安徽省广德市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1822民初4459号 原告：吴克材，男，1985年12月21日生，汉族，住安徽省广德市。 被告：广德华仑商务管理有限公司。住所地安徽省广德市桃州镇大观国际****。统一社会信用代码913418223281170188。 法定代表人：徐武，公司执行董事。 被告：安徽华仑书郡置业有限公司，住所，住所地安徽省广德市桃州镇大观国际****社会信用代码913418220709459749。 法定代表人：江波涛，公司执行董事。 两被告共同委托诉讼代理人：张健，男，1994年5月8日生，汉族，住安徽省广徳市，系安徽华仑书郡置业有限公司员工。 原告吴克材与被告广德华仑商务管理有限公司（以下简称华仑管理公司）、安徽华仑书郡置业有限公司（以下简称华仑置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告吴克材，被告华仑管理公司、华仑置业公司共同委托诉讼代理人张健到庭参加诉讼,本案现已审理终结。 吴克材向本院提出诉讼请求：请求判令被告广德华仑商务管理有限公司支付拖欠租金18634元，并支付违约金（计算方法：自2020年9月1日起以18634元为基数支付日万分之三的违约金至款项付清之日止），被告安徽华仑书郡置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任。庭审中变更被告安徽华仑书郡置业有限公司对上述款项承担一般保证责任。事实和理由：2015年9月10日，原告与被告广德华仑商务管理有限公司、被告安徽华仑书郡置业有限公司签订《委托经营管理合同》，约定，被告广德华仑商务管理有限公司承租原告购买的位于广德市桃州镇大观国际335号商铺，根据合同第四条约定租金支付第二阶段，从2018年9月1日起至2020年8月31日，合计2年共4期，每年2月28日及每年8月31日前支付，共支付4期，租金采用先租后付的方式，每半年支付一次，半年租金为18634元。根据约定，被告广德华仑商务管理有限公司应于2020年8月31日前支付租金18634元，原告多次索要租金，被告广德华仑商务管理有限公司拒不支付，被告安徽华仑书郡置业有限公司作为被告广德华仑商务管理有限公司的担保方，在被告广德华仑商务管理有限公司不履行付款义务时，应承担保证责任。原告再多次向两被告索要租金时，被告称应扣除疫情期间的房屋租金，原告认为被告在2020年2月28日支付的租金中经法院调解已扣除疫情期间的房租，再要求扣除疫情房租，对原告方明显不公平。另被告安徽华仑书郡置业有限公司名称2017年10月27日由广德华仑置业有限公司变更为安徽华仑书郡置业有限公司，综上，请求法院支持诉请。 华仑管理公司、华仑置业公司辩称,一、关于原告诉讼请求的答辩意见:1.恳请法庭依法减免被告广德华仑商务管理有限公司2020年3月1日至2020年8月31日的部分房屋租金，代理人建议减免20天房租2070元为宜。2.恳请法庭驳回原告关于违约金的诉讼请求。二、关于事实与理由1.原告购买的案涉房屋位于华仑·大观国际三楼。案涉房屋系虚拟分割，其四至范围仅在规划图纸上用红线标注。案涉房屋若单独出租较困难，两被告考虑到该实际情况，出售前述房屋时不仅有较大的优惠政策，更考虑到出租的便利性及最大化的利用房屋价值，便由原告与被告广德华仑商务管理有限公司签订《委托经营管理合同》。由被告广德华仑商务管理有限公司将案涉房屋，包括二至四楼其他房屋整体从买受人处承租后统一运营管理，其中部分由被告直接经营，部分出租给第三方经营，以最大化的保障原告及其他业主方的利益,在执行合同的前三年被告完全履行了支付租金义务。2.自案涉房屋交付使用后,二至四层均出租给教育培训机构，原告对此明知。众所周知,2020年初我国爆发了极其严重的新冠××疫情,全国人民在以习**总书记为核心的党中央的领导下进行了抗击新冠××的伟大斗争,因受新冠疫情的影响,各级政府明令禁止大中小学正常开学,明令禁止教育培训机构营业，涉案房屋在整个二、三、四、五月份处于封闭状态,未能正常营业,一直到2020年6月才逐步恢复营业。尽管如此,被告方在执行案涉合同过程中仍然以积极的态度和原告协商,要求根据重大疫情中各方损失巨大的事实情况,依据国家、省和市相关政策，由租赁双方共同分担损失,适当减免部分租金。被告陆续与包括本案原告在内的业主方协商房租减免事宜，对此绝大多数业主表示了理解和支持。总计113户业主中已有102户业主已同意减免案涉租赁期限中50天的租金，其同意的比例达90.3%。