广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3779号上诉人（一审被告）：横琴臻万置业有限公司。法定代表人：张小玉，执行董事。委托诉讼代理人：何诗茁，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：周斯锋，男，汉族。第三人：中冶国际投资发展有限公司。法定代表人：刘福明，董事长。第三人：珠海新城经络物业代理有限公司。法定代表人：王庆碧。上诉人横琴臻万置业有限公司（以下简称臻万公司）因与被上诉人周斯锋、第三人中冶国际投资发展有限公司（以下简称中冶公司）、第三人珠海新城经络物业代理有限公司（以下简称新城公司）居间合同纠纷一案，不服广东省珠海横琴新区人民法院（2019）粤0491民初2125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人臻万公司的委托诉讼代理人何诗茁，被上诉人周斯锋到庭参加诉讼。第三人中冶公司、新城公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。臻万公司上诉请求：1、撤销（2019）粤0491民初2125号民事判决；2、依法对本案进行改判，即驳回周斯锋的诉讼请求；3、本案一审及二审诉讼费用均由周斯锋承担。事实与理由：一审法院对臻万公司关于（2019）粤0491民初2125号未查清事实，一审法院判决臻万公司支付佣金46,449元，违反公平公正原则。本案中，周斯锋提供的证据合作协议书第4条明确约定，乙方承诺不会于甲方未收妥有关项目全数佣金前要求甲方发出上述合作费。按照该条约定，因标的中约定的房产中冶盛世国际广场口岸北路22号1531房，属于不可售房源，是5年限购房屋，即5年后才能卖出。既然该房屋属于不能出售的房源，周斯锋肯定无法促成该笔交易，也不应领取居间佣金。综上所述，珠海市横琴新区人民法院（2019）粤0491民初2125号民事判决事实不清，周斯锋居间行为未完成，不应受领佣金，敬请二审法院撤销该判决，驳回周斯锋诉讼请求。臻万公司当庭补充事实和理由：关于周斯锋一审提交的证据二，预告登记无法证明产权已经属于潘永明及蔡辉雄。根据物权法第20条，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力。根据该规定，预告登记所登记的不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记对于后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力，意思就是如要物权发生变动，还需要到不动产管理部门登记。在商品房预售中住房进行预告登记，主要是制约开发商把已出售的住房再次出售，或者进行抵押，那么购买者随时就可以终止合同。而且预登记也不代表登记的不动产可以售卖。臻万公司也正在查找该房产的预售许可证。根据该地块拍卖时的一个规划方案，建成验收后50%的房屋现售需开发商自持满五年以上。从珠海市商品房预销售专网也可以看到，该楼盘从4到22楼无任何一套办理产权原因之一，就是因为房屋建设第二点，在楼盘开盘时对外宣传的是精装修公寓，层高3.5米、3.8米及4.8米三种。第三种4.8米的为商用办公用途，不能作公寓。按照规划该楼盘20楼以下的为商用办公用途不能精装修，所以开发商无法按照宣传的方案向购买者交付精装修房屋，因为无法通过验收。所以在约定交房时，迟迟不能交付，购买者是可以依约解除合同的。第三点，根据臻万公司与周斯锋签订的合作协议书内容，双方为合作关系，共同开发客户。从开发商处获得佣金，故双方应风险共担。对开发商及客户违约或者终止合同的风险，承担共同的责任。综合以上三点，购买者可以随时退房。所以臻万公司是未收妥开发商的佣金的。根据合作协议书的第四条，可以待购买者在不动产管理部门登记时，再向周斯锋支付合作费用。周斯锋辩称：一、臻万公司上诉诉求称乙方承诺不会于甲方未收妥有关项目全数佣金前要求甲方发出上述合作费。1、一审法院已查明臻万公司与新城公司签订了《合作协议书》，确认新城公司已于2019年2月21日共向臻万公司支付148,948元，该款为新城公司应付给臻万公司的佣金（含本案的74,630元和另案的74,318元）。2、已确认臻万公司已收到相应佣金，需按照周斯锋与臻万公司签订的《合作协议书》的约定支付合作费用。二、臻万公司上诉诉求称中冶盛世国际广场口岸北路22号1532、1531房，属于不可售房源。该房屋属于不能出售房源，周斯锋肯定无法促成该笔交易。1、中冶盛世国际广场口岸北路72号1532、1531房，已在珠海市*******官网显示已预告状态，并非是不可售。