济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0104民初409号 原告（反诉被告）：济南西业置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：郭太平，董事长。 委托诉讼代理人：薛江余，男，1987年3月2日出生，汉族，该公司员工，住济南市。 被告（反诉原告）：陈露，女，1990年2月9日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：王登柱，山东鹏飞律师事务所律师。 原告济南西业置业有限公司（以下简称西业公司）与被告陈露商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，被告陈露向本院提出反诉请求，本院审查后予以受理并决定与本诉合并审理。诉讼过程中，陈露申请对涉案房屋存在质量问题的修复方案进行司法鉴定，本院审查后予以准许并委托鉴定机构进行了司法鉴定。本院依法适用简易程序，分别于2020年2月24日、2020年5月22日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院将本案转为适用普通程序独任制，于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）西业公司的委托诉讼代理人薛江余，被告（反诉原告）陈露三次均到庭参加了诉讼，被告（反诉原告）陈露的委托诉讼代理人王登柱在第二次及第三次庭审到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 西业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告配合原告维修恒大金碧新城7-3-xxxx房屋；2.判令本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2014年4月20日，被告购买原告金碧新城7-3-xxxx房屋并签订《商品房买卖合同》(以下简称：合同)，2017年7月30日，原告将符合法律规定及合同约定的房屋交付给被告，被告验收通过后收房，原告已履行完毕房屋交付义务。被告收房后，就陆续对房屋质量问题进行投诉，已达两年之久，有时一天投诉四次。被告投诉夸大事实，恶意投诉，但针对每次投诉原告都认真对待，及时与被告主动沟通，出具维修方案，约定时间进行维修，可被告并不配合原告维修，或者对谈好的维修方案临时改变拒绝维修；现在，被告投诉越来越频繁，并要求原告先赔偿后才能维修，索赔金额越来越高，原告无法承受。被告的恶意投诉、勒索行为，给原告造成了恶劣影响，损害了原告的品牌，给原告造成无法估量的损失。依据双方签订的附件五合同补充协议第十条第1项之规定：“出卖人按《住宅质量保证书》承诺的内容承担保修责任的，买受人应对出卖人或物业公司的保修行为提供必要的便利，如因买受人拒绝出卖人或物业公司入场维修等原因导致无法履行保修责任的，由此产生的责任由买受人自行承担”。综上，被告的违约行为已严重损害了原告的合法权益，且对原告的品牌造成严重影响，现诉至法院，望判如所请。 陈露辩称，答辩人2017年向被答辩人购买恒大金碧新城7-3-xxxx房屋并签订《商品房买卖合同》，该房屋于2017年7月30日交房，房屋在交验时就已发现质量问题近十处。在遇到此质量问题后，答辩人首先是积极反馈给被答辩人与被答辩人进行沟通并积极配合维修，并于2017年11月前后对部分质量问题(次卧混凝土鼓包、主卧墙体出现裂缝约两米、卫生间漏水、主卧墙面阴湿地板发黑等)进行了维修，但上述维修事项并未根本解决并在维修不久后再次出现。房屋交付入住后发现房屋质量问题越来越严重，因为混凝土中杂质一直氧化，导致混凝土不断脱落，目前整个客厅、卧室等顶板已经千疮百孔，存在严重质量缺陷及隐患，严重影响正常居住及安全。后答辩人拨打12345进行求助，想请建委协助督导并到现场查验答辩人房屋严重质量问题，寻求协助催办该房屋质量问题合理的解决方案，但至今被答辩人从未出具经原设计单位审核通过的维修方案，答辩人更没有与被答辩人达成一致的维修方案。