黑龙江省鸡西市恒山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0303民初320号原告：鸡西市元大房地产开发有限公司,住所地：鸡西市城子河区永丰乡永平村。法定代表人：姚斌，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘长宏，黑龙江王德胜律师事务所律师。被告：范忠明，男，1963年12月12日出生，汉族，无职业，现住鸡西市恒山区。原告鸡西市元大房地产开发有限公司与被告范忠明确认合同效力纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月11日公开开庭进行了审理。原告鸡西市元大房地产开发有限公司法定代表人姚斌、委托诉讼代理人刘长宏与被告范忠明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告鸡西市元大房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法确认被告与鸡西市元大房地产开发有限公司恒山项目部于2008年2月19日签订的房屋销售合同无效。事实与理由：2006年10月12日被告同我公司的恒山家园项目部就门市房屋买卖一事签订了一份房屋销售合同，但双方并未实际履行。2008年2月19日，在我公司未授权及不知情的情况下，被告又与我公司项目部就该门市房屋买卖一事签订了一份房屋销售合同。后被告凭此合同进行了产权登记和办理抵押贷款等手续，还与案外人于丽娜发生多起法律纠纷。因原告项目部负责人怀兴于2009年6月意外死亡，导致原告迟迟不能同其进行交接和结算等后续事项。现经原告法定代表人到恒山房管部门就该门市房屋产权登记档案进行查阅，发现2008年2月19日签订的房屋销售合同中的项目部印章与原告备案的印章不是同一枚，且没有项目部负责人怀兴的签字。因该合同最后一条约定“本合同自双方签字之日起生效”，故我公司认为该合同符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”之规定，依法应认定无效。望人民法院查清事实，正确理解和适用法律，支持我公司的诉求。被告范忠明辩称，我不同意原告的诉讼请求，原告不是开发商，且原告起诉时间超过法定诉讼时限。在我提交的证据中有多份法院的判决，因元大公司是将同一个房子同时出售给我和于丽娜，于丽娜在恒山法院起诉我，要求进行房屋所有权确认，恒山法院判决驳回了于丽娜的诉讼请求，在这个案件中我胜诉了，对本案争议房屋我已经取得了产权证。我的房子是在开发商手里买的，不是在元大公司买的，开发商怀兴是挂靠在恒山元大公司的，怀兴已将挂靠费交给元大公司了，投资、管理、售楼均由怀兴负责，我刚才所陈述的这些，恒山区人民法院在（2011）恒民初字第668号民事判决书中已经认定,该判决第6页部分内容证实了我说的挂靠情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告鸡西市元大房地产开发有限公司向本院提交了如下证据：证据一.鸡工商处字[2013]84号鸡西市工商行政管理局行政处罚决定书一份。证实鸡西市工商行政管理局于2013年12月20日吊销了鸡西市元大房地产开发有限公司企业法人营业执照，证实原告虽然被吊销了营业执照，但是诉讼主体资格依然存在。证据二.房屋销售合同一份，证实原告鸡西市元大房地产开发有限公司（恒山家园项目部）将B号楼9号门市单元一层一号于2008年2月19日销售给被告范忠明，建筑面积140.03㎡，预计结算单价1800元/平方米，总金额252000.00元，房屋交付日期为2007年11月30日。证明合同中的甲方不具有签约的民事主体资格，项目部章不是公司的公章，该项目部的公章未经公司授权刻字，也不是经工商登记并领取营业执照的其他组织。根据《中华人民共和国民事诉讼法》解释第五十二条规定，该项目部不具有民事主体资格。