江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0113民初4695号原告：南京市栖霞区佳邻美居小区业主委员会，住所地江苏省南京市栖霞区尧化街道尧新大道**。负责人：皋赠涛，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：宁鲜鲜，江苏天哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪凝，江苏天哲律师事务所律师。被告：朱萍，女，1977年9月9日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：鲍菁，北京大成（南京）律师事务律师。委托诉讼代理人：张复友，北京大成（南京）律师事务所律师。被告：浙江赞成控股集团有限公司，统一社会信用代码913300007731189400，，住所地浙江省杭州市上城区赞成中心****法定代表人：赵大贤，该公司董事长。被告：徐冰冰，男，1956年7月28日出生，汉族，户籍地江苏省南京市玄武区，现住浙江省杭州市西湖区。以上两被告共同委托诉讼代理人：彭明，江苏泛华律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓雨，江苏泛华律师事务所实习律师。原告南京市栖霞区佳邻美居小区业主委员会（以下简称佳邻美居业委会）与被告朱萍业主共有权纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，经被告朱萍申请，依法追加浙江赞成控股集团有限公司（以下简称赞成集团公司）、徐冰冰作为本案被告，使用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳邻美居业委会委托诉讼代理人宁鲜鲜、洪凝，被告朱萍委托诉讼代理人鲍菁、张复友，被告赞成集团公司、徐冰冰共同委托诉讼代理人彭明、邓雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳邻美居业委会向本院提出诉讼请求：1、判决被告朱萍停止侵权、返还侵占全体业主共有的南京市栖霞区，2幢一、二单元，3幢一、二单元共计7个楼梯间（约140平方米）；2、判决被告朱萍支付自2011年1月1日起至2020年7月1日止的占有使用费1330000元（20000元／年／间），及自2020年7月2日起至实际返还楼梯间之日止按年租金35000元每间计算的占有使用费；3、本案诉讼费、保全费、保全担保费等费用由被告朱萍承担。事实与理由：2014年7月18日，南京市栖霞区佳邻美居小区的开发商南京赞成房产置业有限公司（以下简称赞成公司）与被告朱萍签订《出资转让协议》，赞成公司自称是南京市栖霞区尧新大道16号佳邻美居编号A1、2、3、4、5、6、7共7间房屋的出资建造人，将上述房屋作价转让给朱萍。双方在此协议中明确，赞成公司已经将该建筑物实际状况告知朱萍，朱萍也明确知晓该建筑物系无法办理产权登记的建筑物。该协议第五条约定：双方原先签订的租赁合同及租赁合同补充协议自动终止并失效。2014年7月15日，赞成公司向朱萍出具收条1份，确认收到关于上述7间房屋的出资转让款，朱萍自该小区2010年交房以来，一直将该7间房屋非法出租赚取租金收益至今。经该小区业主调查了解，该7间房屋系小区一楼楼梯间，临街方向本应为封闭空间，并非门面房。经过小区业主到南京市城建档案馆调取图纸发现，该7间楼梯间所在区域应当属于建筑物区分所有中的业主共有部分。赞成公司作为开发商无权将公共建筑楼梯间私自作价转让给他人谋取不正当利益；朱萍更无权长期侵占业主共有面积并出租获利，且承租人对房屋的装修改造行为破坏了楼梯间原有结构，形成安全隐患，更严重侵犯了全体业主的合法权益，扰乱了小区公共秩序，给全体业主带来较大经济损失。朱萍的行为严重侵害了小区全体业主的共同利益，该情况核实后，原告代表小区全体业主多次主动联系朱萍，希望通过协商的方式妥善解决此问题，但是朱萍一直拒绝协商。为了维护全体业主的共同利益，原告特诉至法院，请求依法判如所请。