广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5381民初3399号原告：罗定市银龙置业房地产有限公司。住所地：广东省罗定市****************。统一社会信用代码：914************363。法定代表人：区定球，董事长。委托诉讼代理人：陈湘萍，该公司物业经理。被告：沈秋香，女，1987年9月10日出生，汉族，罗定市人，身份证住址：广东省罗定市*********10*，现住广东省罗定市******房，身份证号码：445************628。原告罗定市银龙置业房地产有限公司（以下简称“银龙公司”）与被告沈秋香物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告银龙公司的委托诉讼代理人陈湘萍到庭参加诉讼；被告沈秋香经本院合法传唤无到庭参加诉讼，本案作缺席审理，现已审理终结。原告银龙公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告按规定向原告支付自2016年7月至2019年12月的物管费4242元及逾期违约金1884.86元，合计6126.86元。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年9月10日，被告购买罗定市********交汇处**商住小区第******房，并于2012年9月10日与罗定市银龙置业房地产有限公司签订《广东省商品房买卖合同》和《前期物业管理服务协议》，协议约定物业管理费收费标准按建筑面积0.9元/平方米/月，每月10日前缴交当月费用。逾期未交，将按广东省物业管理条例第六章第四十条规定，每月加收欠交金额1‰的滞纳金。原告经多次张贴催款通知、短信、电话、寄挂号信等形式，但被告以种种藉口，恶意拖欠物管费。故原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定向法院提起民事诉讼，请求人民法院查明相关事实，依据法律作出公正的判决。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.前期物业管理服务协议，证明原告与被告存在协议精神，被告应当按照服务协议的规定按期缴交管理费。2.购房合同，证明被告购房的事实。3.身份证，证明被告的诉讼主体资格。4.营业执照、法人证明书，证明原告的诉讼主体资格。5.催款通知书、手机短信记录、微信聊天记录、张贴《催款通知书》的照片、邮寄《催款通知书》给被告的挂号寄件记录，证明被告欠缴原告的物业管理费，原告对被告进行催收物业管理费的情况。被告经本院合法传唤既无到庭参加诉讼，也无提交书面答辩意见及证据。原告提交的证据已在庭审中予以出示。经审查，原告提交的证据来源合法、客观真实，且与本案相关联，本院予以确认，并作为认定本案事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告银龙公司是于2006年12月6日登记成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发、销售、物业服务等。2009年，原告开发坐落于罗定市********交汇处******商住小区，并以原告名义对该小区进行物业管理。被告沈秋香是******商住小区******号房的业主，其于2012年9月10日与原告签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定其所购置的不动产为上述房产，建筑面积共121.87平方米，套内建筑面积99.08平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.79平方米。同日，原告（甲方）与被告（乙方）还签订《前期物业管理服务协议》（以下简称“协议”），约定了原告提供物业服务的内容以及双方的权利义务。协议第五条物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）约定：物业管理服务费以0.9元/㎡/月的标准，自交楼之日起计收，如提前收楼的以收楼之日第二天起计收，有约定的从2012年1月1日起计收；每月10日前缴交当月费用，逾期未交，将按《广东省物业管理条例》第六章第四十条规定，每月加收欠交金额1‰的滞纳金；物业服务费收费标准按建筑面积以人民币计算。协议第七条违约责任约定：如乙方违反本协议，使甲方未达到约定的物业管理服务目标或造成甲方经济损失，甲方有权要求乙方限期改正，并承担相应责任。上述的《广东省商品房买卖合同》及《前期物业管理服务协议》还约定了其他权利义务。2019年8月16，原告向被告发出《催款通知书》，载明“贵户自2016年7月至2019年9月，尚未按时缴交物业管理费，请在您接到本通知书之日起至2019年10月31日前到物管处缴交物业管理费，逾期不交的将按规定计收滞纳金，拒不交费的，公司将按规定向物业所在地人民法院起诉业主追讨应缴费用”，该《催款通知书》由原告方张贴于被告现居住的广东省罗定市******房的门前，除张贴《催款通知书》外，原告还通过手机发送短信、微信聊天及上门等方式向被告催收物业服务费，被告是清楚知道其自2016年7月开始已欠缴原告物业服务费的事实。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告与被告沈秋香签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照约定履行。《前期物业管理服务协议》签订后，被告已经收楼，原告银龙公司也为被告提供了物业服务，合同已经实际履行，按照《前期物业管理服务协议》第五条的约定，被告应在每月10日前向原告给付物业服务费。根据原告提交的《催款通知书》，被告自2016年7月至2019年12月未按规定在每年的每月缴交物业服务费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”规定，被告应当支付拖欠的物业服务费，原告请求被告支付2016年7月至2019年12月的物业服务费，符合合约约定，本院予以支持。关于物业服务费的收费标准，按照《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》第七条“物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅（含自有产权的车位、车库）物业服务费实行政府指导价，别墅、业主委员会成立后的住宅（含自有产权的车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价”、第九条“实行政府指导价的物业服务费，具体标准由物业服务企业在当地指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报当地价格主管部门备案。实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定”规定，前期物业服务实行政府指导价，具体收费标准由原、被告在指导范围内协商确定。原、被告已在协议第五条约定了收费标准为每月按建筑面积以每平方米0.9元计算，平均每月收取的物业服务费并未超出所在地区同类物业实行的政府指导价范围，故根据原告的诉求，2016年7月至2019年12月的物业服务费应为4606.68元（0.9元/每平方米×121.87平方米×42个月），但原告请求被告赔付的物业服务费为4242元，是原告的真实意思表示，故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条的规定，原告要求被告支付物业服务费4242元，理据充分，本院予以支持。关于被告欠付物业服务费的滞纳金，由于原告未提交证据证明其实际损失，其请求根据协议约定逾期每月按欠付金额的1‰计付滞纳金，标准过高。根据2019年9月11日通过的法〔2019〕254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》第55条“自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条的规定，对当事人主张约定的违约金超过造成损失的百分之三十的部分的，不予支持，本案没有证据证明其资金金额超出银行利息的损失，结合协议的履行情况以及过错程度，本院依法酌情调整2016年7月至2019年8月的滞纳金按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%计付；2019年9月至2019年12月的滞纳金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计付。按协议第五条的约定，物业服务费在每月的10日前交纳一次，故滞纳金应以每月应付物业服务费标准109.68元（0.9元×121.87平方米×1个月）为基数，按前述利率，分别自2016年7月起在每月的11日起计付，直至被告实际支付完毕之日止。被告沈秋香经本院合法传唤无到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩、举证及质证的诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、由被告沈秋香于本判决发生法律效力之日起二十日内向原告罗定市银龙置业房地产有限公司支付2016年7月至2019年12月的物业服务费4242元。二、由被告沈秋香于本判决发生法律效力之日起二十日内向原告罗定市银龙置业房地产有限公司支付上述第一项判决确定款项的滞纳金[1.滞纳金以每月应付物业服务费109.68元为基数，分别自2016年7月起在每月的11日起计付，直至付清款项之日止；2.2016年7月至2019年8月的滞纳金按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%计付；3.2019年9月至2019年12月的滞纳金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计付]。三、驳回原告罗定市银龙置业房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由原告罗定市银龙置业房地产有限公司负担8元，由被告沈秋香负担17元。本判决为终审判决。审判员  刘越二〇二〇年十一月二十六日书记员  韦颖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。