河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终11306号 上诉人（原审被告）：河北悦榕房地产开发有限公司，住所地石家庄长安区跃进路**，统一信用代码：91130100695885502T。 法定代表人：韩凤桐，该公司总经理。 委托诉讼代理人：康治花。 被上诉人（原审原告）：王志。 委托诉讼代理人：梁丽（系王志之妻）。 上诉人河北悦榕房地产开发有限公司因与被上诉人王志房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2020）冀0102民初1020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人河北悦榕房地产开发有限公司委托诉讼代理人康治花、被上诉人王志及委托诉讼代理人梁丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河北悦榕房地产开发有限公司上诉请求：1、请求依法改判石家庄市长安区人民法院（2020）冀0102民初1020号民事判决中的第二项判决，将退还购房款并支付利息（自2015年1月1日起至2019年8月19日至，按中国人民银行同期贷款利率计算：自2019年8月20日至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）中的利息一项去除，不应由我公司承担利息。2、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：王志于2013年4月26日与河北悦榕房地产开发有限公司签订“悦榕香醍溪岸认购协议”，购置悦榕公司联排别墅一套。但由于政府原因我公司项目证件一直未审批下来，导致项目不能正常开工建设。针对此种情况，王志在前期购房时已经清楚知晓（购房时开发商五证不全），所以我公司认为王志所主张的退还购房款我公司予以认同，但王志主张的利息，我公司认为不应由我方承担，因为王志也有认知不当之误一审法院应对于王志主张的利息部分不应支持，但一审法院在审理判决中并未进行相应的扣减，导致上诉人权利受损。综上所述，上诉人认为一审法院在审理本案的过程中，认定事实不清，侵害了上诉人的合法权益，现依法提出上诉，请求二审人民法院依法维护上诉人的合法权益。 王志答辩称，河北悦榕房地产开发有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 王志向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告退还原告预购的房款730844元，该笔资金占用期间的利息180000元（以730844元为基数的中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年4月26日起到收到退款支付之日止，暂计算到2019年8月31日），两项共计：910844元，利息要求支付至付清之日止；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：一、2013年4月5日原、被告签订《悦榕香醍溪岸认购书》，约定由原告认购5号楼5-03号房屋，建筑面积286.44平方米，付款方式为一次性付款，定金2万元。原告于同日向被告交纳定金2万元。2013年4月26日原告（乙方）与被告（甲方）签订《香醍溪岸内部认购协议》，约定：“……第一条：项目基本情况：1、‘香醍溪岸项目’位于鹿泉市。由河北悦榕房地产开发有限公司开发建设（最终该项目名称以石家庄市地名办核名为准）。2、乙方自愿认购河北悦榕房地产开发有限公司开发建设的“香醍溪岸项目”地;地块**楼****前该套住宅暂测建筑面积共计约为286.44平方米，（暂测建筑面积包含公摊面积）……第二条：计价方式与价款：……1、按建筑面积计算（此面积包含公摊面积），该套住宅单价为（人民币）¥5100元／㎡，暂测建筑面积为286.44平方米，总房价金额（人民币）壹佰肆拾陆万零捌佰肆拾肆元整……第三条：付款方式及期限：1、乙方于2013年04月26日签订本协议，并将所购房屋总款的50%即人民币大写柒拾叁万零仟捌佰肆拾肆元整支付给甲方，剩余总房款的50%即人民币大写柒拾叁万零仟零佰零拾零元于所购房屋主体封顶，在甲方通知乙方后的7个工作日内，乙方一次性支付甲方；……第四条：房屋交付标准及期限：……2、甲方预计在2014年12月31日前可将该商品房交付乙方使用……第六条：双方违约规定1、甲方未能在本协议约定的日期将该商品房交付使用的，乙方可提出退房，自乙方提出退房申请之日起30日内甲方将乙方所交全部房款退还。乙方不退房的，甲方每日按照已付房款的万分之一给予乙方违约金，直至房屋交付使用。2、乙方逾期未能在规定的时间内签定本协议并付清购房款的视为违约，已定房号不再予以保留，所交购房款在1个月期满后的3个工作日内全额无息退还。