湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘07民终2501号上诉人(原审原告)：武陵区金色家园小区第一届业主委员会。负责人：孙圣彪，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：徐硕鸿，男，1991年11月8日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：林新，湖南良思律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：常德火车站大市场开发建设有限公司，住所地湖南省常德市武陵区南坪街道办事处汇金社区常德大道常德火车站大市场电器日化城**。法定代表人：张新华，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢钢，湖南半毫米律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张忠胜，男，1974年12月14日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：杨建明，湖南天迪律师事务所律师。上诉人武陵区金色家园小区第一届业主委员会（以下简称金色家园业委会）因与被上诉人常德火车站大市场开发建设有限公司（以下简称火车站大市场公司）、张忠胜确认合同效力纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院(2020)湘0702民初3550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金色家园业委会上诉请求：撤销一审判决，改判确认火车站大市场公司与张忠胜签订的《“金色家园”地下车位转让协议》无效。事实和理由：1.基本事实未查清。人防车位属于国防资产，禁止买卖，一审没有调查核实火车站大市场公司是否取得《人民防空工程平时使用证》，如果未取得该证，转让使用权也是非法的，应认定转让协议无效。涉案车位转让价款没有查清，且没有核实张忠胜是否付清款项、转让协议是否生效。2.金色家园小区没有地上“公共停车位”，如地下176个车位不是可以免费使用的“公共停车位”，一般人不会选择购买该小区房屋。涉案车位属于房屋买卖合同中约定的“公共停车位”，这是火车站大市场公司在售房时对业主的承诺，现火车站大市场公司与张忠胜限制全体业主对“公共停车位”的免费使用权，私下转让交易，违反合同约定。3.一审认定火车站大市场公司转让车位的“使用权”，而非“所有权”，明显与合同的主要内容不符，其与张忠胜签订协议即为买卖人防车位所有权。4.《“金色家园”地下车位转让协议》侵犯了其他业主的优先权，违反《中华人民共和国物权法》第七十四条强制性规定而无效。金色家园小区业没有车位可以停靠，如果想要使用车位就要高价向张忠胜购买。一审违背诚信原则，对普通公众有不好的负面指引效应。火车站大市场公司辩称，金色家园业委会的起诉应当驳回。1.火车站大市场公司有权出售涉案车位。金色家园小区地下车位由火车站大市场公司投资建设，属于城市新建民用建筑按照国家规定修建的战时可用于防空的地下室，是具备防空功能的民用建筑，公司可以通过出售、附赠或出租等方式约定地下车位的归属。2.《“金色家园”地下车位转让协议》不违反法律强制性效力性规定。金色家园小区交房前通过了人防部门验收，手续齐全，即使转让协议违反了人防工程管理相关规定也不影响其效力。3.涉案车位转让价款多少、是否付清不影响合同效力。法律规定车位可以无偿转移，转让协议约定付清款项后生效不是确定合同效力的依据，仅为合同当事人主张合同是否生效的依据。3.公共停车位不等于免费使用。购房合同未约定为业主免费提供停车位，其中提到的公共停车位是指可以供业主停车之用，其他小区均为有偿使用车位，不会引起购房者误解。4.《“金色家园”地下车位转让协议》不违反《中华人民共和国物权法》第七十四条规定。出售车位只有须出售给业主的限制，没有出售数量的限制，案涉车位的受让方张忠胜系金色家园小区业主。5.火车站大市场公司将车位出售给张忠胜没有损害业主的利益。