江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初6605号原告：梁永玉，女，1970年10月1日出生，汉族，住江苏省宝应县。委托诉讼代理人：张晖，江苏苏尊容大律师事务所律师。被告：江苏微石青禾置业管理有限公司，统一社会信用代码91320104MA1MJDJ68W，住所地南京市玄武区行辅路******。法定代表人：杨毅超，该公司经理。委托诉讼代理人：胡玥，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。原告梁永玉与被告江苏微石青禾置业管理有限公司（以下简称微石公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员韩栋独任审理，于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告梁永玉的委托诉讼代理人张晖，被告微石公司的委托诉讼代理人胡玥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁永玉向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原被告签订的委托租赁合同；2.判令被告给付第一年度下半年租金16649.93元，并按约定租金总额的10%支付违约金38174.74元；3.判令合同解除后被告逾期返还房屋应承担双倍租金数额的赔偿责任；4.判令被告微石公司支付2019年1月1日至2020年5月31日期间的物业及公摊水电费2943.34元；5.判令被告承担诉讼费。事实和理由：原告应邀去南京中南世纪雅苑看房。售楼处醒目张贴着南京中南新锦城房地产开发有限公司（以下简称中南公司）的售后包租要约广告。要约广告称，10年包租，年均回报率为4.5%。原告出于低额回报但稳健投资的经济目的，与中南公司签署购房合同，购买了位于栖霞区房屋。原告在同日、同时、同一地点与同一工作人员签署了委托租赁合同，委托租赁合同标准版由被告制作。合同约定委托期为十年，从2018年10月30日至2028年10月29日止。合同租期内，每半年租期的前一个月，被告微石公司支付相应半年期数额的租金。被告已支付2018年10月30日至2019年4月29日期间的首期半年租金16649.93元。被告应于2019年3月30日前支付第二期2019年4月30日至2019年10月29日期间租金，但被告未支付，且明确表示不愿支付。被告不仅拖延履行租金支付义务，且明确拒绝履行合同义务，已经造成原告合同利益不能实现，故请求法院支持原告的诉讼请求。被告微石公司辩称，虽然双方签订的租赁合同约定由被告代为收房，但在2018年10月30日开发商因房屋质量问题并未交房。2018年11月15日，中南公司、原被告三方共同收房验房时，发现交付的房屋依然存在质量问题，未达到收房标准，中南公司称继续整改。此后，中南公司或原告均未通知被告收房。由于诸多业主要求被告支付第一期租金，且临近年关，被告从维稳角度出发支付了第一期房租，但并不代表已经认可收房。由于原告交付的房屋性质属于办公用房，不符合被告租房用于经营酒店式公寓的目的，因此被告的合同目的无法实现。2019年9月10日，原被告双方已协商一致解除租赁合同，被告也通知原告在合同解除之后，将在房屋所在地等候原告前去交房，但原告一直未出现，故对于扩大损失的部分应由原告自行承担。案涉房屋并未收房，因此物业费不应由被告承担。且原告主张的违约金远超原告的实际损失，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2017年4月3日，原告梁永玉与中南公司签订《世纪雅苑商品房预售合同》（以下简称预售合同）一份，约定原告购买位于栖霞区某某街道某某雅苑C-X幢XXXX室房屋；房屋规划用途为办公，该地块土地用途为：城镇混合住宅用地、批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、其他商服用地，并在合同附件中约定SOHO精装修交付标准；房屋建筑面积为39.62平方米，总价款为78万元；房屋交付时间为2018年10月31日前。