河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初24387号原告卞小九，女，汉族，1987年3月23日出生，住郑州市高新技术开发区。委托代理人杜花荣，河南中寨律师事务所律师。委托代理人于洋洋，河南中寨律师事务所实习律师。被告张延玲，女，汉族，1955年10月8日出生，住郑州市金水区。原告卞小九诉被告张延玲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杜花荣、于洋洋，被告张延玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告买方与被告卖方，在2018年1月1日签订了购买郑州市金水区××楼××单元××号房屋的买卖合同。双方签订的合同约定，卖方应在过户之后的十日内，将该房屋名下的所有户口全部迁出。如未按期迁出，每逾期一日，卖方应当向买方支付本合同约定总房价千分之二的违约金，直至户口迁出时止。在2018年5月4日，双方正式办理了房产过户手续。在之后的时间里，原告多次催促被告将该房产名下的户口迁出，对方都以各种理由进行推脱，至今不予办理迁出手续。期间原告准备出售该房产，因该房产有他人户口没有迁出而多次失去卖房的机会，现在房价一降再降，最终导致原告损失惨重。故原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行房屋买卖合同的户口迁出义务，并支付违约金10万元；2、本案件的诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、《房屋买卖合同》一份；2、房产证、《收据》、《定金收据》各一份；3、微信聊天记录两份。被告辩称，我没有恶意违约事实。首先，因房屋买卖合同签订仓促，成交当日在世家房产协商至晚上一点多才签署合同，中介和买方均未提示我阅读户口迁移等约定和合同违约责任，直到原告将我起诉我才知晓合同约定内容，经询问原房产中介也无存档合同可查，但我尊重事实承认没有按照合同约定时间迁移户口。其次，我在房屋过户后已配合原告及家人顺利迁入户口（2018年5月）。后因我所购房产权证一直没有办妥，当时口头约定我方暂时不做迁移，所以疏忽了户口迁移，期间原告始终没有催促，也从未提及户口未迁影响原告出售房产。另根据原告在今年11月初通过原房产中介何东电话提醒我办理户口迁移，我于11月9日即到文化路派出所咨询办理，11月20日由孩子陪同到原户籍未来路派出所办理了户口迁出手续，从始至终未影响原告入户及交易房产的主观恶意。另外根据原告提供与中介微信对话证据，可以理解未成交原因在于房产价格和支付方式，户籍原因不能作为影响买卖合同签订的因素。在房产实际交易中，合同对房款违约金的约定是基于交易资金的及时支付问题，因为涉及到资金在合同执行期的实际资金使用和相关利息损失。而对于户籍的变更一般对于落户、入学等强户籍关系作为房产卖点时会着重强调，但本次交易中，户籍并未作为房屋附加卖点而体现在交易金额中，否则我毫无理由一直不做迁移。所以对于合同条款中的户籍违约条款可以理解为因户籍原因造成原告实际损失而进行赔偿约定。但直至我迁出户籍，其中并未因户籍原因造成对方无法落户、子女上学等实际损失。庭审中原告代理人提出我曾依据合同向原告主张房款拖欠违约金，对此，我提出说明如下：首先，在签订合同时其实我已经做了很大让步，2018年1月1日签订合同，首付104万约定2月底才进行支付。而且在其未进行房屋过户时就腾房，满足被告届时房租到期时无房可住的问题，其正常补给我房租即可，其中补充条款中都有所体现。其次，原告提及此违约金支付也正是合同补充约定行为，在附加条款中约定2约定完成房屋首付款，但首付款至3月9日支付104万，剩余尾款164万，直至6月13日才支付到账，中间交易资金长时间无法到账，中间导致资金利息，故沟通了附加条件，仅按银行利息对我进行补偿。2018年3月21日原告通过张文科账户转账给我8600元，这8600中有2500元是约定房租，剩余6100元是原告支付的金额利息。期间一直友好沟通，我也尽量对被告在此期间提出的需求积极配合，在该房产买卖合同履行中均无恶意行为。恳请人民法院依法判决。