辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽13民初14号原告：大商集团朝阳新玛特购物广场有限公司，住所地朝阳市双塔区新华路三段**。法定代表人：邸宇峰，董事长。委托诉讼代理人：邵凤，辽宁恒信(沈阳)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张兴林，辽宁恒信(沈阳)律师事务所律师。被告：朝阳义利世好房地产开发有限公司，住所，住所地朝阳市双塔区辽河街**div>法定代表人：刘宏伟，总经理。委托诉讼代理人：赵琳娜，辽宁森盛律师事务所律师。原告大商集团朝阳新玛特购物广场有限公司（以下简称朝阳新玛特公司）诉被告朝阳义利世好房地产开发有限公司（以下简称义利开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年10月9日、12月20日公开开庭进行了审理。原告朝阳新玛特公司的委托诉讼代理人邵凤、张兴林，被告义利开发公司的委托诉讼代理人赵琳娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朝阳新玛特公司诉讼请求：一、判令被告义利开发公司向原告支付因被告恶意违约而导致租赁合同解除后对原告造成的经济损失37,589,770元；二、由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2008年2月19日，案外人大商集团股份有限公司与被告签订《房屋租赁合同》，承租被告坐落于朝阳市双塔区燕都大厦部分房屋用于商场经营使用。后大商集团股份有限公司将案涉《房屋租赁合同》项下全部权利义务概括性转移给原告。原告自承租以来，一直严格按照《房屋租赁合同》约定，及时、足额地向被告支付房屋租金。但被告自2016年起为了提高租金、供暖费、物业费等费用标准，多次向原告提出要求重新签订房屋租赁合同，并重新约定房屋租赁面积、租金、取暖(制冷)费、物业费等事宜。在遭到原告的拒绝后，竟然公然威胁原告将采取相应恶意违约的手段，迫使原告答应其重新签署租赁合同的要求。此后，原告便遭受到了一系列不正常供电、供水、供热、制冷等异常情况，导致商场多次停水、停电、室内温度过高、卫生间无法使用，顾客负面反响强烈，客流量急剧下降，严重影响商场正常经营，合作方纷纷撤场，迫使原告最终不得不停止经营。原告因此遭受各项经济损失高达37,589,770元。被告作为出租方，在明知租赁房屋用于商场经营的情况下，应当向原告提供能够满足商场正常经营条件的租赁房屋及相应附随义务。现被告种种行为均可证明其恶意毁约意图明显，其行为既有违最基本的商业道德，也有悖诚实信用及公平正义原则。根据《房屋租赁合同》第13.3条“如甲方因其他原因违约而影响乙方无法正常经营，则应赔偿乙方因此所造成的经济损失”的约定及《民法总则》与《合同法》关于诚实信用的规定，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法查明案件事实，判如所请，以彰显司法公正。被告义利开发公司答辩称，一、本案属重复起诉。原告曾于2017年8月22日起诉朝阳达标供暖有限公司（以下简称达标公司）和被告义利开发公司，以达标公司和义利开发公司不履行制冷合同等造成原告经济损失人民币3,091.15万元，损失的内容包括因制冷、供暖问题造成的销售毛利损失、商户撤柜毛利损失、辞退员工所支付经济赔偿金、装修改造损失、因商场无法正常经营导致的向第三方违约金。该案经朝阳市中级人民法院、辽宁省高级人民法院二审判决，驳回了原告的诉讼请求。现原告又以义利开发公司恶意违约而导致租赁合同解除为由要求义利开发公司赔偿经济损失37,589,770元。虽然诉讼请求表述不同，但起诉的理由中也包含了制冷、供暖等问题，人民法院对案件审理的基本事实是相同的，原告请求的经济损失内容也与前述的内容基本一致。综上，原告属重复起诉，根据一事不再理原则，请求法院驳回原告的起诉。二、原告就租赁合同起诉义利开发公司，属恶意诉讼。在原告起诉之前，义利开发公司就租赁合同纠纷已经向朝阳市中级人民法院提起诉讼，要求朝阳新玛特公司赔偿因提前解约给义利开发公司造成的经济损失，双方在履行合同过程中是否存在违约行为是该案审理的基本事实，本案与该案审理的基本事实是重复的，原告没有必要再次因此另行起诉。原告再次起诉属恶意诉讼，应依法予以驳回。三、义利开发公司在履行租赁合同过程中不存在任何违约行为或其他不当行为，原告提前撤出商场终止经营系其经营不善所造成，与义利开发公司没有任何因果关系和法律关系。综上所述，原告起诉不当，诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，应依法予以驳回。