河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初7784号原告：河南恒基实业有限公司，住所地新郑市孟庄镇双湖大道东路**。法定代表人：彭根正，职务：董事长。委托诉讼代理人：卜松涛，河南见地律师事务所律师。委托诉讼代理人：王斌，河南见地律师事务所律师。被告：苏培霞，女，1972年10月1日出生，汉族，住河南省鄢陵县。原告河南恒基实业有限公司与被告苏培霞商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南恒基实业有限公司委托诉讼代理人卜松涛到庭参加诉讼，被告苏培霞经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南恒基实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原被告双方于2016年11月17日签订的编号为16001707821的《商品房买卖合同》；2、请求依法判令被告将位于新郑市孟庄镇规划二路西、恒基公司南水榭华城38号楼2单元2层202号房屋清空并返还原告；3、请求依法判令被告协助原告办理涉案《商品房买卖合同》有关备案登记（不动产预告登记、抵押权预告登记、合同备案登记）的注销手续；4、请求依法判令被告向原告支付补偿金暂计12138.34元（实际应计算至被告履行全部债务之日止）；5、请求依法判令被告向原告支付本案律师费20000元；6、请求依法判令被告承担本案诉讼费、保全费、保全保险费。事实与理由：2016年11月17日，原被告双方签订编号为16001707821的《商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”），约定被告购买原告开发的位于孟庄镇规划二路西、恒基公司南水榭华城38号楼2单元2层202号房屋壹套，合同约定总价款为849796元，被告采用按揭贷款方式付款，首付款170796元，贷款679000元，之后被告向贷款人申请贷款，签订《个人购房借款/担保合同》（以下简称“借款合同”），原告为被告的按揭贷款向贷款人中国工商银行股份有限公司郑州铁路支行（以下简称“工商银行”）提供连带责任担保。根据原、被告双方签订的买卖合同附件四合同补充协议第2.5.3条约定：如买受人（被告）未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人（原告）承担担保责任，则买受人（被告）除应按照本条前款约定向出卖人（原告）还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人（原告）代买受人（被告）向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。借款合同签订后，被告并未按约定向贷款人工商银行偿还按揭贷款，导致贷款人工商银行要求原告承担连带保证责任，后原告一次性承担全部担保款项。根据上述买卖合同及补充协议约定，被告未按约定偿还银行贷款已经构成重大违约行为，自原告代被告向工商银行偿还所有担保贷款本息之日起，买卖合同及附件自动解除。现原被告双方签订的买卖合同及补充协议已解除，被告应根据买卖合同及补充协议的约定承担相关违约责任，向原告返还案涉房屋并配合原告办理案涉《商品房买卖合同》有关备案登记（不动产预告登记、抵押权预告登记、合同备案登记）的注销手续。综上，为维护原告的合法权益，根据相关法律法规规定，特向贵院提出诉讼，恳请依法判如所请。被告苏培霞未作答辩，亦未向本院提交相关证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月17日，原、被告双方签订编号为16001707821的《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于孟庄镇规划二路西、恒基公司南水榭华城38栋2单元2层202号房屋一套，合同约定总价款为849796元，被告采用按揭贷款方式付款，首付款170796元，贷款679000元，之后被告向贷款人申请贷款，签订《个人购房借款/担保合同》，原告为被告的按揭贷款向贷款人中国工商银行股份有限公司郑州铁路支行（以下简称工商银行）提供连带责任担保。根据原、被告双方签订的买卖合同附件四合同补充协议第2.5.3条约定：如买受人（被告）未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人（原告）承担担保责任，则买受人（被告）应按照本条前款约定向出卖人（原告）还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人（原告）代买受人（被告）向贷款银行偿还所用担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。