江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)赣03民终700号上诉人（原审被告）：萍乡中帜企业运营管理有限公司，住所地江西省萍乡市湘**湘东镇五里村。统一社会信用代码913603133433277776。法定代表人：廖英连，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谭利兰，江西化成律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴雨，江西化成律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘烨桃，男，1996年1月9日生，汉族，住江西省萍乡市上栗县。被上诉人（原审原告）：刘小兰，女，1966年10月27日生，汉族，住江西省萍乡市上栗县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈刚，江西图志律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：贺妮，江西图志律师事务所律师。上诉人萍乡中帜企业运营管理有限公司（下文简称中帜企业运管公司）因与被上诉人刘烨桃、刘小兰房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省萍乡市湘东区人民法院（2020）赣0313民初958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人中帜企业运管公司的委托诉讼代理人谭利兰，被上诉人刘小兰及刘小兰、刘烨桃的共同委托诉讼代理人陈刚、贺妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中帜企业运管公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.上诉人从未收取案涉店铺的租金，一审判决认定上诉人按照每平方米32.4元月向被上诉人支付租金错误。上诉人与姚薇未签订正式的租赁合同，未收取姚薇的租金，一审判决认定上诉人将案涉店铺以每平方米36元月出租给姚薇与事实不符。上诉人与姚薇签订的租赁合同是为了配合姚薇办理营业执照使用，使用后当场即销毁了，并非双方真实意思表示，不能以此认定店铺租金。上诉人与姚薇签订《商铺预定协议》后，因政策及招商原因导致商家无法正常开业，姚薇等人与上诉人拒绝签订正式租赁合同，并要求上诉人赔偿装修等损失。上诉人与姚薇于2019年12月9日签订了《解除协议书》，自签订日起解除了关于案涉商铺的预定租赁协议。被上诉人向一审法院提交的《商铺租赁合同》并非真实签订的合同，从上诉人在2019年11月23日向姚薇发送的通知即可证实。2.一审判决认定上诉人与萍乡市汇诚二手车交易市场有限公司签订的《租赁合同书》形式不完备，并按每平方米36元月认定汇诚公司租赁期间的租金，与事实不符。上诉人与汇诚公司签订的租赁合同书形式完备，加盖双方公章，明确约定了租赁地点、期限、租金等内容，系双方当事人真实意思表示，已具备完备的形式要件，合法有效。该租赁书加盖了萍乡中平二手车交易市场有限公司，不影响上诉人的合同主体地位，更不导致合同主体不适格。二、上诉人没有违约行为，一审判决解除上诉人与被上诉人于2017年6月2日签订的《商铺委托经营管理合同》错误。上诉人未向被上诉人支付租金符合合同约定，根据上诉人与被上诉人签订的《商铺委托经营管理合同》第五条第三项约定，该约定未对上诉人与经营户签订《租赁合同》中租金有其他约定，上诉人有权根据市场的实际经营情况就租金标准与经营户自行商定，无需向被上诉人通知、送达，更无需被上诉人的认可。上诉人既未收到姚薇的租金，也未收到汇诚公司的租金，未向被上诉人支付租金不属于违约行为，一审判决解除与被上诉人的合同错误。按照有利于交易稳定及交易双方利益，保障现有租户的正常经营原则，案涉合同不应解除。如法院认定上诉人在免租的情况下需要向被上诉人支付租金，也应按与汇诚公司签订的正式租赁合同约定的时间及租金标准收取，即按每平方米12元/月计算，以签订租赁合同的时间起算，半年内向被上诉人支付租金。刘烨桃、刘小兰共同辩称，一审判决解除双方签订的案涉合同、被答辩人按每平方米32.4元/月向答辩人支付租金、违约金符合法律规定。被答辩人与姚薇所签订的合同内容及形式要件完备，且被答辩人对该合同真实性也予以认可，现在却又矢口否认，违反禁止反言之原则。被答辩人称未收取姚薇的商铺租金，没有证据证明。