广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终1409号 上诉人（一审被告）：谢祥永，男，1972年7月17日出生，汉族，住南宁市江**。 委托诉讼代理人：刘源，广西广来律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：仇继宝，男，1978年11月26日出生，汉族，住南宁市江**。 委托诉讼代理人：何显科，广西铭德律师事务所律师。 上诉人谢祥永与被上诉人仇继宝因房屋买卖合同纠纷一案，不服钦州市钦北区人民法院（2020）桂0703民初1943号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。 上诉人谢祥永上诉请求二审法院撤销一审法院（2020)桂0703民初1943号的《民事判决书》，驳回被上诉人仇继宝的诉讼请求。事实和理由：一、本案的房款，买卖双方当事人己用借款、利息与房款互相抵偿，房款己抵清，但被上诉人仇继宝尚拖欠借款。(1)根据中国农业银行有关转款凭据，被上诉人仇继宝在2014年到2015年期间多次向上诉人谢祥永借款，其中2014年3月24日，被上诉人仇继宝借款60万元，月利息2分； 2 2014年6月30日，被上诉人仇继宝借款60万元，月利息2分；2015年3月2日，被上诉人仇继宝借款25万元，月利息2分；3次共借145万元。另外，上诉人谢祥永现金出借给被上诉人仇继宝也有壹佰多万元。（2）《存量房买卖合同》（2栋1层3号）的第1条表述，该房屋坐落南宁市西乡塘区，建筑面积168.59平方米；该合同第2条表述，该房款玖拾柒万柒仟捌佰贰拾（Ｙ977820元）；该合同第3条：“具体付款方式及时限”、该合同第4条：“房屋交付款”该合同第5条：“违约责任”等等都是空白。（3）《存量房买卖合同》（2栋1层4号）的第1条表述，该房屋坐落南宁市西乡塘区，建筑面积119平方米；该合同第2条表述，该房款陆拾玖万零贰佰元（Ｙ690200元）；该合同第3条：“具体付款方式及时限”、该合同第4条：“房屋交付”该合同第5条：“违约责任”等等都是空白。（4）2017年1月6日，上诉人谢祥永、被上诉人仇继宝为借款、利息、房款事项进行核算并抵扣款额，被上诉人仇继宝执笔指导并作出《对账表》，经双方确认，在房款抵扣借款、利息后，被上诉人仇继宝尚欠上诉人谢祥永60万元，被上诉人仇继宝收回其之前所写的借条。（5）自2017年1月30日起，上诉人谢祥永多次向被上诉人仇继宝追偿余下的借款和利息，但被上诉人仇继宝总以各种借口推辞；2017年7月18日，在上诉人谢祥永要求下，上诉人谢祥永和被上诉人仇继宝再次复核房款抵扣借款和利息事项，经查实无误后，被上诉人仇继宝补写“借据”给上诉人谢祥永，伍尚的为“借据”事实作见证。（6）2020年6月29日，钦州市钦北区人民法院（2020）桂0703民初1126号的《民事判决书》确认“借据”事实，经查（2020）桂0703民初1126号的《民事判决书》己发生法律效力。《存量房买卖合同》（2栋1层3号）、《存量房买卖合同》（2栋1层4号）这两份《存量房买卖合同》仅填写了房屋的具体座位、房屋的房 3 款，其他的“具体付款方式及时限”、“违约责任”都没有填写，特别是“具体付款方式及时限”是房屋出卖人的核心所在，为什么没有填写？是房屋出卖人粗心大意勿忘了吗？不是；是什么原因引导买房屋出买人心甘情愿不做约定，唯有买方已全额收款或者卖方尚欠买方的款额，否则这与常理不合。因此《对账表》就是借款与房款互相抵偿合意表达，其与借款、利息、房款紧密联系，不可分割。如果2017年1月6日的《存量房买卖合同》之后，上诉人谢祥永没有结清房款给被上诉人仇继宝，上诉人谢祥永拖欠被上诉人仇继宝的房款时，那么2017年7月18日，被上诉人仇继宝不应书写“借据”给上诉人谢祥永，而是上诉人谢祥永书写是“借据”给被上诉人仇继宝才对啊！显然，上诉人谢祥永并没有拖欠被上诉人仇继宝的房款，但被上诉人仇继宝确实拖欠上诉人谢祥永的款额，否则与常理相悖。