黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终7075号上诉人（一审原告）：哈尔滨市景观园林有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区哈平路****。法定代表人：孔刚，董事长。委托诉讼代理人：白颖，女，1958年8月29日出生，汉族，该公司职工，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（一审被告）：于恩河，男，1947年9月30日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：王众，农垦中心法律服务所法律工作者。一审被告：哈尔滨太平湖温泉旅游度假有限公司，住，住所地哈尔滨市道里区闫家岗农场太平湖****楼****/div>法定代表人：王德群，董事长。一审被告：黑龙江太平湖房地产开发有限公司，住，住所地哈尔滨市道里区上海街******/div>法定代表人：孙衍罡，执行董事。上诉人哈尔滨市景观园林有限责任公司（以下简称景观园林公司）因与被上诉人于恩河，一审被告黑龙江太平湖温泉旅游度假有限公司（以下简称旅游度假公司）、黑龙江太平湖房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2020）黑0102民初143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人景观园林公司的委托诉讼代理人白颖、被上诉人于恩河的委托诉讼代理人王众到庭参加诉讼。被上诉人旅游度假公司、房地产公司经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。景观园林公司上诉请求：撤销一审判决，改判准予执行哈尔滨市道里区闫家岗农场太平湖温泉小镇一期11栋7号商服。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审判决认定事实及理由缺少足够的事实及依据。于恩河虽出具了购买商服的买卖合同及购房发票，但该合同仅是认购书未经房地部门联机备案登记，不符合购买房屋的相关程序及规定。购房付款发票非商品房专用发票，认购书确定的认购金额363,345元，交款发票的数额为359,033元。于恩河实际占有该房产的事实及依据不充分。涉案房产现为空置毛坯房，没有接收与占有使用的痕迹。涉案房屋客观上具备办证条件。涉案房屋执行裁定书时间为2019年11月21日，房地产公司证明材料为2019年8月1日，在执行裁定书之前。景观园林公司到涉案房屋所在地走访该小区业主及房产登记部门，均称涉案房屋自2018年已开始办理房产登记手续。于恩河提交的房地产公司出具的证明无经办人的签名，不符合证据规则的要件。涉案房屋性质为商服，并非具有排除强制执行的权益。本案被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产登记于其企业名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发公司企业名下的商品房”两种情形。在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，并非能够适用第二十八条就自然排斥适用第二十九条。于恩河辩称，景观园林公司诉请已被一审驳回，二审中没有提交新的直接证据，请求法院驳回景观园林公司的上诉请求。旅游度假公司、房地产公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。景观园林公司向一审法院起诉请求：准许执行哈尔滨市道里区闫家岗农场太平湖温泉小镇一期11栋7号商服。一审法院认定事实：2011年4月19日，于恩河与房地产公司签订了太平湖住宅小区认购书一份，约定于恩河购买房地产公司位于哈尔滨市××家岗农场太平湖住宅小区××洋房区××号商服。认购价363,345元。2011年4月26日，房地产公司向于恩河出具往来资金结算票据一张，该票据载明道里区闫家岗农场太平湖住宅小区一期洋房区35号商服金额为363，345元。2015年6月12日于恩河与物业公司签订了房屋装饰装修管理服务协议、装修保证金协议、治安消防协议书、供暖协议、建筑垃圾清运协议、物业服务协议。同日，于恩河向物业公司交纳了物业费、采暖费、垃圾清运费、水费、装修保证金等费用。2019年4月7日房地产公司为于恩河开具黑龙江增值税发票一张,金额为359,033元。2019年8月1日，房地产公司出具一份情况说明，证明哈尔滨市道里区闫家岗农场旅游小镇住宅小区一期认购书35号商服，同房产部门相对应房号11号楼7号商服，因暂时不具备办理不动产证的条件，至今以上房产均未开始办理不动产证。另查明，景观园林公司与旅游度假公司、房地产公司建筑施工合同纠纷一案，2018年4月12日一审法院作出（2017）黑0102民初8924民事判决，判决给付拖欠景观园林公司的工程款及利息共计900余万元。案件进入执行程序后，一审法院于2019年5月28日作出（2018）黑0102执3815号之三执行裁定书，裁定查封哈尔滨市道里区闫家岗农场太平湖温泉小镇住宅小区一期11号楼7号商服。案外人于恩河向法院提出执行异议，请求解除对案涉房屋的查封。2019年11月21日，一审法院作出（2019）黑0102执异177号执行裁定书，裁定中止对哈尔滨市道里区闫家岗农场太平湖温泉小镇住宅小区一期11号楼7号商服的执行。景观园林公司对该裁定不服，向法院提起诉讼。