安徽省涡阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)皖1621民初5548号原告：安徽成骏家居制造有限公司，住所地：涡阳县经济技术开发区紫光西路与文诚路交叉口。统一信用代码：913416213551692437。法定代表人：潘迎春，总经理。委托诉讼代理人：周纪闽，安徽永恒律师事务所律师。被告：安徽添瑞工艺品科技开发有限公司，住所地：涡阳县紫光西路与文诚路交叉口，统一信用代码：91341621MA2N00GY16。法定代表人：张民。原告安徽成骏家居制造有限公司（以下简称成骏家居）诉被告安徽添瑞工艺品科技开发有限公司（以下简称添瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了此案，原告成骏家居委托诉讼代理人周纪闽到庭参加诉讼，被告添瑞公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成骏家居向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告之间的事实厂房租赁关系；2、判令被告支付原告厂房租金732322.5元(1942.5元／天×377天，自2019年9月18日起计算至2020年9月30日止)、评估费3000元、厂房维修费30000元，合计765322.5元；3、判令被告将其存放在原告厂房内的物品搬离；4、诉讼费、保全费被告承担。事实与理由：2016年8月经原告与涡阳县经济开发区管委会协商，原告将位于原告厂区1#、3#厂房出租给经开区管委会，经开区管委会以招商的理由将上述厂房转租给被告使用，租赁费由经开区支付给原告。经开区与被告签订招商协议后，原告的1#、3#厂房交给被告使用，被告陆续将设备、生产资料搬入原告的1#、3#厂房，面积合计5250平方米。由于被告没有按照其与涡阳县经开区签订的招商协议履行，经协商涡阳县经开区管委会于2019年9月12日作出“关于安徽添瑞工艺品科技开发有限公司、安徽成骏家居制造有限公司厂房租金的审核意见”，根据意见内容，经开区及原、被告三方一致同意解除厂房租赁协议。2019年10月19日涡阳县经开区管委会向原告发出通知，解除厂房租赁合同，经原告多次催促被告腾出厂房，但被告拒不搬离，也拒不支付场地使用费。被告在原来使用原告的厂房时根据其需要将原告的厂房进行改造（原告无法正常使用）。原告以被告的行为构成侵权为由起诉至涡阳县人民法院，涡阳县人民法院认为原告提出各项诉求缺乏证据，随作出（2019）皖1621民初8179号民事判决，判决驳回原告的诉讼请求，原告不服提出上诉，二审法院认为虽然三方审核意见签字盖章，经开区、成骏家居公司、添瑞工艺公司之间的租赁关系以协商解除，因成骏家居公司与添瑞工艺公司之间至今没有订立书面的租赁合同，基于审核意见中双方达成的租赁合意，原、被告之间形成事实上的租赁合同关系，但租期和租金无法确定，并不必然参照上一手租赁合同履行。被告自2019年9月12日至今也没有支付给原告租金，原、被告之间的事实租赁的合同目的不能达到。为维护原告的合法权益，为此，起诉到院。原告成骏家居为证明其主张，向本院提交如下证据：证据一、安徽成骏家居制造有限公司营业执照复印件及法定代表证明书一份，证明原告的诉讼主体资格；证据二、被告安徽添瑞工艺品科技开发有限公司企业公示信息1份，证明被告的主体资格；证据三、房产证复印件，证明原告对涉案厂房的产权；证据四、项目合同书，证明原告的厂房2栋共计7000平方米出租给安徽涡阳经济技术开发区管理委员会的事实；证据五、安徽涡阳经济技术开发区管理委员会函，证明自2018年12月15日原告尚有5250平方米的厂房出租给涡阳县经济开发区管理委员会以及租金按6元/平方米实际支付到2019年9月18日的事实；证据六、关于安徽天瑞工艺品科技开发有限公司、安徽成俊家具制造有限公司厂房租金的审核意见、函，证明经济开发区管理委员会自2019年9月12日以后不再将承租原告的5250平