广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25823号上诉人（原审被告）：广州市海珠区蔬菜食品公司，住所地广州市海珠区宝岗大道****自编1601。法定代表人：林伟成，总经理。委托诉讼代理人：罗小雷，公司员工。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市海珠区彩霞百货店，住所地广州市，住所地广州市海珠区新港中路**。经营者：池容钧。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市海珠区佰成食品店，住所地广州市海珠，住所地广州市海珠区新港中路**/div>经营者：池容钧。上诉人（原审被告、反诉原告）：池容钧，男，1947年11月16日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，彩霞百货店、佰成食品店、池容钧共同委托诉讼代理人：曹**刚，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州食品企业集团有限公司穗兴食品发展分公司，住所地广州市荔湾区荔，住所地广州市荔湾区荔湾路小梅大街**** style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>负责人：梁军尤。上诉人（原审被告）：广州食品企业集团有限公司，住所地广州市荔湾区西湾，住所地广州市荔湾区西湾东路**第**style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈丽娥，总经理。穗兴公司、食品公司共同委托诉讼代理人：蒋正勇，广东润科律师事务所律师。上诉人（原审被告）：邓卫国，男，1953年6月29日出生，汉族，住广州市海珠区，被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市海珠区住房和建设局，住所地广州市海珠区新港中路47，住所地广州市海珠区新港中路**e='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>负责人：陈伟锋，局长。委托诉讼代理人：黄佳萍、林川，均为广东广信君达律师事务所律师。原审被告：何枫，男，1987年10月1日出生，汉族，住广州市海珠区，原审被告：广州市海珠区巴顿造型理发店，住所地广州市海珠区新港中路**，住所地广州市海珠区新港中路**商铺 style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>经营者：何枫。上诉人广州市海珠区蔬菜食品公司（以下简称“蔬菜公司”）、广州市海珠区彩霞百货店（以下简称“彩霞百货店”）、广州市海珠区佰成食品店（以下简称“佰成食品店”）、池容钧、广州食品企业集团有限公司穗兴食品发展分公司（以下简称“穗兴公司”）、广州食品企业集团有限公司（以下简称“食品公司”）、邓卫国因与被上诉人广州市海珠区住房和建设局（以下简称“海珠区住建局”）及原审被告何枫、广州市海珠区巴顿造型理发店（以下简称“巴顿造型”）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初28211号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。蔬菜公司上诉请求：1.请求依法撤销（2019）粤0105民初28211号民事判决中第二项，发回重审或者依法改判。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审认定我司实际占用的面积事实不清，证据不足。根据1964年11月18日的涉案物业报建手续资料显示，涉案物业的面积是260.28平方米，一审在未对我司实际占用部分的物业面积进行测绘或测量的情况下，仅凭整幢房屋的测绘面积即推断认定我司实际占用部分的物业面积为101.9916平方米，缺乏证据，属认定事实不清。2、一审判决的房屋占有使用费标准依据不足。因涉案物业并未办理不动产权证，不属于具有完全产权的房屋，且房屋破烂陈旧，多年失修，其市场租金应当比具有完全产权的正常商业用房低。一审法院对被上诉人此前就同一幢房屋起诉的案件，判决的占用费也是按有资质评估部门评估的广州市非住宅租金标准计算的。一审法院在未经评估的情况下，单方采信被上诉人主张的《广州市海珠区房屋租金参考价》标准计算，缺乏依据，也与前案判决不一致。3、物业为政府划拨给我司使用，属于善意使用，并非恶意侵占。被上诉人接管案涉物业后，长时间没有履行通知义务，也未要求接收管理，对造成案涉物业占用费损失扩大具有过错。目前，涉案物业的承租人邓卫国与次承租人何枫签订租赁合同，我司亦同意交还涉案物业给被上诉人。我司亦于2020年7月16日向承租人邓卫国发《关于解除房屋租赁关系的通知》并要求承租人邓卫国停止向我司缴纳3000元场地占用费并要求交还涉案物业。因此，交付涉案物业占用费和交还涉案场地的义务由占用者向被上诉人履行，与我司无关。