山东省济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0191民初4879号原告：李波，女，1984年10月24日出生，汉族，住济南市历下区。委托诉讼代理人：张富洲，山东元序律师事务所律师。委托诉讼代理人：王悦，山东元序律师事务所实习律师。被告：山东嘉泰口腔医院管理有限公司，住所地济南高新区万达广场**，统一社会信用代码：91370100MA3D3NEN0D。法定代表人：刁荣军，总经理。委托诉讼代理人：王成，北京大成（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高玉裕，北京大成（济南）律师事务所律师。被告：金东，男，1969年9月14日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：孙薇，女，1973年8月8日出生，汉族，住北京市宣武区。共同委托诉讼代理人：逯献旭，山东京鲁律师事务所律师。第三人：高新开发区舜华吉面缘快餐店，住所地济，住所地济南高新区万达华府0305信用代码：92370100MA3ETXU71Y。经营者：刘小明，男，1999年9月9日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。原告李波与被告山东嘉泰口腔医院管理有限公司（简称嘉泰公司）、金东、孙薇，第三人高新开发区舜华吉面缘快餐店（简称吉面缘快餐店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李波的委托诉讼代理人张富洲、王悦，被告嘉泰公司的委托诉讼代理人王成，被告金东、孙薇的共同委托诉讼代理人逯献旭到庭参加诉讼。第三人吉面缘快餐店经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李波向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行与原告关于高新区万达华府0306、0305号房屋的房屋租赁合同；2.依法判令被告支付原告自2017年12月1日起至第三人搬离之日止的房屋被占用的损失，暂计20万元（具体数额以鉴定为准）；3.本案诉讼费、保全费、保全担保费、鉴定费等由被告承担。事实与理由：2017年9月27日，李波与嘉泰公司签订房屋租赁合同，约定将其位于济南市高新区万达华府0305、0306号房屋）出租给原告，租赁期限9年，从2017年12月1日至2026年11月30日，合同签订后嘉泰公司完成租赁房屋交付，李波按期支付房租，且该房为金东、孙薇所有。2017年11月份，李波发现涉案租赁房屋面积中将近三分之一部分已被嘉泰公司租赁给第三人开设名为“味之道大包”的商铺进行经营活动。李波就此事多次与嘉泰公司沟通未果，嘉泰公司的行为已经构成实质违约，存在一房数租的情况，侵害了李波的合法权益。嘉泰公司辩称，1.涉案房屋为嘉泰公司从金东处租赁而来，嘉泰公司与金东签订的租赁合同中并没有赋予嘉泰公司对外转租的权利，李波与嘉泰公司签订的《房屋租赁协议》是在被告金东不知情且未追认的情况下签订的。李波与嘉泰公司之间签署的《房屋租赁协议》无效，原告要求继续履行房屋租赁协议的主张应于驳回。2.原告所述嘉泰公司将涉案租赁房屋三分之一面积租赁给第三人等主张与事实不符。本案之前，嘉泰公司并未与第三人签订任何性质的租赁合同，嘉泰公司一直以为是原告自行将未使用部分房屋交由第三人使用，第三人也从未向嘉泰公司支付过任何款项，原告亦并未就此事向被告主张任何权利，直到2019年底，原告向嘉泰公司支付租金时，双方沟通过程中，嘉泰公司才得知，第三人是与案外人马磊签订的房屋租赁协议，马磊在2018年6月之前虽然是嘉泰公司的法定代表人，但是其仅是公司普通职工，其以个人名义对外签署的协议，是其个人行为与嘉泰公司无关。更何况就本案而言，嘉泰公司对马磊的个人行为并不知情，而且也从未收取第三人的任何款项，加之原告与嘉泰公司签订的《租赁合同》无效，原告无权要求被告承担任何责任。3.原告及第三人处于目前房屋使用现状已3年之久，之前原告从未向嘉泰公司主张减少房屋占用费用等主张，各方对于房屋的使用现状是默认的，是原告与嘉泰公司对《房屋租赁协议》租赁范围的变更，原告之前实际使用房屋的使用费用就应该参照《房屋租赁协议》中对于租金的约定进行支付，第三人使用涉案房屋已成既定事实，原告并未遭受任何损失。4.本案与被告金东、孙薇无关，该两被告对嘉泰公司对外转租房屋及存在第三人事宜一无所知，而且基于合同相对性，原告亦无权要求被告金东、孙薇承担任何责任。金东、孙薇共同辩称，其与嘉泰公司签订了租赁合同，但并未与原告签订租赁合同，原告的起诉没有合同依据及法律依据。金东、孙薇与嘉泰公司签订的租赁合同并未未赋予嘉泰公司转租权，转租合同无效。