被告就其答辩意见，向本院提交以下证据：1、户口本一份；2、常住人口登记表一份；3、中国建设银行个人活期账户交易明细一份。经审理查明：2018年1月1日，原告（乙方）与被告（甲方）、案外人河南省世家房地产经纪策划有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：被告将其拥有的位于金水区××楼××单元××号房屋出售给原告，房屋建筑面积102.46平方米，总价款278万元。原告应于本合同签订时支付定金10万元，被告同意该定金在办理完房屋过户手续前由丙方代为保管。原、被告双方同意使用按揭贷款的付款方式，关于首付款部分，原告应于2018年2月底向被告支付除定金和贷款外的首付款。贷款部分自行交付（由原告贷款机构按照规定于放贷之日支付至被告银行账户）。被告应在收到除物业交割保证金之外的房款之日起拾日内向原告完整有效的交付本合同项下之房屋及其他相关配套附属设施，并保证在过户之日起拾日内将该房屋名下所有户口全部迁出。本合同签订后甲乙双方任何一方未按本合同的约定的时间及期限履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。房屋过户后，如被告未按合同约定履行户口迁出义务，每逾期一日，甲方应当向乙方支付本合同约定总房价款2‰的违约金，直至户口迁出时止。自原告取得《不动产权证书》后，如被告未按照本合同第十三条的约定及时履行义务，每逾期一日，原告向被告支付本合同约定总房价款1‰的违约金，并赔偿被告因此所造成的损失。合同还对其他事项进行了约定。同日，被告向原告出具《定金收据》一份，载明：今收到卞小九购买位于金水区××楼××单元××号的房屋定金10万元整，房产证号13××36，房屋买卖合同编号：1760512。2018年3月9日，原告向被告转款104万元。同日，被告向原告出具《收据》一份，载明：今收到卞小九买房首付款104万元整。2018年5月4日，原告取得位于金水区××楼××单元××号房屋的不动产登记证书。2018年6月13日，原告向被告支付购房贷款164万元。2020年原告通过中介公司要求被告将户口迁出。2020年11月20日，被告将其户口从涉案房产处迁出。另查明：在房屋买卖合同的履行过程中，原告于2018年3月21日向被告支付过8600元，原告称该8600元是因购房时银行放款逾期10天，被告要求原告向其支付的违约金。被告称因合同约定的是2月底完成房屋首付款交付，但原告交纳首付款时间是2018年3月9日，尾款164万元直至2018年6月13日方到账，故原告向被告支付的8600元中的6100元是原告向被告支付的资金利息，2500元是约定的房租。2020年11月16日，原告诉至本院。审理中，1、原告称在办理银行贷款时，由于银行原因，贷款迟了10天，被告主张按照合同履行，原告支付了5000元违约金。2、法庭询问原告，你称曾向被告主张过迁出户口，是否有证据。原告回答：现在没有，中介有，可以证明。3、原告称其及家人的户口是在2018年5月4日落户到涉案房产的。本院认为：原告与被告签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告未按合同约定将其户口迁出，存在违约，原告主张被告承担违约责任，要求被告违约金并无不当，但合同约定的违约金过高，考虑到迁出户口仅系双方房屋买卖合同的附随义务，庭审中原告称其及家人的户口已于2018年5月4日落户到涉案房产上。原告亦未提交有效证据证明被告未迁出户口给其造成的实际损失，故本院对原告诉请的违约金酌情支持1.5万元。被告已于2020年11月20日将其户口从涉案房产上迁出，故对原告请求被告迁出户口的诉讼请求，被告已履行完毕，本院不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张延玲于本判决生效后十日内向原告卞小九支付违约金1.5万元；二、驳回原告卞小九的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1150元，由原告负担977.5元，被告负担172.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王盼盼二〇二〇年十二月十六日书记员  王军凯