陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕10民终538号 上诉人（原审原告）：淡小玲，女，汉族，住陕西省丹凤县。 委托诉讼代理人：杨志鹏，陕西西宇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：白宽众，男，汉族，住陕西省丹凤县。 被上诉人（原审第三人）：段忠民，男，汉族，现住陕西省丹凤县。 委托诉讼代理人：南晓良、金新波，陕西弘达律师事务所律师。 上诉人淡小玲因与被上诉人白宽众、段忠民确认合同无效纠纷一案，不服陕西省丹凤县人民法院(2020)陕1022民初372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人淡小玲及其委托诉讼代理人杨志鹏、被上诉人白宽众、被上诉人段忠民及其委托诉讼代理人南晓良、金新波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人淡小玲上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者改判被上诉人白宽众与段忠民签订的《房屋买卖合同》无效，判令段忠民返还淡小玲宅基地使用权；二、本案诉讼费用由白宽众承担。 主要事实与理由：一、一审法院认定被上诉人白宽众与段忠民签订的《房屋买卖合同》有效的事实根据错误。本案争议的宅基地属于丹凤县龙驹寨镇中街村（社区居委会）西板组集体所有，段忠民为XX镇XX社职工，其户口为土门镇居委会，而未登记在XX社区XX组，更没有参与该村组集体经济财产的分配，XX村XX组集体成员资格。白宽众与段忠民签订的《房屋买卖合同》，约定出售集体土地使用权，该约定违反效力性强制性法律规定，属于无效合同。请求确认合同无效不适用诉讼时效，因此即使白宽众与段忠民实际履行合同已有19年，案涉合同也不能自动变为有效。二、一审判决认定段忠民的妻子张某某的户籍登记在XX社区XX街**，享有合法主体资格，与事实不符。段忠民的妻子张某某是城镇居民户口，而且户户口不在中街村，谈不上享有中街村村民集体资产分配权的资格。一审判决认定张某某具有取得争议宅基地资格，是错误的。三、一审判决认定上诉人淡小玲知晓《房屋买卖合同》缺乏证据，一审法院以经验法则和生活常识推测上诉人知道案涉买卖合同，是主观臆断。四、一审判决认为白宽众与段忠民转让的宅基地经过登记就合法的观点，是错误的。五、一审判决适用法律错误。 被上诉人白宽众答辩称，其同意上诉人淡小玲的上诉观点。 被上诉人段忠民答辩称，一、案涉房屋买卖合同合法有效，已全面履行。二、上诉人认为其不知晓案涉房屋买卖合同，与客观实际不符，且上诉人是否知晓、同意，不影响该合同的合法性。请求驳回上诉，维持原判。 淡小玲向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认被告白宽众与第三人段忠民签订的《房屋买卖合同》无效；2.依法判令第三人返还原告宅基地使用权；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实如下：原告淡小玲与被告白宽众系夫妻关系，1985年7月，经有关行政机关审核批准，原、被告夫妇在XX镇XX村XX组XX路XX巷XX号以被告白宽众名义取得一块宅基地，于1987年在该宅基地上建成四间一层砖混结构楼房。2001年4月17日，被告白宽众（甲方）与第三人段忠民（乙方）同中人刘某某、周万本、余四清签订《房屋买卖合同》，合同中约定：“甲方愿将其所有的XX路XX巷XX号东邻陈某某西邻王德政南北以路为界的四间一层（砖混结构），东墙西外皮檐水齐为陈某某、西院墙根檐水齐及相应的宅基地出售给乙方作为永业。二、房屋总价款11万元基地协议签订后,段忠民向白宽众支付了全部购房款11万元，白宽众于2004年元月20日出具证明一张“房款全部付完”，后段忠民与其妻张某某家庭一直居住于所购买的房屋中。第三人段忠民于2001年4月30日办理丹集用（2001）字第1100180号集体土地使用证，丹凤县中街村民委员会在丹集用（2001）字第1100180号集体土地使用证记事栏所附的现场勘察记录上盖章，第三人段忠民同时于2001年9月4日办理丹房权证（龙）字第**822号房屋所有权证。2019年底，第三人段忠民拆除从被告白宽众手中所购买的房屋，准备重新改建时，原告淡小玲以房屋系夫妻共同财产，白宽众私自出卖房屋未经其同意、段忠民不属本村集体经济组织成员，不能在本组买房为由，出面阻挡段忠民施工，并于2020年5月12日起诉，要求判如所请。 另查明：第三人段忠民与其妻张某某于1996年11月24日登记结婚。张某某1997年10月27日的户户口本户别为非农家庭户，户口住址为陕西省丹凤县XX镇XX居XX街**；011年12月13日户口户口户别为家庭户，户口住址为陕西省丹凤县XX镇XX街**；020年6月1日由陕西省商洛市丹凤县龙驹寨街道办事处东街居委会中街大石桥03号迁入陕西省商洛市丹凤县中街社区陵园路西五巷2号，户别为居民家庭户口。白宽众与淡小玲2015年10月20日户口本户口本上户口户别为家庭户，户口住址为陕西省丹凤县XX镇XX社区**XX路XX巷**。龙驹寨镇中街村民委员会从2005年起变为丹凤县XX镇XX社区，该社区居民的户口统一转户口统一转化为城镇居民。> 一审法院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中,被告白宽众与第三人段忠民在自愿基础上签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，至原告淡小玲起诉前，双方实际履行该合同已长达十九年之久，合同目的均已实现。