2802。主要负责人：王辰，总经理。委托诉讼代理人：陈宇杰，男，该公司员工。上诉人邵帅因与被上诉人天津塘沽和利丰投资有限公司（以下简称“和利丰公司”）及原审第三人东莞市熙元物业发展有限公司天津分公司(以下简称“熙元分公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初18425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。邵帅上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由和利丰公司负担。事实和理由：1.一审法院认为和利丰公司于2015年12月30日已通知了邵帅办理入住手续错误，和利丰公司提交的证据不具有真实性,不能作为认定事实的依据，且无法证明和利丰公司于2015年12月30日通知上诉人收房的待证事实。2.一审法院认定邵帅于2016年1月搬入部分家具及物品的事实认定错误。和利丰公司提供的显示家具摆放情况的照片拍摄于2020年5月15日,和利丰公司以2020年的涉案房屋情况来证明2016年的涉案房屋情况显然不具有证明力。3.和利丰公司的抗辩主张不符合事实,没有证据支持,甚至部分主张不符合常理。和利丰公司主张其2015年12月30日向邵帅发出入伙通知书,邵帅于2016年1月收楼入住。而事实上,恰恰是因为房屋存在严重质量问题,不具备交付条件，和利丰公司才没有通知邵帅交房。4.邵帅于2020年7月5日与和利丰公司办理了房屋交接手续,该事实清楚,证据充分。和利丰公司未履行房屋买卖合同中约定的书面通知义务,晚于约定的房屋交付时间进行房屋交付,构成违约,应承担违约责任。和利丰公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。邵帅于2016年1月搬入家具，已经形成了占用房屋的事实，邵帅的行为已经表明其接收了房屋。另在邵帅向熙元分公司支付的物业费收据当中，可以证实邵帅已经明确知晓所交物业费起始日期是2016年1月，表明了邵帅认可2016年1月收房的事实。再者，双方于2017年5月签订了赔偿协议，和利丰公司也已履行了赔付义务，邵帅同意不再以房屋质量漏水问题要求和利丰进行赔偿。现邵帅又以漏水质量问题提起诉讼已经违反了当时所签订的协议，且邵帅的诉讼请求已超过诉讼时效，不应支持。熙元分公司述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。邵帅向一审法院提出诉讼请求：1.判令和利丰公司支付逾期交房违约金320764.89元(以购房款130万元为基数,自2015年12月31日起至2020年7月5日止,以年利率5.39%计算)；2.判令和利丰公司履行维修义务；3.由和利丰公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2015年11月30日邵帅（买受人、乙方）与和利丰公司（出卖人、甲方）签订合同编号为2011-0194261的《天津市商品房买卖合同》及附件《补充合同》,合同约定，乙方购买甲方位于滨海新区××广场××商品房××，房屋建筑面积83.72平方米,每平方米价格15527.95元,房屋总价130万元，甲方于2015年12月30日前,将验收合格房屋交付买方使用；乙方的付款方式为于2015年12月5日前，一次性存入商品房首付款65万元，其余办理贷款；商品房质量与保修责任中，约定屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年，保修期自本房交付之日起计算；甲方逾期交付商品房超过90日的，乙方不解除合同，合同继续履行，甲方应每日按商品房价款的十万分之一向乙方支付违约金；商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，交接房屋钥匙，乙方付清全部房款，方可进行房屋交接，乙方持商品房交付通知书办理房屋交付手续，并于交接该房屋钥匙时即为合同项下该房屋已交付，自交付之日起，该房屋的风险、责任由乙方承担，如甲方已如期发出商品房交付通知书或乙方已经领取商品房交付通知书，而乙方在甲方通知的交付期限仍未接收该房屋，则交付通知书中注明的交房期限最后一日视为甲方已将本合同项下的商品房交付给乙方，自视为交付之日起，无论乙方是否实际入住，该房屋的风险责任转由乙方承担，且自视为交付之日起有关该房屋的所有费用全部由乙方承担，乙方在办理该房屋交付手续过程中，认为有需要维修的事项，应按《天津市商品房住宅质量保证书》中的规定，要求甲方承担保修义务，但维修事项不能作为乙方拒绝接受商品房并要求甲方承担逾期交房责任的理由。合同签订前，2014年12月29日涉案房屋竣工验收，取得天津市建设工程竣工验收备案书。上述合同签订后，2015年11月30日邵帅向和利丰公司账户付款65万元。2016年1月21日邵帅取得上海浦东发展银行65万元的贷款,于2016年1月25日向和利丰公司账户付款65万元,付清剩余购房款。2016年6月9日邵帅领取了涉案房屋的不动产权证。2015年12月30日和利丰公司通知中惠熙元广场业主于2016年1月1日办理入住手续，因房屋漏水，2016年1月邵帅搬入部分家具及物品，但未能办理入住手续。2016-2018年邵帅多次向和利丰公司提出维修。2017年5月26日邵帅与和利丰公司就房屋渗漏签署协议，协议约定“2016年8月，由于幕墙封闭不严使雨水流至屋内，导致户内木地板及墙面壁纸被水浸泡，且入户门也浸泡变形，甲乙达成一致协议，就乙方所有广场×××户内渗漏问题造成的损失，甲方一次性赔偿乙方5000元，甲方就乙方户内渗漏损失问题履行赔偿给付义务后，乙方不再以任何理由就以上户内渗漏损失问题再向甲方提出修复、赔偿和补偿的要求，甲乙双方约定不进行鉴定”。