云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初4798号原告：红河州鸿昆物业服务有限公司，住所地云南省红河州蒙自市学海路瀛洲河畔小区。法定代表人：张堃，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡兴文，男，1982年9月5日生，汉族，住贵州省六枝特区，该公司员工（特别授权）。委托诉讼代理人：周健宇，云南天方律师事务所律师（特别授权）。被告：陈安祥，男，1983年12月27日生，汉族，住云南省文山市。被告：罗贵凤，女，1990年4月13日生，汉族，住云南省文山市。原告红河州鸿昆物业服务有限公司（以下简称鸿昆物业）与被告陈安祥、罗贵凤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。鸿昆物业的委托诉讼代理人蔡兴文、周健宇，被告陈安祥、罗贵凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鸿昆物业向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令两被告连带向原告支付2018年1月1日至2020年12月31日共计36个月的物业管理费3033元、电梯费1080元，上述金额合计4113元；2.请求人民法院依法判令被告按年利率6%，向原告支付自2019年1月1日起至实际付清物业管理服务费之日止的违约金，暂计算至2020年9月1日的违约金为206元；3.上述费用共计4319元；4.本案诉讼费由陈安祥、罗贵凤承担。事实和理由：鸿昆物业系为文山市梧桐上河居小区提供物业服务企业，陈安祥、罗贵凤系梧桐上河居小区1-10-2-803的业主，该住房的面积为120.35㎡。自2018年1月1日起，鸿昆物业便入驻该小区。根据《梧桐上河居前期物业服务合同》的约定，陈安祥、罗贵凤应根据住房面积，以每月每平方米0.7元向鸿昆物业缴纳物业服务费，以每月每户30元交纳电梯费和消防中控维保检测运行费。但陈安祥、罗贵凤自鸿昆物业提供物业服务以来，未缴纳过任何物业管理服务费，截止到2020年9月7日费用合计4319元。经鸿昆物业多次催促，陈安祥、罗贵凤均未支付。合同已约定了违约金，但每日3‰的计算比例过高，故鸿昆物业主张违约金按年利率6%计算。陈安祥、罗贵凤答辩称，业主享有知情权，要求物业公示：小区营业执照、小区建工平面图；管理人员持证上岗证、小区管理公约；服务人员基本情况、职责分工、联系方式及投诉机制；物业服务合同及服务内容、服务标准、收费项目、收费依据、计费时间、价格举报电话、安全生产应急预备及小区公共区域自治公共卫生、公共设备设施收费明细、公共区域部门及设备设施养护记录、设备实施的养护手续、建设物及附属设施的养护基金筹集使用情况、配套实施和地下管网竣工图、竣工图的资料、小区停车管理方案、人员配置、建工物区车位车库的处分情况；每年业主对物业公司满意度调查表、满意明细、相关部门的检查合格准许、使用文件，对公共区域绿化区域的养护记录；对楼梯、外墙、顶部、防水养护记录；物业服务用房的使用情况。物业公司未履行《物业服务合同》第九章第十七条、第六章第九条、第八章第十二条；附件一、二中“保洁范围、内容及标准”的第1、2、3条，“秩序维护”的第1、2、3、4条，“服务中心”的第1、2、4条，上述未履行内容我们可以提供相关证据，我们认为物业费应该按照物业服务的质量来决定，具体金额由法院决定，还有在小区内部停车位上我的车辆有两次被刮损、一次摩托车被撞坏，但物业公司都无法提供监控，原告应该承担部分责任。鸿昆物业围绕其主张，向法庭提交以下证据：1.企业营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证；证明诉讼当事人身份证信息；2.《梧桐上河居前期物业服务合同》复印件（与原件核对一致），证明2017年11月30日，鸿昆物业与梧桐上河居小区开发商签订前期物业管理服务合同；鸿昆物业对该小区提供物业服务并收取物业服务费用主体适格、收费依据合法。3.照片复印件21份、业主反映问题登记表3份，证明原告按照小区物业服务合同的约定对小区进行物业服务。经质证，陈安祥、罗贵凤对鸿昆物业提交的第1组证据认为因为没有在小区公示过，不了解；对第2组证据，没有见过该合同，也没有签过该合同。对第三组证据三性及证明内容均不予认可。本院认为，鸿昆物业提交的第1、2、3组证据客观真实，与本案有关联，予以采信。陈安祥、罗贵凤针对其辩解，向法庭提交“照片”及“视频”，“照片”证明物业公司在履行物业合同中存在瑕疵以及原告所有的车辆被损坏的事实；“视频”证明物业公司对业主的态度不好以及放外来人员进入小区发放传单的事实。经质证，鸿昆物业对被告提交的“照片”的三性及证明内容均不予认可；“视频”与(2020)云2601民初4795号案件提供的证据一致，存在证据重复使用的情况，对于证明目的不予认可，原因是视频中只能看到业主与原告公司工作人员进行争吵，不能证实被告的主张。本院认为，陈安祥、罗贵凤提交的证据真实、合法，与本案相关联，能证明鸿昆物业公司管理服务存在瑕疵，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：2017年11月30日鸿昆物业公司与建设单位云南明都房地产开发集团有限公司（以下简称明都地产公司）签订了《梧桐上河居前期物业服务合同》，约定：1.