广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终1299号上诉人（原审被告）：古柏清。委托诉讼代理人：刘中强，广东法泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭兰，广东法泰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：古超华。原审第三人：古岭君。原审第三人：黄俊容。上诉人古柏清因与被上诉人古超华，原审第三人古岭君、黄俊容案外人执行异议之诉一案，不服广东省蕉岭县人民法院（2020）粤1427民初695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。古柏清上诉请求：1、撤销广东省蕉岭县人民法院（2020）粤1427民初695号民事判决；2、改判驳回古超华的一审诉讼请求；3、案件受理费由古超华负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，应予撤销。1、涉案合同为假合同。涉案被执行的房屋登记在古岭君名下，属于古岭君、黄俊容的夫妻财产。古超华在一审时单方所称的房屋转让行为未经登记，根据《物权法》第九条规定，未经登记的房屋转让不发生效力，因此古超华不具有案涉房屋的所有权。2、古超华一审时没有提供《房屋转让协议》的原件，一审亦未就该协议的原件进行质证，就算有该协议的原件，鉴于古超华与古岭君属于父子关系，不排除双方为了诉讼需要串通造假，因此该协议应当进行鉴定。3、古超华与古岭君之间签订的协议约定的生效条件为“以上协议由本人家庭各成员签字后正式生效”，但黄俊容和其他家庭成员均未签名，故该协议无效。4、如果认定《房屋转让协议》有效，则古岭君以案涉房屋抵押借款的行为无效，不存在回赎的情形；如果古岭君以案涉房屋抵押借款的行为有效，则《房屋转让协议》无效，古超华不能以该协议主张权利；如果古伟君的回赎案涉房屋的行为有效，则古伟君是购买人，与古超华无关，古超华在本案中没有主张权利的依据；如果古岭君向古远方、张春珍借款，法律明确规定债权不能转变成房屋所有权，则案涉房屋不属于古远方、张春珍所有，其无权出卖案涉房屋。5、古岭君存在多套套房，合同上应是为了诉讼需要事后填写房屋编号：JLF00001812，该《房屋转让合同》为假合同。6、涉案房屋的建档日期是2011年7月11日，房屋转让协议复印件的签订日期是2017年12月20日，后来新建的房产已经确权给古岭君，不存在有置换的事实。第二、不动产没有交付给古超华。古超华一直居住在蕉岭县**********巷23-2，该房屋建成后直至法院查封时一直处于等待销售状态的空置房，古超华并没有占有该房屋，也不存在管理和使用案涉房屋的事实。更何况，古超华在一审庭审中自认案涉房屋由古岭君的女儿居住，因此涉案房产实际上仍然由古岭君占有和使用，也证实了没有交付房屋给古超华占有、使用和管理的事实。第三、古超华没有支付过购房款。涉案《房屋转让协议》没有买卖房屋价款的约定，所谓祖屋置换亦没有祖屋的权利证书和置换协议书，正如一审法院（2020）粤1427执异5号执行裁定书载明“他们之间的房屋转让的事实难以查明和认定”。更重要的是，古超华没有提供支付房屋转让款的收据等书证，完全可以证实古超华没有支付过购房款。至于古伟君向古远方、张春珍支付的抵押房屋转让款，该款项的性质是偿还借款，并非古超华向古岭君支付购房款，不能以此认定古超华支付了全部购房款。一审却将其认定为被上诉人支付的购房款，属于认定事实错误。第四、本案是因为古超华的过错没有办理过户登记。退一步说，假如该协议属实，也应当约定房屋过户时间和过户税费的承担，由于是假协议，根本没有过户和税费的约定，就算有约定，古超华应当在一审法院查封之前提出，没有提出就是存在过错行为。古超华还清楚涉案房屋二次转让和抵押借款情形。此外，依据《不动产登记信息》，案涉房屋的土地性质为“国有建设用地…”，并非“一审判决”认为的“土地性质属于集体土地”，案涉房屋是可以过户登记的，不存在过户登记的法律障碍。