江苏省常州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏04民终2847号 上诉人（原审被告）：李婷，女，1983年3月22日出生，汉族，户籍所在地常州市钟楼区，现住常州市天宁区。 委托诉讼代理人：陈俊熠，江苏同恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐星，男，1989年11月19日出生，汉族，住常州市天宁区。 委托诉讼代理人：朱华民，江苏博爱星律师事务所律师。 上诉人李婷因与被上诉人徐星合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2019）苏0404民初4688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李婷上诉请求：1.依法撤销常州市钟楼区人民法院（2019)苏0404民初4688号民事判决书；2.依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求或发回常州市钟楼区人民法院重审；3.本案一、二审上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为一审法院法律适用错误。一、原审法院认定原告受让涉案房屋使用权及店铺的目的，主要在于取得店铺的经营权以期获取相应收益，但却没有明确“经营权”在法律上的定义和构成。二、原审法院错误使用了公平原则。原审法院认定对方原欲较长期限经营店铺的意愿落空，从而导致双方利益明显失衡，对此基于公平原则，应由双方合理分担，法律适用错误。本案中存在两个对价给付，在租赁合同方面，被上诉人给付的租金并使用了足期的店铺。在物权转让方面，被上诉人给付了转让费并取得了店铺内物品的物权。而原审法院通过“经营权”的概念扩充了“欲较长期限经营店铺的意愿落空”的权利，那么该权利的对价是多少，双方各自承担的比例是多少，原审法院并未能阐明。此外本案中，被上诉人明确认可店铺内的财产均由其占有并处置，那么依据公平原则如果上诉人需要在物权转让的对价中返还转让费，那么被上诉人同样也应当按照返还转让费的比例返还货物或同等价值货币。由此原审法院的该种认定无形中增加上诉人的义务，反而违背了公平原则。三、原审法院认定我方存在违约行为无事实和法律依据。1.原审法院认定上诉人转租案涉房屋违反原租赁合同约定，与本案法律关系无关，本案的合同相对人与租赁合同的合同相对人不同，即使需要上诉人承担违约责任也应当由上诉人向出租人承担，而非向本案被上诉人。同时事实上被上诉人的租金均是出租人实际收取，可见出租人已默认并同意了上诉人的转租行为。2.原审法院依据原租赁合同条款，以上诉人未能在原租赁合同期满前两个月向出租房书面申请续租认定上诉人违约明显错误。被上诉人是清楚知晓到期前两个月需要提出书面申请续租。但被上诉人一直以消极态度即不联系出租人亦不联系上诉人。3.原审法院认定上诉人未能向案涉房屋出租方充分了解沟通租赁期限事宜，并向对方明示后期续租的不确定性为违约明显错误。上诉人不仅充分沟通，并保证了被上诉人完整的原租赁期。被上诉人在与上诉人签订转让合同时以及原租赁期到期前两个月时均未向上诉人明示需要承租原租赁期外的确切期限。那么上诉人也不存在向出租方充分了解沟通的原租赁期以外的租赁期的义务，况且在合同签订时合同原合同租赁期尚存在一年，上诉人充分沟通后亦无法取得一年后出租人是否因政策原因导致不再出租。而在庭审过程中上诉人已播放了多段录音，证明了上诉人在磋商过程中多次明确告知可能发生无法继续承租的情况，不存在原审所述未明示后续续租不确定性。综上，上诉人认为一审判决错误，应当驳回被上诉人全部诉讼请求。恳请贵院支持上诉人的上诉请求。 徐星答辩称：被上诉人认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，是基于公平原则，判决时已经充分考虑了上诉人投入和利益，判决返还转让费的金额已经较低，但是我们服从原审判决。关于上诉状中提到的转让费，本案中转让费与租金是两笔单独的款项，是由转让方在租金之外额外收取的费用，是在店铺租赁转租活动中普遍存在的一种交易习惯。转让费用的多少由双方基于转让店铺本身的获利能力及市场供求关系人员流动量的判断而协商确定，简单来说就是针对店铺经营权收取的费用。上诉人作为业内人士对此是明知的。其从上家手里受让案涉店铺时也支付了10万元的转让费，却在本案诉讼时抗辩称转让费是针对店铺内财产物权的对价，明显不符合客观实际。按照交易习惯，转让费肯定不单指店铺内的财产及装修。其次，店铺内的财产及装修在转让时的价值也很低，远远不需要18万元。另外钟楼法院关于同一租赁地段同一事由的类案案件，（2019）苏0404民初2295号案件系与本案同例作出的公正判决，现已发生法律效力。综上，我们请求驳回上诉请求。 徐星向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《转租协议》、《店铺转让协议》；2、上诉人向被上诉人返还转让费180000元，支付违约金54000元，合计234000元；3、本案诉讼费由上诉人承担。 