湖北省武汉市洪山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0111民初3737号 原告（反诉被告）：廖波，男，1982年8月16日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区, 委托诉讼代理人：温强，湖北思孟律师事务所律师。授权范围：特别授权。 被告（反诉原告）：湖北武珞创意园发展有限公司，住所地湖北省武汉市洪山区珞南街珞瑜路**。 法定代表人：陈晓东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋星照，该公司员工。授权范围：特别授权。 委托诉讼代理人：方瑶，该公司员工。授权范围：一般授权。 原告（反诉被告）廖波（以下简称原告廖波）与被告（反诉原告）湖北武珞创意园发展有限公司（以下简称被告武珞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告廖波的委托诉讼代理人温强，被告武珞公司的委托诉讼代理人蒋星照到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廖波向本院提出本诉诉讼请求：1、解除租赁合同和综合管理服务合同；2、被告退还履约保证金66856元、质量保证金10000元、装修保证金10000元、物业保证金21000元、POS机押金5000元、POS系统服务费600元（2020年2-3月）、2020年1月23日至2020年3月租金及物业管理费125857.23元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年10月20日，原告与被告就8F016商铺达成租赁合意并签订了租赁合同及综合管理服务合同。合同签订后，原告向被告缴纳了履约保证金66856元，质量保证金10000元，装修保证金10000元，物业保证金21000元，POS机押金5000元。合同履行期间原告一直按时交纳租金及物业管理费，直至2019年底，原告租赁8F016商铺所经营的“楚香巴土印象”餐厅像往年提前采购春节食材，支付供应商货款，支付员工年终工资，准备迎接即将到来的春节营业高峰期时，疫情来了，武汉封城，一切戛然而止，经过几个月的封城，原告经营的楚香巴土印象无力支撑下去，关门倒闭。2020年4月，8F016商铺所在的商场开业，但原告所经营的餐厅已经倒闭，原告便于被告协商解除合同，退还各项保证金及2、3月份的租金事宜，但被告虽然同意解除合同但拒绝退还各类保证金和租金。为此，起诉要求判如所请。 被告武珞公司针对本诉辩称，1、同意解除答辩人与被答辩人之间签订的《租赁合同》，合同解除时间应为2020年6月23日。疫情虽属不可抗力，但并未导致租赁合同目的不能实现，且《租赁合同》第1.7条明确写明“原告自愿承租经营并承担所有与经营相关的责任和风险，不因经营亏损或其他任何理由不履行本合同约定的义务或向被告提出本合同约定之外的要求”，故被答辩人仅因疫情导致经营困难为由主张解除合同无法律和合同依据，被答辩人在未与答辩人就解约事宜协商一致的情况下，仅于2020年4月18日提交撤铺申请，并不产生合同解除的效力。在被答辩人擅自停业、撤铺，并经与被答辩人多次沟通未果的情况下，为避免双方损失扩大，答辩人开始重新就原铺位进行招商，经过长期艰难的招商工作，新商户（餐饮品牌：韩宫宴）于2020年6月23日与答辩人签订了《租赁合同》，所以答辩人与被答辩人的《租赁合同》已于2020年6月23日事实终止。2、被答辩人要求退还租金、履约保证金的诉求无法律和合同依据，依法不应得到支持。首先，支付租金、综合管理服务费等费用系被答辩人的义务，答辩人理解被答辩人也因疫情导致的短期困难，所以在即便答辩人也遭受疫情严重打击的情况下，为了支持商场内商户经营，仍推出租金减免及其他扶持政策，现商场内商户（不论何种业态）基本都恢复正常经营且已有盈利，而被答辩人枉顾答辩人继续经营的建议，不愿共渡难关，并擅自停止经营、拒绝履行合同义务，严重违背合同约定，违背诚实信用原则，给我司造成严重的空铺损失，给其他商户造成不良影响，更不利于大形势下经济的恢复。被答辩人应对其自身的错误决断负责。其次，被答辩人以疫情及经营困难为由，要求答辩人退还闭店期间的全部租金等费用，违背最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》和湖北省高院《关于审理涉及新型冠状病毒××疫情商事案件若干问题的解答》的处理原则，于答辩人而言，显失公平，极不合理。答辩人不应也无力承担违约商户闭店期间的全部租金等费用。另因答辩人从未作出过同意解除租赁合同的意思表示，合同直至2020年6月23日才事实终止，故合同存续期间的租金、综合管理服务费，被答辩人不仅无权要求退还，还应补足并交纳迟延缴费的滞纳金。