广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初5863号原告（反诉被告）：汪春平，男，1978年1月26日出生，汉族，住武汉市新洲区**************，公民身份号码420************010。委托诉讼代理人：阮宏兴，广东国晖（江门）律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄建亮，男，1959年11月30日出生，汉族，住江门市蓬江区********************，公民身份号码440************332。委托诉讼代理人：冼艳明，广东汉铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：李健雄，广东汉铎律师事务所律师。原告(反诉被告)汪春平与被告(反诉原告)黄建亮租赁合同纠纷一案，本院作出（2019）粤0703民初4186号民事判决后，汪春平不服判决提起上诉，江门市中级人民法院作出（2020）粤07民终1283号民事裁定，裁定撤销4186号民事判决，发回重审。本院于2020年6月18日重新立案受理后，另行组成合议庭依法公开开庭进行了审理，汪春平的委托诉讼代理人阮宏兴，黄建亮的委托诉讼代理人李健雄、冼艳明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)汪春平向本院提出诉讼请求：1.判令黄建亮向汪春平支付补偿款70890元;2.黄建亮承担本案一切诉讼费用。事实和理由：汪春平和黄建亮签订《租赁土地合同》，约定黄建亮将位于江门市蓬江区******龙水坑土名的地块租给汪春平做兴办环保砖场地使用。汪春平在该土地上建起了房子，现在该房子被江门市蓬江区杜阮镇人民政府征收，补偿款金额为70890元，因该房子是汪春平所有的，因此应由黄建亮向汪春平支付补偿款70890元。被告（反诉原告）黄建亮辩称，1.涉案被征收房屋的补偿款，我方至今没有收到，具体的金额应该以政府实际补偿金额为准；2.汪春平长期拖欠我方的租金，即使该征收补偿款正式划拨我方，也应直接在拖欠的租金中予以抵扣。被告（反诉原告）黄建亮向本院提出反诉请求：1.判令汪春平向黄建亮支付2011年10月15日至2018年6月17日占用费225099元；2.判令本案反诉费用由汪春平承担。事实和理由：2010年6月8日，黄建亮与汪春平签订《租赁土地合同》，约定汪春平租赁黄建亮的土地，前五年每年租金为32395元／年，后5年每年租金为35634元／年。签订合同后，汪春平仅支付第一年租金，其后直至土地征收前一直使用黄建亮的土地，截至2019年5月已欠225099元，因《租赁土地合同》无效，经黄建亮多次催告无果，因此提出反诉。原告（反诉被告）汪春平对反诉答辩称，因黄建亮至今仍没有就该地块供电，因此黄建亮要求汪春平支付租金没有法律依据，且黄建亮的请求已超过诉讼时效。原告（反诉被告）汪春平向本院提交证据如下：身份证，《租赁土地合同》，押金、租金、水泥、人工等《收据》、房屋照片，《资产评估明细表》，证人证言，《责令停止土地违法行为通知书》，缪友文案一、二审《民事判决书》，《土地出让合同》，《民事裁定书》等。被告（反诉原告）黄建亮向本院提交证据如下：《担保证明》，《证明》，《收据》，《变压器转让协议书》，《供用电方案协议》，《委托书》，《施工设计工程量清单报价》，《配电安装工程合同》，《工程概算书》，《申请书》，《发票》，《证明》，证人证言，《租赁合同》，《土地出让合同》，《建设用地规划许可证》，《江门市投资项目登记备案证》，《证明》等。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合诉辩双方的意见，并经审核认定双方当事人提交的证据，本院查明：2003年9月28日，江门市蓬江区******民委员会（甲方）与黄建亮、余根好（乙方）签订《土地出让合同》，约定由甲方将位于****（土名）约35亩土地出让给乙方，甲方负责协助乙方办理土地使用证、报建等有关手续。甲方负责该土地的青苗及地上物的补偿费。2010年6月8日，黄建亮（甲方）与汪春平（乙方）签订《租赁土地合同》，双方约定：甲方将位于****（土名）的地块租给乙方作兴办环保砖场使用，土地面积3927平方米（折合5.89亩），租赁期限自2010年10月15日至2020年10月14日，前5年租金每年32395元，后5年租金每年35634元。租赁期间土建工程由乙方负责，租赁期满地上建筑物归甲方。2010年4月16日，汪春平在合同签订前支付了租赁定金5000元给黄建亮，双方约定：如电力供应不上，此定金如数归还汪春平。同年10月4日，汪春平又支付租赁押金20000元给黄建亮。合同签订后，汪春平支付了一年（至2011年10月14日）的租金给黄建亮。汪春平承租后，在案涉土地上建造了建筑物，并成立砖厂开展经营活动。因涉案土地是农用地，2010年7月20日，江门市国土资源局杜阮国土资源所向黄建亮发出《责令停止土地违法行为通知书》，认为黄建亮未经批准，擅自在**非法使用土地，责令恢复土地原状。