案涉商铺一直掌握在被答辩人手中，对外租赁也是由被答辩人负责，举证责任在于被答辩人。一审法院认定被答辩人提交的案外人萍乡中平二手车交易市场有限公司与汇诚公司签的租赁合同书形式要件不完备、合同签订主体不适格符合事实与法律规定。一审判决解除双方合同不影响交易稳定性，也不会损害第三方利益。刘烨桃、刘小兰在一审起诉请求：1．请求依法判令中帜企业运管公司依《商铺委托经营管理合同》支付逾期商铺租金23414.4元及违约金1170.72元给刘烨桃、刘小兰（租金按每平方米36元/月暂自2019年1月1日计算至2020年8月30日，违约金按当年租金额的5%暂自2019年1月1日算至2020年8月30日，租金及违约金实际计算至中帜企业运管公司将商铺返还之日止）；2．请依法判令解除双方签订的《商铺委托经营管理合同》；3．本案诉讼费用由中帜企业运管公司承担。一审法院认定事实：刘烨桃、刘小兰于2015年8月向案外人购得坐落于萍乡市湘东区亭萍乡赣湘国际汽配城（中帜汽配城）第25幢第1层110号商铺一间，建筑面积为32.52平方米。2017年6月2日，刘烨桃、刘小兰就该商铺与中帜企业运管公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定委托经营期限为20年，即从2016年1月1日至2035年12月30日止。合同中有关条款做了如下约定：第一条第四款第二项，在委托期的前三年（自2016年1月1日起至2018年12月30日止），为了培育市场，提升商铺价值，甲方（即刘烨桃、刘小兰）将该商铺无偿交由乙方（即中帜企业运管公司）统一经营管理；在此期间甲方委托给乙方经营管理的商铺所得收益归乙方所有，甲方自愿放弃该商铺的使用权、租赁权、经营权等其他收益权利。第三项，在委托期的第4年至第20年（自2019年1月1日起到2035年12月30日止），乙方按与经营户签订的《租赁合同》里约定租金支付给甲方，甲方按合同租金的十分之一付给乙方作为乙方的市场运营成本等费用。第五款第一项，委托期内的租金收益，每年份两期支付，每满半年期最后一个月内一次性支付给甲方，若甲方原因造成乙方未能按时支付，则付款时间顺延。第三条第一款，甲乙双方必须严格遵守履行本合同条款，乙方延迟支付租金的，按银行同期活期存款利率计算违约金；若乙方逾期3个月未支付当年期租金的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方除支付当年期租金外，另按当年期租金额的5%向甲方支付违约金。2018年8月3日，案外人姚薇与中帜企业运管公司签订《商铺租赁合同》，约定甲方（即中帜企业运管公司）将位于江西省萍乡市武功山西大道888号（萍乡市湘东区南侧）萍乡国际商贸城25栋1层101＃-124＃号出租给乙方（即姚薇）使用。第2.1条约定，该商铺为商业用途，乙方承租用于经营二手车、新车、新能源汽车。第3.2条约定，乙方对该商铺的租赁期限自2018年10月18日起至2021年4月17日止。第3.3约定，该商铺租金每平方米每月为36元，年度租金合计人民币为178995元。2018年8月13日，姚薇与姚慧敏共同出资设立旺鸿公司，姚薇为法定代表人，经营范围为汽车、新能源汽车、二手车、汽车配件及汽车用品、销售，公司注册地址为江西省萍乡市湘**湘东镇五里村（萍乡市中帜企业运营管理有限公司内）。该公司于2020年7月15日申请注销，现为注销状态。2019年7月8日，刘烨桃、刘小兰、中帜企业运管公司因租金问题向有关部门信访并由有关部门组织进行了协调，但未达成一致意见。2020年6月30日，汇诚公司将住所由萍乡市安源区象形湾小区变更为江西省萍乡市湘**武功山西大道**中帜国际商贸城内。刘烨桃、刘小兰所购商铺目前正由汇诚公司租赁使用。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。刘烨桃、刘小兰与中帜企业运管公司签订的《商铺委托经营管理合同》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定享有权利和承担义务。本案争议焦点是：一、中帜企业运管公司是否存在违约支付租金行为；二、违约责任如何承担；三、刘烨桃、刘小兰、中帜企业运管公司是否可以解除《商铺委托经营管理合同》。刘烨桃、刘小兰与中帜企业运管公司签订《商铺委托经营管理合同》虽约定免租期自2016年1月1日起至2018年12月30日止，但刘烨桃、刘小兰、中帜企业运管公司于2017年6月2日才签订该合同，刘烨桃、刘小兰在签订合同时才将商铺交由中帜企业运管公司经营管理，故本案的免租期应自2017年6月2日起至2018年12月30日止。