沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0191民初3500号原告：中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行，住所地沈阳经济技术开发区花海路**，统一社会信用代码：9121010681775013XL。负责人：胡浩，该银行行长。委托诉讼代理人：宋博，北京市金栋（沈阳）律师事务所律师。被告：顾琳，女，1987年11月27日出生，蒙古族，住沈阳市苏家屯区。被告：中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司，，住所地沈阳经济技术开发区星海路****8门统一社会信用代码：91210106594104631W。法定代表人：王鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵红召，男，1990年2月18日出生，汉族，住长沙市雨花区，该公司员工。委托诉讼代理人：曹婉秋，女，1996年11月5日出生，汉族，住黑龙江省密山市，该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行与被告顾琳金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行诉讼代理人宋博、被告顾琳、被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司诉讼代理人赵红召到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告顾琳偿还原告借款263,523.39元及利息5218.74元（利息暂计至2020年3月21日，余下以实际给付之日止）；2、被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司对被告顾琳借款承担连带保证责任；3、原告对抵押房产享有优先受偿权；4、被告承担本案诉讼费、保全费等全部费用。事实和理由：2014年2月28日，原告与被告顾琳签订《个人购房借款/担保合同》，约定原告为被告顾琳贷款金额29万元，用于购买位于沈阳经济技术开发区的房屋，建筑面积为89.51㎡，贷款期限30年，按月等额本息还款。被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司为被告顾琳提供阶段性连带责任担保。合同签订后，原告于当日按照合同约定如数发放贷款，并与被告顾琳到房产部门办理了个人贷款购房抵押登记手续。因被告顾琳未履行按期还款义务，自2019年2月起开始拖欠原告贷款，经原告多次催要，均未履行还本付息义务。为维护原告的合法权益，故诉至法院。本案审理过程中，原告撤回第3项诉讼请求，变更第4项诉讼请求为“本案诉讼费由被告承担”。被告顾琳辩称，对借款本金及利息均没有异议。被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司辩称，我方的阶段性担保责任应予免除。根据三方签署的《个人购房借款/担保合同》第10.2条约定，正式抵押登记手续办理完毕且原告收到房屋他项权证书后，我方的阶段性担保责任即可免除。《个人购房借款/担保合同》第20.2条约定，被告顾琳授权原告代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记。现被告顾琳所购房屋早已达到办理房产证进而办理正式抵押登记的条件，因被告顾琳与原告怠于行使权力，迟迟未能办理正式抵押登记，因其两方的延迟行为导致的我方无法免除阶段性担保责任的后果，应由其两方共同承担，与我方无关，因此我方的阶段性担保责任应予免除，不应承担连带责任。经审理查明，原告与被告顾琳、被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司于2014年2月25日签订《个人购房借款／担保合同》一份（编号：[1]字[工]行[开发区]支行[2014]年[0000164]号），约定被告顾琳购买被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司开发的坐落于沈阳经济技术开发区建筑面积89.51平方米的房产一套。被告顾琳向原告申请个人住房贷款，借款金额为人民币29万元，借款期限为360个月，自2014年2月25日起至2044年2月25日止；借款基准利率为年利率6.55%。借款逾期的，罚息利率为在借款合同所执行的贷款利率的水平上上浮40%。被告顾琳以其购买的上述房屋设定抵押。另查明，《个人购房借款／担保合同》第十条保证担保条款10.2阶段性连带责任保证约定：“保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人债务免除保证责任，具体约定见本合同第五十四条：A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书；B、本合同第20.2条约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件。”第十四条违约及违约责任14.1L约定：“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；”14.2借款人出现违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施约定：贷款人有权宣布贷款立即到期，解除本合同，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。第二十一条抵押物的处分条款约定：贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿；双方未就抵押物实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。第二十六条保证方式条款约定：保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。第二十七条保证期间条款约定：保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。第三十条借款人和担保人承诺条款约定：主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，担保人同意贷款人自行选择实现担保的顺序。第五十四条约定：“保证人承担保证责任的范围按10.2确定。满足A条件的，保证人对该项条件满足之日之后到期的借款人的债务免除保证责任。”第五十五条约定：本合同履行过程中发生争议，各方应积极协商解决；协商不成的，向贷款人所在地人民法院提起诉讼。《个人购房借款／担保合同》抵押物清单列明：被告顾琳作为抵押人自愿向原告提供抵押担保，沈阳经济技术开发区建筑面积89.51平方米的房产，抵押物价值为423,830元。再查明，《个人购房借款／担保合同》签订后，原告向被告顾琳发放了个人住房贷款人民币29万元，并实际执行贷款利率4.9%。被告顾琳未按约定还款，出现逾期，逾期还款时间段为2019年1月6日至2020年10月8日。庭审过程中，被告顾琳对原告主张的借款本金263,523.39元及利息5218.74元予以认可。又查明，被告顾琳将其购买的坐落于沈阳经济技术开发区建筑面积89.51平方米的房产办理了抵押权预告登记，抵押权人为原告。以上事实的认定，有《个人购房借款／担保合同》、不动产登记证明、银行卡交易明细及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，关于原告主张被告顾琳支付借款本金及利息的问题。原告与被告顾琳、被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》系三方真实意思表示，内容不违反法律法规之规定，应当认定为合法有效，缔约各方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告已依约履行了发放贷款的义务，而被告顾琳未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告已在《个人购房借款/担保合同》中约定借款人出现连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息等违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。因此，对于原告要求被告顾琳偿还所欠贷款本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司承担连带保证责任的问题。依据原、被告各方签订的《个人购房借款/担保合同》10.2条之约定，被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司作为保证人应当承担的阶段性连带保证责任范围包括该合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，对于正式抵押登记手续已经办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的条件满足之日后到期的借款人债务保证人免除保证责任。本案中，原告要求被告偿还的贷款本金、利息、罚息属于上述合同约定的范围，且被告顾琳尚未取得正式抵押登记信息的房屋他项权证书，故被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司应对被告顾琳拖欠的款项在房屋他项权利证交付原告前承担连带偿还责任。关于原告主张对抵押房产享有优先受偿权的问题。虽然涉案房产办理了抵押权预告登记，但抵押预告登记所登记的并非是现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，故并不导致不动产物权的设立或变动。原告对抵押房产至今未办理正式抵押登记手续，也未取得房屋他项权证，抵押权未设立，其请求对被告顾琳提供担保的抵押物优先受偿无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零一条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条及第二百零七条规定，判决如下：一、被告顾琳于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行借款本金263,523.39元；二、被告顾琳于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行借款逾期还款利息5218.74元；三、被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司在抵押房产（坐落于沈阳经济技术开发区，建筑面积89.51平方米）办理房屋他项权利证前对本判决第一项、第二项承担连带给付责任，被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告顾琳追偿；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5332元，因适用简易程序收取2666元，由被告顾琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，预交上诉案件受理费5332元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  陈柏博二〇二〇年十二月十四日书记员  黄秀琦本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第二百零一条贷款人未按照约定的日期、数额提供借款，造成借款人损失的，应当赔偿损失。借款人未按照约定的日期、数额收取借款的，应当按照约定的日期、数额支付利息。第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。