江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终0569号上诉人（原审被告）：无锡市清一电控调速器有限公司，住所地无锡市梁溪区扬名高新技术产业园****。法定代表人：袁鸣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓华，江苏宏润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡名扬投资有限公司，，住所地无锡市梁溪区扬名高新技术产业园内法定代表人：钱珠海，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐挥，江苏瑞莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓晨，江苏瑞莱律师事务所律师。上诉人无锡市清一电控调速器有限公司（以下简称清一公司）因与被上诉人无锡名扬投资有限公司（以下简称名扬公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（以下简称梁溪法院）（2018）苏0213民初7836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案。因另一案的处理结果对本案事实的认定有重要影响，本案于2020年4月2日裁定中止诉讼，于2020年11月16日恢复审理，现已审理终结。清一公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回名扬公司的诉讼请求。事实和理由：一、对于一审认定2017年11月22日名扬公司与其签订的《房屋租赁合同》无效，其并无异议，但因为2017年8月30日，案外人无锡市梁溪区××街道办事处（以下简称扬名街道办）与其、袁士南签订的两份征收补偿协议书无效，故扬名街道办依据征收补偿协议获得的案涉租赁房屋应返还其；其仍是房屋的所有权人，无需支付房屋租金和占有使用费。二、一审没有对两份征收补偿协议书的效力作出认定，程序错误，其已经另案提起民事诉讼请求确认两份征收补偿协议书无效，本案应中止诉讼或与另案合并审理。三、征收补偿协议书属于未成立的不能实际履行并且严重违法的无效合同，8项必备条款中有7项空白。四、不动产以在不动产登记机构的权属登记作为取得物权的法定依据，扬名街道办在未经协议实际履行且未按法律规定变更不动产权属转移登记之前，不能直接合法取得《房屋租赁合同》项下房屋不动产的所有权，无权要求其返回案涉租赁房屋及支付任何费用。五、两份征收补偿协议书中，编号0082的与其无任何关联，对方无权据此要求其返还协议项下2368.58平方米的房屋，也无权要求其承担任何费用。被上诉人名扬公司辩称：一、本案无需中止。征收补偿协议书名为征收实为投资收购，系清一公司与扬名街道办作为平等民事主体签订的合同，合同效力应在本案中进行审查。二、征收补偿协议书合法有效，其根据协议取得相关土地及房屋的权利，至于清一公司与其签订《房屋租赁合同》是进一步对征收补偿协议书的认可。一审法院认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回清一公司的上诉请求。名扬公司向一审法院起诉请求：1.判令清一公司立即迁出租赁房屋并归还名扬公司；2.判令清一公司立即支付租金425648元及违约金（以106412元为基数，自2017年12月1日起至实际给付之日止；以106412元为基数，自2018年3月15日起至实际给付之日止，以106412元为基数，自2018年6月15日起至实际给付之日止；以106412元为基数，自2018年9月15日起至实际给付之日止，均按年利率24%计算）；3.判令清一公司立即支付自2018年12月15日起至清一公司实际迁出之日止的房屋占有使用费（按照合同约定的租金标准计算）。一审法院认定事实如下：2006年8月30日，原无锡市南长区扬名街道清一社区居民委员会（以下简称清一社居委）与无锡市清一电控调速器厂（后更名为清一公司）签订《土地租赁协议》，载明：清一公司原厂址因无锡市疾控中心建设需要，需要于2004年原厂拆迁，经无锡市梁溪区××街道办事处（以下简称扬名街道办）协调，清一公司于2006年9月由清一社居委购置扬名产业园Ｄ区86地块（即本案的扬名高新技术产业园Ｄ区58号地块，以下简称58号地块），面积4.46亩，厂房由清一公司建造。清一社居委将土地租赁给清一公司使用。租赁期限自2006年9月1日至2008年8月31日，土地租金为每亩每年10000元，合计89200元。本次租赁需扣除2004年4至6月份为清一社区支付下岗工资210元／人，共18人，总计11340元，故清一公司需支付清一社居委总费用共计77860元。2007年5月21日，清一公司向清一社居委出具借条1份，载明因生产发展需要向银行进行房产抵押贷款，办理贷款过程中需要使用土地证，特借用土地证办理贷款手续，贷款办完，立即归还。