江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初3752号 原告：陈天扬，男，1991年11月1日出生，汉族，住江苏省太仓市。 委托诉讼代理人：陆志青，江苏娄东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王洁，江苏娄东律师事务所律师。 被告：周智叶，女，1971年1月24日出生，汉族，住江苏省太仓市。 被告：陶鸣君，男，1992年9月30日出生，汉族，住江苏省太仓市。 被告：龚莎，女，1990年1月10日出生，汉族，住湖南省南县。 委托诉讼代理人：陶鸣君（系被告龚莎配偶），即本案第二被告。 第三人：江苏昆山农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省昆山市前进东路828号，统一社会信用代码91320500770509049M。 法定代表人：谢铁军，董事长。 委托诉讼代理人：王昕欣，该公司员工。 委托诉讼代理人：钱金，该公司员工。 原告陈天扬与被告周智叶、陶鸣君、龚莎债权人撤销权纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，因本案处理结果与江苏昆山农村商业银行股份有限公司（以下简称昆山农商行）存在利害关系，本院依职权追加昆山农商行为本案第三人参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈天扬向本院提出诉讼请求：1.判令撤销被告周智叶将太仓市城厢镇南门街43号103室房产及底层车库赠与给被告陶鸣君、龚莎的行为，并将上述房产及车库变更登记至周智叶名下。2.判令被告支付因本次诉讼产生的律师费15000元。后原告陈天扬明确诉讼请求为：1.判令撤销被告周智叶将太仓市城厢镇南门街43号103室房产及底层车库转让给被告陶鸣君、龚莎的行为；2.判令被告支付因本次诉讼产生的律师费15000元。事实和理由：被告周智叶与案外人肖友龙于2019年10月16日向原告借款32万元，用于偿还被告周智叶名下的房屋抵押贷款，但由于两人拒绝还款，原告遂向法院起诉。经法院调解，周智叶、肖友龙同意于2019年12月31日前归还借款，最终由法院出具调解协议。由于周智叶、肖友龙未按调解协议履行还款义务，原告申请强制执行。法院受理后，由于周智叶、肖友龙暂无可供执行的财产，法院裁定终止执行。被告周智叶为逃避债务，将其名下太仓市城厢镇南门街43号103室房产及底层车库赠与给被告陶鸣君、龚莎，且已经办理了产权变更登记。原告认为，被告周智叶的赠与行为直接导致原告的债权无法实现，侵犯了原告的合法权益，请求法院依法判决。 被告周智叶辩称：周智叶与前夫离婚时，陶鸣君年纪还小，口头协议约定涉案房屋归陶鸣君所有。之所以之前没有过户给陶鸣君，是因为其年纪还小，不能说是恶意转移财产。 被告陶鸣君、龚莎辩称：涉案房屋是陶鸣君父母离婚前的财产，二人离婚时协议约定涉案房屋归陶鸣君所有。但因陶鸣君年龄不够，无法过户，所以房屋一直登记在母亲周智叶的名下。后来房屋的贷款还清后，房屋就过户到陶鸣君名下。 第三人昆山农商行述称：对本案涉及原来的民间借贷纠纷不清楚，昆山农商行是依照正规流程向陶鸣君合法、合规的发放贷款。 经审理查明：周智叶与陶国红原系夫妻关系，陶鸣君系二人之子。后周智叶与陶国红离婚，并于2016年8月8日与肖友龙登记结婚。陶鸣君与龚莎于2017年8月15日登记结婚。 2019年11月5日，陈天扬向本院提起诉讼，请求判令周智叶、肖友龙归还借款32万元，并支付利息、律师费等。2019年12月11日，经本院主持调解，陈天扬与周智叶、肖友龙达成调解协议，约定肖友龙、周智叶于2019年12月31日前共同向陈天扬归还借款32万元并支付利息（按年利率24%，自2019年10月21日起至款项实际还清之日止）。本院据此出具（2019）苏0585民初6730号民事调解书。 后周智叶、肖友龙未按上述民事调解书履行义务，陈天扬向本院申请执行。在执行程序中，因本院暂未发现被执行人可供执行的财产，陈天扬亦未能提供被执行人其他可供执行的财产线索，同意终结执行程序，本院于2020年6月23日裁定终结执行。 另查明：2012年9月21日，太仓市城厢镇南门街43号103室房屋（附底层车库）登记至周智叶名下。2019年11月4日，该房屋由周智叶名下转移登记至陶鸣君、龚莎名下（房屋建筑面积为146.24平方米，附底层车库建筑面积为46.80平方米）。 2020年3月13日，陶鸣君、龚莎就涉案房屋向昆山农商行办理了最高额抵押登记（债权数额为175.488万元），抵押期限为2020年3月9日至2030年3月8日。