湖北省荆门市东宝区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鄂0802民初1684号 原告：马祥林。 委托诉讼代理人（特别授权）：程娣，湖北兴联律师事务所律师。 被告：湖北荆门浩森置业有限公司。 委托诉讼代理人（特别授权）：常志林，女，系公司员工。 委托诉讼代理人（特别授权）：许进平，荆门市东宝区象山法律服务所法律工作者。 原告马祥林与被告湖北荆门浩森置业有限公司（以下简称：浩森公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，于2020年10月19日适用简易程序对该案公开开庭进行了审理，原告马祥林的委托诉讼代理人程娣，被告浩森公司的法定代表人赵水林及其委托诉讼代理人常志林、许进平到庭参加了诉讼。后因案情复杂且考虑到社会稳定，依法转为普通程序进行审理，并于2020年12月7日第二次公开开庭进行了审理。原告马祥林的委托诉讼代理人程娣，被告浩森公司的法定代表人赵水林及其委托诉讼代理人常志林、许进平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告马祥林向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告履行原、被告签订的《联合建房协议书》的约定，立即向原告交付协议书中约定的总面积400平方米房屋；2.请求依法判决被告为原告办理上述房屋的不动产权证并承担所有办证费；3.请求依法判决被告向原告支付房租（按每月600元标准，从2015年5月4日计算至原告入住新房之日止）；4.请求依法判决被告向原告支付违约金100000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年5月4日，原告李维凯与被告湖北浩森公司签订《联合建房协议书》，约定原告将现有的住房交由被告来拆除改建，被告返还给原告房屋总面积400平方米。被告自拆除之日起2年将所有房屋改建完毕，交付原告使用。另被告以每月600元的标准向原告支付房租，从被告通知之日起到原告入住新房为止。如一方违约，违约方应向另一方支付违约金100000元。上述协议签订后，原告的房屋被拆除。2018年被告的改建的房屋基本完成。原告多次要求被告交付拆迁安置房屋，直至起诉前原告未收到被告选房通知。综上所述，原被告之间形成有效的房屋拆迁安置补偿合同，被告拒不履行上述协议的行为侵犯了原告的合法权益，故诉至法院请求依法判决。 被告浩森公司辩称：1.案涉所拆迁的房屋2013年7月经荆门市中心城区（东宝）旧住宅区整治改造工作领导小组办公室批准纳入的荆门棚户区改造计划，是政府工程。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《湖北省国有土地上房屋征收与补偿条例实施办法》等相关规定，被告浩森公司无权与原告等拆迁户签订征收和补偿协议，因此双方所签订的协议无效；2.原告房屋实际土地面积为122.3平方米，建有一栋2层房屋，而双方所签订的补偿协议约定的调换面积为400平方米，严重违反了相关规定和东宝区人民政府相关产权调换与补偿方案所规定的最多不超过1:1.12的比例。请求法院驳回原告的诉讼请求。 双方当事人围绕各自的诉辩意见向本院提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。原告提交的证据包括：A1、2013年5月4日《联合建房协议书》一份，证明1.双方约定原告将自己的住房交付给被告拆除改建，被告返还给原告房屋总面积400平方米；2.被告应向原告支付从搬迁之日起至原告入住新房之日止每月600元的房租；3.双方约定违约方向另一方支付违约金100000元。A2、荆门房产网信息截图2张，证明被告所开发的“龙馨嘉苑”楼盘2018年就已对外开始预售。被告提交的证据包括：B1、荆门市中心城区（东宝）旧住宅区整治改造工作领导小组办公室东住改［2013］21文件、荆门市东宝区人民政府房屋征收决定书（2015年5月21日）、荆门市中心城区（东宝）旧住宅区整治改造工作领导小组办公室2014年4月28日的棚户区改造计划证明、荆门城区旧住宅区整治改造国有建设用地使用权公开出让委托书、屋脊山居民点旧住宅区改造项目房屋征收补偿方案等，证明1.