湖南省张家界市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘08民终818号 上诉人（原审被告）：谢琴，女，1997年2月28日出生，汉族，住湖南省慈利县。 被上诉人（原审原告）：王勋华，男，1955年1月6日出生，土家族，住湖南省慈利县。 委托诉讼代理人：朱建军，湖南风云律师事务所律师。 原审被告：代上进，男，1985年11月5日出生，汉族，住湖南省慈利县。 原审被告：张星星，女，1985年1月5日出生，土家族，住湖南省慈利县。 委托诉讼代理人：代上进，男，1985年11月5日出生，汉族，住湖南省慈利县。系张星星丈夫。 上诉人谢琴因与被上诉人王勋华、原审被告代上进、张星星申请执行人执行异议之诉一案，不服湖南省慈利县人民法院（2020）湘0821民初1612号民事判决。向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案受理后，依法组成合议庭，并于2020年12月23日公开开庭审理了本案。上诉人谢琴，被上诉人的委托诉讼代理人朱建军，原审被告代上进及张星星的委托诉讼代理人代上进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢琴上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回执行标的物慈利县××栋××号房屋的申请；2、由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：第一，一审认定事实不清，上诉人为善意第三人，已经缴足了房屋的首付款17.3万元，还偿还了2018年8月起至2020年6月的按揭款。第二、本案中物权应当优先于债权，债权标的额远低于房产的实际价值，应当排除执行。本案应当优先适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。原审被告代上进不仅在金慈小学对面有一套学区房，还在乡下修有两套待征收的民房，是典型的有其他财产可供执行的情况，足以排除执行。综上，请求二审依法保护上诉人的物权。 被上诉人王勋华答辩称，上诉人仅提交了2万元首付款的交付凭证，余下首付款的凭证没有提交，无法证实是否按照合同履行支付全部首付款；2.慈利县碧桂园交房是在2019年10月31日，上诉人在查封之前签订了房屋买卖合同，但实际占用房屋是在2019年10月31日之后，即在法院查封之后才实际占有该房屋；3.本案不是因房屋产生的债务，而是张星星、代上进其他债务导致法院执行代上进的房屋，上诉人对该房屋不享有物权，张星星或者代上进也对该房屋不享有物权，是物权期待权；4.上诉人是知晓房屋是银行抵押及按揭贷款的事实；5.当时签订买卖合同时是能够办理网签过户手续的，但是上诉人到现在也没有办理网签过户手续，是上诉人自身的原因没有办理过户手续。根据法律规定，上诉人不足以排除被上诉人对案涉房屋的执行，一审认定事实清楚，适用法律正确。 原审被告代上进、张星星共同辩称，2018年就将房屋卖给谢琴，两原审被告与本案无关。 王勋华一审起诉请求：判令继续执行代上进、张星星所有的位于慈利县××镇××小区××栋××房屋。 一审法院认定事实如下：2017年12月11日，被告代上进、张星星与慈利碧桂园房地产开发有限公司签订了《慈利县商品房预售合同》，被告代上进、张星星购买了慈利县××栋××号房屋。2018年7月15日，被告代上进、张星星与被告谢琴签订了《房屋买卖协议》，约定被告代上进、张星星将其所有的位于慈利县××栋××号房屋出卖给被告谢琴，首付金额为17.3万元，被告谢琴应于2018年7月15日一次性付清，并自签订之日起每月房屋按揭款由被告谢琴支付。被告谢琴出具了部分房屋按揭款、住宅物业服务费、卫生费、天然气安装充值费等费用票据。慈利碧桂园房地产开发有限公司于2019年10月31日统一交付房屋，被告谢琴于同年11月份直接从开发商处领取房屋钥匙才合法占有，2020年3月进行房屋装修，2020年6月24日入住。至2019年8月20日止，慈利县××栋××号房屋网签登记在被告代上进、张星星名下。 一审另查明，原告王勋华与被告代上进、张星星民间借贷纠纷一案中，经原告王勋华申请，一审法院作出（2019）湘0821民初1704号民事裁定书，已于2019年8月30日对慈利县××栋××号房屋查封。 一审法院认为，申请执行人执行异议之诉是指申请执行人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提起诉讼，以案外人为被告，请求对执行标的许可执行，被执行人反对申请执行人请求的，案外人和被执行人为共同被告，该诉讼主要是解决申请执行人与案外人之间就执行标的能否执行的争议。原告王勋华的诉请能否得到一审法院的支持，关键看案外人即本案的被告谢琴就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，被告谢琴就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，一审法院要驳回原告王勋华的诉讼请求，被告谢琴就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，一审法院就要准许执行案涉执行标的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依据上述规定，被告谢琴要求排除法院的强制执行，必须符合以上四个要件。