湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初3690号 原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行，住所地湖南省郴州市北湖区解放路**，统一社会信用代码91431000887762216U。 负责人陈星亮，系该行行长。 委托诉讼代理人何为军，男，1972年10月24日出生，汉族，湖南省郴州市苏仙区人，住湖南省郴州市苏仙区。 委托诉讼代理人廖振东，系湖南星河律师事务所律师。 被告谭小红，男，1977年6月9日出生，汉族，湖南省安仁县人，户籍所在地湖南省安仁县。 被告李红香，女，1976年6月28日出生，汉族，湖南省安仁县人，户籍所在地湖南省安仁县。系被告谭小红之妻。 被告郴州市华尔房地产开发有限责任公司，，住所地湖南省郴州市北湖区燕泉路**统一社会信用代码：91431000768045089U。 法定代表人张晓华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人徐武，女，1967年5月15日出生，汉族，湖南省郴州市北湖区人，住湖南省郴州市北湖区。 原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行（以下简称建行郴州分行）与被告谭小红、李红香、郴州市华尔房地产开发有限责任公司（以下简称华尔公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法组成合议庭于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告建行郴州分行的委托诉讼代理人何为军、廖振东，被告华尔公司的委托诉讼代理人徐武到庭参加诉讼，被告谭小红、李红香经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告建行郴州分行诉讼请求：1、判令解除原告与被告谭小红、李红香签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告谭小红、李红香立即归还贷款本金373525.6元，利息1430.09元，违约金321.67元，合计375277.36元（计算至2020年5月25日，其余依约计算至结清之日止）。3、判令被告谭小红、李红香承担实现债权的律师代理费用16800元。以上合计392077.36元。4、判令原告就上述借款本息及实现债权的费用对被告谭小红、李红香用于抵押的位于郴州市华尔星城二期7栋2605号房享有优先受偿权；5、判令被告郴州市华尔房地产开发有限责任公司就上述借款本息及实现债权的费用承担连带保证责任；6、判令上述被告连带承担本案全部诉讼费用。 被告谭小红、李红香未进行答辩。 被告华尔公司答辩称，多次联系被告谭小红、李红香，均无法联系。对原告的诉请无异议，请求法院依法判决。 查明的事实 经审理查明，本院确认如下法律事实： 一、2015年1月23日，建行郴州分行与华尔公司签订《个人住房借款最高额保证合同》，主要约定：华尔公司为2015年1月15日至2018年1月15日期间因购置坐落于湖南省郴州市郴州××道××号项目所属之住房而向建行郴州分行借款的全部债务人，承担最高额叁亿陆仟伍佰万元的连带责任保证，保证期间为建行郴州分行与债务人签订借款合同之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；尚未收回的债权余额包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金和为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）；当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论建行郴州分行对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），建行郴州分行均有权直接要求其在保证范围内承担保证责任。 二、2015年8月7日，原告建行郴州分行为贷款人，被告谭小红、李红香为借款人，双方签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定，借款人向贷款人借款380000元用于购置湖南省郴州市××期××栋××号；借款期限为240个月，自2015年8月7日至2035年8月7日；贷款利率为浮动利率，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；利率于每年的1月1日调整；借款逾期罚息利率在本合同所执行借款利率的水平上浮50%；采取等额本息还款方法，还款日为借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；如借款人出现逾期还款的违约行为，贷款人可宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；担保方式为抵押和最高额保证，抵押物为借款人谭小红、李红香名下所有的湖南省郴州市××期××栋××号；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。 三、2015年8月18日，原、被告就提供抵押的房产办理了抵押权预告登记。2015年8月24日，原告建行郴州分行向被告谭小红、李红香发放借款380000元。被告谭小红、李红香借款后，从2018年9月开始未再向原告归还借款本息，为此，原告从2018年9月开始每月按被告谭小红、李红香应归还的借款本息金额扣划华尔公司相应的保证金。截止2020年5月25日，被告谭小红、李红香尚欠原告借款本金373525.6元，利息1430.09元，违约金321.67元，合计375277.36元。 四、湖南省郴州市××期××栋××号房于2018年8月7日办理了首次不动产登记。 五、本案中，原告提交了《中国建设银行股份有限公司个人类贷款诉讼委托代理协议》，该协议约定，代理包括一审、二审、诉讼保全、执行等程序，分阶段支付代理费，其中，一审取得生效法律文书后支付2200元代理费。本案法庭辩论终结前，原告尚未实际支付代理费。 判决的结果及理由 本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原告建行郴州分行与被告谭小红、李红香签订的《个人住房（商业用房）借款合同》以及原告建行郴州分行与华尔公司签订《个人住房借款最高额保证合同》均合法有效，应受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告向被告谭小红、李红香发放贷款后，被告谭小红、李红香从2018年9月起逾期归还借款本息，其行为属违约，应承担违约责任。因被告谭小红、李红香违约，原告可主张解除合同，故原告要求解除与被告谭小红、李红香签订的《个人住房（商业用房）借款合同》符合法律规定，本院予以支持。合同解除不影响合同中结算和清理条款的效力，原告要求被告谭小红、李红香归还贷款本金、利息、违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《个人住房最高额保证合同》约定，被告华尔公司对被告谭小红、李红香应偿还原告贷款本息、违约金的义务，承担连带清偿责任，被告华尔公司履行保证责任后，可向被告谭小红、李红香追偿。本案预抵押登记的湖南省郴州市××期××栋××号房，已于2018年8月7日办理了首次不动产登记，故原告要求就郴州市华尔星城二期7栋2605号房拍卖、变卖价款享有优先受偿权的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于律师代理费事宜，因本案法庭辩论终结前未实际发生，故原告要求被告支付律师代理费16800元的诉讼请求，本案不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行与被告谭小红、李红香签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告谭小红、李红香应归还原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行借款本金373525.6元，利息1430.09元，违约金321.67元（利息、违约金计算至2020年5月25日，此后按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算利息、违约金直至借款还清为止），合计375277.36元；限被告谭小红、李红香在本判决生效后十日内还清； 三、被告郴州市华尔房地产开发有限责任公司对上述（二）项被告谭小红、李红香应尽的义务承担连带清偿责任； 四、原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行对坐落在郴州市xx星城x期x栋xxx号房拍卖、变卖价款享有优先受偿权； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行其他诉讼请求。 如被告谭小红、李红香、郴州华尔房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7182元，财产保全费2495元，合计9677元，由原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行负担107元，被告谭小红、李红香、郴州市华尔房地产开发有限责任公司负担9570元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  石纳新 人民陪审员  邓容娥 人民陪审员  李桂女 二〇二〇年十二月十五日 法官助理曹诗卉 书记员朱珍 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同,自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。