孙薇虽为金东的妻子，但并未体现在本案任何材料中，原告将孙薇列为被告，是恶意诉讼，应予以处罚。第三人吉面缘快餐店未到庭陈述，也未提交书面陈述意见和证据。经审理查明：2017年2月22日，金东与嘉泰公司签订《高新万达商铺租赁合同》，约定金东将位于济南市高新区间商铺出租给嘉泰公司，租赁期限自2017年6月1日至2027年5月31日。2017年9月27日，嘉泰公司与李波签订《房屋租赁协议》，约定约定嘉泰公司将济南市高新区万达广场G1幢106、107号商铺出租给李波。租赁期限从2017年12月1日起至2026年11月30日。李波为此向嘉泰公司支付了租金119780元，押金18236元。2017年10月25日，案外人马磊与案外人刘小明签订《房屋租赁协议》，将位于济南市高新区（万达华府0306号）商铺出租给刘小明。租赁期限自2017年11月1日起至2025年10月31日。2017年11月1日-2018年10月31日租金10万元；2018年11月1日-2019年10月31日租金11万元；2019年11月1日-2020年10月31日租金11.66万元。案外人刘小明于2017年11月13日在此商铺注册成立了吉面缘快餐店，并通过汪月琴的银行账户分别于2017年10月26日向马磊转账5万元，于2018年10月9日向马磊转账11万元，于2019年9月26日向马磊转账11.66万元。另查明，案外人马磊在2018年6月28日前为嘉泰公司的法定代表人，并非嘉泰公司所称的“普通职工”。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，就位于济南市高新区商铺涉及的房屋租赁合同有三个，即金东与嘉泰公司签订的《高新万达商铺租赁合同》、嘉泰公司与李波签订的《房屋租赁协议》、案外人马磊与案外人刘小明签订的《房屋租赁协议》。其中，金东与嘉泰公司签订的《高新万达商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，属于合法有效合同。由于嘉泰公司没有取得涉案商铺的转租权，其在与李波签订《房屋租赁协议》时没有得到出租人金东的同意，现金东明确表示不予认可，而金东并不在济南居住，李波亦未提交证据证明金东对嘉泰公司将商铺转租一事应当知道，故嘉泰公司与李波签订的《房屋租赁协议》属于无效合同。无效的合同自始无效，故对李波要求继续履行与嘉泰公司关于高新区万达华府0306、0305号房屋的房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。在与案外人刘小明签订《房屋租赁协议》时，马磊为嘉泰公司的法定代表人，而嘉泰公司为涉案商铺的承租人，马磊将嘉泰公司承租的涉案商铺转租给案外人刘小明的行为应为职务行为，而并非其个人行为。同样，马磊作为嘉泰公司的法定代表人，其将涉案商铺转租给案外人刘小明的行为嘉泰公司应当知道。由于嘉泰公司没有取得涉案商铺的转租权，金东亦未对嘉泰公司的转租行为予以追认，且涉案商铺已转租给了李波，故案外人马磊与案外人刘小明签订《房屋租赁协议》同样属于无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，嘉泰公司在明知其没有转租权的情况下将商铺转租给李波，后又将同一间商铺转租给案外人刘小明，导致其与李波签订的《房屋租赁协议》无效，嘉泰公司对此存在过错，应当承担责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。自2017年起，案外人刘小明就在涉案106号商铺经营，李波已明知其权利受到侵害，而其直到本案起诉已近三年，导致了损失的扩大，李波对扩大的损失部分亦应当承担责任。嘉泰公司自2017年10月26日起分三次收取了案外人刘小明的费用合计27.66万元，该费用应为嘉泰公司将涉案商铺转租后给李波造成的损失。由于嘉泰公司和李波就该损失均存在一定的过错，本院酌情认定双方各承担一半的责任，故嘉泰公司应当赔偿李波损失13.83万元。虽然本案涉案商铺的所有权人为金东、孙薇，但在导致嘉泰公司与李波签订的《房屋租赁协议》、案外人马磊与案外人刘小明签订的《房屋租赁协议》无效的行为中，金东、孙薇均不存在过错，李波要求其承担责任的诉讼请求，缺少事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告山东嘉泰口腔医院管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李波损失13.83万元；二、驳回原告李波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元，由被告山东嘉泰口腔医院管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  马东升二〇二〇年十二月十四日法官助理李洪星书记员邓成皓