湖北省武汉市洪山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0111民初2613号 原告（反诉被告）：姜云耀，男，1977年5月2日出生，汉族，住湖北省武汉市蔡甸区， 委托诉讼代理人：杨浩，湖北忠三律师事务所律师。授权范围：特别授权。 委托诉讼代理人：乔梦垚，湖北忠三律师事务所律师实习律师。授权范围：特别授权。 被告（反诉原告）：湖北武珞创意园发展有限公司，住所地湖北省武汉市洪山区珞南街珞瑜路**。 法定代表人：陈晓东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋星照，该公司员工。授权范围：特别授权。 原告（反诉被告）姜云耀（以下简称原告姜云耀）与被告（反诉原告）湖北武珞创意园发展有限公司（以下简称被告武珞公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告姜云耀的委托诉讼代理人杨浩、乔梦垚，被告武珞公司的委托诉讼代理人蒋星照到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姜云耀向本院提出本诉诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《租赁合同》和《综合管理服务合同》已于2020年5月7日解除；2、被告退还原告1月20日至3月31日房屋租金共计184128元；3、被告退还原告房屋装修押金10000元、装修管理费2620元、履约保证金112660元、质量保证金10000元、POS机押金5000元、物业保证金44540元，以上共计184820元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年6月28日，原、被告签订《租赁合同》，合同约定由原告租赁被告位于银泰创意城7F015，面积为262平方米的场地用于经营品牌为“那都不是锅”的餐饮服务业，租赁期限为2019年11月8日至2022年11月7日。2019年6月11日，原告向被告银行转账50000元意向金，但是后期用于冲抵房屋租赁租金等。2019年9月20日，原告向被告银行转账328205.57元用于缴纳10、11、12月租金及履约保证金112660元、质量保证金10000元、POS押金5000元、物业保证金44540元。2019年10月7日，原告向被告银行转账12820元装修金投资款，其中10000元为装修保证金。2019年12月17日，原告向被告银行转账236736.03元，用于缴纳2020年1月、2月、3月的租金物业费。原告认为：1、根据《湖北省高级人民法院民二庭关于印发〈关于审理涉及新型冠状病毒××疫情商事案件若干问题的解答〉的通知》第五条的规定及《租赁合同》第14.4条的约定，原告主张解除与被告之间的《租赁合同》应当予以支持。2、由于2020年2月20日全国人大常委会法工委已对当前我国发生的新型冠状××疫情定性为不可抗力，且《租赁合同》第十一条11.1约定“在本租赁合同期间或任何延期内，如发生地震、洪水或其他本租赁合同双方不能合理控制或无法预料的不可抗力。被告亦不得主张此期间的租金”，因此原告有权请求被告返还已向被告支付的1月20日至3月31日的租金。3、基于不可抗力的原因，合同解除后，被告理应向原告返还诉请的共计184820元款项。为此，起诉要求判如所请。 被告武珞公司针对本诉辩称，1、同意解除合同，合同解除时间应为2020年9月23日。疫情之后，被告已经推出租金减免及其他扶持措施，但原告不愿共渡难关，擅自停止经营，拒绝履行合同义务，原告空铺和撤铺已造成很大影响，被告已重新招商并签订合同。2、原告的第二项诉请属于无理要求，没有事实和法律依据。支付租金、综合管理费等费用系原告的义务，原告仅以疫情影响属于不可抗力要求被告退还1月20日至3月31日的租金等费用，违背《最高人民法院关于审理涉新型冠状病毒××疫情商事案件若干问题的解答（二）》和《湖北省高级人民法院关于审理涉及新型冠状病毒××疫情商事案件若干问题的解答》的处理原则，原告的此项诉请，没有事实和法律依据。3、原告擅自停止经营导致解约，应依约向被告不交租金、支付违约金等各项费用。综上所述，请求驳回原告本诉全部诉讼请求。 被告武珞公司向本院提出反诉诉讼请求：1、请求确认双方签订的《租赁合同》和《综合管理服务合同》于2020年9月23日解除；2、反诉被告支付拖欠的租金324905.59元。