福建省将乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0428民初1470号 原告：黄炳根，男，1952年5月27日出生，汉族，住福建省将乐县。 原告：陈玉英，女，1961年5月19日出生，汉族，住福建省将乐县。 原告：周鲁华，男，1963年12月27日出生，汉族，住福建省将乐县。 原告：曹景奎，男，1971年11月3日出生，汉族，住福建省将乐县。 原告：黄樟春，男，1962年9月21日出生，汉族，住福建省将乐县。 原告：刘爱京，女，1969年5月13日出生，汉族，住福建省将乐县。 上述六位原告的委托诉讼代理人：陈生江，福建威明律师事务所律师。 上述六位原告的委托诉讼代理人：付婧，福建威明律师事务所律师。 被告：将乐县农村信用合作联社，住所地：福建省将乐县水南三华南路**。统一社会信用代码：913504281559807018。 法定代表人：谢海平，该社理事长。 委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋洮婷，福建名仕律师事务所律师。 第三人：将乐县银华五洲大酒店，，住所地：福建省将乐县新将中路**统一社会信用代码：91350428611106226X。 法定代表人：全长生。 原告黄炳根、陈玉英、周鲁华、曹景奎、黄樟春、刘爱京与被告将乐县农村信用合作联社，第三人将乐县银华五洲大酒店执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年8月24日受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陈生江，被告委托诉讼代理人池建伟、蒋洮婷，第三人法定代表人全长生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄炳根、陈玉英、周鲁华、曹景奎、黄樟春、刘爱京向本院提出诉讼请求：1.停止对原告租赁的将乐县银华五洲大酒店负一楼、一楼、二楼、四楼全部、五楼、六楼一半（主楼部分）、七、八、九楼全部房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封;2.确认原告与第三人将乐县银华五洲大酒店签订的《物业租赁合同书》合法有效，继续履行该租赁合同；3.确认原告从2013年10月1日起至2031年9月30日止对将乐县银华五洲大酒店负一楼、一楼、二楼、四楼全部、五楼、六楼一半（主楼部分）七、八、九楼全部房屋享有合法使用权；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、将乐县银华五洲大酒店负一楼、一楼、二楼、四楼全部、五楼、六楼（主体部分）、七至九楼全部已于2013年9月30日租赁给原告和福建融融典当有限公司、吴丽英等人，原告是涉案房屋的实际使用人，且已支付了租金。将乐县银华五洲大酒店拖欠原告及福建融融典当有限公司、吴丽英借款本息共计1090万元，因无力归还，经双方协商，将乐县银华五洲大酒店将部分房屋租赁给原告，用每年的租金抵扣借款本息。双方签订了《物业租赁合同书》，约定将乐县银华五洲大酒店将负一楼、一楼、二楼、四楼全部、五楼、六楼（主体部分）、七至九楼全部租赁给原告，租赁期间18年，从2013年10月1日起至2031年9月30日止。《物业租赁合同书》是双方真实的意思表示，其内容不违反国家法律禁止性规定，合法有效。将乐县银华五洲大酒店已将租赁房屋交付给原告，原告从2013年10月1日起实际占有、使用、管理租赁房屋，原告根据需要对部分楼层、客厅、餐厅进行装修，并按合同要求经营，每年的租金按约定在借款中扣除。租赁期间原告仅将客房、餐厅部分转租他人经营并收取租金，不存在裁定书确认的整体服务经营权已由他人承包经营，原告未实际占有使用租赁房产的情形。二、涉案房屋属先租赁后抵押。根据物权法第19条规定，原租赁关系不受抵押权的影响。