江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初13186号原告：尹兰，女，汉族，1974年6月25日生，住南京市建邺区。被告:南京乐澳商业管理有限公司，住所地在南京市玄武区珠江路**236。法定代表人:祁桂云，该公司总经理。委托诉讼代理人:丁瑜，江苏臻宇律师事务所律师。委托诉讼代理人:肖鸿瑜，江苏臻宇律师事务所律师。原告尹兰与被告南京乐澳商业管理有限公司（以下简称乐澳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尹兰，被告乐澳公司的委托诉讼代理人丁瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹兰向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告租金95044元以及违约金（按日息万分之五计算）。事实与理由：2014年12月3日，原、被告签订委托租赁及经营管理合同，约定：原告将南京市珠江路488号负一层070号商铺的使用权交付被告统一规划、统一经营、统一管理，自2016年12月3日起至2017年12月2日止租金为96744元，自2017年12月3日起至2018年12月2日止租金为108837元，自2018年12月3日起至2029年12月2日止按照实际签约租金的二八分成，原告获得80%、被告获得20%，具体数额按照被告公布的对外实际租金价格计算。但是被告未能按照口头承诺继续给付相应租金，为此原告诉至法院。被告乐澳公司辩称：依照双方合同约定，2018年12月3日开始按照公示的对外实际租赁价格来支付租金，目前双方二八比例分成方案符合市场价值，市场风险也应由双方来共同分担，被告已经按约足额给付租金，并不存在违约行为，也不应支付违约金。本院经审理查明后认定事实如下：2014年12月11日，原告(委托人、甲方)与被告（受委托人、乙方）签订一份委托租赁及经营管理合同，双方约定：1、甲方将涉案商铺（南京市珠江路××商铺）的使用权交由乙方统一规划、统一经营、统一管理，委托管理事项为：代为办理商铺招商、出租、签订和修改租赁合同、收取租金，代为管理商铺租后事宜，包括但不限于商铺管理、租后服务、发票开具、税费缴纳、物业管理与委托等；委托经营管理期限为15年，自签订合同之日起至2029年12月2日止；委托期间，除因乙方对标的经营管理不善，导致标的产权人代表大会决议撤销之外，甲方不得撤销该项委托；2、为支持乙方培育市场，自签订合同之日至2016年12月2日期间，乙方无须向甲方支付租金；自2016年12月3日起至2017年12月2日止，租金为人民币96744元；自2017年12月3日起至2018年12月2日止，租金为人民币108837元；自2018年12月3日起至2029年12月2日止，甲乙双方按照商铺签约租金的八二比例分成，其中甲方得80%，乙方得20%，具体租金标准按照乙方届时公示的对外实际租赁价格计算（由标的产权人大会监督）。租金按季支付，乙方于每季度第一个月10号前支付给甲方。乙方应及时支付甲方租金，逾期支付租金，每逾期一日，向甲方支付逾期金额万分之五的违约金。2017年6月5日，本院作出的（2017）苏0102民初2374号民事判决书载明：1、尹兰的诉请，要求乐澳公司给付2016年12月3日至2017年6月2日的租金39972元以及违约金。乐澳公司辩称，产权人大会已撤销乐澳公司的管理权，已与大多数业主解除合同，双方合同也应解除，所以原告诉请没有依据；2、本院认为，双方租赁合同合法有效，尹兰并未行使合同解除权，产权人大会无权解除双方合同，乐澳公司应向尹兰支付租金。所以，判令乐澳公司支付该年度剩余租金39972元以及违约金（按日息万分之五计算）。乐澳公司不服上述一审判决提出上诉。同年10月27日，南京市中级人民法院作出的（2017）苏01民终6799号民事判决书认定：双方合同合法有效、并未解除，乐澳公司应当支付租金以及违约金，因此驳回上诉、维持原判。2018年11月7日，本院作出的（2018）苏0102民初7220号民事判决书载明：1、尹兰的诉请，要求乐澳公司给付2017年6月3日至2018年9月2日的租金13万元以及违约金。乐澳公司未到庭参加诉讼，也未进行任何答辩，但在收到应诉材料后即支付了2016年12月3日至2018年9月2日的租金13万元；2、本院认为，双方租赁合同合法有效，乐澳公司未按约定及时支付租金，应对纠纷产生负有全部责任，故判令乐澳公司支付违约金11163元（按日息万分之三计算）。另查明：1、卡号：62×××71、姓名：王馨毅、开户行：中国农业银行南京龙江支行的银行卡交易明细清单载明：（1）2018年4月14日和15日，对方户名为马京林，交易金额分别为20000和13012.67；（2）2018年7月25日和28日，对方户名为马京林，交易金额分别为20000和8878.49；（3）2018年10月4日，对方户名为马京林，交易金额为21526；（4）2019年1月9日，对方户名为马京林，交易金额为19773.82。