湖南省茶陵县人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0224执异23号异议人（案外人）：茶陵县下东房地产开发有限责任公司。住所地：茶陵县。法定代表人：陈四来，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘玉信，男，湖南犀城律师事务所律师，代理权限为特别授权。申请执行人：谭头兰，女，1963年2月27日出生，汉族，住茶陵县。被执行人：付祖德，男，1959年9月18日出生，汉族，户籍所在地湖南省茶陵县。被执行人：刘桃元，女，1959年12月19日出生，汉族，户籍所在地湖南省茶陵县。本院在执行（2020）湘0224执恢195号执行案件，即申请执行人谭头兰与被执行人付祖德、刘桃元民间借贷纠纷执行一案过程中，案外人茶陵县下东房地产开发有限责任公司（以下简称下东房地产公司）提出执行异议，请求依法解除对付祖德、刘桃元共有的坐落于茶陵县××栋××户型）的房屋（预售所有权证××）的查封并停止拍卖。本院依法进行审查，现已审查终结。异议人下东房地产公司称，下东房地产公司与付祖德、刘桃元商品房买卖合同纠纷一案，茶陵县人民法院于2020年9月15日作出了（2020）湘0224民初1634号民事调解书：下东房地产公司与付祖德、刘桃元自愿解除双方于2012年10月20日签订的《商品房买卖合同》，在本调解协议生效之日起5日内付祖德、刘桃元配合申请人办理撤销茶陵县××栋别墅（预售所有权证××）的预售备案登记手续。付祖德、刘桃元于一审民事调解书生效后未按照民事调解书履行，为此下东房地产公司向法院申请了强制执行，在执行阶段发现法院依当事人的申请查封了茶陵县××栋××户型）的房屋（预售所有权证××），并依据（2020）湘0224执恢195号之一执行裁定书裁定拍卖付祖德、刘桃元共有的坐落于茶陵县××栋房屋，导致无法办理该房屋的撤销预售备案登记手续。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定：“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”故请求依法解除对付祖德、刘桃元共有的坐落于茶陵县××栋××户型）的房屋（预售所有权证××）的查封并停止拍卖，维护下东房地产公司的合法权益。申请执行人谭头兰辩称，对此没有异议，由法院依法处理。被执行人付祖德、刘桃元未答辩。本院通过对原审判、执行卷宗的审查后查明，谭头兰与刘桃元、付祖德民间借贷纠纷一案，谭头兰向本院申请财产保全，本院于2018年12月13日以（2018）湘0224民初1692号民事裁定书为依据对被执行人刘桃元和付祖德共有的位于茶陵县××栋××户型）房屋（所有权证号：××）进行查封。本院于2019年1月2日作出（2018）湘0224民初1692号民事调解书，内容：“一、被告刘桃元、付祖德共同于2019年6月30日之前向原告谭头兰偿还借款本金500000元和利息140000元（暂计算至2018年12月22日），后段利息仍按按月利率2%计算至债务清偿之日；如被告刘桃元、付祖德未按本协议履行还款义务，原告可直接向茶陵县人民法院申请强制执行；二、茶陵县富盛针织有限公司对上述债务承担连带偿还责任。”后刘桃元、付祖德未按生效调解书履行调解书确定的义务，谭头兰向本院申请强制执行，本院于2020年11月10日作出（2020）湘0224执恢195号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人付祖德、刘桃元共有的坐落于茶陵县××栋××户型）房屋（所有权证号：××）。下东房地产公司与付祖德、刘桃元房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月15日作出（2020）湘0224民初1634号民事调解书，内容：“一、被告付祖德、刘桃元与原告茶陵县下东乡房地产开发有限责任公司自愿解除双方于2012年10月29日签订的《商品房买卖合同》，并且在本调解协议生效之日起5日内两被告配合原告办理撤销云龙国际山庄富园第29栋别墅的预售备案登记手续（预售所有权证××）；二、在撤销云龙国际山庄富园第29栋别墅的预售备案登记手续之日起3日内由原告茶陵县下东乡房地产开发有限责任公司退还被告付祖德、刘桃元缴纳的310000元购房首付款和被告付祖德、刘桃元已在中国银行股份有限公司茶陵支行缴纳的按揭贷款282275.32元给被告付祖德、刘桃元；三、原告茶陵县下东乡房地产开发有限责任公司向中国银行股份有限公司茶陵支行缴纳了保证金，由于被告付祖德、刘桃元未及时向中国银行股份有限公司茶陵支行偿还按揭款，致使原告茶陵县下东乡房地产开发有限责任公司的保证金被中国银行股份有限公司茶陵支行扣缴114383.27元。被告付祖德、刘桃元未偿还的按揭贷款由原告茶陵县下东乡房地产开发有限责任公司与中国银行股份有限公司茶陵支行进行清结，本金323341.41元及利息；四、关于该房屋的其他相关事宜原、被告双方另行协商处理。”后刘桃元、付祖德未按生效调解书履行调解书确定的义务，下东房地产公司于2020年10月3日向本院申请强制执行。另查明，2012年10月29日被执行人付祖德作为受让人与异议人下东房地产公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，购买茶陵县××栋××户型）房屋，商品房实际总价为103000元，首付款为310000元，剩余房款720000元由出卖人向银行代办按揭。2016年8月20日该房屋的不动产权登记所有人由茶陵县下东房地产开发有限责任公司变更为付祖德、刘桃元。2020年1月9日茶陵县税务局作出《关于茶陵县人民法院询价函的回复》，经查询湖南省税务局存量房交易纳税评估系统。被执行人付祖德、刘桃元共有的坐落于茶陵县××栋××户型）（所有权证号：××）房屋评估价为917600元。中国银行茶陵支行于2020年8月26日出具《关于付祖德住房按揭贷款的情况说明》，被执行人付祖德自2012年向中国银行茶陵支行申请贷款，金额为72万元，自2019年开始逾期，还款额由茶陵县下东房地产公司云龙国际项目部（账号：5898********）保证金扣除，截至2020年8月25日已从该账户扣除114383.27元，现还有未到期本金323341.41元。期间未到期本金将继续由下东房地产公司承担连带责任保证。本院认为，本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定：“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”本案被执行人付祖德、刘桃元所购的茶陵县××栋××户型）房屋查封效力为限制房屋所有权转移至被执行人以外的第三人，其执行对象并非房屋权属本身，而是被执行人基于商品房买卖合同享有的期待性财产权利。被执行人发生违约情形，房屋开发商以其已与被执行人达成解除房屋购买合同合意，房屋产权归其所有为由要求解除查封措施，停止拍卖的请求，法院应予支持。本案中，付祖德与下东房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买茶陵县××栋××户型）房屋，由于按揭贷款未偿还完毕，现付祖德、刘桃元与下东房地产公司自愿解除双方于2012年10月29日签订的《商品房买卖合同》，办理撤销云龙国际山庄富园第29栋别墅的预售备案登记手续（预售所有权证××），有生效民事调解书予以确认。故异议人下东房地产公司的异议请求成立，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条之规定，裁定如下：一、异议人茶陵县下东房地产开发有限责任公司的异议成立；二、中止本院查封的茶陵县××栋××户型）房屋（预售所有权证××）的执行。案外人、当事人如不服本裁定，可以自收到裁定书之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  李温鑫人民陪审员  龙月宝人民陪审员  罗卫明二〇二〇年十二月二十四日法官助理夏莹莹书记员胡玉蓉附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。