福建省古田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0922民初2350号 原告：古田县龙翼地产开发有限公司，住所地福建省宁德市古田县614中路**北侧东南佳苑**B。 法定代表人：冯晨，董事长。 委托诉讼代理人：陈阿兰，北京观韬中茂（福州）律师事务所律师。 被告：王鹤南，男，1984年12月4日出生，汉族，住福建省德化县。 原告古田县龙翼地产开发有限公司与被告王鹤南租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告古田县龙翼地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈阿兰、被告王鹤南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 古田县龙翼地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令王鹤南支付位于宁德市古田县××广场××层××单元商铺欠缴的租金、商业管理费及电费合计165622.97元［其中，欠缴的租金142310.73元（第一年度月租金16706元，欠缴期间为2019年5月18日至2020年1月17日；第二年度月租金18563元，欠缴期间为2020年1月18日至2020年1月31日）、商业管理费22004.87元（月商管费2599元，欠缴期间为2019年5月18日-2020年1月31日）、电费1307.37元（欠缴期间为2019年10月16日-2020年1月31日）］；2.判令王鹤南支付违约金179336.25元（自应缴之日以应缴费用总额为基数按日千分之三计至2020年1月31日，租金违约金为155269.51元；商管费违约金为24066.74元）；3.判令王鹤南支付场地占用费304433.2元（自2020年2月1日计至2020年7月14日期间，以合同终止日当月之日租金标准的三倍标准计付场地占用费）。四、判令其没收王鹤南的履约保证金44550元和押金4200元。事实与理由：2018年5月22日，其与王鹤南签订《古田·中央广场商铺租赁合同》，主要内容如下：1.王鹤南向其承租宁德市古田县××街道××路276号××一层××单元商铺；2.计租日即开业日，计租日至次年当月当日的前一日为第一个租约年；3.租金标准：第一年度，月租金16706元，年租金200472元；第二年度，月租金18563元，年租金222756元；4.月度商业管理费为2599元／月；5.王鹤南应如期缴交商铺租金、商业管理费，如超过缴费日缴费的，王鹤南应向其按拖欠日应缴费用总额乘以千分之三支付逾期付款违约金；6.若王鹤南不按合同履行，其有权没收王鹤南的履约保证金和押金；7.若王鹤南未按合同约定交还商铺，应承担以合同终止日当月之日租金标准的三倍计付占用场地期间的占用费，其有权在商铺大门上加锁或更换商铺原锁等方式自行收回商铺；8.若王鹤南逾期支付合同项下任何应付款项，其有权单方解除合同，其可在通知书中规定另一确定日期为本合同的终止日期。上述合同签订后，其于2018年12月1日依约将商铺交付给王鹤南，并签署《房屋交接确认书》。在合同履行过程中，王鹤南仅支付2019年1月18日至2019年5月17日期间租金66824元、商管费10396元。其多次向王鹤南送达《中央商户缴款通知单》《解约提醒函》《律师函》进行催告，但王鹤南均置之不理。2020年6月4日，其向王鹤南送达《解约通知书》，《合同》于2020年1月31日解除。王鹤南欠缴租金、商业管理费、电费的行为，已违反法律规定及合同约定，构成严重违约，截至2020年1月31日，王鹤南未缴纳租金、物业管理费、电费共计165622.97元，其有权按照合同约定要求王鹤南支付欠缴费用并承担违约责任、没收王鹤南的履约保证金及押金。合同解除后，王鹤南不但不履行支付租金、商管费等义务，还将物品无期限地占用商铺，王鹤南行为严重影响其商业运营及商业整体环境，此后其多次催告王鹤南清空商铺物品，王鹤南均未履行清场义务，2020年7月14日，其只好依约将王鹤南的物品撤离商铺。依据合同8.6条约定，其有权要求王鹤南承担2020年2月1日至2020年7月14日期间的场地占用费。 王鹤南辩称，其对承租上述商铺的事实没异议，2020年1月-7月，因疫情，其拖欠了租金，后古田县龙翼地产开发有限公司将其货品给扣了，并于2020年1月31日将商铺的锁给换了。古田县龙翼地产开发有限公司主张违约金和场地占用费按三倍计，超过银行的利息，其没办法支付违约金和场地占用费。 双方当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了相关证据，对当事人无异议的《古田·中央广场商铺租赁合同》《房屋交接确认书》、收据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.中央广场商户缴款通知单、水电费缴款通知单、解约提醒函、解约通知书、律师函、物流信息，该组证据来源合法，客观、真实，予以采信；2.物品现场照片，可证实古田县龙翼地产开发有限公司将王鹤南商品搬离商铺的事实，予以采信。 根据庭审认定的事实和对证据的分析认定，本院认定本案主要事实如下：2018年5月22日，古田县龙翼地产开发有限公司与王鹤南签订《古田·中央广场商铺租赁合同》。签订合同时，王鹤南向古田县龙翼地产开发有限公司交纳履约保证金44550元。古田县龙翼地产开发有限公司于2018年12月1日将商铺交给王鹤南经营。2018年12月28日，王鹤南交纳装修押金3000元和水电押金1200元。合同签订后，王鹤南支付了2019年1月18日至2019年5月17日期间的租金66824元、商管费10396元。2020年1月31日，因王鹤南未按时交付租金，古田县龙翼地产开发有限公司在商铺门上加锁，并于2020年6月4日向王鹤南送达《解约通知书》，宣布合同于2020年1月31日解除。古田县龙翼地产开发有限公司于2020年7月14日将王鹤南放置在商铺的物品搬离。截至2020年1月31日，王鹤南拖欠的租金、商业管理费、电费共计165622.97元。 综上所述，本院认为，依法成立的合同受法律保护。王鹤南使用商铺后仅交纳部分租金及商业管理费，有违合同约定，古田县龙翼地产开发有限公司请求其支付租金、商业管理费、电费共计165622.97元，于法有据，予以支持。古田县龙翼地产开发有限公司主张本案违约金以未交租金及商业管理费为基数按日利率千分之三计算，利率明显过高，本院仅支持按一年期贷款市场报价利率的4倍即年利率15.4%计算。在本案中，双方既约定可以没收履约保证金、押金，又可以要求违约方支付违约金，本院认为，履约保证金及押金即是为了合同顺利履行而交纳的，没收履约保证金、押金即为违约方承担违约责任的一种方式，古田县龙翼地产开发有限公司同时请求王鹤南支付违约金和没收履约保证金、押金的主张，依据不足，因履约保证金、押金高于违约金，本院就高支持没收履约保证金、押金，对请求支付违约金的诉讼请求不予支持。因古田县龙翼地产开发有限公司于2020年1月31日在商铺门上加锁，按照合同约定，即可视为古田县龙翼地产开发有限公司于该日自行收回商铺，其即可以合法的方式处理王鹤南的商品，其至2020年7月14日才处理王鹤南的商品，系其自行扩大的损失，应由其自行承担，其请求王鹤南支付场地占用费，依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、王鹤南应于本判决生效之日起十五日内支付古田县龙翼地产开发有限公司租金、商业管理费、电费合计165622.97元。 二、古田县龙翼地产开发有限公司不予返还王鹤南交纳的履约保证金和押金合计48750元。 三、驳回古田县龙翼地产开发有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10781元，减半收取计5390.5元，由王鹤南负担2250元，古田县龙翼地产开发有限公司负担3140.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以生效文书为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效法律文书；逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留、搜查、限制出境等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 黄文熹 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 兰凌宇 书 记 员 陈拾妹 附注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。