河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终16810号上诉人（原审被告）：郭青霞，女，1981年2月9日出生，汉族，住河南省杞县。委托诉讼代理人:王传云，河南强云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑州威利实业有限公司，住所地郑东新区白沙镇镇兴路北侧、青年路南侧宽豪斯**楼112铺。法定代表人：金小兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：李东东，男，该公司员工。原审第三人：中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行，住所地郑州市中原区陇海西路与华山路交汇处（龙源世纪花园**楼）。负责人：李仌，支行行长。原审第三人：中国工商银行股份有限公司郑州祥和支行，住所地郑州市**航海中路**。负责人：肖莹。上诉人郭青霞因与被上诉人郑州威利实业有限公司（以下简称威利公司）及原审第三人中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行、中国工商银行股份有限公司郑州祥和支行房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初6257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。郭青霞上诉请求：一、撤销郑州市管城回族区人民法院(2020)豫0104民初6257号民事判决书，对本案进行改判，判令驳回威利公司在一审中的诉讼请求；二、判令威利公司承担本案的一、二审诉讼费、保全费。事实与理由：一审法院未查清本案事实，其判决事项中的第五项与杞县人民法院作出的（2020）豫0221民初2951号民事判决书存在矛盾和冲突。2015年6月8日，被上诉人威利公司与上诉人郭青霞签订《商品房买卖合同》。郭青霞没有能力购买，威利公司同意以非法放贷的形式出借（违约金损失高于本金数额）,郭青霞与威利公司于2015年6月8日签订《借款协议》，约定郭青霞向威利公司借款297526元，用于支付首付款。后因借款双方发生纠纷，威利公司于2020年7月30日向杞县人民法院提起索要借款。杞县人民法院经过审理作出（2020）豫0221民初2951号民事判决书，判决郭青霞返还垫付款297526元及利息，现该份判决书已生效，但本案一审法院作出的判决书中的第五项：判决郭青霞与威利公司之间编号为ZM150××××****的商品房买卖合同解除，威利公司返还郭青霞已经支付的购房款，显然两份判决书的判项是冲突、矛盾的，两份互相矛盾的判决明显违背了本案的客观事实，即威利公司愿意继续履行合同。本案中威利公司不但向郭青霞索要首付款继续履行合同，同时要求与郭青霞解除合同。两份判决书生效，势必出现相互执行的问题，这是对国家司法资源的浪费，同时也是对权利的滥用，势必造成法院公信力的削弱，增加公民的经济负担。其次，一审法院未解决郭青霞与第三人的个人购房借款合同，仅是单纯的判决解除郭青霞与威利公司之间的商品房买卖合同，该一审判决生效后，则出现郭青霞仍向第三人支付房贷，未能根本性解决双方纠纷的根本问题。另补充，判决上诉人返还房屋明显错误，至今被上诉人没有向上诉人交付房屋，所以上诉人不应当承担返还房屋义务，同时也不应当支付违约金。威利公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回郭青霞的诉讼请求。中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行、中国工商银行股份有限公司郑州祥和支行未到庭，未发表意见。威利公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告双方签订的编号为ZM150××××****的《商品房买卖合同》，被告协助原告办理位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、郑信路东侧，规划路南侧D座4单元27层2702号房屋的商品房买卖合同备案登记注销、商品房预告登记注销手续等相关退房手续；2.判令被告向原告支付解除合同违约金52776.3元；3.判令被告归还原告为其代偿的贷款本息共计119368.09元（此数额暂计至2020年06月10日，具体数额以原告代偿的银行凭证为准计算至实际偿还之日止）；4.判决被告立即返还位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、郑信路东侧，规划路南侧D座4单元27层2702号指定房屋，与原告完成房屋交接；5.请求判令被告配合完成《个人购房借款／担保合同》解除手续以及位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、郑信路东侧，规划路南侧D座4单元27层2702号的抵押预告登记注销手续；6.本案诉讼费、财产保全费、保函费等费用由被告承担。诉讼过程中，原告将诉讼请求3变更为:判令被告归还原告为其代偿的贷款本息111467.71元、违约金26831元（代偿本息暂计算至2020年9月18日，应以原告代偿的银行凭证为准，计算至实际归还之日；违约金以代偿本息为基数自代偿之日以日万分之五为标准计算至本息付清之日）。