刘烨桃、刘小兰提供证据证明中帜企业运管公司与旺鸿公司签订了《商铺租赁合同》，合同约定租赁期限自2018年10月18日起至2021年4月17日止，租金按每平方米36元/月计算，中帜企业运管公司对《商铺租赁合同》真实性无异议。至于中帜企业运管公司是否收到了旺鸿公司的租金，及旺鸿公司何时停止租赁，举证责任在中帜企业运管公司方，中帜企业运管公司并未提供证据证明上述事实。中帜企业运管公司提交的《租赁合同书》形式不完备、合同签订主体不适格，虽根据汇诚公司的企业信用报告及一审法院实地查看可证实本案商铺目前正由汇诚公司租赁使用，但中帜企业运管公司没有提交有效证据证明汇成公司与中帜企业运管公司签订了租赁合同，当前租金标准，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。即使中帜企业运管公司因政策原因与商户签订了今年免租的租赁合同，完全违背了刘烨桃、刘小兰、中帜企业运管公司签订的《委托经营管理合同》免租期的约定，系对合同的实质性变更，该变更未向刘烨桃、刘小兰送达亦未得到刘烨桃、刘小兰的认可，对刘烨桃、刘小兰不能产生效力。根据《委托经营管理合同》第一条第五款第一项及第三条第一款的约定，中帜企业运管公司应于2019年6月份向刘烨桃、刘小兰支付第一笔租金（上半年租金），中帜企业运管公司拖欠刘烨桃、刘小兰租金早已逾期超过3个月，故刘烨桃、刘小兰要求中帜企业运管公司支付逾期商铺租金23414.4元及违约金1170.72元（租金按每平方米36元/月暂自2019年1月1日计算至2020年8月30日，违约金按当年租金额的5%暂自2019年1月1日算至2020年8月30日，租金及违约金实际计算至中帜企业运管公司将商铺返还刘烨桃、刘小兰之日止）的诉讼请求，应扣减中帜企业运管公司应收租金的10%的运营管理费，支付给刘烨桃、刘小兰的租金只能按每平方米32.4元/月计算，故一审法院予以支持中帜企业运管公司向刘烨桃、刘小兰支付租金21072.96元及违约金1053.65元（租金按每平方米32.4元/月暂自2019年1月1日计算至2020年8月30日，违约金按当年期租金额的5%暂自2019年1月1日算至2020年8月30日，租金及违约金实际计算至双方解除《商铺委托经营管理合同》之日止）。本案已达到双方约定解除合同的条件，故刘烨桃、刘小兰要求解除与中帜企业运管公司签订的《商铺委托经营管理合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、刘烨桃、刘小兰与萍乡中帜企业运营管理有限公司在2017年6月2日签订的《商铺委托经营管理合同》于本判决书生效之日起解除；二、萍乡中帜企业运营管理有限公司于本判决生效后十日内支付刘烨桃、刘小兰租金21072.96元及违约金1053.65元(租金按每平方米32.4元/月暂自2019年1月1日计算至2020年8月30日，违约金按当年期租金额的5%暂自2019年1月1日算至2020年8月30日，租金及违约金实际计算至双方解除《商铺委托经营管理合同》之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回刘烨桃、刘小兰的其他诉讼请求。案件受理费414元，减半收取207元，由刘烨桃、刘小兰负担21元，由萍乡中帜企业运营管理有限公司负担186元。在二审指定的举证期限内，上诉人中帜企业运管公司提交证据如下：第一组证据：与姚薇签订的《商铺预定协议》复印件、《通知函》、快递单及快递单号物流信息查询截图、《解除协议书》、电子回单各一份，证明1.上诉人与姚薇于2018年8月3日签订了案涉商铺的预定协议，协议约定租赁单价为36元/平方米，租赁政策为交6个月租赁30个月，实际核算后租金为月租7.2元/平方米，租赁期限按正式租赁合同约定的时间计算，租金在正式租赁合同签订时一次性付清，2.因双方一直未签订正式租赁合同，上诉人于2019年11月23日向姚薇邮寄送达了要求签订租赁合同的通知，该通知函已送达给姚薇，3.上诉人与姚薇于2019年12月9日协商解除《商铺预定协议》，因此上诉人与姚薇未签订正式租赁合同，上诉人也未收取姚薇的租金。被上诉人提交的上诉人与姚薇签的《商铺租赁合同》并非双方真实意思表示，即使真实存在也是为了办理工商登记而签订，并未实际履行。第二组证据：与李海潮签订的《商铺预定协议》、《签订商铺租赁合同通知函》二份、快递单及快递单号物流信息查询截图2份、《承诺书》、《租赁合同书》2份，证明：1.