湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0481民初5969号 原告：周某某，男。 委托诉讼代理人：谢某某，湖南教正律师事务所律师。 被告：李某甲，男。 委托诉讼代理人：曾某某，湖南惠湘律师事务所律师。 原告周某某诉被告李某甲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周某某及其委托诉讼代理人谢某某，被告李某甲及其委托诉讼代理人曾某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周某某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付购房款40144元，车库款60413元，合计100557元，并按银行同期贷款利率支付利息，从2013年7月27日起计算至支付完毕之日止；2、请求判令被告每月按未交购房款尾款5%支付违约金，从2013年7月27日起计算至支付完毕之日止。事实和理由：原告在和平路开发建设华生公馆楼盘，2013年7月27日被告向原告购买了房屋及车库并签订了购房合同及车库买卖合同，合同约定了房屋的面积、单价及违约责任等，原告已将该房屋及车库交付给被告，并为被告办理了产权手续，但被告未按合同约定的期限向原告支付购房款及车库款，后原告向被告催讨购房款及车库款，但被告未予支付。 原告周某某提供了如下证据： 证据1、一份购房合同复印件，一份车库买卖合同书复印件。用以证明被告在原告处购买房屋，原告与被告在2013年7月27日签订了2份购房合同，一份是车库合同，一份是住房合同，约定双方的面积、费用及违约责任等，是按国家相关规定计算房款的。 证据2、房产证复印件。用以证明原告已为被告的房屋、车库办理好了相关的手续。 证据3、办理房产证、水电费用的票据。用以证明，原告办理相关手续，由被告出资。 证据4、证人段文勇、谭满英的证人证言。用以证明原告向被告催讨购房款。 被告李某甲对原告周某某提供的证据1中的购房合同无异议，对车库买卖合同书复印件有异议。对证据2真实性无异议，认为原告应提供原件。对证据3有异议，认为原告应提供原始凭证核对，且不能将原告建房的相关费用算至被告办证费用里。对证据4，被告认为该两位证人系原告公司的工作人员，证明效力有瑕疵。 被告李某甲辩称：被告没有欠原告购房款100557元，原告已支付购房款226315元，车库款50000元，办证费用20000元，共计246315元，且办证费用抵扣房款。原告未为被告办理房产证，故被告没有违约。原告请求被告向其支付超过合同约定面积的房款，由于双方没有约定差价补偿方式，故原告不应支付差价，且超过诉讼时效。 被告李某甲提供了如下证据：证据1、一份车库认购书复印件，收款收据7张（房款车库款5张，办证2张）复印件。用以证明被告已支付了房款226315元，车库款50000元，办证费用20000元。 原告周某某对被告李某甲提供的证据无异议。 对原告周某某提供的2及被告李某甲提供的证据1，由于双方对证据的真实性无异议，故本院予以采信。对原告提供的证据1，一份购房合同（房子）被告无异议，本院予以采信。对购房合同（车库）复印件原告未提供原件核对，由于被告李某甲向本院提供了一份车库认购书，车库收款收据，印证了被告李某甲向原告周某某购买车库，被告李某甲应有购房合同（车库）的原件，但被告李某甲未向本院提供，且原告周某某已为被告李某甲办理了车库及房产证，故本院推定该购房合同（车库）的复印件合法有效，故本院予以采信。对原告提供的证据3，由于该证据有部分没有原始凭证，原告后表示该费用可另外处理，故本院不予以采信。对原告提供的证据3，由于被告已认可两工作人员向被告家人进行过催讨房款，故本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2013年7月27日原告周某某与被告李某甲签订了《购房合同书》，由原告将其建设的华生公馆C栋1单元5层，房屋编号：C0502，约定房屋面积为130.88㎡，购房价为1918元/㎡。约定付款方式为分期付款，签订购房合同时首付50000元，房屋建至所购楼层付总款的80%，交房时付总房款的95%，剩余5%办完房产证时付清。相关费用约定：办理房屋产权证及水电开户的相关费用由乙方全额出资，甲方负责办理。违约责任：未按合同约定的时间交付甲方购房尾款，在两个月内不要支付甲方利息，超过两个月以上，乙方应支付甲方利息，利息按银行活期利息计算，超过六个月不交清购房尾款，甲方有权处以乙方违约金，违约金每月按购房尾款的5%支付。