湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0112民初3046号原告：张巍。委托诉讼代理人：孙林，湖北瀛楚（江汉）律师事务所律师。被告：武汉集家公寓管理有限公司。法定代表人：喻三元，总经理。委托诉讼代理人：刘玉海。委托诉讼代理人：潘红英。原告张巍与被告武汉集家公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张巍及其诉讼代理人孙林、被告武汉集家公寓管理有限公司的委托诉讼代理人刘玉海、潘红英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张巍向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房屋托管合同》，并原状交还房屋，水费、电费、燃气费、宽带费由被告承担；2、判令被告向原告支付拖欠的租金13,000元及欠租的滞纳金260元，并追加计算到判决日止；3、判令被告向原告支付违约金18,200元；4、判令被告承担因原告在违约责任追偿过程中产生的损失，包括法院受理费、律师费10,000元。审理中，原告张巍变更第一项诉讼请求为：确认双方签订的《房屋托管合同》解除；变更第二项诉讼请求为：判令被告支付拖欠的租金7,800元及滞纳金（以7,800元为本金，从2020年2月20日起按日万分之二计算至判决之日止）。被告武汉集家公寓管理有限公司辩称：1、认可双方已解除《房屋托管合同》，本案合同的解除是不可抗力导致，非我方过错；2、我方签订的合同是委托托管合同，不是租赁合同，由于新冠疫情这一不可抗力导致的解除合同损失不应该由托管方承担；3、根据我方在托管期间实际的收益扣除疫情期间的损失，我方并不欠原告款项，因疫情导致我方未能经营期间为2月、3月、4月，本案合同终止时间为2020年6月19日，被告欠付原告租金应为5月至6月19日期间的租金，我方在2020年4月22日已支付原告5,200元租金，足以抵扣该期间的租金；4、合约的违约金过高，且只有原告的签字捺印，并没有我方的签章确认，不具备法律效力。本院经审理认定事实如下：原告张巍（甲方）与被告武汉集家公寓管理有限公司（乙方）于2018年3月30日签订一份《房屋托管合同》，约定：原告将位于武汉市东西湖区将军路198号（翠林雅居）将军家苑x期x栋x单元xx室房屋委托给被告进行租赁管理，总租期65个月，其中空置期为150天（每执行满12个计租合同月，甲方向乙方提供1个月空置期，空置期提前自2018年3月31日至2018年8月30日），计租期自2018年8月31日至2023年8月30日（60个月），每月租金为2,600元，付款方式为半年付；首期租金支付时间为合同签订生效后3个工作日或2018年4月2日前；第二期租金支付时间为2019年2月20前，以后的各期租金支付时间以此类推；乙方逾期向甲方支付相关费用，除应付清所拖欠的各项费用外，每逾期壹日，乙方需向甲方按拖欠费用的万分之二支付滞纳金，如乙方逾期三十个工作日以上，除支付滞纳金外甲方有权解除本合同；甲乙任一方未按本合同履行，违约方应赔付对方因此而受到的实际经济损失，包括但不限于在违约责任追偿过程中产生的其他费用（如律师费、交通费、鉴定费及法院受理费等）；遭受不可抗力事件一方，应及时书面形式通知对方，不可抗力持续期间，遭受该事件一方可暂行中止本合同约定之义务，并无需承担违约责任。若乙方因自身原因导致合同无法履行，甲方可收到5个月空置期加上两个月租金为违约金，合计18,200元整。合同签订后，原告张巍将房屋交付给了被告武汉集家公寓管理有限公司，被告于2018年3月31日向原告支付了2018年8月31日至2019年2月期间的租金15,800元，于2019年2月23日支付了2019年3月至2019年8月期间的租金15,600元。被告于2019年9月5日向原告支付2019年9月租金2,600元，原告于2019年10月9日向被告发出书面《催告函》，要求被告按《房屋托管合同》的约定支付2019年9月至2020年2月期间的租金，保留通过法律途径解决的权利和违约方应承担的违约责任赔偿，之后被告在2019年10月10日向原告支付当月租金2,600元，2019年11月至2020年1月期间，被告均按月向原告支付租金。