湖北省潜江市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂9005民初2570号原告：刘玉梅，女，1981年8月20日出生，汉族，湖北省潜江市人，自由职业，住湖北省潜江市。委托诉讼代理人：许丰（系刘玉梅之夫），男，1974年7月24日出生，汉族，湖北省潜江市人，医生，住湖北省潜江市。被告:潜江市如日中正汽车贸易有限公司，住所地：湖北省潜江市园林办事处潜阳西路**。法定代表人：余才虎，该公司董事长。委托诉讼代理人：晁守强，潜江市如日中正有限公司行政经理。委托诉讼代理人：谢从标，潜江经济开发区法律服务所法律工作者。原告刘玉梅与被告潜江市如日中正汽车贸易有限公司（以下简称如日中正汽车贸易公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘玉梅及其委托诉讼代理人许丰，被告如日中正汽车贸易公司委托诉讼代理人晁守强、谢从标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘玉梅向本院提出诉讼请求：1、确认刘玉梅与如日中正汽车贸易公司2016年2月13日签订的《商铺租赁合同书》于2020年9月28日解除；2、判令如日中正汽车贸易公司立即给付2019年租金94964.03元，并赔偿违约金23741元；3、判令如日中正汽车贸易公司将刘玉梅所有门面恢复至出租前的原状。事实和理由:2016年2月13日，刘玉梅与如日中正汽车贸易公司签订了《商铺租赁合同书》，将其所有的位于潜江市园林办事处潜阳西路39号潜江天驰汽车大市场编号A6-3-4两间门面出租给如日中正汽车贸易公司经营使用，合同期限5年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止，合同约定：涉案商铺的租金为2016年度89266.19元，2017年度89266.19元，2018年度89266.19元，2019年度94964.03元，2020年度99712.23元；租金的给付方式为年租金，即如日中正汽车贸易公司在签订合同时一次性支付当年租金，次年租金需在上一年度的12月1日前给付，如日中正汽车贸易公司按约支付了2016年、2017年及2018年度租金，但未按约支付2019年度租金。因如日中正汽车贸易公司未按约定在2018年12月1日前给付2019年房屋租金，刘玉梅在2019年初向如日中正汽车贸易公司讨要租金，如日中正汽车贸易公司以其搬离了租赁的门面房屋为由拒绝给付，但却一直未与刘玉梅办理解除合同的手续，刘玉梅亦未收到过如日中正汽车贸易公司发出的解除合同的通知。同时，如日中正汽车贸易公司未将涉案房屋返还给刘玉梅，且一直在占有、使用，涉案房屋的水表、电表的起止码，足以证明如日中正汽车贸易公司仍在使用该承租房屋。如日中正汽车贸易公司辩称，1、如日中正汽车贸易公司与刘玉梅及案外人黄国琼分别于2016年2月3日和2016年1月18日签订的两份为期5年的商铺租赁合同，三方已于2018年12月20日依法解除，如日中正汽车贸易公司不欠刘玉梅租金，亦未构成违约；2、刘玉梅请求支付2019年度的租金，已逾诉讼时效。综上，恳请法院依法驳回刘玉梅的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：刘玉梅向本院提交的六组证据，如日中正汽车贸易公司对其真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以采信，对其证明目的及其关联性，本院将结合其他证据在裁判理由中予以阐述。如日中正汽车贸易公司向本院提交的证据二，《商铺租赁合同书》2份，刘玉梅对其真实性无异议，但对其证明目的有异议，且认为2016年1月18日签订的《商铺租赁合同书》经合同当事双方同意已作废，不能作为证据使用。本院认证认为，2016年1月18日的《商铺租赁合同书》已作废，没有实际履行，不予采信；如日中正汽车贸易公司向本院提交的证据四，照片3张，证明2019年1月23日刘玉梅已将涉案商铺对外出租的事实。刘玉梅对其证明目的有异议，本院认证认为，刘玉梅认可招租广告系其张贴发布，故对该份证据的真实性予以采信，对其证明目的本院将结合其他证据在裁判理由中予以阐述；如日中正汽车贸易公司向本院提交的证据七，潜江市驰皓物业管理有限公司出具的证明1份，证明租赁屋中的水电费截止日期是2018年12月31日。刘玉梅对该份证据的真实性有异议，认为该份证明是否是天驰汽车城出具不明确，且根据水表起止码显示2019年1月末至2020年9月租赁屋共使用水71吨。本院认证认为，该份证明未有经办人签订，亦未标明经办人的联系方式，不符合证据的形式要件，且该份证明内容仅是证明物业费的缴纳截止时间，不能达到如日中正汽车贸易公司的证明目的，故对该份证据本院不予采信。根据当事人的陈述及本院认定的证据，本案法律事实如下：2016年2月3日，刘玉梅（甲方）与如日中正汽车贸易公司（乙方）签订了一份《商铺租赁合同书》，合同约定，刘玉梅将其位于潜江市园林办事处潜阳西路39号潜江天驰汽车大市场编号为A6-3,4，建筑面积约为197.04㎡的商铺租赁给如日中正汽车贸易公司；租赁期限为2016年1月1日至2020年12月31日；租金为2016年全年89266.19元，2017年全年89266.19元，2018年全年89266.19元，2019年全年94964.03元，2020年全年99712.23元，合同签订时乙方向甲方一次性支付第一年租金，以后租金需在上一年的12月1日前缴清；乙方返还商铺前一个月开始撤出其投资的商品、办公设施以及可移动的财产，对房屋的装饰、装璜、门、楼梯、窗其他改造部分不得拆除，也不得要求甲方赔偿；违约责任，乙方在租用铺位后，如中途退出，视为违约，剩余租金不退还，出现本合同第六条（2.1-2.3）约定的条件，甲方单方解除合同的，甲方有权追究对方的违约责任，违约金为3个月租金。