湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终2962号 上诉人（原审原告）：朱仁凤，女，1962年12月8日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 委托诉讼代理人：胡春招，湖南大问律师事务所律师。 被上诉人（原审被告):莫彩芳，女，1964年7月25日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。 原审第三人：资兴粤华房地产开发有限公司，住所地湖南省资兴市东江竹园路东江鸿都商业城****。 法定代表人：刘建华，该公司董事长。 上诉人朱仁凤因与被上诉人莫彩芳及原审第三人资兴粤华房地产开发有限公司（以下简称粤华房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖南省资兴市人民法院（2020）湘1081民初689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。被上诉人莫彩芳、原审第三人粤华房地产公司经本院合法传唤，未到庭参加本案诉讼。本案现已审理终结。 朱仁凤上诉请求:请求依法撤销原判，支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1.朱仁凤出具的证据已形成证据链，足以证明案涉房款已全部付清的事实；2.朱仁凤未办理过户并非系自身原因，待筹够税费再过户并不属于朱仁凤的过错。故朱仁凤对案涉房屋具备并符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部四种情形，享有足以排除强制执行的民事权益。 莫彩芳未作答辩。 粤华房地产公司未作陈述。 朱仁凤向一审法院提起诉讼请求：1.确认朱仁凤对被执行的东江鸿都商业城3栋202号房产具有合法所有权；2.终止对朱仁凤具有合法所有权的东江鸿都商业城3栋202号房产的执行；3.本案诉讼费用由莫彩芳承担。 一审法院认定事实：2017年10月26日，粤华房地产公司名下的涉案房产在资兴市房产管理局房产交易综合管理信息系统中进行了网签，购房人为朱仁凤。2018年1月13日，粤华房地产公司向朱仁凤出具加盖有公司公章的“收据”，主要内容为：“今收到朱仁凤女士交来购东江鸿都尚城3栋202号商场第壹期购商铺款玖拾陆万元。”2018年2月20日，粤华房地产公司法定代表人刘建华向朱仁凤出具“收条”一份，主要内容为：“兹收到朱仁凤女士购东江鸿都商业城三栋二层款玖拾伍万元（950000元）。购房款已全部交清。”在书写“收条”时，刘建华将落款时间由“2018年2月20日”误写为“2017年2月20日”。同日，朱仁凤亦向刘建华出具“收条”一份，主要内容为：“今收到刘建华鸿都商场门面费从2018年1月1日至2020年12月31日止共计：壹拾捌万元整（门面租金）（共计收叁年租金）。”事后，朱仁凤与粤华房地产公司法定代表人刘建华就涉案房产签订书面房屋买卖合同，但房屋买卖合同落款时间倒签至2018年1月13日。房屋买卖合同第三条“成交价格、付款方式及资金划转方式”中约定：支付房款方式为分期付款，总购房款为191万元，第一期付款在签署合同之日，朱仁凤应付50%购房款96万元，第二期在签订合同之日起45日内，朱仁凤应付清剩余房款95万元。合同第六条“房屋的交付”中约定：“此商铺已租赁出去，买受人交清房款后即为交付日，交付使用后开始计收租金（出卖人已预付三年租金18万元整给买受人）。”合同第八条“税、费相关规定”中约定：“本合同履行过程中，一切税费均由买受人负责（含出卖人、买受人双方税费）。”2018年5月24日、6月20日、7月9日和7月10日，粤华房地产公司法定代表人刘建华以短信方式联系催促朱仁凤交税过户。2019年4月22日，莫彩芳因与粤华房地产公司租赁合同纠纷一案向一审法院申请执行，一审法院依法作出（2019）湘1081执344号执行裁定书，裁定轮候查封涉案房产。2019年9月17日，朱仁凤就涉案房产被一审法院查封提出执行异议。2019年9月29日，一审法院作出（2019）湘1081执异29号执行裁定，驳回了朱仁凤的异议请求。2019年10月15日，朱仁凤向一审法院提起案外人执行异议之诉。另查明，朱仁凤在本案庭审中，变更了其起诉状中对付款时间的陈述，主张自己第一次付款时间是2018年1月13日而不是2017年2月20日，第二次付房款时间是2018年2月20日而不是2018年1月13日。 一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议的焦点问题是朱仁凤的诉请是否符合法律规定的保护条件。