江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初4565号原告：赵全喜，男，1971年3月22日出生，汉族，住河北省张家口市桥**。委托诉讼代理人：刘延顺，江苏天玺律师事务所律师。被告：南京市栖霞区东花汽车修理厂，统一社会信用代码91320113135475951G，住所地江苏省南京市栖霞区摄山镇东花村。法定代表人：邵启斌，该厂厂长。委托诉讼代理人：邵勤（系邵启斌之子），男，1964年4月25日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：王秋明，江苏国济律师事务所律师。原告赵全喜与被告南京市栖霞区东花汽车修理厂（以下简称东花汽修厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月28日第一次公开开庭进行审理。后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员韩栋独任审判，于2020年12月22日第二次公开开庭进行审理。原告赵全喜的委托诉讼代理人刘延顺，被告东花汽修厂的法定代表人邵启斌（第一次）及其委托诉讼代理人邵勤、王秋明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵全喜向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告装修损失（六间门面房、二楼居住用房）以及冷库建设投资损失39.60万元，餐馆经营停业损失45万元，合计84.60万元；2.被告赔偿原告仓库（1号、2号、3号仓库）改建扩建损失120万元；3.本案诉讼费用、评估费用由被告承担。事实和理由：2012年10月1日，原被告签订《厂房租赁合同》一份，约定原告承租被告所有的位于南京市栖霞区花汽车修理厂的厂房与场地（整租）用于经营和居住；租赁期限自2012年10月2日至2022年9月30日止，共计10年。2013年4月1日，原被告签订《补充合同》，约定租赁期限延长5年，租期自2012年10月1日至2027年9月30日。合同签订后，原告将承租的六间门面房连同另一份租赁合同承租的两间门面房一同进行装饰装修后投入餐馆经营。将居住房屋装修后用于居住。被告交付原告的仓库原有面积约480平方米，经被告同意原告对承租仓库进行改括建，改建后的仓库面积为1230平方米，增加面积750平方米。原告又新建2号仓库面积约405平方米；新建3号仓库面积约128平方米。2018年9月，被告以涉案承租房屋面临拆迁为由，告知原告停止支付租金，停止营业，将承租房屋及场地返还给被告。被告的违约行为导致原告产生重大经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告东花汽修厂辩称，原被告签订的厂房租赁合同经法院判决认定为无效合同，因此本案应按无效合同确定双方之间的权利义务。一、最高人民法院关于审理租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第五条规定，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。本案原被告之间的租赁合同是无效合同，应当适用上述规定。厂房租赁合同第五条第四款约定，租赁期间原告可以根据自己的经营特点经相关部门批准，原告可以改建但不能改变房屋结构。本案中原告违反合同约定，因此根据上述司法解释第十三条规定，其扩建三个仓库的费用应由原告承担。二、根据原被告之间签订的厂房租赁合同第五条第五款约定，本案中原告装修未经被告书面同意，根据上述司法解释第十三条规定，其装修的费用应由原告承担，同时被告有权要求原告恢复原状或赔偿损失。原告无权要求被告赔偿装修损失。三、二楼居住的房间是被告出于善意借给原告居住，并没有出租给原告也未同意原告装修。因此，根据上述司法解释第十三条规定，其装修费用应由原告承担。被告也有权要求原告恢复原状或赔偿损失。因此原告无权因装修向被告主张任何权利。四、二号仓库房中房工程系扩建项目，原告扩建未经被告书面同意，也未经主管单位核准，根据上述司法解释第十三条规定，扩建费用应由原告承担，被告也有权要求原告恢复原状或赔偿损失。五、原告增加的冷库既非扩建也非装修，同时原告增加冷库未经被告书面同意，根据上述司法解释，原告无权向被告主张任何权利。六、原告主张的餐馆经营停业损失费用没有相应的法律依据，不应属于本案审理范围。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告东花汽修厂在位于南京市栖霞区（原摄山镇）东花村拥有面积为3532.94平方米土地的使用权，土地用途为工业，地号为13-107-02-003。