陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕10民终585号 上诉人（原审被告、反诉原告）：商洛现代中等职业技术学校，住所地陕西省商洛市商州区。 法定代表人：郭振民，系理事长。 委托诉讼代理人：杨志鹏，陕西西宇律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：郭振民，男，汉族，系商洛现代中等职业技术学校法定代表人，住商洛市商州区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：商洛市造纸厂。住所地商洛市商州区。 法定代表人：贺铁军，系厂长。 委托诉讼代理人：李志，陕西秦南律师事务所律师。 商洛现代中等职业技术学校、郭振民因与商洛市造纸厂房屋租赁合同纠纷一案,不服商州区人民法院（2020）陕1002民初368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人商洛现代中等职业技术学校的委托诉讼代理人杨志鹏、上诉人郭振民、被上诉人商洛市造纸厂的委托诉讼代理人李志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人商洛现代中等职业技术学校及上诉人郭振民上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审，或改判第一项，改判第二项上诉人郭振民不承担连带责任，改判第三项被上诉人赔偿上诉人损失86万元。事实与理由：一审判决认定腿还房屋的间数和场地错误，租金计算至少要减去灶房和餐厅14间的费用；双方之间的租赁合同早已终止，租赁关系已经结束，租赁标准已经废止；当年被上诉人单方提出免收一年租金，上诉人并没有同意用免收一年租金抵销掉学校所有的损失；被上诉人建保障房施工破坏校园是造成学校倒闭的直接原因，造成损失应予赔偿，双方租赁合同第七条也有约定；在互负债务的情况下，抵销权不受诉讼时效限制；一审判决原审第三人承担连带责任适用法律错误。 商洛市造纸厂辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予以维持。 商洛市造纸厂向一审法院起诉请求：1、请求被告立即返还租赁原告厂区房屋及场地（3号电子楼87间，灶房6间、餐厅8间、场地1500㎡，2号电子楼东1楼东6间，）并支付2013年2月至今占用租金273208元，同时向原告交清电费1183元（暂计最终至实际腾空之日止），合计274391元。2、本案诉讼费用由被告承担。当庭变更诉讼请求为：1、请求解除双方签订的《租赁合同》，同时被告及第三人立即返还租赁原告厂区房屋及场地[3号电子楼87间，灶房6间、餐厅8间、场地1500㎡（场地1500㎡已交付原告），2号电子楼东1楼东6间]，并支付2013年3月至今占用租金249000元，同时向原告交清电费1183元（电费的请求一审已经撤回），合计250183元。2、本案诉讼费用由被告承担。 商洛现代中等职业技术学校向一审法院提出反诉请求：1、依法判令被反诉人赔偿反诉人损失86万元。2、反诉诉讼费用由被反诉人承担。当庭变更诉讼请求为：1、依法判令被反诉人赔偿反诉人损失180万元。2、反诉诉讼费用由被反诉人承担。 一审法院认定案件事实如下： 原告（反诉被告）商洛市造纸厂成立于1990年3月29日，其位于商洛市商州区刘湾街道办事处李家塬的厂房和国有土地使用权是1989年3月8日通过有偿转让而取得。被告（反诉原告）商洛现代中等职业技术学校系民办院校[2012年10月25日，以名称商洛现代中等职业技术学校、郭振民为法人代表、开办资金30000元、业务主管单位为商洛市教育局、业务范围（中等职业技术学历教育；劳动力就业“再就业”技术培训）在商洛市民政局进行民办非企业单位登记，经商洛市教育局许可，商洛市质量技术监督局颁发中华人民共和国组织机构代码证，代码78698882-2]，由郭振民、郭爱玉、郭贵玲、郭晓春四人于2006年11月合伙投资开办，2007年9月郭爱玉、郭贵玲、郭晓春三人退出，仅由郭振民一人独资开办，2014年6月商洛现代中等职业技术学校停业。2009年12月31日，原告商洛市造纸厂（甲方）与被告（反诉原告）商洛现代中等职业技术学校（乙方）签订《租赁合同》，合同载明：“一、标的（3号电子楼87间、2号电子楼27间、后坡灶房6间）。二、期限：五年（2010年2月底-2014年2月底）。三、年租金:叁万玖仟伍佰元整（39500元），房租36000元、场地3500元。