广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21167号上诉人（原审原告）：叶伟鉴，男，1963年5月15日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：罗月薇，广东合誉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘妙涓，女，1986年9月7日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。上诉人叶伟鉴因与被上诉人刘妙涓土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初6309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用二审程序，由审判员刘欢独任审理。本案现已审理终结。叶伟鉴上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判刘妙涓向叶伟鉴支付土地租金共计49117元（2017年4月14日-2020年4月14日共3年租金共计49117元）以及对应违约金9823元（违约金按照欠付租金总额49117元20%计算），以上合计：58940元；2.本案一审诉讼费用、上诉费由刘妙涓承担。事实与理由：1.一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定，认定叶伟鉴作为合同一方，没有采取适当措施防止损失扩大，从而要求其承担责任，没有任何事实和法律依据。首先，刘妙涓提出诉讼时效抗辩，一审法院也己经采纳了该抗辩理由，而诉讼时效设立的初衷，就是督促权利人及时行使自己的权利，刘妙涓从2015年开始拖欠租金，叶伟鉴2020年提起本案诉讼，叶伟鉴己经承担了怠于行使权利的相关法律后果。一审法院再以《合同法》第一百一十九条第一款的规定，认为叶伟鉴应当就“扩大损失”承担责任，无疑是重复并加重了其责任，也是人为地改变了法律关于诉讼时效的规定。其次，《民法总则》第一百八十八条明确规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。明确赋予了公民向法院请求保护民事权利的期间，公民无论是在三年中的第一天还是最后一天主张权利，均符合法律规定，是法律赋予公民的权利。一审在认定双方签订的《农村土地租赁合同》合法有效并且认定了刘妙涓未按时支付土地租金，己经构成违约的基础上，理应支持叶伟鉴自起诉之日起往前计算三年的租金诉请。2.刘妙涓作为合同一方当事人，承租叶伟鉴土地，其如何使用是其自主使用土地的权利，而且刘妙涓在一审当庭也表示其从未向叶伟鉴提出解除合同交接土地，并且同意当庭交接土地。首先，刘妙涓作为土地使用方，其对于土地有自主决定使用目的、使用情况的权利，土地荒废亦是其责任，与叶伟鉴无任何关系，而叶伟鉴更无权干涉以及要求刘妙涓如何使用土地。其次，刘妙涓作为合同签订方，其更应尽到合法合理使用土地，发挥土地最大效能的职责，其弃置土地多年，既未按照合同向叶伟鉴支付租金，更无联系叶伟鉴解除合同交回土地，其应当承担更大的责任。再次，叶伟鉴一直有联系当时缴纳租金的陈某，但是直到后期无法联系，所以叶伟鉴并无扩大损失的行为，而是一直努力止损。3.一审判决中已查明双方从开庭之日交接案涉土地，也认定刘妙涓主张其从未使用案涉土地，但其也从未与叶伟鉴协商合同的履行或解除，其行为已构成违约。但一审依然作出仅支持叶伟鉴六个月租金的判决，明显是把诉讼时效以及一审法庭认定的扩大损失及违约的后果等三个不利因素均添加在叶伟鉴身上。刘妙涓作为案涉租赁合同的签订主体，其主张从未使用案涉土地，明显不符合常理。刘妙涓从2011年开始一直占有使用案涉土地，并由见证人陈某向叶伟鉴交纳租金至2015年，故刘妙涓在一审法庭中抗辩案涉土地无法正常使用，显然不属实。刘妙涓辩称：1.刘妙涓坚持不常使用案涉土地，叶伟鉴也从未向刘妙涓交付场地。案涉场地不具备交付使用的条件，不但水电不通，而且道路也没有路可走。2.即使刘妙涓没有提出上诉，但并不能代表其认可一审法院要求其支付费用的判决。叶伟鉴称其多次催促刘妙涓属于虚假陈述。刘妙涓至今没有收到叶伟鉴任何一次电话催促，而且刘妙涓并没有实际使用案涉场地。叶伟鉴提及的见证人陈某，是叶伟鉴的朋友，并非刘妙涓委托人，刘妙涓并未委托陈某代为管理或者交纳租金。叶伟鉴向一审法院起诉请求：1.