黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终7397号上诉人（原审被告）：程远，男，1988年6月11日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市阿城区。上诉人（原审被告）：孙萍，女，1965年11月15日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市阿城区。被上诉人（原审原告）：哈尔滨鹏祥物业有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市阿城区金都街人和小区**楼****。法定代表人：王宏艳，经理。委托诉讼代理人：季巍岩，男，该公司职员。上诉人程远、孙萍因与被上诉人哈尔滨鹏祥物业有限公司（以下简称鹏祥物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市阿城区人民法院（2020）黑0112民初3362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程远、孙萍上诉请求：撤销哈尔滨市阿城区人民法院（2020）黑0112民初3362号民事判决，改判程远给付鹏祥物业公司物业管理费2016.70元，撤销孙萍承担连带责任的判项。事实和理由：一审法官未查看程远提交的证据，审理程序违法。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”另根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第一百五十三条规定“当事人超过诉讼时效起诉的，人民法院应予受理。受理后查明无中止、中断、延长事由的，判决驳回其诉讼请求。”程远曾在一审当庭提出过诉讼时效问题，鹏祥物业公司并未提供任何中止、中断、延长的事由及证据。孙萍并不应该因为六年前是否履行告知物业义务而对此款承担连带责任。程远没有与鹏祥物业公司签订物业服务合同，一审法院认为只要居住在该小区，即享受了该公司的物业服务，应按照已签署处理。程远对此说法保留意见，如果按照已经签署处理，物业服务合同系双务有偿合同，程远应享有同时履行抗辩权。鹏祥物业公司在履行合同过程中存在拒不履行、拒绝沟通等严重违反合同行为。物业公司追究孙萍未履行通知义务，理应由物业公司进行举证证明。鹏祥物业公司员工拒绝为程远家庭提供电梯卡扣，限制了程远家庭成员乘坐电梯的合法权益。因证人害怕报复无法到庭，程远提交书面证言，二审法院可以进行核实。综上，请求二审法院依法改判。鹏祥物业公司辩称，程远在鹏祥物业公司服务的小区居住多年，接受物业服务，理应交纳物业费，一审法院不存在程序违法。鹏祥物业公司与程远形成了事实上的物业服务合同，双方没有签订书面物业合同，没有约定物业费给付期限和时间，所以不存在超过诉讼时效问题。依照鹏祥物业公司与孙萍签订的合同约定，孙萍在转让房屋时应告知鹏祥物业公司，否则承担连带责任，故一审法院判决孙萍承担连带责任正确。程远多年拒不交纳物业管理费，属于主观恶意拖欠，存在明显的过错，应当承担民事责任。按照法律规定，证人必须到场接受当事人质询，否则证人证言不能作为证据使用。总之，程远、孙萍的上诉与事实不符，没有事实和法律依据，应予驳回。鹏祥物业公司向一审法院起诉请求：1.判令程远、孙萍立即给付物业费11,124元；2.判令程远、孙萍支付违约金12,035元，按日千分之三计算到付清时止。一审法院认定的事实：2009年10月8日，鹏祥物业公司与孙萍签订了《物业管理服务协议》。协议约定，根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方就物业管理服务达成如下协议，孙萍的房屋系高层住宅用房，面积83.72平方米，位于哈尔滨市阿城区××小区××单元××室。转让房屋时，事先通知物业公司，告知受让方与物业公司签订本协议，否则承担连带责任。鹏祥物业公司为孙萍居住的小区提供物业服务，物业服务标准为高层按建筑面积每月每平方米1.20元收取。物业费交纳时间为，进户时一次性交清两年物业管理费用，两年期满以后的次月10日前缴纳下一年度的物业管理费。业主违反本协议，不按约定的时间交纳有关费用，鹏祥物业公司要求业主补交并于次日起每天加收3‰的滞纳金。……孙萍的物业费交至2014年10月8日。2014年9月，孙萍将位于哈尔滨市阿城区××小区××单元××室转让给其子程远，程远居住并接受鹏翔物业公司物业服务至今。程远既未和鹏翔物业公司签订物业合同，也没有交纳物业费。从2014年10月9日至2020年10月8日的物业费11,124元未交纳。上述事实，有物业管理服务协议、照片等证据及一审庭审笔录在案佐证，予以确认。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚信，恪守承诺。