湖北省洪湖市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1083民初1656号原告：祝汉炎，男，1950年7月25日出生，汉族，洪湖市人，户籍所在住址湖北省洪湖市,委托诉讼代理人：兰倩、黄飞，北京德和衡（武汉）律师事务所律师。被告：洪湖市兴农房地产开发有限公司,住所地：湖北省洪湖市新堤办事处洪林路。法定代表人：吕斌，总经理。委托诉讼代理人：宋先华，湖北兴湖律师事务所律师。原告祝汉炎与被告洪湖市兴农房地产开发有限公司（以下简称兴农房地产）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告祝汉炎委托诉讼代理人兰倩、黄飞及被告兴农房地产委托诉讼代理人宋先华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祝汉炎向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《商品房买卖合同》约定的交房义务；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金32367.41元（自2018年12月31日起按全部已付房款的日万分之2的标准计算至实际交付房屋之日止，暂计算至2020年5月15日为32367.41元）；3、判令被告履行《商品房买卖合同》约定的房屋登记义务；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月20日，被告兴农房地产与原告祝汉炎签订《商品房买卖合同》，约定被告将洪湖市××办事处××大道香榭丽舍22号楼幢1单元1-1003号商品房卖给原告。房屋建筑面积89.78㎡，房屋总价款：323028元。双方约定该房屋的交付时间为2018年12月30日前。若卖方违约则按买方全部已付款的日万分之2的标准向买方支付违约金。合同签订后，原告依约将全款323028元支付给了被告，但被告至今仍未将商品房交由原告使用。截止2020年5月15日,被告应支付原告违约金32367.41元。原告为维护自己合法权益，诉至本院，请求判如所请。被告兴农房地产庭审辩称：1、原告诉称其与被告签订《商品房买卖合同》属实。业主有的是通过银行按揭贷款方式支付房款的，我公司视为原告已全部缴纳房款。2、房屋已实际交付，原告已实际占有购买的房屋。3、被告确实延期交房，但原告诉请的违约金要求过高，合同约定日万分之2，超过原告的实际损失，应以原告的实际损失计算，原告的实际损失应按照洪湖市当地的房屋租金计算。4、愿意办理房屋登记手续。经审理查明，2018年3月20日，原告祝汉炎（买受人）与被告兴农房地产（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同第三条约定：出卖人将其修建的位于洪湖市××办事处××大道香榭丽舍22号楼幢1单元1-1003号商品房卖给买受人，该房建筑面积89.78㎡，套内面积74.92㎡；合同第七条约定：房屋总价款323028元；合同第十一条约定：出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房，交付时符合下列条件。1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。合同第十二条约定：城市基础设施：上水、下水，供电，交付时达到使用条件，燃气2018年12月30日达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户，出卖人需在交房后30日内达到双方约定的标准。合同第十三条第（2）项对出卖人逾期交房超过30日的违约责任进行了约定，其内容为“逾期超过30日，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同第十四条约定：商品房达到第十一条约定的交付条件的，出卖人书面通知买受人办理交接手续的时间、地点。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示文件不齐全，不能满足合同第十一条、第十二条约定的证明文件，买受人有权拒收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。合同第二十条第三款约定，出卖人承诺于2019年12月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的相关文书，交付买受人。合同还约定原告逾期付款责任及被告未办理该商品房转移登记有关文书的违约责任等。合同签订后，原告祝汉炎按合同约定的时间及金额支付了所购买商品房的价款。2019年11月5日，原告在香榭丽舍物业管理处领取讼争房屋钥匙。庭审中，被告表述交付房屋除了正在申请建筑工程竣工合格证明外，已具有合同第十一条约定的商品房面积实测技术报告书，亦满足第十二条中出卖人承诺城市基础设施：上水、下水，供电，燃气、电话通信、有线电视、宽带网络。原告庭审中亦对讼争房屋具有上述城市基础设施未持异议。