刘妙涓向叶伟鉴支付土地租金共计90737元（包括2015年剩余租金10041元、2016年至2017年租金共计20082元、2018年至2020年租金共计52614元）以及对应的违约金18147元（违约金按照欠付租金总额90737元的20%计算）；2.案件受理费由刘妙涓承担。一审法院认定事实：叶伟鉴一家向广州市花都区花城街东边村昌一经济合作社以家庭承包的方式承包包括案涉土地在内的地块，并办理了《农村土地承包经营权证》。2010年11月30日，叶伟鉴作为甲方，刘妙娟作为乙方，双方签订《农村土地租赁合同》，约定：甲方将位于广州市花都区狮岭镇南昌里村面积2.22亩的农用耕地转让给乙方使用，土地用途为农业科技园艺开发、推广、培训、服务、根艺加工、农业种植，转让形式为个人转让经营；土地转让经营期限为10年，自2011年1月1日至2020年12月31日止。合同第五条：该土地的租金为第1至4年租金每年12210元，第5至7年租金每年14041元，第8至10年租金每年17538元；每年1月1日前，乙方向甲方全额交纳本年度的租金。第八条：本合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变更或者解除，经甲乙双方协商一致签订书面协议方可变更或解除本合同。第九条：在合同履行期间，任何一方违反本合同的约定视为违约，违约方应按土地利用的实际总投资额和合同未到期的转让金额的20%支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的实际损失。合同尾部落款处，案外人陈某、叶国兴作为见证人进行签名确认。一审诉讼中，叶伟鉴陈述陈某为其朋友，至于陈某与刘妙涓的关系，其并不清楚；叶国兴是叶伟鉴同村的村民，现已去世。叶伟鉴并陈述，合同签订后，其将案涉土地交付给刘妙涓使用，刘妙涓用于种植一种叫金花的花卉；刘妙涓使用案涉土地至2016年年初，之后由于经营不善荒废，但刘妙涓并未将案涉土地交还给叶伟鉴，也未通过任何方式与叶伟鉴协商解除合同；刘妙涓已经支付2011年至2014年的租金及2015年的部分租金，其后的租金未付；所有租金均由陈某以现金方式代为支付给叶伟鉴，叶伟鉴现已无法联系到陈某本人。刘妙涓陈述其基于陈某的介绍而签订案涉合同，其承租案涉土地是计划用于种植花草，但因该土地未通水电及道路而无法使用，一直处于空置状态。一审诉讼中，叶伟鉴向一审法院提供139××××****的号码，表示该号码为陈某的电话号码。一审法院工作人员致电该号码，对方自称其为陈某本人，并表示：《农村土地租赁合同》是叶伟鉴与刘妙涓很久之前签订的，这是该二人之间的事情，其与刘妙涓已经多年没有联系了，其也不知道刘妙涓是什么情况。陈述完上述意见后自称陈某的人就挂断电话，之后就无法再联系到该人员。叶伟鉴、刘妙涓双方均未进一步向法院提供陈某的身份信息。一审庭审中，为减少双方损失，叶伟鉴同意自开庭当日开始收回案涉土地自行处置；刘妙涓认为其从未实际使用案涉土地，但如果法院认为其应当支付土地占用费，基于减损考虑，其同意叶伟鉴自开庭当日开始收回案涉土地。一审法院认为：《中华人民共和国农村土地承包法》第三十六条规定，承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。该法第五十三条规定，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。案涉《农村土地租赁合同》为签约双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。案涉合同约定，“本合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变更或者解除。经甲乙双方协商一致签订书面协议方可变更或解除本合同”。合同签订至今已近十年，刘妙涓主张其从未使用案涉土地，但其从未与叶伟鉴协商履行合同或解除合同事宜，刘妙涓的行为明显不符常理，也违反上述合同约定。一审法院认定刘妙涓未按时支付土地租金，已构成违约。刘妙涓抗辩叶伟鉴的主张已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。根据《农村土地租赁合同》约定，每年租金应在当年1月1日前支付，即2017年的租金应在2017年1月1日前支付，叶伟鉴未提交其在本案诉讼前已向刘妙涓主张权利的证据，其于2020年4月14日提起本案诉讼，因此叶伟鉴对2018年之前租金的主张已超过诉讼时效，一审法院不予支持。