福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0702民初4654号 原告：福建省南平市嘉颐房地产开发有限公司，住所地福建省南平市西溪路****。 法定代表人：俞礽明，董事长。 委托诉讼代理人：王新英，福建名仕（南平）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢娟娟，福建名仕（南平）律师事务所实习律师。 被告：李根辉，男，1973年8月28日出生，汉族，住江西省樟树市。 被告：皮国英，女，1975年4月14日出生，汉族，住江西省樟树市。 原告福建省南平市嘉颐房地产开发有限公司（以下简称嘉颐公司）与被告李根辉、皮国英商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理，依法适用简易程序进行审理。2020年9月11日，嘉颐公司向本院申请追加建设银行股份有限公司南平分行（以下简称建行南平分行）作为本案的第三人。本院根据嘉颐公司的申请，依法追加建行南平分行作为本案的第三人。2020年10月21日，嘉颐公司以双方之间自行协商处理为由向本院申请撤回对建行南平分行的起诉。本案分别于2020年10月15日、2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告嘉颐公司的委托诉讼代理人王新英到庭参加诉讼，被告李根辉、皮国英经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉颐公司向本院提出诉讼请求：1.解除嘉颐公司与李根辉、皮国英签订的《商品房买卖合同》（编号：201600124号）及《合同补充协议》；2.李根辉、皮国英协助嘉颐公司办理解除南平市延平区××南路××号××城××幢××层××室的合同登记备案手续（合同备案号：201600124号、业务宗号：101601120012）；3.李根辉、皮国英协助嘉颐公司办理解除南平市延平区××南路××号××城××幢××层1××室房屋的预购商品房预告登记手续（预告登记号：南房预字第2××1号）；4.李根辉、皮国英协助嘉颐公司办理解除南平市延平区××南路××号××城××幢1××层××室的抵押登记手续；5.李根辉、皮国英将南平市延平区××南路××号××城××幢××层××室房屋返还给嘉颐公司；6.李根辉、皮国英支付因其违约而导致解除合同的10%的违约金56322元；7.本案的诉讼费用由李根辉、皮国英负担。诉讼过程中，嘉颐公司变更诉讼请求为：1.解除嘉颐公司与李根辉、皮国英签订的《商品房买卖合同》（编号：201600124号）及《合同补充协议》；2.李根辉、皮国英协助嘉颐公司办理解除南平市延平区××南路××号××城××幢××层××室的合同登记备案手续（合同备案号：201600124号、业务宗号：101601120012）；3.李根辉、皮国英协助嘉颐公司办理解除南平市延平区××南路××号××城××幢××层××室房屋的预购商品房预告登记手续（预告登记证号：南房预字第2××1号）；4.李根辉、皮国英将南平市延平区××南路××号××城××幢××层××室房屋返还给嘉颐公司；5.李根辉、皮国英支付因其违约而导致解除合同的10%的违约金56322元；6.本案的诉讼费用由李根辉、皮国英负担。事实与理由：李根辉、皮国英于2016年1月12日购买由嘉颐公司开发，坐落于南平市延平区××路××号××幢××层××室商品房××，并与嘉颐公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。合同及补充协议约定该套房屋的出售总金额560500元，并约定李根辉、皮国英向银行办理按揭贷款42万元。同时，商品房买卖合同附件六（即合同补充协议）第三条第七点约定：出卖人（即嘉颐公司）承担阶段性按揭贷款担保责任，在担保期间内由于买受人（即李根辉、皮国英）延期缴纳按揭本息，致使银行从出卖人账户扣款的，该扣款金额视为买受人未向出卖人支付的购房款，买受人应接到出卖人缴款通知之日起7日内，将上述未付的购房款支付给出卖人，并以未付购房款金额为基数，另向出卖人支付自按扣款日至买受人支付日期间每日万分之二的违约金。双方还就其他相关事项也进行约定。商品房买卖合同签订后，由嘉颐公司为李根辉、皮国英代垫首付款后，李根辉、皮国英于2016年1月19日到房地产交易中心办理了商品房买卖合同备案，并于2016年3月14日至建行南平分行办理了银行按揭贷款手续，后建行南平分行将42万元贷款转入嘉颐公司账户中。在李根辉、皮国英向银行办理按揭贷款手续时，嘉颐公司作为李根辉、皮国英42万元按揭贷款的保证人，与李根辉、皮国英及建行南平分行签署了《个人住房借款合同》（合同号350677008-2012-20160839639），三方约定：借款金额为42万元，借款期限为240个月，担保方式为抵押加阶段性保证，保证期限为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥的抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2016年9月17日，嘉颐公司将案涉房屋交付给李根辉、皮国英。此后，李根辉、皮国英仅履行了部分还款义务。