综上所述臻万公司所提供的证据与事实不符。周斯锋已经于2018年1月25日促成该笔交易，且1532、1531房已成功办理过户，买受人潘允明、蔡辉雄，已通过购房贷款，并处于正常的还款的流程中。2、假设，仅仅是假设，若该房屋不可售，那如何完成网签，如何在珠海市*******官网显示已预告，如何通过银行购房贷款。三、臻万公司提供的证据无法证明该房屋属于限购房源，达不成证明的目的。综上所述，一审法院认定事实清楚，请求二审法院依法驳回臻万公司的全部上诉请求，维持原判。周斯锋向一审法院起诉请求：1．判令臻万公司支付合同款项共46,449元；2．一审案件诉讼费由臻万公司承担。一审法院认定事实：2018年1月25日，周斯锋（乙方）与臻万公司（甲方）签订《合作协议书》，双方确认：甲方现承诺向乙方支付有关项目之合作费用，税前金额46,449元。倘若这次有关项目之交易最终未能完成，本协议随之作废。甲方于收妥有关项目缴付之全数佣金约一个月后，方向乙方发出合作费，乙方承诺不会于甲方未收妥有关项目全数佣金前要求甲方发出上述合作费。双方还约定了其他事项。前述《合作协议书》所涉及交易的房产即中冶盛世国际广场口岸北路72号1531房系中冶公司所建，购房者为潘允明蔡辉雄，蔡辉雄已与中冶公司签订《商品房买卖合同》，并在珠海市商品房预（销）售办理了该房的预告登记。另查明，2018年1月25日，臻万公司与新城公司签订了《合作协议书》，确认新城公司应付臻万公司中冶盛世国际广场口岸北路72号1531房的佣金为74,318元。新城公司已于2019年2月21日共向臻万公司支付148,948元，该款为新城公司应付给臻万公司的佣金（含本案的74,318元和另案的74,630元），臻万公司也已给新城公司开具金额为148,948元的增值税专用发票。一审法院认为：周斯锋与臻万公司之间签订的《合作协议书》系双方当事人真实意思表示，其内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应依约履行。臻万公司未按《合作协议书》的约定支付完毕合作费用，臻万公司已构成违约，因此，周斯锋诉请臻万公司支付合作费用（合同款项）46,449元依据充分。臻万公司主张购房者正在退房，但购房者并未提交退房的书面申请，相应的预告登记未撤销，臻万公司也未向新城公司退还佣金，因此，臻万公司的抗辩意见依据不足，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审判决如下：臻万公司于本判决生效之日起十日内向周斯锋支付合同款项46,449元。一审案件受理费962元，由臻万公司负担。二审期间，上诉人臻万公司提交了下列证据：1、珠海市预销售房屋的信息；2、网络新闻；3、房间图片；4、传信息及图片。以上证据拟证明周斯锋所主张的促成交易的房屋属于限购房源，4到20楼全部为预告登记，无一套已办产权变更的原因是限售无法办理登记。周斯锋对上述证据的真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可。二审期间，被上诉人周斯锋提交了珠海市预销售房屋登记信息截图证据材料，拟证明涉案1531房目前处于已预告状态。臻万公司对该证据的真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，上诉人臻万公司上诉主张涉案房产为限购房源，因此，被上诉人周斯锋不可能促成该笔交易，故臻万公司不应支付居间费用。为此，本院认为，首先，限购房源属于政策性规定，并非法律上规定禁止买卖的情形。而如一审法院查明事实所示，中冶公司已经与购房者蔡辉雄签订了《商品房买卖合同》，并在珠海市商品房预（销）售专网办理了该房的预告登记。因此，臻万公司主张涉案房产为限购房源而不可出售的观点没有事实依据，本院不予支持；其次，上诉人臻万公司在《合作协议书》中明确约定在其收妥有关项目缴付之全数佣金约一个月后，即向被上诉人周斯锋支付居间费用。而新城公司已于2019年2月21日向上诉人臻万公司支付了包含本案居间费用在内的共计148,948元，臻万公司也已给新城公司开具了相应的增值税专用发票。因此，上诉人臻万公司向被上诉人周斯锋支付居间费用的条件已经成就。综上，上诉人臻万公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币961元，由横琴臻万置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  宋义明审判员  朱文春审判员  杨卫星二〇二〇年十二月二十一日书记员  苏婉婷