目前上述102户业主的租金原告已全部支付。3.而原告则罔顾今年初国家发生重大疫情，案涉教育培训机构营业房屋按政府抗疫要求处于封闭状态不得营业,各方遭受重大损失的事实，拒绝协商，坚持自己的租金一点不能少，早在今年8月初,原告就2020年3月到期租金引发诉讼，后经法院调解原告同意减免一个月租金。2020年9月的租金到期，由于四、五、六月疫情仍在继续，被告经与冯世平为代表的承租人协商，绝大多数承租人愿意在此期间再减免20天租金，以共渡时艰。被告将协商意见告诉了原告，但原告仍拒绝协商直至发起诉讼。三、适当减免房租依法有据。被告认为，今年初发生的重大新冠疫情，是重大公共卫生突发事件，属不可抗力，直至现在疫情尚未结束。被告并不否认双方的原有合同，而是要求按照国家抗疫的精神合理的分担损失，根据安徽省人民政府办公厅《关于应对新型冠状病毒××疫情若干政策措施的通知》中，明确提出“减免中小微企业租金。对承租国有企业经营性用房或产权为行政事业性单位房产的中小微企业（含个体工商户），免收3个月（2020年2月、3月、4月）房租。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商确定。”根据2020年2月5日《广德市人民政府关于应对新型冠状病毒感染的××疫情支持中小微工业企业（含外贸企业）共渡难关的若干意见》“4.减免企业房租。鼓励业主（房东）与承租中小微工业企业协商减免租金。”同时合同具有相对性，原被告双方应在合同的框架内合理的共担损失，不涉及案外人。被告恳请法庭、原告能够体谅疫情对教育产业的巨大冲击，考虑案涉房屋出租给教育机构且因疫情未能正常办学，未能正常使用案涉房屋，不能实现合同目的之事实，能够减免部分租金。在此国难之际能够共同抗疫共担损失。被告并未要求比照国家相关要求减免三个月的租金，而是实事求是的和承租人协商减免一个月另二十天的租金，目前绝大多数业主已认可并赞成。2020年3月1日至2020年8月31日减免20天房租，如引起业主反复，将会造成一系列的连锁反应。如最终导致合同不能履行或其他恶劣后果，容易形成社会不稳定因素，也将造成人民法院出现大量诉讼案件。最终案涉合同各方损失近一步扩大，实属得不偿失。四、关于违约金的答辩意见。依据我国《民法总则》第180条：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。依据《合同法》第117条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”根据《法制日报》报道，全国人大法工委相关部门负责人就疫情防控有关法律问题回答记者提问时，明确表明“当前我国发生了新型冠状病毒感染××疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。”基于本案，案涉时间内发生新冠疫情，为保护公众健康，政府采取相应的疫情防控措施。对于教育机构，广德市教体局以文件的形式要求学校、教育培训机构“立即临时关闭，停止一切线下培训活动……”前述事实对于被告来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。因此，恳请法庭驳回原告诉请的违约金。 吴克材为证明自己的主张，向本庭提供的证据有： 《广德华仑大观国际·童领天下委托经营管理合同》复印件一份，证明被告拖欠原告租金的事实。 华仑管理公司、华仑置业公司为证明自己的主张，向本庭提供的证据有： 证据1：被告营业执照、法定代表人身份证明各一份，证明被告主体身份。 证据2：返租户代表微信信息单，证明同意减免50天租金协商资料。 证据3：三楼幼儿园合同复印件，证明原告所购房屋由被告直接经营，并未转租他人。 华仑管理公司、华仑置业公司对吴克材提交的上述证据无异议。吴克材对华仑管理公司、华仑置业公司提交的上述证据质证如下：对证据1无异议；对证据2返租户签名无异议，被告已经打电话给我，如不签名就不付房租；对证据3无异议。 经审查,原告与被告提供的上述证据，本院认为具有真实性、合法性、关联性，可作为本案的证据采信。 经审理查明：吴克材与华仑置业公司于2015年9月10日签订《广德县商品房买卖合同》,约定华仑置业公司将广德市桃州镇凤井社区华仑大观国际335商铺出售给吴克材。同日，吴克材与华仑管理公司、华仑置业公司签订《广德华仑大观国际·童领天下委托经营管理合同》，合同约定吴克材将案涉商铺出租给华仑管理公司，并委托华仑管理公司进行商业经营管理，华仑置业公司作为华仑管理公司的担保方，在华仑管理公司不能按照合同约定之条款履行义务时将全权代替华仑管理公司履行上述义务。