一审法院认定事实如下：2016年4月29曰，常州市老干部活动中心（甲方，出租方）与李婷（乙方，承租方）、常州产权交易所（丙方，鉴证方）签订《房屋租赁合同书》（即此前简称的原租赁合同）一份，约定甲方将位于双桂坊70号前楼一层朝东侧第4间约68.6平方米的房屋(以下简称案涉房屋）租赁给乙方；年租金138000元，租赁期限2016年5月1曰至2019年4月30日，租赁期限内乙方不得转租租赁房屋；乙方如需继续承租上述房屋，须在合同期满前二个月，以书面形式通知甲方，经甲方批准同意后，将委托丙方重新组织公开招租，在同等条件下乙方享有优先承租权。如乙方未能在此期限内书面通知甲方，则视为乙方不再续租或公开招租时不再享有优先承租权，租赁期满该合同自然终止等。 2018年3月22日，徐星与李婷签订《转租协议》一份，主要内容为：李婷将案涉房屋转租给徐星，徐星按原租赁合同内容经营服饰类项目，徐星在该合同到期后自行与出租方签订合同，如需李婷配合，李婷出面帮助，并不得再与出租方续签。徐星应在同年3月22日支付定金20000元，同年4月1日前付清转让费共计180000元。李婷在同年4月15日前将店铺清空交给徐星，徐星在同年4月15日前将同年5月1日至次年4月30日期间的房租共计138000元交给李婷，由被告转交出租方等。同日徐星向李婷支付定金20000元，徐星持有从李婷处取得的原租赁合同复印件。 2018年4月1日，经再次协商，徐星（乙方）与李婷（甲方）签订《店铺转让协议》一份，主要内容为：甲方同意将自己位于案涉房屋内的店铺转让给乙方使用，保证乙方同等享有甲方在原租赁合同中所享有的权利和义务；店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原租赁合同中所规定的条款；转让后店铺现有装修、装饰及其他所有设备物品等全部归乙方所有；甲方在2018年4月16日前将店铺交付乙方使用，乙方在同年4月1日向甲方支付一次性转让费共计180000元，房租乙方自己转给房东；甲方答应提供原有营业执照给乙方使用，乙方在行政许可范围内经营，直至甲方协助乙方申领到新营业执照及办妥相关手续为止；原租赁合同到期后，由乙方直接与店铺所有人订立续租合同；如由于甲方原因（转让转租除外）导致转让终止或原租赁合同到期后乙方未能与店铺所有人签订续租合同的，甲方应承担违约责任，向乙方支付转让费的50%作为违约金，并全额退还乙方支付的转让费等。 2018年4月15日，李婷向徐星出具收条一张，载明收到徐星案涉店铺转让费180000元。其后，徐星进入案涉店铺从事经营进场时店铺内有装饰装修并有木桌、收银台、空调、灯具、塑料陈列展示架等物品。同年4月24日，徐星通过银行转账汇款向常州市老干部活动中心方支付房租138000元。 2019年4月1日，常州市老干部活动中心发出《房屋租赁到期终止通知书》，主要内容为：各承租方您与我方签订的《房屋租赁合同》（标的物位于双桂坊70号）将于2019年4月30日到期，合同到期后不再续签，特此告知。请您提前做好搬迁准备，在租赁到期之日将房屋交还我方。若到期不能交还，我方有权依照合同约定，要求您承担违约责任，并赔偿我方所有损失。同月底，徐星从案涉店铺内撤场。2019年8月14日，徐星诉至本院，要求判如所请。 审理中，徐星提交了徐星及其母亲与李婷夫妇商谈转让转租事宜的录音证据一份，欲证明徐星曾提出要和老干部活动中心一起协商，听取该中心的意见，因李婷推托而未成，李婷认可徐星在合同到期后可以承继并享有优先承租权等；李婷则认为，李婷曾明确告知徐星，优先租赁权需要房屋所有人赋予，该权利无法通过合同方式转让，李婷只能保证自己不使用也不协助他人使用该优先租赁权，且店铺转让、转租协议履行完毕后，可能发生阻碍徐星续租的情况。另，关于案涉店铺转让标的，徐星认为主要是店铺经营权及装修残值，而店铺内装饰装修、设施设备的残值最多10000元；李婷则认为是原租赁合同中所享有的权利和义务、店铺内装饰装修及所有物品，并没有所谓的经营权。李婷提出其原店铺内硬装、软装花费约十几万元，从上家受让店铺时支出转让费100000元、租金118000元，并提交了施工、设计合同、淘宝购物记录截图、收据、转账记录等。 对于《店铺转让协议》中违约责任条款含义的理解，徐星认为由于李婷的原因导致了转让终止，或者由于原租赁合同到期后不能续签的，李婷均需承担违约责任；李婷则认为对方的理解系断章取义，合同转让范围仅有原租赁合同的租赁期，我方不可能承诺原合同外的义务，该条款应当理解为，如因我方的原因导致转让终止，或者因我方的原因导致对方不能签订新的租赁合同，则由对方承担违约责任。若以徐星的理解，徐星不愿签订合同或出租方因自身原因不再出租，均由李婷承担违约责任，则该条款显失公平，有违等价有偿，也极易产生道德风险。经调解，徐星要求被告返还转让费180000元，可以放弃主张违约金；李婷则只愿在10000元以内给予对方人道主义补偿。双方各执己见，致使调解无效。 一审法院认为：依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的《转租协议》、《店铺转让协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。