江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初5234号原告：熊大海，男，1957年3月13日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：祖广东，江苏建大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王明，江苏建大律师事务所律师。被告：南京孟北奶牛养殖场（个体工商户），统一社会信用代码92320113MA1QN2FP33，住所地江苏省南京市栖霞区西岗街道孟北村。经营者：吴永和，个体经营业主。委托诉讼代理人：张太勇，江苏金大律师事务所律师。第三人：南京永发奶牛养殖专业合作社，统一社会信用代码93320113558853563B，住所地江苏省南京市栖霞区西岗街道孟北社区小湖自然村。法定代表人：吴某甲，该公司理事长。委托诉讼代理人：张太勇，江苏金大律师事务所律师。原告熊大海与被告南京孟北奶牛养殖场（以下简称孟北养殖场）、第三人南京永发奶牛养殖专业合作社（以下简称永发合作社）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员韩栋独任审判，于2020年9月24日、10月19日两次公开开庭进行了审理。原告熊大海及其委托诉讼代理人祖广东、王明（第二次），被告孟北养殖场的经营者吴永和、第三人永发合作社的法定代表人吴某甲及孟北养殖场与永发合作社的共同委托诉讼代理人张太勇到庭参加诉讼，证人鲍某、韩某甲、赵某、唐某、张某到庭作证。本案现已审理终结。原告熊大海向本院提出诉讼请求：1.被告和第三人返还原告拆迁补偿款590.9543万元（已经扣除被告应得的10%部分）；2.本案诉讼费由被告和第三人承担。事实和理由：2008年4月1日，原告与原南京市江宁区孟北奶牛站吴永和签订《土地使用权租赁协议》。协议约定，甲方将其取得使用权的25亩土地中的西边9亩土地使用权租赁给乙方使用20年；乙方租赁土地用于经营养殖等基础建设；乙方在租赁土地上所建房舍固定资产10%股份给甲方作为该土地的租赁费用；在合同履行期间，如遇国家征收土地或拆迁，乙方在租赁土地上所建房舍及辅助设施的赔偿费归乙方所有，甲方不得截留，并无条件协助乙方获得自己所有财产的赔偿权。协议签订后，原告自己出巨资在租赁的土地上建设砖混结构牛舍和管理用房2801.44平方米，建造水泥地坪约3000多平方米及其他附属设施。2010年3月22日。原告将建成的牛舍租赁给吴永和养殖奶牛一年，租金为12600元。后吴永和未经原告同意，在原告租赁场地上和原告出资建成的房屋里开办南京孟北奶牛养殖场，吴永和儿子吴某甲、妻子王某甲、儿媳万某甲分别以自己的名义开办南京永发奶牛养殖专业合作社、南京市栖霞区王某甲洗浴中心和南京市栖霞区万文靜农庄休闲中心。现在案涉房屋及其土地和附属建筑由政府征收，第三人及被告作为名义上的被征收人，想侵吞本该原告应得的拆迁补偿款。被告的行为，违反了《土地使用权租赁协议》第7.4条的规定，依法应将案涉房屋及其附属设施拆迀补偿款返还原告。协商不成，原告依法起诉，请求人民法院判如所请。被告孟北养殖场辩称，一、原告与被告在2008年4月1日签订《土地使用权租赁协议》，租赁西边9亩土地是事实，但在2011年之后，原告已经实际不再使用租赁土地；二、原被告签订协议后，虽然建设了部分建筑物，但其中部分因无合法手续，被依法拆除。目前尚存的是调查表中载明的标号为40、44号的两幢牛舍，面积为1200平方米，但根据实际拆迁政策的规定，补偿仅按50%认定。而且该部分与原告无关。原告对部分建筑提出权利，被告已经向征收部门提出剥离和涤除，相关款项未实际拨付，故请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。三、在征收之前，被告已经将相关事实告知原告，但原告拒不出面配合政府部门征收，且同意被告全权处理，根本不存在原告诉状上所述“故意不告知真实拆迁补偿情况，意欲侵占其补偿款”。第三人永发合作社述称，本案是租赁合同纠纷，第三人与原告不存在租赁关系及其他关系也没有侵占原告任何权益，第三人与被告是两个独立主体，第三人不应承担本案任何民事法律责任。其他同被告答辩意见。经审理查明：被告孟北养殖场曾用名为南京市江宁区孟北奶站。