综上所述，上诉人认为一审判决认定的事实不清，证据不足。特提起上诉，请求贵院对上诉人提请的上诉请求依法予以支持。海珠区住建局辩称：涉案房屋是原广州市国土房管局于1999年9月30日代管，现由被上诉人代管，根据被上诉人提交的接管通知书，以及（2018）粤01民终11059号判决书查明的事实，认定涉案房屋的面积为285.2716平方米，其中穗兴公司、食品公司占用183.28平方米，而涉案房屋一直是由食品公司和蔬菜公司共同使用，因此被上诉人提交的证据足以证明蔬菜公司占有使用的面积为101.9916平方米，虽然上诉人主张占用的面积为77平方米，但其下一手邓卫国与何枫签订的商业租赁合同，载明出租面积为90平方米，由此可见，上诉人的主张明显是不切实际的。其次，被上诉人认为，原审判决按照广州市房屋租金参考标准计算占用费有理有据，租金参考价根据房屋同期同地段综合评定，无关是否有产权。最后，虽然上诉人没有直接实际使用涉案房屋，但其出租给邓卫国以及邓卫国出租给何枫的权利都来自于上诉人的无权出租行为，因此上诉人的行为已构成侵权，应当向被上诉人支付占用费及返还涉案房屋。彩霞百货店、佰成食品店、池容钧述称：与我方无关，我方不发表意见。穗兴公司、食品公司述称：面积部分不同意蔬菜公司的陈述，面积以法院查实和生效判决确认的为准，即我公司是183.28平方米，蔬菜公司是101.9916平方米。其他不发表意见。邓卫国述称：实用面积只有不到90平方米，但没有具体测量过。穗兴公司、食品公司上诉请求：请求依法撤销（2019）粤0105民初28211号民事判决第一、三、四、五项，并改判驳回被上诉人广州市海珠区住房和建设局对上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：首先，一审判决适用法律混乱。一审以物权保护纠纷审理本案，却又以房屋租赁合同纠纷之合同相对性规范调整各当事人之间的法律关系及权利义务。物权具有绝对的排他性，一切侵害他人物权的行为，权利人均有请求其停止侵害的权利，侵权人均有停止侵害的义务。本案中，上诉人与被上诉人池容钧原所签订的房屋租赁合同早已到期，并且，上诉人已按照合同的约定发出交还涉案物业的通知，池容钧未依法依约交还房屋，如果从物权保护的角度来看，对涉案物业直接实施非法占有、使用、收益的显然是被上诉人池容钧，而不是上诉人，然而，一审判决却以“池容钧并非无故占用房屋，而是基于穗兴公司的租赁合同占用房屋”为由，对广州市海珠区住房和建设局要求池容钧支付房屋占用费的诉讼请求不予支持。一审法院显然是适用合同相对性原理及规范，而不是适用物权保护的相关法律规范来调整当事人之间的权利与义务。事实上，自2019年8月31日租赁合同到期后的租金，池容钧并没有向上诉人交纳过，因此一审判决是不公平合理的。其次，一审判决未审查贯彻执行《民事诉讼法》关于认定财产无主案件应适用特别程序的法律规定。认定财产无主是人民法院的审判职能，并非是行政机关的行政职能，任何行政机关均无权做出财产无主的认定。我国民事诉讼法历经无数次的修正，认定财产无主的审判职能却从未动摇。本案中，被上诉人代管的理由是涉案物业系无主财产，但并未经过人民法院审判判决认定，那么，广州市海珠区住房和建设局所提交的用以证明该物业系无主财产以及其代管行为合法有效的证据都是不可采信的，且因非法而无效。第三、一审判决对于上诉人因历史政策因素和机构调整而长期无偿使用涉案物业经营管理国有资产的合法性认识不清。上诉人有证据证实涉案物业的建设单位是原广州市郊区商业局，而上诉人于1986年4月因相关机构调整接收了涉案物业，并且，一直经营管理至今。虽因历史种种因素，涉案物业产权未完成登记，但上述最基本的事实是清楚的、证据也是确凿的。上诉人亦属于国有企业，完全具有无偿接受、经营、管理国有资产的权利和职能，上诉人长期经营、管理涉案物业，除依法纳税外，并无向任何人、任何机构交付过租金或占用费。无偿使用的事实是历史政策决定的，这一事实，非依广州市国有资产管理职能部门依法变更，其他任何行政机关均无权做出改变，而与广州市海珠区住房和建设局代管行为成立与否无关，即使代管行为合法有效，也必须尊重历史，尊重上诉人的现实管理，而不能单方改变历史形成的事实，要求上诉人支付租金或者所谓的占用费。第四、一审判决没有正确适用《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》。该通知第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或者驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”该条规定，也正是广州铁路运输两级人民法院认为：“上诉人属于国有企业，案涉房屋可能涉及政企分开改革时期的机构撤并引发的房屋调整划拨，一般不作为行政诉讼案件受理，更宜通过向政府申请协调解决，”从而驳回上诉人对广州市住房和城乡建设委员会所提起的请求撤销（涉案物业）接管通知书的（行政）起诉的主要依据和理由。那么，上诉人认为，同理，一审法院也应依照最高人民法院这一通知的精神，驳回广州市海珠区住房和建设局的诉讼请求，因为人民法院必须有法必依，执法必严，而不能有法不依或者选择性执法。