广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初9081号原告：深圳市万科物业服务有限公司珠海分公司，住所：珠海市香洲区********。统一社会信用代码：914************1X5。法定代表人：严某1，总经理。委托诉讼代理人：余宁，男，系原告公司员工。委托诉讼代理人：盘汝思，女，系原告公司员工。被告：关英俊，男，汉族，1972年12月2日出生，住珠海***************。公民身份号码：440************217。上列原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人及被告关英俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.判决被告立即交纳所拖欠的物业费用与公摊电费合计13600.25元；2.判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告为珠海***************的业主。原告于2016年8月1日正式为海愉半岛花园提供物业服务，被告自2016年10月1日起一直无理由拒缴物业费。根据《物业管理条例》第四十二条以及《海愉半岛花园一期物业服务协议》第三条第一项约定，被告应于每月10日前向原告交纳当月的物业服务费。被告的房产收费标准为：高层物业1.5元/平方米/月，被告的房产面积为159.88平方米，每月应缴纳费用为239.82元。根据《海愉半岛花园一期物业服务协议》第三条第七项约定，被告在下月及以后交纳的视为逾期交纳。自2016年10月1日至2020年3月止，经原告多次催缴，被告一直不予交纳相关物业服务费及违约金。被告自2016年10月1日至2020年3月13日已经拖欠物业服务费等费用合计13600.25元，其中物业本金10024.48元，违约金3034.42元，公共分摊费用541.35元。综上，为维护原告合法权益，诉至法院，请求法院依法判准诉请。原告为其诉称提交如下证据：1.吉大街海湾社区居民委员会出具的公告、温馨提示、投票公告、表决结果公示等11份材料；2.不动产登记查询结果；3.本小区其他业主签订的物业服务协议；4.清洁服务承包合同书；5.律师函、快递单及被告签收的截图；6.欠费清单；7.物业费短信、微信催交记录；8.水电费公摊办法说明、《关于规范住宅小区物业管理公用水电费分摊问题的通知》。被告辩称：一、案涉小区被万科地产改造至2019年2月份施工队才退场，在此之前属于未验收交付使用状态。原告在2016年的入驻是未具备条件，未经大部分居民授权。被告也没有与原告签订任何的《物业服务协议》，不承认其中的任何条款。本案不属于合同纠纷，被告不承担违约责任。原告入驻前未获得三分之二的原居民授权同意，按《物权法》规定，其宣称的入驻是非法的；一个新的物业公司入驻小区，起码要小区在经过政府相关部门整体竣工验收并交付使用后才能收取管理费，小区在2016年10月至2019年2月仍在施工改造过程中，未竣工验收，未交付使用，原告不具备入驻管理条件。原告提交的《物业服务协议》中也写明“甲方应自开发商交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业管理服务费”，即原告也认同被告应自小区改造完成，经验收并交付使用之日起才开始交管理费；原告提供的资料中，没有任何条款是明确要求居民自2016年10月就要交管理费。施工期间一切还不完善，即使同意原告入驻，也不等于同意原告施工期间对居民进行收费；万科地产改造期间，原居民是不需要向原物业泰达公司交纳管理费，这是作为万科地产在施工期间对原居民生活造成侵扰的补偿；万科地产也承诺施工期间免收管理费，虽然当时没有确认，但已表明了将此事留待下次商议解决，即是在物业公司入驻的时候，就必须与居民有个协商。何时收费是个重大事件，没有原居民在被施工侵扰期间不提出补偿还同意额外交费的。二、原告施工期入驻小区只是为万科地产服务，居民没有获得相应服务体验。对居民的诉求不作为，反而配合地产公司转移小区公共财物，居民有权拒交管理费。2016年小区还在施工期间，未验收未交付使用，花草没有、道路挖烂、闲杂人等随便出入小区，居民生活被严重干扰，没有获得相应的服务体验；物业公司存在明显过错，小区公共财物（罗汉松、女王原石、艺术油画、艺术木雕等）被盗，物业公司没有报案处理，反而配合有关公司将公共财产转移；原告非法侵吞居民收益，如电梯广告收益、游泳池收益，原告还非法占用两千平方米的居民会所，至今未提供给居民使用，以上问题未协商解决之前，居民有权不交管理费，以维护自己正当权益。