原告与将乐县银华五洲大酒店的《物业租赁合同书》早于将乐县银华五洲大酒店与将乐县农村信用合作联社分别于2014年3月5日、2014年4月2日签订的《抵押合同》、《最高额抵押合同》。三、根据法律相关规定和买卖不破租赁的原则，原告可根据《物业租赁合同书》继续占有、使用租赁房屋，租金和使用条件按原合同约定执行。法院对涉案房屋进行查封、拍卖时应保留承租人合法享有的继续承租权，《物业租赁合同书》合法有效，且尚处于租赁期内，如强行要求原告搬出不仅不利于保护承租人的合法权益，还将给承租人造成重大财产损失。不利于市场经济稳定。四、2002年元月将乐县银华五洲大酒店因资金需要向职工筹借，经协商分别向上述原告借款，双方约定月息1.5%，将乐县银华五洲大酒店与各原告分别签订了协议书，原告将借款支付给将乐县银华五洲大酒店后，将乐县银华五洲大酒店开具了收据。出借金额分别为：黄炳根、周鲁华、曹景奎各6万元，黄樟春5.8万元，陈玉英3万元，刘爱京2.4万元。因将乐县银华五洲大酒店未及时还款，经2006年6月9日结算，将乐县银华五洲大酒店应付原告借款本息计84.91万元。虽经原告多次催讨但将乐县银华五洲大酒店依然未归还本息，至2003年9月租赁将乐县银华五洲大酒店部分房屋租赁时共结欠原告黄炳根、陈玉英、周鲁华、曹景奎、黄樟春、刘爱京本息2015247元。此外，第三人还向福建融融典当有限公司、肖辉（承租人吴丽英丈夫）借款，共计1090万元，但裁定书仅认定各原告借款本金，而不提福建融融典当有限公司、肖辉借款，以欠款与《物业租赁合同书》约定的租金相差甚远来否定租赁的真实性和具体情况，是违背客观事实的。 将乐县农村信用合作联社辩称，本案并不存在合法有效的房屋租赁合同，原告无权以《物业租赁合同书》阻却案涉房屋物权变动，更不能要求法院停止对案涉房屋的强制执行以及解除查封。（一）《物业租赁合同书》约定系以房租抵偿借款，原告所主张的权利本质上为债权而非租赁权，不能对抗执行。本案中虽然有签订的《物业租赁合同书》，但双方形成的是债务人以房屋使用权抵偿欠款的合同之债，其本质是调整双方的债权债务关系，该合同仅对合同签约双方具有法律约束力，不能以此对抗合同之外的第三人。（二）原告并未提交完整且真实、合法有效的债权凭证，无法证明《物业租赁合同书》中所述的借贷关系真实存在。首先，将乐县银华五洲大酒店的法定代表人当庭陈述《物业租赁合同书》是伪造虚假的，其未在合同书上签字确认，也未授权他人在合同书中盖章，也没有欠债务1090万元。其次，虽然《物业租赁合同书》载明至2013年9月30日止，第三人将乐县银华五洲大酒店共计向原告以及福建融融典当有限公司、吴丽英借款及借款担保1090万元，但原告未提交1090万元完整的真实、合法、有效的债权凭证。即使根据原告6人提供的证据，其欠款本金总额合计仅29.2万元，与《物业租赁合同书》所述的1090万元及租金相差甚远。原告主张其6人本息共计2015247元，并无事实及法律依据。再次，福建融融典当有限公司、吴丽英也未提起执行异议，原告无法证明《物业租赁合同书》中所述的借贷关系真实存在。（三）从《物业租赁合同书》的签订以及内容，均可体现其并非合法有效的租赁合同。期限长达18年，且租金过低，明显存在有意逃避债务的嫌疑。（四）原告现有证据无法证明其在2014年3月6日（案涉房屋负1到1层抵押登记时间）及2014年4月3日（案涉房屋2-9层抵押登记时间）之前就签订了租赁合同以及目前实际占有使用案涉房屋。首先，第三人将乐县银华五洲大酒店在向答辩人办理抵押贷款时承诺案涉房屋无对外出租，答辩人依法办理了涉案房屋的抵押登记手续，并取得了他项权证，答辩人依法享有优先受偿权。其次，原告主张于2013年10月1日即开始履行《物业租赁合同书》，但未提供任何证据予以证明。根据原告提供的《银华五洲大酒店客房部（远华宾馆）承包经营合同书》，属于原告将案涉房屋转租他人，原告并未实际占有使用案涉房屋，且《承包经营合同书》以及营业执照时间均为2016年，在案涉房屋抵押登记之后。