原告以被告交付房屋未达到交付条件、延期交房、未办理商品房转移登记多次与被告协商未果后提起诉讼。上述事实，有当事人提交的《商品房买卖合同》、《购房合同备案证明》、《贷款合同》、发票、装修承诺书等经庭审质证和本院核实的证据证实，结合当事人当庭陈述，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，该合同约定了原告向被告购买商品房的价格、付款方式及期限、原告逾期付款责任及被告交付商品房、办理该商品房转移登记有关文书的期限及相应的违约责任等条款，其内容不违反法律规定，应当认定为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……”，本案中，原告按照约定的金额及期限向被告履行了支付商品房价款的义务，而被告未按照约定的期限向原告履行交付商品房及办理该商品房转移登记有关文书的义务，其已构成违约。被告庭审中对延期交房、逾期未办理该商品房转移登记有关文书违约事实表示认可，愿意依法承担违约责任。但抗辩2019年11月5日已将讼争房屋交付原告，延期交房的违约金起止时间应为2018年12月31日至2019年11月5日，且约定违约金偏高，超过原告实际损失应予核减。原告主张被告至今未能达到交房条件，其违约金应计算至被告达到交房条件之日止，且违约金是双方合同约定，是对被告逾期交房的惩罚性条款，未超过法律规定应予支持。故而本院认为本案争议的主要焦点为：一、被告2019年11月5日的交房行为是否完成诉争房屋的交付；二、原被告合同约定的违约金是否偏高？一、被告2019年11月5日的交房行为是否完成诉争房屋的交付？本院认为，原被告庭审中均确认原告已于2019年11月5日领取诉争商品房钥匙，原告实际接收房屋。虽然房屋至今尚未取得竣工验收合格文件，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。但当事人另有约定的除外。”由于该条款中的“交付占有”是指占有人以法律行为将其占有物交付他人，受让人因此而取得占有。因为占有仅仅是一种事实的状态，而非一种权利，故在占有转移的情形中，无论动产还是不动产只要将占有的标的物交付使用即可，而在交付使用标的物时刻起视为占有的转移。本案的占有是一种事实状态的占有。也就是说，出卖人通知买受人接收房屋，而买受人接收了“交钥匙”，就已履行合同约定的交付房屋的义务。原告认为被告交付房屋时，未能达到约定条件的，依照双方合同约定，原告有权拒绝接收。对于原告庭审述称案涉房屋城市基础设施存在瑕疵，对业主生活造成一定的影响的理由，本院认为城市基础设施虽有瑕疵，并不影响业主对房屋的占有、使用、权益，原告接收房屋后，再主张按照交房条件通过的时间要求被告承担逾期交房的违约责任，不符合客观事实，有违民法的公平和诚信原则。故而本院认为2019年11月5日被告已向原告交付房屋，但由于至今讼争房屋缺乏竣工验收证明文件，本院认为其交付行为存在瑕疵。由于被告庭审辩称愿意办理讼争房屋登记手续，其中房屋竣工验收证明文件是办理房屋登记手续的必备文件，本院对被告继续完善交付瑕疵行为表示认可。二、原被告合同约定的违约金是否偏高？《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本院认为，根据前述规定，违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，合同当事人可以约定高于实际损失的违约金。但从约定的违约金超过造成损失百分之三十一般可以认定为过高来看，违约金的性质仍以补偿性为主，以填补守约方的损失为主要功能，而不以严厉惩罚违约方为目的。被告主张约定日万分之2的违约金过高，本院认为抗辩成立。本案中，被告不能按约交付房屋，造成原告无法满足居住需求另行租住房屋的租金损失，结合本地客观实际，本院酌定违约金按日处万分之0.8计算。综上，本院对原告祝汉炎要求被告办理房屋转移登记及支付逾期交房违约金的诉讼请求，依法予以部分支持。被告兴农房地产应承担逾期交房违约金为8011元（2018年12月31日至2019年11月5日为310天，323028元×万分之0.8×310天）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定判决如下：一、被告洪湖市兴农房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告祝汉炎支付逾期交房违约金8011元；二、被告洪湖市兴农房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内将位于洪湖市新堤办事处茅江大道香榭丽舍22号楼幢1单元1-1003号商品房转移登记至原告祝汉炎名下；三、驳回原告祝汉炎的其他诉讼请求。如果未按照本判决履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费610元，减半收取305元，由原告祝汉炎负担230元，由被告洪湖市兴农房地产开发有限公司负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员  杨蓉二〇二〇年十二月十日法官助理王娟书记员雷佳