辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民再22号原审原告：辽宁建和物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路**。法定代表人：魏东红，该公司总经理。委托诉讼代理人：王颖，该公司工作人员。原审被告：周青山，男，1956年12月26日出生，汉族，住址辽宁省辽中县。原审被告：柴桂香（原审被告周青山配偶），1955年4月4日出生，汉族，住址辽宁省辽中县。委托诉讼代理人：周青山（原审被告柴桂香配偶），男，1956年12月26日出生，汉族，住址辽宁省辽中县。原审原告辽宁建和物业管理有限公司与原审被告周青山、柴桂香物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月3日作出（2018）辽0103民初1529号民事判决书，已经发生法律效力。经本院院长提交审判委员会讨论后认为，该案应予再审，并于2020年5月18日作出（2020）辽0103民监12号民事裁定书，裁定：本案由本院再审；再审期间，中止原判决书的执行。本院于2020年9月7日另行组成合议庭，依法由审判员周大承（主审）担任审判长，与人民陪审员赵永红、司锡燕共同组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原审原告辽宁建和物业管理有限公司（以下简称建和物业公司）的委托诉讼代理人王颖，原审被告柴桂香的委托诉讼代理人暨原审被告周青山到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原审原告建和物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决原审被告立即支付拖欠的物业管理费人民币32450元及相应的滞纳金；2.由原审被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原审被告是原审原告提供物业服务的“现代家园小区”沈阳市沈河区的业主，住宅面积196平方米，物业费收费标准为每平方米1元/月，每年应交物业管理费人民币2352元。被告自2005年1月1日起至2017年4月15日（147.5个月）一直没有缴纳物业管理费，欠缴费人民币28910元及相应的滞纳金；另外，电梯费每人每月人民币12元，自2005年1月1日起至2017年4月15日（147.5个月）一直没有缴纳电梯费，欠缴费用人民币3540元；上述物业费与电梯费总计欠缴费人民币32450元及其滞纳金。原审原告多次找原审被告讲明缴纳物业费是业主应尽的责任和义务，但原审被告以种种理由拒不缴纳。目前原审被告欠缴物业管理费的行为已经侵害了原审原告及园区所有业主的利益，故原审原告诉至法院请求依法判决。原审被告周青山、柴桂香辩称，不同意原审原告的诉讼请求。首先，关于原判决确定的物业费计算错误，其夫妻二人从2013年2月28日取得沈阳市沈河区房屋的所有权，在此之前，该房屋并非其夫妻二人所有，不应承担多余的物业费用；其次，其夫妻二人取得诉争房屋的所有权之后，亦并未在该房屋居住，从未使用过电梯，因此，不应当承担电梯使用费用；第三，鉴于原判决中并未支持原审原告方面主张的滞纳金部分，其夫妻二人对该部分判决内容并无异议。另外，原审原告物业公司由于服务未能达到业主要求，现已经与业主委员会解除了物业服务合同，而且其夫妻二人亦未在该房屋内居住，故请求法庭酌情减免物业费。本院经审理认定事实如下：原审被告周青山、柴桂香原系“现代家园”小区业主。2013年2月28日，原审被告周青山、柴桂香从他人处购得坐落于沈阳市沈河区（建筑面积196平方米）房屋，并办理了相应的房屋所有权登记手续，该房屋在“现代家园”小区内。2014年9月27日，原审原告建和物业公司与沈阳现代物业管理有限公司（“现代家园”小区原物业管理公司）签订债权转让协议书一份，约定沈阳现代物业管理有限公司将其主张的“现代家园”小区所有业主从2005年开始拖欠至今的物业管理费之权利，转让给原审原告建和物业公司。2015年1月22日，原审原告建和物业公司与“现代家园”小区业主委员会签订物业管理服务合同一份，约定多层住宅每平方米1元/月、电梯费每人12元/月(每户以2人计)。2017年4月16日，原审原告建和物业公司与“现代家园”小区业主委员会签订物业管理服务交接明确书一份，内容显示物业管理的交接工作于当日开始，双方确认物业费结算点时间为2017年4月15日。2018年1月26日，原审原告建和物业公司以原审被告周青山、柴桂香拖欠从2005年1月1日始至2017年4月15日止的物业费及电梯使用费为由，将原审被告周青山、柴桂香诉至本院。2018年7月3日，本院作出（2018）辽0103民初1529号民事判决书，判决原审被告周青山、柴桂香给付原审原告建和物业公司住宅物业费人民币28910元、电梯费人民币3540元。2020年5月14日，原审被告周青山、柴桂香不服上述判决，以物业费、电梯费具体数额计算错误为由，向本院申请再审。2020年5月18日，本院作出（2020）辽0103民监12号民事裁定书，裁定再审本案，遂成本诉。以上事实，有双方当事人的陈述，物业管理服务合同、债权转让协议书、物业管理服务交接明确书、催费通知单、房屋电子登记（簿）查询证明、房产证、房屋买卖合同、沈阳市不动产登记申请书等证据，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，法律保护当事人之间签订的物业服务合同。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在本案中，原审被告周青山、柴桂香系“现代家园”小区的业主，原审原告建和物业公司系“现代家园”小区的物业管理服务单位，双方之间形成物业服务合同关系。根据物业合同的约定，被告周青山、柴桂香有义务向原审原告建和物业公司缴纳相应的物业管理费用。但是，根据原审被告周青山、柴桂香向本院提供的相关证据显示，其二人于2013年2月28日取得坐落于沈阳市沈河区房屋的所有权，在此之前，原审被告周青山、柴桂香并非“现代家园”小区的业主。因此，原审原告建和物业公司主张原审被告周青山、柴桂香承担从2005年1月1日始至2017年4月15日止发生的相关物业管理费用，显然与案件事实不合，本院不予支持。关于原审被告周青山、柴桂香拖欠物业管理费用的具体数额。根据物业管理服务合同中物业管理费用标准，并参考原审被告周青山、柴桂香取得诉争房屋所有权时间计算，本院确定拖欠的物业费数额为人民币9702元，电梯费数额为人民币1188元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、撤销本院作出的（2018）辽0103民初1529号民事判决书；二、原审被告周青山、柴桂香于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性给付原审原告辽宁建和物业管理有限公司物业费人民币9702元、电梯费人民币1188元；三、驳回原审原告沈阳建和物业管理有限公司的其他诉讼请求。原审案件受理费人民币610元，由原审原告沈阳建和物业管理有限公司负担人民币405元，原审被告周青山、柴桂香负担人民币205元；公告费人民币800元，由原审被告周青山、柴桂香负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费人民币610元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周大承人民陪审员  赵永红人民陪审员  司锡燕二〇二〇年十二月十七日书 记 员  王蕊娇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。