原告朝阳新玛特公司为证明其诉讼主张，在第一次开庭审理时提交以下六组证据：1、房屋租赁合同、补充协议、协议书，证明被告作为出租方明确知悉原告承租房屋使用用途为商场经营，其应向原告提供适合商场经营的水、电、采暖及制冷等相应合同附随义务的事实；2、关于重新签订房屋租赁合同的约定函、关于必须签订房屋租赁补充协议的告知书、双方工作人员通话录音、关于对大商新玛特供暖及电来函的回复，证明被告作为出租方为了提高租金，要求原告与其重新签订租赁合同，并通过口头及书面方式威胁原告如不同意签署新的租赁合同就将采取停水、停电、停止供热、制冷等违反合同附随义务的手段，阻碍原告正常经营的事实；3、朝阳新玛特被停供记录，证明被告自2017年1月8日起，多次实施停水、停电、停止供暖、停止制冷等行为，导致商场根本无法正常经营的事实；4、47家商户撤柜函、对外公告及商场停业照片7张，证明商户因商场无法制冷、停水、卫生间不能使用等原因无法正常经营，纷纷撤柜，致使原告无奈停止经营的事实；5、朝阳新玛特各项损失统计表、营业损失评估报告、2017年8月1日-10月29日销售毛利损失表、合同能源管理协议2份，证明原告因被告上述恶意不提供水、电、制冷等合同附随义务的违约行为所遭受的经济损失情况；6、(2018)辽民终798号民事判决，证明生效判决载明如朝阳新玛特公司认为义利开发公司违反合同，可就租赁合同纠纷另行起诉，本案不属重复诉讼。义利开发公司对上述证据的质证意见为：1、对协议的真实性与有效性没有异议，但义利开发公司按照合同约定履行了合同义务，也没有违反附随义务；2、对约定函和告知书真实性没有异议，这两份函是双方就房屋租赁合同履行情况进行的沟通函，原告在使用过程中增加了使用面积，是双方一致认可的，沟通函中也写明了是双方的洽谈，有没有继续签定合同和重新签定合同都没有影响原告继续使用所租赁的房屋，我方也就增加的使用面积另案起诉要求给付租金，目前尚未审结；回复涉及到房屋使用中的问题以及催收欠费的问题，原告拖欠物业费，朝阳义利世好物业管理有限公司（以下简称义利物业公司）起诉，这个回复是为了解决双方在租赁合同过程中出现的问题进行的沟通，并没有影响原告对房屋的使用以及商业经营；对于通话录音，首先义利物业公司经理没有到庭参加诉讼，我方无法辨认录音中的通话人是否是纪孝春本人，也无法辨认该录音是否经过剪辑和增删，所以对真实性不予认可，其次从通话内容看，仅仅是一个对话，并没有影响原告对房屋的使用与商业经营，不足以造成提前撤场停止经营的后果；3、从证据形式看，是原告单方出具的表格，没有其他证据证明其客观性与真实性，对停供记录的真实性、客观性与关联性均不予认可；4、该组证据与本案无关联性，商户撤柜的原因是原告经营不善，与被告的租赁行为没有关联关系，尤其是在制冷方面，已有生效判决认定，原告拖欠制冷费且双方没有签定2017年制冷合同，如果由于制冷导致商场经营业绩下滑，也是由原告自身原因造成的。被告认为商场停止经营的根本原因是原告经营不善，自开业以来从未盈利，一直处于亏损状态；5、评估报告是原告单方委托的，被告不予认可。原告所说的损失无论是否存在，也无论数额多少，均与被告的租赁行为没有因果关系，没有关联关系。其他两份合同是原告与第三方签定的，与本案没有关联关系；6、对判决书无异议，但本案原告起诉的事由、损失与该判决中所确认的事实及损失是一致的，只是变化一种说法，但基本事实都是集中在制冷问题上，说的都是一个事实，属重复起诉、恶意诉讼，应依法驳回。第二次开庭审理时原告朝阳新玛特公司补充提供以下七组证据：1、义利开发公司出具的《关于对大商新玛特供暖及电来函的回复》、达标公司出具的《关于供热问题来函的回复函》、2008-2009年取暖费发票及支票存根、2015年制冷及供热协议书、2011年-2016年供暖费支票存根、(2017)辽1302民初1364号民事裁定书及(2017)辽1302民初1365号民事判决书、2012年-2014年租金支票存根、张海涛企查信息、朝阳燕都国际酒店有限责任公司企业信用信息公示报告、朝阳义利世好物业管理有限公司企业信用信息公示报告、达标公司变更情况查询卡、刘宏伟与董景春结婚证、义利开发公司变更情况查询卡，证明义利开发公司将其物业、供水、供电、供暖、制冷等租赁合同附随义务分拆给其实际控制的物业公司、供暖公司履行；2、《关于对新玛特商场出现重大停电事故处置意见的告知函》、《关于朝阳新玛特商场出现重大停电事故的报告》、《朝阳新玛特关于公共安全事件的报案》、《关于高压线损和二次给水泵电费必须合理分摊的函》、《关于朝阳新玛特高压线损费用重新核定的申请函》、《关于回复说明》，证明义利开发公司是变压器的产权人和管理者，我方商场被异常停电，义利开发公司违反诚信原则实施恶意违约行为；3、义利物业公司水费收据、《关于义利物业管理有限公司停止高压给水声明的告知函》、《关于朝阳新玛特供水问题的情况汇报》，证明我方一直向义利物业公司交纳水费，义利开发公司是供水设备的产权人和管理者，义利开发公司