江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初8461号原告：邵昱，男，1989年2月5日出生，汉族，住无锡市梁溪区。原告：黄凤，女，1990年11月26日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：陆婷（受邵昱、黄凤的特别授权委托），江苏雅言律师事务所律师。委托诉讼代理人：周涛（受邵昱、黄凤的特别授权委托），江苏雅言律师事务所实习人员。被告：汤莹，男，1989年3月19日出生，汉族，住无锡市梁溪区。被告：占民燕，女，1990年3月21日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：蔡金辉（受汤莹、占民燕的特别授权委托），江苏恒桥律师事务所律师。被告：无锡大众易房房地产经纪有限公司，住所地无锡市梁溪区清扬路38-2601，统一社会信用代码91320213MA1WDJ6T6W。法定代表人：王云泓，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏意祥，男，该公司员工。原告邵昱、黄凤与被告汤莹、占民燕、无锡大众易房房地产经纪有限公司（以下简称中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年11月4日、2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告邵昱、黄凤的共同委托诉讼代理人陆婷，被告汤莹、占民燕及其共同委托诉讼代理人蔡金辉，被告中介公司的委托诉讼代理人魏意祥两次均到庭参加诉讼，原告邵昱到庭参加第二次开庭。本案现已审理终结。邵昱、黄凤向本院提出诉讼请求：1.汤莹、占民燕、中介公司承担连带责任，支付邵昱、黄凤违约金17.76万元；2.汤莹、占民燕、中介公司赔偿邵昱、黄凤损失3万元。事实和理由：2020年4月18日，汤莹、占民燕与邵昱、黄凤签订了《无锡市房屋转让合同》（以下简称转让合同），约定邵昱、黄凤将风华里22-103室（以下简称案涉房产）出售给汤莹、占民燕，房屋面积为42.94平方米，价格为88.8万元，汤莹、占民燕于2020年4月19日前支付定金5万元，2020年6月12日前将房款37万交至资金监管中心，2020年6月12日前委托中介公司办理贷款手续。邵昱、黄凤需在2020年6月10号前还清该套房屋贷款。邵昱、黄凤依约还清贷款并解除抵押。中介公司承诺贷款审批到放款时间为2个月，邵昱、黄凤可以在2个月内拿到所有款项，所以邵昱、黄凤又另购其他房产，并在该房屋买卖合同上写明2020年8月30日前支付所有款项。现邵昱、黄凤总计收到中介公司转账13.5万元，但汤莹、占民燕无法按合同约定时间及时支付剩余款项，中介公司无法履行2月内审批贷款的手续。又因其在另行购买的房屋买卖合同中约定2020年8月30日需支付47万元，为避免扩大损失，邵昱、黄凤于2020年8月4日向案外人借款47万元，利息3万元。因汤莹、占民燕及中介公司的过错导致邵昱、黄凤借款，该利息应由汤莹、占民燕及中介公司承担。根据转让合同约定，任何一方逾期10天以上未履约的，视为对本合同的根本性违约，违约方承担本合同确定的房款总额的20%作为违约金，为维护邵昱、黄凤的合法权益，遂诉讼来院。汤莹、占民燕辩称，本案不能按照合同约定期限履行的原因是因为邵昱、黄凤单方违约导致，其与中介公司之间的居间合同纠纷并非本案转让合同中拒不履行合同义务的抗辩事由，汤莹、占民燕多次催促邵昱、黄凤履行合同，但邵昱、黄凤迟迟不予配合，邵昱、黄凤属于违约方，汤莹、占民燕不存在任何迟延履行义务的情形，不存在过错，故请求驳回邵昱、黄凤的全部诉讼请求。