湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终2254号上诉人（原审被告）：李佑清，男，1960年5月13日出生，侗族，个体工商户，现住新晃县。委托诉讼代理人：戴青健，男。被上诉人（原审原告）：吴志世，男，1984年3月8日出生，侗族，粮农，户籍地：新晃县，现住新晃县××镇××路××号××室。委托诉讼代理人：杨序佳，男，湖南省新晃侗族自治县维权法律服务所法律工作者。原审被告：陈开建，男，1977年3月10日出生，回族，在外务工，户籍地新晃县，现无××住址。委托诉讼代理人：熊毅，贵州黔东律师事务所律师，特别代理。原审被告：万云飞，男，1985年9月21日出生，汉族，居民，户籍地贵州省铜仁市，现住新晃县。上诉人李佑清因与被上诉人陈开建，原审被告吴志世、万云飞确认合同效力纠纷一案，不服湖南省新晃侗族自治县人民法院（2019）湘1227民初1778号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并于2020年12月15日审理了本案。上诉人李佑清及其委托诉讼代理人戴青健，被上诉人吴志世及其委托诉讼代理人杨序佳到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。上诉人李佑清上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。被上诉人未履行合同义务，在合同约定的时间前交购房定金；合同内容有涂改；房屋并不是陈开建的，而是万云飞的；被上诉人至今交付的房款不足房款的一半。二、原审判决适用法律错误。原审法院将上诉人列为被告是错误的；一审判决吴志世与陈开建的合同有效是错误的；原判决对实际所有人和实际登记人的划分毫无法律依据。被上诉人吴志世辩称，一审认定事实正确：定金交付的时间不是合同生效的条件；合同补充是双方当事人认可；陈开建将房屋过户给吴志世时，已将房屋卖给了被上诉人；房屋是否过户不影响合同的效力；被上诉人未支付房款是由于陈开建失联造成的，被上诉人没有过错。一审适用法律正确，判决合理合法。吴志世向一审法院提出诉讼请求：1、确认吴志世与陈开建在2010年3月20日签订的集资房买卖合同》合法有效；2、判决陈开建按2010年3月20日签订《集资房买卖合同》的约定，将位于新晃县××镇××路××号××室房屋产权过户登记在吴志世名下，并交付房屋产权证书；3、判决李佑清不得对新晃晃州镇月塘路58号202室的房屋主张抵押权；4、本案诉讼费由吴志世、李佑清承担。原审法院查明：2008年，陈开建以陈开建、万云飞、康志军、李亚飞集资建房的名义在晃州镇（原新晃镇）月塘路58号修建六层商品房一栋予以出售。2010年3月20日，吴志世与陈开建签订《集资房买卖合同》，合同约定：1、原告（买受人）吴志世购买（出卖人）陈开建坐落于月塘路（公安局宿舍后面）一栋二层一号房（该房号后改为202室），建筑面积146.6平方米；2、付款方式及期限：分期付款，2010年3月20日前交购房定金款，在房屋交付时（预计2016年12月底）全部付清；3、计价方式及价款，按建筑面积计算，该住房价为998元／m2，合计总金额为146496.42元；另用笔手写有“已附人民币陆万伍仟元整（65000.00），还剩捌万元整（80000.00），2016年12月底付清。”字样。4、……；8、出卖人应在2010年7月1日前将房屋交付买受人使用；9、……；13、出卖人在房屋交付使用时，买受人交清全部购房款后30日内，出卖人负责办理产权过户手续（办证的有关费用，由买受人自己负责）……。2010年9月28日，吴志世向陈开建交纳购房款65000元。随后，陈开建将该房屋的钥匙交给吴志世，吴志世于2011年对该房屋进行装修后即在该房屋居住至今。2016年，因陈开建下落不明，吴志世至今未能将所欠购房款80000元给付陈开建。2010年9月15日，陈开建将202号房登记在万云飞名下（房屋所有权证号：晃房权证字第0××**），根据万云飞在公安机关的笔录显示，万云飞系陈开建同母异父的弟弟，并未参与该房屋的修建和出资，该房屋系陈开建出资和修建，万云飞只是应陈开建的要求将该房屋挂在其名下。2010年10月29日，陈开建用该栋万云飞名下的6套房产（包括202室）向中国农业银行新晃支行抵押贷款，并办理了他项权利登记，后因贷款到期，陈开建无资金偿还贷款，2013年7月11日，陈开建以万云飞的名义向李佑清借款还贷，并将该房屋的他项权利转登记在李佑清名下（房屋他项权利号：房他证字新晃字第000078**）。