河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0183民初7753号原告：曹中伟，男，汉族，出生于1976年4月2日，住河南省太康县。原告：王俊楷，男，汉族，出生于1980年8月28日，住新密市。原告：马尧杰，男，汉族，出生于1984年7月1日，住新密市。委托诉讼代理人：郑彩霞，女，汉族，出生于1989年12月20日，住新密市,系原告马尧杰妻子。原告：牛小卫，男，汉族，出生于1980年1月13日，住新密市。委托诉讼代理人：陈芯霞，女，汉族，出生于1979年12月1日，住新密市,系原告牛小卫妻子。被告：新密市祥和房地产开发有限公司。住所地:新密市长乐路栖霞街。法定代表人：张峰桥，执行董事。委托诉讼代理人：张志豪，河南长胜源律师事务所律师。原告曹中伟、王俊楷、马尧杰、牛小卫与被告新密市祥和房地产开发有限公司（以下简称祥和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告曹中伟、王俊楷、马尧杰、牛小卫的委托诉讼代理人陈芯霞及被告新密市祥和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张志豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹中伟向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行合同协助原告办理位于新密市城区广场中街西侧、××南侧、雪花街西侧、××北侧××楼××单元××号，房产不动产权属登记证书；2、依法判令被告立即向原告支付违约金390.95元。原告王俊楷向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即为原告办理位于新密市城区广场中街东侧、××南侧、雪花街西侧、××北××楼××单元××号，房产不动产权属登记证书；2、依法判令被告立即向原告支付违约金492.682元。原告马尧杰向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行合同协助原告办理位于新密市城区广场中街西侧、××南侧、雪花街西侧、××北侧××楼××单元××号，房产不动产权属登记证书；2、依法判令被告立即向原告支付违约金406元。原告牛小卫向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即为原告办理位于新密市城区广场中街西侧、祥云街南侧、雪花街西侧、栖霞街北侧12号楼1单元14层1404号房产不动产权属登记证书；2、依法判令被告立即向原告支付违约金508元。事实与理由：上述原告分别与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的房产并按照合同约定缴纳了全部购房款，并办理了合同信息备案。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之零点一向买受人支付违约金。买受人给予出卖人180工作日的款项期限继续办理房产证。2、如果因买受人手续不全等原因造成房产证不能近期办理的，其责任由买受人承担。因被告违反《商品房买卖合同》第十五条约定未为原告办理不动产权属证书，为此形成纠纷，上述原告诉至本院。被告祥和公司辩称，四原告诉请的第一项诉讼请求，协助办理过户需要涉案房屋在住建局进行竣工验收备案登记，在房管局进行初始登记才符合协助过户的条件，竣工备案登记及初始登记均属于行政登记手续，因此该项诉求不属于民事案件的审理范围；竣工备案及初始登记是办理房产证的法定前提条件，关于这些条件在城市管理法、城市房地产开发管理条例中均有规定，在这些前提条件不满足的条件下，被告无法协助原告进行不动产权属登记，但是一旦商业房屋符合法定前提条件后，被告会积极协助原告进行不动产权属登记；关于第二项诉讼请求违约金，被告同意按双方合同约定的标准进行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月16日，原告曹中伟与被告祥和公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为17311817。合同约定：原告曹中伟购买被告开发的位于新密市城区××街南侧、××东、广场中街西侧、××北侧××楼××单元××号房××套，房屋建筑面积为90.29平方米，房屋总价款为390959元，原告曹中伟按照合同约定向被告支付了购房款。2017年3月8日，涉案房屋在新密市房地产管理服务中心办理了合同信息备案登记。2017年下半年，被告祥和公司将涉案房屋交付给原告曹中伟。2015年9月7日，原告王俊楷与被告祥和公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为15173124。合同约定：原告王俊楷购买被告开发的位于新密市城区广场中街东侧、××街××、雪花街西侧、××北××楼××单元××号房××套，房屋建筑面积为116.93平方米，房屋总价款为492682元，原告王俊楷按照合同约定向被告支付了购房款。2015年10月13日，涉案房屋在新密市房地产管理服务中心办理了合同信息备案登记。2017年下半年，被告祥和公司将涉案房屋交付给原告王俊楷。2017年1月8日，原告马尧杰与被告祥和公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为17310421。合同约定：原告马尧杰购买被告开发的位于新密市城区××街南侧、××东、广场中街西侧、××北××楼××单元××号房××套，房屋建筑面积为90.29平方米，房屋总价款为406019元，原告马尧杰按照合同约定向被告支付了购房款。2017年1月10日，涉案房屋在新密市房地产管理服务中心办理了合同信息备案登记。2017年下半年，被告祥和公司将涉案房屋交付给原告马尧杰。2017年1月17日，原告牛小卫与被告祥和公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为17311137。