湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初15666号原告：长沙银行股份有限公司金城支行，营业场所湖南省长沙市芙蓉区藩后街36号湘域城邦东栋110。负责人：李彦，行长。委托诉讼代理人：伍福华，湖南唯楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘璐，湖南唯楚律师事务所律师。被告：廖亚雄，男，1980年10月3日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被告：周振军，男，1969年10月22日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原告长沙银行股份有限公司金城支行（以下简称长沙银行金城支行）与被告廖亚雄、被告周振军物权保护纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序于2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告长沙银行金城支行的委托诉讼代理人伍福华和潘璐、被告廖亚雄到庭参加诉讼，被告周振军经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长沙银行金城支行向本院提出诉讼请求：1.判令廖亚雄、周振军立即向长沙银行金城支行支付房屋占有使用费1967503.84元（以廖亚雄、周振军实际占有的房屋面积3000平方米为基数，按《永华大厦物业租赁合同》约定的租金标准，自2018年8月27日起计算至2019年12月10日止）；2.判令由廖亚雄、周振军承担本案诉讼费用。事实和理由：长沙银行金城支行与案外人梁伟雄、梁锡远等人因存在民事纠纷诉至长沙市天心区人民法院，长沙市天心区人民法院作出（2016）湘0103民初7332号、7336号、7338号、7340号、7341号、7345号《民事调解书》，上述《民事调解书》共同确认梁伟雄、梁锡远对长沙银行金城支行的还款责任，同时分别确认长沙银行金城支行对梁伟雄提供的抵押物长沙市蔡锷中路48号永华大厦1401号、1403号-1416号房屋和梁锡远提供的抵押物长沙市××路××号××大厦××号××号××号房屋有进行拍卖、变卖，所得价款优先受偿的权利。在上述《民事调解书》生效后，因梁伟雄、梁锡远未履行生效法律文书确定的给付义务，在执行过程中因前述抵押房产经两次拍卖均流拍，长沙市天心区人民法院于2018年8月27日作出（2018）湘0103执恢181号之一《执行裁定书》，裁定将债务人梁伟雄、梁锡远名下所有的位于长沙市××路××号××大厦××号××号××号××号××号××号共计30套房屋作价19990922元，交付长沙银行金城支行抵偿债务人所欠的相应债务，同时明确对应的房屋所有权自上述裁定送达长沙银行金城支行时起转移。2019年6月12日，长沙银行金城支行委托湖南湘军拍卖有限公司、湖南兆龙拍卖行有限责任公司对前述以物抵债的房屋进行公开拍卖，买受人蔡芳经公开竞价拍得上述房屋。2019年12月10日，长沙银行金城支行与买受人蔡芳办理了产权变更登记手续。案外人梁伟雄、梁锡远作为出租方与被告廖亚雄、周振军作为承租方于2016年8月6日签订《永华大厦物业租赁合同》，约定案外人梁伟雄、梁锡远将长沙市芙蓉区蔡锷中路48号永华大厦14层、16层共计两层房屋（以下简称案涉房屋）出租给廖亚雄、周振军，租赁标的面积为3000平方米，租金标准为每月每平方米40元，每年递增2%等内容。综上所述，长沙银行金城支行自长沙市天心区人民法院（2018）湘0103执恢181号之一《执行裁定书》送达长沙银行金城支行时起即取得案涉房屋的所有权，但廖亚雄、周振军仍占有并拒绝搬离案涉房屋，也未向长沙银行金城支行支付占有使用费。原告长沙银行金城支行向本院提交的证据有：1.长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初7332号、7336号、7338号、7340号、7341号、7345号《民事调解书》（共6份）；2.长沙市天心区人民法院（2018）湘0103执恢181号之一《执行裁定书》;3.《永华大厦物业租赁合同》；4.《律师函回函》；5.《“房屋租赁事宜告知函”的回函》；6.送达回证；7.长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民申1号、2号、3号、4号、5号、6号《民事裁定书》（共6份）；8.“阿里拍卖·司法”拍卖网站截屏；9.湘（2019）长沙市不动产权第0439457号、湘（2019）长沙市不动产权第0439251号、湘（2020）长沙市不动产权第0103819号、湘（2019）长沙市不动产权第0439424号、湘（2019）长沙市不动产权第0439446号、湘（2019）长沙市不动产权第0437611号、湘（2019）长沙市不动产权第0439253号、湘（2019）长沙市不动产权第0439736号、湘（2019）长沙市不动产权第0××7号《不动产权证书》。被告廖亚雄辩称，廖亚雄与案外人梁伟雄、梁锡远于2016年2月8日签订意向合同，于2016年8月6日签订正式的租赁合同。