福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终1784号 上诉人（原审被告）：姚家辉，男，1964年3月25日出生，汉族，原住福建省连城县汇豪小区**楼**，现住福建省。 被上诉人（原审原告）：连城新锦园物业有限公司，住所地连城县莲峰镇冠豸景苑******，统一社会信用代码91350825789022601P。 法定代表人：林太茂，职务总经理。 委托诉讼代理人：江年进，男，系连城新锦园物业有限公司业务经理。 上诉人姚家辉因与被上诉人连城新锦园物业有限公司(以下简称新锦园物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服福建省连城县人民法院（2020）闽0825民初2213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。上诉人姚家辉及被上诉人连城新锦园物业有限公司的委托诉讼代理人江年进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚家辉上诉请求：一、撤销(2020)闽0825民初2213号民事判决中的错误事实认定（即物业公司无法知晓合同相关内容等）；二、改判：1.新锦园物业公司自己向承租人李月英直接收取租赁期间的各项物业费用。2.新锦园物业公司就2018年8月22日无端凌辱姚家辉的行为在《闽西日报》等媒体正式向姚家辉及汇豪小区全体业主真诚道歉，并保证业主到其办公室办理业务时的人身安全，赔偿其给姚家辉造成的精神损失费3000元。3.查明2018年8月22日下午在汇豪物业办公室参与欺凌威胁姚家辉的二人中那名疑似工作人员的真实身份，是否为物业雇请的黑社会人员。4.由连城新锦园物业有限公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、《汇豪物业服务合同》第8页第四章物业管理服务费用第十六条:“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，但业主负连带交纳责任。”从上可知，姚家辉房屋在2016年8月25日至2018年9月30日止共计25个月内出租给李月英使用，租赁合同约定物业管理费用由承租人直接向物业公司交纳，作为业主只负连带责任。一审法院认定“因姚家辉未将房屋租赁情况在连城新锦园物业有限公司登记备案，连城新锦园物业有限公司无法知晓姚家辉的物业管理费由承租人交纳，故姚家辉仍为其房屋的使用人，应按照合同的约定交纳物业管理费……”这一判定与事实严重不符，于法无据。《物业服务合同》全文没有任何关于必须书面登记备案才算数的约定，而这份合同是新锦园物业公司提供给业主签订的制式合同，内容并非双方平等商谈后确定，物业服务公司作为专门从事这一行业的单位，有主动提醒、指导业主去做登记备案工作的义务。一审法院不支持作为弱势方的普通业主，不去追究作为强势方的物业服务公司在专业服务方面应尽的提醒、指导责任，以专业的标准来苛责、追究非专业人士，以非专业的标准来宽容专业机构，这是非常不公平，也是不公正的。二、姚家辉将汇豪6栋302室房屋于2016年8月25日至2018年9月30日期间租赁给李月英使用，从始至终都是在物业公司工作人员知晓的情况下进行的，并没有一审法院认定的“无法知晓姚家辉的物业管理费用由承租人交纳”之情况发生。姚家辉于2013年交房装修后至2016年8月因实际仅在该房居住不到一个月，在到物业公司交纳物业费时向其工作人员提起，该处二位女工作人员便建议房屋可以出租，并帮助介绍租户，毫无租赁经验的姚家辉正是在物业方的建议、指导、介绍下才将房屋租赁出去的，而物业管理费由承租人直接到物业公司缴纳也是该二位工作人员具体指导、建议的。