山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初10581号原告：常素雯，女，1967年12月8日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：刘飞，山东经联律师事务所律师。被告:烟台经纬实业有限责任公司。住所地：烟台市芝罘区前进路**。法定代表人:赵宪军，该单位董事长。委托诉讼代理人：宋园园，该公司工作人员。委托诉讼代理人：曹紫阳，山东明朗律师事务所律师。原告常素雯与被告烟台经纬实业有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘飞和被告的委托诉讼代理人宋园园、曹紫阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：依法判令1、解除原、被告于2017年6月29日签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款2073810元；3、赔偿原告利息损失457405.89元（自2015年6月14日至2020年11月13日），并以2073810元为基数，自2020年11月14日起至付清款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息。事实和理由：2015年6月14日，原、被告签订《三站?经纬广场认购协议书》，认购被告经纬广场一层103-2号商铺，原告交付定金60000元；2015年10月15日，原、被告正式签订《商品房买卖合同》，同日签订《三站?经纬广场委托租赁协议》，约定原告将购买的经纬广场一层103-2号商铺委托被告经营，委托期限三年，租金总额323810元，三年租金被告一次性返给原告，签订《商品房买卖合同》时从全款中扣除。上述商品房买卖合同签订后，原告当日交付了购房款总额中除定金60000元、被告应返还的租金323810元以外的剩余全部购房款1640000元。因被告对原告所购房屋根本未办理登记备案，且又提出重新变更调整房屋位置，双方于2017年6月29日重新签订《商品房买卖合同》，约定将原房屋位置调整为1单元103商铺，建筑面积为40.63平方米，应付价款为首付款1700000元，付款日期为2015年10月18日前付清；第二次付款50000元，于2017年7月2日前付清；原告于2017年6月29日交付房款50000元给被告，双方同时约定交房期限为2017年12月31日，房屋产权登记时间为2018年7月31日。但被告至今未交付房屋和办理产权证书。被告辩称：1、原告的合同解除权因超过一年除斥期间未行使而消灭。根据《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间为2017年12月31日，原告可自逾期30日后申请解除合同，但原告至起诉之日即2020年10月13日已超过商品房买卖合同司法解释中约定的逾期交房合同解除权的除斥期间；同时，逾期交房也会导致逾期办证的相应顺延，原告接受了逾期交房，也应视为接受了逾期办证，且根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2018年7月31日为原告办理产权证，自原告起诉之日即2020年11月13日也已超过解除权行使的除斥期间。2、涉案项目因被告与原施工单位的纠纷，原施工单位不配合提供办理竣工验收所需要的工程材料，致涉案项目逾期竣工验收备案。本院审理的被告与原施工单位施工合同纠纷一案于2020年10月19日做出民事判决，判决施工单位将全部施工材料交给被告。目前除行政机关发证外，涉案工程已取得了竣工验收，很快可具备办理初始登记的条件，届时可协助原告办理房产证。3、原告主张的利息损失计算错误，其本金主张为2073810元，实际上原告仅支付房款1750000元，同时按《商品房买卖合同》的约定逾期办证致合同解除的，被告不需要支付违约金，逾期交房致合同解除的，被告应按已付房屋总价款的1%支付违约金，故原告现主张的利息损失标准过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：2015年6月14日，原、被告签订《三站?经纬广场认购协议书》，原告认购被告开发建设的烟台“三站经纬广场”一层103-2号商铺，建筑面积34.20平方米，认购总价款为2045160元。协议签订当日，原告按约定交付定金60000元。2015年10月15日，原、被告就认购商铺签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告上述“三站经纬广场”103-2号商铺，建筑面积34.20平方米，总价款为170000元；被告应在2015月10月31日前交付房屋。