广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初25124号原告：李圣斌，男，汉族，1984年8月2日出生，身份证住址福建省寿宁县，委托诉讼代理人：舒辉，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李扬，广东金桥百信律师事务所律师。被告：徐远明，男，汉族，1982年4月5日出生，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：何金海，上海锦天城（广州）律师事务所律师。被告：袁红娣，女，汉族，1987年6月24日出生，身份证住址江西省丰城市，委托诉讼代理人：梁妞，广东诺臣律师事务所律师。第三人：广州市白云区永平街永泰村第四经济合作社，住所地广州市白云区永平街永泰村磨刀西街一巷**，统一社会信用代码N14401117299203031。法定代表人：徐四桂。委托诉讼代理人：董卫华，广东执正律师事务所律师。原告李圣斌与被告徐远明、袁红娣，第三人广州市白云区永平街永泰村第四经济合作社（以下简称永泰四社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李圣斌及其委托诉讼代理人舒辉，被告徐远明的委托诉讼代理人何金海，被告袁红娣的委托诉讼代理人梁妞，第三人永泰四社的委托诉讼代理人董卫华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李圣斌向本院提出诉讼请求：1、确认原告和被告徐远明签订的《商铺租赁合同》、原告和被告袁红娣签订的《转让协议》无效；2、被告徐远明向原告双倍返还保证金40000元；3、被告徐远明向原告返还已支付的部分租金50000元（包括2020年2月、3月、4月及5月15日前的租金）；4、两被告共同赔偿原告经济损失658095元（包括装修工程款348000元、可移动设施设备款138060元、停产停业损失118800元、广告牌制作款1295元、部分转让款51940元）；5、两被告承担原告支付的评估费3100元；6、本案的诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：被告徐远明和被告袁红娣原签订租赁合同，由袁红娣向徐远明承租位于广州市白云区*之一夹层商铺（以下简称涉案商铺）用于商业用途，建筑总面积约300平方米；租赁期限5年，自2018年12月1日起至2023年11月30日止。被告袁红娣承租涉案商铺后用于公寓出租。2019年12月23日，原告和被告袁红娣签订《转让协议》，被告袁红娣将对涉案商铺的承租权以及商铺内装饰装修、设施设备转让给原告，并经过了徐远明的同意。同日，原告和徐远明按照徐远明和被告袁红娣之间的租赁合同条款重新签订了《商铺租赁合同》，由原告直接承接了对涉案商铺的租赁事宜。原告为此共向袁红娣支付了转让款项558000元。原告承租后另行配置设备并继续将涉案商铺用做公寓出租，但原告随后却遭遇连番打击，损失惨重。先是2020年1月份，因突如其来的新冠疫情不得不停止经营，期间原告没有享受到任何租金减免政策；待疫情稍稍好转，原告正有所期待时，2020年6月29日，原告却收到广州市城市管理综合执法的《责令限期改正通知书》，称白云区永泰经济联合社第四经济合作社对涉案物业的使用违反了《广州市城乡规划条例》第四十条第二款的规定，要求立即停止违法行为，于2020年7月5日9时前自行拆除广告招牌、恢复公共配套电房的用途。同时，被告徐远明也向原告送达了广州市白云区永泰经济联合社第四合作社的《通知》，要求原告等承租户撤场并终止租赁合同。原告此时也才知道涉案物业一方面没有经过规划审批，为违法建筑物；另一方面，其实为公益用途，不能用于商业性质。2020年7月1日，涉案物业整体被停水停电，原告被迫终止经营。原告认为，涉案物业无建设工程规划许可证，涉案合同为无效合同。而且，两被告早在2019年10月份左右就知道涉案物业涉嫌违法建筑、违规租赁，但其隐瞒该事实，又将涉案物业转让、出租给原告，欺瞒原告，导致原告遭受巨大损失。为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如诉请。