广西壮族自治区鹿寨县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0223民初2417号 原告:广西柳州鸿嘉物业服务有限公司鹿寨分公司，住所地：鹿寨县鹿寨镇城南开发区金鹿新城春园**楼**，统一社会信用代码：91450223697636358T。 法定代表人：赵泽金，职务：总经理。 委托诉讼代理人：吕静，柳州市万和法律服务所法律工作者，特别授权。 被告：潘柯臣，男，汉族，1982年11月11日出生，住址：鹿寨县鹿寨镇建中东路********，现住：鹿寨县。 被告：宋建村，女，汉族，1958年5月8日出生，住址：，住址：广西桂林市象山区大风山路****4-1-3鹿寨县。 委托诉讼代理人：潘柯臣（系宋建村儿子），特别授权。 原告广西柳州鸿嘉物业服务有限公司鹿寨分公司与被告潘柯臣、宋建村物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韦俊适用小额诉讼程序独任审判,并于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告广西柳州鸿嘉物业服务有限公司鹿寨分公司的委托诉讼代理人吕静,被告潘柯臣、被告宋建村的委托诉讼代理人潘柯臣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告广西柳州鸿嘉物业服务有限公司鹿寨分公司诉称，原告与被告签订了【前期物业管理服务协议】后,原告依约履行了义务,被告却违反协议约定,没有积极履行物业管理服务协议约定的义务,从2014年9月起截至2020年5月,被告潘柯臣、宋建村尚欠原告的物业管理服务费3356.16元 、违约金5285.19元，公摊电费303元,以上共计8944.35元；原告经多次催交无果,故诉至法院,请求法院判令被告及时向原告支付以上尚欠费用并由被告承担案件诉讼费,以维护原告的合法权益。 原告向法庭的举证有：证据1、《金鹿新城小区前期物业管理服务委托合同》复印件，证明原告的主体资格以及由柳州市金地房地产开发有限公司委托广西南宁鸿嘉服务公司进行管理。 证据2、《广西南宁鸿嘉金地物业服务有限公司授权书》打印件、《物业服务企业资质证书》打印件，证明：由广西南宁鸿嘉服务有限公司委托广西南宁鸿嘉服务有限公司鹿寨分公司进行管理以及原告物业资质。 证据3、《关于金鹿新城住宅区物业管理服务收费的批复》复印件，证明原告收取物业费的合法性。 证据4、《企业变更通知书》复印件，证明原告的名称已进行了工商变更登记。 证据5、《前期物业管理服务协议》复印件，证明原被告之间的服务关系。 证据6、催费通知书复印件一份，证明原告已向被告进行应缴纳费用的催收。 被告潘柯臣、宋建村答辩称，1、原告起诉我于2014年9月1日至2020年5月31日期间物业管理综合服务费人民币3356.16元及违约金人民币5285.19元，公摊电费303元，我于2018年4月份接到物业管理公司催缴物业管理费用后，也和物业沟通过，请求物业开具收款发票来结清物业管理费用，但是物业置之不理（有录音）。另在双方签订的《前期物业管理服务协议》第八条中，物业公司关于违约责任的规定，只明确了业主逾期交费应支付违约金，而对物业公司的违约责任，则未列明违约金。按照《消费者权益保护法》第二十四条第一款：“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。”《合同违法行为监 督处理办法》第九条第（四）规定，经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中免除自己的下列责任：因违约依法应当承担的违约责任。同样根据协议中的违约责任条款，物业公司不规定自身违约应支付违约金，按照《合法违法行为监督处理办法》第十一条第（二）项规定：经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中排除消费者下列权利：请求支付违约金的权利，故原告起诉被告的物业费违约金5285.19元属于违法的合同格式。2、原告违反了《前期物业管理服务协议》第二条“双方权利和义务”第一项第8点：每年向乙方公布物业维修、更新费用的收支账目。第四条“物业管理服务质量”第一项（基本要求）5、8、10小点；第二项（房屋管理）3小点；第三项（共用设施设备维修养护）1、6小点，第四项（协助维护公共秩序）第2、3、4小点......（详见答辩状）；3、综上所述，我小区物业只是仅仅满足了雇佣门卫、清洁工人等普通的例行程序，完全没有尽到一丁点的管理责任。特别是消防器材缺失、消防通道堵塞，致小区业主生命安全于不顾，这样的管理、这样严重的消防安全隐患，请问物业还有什么脸面来收取物业“管理”费。请法院责成物业公司严格按照《前期物业管理服务协议》的要求，对小区绿化带脏乱现象、私画车位行为、消防设施设备的缺失等做出立即整改的承诺。整改完成后，我将按规定如约缴纳物业管理费用。 被告潘柯臣、宋建村在举证期间内向本庭提交证据：附件一图片3，证明小区无绿化养护管理，小区环境脏乱差；附件一图片4，证明公用区域及道路私画停车位，占用业主公摊面积划车位收取费用。 证据：附件二图片1，证明小区消防通道长期被车辆堵塞，物业没有尽到管理和告知义务及整改措施。 证据附件二图片2，证明消防箱无消防水带，无安全例检记录。 经审理查明，被告潘柯臣、宋建村购买鹿寨县的房产后,尚欠原告2014年9月1日起截至2020年5月31日止原告的物业管理服务费335 6.16元、违约金1585.56元(5285.19元×30%=1585.56元)，公摊电费303元,以上共计5244.72元。原告对小区进行物业管理服务后,对小区的环境清洁卫生及车位管理等事项未尽到百分之百的管理服务,广大业主对此意见很大,对此,原告亦不否认；可视为原告的物业管理服务存在瑕疵。原告的物业管理服务存在瑕疵,此亦属违约之行为,故原告违约金之诉请,本院酌情支持百分之三十。 上述事实，有原、被告的陈述及举证为证。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。本案原告对小区进行物业服务管理后,虽然原告的物业服务管理存在一些瑕疵,但原告已按合同基本上履行了物业服务管理职责。因此,被告亦应按合同履行交纳物业服务费等费用的义务。但被告居住小区后却拖欠原告的物业服务及公共电费等费用至今(明细见上)，被告的行为,明显违反了合同法及有关法律规定,应予纠正；故原告诉请被告及时付清所欠物业服务费及公共电费理由成立,证据充分,符合有关法律规定,本院予以支持。本案中因为原告的物业管理服务存在瑕疵,此亦属违约之行为,故原告违约金之诉请过高,本院依法酌情支持百分之三十即1585.56元(5285.19元×30%=1585.56元)。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《 物业管理条例 》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具 体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下: 一、被告潘柯臣、宋建村尚欠广西南宁鸿嘉物业服务有限公司鹿寨分公司的物业管理服务费3356.16元、违约金1585.56元，公摊电费303元,以上共计5244.72元。上述款项被告潘柯臣、宋建村应于本判决生效之日起七日内履行完毕； 二、本案案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元由被告潘柯臣、宋建村负担。 上述给付款项，义务人应于本判决生效之日起七日内履行完毕。如未按时履行金钱给付义务，则应加倍支付迟延履行期间的利息。权利人可在本案判决确定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  韦俊 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  龚莉