江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0505民初2947号原告：严心涛。委托诉讼代理人：王献华，江苏道金律师事务所律师。被告：府春琴。委托诉讼代理人：郑铭，江苏孚佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚信，江苏孚佑律师事务所律师。原告严心涛与被告府春琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严心涛及其委托诉讼代理人王献华、被告府春琴及其委托诉讼代理人郑铭、龚信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严心涛向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告双倍返还购房定金60万元人民币，并向原告支付利息损失暂计1000元（从2020年7月8日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；2、请求判令被告向原告支付律师费3万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告经苏州创辉房产投资顾问有限公司、苏州光速达房产中介有限公司居间介绍，于2020年5月25日签订《房屋买卖(居间)合同》一份。合同约定原告购买被告名下位于苏州市高新区青山绿庭二区31幢1104室房产一套，房屋面积为196.36平米，房屋总价为480万元整。合同签订次日，原告即向被告支付了30万元定金。定金交付之后，原告发现被告占用顶楼公共区域，未经行政审批手续私自在原本只有二层的复式房屋上又加盖一层阁楼(含卧室、卫生间及阳光房)、私自拆改和破坏房屋内部承重墙结构、房屋地板也因渗水损坏严重。由于交易房屋存在重大质量问题及安全隐患，原告于2020年6月30日约见被告及中介方商讨解决方案，原告提出要求被告提供相关行政报批手续，或者直接退还原告的30万元定金，而被告坚持认为三楼不属于违建，同时也拒不提供合法报批报建的凭证，并坚持认为没有拆改房屋的承重墙，要求原告继续履行合同。原被告双方无法沟通协商一致的情况下，原告委托律师于2020年7月7日向被告签发律师函通知解除合同，并同时以手机短信和微信的方式通知被告解除合同和双倍返还定金，被告于2020年7月8日收到解除合同律师函。被告在与原告房屋交易过程中，隐瞒了足以影响房屋交易的重大事实，有违基本诚实信用原则。鉴于被告的根本违约行为致使原告的购房目的无法实现，现原告为维护自身合法权益，诉至法院，望法院判如所请。被告府春琴辩称，被告认为原告作为违约方无权单方解除买卖合同，被告作为出卖方要求继续履行房屋买卖合同，不同意解除。根据合同约定，原告应当在2020年7月10日之前支付100万元，其后由于自身资金不足意图变更付款期限的约定未果，故而寻找借口以房屋存在重大质量问题及安全隐患为由，认为不能实现购房目的，这完全与事实不符，其单方解除合同明显构成违约，被告保留另外诉讼主张原告违约责任的权利，原告的诉请应予驳回。而且被告也承诺会在合同约定的交付房屋时按照合同约定进行交付，被告在接到原告的解除函后即时告知原告，被告会按照相关要求恢复承重墙以及在交付之前完成相关的整改，事实也证明被告也按照律师函的承诺完成了相关的工作，但原告却仍然不愿意购买，其违约的情形是很明确的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认。根据本案庭审和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月25日，府春琴（出售方、甲方）与严心涛（买受方、乙方）、苏州光速达房产中介有限公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：甲乙丙三方根据国家有关法律规定，由丙方提供居间服务，甲方向乙方出售房地产。在本合同签署前，丙方在甲方或其代理人同意的前提下协同乙方或其代理人实地查看该房屋，该房屋现状已得到乙方或其代理人认可。乙方确认符合苏州的购房条件及贷款条件的情况下，各方在平等自愿的基础上签订本合同，承诺共同遵守；房屋坐落于苏州市高新区青山绿庭二区31幢1104室，所有权人：马月明；共有人/户表人员：府春琴，建筑面积：196.36平方米；有阁楼；该房屋实际情况以权属证明中登记为准，若有偏差，则按本合同确定的单价多退少补。