被告徐远明辩称：原告的诉请没有事实和法律依据，应予驳回，具体理由如下：一、本案原告存在不适格之处。涉案商铺由袁红娣向徐远明承租，拟用于袁红娣等人开办公司经营公寓业务。2019年1月，涉案商铺按照公寓进行装修和置备设施设备。2019年3月22日，广州八号物业管理有限公司（以下简称八号物业公司）以涉案商铺为经营场地登记成立，陈灵为股东、董事和法定代表人，袁红娣任监事。2019年12月23日，陈灵和袁红娣与原告签订《转让协议》，将公寓及公寓内所有设备转让给原告。同日，原告和徐远明重新签订《商铺租赁合同》。2020年1月3日，经工商变更登记，八号物业公司股东、董事和法定代表人由陈灵变更为原告，原告为此支付股权转让款558000元。以上事实说明，涉案商铺内的装修和设施设备为八号物业公司的企业资产，原告支付股权转让价款，受让八号物业公司的股权，通过八号物业公司间接取得相关装修和设施设备资产。原告诉求获取相关装修和设施设备资产的损失赔偿，有股东侵占公司资产之嫌，依法应当不予支持。二、原告和袁红娣及陈灵签订的《转让协议》的实质为股权转让合同，因此发生的纠纷为股权转让合同纠纷，与本案房屋租赁合同纠纷分属不同案由纠纷，不宜同案处理。三、徐远明通过公开合法途径取得涉案商铺的承租权和转租权，并不存在任何隐瞒事实、欺瞒原告的行为。经广州市白云区永平街道办事处2015年、2016年两次批准，永泰四社兴建了涉案商铺所在整栋建筑，部分用于垃圾环保处理用房，部分用于公用配电房，部分以商业用途在白云区“三资”平台招租。徐远明投标承租其中商铺，并将涉案商铺先后转租给袁红娣和原告李圣斌，永泰四社从未提出异议。现由于业主单位永泰四社提前终止合同要求收回物业导致原告不能在涉案商铺继续经营，徐远明没有过错，不应承担损失赔偿责任。如果涉案《商铺租赁合同》被依法认定为无效合同，本案原告的损失应由原告、袁红娣和永泰四社按过错责任比例分担。当然，如果合同无效，徐远明可依法向原告退还保证金20000元。但即使合同无效，原告也应支付占用涉案商铺期间的使用费，故原告要求返还租金50000元的诉求没有法律依据，应予以驳回；其主张赔偿经济损失，包括评估报告认定的损失604860元及广告牌制作费1295元，该1295元广告牌制作费已包含在评估报告认定的装修工程项目中，存在重复计算，应予剔除；虽然评估报告认定损失604860元，但原告是以支付股权转让对价的方式取得八号物业公司股权，进而间接持有相关装修和设施设备资产，股权转让对价款全部由袁红娣代陈灵收取，如果转让协议无效，依法应由陈灵退还该部分转让款。关于评估费用6100元，徐远明已先行垫付3000元，是为了尽快查明损失，尽早解决纠纷，不代表徐远明承认过错，更不表示徐远明应当承担该3000元评估费，原告要求徐远明承担其余3100元评估费毫无道理。四、评估报告结论存在不合理之处。装修工程和可移动设备均于2019年1月置备完成，到评估基准日2020年7月6日，已经历18个月，评估价值均未体现折旧。且可移动设施设备应由原告搬走，无论价值多少，始终归原告所有，不应计入原告损失。停产停业损失计算亦不合理。综上，原告的诉请于法无据，应予驳回。被告袁红娣辩称：原告针对袁红娣的诉请没有事实和法律依据，应予以全部驳回。一、根据原告提供的证据材料显示，涉案商铺是因改变使用用途而被要求整改，涉案建筑是否未取得规划许可还有待审查，《商铺租赁合同》是否无效仍须考证。二、原告与袁红娣签订的《转让协议》是对涉案商铺装饰装修及涉案商铺内购买的设施设备进行转让，现《转让协议》已经履行完毕，不论《商铺租赁合同》是否无效，《转让协议》都是合法有效的。三、原告以其与徐远明签订的《商铺租赁合同》无效为由索赔，根据合同相对性，原告索赔请求与袁红娣无关，袁红娣无需对原告承担赔偿责任。四、袁红娣对于涉案商铺涉嫌违法建设、违规租赁，在本案发生前并不知情。五、原告与徐远明处于某种目的，自行委托机构对涉案商铺装修工程的价值、可移动设施设备价值，停产停业损失的评估，无法证明李圣斌的损失。如涉案《商铺租赁合同》无效，赔偿范围应在已与建筑物形成附合物、无法拆除搬离的装饰装修工程现值范围内。综上，原告向袁红娣索要赔偿没有任何事实和法律依据，应予以驳回。