河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终9752号上诉人（原审原告）：翟晓彦，女，汉族，1984年10月20日生，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：常晓潇，河南开物律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：伊川县立奇置业有限公司，住所地：河南省伊川县河滨街道办事处滨河大道与志远路交叉口西50米。法定代表人：董文杰，公司监事。委托诉讼代理人：李红杰，河南绿洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘跃辉，河南绿洲律师事务所律师。上诉人翟晓彦因与被上诉人伊川县立奇置业有限公司(以下简称立奇公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省伊川县人民法院（2020）豫0329民初3596号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员姬秋萍独任审理，于2020年12月21日公开开庭审理了本案。上诉人翟晓彦及其委托诉讼代理人常晓潇，被上诉人立奇公司的委托诉讼代理人刘跃辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。翟晓彦上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持翟晓彦对立奇公司的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案所涉诉讼费由立奇公司承担。事实与理由：立奇公司在涉案房屋未经整体验收合格、未竣工验收备案不符合交付条件的情况下，仍然向翟晓彦交付房屋，其交付行为违反了法律强制性规定。一审判决以翟晓彦接收占有房屋为由，对接收房屋后的违约金不予支持，严重损害了翟晓彦的合法权益。工程竣工验收合格系法律强制性规定。根据《中华人民共和国建筑法》及《建设工程质量管理条例》等规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；立奇公司的交付行为违反了法律强制性规定。商品房关系公共安全，需要组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，所有工程项目都验收完毕合格报建设行政主管部门进行备案后，才算是验收合格。涉案房屋未经整体验收，不符合交付及入住条件，存在重大安全隐患，竣工验收备案之日才应当是房屋交付之日。翟晓彦虽然接收了房屋，但该房屋根本不符合交付及入住条件，因此，不能据此认定立奇公司在房屋交付时履行了交付房屋的合同义务，竣工验收备案之日才应当是房屋交付之日。翟晓彦的诉讼请求第一项是要求立奇公司交付具备“两书一表”等证件及符合合同约定标准的房屋，并不是要求其交付相关证件，一审法院对该项诉求进行了错误的解读和判决。本案中，翟晓彦是在立奇公司不缴物业费不交钥匙验房的强制要求下，向其关联物业公司缴纳了整年物业费，现立奇公司交付房屋不符合法律规定及合同约定，应当视为未交付，竣工验收备案之日才应当是房屋交付之日。虽然立奇公司没有直接收取翟晓彦的物业费，但立奇公司存在交房不符合入住条件、逾期交房以及房屋未经验收给全体业主造成安全隐患等一系列违约行为，在房屋未经项目整体验收之前根本就无法入住，立奇公司应当赔偿翟晓彦已支付的物业费。立奇公司辩称，一审法院认定翟晓彦已经同意接受涉案房屋并装修入住的事实正确，立奇公司依法不应承担实际交房后的逾期交房的违约责任。立奇公司的工作人员通过微信方式通知翟晓彦于2020年1月2日办理涉案房屋的交房手续，翟晓彦同意接受房屋并于2020年1月7日前来办理了交房手续并于当日对房屋进行了装修且于2020年7月22日入住该房屋，翟晓彦同意接受房屋并办理交房手续和装修入住的行为实际是对双方签订的《商品房预售合同》相关约定事实上的变更补充的认可及实际履行，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，应认定翟晓彦收房之日立奇公司即履行了交付房屋的义务，因此，翟晓彦于2020年1月7日收房后，再主张逾期违约金的，依法不应当得到支持。翟晓彦在已经接受房屋并对涉案房屋进行装修入住的情况下，翟晓彦已经享受了物业管理公司为其提供的物业管理服务，物业管理公司也对涉案房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动，因此，根据《物业管理条例》第四十一条之规定，翟晓彦依法应当缴纳物业费。综上所述，一审法院认定翟晓彦已经同意接受涉案房屋并装修入住的情况下，判决立奇公司不承担翟晓彦接受房屋后的逾期违约金的事实清楚、适用法律正确，请求法院依法驳回翟晓彦的诉讼请求。翟晓彦向一审法院起诉请求：1.判令立奇公司向翟晓彦交付具备《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证件及符合《商品房预售合同》约定的房屋平面图及装饰、设备标准的伊水华庭住宅小区13幢2单元1401号房屋；2.判令立奇公司向翟晓彦支付逾期交房违约金暂计16330.83元，按翟晓彦已付房价款每日万分之一的标准，暂支付自2020年1月1日至2020年10月31日期间的逾期交房违约金，最终支付至《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》办理完毕及交付符合《商品房预售合同》约定的房屋平面图及装饰、设备标准的房屋之日止；3.判令立奇公司赔偿翟晓彦物业费1727元；4、本案诉讼费用由立奇公司承担。一审法院认定事实：2018年11月22日，翟晓彦作为买受人，立奇公司作为出卖人，双方签订编号为YS0139095的《商品房预售合同》，合同约定翟晓彦以535437元的价格购买立奇公司开发的“伊水华庭”住宅小区（现福泉林溪）第13-2-1401房屋，建筑面积共143.95平方米，付款方式为买受人首付款165437元，余款37万元整办理银行按揭。