签订《商品房买卖合同》当日，原、被告签订《三站?经纬广场委托租赁协议》，约定原告将购买的“三站经纬广场”一层103-2号商铺委托被告经营，委托期限三年，自2015年10月31日起至2018年10月30日止，返租比例按照房款百分比为准，分别为第一年为5%，第二年为5%，第三年为6%，租金总额323810元，该三年租金被告一次性返给原告，并于签订《商品房买卖合同》时从原告应付被告的房款中抵扣。合同签订后，原告于2015年10月15日交付给被告购房款1640000元。2017年6月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的经纬广场1单元103商铺即案涉房屋，用途为商服用地，建筑面积40.63平方米，总价款为1750000元。首付款1700000元，于2015年10月18日前付清，余款50000元于2017年7月2日前付清；被告应在2017年12月31日前，将具备取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、法律法规规定需满足的其他事项，并符合合同约定的商品房交付原告使用；合同第九条约定：被告未按合同规定的期限将案涉房屋交付给原告使用，逾期超过30日后，原告有权解除合同。合同第十五条约定：被告应按相关规定在商品房交付使用后60日内，或双方已履行了合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由被告提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续，如因被告的责任原告不能在规定时间内取得房产权属证书的，若原告退房，被告在原告提出退房要求之日起30日内将已付房款退还给原告，并按已付房款的0.1%赔偿原告损失，若原告不退房，被告按已付房价款的0%向原告支付违约金。《商品房买卖合同》附件补充协议中约定，与被告签订委托租赁经营的客户，无论被告是否按期交房，均按照委托租赁协议享受收益，被告不承担逾期交房的违约责任；《商品房买卖合同》一经备案，除以下几种情形外，不得解除：经有关部门认定，购房者所购房屋质量存在问题的；因法院判决、仲裁机构裁决房屋转移的；购房者死亡的。因卖方的原因导致解除合同的，解除合同发生的费用由卖方承担，并按主合同的约定进行相应的退赔。合同签订后，原告于2017年6月29日补付给被告房款50000元，当日原、被告签订的上述《商品房买卖合同》登记备案。目前，原、被告针对案涉房屋未办理交接手续。从被告提供竣工验收备案表显示案涉房屋所在的经纬广场工程于2020年12月10日通过竣工验收，正在办理竣工验收证书。庭审中，原告提交了其作为乙方、被告作为甲方，被告原法定代表人王庆文作为丙方，三方于2015年10月15日签订的《财产担保抵押协议》复印件。《财产担保抵押协议》载明：鉴于乙方认购甲方开发建设的103-2号商铺，因甲方缘故不能办理网上签约预售登记备案，为使双方的房屋买卖合同继续签订和正确履行，丙方自愿以其自有房屋提供担保，设定抵押，甲方保证乙方认购的房屋的位置及面积不变，并按购房合同的约定交付房屋，本协议条款与购房合同内容相抵触的，以本协议为准。以证明原告签订案涉认购协议后，得知被告擅自改变图纸设计致不能办理网签和预售登记备案手续，为让被告及时履行义务，签订了上述协议，被告的原法人王庆文用自己的房产提供担保保证合同正常履行。证据原件已交被告。被告表示对证据真实性无法确认，该证据与本案无关联。关于原告主张的返还房款2073810元，原告表示该购房款包括2015年6月14日交付的定金60000元，2015年10月15日交付的购房款1640000元，按《三站?经纬广场委托租赁协议》约定交房款当天，被告应返还给原告的三年租金323810元，2020年6月29日交付的房款50000元。原告对其主张的利息损失计算明细为：以60000元为基数，自2015年6月14日至2015年10月15日；以170000元为基数，自2015年10月15日至2020年11月13日；以323810元为基数，自2018年10月31日至2020年11月13日；以50000元为基数，自2017年6月29日至2020年11月13日，均按中国人民银行同期贷款利率分段计算。诉讼中，本院依据原告的申请，作出了（2020）鲁0602民初10581号民事裁定书，裁定查封被告预售的、登记备案在原告名下的（编号为1706290083号）、坐落于烟台市芝罘区。本院认为，（一）原、被告签订的案涉《三站?经纬广场认购协议书》、关于经纬广场一层103-2号商铺的《商品房买卖合同》、《三站?经纬广场委托租赁协议》，及在上述《商品房买卖合同》基础上针对变更商铺地址及面积等，于2017年6月29日签订的关于案涉房屋的《商品房买卖合同》及附件中的补充协议，均是双方当事人的真实意思表示，形式要件齐备，权利义务约定明确，且未违反法律强制性规定，均认定为有效，对合同各方当事人具有法律约束力。