中介公司辩称，邵昱、黄凤于2020年6月以2个月内不能放贷为由拒绝办理网签、贷款手续，其长期恶意占用汤莹、占民燕资金，具有过错。中介公司作为居间方不承担连带责任。违约金由违约责任产生，中介公司作为居间方并不是买卖合同相对方，不承担违约责任，不承担违约金及相关损失。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：无锡市风华里22-103室的房屋所有权人为邵昱、黄凤。2020年4月18日，汤莹、占民燕（乙方）与邵昱、黄凤（甲方）、中介公司签订转让合同，合同载明的主要内容为：“甲方同意将属于其所有的坐落于风华里22-103的房屋出售给乙方；该房屋建筑面积42.94平方米，成交价格为88.8万元。本合同签订时，乙方向甲方支付3万元（暂存中介方）作为购买此房屋的定金，2020年4月19日前追加定金2万元给甲方；过户当日将房款9.8万元（其中自行支付甲方8.8万元，1万元交至中介公司）交至中介公司，2020年6月12日前将房款37万元交至资金监管中心，余款37万元，乙方委托中介公司办理商业贷款，乙方承诺此次为本人第二次贷款购房且无信用记录不良，符合银行贷款政策和相关规定，并于2020年6月12日前委托中介公司根据银行政策办理贷款手续。若甲方在本合同交易房产尚有贷款未还清，则甲方应于2020年6月10日前还清该笔贷款并注销相关部门对房屋设有的抵押贷款权。甲方该房抵押由甲方自行还清，取得完整产权，乙方同意于2020年6月1日前将首付款8.8万元整以帮助甲方还贷，不足部分由甲方自行补足，甲方配合产调并提供信用报告。基于中介公司的居间服务，甲乙双方应在签订本合同之时，以现金方式向中介公司支付佣金，甲方承担人民币详见佣金单，乙方承担人民币详见佣金单；佣金在签约当日付清，佣金收取标准为按购房价格的3.6%计算。甲乙双方应积极配合中介公司办理贷款、过户及其他相关手续，主动提供材料，促进交易顺利完成。甲乙双方有任何影响本合同履行、过户及贷款的特殊事项，必须及时告知中介公司及对方。任何一方逾期10天以上未履约的，视为对本合同的根本性违约。甲方违约应承担本合同确定的房款总额的20%作为违约金，乙方违约承担本合同确定的房款总额的20%作为违约金，双方另有约定除外。违约方应承担中介公司居间服务费及因此给守约方及中介公司造成的其他损失（包括但不限于诉讼费、律师费等），守约方同时可按法律规定行使合同解除权。”邵昱、黄凤（邵昱代）及代理人邵某在甲方处签字，汤莹、占民燕在乙方处签字，中介公司在中介公司处签章，中介公司经办人处时燕琴签字。转让合同签订后，汤莹分别于2020年4月18日、2020年5月31日通过支付宝向中介公司指定的账户转入购房定金5万元、首付款9.8万元，中介公司收到上述14.8万元后分别于2020年4月19日、2020年5月31日向邵昱、黄凤转交4.7万元、8.8万元。2020年4月18日，中介公司出具《出售方佣金确认单》，载明：签约日期为2020年4月18日，房屋地址为风光里22-103，成交价为88.8万元，确认佣金为3000元，甲方净到手88.5万元整，邵某在出售方确认签名处签字确认。2020年6月3日，邵昱、黄凤结清案涉房屋上的剩余贷款并于2020年6月12日前解除抵押。根据转让合同约定，汤莹、占民燕委托中介公司同邵昱、黄凤一起办理资金监管及商业贷款手续，后经三方协商一致，将办理上述事宜时间推迟至2020年6月17日。2020年6月17日，邵昱、黄凤因银行放款时间过长，不愿意配合办理资金监管及贷款手续，经多次协商未果，汤莹、占民燕遂诉讼来院。