辽宁省抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0404民初2729号原告：刘大志，男，1973年2月10日生，满族，住辽宁省抚顺市新宾满族自治县。委托诉讼代理人：时秋菊，抚顺市望花区润平法律服务所法律工作者。被告：抚顺绿地置业有限公司，住所地辽宁省抚顺经济开发区顺大街隆达花园**楼**。法定代表人：徐伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁芳芳，该公司职员。第三人：中国工商银行股份有限公司抚顺望花支行，地，地址抚顺市望花区雷锋路东段**/div>法定代表人：张庆锋，该支行行长。委托诉讼代理人：张东，该支行个人信贷客户经理。原告刘大志与被告抚顺绿地置业有限公司（以下简称抚顺绿地置业）、第三人中国工商银行股份有限公司抚顺望花支行（以下简称工行望花支行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘大志及其委托诉讼代理人时秋菊、被告抚顺绿地置业有限公司的委托诉讼代理人梁芳芳、第三人工行望花支行的委托诉讼代理人张东到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘大志向本院提出诉讼请求：1.依法解除《商品房买卖合同》及《个人购房借款合同》；2.要求被告返还原告首付款72,754.00元及利息（自2013年9月23日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率的四倍计算）；3.要求被告返还原告已向第三人偿还的贷款本息123,449.99元（贷款本金89,461.86元、贷款利息33,988.13元）及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率的四倍计算，自2013年9月23日起计算至实际给付之日止）；4.被告将原告未归还的贷款本金及利息返还第三人（以第三人计算数据为准）；5.被告赔偿原告律师见证费300.00元、住房交易手续费20.00元、印花税5元、住房专项维修基金5,589.00元、房屋所有权登记费80.00元，合计5,994.00元；6.被告给付原告累计已付房款总额202,187.99元的0.2%的违约金404.00元。事实和理由：2013年8月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告以银行按揭贷款方式购买被告出售的位于抚顺经济开发区房屋（建筑面积49.9m2），房屋总价款为212,754.00元（首付款72,754.00元，剩余140,000.00元按揭贷款），房屋交付时间为2014年8月31日前。合同签订后，原告按约支付房屋首付款72,754.00元、律师见证费300.00元、住房交易手续费10.00元、印花税5.00元、住房专项维修基金5,589.00元、房屋所有权登记费80.00元，并与第三人工行望花支行签订了贷款合同，但是被告未按约定期限交付房屋。2016年7月28日原告向被告提交《退房申请》，2016年9月26日绿地公司总经理室负责人在合同退房申请单上（事业部内部）上签字确认。双方达成一致后，被告迟迟不予返还房款。在返还房款无望的情况下，原告无奈诉至法院要求被告交付房屋，最终经抚顺市中级人民法院作出终审判决（2019）辽04民终1189号民事判决，驳回原告诉请。故原告在此起诉被告，要求返还房款等款项并承担违约责任。被告抚顺绿地置业有限公司辩称，原、被告双方于2016年9月26日对签订的《商品房买卖合同》达成一致解除意见。同意返还原告交纳的首付款72,754.00元。原告在2016年10月14日签署的退款承诺书并未约定返还利息金额，且公司不认可原告诉讼利息的计算方式，向第三人偿还的贷款本息应以第三人提供的已归还的最终数据为准，且主张的贷款利息部分应从2016年10月14日起算。原告诉讼的其他各项费用非交纳给公司，维修基金已由房产管理部门收取，公司没有返还义务。原告诉讼的违约金应以原告所付房款总额计算为准。第三人工行望花支行辩称，银行贷款不能架空，必须由原、被告一方承担贷款和利息。本院经审理认定如下事实：2013年8月22日，原告刘大志与被告抚顺绿地置业签订《商品房买卖合同》，约定：原告刘大志购买抚顺经济开发区滨河路东段6-55号2单元1502室住宅房屋（建筑面积49.9m2）；房屋单价4,263.60元/m2，房屋总价款212,754.00元，由原告刘大志在2013年8月22日付清首付款72,754.00元,余款140,000.00元于2013年9月22日前以按揭贷款形式付清；被告抚顺绿地置业应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将验收合格的并符合本合同约定的商品房交付原告刘大志使用；被告抚顺绿地置业逾期交房的，逾期超过180日后，原告刘大志有权解除合同。