天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终4787号上诉人（原审被告）：孙贺，男，1983年7月12日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：姚玉东，江苏江成（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津招商泰达房地产开发有限公司，住所地天津开发区北海东路**昆西园6/**楼。法定代表人：邹连永，董事长。委托诉讼代理人：叶彦红，天津赢彧律师事务所律师。委托诉讼代理人：石拓，天津赢彧律师事务所律师。上诉人孙贺因与被上诉人天津招商泰达房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初86399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孙贺上诉请求：撤销一审判决，改判孙贺少赔或者不赔物业费、采暖费、违约金和租金，改判案涉合同在2018年1月15日解除，一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。2017年8月31日双方签署《贝肯山项目租赁合同》，实际交接日为2017年9月21日。合同第一部分第10项要求上诉人需2017年12月10日前开业，但是由于被上诉人的消防及物业维修问题导致上诉人一直未开业。2018年4月5日上诉人向被上诉人管理人员提交了《第二时区补偿提请汇总表》，提出针对自合同签订到2018年4月15日因被上诉人消极不作为导致上诉人无法开业的赔偿诉求，但是被上诉人却不予置理。上诉人多次要求以合同目的不能实现为由解除合同，但被上诉人无人解决。被上诉人是通过招商入驻模式吸引上诉人来租赁此房屋，但签订租赁合同后一直未按当时招商入驻的规格积极招商，有虚假宣传之行为，给上诉人带来了很大的财产损失。一审程序违法。滨海新区人民法院传票要求2020年4月7日开庭，但是疫情期间，法院2020年4月2日作出传票，加上邮寄时上诉人在外地，手机损毁等原因，上诉人未在开庭三日前收到法院传票，因未及时收到传票，导致未能及时参加庭审，未能得到充分辩论，却被缺席判决。上诉人并未于2017年12月10日开业，且延迟开业已经超过30天，而被上诉人本来是有权通过减损规则来提前解除本合同的，被上诉人并未采取相应措施，从而导致其损失扩大，因此上诉人请求将双方解除合同时间调整为2018年1月15日。天津招商泰达房地产开发有限公司辩称，不认可上诉人的请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。天津招商泰达房地产开发有限公司向一审法院提出诉讼请求：1．确认原、被告双方签订的《贝肯山项目租赁合同》依法解除；2．判令被告将涉案房屋腾交给原告；3．判令被告立即付清2017年12月15日至2019年12月17日的租金342593.13元；4．判令被告立即付清自2018年1月1日起至2019年12月17日止的物业管理费49679.95元；5．判令被告立即付清2018年度采暖费为7589.74元；6．判令被告向原告支付租金违约金、物业管理费违约金、采暖费违约金共计10万元；7．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告为天津开发区北海东路**房屋所有权人。2017年8月31日，原、被告签订《贝肯山项目租赁合同》，约定原告将位于天津开发区××路××号楼××层××号商铺出租给被告，租赁期限为三年，自2017年9月15日至2020年9月14日。合同约定，2017年9月15日至2017年12月14日为免租期，免租期内被告无需支付租金，但应该支付该期间的物业管理费及水电使用费。出租商铺的套内面积为94.94平米，物业费用按套内面积计算。对于租金标准，2017年12月15日至2019年9月14日每季度含税租金为42536.68元，2019年9月15日至2020年9月14日，每日含税租金单价为5.01元，每月含税租金14462.47元，每季度含税租金43387.41元。