湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终1856号上诉人（原审被告）：成晓娟，女，1979年12月17日出生，汉族，住湖南省湘乡市。委托诉讼代理人：傅喆政，湖南法至律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李娴，女，1992年12月13日出生，汉族，住湖南省湘乡市。委托诉讼代理人：钟超，湘乡市虞唐法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：湘乡市新佳园房地产经纪有限公司，住所地湖南省湘乡市望春门办事处桑梅路**华龙嘉园******。法定代表人：曹贤，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭英，湘乡市环市法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：湘乡市东山办事处新佳园房产成丹中介服务部，住所地湖，住所地湖南省湘潭市湘乡市东山办事处南岸水乡**麒麟阁******v>经营者：成丹，女，1990年8月29日出生，汉族，户籍地址湖南省湘乡市，住湖南省湘乡市。委托诉讼代理人：左微强（又名左微），女，1990年10月28日出生，汉族，住湖南省湘乡市。上诉人成晓娟因与被上诉人李娴、湘乡市新佳园房地产经纪有限公司（以下简称新佳园房产经纪公司）、湘乡市东山办事处新佳园房产成丹中介服务部（以下简称成丹中介服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘乡市人民法院（2020）湘0381民初2237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。成晓娟上诉请求：撤销原审判决发回重审或改判上诉人返还1万元。事实和理由：1.一审将成丹中介服务部追加为被告没有事实和法律依据，因为没有任何证据证明成丹中介服务部与案涉房屋买卖合同有关。2.案涉《房屋买卖合同》上经纪人处签名者为左微，在诉讼过程中成丹中介服务部的代理人也是左微，一审从未查明左微又名左微强，如果在合同上签名的左微实际为左微强，那么左微强故意签署虚假姓名隐瞒身份，是一种欺诈行为。且左微作为代理人出庭，并无证据证明其是成丹中介服务部的工作人员，其不具备代理人资格。3.本案中王超杰参与了款项的支付，而不论是新佳园房产经纪公司还是成丹中介服务部均不承认王超杰是其工作人员，那么王超杰显然是与本案存在利害关系的另一方自然人，因此，王超杰应为本案当事人。4.案涉《房屋买卖合同》中显示的经纪人有新佳园房产经纪公司、新佳园房产经纪公司南岸店、新佳园房产经纪公司长桥店和左微，合同尾部签名经纪人为左微，因为没有单位印章也无证据证明左微是某单位职工，所以实际经纪人应为自然人左微。5.上诉人是在与被上诉人李娴及左微签订《房屋买卖合同》以后即出具了2万元的收条，但实际并未收到上述款项，当晚11时许才收到由王超杰以微信转来的1万元，因此，上诉人出示2万元收据实际只收到他人转来1万元。被上诉人李娴付给新佳园房产经纪公司2万元，但该公司并未告知也未付给上诉人，因此，在上诉人看来李娴并未支付定金，只是由王超杰支付了1万元订金。6.成丹中介服务部收上诉人1万元房屋尾款是不存在的，因为所谓购房尾款，依合同第二条第（二）项第（3）小项约定是在交房时由买方向新佳园经纪公司指定账户支付尾款1万元，不存在由作为卖方的上诉人交尾款的可能，因此，所谓收取上诉人1万元房屋尾款是虚构的，所谓收据也是伪造的。7.新佳园房产经纪公司在合同中以黑体字郑重声明：买卖双方支付的任何款项，请索取盖有财务专用章的收据，其余形成一律不予认可，并与我公司无关。合同第二条第（二）项约定定金由丁方即新佳园房产经纪公司指定账户托管。因此，本案所涉之被上诉人李娴付款因无收据更无新佳园房产经纪公司盖章之收据，也未进入该公司托管账户，其支付方式与合同约定的定金支付方式不符，因此并非支付定金。8.作为经纪人的左微当庭承认其无国家授予的经纪人资格，成丹中介服务部也无资格。因此，左微所从事的经纪服务是违法的，也正是由于未经经纪业务学习培训取得资格，因此才导致经纪行为不合法，导致本案纠纷的发生，依法应对其过错和违法行为承担法律责任，一审判决却对此视而不见。9.