安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖03民终4391号上诉人（原审被告）：商传伟，男，1971年12月8日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市蚌山区，现住蚌埠市禹会区。被上诉人（原审原告）：徐玲，女，1957年12月6日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。委托诉讼代理人：陈倩，安徽治邦律师事务所律师。上诉人商传伟因与被上诉人徐玲房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初4000号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。商传伟上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、改判支持商传伟支付65000元转让费购买了徐玲店铺的使用权和租赁权的事实；3、支持商传伟疫情期间要求徐玲减免房租三个月、减半三个月的诉请；4、支持商传伟为徐玲房屋外扩事实的认定，判决徐玲承担房屋扩建所有费用；5、一、二审费用全部由徐玲承担。事实和理由：1、房屋租赁协议约定，徐玲在未经商传伟明确放弃续租的情况下不得将该店铺房屋收回。该房屋市场价格年租金为11.41万元，商传伟有权继续租赁；2、徐玲收取转让费65000元，商传伟以现金形式交给徐玲，徐玲指派儿子的女朋友吴思源打了收条，一审法院对此认定错误；3、2020年初由于受到疫情影响，应该减免3个月、减半三个月房租，一审并未认定此事实；4、商传伟三次对案涉租赁房屋进行外扩，面积由原28.24平方米增至60平方米左右，花费二三十万元，徐玲收取的租金比周围房屋租金高出一倍，徐玲应当承担外扩的费用。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。徐玲辩称，转让费65000元并非徐玲取得，是商传伟支付给上一租客的装饰装修补偿款；因新冠疫情减免房租是国家针对租赁国有资产的房屋进行的政策性补偿，不符合本案的减免条件，也不是强制性的减免；商传伟的扩建未经过徐玲同意，其也未取得合法的证照，即便存在扩建事实，也属于违章建筑，不应当予以保护。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。徐玲向一审法院起诉请求：1、判决商传伟立即返还并腾退位于蚌埠市中兴街B商住楼一城营业房7号房屋；2、判令商传伟支付租赁房屋占用使用费每日1000元，自2019年7月29日开始支付至实际返还房屋之日止；3、商传伟承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年7月28日，商传伟、徐玲签订一份《租赁合同》，主要内容为：甲方：徐玲乙方：商传伟甲方有中兴街小区综合楼一层营业房（B区7号）壹间，租给乙方使用。一、租赁期5年，即2014年7月28日至2019年7月28日止。月租金11500元，半年一付，先付后用。二、若五年内拆迁，至拆迁日合同终止，超过五年不拆迁，乙方若继续租赁再另签合同。拆迁时乙方无条件交房并终止合同。四、租用期间，未经甲方许可，乙方不得改变房屋结构和使用价值。七、租赁期满后，根据市场行情，如乙方继续租用，甲方不得租给其他人。合同签订后，双方按合同约定履行了各自义务，合同到期后徐玲与商传伟协商房屋租赁费未达成协议，徐玲向法院提起诉讼，在审理期间徐玲向法院提出对该房屋租赁费年租金价格进行司法鉴定，评估结果是该房屋年租金为11.41万元，后徐玲对评估结果提出异议并申请撤诉。商传伟交纳租金至2019年7月27日。商传伟于2020年6月18日按原来合同约定向徐玲支付了2019年7月28日至2020年7月27日的房租款138000元。2020年7月27日商传伟按合同约定向徐玲支付2020年7月28日至2021年1月28日的房租69000元。徐玲收到租金后，将上述两笔租金退还商传伟，要求商传伟腾退房屋。另查明，2006年7月13日吴思源向商传伟出具收据一份，内容为：“今收到中兴街小区营业房转让费陆万伍仟圆整。”商传伟在租赁期间对租赁房屋进行了违章扩建。