江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏08执复131号复议申请人（被执行人）：淮安金标置业有限公司，住所地淮安市淮阴区。法定代表人：李其标，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆望春，江苏友为律师事务所律师。申请执行人：淮安市钢成建设工程有限公司，住所地淮安市淮阴区。法定代表人：郑浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩承松，男，该公司员工。复议申请人淮安金标置业有限公司（以下至裁定主文前简称金标公司）不服淮安市淮阴区人民法院（以下至裁定主文前简称淮阴区法院）（2020）苏0804执异67号执行裁定，向本院申请复议。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。经审查查明，2019年4月13日，淮阴区法院对淮安市钢成建设有限公司（以下简称钢成公司）诉金标公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2017）苏0804民初7077号民事判决：一、金标公司于判决生效后十日内支付钢成公司工程款30270796.58元及利息3793939.84元（以30270796.58元为基数，按照年利率12%计算至2019年1月1日，之后的利息仍以30270796.58元为基数，按照年利率12%计算至实际给付之日）；二、钢成公司对金标公司开发的淮安龙凤旺万家婚庆礼品创业园1号、5号、6号楼工程折价或者拍卖价款在30270796.58元范围内享有优先受偿权；三、金标公司于判决生效后十日内支付钢成公司垫资利息2178738.73元（以19000628.45元为基数，自2017年1月10日起按照年利率12%计算至2017年12月20日）；四、金标公司于判决生效后十日内返还钢成公司履约保证金3800000元及利息976500元（分别以1750000元为基数，分段计算至2019年1月1日，2019年1月1日以后的利息，以3500000元为基数，按年利率12%计算至实际给付之日）；五、金标公司于判决生效后十日内赔偿钢成公司延期损失1878625元；六、钢成公司于判决生效后十日内支付金标公司违约金1875000元；七、驳回钢成公司和金标公司的其他诉讼请求。金标公司不服上述判决，向本院提起上诉，本院于2019年9月18日作出（2019）苏08民终1862号民事判决书，维持一审判决。2017年12月20日，淮阴区法院根据钢成公司申请，作出（2017）苏0804民初7077号民事裁定书，裁定查封了金标公司名下可售房屋189间，限额5948万元。同年12月25日，该院到淮安市淮阴区住房和城乡建设局协助查封了上述裁定书上的房屋。根据钢成公司申请，淮阴区法院于2019年11月8日立案强制执行，案号为（2019）苏0804执3283号。在该案执行过程中，该院于2020年8月19日作出（2019）苏0804执3283号执行裁定书，裁定拍卖金标公司位于淮安龙凤旺万家婚庆礼品创业园1号商业楼74间（0101，102-108，118，120，121，601-620，701-720，801-820，901-903）、2号商业楼16间（1030，1032-1034，1036-1039,1041,1042，1049，1050,1052-1055）、3号商业楼2间（1001,1015）、5号商业楼25间（105,301-316,404-411）、6号商业楼1间（0101），共计118套房屋。经委托评估，上述房屋评估价为7204.69万元。金标公司不服上述执行行为，向淮阴区法院提出执行异议。另查明，淮阴区法院在执行钢成公司申请执行金标公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人林贤三、林良志以上述查封房屋其以部分租赁为由对该院执行位于淮安市淮阴区珠江路169号、淮安龙凤旺万家婚庆礼品创业园一号商业楼108、601—620、701—720、801—820室房屋提出执行异议，该院经审查，作出（2020）苏0804执异25号执行裁定：驳回案外人林贤三、林良志的异议请求。林贤三、林良志对该裁定不服，提起执行异议之诉，该院于2020年8月21日作出（2020）苏0804民初1673号民事判决：驳回案外人林贤三、林良志的诉讼请求，因不服该判决，案外人林贤三、林良志已上诉至本院，该案正在审理过程中。淮阴区法院认为：当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。