北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0114民初12623号原告：北京联创聚兴科技有限公司，住所地：北京市朝阳区洒仙桥中路**院**楼**1001。法定代表人：李海鹏，总经理。委托诉讼代理人：王友印，北京德印律师事务所律师。被告：北京北方明珠百货市场有限公司，，住所地：北京市昌平区东小口镇立汤路**院北方明珠大厦法定代表人：陈先才，经理。委托诉讼代理人：雷潇，北京市大瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王春梅，北京市顺新律师事务所律师。原告北京联创聚兴科技有限公司（以下简称聚兴公司）诉被告北京北方明珠百货市场有限公司（以下简称北方公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告聚兴公司的委托诉讼代理人王友印、被告北方公司的委托诉讼代理人雷潇、王春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聚兴公司向本院提出如下诉讼请求：1、判决解除原、被告于2017年4月28日签订的《经营租赁合同》及《补充协议》；2、判决被告退还原告租金291605元、租赁保证金63109元；3、判决被告赔偿原告各项经济损失735480元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月28日，原告与被告签订《经营场地租赁合同》及《补充协议》，约定：被告向原告提供其承租的属于北京中联明珠文化投资有限公司（以下简称中联明珠公司，原属于北京中联亚房地产开发有限公司所有，该公司于2012年10月19日分立设立中联明珠公司后归该公司所有）所有的位于北京市昌平区东小口镇立汤路188号明珠百货地下一层D009/KF-1号摊位用于餐饮经营，摊位建筑面积为410.5平方米；合同期限为十年，自2017年8月9日至2027年8月8日；租金标准为每年599330元，支付方式为半年付，租赁保证金63109元；被告给予原告三个月免费装修期，即自2017年5月9日至2017年8月8日；被告负责协助原告装修期间及经营餐饮所需的一切手续，并提供一切因装修和办理餐饮经营所需的一切材料和手续，确保原告正常经营。合同签订后，原告按合同约定按时支付了租赁保证金和租金。但是被告始终没有提供原告办理餐饮经营手续所需要的全部材料，而且也无法提供原告装修及消防验收所需要的相关手续和材料，导致原告装修尾工停滞，一直未能投入经营使用。直至2018年1月3日，被告联合中联明珠文化投资有限公司（以下简称中联明珠公司）、北京北方华贸商业运营管理有限公司（以下简称华贸公司）发布公告：因作为租赁场地产权人的中联明珠公司股权变动以及改由华贸公司对租赁场地进行全权运营管理，要求所有商户办理合同主体变更的换签、续签工作。原告积极与被告联系沟通换签事宜，但是被告均以各种理由和借口予以推脱，并于2018年2月强行收回了租赁场地，并派人拆除、损坏了原告的全部装修和各种设施设备。被告的违约行为不仅导致原告始终未能实际经营，而且直接造成各种装修改造的经济损失。故要求判如所请。北方公司辩称，第一、同意原告第一项诉讼请求，理由：被告现已撤出租赁场地，不对租赁场地进行管理，无法继续履行合同，解除合同的理由双方不一致；第二、被告不同意原告的第二项及第三项诉讼请求。我方认为原告存在严重的违约行为，所以才导致了当时合同没有履行下去，是因为原告的原因，所以原告的损失我方不同意承担。其次，关于保证金和租金，我们不同意退还。原告的免租期就是三个月，原告在三个月之内因为自身原因无法完成开业，所以我们要计收免租期结束后原告撤场之前的租金，不同意退还租金和保证金。关于诉讼费，由法院依法判决。原告主张拆除的相关装修，并不是我方拆除的。