湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂02民终2080号上诉人（一审被告）：陈凤荣，女，1969年10月17日出生，汉族，居民身份证登记住址黄石市黄石港区，被上诉人（一审原告）：黄石万达广场投资有限公司，住所地湖北省黄石市黄石港区花湖大道**万达广场写字楼****，统一社会信用代码9142020007079394XX。法定代表人：曲晓东，总经理。委托诉讼代理人：叶宇昆，湖北鸣伸律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢天，湖北鸣伸律师事务所实习律师。上诉人陈凤荣因与被上诉人黄石万达广场投资有限公司（以下简称万达投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2020）鄂0202民初899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈凤荣上诉请求：撤销一审判决，判决驳回万达投资公司的诉讼请求。事实与理由：涉案房屋实测面积备案的时间为2017年5月9日，而其签订房屋买卖合同是2017年6月30日，即其购买的是现房，而开发商提供的格式房屋买卖合同是预售商品房，其一次性付清现房的购房款，不应补交涉案房屋超面积尾款。万达投资公司辩称：一、一审判決认定事实清楚。经一审法院查明，2017年6月30日，其和陈凤荣经平等、友好协商后签订了《黄石市商品房买卖合同》及补充协议，陈凤荣自愿购买其投资建设的黄石万达广场第15号楼(原C1号楼)1单元1层110室商品房。该房屋单价为14118.31元/平方米，预测建筑面积为113.13平方米。双方在合同中对于各自的权利和义务等均作出了明确的约定，陈凤荣应据实结算购房款。2017年8月30日，经不动产主管部门首次登记认定，该房屋的实测建筑面积为113.52平方米。即陈凤荣应按照合同约定的价格支付面积差异房款5506元[(113.52平方米-113.13平方米)×14118.31元/平方米]。故一审判决认定事实清楚，程序正当、合法。二、一审判适用法律正确。一审法院查明本案事实后，适用《中华人民共和国合同法》相关规定，依法作出判决，显然属于适用法律正确。陈凤荣的主张毫无事实和法律依据。万达投资公司向一审法院起诉请求：1.判令陈凤荣立即支付购房款5507元；2.诉讼费用由陈凤荣负担。一审法院认定的事实：2017年6月30日，万达投资公司与陈凤荣签订一份《黄石市商品房买卖合同》，合同主要约定：陈凤荣购买万达投资公司投资建设的黄石万达广场第15号楼（原C1号楼）1单元1层110室商品房；该商品房合同约定建筑面积113.13平方米，其中套内建筑面积87.0平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.13平方米；该商品房计价方式及价款按照建筑面积计算，单价为每平方米14118.31元，总金额1597204元；根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第3种方式（双方按照补充协议的相关约定执行）进行处理。该合同附件六系《合同补充协议》，该协议第十条“关于办理产权登记手续的补充约定”中第4条载明：“双方一致同意将本合同第八条变更为：双方以产权登记建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。该房屋的产权登记面积以有资质的测绘单位最终实际测量的面积数据为准。若本合同约定建筑面积与产权登记面积不一致，则双方按照产权登记建筑面积和本合同约定的建筑面积单价，在该房屋交付时据实结算购房款、多退少补，本合同继续履行。买受人不得以该房屋套内建筑面积或公摊面积等发生变化而向出卖人主张返还任何购房款或主张任何其他权利。”合同签订后，陈凤荣按照合同约定的建筑面积113.13平方米付清了总价款1597204元。万达投资公司根据合同约定，要求陈凤荣按照不动产登记中心出具的案涉房屋实测建筑面积113.52平方米补齐面积差价5507元。陈凤荣则以案涉房屋漏水为由拒不支付该面积差价。当事双方遂自成诉。一审法院认为，双方签订的《黄石市商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定的部分，应为合法有效并生效。案涉《黄石市商品房买卖合同》第八条关于面积确认及面积差异处理方式中约定：“根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第3种方式（即双方按照补充协议的相关约定执行）进行处理。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，双方在合同中既就产权登记面积差异情况如何处理做出约定，在该约定不违反法律、法规禁止性、强制性规定的情况下，当事人因此产生的纠纷应当依照合同约定处理。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，案涉合同的补充协议第十条系格式条款，该条第四项第二款内容为：“买受人不得以该房屋套内建筑面积或公摊面积等发生变化而向出卖人主张返还任何购房款或主张任何其他权利。”