三、原告单方的《物业服务协议》没有写明收费起算时间，没有明确广告收益、泳池收益如何分配，未与原居民充分商讨，未经公示并取得三分之二的居民同意通过，故《物业服务协议》的任何条款无效。四、公摊电费不属于业主承担。五、原告在施工期入驻，没有马上向居民收取管理费，而是在时隔三年后才提出追缴施工期间的管理费，其已过诉讼期限。综上所述，1.原告在小区未验收交付使用之前入驻，其《物业服务协议》相关条款及管理费起算时间，未经公示、未经协商，属于非法入驻。并且原告在入驻期间，存在严重的失窃过错，同时至今还占用了业主会所和所有广告收益，在以上问题未协商解决之前，业主有权不签约不交费。2.本案属于全体居民业主的维护权益案，不属于合同纠纷。原告利用居民的举证弱势，试图以法院判决代替与原居民的协商，逐个单独起诉业主，以渐进方式获取全部非法收益。请原告正视居民的合法权益，就收费的起计时间、收费标准，泳池、广告收益分配，会所何时还给业主等重大议题与居民协商达成和解，并停止侵害居民的合法权益。针对庭审当天原告新提交的证据，被告辩称1.原告提供的与业主签订的两份《物业服务协议》，分别是2017年和2018年签约的，恰恰证明了大多数居民在2016年是反对收取管理费的，并以拒绝签约进行抵抗。从侧面证明了《投票结果统计表》、《表决情况汇总表》上的同意数据是存在猫腻的，是虚假的。2.原告提交的《业主大会表决结果公示》中仅有两项表决内容，刻意回避了“管理费交纳的起始时间”的明确选项，不能充分证明居民是同意自2016年10月起就缴纳管理费。公示的两项内容与“何时开始缴纳管理费”之间没有必然因果关系，二者不是想当然的同等关系。“何时缴费”是属于双方的商业谈判，不能有丝毫含糊。之前居民就此与万科地产公司已经有过“施工期间免管理费”的沟通（附件一），原告万科物业与万科地产是利益相关的子母公司，原告宣称自己与万科地产无关，否认居民自2016年开始就已经实际享有施工期免管理费的事实，而妄图以居民表决同意《物业服务协议》代替“管理费缴纳的起始时间”的表决，以向居民追缴施工期管理费。3.被告对原告提交的《投票结果统计表》、《表决情况汇总表》上的监票人、业主代表的身份合法性表示质疑，这几位监票人员是否取得多数居民的授权同意书？本小区有10个单元，每单元至少有1名代表。居民大会最后一次与万科公司会议产生的《备忘录》就规定由14位居民代表组成监督小组。原告提供的监票人无一人是《备忘录》中监督代表的签名，他们不能代表广泛居民的权益，是无效的，在此基础上产生的《业主大会表决结果公示》也是不公正的，其点票统计所提供的数据也是虚假无效的。4.原告提交的《投票结果统计表》、《表决情况汇总表》显示，同意《物业协议》的仅占214户，而本小区2、5栋居民共有546户，同意所占比例39.19%，没有达到50%以上。5.大多数居民表示不清楚投票的事，为了证明收票、投票、点票过程的真实性与公正性，要求原告提供每户居民投票、监票点票、流动收票的视频或图片记录作为辅助证明。6.请原告提供2016年2、5栋同意缴费居民的缴费记录，和其相对应的《海愉半岛花园一期物业服务协议》，以证明原居民是真实同意施工期间缴费。7.原告于2020年8月10日开庭当天提交的所有证据材料，目的不纯。这些材料原告应该提前提供给被告，让被告有足够时间向法庭提供证据，但原告是当庭呈送，是原告有意为之，让老百姓上当受骗。8.综上所述，原告利用海湾社区居民委员会管理的疏漏与散漫，操控了投票的内容与议题，让重要的“居民缴纳管理费起始时间”议题在刻意缺项的情况下，让居民投票，以产生同意马上收费的假象。海湾居委会既没有充分征询过14位居民代表的意见，也没对监票人代表资格进行审核，违反了公平公正的原则，由此产生的《投票结果统计表》、《表决情况汇总表》、《业主大会表决结果公示》和海湾社区居委据此作出的《物业服务告示》也不足以证明居民就此同意施工期间愿意缴纳管理费。请求法院驳回原告请求，被告同意万科物业接管小区的管理工作，但应自2019年1月小区被改造完成，施工队退场后（附件二），开始收取物业管理费。之前的费用由万科地产或海愉置业承担，让原居民享有未变更物业公司之前就有的“施工期间免管理费”的待遇。被告为其辩称提供如下证据：1.