当事人围绕诉讼请求和抗辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认基本事实如下：2010年5月28日，甲方（出租方）北京中联亚房地产开发有限公司（以下简称中联亚公司）与乙方（承租方）北方公司签订《北方明珠商业大厦租赁合同》，约定：租赁物位置:北京市昌平区立水桥188号院北方明珠大厦地下1层及地上1-5层商业用房；租赁物面积：地下：地下**369.53平方米；租赁物用途为商业，乙方承租该大厦用以开办百货（或小商品）市场；权属证号：地下：地下**权证昌其更字第XXXX号；租赁期限：地下：地下**合同租期自2009年9月4日至2019年11月15日在本合同期满后，甲方依然招租的情况下，具有同等条件下的优先续租权；合同还约定了其他内容。2017年5月22日，出租方（甲方）北方公司与承租方（乙方）北京联创聚兴餐饮管理有限公司（以下简称联创餐饮公司）签订《经营场地租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：第一条、摊位位置、面积、数量和经营范围：1.1甲方向乙方提供经营地点位于北京市昌平区东小口镇立汤路188号明珠百货地下一层D009/KF-1号摊位，建筑面积518.7平方米；1.2允许乙方经营的商品类别是：熊猫星厨餐饮，甲方在本商业项目内不得经营或引进与餐饮服务无关的产品；第二条、经营期限：2.1合同期限为3+7年，自2017年8月9日起至2027年8月8日止，共分为两期，第一期自2017年8月9日起至2019年11月15日；第一期合同到期，由甲方负责乙方的续签事宜，其铺位租金在续签3年内上浮不超过现行租金总额的8%，续签事宜甲方需在到期前7个月以书面形式通知乙方并保持乙方合同的延续，否则乙方有权拒交合同期最后半年租金，同时乙方可以正常经营后六个月；第二期合同自2019年11月16日起至2027年8月8日止；2.2装修免租期：乙方承租该铺位经营餐饮，面积较大，用电量已超过现有负荷，需要改造线路增加电缆，装修时间长，甲方给予乙方3个月免费装修期，即2017年5月9日至2017年8月8日；2.3免费装修期内甲方不计收乙方租金，但所使用的水、电费需按表读数计量收费；第三条、租金标准和租金支付方式、租赁条件：3.1租金标准4元/平方米/天，乙方所承租的场地年租金为757302元；3.3租金支付方式为半年付；乙方需提前10天向甲方支付下一期租金；3.5乙方应在上述约定的期限内支付本合同约定的租金，乙方可以汇款、银行转账或采取支付现金的方式支付租金；3.8甲方承诺提供的场地能够正常办理营业执照及食品经营许可证；并提供4个注册地址，乙方办理该铺位营业执照所需甲方提供的铺位所在位置的产权证、房屋使用性质等有效证件复印件，甲方以乙方一次性提供的工商行政部门所列的办照所需材料及时提供，如在起租前因甲方提供办照所需手续延误乙方正常开业，则免租期顺延相应的延误日期；第四条、首期租金及租赁保证金支付：4.1乙方须在签订本合同第一个工作日向甲方支付相等于1个月租金63109元作为本合同租赁保证金；4.2在签订本合同10日内，乙方须向甲方支付6个月即378651元租金；4.5如出现以下情形，违约金不予退还：4.5.1乙方违约不按期履行合同或未经甲方管理人员书面许可提前终止经营活动；4.5.2乙方违反合同约定或有关法律法规；第五条、甲方的权利和义务：5.4甲方有权对商场进行管理，包括：商场装修的审查和监督；5.5甲方负责乙方入驻经营办照、消防、物业、设备设施维修，确保乙方正常经营秩序；第六条、乙方的权利与义务：6.8乙方遵守甲方各项管理规定，不得私拉电线，不得私自挪动柜台、占用公用面积和消防通道；6.9乙方必须按照消防部门的要求配备消防部门认可的消防设施，费用自理；6.10乙方对租赁场地的装修方案及配备设施，需经甲方的最终审定方可实施；第八条、8.1甲、乙双方的未履行或未完全履行本合同及附件规定的义务的行为及违约行为，违约行为应根据有关法律、法规和本合同约定承担违约责任；第十三条、其他事项及活动费用：13.1.2甲、乙双方约定甲方需免费提供100千瓦基础电量，并可新增100千瓦电量，共计200千瓦电量供乙方使用；履约期内保证电量不被撤走，新增电量所产生的施工和材料费用由乙方自行承担；13.1.3本合同签订后随乙方向甲方支付首期租金时一次性向甲方交纳燃气开卡费1万元；13.1.4甲方配合乙方改造排烟、空调、新风等所需事项，所产生的改造费用由乙方自行承担；第十四条、通知送达：14.5未尽事宜，双方协商处理，需要签署书面补充协议，书面补充协议与本协议约定不一致之处以书面补充协议约定的条款为准；14.6本合同自双方签字盖章之日并付清规定的费用生效；合同还约定了其他内容。