文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0153民初4652号原告：成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司，住所地重庆市荣昌区汇宇建材市场****，统一社会信用代码9150022669122183X8。负责人：敖以露，总经理。委托诉讼代理人：周清华，男，公司员工。委托诉讼代理人：古方丽，女，公司员工。被告：胡祥金，男，1987年6月1日出生，汉族，住重庆市荣昌区。原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司（以下简称和谐物业）与被告胡祥金物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告和谐物业的委托诉讼代理人周清华、古方丽、被告胡祥金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告和谐物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付所拖欠的2017.07.01—2020.09.30物业管理综合服务费用及违约金5739.4元；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告在天正·宏博华盛春天小区提供物业管理服务工作中，严格履行责任和义务，严格执行物价部门核定的收费标准，给业主提供了公共区域环境卫生保洁、绿化养护，小区公共秩序维护和交通管理，公共部位的维修和设施设备的管理等服务。被告以各种理由和借口拒不履行交纳物业服务费用的义务，经原告多次催缴，被告仍然坚持拒交物业费用，被告的拒交行为，严重影响后期物业服务质量，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判决。被告胡祥金辩称，对欠费时间无异议；三年前要求物管公司整改的项目，一直未整改，就没有交物管费；不认可诉讼费。本院经审理查明，认定事实如下：原告和谐物业系重庆市荣昌区天正·宏博华盛春天小区的物业服务企业，被告胡祥金系该小区3幢X号（建筑面积87.96平方米）房屋的产权所有人。2014年7月23日，华盛春天业主委员会（甲方）与和谐物业（乙方）签订《物业服务合同》，合同约定：甲方根据乙方前期物业服务质量，同意继续聘用乙方就华盛春天实施物业管理服务。物业服务费用为：高层住宅物业服务费0.60元/平方米，高层住宅日常维修养护费0.10元/平方米；电梯费实行按户收费，3-9层30元每户每月；公共能源费每户预收150元/年（设独立计量核算，多退少补），包括楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景等的用水、用电费用。2018年7月后该费用下调至120元/年/户；二次供水费七层以上（含七层）由业主或使用人按1.00元/吨的标准向物管企业交纳；并约定甲方、业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按所产生的物业服务费总额每月3‰的标准向乙方支付违约金。合同期限为三年，从2014年7月25日起至2017年7月24日止。2017年7月19日，华盛春天业主委员会（甲方）再次与和谐物业（乙方）签订《物业服务合同》，合同内容涉及收费标准与2014年7月23日签订的合同一致，违约金由每月3‰降为每月2‰。合同期限届满时间为2020年7月24日。合同到期后，原告继续为该小区提供物业管理服务至今。被告胡祥金自2017年7月1日至2020年9月30日未交纳物业服务相关费用，被告2012年4月1日至2020年9月30日生活用水共计1414吨。原告多次在重庆市荣昌区天正·宏博华盛春天小区3幢3单元7-5号房屋入户门张贴《催缴通知书》，要求被告交纳欠缴的物业服务费、电梯费、公共能源费等费用。最后一次书面催缴时间为2020年10月10日。上述事实，有原、被告陈述、《物业服务合同》、《公共能源费账目公示》、通知、催缴通知书、用量明细查询、照片、物业相关欠费明细表等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应根据合同约定全面履行自己的义务。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，华盛春天业主委员会与和谐物业签订《物业服务合同》系双方真实意思表示且不违反法律、法规规定，该合同合法有效。原告为被告小区提供了物业管理服务，被告作为小区业主，应当按照合同约定交纳相关的物业服务费用。虽然《物业服务合同》已于2020年7月24日期限届满，本案原告未提供与小区业委会未续签的物业服务合同，但原告继续为该小区提供物业管理服务至今，2020年7月24日至2020年9月30日的物管费应按原物业服务合同标准支付。原告最后一次书面催缴物管费时间为2020年10月10日。原告请求被告支付2017年7月1日至2020年9月30日物业管理费用，本院予以支持。被告共计欠费39个月，应交纳的费用如下：1.物业服务费，《物业服务合同》约定高层住宅物业服务费0.60元/平方米，高层住宅日常维修养护费0.10元/平方米。被告房屋建筑面积87.96平方米，原告主张按每月每平方米0.7元收取物业服务费符合合同约定，本院予以支持，被告应支付2017年7月1日至2020年9月30日物业管理费用2401.31元（0.7元/平方米·月×87.96平方米×39个月）；2.电梯费，被告住房在7楼，根据合同约定，应按30元/月/户支付电梯费。被告应支付原告2017年7月1日至2020年9月30日期间的电梯费为1170元（30元/月×39月）；3.公共能源费，根据合同约定，该费用由物管公司每年向每户业主预收150元（设独立计量核算，多退少补）。原告公示了公共能源费账目，该小区每年收取的公共能源费不足以支出小区公用部位电费及水费，故2017年7月1日至2018年6月30日，被告应支付公共能源费150元。2018年7月1日起该费用下调至120元/年/户，即10元/月。被告应支付2018年7月1日至2020年9月30日公共能源费为270元。前述，被告应支付公共能源费420元；4.二次供水费，被告抗辩前期物业服务协议约定7层以下（含七层）不交纳二次供水费，2014年及2017年原告小区业委会与原告签订了《物业服务合同》，该合同均已约定二次供水费七层以上（含七层）由业主或使用人按1.00元/吨的标准向物管企业交纳。被告抗辩所有房屋在7楼，不交纳二次供水费的意见，本院不予采纳。原告并未举示证据证明2014年7月25日之前被告应交纳二次供水费，故原告请求被告交纳2014年7月25日之前的二次供水费，本院不予支持。被告2014年7月用水起度442，2020年9月止度1448，用水共计1006吨，按合同约定，被告应交纳二次供水费1006元。上述费用共计4997.31元。庭审中被告举示照片、通话录音、视频等证据，拟证明小区绿化、小区内道路破损、门禁监控等问题三年来一直未整改。原告陈述因小区栽种的树木以黄桷树和榕树为主，因两类树木根茎发达，导致树下树木无法生长、物管公司每年都在补种，但收效甚微，今年已经在大面积松土改造；电梯轿厢的损坏系因疫情期间每天消毒造成的，物管公司也在想办法恢复原状；对于道路改造更新，由小区全体业主承担改造经费，正按程序征求业主意见；门禁监控改造工程在2020年10月开始实施，现已接近尾声。被告的照片证明小区绿化确实存在一些问题。被告提出的小区内道路改造问题，道路改造涉及全体业主，并非物管公司应履行的合同义务，故被告以原告未整改而拒交物管费的意见，本院不予采纳。被告提供的物业服务存在瑕疵导致被告未交纳物管费，并非恶意拖欠,故原告请求被告支付违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告胡祥金于本判决生效之日起5日内支付原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司2017年7月1日至2020年9月30日的物业服务费、公共能源费、电梯费、2014年7月至2020年9月的二次供水费共计4997.31元；二、驳回原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司的其他诉讼请求。如果被告胡祥金未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告胡祥金负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行期限二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员  周 阳二〇二〇年十二月二十一日法官助理  李小玲书 记 员  吴 茜