上海市宝山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0113执异437号案外人：尤某某，女，1988年12月22日出生，汉族，户籍地江苏省淮安市淮阴区南陈集镇陈集村窑河组**。案外人：赵某某，男，1986年10月9日出生，汉族，户户籍地江苏省淮安市淮阴区南陈集镇陈集村窑河组**。/div>以上两名案外人共某的委托代理人：穆博洋，北京盈科(上海)律师事务所律师。以上两名案外人共某的委托代理人：张晓晴，北京盈科(上海)律师事务所律师。被执行人：李洪生，男，1954年3月25日出生，汉族，户籍户籍地上海市静安区。div>利害关系人(被害人)：汪梅芳，女，1958年4月15日出生，汉族，住上海市闵行区浦涛路******。委托诉讼代理人：胡兆冬，男，汉族，1955年11月11日出生，住上海市闵，住上海市闵行区>本院在执行上海市宝山区人民法院刑事审判第二庭移送执行被执行人李洪生合同诈骗罪一案中，案外人尤某某、赵某某对本案执行标的提某了书面异议，本院曾于2020年5月26日作出(2020)沪0113执异134号执行裁定书，后上海市第二中级人民法院于2020年8月10日作出(2020)沪02执复122号执行裁定书，裁定发回本院重新审理。本院重新组成合议庭后，依法进行审查，并公开进行听证，现已审查终结。案外人尤某某、赵某某称，被执行人李洪生系上海市罗和路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的动迁安置主体，在取得系争房屋后，于2015年至2016年期间一房多卖，导致各方受损严重；案外人为第三个买受人，2016年3月17日案外人与李洪生签订了房屋买卖合同，约定房屋总价款为人民币(以下币种均为人民币)130万元，案外人支付了购房款110万元后，李洪生向案外人实际交付了系争房屋，之后案外人又支付了购房款10万元，剩余10万元约定待过户后支付(现案外人愿意按照法院的要求将剩余价款10万元交付执行)。汪梅芳为系争房屋的第二个买受人，向李洪生支付了购房款73万元，但李洪生并未将系争房屋向汪梅芳交付，汪梅芳得知系争房屋被交付给案外人后即诉至本院，并恶意隐瞒李洪生与案外人之间的房屋买卖和交付的实际情况，致使本院在遗漏重要当事人的情况下作出了(2016)沪0113民初7478号案件的错误判决；案外人随即提起第三人撤销之诉，本院作出(2017)沪0113民撤3号民事判决，撤销了(2016)沪0113民初7478号民事判决书，案外人依据该判决维持了对系争房屋的占有和使用的状况，并实际居住至今。汪梅芳在案外人提起第三人撤销权之诉的同时，向派出所报案，认1李洪生一房多卖构成诈骗，后本院作出(2017)沪0113刑初1432号刑事判决，认定李洪生犯合同诈骗罪成立，并要求李洪生赔偿被害人汪梅芳的损失。本院在执行该刑事判决中查封了系争房屋，执行案号为(2018)沪0113执3170号，案外人认1，其是系争房屋的合法受让人，对系争房屋享有“物权期待权”，理由如下：一、其与李洪生之间的房屋买卖合同合法有效，其已经履行了必要的注意义务，2016年3月,李洪生即向其交付了房屋，其用实际居住行为来排除后续风险发生的可能性。其在系争房屋交易期限届满后就向法院起诉要求办理系争房屋的过户手续，因系争房屋上存在本案查封，目前该案处于中止审理状态，对此其不存在任何过错。二、其购房事实经法院(2017)沪0113民撤3号、2017沪01**刑初1432号案件两次查明，且在刑事案件中法院最终认定李洪生一房数卖的过程中，仅有汪梅芳一个受害人，未将申请人列为受害人。故其对系争房屋享有物权期待权，且必然将转化为所有权。三、被害人汪梅芳深度参与上述案件审理，明知尽管李洪生名下的动迁安置房尚未过户给案外人，但已成为案外人可某某的物权房产，案外人必然要求过户，只是在等待限制期限的届满，汪梅芳就不应申请法院对系争房产实施查封，故汪梅芳属非善意第三人，无论是法院移送执行查封还是汪梅芳申请查封，均属于非善意查封，应予解除。四、系争房屋属于动迁安置房，存在限制交易期限，但上海市有关动迁安置房的限制交易期规定主要是依据上海市住房保障和房屋管理局于2010年10月27日颁布的地方规范性文件《上海市住房保障和房屋管理局关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》，该文件会让法律规定的合同有效性的定性和保护公民合法交易的立法目的架空，阻却案外人依据法律应享有的合同履行利益和可某某利益，该文件设置很长的交易限制期，本身就是不合理的。案外人在签署购房合同时，尽管知晓动迁安置房在限制期内无法交易，以及因此可能带来的无法过户的风险，但正如所有商品房买卖交易一样，无法过户是购房交易普遍存在的风险，并非购买动迁安置房特有的风险，即便涉及查封，也存在查封时间的问题和查封金额的问题，案外人不可能预见到后续可能发生的具体风险类型以及解决难度。