广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0225民初2788号 原告：融水镇东方绿城翠园业主委员会，地址：融水苗族自治县融水镇叠翠路**，备案证明：融房管备案[1]号。 负责人：吴卫斌，业主委员会主任。 委托诉讼代理人：戈彩云，女，1982年2月27日出生，苗族，该业主委员会副主任。 委托诉讼代理人：肖仕贵，男，1976年2月3日出生。 被告：卢福源，男，1973年7月8日出生，汉族，住融水苗族自治县。 原告融水镇东方绿城翠园业主委员会(以下简称翠园业委会)诉被告卢福源物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用小额速裁程序公开开庭进行了审理。原告翠园业委会委托诉讼代理人戈彩云、肖仕贵，被告卢福源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 翠园业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2019年1月至12月31日拖欠的物业费296.01元及集资监控费250元，合计546.01元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：东方绿城翠园位于融水镇叠翠路85号，小区共有5栋楼236套住房，其中电梯楼2栋176套住房，步梯楼3栋60套住房。小区前期物业由柳州锦嘉房地产开发有限公司聘请的柳州市光明物业服务有限责任公司进行管理。2018年7月，由于物业公司与小区业主在收费管理与服务方面矛盾加剧，物业公司因经营困难而基本放弃对小区的管理。一旦无人管理，小区除了脏乱差以外，更严重的是涉及176户使用的4部 电梯将停用，96户二次加压供水用户将停水，很多设备、设施也将因此而报废。为了不使小区因无人管理而瘫痪，小区部分热心人士积极担起过度状态下的小区管理工作，并在融水镇政府和融水镇城北社区的指导下于2018年9月15日组织业主选举产生了小区第一届业主委员会。同年10月，柳州市光明物业服务有限责任公司正式宣布退出翠园小区管理。小区业委会成立后，积极选聘物业服务公司进行小区物业管理工作，但所接触的物业公司都在了解了小区的户数和基本收费情况后，认为无利可图而不愿应聘。无奈之下，小区业主委员会9名成员只能义务（不取分文报酬）担起小区管理职责。为便于小区管理，业委会组织发动广大业主集资建设了小区门禁系统和监控系统，聘请管理员1人、保安员3人、保洁员2人进行小区物业管理，收费标准在之前光明物业的各项收费标准基础上均进行适当减收，确保了小区各项管理工作的正常稳定。但因小区少部分业主拒交或欠交物业费，使业委会工作难以开展，且没有交物业费同样享受小区的物业服务，已经侵犯了交了物业费的业主的合法权益。被告身为融水镇叠翠路85号东方绿城翠园内住宅业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业管理费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。被告自2019年1月至12月31日，累计欠物业管理费296.01元及集资监控费250元，合计546.01元。期间经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳，损害了其他的业主利益。遂原告诉至法院请求判如所请。 被告卢福源辩称：被告的房子属于旧楼，不受融水镇东方绿城翠园业主委员会管理，被告的房子虽然也在叠翠花园85号但是和东方绿城翠园不是同一个房开，是属于没有开发的旧楼，与东方绿城名字都不一样。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：1、翠园业委会提交的2018年8月1日关于报名参加业主大会换届筹备组业委候选人公告，2018年7月30日关于组建首届选举业主委 员会筹备组的申请书，2018年8月1日认识镇人民政府关于落实东方绿城翠园业主委员会选举指导组函，2018年8月7日融水镇人民政府关于东方绿城翠园业主大会筹备组成员名单公示，2018年9月3日融水镇人民政府关于召开东方绿城翠园首届业主委员会选举大会的通知，2018年9月17日东方绿城翠园业主委员会成员名单公示，2018年9月29日融水镇人民政府出具的证明，选举计票表，2018年10月31日融水县业主委员会备案证明，证明原告是适格诉讼主体。