当日，联创餐饮公司与北方公司签订《北方公司地下一层D-009/KF-1＜租赁合同＞补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：一、该铺位清空后经甲、乙双方共同实测305平方米，建筑面积为410.5平方米，原合同面积以410.5平方米计算租金;二、原合同乙方所承租的场地年租金为599330元；半年付租，每期应向甲方支付租金299665元；三、原合同其他条款不变，合作期间照常进行；四、本补充协议与原《铺位租赁合同》享有同等法律效力；协议还约定了其他内容。《租赁合同》、《补充协议》签订后，北方公司依约向联创餐饮公司交付了租赁场地。联创餐饮公司随后进场装修施工，并先后支付了首期半年租金299665元、租赁保证金49945元、电表初装费1000元、装修管理费4105元。2017年9月，联创餐饮公司向本院提起诉讼，请求：1、北方公司履行双方签订的上述租赁合同，立即提供办理营业执照所需的应由北方公司提供的文件资料〔包括但不限于产权方房产证复印件一套（每页加盖公章、骑缝章）；地下；地下室备案证明公章）；授权书（产权方授权贵司授权书）；住所证明（加盖公章）；建设工程规划许可证复印件一份（每页加盖公章、骑缝章）〕，并协助办理营业执照手续；2、北方公司立即办理北京市昌平区东小口镇立汤路188号明珠百货地下一层D009/KF-1号摊位的燃气改造手续；3、北方公司与原告《补充协议》，将免租期延长至原告在租赁场地正常开业之日止；4、北方公司赔偿原告2017年8月9日至原告在租赁场地正常开业期间的损失（场地面积为410.5平方米，原告与北方公司协议约定租金4元/天/平方米，原告装修后另行出租为15元/天/平方米，起算时间为2017年8月9日，暂计算至2017年9月19日）；5、北方公司承担全部诉讼费用。事实和理由：原告已按照合同约定履行了相应义务，但是被告不仅未及时给原告办理营业执照，还未按照约定提供产权证、房屋使用性质证明等有效证件，导致无法办理燃气改造的相关手续，原告的装修无法正常进行。原被告双方协商过程中，被告多次承诺6月底前为原告办理证照及燃气改造手续，但至今仍未履行，严重影响了原告的正常装修和经营。此外，因被告违约，导致原告已招商的商户无法按时进场，部分商户已提出解约，不仅给原告造成经济损失，还造成原告的信誉和名誉受损。原告认为，双方应全面、严格、诚信履行约定义务。被告违反双方协议约定，导致协议无法正常履行，被告应承担相应的违约责任，并赔偿原告损失。在该案审理期间，2018年１月３日，北方公司与北京北方华贸商业运营管理有限公司（以下简称华贸公司）、北京中联明珠文化投资有限公司（以下简称中联文化公司）共同发布《公告》，载明：尊敬的商户，您好。因该商场产权所有公司中联文化公司的股权被万科旗下子公司收购，该公司现委托华贸公司对该商场进行全面招商运营管理工作；经北方公司、华贸公司友好协商，现特此函告全体商户自2018年１月８日起正式启动北方公司、华贸公司与商户《租赁合同》甲方主体变更的换签、续签工作；在此望广大商户能够积极配合、合作共赢。后联创餐饮公司未能换签，原因不明。2018年７月，联创餐饮公司承租场地被收回，装修项目被拆除。联创餐饮公司不知承租场地由北方公司、华贸公司和中联文化公司何方收回、拆除。2018年9月11日，联创餐饮公司变更为聚兴公司。2019年3月25日，本院依法裁定准许聚兴公司撤诉。2019年5月，聚兴公司再次诉至本院，要求判如所请。在本院审理过程中，聚兴公司与北方公司对案涉合同是否生效存在不同意见。聚兴公司认为，虽然合同约定“自双方签字盖章之日并付清规定的费用生效”，没有按照约定交纳燃气开卡费1万元，但是因为北方公司不再要求交纳了。同时，从双方后续的履行包括交付场地、交纳约定的全部其他款项等，都能够证明双方以行为变更了该约定。故合同早已生效。北方公司提出，按照双方约定确实没有生效。聚兴公司所述不用交纳燃气形开卡费也无相关证据。不过双方确实履行了合同。关于合同是否生效，请求法院依法裁处。另聚兴公司与北方公司就违约、违约损失数额及负担等存有争议：一、违约问题。