就算是集体土地，古超华不管是置换还是购买，都明知自己没有置换或者购买的条件而实施置换或者购买行为，明显存在过错。由此可见是因为古超华自身存在严重过错的原因未办理过户登记。综上所述，请求二审法院在查清事实的基础上依法裁判。古超华辩称：古岭君与人共建横岗新村，需要拆古超华的老屋。横岗新村建好以后，古超华一无所得，古伟君看到这个情况后就将古岭君拿来抵押给古远方的涉案房产再买回来给古超华安度晚年。因此涉案房产系古超华的房产，不应被强制执行。古岭君经本院传票传唤，表示其本人在缅甸因新冠肺炎疫情无法到庭答辩，其在微信中述称，因建横岗新村需要拆古超华的老屋，故与古超华协议将涉案房屋置换给古超华，当初与古超华签订协议后就认为是生效了。后因古岭君投资失败，故古岭君背着家人偷偷将涉案房屋作为抵押向古远方借款，后由古伟君赎回，因该房已经协议置换给古超华，故古岭君就没有资格再处理该套房产。古超华夫妇一直跟随古岭君一家在涉案房屋居住。黄俊容经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。古超华向一审法院起诉请求：1、判令撤销（2020）粤1427执异5号执行裁定，并停止对涉案房屋的执行；2、判令确认古超华与古岭君签订的《房屋买卖协议》合法有效，古超华对涉案房屋享有所有权；3、本案诉讼费由古柏清承担。一审法院查明，古超华与古岭君系父子关系。两位第三人系前任夫妻关系。涉案房屋为蕉岭县********************。因古岭君与他人合伙建设横岗新村（即涉案房屋所在区域）需要古超华的四间祖屋，古超华与古岭君达成口头协议，古超华同意将其占地面积约128㎡的四间祖屋进行拆除用于建设横岗新村。作为交换条件，古岭君答应无偿提供一套横岗新村的套房给古超华。2017年12月20日，古超华与古岭君签订《房屋转让协议》，约定将古岭君名下的一套房产（即涉案房屋，房产证号：粤房地权证蕉房字第**000016**，房地产权人：古岭君，共有情况：单独所有）与古超华祖屋进行等价置换。2018年6月20日，古岭君向古远方、张春珍夫妇借款200000元并将涉案房屋用以抵押。同年8月10日，古超华的儿子古伟君（乙方）为古超华赎回涉案房屋与古远方（甲方）签订《房屋转让合同》，合同约定甲方以200000元将涉案房屋转让给乙方，合同生效后甲方将古岭君所写的有关抵押房屋的借条交回给乙方，甲方在收到转让款后将涉案房屋的房产证件交给乙方。同日，古伟君通过银行转账的方式向古远方支付了涉案房屋转让款200000元；8月11日古远方、张春珍夫妇向古伟君出具《收条》一张，证明已收到涉案房屋转让款200000元，同时，将涉案房屋的房地产权证一并移交。涉案房屋由古超华和古岭君的女儿古诗妍先后居住。2019年8月12日，古柏清将古岭君、黄俊容诉至一审法院，要求其偿还借款本息149520元，并支付从2019年8月16日起以借款本金120000元为基数按照月息1.2分计算支付利息至还清本金为止，同时赔偿古超华诉讼保全保函费2000元。古柏清于8月15日向一审法院提交《诉讼保全申请书》，请求将涉案房屋进行查封，一审法院于同日作出（2019）粤1427民初649-1号民事裁定书，将涉案房屋进行查封。古岭君、黄俊容均未到庭参加诉讼，一审法院于2019年10月14日作出（2019）粤1427民初649号民事判决，支持了古柏清的诉讼请求。判决生效后，因古岭君、黄俊容未能按时履行还款义务，古柏清就上述判决内容向一审法院申请强制执行。在执行过程中，古超华作为案外人于2020年5月18日向一审法院提出执行异议，请求一审法院停止对涉案房产的执行，并对该房产进行解封。2020年6月15日，一审法院作出（2020）粤1427执异5号执行裁定，裁定驳回了古超华的异议请求，古超华不服该裁定，于法定期限内提起本案诉讼。另，因为古岭君、黄俊容不反对古超华提出的执行异议之诉，所以一审法院将古岭君、黄俊容列为本案第三人参加诉讼。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，是案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。