广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23398号上诉人（原审被告）：董锦潮，男，汉族，1968年6月27日出生，住广东省汕头市潮**。委托诉讼代理人：张小龙，广东启源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东省信托房产开发有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区花蕾路**第****之二。法定代表人：李仕源，职务：总经理。委托诉讼代理人：关惠玲，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何坤涛，北京大成（广州）律师事务所律师。原审被告：陈景伟，男，1962年2月11日出生，汉族，身份证住址：广东省汕头市潮**。上诉人董锦潮因与被上诉人广东省信托房产开发有限公司（下简称省信托公司）、原审被告陈景伟物权保护纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初29058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人董锦潮上诉请求判令：1.撤销原审判决第一、二项，改判驳回省信托公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由省信托公司承担。事实与理由如下：一、原审判决认定省信托公司为涉案物业产权人，属于认定事实错误。其一，省信托公司并未取得涉案物业的房地产权属证书，不能认定涉案物业属于省信托公司所有。其二，涉案物业为垫层设置公建配套项目，应属全体小区业主共有；二、原审判决认定由董锦潮向省信托公司返还涉案物业，并支付房屋占有使用费，为适用法律错误。如前所述，涉案物业为垫层设置公建配套项目，应属小区业主共有。现涉案小区已成立业主委员会多年，省信托公司一直未给业主委员会配置小区物业用房。从涉案物业的“垫层设置公建配套项目”性质可以看出，涉案物业应属于移交给小区业主委员会使用的物业用房，故应由董锦潮直接向小区业主委员会返还涉案物业，而不是向省信托公司返还；三、评估报告存在多处观点错误，原审法院不应直接采信评估意见。其一，估价对象为“具有商业使用性的住宅”的假设前提错误。根据省信托公司提供的《广州市不动产登记查册表》，涉案物业使用性质为住宅，并不是商业用途，评估公司仅仅根据现场“全部安装了宽幅的金属卷闸门，无窗，根据一般常识，估价对象用于住宅用途的可能性极低”，就认定涉案物业为“具有商业使用性的住宅”，是严重错误的。其二，涉案物业现处于空置状态，评估结果明显不合理。涉案物业的一小部分曾短暂出租给陈景伟使用，在省信托公司向法院起诉后，董锦潮已和陈景伟解除了涉案物业的租赁合同。涉案物业的其余部分一直处于空置状态，并未出租给其他人，未收取过租金。在疫情发生后，至今涉案物业也没有对外出租。被上诉人省信托公司答辩称：不同意董锦潮的全部上诉请求。第一，涉案房屋属于我方所有，原审法院认定事实清楚。不动产登记簿的登记及我方提交的广州市房地产权属证明书均显示涉案房屋的产权人为省信托公司。董锦潮提交的建设工程报建审核书是政府有关部门审定许可建设各类工程的证书，是房地产项目开发过程中的阶段性文件，与房屋所有权没有关联性，董锦潮据此主张涉案房屋属于小区业主共有缺乏事实根据和法律依据。第二，董锦潮无权占有涉案房屋，依法应当停止侵害并腾空返还房屋，并应当支付房屋占有使用费。董锦潮虽主张在我方向法院起诉后已经解除和陈景伟之间的房屋租赁合同，但至今仍未向省信托公司交还房屋钥匙及返还房屋。因此，原审法院认定董锦潮需支付自2016年8月1日起至实际腾空返还房屋之日止的房屋占有使用费并无任何不当。综上所述，请求驳回董锦潮的全部上诉请求，维持原审判决。原审被告陈景伟述称：同意董锦潮的上诉请求。省信托公司于2019年8月13日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.董锦潮、陈景伟立即停止侵权、恢复原状，腾空并返还原告位于白云区××街××号的首层房屋；2.董锦潮、陈景伟支付自2016年8月起至实际腾空房屋之日止的房屋使用费（房屋面积为486.39平方米，参考人民法院委托的有相应资质的第三方机构对房屋租金的评估价）。原审法院经审理查明，1998年11月，广州市房地产登记所核发《广州市房地产权属证明书》（No：0028722）。上述证明书记载：下列房地产权属，经审查已确认，并以稳字52558号登记在案，请凭此证明书到交易所办理鉴证手续。所有权人：广东省信托房产开发公司；所有权来源：1993年建；占有份额：全部；房屋座落：白云区××街××、××、××、××、××、××号；建筑基地面积：2031.89平方米；使用土地面积：2037.92平方米；总建筑面积10760.01平方米；备注：预售证：穗房预字××号，已征收国有土地使用权出让金，使用年限从1994年5月12日起；说明：此证明书用于办理继承公证、征用拆迁交换产权、交易之用。