案涉房屋及宅基经行政部门登记，已向第三人段忠民颁发了集体土地使用证和房屋所有权证，第三人段忠民已合法取得买卖标的的物权。故原告淡小玲以被告白宽众在转让房屋时未经其同意，单方处分夫妻共同财产，损害原告财产权益以及第三人段忠民属非本集体经济组织成员、合同内容违反法律规定为由主张合同无效之观点，不予采纳。首先，因买卖房屋属于家庭中的重大事项，被告白宽众与第三人段忠民从签订合同到付清房款、腾交房屋、及第三人办理过户登记手续，段忠民夫妇一直居住于涉案房屋中长达十九年之久，原告淡小玲辩解白宽众告知房屋是出租不是买卖，其一直不知情房屋被卖的观点明显不符合日常生活经验法则，也不符合常理。同时，涉案房屋宅基地当时是以白宽众的名义审核批准的，且根据丹凤县人民政府颁发的丹房权证（龙）字第**822号房屋所有权证附记记载“此房原系白宽众所有…”，因此，双方签订合同时，第三人段忠民有理由相信被告白宽众作为户主的处分行为是白宽众与淡小玲夫妻的合意，且房屋的转让价格在当时当地也属合理；其次，根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力。本案中,第三人段忠民于2001年4月17日以11万元受让涉案房屋后,已分别于2001年4月30日、2001年9月4日办理了丹集用（2001）字第1100180号集体土地使用证及丹房权证（龙）字第**822号房屋所有权证，双方已办理过户登记手续，第三人已经有批准权的机关批准并取得合法权属证书，其已明确取得上述房屋的所有权和土地使用权；再次、第三人段忠民作为买受人和协议签字人虽非本集体经济组织成员，但其妻张某某及孩子长年生活居住于丹凤县XX镇XX社区，其户口目前也户口目前也已迁入原、同一社区即丹凤县XX镇XX社区，段忠民与其妻张某某在购买房屋时系家庭成员共同出资购买，所购房屋亦为家庭成员共同居住。且从段忠民办理房屋所有权和宅基地使用权变更登记手续时，丹凤县中街村民委员会在现场勘察记录上的盖章可以认为当时双方的房屋买卖是经村集体经济组织同意的。此外，诚实信用原则不但是民事主体从事民事活动的基本要求，更是我国社会主义核心价值观的重要内容。不论从诚信角度，或是民事法律关系的稳定角度考虑，原告的主张亦不应得到鼓励。综上，原告诉请主张合同无效缺乏事实依据，不予支持。原告同时要求第三人段忠民返还宅基地使用权之诉请，理由不足，本院亦不予满足。为有利稳定现有的房屋占有关系及诚实信用原则,维持交易安全及秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定,判决如下:驳回原告淡小玲的诉讼请求。案件受理费200元，由原告淡小玲负担。 二审审理中，上诉人提供了两张照片，证明段忠民与其妻子在原籍已经有一间房屋，按照土地法相关规定，每户只能有一处宅基地。上诉人还申请三位证人刘某某、周某某、白某某出庭作证，XX道XX段忠民出卖案涉房屋的事实。 经质证，被上诉人段忠民认为照片的证明目的及三位证人的证言，与案件事实不符。 被上诉人段忠民提供三张照片，证明淡小玲与白宽众对多处门面房和宅基地进行出售，出售的案涉房屋并不是淡小玲与白宽众的唯一住房。 经质证，上诉人认为过境路的宅基地是上诉人儿子的，不属于上诉人；广场南路的照片看不清，不认可。 本院经综合审查，上诉人提供的两张照片及申请三位证人出庭作证的证言，其证明目的无证据印证，不予采信；被上诉人段忠民提供的三张照片，其证明目的与本案无关，不予采信。 二审审理查明的案件事实，与一审认定一致。 本院认为，本案争议的焦点是：被上诉人白宽众与段忠民签订的《房屋买卖合同》是否无效，被上诉人段忠民是否应向上诉人淡小玲返还案涉宅基地使用权。 农村居民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同应认定为无效。本案中，白宽众将其宅基地上的房屋出卖给段忠民，虽然该二人不属于同一集体经济组织成员，但2020年6月1日段忠民的妻子张某某的户口迁到白户口迁到白宽众所在的集体经济组织，为同一集体经济组织成员，案涉宅基地并未流转到本集体经济组织之外，对本集体经济组织享有的集体土地所有权不构成影响。且案涉房屋经原中街村民委员会及西板组同意已经办理了房产证，案涉宅基地也已经办理了集体土地使用证，该房屋和宅基地的流转得到了相关部门的认可。因此，案涉房屋买卖合同不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人称案涉房屋买卖合同无效，要求段忠民返还案涉宅基地使用权的观点，不能成立。上诉人称张某某的户口不在陕户口不在陕西省丹凤县XX街道办事处XX社区XX居**，争议宅基地资格，该观点与事实不符，不能成立。段忠民办理的集体土地使用证上，载明土地所有者为丹凤县龙驹寨镇中街村西坂组，该土地的所有者并未改变，仍属于原集体经济组织。而且现在张某某的户口也在该集户口也在该集体经济组织，卖并不影响集体经济组织的土地所有权，没有损害集体经济组织的利益。因此上诉人称案涉宅基地虽然办理了集体土地使用权过户登记，但损害了集体经济组织的集体土地所有权的观点，不能成立。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中上诉人淡小玲称其丈夫白宽众出售案涉房屋时其不知情，要求确认案涉合同无效的观点，依法不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人淡小玲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 尤永刚 审 判 员 卢洛军 审 判 员 文改云 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 李從熇 书 记 员 任梦娜