四、租金交纳办法：合同签字生效后，先交清第一年租金，后边每满一年的最后一月内交清后一年租金，以此类推。五、乙方所租赁甲方按现状移交，乙方在租赁期间有维护和保养所租资产的责任，维修费用由乙方自负，若造成资产损坏或灭失，乙方应负责赔偿。人力不可抗拒的因素除外。六、双方的责任、义务和其它议定：1、一切对外事宜及政策性收费，包括房屋、土地使用税，由乙方自理，甲方协助办理。2、水、电供给按甲方的统一规定办理，一切材料费、安装费由乙方自理。3、防火、防盗及一切安全事宜由乙方自理，造成的一切损失由乙方负责赔偿。未经甲方同意，乙方无权将所租资产转租他人。4、乙方连续三个月不交租，本合同自行终止，终止合同通知书送达乙方15日后，乙方不予理睬，甲方有权封存其财产，财产多少，以甲方登记数字为准，甲方为了使用本合同的标的物，将其财产搬移它处存放，乙方应付搬运费和代保管费，如在保管期间丢失，甲方概不负责，责任完全在乙方。甲方有权处理乙方财产抵租金，价格以甲方处理价为准。5、乙方对所租资产进行改造，事先必须征得甲方同意方可进行。6、乙方所租资产如遇甲方整体开发利用或国家建设需要，乙方应无条件搬迁。七、违约责任：1、甲方在租赁期限内(除第五条第6款原因之外)不得终止合同，否则，给乙方造成的损失由甲方负责赔偿。乙方违约，同等对待。2、乙方必须服从甲方的统一管理，按时交纳应交费用，若不按时交纳应交费用，甲方将采取停水停电措施并按日收取3‰滞纳金，卫生费每人每月0.5元，门卫费每月30元，卫生费30元／月。3、本合同的变更和解除，纠纷的调解和仲裁，按中华人民共和国合同法的有关规定处理。八、未尽事宜，另行协商。九、本合同一式三份，双方签字盖章后生效”。合同签订后，双方均按合同约定各自履行自己的权利义务，合同到期后，被告（反诉原告）没有续签合同，仍然继续占用房屋[3号电子楼87间，灶房6间、餐厅8间、2号电子楼东1楼东6间]至今，原告主张拖欠占用房屋占有使用费249000元，拖欠电费1183元。另查明，在2011年原告因建保障房施工，拆除学校大门门房、短期使用操场堆放土渣原被告双方已达成口头协议，以免一年租金自行解决且已实际履行；被告主张的2011年原告因建保障房施工对其造成的损失从开始施工第一天持续至2013年7月或9月，其明确知道原告给其造成了损害，没有诉讼主张过权利。审理中，原告（反诉被告）撤回要求被告（反诉原告）支付拖欠电费1183元的请求。 一审法院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《租赁合同》，是双方的真实意思表示，已形成租赁合同法律关系，成立有效。双方均应按合同的约定行使权利履行义务，原告已实际履行其合同义务即为被告提供租赁标的物房屋、场地并交付使用，被告亦履行其相应合同义务支付原告租金，租赁期届满，应当返还租赁物的义务，如承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故对原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）返还租赁原告（反诉被告）厂区房屋及场地（3号电子楼87间，灶房6间、餐厅8间，2号电子楼东1楼东6间），并支付2013年2月至今占用租金249000元（所欠占用租金费具体金额计算均按合同约定年租金36000元标准计算6年11个月），于法有据，应予支持；对于原告要求被告支付电费1183元的请求，审理中原告（反诉被告）提出撤回该请求，经本院审查，不违反法律规定，是其对自己民事权利的处分，应予准许；对于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿损失的请求，在2011年原告因建保障房施工，拆除学校大门门房、短期使用操场堆放土渣原被告双方已达成口头协议，以免一年租金自行解决且已实际履行，除此之外，被告（反诉原告）没有足够证据证明损失的具体事实及金额，在明确知道其权利受到侵害而未诉讼保护其权利，原告（反诉被告）抗辩反诉请求已逾诉讼时效，基此，被告（反诉原告）的该项请求，不予支持。被告（反诉原告）商洛现代中等职业技术学校系非企业单位，但系自然人独资（开始时是4人合伙，不得1年，其他合伙人均已退出，唯有法定代表人即第三人郭振民），并没有证据证明其自己财产独立于被告（反诉原告）商洛现代中等职业技术学校财产，故第三人郭振民对被告（反诉原告）商洛现代中等职业技术学校的债务承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告（反诉原告）商洛现代中等职业技术学校返还租赁原告（反诉被告）商洛市造纸厂厂区房屋及场地（3号电子楼87间，灶房6间、餐厅8间，2号电子楼东1楼东6间），并支付2013年2月至今占用租金249000元。