河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0302民初3588号 原告秦皇岛市嘉旺物业服务有限公司，住所地秦皇岛市 法定代表人许丹，总经理。 委托代理人白若冰，河北秦海律师事务所律师。 被告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区 法定代表人张晓岩，总经理。 委托代理人周明洋，北京市京师（秦皇岛）律师事务所律师。 委托代理人霍艳华，北京市京师（秦皇岛）律师事务所律师。 原告秦皇岛市嘉旺物业服务有限公司诉被告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人白若冰，被告委托代理人周明洋、霍艳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦皇岛市嘉旺物业服务有限公司诉称，2013年8月7日，原被告双方签订《前期物业服务合同》，约定由原告作为前期物业服务企业，为被告开发建设的白塔岭农贸市场提供物业服务。合同约定,物业位置为西白塔岭农贸市场一、二层。合同签订后，原告即按照合同约定为业主提供物业服务并收取物业费用。因被告原因，被告前期销售的大部分商业摊位发生了退房，农贸市场实际上由被告公司持有。根据前期物业服务合同约定，物业费由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，因此原告多次向被告要求其交纳物业管理服务费用，但被告均予以拒绝。2019年12月16日，被告更是以原告违约为由向原告送达了《解约通知书》，要求解除与原告的《前期物业服务合同》。原告认为，被告要求解除合同没有约定及法定事由。由于被告违约在先且无理要求解除合同，原告特提起诉讼。1、确认原被 2 告签订的《前期物业服务合同》有效并继续履行；2、判令被告支付拖欠原告物业管理费150万元；3、被告承担本案诉讼费用。 被告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司辩称，一、原告请求《前期物业服务合同》积蓄履行不应支持。首先，被告于2019年12月16日就该合同向原告发送了《解约通知书》，解约通知明确写明，因原告接收本物业后，擅自占用本物业区域内的场地进行私搭乱建，并将违建用于非法出租经营，严重违约，通知原告双方签订的《前期物业服务合同》解除，原告对此事实在诉状中也予以确认。该《解约通知书》于2019年12月16日送达至原告，依据《合同法》解释二第24条之规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”据此，原告于2020年6月才起诉提出异议，早已过法定除斥期间，事实上被告发出的《解约通知书》已经生效，双方《前期物业服务合同》早已解除，且因为原告未在法定除斥期间内提出异议，也视同其认可了被告提出的解除理由。其次，在原告与被告签订的《前期物业服务合同》解除后，被告已经与秦皇岛驰阳物业服务有限公司签订新的《前期物业服务合同》，且秦皇岛驰阳物业服务有限公司已经接收了物业的管理，因此，原、被告签订的合同也不具备继续履行的可能，综上，原告主张确认双方签订《前期物业服务合同》继续履行的诉求不应得到支持。二、原告请求被告支付拖欠的物业费不应支持首先，原告起诉被告支付所谓拖欠的物业费，主体不适格。被告在双方签订的《前期物业服务合同》中是以开发建设单位的身份出现的，该合同约定的缴纳物业费的主体是入住经营的业主，而非开发建设单位，原告起诉主体不适格。其次，原告主张因存在退房情况，后期物业实际由被告持有，该说法与事实不符。虽有部分业主退房，但退房原因并非被告造成，实际原因是原告接手物业后，管理混乱导致市场经营无法正常进行，更为过分的是，原告直接占用市场外的业主共有区域，私搭乱建临时的摊位，并对外出租，直接和市场内业主形成竞争，且所得的全部租金都据为己有，业主对此不满提出异议但原告拒不改正，部分业主因无法正常经营选择退房。同时，2018年4月，秦皇岛市海港区城市管理综合执法局下达海城管综罚责改通字1706632号《责令（限期） 3 改正通知书》，要求拆除私搭乱建的摊位，但原告方一直拒不整改，持续违法经营，也就是在这种混乱的管理状态长期持续的情况下，被告无奈向原告发出《解约通知书》，解除了合同。由此可知，原告作为物业服务单位，不仅未向业主提供应有的物业服务，还占用业主共用区域违法经营损害业主利益，在这种情况下，原告方竟然还恶意起诉主张所谓的物业服务费，缺乏最基本的商业诚信。被告认为，不仅原告无权主张物业费，其还应当赔偿全体业主乃至作为建设单位的被告方全部的损失。再次，原告依据合同主张物业服务费，其就应当对主张费用的标准，是否提供了符合合同要求的物业服务承担举证责任。合同义务存在先后，原告主张物业费的前提是其提供符合合同要求的物业服务，如果原告未履行相应义务或无法提供证据证明，那么业主享有先履行抗辩权，有权拒绝支付物业费，且根据被告了解，原告接收管理后，因管理不善市场长期处于停业状态，基本没有多少商户经营，在该种情况下，即使原告提供过物业服务，其物业服务的标准及工作量也会远低于合同要求，因此原告诉求物业管理费标准明显过高。最后，被告虽不清楚原告主张物业费的实际期限，但从诉讼时效的角度，原告主张2017年6月以前的物业费也早已过三年诉讼时效，也不应得到支持。综上原告诉求无事实和法律依据，恳请贵院驳回原告全部诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求向法院提供如下证据： 证据一、解约通知书一份，证明被告于2019年12月16日违法解除了前期物业服务合同； 证据二、《前期物业服务合同》证明2013年8月7日原、被告签订了前期物业服务合同，约定由原告为被告的白塔岭农贸市场提供物业服务。 被告对原告所出示证据质证意见为： 证据一、真实性认可，证明原告确实自2019年12月16日确实收到过通知，因此其早已超出了三个月内提出异议的时间，解约通知已生效。解约通知书上所述的解约理由也属； 证据二、真实性认可，该合同没有约定物业服务费标准，不能作为原告主张150万元费用的证据，且合同第6.2.8和6.2.9约定物业单位不得擅自占用业主所有的公用部分用于经营，本案中原告长期占用公用部分私搭摊位，用于出租收取租金全部占为己有；其行为严重违约，被告方有权基于此解除合同，同时业主方有权拒绝缴纳物业费。