借款合同签订后，被告并未按约向贷款人工商银行偿还按揭贷款，导致贷款人工商银行要求原告承担代偿责任，后原告一次性承担全部担保款项621156.4元，原告于2020年7月10日向被告发出解除合同通知书。根据上述买卖合同及补充协议约定，被告未按约偿还银行贷款已经构成重大违约行为，原告有权单方解除买卖合同，原告已按买卖合同约定向被告发送了解除合同通知，现原、被告双方签订的买卖合同及补充协议已解除，被告应根据买卖合同及补充协议的约定承担相关违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院根据原告提交的证据及陈述，认定事实如下：2016年11月17日，恒基公司与苏培霞签订《商品房买卖合同》（合同编号：16001707821），约定：第三条买受人所购房屋的基本情况：苏培霞购买恒基公司开发的新郑市孟庄镇规划二路西、恒基公司南水榭华城38号楼2单元2层202号房屋，该商品房用途为成套住宅，建筑面积共84.92㎡；第四条计价方式及价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10007.02元，总房款849796元……第六条付款方式及期限首付170796元，余款679000元以商业贷款方式支付；第七条1、按逾期时间分别处理（2）逾期在60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金……第八条交付期限恒基公司应当在2018年8月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格的商品房交付苏培霞使用……第二十二条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四），合同附件与本合同具有同等法律效力。同日双方签订的补充协议（附件四）1.2约定，双方所填写的名称、地址、联系方式均保证准确有效。发生变更的以书面通知为准，因联系方法变更而无法有效送达的，由变更方承担违约责任。本合同所述的书面通知是指用传真、电子信函、挂号邮寄、特快专递、专人手递等方式送达。1.3约定出卖人履行本合同规定的书面通知或告知义务时，买受人应及时签收；出卖人也可通过邮局邮寄送达书面通知，从邮件发出之日起七个工作日即视为送达（以邮局受理凭证为依据）；本合同有共有人的出卖人可向买受人或共有人中任何一人发出书面通知，视为已全部履行通知义务。1.4约定如因买受人所填写通讯地址不准确导致无法送达的，视为出卖人已经履行告知义务，买受人承担相应的法律责任……2.5.1约定买受人未能按期向按揭银行偿还贷款本息，导致出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于损失或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。2.5.2约定买受人没有按2.5.1约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。2.5.3约定如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人处应照本条款欠款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按照本合同的有关约定承担违约责任，出卖人有权从买受人已支付的房款中代为扣除应支付银行的借款本息、罚息、违约金及其他各项费用，剩余款项退还买受人。如出卖人损失超过向买受人收取的违约金时，出卖人有权向买受人追偿。2016年12月7日，恒基公司、苏培霞与工商银行郑州铁路支行，三方签订了《个人购房借款/担保合同》，约定苏培霞向工商银行郑州铁路支行借款679000元用于购买涉案房产，借款期限从2016年12月7日起至2041年12月7日止；利率按贷款实际发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮10%计算；贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及上述确定的利率浮动比例确定并执行新的利率；还款方式采取按月等额本息还款方法，每期还款日为每月1日；保证方式为财产抵押担保加保证人提供的阶段性连带责任保证。合同签订后，工商银行郑州铁路支行如约向苏培霞发放了贷款。