对于物业管理费用，合同约定为每日每平方米0.73元，被告每月支付含税物业管理费2108.06元，每季度支付含税物业管理费6324.19元。合同还约定，被告应于每自然季度第三个月25日前向原告支付下自然季度租金及物业管理费，首次交纳含税租金需于2017年11月25日前支付。对于逾期支付的违约金，合同约定为拖欠日乘以拖欠租金总额的3‰，自款项应付之日起直至款项到达之日止。合同还约定，被告逾期30天未付租金或物业管理费，原告可以提前解除合同。此外，合同还对履约保证金等事项进行了约定。上述租赁合同签订后，原告向被告交付房屋，双方依约履行。但被告欠付原告自2017年12月15日起的租金和自2018年1月1日起的物业管理费，及2018年度采暖费。2018年5月10日，原告向被告以快递方式发出《催款通知书》，要求被告缴纳租金和物业费共计56202.82元。被告于2018年5月12日收到该快递。2019年5月14日原告又向被告以快递方式发出《催缴函》，要求被告缴纳租金、物业费、取暖费及违约金共计234424.36元，被告于2019年5月15日收到该快递。庭审中，原告主张以2019年12月17日作为双方租赁合同解除的日期，被告同意解除租赁合同并认可上述解除日期。原告另确认，涉案房屋已在2019年12月30日由被告交还给原告，且2020年1月21日被告向原告汇款19589.80元，并认可上述金额在本案中予以扣减。经计算，被告欠付原告2017年12月15日至2019年12月17日的租金341159.20元、2018年1月1日至2019年12月17日的物业管理费49663.59元、2018年度的采暖费7589.74元。一审法院认为，被告与原告签订的《贝肯山项目租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同关系合法有效，双方均应依约履行。被告欠付租金、物业管理费、采暖费构成违约，被告未提供证据证明原告出租涉案房屋及提供的物业服务存在瑕疵，被告不能证明其未支付前述费用具有合理性，故原告主张被告给付租金、物业管理服务费的主张，一审法院予以支持。经计算，被告应支付原告2017年12月15日至2019年12月17日的租金341159.20元、2018年1月1日至2019年12月17日的物业管理费49623.23元、2018年度的采暖费7589.74元，原告超过部分的请求一审法院不予支持。对于合同的解除，一审法院认为，根据双方租赁合同的约定，原告在被告逾期30天欠付租金及物业管理费时依约定享有合同解除权，原告以起诉的方式行使合同解除权，在2019年12月17日庭审中主张该日期合同解除，被告亦表示认可，双方之间的租赁合同自该日期解除。对于原告主张的逾期付款违约金，双方合同中存在该项约定，鉴于原告未提供证据证明其因被告逾期支付房屋租金产生的实际损失，故一审法院结合案件实际情况，根据法律规定，以欠付租金和物业费之和为基数，参照同期贷款利率上浮150%后再上浮130%，按照逾期付款期间分段计算。经计算，一审法院酌情认定本案违约金数额为4万元，扣减案件审理期间被告向原告支付的19589.80元后，被告还应支付原告违约金20410.20元，原告超过部分的主张一审法院不予支持。判决：一、确认原告天津招商泰达房地产开发有限公司与被告孙贺签订的《贝肯山项目租赁合同》于2019年12月17日解除；二、被告于本判决生效之日起十日内给付原告2017年12月15日至2019年12月17日的租金341159.20元、2018年1月1日至2019年12月17日的物业管理费49623.23元、2018年度的采暖费7589.74元；三、被告于本判决生效之日起十日内支付原告违约金20410.20元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8798元，由原告承担1408元，由被告承担7390元，被告应承担部分由其于本判决生效之日起十日内迳行给付原告。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交7份证据。证据1，装修图纸，用以证明上诉人在进行装修前将装修图纸报送被上诉人处，被上诉人应当将图纸报送消防审批，因此因消防审批停止装修的责任不在上诉人，应由被上诉人承担。证据2，装修票据，用以证明上诉人装修花费8637元。