湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1202民初1833号原告：湖北和荣房地产投资顾问有限公司，住所地：武汉市洪山区民院路**尖东智能花园****。法定代表人：冯家娥，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李涛，湖北道博律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：郑建祥，男，1969年9月29日出生，汉族，住咸宁市咸安区。委托诉讼代理人：聂恩兴，村委会副书记，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：芦琳，湖北海舟律师事务所律师，代理权限：一般代理。第三人：湖北泰发房地产开发有限公司，住，住所地：咸宁市咸宁大道**/div>法定代表人：舒俭，该公司董事长。委托诉讼代理人：黎琼楼，胡杨晔，湖北海舟律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告湖北和荣房地产投资顾问有限公司（以下简称和荣公司）与被告郑建祥、第三人湖北泰发房地产开发有限公司（以下简称泰发公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年6月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告和荣公司委托诉讼代理人李涛，被告郑建祥委托诉讼代理人聂恩兴、芦琳，第三人泰发公司委托诉讼代理人胡杨晔到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告和荣公司向本院提出诉讼请求：撤销贵院作出的（2020）鄂1202执异38号执行裁定书，对锦绣城1-4-1单元1813、1814、1815号房屋继续执行。事实与理由：2019年2月27日，贵院作出（2019）鄂1202财保3号民事裁定书，裁定查封第三人泰发公司名下价值1070万元的房产。2019年2月25日贵院作出（2019）鄂1202执保44号协助执行通知书，通知咸宁市不动产登记中心协助查封第三人泰发公司名下锦绣城1-4-1单元1813、1814、1815号房屋等不动产，查封期限为三年，2019年3月7日至2022年3月6日。2019年12月2日，被告（案外人）对查封标的提出书面异议申请。贵院于2020年5月12日作出（2020）鄂1202执异38号执行裁定书，中止对锦绣城1-4-1单元1813、1814、1815号房屋的执行。原告和荣公司与第三人泰发公司之间的商品房委托代理销售合同纠纷一案，目前已上诉至咸宁市中级人民法院，处于二审阶段，并未进入执行程序，原告和荣公司申请贵院对案涉房屋的查封仅仅是财产保全措施，不会对涉案房屋的实体权利进行处置。并且贵院查封的争议房产登记于第三人泰发公司名下，查封对象正确。被告（案外人）提出执行异议没有法律依据。第三人泰发公司出具的《拆迁补偿安置方案》中明确表明还建安置在5号楼1单元、2单元，共计33户，还建面积为21530.58平米。经过核算，5号楼1单元、2单元所有房屋总面积超过26000平米。而涉案房产位于1号楼，土地性质属于商业用地，40年产权，主要用于商业办公用途，并不是居住性质房屋。被告（案外人）提出的异议申请存在事实上的错误。综上被告（案外人）提出的执行异议申请理由不成立，贵院作出的（2020）鄂1202执异38号执行裁定书错误，故特向贵院提起执行异议之诉。被告郑建祥辩称,1、答辩人有权对答辩中的保全提出执行异议，诉讼保全行为是属于执行措施，案外人不服裁定提出案外人异议之诉。2、答辩人作为案外人时提出的异议理由成立，应当终止执行，首先案涉房屋为安置房屋及房号确认协议，答辩人为被拆迁人，案涉查封房屋为拆迁还建安置房。其次答辩人享有优先权可排除原告的普通金钱债权排除法院的强制保全措施。根据《商品房买卖合同若干问题的解释》第7条,被拆迁人对还建房所享有的权利是一种特种权利，具有物权的优先效力，优先于原告的普通金钱债权；并且被拆迁人对拆迁房屋所拥有的期待权往往涉及生存利益，与原告对于房屋的金钱债权相比，权利层级更高更具有保护的优先性，可以排除法院的强制执行。请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人泰发公司述称，1、本案中应当可以适用执行异议之诉。查封行为属于执行前，本案被告有权提出执行异议申请。2、本案被告是属于被拆迁人，案涉房屋是补偿安置房屋。2018年第三人与泉塘村村民委员会，签订拆迁户安置协议，明确将案涉房屋还建给被拆迁人，本案被告属于被拆迁人，案涉房屋是拆迁还建房。案涉物权优先于原告的普通债权，本案可以排除法院强制执行。根据最高人民法院关于房屋买卖纠纷规定中约定，被拆迁人享有的物权，优先于普通债权人。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2010年4月9日，泰发公司竞得泉塘村新泉印刷厂及周边旧城改造项目。2010年8月16日，泰发公司与咸安区温泉街道办事处泉塘村民委员会（以下简称泉塘村委会）签订《咸宁市××区温泉办事处泉塘村新泉印刷厂片区城中村改造项目房屋拆迁补偿安置方案》（以下简称《拆迁安置方案》），该方案确定泉塘村****私房产权人为被拆迁人，协议对拆迁补偿安置方式和标准、装修补偿、过渡期住房补助、拆迁款支付方式等进行了约定。