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，鹏祥物业公司与孙萍签订的《物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，应予保护。本案中，程远虽然和鹏祥物业公司没有签订物业服务合同，但事实上其接受了鹏祥物业公司的多年物业服务，双方间形成了事实物业服务合同法律关系。根据诚实信用和权利义务对等的原则，程远应按照实际发生的物业服务价格、期限向鹏祥物业公司交纳物业管理费，故鹏祥物业公司请求程远给付物业费11,124元，有事实和法律依据，予以支持；孙萍和程远系母子关系，孙萍自2014年9月未在案涉房屋居住，而是将案涉房屋转让给其子程远居住，故其不应承担给付物业费之义务。但在房屋转让时并未告知程远和鹏祥物业公司签订物业合同，故应当按照其与鹏祥物业公司间的合同约定承担连带责任。鹏祥物业公司请求给付违约金，未在指定期间内补交案件受理费，不予支持。程远的抗辩主张，没有充分的证据予以证明，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定。判决：一、程远自判决生效之日起十日内，给付鹏祥物业公司2014年10月9日至2020年10月8日期间的物业管理费11,124元；二、孙萍对上款承担连带给付责任；三、驳回鹏祥物业公司的其他诉讼请求。案件受理费39元，由程远负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：程远、孙萍提交的录像资料及书面证言均不属于二审新的证据，均不予采信。鹏祥物业公司提交的催缴物业费照片打印件亦不属于二审新的证据，且未提交原件无法核实真实性，故不予采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案的焦点集中在：1.程远以鹏祥物业公司提供的物业管理服务不合格为由请求拒交、少交物业费的主张能否成立；2.鹏翔物业公司请求程远给付物业费的主张是否超过了法律规定的诉讼时效期间；3.孙萍应否对程远拖欠的物业费承担连带给付责任。关于程远以鹏祥物业公司提供的管理服务不合格为由请求减免物业费的主张应否支持的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。具体到本案中，孙萍与鹏祥物业公司签订《物业服务协议》合法有效，且约定明确，对双方具有约束力。孙萍将房屋转让给程远后，程远虽未与鹏祥物业公司签订新的物业服务合同，但程远实际占有、使用涉案房屋，应视为双方建立事实上的物业服务合同关系。业主与物业服务企业应建立良性循环关系，物业公司对业主提出的意见和服务瑕疵应当及时整改，业主应当按照小区同标准交纳物业服务费。无论按照法律规定还是合同约定，鹏祥物业公司作为物业服务企业其针对的服务主体是小区全体业主，其服务的范围针对小区共有设施、公共区域。根据一审法院认定的事实和证据，可以证实鹏祥物业公司已经履行了对包括共用部位维修维护管理、清洁卫生等基础物业服务合同义务。诉讼中，程远举示的证据虽然证明鹏祥物业公司对该小区公共区域的管理服务存在瑕疵的现象，但程远提供的证据不足以证明鹏祥物业公司未按约定履行物业服务，不属于鹏祥物业公司长期怠于服务造成小区整体环境、公共秩序等方面严重恶化，从而影响或损害小区业主对物业使用的重大瑕疵。程远要求减免物业费的请求，事实依据不足，本院不予支持。此外，没有证据证明案涉小区的大多数业主拒绝履行缴纳物业费的合同义务，程远以鹏祥物业公司服务标准瑕疵为由拒交物业费，一定程度上会损害已交费业主的利益，不利于物业管理企业维持物业服务的良性运营。且一审法院综合全案实际情况，并未支持鹏祥物业公司主张的逾期缴纳物业费违约金，已趋于公平合理，并无不当。关于鹏祥物业公司的请求是否超过诉讼时效期间问题。因物业服务合同属继续性合同，物业服务一直处于持续履行状态，因此物业服务人要求业主给付服务费用的诉讼时效期间，应从双方终止物业服务合同关系之日起算，而本案中，双方的物业服务关系处于履行状态，不存在超过时效问题，程远关于鹏祥物业公司已超过法律规定的诉讼时效期间的主张，本院不予支持。关于孙萍是否应承担连带给付责任的问题。民事主体承担连带责任只能基于合同约定或法律规定。孙萍与鹏祥物业公司签订的合同中约定：“转让房屋时，事先通知物业公司，告知受让方与物业公司签订本协议，否则承担连带责任。”程远至今未与鹏祥物业公司签订物业合同，孙萍抗辩转让房屋时已告知鹏祥物业公司，但其对自己的抗辩不能提交证据证实，故一审法院认定孙萍承担基于合同约定的连带责任并无不当。综上所述，程远、孙萍的上诉请求不成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39元，由上诉人程远、孙萍负担。本判决为终审判决。审判长 赵   丹   晖审判员 尹红杰审判员侯守东（）二〇二〇年十二月四日法官助理杜鹏飞书记员李迪