江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4409号上诉人（原审被告）：朱燕芬，女，1975年12月22日出生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。委托诉讼代理人：刘来明，北京大成（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅亿伟，北京大成（无锡）律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：张建云，男，1980年3月23日出生，汉族，住安徽省利辛县。委托诉讼代理人：过建忠，江苏庆源律师事务所律师。原审被告：章明伟，男，1972年12月7日出生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。上诉人朱燕芬因与被上诉人张建云、原审被告章明伟房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2020）苏0205民初202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。朱燕芬上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张建云一审诉讼请求。事实和理由：2010年其因精神疾病陆续住院治疗，案涉房屋一直由章明伟和章明伟母亲负责对外出租，且2010年至2018年章明伟定期向其转交案涉房屋租金，案涉房屋在西区，其本人虽于2010年短暂居住在南区，但因为生病住到其母亲家，大概2013年搬至新吴区居住，后于2017年居住在北区，因其患有精神疾病且出于对章明伟的信任，从未插手房屋出租事宜，直至2018年12月12日去案涉房屋现场查看才得知案涉房屋已由章明伟出售，一审法院推定其明知案涉房屋出卖给张建云，与客观事实不符。此外，一审法院没有将朱燕芬是否明知作为争议焦点，双方争议的都是张建云是否对案涉房屋构成善意取得，一审法院以其构成明知进行判决，损害了其辩论权利。张建云辩称：其在一审中多次强调朱燕芬对出售案涉房屋是明知的；即便朱燕芬对章明伟卖掉房子不知情，章明伟在出售房屋时交付的资料，也足以使其相信章明伟有处分的权利，章明伟出售案涉房屋时，与朱燕芬已经复婚，结合朱燕芬此时存在精神方面的疾病应认定章明伟有法定代理权。请求驳回上诉，维持原判。章明伟述称，朱燕芬不知道其卖房的事实，请求依法改判驳回张建云的诉讼请求。张建云向一审法院提出诉讼请求：判令朱燕芬、章明伟配合办理云林苑西区370-4XX室、370-X车库的所有权变更手续，并负担本案诉讼费用。事实和理由：章明伟与朱燕芬系夫妻关系，章明伟因拆迁获得安置房两套。2010年1月11日，朱燕芬、章明伟离婚后又复婚。2012年12月23日，张建云和章明伟签订房屋买卖合同，约定将云林苑西区370-4XX室、370-X车库出售给张建云。张建云付清房款后居住至今。2018年6月，朱燕芬找到张建云称上述房屋归其所有，并于2018年6月27日将上述房屋登记在朱燕芬名下，为维护权益，请求判如所请。章明伟一审辩称，房屋是其瞒着朱燕芬卖掉的，这个事情朱燕芬不知情。朱燕芬一审辩称，其与章明伟的离婚协议书上已经载明案涉房屋属于朱燕芬所有，章明伟卖掉房屋的行为属于效力待定，现其不同意进行追认。离婚协议的签订早于房屋买卖协议。根据离婚协议书的约定及房屋产权登记，房屋所有权应该属于朱燕芬，张建云的请求不能得到支持。案涉房屋买卖合同是张建云与章明伟之间所建立的合同关系，张建云应另行起诉章明伟要求其承担合同违约所造成的损失，章明伟出售此房屋的价款并未用于夫妻共同生活所需而是被他个人所挥霍。一审法院认定事实：2007年9月10日，长大厦施家庄村民组13号章明伟户拆迁房安置表载明，相关拆迁安置房屋坐落于云林苑西区××幢××梯××室××平方米）、370号X号车库。2010年1月11日，章明伟与朱燕芬协议离婚，约定上述房屋包括所有屋内物品归朱燕芬及其女儿章君磊所有，其他房产归章明伟所有等。离婚后，朱燕芬回娘家住了两个月左右后又与章明伟及女儿一起搬到新区房屋中居住了三年多。此后，为了女儿上学又搬回云林苑北区租房居住。2012年9月25日，朱燕芬与章明伟办理复婚手续。2012年12月23日，张建云与章明伟签订房屋出售合同一份，约定章明伟将坐落于无锡市锡山区云林苑西区370幢4XX室（包括车库在内共计XXX平方米）出售给张建云，房屋总价为326000元，并约定办理过户手续时的一切费用由张建云承担。合同签订后，张建云向章明伟支付了购房款并搬入上述房屋，装修后居住至今。章明伟向张建云交付了本案房屋所涉拆迁安置表。2018年6月27日，该房屋登记至朱燕芬名下。无锡市锡山区云林苑西区370幢4X室与案涉房屋属同一老房拆迁所得，现已出售。一审中，朱燕芬、章明伟共同陈述，朱燕芬对章明伟买房的事情不知情。直到2018年要办房产证，朱燕芬去案涉房屋才知道该房屋已被章明伟出售。案涉房屋一直由章明伟管理、使用，章明伟告知朱燕芬该房屋被出租，2008年租金为900元/月，三月支付一次房租，车库是4500元每年，一年一交。2010年开始房屋租金为1000元/月，复婚后车库租金涨到5000元/年。