广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23575号上诉人（原审被告、反诉原告）：龙成，女，1988年7月10日出生，汉族，住湖南省双峰县。上诉人（原审被告、反诉原告）：龙军建，男，1969年7月22日出生，汉族，住湖南省双峰县。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：小高德（广州）置业有限公司。住所地：广东省广州市天河区花城大道****之自编**。法定代表人：张伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡新范，广东佰卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：王永强，广东佰卓律师事务所律师。上诉人龙成、龙军建因与被上诉人小高德（广州）置业有限公司（以下简称小高德公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初31719号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人龙成、龙军建上诉请求：1.依法撤销一审判决第一、二、四项并判决驳回小高德公司的诉讼请求；2.改判小高德公司向龙成、龙军建返还剩余租赁保证金134724.86元（人民币，下同）、管理费保证金62871.6元；3.判决小高德公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院适用法律错误，龙成、龙军建作为广州宣亦展览有限公司（以下简称宣亦公司）股东已经完成实缴注册资本义务，同时宣亦公司经合法清算公告并注销，龙成、龙军建不应承担赔偿责任，并非本案适格诉讼主体。1.龙成、龙军建作为宣亦公司的股东，仅需以公司章程规定的出资为限对外承担责任。龙成、龙军建一审反诉提交的《商事登记信息》及《广州而翔会计师事务所报告书》可以明确宣亦公司注册资本为100万元，龙成、龙军建作为股东已经于2013年10月28日依法完成了实缴注册资本的义务。依据法律规定，宣亦公司以其全部财产对公司的债务承担责任，而龙成、龙军建作为公司股东，仅以其认缴的出资额为限对公司承担责任。在龙成、龙军建依据公司章程已经依法完成注册资本实缴义务的情况下，龙成、龙军建不应在出资额外继续承担责任。2.龙成、龙军建作为宣亦公司股东及清算组成员已经尽到了告知义务，小高德公司作为未知债权人，无需书面通知。小高德公司未在法定期限内申报债权，应自行承担不利后果。《中华人民共和国公司法》第一百八十五条规定，对于已知债权人，清算组需将公司解散清算事宜以书面通知形式进行通知；而对于未知的债权人，清算组需根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上将公司解散清算事宜进行公告通知。小高德公司称龙成、龙军建在诉讼过程中擅自注销公司明显与事实不符。龙成、龙军建与小高德公司合意解除涉案物业租赁合同后，于2017年1月即搬离了涉案物业，同时于2017年5月通过股东会决议决定清算注销公司，实际清算注销完成之日为2018年11月13日。首先，龙成、龙军建与小高德公司就解除租赁合同事宜已经口头达成了一致，双方就涉案物业租赁所产生的债权债务问题事实上已经了结。故龙成、龙军建在发起注销宣亦公司的时候，根本不知道涉案物业的租赁存在着可能的债务。其次，一审法院认为龙成、龙军建对小高德公司未尽到书面告知义务明显是强人所难。龙成、龙军建作为清算组成员于2017年5月25日在南方都市报发布了清算公告，已经尽到了告知义务，其对于不知悉的债权，根本无须也无从书面通知。最后，龙成、龙军建在2017年5月即提起注销申请并发布了清算公告，2018年11月13日，注销登记。而小高德公司是在2018年10月11日提起的诉讼，并且该诉讼是小高德公司自行撤诉处理，龙成、龙军建从未知悉该诉情况。小高德公司在知悉宣亦公司状态的情况下，明明可以主动告知龙成、龙军建相关情况，对债权予以申报，但其在长达两年多的时间里从未告知，应自行承担不利后果。二、一审法院事实认定错误，宣亦公司不构成违约，双方已经达成合意解除涉案物业租赁合同，龙成、龙军建不需要补缴租金及承担违约金。