福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽08民终1522号 上诉人（原审被告、反诉原告）:漳平市裕嘉房地产开发有限公司，住所地漳平市菁城街道溪南路口裕嘉大景城售楼部，统一社会信用代码91350881671900683K。 法定代表人：卢志锐，职务经理。 委托诉讼代理人：汪明敏。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘海峰，男，1988年9月2日出生，汉族，住漳平市东湖路****。 上诉人漳平市裕嘉房地产开发有限公司（以下简称“漳平裕嘉公司”）因与被上诉人刘海峰商品房销售合同纠纷一案，不服福建省龙岩市漳平市人民法院（2020）闽0881民初1028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人漳平市裕嘉房地产开发有限公司的委托代理人汪明敏及被上诉人刘海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 漳平市裕嘉房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销（2020）闽0881民初1028号判决的第一项，改判驳回刘海峰要求漳平市裕嘉房地产开发有限公司向其支付逾期交房违约金的诉讼请求。二、由被上诉人刘海峰承担本案一、二审的诉讼费用。 事实和理由：一、刘海峰要求裕嘉公司交房的条件至今未成就，刘海峰诉请上诉人裕嘉公司支付逾期交房违约金没有事实和法律依据，应驳回刘海峰的该项诉讼请求。1.案涉《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第五条第2款关于商品房交付相关事项的约定“买受人须在付清商品房买卖合同约定的所有购房款，预缴办理该商品房屋权证时应缴纳的契税等相关费用后方能办理交房手续”2.《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第十二条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”、第十三条规定“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”3.《中华人民共和国契税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税”、第四条“契税的计税依据：(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；”第八条“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天”根据双方的合同约定以及法律规定，刘海峰要求裕嘉公司交房应当同时具备以下条件：（一）合同约定的交房期限已届满；（二）购房款已付清；（三）住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户；（四）契税已缴纳；上诉人裕嘉公司认为，1.刘海峰尚未将住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，2.刘海峰契税尚未缴纳，因此，刘海峰要求上诉人裕嘉公司交房的条件至今未成就，刘海峰的诉请没有事实和法律依据。退一步说，如果法庭认为刘海峰的交房条件已成就，因上诉人裕嘉公司已于2017年2月将本案房产实际交付给刘海峰，刘海峰2020年6月4日才提起诉讼，已经超过诉讼时效，应当驳回刘海峰的诉讼请求。根据上诉人裕嘉公司原审提交的《交易记录本》的记载，刘海峰于2017年2月18日就领取了“钥匙（钥锁）”一串，记载的水表0吨，电表1度，根据裕嘉公司提交的证据中的水电抄表记录，2017年3月起，案涉房屋的水、电都有使用的记录（水的使用记录即抄表数：2017年4月3吨、2017年5月6吨；电的使用记录即抄表数：2017年3月6度、2017年4月20度、2017年5月34度），足以证明上诉人裕嘉公司已于2017年2月18日将案涉房屋实际交付给刘海峰的事实。此外，刘海峰在答辩时亦自认，其于2017年5月委托其父亲代为领取房屋钥匙，因此，最迟在5月底前，上诉人裕嘉公司就已将案涉房屋实际交付给刘海峰。上诉人认为，按照合同的约定，违约金是以全部购房价款的万分之一点一的标准逐日计算，此时的违约金属于一种继续性债权，每日的违约金均为独立的债权，有独立的清偿期限，应单独计算诉讼时效期间，诉讼时效期间逐日届满。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，从刘海峰2020年6月4日提起诉讼倒推三年，对刘海峰主张超过三年期间的违约金不再给予保护。因2017年2月18日将案涉房屋实际交付给刘海峰的事实，根据刘海峰在答辩时的自认，至迟也在2017年5月31日就已实际交房（刘海峰在答辩时自认，其于2017年5月委托其父亲代为领取房屋钥匙），即逾期交房的违约时间至2017年2月18日终止（至迟至2017年5月31日终止），刘海峰2020年6月4日才提起诉讼，已经超过诉讼时效。三、再退一步说，即使法院以刘海峰开始装修的时间（2017年12月3日）作为实际交房的时间，逾期交房违约金也只能从2017年6月4日（从刘海峰2020年6月4日提起诉讼倒推三年）计算至2017年12月3日，因为2017年6月3日（含6月3日）之前的违约金已经超过诉讼时效。