关于海愉半岛（续建）项目及《协议书》等相关事项的备忘录（以下简称“备忘录”）；2.海愉半岛架空层改造事宜的会议纪要。经本院审理查明：2016年4月28日，珠海市香洲区吉大街道海湾社区*民委员会公告表示，由于海愉半岛花园一期原物业公司泰达物业将于2016年7月10日退出涉案小区，为尽快落实小区物业管理事宜，将组织召开海愉半岛花园一期业主大会，对是否同意原告接管海愉半岛花园一期进行表决，会议形式为书面征求意见形式，会议时间为2016年5月13日9：00时至2016年5月17日18：00在；2016年5月13日，珠海市香洲区吉大街道海湾社区*民委员会公告表示，因筹备召开业主大会工作未能如期完成，业主大会会议时间更改为2016年6月1日9：00时至2016年6月17日18：00时，在海愉半岛花园一期召开，采用书面征求意见形式；2016年5月17日，珠海市香洲区吉大街道海湾社区*民委员会将《海愉半岛花园一期物业服务协议》张榜公告，并核实了海愉半岛花园一期业主大会的投票权人数为459人，建筑物总面积为91699.28平方米。以上公告均张贴于小区主出入口、宣传栏、楼栋单元出入处等。2016年6月1日至2016年6月17日，采用书面征求意见形式，海愉半岛花园（一期）召开业主大会；2016年6月20日业主大会开箱验票，并公示表决结果如下：表决内容实际得票数推定的票数总得票数总得票数占总票数比率%总得票面积数（平方米）总得票面积占总建筑面积比率%是否通过选聘深圳市万科物业服务有限公司珠海分公司为海愉半岛花园一期物业服务企业27417745198.26%90490.598.68%是海愉半岛花园一期物业服务协议21417739185.18%77797.1384.84%是投票结果统计表上显示监票人3名签名、计票人3名签名及街道办监督人员2名签名，海愉半岛花园一期业主大会由珠海市香洲区吉大街道海湾社区*民委员会代章，确认投票结果。2016年8月1日，深圳市万科物业服务有限公司珠海分公司正式接管海愉半岛花园一期物业服务工作，根据《海愉半岛花园一期物业服务协议》（下称“物业协议”）约定，原告向海愉半岛花园一期提供的物业服务内容包括：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；4.公共绿化养护和管理；5.“专有或共有车位”物业服务；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。关于物业服务费。协议约定，物业管理区域物业服务收费实行包干制，业主应自开发商交付使用通知书约定的房屋交付之日起，每月10日前向原告交纳当期物业服务费，按建筑面积每月每平方米1.5元收取，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向原告支付违约金。物业协议对双方的其他权利义务作了详细约定。物业协议自2016年8月1日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时终止。被告为珠海市香洲区**********（海愉半岛花园）********的所有权人，房屋建筑面积159.88平方米。原告主张被告从2016年10月1日至2020年3月13日拖欠物业服务费10024.48元，违约金3034.42元。原告主张于2017年9月28日分别向备注为“*******”的130*****980和159*****722的手机号码发送物业费催收信息；于2018年12月6日通过微信发送物业费催收信息给被告本人；于2020年1月18日向原告位于海愉半岛花园*********的房产邮寄催缴物业费律师函。原告主张被告拖欠公共分摊费541.35元，提供了珠海市发展和改革局《关于规范住宅小区物业管理共用水电费分摊问题的通知》（珠发改价〔2014〕10号）、海愉半岛花园共用水电费分摊办法的说明。关于业主大会的表决结果，被告认为两项表决的得票数均未过半且验票过程不公正。关于原告发送的催收信息，被告表示不认可，同时提出诉讼时效抗辩，认为本案的诉讼时效为三年，即原告主张的2016年10月至2017年6月的费用已经超过诉讼时效。关于物业费、违约金及公摊水电费，被告表示2016年10月至2019年2月仍在施工改造过程中，小区未竣工验收，未交付使用，主张物业管理费应自2019年1月份起缴纳。被告表示其没有与原告签订《物业服务协议》，本案不属于合同纠纷，无需承担违约责任，无需支付违约金，无需承担公摊水电费。