江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初691号原告（反诉被告）：章玉琴，女，1971年11月24日出生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：于之敏，江苏东南律师事务所律师。被告（反诉原告）：汤静，女，1980年12月29日出生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：曹宝琴，江苏玖润律师事务所律师。原告章玉琴与被告汤静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，被告汤静向本院提起反诉，本院依法合并审理，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。章玉琴的委托诉讼代理人于之敏，汤静及其委托诉讼代理人曹宝琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章玉琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原、被告双方于2019年11月26日签订的存量房买卖中介合同；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年11月26日，原告为购买被告所有的房屋，与其签订存量房买卖中介合同，约定房屋总价款170万元，定金10万元，违约金34万元。双方同时签署补充协议，补充协议约定“如乙方需要贷款，首付部分于贷款审批结束，过户当天付予甲方。如不需要贷款，乙方于过户当天付予甲方。”合同签订后，原告分别于2019年11月26日和11月30日分两次向被告支付了定金96000元。2020年1月8日，原告丈夫向中介及被告均表示已具备付款条件，可以继续交易，请被告履行合同，但被告却一再拒绝。原告为保护自身合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告诉请。被告汤静辩称，根据原告请求及被告同意，双方签订的存量房买卖中介合同已于2019年12月18日协议解除，事实理由如下：合同中虽未明确交付房款及过户时间，但根据双方约定，合同中房屋最迟过户时间为2019年12月20日，而原告于2020年1月8日才告知具备付款条件，已远远超过合同订立时双方约定期限，且原告因自身疾病已于2019年12月17日、18日分别向中介及被告表示无力购买案涉房屋，被告表示同意。综上，被告认为已无法履行合同，请求驳回原告诉请。反诉原告汤静向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2019年11月26日签订的存量房买卖中介合同；2、判令反诉被告赔偿因违约造成反诉原告的损失20万元（其中包含无法购置新房的损失5万元，不包含已没收的定金96000元）；3、判令反诉被告承担全部诉讼费用。事实与理由：反诉原、被告于2019年11月26日签订《存量房买卖中介合同》，约定反诉原告将位于南京市栖霞区，建筑面积59.29平方米的房屋以170万元出卖给反诉被告，签订合同次日支付10万元定金。反诉原告考虑反诉被告的实际想法，在中介在场见证下达成协议：若反诉被告全款购房，双方于2019年12月20日前交付全款，反诉原告配合办理过户手续；若反诉被告贷款购房，反诉被告须于2019年12月15日前给付反诉原告150万元首付款并完成贷款审批手续，由反诉原告配合办理过户手续。鉴于反诉被告仍在考虑付款方式，故合同中并未对此进行书面约定。2019年11月26日，反诉被告以银行转账额度受限为由当日支付5万元定金，2019年11月30日，反诉被告又以自己住院为由仅支付46000元。反诉原告基于理解并未强行要求付满定金。在此期间，反诉原告看中一套房屋，实时价格可优惠5万元购买。12月初，反诉被告以多种理由，拒绝反诉原告办理过户手续的要求，至今未交付房屋首付款及相关贷款所需材料给原告或中介，致使反诉原告无法购买小孩上学的新房，给反诉原告造成极大的精神及经济损失。为维护反诉原告合法权益，特提起诉讼，请求支持反诉请求。反诉被告章玉琴辩称，反诉原告的诉请无事实和法律依据，理由如下：1、反诉被告不存在反诉原告主张的违约情况，反诉原告没有证据证明反诉被告给过相应的付款期限的承诺，合同中也没有关于付款期限及金额的约定。