新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新0105民初2902号 原告（反诉被告）：新疆踏吉美蓝餐饮管理有限公司，统一社会信用代码：91650102MA775HB695，住所地，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区大湾北路******。 法定代表人：斯拉吉丁托乎提，该公司总经理。 委托诉讼代理人：甫力克提克里木，新疆达纳律师事务所律师。 被告（反诉原告）：乌鲁木齐美佳康同物业服务有限责任公司，统一社会信用代码：9165010558023761X3，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区华光街200号公元南湖·天境B2号楼2单元1801室。 法定代表人：常增志，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李锐，男，1976年11月17日出生，汉族，乌鲁木齐美佳康同物业服务有限责任公司职员，住新，住新疆维吾尔自治区阜康市div> 委托诉代理人：康伟，新疆法爱律师事务所律师。 被告：新疆兆龙迪尚房地产开发有限公司，统一社会信用代码：916501006864870865，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区华光街200号公元南湖·天境B2号楼2单元1803室。 法定代表人：蒋益东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王晓娜，新疆法爱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付月华，新疆法爱律师事务所律师。 原告（反诉被告）新疆踏吉美蓝餐饮管理有限公司（以下简称踏吉美蓝餐饮公司）与被告（反诉原告）乌鲁木齐美佳康同物业服务有限责任公司（以下简称美佳康同物业公司）、新疆兆龙迪尚房地产开发有限公司（以下简称兆龙迪尚房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。踏吉美蓝餐饮公司法定代表人斯拉吉丁·托乎提及委托诉讼代理人甫力克提·克里木，美佳康同物业公司的委托诉讼代理人李锐、康伟，兆龙迪尚房地产公司的委托诉讼代理人王晓娜、付月华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 踏吉美蓝餐饮公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方之间签订“商铺租赁合同”；2、判令被告赔偿装修、设备等费用3,000,000元（以评估价格为准）；3、判令被告返还保证金30,000元；4、判令被告承担本案诉讼费及相关费用。事实及理由：我公司与被告美佳康同物业公司于2016年4月22日签订商铺租赁合同并提交保证金30,000元，约定从2016年8月1日至2019年7月30日租赁被告公司商铺用于经营餐饮，后我公司于2017年1月1日花费400多万元装修完工开始营业到2017年2月14日期间正常营业，之后由于政策性原因关店至今，正常营业时间短短两个半月。双方所签合同明确规定免责条件包括政府指令、政策变化等原因，可被告公司在未征得我方同意的情况下将该店铺及我方的装修、设备等全部以一千四百多万元价格卖给了第三方，致使我方巨大经济损失。我公司多次与被告公司协商退租、搬迁事宜未果，望人民法院支持我方诉讼请求。 美佳康同物业公司对本诉辩称：一、我公司与原告签订的《商铺租赁合同》已于2018年7月4日解除。2018年7月4日，答辩人向原告发出《解除合同通知函》，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条：“（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，答辩人于房屋《商铺租赁合同》签订后，按照约定将本案租赁房屋交付原告使用，但原告却未依约支付租赁费用，系原告未全面履行合同义务，属于违约行为，故双方合同实际解除。且原告已对该事实在水磨沟区法院（2019）新0105民初3597号庭审中认可收到该通知函，该案《民事判决书》已对合同解除进行认定，双方合同实际解除是不争事实。