在签署预售合同的同时，原告（甲方）与被告微石公司（乙方）签订《委托租赁合同》一份，合同约定，甲方将案涉房屋以独家委托的方式交由乙方进行运营管理服务，委托经营期限10年（2018年10月30日起至2028年10月29日止），甲方委托乙方代为收房，并委托乙方代为行使验房职责。乙方从开发商处收房之次日起，视为委托租赁期限开始之日。因乙方原因导致未及时收房的，委托租赁期限自甲方或开发商通知乙方收房之次日起计算；第4.1条约定，甲方房屋以全屋精装修（含部分家具家电）的完成标准交付给乙方；第4.2条约定，甲方委托乙方从开发商处代为验收该房屋，乙方从开发商处签字验收该房屋，并在确保房屋内部所有设施齐全和功能完好的情况下，视为甲乙双方交付成功；第5.1条约定，十年租金收益总额为381747.46元：第一年33299.87元，第二年34299.49元，……；第5.3条约定，租金收益每半年支付一次，提前支付下一半年的租金收益。乙方须于房屋交付前30日内向甲方支付第一笔租金收益16649.935元，后期每笔租金收益乙方须提前一个月支付给甲方；第10.1条约定，本合同期满或任何原因终止时，乙方应在终止或期满后十五日内将该房屋恢复清洁状态返还给甲方，并须经甲方验收书面确认通过后方视为返还。逾期归还的，每逾期一日，乙方应按照最后租赁年度平均日租金的二倍向甲方支付逾期占用费，并承担逾期占用期间内所发生的其他费用；第12.3条约定，乙方拖欠甲方租金达三个月，并经提醒后仍未完全支付，甲方有权提前终止本合同。甲方解除合同的，乙方除应补足未支付租金外，还应按照本合同约定租金总额的10%向甲方支付违约金；第12.5条约定，如乙方提前终止本合同，需向甲方赔偿本合同约定租金总额的10%作为违约金。乙方支付违约金后甲方需在10个工作日内退还已收取的未使用期间的租金收益。合同对双方的其他权利义务进行了约定。另查明，2018年10月30日前，中南公司陆续向业主发放《收楼通知书》，告知集中收楼时间为2018年10月31日。在通知指定的收楼日期，微石公司认为房屋质量有问题不能收房，中南公司称房屋符合交付条件，双方互相推诿。此后，原告或微石公司未收到中南公司关于收房的反馈及交付通知。2018年11月15日，原被告到案涉房屋所在地进行验收，微石公司认为房屋存在把手松动、门锁故障、没有门吸、窗帘，橱柜板脱落、吊顶未封闭、空调外机下水口堵塞等质量问题，不符合约定的交付条件，故未办理房屋交付手续。2019年1月14日，案涉房屋所在C8幢房屋通过竣工验收备案。2019年2月-4月期间，微石公司分三次向原告支付了首年度第一期六个月的租金16648元。2020年12月4日，原告交纳了案涉房屋2019年2月1日至2020年12月31日期间的物业费3512.31元以及2019年2月1日至2020年1月31日的公摊水电费500元。又查明，微石公司与包括原告在内的多名业主签署了租赁合同，因后期租金支付问题双方产生争议，原告等业主陆续向本院提起诉讼要求解除合同。2019年9月10日，在本院召集原告等业主与微石公司诉前调解谈话中，微石公司同意解除合同，并告知现场有工作人员随时可以交还钥匙，但双方就合同解除后的违约责任存在争议，原告一直未前往微石公司处办理收房手续。对于其他符合交付条件的房屋，微石公司于2019年3月起分批陆续办理了收房手续。审理中，微石公司认为原告未能提供质量符合约定标准的房屋，导致微石公司无法收房营业。关于是否将房屋质量问题向原告反映的问题，微石公司表示应由原告负责通知其房屋是否符合交付条件，而不应当由微石公司通知原告。上述事实，有当事人的陈述，原告举证的《世纪雅苑商品房预售合同》、《委托租赁合同》、银行卡交易明细清单、物业费及公摊水电费发票、（2019）苏0113民初6516号案件庭审笔录，微石公司举证的房屋交付物品清单，本案诉前谈话笔录、以及庭审笔录等证据在卷予以佐证，本院依法予以确认。本案的争议焦点为：1.租赁合同解除日期的认定问题；2.租期起算时间问题；3.原告主张的租金、物业费、公摊水电费及违约责任等问题。关于租赁合同解除日期的认定问题。