方米的厂房租赁给被告使用，被告若继续使用应另行和原告重新签订租赁合同的事实；证据七、安徽省涡阳县人民法院（2019）皖1621民初8179号、安徽省亳州市中级人民法院（2020）皖16民终1064号民事判决书，证明原、被告虽然自2019年9月12日以后没有签订新的租赁合同但仍然存在被告承租原告5250平方米厂房，租金自2019年9月12日至今没有支付，租金不按6元/平方米执行的事实；证据八、被告的物品存放在原告厂房内的照片一组，证明被告一直占有原告厂房的事实；证据九、安徽城市房地产资产价格评估有限公司评估报告，证明：被告租赁原告的厂房的租金为11.25元/平方米/月的事实；证据十、被告因使用原告的厂房并改变现状的照片，证明被告使用原告厂房未经原告同意改变现状的事实；证据十一、安徽中衡房产土地资产价格评估有限公司评估报告，证明原告因恢复原状维修费用26800元的事实；被告添瑞公司未提交书面答辩意见。被告添瑞公司为证明其主张，向本院提交如下证据：证据一、微信转款记录，证明向原告公司潘俊辉转款5000元，是房屋租赁定金；证据二、2019年7月23日约谈记录，证明原告公司欠张民个人100000元；证据三、租赁协议，证明我公司和原告已经签订2019年9月18日至2020年11月17日为期14个月的租赁协议，房屋租金按6元每月每平方计算。经庭审举证、质证，对当事人提供的证据认定如下：对原告证据一、二、三、四、五、六、七具有合法性、真实性、关联性，本院予以认定；原告证据八原告未提供其拍摄时间，所提交照片复印件不能证明在起诉时被告的物品还存放在原告厂房内的事实，对此，本院不予以认定；根据原告诉状被告承租的是原告1#、3#厂房，原告提交的是1#、2#厂房年租金的价值评估项目，故对此份证据真实性，本院予以认定，对其他证明目的不予以认定；原告所提交的照片打印件用于证明被告未经原告同意改变厂房现状，无其它证据进行佐证，故对原告证据十、十一，本院不予以认定。被告证据一经原告质证予以认可，故对被告证据一，本院予以认定；证据二被告未提交原件进行佐证，对此，本院不予以认定；证据三经原告书面质证后，又提交原件核对，对此证据真实性本院予以认定。经审理查明：2016年8月18日，涡阳县经开区管委会与成骏家居公司签订项目合同书一份，约定涡阳县经开区管委会租赁成骏家居公司两栋厂房，面积约7000平方米，月租金为6元/平方米，年租金为504000元，租期为五年，按年交付租金，于每年8月18日前交付。同期，涡阳县经开区管委会通过招商，与添瑞公司签订项目合同一份，将上述厂房租赁给添瑞公司使用，月租金为5元/平方米，租期为五年。租金按年交付，于每年8月18日交付。涡阳县经开区管委会又与添瑞公司签订补充协议约定，涡阳县经开区管委会补贴添瑞公司5个月租金，厂房租金计算起始时间为2017年1月18日。截止2019年9月18日，添瑞公司实际缴纳租金460000元，尚欠涡阳县经开区管委会租金581250元。2018年12月15日，成骏家居公司收回其中1750平方米厂房使用权，尚余5250平方米。2019年9月12日，涡阳县经开区招商局向涡阳县经开区管委会作出“关于安徽添瑞工艺品科技开发有限公司、安徽成骏家居制造有限公司厂房租金的审核意见”，该意见第三条确定：涡阳县经开区管委会不再继续执行与成骏家居公司签订的厂房租赁合同；涡阳县经开区管委会不再继续执行与添瑞公司签订的项目合同及补充协议；由添瑞公司与成骏家居公司直接签订厂房租赁协议，租赁价格及租赁面积（月租金为6元/平方米、5250平方米）至2020年11月18日前不变。2020年11月18日后厂房租赁价格由双方协商；成骏家居公司潘俊辉与添瑞公司张民100000元私人借款在双方签订新的租赁协议时，添瑞公司张民从厂房租金中扣除。该意见落款处，由成骏家居公司潘俊辉签名并加盖公司印章，添瑞公司法定代表人张民签名确认，涡阳县经济开发区招商局负责人张涛签字。2019年12月25日，涡阳县经开区管委会向成骏家居公司发出函件，对上述审核意见予以认可。