江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初6545号原告：郭尚琴，女，1976年1月16日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：张晖，江苏苏尊容大律师事务所律师。被告：江苏微石青禾置业管理有限公司，统一社会信用代码91320104MA1MJDJ68W，住所地南京市玄武区行辅路******。法定代表人：杨毅超，该公司经理。委托诉讼代理人：胡玥，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。原告郭尚琴与被告江苏微石青禾置业管理有限公司（以下简称微石青禾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告郭尚琴及其委托诉讼代理人张晖，被告微石青禾公司委托诉讼代理人胡玥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭尚琴向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告双方分别以CX幢XXX室、XXXX室为租赁物签订的《委托租赁合同》；2、判令被告给付CX幢XXX室第一年度下半年租金12866.64元，及按约定租金总额的10%支付违约金29500.44元；判令被告C8-XXXX室第一年度下半年租金15426.52元，及按约定租金总额的10%支付违约金35369.71元给付；3、判令该两份合同解除后被告逾期返还房屋应承担双倍租金数额的赔偿责任；4、判令被告承担本案诉讼费用。审理中，原告郭尚琴增加诉讼请求：要求被告微石青禾公司支付原告垫付的物业费及公摊水电费XXXX室房屋1346元、XXX室房屋3216.95元，合计4562.95元。事实和理由：2016年，原告应邀去南京中南世纪雅苑看房。售楼处醒目张贴着开发商南京中南新锦城房地产开发有限公司（以下简称中南公司）的售后包租要约广告。要约广告称，10年包租，年均回报率为4.5%。原告出于低额回报但稳健投资的经济目的，与被告签署购房合同，购买了位于栖霞区房屋，面积40.25平方米；以及中南世纪雅苑Ｃ8幢XXXX室房屋，面积37.79平方米。原告在同日、同时、同一地点与同一工作人员签署了《委托租赁合同》两份，租赁合同标准版由被告方制作。合同约定委托期为十年，从2018年10月30日至2028年10月29日止。合同租期内，每半年租期的前一个月，被告支付相应半年期数额的租金。首期半年租金，2018年10月30日至2019年4月29日，ＣX幢XXX室房屋数额为12866.64元，Ｃ8幢XXXX室房屋数额为15426.52元，被告已支付。第二期2019年4月30日至2019年10月29日的租金，应于2019年3月30日前支付，被告均未支付，且明确表示不愿支付。其理由为：因故不具备经营条件;巨额垫资，难以为继。综上，被告不仅拖延履行租金支付义务，且明确拒绝履行合同义务，已经造成原告合同利益不能实现，故请求法院支持原告的诉讼请求。被告微石青禾公司辩称，虽然双方签订的租赁合同约定由被告代为收房，但在2018年10月30日开发商因房屋质量问题并未交房。到了2018年11月15日，开发商、原告、被告三方共同收房验房时，发现交付的房屋依然存在质量问题，未达到收房标准，开发商称继续整改。此后，开发商或原告均未通知被告收房。至于给付原告第一期租金，是因为众多业主包括原告年前都去开发商处闹事，从稳定的角度考虑，且开发商也承诺尽快整改到位，所以被告只好向各位业主先行支付第一期的房租，但并不代表被告认可已经收房。2019年1月14日，开发商才取得涉案房屋的工程竣工验收备案证明，此时涉案房屋才具备商品房预售合同约定的交付条件。但，此后开发商或原告均未通知被告收房，因涉案房屋尚未收房，故租赁合同部分尚未履行。2019年9月10日，经原、被告双方协商一致解除合同。原告主张的其他诉讼请求，被告均不予认可。本院经审理认定事实如下：2017年3月23日，原告与案外人中南公司签订二份《世纪雅苑商品房预售合同》，由原告购买栖霞区马群街道世纪雅苑C8幢XXXX室、XXX室两套房屋，建筑面积分别为37.6平方米、40.25平方米，土地使用年限均自2014年8月1日起至2054年7月31日止，总价款分别为720000元、645409元。房屋交付时间均为2018年10月31日前。