在梧桐上河居小区未成立业主委员会选聘确定物业管理企业之前，明都地产公司委托鸿昆物业公司在梧桐上河居小区内开展管理服务工作；2.前期物业服务合同期限为2017年12月1日至业主委员会成立并与新选聘物业公司签订物业服务合同生效之日止；3.鸿昆物业公司实现服务目标管理：区域主出入口24小时值守，对进出人员进行询问或登记，对火灾、治安等突发事件有紧急预案；生活垃圾每日清运，楼道、通道、广场、车库每日清扫；负责小区绿化养护管理；对房屋和共用设施设备有使用、运行、检查、维修、保养记录；建立完善的住宅装饰装修管理制度，装修前，对装修事项进行审批，装修中，进行检查巡视，纠正装修违规行为并进行相应报告；对业主提出的困难和问题进行归集和反映，并协助业主解决相应困难和问题；对物业项目内违反《梧桐上河居小区临时管理规约》的行为进行劝阻和制止；消防制度健全，消防通道畅通等；4.梧桐上河居房屋质量的保修，由明都地产公司按国家房屋质量管理的有关规定执行，对房屋质量问题的处理，由明都地产公司自行返修；5.明都地产公司将梧桐上河居配套的公共厕所、物业管理用房交付给鸿昆物业公司，方便鸿昆物业公司对梧桐上河居业主进行物业服务；6.明都地产公司承诺优惠并免收业主费用的部分，由明都地产公司每年拨付鸿昆物业公司全年费用直至优惠期满。优惠期满后由鸿昆物业公司自行向业主按以下标准收取：梧桐上河居的高层住宅物业管理费按每月每平方米0.7元的标准计收，联排别墅按每月每平方米0.6元的标准计收，商铺按每月每平方米0.8元的标准计收；二次加压费每月每户6元（不入住不交）；电梯费和消防中控维保检测运行费标准为30元每月每户计收；新装修的商住户装修垃圾清运费按房屋面积计收，一百平方米以下300元每户、一百平方米以上500元每户，车位卫生清洁费每月每车25元；7.业主不按本协议约定的收费标准或时间交纳有关费用的，鸿昆物业公司有权要求业主交清该物业服务费用，有权依法诉讼催缴业主所欠费用，并从逾期之日起，每天按应交费的3‰收取违约金；8.鸿昆物业公司提供物业服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。合同还约定了其他权利、义务。合同签订后，鸿昆物业公司按约定为梧桐上河居小区业主进行了物业服务，陈安祥、罗贵凤系梧桐上河居小区1-10-2-803房屋的业主，该房屋签订《商品房购销合同》的时间为2017年9月19日，房屋面积120.3平方米。因陈安祥、罗贵凤从2018年1月1日至今未交纳物业服务费，鸿昆物业公司为此诉至本院。合同履行过程中，鸿昆物业公司存在生活垃圾清运不及时、没有对装修扰民情况及时进行提醒劝阻、对业主反映问题没有及时解决、服务态度不佳等服务管理瑕疵问题。综合双方的诉辩观点，本案的争议焦点是：陈安祥、罗贵凤是否应当支付鸿昆物业公司物业管理费及违约金。本院认为，物业服务合同纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施的服务合同产生的权利义务纠纷。本案中，鸿昆物业公司与明都地产公司签订了《梧桐上河居前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同有效，本院予以确认，全体业主应当受该合同约束。鸿昆物业公司作为物业服务企业，已为包括陈安祥、罗贵凤在内的全体业主提供了物业服务，陈安祥、罗贵凤也接受了鸿昆物业公司的物业管理服务至今。鸿昆物业公司主张陈安祥、罗贵凤支付梧桐上河居小区1-10-2-803房屋2018年1月1日至2020年12月31日共计36个月的物业管理费3033元（每月每平方米0.7元×120.3平方米×36个月）、电梯费1080元（30元每月每户×36个月），共计4113元（3033元+1080元），因合同未约定交纳物业管理费的时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）款规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”及物业管理费一年一交的交易习惯，虽2020年12月31日未到，鸿昆物业公司要求陈安祥、罗贵凤支付至2020年12月31日的物业管理费，本院予支持。鸿昆物业公司在履行合同过程中存在生活垃圾清运不及时、没有对装修扰民情况及时进行提醒劝阻、对业主反映问题没有及时解决、服务态度不佳等服务管理瑕疵，其要求陈安祥、罗贵凤支付违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第（四）款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、陈安祥、罗贵凤于本判决生效之日起五日内支付红河州鸿昆物业服务有限公司从2018年1月1日起至2020年12月31日止的物业管理费3033元、电梯费1080元，共计4113元；二、驳回红河州鸿昆物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由陈安祥、罗贵凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员 赵  玲二〇二〇年十二月五日书记员 胡柏雨佳