广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终4400号上诉人（原审原告、反诉被告）：林梅香，女，汉族，1965年1月2日出生，住广东省阳山县**********。委托诉讼代理人：黄炽民，广东苍华律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁东方，广东苍华律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王美娟，女，汉族，1984年5月13日出生，住广东省阳山县阳城镇**********。委托诉讼代理人：汪志刚，广东南方福瑞德律师事务所律师。上诉人林梅香因与上诉人王美娟房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省阳山县人民法院（2019）粤1823民初704号民事判决，向本院提起上诉。本案现已审理终结。林梅香上诉请求：一、撤销一审判决第三项、第四项，发回重审或查明事实后改判被上诉人向上诉人支付拖欠租金自2018年3月1日至2020年7月31日共638000元，后续发生的租金以实际拖欠为准；二、判令被上诉人支付违约金50000元；三、本案诉讼费、保全费、反诉费、鉴定费由被上诉人负担。事实与理由：一审判决认定事实不清。一、没有任何证据证明经营幼儿早期教育有用房必须是商业性用房，且被上诉人在合同签订前曾多次勘察现场，对案涉的房屋状态、性质是清楚的，被上诉人也自信能够办理到经营幼儿早期教育的消防许可证，因此也在2017年7月5日办理了注册登记并领取了营业执照；二、案涉房屋手续齐备，不存在危及人身安全的情形，合同签订当天上诉人已将房屋交付给被上诉人使用，符合合同的约定。如果要上诉人将房屋变更为商业性用房，对上诉人是不公平的，更不符合房屋租赁的交易习惯；三、被上诉人无法取得消防许可证的原因是其在案涉房屋装修前未聘请具备消防设计资质的单位进行二次消防设计，没有向消防机构申请消防设计审核，违反了法律强制性规定而导致的；四、上诉人没有违约，依合同约定应收取租金184000元，是基于合同约定及被上诉人的占有，租金不必退回给被上诉人，收取的押金也不应退回。综上，上诉人并未违约，一审判决认定事实不清，导致判决错误，请求发回重审或依法改判。王美娟辩称,其答辩意见按其上诉状所述。王美娟上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、撤销一审判决第三项的返还押金50000元及赔偿装修折旧费用58068元，改判双倍返还押金100000元及赔偿装修损失203797.38元；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：林梅香在一审诉请中并没有请求返还涉案房屋，一审判决上诉人返还房屋没有法律依据。上诉人在一审中反诉请求双倍返还押金10万元所依据的并非定金条款，而是违约金与押金共计10万元，一审判决驳回不当。租赁合同虽约定了折旧费的计算方法，但是没有约定按照承租人实际租赁房屋的年限来赔偿上诉人的装修损失，一审判决计算赔偿装修损失的方法既不公平，也不合理。林梅香辩称，其答辩意见按其上诉状所述。林梅香向一审法院起诉请求：一、判令被告支付拖欠的租金330000元给原告；二、判令被告支付违约金50000元给原告；三、判令解除原、被告双方订立的《房屋租赁合同》；四、本案的诉讼费用由被告负担。主要事实与理由：2017年3月1日，经原、被告双方协商一致，就原告所有的位于阳山县***********住宅楼的2-4层（建筑面积1590平方米）及该住宅楼一楼商铺（建筑面积60平方米）合计建筑面积1650平方米租赁给被告用于经营幼儿早期教育达成协议，订立了《房屋租赁合同》，该合同约定：租赁期限；租金及押金；房屋维护及维修；违约金和违约责任；补充与附件等条款（合同内容详见《房屋租赁合同》）。合同订立后，原告按约定将合同项下房屋及商铺移交给被告使用，被告自2017年3月起按合同约定的期限支付租金给原告，但自2018年3月起至今，被告未按合同约定的期限支付租金给原告。