2、翠园业委会提交的2018年9月15日东方绿城翠园首届业主委员会选举计票表，证明小区实有户数224户，会前已请假业主工共4户，应到人数220人，当天参与计票人数有157人，有效票是148张。选举的业主委员会参与人数超过三分之二，是有效的。3、翠园业委会提交的2018年10月17日感谢信，2018年11月1日小区关于开展基础建设的通知，证明维修费、监控费的合理支出材料。4、翠园业委会提交的温馨提示、催交欠款通知及邮件提示，证明原告曾向被告催交物业费的事实。5、翠园业委会提交的东方绿城翠园业委会收取物业费标准，证明原告收费低于融水其他物业的收费标准。6、翠园业委会提交的收款收据，证明被告之前欠费之前也缴纳了费用，对物业收费认可的事实。7、翠园业委会提交的2018年8月8日发布的为保证小区水电正常供应的通知，证明收取2018年7月至9月路灯费和水费的原因。8、翠园业委会提交的2019年12月3日微信聊天记录和2018年9月15日的业主委员会选举委员会投票现场照片，证明业主里旧楼参与了翠园业主委员会的基础建设的事情以及选举委员会选举的业主参与的图片和业主参与的事实。 被告卢福源对证据1、2、3、4、5、6、7、8的真实性、合法性和关联性均有异议。本院认为，证据1、2、3、4、5、6、7、8具备真实性、合法性，与本案有关，故本院依法予以采信。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：被告卢福源是融水镇东方绿城85号旧楼202号房的业主，住房面积为61.67㎡。该旧楼与东方绿城翠园地处一片小区，共用大门。2018年9月融水镇东方绿城翠园组织业主选举成立业主委员会，并实行小区物业自管自治。翠园业委会按月收取的物业管理费标准为：步梯房0.4元/㎡，电梯 房0.55元/㎡，路灯等公用电费6元/月，二次加压费6-11层为0.8元/吨。电梯电费第一层5元/月，第二层7元/月，第三层10元/月，第四层13元/月，第五-八层15元/月，第九-十一层17元/月，电梯维护费第一层5元/月，第二层10元/月，第三层15元/月，第四层20元/月，第五层25元/月，第六-十一层30元/月。该小区及旧楼大部分业主均按照此标准交纳了物业管理费，被告亦按照以上收费标准缴纳了2018年10月-12月的物业费、卫生费等。2019年1月至2019年12月31日，被告卢福源共欠缴物业费296.01元及集资监控费250元，合计546.01元。遂原告诉至法院请求判如所请。 另查明，东方绿城翠园共有236户业主（包含被告所在的旧楼业主），翠园业委会经151户业主参加的业主大会依法选举产生，并于2018年9月28日经融水苗族自治县房地产管理所备案，后融水苗族自治县房地产管理所发出融房管备案【1】号《融水苗族自治县业主委员会备案证明》，载明：任期期限：2018年10月31日，备案有效期限：2021年10月31日。为保障小区安全，翠园业委会通过融水县德泰科技有限公司安装了监控系统，该监控系统实际花费为64850元，后期维修维护费基金为2950元，合计67800元。 本院认为，翠园业委会的成立符合法律规定，翠园业委会虽未与东方绿城翠园小区的业主签订书面物业服务合同，但翠园业委会实施了物业管理行为，实际为小区业主提供服务，被告虽为旧楼业主，但亦接受了物业管理和服务，且依照翠园业委会制定的收费标准缴纳了2018年10月-12月的物业费、卫生费等费用。原、被告双方存在事实上的服务合同关系，据此，被告 应当向原告支付物业管理费用。另外，关于安装监控费，因该监控设备所有权属于包含旧楼在内的全体业主，该安装监控费应由业主共同分摊，故原告诉请被告交纳安装监控费于法有据，同时，该分摊金额亦在平摊范围内，故本院依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《物业管理条例》第七条的规定，判决如下： 一、被告卢福源应于本判决生效后十日内向原告融水镇东方绿城翠园业主委员会支付物业费296.01元及集资监控费250元，合计546.01元； 二、案件受理费50元，减半收取计25元（原告融水镇东方绿城翠园业主委员会已预交），由原告被告卢福源承担。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 员  刘   彦   灵 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理  全文敏书记员胡雨薇