从业主入住到车位出售，对车位有需求的业主早已通过购买或者租赁解决，时隔8年之后，火车站大市场才将闲置车位转让，符合优先满足业主需要的管理要求，且转让协议约定了不能与业主存在利益纠纷，张忠胜确定的转让价格比之前定价优惠1万元左右。6.金色家园业委会无权提起本案诉讼。金色家园业委会起诉时没有业主大会授权，本案系转让财产权合同效力纠纷，与物业管理无关。张忠胜辩称，一审程序合法，实体处理得当，金色家园业委会上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。1.涉案车位由开发商投资建设，具有人防功能，不属于国防资产，亦未占用业主共有道路和其他场所，也不属于业主共有。2.地下176个车位按照法律规定首先满足全体业主需求长达8年，剩余71个车位虽然由火车站大市场公司与张忠胜处置和购买，之后仍优先满足未购买车位的业主，转让协议是合同双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，也没有损害业主利益，合法有效。金色家园业委会无权主张无效，有部分业主欲免费使用停车位，不符合公平原则。金色家园业委会向一审法院起诉请求：确认火车站大市场公司与张忠胜签订的《“金色家园”地下车位转让协议》无效。一审法院认定事实：2020年1月21日，火车站大市场公司（甲方）与张忠胜（乙方）签订《“金色家园”地下车位转让协议》，约定：“一、标的物。乙方专用停车位为地下室停车场车位号：10、11、……198、199号（共71个，由乙方到现场确认所购车位尺寸大小及车位号再与甲方签订本协议）。二、车位产权与性质。“金色家园”地下停车场所有权为甲方。张忠胜业主按本协议的约定，对上述共71个专用停车位享有出售、租赁等使用权。三、车位使用时间。其使用年限自本协议签订且乙方付清上述车位使用权款项后开始，使用所有权随商品房存在而存在。……五、本车位据相关规定不办理房产证。六、其他事项：1、不可抗力事项。甲方修建的地下停车场同时具有人民防空工程功能，乙方在使用该停车场期间，应遵守国家有关人民防空工程的相关规定，不得影响人民防空工程的使用效能，不得妨碍该工程迅速转入战时状态。2、物业管理。乙方取得上述车位使用所有权后，应服从小区物业公司的管理。在使用权转让、租赁后，要及时办理车辆出入、停放、管理手续，并遵循本小区物业公司制定的车位管理制度，物业公司可直接向购买人、承租人收取车位物业服务费。……4、甲方向乙方提供的上述停车位不能与金色家园业主存在利益纠纷，如存在利益纠纷，甲方要协助乙方处理或全额退款……。”2020年3月16日，张忠胜向金色家园业主发出《喜报》，载明：……现将金色家园地下剩余停车位以特惠价格优先出让给本小区业主，并赠送2020年全年的车位物业管理服务费……。金色家园业委会认为，火车站大市场公司与张忠胜签订的《“金色家园”地下车位转让协议》违反法律、法规的禁止性规定，并侵害了业主的合法权益，遂诉至法院。另查明，金色家园业委会成立后，于2019年12月12日将业主委员会组成人员向常德市武陵区物业服务管理处备案。金色家园小区未设有地上停车位，地下停车位176个，案涉车位未占用小区业主共有的道路或场地。张忠胜系金色家园小区业主，2013年9月6日，其金色家园2号楼房产经常德市房地产产权管理处办理在其妻子周平义名下。一审法院认为，根据《“金色家园”地下车位转让协议》约定，张忠胜依据协议仅取得案涉地下车位的使用权，即该协议系车位使用权转让协议。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”以及《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的规定，火车站大市场公司作为案涉人防工程车库的投资建设主体，该人防工程平时由其进行使用、管理、收益。在优先满足业主需要后，火车站大市场公司有权对闲置的案涉停车位进行使用权转让或租赁，故火车站大市场公司与张忠胜签订的《“金色家园”地下车位转让协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对金色家园业委会要求确认协议无效的诉讼请求不予支持。