原告多次向被告催收，被告均置若罔闻，至今仍未支付拖欠的租金给原告。至2019年5月31日止，累计欠付租金330000元未付给原告，损害了原告的财产权益。原告认为，原、被告双方于2017年3月1日订立的《房屋租赁合同》，是依法成立的合同，具有法律约束力。被告未按合同约定的期限支付租金给原告的行为，违反了《房屋租赁合同》的相关约定，已构成违约，损害了原告的财产权益，应依照合同的约定和法律的规定向原告承担清偿拖欠的租金330000元以及逾期支付租金相应违约金50000元的违约责任。原告为维护自身的合法权益，特起诉至法院。庭审中，原告增加诉讼请求为要求被告在解除《房屋租赁合同》后返还案涉房屋。王美娟向一审法院反诉请求：一、返还租金184000元；二、双倍返还押金100000元；三、赔偿装修等损失225423.8元；以上三项合计人民币509423.8元；四、本案诉讼费由反诉被告承担。主要事实与理由：2017年3月1日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，双方约定租赁房屋用于经营幼儿早期教育，同时双方还约定：1、反诉被告（即出租人）应保证租赁房屋符合消防条件；2、租赁期内，反诉被告保证出租房屋处于适用的状态。租赁合同签订后，反诉原告先后投入20多万元的装修，但是因为反诉被告的原因无法通过消防验收，而且反诉被告始终不愿意配合反诉原告办理消防相关手续。一审法院认定事实：2017年3月1日，原告（反诉被告）林梅香与被告（反诉原告）王美娟签订《房屋租赁合同》，约定：“出租方（以下简称甲方）：林梅香，身份证号码：440************026，联系电话：159*****329，承租方（以下简称乙方）：王美娟，身份证号码：441************523，联系电话：139*****186。甲乙双方经协商，甲方同意将自有的坐落在（位于阳山县***********住宅楼的2-4层（1590平方）及该住宅楼一楼商铺（60平方）合计租赁建筑面积共1650平方的楼房及该房屋院内户外活动场所450平方出租给乙方经营幼儿早期教育），现依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成如下合同并共同遵守：第一条租赁期限。（一）房屋租赁期自2017年3月1日至2027年8月31日，共计10.5年126个月。甲方应于2017年3月1日前将房屋交付给乙方。房屋经甲乙双方交验签字并移交房门钥匙以后视为交付完成。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应返还房屋及其不可移动的辅属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电等使用情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第二条租金及押金。（一）租金标准：月租金为人民币贰万贰仟元整（￥22000.00元整）。（二）支付方式：现金、银行汇款或网银转账，乙方按每6个月的前十天交房租。（三）押金退还:乙方在租用该房屋前，已向甲方交付人民币伍万元整（￥50000.00元整）作为押金，待合同期满后若乙方无拖欠租金和水电费及房屋无损坏的甲方应全额退还押金。若乙方拖欠租金和水电费或房屋主体有损坏的，甲方应扣除维修费用后余额退还。若乙方在经营途中如违约的此押金视为违约金，甲方不作退还。（除不可抗拒的因素及政府行为造成无法经营的）即可退还押金人民币伍万元整。第三条房屋维护及维修。（一）甲方应保证租赁期房屋的建筑结构和供电供水符合建筑消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得有危及人身安全现象；承租人保证遵守国家的法律法规规定以及房屋所在区域的房屋管理部门规约。（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态；1、对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后马上进行维修。