为维护法律赋予的经营管理国有资产的合法权益，上诉人现依法提起上诉，恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。穗兴公司、食品公司在二审庭询中补充上诉意见：被上诉人广州市海珠区住房和建设局行使代管的法律事实是依据拆迁，但是本案原拆迁人拆迁行为已经终止，房屋实际上没有进行拆迁，还是原有的状态。被上诉人行使代管的法律事实不存在，拆迁期限直到1999年12月。海珠区住建局辩称：第一，被上诉人对涉案房屋进行接管是因为广州市海珠区商业局和工商海珠分局实施拆迁过程中查明涉案房屋产权不清，依据当时广州市城市房屋拆迁管理条例的相关规定，被上诉人有权依法代管。第二，（2018）粤7101行初2290和（2018）粤01民终11059号民事判决书认定被上诉人代管行为合法有效，上诉人无权占有涉案房屋。并且在前案判决生效后，上诉人已通过强制执行履行民事判决书确定的义务，同时上诉人向池容钧发出的关于退还新港中路410号物业的函，已明确自认其是非法占有，无权处分涉案房屋。在上诉人无证据推翻生效判决的情况下，被上诉人的代管行为依然有效。彩霞百货店、佰成食品店、池容钧辩称：池容钧并非无故占用房屋，是基于穗兴公司的约定占用房屋。邓卫国述称：面积可以测量，租赁合同签约的人不是我，我承租后租给何枫。我方租赁蔬菜公司有正规的合约，以前不是以蔬菜公司的名义签，是转过两手。2009年8月27日发函让我把钱转给蔬菜公司。关于我们租用的期限，2009年时他们重新发函给我们，等于从2009年重新开始执行合约。蔬菜公司述称：对穗兴公司、食品公司的上诉没有意见。彩霞百货店、佰成食品店、池容钧上诉请求：1.请求撤销（2019）粤0105民初28211号民事判决第六项，并依法改判支持上诉人在原审诉讼中要求被上诉人向上诉人支付补偿款410000元的反诉诉讼请求。2.一审反诉诉讼费用及二审诉讼费用均由被上诉人负担。事实与理由：原审法院错误认定上诉人在原审中对被上诉人所提起的反诉要求支付补偿款410000元，是上诉人主张现装修房屋补偿。位于广州市海珠区新港中路****及东边后座房屋，于2016年9月1日起是由食品集团公司穗兴分公司以有偿使用的形式出租给上诉人使用的。而上诉人于2016年9月1日之前使用该房屋的时候，该涉案房屋不仅破烂不堪、而且该房屋的水电设施不能正常使用，同时下水道堵塞以及该房屋地段的垃圾满地臭气冲天、杂草从生等，存在极为严重的脏乱差的局面。后由池容钧出资对房屋的下水道进行修缮、清理了垃圾及淤泥、平整了场地、增设了厕所，整治了脏乱差的现象，并出资全面对该涉案房屋重新修建整理以及进行相应加固装修，楼层的补漏和地面铺砌地砖，重新铺设水电设施，对用电的电表增容进行了改造，且在天井区域内重建了房屋作商铺使用，才形成今天能从事商业经营的铺面的状况。为此上诉人池容钧共花费了40多万元。对此被上诉人从来没有过问过这些情况，既没有派员来管理巡查，也没有对该地段的混乱状况进行整理。现在涉案房屋完全能够满足人们正常从事商业经营的环境条件而能作经营性使用。因此上诉人在原审诉讼中提出如被上诉人确需收回上诉人所使用的涉案房屋，那么依权利与义务相一致和公平的原则，被上诉人不可能无偿享有上诉人池容钧对涉案房屋进行相关重新修建整理而改造成具有一定商业经营发展前景的铺位。池容钧对涉案房屋进行相关重新修建整理所花费的费用不仅没有在交付的租金中予以抵扣，而且并没有损害被上诉人对涉案房屋所享有的权益，依《合同法》第二百一十六条和第二百二十一条规定之精神，被上诉人应对池容钧作出相应的补偿。上诉人对此所提出请求，完全有合理合法的事实依据。然而原审法院罔顾上述的客观事实，而张冠李戴的认为上诉人所提出该项补偿请求是上诉人与食品集团公司穗兴分公司合同期的装修来确认涉案房屋装修的事实认定，有违法院以事实为依据的判决规则。因此，从公平的角度来说，被上诉人应按装修的残值补偿给上诉人。上诉人在原审诉讼中对被上诉人所提出反诉请求是有合理的事由和依据的，依法应予采纳和支持。被上诉人不同意对此向上诉人作适当的补偿，不仅增加了新的矛盾，而且导致上诉人的权益受到损害。原审法院由此所作出的判决不仅事实认定不清，而且有失公允。综上所述，上诉人特提起上诉，请求二审法院依法支持上诉人所提请的上诉请求。海珠区住建局辩称：被上诉人无需向池容钧补偿装修费用，理由如下：第一，上诉人未经被上诉人同意，擅自使用涉案房屋，无论是否进行装修，重新修建改造，都无法改变实施侵权行为的事实。第二，根据上诉人提供的店面装修合同和装修合同，展览展示订单合同以及收据，都无法证实在租期内上诉人实际支出装修费用，并且其提交的店面装修合同，是在租赁期届满签订，此时穗兴公司、食品公司已发函要求上诉人退还涉案房屋，因此上诉人对于租期届满产生的装修费用导致损失扩大应当自行承担。第三，根据上诉人与穗兴公司签订的补充合同，第7条和11条、19条都明确约定，上诉人对涉案房屋兴建、加建、重建、改建等，需自行承担费用，出租方穗兴公司无需任何补偿、赔偿和安置。因此，即便上诉人确实已经装修，其在签订合同时应当预见装修费用无法补偿的风险。