《最高人民法院关于适用的解释》（以下简称民诉法解释）第三百一十一条规定；“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，朱仁凤的诉请是否应予支持，需要审查其是否能够举证证明符合法律规定的保护条件。1.关于朱仁凤在查封涉案房产前是否已签订合法有效的书面买卖合同。民诉法解释第一百一十四条中规定：“国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。”虽然朱仁凤提交的房屋买卖合同系事后倒签，具体签订时间难以查清，但是朱仁凤提交的证据“资兴市房产管理局证明”上写明，涉案房产已于2017年10月26日在房产交易综合管理系统中网签，购房人为朱仁凤。经依法调查核实，该证明的内容与资兴市住建局房产交易综合管理系统中保存的信息一致。虽然朱仁凤在接受询问时主张其是在2018年1月13日与粤华房地产公司初次签订了房屋买卖合同，在此之前与第三人粤华房地产公司没有过交往，但并未提供证据可以否定“资兴市房产管理局证明”，故对朱仁凤的该陈述不予采信。对朱仁凤与粤华房地产公司于2017年10月26日将涉案房产网签至朱仁凤名下这一事实，予以认定。因网签系买卖双方就房屋买卖具体内容协商达成一致后，在网络交易平台上进行签约的一种交易方式，网签系统是房屋行政主管部门为防止一房多卖而建立的网络化管理系统。网签除反映买卖双方的真实意思表示外，还附加了房屋行政主管部门对双方合同关系的确认及公示，足以认定为买卖双方就标的房屋签订了书面房屋买卖合同。在不存在其他无效事由的情况下，网签可以认定为执行异议复议规定第二十八条第一项规定的合法有效的书面买卖合同。故涉案房产的网签事实可以视为朱仁凤在2018年8月9日查封涉案房产前已经与粤华房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同。2.关于朱仁凤在查封涉案房产前是否已合法占有该不动产。对房产的占有既包括直接占有，也包括间接占有，买受人实际入住或者使用并非占有的唯一标准。朱仁凤提交的证据租房合同系东江鸿都商业城3幢201号商铺的租赁合同，在房号和面积上与涉案房产均不一致，朱仁凤也未提交其他充分证据对此给予合理解释，故不足以认定系涉案房产的租赁合同。但是朱仁凤与粤华房地产公司在签订的“房屋买卖合同”第六条“房屋的交付”中约定：“此商铺已租赁出去，买受人交清房款后即为交付日，交付使用后开始计收租金（出卖人已预付三年租金18万元整给买受人）”。朱仁凤向粤华房地产公司出具的“收条”中亦明确：“今收到刘建华鸿都商场门面费从2018年1月1日至2020年12月31日止共计：壹拾捌万元整（门面租金）（共计收叁年租金）。”以上证据可以相互印证，证明粤华房地产公司在交易前已将涉案房产出租，并同意以三年18万元租金抵扣了朱仁凤应当交纳的部分购房款的事实。因涉案房产已经出租给他人使用，根据“买卖不破租赁”的原则，朱仁凤与承租人之间形成了租赁合同关系，可以视为朱仁凤对涉案房产已实现了间接占有。故认为朱仁凤已合法占有了涉案房产。3.关于朱仁凤是否已支付了全部价款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”民诉法解释第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”民诉法解释第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”根据以上法律规定，朱仁凤既主张已经付清了全部购房款，依法应当承担相应的举证责任，并且其所提供的证据应当符合高度盖然性要求，即能确信待证事实存在。为证明自己已支付全部购房款，朱仁凤提交了收据、收条、会计凭证账簿以及粤华房地产公司法定代表人刘建华的证明、陈述等证据。因粤华房地产公司与本案存在直接利害关系，其出具的收据、收条、会计凭证账簿和刘建华代表粤华房地产公司对朱仁凤购买涉案房产事实的有利陈述，不能单独作为认定事实的证据。朱仁凤付款的事实还应结合其付款方式、购房款的来源等情况予以认定。朱仁凤陈述的以现金交付的购房资金来源中，仅钟健涛的借款30万元有提交的银行交易明细可以佐证；朱洪宾的借款仅有其书面证明，没有取款记录等其他证据可以佐证，且书面证明和朱仁凤的陈述之间还存在矛盾；剩余的80万元借款，仅有朱仁凤的陈述，没有其他证据佐证。因朱仁凤对购房款资金来源的证明不足以充分支持其确已付清房款的事实，依法应当承担不利后果。4.关于朱仁凤是否非系因自身原因未办理过户登记。朱仁凤主张因粤华房地产公司要求自己承担涉案房产交易的所有税费，而该税费数额较高，筹集资金需要时间，待筹集到资金去办过户登记时，涉案房产已被法院查封，故其对未办理过户登记不存在过错。