安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖07民终1129号上诉人（原审被告）：钟立东，男，1967年1月16日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。被上诉人（原审原告）：郭美萍，女，1965年10月4日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。委托诉讼代理人：鲍克群,安徽克群律师事务所律师。委托诉讼代理人：马新娇,安徽克群律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钟和胜，男，1957年3月10日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。上诉人钟立东因与被上诉人郭美萍、钟和胜确认合同无效纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院（2020）皖0705民初3826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1号受理后，依法组成合议庭，因经过阅卷、调查和询问当事人，当事人没有提出新的事实、证据或理由，本案不开庭进行了审理，本案现已审理终结。钟立东上诉请求：1、依法撤销（2020）皖0705民初3826号民事判决，改判驳回郭美萍在一审中提出的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由两被上诉人承担。事实和理由：1、钟和胜构成一房二卖，案涉两份合同均有效，钟立东主观上为善意且尽了后买受人基本的调查义务，在履行过程中不存在过失，也不违背正常的交易习惯，即便钟和胜具有主观恶意，并不妨碍钟立东基于合理信赖取得涉案房屋的所有权，钟立东并不属于恶意办理登记。一审法院忽视郭美萍无证房买卖行为、未及时催告履行办证义务等二手房买卖中基本交易风险，而着重强调所谓的履行合同瑕疵有失偏颇，即便钟立东在履行合同过程中存在瑕疵，也不能据此否认物权公示的绝对效力。2.物权登记效力应当优于占有。最高法院《全国民事审判工作会议纪要》和《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》，均已经确定了审理一房二卖纠纷案件过程中，人民法院所确认权利顺位的裁判依据。郭美萍辩称，1.郭美萍与钟和胜签订的《房屋认购协议》系双方真实意思表示，合同并未违反强制性法律规定，双方由此形成的房屋买卖合同，依法应属无效。2.钟和胜、钟立东与案外人叶秀恒恶意串通，将案涉房屋出卖给钟立东，严重损害了郭美萍的合法权益。钟和胜未答辩。郭美萍向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法确认钟立东、钟和胜就铜陵市汇景新城19栋1105室房屋签订的《不动产买卖合同》无效；2、判令钟立东协助钟和胜共同办理产权恢复登记手续，将上述房屋的产权恢复登记至钟和胜名下，判令钟立东协助郭美萍办理过户手续；3、本案诉讼费用由钟立东、钟和胜共同承担。一审法院认定事实：2016年8月8日郭美萍以认购方（乙方）与钟和胜以出售方（甲方）通过铜官山区杨为玲房地产信息中介服务部签订《房屋认购协议》一份，该协议约定：“一、甲方出售位于铜陵市铜官山区汇景新城19栋1105室售给乙方。二、乙方认购房屋面积约71平方米（建筑面积）。三、乙方认购房屋总定价为人民币（大写）贰拾万元整（小写：￥200000元整）。五、付款方式：乙方看房确认后，先交壹万元人民币给甲方作为定金，如乙方违约不买则定金不退。如甲方不卖，赔偿乙方贰万元。经甲、乙双方洽谈，确定首期付款人民币壹拾捌万元（含定金），余款贰万元写欠条给甲方，等此不动产证办下来过户给乙方时，一次性付清给甲方。十一、乙方付总房款壹拾捌万元整，余款贰万元后，此房售房成立，房产权归乙方所有。甲方交房钥匙给乙方，物业管理费和相关配套设施（水电燃气、电话、有线电视）由乙方承担。乙方自己所购买的房源状况及房源性质已经熟知了解此房是回迁安置房，并已实地察看多次，如房屋发现质量问题，甲乙双方携手找开发商处理解决。十二、该小区在能办理不动产证时，甲方应积极主动地把不动产证办下来并及时通知乙方，不得拖延时间或拒绝及刁难乙方办理过户手续。如甲方违反上述约定则视为甲方违约，并承担违约责任。”2016年8月26日钟和胜向郭美萍出具《收条》一份，收到郭美萍购房款18万元，杨为玲作为见证人签字证明。郭美萍于2016年8月份即居住于铜陵市铜官山汇景新城19栋1105室至今。2018年12月12日钟和胜办理了铜陵市铜官山汇景新城19栋1105室房屋产权证，在未告知郭美萍的情况下，于2019年1月将该房屋抵押给叶某某，并办理了抵押登记手续，期限2019年1月9日至2019年7月8日。钟立东从事中介工作。