江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终8123号上诉人（原审原告）：任苡，女，1982年5月15日生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：刘明（系任苡丈夫），男，1972年8月16日生,汉族，住南京市溧水区。被上诉人（原审被告）：南京溧水新时代房地产开发有限公司，住所地南京市溧水区永阳镇珍珠南路（新城区）。法定代表人：贾伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李俊杰、夏志勇，江苏顺邦律师事务所律师。上诉人任苡因与被上诉人南京溧水新时代房地产开发有限公司（以下简称新时代开发公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2020）苏0117民初1528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭审理了本案。上诉人任苡及其委托诉讼代理人刘明、被上诉人新时代开发公司的委托诉讼代理人李俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任苡上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判;2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定上诉人在与被上诉人签订的《委托经营管理合同》中授权溧阳商管南京分公司代为办理商铺交付手续，溧阳商管南京分公司己在2019年3月20日代上诉人收取案涉商铺与事实不符。在一审庭审期间被上诉人并没有提交实际交付商铺的证明材料，一审判决缺乏法律依据。2、截止一审庭审时，由于被上诉人的原因导致上诉人还不能正常办理房产证手续，一审判定溧阳商管南京分公司己在2019年3月20日代上诉人收取案涉商铺不成立。3、在上诉人在与被上诉人签订的《委托经营管理合同》中明确表达了必须是上诉人办理完房产证手续后，溧阳商管南京分公司才能办理该商铺的交付手续，这个商铺的交接办证手续理应由上诉人办理而非溧阳商管南京分公司办理，溧阳商管南京分公司应是在上诉人办理完交接手续及房产证后完成商铺验房。一审法院判定的上诉人在《委托经营管理合同》中授权溧阳商管南京分公司代为办理商铺交付手续是错误的。新时代开发公司辩称：一审时我方已经提交了相关证据，证明案涉商铺交付的事实，实际上案涉商铺也确实早就交付给了溧阳商管南京分公司，并由其统一出租后进行营业。上诉人未能区分商铺交付和权证办理，一审中上诉人以逾期交房为由请求解除合同，但事实上房屋已经交付。溧阳商管南京分公司作为上诉人委托的合法有效的管理人，其明确约定了开发商可以直接交付给溧阳商管南京分公司的情况下，被上诉人将房屋交付给溧阳商管南京分公司应视为已经完成了交付工作，该商铺有其特殊性，多采用以租养房的模式，买受人从来不直接使用房屋，由商管公司进行统一接收、管理、出租，这是此种商业综合体的开发经营模式。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。任苡向一审法院起诉请求：1、解除双方合同；2、判令新时代开发公司返还购房款利息及违约金，计算至起诉之日暂定为1206.74元、违约金为125776.37元；3、本案诉讼费用由新时代开发公司承担。一审法院认定事实：2018年1月8日，任苡与新时代开发公司签订《南京市商品房预售合同》，约定：任苡向新时代开发公司购买位于永阳镇××大道××时代国际广场××室商品房，建筑面积40.17平方米,单价为每平方13211.4元,总价款530702元；该商品房的土地用途为商业,土地使用年限为2013年12月26日至2053年12月25日；交房时间为2018年12月31日前，新时代开发公司延期交房应按照已收价款的万分之0.5／天支付违约金；合同还就其他事项进行了详细约定。同日，任苡与溧阳新时代商业管理有限公司南京分公司（以下称溧阳商管南京分公司）签订《委托经营管理合同》，约定：任苡委托溧阳商管南京分公司经营管理永阳镇天生桥大道388号时代国际广场156室商铺，委托期限为2019年1月1日至2028年12月31日。该合同第四条约定的委托收益及支付载明：考虑市场初期的稳定与繁荣，为扩展招商，培育市场，任苡放弃委托经营期限内前三年向溧阳商管南京分公司收取任何形式的经营利益，作为溧阳商管南京分公司的商业管理收入；合同约定，委托经营期间，若商场开业时间有所调整,则委托起始日也相应调整,但最晚不迟于2019年7月1日，新时代开发公司于2019年3月20日将商铺实际交付溧阳商管南京分公司委托经营管理。