有关赔偿问题在后续沟通中从未与被答辩人达成一致，更没有如被答辩人所述“索赔金额越来越高”情形，被答辩人扭曲及捏造事实，损害答辩人名誉，给答辩人造成了恶劣的影响。被答辩人为降低成本在混凝土中掺有不符合规范的杂质，直接导致答辩人房屋中客厅、卧室、厨房等顶板混凝土脱落，混凝土整体性已被破坏，目前在脱落的混凝土中肉眼可见锈状物等掺杂；餐厅顶板及结构梁都出现通长四米多的裂缝；餐厅北侧墙体整体混凝土变形、墙面中间凸出近2厘米、墙面整体裂缝已达30多处；主卧墙体出现裂缝约两米；厨房墙面出现空鼓几十余处；卫生间漏水导致主卧墙面阴湿地板发黑；餐厅墙面及阳台渗水；由于混凝土问题墙面不垂直偏差较大导致入户门毁坏式安装及无法安装窗帘，次卧门框下方留空约两厘米等情况。由于以上质量问题和缺陷，导致房屋主体结构和房屋质量整体下降，给答辩人居住带来很大的安全隐患，甚至严重影响正常居住和安全。鉴于以上问题该房屋质量既不符合《建设工程质量管理条例》，也违反了《商品房买卖合同》房屋质量约定。目前已影响答辩人正常居住，特申请法院委托鉴定机构对该房屋质量进行司法鉴定。 房屋质量问题特别是混凝土脱落问题越发严重，交房至今仅两年多，次卧、客餐厅、厨房皆出现十分严重的鼓包而后混凝土及墙皮腻子连带脱落，近期混凝土顶板鼓包及脱落较之前已发展的更为严重，严重影响答辩人的正常居住及安全，要求被答辩人就所有质量问题按照司法鉴定后经专家鉴定评估通过及原设计单位认可的维修方案，及时保质保量维修，并保证维修后不会再发生该问题或类似问题。 目前房屋产生的一系列质量问题，给答辩人造成严重损失，特别是因质量问题造成的房屋价值贬值及其他损失，严重侵犯答辩人的财产权，被答辩人应依据《建筑法》第七十四条、七十五条、八十条、《侵权责任法》等对答辩人造成的损失进行赔偿，为此答辩人提起反诉，依法请求判令被答辩人赔偿各项损失。综上，请求人民法院查明事实，以维护正常的社会经济秩序和公民的合法权益，维护法律的尊严。 陈露向本院提出反诉请求：1.请求法院依法判令被反诉人按照经鉴定评估专家论证的维修方案全面及时维修恒大金碧新城7-3-xxxx房屋；2.请求法院依法判令被反诉人承担因维修房屋给反诉人造成的各项损失10万元；3.诉讼费、鉴定费等诉讼费用由被反诉人承担。 事实与理由：2017年4月1日，反诉人购买被反诉人金碧新城7-3-xxxx房屋双方并签订《商品房买卖合同》。该合同十六条约定了保修责任条款，同时还包括附件一、附件二、附件三、附件四和附件五等五个附件。其中附件三约定了房屋的装饰、设备标准，附件五是合同补充协议，该协议第十条双方约定被反诉人按《住宅质量保证书》承担保修责任，同时约定如果房屋主体结构质量不合格或者属于严重影响正常居住使用的质量问题，被反诉人承担鉴定费用并赔偿损失。另外被反诉人在济南恒大金碧新城7号楼住宅质量保证书中承诺在保修期内出现因开发方施工质量造成的缺陷不符合《建设工程质量管理条例》及《商品房买卖合同》的约定承担保修责任。反诉人按照合同约定支付全部房款，被反诉人于2017年7月30日交付房屋。 该房屋交付后，反诉人发现房屋质量存在严重缺陷和很大隐患，严重影响正常居住和安全。特别是由于施工混凝土质量有问题，被反诉人为降低成本掺有不符合规范的杂质，直接导致客厅、卧室、厨房等顶板混凝土脱落；餐厅墙体混凝土变形、墙面中间突出、墙面整体裂缝已达30多米；餐厅顶板及结构梁出现通长裂缝四米多；主卧墙体出现裂缝约两米，维修后不久重新出现裂缝；其墙面出现空鼓几十余处、卫生间漏水维修后再次漏水、主卧墙面阴湿地板发黑、餐厅墙面及阳台渗水、由于混凝土问题墙面不垂直偏差较大无法装修及安装门窗等等情况。由于以上质量问题和缺陷，也导致房屋主体结构和房屋质量整体下降，给反诉人居住带来很大的安全隐患，甚至严重影响正常居住和安全。因此该房屋质量既不符合《建设工程质量管理条例》，也违反了《商品房买卖合同》房屋质量约定。为维护自己的合法权益，特提起反诉，请求法院依法支持反诉人的诉讼请求。 诉讼过程中，陈露在本案中放弃第2项诉讼请求并明确第3项诉讼请求中的鉴定费金额为30000元。 西业公司针对反诉辩称，对于第一项反诉请求，原告起诉的理由就是要求被告配合原告进行维修，现场也已勘察，我们会按照合同约定的维修义务来给被告进行维修。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交接和质证。