聚兴公司称根据《租赁合同》3.8条款的约定，北方公司应当提供开业办理营业执照所需的产权证、房屋使用性质等有效证件复印件；但北方公司未能提供，导致其始终不能办理营业执照而无法开业经营；北方公司行为构成违约。北方公司称聚兴公司未能办理营业执照在于装修方案未按照约定经北方公司审定；同时，聚兴公司私自装修导致消防不过关，被责令限期整改，所以不能办理相关证照。二、违约损失数额问题。聚兴公司针对违约损失举示如下证据，北方公司提出了相应持证意见：1、2017年5月25日，联创餐饮公司与北京中山消防保安技术有限公司（以下简称中山公司）签订《北京市建设工程施工合同》，约定：工程名称：联创餐饮公司消防改造工程；工程地点：北京市昌平区明珠大厦地下一层局部；建筑面积：298平方米；工程性质：技改；承包范围：烟感、喷淋、消防小规模申报；承包方式包工包料；质量等级：合格；工程承包造价3万元；消防施工前期付1.5万元；施工完毕后付1.5万元；分公司名称：北京京发顺消防器材销售中心；分公司账号：×××；合同还约定了其他内容。聚兴公司举示2017年5月27日《中国建设银行单位客户专用回单》（以下简称《建行回单》）载明联创餐饮公司向北京京发顺消防器材销售中心（以下简称京发顺中心）转账1.5万元，用途为明珠消防施工50%。2018年4月3日《建行回单》载明联创餐饮公司向京发顺中心转账1.5万元，用途CE000gtom明珠大厦消防工程尾款申请。北方公司对该损失不予认可。2、联创餐饮公司（甲方）与北京亚瑞创艺装饰设计有限公司（乙方，以下简称亚瑞公司）签订的《熊猫星厨工程合同》，约定：工程名称：熊猫星厨立水桥店；工程地点：昌平区立水桥明珠广场B1；承包范围室内整体装修；开工日期：2017年5月5日；竣工日期：2017年6月15日；合同价款382200元（最终以竣工验收合格后双方认可的结算审计价为准）；指派赵文翔为甲方代表，负责合同履行；指派刘克能为乙方现场代表和施工项目经理；工程进场正式开工支付合同价30%，114660元；工程竣工验收合格后支付合同价30%，114660元；工程质保金结算审计价的35%，半年付清，剩余5%一年后无质量问题付清，152880元；合同还约定了其他内容。聚兴公司举示2017年5月5日《中国建设银行网上银行电子回执》（以下简称《建行回执》）载明联创餐饮公司向刘克能转账114660元；用途天通苑刘工工程款。2017年6月30日《建行回单》载明联创餐饮公司向刘克能转账54970.4元；用途刘克能。2017年8月9日《建行回执》载明联创餐饮公司向刘克能转账6万元；用途转账。北方公司认为按照原告提供的合同，中期款支付条件是工程竣工验收合格后；也就是原告付款付超了，没有进行竣工验收；没有竣工验收手续，主张的损失是不存在的。聚兴公司进一步称竣工了，只是一点尾活。3、联创餐饮公司（甲方）与北京信能中利机电设备有限公司（乙方，以下简称信能公司）签订的《熊猫星厨明珠百货空调工程安装合同》（以下简称《空调合同》），约定：工程名称：熊猫星厨明珠百货店中央空调工程项目；工程地点：昌平区东小口镇立汤路188号明珠百货负一层D009/KF-1；工程内容：空调设备供货及安装；工程期限12天，自2017年5月26日开工至6月6日；合同金额6.7万元；合同签订后甲方付合同款20%，即13400元；设备进场当日付合同额30%，即20100元；设备安装调试验收合格完毕十五日内，甲方支付工程款的45%，即30150元；保修期满七日内支付剩余合同款5%，即3350元；（无发票汇款）法人姓名：樊延波，法人账号×××；合同还约定了其他内容。聚兴公司举示证据：①2017年5月26日《建行回执》，载明联创餐饮公司向樊延波转账13400元，用途立水桥空调首笔。②2017年6月15日《建行回执》，载明联创餐饮公司向樊延波转账20100元，用途天通苑明珠项目的空调费用第二笔。③2018年8月21日信能公司致联创餐饮公司《公函》，载明：联创餐饮公司：我司与贵司于2017年5月25日签订合同《空调合同》约定由我司对熊猫星厨立水桥店空调进行设备供货及施工，于2017年6月6日施工完成并交付使用。按合同条款约定，应于2017年6月22日前支付我司工程款项。但因贵司经营问题并未按约定时间进行支付。我司本着合作单位相互支持及长期友好合作的原则，一再同意贵司延期支付的要求。