案涉房屋系由成书德购买，上诉人无权处置，也未取得代理权，这是合同各方均明知的，因此，不论买卖双方还是经纪人都并非善意而为，故应认定合同无效。即使合同有效而未生效，也因合同各方对无权代理事实和被代理人不予追认之风险是明知的，可见合同各方均存在过错，而非上诉人一人之责。10.案涉合同第三条约定了居间服务费的支付，而第九条又约定了买卖双方付款和收款数额，中间差价3万余元则作为经纪人居间费和办理产权过户的手续费，而合同又约定第九条效力高于其他条款，因此，一审判决所谓收取居间服务费的认定是错误的。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的上诉。李娴辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。新佳园房产经纪公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，上诉人的上诉理由与案件事实和判决结果没有实质性的影响，请求二审法院依法驳回其上诉，维持原判。成丹中介服务部辩称，与新佳园房产经纪公司的答辩意见一致。李娴向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告成晓娟双倍偿还原告购房定金4万元，由被告新佳园房产经纪公司承担连带赔偿责任；2.本案诉讼费用由两被告承担。在审理过程中，原告申请追加成丹中介服务部为共同被告，要求被告成丹中介服务部承担连带赔偿责任。一审法院认定事实：2020年6月29日，被告成晓娟以其父亲成书德的名义作为甲方与原告李娴作为乙方、被告成丹中介服务部（被告新佳园房产经纪公司南岸店）作为丙方、被告新佳园房产经纪公司作为丁方签订了由被告新佳园房产经纪公司提供的编号为Ａ0200478的《房屋买卖合同》，合同中载明“甲方（出售方）：成书德，代理人：成晓娟。乙方（买受方）：李娴。丙方（居间方）：长桥店、南岸店（新佳园王超杰、左微门店）。丁方（管理方）：湘乡市新佳园房地产经纪有限公司，郑重声明：买卖双方支付的任何款项，请索取盖有财务专用章的收据，其余形式一律不予认可，并与我司无关。丙方为丁方的授权特许连锁经营商，丁方作为丙方的房地产中介门店管理方，甲、乙双方均表示认可，甲、乙、丙、丁四方在平等、自愿和协商一致的基础上，特订立此合同。”在合同落款处，甲方成书德的签字实际为被告成晓娟代签，丙方由被告成丹中介服务部的员工左微强（左微）签字。该合同第一条第一款约定：“1.甲方自愿将坐落于湘乡市××路缇香尊邸二期5栋201房出售给乙方，建筑面积约为135.3平方米。”第二条约定：“房屋交易价格、付款方式、付款步骤、各项手续办理方式。甲、乙双方确认该房屋总售价为人民币（大写）捌拾贰万元整（小写￥820000）……（二）双方约定付款步骤如下：乙方于2020年6月29日支付甲方购房定金人民币（大写）贰万元整（小写￥20000），甲方需将产权证原件及有关过户资料原件给丁方报告，丁方出具收件收据，定金以甲乙双方要求丁方指定账户托管。……（3）交房时乙方支付甲方交房尾款人民币（大写）壹万元（小写￥10000），在交房前尾款以甲乙双方要求丁方指定账户托管……”第六条第三款约定：“3.如房屋产权人未到场，代理人承诺产权人已知悉并同意此合同的全部条款，且已获得产权人和共有权人口头授权签订本合同，因代理人违反上述承诺，导致合同被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条款依然有效，并由代理人向买受人赔偿定金数目相同的违约金以及向居间方赔偿总房价3%的款项。”2020年6月29日原告支付了2万元给被告新佳园房产经纪公司长桥店的工作人员王超杰。同日王超杰向被告成晓娟转账了1万元，另1万元被告成丹中介服务部与被告成晓娟约定作为交房尾款，在交房完成之后退还至被告成晓娟的账户，并向被告成晓娟出具了一张1万元的收款收据。被告成晓娟于当天向王超杰出具了一张收条，载明“收条今收到李娴购买本人位于缇香尊邸二期5栋201房子定金贰万元整（￥20000元）。收款人：成晓娟2020.06.29”，该收条由王超杰转交给了原告李娴。后因被告成晓娟的父母不同意出卖涉案房屋，被告成晓娟提出不能按约履行合同，原告李娴便要求被告成晓娟双倍退还原告购房定金共4万元，被告成晓娟称只收到了一万元订金故仅同意支付1万元，被告新佳园房产经纪公司称在代管的1万元中要扣取7000元作为居间服务费，原告与被告成晓娟、新佳园房产经纪公司协商未果，原告遂向法院起诉。