上诉人与同期租户李海潮于2018年9月17日签订17栋101-104号商铺预定协议，合同约定与姚薇签订的合同内同一致，租金均是签订正式租赁合同后支付，上诉人向李海潮、周某也发出了签订正式租赁合同的通知函，且双方一直未签订正式租赁合同，上诉人向其补偿5万元用于抵扣2021年-2023年的租金。同期商户李海潮、周某在2020年签订的租赁合同，约定租金为12元／平方米，免租期一年。2份合同均以上诉人的关联公司中平公司名义签订，与一审中上诉人提交的与汇诚公司签订的《租赁合同书》一致，上诉人提交的合同真实有效。第三组证据：证人周某的证人证言，证明上诉人未收取姚薇的租金，上诉人所提交的商铺协议所约定的租金按每月36元一平方米交6个月，经营30个月，故案涉店铺并未签订正式租赁合同，租金并非每月36元／平方米。经质证，被上诉人认为：对第一组证据的第一份证据真实性有异议，没有原件，即使是真实的，与我方在一审提交的商铺租赁合同并不矛盾，约定的租金都是按36元每平方米计算，对《通知函》真实性有异议，由上诉人自行制作，无其他人员签字认可，即使该通知函是真实的也不能免除上诉人向被上诉人支付租金的义务，对第三份证据真实性有异议，上诉人提供的只是照片，不能等同于原件，即使属实，也不能免除上诉人支付租金的义务；第4份证据真实性无法确定，被上诉人并未参与该份解除协议书的签订，若为真实的，也足以证明上诉人在履行双方之间的委托合同中是存在明显的过错，因该解除协议书第二条明确规定了姚薇不再需要交付任何费用，包括租金，但案涉商铺的实际所有人是被上诉人，上诉人作为受托人在未取得委托人同意的情况下，就擅自处分了委托人的权益，损害了委托人的利益，应承担相应赔偿责任；对证据5的真实性无异议，但与本案无关；第二组证据中真实性不清楚，被上诉人未参与，对关联性有异议，与本案无关。第三组证据的三性均有异议，证人依然承租了上诉人的店面，并从上诉人处享受了优惠政策，证人的陈述也系推断，不能达到上诉人的证明目的。经审查，本院认为：上诉人提交的上述证据，均不能实现上诉人的证明目的，本院不予采信。在二审指定的举证期限内，被上诉人刘烨桃、刘小兰未提交二审程序中的新证据。本院以经一审庭审举证、质证的证据作为认定本案事实的依据。二审经开庭审理及审查一审案卷材料，查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议焦点为：1.上诉人是否应当向被上诉人支付租金以及租金的标准，2.本案诉争的合同是否达到解除的条件。关于焦点1，上诉人与被上诉人签订的《商铺委托经营管理合同》（以下简称合同）系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行。根据合同第四条第3款规定，“在委托期的第4至第20年（自2019年1月1日起到2035年12月30日止），乙方按与经营户签订的《租赁合同》里约定租金支付给甲方，甲方按合同租金的十分之一付给乙方作为乙方的市场运营成本等费用。”根据该条约定，上诉人向被上诉人支付租金的依据，系根据上诉人与经营户签订的租赁合同的约定进行支付。上诉人与案外人姚薇于2018年8月3日签订的《商铺租赁合同》，经过萍乡市湘东区市场监督管理局企业档案登记备案，上诉人抗辩称该合同并未实际履行，且未收到租赁户的租金为由主张不应支付租金的诉请，本院不予支持。一审法院根据上诉人与姚薇签订的《商铺租赁合同》所约定的租金计算上诉人应向被上诉人支付的租金，有事实依据，本院予以支持。关于焦点2，双方签订的合同关于违约责任的约定：“若乙方逾期三个月未支付当年期租金的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方除支付当年期租金外，另按当年期租金额的5%向甲方支付违约金”，上诉人与姚薇签订的商铺租赁合同约定租赁期限为2018年10月18日至2021年4月17日，根据上诉人与被上诉人签订的合同约定，上诉人应在2019年6月份向被上诉人支付第一期租金，但上诉人直至本案二审庭审期间均未提交证据证明其已按期向被上诉人支付相应租金，其已逾期支付租金超过三个月，构成违约，根据双方关于违约责任的约定，被上诉人有权解除合同，并要求上诉人向其支付违约金。一审法院根据被上诉人的诉请判决解除与上诉人的《商铺委托经营管理合同》，并由上诉人向被上诉人支付违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，上诉人中帜企业运管公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费353元，由中帜企业运管公司负担。本判决为终审判决。审判长 易 康审判员 黄 薇审判员 严林伟二〇二〇年十二月二十八日法官助理曾娜书记员李瑜筠