但截止目前，该项目质保都已过期，工程款项还未进行支付，并无任何支付日期予以答复。现郑重告知贵司，请尽快支付剩余工程款项47758元（其中中期款30150元+洽商款10458元+质保金3350元+建国门店质保金3800元。如仍旧无法支付，我司将对该项目设备进行拆除，望贵司知悉。北方公司提出(2018)京0114民初679号案件法官审理勘验时连风道都没有安装，怎么装空调；合同也都是验收后再付款，没有验收的手续，只是一个合同。4、《电量增容协议》，载明：甲方熊猫星厨；乙方明珠百货物业工程部；熊猫星厨立水桥店委托明珠物业工程部电量增容事宜，乙方提供120#、50#两根电缆接入熊猫星厨，确保总电量满足280KW，以及电箱、空开、计量等配套设备，确保正常使用，一年质保（电缆和主闸），付款方式：施工前支付费用3万元，交付使用后三天内支付尾款3万元；工期六天（自支付施工费3万元开始计算），全部费用总计六万元（不含发票）；甲方负责人签字何苗壮；乙方负责人签字杨贵军。联创餐饮公司举示证据：2017年6月12日《建行回单》，载明：联创餐饮公司向杨贵军转账3万元，用途天通苑明珠电量增容费。北方公司称没有工程部，也不清楚；(2018)京0114民初679号案件审理时现场勘验也没有看到。5、甲方联创餐饮公司与乙方北京宏达威厨房设备有限公司（以下简称宏达威公司）签订的《排风管道订货合同》，约定：甲方向乙方订购排烟系统；合同总金额12.8万元；付款方式：开始施工付40%（51200元）；施工完成付40%（51200元）；开业付15%（19200元）；质保期满一年后七个工作日付5%（6400元）；供货日期2017年5月18日至2017年节6月2日；供货地点：北方明珠；甲方应在乙方安装完毕后三天内完成签收；合同还约定了其他内容。联创餐饮公司举示证据：2017年5月24日《建行回单》，载明联创餐饮公司向宏达威公司转账51200元；用途天通苑排烟首笔款。北方公司质证意见为：这个去现场也看了，也是没干完。6、2017年5月27日《建行回执》，载明联创餐饮公司向范存标转账8280元；用途立水桥安防监控。聚兴公司称该款为购买安防设备，就几千块钱没有合同。7、2017年节5月17日和6月13日《建行回执》，载明联创餐饮公司向李超分别转账3万元、3万元；用途分别为明珠项目服务费、运营部。聚兴公司称该款为电力改造6万元，没有合同，付给李超个人。对于购买安防设备和电力改造的上述两份《建行回执》，北方公司质证意见为：不认可这两项损失，因为没有合同；还有没有向我方提交任何改造方案，是原告擅自行为，是违反合同约定的。本院（2018）京0114民初679号案2018年1月23日庭审过程中，北方公司在法庭辩论中称，原告进场装修，向被告报的装修方案，也是四个铺位；在此种情况下装修过程中，原告擅自改变装修方案，致使出现了安全生产的严重隐患，才是导致此事件发展到现在状态的最终原因。又查，2012年10月19日，中联亚公司存续分立，设立北京中联明珠文化投资有限公司。上述事实，有《租赁合同》、《补充协议》、《北方明珠商业大厦租赁合同》、《公告》、《北京市建设工程施工合同》、《建行回单》、《熊猫星厨工程合同》、《建行回执》、《熊猫星厨明珠百货空调工程安装合同》、《电量增容协议》、《排风管道订货合同》及当事人的当庭陈述，在案佐证。本院认为，联创餐饮公司与北方公司签订的《租赁合同》14.6约定“本合同自双方签字盖章之日并付清规定的费用生效”。对于合同生效与否双方当事人意见不一。聚兴公司称合同约定的款项只有燃气开卡费1万元未予支付；原因在于北方公司告知无需再行支付，但无证据可证；然从另一角度看，其他款项均已支付，仅此1万元未付，与常理不符。北方公司认为，当时是否达成一致不再支付，聚兴公司确无证据可证；不过双方确实已经履行合同；合同效力问题还是由法院裁处。综合双方对于效力问题的意见，可以常理判断，聚兴公司当时已经支付约定大部款项，无理由也无必要不予支付该1万元的开卡费用。同时，双方均予认可合同已经履行。因此，《租赁合同》、《补充协议》既为双方当事人真实意思表示，又以双方的履行行为变更了合同生效的条件，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《租赁合同》中关于租赁期限超过北方公司原剩余租赁期限的部分，无效。