江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初2283号原告：魏洪明，男，1960年4月4日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：薛斯瑞，江苏法德东恒律师事务所律师。被告：姜明，男，1962年8月8日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：梁岩，江苏胜衡律师事务所律师。第三人：南京迈燕建设发展有限公司，统一社会信用代码91320113682531035Y，住所地江苏省南京市栖霞区迈皋桥街道迈皋桥创业园科技研发基地。委托诉讼代理人：冯标，江苏欣达律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐婷，江苏欣达律师事务所实习律师。第三人：南京安居颐和资产经营管理有限公司，统一社会信用代码913201000707315542住所地江苏省南京市雨花台区软件大道******。原告魏洪明与被告姜明、第三人南京迈燕建设发展有限公司（以下简称迈燕公司）、第三人南京安居颐和资产经营管理有限公司（以下简称颐和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏洪明及委托诉讼代理人薛斯瑞，被告姜明的委托诉讼代理人梁岩，第三人迈燕公司的委托诉讼代理人冯标、徐婷到庭参加诉讼。第三人颐和公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告魏洪明向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即将栖霞区丁家庄保障房二期A9地块X栋XXXX室交付给原告，并赔偿原告的损失即原告自2018年7月1日到实际交房之日的租房费用（标准是每个月2000元）；2、判令被告配合原告将上述房屋产权信息登记在原告名下；3、判令被告支付原告房屋补偿款在封闭运作期间的孳息97239.8元；4、判令被告支付原告超期过渡费1758.2元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年2月5日，原、被告签订《购房合同》，被告将位于栖霞区丁家庄保障房二期A9地块X栋XXXX室的拆迁安置房出售给原告。该合同约定：“1、甲方现以每平方米7800元价格将上述房产转让给乙方，并在征收办交房之日起交付给乙方使用；2、由于房屋补偿款663000元在房屋交付前由征收办封闭运行，甲方无法提现使用，乙方在签字3个月内将该款项提前支付给甲方，补偿款封闭运行期间孳息归乙方所有；3、房屋交付时，如超过85平方米以上的面积差价届时由乙方支付，如低于85平方米则乙方无条件自行承担，如征收办延期交付，超期过渡费归乙方所有；4、根据政策，房屋交付后产权证需先办理在甲方名下，甲方需要在产权证办理完结之日起30天内，无条件过户给乙方，过户费由乙方承担；5、无论房价涨跌，甲乙双方均不得反悔。”原、被告在合班村的拆迁办临时办公点签订该合同，签订合同时原、被告和拆迁办工作人员在场。2015年2月16日，原告向被告支付663000元购房款。而后被告拒不履行合同约定，原告无奈之下在2018年8月20日将被告诉至法院，案号为（2018）苏0113民初4988号。法院依法判决支持原告诉请，认定双方签订合同有效。被告在2018年7月1日能办理产权登记并且交付给原告的情况下，拒不履行合同义务，其违约行为导致原告在2018年7月1日后因家庭名下无房屋只能租赁他人房屋使用。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判决。被告姜明辩称，1、关于原告的第1项诉讼请求，本案中因为拆迁部门至今没有将案涉房屋交付给被告，因此对于原告主张立即将该房屋交付给原告的诉请，没有客观前提。本案被告没有拿到房屋，是因为目前还有20多万元补交的款项没有交付给拆迁部门。