2、反诉原告的说法显然与存量房买卖中介合同补充约定自相矛盾，补充约定中明确反诉被告有贷款或全款两种付款可能，充分表明当时双方并未明确付款的具体时间、数额，连是否是全款还是贷款都未最终确定。3、合同签订日期为2019年11月26日，根据银行办理贷款流程，不可能在20天内下款，故反诉被告不可能承诺在2020年12月20日前支付剩余房款。4、根据反诉原告称反诉被告在2019年12月16日晚通知中介无法全款购房，需贷款70万元，并要求中介将贷款材料发送给其，12月17日中介将材料发送给其，上述事实均有微信聊天记录证实，12月18日中介和反诉被告联系，告知反诉原告不同意贷款，到了12月20日，中介又通知反诉被告，反诉原告同意贷款，但必须加5万元，反诉被告没有同意这一条件。综上，从购房过程可以看出，反诉原告在条件成就时拒绝收取首付款办理过户，显然是违约行为，故反诉原告要求解除合同、赔偿损失无依据。反诉原告称双方存量房买卖中介合同于2019年12月18日协议解除，与反诉原告诉请判令解除合同相互矛盾，由此可见，合同并未解除。本院经审理认定事实如下：2019年11月26日，汤静（甲方）与章玉琴（乙方）就位于胜利三村××室房屋（以下简称案涉房屋）买卖事宜协商达成一致意见后，共同委托南京家之源房产经纪有限公司王某、蒋某作为中介方（丙方）签订《存量房买卖中介合同》1份，约定，案涉房屋所有权人彭某、共有人汤静，建筑面积为59.29㎡，房屋售价170万元。第九条违约责任（二）三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的……。（三）三方商定，上述违约行为方，选择下列第2条约定的金额作为违约金分别支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其它经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿：2、按标的额的20%，计34万元。补充协议约定：二、交房时间：甲方拿到房款后最迟半年甲方交房给乙方。三、乙方于合同签订当日付10万元定金予甲方。如乙方需要贷款，首付部分于贷款审批结束、过户当天付予甲方。如不需要贷款，乙方于过户当天付予甲方。四、乙方留2万元现金于交房当日甲方结清水、电、气、物业等费用，并保证空房、空户交付乙方后，支付予甲方。合同签订当日，章玉琴向汤静支付购房定金5万元，2019年11月30日，章玉琴再次向汤静支付购房定金46000元，合计96000元。庭审中，汤静主张签订房屋买卖合同时，章玉琴曾口头承诺于2019年12月20日前支付首付款150万元，并为此提交证据如下：1、其与中介方王某的微信聊天记录，其中2019年11月28日、12月1日，王某微信告知汤静“买家刚来电话了，一号回南京把那五万打给你，她在老家凑钱，现在有希望在下个月15号之前凑齐全款”，“我刚刚给章玉琴老公打了电话，明天你把收条打给他就行了，买房的款子他全款，中旬凑齐了他会提前通知我”。2019年12月16日，汤静询问王某买家有无定好交易时间，王某回复“还没有确定好，明后天再问，还差点钱”，汤静回复“合同最迟20号”“你告诉他迟延要付违约金的吗”“他钱不来我也没法买房，我看的房子涨价怎么办”，王某回复“我也不好说违约的事，毕竟没到那步……”2020年2月26日，王某回复汤静“买不起要提前说啊，她老婆那个情况，即使当时说出来违约了，也是没有责任的”。2、汤静与买方章玉琴丈夫徐某的微信聊天记录，2019年12月18日，徐某发送微信，表示因章玉琴生病住院，家庭经济困难，连累了汤静，并希望双方能够冷静处理此事。3、王某的证人证言，王某到庭陈述，汤静与章玉琴就案涉房屋买卖事宜协商一致后，汤静通知其到场拟定房屋买卖合同并代办相关手续。2019年11月26日，其与同事蒋某一起至案涉房屋处，章玉琴、汤静均在场，双方协商如何付款时，章玉琴表示其自有资金70万元，还有借给亲戚的钱，大约能够凑150万元首付款，余款20万元尽量借款凑齐，实在凑不齐，再办理贷款，因章玉琴无法确定是否办理贷款，故未在房屋买卖合同中写明付款时间、金额和方式。签订合同后，2019年11月25日，汤静微信询问其合同未约定章玉琴无法正常付款承担的赔偿责任怎么办，其回复如章玉琴不付款即构成违约。