姚家辉为明确责任才写入租赁合同，而在其后物业公司工作人员每三个月一次的电话催收物业费时，姚家辉每次都有把租赁合同上物业费用由承租人直接向物业公司交纳的条款明确告诉来电人员，并强调说可直接敲门进去催收，并及时催促承租人按时去交纳，承租人都有爽快答应去交。直到2018年8月22日下午4时姚家辉在物业公司交了三百元后其工作人员要其交清全款，而姚家辉因不知房屋承租人一直未交身上也没带那么多钱遭到无端威胁、辱骂、差点被殴打。物业公司也从未表示对房屋出租之事不知情，甚至二年又过去了，其自始至终也未要求业主必须把租赁合同拿到公司登记备案，一审法院对此认定明显错误。三、至少在2018年8月22日下午四时姚家辉遭到无端羞辱，暴力威胁时物业公司是完全知晓租赁合同中约定的“物业费由承租人直接向物业公司交纳”之条文，而其不肯给姚家辉欠费明细账单，阻止姚家辉可以以此向承租人要物业费，物业公司就完全有责任(也有时间和条件)自己前去收取，因为承租人直到9月30日才终止租赁合同搬出此房，这近40天时间，承租人还在那里，东西还在那里，物业公司完全可以自己去收。而姚家辉却因物业公司不肯把欠费明细账单给其造成无法向承租人催要，造成逃费完全是汇豪物业公司自己的责任，不能要求业主承担这个后果。四、一审法院将2018年8月22日下午四时姚家辉在汇豪物业办公室交纳查询物业费时受到其员工及另一名疑似员工的无端凌辱这一严重损害业主人格尊严及人身安全的事件认定为系“在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到令业主满意的程度，但连城新锦园物业有限公司己经基本完全履行了物业服务合同约定的义务”明显错误。五、2018年10月1日后的物业费，虽然物业公司履行服务合同有重大缺陷，姚家辉完全应该拒绝交纳，但只要物业公司真心认识到自己的错误，正式道个歉，并保证业主去交纳时的人身安全，姚家辉还是可以宽宏大量地去交的，但一审法院认为这是另一种法律关系，会另案处理明显不正确。六、新锦园物业公司向一审法院起诉物业费纠纷一案，欠交是由物业公司不履责，自己不去收引起的。本案诉讼完全是在浪费国家的司法资源，因此诉讼费用该由新锦园物业公司全部承担。综上，请求判如所诉。 新锦园物业公司答辩称，一、姚家辉于2018年8月2日到汇豪小区物业办公室咨询该户的物业费交到什么时候，叫物业办公室的收费员帮他算出来，收费员帮他算出来后和姚家辉说了欠费的数据也开出了欠费明细，之后姚家辉说他的房子是出租给别人居住的，先把这些物业费欠费明细拿去给他的租户看是多少钱好向租户收，如果租户没交给他，他也没办法交。物业收费员就跟姚家辉说其已两年没交物业费、公摊费了，既然来了就先交掉，姚家辉听了当时的态度就很不好，说租房人不交他没办法交。当时刚好有个非物业工作人员在办公室玩，听到姚家辉说的话后觉得没道理，就说房子出租是你的事情，租户不交给你，物业公司肯定是向业主要的，姚家辉听到后，大声问那人说关你什么事，两人口头吵了几句，当时物业管理处主任在场，马上把他们俩人劝开，并向姚家辉说他是在这边玩的人，非物业工作人员，同时也向姚家辉表示在物业办公室发生不愉快的事情表示歉意，后来姚家辉也走出办公室就回去了，根本没发生辱骂姚家辉的事实。汇豪小区从2011年开始交房，业主委员会2018年成立续聘新锦园物业公司服务至今，如真有姚家辉所说的那些不作为的事请，那16万平方米，1500多户业主的小区，没尽职尽责是不可能在汇豪小区服务至今的。所以实际情况是业主认为该房产已经转让他人，可以赖掉物业费，所以故意找借口说查询物业费有人凶他，才以此为由不肯交物业费。姚家辉并无证据证明其在物业办公室受到物业办公室人员的恐吓威胁。事后物业公司管理处办公室负责人多次向姚家辉说明那天与其争吵的人不是物业工作人员，是到物业办公室玩的。在连城法院调解室和开庭时答辩人也向姚家辉表示了歉意。但姚家辉执意要公司法人代表上门道歉和书面检讨，在法庭上当法官面道歉都没用，非要出去法院大门口道歉。