本院认为：关于海愉半岛花园一期业主大会，2016年4月28日珠海市香洲区吉大街道海湾社区*民委员会公告表示将组织召开海愉半岛花园一期业主大会，对是否同意由原告接管海愉半岛花园一期进行表决；5月17日，吉大街道海湾社区居民委员会将《海愉半岛花园一期物业服务协议》张榜公告，并且核实了海愉半岛花园一期业主大会的投票权人数为459人，建筑物总面积为91699.28平方米。2016年6月1日至2016年6月17日，海愉半岛花园（一期）召开业主大会；6月20日业主大会开箱验票并公示结果，两项决议的总得票数（实际得票数+推定得票数）与总得票面积数均过半。根据《珠海经济特区管理条例》第三十条第二款的规定，公告期限届满，除筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施事项外，管理规约或者业主大会议事规则可以约定，对其他表决事项，业主未进行投票的，推定该业主同意参与表决的过半数业主的意见，故业主大会投票情况符合法律规定。另外投票结果统计表上有监票人3名、计票人3名及街道办监督人员2名签名确认投票结果，被告主张以上3名监票人无一人是“备忘录”中监督代表。但根据被告提供的“备忘录”可知，该“备忘录”中签名的代表仅为海愉半岛花园原2、5栋业主同意并选出，负责原2、5栋改造工程的沟通、监督工作的，与监督业主大会投票事项无关，故被告对投票两项决议得票数未过半且验票过程不公正的主张，本院不予支持。案涉房屋在2007年7月30日已办理不动产权登记，被告主张案涉小区在2019年2月份前未验收未交付使用，本院不予采纳。被告虽未与原告签订《物业服务协议》，但原告自2016年8月1日开始实际进驻该小区进行物业管理，并按每户每月每平方米1.5元的物业管理费标准收取了物业管理费。原告提供的证据足以证明原告管理海愉半岛花园一期的事实。故原、被告双方已经构成事实物业服务合同关系。被告所有的房屋在原告上述物业服务范围内，被告作为业主已经受用了原告提供的基本物业管理服务，应向原告支付相应的物业管理费。对于被告提出的诉讼时效问题，原告主张于2017年9月28日分别向备注为“*******”的130*****980和159*****722的手机号码发送物业费催收信息，被告庭审中表示130*****980并非其本人手机号码，但承认159*****722是其妻子的手机号码，原告催收的上述物业费为被告夫妻日常生活需要支付的共同债务，原告向被告妻子的催收信息视为有效送达，诉讼时效中断，对被告提出诉讼时效抗辩的意见，本院不予以采纳。原告主张被告从2016年10月1日至2020年3月13日拖欠物业服务费10024.48元（实欠10072.44元），本院予以支持。关于违约金问题，虽然《物业服务协议》约定业主从逾期之日起按欠交物业管理服务费总额的每日万分之五向原告支付违约金，但该违约金约定属于合同中带有惩罚性质的违约条款。本案被告欠费周期大部分时间处于珠海市万科房地产有限公司在涉案小区施工期间，施工期间的噪音等问题给涉案小区业主（包括被告在内）带来的困扰，原告未能及时妥善协调处理，存在管理瑕疵，依据公平原则，原告主张违约金，本院不予支持。对于原告主张的公摊电费，原告未提供小区公用电的抄表记录、公摊电费缴纳凭证。故原告要求被告支付上述公摊电费的证据不足，本院不予支持。关于被告主张的原2、5栋改造工程施工期间免管理费，根据被告提供的《备忘录》可知，该约定是海愉半岛花园原2、5栋业主与珠海市万科房地产有限公司、珠海市海愉置业有限公司之间的协商问题，与本案无关。被告可另循其他合法途径解决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项，《珠海经济特区管理条例》第三十条第二款之规定，判决如下：一、被告关英俊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市万科物业服务有限公司珠海分公司支付物业管理费人民币10024.48元；二、驳回原告深圳市万科物业服务有限公司珠海分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取70元，由原告深圳市万科物业服务有限公司珠海分公司负担10元，被告关英俊负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  袁海平二〇二〇年十一月二十四日书记员  吴华强