安徽省亳州市谯城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1602民初596号 原告（反诉被告）：亳州亿都商城商业管理有限公司，住所地安徽省亳州市工业园区**，统一社会信用代码：91341600586128457F。 法定代表人:张晓金,该公司经理。 委托代理人：赵长利，安徽赵长利律师事务所律师。 委托代理人：李岩珩，安徽赵长利律师事务所律师。 被告（反诉原告）：耿侠，女，汉族，1969年1月4日出生，住安徽省亳州市谯城区。 委托代理人：李龙胜，安徽天静律师事务所律师。 原告亳州亿都商城商业管理有限公司（以下简称亿都公司）与被告耿侠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理，被告耿侠于2020年4月8日向本院提起反诉，本院依法予以受理。本案依法适用普通程序，并组成合议庭于2020年4月23日公开开庭进行了审理，原告亿都公司的委托诉讼代理人郑慧慧、被告耿侠及其委托代理人李龙胜到庭参加诉讼。2020年12月2日，原告与其委托代理人郑慧慧解除授权委托。后本院于2020年12月24日第二次公开开庭进行了审理，原告亿都公司的委托诉讼代理人赵长利、李岩珩、被告耿侠及其委托代理人李龙胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告亿都公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即腾空并向原告返还其租用的位于亳州市交汇处的“亳州市㎡的商铺及经营设施；2.依法判令被告向原告支付逾期腾房占有使用费90177元（自2017年11月29日至2018年11月29日逾期腾房占有使用费按13.2元／㎡／月计算，2018年11月29日至2019年6月30日逾期腾房占有使用费按14.52元／㎡／月计算），2019年6月30日之后的逾期腾房占有使用费按14.52元／㎡／月且每年递增10%计算至被告实际返还商铺及经营设施之日止；3.依法判令被告向原告支付逾期交还租赁物业期间的物业管理费7907元（自2017年11月29日起计算至2019年6月30日止，按1.2元／㎡／月计算），2019年6月30日之后的物业管理费按1.2元／㎡／月计算至被告实际返还商铺及经营设施之日止；4.依法判令被告支付原告为实现债权而产生的律师费5000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年9月25日，原告与被告签订《租赁合同书》，合同第一条约定：原告将位于亳州市交汇处（亿都国际商城）的Ａ30幢214-218、234-238号共计10间346.78㎡（最终以产权面积为准）的场地及经营设施出租给被告使用，被告约定经营的产品为门、锁具、智能家居。第二条约定：1.租赁期限：亿都国际商城开业日（暂定2013年12月18日，以实际开业日期为准）为合同起始日，租期为2013年12月18日起至2014年12月17日止，综合金12元／㎡／月，综合金共计50630元；于合同签订后付清全款，先付后用，物业费暂时不收。第四条约定：3.被告应按时缴纳税金及租赁原告摊位发生的各项使用费用，逾期缴纳应向原告支付滞纳金，每日滞纳金按费用总数的1%计付。第五条约定：6.租赁期满，被告不再续租，应主动办理所有退铺手续；所返还的房屋、设施应保持正常使用时的状态；如有损坏缺失等被告应予按价赔偿，租赁期满后超过5天未撤离的商铺和建筑物市场将视同无主物品予以处理。第七条约定：本合同期满前两个月，原告、被告双方应就是否续签合同进行协商，若达成新的合同，新合同约定的生效日期即为本合同的终止日期，若没有达成新合同，本合同约定的期满日期即是本合同的终止日期。被告未在规定期限内重签合同的，本合同到期自行终止，原告有权将此摊位（或营业间、仓库）另行出租。2.被告不再续签合同的，必须在本合同终止前一周内办理完退场相关手续。第八条约定：第四、五年的管理费与推广费根据综合金按每年10%递增。 合同签订后，原告按约定将涉案商铺交付给被告使用。但合同到期后，被告未将其租赁的商铺返还给原告，也未支付2017年11月29日起至今的逾期腾房占用使用费及物业管理费。故此,为维护原告的合法权益,特起诉，请求依法裁决,支持原告的诉讼请求。 