此外，对于佰成食品店进行的食品展位购买，是未形成附合的装饰装修物，上诉人已经投入使用和产生收益，其租赁涉案房屋的目的已经实现，现被上诉人不同意利用该装饰装修物，因此无需补偿上诉人。蔬菜公司、穗兴公司、食品公司、邓卫国均述称：与我方无关，我方没有意见。邓卫国上诉请求：1.依法裁定（2019）粤0105民初28211号民事判决发回重审；2.如不发回重审，依法撤销（2019）粤0105民初28211号民事判决第一项；3.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院并没有查明本案的全部事实，漏列当事人属程序错误。现在由上诉人承租的房屋是由广州市海珠区蔬菜公司租赁给汪炳耀后，由汪炳耀租赁给上诉人再由上诉人转租给实际使用人何枫，并非上诉人直接向广州市海珠区蔬菜公司承租，汪炳耀才是涉案房屋的第一手承租人。根据上诉人提供的《商业用户租赁合同》的证据材料显示，涉案房屋已于2016年9月6日租赁给何枫使用，原审法院没有将第一承租人汪炳耀列为本案的当事人参加诉讼，很明显一审法院并没有查明本案的全部事实，而且遗漏列当事人，属于程序上的错误，本案应发回重审。二、被上诉人提出的本案没有租赁期限的约定，要求一审法院判决立即交回涉案房屋，是没有事实依据的。根据广州市海珠区蔬菜公司在签订涉案房屋的合同中所显示的真实意思表示，确定收回涉案房屋的根本条件是承租人没有违约，可以一直承租使用，除非拆迁行为才能收回涉案房屋。而且承租涉案房屋时并没有最长20年租赁期限的法律规定。被上诉人从2009年8月27日才接手管理涉案房屋，并通知上诉人维持原租赁关系不变，因此被上诉人应给予上诉人的承租期限为20年，即到2029年8月27日。既然被上诉人在履行租赁合同时明确为无约定具体的租赁期限，从稳定经营需要和法律规定的诚实信用因素考虑，上诉人有理由相信双方的租赁期限不少于20年。一直以来，上诉人均按约定严格履行相关的合同义务，被上诉人无任何理由收回涉案房屋。一审法院判决上诉人交回涉案房屋，是没有事实和法律依据，请依法撤销一审判决。海珠区住建局辩称：关于原审法院是否遗漏当事人，被上诉人认为原审判决书第6页、第8页，蔬菜公司辩称部分和上诉人辩称部分，都已自认，蔬菜公司将涉案房屋一直出租给邓卫国，而邓卫国也自认1997年开始其以物业公司名义签订暂不定期限场地租赁协议，并且该场地是由其经营管理。双方在一审均未提及汪炳耀，也无证据证明邓卫国是向汪炳耀出租。上诉人主张与一审陈述不一致，违反禁止反言原则，法院应当采信其一审的陈述，并以一审法院认定为准。第二，关于上诉人提及的不定期期限，被上诉人认为，蔬菜公司未经被上诉人同意，擅自对外出租涉案房屋，属于无权处分，双方签订的租赁协议应属无效，租赁期限条款无效，上诉人邓卫国应当向被上诉人返还涉案房屋。其在上诉状所称只有拆迁才能收回涉案房屋，租期不少于20年，被上诉人无任何理由收回涉案房屋的主张均缺乏事实和法律依据。蔬菜公司述称：邓卫国每月向我方缴纳3000元租金。穗兴公司、食品公司、彩霞百货店、佰成食品店、池容钧均述称：对邓卫国的上诉没有意见。何枫、巴顿造型经本院合法传唤没有到庭，亦无提交书面意见。海珠区住建局向一审法院起诉请求判令：1、判决蔬菜公司、彩霞百货店、佰成食品店、池容钧、穗兴公司、食品公司、邓卫国、何枫、巴顿造型在判决生效之日起15日内将新港中路410号房屋按现状腾空并返还给海珠区住建局；2、判决蔬菜公司、何枫、巴顿造型、邓卫国参照《广州市海珠区房屋租金参考价》载明的标准，按照占用101.9916平方米计算，向海珠区住建局交付从1999年10月1日起至交付新港中路410号之日止房屋占用期间的占用费；暂计至2019年8月，占用费为：3226399.7元。3、判决池容钧、彩霞百货店、穗兴公司、佰成食品店参照《广州市海珠区房屋租金参考价》载明的标准，按照占用183.28平方米计算，向海珠区住建局交付从2018年4月1日起至交付新港中路410号之日止房屋占用期间的占用费；暂计至2019年8月，占用费为：616920.48元。4、判决食品公司承担穗兴公司的补充清偿责任；5、判决蔬菜公司、彩霞百货店、佰成食品店、池容钧、穗兴公司、食品公司、邓卫国、何枫、巴顿造型共同承担本案的全部诉讼费用。池容钧、彩霞百货店、佰成食品店提出反诉请求判令：1、海珠区住建局补偿房屋装修费410000元给池容钧、彩霞百货店、佰成食品店；2、反诉诉讼费用均由海珠区住建局负担。经审理查明：2019年3月22日，中共广州市海珠区委办公室、广州市海珠区人民政府办公室印发《广州市海珠区住房和建设局职能设置、内设机构和人员编制规定的通知》载明，区住房和建设局下设房屋管理科，承担直管房的产权管理和产权登记，组织开展非住宅直管房公开招租工作，等。据广州市国土局房管局向海珠区国土房管局发出的99年房字第**《接管通知书》记载，海珠区新港中路410号房屋建筑结构为混合类1-1/2层1幢，接管日期1999年9月30日，产业来源为无主代管，产别为代，接管部位为全幢，面积285.2716平方米。据《申报代管房屋情况》记载，新港中路410号住户为广州市皇上皇禽蛋食品公司使用。广州市食品公司曾起诉广州市住房和城乡建设委员会，要求撤销上述《接管通知书》，广州铁路运输第一法院作出（2018）粤7101行初2290号行政裁定书驳回广州市食品公司的起诉。