江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0113民初944号 原告：殷旭东，男，1971年8月9日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。 原告：董颖，女，1975年12月21日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。 被告：南京万达茂投资有限公司，统一社会信用代码913201133024012488，住所地江苏省南京市栖霞区西岗街道办事处摄山星城天佐路****。 法定代表人：于修阳，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张宁华，江苏博事达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王兴元，江苏博事达律师事务所律师。 原告殷旭东、董颖与被告南京万达茂投资有限公司（以下简称万达茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员韩栋独任审判，于2020年4月21日、5月13日两次公开开庭进行了审理。后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员韩栋独任审理，于2020年10月20日第三次公开开庭进行了审理。原告殷旭东、董颖、被告万达茂公司的委托诉讼代理人张宁华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告殷旭东、董颖向本院提出诉讼请求：1.判令撤销原告与被告于2019年2月25日签订的《南京市商品房预售合同》及其补充协议；2.判令被告向原告返还房款各项费用1355652元，利息自2019年2月25日计算到2020年2月21日为58324.6元，以上合计1413976.6元。并按照中国人民银行同期贷款利率支付原告自2020年2月22日起至被告实际退款之日止的利息；3.判令被告承担本案全部诉讼相关费用。事实和理由：两原告系夫妻，为方便孩子即将在金陵中学仙林分校读书，原告于2019年2月25日与南京万达茂投资有限公司签订《南京市商品房预售合同》及《合同补充协议》，全款购买了栖霞区户型），商品房规划用途为商务办公。购房前期，万达茂公司分别在“365淘房”、“搜狐焦点”、“安居客”等网站进行售房宣传，并多次突出ＯＮＥ20（即20幢）可居住可办公，在售20幢是公寓，并在宣传单页印刷该套型住宅设计装修效果图，实际建筑也具备卫生间上下水结构，销售人员称房屋性质为商住两用，并带原告参观了Ｇ户型样板房，样板房为利用层高加层的住宅装修设计，带卫生间和卧室。后原告得知该商品房的规划用途不可居住，其宣传的公寓、可居住均违反了南京市规划局、南京市国土资源局、南京市住房保障和房产局2017年3月8日发布的《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》，另外在本合同中还存在诸多违规违法不公平条款，原告在得知涉案房屋无法居住使用后前往被告售楼处交涉，对方工作人员仍坚称涉案房屋可以居住，明目张胆违反国家法律规定。被告万达茂公司为快速销售商务办公商品房，虚假宣传涉案房屋的性质及用途的客观事实不容否认。综上，因被告欺诈消费者合同重要因素并恶意诱导房屋用途的行为，导致原告作出不符合真实意愿的意思表示及错误订立履行合同的行为，严重违反了国家法律规定，侵犯了原告的合法权益，万达茂作为国内知名房地产大品牌，为实现不正当利益对国家法律置若罔闻，对消费者知情权视而不见，其心可诛，势必受到法律制裁。现根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，以及原被告间合同第十八条的约定，依法向贵院提起诉讼，要求撤销与被告之间的《南京市商品房预售合同》及其补充协议，并要求被告承担赔偿责任。请求法院在查明事实的基础上依法判决。 被告万达茂公司辩称，一、原告诉称内容与事实不符，被告未实施欺诈行为；二、本案已过一年除斥期间，原告的撤销权已经消灭；三、被告合理推断购买案涉房屋是原告真实的意思表示，合理怀疑原告要求撤销合同的真实原因、动机：1.原告称其是“为了方便孩子即将在金陵中学仙林分校读书”而购买案涉房屋。但从原告现在居住的南大和园小区至金陵中学仙林分校距离不足3公里，驾车只需要7分钟，骑行只需要15分钟，并无不便。且案涉房屋套内建筑面积只有43平方米，用于一家三口居住显然不便；2.原告系全款购买案涉房屋。以原告的经济状况，如真是为了方便小孩读书，完全可以购买学校附近合适的住房。