本溪市平山区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0502民初555号原告：贺柄瑞，男，1995年11月26日出生，汉族，辽宁省昌图县人，国外研究生在读，住本溪市明山区。委托诉讼代理人：万有茹（原告母亲），1964年6月11日出生，汉族，辽宁省本溪市人，无业，住本溪市明山区。委托诉讼代理人：黄艳，北京在明律师事务所律师。被告：本溪国茂房地产开发有限公司，住所地：本溪市平山区新城路******。法定代表人：陈福君，该公司经理。委托诉讼代理人：刘艳敏、李娇，辽宁腾坤律师事务所律师。原告贺柄瑞与被告本溪国茂房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贺柄瑞的委托诉讼代理人万有茹、黄艳，被告本溪国茂房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘艳敏、李娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺柄瑞向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告就本溪世佳购买中心负一层B13号房产订立的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还购房款397318.85元，并支付资金占用期间的利息（自2007.10.25起至实际给付之日止，以397318.85元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2、由被告承担诉讼费用。事实和理由：位于本溪市平山区交汇处的“本溪世佳购物中心”系被告开发建设的商业综合项目。该项目约自2007年开始销售，营销宣传的购房模式为全部商铺系产权式商铺，在被告售出同时由被告关联公司本溪世佳购物(中心)有限公司（以下简称“世佳公司”）回租，然后由商场管理团队统一经营管理，原告交纳70%房款278123.20元，剩余30%房款冲抵本溪世佳（中心）有限公司应付的前三年租金。2009年，原告与被告签订《世佳商业城内部认购书》，认购世佳商业城负一层B13号房产，认购价款397318.85元。协议签订后，商铺由世佳公司回租，并与原告签订《商铺租赁合同》，2009年12月，世佳购物中心开始营业，经营至2012年12月，此后停止经营，再未支付租金，具体原因不明。2015年8月，被告通知原告等业主办理产权证照。原告按照被告要求签订了《商品房买卖合同》。此后原告取得了涉案房屋的所有权证，长期以来，世佳购物中心大门钥匙由世佳公司保管。目前，世佳购物中心内部装潢已经全部拆除，电梯等配套设施均被破坏，已经无法实现商业用房的经营用途，且部分已被有关部门查封。原告认为，世佳公司违反《商铺租赁合同》，拒绝支付租金，但仍占有涉案房产，涉案商铺与其他500名左右业主的商铺存在于一个整体空间，没有隔断作为明确的界限，没有独立水电，在未形成总体使用规划的前提下，原告作为单个业主根本无法独立使用该商铺。此外，在涉案商铺长达七年未能整体出租、客观上不能形成业主自主经营的合理使用方案、且已丧失实现经营用途的基本条件的情况下，原告的购房目的已从根本上落空。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(四)项，“有下列情形之一的，当事人有权解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，原告要求行使法定解除权，要求解除涉案房屋买卖合同，并有权按照《合同法》第九十七条规定，要求被告返还购房款及支付资金占用期间的利息。为维护合法权益，特提起诉讼，请全面查明事实后依法支持原告的诉讼请求。被告本溪国茂房地产开发有限公司辩称：原告解除合同、返还购房款等诉求没有法律依据，被告不同意原告诉求，理由如下：一、被告已完成商铺交付，协助原告办理了房产证，合同目的已经实现，不符合法律规定合同解除的法定条件。首先，涉案商铺已交付，被告完成合同约定之义务。原、被告签订了《世佳商业城内部认购书》（有的称《世佳购物中心内部认购书》）后，原告又与世佳公司签订了《商铺租赁合同》，原告将所购商铺租赁给世佳公司进行统一经营、管理和租赁，从2010年1月原告开始收取租金，被告交付商铺的最迟时间应为世佳购物中心按合同约定向原告支付租金时即2010年1月1日，以此时间点起算，原告收取租金的行为视为涉案商铺已交付使用（《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用）。原告收取三年的租金，已取得房屋租金等相应收益，亦说明原告对涉案商铺享有了实际所有的权利。