被告朱萍辩称，一、原告对主张占有使用费的诉讼请求，不具备诉讼主体资格。原告作为业委会，有权对侵害小区公共部位的侵权人提起诉讼，要求停止侵害，但对占有使用费的诉请，不具备诉讼主体资格。基于共有部位的占有使用费应归全体业主共同享有，涉及共有权利的事项属于物权法第七十六条第（七）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主、且占有总人数过半数的业主同意。1、虽然原告提交了《业主大会表决结果公告》，认为获得了过半数业主的同意，但是表决事项仅写“佳邻美居小区聘请律师代理9间房屋所涉的侵权纠纷案件表决票”，从公告的内容上看，没有具体的诉讼请求及主张占用费的事项。并且，庭审中原告代理人明确“召开业主大会时诉讼请求没有明确，也不可能写在表决事项中”，这也充分说明业委会并未就主张占有使用费事项获得过半数业主的同意及业主大会的授权。2、对《业主大会表决结果公告》真实性也不予认可，朱萍系佳邻美居小区10栋106室住宅、3栋1单元1层1室门面房的业主，但并未收到投票通知，也未在小区看到公示公告。原告既未提交公示照片，也未将全部业主签名表提交法庭质证。二、涉案房屋究竟属于开发商还是业主，应由原告和被告赞成集团公司、徐冰冰承担举证责任。根据原告举证的照片及被告赞成集团公司、徐冰冰的表述，明确该楼道交付时对小区内部是封闭的，对外的部分是开放的，并非公共通行的区域，并不影响业主的通行。原告仅提供图纸不能证明该楼道属于全体业主所有，对此原告应进一步证明。开发商在《出资转让协议》中明确其是涉案房屋的出资建造人，关于涉案房屋的权属问题，被告赞成集团公司、徐冰冰亦应承担举证责任。三、如涉案房屋属于全体业主所有，侵权人应为开发商。2014年7月18日，朱萍与开发商签订了《出资转让协议》，开发商以380000元将涉案房屋转让给朱萍，开发商在协议中承诺，其为涉案房屋的出资建造人，享有涉案房屋的所有权益。如涉案房屋属于全体业主所有，则开发商将涉案房屋擅自转让给朱萍，系无权处分，该行为构成侵权，应承担相应责任，应当由被告赞成集团公司、徐冰冰向原告返还涉案房屋。四、被告朱萍系善意第三人，原告无权直接对朱萍主张权利，朱萍虽然实际占有并使用涉案房屋，但是朱萍系善意取得，不构成侵权。1、朱萍与开发商签订的《出资转让协议》，该协议名为出资转让，实为不动产转让。开发商也提示朱萍产权证难以办理，但该协议基本前提是涉案房屋为开发商所有，开发商有处分权。朱萍在此前提下，才决定出资购买。2、朱萍支付了合理对价380000元。（1）2010年朱萍购买位于该小区3栋1单元一层1室的商铺，由于房屋交付后，发现里面有一根柱子，朱萍不愿接收该商铺，开发商便建议朱萍购买涉案房屋，朱萍觉得涉案房屋不规整，商业价值不高。另外，从开发商处了解到无法办理产权证，于是朱萍拒绝开发商的处理方案。开发商又提出将涉案房屋出租给朱萍，并保证不会有纠纷。在此情形下，朱萍被迫接受租赁方案，签订租赁协议，租金40000元/年，每2年递增5%。（2）2014年，开发商再次鼓动朱萍购买涉案房屋，并再次告知涉案房屋系开发商所有，租赁期内也无人提出异议，朱萍在此情形下，才决定购买。直到原告起诉时，朱萍才知道开发商因注销公司，急于出售涉案房屋。（3）关于转让价格的合理性。涉案房屋转让价格为380000元，基于不能办理产权证、非正规门面房（楼道下面）、具有补偿性质几项因素考虑，该价格合理，且符合市场行情。3、朱萍决定购买涉案房屋时已尽到普通人的谨慎注意义务，当时其有理由相信开发商有处分权，应认定其为善意第三人。五、原告不应向被告朱萍主张占有使用费，而应向被告赞成集团公司、徐冰冰主张占有使用费。1、2011年1月8日至2014年7月18日被告朱萍与开发商之间是租赁合同关系，在此期间房屋实际由开发商占有，应当由被告赞成集团公司、徐冰冰支付占有使用费。2、朱萍是善意第三人，其认为支付对价后系合法占有，不具有主观的故意和过错，不构成侵权，不应向原告支付占有使用费。即使朱萍在此期间获得租金收益，也是其应当获得的合理的投资收益。