擅自停供高压给水，导致我方商场无法正常经营；4、《关于供热问题的函》、《关于朝阳达标供热公司违规停热的投诉》、《关于朝阳达标供热公司违规停热的二次投诉》、《关于你公司违规停热的函》、《关于擅自违规停热问题的函》，证明义利开发公司提出威胁后，即开始发生经常性停热，实施有预谋的不诚信的违约行为；5、《关于对朝阳新玛特夏季制冷问题的郑重声明》、《关于夏季制冷问题的复函》、照片及录像，证明因停止制冷，商场温度过高，环境恶劣，我方无法正常经营，被迫停业；6、《致函》、《收条》、房屋改造照片及录像、企业注册信息，证明义利开发公司在将房屋收回前就先期注册了朝阳慈宁医院，后改名朝阳燕京医院，并对房屋进行装修改造，证明义利开发公司一系列违约行为是有预谋的，在提高收费无望的情况下，故意迫使租赁合同无法继续履行，从而达到合同解除，收回租赁房屋的目的；7、朝阳新玛特销售对比表，证明我方因停热、停水、停止制冷，销售严重下滑，无法经营，造成损失。被告义利开发公司对上述证据的质证意见为：1、义利开发公司、达标公司、义利物业公司是三个独立的公司，经济独立、人员独立，不存在人格混同问题，由于朝阳新玛特公司给义利开发公司的函中提到了物业问题、供暖问题，那么义利开发公司作为房屋出租方，对朝阳新玛特公司的来函进行了善意的回复，并不能证明义利开发公司就能控制该两个公司，关于公司人格混同问题第九次民商事审判会议纪要有明确规定，不能仅仅根据一个信函就予以认定。关于达标公司收费是否合理问题，与本案无关，达标公司不是本案的诉讼主体，也不受义利开发公司控制，我方从未说过终止对原告的服务，供暖机组是我方提供，原告恶意破坏供暖设施，把机房关了，单方测量温度。原告在承租过程中出现问题，找义利开发公司出面协调，义利开发公司从善意角度上也愿意帮助协调，如果合同履行，义利开发公司是有收益的，所以义利开发公司回函很正常，不能因此认定义利开发公司控制其他两个公司。本案与义利物业公司、达标公司无关，该两个公司也都与朝阳新玛特公司发生了诉讼。2、第二组至第五组证据，该四组证据均缺乏客观性、关联性，新玛特商场停电、停水、停止制冷均是朝阳新玛特公司自身原因造成，停电是由于瞬间用电量过大，停水是由于拖欠自来水公司水费，停热是朝阳新玛特公司单方的测温，且其将空调机组大部分闲置，停止制冷是由于朝阳新玛特公司不交制冷费，与义利开发公司无关。3、第六组证据，原告想证明义利开发公司违约是有预谋的，缺乏事实依据，义利开发公司将租赁房屋收回后进行拆除改造是对房屋的正常使用，与本案没有关联性，原告歪曲事实，为自己的经营不善找借口。4、第七组证据关于损失情况，对原告所出具的损失情况不予认可，缺乏客观性，与义利开发公司没有关联性。被告义利开发公司在第一次开庭时提交下列证据：1、自来水公司于2017年6月12日向朝阳新玛特公司发出的停水通知书，证明商场停水是由于欠缴水费所造成，与被告没有因果关系。2、（2017）辽13民初65号、（2018）辽民初798号民事判决，证明就制冷问题原告提起过诉讼，在该案中原告请求赔偿损失3,000余万元与本案的诉讼标的、诉讼请求是一致的，证明原告是重复起诉。3、（2017）辽1302民初1365号、（2017）辽13民终2519号民事判决，是义利物业公司起诉原告拖欠物业费案件，证明原告拖欠义利物业公司物业费133万元，义利物业公司与义利开发公司是两个独立的主体，原告由于拖欠物业费、水费等造成与物业公司之间的纠纷，进一步证明原告实际已经营不善而亏损。4、房屋租赁合同及补充协议，证明被告义利开发公司所履行的合同义务是提供合同约定的房屋面积以及相关的重要设备设施，在使用过程中发生的水、电、气等均由原告管理使用并支付费用，与被告没有关系。双方在房屋租赁合同中约定的房屋使用面积在补充协议中双方都认可发生了变化，因此达成了新的租金协议，即场地面积发生变化，双方是可以对合同进行补充的，在原告使用面积增大的情况下，被告要求变更进行正常的沟通是符合双方意思表示的，被告已按合同约定履行了义务。原告对上述证据质证意见为：1、被告不能提供原件，不予质证。需要说明的是，原告曾于2017年6月20日给朝阳市信访局发函，明确由于我方银行账户被义利物业公司查封，费用无法支付，后来水费已足额缴纳，证明我方不是因为经营不善拖欠水费，是义利物业公司查封我方银行账户导致水费暂时无法缴纳。2017年6月12日停水，6月15日我方足额缴纳水费，后市信访局召开了协调会，会上义利开发公司提出每平方米增加0.5元高压给水费，我方无法接受，但被告一直给我方停水至多方撤场。2、对判决书真实性没有异议，但不能证明我方是重复起诉。3、这两份判决不能证明义利物业公司与义利开发公司是独立的，这两个公司是关联企业，物业费由原来的2元提高到2.4元，我方没有同意，义利物业公司才起诉的，在涨价之前我方并没有拖欠物业费。义利开发公司起诉我公司要求给付超占面积的租金，义利物业公司起诉我方给付物业费，两个案件都对我公司账户进行了查封。