合同签订后，廖亚雄已向案外人梁伟雄、梁锡远支付租金500000元，后因案外人梁伟雄、梁锡远个人的债务影响到案涉房屋的正常使用，廖亚雄于2016年11月17日再向案外人梁伟雄、梁锡远支付400000元，由于案涉房屋所在大楼的电梯瘫痪，廖亚雄于2016年12月13日再次替案外人梁伟雄、梁锡远承担费用216000元；长沙市天心区人民法院于2018年8月27日作出《执行裁定书》后，廖亚雄从未收到过任何通知，也不知晓2019年6月12日进行的公开拍卖，拍卖后买受人到现场与廖亚雄沟通，廖亚雄才知道案涉房屋的所有权发生了变更，且廖亚雄于2019年6月15日与新的物业所有权人进行了移交，新的所有权人对案涉房屋拥有使用权；根据廖亚雄、周振军与案外人梁伟雄、梁锡远签订的《永华大厦物业租赁合同》，实际租赁标的为案涉房屋的16层，且16层房屋的交付时间为2017年6月1日，案涉房屋的14层房屋一直未交付给廖亚雄；根据《永华大厦物业租赁合同》的约定，廖亚雄需承担2018年6月1日至2019年6月1日期间16层1500平方米房屋的租金，租金合计应为720000元；对长沙银行金城支行要求支付的房屋占有使用费，廖亚雄已经履行《永华大厦物业租赁合同》项下的全部合同义务，且已经超出合同约定的范围。被告廖亚雄向本院提交的证据有：1.租金的银行转账流水记录；2.《协议书》、《付款委托书》、平安银行电子转账凭证；3.《情况说明》及房屋现场照片；4.《债权债务转让协议》、《永华大厦十七层1501平方米物业管理协议》、《永华大厦物业电梯管理授权书》。被告周振军未作答辩且未向本院提交证据。对原告长沙银行金城支行、被告廖亚雄围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告周振军经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃质证权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据民事诉讼证据规定，并结合庭审质证情况及当事人的陈述，本院查明事实如下：2014年11月18日，长沙银行金城支行、梁伟雄、黄焕甜、长沙市芙蓉区希得粮油经营部（以下简称希得经营部）共同签订《最高额抵押合同》，梁伟雄自愿以其所有的案涉房屋1401号、1403号、1404号、1405号、1406号、1407号房屋（房屋所有权证号分别为：×××59、×××60、×××61、×××62、×××63、×××64）为希得经营部与长沙银行金城支行之间主债务的履行提供抵押担保，并于2014年11月25日对该6套房屋办理了抵押登记。2014年11月19日，长沙银行金城支行、梁伟雄、黄焕甜、湖南乡意浓农业科技有限公司（以下简称乡意浓公司）共同签订《最高额抵押合同》，梁伟雄自愿以其所有的案涉房屋1408号、1409号、1410号、1411号、1412号、1413号、1414号、1415号、1416号房屋（权证号码分别为：×××65、×××66、×××67、×××68、×××69、×××70、×××71、×××72、×××73）为乡意浓公司与长沙银行金城支行之间主债务的履行提供抵押担保，并于2014年11月25日对该9套房屋办理了抵押登记。2015年4月20日，长沙银行金城支行、梁伟雄、黄焕甜、刘丹共同签订《最高额抵押合同》，梁伟雄自愿以其所有的案涉房屋1401号、1403号、1404号、1405号、1406号、1407号房屋（权证号码分别为：×××59、×××60、×××61、×××62、×××63、×××64）为刘丹与长沙银行金城支行之间主债务的履行提供抵押担保，并于2015年4月23日对该6套房屋办理了抵押登记。同日，长沙银行金城支行、梁伟雄、黄焕甜、梁锡远再次签订《最高额抵押合同》，梁伟雄自愿以其所有的案涉房屋1408号、1409号、1410号、1411号、1412号、1413号、1414号、1415号、1416号房屋（权证号码分别为：×××65、×××66、×××67、×××68、×××69、×××70、×××71、×××72、×××73）为梁锡远与长沙银行金城支行之间主债务的履行提供抵押担保，并于2015年4月23日对该9套房屋办理了抵押登记。2015年5月20日，长沙银行金城支行、梁锡远、胡锦璇、长沙龙宇机械设备有限公司（以下简称龙宇公司）共同签订两份《最高额抵押合同》，梁锡远自愿以其所有的案涉房屋1601号、1603号、1604号、1605号、1606号、1607号、1608号、1609号、1610号、1611号、1612号、1613号、1614号、1615号、1616号房屋（权证号码分别为：×××96、×××99、×××05、×××09、×××13、×××17、×××22、×××26、×××27、×××33、×××34、×××45、×××56、×××59、×××61）为龙宇公司与长沙银行金城支行之间主债务的履行提供抵押担保，并分别于2015年5月25日、5月29日对该15套房屋办理了抵押登记。2016年8月6日，案外人梁伟雄、梁锡远与廖亚雄、周振军签订《永华大厦物业租赁合同》，约定案外人梁伟雄、梁锡远将案涉房屋出租给廖亚雄、周振军，租赁标的面积为3000平方米；租赁期限为12.5年，从2016年9月20日至2029年2月19日；租金标准为每月每平方米40元，每年递增2%。