湖南省长沙市岳麓区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0104执异153号案外人：刘江，男，1976年6月1日出生，汉族，住湖南省望城县。委托代理人：成和平，湖南河清律师事务所律师。申请执行人：吴小平，男，1966年9月25日出生，土家族，住湖南省慈利县。委托代理人：聂燚，湖南良锐律师事务所律师。委托代理人：舒洪武，湖南良锐律师事务所律师。被执行人：凌国科，男，1953年10月23日出生，汉族，住长沙市岳麓区。本院在执行申请执行人吴小平与被执行人凌国科合伙协议纠纷一案中，案外人刘江向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，案外人刘江及其委托代理人成和平，申请执行人的委托代理人聂燚以及被执行人凌国科到庭参加了听证，现已审查终结。案外人刘江异议称：贵院查封的位于雷锋镇319国道（房产证号0×**）房屋，现并非被执行人凌国科所有，而是属于异议人的财产。2006年12月19日，本人与凌国科签订房屋买卖合同，并支付了首付款13万元，2007年12月18日又签订了一份合同，将全部购房款26万元全部支付，双方履行了房屋交付手续，随后本人一直将涉案房屋出租收益，也对房屋履行了修缮，安装了自来水，改造了门面，枫林路改造补差款也是支付给我。没有办理过户登记时因为望城区调整区域划分后调整到高新区，停办过户手续，原房产证遗失了他项权证，贷款记录不能注销等原因。故请求法院停止对该涉案房屋的执行。申请执行人吴小平辩称：1、涉案房屋登记在被执行人凌国科名下；2、案外人对涉案房屋不享有物权，其提出的异议不符合法定情形，买卖合同签订后，抵押贷款显示2006年12月26日贷款36、47万元；无证据证明异议人在法院查封之前占有了涉案房屋；购房款价格不合理，房屋没有买卖，异议人没有提供直接或有效的证据证明支付了购房款，即使存在过户问题没有办理过户的原因是异议人自身造成的。综上，请求法院驳回异议人的请求。被执行人凌国科称：涉案房屋是我花2万元买了基地，出资9万元建筑成本与朋友一同合建的。在此房居住的四年中，大儿子和老婆相继去世，我认为这是凶宅，加上我有信用社贷款没有清偿，所有我与刘江签订协议商定26万元由他购买我的这套房子。签订两份协议时均收了一半的房款，也将房子交付给他，房产证和国土证都交给刘江了。经审理查明：原告吴小平与被告凌国科合同纠纷一案，本院于2018年2月2日作出(2017)湘0104民初9354号民事判决书，确认如下：一、限被告凌国科于本判决生效之日起三日内支付原告吴小平欠款500000元。其中的300000元按月息2%计算支付从2014年11月10日起至欠款全部付清之日止的利息；另200000元欠款则按照中国人民银行同期同类贷款利率计算支付从起诉之日即2017年11月9日起至欠款全部付清之日止的逾期利息；二、驳回原告吴小平其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8800元减半收取4400元、财产保全费5000元，合计9400元，由原告吴小平负担400元，被告凌国科负担9000元（此款已由原告垫付，被告给付上述款项时一并给付原告）。该案当事人上诉后，长沙市中级人民法院改判，后经再审，长沙市中级人民法院以（2019）湘民再718号民事判决书判令：一、撤销湖南省长沙市中级人民法院（2018）湘01民终3722号民事判决；二、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初9354号民事判决书。因被告凌国科未主动履行生效文书所确定的义务，原告吴小平向本院申请强制执行。本院在诉讼阶段于2017年11月22日在长沙市望城区不动产登记中心查封了该涉案房屋（查封期限为三年）。另查明：异议人主张2006年12月19日，其与被执行人凌国科就涉案房屋签订买卖协议，约定房价款为26万元，该协议上写明：“首付款12万元已于2006年12月19日前付清，剩余款13万元在2008年1月3日之前付清。”2007年12月18日，双方再次签订房屋买卖协议，约定“购房款价格不得变更，首付款13万元已于2006年12月19日前付清，余款于2007年12月18日全部付清。”异议人提供了其房屋出租以及修缮房屋的证明。异议人主张因凌国科在涉案房屋上的抵押登记没有解除，凌国科也不配合去办理，加之区域调整停止办理产权过户手续而导致未能如期办理过户登记。另查明：涉案房屋设定他项权利摘要显示：2004年11月11日至2007年11月11日设定雷锋镇农村信用社设定25万元抵押权登记，雷锋镇农村信用社2006年12月26日至2008年12月25日设定36.47万元抵押权登记。在本院对涉案房屋查封冻结期间，异议人在明知本院已经受理了其提出的执行异议之诉，也明知法院查封冻结了涉案房屋，其与被执行人凌国科在长沙市不动产登记中心将涉案房屋的权属办理了变更登记。本院于2020年11月16日向长沙市不动产登记中心发出责令追回财物通知书，责令长沙市不动产登记中心在收到本通知书之日起十五日内将涉案房屋的权属恢复登记到被执行人凌国科名下。本院认为：本案争议的焦点问题涉及程序和实体问题，即涉案不动产在异议程序过程中已经转移至异议人刘江名下，本案还需不需要继续审查？异议人刘江与被执行人凌国科之间的房屋买卖合同是否真实有效？鉴于异议人明知本院查封冻结了涉案不动房产，且已经该执行案件进入了其提出的执行异议程序，仍在被执行人凌国科的配合下办理了涉案房屋的过户登记。鉴于本院执行局已经向长沙市不动产登记中心发出责令其恢复登记至被执行人凌国科的通知，说明发生在异议人刘江与被执行人凌国科之间的就涉案房屋买卖的合法性问题应当通过司法确认程序予以审查解决。本案中，双方签订的房屋买卖合同长达十四年，在法院查封冻结前，长达十年的时间合同双方没有就涉案房屋办理过户登记，异议人刘江主张其已经向望城区不动产登记中心多次要求办理过户登记，因望城区不动产登记中心停止办理相关过户手续、在法院冻结前枫林路安置时其领取了补偿款等观点均没有提供有效证据予以证明，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当予以支持：1、在人民法院查封之前已签订有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。”从上述条文内容分析，只有同时满足上述四个要件是，异议人的请求才能得到支持。本案中，从目前异议人所提交的证据来看，异议人并没有提供其支付购房款的凭证，异议人通过两份内容完全相同，落款时间不同的买卖合同来证明其已经付清全款，不符常情。且也没有完成证据证实没有办理过户手续非异议人意志以外的原因所致。故异议人刘江的异议请求不能得到支持。在收到本裁定书后，异议人仍有权完善相关证据，提出执行异议之诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）款之规定，裁定如下：驳回异议人（案外人）刘江的请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 熊 瑛审判员 孟 亮审判员 刘翰旻二〇二〇年十二月一日书记员 宋子琳附相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。