湖北省宣恩县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2825民初1991号原告：刘俊杰，男，1988年2月2日出生，土家族，大学本科文化，经商，住宣恩县，委托诉讼代理人：李桂林，湖北夷水（宣恩）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：王绍红，女，1967年10月30日出生，汉族，初中文化，务农，住宣恩县，被告：恩施州茂泰房地产开发有限公司（以下简称茂泰公司），住所地：宣恩县沙道沟镇平安路，统一社会信用代码914228255654814979。法定代表人：李超，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜雨龙，系该公司员工。代理权限为特别授权。原告刘俊杰与被告王绍红及茂泰公司执行异议之诉纠纷一案，于2020年10月12日向本院起诉。本院受理后，依法适用普通程序，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告刘俊杰的委托诉讼代理人李桂林，被告茂泰公司的法定代表人李超及其委托诉讼代理人杜雨龙均到庭参加了诉讼，被告王绍红经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告刘俊杰向本院提出诉讼请求：一、判决准予对“酉水商都”1-2-1107号房屋的执行；二、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2015年12月28日，原告与被告茂泰公司签订了《借款合同》，合同约定，被告茂泰公司向原告借款1100万元，同日双方签订了《抵押合同》，被告茂泰公司将酉水商都1号楼1、2单元11-12楼的商品房设定抵押并办理了抵押登记。因被告茂泰公司未按期偿还借款，双方在宣恩县人民法院的主持下达成协议，被告茂泰公司定于2018年10月30日前一次性付清230万元，逾期未付，则从2018年5月29日起以230万元为基数按月息2分计算利息，至本息付清之日止。由于被告茂泰公司未按协议履行，原告向宣恩县人民法院申请执行，在执行过程中，被告王绍红提出异议，以案涉房屋已购买并已交付为由请求终止对1-2-1107号房屋强制执行，宣恩县人民法院经审查，以《最高人民法院关于建设工程优先受偿权问题的批复》规定，认定被告王绍红作为买受人，对案涉房屋享有排除执行权力，裁定中止对酉水商都1-2-1107号房屋的执行。原告认为被告王绍红与被告茂泰公司签订的《商品房买卖合同》，双方未办理房屋所有权登记，被告王绍红享有的是债权请求权，而非物权，原告对案涉房屋享有抵押权，属于物权。因此被告王绍红的执行异议请求，不能排除本案强制执行的民事权益，故此，原告的诉讼请求具有事实及法律依据，本案不涉及建设工程承包人优先受偿的事实，宣恩县人民法院据此裁定中止对酉水商都1-2-1107号房屋的执行，属适用法律错误，特向法院起诉，望依法判决。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、执行裁定书复印件1份。拟证明原告对该裁定的结果不服。证据二、2015年12月28日原告与被告茂泰公司签订的《抵押合同》复印件1份、抵押物清单打印件1份、宣恩县不动产查询单复印件2份、(2018)鄂2825民初773号民事调解书复印件1份、不动产权利及其他事项登记信息复印件1份。拟证明案涉房屋酉水商都1-2-1107、1-1-1705、1-2-1305、1-2-2007号已于2015年12月28日抵押给原告，原告为案涉房屋抵押权人，且至今尚未解除的事实。抵押登记时间为2015年12月30日。被告茂泰公司辩称，1、茂泰公司欠原告刘俊杰借款230万元属实，但是2019年也协商用12套房屋进行抵偿，只是手续还没有办理完成，已经办理了3套房屋的过户手续。我们不存在不履行偿还借款的义务。2、王绍红的房款已经全部付清，原告以商品房未备案而提出合同无效，是没有法律依据的，被告茂泰公司付款的依据是采取被告王绍红给被告公司借款而充抵的债务，其借款时间发生在2015年8月11日，借款原因是酉水商都施工向被告王绍红借款，2018年5月15日，被告公司与被告王绍红同意用三套房屋冲抵所有欠款及利息，其中包含1-2-1107室涉案房屋，债务清偿手续办理完毕后，被告王绍红领取了钥匙并收房。被告茂泰公司为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：证据一、王绍红往来账务清算协议及身份证复印件一份，拟证明王绍红与被告公司借款并清偿的事实，证明协议中案涉房屋进行充抵债务的事实。被告王绍红未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面意见及证据。经庭审质证，被告对原告提交的所有证据真实性均无异议，原告对被告提交的证据一的真实性有异议。本院认为，对双方当事人均无异议的证据应予以认定。被告提交的证据一其内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告茂泰公司在宣恩县投资开发“酉水商都”房地产项目。2018年5月15日，被告王绍红、茂泰公司签订《往来账务清算协议》，茂泰公司以“酉水商都”1-2-1107号、1-2-807号、1-1-402号共三套房屋，抵偿所欠王绍红460000元款项。2015年12月28日，茂泰公司与刘俊杰签订《抵押合同》，茂泰公司以其酉水商都的在建工程20套房屋为借款抵押，并办理了抵押登记。2018年4月，茂泰公司因与刘俊杰合同纠纷提起诉讼，该案经本院审理，作出（2018）鄂2825民初773号《民事调解书》，确认茂泰公司限期偿还刘俊杰的借款本息2300000元。约定期限过后，刘俊杰于2019月3月1日申请强制执行，在执行中，本院于2019年6月裁定对茂泰公司抵押给刘俊杰的房屋20套予以查封，其中包括本案所涉1-2-1107号房屋，但1-1-402号、1-2-807号房屋未在查封之列。该案因此后双方达成以12套房屋抵偿债务的协议，故终结执行。但协议未完全履行，约定抵偿的房屋仅交付部分，刘俊杰遂于2020年7月6日申请恢复执行，执行中，王绍红提出执行异议，2020年9月21日，本院裁定，中止对“酉水商都”1-2-1107号房屋的执行。本院认为，本案的争议焦点为被告王绍红对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先,王绍红与茂泰公司之间并未签订书面房屋买卖合同，王绍红与茂泰公司签订的往来账务清算协议，与双方购房合意相悖。其次,王绍红没有提交证据证实其已合法占有该房产,鉴于茂泰公司与本案当事人王绍红有利害关系,茂泰公司辩称被告王绍红领取了钥匙并收房，在无其他证据印证的情况下,其内容的真实性不能确认。再者，现有证据不能证明王绍红已支付完毕全部购房款。最后，案涉房屋于2015年被设定在建工程抵押,被告王绍红未核查案涉房屋权属及他项权属状态的情况下,与茂泰公司签订以物抵债协议,对所购房屋未能办理过户登记亦有过错,不属于非因买受人自身原因未能办理过户登记的情形；且原告对涉案房屋设立抵押权登记的日期是在2015年12月，早于茂泰公司以其“酉水商都”1-2-1107号房屋抵偿欠王绍红款项的时间。综上,王绍红未能提交充分证据证明其在案涉房屋被查封前就案涉房屋签订了合法有效的书面买卖合同,亦不能证明其支付全部购房款并在案涉房屋被查封前占有使用该房屋,即现有证据不能证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四条之规定,判决如下:准许执行被告王绍红购买的“酉水商都”1-2-1107号房屋。案件受理费160元，由被告恩施州茂泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  龙远莲人民陪审员  黎 珍人民陪审员  田进平二〇二〇年十二月十五日书 记 员  郭 剑