湖北省京山市人民法院民 事 判 决 书（2020)鄂0821民初1478号原告：京山欣和欧发商贸有限公司，住所地京山市新市镇京源大道中央广场，统一社会信用代码91420821MA48BB2F73。法定代表人：张欣士，该公司总经理。委托诉讼代理人：张万启，湖北子彦律师事务所律师。特别授权。被告：京山京发商贸有限公司，住所地京山市新市镇京源大道与交通路交汇处中央广场****，统一社会信用代码91420821559723760D。法定代表人：祝昊，该公司经理。委托诉讼代理人：侯涛，京山市开发区法律服务所法律工作者。一般代理。被告：祝昊，男，1968年9月9日出生，汉族，住京山市，原告京山欣和欧发商贸有限公司与被告京山京发商贸有限公司、祝昊租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告京山欣和欧发商贸有限公司及其委托诉讼代理人张万启、被告京山京发商贸有限公司及其委托诉讼代理人侯涛、被告祝昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令1.确认原、被告之间的《合作经营合同》已于2020年8月12日解除；2.被告京山京发商贸有限公司支付原告截止2020年8月12日的欠付租金281624元、电费23796元及违约金88811元，另以281624元为基数，从2020年8月13日起至实际付清之日止按每日2‰的标准支付逾期付款违约金；3.被告京山京发商贸有限公司从2020年8月13日起按日租金标准的三倍即4520元（55万元÷365天×3倍）支付场地占用费至实际腾退之日即2020年9月25日止，共计198880元，另赔偿原告支付的代替履行费用13000元；4.被告祝昊与被告京山京发商贸有限公司承担连带清偿责任；5.由二被告负担本案诉讼费用。事实和理由：2018年，原告京山欣和欧发商贸有限公司与被告京山京发商贸有限公司的法定代表人祝昊签订《合作经营合同》一份，约定原告将新市镇中央广场2楼F2号经营场所租赁给被告京山京发商贸有限公司使用，租赁期限自2018年5月1日至2019年4月30日止，同时还对租赁的其他事宜作了约定。合同到期后，双方未续签合同仍按原合同履行。被告从2018年7月9日至2020年1月24日共支付原告租金965000元，支付租金的截止日期为2020年2月7日。从2020年2月8日起，被告京山京发商贸有限公司未按照合同约定支付租金、电费。2020年8月8日，原告向被告京山京发商贸有限公司发出《租金催缴通知书》，要求被告京山京发商贸有限公司于8月11日前缴清欠款，但被告未按期履行。后原告于2020年8月12日向被告京山京发商贸有限公司发出《解除租赁合同关系通知书》，要求解除双方之间的租赁合同，并要求被告京山京发商贸有限公司及时腾退场地、支付拖欠的款项并承担违约责任，但其拒不理睬。被告祝昊作为被告京山京发商贸有限公司的股东，用其个人账户为公司支付租金，应视为股东个人与公司财务构成混同，应对上述债务承担连带清偿责任，故诉至本院。被告京山京发商贸有限公司辩称，1.在合同快到期时其与原告的负责人协商，对方负责人口头承诺降低租金并要求其继续租用案涉场地，并非原告所称的仍按原合同履行，而其自2020年2月7日之后未交纳租金也是因原、被告双方重新约定了租金标准，现其不欠原告租金；2.受新冠××疫情防控政策影响，其从2020年2月份开始停止营业并在2020年4月与原告协商解除合同，导致双方合同不能履行的原因属于不可抗力，即使其存在拖欠租金的情形，也应当予以部分或者全部免除并不承担违约责任；3.因公司无法经营，不存在拖欠电费的情况；4.其已将场地腾退并交予原告，原告要求支付占用费没有事实及法律依据；5.原告收取了被告押金5万元，并下欠其酒款1万余元，原告应予以退还；同时，原告应就其向原告已交纳的100多万元租金提供税票。被告祝昊辩称，其与原告签订合作经营合同是作为被告京山京发商贸有限公司的法定代表人签订的，是职务行为；而使用其个人账户支付租金是因京山京发商贸有限公司资金周转困难而替公司代付，不是股东个人与公司财务混同，不应对公司债务承担连带责任。为支持其诉请，原告京山欣和欧发商贸有限公司向本院提交的证据材料，被告京山京发商贸有限公司、祝昊的质证意见及本院的认证意见如下：证据一、原告营业执照副本复印件、被告京山京发商贸有限公司企业信用信息查询单、被告祝昊人口信息查询单，拟证明1.