2009年2月23日，58号地块办理国有建设用地使用权证，登记权利人为清一公司。2017年8月30日，扬名街道办（征收部门）、无锡市广厦房屋征收咨询服务有限公司（以下简称广厦服务公司）（征收实施单位）与清一公司（被征收房屋所有权人）签订编号为0000081的《无锡市国有土地上非住宅房屋征收补偿协议书》（以下简称《征收补偿协议一》），约定因扬名工业园区地块整理项目建设，扬名街道办征收清一公司位于58号地块房屋，建筑面积1735.8平方米，房屋所有人为清一公司。无锡市金博房地产土地估价咨询公司（以下简称金博估价公司）对被征收房屋进行评估，房屋评估价为729356元，装修及附属物评估价为119618元，合计848974元。2017年12月5日，清一公司收到该848974元。同日，扬名街道办（征收部门）、广厦服务公司（征收实施单位）与袁士南（被征收房屋所有权人）签订编号为0000082的《无锡市国有土地上非住宅房屋征收补偿协议书》（以下简称《征收补偿协议二》），约定因扬名工业园区地块整理项目建设，扬名街道征收袁士南位于无锡市梁溪区××街道的房屋，建筑面积2368.58平方米，房屋所有人为袁士南。金博估价公司对被征收房屋进行评估，房屋评估价为3458435元，装修及附属物评估价为250442元，合计3708877元。该协议书其他约定项载明：土地取得费用2282337元，因袁士南个人交纳土地规费，现与清一社区友好协商，上述土地取得费用袁士南与清一社区各得一半，该协议书上的土地取得费用的其中一半1141169元归清一社区所有，故拆迁补偿费用总计5991214元。后袁士南于2017年9月26日收到拆迁款200万元，于12月5日收到拆迁款2850045元，共计4850045元。12月5日当日，清一社区居民委员会经办人刘文华出具收条，载明收到拆迁补偿款1141169元。2017年11月，扬名街道办向名扬公司出具《授权委托书》，委托名扬公司在58号地块房产租赁事务中代为处理租赁房屋；商谈、签订租赁合同以及履行租赁合同中的各项权利义务；收取租金；通过法律途径追究承租人的各项法律责任等。2017年11月22日,名扬公司与清一公司签订《房屋租赁合同》，主要内容为约定名扬公司将58号地块上的厂房出租给清一公司，其中厂房、办公楼建筑面积为1920平方米（租金170元/平方米/年），简易建筑物面积为1103平方米（租金70元/平方米/年），简易棚553.2平方米（租金40元/平方米/年），年租金425648元，土地租金为212824元。清一公司租赁该房屋从事的生产经营项目和范围为电机生产及维修。租赁日期自2017年12月15日至2018年12月14日，租期一年。租赁期满，清一公司应如期返还房屋。名扬公司应于2017年12月15日前向清一公司交付该房屋。清一社居委作为鉴证人在该合同上签章。后清一公司使用上述房屋至今，但仅支付房租2万元。再查明，58号地块上所建的房屋及简易建筑未取得建设工程规划许可证等相关手续，也未经过相关部门批准而建设，至今未办理不动产登记证书。一审中，名扬公司陈述，58号地块上的土地由无锡市扬名高新技术产业园以每亩12万元的价格于2004年5月25日转让给清一社居委，后清一社居委委托无锡市清一实业公司于2004年6月30日将该土地租赁给清一公司建造厂房，土地所有权归属清一社居委。后清一公司于2006年3月1日取得了58号地块的国有土地土地证，并自2006年9月1日起向清一社区交纳土地租金。后因清一公司因生产发展需要向银行进行房产抵押贷款，需要使用土地证，于2007年5月21日向清一社居委借用办理贷款手续（土地不作抵押），并承诺贷款办理完后立即归还，但至今未归还。2017年清一公司因经营不善，为寻求发展生机，决定由扬名街道对清一公司进行收购。其中厂房为清一公司建造，土地为清一公司所有，经评估土地取得费用为2282337元。因清一公司（袁士南）当时缴纳土地规费等费用，经清一社居委、清一公司友好协商，决定上述土地补偿取得费用由清一公司（袁士南）和清一社区各得一半，即1141169元。清一社居委于2017年8月28日召开了社区班子会议，一致通过上述方案。2017年8月30日，清一公司（袁士南）于2017年8月30日签署了出让协议书，同意1141169元归清一社居委所有。清一社居委于2017年12月5日确认收到该1141169元土地补偿款。此外，之所以要签订两份征收补偿协议，是袁士南个人要求的，一份直接与公司签，钱付给公司；另一份与其个人签，用于合理的避税，对此扬名街道办也是同意的。另外，租赁协议上建筑物的建筑面积比征收补偿协议上的少，原因是有些简易的附属建筑是无法使用的，故计入租赁面积。此外，扬名街道已经协议收购了58号地块及附属建筑物，只是未去办理土地使用权注销手续，所以目前土地使用权还在清一公司名下，因为土地使用权证书一直在清一公司手中，无法操作注销手续。