被告耿侠辩称，1、被答辩人要求答辩人返还其租赁（亿都国际商城）的A30幢214-218、234-238号共计10间其理由不能成立，因被答辩人于2016年年底就将该出租商铺用双锁将门全部锁上，答辩人自此之后一直没有占有上述商铺，该商铺一直在被答辩人手中掌控，答辩人不存在返还租赁的商铺；2、被答辩人要求答辩人支付出租商铺的占有使用费90177元，是没有事实及依据的；3、答辩人自2014年开始使用该租赁的商铺，至2015年6月份，由于该商铺屋面严重漏水，造成答辩人30多万元的商铺装修大部分毁损，商铺内存放的商铺，被漏的雨水造成毁损，被答辩人出租的房屋属于交付的房屋不合格，答辩人在正常、合理、规范的情况下使用，在使用期间该商铺屋面漏雨，造成承租人财产损毁的，出租人应承担赔偿责任，对该情况属于房屋的结构、质量问题，而出租人知情后没有及时采取修复措施，对此出租人应承担承租人的全部损失，事实在答辩人造成财产损失后，多次向被答辩人的相关领导沟通，被答辩人公司几位负责人都是一推再推；4、本案的主要焦点在于：房屋漏水的举证责任如何分配？承租人可否以房屋漏水为由解除合同？房屋漏水造成承租人的损失如何赔偿？…综上，现因被答辩人对出租的商铺存在严重漏雨现象，没有及时采取修复措施，造成承租人财产损失，被答辩人作为承租人应该赔偿责任，答辩人认为应当依法驳回被答辩人的诉讼请求。 被告耿侠向本院提出反诉请求：1、判决被反诉人赔偿给反诉人租赁房屋安装费、维修费、及因被反诉人强行锁门造成反诉人不能经营的损失合计250000元；2、反诉费由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人要求反诉人返还其租赁（亿都国际商城）的A30幢214-218、234-238号共计10间其理由不能成立，因被反诉人于2016年年底就将该出租商铺用双锁将门全部锁上，反诉人自此之后一直没有占有上述商铺，该商铺一直在被答辩人手中掌控，反诉人不存在返还租赁的商铺。被反诉人要求反诉人支付出租商铺的占有使用费90177元，是没有事实及依据的，因反诉人自2016年年底至今就没有占有该商铺，反诉人就不存在支付占有费的事，更不存在物业管理费的事，应驳回被反诉人的请求。反诉人自2014年开始使用该租赁的商铺，至2015年6月份由于该租赁商铺屋面严重漏水，造成反诉人30多万元的商铺装修大部分毁损，以及该商铺内存放的商品被漏的雨水造成毁损，后反诉人多次找被反诉人的相关领导沟通，被反诉人公司负责人一推再推，后被反诉人公司派人于2016年底将案涉商铺用双锁锁门，导致反诉人自2016年年底至今一直无法经营，给反诉人造成严重经济损失，对此反诉人提出反诉，要求被反诉人赔偿反诉人所请求的损失。 被告耿侠于2020年12月1日向本院提出申请，要求将反诉请求第一项赔偿各类损失250000元变更为1177464元。事实与理由：反诉人的损失经谯城区人民法院依法委托相关机构进行评估，安徽中瑞价格评估有限公司做出评估报告，依法要求对反诉人的反诉请求变更为1177464元。耿侠的申请符合相关法律规定，本院予以准许。 原告亿都公司辩称，被反诉人亿都公司从未将已出租给耿侠的案涉商铺锁上，案涉商铺自2014年11月29日亿都国际商城开业，一直由耿侠使用至今，案涉商铺在耿侠掌控之下，从私营企业基本注册信息查询单也能看出，耿侠以涉案商铺为经营场所注册的亳州市天昊建筑劳务有限公司目前依然处于营业状态。同时案涉商铺2015年6月份也未发生因屋面严重漏水造成耿侠商铺装修和存放的商铺毁损，因此耿侠反诉要求赔偿租赁房屋安装费、维修费及因被反诉人强行锁门造成反诉人不能经营的损失款合计25万元无事实及法律依据，依法应当驳回反诉人的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：（一）原告亿都公司提交的第一组证据：原告亳州亿都商城商业管理有限公司营业执照复印件一份，拟证明原告的身份及本案诉讼主体资格；第二组证据：被告耿侠的户籍证明一份，拟证明被告耿侠的身份信息及本案诉讼主体资格；第三组证据：《委托经营管理合同》五份，拟证明唐瑞、杨金明、赵高峰、加夫红、赵廷刚将其位于亳州亿都国际商城A30#楼214号、215号、216号、217号、218号、234号、235号、236号、237号、238号商铺委托原告亳州亿都商城商业管理有限公司经营管理的事实；第四组证据：1.《租赁合同书》一份。2.亿都国际商城商铺装修管理规定、收交房交接单各一份。3.涉案商铺现场照片两份。3.私营企业基本注册信息查询单一份。拟证明原告将其受委托管理的亳州亿都国际商城A30#楼214号、215号、216号、217号、218号、234号、235号、236号、237号、238号商铺，商铺346.78㎡（最终以产权面积为准）的场地及经营设施出租给被告耿侠使用。