汪春平认为在租赁土地期间租借他人发电设备发电使用，对于无法办理用电手续和正常供电的事实，汪春平提供了证人潘娟华和郭仲泰的证言。黄建亮则认为已办好用电手续，并提供了亭园村委会出具的《担保证明》等证据。双方当事人确认，案涉土地于2018年9月20日由汪春平交回给黄建亮，并于2018年11月至12月间被政府征收。2019年5月10日，汪春平提起（2019）粤0703民初4186号案本诉，2019年6月6日黄建亮提出反诉。因案涉土地建筑物征地拆迁，经评估后案涉土地上盖物价值为70890元。黄建亮确认，政府对此作出补偿，补偿金额为70890元，但因汪春平、黄建亮之间对款项的归属存在争执，政府未予发放，黄建亮也不同意由汪春平去政府签领。汪春平确认，只要黄建亮向其支付了70890元，同意黄建亮去政府签领；如果黄建亮未付70890元，不同意黄建亮去签领。另查明，黄建亮另将与本案相同地段的一部分土地分租给缪友文使用，与本案同期，缪友文对黄建亮提出起诉，双方当事人的委托诉讼代理律师与本案相同，亦有本诉反诉，本诉及反诉的诉讼请求、事实理由与本案基本相同。后本院作出（2019）粤0703民初3378号民事判决，缪友文不服判决提起上诉，江门市中级人民法院作出（2020）粤07民终1916号民事判决，二审判决撤销了一审判决，并判令黄建亮支付补偿款33942元给缪友文，判令缪友文支付土地占用费23001.77元给黄建亮。二审判决认定“涉案土地为农用地性质，黄建亮未按法定程序办理土地‘农转非’手续，曾收到杜阮国土资源所《责令停止土地违法行为通知书》，责令其停止违法行为，涉案土地使用不符合相关法律规定，双方签订的《租赁土地合同》无效。”判后，缪友文不服二审判决，向省法院申请再审，省法院作出（2020）粤民申10275号民事裁定，驳回缪友文的再审申请。本院认为，本案系租赁合同纠纷。双方当事人的本诉、反诉及事实和理由、代理律师与缪友文一案基本一致，两案具有可比性，亦应秉持同一裁判标准。在缪友文一案中，终审判决已经认定该案的《租赁土地合同》无效，本案情节相同，故本院认定本案的《租赁土地合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉建筑物为汪春平租赁期间个人出资所建，汪春平于2018年9月20日将案涉土地交回给了黄建亮，案涉土地并于同年11月至12月间被政府征收，现该土地的上盖物因征地拆迁而被拆除，该建筑物交回给黄建亮时尚在租赁期内，现在已经不能由黄建亮返还，也没有必要再返还，故黄建亮应按评估价70890元折价补偿给汪春平。对于征地拆迁补偿款，案涉土地在拆迁前已经交回给黄建亮，黄建亮应另行依法向有关部门主张权利，与汪春平无关。黄建亮于2019年6月6日提出反诉，根据《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效的规定，黄建亮有权追索反诉之日前三年的土地占用费，也即截至2016年6月7日止。对于其反诉请求的2016年6月6日之前的土地占用费，实为合同签订时约定的租金，已经超过诉讼时效，汪春平提出了时效抗辩，该抗辩合法有理，对于超过诉讼时效部分，本院不予支持。对于2016年6月7日之后的土地占用费，汪春平虽然抗辩未通供电，但其亦确认于2018年9月20日才交回土地，其实际上是占用了黄建亮的权益，应予支付土地占用费。因案涉土地在被征收前（即2018年9月20日）已由汪春平交回给黄建亮，而黄建亮反诉主张的土地占用费要求计至2018年6月17日，故其土地占用费应自2016年6月7日起计至2018年6月17日，也即合共24个月10天。汪春平、黄建亮签订的《租赁土地合同》约定2015年之后的租金为每年35634元，经核算汪春平应支付的占用费为72244.27元（35634元/年÷12个月×24个月+35634元/年÷365天×10天）。此外，黄建亮收取了汪春平定金及押金共25000元未退，因《租赁土地合同》无效，应在结算土地占用费时退还给汪春平，并在土地占用费中抵减，抵减之后，汪春平仍需支付占用费47244.27元给黄建亮。综上所述，黄建亮应支付补偿款70890元给汪春平，汪春平应支付土地占用费47244.27元给黄建亮，本院依核定的金额予以支持，对于黄建亮的其余反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黄建亮应于本判决生效后十日内支付补偿款70890元给原告（反诉被告）汪春平；二、原告（反诉被告）汪春平应于本判决生效后十日内支付土地占用费47244.27元给被告（反诉原告）黄建亮；三、驳回被告（反诉原告）黄建亮其他的反诉请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1572.25元，由被告（反诉原告）黄建亮负担；反诉受理费2338.24元，由原告（反诉被告）汪春平负担491元，被告（反诉原告）黄建亮负担1847.24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  肖 剑人民陪审员  区少卉人民陪审员  曹**英二〇二〇年十二月二十五日法官 助理  梁沛杰书 记 员  张晓莹