文书内容山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁13民终6204号上诉人（原审被告、反诉原告）：景晓东，男，1990年1月20日出生，汉族，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：朱孔东，山东鼎元律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：山东欧伦商业运营管理有限公司，住所地：临沂市兰山区华前广场富华小区1C号楼126。统一社会信用代码：91371301MA3CMU2T5Y。法定代表人：何品先，经理。委托诉讼代理人：张沂峰，山东晨浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俊国，男，1985年7月10日出生，住罗庄区。上诉人景晓东因与被上诉人山东欧伦商业运营管理有限公司（以下简称欧伦公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2020）鲁1302民初6343号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。景晓东上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判上诉人不需向被上诉人支付任何费用；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院事实认定错误，并未查清事实，仅仅依据被上诉人提供的收到条，便推定被上诉人已经向上诉人一次性支付了租赁价款501318元，这与事实相悖。上诉人与被上诉人之间签订过租赁合同，即2017年9月25日双方签订的商铺租赁合同，约定被上诉人将华前滨河缤纷项目A区A8-1023号一层、A8-2011、A8-2012号二层共三间商铺共计面积326.64平方米出租给上诉人使用，租期三年，自2017年11月12日至2020年11月11日。第一期：2017年11月12至2018年11月11日，租金为80273元；第二期：2018年11月12日至2019年11月11，租金为107030元；第三期：2019年11月12日至2020年11月11，租金为160546元。上诉人已提前支付了前两期租金，合计187303元。但是，上诉人于2018年7月9日在山东华前置业有限公司手中将A区A8-1023号一层和A8-2012号共计196.65平方米买下，此时起，该两套房屋的所有权即归上诉人所有，其占有、使用、收益等权利显然属于上诉人，此后该两套房屋的租金不需要再向被上诉人交付。如果按照一审逻辑，自己购买的房屋仍然需要支付租赁费给予被上诉人，那上诉人只需租赁即可，为何还要付出大量资金购买房屋。综上，根据上诉人购买房屋的时间和面积，被上诉人还应当退还已经交付的租金：第一期37402元，第二期72713元，第三期租金应交部分为A8-2011号房间51476元。三项折抵后应退还租金58639元（37402元+72713元-51476元）。同时，应退还租房押金13378元-4289.67元=9088.4元。以上折抵，被上诉人应当退还给上诉人费用合计67727.4元。欧伦公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。欧伦公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付第三期租金共计160546元，违约金32109元及相应利息（两项共计192655元）；2.本案诉讼费用由被告承担。景晓东向一审法院提出反诉讼请求：1.请求法院判令被反诉人退还反诉人租金等费用67727.4元;2.本案诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：山东华前置业有限公司（以下简称华前置业公司）系华前城市广场ABC商业区的所有权人，2016年12月1日，华前置业公司将上述房产委托给欧伦公司管理，包括招商、管理、收取租金、提供服务等。2017年9月25日，欧伦公司与景晓东签订商铺租赁合同一份，将上述商业区A区中的A8-1023号一层、A8-2011、A8-2012号二层出租给景晓东使用，租赁期限为三年，自2017年11月12日至2020年11月11日，免租期为10个月。第一年租金为80273元，第二年租金为107030元，第三年租金为160546元。租金应于上一周期到期前30天交纳，如逾期交纳，应按每天千分之五支付违约金，或按应付租金的20%支付违约金。合同签订后，景晓东交纳了相应的租金，欧伦公司将房屋交付景晓东使用。2018年7月份，景晓东与华前置业公司达成意向一份，景晓东同意购买其租赁的商铺中的A8-1023、2012号两间商铺，面积共计196.65平方米，价款共计2885101元，已交的50000元定金折抵100000元购房款，优惠后的价格为2130000元，优惠款为总房款18%，一次性返还，额外再优惠153783元。2018年7月9日，景晓东与华前置业公司签订商品房买卖合同一份，购买了A8-1023、2012号两间商铺，价款为2130000元。当日，景晓东为华前置业公司出具A8-1023、2012号两间商铺三年的租金收据三张，金额均为167106元，共计501318元。2018年8月3日，欧伦公司作为乙方，景晓东作为甲方签订委托经营管理协议（投资户）一份，景晓东同意将其购买的A8-1023、2012号两间商铺委托给欧伦公司招商出租及运营管理，期限自2018年7月27日至2021年7月26日，每年租金为167106元。关于租金的支付，合同第三条第二款记载：租金支付方式三年一次性支付。甲方与出卖人（山东华前置业有限公司）签订以上商铺的《商品房买卖合同》时已收到三年租金，因此产生的相关税费由甲方自行承担，并由甲方自行缴纳税费，与乙方和出卖人无关，乙方与出卖人不负责代扣代缴。”合同签订后，景晓东继续使用涉案的三间商铺。后原告按商铺租赁合同要求被告支付第三年度的租金未果，向一审法院提起民事诉讼。另查明，欧伦公司为保全景晓东的财产，向一审法院申请财产保全措施，支出申请费1520元。一审法院认为，原被告签订的商铺租赁合同、委托经营管理协议，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，协议均合法有效。原被告双方均应按协议履行自己的义务。根据景晓东与华前置业之间的商铺购买意向书及景晓东与欧伦公司签订的委托经营管理协议，可以认定华前置业公司以优惠款折抵了欧伦公司委托经营管理期间的租金，而根据租赁合同，景晓东与欧伦公司之间仍然是租赁合同关系。因此，景晓东未按合同约定及时向欧伦公司支付租金，系违约行为，依法应当承担相应的违约责任。故欧伦公司要求景晓东支付其租金160546元及利息、违约金的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。因欧伦公司无违约情形，景晓东的反诉主张，则无事实与法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决：一、被告景晓东于本判决生效后十日内支付原告山东欧伦商业运营管理有限公司商铺租金160546元及利息（以160546元为基数，自2019年11月12日起至实际给付之日止，按同期贷款市场报价利率计算）、违约金32190元；二、被告景晓东于本判决生效后十日内支付原告山东欧伦商业运营管理有限公司财产保全申请费1520元；三、驳回反诉原告景晓东的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2077元（已减半），反诉案件受理费747元，均由景晓东由负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对上诉人的上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。根据诉辩双方的意见，本案争议的焦点为：上诉人是否应向被上诉人支付租赁费160546元及利息、违约金。二审审理时被上诉人辩称：“上诉人的总房款系2885101元，有个交5万抵10万元的优惠，总房款就是2785101元，三年一次性返总房款的18%，是501318元。根据认购协议书再享有153783元的优惠，扣除这些后，成交价就是2130000元，18%就是这三年的房租，这房租是我方通过优惠房款的方式返给上诉人的。”结合本案的相关证据，被上诉人的理由成立，本院予以支持。根据景晓东与华前置业之间的商铺购买意向书及景晓东与欧伦公司签订的委托经营管理协议，可以认定华前置业公司以优惠款折抵了欧伦公司委托经营管理期间的租金，而根据租赁合同，景晓东与欧伦公司之间仍然是租赁合同关系。因此，景晓东未按合同约定及时向欧伦公司支付第三期租金，构成违约，应承担违约责任。一审判决正确，本院予以支持。综上所述，上诉人景晓东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4153元，由上诉人景晓东负担。本判决为终审判决。审判长  赵凤金审判员  申慧雁审判员  赵修娜二〇二〇年十二月二十七日书记员  张艳菲