福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6761号 上诉人（原审被告）：刘捷，男，1963年9月19日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：周健，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨智燕，北京大成（福州）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：福州市鼓楼区教育局，住所地福建省福州市鼓楼区津泰路**。 负责人：翁晖，该局局长。 委托诉讼代理人：钱亮，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗瑞芳，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 原审第三人：于伟卫，男，1970年10月28日出生，汉族，住陕西省西安市新城区。 上诉人刘捷因与被上诉人福州市鼓楼区教育局（以下简称鼓楼区教育局）、原审第三人于伟卫房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初3005号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 刘捷上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回鼓楼区教育局的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院未对鼓楼区教育局是否享有租赁标的所有权或使用权，以及租赁标的状态进行审查，属于认定事实不清。若本案《店面租赁合同》属于无效合同，则刘捷无需承担违约责任。二、国有资产租赁到期后，应经上级财政部门重新审批，不存在鼓楼区教育局与刘捷形成不定期租赁关系的条件，因此鼓楼区教育局与第三人于伟卫或已签订了房屋租赁合同或其双方相互串通规避审批程序，且案涉店面租赁合同到期后，一直由第三人于伟卫向鼓楼区教育局私设的“福州市××楼××室”的账户缴纳租金，鼓楼区教育局存在重大违法行为。三、案涉《店面租赁合同》到期后，鼓楼区教育局继续向第三人于伟卫收取租金的行为，可以视为其同意第三人于伟卫使用店面，并与之形成不定期租赁合同关系。四、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因此，鼓楼区教育局应当向次承租人要求支付占有使用费。 鼓楼区教育局辩称：一、案涉店面属于福州市鼓楼区政府所有的资产，由鼓楼区教育局使用多年，且系其合法登记的住所，属于鼓楼区有权租赁的国有资产。没有任何主管部门认定案涉店面系未取得建设工程规划许可证或未经批准建设的临时建筑，刘捷主张合同无效没有事实和法律依据。至于鼓楼区教育局接收租金的账户是否违法的问题，与本案租赁纠纷无关。二、案涉《店面租赁合同》到期后，刘捷未向鼓楼区教育局交还店面，鼓楼区教育局亦继续收取租金，双方之间形成了不定期租赁合同关系，除租赁期限外的其他租赁事宜均应按原合同和补充协议继续履行。三、刘捷与于伟卫之间的转租行为与鼓楼区教育局无关，鼓楼区教育局从未同意与于伟卫建立租赁合同关系。租赁期间有多人代刘捷支付租金，故于伟卫代刘捷支付租金的行为不能认定为于伟卫与鼓楼区教育局建立租赁合同关系。四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定应理解为只有合同无效、期限届满或者解除后，次承租人不腾房的，出租人有权向次承租人主张占有使用费，而本案中鼓楼区教育局是要求刘捷支付租赁期内的租金而不是占有使用费，不应适用该条款。 于伟卫未作陈述。 鼓楼区教育局向一审法院起诉请求：1.确认鼓楼区教育局、刘捷之间的《店面租赁合同》于2019年3月27日解除；2.判令刘捷立即向鼓楼区教育局支付拖欠的2018年1月1日至2019年3月27日的房屋租金128061元；3.判令刘捷向鼓楼区教育局支付拖欠的水电费5169.36元；4.判令刘捷向鼓楼区教育局支付逾期支付租金的违约金（以逾期未付的租金128061元为本金，按年24%从2019年3月27日起计至租金付清之日，并扣除店面租赁保证金25612.2元）。 一审法院认定事实：2013年3月13日，鼓楼区教育局、刘捷签订一份《店面租赁合同》，约定：鼓楼区教育局将位于福州市鼓楼区××路××号××层××平方米出租给刘捷使用，用途为服装、蛋糕销售；租赁期限为2013年3月16日至2016年3月15日，租金每月8537.4元，每月5日前支付当月租金，第一年租金为11.5个月，租金总额303077.7元；合同签订当日刘捷应支付租赁保证金25612.2元，租赁期满或合同解除后，若刘捷无违约责任则无息退还；鼓楼区教育局有权要求刘捷按期交付租金以外的水电、物业管理等费用；租赁期间，未经鼓楼区教育局书面同意，刘捷不得将店面转租、转让、转借给第三方，不得擅自改变店面的用途；若未依约及时足额支付租金、租赁保证金，每逾期一日应按延付金额日千分之一支付逾期付款违约金；刘捷拖欠的租金或违约而需要支付的违约金或赔偿金等，鼓楼区教育局可在租赁保证金中扣除。 合同签订后，刘捷依约支付了租赁保证金25612.2元，鼓楼区教育局依约将租赁房屋交付刘捷使用。2015年6月26日，双方签订补充协议，约定因津泰路环境综合整治期间给予减免4.5个月租金，合同期限延长至2016年12月15日，其余依原合同继续履行。合同履行过程中，鼓楼区教育局已收取到截止2017年12月31日的租金，其中自2015年10月起，银行回单所载付款单位名称均为于伟卫。 