2013年9月，李佑清派人查看抵押房屋，吴志世才知道房屋已经抵押的事情，即到房产局查询，工作人员告知吴志世购买的房子早已登记在他人名下且进行了他项权利抵押。吴志世即联系陈开建，但手机已停机，无法联系。2013年9月17日，吴志世向公安局经侦大队报案寻求解决。之后，吴志世四处打听，均未能联系被告陈开建。2018年11月23日，公安人员告知吴志世与陈开建之间的房屋买卖属于民事纠纷，需通过民事诉讼解决。2018年11月30日晚上，陈开建主动来到吴志世家中，承诺在20天内把房屋产权过户到吴志世名下，可逾期未能办理。2018年12月28日，吴志世向新晃县人民法院提起诉讼，一审法院受理后认为李佑清系一审法院聘请的廉政监督员而将案件移送怀化市中级人民法院指定管辖，怀化市中级人民法院指定芷江侗族自治县人民法院进行审理。芷江侗族自治县人民法院进行庭前审查时，认为吴志世将“陈开建”写成“陈开健”裁定驳回起诉，吴志世提出上诉后不久撤回了上诉，现李佑清在一审法院的聘请廉政监督员的聘请期限已经超过，吴志世再次起诉，要求判如所请。原审法院认为，晃州镇（原新晃镇）月塘路58号202号房屋虽然登记在万云飞名下，但万云飞在公安机关的陈述证实该房屋系陈开建出资修建，万云飞只是挂名，应当认定陈开建系该房屋的实际所有人，对该房屋有处分的权利，吴志世陈开建签订的《集资房买卖合同》系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律和社会公共利益，合同依法成立有效。陈开建以该房产抵押贷款并办理了房地产抵押登记手续，包括后面向李佑清借款还贷和将该房屋的他项权利转登记在李佑清名下，但吴志世购买此房屋是在上述抵押之前，且以居住为目的，并已给付陈开建部分房款，未给付的部分房款也是因陈开建自身原因造成，吴志世对房屋进行了装修居住，故李佑清对该房屋享有的抵押权不能对抗吴志世作为无过错的消费者对该房屋享有的期待权。关于吴志世要求办理过户的诉讼请求，按照双方《集资房买卖合同》第十三条约定，吴志世在交清全部房款后三十日内，陈开建应当办理过户手续，万云飞作为该房屋的现实际登记人，应当协助吴志世和陈开建办理过户手续。判决如下：一、吴志世与陈开建2010年3月20日签订的《集资房买卖合同》合法有效。二、吴志世在交清全部房款后三十日内，陈开建将办理好的房屋过户手续交付吴志世（费用由吴志世承担）。三、万云飞有协助办理该房屋过户手续的义务。四、驳回吴志世的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告陈开建负担。本院二审查明，2020年8月3日即一审判决之后，吴志世应陈开建的要求将合同余款8万元打至案外人帐户（因吴志世曾向公安部门反映陈开建合同诈骗），陈开建向吴志世出具了收条。对一审查明的其它事实，本院予以确认。本院认为，因李佑清办理了抵押权证，其享有涉案房屋的抵押物权，而吴志世虽已占有房屋，但因未办理房屋过户手续，而仅享有相关的合同债权。一审法院认定抵押权不能对抗房屋的期待权的问题，此属于必须有法律规定的除外情形，才能突破物权优于债权的原则，本案中，吴志世对房屋的债权，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。因此，本案吴志世与陈开建的房屋买卖合同虽然有效，但因房屋的抵押权在先，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。一审直接判决由陈开建、万云飞办理涉案房屋的过户手续，违反法律规定，应当予以纠正。吴志世关于房屋过户的后续履行问题和李佑清抵押权的实现问题，本案不予处理。综上所述，上诉人上诉部分有理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省新晃侗族自治县人民法院（2019）湘1227民初1778号民事判决第一项；二、撤销湖南省新晃侗族自治县人民法院（2019）湘1227民初1778号民事判决第二项、第三项、第四项；三、驳回吴志世的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，由陈开建负担；二审案件受理费80元，由吴志世负担。本判决为终审判决。审判长  冷旗帜审判员  舒易成审判员  黄丽霞二〇二〇年十二月二十八日书记员  申雅梦