文书内容山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁13民终8360号上诉人（原审被告、反诉原告）：王学海，男，1964年2月2日出生，汉族，住临沂市罗庄区。委托诉讼代理人：褚彦光，山东品众元律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨英颢，男，1971年12月12日出生，汉族，住临沂市兰山区。上诉人王学海因与被上诉人杨英颢租赁合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2020）鲁1302民初10984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王学海上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判不解除合同，上诉人不予退还租金，或者改判退还两年尚未使用的房租10000元；被上诉人赔偿我方的经济损失19800元；2.二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人房屋租赁合同纠纷一案，我方在一审中提出答辩意见是，不同意解除合同，不予退还租金，提交了很多证据予以证实，并且提出反诉，要求被上诉人赔偿我方的经济损失。一审法院对此认定事实不清，从而导致做出错误的判决。我方提交了下列证据予以证实：1、微信聊天记录截图，证明早在3月31日合同签订之前的3月22日，杨英颢就知道墙体渗水。承租之前就有心里预期，并非承租之后才发现。2、外墙照片，证明已经在墙体外铺设了蓝色防水铁皮。3、屋顶照片，证明已经加盖了防水屋顶。4、水塔照片，证明专门为杨英颢做了水塔。5、楼梯照片，证明专门为杨英颢做了楼梯和栏杆。6、微信付款记录截图，证明王学海在4月20日给维修人员支付了防水费10300元。7、下雨视频，证明经过全面维修以后，在下大雨的时候，整个房屋已经没有任何漏雨渗水的地方。上述证据足以证实我方及时采取了防渗措施，房屋已经不再渗水，不影响被上诉人使用房屋。被上诉人单方解除合同，构成违约，给上诉人造成了损失，应予以赔偿，一审判决没有支持。承租前，被上诉人事先已经知道其中二楼最北侧留做厕所的东墙渗水，要求我方维修。被上诉人于2019年3月2日给上诉人支付三年的租金15000元。双方于2019年3月31日签订房屋租赁合同，租给被告一楼南侧一间，二楼六间房屋，合计7间。我方按照杨英颢的要求专门在东墙和楼顶铺设了防渗铁皮约300平方米，已经不再有任何渗水，安装了不锈钢水塔和楼梯、不锈钢栏杆、不锈钢门，作为杨英颢租赁房屋的专用配套设施（如果作为厂房使用是不需要这些配套设施的），花费了10300元。并且我方承诺在计算房屋租赁费时扣除这一间的费用。被告在他的起诉状中称我方置之不理与事实不符。合同签订后，杨英颢的培训班招不起来学生，杨英颢就借口二楼最北侧留做厕所的东墙渗水，要求解除合同。这一间预留做厕所使用的非重要房屋的情况，根本不影响其它房间的正常使用，对杨英颢整体使用房屋不产生根本影响。所以我方不同意解除合同。并且我方已经按照要求铺设了防水铁皮，已经不再有任何渗水，还专门为他安装了不锈钢水塔、楼梯、不锈钢蓝港、不锈钢门，花费的费用已经接近三年的房租费。如果杨英颢解除合同，我方的这些花费都全部浪费了。杨英颢没有任何解除合同的理由，由于他的不正当要求，导致我方浪费投资，并且租赁合同处于不确定状态，不能正常出租，根据《合同法》第113条的规定，杨英颢应当赔偿我方的可得利益损失。根据双方签订的《租赁合同》第六条第2项的约定，杨英颢在我方没有违反合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，应向我方支付违约金。一审过程中被上诉人提供的关于渗水的照片都是一楼的，不是本案争议的合同范围内的二楼的东墙体。我方没有任何违约行为，不影响合同的正常履行。一审法院不应判决解除合同。杨英颢辩称，1、被告王学海声称我方已知情，对此我方坚决予以否定!事实是我方于2018年10份租用了王学海房产中的一楼，因经营需要，于2019年2月份承租了其二楼，恰逢都不是雨季当中，对房屋漏雨透水情况并不知情。