山东省东明县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁1728执异53号 案外人：袁安彪，男，住东明县。 申请执行人：李晓亭，女，住东明县。 被执行人：李彦东，男，住东明县。 被执行人：李艳杰，女，住东明县。 在本院执行申请执行人李晓亭与被执行人李彦东、李艳杰民间借贷纠纷一案中，案外人袁安彪对执行李彦东、李彦杰名下位于东明县恒世未来城22幢1单元01002、预告登记号为201401795号房产（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人袁安彪称，贵院作出的（2020）鲁1728执341号裁定书（应为鲁17**执恢341号裁定书），裁定冻结（应为查封）被执行人李彦东、李彦杰所有的东明县恒世未来城22幢1单元01002号等三处房产，被执行人已经将其中恒世未来城22幢1单元01002号房产（预告登记号201401795）于2019年1月6日出售给案外人，并且于签订合同之后将房屋交付给案外人，案外人按照合同约定通过银行转账方式支付了购房款和被执行人未支付的按揭款项，案外人于法院查封之前已经合法占有使用该房产。因被执行人银行按揭贷款没有还完，无法过户，案外人按照合同约定定期偿还银行按揭款项。综上所述，案外人的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，请求法院查明事实，依法中止对涉案房屋的执行。 案外人袁安彪向本院提交以下证据：1、本院（2020）鲁1728执恢341号之一执行裁定书；2、李彦东、李艳杰与袁安彪于2019年1月6日签订的房屋买卖合同；3、15张中国建设银行电子回单;4、李彦东于2020年4月27日出具的768191.63元购房款收条一张；5、加盖有东明恒世物业服务有限公司印章的电费收款收据两张；6、物业费收款收据两张；7、常住人口登记卡两页及袁安彪与薄会霞（又名薄惠霞）的结婚证复议件；8、东明恒世房地产开发有限公司与李彦东签订的商品房买卖合同；9、加盖有东明县恒世物业服务有限公司印章、落款时间分别为2020年11月10日、2020年11月20日的两份证明;10、李彦东于2020年7月2日出具的五万元收到条一张。 申请执行人李晓亭未向本院提交书面意见及证据。 被执行人李彦东、李艳杰均未向本院提交书面意见及证据。 本院依职权调取以下证据：1、本院（2019）鲁1728执保19号立案审批表；2、本院（2019）鲁1728财保14号民事裁定书；3、本院（2019）鲁1728执保19号之一执行裁定书；4、两张本院（2019）鲁1728执保19号送达回证；5、本院（2019）鲁1728执498号之一执行裁定书及协助执行通知书、送达回证;6、本院（2020）鲁1728执恢341号立案审批表。 本院查明，2019年1月8日，本院根据李晓亭的诉前财产保全申请作出（2019）鲁1728财保14号民事裁定书，该民事裁定书中查封的房产其中有涉案房屋。后本院又根据上述民事裁定于2019年1月9日作出（2019）鲁1728执保19号之一执行裁定，该执行裁定中查封的房产其中有涉案房屋，查封期限为一年。2019年1月10日，本院执行部门向原东明县房地产管理局、东明县不动产登记中心分别送达了本院（2019）鲁1728执保19号之一执行裁定及协助执行通知书。本院于2019年2月12日受理原告李晓亭诉被告李彦东、李艳杰民间借贷纠纷一案后，于当日作出（2019）鲁1728民初483号民事调解书，该民事调解书调解主文载明：“一、被告李彦东、李艳杰于2019年2月17日前一次性偿还原告李晓亭借款本金200万元和利息（以200万元为基数，从2016年10月16日起，按照月利率2%计算到履行完毕之日止）。二、其他互不追究。上述协议符合有关法律规定，本院予以确认。案件受理费22800元，减半收取11400元，由被告李彦东、李艳杰负担。”上述民事调解书生效后李晓亭向本院申请强制执行。本院受理了李晓亭对李彦东、李艳杰的强制申请后于2019年3月5日作出（2019）鲁1728执498号之一执行裁定，该执行裁定查封的房产其中有涉案房屋。