根据广州市不动产登记查册表的记载，位于白云区××街××、××、××、××、××、××号的房屋使用性质为住宅。位于白云区××街××号首层（涉案房屋）的房屋面积为486.3858平方米。2004年，因省信托公司欠广东省第二建筑工程公司债务无力偿还，故广州市中级人民法院在执行中委托广东省东华拍卖行对省信托公司名下位于白兰花园的物业进行公开拍卖。董锦潮参加上述拍卖活动，竞得广州市白云区大金钟路白兰花园40栋、41栋、43栋首层仓库物业。之后，董锦潮除占有、使用竞得物业外，还占有、使用与之相邻的涉案房屋（位于白云区××街××号首层）至今。2011年12月15日，董锦潮与陈景伟签订《租赁协议》，约定：董锦潮将坐落于广州市白云区金钟横路白兰三街的仓库出租给陈景伟使用；面积101平方米；租金每月每平方米45元，月租金4545元；租期一年，2011年1月1日起至2011年12月30日止。陈景伟承租的房屋属于涉案房屋的一部分。《租赁协议》期满后，董锦潮与陈景伟仍保持租赁合同关系，继续占用其承租的房屋。2017年12月22日，省信托公司工作人员前往涉案房屋派发通知，要求涉案房屋使用人限期搬离。2018年2月1日，省信托公司工作人员上门张贴通知，称将对涉案房屋停水停电、封锁闸门。2019年7月12日，省信托公司工作人员因使用人侵占涉案房屋向公安机关报警。原审诉讼中，董锦潮与陈景伟称已于2019年9月30日终止租赁合同关系，但省信托公司对此不予确认。原审诉讼中，经原审法院委托评估，评估机构作出评估意见为：涉案房屋为“具有商业使用性的住宅”。涉案房屋在2016年8月至2019年12月期间的评估租金为701369元。其中2016年租金单价为30.4元/平方米/月；2017年租金单价为31.2元/平方米/月；2018年租金单价为37元/平方米/月；2019年租金单价为39.3元/平方米/月。原审诉讼中，董锦潮提交广州市城市规划局《建设工程报建审核书》编号：（1993）穗城规北片建字第303号，拟证明涉案房屋为垫层设置公建配套项目。原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”第三十四条规定，“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第三十七条规定，“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”目前，根据不动产登记簿上的登记，省信托公司为涉案房屋的产权人。董锦潮虽然举证拟证明涉案房屋为公建配套项目，但该证据为房地产项目开发过程中的阶段性文件，与最终建成后的不动产登记信息不符，而董锦潮无证据证明该登记信息有错误，故原审法院对董锦潮的相关抗辩意见不予采信。对于省信托公司主张董锦潮、陈景伟停止侵权、恢复原状，腾空并返还涉案房屋的诉讼请求，原审法院认为，首先，董锦潮无权占有涉案房屋，依法应当停止侵害并腾空返还房屋。其次，省信托公司无证据证明涉案房屋现状与原状有何不同，故其主张董锦潮、陈景伟对涉案房屋恢复原状依据不足，不予支持。最后，省信托公司无证据证明陈景伟目前仍然占用涉案房屋，故对其主张陈景伟停止侵害并返还房屋的诉讼请求不予支持。对于省信托公司主张董锦潮、陈景伟支付自2016年8月起至实际腾房之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，原审法院认为，首先，董锦潮无权占有涉案房屋，且对外出租营利，造成省信托公司经济损失，应当支付房屋占有使用费。房屋占有使用费的标准为：2016年8月1日至2019年12月期间，按评估意见701369元计付；2020年1月1日至返还房屋之日期间参照2019年租金评估价格计付。其次，陈景伟作为直接使用部分涉案房屋的承租人，与董锦潮构成共同侵权，应当对其使用期间、面积的房屋占有使用费承担连带清偿责任。关于陈景伟主张其租赁合同于2019年9月30日终止的事实，有董锦潮予以确认。省信托公司虽然不确认合同终止的事实，但亦无证据证明陈景伟在上述时间后继续占有使用涉案房屋。因此，根据省信托公司诉讼请求及查明认定事实，原审法院认定陈景伟应当承担责任的期间为2016年8月1日至2019年9月30日期间，涉及的房屋占有使用费为133734.1元（30.4元/平方米/月×101平方米×5个月+31.2元/平方米/月×101平方米×12个月+37元/平方米/月×101平方米×12个月+39.3元/平方米/月×101平方米×9个月）。最后，对于董锦潮对于房屋占有使用费标准的抗辩意见，原审法院认为，评估机构将涉案房屋定性为“具有商业使用性的住宅”，并在此定性基础上作出评估意见，符合客观实际，予以确认。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，2020年7月22日作出判决如下：一、董锦潮于本判决生效之日起五日内向广东省信托房产开发公司腾空返还位于广州市白云区××街××号首层的房屋（486.3858平方米）；二、董锦潮于本判决生效之日起五日内向广东省信托房产开发公司支付2016年8月1日至腾空返还房屋之日期间的房屋占有使用费（2016年8月1日至2019年12月31日期间的房屋占有使用费为701369元；2020年1月1日起至腾空返还房屋之日期间按照39.3元/平方米/月×486.3858平方米×实际占用时间计付）；陈景伟对其中133734.1元的部分承担连带清偿责任；三、驳回广东省信托房产开发公司的其他诉讼请求。