之后，被告一直未付租金，原告张巍于2020年4月14日再次向被告发函，称：“贵方应于2019年8月20日之前支付2019年8月至2020年2月的租金15,600元，2019年8月贵司强制按月支付，迫使房东让步，至2020年2月份2,600元仍未付，其二：2020年2月20日至2020年8月应支付6个月房租15,600元也未付，现共欠租金人民币18,200元，虽遇疫情，但按《房屋托管合同》约定租金支付延期多日，不应过度延期。本人将保留通过法律途径解决的权利和违约方应承担的违约赔偿责任”。2020年4月22日，被告向原告支付租金5,200元。2020年6月9日，原告张巍委托律师向被告武汉集家公寓管理有限公司通过邮寄方式发出《律师函》，要求被告支付2020年2月及第四期剩余租金共计18,200元及滞纳金，否则将采取进一步法律行动，该邮件被拒收后，原告又将该律师函拍照发送给被告公司员工手机。2020年6月12日，原告再次发函给被告，要求解除合同，双方于2020年6月19日进行了房屋交接。被告武汉集家公寓管理有限公司尚有2个月19天的租金未支付。为向被告武汉集家公寓管理有限公司主张租金及违约责任事宜，原告张巍向湖北瀛楚（江汉）律师事务所支付了律师代理费10,000元。以上事实，有双方当事人的庭审陈述及房屋产权证书、《房屋托管合同》、转帐截图、催款函、电费账单、民事委托代理合同、律师代理费发票、律师函、短信截图、通话记录、复工复产审批表、交房照片、燃气费、水表及电费缴纳赁证、委托付款单、装修和家居家电的费用单等在卷为证。本院认为，原被告双方签订的《房屋托管合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。对于原告张巍请求确认双方签订的《房屋托管合同》解除的诉讼请求，被告武汉集家公寓管理有限公司无异议，租赁标的房屋也已实际交还给原告，对该诉讼请求本院予以支持。关于被告武汉集家公寓管理有限公司是否违约，根据双方合同约定，被告应当按半年预付租金，但其并未按照合同约定按期支付租金，被告武汉集家公寓管理有限公司构成违约。对于被告武汉集家公寓管理有限公司的相应辩称意见，本院不予采纳。双方合同约定违约金为5个月空置期加上两个月租金为违约金，合计18,200元，被告武汉集家公寓管理有限公司辩称该条款为手写条款未经被告加盖公章，但被告方自己提供的合同与原告提供的合同该条款书写位置有差异，内容却一致，足以证明被告方持有的合同在签订时就有该条款，而被告方在此之前从未对该条款提出异议，因此，对被告的该辩称意见本院不予支持。关于违约金标准，该约定过高，本院酌情支持3个月租金作为违约金，即7,800元。因被告违约，根据双方合同约定，原告因向被告主张违约责任支付的费用，应当由被告承担，对于原告要求被告支付律师费10,000元的诉讼请求，综合考虑本案案情，本院酌情在7,000元的范围内予以支持，超出部分不予支持。关于是否扣减疫情期间房屋租金的问题，根据被告提供的其与次承租人的租赁合同，租金为按季度或者按半年预付，被告在举证期限内并未向本院提交相应租金缴纳情况或者退租金情况，其证据不足以证实其在疫情期间的具体损失。对于被告武汉集家公寓管理有限公司提出2020年2、3、4月租金应当免除的意见，本院不予采纳。结合本案案情，综合考虑疫情因素，本院酌情扣减疫情期间的租金1,000元，即被告武汉集家公寓管理有限公司还应向原告张巍支付租金5,847元。关于原告张巍主张被告武汉集家公寓管理有限公司支付欠付租金滞纳金的诉讼请求，由于本院已支持违约金，不宜再支持滞纳金，对于该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告张巍与被告武汉集家公寓管理有限公司于2018年3月30日签订的《房屋托管合同》解除；二、被告武汉集家公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张巍支付租金5,847元；三、被告武汉集家公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张巍支付违约金7,800元；四、被告武汉集家公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张巍支付律师费7,000元；五、驳回原告张巍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费356元（已减半收取，原告张巍已预交），由原告张巍承担156元，由被告武汉集家公寓管理有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李程程二〇二〇年十二月二日书记员  易艳芳