另查明坐落于湘乡市××路缇香尊邸二期5栋201房屋为被告成晓娟父亲成书德在开发商处购买，该房屋尚未办理房屋产权登记，被告成晓娟在签订房屋买卖合同时并未取得成书德的授权。一审法院认为，本案争议焦点为：关于合同是否有效和被告成晓娟是否应当双倍偿还原告李娴购房定金4万元的问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告与三被告订立的《房屋买卖合同》，不具有上列情形，因此，该房屋买卖合同有效。其次，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案案涉房屋系被告成晓娟的父亲成书德购买，被告成晓娟未经成书德授权，以成书德的名义与原告李娴签订房屋买卖合同，被告成晓娟的行为构成无权代理，现成书德不同意出卖案涉房屋，该房屋买卖合同未经成书德追认，对成书德不发生法律效力，但被告成晓娟应承担由此产生的责任。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”本案原告李娴与三被告成晓娟签订的《房屋买卖合同》第二条中，明确约定了乙方（被告成晓娟）应当于2020年6月29日支付甲方（原告李娴）定金2万元，定金交至丁方（被告新佳园房产经纪公司）指定账户托管，且该合同中约定的2万元定金的数额并未超过房屋买卖合同标的额的20%，因此原告李娴于2020年6月29日转账给被告新佳园房产经纪公司长桥店的工作人员王超杰2万元，应当认定原告李娴通过向约定的第三人交付定金的方式向被告成晓娟实际交付了2万元定金，同时被告成晓娟也向王超杰出具了“定金贰万元”字样的收条，应当认定原告李娴和被告成晓娟之间的2万元定金合同成立并生效。被告成晓娟收取了原告李娴2万元购房定金，现因被告成晓娟的无权代理行为导致合同无法继续履行，原告李娴可以要求适用定金罚则要求被告成晓娟双倍返还购房定金4万元。故对原告要求被告成晓娟双倍返还购房定金4万元的诉讼请求，依法予以支持。被告成晓娟辩称只收到了1万元，结合被告成丹中介服务部向被告成晓娟出具的1万元收款收据来看，另外1万元是被告成晓娟与被告成丹中介服务部约定作为交房尾款，由被告成丹中介服务部代管，在交房完成之后退还至被告成晓娟的账户，应属于被告成晓娟与被告成丹中介服务部之间的法律关系，与原告无关，被告成晓娟可另行主张权利，故对被告成晓娟的相应答辩意见，不予采信。二、关于被告新佳园房产经纪公司、被告成丹中介服务部是否应当承担连带赔偿责任的问题。原告李娴与被告新佳园房产经纪公司、被告成丹中介服务部之间，以及被告成晓娟与被告新佳园房产经纪公司、被告成丹中介服务部之间，均属于居间合同法律关系，与本案不属于同一法律关系，各方当事人可就此协商，协商不成可另行主张权利，在本案中暂不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由被告成晓娟双倍返还原告李娴购房定金4万元；二、驳回原告李娴的其他诉讼请求。上述判决内容限在本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，由被告成晓娟负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明，原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案案涉房屋系上诉人成晓娟的父亲成书德购买，上诉人成晓娟未经成书德授权，以成书德的名义与被上诉人李娴签订房屋买卖合同，上诉人成晓娟的行为构成无权代理，现成书德不同意出卖案涉房屋，该房屋买卖合同未经成书德追认，对成书德不发生法律效力，但上诉人成晓娟应承担由此产生的法律责任。上诉人成晓娟收取了被上诉人李娴2万元购房定金，现因上诉人成晓娟的无权代理行为导致合同无法继续履行，上诉人成晓娟应该承担双倍返还定金的法律责任。综上，上诉人成晓娟的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人成晓娟承担。本判决为终审判决。审判长  李明智审判员  朱建军审判员  贺振中二〇二〇年十二月二十五日书记员  胡荣荣附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……