因小区较大，有些业主的房屋进行出租，出租约定的物业费缴交方式基本两种，一种是双方约定物业费和房租计算在一起由业主自行到物业公司缴纳，另一种是约定由租户交，但业主都有自行督促租户到物业公司缴纳。姚家辉房屋租赁合同是在一审法院通知开庭后才提供给法院作为证据，物业公司之前根本不知道姚家辉与房屋承租人的约定，物业费到底是由谁缴交。物业管理处连租户的信息都没有，也根本不知道姚家辉的房子有出租。且约定由承租人缴纳，物业办公室每年都有好几次电话向姚家辉催缴和按季度发催费通知函，姚家辉从没说过房子已出租，物业费要向承租人收取，也没提供给物业公司承租人电话，租户也从未到物业办公室交过物业费。即使物业公司知道姚家辉房屋出租，有找到租户，租户不肯交物业公司也只有找业主负连带责任。二、姚家辉去物业办公室查询租户的物业费缴纳情况，物业公司把业主所欠的明细算出来，姚家辉说租户不交，他也没办法交，这种耍赖的态度，作为旁人听到都会不服气，就算答辩人应对方几句不能算人身伤害。如果对方受到伤害，干嘛不当时就报警。三、姚家辉与转让人的具体交接时间需由双方到物业管理处进行办理交接手续，因物业公司8月份才起诉，并不清楚姚家辉的具体转让时间。四、姚家辉说在物业办公室受辱之事，并不是凭其一面之词，以上已说明事情原由。故此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 新锦园物业公司向一审法院提出诉讼请求：l.判决姚家辉支付连城新锦园物业有限公司自2017年1月1日起至2020年6月30日止的物业费2689.72元、违约金898.56元、公摊水电费1490.14元、电梯维保费420元，四项合计5498.42元。2.姚家辉承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年10月30日，连城汇豪房地产开发有限公司（甲方）与连城新锦园物业有限公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》。《前期物业服务合同》对物业基本概况、服务内容与标准、管理期限、服务费用、使用和维护、违约责任等进行了约定，其中第九条约定“物业服务费用从物业交付买受人之日起按季度收取。业主自愿预缴的除外。物业服务费按房屋所有权登记的房屋建筑面积（不含住宅配套的附属面积）收取。未办理房屋所有权证的，按房屋买卖合同标明的建筑面积收取，房屋所有权证办理后按登记面积（不含住宅配套的附属面积）结算，多还少补”。第十条“按《汇豪小区物业服务合同》约定，业主按以下标准缴纳物业管理服务费：多层住宅按0.5元/月/平方米、小高层带电梯住宅（5、6、7、8号楼）0.7元/月/平方米、高层带电梯（9、10、11、12、13、14、15号楼）0.8元/月/平方米、商业物业，连排房1元/月/平方米；房屋装修垃圾清运费2.8元/平方米”。第十二条“房屋已交付，无正当理由拒缴物业费按日收取1%滞纳金”。2018年9月30日，连城县汇豪小区业主委员会(甲方)与连城新锦园物业有限公司（乙方）签订《连城县汇豪小区物业服务合同》，《连城县汇豪小区物业服务合同》约定“为了连城汇豪小区物业管理服务的连续性，经甲乙双方协商同意，甲方委托乙方按2013年10月30日开发商与乙方签订的原汇豪小区前期物业服务合同内的服务内容继续对汇豪小区提供物业服务，该前期物业服务合同甲方与乙方的合同中约定内容条款不变。连城汇豪房地产开发有限公司主体改为连城县汇豪小区业主委员会与连城新锦园物业有限公司继续履行，时间定一年，如双方无异议合同自动顺延，今后甲乙双方如对前期合同事项有须改动，经协商后再重新签订服务合同，甲乙双方如解除合同必须提前三个月以书面形式通知对方，本合同一式三份，甲乙双方各执二份，连城县住房和城乡规划建设局备案一份”。《连城县汇豪小区物业服务合同》签订后，连城新锦园物业有限公司依合同约定提供了各项服务。姚家辉所有的房屋坐落于连城县汇豪小区，属该区6幢302室，房屋建筑面积为87.84㎡（物业登记面积为86.83㎡），杂物间面积为6.52㎡，属小高层带电梯住宅。