综上，为维护裕嘉公司的合法权益，漳平裕嘉公司请求人民法院支持上诉人的上诉请求。 刘海峰答辩称，一、根据双方当事人签约合同内容交房期限已届满；二、本人购房款已付清；三、契税已缴纳；四、住宅专项维修资金已存入住宅专项维修资金专户；五、上诉人已违反合同逾期交房构成事实清楚。上诉人提出本人的诉请超过诉讼时效的问题，本人答复如下；首先，本案违约金系基于裕嘉公司未按约履行交房义务的违约而产生的按照双方当事人在《商品房预售（预购）合同》中的约定，裕嘉公司如违反约定的期限延迟移交房屋，应本人缴纳违约金，违约金每日按房价款的万分之1.1累加计算。从该约定内容分析，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，即相对于购房方来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，购房方可以在该项整体权利没能实现时提出主张。如果将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变本案双方当事人在合同约定的“累加计算”的本意，违背当事人意思自治的基本原则性其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算；再次，就本案的实际情况而言，要求购房方在房屋交付之前单独就违约金债务权提起诉讼或申请仲裁，均不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。总之，裕嘉公司关于违约金债权应当按照违约时间分别计算诉讼时效的抗辩理由，因无现行法律、司法解释明文规定的支持，不应予采纳。本人买房是为了结婚用的，因为裕嘉公司一直未能交付讼争房屋，本人至今未办结婚酒，在此情形下，裕嘉公司的上诉主张有违常理。综上所诉，裕嘉公司违约交房已构成事实，本人请求龙岩中级人民法院维持（2020）闽0881民初1028号判决，由上诉人裕嘉公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。 刘海峰向一审法院起诉请求：一、漳平裕嘉公司向刘海峰支付逾期交房违约金，该违约金以人民币258163元为基数，按日万分之一点一的标准自2016年8月31日起计算至被告满足合同约定交房条件并实际交付房屋之日止；二、本案全部费用由漳平裕嘉公司承担。 一审法院认定事实：2016年1月5日，刘海峰与漳平裕嘉公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201600018）及补充协议，合同主要内容为：第一条、出卖人以方式取得位于漳平市菁城街道溪南路口地块的土地使用权。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，现定名裕嘉大景城；第三条、买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的B1-1#407号房；第六条、计价方式与价款：总金额258163元；第十一条、交付时间和手续：出卖人应当在2016年5月30日前向买受人交付该商品房；第十二条、逾期交付责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期60日之内，自本合同第十一条约定的交付期限届满的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点一的违约金。附件十一的补充协议第五条第二款关于商品房交付相关事项的约定中的第一项规定，买受人须在付清商品房买卖合同约定的所有购房款，预缴办理该商品房房屋权证时应缴纳的契税等相关费用后方能办理交房手续，第二项规定买受人在接到出卖人的交房通知后10天内应前来办理商品房移交手续，物业管理房自通知交房的次月起计算等。刘海峰按照合同的约定付清购房款。2016年5月30日，裕嘉大景楼还未验收合格也未发出交房通知书。刘海峰于2017年12月3日开始装修该商品房，2018年8月3日漳平裕嘉公司组织有关部门对该商品房进行质量验收。 一审法院认为，刘海峰与漳平裕嘉公司签订的《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。刘海峰已依约向漳平裕嘉公司支付了购房款，履行了合同约定的义务，漳平裕嘉公司应按照《商品房买卖合同》的约定在2016年5月30日前向刘海峰交付该商品房；刘海峰于2017年12月3日对该商品房进行装修，视为实际占有该商品房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因此认定该商品房实际交付时间为2017年12月3日，故刘海峰要求漳平裕嘉公司依照《商品房买卖合同》第十二条约定支付自2016年5月31日起以购房款为基数，按日万分之一点一标准计算至2017年12月3日的违约金15675.66元（258163元×0.00011×552天），理由充分，予以支持。刘海峰主张的自2017年12月4日之后的违约金，与事实不符，不予支持。漳平裕嘉公司辩称，漳平裕嘉公司已于2017年2月将房屋实际交付给刘海峰，刘海峰的诉讼请求已过诉讼时效，一审法院认为双方并未约定逾期交房违约金支付时间，刘海峰于2017年12月3日开始装修该商品房，视为交房之日，其于2020年6月4日向法院提起诉讼，并未超过三年的诉讼时效，故该答辩意见理由不充分，不予采纳。