4、对证据的真实性没有异议，租赁合同明确约定提供水、电、气、消防系统是出租方的义务，事实上我方也没有任何选择物业公司以及能源供应公司的权利和能力，因此该部分的义务仍然是义利开发公司的租赁合同的附随义务；其次被告所称的双方在补充协议中对租赁面积的变更原告是认可的，但租赁合同是2008年签署的，在补充协议中已经达成了租金的标准约定，因此不存在双方再另行签署新合同的情况。第二次开庭审理时，被告义利开发公司补充提供以下证据：1、2017年10月30日下午空调发电机组录像资料，证明商场空调实际没有启用，大部分在闲置；2、路江谈话录音，证明朝阳新玛特公司在2017年就已经决定撤出了。原告质证意见为：1、录像资料需查看，形成时间是2017年10月30日，我方在8月份就已撤场，即使存在设施设备不全也是正常的，不能证明我方撤场前空调机组就有损坏的客观状态；另外我方已举证证明关于供暖的问题曾向供暖办投诉，供暖办也到现场进行了核查，核查结果是温度不达标，并不是原告故意为之，被告称是因为原告造成大部分机组闲置未用的情况没有证据证明。2、对路江的谈话录音的真实性、合法性、关联性均有异议，无法核实该录音的录制时间及录制背景，无法核实该录音是否为我公司路江本人，即使是其本人，根据通话内容可知，其曾因工资待遇等问题与公司发生过冲突，其所陈述的内容不具有客观性、真实性，也无其他客观证据予以佐证，仅凭该录音不能证明被告所要证明的事实。根据上述双方当事人的质证意见及当庭陈述，对上述证据本院作如下认定：一、《房屋租赁协议》、《补充协议》及双方与朝阳市国资委签订的《协议书》，双方对真实性及协议内容均无异议，证明双方建立房屋租赁合同法律关系的事实，应予采信。二、《关于重新签订房屋租赁合同的约定函》及《必须签订房屋租赁补充协议的告知书》，双方对真实性及内容均无异议，可以证明义利开发公司要求朝阳新玛特公司核实实际使用房屋面积、重新计算相关费用，但朝阳新玛特公司不同意，双方亦未签订相关协议的事实，应予采信。三、《朝阳新玛特被停供记录》，虽然义利开发公司对此证据不予认可，但该证据内容可通过双方往来函件内容予以证实，证明朝阳新玛特商场在经营过程中出现了停电、停水、停止供暖制冷情况的事实，应予采信。四、《关于对大商新玛特供暖及电来函的回复》、《关于供热问题来函的回复函》、《关于供热问题的函》、《关于朝阳达标供热公司违规停热的投诉》、《关于朝阳达标供热公司违规停热的二次投诉》、《关于你公司违规停热的函》、《关于擅自违规停热问题的函》、《关于对朝阳新玛特夏季制冷问题的郑重声明》、《关于夏季制冷问题的复函》、（2017）辽13民初65号民事判决、（2018）辽民终798号民事判决，双方对证据的真实性均无异议，证明朝阳新玛特公司与达标公司因供暖及制冷问题发生争议，2016年冬季及2017年夏季达标公司未向朝阳新玛特公司提供供暖及制冷服务，经一、二审判决认定双方均不存在违约行为，朝阳新玛特公司可就租赁合同另行起诉的事实，应予采信。五、《关于对新玛特商场出现重大停电事故处置意见的告知函》、《关于朝阳新玛特商场出现重大停电事故的报告》、《朝阳新玛特关于公共安全事件的报案》、《关于高压线损和二次给水泵电费必须合理分摊的函》、《关于朝阳新玛特高压线损费用重新核定的申请函》、《关于回复说明》，证明朝阳新玛特商场发生停电事故，双方就高压线损及二次给水泵电费问题发生争议的事实，双方对证据真实性无异议，应予采信。六、停水通知书、义利物业公司水费收据、《关于义利物业管理有限公司停止高压给水声明的告知函》、《关于朝阳新玛特供水问题的情况汇报》、（2017）辽1302民初1365号民事判决、（2017）辽13民终2519号民事判决，证明义利物业公司以拖欠物业费为由起诉朝阳新玛特公司，2017年6月12日朝阳新玛特商场因朝阳新玛特公司拖欠水费造成停水，朝阳新玛特公司补缴水费后恢复供水，后因二次给水泵电费问题发生争议，自6月26日起停止高压给水的事实，该组证据形成链条，应予采信。七、47家商户撤柜函、《致函》、《收条》、房屋改造照片、企业注册信息，证明自6月19日开始，朝阳新玛特商场经营商户以无空调、停水、销售下降、拖欠货款为由陆续撤场，商场于8月份停止营业，10月20日朝阳新玛特公司致函义利开发公司要求解除合同，10月30日双方进行了租赁房屋的交接，朝阳燕京医院于9月19日登记设立，双方交接后进行房屋改造的事实，应予采信。八、取暖费发票及支票存根、租金支票存根、企业信用信息公示报告、公司变更情况查询、结婚证，双方均无异议，应予采信。九、双方均提供录音录像资料，但对方均不认可，且无法核实真实性，本院不予采信。十、朝阳新玛特公司提供的损失统计表、营业损失评估报告、销售毛利损失表、合同能源管理协议2份、销售对比表，表格系原告单方制作，评估报告系原告单方委托，且仅提供了复印件，该报告载明的有效期为一年，在原告起诉时已超出了该期限，义利开发公司对上述证据均不予认可，本院无法确认，不予采信。