一审法院认为，商传伟、徐玲双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性、禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定享有权利、履行义务。现该《租赁合同》约定的租赁期限即2019年7月28日已到期，该合同的权利义务终止。徐玲主张商传伟腾退房屋，支付房屋占用使用费符合法律规定，予以支持。占有使用费徐玲主张按每日1000元，没有事实和法律依据，一审法院参照不定期租赁合同关系的法律规定，确认房屋占有使用费按照双方签订的《租赁合同》约定的租金标准计算。商传伟辩称支付了65000元费用，购买了使用权、永久承租权，该费用明确是交纳给吴思源的营业房转让费，故商传伟该辩称不成立。商传伟辩称违章扩建了涉案房屋，商传伟扩建时未得到徐玲的同意，且因违建部分系违法建筑，不受法律保护，故一审法院不予处理。商传伟辩称双方约定租赁期满后，根据市场行情，如商传伟继续租用，徐玲不得租给其他人，故自己享有对涉案房屋的永久使用权、承租权，该条款系对商传伟享有优先承租权的约定，该条款并不是对商传伟享有永久使用权、承租权的约定，且该约定不明确，市场行情与评估价格也不是同一概念，故商传伟辩称不成立，一审法院不予支持。综上所述，徐玲的诉讼请求，符合法律规定的部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、商传伟于本判决生效之日起十日内将承租的蚌埠市中兴街B商住楼一城营业房7号房屋返还并腾退给徐玲；二、商传伟于本判决生效之日起十日内支付租赁房屋占用使用费（自2019年7月29日起按每月11500元标准计算至实际返还房屋之日止）。如果商传伟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付徐玲迟延履行期间的债务利息。案件受理费7180元，减半收取3590元，由商传伟负担，于判决生效后七日内向一审法院交纳。二审期间，商传伟提交2011年6月15日徐玲与蚌埠供电公司签订的低压三项供用电合同复印件（内容看不清），证明供电容量增加，是徐玲委托商传伟办理的，商传伟支付费用7500元，该费用应由徐玲负担。徐玲质证认为，该复印件内容看不清，真实性不能确定。如果当时商传伟办了三项电也是经营需要，其可以拆除三项电。本院认证：该证据真实性不能确定，不予认定。经审查，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，2019年7月25日，徐玲委托律师向商传伟发送短信，告知其现在已有其他人想租案涉房屋，出价每年50万元，其享有优先承租权。商传伟未予回复。本院认为：案涉《租赁合同》约定，租赁期满后，根据市场行情，如商传伟继续租用，徐玲不得租给其他人。依据该约定商传伟享有优先租赁权，并非法定权利。在租赁合同期限届满前，基于诚实信用原则，作为出租人有义务告知承租人继续承租的条件，在承租人拒绝接受的情况下，出租人有权与第三人缔约。徐玲在《租赁合同》到期前，向商传伟发送短信，告知继续承租的条件，商传伟不予接受，商传伟放弃了优先租赁权，商传伟应在租赁期满即腾退房屋，故商传伟上诉称房屋应由其继续租赁的上诉理由不能成立。因租赁期限于2019年7月28日已到期，2020年初发生疫情是在《租赁合同》期满后，系因商传伟未及时腾退房屋造成其应支付房屋占用费，故不应因疫情的发生减免房租。商传伟要求因疫情影响减免房租的上诉理由不能成立。商传伟在租赁房屋时，虽支付了65000元转让费，但该费用是支付给原经营人吴思源的营业房转让费，并非徐玲收取。商传伟上诉称该转让费是购买房屋的使用权和租赁权，无证据证明，一审法院不予支持并无不当，商传伟该上诉理由不能成立。商传伟在租赁期间违章扩建了涉案房屋，其不能举证扩建是经徐玲同意，且扩建不是合法建筑，一审法院对此不予处理并无不当，商传伟上诉称扩建的费用应由徐玲承担的上诉理由不能成立。综上，商传伟的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7180元，由商传伟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王朝霞审判员  唐红旭审判员  张 青二〇二〇年十二月二十九日法官助理祁克轩书记员余蝶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。