贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔06民终2303号 上诉人（原审被告）：贵州玉屏宏发房地产开发有限公司，住所地贵州省玉屏侗族自治县火车站开发小区。 法定代表人：赵树发，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王肇伦，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：王世菊，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：谭佳军，女，侗族，1983年7月16日出生，住贵州省玉屏侗族自治县。 委托诉讼代理人：覃保卫，贵州财团律师事务所律师。 上诉人贵州玉屏宏发房地产开发有限公司（以下简称宏发公司）因与被上诉人谭佳军商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省玉屏侗族自治县人民法院（2020）黔0622民初749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人宏发公司的委托诉讼代理人王肇伦、王世菊、被上诉人谭佳军的委托诉讼代理人覃保卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏发公司上诉请求：请求撤销原判，并改判驳回被上诉人的上诉请求。事实及理由：《商品房买卖合同》约定出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，该文书不包括房产证，因为交付文书的目的就在于办理房产证。约定的交付文书中，上诉人只需交付经房产局备案的《商品房买卖合同》给买受人就行了，其他文书由上诉人直接提交给不动产登记中心，因为合同约定办理商品房转移登记由双方共同办理，上诉人即使将上述文书交付给被上诉人，在办理所有权转移登记时，被上诉人也要拿给上诉人双方才能办理。上诉人已将经备案的《商品房买卖合同》交付给被上诉人，因而上诉人没有违约的事实。另外，案涉房屋尚不具备办证条件是由于政府管理部门的原因所致，属于不可抗力，上诉人不应承担逾期办证的违约责任。一审判决对办理商品房转移登记的有关文书的理解有误，片面的认为是房产证，造成判决结果错误，也违反了双方合同约定，请求二审予以撤销。 谭佳军二审答辩，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，请求二审法院予以维持。 谭佳军向一审法院起诉请求：1．依法判决被告向原告交付办理原告购买的玉屏县转移登记的有关文书；2．依法判决被告向原告谭佳军支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，其中：2014年9月1日至2020年8月17日期间的违约金为406985.50元，2020年8月18日至被告向原告实际交付办理商品房转移登记有关文书之日期间的违约金年利率以购房款总额的24%计算；3．本案案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年5月31日，谭佳军与宏发公司签订《商品房买卖合同》，约定：谭佳军购买宏发公司位于玉屏侗族自治县，房屋价款为284186元，谭佳军支付首付款142093元，2014年12月30支付房款85256元；2015年6月20日支付房款56837元。宏发公司于2016年3月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给谭佳军，如在30日内未办理转移登记有关文书的，宏发公司支付已付房款0.1‰的违约金，超过30日仍然不能交付有关文书的，按日向谭佳军支付已付房款0.1‰的违约金，办理商品房转移登记的方式为双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，谭佳军于2014年5月31日支付房款142093元，2014年12月30支付房款85256元；2015年6月20日支付房款56837元，已全部足额支付给宏发公司。另查明，谭佳军已入住该房。 一审法院认为，（一）谭佳军与宏发公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定履行。谭佳军已按合同约定履行付款义务，宏发公司未按合同约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给谭佳军，已构成违约，其应承担继续履行的违约责任，故谭佳军要求宏发公司交付办理商品房转移登记的有关文书的诉讼请求，予以支持。（二）关于谭佳军要求宏发公司承担逾期交付有关文书违约金的诉讼请求。宏发公司认为违约金过高，请求予以调整，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，如约定的违约金过高，法院可以依据当事人的请求予以适当调整，但调整幅度所考量的因素不仅限于实际损失，还要兼顾履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素进行考量，本案中，宏发公司已将房屋交付购房人后，购房人的住房需求已得到保障，双方签订商品房买卖合同的主要目的已基本实现，宏发公司逾期办证的行为并未给购房人造成太大的实际损失，且办理商品房转移登记并非房开公司一己之力能够完成，涉及多方面的因素，故对购房人提出的逾期办证违约金，宏发公司主张过高要求调整，应当综合考虑不能交付有关文书的客观情况，结合合同约定、违约事实、违约时间等酌情支持逾期交付有关文书的违约金10,000元，超出此部分，不予支持。（三）关于宏发公司辩称逾期交付有关文书的行为是玉屏县政府的原因造成。但根据宏发公司提供的黔（2017）玉屏县不动产权第0000938号、0000939号的证据证明政府已于2017年将出让地和划拨地分开，对宏发公司逾期交付有关文书行为是玉屏县政府的原因造成的抗辩理由不能成立，不予支持。 一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定判决：一、宏发公司交付谭佳军办理商品房转移登记的有关文书，限本判决生效后10日内履行；二、宏发公司支付谭佳军逾期办证违约金10,000元，限本判决生效后10日内履行；三、驳回谭佳军的其他诉讼请求。 在二审中，谭佳军未提交新的证据。宏发公司提交新的证据为：《贵州省建设工程竣工验收备案表》4份、《玉屏侗族自治县城市规划委员会2020年第一次评审会议纪要》1份、《关于汇金公司、康华公司、通达公司账务清算有关事宜的纪要》1份，用于证明由于政府原因导致案涉房屋一直未办理产权证。经审查，上述证据未在举证期限内提交，且与本案不具有关联性，本院不予采信。 对一审查明的事实，二审予以确认。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，结合双方诉辩主张及理由，本院归纳本案二审争议焦点为：宏发公司是否存在未按合同约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给购房户的违约行为以及应否承担违约金。 本院认为，（一）关于宏发公司是否构成违约的问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定“宏发公司于2016年3月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给谭佳军，如在约定日期起30日后仍然不能交付办理转移登记有关文书，谭佳军不退房的，按日向谭佳军支付已付房款0.1‰的违约金。”在诉讼中，宏发公司不能举证证明其已取得案涉商品房的初始登记等法律规定和合同约定应当由宏发公司具备和提供的办理商品房转移登记的有关文书且已将以上文书交付给购房户。为此宏发公司已构成违约，应当承担相应的违约责任。谭佳军诉请的违约金明显过高，一审法院根据宏发公司的请求调整违约金为10,000元，并据此作出“由宏发公司向谭佳军交付房屋产权转移登记的有关文书并支付违约金10,000元”的处理并无不当。宏发公司所持“已将经备案的《商品房买卖合同》交付给购房户，已完成交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，一审对交付办理商品房转移登记的有关文书的理解有误”的上诉理由，不能成立。（二）关于宏发公司是否具有违约免责事由的问题。宏发公司在上诉中称“案涉房屋尚不具备办证条件是由于政府管理部门的原因所致，不应承担违约责任”，经查，宏发公司在诉讼中提交的证据，不足以证明其“未取得案涉商品房初始登记等法律规定和合同约定应当由宏发公司具备和提供的办理商品房转移登记的有关文书以及未交付以上文书”的事实及行为，具有法定或约定的免责事由，故宏发公司该上诉理由不能成立。（三）关于一审对违约金判项的表述问题。一审判决宏发公司承担的违约金，是针对宏发公司未履行交付房屋产权转移登记有关文书义务的违约行为作出，对此一审已在判决书说理部分作出明确的说明，只是判决书主文部分表述为“办证违约金”，此表述符合裁判文书“简明轭要”“约定俗成”的原则，因而并无不当。宏发公司称“一审判决对违约金的表述不当”的上诉理由，不能成立。总之，宏发公司所持“并未构成违约，不应支付违约金”的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人宏发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人贵州玉屏宏发房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐正洪 审判员  田 芳 审判员  向 前 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理李正雷 书记员伍昊