该地块土地用途为：城镇混合住宅用地、批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、其他商服用地，并在合同附件中均约定SOHO精装修交付标准。原告与中南公司签订商品房预售合同后，当即与被告微石青禾公司签订二份《委托租赁合同》，约定由甲方（原告）将涉案两套房屋租赁给乙方（被告），委托租赁的期限均为10年（2018年10月30日起至2028年10月29日止），甲方委托乙方代为收房，并委托乙方代为行使验房职责。乙方从开发商处收房之次日起，视为委托租赁期限开始之日。因乙方原因导致未及时收房的，委托期限自甲方或开发商通知乙方收房之次日起计算。第四条4.1甲方房屋以全屋精装修（含部分家具家电）的完成标准交付给乙方。4.2甲方委托乙方从开发商处代为验收该房屋，乙方从开发商处签字验收该房屋，并在确保房屋内部所有设施齐全和功能完好的情况下，视为甲乙双方交付成功。第五条5.1十年租金收益总额XXXX室为人民币353697.14元，第一年30853.04元，第二年31779.21元。XXX室为人民币295004.44元。第一年25733.27元，第二年26505.75元。第五条5.3租金每半年支付一次，提前支付下一半年的租金收益。乙方须于房屋交付前30日内向甲方支付第一笔租金收益，其中CX幢XXX室为人民币12866.64元、C8幢XXXX室为人民币15426.52元，后期每笔租金收益乙方须提前一个月支付给甲方。5.3.1甲方在乙方支付租金后一个月内，向乙方提供合法之增值税专用发票。甲方可委托乙方开具发票，并由乙方在向甲方支付租金的同时予以扣除。第十条10.1本合同期满或任何原因终止时，乙方应在终止或期满后十五日内将该房屋恢复清洁状态返还给甲方，并须经甲方验收书面确认通过后方视为返还。逾期归还的，则以下列情形处理：10.1.1每逾期一日，乙方应按照最后租赁年度平均日租金的二倍向甲方支付逾期占用费，并承担逾期占用期间内所发生的其他费用。第十二条12.3乙方拖欠甲方租金达三个月，并经提醒后仍未完全支付，甲方有权提前终止本合同。甲方解除合同的，乙方除应补足未支付租金外，还应按照本合同约定租金总额的10%向甲方支付违约金。甲方不解除合同的或乙方拖欠租金不足三个月的，乙方补足未支付租金后，还应按照拖欠租金总额的30%的标准向甲方支付违约金。12.5如乙方提前终止本合同，需向甲方赔偿本合同约定租金总额的10%作为违约金。乙方支付违约金后甲方需在10个工作日内退还已收取的未使用期间的租金收益。另案中查明，2018年7月9日，南京市规划局向中南公司发放了《建设工程规划核实合格书》。2018年10月30日前，中南公司陆续向业主发放《收楼通知书》，告知集中收楼时间为2018年10月31日9:00-17:00。2018年11月，微石公司到案涉房屋所在地进行验收，但认为案涉房屋不符交付条件，故未办理房屋交付手续。2018年11月30日、2019年2月11日、3月5日和3月29日，被告向原告账户分别汇款15426.52元、6433元、4289元、2144元，合计28292.52元，该款项系1910号、801号两套房屋首年度第一期半年的租金。2019年1月14日，案涉房屋所在C8幢房屋方才通过竣工验收备案。另查明，微石公司与包括原告在内的多名业主签署了租赁合同，但因后期租金支付问题双方产生争议，原告等业主陆续向本院提起诉讼。2019年9月10日，在本院召集原告与微石公司诉前谈话中，双方均同意解除合同，被告告知现场有工作人员随时可以交还钥匙，但双方就合同解除后的违约责任问题存在较大争议。庭审中，被告坚持认为原告未能提供质量符合约定标准的房屋，导致被告无法收房营业。2019年12月16日，原告交纳了XXXX室房屋2019年2月1日至2020年1月31日的公摊水电费500元。2019年12月29日，原告交纳了XXX室房屋2019年2月1日至12月31日期间的物业费1992.43元以及2019年2月1日至2020年1月31日的公摊水电费500元。审理中，被告表示因案涉房屋存在门把手松动、无门吸、窗户裂缝、窗帘杆位置过高、下窗杂物过多、空调外机下水口堵塞、吊顶未封等问题，不符合交房条件，故而未办理收房。对于其他被告认为符合交付条件的房屋，被告于2019年3月27日、28日、30日分批陆续办理了收房手续。关于是否将房屋质量问题向原告进行反映的问题，被告表示应由原告负责通知被告房屋是否符合交付条件，而不应当由被告通知原告。上述事实，有《世纪雅苑商品房预售合同》、《委托租赁合同》、收付款业务回单、物业费发票、诉前谈话笔录，当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷予以佐证，本院依法予以确认。