再次，原告亦未提交任何收取租金、支付水电费、物业管理费等的证据，无法证明涉案房屋目前由原告或其主张的承包人实际占有使用。(五)原告并未支付租金，无权要求法院确认从2013年10月1日至2031年9月30日止对案涉房屋享有合法使用权。首先，《物业租赁合同书》约定以房租抵偿借款，原告陈述每年的租金按约定在借款中扣除且原告在案外人执行异议时提交的每年扣减的《通知》，都足以说明原告的租金并未实际支付，原告现主张已支付18年的租金明显与其陈述及事实自相矛盾。其次，原告在2014年3月及4月案涉房屋抵押登记后，与第三人将乐县银华五洲大酒店之间通过《通知》函件的形式发生的以租抵债，是一种以租金抵债的擅自处分不动产的行为，直接损害了本案中已经过生效裁判确定的答辩人即申请执行人的合法债权。（五）、退一步说，《物业租赁合同书》是由原告6人以及福建融融典当有限公司、吴丽英与第三人将乐县银华五洲大酒店签订，福建融融典当有限公司、吴丽英也未提起执行异议，原告亦无权通过本案诉讼，要求全部享有案涉房屋的合法使用权。《物业租赁合同书》中，原告6人的欠款本金总额合计仅29.2万，而合同约定的18年总租金为864万元，即使按原告陈述，至今至少也扣减了至少200多万元的款项，原告的款项早已收回。请求依法驳回原告的诉讼请求。 将乐县银华五洲大酒店述称，一、《物业租赁合同书》是伪造虚假的，其法定代表人未在合同书上签字确认，也未授权他人在合同书中盖章。租赁合同上的公司和私章，是法定代表人将公章和私章交给了黄炳根会计保管，在法定代表人被刑拘期间乘机偷盖的，而且在2013年９月30日之前所有的协议都有法定代表人的签名，应以签名才是合法有效的合同，而且法定代表人至今不认识吴丽英，更不可能签订《物业租赁合同书》。二、将乐县银华五洲大酒店向融融典当公司借款230万元，已归还110万元本金并支付了部分的高利贷利息，只剩120万贷款没有还，但也超过了诉讼时效，因此融融典当公司起诉后又撤诉了，并不存在还欠1090万元的债务。三、黄炳根等6名原告根本无权处置将乐县银华五洲大酒店的财产。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。可认定以下事实： 将乐县银华五洲大酒店于2002年元月20日分别与黄炳根、周鲁华、曹景奎、黄樟春、陈玉英、刘爱京签订《协议书》，约定将乐县银华五洲大酒店因资金严重不足向内部员工有偿筹借资金，借款金额分别为6万元、6万元、6万元、5.5万元、2.85万元、2.4万元，月息均为15‰，借款期限三年。将乐县银华五洲大酒店向前述借款人出具收款收据，各借款人收据总金额分别为6万元、6万元、6万元、5.8万元、3万元、2.4万元。将乐县银华五洲大酒店作为甲方于2013年9月30日与乙方黄炳根、周鲁华、曹景奎、黄樟春、陈玉英、刘爱京、福建融融典当有限公司、吴丽英签订《物业租赁合同书》，约定甲方共向乙方借款及担保共计1090万元，甲方同意将将乐县银华五洲大酒店租赁给乙方，直至甲方将借款和借款担保全额还清为止。合同第一条约定甲方将将乐县银华五洲大酒店出租给乙方使用（具体如下：即酒店负一楼、一楼、二楼、四楼全部、五楼、六楼一半（主体部分）、七楼至九楼全部）；第二条约定租赁期限18年，即从2013年10月1日起至2031年9月20日止。第四条约定租金第1年至第6年每年36万元，第7年至第12年每年48万元，第13年至第18年租金每年60万元。此外，合同还对专修、租赁物转租、合同终止等条款进行了约定。合同没有法定代表人全长生的签字，加盖有将乐县银华五洲大酒店公章和全长生的私章。 将乐县银华五洲大酒店于2014年3月5日与将乐县农村信用合作联社签订《流动资金借款合同》，约定将乐县银华五洲大酒店向将乐县农村信用合作联社借款1300万元用于酒店装修。