超过一年不交清购房尾款，甲方有权将购房合同乙方所购的房屋另外处置，同时乙方所交购房款甲方不予退还。同日，原告周某某与被告李某甲签订了《购房合同书》，由原告周某某将其建设的华生公馆C栋1层车库编号：3，约定车库面积为28.4㎡，购房价为3548元/㎡，卖给被告李某甲，约定付款方式为分期付款，签订购房合同时首付50000元，房屋建至所购楼层付总款的100%。两份合同均约定了相关费用约定：办理房屋产权证及水电开户的相关费用由乙方全额出资，甲方负责办理。违约责任：未按合同约定的时间交付甲方购房尾款，在两个月内不要支付甲方利息，超过两个月以上，乙方应支付甲方利息，利息按银行活期利息计算，超过六个月不交清购房尾款，甲方有权处以乙方违约金，违约金每月按购房尾款的5%支付。超过一年不交清购房尾款，甲方有权将购房合同乙方所购的房屋另外处置，同时乙方所交购房款甲方不予退还。合同签订后，原告将房屋及车库已交付被告使用，并于2016年9月8日办理了房产证，登记房屋建筑面积为130.88㎡，车库的面积为28.4㎡。被告李某甲向原告周某某共支付购房款226315元，车库款50000元，办证费用20000元，合计296315元。余款原告周某某多次向李某甲催讨，但被告未予支付。 本院认为，原、被告签订的《购房合同书》是双方真实意思表示，且合法有效。原、被告应按合同约定权利义务履行。原告周某某按合同约定将房屋及车库交付给被告李某甲使用，并为其办了房产证，被告李某甲应按约定向原告周某某支付购房款，由于被告未按合同约定支付购房款，已构成违约，应承担违约责任。对原告周某某请求被告李某甲支付购房款100557元，本院核定被告李某甲购买房屋款为130.88㎡×1918元/㎡＝251027.84元，被告李某甲购买车库款为28.4㎡×3548元/㎡＝100763.2元，房款及车库款共计351791.04元。原告周某某因办证费用需要取证，故原告周某某同意办证费用与被告李某甲另行结算或另案处理，故本案将李某甲所交办证费用先抵扣房款。故被告李某甲已支付房款、车库款及办证费用共计296315元，尚欠55476.04元（351791.04元-296315元）未予支付，故对购房款过高部分本院不予以支持，对合理部分予以支持。对原告周某某请求以未交购房尾款按银行同期贷款利率支付利息及按未交购房尾款每月5%支付违约金，从2013年7月27日起至支付完毕之日止的诉讼请求，本案中，原、被告约定超过2个月以上被告应支付原告按未交购房尾款银行活期利息计算违约金，超过6个月按每月按购房尾款的5%支付违约金，显然被告李某甲违约时间超过6个月，合同约定应按以未交购房尾款每月5%计算违约金，每月5%折算年利率为60%，显然已经超过一般经济活动所能获得的利益，违约金是否过高予以调整应由当事人提出反诉或抗辩，本案中，被告李某甲主张其不构成违约不应支付违约金，从根本上对违约金提出抗辩，在法院认定其违约并应当支付违约金的情况下，应视为李某甲的抗辩及于违约金过高予以调整的意思表示，否则对违约方显示公平。由于原告周某某未提供其损失的证据，综合李某甲的违约事实，调整违约金标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍即年利率7.7%，从2016年9月9日至付清之日止。对被告李某甲主张本案已超过诉讼时效，由于被告李某甲认可原告向其家人催讨过还款，故本院不予以支持。对被告李某甲主张合同没有约定面积差的补偿方式，不应补偿，显然不合常理，故本院不予支持。 综上所述，依据依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条规定，判决如下： 一、被告李某甲支付原告周某某购房款55476.04元及违约金（违约金标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍即年利率7.7%，以55476.04元为基数，从2016年9月9日起计算至支付完毕之日止），于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告周某某其他诉讼请求。 案件受理费2312元，减半收取1156元，由原告周某某负担500元，被告李某甲负担656元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员  罗东国 二〇二〇年十二月二十九日 代理书记员  李菊桂 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”