首先，龙成、龙军建与小高德公司在2017年1月就解除租赁合同事宜经口头协商已经达成一致，即直接以龙成、龙军建缴纳的押金冲抵租金，龙成、龙军建不向小高德公司主张40余万元的保证金，并于当月撤离了涉案物业。仅仅因为宣亦公司法律意识淡薄，才未与小高德公司签订书面文件。涉案租赁合同的租期为2014年3月17日至2017年3月31日，龙成、龙军建搬离涉案物业时离合同终止的期限不到3个月，而龙成、龙军建在小高德公司处的押金总额达到了401330.38元，已经足够覆盖剩余租期的租金。如果龙成、龙军建与小高德公司未达成合意解除租赁合同，宣亦公司在合同即将到期届满及已经缴纳40余万元保证金的情况下，从商业角度、各自经济利益的角度，龙成、龙军建根本没必要违约，提前撤离场地，只要等待合同正常到期即可。龙成、龙军建在一审时亦陈述过，双方在合同中明确约定，要提前3个月就续租问题进行协商，当时双方口头达成到期不再续租，会提前搬走，给小高德公司充足的招商期。其次，依据《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）第九条约定及《租赁合同补充协议一》第11.1条约定，如果小高德公司认为龙成、龙军建逾期缴纳租金构成违约，则应履行催告义务，龙成、龙军建在合理期限未履行义务的情况下，才构成解除合同。但小高德公司在龙成、龙军建撤离涉案物业后，从未通过任何形式催告龙成、龙军建缴纳租金等费用。最后，小高德公司在有龙成、龙军建电话联系方式的情况下，不与龙成、龙军建直接沟通关于涉案物业租赁事宜，而是直接发函解除合同，并且此函龙成、龙军建并未收悉，同时在时隔一年后向龙成、龙军建发起诉讼。小高德公司明知双方已就解除租赁合同口头达成一致，仍利用自身的商业及专业优势，无商业诚信，明显是为了侵吞龙成、龙军建的租赁保证金，对此小高德公司应自负相应的责任及损失。三、龙成、龙军建缴纳的租赁保证金性质为定金，在约定了违约金和定金的情况下，现小高德公司主张违约金，则龙成、龙军建有权要求返还剩余租赁保证金134724.86元。小高德公司在一审时要求龙成、龙军建补缴免租期的租金，实际是认为宣亦公司应承担违约责任。依据《租赁合同补充协议一》第4条约定的前置条件来看，设定是提前解除合同或者提前终止合同，关于支付免租期租金的条款显然是一个违约金条款，一审未查明该焦点问题，也未作任何论述。依据《租赁合同补充协议一》第11.4条约定“甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，一方可通知另一方解除原合同及本协议，因甲方违约而致原合同及本协议解除的，甲方应当向乙方返还租赁保证金，同时向乙方支付相当于贰个月租金同等金额的违约金…”及11.5条“甲方未协议约定或法律规定单方解除本协议的，应当向乙方返还租赁保证金，同时向乙方支付相当于贰个月租金同等的违约金。”根据该两条的约定，龙成、龙军建缴纳了两个月的租赁保证金，约定适用双倍返还，适用了定金罚则，即龙成、龙军建缴纳的租赁保证金具有定金性质。且涉案租赁合同多处反映如果承租人违约，租赁保证金应当予以没收，从法律上讲，该条款实际是一个定金条款。依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十六条规定，当事人既约定了违约金，又约定了定金的，只能择一适用，但一审判决既认定了违约金，又认定没收租赁保证金即定金，显然重复使用。现小高德公司主张违约责任，则不能没收小高德公司缴纳的定金，故即使龙成、龙军建在应承担2017年2月4日解除合同签的租金179633.14元后，对剩余部分134724.86元小高德公司仍然应依法予以返还。四、违约金的性质在于弥补损失，本案中，龙成、龙军建在2017年1月已经搬离涉案物业，小高德公司2月4日收回房子，2月5日就已另外出租，其实际损失只有1月1日至2月4日的租金损失179633.14元，前述押金已足够覆盖其损失。且《租赁合同补充协议一》第3.1条明确约定租赁保证金可以抵偿拖欠的租金。五、依据合同相对性，物业管理合同相对方是高成（广州）物业管理有限公司，龙成、龙军建向小高德公司缴纳的管理费保证金62871.6元其无权抵扣没收，应依法予以返还。