天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终5420号上诉人（原审被告）：天津开发区宝利亚房地产开发有限公司，住所地天津开发区洞庭路**。法定代表人：霍汉祥，董事长。委托诉讼代理人：尹旭，女，公司员工。被上诉人（原审原告）：朱秋林，男，1963年1月5日出生，汉族，住天津市宁河区。上诉人天津开发区宝利亚房地产开发有限公司（以下简称宝利亚公司）因与被上诉人朱秋林房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初22690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。宝利亚公司上诉请求：1.请求改判驳回朱秋林诉请或发回重审。2.诉讼费用由朱秋林承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，判决退还履约保证金依据错误；首先，认定事实中，一审法院判决宝利亚公司退还履约保证金6000元是对所依据的合同第五条约定的断章取义。合同第五条约定除一审法院查明认定的语句外，还有关键一句被一审法院无视，即“该等充抵并不能免除乙方仍须支付前述欠费的义务。”第5.2.4条也明确约定不得将保证金用于抵销其应缴付的租金或其他应付款项。因此，从整个第五条约定条款可以看出，保证金用于抵扣是个可为条款，选择权在出租方，且该保证金并不免除承租人仍须支付欠付费用的义务，只是出租人临时救济的可选项，即便用于抵扣欠费，承租人仍须补足保证金确保保证金始终保持足额。其次，履约保证金不仅具有抵扣欠款的临时救济作用，本质是对履行整个租赁合同的保证金，根据5.3.1条约定，承租人应全面履行租赁合同约定的义务，只有租赁期满不存在任何违约情况下才退还保证金。根据合同10.2条的约定，因乙方违约导致本合同解除的，甲方有权不返还乙方全部已付款项。乙方还应承担相应的违约责任。保证金就属于全部已付款项，根据此条，朱秋林提前解除合同的行为属于违约，宝利亚公司有权扣除保证金。宝利亚公司扣除保证金的原因是朱秋林提前解除租赁合同而非欠缴供热费，一审法院无视此事实，而执意认为履约保证金的扣除是抵扣供热费，属事实认定不清。再次，即便按照一审法院的论理，保证金用于抵扣损失，那宝利亚公司除了供暖费损失外，还损失了预期租金收益，即合同期限内应收的租金，因朱秋林提前解除合同的行为而无法取得，据此，扣除全额保证金也并无不当。二、一审法院适用法律不当。一审法院判决依据的法律并不能成为判决宝利亚公司承担责任的依据。一审法院所依据的合同法第六十条第一款、第一百零七条都是对合同履行的规定，本案中朱秋林欠缴供暖费是事实，提前撤租也是事实，是朱秋林违反了上述法条的规定，宝利亚公司是守约方，一审法院反而据此判令宝利亚公司承担不利后果，颠倒是非。一审法院依据这两个条文做出判决缺乏事实依据，免除了朱秋林提前解约的违约责任，加重了宝利亚公司的责任。朱秋林辩称，同意一审判决，不同意宝利亚公司上诉请求。朱秋林向一审法院起诉请求：1.宝利亚公司退还朱秋林履约保证金6000元；2.诉讼费由宝利亚公司承担。一审法院认定事实：2017年2月28日宝利亚公司（甲方）与朱秋林（乙方）签订《租赁合同》约定，朱秋林承租天津市滨海新区汉沽新开北路41号首层166.51平方米房屋用于经营房屋中介，租赁期限2年，自2017年6月1日至2019年5月31日，若乙方有意于本协议租赁期满后续租，须不迟于本租赁期届满三个月前以书面告知甲方，在已缴足本合同规定租金，且已全部适当履行本合同条款的前提下，乙方在同等条件下对该房屋享有优先续租权；租金每年70000元，按年支付。乙方在合同期内商铺经营单独使用的电、水、燃气等能源乙方自行承担费用。合同第五条约定，乙方于合同签订当日向甲方支付6000元作为合同的履约保证金；履约保证金的扣除：如乙方未能按合同约定向甲方支付租金、违约金或其他甲方向政府有关部门替乙方代缴的有关费用，甲方可扣留全部或部分履约保证金；如乙方违反合同条款，甲方可于履约保证金中扣除因此而受的损失及费用。履约保证金的退还：合同终止后，如乙方正常履行合同条款并办理完毕退铺手续且将使用区域复原，经甲方验收合格并扣除相关应付费用后，履约保证金余额三个月内甲方无息返还乙方，如乙方违约给甲方造成损失的，履约保证金不足以赔偿甲方损失，甲方可要求赔偿不足部分。合同第十条解除条款约定，10.1乙方因其单方原因需要解除合同的，需提前九十天以书面形式向甲方提出申请，并征得乙方书面同意后方可解除合同；10.2因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还乙方全部已付款项。合同签订当日，朱秋林按照合同约定向宝利亚公司交纳了履约保证金6000元。