山东省威海市环翠区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1002民初5287号原告：李岩。原告：李刚林。原告：威海北方饺子王餐饮有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区滨州街**，统一社会信用代码：913710007248155399。法定代表人：赵井秋，总经理。三原告共同委托诉讼代理人：董良高，山东舜元(威海)律师事务所律师。被告：贺书坤。委托诉讼代理人：毕务琳，山东海丰威律师事务所律师。委托诉讼代理人：李彦君，山东海丰威律师事务所律师第三人：毕务琳。原告李岩、李刚林、威海北方饺子王餐饮有限公司与被告贺书坤、第三人毕务琳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李岩、李刚林、威海北方饺子王餐饮有限公司之委托诉讼代理人董良高，被告贺书坤之委托诉讼代理人毕务琳、李彦君，第三人毕务琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李岩、李刚林、威海北方饺子王餐饮有限公司（以下简称北方饺子王）向本院提出诉讼请求：1、判决确认李岩、李刚林、北方饺子王与贺书坤签订的《协议书》于2020年8月24日解除；2、由贺书坤承担诉讼费用。事实和理由：2018年11月1日，三原告与贺书坤签订《协议书》，协议书约定：三原告继续租赁使用贺书坤的位于威海市统一路53-10号二楼楼梯以北和六楼楼梯以南4间房屋；协议书同时约定贺书坤委托毕务琳代为管理房屋租赁的相关事宜等。三原告租赁该房屋后，因房屋所涉楼上楼下经营业主纷纷搬离及无处停放机动车等原因，导致三原告租赁合同目的已无法实现。后，三原告多次与贺书坤委托的毕务琳协商，要求终止三原告与贺书坤双方的租赁合同关系，贺书坤及委托的毕务琳以种种理由予以推诿，双方形成合同僵局。2019年9月，三原告搬离案涉房屋并通知贺书坤委托的毕务琳；2020年3月，三原告以发函方式，再次要求终止双方的租赁合同关系；后，三原告多次找贺书坤委托的毕务琳协商未果。因租赁合同目的己无法实现，三原告以搬离房屋、交付钥匙、多次向贺书坤委托的毕务琳协商的方式，表明其不再继续履行租赁合同，现租赁合同已无继续履行的可能，请起诉。贺书坤答辩称，双方签订的租赁合同依法受到法律保护，三原告要求解除租赁合同于法无据，请求法院依法驳回。毕务琳陈述称，三原告将毕务琳列为第三人不符合法律事实的规定，主体不对，请求法庭法院驳回。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：威海市中级人民法院于2011年8月11日作出的（2011）威执一字第186、187号执行裁定书，确认位于威海市统一路53号楼一、二、三、四、六层房地产财产权归贺书坤所有。2018年11月1日，李岩、李刚林、北方饺子王（乙方）与贺书坤（甲方）签订一份《协议书》，约定甲乙双方曾协议，由甲方将自有的威海市统一路53-10号二楼楼梯以北自有房屋和六楼楼梯以南4间房屋现状租赁给乙方使用，现租期即将届满，双方同意顺延5年，由乙方继续租赁使用；租赁期限自2018年11月20日顺至2023年11月19日；房屋租金在租赁顺延后的第一年每年20万元，后4年每年租金在上一租金的基础上递增5%（租金价格为税后价格，应交税款执行协议第五条），租金递增数额四舍五入，保留百位数，租金支付至甲方指定的人员和账户，自2018年11月20日始的每一整年为一个租赁年，每个租赁年前租金于该租赁年9月30日前一次付清，合同签订时交付第一租赁年租金，乙方逾期交付租金，自乙方逾期交付租金之年度调整年租金为每年30万元；乙方使用房屋时如存在非法转租、转借、违规改造等违法违规行为，或存在无故提前终止合同，逾期支付或未足额支付租金及应交税费的行为，甲方均有权单方解除合同收回房屋，并有权要求乙方按剩余租期应付租金的总额赔偿甲方损失。租赁期间，经甲方同意，乙方可以转租房屋，甲方转让房屋时继续保持乙方对房屋的租赁关系不变，那乙方不具有优先购买权；本协议签订时，乙方向甲方交纳履约保证金3万元，甲方于租赁结束双方交接时清退，如乙方违反本协议项下义务构成合同约定，该履约保证金不予退还；甲方委托毕务琳律师代为管理房屋租赁的相关事宜、代收租金等款项，乙方按其指定方式支付直接支付租金；落款处甲方有贺书坤签字及印章，乙方有李岩、李刚林签字及北方饺子王印章。合同签订前，贺书坤已将房屋交付三原告，由三原告进行了装修，三原告在签订合同后向贺书坤支付了2019年11月之前的租金，2019年11月1日后的租金再未交纳。后三原告搬离了涉案房屋，2020年8月24日，李刚林将涉案房屋的钥匙交与毕务琳。2020年9月10日，三原告诉至法院，要求确认双方租赁关系解除。庭审中，三原告为证实其主张向本院提交以下证据：1、落款时间为2020年3月3日，三原告向贺书坤、毕务琳发出的《接受退租房屋的通知》及快递单复印件一页，通知载明：在承租期间受市场因素影响，自2019年初至6月一直处于严重亏损状态，承租人多次向出租人反映相关情况，要求解除租赁合同，并经出租人的同意，从2019年6月份就在58同城和各种媒体上刊登广告进行转让，一直没有成交；因为无法继续维持经营，承租人不得不于9月10日停止经营并搬离腾空承租房屋。为了防止不必要损失的发生，请出租人接受退租的房屋并对出租房屋进行相关处置，以避免损失扩大，自办理之日起承租人将不再承担缴纳出租房屋的租金及其他相关义务。