2、因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第四条转租……第五条合同解除。（一）本合同期限届满，双方不再续签合同的，本合同自然终止解除。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（三）当事人有其他违约或违法行为致使合同目的不能实现的。本合同终止解除。第六条违约金和违约责任。1、本合同违约金标的定为伍万元整，甲乙双方必须共同遵守本合同条款，任何一方违反合同条款的视违约行为，违约方应赔偿守约方伍万元整。如甲方违约，除赔偿乙方伍万元违约金外，并赔偿乙方投入装修总费用的折旧费用，折旧费用按投资装修总费用每年10%计算。第七条安全责任……第十条解释。本合同的理解与解释应依据合同目的和文本原义进行，本合同的标题仅是为了阅读方便而设，不应影响本合同的解释。第十一条补充与附件。1、本出租房为林梅香所有，无其他关系人，房屋应为合法建筑，房屋所有人应有所有权合法凭证（如房产证、宅基地证等有效证件），由于本房屋所产生的债权债务及其他纠纷与承租人无关，若因纠纷使乙方不能正常经营而造成的损失由甲方按第六条第一节负责赔偿。乙方因经营需要，需要甲方提供房屋产权证明或其它有关证明材料的，甲方应予以协助。2、甲方房屋院内面积为450平方米的户外广场应作为房屋租赁期间配套设施（免费提供给乙方使用），期间不允许甲方以各种理由终止提供给乙方使用。3、经甲乙双方协议，房屋租金采取递增方式对租金加价（具体方式：①2017年3月至2020年8月三年半内每年租金总额为人民币贰拾陆万肆仟元整（￥264000.00元整）不变。②第四年（即2020年9月）以后每年将以上一年的年租金总额递增5%进行计算。除上述协议外，甲方在出租房屋给乙方期间不得将租金加价、不得在租用期内悔租或停租。4、乙方为经营安全，同时需要租赁甲方房屋一楼（商铺）作为经营场所使用，租金已包含在第3点内。5、房屋交付使用时应确保房屋建筑主体结构安全可靠，门、窗完好，上、下水源畅通，供电等设备能正常使用。6、甲方应允许乙方对该房屋进行装修保证不影响主体结构或乙方可视情况对房屋内非承重隔墙增加或减少，对院内隔墙进行拆除，以符合开设室内早教园必须的要求。在合同终止后乙方在租赁期内添置的可动独立设备用品由其自行收回。而对于乙方所装饰、装修的部分，乙方放弃收回的，归甲方所有。7、乙方在租用期内负责支付经营所产生的一切费用（包括租赁税、水电费、卫生费）。……第十二条合同效力。本合同自双方签字之日起生效，本合同正本一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力……”。出租方（签字）处有原告林梅香的签名和捺印，承租方（签字）处有被告王美娟的签名和捺印。《房屋租赁合同》签订当天，原告交付案涉房屋给被告使用，并收取了被告押金50000元。被告支付从2017年3月起至2018年2月的租金合共184000元给原告。被告陈述从2017年7月21日开始装修案涉房屋，2017年8月底装修完毕。根据被告提交其与原告的微信聊天记录，记载有如下内容“（2017年9月5日）王美娟：香姐，我转住9月和10月的房租给你先，因为房屋的问题，我们都确定不了证件能不能办下来，我了解过需要你去把房屋的性质改变就可以办理，所以我希望你能考虑一下。”“（2017年9月24日）王美娟：香姐，你托朋友办理那件事，现在怎么样了？”“（2017年11月4日）林梅香：黄老师，你几时交屋租给我？”“王美娟：到时我再找你。我还在等消防的电话。”“（2018年2月10日）王美娟：香姐，消防那件事现在怎么样了？”“（2018年7月5日）王美娟：香姐，证件现在办好没有？”“林梅香：没，正在办紧。”“王美娟：大概什么时候能办好？”“林梅香：我都吾知，叫他快点。”“（2018年8月6日）王美娟：香姐，现在证件那办得怎么样了？”“林梅香：没呀，等通知，正在办”“（2018年11月12日）王美娟：香姐，办证那现在怎么样了？”“（2019年1月7日）王美娟：香姐，最好你以文字说一下，办证那的情况，我大概了解的是，你先把这么多块地并在一起，然后改性质，这性质是改商住还是全商？