被上诉人质证称，本案系基于延迟支付租金、物业费等费用而提起的诉讼。上诉人提出的装修图纸、装修票据等均是其自行产生的损失。根据案涉合同约定，这些费用相应的报批均应由其自行完成，与上诉人无关。上诉人交付房屋经过消防验收合格，竣工验收合格，具备交付条件。证据3，微信聊天记录，用以证明上诉人多次向被上诉人反映暖气、门窗维修、商街开街、消防以及不能营业等问题一直没有得到解决，同时在该商家的其他商铺也存在类似问题，因此上诉人不能正常营业是被上诉人造成的，被上诉人未尽到出租人基本义务，违约在先。被上诉人质证称，不认可真实性、关联性及证明目的。证据4，通知，用以证明，被上诉人并非案涉房屋所在商街的物业管理公司，无权收取物业管理费，并且商街的停车场直至2019年7月10日才正常投入运营，严重影响了商户的经营。被上诉人质证称，被上诉人具有物业管理资质，停车场什么时候开通不是租赁合同事项与本案无关。证据5，公众号截图，用以证明被上诉人招商时承诺打造第二时区商街，并许诺于2017年12月10日开业，被上诉人存在虚假宣传。被上诉人质证称，经另案查明该公众号不是被上诉人注册，不能代表被上诉人的意思。证据6，招商宣传册，用以证明被上诉人招商时的宣传与实际严重不符，被上诉人存在虚假宣传，以致上诉人构成重大误解。被上诉人质证称，招商宣传只是前期的宣传，最终是以双方签署的合同作为双方履行的依据。如果存在重大误解，也应另案提起诉讼解决。证据7，第二时区补偿提请事由汇总表，用以证明2018年4月5日上诉人将导致上诉人不能正常营业的问题汇总提交给被上诉人，但被上诉人未予解决，从而导致案涉纠纷发生，被上诉人存在过错。被上诉人质证称，被上诉人有权依据合同收取相应费用，对该证据真实性、关联性及证明目的均不认可。本院认为，上述证据不能实现上诉人的证明目的。被上诉人提交1份证据，微信截图，证明孙贺本人明知一审法院给他送达传票以及明知一审开庭的时间，是其自己的原因拒绝参加庭审，一审程序没有任何问题。上诉人质证称，真实性认可，证明目的不认可。本院认为，该证据可以证明孙贺收到传票并已经知晓开庭时间。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方签订的《贝肯山项目租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。上诉人长期欠付租金、物业管理费、采暖费构成违约，且未提供充分证据证明未支付前述费用具有合理性，故一审法院对被上诉人主张的租金、物业管理费和采暖费，予以支持，并无不当，本院予以维持。案涉房屋出租前经过了消防验收，上诉人主张因消防问题不能开业经营的依据不足，本院不予支持。关于暖气不达标、门窗维修、停车服务及虚假宣传问题，上诉人未能提供充分证据予以证实，本院不予支持。关于采暖费，案涉合同约定被上诉人有权代付该费用，且之前的采暖费即由被上诉人代付，代付后上诉人已将之前的采暖费交给了被上诉人，且被上诉人已经实际缴纳了案涉采暖费，故上诉人应支付被上诉人采暖费。上诉人主张关于物业管理费向谁交纳的问题，案涉合同约定该费用向被上诉人交纳，现上诉人主张被上诉人不是物业公司因而不应向其交纳的依据不足，本院不予支持。上诉人主张减免租金和物业费的依据不足，本院不予支持。关于减少违约金的问题，一审法院已经予以减少，上诉人主张仍应减少的依据不足，本院不再予以调整。根据该合同约定，在上诉人逾期30天欠付租金、物业管理费时被上诉人享有合同解除权，被上诉人以起诉的方式行使合同解除权，在2019年12月17日庭审中主张该日期合同解除，上诉人亦表示认可，一审法院认定案涉租赁合同自该日期解除，并无不当，本院予以维持。上诉人应向被上诉人腾还案涉房屋。关于程序问题，一审程序合法，非一审法院原因造成孙贺未能出庭。综上所述，孙贺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8798元，由上诉人孙贺负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 姜腾飞二〇二〇年十二月二十四日法官助理王洪飞书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……