小高德公司作为涉案物业的出租方，依据合同约定有收取租金的权利，但并未约定龙成、龙军建应向其缴纳管理费和水电费等费用。龙成、龙军建是和高成公司签署了物业管理合同，并据此向其缴纳管理费和水电费，故针对涉案管理费保证金，再抵扣2017年2月4日解除合同前的管理费后，小高德公司应依法予以返还。综上所述，在双方已经达成协议终止合同，同意用租赁保证金、物业保证金、水电押金等作为抵扣未来租期租金的情况下，不应再支付免租装修期的租金。如果小高德公司要求支付免租装修期的租金，则相应的租赁保证金就应当予以返还。被上诉人小高德公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、关于龙成、龙军建主张的双方已就合同的解除达成口头协议，小高德公司对此不予认可。龙成、龙军建基于何种目的违约，小高德公司不清楚，但据其了解，龙成、龙军建违约前，其公司是经营不善的。二、关于涉案保证金的性质，本院（2020）粤01民终16080号案对此有清晰论述，认为该保证金一方面具有履约保证金的性质，其为了保证合同的完全履行，并将整个合同纳入到担保范围，约定如出现一方当事人不履行合同的情况，对方当事人可以直接从该保证金中抵扣相应金额；如双方需继续履行合同，则支付保证金的一方需补足保证金。另一方面，其又具有违约金性质，即支付保证金的一方当事人如存在合同约定的违约行为导致合同终止时，收取保证金的一方可以没收该保证金。就涉案租赁合同及其补充协议约定的两个保证金条款，均为小高德公司的权利而非义务，小高德公司有权利选择如何维护自身权利。且实际上是龙成、龙军建违约，涉案租赁合同事实上已经无法履行。《租赁合同补充协议一》第3.1.4条是对保证金得到补足的条款，应当是双方在合同正常履行的过程中使用。而《租赁合同补充协议一》第11.4条是龙成、龙军建根本性违约导致合同无法履行情况下的适用条款。三、关于免租期的条款，其并不是对于违约性质的违约金的处理。该条款事实上是双方签订合同时小高德公司给予龙成、龙军建的优惠性条款，其使用前提是双方合同的正常履行。合同明确约定，如果在合同履行中，因龙成、龙军建违约导致合同无法正常履行，则龙成、龙军建需补回免租期租金。小高德公司向一审法院起诉请求：1.龙成、龙军建向小高德公司支付2017年1月1日至2017日2月4日的租金179633.14元及迟延支付租金的违约金（按银行同期贷款利率上浮50%的标准，自逾期付款之日计至付清之日止）；2.龙成、龙军建向小高德公司支付免租装修期间租金314358元；3.本案诉讼费由龙成、龙军建承担。龙成、龙军建向一审法院反诉请求：1.小高德公司返还龙成、龙军建剩余租赁保证金134724.86元、管理费保证金62871.6元、水电周转金24100.78元。2.本案全部诉讼费用由小高德公司承担。一审法院认定事实：小高德公司（出租人/甲方）与宣亦公司（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定甲方同意将坐落在天河区花城大道87号1101房之自编03-04单元（以下简称为涉案物业）出租给乙方作办公用途使用，建筑面积1047.86平方米；其他约定本合同未约定事宜及与《租赁合同补充协议一》约定不同之条款以《租赁合同补充协议一》约定为准。2014年3月18日，小高德公司（出租方/甲方）与宣亦公司（承租方/乙方）签订《租赁合同补充协议一》，约定甲方同意按原合同和本协议约定的条件将涉案物业出租给乙方使用；本物业建筑面积共计1047.86平方米；该面积为本物业租金、管理费及其他相关费用的计算依据；租赁期限自2014年3月17日至2017年3月31日；2014年3月17日至2014年4月16日为免租装修期，2014年4月17日至2015年4月30日每月租金为157179元，2015年5月1日至2015年5月31日为免租装修期，2015年6月1日至2017年3月31日每月租金为157179元；租金按自然月支付，乙方应于每自然月五日前将该月租金存入甲方指定的银行账户内；签订本协议时，乙方应向甲方支付租赁保证金314358元，在本协议有效期内，租赁保证金由甲方收取并保管，如乙方违反本协议约定的任何条款，甲方可按本协议的约定分别扣除全部或部分保证金，以抵偿由乙方违约行为造成的甲方的损失；乙方应与甲方指定的物业管理公司签订物业管理合同，物业管理费每月31