2018年9月1日至2020年8月31日的租金，每年租金37267元，半年支付18634元，支付时间为每年2月28日及8月31日前。华仑管理公司逾期支付吴克材租金收益的，除应支付所欠的租金收益外，并按日向吴克材支付逾期金额的日万分之三的违约金。华仑管理公司进行商业经营管理过程中，将案涉商铺租赁给案外人用于绘画培训教学之用。2020年1月28日广德市教育体育局发出《关于全市校外培训机构临时关闭的通知》，要求全市校外培训机构立即临时关闭。2020年3月25日安徽省人民政府发出《安徽省人民政府关于2020年春季学期全省学生返校安排的通知》，要求在各学段学生（高校除外）未全部返校前，培训机构一律不得组织线下培训。后因华仑管理公司与吴克材就2019年8月31日至2020年2月28日租金问题协商未果，吴克材于2020年7月17日向本院提起诉讼，经本院调解，在扣减(因疫情影响)一个月租金后双方达成调解协议。后因2020年3月1日至2020年8月31日租金问题协商未果，吴克材向本院提起诉讼要求判如所请。 案涉商铺系虚拟分割，华仑管理公司将案涉商铺，包括二至四楼其他商铺整体从买受人处承租后统一运营管理，其中部分由被告直接经营，部分出租给第三方经营。因疫情影响，华仑管理公司与102户业主(总计113户)就2020年3月1日至2020年9月1日租金问题进行协商，达成减免20天租金的协议。 本院认为,1.关于吴克材诉请要求华仑管理公司支付2020年3月1日至2020年8月31日期间的租金18634元的问题。华仑管理公司在答辩中提出希望扣除疫情期间20天的租金2070元，本院认为承租人使用租赁物用于经营，但受疫情防控措施影响收益明显减少甚至亏损的，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，可请求减免部分租金。在2020年7月17日的诉讼中，虽己扣减一个月租金，但鉴于案涉商铺与其他业主商铺构成同一经营场所，案涉租赁合同参照华仑管理公司与102户业主(总计113户)达成再减免20天租金的协议来确定案涉租金数额，符合公平、平等原则，华仑管理公司答辩意见本院予以采信，故本案诉争时段2020年3月1日至2020年8月31日的租金，华仑管理公司需向吴克材支付18634-2070=16564元。2.关于违约金诉请的问题。依据我国《民法总则》第180条及《合同法》第117条的规定，因不可抗力不能履行民事义务的，原则上可以不承担民事责任，但在民事责任中的违约责任中，金钱债务未能及时履行时，无论迟延履行由何种原因引起，债务人都负继续履行的责任，故在金钱债务迟延履行的情形下不能因不可抗力而免责，案涉租金华仑管理公司存在迟延支付的情形，故对吴克材诉请要求华仑管理公司支付违约金的诉请，本院予以支持。华仑置业公司承担的是一般保证，故华仑置业公司应对华仑管理公司的财产经强制执行后不足以履行本判决所确定债务部分，承担给付责任。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十五条之规定，判决如下： 一、被告广德华仑商务管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告吴克材租金16564元及违约金(以16564元为基数，自2020年9月1日起按日万分之三计算至本判决确定给付之日止)； 二、若被告广德华仑商务管理有限公司的财产经强制执行后不足以履行本判决第一项确定的债务，不足部分由被告安徽华仑书郡置业有限公司承担履行义务； 三、驳回原告吴克材的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取270元，由广德华仑商务管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  余军 人民陪审员  吴芳 人民陪审员  吴龙 二〇二〇年十二月九日 书 记 员  陈琦 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国担保法》 第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。 一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第一百二十五条一般保证的债权人向债务人和保证人一并提起诉讼的，人民法院可以将债务人和保证人列为共同被告参加诉讼。但是，应当在判决书中明确在对债务人财产依法强制执行后仍不能履行债务时，由保证人承担保证责任。