该房屋成交价：人民币480万元，乙方于2020年5月26日前支付甲方定金人民币30万元；乙方需银行贷款；甲乙双方同意授权丙方或丙方指定的其他第三方房产经纪公司办理房屋挂牌、网签、资金托管等产权过户手续，乙方须在2020年9月25日前向丙方提供送审材料并配合办理送审手续；甲乙双方须在2020年9月25日前向丙方提供合法证件和资料并同时办理网签、资金托管；乙方须在前述日期前备妥资金托管的首付款；如乙方需办理贷款的，应在办理资金托管手续后七日内提供贷款所需的全部材料。并确保贷款资金在办理资金托管手续九十日内到达资金托管银行账户；第六条违约责任：1.甲方保证本合同第一条所述各项情况与事实完全相符，且对该房屋享有完整所有权或使用权，能完全支配处置，并保证已取得该房屋共有人或甲方配偶的同意。如该房屋存在产权纠纷、债务、税费及租赁、抵押权、拆改等事宜，影响本合同正常履行的，应由甲方负责解决，如因此导致未能按本合同约定的期限办理的视为违约，则甲方应按照本条第2款约定向乙方承担违约责任。2.甲乙双方应按本合同约定积极配合办理送审(如有)、网签、资金托管、贷款(若有)、过户、房屋交付、户口迁移等相关手续，提供交易所需的各种真实有效地书面证明材料，并及时支付各项税费。未按本合同约定办理的视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的0.05%作为迟延履行违约金。逾期十日守约方有权选择即日解除本合同并向违约方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金。3.乙方未按约定付款的，每逾期一日，应向甲方支付该套房屋成交价的0.05%作为迟延履行违约金；逾期十日甲方有权选择即日解除本合同并向乙方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金。4.乙方以贷款方式支付房款的，如因乙方资质、征信、银行政策变动等原因导致贷款资金未能在办理资金托管手续九十日内全部到达资金托管银行账户的，须由乙方以现金方式在本条款前述日期届满后十日内向甲方补齐全部房款；否则视为乙方违甲第二方联约，甲方有权按本条第3款约定追究乙方的违约责任。5.本合同任何一方违约的，守约方为主张权利而支出的律师费、诉讼费由违约方一并承担。甲方在签订本合同时有义务向乙方和丙方如实披露该房屋项下存在的权利瑕疵和质量瑕疵，如未如实披露或未尽告知义务的，甲方构成违约，同意按第六条第2项承担违约责任。双方并约定：买受方在一个半月之间（5月25日至7月10日）之前给出售方支付100万元整。上述合同签订后，原告向被告支付了定金30万元。在签订合同前，原告通过中介对涉案房屋进行了现场查看。2020年5月26日，原告在与中介工作人员的聊天中陈述“小尚，请将业主的房产证和土地证照片发过来一下，昨天忘拍照了”，后该工作人员将房产证和土地证照片发给了原告。原告与被告的微信聊天记录显示：2020年5月28日，原告陈述“阿姨，我和徐经理联系上了，今天晚上您什么时候有时间，我们过去重新签下合同吧”、“我和徐经理说明我这边存在的资金问题了”，被告陈述“你先去问问许经理，小尚说，我不必去的”、“是的啊!我老公说要按合同办事，我去叫徐经理想办法啊”、“你尽量能全给我”等。另外，2020年5月29日，被告在与中介工作人员的聊天中陈述“小尚讲好了，他再给50万，看他挺老实的，算了吧”。2020年6月11日，中介工作人员向原告发送了几张户型图，显示的是三层平面图，原告在诉讼过程中陈述，其始终看到的是这个图，一直以为三层楼都是含在产证面积之内，属于合法建筑。原告与被告的微信聊天记录还显示：2020年6月26日，原告陈述“房东阿姨你好，麻烦您将青山绿庭房产证上的房产分户图发过来一下，类似下面这个图”，当日晚上，被告将户型图发给了原告，原告陈述“收到，三楼的户型图有吗”，被告陈述“没有，三楼是不在房产合同内的，自己建造的”，原告陈述“好的”。2020年6月30日，原告陈述“阿姨，我们50万凑齐了，不知今晚有没有空，一起去中介那边啊?关于房子过户的细节也再商量下”。2020年7月6日，原告陈述“阿姨，除了三楼的问题，最近对照您的户型图，发现您对一二楼改动也挺大的，一二楼的承重墙有没有拆过呀?”，被告陈述“没，我们装修以安全合理为主，房子是买来住的，不是骗人的”。2020年7月7日，原告陈述“府春琴，你好!我是严心涛，因贵方隐瞒房屋违建、承重墙拆改、漏水等重大影响房屋交易的事实，致使我合同目的无法实现，我决定即日起正式解除贵我双方于2020年5月25日签订的房屋买卖合同。关于解除合同律师函我已经委托律师寄至你户籍地址，烦请届时签收。关于贵方导致我的损失及相关违约责任我也一并通过诉讼程序主张。”另外，在原告与中介工作人员的微信聊天中，2020年7月7日中介还陈述“昨天给阿姨打电话了，她态度很坚决，都不想搭理我，让您这边按照合同走，10号给到阿姨剩余的70万。总共100万。