二、一审法院认定的房款事实错误(1)根据《存量房买卖合同》（2栋1层3号）第2条表述，该房款为玖拾柒万柒仟捌佰贰拾元;(2)被上诉人仇继宝提交《存量房买卖合同》（2栋1层3号），该房款壹佰贰拾陆万肆仟肆佰贰拾伍元以及《存量房买卖合同》（2栋1层4号)该房款捌拾玖万贰仟伍佰元，这是买卖双方前阶段合意，之后，经买卖双方再协商一致，以《存量房买卖合同》（2栋1层3号），房款玖拾柒万柒仟捌佰贰拾元以及《存量房买卖合同》(2栋1层4号），房款陆拾玖万零贰佰元的房款成交，买卖双方该《存量房买卖合同》交给房产登记机关备案。三、本案诉讼时效已过时效。1、根据房地产权登记信息的记载，3号铺面的权属变更到上诉人名下的登记时间为2017年1月18日，4号铺面的权属变更到上诉人名下的登记时间为2017年2月14日，故被上诉人自2017年2月15日起就应该知道或者应当知道权利受到损害，况且自2017年1月8日之日，被上诉人将3号及4号铺面交付人上诉人使用之时，就知道其享有收取房款的权利，故本案的诉讼时效自2017年1月8日到2020年1月7日，2020年7月13日被上诉人才向钦州市钦北区人民法院起诉，根据民法总则第188条、合同法第161条的规定，诉讼时效已过时效。 4 被上诉人答辩认为：一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，程序合法，适用法律正确，依法应予维持。上诉人的上诉理由不成立，依法予以驳回。关于诉讼时效问题，本案没有超过诉讼时效，根据合同法第62条第一款第四项的规定，本案中双方并没有约定支付购房款的履行期限，被上诉人可以随时请求上诉人履行支付购房款的义务，本案上诉人没有任何证据证实诉讼时效从何时起算，诉讼时效截点应该是以出卖人要求买受人履行义务时，上诉人主张诉讼时效超过没有事实和法律依据，应予以驳回。 被上诉人即原告仇继宝向本院提出请求：1、判令被告支付原告购房款1264425元及利息（利息以1264425元为基数，按年利率6%从2017年1月7日起计至还清之日）；2、本案诉讼费、保全费、鉴定费等一切费用由被告承担。 案经一审审理查明：2017年1月6日，原告就其坐落于南宁市铺面（以下称为“3号铺面”“4号铺面”）出售事宜，与被告签订了《存量房买卖合同》。涉及3号铺面、4号铺面的合同均有两份，一份由原被告双方持有（以下称为“存量房合同”），另一份递交给不动产登记部门保存（以下称为“备案合同”）。存量房合同与备案合同的差别之处只在于成交价格不同，其余条款是相同的。3号、4号铺面存量房合同约定的成交价格分别为人民币1264425元、892500元（合计2156925元），备案合同约定的成交价格均为5800元。上述合同对付款方式及时限、违约责任未作具体约定。 在交易中，原告书写了一张字据（以下称为“无名字据”），该字据现由被告持有。字据内容为：（1）250000元、欠30个月利息，共150000元；（2）850000元、尚欠20个月利息，共340000元；（3）交房产税共310000元，每人155000元；（4）本金145万元。（四项）总共2095000元。（5）房屋交易总价2152500元。 5 2017年1月18日、2月14日，3号、4号铺面的产权变更登记至被告名下，被告取得了不动产权证（证号为桂（2017）南宁市不动产权第××号、第0010815号）。此后，被告一直没有向原告支付房屋价款。原告于2020年7月10日就3号铺面、4号铺面分别向本院起诉，本案涉及3号铺面，涉及4号铺面的案号为（2020）桂0703民初1942号。 另查明，1、2014年至2016年间，被告多次转账出借款项给原告，2014年3月24日出借600000元、2014年6月30日出借600000元、2015年3月2日出借250000元、2016年12月19日出借200000元，合计出借1650000元。 2、原告主张其已归还被告上述借款606000元，并提供银行转账凭证佐证，其中2014年7月5日转账还款354000元，2015年3月2日两次转账还款252000元（200000元+52000元），合计606000元。被告对此予以认可。 