限判决生效之日起10内履行完毕；二、第三人郭振民对上述债务承担连带责任；三、驳回被告（反诉原告）商洛现代中等职业技术学校的反诉请求。案件受理费5416元，反诉费6200元，由被告（反诉原告）商洛现代中等职业技术学校负担。 二审期间，上诉人向法庭提交了商洛市教育局商政教函（2011）64号通知、商政教发（2013）265号通报、2010-2013年招生费用和单据会计凭证、拆除学校建筑的视频、教学设备被雨水侵泡视频；另外，上诉人还提交了一系列教学过程中的有关通知、批复、学校的教学规划、计划以及扶贫局有关文件、证人身份证明等证据。对上诉人以上所举证据，对与证人证言有关的证明文件本院不予认定，因为在二审庭审中上诉人并未就证言进行举证。对其他证据，因能证明开展教学活动过程中的有关事实，本院予以认定。 本院二审查明，上诉人商洛现代中等职业技术学校因受被上诉人建保障房影响，损失是客观存在的，应根据本案实际情况酌情认定。本院二审认定的其余事实与一审认定事实一致。另外，本院审理过程中征求双方的调解意见，商洛造纸厂同意放弃所有租金的请求，并向上诉人支付3万元，但商洛现代中等职业技术学校一方最少要求支付10万元，调解未能达成一致意见。 本院认为，本案双方当事人所签租赁合同在履行到2013时发生纠纷，距今已逾七年，被上诉人商洛造纸厂在七年后具状起诉，追要房屋占用租金，但双方合同明确约定“乙方连续三个月不交租金，本合同自行终止，终止合同通知书送达乙方15日后，乙方不予理睬，甲方有权封存其财产，财产多少，以甲方登记数字为准，甲方为了使用本合同的标的物，将其财产搬移它处存放，乙方应付搬运费和代保管费，如在保管期间丢失，甲方概不负责，责任完全在乙方，甲方有权处理乙方财产抵租金，价格以甲方处理价为准”，可见，本案中即便上诉人违约，被上诉人也应履行减损义务，但七年来，被上诉人并没有通过任何合理合法的方式来减损，那么房屋被占用长达七年，自己的不作为也是重要的原因。在上诉人连续三个月不交租金时，被上诉人就应该积极采取措施收回占用的房屋，但被上诉人没有积极采取措施减少损失的发生。《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。上诉人认为其在学校停办后征得被上诉人有关人员同意后将有关物品寄存在一部分房间内，从目前被上诉人提供的证据看，被上诉人提交的腾房通知是在2019年7月6日向上诉人发出的，到底为何房屋被占用达数年之久，并没有进一步的证据证明，仅仅根据房屋被占用的现实状态很难做出准确的判断。故被上诉人请求的占用租金按三个月租金即9000元计算较为合理。因被上诉人的行为，造成上诉人的办学损失亦客观存在，本院酌情认定上诉人商洛现代中等职业技术学校的损失为7万元。郭振民应对商洛现代中等职业技术学校的债务承担连带责任，一审已做论述，在此不再赘述。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，第一百一十九条，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销商州区人民法院（2020）陕1002民初368号民事判决； 二、由上诉人商洛现代中等职业技术学校返还租赁被上诉人商洛造纸厂的厂区房屋及场地（3号电子楼87间，灶房6间、餐厅8间，2号电子楼东1楼东6间），并支付租金9000元，上述债务限本判决生效后10日内履行；上诉人郭振民对以上债务承担连带责任； 三、由被上诉人商洛造纸厂在本判决生效后10日内支付上诉人商洛现代中等职业技术学校损失7万元； 四、驳回上诉人及被上诉人的其他诉讼（或反诉）请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费5416元，由商洛造纸厂负担，一审反诉案件受理费6200元，由商洛现代中等职业技术学校负担；二审案件受理费14781元，由商洛现代中等职业技术学校负担10000元，由商洛造纸厂负担4781元。 本判决为终审判决。 审 判 长 尤永刚 审 判 员 卢洛军 审 判 员 文改云 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 王 倩 书 记 员 赵 妮 1