本院对双方无异议的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人提供的证据，本院确认如下事实：2008年2月19日，大商集团股份有限公司（乙方）与被告义利开发公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、租赁房屋的位置及范围。二、乙方承租租赁房屋用于经营包括但不限于百货、超市、家电、餐饮、娱乐等业态。三、租赁期限为20年，从免租期到期的下一日为起租日，至乙方在该房屋经营满二十周年后的下一日为租赁终止日。四、租金的计算方式。五、在本合同期限内，甲乙双方按国家的法律法规，各自承担其应缴纳的税费。乙方因经营活动产生的费用由乙方承担，甲方所发生的费用由甲方承担。六、甲方在交付房屋时，应保证该房屋的建筑及所有设施符合乙方使用要求，建筑及现状不符合乙方要求的部分，甲方承诺同意按乙方修改意见进行改造。七、乙方租赁范围内的水、电、气及消防系统，由乙方管理和使用，费用由乙方承担。甲方负责对商业房、给排水系统、电气系统、中央空调系统、室外管网、消防系统和所有与之配套的设备及其他归甲方所有的设施、设备进行中修、大修及更新设备，并承担相应费用；乙方所使用的设施、设备和系统的日常维护、保养和小修由乙方负责，并负担相关费用，但以上所述的所有房屋、设施、设备和系统在保修期限内所出现的所有问题由甲方负责并承担相关费用。乙方负责对租赁范围内的物业管理及保洁、保安等的管理事宜，涉及有关部门发生的问题，甲方应当协助解决，乙方承担费用。八、甲方对于产权的承诺。九、关于装修和改变房屋结构的约定。十、甲方的权利义务，应保证确实拥有合法的权利将房屋出租给乙方，并按约定的交付日向乙方交付租赁房屋，有权如期取得租金。十一、乙方的权利义务，保证按约定的用途使用房屋及附属设备设施，并保证按时交纳租金。应妥善爱护、管理和正确使用承租建筑物及配套设施、设备，有权对外立面进行统一安排。十二、保密。十三、违约责任，任何一方不得擅自无故变更或单方面终止合同；乙方不能按规定日期向甲方交纳租金，除应及时补足应交租金外，同时应承担逾期交纳租金的利息；甲方因其他原因（不可抗力事件除外）违约而影响乙方无法正常经营，应赔偿乙方因此所造成的经济损失。十四、双方可以通过协商达成一致协议后形成书面文字的形式终止。租赁期满后双方未续约时，本合同终止。上述租赁合同签订后，双方又签订了《补充协议》，对租赁使用房屋的范围及租金计算方法进行了变更。2012年11月16日，义利开发公司（甲方）、朝阳市人民政府国有资产监督管理委员会（乙方）、大商股份有限公司（丙方）签订《协议书》，约定：因双塔人民法院将补充协议中的部分面积确权给乙方，三方共同确认第四层9573.12平方米确权面积的整体年租金为60万元、每月5万元，乙、丙双方按确权面积继续履行《房屋租赁合同》及补充协议，丙方同意将确权面积租金直接支付给乙方，乙方同意仍由原物业管理公司（朝阳义利物业管理公司）进行管理，保证不再向丙方收取任何其他费用。房屋租赁合同签订后，义利开发公司对出租房屋按大商集团股份有限公司的要求进行了装修后，交付使用。房屋实际由原告朝阳新玛特公司占有使用。朝阳新玛特公司经营期间，供暖、制冷服务由达标公司提供，双方另行签订服务合同；物业服务由义利物业公司提供，水、电费由物业公司代收。2016年，朝阳新玛特公司与义利开发公司及达标公司、义利物业公司因房屋租赁面积、租金、供暖制冷、物业费、水电费等问题发生争议。2016年11月19日、12月3日，义利开发公司两次向朝阳新玛特公司发函，称实际使用面积与租赁合同及补充协议约定面积相差4825.10平方米，要求双方重新签定房屋租赁合同，核定确认房屋租赁面积，约定租金、取暖（制冷）费、物业费的数额以及给付方法等相关事宜。朝阳新玛特公司不予认可，双方亦未签订相关合同。2017年1月16日、1月23日，朝阳新玛特公司两次以达标公司违规停热为由致函达标公司，要求达标公司及时改进供热，赔偿损失，并承担产生的一切后果和法律责任。并向朝阳市供热办进行了两次投诉。2017年1月23日，朝阳新玛特公司致函义利开发公司，称当日上午9：33－10：01和11：35－12：00两时间段内，朝阳新玛特商场遭遇两次全楼停电，要求义利开发公司移交商场的供电管理，承担此次事故所造成的全部损失和法律责任，并对此次停电事故进行调查和处理，避免类似情况再次发生，否则需承担造成的一切经济损失和法律责任。同时向朝阳市安全生产监督管理局进行了专项报告，并于次日向朝阳市公安局光明分局报案。2017年1月24日，义利开发公司回复朝阳新玛特公司，称关于供暖问题是因为朝阳新玛特公司私自改变了供暖和空调的原设计及更改了供暖管线造成，电的问题是因为内部有漏电或是瞬间用电量过大，内部多处改动造成，要求朝阳新玛特公司缴纳拖欠的物业费、房租，否则将停止夏季制冷供应，并以辽宁境内关于中央空调制冷制暖的方式收费。