本案审理中，邵昱陈述，其卖房是因为其子女马上要上小学，案涉房产差一年才能满足上学区内小学的条件，其为了置换一套学区房，必须在2020年8月30日前将户口迁入另外**学区房内。签转让合同前其向其父亲邵某交代过要么2个月能办贷款、要么全款，其父亲邵某告诉其中介公司承诺2个月能办贷款。后因中介公司无法保证2个月内银行审批放款，其又提出四种解决方案，但中介公司和汤莹、占民燕均不接受。其中第四个方案，中介公司指定的建设银行说要其付6000元加急费可以2个月办下来，但其签订转让合同时已经出了3000元加急费，中介公司却要求另外的6000元加急费全部要其承担，各方没有谈妥。考虑到中介公司没有履行2个月放款的承诺，所以邵昱要求放弃资金监管，直接把款项交给邵昱，邵昱才配合签字贷款。本案审理中，证人邵某到庭陈述，因为其孙女马上要上小学，案涉房产还差一年才能满足上学区条件，其就想着把案涉房产卖掉去买其他学区房。转让合同是其去签的，当时中介公司的杨某在场，挂牌以及和中介公司沟通是跟刘磊联系的。合同签订前中介公司的区域经理杨某打电话给银行问贷款的事情，打完电话后杨某说2个月贷款可以放下来，2个月能全部放款到其账上，考虑到这样其就能置换其他的学区房，其就签了转让合同并付了3000元给中介。本案审理中，中介公司员工杨某陈述，签约的时候其作为区域经理参与了谈判，签订合同前主要是谈价格，贷款的时间及哪家银行贷款都没有确定，邵某没有跟其说买房子的用途，没有问贷款时间2个月能不能放下来，因为当时客户的资质也没有给其，故其并未承诺2个月可以贷下来。2020年6月1日，中介公司店长刘磊与邵昱通过微信联系，主要内容为：刘磊：邵先生，贷款银行确定过了，做的建行的贷款。邵昱：大概多久？刘磊：贷款审批时间吗？邵昱：审批到放款一共多少时间？刘磊：大约两个月左右。2020年6月4日，邵昱通过微信联系刘磊，主要内容为：邵昱：房款尽量催一下，那边的房子也等着付钱的。刘磊：嗯嗯，会催的。邵昱：因为那边也定好了。刘磊：好的。邵昱：多催催，感谢帮忙。2020年6月29日，邵昱通过微信联系刘磊，主要内容为：邵昱：刘哥，上次我和买房大哥在你们公司总部人人商城办理贷款手续是6月17号还是6月18号。刘磊：第一次是6月17号。邵昱：如果现在买房做银行贷款的话，审批加放款大概多久？刘磊：买卖双方所有的资料齐全后，具体以银行审批，放款时间为准。邵昱：关键你一开始和我说两个月，6月17号办理贷款的时候是6个月，我有点懵。次日，刘磊微信联系邵昱，主要内容为：刘磊：邵哥，经过这两天协调买方，他们那边还是想把这个合同继续履行下去，约你明天再过来做贷款，希望你们予以配合。邵昱：首先搞清楚一点，我一直在配合你们的工作，是你们中介公司没有配合，没有尽到应有的责任，从一开始的两个月放款到6月17号谈贷款的时候6个月放款，再到昨天说的又以银行为准，你们中介公司一变再变，我也配合你们中介公司协商，但是你们不承认你们有过错，反而把责任全部推到我房东身上，我觉得我很难接受，我现在不再信任你们中介公司。本案审理中，中介公司员工刘磊陈述，签转让合同时邵某没有提到2个月必须放下来贷款，其也没有承诺过2个月可以贷款下来。2020年6月1日邵昱问其贷款要多长时间时，其并没有跟银行对接，但是之前有2个月成交过的先例，2020年4月份签合同时是可以2个月办下来的，中介公司的贷款经理和其说2个月差不多能贷款的，所以其说大概要2个月左右，但是实际2020年6月银行贷款政策收紧了。转让合同中约定双方都要承担佣金，所以中介公司收取的3000元不是加急的费用，而是佣金即中介费。