吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终2634号上诉人（原审被告）（反诉原告）：吉林市国元投资控股集团有限公司，住所地吉林省吉林市船营区雾凇西路中凯红星家居建材港**办公楼商业******。法定代表人：马振哲，总经理。委托诉讼代理人：王源，吉林权维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）（反诉被告）：吉林市天晟房地产评估咨询有限责任公司，住所地，住所地吉林省吉林市船营区北大街**iv>法定代表人：郭晶岩，总经理。上诉人吉林市国元投资控股集团有限公司（以下简称国元公司）因与被上诉人吉林市天晟房地产评估咨询有限责任公司（以下简称天晟公司）委托合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2020）吉0202民初1419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。国元公司上诉请求：1.撤销（2020）吉0202民初1419号民事判决书第一项，改判驳回天晟公司全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费均由天晟公司承担。事实和理由：本案房产评估价值评估费部分，应当按照对每个公司所出具的每个评估报告中最终确认的评估总价值为基数计算评估费，天晟公司以每个房子的评估价值为基数计算评估费是错误的。同时天晟公司对残余价值、装修装饰价值单独评估，单独收费超出合同目的。因此一审法院认为天晟公司不存在恶意拆分评估项目重复收费的行为属于事实认定错误。且根据合同约定国元公司不应支付违约金。一、房产价值部分评估费应当以每个报告为单位，以每个公司的房产总价值为基数计算评估费。1．双方签订的两份《房地产估价业务委托合同书》（以下简称委托合同）第一条明确约定，委托估价目的是对若干家公司的搬迁改造项目所涉及的房屋等市场补偿价值提供参考，即是对每一家公司所拥有的所有的房产价值进行评估，以便为搬迁改造时应给予该公司多少补偿款提供参考依据。每一家公司评估均涉及多处房产，但这些房产均是归同一家公司所有，搬迁后均是对同一家公司进行一次性的补偿，而不是每个房产所有权人都不同，每个房产搬迁后向不同的主体进行补偿，因此应当以每个公司所有的全部房产评估总价值为基数计算评估费。2．委托合同第六条也明确规定，本合同项下出具不同目的的评估报告均单独计费，因此天晟公司应当按每个评估报告为单位，以该评估报告最终确认的评估总值为基数计算评估费。且天晟公司没有对每个房产单独出具评估报告，不应要求以每个房产的评估价值为基数计算评估费。因此，根据天晟公司提供的评估报告计算，房产价值部分评估费总额应当为512,969.00元，国元公司已支付了369万元，即已付清房产价值评估费，且已经超额支付，国元公司超额支付的部分将通过另案告诉要求天晟公司返还。二、国元公司不应支付房屋残值评估费。首先，天晟公司不应对房屋残值进行评估。1．天晟公司评估房屋残余价值违反《房地产估价规范》。《评估报告》中已明确表示，评估工作需遵照《房地产估价规范》的要求，而《房地产估价规范》第29页5.3.2条明确规定房地产征收、征用中房屋评估的内容为：房屋价值评估，装饰装修价值评估，被征收房屋类似房地产市场价格测算、用于产权调换房屋价值评估、搬迁费用评估、临时安置费评估、停产停业损失评估，其中并不包含残余价值评估，所以天晟公司对房屋残余价值评估并收费，违反了《房地产估价规范》的要求和被上诉人的声明与承诺。2．被上诉人评估房屋残余价值超出合同目的委托合同虽然写了评估内容是评估房产、残值、拆解费，但这只是为了与招标文件用词一致导致的。