湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终763号上诉人（原审被告）：潘高，男，汉族，1977年12月7日出生，住湖北省鄂州市华容区，上诉人（原审被告）：柳晓环，女，汉族，1979年10月25日出生，住湖北省鄂州市华容区，共同委托诉讼代理人：张家泳，湖北思普润律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：唐卫玲，女，汉族，1956年1月7日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，被上诉人（原审原告）：董时轮，男，汉族，1954年9月16日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区，共同委托诉讼代理人：余亚辉，湖北力辉法律事务所法律工作者，代理权限为一般代理。原告唐卫玲、董时轮诉被告潘高、柳晓环房屋买卖合同纠纷一案，经鄂州市华容区人民法院（下称一审法院）审理作出（2020）鄂0703民初132号民事判决。潘高、柳晓环不服判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人张家泳，被上诉人董时轮及其委托诉讼代理人余亚辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，案外人湖北省葛店开发区科技创业服务有限公司曾与潘高签订《房屋买卖合同》，约定将其所有的房屋出售给潘高。房屋不动产产权所有人为案外人，登记时间为2018年5月2日，土地用途为工业用地，房屋用途为工业，房屋性质为自建房。2017年7月20日，在房屋中介的推介下，原、被告双方签订《房屋转让协议》，约定被告将座落于鄂州市××店开发区八号公寓2号楼1单元201号房屋（面积86.76㎡）以总价238,000.00元卖给原告。合同签订当日，原告支付20,000.00元定金给被告。原告应于2017年8月15日前向被告支付剩余房款218,000.00元。被告保证对所出卖的房屋享有完全处置权，没有债权债务纠纷。被告出卖给原告的房屋为还建房，如该房屋将来统一办理产权证书，被告应配合办理。违约责任：如被告违约，原告有权解除合同，被告应承担全部购房款两倍的违约金。原告到鄂州市××店开发区房管局查询后得知，土地性质是工业用地，无法办理商品房产权证，遂未支付剩余房款。被告现已将该房屋转卖给他人。一审法院认为，本案争议的焦点为案涉《房屋买卖合同》及《房屋转让协议》的效力、定金合同的效力问题。一、《房屋买卖合同》及《房屋转让协议》的效力问题。《土地管理法》关于土地利用类型的管制原则是强制性和效力性规定，不得违反和规避。案涉房屋土地用途为工业用地而非商业用地，案外人在土地用途为工业用地地面上建房只能用于自用而不得对外出售（其未获得售房许可证）。根据《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，案涉《房屋买卖合同》应认定无效。同理，《房屋转让协议》亦应认为无效。《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。原、被告签订《房屋转让协议》时（2017年7月20日），案涉房屋并未获准登记。2018年5月2日登记时，所有权人为案外人而非被告，故被告不是案涉房有权人。原告无处分权，故原、被告签订的《房屋转让协议》亦应认定为无效。二、定金合同的效力问题。《担保法》第八十九条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保…”。定金合同法律意义是为签订的主合同提供担保。《担保法》第五条“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任”。本案中，《房屋转让协议》无效，故定金合同也应认定无效。三、原告诉讼请求是否支持。原告在诉讼理由中陈述“双方签订的合同无效”，但其诉讼请求为“解除原、被告双方签订的房屋转让协议”，两者不相匹配，故不予支持。考虑到原告的诉讼能力，为减轻当事人诉累，本院将该诉讼请求变更为确认双方签订的合同无效。因定金合同无效，不应适用定金罚则。故原告要求被告双倍返还购房定金的诉讼请求不予支持。被告关于定金不予退还的辩解意见亦不予采纳。《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，被告隐瞒案涉房屋不能自由交易的事实，是导致合同无效的过错方。被告应当及时返还原告财产并赔偿所受到的损失。关于损失，参照同期银行贷款基准利率核算为3,632.00元（自2017年7月20日计算至2020年7月2日）。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五条、第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、潘高、柳晓环返还唐卫玲、董时轮20,000.00元；二、潘高、柳晓环赔偿唐卫玲、董时轮损失3,632.00元；三、驳回唐卫玲、董时轮的其他诉讼请求。本案受理费800.00元减半收取计400.00元，由唐卫玲、董时轮负担164.00元，潘高、柳晓环负担236.00元等。判决宣告后，潘高、柳晓环对此不服向本院提出上诉。潘高、柳晓环上诉称：1、双方签订的《房屋转让协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，应当得到全面履行。原判决适用法律错误，《土地管理法》关于土地利用类型的管制原则属于管理性规范，并不是法律强制性规定；房屋是否获准登记不影响《房屋转让协议》的效力；上诉人依据合同取得案涉房屋已经支付对价，依法享有处分权；维护交易安全稳定是合同法的立法宗旨。2、被上诉人未按照约定履行支付剩余房款的义务，是违约责任方，应当裁定违约责任，无权要求返还定金。协议中明确告知房屋属于还建房，明显有别于商品房，房款也明显低于当地商品房，被上诉人对非市场风险是明知的。以不能办理房屋登记并否认合同的效力、拒不履行合同的意思表示与初衷不符。3、对于同一案件及请求，法院于2019年6月12日已经作出判决，2019年7月6日第二次起诉又撤诉，2020年1月17日第三次起诉，违反民事诉讼“一事不再理”的基本原则，其请求应当驳回。4、被上诉人的请求是具体明确的，而一审法院主动变更并据此作出判决缺乏事实和法律依据。5、引起本案纠纷的责任方是被上诉人。请求撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，并承担一、二审诉讼费用。唐卫玲、董时轮辩称：1、签订的转让协议并未获准登记，土地为工业用地而非商业用地，案外人的建房不能对外出售；2、上诉人不是房屋的所有权人，无权处分，应认定协议无效；3、根据担保法的规定，主合同无效担保合同亦无效，应当根据其过错承担相应的民事责任。在本案二审中，当事人均未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院二审另查明：2019年5月，原告唐卫玲、董时轮以潘高为被告，就本案的基础事实和标的向一审法院提起诉讼，一审法院作出民事判决，驳回唐卫玲、董时轮的诉讼请求。2019年8月，唐卫玲、董时轮重新起诉后撤回起诉。本院认为，本案争议的基础事实为被告向案外人购买了一套住宅用房，该房系登记在案外人名下，建设在工业用地上的还建房。原被告双方经协商一致后签订了《房屋转让协议》，后因原告方得知该房系建设在性质为工业用地的土地上，而请求终止协议的继续履行，并要求对方承担相应的责任。对此，一审法院归结本案的焦点及对焦点问题的处理均无不当。关于被告方上诉的理由及请求：1、《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第四款规定“国家实行对土地的用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”。任何单位和个人都有遵守土地管理法律、法规的义务。案外人在违反国家土地管理部门的确定的用途建设的房屋及当事人对该房屋的买卖行为，均违反相关法律规定，本院不予保护。2、关于重复起诉的问题。原告在2019年5月就本案基础事实及标的向法院提起诉讼，并经法院判决驳回诉讼请求。原告本次提起诉讼的被告与与前诉不同，故不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定。3、关于诉讼请求中的“解除协议”和“确认无效”的问题。一审法院基于“当事人的诉讼能力及诉讼效率、效果及本案当事人的真实意思表示”，作出更符合“司法原则”的处置，且不影响本案实体的处理，本院亦予以支持。故本院对上诉人的上诉理由均不予采信，对其请求不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费472.00元，由潘高、柳晓环共同负担。本判决为终审判决。审判长  徐武港审判员  陈 林审判员  宋光亮二〇二〇年十二月十三日法官助理严品书记员杨琛