湖南省衡阳市蒸湘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0408民初2257号 原告：陈建衡，男，1973年2月12日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。 原告：吴祁君，女，1973年2月3日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。 二原告共同委托诉讼代理人：盛金良，湖南弘一律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：刘梦霞，湖南弘一律师事务所实习律师。 被告：衡阳市金六源房地产开发有限公司，住所地湖南省衡阳市蒸湘区解放西路**。 法定代表人：谢先秋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：熊军雯，湖南南舫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄琳，湖南南舫律师事务所律师。 原告陈建衡、吴祁君与被告衡阳市金六源房地产开发有限公司（以下简称金六源公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告陈建衡及委托诉讼代理人盛金良，被告金六源公司委托诉讼代理人黄琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈建衡、吴祁君向本院提出以下诉讼请求：1、被告向二原告支付未按合同约定交付房屋的违约金113768元（以购房本金为基数按万分之五每日的标准从2019年1月1日计算至2020年3月31日），后续违约金按上述标准支付至实际符合交房条件之日止；2、被告向二原告支付未按合同约定办理房屋产权证的违约金4500元（以购房本金为基数按万分之一每日从2020年1月1日计算至2020年3月31日），后续违约金按照上述标准计算至原告实际拿到房屋产权证之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告于2016年8月2日与被告签订商品房买卖合同，合同约定总价款为500079元，支付方式为首付款加银行贷款。同时，约定被告应于2018年12月30日前将商品房交付给二原告使用。若逾期交房，则被告应按已付房款的日万分之五的标准向原告支付违约金。另外，合同还约定被告应在房屋交付使用后的365日内，办理好房屋产权证，否则按已付房款的日万分之一的标准向原告交付违约金。合同签订后，二原告依约履行了支付购房款的义务，但被告至今未向原告出示政府部门房屋验收合格的相关文件，为维护其合法权益，原告诉至法院。 被告金六源公司辩称，其一，2017年12月25日，金六源公司在衡阳日报上刊登了交房公告，内容为“我司开发的华南城市广场项目，2#、3#住宅楼合同约定的交房时间为2017年12月30日，现拟定于2017年12月30日-2018年1月10日在项目部新售楼处一楼办理交房，特此公告。”经金六源公司通知，二原告已于2018年4月13日接受房屋并装修入住至今，应视为被告已履行了交房义务，原告诉请违约金没有事实依据，且过高；其二，原告于2020年9月2日才缴纳涉案房屋契税，违反了双方所签补充协议约定先缴费后办证，金六源公司为此才延期期办理涉案房屋产权的。另涉案房屋产权目前正在办理中。综上请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定的事实如下： 2016年8月2日，二原告为买受人，与被告金六源公司为出卖人签订衡阳市商品房买卖合同（预售）及合同补充协议，主要内容如下：1.买受人购买出卖人开发的位于衡阳市蒸湘区××路××号××广场××＃××＃××＃××15009室的房屋；2.该商品房单价为4025.75元／㎡，总价款500079元；3.签订合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元。2016年8月2日前支付首期房价款150079元，余款350000元向公积金中心申请贷款支付；4.商品房交付应当满足下列条件：取得房屋测绘报告，并取得建设工程勘察、设计、施工、监理、建设方五方责任主体验收合格，并取得消防部门许可使用文件；5.出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房，在商品房达到合同约定的交房条件后，出卖人应当在交付期限届满前30日内书面将查验房屋时间、、地点以及所需材料书面通知买受人可报纸公告、电话、短信方式通知交房），买受人未在首次通知的交房时间来办理收房手续的，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人，物业管理费自交房通知书约定的交房时间起计算，如果逾期10日不收房的，另按总房款的日万分之一向出卖人计付违约金；6.出卖人逾期交房的（60日内），出卖人按已付房款的万分之二的标准向按日买受人支付违约金；超过60天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之五的违约金；7.买受人同意办理房屋登记手续按委托代办方式进行的，应将办证所需费用一次性交纳给出卖人（房屋维修基金及购房契税由买受人自行缴纳）。