合同中的甲方没有项目部负责人的签字或盖章，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条及涉案合同第六条的约定，该合同未生效。证据三.房屋销售合同一份，证实原告鸡西市元大房地产开发有限公司（恒山家园项目部）将B号楼9号门市单元一层一号于2006年10月12日销售给被告范忠明，建筑面积140.03㎡，预计结算单价3080元/平方米，总金额431292.4元，房屋交付日期为2007年11月30日。证明房屋当时的销售价格与证据二中的销售价格差距很大，该合同双方买卖意图不真实。证据四.收据一份，证实原告鸡西市元大房地产开发有限公司恒山家园项目部于2008年2月19日收到被告范忠明购买B栋9号门市房款252000元。证明被告没有在收据标注的时间内向项目部如实支付购房款，而是在取得信用社贷款后才交给怀兴使用的。证明被告在签订证据二的合同时，主观上无真正的购房意图，属于同项目部恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，帮助项目部骗取贷款。相关的法律依据是《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条,这个事实在其他判决中有认定，且原告在庭审中也承认房款是在取得贷款后才交给怀兴的。证据五.商品房预售许可证复印件一份，该复印件出自（2017）黑0303行初5号于丽娜诉鸡恒山区房产局行政诉讼案件卷宗内，证明根据鸡政发（2006）13号《鸡西市商品房销售管理办法》第六条之规定“开发企业预售商品房，应当向市、县（市）房产行政主管部门申请”，恒山房管局无权作出许可，应属无效，故依据《最高人民法院关于商品房买卖的司法解释》第二条之规定，该预售合同无效。证据六.鸡西市发展和改革委员会文件及建设用地规划许可证复印件一份，证明该项目2007年6月才获批和准建，证据三中的2006年签订合同日期是为达到非法贷款目的而故意篡改的。证据七.2008年3月31日被告同信用社借款合同复印件一份及房屋他项权证复印件一份。证明：1、该笔贷款实为替怀兴顶名贷款，所贷的252000元贷款交由怀兴使用，相关利息也由怀兴支付。2、此贷款数额正好与证据一中所体现的总金额相符，也正好为他项权证中“权利价值504100”的一半，恰符合商业贷款惯例中按照抵押物价值百分之五十放款的比例。3、该组证据中所体现的时间为先有他项权证后有贷款合同，不符合日常逻辑和贷款的程序。4、进而证明证据一中的房屋总金额252000元为虚假，不是当事人的真实意思表示，属于恶意串通，以合法形式掩盖非法目的。证据八.鸡西市恒山区人民法院于2010年5月17日作出的（2010）恒民初字第294号民事判决书一份，证明被告在签订完涉案房屋销售合同后，主观上并无实际占有的目的，因该判决认定案外人于丽娜在2009年3月29日签订完房屋销售合同后便领取钥匙占有该房屋，范忠明在起诉时称“想将房屋出租但一直没有租出去”的事实与实际情况不符，证明被告购房意思表示不真实。证据九.涉案门市房及周边照片三张，证明被告经营的手机维修店与涉案门市房在一个小区内，且被告的住宅房屋也在该小区A楼5单元502室，其单元门下对着涉案门市房，每天回家时必然路过该门市房，不可能在于丽娜占有房屋后才知道该房被其占有，同时该房卷帘门上的“街舞”等字迹明显，从而证明被告签完房屋买卖合同后并没有实际占有该房的真实意思表示。证据十.案外人于丽娜交纳房屋各种使用费收据六张及一张购电卡复印件。证明被告在签订完房屋买卖合同后无论是否实际使用，均应当交纳各种物业费，进而证明其没有占有该门市房的真实意思表示。证据十一.（2009）恒刑初字第79号刑事判决书一份，证明项目部明知在建工程不允许办理他项权证而到房产部门办理的行为属于为了达到非法目的而实施，尽管判决中没有涉及被告房屋，但本案合同中的房屋与该判决书认定的房屋属同期、同一在建工程。证据十二.