二、原告要求答辩人赔偿装修、设备费用2,867,293元无事实和法律依据。2016年4月22日答辩人与原告签订《商铺租赁合同》约定：“十：房屋交付及收回的验收……4、乙方交还甲方房屋应当保持房屋及附属设施、设备的处于完好状态、乙方添置的装修装饰材料、设施、设备在不破坏房屋结构及正常使用的前提下乙方可自行拆除，不能拆除的无偿归甲方所有。未经甲方同意不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，甲方有权自行处置。”《商铺租赁合同》中，双方已经约定：原告在搬离涉案房屋时应将添置的装修装饰材料、设施、设备在不破坏房屋结构及正常使用的前提下自行拆除，不能拆除的无偿归异议人所有，该房屋装修、设备费用不应由答辩人承担；退一万步说，假使双方无约定，依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条：“合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”，故原告诉讼请求无事实与法律依据。三、答辩人不应将保证金返还原告。答辩人与原告签订的《商铺租赁合同》第四条第三款约定：“租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用（包括乙方应承担违约金、赔偿金）外，剩余部分无息归还乙方。”原告应于2017年8月1日至今未向答辩人支付合同项下应当支付的租金，系原告违约在先，且依据上述双方约定，该笔保证金即作为冲抵租金及违约金等费用，无需由答辩人返还；对此水磨沟区法院作出的（2019）新0105民初3597号《民事判决书》已对原告违约的事实进行了认定。因此，原告要求答辩人返还保证金的诉讼请求无事实和法律依据。综上，原告的起诉无事实及法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 兆龙迪尚房地产公司对本诉辩称：同意被告美佳康同物业公司的答辩意见，由租赁产生的纠纷均与我方无关，我方不是合同相对人，本案与我方无关。综上，请驳回对我方的诉讼请求。 美佳康同物业公司向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告支付反诉原告2018年7月4日至2019年12月31日逾期腾房占有使用费463,759.9元（310,591.5元＋365天×545天）2、判令反诉被告支付违约金90,539.54元（占用使用费总额的20%计算）3、由反诉被告承担本案诉讼费。事实及理由：2016年4月22日，反诉原告与反诉被告签订《商铺租赁合同》，反诉原告将其所有的乌鲁木齐市××街商铺租赁给反诉被告使用，租赁面积607.95平方米，租赁期限为3年，即2016年8月1日至2019年7月31日。双方约定第一年租赁费266,282.1元、第二年租赁费287,584.7元、第三年租赁费310,591.5元。合同生效后，反诉原告依照约定向反诉被告交付房屋使用，反诉被告未按约定支付相关费用。2018年7月4日，反诉原告向反诉被告发出《解除合同通知函》（水磨沟区人民法院（2019）新0105民初3597号民事判决书对以上事实已予以确认，判决反诉被告支付反诉原告2017年8月1日至2018年7月4日租金266,311.3元，并判令反诉被告支付反诉原告2017年8月1日至2018年7月4日按照租金总额20%支付违约金53,262.26元）。但反诉被告至今未搬离该商铺，反诉被告逾期腾房占有使用该房屋的行为严重损害了反诉原告的合法权利。为维护反诉原告合法利益不受侵害，特诉至法院，请求法院依法裁决，支持反诉原告的反诉请求。 踏吉美蓝餐饮公司针对美佳康同物业公司的反诉辩称：不同意反诉人的反诉请求，根本不存在占用使用费，标准按照租金来算没有法律依据。我方没有占用涉案商铺，是对方不允许我方使用，违约金也不存在，本案不存在违约的情形。 兆龙迪尚房地产公司针对美佳康同物业公司的反诉辩称：同意美佳康同物业公司反诉请求，不管是水磨沟区人民法院（2019）新0105民初3597号民事判决书中或者本案中，因反诉被告未交租金违约在先，反诉被告应当支付违约金。 踏吉美蓝餐饮公司为证明其本诉主张，向法庭提交以下证据： 第一组证据：1、《商铺租赁合同》两份，证明租赁合同第二条约定，商铺用途为商业经营餐饮、咖啡、茶点。