房屋交付期限：出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。该合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任进行了明确约定，（1）逾期交房不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十条对规划、设计变更的约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起60天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议”。合同第十一条对房屋交接进行约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”。第十三条对出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任进行约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照合同附件三的标准进行更换维修或者按装饰、设备的实际差价进行赔偿”。第十四条对出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺做了约定：“出卖人承诺与商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.交房之日达到水通、电通，道路达到使用条件……”。翟晓彦首付165437元，后办理按揭贷款37万元，共计交付立奇公司购房款535437元。2020年1月2日立奇公司交付房屋，翟晓彦验房后发现屋内结构与合同附件一的房屋平面图及附件三约定的商品房装饰、设备标准不符，其中卫生间、厨房、卧室处缺少三面墙壁，客厅、阳台缺少地漏，顶棚缺少黑色胶灰批顶。2020年1月8日，翟晓彦申请装修，该房屋目前已简单装修。涉案房屋设计变更立奇公司没有和翟晓彦沟通，仅于2019年12月10日有5家参加验收单位出具工程质量竣工验收记录，综合验收结论为验收合格，截至庭审之日涉案房屋尚没有进行竣工验收备案。一审法院认为，双方签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，应当认定合法有效。合同签订后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议焦点是立奇公司是否违约，是否应当承担违约责任，以及违约责任如何承担。关于翟晓彦主张立奇公司交付具备《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证件的诉讼请求，虽然双方在合同中有约定，立奇公司存在违约，但该部分证件并非立奇公司单方能够完成，系行政机关的职权范围，需由行政机关审核办理，故对翟晓彦的该项请求，一审法院不予支持。关于翟晓彦主张立奇公司交付符合《商品房预售合同》约定的房屋平面图及装饰、设备标准的涉案房屋，该合同第十条关于规划设计变更约定“……出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起60天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议”，本案中立奇公司未和翟晓彦沟通设计变更就交付房屋，且涉案房屋未经竣工验收备案，立奇公司存在违约，翟晓彦可按照合同约定选择退房或者另行签订补充协议，翟晓彦诉求交付原设计平面图房屋，客观不能，一审法院不予支持。关于顶棚缺少黑色胶灰批顶，翟晓彦可按合同约定另行主张立奇公司按装饰、设备的实际差价进行赔偿。本案中，双方合同约定交房期限为2019年12月31日前，立奇公司于2020年1月2日交付给翟晓彦房屋，立奇公司逾期交付，应当承担逾期交房违约责任，现翟晓彦要求立奇公司承担逾期交房的违约责任，理由正当，一审法院予以支持，逾期交房违约金按合同约定计算，自2020年1月1日起按照购房款总额535437元日万分之一的标准（每日53.5437元）支付逾期交房2天的违约金，即107.09元。翟晓彦称立奇公司交付不符合交付条件的房屋，应当视为未交付，应计算至符合验收标准之日，但翟晓彦接收房屋且已进行简单装修，翟晓彦已实际占有该房屋，故其主张本院不予支持。翟晓彦要求立奇公司赔偿翟晓彦物业费，由于物业费是交给物业公司不是本案立奇公司，故该项诉求本院不予支持。立奇公司辩称系“新冠肺炎”疫情造成逾期，一审法院认为本地疫情发生在立奇公司逾期之后，并非在合同履行期间，故对立奇公司的辩解，不予采信。本一审法院组织双方调解，但未达成调解协议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、立奇公司于本判决生效之日起十日内向翟晓彦支付违约金107.09元。二、驳回翟晓彦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为126元，由立奇公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于涉案房屋的交付是否有效及物业费是否应退还。立奇公司于2020年1月2日将涉案房屋交付给翟晓彦，翟晓彦实际占有房屋并对房屋进行装修，应视为对涉案房屋交房的认可，对于其该项上诉请求，本院不予支持，收取物业费的物业公司与立奇公司并非同一法律主体，关于物业费的相关诉求，翟晓彦应向物业公司主张，对于其该项上诉请求，本院亦不予支持。综上所述，翟晓彦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费249元，由翟晓彦负担。本判决为终审判决。审判员  姬秋萍二〇二〇年十二月二十八日法官助理王恒毅书记员张丽梅