建行南平分行根据《个人住房借款合同》的约定，直接从嘉颐公司的银行账户中扣划李根辉、皮国英从2018年10月17日至2020年7月31日未清偿贷款的本金、利息以及罚息56170.97元。嘉颐公司遂向李根辉、皮国英发出书面催讨的通知，要求李根辉、皮国英履行还款义务。但李根辉、皮国英至今未向嘉颐公司支付代垫款项。嘉颐公司遂诉至法院。 李根辉、皮国英未作答辩。 嘉颐公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。嘉颐公司提交《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《南平市商品房买卖合同备案信息表》、《个人住房借款合同》、《交房流程证明》、《个人贷款还款凭证》、《确认书》、《催告函》、《邮政快递单据》各一份。李根辉、皮国英未到庭参加诉讼，又未对前述的其他证据提出书面异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证的权利。对嘉颐公司提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2016年1月12日，李根辉、皮国英与嘉颐公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201600124），合同主要约定，李根辉、皮国英购买由嘉颐公司开发的坐落于南平市延平区××路××号××幢××层××室商品房××，房屋建筑面积为88.49平方米，单价为6334.05元／平方米，房屋首付金额140500元，二期付款金额420000元，总价为560500元。由李根辉、皮国英向银行办理按揭贷款。该合同附件六《合同补充协议》第七条约定：由嘉颐公司承担阶段性按揭贷款担保责任，在担保期间内由于李根辉、皮国英延期缴纳按揭本息，致使银行从嘉颐公司账户扣款的，该扣款金额视为李根辉、皮国英未向嘉颐公司支付的购房款，李根辉、皮国英应在接到嘉颐公司缴款通知之日起7日内，将上述未付的购房款支付给嘉颐公司，并以未付购房款金额为基数，另向嘉颐公司支付自按扣款日至李根辉、皮国英支付日期间每日万分之二的违约金。李根辉、皮国英超过30日未支付上述购房款的，嘉颐公司有权解除合同，李根辉、皮国英需向嘉颐公司支付本合同总价款10%的违约金及已经发生的相关费用（包括但不限于出卖人已向有关部门代为缴付的应由买受人承担税费等），由此引发的银行与买受人之间的经济纠纷和法律责任（包括但不限于本金、利息损失等）均由买受人承担，与出卖人无关。第十条第3款约定：本合同解除时，如果已办理预售登记、备案或买受人名下的房产证已在办理中，双方应在通知送达后10日内共同到房地产管理部门撤销预售登记、备案或撤回房地产权证的申办手续，因此而发生的费用由过错方承担;第6款约定：出卖人解除合同时，买受人应按照出卖人通知时间和要求积极配合办理解除合同必需的一切必要手续。双方还就其他相关事项进行约定。后双方签订一份《商品房买卖合同补充协议》，协议约定，实测产权面积比合同约定面积多0.43平方米，合同元单价6334.05元／平方米，李根辉、皮国英需补缴购房款2724元。现该商品房总额563224元。2016年1月13日，嘉颐公司与李根辉、皮国英签订一份《确认书》，确认李根辉、皮国英购买的上述房屋的首付款113303元由嘉颐公司打入李根辉、皮国英提供的银行账户，该房屋产权100%由李根辉、皮国英享有。2016年1月19日，双方在南平市房产交易中心（现更名为南平市不动产登记中心）为前述《商品房买卖合同》办理了合同备案登记（业务宗号：101601120012）。嗣后，双方办理了预购商品房预告登记手续（预告登记证号：南房预字第2××1号）。2016年3月14日，李根辉、皮国英与建行南平分行签订《个人住房借款合同》（合同号：350677008-2012-20160839639），合同主要约定，李根辉、皮国英以南平市延平区××南路××号××城××幢××层××室房产及其占用范围内的土地使用权（房屋预告登记证号：南房预字第2××1号）作为抵押物，向建行南平分行借款42万元，借款期限为240个月。嘉颐公司作为李根辉、皮国英该笔按揭贷款的保证人，担保方式为抵押加阶段性保证，保证期限为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥的抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。保证期间为该合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之日起两年。2016年9月17日，嘉颐公司向李根辉、皮国英交付了南平市延平区××南路××号××城××幢××层××室房产。自2018年10月起，李根辉、皮国英未按照借款合同约定偿还借款本息。建行南平分行遂根据《个人住房借款合同》的约定，直接从嘉颐公司的银行账户中扣划李根辉、皮国英2018年10月17日至2020年7月24日未清偿贷款的本金、利息以及罚息共计56170.97元。嘉颐公司多次要求李根辉、皮国英支付代垫款项并履行还款义务未果，遂诉至本院。 本院认为，嘉颐公司与李根辉、皮国英签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及李根辉、皮国英与建行南平分行签订的《个人住房借款合同》均系合同当事人的真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于嘉颐公司主张解除《商品房买卖合同》的诉讼请求。