根据原、被告签订的房屋买卖合同，明确约定如果房屋有超出部分，应该补交的款项由本案原告缴纳，该条款中并未约定说一定要由被告先垫付这笔费用，再去交款拿房，时至今日，本案原告并未将应补交的款项交付给本案被告，在拿房过程中原告有先行履行的义务，即要先将补交款项交付被告，被告才能去拿房，原告自始至终没有向被告表达这个意愿，所以被告不存在违约不交房的事实，也不存在原告产生的租赁费问题。2、关于原告的第2项诉讼请求，因为案涉房屋被告并未取得，也没有办理产权证，因此该诉讼请求不存在实现的客观前提。3、关于原告的第3、4项诉讼请求，本案被告基于房屋拆迁补偿获取了补偿款1978973元，从被告签订拆迁补偿协议到应该收房期间所产生的孳息应该属于被告。不管是孳息还是过渡费都是基于被告的被拆迁人身份所产生的费用，虽然原、被告在购房合同中约定，补偿款的孳息以及超期过渡费归本案原告所有，但是被告认为显失公平，虽然涉案房屋的购房合同经过法院审理确认有效，但是被告认为该判决不符合相关法律规定，被告准备申请重审，恳请本案在另案重审后，在继续审理。第三人迈燕公司辩称，案涉纠纷是原、被告之间的买卖纠纷，与我方无关，我方主要是办理房款结算，后续手续是第三人颐和公司办理。被告有四套房子，被告应该向我方支付补差款项258067元，四套必须要一起结算，不能单独结算。第三人颐和公司未作出答辩，亦未参加本院庭审。本院经审理认定事实如下：2015年2月5日，被告姜明（甲方）与原告魏洪明（乙方）签订《购房合同》1份（以下称案涉合同），载明：2015年2月5日甲方以其位于合班村××（面积103.4平方米），在栖霞区迈皋桥“铸造厂周边片区危旧房城中村改造项目”中与栖霞区征收办达成征收协议，栖霞区征收办根据政策为甲方调换1套85平方米和3套65平方米的安置房，其中85平方米安置房坐落于丁家庄保障房二期Ａ9地块X栋XXXX室（以下简称案涉房屋），单价每平方米7800元，总价663000元，交房日期为2018年6月30日；2015年2月5日乙方以其位于迈皋桥街××室（面积41.56平方米），在栖霞区迈皋桥“铸造厂周边片区危旧房城中村改造项目”中进行拆迁，但只能调换购买1套65平方米，由于3代5口人没有其他住房，需要85平方米房屋安身，为此乙方放弃从栖霞区征收办调换购买65平方米房屋，与栖霞区征收办达成货币补偿协议，总价为649111元，并转而向甲方购买上述房屋，现就该房屋甲乙双方达成如下购买协议。该合同约定：1.甲方现以每平方米7800元价格将上述房产转让给乙方，并在征收办交房之日起交付给乙方使用；2.由于房屋补偿款663000元在房屋交付前由征收办封闭运行，甲方无法提现使用，乙方在签字3个月内将该款项提前支付给甲方，补偿款封闭运行期间孳息归乙方所有；3.房屋交付时，如超过85平方米以上的面积差价届时由乙方支付，如低于85平方米则乙方无条件自行承担，如征收办延期交付，超期过渡费归乙方所有；4.根据政策，房屋交付后产权证需先办理在甲方名下，甲方需要在产权证办理完结之日起30天内，无条件过户给乙方，过户费由乙方承担；5.无论房价涨跌，甲方双方均不得反悔。原被告一致确认，该合同签订地点在合班村的拆迁办临时办公点，签订合同时原被告和拆迁办工作人员在场。2015年2月16日，原告向被告支付663000元购房款。2015年1月25日被告姜明（乙方）与南京市栖霞区房屋征收管理办公室（甲方，以下简称征收办）签订《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》（以下简称征收协议）1份，该协议第二条约定被征收房屋的货币补偿金额为1978973元；第七条约定乙方选择产权调换的征收补偿方式，并同意接受甲方提供的4套建筑面积合计为280平方米调换房屋，具体为：A1地块X幢XXX室、A1地块X幢XXX室、A1地块X幢XXXX室、A9地块X幢XXXX室，交房日期为2018年6月30日；第八条约定所调换房屋的价款合计为2184000元（7800元/平方米），调换房屋价款总额与被征收房屋货币补偿金额差价款205027元。