关于被答辩人主张退还的各项费用，其中POS押金，我司有权依据《POS专用收银系统使用协议》第11条不予退还。其他保证金我司有权不退还以抵扣部分被答辩人的欠费。另因被答辩人原因导致合同解除的，还应按合同约定支付违约金。3、被答辩人擅自停止经营导致解约，应依约向答辩人补缴租金，支付违约金等各项费用，具体内容已在反诉中写明。综上所述，请求法院在查清事实的基础上，依法公正裁判，驳回被答辩人全部诉讼请求。 被告武珞公司向本院提出反诉诉讼请求：1、请求确认双方签订的《租赁合同》和《综合管理服务合同》于2020年6月23日解除；2、反诉被告支付拖欠的2020年4月1日至2020年6月23日期间的租金112365.4元，滞纳金（租赁合同16.2条，自2020年12月1日起按照112.37元/日计算直至支付之日止）；3、反诉被告支付拖欠的2020年4月1日至2020年6月23日期间的综合管理服务费、水、电费合计39667.78元，滞纳金5057.64元（综合管理服务合同10.3条，自2020年12月1日起按照19.83元/日计算直至支付之日止）；4、反诉被告支付违约金335509元（租赁合同16.3.2条、16.5条和综合管理服务合同10.4条）；5、反诉被告支付装修免租期租金人民币58247元（租赁合同16.6条）；6、反诉被告支付拆除费用人民币39000元（租赁合同15条）；7、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2015年10月20日签订了《租赁合同》和《综合管理服务合同》，约定由反诉被告租赁反诉原告位于银泰创意城8F016号场地175平米经营“楚香巴土印象”品牌餐饮。合同期限自2015年12月24日起至2020年12月23日止。2020年4月5日，反诉原告根据武汉市政府要求，恢复商场营业，反诉被告经通知后一直拒绝开业，擅自停业直至2020年6月23日反诉原告收回涉案场地。同时，反诉被告拖欠反诉原告巨额租金及各项费用。为维护自身合法权益，反诉原告现依法提起反诉，恳请法院在查清事实的基础上，依法裁判，支持反诉原告的全部诉讼请求。 原告廖波针对反诉辩称：原告经营的商铺在疫情期间已经倒闭，依据合同法16.7条，请求驳回反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2015年10月20日，原、被告签订《租赁合同》，双方在合同专用条款中约定：原告租赁被告位于湖北省武汉市洪山区银泰创意城8F016，面积为175平方米的场地用于经营品牌为“楚香巴土印象”品牌餐饮；租金按固定租金与抽成租金两者中较高者执行；租赁期限为5年，从计租之日开始计算；原告向被告交付履约保证金66856元、质量保证金10000元、装修管理费1750元。双方在合同通用条款中约定：双方在合同通用条款中约定：2.1租赁期限指原告承租期限，自原告进场日开始计算。2.2装修免租期：2.2.2装修免租期内不计租金，但原告需按合同的规定承担装修管理费，以及实际使用及损耗的能源费（如水、电等），并履行本合同中相关义务。除本合同另有明确约定，装修免租期不因任何原因而延长。原告应在装修免租期内完成装修、通过被告及政府部门验收、具备合法开业条件。2.2.4装修管理费从进场日计算至计租日。原告未在进场日办理交接手续的，装修管理费计算期间不变。装修管理费应于进场前一次性支付，被告不予退还。3.5履约保证金：3.5.1原告须向被告交纳履约保证金，用于原告对履行本合同各条款之保证。3.5.2原告应于本合同签订10日内，将履约保证金支付给被告。若原告未在规定日期内足额支付履约保证金，被告有权解除合同。履约保证金按照以下条款使用：除本合同另有约定外，本租赁合同期满或提前终止时，原告结清所有应付费用及完成该房屋的营业地址、、注册地址的工商注销或变更手续如涉及）后，被告在30天内将履约保证金无息一次性全部退还给原告；如原告逾期支付租金、违约金或其他任何应付款项超过5天，被告有权将履约保证金抵作相应的租金、违约金或其他任何应付款项。3.6质量保证金：原告应在开业日到来前向被告支付质量保证金作为其销售商品或提供服务的质量保证。原告任何顾客对原告所供应的商品或服务的投诉、索赔，要求退还有关商品及收回购买该商品所支付的金额或任何形式的权利主张，只要顾客提供了消费者协会或具有法定资质的检测机构出具的上述商品或服务存在质量问题的书面文件，被告即有权决定是否接受顾客的要求及支付有关索赔，原告不得提出异议。若原告违规经营遭到政府部门处罚，可能对租赁场地所在物业经营造成不利影响时，被告也可从质量保证金代付罚款（金额以政府处罚通知为准合同终止后的90日之内，被告应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给原告。11.1在本租赁合同期间或任何延期内，如发生地震、洪水或其他本租赁合同双方不能合理控制或无法预料的不可抗力事件，双方在本租赁合同下的义务可在不可抗力发生期内暂时中止履行，双方不必为此承担任何责任。