湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初11107号原告：长沙市志发实业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区万家丽中路一段**。法定代表人：黄志明，执行董事兼总经理。原告：湖南万家丽集团国际购物广场有限公司，，住所地湖南省长沙市芙蓉区火星路**第**（万家丽路一段**）法定代表人：黄志明，执行董事兼总经理。两原告共同委托诉讼代理人：黄云峰，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：李争光，该公司员工。被告：钱久炎，男，1973年10月4日出生，汉族，住福建省闽清县。原告长沙市志发实业有限公司（以下简称志发公司）、湖南万家丽集团国际购物广场有限公司（以下简称万家丽公司）与被告钱久炎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告志发公司、万家丽公司的共同委托诉讼代理人黄云峰到庭参加诉讼。被告钱久炎经本院公告送达未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告志发公司、万家丽公司向本院提出诉讼请求：1.判令终止原、被告双方2015年10月23日签订的租赁合同；2.判令被告支付所欠原告租金及费用983139元（至2020年7月31日止）；3.判令被告承担自行撤场违约金945188.4元(以上二、三项合计：1928327元)；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年10月23日，原、被告双方签订《万家丽国际购物广场八楼租赁合同(A02版)》一份，原告为出租方，被告为承租方。租赁期限从2015年12月19日至2020年12月18日止，租期五年，第一年租金及费用按130元/m2/月收取，承租面积为605.89m'。合同同时约定了双方的权利及义务和违约责任的承担。合同签订后，双方已实际履行。但是，至2019年10月起，被告以经营收益不好为由，拒付租金及费用，经原告多次催交，但被告以种种借口拒不交纳，拖欠至今，致使酿成纠纷。被告钱久炎未参加庭审，也未提供书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月10日,两原告（甲方）、被告（乙方）签订《万家丽国际购物广场八楼餐饮区租赁合同（Ａ02版）》,约定：“甲方提供其所所有的位于长沙市万家丽大道的万家丽国际购物广场8楼餐饮区××商铺，共计605.89平方米的经营场地租赁给乙方使用；租赁期限为2015年12月19日至2020年12月18日止；自2019年12月18日至2020年12月19日，年租金为1383901.23元；乙方在签约时付清第一年租金及费用472594.2元及质量保证金9.4万元；甲、乙双方不得无故提前解除本租赁关系，否则，违约一方应赔偿因此给另一方造成的损失，赔偿金额按两年租赁期上交租金及费用总额的50%赔偿对方；如乙方原因需提前终止合同的，则乙方提前三个月提交申请退场表后，根据甲方安排的时间办理退场手续，如乙方强行退场或不按甲方时间办理退场手续，则乙方承担一切经济损失和法律责任，甲方有权扣留乙方商铺内所有商品进行处理冲抵乙方违约期内的各项费用；乙方原有商铺、质量保证金在合同终止，费用结清后，24个月内无商品质量投诉及债务纠纷时，甲方即把该保证金退还给乙方，如乙方对消费者承诺质保期超过了24个月的，甲方除按成交商品的总额处罚外，质保金按乙方承诺期限届满时退还，并不计利息。”合同签订后，被告支付了质量保证金9.4万元，装修保证金2万元，共计11.4万元。被告将租金缴纳至2019年10月16日后未再缴纳租金,停止案涉商铺经营，未腾退店内的设备，并未通知两原告要求撤场。2019年11年1月，万家丽公司向原告发出《函告》，载明：万家丽公司与钱久炎于2016年4月1日签定了《万家丽国际购物广场八楼餐饮区租赁合同》。现钱久炎的商铺租金及费用交纳至2019年10月1日，处于欠费状态，截至今日万家丽公司与钱久炎已多次沟通租金事宜，但至今贵商铺仍未缴纳租金，依据双方租赁合同钱久炎已经违约。钱久炎本期从2019年10月1日至2019年11月1日，应缴纳租金及费用95306.5元。