湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初4590号原告：常德市万通物业服务有限公司。负责人：查少波，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨丽，女，该公司员工，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：王思睿，湖南半毫米律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被告：吴*。原告常德市万通物业服务有限公司（以下简称万通物业公司）与被告吴*物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。万通物业公司的委托诉讼代理人杨丽、王思睿及吴*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万通物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令吴*向万通物业公司支付拖欠的物业服务费10128元及违约金3038元，共计13166元（欠费总金额从2014年8月1日至2019年12月31日）；2、由吴*承担本案的诉讼费用。吴*辩称：其已缴纳物业费至2017年，且房屋漏水问题物业公司一直没有解决，小区卫生保洁服务质量差。经审理查明，本院确认如下法律事实：2009年7月29日，万通物业公司（甲方）与吴*（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定万通物业公司为吴*居住的柳都水语小区*栋20*号住宅型房屋提供物业管理服务，房屋建筑面积为129.85㎡。服务期间住宅按1.2元/㎡/月的标准收取物业管理服务费；非住宅按2.0元/㎡/月的标准收取物业管理服务费。乙方自入伙通知书上载明入伙之日起计，办理入伙手续时一次性交纳一年的物业管理服务费，以后按季、按年均可。每次交纳费用的时间为每季度第一个月8日前。若乙方不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。协议还对双方的权利和义务、物业管理服务的内容和质量等进行了约定，其中物业管理服务的内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安等。万通物业公司于2009年1月起至今一直为柳都水语小区提供物业管理服务。经万通物业公司书面催缴，现吴*仍拖欠其2014年8月1日起至2019年12月31日的物业管理服务费10128元（129.85㎡×1.20元/㎡/月×65个月）。认定上述事实有《前期物业管理服务协议》、常德市武陵区临紫社区居民委员会出具的《社区证明》、《业主委员会说明》、《柳都水语小区环境照片及物业公司工作人员工作照片若干》、《万通物业柳都水语护卫巡查表》、《万通物业柳都水语小区防火巡查记录》、《万通物业值班登记表》、《万通物业公司电梯管理保养记录表》、《电梯定期检验报告》、《物业费催缴通知书》、《物业费催缴通知书邮寄信件照片、国内挂号信函收据》、《中国邮政-邮件跟踪查询单》等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，吴*与万通物业公司之间签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容亦不违反相关法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，万通物业公司与业主吴*之间依法成立物业服务关系。《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，从2014年至2019年吴*一直居住使用柳都水语小区*栋20*号房屋，万通物业公司在此期间提供了相应的物业服务，但是吴*经万通物业公司书面催缴仍未按照合同约定缴纳物业服务费。本院认为，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由，即物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同存在重大瑕疵。物业服务费作为物业服务企业提供物业服务的对价，只有在物业服务质量与合同约定差距明显且处于长期持续状态的情况下，根据质价相符原则，才可以依法要求酌情减少。吴*辩称其已缴纳物业费至2017年，房屋漏水问题物业公司一直未解决及小区保洁服务质量差，对此吴*并未提供证据加以证明，且根据《前期物业管理服务协议》约定，房屋漏水问题并不属于物业服务的内容，万通物业公司亦提供《柳都水语小区环境照片及物业公司工作人员工作照片若干》证明其已履行基本的环境卫生管理职责，故本院对吴*的辩解不予认可。万通物业公司提供的物业服务的瑕疵程度不属于根本违约，已经尽到了必要的管理义务。吴*拒绝缴纳物业服务费没有事实和法律依据。经计算，自2014年8月1日至2019年12月31日，共计65个月，房屋建筑面积129.85平方米，按照1.20元/平方米/月收取，物业服务费应为10128元。吴*拖欠物业服务费属实，应承担清偿责任，故对于万通物业公司要求吴*支付拖欠的物业服务费10128元的诉讼请求，本院予以支持。关于万通物业公司请求吴*支付违约金3038元。吴*拖欠万通物业公司2014年8月1日至2019年12月31日的物业服务费，根据双方《前期物业管理服务协议》约定，吴*已构成违约。根据该协议第九条“违约责任”第四项，万通物业公司有权要求吴*自逾期交纳物业服务费之日起按每日3‰的标准交纳违约金，现万通物业公司降低违约金标准要求按欠交物业服务费总金额的30%计算，系对其实体权利的处分。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合本案实际情况，万通物业公司要求违约金按欠交物业服务费总额的30%计算并无不当，故对于万通物业公司要求吴*支付违约金3038元（10128元×30%）的诉讼请求，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：吴*于本判决生效之日起十日内一次性向常德市万通物业服务有限公司支付物业服务费10128元（从2014年8月1日至2019年12月31日）及违约金3088元，合计13166元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费130元，减半收取65元，由吴*负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  张黎二〇二〇年十二月一日法官助理许人子书记员刘艳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。