投资收益可以参照朱萍购买的3栋1单元的商铺，购买价格为690000元，现在市场价值为2000000元，收益率189%，故基于朱萍投资380000元而应取得的收益计算，无需向原告返还占有使用费。3、如涉案房屋属于全体小区业主共有，说明开发商在明知房屋非其所有的情况下，仍对外出售，属于过错方，应承担全部侵权责任。六、原告主张的占有使用费金额过高，缺乏相应依据。1、原告主张的房屋租金标准过高。参照开发商2011-2014年与朱萍签订的租赁合同约定，涉案房屋租金为40000元/年，原告主张20000元/间/年，应提供相应的依据。原告提供了1份2019年涉案房屋的租赁合同，35000元/年仅为1间的租金，不能代表其他6间的租金标准，也不能代表前几年的租金标准。2、占有使用期间需考虑房屋存在空置的情形。3、即使涉案房屋全部出租，也有承租人违约不支付租金的情形，受疫情影响，很多承租人直接关门走人。4、朱萍进行了一定的管理，安装了卷帘门、进行水管改道，还帮助承租户办理营业执照，投入了大量的时间和资金成本，但由于时间久远，并未保留相关证据。七、赞成公司注销后，被告赞成集团公司、徐冰冰应承担法律责任。开发商已于2016年3月15日注销登记，但注销登记的材料说明清算程序不合法，一是没有债权人通知和公告的报纸报样，不能证明公司清算组在法定期限内通知全体债权人；二是清算报告中公司债权、债务、资产全部为0，作为一个房地产开发公司，这样的财务状况显然不合理，存在虚假清算骗取注销登记的可能。无权处分的事实发生在公司经营期间，虽然清算时赔偿责任尚未显现，但客观事实存在，开发商的行为损害了原告和朱萍的利益，股东应当承担相应的法律责任。综上，请求法院驳回原告对被告朱萍的全部诉讼请求。被告赞成集团公司、徐冰冰辩称，1、本案系朱萍侵害业主共有权的纠纷，而被告赞成集团公司、徐冰冰系佳邻美居的开发商赞成公司的股东。由于赞成公司将其改造构筑物的出资利益转让给朱萍，因此如法院最终认定构筑物所在地属于佳邻美居的公共区域，那么侵权责任的承担者只能是朱萍与赞成公司。根据现行法律规定，股东对外承担赔偿责任仅限于法定情形，是特例而非常例，并且仅限于公司注销前已经发生的、被确认的债务。显然本案原告主张股东承担赔偿责任的法律基础与本案的法律基础根本不同。因此，在赞成公司依照法定程序、清理完毕公司注销前的债权、债务后，股东无需承担任何赔偿责任。2、物权法第三十四条、第三十七条规定，无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物；侵害物权，造成权利人损失的，权利人可以请求损害赔偿。本案中，原告诉请第一项中返还楼梯间是指现状楼梯间还是原始状态的楼梯间，如果是返还现状的楼梯间，那么该项诉请不应得到法院的支持，理由如下：（1）现状的楼梯间由于存在能够被使用的房屋性质，在没有任何行政审批手续的情况下，应属于不合法建筑；（2）从原告第二项诉请可以看出其实质就是要求返还现状楼梯间，因为单纯楼梯间根本就没有使用价值，而改造后的楼梯间具有了可被使用房屋的性质，因此才有了巨大的经济价值。显然原告的诉请是以获取法院对占有使用费的支持，以法律文书变相确认楼梯间房屋的合法性质；（3）司法实践中对于违法建筑物的归属及内容的诉讼，法院都是不予受理。2015年第八次《全国法院民事商事审判工作会议纪要》第二十一条明确指出：对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉；（4）赞成公司对案涉楼梯间的改造及出资权利的转让止于2014年，因此从诉讼时效角度而言，原告因在诉讼时效期内怠于行使诉权，依法丧失对此期间的利益。综上，原告对被告赞成集团公司、徐冰冰的诉讼主张没有事实和法律依据，请求予以驳回。本院经审理查明事实如下：2011年1月6日，佳邻美居小区开发商赞成公司擅自将佳邻美居小区1幢一、二、三单元，2幢一、二单元，3幢一、二单元7个步行楼梯下方空间占用并改造成临街门面房，后与被告朱萍签订《租赁合同》1份，将上述改造的房屋编号为A1、A2、A3、A4、A5、A6、A7，共7间出租给朱萍使用，同时约定：房屋结构为框架，除双方另有约定，朱萍不得任意改变现状和结构，不得非法经营，不得从事任何有损开发商或其他相关利害关系人或建筑物安全的行为。