之后未再发生停电事故，双方均未做出停电原因的调查结论，租赁合同继续履行。2017年4月7日，朝阳新玛特公司致函达标公司，称因达标公司违规擅自停热，违反了相关规定和合同约定，要求双倍退还供热费153万元，并对造成的全部经济损失进行赔偿。4月12日，达标公司回复朝阳新玛特公司，称中央空调取暖所保障的温度为商场的平均温度，你部商场局部温度偏低与所处的位置、保温措施、供暖设施匹配有关；当商场室内温度低于规定标准时，用热人可先向供热人提出测试要求，供热人在一个小时内进行测试，本取暖期你方从未向我方提出测温要求，充分说明供热是符合约定标准的；停热记录表是你方自行制作，无我方人员签字认定，应视为无效；我方在你方多次未全额交纳取暖费、制冷费和增高费的情况下仍提供服务，强烈要求你方全部归还以往所拖欠的费用，否则将停止今年夏季制冷服务；今后夏季制冷和冬季取暖我方将参照大连、沈阳商场中央空调收费标准，另加收增高费。2017年2月17日，朝阳新玛特公司致函义利物业公司，称你公司将整体燕都大厦的高压线损费用、二次给水泵电费全部摊给我公司承担，显失公平，要求重新界定公平合理的分摊标准，弥补给我公司造成的损失，并退回我方多缴的费用。同时向朝阳供电公司申请对高压线损费用进行重新核定。2月23日，义利物业公司复函，称燕都大厦变电站权属归义利开发公司，站内有三块分表，你公司有单独的分表，在我公司电量发生计算上，你公司未承担高压线损。用电问题应由你公司与义利开发公司协商解决。2017年6月1日，朝阳新玛特公司致函义利开发公司，称目前已进入制冷期，我公司多次去函，但仍未给予制冷，势必造成我公司无法正常经营，依据租赁合同约定，你公司应赔偿因此给我方造成的经济损失，要求你公司责令达标公司即日起为商场提供制冷。6月24日，达标公司复函称，你方至今分文未付制冷费，我公司于4月12日专门去函要求你公司结清以往拖欠的取暖费、制冷费和增高费，多次沟通未果，你方只有全额交纳制冷费，才能提供制冷，收费标准你方有权利向价格主管部门进行评估，实行公平公正，最后多退少补，并提供了交费地点和电话。2017年6月6日，朝阳新玛特公司致函义利开发公司，称你公司所属的义利物业公司6月6日来函，提出要在6月10日8时起对我公司停止高压给水，对此我公司申明：1、义利物业公司收费不合理，须向我司返还不当得利。2、提供经营保障是你公司的义务，水、电、空调、消防等系统是基本经营保障，依据租赁合同约定，如因你公司违约而影响我方无法正常经营，你公司须赔偿我方损失。3、贵、我双方正在诉讼中，我公司银行账户被你公司及物业公司申请法院查封，我公司无法对外支付费用，若对我公司停止能源供应，致使我公司失去经营保障而无法正常经营，由此造成的一切经济损失和法律后果由你公司承担。6月12日，朝阳市自来水公司以朝阳新玛特公司未交纳水费为由发出《自来水停水通知书》，要求朝阳新玛特公司于6月16日前到自来水公司交纳水费，逾期将依规定予以停止供水。6月20日，朝阳新玛特公司就供水问题向朝阳市信访局进行了情况汇报，称已于6月15日将水费足额缴纳完毕，且义利开发公司加收高压给水费用不合规不合法，属不合理收费，是没有任何依据的无理要求，请政府部门公正对待，保障公司正常经营。6月26日起，朝阳新玛特商场3－5层停止供水。从2017年6月19日开始，朝阳新玛特商场大量商户以商场空调停供、停水、销售业绩下滑、货款未及时结算为由要求撤出，并要求朝阳新玛特公司赔偿经济损失。朝阳新玛特公司委托辽宁慧衡土地资产评估事务所对营业损失进行了评估，评估结论为营业损失3,091.15万元。2017年10月20日，大商股份有限公司及朝阳新玛特公司共同致函义利开发公司，称因达标公司于2017年4月12日单方提出夏季制冷费涨价，并从6月1日制冷期开始停止夏季制冷，造成商场温度过高，经营环境恶化，经营商户纷纷撤场，商场无法正常经营，已于8月底停止营业，你公司作为出租人，应保证租赁房屋适当的经营条件（包括制冷、供暖等），但你公司利用出租人优势地位，强制指定与你公司具有关联关系的达标公司提供制冷服务，并严重违反出租人应尽的合同义务，纵容达标公司擅自提高制冷费价格，停止2017年夏季制冷服务，我方已提起诉讼。鉴于上述原因，我方正式提出于2017年9月1日解除与你公司于2008年2月19日签订的《房屋租赁合同》及补充协议，请你公司于收到本函五日内与我方办理租赁房屋的交接。若你方拒绝在上述时间接收房屋，因此可能发生的包括但不限于冬季供暖、消防系统损坏等房屋设备设施一切损失，由你方负责。2017年10月30日，双方进行了租赁房屋的交接。2017年9月19日，朝阳燕京医院有限责任公司设立，公司性质为有限责任公司（自然人独资），登记的住所为本案租赁房屋的地址，股东为刘宏伟。