（二）案涉商铺《商品房买卖合同》第九条约定，被告如未在2017年12月31日前将涉案房屋交付给原告，逾期超过30日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款。本案被告未依约交付房屋且已逾期超过30日的事实清楚，解除合同的条件已成就，故原告关于解除与被告于2017年6月29日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除合同的条件，其中第四款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十五条关于解除权消灭规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。根据上述规定，具体到本案，原、被告双方在案涉《商品房买卖合同》中并未约定解除权行使期限，且至今被告亦未通知原告可行使解除权，庭审中被告仍作出继续履行案涉合同的意思表示，故被告关于案涉合同约定了交付房屋及办理产权证的时间，原告于2020年11月13日才起诉要求解除案涉《商品房买卖合同》，已超过法律关于合同解除权一年的除斥期间的辩解，理由不当，本院不予支持。（三）《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案就案涉《商品房买卖合同》中约定的违约金远低于原告受到的实际损失，本案因被告依约向原告交付房屋违约在先，故被告向原告退还购房款并赔偿相应的损失，于法有据，本院予以支持。（四）关于应返还的购房款数额。本案原告实际交付的款项为1750000元，另依据案涉《三站?经纬广场委托租赁协议》约定“被告将三年租金323810元一次性返给原告，签订商品房买卖合同时一次性付款客户在全款中扣除”，原告系一次性付款客户，应认定租金323810元在全款中扣除的事实。原、被告于2017年6月29日就变更的房屋即案涉商铺签订的《商品房买卖合同》，根据本案查明的现有事实，应认定该合同系对2015年10月15日《商品房买卖合同》的继续履行，现原告请求被告返还购房款2073810元(1750000元+323810元)，于约相合，本院予以支持。（五）原告因被告违约受到的损失。本案原告依约向被告交付定金60000元、购房款1640000元和50000元，另2015年10月15日付房款时以租抵款323810元，被告占用以上款项2073810元期间产生的利息应属原告损失范围之内，被告应当赔偿。对于原告主张的利息损失，按原告主张的起始日及计算基数即自2015年6月14日、2015年10月15日、2017年6月29日、2018年10月31日起分别以60000元、1700000元、50000元、323810元（以租抵款）为基数，应按中国人民银行同期银行贷款利率分期分段计算至2019年8月19日；自2019年8月20日至2020年11月13日，以2073810元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，应为448659.13元，故对原告主张损失超出部分，本院不予支持。被告称原告主张的利息损失标准过高，原告实际支付房款1750000元，不应按2073810元计算利息，且案涉《商品房买卖合同》约定逾期办证致合同解除的，被告不需要支付违约金；逾期交房致合同解除的，被告应按已付房屋总价款的1%支付违约金，理由不当，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告常素雯与被告烟台经纬实业有限责任公司于2017年6月29日签订的芝预字第170629020129号《商品房买卖合同》；二、限被告烟台经纬实业有限责任公司于本判决生效之日起10日内返还原告常素雯购房款2073810元；三、限被告烟台经纬实业有限责任公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告常素雯利息损失448659.13元，同时以2073810元为基数，自2020年11月14日起至全部款项付清之日止，仍按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息给原告；四、驳回原告常素雯的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计13525元，由原告常素雯负担47元，被告烟台经纬实业有限责任公司负担13478元。保全费5000元由被告烟台经纬实业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  王焕文二〇二〇年十二月二十三日书记员  张晓晨