原告刘大志解除合同的，被告抚顺绿地置业应当自原告刘大志解除合同通知到达之日起210天内退还全部已付款，并按原告刘大志累计已付款的0.2%向原告刘大志支付违约金。2013年9月22日，原告刘大志（借款人）与第三人工行望花支行（贷款人）、被告抚顺绿地置业（保证人）签订的《个人购房借款/担保合同》、刘大志与邢铁岩（抵押人）约定：第三十八条贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款，金额为140,000.00元，本笔贷款的担保方式为抵押、保证；第四十一条本合同项下贷款期限为120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；第四十五条借款人授权贷款人发放贷款，贷款利息自实际放款日起计算。户名：抚顺绿地置业有限公司、账号：07×××96、开户行：中国工商银行股份有限公司抚顺望花支行李石分理处；第四十六条经协商一致，借款人按照按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息。借款人自愿选择每月25日为还款日；第五十六条抵押人刘大志、邢铁岩将抚顺经济开发区房屋（预售商品房）抵押给贷款人，抵押期限2013年9月23日至2023年9月23日，抵押登记号为抚开房权押字第（T201312659）号；第二十六条保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。若保证人与贷款人另行签订保证金质押协议或保证人与贷款人签订的相关协议中包括保证金质押条款且本合同项下贷款属于约定质押担保范围的，无论保证人是否仅以保证人的名义在本合同中签章，保证人还应对贷款承担保证金质押担保责任；本合同关于保证担保的相关约定与贷款人、保证人签订的其他合同冲突的，以本合同的约定为准，针对本合同签订的补充协议除外；第二十七条保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；第三十条30.1贷款发放后，借款人与售房人就所购房屋质量、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任，也不限制、减少或免除担保人的担保责任，本合同应正常履行；第三十三条发生下列情形之一，借款人和担保人应当立即通知贷款人，应通知未通知的，贷款人有权利采取本合同约定或法律规定的措施：33.6借款人与房屋出卖人协议解除买卖合同或者以诉讼、仲裁方式解决买卖合同纠纷时，借款人应在得知该情形之日起10个银行工作日内告知贷款人，由借贷双方共同与房屋出卖人协商解决购房款的处理。如果借款人不履行告知义务，贷款人有权按照本笔借款合同金额的5%追究借款人的违约责任；若给贷款人造成其他损失的，借款人承担相应责任。2013年9月27日，由原告刘大志与第三人工行望花支行签约的《个人借款凭证》记载贷款140,000.00元于当日发放至被告抚顺绿地置业。2017年原告刘大志诉讼被告抚顺绿地置业商品房销售合同纠纷一案，要求：确认双方签订的《商品房买卖合同》合法有效、被告抚顺绿地置业向原告刘大志交付位于抚顺经济开发区房屋及销售不动产统一发票联（第二联报销凭证）原件、被告抚顺绿地置业支付原告刘大志延期交房违约金25,417.65元（2014年8月31日起至起诉之日2017年11月27日止）。该案审理中查明：2013年8月22日原告刘大志交纳印花税5.00元、房产产权变更登记手续费80.00元、住房交易手续费10.00元；2013年9月8日原告刘大志交纳专项维修基金5,598.00元；2013年9月22日原告刘大志与案外人中国工商银行股份有限公司抚顺望花支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定原告刘大志在该银行贷款140,000.00元，用于向被告抚顺绿地置业支付购房款；2016年7月28日原告刘大志向被告抚顺绿地置业提交《退房申请》，内容为“刘大志于2013年8月购买抚顺绿地置业有限公司开发的商品房，该商品房的用途为住宅，房屋坐落地址为抚顺经济开发区滨河路东段6-55号2单元1502室，房屋建筑面积为49.90平方米，套内建筑面积为39.89平方米，该商品房单价为人民币每平方米4,263.60元，总金额为人民币贰拾壹万贰仟柒佰伍拾肆元整，余款140,000.00元整于2013年9月22日前以按揭贷款形式付清。该商品房交付期为2014年8月30日前，逾期超过180日后，刘大志有权解除合同，抚顺绿地置业有限公司应当自刘大志解除合同通知到达之日起210天内退还全部已付款，并按刘大志累计已付款的0.2%向刘大志支付违约金。由于抚顺绿地置业有限公司在2014年8月30日前未交房，本人刘大志申请退房”，2016年9月26日被告抚顺绿地置业处总经理室负责人在合同退房申请单（事业部内部）上签字确认；2016年10月14日原告刘大志向被告抚顺绿地置业出具《退款承诺书》，内容为“本人承诺并同意将绿地剑桥6-55号2单元1502室款项退到中国建设银行，卡号为：62×××01，持卡人姓名：刘大志的银行卡中。