……第七条：其它：……3、该住宅最终的买卖条件以正式签订的《商品房买卖合同》为准。……”同日，原告向被告交纳710844元。被告至今未向原告交付房屋。二、2018年12月18日原告向被告出具书面《客户退房申请单》：“客户姓名：王志……现本人王志……于2013年4月26日购买贵公司商品房一套，房号5号楼1单元03室，现因：应于2014年12月31日交工的房子，至今未交付到位，属于房地产公司违约未交房的原因，特向贵公司申请将本人已交纳的房价款¥730844，并附带赔偿违约金，按银行贷款同期利息计算。自提出退房申请之日起60日内给予解决退款，否则走入法律程序，起诉解决。此后双方再无任何纠纷。客户签字：王志日期2018.12.18”。原告称被告从未通知原告签署正式商品房买卖合同，且被告未按合同约定于2014年底交房，故主张解除双方之间的合同，被告退还购房款710844元及利息；因双方约定的交房时间为2014年12月31日，故原告主张的利息应自2015年1月1日起至付清之日止，按同期银行贷款利率计算。被告对原告主张的退还房款无异议，但称对原告在退房单上写的违约金一项不认可，违约金一项是原告单方提出、自行填写的；被告不同意支付利息，因原、被告双方签订的是内部认购协议，不是正式的房屋买卖合同，应当认定为无效合同，合同中约定的条款属于无效条款；被告不能交房是因政府严格控制西山区域的规划，多次给项目下了停工整改通知，不允许开工建设，导致被告的规划审批手续无法办理，并非被告故意不开工建设，不属于被告故意违约，被告不应承担违约责任；双方约定原告所购房屋主体封顶后，原告应支付剩余50％房款，但2014年底房子主体框架已经封顶，原告未支付剩余房款，因此原告也存在违约行为，当时有几个样板房，包括原告的房屋，但是去年根据政府的要求已经被强行拆除，拆除的楼房只是框架，无外装修，没有标注楼号；提供停工整改通知书一份、责令改正通知书两份、石政办函（2013）20号通知一份，证明市政府要求严格控制西山区域规划建设，不给被告批手续也不允许开工建设，被告不开工建设是政府的原因；原告对证据的真实性无异议，但称停工通知书是2016年2月份的，而房子应在2014年底交付，因此该停工通知书对于房子没有建成没有意义，其他几份是因为扬尘影响环境的问题停工，与本案无关，被告施工时应将现场完善，这是被告的义务，而非不能建房交房的原因；被告没有提供任何拆除前的照片，没有证据证明被拆除的房屋包括原告购买的房屋，也没有任何证据证明被告通知原告缴纳剩余50％购房款。 一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。关于原、被告双方签订的《香醍溪岸内部认购协议》，双方在该协议中约定“最终的买卖条件以正式签订的《商品房买卖合同》”为准，故《香醍溪岸内部认购协议》属于商品房预约协议，且为双方当事人的真实意思表示，亦不违反国家法律法规，应为合法有效。因原告已向被告提出退房申请并主张退还购房款，被告亦无异议，故上述协议应予解除，对于原告已交纳的购房款710844元，被告应予以退还。关于原告主张的利息，理据充分，一审法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条的规定，判决如下：解除2013年4月5日原告王志与被告河北悦榕房地产开发有限公司签订的《悦榕香醍溪岸认购书》。二、被告河北悦榕房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告王志购房款710844元并支付利息（自2015年1月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12908元，减半收取6454元，由被告河北悦榕房地产开发有限公司承担（案件受理费原告已预交）。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，双方签订的《香醍溪岸内部认购协议》具有商品房买卖合同性质，属于商品房预约协议，该协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规的禁止性规定，应合法有效。依协议约定，上诉人未在2014年12月31日之前向被上诉人交付涉案房屋，构成违约，现被上诉人要求上诉人解除协议、返还购房款并支付自2015年1月1日起至付清之日止期间占用资金的利息，应当予以支持，原审认定的利息计算方式，符合法律规定，本院予以确认。 综上所述，河北悦榕房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80.0元。由上诉人河北悦榕房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 褚玉华 审 判 员 刘云峰 审 判 员 杨根山 二〇二〇年十二月十七日 法官助理 杨 岚 书 记 员 赵卓卓 ——