天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终5267号上诉人（原审原告）：孔祥楠，女，1987年8月22日出生，汉族，自由职业，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：周一，辽宁律桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张轶寒，女，1976年5月5日生，汉族，住天津市河**。上诉人孔祥楠因与被上诉人张轶寒房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2020）津0103民初4570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孔祥楠上诉请求：撤销一审判决第二项，改判解除双方签订的《房屋租赁合同》；撤销一审法院判决第三项，改判张轶寒承担物业费16,336.98元；二审案件受理费由张轶寒承担。事实与理由：依据双方签订的《房屋租赁合同》，房屋租金应每三个月且提前一个月支付一次，拖欠租金累计达三十天的，孔祥楠有权解除合同，现张轶寒拖欠2020年1月5日至7月5日的租金，孔祥楠有权解除合同；孔祥楠提交了其缴纳50,000元物业费的缴费凭证及物业公司的声明，证明其已经缴纳了2013年1月1日起至2019年12月31日止的物业费，其中包括本应由张轶寒支付的2018年7月6日至2019年12月31日的物业费16,336.98元，对此应当由张轶寒承担。张轶寒辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其已经足额缴纳物业费，且2020年4月份以后拖欠房屋租金的问题不属于本案审理范围，应当另案解决。孔祥楠向一审法院起诉请求：1．判决解除孔祥楠和张轶寒签订的《房屋租赁合同》；2．判决张轶寒向孔祥楠支付拖欠的2020年1月6日至4月5日房屋租金55,000元、支付2018年6月6日至2018年7月5日的房屋租金21,667元、支付违约金50,000元、承担物业管理费16,336.98元；3．判决张轶寒自2020年4月6日起至判决合同解除发生效力之日，每日按712.33元向孔祥楠支付房屋租金；4．判决张轶寒在合同解除发生法律效力后十五日内从房屋腾退，逾期未腾退按照合同约定租金折算成日租金的两倍向孔祥楠支付房屋占用费，逾期腾退超过三十日另行向孔祥楠支付违约金50,000元；5．诉讼费由张轶寒承担。一审法院查明：孔祥楠和张轶寒系房屋租赁合同关系。双方于2018年6月6日签订《房屋租赁合同》，合同约定孔祥楠将其名下坐落于天津市河西区××广场××号房屋出租给张轶寒经营使用，建筑面积276平方米，租期自2018年6月6日至2023年7月5日止，免租期从2018年6月6日至2018年7月5日，租期前两年每年租金260000元，租金为每三个月预付一次，每次提前一个月支付；房屋承租期间的水费、电费、采暖费、物业管理费等均由张轶寒承担。合同还约定了张轶寒擅自拖欠租金累计达30天，孔祥楠有权解除合同并要求张轶寒赔偿损失等违约条款。合同签订后，孔祥楠依约将房屋交付给张轶寒使用，张轶寒支付孔祥楠履约保证金22000元。双方均认可张轶寒已给付截止到2020年1月19日的租金，其余租金至今未付。一审法院认为，孔祥楠、张轶寒签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且内容并未违反法律、行政规定的强制性规定，该合同合法有效。双方均应按照合同约定的内容，履行各自的权利义务。孔祥楠将涉诉房屋交付张轶寒使用，履行了自己的合同义务，张轶寒理应按照合同履行自己的义务。但因突发疫情，在国家相关政策及疫情防控措施下导致张轶寒无法经营，无任何收益，进而导致经营者无法正常履行租赁合同，属于不可归责于张轶寒的不可抗力。