第二条约定：1、租赁期限：亿都国际商城开业日（暂定2013年12月18日，以实际开业日期为准）为合同租期起始日，租期为2013年12月18日起至2014年12月17日止，综合金12元/㎡/月，共计人民币50630元，于合同签订后付清全款，先付后用，物业费暂时不收；备注：优惠期两年自2014年12月18日起至2016年12月17日止，送广告位一块，免费使用两年，位置由市场统一安排。第四条约定：3、被告应按时缴纳税金及租赁原告摊位发生的各项使用费用，逾期交纳应向原告支付滞纳金，每日滞纳金按费用总数的1%计付。第五条约定：6、租赁期满，被告不再续租，应主动办理所有退铺位手续；所返还的房屋、设施应保持正常使用时的状态；如有损坏缺失等被告应予按价赔偿，租赁期满后超过5天未撤离的商品和建筑物市场将视同无主物品予以处理。第七条约定：本合同期满前两个月，原告、被告双方应就是否续签合同进行协商，若达成新的合同，新合同约定的生效日期即为本合同的终止日期，若没有达成新合同，本合同约定的期满日期即是本合同的终止日期。被告未在规定期限内重签合同的，本合同到期自行终止，原告有权将此摊位（或营业间、仓库）另行出租。2.被告不再续签合同的，必须在本合同终止前一周内办理完退场相关手续。第八条约定：第四、五年的管理费与推广费根据综合金按每年10%递增。合同签订后，申请人按约定将涉案商铺交付给被申请人装修使用，被告用涉案商铺经营圣景智慧门锁亳州专卖店及亳州大力门业亳州旗舰店，并以涉案商铺为经营场所注册亳州市天昊建筑劳务有限公司。合同到期后，被告未将其租赁的商铺返还给原告，也未支付2017年11月29日起至今的逾期腾房占有使用费及物业管理费。第五组证据：委托代理合同及代理费发票各一份，拟证明因被告严重违约，原告向亳州市谯城区人民法院提起诉讼，为此支付律师费5000元应由被告承担。均具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定。 （二）被告耿侠提交本、反诉证据的第一组证据：照片三张，拟证明该争议的商铺被原告公司锁门的事实；第二组证据：电话录音，拟证明原告出租的商铺屋顶存在漏雨的事实，在该商铺租赁期间，被告与原告方公司人员电话联系，因商铺漏水给原告造成的损失协商赔偿事宜以及因漏水双方协商四年左右的时间，原告公司锁门已长达三年多的事实；第三组证据：亳州市公安局园区派出所笔录，拟证明被告承租原告的商铺期间因商铺屋顶漏水，发生争议后原告将出租给被告的商铺门被锁的事实，给原告造成经济损失；第四组证据：评估报告，拟证明被告承租原告方商铺期间，因原告公司人员锁门给被告造成经济损失的事实，该份评估报告评估的结果客观、公正。证据1、2不能达到其证明目的，对其证据效力不予认定；证据3不能完全达到其证明目的，对其证据效力部分予以认定；证据4评估报告中显示正常经营收益损失为1177464元，该损失为间接损失，且具有不确定性，评估报告的结论没有相关标准支撑，专家辅助人出庭接受当事人质询时，未能解释做出该评估结论的依据，对作出的价格认证意见不能自圆其说，该评估报告不能作为定案依据使用，对其证据效力不予认定。 根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：原告亿都公司受亳州亿都国际商城Ａ30＃楼214号、215号、216号、217号、218号、234号、235号、236号、237号、238号商铺所有权人的委托，对该商铺进行经营管理。2013年9月25日，原告亿都公司与被告耿侠签订《租赁合同书》，合同第一条约定：原告将位于亳州市交汇处（亿都国际商城）的Ａ30幢214-218、234-238号共计10间346.78㎡（最终以产权面积为准）的场地及经营设施出租给被告使用，被告约定经营的产品为门、锁具、智能家居。第二条约定：1.租赁期限：亿都国际商城开业日（暂定2013年12月18日，以实际开业日期为准）为合同起始日，租期为2013年12月18日起至2014年12月17日止，综合金12元／㎡／月，综合金共计50630元；于合同签订后付清全款，先付后用，物业费暂时不收。第四条约定：3.被告应按时缴纳税金及租赁原告摊位发生的各项使用费用，逾期缴纳应向原告支付滞纳金，每日滞纳金按费用总数的1%计付。第五条约定：6.租赁期满，被告不再续租，应主动办理所有退铺手续；所返还的房屋、设施应保持正常使用时的状态；如有损坏缺失等被告应予按价赔偿，租赁期满后超过5天未撤离的商铺和建筑物市场将视同无主物品予以处理。