在云林苑北区居住时，租住的是90平方米左右的房子，租金为1500元/月，住了两年后又搬到了华仁凤凰郡嘉荫苑居住，该房屋是卖掉了新区的房子后以女儿的名义买的。朱燕芬陈述，除章明伟定期给其案涉房屋的租金及每月1000元买菜钱外，没有其他生活来源。同时，其提供了其与章明伟之间的银行转账流水，载明自2012年10月起至2016年11月，章明伟向其转账的情况，金额1000元至10000元不等，时间间隔几日至一年不等。此外，朱燕芬另提供其2010年至2014年期间的住院记录等，载明其因精神疾病住院治疗若干次。以上事实，有房屋出售合同、收条、不动产登记簿证明、结婚登记审查处理表、离婚登记审查处理表、自愿离婚协议书、出院小结、入院记录、拆迁房安置表、银行流水、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为，张建云与章明伟签订的房屋出售合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。章明伟是否享有合同标的物所有权和处分权，不影响合同效力，无需朱燕芬追认。况且，张建云签订合同时，房屋拆迁安置表载明案涉房屋系在章明伟名下，该房屋尚未登记在朱燕芬名下，张建云有理由相信章明伟有处分权。离婚协议关于房屋归属的约定并不具有公示效力，现也无证据表明章明伟向张建云出示过离婚协议，故该离婚协议的约定也不能否定上述合同的效力。张建云已支付房屋（含车库）价款，故章明伟应按约履行过户房屋、车库的义务。张建云于2012年起入住装修、使用案涉房屋多年，朱燕芬确认对此明知，只是辩称其一直以为该房屋系在出租。对此法院认为，张建云居住在案涉房屋多年，朱燕芬也在同一小区居住多年，其从未向张建云询问使用房屋的原因，或要求张建云、章明伟提供租赁合同，与常理不符。同时，朱燕芬陈述出租案涉房屋的租金明显低于其在同一小区租住类似面积房屋的租金，亦不合常理，且其提供的证据也不足以证明定期收到租金。据此，法院对朱燕芬的辩称意见不予采信。朱燕芬明知张建云长期使用案涉房屋、车库，却长时间未提出异议，应推定其对章明伟的出售行为明知或追认，故其也应受上述房屋出售合同的约束，履行过户房屋、车库的义务。综上，张建云主张要求朱燕芬、章明伟配合其办理云林苑西区370-402室、370-7车库的不动产所有权变更登记手续，有事实与法律依据，依法应予支持。根据双方房屋买卖合同约定，办理变更登记的相应费用由张建云负担。据此，一审法院依照《民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百四十二条之规定，作出如下判决：章明伟、朱燕芬于判决生效之日起十日内配合张建云办理坐落于无锡市云林苑西区××室××车库的不动产所有权变更登记手续，相应费用由张建云负担。一审案件受理费13980元，由章明伟、朱燕芬共同负担。二审中，双方对一审法院已查明事实均无异议，本院予以确认。二审中，朱燕芬为主张其对章明伟出售案涉房屋并不知情，提供署名为“盖建华”的书面证明材料一份及申请证人张某出庭作证。其中，书面证明材料载明“我是云林苑西区370幢401房主张某，我在2018年与章明伟签订370幢401房屋合同时，其妻朱燕芬提出401室房屋内有一套家具她要搬到对面402室去，402室也是她们家房子租着呢，我能证明朱燕芬说过这样的话”。张某二审作证称：其系朱燕芬婆婆蒋月芬的朋友，朱燕芬不知道她的房子被卖掉，一直到2018年将401室的沙发搬到402室去才知道房子被卖掉的事。这个事情她是从蒋月芬那里听说的，此外，还从蒋月芬那里听说张建云买房子半年后蒋月芬才知道，因为朱燕芬身体不好，所以蒋月芬没敢跟朱燕芬说。就此，张建云质证认为:1.署名为“盖建华”的书面证明材料，因相关人员没有出庭接受质询，且张某并不清楚当时买卖房子的具体情况，不能作为认定案件事实的依据。2.对张某的证言不予认可，因为张某陈述的内容系其从蒋月芬处听来的，且蒋月芬未告知并不代表朱燕芬不知情。本院认为，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。关于朱燕芬对章明伟出售案涉房屋是否知情的问题，虽然朱燕芬坚持认为其并不知情且不追认，但诚如一审法院分析，朱燕芬的陈述有诸多可疑之处，不合常理。二审中，朱燕芬虽提供的书面证词及张某证言，但该出具该书面证词的证人并不愿意出庭作证，而张某的证言系传来证据，且系从朱燕芬的婆婆蒋月芬处听取，其相关证言证明力明显较低。一审法院综合本案案情，认定朱燕芬明知张建云长期使用案涉房屋、车库，却长时间未提出异议，应推定其对章明伟的出售行为明知或追认，符合法律规定。因案涉房屋已登记于朱燕芬名下，一审法院判令朱燕芬、章明伟配合张建云办理云林苑西区370-402室、370-7车库的不动产所有权变更登记手续，并无不当。经审查，一审中双方已围绕朱燕芬是否明知或追认出售案涉房屋进行举证及辩论，不存在一审法院突袭裁判之情形，朱燕芬主张一审审理程序损害了其辩论权利，与事实不符。综上，朱燕芬的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13980元（朱燕芬已预交），由朱燕芬负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  李 杨审判员  宁尚成二〇二〇年十二月十九日书记员  李宜洋