恒山区公安分局调取证据通知书一份、询问笔录13份及调取自恒山区人民法院的询问笔录一份，证明包括被告在内的13个购房者同项目部签订虚假房屋销售合同的真实目的是为了帮助怀兴顶名贷款，这些购房者签订购房合同并没有真实的购买意图，可以说明“顶名贷款”的实情经过和本质。证据十三.中华人民共和国契税完税证复印件一张、销售不动产统一发票办证联复印件一张及情况说明复印件一张（原件均存于恒山区房产局档案中）。证明被告手中持有的房屋产权证在当初办理时，缺少实质性要件，程序违法，进而证明被告同项目部恶意串通，签订虚假买卖合同，损害国家利益，这些票据都是在产权证颁发2年后才补办的，办证程序违法。被告范忠明向本院提交了如下证据：证据一.鸡西市恒山区人民法院于2010年5月17日作出的（2010）恒民初字第294号民事判决书一份，证实法院判决于丽娜于本判决生效后五日内将位于恒山区奋斗办事处向阳委四组B栋9号门市房返还给原告范忠明。证据二.鸡西市恒山区人民法院于2014年5月13日作出的（2011）恒民初字第668号民事判决书一份，证实在于丽娜诉范忠明、鸡西市元大房地产开发有限公司所有权确认纠纷一案中鸡西市恒山区人民法院判决驳回于丽娜的诉讼请求。证据三.鸡西市中级人民法院于2014年10月14日作出的（2014）鸡民终字第310号民事判决书一份，证实鸡西市中级人民法院判决驳回于丽娜上诉请求，维持鸡西市恒山区人民法院作出的（2011）恒民初字第668号民事判决。证据四.鸡西市恒山区人民法院于2017年12月4日作出的（2017）黑0303行初6号行政裁定书一份，证实在于丽娜诉鸡西市恒山区房地产管理局、第三人范忠明行政登记一案中,鸡西市恒山区人民法院裁定驳回于丽娜的起诉。证据五.鸡西市中级人民法院于2018年4月16日作出的（2018）黑03行终4号行政裁定书一份，证实鸡西市中级人民法院裁定驳回于丽娜的上诉，维持鸡西市恒山区人民法院作出的（2017）黑0303行初6号行政裁定。证据六.鸡西市恒山区人民法院于2019年7月1日作出的（2019）黑0303行初1号行政裁定书一份，证实在鸡西市元大房地产开发有限公司诉鸡西市恒山区房地产管理局、第三人张宏图行政登记一案中，鸡西市恒山区人民法院裁定驳回鸡西市元大房地产开发有限公司的起诉。证据七.鸡西市中级人民法院于2019年10月11日作出的（2019）黑0303行终92号行政裁定书一份，证实鸡西市中级人民法院裁定驳回鸡西市元大房地产开发有限公司上诉，维持原裁定。证据八.中华人民共和国房屋所有权证复印件一份（鸡西市房权证鸡恒房字第**），证实位于恒山区奋斗办事处向阳委四组B栋9号门市，建筑面积140.03平方米的房屋所有权人为范忠明。证据九.2018年9月14日鸡西市恒山区人民法院通知书一份，证实位于恒山家园B栋9号140.03平方米的门市产权所有人为范忠明，该房屋承租所有事项与于丽娜无关。证实范忠明是房屋所有权人，且已执行完毕。证据十.鸡西市恒山区人民法院（2018）黑0303执140号结案通知书一份，证实关于范忠明申请执行于丽娜返还原物纠纷一案，黑龙江省鸡西市恒山区法院（2014）鸡民终字第310号民事判决书已发生法律效力，被执行人于2018年9月10日自动履行完毕。经庭审质证，被告对原告举证一、五、六、十一不发表质证意见；对原告举证二的真实性无异议，称是其本人签字的，但对其证明目的有异议，认为该份房屋销售合同是有效的；被告对原告举证三无异议；对原告举证四的真实性无异议，但对证明目的有异议，称签的购房协议是项目部的工作人员去办理的，被告只是买房子，对具体程序都不清楚；对原告举证七真实性和他项权证没有异议，但称这些事都不是买房人操作，是由售楼处的工作人员办理的；对原告举证八有异议，称自己买房的意思表示是真实的；对原告举证九有异议，称其签完合同交款后，就取得了钥匙，占有了该房；对原告举证十有异议，称其领钥匙并入住，相关费用自己已交纳；对原告举证十二有异议，称其买房是真实意思表示。经庭审质证，原告对被告举证一至七的真实性无异议，对举证一至三的民事判决书，称案外人于丽娜在2009年3月29日签订完房屋销售合同后便领取钥匙并占有该房屋，范忠明在起诉时称“想将房屋出租但一直没有租出去”的事实与实际情况不符，证明被告购房意思表示不真实。