案外人对执行标的提出的异议，是基于对执行标的物的实体权利提出的，是一种实体上的异议。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”根据上述规定，本案古超华的诉讼请求是否应当得到支持，应视其是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，一、涉案房屋是古超华用祖屋与古岭君等价置换而来，虽然古岭君将涉案房屋用以抵押借款，但是古超华的儿子古伟君将涉案房屋赎回，并签订了《房屋转让合同》，该份合同系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该份合同的签订时间为2018年8月10日，在一审法院于2019年10月14日对涉案房屋采取查封措施之前。二、对于涉案房屋是否在被一审法院查封前已由古超华合法占有的问题。古超华同意其孙女即古岭君的女儿古诗妍在涉案房屋内居住，上述法条规定的为“合法占有”，并未规定必须由古超华直接占有，故认定涉案房屋在2018年8月10日《房屋转让合同》签订后已处于古超华合法占有状态，符合在被法院查封前已由古超华合法占有的条件。三、对于购房款问题。古超华的儿子古伟君为赎回涉案房屋向抵押权人古远方、张春珍夫妇支付了房屋转让款200000元，有古远方、张春珍夫妇出具的《收条》予以证实，足以认定古超华已实际支付了全部购房款的事实。四、对于房屋未过户登记的原因问题。因为涉案房屋的土地性质属于集体土地，导致涉案房屋无法进行过户登记。因此，涉案房屋未能办理过户登记不能认定系古超华自身原因导致。综合以上情形，依法认定古超华对执行标的蕉岭县********************【房屋所有权证号：粤房房地权证蕉房字第**000016**享有足以排除强制执行的民事权益，对古超华要求停止执行的诉讼请求，予以支持。五、由于古超华与古岭君就涉案房屋达成买卖合意，并未进行过户登记，古超华所享有的仅是合同债权，古超华要求确认其对涉案房屋享有所有权，缺乏法律依据，不予支持。古柏清及古岭君、黄俊容经一审法院依法送达诉讼材料及开庭传票后，未到庭参加诉讼，视为其自动放弃诉讼权利，依法缺席判决。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：一、停止对蕉岭县********************【房屋所有权证号：粤房地房地权证蕉房字第**000016**执行；二、驳回古超华的其他诉讼请求。案件受理费100元，由古柏清负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。二审中，本院依法向案外人古伟君询问，古伟君表示古岭君和黄俊容向古远方的老婆张春珍借20万元并出具借条，并将涉案房屋抵押给古远方，后古岭君无法赎回，古伟君看到父亲古超华没有地方居住，所以就向古远方一次性支付20万元并赎回涉案房屋。从房屋做好后古超华就和古岭君一家一直居住在涉案房屋，古超华的妻子则一直和古伟君一家居住，因为当时房产证不在手上，所以合同上的房屋编号是手写的，并提交下列证据予以证明：1、古岭君与古超华房屋转让协议原件；2、横岗村村民委员会提供的证明原件；3、古岭君与黄俊容向古远方的老婆张春珍出具的20万元借条原件；4、古伟君与古远方、张春珍的房屋转让合同原件；5、古远方与张春珍出具的收条原件；6、涉案房屋的房地产权证原件。经质证，古柏清认为古伟君的说法可以证实涉案房屋系由古伟君另行向古远方赎回，只提到赎回房屋系给父母养老用，并没有明确赠与古超华夫妇，因此古超华并没有取得该房屋所有权。涉案房屋转让协议并不符合房屋买卖合同性质。古超华、古岭君、黄俊容均无异议。二审中，本院依法到蕉岭县自然资源局查询涉案房产的土地使用情况。该局出具的证明载明涉案房屋的土地为集体土地，依法不能过户。