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列条件且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前以合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，于恩河于2011年4月19日与房地产公司签订了太平湖住宅小区认购书。该协议内容包含《商品房销售管理办法》第十六条所规定的主要内容，故该内部认购协议可以作为合法有效的书面购房合同。于恩河于2011年4月26日向房地产公司交纳房款363,345元，已支付全部价款。于2015年6月12日与物业公司签订了房屋装饰装修管理服务协议、装修保证金协议、治安消防协议书、供暖协议、建筑垃圾清运协议、物业服务协议，交纳了物业费、采暖费、垃圾清运费、水费、装修保证金等费用。故于恩河案在案涉房屋被查封前对案涉房屋已经实际支配和控制，即于恩河合法占有案涉房屋。房地产公司出具说明，证明非因于恩河自身原因未办理过户登记，于恩河对未办理过户登记无过错。据此，于恩河对登记在房地产公司名下的不动产提出异议，符合上述法律规定，其权利能够排除执行。景观园林公司提出的诉讼理由，未有事实和法律依据，法院不予支持。景观园林公司主张涉案房产性质为商服，并非具有排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条系普遍适用性条款，不因涉案房产性质为商服而不适用。景观园林公司的主张未有法律依据，法院不予支持。故法院对景观园林公司的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回原告哈尔滨市景观园林有限责任公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告哈尔滨市景观园林有限责任公司负担。二审庭审后，于恩河向本院举示证据如下：有王初鸣签字的房地产公司情况说明一份，拟证明未能办理涉案房屋产权证是因房地产公司原因造成的。景观园林公司质证意见为，真实性没有异议，但不能证明签字人是当时出具情况说明的经办人、负责人。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院认证意见为，景观园林公司对该证据真实性没有异议，本院对该证据真实性予以确认。二审中，景观园林公司未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，哈尔滨市道里区闫家岗农场太平湖温泉小镇住宅小区一期11号楼7号商服与哈尔滨市××家岗农场太平湖住宅小区××洋房区××号商服为同一商服。本院依职权到黑龙江省农垦哈尔滨管理局不动产登记中心闫家岗分中心调取不动产产权情况表一份。涉案房屋于2018年3月14日登记在房地产公司名下，不动产权证书号为黑垦（2018）农垦哈尔滨不动产权第0002232号。涉案房屋办理产权过户需要房地产公司与于恩河共同到不动产登记中心办理。经本院组织双方质证，景观园林公司质证意见为，真实性、合法性、关联性均无异议，涉案房屋登记在房地产公司名下，不在于恩河名下。于恩河质证意见为，真实性、合法性无异议。2018年3月14日，涉案房屋虽然可以过户，但必须双方到场办理，房地产公司没有通知于恩河，于恩河不知道这个时期可以进行过户。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。2011年4月19日，于恩河与房地产公司签订了太平湖住宅小区认购书。该认购书约定了案涉房屋位置、面积、价款、付款日期、付款方式等内容，具备商品房买卖合同的主要内容。同年4月26日，房地产公司向于恩河收取了363,345元购房款，并出具了黑龙江省单位往来资金结算票据。于恩河与房地产公司于2011年4月19日签订的认购书应认定为商品房买卖合同。2015年6月12日，于恩河与哈尔滨农垦泰尔物业有限公司签订了案涉房屋的房屋装饰装修管理服务协议、装修保证金协议、治安消防协议书、供暖协议、建筑垃圾清运协议、物业服务协议，并交纳了（2014年-2020年）物业费、采暖费、垃圾清运费、水费、装修保证金等费用，应视为房地产公司将案涉房屋交付给于恩河使用，于恩河已合法占有案涉房屋。2018年4月7日，房地产公司为于恩河出具了案涉房屋黑龙江省增值税普通发票。该增值税发票记载涉案房屋面积为73.27平方米，与认购书中记载的房屋面积74.15平方米相差0.88平方米，故该增值税发票金额与认购书金额相差4,312元合理，应认定于恩河已向房地产公司支付了案涉房屋全部价款。2018年3月14日，涉案房屋登记在房地产公司名下，但于恩河办理涉案房屋产权证仍需要房地产公司配合。2019年8月1日，房地产公司出具情况说明一份，证明案涉房屋暂时不具备办理不动产证的条件。该情况说明没有当时房地产公司负责人及制作证明材料人员签字或盖章，虽存在瑕疵，但可以证明案涉房屋未办理产权证的原因是房地产公司不配合，而非于恩河自身原因。本案被执行人为房地产开发企业，案涉房屋性质为商服，虽不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，但符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。一审法院判决驳回景观园林的诉讼请求并无不当，本院应予维持。综上所述，哈尔滨市景观园林有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由哈尔滨市景观园林有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  李胜凯审判员  王帅英审判员  唐玉贵二〇二〇年十二月三十日法官助理赵东哲书记员赵春莹