2、关于外墙铁皮。3、关于屋顶照片。由于房屋漏雨透水，并且在以后数月里始终没有得到解决。王学海提及的2、3点，只是证明其土建或维护的过程，并没有证实最终的结果。4、水塔照片。该水塔是整个厂区内公用供水设备；是李某的泡沫制品，韩某的胶带厂，赵某的塑胶灯笼，吴某的五金，李某的汽车垫等业主商户所共用的，本质上就是王学海为各业主提供的基础设施!决不是只为我方单独修建专用的!这是严重的失实!5、关于楼梯与门窗照片证据：众所周知，楼梯、护栏，门窗是建筑物中的基础、且重要构件，需要符合自然使用功能与安全要求，这不仅是建筑规范，也是约定俗成!关于这一点，在租赁合同中已经阐明双方并达成约定!6、关于转账记录与费用清单：王学海转帐给了谁、做何用途，我方一概不知、亦无权过问，我方只是单纯的租赁房屋而已。7、王学海所说的房屋早已不漏雨透水，这是昧着良心说瞎话!严重违背事实!我方有相关的视频与照片供审验!8、关于墙体损坏。关于被告所称墙体损坏，这是我方自费铺设供电电缆的过墙孔，是施工过程中的工艺环节，决不存在所谓损坏一说。在这里必须要说明的是：王学海并没有如约提供最基本的供电设施，是我方自费购买电缆等材料请人施工的。在我方撤离时理应拆除，这也是经王学海本人同意的，当时我方曾提出将电缆过墙孔填充，王学海回答说不需要了。如今再拿这个来说事，不仅无中生有，也是违背公序良俗的。9、王学海在上诉中说到：“某一间房子尽管还漏雨，但做厕所来用不影响其他什么…”说到这里，正和他前面说的房屋已不漏雨自相矛盾了，谎言不攻自破!10、王学海说“我方经营不善就提出中止合同…”这又是企图逃避责任的行为。因其迟迟不予解决问题，已经耽误了我方的正常经营，已给我方造成数万元经营损失!我方于2019年6月下旬已提出过终止合同的要求，王学海依然消极对待。在2019年7月4日下午三时许，王学海在本应上班工作的时间段，酒后滋事，来我承租的房屋内强迫我方继续使用其房屋，我方理所当然拒绝，之后王学海恼羞成怒将我方打伤，我方因此入院疗伤。盛庄派出所依法对王学海做出拘留10日，罚款500元的治安处罚决定、出具了行政处罚决定书。这才是真相!我上有老下有小要养家糊口，要生存!因被告王学海不履行合同义务还动手打人，对我方造成了严重的身心伤害以及财产损失，要求坚决维护我方正当合法的权益。杨英颢向一审法院起诉请求：1.判决解除原告和被告签订的房屋租赁合同；2.判决被告偿还原告房屋租金15000元；3.判决被告赔偿原告营业损失20000元；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：王学海在临沂市罗庄区盛庄办事处王家对河村有房屋一处，出租给多人用于经营。2018年10月份，杨英颢租赁了其中一套二层楼房一楼中的三间房屋。2019年3月31日，又租赁了二楼的六间房屋，并与王学海签订了书面房屋租赁合同一份。双方商定第二次的租赁期限自2019年3月31日至2022年3月31日，租金每年5000元。关于房屋的维护与维修，双方约定如下：（一）甲方应保证房屋的建筑结构和基础设施的正常使用和安全，不得危及人身安全；承租人必须遵守国家的法律法规规定，如因违法经营造成的一切后果均由乙方承担，与甲方无关。（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障、维护公共区域内的卫生、以及内部道路的通过性。（三）对于房屋基础设施，因自然属性或合理使用而导致的损耗损坏，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后进行维修。如因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其基础设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。合同签订后，杨英颢交纳了三年租金共计15000元，并在房屋内架设了电线。次日，杨英颢告知王学海需要装修房屋，但要求房屋不能漏雨渗水。次月，有数次阴雨天气，杨英颢向王学海反映墙面有渗雨现象。王学海在墙外面覆盖了一层彩钢瓦，用作防水。6月份，杨英颢发现下雨时墙面仍有较为严重的渗水现象，同时二楼有一间房屋地面已出现明水。双方因此发生矛盾，并发生肢体冲突。