案件受理费9056元及鉴定费12058元，由董锦潮负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。另查明，广州上德行土地房地产与资产评估咨询有限公司接受原审法院的委托，于2020年4月17日作出了上德行评字（2020）F06004号《房地产估价报告》，针对涉案房屋在2016年8月至2019年12月期间的租金标准进行了评定。再查明，广州市国土资源和规划委员会于2018年5月10日发布的《广州市房地产开发项目公共服务设施不动产登记细则》第五条规定，“业主共有的设施，按以下规定办理不动产登记：房地产开发项目整体确权的，办理首次登记时，开发企业应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路（不含城镇公共道路）、绿地（不含城镇公共绿地或者明示属于个人的绿地）、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有，不动产登记机构将前述业主共有物权信息在不动产登记簿上予以记载……”，第七条规定，“移交的配套设施，按以下规定办理不动产登记：（一）房地产开发项目办理首次登记时，开发企业应当将建筑区划内同期规划验收的移交的配套设施（包括独立用地和非独立用地）一并申请登记，领取不动产权属证书。不动产登记机构将该配套设施区分无偿移交和按成本价移交两类情形在不动产登记簿及不动产权属证书附注中予以记载。（二）配套设施移交后，开发企业应当会同市、区住房和城乡建设行政主管部门或委托建设单位向不动产登记机构申请转移登记”。二审期间，上诉人董锦潮向本院提交小区业主间的聊天记录，以证明：省信托公司至今未按照规划条件给涉案物业所在的小区配置公建物业，涉案物业应属于垫层设置公建配套项目，故应归属小区业主共有。被上诉人省信托公司质证称：对该证据的三性均不予确认。聊天记录的主体的身份无法确认，且聊天记录仅是简短的片段，未能反映完整的聊天内容。即使该聊天记录是小区业主之间的交流记录，也不能证明董锦潮的证明内容。陈景伟表示对前述证据的三性均无异议。本院认为，本案二审的争议焦点包括：其一，省信托公司是否有权要求董锦潮返还涉案房屋并支付相应的占有使用费；其二，董锦潮应付占有使用费的标准应如何确定。关于省信托公司是否有权要求董锦潮返还涉案房屋并支付相应的占有使用费的问题。依据已查明的事实，省信托公司作为开发企业，已取得包括涉案房屋在内的广州市白云区××街××、××、××、××、××、××号物业的初始登记，广州市不动产登记机关就涉案房屋登记的房屋使用性质为住宅。据此，省信托公司对涉案房屋享有合法权益。董锦潮无合同依据与法律依据占有涉案房屋，至今仍未向省信托公司交还，故省信托公司诉请董锦潮承担腾空交还涉案房屋并支付相应占有使用费的侵权责任，符合法律规定，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。董锦潮以广州市城市规划局核发的《建设工程报建审核书》载明涉案房屋为“垫层设置公建配套项目”，应归属全体业主共有为由，上诉认为省信托公司无权以产权人身份向其主张权利，但涉案房屋并未经不动产权登记机关确认为归全体业主共有的共有设施并初始登记为业主共有，而即使涉案房屋属于需移交有关政府职能部门归口管理的公建配套设施，按相关规定也应先初始登记到省信托公司名下后，再由省信托公司办理转移登记手续。在涉案房屋尚未办理转移登记手续的情况下，省信托公司作为涉案房屋的开发商及初始登记权利人，对涉案房屋享有合法权益，有权主张排除对涉案房屋的无权占有。故此，董锦潮上诉认为省信托公司无权向其主张权利缺乏法律依据，本院不予采纳。关于董锦潮应付占有使用费的标准应如何确定的问题。如前所述，董锦潮无合同依据和法律依据占有涉案房屋，应当向涉案房屋的权利人即省信托公司支付相应的占有使用费。对于该占有使用费的具体标准，广州上德行土地房地产与资产评估咨询有限公司接受原审法院的委托，依据原审法院提供的涉案房屋权属登记资料，结合实地查勘查明的涉案房屋使用现状，按照《房地产估价规范》针对涉案房屋在2016年8月至2019年12月期间的租金标准进行了评定，该评估结论具有一定的客观性和科学性，董锦潮对其关联性提出异议，但未提供相反证据予以推翻，故原审法院参考前述评估结论确定董锦潮应付省信托公司占有使用费的标准，处理并无不当，本院予以确认。董锦潮上诉认为前述评估结论存在多处错误，故不应直接采信，理据不充分，本院不予采纳。综上所述，董锦潮的上诉请求与理由均不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9056元，由上诉人董锦潮负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  郑怀勇审判员  邓 颖二〇二〇年十二月二十一日书记员  王文杰唐颖琪