另外就知道你说现在办到在国土那出图纸，还有就是只能到二楼，三四楼又要再办理，我大概知道是这样，不知道有没有错，朋友说了解清楚才好帮我。”“（2019年4月11日）王美娟：香姐，证件那现在怎么样？”“（2019年4月24日）王美娟：香姐，昨天我去了解过了，带上所有证件及土地出让合同去市政，价钱2000多一平方，大概30万，国土收钱，共同申请的委托书，（国土）中地图。”“（2019年5月6日）林梅香：黄老师，你好，上次我给你的优惠意见是：（你先交完所欠的一年房租，然后我去改证，往后优惠你三个月房租）。这个条件我回来跟家人商量，（你也知道这不是我一个人的产权了），他们很大意见，说我让步太多。但我说给你的条件我还是认数，我又做了他们很多工作。他们说这个条件你还不接受，那我也没有办法了，他们就要走司法程序了。你也多考虑一下，我也只能做到这样了。”“王美娟：你们考虑清楚该怎么做就怎么做吧，如果你觉得这样是公平的，我们也只能走到那一步。”庭审中，原告陈述，签订《房屋租赁合同》时被告已清楚原告丈夫温炳贤已去世的事实，原告具有案涉房屋平等的处分权，《房屋租赁合同》是合法有效的，原告已依约履行交付案涉房屋给被告使用的义务。案涉房屋报建手续齐全、合法、有效，并通过了验收领取了《房地产权证》。可见，案涉房屋的建筑结构和供水、供电、消防等方面均符合设计标准，不存在危及人身安全现象，是适合居住的。被告签订《房屋租赁合同》时，已经取得教育部门审批通过办园，应当充分预见经营幼儿早期教育需要办理相关证照的风险，《房屋租赁合同》没有约定原告应当协助被告办理消防许可证等相关证照的义务，由于消防部门的要求致使被告不能办理消防许可证，不是原告的责任，故原告不存在任何违约的情形。但被告除已支付2017年3月1日至2018年2月28日的租金外，自2018年3月1日起拖欠租金至今，已构成违约，致使《房屋租赁合同》已经不能履行，应依法判令解除合同，并要求返还房屋。被告陈述，双方签订《房屋租赁合同》时原告向被告出示所有权人为温炳贤的旧房产证以及《建设用地规划许可证》，并不清楚原告丈夫温炳贤已去世的事实，原告刻意隐瞒案涉房屋的产权状况，导致被告错误认识并订立合同，原告并非案涉房屋的所有权人，不具有处分权，案涉合同应为无效合同。双方签订的合同约定被告租赁房屋用于经营幼儿早期教育，原告明知被告将租赁房屋用于商业用途，同时双方在合同中约定原告应保证案涉房屋符合消防条件以及保证房屋在租赁期内处于适用的状态。所以，改变房屋的性质并使之能够用于商业用途是原告的基本义务，原告违反合同基本义务直接导致被告无法将承租房屋用于约定用途，无法实现合同目的。合同签订后，被告从2017年7月21日开始装修涉案房屋，于2017年8月底装修完毕，被告对案涉房屋先后投入二十多万元的装修费用，但因为原告的原因无法通过消防验收，故根据过错原则原告应承担被告的装修费用。被告认为其从2018年3月开始没有支付租金，是基于原告不配合办理消防以及房屋处于不适用状态的合理抗辩。被告同意解除《房屋租赁合同》及归还房屋给原告。诉讼过程中，被告于2019年10月28日向一审法院申请对案涉房屋的装修价值进行司法鉴定，一审法院于2019年12月6日依法委托广州同诚工程造价咨询有限公司对案涉房屋装修工程的造价进行鉴定。该公司于2020年6月15日作出穗同诚造字2020-01-0096-SFJD《阳山县***********住宅的2-4层及该住宅一楼商铺装修工程造价鉴定报告》，鉴定结果为：阳山县***********住宅的2-4层及该住宅一楼商铺装修工程的造价为203797.38元。被告为此支付鉴定费5000元。对于该鉴定报告，原告表示对三性不予认可，认为该鉴定报告所依据的证据材料均由被告单方提供，原告对此不知情也不知道其真实性，并认为装修是被告单方面的行为，与原告无关。另查明：2019年4月17日《不动产权证书》载明：坐落于阳山县***************屋（产权证号为粤（20**）阳山县不动产权第0002201号）的权利人是林梅香、温星光、温敏华、温金娴、温森源，分别占有份额为50%、16.66%、8.34%、8.34%、16.66%，该房屋的用途是批发零售用地/商业服务，备注载明继承温炳贤房屋（粤房地权证阳字第**00004629号）。