湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初239号原告：蒋月贤，男，1956年4月19日出生，汉族，户籍地湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人:王柯，湖南芙蓉（常德）律师事务所律师。特别授权代理。被告：万善红，男，1978年9月1日出生，汉族，户籍地湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：阮方，湖南开旗律师事务所律师。特别授权代理。被告：李锐利，男，1980年12月26日出生，汉族，户籍地湖南省常德市武陵区。第三人：曾美元，女，1981年3月19日出生，汉族，户籍地湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：田芳，湖南劲鸣律师事务所律师，特别授权代理。原告蒋月贤与被告万善红、李锐利，第三人曾美元房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋月贤及其委托诉讼代理人王柯，被告万善红的委托诉讼代理人阮方，第三人曾美元的委托诉讼代理人田芳均到庭参加诉讼。被告李锐利经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案一审现已审理终结。蒋月贤向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告蒋月贤与被告李锐利、第三人曾美元于2019年5月11日签订的《房屋买卖（居间）合同》（第1710038号）合法有效：确认原告对（2019）常德市不动产权第003***6号房屋享有足以排除执行的民事权益；2、请求依法解除对案涉房屋的执行查封，判决不得执行湘（2019）常德市不动产权第003****6号房屋。万善红辩称：1、（2019）湘0702财保160号裁定书是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定；2、李锐利存在恶意逃避债务之嫌，其转让房屋行为依法不应受法律保护；3、蒋月贤的行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，其主张依法不能成立。理由如下：一是交付钥匙的行为并不等同于占有。蒋月贤在提出异议申请之前并未在案涉房屋中居住或者合法占有。没有合法占有案涉房屋；二是蒋月贤与李锐利、曾美元未在合理期限内办理房屋产权转移登记手续，系房屋买卖双方或蒋月贤怠于行使权利或履行义务所致，非蒋月贤所称“因李锐利、曾美元需要偿还银行按揭款原因”；4、万善红在本案中不具有过错，其合法权利应得到保护。蒋月贤的权利可以通过其它途径得到实现；5、蒋月贤有职业“炒房者”之嫌。综上，蒋月贤不能排除执行。曾美元辩称：第三人对蒋月贤是否为房产买卖专业人员不知情，但房屋买卖是本人的真实意思表示；没有办理过户的责任不在我方；同意原告诉请。李锐利经本院公告送达开庭传票等法律文书，未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利。蒋月贤围绕诉讼请求向本院提交了以下证据复印件：1、原告身份证，被告李锐利以及第三人曾美元的身份证，被告李锐利以及第三人曾美元的结婚证、常住人口登记卡；2、权利人为李锐利、曾美元的湘（2019）常德市不动产权第0××7号不动产权证书；3、房屋买卖（居间）合同及《补充协议》，《天源星城1*栋1**2房补充协议》，常德市成邦房地产经纪有限公司物业附属清单一览表，（2019）湘常德证民字第1473号、第1474号公证书，李锐利出具的50000元收条、900000元收条各一张，对方账号为李锐利的中国建设银行交易明细1张（2019年6月5日转入350000元）、对方账号为李锐利的中国邮政储蓄银行的交易明细1张（2019年6月6日转入500000元）、对方账户户名为刘欢的存款账户金融交易明细一张（2019年5月11日转入50000元，定金）；4、（2019）湘0702执异49号执行裁定书、（2019）湘0702财保160号民事裁定书、（2019）湘0702执保401号执行裁定书；5、开票日期为2020年6月28日的“业主办理入住手续需缴纳费用明细表”、2019年6月28日电费缴费明细、开票日期为2020年1月3日的物业服务费发票、智能燃气表ＩＣ卡、水表卡复印件以及当庭出示的房屋钥匙；6、交房确认函（原件）；7、公证处工作人员徐某笔录；8、2020年10月13日提交的（2019）湘0702民初3079号民事判决书。万善红围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：1、湖南省常德市德诚公证处出具的“蒋月贤为受托人申请办理委托公证数超10件以上”的证明；2、“A-专业房子装修15年老蒋”的微信截图。曾美元围绕诉讼请求向本院提交了以下证据复印件：（2019）湘0702民初3079号民事判决书。经审理查明：1、2019年5月11日，李锐利、曾美元夫妻（卖方）与蒋月贤由常德市成邦房地产经纪有限公司作为居间，签订了《房屋买卖（居间）合同》。