而招标文件所表明评估2内容是评估房产、残值、拆解费，是对整个哈达湾搬迁改造项目所需要的全部评估内容所做的总的概括，整个哈达湾搬迁改造项目招标分为多个标段，每个标段根据实际情况不同，需要评估的内容也并不完全相同，因此每个标段的委托合同都是根据本标段的实际情况、实际需要，根据国元公司的具体要求来确定评估内容的。同时根据委托合同第3页第六条第1小点第二段的规定：“天晟公司应根据国元公司对评估的实际需要，考虑评估主体和评估目的具体情况出具报告。”也表明天晟公司应当根据国元公司的实际需要和要求出具报告。本案中国元公司评估目的是为搬迁补偿提供价格参考，评估房屋残余价值对国元公司的目的没有任何意义，国元公司也从未要求天晟公司评估房屋的残余价值。在实践中拆迁补偿评估时也从未评估过房屋残值，天晟公司从业多年为拆迁工作进行过多次评估，对于拆迁评估时不需要评估房产残余价值应当是明知的。另外，委托合同内约定了评估内容包括拆解费，但天晟公司最终没有对拆解费进行评估，正是根据委托合同第3页第六条第1小点第二段的规定，因评估拆解费对拆迁没有意义，所以未评估拆解费。从侧面也可以看出，天晟公司最终的评估内容实际上是以合同目的为基础，按国元公司的要求确定的，而不是机械的按照合同约定所确定的。如天晟公司坚持认为是国元公司要求其对实现合同目的毫无意义且根据行业惯例根本不需要另行评估的残余价值进行评估的话，应当承担举证证明责任。如法院坚持认为应当按照合同约定内容进行评估，则天晟公司未对拆解费进行评估也属于违约行为。因此，无论是根据《房地产估价规范》的要求，还是为实现国元公司的合同目的，天晟公司都不需要对残值进行评估，其对残值的评估违反《房地产估价规范》的要求、行业惯例且超出合同目的，没有任何依据。其次，即使评估残值，也不应当对残值评估另行收费。1．单独收取残余价值评估费违反合同约定3委托合同第3页第六条第1小点第三段，已经明确约定本合同项下出具不同目的的评估报告不可以重复收费。本案房产价值评估费是以房产总价值为基础按照一定规则计算的评估费，残余价值是在房产价值的基础上经过简单的算数计算得出的，如果残值评估费再一次以房产总价值为基础按照一定规则再收取一次评估费，则属于重复收费，违反合同约定。2．在已经收取房产价值评估费时，再收取一次残余价值评估费违反行业惯例。在向吉林省资产估价师协会咨询残余价值评估费收费问题时，协会专家解释称：“首先，对于拆迁项目，评估残余价值没有意义。其次，因在房产评估完成后，只需要按照一定的百分比就可以简单机械算出残余价值，因此在实践中，除非双方明确约定对残余价值另行收取评估费的情况以外，在收取房产价值评估费后即不再另行收取残余价值评估费。”本案中如天晟公司要求国元公司支付残余价值评估费，应当承担举证证明责任，并提出合法、合理的依据。3．本案如果单独再次收取残余价值评估费明显有违公平原则。评估费是对天晟公司为了进行评估而进行的实地踏查、检查、检测等工作及评估成果支付的对价，但天晟公司进行房屋残余价值评估，是在房产价值评估工作的基础上计算得来，即天晟公司为了出具评估报告仅完成了一次工作，不应获得两次报酬，否则明显有失公平。最后，退一步讲，即使法院认为国元公司应当支付残余价值评估费，也应当按残余价值总额为基础计算评估费。评估费应当按照评估结果，即评估的残余价值为基数计算评估费。天晟公司计算的残余价值，是按房屋原值乘以1％至5％后得出的，如天晟公司以房屋原值为基数计算评估费，则将评估费扩大了20至100是明显错误，明显有失公平的。三、国元公司不应支付逾期付款违约金。1．如前文所述，国元公司已经支付了全部评估费，不存在违约行为，不应支付逾期付款违约金。2．退一步讲，即使认为国元公司尚欠评估费未支付，国元公司也不存在违约行为，不用支付违约金。双方在合同中约定的付款前提是在结算后14个工作日内支付剩余评估费，而不是天晟公司提交评估报告后14个工作日。即使国元公司在收到评估报告后未提出异议，但在本次庭审过程中可看出，双方对评估费用的金额争议巨大，试问在没有结算的前提下，国元公司依据何种标准、何数额进行付款。故国元公司并不存在逾期付款行为，因此无需支付逾期付款违约金。