3、2017年7月18日，原告出具一份借据给被告，借据载明：今借到谢祥永现金人民币800000元，用于生意使用。2020年4月14日，被告依据该借据，以原告及其妻子为被告，向本院提起民间借贷纠纷诉讼，请求原告及其妻子归还借款本金800000元及利息，后变更请求借款本金600000元及利息。本院经审理于2020年6月29日作出（2020）桂0703民初1126号民事判决书，认定“2014年至2015年间，被告仇继宝多次向原告借款。被告借款后陆续偿还部分借款。2017年7月18日，原、被告经结算确认，被告实际尚欠原告借款60万元。”判决：一、仇继宝偿还谢祥永借款60万元并支付利息；二、驳回谢祥永的其他诉讼请求。该判决已经发生法律效力。 该院认为，被告在提交答辩状期间没有提出管辖权异议，并应诉答辩，说明其已接受了本院的管辖，管辖权已经确定，当事人无权再就管辖权提出异议，故本院 6 对被告在庭审中提出的管辖权异议不予审查。本案涉及房屋价格、诉讼时效及是否“以物抵债”或抵销等争议问题。对此本院评判如下： 关于房屋价格问题。3号铺面存量房合同的价格为1264425元，备案合同的价格为5800元。前者价格加上4号铺面存量房合同价格之和为2156925元，与“无名字据”所载房屋交易总价2152500元基本相符，应是双方当事人的真实意思表示，而后者价格与前者价格相差悬殊，并以此提交房地产交易部门办理过户，其目的显然是为了减少完税价格，属于双方的虚伪意思表示，故3号铺面的成交价格应认定为1264425元，对被告有关3号铺面价格的辩驳意见，该院不予采纳。 关于“以物抵债”或抵销问题。“以物抵债”是指债务人与债权人约定以债务人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。本案中，原被告签订的《存量房买卖合同》明确约定原告将3号铺面出售给被告，并约定了成交价格，整个合同未体现有以物抵债之意思，故双方之间形成的是房屋买卖合同关系，而非以物抵债关系。被告主张3号铺面交易是以房抵债的交易，缺乏事实依据，该院不予采纳。在诉讼中，被告另主张3号、4号铺面价款已经以原告所欠借款本息及房产税来进行抵销，并提供“无名字据”和2017年7月18日原告出具一份借据来佐证。原告则否认有抵销。对此该院认为，原被告虽互负到期债务，“无名字据”也记载有借款本息和交房产税总共2095000元，以及房屋交易总价2152500元等内容，但无该两项债务相抵销的内容，原告也否认该字据是抵销之意思表示，不能据此认定双方的债务已抵销。另外，被告所举的借据并无债务抵销的内容。因此，对被告所提出的抵销主张，该院不予采纳。该院注意到被告在诉讼中有欲以借款债权抵销房屋价款债务的意愿，但因原告对被告主张的借款债权有异议，该院根据现有证据又未能查清该借款债权数额，难以确定抵销债务的额度，故于本案不进行抵销核减债务。原被告之间的借贷债权债务可另循合法途径解决。 7 关于诉讼时效问题。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，存量房合同对房屋价款的履行期限未作约定，被告可以随时履行，原告也可以随时要求履行，而且被告又没有证据证明诉讼时效于何时起算，故被告有关已过诉讼时效的主张没有事实依据和法律依据，该院不予采纳。 综上所述，案涉3号铺面存量房合同是原被告双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效，双方均应恪守。原告已将3号铺面交付并移转了所有权给被告，被告应按约履行支付房屋价款的义务，故原告请求被告支付房屋价款1264425元，有相应的事实依据和法律依据，该院予以支持。关于利息，存量房合同对房屋价款的履行期限未作约定，为此被告可以随时履行，其未于交易日付款不构成违约，故原告请求2017年1月7日起按年利率6%计算利息于法无据，该院不予支持，利息宜自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告主张双方是以物抵债或房屋价款已抵销，以及诉讼时效已过等，均缺乏相应依据，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百三十条、第一百六十一条规定，判决：被告谢祥永于本判决生效后十日内向原告仇继宝支付房屋价款1264425元及利息（利息自2020年7月10日至还清欠款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。