对于《店铺转让协议》中违约责任条款的理解，当事人存在争议，对此应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思，据此，该条款应理解为，由于李婷的原因导致店铺转让终止，或者由于李婷的原因导致原租赁合同到期后徐星未能与店铺所有人签订续租合同的，李婷应当承担违约责任，包括退还转让费以及按转让费的50%支付违约金。该条款实质是对因特定情形导致店铺转让终止或者案涉房屋未能续租，而产生的损失赔偿与违约责任承担的约定。徐星受让案涉房屋使用权及店铺的目的，主要在于取得店铺的经营权以期获取相应收益，并非以短期租赁和经营以及受让店内财物为主要目的，而店铺能够在较长时间内持续经营必然以案涉房屋能够继续租用为前提。综合案涉两份协议来看，徐星需要履行支付相关店铺转让费、房租等义务，李婷需要履行包括转让房屋使用权、交付店铺原有装饰装修和设备物品、保障对方相关经营权、配合帮助徐星续租房屋等义务。但案涉两份协议的签订与履行中，徐星对案涉店铺经营期限风险未能充分预估，对转租期限届满后继续租赁存在的不确定性预见性不足，迟延交付转让费；李婷转租案涉房屋违反原租赁合同的约定，未能在原租赁合同期满前二个月向出租方书面申请续租，亦未能向案涉房屋出租方充分了解沟通租赁期限事宜，并向徐星明示后期续租的不确定性，客观上一定程度促使徐星产生转租到期后续租无碍、经营无妨的乐观预期，导致案涉房屋出租方发出《房屋租赁到期通知书》后，徐星原欲较长期限经营店铺的意愿落空，从而导致双方利益明显失衡，对此基于公平原则，应由双方合理分担。鉴于双方对于案涉店铺转让费的具体构成没有明确约定，也没有交接清单，但徐星客观上受让了李婷原店铺内的装饰装修及设备物品，且实际经营店铺一年而从中获益，李婷客观上对原店铺也有一定的投入，李婷部分违反店铺转让协议、转租协议相关约定，应适当退还徐星部分已付转让费，法院酌情确定李婷向徐星返还转让费70000元。案涉店铺转让协议、转租协议已经终止，无需再行解除，但不影响合同中结算和清理条款的效力。徐星向李婷主张违约金54000元，不符合店铺转让协议的约定，且自身也有一定责任，故不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第九十八条、第一百二十条、第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、李婷应于判决生效之日起十日内向徐星返还店铺转让费70000元；二、驳回徐星的其他诉讼请求。如果债务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4810元（徐星已预交），由徐星负担3100元，由李婷负担1710元。 二审中，李婷和徐星对一审判决认定的事实均表示无异议。对此，本院对一审判决认定的事实，予以确认。 本院认为：李婷与徐星签订的《转租协议》、《店铺转让协议》，因不违反法律、行政法规的强制性规定，应属于有效合同。双方应当遵循诚实信用原则，按照合同的约定全面履行各自的义务。从案涉两份协议来看，徐星需要履行支付相关店铺转让费、房租等义务，李婷需要履行包括转让房屋使用权、交付店铺原有装饰装修和设备物品、保障对方相关经营权、配合帮助徐星续租房屋等义务。但案涉两份协议的签订与履行中，徐星对案涉店铺经营期限风险未能充分预估，对转租期限届满后继续租赁存在的不确定性预见性不足，迟延交付转让费；李婷转租案涉房屋违反原租赁合同的约定，未能在原租赁合同期满前二个月向出租方书面申请续租，亦未能向案涉房屋出租方充分了解沟通租赁期限事宜，并向徐星明示后期续租的不确定性，客观上一定程度促使徐星产生转租到期后续租无碍、经营无妨的乐观预期，导致案涉房屋出租方发出《房屋租赁到期通知书》后，徐星原欲较长期限经营店铺的意愿落空，从而导致双方利益明显失衡，对此基于公平原则，应由双方合理分担。鉴于双方对于案涉店铺转让费的具体构成没有明确约定，也没有交接清单，但徐星客观上受让了李婷原店铺内的装饰装修及设备物品，且实际经营店铺一年而从中获益，李婷客观上对原店铺也有一定的投入，李婷部分违反店铺转让协议、转租协议相关约定，应适当退还徐星部分已付转让费，对此，一审法院酌情确定李婷向徐星返还转让费70000元，并无不当。对于案涉店铺转让协议、转租协议已经终止，无需再行解除，但不影响合同中结算和清理条款的效力。徐星向李婷主张违约金54000元，不符合店铺转让协议的约定，且自身也有一定责任，故不予支持。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。李婷提出的上诉理由，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4810元，由上诉人李婷负担。 本判决为终审判决。 审判长  颜国容 审判员  卢文忠 审判员  刘岳庆 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  房 敏