江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏03民终6095号 上诉人（原审原告）：霍红梅，女，1968年7月15日生，汉族，住丰县。 委托诉讼代理人：张芳影，丰县欢口法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：陈芹，女，1961年2月11日生，汉族，住丰县。 委托诉讼代理人：孙景利，丰县法律援助中心指派律师。 原审第三人：王彩峰，男，1978年8月23日生，汉族，住丰县。 原审第三人：霍明芳，女，1977年8月13日生，汉族，住丰县。 上诉人霍红梅因与被上诉人陈芹、原审第三人王彩峰、霍明芳案外人执行异议之诉纠纷一案，不服丰县人民法院（2020）苏0321民初529号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。 霍红梅上诉请求：1.撤销（2020)苏0321民初529号民事判决，依法改判或重审；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决机械的认定上诉人与原审第三人所签订的房屋买卖协议无效。丰县（原欢口农科站）商用房三楼房屋（以下简称涉案房屋）虽然是小产权房，但是小产权房作为一种物权，也具有占有、使用、收益和处分的性质，既然有处分的性质，在不违反法律强制性规定的前提下就可以买卖。我国土地管理法虽然规定集体土地使用权不得出让、转让和出租用于非农业建设，但小产权房并没有将其土地用于非农业建设，也没有改变其居住的性质。我国虽然颁布了许多规定禁止城镇居民农村购买小产权房和宅基地，但这些规定都没有上升到法律或行政法规的高度，依据最高人民法院的相关司法解释，只有违反了全国人大及其常务委员会颁布的法律或国务院颁布的行政法规的强制性规定的合同才是无效合同。二、关于小产权房买卖的效力问题，我国并没有统一、明确、具体的法律法规和相应的司法解释来规定，司法实践中各地法院只根据当地的实际情况来分别处理，因此在处理结果上也不尽相同。本案中上诉人和原审第三人订立的小产权房买卖协议也是一种合同，判断其是否有效应遵从合同法的规定。上诉人和原审第三人签订的小产权房买卖协议是双方的真实意思表示，涉案房屋并非违章建筑，原审第三人对涉案房屋有处分的权利，其出卖涉案房屋没有损害国家、集体或其他人的利益，也没有损害社会公共利益，而且对买卖双方均有益。涉案房屋买卖协议没有违反法律、行政法规的强制性，因此不存在合同无效的情形。三、涉案房屋已在法院查封之前出售，上诉人已经合法实际占有控制涉案房屋。为维护社会稳定，请求法院支持上诉人的诉讼请求。 陈芹答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 王彩峰、霍明芳经本院传唤未到庭亦未提交书面意见。 经审理查明，2013年9月27日，原审法院对陈芹诉王彩峰、霍明芳民间借贷纠纷一案作出（2013）丰顺民初字第484号民事判决：王彩峰、霍明芳于本判决书生效后十日内归还陈芹借款本金1200000元及利息（以1200000元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍，从2012年7月2日起，计算至本判决确认的给付之日止）。 经陈芹申请，原审法院于2013年8月21日作出（2013）丰民诉保字第0391号民事裁定书，查封了王彩峰名下位于丰县侧，地号为21-3-59-37，面积为57.8平方米土地使用权及位于丰县间（原欢口镇农科站，房屋所有权证号：丰欢房权字第××号）。 根据陈芹的申请，原审法院于2014年5月30日立案强制执行，案号为（2014）丰执字第1330号。本案执行过程中，原审法院于2015年11月25日作出（2014）丰执字第1330-1号执行裁定：终结（2013）丰顺民初字第484号民事判决书的本次执行程序。2016年7月27日，本案恢复执行。原审法院于同日作出（2014）丰执字第1330-2号执行裁定、协助执行通知书，查封了王彩峰所有的位于丰县（原欢口农科站）商用房1-3层南头共六间及原欢口农科站院内的土地使用权及地上附属物。（证号：丰国用（06）字第0541号），查封期限三年。2016年8月8日送达协助机关丰县不动产登记局。2019年7月，原审法院对本案执行标的进行续封，并将续封文书张贴于涉案房地产处。 案外人霍红梅针对本案执行标的提出执行异议后，原审法院于2019年12月27日作出（2019）苏0321执异89号执行裁定：驳回霍红梅的异议请求。 霍红梅不服，向原审法院提出执行异议之诉称，2012年1月20日，霍红梅与王彩峰、霍明芳签订《房屋买卖协议》，以255000元的价格购买了涉案房屋并一直占有使用。请求：1.确认涉案房屋归霍红梅所有；2.停止对涉案房屋的执行。 原审法院另查明，2012年1月20日，霍红梅与王彩峰、霍明芳签订房屋买卖协议。主要内容“一、售房方（王彩峰、霍明芳）将位于丰县侧的房屋出售给买房方（霍红梅）。二、该房为住宅楼，一单元三楼南户，约150平方米，该房屋为框架结构。三、该房屋的出售价款为贰拾伍万伍仟元（￥255000元）人民币，协议生效后，由买房方一次性付清给售房方。买房方付清房款的同时，售房方将房屋及相关证件交付给买房方。四、此协议生效后，双方认真履行不得反悔。五、协议生效后，如以后买房方须办理房屋的相关证件，售房方应无条件协助办理，但办理证件的一切费用由买房方负责”。霍红梅与王彩峰、霍明芳均在此协议上签字捺印，同时丰县欢口法律事务所及法律工作者渠辉作为见证单位和见证人在协议落款处盖章签字。同日，霍明芳向霍红梅出具收条一份，载明：“今收到霍红梅购房款贰拾伍万伍仟元（￥255000元）收款人：霍明芳，2012年1月20日”。