本院根据申请执行人的撤回申请裁定终结本院（2019）鲁1728民初483号民事调解书的执行后，又于2020年8月12日恢复了对上述执行案件的执行，并于2020年8月12日作出了（2020）鲁1728执恢341号之一拍卖执行裁定书，该执行裁定书裁定拍卖的房产中有涉案房屋。 另查明，2019年1月6日，李彦东、李艳杰与袁安彪就涉案房屋签订了房屋买卖合同，该房屋买卖合同载明涉案房屋建筑面积为351.31平方米。双方在合同中约定涉案房屋价款为156万元，银行按揭贷款总额为80万元，剩余按揭贷款为741808.37元，剩余房款为818191.63元；袁安彪已经向李彦东、李艳杰支付购房定金人民币50000元，转给李彦东、李艳杰人民币30万元整；本合同签订之日袁安彪支付人民币368191.63元，余款人民币10万元，在本合同生效之日起6个月内支付给李彦东、李艳杰5万元，余款5万元在房屋权属过户手续办理完毕之日一次性支付给李彦东、李艳杰；李彦东、李艳杰于本合同签订之日起7日内，将该房屋交付袁安彪。袁安彪于2019年11月30日通过手机银行向李彦东转款5万元，于2019年12月11日通过手机银行向李彦东转款30万元，于2019年12月15日通过手机银行向李彦东转款30万元，于2019年12月17日通过手机银行向李彦东转款68191.63元（该汇款回单附言一栏载明为购房剩余款），于2020年4月27日通过手机银行向李彦东转款5万元（该汇款回单附言一栏载明为购房剩余款），薄惠霞分别于2020年1月3日、1月29日、3月2日、3月31日、4月27日、5月3日、6月3日、7月3日、8月3日、9月3日、10月3日每次偿还涉案房屋银行按揭贷款4760.55元。案外人袁安彪与薄惠霞系夫妻。案外人袁安彪提交的由李彦东出具的收到条载明：“本人李彦东在2019年1月6日至2020年4月27日期间共收到袁安彪购房款768191.63元，大写柒拾陆万捌仟壹佰玖拾壹元陆角叁分，收款人：李彦东，2020年4月27日。”案外人袁安彪提交的由李彦东出具的另外一张收到条载明：“今收到袁安彪剩余房款五万元整，所有房款已全部结清（房贷剩余部分由袁安彪继续偿还），李彦东，2020年7月2日。”东明恒世物业服务有限公司于2020年11月20日出具的一份证明载明：“恒世未来城23号别墅2栋该房屋袁安彪从2019年1月4号至今，所有物业费、水电费负责，证实在此居住。加盖东明恒世物业服务有限公司公章，2020、11、20号，朱春峰。”袁安彪称涉案房屋在双方签订房屋买卖合同之前已经交付给自己。 本院认为，从案外人袁安彪提交的房屋买卖合同、中国建设银行电子回单、李彦东出具的收到条、东明恒世物业服务有限公司出具的证明及物业费、电费收款收据等证据的外观形式上判断，案外人袁安彪与被执行人李彦东、李艳杰签订房屋买卖合同时间、实际占有涉案房屋时间均在本院查封涉案房屋之前。案外人已经付清了双方在房屋买卖合同中约定的除按揭贷款以外的购房款818191.63元，案外人就涉案房屋按揭贷款也按期偿付银行，应视为案外人付清了全部购房款。因涉案房屋尚未还清银行按揭贷款，致使涉案房屋无法办理过户登记手续，故也非因买受人袁安彪自身原因未办理过户登记。综上所述，案外人的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。另外，申请执行人没有提供证据证明其依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，故案外人袁安彪对执行的涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，本院对其异议请求依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第十二条、第二十四条、第二十八条规定，裁定如下： 中止对被执行人李彦东、李彦杰名下位于东明县恒世未来城22幢1单元01002、预告登记号为201401795号房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  李福忠 审判员  高红霞 审判员  王建成 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  杨恒飞