新疆维吾尔自治区吐鲁番市高昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新2101民初1688号 原告（反诉被告）：周辉，男，1975年9月12日出生，汉族，安徽省肥东县人，系吐鲁番市金润市场管理有限公司的法定代表人，现住吐鲁番市。 委托诉讼代理人：马招弟，高昌区浩然法律服务所基层法律服务工作者。 委托诉讼代理人：杨宝恩，高昌区浩然法律服务所基层法律服务工作者。 被告（反诉原告）：梁翠霞，女，1968年8月17日出生，汉族，个体，现住吐鲁番市。 委托诉讼代理人：石胜男，新疆建权律师事务所律师。 原告（反诉被告）周辉与被告（反诉原告）梁翠霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周辉的委托诉讼代理人马招弟、杨宝恩、被告（反诉原告）梁翠霞及其委托诉讼代理人石胜男到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告周辉向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告剩余门面房预定购款10万元及违约金59400元，共计159400元。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：上列原被告曾于2016年6月18日，经协商签订了一份《门面房预定购协议书》，原告将正在建设的沈宏医院对面的门面房135平方米，以总价297000元的价格预定售卖给被告。按照合同约定，被告先交定金15万元，剩余款项分四年付清，每年6月18日交付，至2020年6月18日全部付清，若有违约应承担房价总款的20％违约金。可是，在合同履行期间，被告却言而无信，至今拖欠原告购房款10万元，拒不支付，致原告无奈诉至法院。 被告梁翠霞辩称，1、原告并不拥有涉案门面房的产权，无权售卖该门面房，被告不应支付原告剩余门面房预订购款10万元及违约金59400元，共计159400元，2、本案诉讼费用由原告自行承担。另外针对原告的诉讼，被告提出反诉请求：1.依法判令解除反诉人与被反诉人签订的《门面房预订购协议书》；2.依法判令被反诉人返还已支付的定金150000元，后续购房款47000元，并支付违约金39400元【（150000+47000）×20%】，以上共计236400元；3.反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2016年6月18日签订了一份《门面房预订购协议书》，协议书约定被反诉人将正在建设的沈宏医院对面的135平方米的门面房预订购给反诉人，被反诉人口头承诺将在协议书签订后一年内取得该门面房的产权证并将产权过户给反诉人，协议签订后，反诉人按照协议约定向被反诉人缴纳了定金150000元，后续购房款47000元，合计197000元。自该协议书签订至今四年有余，期间每当反诉人要求被反诉人为其办理产权证过户时，被上诉人都予以推诿，反诉人今年才发现被反诉人并不拥有该门面房的所有权，也不能将该门面房的产权过户到反诉人名下，反诉人购买该门面房的目的是为了取得房屋所有权，现合同目的不能实现，故予以反诉。 反诉原告梁翠霞向本院提出反诉请求：1.依法判令解除反诉人与被反诉人签订的《门面房预订购协议书》；2.依法判令被反诉人返还反诉人支付的定金150000元，后续购房款47000元，并支付违约金39400元【（150000+47000）×20%】，以上共计236400元；3.反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2016年6月18日签订了一份《门面房预订购协议书》，协议书约定被反诉人将正在建设的沈宏医院对面的135平方米的门面房预订购给反诉人，被反诉人口头承诺将在协议书签订后一年内取得该门面房的产权证并将产权过户给反诉人，协议签订后，反诉人按照协议约定向被反诉人缴纳定金150000元，后续购房款47000元，合计197000元。自该协议书签订至今四年有余，期间每当反诉人要求被反诉人为其办理产权证过户时，被上诉人都予以推诿，反诉人今年才发现被反诉人并不拥有该门面房的所有权，也不能将该门面房的产权过户到反诉人名下，反诉人购买该门面房的目的是为了取得该门面房的所有权，现合同目的不能实现，故予以反诉。 反诉被告周辉辩称，1、反诉原告请求解除双方签订的门面房预购协议书缺乏事实和法律根据，因为该协议书即无违法内容，又无侵害国家或第三人利益，协议是反诉原告和反诉被告自愿签署的，是合法有效的，应当受到法律的保护；2、反诉原告的第二项诉讼请求也缺乏法律根据，因为在本案中反诉被告周辉并无违约行为，反诉原告请求返还定金及后续购房款和违约金无事实根据；3、反诉原告的反诉理由不能成立，反诉人诉称反诉被告口头承诺一年内对涉诉门面产权进行过户的理由不能成立，因为根据客观事实证明，双方除签订书面的门面房预购协议书之外，根本再无任何口头协议或者承诺。反诉原告诉称其要求反诉被告进行产权过户手续，反诉被告都予以了推诿，理由不能成立，因为四年以来一直都是反诉被告追着反诉原告催要房款，反诉原告避而不见，根本没有出现过反诉被告推诿的情况；4、关于反诉被告是否具有产权的问题，通过反诉被告刚才本诉中提供的第二份证据，证明反诉被告是经人民政府批准的房地产开发商，是房地产开发行为。