福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽09民终1446号 上诉人（原审被告）：中国民生银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市湖东路**。 负责人：叶骏，该行行长。 委托诉讼代理人：吴增鸣，福建联合信实（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：叶林飞，男，1990年8月19日出生，汉族，住浙江省庆元县。 委托诉讼代理人：周伙荣，浙江菇乡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王建恒，男，1963年3月9日出生，汉族，住浙江省庆元县。 被上诉人（原审被告）：徐新花，女，1966年9月14日出生，汉族，住浙江省庆元县。 被上诉人（原审被告）：政和县中天竹木有限公司，住，住所地福建省政和县铁山镇张屯村范屯/div> 法定代表人：王建恒。 被上诉人（原审第三人）：陈家满，男，1965年2月21日出生，汉族，住浙江省庆元县。 被上诉人（原审第三人）：陈荣娇，女，1966年6月25日出生，汉族，住浙江省庆元县。 上述俩被上诉人的共同委托诉讼代理人：谢永俊，北京康达（杭州）律师事务所律师。 上诉人中国民生银行股份有限公司福州分行（以下简称民生银行福州分行）因与被上诉人叶林飞、王建恒、徐新花、政和县中天竹木有限公司、陈家满、陈荣娇案外人执行异议之诉一案，不服福建省周宁县人民法院（2019）闽0925民初1047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 民生银行福州分行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回叶林飞的一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由叶林飞承担。事实与理由：（一）叶林飞并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的情形，一审认定事实不清，证据不足。案涉房产查封时间是2017年6月7日，而叶林飞与陈家满、陈荣娇签订《房屋出卖清契》的时间是2017年12月27日，并非“在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”；且根据案涉房屋的水费缴纳记录也可看出，叶林飞对案涉房屋的实际居住也是从2017年12月份开始，不符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的情形。案涉《房屋出卖清契》约定购房款一次性付清，但从叶林飞一审提交的证据看，仅有10万元的收条及51万元的案外人转账支付且未备注用途，不符合合同约定的交易方式，且大额的现金交易也不符合常理，叶林飞无其他证据证明本人支付了购房款。案涉房产也不符合“非因买受人自身原因无法办理过户登记”的情形，叶林飞对案涉房产不能办理产权登记的事实明知，仍然受让房产，存在过错，应由其自行承担未能过户登记的法律后果。（二）叶林飞未取得案涉房产的物权，一审法院以实际占有认定其取得所有权，属于认定事实不清，适用法律错误。案涉房产不动产登记权人依旧为王建恒、徐新花，叶林飞并未取得房产物权。陈家满、陈荣娇并非案涉房产产权人，转卖房产属于无权处分，在未取得房屋所有权人的追认的情况下，买受人依法只能向出卖人行使违约赔偿或者损害赔偿的债权请求权，其在案涉房屋之上不能成立物权期待权，更不可能取得所有权。（三）法院对案涉房产的查封合法，有权对房产继续查封，一审法院认定事实不清。本案中，与王建恒、徐新花存在房产买卖关系的是陈家满、陈荣娇，叶林飞不能适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定进行主张。（四）叶林飞与陈家满、陈荣娇签订的《房屋出卖清契》存在交易异常，可能存在以物抵债情形，一审未就此进行审查。叶林飞与陈家满在陈述签订契约在场人数时存在不一致，契约中约定的付款方式与实际交易不一致，该笔交易异常。陈家满、陈荣娇从王建恒、徐新花处购买涉案房产价格是69万元，而后又以61万元低价向叶林飞出售，有悖市场规则。 叶林飞辩称，（一）一审判决确认叶林飞依法取得案涉房屋所有权，认定事实清楚、于法有据。陈家满、陈荣娇在法院查封前已经通过合法交易取得案涉房屋所有权。