文书内容湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初9176号原告：余致祥，男，1963年2月2日出生，汉族，住海南省三亚市。委托诉讼代理人：艾河清，湖南楚一律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦君，湖南楚一律师事务所律师。被告：吴江，男，1982年2月6日出生，汉族，住湖南省长沙县。第三人：刘慧兰，女，1975年8月25日出生，汉族，住湖南省岳阳市云溪区。原告余致祥与被告吴江、第三人刘慧兰所有权确认纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余致祥的委托诉讼代理人艾河清、被告吴江到庭参加诉讼。第三人刘慧兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告余致祥向本院提出诉讼请求：1、判令吴江将位于长沙市天心区××路××号楼××座××幢××层××号房屋交还给余致祥，并协助办理房屋产权过户登记至余致祥名下；2、由吴江承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年1月12日，刘慧兰以6700676元的价格购买了位于湖南省长沙市××路××号楼××座××幢××层××号房屋，后因其与案外人邱会亮存在未清偿的债务等问题，刘慧兰将该房屋过户至邱会亮名下，并在邱会亮的债务得以清偿之后，邱会亮将该房屋返还给刘慧兰之时，刘慧兰与吴江约定由吴江代持该房屋。为此，邱会亮于2015年4月3日将该房屋直接过户至吴江名下，吴江并向刘慧兰出具情况说明一份，确认“现该房屋虽过户到本人名下，但房屋实际产权人为刘慧兰（身份证号码：413040197508××××）。”对该房屋的实际产权人为刘慧兰这一事实予以认可，至本案起诉之时，涉案房屋仍登记于吴江名下。2018年5月20日，以余致祥为甲方、刘慧兰为乙方，就余致祥等对岳阳市三首贸易公司清偿所欠长沙天心农村合作银行贷款案调解书确定的义务承担的担保责任等问题，达成协议，该协议书第一条约定“乙方在长沙市××路××号楼××座××幢××层××号房屋上享有的全部权益，自即日起转给甲方，用以清偿岳阳市三首贸易公司向长沙天心农村合作银行的前述贷款，或则在甲方承担担保责任之后，作为对甲方的抵偿”，第三条第2款约定“如果法院拍卖了甲方或湖南丽达动力有限责任有限公司（该公司唯一股东为余致祥）的资产，清偿了长沙天心农村合作银行的前述贷款，则该房屋的权益直接抵偿给余致祥。如果没有客观上的法律障碍，乙方应该无条件配合将房屋过户至甲方名下。”2019年，湖南丽达动力有限责任有限公司名下的土地、厂房被依法执行并清偿了岳阳市三首贸易公司所欠长沙天心农村合作银行贷款。但是，在余致祥及其控制的湖南丽达动力有限责任有限公司资产被处置为岳阳三首公司清偿债务后，刘慧兰拒不向吴江主张返还该房屋以履行合同约定的义务，吴江亦未将其无权占有的房屋归还，故此引起诉讼。余致祥认为，吴江对诉争房屋无权占有，该房屋实际权利人为刘慧兰，且刘慧兰已通过合同约定将该房屋所有权转移给了余致祥，且合同约定条件均已成就，诉争房屋的所有权应当确认为余致祥所有，吴江应配合将案涉房屋移交余致祥并配合办理产权过户登记至余致祥名下的手续。为维护余致祥的合法权益，特依法起诉，请求法院依法支持余致祥的诉讼请求。被告吴江辩称，请求驳回余致祥诉讼请求。吴江，北京大学光华管理学院博士后，现就职于长沙大学，专任教师，从事教学科研工作，同时在湖南的一个房地产公司兼职，负责建材的采购贸易。吴江于2014年底结识包健，包健从事石化产品的贸易工作，与吴江的贸易专业比较对口。当时包健的贸易业务遭遇到困境，急需资金周转，打算处置其在华远华中心的一处房产，具体房号为华远华中心B1415，并商定了500万元的购买价格。考虑到吴江小女儿当时即将出生，吴江一直在考虑购置新的住房，当时特意反复考查了运达中央广场的房子。因此，吴江与妻子商议觉得这套房子也可以考虑。经查询，该房产在房产局备案的销售价格在460万元至640万元之间，因此吴江认为500万元的价格还算不错。经双方协商，吴江同意以500万元的价格接受这处房产，吴江当时资金不够，包健同意分批支付，于是在2015年4月完成了过户手续。过户以后，由于吴江当时手里没有现金，并未完成支付，而购买过程又比较曲折，吴江并非从包健手中直接过户，包健认为会有风险，因此要吴江出具了该房屋由吴江代持但是没有处置权的说明。自2015年5月份开始，应包健要求，吴江开始分批支付房款。截止至2015年8月份，吴江分批支付了包健500万元，具体支付明细见附件一，其余部分为现金支付。包健同时出具了收据。在此期间，包健多次提出如果贸易有起色以后，能否算借款，按期支付利息，吴江说可以商量。此后包健一直未践行承诺，所以吴江在2015年9月以后，直到2016年多次催促包健尽快搬离，直到2016年4月吴江一家入住该房。以上为吴江购买该处房产的经过，吴江承诺以上属实，并愿意为此承担相应的法律责任。对于余致祥的诉求，吴江再次也一并说明，曾经向吴江主张该处房产的人一共有三批，此前已经有两批人向公安机关报案，因为包健拿着吴江签字的声明在外融资，无法偿还欠款以后，债权人向吴江要求房屋的产权。