2006年10月28日，案外人孟北社区村民委员会（甲方）与孟北养殖场（乙方）签订租赁合同一份，合同约定村委会将位于北岗山南侧原戴家祖坟山土地租给乙方建奶牛公寓，租地面积26亩；租期30年，自2006年11月1日起至2036年10月31日止；租金每年每亩300元，全年合计7800元；甲方同意乙方在该承包土地范围内建造住房和牛舍。2008年4月1日，南京市江宁区孟北奶站（甲方）与原告熊大海（乙方）签订《土地使用权租赁协议》一份，协议约定，甲方向乙方出租的土地奶牛公寓总面积25亩（其中西边9亩），土地使（原文为“作”）用权租赁期限20年，自双方正式签订合同之日起计算；乙方所建房舍固定资产10%股份给孟北奶站（吴永和）作为该土地使用的租赁费；本协议项下的土地由乙方用于经营性（养殖）等基础建设之用；乙方有权利在本协议约定的范围、时间内使用租赁的土地，并根据生产经营的需要修建房舍及其辅助设施，其全部设施所有权归乙方享有，其他人无权享有；如遇国家征收土地或拆迁，乙方在该土地上所建房舍及辅助设施的赔偿费归乙方所有，甲方不得截留，并无条件协助自己所有财产的赔偿权。协议对双方其他权利义务进行了约定。土地使用权租赁协议签订后，吴永和将租赁土地交付熊大海。熊大海先后与案外人鲍某签订工程协议，在租赁土地上建设牛舍二幢共24间、养牛户住房十七间、管理用楼房九间、杂物间二间、水泥路面和水沟等。在协议约定租赁期间，在孟北养殖场租赁的土地上另设立南京区王某甲洗浴中心（以下简称洗浴中心）、南京市栖霞区万某甲农庄休闲中心（以下简称休闲中心）以及第三人永发合作社。2020年，上述26亩土地涉地铁四号线孟北保障房项目需要搬迁。吴永和与熊大海今年一天联系，要求其参与搬迁谈判，熊大海同意其建设的建筑物由吴永和处理。因孟北养殖场及洗浴中心、休闲中心均无法人资格。2020年7月13日，由具有法人资格的永发合作社（乙方）代表孟北养殖场、洗浴中心、休闲中心与案外人南京经济技术开发区管理委员会房屋征收办公室（甲方）签订《搬迁补偿协议》一份，协议确定，被搬迁房屋建筑面积为7867.93平方米，协议搬迁货币补偿款为20734218元，其中房屋搬迁补偿款9614098元（以7867.93平方米房屋建筑面积确定，其中原房补偿款8040512元、区位补偿款1573586元）、附着物补偿费3073151元（以7867.93平方米房屋建筑面积确定，综合补偿单价300元／平方米，另加877.79平方米的简易房、钢结构房补偿款712772元）、设备拆除搬迁费769128元（房屋搬迁补偿款的8%）、停业补偿费480705元（房屋搬迁补偿款的5%），其它补偿6797136元（资产6178950元、苗木515730元和简易房〈钢架284.60平方米〉102456元）。熊大海以要求孟北养殖场、永发合作社给付各项补偿款为由，起诉至法院要求处理。审理中，孟北养殖场举证限期拆除通知书、行政处罚告知书、行政处罚听证告知书、行政处罚决定书，证明熊大海在租赁土地上建设的职工宿舍被南京市国土资源局江宁分局决定拆除。熊大海认可其建设的部分建筑物在2009年6月份被拆除，已经收到被拆除建筑的补偿款10万元。熊大海起诉时主张南京经济技术开发区管理委员会房屋征收办公室制作的栖霞区房屋征收入户勘查表中35号-50号建筑物均为其本人在租赁土地后建设。庭审中，孟北养殖场认可勘查表中除40号、44号牛舍（建筑面积均为606.25平方米）为熊大海建设外，其余房屋均为孟北养殖场建设。孟北养殖场当庭举证勘查表中载明的35号-50号建筑物照片。经当庭辨认，熊大海确认勘查表中35号建筑物是孟北养殖场建设，在租赁的9亩土地范围外，未主张建筑材料的归属；认可36号-39号、41号-43号、45号-49号建筑物均是孟北养殖场建设，其中部分建筑物在租赁的9亩土地范围内，但孟北养殖场用其被拆迁房屋的建筑材料建设；50号水塔在租赁的9亩土地范围内，是其与孟北养殖场共同出资建设，其以现金方式出资。孟北养殖场认可36号、39号41-43号、45号-47号建筑物在9亩土地范围内，不认可使用熊大海的建筑材料。孟北养殖场申请证人到庭作证，证人韩某甲、赵某、唐某、张某均陈述，其受吴永和委托建设建筑物，工程承包方式是包清工，材料基本上是新材料，均由吴永和提供，工资由吴永和支付。熊大海原以永发合作社、洗浴中心和休闲中心为本案共同被告向本院提起诉讼。审理中，熊大海要求将永发合作社变更为第三人，同时申请撤回对洗浴中心、休闲中心的起诉。本院已裁定准予熊大海撤回对洗浴中心和休闲中心的起诉。本案经本院主持调解，双方未能达成协议，致调解未果。