案外人并某某在任何违规违法的行为，不应承担因规范性文件带来的法律后果，而应享有和购买普通商品房主体同等的权利。五、案外人的权利是否足以排除执行，还要审查案外人和汪梅芳的权利优先性问题。参考《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十条、第四十五条、《合同法》第一百二十四条、第一百七十四条的规定，对于二手房“一房数卖”的审理思路，可以确定优先顺序为(一)已经办理产权过户的；(二)已经合法占有房屋的；(三)合同成立在先的。案外人的权利应优先于汪梅芳，故应允许案外人排除汪梅芳的查封。六、本案被执行人李洪生除系争房屋外无其他财产可供执行，若本案查封不能解除，导致案外人最终无法获得系争房屋，可能导致社会矛盾加剧，将增加一个受害人，如果最终走向参与李洪生唯一房产的拍卖分配，给各位买受人造成的损害总额加大，最终使李洪生成为受益人。综上，案外人认1，其情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故请求中止(2018)沪0113执3170号案件的执行，解除对系争房屋的查封。利害关系人(被害人)汪梅芳认1，其于2015年1月即与被执行人李洪生签订了购房合同，约定系争房屋价款为83万元，其已向李洪生支付了购房款73万元，目前仅执行到2万余元，尚有70余万元损失没有追回。其认1，案外人也应当属于被害人，不享有优先于本案执行的权利。案外人认1其在本案中存在恶意是不妥当的。另据其了解，案外人在2016年6月还从中介公司朱顺兵处获得退还的10万元房款，由赵某某出具了收条，故案外人仅支付了110万元房款，而非其主张的120万元房款。其不同意案外人的异议请求。本院经审查查明，系争房屋位于上海市罗和路XXX弄XXX号XXX室，权利人登记为上海金丰易居置业有限公司，房地产权证号为沪(2017)宝字不动产权第0050**，核准登记日期为2017年1月24日，该房屋性质为动迁安置房。2013年12月14日，李洪生、李洪富与上海市闸北区住房保障和房屋管理局签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，因曲阜西路XXX弄XXX号房屋被拆迁，分得包括上述系争房屋在内的拆迁利益，同时李洪生签订了《闸北区(晋元路)安置房预约单》，确定系争房屋意向登记为李洪生。2015年1月11日，李洪生与汪梅芳签订《房地产买卖居间协议》，约定李洪生将系争房屋以83万元的价格出售给汪梅芳，并依据合同约定先后收取汪梅芳购房款73万元。2016年3月17日，李洪生与上海金丰易居置业有限公司就系争房屋签订了《上海市商品房预售合同》。同日，李洪生(甲方)又与赵某某、尤某某(乙方)签订《上海动迁房买卖合同》，约定甲方将系争房屋以总价130万元价格出售给乙方；一期购房款110万元于2016年3月17日支付，第二笔房款10万元于2016年3月30日前支付，尾款10万元于交易过户当日交付；交易限制期满后，双方共某到宝山区房地产交易中心办理产权转移登记(过户)手续；导致该房屋交易限制期届满后未能过户给乙方而由甲方收回或者做其它处分的，甲方构成根本违约，按照房屋时价总额的100%承担根本违约责任，并退还乙方已付房款及赔偿已付房款利息并且不得对此条款提某任何主张；甲方的违约行为没有导致未能过户给乙方，该房屋最后过户给乙方了，但是给乙方造成了其他损失，甲方构成重大违约，每逾期一日甲方按照房屋时价总额的万分之五赔偿乙方。同日，李洪生与赵某某、尤某某签署了房屋交接书，并将房屋实际交付给赵某某、尤某某。赵某某、尤某某于2016年3月17日向李洪生支付110万元房款，又于2016年3月30日通过中介公司经办人朱顺兵向李洪生支付房款10万元。2016年3月31日，汪梅芳以李洪生涉嫌诈骗至公安机关报案。2016年5月25日，公安机关决定对李洪生立案侦查。2016年4月11日，汪梅芳又以李洪生为被告向本院提起诉讼，请求判令李洪生向其交付系争房屋。李洪生经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。后本院于2016年9月14日作出(2016)沪0113民初7478号民事判决，判令李洪生将系争房屋交付给汪梅芳。2017年6月5日，本院受理赵某某、尤某某诉汪梅芳、李洪生第三人撤销之诉一案，并于2017年9月28日作出(2017)沪0113民撤3号民事判决书，判令撤销(2016)沪0113民初7478号民事判决书。2017年2月24日，赵某某、尤某某向本院提起民事诉讼，诉请解除其与李洪生之间就系争房屋签订的《上海动迁房买卖合同》、返还购房款110万元、支付违约金22万元等。在该份民事起诉状中赵某某、尤某某自认，其发现李洪生在与其签订系争房屋买卖合同前，已将系争房屋出售给他人后，与李洪生就该事宜协商，中介公司曾退还其购房款10万元。本院对该案以(2017)沪0113民初5536号案件立案受理。2017年4月26日，赵某某、尤某某经本院释明应当“先刑后民”的审理原则后，撤回该案诉讼。