被告亦不得主张此期间的租金。被告因不可抗力，未能将租赁场地出租给原告的，被告不承担违约责任。14.1在本合同有效期内，若原被告双方协商一致，可提前终止本合同。14.2本合同期内，原告经提前三个月书面通知被告并征得被告书面同意后可以提前终止本合同，被告没收原告履约保证金作为对被告的补偿，原告在合同终止当日，应付清实际发生的租金及本合同约定的其他费用。14.3因整体业态布局调整需要，被告要求原告调整租赁场地的位置时，应提前30天向原告书面提出，在被告补偿原告不超过经调整的租赁场地面积相对应的3个月固定租金的贴补的情况下，原告应予同意并按期调整。14.4若不可抗力事件持续三个月以上，且双方不能协商一致的，任何一方有权书面通知另一方立即提前终止本租赁合同。15租赁场地交还：原告在合同提前终止或期满终止之日将租赁场地及被告提供的配套设施以完好状态交还被告，如损坏需按价赔偿。如原告未按照约定日期交还，被告有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失将由原告承担。原告留存于房屋内的财物将被视为其放弃所有权，被告可任意处置无需承担法律责任，原告如逾期交还，应按日租金标准的三倍，向被告支付逾期占用费，以及实际使用量及损耗量的能源费。违约责任：16.1若任何一方违反本合同项下的任何责任义务，均应赔偿另一方因此而遭受到的相应损失，本合同另有约定的按约定处理。16.2原告应当按照本合同约定按时缴纳租金等各项费用，延迟缴纳的，每延迟一日，原告应当向被告支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金。16.4被告按第14.6条及本合同其他条款约定解除本合同（不可抗力除外）或原告单方面擅自解除本合同的，原告承担违约责任如下：16.4.2如果本合同解除时，原告实际租赁期限不满六个租赁年度（包括开业日前解除的情况）的，原告除承担本合同第16.4.1条责任外，还应向被告赔偿相当于4个月租金的违约金，本合同生效至装修期结束期间解除合同的按本条执行。16.6未经被告书面同意原告擅自停止经营的，或原告未与被告营业时间一致擅自延迟开店或提前闭店的，原告应按1000元/次向被告支付违约金。16.7双方特別明确，原告妥善履行本合同是被告给予原告装修期及其他租金优惠的前提，如原告原因导致本合同提前终止（包括原告违约导致被告解除合同的情形），则原告应在本合同终止后7日内按第一个租赁年度的租金标准补交装修期优惠的以及其他优惠部分的租金。此外，双方还就合同的其他相关事宜进行了约定。另外，原、被告还基于上述租赁合同签订《综合管理服务合同》和《POS专用收银系统使用协议》各1份，分别约定由被告提供综合服务，原告支付综合管理服务保证金21000元，综合管理服务费按季度支付；被告授权原告使用收银系统，原告支付押金5000元，使用费为300元/月按季度支付。 上述合同签订后，被告向原告提供了合同约定的商铺，原告向被告支付了履约保证金66856元、质量保证金10000元、装修保证金10000元、物业保证金21000元、POS机押金5000元。合同履行期间，原告于2019年12月18日向被告缴纳了2020年1月1日至2020年3月31日的固定租金、综合管理费、POS系统服务费共计165755.25元，2020年1月17日交付抽成租金942.47元。此后未再交纳租金，原告在疫情发生之后，也未再实际经营。2020年4月18日，原告向被告送达《退铺申请》1份，该合同的内容为：“我店铺已再次收到该公司催缴租金及综合管理费函件，本店位于该商场8楼，楚香巴土印象餐厅。由于2019年该商场商铺中餐调整至2019年年底我店一直为负盈利状态，加之本次疫情停业影响，更是雪上加霜；2020年4月8日商场开始复营业至今餐饮外卖惨淡，堂食不知何时能开，现供货商催款，员工需结算工资，店铺租金，宿舍租金都在催缴，店铺已无现金可用经公司投资人再三商议决定关停该店铺。1、希望贵公司退还商铺装修押金，保证金及其它各类押金。2、退还之前缴纳在疫情期间未营业的1.2.3月租金及综合管理费，POS租金。3、本店铺自愿拆除还原至初始原状。”此后，双方沟通未果。2020年6月23日，被告将涉案的商铺另行租赁给新商户无锡韩宫宴餐饮管理有限公司经营韩宫宴品牌餐饮，原商铺装修拆除事宜由新商户无锡韩宫宴餐饮管理有限公司实施并支付拆除费用39000元。 本院认为，原、被告之间签订的租赁合同和综合管理服务合同系合同当事人之间真实的意思表示且不违反法律规定，该合同合法、有效。合同双方当事人均应依照约定履行合同义务。本案中，双方当事人争议的焦点问题为：原告提出解除合同是否达到解除合同的条件；双方解除合同的时间；被告是否应退还原告相关费用；原告是否应承担违约责任。关于原告提出解除合同是否达到解除合同的条件的问题：原告于2020年4月18日以受疫情影响等原因无法正常营业为由向被告提出解除合同。