湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0304民初3747号 原告（案外人）：刘建忠，男，1969年1月14日出生，汉族，湘潭市人。 委托诉讼代理人：贺超，湖南勤人坡律师事务所律师。 被告（申请执行人）：湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司，。 法定代表人：艾应寿，公司董事长。 委托诉讼代理人：凌跃进，湖南湘剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾涛，湖南湘剑律师事务所律师。 被告（被执行人）：湘潭新都房地产开发有限公司。 法定代表人：杨靖，系公司总经理。 委托诉讼代理人：罗勇，男，1971年3月11日出生，汉族，湘潭市人，该公司员工。 原告刘建忠与被告湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司（以下简称新晶都酒店公司）、湘潭新都房地产开发有限公司（以下简称新都房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月5日立案受理后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘建忠及其委托诉讼代理人贺超、被告新晶都酒店公司的委托诉讼代理人凌跃进、曾涛、被告新都房地产公司的委托诉讼代理人罗勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘建忠向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销湘潭市岳塘区人民法院（以下简称岳塘法院）（2020）湘0304执异77号执行裁定；2、请求改判不得执行******号房产；3、请求判令本案诉讼费用由新晶都酒店公司、新都房地产公司承担。事实和理由：因物业管理服务合同纠纷一案，新晶都酒店公司申请岳塘法院对新都房地产公司的财产进行执行，其中的执行标的包含******号房屋，因该房屋系刘建忠所有，故刘建忠作为案外人提出书面执行异议，申请岳塘法院终止对上述标的的执行。岳塘法院在异议审查时，认定事实不清，适用法律错误，作出驳回案外人刘建忠异议申请的裁定。上述房屋确系刘建忠所有，2013年10月13日，湖南湘中输变电建设有限公司（以下简称湘中输变电公司）与新都房地产公司签订《工程施工框架协议》，约定湘中输变电公司承包新都汇二期5—8栋房屋的电力工程，工程款以******房屋抵债，多退少补。在实际施工完工前，湘中输变电公司指定由刘建忠作为购房业主与新都房地产公司签订购房合同，购房价3420元/平方米，购买的房屋包括执行标的在内的******两层整层房屋在内。刘建忠于2014年8月13日至9月3日期间，通过银行转账分14笔共计支付10176804元至新都房地产公司指定财务人员彭晓丹银行账户。2014年9月4日，新都房地产公司向刘建忠开具了包括刘建忠购买的5栋6、7、8层首付款在内的地税预收款专用凭据，后来，双方又口头协商该款只用于缴纳5、6层房屋全款，不再作为6、7、8层房屋的首付款。刘建忠已全额支付******的房款。根据新都房地产公司向刘建忠提供的五号栋平面图，刘建忠与新都房地产公司于2015年9月25日签订了商品房买卖合同，共计四十份。因刘建忠没有仔细查阅合同，直至此次申请执行人新晶都酒店公司申请执行时才发现，******房屋均由20套房产被分成了22套房产，这是新都房地产公司财务与营销部门未衔接好所致，刘建忠对此并无过错。刘建忠支付房款、签订合同后，新都房地产公司即相当于交付了房屋给刘建忠，在此期间，新都房地产公司还介绍他人拟承租房屋经营宾馆，因行情不好，最终未行租赁。******号房屋（原以为整层）没有及时进行备案登记的原因是签订合同时房屋未竣工验收及新都房地产公司欠缴税务部门营销税所致。期间，刘建忠也曾多次催办，因新都房地产公司负债累累，无力支付税款，一直未行办理。综上，刘建忠早已在新晶都酒店公司起诉并查封新都房地产公司财产前，已支付包括申请执行人新晶都酒店公司申请执行标的在内的******两层房屋的全额房款，房屋也早已交付刘建忠，本案涉案房屋是因新都房地产公司的原因才没有办理备案登记。故根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第（一）款规定，应判决不得执行刘建忠所有的******号房屋，故刘建忠诉至法院，请求判如所请。 新晶都酒店公司辩称：1、原审法院认定事实清楚，适用法律正确。不动产所有权的转移适用登记主义，不动产自登记之日所有权才发生转移，根据湘潭市不动产登记中心信息显示，涉案房屋目前仍登记在新都房地产公司名下，刘建忠对涉案房产在不动产登记中心为挂名而已，并未进行实质性的登记，事实上是新都房地产公司为恶意逃避债务借名登记，且刘建忠并未提供涉案房产归其所有的证据，仅提供了《工程施工框架协议》拟证实其主张，该协议是否实际履行、价款多少、是否结算均没有证据证明，其请求权属于债权性质，故刘建忠根据《工程施工框架协议》、《商品房买卖合同》等提出执行异议，缺乏事实及法律依据，人民法院应予驳回。