第三人永泰四社述称：一、涉案商铺无产权证书或建设工程规划许可证，根据法律规定，我方与徐远明之间的《商铺租赁合同》及原告与徐远明之间的《商铺租赁合同》均属无效合同，不具有法律约束力。二、我方与徐远明签订的租赁合同面积约80平方米，徐远明擅自将该商铺夹层（面积约300平方米）出租给原告的行为与我方无关。三、根据合同相对性原则，原告只能向两被告主张权利，不能要求我方承担合同责任。经审理查明，2018年6月6日，被告徐远明与第三人永泰四社签订《商铺租赁合同》，约定徐远明向永泰四社承租位于*之一建筑面积约80平方米的商铺，租赁期限为7年，自2018年6月1日起至2025年5月31日止，租金单价为每月每宗20080元。该租赁合同未明确租赁标的物包含*之一夹层部分。2019年12月23日，原告李圣斌作为接手人与作为转让人的被告袁红娣签订《转让协议》，载明：“本人将位于*号主题公寓物业转让给李圣斌，本人之前所有债务结清，之前债务与李圣斌无关，公寓所有设备归李圣斌所有（经营权）。”案外人陈灵亦在该协议下方签名。2019年12月29日，袁红娣向原告出具《收据》，确认袁红娣与袁怀亮收到原告558000元。2019年12月23日，原告（乙方）与徐远明（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方租赁甲方坐落于*之一夹层的商铺，建筑总面积约300平方米，每月租金15000元，租赁期限为5年，自2018年12月1日起至2023年11月30日止；乙方须一次性向甲方交纳20000元作为履行该合同的保证金。该合同签订后，涉案商铺由原告实际使用。原告亦按合同约定向徐远明交纳了该商铺2020年5月份之前的全部租金以及2020年6月份租金中的10000元。2020年6月16日，永泰四社向徐远明发出《通知》，称该社与徐远明于2018年6月6日签订的位于*之一商铺（面积80平方米）租赁合同，由于接上级政府布置及该集体研究决定为增加集体公共配套电房及环卫配套用房的需求而回收此出租物业，将于该月30日前需将该商铺的经营者进行清退并提前终止合同，要求徐远明收到通知后与该社联系商讨终止合同的相关事宜。2020年7月6日开始，永泰四社就对涉案物业进行停水停电。后李圣斌与徐远明经协商，一致同意委托广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司对涉案的位于广州市白云区*号之1二楼的装修工程、可移动设施设备、停产停业损失的资产价值进行评估。李圣斌为此支付评估费3100元，徐远明支付评估费3000元。2020年7月20日，该司出具评估报告，评定上述物业装修工程价值为348000元（该价值包含以下可移动设施设备价值：1、监控摄像头，价值320元；2、网线及有线电视线，价值1960元；网线插孔接头，价值270元；3、广告牌，价值490元；4、伸缩防水雨棚，价值1760元，以上共计4800元），可移动设施设备价值为138060元，停产停业损失价值为118800元，共计604860元。徐远明表示认可评估结论中所涉的金额，但认为评估金额中包括的上述可移动设备的价值金额应当予以扣除。广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司另出具《关于装修工程评估明细的说明》，表示因工作疏忽，其出具的《装修工程-资产评估结果明细表》遗漏了“60升热水器”、“TZL30过滤式消防自救呼吸器”、“灭火器”、“消防应急灯”项目列表；如增加上述四项，装修工程评估值将增加2000元。庭审中，原、被告及第三人均未能提供证据证实涉案商铺有取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。永泰四社表示其出租给徐远明的仅是*之一的一楼80平方米的物业，不包括本案所涉的徐远明出租给原告的夹层部分；疫情发生后，永泰四社对符合条件的出租物业曾减免了2020年2月份的租金，没有其他减免。原告称广告牌是其承租涉案商铺后自行出资制作的，现广告牌已被行政部门拆除。以上事实，有《商铺租赁合同》、《转让协议》、《收据》、《通知》、银行账户交易明细表、评估报告书、评估费发票、关于装修工程评估明细的说明、微信聊天记录及当事人陈述等证据证实。