2017年7月6日和利丰公司按协议约定向邵帅履行了赔偿义务。2020年5月15日邵帅、和利丰公司及熙元分公司再次到涉案房屋查看房屋漏水情况。2020年6月29日和利丰公司向邵帅邮寄催收楼通知书，载明“您所认购的×××熙元物业早已具备入伙条件，我司已于2015年12月30日向您发出书面通知，通知您办理入伙手续，但截至本通知发出之日，您尚未办理入伙手续，请接到本通知书之日起三日内前往熙元广场物业服务中心办理收楼手续”。2020年7月5日邵帅在和利丰公司出具的入伙通知书、一户一表商业用电协议书、商业用水协议书、区域防火责任协议书、入伙会签单、前期物业服务合同上签字，办理了入住手续，领取了房屋钥匙、水卡、电卡、门卡，并交清了2016年1月1日至2020年7月31日物业费。一审法院认为，本案的焦点问题是2016年1月房屋是否符合交付条件，和利丰公司是否已向邵帅交付房屋；和利丰公司是否承担维修义务。一审法院认为，邵帅与和利丰公司之间存在商品房买卖合同关系，双方应按合同约定及法律规定全面履行合同义务。2014年12月29日涉案房屋通过竣工验收备案，和利丰公司提交的2015年12月30日、2020年7月5日的入伙通知书，2020年6月29日催收楼通知书，均可以证实2015年12月30日和利丰公司已通知业主办理入住手续。在交付的房屋不存在影响合同目的的情形下，买受人不得拒绝受领。因房屋漏水邵帅未办理入住手续，但邵帅提交的照片不能证实涉案房屋存在大面积漏水，导致无法实际居住使用，邵帅拒绝办理入住手续，不符合法律规定与合同约定。2017年5月26日双方签署赔偿协议，对2016年8月幕墙封闭不严造成涉案房屋内的损失，约定和利丰公司履行赔偿义务后，邵帅不再向和利丰公司就渗漏损失问题向和利丰公司提出修复、赔偿和补偿的要求，该协议解决的是房屋渗漏造成的损失。涉案房屋存在渗漏的质量瑕疵，在保修期内，应由和利丰公司承担维修义务。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告天津塘沽和利丰投资有限公司于本判决生效后十日内对原告邵帅位于天津市滨海新区××广场××的房屋渗漏问题进行修复；二、驳回原告邵帅的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费减半收取计3056元，由原告邵帅、被告天津塘沽和利丰投资有限公司各负担1528元。”二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。二审争议焦点为：和利丰公司是否构成逾期交房，邵帅请求和利丰公司支付逾期交房违约金是否应予支持。双方签订的《天津市商品房买卖合同》及附件《补充合同》中约定，甲方（和利丰公司）应于2015年12月30日前,将验收合格的房屋交付乙方（邵帅）使用。商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，……如甲方已如期发出商品房交付通知书或乙方已经领取商品房交付通知书，而乙方在甲方通知的交付期限仍未接收该房屋，则交付通知书中注明的交房期限最后一日视为甲方已将本合同项下的商品房交付给乙方，自视为交付之日起，无论乙方是否实际入住，该房屋的风险责任转由乙方承担，且自视为交付之日起有关该房屋的所有费用全部由乙方承担，乙方在办理该房屋交付手续过程中，认为有需要维修的事项，应按《天津市商品房住宅质量保证书》中的规定，要求甲方承担保修义务，但维修事项不能作为乙方拒绝接受商品房并要求甲方承担逾期交房责任的理由。案涉房屋于2014年12月29日竣工验收备案，和利丰公司于2015年12月30日向邵帅邮寄了入伙通知书，且与当日向案涉小区其他业主亦寄发了入伙通知书。后和利丰公司又于2020年6月29日向邵帅发出催收楼通知书，载明“您所认购的×××熙元物业早已具备入伙条件，我司已于2015年12月30日向您发出书面通知，通知您办理入伙手续，但截至本通知发出之日，您尚未办理入伙手续，请接到本通知书之日起三日内前往熙元广场物业服务中心办理收楼手续”。邵帅按照上述通知书要求，于2020年7月5日办理了入住手续，并交清了2016年1月1日至2020年7月31日的物业费，根据在案证据可以证实2015年12月30日其已通知邵帅办理收房手续。双方合同约定了维修事项不能作为乙方拒绝接收商品房并要求甲方承担逾期交房责任的理由，且邵帅亦未提交证据予以证实案涉房屋质量问题造成其无法正常居住使用，故邵帅即便未实际办理收房手续，但按照双方约定，和利丰公司已如期完成了合同约定的交房义务，不构成延期交房。且即便如邵帅所主张，和利丰公司2015年12月30日未通知其办理收房手续，但熙元分公司证实，邵帅于2016年1月搬入了部分家具。且邵帅与和利丰公司因房屋渗漏问题于2017年5月26日签署了赔偿协议，约定邵帅不再向和利丰公司就渗漏损失问题提出修复、赔偿和补偿的要求，邵帅至少于2017年5月26日已经知道和利丰公司未按期交房，且维修问题也已经解决完毕，邵帅直至2020年7月27日才向一审法院提起诉讼主张权利，和利丰公司抗辩邵帅的诉讼请求已超过诉讼时效亦应予支持。综上，一审法院对邵帅请求和利丰公司支付逾期交房违约金不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，邵帅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6112元，由上诉人邵帅负担。本判决为终审判决。审判长  丁津翠审判员  何日升审判员  郭小峦二〇二〇年十二月二十九日法官助理王飞凡书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……