2017年8月7日，检察机关对李洪生提起公诉，将汪梅芳、赵某某同列为被害人。审理中，赵某某、尤某某向本院提交法律意见书，认1李洪生主观上想将系争房屋出售给赵某某、尤某某，愿意继续履行合同，并已向其交付系争房屋，故其财产权益未受侵害，并非该案被害人。后本院于2018年1月15日作出(2017)沪0113刑初1432号刑事判决书，在本院认1部分载明“被告人李洪生虽隐瞒房屋售与汪梅芳的事实，将房屋售与赵某某，并收取大部分购房款，但其向赵某某实际交付了房产，无法认定其在与赵某某的房屋买卖中具有非法占有对方钱款的目的”，判决：一、被告人李洪生犯合同诈骗罪，判处有期徒刑七年，并处罚金二万元(刑期从判决执行之日起计算，判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2016年10月30日起至2023年10月29日止，罚金自本判决生效之日起十日内付清)；二、责令被告人李洪生赔偿被害人汪梅芳的损失。2018年5月25日，本院以(2018)沪0113执3170号案件对该案涉财产部分进行执行。本案在执行过程中，于2018年7月4日轮候查封了系争房屋，查封期限自2018年7月4日起至2021年7月4日止。之前对系争房屋还有3个司法查封，分别为(2012)闸执字第946号案件(顾庚娣与李洪生民间借贷纠纷一案)，查封期限自2016年11月17日至2019年11月17日；(2017)沪0113民初5536号案件，查封期限自2017年3月17日至2020年3月17日止；(2017)沪0113民撤3号案件，查封期限自2017年6月29日至2020年6月29日止。目前，前述3个查封都已超过查封期限。审查中，本院向刑庭发出征询意见函，核实本院(2017)沪0113刑初1432号刑事判决书未将赵某某列为被害人，未将李洪生售与赵某某系争房屋的事实认定为合同诈骗罪的一节事实予以认定，是否表明刑事判决认定了系争房屋应归赵某某所有。本院刑庭回函表示，李洪生实际上向赵某某交付了房屋，表明其欲与赵某某进行正常的房产交易，其主观上并无非法占有赵某某钱款的目的，故认定其与赵某某之间构成合同诈骗罪的主观要件不能成立，赵某某不属于该案被害人。该刑事判决并未认定系争房屋归赵某某所有，系争房屋归何人所有不属于刑事案件审查评判的范围。审查中，赵某某、尤某某确认，因中介公司朱顺兵曾于2016年6月在公安机关向其退还10万元，其向朱顺兵出具了收条，故其前后共支付了110万元。其亦愿意将该10万元交付法院执行。本院认1，被执行人未履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，本院于2018年7月4日对系争房屋采取查封措施时，根据系争房屋不动产登记簿、相关动迁安置协议及预售合同，系争房屋应属于被执行人李洪生所有，故本院的查封措施并无不当。本案的争议焦点为：案外人尤某某、赵某某对系争房屋是否享有足以排除强制执行的权利。根据《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条第一款的规定，执行过程中当事人、利害关系人认1执行行为违反法律规定，或者案外人对执行标的主张足以阻止执行的实体权利，向执行法院提某书面异议的，执行法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。故在刑事裁判涉财产部分执行中的有关执行异议应当适用民事诉讼法第二百二十五条及相关民事执行的司法解释规定审理。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提某异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。该规定是判断案外人对执行标的是否享有物权期待权以排除金钱债务执行的依据。本案中，根据(2017)沪0113刑初1432号刑事判决，认定李洪生在与赵某某买卖系争房屋中并不具有非法占有对方钱款的目的，尤某某、赵某某亦未被认定为受害人，故李洪生与赵某某之间的房屋买卖行为属于民事行为范畴。双方在本院于2018年7月4日实施查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，同时尤某某、赵某某已经根据合同约定支付了绝大部分房款，并愿意将剩余房价款交付执行，且已于2016年3月17日实际占有系争房屋。故案外人尤某某、赵某某对系争房屋是否享有物权期待权的关键在于其是否因自身原因至今未能办理系争房屋过户登记手续。对此本院认1，根据系争房屋不动产登记簿的记载，系争房屋的性质为动迁安置房。根据《上海市动迁安置房管理办法》第二十三条的规定，动迁安置房在取得房地产权证后的三年内不得转让、抵押。从案外人与李洪生之间签订的《上海动迁房买卖合同》约定内容来看，案外人在购买时明知系争房屋存在禁售期，以及在禁售期内存在各种可能导致卖方最终无法将房屋过户给买方的交易风险，故系争房屋的售价低于同类地区一般住宅的正常市场价格，同时约定了高额的违约责任。