合同第六条第二项第四款约定，乙方应当严格按照合同约定的用途使用商铺。第七款规定，自觉遵守相关法律法规。第七条第一款第四项规定，未经甲方书面同意的，改变租赁房屋用途的视为违约，甲方若出售商铺的，应当提前一个月书面通知乙方，乙方有预先购买权。在不损坏房屋结构的前提下，乙方可以自行拆除设备；2、《乌鲁木齐市大气污染防治条例》（该条例从2014年5月1日起实施），证明按照该条例第六章第四十四条规定，居民住宅楼下不得经营餐饮项目；3、照片一张（2017年3月4日华光街街道苇湖梁派出所对涉案商铺进行查封），证明派出所按照乌鲁木齐市大气污染防治条例查封涉案商铺。 以上证据证明，被告在明知相关规定禁止居民楼下不得经营餐饮项目，与我方签订《商铺租赁合同》，且规定商铺用途为餐饮，且不得更改。我方花费400多万元装修涉案商铺后，因《乌鲁木齐市大气污染防治条例》的规定，被相关机关依法查封，致使我方不能正常使用。 第二组证据：1、乌鲁木齐美佳康同物业服务有限责任公司于2018年7月4日单方作出的《解除合同通知书》；2、照片一张，被告自行将涉案房屋锁住，不让我方使用，明确表示该店铺转让，并留被告方联系电话。 以上证据证明，2018年7月4日，被告与我方单方面解除合同后，自行将涉案商铺锁住，被告将涉案房屋要转让出去。我方不存在反诉状所称的违约行为。 第三组证据：录音一份（该录音是有我公司职工所录，是涉案商铺现所有人与其朋友之间的对话），证明涉案房屋现所有人明确说，当时以1,400万元从第二被告手中连同设备，装修购买涉案商铺的事实。 第四组证据：1、资产评估报告一份，证明物品及设备的清单，装修的照片，该份报告是我方主张第二项诉讼请求的依据。 2、水磨沟区人民法院（2019）新0105民初3597号判决书，该判决虽未生效，但被告在该案中已明确了租赁合同解除时间为2018年7月4日的事实。 美佳康同物业公司对踏吉美蓝餐饮公司出示的以上证据的质证意见为：对第一组证据中《商铺租赁合同》的真实性暂时无法确定，原因是与我方手中不一致，面积有偏差，缺少骑缝章，其余内容基本一致。证明目的不予认可，双方签订合同是2016年4月22日，期限为3年。双方在合同期限内有2个多月的免租期。按照合同第三条，对租金金额及支付方式有明确的约定。按照合同第七条约定的情形，因原告拖欠租金30日以上（实际为338天），故我方有权解除合同，要求对方承担20%违约金。第十条第3、4项规定，双方对房屋的交付及收回有明确的约定。对122.96平米商铺的租赁合同，因与本案无关，故不发表质证意见；对《乌鲁木齐市大气污染防治条例》的真实性、合法性认可，关联性不予认可。对证明的问题不予认可，在涉案房屋周边还有两家商铺一直经营餐饮业，涉案商铺是允许经营餐饮业的；对封条的真实性不予认可，证明目的不予认可。若真实存在，派出所也没有权利查封；对《解除合同通知函》真实性认可，证明的目的不予认可。对“门面转让”照片的真实性、合法性不予认可，证明目的也不予认可。我方于2020年1月份以后，为避免扩大损失采取了措施；对录音证据的三性均不予认可，不是国语，我方听不懂，没有翻译的文件。通话人身份，时间、地点及内容均不明确；对评估报告的三性不予认可，该份报告虽然由人民法院委托，但我方没有接到摇号或者其他通知，评估程序违法；对判决书的三性认可，但证明的问题不予认可。我方第一次于2018年7月4日向对方发出《解除合同通知函》，于2019年5月20日通过乌鲁木齐市亚新公证处再次向原告发出《解除合同通知函》，实际上我方是2020年1月后正式收回涉案房屋。关于房屋租赁的相关司法解释，我方的诉讼请求是有法律依据，我方认为原告方对法条有误解。 兆龙迪尚房地产公司对踏吉美蓝餐饮公司出示的以上证据的质证意见为：对两份合同的质证意见与第一被告意见一致。合同双方是原告与被告物业公司，该合同与我公司无关。原告要求我方承担责任无法律依据；对《乌鲁木齐市大气污染防治条例》的三性均不予认可，不能证明任何问题，原告对法条有误解，只要排放达标，是允许经营餐饮业，且周边有其他商铺经营餐饮业，不存在原告所述的问题；对封条的三性均不予认可，无法确定查封原因，时间及地点；对通知函的意见与被告物业公司的质证意见一致，与我公司无关；对“门面转让”照片的三性不予认可，无法确定拍摄的时间，地点；对录音证据的三性均不予认可，无法确认对话人的身份及内容，且与本案无关，是否是原始载体也不清楚；对评估报告的质证意见与被告物业公司质证意见一致。