西业公司向本院提《济南市商品房买卖合同》、《收楼物品确认表》、《住宅质量保证书》，陈露向本院提交涉案房屋的照片一宗、鉴定费发票，山东省建筑工程质量检验检测中心有限公司（以下简称质检公司）出具的《鉴定报告》，当事人对上述证据的真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。 由上述证据、当事人陈述并结合本院的现场勘验情况，本院认定事实如下： 2017年4月1日，陈露与西业公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定，陈露购买西业公司建设的恒大金碧新城7号楼3单元xxxx室房屋（以下简称xxxx室房屋）一套，共计87.14平方米，房款总金额527906元。该房屋为带装修商品房。合同第十六条保险责任约定《住宅质量保证书》为本合同附件，由西业公司按照《住宅质量保证书》的承诺，承担相应的保修责任。该合同还约定了其他内容。《住宅质量保证书》记载，地基基础和主体结构的保修期为50年，屋面防水及外墙面的防渗漏5年，卫生间防水层5年、电气管线给排水管道2年、供热系统2个采暖期、装修部分为2年。2017年7月30日，西业公司将xxxx室房屋交付陈露使用。 陈露称，其收房后不久即发现xxxx室出现多处房顶混凝土鼓包脱落、墙面出现裂纹、墙面渗水等质量问题，其告知西业公司后西业公司未进行合理的处理，导致相关质量问题严重影响其居住安全。并非其不配合西业公司进行维修，而是因为西业公司维修后再次出现同样质量问题，且西业公司无法提供出现房屋质量问题的原因及合理的修复方案。在经鉴定出具合理维修方案后其同意按照鉴定的维修方案进行维修。 西业公司认可其对陈露所提出的涉案房屋所存在的质量问题尚在保修期内，其负有维修义务，其也进行过维修，但后续因陈露不予以配合导致涉案房屋的质量问题一直无法解决。 2020年5月12日，本院至xxxx室房屋进行了现场勘验。经勘验发现，该房屋现为已装修入住状态。该房屋客厅顶部墙面存在若干墙面鼓包，有往下脱落的趋势。客厅南侧房顶从厨房东侧至顶灯至客厅西侧顶部墙面由墙面裂缝。另，次卧房门的门框下半部分与墙体出现分离缝隙；入户门的防盗门金属门框的东侧门框下缘有一缺角。 因当事人对涉案房屋上述质量问题的维修方案无法达成一致意见，陈露向本院提出了司法鉴定申请，具体申请鉴定事项为：1.涉案房屋内所有墙体包括房顶出现鼓包、混凝土脱落、裂缝问题的维修方案；2.入户门东侧墙体、卫生间门口墙体、阳台下水管道处渗水问题维修方案；3.卫生间及厨房的瓷砖安装是否存在质量问题，如果存在维修方案；4.入户门东侧墙体是否存在垂直平等度不符合国家标准问题及如存在，维修方案；5.次卧门框缝隙过大问题维修方案；6.入户门东侧下沿门框缺损问题维修方案。 本院审查后，委托质检公司就上述问题进行了司法鉴定。质检公司接受委托后，于2020年8月14日出具了编号为JDB200263的《鉴定报告》。报告载明现场检测情况：1.对顶板出现鼓包或混凝土脱离的情况进行了调查，确定了鼓包、脱落、顶板裂缝的位置。2.顶板混凝土的抗压强度进行了检测，其依据《回弹法检测混泥土抗压强度技术规程》DB37/T2366-2013标准，采用回弹法检测后，测定混凝土抗压强度推定值为42.7MPa，达到原设计强度等级C30要求。3.对入户门东侧墙体、卫生间门口墙体、阳台下水管道渗水问题的位置及渗水范围及程度进行了确认。4.确认卫生间除脱落两块墙砖外，另有12块墙砖存在空鼓，厨房内墙墙砖16块空鼓，门口侧边9块空鼓且有一处开裂。5.检测了入户门东侧墙体垂直度、平整度偏差，平整度偏差分别为3mm、2mm、1.5mm、2mm，垂直度偏差分别为5mm、4mm、5mm。6.次卧门框缝隙过大的问题，经测量次卧门框上部与墙体贴合紧密，下部门框与墙体脱开缝隙约10-15mm。7.经测量，入户门东侧门框下沿缺损30mm×50mm。 对上述问题的鉴定分析为：该户内顶板出现较多的鼓包及混凝土脱落现象，为凝土粗骨料内掺杂有氧化钙等具有遇水膨胀特性的杂质，靠近板底的该类杂质与空气中渗入的水分发生了膨胀性的化学反应，产生较大的膨胀应力，将外表混土撑开，导致表层剥落，而骨料自身则因发生化学反应后变得酥松、多孔。