一审法院认定事实：2015年6月8日，原告（××）与被告郭青霞（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：ZM150××××****），主要约定：1.××自××处购买位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××单元××房产，房屋建筑面积共143.97㎡，总价款为1055526元，××应于2015年6月8日前以现金方式交纳购房首付款317526元，剩余房款738000元以商业贷款方式支付；2.××未在规定的时间付款，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，××按累计应付款2%向××支付违约金，××愿意继续履行合同的，经××同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之二的违约金等。附件四《合同补充协议》第二条约定：在××承担担保责任期间，因××未按期偿还到期贷款本息、罚息及相关费用，导致××承担担保责任的，××应在××发出缴费通知三日内将××代其向贷款银行偿还的全部款项支付给××，并从××代偿之日起，按××代其向贷款银行还款金额每日万分之五的标准向××支付违约金，如因××未按期归还到期贷款本息、导致银行终止借款合同并要求××承担担保责任的，或者因××连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致××承担担保责任的，××有权随时以通知方式解除《商品房买卖合同》，且××须向××支付房款总额百分之五的违约金，并承担相关费用等。2015年7月20日，原告（保证人）与被告郭青霞（借款人、抵押人）、第三人工商银行陇海支行（贷款人、抵押权人）签订《个人购房借款/担保合同》，主要约定：1.借款人向贷款人借款738000元，期限为360个月，借款利率以贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定；2.借款人以位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××单元××号商品房作为抵押；3.保证人自愿为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性连带责任保证等。第三人工商银行陇海支行出具的扣款明细单载明，工商银行祥和支行自2017年5月27日至2020年8月21日期间自原告保证金账户中扣划郭青霞所欠贷款本息、罚息等共计111467.71元，尚有贷款未偿还。2020年7月2日，原告向被告邮寄《交纳代偿款通知函》，主要载明：郭青霞，你与我司于2015年6月8日签订了商品房买卖合同，并办理了银行按揭贷款，同时，我司为你与银行间的个人购房/担保合同提供了担保。现因你未能如期偿还银行到期贷款本息，导致我司承担担保责任，代偿的银行本息共计97703.09元（暂计算至2020年6月10日，具体数额以我司代偿的银行凭证为准计算至实际偿还之日止）请你于收到本函后3日内缴清以上代偿款及利息等。另查明，1.郑州市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明（房屋）》载明：案涉房屋于2015年7月15日办理了预售商品房预告登记（1509057917号），于2015年7月27日办理了预售商品房抵押权登记（1507062806号）。2.2020年7月30日，威利公司以郭青霞未偿还借款为由向河南省杞县人民法院提起诉讼，要求郭青霞偿还借款本金297526元并支付违约金。2020年9月3日，该院作出（2020）豫0221民初2951号民事判决，查明因郭青霞购买房屋资金不足，无法一次性支付房屋首付款，双方协商签订《借款协议》，约定威利公司向郭青霞借款297526元用于支付首付款。判令威利公司与郭青霞签订的《借款协议》无效，郭青霞向威利公司返还垫付款297526元并支付资金占用费。一审法院认为，原告与被告郭青霞签订的《商品房买卖合同》及原告与被告郭青霞、第三人工商银行陇海支行签订的《个人购房借款/担保合同》均系双方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《商品房买卖合同》附件四中约定，××不履行贷款还款义务而导致××承担担保责任的，××有权单方解除合同。现因被告未按约定向第三人工商银行陇海支行偿还银行按揭借款，导致原告承担相应的担保责任，代被告向第三人工商银行陇海支行偿还了相应款项，该代偿款项经过通知催要，被告至今未支付给原告，故原告请求解除其与被告郭青霞签订的《商品房买卖合同》，有事实和法律依据，该院予以支持。因案涉房屋在贷款银行办理有抵押预告登记手续，而且第三人工商银行陇海支行述称时明确表示在贷款本息及相关费用未清偿完毕前，不同意解除《商品房买卖合同》和《个人购房借款/担保合同》，因此，综合考虑本案实际情况，为维护交易安全，切实保障当事人合法权益，该院酌定待涉案房屋抵押预告登记注销后解除原告与被告郭青霞签订的《商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中即为：被告郭青霞应当返还涉案房屋，协助原告办理商品房买卖合同备案登记及商品房预告登记的注销手续，按照合同约定支付违约金52776.3元；同时，原告亦应将被告郭青霞已经支付的购房款予以返还（据实结算）。