因成骏家居认为添瑞公司没有按照其与涡阳县经开区管委会签订的招商协议履行，于2019年11月5日向本院提出要求添瑞公司停止侵权返还厂房、支付房屋使用费等诉讼请求，本院下发的（2019）皖1621民初8179号民事判决，判决驳回成骏家居的诉讼请求，成骏家居不服判决上诉到亳州市中级人民法院，亳州市中级人民法院认为成骏家居要收回厂房，应先解除双方已经形成的事实租赁合同，而非直接以添瑞公司侵权为由提起侵权之诉，为此下发（2020）皖16民终字1064号民事判决书，驳回成骏家居上诉，维持原判。另查明：成骏家居与添瑞公司签订了租赁协议，双方确定租赁面积为5250平方米，租期为14个月即从2019年9月18日起至2020年11月17日。租期按实际租赁面积为6元每平方每月，租赁期限届满前，乙方添瑞公司有续租意向，租金按实际租赁面积为10元每平方米每月，该租赁协议落款处由成骏家居公司潘俊辉签名并加盖公司印章，添瑞公司法定代表人张民代表公司签名确认，无签署日期。经对添瑞公司法定代表人张民询问，添瑞公司同意与成骏家居解除房屋租赁关系。本院认为：原、被告已实际签订了厂房租赁协议，并对租赁期限、租金进行了约定，双方的租赁合同成立，而非事实租赁关系，现原告要求同被告解除租赁关系，被告同意解除，原告要求同被告解除租赁关系，本院予以支持；原告要求被告按11.25元每平方米每月进行支付房屋租金，称亳州中级人民法院认为原、被告之间没有订立书面租赁合同，原、被告双方存在事实租赁关系，其事实租赁中，双方租赁合意明确，但相关租赁期限、租金支付期限等内容，因无明确约定，并不必然应参照上一手租赁合同履行。涡阳县人民法院、亳州市中级人民法院对原、被告存在事实租赁关系的认定，是基于原、被告之间已经签订了书面租赁协议，且双方对租赁期限、租赁金额已经作出约定，原告并没有如实告知，故原告要求被告支付租金，应按双方租赁协议约定租赁金额按每平方米每月6元计算，租赁面积为5250平方米，依原告的诉讼请求期限自2019年9月18日起计算至2020年9月30日止，计1050元每天×377天＝395850元，原告超出此部分的诉讼请求，本院不予以支持；依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，新冠××疫情爆发突然，符合“不能预见”情形，疫情爆发后，各地政府也采取了具有行政强制力的疫情防控措施，这不是以个人或某个企业的意志为转移的，符合“不能避免且不能克服”的情形，结合当地疫情防控情况，被告提出要求原告减免厂房租赁费用，应适当减免被告30天未实际经营生产的时间即1050元每天×30天=31500元，故被告还应支付原告364350元；原告要求被告将存放在原告厂房里的物品搬离及索要维修费及鉴定费，其证据证明力并不充分，故对此，本院亦不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第九十一条第二项、第九十三条、第一百一十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第一条第一款、第五条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告安徽成骏家居制造有限公司与被告安徽添瑞工艺品科技开发有限公司之间的租赁协议；二、被告安徽添瑞工艺品科技开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告安徽成骏家居制造有限公司租金（2019年9月18日至2020年9月30日期间）364350元；三、驳回原告安徽成骏家居制造有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11453元，减半收取5727元，保全费4020元，共计9747元，由原、被告各自承担一半。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判员  徐向东二〇二〇年十二月六日书记员  田浩然