因朱萍经营需办理的手续及费用由朱萍自行解决承担，开发商不承担任何责任。租赁期间内，开发商不得将该房屋出售给第三方。租赁期限自2011年1月8日至2021年1月31日止，其中2011年1月8日至2011年2月20日为免租期，房屋租金为40000元，每两年递增一次，每次递增比例为上年租金的5%。朱萍应于合同生效之日向开发商支付租金40000元，租金按年结算，半年一交，朱萍应于租期开始前30日内完成支付，以此类推。开发商应于2011年1月8日将房屋交付朱萍。《租赁合同》履行期间，2014年7月18日，开发商赞成公司又与被告朱萍签订《出资转让协议》1份，将出租给朱萍的上述7间房屋因为出资建造而产生的所有权益转让给朱萍，转让金额为380000元，朱萍须于签订协议时，将转让款一次性支付给开发商或者开发商指定的第三人。双方同时约定，开发商已经将该建筑物的实际状况告知朱萍，朱萍亦明确知晓该建筑物系无法办理产权登记的建筑物。无论何种情况，双方完成本合同交易后（即朱萍实际取得建筑物并如数按时付清合同价款），均不得毁约或进行其他导致恢复原状的行为。朱萍承诺：1、如朱萍毁约或因合同归于无效，则应赔偿开发商所有损失，包括但不限于律师费、开发商的直接和间接损失，并承诺放弃已经支付的合同价款。2、合同签订并且支付合同款项后，朱萍权益的行使与开发商无关。3、一旦合同付款及交房义务履行完毕，则合同风险由朱萍承受，而不论何种原因所导致的建筑物及其所有权益消亡。开发商承诺：1、如开发商毁约或主张合同归于无效，则应赔偿朱萍所有的损失，包括但不限于律师费用、朱萍的直接和间接损失。2、朱萍支付合同款项后，上述建筑物的全部权益（占有权、使用权、收益权等）开发商无权主张和行使，开发商放弃抗辩权，其全部权益与收益由朱萍享有。……4、开发商主体之变更（包括但不限于注销、转让、更名、股权变更等）不能否定本协议。5、根据情况需要，开发商应当配合朱萍向第三方确认和主张朱萍对该建筑物因出资而享有全部的权益。转让协议签字生效后，原租赁合同自动终止并失效。2014年7月15日，开发商赞成公司向被告朱萍出具收条，确认收到上述7间房屋的出资转让款共计38万元。另查明，开发商赞成公司于2016年3月15日办理了注销登记，注销核定情况表显示赞成公司股东为被告赞成集团公司、徐冰冰，注销原因为股东会决议解散。赞成公司清算报告载明：公司清算组已于成立之日起十日内通知了全体债权人，并于2015年12月29日在金陵晚报上发布注销公告。具体债权债务清理情况显示：公司库存资产0万元、公司收回债权0万元、公司偿还债务0万元。庭审中，原告举证被告朱萍与案外人胡某签订的房屋租赁合同、上述租赁物室内外照片及朱萍签订的预售合同，上述证据旨在证明：1、2019年4月19日，朱萍将上述建筑物中的A5门面（建筑面积18平方米）出租给胡某，1年租金为35000元。2、上述7间门面均由被告朱萍分别出租给他人用于经营宠物店、水果店、美发店和小吃、卤菜店。3、朱萍在佳邻美居小区购买产权商铺，对于商铺的市场价格应明知，其购买涉案7间门面房的价格远低于市场价，故不应认定其为善意第三人。经质证，被告朱萍对证据的真实性认可，但认为：1、仅凭2019年签订的1份租赁合同不能证明原告主张的占有使用费数额。2、7间门面房内外照片显示7间门面房均位于产权商铺中间，并不影响小区业主通行，虽然面积不大，结构不规整，但均临街朝外，朱萍有理由相信是开发商改造的商业用房。3、朱萍所购的产权商铺与7间门面房面积、层高均不一致，且7间门面房室内空间狭小，朱萍有理由相信可以较低价格购买取得相关权益。被告赞成集团公司、徐冰冰认为：1、房屋租赁合同系朱萍与案外人所签，真实性无法核实，与两被告无关。2、照片真实性认可，但仅凭照片不能证明7间门面房所在部位属于全体业主共有，因7间门面房与产权商铺位于同一层，且业主实际居住的一层位于7间门面房上方，7间门面房是否系公共楼梯间改造形成无法确认。3、预售合同真实性认可，但与两被告无关。