朱仁凤与粤华房地产公司在房屋买卖合同第八条“税、费相关规定”中约定：“本合同履行过程中，一切税费均由买受人负责（含出卖人、买受人双方税费）。”该约定并不违反法律和行政法规的强制性规定，朱仁凤也并未提交证据证明该约定违背自己的真实意思，故该约定是双方的真实意思表示，合法有效。朱仁凤在签订房屋买卖合同时既自愿承担涉案房产交易的所有税费，则应当预见到自己如不及时交纳税费办理过户登记手续可能存在的风险。在当时涉案房产已具备过户条件且粤华房地产公司法定代表人刘建华已多次催促的情况下，朱仁凤系因消极行使过户登记权利，才导致涉案房产在被依法查封前未及时办理过户登记。故告朱仁凤系因自身原因未办理过户登记。综上所述，朱仁凤提交的证据不足以充分证明其付清房款事实，且涉案房产未办理过户登记主要原因系朱仁凤未积极行使过户登记权利，故朱仁凤的诉请不符合执行异议复议规定第二十八条规定的保护条件。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一款、第一百一十四条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：“驳回原告朱仁凤的诉讼请求。案件受理费80元，由原告朱仁凤负担。” 二审中，朱仁凤向本院提交粤华公司的财务凭证一份，拟证明粤华公司已收取了朱仁凤191万元的购房款，并支付朱仁凤18万元租金的事实。莫彩芳未参加询问未质证。本院认为，朱仁凤在一审时提交了该份证据，且一审法院已经对该份证据予以认定，该份证据不属于新证据。 二审查明的事实与一审查明的一致。 本院认为，二审争议焦点是朱仁凤对案涉标的物是否享有足以排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”关于涉案房屋是否符合上述法律规定的第（一）、（二）种情形，一审法院已作充分论述，二审不再赘述。关于朱仁凤是否已支付案涉房产的全部价款。朱仁凤为证明其交清了涉案房产的购房款，提交了购房合同，网签证明，朱仁凤分别于2018年1月13日、2018年2月20日分两次付清上述购房款的收据（收条），粤华房地产公司的法定代表人刘建华的证明、陈述，会计凭证账簿，且在涉案房产被湖南省资兴市人民法院于2019年4月22日查封前，粤华房地产公司的法定代表人刘建华于2018年5月24日、6月20日、7月9日和7月10日，多次以短信方式联系朱仁凤交税过户。以上证据和事实可以形成完整的证据链，证明朱仁凤付清了涉案房产的购房款。本案并无证据证明粤华房地产公司与朱仁凤存在恶意串通损害他人利益的行为，且亦无反驳证据证明上述朱仁凤提交的证据存在不真实、不合法的情形。关于涉案房产未过户是否系朱仁凤自身原因导致。因朱仁凤与粤华房地产公司签订的《房屋买卖合同》中约定，本合同履行过程中，一切税费均由朱仁凤负责。涉案房产具备过户登记条件后，粤华房地产公司法定代表人刘建华多次联系朱仁凤缴纳税费，朱仁凤积极筹措资金，但后来因涉案房产被法院查封而未办理过户手续，故涉案房产未办理过户的原因不能归咎于朱仁凤。综上，涉案房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，朱仁凤对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权利。另，朱仁凤请求确认朱仁凤对被执行的东江鸿都商业城3栋202号房产具有合法所有权，因双方可依据共同签订的合同，向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续，对此双方并无争议，无需裁判。 综上所述，朱仁凤请求排除执行的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销湖南省资兴市人民法院（2020）湘1081民初689号民事判决； 二、停止对涉案房产资兴市东江鸿都商业城3栋202号房产的执行。 三、驳回朱仁凤的其他诉讼请求。 一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，共计160元，由被上诉人莫彩芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 戴陈峰 审 判 员 李气春 审 判 员 孟晋忠 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 肖露华 书 记 员 梁 艺 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。