河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终5379号 上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡诚，男，1988年11月18日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：靳辉，河北熙坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李炳臣，河北熙坤律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：单予平，男，1978年11月1日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：赵智安，河北群星律师事务所律师。 上诉人蔡诚因与被上诉人单予平房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院(2020)冀0403民初3734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蔡诚的委托诉讼代理人靳辉、李烦臣，被上诉人单予平的委托诉讼代理人赵智安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡诚上诉请求：1、撤销原判第一、二项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、撤销原判第四项，依法改判被上诉人因合同欺诈给上诉人造成的房屋装修损失650000元、暴力阻止正常营业造成的损失96000元、预售会员卡退费损失161243元；3、依法改判被上诉人按上诉人交纳的房屋租金开具正式发票；4、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一是上诉人当庭提交的两段录音明确显示，被上诉人已亲口承诺，其转租房屋可以继续续约十年，双方房屋租赁合同应继续有效，他本人租期是2023年，应当至少延续到2023年；二是被上诉人在本案中存在多处合同欺诈行为，因为其承诺可将合同延期至十年，上诉人投入大量资金进行了高档、巨额的装修。被上诉人没有明确其是否有转租权，是否得到河北欣和电力建设集团公司的明确授权，种种违法、违反合同的行为已构成合同欺诈，对上诉人造成的损失应当赔偿；三是上诉人提交的报警登记表、视频等证明，被上诉人多次采用非法堵门、闹事、强要房费等方式，造成上诉人无法营业、预售会员卡全部退费等巨大经济损失；四是上诉人已经按合同约定支付完毕房屋租金，被上诉人就应该按合同约定和法律规定开具正式发票；五是一审未鉴定房屋装修损失及未追加第三人邯郸市康业茶艺园有限公司程序违法。 单予平辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求维持原判。 单予平向一审法院起诉请求：1、判令被告立即腾空邯郸市丛台区房屋并返还交付给原告；2、判令被告支付自2020年6月15日起至2020年8月18日的租金70136.96元及自2020年8月19日至交付房屋之日的租金（按照日租金1095.89元计算）；3、案件受理费及其他费用由被告承担。 蔡诚向一审法院反诉请求：1、请求依法判令反诉被告赔偿因合同欺诈给反诉原告造成的房屋装修费损失650000元；2、请求依法判令反诉被告赔偿因暴力阻止反诉原告正常营业造成的营业损失96000元；3、请求依法判令反诉被告赔偿因暴力阻止反诉原告正常营业造成的预售会员卡退费损失161243元；4、请求依法判令反诉被告按反诉原告交纳的房屋租金数额开具正式发票；5、本案诉讼费用全部由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2018年1月31日，河北欣和电力建设集团公司（原名邯郸市电力实业总公司）就其名下所有的邯郸市房屋出租给单予平。租期为2018年1月31日至2023年1月30日止。合同约定承租方将房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交还，必须事先征得出租方书面同意。 2018年12月23日，单予平作为甲方和蔡诚作为乙方签订《房屋租赁合同附加协议》，约定，甲方将房屋出租给乙方。租赁期限为18个月，2018年12月15日至2020年6月14日。租金为每年40万元。乙方可根据自身经营需要对房屋进行装修和改造。甲方应予以协助。但乙方不得破坏房屋的主体结构，确保房屋安全。 合同签订后，双方依约履行合同义务。合同到期后，单予平要求蔡诚交还房屋，蔡诚不同意返还房屋，双方产生纠纷。邯郸市康业茶艺园有限公司于2020年8月9日出具《通知》，内容为：“我公司与贵公司签订租赁合同于2020年6月14日到期，体谅疫情关系，免费延期俩月，于2020年8月14日到期。我公司业务需要，到期后将房屋收回自用，通知贵公司在2020年8月14日前腾出该房屋。”邯郸市公安局丛台分局光明桥派出所曾出警调解未果，出警记录显示有单予平工作单位为康业。 庭审中，单予平未提交房屋所有权人河北欣和电力建设集团公司书面同意转租的材料。 