本案的争议焦点为：1、租赁合同解除日期的认定问题；2、租期起算时间问题；3、原告主张的租金、物业费、公摊水电费及违约责任等问题。关于争议焦点1，本案中，原告与被告签署的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反效力性强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2019年9月10日，本院召集原告与被告谈话时，双方对于解除租赁合同并无异议，仅是对合同解除后被告应当承担的违约责任存在分歧，故应当视为双方签署的租赁合同已于2019年9月10日解除。关于争议焦点2，双方在租赁合同中约定，“乙方从开发商处收房之次日起，视为委托租赁期限开始之日”，“甲方委托乙方从开发商处代为验收该房屋，乙方从开发商处签字验收该房屋，并在确保房屋内部所有设施齐全和功能完好的情况下，视为甲乙双方交付成功”。依据上述约定，双方租期起算时间为被告自中南公司处收房次日，且原告委托被告代为办理收房、验房等手续。虽然中南公司已通知于2018年10月30日收房，但涉案房屋当时尚未通过竣工验收，并不符合交付条件，且三方也没有实际办理交接手续，故原告主张自2018年10月31日起算租期，缺乏相应依据。2019年1月14日，案涉房屋所在C8幢房屋通过了竣工验收。此后，被告表示未收到原告或中南公司的收房通知，且在2019年3月底自行验收时发现案涉房屋仍存在大量质量问题，故被告至今仍未收房。对此，本院认为，双方已约定由被告代为收房验房，被告作为受托人在办理委托事项时理应勤勉尽责，应当及时主动向中南公司了解房屋交付进度情况。如被告认为案涉房屋存在质量问题或者中南公司逾期交房也应及时向原告进行反馈，但被告未能举证证明曾向原告反馈有关情况，属于怠于履行受托义务。此外，被告未举证证明案涉房屋存在影响使用的重大质量问题。现因被告怠于行使作为受托人的义务，属于因自身原因未及时收房,故本院结合另案大部分房屋收房时间为2019年3月27日的实际情况，将案涉房屋的交付时间亦确定为2019年3月27日，租赁合同租期起算时间即为2019年3月28日。关于原告要求被告承担的租金、物业费、公摊水电费及违约责任等问题。本院分别认定如下：1.租金。因租赁合同已于2019年9月10日解除，故本院对于原告要求被告支付第一年度下半年租金的诉讼请求，依法不予支持。2.违约金。根据双方约定，被告应提前一个月支付下期租金，即被告应于2019年8月27日前支付原告第二期的房租，但被告未按期支付已构成违约。因租赁合同于2019年9月10日解除时，被告已多交了部分租金，故本院综合被告违约情形、原告实际损失、市场行情等因素，酌定以被告多交的租金冲抵其应承担的违约金。3.占有使用费。原告主张被告未履行返还房屋义务，故应按租金标准双倍支付占有使用费，因被告在2019年9月10日已明确表示同意将房屋钥匙交还原告，并安排人员在涉案房屋现场办理交接，但原告并未到场交接，故由此产生的扩大损失应由原告自行承担；4.物业及公摊水电费。因原告已支付了XXX室、XXXX室房屋2019年2月1日至2020年1月31日的公摊水电费各500元，合计1000元；XXX室房屋2019年2月1日至12月31日期间的物业费1992.43元，故被告应向原告支付租赁合同履行期间的物业费994.48元（1992.43元÷11个月×12个月÷365天×167天），公摊水电费457.53元（1000元÷365天×167天）。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告郭尚琴与被告江苏微石青禾置业管理有限公司签订的关于CX幢XXX室、XXXX室的两份《委托租赁合同》已于2019年9月10日解除；二、被告江苏微石青禾置业管理有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告郭尚琴CX幢XXX室、XXXX室物业费994.48元、公摊水电费457.53元，合计1452.01元；三、驳回原告郭尚琴的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2129元，保全费952元，合计3081元，由被告江苏微石青禾置业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱 睿二〇二〇年十二月十日法官助理  王国庆书 记 员  卜 艳