2019年11月28日，章玉琴电话联系其，告知正在凑钱，有希望在2019年12月15日前全款购房。当日，其即将此信息转告汤静。2019年11月30日左右，其接到章玉琴丈夫徐某的来电，告知章玉琴已生病住院，购房事宜由徐某负责，徐某询问其房款金额及付款方式，其告知章玉琴曾口头表示能够凑到首付款150万元，尽量全款购房，如不能全款则办理贷款。徐某表示尽量全款购房，如有困难需贷款提前告知。2019年12月1日，其向汤静传达了徐某的上述意见。2019年12月16日，汤静微信联系其，进一步确认双方是否能在19、20日付款过户，并提出合同约定的最后期限是12月20日，其回复已催促徐某。后其联系徐某，徐某表示首付款只能支付100万元（含10万元定金），剩余70万元需要办理银行贷款，其将此情况告知汤静，汤静明确表示不接受。为促成交易，在徐某询问如何办理贷款手续时，其将办理贷款需要的资料及流程一并短信发送给徐某，并建议徐某通过担保公司贷款，可以确保银行快速下款，被徐某拒绝，后汤静向其表示如徐某同意增加房款5万元，其同意首付款100万元，双方继续履行合同，其将该意见转告徐某后，徐某明确拒绝，致使双方未能继续交易。汤静认为，以上证据能够证实，双方口头约定于2019年12月20日前支付首付款150万元，只是对于剩余款项20万元是否贷款，章玉琴无法确定，故提出尽量全款，如不能全款，则办理贷款。从常理分析，买卖双方不可能不就付款时间及金额进行协商，汤静出卖房屋的目的就是为了改善居住、另行购房，双方非亲非故，汤静不可能无条件、无期限地同意章玉琴提出的付款条件。章玉琴口头确认于2019年12月15日前支付150万元，至迟在2019年12月20日即能够明确是全款还是贷款购房，中介方为章玉琴考虑，建议将付款日期确定为2019年12月20日，但因章玉琴不能确定是否贷款，如不办理贷款，则需要支付全款170万元，故而未在书面合同中明确约定。章玉琴以无明确约定为由，拖延支付首付款150万元，构成违约，且已造成汤静未能以优惠价购房的实际损失，应由章玉琴承担违约责任。经质证，章玉琴对徐某与汤静的微信聊天记录的真实性予以认可，对汤静与王某的微信聊天记录不予认可，并认为王某系汤静联系的中介，与汤静具有一定程度的利害关系，其证言不应被采信。章玉琴为证明其一直在积极履行合同义务，提交其配偶徐某与中介方王某的短信聊天记录、与汤静的微信聊天记录及办理房屋贷款的相关材料作为证据，内容如下：1、2019年12月1日，徐某向王某发送短信“兄弟我尽力走全款，如有困难需走银行我会提前告知你。谢”2、2019年12月17日，王某短信告知徐某办理贷款需要提交的银行流水、征信报告等材料的办理地点、联系方式。3、2020年1月8日，徐某向汤静发送微信“我该准备的钱和材料已准备好了，可以交易了。并且已通知中介，你不想交易的原因或者有什么要求，请告知”，汤静回复“徐先生你违约了，……你不知道规定12月15号到20号交易意味着什么吗？……我这边有足够证据证明你违约”，徐某回复“那你的意思是我违约了，所以不交易了，是吗”……4、2020年1月8日，徐某向王某发送短信“兄弟，我跟汤静沟通了半天，没有任何结果，我让她交易房屋，她也不回复结果，问她原因，就说我违约，明明是她现在不想交易，事情的前后你也清楚，我20号之前告知你要贷款，你把所有东西传给我让我去办，办好后通知你。第二天你告知我对方不接受。我也没有办法，既然不接受那就退定金，定金也不全退，那我只能贷款买房了，汤静又要加5万元，这不是把合同当儿戏吗，现在全部准备好，又不交易，……你再跟对方联系下，就说我这边需要交易，她如不肯交易那我只能走司法程序了。”章玉琴认为，以上证据能够证实，双方在签订合同时并未明确约定付款时间和方式，其虽曾表示尽量凑全款购房，但因突然生病，家庭经济状况发生变化，故通过中介方与汤静协商，首付款100万元（含定金10万元）、贷款70万元购房，且随后按中介方要求准备好相关贷款材料，于2020年1月8日通过中介通知汤静过户交易，但汤静明确拒绝交易，后其与汤静协商，如不愿意继续交易，应将购房定金96000元退还，但汤静拒绝退还；其又提出如不退定金，还要继续贷款购房，汤静又表示可以贷款购房，但需增加房款5万元，因其对此条件不予认可，故才提起本案诉讼。经质证，汤静对以上证据真实性认可，但认为双方口头约定应于2019年12月20日前支付首付款150万元进行交易，但徐某于2020年1月8日才告知可以交易过户，且将首付款金额从150万元降低至100万元，应认定章玉琴违约。