大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0214民初5517号原告：大连好管家物业管理有限公司，住所地大连普兰店区南山路**，统一社会信用代码91210282792039412W。法定代表人：孟庆华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：沙洪福，男，系大连好管家物业管理有限公司职员，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：初胜美，女，系大连好管家物业管理有限公司职员，住大连市普兰店区。被告：马凤玉，女，1976年6月17日出生，汉族，住大连市普兰店区。原告大连好管家物业管理有限公司与被告马凤玉为物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连好管家物业管理有限公司的委托诉讼代理人沙洪福、初胜美及被告马凤玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连好管家物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付其住宅物业费、卫生费合计5447元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：南都欣城小区业主马凤玉，住宅位于南都欣城风景园**楼****，面积64.71平方米。2007年8月29日，原、被告双方签订了《前期物业管理服务协议》，双发约定由原告为被告提供物业服务，被告按时向原告交纳物业服务费用。原告依约履行职责后，被告并未按约定向原告缴纳物业费，至今被告拖欠原告2012年1月1日至2020年12月31日物业费、卫生费合计5447元。原告向被告索要，被告一直推脱不付，侵犯了原告的合法权益。故此，原告依法诉至贵院，请求判令被告立即给付此款。被告马凤玉辩称，原告没有向我索要物业费，被告家里墙面长毛，原告没有及时进行维修，被告有责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的《前期物业管理服务协议》无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交催费照片一张，拟证明原告通过在未交费业主家门上粘贴催费通知单向被告催缴物业费。被告质证意见称未见过催费通知，只在今年交过催缴物业费电话。本院认为，关于原告提交的催费照片，照片照明物业费催缴函的时间为2020年7月13日，照片显示该催缴函系张贴于被告家屋门上，可以认定原告于2020年7月13日向被告催缴物业费，故本院对原告提交的催费照片予以采信。2、原告提交保安外来车辆登记表、每日巡园记录表、每年度业主满意度调查、物业费调价调查问卷，拟证明原告对小区存在存在的问题进行维修、维护等履行情况，也证明绝大多数业主对原告服务满意。被告质证意见为没有看见过，也没有填写过满意度调查。本院认为，该组证据系原告自行制作，应结合相应的被记录方和被调查方才能证明其实际履行情况，故本院对该组证据不予采信。3、收费许可证，拟证明原告收取物业费局批准，系合法收费。被告质证意见是不清楚，本院认为，收费许可证系普兰店市物价局颁发，本院对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年8月29日，原告大连好管家物业管理有限公司（甲方）与被告马凤玉（乙方）签订《南都欣城前期物业管理服务协议》，协议中载明了被告所居住的案涉房屋坐落位置为南都欣城风景园5号楼1单元401室，建筑面积64.71平方米。物业服务费标准为：住宅：住宅按建筑面积权证面积为准）物业服务费每月每平方米0.50元；每次交纳费用时间：按年度提前十日。协议中还约定双方的权利义务等内容。经普兰店市物价局批准，案涉小区自2014年1月1日起，居民住宅物业服务费调整为每月每平方米0.80元。另查明，被告自2012年1月1日开始拖欠物业费及卫生费，截止至2020年12月31日止，被告共拖欠9年物业费及卫生费，其中2012年1月1日至2013年12月31日，物业费：64.71平方米×0.5元/月/平方米×2年×12个月=776元，卫生费：72元；2014年1月1日至2020年12月31日，物业费：64.71平方米×0.8元/月/平方米×7年×12个月=4348元，卫生费：252元。原告要求被告给付上述拖欠物业费及卫生费共计5447元。本院认为，原、被告双方签订的《南都欣城前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。双方应按约定履行各自的权利和义务。原告已为被告所在小区提供了物业服务，被告作为该小区业主应按约定交纳相应的物业费。关于案涉小区物业费调整的问题，因案涉小区的物业费的收取标准根据当时的规定，物业费收取需取得物价管理部门的收费许可证，原告取得收费许可证后相应调整案涉小区物业费的收取标准，并不违反相关规定。关于被告辩称其所居住的房屋墙面长毛，物业没有进行维修的抗辩意见，因被告房屋内部墙面长毛的问题排除房屋漏水等原因，应属房屋工程质量问题所致，并非原告原因所致。故被告的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：被告马凤玉于本判决生效之日起十日内给付原告大连好管家物业管理有限公司自2012年1月1日起至2020年12月31日止物业费及卫生费合计5477元。如被告未按本判决指定的期限给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告马凤玉承担，被告马凤玉于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效法律文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审判员 胡 爽二〇二〇年十二月二十一日书记员 梁心奕附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。