后陶鸣君、龚莎以该房屋抵押向昆山农商行贷款30万元。 又查明：2020年7月1日，陈天扬为本案纠纷与江苏娄东律师事务所签订《委托代理协议》，约定由该律师事务所指派陆志青、王磊作为本案代理人，代理费15000元。陈天扬在付清15000元代理费后，该律师事务所于2020年7月1日向陈天扬开具了金额为15000元的代理费发票。 审理中，陶鸣君称涉案房屋系其与龚莎向周智叶购买，共支出295000元，包括其通过银行转账24万元，通过微信转账25000元，龚莎通过微信转账3万元；当时没有签订买卖合同，在办理过户时为节约税金，网签合同注明房款为1元钱。为此，陶鸣君向本院提交了银行交易明细，显示2020年3月23日陶鸣君向周智叶转账24万元，并提交微信支付交易明细，显示陶鸣君于2020年3月26日向“可至家居周姐”转账25000元，龚莎于2020年3月26日向“Tao麻麻”转账30000元。周智叶认可收到上述款项；陈天扬认为24万元转账时没有标注款项用途，不清楚是房款，且房屋转让的时间是2019年11月4日，而转账发生在2020年3月，相差半年之久，无法相信所转款项系购房款。 另，周智叶称之前肖友龙向陈天扬所借32万元由肖友龙经办，汇到周智叶账户上，用来归还了涉案房屋当时的抵押贷款。 以上事实有陈天扬提交的（2019）苏0585民初6730号民事调解书、（2020）苏0585执6号之一民事裁定书、不动产登记簿查询记录、委托代理协议、发票、微信转账凭证，陶鸣君提交的微信交易明细、银行交易明细，当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。 本院认为：因债务人放弃到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用，由债务人负担；第三人有过错的，应当适当分担。本案中，对于陈天扬的撤销权是否成立，分析如下： 第一，周智叶转让涉案房屋给陶鸣君、龚莎，是否为无偿或不合理的低价转让。根据陶鸣君所述，周智叶将涉案房屋出售给其与龚莎，基于避税考虑，相应网签合同载明的房款为1元，其与龚莎实际向其母亲周智叶支付房款295000元。因陶鸣君、龚莎与周智叶无真实买卖协议，二人所付的295000元也无任何备注、说明，不能证明上述款项系购房款，且款项支付时间在房屋过户之后，且时间上相隔甚远，与常理明显不符，故不能证明周智叶系将房屋出售给二人。另，即使房屋买卖关系属实，295000元的购房价格与涉案房屋的市场价值亦相差甚大，也属于以不合理的低价转让。 第二，周智叶转让房屋的行为是否对陈天扬的债权造成损害。陈天扬与周智叶、肖友龙之间的债权债务关系已经本院生效民事调解书予以确定，且陈天扬未能通过执行程序实现债权，而周智叶在明知对陈天扬债务未清偿的情况下，将涉案房屋转让给陶鸣君和龚莎，其转让行为无疑对陈天扬造成损害。鉴于陶鸣君和龚莎与周智叶的特殊关系，二人应当知道该情形，涉案的转让行为对陈天扬造成损害。 因此，陈天扬要求撤销周智叶将涉案房屋转让给陶鸣君、龚莎的行为，符合法律规定。关于陈天扬为本案诉讼支出的律师代理费15000元，该项费用为行使撤销权所必要支出，应由周智叶承担；陈天扬主张的费用标准符合江苏省律师费的收费标准，本院依法予以支持。 至于陶鸣君、龚莎将涉案房屋抵押给昆山农商行，并已办理抵押权登记对后续的影响，本院说明如下：涉案房屋已被陶鸣君、龚莎作为向昆山农商行申请贷款的抵押物，且办理了抵押登记，现无证据证明昆山农商行非善意取得抵押权。因此，在撤销涉案转让行为的情况下，如变更案涉房屋所有权，不应影响昆山农商行抵押权的实现；但如考虑将房屋恢复登记至周智叶名下，会增加诸多不必要的手续和费用，也可在保障昆山农商行抵押权的前提下，将涉案房屋用于清偿包括周智叶对陈天扬所负债务在内的一般债务。 依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、撤销被告周智叶将太仓市城厢镇南门街43号103室房屋（附底层车库）转让给被告陶鸣君、龚莎的行为； 二、被告周智叶于本判决生效之日起十日内向原告陈天扬支付律师代理费15000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6632元、减半收取3316元，由被告周智叶负担（其应于本判决生效后十日内向本院交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员 王 坤 二〇二〇年十二月四日    书记员 陆雨舟