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，且买受人不退房，出卖人则按“已付房款价＊逾期天数＊每日万分之一”的标准向买受人支付违约金。为购买该房，二原告于2016年7月20日转账支付购房定金20000元，2016年7月29日转账支付房款130079元，余款350000元以公积金贷款方式付清。2018年1月22日，原告向衡阳市物业专项维修资金管理中心自行缴存了专项维修资金11180元。2020年9月2日，原告向国家税务总局衡阳市雁峰区税务局缴纳房屋契税7194.02元。 庭审中，二原告虽承认已于2018年4月13日办理了接收房屋手续，但认为涉案房屋至今未进行竣工验收备案，不符合约定的交付条件。并向法院提交了（2019）第8号-不存告《政府信息不存在告知书》，该告知书具体如下：截至查询时，华南城市广场1#、2#、3#项目尚未竣工验收备案，建设单位暂未向衡阳市城建档案移交竣工图纸。被告认为原告已接收房屋，涉案房屋亦经五方验收合格，并取得消防部门许可使用文件。并向法院提交建设单位衡阳市金六源房地产开发有限公司于2019年7月12日联合监理单位、施工单位公司、设计单位、勘查单位对华南城市广场2#、3#楼工程质量竣工验收记录和衡阳市住房和城乡建设局于2019年12月2日出具衡建消验字【2019】第0097号《建设工程消防验收意见书》，该工程质量竣工验收记录和建设工程消防验收结论均为验收合格。 以上事实有衡阳市商品房买卖合同及合同补充协议、房款收据、交房刊登公告、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、建设工程消防验收意见书、政府信息不存在告知书、湖南省物业专项维修资金专用收据、税收完税证明等证据在卷证实，经庭审质证，双方当事人对其真实性均不持有异议，可以作为本案认定事实有效证据使用。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定被告应当于2018年12月30日前将已取得建设工程勘查方、设计方、监理方、承建方和开发商五方责任主体验收合格，并取得消防部门许可使用文件的房屋交付给原告，并在该房屋交付之日起365日内取得该房屋的所有权证。本案中，被告至2019年7月12日才经五方验收合格，2019年12月2日消防验收合格，案涉房屋自此方符合合同约定的交付条件，但至今未办理产权证，被告已构成逾期交房、办证，依约应承担违约责任。被告称原告已实际接收房屋，应视为被告已完成了交房义务，但其未提供证据证明原告是在知晓房屋真实状况时仍然自愿接收房屋、放弃权利，加之房屋属特殊商品，不仅要保证住房人的正常居住使用功能，还要确保住房人的生命财产安全，故本院对其该主张不予采纳。同时，被告以原告未按约缴纳办证所需税费从而导致其延期办证抗辩，经查明，涉案房屋产权证办理方式为委托被告代办，但双方未在合同及补充协议中明确约定缴纳办证所需税费的具体时间，被告亦未提交证据证明其已根据诚实信用原则，在符合办理产权证情形下已通知原告缴纳相关税费而原告怠于或拒绝履行，其该项抗辩理由亦不成立，本院不予采纳。 关于被告应承担的违约金数额，原告主张按日万分之五的标准支付逾期交房违约金，并按日万分之一的标准支付逾期办证违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，被告逾期交房、办证给原告造成的损失总赔偿额应与原告的损失相当。同时考虑到被告延期交房、办证已呈整体性态势，在此情形下，不宜确定过高的违约金金额，参照本院对其他涉案小区其他未收房业主的判决所确认的违约金计算标准，结合原告已收房，损失相对减少的实际情况，从公平角度出发，本院酌情认定被告应承担的违约金数额为：按照原告起诉时的市场公开报价利率即年利率3.85%的80%计算逾期交房的损失，为14220.87元（自约定交房之日2018年12月30日计算至2019年12月2日共337天：500079元*3.85%*80%÷365天*337天），逾期办证的损失按以上标准自2020年1月1日计算至房屋符合办理产权证条件之日止，原告诉请的违约金的超额部分应予驳回。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告衡阳市金六源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈建衡、吴祁君支付逾期交房违约金合计14220.87元； 二、被告衡阳市金六源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈建衡、吴祁君支付逾期办证违约金（以原告陈建衡、吴祁君支付的购房款总额为基数，按起诉时的市场公开报价利率即年利率3.85%的80%，自2020年1月1日计算至房屋符合交付办理房屋权属登记条件之日止）； 三、驳回原告陈建衡、吴祁君其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1330元，由被告衡阳市金六源房地产开发有限公司负担159元，原告陈建衡、吴祁君负担1171元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员  王 敏 二〇二〇年十二月十六日 法官助理杨海波 代理书记员  邱诗慧 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。