综上所述，一审判决存在错误，国元公司已经支付全部房产评估费，且不应支付残值评估费4,233,002元，不应支付逾期付款违约金。天晟公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。在双方签署的房地产估价委托书中，第二条估价内容中包括房产、残值、拆解费等内容，说明了评估目的不同；在该合同第六条第二项中计价标准按被评估房产的单个估价对象评估价值的大小划分收费档次，证明天晟公司的计价方式、计价标准准确无误。天晟公司向一审法院起诉请求：1.国元公司立即支付评估费及违约金共计人民币9,095,952.01元；2.诉讼费由国元公司承担。一审法院认定事实：2016年12月27日，国元公司与天晟公司签订《房地产估价业务委托合同书》，约定：国元公司委托天晟公司评估吉林市哈达湾区域吉林炭素集团有限责任公司、吉林炭素有限公司、吉林铁合金股份有限公司等搬迁改造项目所涉及的房屋及其附属构筑物、装饰装修市场补偿价值，包括房产、残值、拆解费等评估；2017年5月31日前出具评估报告；支付方式为天晟公司将最终评估报告提交国元公司并经国元公司接收合格后按最终评估报告中确认的最终评估价值进行结算，并按最终结算值扣除国元公司已经付给天晟公司的评估费用后14个工作日内支付全部剩余评估费用；国元公司未按本合同约定支付评估费用的，每延迟一天，国元公司应向天晟公司支付应付未付款项的1‰的违约金，天晟公司未按本合同预定提交资产评估报告书的，每延迟一天，天晟公司应向国元公司支付本合同全部评估费用的5％的违约金。2017年3月1日，国元公司向天晟公司发送《关于吉铁、吉炭评估项目中涉及的部分仅取得〈建设工程规划许可证〉港务评估产权性质认定函》，载明：其中吉林市神舟炭纤维有限责任公司厂房、吉林铁合金股份有限公司第三中央变电所、八分厂主厂房、八分厂配料库四处房屋仅办理了《建设工程规划许可证吗》，未取得《房屋所有权证》……评估部分请按有产权手续房屋给予评估作价。2017年10月10日，国元公司《关于吉铁、吉炭项目房地产评估延期出具报告的回复》载明：同意将吉林市哈达湾区域搬迁改造项目工期延至2017年10月31日之前出具评估报告。2017年10月30日，天晟公司向国元公司送达吉林铁合金股份有限公司房屋及附属构筑物评估报告（残余价值）（吉天晟房评字［2017］第19号）、吉林铁合金集团有限责任公司房屋及附属构筑物评估报告（残余价值）（吉天晟房评字［2017］第21号）、吉林铁合金有限责任公司房屋及附属构筑物评估报告（残余价值）（吉天晟房评字［2017］第23号）、吉林北方铁合金联营公司房屋及附属构筑物评估报告（残余价值）（吉天晟房评字［2017］第25号、第25-1号、第25-2号）。2017年10月31日，天晟公司向国元公司送达吉林铁合金股份有限公司房地产估价报告（吉天晟房评字［2017］第18号）、吉林铁合金集团有限责任公司房地产估价报告（吉天晟房评字［2017］第20号）、吉林铁合金有限责任公司房地产估价报告（吉天晟房评字［2017］第22号）、吉林北方铁合金联营公司房地产估价报告（吉天晟房评字［2017］第24号、第24-1号、第24-2号）、吉林炭素集团有限责任公司房地产估价报告（吉天晟房评字［2017］第10号）、吉林炭素有限公司房地产估价报告（吉天晟房评字［2017］第12号）、吉林市神舟炭纤维有限责任公司房地产估价报告（吉天晟房评字［2017］第14号）、吉林炭素进出口有限公司房地产估价报告（吉天晟房评字［2017］第16号）、吉林吉炭工程有限责任公司房地产估价报告（吉天晟房评字［2017］第26号）。收件人为马驰原，国元公司已收到上述评估报告。2019年8月2日，天晟公司向国元公司送达《关于对吉天晟房评字［2017］第18号-吉林铁合金股份有限公司的补充报告》《关于对吉天晟房评字［2017］第14号-吉林市神舟炭纤维有限责任公司的补充报告》。