被告作为该项目的开发公司，只负责建设、销售、交付房屋，被告已履行了向原告交付房产的主要义务，双方约定的买卖合同目的已经实现，不符合法律规定合同解除的法定条件。其次，被告已经协助原告完成了《商品房买卖合同》的签订及办理了不动产产权证书。双方签订认购协议后，被告陆续为原告补签了《商品房买卖合同》并且协助原告办理了不动产产权证书，个别原告未办理产权证其在起诉书中已经明确是其自行不去办理，而不是不能办理。原告自行没有办理产权证的行为与被告无关，被告不应负责任。再次，商铺交付完成后该商铺的风险、责任随之转移给买受人即原告。双方签订的《商品房买卖合同》为交付验收，被告已向原告交付了商铺，此后该商铺的风险、责任随之转移给原告，原告有权对该商铺占有、使用、收益和处分。原告收取三年租金，由于市场经济不好，世佳购物中心没有经营，没有与原告续签租赁合同，原告没有获取租金，但这不是开发公司的义务，开发公司没有负责商铺租赁和保障商铺未来收益的义务，所以商铺经营的盈利与否与被告无关，此商业风险不应由被告承担。另外，在原告已经获得经营收益的前提下，历经十年再向被告提出解除合同也是显示公平的。商铺已经交付，合同目的已经实现，为了维护交易的稳定性，也不应解除合同。二、关于原告所交纳购房款问题，由于被告目前相关账目被查封，无法查询原告交纳款项具体金额，故关于原告交纳房款具体金额请原告举证，否则被告不予承认。综上，原告诉讼请求没有法律依据，请予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告从被告处购买了本溪世佳购物中心负一层B13号商铺，价款为397318.85元，原告按约定向被告交纳了70%的房款278123.20元，剩余30%房款抵顶三年回租款。另查：2012年12月28日，世佳公司作出《致世佳购物中心购铺业主函》，其内容为：“尊敬的各位业主，本溪世佳购物中心自2009年12月末试营业后，先后由专业团队策划包装了专业百货商场和电子市场，虽然商场的经营团队一直在为商场持续经营做着最大的的努力，但受各种客观条件制约，商场的经营一直举步维艰，每年的巨额亏损使商场不堪重负，但是为了保证返租业户的利益不受损害，返租款都是由世佳购物中心有限公司多方筹措借贷来维持。现3个经营年度过去了，虽然商场经营方不断努力，但商场资金缺口持续增大，经营难以继续，更无力支付购铺业主的返租租金。本着对购铺业户负责的态度，现购物中心做出艰难决定，从2013年度起不再返租，于近期将铺位按照购铺业户当初所购位置，返还给购铺业户，今后由购铺业户自行经营或出租。具体还铺时间及相关实施细节另行通知。”后世佳公司将该《致世佳购物中心购铺业主函》张贴在世佳购物中心多处明显位置，此后世佳购买中心开始陆续停止经营至今。2016年3月29日，被告为原告出具了购房发票，发票上的购房款为278123.20元。2017年2月份，原告取得了该房的产权证书。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应该遵守并履行。具体到本案中，原告与被告签订的购买案涉商铺的认购书或商品房买卖合同，已经具备了法律关于合同的要约、承诺的构成要件，因此原、被告之间的买卖合同已经成立，其内容不违反法律、行政法规效力性的强制规定，故对双方具有法律约束力，一方不得擅自变更或解除。根据法律的规定，买卖合同中买方的合同义务为向卖方支付合同价款并获得买卖标的物的所有权或相应权益，而卖方的合同义务为向买方交付买卖合同的标的物并履行办理权属证书等的附随义务。本案原告与被告签订买卖合同后，向被告支付了价款，被告收到价款后出具了收款收据，被告将案涉商铺建设完成后按原告与世佳公司签订的租赁合同将商铺交由世佳公司经营管理，之后被告还协助原告办理了房屋产权证书，因此原、被告双方的买卖合同义务已经履行完毕，现原告要求解除双方之间的买卖合同并返还价款，没有法律依据，本院不予支持。关于原告主张的因案涉商铺原告购买后系由世佳公司统一经营管理，而世佳公司已经停止经营管理及不再给付租金，原告合同目的已经无法实现一节，因原告的该主张系原告与作为承租方的世佳公司之间的合同纠纷，与作为销售方的被告之间的买卖合同关系并无法律上的关联性，故原告的该主张，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：驳回原告贺柄瑞的诉讼请求。案件受理费10004元，由原告贺柄瑞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审判长  梁大鹏审判员  于丽娜审判员  孙启斌二〇二〇年十二月二十三日法官助理赵晓光书记员姜明松附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。