另查明，邯郸市现处于新型冠状肺炎疫情常态化防控期间。 一审法院认为，关于涉案租赁合同的效力问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”原告单予平作为出租方和被告蔡诚作为承租方，签订的租赁合同虽未取得房屋所有权人书面授权，但鉴于房屋所有权人未在六个月内提出异议，且单予平和蔡诚的租赁合同，未超出房屋所有权人和单予平租赁合同的租赁期间，可以认定单予平和蔡诚之间的租赁合同不违反法律规定，合法有效，受法律保护。 关于被告蔡诚是否应该返还房屋的问题，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”蔡诚和单予平之间的租赁合同已经届满，蔡诚应腾清并返还房屋。单予平的第一项诉讼请求，予以支持。被告蔡诚辩称原告承诺续租十年的意见，没有证据支持，且超出了房屋所有权人和单予平的租赁期间，不予采信。 关于单予平的第二项诉讼请求，鉴于邯郸本地处于疫情常态化防控期间，结合公安机关出警记录，可以达到证据的高度盖然性的程度，被告蔡诚有关单予平承诺免费租用到2020年8月14日的答辩意见，本院予以采信。故2020年6月14日到8月14日期间的租金，本院不予支持。但蔡诚在两个月宽限期届满后，无正当理由拒不返还房屋，显属违约，应继续按照合同约定的租金标准（每年40万元，折合每日1095.89元）从2020年8月15日起支付租金至实际腾清并返还房屋止。 关于反诉原告蔡诚有关房屋装修损失的反诉请求，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”本案单予平和蔡诚签订的租赁合同约定了蔡诚可以进行装饰装修，但是没有约定合同期满后装饰装修物的处理内容，蔡诚依法将相关装饰装修在不毁损房屋的前提下予以拆除。其第一项反诉请求，于法无据，不予支持。 关于反诉原告蔡诚的第二、三项诉讼请求，在租赁合同宽限期届满后，蔡诚应本着诚实信用原则，应自行停止占用、使用房屋，立即将房屋返还给单予平。其拒不返还房屋，违约在先，所谓营业损失的市场风险应自行承担。故对反诉原告蔡诚该两项反诉请求，不予支持。 关于反诉原告蔡诚的第四项反诉请求，增值税发票开具不属于人民法院民事诉讼审理范畴，不予处理。 综上所述，为维护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告蔡诚自本判决生效之日起十日内，将位于邯郸市丛台区门市腾清、拆除装饰装修物并返还给原告单予平；二、被告蔡诚自本判决生效之日起十日内，以每日1095.89元的标准支付原告单予平自2020年8月15日起计算至其履行完第一项判决义务止的租金；三、驳回原告单予平的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告蔡诚的反诉请求。案件受理费1554元，减半收取计777元，由被告蔡诚负担；反诉费6436元，由反诉原告蔡诚负担；保全费1020元，由原告单予平负担。 二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据查明的事实，单予平与蔡诚签订的房屋租赁合同于2020年6月14日到期，蔡诚提供的录音证据无法证明双方达成续租的合议。单予平虽不认可邯郸市康业茶艺园有限公司于2020年8月9日出具《通知》，但认可一审判决关于支付租金的起算时间，故一审判决蔡诚返还租赁物并支付2020年8月15日至实际返还之日的租金并无不当。 对蔡诚所提上诉人当庭提交的两段录音明确显示，被上诉人已亲口承诺，其转租房屋可以继续续约十年，双方房屋租赁合同应继续有效，他本人租期是2023年，应当至少延续到2023年的理由，经查无相关内容而不予支持；对所提被上诉人在本案中存在多处合同欺诈行为，因为其承诺可将合同延期至十年，上诉人投入大量资金进行了高档、巨额的装修。被上诉人没有明确其是否有转租权，是否得到河北欣和电力建设集团公司的明确授权，种种违法、违反合同的行为已构成合同欺诈，对上诉人造成的损失应当赔偿的理由，如前所述，因其未提供单予平承诺延期十年的证据，且未影响本案租赁合同实际履行而不予支持；对所提上诉人提交的报警登记表、视频等证明，被上诉人多次采用非法堵门、闹事、强要房费等方式，造成上诉人无法营业、预售会员卡全部退费等巨大经济损失的理由，因报警记录显示相关纠纷发生在2020年8月14日之后而不予支持；对所提上诉人已经按合同约定支付完毕房屋租金，被上诉人就应该按合同约定和法律规定开具正式发票的理由，因本案租赁合同中并无相关约定而不予支持；对所提一审未鉴定房屋装修损失及未追加第三人邯郸市康业茶艺园有限公司程序违法的理由，因该装修损失由上诉人自行承担无鉴定必要，且邯郸市康业茶艺园有限公司未主张独立请求权，也与本案处理结果无法律上利害关系，非本案第三人，故对该理由不予支持。 综上所述，蔡诚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13694元，由蔡诚负担。 本判决为终审判决。 审判长  王跃安 审判员  张树刚 审判员  米秉华 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  陈 波