关于2018年之后的租金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。叶伟鉴主张其于2015年即未收齐当年租金，案涉土地自2016年年初开始就被荒废。对此，叶伟鉴应在合理期限内及时主张权利防止损失的扩大，叶伟鉴在土地被荒废四年多时间后才向刘妙涓主张权利，其应对扩大的损失部分自行承担责任。结合双方的过错程度，一审法院酌定刘妙涓按照2016年度的租金标准向叶伟鉴支付6个月的租金7020.5元（14041元÷2），对超出部分，不予支持。同上述理由，对违约金的主张，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、刘妙涓于该判决发生法律效力之日起十日内向叶伟鉴支付租金7020.5元；二、驳回叶伟鉴的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1197元，由叶伟鉴负担1117元，刘妙涓负担80元。经本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，对叶伟鉴的上诉，本院评析如下：叶伟鉴上诉认为应当支持从起诉之日起往前三年计算租金。对此本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”案涉《农村土地租赁合同》约定每年1月1日前刘妙涓向叶伟鉴全额交纳本年度的租金，因此刘妙涓应当在2017年1月1日前向叶伟鉴支付2017年当年的租金，关于2017年租金叶伟鉴应当从2017年1月1日应当知道自己的权利受到损害，故请求支付2017年租金的诉讼时效应当从2017年1月1日开始计算，叶伟鉴于2020年4月14日向一审法院提起诉讼，其关于2017年租金的诉讼请求已经超过3年的诉讼时效，故租金应当从2018年开始起算，一审法院处理并无不当，本院予以认同。叶伟鉴上诉认为其于2020年提起本案诉讼已经承担了怠于行使权利的相关法律后果，一审再依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定认为叶伟鉴就“扩大损失”承担责任，无疑是重复并加重了叶伟鉴的责任。对此本院认为，诉讼时效制度的设立是为了促使权利人积极地实现其权利，及时结束民事法律关系的不稳定状态，据叶伟鉴所述刘妙涓从2015年就开始拖欠租金，那么叶伟鉴应当积极行使自身的权利，向刘妙涓主张租金或者解除案涉合同。但是对于租金损失的扩大部分，不能仅归咎于叶伟鉴，刘妙涓对于案涉土地的经营情况更为清楚，如果无法经营其也应当积极与叶伟鉴协商，或者将案涉土地交还给叶伟鉴，以便叶伟鉴可以另行出租以减少损失。叶伟鉴因怠于履行自身的权利致使2015年至2017年的租金诉讼时效已过，其本身已经承担了相应的不利后果，一审法院又酌定刘妙涓仅支付6个月的租金7020.5元，无疑加重了叶伟鉴的负担，会导致双方利益的失衡。鉴于双方当事人于一审庭审当天确认交付案涉土地，故叶伟鉴主张2018年1月1日至2020年4月14日租金依据充分，本院予以支持。租金应当按照第8至10年租金标准17538元计算，上述期间的租金共计40107元（17538元×2年+17538元÷366天×105天）。关于违约金部分的诉请，案涉《农村土地租赁合同》约定违约方按土地利用的实际总投资额和合同未到期的转让金额的20%支付对方违约金，但本案无证据证明实际总投资额和合同未到期的转让金额，因此叶伟鉴主张违约金欠缺事实依据，本院不予支持，予以驳回。综上所述，叶伟鉴的上诉请求部分成立，予以支持。一审法院认定事实清楚，但是处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初6309号民事判决第二项；二、变更广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初6309号民事判决第一项为：刘妙涓于本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶伟鉴支付租金40107元；三、驳回叶伟鉴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1197元，由叶伟鉴负担738元，刘妙涓负担459元；二审案件受理费1098元，由叶伟鉴负担398元，刘妙涓负担700元。本判决为终审判决。审判员  刘欢二〇二〇年十二月十一日法官助理曹筱雨书记员林谷曼