2019年4月17日《不动产权证书》载明：坐落于阳山县**************、301、401、501、601、701房屋（产权证号为粤（20**）阳山县不动产权第0002201号）的权利人是林梅香、温星光、温敏华、温金娴、温森源，分别占有份额为50%、16.66%、8.34%、8.34%、16.66%，该房屋的用途是城镇住宅用地/住宅，备注载明继承温炳贤房屋（粤房地权证阳字第**00004629号）。2019年6月10日，温星光、温敏华、温金娴、温森源共同出具《房屋租赁合同追认书》，载明“兹有粤（2019）阳山县不动产权证第0002202号、粤（2019）阳山县不动产权证第0002189号房屋的权利人林梅香，于2017年3月1日与王美娟订立的合同编号为2017-03-01#的《房屋租赁合同》，对该行为房产共有人温星光、温敏华、温金娴、温森源予以追认”。2019年9月5日，林梅香与温星光、温敏华、温金娴、温森源共同出具《同意解除房屋租赁合同确认书》，载明“兹有粤（2019）阳山县不动产权证第0002201号、粤（2019）阳山县不动产权证第0002189号房屋的权利人林梅香，于2017年3月1日与王美娟订立的合同编号为2017-03-01#的《房屋租赁合同》，由于王美娟不按时支付租金已经违约，经产权共有人协商一致，同意解除上述合同”。诉讼过程中，一审法院根据原告提出的诉讼保全申请，查封了王美娟名下的坐落于广东省阳山县*********[阳山·世纪城]12号楼1301的房屋以及林梅香与担保人温星光、温敏华、温金娴、温森源共有的坐落于广东省阳山县**************的房屋。一审法院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。被告抗辩原告对案涉房屋不具有处分权，双方签订的《房屋租赁合同》应认定为无效合同。虽然原告与被告在2017年3月1日签订《房屋租赁合同》时原告并非案涉房屋所有权人，原告与案外人温星光、温敏华、温金娴、温森源继承温炳贤房屋在2019年4月17日才取得《不动产权证书》按份共有案涉房屋，但原告是否享有案涉房屋的所有权、处分权等并不影响《房屋租赁合同》的效力。被告并未提供证据证明《房屋租赁合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定无效的情形，故对被告抗辩《房屋租赁合同》无效的意见，一审法院不予支持。原告起诉主张解除与被告签订的《房屋租赁合同》并要求被告返还案涉房屋，被告在庭审中表示同意解除合同并返还房屋，故对原告要求解除《房屋租赁合同》并要求被告返还房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。本案的争议焦点为：一、原、被告是否存在违约行为；二、被告应否支付租金330000元以及违约金50000元给原告；三、原告应否返还租金184000元给被告；四、原告应否双倍返还押金100000元给被告；五、原告应否赔偿装修损失225423.8元给被告。关于焦点一。（一）关于原告是否违约的问题。本案中，根据案涉房屋不动产权证书的记载，阳山县***************的用途登记为批发零售地/商业服务；201、301、401房的用途登记为城镇住宅用地/住宅。原、被告签订案涉《房屋租赁合同》约定由被告租赁原告位于阳山县**************、201、301、401的房屋用于经营幼儿早期教育，而经营幼儿早期教育属于商业经营，故被告租用案涉房屋用于经营幼儿早期教育，则该房屋的用途须为商业性用房。原告知悉被告租赁房屋的商业性用房用途，且双方在合同明确约定“甲方应保证租赁期房屋的建筑结构和供电供水符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件”，并在“消防”二字下用横线加注，以及约定“租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态”，所以，原告有义务将符合合同约定或合同目的的房屋交付给被告使用，并保证案涉房屋符合消防安全条件及处于适用状态以达到被告在租用其房屋后能够实现经营幼儿早期教育的目的。