河南省光山县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1522民初3667号原告：信阳市众诚物业服务有限公司，住所地：光山县牌坊路和谐庭苑，统一社会信用代码：91411522562498402W。法定代表人：苏某华，该公司负责人。委托诉讼代理人：蒋某，河南通冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：何某，河南通冠律师事务所实习律师。被告：左某勇，男，汉族，1975年9月25日出生，住光山县。原告信阳市众诚物业服务有限公司与被告左某勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蒋某、何某到庭参加诉讼，被告左某勇经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信阳市众诚物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付2016年10月16日至2020年12月31日期间物业费5037元，支付逾期付款违约金1511.1元；2、请求判令被告立即向原告支付2016年2月7日至2016年10月15日期间垫付的物业费824元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告左某勇系光山县凤凰城小区二期xx号楼x单元xxx号房屋业主（房屋建筑面积为110.83㎡）。2016年10月15日以前，凤凰城小区由光山县全意物业管理有限公司（以下简称全意物业公司）提供物业服务。后因凤凰城小区业主委员会于2016年10月15日与全意物业公司解除物业服务合同，并于2016年10月16日同原告签订了《光山县凤凰城小区物业服务合同》，约定由原告为凤凰城小区提供物业管理服务，合同有效期两年。同时，凤凰城小区业主委员会将原自身垫付给全意物业公司的，部分业主拖欠全意物业公司2016年10月15日以前的物业费债权全部依法转让给原告。经原告与小区业主委员会结算，被告左某勇共欠缴2016年2月7日至2016年10月15日期间物业费824元，原告依据约定向业主委员会垫付上述款项。2018年间，原告与凤凰城小区业主委员会签订的物业服务合同到期后，双方于2018年10月15日重新续签《光山县凤凰城小区物业管理合同》，约定继续由原告为凤凰城小区提供物业管理服务，合同有效期为五年。两次签订的物业合同均对物业服务费用的计算标准及缴费时间作出明确约定，并约定了逾期缴纳物业费的违约责任。在合同履行期间，原告为被告所在的凤凰城小区提供了优质高效的物业服务，取得了广大业主的认可，但被告却以各种理由拒绝缴纳2016年10月16日以后的物业费。截止当前，被告欠缴2016年2月7日至2016年10月15日期间原告垫付的物业费用824元；欠缴2016年10月16日至2020年12月31日期间物业费用5037元，累计共欠缴物业费用合计5861元。经原告多次催收，被告拒不履行物业费缴纳义务，严重违反合同约定。综上，原告与凤凰城小区业主委员会依法签订的物业服务合同对凤凰城小区全体业主均具有约束力，被告欠缴物业服务费的行为不仅严重损害原告的权益，也影响了其他业主和小区整体利益。为维护合法权利，原告特依法具状起诉并列前项诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：1、原告的营业执照、法人证明及其身份证复印件各一份；2、关于光山县凤凰城小区业主委员会选举结果的批复复印件一份；3、原告与凤凰城小区业主委员会签署的光山县凤凰城小区物业服务合同复印件二份；4、关于凤凰城小区部分业主欠缴前期物业费情况的说明原件一份；5、物业费催缴通知单照片复印件二份。被告左某勇未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见和相关证据。本院经审理认定事实如下：光山县凤凰城小区业主委员会于2016年8月8日成立。2016年10月15日前，凤凰城小区由光山县全意物业管理有限公司提供物业管理服务。2016年10月15日小区业主委员会与光山县全意物业管理有限公司解除物业服务合同，同时小区业主委员会向光山县全意物业管理有限公司垫付了小区内部分业主所欠缴的合同解除之日以前的物业管理费用，该公司退出凤凰城小区物业服务管理。2016年10月16日，原告信阳市众诚物业服务有限公司（乙方）与光山县凤凰城小区（甲方）签订《光山县凤凰城小区物业管理合同》，合同期限自2016年10月16日起至2018年10月16日止。该合同第五条约定了凤凰城小区二期高层住宅的物业服务费收费标准为按建筑面积每月每平方米0.9元。该合同第二十六条约定业主或物业使用人违反本合同的约定，未能足额交纳物业服务费（物业服务资金）的，应按每日千分之三标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告即进入该小区从事物业管理服务。该合同到期后，原告于2018年10月15日重新与凤凰城小区业主委员会签订《光山县凤凰城小区物业管理合同》，约定继续由原告为凤凰城小区提供物业管理服务，合同有效期为五年。该合同约定的物业服务费标准等内容与前合同一致。被告左某勇系光山县凤凰城小区二期11号楼2单元705号房屋的业主，房屋面积110.83㎡。因凤凰城小区业主委员会将其垫付给前物业公司的，部分业主拖欠的2016年10月15日以前的物业费债权全部依法转让给原告。后经结算，被告共计欠缴2016年2月7日至2016年10月15日期间物业费824元。2016年10月16日至2020年12月31日期间，被告未按照约定向原告交纳物业费。原告多次向被告下发物业缴费通知单。本院认为，原告信阳市众诚物业服务有限公司与光山县凤凰城小区业主委员会签订的《光山县凤凰城小区物业管理合同》符合法律规定，系合法有效合同，对小区内全体业主具有约束力。原告根据合同约定向光山县凤凰城小区提供物业服务，有权依照物业服务合同约定向业主收取物业管理费，小区业主有按合同约定标准及时支付物业服务费的义务。本案被告左某勇经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法视为其放弃答辩、举证及质证权利，被告左某勇系凤凰城小区二期11号楼2单元705号房屋的业主，该房面积110.83㎡，被告应向原告交纳物业管理费5037元（110.83㎡×0.9元/㎡·月×50.5月），被告至今未有缴纳，故原告要求被告交纳自2016年10月16日至2020年12月31日期间物业费5037元，理由充分，本院予以支持。关于违约金的问题，按照合同约定，被告应按每日千分之三支付违约金过高，现原告主张按照被告总欠款30%支付违约金即1511.1元（5037元×30%）的请求，符合法律规定，该请求成立，本院予以支持。对原告要求被告支付其垫付给前期物业公司的物业服务费824元的请求，因原告无证据证明其在与该小区前期物业公司经凤凰城小区业主委员会移交时已通知被告，故原告该项请求不能成立。本案被告左某勇经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法不影响本案的审理。综上，依据，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告左某勇于本判决生效之日起十日内向原告信阳市众诚物业服务有限公司交纳光山县凤凰城小区xx号楼x单元xxx号房屋2016年10月16日至2020年12月31日物业管理服务费人民币5037元（4年零75天×0.9元/平方米/月×110.83平方米＝5037元）及违约金1511.1元（5037×30%）。二、驳回原告信阳市众诚物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告左某勇承担。本判决为终审判决。审判员  杨文俊二〇二〇年十二月十六日书记员  潘智恒