湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘04民终1827号上诉人(原审被告)：衡阳宇元置业有限公司，住所地：湖南省衡阳市雁峰区广场路**。法定代表人：吴香花，该公司董事长。委托诉讼代理人：宁凌波，广东晟典律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：聂琦行，男被上诉人(原审原告)：赵春萍，女二被上诉人委托诉讼代理人：李亿，湖南居安律师事务所律师。上诉人宇元置业有限公司(以下简称宇元公司)因与被上诉人聂琦行、赵春萍商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2020）湘0406民初123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。宇元公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，驳回聂琦行、赵春萍一审诉讼请求。事实与理由：1.2017、2018商铺系由本院进行司法拍卖，宁波雅戈尔服饰有限公司（以下简称雅戈尔公司）竞拍取得所有权，并非因聂琦行、赵春萍的居间行为获得，聂琦行、赵春萍提交的宇元公司与雅戈尔公司签订的《商品房买卖补充合同》《补充协议》均为复印件，一审法院将其作为认定2017、2018商铺拍卖系因聂琦行、赵春萍的代理销售行为促成交易，属于认定事实错误。2.聂琦行与宇元公司签订的代理销售合同中确定的商铺铺位未包括1433商铺，聂琦行、赵春萍要求宇元公司支付该商铺交易的佣金没有事实依据。3.雅戈尔公司支付宇元公司首笔购房款10000000元时间为2015年11月25日，距离起诉时已超过三年，故聂琦行、赵春萍要求宇元公司支付佣金的请求已超过诉讼时效。4.《房屋销售代理合同》《房屋销售代理佣金合同》中乙方没有赵春萍的名字，故其不具有原告的主体资格。5.根据建设部发布的《商品房销售管理办法》第二十五条第一款、第二十八条规定，聂琦行不具备代理销售商品房的条件，中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用，故上述合同以及收取佣金外费用的条款均属无效。6.双方的销售代理合同中关于律师费的约定系聂琦行手写添加，宇元公司不予认可，且聂琦行、赵春萍提交的要求支付律师费的依据仅为一份没有写明具体代理案件的委托代理合同，以此要求给付律师费依据不足。聂琦行、赵春萍辩称，宇元公司与雅戈尔公司签订了商品房买卖合同，合同明确约定了2017、2018房在销售代理范围内。宇元公司与雅戈尔公司签订的买卖合同因我方为第三方，无法拿到合同原件，是从雅戈尔公司传真过来的。1433号房当时没有列入合同中，是因为1433房系后来设立的产权规划，双方的房屋销售代理合同中实质上包含了1433房。赵春萍在销售代理合同中是居间介绍人之一，其具有诉讼主体资格。本案是房屋销售代理，不能够适用住建部的规定，本案属于居间合同，聂琦行、赵春萍履行了居间义务，宇元公司应支付报酬。律师费在合同中有约定，宇元公司应按合同约定支付。聂琦行、赵春萍向一审法院起诉请求：1.判令宇元公司立即支付聂琦行、赵春萍销售代理报酬9700000元，并从2020年1月9日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际支付之日止；2.判令宇元公司支付聂琦行、赵春萍聘请律师的风险代理费用776000元；3.诉讼费用由宇元公司承担。一审法院认定事实：2015年11月8日，宇元公司与聂琦行签订《房屋销售代理合同》和《房屋销售代理佣金合同》，合同约定：聂琦行为宇元公司代理销售位于衡阳市解放路121号宇元万向城1009、1010、1011、1012、1013、1014、1015、2017、2018商铺的销售及相关事宜。销售额为90000000元以下按3%收取佣金，在90000000元价格之上的价款全部归聂琦行所有，佣金按成交的货币金额计算现金，宇元公司承担税费。当宇元公司与购房人签订房屋销售合同收到首笔房款后必须一次性支付聂琦行报酬；宇元公司不按时支付聂琦行报酬，聂琦行有权起诉宇元公司，并赔偿聂琦行代理损失费（含律师费）。