滞纳金人民币58762.84元（租赁合同16.2条），暂计算至2020年10月31日，自2020年11月1日起按照324.8元/日计算直至支付之日止。3、反诉被告支付拖欠的综合管理服务费、水、电费合计人民币128423.67元及滞纳金（自2020年11月1日起直至支付之日止，按照128.42元/日计算）； 4、反诉被告支付违约金517178.04元；5、反诉被告支付装修免租期租金185234元；6、反诉被告支付拆除费用24800元；7、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2019年6月28日签订了《租赁合同》和《综合管理服务合同》，约定由反诉被告租赁反诉原告位于银泰创意城7F015号场地262平方米经营“那都不是锅”品牌餐饮。合同期限自2019年10月13日起至2022年11月7日止。2020年3月6日，反诉被告以亏损和资金困难为由提出解除合同并未按照合同约定正常经营直至2020年9月23日反诉原告收回涉案场地。同时，反诉被告拖欠反诉原告巨额租金及各项费用。为维护自身合法权益，反诉原告现依法提起反诉，恳请法院在查清事实的基础上，依法裁判，支持反诉原告的全部诉讼请求。 原告姜云耀针对反诉辩称：1、根据《湖北省高级人民法院民二庭关于印发（关于审理涉及新型冠状病毒××疫情商事案件若干问题的解答）的通知》第五条的规定以及《租赁合同》第十四条14.4的约定，答辩人在2020年5月7日向被答辩人发出《解除合同通知书》，因此，合同应于2020年5月7日解除，而非2020年9月23日。2、全国人大常委会法工委已于2020年2月20日对当前我国发生的新型冠状××疫情定性为不可抗力，而答辩人与被答辩人在《租赁合同》第十一条11.1明确约定，在合同期间或任何延期内，发生不可抗力的，不得主张此期间的租金，且合同也于2020年5月7日解除。因此，答辩人不存在拖欠被答辩人租金的行为，也并未构成违约。3、答辩人在2020年5月7日已于被答辩人解除了合同，且在疫情期间，答辩人也并未产生合管理服务费、水、电费，因此，被答辩人所提出的此项费用无事实和法律依据。4、根据《租赁合同》第十六条16.7的约定，只有在因答辩人原因导致合同提前终止的，答辩人才需支付装修免租期租金，而本次合同的终止是由于不可抗力而不是答辩人的原因导致，所以被答辩人不需支付装修免租期租金。5、根据《租赁合同》第十五条的约定，答辩人留存在屋内的财产被视为放弃所有权，被答辩人可任意处置。因此，被答辩人所提出的拆除费用无事实和法律依据。综上，答辩人认为，被答辩人提出的全部诉讼请求均无事实根据和法律依据，法院应予驳回，本案诉讼过程中产生的诉讼费用应由被答辩人自己承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2019年6月28日，原、被告签订《租赁合同》，双方在合同专用条款中约定：原告租赁被告位于湖北省武汉市洪山区银泰创意城7F015，面积为262平方米的场地用于经营品牌为“那都不是锅”的餐饮服务业；租金按固定租金与抽成租金两者中较高者执行；租赁期限为2019年11月8日至2022年11月7日；原告向被告交付履约保证金112660元、质量保证金10000元、装修押金10000元、装修管理费2620元。双方在合同通用条款中约定：2.2.5原告在装修过程中应遵守被告《装修手册》的规定，并于进场前向被告一次性支付装修押金，原告在被告对装修竣工审核通过之日起三个月后向被告提出退还装修押金的申请，被告审批通过后无息退还。11.1在本租赁合同期间或任何延期内，如发生地震、洪水或其他本租赁合同双方不能合理控制或无法预料的不可抗力事件，双方在本租赁合同下的义务可在不可抗力发生期内暂时中止履行，双方不必为此承担任何责任。被告亦不得主张此期间的租金。被告因不可抗力，未能将租赁场地出租给原告的，被告不承担违约责任。14.1在本合同有效期内，若原被告双方协商一致，可提前终止本合同。14.2本合同期内，原告经提前三个月书面通知被告并征得被告书面同意后可以提前终止本合同，被告没收原告履约保证金作为对被告的补偿，原告在合同终止当日，应付清实际发生的租金及本合同约定的其他费用。14.3因整体业态布局调整需要，被告要求原告调整租赁场地的位置时，应提前30天向原告书面提出，在被告补偿原告不超过经调整的租赁场地面积相对应的1个月固定租金的贴补的情况下，原告应予同意并按期调整。