2014年4月6日，王建恒、徐新花将案涉房产出售给陈家满、陈荣娇，双方签订协议后，陈家满、陈荣娇支付了全部购房款，并在该房屋居住生活。王建恒、徐新花将案涉房屋的水、电户头过户至陈家满、陈荣娇名下，并将房产证和土地证一并移交。根据当地政策规定，安置房要在王建恒、徐新花取得房屋产权证5年后方可办理转移手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定，本案陈家满、陈荣娇在法院查封前与王建恒、徐新花签订合法有效的书面合同，支付了全部购房价款，并合法占有案涉房产，因政策原因未办理过户手续，不存在过错，陈家满、陈荣娇的购房行为能够依法排除对登记在王建恒、徐新花名下不动产的查封执行。陈家满、陈荣娇取得案涉房屋所有权后，将案涉房屋出售给叶林飞，双方签订合同，叶林飞支付全部购房款，依法取得所有权。陈家满、陈荣娇将案涉房屋水、电户头过户至叶林飞名下，并将其与王建恒、徐新花签订的房屋买卖协议和房产证、土地证一并交给叶林飞保管。叶林飞重新装修后入住至今，其合法权益应受法律保护。（二）法院对案涉房屋的查封执行不能阻却陈家满、陈荣娇与叶林飞之间的房屋买卖行为，依法应予解除。虽然法院对案涉房屋的查封在陈家满、陈荣娇与叶林飞的房屋买卖之前，但法院的查封执行针对的是被执行人王建恒和徐新花，而不是陈家满、陈荣娇。本案在考量法院查封执行能否阻却房屋买卖的时间节点上，应当以王建恒、徐新花出售房屋行为为准。况且叶林飞购买房屋时对其是否被查封并不知情，直至2019年9月才知道房屋查封的情况，叶林飞也没有任何过错。 王建恒、徐新花、政和县中天竹木有限公司未作答辩。 陈家满、陈荣娇辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。陈家满、陈荣娇与王建恒、徐新花之间，陈家满、陈荣娇与叶林飞之间的房屋买卖真实存在、合法有效，且实际履行。陈家满、陈荣娇与王建恒、徐新花的房屋买卖合同早于法院查封。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的情形。 叶林飞向一审法院起诉请求：1、确认庆元县××街道××村××幢××单元××室房产（房屋所有权证号：庆松源街字第Ａ1××3号；国有土地所有权证号：庆元国用2013第1××4号）归叶林飞所有；2、解除对庆元县××街道××村××幢××单元××室房产的查封；3、本案诉讼费由民生银行福州分行等承担。 一审法院认定事实：2014年4月6日，王建恒、徐新花将所有的坐落于庆元县××街道××村××幢××单元××室房产出售给陈家满、陈荣娇，双方签订了一份《房屋买卖协议》。协议签订后，陈家满、陈荣娇支付了全部购房款，并在该房屋居住生活。王建恒、徐新花将案涉房屋的水电户头过户至陈家满、陈荣娇名下，并将案涉房屋的房产证和土地证一并交给陈家满、陈荣娇保管。2017年12月27日，陈家满、陈荣娇因外出经商需要资金，将案涉房屋出售给叶林飞，双方签订了一份《房屋出卖清契》。合同签订后，叶林飞向陈家满、陈荣娇支付了全部购房款，陈家满、陈荣娇将案涉房屋的水电户头过户至叶林飞名下，并将其与王建恒、徐新花签订的《房屋买卖协议》和房产证、土地证一并交给叶林飞保管。叶林飞将房屋重新装修后入住，至今一直在该房屋居住生活。因案涉房屋系安置房，根据当地政策，需房屋产权登记五年后方可办理房屋过户登记，故未能办理案涉房屋的过户登记手续。王建恒、徐新花、政和县中天竹木有限公司向民生银行福州分行贷款，2017年5月23日福州市鼓楼区人民法院作出（2017）闽0102民初1486号民事判决书。2019年9月份，周宁县人民法院张贴（2019）闽0925执170号执行裁定书，叶林飞因此得知案涉房屋已被法院查封，遂向周宁县人民法院提起执行异议，该院于2019年10月29日作出（2019）闽0925执异6号民事裁定书，驳回叶林飞的异议请求，叶林飞于2019年11月16日收到该裁定书，于2019年11月22日向法院提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。2014年4月6日，王建恒、徐新花与陈家满、陈荣娇签订了《房屋买卖协议》将其所有的坐落于庆元县××街道××村××幢××单元××室房产出售给陈家满、陈荣娇，双方签字时合同成立，未办理物权变更登记并不影响合同效力。同理，2017年12月27日，陈家满、陈荣娇将庆元县××街道××村××幢××单元××室房产出售给叶林飞，虽未办理房屋产权变更登记，并不影响合同效力。