双方均应依法全面履行合同义务。联创餐饮公司变更为聚兴公司，其权利和义务依法由聚兴公司享有和承担。综合双方的诉辩主张，本案争议焦点为：一、北方公司违约行为是否成立？二、聚兴公司是否享有合同解除权？三、北方公司是否应当返还已收款项？四、北方公司是否应当赔偿聚兴公司的损失，赔偿的损失如何确定？现作如下阐述。一、北方公司违约行为是否成立？是联创餐饮公司违约，还是北方公司违约？聚兴公司是否享有合同解除权？首先，合同3.8约定：甲方（北方公司）承诺提供的场地能够正常办理营业执照及食品经营许可证，并提供4个注册地址；乙方办理该铺位营业执照所需甲方提供的铺位所在位置的产权证、房屋使用性质等有效证件复印件，甲方以乙方一次性提供的工商行政部门所列的办照所需材料及时提供；如在起租前因甲方提供办照所需手续延误乙方正常开业，则免租期顺延相应的延误日期。合同2.2约定：装修免租期：乙方承租该铺位经营餐饮，面积较大，用电量已超过现有负荷，需要改造线路增加电缆，装修时间长，甲方给予乙方3个月免费装修期，即2017年5月9日至2017年8月8日。从上述约定内容不难看出，如果联创餐饮公司于免租期间主张了办照所需材料，北方公司从获得租金利益的角度，没有理由不予提供。即使联创餐饮公司在免租期间未予主张，北方公司从诚实信用的角度，亦应通知联创餐饮公司是否需要提供，而避免因此产生不必要的纠纷。且在(2018)京0114民初679号案件立案到2019年3月27日聚兴公司撤诉结案的一年多诉讼过程中，北方公司始终未能提供相关办照所需材料。对此，北方公司认为，并非其不能提供这些材料导致不能办理营业执照，而是因为联创餐饮公司装修改造方案未经其审定，擅自施工，导致消防不过关，被业主和本公司叫停所致。庭审中，聚兴公司称装修经过了北方公司的审定，只是提供不了审定的证据；不过如果未经北方公司审定，其亦无可能同意本公司进场施工。针对这一问题，本院（2018）京0114民初679号案2018年1月23日庭审过程中，北方公司在法庭辩论中称，原告进场装修，向被告报的装修方案，也是四个铺位；在此种情况下装修过程中，原告擅自改变装修方案，致使出现了安全生产的严重隐患，才是导致此事件发展到现在状态的最终原因。北方公司表述的是聚兴公司报送了装修方案，是在施工过程中擅自改变装修方案。这样亦从侧面表明北方公司审定了聚兴公司的装修方案。另外，依然从北方公司对合同期待利益的角度看，审定装修改造方案，联创餐饮公司才可能在三个月免租期间装修改造完毕，办理营业执照，开业经营，进而获得租金利益。如果联创餐饮公司在免租期间未能装修改造完毕，势必影响其进一步的经营行为，可能导致北方公司的合同期待利益落空。当然不排除北方公司又遇到了其他更优的订约机会。但如此必然导致北方公司以违约换取更大的期待利益。同时，北方公司也未能举示证据证明联创餐饮公司擅自装修改造，消防设施设备不过关，而导致无法办理营业执照。北方公司也未举示证据证明其与业主共同叫停联创餐饮公司装修改造的证据。因此，根据合同约定，北方公司不能提供联创餐饮公司办理营业执照所需的材料，导致其不能正常开业经营，且租赁场地已被拆除收回，无论是北方公司抑或第三人拆除收回，均为北方公司构成违约。聚兴公司合同目的无法实现，其依法享有解除合同的权利。聚兴公司起诉请求解除合同。本院依法于2019年7月11日向北方公司送达了起诉状副本。据此，本院依法确认双方签订的《租赁合同》、《补充协议》于2019年7月11日解除。二、北方公司是否应当返还已收款项；北方公司是否应当赔偿聚兴公司的损失，赔偿的损失如何确定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。北方公司于聚兴公司起诉后的一年多时间里，未能提供聚兴公司办照所需材料，且聚兴公司承租场地被拆除收回，聚兴公司合同目的无法实现。从而导致案涉《租赁合同》及《补充协议》解除，北方公司依法应当承担恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失的违约责任。联创餐饮公司2017年9月起诉北方公司要求其交付办照所需材料。北方公司未予履行，致联创餐饮公司未能正常开业经营。