本案中，虽然经营幼儿早期教育机构办理消防证照、经营许可等相关证照的义务在被告，但根据合同约定，原告承诺保证房屋符合消防安全条件并处于适用状态，应视为原告负有依法变更案涉房屋为商业性用房以协助被告办理消防许可证照的义务。虽然原告在签订合同当天已经交付案涉房屋给被告使用，但交付的房屋并不符合合同约定或合同约定目的，而且，从原、被告的微信聊天记录可知，在合同履行期间被告曾多次催促原告变更房屋用途以协助其办理消防许可证等，但原告经被告多次催促在合理期限内仍未变更案涉房屋用途以符合合同约定的条件，导致被告无法取得消防许可证照，且原告在庭审中明确否认其负有该项义务，最终导致无法实现合同目的。因此，原告的行为已构成违约。原告主张合同约定的“符合消防条件”仅指当时房屋状态的消防过关，原告没有协助被告办理消防许可证照的义务，不符合合同的约定，一审法院不予支持。（二）关于被告是否违约的问题。原告主张被告自2018年3月1日起拖欠租金至今已构成违约。本案中，被告在签订合同时虽知悉案涉房屋的用途，且原告在签订合同当天已经交付案涉房屋给被告使用，但在原、被告双方已签订《房屋租赁合同》由原告保证房屋符合消防安全条件并处于适用状态的情况下，被告接收房屋并交付租金至2018年2月属于对合同约定及对原告履行合同义务的合理信赖，即有合理理由相信原告在合同履行过程中能够依约履行义务使房屋达到适用状态。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，在原告经被告多次催促在合理期限内仍未变更案涉房屋用途协助被告办理消防许可证照的情况下，被告有权拒绝支付2018年3月1日以后的租金给原告。被告拒绝支付2018年3月1日以后的租金属于行使同时履行抗辩权，不构成违约。故对原告主张被告拖欠2018年3月1日以后的租金已构成违约的意见，一审法院不予采纳。关于焦点二。基于前述理由，因原告在合同履行过程中未按合同约定保证案涉房屋符合消防安全条件并处于适用状态，导致被告至今未能实现合同目的，原告的行为已构成违约。被告因此拒绝支付2018年3月1日以后的租金属于行使同时履行抗辩权，故原告起诉要求被告支付租金330000元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。因被告不存在违约行为，故对原告要求被告支付违约金50000元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于焦点三。本案中，原、被告双方签订《房屋租赁合同》约定原告将案涉房屋出租给被告用于经营幼儿早期教育，且约定原告保证案涉房屋符合消防安全条件并处于适用状态。虽然原告在签订合同当天已向被告交付房屋，但交付时的房屋并未符合合同约定或合同目的，被告基于合同约定及对原告履行合同义务的合理信赖，依约向原告支付了租金184000元。原告收取租金后理应按照约定履行义务保证其交付的房屋符合消防安全条件并处于适用状态。但是，原告在履行合同过程中却违反诚实信用原则，消极履行合同义务，且经被告多次催促至今仍未履行，最终导致被告未能办理消防许可证照，无法实现将案涉房屋用于经营幼儿早期教育的合同目的。因此，《房屋租赁合同》解除后，在原告构成违约而被告不构成违约的情况下，被告反诉要求原告返还租金184000元，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，一审法院依法予以支持。关于焦点四。因合同约定“押金退还：……待合同期满后若乙方无拖欠租金和水电费及房屋无损坏的甲方应全额退还押金，若乙方拖欠租金和水电费或房屋主体有损坏的，甲方应扣除维修费用后余额退还。若乙方在经营途中如违约的次押金视为违约金，甲方不作退还”，根据双方关于押金的上述约定，被告向原告交付的押金50000元并不具有定金性质，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，故一审法院确认被告支付的押金50000元不属于定金。被告主张双倍返还押金100000元，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条的规定，一审法院不予支持。