快递单显示的打印时间为2020年3月3日。2、2019年的9月20日北方饺子王股东谭晓东向毕务琳发送的短信截图1页，内容为：毕大哥您好，统一路决定不开了，您什么时候有时间咱们见面聊。证据1、2拟证明李岩、李刚林、北方饺子王以自己的行为表明不再履行租赁合同，案涉合同的目的已经无法实现。3、2020年4月23日李刚林、北方饺子王股东谭晓东与毕务琳谈话录音，2020年5月9日、李刚林、北方饺子王法定代表人赵井秋与毕务琳谈话录音，2020年5月25日李刚林与毕务琳的谈话录音，2020年6月12日李刚林与毕务琳、赵井秋谈话录音，2020年8月24日李刚林与毕务琳谈话录音各一份，，地点均在海港大厦**海丰威律师事务所其中2020年4月23日、5月9日、5月25日、6月12日的通话录音，内容为李刚林表示其已经于2019年9月搬离租赁房屋，并希望退租，毕务琳表示房主要求继续履行租赁合同，但李刚林可以对外转租，李刚林表示其早已对外进行转租但一直未能成功，双方商讨了涉案房屋转租以及的相关事宜，李刚林多次提出退租并表示可以对贺书坤进行补偿。其中5月25日的录音显示，李刚林称愿意把截至当时的租金结清后，将之前交纳的30000元作为违约金，再另外补偿几个月的租金。6月12日的录音显示，李刚林称其带了100000元现金加上之前交纳的保证金30000元作为违约金，实在经营不下去了，如果同意房租的事，其再筹措房租，钱就放在这里了；毕务琳称“不用不用，我和老贺研究研究方案，问问他什么意见，咱再联系。”其中8月24日的录音显示，李刚林于当日将钥匙交付给毕务琳。以上录音拟证明贺书坤与毕务琳系委托关系，毕务琳有权代贺书坤决定案涉房产的租赁事宜；对于双方合同终止事宜，多次协商未果，形成合同僵局；三原告不存在恶意违约的情形；继续履行合同，对三原告显失公平；第五、贺书坤及毕务琳拒绝解除合同，违反诚信原则；毕务琳已经将案涉房屋的钥匙收回。贺书坤及毕务琳质证称，对证据1、2的真实性无异议，其收到了该通知，但是已经表明态度，不同意解除合同；对证据3的谈话录音真实性无异议，但在一些文字、语气和代指的东西，内容的理解上，与其的话意不一致，毕务琳急于出门而接收钥匙的行为不能证明其同意解除租赁合同，不能证明三原告的主张。本院认为，三原告与贺书坤签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容也未违反法律规定，合法有效。协议书中约定了贺书坤委托毕务琳律师代为管理房屋租赁的相关事宜、代收租金等款项，毕务琳作为贺书坤的代理人与三原告之间就涉案房屋租赁事宜进行的民事活动效力及于贺书坤。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。这是合同法律效力的重要内容，但在房屋租赁等长期性合同中，一方因为经济形势的变化、履约能力等原因，导致不可能履行长期合同而需要提前解约，另一方拒绝解除合同，在出现合同僵局的情况下，允许违约方解除合同，从而使其从难以继续履行的合同中脱身，有利于充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源。但违约方解除合同应当满足以下条件：第一，违约方不存在恶意违约的情形；第二，违约方继续履行合同对其显失公平；第三，守约方拒绝解除合同违反诚实信用原则。根据合同法的相关规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高的”。本案中，尽管协议书中约定，双方租赁期限至2023年11月19日止，但三原告自2019年9月开始通过短信、发函、当面协商的方式多次向贺书坤的代理人毕务琳提出解除租赁合同的要求，三原告搬离店面并停止经营，以自己的行为表示不履行合同，导致出现了合同僵局。贺书坤虽无违约行为，但在三原告坚持不愿意继续履行合同的情形下，显然无法强制三原告继续租赁房屋经营，且继续经营将导致三原告亏损持续增加，三原告履行合同所支付的对价将远超合同履行所能获得的利益，对其显示公平；三原告继续履行合同但已停止经营必将导致标的房屋空置，也造成资源闲置与浪费。三原告积极进行转租，并多次表示愿意支付违约金以及补偿金，并非恶意违约，但贺书坤仍然拒绝解除，有违诚信原则，故应当允许三原告解除租赁合同。鉴于李刚林于2020年8月24日将涉案房屋的钥匙交给毕务琳，毕务琳也接受了该房屋钥匙，故本院确认双方租赁合同关系已于2020年8月24日实际解除。三原告仅支付了2019年11月之前的租金，2019年11月1日至合同解除之日的租金，因贺书坤表示将另案诉讼，故本院不在本案中进行处理。由于三原告不享有合同约定的或者法律规定的合同解除权，其提前解除租赁合同的行为构成违约解除，应当承担相应的违约责任，贺书坤亦可另案进行主张。综上，三原告的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。依照《合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第二百一十二条之规定，判决如下：原告李岩、李刚林、北方饺子王与被告贺书坤签订的《协议书》于2020年8月24日解除。案件受理费50元，由原告李岩、李刚林、北方饺子王负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员 刘 晓 娟二〇二〇年十二月十一日书记员 张瑛（代）