经聂琦行居间介绍，2015年12月7日和2015年12月22日，宇元公司与雅戈尔公司分别签订了《商品房买卖补充合同》《补充协议》，将位于衡阳市解放路121号宇元万向城1009、1010、1011、1012、1013、1014、1015、1433、2017、2018商铺以一亿元的价格卖给雅戈尔公司。宇元公司与雅戈尔公司约定：双方确认一层房产（1009、1010、1011、1012、1013、1014、1015、1433）的交易金额为67833850元，二层房产（2017、2018）的交易金额为32166150元；宇元公司尽力与衡阳市中级人民法院协调，在2016年2月28日之前公开拍卖二层2017、2018房产，雅戈尔公司协助宇元公司参加拍卖活动。另查明，2016年2月宇元公司向聂琦行支付了3000000元代理销售佣金。聂琦行多次催促宇元公司支付剩余佣金，宇元公司因经营困难拖延支付，聂琦行为维护自身合法权益，向该院提起诉讼。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。”聂琦行、赵春萍与宇元公司签订的居间合同是双方当事人的真实意思表示,依法成立,合法有效,对双方当事人均具有约束力。聂琦行、赵春萍双方在《房屋销售代理合同》《房屋销售代理佣金合同》中对具体的房屋号均作了详细约定，同时约定了佣金支付比例及违约责任，合同中2017、2018号商铺虽经本院拍卖成交后办理房屋登记手续，应属于法院查封期间履行的法定拍卖手续，不影响双方居间合同的成立。其中双方居间合同中未约定1433号商铺，但该商铺系买卖双方涉及居间房屋中不可分割部分，聂琦行在促成买卖成交时，宇元公司未提出异议，也应视为居间合同不可分的一部分，双方签订的《房屋销售代理佣金合同》中虽未写1433号商铺，但在买卖双方成交总价款一亿元中包含了该房屋，聂琦行、赵春萍、宇元公司双方应按签订的《房屋销售代理佣金合同》中约定比例履行。聂琦行、赵春萍的诉讼请求符合双方合同约定内容，且不违反法律规定，该院予以支持，宇元公司辩称理由不成立，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决：一、衡阳宇元置业有限公司于本判决生效后十日内支付聂琦行、赵春萍佣金9700000元；二、衡阳宇元置业有限公司在本判决生效后十日内支付聂琦行、赵春萍聘请律师的风险代理费用776000元；如果衡阳宇元置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回聂琦行、赵春萍其他诉讼请求；案件受理费42328元，由衡阳宇元置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。宇元公司提交宇元万向城一楼平面图，拟证明一层1433号商铺是单独存在，不包括在一层其他房号内。聂琦行、赵春萍提交证据1.从衡阳市不动产登记中心调取的授权委托书、房地产权、抵押权登记信息、本院(2015)衡中法执字第105-2号执行裁定及协助执行通知书，拟证明两点：①2017、2018号商铺因办理解除宇元公司抵押直至2018年3月9日才将产权过户登记到雅戈尔公司名下；②张波作为雅戈尔公司的委托代理人办理了产权过户手续。证据2.通过国家企业信用信息公示系统查询的宁波雅戈尔服饰有限公司衡阳莲湖广场专卖店(以下简称雅戈尔公司专卖店)企业信息打印件，拟证明雅戈尔专卖店属于雅戈尔公司所有，其提交的《证明》系雅戈尔公司对事实的陈述。本院根据聂琦行、赵春萍的申请，对张波进行询问，并制作了谈话笔录。张波陈述其为雅戈尔公司湖南分公司衡阳片区总店长，认为雅戈尔公司与宇元公司的交易系由聂琦行、赵春萍促成，并认可雅戈尔公司与宇元公司签订的《商品房买卖补充合同》《补充协议》是真实的，并表示因宇元万向城系整体进行抵押且多家法院查封，导致产权过户手续直至2018年3月才办理完毕。本院组织当事人进行了证据交换和质证。聂琦行、赵春萍对宇元公司提交的证据的真实性无异议，对证明目的有异议，对张波的陈述没有异议。宇元公司对聂琦行、赵春萍提交的证据1的真实性没有异议，证明目的有异议，对证据2的真实性以及证明目的均有异议。宇元公司对张波的身份有异议，对其陈述的真实性、关联性有异议。本院认为，宇元公司提交的平面图双方均无争议，可以体现案涉一楼门面的分布，对此予以认可。