金标公司作为被执行人，其提出的异议请求的理由均不成立：1、林贤山、林良志主张对部分房屋提出有合法有效的租赁合同的诉讼，并不影响房屋的拍卖，法律允许带租拍卖；2、法院所查封的房屋均有独立产权，根据案件执行需要暂时对其中部分进行评估拍卖不违反法律规定；3、法院依法委托评估机构对房屋价格进行评估，以评估价格作为参考确定保留价作为起拍价，起拍价按照法律规定不低于评估价的70%，故按此计算，本院拍卖的金标公司房屋价值并未远超其债务总额；4、法律明确规定，再审审查不影响继续执行。据此，淮阴区法院于2020年10月29日作出（2020）苏0804执异67号执行裁定：驳回金标公司的异议请求。金标公司不服上述裁定，向本院申请复议称，请求：1.依法撤销淮阴区法院作出的（2020）苏0804执异67号执行裁定；2.支持复议申请人原异议请求，即中止淮阴区法院拍卖程序，并纠正其在查封金标公司名下可售房屋、委托评估房屋市场价值及拍卖中的错误行为。事实和理由：1.淮阴区法院认为案外人林贤山、林良志主张对部分房屋提出合法有效的租赁合同诉讼，不足以享有排除其相对应租赁房屋执行的权利。但允许房屋带租拍卖会对标的物价格和拍卖进程产生重大影响，对于最终拍卖价格的形成，对复议申请人的利益以及竞拍人的利益都将产生实质影响；2.淮阴区法院认为所查封的房屋均有独立产权，根据案件执行需要暂时可对其中部分房产进行评估、拍卖“不违反法律规定”，但结合到超保的事实，严重侵害了复议申请人的利益；3.淮阴区法院认定其依法委托评估机构对部分房屋价格评估，以部分房屋评估价格作为参考保留价、起拍价，实际大幅度高于复议申请人作为原执行案件中被执行人应当承担的债务总额。原审法院以“起拍价按照法律规定不低于评估价的70%”为理由显然不能成立；4.申请执行人钢成公司与被执行人金标公司建设工程施工合同纠纷一案目前正于再审审查阶段且期限即将届满。而淮阴区法院认定再审审查不影响继续执行，未充分考虑该案诉争法律关系的复杂性、案件社会影响性，标的额之大甚至影响到当地相关行业的发展与相关人员的切身利益，稍显过于仓促。综上，请求法院撤销淮阴区法院（2020）苏0804执异67号执行裁定，中止拍卖程序，纠正法院查封金标名下可售房屋、委托评估房屋市场价值及拍卖中的错误行为，以维护复议申请人的合法利益。钢成公司辩称，（2020）苏0804执异67号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应当维持，驳回复议申请人的全部请求。事实与理由：1.法律没有禁止带租拍卖，案外人林贤三、林良志以对部分房屋有合法有效的租赁合同，主张保护优先租赁权的诉讼，并不影响现在进行房屋的拍卖；2.不存在超额保全的情况。在2018年复议申请人就提出过解除超额保全的申请，被淮阴区法院驳回。现在法院所查封的房屋均有独立产权，暂时对其中部分进行评估拍卖不违反法律规定；3.淮阴区法院委托专业评估机构对查封的房地产进行了评估，根据评估结果，并综合考虑被执行人应当的贷款本息和迟延履行利息数额，以及房地产拍卖变现过程中可能出现的流拍、降价等因素，本案不存在明显超标的查封、冻结。综上，请求法院驳回复议申请，继续拍卖，尽快实现申请执行人的合法利益，也遏制被执行人规避执行、屡次提出异议拖延执行行为，保护债权人的合法利益。经审查，本院对淮阴区法院执行裁定查明的事实予以确认。本院认为，1.执行程序中对执行标的的强制变价处置分为权属的强制流转与强制交付。租赁关系只能对是否强制交付提出抗辩，而不能对权属流转提出抗辩。因此金标公司以带租拍卖影响房屋价值和拍卖进程为由阻却法院执行无法律依据；2.对于复议申请人提出的超额保全的理由，因该理由已被淮阴区法院（2017）苏0804民初7077－2号民事裁定驳回，该民事裁定已生效，本院不应再审查；3.根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定：“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”淮阴区法院委托评估机构对房屋价格进行评估，并以此为参照确定保留价作为起拍价，起拍价不低于评估价的70%即符合法律规定，淮阴区法院拍卖程序并不违背上述规定。复议申请人没有提供证据证明所拍卖房屋实际价值大幅高于债务总额，其主张亦无事实依据；4.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条规定：“当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。”因此，当事人申请再审并不影响法院的执行，复议申请人以此为由阻却法院执行无法律依据。综上，淮阴区法院（2020）苏0804执异67号执行裁定认定事实和适用法律并无不当，应予维持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回淮安金标置业有限公司的复议申请，维持淮安市淮阴区法院（2020）苏0804执异67号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  徐 玮审 判 员  黄春丽审 判 员  刘群英二〇二〇年十二月三十日法官助理  王学波书 记 员  简 易