2017年8月22日，朝阳新玛特公司向本院立案起诉达标公司及义利开发公司，称达标公司擅自提高制冷费价格，因朝阳新玛特公司不同意，达标公司在2017年制冷期未提供制冷服务，导致商场无法正常营业，给朝阳新玛特公司造成巨大经济损失，义利开发公司适用出租人优势地位，强制指定与其有关联关系的达标公司提供制冷服务，未严格履行出租人应尽义务，故请求达标公司与义利开发公司共同赔偿朝阳新玛特公司经济损失3,091.15万元。本院经审理认为，2008年至2016年朝阳新玛特公司与达标公司的供暖制冷关系，与义利开发公司的租赁关系均正常履行。2016年至2017年，朝阳新玛特公司与达标公司就2017年度制冷费的收费标准及交纳方式未达成合意，未签订协议书，未能明确双方的权利义务，致使朝阳新玛特公司未交纳制冷费用，达标公司未提供制冷服务，不能认定哪一方构成违约。2018年8月8日，本院作出（2017）辽13民初65号民事判决，驳回朝阳新玛特公司的诉讼请求。朝阳新玛特公司不服，上诉于辽宁省高级人民法院。2018年11月5日，辽宁省高级人民法院作出（2018）辽民终798号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决中明确，租赁关系并不是该案纠纷的起因，如朝阳新玛特公司认为义利开发公司违反了双方签订的租赁合同，可就租赁合同纠纷另诉。2019年6月20日，朝阳新玛特公司提起本案诉讼。另查明，义利开发公司股东为刘宏伟、刘宏斌（刘宏伟弟弟），董景春（刘宏伟妻子）曾于2005年至2007年间担任义利开发公司股东。达标公司于2009年6月11日设立，现股东、法定代表人为董景霞，张海涛任执行董事兼总经理，2014年7月14日前股东为刘宏斌。义利物业公司股东、法定代表人、执行董事、经理为李艺武，张海涛任监事，2014年7月14日前股东为刘宏伟，刘宏斌曾于2013年至2014年期间任监事。朝阳燕都国际酒店有限责任公司股东为义利开发公司，法定代表人、执行董事兼总经理为刘宏伟。2008年12月9日，朝阳新玛特公司交纳取暖费100万元，由朝阳燕都国际酒店有限责任公司收取。2009年2月17日，朝阳新玛特公司交纳取暖费50万元，由义利物业公司收取。2009年6月5日、9月7日朝阳新玛特公司分别交纳制冷费75万元，由义利物业公司收取。2012年11月和12月、2013年2-8月、2013年10月至2014年4月、2014年10月，朝阳新玛特公司向义利开发公司交纳租金的转账支票存根上均由张海涛签字。2015年5月和11月，朝阳新玛特公司与达标公司签订的制冷、取暖合同，达标公司均由纪孝春作为代表；2011年9月、2014年10月、2015年11月、2016年11月，朝阳新玛特公司向达标公司交纳制冷、取暖费用的转账支票存根上均由纪孝春签字；（2017）辽1302民初1364号义利开发公司诉朝阳新玛特公司及大商股份有限公司租赁合同纠纷一案，纪孝春为义利开发公司委托诉讼代理人；（2017）辽1302民初1365号义利物业公司诉朝阳新玛特公司物业服务合同纠纷一案，纪孝春为义利物业公司的委托诉讼代理人。本院认为，大商集团股份有限公司与被告义利开发公司签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。合同签订后，由朝阳新玛特公司与义利开发公司全面履行合同权利义务，故该合同对朝阳新玛特公司及义利开发公司有约束力。本案的争议焦点是义利开发公司在履行房屋租赁合同的过程中是否存在违约行为，应否赔偿因违约行为给朝阳新玛特公司造成的损失。朝阳新玛特公司认为义利开发公司的违约行为一是违反租赁合同的约定，以实际使用面积超出合同约定面积为由，要求重新签订租赁合同并提高各项费用的标准；二是违反租赁合同的附随义务，利用其与义利物业公司、达标公司的关联关系及优势地位，以恶意手段造成商场停水、停电、停止供热制冷，导致原告被迫停止经营，给原告造成巨大损失。一、关于义利开发公司要求重新签订合同并提高相关收费标准问题。义利开发公司两次向朝阳新玛特公司发函，提出原告实际使用面积超出了合同约定面积，要求重新签订租赁合同，核定房屋租赁面积，并重新约定租金、取暖制冷费、物业费的数额及给付方法，但并未提出提高相关费用标准的要求。因朝阳新玛特公司未同意义利开发公司的要求，双方对上述问题未达成一致意见，未能签订新的协议，义利开发公司也未停止租赁合同的继续履行，故不能认定义利开发公司存在违约行为。二、关于义利开发公司是否存在恶意停水停电停热停冷，导致停止经营问题。房屋租赁合同约定，大商集团股份有限公司承租涉案房屋用于经营，义利开发公司应保证房屋的建筑及所有设施符合乙方使用要求，租赁范围内的水、电、气及消防系统由乙方管理和使用，费用由乙方承担，乙方负责对租赁范围内的物业管理及保洁、保安等的管理事宜。