被告朱萍举证其持有佳邻美居小区产权商铺的房屋所有权证及购房发票，证实2010年12月，朱萍购买了佳邻美居小区产权商铺，购房价款为689390元，目前该产权商铺的市场价近2000000元，朱萍投资的收益率很高，如确认开发商出售给朱萍7间门面房系无权处分，合同无效，朱萍在向原告返还门面房的同时，要向被告赞成集团公司、徐冰冰主张返还转让款及相关收益。经质证，原告对证据的真实性认可，但认为产权商铺53平米的购房价款为689390元，而涉案7间门面房合计140平米的购买价款仅为380000元，价格反差能够证明朱萍对涉案7间门面房权属应明知，无论是朱萍承租还是购买，在此期间朱萍均已将7间门面房出租获益，基于非法占有的获益所得应当返还全体业主。被告赞成集团公司、徐冰冰对证据的真实性认可，但认为其将7间门面房因出资所享有的权益转让给朱萍，并非转让房屋产权，朱萍对受让的7间门面房的性质应明确知晓，且赞成公司已经合法注销，相关法律责任不应由两被告承担。另查明，2019年11月6日，佳邻美居第二届业委会成立并办理备案登记。2020年6月15日，佳邻美居业主代表大会及原告佳邻美居业委会作出《关于栖霞区佳邻美居小区业主代表大会表决结果公告》，就聘请律师代理9间房屋所涉的侵权纠纷案件表决票，投票结果为同意298户、不同意2户、无效票4户，同意户数占业主户数63.68%，同意户数总专有权面积25625.82平方米，同意户数总专有权面积占总专有权面积61.5%，根据《佳邻美居住宅小区业主大会议事规则》第二条规定，本次表决满足决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意之规定要求，决定同意佳邻美居小区聘请律师代理9间房屋所涉侵权纠纷案件。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：建筑区规划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十六条规定：有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，根据原告提供的南京市城市建设档案馆工程设计图记载，涉案7间门面房所在部位的建设规划设计用途为佳邻美居小区1幢一、二、三单元，2幢一、二单元，3幢一、二单元一层步行楼梯下方空间，系该小区内的公用设施部位，依法应属于该小区全体业主共有。原告提交的证据《业主代表大会表决结果公告》第一项为聘请律师代理9间房屋所涉的侵权纠纷案件，侵权纠纷案件中已包含返还原物及相应的占有使用费，且该项表决事项表决同意的业主面积、人数均已超过小区总面积、总人数的二分之一，故原告有权提起本案诉讼请求，对朱萍辩称原告主张占有使用费的诉讼请求未经全体业主表决，原告不具备诉讼主体资格的意见，本院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。本案中，从朱萍与开发商签订的《出资转让协议》约定内容可知，开发商已将建筑物的实际状况告知朱萍，朱萍受让时亦明确知晓房屋无法办理产权登记，且转让价格远低于产权商铺价格，故朱萍辩称其基于善意取得而占有涉案7个楼梯间的意见，于法无据，本院不予采纳。赞成公司作为佳邻美居小区的开发建设单位，在整体出售该小区房屋后，应将该小区的相关公用设施一并交付业主，不得擅自占用、处分，或改变其使用功能进行经营性活动。赞成公司擅自占用上述步行楼梯下方空间，将其改造为门面房，并采取“先租后售”的方式转让给朱萍占有使用，基于朱萍系涉案7个楼梯间的实际占有人，原告主张朱萍停止侵权、返还涉案7个楼梯间的诉讼请求，合法有据，本院予以支持；赞成公司亦应就其侵权行为，向原告承担返还责任。《最高人民法院》第十四条规定：建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。本案中，涉案7个楼梯间属于佳邻美居小区业主共有，赞成公司擅自改建并予以出租、转让，系属物权行为上的无权处分，朱萍作为承租人、受让方，基于支付对价而占有使用涉案7个楼梯间。因赞成公司与朱萍之间租赁合同、出资转让协议的有效与否，并不在本案的审理范围之内，故本院不予处理。