其中双方在第五条拆迁补偿安置方式和标准中约定,本项目的产权调换方式为就地还建，面积按1：1.2还建；在第十一条还建房的楼层和门面分配办法中约定,拆迁户分轮次同面积采取抓阄选房，户型面积的设计结合实际情况和居住需要设计，面积分配按编号抓阄到户；还建房屋安置在5号楼1单元、2单元，总共33户。2011年5月16日，甲方、拆迁方（泰发公司）与乙方、被拆迁方（郑建祥）签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定:根据咸宁市人民政府对温泉咸宁新泉印刷厂片区城中村改造项目进行整体拆迁的要求，甲方在获得相关部门批准的前提下，确定在咸宁××**号新建“泰发·锦绣城”项目；乙方房屋拆迁面积为477.49㎡，还建面积为572.98㎡；还建房抽签安置……（未明确具体楼栋号）；乙方应在本协议签订当日向拆迁方移交有关房屋、土地证件，并在15日内腾空房屋交出锁匙、开始拆除；甲方交房时间为20个月（从签订协议之日起开始计算），自交房之日起两证8个月内办妥。锦绣城项目于2011年开始拆迁动工建设，至今尚未竣工验收、未能交房。包括本案被告郑建祥在内的拆迁户为保障其权益，多次找开发商泰发公司要求交房。泰发公司与泉塘村委会于2018年1月10日签订《关于泉塘村五组毛郑巷拆迁户还建楼安置协议》一份，约定：锦绣城项目还建楼安置在5号楼，面积不足部分在5号楼紧临另一单元从一楼依次向上补齐。2018年5月26日泉塘村委会在咸宁市××区司法局温泉司法所工作人员鉴证下出具《分房确认书》，分配给郑建祥的房屋为：5号楼1-2302、2-1704、2-1801、1-1301、2-1902、1-1403。后因分配给郑建祥的5号楼部分房屋泰发公司无法交付，泰发公司又与郑建祥协商，将1号楼的1-4-1-1813、1-4-1-1814、1-4-1-1815号房屋替换原分配方案中5号楼部分房屋，作为还建房分配给郑建祥。2019年2月25日，和荣公司因与泰发公司间的经济纠纷，而向本院申请诉前财产保全，请求查封泰发公司名下1070万元的房产。2019年2月25日、27日，本院作出（2019）鄂1202财保3号民事裁定书和（2019）鄂1202执保44号协助执行通知书，查封泰发公司位于咸宁锦绣城包括案涉1-4-1-1813、1-4-1-1814、1-4-1-1815号的房屋若干套。为此被告郑建祥以案涉1-4-1-1813、1-4-1-1814、1-4-1-1815号房屋是泰发公司确定给其的还建房为由提出执行异议。我院经审查后于2020年5月12日作出（2020）鄂1202执异38号执行裁定，裁定中止对咸宁市咸宁锦绣城1-4-1-1813、1-4-1-1814、1-4-1-1815号房屋的执行。现原告和荣公司以被告郑建祥提出的执行异议申请理由不成立为由提起诉讼。争议焦点1：被告郑建祥作为案外人提出执行异议有没有法律依据？根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或保全裁定实施过程的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。”据此，本院认为，被告郑建祥作为案外人针对案涉房屋的查封行为提出的执行异议，于法有据。争议焦点2：本案为申请执行人执行异议之诉，被告郑建祥就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益？根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，被告郑建祥早在2011年就与第三人泰发公司签订了《房屋拆迁安置补偿合同》，该合同是被告郑建祥与第三人泰发公司真实意思表示，且未违反相关法律法规强制性规定，该协议合法有效。锦绣城项目当时尚未动工，房屋的户型、面积处于不确定状态，故双方在该合同中对于还建房屋的具体楼栋号也无法确定。但被告郑建祥作为拆迁还建户，其还建房屋就地安置在锦绣城中是明确的，虽然在2018年安置补偿给郑建祥的房屋出现了调整，实际补偿面积仍符合双方2011年在《房屋拆迁安置补偿合同》中对于还建面积的约定。被告郑建祥作为被拆迁户，其原居住的房屋被拆除，且以产权调换的形式支付了安置补偿房屋的相应对价。案涉楼盘至今未办理竣工验收手续，房屋尚未交付，被告郑建祥对此并无过错。综上，被告郑建祥的情形符合上述排除执行的规定。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。据此，我国立法对拆迁补偿协议中被拆迁人的利益保护优先于一般债权人。本案原告和荣公司对第三人泰发公司所享有的只是一般金钱债权，并未指向特定的财产，其权利不能优先于作为被拆迁人的被告对案涉房屋所享有的物权受让期待权。综上，被告郑建祥就执行标的所享有的权益足以排除强制执行，故对原告的执行异议之诉，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告湖北和荣房地产投资顾问有限公司的诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告湖北和荣房地产投资顾问有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  唐亚林审 判 员  余明慧人民陪审员  李汉华二〇二〇年十二月二日书 记 员  周慕雪