合同签订后，义利开发公司按合同约定交付了租赁房屋及对应的水、电、气及消防系统，水费、电费由义利物业公司代收，由义利物业公司提供物业服务，物业管理费用由义利物业公司收取，供暖及制冷服务由达标公司提供，费用由达标公司收取。1、关于停电问题。2017年1月23日，朝阳新玛特商场发生两次停电事故，停电时间每次均未超过三十分钟，双方对事故原因各执一词。朝阳新玛特公司虽进行了报告及报案，但之后并未查明事故原因，现有证据不能证明系义利开发公司或义利物业公司造成。之后亦未再发生停电现象，亦未因此影响租赁合同的履行。2、关于停止供热及制冷问题。2016年之前，朝阳新玛特公司与服务提供方达标公司一直另行签订供热及制冷合同，一年一签。2016年冬季及2017年夏季，朝阳新玛特公司与达标公司因供热及制冷问题发生争议，双方未能达成一致意见，朝阳新玛特公司未交纳取暖及制冷费用，达标公司未提供供热及制冷服务，朝阳新玛特公司为此提起诉讼，经辽宁省高级人民法院二审生效判决认定达标公司不存在违约行为。3、关于停止供水问题。2017年6月12日至15日，朝阳新玛特商场发生停水，现有证据反映的停水原因为朝阳新玛特公司欠缴水费及物业费，义利物业公司与朝阳新玛特公司因高压给水费用承担问题发生了争议，此时义利物业公司起诉朝阳新玛特公司拖欠物业费案件正在朝阳市双塔区人民法院审理过程中。在朝阳新玛特公司缴纳拖欠的水费后恢复供水，双方就高压给水费用问题一直未能达成一致，6月26日起停止高压给水。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案房屋租赁合同中约定租赁房屋用于经营，租赁范围内的水、电、气及消防系统，由承租方管理和使用，费用由承租方承担。虽未约定义利开发公司负有供应水、电、供热制冷的义务，但提供正常的水、电、取暖制冷是保证经营的必备条件，义利开发公司作为出租方负有在履行合同过程中保证水、电、取暖制冷正常供应的义务，同时朝阳新玛特公司应按约定承担相应费用。在租赁合同履行过程中，物业服务由义利物业公司提供，供暖制冷服务由达标公司提供。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”依照上述法律规定，如认定义利物业公司、达标公司存在违约行为，导致义利开发公司未能履行合同附随义务，则义利开发公司应向朝阳新玛特公司承担违约责任。在停电问题上，没有证据证明系义利开发公司或义利物业公司造成，也未影响租赁合同的继续履行，故不能认定义利物业公司及义利开发公司存在违约行为。在取暖制冷问题上，朝阳新玛特公司与达标公司没有达成一致意见，在朝阳新玛特公司未交纳取暖制冷费用的情况下，不能强制达标公司无偿提供取暖制冷服务，且已有生效判决判定不能认定哪一方单独构成违约，故不能认定达标公司及义利开发公司存在违约行为。在停水问题上，根据现有证据可以证实，因朝阳新玛特公司存在拖欠水费及物业费问题，市自来水公司下达了停水通知，导致2017年6月12日第一次停水，随之商场大量业户撤场，而业户撤场的主要理由是没有空调供应、停水、销售下滑及不能进行正常的货款结算，即停水是导致业户撤场的一个因素而不是唯一因素。在恢复供水后，因二次给水泵电费负担问题双方未达成一致意见，义利物业公司停止高压给水，也给朝阳新玛特公司的经营造成了影响。义利开发公司因义利物业公司的行为而违反了租赁合同的附随义务，应承担相应的违约责任。朝阳新玛特公司未按合同约定承担经营期间的费用，致使停水及业户撤场，自身亦有一定过错，亦应承担相应的责任。三、关于原告朝阳新玛特公司请求被告义利开发公司承担因违约行为导致的损失数额问题。原告朝阳新玛特公司所提交的损失统计表、销售毛利损失表、销售对比表、合同能源管理协议2份等证明停止营业损失的证据系单方形成，亦未提供其他证据予以佐证；营业损失评估报告系原告单方委托，原告只提交了该报告的复印件，且该报告载明的使用有效期限为一年，原告提起本案诉讼时已超过了该报告的使用有效期限，被告对上述证据均不予认可，原告亦未申请评估鉴定，故对原告提出的损失数额本院无法确认，该项诉讼请求证据不足，本院依法不予支持。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条、第一百二十一条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告大商集团朝阳新玛特购物广场有限公司的诉讼请求。案件受理费229,748.85元，由原告大商集团朝阳新玛特购物广场有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状8份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  郭兴利审判员  华政通审判员  张海龙二〇二〇年十二月二十九日书记员  张 吉（法官助理代）