广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初4239号 原告：柳州市温馨房地产开发有限责任公司，住所：柳州市圣塘路**，统一社会信用代码：91450200799722548G。 法定代表人：黄磊，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：梁帆，广西广正大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李凌云，广西广正大律师事务所实习律师。 被告：陈双双，女，1984年6月10日出生，汉族，广西象州县人，户籍所在地：广西柳州市柳**，现羁押于广西壮族自治区女子监狱。 原告柳州市温馨房地产开发有限责任公司与被告陈双双商品房预售合同纠纷一案。本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告柳州市温馨房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人梁帆、李凌云到庭参加诉讼，被告陈双双经本院传票传唤，因其羁押于广西壮族自治区女子监狱，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 -2- 原告柳州市温馨房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的柳州市房屋《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告返还柳州市房屋；3、判令被告配合办理注销柳州市房屋的商品房买卖合同备案登记及房屋产权预告登记的相关手续；4、判令被告向原告支付违约金96004.2元（即：商品房总价款480021元×20%）；5、判令被告向原告支付已垫付的借款本息、其他费用及违约金363831.28元；6、判令被告向原告支付律师代理费13020元；7、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告与被告于2011年12月14日签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告出售位于柳州市房屋，合同总金额480021元，被告采取银行按揭方式付款。根据合同附件四第一条约定，首期房款为总房款的30%（即：人民币144021元）在合同签订起7日内支付，其余70%的房款（即：人民币336000元）由被告向银行申请办理按揭贷款。合同附件四第二条的约定，“买受人（即本案被告）采用银行按揭方式付款并由出卖人（即本案原告）提供连带担保责任的，在取得房产产权证前，如买受人未按照与银行的约定按期支付还贷本息的，出卖人有权采取以下措施：...买受人未按期归还银行借款本息而导致出卖人承担连带保证还款责任的，出卖人有权解除本合同，买受人应按商品房总价款的20%向出卖人支付违约金。出卖 -3- 人解除本合同的，出卖人有权直接从所收房屋价款中扣减为买受人垫付的借款本息和其他费用以及违约金...不足的则出卖人有权向买受人追偿，由此产生的一切费用包括但不限于诉讼费、律师费、调查取证费、银行为主张权利提出的全部费用均由买受人承担。”被告陈双双由于未能按时足额归还银行贷款，交通银行股份有限公司柳州分行向柳州市柳北区人民法院起诉被告，要求其偿还贷款，并要求原告为被告的相关债务承担连带保证责任。柳州市柳北区人民法院受理后作出（2019）桂0205民初1332号民事判决书，判令被告承担还款责任，原告为被告承担相应连带保证责任。判决作出后，交通银行股份有限公司柳州分行向柳州市柳北区人民法院申请了强制执行，原告依照生效判决内容履行了保证责任，包括向交通银行股份有限公司柳州分行支付贷款本金306161.50元，欠息28177.09元，迟延履行利息3214.69元，诉讼费6775元，律师费14587元（以上清偿金额合计：358915.28元）。另外，原告还代被告承担了因交通银行股份有限公司柳州分行申请强制执行而产生的执行费4916元。鉴于被告逾期还本付息的行为导致原告承担连带保证还款责任，根据《商品房买卖合同》附件四第二条的约定，原告有权解除合同，并要求被告返还柳州市房屋，配合办理上述房屋的商品房买卖合同备案及房屋产权预告登记的注销手续，并承担合同约定的违约金、垫付借款本息、其他费用和律师费等。综上所述，原告故诉至法院，请求法院判如所请。 -4- 被告陈双双未作答辩，亦未向法庭提交证据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年12月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告购买由原告开发建设的位于柳州市，该房屋建筑面积85.57平方米，套内面积68.79平方米，房屋总价款480021元。同日，双方签订的该合同附件四《合同补充协议》，第一条约定：被告需在支付20000元购房定金后2日内签署本合同并于合同签订当日起7日内支付首期剩余房款。即总房款的30%人民币：144021元；70%的房款即人民币336000元于2011年12月22日前由被告向银行申请办理按揭贷款；第二条约定：被告采用银行按揭方式付款并由原告提供连带担保责任的，在取得房屋产权证前，如被告未按照与银行的约定按期支付还贷本息的，原告有权采取以下措施：……被告未按期归还银行借款本息而导致原告承担连带保证还款责任的，原告有权解除本合同，被告应按商品房总价款的20%向原告支付违约金。原告解除本合同的，原告有权直接从所收房屋价款中扣减为被告垫付的借款本息和其他费用以及违约金，尚有剩余的，无息退还给被告，不足的则原告有权向被告追偿，由此产生的一切费用包括但不限于诉讼费、律师费、调查取证费、银行为主张权利提出的全部费用均由被告承担等等。上述合同及补充协议签订后，被告向原告支付了涉案房屋首付款144021元。 -5- 另查明，2012年1月10日，原告、被告与交通银行股份有限公司柳州分行签订了《个人房产抵押贷款合同》。合同约定：交通银行股份有限公司柳州分行向被告陈双双发放贷款336000元用于购买位于柳州市房屋，借款期限自放款日起算，360个月；被告陈双双采取等额本息还款法每月归还原告贷款，还款日为放款日的对应日；被告陈双双应按合同约定的时间、金额和币种偿还贷款本金并支付利息……。