因债务人希得经营部、乡意浓公司、刘丹、梁锡远、龙宇公司未按期履行债务，抵押人梁伟雄、梁锡远也未履行担保义务，长沙银行金城支行起诉至长沙市天心区人民法院，长沙市天心区人民法院于2016年12月27日作出（2016）湘0103民初7332号、（2016）湘0103民初7336号、（2016）湘0103民初7338号、（2016）湘0103民初7340号、（2016）湘0103民初7341号、（2016）湘0103民初7345号《民事调解书》，上述《民事调解书》共同确认梁伟雄、梁锡远对长沙银行金城支行的还款责任，同时分别确认长沙银行金城支行对梁伟雄提供的抵押物即案涉房屋1401号房、1403号-1416号房和梁锡远提供的抵押物即案涉房屋1601号、1603号-1616号房屋有进行拍卖、变卖，所得价款优先受偿的权利。上述《民事调解书》生效后，因梁伟雄、梁锡远未履行生效法律文书确定的给付义务，长沙银行金城支行向长沙市天心区人民法院申请执行，长沙市天心区人民法院于2018年8月27日作出（2018）湘0103执恢181号之一《执行裁定书》，裁定将梁伟雄、梁锡远所有的案涉房屋1401号、1403号-1416号、1601号、1603号-1616号共计30套房屋作价19990922元，交付长沙银行金城支行抵偿梁伟雄、梁锡远所欠的相应债务，同时明确上述抵押房屋的所有权自该裁定送达长沙银行金城支行时起转移，该裁定书于当日向长沙银行金城支行送达完毕。在长沙银行金城支行取得案涉房屋所有权后，廖亚雄、周振军仍占有使用房屋并拒绝搬离案涉房屋，但未向长沙银行金城支行支付占有使用费。2019年6月12日，长沙银行金城支行委托湖南湘军拍卖有限公司、湖南兆龙拍卖行有限责任公司对案涉房屋进行公开拍卖，案外人蔡芳经公开竞价拍得案涉房屋。2019年12月10日，长沙银行金城支行与案外人蔡芳办理完毕案涉房屋的不动产权属转移登记。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，应不予支持。本案中，案外人梁伟雄、梁锡远作为出租方与廖亚雄、周振军作为承租方于2016年8月6日签订《永华大厦物业租赁合同》，约定案外人梁伟雄、梁锡远将案涉房屋出租给廖亚雄、周振军，租金标准为每月每平方米40元，每年递增2%，租赁期限自2016年9月20日起至2029年2月19日止。但案外人梁伟雄、梁锡远已于2015年4月23日、5月25日、5月29日分别将案涉房屋抵押给长沙银行金城支行，即案涉房屋在出租前已经设立抵押权，长沙银行金城支行系在实现该抵押权过程中依法取得案涉房屋的所有权，案外人梁伟雄、梁锡远与廖亚雄、周振军签订的《永华大厦物业租赁合同》对长沙银行金城支行不具有法律约束力，廖亚雄、周振军无权要求长沙银行金城支行继续履行《永华大厦物业租赁合同》。廖亚雄、周振军负有向长沙银行金城支行返还案涉房屋的义务，在未返还前继续占有期间应向长沙银行金城支行支付房屋占有使用费。廖亚雄辩称其已向案外人梁伟雄、梁锡远支付案涉房屋租金，但其与案外人梁伟雄、梁锡远系属另一法律关系，不属于本案审理范围，且其是否已向案外人梁伟雄、梁锡远支付租金并不影响长沙银行金城支行物权请求权的行使，故对廖亚雄的辩称，本院不予采信。关于房屋占有使用费的计算标准。2018年8月27日，长沙市天心区人民法院作出（2018）湘0103执恢181号之一《执行裁定书》，裁定将案外人梁伟雄、梁锡远名下案涉房屋的所有权转移至长沙银行金城支行，长沙银行金城支行取得案涉房屋所有权的时间为2018年8月27日，即占有使用费应自始计算。2019年12月10日，长沙银行金城支行将案涉房屋的不动产权属转移登记至蔡芳名下，长沙银行金城支行不再对案涉房屋享有所有权，故占有使用费应计算至2019年12月10日。长沙银行金城支行主张参照《永华大厦物业租赁合同》约定的租金标准计算，本院综合考虑既往租赁概况、结合区位因素，酌情确定占有使用费参照《永华大厦物业租赁合同》约定的租金标准计算，故长沙银行金城支行诉请廖亚雄、周振军支付自2018年8月27日起至2019年12月10日止以实际房屋面积3000平方米为基数，参照《永华大厦物业租赁合同》约定的租金标准计算的房屋占有使用费，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：在本判决生效后十日内，廖亚雄、周振军共同向长沙银行股份有限公司金城支行支付房屋占有使用费1852000元（自2018年8月27日起至2019年12月10日止，以房屋面积3000平方米为基数，按每月每平方米40元计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22508元，因适用简易程序减半收取11254元，财产保全申请费5000元，共计16254元，由廖亚雄、周振军共同负担。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  江涛二〇二〇年十二月二十一日法官助理李家成书记员尹嫱附本判决引用法律条文原文《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。