合同履行过程中，如日中正汽车贸易公司支付了2016年全年、2017年全年及2018年全年的租金后再未支付刘玉梅租金。涉案商铺2019年1月共用电600度（28630-29230），用水138吨（4291-4429）；2019年1月底至2020年9月期间，涉案商铺电表码数起止码无变化，水表码数起止码相差71吨（4429-4500），2019年1月23日，刘玉梅在涉案商铺上张贴了出租广告。2020年9月28日，刘玉梅以微信方式通知如日中正汽车贸易公司解除租赁合同。本院认为，本案争议的焦点：（1）刘玉梅与如日中正汽车贸易公司2016年2月3日签订的《商铺租赁合同书》何时解除；（2）如日中正汽车贸易公司是否构成违约。关于刘玉梅与如日中正汽车贸易公司2016年2月3日签订的《商铺租赁合同书》何时解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”，本案中，2019年1月23日，刘玉梅就涉案商铺张贴了出租广告，其行为为涉案商铺重新出租的真实意思表示，刘玉梅向不特定人群发出了要约邀请，其目的就是希望能得到他人向其发出订立商铺租赁合同的意思表示，以实现涉案房屋的重新出租；涉案商铺电表显示2019年1月末至2020年9月期间涉案商铺电表码数起止码无变化。根据租赁合同交易习惯及前述事实，表明2019年1月23日如日中正汽车贸易公司已将涉案商铺返还给刘玉梅。刘玉梅以其2020年9月28日以微信方式通知如日中正汽车贸易公司解除租赁合同而确定解除合同的时间证据不足，本院不予采纳。故本院认定刘玉梅与如日中正汽车贸易公司合同解除的时间为2019年1月23日。如日中正汽车贸易公司辩称双方签订的合同已于2018年12月20日依法解除，但未向本庭提交其已通知刘玉梅解除合同的证据予以证明，且涉案商铺的水电表起止码显示2019年1月共用电600度（28630-29230），用水138吨（4291-4429），抗辩主张明显不符合事实，本院不予支持。2019年1月期间，如日中正汽车贸易公司实际使用了租赁的房屋，应向刘玉梅交纳相应的租金。结合本案实际，如日中正汽车贸易公司应支付刘玉梅2019年1月租金7913.67元（94964.03元÷12个月）。如日中正汽车贸易公司辩称刘玉梅请求支付2019年租金已逾诉讼时效，于法无据，本院依法不予采纳。关于如日中正汽车贸易公司是否构成违约的问题。刘玉梅与如日中正汽车贸易公司于2016年2月3日签订的《商铺租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，且合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效合同。依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。按照合同约定，如日中正汽车贸易公司2019年度使用租赁的房屋应于2018年12月1日前向刘玉梅交纳2019年度的全年租金，其在2019年1月使用租赁的房屋而未按约定交纳租金，构成违约，应承担违约责任，故对刘玉梅主张如日中正汽车贸易公司支付违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。关于违约金的计算问题。根据涉案合同关于违约金的约定，结合本案实际，同时兼顾公平原则，本院酌定如日中正汽车贸易公司赔偿刘玉梅的违约金为2019年度的三个月租金，刘玉梅主张如日中正汽车贸易公司给付违约金23741元，本院予以支持。关于刘玉梅请求如日中正汽车贸易公司将涉案商铺恢复至出租前的原状的问题。本案中，合同约定，如日中正汽车贸易公司返还商铺前一个月开始撤出其投资的商品、办公设施以及可移动的财产，对房屋的装饰、装璜、门、楼梯、窗其他改造部分不得拆除，也不得要求甲方赔偿。刘玉梅要求如日中正汽车贸易公司将涉案商铺恢复至出租前的原状，没有合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款及第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决如下：一、确认刘玉梅与潜江市如日中正汽车贸易有限公司2016年2月3日签订的《商铺租赁合同书》于2019年1月23日解除；二、潜江市如日中正汽车贸易有限公司于本判决生效之日起十日内给付刘玉梅租金7913.67元及违约金23741元，共计31654.67元；三、驳回刘玉梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2754元，减半收取计1377元，由刘玉梅负担1081元，潜江市如日中正汽车贸易有限公司负担296元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审判员  李明二〇二〇年十二月三日法官助理苏惠敏书记员胡悦