经质证，古柏清对该情况说明的真实性、合法性无异议，在关联性方面，认为虽然涉案房屋的类型虽为宅基地，但该情况说明亦表明根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书，房屋所有权是可以转移登记的，且该房屋一直登记在古岭君名下并由其管理使用。古超华对情况说明提到的情况表示不清楚。古岭君、黄俊容均无异议。二审中，古超华表示一直是古岭君及其女儿古思妍在该房屋居住，2018年左右古思妍考到大学之后，古岭君也没在涉案房屋居住。没人居住后古超华会去那里住，古超华妻子的身体不好，在古贵君家里住，古超华就去照顾其。三兄弟三个房屋都是在附近。签订房屋置换协议后，古岭君一直没有将涉案房屋的房产证原件交给古超华，古超华也不知道古岭君将涉案房屋抵押给他人。签订房屋协议时的家庭成员除了古超华和古岭君外，还有古超华的妻子，古贵君，古伟君。本院认为，本案属案外人执行异议之诉。本案二审争议焦点是：一审判令停止对涉案房屋的执行是否正确。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，古岭君虽与古超华签订房屋转让协议，约定因古岭君建横岗新村需用到古超华的老屋，将涉案房屋置换给古超华，但该协议第四条亦约定“以上协议由本人家庭各成员签字后正式生效”，古超华亦确认当时的家庭成员除其与古岭君外，还有古超华的妻子以及另外两个儿子等人，而该协议只有古岭君和古超华签名，其他家庭成员并未签名确认，因此该协议并未生效，不能据此认定古岭君和古超华之间在一审法院查封之前已签订有合法有效的书面买卖合同。其次，古超华在一、二审中表示一直是古岭君及其女儿古思妍在该房屋居住，2018年左右古思妍考到大学之后，古岭君也没在涉案房屋居住。没人居住后古超华会去那里住，古超华妻子的身体不好，在古贵君家里住，古超华就去照顾其。二审时古伟君则表示从房屋做好后古超华就和古岭君一家一直居住在涉案房屋，古超华的妻子则一直和古伟君一家居住。而古岭君二审中则表示古超华夫妇一直与其居住在该房屋，其母亲至今仍居住在该套房。鉴于该三人为父子关系，且三人说法并不一致，因此该三人说法均无法采信，无法认定古超华在一审法院查封之前已合法占有该不动产。第三，古岭君与古超华签订的房屋转让协议载明的时间为2017年12月20日，古超华、古岭君主张涉案房屋已经置换给古超华，古岭君二审中亦表示其已经没有资格再处理涉案房屋的权属问题，但在双方置换房屋后，古岭君一直都没有将涉案房屋的房产证原件交给古超华。且根据古超华等人提交的证据，古岭君、黄俊容仍在2018年6月20日向张春珍借款20万元时将涉案房产原件抵押给张春珍，上述行为与古超华、古岭君的主张相矛盾。第四，根据古超华等人提交的证据，古岭君虽然在借款时将涉案房屋的房产证原件抵押给古远方和张春珍夫妇，但并未办理抵押登记手续，且古伟君与古岭君之间亦未签订任何的协议对古伟君向古远方和张春珍支付20万元这一行为的性质进行约定，因此不能因古伟君向古远方和张春珍支付了20万而认定古超华夫妇拥有涉案房屋的所有权。第五，根据本院向蕉岭县自然资源局了解的情况，涉案房屋的登记权属人为古岭君，涉案房屋的土地性质为集体土地，依法不能过户。因此，综合上述情况以及双方提交的证据，无法认定古超华对涉案房屋拥有能够排除执行的权利，古超华请求确认其对涉案房产拥有所有权，并申请撤销（2020）粤1427执异5号执行裁定和停止对涉案房产的强制执行，依据不足，不予支持。一审判令停止对涉案房屋的执行属于认定事实错误，应予纠正。综上所述，上诉人古柏清的上诉请求理由充分，应予支持；一审判决认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省蕉岭县人民法院（2020）粤1427民初695号民事判决；二、驳回古超华的全部诉讼请求。一审案件受理费100元（该款已由古超华预交），由古超华负担。二审案件受理费200元（该款已由古柏清预交），由古超华负担。由本院退回200元给古柏清，古超华应在收到本判决书之日起七日内向本院补交200元。本判决为终审判决。审 判 长 黄伟玲审 判 员 叶自辉审 判 员 罗锡芳二〇二〇年十二月十五日法官助理 苏建东书 记 员 钟利花