东花汽修厂在上述土地上投资建设两层门面房（厂房）一处（楼上下房屋16间）、两层居住用房一处及面积为480平方米仓库一处。2012年10月1日，东花汽修厂（出租方、甲方）与原告赵全喜（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》一份。合同约定，由东花汽修厂将南京市栖霞区东花汽车修理厂厂房场地出租给赵全喜使用；合同第一条第2款明确，上述厂房系甲方投资建设，已取得集体土地使用证，尚未取得房产证，双方对上述情况均已知晓并予以认可；第二条第1款约定租赁期限十年，自2012年10月1日起至2022年9月30日止；合同第三条约定，该厂房第一年至第五年租金为10万元，第六年（2017年）开始租金在原有的基础上递增5%；租金每年支付一次，先付后用，每年9月30日前一次性支付下一年度厂房租金；第五条第4款约定，租赁期间，乙方可根据自己的经营特点经主管单位核准进行装修或搭建简易棚架，但不得破坏原房屋结构，装修及搭建费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方不作任何补偿；第五条第5款约定，乙方如改变厂房的内部结构、装修或设置对厂房结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意并经相关部门书面批准后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）依附于厂房的装修归甲方所有；（2）要求乙方恢复厂房原状；（3）向乙方收取恢复厂房工程实际发生的费用。合同对双方的其他权利义务亦进行了约定。合同签订后，东花汽修厂将合同约定的建筑物及场地交付赵全喜。在合同履行过程中，赵全喜未办理合法建设手续，对原面积为480平方米仓库进行改扩建，建成面积约1230平方米大仓库，另在租赁空场地处新建面积约405平方米仓库一处、面积约128平方米仓库一处以及冷库一座。赵全喜另对包括案涉承租门面房在内建筑物进行装饰装修后用于经营。2013年4月1日，东花汽修厂与赵全喜签订补充合同一份，合同约定：1.甲方出租予乙方主厂房部分。由厂房后墙向前八米宽，七十米长部分属乙方增建部分，甲方同意其增建部分的地上建筑物属乙方所有。2.经甲、乙上（应为“双”）方同意原租赁期由2012年10月1日至2022年9月30日止，延长至2027年9月30日止。2013年4、5月，赵全喜将两层居住用房的二楼交给赵全喜使用，赵全喜对该居住房屋亦进行装饰装修。双方对该房屋的使用未另行签订合同。另查明，2019年1月11日，东花汽修厂以赵全喜从2018年9月30日起拖欠租金为由，起诉至法院请求判令解除双方的厂房租赁合同，要求赵全喜退出厂房、支付厂房租赁费用及违约金。本院经审理后于2019年6月5日作出（2019）苏0113民初341号民事判决书，判决：一、东花汽修厂与赵全喜签订的厂房租赁协议无效；二、赵全喜自本判决生效之日起30日内腾空所使用的房屋并返还给东花汽修厂；三、赵全喜自本判决生效之日起10日内向东花汽修厂支付自2018年10月1日起至实际迁出交还使用的房屋之日止，按照每年105000元计算的房屋占有使用费；四、驳回东花汽修厂的其他诉讼请求。赵全喜不服一审判决，向江苏省南京市中级人民法院提起上诉。该院经审理后，于2019年11月4日作出（2019）苏01民终7139号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，赵全喜未履行生效法律文书确定的义务，东花汽修厂向本院申请强制执行。该案经本院执行，包括三个仓库在内租赁建筑物、场地已经返还东花汽修厂。审理中，东花汽修厂认可交付的建筑物目前由其出租使用。赵全喜以要求东花汽修厂赔偿损失为由起诉至法院要求处理。审理中，东花汽修厂陈述交付的房屋安装了卷帘门，四墙和房顶做了石灰粉刷，地面是水泥找平，通电有开关；地面没有瓷砖地砖、未通水、无隔断。双方一致确认赵全喜租赁的门面房为东花汽修厂大门左起一层第1、2、5、6、7、8号六间房屋。为确定损失，赵全喜申请对位于东花汽修厂大门左起一层第1、2、5、6、7、8号六间房屋的装修剩余价值、大门右侧二层居住用房二楼的装修剩余价值、改扩建、新建3个仓库的市场价值及冷库的市场价值进行评估。经双方当事人选定鉴定机构，本院委托江苏天元房地产评估造价集团有限公司对委托事项进行评估。该公司于2019年11月5日作出苏天元资评报字［2019］第0083号资产评估报告，评估结论为：位于南京市栖霞区花汽车修理厂门面房、住房装饰装修及仓库、冷库在评估基准日2019年8月1日的评估价值为1184810元（取整）。