补充：合同中5.3条约 4 定物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收取物业费，也就是说只有被告将摊位卖出并实际交付给买受人之日才有买受人向原告支付物业费，物业费的支付主体为买受人并非被告。第5.2.1条约定物业服务费用由业主按期拥有建筑面积缴纳，具体标准由原告与业主沟通协商，从5.2和5.3条约定可以看出物业费的缴纳主体为业主并非本案被告。 被告为证实其主张出示如下证据： 证据一、前期物业服务合同。证明目的：2013年8月7日，原、被告双方之间签订《前期物业服务合同》，约定物业服务位置为被告所建的西白塔岭的农贸市场一、二层，物业服务费应当从被告通知的收房期限届满之日起计取。第6.2.8条约定，原告不得擅自将业主所有的共用部位，共用设施设备用于经营活动；将其用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动的，应当在符合有关法律规定并征得相关业主同意后，按照贵司能够办理有关手续。第6.2.9条规定，原告不得擅自占用本物业区域内的共用部位、共用设施设备或改变用途，不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场地。 证据二、商品房买卖合同、结算交付通知书各106份。证明目的：2015年6月底，被告将以上物业出卖并实际交付给业主，因该部分建筑面积产生的物业费应由物业实际业主承担，与被告无关。 证据三、解约通知书。证明目的：因原告违反了《前期物业服务合同》第6.2.9条第一款之规定，擅自占用物业区域内的道路、场地进行私搭乱建、且将违建用于出租经营，严重侵害了被告及业主的合法权益，因此，被告于2019年12月16日向原告发出《解约通知书》。解约通知到达原告之日起《物业服务合同》解除。 证据四、前期物业服务合同（与秦皇岛驰阳物业服务有限公司）。证明目的：被告于原告解除合同后，与秦皇岛驰阳物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，其已实际接手该物业。 原告对被告所出示证据质证意见为： 证据一、真实性无异议，针对被告提出的前期物业6-1-2甲方权利义务甲方应当向原告提交相关资料图纸……被告从未向原告提交过相关资料，故而原告无法向相关业主收取物业费。对第四条提出本协议自签订之日起……被告无权解除合同。 证据二、商品房买卖合同、结算通知书：三性均不认可，被告从未向原告提供过相关材料，据原告所知被告向业主交付 5 摊位不符合合同约定的面积和形式，导致很多摊位业主要求被告单位退款，海港区法院受理多起业主起诉单位，要求退还摊位购买款的案件，摊位业主退款后，摊位一直由被告单位自己持有经营。且被告所提交的证明摊位已售出的证据，亦未超过总摊位数的半数。 证据三、证据四、真实性予以认可，2019年12月16日被告已签发了解约通知书，2019年12月24日被告与第三人与秦皇岛驰阳物业服务有限公司签订的前期物业服务合同，根据我国相关法律规定解约通知书适用除斥期间应为6个月，被告单位在除斥期间内即委托的第三人。 根据原告提供的证据，经本院审核认定:原告提供的证据一至证据七因其具备证据的真实性、合法性和关联性，本院均予以采信。原告与上述证据相一致的当庭陈述，本院予以采信，一并认定为本案的诉讼证据。 综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，对本案的事实认定如下：2013年8月7日，原告（乙方）与秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，…，在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，甲方选聘乙方提供前期物业服务，订立本合同。第一条物业基本情况1.1名称：系白塔岭农贸市场。1.2类型商业。1.3物业位置：为甲方拆迁后所建的西白塔岭的农贸市场一、二层，已经对村民出售，本协议内容指对该市场一、二层进行物业管理。…，第三条物业服务标准乙方按照双方约定的物业服务标准提供服务。第四条物业服务期限本协议签订之日起生效，至业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效且该物业服务企业实际接管该物业时，本合同终止。5.1本物业管理区域内物业管理服务收费选择包干制方式。…。 2019年12月16日，被告向原告送达《解约通知书》。 2019年12月17日，原告停止对白塔岭农贸市场的物业服务。 本院认为，原告与秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，但由于1、原告已停止对白塔岭农贸市场的物业服务；2、被告已就白塔岭农贸市场物业服务签订新的物业公司为秦皇岛驰阳物业服务有限公司。故原告与秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》继续履行已无必要。原告请求判令继续履行原告 6 与秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》的诉讼请求本院不予支持。另因为1、原告与秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》没有对物业服务标准进行约定。2、没有确切证据证实被告未售出的摊位数量及面积。故原告请求判令被告支付拖欠物业管理费150万元的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告秦皇岛市嘉旺物业服务有限公司与被告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》有效。 二、驳回原告秦皇岛市嘉旺物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费18300元，由原告秦皇岛市嘉旺物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  范晓春 人民陪审员  张立敏 人民陪审员  高永霞 二〇二〇年十二月七日 书 记 员  杜飞非