合同履行过程中，苏培霞未能按照借款合同约定支付按揭款，导致按揭银行起诉至郑州市二七区人民法院要求恒基公司承担担保责任，恒基公司根据生效的判决书及《个人购房担保借款合同》的约定于2020年7月7日一次性替苏培霞偿还了剩余全部按揭贷款621156.4元2020年7月10日，恒基公司通过邮政特快专递方式向苏培霞发出《解除商品房买卖合同通知书》，以苏培霞未能按期向银行偿还贷款本息，银行终止《借款合同》，且恒基公司已经代苏培霞偿还所有的贷款本息，苏培霞的行为构成违约，恒基公司鉴于苏培霞的违约行为，向苏培霞通知如下：1、解除恒基公司与苏培霞签订的《商品房买卖合同》，自送达或视为送达之日起解除；2、请苏培霞于2020年7月13日前与恒基公司协商处理合同解除后的善后事宜，配合办理网签备案合同的注销；3、合同解除事宜处理完毕后，计算并退还贵方相应的款项。2020年7月20日，恒基公司与河南见地律师事务所签订《委托代理合同》，约定恒基公司委托该所代理其与苏培霞房屋买卖合同纠纷一案的一审诉讼，该所接受委托并指派卜松涛、王斌律师为恒基公司提供法律服务，恒基公司已依约向该所交纳案件代理费20000元。庭审中，恒基公司明确了补偿金的计算方式，暂计算至2020年7月8日共计为12138.34元，实际请求以代偿本金数额为基数，按照日0.5‰计算至实际履行全部债务之日止。本案在审理过程中，恒基公司撤回其第二项诉讼请求。以上事实有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初4079号判决书、中国工商银行《个人贷款提前归还凭证》《贷款结清证明》、解除《商品房买卖合同》通知书、EMS邮寄单、中国邮政速递物流查询单、《委托代理合同》及发票、农商银行电子回单、保全保险费发票以及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，恒基公司与苏培霞签订的《商品房买卖合同》及补充协议，以及恒基公司、苏培霞与工商银行郑州铁路支行三方签订的《个人购房借款/担保合同》，系各方当事人自愿达成，不违反法律规定，为有效合同，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。因苏培霞未能按照借款合同约定支付按揭款，导致恒基公司向工商银行郑州铁路支行履行了担保责任，共计代苏培霞垫付了752325.02元，且苏培霞也未能按照约定向恒基公司付清全部款项，苏培霞的行为已构成违约，双方约定的合同解除条件已成就，且恒基公司通过邮寄方式按照双方合同约定的送达地址向苏培霞送达了解除合同通知书，故本院确认双方之间签订的《商品房买卖合同》及其补充协议已经解除。因恒基公司与苏培霞签订了《商品房买卖合同》，并办理了有关备案登记（合同备案登记、不动产预抵押登记、不动产预告登记）手续，现双方之间的商品房买卖合同已解除，苏培霞应当履行相应的附随义务，即协助恒基公司办理有关备案登记的注销手续。因此，恒基公司要求苏培霞协助办理《商品房买卖合同》有关备案登记（合同备案登记、不动产预抵押登记、不动产预告登记）的注销手续，合法有据，本院予以支持。附件四：补充协议2.5.1约定“买受人未能按期向按揭银行偿还贷款本息，导致出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于损失或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金”经计算，截至2020年7月8日，苏培霞应向恒基公司支付补偿金12138.34元，之后的补偿金以752325.02元为基数，按照日0.5‰，从2020年7月9日起计算至苏培霞实际向恒基公司支付应付的全部款项之日止；恒基公司为提起本次诉讼支出的律师费20000元、申请诉讼保全支出保险费1699.59元，属于恒基公司维护其合法权益所支出的合理费用，根据双方约定，该项费用应当由苏培霞承担。苏培霞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告河南恒基实业有限公司与被告苏培霞于2016年11月17日签订的编号为16001707821的《商品房买卖合同》；二、被告苏培霞于本判决生效后十日内协助原告河南恒基实业有限公司办理上述《商品房买卖合同》有关备案登记（合同备案登记、不动产预抵押登记、不动产预告登记）的注销手续;三、被告苏培霞于本判决生效后十日内向原告河南恒基实业有限公司支付截至2020年7月8日的补偿金12138.34元，及自2019年7月9日起至实际清偿所有款项之日止的补偿金（以752325.02元为基数，按照日0.5‰的标准计算）；四、被告苏培霞于本判决生效后十日内支付原告河南恒基实业有限公司律师费20000元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费604元，减半收取302元，财产保全费4769元，保全保险费1699.59元，共计6770.59元，由被告苏培霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  敬志敏二〇二〇年十二月一日书记员  唐晨红