这表明案外人已某某系争房屋因存在禁售期、长时间无法过户而产生的高于一般住宅的各种交易风险予以充分考量，并自愿承担该风险。根据《上海市不动产登记技术规定》第16.8.6条规定，关于“动迁安置房在取得不动产权证书后的3年内不得转让、抵押”规定中的3年的时限，应按照被动迁居民家庭取得不动产权证书满3年；未取得不动产权证书或取得不动产权证书未满3年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得不动产权证书满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年进行认定。结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条将法院查封房屋的时间作为是否支持异议人的时间节点，故案外人是否符合非因买受人自身原因未办理过户登记的情形，也应当以法院查封时这一时间节点为准，而非以案外人选择提某执行异议的时间节点为准。具体到本案，法院查封系争动迁安置房时是否已经超过政策规定的禁售期是判断系争房屋是否非因买受人自身原因而未办理过户登记的事实依据。本案中，系争房屋取得大产证的时间为2017年1月24日，故其禁售期直至2020年1月24日才届满。本院于2018年7月4日采取轮候查封措施时，系争房屋仍处于禁售期，本身不具备过户条件。故案外人尤某某、赵某某请求排除执行的主张，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。至于案外人提某的排除本案执行的诸多理由，本院认1，首先，不动产物权以登记为成立要件，案外人认1其以实际居住行为来排除后续风险发生的可能性，系其对法律的误认。第二，本院(2017)沪0113刑初1432号案件未将李洪生与案外人之间的房屋买卖事实作为李洪生合同诈骗犯罪的一节事实予以认定，亦未将案外人列为受害人，但这仅是从刑事犯罪构成的角度进行的认定，刑事判决并未涉及系争房屋的权利归属，即使在案外人与李洪生签订的《上海动迁房买卖合同》合法有效的情况下，也不必然推导出案外人可以据此取得系争房屋的物权。案外人是某某系争房屋享有物权期待权而排除本案执行，仍应当按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行认定。如前所述，案外人的情形并不符合该条司法解释的规定。第三，对善意或恶意的判断，仅存在于交易发生时交易双方的主观认知，在法院查封被执行人财产的领域，不存在所谓善意查封或恶意查封的概念，而仅存在案外人的权利能否排除法院查封，故案外人认1汪梅芳明知系争房屋已出售给案外人却申请法院查封系争房屋为恶意，从而要求解封，无法律依据；第四，相关政策对动迁安置房设置禁售期是否合理并非本案的审查范围，任何人不能以对违反法律和政策的后果无知，而主张不承担相应的法律后果，案外人选择无视动迁安置房的禁售期限制而进行交易，就应承担由此带来的法律风险，其要求享有和购买普通住房主体同等的法律保护，缺乏法律依据；第五，案外人援某的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》仅适用于动产买卖，而非适用不动产买卖，于本案无参照性，案外人据此认1其权利优于汪梅芳，无法律依据。第六，案外人因无法排除本案执行而造成的损失，可另案通过民事诉讼途径向李洪生主张权利，李洪生并不能从中受益，案外人认1本案查封会造成社会矛盾加剧，增加受害人，造成损害总额加大而要求排除执行，该辩解是建立在牺牲他人利益的角度，亦无法律依据可言。综上，案外人要求排除本案执行的理由均不能成立，本院对其异议请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人尤某某、赵某某的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向上海市第二中级人民法院申请复议。审判长  须桃根审判员  赵 晨审判员  葛宝琴二〇二〇年十二月二十九日书记员  杨华华附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。二、《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条执行过程中，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定，或者案外人对执行标的主张足以阻止执行的实体权利，向执行法院提出书面异议的，执行法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。人民法院审查案外人异议、复议，应当公开听证。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。