本溪市平山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0502民初2646号原告：中国农业银行股份有限公司本溪分行，住所地：本溪市平山区曙光路**。负责人：黄志勇，该行行长。委托诉讼代理人：马宁、刘彦华，该行工作人员。被告：潘建华，男，1968年11月29日出生，汉族，福建省莆田市人，无业，住福建省莆田市秀屿区。被告：本溪旺嘉商砼有限公司，住所地：本溪高新技术产业开发区文萃路**。法定代表人：李有明，该公司董事长。被告：沈阳旺力地产开发有限公司，，住所地：抚顺市顺城区抚顺经济开发区**商贸楼法定代表人：郑学纯，该公司董事长。被告：浙江旺力投资管理有限公司，，住所地：杭州市西湖区求是路**公元大厦****法定代表人：郑学纯，该公司董事长。被告：辽宁旺力置业发展有限公司，住所，住所地：本溪高新技术产业开发区文萃路**div>法定代表人：郑学纯，该公司董事长。被告：大连旺力实业发展有限公司，住所地，住所地：大连市花园口经济区迎春街**花园公寓**楼****iv>法定代表人：郑学纯，该公司董事长。被告：郑学纯，男，1971年3月4日出生，汉族，浙江省平阳县人，沈阳旺力地产开发有限公司总经理，住浙江省平阳县。原告中国农业银行股份有限公司本溪分行与被告潘建华、本溪旺嘉商砼有限公司、沈阳旺力地产开发有限公司、浙江旺力投资管理有限公司、辽宁旺力置业发展有限公司、大连旺力实业发展有限公司、郑学纯申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司本溪分行的委托诉讼代理人马宁、刘彦华到庭参加诉讼。被告潘建华、本溪旺嘉商砼有限公司、沈阳旺力地产开发有限公司、浙江旺力投资管理有限公司、辽宁旺力置业发展有限公司、大连旺力实业发展有限公司、郑学纯经本院依法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请贵院依法撤销（2020)辽0502执异34号《执行裁定书》，恢复【2018】辽05**执字第497号执行裁定书的执行，查封抚顺经济开发区芳庭路12号4—1号楼1单元5层02号；二、诉讼费等相关费用由各被告承担。事实与理由：一、原告对查封的房产拥有抵押权。查封的抚顺经济开发区芳庭路12号A4—1号楼1单元5层02号是原告与沈阳旺力地产开发有限公司签订的《抵押担保合同》的抵押房屋，原告是抵押权人，抵押物权已经办理了登记，并颁发了《他项权证》。贵院2017年7月20日作出的（2017)辽0502民初1045号《民事调解书》对原告的抵押权也予以确认。二、申请法院查封抵押房产，是原告实现抵押权的方式。贵院2017年7月20日作出的（2017)辽0502民初1045号《民事调解书》规定：原告就抵押的房产拍卖、变卖或折价后价款享有优先受偿权。原告为行使抵押权，向贵院提出申请强制执行，贵院依法查封了抵押房产。三、被告潘建华与沈阳旺力地产开发有限公司签订房买卖合同，不具有对抗原告实现抵押权的法律效力。(一）2014年11月21日原告与沈阳旺力地产开发有限公司签订《抵押担保合同》，而潘建华与沈阳旺力地产开发有限公司是2016年3月14日签订的房屋买卖合同。在潘建华签订房买卖合同的时候，原告已对该房产拥有抵押权。原告的抵押权设立在先，潘建华购买房屋在后，而抵押权又为优先权，故而潘建华无权要求排除强制执行。(二）根据《物权法》第191条2款、《担保法》第49条、《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第67条规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人的，如果抵押物已经登记，抵押权人仍可以行使抵押权，转让行为无效。抵押人转让抵押房产时，未通知原告(抵押权人），该转让行为无效。本案中，在原告拥有抵押权的期间，沈阳旺力地产开发有限公司在没有通知原告的情况下，将已抵押的房产卖给潘建华，依据以上法律法规的规定，该买卖行为应为无效行为。贵院（2020)辽0502执异34号号《执行裁定书》，认定潘建华合法占用该不动产，不符合有关法律规定。(三）《物权法》第九条规定，不动产物权变动非经登记不生效力。因此，进行不动产交易前，申请查阅不动产登记薄，了解拟交易不动产物上权利负担情况，是参与所有不动产交易的主体的必选动作。否则，一旦不动产还存在其他权利负担，买受人必须继续承受该负担。房屋买受人在签订房屋买卖合同前，负有审查不动产登记情况的义务，未尽该审查义务的，应对已抵押房屋被查封拍卖事项存在过错。已审查房屋登记情况的，就应认同并承担房屋被查封并被拍卖的事实。(四）潘建华购买该不动产时，虽然在抚顺市无其他拥有居住的房屋，但潘建华在福建省莆田市秀屿区有住址，且该不动产在登记机关已办理抵押登记，并颁发了《他项权证》。登记机关也确认原告的抵押权，对潘建华的买卖协议不予以确认。综上，原告对抚顺经济开发区芳庭路12号A4—1号楼1单元5层02号房产拥有抵押权，抵押权为物权之一，其担保的债权相较于普通债权而言，有就抵押物变价优先受偿的效力。因此申请贵院查封该房产也是实现抵押权，请贵院依法驳回申请人潘建华的异议申请，维护原告的合法权益。被告潘建华、被告本溪旺嘉商砼有限公司、沈阳旺力地产开发有限公司、浙江旺力投资管理有限公司、辽宁旺力置业发展有限公司、大连旺力实业发展有限公司、郑学纯均未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋抚顺经济开发区芳庭路12号A4—1号楼1单元5层02号为被告潘建华于2016年3月14日向被告沈阳旺力地产开发有限公司购买。另查，原告因借款合同纠纷一案起诉被告本溪旺嘉商砼有限公司、沈阳旺力地产开发有限公司、浙江旺力投资管理有限公司、辽宁旺力置业发展有限公司、大连旺力实业发展有限公司、郑学纯，2017年7月20日，本院作出（2017）辽0502民初1045号民事调解书。再查，本案被告潘建华对上述金融借款合同纠纷一案在执行中提出异议，2020年8月26日，本院作出（2020）辽0502执异34号执行裁定书，裁定：中止（2018）辽0502执497号执行裁定书中对抚顺开发区芳庭路12号A4-1号楼1单元5层02号房屋的执行。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，对于抚顺开发区芳庭路12号A4-1号楼1单元5层02号房屋，被告潘建华在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有该不动产且已支付全部价款，非因其自身原因未办理过户登记。符合上述法律规定，其权利能够排除执行。综上，驳回原告的诉讼请求。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告中国农业银行股份有限公司本溪分行的诉讼请求。案件受理费11056元（原告已预交），由原告中国农业银行股份有限公司本溪分行负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审 判 长  王 珍人民陪审员  刘传江人民陪审员  唐秀春二〇二〇年十二月二十八日法官助理张璧莹书记员杨铭附：相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。