辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7878号上诉人（原审被告）：大连宏孚商旅酒店有限公司，住所地大连市中山区胜利广场**。法定代表人：李维林。委托诉讼代理人：刘超奇、曲红云，北京大成（大连）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘启明，男，汉族，1985年4月28日生，住大连市甘井子区。原审被告：大连宏孚国际大厦有限公司，住所地大连市中山区胜利广场**。法定代表人：李维林。委托诉讼代理人：刘超奇、曲红云，北京大成（大连）律师事务所律师。上诉人大连宏孚商旅酒店有限公司（以下简称宏孚酒店）因与被上诉人刘启明、原审被告大连宏孚国际大厦有限公司（以下简称宏孚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初9379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏孚酒店的上诉请求：1、撤销一审判决第二项，驳回被上诉人第二项诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审判令上诉人自2018年7月1日起至返还房屋之日止，按原6%的标准支付房屋占有使用费错误。一方面，6%的租金标准无合同或任何法律依据。2018年6月30日原协议到期后，双方并未续签租赁合同。上诉人已通知被上诉人租金标准降低至1.5%/年，并与多位业主续签了1.5%收益的租赁协议。故一审判令按照6%年租金标准支付租金至实际偿还之日没有事实依据和法律依据。原协议到期前，上诉人多次通知被上诉人租赁已到期，要求其办理房屋交接、取回房屋钥匙，但被上诉人一直拒绝领取钥匙、与上诉人办理房屋交接，由此扩大的损失，应由被上诉人自行承担。综上，上诉人认为一审认定事实不清，望二审法院依法支持上诉人的上诉请求。刘启明辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，应驳回上诉，维持原判。宏孚公司述称，同意上诉人的上诉请求。刘启明向一审法院起诉请求：1.判决二被告履行合同及欠款确认书约定，付清原告在大连宏孚国际酒店2201和2202号房间自2016年3月1日至2018年6月30日租金共计104,180元；2.判决被告宏孚酒店履行原委托经营协议和租赁合同，并且按照原租赁合同约定即年租金为购房款6%付清原告在大连宏孚国际酒店2201和2202号房间自2018年7月1日至2019年8月31日租金共计元62,090元；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2003年10月16日，原告与被告宏孚公司签订合同编号为097844及0112673号《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连市中山区长江路228号22层1号和2号房屋，房屋建筑面积分别为48.56平方米及47.52平方米，房屋总价款分别为43万元及45.7万元。同日，原告刘启明（乙方）与被告宏孚公司（甲方）签订《委托经营协议书》，约定：乙方自愿将依据097844号及0112673号商品房买卖合同购买的商品房委托甲方做酒店经营。委托期限自2003年10月16日至2018年6月30日止，共计15年。按乙方购房款占客房总售价比例进行酒店税后利润分配（包括委托第三方经营产生的纯利润），并于每年的1月31日发放。甲方保证乙方在15年内的年收益不低于购房款的6%（税后）。2010年3月1日、2011年3月1日、2017年3月1日，原告与被告宏孚酒店签订《租赁协议》，将案涉的两套房屋租赁给宏孚酒店做酒店经营使用，租期至2018年6月30日止，年租金为房屋价值的6%。案涉委托经营协议书到期后，原被告因租金标准问题未能再行续签合同，但被告宏孚酒店未能将案涉房屋交付给原告，仍做经营使用。因被告欠付租金，2019年4月26日，被告宏孚公司向原告出具《确认书》，确认截止2018年6月30日共计欠付原告租金104,180元。一审法院认为，原、被告双方签订的协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效。双方均应按照合同约定履行义务，不履行或履行义务有瑕疵，应承担相应的违约责任。