涉案房屋被人民法院查封的时间节点为2019年8月30日，被告谢琴与被告代上进签订房屋买卖协议的时间为2018年7月15日，虽是在法院查封之前签订合法有效的房屋买卖协议，但被告谢琴于2019年11月才从开发商处拿房屋钥匙直接合法占有。从被告代上进与被告谢琴签订的房屋买卖协议主要条款来看，双方约定由被告谢琴直接将首付款支付给被告代上进，并由被告谢琴以被告代上进名义继续代偿剩余的银行抵押按揭贷款，该房屋买卖协议中，被告谢琴的付款相当于分期付款，即代出卖人代上进分期偿还银行贷款，只有在贷款清偿完毕后，方能认定买受人即被告谢琴已经付清全部购房款。谢琴在庭审中称，在2018年7月底以前已支付被告代上进房屋首付款17.3万元，其中转账2万，余下分3次现金支付，但被告谢琴未向一审法院提交被告代上进给其出具的房屋首付款收据，被告谢琴是否真实支付了15.3万元的首付购房款，无充足证据予以佐证。被告谢琴陈述基于与被告代上进是朋友关系，才没有要求被告代上进出具购房款收据的理由明显不合常理，亦与平常的交易习惯不符。被告代上进出卖给被告谢琴的房屋总价款为77余万元，不管被告谢琴支付给被告代上进的首付款是否真实，除首付款外，余下的房款被告谢琴代替被告代上进亦仅偿还部分银行的按揭。总之，不能认定被告谢琴在人民法院查封之前已经给被告代上进支付全部房屋价款。被告谢琴在明知被告代上进所有的房屋是银行按揭负有贷款抵押的情况下，仍然愿意购买，其不能办理登记过户手续自身亦有过错。对照被告谢琴与被告代上进房屋买卖协议的履行情况来甄别，在人民法院查封案涉房屋之前，被告谢琴即没有合法占有该房屋，亦未付清全部购房款，况且未办理过户登记自身亦有过错，被告谢琴要求排除人民法院的强制执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。显而易见，被告谢琴就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故对于原告王勋华要求一审法院准予执行涉案房屋的诉讼请求，一审法院依法予以支持。一审依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：准许执行一审法院作出的（2019）湘0821民初1704号民事裁定书的执行标的物即慈利县××栋××号房屋。案件受理费80元，由被告谢琴、代上进、张星星负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实，各方当事人均未提出异议，本院予以确认。 本院认为，案外人执行异议之诉主要是解决申请执行人与案外人之间就执行标的能否执行的争议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案谢琴就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，要排除法院的强制执行，必须同时满足以上四个要件。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，谢琴与代上进虽是在法院查封之前的2018年7月15日签订房屋买卖协议，但谢琴于2019年11月才从开发商处拿房屋钥匙占有案涉房屋，而一审法院对案涉房屋的查封时间为2019年8月30日，也就是说谢琴在人民法院查封之前没有合法占有案涉房屋。另从代上进与谢琴签订的房屋买卖协议中关于付款方式的约定来看，谢琴应当首先给代上进支付房屋首付款17.3万元，然后谢琴以代上进名义继续代偿剩余的银行抵押按揭贷款，故谢琴实际上是以分期付款的方式购买案涉房屋。关于首付款，谢琴称其中转账2万，余下分3次现金支付，但谢琴未向法院提交代上进给其出具的房屋首付款收据，被告谢琴是否真实支付了15.3万元的首付购房款，无充足证据予以佐证。本案代上进出卖给谢琴的房屋总价款为77余万元，不管谢琴支付给代上进的首付款是否真实，除首付款外，余下的房款谢琴代替代上进亦仅偿还部分银行的按揭。故不能认定谢琴在人民法院查封之前已经给代上进支付全部房屋价款。谢琴在明知代上进所有的房屋是银行按揭负有贷款抵押的情况下，仍然愿意购买，其不能办理登记过户手续自身亦有过错。对于案涉房屋，谢琴基于买卖合同只享有债权，不享有物权，因此谢琴对案涉房屋不享有阻却执行的权利。谢琴的上诉理由不能成立，不予支持。 综上所述，谢琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人谢琴负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘利利 审判员  肖昌全 审判员  杨 芳 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理赵丹 书记员李苹源 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。