2019年3月22日，鼓楼区教育局在津泰路146号诉争店面和津泰路148号之间墙面张贴解除租赁合同通知书，主张刘捷拖欠2018年起的租金，双方系不定期租赁合同关系，要求刘捷立即结清所欠租金、水电费等，并于2019年3月27日前腾空房屋。2019年3月23日，案外人宋松闽签收该通知书。诉争房屋于2019年3月27日腾空。 一审法院认为，鼓楼区教育局、刘捷签订的店面租赁合同和补充协议，是双方的真实意思表示，是合法、有效的，双方当事人都应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方签订的租赁合同和补充协议约定的租赁期于2016年12月15日届满，双方未续签租赁合同，刘捷未向鼓楼区交还租赁店面，鼓楼区教育局继续收取租金，故双方之间已形成不定期租赁关系，除租赁期限外的其他租赁事宜均应按原合同和补充协议继续履行。 刘捷主张其将店面转租给于伟卫经营小吃店，一审法院认为：首先，转租行为违反其与鼓楼区教育局之间不得转租和改变租赁用途的约定；其次，刘捷未提交转租合同，其提交的拟用于证明于伟卫向其支付房屋押金的收款收据无相应付款凭据予以证明，该收据可由其单方制作，且仅写明津泰路店面，不能确认即案涉店面，更无法证明系应鼓楼区教育局的要求将租赁保证金转让；最后，其提交于伟卫向鼓楼区教育局要求签订租赁合同的函件照片，该函件所载店面为津泰路148号，并非案涉店面，不能确定与本案的关联性，即使于伟卫确实提出要求，亦无证据证明取得了鼓楼区教育局的同意。综上，刘捷未能证明其转租案涉店面已经过鼓楼区教育局的同意，亦未能证明鼓楼区教育局与于伟卫直接形成了租赁关系，故刘捷与鼓楼区教育局之间的不定期租赁关系一直延续至案涉店面腾空之日止。 鼓楼区教育局要求确认双方之间的租赁合同于2019年3月27日解除，因该局于2019年3月22日张贴解除合同通知书，要求于2019年3月27日前腾空案涉店面，刘捷亦未能证明其于更早时间交还案涉店面，故一审法院确认案涉店面于2019年3月27日腾空，对鼓楼区教育局该项诉请予以支持。 关于租金。鼓楼区教育局和刘捷之间的不定期租赁关系自2016年12月15日合同期限届满后，一直延续至2019年3月27日，故其应支付该期间的租金。现鼓楼区教育局认可租金已付至2017年12月31日，且刘捷无证据证明此后的租金已经支付，故其应支付共计14个月又27天的租金8537.4×（14+27÷30）=127207.26元。关于逾期付款违约金。双方在合同中约定的违约金为延付金额的日千分之三，明显过高，现鼓楼区教育局主张按年利率24%计算，但未提交证据证明其具体损失金额，一审法院认为，逾期支付租金造成的损失主要是资金占用期间的利息损失，一审法院酌定自2019年3月27日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计至款项实际支付之日止。关于水电费。鼓楼区教育局要求刘捷支付拖欠的水电费，但无证据证明案涉店面在该期间产生的水电费，该项主张不予支持。关于租赁保证金。因刘捷违约，且欠付款项超过租赁保证金数额，故鼓楼区教育局无需向其返还租赁保证金，该款应用于抵扣欠付的租金和相关违约金。于伟卫经一审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席判决。 综上，判决：一、福州市鼓楼区教育局、刘捷之间的租赁合同于2019年3月27日解除；二、刘捷于本判决生效之日起十日内向福州市鼓楼区教育局支付2018年1月1日至2019年3月27日的租金127207.26元及逾期付款违约金（以127207.26元为基数，自2019年3月27日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计至款项实际支付之日止）,福州市鼓楼区教育局已向刘捷收取的租赁保证金25612.2元可予以抵扣；三、驳回福州市鼓楼区教育局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3060元，适用简易程序减半收取1530元，由鼓楼区教育局负担270元，刘捷负担1260元。 二审中，刘捷向本院提交了一份于伟卫与福州真味食品有限公司的《协议书》，用于证明案涉店面转租给于伟卫；鼓楼局教育局向本院提交了一份《证明》，用于证明鼓楼局教育局拥有案涉店面的合法使用权。本院依法组织双方进行了证据交换和质证。本院经审查认为，《协议书》与本案不具备关联性，不予采纳；《证明》可以证实鼓楼区教育局拥有案涉店面的合法使用权。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据二审期间鼓楼区教育局提交的《证明》，可以证实其拥有案涉店面的合法使用权，刘捷以鼓楼区教育局对案涉店面没有合法使用权主张合同无效的上诉理由不能成立。 在案涉《店面租赁合同》于2016年12月15日期限届满之后，刘捷未向鼓楼区教育局交还店面，鼓楼区教育局继续收取租金，一审法院据此认定双方之间形成不定期租赁合同关系正确。 案涉《店面租赁合同》的合同主体系刘捷与鼓楼区教育局，在案并无证据可以证实于伟卫直接与鼓楼区教育局就案涉店面形成了租赁关系，根据合同相对性原则，鼓楼局教育局应向刘捷主张租金等相关费用。刘捷认为鼓楼区教育局与于伟卫之间形成不定期租赁合同关系、鼓楼区教育局应向于伟卫主张占有使用费的上诉理由，没有事实及法律依据，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3060元，由刘捷负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年十二月十一日 法官助理 雷 敏 书 记 员 吴 超