2、刘建忠依据《工程施工框架协议》主张对涉案房屋的所有权缺乏事实和法律依据，刘建忠未提供证据证明该工程项目已竣工并验收合格，不具有真实性，故应当驳回刘建忠的执行异议之诉。首先，刘建忠并未提供任何证据证明《工程施工框架协议》中新都汇二期电力施工项目的工程进度，也未举证证实该工程已竣工验收，《工程施工框架协议》未达到工程结算的条件，以房抵债行为更是荒唐。《工程施工框架协议》的合同主体为湘中输变电公司，刘建忠未经湘中输变电公司授权或同意，无权得到新都房地产公司的房产，且涉案房产未到湘潭市不动产登记中心办理产权备案登记手续，故刘建忠提出的执行异议无事实及法律依据，应不予采信。其次，刘建忠提供的《关于工程款抵房的函》仅为湘中输变电公司湘潭项目部单方制作，并非湘中输变电公司发出，无法证明湘中输变电公司将以房抵债事宜授权刘建忠处理，也无任何证据证明湘中输变电公司同意刘建忠为《工程施工框架协议》工程款以房抵债的实际获益人，同时，该函件明确表明工程短时间不能竣工，故该工程并未达到竣工验收标准，未竣工验收的工程何以结算工程款，更不存在以房抵债。3、刘建忠并未提供任何房屋已交付的证据，涉案房屋并不属于刘建忠所有；刘建忠也一直未为涉案房产交纳物业服务费，证明其并非涉案房产业主，故刘建忠提出的执行异议之诉完全没有事实和法律依据。 新都房地产公司述称：刘建忠涉案房屋的购房款已经向新都房地产公司交纳，新都房地产公司已出具证明。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，刘建忠及新晶都酒店公司、新都房地产公司围绕诉讼请求及答辩主张依法提交了证据。本院认为，刘建忠提交的工程施工框架协议、供配电工程施工承包合同书、《关于工程款抵房的函》，因刘建忠无其他工程施工资料、结算资料印证工程施工的真实性，新晶都酒店公司不予认可，故本院不予认定，且刘建忠主张房款实际由其本人支付，该工程施工实际与本案并无直接关联，本案房产也并非以房抵债进行购买；刘建忠提交的新都汇二期刘建忠购房款付款统计表，系其自制的统计数据，不属于证据，本院不予认定；刘建忠提交的工商银行转账记录、账户交易历史明细清单、华融湘江银行转账历史明细清单，结合其提交的收款人彭晓丹兴业银行收款账户开户信息及交易流水、新都房地产公司内资企业登记基本情况表、记账凭证及新都房地产公司2014年8月、9月工资明细表及彭晓丹到庭所述，能证实刘建忠确向新都房地产公司指定的彭晓丹银行账户支付涉案房款，彭晓丹收取房款后已将房款按新都房地产公司要求付至公司股东张剑平、师嘉银行账户，上述证据及证人所述客观、真实，本院予以认定；刘建忠提交的证明、说明均系本案立案后，新都房地产公司为应对本案的处理新出具的证明、说明，不属于原始证据，不符合证据形式要求，本院不予认定，本案事实应通过其他有效证据予以认定；刘建忠提交的2014年9月4日新都房地产公司向其出具的地税预收款专用凭据一份，能与上述付款记录及彭晓丹所述相印证，本院予以认定，但权属的确认应结合其他有效证据另行确定，不能单凭该收据予以认定；刘建忠提交的******平面图，与客观实际户型图不相符，也与本案处理无关，本院不予认定；刘建忠提交的其与新都房地产公司签订的******买卖合同40份，均系电子网签合同，客观、真实，本院予以认定；刘建忠提交的******整层买卖合同，因本案的处理需通过其提交的电子网签合同进行认定，该合同已与本案的处理无直接关联，且合同中21、22户室的处理需另案确定，故该证据在本案中不予认定；刘建忠提交的岳塘法院（2020）湘0304执异77号执行裁定书客观、真实，本院对其真实性予以认定；新晶都酒店公司提交的房产信息登记表（含新都房地产公司自行向执行法院提交的房产信息登记表）、协助执行通知书，经过核实，来源于本案原执行卷宗，该证据客观、真实，本院予以认定；新晶都酒店公司提交的岳塘法院（2020）湘0304执异77号执行裁定书，即刘建忠所提交的异议事项文书，是双方争议事项的由来，客观、真实，本院予以认定；新都房地产公司提交的工程竣工验收备案表虽系复印件，新晶都酒店公司不予认可，但涉案房产已达到交付条件，故该工程竣工验收备案表应是客观、真实的，本院酌情予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本院在执行申请执行人新晶都酒店公司与被执行人新都房地产公司物业管理费纠纷一案中，于2018年11月16日在湘潭市不动产登记中心查封了被执行人新都房地产公司名下位于******共计20套房产。2020年4月28日，本院在上述房屋的门上粘贴了（2020）湘0304执恢5号查封公告，公告拟处置上述房产。异议人刘建忠认为其已购买上述房屋，于是提出执行异议，因异议裁定驳回刘建忠的异议请求，遂刘建忠依法提出异议之诉。