2019年5月16日钟立东以买方（甲方）与钟和胜以卖方（甲方）签订《不动产买卖合同》一份，合同约定：“第一条不动产权属情况：不动产产权人钟和胜，不动产权证号：20180044820，不动产坐落：汇景新城19栋1105室。第二条不动产价款总计人民币（小写）320000元，（大写）叁拾贰万元整。不动产价款支付方式约定如下，按以下第1方式：1、甲、乙双方择一次性付款方式的。乙方于2019年5月16日前向甲方一次性付清房价。第五条关于不动产产权转移登记的约定如下；2019年5月17日前甲乙双方共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。第六条上述不动产及附属的交付约定如下：1、甲方应当在2019年5月17日前，将不动产交付乙方”。签订合同的当日钟立东将房款支付给钟和胜，并于当日在铜陵市不动产登记中心办理了过户手续。2019年9月20日钟立东领取不动产权证皖（2019）铜陵市不动产权第0018754号。2019年7月8日在郭美萍住处，钟立东为该住房与其发生纠纷。2019年7月12日郭美萍曾以钟和胜涉嫌合同诈骗向公安机关报案，2019年8月9日铜陵市公安局铜官分局以没有犯罪事实，决定不予立案。郭美萍遂于2019年8月15日向铜陵市铜官区人民检察院进行申诉。2019年9月6日钟和胜诉至铜官区人民法院要求解除与郭美萍的房屋买卖合同，2019年9月26日铜官区人民法院裁定驳回起诉。2019年9月18日，钟立东诉至铜官区人民法院，请求依法判令郭美萍立即搬出铜陵市铜官区汇景新城19栋1105室房屋，腾空房屋并将房屋交还给钟立东，提起返还原物纠纷一案，铜官区人民法院于2019年12月27日作出（2019）皖0705民初5210号民事判决书，该判决认为，从钟立东、郭美萍与原房屋产权所有人钟和胜分别签订买卖合同的时间看，郭美萍签订合同的时间早于钟立东；其次，从占有的状况看，郭美萍在支付合理对价后就实际占有了该争议房屋，并一直居住于在该房屋内，而钟立东并没有实际占有该房屋；再者，从交易习惯看，郭美萍从看房到通过中介签订房屋买卖合同，并支付价款，再到钟和胜将房屋交予郭美萍居住，符合正常的、合理的交易习惯，且郭美萍在房屋买卖过程中不能办理产权登记转移系当时客观原因而致，并非其本人的消极因素所致；而钟立东与钟和胜在房屋买卖过程中，特别是对于二手房的买卖，在未能实地查看房屋现有状态的情况下就签订了买卖合同，并于签订合同的当日即办理了房屋过户手续，有违正常的交易习惯。综上分析，虽然钟立东作为案涉房屋的权利人，要求郭美萍搬出铜陵市铜官区汇景新城19栋1105室房屋，满足该请求的前提条件是郭美萍对案涉房屋属于无权占有，而从本案事实看，郭美萍在支付合理对价后，对该房屋处于持续占有状态，其占有具有本权的基础，具有合法依据，郭美萍的行为并不构成无权占有，故钟立东的诉讼请求铜官区人民法院不予支持，判决驳回钟立东的诉讼请求。审理中，郭美萍增加诉讼请求：判令钟和胜、钟立东协助郭美萍办理涉案房屋过户手续；对郭美萍未支付的购房款20000元，一审法院释明一并判决。以上事实，有当事人陈述，《房屋认购协议》、收条、《买卖合同》、不动产登记证书、证明、民事判决书等相关证据附卷，且经庭审质证，予以确认。一审法院认为：郭美萍与钟和胜签订《房屋认购协议》，对于房屋转让价格、付款期限、交房期限、房产过户等作了明确约定，双方之间的房屋买卖合同依法成立并有效。钟和胜按约将房屋交付原告，郭美萍支付大部分房款，双方已履行买卖合同的主要义务。钟和胜未按约协助郭美萍办理产权登记手续，但郭美萍已实际占有并使用涉案房屋。钟和胜办理房屋产权登记后，未及时通知郭美萍并协助办理不动产转移登记，又私自将涉案房屋抵押他人，后与钟立东签订不动产买卖合同，收取钟立东的购房款，钟和胜一房二卖的行为具有主观恶意，而且钟和胜明知无法向钟立东交房的情况下，以其他借口唐塞，其行为具有合同欺骗犯罪嫌疑。钟立东向钟和胜购买涉案房屋，自身主观上不具有恶意，也无证据证明其与钟和胜恶意串通，原告主张该买卖合同无效的请求，本院不予采纳。但房地产交易属于重大的经济活动，钟立东与钟和胜在房屋买卖过程中，特别是对于二手房的买卖，在未能实地查看房屋现有状态的情况下就签订了买卖合同，并于签订合同的当日即办理了房屋过户手续，未核实房屋装修、实际居住情况，漠视基本交易风险，支付房款，有违正常的交易习惯，明显存在过失。本案涉及两份房屋买卖合同，标的为同一房产，房产交付、不动产转移登记均为履行买卖合同的行为，郭美萍签订买卖合同在先，已实际占有并使用涉案房屋，未办理不动产登记，郭美萍无过错；钟立东签订买卖合同在后，不动产转移登记在后，且履行合同过程中存在瑕疵，不能对抗在先的买卖合同履行行为。