原、被告诉讼主体适格；2.2020年7月29日，被告京山京发商贸有限公司将法定代表人祝昊变更为刘光辉；3.被告祝昊是被告京山京发商贸有限公司的股东；证据二、合作经营合同，拟证明2018年原告与被告京山京发商贸有限公司的原法定代表人祝昊签订一份经营合同，约定：1.原告将京山××××市镇中央广场2楼F2号经营场地租赁给被告京山京发商贸有限公司使用，租赁期限自2018年5月1日至2019年4月30日止；2.年度租金为55万元，被告按季度支付租金，每季度租金提前20日交清；3.逾期未交则按逾期天数每天收取2%滞纳金，如超过30天原告有权收回场地并取消合同，没收保证金，直至收回拖欠的租金和滞纳金，同时原告有权追究被告京山京发商贸有限公司违反合同对原告造成的损失；证据三、照片一张，拟证明被告京山京发商贸有限公司合同到期后继续占用原告场地经营，双方形成不定期租赁；证据四、微信聊天记录一组六张、租金催缴通知书，拟证明被告拖欠租金及电费，原告多次向被告催讨；证据五、解除租赁合同关系通知书及微信送达截图、拖欠租金明细表，拟证明原告于2020年8月12日依法通知被告解除租赁合同关系，并限期返还租赁场地，截止2020年8月12日，被告共拖欠原告租金281624元；证据六、网上银行电子回单，拟证明被告祝昊作为京山京发商贸有限公司的股东及法定代表人，用个人银行账户向原告支付租金，股东个人与公司之间构成财务混同；证据七、照片二张，拟证明被告未按解除合同通知确定的期限腾退租赁场地，继续占用原告的场地；证据八、付款凭证二份，拟证明1.原告于2020年9月25日雇人对被告的柜台予以拆除，支付拆除费用13000元；2.被告在合同解除后仍占用原告场地至2020年9月25日止；证据九、京发电器应交租金、滞纳金及电费统计表，拟证明被告拖欠原告租金、电费及滞纳金数额。被告京山京发商贸有限公司对原告提交的证据一、二无异议；对证据三的真实性无异议，但认为被告在合同到期后与原告协商降低租金，原告也同意，在期限内不应按原标准支付租金；对证据四真实性、证明目的均有异议，认为没有原始聊天记录截屏；对证据五真实性、证明目的均有异议，其中的拖欠租金明细表系原告单方制作；对证据六证明目的有异议，认为祝昊是代公司支付租金，不构成股东与公司财务混同；对证据七真实性、证明目的均有异议，认为被告在2020年7月份已退场；对证据八真实性、证明目的均有异议，认为不能证实原告实际支付了该笔费用，也不能证实被告公司一直占用案涉场地至2020年9月25日；对证据九中支付租金的时间及金额无异议，对下欠租金及电费金额有异议。被告祝昊与被告京山京发商贸有限公司的质证意见一致。本院认为，二被告对原告提交的证据一、二无异议，本院予以采信；二被告对证据三真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，双方在合同到期后是否成立不定期租赁关系及租金如何计算，本院将在本案说理部分予以阐明；二被告对证据四中的微信聊天记录及证据五中的解除租赁合同关系通知书微信送达截图真实性有异议，经本院当庭组织原告法定代表人张欣士与被告祝昊进行核实，祝昊均予以认可，故本院予以采信，对证据四中的租金催缴通知书及证据五中的解除租赁合同关系通知书亦予以采信；二被告对证据五中的拖欠租金明细表有异议，认为系原告单方制作，本院认为，该表虽系原告单方制作，但二被告对原告证据九中支付租金的时间和金额无异议，而该表中关于付款时间和金额的表述与证据九中支付租金的时间和金额的表述一致，故本院对两者一致之处予以采信；二被告对证据六证明目的有异议，对于能否达到原告的证明目的本院将在本案说理部分予以阐明；二被告对证据七真实性有异议，本院认为，无法核实该照片的来源、拍摄时间，故本院不予采信；二被告对证据八的异议成立，本院不予采信；二被告对证据九中支付租金的时间及金额无异议，本院予以采信，对该证据能否达到原告其他证明目的，本院将在本案说理部分予以阐明。为支持其抗辩，被告京山京发商贸有限公司向本院提交的证据材料，原告京山欣和欧发商贸有限公司、被告祝昊的质证意见及本院的认证意见如下：证据1、告知函一份，拟证明因受疫情不可抗力影响导致被告不能履行合同，被告于2020年4月15日通知原告解除合同；证据2、收条一份，拟证明原告收取被告押金5万元，现因合同解除应予退还。原告对被告京山京发商贸有限公司提交的证据1有异议，认为其并未向原告送达该函；对证据2证明目的有异议，认为根据双方签订的合作经营合同，被告未按期缴纳租金构成违约，原告有权没收保证金，被告无权要求返还。