435.8元，乙方应于每月五日前将该月物业管理费支付至物业管理公司指定的银行账户内；自与甲方指定的物业管理公司签订物业管理合同时，乙方应向其支付管理费保证金62871.6元，在本协议有效期内，管理费保证金由甲方收取并保管，如乙方违反物业管理合同约定的任何条款，甲方可按物业管理合同的约定分别扣除全部或部分保证金；乙方在签订本协议时须向甲方缴交水电费周转金共24100.78元，租赁期满或提前终止时，在乙方缴清所有费用后，甲方在三十个工作日内无息退还给乙方；如因乙方原因导致本协议提前终止的，乙方应按免租装修期所在租赁年度的租金标准向甲方补缴免租装修期期间的租金；甲方有权变更物业管理公司，物业管理公司的变换，不影响原合同及本协议的履行；乙方同意由甲方指定的物业管理公司负责物业管理，并与之签订物业管理合同，如甲方认为有必要更换物业管理公司，乙方同意无条件接受；本协议提前终止或租期届满后，乙方须在租期届满或本协议终止当日内清缴所有相关的应付款项，凭甲方开具的退租通知单到物业管理处办理迁出手续，将本物业恢复原状并与物业管理处人员共同验收本物业，签署书面验收记录，交回本物业大门及其它所有钥匙，确保甲方于本物业内所安装的固定设备设施在完好无缺可供使用的状态下交还甲方后迁出本物业；如乙方单方要求提前解除或终止本合同的，应提前一个月向甲方发出书面通知，保证金不予退回，且乙方应按本合同相关约定承担相应的违约责任；乙方未按本协议缴交租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费等费用，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的3‰向甲方或物业管理公司支付迟延违约金；逾期超过三十日的，甲方可通知乙方解除原合同及本协议，乙方无权要求甲方返还租赁保证金，同时向甲方支付相当于两个月租金同等金额的违约金；乙方未依本协议约定或法律规定单方解除本协议的，无权要求甲方返还租赁保证金，同时向甲方支付相当于贰个月租金同等金额的违约金；甲方全权委托高成（广州）物业管理有限公司负责本写字楼的物业管理工作，负责收取本物业的管理费及其它相关费用；乙方同意，按物业管理服务合同约定需要收取、退回、抵扣、扣除、没收管理费保证金、装修押金和水电周转金的，由甲方按物业管理服务合同约定负责执行，并由甲方或物管公司出具收据或发票，有关退回责任由甲方按物业管理服务合同约定承担等内容。合同签订后，小高德公司于2014年3月17日将涉案物业交付宣亦公司使用。但小高德公司称，宣亦公司自2017年1月起未向其支付租金，逾期付款超过30日，故其于2017年2月4日向宣亦公司的工商登记地址邮寄发出了《关于解除合同的通知》，要求2017年2月4日起解除合同并于2017年2月5日收回涉案物业等；小高德公司提供了相应的EMS邮寄单（收件地址模糊不清）及改退批条，显示该邮件因“无此地址，无法上门投递”的原因于2017年2月5日被退回。龙成、龙军建否认宣亦公司收到了上述邮件，并称宣亦公司实际于2016年12月底撤场，宣亦公司已与小高德公司就2017年1月提前终止租赁合同口头协商一致，且双方同意以宣亦公司支付的租赁保证金抵扣涉案物业的欠费。对此，小高德公司否认双方达成了终止协议，双方也没有办理交接手续，但涉案物业确自2017年1月底开始处于关门、无人状态，小高德公司系于2017年2月5日正式收回涉案物业。龙成、龙军建认可由于宣亦公司未与小高德公司办理交接手续，故同意支付涉案物业2017年1月1日至2017年2月4日的各项费用。另查，宣亦公司系2013年11月5日成立的有限责任公司，登记住所为涉案物业，股东包括龙成、龙军建。2018年10月15日，小高德公司向一审法院递交了其与宣亦公司租赁合同纠纷的起诉状，一审法院以（2018）粤0106民初25908号案立案受理。2018年11月13日，经工商部门核准，宣亦公司注销登记，清算组成员包括龙成、龙军建。本案中，龙成、龙军建确认宣亦公司清算时未将公司解散清算事宜书面通知小高德公司，因为其认为双方的租赁合同关系已经友好协商而终止，小高德公司并非债权人。现小高德公司以宣亦公司的清算组未履行通知义务，导致其未及时申报债权而未获清偿，要求清算组成员即龙成、龙军建对因此造成的损失承担赔偿责任。