14.4若不可抗力事件持续三个月以上，且双方不能协商一致的，任何一方有权书面通知另一方立即提前终止本租赁合同。15租赁场地交还：原告在合同提前终止或期满终止之日将租赁场地恢复原状，并将被告提供的配套设施以完好状态交还被告，如损坏需按价赔偿。如原告未按照约定日期交还，被告有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失将由原告承担。原告留存于房屋内的财物将被视为其放弃所有权，被告可任意处置无需承担法律责任，原告如逾期交还，应按日租金标准的三倍，向被告支付逾期占用费，以及实际使用量及损耗量的能源费。违约责任：16.1若任何一方违反本合同项下的任何责任义务，均应赔偿另一方因此而遭受到的相应损失，本合同另有约定的按约定处理。16.2原告应当按照本合同约定按时缴纳租金等各项费用，延迟缴纳的，每延迟一日，原告应当向被告支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，双方特别确认，在租赁期限，若原告延迟缴纳租金或物业服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），则被告也有权单方解除合同。16.4被告按第14.6条及本合同其他条款约定解除本合同（不可抗力除外）或原告单方面擅自解除本合同的，原告承担违约责任如下：16.4.2如果本合同解除时，原告实际租赁期限不满六个租赁年度（包括开业日前解除的情况）的，原告除承担本合同第16.4.1条责任外，还应向被告赔偿相当于4个月租金的违约金，本合同生效至装修期结束期间解除合同的按本条执行。16.6未经被告书面同意原告擅自停止经营的，或原告未与被告营业时间一致擅自延迟开店或提前闭店的，原告应按1000元/次向被告支付违约金。16.7双方特別明确，原告妥善履行本合同是被告给予原告装修期及其他租金优惠的前提，如原告原因导致本合同提前终止（包括原告违约导致被告解除合同的情形），则原告应在本合同终止后7日内按第一个租赁年度的租金标准补交装修期优惠的以及其他优惠部分的租金。此外，双方还就合同的其他相关事宜进行了约定。另外，原、被告还基于上述租赁合同签订《综合管理服务合同》和《POS专用收银系统使用协议》各1份，分别约定由被告提供综合服务，原告支付综合管理服务保证金44540元，综合管理服务费按季度支付；被告授权原告使用收银系统，原告支付押金5000元，使用费为300元/月按季度支付。 上述合同签订后，被告向原告提供了合同约定的商铺，原告向被告支付了房屋装修押金10000元、装修管理费2620元、履约保证金112660元、质量保证金10000元、POS机押金5000元、物业保证金44540元，以上共计184820元。合同履行期间，原告于2019年12月17日向被告缴纳了2020年1月1日至2020年3月31日的租金、物业费共计236736.03元，此后未再交纳租金，原告在疫情发生之后，也未再实际经营。2020年5月7日，原告通过邮寄方式向被告发出《解除合同通知书》1份，该合同的主要内容为：由于新型冠状病毒××疫情的原因，原告所经营的餐饮无法正常营业，且根据《租赁合同》第14.4条的约定，现原告向被告通知解除双方签订的《租赁合同》。被告于2020年5月8日签订后该解除通知。此后，双方沟通未果。2020年9月23日，被告将涉案的商铺另行租赁给新商户杨某，原商铺装修拆除事宜由新商户杨某实施并支付拆除费用24800元。 本院认为，原、被告之间签订的租赁合同和综合管理服务合同系合同当事人之间真实的意思表示且不违反法律规定，该合同合法、有效。合同双方当事人均应依照约定履行合同义务。本案中，双方当事人争议的焦点问题为：原告提出解除合同是否达到解除合同的条件；双方解除合同的时间；被告是否应退还原告相关费用；原告是否应承担违约责任。关于原告提出解除合同是否达到解除合同的条件的问题：原告于2020年5月7日以受疫情影响无法正常营业为由向被告提出解除合同。根据租赁合同通用条款14.4约定：若不可抗力事件持续三个月以上，且双方不能协商一致的，任何一方有权书面通知另一方立即提前终止本租赁合同。新型冠状病毒××疫情属于不可抗力，且武汉市受疫情影响不可抗力时间为2020年1月24日至2020年5月1日（湖北省解除重大突发公共卫生时间应急一级响应时间）。