从2017年1月起至2020年6月30日姚家辉未向物业公司交纳物业费等，结欠从2017年1月1日起至2020年5月30日止物业管理费2625.68元、电梯维保费410元、从2013年4月起至2020年6月30日止公摊水电费用1490.14元。庭审中连城新锦园物业有限公司同意物业管理费、电梯维保费计算至2020年5月30日止。 另查明，姚家辉于2016年8月25日将其所有的坐落于连城县汇豪小区6幢302室房屋出租案外人李月英居住使用至2018年8月25日止，双方签订了《房屋租赁合同》,《房屋租赁合同》约定房屋租赁期间的物业管理费及其它物业相关费用由承租人负担，姚家辉未将房屋租赁情况到连城新锦园物业有限公司办理备案登记。2018年8月22日下午4点，因《房屋租赁合同》即将到期，姚家辉到连城新锦园物业有限公司办公室查询物业费情况，期间因缴费问题办公室其他人员与姚家辉发生争吵，争吵后姚家辉以未得到连城新锦园物业有限公司解释、并书面或登门道歉为由，拒缴物业管理费等费用，之后虽连城新锦园物业有限公司的职员有向姚家辉道歉，但姚家辉认为未得到书面或登门道歉，不予接受。2020年5月8日，姚家辉与案外人周荣富、谢莲华签订《房地产买卖合同》将其所有的坐落于连城县汇豪小区6幢302室房屋出卖给案外人周荣富、谢莲华，姚家辉也未将房屋买卖情况告知或在连城新锦园物业有限公司办理备案登记。 一审法院认为，连城县汇豪小区业主委员会与连城新锦园物业有限公司签订的《连城县汇豪小区物业服务合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。姚家辉作为该小区的业主，物业服务合同对其具有约束力。姚家辉接受了的物业管理服务，应按照合同约定交纳物业管理费。姚家辉辩解认为所欠物业管理费等应由承租人案外人李月英交纳，姚家辉承担连带交纳责任。虽根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主负连带交纳责任，但应将房屋租赁情况在连城新锦园物业有限公司登记备案为前提，因其未将房屋租赁情况在连城新锦园物业有限公司登记备案，连城新锦园物业有限公司无法知晓姚家辉的物业管理费由承租人交纳，故姚家辉仍为其房屋的使用人，应按照合同约定交纳物业管理费。姚家辉辩解意见不予采信。从庭审中双方的陈述来看，姚家辉拒缴物业管理费等费用，系因连城新锦园物业有限公司办公室其他人员在姚家辉查询费用时与其发生争吵，认为连城新锦园物业有限公司提供的服务未达到合同约定的标准，在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到令业主满意的程度，但连城新锦园物业有限公司已经基本完全履行了物业服务合同约定的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。连城新锦园物业有限公司基本完全履行了物业服务合同义务，其在履行物业服务中的一般瑕疵不能作为姚家辉拒绝交纳物业服务费的正当理由。姚家辉拒绝交纳物业费的行为，违反了物业服务合同的约定，对其他已交纳物业费的业主也是不公平的。故姚家辉作为该小区的业主，应当按照物业服务合同的约定向连城新锦园物业有限公司交纳尚欠的物业服务费等费用。连城新锦园物业有限公司要求姚家辉支付拖欠至2020年5月30日止的物业管理费、电梯维保费、至2020年6月止的公摊水电费的诉请，有事实和法律依据，予以支持。鉴于姚家辉未交纳物业服务费的原因，系连城新锦园物业公司提供物业服务存有一般瑕疵等,故对连城新锦园物业公司主张的违约金不予支持。对于姚家辉提出的赔礼道歉问题，属另一法律关系另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、姚家辉应于判决生效之日起十日内支付所欠连城新锦园物业有限公司至2020年5月30日止的物业管理费2625.68元、电梯维保费410元、至2020年6月30日止公摊水电费用1490.14元合计4525.82元。