广州市海珠区住房和建设水务局曾起诉穗兴公司、食品公司，要求穗兴公司就新港中路410号房屋支付从1999年10月1日起至2018年3月31日的占用费，食品公司承担连带责任。该案庭审中，当事人确认现穗兴公司使用涉案房屋的建筑面积为183.28平方米。一审法院于2018年3月28日作出（2017）粤0105民初9561号民事判决书判决如下：一、穗兴公司在本判决生效之日起10日内按有资质评估部门评估的广州市非住宅租金标准计付自2013年9月1日至2018年3月31日期间的房屋占用费（建筑面积183.28平方米计）给广州市海珠区住房和建设水务局。二、食品公司对本判决主文确定的债务承担补充清偿责任。三、驳回广州市海珠区住房和建设水务局的其它诉讼请求。后经广州市中级人民法院于2018年8月3日（2018）粤01民终11059号民事判决书驳回上诉维持原判。上述一审判决书查明：2016年7月25日广州市国土资源和房屋管理局海珠分局向穗兴公司发出《关于催办新港中路410号承租手续的通知》，告知穗兴公司办理承租手续并缴交从1999年9月30日起涉案房屋的租金。2016年8月30日穗兴公司回函发出《关于新港中路410号房屋产权主张的函》，提出对房屋权属的异议及要求发函人撤销上述通知。因机构改革，广州市海珠区住房和建设水务局承接了原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局的职能。穗兴食品分公司是广州食品企业集团公司设立的分公司。2016年9月23日，穗兴公司（甲方）与池容钧（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将海珠区新港中路410号房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积120.35平方米，分摊共用建筑面积/平方米；租赁期限从2016年9月1日至2019年8月31日止，其中2016年9月-2017年8月租金为11000元/月，2017年9月-2018年8月租金为11330元/月，2018年9月-2019年8月租金为11670元/月；等。2014年8月21日，穗兴公司（甲方）与池容钧（乙方）签订《补充合同》，约定：租赁期届满或租赁合同解除时，乙方须在合同届满或解除之日搬迁完毕，并将租赁物业（包括乙方新建、加建的建筑物）全部完好无损交还甲方，且甲方不对乙方作任何补偿；超过上述期限，乙方尚未将租赁物业内的物品清空、搬迁完毕的，视同放弃所有财产，甲方有权处置，乙方无权干涉及索要处置收益；租赁期届满和解除合同时，依附于租赁物业的装修装饰无偿归甲方所有，乙方不得对所有装修、装饰进行拆除，如乙方强行拆除，须向甲方承担赔偿责任；等。据2016年、2017年、2018年广州市房屋租金参考价载明：新港中路的商业用房租金参考价分别为每平方米208元、208元、198元。何枫（乙方）提交了其与邓卫国（甲方）于2016年9月6日签订的《商业用户租赁合同》，载明：乙方向甲方租赁新港中路520号铺，建筑面积约90平方米，租赁期从2016年8月29日起至2022年9月13日止，2016年9月13日至2018年9月13日止租金为23000元/月，2018年9月14日至2019年9月13日止租金为24150元/月，2019年9月14日至2020年9月13日止租金为25357元/月；等。蔬菜公司为证明其主张，提供了如下证据：1、《会议纪要》；2、《关于新港中路410号房屋产权交接及登记情况说明的报告》，载明涉案房屋由1964年由郊区商业局通过划拨方式批准建成的，1986年郊区商业局根据《关于做好肉菜市场下放工作的通知》和《印发的通知》文件精神将该房屋移交给食品公司及蔬菜公司。接收房屋后，两公司将房屋列入国有资产管理，确保国有资产的保值增值。海珠区住建局质证认为海珠区住建局已经依法接管了房屋，不论蔬菜公司以前是何原因，在海珠区住建局接管后均不能对房屋进行占用或收租。池容钧为证明其主张，提供了如下证据：1、2006年9月5日的《具结书》，载明食品公司与蔬菜公司共同向房地产登记所申办房产证，房地产测绘所实测面积291.68平方米，实测面积比报建面积多了31.4平方米，现两公司要求按报建面积办理房地产登记，蔬菜公司维持77平方米不变，食品公司的面积调整为183.28平方米；2、2004年10月24日广州市国土资源和房屋管理局的《暂缓登记决定（存根）》；3、2016年9月26日广州市食品公司出具的《委托书》，载明涉案房屋是广州市食品公司所属物业，其司委托穗兴公司对该物业（面积120.35平方米）进行对外出租经营和管理，并同意出租给池容钧，委托期限从2016年9月1日起至2019年8月31日止；4、2019年8月12日穗兴公司发出的《租赁合同期将届满的通知》，载明通知池容钧做好租赁合同终止工作，在2019年8月31日前将房屋清空交回，由于穗兴公司在海珠区住房和建设水务局的诉讼中判决穗兴公司交回物业，因此与池容钧的租赁合同到期后该物业不再对外出租。