收件人为姜金龙，国元公司已收到上述补充报告。案涉项目评估费共计12,171,802元，国元公司已向天晟公司支付评估费369万元，尚欠评估费4,830,564元。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”，第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，原告（反诉被告）天晟公司中标被告（反诉原告）国元公司案涉项目的房产评估工作，并与被告（反诉原告）国元公司签订《房地产估价业务委托合同书》，该合同不违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效。被告（反诉原告）国元公司抗辩原告（反诉被告）于2015年接受吉林铁合金股份有限公司、吉林炭素有限公司的委托进行过房地产评估工作，与被评估对象存在利害关系，主张天晟公司的第一次投标无效，一审法院认为，被告（反诉原告）国元公司仅提供天晟公司与吉林铁合金股份有限公司、吉林炭素有限公司签订的《房地产估价业务委托合同书》，并不能证明天晟公司与上述两个企业存在利害关系，且原告（反诉被告）接受被告（反诉原告）国元公司的委托进行案涉项目的评估系通过公开招投标取得评估资格，且根据被告（反诉原告）国元公司的评估要求进行，故对被告（反诉原告）国元公司该抗辩，一审法院不予采纳。原告（反诉被告）天晟公司在合同签订后，根据合同约定及被告（反诉原告）国元公司的要求完成评估工作，产生评估费用12,171,802元，被告（反诉原告）国元公司已支付评估费369万元，仍欠付评估费4,830,564元。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）国元公司支付欠付评估费4,830,564元的主张，一审法院予以支持。关于被告（反诉原告）国元公司抗辩天晟公司出具的评估报告，其仅使用一小部分，且评估报告存在错误，故不应支付评估费用，一审法院认为，原告（反诉被告）天晟公司根据被告（反诉原告）国元公司《关于吉铁、吉炭评估项目中涉及的部分仅取得〈建设工程规划许可证〉港务评估产权性质认定函》的要求及《关于吉铁、吉炭项目房地产评估延期出具报告的回复》，如期出具评估报告，其合同义务已全面履行，且被告（反诉原告）国元公司也已采用天晟公司作出的评估报告，被告（反诉原告）国元公司没有证据证明评估报告存在错误及错误系由天晟公司造成，故对被告（反诉原告）国元公司的抗辩，一审法院不予支持。被告（反诉原告）国元公司抗辩天晟公司恶意拆分评估项目进行重复收费，一审法院认为，原告（反诉被告）天晟公司根据吉林市哈达湾区域搬迁改造指挥部的要求将房屋装饰装修价值单独评估，不计入房屋评估价格未违反评估要求，对被告（反诉原告）国元公司的抗辩不予采纳。关于原告（反诉被告）天晟公司主张的违约金，一审法院认为，被告（反诉原告）国元公司在天晟公司出具评估报告后未按合同约定期限支付评估费用，已构成违约，应承担违约责任。关于原告（反诉被告）天晟公司主张的违约金的起算日期，一审法院认为，基于案涉项目的最终评估报告于2019年8月2日交付被告（反诉原告）国元公司，评估费支付时间应为2019年8月22日之前，故违约金计算的起止时间为2019年8月23日起，至被告（反诉原告）国元公司实际支付评估费之日止。被告（反诉原告）国元公司抗辩违约金约定过高，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，双方在《房地产估价业务委托合同书》中关于违约金“每延迟一天，国元公司应向天晟公司支付应付未付款项的千分之一”的约定过高，一审法院酌定被告（反诉原告）国元公司应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮百分之三十向原告（反诉被告）天晟公司给付违约金，被告（反诉原告）国元公司抗辩应在天晟公司开具发票后再给付评估费，一审法院认为，天晟公司向国元公司送达评估报告后，国元公司应及时与天晟公司进行结算，确认最终的评估价值，国元公司怠于与天晟公司进行结算，国元公司的抗辩理由没有法律依据，一审法院不予采纳。