由粗骨料内掺杂杂质的结晶致密性，这种反应往往会持续较长过程，因此不排除板继续出现局部鼓包的可能性。 该户内客厅、东南卧室、厨房顶板出现较多的鼓包及混凝土脱落现象，且局部有轻微裂缝存在，依据《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2015，以上问题属于外观质量严重缺陷，应进行处理。入户东侧墙体、卫生间门口墙体、阳台下水管道处存在渗水痕迹，影响观感及使用，应进行处理。卫生间及厨房的瓷砖存在局部脱落及空鼓现象，不符合《建筑装饰装修工程质量验收标准》GB50210-2018对内墙饰面砖粘贴质量的要求，应进行处理；依据《建筑装饰装修工程质量验收标准》GB50210-2018，入户门东侧墙体平整度、垂直度偏差基本符合规范允许偏差的要求。次卧室门框缝隙过大、入户门东侧下沿门框缺损影响观感，不影响正常使用，建议双方当事人协商处理。 质检公司的处理建议为： 1.户内客厅、东南卧室、厨房顶板(含南侧小阳台)出现鼓包、混凝土脱落及裂缝处理。(1)表面处理。采用机械打磨将混凝土板底饰面层至密实混凝土层，将板底鼓包处、脱落处混凝土剔凿清理至密实混凝土层。(2)修补找平。板底局部剔凿位置及其他表面不平处涂刷界面剂一道，采用环氧砂浆进行修补找平，养护后采用机械打磨将板底找平。(3)涂底胶。用吹风机或吸尘器除尽混凝土表面灰尘。将底胶甲、乙组分按规定的比例混合均匀，使用滚刷或毛刷均匀的涂刷至粘接面。调好的底胶要在规定的时间内用完。当指触干燥时可进行下步施工。(4)双层双向满贴碳纤维布补强。粘贴胶甲、乙组分按规定的比例混合均匀，使用滚刷或毛刷、刮板蘸胶均匀的涂抹到混凝土粘接面上；双层双向满贴碳纤维布补强，碳纤维布采用Ⅰ级，200g/m?，使用硬橡胶辊或塑料刮板往复碾压，赶出气泡，促使粘合剂渗透。底层粘浸胶充分渗透后刮涂上层胶，往复刮涂，使粘合剂渗入到碳纤维布中去。常温1-2小时后，再使用硬橡胶辊或塑料刮板往复碾压消除可能出现的浮动和错动。碳纤维布表面应均匀涂刷一道粘合剂。(5)按原设计做法恢复板底饰面层。卫生间顶板处理过程中可拆除部分吊顶进行查看，如果存在类似情况，可一并按上述方案进行处理。 2．卫生间门口墙体、入户东侧墙体渗水处理。将渗水范围内的墙体饰面层及抹灰层清理至密实基层，采用聚合物水泥砂浆分层抹压，内设耐碱纤维网格布，内墙面层按原设计做法恢复。西南卧室门口发霉的木地板应进行更换。 3．阳台下水管道处顶板渗水处理。该处渗水需从上层住户对应穿楼板管道处进行处理，清除管道周围50mm范围内构造层至结构层，再重新抹聚合物水泥砂浆找坡并在管根周围预留凹槽，然后嵌填合成高分子密封材料。将渗水范围内的板底饰面层及抹灰层清理至密实基层，采用聚合物水泥砂浆分层抹压，内设耐碱纤维网格布，板底面层按原设计做法恢复。 4．卫生间及厨房的瓷砖存在局部脱落及空鼓处理。将脱落和空鼓的瓷砖及粘贴砂浆清除后，采用同规格瓷砖重新粘贴。 5．次卧室门框缝隙过大、入户门东侧下沿门框缺损问题处理。该问题影响观感，不影响正常使用，建议双方当事人协商处理。 除上述方案外，双方当事人也可协商采取其他方案，但无论选用何种方案，应按照有关规范标准进行处理，确保工程质量。 陈露为本次鉴定支出鉴定费30000元。 本院向双方当事人送达上述《鉴定报告》后，双方均未在异议期内对上述鉴定结论提出异议。双方均同意按照鉴定机构提供的处理建议中的第1至4项解决涉案房屋存在的质量问题。但对次卧门框缝隙过大以及入户门东侧下沿门框缺损问题，陈露要求西业公司为其更换新的门框。陈露另称，鉴定机构出具的鉴定意见不全面，涉案房屋不只存在外观质量问题，因混凝土参有氧化钙等杂质，导致房屋结构质量存在缺陷，从而影响居住安全。西业公司维修后应当重新进行验收。西业公司则称，因其同意对涉案房屋进行维修，相关维修方案并不需要鉴定，故产生的鉴定费其不同意承担。两处门框存在的问题仅是影响观感不影响使用，其不同意更换新门框。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，双方当事人签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自义务。陈露已按合同约定交付了购房款，西业公司也按合同及附件约定的内容向陈露交付了商品房。