根据被告宏孚公司出具的确认书，截止2018年6月30日，被告尚欠原告租金104,180元未支付，已属违约，故原告要求被告支付截止2018年6月30日的租金104,180元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持；关于原告要求被告宏孚酒店支付自2018年7月1日起至2019年8月31日止，按年6%支付租金的诉讼请求，因原告与宏孚公司签订的协议于2018年6月30日因履行期限届满而终止，此后双方未再续签合同，但原告的房屋仍由被告宏孚酒店占有使用，被告辩称其他案外人按照1.5%的标准收取租金，但本案原告与被告未能达成协议，被告亦没有积极履行返还房屋、交付欠付租金的义务，故被告宏孚酒店仍应当比照6%的标准向原告支付房屋占有使用费，经计算2018年7月1日起至2019年8月31日止，原告的两套房屋应收取房屋占有使用费为62,090元，故原告的请求，于法有据，计算准确，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，一审法院判决：一、被告大连宏孚国际大厦有限公司给付原告刘启明截止2018年6月30日的租金104,180元；二、被告大连宏孚商旅酒店有限公司给付原告刘启明自2018年7月1日起至2019年8月31日止的房屋占有使用费62,090元；以上一、二项被告应给付原告之款项，应于判决发生法律效力之日起十日内付清，如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3630元，由被告大连宏孚商旅酒店有限公司、大连宏孚国际大厦有限公司负担。二审中，宏孚酒店提交新证据，本院组织双方当事人进行证据交换，对于双方当事人有争议的事实本院认定如下：对于宏孚酒店提供的其工作人员分别于2019年8月29日、9月1日在宏孚24层业主微信群中发送的通知，刘启明对真实性并无异议，本院对该证据予以确认。该证据显示，宏孚酒店于2019年8月29日、9月1日曾通过微信向业主发送通知，告知租期届满后，决定自主经营，需收回房屋的业主可按照宏孚公司拟定的流程收回房屋钥匙，该流程要求业主预交3个月的物业管理费。对于宏孚酒店的报纸公告，刘启明对真实性无异议，本院予以确认。该证据显示，宏孚酒店于2020年4月23日在大连晚报上发布通知，主要内容为：业主与宏孚酒店的房屋租赁合同于2019年8月25日到期，宏孚酒店已将房屋腾空，请业主办理房屋交接手续。对于宏孚酒店提供的邮寄凭证，刘启明对真实性并无异议，本院对真实性予以确认。该证据显示，宏孚酒店于2020年7月27日向刘启明邮寄催办退房交接通知，内容与在大连晚报上刊载的内容基本一致，刘启明称因电话坏了所以没有收到该通知。本院对一审查明的相关事实均予以确认。本院认为，本案的争议焦点为宏孚酒店应向刘启明支付的房屋占有使用费应如何确定。结合本案已查明的事实，宏孚酒店与刘启明签订了案涉《租赁协议》，年租金为房屋价值的6%，租期至2018年6月30日。合同签订后，刘启明将案涉房屋交付给宏孚酒店做酒店经营使用，双方当事人均认可宏孚酒店每年按照购房款的6%向刘启明支付固定收益。在该合同期限届满后，宏孚酒店依法应当向刘启明返还房屋，宏孚公司继续占用房屋的行为，应当支付超期占用租赁房屋期间的占有使用费。关于占有使用费的支付标准，因案涉合同约定及双方在合同期内实际履行的年租金均为房屋价值的6%，宏孚酒店在案涉合同期限届满后，继续占用而未向刘启明返还案涉房屋，应视为同意继续按照双方合同约定的标准支付费用。在无据证明双方已就收益支付方式达成新的合意的情况下，刘启明主张宏孚酒店按照原合同约定的标准支付占有使用费并无不当，一审判决对宏孚酒店应支付收益标准的认定正确，本院予以认可。对于占有使用费的起算时间，双方均认可自案涉合同期满之次日，即2018年7月1日起算。关于占有使用费的截止时间，虽然案涉房屋目前仍未实际交接，但宏孚酒店提供了其于2020年7月27日向刘启明邮寄催办退房交接通知的相关证据，该通知明确告知刘启明案涉房屋已腾空，要求其办理案涉房屋的交接手续，刘启明虽称因手机坏了未收到上述通知，但此系其自身原因造成，宏孚酒店邮寄行为并无不当，应视为刘启明已经收到该催办退房交接通知。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。刘启明作为房屋所有权人，在合同约定期限已经届满，并收到宏孚酒店无条件交付房屋通知的情况下，怠于领取钥匙，办理房屋交接手续，致使因案涉房屋未能及时交接而产生的收益损失扩大的不利后果应由刘启明自行承担。故宏孚酒店支付占有使用费的截止时间应认定为2020年7月28日。本案刘启明一审起诉请求占有使用费的期间是2018年7月1日至2019年8月31日，据此，一审判决宏孚酒店向刘启明支付该期间的占有使用费62,090元并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人宏孚酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1350元（宏孚酒店已预付），由大连宏孚商旅酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘 畅审判员  张 钱二〇二〇年十二月二十八日书记员  程添莹