被告祝昊未发表质证意见。本院认为，原告对被告京山京发商贸有限公司提交的证据1的异议成立，被告京山京发商贸有限公司未提交证据证明该函已送达被告，且该函内容为“准备撤离退场”，不能达到其证明目的，故本院不予采信；原告对证据2的异议能否成立，本院将在本案说理部分予以阐明。被告祝昊未向本院提交证据材料。根据本院采信的证据，结合原、被告的陈述，本院确认事实如下：京山县欣和欧发商贸有限公司于2016年8月25日成立，2018年10月11日变更为本案原告京山欣和欧发商贸有限公司，张欣士系该公司法定代表人。被告京山京发商贸有限公司于2010年8月25日成立，性质为有限责任公司（自然人投资或控股），被告祝昊系该公司股东及法定代表人。2017年2月28日，张欣士作为京山县欣和欧发商贸有限公司即原告（乙方）法定代表人与案外人湖北春风投资发展有限公司（甲方）签订房屋租赁合同，约定“甲方将其依法享有国有土地使用权的位于京山县（现××市）××大道与交通路××广场综合××、××、××层房屋出租给原告从事合法的商业经营”“租赁期限为2017年6月18日-2031年6月17日”“乙方经好又多超市加盟连锁江苏有限公司授权许可后，使用其旗下品牌大润发玛特商标在上述租赁区域从事经营活动”“甲方同意，乙方可将租赁物业部分出租，以满足乙方经营上的互补需要；乙方出租部分必须在双方签订的合同期限内，不得与商户签订超时限合同；甲方有义务根据乙方的需求提供转租同意书等法律文件给予有此需要的转/分租商户”“本合同以双方法定代表人或授权代理人签字和盖章后生效”，并对其他相关事项进行了约定。2018年4月8日，被告祝昊作为被告京山京发商贸有限公司的法定代表人(乙方)与原告（甲方）签订合同，约定原告将位于京山××××市镇交通路大润发玛特超市F2号（在原告承租的上述房屋二楼）面积约900平方米的场地租赁给被告京山京发商贸有限公司，租赁期限12个月（2018年5月1日至2019年4月30日止）；年租金55万元（含场地使用管理费418000元、专柜人员管理费24000元、物业管理费108000元），“交付方式：先付后用（乙方承担二次照明费用及工商税务等相关费用），乙方必须在每年房租到期时，提前二个月将次年场地承包费支付给甲方，逾期未交则按逾期天数每天收取2%滞纳金，如超过30天甲方有权收回场地并取消合同，没收保证金，直至收回拖欠的租金和滞纳金，同时甲方有权追究乙方违反合同对甲方造成的损失”；“在合同期内，任何一方不得违背合同条款或终止合同，但遇国家大政方针政策调整，或不可抗力因素影响的特殊情况除外，且不构成违约”；“乙方拒交或拖欠各种费用者，按乙方违约处理，逾期五日内仍不交纳者，甲方有权单方面终止合同，并通知乙方清场”“乙方在合同被解除（无论任何一方提出解除合同）、提前终止、或期满终止10日内将租赁场地及甲方提供的配套设施以完好状态交还甲方，如损坏需照价赔偿。如乙方未按照约定日期交还，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失将由乙方承担。乙方留存于房屋内的财物及装修设备自愿视为放弃所有权，并同意甲方处置且无需承担任何法律责任。同时如乙方逾期交还，每逾期一日还应按当时日资金三倍向甲方支付违约金。乙方还需按实际占用期间支付物业管理费和实际使用量及损耗量的能源费（如水、电、燃气等）”；“乙方合计上交甲方年管理费伍拾伍万元，乙方装修费甲方补贴壹万元；乙方上交管理费按季度上交：2018年1月-4月份的管理费壹拾肆万元于2018年4月12日之前一次性上交甲方；5-6月的费用于2018年5月15日之前交清；第三季度费用于2018年6月10日之前交清；以后每季度费用都提前20天交清；乙方电费自己按1.20元/度结称”；并对争议解决及其他相关事项进行了约定。合同到期后，双方未续签书面合同，但被告京山京发商贸有限公司实际继续承租案涉场地，原告亦于2019年4月8日收取其支付的2019年4至6月份的租金135000元，2019年9月2日收取其支付的2019年7至9月份的租金135000元，2019年12月16日收取其支付的2019年10至12月的租金100000元，2020年1月22日、24日分别收取其支付的租金50000元（其中被告祝昊于2020年1月23日通过其个人账户向原告汇款5万元用于代被告京山京发商贸有限公司向原告支付租金）。