又查，雅居乐雅生活服务股份有限公司高德置地分公司（以下简称雅居乐公司）另案向一审法院起诉龙成、龙军建，要求龙成、龙军建支付涉案物业2017年1月1日至2017年2月4日的管理费及逾期支付管理费的违约金；雅居乐公司在该案中提交的《广州高德置地广场写字楼物业管理服务合同》（以下简称《管理合同》）约定：（第三条第3项）签订本合同时，宣亦公司应向出租方一次性交付相当于两个月管理费金额的管理费保证金共计62871.6元，如宣亦公司未清缴管理费等费用出租方和甲方有权按照本合同第七条第1项有关欠费之违约条款处理；（第三条第4项）宣亦公司应向出租方交纳的水电费周转金共计24100.78元，合同期满或提前终止时，宣亦公司缴清所有相关费用后，出租方应在宣亦公司撤场后30个工作日内无息退还给宣亦公司；（第七条第1项）宣亦公司未按本协议缴交物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费、违约金等费用的，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的3‰向甲方支付迟延违约金……逾期超过30日，甲方有权提前解除合同并没收乙方的保证金等。一审法院经审理后作出（2019）粤0106民初34188号民事判决，支持了雅居乐公司的上述诉请。一审法院认为：小高德公司与宣亦公司就涉案物业签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议一》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。现小高德公司主张宣亦公司自2017年1月开始拖欠租金，逾期达30日，故其发出了解除合同通知，并于2017年2月5日收回了涉案物业；对此，龙成、龙军建主张宣亦公司与小高德公司已就2017年1月提前终止合同协商一致，且双方同意以宣亦公司此前交纳的租赁保证金抵扣欠费；因小高德公司对龙成、龙军建的上述主张不予确认，龙成、龙军建亦无法提供相应证据予以证明，故一审法院对龙成、龙军建的主张不予采信；龙成、龙军建未提供证据证明宣亦公司依约支付了租金，且认可因宣亦公司未与小高德公司办理涉案物业的交接手续，应支付2017年1月1日至2月4日的租金，一审法院对小高德公司有关宣亦公司应支付2017年1月1日至2017年2月4日的租金179633.14元（157179+157179÷28天×4天）的主张予以采纳；且因宣亦公司迟延交纳上述租金，小高德公司要求宣亦公司按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%的标准支付违约金，并无不妥，应予支持；结合《租赁合同补充协议一》有关迟延违约金的约定，宣亦公司应向小高德公司支付违约金【以每月欠付的租金为本金（其中2017年1月为157179元，2017年2月为22454.14元），按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，分别自当月6日起计至清偿之日止，违约金以不超过本金为限】。因涉案物业的租赁合同系因宣亦公司逾期交纳租金达30日，小高德公司依约行使合同解除权导致提前终止，小高德公司要求宣亦公司支付免租装修期间租金314358元有其合同依据，应予支持。经查，宣亦公司已于2018年11月13日注销登记，宣亦公司的清算组成员龙成、龙军建确认其未将宣亦公司解散清算事宜书面通知小高德公司，确导致债权人小高德公司未及时申报债权而未获清偿，现小高德公司要求龙成、龙军建对因此造成的损失承担赔偿责任，具有法律依据，一审法院予以支持。故宣亦公司的上述债务应由龙成、龙军建承担清偿责任。另龙成、龙军建作为宣亦公司的股东，反诉要求小高德公司退还涉案物业的租赁保证金、管理费保证金、水电周转金。如前述，宣亦公司为违约方，根据《租赁合同补充协议一》及《管理合同》的相关约定，小高德公司作为出租方有权没收租赁保证金及管理费保证金。但就小高德公司有关其有权没收水电周转金的抗辩意见，缺乏合同依据，一审法院不予采纳。