涉案房屋属于棚户区改造项目，属于政府征收范围；2.被告无权签订拆迁补偿合同即联建协议书；3.征收应安置面积按1:1的原则安置；4.政府已委托相关工作人员进行房屋征收事宜，故原被告签订的两份协议应无效。B2、荆门市城市规划委员会专题会议情况通报（2013年1月25日）、建设工程规划许可证（2015年10月29日）、建设工程施工许可证（2017年12月8日），2015年11月28日荆门市中心城区控违拆违工作领导小组办公室转报别必雄的《关于浩森置业有限公司龙馨嘉苑项目及其周边住宅楼调查情况的报告》等证明涉案项目荆门市规划委员会进行了两次调整，由最初计划设计的24层调整为18层，再由18层调整到现在的16层，且被告开始不知情，直到办规划许可证时才知道调整为16层以及该项目停工的原因。B3、评估报告及附表，证明原告在征收时房屋占地面积为122.3平方米，而所签的协议还建面积为306平方米及车库一个，明显显失公平。被告对原告的证据的真实性均无异议，只认为双方协议应无效或者显失公平。原告对被告所提交的证据认为均系复印件无法核实，并且认为被告所提交的相关证据均在原被告签订协议之后，与本案无关。 由于被告对原告所提交的证据的真实性均无异议，本院依法对原告所提交的证据予以采信。关于被告所提交的证据，虽均系复印件，由于其当庭解释了其来源，即均来源于荆门市东宝区住房和城乡建设局，经本院了解涉案项目后的确被纳入到荆门市中心城区（东宝）旧住宅区整治改造项目，对被告所提交的证据的真实性本院均予以认定。 根据审查确认的证据结合当事人的陈述，本院认定事实如下： 原告马祥林系荆门市东宝区苏畈桥社区屋脊山居民点的老住户，其原有房屋为一栋2层楼房，占地面积122.3平方米。2013年5月4日，原告马祥林与被告湖北浩森公司签订《联合建房协议书》，约定原告将现有的住房交由被告来拆除改建，被告返还给原告房屋总面积400平方米。被告自拆除之日起2年将所有房屋改建完毕，交付原告使用。另被告以每月600元的标准向原告支付房租，从被告通知之日起到原告入住新房为止。如一方违约，违约方应向另一方支付违约金100000元。 另查明，涉案项目位于原苏畈桥社区屋脊山居民点，共有老住户15户。被告浩森公司自2008年开始协商拆迁还建事宜。浩森公司本计划与这15户签订《联合建房协议》后，自行开发建设24层的商住楼。后通过多次磋商，被告与原告等老住户分别于2013年5月左右签订了上述协议及补充协议。 合同签订后，2013年7月，经荆门市中心城区旧住宅区整治改造工作领导小组办公室批准，苏畈桥社区屋脊山居民点改造被纳入荆门市棚户区改造计划。该项目设计规划也因此由先规划为18层，2014年2月最终审定为16层。2014年2月7日被告浩森公司通过网上公开摘牌方式取得该地块国有建设用地使用权。2015年10月29日取得该项目建设工程规划许可证，该证标明：建设规划16层，占地面积1639.5平方米，总建筑面积14702.44平方米（含架空层903.68平方米，商业357.68平方米，配电房及消防控制室85.31平方米，地下室2296.8平方米），计容总建筑面积11501.96平方米（地下室、架空层不计容）。 该项目2014年4月，浩森公司基本完成对原15户房屋的拆迁工作，后从平整场地开始长期遭到北侧相邻住户阻挠施工，后在政府等多部门的协调下，2017年9月才得以正常开工，2019年8月5日该项目主体基本完工。 还查明，根据浩森公司与原15户签订的《联合建房协议书》、《联合建房附加协议书》统计，浩森公司应还建15户房屋总面积为5886平方米，因浩森公司无力按原协议还房，加上原住户多年未能得到还建房，出现了部分拆迁户抢房情形。 现在当地政府相关部门的协调下，15户拆迁户中已有大部分拆迁户与浩森公司重新达成协议，即按原土地面积结合原房屋楼层和实际情况，按1；1.15比例进行还建。 在诉讼过程中，一方面，被告认为按原协议还建显失公平，向本院申请要求对其与原告所签订的《联合建房协议书》第二条予以变更，另一方面庭外与原告多次沟通，希望原告方根据客观实际予以谅解，重新协商，但未能达成一致意见。 本院认为，原、被告双方在自愿平等的基础上签订《联合建房协议书》、《联合建房附加协议书》并不违法法律、行政法规强制性规定，应合法有效。