合同约定：原告牛小卫购买被告开发的位于新密市城区××街南侧、××东、广场中街西侧、××北××楼××单元××号房××套，房屋建筑面积为118.62平方米，房屋总价款为508000元，原告牛小卫按照合同约定向被告支付了购房款。2017年1月20日，涉案房屋在新密市房地产管理服务中心办理了合同信息备案登记。2017年下半年，被告祥和公司将涉案房屋交付给原告牛小卫。原告曹中伟、王俊楷、马尧杰、牛小卫与被告祥和公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、1、买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之零点一向买受人支付违约金。买受人给予出卖人180工作日的宽限期限继续办理房产证。2、如果因买受人手续不全等原因造成房产证不能近期办理的，其责任由买受人承担。另查明，被告祥和公司将涉案房屋交付于原告曹中伟、王俊楷、马尧杰、牛小卫后，至今未在住建部门办理竣工验收备案登记，未在房屋管理部门办理房屋初始备案登记，造成无法为上述原告办理涉案房屋的不动产权属登记。本院认为，原告曹中伟、王俊楷、马尧杰、牛小卫与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，原、被告双方应当按照合同约定履行自己的义务。原告曹中伟、王俊楷、马尧杰、牛小卫主张被告立即协助其办理不动产权属登记手续，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。被告祥和公司已于2017年下半年将涉案房屋交付给原告曹中伟、王俊楷、马尧杰、牛小卫使用，房地产开发企业负有协助买房人办理房屋权属登记的法定义务。但《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定经验收合格后，方可交付使用。竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。虽然原告曹中伟、王俊楷、马尧杰、牛小卫已经实际占有、使用房屋三年多，但本案的涉案房地产开发项目至今未办理竣工验收，即本案的涉案房屋至今尚不具备办理房产登记的法定条件，待具备办理房产登记的法定条件后，被告祥和公司负有协助原告曹中伟、王俊楷、马尧杰、牛小卫办理不动产权属登记的义务，因此，对原告曹中伟、王俊楷、马尧杰、牛小卫要求被告祥和公司协助办理不动产权属登记手续的部分请求予以支持。关于原告曹中伟、王俊楷、马尧杰、牛小卫主张的逾期办证违约金，《商品房买卖合同》第十五条约定，买受人不退房，出卖人按已付购房款的百分之零点一向买受人支付违约金。被告祥和公司未按照合同约定协助原告办理不动产权属登记，已构成违约，被告祥和公司应当按照合同约定向原告曹中伟、王俊楷、马尧杰、牛小卫支付违约金。关于违约金的数额，双方在合同中已经明确约定按照出卖人已付购房款的百分之零点一支付，该约定不违反法律规定，结合原告曹中伟已付购房款为390959元，按照百分之零点一计算，被告祥和公司应向原告曹中伟支付违约金为390.95元。原告王俊楷已付购房款为492682元，按照百分之零点一计算，被告祥和公司应向原告王俊楷支付违约金为492.68元。原告马尧杰已付购房款为406019元，按照百分之零点一计算，被告祥和公司应向原告马尧杰支付违约金为406元。原告牛小卫已付购房款为508000元，按照百分之零点一计算，被告祥和公司应向原告马尧杰支付违约金为508元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告新密市祥和房地产开发有限公司于本判决生效且具备房屋不动产权属登记备案手续办理条件后三十日内，协助原告曹中伟办理位于新密市城区祥云街南侧、长乐路东、广场中街西侧、栖霞街北侧12号楼1单元8层802房产（合同备案号：17311817）的不动产权属登记，将该房屋的房地产权利登记至原告曹中伟名下；二、被告新密市祥和房地产开发有限公司于本判决生效且具备房屋不动产权属登记备案手续办理条件后三十日内，协助原告王俊楷办理位于新密市城区广场中街东侧、祥云街南侧、雪花街西侧、栖霞街北17号楼1单元13层1303房产（合同备案号：15173124）的不动产权属登记，将该房屋的房地产权利登记至原告王俊楷名下；三、被告新密市祥和房地产开发有限公司于本判决生效且具备房屋不动产权属登记备案手续办理条件后三十日内，协助原告马尧杰办理位于新密市城区祥云街南侧、长乐路东、广场中街西侧、栖霞街北侧12号楼1单元20层2002房产（合同备案号：17310421）的不动产权属登记，将该房屋的房地产权利登记至原告马尧杰名下；四、被告新密市祥和房地产开发有限公司于本判决生效且具备房屋不动产权属登记备案手续办理条件后三十日内，协助原告牛小卫办理位于新密市城区祥云街南侧、长乐路东、广场中街西侧、栖霞街北侧12号楼1单元14层1404房产（合同备案号：17311137）的不动产权属登记，将该房屋的房地产权利登记至原告牛小卫名下；五、被告新密市祥和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告曹中伟支付违约金390.95元，向原告王俊楷支付违约金492.68元，向原告马尧杰支付违约金406元，向原告牛小卫支付违约金508元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原告曹中伟预交的案件受理费50元，减半收取为25元，由被告新密市祥和房地产开发有限公司负担；原告王俊楷预交的案件受理费50元，减半收取为25元，由被告新密市祥和房地产开发有限公司负担；原告马尧杰预交的案件受理费50元，减半收取为25元，由被告新密市祥和房地产开发有限公司负担；原告牛小卫预交的案件受理费50元，减半收取为25元，由被告新密市祥和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  吕改丽二〇二〇年十二月十六日书记员  于 宸