2019年7月2日，任苡向新时代开发公司邮寄交房函一份，要求新时代开发公司尽快交房，并承担延期交房违约责任。一审法院认为，任苡与新时代公司、溧阳商管南京分公司签订的《南京市商品房预售合同》、《委托经营管理协议》均合法有效。任苡在《委托经营管理合同》中授权溧阳商管南京分公司代为办理商铺交付手续，溧阳商管南京分公司已在2019年3月20日代任苡收取案涉商铺。任苡已实际收取案涉商铺，故任苡要求解除合同无事实和法律依据，一审法院对任苡该主张不予支持。因任苡、新时代开发公司约定的交房时间为2018年12月31日，而新时代开发公司实际交付商铺时间为2019年3月20日，任苡要求新时代开发公司支付逾期交房违约金合理有据，新时代开发公司应依约支付任苡违约金2123元（530702元×万分之0.5/日×80天），综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告南京溧水新时代房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告任苡2123元。二、驳回原告任苡的其他诉讼请求。一审案件受理费10378元，减半收取5189元，由任苡负担5164元，南京溧水新时代房地产开发有限公司负担25元。本院二审期间，上诉人提交了录音光盘，以证明其2020年8月去大厅咨询，案涉商铺在2020年7月才能办理房产证，应当在房产证办理完毕后，再由溧阳商管南京分公司办理验房交付手续。被上诉人质证称：录音的对象身份不明确，地点不明确，对于录音的三性不予认可。被上诉人提交了案涉房屋的《房屋建筑工程竣工验收备案表》复印件，证明案涉商铺于2019年12月31日竣工验收备案。任苡质证称：对真实性不能确认，该备案表只是向备案部门提交的备案材料的一部分，该项目在2019年3月20日在法律上完全不具备交付条件。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。二审另查明，任苡与溧阳商管南京分公司签订的《委托经营管理合同》第二条委托方式的第3条中约定，任苡委托溧阳商管南京分公司按相关要求办理案涉商铺验房交付手续；第三条委托期限第4条中约定，如因开发商的原因造成商铺不能立即交付，则以开发商实际交付时间作为任苡向溧阳商管南京分公司交付商铺的时间，并由出卖人直接交付给溧阳商管南京分公司。一审法院开庭后，新时代开发公司提供了一份《新时代国际广场移交单》复印件，证明其于2019年3月20日将案涉商铺移交给溧阳商管南京分公司。二审中，本院向上诉人任苡出示了该移交单。任苡质证称：对该证据的真实性有异议，需要由政府职能部门出具符合移交的证明文件。一审法院审理中，新时代开发公司称，案涉商铺2020年5月底6月初就可以办证，因为任苡未缴纳维修基金故无法办证。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。上诉人提出，一审法院认定上诉人在与被上诉人签订的《委托经营管理合同》中授权溧阳商管南京分公司代为办理商铺交付手续，溧阳商管南京分公司己在2019年3月20日代上诉人收取案涉商铺与事实不符。经审查，上诉人任苡与溧阳商管南京分公司签订的《委托经营管理合同》第二条委托方式的第3条，以及第三条委托期限第4条中明确约定，任苡委托溧阳商管南京分公司按相关要求办理案涉商铺验房交付手续，上诉人这一上诉理由与事实不符，本院不予采纳。上诉人提出，截止一审庭审时，由于被上诉人的原因导致上诉人还不能正常办理房产证手续，一审判定溧阳商管南京分公司己在2019年3月20日代上诉人收取案涉商铺不成立。经审查，对于上诉人未办理房产证手续的原因，双方当事人各执一词，但上诉人未能办理房产证，与溧阳商管南京分公司是否收房并无因果关系，上诉人以此证明溧阳商管南京分公司未收取案涉商铺的主张不能成立。上诉人提出，商铺的交接办证手续理应由上诉人办理而非溧阳商管南京分公司办理，溧阳商管南京分公司应是在上诉人办理完交接手续及房产证后完成商铺验房。上诉人这一主张，与其签订的《委托经营管理合同》中的内容不符，其这一主张不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确,。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10378元，由上诉人任苡负担。本判决为终审判决。审判员  孙伟二〇二〇年十二月二十八日法官助理高婷书记员戴苗