本院认为，本案为原告与徐远明之间的租赁合同纠纷，李圣斌与袁红娣之间因《转让协议》所产生的纠纷与此不属于同一法律关系，不宜在本案中一并处理，故本院对原告要求确认其与袁红娣之间的《转让协议》无效及依据该协议要求袁红娣承担责任的诉请不予处理，李圣斌可就此另行主张权利。结合原、被告诉辩意见，本案主要存在以下争议焦点：一、关于合同效力及保证金返还事宜。原、被告及第三人均未能提供证据证实涉案商铺有取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与徐远明签订的涉案《商铺租赁合同》应为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故徐远明应向原告返还保证金20000元。原告要求徐远明双倍返还保证金无法无据，本院对此不予支持。二、关于损失赔偿事宜。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款、第九条的规定，对于已形成附合的装饰装修物，应由双方按照各自导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，评估机构评定的装修价值为348000元，本院对此予以认可。该部分价值中包含的监控摄像头、网线及有线电视线等四种设备与建筑物相附着，拆除后会减损其实际价值，将该部分设备价值计入装修价值并无不妥，徐远明要求扣减该部分设备价值4800元的主张本院不予支持。原告主张的自救呼吸器、灭火器等四种设备明显属于可移动的财产，其要求将该部分设备价值计入装修价值的主张本院不予认可。至于原告所称的广告牌，其称该广告牌已被行政部门拆除，现仅凭其提供的两份《收据》既不足以证实评估报告中所涉的“广告牌”项目未包含该广告牌价值，亦无法据此确定该广告牌的现值，故原告主张将该广告牌价值另行计入装修价值损失的主张本院亦不予支持。综上，本院认定装修价值为348000元。原告及徐远明对于涉案合同无效均存在过错，本院酌定其各分担50%的现值损失，故徐远明尚应向原告赔偿装修价值损失174000元。其他可移动的设备设施原告可自行拆除处理，其要求徐远明赔偿该部分价值损失于法无据，本院对此不予支持。涉案租赁合同为无效合同，原告要求徐远明赔偿停产停业损失及转让款差额损失亦无法律依据，本院对此亦不予支持。三、关于租金减免及返还事宜。原告承租涉案商铺用作经营公寓，其经营在疫情发生后必然会受到影响，原告主张减免占有使用费，根据公平原则，并结合本案实际情况，本院酌定减免原告2020年2月份的占有使用费，对其主张减免2020年3月、4月及5月15日前的占有使用费的主张不予支持。因原告已向徐远明实际支付2020年2月份的租金15000元，现徐远明须向原告返还该部分款项15000元。四、关于评估费。原告及徐远明进行涉案损失评估实际产生评估费6100元，结合徐远明应赔偿的装修损失价值占评估总价值的比例，本院酌定评估费由原告负担4345元，徐远明负担1755元。因徐远明已实际支付评估费3000元，原告要求其承担剩余评估费3100元无事实与法律依据，本院对此不予支持。被告袁红娣并非涉案《商铺租赁合同》的相对方，原告要求其承担评估费及赔偿经济损失于法无据，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款、第九条的规定，判决如下：一、确认原告李圣斌与被告徐远明于2019年12月23日签订的《商铺租赁合同》无效；二、自本判决生效之日起三日内，被告徐远明向原告李圣斌返还保证金20000元；三、自本判决生效之日起三日内，被告徐远明向原告李圣斌返还租金15000元；四、自本判决生效之日起三日内，被告徐远明向原告李圣斌赔偿损失174000元；五、驳回原告李圣斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6400元，由原告李圣斌负担4914元，被告徐远明负担1486元。被告徐远明负担的上述受理费应在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张旭增二〇二〇年十二月一日法官助理蔡晓珊书记员冼颖斯