所谓设备及物品属于动产，可以拿走的，不应当加进评估中。评估与我公司无关；对判决书的真实性、合法性认可，关联性不予认可。根据最高人民法院相关解释，被告物业公司请求原告支付占有使用费是符合法律规定的。 美佳康同物业公司为证明其反诉主张，向法庭提交以下证据： 证据一、《商铺租赁合同》一份，双方租赁期间为三年，自2016年8月1日至2019年7月30日。证明按照合同第7条第一款第七项、第九条、第十条第3、4项规定，可以证明是由于本案原告的违约行为，我方收回房屋完全符合法律规定，我方有权对涉案房屋内设备及装修进行处置的事实。 证据二、2018年7月4日发出的《解除合同通知函》、2019年5月20日通过乌鲁木齐市亚新公证处发出的《解除合同通知函》两份、证明双方之间的租赁合同于2018年7月4日已经解除，限7天内搬离，7天内不搬离，我方视为原告已放弃。2019年5月20日再次通知原告进行搬离，但原告没有按期限搬离的事实。 证据三、（2019）新0105民初3597号民事判决书，证明2018年7月4日双方已解除合同的事实，原告的违约行为是客观存在的。 证据四、新疆兆龙迪尚房地产开发有限公司出具的证明一份，证明我方有权与原告签订相关的租赁合同的事实。 踏吉美蓝餐饮公司对美佳康同物业公司反诉请求出示的以上证据的质证意见为：对证据一的真实性认可，证明的目的不予认可，租赁期限与本案无法；对证据二，2018年7月4日发出的《解除合同通知函》我方认可收到，我方根据该通知书也认为双方之间的合同已于2018年7月4日解除。因被告对涉案商铺上锁，导致我方无法搬离，我方反复要求反诉原告让我们把设备搬走。2019年5月20日的通知书我方没有收到；对证据三，（2019）新0105民初3597号民事判决书还未生效，租赁费，违约金问题仍在中级人民法院进行审理；对证据四的真实性认可，被告兆龙迪尚房地产公司是涉案商铺所有人，美佳康同物业公司只是租赁方，实际卖掉商铺的也是被告兆龙迪尚房地产公司。 兆龙迪尚房地产公司对美佳康同物业公司反诉请求出示的以上证据的质证意见为：对美佳康同物业公司出示的所有证据的三性均认可。2016年我方已将商铺租赁权交给美佳康同物业公司，故本案与我公司无关。 双方当事人围绕诉讼请求提交证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 兆龙迪尚房地产公司委托美佳康同物业公司将该公司位于乌鲁木齐市××街商铺对外进行出租并收取租金。2016年4月22日，美佳康同物业公司（甲方）与踏吉美蓝餐饮公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，将位于我市××街商铺（面积607.95平方米）租赁给踏吉美蓝餐饮公司使用，商铺用途为餐饮、咖啡、茶点，租赁期限为3年，即2016年8月1日至2019年7月30日止，免租期自2016年5月1日至2016年7月30日。约定该商铺第一年租金为266,282.1元、第二年租金为287,584.7元、第三年租金为310,591.5元。约定租金缴纳方式为合同签订后三日内一次性向原告支付第一年租金266,282.1元，之后每年租金应在下一年度到期一个月前一次性支付。甲、乙双方约定，合同签订后3日内乙方向甲方支付租赁保证金30,000元，租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用（包括乙方应承担违约金、赔偿金）外，剩余部分无息归还乙方。合同第七条第一项第（7）款约定拖欠租金累计达30日以上的，甲方有权解除合同，乙方按照租金总额的20%向甲方支付违约金。合同第十条约定，乙方交还甲方房屋应当保持房屋及附属设施、设备处于完好状态。乙方添置的装修装饰材料、设施、设备在不破坏房屋结构及正常使用的前提下乙方可以拆除。不能拆除的无偿归甲方所有。未经甲方同意不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。合同签订后，美佳康同物业公司按照约定将涉案商铺交付踏吉美蓝餐饮公司使用。 另查明，因踏吉美蓝餐饮公司拖欠美佳康同物业公司2017年8月1日至2018年7月4日租金，美佳康同物业公司向我院提起民事诉讼，我院于2019年11月28日作出（2019）新0105民初3597号民事判决书，判令踏吉美蓝餐饮公司支付美佳康同物业公司房屋租金266,311.3元、支付违约金53,262.26元、支付物业费26,992.98元。 