被告尚未结清购房款和领取所申购的调换房屋。《锻造厂周边片区危旧房城中村改造项目入住费用结算表（第1批次126户）》中载明：姜明的四套申购房屋的封闭房款资金利息（2014年12月18日至2018年7月31日）290249元，超期过渡费（2018年7月1日至2018年7月31日）5790元。2018年8月20日，本院立案受理原告魏洪明诉被告姜明确认合同有效纠纷一案，并于2019年12月10日作出（2018）苏0113民初4988号民事判决书，判决确认原告魏洪明与被告姜明于2015年2月5日签订的《购房合同》有效。该案审理中，迈燕公司于2019年11月14日向本院出具情况说明，表示：姜明所申购的4套产权调换房（房屋编号同征收协议第七条约定）目前尚未结清房款，实测面积分别为XXX室与XXX室均为66.65平方米、XXXX室为66.41平方米、XXXX室为87.09平方米，结算单价均为7800元/平方米，扣除征收办冻结房款，姜明还欠该公司房款258067元；根据相关政策，该公司与市房改办出具的购房通知书上的人员办理结算房款手续，后续手续由申购人自行与开发商办理。本案审理中，第三人颐和公司于庭前提交情况说明，表示：2014年11月5日，迈燕公司与颐和公司签订《南京市保障性住房定购协议》，第六条约定，迈燕公司与房屋安置对象之间房款的结算，由迈燕公司负责；颐和公司只与迈燕公司办理购房款的结算手续；迈燕公司与颐和公司结清应付房款后，迈燕公司应向颐和公司提供房屋安置对象的选房名单，迈燕公司并负有通知房屋安置对象持购房通知书等相关材料到颐和公司指定地点办理签约、入住手续的义务。目前，迈燕公司提供了选房名单及被告的购房通知书，但至今，迈燕公司未通知被告至我司办理后续签约、拿房及不动产登记材料发放手续，案涉房屋目前仍是空置状态。审理中，原告表示愿意向迈燕公司代偿案涉房屋的差价款。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则。本案原、被告双方签订的案涉合同，系当事人真实意思表示，并无违反国家法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。当事人应当按照约定各自履行自己的义务。根据案涉合同约定，原告已向被告支付了房屋价款，故案涉房屋应归原告所有，被告应当积极主动履行交房及办证过户义务。第三人迈燕公司表示应当先由被告结算四套安置房屋差价款，因案涉房屋应归原告所有，故本院认为案涉房屋的差价款应当单独结算，现原告愿意代偿案涉房屋的差价款，故迈燕公司应配合原告办理案涉房屋差价款结算手续。第三人颐和公司表示由迈燕公司通知被告至颐和公司办理后续签约、拿房及不动产登记材料发放手续，故被告负有拿房、交房义务，还负有先将案涉房屋产权登记至自己名下，然后再过户至原告名下的义务。关于原告主张被告赔偿租房损失的请求，因案涉购房合同未明确约定交付房屋的具体日期，原告主张赔偿租房损失依据不足，本院不予支持。关于原告主张被告支付孳息及超期过渡费的请求，原告未提交证据证明该费用已发放给被告，故本院不予支持，原告可待该费用实际发放后另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告魏洪明自本判决生效之日起10日内向第三人南京迈燕建设发展有限公司支付位于南京市栖霞区房屋的差价款，第三人南京迈燕建设发展有限公司对此负有协助义务。二、被告姜明自原告魏洪明履行上述判决第一项义务后30日内办理上述房屋的拿房手续及不动产权登记，办理完毕后10日内将上述房屋交付给原告魏洪明，并配合原告魏洪明将上述房屋不动产权变更登记至原告魏洪明名下；三、第三人南京迈燕建设发展有限公司、南京安居颐和资产经营管理有限公司对上述第二项负有协助义务。四、驳回原告魏洪明的其他诉讼请求。案件受理费3108元，减半收取1554元，由被告姜明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  张璐二○二○年十二月十五日法官助理邓广灿书记员杜娟