按照《租赁合同》“如在起租前因甲方提供办照所需手续延误乙方正常开业，则免租期顺延相应的延误日期”的约定，免租期应当顺延至本院确认的合同解除之日。北方公司依法应当返还聚兴公司已付的租金299665元、租赁保证金49945元、电表初装费1000元、装修管理费4105元，共计354715元。北方公司的违约行为，不仅导致合同解除，亦同时造成聚兴公司装修项目的相应损失。其中1、依据2017年5月25日，联创餐饮公司与中山公司签订的《北京市建设工程施工合同》和履行情况，本院确认聚兴公司该项损失为3万元。尽管北方公司对该损失不予认可，但其未能提供相反证据予以否定。2、依据联创餐饮公司（甲方）与亚瑞公司（乙方）签订的《熊猫星厨工程合同》和履行情况，本院确认聚兴公司该项损失为229630.4元。北方公司认为没有竣工验收手续，主张的损失不存在。而即使没有竣工，亦因被拆除收回现场不复存在，无法确认。北方公司应当予以承担。3、依据联创餐饮公司（甲方）与信能公司（乙方）签订的《熊猫星厨明珠百货空调工程安装合同》和履行情况，本院确认聚兴公司该项损失为33500元。聚兴公司举示的2018年8月21日信能公司的《公函》，不能证明其已经履行付款义务。故不能确认该损失。其可待该笔款项履行后另行主张解决。北方公司提出没有验收的手续，只是一个合同。但现场依然因被拆除收回而不复存在，无法确认。北方公司应当予以承担。4、聚兴公司举示的《电量增容协议》乙方负责人签字为杨贵军，无公章。结合协议内容和《租赁合同》“用电量已超过现有负荷，需要改造线路增加电缆；可新增100千瓦电量，新增电量所产生的施工和材料费用由乙方自行承担”的约定，加之现场已不存在。本院确认聚兴公司的该项损失为6万元。北方公司称没有工程部，也不清楚；(2018)京0114民初679号案件审理时现场勘验也没有看到。但现场已经灭失系北方公司违约所致。北方公司应当予以承担。5、依据联创餐饮公司与宏达威公司签订的《排风管道订货合同》和履行情况，本院确认聚兴公司的该项损失为51200元。北方公司认为，这个现场没干完。但《排风管道订货合同》约定开始施工，甲方联创餐饮公司就须支付51200元，而现因北方公司违约行为致使现场不复存在。故北方公司依法应当承担无法鉴定损失的责任。6、依据聚兴公司举示的2017年5月27日《建行回执》，结合《租赁合同》、《补充协议》的约定，本院确认聚兴公司的该项损失为8280元。7、聚兴公司举示的2017年5月17日和6月13日《建行回执》，载明联创餐饮公司向李超分别转账3万元、3万元；用途分别为明珠项目服务费、运营部。聚兴公司称该款为电力改造6万元，没有合同，付给李超个人。虽然现场灭失，但基于《建行回执》载明的内容，本院亦难以确认该6万元款项系用于现场装修改造，而认定该笔款项为聚兴公司的装修损失。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条第一款、第四十五条第一款、第九十四条第（三）项、第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第二款、第十一条第（一）项、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京联创聚兴科技有限公司与北京北方明珠百货市场有限公司签订的《经营场地租赁合同》、《北方公司地下一层D-009/KF-1＜租赁合同＞补充协议》于2019年7月11日解除；二、北京北方明珠百货市场有限公司于本判决生效后七日内返还北京联创聚兴科技有限公司租金299665元、租赁保证金49945元、电表初装费1000元、装修管理费4105元；三、北京北方明珠百货市场有限公司于本判决生效后七日内给付北京联创聚兴科技有限公司违约损失412610.4元四、驳回北京联创聚兴科技有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14612元，由原告北京联创聚兴科技有限公司负担5530元，已交纳；由被告北京北方明珠百货市场有限公司负担9082元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  冯玉国人民陪审员  王科宇人民陪审员  刘志凌二〇二〇年十二月二十六日书 记 员  孟祥龙