合同签订后，双方开始履行合同，朱秋林交纳了2017年6月1日至2018年5月31日期间租金70000元。2018年5月朱秋林向宝利亚公司提出提前解除房屋租赁合同，向宝利亚公司交还房屋钥匙并搬出了承租房屋。宝利亚公司承认2018年5月底接收了朱秋林交还的房屋钥匙，并在朱秋林退租后，将涉诉房屋出售他人。2020年5月26日本院审理的(2020)津0116民初1627号案件，宝利亚公司诉朱秋林支付采暖费及利息，双方达成调解，朱秋林于2020年11月30日之前一次性给付宝利亚公司垫付的采暖费及利息共计6000元。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同。朱秋林与宝利亚公司签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。本案争议焦点为，朱秋林在签订合同时交纳的履约保证金6000元，宝利亚公司是否应予退还。合同第五条约定了履约保证金的扣除，5.2.1约定了朱秋林欠付租金等应向宝利亚公司交纳的费用，宝利亚公司可以履约保证金抵扣；5.2.2约定了朱秋林违约造成宝利亚公司的损失，可以履约保证金抵扣，如不足赔偿的仍应赔偿；5.2.3约定朱秋林违反合同约定的，宝利亚公司敦促朱秋林履约，若经敦促仍不履行合同义务的，宝利亚公司有权扣除履约保证金以赔偿其经济损失。从上述履约保证金的扣除条款分析，宝利亚公司可以履约保证金折抵朱秋林未交款项或赔偿给宝利亚公司造成的经济损失。朱秋林在承租期内欠付宝利亚公司2017年冬季采暖费，宝利亚公司可于履约保证金中扣除因此而受的损失。双方对解除合同时履约保证金和采暖费如何处理各执一词，但均未提交证据证实各自所主张事实，视为未达成新的一致意见，仍按照合同约定内容履行。宝利亚公司向一审法院诉讼要求朱秋林支付欠付的采暖费，在(2020)津0116民初1627号案件中双方调解，由朱秋林支付宝利亚公司采暖费及利息6000元，民事调解书已生效具有强制执行效力。本案审理过程中，朱秋林主张以履约保证金折抵调解确定的采暖费及利息6000元，宝利亚公司不予认可。一审法院结合(2020)津0116民初1627号案件民事调解书已生效，在宝利亚公司不认可折抵的情形下，本案判令宝利亚公司退还朱秋林履约保证金6000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：被告天津开发区宝利亚房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还原告朱秋林履约保证金6000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告天津开发区宝利亚房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点为：宝利亚公司是否应当返还朱秋林履约保证金6000元。根据双方合同约定，宝利亚公司可以用履约保证金来折抵朱秋林未交款项或赔偿给宝利亚公司造成的经济损失。朱秋林在承租期内欠付宝利亚公司2017年冬季采暖费，宝利亚公司可以依据合同约定于履约保证金中扣除该部分垫付款项，但宝利亚公司未直接抵扣而是另行提起诉讼，双方在(2020)津0116民初1627号案件中达成调解协议，由朱秋林支付宝利亚公司采暖费及利息6000元，该民事调解书已生效具有强制执行效力。现双方均认可该民事调解书确定的给付款项尚未履行。而在本案一审审理中，朱秋林主张以履约保证金折抵调解书确定的采暖费及利息6000元，在宝利亚公司不予认可的情况下，案涉6000元履约保证金是否应当返还，应通过本案判决解决，然后双方在生效法律文书履行过程中另行抵销。宝利亚公司主张，其不予返还履约保证金并非朱秋林欠缴采暖费，而是朱秋林提前解除合同的行为属于违约，根据合同10.2条的约定，因乙方违约导致本合同解除的，甲方有权不返还乙方全部已付款项，所以宝利亚公司有权扣除保证金。对此本院认为，双方现均认可合同已经解除，现宝利亚公司未能举证充分证明解除合同系朱秋林违约导致，或者双方对解除合同后履约保证金不予退还有明确约定，故宝利亚公司主张适用合同10.2条的约定不予退还履约保证金，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，天津开发区宝利亚房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人天津开发区宝利亚房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁津翠审判员  郭小峦审判员  何日升二〇二〇年十二月二十八日法官助理姜玉姝书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……