二、驳回连城新锦园物业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由连城新锦园物业有限公司负担5元，由姚家辉负担20元。 二审中各方当事人均未向本院提供新的证据。 经审理查明，各方当事人均对原审查明认定的事实无异议。本院对各方均无异议的事实予以确认。 本院认为，本案各方当事人争议的焦点主要为：一、本案欠缴物业费的主体应当认定为房屋所有人还是实际使用的承租人？二、关于业主要求物业公司赔礼道歉及精神损害赔偿应否另案处理？对此，本院分析认定如下： 一、关于本案欠缴物业费的主体应当认定为房屋所有人还是实际使用的承租人问题。连城县汇豪小区业主委员会与连城新锦园物业有限公司签订的《连城县汇豪小区物业服务合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该合同中载明：“……该前期物业服务合同甲方与乙方的合同中约定内容条款不变……”合同末附汇豪小区2013年前期物业服务合同复印件，而2013年10月30日的《前期物业服务合同》第十六条：“业主应当按照本合同约定足额交纳物业服务费，逾期不交纳的，乙方可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，但业主负连带交纳责任。……”根据以上条款约定，姚家辉作为该小区的业主，在新锦园物业公司提供了物业管理服务后，应按照合同约定交纳物业管理费。姚家辉上诉称涉案房屋所欠物业管理费等应按照其与案外人李月英签订的《房屋租赁合同》约定的由承租人交纳。且《连城县汇豪小区物业服务合同》没有任何关于业主需要登记备案的约定，另新锦园物业公司每三个月一次的电话催收中姚家辉均有告知物业公司让其去向承租人催收，不存在物业公司无法知晓承租人的情况。本院经审查认为，即便姚家辉陈述的均是事实，在房屋所有人与实际使用人不一致的情况下，因当事人约定的业主对物业费承担的是连带交纳责任，即新锦园物业公司可以选择业主或房屋实际使用人任何一方要求对方承担责任，这是“连带责任”的应有之义。姚家辉以《房屋租赁合同》的约定对抗物业公司的诉请于法无据，本院不予支持。姚家辉在实际承担物业费等费用后可以向李月英另案主张权利。关于姚家辉上诉认为新锦园物业公司物业服务有重大瑕疵，未达到合同约定的标准，但其提供的证据不足以证明以上事实，故应当认定新锦园物业公司已基本履行了物业服务合同约定的义务，其在履行物业服务中的一般瑕疵不能作为姚家辉拒绝交纳物业服务费的正当理由，故姚家辉应当按照物业服务合同的约定向新锦园物业公司交纳尚欠的物业服务费等费用，一审法院对此认定并无不当。鉴于姚家辉未交纳物业服务费的原因与新锦园物业公司未及时向姚家辉反馈未收到该承租户的物业费有关，故一审法院对新锦园物业公司主张的违约金不予支持并无不当。 二、关于业主要求新锦园物业公司赔礼道歉及精神损害赔偿应否另案处理问题。赔礼道歉及精神损害赔偿系基于侵权法律关系，与本案物业服务合同纠纷属于不同法律关系，当事人可另案主张，一审法院对此处理并无不当。 综上所述，姚家辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由姚家辉负担。一审案件受理费按照一审判决计收。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  吕 敏 审 判 员  谢 勇 审 判 员  陈聪聪 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理  卢丰华 书 记 员  韦 婷 附：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……