一方面，万达投资公司未提供充足的证据证明其采用足以引起陈凤荣注意的文字、符号、字体等特别标识对免除或者限制陈凤荣责任的该条款进行了提示；另一方面，万达投资公司提供的该格式条款明显免除了己方责任、加重了对方责任和排除了对方主要权利。因此，该条款应为无效。双方虽约定以补充协议之约定执行面积确认及面积差异处理方式，但该约定因违反法律规定无效，故双方应按照相关法律规定对案涉房屋的面积差异进行处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３%以内（含３%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３%以内（含３%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３%以内（含３%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”本案中，案涉房屋面积误差比为0.34%[（113.52平方米-113.13平方米）/113.13平方米×100%=0.34%]，在3%的误差比以内。故对于万达投资公司要求陈凤荣按照合同约定的价格支付面积差异房款5506元[（113.52平方米-113.13平方米）×14118.31元/平方米]的诉讼请求，本院予以支持，超过部分不予支持。至于陈凤荣辩称案涉房屋漏水问题，可向万达投资公司或相关主体另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：一、陈凤荣于本判决生效后十日内支付黄石万达广场投资有限公司购房款面积差价5506元；二、驳回黄石万达广场投资有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，陈凤荣围绕其上诉请求依法提交了如下证据:证据1是房产证中实测面积图和涉案房屋物业费发票，拟证明2017年5月9日，及实测出案涉房屋的面积为113.52平发米，证据2涉案房屋楼上住宅楼业主胡珺燕房产证及物业缴费发票。拟证明2017年7月3号之前已经对涉案房屋的实测面积已经形成。证据3万达公司与案外人王海蓉签订的三方协议以及商铺租赁合同，拟证明万达公司于2017年5月27日就知晓了涉案房屋的实测面积。万达投资公司质证认为，证据1、2:1.这两份证据不是二审当中的新证据，依法不采用。2.物业费是交给物业公司的，跟被上诉人无关。3.涉案房屋的实测面积数据应该以我方提供的，在不动产中心打印的不动产登记信息中登记时间为准。真实性没有异议。对证据3：1.真实性需要核实，商铺租赁合同真伪其无法核实。2.此证据不属于二审中的新证据，依法不予采信。3.这份证据是案外人的协议不能够证实涉案房屋的实测面积时间，与本案无关。4.这两份协议落款时间均为2017年8月10号。经本院认证，认定如下:证据1、2系第三方提供，且与证据3相互印证，故对证据1、2、3予以采信。经本院审理查明，一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为:涉案房屋是按双方签订的商品房买卖合同预售面积还是实测面积结算购房款。关于涉案房屋是按双方签订的商品房买卖合同预售面积还是实测面积结算购房款的问题。本案中，涉案商品房买卖合同系万达投资公司提供的格式合同，合同内容中注明销售的商品房是期房，而实际上销售的是现房，销售前涉案房屋实测面积数早已在不动产登记部门备案确定，万达投资公司再以商品房买卖合同只能通过预售商品房面积数对外出售，而对实测面积数以及计价方式不在主合同或补充合同中另行注明，与常理不符，亦属不尊重事实。同时，双方签订的主合同第五条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米14118.31元，总金额159.7204万元，出卖人不再向买受人收取该商品房房价款外的费用。另外，涉案只注明预售建筑面积113.13平方米的商品房买卖合同签订时间为2017年6月30日，而涉案房屋不动产权属证书分层分户图载明实测面积113.52平方米的时间为2017年5月9日。综合上述事实，万达投资公司以期房合同出售现房，且在出售前实测面积已经勘测，结合万达投资公司系提供格式合同一方，一但合同条款在履行中出现争议时，应作出有利于提供格式合同相对方解释的原则。故陈凤荣该项上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销黄石市黄石港区人民法院（2020）鄂0202民初899号民事判决；二、驳回黄石万达广场投资有限公司的诉讼请求。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由黄石万达广场投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 柴 卓审判员 黄显珠审判员 段 佳二〇二〇年十二月十六日书记员 蔡永康