对照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”2014年4月6日，王建恒、徐新花将其所有的坐落于庆元县××街道××村××幢××单元××室房产出售给陈家满、陈荣娇，双方签订了一份《房屋买卖协议》。协议签订后，陈家满、陈荣娇支付了全部购房款，并在该房屋居住生活。王建恒、徐新花将案涉房屋的水电户头过户至陈家满、陈荣娇名下，并将案涉房屋的房产证和土地证一并交给陈家满、陈荣娇保管。至此，陈家满、陈荣娇已经实际取得了庆元县××街道××村××幢××单元××室房屋所有权。而2017年12月27日，陈家满、陈荣娇因外出经商需要资金，将案涉房屋出售给叶林飞，双方签订了一份《房屋出卖清契》。合同签订后，叶林飞向陈家满、陈荣娇支付了全部购房款，陈家满、陈荣娇将案涉房屋的水电户头过户至叶林飞名下，并将其与王建恒、徐新花签订的《房屋买卖协议》和房产证、土地证一并交给叶林飞保管。叶林飞将房屋重新装修后入住，至今一直在该房屋居住生活，属于合法交易的范围，叶林飞对案涉房屋已经实际占有，故对于叶林飞的诉讼请求，予以支持。王建恒、徐新花、政和县中天竹木有限公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未作答辩，应视为自愿放弃抗辩权利，依法缺席审理和判决。为此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：一、确认坐落于庆元县××街道××村××幢××单元××室房产（房屋所有权证号：庆松源街字第Ａ1××3号；国有土地所有权证号：庆元国用2013第1××4号）房屋的所有权人系叶林飞。二、不得查封坐落于庆元县××街道××村××幢××单元××室房产。案件受理费100元，由民生银行福州分行、王建恒、徐新花、政和县中天竹木有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的问题，本院认定如下： （一）关于叶林飞主张确认其为案涉房屋所有权人是否有依据问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。本案王建恒、徐新花与陈家满、陈荣娇，陈家满、陈荣娇与叶林飞分别签订了房屋买卖合同，但均未办理房屋过户登记手续，案涉房屋仍登记在王建恒、徐新花名下，应认定房屋权属未发生变动。叶林飞在上述交易中享有的仅为合同债权，不能据此主张享有房屋所有权。一审以未办理登记不影响合同效力为由确认案涉房屋所有权人为叶林飞，系适用法律错误，应予纠正。 （二）关于叶林飞作为买受人是否享有排除执行的权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对商品房消费者之外一般买受人的物权期待权的保护要件进行了规定，本案可参照适用上述规定。本案查封措施发生于2017年6月7日，叶林飞与陈家满、陈荣娇签订案涉合同、支付房款、交付房屋均发生在该查封之后。叶林飞受让案涉房屋时，并未谨慎审查房屋权属状态，且其明知案涉房屋为安置房，在政策限制交易的情况下仍然签订购房合同，其对无法办理过户手续亦存在过错。故叶林飞并不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，其对案涉房屋享有的实体权益并不优先于申请执行人民生银行福州分行依据执行依据所享有的金钱债权。 本院认为，案涉房屋买卖合同签订后尚未办理转移登记手续，不发生物权效力，叶林飞不享有案涉房屋所有权。叶林飞在本案执行措施实施之后才签订书面买卖合同、占有案涉房屋，其对无法办理过户手续存在过错，其就执行标的亦不享有足以排除强制执行的民事权益。一审判决适用法律错误，应予纠正。 综上所述，本院认为，民生银行福州分行的上诉请求成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条、《最高人民法院关于的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销福建省周宁县人民法院（2019）闽0925民初1047号民事判决； 二、驳回叶林飞的诉讼请求。 一、二审案件受理费各9900元，均由叶林飞负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 勇 审判员 吴惠玲 审判员 罗文君 二〇二〇年十二月三日 书记员 周梦然 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。