赞成公司作为侵权人，应向原告支付涉案7个楼梯间的占有使用费直至返还之日止。关于原告主张的占有使用费的诉讼时效及计算标准问题。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故被告朱萍、赞成集团公司、徐冰冰抗辩原告主张的部分占有使用费已经超过诉讼时效期间的意见，应予以采纳。原告于2020年7月19日提起本案诉讼，故能够得到法律保护的占有使用费应自2017年7月19日起计算。因楼梯间原本为非封闭空间，经赞成公司改造、装修后作为门面房使用，故原告要求占有使用费参照改造后门面房的租金标准计算，理据不足，本院充分考虑本案实际情况，酌定占有使用费按15000元/间/年计算。本院已认定朱萍负有返还涉案楼梯间的义务，如朱萍逾期返还，则应与赞成公司共同支付原告占有使用费至其实际返还之日止。关于被告赞成集团公司、徐冰冰辩称对占有使用费的支持系保护了违法建筑的收益，变相为违法建筑确权的意见，首先，本院支持返还的是被占用的业主共有的7个楼梯间，而非涉案7间门面房；其次，即便认定开发商与朱萍之间的租赁合同及转让协议因标的系违法建筑、无规划而无效，但并不影响占有使用费的收取；第三，开发商利用违法建筑获利，自身存在违法性，故对该项辩称意见，本院不予采纳。公司解散时，清算程序的设置旨在快速清偿债务，避免无效损失，合理分配公司的剩余资产，实现股东利益最大化，在综合平衡各方利益后，消灭法人主体资格。若注销登记仅满足形式要件，则不意味着产生了合法清算的法律效果。本案中，被告赞成集团公司、徐冰冰提交的清算报告显示公司库存资产、收回债权、偿还债务及公司剩余净资产四项均为0万元，实则在未对公司财产及债权债务进行实质清理，仅出具形式上的清算报告及债权申报公告登报以满足工商部门办理注销登记的要求。这种清算程序不具有清算的法律效果，宜认定为“未经清算即办理注销登记”。按照《公司法司法解释(二)》第二十条规定：公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。结合本案赞成公司无权处分的事实发生在经营期间，虽然清算时赔偿责任尚未确定，但客观事实已存在，赞成公司的行为损害了原告的利益，应当承担相应的赔偿责任，现赞成公司被注销登记，被告赞成集团公司、徐冰冰作为股东应对赞成公司应对返还涉案7个楼梯间及向原告支付占有使用费承担清偿责任。对于被告赞成集团公司、徐冰冰辩称股东不应承担公司债务的意见，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十五条、第七十六条、第七十八条、第八十三条、第二百四十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第七条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告浙江赞成控股集团有限公司、徐冰冰、朱萍于本判决生效之日起十五日内将位于南京市栖霞区，2幢一、二单元，3幢一、二单元共计7个楼梯间（约140平方米）返还给原告南京市栖霞区佳邻美居小区业主委员会。逾期未履行的，应自逾期之日起，按照每年每间15000元标准，向原告南京市栖霞区佳邻美居小区业主委员会支付占有使用费至实际返还之日止；二、被告浙江赞成控股集团有限公司、徐冰冰于本判决生效之日起十五日内向原告南京市栖霞区佳邻美居小区业主委员会支付自2017年7月19日起至判决确定返还之日止，按照每年每间15000元标准计算的占有使用费；三、驳回原告南京市栖霞区佳邻美居小区业主委员会对被告朱萍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16770元，减半收取8385元，保全费5000元，合计13385元，由原告南京市栖霞区佳邻美居小区业主委员会负担5372元，被告朱萍与被告浙江赞成控股集团有限公司、徐冰冰连带负担8013元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱 睿二〇二〇年十二月二十三日法官助理  王国庆书 记 员  卜 艳