聂琦行、赵春萍提交的证据1系由衡阳市不动产权登记中心出具，具有真实性，可达到聂琦行、赵春萍的证明目的，对此予以认可。对证据2的真实性予以确认，但未体现出雅戈尔公司专卖店与雅戈尔公司的具体关系，对聂琦行、赵春萍的证明目的不予认可。张波的证言与聂琦行、赵春萍提交的证据1相互佐证，本院对其证言予以采信。对一审判决查明除聂琦行向宇元公司追讨佣金之外的事实，本院予以确认。综合采信的证据以及双方当事人的陈述，对二审争议的事实认定如下：雅戈尔公司于2015年12月17日与宇元公司就衡阳市解放路121号宇元万向城1009、1010、1011、1012、1013、1014、1015、1433房分别签订了商品房买卖合同，并由房产部门分别开具销售不动产统一发票，其中1433号商铺价款为2694377元，1009、1010、1011、1012、1013、1014、1015号商铺共计价款为65139530元。再查明，宇元公司因另案被列为被执行人，其所有的衡阳市解放路121号宇元万向城2017、2018号商铺被本院查封，并于2016年4月28日进行公开拍卖。雅戈尔公司于2016年6月22日以30598383元的价格竞买到宇元万向城2017、2018房商铺，并于同年6月28日将全部价款支付至本院执行账户，由本院支付给宇元公司的各债权人。本院于2016年7月14日作出(2015)衡中法执字第105-2号执行裁定，裁定将被执行人宇元公司所有的位于衡阳市解放路宇元万向城的2017、2018号商铺的所有权及相应的其他权利归买受人雅戈尔公司所有，并持本裁定到财产管理机构办理过户登记手续。雅戈尔公司委托张波办理上述房产的登记过户手续，因宇元万向城产权被整体抵押，张波作为雅戈尔公司的委托代理人与抵押权各方协调，直至2018年3月，案涉2017、2018号商铺的产权才登记至雅戈尔公司名下。雅戈尔公司将其购买的上述商铺装修，由雅戈尔公司专卖店使用经营至今。本院认为，宇元公司主张本案聂琦行、赵春萍的诉讼请求已超过民事诉讼法规定的诉讼时效。宇元公司称，根据《房屋销售代理合同》约定“当甲方(宇元公司)与购房人签订房屋销售合同收到首笔房款后必须一次性支付乙方(聂琦行、赵春萍)报酬”，本案债权确定给付期限自2015年11月25日雅戈尔公司给付宇元公司首笔购房款时起算，至2020年1月10日宇元公司起诉时，已超过三年的诉讼时效。聂琦行、赵春萍主张，案涉2017、2018号商铺被司法拍卖属于合同签订后发生的新情况，而2018号商铺直至2018年3月雅戈尔公司才办理完产权过户手续，故诉讼时效起算时间应自2018年3月起算，聂琦行、赵春萍在2020年1月10日向一审法院提起诉讼时未超过三年的诉讼时效。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”本案中，聂琦行、赵春萍主张因2017、2018号商铺未成交，故宇元公司向其支付代理销售佣金条件未成就的理由本院予以认可，但至2016年6月28日，雅戈尔公司已通过司法拍卖拍得案涉2017、2018号商铺并已向本院执行账户支付全部竞拍价款，宇元公司与雅戈尔公司的购房交易已完成，宇元公司支付代理销售佣金的条件已成就，聂琦行、赵春萍自此时知道或者应当知道权利被侵害，诉讼时效应自2016年6月28日起算。聂琦行、赵春萍没有充分证据证明在此期间向宇元公司主张了相关权利，未发生诉讼时效中止、中断的情形，至聂琦行、赵春萍2020年1月10日起诉时，聂琦行、赵春萍的诉讼请求已超过三年的诉讼时效，故宇元公司关于聂琦行、赵春萍的请求超过诉讼时效的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，衡阳宇元置业有限公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：撤销湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2020）湘0406民初123号民事判决；二、驳回聂琦行、赵春萍的诉讼请求。一审诉讼费42328元，二审诉讼费84656元，共计126984元，由被上诉人聂琦行、赵春萍承担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  张 健二〇二〇年十二月二十九日法官助理  许晓华书 记 员  刘婉君