池容钧表示其于2019年8月13日收到上述通知；5、落款为2019年1月29日的《关于要求退还广州市海珠区新港中路410号物业的函》，载明穗兴公司与住建局的诉讼二审判决已经生效，其司未经管业单位同意，擅自将房屋转租属无权处分，通知即日起解除合同，要求清空房屋并退回住建局。池容钧表示其是2020年1月10日才收到上述函；6、2019年10月6日的《店铺装修合同》及相关收据、2018年3月30日案外人签订的《装修合同》及相关收据、2019年10月14日的《上海宏翔展览展示定单合同》。海珠区住建局经质证认为：证据1真实性、合法性、关联性不确认；证据2真实性确认；证据3食品公司不是产权人，授权无效；证据4、5与我方无关；证据6不予确认，装修合同的时间在池容钧与穗兴公司的租赁合同届满后，另一份装修合同当事人不是池容钧。装修合同均是在生效判决之后签订，是池容钧自行扩大装修，应当自担其责。食品公司、穗兴公司质证认为：证据1-5真实性确认，在前案判决后，我方已经按照判决精神要求池容钧将物业退回或退给海珠区住建局，其司多次发函给池容钧，池容钧多次不签收，签收的只有本案这张；证据6不清楚。邓卫国提交了如下证据：1、1997年6月25日广州市海珠区云桂肉菜市场与广州立意物业管理有限公司签订的《暂不定期限场地租赁协议》；2、2009年8月27日的《通知书》，载明原广州市海工市场发展有限公司签订的租赁合同从2009年9月1日起转由蔬菜公司承接。海珠区住建局表示对上述证据不予确认。蔬菜公司表示对于上述证据予以确认。诉讼中，海珠区住建局提交《新港中路410房屋占用费计算方式明细表》明确，其第二项诉讼请求主张面积101.9916平方米，2016年、2017年月租金单价均为208元/平方米，月租金标准为21214.25元；2018年、2019年月租金单价均为198元/平方米，月租金标准为20194.34元；其第三项诉讼请求主张面积183.28平方米，2018年、2019年月租金单价均为198元/平方米，月租金标准为36289.44元。蔬菜公司提交了邓卫国每月交纳租金3000元的发票，双方确认邓卫国按照每月3000元的标准交租至2020年7月。何枫提交了转账租金的银行流水，何枫及邓卫国确认何枫按照双方之间合同约定的租金标准从2016年9月13日起交纳租金至2020年6月，其中2020年2月租金减少了4000元、2020年6月租金减少了6000元。穗兴公司提交了池容钧交纳租金的发票，双方确认池容钧按照双方之间合同约定的租金标准缴纳租金至合同期限届满。一审法院认为：本案是物权保护纠纷。据广州市国土局房管局向海珠区国土房管局发出的999年房字第**接管通知书》记载，海珠区新港中路410号房屋建筑结构为混合类1-1/2层1幢，接管日期1999年9月30日，产业来源为无主代管，产别为代，接管部位为全幢，面积285.2716平方米。海珠区住建局接管涉案房屋故有权提起本案诉讼。现涉案房屋部分面积由蔬菜公司占用，由蔬菜公司租给邓卫国，邓卫国再转租给何枫（由何枫经营巴顿造型），另外部分面积由穗兴公司占用，出租给池容钧（由池容钧经营彩霞百货店及佰成食品店）。海珠区住建局作为接管人，要求蔬菜公司、彩霞百货店、佰成食品店、池容钧、穗兴公司、食品公司、邓卫国、何枫、巴顿造型搬出涉案房屋并交回给海珠区住建局的诉讼请求合法合理，一审法院予以支持。关于诉讼时效抗辩的问题。海珠区住建局作为涉案房屋的管理方，理应知晓房屋的情况，海珠区住建局于2019年9月16日才提起本案诉讼。海珠区住建局要求蔬菜公司、彩霞百货店、佰成食品店、池容钧、穗兴公司、食品公司、邓卫国、何枫、巴顿造型支付2016年9月16日之前的房屋占用费超过诉讼时效，一审法院不予支持。关于占用费标准，据2016年、2017年、2018年广州市房屋租金参考价载明：新港中路的商业用房租金参考价分别为每平方米208元、208元、198元。海珠区住建局主张按上述标准计付占用费合理，一审法院予以采纳。已经生效的民事判决书判决穗兴公司计付自2013年9月1日至2018年3月31日期间的房屋占用费（建筑面积183.28平方米计）给广州市海珠区住房和建设水务局，食品公司对该判决主文确定的债务承担补充清偿责任。现穗兴公司仍未能将房屋交还给海珠区住建局，海珠区住建局要求穗兴公司向其支付2018年4月1日起至实际交还房屋之日的占用费有理，食品公司对穗兴公司的上述债务承担补充清偿责任，一审法院予以支持。穗兴公司无权将房屋出租给池容钧，穗兴公司存在过错，即使穗兴公司向池容钧发函要求交回房屋，但未能使得池容钧将房屋交回，故不能免除穗兴公司作为出租人仍应承担向海珠区住建局交回房屋及支付占用费的责任。池容钧并非无故占用房屋，而是基于穗兴公司的租赁合同占用房屋，且池容钧按照合同约定将租金交给了穗兴公司，从公平合理的角度考虑，对海珠区住建局要求池容钧支付房屋占用费的诉请，一审法院不予支持。根据合同相对性原则，穗兴公司与池容钧租赁合同期满后的占用费问题亦应由穗兴公司与池容钧进行结算为宜。至于池容钧在合同到期之后，仍然对房屋进行装修，池容钧应自行负担装修的损失，且其与穗兴公司的租赁合同已经到期，合同到期之前的装修价值池容钧已经充分利用，海珠区住建局亦不同意利用池容钧的装修，池容钧、彩霞百货店、佰成食品店反诉要求海珠区住建局支付装修损失41万元的反诉请求一审法院不予支持。