西业公司应当在保修期内对xxxx室房屋承担保修义务。 现双方当事人对xxxx室房屋出现的房屋墙体、顶板混凝土鼓包、脱落、裂缝，墙体、顶板渗水以及卫生间、厨房墙砖的质量问题没有异议，双方也均同意按照鉴定机构出具的处理意见对上述问题进行修复，对此本院予以准许。西业公司要求陈露协助其对上述房屋质量问题的进行维修的诉讼请求，以及陈露要求西业公司按照鉴定意见对上述房屋质量问题进行修的反诉请求，本院均予以支持。陈露要求保证维修后维修部分的房屋质量合格的意见，属合法合理意见，本院予以采纳。西业公司应当保证上述房屋质量问题维修后达到质量合格的标准。 关于次卧门框的缝隙问题，因该门框系木质门框，且已经出现了下半部分与墙体分离的情况。此问题的存在不仅影响观感，还存在因木质已经变形，缝隙继续扩大的风险。在此情况下，西业公司应当对该门框存在的缝隙通过重新安装等方式进行维修。如以重新安装等方式维修后，仍无法解决缝隙问题，西业公司应当为陈露更换同款新的门框以彻底解决该门框与墙体存在的缝隙问题。 而对于入户门东侧的缺角，该门框系金属门框，不具备修复后可恢复原状的可能。该缺角的存在系根据涉案房屋现有墙面及地面情况，为门框的顺利安装进行的裁剪。虽然裁剪破坏了门框的完整性，但该缺角位于门框最下沿，不影响入户门的安全使用，仅轻微影响观感。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……（二）债务的标的不适合强制履行或者履行费用过高的……。”第一百一是一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”依照上述法律规定，西业公司安装门框过程中破坏门框完整性的行为确系违约，但属轻微违约且造成陈露的损失并不大。在此情况下，虽然恢复门框完整性的办法只能是更换门框，但陈露要求直接更换门框，该履行费用明显超过了其损失。在其完全可以要求西业公司适当赔偿其损失的情况下，其要求更换入户门门框的请求明显不具合理性，有违公平原则，对其该项请求本院不予支持。 关于鉴定费。西业公司在承担保修责任的同时，其也应当保障购房者的知情权。其有义务在维修前，将相关维修方案向陈露进行告知，保障陈露对西业公司所提供维修方案进行合理性审查的权利。西业公司虽然同意进行维修，但在其维修后再次出现房屋质量问题的情况下，并无证据证明其向陈露告知过，其对涉案房屋所存在的所有质量问题的详细维修方案。在此情况下，陈露申请司法鉴定，确定合理维修方案，系陈露的合法权利，因此产生的鉴定费应当由西业公司负担。陈露要求西业公司向其赔偿鉴定费3万元的反诉请求，有理有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第二项、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、济南西业置业有限公司于本判决生效之日起二十日内对济南市槐荫区恒大金碧新城小区7号楼3单元xxxx室房屋存在的房屋墙体、顶板混凝土鼓包、脱落、裂缝，墙体、顶板渗水以及卫生间、厨房墙砖存在的质量问题进行维修，维修方案以山东省建筑工程质量检验检测中心有限公司出具的JDB200263号《鉴定报告》记载的处理建议为准，维修后保证维修部分的房屋质量合格； 二、济南西业置业有限公司于本判决生效之日起二十日内对济南市槐荫区恒大金碧新城小区7号楼3单元xxxx室次卧门框出现的缝隙问题进行维修，如维修无法解决门框与墙体存在的缝隙问题，由济南西业置业有限公司负责更换新的同款门框，保证更换后的门框与墙体之间的紧密连接； 三、陈露对济南西业置业有限公司的上述维修或更换建材的工作予以配合不得无故阻碍施工； 四、济南西业置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向陈露赔偿鉴定费30000元； 五、驳回陈露的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费100元，反诉案件受理费375元，均由济南西业置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张斌 二〇二〇年十二月十一日 书记员  官静