再查明，2018年7月4日，美佳康同物业公司向踏吉美蓝餐饮公司发出《解除合同通知函》，庭审中，踏吉美蓝餐饮公司认可已收到该通知函，也认可双方之间的租赁合同于2018年7月4日实际解除。 本院认为：踏吉美蓝餐饮公司与美佳康同物业公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同应属合法有效，双方当事人应该按照约定履行各自义务。 一、关于租赁合同的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，租赁房屋用于经营餐饮，但该房屋属于商住综合楼，不符合《中华人民共和国大气污染防治法》、《乌鲁木齐市大气污染防治条例》等相关法律法规关于餐饮服务项目的行政管理规定，无法办理工商营业执照，无法继续经营，系不可归责于双方的事由导致合同目的无法实现。美佳康同物业公司于2018年7月4日向踏吉美蓝餐饮公司发出《解除合同通知函》，踏吉美蓝餐饮公司认可已收到该通知函并确认双方之间的合同于2018年7月4日解除。因此，本院认定《商铺租赁合同》于2018年7月4日已实际解除。 二、关于合同解除后保证金及损失的处理问题。 1、关于保证金3万元的退还问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，《商铺租赁合同》的解除双方当事人均无过错，故美佳康同物业公司应将3万元保证金退还给踏吉美蓝餐饮公司，对踏吉美蓝餐饮公司的该项诉讼请求，本院予以支持。 2、关于踏吉美蓝餐饮公司主张涉案商铺装修损失问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”本案中，在涉诉房屋承租期间，踏吉美蓝餐饮公司经被告美佳康同物业公司同意对租赁房屋进行装修，现租赁合同已解除，依据双方签订的租赁合同第十条第四款约定，租赁房屋内的动产即物品应归踏吉美蓝餐饮公司所有，并由其自行处置。对于添置的装修材料、设施、设备在不破坏房屋结构及正常使用的前提下由踏吉美蓝餐饮公司自行拆除。故对踏吉美蓝餐饮公司请求美佳康同物业公司赔偿其装修、设备等损失30万元的诉讼请求，本院不予支持。 三、关于美佳康同物业公司反诉请求房屋占有使用费及违约金的问题。美佳康同物业公司在2018年7月4日向踏吉美蓝餐饮公司发出《解除合同通知函》，通知踏吉美蓝餐饮公司解除租赁合同并交回房屋，双方对合同的解除均无异议，之后踏吉美蓝餐饮公司也未利用租赁房屋继续经营，双方因损失的问题未能达成一致意见，故对美佳康同物业公司主张2018年7月4日至2019年12月31日期间的占有使用费及违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）新疆踏吉美蓝餐饮管理有限公司与被告（反诉原告）乌鲁木齐美佳康同物业服务有限责任公司签订《商铺租赁合同》于2018年7月4日解除； 二、被告（反诉原告）乌鲁木齐美佳康同物业服务有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）新疆踏吉美蓝餐饮管理有限公司保证金30,000元； 三、驳回原告（反诉被告）新疆踏吉美蓝餐饮管理有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）乌鲁木齐美佳康同物业服务有限责任公司的反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 本诉案件受理费31,040元（新疆踏吉美蓝餐饮管理有限公司已预交），由原告（反诉被告）新疆踏吉美蓝餐饮管理有限公司负担30,732.7元；由被告（反诉原告）乌鲁木齐美佳康同物业服务有限责任公司负担307.3元。反诉案件受理费4,671.5元（乌鲁木齐美佳康同物业服务有限责任公司已预交），由被告（反诉原告）乌鲁木齐美佳康同物业服务有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审 判 长 古丽加娜提玉素甫 人民陪审员 姜   红   文 人民陪审员 王   秀   丽 二〇二〇年十二月二日 书 记 员 艾孜买提阿合买提