因此被告合理推断原告购买商办用房是原告真实的意思表示，合理怀疑原告要求撤销合同真实的原因、动机。综上，案涉合同不符合撤销的条件，原告的撤销权已经消灭，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，被告万达茂公司系具有贰级资质证书的房地产开发企业。2015年3月9日，万达茂公司取得位于南京市栖霞区西岗，项目名称为NO.2014G89地块的建设用地规划许可证。2017年6月20日，万达茂公司取得位于上述地块项目名称为“南京万达茂五期（20#、21#、22#及地下车库）”的建设工程规划许可证。许可证载明，A-20#写字楼建筑用途为“商务办公楼（写字楼）”。上述工程竣工后，万达茂公司于2018年8月6日取得万达茂商业中心A-20幢（4-41层）项目的商品房预售许可证。预售许可证载明房屋用途为办公。2018年8月25日，万达茂公司对“南京万达茂ONE20”项目开盘销售。开盘现场公布了上述文件资料以及选购流程、房源价格等内容。江苏省南京市石城公证处对开盘现场进行公证。万达茂公司发放的楼盘宣传彩页显示ONE20G户型可以设计为二层效果，该宣传页面免责条款载明“本资料为要约邀请，买卖双方的权利义务以双方签署的房地产买卖合同为准。”万达茂公司现场销售人员向购房者表示商务办公房屋可以住人。 2019年1月28日，万达茂公司（甲方）与原告殷旭东、董颖（乙方）签订商品房认购协议，认购万达茂公司开发建设的A-20幢3938室人商品房，规划用途为商务办公，该房屋建筑面积为63.91平方米，该房屋单价为23760元/平方米，总房款为1518502元，乙方同意签订本协议时缴纳定金5万元，双方应于2019年2月4日前签订《预售合同》。2019年2月25日，万达茂公司（甲方）与殷旭东、董颖（乙方）签订商品房预售合同（含附件合同补充协议）一份，合同约定，甲方预售给乙方位于栖霞区仙林街道万达茂商业中心A-20幢3938室（工程暂定编号）商品房；该商品房规划用途为商务办公，层高4.5米，土地用途为批发零城镇混合住宅用地，批发零售用地，住宿餐饮用地，商务金融用地，其他商服用地；该商品房的建筑面积63.91平方米，其中套内建筑面积43.06平方米、共有共用分摊面积20.85平方米；该商品房以建筑面积计价，单价为20116.6元/平方米，总价款合计1285652元；乙方全额付款，应于2019年2月4日前支付总价款1285652元；甲方应于2019年12月31日前向乙方交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料、已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》。同日，万达茂公司与殷旭东、董颖另签订合同补充协议一份。预售合同及补充协议对双方的其他权利义务进行了约定。 2019年1月28日，殷旭东、董颖向万达茂公司交纳购房定金5万元。殷旭东、董颖后于2019年1月29日向万达茂公司支付购房款1235652元，向案外人南京华云庭房地产投资顾问有限公司支付信息服务费2万元，于2019年2月25日向南京华云庭房地产投资顾问有限公司支付团购优惠款5万元。殷旭东、董颖于2020年2月23日以万达茂公司虚假宣传，案涉房屋不可居住为由起诉至法院要求处理。本案经本院诉前调解，双方未能达成调解协议。本院于2020年3月6日立案受理。 另查明，《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）第2.0.2明确，公寓式办公楼由统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成。单元内设有办公、会客空间和卧室、厨房和厕所等房屋的办公楼。2017年3月8日，南京市规划局、南京市国土资源局、南京市住房保障和房产局联合发出《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》，通知要求：一、商业办公类非住宅建筑（不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑）不得按单元式或住宅套型设计，一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，除食堂外不得设置厨房，开水间或者饮水供应点、恒生间应当集中设置；其中办公、工业、科技研发等建筑如确需设置带独立卫生间的套间，其每一分隔单元的套内建筑面积就不小于150平方米，此类套间不得超过本层建筑面积的20%，且不得分割销售；不得利用层高进行潜伏设计。商业办公类非住宅类建筑，其室内建筑功能除土地出让合同约定可以配建酒店式公寓外，其余一律不得标准酒店式公寓功能。