并对退款方式无异议”，同日原告刘大志向被告抚顺绿地置业出具中国建设银行卡复印件（卡号为：62×××01）。本院于2018年10月30日作出（2017）辽0404民初3110号民事判决，以原告刘大志享有的合同解除权条件已成就，被告抚顺绿地置业也同意解除为由，判决双方签订的《商品房买卖合同》已经解除。原告刘大志不服该判决，上诉至抚顺市中级人民法院，抚顺市中级人民法院于2019年12月27日作出（2019）辽04民终1189号民事判决，判决驳回原告刘大志的上诉，维持原判。2013年8月22日，原告刘大志付清首付款72,754.00元。关于原告刘大志向政府相关部门的交费，本案经本院再次核定为：2013年8月22日原告刘大志交纳印花税5.00元、2013年8月22日原告刘大志向抚顺经济开发区房产管理局交纳住房交易手续费10.00元，2013年9月8日原告刘大志通过抚顺银行向政府相关部门交纳专项维修基金5,589.00元，2013年9月11日原告刘大志向辽宁文博律师事务所支付与案涉贷款合同见证费300.00元，2013年9月23日原告刘大志向抚顺经济开发区房产管理局交纳房屋所有权登记费80.00元，2013年12月18日原告刘大志向抚顺经济开发区房产管理局交纳住房交易手续费10.00元。截至2020年11月25日，经第三人工行望花支行统计，原告刘大志共计向第三人工行望花支行偿还房屋贷款本金89,611.62元、利息34,173.86元，累计123,785.48元；未偿还的房屋贷款本金为50,388.37元。本院认定的上述事实，有（2019）辽04民终1189号民事判决书、《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、销售不动产统一发票、住宅专项维修资金专用收据、住房交易手续费收据、房产产权变更登记手续费收据、《退房申请》、《合同退房申请单（事业部内部）》、退款承诺书和双方当事人签字确认的庭审笔录在卷佐证，上述证据经庭审质证和法庭审查，可以采信。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人均应按合同约定履行各自义务。本院综合双方当事人诉辩意见，归纳本案争议焦点如下：一、案涉《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》是否解除问题本案原告刘大志与被告抚顺绿地置业签订的《商品房买卖合同》、与第三人工行望花支行签订的《个人购房借款/担保合同》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因原告刘大志与被告抚顺绿地置业2016年9月26日签订的《商品房买卖合同》，已由本院2018年10月30日作出的（2017）辽0404民初3110号民事判决及抚顺市中级人民法院2019年12月27日作出的（2019）辽04民终1189号民事判决，确认经双方协商一致解除，故自被告抚顺绿地置业总经理室负责人在《合同退房申请单（事业部内部）》上签字之日2016年9月26日，双方间的《商品房买卖合同》已解除，故原告刘大志诉讼要求解除该买卖合同，已无合同解除基础，其该项诉求，本院不予支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，案涉《商品房》买卖合同已被人民法院确认解除，致使案涉《个人购房借款合同》的目的无法实现，原告刘大志诉请解除该商品房担保贷款合同，有事实及法律依据，本院予以支持。二、合同解除后如何处理问题因原告刘大志在《商品房买卖合同》签订后向被告抚顺绿地置业交付购房首付款72,754.00元，并交纳了住宅专项维修资金5,589.00元、住房交易手续费共计20.00元、印花税5元、房屋所有权登记费80.00元、贷款合同律师见证费300.00元等费用，且其以所购的案涉房屋作抵押向第三人工行望花支行贷款140,000.00元，并在房产管理部门办理了《预售商品房抵押登记》，该贷款已由第三人工行望花支行向被告抚顺绿地置业支付。原告刘大志亦按月向第三人工行望花支行偿还了部分贷款。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，在本案《商品房买卖合同》及《个人购房借款/担保合同》解除后，应由被告抚顺绿地置业返还原告刘大志购房首付款72,754.00元，并返还原告刘大志已向第三人工行望花支行偿还的贷款本息123,782.49元（以第三人工行望花支行还款明细为准）；对于原告刘大志尚未偿还的银行贷款（其中剩余未偿还贷款本金50,388.37元，贷款的具体数额以第三人工行望花支行出具的还贷明细为准），由被告抚顺绿地置业向第三人工行望花支行予以返还。