至于蔬菜公司应支付的占用费问题。蔬菜公司抗辩其只面积只占77平方米，但蔬菜公司依据的《具结书》中其自我陈述是报建面积，且邓卫国与何枫之间的租赁合同面积已达90平方米。海珠区住建局主张蔬菜公司占用101.9916平方米，蔬菜公司未能提出足够的证据予以反驳，一审法院对于海珠区住建局的主张予以采纳。蔬菜公司应向海珠区住建局支付从2016年9月16日起至实际交回房屋之日止的房屋占用费。邓卫国、何枫并非故意侵占房屋，均是基于与上一手的租赁关系，且邓卫国、何枫已按照约定向上一手交纳租金，故海珠区住建局要求邓卫国、何枫再向海珠区住建局支付占用费的诉讼请求一审法院不予支持。至于蔬菜公司与邓卫国，邓卫国与何枫之间可自行另行结算。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、广州市海珠区蔬菜食品公司、何枫、广州市海珠区巴顿造型理发店、池容钧、广州市海珠区彩霞百货店、广州食品企业集团有限公司穗兴食品发展分公司、广州食品企业集团有限公司、广州市海珠区佰成食品店、邓卫国在本判决生效之日起15日内将广州市海珠区新港中路410号房屋腾空交还给广州市海珠区住房和建设局；二、广州市海珠区蔬菜食品公司向海珠区住建局支付从2016年9月16日起至实际交回房屋之日的房屋占用费（按面积101.9916平方米计算，2016年、2017年按208元/平方米/月，2018年之后按198元/平方米/月计算）；三、广州食品企业集团有限公司穗兴食品发展分公司向海珠区住建局支付从2018年4月1日起至实际交回房屋之日的房屋占用费（按面积183.28平方米，2018年起按198元/平方米/月计算）；四、广州食品企业集团有限公司对本判决主文第三项确定的广州食品企业集团有限公司穗兴食品发展分公司应承担的债务承担补充清偿责任；五、驳回海珠区住建局的其他诉讼请求；六、驳回池容钧、广州市海珠区彩霞百货店、广州市海珠区佰成食品店的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费32611元，由海珠区住建局负担22929元，由蔬菜公司负担4357元，由穗兴公司、食品公司负担5325元。本案反诉受理费3725元，由池容钧、彩霞百货店、佰成食品店自行负担。二审期间，蔬菜公司提交证据：关于解除房屋租赁关系的通知，拟证明：我方与邓卫国形成不定期租赁关系，我方于2020年7月16日与邓卫国解除租赁关系。一审判决后我方同意将物业交付给住建局，由邓卫国向住建局交租金，与我方无关。邓卫国对上述证据质证如下：当时我们也回函给蔬菜公司，说了钱放在银行，我定期交。海珠区住建局对上述证据质证如下：对真实性合法性予以确认，关联性不予确认，被上诉人认为邓卫国之所以可以使用涉案房屋，是基于蔬菜公司的出租行为，即便其向邓卫国发出解除房屋租赁关系的通知，也不能免除蔬菜公司应承担的责任，双方实际上属于共同侵权。其他各方表示不发表意见。穗兴公司、食品公司提交证据：提交协议书，拟证明：当时郊区商业局报建，面积没有验收。房屋是有产权人的，只是没有找到相关的文件。海珠区住建局对上述证据质证如下：三性不予确认。第一，是蔬菜公司和食品公司自行签订的，第二，蔬菜公司和食品公司在1999年11月10日向广州市房管局申请办理登记，但最终结果是取得初始登记的回执，没有将涉案房屋成功办理登记，因此被上诉人认为涉案房屋自1999年9月30日至今都是被上诉人合法占有的代管的房屋。其他各方表示不发表意见，由法院审查认定。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：关于穗兴公司、食品公司主张海珠区住建局无权主张权利及本案应由实际占有人支付占用费的问题。根据生效的（2018）粤01民终11059号民事判决书，认定海珠区住建局的代管行为合法有效。在生效判决未被推翻的情况下，海珠区住建局与穗兴公司、食品公司在本案中的法律关系应受生效判决约束。本案为物权保护关系，海珠区住建局虽并非涉案物业的所有权人，但其作为国家房屋管理人，依职责代管涉案物业并向房屋占有人主张物权返还，符合法律规定。食品公司、穗兴公司将涉案物业出租给池容钧等，池容钧等为涉案房屋的直接占有人，食品公司、穗兴公司为涉案房屋的间接占有人，海珠区住建局依据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，请求食品公司、穗兴公司、池容钧等返还原物，于法有据，食品公司、穗兴公司以其并未直接占有无需承担交还房屋的责任，于法无据，同理，因其有交还的义务，在未交还之前造成权利人损失的，应负有赔偿责任，故对食品公司、穗兴公司辩称其不应支付场地占用费的意见不予采纳。至于，食品公司、穗兴公司提出池容钧等未向其支付租金的意见，该辩解不足以免除其向海珠区住建局支付占用费的义务，其与池容钧之间可依据双方租赁关系另循法律途径解决。关于蔬菜公司实际占用的面积的问题。食品公司、蔬菜公司于2006年的具结书载明涉案房屋实测面积为291.68平方米，蔬菜公司维持77平方米不变，食品公司面积调整为183.28平方米，余下31.4平方米未作分配。