因被告在合同履行期间不存在违约行为，《房屋租赁合同》解除后原告收取的押金50000元应予退还给被告。因此，被告反诉要求原告双倍返还押金100000元，一审法院仅予以支持50000元。对超过50000元的部分，一审法院不予支持。关于焦点五。因合同约定“甲方应允许乙方对该房屋进行装修保证不影响主体结构或乙方可视情况对房屋内非承重隔墙增加或减少”，故被告承租后有权对案涉房屋进行装修，且被告基于合同约定及对原告履行合同义务的合理信赖，在原告交付房屋后对案涉房屋进行装修，不存在过错。因合同约定“若甲方违约，除赔偿乙方伍万元违约金外，并赔偿乙方装修总费用的折旧费用，折旧费用按投资装修总费用每年10%计算”，基于前述理由，原告在合同履行过程中未按合同约定保证案涉房屋符合消防安全条件并处于适用状态，已构成违约。现被告反诉仅要求原告赔偿装修损失，原告依约应赔偿被告投入装修总费用的折旧费用。原告认为被告装修案涉房屋并未征得原告同意且被告投入装修与原告无关的意见，一审法院不予支持。对于案涉房屋的装修价值，广州同诚工程造价咨询有限公司作出穗同诚造字2020-01-0096-SFJD《阳山县***********住宅的2-4层及该住宅一楼商铺装修工程造价鉴定报告》，鉴定结果为：阳山县***********住宅的2-4层及该住宅一楼商铺装修工程的造价为203797.38元。原告不认可该鉴定报告的鉴定结果，认为该鉴定报告所依据的证据材料均由被告单方提供，不确认其真实性，但原告并未提供证据证明该鉴定报告的鉴定程序不规范、鉴定结果依据不足。在原告未能提交进一步证据反驳该鉴定报告的情况下，一审法院对广州同诚工程造价咨询有限公司依据相关鉴定程序和规范作出的《阳山县***********住宅的2-4层及该住宅一楼商铺装修工程造价鉴定报告》予以采信。因此，一审法院确认案涉房屋的装修价值为203797.38元。根据合同约定，折旧费用按装修总费用每年10%计算。因被告自认其于2017年8月完成房屋装修，截至法庭辩论终结之日（2020年7月7日）为1040天，经计算，原告应赔偿案涉房屋的装修折旧费用为58068元（203797.38×10%÷365×1040=58068）。被告反诉要求赔偿装修损失225423.8元，一审法院仅予以支持58068元。对超过58068元的部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院判决：一、原告林梅香与被告王美娟于2017年3月1日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告王美娟于本判决生效之日起十日内返还坐落于阳山县**************、201、301、401房屋给原告林梅香；三、原告林梅香于本判决生效之日起十日内返还租金184000元、押金50000元及赔偿装修折旧费用58068元给被告王美娟；四、驳回原告林梅香的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告王美娟的其他诉讼请求。案件受理费7000元、保全费2420元，合共9420元，由原告林梅香负担；反诉费8894.3元、鉴定费5000元，合共13894.3元，由原告林梅香负担7966元，由被告王美娟负担5928.3元。本院二审期间，双方当事人均没有提供新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁纠纷。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。本案争议的焦点是：一、林梅香、王美娟在履行合同过程中是否存在违约行为；二、林梅香的上诉请求应否支持；三、王美娟的上诉请求应否支持。关于焦点一。本案中，一审法院根据涉案租赁房屋的产权登记情况、《房屋租赁合同》的内容、实现合同目的所要求的条件等因素，并结合双方当事人的微信聊天记录，进行了详细的分析和判断后，认定林梅香交付的房屋并不符合合同约定或合同约定目的，导致无法实现合同目的，已构成违约。本院认为一审法院认定林梅香在履行合同中存在违约的情形较为符合本案的客观事实，且阐述的理由也较为详尽，本院对此予以确认。