关于被告（反诉原告）国元公司要求原告（反诉被告）天晟公司承担违约金的主张，一审法院认为，原告（反诉被告）天晟公司未在2017年5月31日前交付评估报告，已于2017年10月10日得到国元公司的回复，同意于2017年10月31日前交付评估报告，天晟公司按照约定于2017年10月31日如期交付评估报告，未构成违约，且天晟公司系按照国元公司《关于吉铁、吉炭评估项目中涉及的部分仅取得〈建设工程规划许可证〉港务评估产权性质认定函》完成评估报告，并按照吉林市哈达湾区域搬迁改造指挥部关于评估标准的要求于2019年8月2日交付两份补充报告，至此已完成全部评估工作，其已按照合同约定履行完毕，不构成违约，故对于被告（反诉原告）国元公司的主张，一审法院不予支持。判决：一、国元公司于判决生效后十日内支付天晟公司评估费4,830,564元及违约金，违约金计算标准为以4,830,564元为基数，自2019年8月23日起至国元公司实际支付评估费之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮百分之三十计算；二、驳回天晟公司的其他诉讼请求；三、驳回国元公司的所有反诉请求。二审中，双方当事人均没有提交新的证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为：一、关于国元公司提出的房产价值部分评估费应当以每个报告为单位，以每个公司的房产总价值为基数计算评估费的问题。首先，案涉房地产估价业务委托合同第6.2条明确约定：按被评估房产的单个评估对象评估价值的大小划分收费档次，分档计算收费额，各档相加为收费的总额。其次，国元公司已经按照天晟公司的申请，于2017年3月20日、2017年5月25日分别支付评估费116万元、253万元，国元公司对收费标准并未提出异议。再次，国元公司曾经委托天晟公司对吉林市大地木业有限公司、吉林省巧妇制衣公司建筑物残余价值进行评估，并按照天晟公司本次诉讼中主张的收费标准支付了评估费用。综上，国元公司上述抗辩主张既不符合合同约定，也不符合双方曾经的交易惯例，本院不予支持。二、关于国元公司提出不应支付房屋残余价值评估费的问题。首先，案涉房地产估价业务委托合同第2条约定的估价内容为搬迁改造项目所涉及的房屋及其附属构筑物、装饰装修市场补偿价值，包括房产、残值、拆解费等评估。其次，2017年10月30日，天晟公司已经向国元公司送达案涉纠纷涉及房屋及附属构筑物的残余价值评估报告，国元公司对此并未提出异议。此后天晟公司于2020年2月12日又以微信、邮件等方式通知国元公司，提报评估费金额为852万元，国元公司对此亦未提出异议。再次，案涉房地产估价业务委托合同第6.1条已经约定不同目的评估报告单独计费。案涉评估业务是为哈达湾老工业区异地搬迁改造工作提供服务，在招标拆迁公司时房屋残余价值可以作为估算拆迁费用的依据。最后，房屋残余价值以房屋重置价值为基数结合残值率进行确定，而房屋重置价值与房屋市场补偿价值的评估方法并不一致。综上，本院对国元公司上述抗辩主张不予支持。三、关于国元公司提出的不应支付逾期付款违约金的问题。天晟公司已经按照合同约定向国元公司送达了相关房地产估价报告，并通知国元公司支付评估费用。国元公司至今未能付清评估费已经构成违约，理应支付逾期付款违约金。综上所述，吉林市国元投资控股集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45,445元，由吉林市国元投资控股集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张利宏审判员  刘 卓审判员  李 昂二〇二〇年十二月二十九日书记员  赵 鹏