孔祥楠虽称张轶寒违约时间在疫情发生之前，但张轶寒在发生前已支付部分租金，孔祥楠实际接受并未提出异议，疫情发生后，双方因租金问题曾协商，并非张轶寒故意拖欠，故对孔祥楠要求解除双方签订的租赁合同、支付2018年6月6日至2018年7月5日的房屋租金21,667元、支付违约金50,000元、张轶寒自2020年4月6日起至判决合同解除发生效力之日，每日按712.33元向孔祥楠支付房屋租金、张轶寒在合同解除发生法律效力后十五日内从房屋腾退，逾期未腾退按照合同约定租金折算成日租金的两倍向孔祥楠支付房屋占用费，逾期腾退超过三十日另行向孔祥楠支付违约金50,000元的诉讼请求，均不予支持。关于孔祥楠要求张轶寒支付2020年1月6日至4月5日房屋租金55,000元的诉讼请求，因双方均认可张轶寒已交租赁费至2020年1月19日，故一审法院支持张轶寒向孔祥楠支付2020年1月20日至4月5日的房屋租金。关于孔祥楠要求张轶寒承担物业管理费16,336.98元的诉讼请求，因孔祥楠未能提交合法、有效的证据予以作证，故一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：一、自判决生效之日起五日内，张轶寒给付孔祥楠2020年1月20日至4月5日的房屋租金45,739.71元；二、驳回孔祥楠要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求；三、驳回孔祥楠要求张轶寒支付2018年6月6日至2018年7月5日的房屋租金21,667元、支付违约金50,000元、并承担物业费16,336.98元的诉讼请求；四、驳回孔祥楠要求张轶寒自2020年4月6日起至判决合同解除发生法律效力之日，每日按712.33元支付房屋租金的诉讼请求；五、驳回孔祥楠要求张轶寒在合同解除判决发生法律效力后十五日内从房屋腾退，逾期未腾退按照合同约定租金折算成日租金的两倍向孔祥楠支付房屋占用费，逾期腾退超过三十日另行向孔祥楠支付违约金50,000元的诉讼请求；六、驳回孔祥楠的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,224元，减半收取1,612元，由张轶寒负担。二审期间，孔祥楠提供转账凭证两张，证明其已向深圳市彩生活物业管理有限公司天津分公司缴纳了物业费50,000元。张轶寒经质证认为上述证据为复印件，对真实性不予认可。张轶寒提供了部分物业费缴费凭证，证明其已足额缴纳了物业费。孔祥楠经质证认为张轶寒未提供5-108号房屋2019年6月至12月的缴费凭证，不能证明张轶寒已足额缴纳物业费，就该证据的真实性孔祥楠同意由法院予以核实，对法院认定的结果予以认可。本院经审查认为，孔祥楠提供的证据为复印件，无法核实其真实性，不予采纳；张轶寒提供的证据经核实具有客观真实性，本院予以采纳。另，本院经向深圳市彩生活物业管理有限公司天津分公司核实，案涉房屋的物业费均已缴纳，且系分批缴纳，并非一次性缴纳。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉《房屋租赁合同》是否应予解除；二、张轶寒应否向孔祥楠支付2018年7月6日至2019年12月31日的物业费16,336.98元。关于第一个争议焦点，虽然张轶寒拖欠自2020年1月20日至4月5日的房屋租金，但一审法院考虑受疫情及疫情防控措施影响，导致张轶寒无法正常履行租赁合同，属于不可归责于张轶寒的不可抗力，故未判令解除双方的《房屋租赁合同》并无妥。关于孔祥楠主张张轶寒欠付2020年4月6日之后租金，孔祥楠有权解除合同的问题，该主张依据的事实理由与其一审主张解除合同的事实理由不同，不属于二审的审理范围，张轶寒亦不同意二审法院一并进行审理，故孔祥楠应另行解决，本案不予涉及。关于第二个争议焦点，通过张轶寒提供的证据及本院调查情况，案涉房屋的物业费已经足额缴纳，且系分批缴纳。现孔祥楠并未向本院提交其已缴纳物业费、以及张轶寒欠缴物业费的充分证据，故本院对孔祥楠要求张轶寒支付2018年7月6日至2019年12月31日的物业费16,336.98元的主张不予支持。综上所述，孔祥楠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费208元，由上诉人孔祥楠负担。本判决为终审判决。审判长  哈欣审判员  包颖审判员  王晶二〇二〇年十二月二十三日书记员  周磊