漳平裕嘉公司辩称刘海峰尚未预缴办理该商品房房屋权证时应缴纳的契税也未将住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，故该套房屋交房的条件至今未成就，一审法院认为《商品房买卖合同》明确约定房屋交付的时间为2016年5月30日前,漳平裕嘉公司在该时间未能向业主提供验收通过的房产之后也未能履行按时发出交房通知书的义务，漳平裕嘉公司未依约履行交房相关的义务在先，此后漳平裕嘉公司抗辩该套房屋交房的条件至今未成就的答辩意见，理由不充分，不予采纳。漳平市裕嘉房地产开发有限公司反诉主张刘海峰尚欠房屋首付款68163元及从2017年2月18日起按日万分之一点一计算的逾期付款违约金，反诉被告刘海峰提供了由漳平裕嘉公司开具的销售不动产统一发票证明其已足额缴纳首付款，漳平裕嘉公司的主张属证据不足，不予支持。综上所述，刘海峰的部分诉请有理，证据充分，予以支持；漳平市裕嘉房地产开发有限公司的反诉，证据不足，应负举证不能的责任，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条规定，判决：一、漳平市裕嘉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向刘海峰支付逾期交房违约金15675.66元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回刘海峰的其他诉讼请求；三、驳回漳平市裕嘉房地产开发有限公司反诉的诉讼请求。一审案件受理费792.5元，反诉案件受理费1714.1元，共计2506.6元，减半收取1253.3元，由刘海峰负担204.36元，漳平市裕嘉房地产开发有限公司负担1048.94元。 本院二审期间，被上诉人刘海峰向本院提交《通知》一份，证明案涉商品房的交房时间为2018年9月10日，上诉人质证认为该份证据与本案事实无关。本院经审查认为，该通知系上诉人漳平裕嘉公司向大景城C区业主通报工程进度并预估整体的交房时间，未能证明本案房屋具体的交房日期，因此，对该证据本院不予采信。 上诉人漳平裕嘉公司认为一审遗漏认定被上诉人刘海峰于2017年2月18日就领取了房屋钥匙并有签收记录以及其在原审答辩时自认2017年5月该房就已交付到其手上的事实。本院经审查认为，一审庭审中被上诉人刘海峰自述其委托其父亲于2017年2月18日办理案涉房屋的交接手续并领取钥匙，该事实与上诉人漳平裕嘉公司一审提供的《交房记录本》相互印证，本院对该事实予以确认。对一审法院认定的其他事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同中》约定了案涉商品房交付时间为2016年5月30日，交付条件包括该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告等。2017年2月18日，被上诉人刘海峰在明知双方对商品房交付条件作出上述约定的情况下，委托其父亲办理交房手续并领取案涉房屋钥匙，应当推定其明知案涉商品房尚不具备约定交付条件。在此情况下，被上诉人刘海峰同意接收并办理交房手续，应当视为上诉人与被上诉人刘海峰以实际行为变更了《商品房买卖合同》对交付条件的约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定,本院认定案涉房屋于2017年2月18日完成交付，一审对此认定不当，本院予以纠正。关于刘海峰要求上诉人支付逾期交房违约金的诉讼请求是否已届诉讼时效的问题，上诉人逾期交房的时间为2016年5月31日至2017年2月18日，参照福建省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第21条“买受人请求出卖人支付逾期交房、逾期办证违约金的，适用诉讼时效的规定。商品房买卖合同对逾期交房、逾期办证违约金的支付日期有约定的，诉讼时效从约定之次日起算；无约定的，一次性支付的违约金的诉讼时效从合同约定的应交房之次日以及《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的出卖人应当承担逾期办证违约责任之日起算；按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。”，本案逾期交房违约金诉讼时效至迟于2020年2月18日全部届满，而被上诉人刘海峰于2020年6月4日向一审法院提起诉讼要求支付逾期交房违约金，上诉人在一审中提出该请求诉讼时效已届满的抗辩合法有据，本院予以支持。 综上，本院认为上诉人的上诉有事实和法律依据，一审法院认定事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省龙岩市漳平市人民法院（2020）闽0881 民初1028号民事判决； 二、驳回刘海峰的诉讼请求。 二审案件受理费191.89元，由刘海峰负担；一审本诉案件受理费792.5元，减半收取396元，由刘海峰负担，一审反诉案件受理费1714.1元，减半收取857元，由漳平市裕嘉房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 詹跃忠 审 判 员 许培清 审 判 员 杨志炜 二〇二〇年十二月十八日 法官助理 黄晓燕 书 记 员 罗定申 附注： 引用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。