湖南省汝城县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘1026执异23号 案外人：朱利芳，女，汉族，1975年9月27日出生，住湖南省汝城县。 申请执行人：何剑平，男，汉族，1973年12月24日出生，住湖南省汝城县。 委托诉讼代理人：曹胜波，男，湖南为全律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何婷如，女，湖南为全律师事务所律师。 被执行人：湖南力拓投资有限公司，住所地：湖南省汝城县卢阳镇津江村县委党校院内。 法定代表人：肖德真，该公司总经理。 在本院执行申请执行人何剑平与被执行人湖南力拓投资有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人朱利芳于2020年12月17日对执行位于汝城县××＃栋××室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审查终结。 案外人朱利芳称：异议人朱利芳与湖南力拓投资有限公司于2015年12月8日签订了《认筹协议》，并于2017年1月14日抽签中得汝城县××＃栋××室房屋，湖南力拓投资有限公司向异议人朱利芳出具了“莲郡嘉苑一期团购户中签确认书”，异议人朱利芳已分别于2015年12月9日交款5万元、2016年6月27日交款5万元、2017年4月13日交款103707元、2019年9月15日交款110868元，向湖南力拓投资有限公司交清了所有购房款。湖南力拓投资有限公司已于2019年9月16日将汝城县××＃栋××室房屋交付给了异议人，异议人于2020年4月份开始装修，现已基本完成装修。异议人交房时，发现湖南力拓投资有限公司单方面将本人房屋网签抵押给了申请执行人何剑平，导致本人无法签订《商品房买卖合同》，非因异议人原因。异议人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。法院查封该套房屋系查封错误，损害了异议人的合法权益，故要求法院立即解除对该房屋的查封，停止对该房屋的所有执行措施。 申请执行人何剑平称：本案案涉房屋是备案登记在申请人何剑平名下，系被执行人开发建设的，异议人既不是实际权利人，也不是登记上的权利人，也未取得对案涉房屋的使用权，没有足以排除强制执行的民事权益证据，对执行标的不享有所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的权利，且其提出的执行异议的理由不符合法律规定的“终止执行”的情形，故应驳回异议人的异议请求。 本院查明：申请执行人何剑平（原告）与被执行人湖南力拓投资有限公司（被告）民间借贷纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理。在审理过程中，依据申请执行人何剑平的诉讼保全申请，本院于2020年7月3日作出（2020）湘1026民初1042号之一民事裁定书，对湖南力拓投资有限公司开发的位于汝城县××＃栋××室××＃栋××室两套房产中价值95万元部分进行了查封。经审理，本院2020年9月15日作出（2020）湘1026民初1042号民事判决，该判决认为，在诉讼中，讼争双方均承认2018年6月9日所签订的两份《商品房买卖合同》案涉房屋15＃栋608室、2＃栋301室为本案讼争的民间借贷之债的担保和房屋网签登记的需要，并不是真正的商品房买卖合同关系，购房意思表示不真实，仅是作为双方《抵押借款合同》《1号金街（莲郡嘉苑）住房借款抵押书》中约定的抵押物，即使办理了合同备案登记，也因其意思表示不真实而影响其效力，故双方于2018年6月9日所签订的两份《商品房买卖合同》均为无效合同。遂判令被执行人湖南力拓投资有限公司于判决生效之日起十日内偿还何剑平借款本金664838元及利息233元，合计665071元（2019年2月3日以后的利息则以本金664838元为基数按月利率2%另行计算到借款实际清偿完毕之日止）。判决生效后，被执行人湖南力拓投资有限公司逾期未履行判决。2020年11月3日申请执行人何剑平申请执行。 另查明，异议人朱利芳与湖南力拓投资有限公司于2015年12月8日签订了《认筹协议》，并于2017年1月14日通过抽签中得汝城县××＃栋××室房屋（不含停车位），面积约127.5㎡，价格为2458元／㎡，湖南力拓投资有限公司向异议人朱利芳出具了“莲郡嘉苑一期团购户中签确认书”，异议人朱利芳已分别于2015年12月9日交款5万元、2016年6月27日交款5万元、2017年4月13日交款103707元、2019年9月15日交款110868元，共计314575元，向湖南力拓投资有限公司交清了所有购房款。湖南力拓投资有限公司于2019年9月16日将汝城县××＃栋××室房屋交付给异议人，异议人于2020年4月份开始装修，向物业管理公司交纳了装修押金及装修物业管理费。因湖南力拓投资有限公司与申请执行人何剑平签订了《商品房买卖合同》及《抵押借款合同》，未再与异议人签订《商品房买卖合同》。 本院认为，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性与真实性；该权利能否排除执行。本案中，异议人朱利芳与湖南力拓投资有限公司签订了《认筹协议》，通过抽签中得汝城县××＃栋××室房屋，湖南力拓投资有限公司向异议人朱利芳出具了“莲郡嘉苑一期团购户中签确认书”，异议人朱利芳已交房款314575元，交清了所有购房款，湖南力拓投资有限公司已将汝城县××＃栋××室房屋交付给异议人朱利芳，异议人于2020年4月份向物业管理公司交了装修押金及装修物业管理费，对房屋进行了装修。虽然异议人朱利芳与湖南力拓投资有限公司未能签订《商品房买卖合同》，但责任在湖南力拓投资有限公司。上述事实证明异议人朱利芳与湖南力拓投资有限公司存在着真实的房屋买卖关系，其对汝城县××＃栋××室房屋所享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，足以排除执行。申请执行人何剑平与被执行人湖南力拓投资有限公司系民间借贷关系，其于2018年6月9日所签订的汝城县××＃栋××室房屋《商品房买卖合同》已被（2020）湘1026民初1042号民事判决认定为无效合同，申请执行人何剑平基于《抵押借款合同》所享有的抵押权亦不足以对抗异议人朱利芳所享有的物权。故对异议人朱利芳提出的异议本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下： 中止对汝城县××＃栋××室房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 黄工友 审判员 李雄飞 审判员 邓启章 二〇二〇年十二月二十九日 书记员 朱承娟 本案适用的法律条文附后 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。