故对龙成、龙军建要求小高德公司返还水电周转金24100.78元的反诉请求，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第一百八十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、龙成、龙军建于本判决发生法律效力之日起10日内，向小高德公司支付2017年1月1日至2017年2月4日的租金179633.14元及违约金【以每月欠付的租金为本金（其中2017年1月为157179元，2017年2月为22454.14元），按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，分别自当月6日起计至清偿之日止；违约金以不超过本金为限】。二、龙成、龙军建于本判决发生法律效力之日起10日内，向小高德公司支付免租装修期间租金314358元。三、小高德公司于本判决发生法律效力之日起10日内向龙成、龙军建返还水电周转金24100.78元；四、驳回龙成、龙军建的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费9020元，由龙成、龙军建负担；反诉受理费2313元，由小高德公司负担201元，由龙成、龙军建负担2112元。二审过程中，双方当事人均无提供新证据。对于一审法院查明的事实，双方当事人亦均无异议，故本院予以确认。本院经审理查明，二审庭询时，龙成、龙军建确认对其所称小高德公司2017年2月5日已将涉案物业租出去没有证据证明，并称其认可管理费的生效判决，即（2019）粤0106民初34188号民事判决。小高德公司称其曾电话及书面催收，但因人员变更频繁，已找不到相关证据，并称2016年12月龙成、龙军建曾与其协商提前终止合同，但双方未达成一致，小高德公司不同意龙成、龙军建的解约申请，后于2017年1月中旬左右发现涉案物业已无人经营。另查明，涉案《租赁合同补充协议一》第3.1条第（4）项约定：“…如乙方违反本协议约定的任何条款，甲方可按本协议的约定分别扣除全部或部分保证金，以抵偿由乙方违约行为造成的甲方的损失。在甲方按上述约定扣除保证金后，甲方有权书面通知乙方按已被扣除的保证金的数额补足保证金。乙方应在接到书面通知后5日内将保证金补足，未及时补足的，按本协议第11.2款的约定处理。”第3.2条第（4）项约定：“…如乙方违反物业管理合同约定的任何条款，甲方可按物业管理合同的约定分别扣除全部或部分保证金。”第10.1条约定：“本协议提前终止或租期届满后…凭甲方开具的退租通知单到物业管理处办理迁出手续，将本物业恢复原状并与物业管理处人员共同验收本物业，签署书面验收记录，交回本物业大门及其他所有钥匙，确保甲方于本物业内所安装的固定设备设施在完好无缺可供使用的状态下交还甲方（自然折旧的除外）后迁出本物业。”第10.4条约定：“如乙方单方要求提前解除或终止本合同，应提前一个月向甲方发出书面通知，保证金不予退回，且乙方应按本合同相关约定承担相应的违约责任。”第11.4条约定：“甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，一方可通知另一方解除原合同及本协议…因乙方违约而致原合同及本协议解除的，乙方无权要求甲方返还租赁保证金，同时向甲方支付相当于贰个月租金同等金额的违约金。…（5）乙方未按约定交纳租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费等费用，逾期超过三十日的。”再查明，（2019）粤0106民初34188号民事判决在“案件事实”部分认定“2018年11与13日，宣亦公司注销登记，清算组成员为两被告；两被告确认宣亦公司清算时未将公司解散清算事宜书面告知原告。现原告以宣亦公司的清算组未履行通知义务，导致其未及时申报债权而未获清偿，要求两被告对因此造成的损失承担赔偿责任。两被告同意支付原告主张的管理费35926.63元及电费7816.61元，但不同意支付违约金，理由是原告曾与宣亦公司达成以保证金抵扣欠费的约定；原告否认与宣亦公司存在前述约定；两被告亦无法提供证据予以证明。”又查明，一审庭审时龙成、龙军建称宣亦公司不存在任何的违约行为，不应承担相应责任，鉴于双方没有实际交接物业，所以其认可全部的费用计算至2017年2月4日。二审庭询时，小高德公司称宣亦公司是在其不知情的情况下直接走掉，钥匙等都没有进行交接，办公桌椅仍留在涉案物业内。