该合同内容：……居间人接受买卖双方之委托，居间促成买卖双方就案涉房屋（座落在武陵区××路××＃楼××室）达成交易；2、卖方应在2019年6月5日前将该房产的《不动产权证书》或《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》原件交至居间人；3、卖方以人民币玖拾万元的价格将房产转让给买方，买方应向卖方支付购房定金人民币伍万元；3、卖方在收到全部房款的当日将房产交付给买方、房屋交付时卖方应将交付前所产生的物业管理费、水费、电费、煤气费、有线（数字）电视费、电话费、网络使用费等费用清偿完毕。房产交付后的上述使用及过户费用由买方承担……；3、同日，李锐利、曾美元（甲方）与蒋月贤（乙方）签订《补充协议》，协议内容为：……该房屋以公证委托的形式进行交易，甲乙双方于2019年6月10日前办理公证委托，购房款于公证委托当日一次性付清给甲方……；2019年6月6日，李锐利、曾美元（卖方）与蒋月贤（买方）签订《天源星城1*栋1**2房屋补充协议》，协议内容为：李锐利、曾美元委托蒋月贤办理房屋转移手续，从2019年6月6日至2019年12月5日期间，蒋月贤不得有任何与房屋买卖有关的违法行为，如发生相关的违法行为与李锐利、曾美元无关，由蒋月贤一人承担，买方蒋月贤已将全部房款一次性付给卖方李锐利、曾美元。如在本次委托期间，李锐利、曾美元自身问题导致1*栋1**2房屋抵押查封，蒋月贤无法过户至第三方，所产生的法律责任由李锐利、曾美元共同承担。4、2019年6月11日，卖方曾美元，置业顾问肖军、买方蒋月贤三方出具“交房确认函”，内容为：买卖双方经常德市成邦地产房地产经纪有限公司购入及出售。天源星城1*栋1**2物业现已办理完毕国土部门的产权过户手续，卖方已结清该物业在交付给买方使用前所产生的水电费、管理费、管道燃气费、有限电视费等相关费用。双方均确认经纪人已协助双方办理完毕与该物业相关的所有手续，双方均无异议。5、2019年7月12日，万善红与被告李锐利、曾美元民间借贷纠纷一案立案，2019年11月26日，本院作出判决：被告李锐利于本判决生效之日十日内向原告万善红偿还借款本金300000元及利息38500元；6、立案前，即2019年6月27日，由于万善红申请了诉讼保全，本院（2019）湘0702财保160号民事裁定书以及（2019）湘0702执保401号执行裁定书裁定：对李锐利名下价值40万元的财产予以保全。同日，本院将上列裁定书及协助执行通知书送达给常德市不动产登记中心，查封了李锐利名下位于常德市武陵区××路××号楼××室的房产【产权证号：湘（2019）常德市不动产权第003***6号】，查封期限为自协助执行通知书送达之日起三年。7、2019年10月11日，蒋月贤向本院提出异议，请求中止对天源星城1*栋1**2号房屋的强制执行，并解除对房屋的查封。本院于2019年12月26日作出执行裁定书，以“异议人的相关实体权利均应通过庭审举证、质证、认证等审判程序来确定其权利主张是否合法成立”的理由裁定：驳回异议人蒋月贤的异议请求。2020年1月8日，蒋月贤诉至本院，要求判如所请。本院认为：本案系执行异议之诉。经查：1、对李锐利、曾美元与蒋月贤签订了书面的《房屋买卖（居间）合同》并支付全部房款的事实，万善红不持异议；2、蒋月贤向本庭提交的“业主办理入住手续需缴纳费用明细表”、电费缴费明细、以及物业服务费发票，虽然不能证明李锐利是在2019年6月27日之前交的相关费用，但结合蒋月贤向本庭提交的“交房确认函”、“常德市成邦房地产经纪有限公司物业附属清单一览表”、蒋月贤当庭展示的案涉房屋门钥匙，证明蒋月贤已经在2019年6月27日之前对案涉房屋享有了实际的管领力与支配力。蒋月贤存在法律意义上的实际占有状态；3、根据双方当事人对于案涉房屋买卖时间的约定，并结合公证处、房地产管理部门的实际操作、交易惯例等综合判断：首先，李锐利、曾美元与蒋月贤在补充协议里约定了“……该房屋以公证委托的形式进行交易，甲乙双方于2019年6月10日前办理公证委托……，”故蒋月贤买卖房屋通过公证委托进行交易的交易惯例不应受到责备；其次，从2019年6月6日李锐利、曾美元与蒋月贤到公证处办理公证，至2019年6月27日案涉房屋被查封，一个月时间不到，没有超过蒋月贤与李锐利、曾美元在《天源星城1*栋1**2房屋补充协议》里约定的6个月时间。应属于合理的办证延迟期间。故本院认为，蒋月贤对未办理案涉房屋过户登记手续不存在过错。综上，本院确认蒋月贤与李锐利、曾美元签订《房屋买卖（居间）合同》的时间、房款支付的时间、交房确认的时间均在查封之前，蒋月贤因自身原因未办理过户登记的证据不足，万善红提交的证据不足以证明蒋月贤系职业“炒房者”。故蒋月贤享有足以排除执行案涉房屋的权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条第一款之规定，判决如下：一、确认蒋月贤与李锐利、曾美元于2019年5月11日签订的《房屋买卖（居间）合同》系有效合同、蒋月贤享有足以排除执行案涉房屋的民事权益；二、解除位于常德市武陵区××路××＃楼××室【湘（2019）常德市不动产权第003***6号）】的房屋查封手续且不得对该房屋执行。案件受理费200元，由万善红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  蔡雨静人民陪审员  陈祥谋人民陪审员  池文华二〇二〇年十二月八日书 记 员  周丽娅附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。