在林梅香经催促后在合理期限内仍未变更案涉房屋用途协助王美娟办理消防许可证照的情况下，王美娟有权行使同时履行抗辩权，拒绝支付2018年3月1日以后的租金给林梅香，并不构成违约。故对林梅香主张王美娟拖欠租金已构成违约的主张，一审法院不予采纳并无不当。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定:“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。”林梅香对一审法院违约事实的认定有异议，但其在二审期间未能提供证据予以证明，本院对其主张不予采信。关于焦点二。基于前述理由，因林梅香在合同履行过程中未按合同约定保证案涉房屋符合消防安全条件并处于适用状态，导致王美娟至今未能实现合同目的，林梅香的行为已构成违约。王美娟因此拒绝支付2018年3月1日以后的租金属于行使同时履行抗辩权，故林梅香上诉要求王美娟支付租金638000元和违约金50000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。同理，对于林梅香的其他上诉请求，本院亦不予支持。关于焦点三。（一）、对于王美娟请求撤销一审判决第二项返还房屋的请求，本院认为该判项是对解除合同后租赁房屋返还的处理，目的是为了避免解除合同解除后且存有纠纷，且该判项不影响当事人其他权利义务的行使，判决并无不当。（二）、对于王美娟主张双倍返还押金100000元的上诉请求，因该请求不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条的规定，一审法院支持返还50000元，对超过50000元部分的请求不予支持并无不当。王美娟主张该请求所依据的并非定金条款，而是违约金与押金共计10万元，但经本院审查，其一审反诉请求是双倍返还押金，而对违约金并没有提出诉请，故本院对其该主张不予采纳。（三）、对于王美娟主张赔偿装修损失203797.38元的上诉请求，一审法院根据合同的约定和林梅香在合同履行过程中存在违约的行为，认定林梅香依约应赔偿投入装修总费用的折旧费用并采信广州同诚工程造价咨询有限公司的鉴定结论并无不当，本院予以确认。因此，本院确认案涉房屋的装修价值为203797.38元。根据合同约定，折旧费用按装修总费用每年10%计算。因王美娟自认其于2017年8月完成房屋装修，截至一审法庭辩论终结之日（2020年7月7日）为1040天，经计算，案涉房屋的装修折旧费用为58068元（203797.38×10%÷365×1040=58068），因此，林梅香应赔偿案涉房屋的装修折旧费用为145729.38元（203797.38-58068=145729.38）。一审法院对林梅香应赔偿案涉房屋的装修折旧费用期间的认定符合公平原则，但计算方法不当，本院予以纠正。对王美娟上诉请求超出部分，本院不予支持。综上所述，林梅香的上诉请求不能成立，应予驳回；王美娟的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持阳山县人民法院（2019）粤1823民初704号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；二、变更阳山县人民法院（2019）粤1823民初704号民事判决第三项为上诉人林梅香于本判决生效之日起十日内返还租金184000元、押金50000元及赔偿装修折旧费用145729.38元给被上诉人王美娟；一审案件受理费7000元、保全费2420元，合共9420元，由林梅香负担；反诉费8894.3元、鉴定费5000元，合共13894.3元，由林梅香负担11000元，王美娟负担2894.3元。二审案件受理费15260元，由林梅香负担12500元，王美娟负担2760元，二审案件受理费当事人多预交部分，可向本院申请退回。本判决为终审判决。审 判 长 苏碧映审 判 员 李培东审 判 员 张廷青二〇二〇年十二月十二日法官助理 江 玥书 记 员 阳 静附引用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。