又查明，邵昱与案外人杨菊芬于2020年5月9日签订《无锡市存量房买卖合同》，邵昱购买位于无锡市房产，成交总价为50万元；付款方式第一次付3万定金，余款47万元在2020年8月30日前付清房款并同时过户。合同签订后，邵昱分别于2020年5月9日、2020年8月4日向杨菊芬支付定金2万元、购房款47万元。为支付该购房款，邵昱、黄凤于2020年8月4日向案外人蒲荣芳借款47万元，月利率2%，借款期限为3个月，于2020年11月3日之前一次性还清本息50万元整。以上事实，由不动产权证、转让合同、结清贷款申请及撤押记录、微信聊天记录截屏、银行卡明细、《无锡市存量房买卖合同》、收条、转账凭证、借条、《抵押借款协议》、证人证言、支付宝转账记录截屏、电话录音、《出售方佣金确认单》等证据及当事人陈述在卷作证。本院认为，汤莹、占民燕与邵昱、黄凤及中介公司签订的转让合同，系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，各方均应按约履行各自义务。转让合同约定，邵昱、黄凤和汤莹、占民燕应积极配合中介公司办理贷款过户及其他相关手续，主动提供材料、促进交易顺利完成。汤莹、占民燕依约将定金及购房款交至中介公司后，邵昱、黄凤和汤莹、占民燕应配合办理资金监管及银行贷款手续。关于中介公司对无法办理资金监管及贷款手续是否具有过错问题。本院认为，中介公司对此并无过错。具体理由如下：1.证人邵某关于中介公司区域经理杨某在签订转让合同前承诺其银行2个月能放款的证人证言，杨某予以否认，且邵某系邵昱父亲，与本案当事人具有利害关系，仅凭邵某证人证言不足以认定中介公司在签订转让合同前承诺邵昱、黄凤银行2个月能放款。2.邵昱认为其向中介公司缴纳的3000元系为了银行2个月放贷而支付的加急费，对此中介公司认为该3000元系邵昱、黄凤应支付的佣金。根据转让合同的约定，邵昱、黄凤亦应以现金方式向中介公司支付佣金，承担金额详见佣金确认单，而根据邵某签字确认的《出售方佣金确认单》，邵某确认佣金为3000元，故该3000元的性质应为佣金而非加急费。3.转让合同签订后，中介公司虽于2020年6月1日告知邵昱审批到放款大约2个月左右，但该回答并非确定的承诺，也非转让合同约定的义务，邵昱、黄凤不应以中介公司在签订合同之后的答复内容不能实现为由拒绝履行合同义务。关于汤莹、占民燕对未按约支付剩余购房款是否有过错问题。本院认为，汤莹、占民燕对未按约支付购房款并无过错。转让合同虽约定各方于2020年6月12日办理贷款手续，但在此之前中介公司告知邵昱贷款手续办理时间变更为2020年6月17日，邵昱对此予以认可并于2020年6月17日至中介公司处准备配合办理贷款手续，可以视为各方协商一致对办理贷款时间进行了变更。根据转让合同，汤莹、占民燕有权办理商业贷款，且并未限定具体贷款银行，汤莹、占民燕有权选择银行办理商业贷款，汤莹、占民燕已于2020年6月17日向中介公司提供了所有的贷款手续材料，汤莹、占民燕对无法办理资金监管及贷款手续进而导致无法按约支付购房款并无过错。综上，邵昱、黄凤未提供证据证明汤莹、占民燕及中介公司对汤莹、占民燕无法按时支付购房款具有过错，其要求汤莹、占民燕及中介公司支付违约金并赔偿损失的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回邵昱、黄凤的诉讼请求。案件受理费减半收取计1926元（邵昱、黄凤已预交），由邵昱、黄凤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 茆倩娣二〇二〇年十二月十一日法官助理 张丹路书 记 员 夏冰倩本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。