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条的规定，判决：一、被告钟立东协助被告钟和胜共同办理产权恢复登记手续，将铜陵市铜官区汇景新城19栋1105室房屋的产权恢复登记至被告钟和胜名下，在本判决生效后一个月内履行；二、被告钟立东、钟和胜协助原告郭美萍办理铜陵市铜官区汇景新城19栋1105室房屋不动产转移登记手续，在本判决生效后一个月内履行，同时原告郭美萍向被告钟和胜支付购房款20000元；三、驳回原告郭美萍的其他诉讼请求。案件受理费40元（已减半），保全费30元，由被告钟和胜负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：在案涉两份房屋买卖合同均有效的情况下，郭美萍对案涉房屋的占有效力是否优于钟立东对案涉房屋的产权变更登记效力。根据本案查明的事实，本院综合评判郭美萍与钟立东在案涉房屋交易中的行为。关于郭美萍与钟和胜之间的交易，法律并不禁止回迁房的买卖。郭美萍已经按照协议要求支付绝大部分房款，钟和胜已向其交付案涉房屋，郭美萍实际占有案涉房屋，其对案涉房屋的占有具有物权属性，该权利对外具有一定的合法性、持续性、公开性。郭美萍在房屋占有期间也与钟和胜就产权变更登记进行过交涉，其未取得案涉房屋产权变更登记的原因在于钟和胜的违约，郭美萍发现钟和胜在办证以后将房屋抵押给案外人叶秀恒的情况后即诉至铜官区人民法院。关于钟立东与钟和胜之间的交易，根据钟立东陈述，案涉房屋登记在钟立东工作的中介机构进行交易。住房和城乡建设部、国家发展改革委、人力资源社会保障部于2011年4月1日制定实施的《房地产经纪管理办法》第二十二条规定：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。”钟立东本人作为专业的房产中介从业人员，应该按照行业管理办法的规定对房屋的实际情况及权属证书进行查看。在案涉房屋交易过程中，作为专业的房产经纪人员，钟立东没有尽到行业管理方面的调查义务，违反了行业管理规范；钟立东对案涉房屋属于回迁房是明知的，回迁房一般交付在先，产权证办理在后，由此容易产生一房二卖的风险。作为专业的中介机构工作人员，钟立东对回迁房交易风险的认识应该有别于一般的购房者，其在交易过程中未实地看房和进行必要的调查，如要求钟和胜提供案涉房屋水电气信息、走访物业公司等，是造成钟和胜欺骗其成功的重要原因。一审法院认定钟立东在案涉房屋交易过程中存在过失符合本案事实和法律规定。关于审理一房数卖纠纷案件,根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的规定：“如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。”基于前述，本案中郭美萍与钟和胜的签订的房屋买卖合同在先，郭美萍支付了绝大部分房款，钟和胜向其交付房屋后合法占有该房屋并装修入住至今，其对房屋的占有是合法持续公开的。郭美萍积极向钟和胜主张办证等权利，出现纠纷后积极寻求权利保护。钟立东虽然办理了案涉房屋的产权变更登记，但因其在交易过程中没有尽到一般交易主体的注意义务，更何况作为专业的房产经纪人员、作为钟和胜委托办理房屋出售的中介机构工作人员，没有尽到行业管理方面的调查义务以及对回迁房买卖风险的审查和防范，导致其被钟和胜欺骗。在谴责钟和胜一房二卖的同时，比较对一房二卖的发生是否存有过失，郭美萍对一房二卖的发生无过失，钟立东具有一定的过失。综上，在确定权利保护顺位上，二审法院赞成一审法院的观点。鉴于本案钟和胜一房二卖导致钟立东合同目的不能实现，为体现司法对不诚信行为的否定性评价，二审法院征得郭美萍、钟和胜同意后，依职权确定郭美萍在办理案涉房屋不动产转移登记手续后，向上诉人钟立东支付购房款20000元。钟立东因合同未能履行导致的其他损失可以继续循法律途径向钟和胜主张。综上所述，钟立东的上诉请求不能成立，应予驳回；二审法院依职权对一审判决结果部分予以变更，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持安徽省铜陵市铜官区人民法院（2020）皖0705民初3826号民事判决的第一项、第三项；二、变更安徽省铜陵市铜官区人民法院（2020）皖0705民初3826号民事判决的第二项“被告钟立东、钟和胜协助原告郭美萍办理铜陵市铜官区汇景新城19栋1105室房屋不动产转移登记手续，在本判决生效后一个月内履行，同时原告郭美萍向被告钟和胜支付购房款20000元。”为：上诉人钟立东、被上诉人钟和胜协助被上诉人郭美萍办理铜陵市铜官区汇景新城19栋1105室房屋不动产转移登记手续，在本判决生效后一个月内履行，同时被上诉人郭美萍向上诉人钟立东支付购房款20000元。”三、驳回上诉人钟立东的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费80元，由上诉人钟立东负担。本判决为终审判决。审判长  段文明审判员  尹雪茗审判员  管佳丽二〇二〇年十二月二十九日法官助理盛华铭书记员操甜甜附:本案适用的法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。