关于出售房产手续问题，只要反诉原告交清了房款，反诉被告就会开具发票和出具正式的购房合同，反诉原告可以凭以上材料到房地产管理部门申报产权，并不是房屋产权过户，由此可见，反诉原告的诉讼请求缺乏事实根据，反诉理由根本不成立，故请法院依法驳回反诉人的反诉请求。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：原告周辉系吐鲁番市金润市场管理有限公司（以下简称金润公司）的法定代表人。2013年12月15日高昌区七泉湖镇人民政府（原吐鲁番市七泉湖人民政府，甲方）与吐鲁番市金润市场管理有限公司（乙方）签订了《七泉湖农贸市场开发建设协议书》，约定:“与吐鲁番市金润市场管理有限公司合作开发建设七泉湖农贸市场，1、项目名称：七泉湖农贸综合市场；2、土地性质：为国有划拨土地；3、合作方式：⑴甲方将该项目所需约3500平方米的国有划拨土地作为项目投入，并保证该土地的使用年限为40年；⑵乙方负责项目建设的全部资金，待项目完成后市场内所有的商铺归乙方所有。菜场60%经营摊位使用权归乙方所有，余下40%的经营摊位归甲方所有；4、项目管理：乙方负责该项目的建设，且项目完成后乙方有独立经营管理该市场的权利，负责对该市场房产进行出租和销售等”。2016年6月18日原告（甲方）、被告（乙方）签订了《门面房预定购协议书》，约定：“1、甲方拟开发位于沈宏医院对面（农贸市场），乙方在充分了解门面房位置、规划、户型后，自愿认购甲方位于农贸市场内西边1号房，房屋面积135㎡，按人民币2200元/㎡单价定购该房屋，交付定金150000元（大写壹拾伍万元正），该房屋的总房款暂定为人民币297000元（大写贰拾玖万柒仟元正），付款方式为四年付完每年6月18号（日），2016年6月18号（日）到2020年6月18号（日）付清款止；2、乙方应当在交付定金第二日起15日内，主动到甲方指定地点按约定的房价款足额交付首付款或全款，逾期则视为违约，甲方有权将该房屋另行定购，乙方所交定金做为违约金处理，甲方不予退还。甲乙双方签订《预售房买卖合同》或《商品房买卖合同》后，此协议自行失效，以合同为准；3、乙方定购的房屋如在结构等建筑设计方面发生重大变更，乙方有权退房，退房时，甲方如数退还乙方已支付的全部房款。除此之外，乙方不得以任何理由要求变更定金及办理退房手续，如办理退房，协议约定定金甲方不予退还等。”上有原、被告签名、身份证号及联系方式。合同签订后，原告向被告交付了本案涉诉房屋，被告将该房屋用于经营衣物干洗生意，至今仍处于经营使用状态。双方认可被告已向原告支付定金150000元及购房款47000元，共计197000元，尚余100000元未付，故成讼。 另查明，吐鲁番市金润市场管理有限公司工商登记经营项目有市场管理、物业管理、房屋租赁三项。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定。本案中，原、被告之间签订的《门面房预订购协议书》，内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效协议，但房屋买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的义务，现没有证据证明原告周辉已取得案涉房屋的所有权或者处分权，因此作为无处分权人的原告无权售卖案涉房屋，故原告要求被告按协议支付剩余房款的诉请，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”现反诉原告梁翠霞诉请解除双方签订的《门面房预订购协议书》，并支付违约金，于法有据，本院予以支持。 关于反诉原告主张的违约金计算标准的问题。本案房屋买卖合同的标的物反诉被告已交付反诉原告使用多年，现由于反诉被告没有涉诉房屋权属证明，使得反诉原告不能取得该房屋的所有权，导致合同解除，对此双方都有一定过错，但反诉被告应负主要过错责任。据此本院调整违约金自反诉原告最后一笔款项支付之时至开庭前，以197000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率4.75%计算，应为12476.67元【即197000元×4.75%÷12个月×16个月（2019年6月至2020年11月）】，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十三条规定，判决如下： 一、反诉被告（原告）周辉于本判决生效后十日内一次性向反诉原告（被告）梁翠霞退还购房款（含定金）197000元，并支付违约金12476.67元，共计209476.67元； 二、驳回原告（反诉被告）周辉的全部诉讼请求。 三、驳回反诉原告（被告）梁翠霞的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉部分案件受理费3488元，由原告周辉负担；反诉部分案件受理费2423元，由反诉原告梁翠霞负担275.98元，反诉被告周辉负担2147.02元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吐鲁番市中级人民法院。 审 判 长 芦  咏  芝 审 判 员 佐拉古丽亚库甫 人民陪审员 尚  冬  梅 二〇二〇年十二月十二日 书 记 员 王     娜