2020年12月3日，本院就本案争议事实，组织原、被告及中介方王某到庭调查时，王某当庭拨打电话联系另一中介人员蒋某询问拟定合同的经过，蒋某陈述，其与王某到场时，买卖双方已协商好，具体付款日期不确定，因买方章玉琴的丈夫出差了，故买方无法明确具体付款期限，基于双方就全款还是贷款购房尚未明确，故其只能按照双方口述拟定合同。2020年12月15日，本院通过互联网庭审质证时，蒋某又称，买方章玉琴当时愿意支付150万元首付款，但不能确定时间，并表示需等她丈夫半个月后回来时才能确定首付150万元还是全款支付，其在征询卖方意见后，卖方表示同意，其才拟定了合同，并称后来听王某说买方章玉琴精神有问题，拒不履行合同。以上事实，有双方当事人的陈述，章玉琴提交的《存量房买卖中介合同》、收条、短信、微信聊天记录、银行交易明细、征信报告、公积金个人账户缴存信息、购房证明，汤静提交的微信聊天记录、证人王某、蒋某的证言及本案庭审笔录、调查笔录在卷证实，本院予以确认。本院认为，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。本案中，原、被告双方于2019年11月26日签订合同时，就房款的支付进行了协商，章玉琴表示尽量凑钱支付首付款140-150万元，剩余款项究竟是否贷款于2019年12月20日前确定，汤静表示同意，因就付款金额及时间问题，章玉琴当场无法确定，故中介方蒋某在书面合同中仅就贷款购房和全款购房做了原则性的约定。合同履行过程中，章玉琴突然生病，家庭经济状况发生变化，章玉琴丈夫徐某即向中介方王某表示只能支付100万元的首付款，余款70万元办理银行贷款，因汤静原计划卖房买房，故不能接受章玉琴首付款降低至100万元的付款条件，原、被告双方无法就首付款数额及付款期限协商达成一致意见，故而引发本案诉讼。对此本院认为，双方在书面合同中并未明确约定付款方式及付款时间，汤静虽主张签订合同时，章玉琴曾口头承诺于2019年12月20日前支付首付款150万元，但其提交的主要证据为合同签订后与中介方王某的微信聊天记录，且在其向王某追问有无告知徐某交易最后日期为12月20日，逾期要支付违约金时，王某回复不好说违约的事，结合中介人员蒋某第一次对合同签订经过的陈述内容，可以认定双方对首付款金额和付款时间虽曾进行协商，但并未明确约定，故而未能在合同中载明，汤静主张双方已就首付款事宜达成口头约定，依据不足，本院难以支持。按照上述法律规定，在合同缺失重要条款，且无法通过协商一致的方式予以补足，房屋买卖合同中多项协助履行义务又不适宜强制履行的情况下，应确定本案房屋买卖合同事实上不能履行，本院确定2020年1月8日原、被告双方明确表示不再继续协商履行时为合同解除之日。对于章玉琴主张继续履行房屋买卖合同的诉讼请求，本院不予支持。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案房屋买卖合同解除系因原、被告双方对付款时间及付款金额约定不明所致，且双方产生纠纷后又无法协商达成一致意见，双方对此均负有责任，合同终止履行后，汤静应将购房定金96000元返还章玉琴。汤静主张章玉琴逾期支付首付款150万元构成违约，事实依据不足，其据此主张解除合同，没收定金96000元，并由章玉琴承担违约金20万元的诉讼请求，不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第九十一条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告汤静与被告章玉琴于2019年11月26日签订的《存量房买卖中介合同》于2020年1月8日解除；二、驳回原告章玉琴主张继续履行2019年11月26日签订的《存量房买卖中介合同》的诉讼请求；三、被告汤静于本判决生效之日起十日内返还原告章玉琴购房定金96000元；四、驳回反诉原告汤静的全部诉讼请求。本诉案件受理费20100元，减半收取10050元，由原告章玉琴承担；反诉案件受理费2150元（已减半收取），由反诉原告汤静承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱 睿二〇二〇年十二月二十一日法官助理  王国庆书 记 员  卜 艳