该经历以及相关的基本证据，吴江也曾经分别向长沙市公安局经侦支队和山西大同市公安局提供。而据吴江所知，包健目前仍然羁押在山西省大同市看守所，山西大同公安局已经将包健涉嫌诈骗一案提交到检察院，正在起诉阶段。基于以上事实，吴江认为：第一，该房屋系吴江以500万元价格购买，事实清楚，转账记录及收据清晰，房屋产权明晰。第二，吴江出具的情况说明，系当时尚未支付房款，而房屋过户的流程又比较复杂，包健对吴江了解不够，缺乏信任的情况下，要吴江出具的临时性文件。实际上吴江在2015年8月份付完购房全款以后，该临时性文件即完全失效。因此余致祥提出的情况说明只是一个临时性文件，在吴江支付完房款以后即失效。第三，对于余致祥拿出的协议书，以及达成协议书的相关情况，吴江一无所知，吴江也从未见过刘慧兰。吴江及全家自2016年初即搬入华远华中心B1405，居住至今。吴江与包健萍水相逢，认识才半年，包健公司员工近百，包健舍近求远，要吴江代持房屋，这于情不合；吴江已居住近六年，如果说吴江系代持该房屋，刘慧兰及包健不可能让吴江一家居住，这于理不合。因此吴江主张余致祥提出的证据四无效。第三人刘慧兰未答辩，亦未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2014年1月12日，刘慧兰购买坐落于长沙市天心区××路××段××号××号楼××座××号的涉案房屋。之后，刘慧兰将该涉案房屋过户至案外人邱会亮名下。2015年4月3日，吴江与案外人邱会亮签订《房屋买卖合同》，约定邱会亮将坐落于长沙市天心区××路××段××号××号楼××座××号的涉案房屋出售给吴江。2016年6月20日，案外人邱会亮将涉案房屋过户至吴江名下，涉案房屋至今仍登记在吴江名下。在此期间，吴江出具一份《情况说明》：“2015年4月3日邱会亮过户给吴江（身份证号码：430121198202××××）坐落于天心区××路××段××号华远华中心1号楼Ａ、Ｂ座1405房产，因该房屋原为包健、刘慧兰抵押给邱会亮，现包健公司岳阳市三首贸易有限公司已通过承兑汇票贴现后转账1130万到邱会亮指定的长沙市芙蓉区金士达电脑营业部账户，该笔资金用于偿还包健、刘慧兰欠邱会亮借款本息。现该房屋虽过户到本人名下，但房屋实际产权人为刘慧兰（身份证号码：430404197508××××）。特此证明。本人对该房产无任何处置权。”吴江在该《情况说明》上签字、摁手印。2016年7月15日，长沙天心农村合作银行、岳阳市三首贸易有限公司、包健、刘慧兰、湖南丽达动力有限责任公司、余致祥、江西东达国际贸易有限公司就金融借款合同纠纷一案在长沙市中级人民法院达成（2016）湘01民终384号民事调解书，余致祥及湖南丽达动力有限责任公司为岳阳市三首贸易有限公司向长沙天心农村合作银行的贷款承担连带还款责任。2018年5月20日，余致祥（甲方）与刘慧兰（乙方）签订《协议书》，双方在该《协议书》中约定，鉴于甲方为岳阳市三首贸易有限公司向长沙天心农村合作银行的贷款提供了担保，并在长沙市中级人民法院（2016）湘01民终384号民事调解书中承担连带还款责任，现双方达成协议。第一条约定，乙方在长沙市天心区××路××号楼××座××幢××层××号房屋上享有的全部权益（以法院文书确认的内容为准），自即日起转给甲方，用以清偿岳阳市三首贸易有限公司向长沙天心农村合作银行的前述贷款，或则在甲方承担担保责任之后，作为对甲方的抵偿。第三条第2款约定，如果法院拍卖了甲方或湖南丽达动力有限责任有限公司的资产，清偿了长沙天心农村合作银行的签署贷款。则该房屋的权益直接抵偿给余致祥，抵偿的价格＝房屋的市场评估价－因解除房屋上抵押权而支付给交通银行的金额。抵偿后如有未清偿部分，甲方仍有权向岳阳市三首贸易公司追偿，但与乙方无关。此时，如果没有客观上的法律障碍，乙方应该无条件配合将房屋过户至甲方名下。双方还约定了其他事项。之后，担保人湖南丽达动力有限责任公司就岳阳市三首贸易有限公司向长沙天心农村合作银行的贷款履行了担保义务。另查，湖南丽达动力有限责任公司的唯一股东系余致祥。吴江在庭审时表示，其不认可刘慧兰与余致祥签订的《协议书》中刘慧兰对涉案房屋的处置。本院认为，坐落于长沙市天心区××路××段××号××号楼××座××号的涉案房屋于2016年6月20日已登记至吴江名下，吴江系涉案房屋所有权人。刘慧兰与余致祥之后签订的《协议书》，将涉案房屋处分给余致祥，刘慧兰系无权处分。且涉案房屋的权利人吴江对该处分行为未追认，故刘慧兰将涉案房屋处分给余致祥无效。余致祥要求吴江将涉案房屋交还并协助办理房屋产权过户至余致祥名下的诉讼请求，因于法无据，本院予以驳回。如刘慧兰认为涉案房屋系其所有，可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告余致祥的全部诉讼请求。案件受理费30800元，减半收取15400元，由原告余致祥承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  罗庆君二○二○年十二月一日法官助理田领书记员杨金苹附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。