2012年3月13日，交通银行股份有限公司柳州分行依约向被告陈双双发放了贷款。被告陈双双自2018年10月13日起未能按照合同约定按时足额归还交通银行股份有限公司柳州分行贷款本息。截至2019年2月20日，被告陈双双尚欠贷款本金306161.5元，利息6852.07元，罚息41.16元。2019年3月20日，交通银行股份有限公司柳州分行起诉至柳州市柳北区人民法院，要求被告陈双双偿还贷款，并要求原告为被告的相关债务承担连带保证责任。柳州市柳北区人民法院于2019年10月14日作出（2019）桂0205民初1332号民事判决书，判令：一、解除交通银行股份有限公司柳州分行与陈双双签订的编号为2011452500001100100《个人房产抵押贷款合同》；二、陈双双偿还交通银行股份有限公司柳州分行贷款本金306161.5元及利息与罚息（利息计算方法：截止2019年2月20日的利息为6852.07元、罚息为41.16元。从2019年2月21日起，按照合同编号为2011452500001100100《个人房产抵押贷款合同》约定的方式，计付至陈双双实际付清贷款本息之日止）；三、陈双双支付交通银 -6- 行股份有限公司柳州分行律师代理费14587元；四、柳州市温馨房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带偿还责任；五、驳回交通银行股份有限公司柳州分行的其他诉讼请求。判决生效后，交通银行股份有限公司柳州分行向柳州市柳北区人民法院申请了强制执行，后原告依照生效判决内容履行了保证责任，向交通银行股份有限公司柳州分行合计支付358,915.28元，并向柳州市柳北区人民法院支付了执行费4916元。 又查明，涉案房屋于2012年10月1日交付给被告陈双双，并于2011年12月25日办理了商品房合同备案，购房人为被告，售房单位为原告，房屋坐落于桂柳路1号之三兴怡园11栋17-5号，合同编号为：022011051707002170501；截至2020年12月8日，经向柳州市自然资源和规划局查询涉案商品房的不动产登记资料，结果如下：位于桂柳路**之三兴怡园****房屋的权利人为柳州市温馨房地产开发有限责任公司，该房屋无预告登记，无抵押登记，有3笔查封登记。查封登记情况如下：1、2018年10月10日已被柳州市柳北区人民法院查封，查封文号为（2018）桂0205民初4363号；2、2020年4月14日已被柳州市柳北区人民法院查封，查封文号为（2020）桂0205执591号之一；3、2018年10月26日已被柳州市鱼峰区人民法院查封，查封文号为（2018）桂0203民初3948号、（2018）桂0203执保523号之一。因被告至今未向原告支付其代偿的相关款项，故原告诉至本院，提出前述请求。 -7- 本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告于2011年12月14日签订的《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。根据附件四《合同补充协议》第二条的约定，被告拖欠银行贷款本息导致原告承担连带保证还款责任的，原告有权解除本合同，被告应按商品房总价款的20%向原告支付违约金，现因被告拖欠交通银行股份有限公司柳州分行贷款本息，被交通银行股份有限公司柳州分行诉至柳州市柳北区人民法院，且原告已承担了连带担保责任，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，双方约定的解除合同条件已成就，故原告要求解除《商品房买卖合同》及相关附件，合法有据，本院予以支持，合同解除的时间，本院确定为起诉状副本送达给被告之日即2020年8月20日,同时被告应按合同约定向原告支付违约金96004.2元（480021元×20%）。关于预告登记的注销问题，因经查询，涉案房屋并无预告登记，故此项诉请本院不再处理。合同解除后，被告还应配合原告办理涉案房屋的商品房合同备案注销手续，并将涉案房屋返还给原告。关于原告主张被告应支付其已垫付的363831.28元及本案的律师代理费13020元，均符合双方的约定，未违反法律规定，且律师作为原告代理人已实际出庭参加诉讼，本院对此予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三 -8- 条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下： 一、确认原告柳州市温馨房地产开发有限责任公司与被告陈双双于2011年12月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：022011051707002170501）于2020年8月20日解除； 二、被告陈双双应于本判决生效之日起十日内向原告柳州市温馨房地产开发有限责任公司支付违约金96004.2元； 三、被告陈双双应于本判决生效之日起十日内配合原告柳州市温馨房地产开发有限责任公司办理注销柳州市商品房买卖合同登记备案手续； 四、被告陈双双应于本判决生效之日起十日内向原告柳州市温馨房地产开发有限责任公司支付代偿款363831.28元； 五、被告陈双双应于本判决生效之日起十日内向原告柳州市温馨房地产开发有限责任公司支付律师代理费13020元； 六、被告陈双双应于本判决生效之日起十日内腾退位于柳州市房屋，并将该房屋交还给原告柳州市温馨房地产开发有限责任公司。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 -9- 案件受理费10218元（原告已向本院预交），由被告陈双双负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照双方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  周 灿 人民陪审员  范金姣 人民陪审员  蒙庆春 二〇二〇年十二月十五日 书 记 员  银彬靖 -10- 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 -11- 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。