在本案中，原告与被告签署的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反效力性强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2019年9月10日，本院召集原告与被告谈话时，双方对于解除租赁合同并无异议，仅是对合同解除后被告应当承担的违约责任存在分歧，故应当认定双方签订的租赁合同已于2019年9月10日解除。关于租期起算时间问题。双方在租赁合同中约定，“乙方从开发商处收房之次日起，视为委托租赁期限开始之日”，“甲方委托乙方从开发商处代为验收该房屋，乙方从开发商处签字验收该房屋，并在确保房屋内部所有设施齐全和功能完好的情况下，视为甲乙双方交付成功”。依据上述约定，双方租期起算时间为被告自中南公司处收房次日，且原告委托微石公司代为办理收房、验房等手续。虽然中南公司已通知业主于2018年10月30日收房，但涉案房屋当时尚未通过竣工验收，并不符合交付条件，且三方也没有实际办理交接手续，故原告主张自2018年10月31日起算租期，缺乏相应依据。2019年1月14日，案涉房屋所在C8幢房屋通过了竣工验收。此后，微石公司表示未收到业主或中南公司的收房通知，且在2019年3月底自行验收时发现案涉房屋仍存在大量质量问题，故微石公司至今仍未收房。对此，本院认为，双方已约定由微石公司代为收房验房，微石公司作为受托人在办理委托事项时理应勤勉尽责，应当及时主动向中南公司了解房屋交付进度情况。如微石公司认为案涉房屋存在质量问题或者中南公司逾期交房也应及时向原告进行反馈，但微石公司未能举证证明曾向原告反馈有关情况，属于怠于履行受托义务。此外，微石公司未举证证明案涉房屋存在影响使用的重大质量问题。现因微石公司怠于行使作为受托人的义务，属于因自身原因未及时收房，故本院结合另案大部分房屋收房时间为2019年3月27日的实际情况，将案涉房屋的交付时间亦确定为2019年3月27日，租赁合同租期起算时间即为2019年3月28日。关于原告要求被告承担的租金、物业费、公摊水电费及违约责任等问题。本院分别认定如下：1.租金。因租赁合同已于2019年9月10日解除，故本院对于原告要求微石公司支付第一年度下半年租金的诉讼请求，依法不予支持。2.违约金。根据双方约定，微石公司应提前一个月支付下期租金，即微石公司应于2019年8月27日前支付原告第二期的房租，微石公司未按期支付已构成违约。因租赁合同于2019年9月10日解除时，微石公司已多交了部分租金，故本院综合微石公司违约情形、原告实际损失、市场行情等因素，酌定以微石公司多交的租金冲抵其应承担的违约金。3.占有使用费。原告主张微石公司未履行返还房屋义务，故应按双倍租金标准支付占有使用费，因微石公司已于2019年9月10日告知安排人员在涉案房屋现场配合收房，但原告未及时到场办理交接而导致的扩大损失，应由其自行负担；4.物业及公摊水电费。原告已缴纳2019年2月1日至2020年12月31日的物业费3512.31元，2019年2月1日至2020年1月31日的公摊水电费500元，故微石公司应向原告支付租赁合同履行期间的物业费839.14元（3512.31元÷699天×167天），公摊水电费228.77元（500元÷365天×167天），合计1067.91元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第四百零一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告梁永玉与被告江苏微石青禾置业管理有限公司签订的《委托租赁合同》于2019年9月10日解除；二、被告江苏微石青禾置业管理有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告梁永玉物业费839.14元，公摊水电费228.77元，合计1067.91元；三、驳回原告梁永玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1171元，保全费600元，合计1771元，由被告江苏微石青禾置业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 韩栋二〇二〇年十二月十九日法官助理 晋静书 记 员 尹紫