上述事实，有当事人的当庭陈述，熊大海举证土地使用权租赁协议、工程协议、收条、便条、牛舍租赁协议、搬迁补偿协议、租赁合同、栖霞区房屋征收调查登记表、栖霞区房屋征收入户勘查记录表、栖霞区房屋征收装饰装修登记表、集体土地房屋协议搬迁补偿测算表、装饰、附属物补偿方式确认单、征收委估资产评估明细表、苗木资产评估明细表、简易房单项明细测算表、证人鲍某的证言；孟北养殖场、永发合作社共同举证的测绘图、35号-50号建筑物照片、录音、视频、限期拆除通知书、行政处罚告知书、行政处罚听证告知书、行政处罚决定书、收条、证人韩某甲、赵某、唐某、张某的证言等证据在卷证实。上述证据经当庭质证，本院予以采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。被告孟北养殖场与原告熊大海签订土地使用权租赁合同，将其承租的土地转租给熊大海使用。合同约定内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案双方争议的土地上建筑物被搬迁补偿款的分配问题，应根据法律规定，并参照相关拆迁政策予以处理。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉土地使用权租赁协议约定，遇国家征收土地或拆迁，熊大海在该土地上所建房舍及辅助设施的赔偿费归熊大海所有。土地使用权租赁协议因政府协议搬迁终止履行，双方均无过错，不应由出租人对承租人进行赔偿，而应当由出租人在所获搬迁补偿款的范围内对承租人进行适当补偿。熊大海主张房屋征收入户勘查表中35号-50号建筑物均为其本人在租赁土地后建设。经庭审调查，熊大海主张35号-49号建筑物中除40号、44号自己建设的建筑物外，其余建筑物系孟北养殖场利用其被拆除的建筑材料建设，与证人证言不符，且无其他证据证明；其主张50号水塔系其与孟北养殖场共同出资建设，当庭未能举证证实，缺乏事实依据。本院对熊大海主张的上述事实均不予认定。本院确认勘查表中仅有40号、44号建筑物（建筑面积均为606.25平方米）为熊大海建设。关于搬迁补偿款的确定，本院确认40号、44号建筑物在搬迁补偿协议确定的7867.93平方米建筑物范围内，上述建筑物建筑面积合计1212.50平方米（606.25平方米×2）。根据搬迁补偿协议及房屋协议搬迁补偿测算表核算，上述建筑物的房屋搬迁补偿款为1481596.03元（9614098元÷7867.93平方米×1212.50平方米），附着物补偿费为363750元（300元/平方米×1212.50平方米），设备拆除搬迁费为118527.68（1481596.03元×8%），停业补偿费为74079.80（1481596.03元×5%）。上述费用合计2037953.51元。土地使用权租赁协议另约定，熊大海所建房舍固定资产10%股份给孟北奶站（吴永和）作为该土地使用的租赁费。因此，熊大海实际应当获得的搬迁补偿款为1834158.16元（2037953.51元×90%）。对熊大海主张的超出部分诉讼请求，本院不予支持。案涉建筑物被协议搬迁，搬迁补偿款已经确定，孟北养殖场未否认熊大海享有部分利益。孟北养殖场及第三人永发合作社不领取相应补偿款不能成为其拒绝承担责任的理由，故本院对孟北养殖场要求驳回熊大海对其诉讼请求的意见不予采纳。永发合作社代表孟北养殖场、洗浴中心、休闲中心作为搬迁补偿协议确定的被搬迁主体，基于案涉被搬迁建筑物获得相应补偿，该部分补偿利益应当归熊大海所有。永发合作社应当与孟北养殖场共同将取得的该部分补偿利益给付熊大海。永发合作社述称其不应当承担民事责任的意见不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京孟北奶牛养殖场、第三人南京永发奶牛养殖专业合作社于本判决发生法律效力之日起十日内共同给付原告熊大海协议搬迁补偿款1834158.16元；二、驳回原告熊大海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53170元（实际预缴30800元），减半收取26585元，保全费5000元，合计31585元，由原告熊大海负担21782元，被告南京孟北奶牛养殖场负担9803元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 韩栋二〇二〇年十二月十四日法官助理 晋静书 记 员 尹紫