第七条约定：本合同期满前两个月，原告、被告双方应就是否续签合同进行协商，若达成新的合同，新合同约定的生效日期即为本合同的终止日期，若没有达成新合同，本合同约定的期满日期即是本合同的终止日期。被告未在规定期限内重签合同的，本合同到期自行终止，原告有权将此摊位（或营业间、仓库）另行出租。2.被告不再续签合同的，必须在本合同终止前一周内办理完退场相关手续。第八条约定：第四、五年的管理费与推广费根据综合金按每年10%递增。合同签订后,原告亿都公司按约定将涉案商铺交付给原告使用。合同到期后,被告耿侠未将其租赁的商铺返还给原告亿都公司。原告亿都公司于2019年7月10日与王善利律师事务所签订《委托代理合同》，委托该律所指派律师提起诉讼，向被告耿侠主张权利，并支付律师费5000元。另，经本院现场勘查及在案的证据亳州市公安局园区派出所询问笔录证明，原告确对涉案商铺采取了断电、锁门的措施，物业管理存在卫生等方面的瑕疵。 耿侠于2020年4月21日向本院提交申请，要求对其所租赁的亿都国际商城A30幢214-218、234-238（天昊门业有限公司）因房屋漏水造成的房屋损失、内部物品损坏、装修损坏及被迫无法营业期间造成的损失进行评估。安徽中瑞价格评估有限公司于2020年11月11日出具价格评估报告书，仅就停业损失价值进行评估，评估结论为：根据对亳州市天昊门业有限公司负责人耿侠询问笔录，补偿期限自2017年1月12日至2020年10月29日止，合计1382日；停业期间损失为852×1382=1177464元。对申请中因房屋漏水造成的房屋损失、内部物品损坏、装修损坏等损失未有评估结论。 本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告亿都公司与被告耿侠签订《租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，对双方具有约束力。双方签订的《租赁合同书》于2017年11月29日到期，该合同已解除，被告耿侠应按照合同约定返还其租用的商铺，故对原告亿都公司要求被告耿侠腾空并返还其租用的位于亳州市交汇处的“亳州市㎡的商铺的诉讼请求，本院予以支持。原告亿都公司应当知道双方签订的《租赁合同书》于2017年11月29日解除，但原告亿都公司未按合同约定采取适当措施防止损失的扩大，且其采取断电、锁门的方式使被告耿侠无法继续使用商铺进行经营，原告亿都公司就扩大的损失不得要求赔偿，故对原告亿都公司要求被告耿侠支付逾期返还房屋占用费及物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。关于律师费，因双方在合同中明确约定：被告须承担原告催讨应收款而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），现原告主张的商铺占用及物业管理费并未得到支持，且其履行合同的行为亦存在一定瑕疵，其也应承担一定的责任，故对其律师费的诉讼请求，本院不予支持。被告耿侠反诉主张原告赔偿其因房屋漏水造成的房屋损失、内部物品损坏、装修损坏及被迫无法营业期间损失1177464元，但其未提交证据证明其因房屋漏水造成的房屋损失、内部物品损坏、装修损坏等直接损失的具体金额，亦未证明该损失与房屋漏水之间存在因果关系；关于被迫无法营业期间损失的问题，该损失系期待性损失，系间接损失，具有不确定性。其提供的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的不利后果，故对其要求原告赔偿其因房屋漏水造成的房屋损失、内部物品损坏、装修损坏及被迫无法营业期间损失1177464元的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）耿侠于本判决生效之日起十日内腾空位于亳州市交汇处的“亳州市㎡的商铺并返还原告（反诉被告）亳州亿都商城商业管理有限公司； 二、驳回原告（反诉被告）亳州亿都商城商业管理有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）耿侠的反诉请求。 案件受理费2362元，由原告亳州亿都商城商业管理有限公司负担；反诉费7698.59元，由被告耿侠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审 判 长  王 灿 人民陪审员  吴艳军 人民陪审员  刘铭媛 二〇二〇年十二月二十五日 书 记 员  李 岩