黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终8362号上诉人（一审被告）：韩磊，男，1992年5月5日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：杨鹏澍，黑龙江佳旭律师事务所执业律师。被上诉人（一审原告）：李显志，男，1977年10月14日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省哈尔滨市松**。委托诉讼代理人：宋香娟，黑龙江宋香娟律师事务所执业律师。上诉人韩磊因与被上诉人李显志确认合同无效纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院（2020）黑0113民初2499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月18日立案后，依法组成合议庭，采用阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。上诉人韩磊的委托诉讼代理人杨鹏澍，被上诉人李显志的委托诉讼代理人宋香娟到庭参加询问。本案现已审理终结。韩磊上诉请求：撤销一审判决，驳回李显志一审诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。签订《土地厂房转让协议书》（以下简称案涉合同）的双方主体为韩磊与李显志，与案外人王印无关。一审中，韩磊分别举示了《转让协议书》、《授权委托书》。在韩磊与李显志签订案涉合同，甚至是双方就案涉土地厂房转让进行磋商的过程中，韩磊就曾向李显志出示过这两份证据。李显志清楚知道案涉土地及厂房的实际拥有者为韩磊，所以双方才签订案涉合同，并且把定金支付给韩磊。虽然从协议的签名处来看，韩磊系证明人，但从该协议的内容、履行方式、约定的条件来看（特别是李显志在协议中签字，捺印，写上身份证)，协议的双方主体是韩磊与李显志。该协议第九条：“此协议经双方当事人签字确认后生效”。韩磊与李显志均在该协议上签字，并且李显志已经开始履行该协议了，把定金支付给韩磊。这说明李显志认可该协议的效力，而且履行了协议的内容。故韩磊与李显志签订的案涉合同系双方真实的意思表示，没有违反法律、行政法规等规定，该协议合法有效。双方应当按照协议约定的内容履行该协议。一审中韩磊举示录音证据能够证明系李显志因为自身的原因不愿意按照协议约定支付转让费，属于违约方。从录音记载的时间上看，是签订协议后的十多天后，还没有到协议约定的二十天履行期届满日。不论从该录音的内容还是时间上看，均能证明李显志系违约方。但一审判决中，仅认为该份录音证据证明李显志向韩磊主张返还定金未果，这是明显的认定事实错误。2.一审法院适用法律错误。一审法院在判决中适用《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和灭失，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。来论述韩磊不属于案涉土地及厂房的使用权人，从而说明韩磊与李显志签订的协议无效，韩磊应将定金予以返还，这属于适用法律错误。本案的实质问题是韩磊与李显志在签订案涉合同后，李显志未按照协议约定履行出资义务，构成违约。在协议中，双方就是否返还定金是没有作出任何约定的，只是约定在20天内，如韩磊不能让王印签字的后果为返还定金，并没有约定李显志不买了依然返还定金。本案的事实恰恰是李显志在约定的时间未到期的情况下，自己提出不再支付案涉厂房及土地的转让费，导致协议不能继续履行，也没有履行的可能性。故李显志的违约行为是导致协议不能继续履行的根本原因，李显志支付给韩磊的十万元钱的性质应定性为定金，这是在李显志的诉状中自认的。韩磊也认为该笔付款为定金。既然双方对该笔十万元款项的性质均认可为定金的情况下，先应看看双方当事人对定金有没有约定，如有，应当尊重当事人的意思自治原则；若没有，则应当适用定金法则进行裁判。故一审法院应审查李显志是否构成违约，并应适用《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）中关于定金的规定。李显志辩称，1.韩磊没有按约定让王印在合同上签字，因此按双方的约定案涉合同没有生效。在签订案涉合同时李显志知道此协议书中韩磊的义务，即配合李显志办理产权更名手续，应由案外人王印来履行，因为韩磊是从案外人王印处买来案涉土地、厂房，但是并没有将产权登记在韩磊名下，因此王印是案涉标的物的登记产权人。李显志为了购买案涉土地后更名过户方便，因此在与韩磊签订案涉合同时要求韩磊必须以王印的名义与李显志签订，王印在案涉合同上签字后，此协议书才发生法律效力。李显志之所以这样要求，是避免合同签订后，韩磊不按协议的约定让王印来配合李显志办理产权过户手续，但是如果此合同是李显志与王印签订，李显志完全可以依据与王印签订的案涉合同直接诉讼王印，由王印配合李显志办理更名过户手续。这样签的目的是为了减少一道更名过户手续，要不然应先从王印名下更名到韩磊名下，再由韩磊更名到李显志名下，两次更名过户会产生很多费用，也会很麻烦。对于李显志的要求韩磊也同意了，因此才出现案涉合同的转让人是王印，受让人是李显志的情况。合同签订后，李显志按与韩磊的约定支付韩磊10万元定金，但是韩磊并没有按照合同约定，让王印在案涉合同的受让人处签字。