对举证四至七的行政裁定书，原告认为与本案没有关联性，本案为民事诉讼确认合同效力，而举证四至七的诉求和审理方向不同；对被告举证八真实性无异议，但称该产权证是依据本案争议的无效合同办理的；对被告举证九、十真实性无异议，但对证明目的有异议，称民事案件受当事人举证质证能力的不同，最终可能会导致不同的裁判结果，被告此前的争议大多是与案外人于丽娜发生的，与原告没有关系，故现原告提出的诉讼不应受此前生效法律文书羁束。本院的认证意见为原告所举证据是真实的，但是其举证不能够证明其要证实的目的，故本院对原告举证不予确认。被告举证一至五能够证实涉案房屋经两级法院判决为范忠明所有，且均已发生法律效力，与被告所举其他证据能够形成证据链条，故本院对被告全部证据予以采信。经审理查明：案外人怀兴于2007年挂靠在原告鸡西市元大房地产开发有限责任公司设立了元大公司恒山家园项目部，开发恒山家园商品房，恒山家园项目部向原告公司缴纳了挂靠费，项目部投资、管理、售房均由怀兴负责，元大公司未派管理人员。2006年10月12日被告同元大公司恒山家园项目部签订了一份房屋销售合同，元大公司恒山家园项目部将位于恒山区奋斗办向阳委四组B号楼9号门市以431,292.4元出售给被告，2008年2月19日原告公司恒山家园项目部与被告又就该门市签订了一份房屋销售合同，约定以252000元将该门市房出售给被告。2008年2月23日恒山区房产管理局为被告颁发了房屋所有权证书（房房产证号为鸡恒房字第**。被告取得房屋所有权证书后，2008年3月20日用该门市房屋进行了产权登记和办理抵押贷款等手续。贷款252000元发放后被告直接交给怀兴抵顶房款。2009年3月，原告公司恒山家园项目部又将该门市出卖给案外人于丽娜，导致范忠明与于丽娜因该门市权属问题发生纠纷，经范忠明起诉，鸡西市恒山区人民法院于2010年5月17日作出（2010）恒民初字第294号民事判决书，判决于丽娜自本判决生效后五日内将位于恒山区奋斗办事处向阳委四组B栋9号门市房返还给原告范忠明。后于丽娜起诉范忠明、第三人鸡西市元大房地产开发有限责任公司所有权确认纠纷一案，鸡西市恒山区人民法院于2014年5月30日作出了（2011）恒民初字第668号民事判决书，判决驳回于丽娜的诉讼请求。于丽娜不服提起上诉，鸡西市中级人民法院于2014年10月14日作出（2014）鸡民终字第310号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本案中，原告诉至本院要求确认原告公司恒山项目部与被告范忠明于2008年2月19日签订的房屋销售合同无效。庭审中，被告范忠明不同意原告的诉讼请求并提供了鸡西市元大房地产开发有限责任公司将涉案房屋分别卖给于丽娜和范忠明之后，于丽娜与范忠明就该房权属发生纠纷后两级法院作出的判决，均判决涉案房屋产权人为范忠明，上述文书均已发生法律效力。本院认为，原告公司恒山项目部代表鸡西市元大房地产开发有限公司与被告范忠明签订的房屋销售合同因投资、管理、售房均由怀兴负责，符合表见代理的要件且范忠明已合法获得该门市的产权证书。该买卖合同的效力应受两级法院生效裁判文书所羁束，原告要求认定该合同无效的理由不能成立，故本院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院》第九条第（一）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告请求法院确认被告范忠明与鸡西市元大房地产开发有限公司恒山项目部于2008年2月19日签订的房屋销售合同无效的诉讼请求。案件受理费100元（原告已交纳），由原告鸡西市元大房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审 判 长  郑慧红人民陪审员  韩树森人民陪审员  时 蕾二〇二〇年十二月二十八日法官助理宋小雪书记员李建锋