评估明细表显示：三个仓库评估价值为1057845元（其中，1号仓库建筑面积1267.40平方米，净值846611元；2号仓库建筑面积395.42平方米，净值133968元；3号仓库建筑面积251.49平方米，净值77266元）；六间门面房及二楼居住用房装饰、装修评估净值为109541元（其中二楼居住用房装饰、装修净值49960元）；冷库评估净值为17424元。赵全喜支出评估费21300元。审理中，赵全喜于2019年11月11日向本院递交增加诉讼请求申请书，要求东花汽修厂赔偿因修建、装修另外的建筑物、构筑物受到的经济损失158000元，并申请对上述损失进行鉴定。在本院移送委托鉴定过程中，赵全喜申请撤回该项诉讼请求，并撤回该项鉴定申请。本院已裁定准予赵全喜撤回该部分诉讼请求。本案经本院主持调解，双方未能达成一致意见，致调解未果。上述事实，有当事人的当庭陈述，赵全喜举证的厂房租赁合同、补充合同及委托书、集体土地使用证、（2019）苏0113民初341号民事判决书、现场照片、房地产评估费发票，东花汽修厂举证的（2019）苏01民终7139号民事判决书，以及资产评估报告等证据在卷证实。上述证据经当庭质证，本院予以采信。赵全喜举证的南京市栖霞区乌兰蒙餐馆的个体工商户营业执照显示经营者为案外人闵海燕，而非赵全喜；其举证的餐饮费发票的开票单位为南京市栖霞区乌兰蒙餐馆。上述证据不能证明经营损失的权利主体为赵全喜，故本院对上述证据不予采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁合同司法解释）第五条第二款规定，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。该解释第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。案涉厂房租赁合同约定，赵全喜可以根据自己的经营特点经主管单位核准对租赁的建筑物进行装修或搭建简易棚架，可以认定东花汽修厂同意赵全喜对租赁的建筑物进行装饰、装修并进行改扩建和新建，但对搭建部分须取得建设工程规划许可证。案涉租赁合同在履行八年时间后被人民法院认定无效。考虑到上述建筑物及相应的装饰装修物经人民法院强制执行后已经交付东花汽修厂，目前由东花汽修厂实际控制并出租使用。可以认定东花汽修厂同意利用装饰装修物及改扩建和增建的建筑物，上述添附部分可折价归东花汽修厂所有。对赵全喜改扩建、新建仓库、以及对租赁、使用建筑的装饰装修、新建冷库投入的损失应当由东花汽修厂依照法律规定折价补偿。对于赵全喜主张的装修损失，根据房屋租赁合同司法解释第九条的规定，本院确定由东花汽修厂按评估报告确定的数额给予赵全喜补偿款109541元。对于赵全喜主张的改扩建和新建三个仓库及冷库的损失，案涉厂房租赁合同对上述费用的处理没有约定。改扩建和新建仓库及冷库未办理合法建设手续，对此，东花汽修厂东花汽修厂未提供符合法律规定及租赁目的的标的物存在过错；赵全喜在明知租赁标的物未取得合法手续的情况下，仍与东花汽修厂签订合同租赁案涉租赁建筑物，并在合同履行期间自行对租赁仓库进行改扩建，并新建仓库和冷库，亦存在相应的过错。根据双方当事人履行合同的时间、损失情况等因素，本院认定东花汽修厂与赵全喜各承担50%的过错责任。因此，对于改扩建和新建的三个仓库，本院确定在扣除东花汽修厂原仓库面积相应价款后按过错比例由东花汽修厂给予赵全喜补偿款368605元［（1057845元-846611元÷1267.40平方米×480平方米）×50%］；对于冷库的补偿款按过错比例由东花汽修厂给予赵全喜8712元（17424元×50%），上述补偿款合计486858元。故对赵全喜要求东花汽修厂赔偿损失（即补偿折价款）的合理部分诉讼请求，本院予以支持。赵全喜对其主张的餐馆停业损失，在审理中未能举证证实，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款、第九条、第十三条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京市栖霞区东花汽车修理厂于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告赵全喜补偿款562321元；二、驳回原告赵全喜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23168元，由原告赵全喜负担17655元，被告南京市栖霞区东花汽车修理厂负担5513元；评估费21300元，原告赵全喜负担5488元，被告南京市栖霞区东花汽车修理厂负担15812元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 韩栋二〇二〇年十二月二十二日法官助理 晋静书 记 员 尹紫