清一公司陈述，2017年6月，清一公司出现严重债务问题，经清一村委牵头，由扬名街道办收购清一公司名下的58号土地及土地上建造的厂房和一些硬件设施。但58号地块的土地使用权证是办理在清一公司名下，厂房无产权证，是由袁士南个人全款出资建造。征收补偿协议签订后，清一公司收到了848794元，但袁士南仅收到了4850045元，至今尚有1141168元未收到。2017年11月22日，在袁士南收到第一笔200万元拆迁款时，扬名街道办要求清一公司先与名扬公司签订房屋租合同，原厂返租，年租金425648元，如不签字，后期拆迁款不支付且已经支付的200万元要予以返还。清一公司被迫签订租赁合同，并支付了2万元租金。扬名街道办至今未将剩余的1141168元支付完毕，也未对清一公司厂房内的固定设施等进行完全评估和付款。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，以及就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应当予以支持。本案中，双方就租赁的房屋、租金、期限等条款达成一致意见且清一公司已经支付了部分租金。但租赁标的物未经合法手续及批准建造，故《房屋租赁合同》无效，双方所约定的租金实际就是清一公司占有使用房屋的使用费。名扬公司受扬名街道办的委托，有权向清一公司主张该占有使用费。但因《房屋租赁合同》无效，故合同中约定的违约金条款不能适用，对名扬公司主张违约金的诉讼请求，法院依法不予支持。此外，58号地块及地上附属建筑物已经征收完毕，扬名街道也按照两份征收补偿协议中的相关约定全额支付了补偿款，清一公司实际占有使用房屋至今却拒绝支付占有使用费的行为已经使国家利益遭受损失。因此，对清一公司的一系列抗辩意见，法院均不予理涉。综上，对名扬公司的诉讼请求，法院依法予以部分支持。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、名扬公司与清一公司于2017年11月22日所签订的《房屋租赁合同》无效；二、清一公司应于判决发生法律效力之日起十日内将位于无锡市梁溪区××路××号地块上的面积为3576.2平方米的厂房、简易临时房、简易棚返还名扬公司；三、清一公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付名扬公司自2017年12月15日起至实际给付之日止，按照每年425648元计算的占有使用费，但总额中应当扣减2万元；四、驳回名扬公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10022元，由无锡市清一电控调速器有限公司负担。二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，2020年1月3日，清一公司向无锡市滨湖区人民法院提起行政诉讼，请求确认其与扬名街道办签订的《征收补偿协议一》无效，无锡市滨湖区人民法院审理后认为双方签订《征收补偿协议一》的目的是为了向清一公司提供融资帮助，并非为了实现行政管理或者公共服务目标，不属于行政协议，该案不属于行政诉讼法的受案范围。作出（2020）诉0211行初5号行政裁定：驳回清一公司的起诉。清一公司不服提起上诉，本院审理后认为：《征收补偿协议一》是在清一公司发生经营危机寻求融资解困时，由清一公司出售资产，扬名街道办提供钱款而签订的协议，且广厦服务公司已于签约当年支付了协议确定的款项，该《征收补偿协议一》不属于行政协议。于2020年10月10日作出（2020）苏02行终208号行政裁定：驳回上诉，维持原裁定。2020年11月6日，清一公司又向梁溪法院提起民事诉讼，请求确认其与扬名街道办签订的《征收补偿协议一》无效，梁溪法院立案号（2020）苏0213民初9708号。清一公司据此再次向本院申请中止诉讼。以上事实，有行政裁定书、民事起诉状以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，上诉人清一公司在与被上诉人名扬公司签订《房屋租赁合同》之时，并未对两份征收补偿协议书的效力提出异议，其自愿将房屋交付对方后，之所以能够占有使用租赁房屋，系依据《房屋租赁合同》中的承租权。现《房屋租赁合同》无效，其继续以承租人的身份占有租赁房屋已丧失合法性，应当返还房屋及支付相应的占有使用费。至于两份征收补偿协议书，即使认定无效，主要影响的是如何处理扬名街道办依据两份协议取得的财产，包括扬名街道办因《房屋租赁合同》无效而取得的财产。而本案对财产的处理，并非必须以另案对征收补偿协议书的效力作出认定为前提，无须中止审理。综上，清一公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10022元，由上诉人清一公司负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年十二月二十八日书记员  范 洁