后因被告京山京发商贸有限公司仅支付原告租金至2020年2月7日，未按约支付后续租金及相关费用，原告法定代表人张欣士于2020年8月8日通过微信向被告祝昊发出租金催缴通知书，后于2020年8月12日又通过微信向祝昊送达解除租赁合同关系通知书，通知被告京山京发商贸有限公司“从2020年8月12日起解除双方场地租赁合同关系，同时，限贵方在本通知发出后3日内向我司腾退租赁场地，并缴清2020年2月1日至2020年7月31日拖欠的租金、滞纳金及电费。同时缴纳8月1日至贵方清场期间的场地租金”。后被告京山京发商贸有限公司未腾退案涉场地，原告遂诉至本院。另查明，被告京山京发商贸有限公司于2017年10月23日向原告支付案涉场地押金5万元。本院认为,被告祝昊在本案相关合同签订、履行、解除过程中的行为系履职行为，被告京山京发商贸有限公司在庭审中亦予以认可，故其行为相应后果应由被告京山京发商贸有限公司承担。原告与被告京山京发商贸有限公司签订的租赁合同系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。（一）关于原告与被告京山京发商贸有限公司是否形成不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，案涉合同到期后，双方未签订书面租赁合同，但双方均实际继续履行合同义务，应当视为双方之间形成不定期租赁合同关系。（二）关于双方租赁合同的解除时间。因双方在案涉合同到期后又形成不定期租赁合同关系，故双方可以随时通知对方解除合同。本案中，原告法定代表人张欣士于2020年8月12日通过微信向被告京山京发商贸有限公司法定代表人祝昊送达了解除租赁合同关系通知书，故双方于2020年8月12日解除了双方之间的租赁合同关系。（三）关于上述不定期租赁合同期间的租金标准。据上所述，在不定期租赁合同期间，双方签订的原租赁合同继续有效，且被告京山京发商贸有限公司亦实际按照双方签订的租赁合同约定的租金标准向原告支付的租金，故本院确认双方在不定期租赁合同期间的租金标准为年租金55万元。被告京山京发商贸有限公司辩称双方在案涉租赁合同到期后曾协商降低租金标准，但未提交证据支持，故本院不予采纳。（四）关于被告京山京发商贸有限公司应支付原告的租金金额。据上所述，根据庭审查明的事实，被告京山京发商贸有限公司支付原告租金至2020年2月7日，还应支付原告从2020年2月8日起至2020年8月12日止的租金281780.82元（55万元/年÷365天×187天）。现原告仅主张281624元，系其对自身民事权利的处分行为，本院予以准许。本案审理过程中，原告于2020年12月1日向本院书面表示考虑到新冠××疫情对被告京山京发商贸有限公司经营造成的影响，同意减免其2个月的租金即91666.67元（55万元/年÷12个月×2个月），系其对自己民事权利的处分行为，本院予以准许。综上，被告京山京发商贸有限公司未按约支付原告上述租金，应承担继续支付原告租金189957.33元（281624元-91666.67元）的违约责任。（五）关于违约金。原告将双方约定的迟延支付租金的违约金计算标准降低为每日2‰，系其对自身民事权利的处分行为，本院予以准许。被告京山京发商贸有限公司支付原告租金至2020年2月7日，根据双方约定，其应提前20天即于2020年12月11日支付原告2020年第一季度即2020年1月1日至3月31日的租金137123.29元（55万元/年÷365天×91天），扣除其已支付的2020年1月1日至2月7日的租金57260.27元（55万元/年÷365天×38天），还应支付79863.02元，故其应就该期间未付租金支付原告截止2020年8月12日的违约金39132.88元（79863.02元×2‰×245天）；其应提前20天即于2020年3月11日支付原告2020年第二季度即2020年4月1日至6月30日的租金137123.29元（55万元/年÷365天×91天），未付，故其应就该期间未付租金支付原告截止2020年8月12日的违约金42233.97元（137123.29元×2‰×154天）；其应提前20天即于2020年6月10日支付原告2020年第三季度即2020年7月1日至8月12日的租金64794.52元（55万元/年÷365天×43天），未付，故其应就该期间未付租金支付原告截止2020年8月12日止的违约金8164.11元（64794.52元×2‰×63天）。