结合提交图纸来看，涉案场地分割给蔬菜公司为套内面积，根据现场图片及当事人的陈述，涉案场地有走廊部分的面积，需经双方分摊。由于涉案场地未取得产权证，一审根据实际使用情况，认定食品公司使用面积为183.28平方米、蔬菜公司的面积为101.9916平方米，并无不当，本院予以维持。关于蔬菜公司主张房屋占有使用费标准问题。关于涉案场地的占有使用纠纷，海珠区住建局曾起诉穗兴公司、食品公司，要求穗兴公司就新港中路410号房屋支付从1999年10月1日起至2018年3月31日的占用费，食品公司承担连带责任。一审法院于2018年3月28日作出（2017）粤0105民初9561号民事判决书，判决如下：一、穗兴公司在本判决生效之日起10日内按有资质评估部门评估的广州市非住宅租金标准计付自2013年9月1日至2018年3月31日期间的房屋占用费（建筑面积183.28平方米计）给广州市海珠区住房和建设水务局。二、食品公司对本判决主文确定的债务承担补充清偿责任。三、驳回广州市海珠区住房和建设水务局的其它诉讼请求。该案在执行过程中，根据海珠区住建局在二审庭审的陈述及提供的相关评估报告可知，经有评估资质的评估公司进行评估，涉案场地2018年1月至2018年3月的月租金标准为105元/平方米，该评估结果与该地段租金参考价198元/平方米相差甚远，基于本案情形，径直适用同地段参考价将可能不能正确反映涉案场地的租金价格，故本案宜按生效（2017）粤0105民初9561号民事判决确定的按有资质评估部门评估的广州市非住宅租金标准计付。至于蔬菜公司主张其不负有返还场地及支付租金的义务，并无法律依据，对其该意见不予采纳。关于彩霞百货店、佰成食品店、池容钧请求支付补偿款410000元的意见。彩霞百货店、佰成食品店、池容钧系基于租赁合同关系，占有使用涉案房屋，其相关诉请应跟据合同约定向合同相对人穗兴公司主张，其向海珠区住建局主张依据不足，且根据彩霞百货店、佰成食品店、池容钧与穗兴公司签订的合同约定，彩霞百货店、佰成食品店、池容钧对涉案房屋兴建、加建、重建、改建等，需自行承担费用，出租方穗兴公司无需任何补偿、赔偿和安置。在合同到期后，海珠区住建局不同意利用该装饰装修物，故彩霞百货店、佰成食品店、池容钧的上述主张均不予支持。关于邓卫国上诉主张其承租的房屋系向汪炳耀承租，一审未将汪炳耀列为当事人程序错误。经查，在一审诉讼期间，蔬菜公司陈述一直向邓卫国收取租金，邓卫国亦自认其是涉案合同实际经营者，并由其将涉案房屋转租给何枫、巴顿造型，故一审认定蔬菜公司、邓卫国、何枫、巴顿造型作为占有者承担交还义务并无不当。关于邓卫国辩解涉案合同为不定期期限，不应交还的意见。首先，本案系物权保护纠纷，其与蔬菜公司的租赁关系不能对抗海珠区住建局物权权利的行使；其提出不定期应租赁20年的意见，并未提供法律依据，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，故邓卫国辩称不应交还涉案房屋的意见依据不足。综上所述，原审判决认定蔬菜公司、彩霞百货店、佰成食品店、池容钧、穗兴公司、食品公司、邓卫国占有、使用涉案场地，均负有返还原物的义务及蔬菜公司、穗兴公司、食品公司应支付相应的占用费正确，蔬菜公司、彩霞百货店、佰成食品店、池容钧、穗兴公司、食品公司、邓卫国的上诉理由均不成立，予以驳回。本案在二审期间出现新事实，对于适用占用费标准部分予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初28211号民事判决第一、四、六项；二、变更广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初28211号民事判决第二项为，广州市海珠区蔬菜食品公司在本判决生效之日起15日内按有资质评估部门评估的广州市非住宅租金标准计付从2016年9月16日起至实际交回房屋之日的房屋占用费（按面积101.9916平方米计算）给广州市海珠区住房和建设局；三、变更广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初28211号民事判决第三项为，广州食品企业集团有限公司穗兴食品发展分公司在本判决生效之日起15日内按有资质评估部门评估的广州市非住宅租金标准计付从2018年4月1日起至实际交回房屋之日的房屋占用费（按面积183.28平方米计算）给广州市海珠区住房和建设局；四、撤销广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初28211号民事判决第五项；五、驳回广州市海珠区住房和建设局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审受理费，由广州市海珠区蔬菜食品公司负担14377.22元；广州食品企业集团有限公司穗兴食品发展分公司、广州食品企业集团有限公司负担13930元；广州市海珠区彩霞百货店、广州市海珠区佰成食品店、池容钧负担7450元；邓卫国负担100元。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年十二月三十日书记员 钟丹霞王日平