后杨英颢于9月份搬离租赁房屋。一审法院认为，原被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同合法有效，双方当事人均应按合同履行自己的义务。本案中，杨英颢已按合同交纳了租赁费，履行了其应尽的义务，王学海作为出租人应当按合同的约定使其出租的房屋符合日常使用条件。在杨英颢反映房屋渗水后，王学海历经两三个月仍未能阻止房屋渗水，致使房屋不能装修，杨英颢不能实现其合同目的，构成根本违约。杨英颢以此要求解除双方签订的租赁合同，要求王学海退还其租赁费的诉讼请求，均符合法律规定，一审法院均予支持。杨英颢要求王学海赔偿其营业损失，但其未能举证其已利用租赁房屋进行经营，亦未能举证证明其经营损失的数额，其该项要求，一审法院不予支持。王学海要求杨英颢赔偿其防水处理费用、违约金、租金等损失，均系基于双方之间的租赁合同，因本案中杨英颢并无违约情形，故王学海的反诉讼请求，一审法院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原告杨英颢与被告王学海于2019年3月31日签订的房屋租赁合同；二、被告王学海于本判决生效后十日内退还原告杨英颢租金15000元；三、驳回原告杨英颢的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王学海的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费338元（已减半），由王学海负担89元，由杨英颢负担249元；反诉案件受理费148元（已减半），由王学海负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交房屋照片证据一组证明：1、整体外观，向东北方向拍摄，争议的房屋在二楼，不在一楼。2、一楼由南向北拍摄，照片左侧是地面和墙根的杂草，证明被上诉人在一审中提供的照片就是这个一楼，不在本案涉及的租赁合同范围内。3、一楼由北向南拍摄，照片右侧是地面和墙根的杂草，证明被上诉人在一审中提供的照片就是这个一楼，不在本案涉及的租赁合同范围内。4、二楼由南向北拍摄，右侧墙壁干燥不渗水。5、二楼，小门内是做卫生间用的，不在本案合同范围内。6、二楼，由北向南拍摄，干燥不渗水。7、二楼南门，证明房屋有两层。8、一楼内外视频，证明被上诉人在一审中提供的照片就是这个一楼，不在本案涉及的租赁合同范围内。被上诉人质证认为：照片呈现的一楼是我搬走的时间，不是在雨季漏雨的时候拍摄，证明不了他要证明的目的，而且他故意回避了漏雨的地方没拍照。二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对上诉人王学海的上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。本案双方争议的焦点问题为：一是涉案合同是否应当解除；二是上诉人是否应退还租金；三是被上诉人是否应赔偿上诉人损失19800元。本案中，上诉人与被上诉人签订合法有效的租赁合同，双方应按照合同约定履行合同义务。根据一审时双方当事人提供的证据及庭审中的陈述质证意见可证实，涉案租赁房屋在下雨时墙面出现较为严重的渗水现象，上诉人王学海未能阻止房屋渗水，其作为房屋出租人未按合同约定履行合同义务，构成合同违约，一审法院对此认定并无不当，并判决涉案合同予以解除正确，本院予以支持。涉案合同因上诉人的违约无法继续履行导致合同予以解除，上诉人应退还被上诉人的房屋租金，被上诉人亦无需赔偿上诉人主张的损失19800元，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人二审提供的证据无法证实其上诉主张，且被上诉人不予认可，本院不予采信。综上所述，上诉人王学海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费970元（675元+295元），由上诉人王学海负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵凤金审 判 员 申慧雁审 判 员 赵修娜二〇二〇年十二月二十七日法官助理 朱 军书 记 员 张艳菲