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第七条约定：“嘉颐公司承担阶段性按揭贷款担保责任期间内由于李根辉、皮国英延期缴纳按揭本息，致使银行从嘉颐公司账户扣款的，该扣款金额视为李根辉、皮国英未向嘉颐公司支付的购房款，李根辉、皮国英应在接到嘉颐公司缴款通知之日起7日内，将上述未付的购房款支付给嘉颐公司，并以未付购房款金额为基数，另向嘉颐公司支付自按扣款日至李根辉、皮国英支付日期间每日万分之二的违约金。李根辉、皮国英超过30日未支付上述购房款的，嘉颐公司有权解除合同，......”本案中，李根辉、皮国英在建行南平分行发放借款后，未依照《个人住房借款合同》的约定及时归还借款，导致嘉颐公司被扣款。李根辉、皮国英至今仍未归还嘉颐公司被扣款项，且仍未按《个人住房借款合同》约定履行还本付息义务，李根辉、皮国英的行为已构成违约，双方合同解除条件已成就，嘉颐公司主张解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，具有合同依据和法律依据，予以支持。关于《商品房买卖合同》解除后的法律后果的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据《商品房买卖合同》的附件六《合同补充协议》第十条第3款约定及前述法律规定，《商品房买卖合同》解除后，李根辉、皮国英应协助嘉颐公司办理解除《商品房买卖合同》备案登记及房屋预告登记手续。故嘉颐公司要求李根辉、皮国英协助注销《商品房买卖合同》备案登记及房屋预告登记手续的诉讼请求，具有合同依据，且符合法律规定，予以支持。嘉颐公司已于2016年9月17日向李根辉、皮国英交付了案涉房产，合同解除后，李根辉、皮国英应向嘉颐公司返还该房产。同时，嘉颐公司理应向李根辉、皮国英返还购房款。但因购房首付款140500元中的113303元系嘉颐公司代为垫付，该部分款项无需返还,剩余27197元（140500元-113303元）购房首付款应予返还。剩余的购房贷款42万元，由于李根辉、皮国英与建行南平分行签订的《个人住房借款合同》尚未解除，嘉颐公司对该笔贷款仍承担担保责任，双方存在互负债务的情况，且李根辉、皮国英未到庭就此进行答辩并提起诉讼，故本案对此不予处理，李根辉、皮国英可另行向嘉颐公司主张。关于嘉颐公司主张合同总价款10%的违约金（即56322元）的诉请。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”李根辉、皮国英未按约履行《商品房买卖合同》已构成违约。《商品房买卖合同》的附件六《合同补充协议》第七条约定：“李根辉、皮国英超过30日未支付上述购房款的，嘉颐公司有权解除合同，李根辉、皮国英需向嘉颐公司支付本合同总价款10%的违约金及已经发生的相关费用......。”故嘉颐公司主张李根辉、皮国英支付购房款总额的10%的违约金56322元的诉讼请求，具有合同依据。因嘉颐公司须向崔丹丹返还27197元购房首付款，双方互负债务，应优先抵偿，故李根辉、皮国英应向嘉颐公司支付违约金29125元（56322元-27197元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除福建省南平市嘉颐房地产开发有限公司与李根辉、皮国英于2016年1月12日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》（合同编号：201600124）； 二、李根辉、皮国英应于本判决生效之日起十日内协助福建省南平市嘉颐房地产开发有限公司办理解除《商品房买卖合同》备案登记及房屋预告登记手续（合同备案登记业务宗号：101601120012，房屋预告登记证号：南房预字第2××1号）； 三、李根辉、皮国英应于本判决生效之日起十日内将南平市延平区××南路××号××城××幢××层××室房产返还给福建省南平市嘉颐房地产开发有限公司； 四、李根辉、皮国英应于本判决生效之日起十日内向福建省南平市嘉颐房地产开发有限公司支付违约金29125元； 五、驳回福建省南平市嘉颐房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9968.20元，减半收取4984.10元，由李根辉、皮国英共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效裁判为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 包永生 二〇二〇年十二月七日 法官助理 胡 鑫 书 记 员 钱安妮 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 开户单位：南平市延平区人民法院 开户行：福建南平农村商业银行股份有限公司胜利支行 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。 账号：9050××××4965 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。