将乐县银华五洲大酒店以其所有的坐落于××镇××路××号-1-1层房产（将房权证2××2字第0××9号）为借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续（将房他证2014字第××号）； 将乐县银华五洲大酒店于2014年4月2日与将乐县农村信用合作联社签订《最高额抵押合同》，约定将乐县银华五洲大酒店自愿以其所有的坐落于××镇××路××号2-3层（房产证号：将房权证2011字第2××8号）及4-9层（房产证号：将房权证2011字第2××8号）房产为将乐县长鑫经贸有限公司向将乐县农村信用合作联社的最高额1700万元的借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续（他项权证号：将房他证2014字第0××0号、将他项2014第3××8号）。后因将乐县银华五洲大酒店、将乐县长鑫经贸有限公司未按合同约定归还借款本息，将乐县农村信用合作联社于2015年5月27日就前述两笔借款向本院提起民事诉讼，本院于2015年8月10日分别作出（2015）将民初字第649号、第648号《民事判决书》。 因将乐县银华五洲大酒店未履行前述判决书确定的义务，将乐县农村信用合作联社于2015年9月29日申请本院强制执行，本院于2015年12月25日终结本次执行程序。将乐县农村信用合作联社于2019年5月8日申请恢复执行，本院于2019年7月24日依法查封了将乐县银华五洲大酒店所有的坐落于将乐县××镇××路××号-1-1层、（将房权证2××2字第0××9号）、（所有权证号：将房权证2××2字第）、2-3层（房产证号：将房权证2011字第2××8号）及4-9层（房产证号：将房权证2011字第2××8号）房产。黄炳根、周鲁华、曹景奎、黄樟春、陈玉英、刘爱京提出执行异议，本院于2020年7月27日作出（2020）闽0428执异23号民事裁定书，驳回异议请求。 另查明，黄炳根、周鲁华、曹景奎、黄樟春、陈玉英、刘爱京、吴丽英、福建融融典当公司作为甲方于2016年9月30日与乙方陈进章、甘小龙签订《承包经营合同书》，约定甲方将将乐县银华五洲大酒店5楼（主楼）、6至9楼全部、10楼（部分）合计大小及不同房型共65间客房、两个会议室，一楼大厅（不含茶庄），整体服务经营权交给乙方承包经营，承包期限5年，从2016年10月1日起至2021年9月30日。 本院认为，首先，（2015）将民初字第649号、第648号《民事判决书》已发生法律效力，将乐县银华五洲大酒店未履行生效判决书确定的义务，本院根据将乐县农村信用合作联社的强制执行申请依法查封将乐县银华五洲大酒店所有的坐落于将乐县××镇××路××号-1-1层、2-3层、4-9层抵押房产，符合法律规定。将乐县银华五洲大酒店虽尚欠黄炳根、陈玉英、周鲁华、曹景奎、黄樟春、刘爱京借款本息未还，但欠款本金总额合计仅29.2万元，与《物业租赁合同书》约定的租金相差甚远。其次福建融融典当有限公司、吴丽英未向本院提出执行异议，原告又未提供1090万元借款的证据，是否有1090万元的债务存有疑问，原告以该债务充抵租金且期限长达18年，与常理相悖。第三，将乐县银华五洲大酒店的法定代表人全长生确认从未签订过《物业租赁合同书》，该《物业租赁合同书》是伪造虚假的，租赁合同上的公司公章和法定代表人的私章，是公司会计黄炳根利用保管印章偷盖的，因此该《物业租赁合同书》是否将乐县银华五洲大酒店真实意思表示也存疑。因此，原告的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回黄炳根、陈玉英、周鲁华、曹景奎、黄樟春、刘爱京的诉讼请求。 案件受理费100元，由黄炳根、陈玉英、周鲁华、曹景奎、黄樟春、刘爱京负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  罗成辉 审 判 员  肖庆亮 人民陪审员  李世坤 二〇二〇年十二月四日 法官 助理  李 霞 书 记 员  张玉微 附相关法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。