根据租赁合同通用条款14.4约定：若不可抗力事件持续三个月以上，且双方不能协商一致的，任何一方有权书面通知另一方立即提前终止本租赁合同。新型冠状病毒××疫情属于不可抗力，且武汉市受疫情影响不可抗力时间为2020年1月24日至2020年5月1日（湖北省解除重大突发公共卫生时间应急一级响应时间）。原告于2020年4月18日向被告提出解除合同，符合合同约定的解除条件。关于涉案合同解除时间的问题：根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告送达被告给的退铺申请时间为2020年4月18日，故双方解除合同的时间应为2020年4月18日。原告在合同已经解除的情况下再次本诉要求解除合同及被告反诉要求确认解除合同时间为2020年6月23日，本院均不予支持。关于原告本诉主张返还相关费用的问题：关于原告诉请退还2020年1月23日至2020年3月31日期间租金及物业管理费的问题：根据租赁合同通用条款11.1约定，在合同期间发生不可抗力事件，双方在本租赁合同下的义务可在不可抗力发生期内暂时中止履行，双方不必为此承担任何责任。被告亦不得主张此期间的租金。对原告要求被告退还租金之诉请，本院予以支持，但时间应从2020年1月24日计算至2020年3月31日，金额应为122725.56元[（165755.25元-900元）÷90天×67天]。关于原告诉请退还履约保证金66856元、质量保证金10000元、装修保证金10000元、物业保证金21000元、POS机押金5000元的问题：合同解除后，相应的押金、保证金应予以退还，对原告要求退还履约保证金66856元、质量保证金10000元、装修保证金10000元、物业保证金21000元、POS机押金5000元之诉请，本院予以支持。关于原告诉请退还2020年2、3月POS系统服务费600元的问题：因该款项为预收费用，被告实际并未提供该项服务，对原告的此项诉请，本院予以支持。原告因不可抗力事件提出解除合同，符合合同约定的解除条件，不应承担违约责任，且原告在疫情结束后也未再实际经营，故被告反诉要求原告支付违约金335509元，2020年4月1日至2020年6月23日期间的租金112365.40元、综合管理服务费、水、电费39667.78元，以及相应滞纳金的反诉诉请，依据不足，本院不予支持。根据租赁合同通用条款16.7约定，原告妥善履行本合同是被告给予原告装修期及其他租金优惠的前提，如原告原因导致本合同提前终止（包括原告违约导致被告解除合同的情形），则原告应在本合同终止后7日内按第一个租赁年度的租金标准补交装修期优惠的以及其他优惠部分的租金。即原告支付装修免租期租金的前提是只有在因原告原因导致合同提前终止的，而本案涉案合同解除是由于不可归责于双方任何一方的不可抗力原因导致，故被告反诉要求原告支付装修免租期租金之反诉请求，不符合合同约定，本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付拆除费用39000元的问题：根据被告提交的相关证据，原商铺装修拆除事宜由新商户无锡韩宫宴餐饮管理有限公司实施并支付拆除费用39000元，但被告并未提供证据证明新商户无锡韩宫宴餐饮管理有限公司实施拆除的范围与本案在合同解除后需要拆除的范围一致，且被告也未提供证据证明其向新商户无锡韩宫宴餐饮管理有限公司支付了该拆除费用，故新商户无锡韩宫宴餐饮管理有限公司支付拆除费用39000元不能视为被告的损失，被告反诉主张该费用，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）湖北武珞创意园发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）廖波退还租金122725.56元； 二、被告（反诉原告）湖北武珞创意园发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）廖波退还履约保证金66856元、质量保证金10000元、装修保证金10000元、物业保证金21000元、POS机押金5000元、POS系统服务费600元，共计113456元； 三、驳回原告（反诉被告）廖波的其他本诉诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）湖北武珞创意园发展有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4890元由原告（反诉被告）廖波负担64元，被告（反诉原告）湖北武珞创意园发展有限公司负担4826元；反诉案件受理费4992.50元被告（反诉原告）湖北武珞创意园发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员 邵 冬 二〇二〇年十二月二十二日 书记员 万玲玲