关于原告刘大志主张被告抚顺绿地置业赔偿其向政府相关部门交纳的住宅专项维修资金5,589.00元、住房交易手续费合计20.00元、印花税5元、房屋所有权登记费80.00元及向律师事务所交纳的贷款合同律师见证费300.00元等费用，共计5,994.00元，因上述费用是原告刘大志与被告抚顺绿地置业履行案涉《商品房买卖合同》时交纳的费用，现因被告抚顺绿地置业违约，致使该买卖合同解除，原告对此不负有任何责任，故原告刘大志因购买房屋所产生的全部损失应当由被告抚顺绿地置业承担。同时，原告刘大志在被告抚顺绿地置业赔付上述款项损失时应向被告抚顺绿地置业公司交付上述款项的票据原件。如政府相关部门退还相应费用，原告刘大志需协助被告抚顺绿地置业办理相关手续。关于原告刘大志主张的房屋首付款72,754.00元的利息损失，因该利息损失非其实际损失范围，原告刘大志要求按贷款利率计算没有依据，但该首付款确实由被告抚顺绿地置业占有使用，故原告刘大志存在利息损失，本院酌定按中国人民银行同期存款利率计算该首付款利息，自支付日期2013年8月22日起计算至给付之日止。关于原告刘大志主张的已偿还第三人工行望花支行本息123,449.99元的利息损失，因该利息损失是逐月产生，需分月分段计算，原告刘大志要求均按2013年9月23日起算，于法无据，且其不能明确分月分段起算日期，故该诉求，本院不予支持。关于原告刘大志主张的解除合同违约金，本案是因被告抚顺绿地置业迟延交付房屋的违约行为导致案涉《商品房买卖合同》解除，原告刘大志作为房屋买受人有权按合同约定主张解除合同的违约金。双方在案涉《商品房买卖合同》中约定“买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起210天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金”，现被告抚顺绿地置业没有按该约定在210天内退还原告刘大志全部已付款，故其应向原告刘大志支付全部已付款202,530.49元（其中：房屋首付款72,754.00元+已偿还第三人工行望花支行本息123,785.48元+其他费用5,994.00元）0.2%的违约金405.06元。因案涉房屋已办理《预售商品房抵押登记备案证明》，系为在建房屋办理抵押登记的方式，符合《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条关于在建房屋也可以进行抵押的规定，应当认定该抵押行为有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定“为担保债务履行，债务人或者第三人不转移财产的占有、将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权情形，债权人有权就该财产优先受偿”，第三人工行望花支行在抚顺绿地置业不能清偿的到期债务范围内，对坐落于抚顺经济开发区绿地.剑桥6-55号-2-1502号的房屋享有优先受偿权。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十三条、第九十四条第一款（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款、第一百八十条、第一百八十七条规定，判决如下：一、解除原告刘大志、被告抚顺绿地置业有限公司与第三人中国工商银行股份有限公司抚顺望花支行签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告抚顺绿地置业有限公司于本判决生效后三十日内返还原告刘大志购房首付款72,754.00元及利息（按中国人民银行同期存款利率计算，自2013年8月22日起计算至给付之日止）；三、被告抚顺绿地置业有限公司于本判决生效后三十日内返还原告刘大志已向第三人中国工商银行股份有限公司抚顺望花支行偿还的贷款本息123,785.48元；四、被告抚顺绿地置业有限公司于本判决生效后三十日内将原告刘大志尚未偿还的贷款返还第三人中国工商银行股份有限公司望花支行，因提前偿还贷款所产生的相关费用由被告抚顺绿地置业有限公司负担（贷款及提前还贷费用数额以第三人中国工商银行股份有限公司抚顺望花支行还贷数额为准）；五、被告抚顺绿地置业有限公司于本判决生效后三十日内返还原告刘大志其他费用损失5,994.00元（其中：印花税5.00元、住房交易手续费20.00元、住房专项维修基金5,589.00、房屋产权变更登记手续费80.00元、律师见证费300.00元）；六、被告抚顺绿地置业有限公司于本判决生效后三十日内支付原告刘大志解除合同违约金405.06元；七、驳回原告刘大志的其他诉讼请求。负有金钱履行义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,339.00元，由被告抚顺绿地置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 长  吕贤超人民陪审员  李立光人民陪审员  许玉明二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  赵思洋