湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2656号原告：李莉艾，女，1957年10月1日出生，汉族，高中文化，工人，户籍地湖南省长沙市雨花区，现住湖南省长沙市。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，系董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地湖南省张家界市永定区南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，系董事长。原告李莉艾与被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）、湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告李莉艾到庭参加了诉讼，两被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李莉艾向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即支付自2016年10月1日到2020年11月30日期间下欠租金及装修折旧款218065元；2.判令两被告立即支付租金违约金及装修折旧款违约金6542元。事实和理由:2013年6月29日，原告与两被告签订了《房屋租赁合同》和《房屋委托装修合同》各一份。合同约定：原告将购买的位于张家界大成山水国际大酒店8层802号房委托给被告大成酒店公司进行装修并由其统一对外经营，原告为此向被告大成酒店公司一次性支付装修款396130元，大成酒店公司则在合同期内按照一定标准向原告返还装修款和支付租金，两份合同期限均为10年。支付租金标准为1886元/月，支付装修折旧款标准为3301元／月。此外，合同还约定了逾期支付租金和委托装修折旧款的违约责任以及担保条款。因被告未按照合同约定履行义务，原告特提起诉讼，望判如所请。被告大成酒店公司、山水置业公司未到庭参加诉讼，但向本院提交了书面答辩状，辩称：1.自2016年10月1日至2020年8月31日期间，被告已经向原告支付了34233元，被告对于合同到期后原告诉请的收益不予认可，因双方并未续签合同。2.因出现××不可抗力，以及被告经营困难，请求减免租金或调整租金支付标准。3.原告主张违约金过高，请求原告放弃违约金或由法院降低违约金。4.本案所涉合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且案涉租赁合同及委托装修合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1.2013年6月29日，原告李莉艾（甲方）与被告大成酒店公司（乙方）、山水置业公司（丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，合同约定：甲方将从丙方以226360元购买的第8层802号房屋出租给乙方管理经营，租赁期限为10年。租赁期限于甲方与丙方签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。租赁期限内，乙方按月向甲方支付租金收益，支付给甲方的租金标准为1886元／月，在每月28号之前，乙方将当月租金收益一次性划拨入甲方指定的银行账户。乙方如逾期3个月未向甲方支付租赁收益，除应付给甲方的租赁收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金，但甲方违约或者不可抗力情形除外。丙方以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物为被告大成酒店公司支付租金收益提供连带担保。2.2013年6月29日，原告李莉艾（甲方）与被告大成酒店公司（乙方）、山水置业公司（丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》一份，合同约定：甲方将从乙方购买的第8层802号房屋以396130元委托乙方按照五星级酒店标准改造后对外统一经营管理，委托装修改造期限为10年。装修改造期限于甲方与丙方签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。委托期限内，乙方按月向甲方返还委托装修款，返还标准为3301元/月。乙方如逾期3个月未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修折旧款1%作为违约金。丙方以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物，为被告大成酒店公司返还委托装修改造折旧款提供连带担保。3.2013年6月29日，原告李莉艾支付了购房款及委托装修改造款，并将房屋交付给被告大成酒店公司经营。2013年6月30日至2016年9月30日，被告大成酒店公司已向原告李莉艾支付了上述全额租金和装修改造折旧款。2016年10月1日至2020年8月31日，被告大成酒店公司付款情况为：2016年10月1日至2017年5月31日付款20752元（2594元×8次），2018年1月1日至2020年8月31日付款13481元（1037元×13次）。据此，2016年10月1日至2020年11月30日期间，被告大成酒店公司共下欠原告租金和房屋装修折旧款为225117元（5187元×50个月-20752元-13481元）。原告请求赔偿的金额为218065元，系原告对其民事权利的处分，本院予以确认。经折算，其中欠付租金为79288.72元（218065×1886／5187），欠付房屋装修折旧款138776.28元（218065-79288.72）。4.根据合同约定，被告大成酒店公司应支付租金违约金为2378.66元（79288.72×3%），应付房屋装修折旧款违约金为1387.76元（138776.28×1%），两项共计3766.42元。上述事实，有当事人陈述、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、不动产权证书、房屋装修款收据、中信银行账户交易明细、被告提交的答辩状等证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原、被告签订的涉案合同，均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。原告李莉艾已经依约履行了支付购房款及房屋委托装修款的义务，并将房屋交给被告大成酒店公司经营。被告大成酒店公司未按照合同约定支付租金和装修改造折旧款，属违约行为，依法应当支付下欠的租金和装修改造折旧款，并承担违约责任。现原告李莉艾要求被告大成酒店公司支付下欠的自2016年10月1日至2020年11月30日止下欠的房屋租金、装修折旧款共计218065元，被告实际欠付225117元。本院考虑到被告因新冠疫情导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，认为酌情减免一个月的租金1886元为宜，由于原告诉请金额已经少于实际欠付金额7052元，故被告大成酒店公司要求原告再予以减少租金，本院不宜支持。因该违约金未超过原告损失的30%，故本院对于两被告抗辩要求调减违约金的诉讼请求不予支持。关于被告山水置业公司应否承担连带责任的问题。被告山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业为被告大成酒店公司提供连带担保责任，符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合法有效，虽然没有办理抵押登记，抵押权没有设立，原告李莉艾不具有优先受偿权，但双方签订的合同依法生效，原告李莉艾依法有权要求被告山水置业公司在提供自有物业价值范围内承担连带清偿责任。被告山水置业公司以自有物业为被告大成酒店公司提供连带担保责任，双方设立的系抵押权，被告山水置业公司抗辩已超过6个月保证期间，其应免除保证责任，本院对其抗辩不予采纳。《物权法》第二百零二条规定“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”本案原告2016年10月1日至2020年11月30日的租金及装修改造折旧款约定在每月28号之前按月支付，故原告2016年10月1日至2017年10月30日的租金及委托装修折旧款的履行义务期限于当月的28日届满，该部分租金和装修折旧款诉讼时效最晚于2020年10月28日届满，现原告于2020年11月10日起诉要求被告山水置业公司对该部分款项承担抵押担保责任，已经超过3年诉讼时效，因被告山水置业公司提出抗辩，本院对原告的该部分诉求依法不予支持。由于原告诉请的自2017年11月1日至2020年11月30日的租金和装修折旧款尚在诉讼时效期内，被告山水置业公司仍应承担抵押担保责任。据此，被告山水置业公司应当对2017年11月1日至2020年11月30日前产生的租金、装修折旧款、违约金承担担保责任，具体为：应担保的租金和装修折旧款为178438元（5187元×37个月-13481元），租金违约金为1946.4元（178438元×1886/5187元×3%），装修折旧款违约金为1135.58元（178438元×3301/5187元×1%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告李莉艾支付自2016年10月1日至2020年11月30日的租金和装修改造折旧款共计218065元，租金和装修折旧款违约金共计3766.42元；二、被告张家界山水天下置业有限公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业的价值范围内对被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司应支付原告李莉艾自2017年11月1日至2020年11月30日止的租金和装修折旧款178438元，租金和装修折旧款违约金3081.98元承担连带清偿责任；案件受理费4670元，适用简易程序减半收取计2335元，由原告李莉艾负担35元，被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担2300元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  向金春二〇二〇年十二月十四日书记员  赵李西附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。