因王印没有在案涉合同上签字，所以按案涉合同第9条之规定，案涉合同没有成立和生效。2.因案涉合同违反法律的强制性规定应是无效合同。案涉土地的性质为集体经济组织的建设用地，其土地使用权人为王印，所有权人为××城区××永××村。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但是，符合土地利用总体规划，并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形，致使土地使用权依法转让的除外。根据这一规定农民集体土地的使用权原则上不允许出让、转让或者出租用于非农建设，只有一种情形可以例外，就是对于符合土地利用总体规划，并依法取得建设用地的企业，因破产兼并等原因，使土地使用权发生转移的除外。本案中无论是王印还是韩磊都不是因破产兼并等原因转让案涉土地使用权，因此案涉合同的标的物是无权转让的。根据《合同法》第五十二条之规定，违反法律的强制力的合同是无效的。综上，因案涉合同是主合同，定金合同是从合同，主合同无效，定金合同当然无效。因为案涉合同无效，因此案涉合同所约定的权利义务不发生法律效力。根据《合同法》第五十八条之规定，韩磊应将定金返还李显志。李显志向一审法院起诉请求：1.确认韩磊与李显志签订的案涉合同两份均无效；2.判令韩磊立即返还李显志定金10万元；3.本案诉讼费由韩磊承担。一审法院认定事实如下：涉案土地为三项用地，土地使用权人均登记在双城区幸福乡××、王印名下；王印与韩磊于2015年3月1日签订转让协议书，王印将案涉土地出卖给韩磊；2016年12月16日，王印签署授权委托书，授权韩磊全权处理案涉土地及地面上附属房产的买卖及处置等一切事宜；2018年12月4日李显志作为乙方与韩磊、万国君作为证明人（双城区幸福乡××、王印为土地所有权人）签订土地厂房转让协议书，一份为价格150万元，一份为价格185万元，两份合同中均有李显志、万国君、韩磊的手写体的亲笔签名，且李显志、韩磊还标了身份证号；2018年12月4日李显志向韩磊交纳购买双城区幸福乡永支村土地及厂房（地号1/37/9/896）定金10万元。2018年12月22日李显志找韩磊索要10万元定金未果。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和灭失，经依法登记发生效力，未经登记、不发生效力，但法律另有规定的除外”本案中，案涉土地登记在王印和双城区幸福乡永支村名下，其为涉案土地的使用权人。韩磊称其已购买案涉土地，其为案涉土地的所有权人的观点，一审法院不予支持。因案涉土地未办理转移登记，未登记在韩磊名下。《合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还”。本案中，案涉土地的两份协议上韩磊均在证明人处签字和按印，协议上甲方处均为空白。案涉土地的所有权人王印和双城区幸福乡永支村均未在案涉土地的两份转让协议上签字、按印或是盖章，该两份协议均不能成立。根据上述规定，韩磊应返还李显志向其交付的定金10万元。综上，对李显志提出的要求韩磊立即返还其定金10万元诉讼请求，一审法院予以支持；李显志要求确认其与韩磊签订的两份案涉合同均无效的诉讼请求，一审法院不予以支持。韩磊提出的案涉两份协议书均有效，李显志违约在先，定金不应返还等所有抗辩理由，因无有效证据予以支持，均不能成立，一审法院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、《合同法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：一、判决生效后十日内韩磊返还李显志定金10万元。二、驳回李显志的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币1150元，由韩磊负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明：案涉合同第四条约定，证明人韩磊首先收乙方李显志支付给甲方的定金100,000元，证明人韩磊保证在土地使用权人王印（与双城区幸福乡永支村村委会负责人）和乙方李显志在场的同时，二十天内签字盖章。如果二十天内不能签字盖章，证明人韩磊退回李显志先前支付的转让定金100,000元。一审庭审中，韩磊自认“我2015年3月1日买完土地后就到土地局去更名了，土地局说现在办不了，具体什么时间能办没有说”。本院认为，本案争议焦点系韩磊与李显志签订的两份案涉合同效力问题。依据《合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案从两份案涉合同形式看，因案涉土地所有权人“双城区幸福乡永支村”及案涉土地使用权人“王印”未在案涉合同上签字或盖章确认，故两份案涉合同均未成立。从本案的事实看，2015年3月1日签订转让协议书，王印将案涉土地出卖给韩磊，但是在一审庭审时韩磊称案涉土地现在不能办理更名过户手续，故依据《合同法》第九十四条规定，韩磊将案涉土地出卖给李显志亦不能办理更名过户手续，故双方协议不能履行，李显志主张返还定金符合上述法律规定，本院予以支持。综上所述，韩磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由韩磊负担。本判决为终审判决。审判长 许 静审判员 蔡耘耕审判员 齐 跃（）二〇二〇年十二月二十九日法官助理杨航书记员于凯华