关于原告代偿款项，系因履行《个人购房借款/担保合同》过程中产生，该合同履行的前提即为《商品房买卖合同》，现《商品房买卖合同》处于附条件解除状态，并且被告郭青霞的贷款本息及相关费用现未清偿，且处于持续状态，目前无法确定合同解除时的确切状况，故本案对于原告该项诉讼请求暂不予处理。原告主张被告配合完成涉案房屋的解除抵押预告登记注销手续，条件不成就，该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决:一、待位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××单元××房屋的抵押预告登记注销后当日解除原告郑州威利实业有限公司与被告郭青霞签订的编号为ZM150××××****的《商品房买卖合同》；二、编号为ZM150××××****的《商品房买卖合同》解除后三十日内，被告郭青霞将位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××单元××房屋返还给原告郑州威利实业有限公司；三、编号为ZM150××××****的《商品房买卖合同》解除后三十日内，被告郭青霞协助原告郑州威利实业有限公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续及预告登记注销手续；四、编号为ZM150××××****的《商品房买卖合同》解除后十日内，被告郭青霞向原告郑州威利实业有限公司支付违约金52776.3元；五、编号为ZM150××××****的《商品房买卖合同》解除后十日内，原告郑州威利实业有限公司返还被告郭青霞已经支付的购房款，具体购房款数额双方应据实结算；六、驳回原告郑州威利实业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3943元，减半收取计1972元，保全费5000元，由被告郭青霞负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。另查明，郭青霞称涉案房屋未交付，威利公司称已向郭青霞发出交房通知书，但其未收房。本院认为，被上诉人威利公司与上诉人郭青霞签订的《商品房买卖合同》及威利公司与郭青霞、原审第三人中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行、中国工商银行股份有限公司郑州祥和支行签订的《个人购房借款／担保合同》，均系双方当事人真实意思表示，合法有效。由于郭青霞未按约定向原审第三人偿还银行按揭借款，导致威利公司承担了相应的担保责任，代郭青霞偿还了相应款项，该代付款项经过通知催要，郭青霞至今未付给威利公司，按照合同约定郭青霞存在违约行为，其应承担相应的违约责任，故威利公司请求解除其与郭青霞签订的《商品房买卖合同》，有事实和法律依据，原审法院予以支持并无不当。关于郭青霞诉称的杞县人民法院作出的（2020）豫0221民初2951号民事判决与本案一审判决第五项存在冲突的问题。（2020）豫0221民初2951号民事判决系因郭青霞在购买涉案房产时向威利公司借款所产生的债务，本案一审判决第五项是在《商品房买卖合同》解除后由威利公司返还郭青霞已经支付的购房款，二者之间不存在冲突问题。因郭青霞未接收房屋，威利公司起诉要求郭青霞返还涉案房屋的请求，不应支持，一审判决郭青霞返还涉案房屋，明显不当，应予纠正。综上所述，郭青霞的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初6257号民事判决第一、三、四、五项，即“一、待位于中牟县白沙镇康庄大道西侧、郑信路东侧、规划路南侧D座4单元27层2702号房屋的抵押预告登记注销后当日解除原告郑州威利实业有限公司与被告郭青霞签订的编号为ZM1500200****的《商品房买卖合同》；三、编号为ZM1500200****的《商品房买卖合同》解除后三十日内，被告郭青霞协助原告郑州威利实业有限公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续及预告登记注销手续；四、编号为ZM1500200****的《商品房买卖合同》解除后十日内，被告郭青霞向原告郑州威利实业有限公司支付违约金52776.3元；五、编号为ZM1500200****的《商品房买卖合同》解除后十日内，原告郑州威利实业有限公司返还被告郭青霞已经支付的购房款，具体购房款数额双方应据实结算”。二、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初6257号民事判决第二、六项，即“二、编号为ZM1500200****的《商品房买卖合同》解除后三十日内，被告郭青霞将位于中牟县白沙镇康庄大道西侧、郑信路东侧、规划路南侧D座4单元27层2702号房屋返还给原告郑州威利实业有限公司；六、驳回原告郑州威利实业有限公司其他诉讼请求”。三、驳回郑州威利实业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3943元，减半收取计1972元，保全费5000元，由郭青霞负担。二审案件受理费3943元，由郭青霞负担。本判决为终审判决。审判员  张晶晶二〇二〇年十二月十八日书记员  马梦涵