诉讼过程中，刘建忠向本院提交新都房地产公司与湘中输变电公司的《工程施工框架协议》、《供配电工程施工承包合同》和湘中输变电公司下属湘潭项目部出具的工程款抵房的函件，拟证实其是通过工程款抵债享有包括涉案房屋在内的房屋产权，同时，刘建忠提交了其向新都房地产公司财务部负责人彭晓丹的银行转账记录等证据，拟证实涉案房款包括******房屋的所有房款实际均已支付。根据刘建忠自述，双方虽是抵债方式获得房屋产权，但因合同主体不同，房款实际仍由其交纳，施工合同和购房合同分别履行。新都房地产公司原财务部部长彭晓丹到庭证实刘建忠向其银行账户支付的款项确系******房屋购房款，刘建忠支付购房款时是其所购的房屋房款整体分次支付。彭晓丹是根据新都房地产公司的要求向公司提供银行账号代收房款后，又全部转入新都房地产公司股东张剑平、师嘉银行账户，张剑平、师嘉系夫妻关系。张剑平、师嘉会在购房电子合同签订后，再将房款转入公司账户。根据统计，张建忠自2014年8月13日至2014年9月3日共计向彭晓丹转账支付10116604元，彭晓丹收到款项后，均及时将款项转至新都房地产公司股东张剑平、师嘉名下。新都房地产公司的股东只有张剑平、师嘉两人。2014年9月4日，新都房地产公司即向刘建忠开具了房款预收款专用凭据，开票金额10176804元，刘建忠自述差额流水60200元（10176804元-10116604元）未行打印。凭据记载的预收款内容为**********首期款，刘建忠表示其当时是拟分期付款购买上述房屋，后又与新都房地产公司口头协商，只全款购买**********的房屋，上述首付房款转为**********的购房全款，但刘建忠未与**********、**********室的电子合同，仅与新都房地产公司签订了**********、*******户室的电子合同，该40套房产合同约定的购房款合计8465460元，购房单价均为3420元/㎡，合同约定的支付时间均为2015年9月25日前将购房款一次性存入指定监管账户。 另查明，******共计20套房产目前登记在被执行人新都房地产公司名下，**********。2015年9月25日，刘建忠与新都房地产公司已就上述房产及**********共计40套房产签订了购房电子合同，但因新都房地产公司未缴纳相关税费的原因，只有**********房屋顺利备案并办理了产权登记，6层的房屋一直未进行正式的电子备案，直至2018年11月16日才进行备案，正在备案时，即被本院查封。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。又《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，异议人刘建忠就涉案房产已于2015年9月25日签订电子合同，涉案房产的买卖实际已经在产权登记部门预备案，仅是因出卖人新都房地产公司未缴纳税费原因，房屋的买卖一直未正式完成备案登记手续，而在办理正式备案登记手续时，涉案房产即被本院查封。刘建忠对此并无过错，且根据刘建忠的举证，涉案房屋房款已全部付清，且新都房地产公司已开具预收款收据，虽刘建忠将涉案房屋房款包括已经进行产权登记的**********屋房款全部支付至新都房地产公司财务部负责人彭晓丹账户，但这是新都房地产公司的内部管理存在问题，不应由刘建忠承担相应不利后果。新晶都酒店公司可通过其他程序依法维护自己的权利。关于刘建忠所述以房抵债问题，实际是刘建忠混淆了概念，双方购房合同的成立可能与新都房地产公司、湘中输变电公司之间《供配电工程施工承包合同》的履行存在一定关联，属于相辅相成又各自独立的合同，但本案购房款实际由刘建忠全额缴纳，刘建忠获得房屋产权不属于以房抵债。 综上，异议人刘建忠要求不得对涉案房产执行的诉讼请求成立，本院予以支持。因根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条之规定，对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效，故刘建忠要求撤销原异议裁定的诉讼请求纯属多余，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条（一）项、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下： 一、申请执行人湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司与被执行人湘潭新都房地产开发有限公司物业管理费纠纷一案中不得执行湘潭新都房地产开发有限公司名下位于******共计20套房产； 二、驳回刘建忠的其他诉讼请求。 案件受理费300元，由湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长  李湘蓉 人民陪审员  童怀仁 人民陪审员  由晓峰 二〇二〇年十二月二十七日 书 记 员  郭林媛