同时合同第三条第4款规定：乙方在上交租金及费用每期满10天前向甲方交纳下一期租金及费用，乙方不能按约定时间缴纳租金及费用的，视同违约，甲方按每天800元收取滞纳金。2019年10月1日至2019年11月1日共计30天。滞纳金应交30天*800元/天=24000元。租金费用及滞纳金合计：119306.5元。请钱久炎接到本函件3日内(2019年11月4日24:00前)依据合同足额交纳租金费用及滞纳金，逾期万家丽公司将依据合同追究违约责任，直至交纳完毕。另查明，2020年3月15日，两原告决定减免其所有的租赁场地一个月的租金。2020年11月，两原告将案涉商铺店内遗留设备进行处理，已经腾空。本院认为：一、合同的解除及是否被告违约原、被告签订的合同合法有效，依法予以保护。关于原告提出解除与被告签订的合同，双方签订的合同中约定，“如乙方（被告）原因需提前终止合同的，需提前三个月提交申请退场表后，根据甲方（原告）安排的时间办理退场手续，如乙方强行退场或不按甲方时间办理退场手续，则乙方承担一切经济损失和法律责任”。被告于2019年10月16日后就停止经营案涉商铺，并未再向两原告缴纳租金，也未按照合同约定提前通知原告，已经构成违约，且两原告也对被告进行了催告，现两原告要求解除合同，本院予以支持，本院根据双方合同约定的条款，被告需要提前三个月提交申请退场表，认定双方于2020年1月17日解除合同。二、关于租金的支付根据以上分析，2019年10月17日至2020年1月17日，应当视为房屋租赁期间，被告应当支付租金。被告已将租金支付至2019年10月17日，因此被告仍需支付2019年10月17日至2020年1月17日的租金345975元（1383901.23元÷12月×3月）。扣除押金质量保证金9.4万元、装修保证金2万元(合计11.4万元)后，被告还应向原告支付租金231915元。三、关于违约金的问题根据双方约定的合同条款，被告未如期支付租金，构成违约。关于原告诉请的违约金，案涉合同第六条违约责任第1约定：“甲、乙双方不得无故提前解除本租赁关系，否则，违约一方应赔偿因此给另一方造成的损失，赔偿金额按两年租赁期上交租金及费用总额的50%赔偿对方”。违约金约定过高，本院酌情予以调整，以约定的一个月租金为标准进行支付。因此，本院认定被告应当支付违约金115325元（1383901.23元÷12月）。四、关于房屋占有使用费2020年1月18日至7月31日，双方的租赁合同已经解除，但是被告仍未腾退房屋，且未提供相关证据证明其有向原告要求腾退房屋，存在过错。原告明知被告停止经营，但是也未积极协商要求被告腾退房屋，原告对于这期间的损失也存在一定过错。因双方均存在一定过错，争议期间的房屋占有使用费损失双方各承担一半。考虑两原告因新冠疫情同意扣除其所有商铺的租金一个月，其中也包括案涉商铺，因此本案中也减免案涉商铺一个月房屋占有使用费。经计算，2020年1月17日至7月31日的房屋占有使用费746928元（1383901.23元÷365天×197天）；扣除因新冠疫情减免的一个月房屋占有使用费115325元（1383901.23元÷12月），原被告各承担一半，被告还应向原告支付房屋占有使用费315802元（［746928元-115325元］÷2）。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、确认原告长沙市志发实业有限公司、湖南万家丽集团国际购物广场有限公司与被告钱久炎签订的《万家丽国际购物广场八楼餐饮区租赁合同（A02版）》于2020年1月17日解除；二、被告钱久炎于本判决生效后十日内支付原告长沙市志发实业有限公司、湖南万家丽集团国际购物广场有限公司租金231915元、违约金115325元及房屋占有使用费315802元，共计663042元；三、驳回原告长沙市志发实业有限公司、湖南万家丽集团国际购物广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22155元，由原告长沙市志发实业有限公司、湖南万家丽集团国际购物广场有限公司负担15508元，被告钱久炎负担6647元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  罗长华人民陪审员  魏建莲人民陪审员  柳满希二〇二〇年十二月二十八日法官助理刘玥书记员廖沙