2、2019年4月29日和5月16日，以银行汇款方式被告分别给付原告租金6874.10元和3434.30元；2019年8月13日和11月13日，以银行汇款方式被告分别给付原告租金3434.30元和3434.30元。3、宁房权证玄转字第**房屋所有权证载明：房屋所有权人为尹兰和张颖，共有情况为共同共有，房屋坐落为珠江路××，规划用途为商业，建筑面积为31.85平方米。审理中，被告补充表示：2018年10月以后，被告出租给马京林6间商铺，建筑面积总计为171.50平方米，由于负一楼经营环境恶劣，没有任何客流量，大部分商户均是作为仓库使用，且有部分商铺处于空置状态，但是原告能够稳定获得1.2元/天/平方米的净得收益，没有任何空置风险。为了证明应支付的租金数额，除了银行电子回单、交易明细清单以外，被告提供了下列材料作为证据：1、2015年12月20日被告（出租方、甲方）与案外人马京林（承租方、乙方）签订的一份未来城负一楼商铺租赁合同，双方约定：甲方将珠江路××（建筑面积约199.43平方米）出租给乙方，租赁期限自2016年1月1日至2021年12月31日，租金根据市场行情在1.2-1.5元／天／建筑平方米的区间内浮动，租金每季度支付一次，该租金为甲方净得价，房屋所涉的公摊、水电、公共资源使用、物业管理、税费等一切费用，均由乙方自行承担；甲方账户或甲方指定收款人收取乙方租金，收款信息如下：卡号62×××71，姓名;王馨毅，开户行：中国农业银行南京珠江路支付。因乙方超过一个季度未支付甲方租金的，甲方有权收回该房屋。甲方同意乙方自营、出租、转租；2、公示照片，时间是2018年7月1日，事由是被告将其与案外人马京林签订的租赁合同公示于涉案房屋所在的未来城，具体地点是A座东侧连廊正下方一楼至负一楼楼梯拐弯处；3、马京林本人书写的一份情况说明，内容主要是：双方真实签订商铺租赁合同，马京林向被告支付的租金符合市场价值，作为承租户还需负担的成本包括物业费、水电费、空调费、维护人员工资、维修费用等。原告就此质证认为：（1）商铺租赁合同属于虚假合同，是在原告起诉以后被告才与马京林补充签订，具体时间是在2017年6月以后，原告本人从未看到过被告张贴的所谓商铺租赁合同；（2）银行交易明细清单显示，马京林给付被告租金的时间是2018年4月，但是被告声称双方合同已经在2015年签订，更加说明双方合同完全虚假；(3)马京林个人的书面说明不予认可，且其本人根本没有经营证照。同时在审理中，原告表示：以现有标准愿意赔偿被告6个月租金损失，目的是希望解除双方的租赁合同；被告表示：坚决要求继续履行双方的租赁合同。以上事实有委托租赁及经营管理合同、（2017）苏0102民初2374号、（2017）苏01民终6799号、（2018）苏0102民初7220号民事判决书、银行电子回单、交易明细清单、房屋所有权证以及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当合法有效，双方应严格依照约定全面履行各自义务。虽然原告明确否认被告与案外人租赁合同的真实性，且否认被告已经公示上述合同，但是在本案审理中并未提供任何证据予以反驳。所以原告的上述诉称意见，本院不予采信。涉案合同约定，自2018年12月3日起至2029年12月2日止，双方按照商铺签约租金的八二比例分成，其中原告应得80%、被告应得20%，具体租金标准按照被告届时公示的对外租金根据市场行情在1.2-1.5元/天/平方米区间浮动。在本案审理中，被告表示按照1.2元/天/平方米标准给付原告租金，即被告实际已按1.5元/天/平方米的最高租金价格来计算应给付原告的租金数额。涉案房屋的建筑面积为31.85平方米，如果全年按照1.2元/天/平方米的标准计算，每年租金数额为13950.30元（365天）、每季度为3487.58元；如果全年按照1.5元/天/平方米的标准计算，每年租金数额为17437.88元（365天）、每季度为4359.47元。2019年4月29日和5月16日被告给付原告租金6874.10元和3434.30元，8月13日和11月13日，被告又给付了原告租金3434.30元和3434.30元，合计17177元。即按照商铺租赁市场行情浮动情况，被告已经自行调整了应给付原告的租金标准，按照高于1.2元但是低于1.5元的价格来给付原告租金，符合涉案合同中2018年12月3日以后关于租金标准的双方约定。所以，现在原告要求被告给付95044元租金以及违约金的主张，不符合已查明的事实和双方约定，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告尹兰的诉讼请求。本案案件受理费2176元，由原告负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  李海桥人民陪审员  唐晓妹人民陪审员  周琪宝二〇二〇年十二月一日书 记 员  罗安迪