双方签订的协议系在涉案项目被纳入政府棚户区改造项目之前，也就是说，双方所签订的协议并不受《国有土地上房屋征收与补偿条例》的约束，故被告辩称被告浩森公司不具备签订征收补偿协议的主体资格，从而认为双方所签订的联合建房协议及补偿协议无效的抗辩理由不成立，本院不予支持。 本案的主要焦点：1.本案是否构成情势变更；2.原告主张要求被告为其办理不动产产权证并承担办证费用的请求是否应得到支持；3.原告主张的房租是否应予支持；4.被告是否应当向原告支付违约金。 关于焦点1，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的规定，合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。根据该条规定，所谓的情势变更，是指双方合同不能如约履行，并非当事人一方故意违约所致，故双方均不应享有法定解除权，人民法院只能根据受不利影响的一方的申请，结合案件的客观实际，根据公平原则作出评判。本案中，在原、被告从一开始经多年的协商，到最后正式签订联建协议，因被告最初申报的是建24层的商住楼，所以认为按原协议还建原住户房屋是没问题的。但根据本院查明的事实,一、根据双方原签订的协议，被告应按约向原15户居民还建的房屋面积共计为5886平方米，而涉案项目，因城市建设管理的需要，被纳入到市棚户区改造项目，同时由于规划的需要，该项目最终审定只能建设一幢16层的商住楼，计容总建筑面积11501.96平方米，也就是说，还建的面积超出了总建筑面积50%以上。二、该客观情况的变化，应属于当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化的情形，如继续按照双方当事人原签订的《联合建房协议书》、《联合建房附加协议书》履行，对被告而言将显失公平。现双方在合理的期间，又无法达成新的协议，故本院根据被告的申请，依法对双方签订的《联合建房协议书》、《联合建房附加协议书》予以变更，即参照被告已经与大部分拆迁户重新签订的协议所约定的还建比例1；1.15，根据公平原则对被告应还建原告房屋的面积进行确定，原告原房屋占地面积为122.3平方米，建有一栋2层楼的房屋，故还建面积可计算为122.3×2×1:1.15=272.72平方米。 关于焦点2，本院认为，原告的该项主张既符合合同约定，也符合法律规定，但由于涉案项目尚未整体验收，还不具备办证条件，故原告的该项主张条件不成就，待条件成就时，可另行主张权利。 关于焦点3，如前所述，本案双方合同本身是合法有效的，除双方合同在履行过程中因发生了情势变更，而需要对应还建的面积进行变更外，其余仍应按照双方合同的约定履行，故被告应当依约向原告住房房租，原告主张自2015年5月4日起按照每月600元的标准计算至原告入住新房之日止的诉讼请求本院予以支持。 关于焦点4，根据双方合同约定，被告浩森公司自拆房之日起2年将所有房屋改建完毕，交付原告使用。但根据本案查明的事实，涉案项目之所以迟迟不能完工，交付原告使用，主要原因是该项目周边住户的阻挠所致，加上本案因项目规划等变化导致发生情势变更情形，包括至现在该项目还不完全具备交房条件，并非被告主观违约导致，故被告并无明显的违约行为，对原告要求被告支付违约金的请求，本院亦不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条之规定，判决如下： 一、被告湖北荆门浩森置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马祥林面积为272.72平方米的房屋； 二、被告湖北荆门浩森置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马祥林支付房租（自2015年5月4日起按照每月600元的标准计算至原告入住新房之日止）； 三、驳回原告马祥林的其他诉讼请求。 被告如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14236元，由原告马祥林负担8826元，被告湖北荆门浩森置业有限公司负担5410元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。 审 判 长  叶根旺 人民陪审员  胡 芳 人民陪审员  王 芳 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  李 爽