王彩峰、霍明芳没有涉案的房屋产权证，在房屋买卖中，双方均没有办理房屋过户手续。 原审法院认为，本案争议焦点为：1.涉案房屋是否依法登记领取权属证书。2.霍红梅与王彩峰、霍明芳签订的涉案房屋买卖协议是否有效。3.是否应停止对涉案房屋的执行。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条：“房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移他人的行为”。第三十八条：“下列房地产，不得转让：…(六)未依法登记领取权属证书的；…”。本案中，王彩峰、霍明芳没有涉案房屋产权证，霍红梅与王彩峰、霍明芳于2012年1月20日签订的房屋买卖协议违反了法律的强制性规定，为无效协议。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，依法应当提供证据加以证明，不能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，依法承担不利的法律后果，故霍红梅提出对涉案房屋享有所有权并请求停止执行的主张缺乏事实和法律依据，依法不予支持。据此于2020年8月13日作出（2020）苏0321民初529号民事判决：驳回霍红梅的诉讼请求。 本案二审期间查明的事实与原审一致，本院依法予以确认。 本院认为，关于霍红梅对涉案房屋是否享有所有权的问题。所有权作为物权的一种，其取得的方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。对于不动产的物权继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着债权人对合同相对人的债权请求权成立，如欲使其取得具有排他效力的物权，应当履行法定的公示程序。也就是说，要将自己在不动产之上的物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。对此，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”，依据前述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，方能取得包括所有权在内的不动产物权。根据本案查明的事实，涉案房屋并未登记在霍红梅名下，故对于霍红梅要求确认其对涉案房屋享有所有权的诉讼请求，依法不予支持。 关于霍红梅是否享有足以排除执行的民事权益的问题。本案系霍红梅以买受人身份对被执行人王彩峰所有的涉案房屋主张排除执行的案外人执行异议之诉案件。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，霍红梅需举证证明如下事实：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，关于在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同的问题。霍红梅在原审中提交了其与王彩峰、霍明芳于2012年1月20日签订的《房屋买卖协议》，陈芹虽对合同的效力提出异议，但对合同本身的真实性并未提出异议。因此，在无其他证据予以推翻的情况下，本院对其真实性予以确认。对于该协议的效力问题。根据已经查明的事实，涉案房屋建成之后尚未进行初始登记或领取权属证书，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，即“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”，认定涉案《房屋买卖协议》无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）向规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，而上述《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项仅是规定未依法登记领取权属证书的房产不得转让，而未明确转让该类房产的合同无效。本院认为，该规定为管理性规定，而非效力性规定。因此，原审法院认定涉案房屋买卖协议无效不当，本院予以纠正，依法确认涉案《房屋买卖协议》为有效合同。其次，关于支付涉案房屋价款的问题。霍红梅在本案中并未提交其向王彩峰、霍明芳支付涉案房屋价款的直接证据，仅在原审中提交2008年6月5日至2012年1月17日收款人为金运龙的《建筑业统一发票》若干，用于证实霍红梅有收入来源并有能力支付涉案房屋价款，但该证据与待证事实并无直接的关联性，在无其他证据与此证据形成支付房款的证据链的情况下，本院认为以上证据无法证实霍红梅已经支付涉案房屋价款。再次，关于在人民法院查封之前占有使用涉案房屋的问题。霍红梅在本案中未提交占有使用涉案房屋的证据，因此，本院对此事实不予确认。最后，关于未办理过户登记的问题。霍红梅在购买之时对于涉案房屋系小产权房且无法办理过户登记的事实是明知的，对于无法办理过户登记的风险应有所预知，在此情况下仍购买涉案房屋，则应承担因此产生的风险。因此，本院认为霍红梅对涉案房屋未办理过户登记存在过错。综合以上分析和认证，霍红梅排除执行的诉讼请求不能成立，原审法院判决驳回其诉讼请求，并无不当。 综上，霍红梅的上诉请求不能成立，依法不予支持。原审判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5125元，由霍红梅、王彩峰、霍明芳负担。 本判决为终审判决。 审判长  王平华 审判员  孙永军 审判员  王 青 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  孙 健