原告于2020年5月7日向被告提出解除合同，符合合同约定的解除条件。关于涉案合同解除时间的问题：根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告邮寄送达被告的解除合同通知书，被告签收的时间为2020年5月8日，故双方解除合同的时间应为2020年5月8日。原告本诉要求确认解除合同时间为2020年5月7日及被告反诉要求确认解除合同时间为2020年9月23日，本院均不予支持。关于原告本诉主张返还相关费用的问题：关于原告诉请退还2020年1月20日至2020年3月31日期间租金的问题：根据租赁合同通用条款11.1约定，在合同期间发生不可抗力事件，双方在本租赁合同下的义务可在不可抗力发生期内暂时中止履行，双方不必为此承担任何责任。被告亦不得主张此期间的租金。被告因不可抗力，未能将租赁场地出租给原告的，被告不承担违约责任。对原告要求被告退还租金之诉请，本院予以支持，但时间应从2020年1月24日计算至2020年3月31日，金额应为176236.82元（236736.03元÷90天×67天）。关于原告诉请退还装修押金10000元、装修管理费2620元、履约保证金112660元、质量保证金10000元、POS机押金5000元、物业保证金44540元的问题：合同解除后，相应的押金、保证金应予以退还，对原告要求退还装修押金10000元、履约保证金112660元、质量保证金10000元、POS机押金5000元、物业保证金44540元之诉请，本院予以支持，根据原告提交的《进场事宜通知函》，可退金额并不包含装修管理费，原告主张退还装修管理费2620元，证据不足，本院不予支持。原告因不可抗力事件提出解除合同，符合合同约定的解除条件，不应承担违约责任，且原告在疫情结束后也未再实际经营，故被告反诉要求原告支付违约金，2020年4月1日至2020年9月23日期间的租金、综合管理服务费、水、电费，以及滞纳金的反诉诉请，依据不足，本院不予支持。根据租赁合同通用条款16.7约定，原告妥善履行本合同是被告给予原告装修期及其他租金优惠的前提，如原告原因导致本合同提前终止（包括原告违约导致被告解除合同的情形），则原告应在本合同终止后7日内按第一个租赁年度的租金标准补交装修期优惠的以及其他优惠部分的租金。即原告支付装修免租期租金的前提是只有在因原告原因导致合同提前终止的，而本案涉案合同解除是由于不可归责于双方任何一方的不可抗力原因导致，故被告反诉要求原告支付装修免租期租金，不符合合同约定，本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付拆除费用24800元的问题：根据被告提交的相关证据，原商铺装修拆除事宜由新商户杨某实施并支付拆除费用24800元，但被告并未提供证据证明新商户杨某实施拆除的范围与本案在合同解除后需要拆除的范围一致，且被告也未提供证据证明其向新商户杨某支付了该拆除费用，故新商户杨某支付拆除费用24800元不能视为被告的损失，被告反诉主张该费用，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）湖北武珞创意园发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）姜云耀退还租金176236.82元； 二、被告（反诉原告）湖北武珞创意园发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）姜云耀退还装修押金10000元、履约保证金112660元、质量保证金10000元、POS机押金5000元、物业保证金44540元，共计182200元； 三、驳回原告（反诉被告）姜云耀的其他本诉诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）湖北武珞创意园发展有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6834元由原告（反诉被告）姜云耀负担195元，被告（反诉原告）湖北武珞创意园发展有限公司负担6639元；反诉案件受理费16163元被告（反诉原告）湖北武珞创意园发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员 邵 冬 二〇二〇年十二月二十二日 书记员 万玲玲