此外，金色家园业委会成立后，其业委会组成人员在主管部门进行了备案，其诉讼主体性质属于民事诉讼法规定的其他组织，在无相反证据证明金色家园业委会系经由违法程序所产生的情况下，应认定金色家园业委会的合法地位，其为全体业主的利益而提起的本案诉讼，应认定金色家园业委会具有相应的诉讼主体资格。同时，为避免诉讼资源的浪费及造成双方当事人诉累，对火车站大市场公司及张忠胜关于金色家园业委会不具有原告主体资格的辩解，不予采纳。据此，判决：驳回金色家园业委会的全部诉讼请求。案件受理费100元，由金色家园业委会负担。二审中，当事人未提交新的证据。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，火车站大市场公司在销售金色家园小区商品房时向购房户出具了承诺书，该承诺书的内容是开发商对整个商品房项目各项设施基本标准的保障，其中包括了提供公共停车位，仅以该条款文义解释来看，金色家园小区车位确系公共停车位，但不能以此认定火车站大市场公司有将涉案车位供业主免费使用的意思表示，且从开发商销售商品房的多数情况来说，非业主共有的小区车位多为有偿使用，在无其他证据佐证的情况下，即使金色家园小区内无占用业主共有的道路或者公共场地用于停放汽车的车位，亦不宜认定涉案车位供业主免费使用，故对金色家园业委会主张涉案车位系业主免费使用公共停车位的上诉请求，本院不予支持。火车站大市场公司开发的金色家园小区在工程竣工后验收合格，如涉案车位未计入业主的公共面积不属于业主共有部分，亦不属于人防工程，则火车站大市场公司可基于合法建造的事实行为取得案涉车位的所有权。现双方当事人均未提交证据证明涉案车位为何种类型，其所有权暂不能确定由火车站大市场公司享有，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，火车站大市场公司在与张忠胜签订《“金色家园”地下车位转让协议》时对涉案车位没有所有权不能作为认定协议无效的依据，张忠胜是否付清转让车位对价亦不影响协议效力。《中华人民共和国物权法》第七十四条对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属予以了明确。车位是小区整体环境内容的组成部分，为服务于整个小区业主居住便利而建造，涉及业主的切身利益，规划用于停放汽车的车位作为建筑物的附属设施应首先满足业主的需要，因此火车站大市场公司对外以出售、出租或赠与等方式处分涉案车位时，应首先满足金色家园小区业主的需要。该小区自业主入住至今已间隔多年，此前涉案车位未通过上述方式约定归属，火车站大市场公司与张忠胜签订《“金色家园”地下车位转让协议》时未向业主公示告知其即将处分涉案车位，亦未征询业主是否有购买或租赁意向，其径行约定车位归属的转让协议因侵害业主优先权，违反“首先满足业主的需要”的效力性强制性规定而无效，故对金色家园业委会主张转让协议无效的上诉请求，本院予以支持。业主成员权主要表现在其对区分建筑物的管理以及对各区分所有人的权利义务行为的制约，为管理相互间的共同事务及共用部分的使用效益，需要业主大会和业主委员会代表全体业主行使建筑物区分所有权中的成员权。车位的利用应服从于业主购买专有部分的需要，同时车位问题亦属于业主成员权范畴内容。《中华人民共和国物权法》第八十三条规定了业主大会、业主委员会的管理职能，金色家园业委会经主管部门审查同意并依法登记备案，对涉案车位转让协议的效力提出异议，为保障全体业主优先权的提出诉请应认定其代表全体业主的合法权益而履行职能，故对火车站大市场公司主张金色家园业委会不是适格主体的答辩意见，本院不予支持。综上所述，金色家园业委会的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省常德市武陵区人民法院(2020)湘0702民初3550号民事判决；二、确认常德火车站大市场开发建设有限公司与张忠胜签订的《“金色家园”地下车位转让协议》无效。本案一审案件受理费100元，由常德火车站大市场开发建设有限公司、张忠胜负担，二审案件受理费100元，由常德火车站大市场开发建设有限公司、张忠胜负担。本判决为终审判决。审判长  朱梅安审判员  李 浚审判员  詹险峰二〇二〇年十二月二十九日法官助理于琇书记员樊佩附法律条文《中华人民共和国物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……