以上违约金合计89530.96元。现原告仅主张88811元，系其对自身民事权利的处分行为，本院予以准许。同时，本案审理过程中，原告于2020年12月1日向本院书面表示考虑到新冠××疫情对被告京山京发商贸有限公司经营造成的影响，同意减免其2个月的租金即91666.67元，则相应迟延履行的违约金亦应对应免除，根据本地区新冠××防控实际，本院酌定在第二季度中予以免除，具体金额为28233.33元（91666.67元×2‰×154天）。综上，本院确认被告京山京发商贸有限公司应支付原告截止2020年8月12日的违约金60577.67元（88811元-28233.33元），并支付原告以未付租金189957.33元为基数按每日2‰从2020年8月13日起计算至该租金付清之日止的违约金。（六）关于原告主张的场地占有使用费。被告京山京发商贸有限公司辩称其于2020年7月底已腾退，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”，故如何返还租赁物的举证责任应在被告京山京发商贸有限公司，现其未提交证据支持其主张，应承担举证不能的法律责任。现原告主张被告京山京发商贸有限公司于2020年9月25日实际腾退了案涉场地，系其对自身民事权利的处分行为，本院予以准许。依双方约定，被告京山京发商贸有限公司在原告于2020年8月12日通知其解除双方之间的租赁合同关系后，应及时腾退案涉场地，而其未及时腾退，应承担向原告支付截止案涉场地腾退之日即2020年9月25日止的场地占有使用费。关于占有使用费的标准，原告主张的标准过高，应予调整，综合本案实际，本院确认被告京山京发商贸有限公司应参照租金标准支付原告占有使用费。综上，本院确认被告京山京发商贸有限公司应支付原告截止2020年9月25日止的占有使用费66301.37元（55万元/年÷365天×44天）。（七）关于原告主张的电费23796元。因其提交的证据不足以证明该笔费用实际产生，故本院不予支持。（八）关于原告主张的拆除费用13000元。因其提交的证据不足以证明其主张，故本院予以支持。（九）关于被告祝昊是否应当与被告京山京发商贸有限公司承担连带责任。原告以被告祝昊以其个人账户代被告京山京发商贸有限公司向其支付租金构成股东与公司财务混同为由，要求被告祝昊对被告京山京发商贸有限公司的上述债务承担连带责任，而根据庭审查明的事实，被告京山京发商贸有限公司的性质并非一人公司或个人独资企业，被告祝昊代为支付租金的行为亦不损害原告的利益，故其主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。（十）关于押金返还。依据双方约定，作为违约方的被告京山京发商贸有限公司无权要求原告返还押金，故本院对其相应辩称意见不予采纳。（十一）关于酒款。因被告京山京发商贸有限公司未向本院提交证据支持，且与本案属不同法律关系，故本院不予处置。（十二）关于税票。被告京山京发商贸有限公司以原告未向其开具已付租金的税票为由拒付租金，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告京山欣和欧发商贸有限公司与被告京山京发商贸有限公司于2018年4月8日签订的租赁合同于2020年8月12日解除；二、被告京山京发商贸有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告京山欣和欧发商贸有限公司租金189957.33元、截止2020年8月12日的违约金60577.67元，并支付以189957.33元为基数按每日2‰从2020年8月13日起计算至该款付清之日止的违约金；三、被告京山京发商贸有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告京山欣和欧发商贸有限公司占有使用费66301.37元；四、驳回原告京山欣和欧发商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7214元，减半收取计3607元，由原告京山欣和欧发商贸有限公司负担1607元，被告京山京发商贸有限公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审判员  周帆二〇二〇年十二月十日法官助理梁帅毫书记员杨经纬