案件受理费18588元，减半收取9294元，由原告仇继宝负担1624元，被告谢祥永负担7670元。 二审中双方均无提供新的证据，对一审审理查明的案件事实，本院予以确认。 本院认为：关于房屋价格如何确定的问题。双方当事人亲自签字订立的存量房合同的3号铺面的价格为1264425元，双方对合同的真实性并无异议。而在房地产部门存档备案合同的价格为5800元。现上诉人主张备案合同的价格为每平方米为5800元。本院认为，前者价格加上4号铺面存量房合同价格之和为2156925元，与“无名字据”所载房屋交易总价2152500元基本相符，应是双方当事人的 8 真实意思表示，而后者价格与前者价格相差悬殊，并以此提交房地产交易部门办理过户，其目的显然是为了减少完税价格，属于双方的虚伪意思表示，上诉人主张备案合同的价格为每平方米为5800元无证据证实，本院不予认定。故3号铺面的成交价格应认定为2152500元，对上诉人有关3号铺面价格的上诉意见，本院不予采纳。 关于本案应否“以物抵债”或抵销问题。“以物抵债”是指债务人与债权人约定以债务人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。本案中，双方签订的《存量房买卖合同》明确约定被上诉人将3号铺面出售给上诉人，并约定了成交价格，整个合同未体现有以物抵债之意思，故双方之间形成的是房屋买卖合同关系，而非以物抵债关系。上诉人主张3号铺面交易是以房抵债的交易，缺乏事实依据，本院不予采纳。在诉讼中，上诉人辩称3号、4号铺面价款已经以被上诉人所欠借款本息及房产税来进行抵销，并提供“无名字据”和2017年7月18日被上诉人出具一份借据来佐证。被上诉人否认有抵销。对此本院认为，双方虽互负到期金钱债务，但被上诉人至今是否仍欠上诉人的借款本息，本案中不能查清。因此上诉人主张双方的借款及房屋买卖合同关系相抵销的内容，上诉人没有证据予以证实。如双方另要解决借贷关系可另循合法途径解决。 关于诉讼时效问题。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。上诉人主张3号铺面的权属变更到上诉人名下的登记时间为2017年1月18日，4号铺面的权属变更到上诉人名下的登记时间为2017年2月14日，故被上诉人自2017年2月15日起就应该知道或者应当知道权利受到损害，况且自2017年1月8日之日，被上诉人将3号及4号铺面交付给上诉人使用之时，就知道其享有收取房款的权利，故本案的诉讼时效自2017年1月8日到2020年1月7日，2020年7月13日被上诉人才向钦州市钦北区人民法院起诉，根据民法总则第188条、合同法第161条的规定，诉讼时效已过。本院认为本案中，存量房合同对房屋价款的履行 9 期限未作约定，上诉人可以随时履行，被上诉人也可以随时要求上诉人履行，被上诉人起诉请求上诉人支付购房款，并未超过法定诉讼时效。上诉人上诉认为诉讼时效起算的主张没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，案涉3号铺面存量房买卖合同的订立是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效，双方均应恪守。被上诉人已将3号铺面交付并移转了所有权给上诉人，上诉人应按约履行支付房屋价款并支付相应利息的义务，一审认定事实清楚，判决正确。上诉人上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费18588元，由上诉人谢祥永负担。 本判决为终审判决。 审判长  李碧珊 审判员  黄载文 审判员  王英佑 二〇二〇年十二月十日 书记员  刘 蔚