二、房地产开发企业在销售商业办公等非住宅类建筑前应向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，告知购房人应严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层，并在认购书和购房合同中与购房人明确约定。对规划核实后擅自在内部分加层、增加建筑面积等违法建设行为一经举报查实，各职能部门按照相关规定严肃查处。三、本通知处发布之日起旅行，之前尚未取得建设工程规划许可证的商业办公等非住宅类建筑，均按照本通知要求执行。2019年7月12日，南京市住房保障和房产局、南京市规划局和自然资源局等六部门联合发出《商业办公项目违规拆改专项排查工作方案》，通知要求对全市范围内2016年1月1日后取得规划许可证的商业办公项目进行排查，排查重点包括已销售的商业办公拆改为公寓项目、媒体关注，有投诉、群访的项目；开发企业在销售过程中将商办用房宣传为公寓房出售，涉嫌虚假宣传误导购房群众（的项目）。处置规定中明确，对于已销售入住的项目，对于已经通过消防安全和工程质量验收的项目，在确保无安全隐患的前提下，原则上可维持现状。对于有消防安全隐患或建筑质量问题的项目，按要求严格消除安全隐患，不动产按规划用途登记；对于正在销售和在建未销售的项目，通知要求按照规划设计恢复原状。未恢复原状前，在城管部门函告违法行为后，规划资源部门不受理不动产登记申请。 又查明，万达茂公司已经取得包括案涉房屋在内的楼盘的不动产权证书。部分业主已经领取商务办公房屋的不动产权证书。案涉房屋内预留上下水管道，设置干湿分区。 审理中，双方一致确认，万达茂公司于2019年12月底前向殷旭东、董颖发出交付通知书。殷旭东、董颖拒绝收房。殷旭东、董颖陈述两人名下已经有两套住宅，因为限购，无法再购买住宅。除案涉房屋外，其在案涉房屋所在楼盘另外购买一套商务办公房屋。本案经本院主持调解，双方未能达成协议，致调解未果。 上述事实，有当事人的当庭陈述，殷旭东、董颖举证的商品房预售合同及合同补充协议、收款（定房）确认单、收据、公证书、南京万达茂ONE20G户型宣传彩页、样板间及现房照片、录音、关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知；万达茂公司举证的认购协议、电子地图截图、工程竣工验收备案证明、不动产权证书、案涉房屋现状照片、商业办公项目违规拆改专项排查工作方案、办公建筑设计规范等证据在卷证实。上述证据经当庭质证，本院予以采信。 本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告殷旭东、董颖与被告万达茂公司自愿签订商品房预售合同、合同补充协议。殷旭东、董颖在签订商品房预售合同时明确了解案涉商品房规划用途为商务办公，合同及协议约定内容是当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。 合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。万达茂公司在通知殷旭东、董颖交付房屋前已经取得合同约定的相关文件，并领取包括案涉房屋在内的楼盘的不动产权证书，且部分业主已经领取商务办公房屋的不动产权证书。案涉房屋内预留上下水管道，设置干湿分区，具备办公建筑设计规范确定使用功能，符合合同约定的交付条件。南京市相关职能部门先后联合发文，加强对商业办公类建筑的进行管理，排查。截止目前尚未认定案涉房屋所在楼盘城存在违法行为，通知同时对于已经通过消防安全和工程质量验收的项目，认为在确保无安全隐患的前提下，原则上可维持现状。因此，可以认定万达茂公司已经按约定履行义务。 合同法第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。殷旭东、董颖在订立合同时明确知道案涉房屋的规划用途为商务办公，其在审理中未能举证案涉房屋与合同约定不符、不具备合同约定或办公建筑设计规范确定的使用功能。其要求撤销与万达茂公司签订的商品房预售合同及合同补充协议的请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、合同法第五十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告殷旭东、董颖的诉讼请求。 案件受理费17526元，由原告殷旭东、董颖负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 韩栋 二〇二〇年十二月五日 法官助理 晋静 书 记 员 尹紫