阿姨还把截图给我让我转给你。”原告陈述“你们当时发我微信的三层布局图也没有告知任何违建的信息，也一直没有提及违建和承重墙，包括现在阿姨(府春琴)也不认为是违建，我们签完合同付完定金发现三楼阁楼全部是违建、并且房内好几处承重墙拆改、地板也是泡坏了，换作是你花500万这么多钱买的安心吗?”中介陈述“我带客户看的是三层的房子，您要看三层的户型图我是用网上的截图发给你的。我做为中介方我把买卖双方的意思表达给对方，您对我有意见我们公司领导已经在全公司批评我了，也影响到我工作的正常进行。领导已经直接说客户从心底里恶心我，这是一个什么概念，我做这么多单子没有一个客户这样说话的，以后您找我们公司领导吧，我也是个恶心之人。”等等。2020年9月，苏州高新区（虎丘区）城市管理局（综合行政执法局）向被告等下发《整改意见书》，认为涉案房屋存在违建情况，要求在2020年9月30日前自行整改到位。2020年11月，该局出具《情况说明》，明确对于涉案房屋楼顶阳光房、露台、阁楼的违法建设，现已整改到位。在诉讼过程中，原告认为涉案房屋存在三处承重墙改动的情况。被告在诉讼过程中对上述承重墙改动进行了恢复，并有苏州高新区建设工程质量检测有限公司出具的《检测报告》认定所浇筑的混凝土抗压强度推定值分别为31.5、30.4、31.6MPa。另查明，原告为本案诉讼委托律师进行代理，约定的律师费为3万元。本院认为，根据我国《合同法》第五十四条的规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销。在本案中，原告的诉讼请求是主张双倍退还定金，在庭审中陈述其是在解除合同的基础上要求退还，这其中也蕴含了不再履行合同之意。重大误解，是指误解者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷。这种情况往往是由于行为人自己的大意，缺乏经验或者信息不通而造成的。在本案中，关于涉案房屋的买卖，首先，原告经过了实地看房，其对房屋当时的实际情况是了解的，并且双方所签订的合同也明确“在本合同签署前，丙方在甲方或其代理人同意的前提下协同乙方或其代理人实地查看该房屋，该房屋现状已得到乙方或其代理人认可。”但与此同时，根据本案证据也可以反映，当时房屋实际情况有三层，第三层不但有阳光房，还有阁楼、可居住的房间、卫生间等，原告直至2020年6月26日才实际看到了正规的两层户型图，并且被告知三楼的户型图是没有的，因为是自己建造的。原告之前了解的均是网上或由中介所发的三层户型图。原告自身也陈述，其始终看到的是带阁楼的三层户型图，一直以为三层楼都是含在产证面积之内，属于合法建筑。综合以上查明事实，上述情形构成原告对涉案房屋第三层建筑的重大误解，涉案合同属于可撤销情形，根据原告所蕴含的不再履行涉案合同并要求返还定金等相关诉讼请求，本院对原被告所签订的《房屋买卖（居间）合同》予以撤销。另外，根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，根据上述法律规定，被告应当返还原告已经支付的定金30万元。对于原告主张的利息、律师费损失，根据现有证据，针对重大误解发生的原因，因被告在出售房屋的时候未能将自建的三层建筑未含在房产面积中等事实予以明确告知，而原告在签订合同前实地看过房，但也未能认真审核正规户型图，双方对重大误解的发生均存在过错，故对于原告主张的其他损失的诉讼请求，本院根据双方过错予以减半支持。对于原告所主张的因存在违法建筑、承重墙改动等因素故解除合同的意见，本院认为，上述因素被告之后已经进行了整改，并且根据实际情况，其并不会构成合同永久履行不能的障碍，因此上述情形还不足以达到无法实现合同目的程度，因此，据此解除合同并无法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告府春琴于本判决生效之日起十日内退还原告严心涛定金30万元并支付利息损失（以30万元为基数，自2020年7月8日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的0.5倍计算至实际清偿之日止）；二、被告府春琴于本判决生效之日起十日内支付原告严心涛律师费损失1.5万元；三、驳回原告严心涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10110元，减半收取计5055元，由原告负担2527.5元，由被告府春琴负担2527.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10-5553010********）预交上诉案件受理费。审判员  万玉明二〇二〇年十二月十一日书记员  吴 越