除上述事实外，本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方诉辩意见，本案二审的争议焦点包括：1.就宣亦公司向小高德公司所负的债务，龙成、龙军建应否承担赔偿责任；2.小高德公司应否返还剩余租赁保证金、物业管理费保证金；3.龙成、龙军建应否补缴免租期租金。对此，本院分析认定如下：关于争议焦点一，首先，关于龙成、龙军建所称其2017年1月已就提前终止涉案租赁合同与小高德公司口头达成一致，即用租赁保证金、管理费保证金、水电费周转金抵扣未来租期租金的主张，并无提供证据证明，小高德公司亦不予确认，故龙成、龙军建提出的小高德公司与宣亦公司之间的债权债务已了结的主张不能成立。其次，龙成、龙军建认可的（2019）粤0106民初34188号生效民事判决亦不采信其有关保证金抵扣欠费的主张，并认为其未履行通知义务，判决其承担相应的赔偿责任。故龙成、龙军建上诉提出其并非适格主体，不应承担赔偿责任的理据不足，本院不予采信，一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，首先，如前所述，关于使用租赁保证金、管理费保证金等抵扣欠费的主张，龙成、龙军建并无证据证明双方已就此协商一致。其次，龙成、龙军建确认其未与小高德公司办理涉案物业的交接手续，未履行《租赁合同补充协议》第10.1条关于退租手续的约定，并认可全部费用支付到2017年2月4日。据此，一审法院认定龙成、龙军建应支付2017年1月1日至2月4日的租金并不当，本院予以确认。同时，因龙成、龙军建并未按约如期交纳租金、管理费等费用，应承担相应的违约责任，根据《租赁合同补充协议一》的相关约定，小高德公司有权没收租赁保证金、管理费保证金。关于违约金承担问题，违约金的意义主要在于对履行利益的补偿，涉案租赁合同有效期于2017年3月31日届至，即正常履行合同的情况下，宣亦公司仅仍需支付2017年1月1日至3月31日共3个月的租金及相关费用，该金额亦为小高德公司依据涉案租赁合同预期可得的利益及可能存在的损失。龙成、龙军建认为小高德公司的实际损失仅至2017年2月4日，缺乏依据，本院不予采纳。现小高德公司未举证证明其实际损失以及采取了合同约定的催收措施，租赁保证金、管理费保证金亦足以弥补小高德公司可能存在的前述合理损失，故对小高德公司主张的违约金本院不予支持，一审法院对此处理不当，本院予以纠正。关于争议焦点三，涉案租赁合同关于补缴免租期租金的约定实质是承租方提前终止合同时应承担的违约责任，如前所述，小高德公司没收的租赁保证金、管理费保证金已足以弥补其损失，故其要求补缴免租期租金的主张理据不足，本院不予支持，一审对此处理不当，本院予以纠正。综上所述，龙成、龙军建的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决部分处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初31719号民事判决第三项；二、撤销广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初31719号民事判决第二、四项；三、变更广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初31719号民事判决第一项为：龙成、龙军建在本判决生效之日起十日内向小高德（广州）置业有限公司支付自2017年1月1日至2017年2月4日的租金179633.14元；四、驳回小高德（广州）置业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回龙成、龙军建的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费9020元，由小高德（广州）置业有限公司负担5427.5元，由龙成、龙军建负担3592.5元；反诉受理费2313元，由小高德（广州）置业有限公司负担201元，由龙成、龙军建负担2112元。二审案件受理费9204元，由龙成、龙军建负担3479.6元，由小高德（广州）置业有限公司负担5724.4元。本判决为终审判决。审判长 徐 琳审判员 王碧玉审判员 李志明二〇二〇年十二月二十四日书记员 王 涵谢佩君刘嘉欣