河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初9670号原告：河南恒基实业有限公司，住所地新郑市孟庄镇双湖大道东路**，统一社会信用代码：91410184796780945B。法定代表人：彭根正，董事长。委托诉讼代理人：卜松涛，河南见地律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洋洋，河南见地律师事务所实习律师。被告：冯爽，女，1989年11月28日出生，汉族，住辽宁省盖州市。原告河南恒基实业有限公司（以下简称恒基公司）与被告冯爽商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告恒基公司委托代理人卜松涛、李洋洋到庭参加诉讼，被告冯爽经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒基公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2016年11月15日签订的编号为16001703366的《商品房买卖合同》；2.判令被告协助原告办理涉案《商品房买卖合同》备案登记（不动产预告登记、抵押权预告登记、合同备案登记）的注销手续；3.判令被告将位于新郑市孟庄镇规划二路西恒基公司南水榭华城39号楼2单元11层1101号房屋返还原告；4.判令被告支付原告代其按揭银行支付的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）暂计43371.88元并向原告支付上述款项日万分之五的补偿金暂计4314.53元（实际应计算至被告履行全部债务之日止）；5.判令被告向原告支付本案律师费35900元；6.判令被告承担本案诉讼费、保全费、保全保险费。事实和理由：2016年11月15日，原被告双方签订编号为16001703366的《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于孟庄镇规划二路西、恒基公司南水榭华城39号楼2单元11层1101号房屋壹套，合同约定总价款为897744元，被告采用按揭贷款方式付款，首付款179744元，贷款718000元。之后被告与中国工商银行股份有限公司郑州铁路支行（以下简称“工商银行”）签订《个人购房借款/担保合同》，原告为被告的按揭贷款提供连带保证责任。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第2.5.1、2.5.2条约定：如被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息导致原告承担担保责任，且未能按约向原告付清代偿款项及补偿金的，原告有权解除合同。现被告并未按期向按揭银行偿还贷款，导致按揭银行扣划原告保证金，经原告多次催要，被告未付清代偿款及补偿金，依据合同约定被告应承担违约责任，向原告返还案涉房屋并配合原告办理案涉《商品房买卖合同》有关备案登记的注销手续。原告为维护其合法权益诉至本院。案件审理过程中，恒基公司撤回第3.4项诉讼请求。冯爽未到庭，也未提交答辩状及相关证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院根据原告提交的证据及陈述，认定事实如下：2016年11月15日，恒基公司与冯爽签订《商品房买卖合同》（合同编号：16001703366），主要内容有：第三条买受人所购商品的基本情况。吴大帅购买恒基公司开发的位于新郑市孟庄镇规划二路西、恒基公司南水榭华城39号楼2单元11层1101号房屋，该商品房用途为成套住宅，建筑面积共86.43㎡。第四条计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10386.95元，总房款897744元。第六条付款方式及期限。首付款179744元，余款718000元以商业贷款方式支付。第二十二条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十三条合同附件与本合同具有同等法律效力。同日，双方签订（附件四）合同补充协议，主要内容有1.2双方所填写的名称、地址、联系方式均保证准确有效。发生变更的以书面通知为准，因联系方法变更而无法有效送达的，由变更方承担违约责任。本合同所述的书面通知是指用传真、电子信函、挂号邮寄、特快专递、专人手递等方式送达。1.4如因买受人所填写通讯地址不准确导致通知无法送达的，视为出卖人已经履行告知义务，买受人承担相应的法律责任。2.5.1买受人未能按期向按揭银行偿还贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其书面通知之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人。2.5.2买受人没有按2.5.1约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同。2.5.3如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。7.10买受人的通讯地址：新郑市龙湖镇公园1857，电子邮箱：117×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，联系方式：1325339477713147935888。2016年11月25日，恒基公司、冯爽与工商银行三方签订了《个人购房借款/担保合同》，约定冯爽向工商银行借款718000元用于购买涉案房产；恒基公司提供连带责任保证。合同签订后，工商银行如约向冯爽发放了贷款。合同履行过程中，因冯爽未能按照借款合同约定支付按揭款，工商银行向河南省郑州市二七区人民法院提起诉讼，要求冯爽偿还下余贷款676670.03元及利息等，要求恒基公司对上述债务承担连带保证责任，该法院于2020年8月5日作出（2020）豫0103民初6389号民事判决，判决冯爽偿还工商银行贷款本金676670.03元及利息、律师代理费；恒基公司对上述债务承担连带清偿责任，恒基公司承担连带清偿责任后有权向冯爽追偿。该判决已发生法律效力。因冯爽未履行生效判决，恒基公司承担了连带保证责任，已将冯爽所欠个人贷款结清。工商银行向新郑市不动产登记中心出具《贷款结清证明》，证明冯爽债务结清，同意办理抵押权注销登记。2020年8月21日，恒基公司通过邮政特快专递方式向冯爽发出《敦促还款并解除通知书》，2020年11月15日，恒基公司通过邮政特快专递方式向冯爽发出《解除通知书》，以冯爽未能按期向银行偿还贷款本息，导致恒基公司承担担保责任，冯爽的行为构成违约，恒基公司鉴于冯爽的违约行为，向冯爽通知如下：1、解除恒基公司与冯爽签订的《商品房买卖合同》，自送达或视为送达之日起解除，2、请冯爽收到本函后3日内与恒基公司协商处理合同解除后的善后事宜，并配合办理网签备案合同的注销；3、合同解除事宜处理完毕后，计算并退还冯爽相应的款项。另查，1、2020年8月31日，恒基公司与河南见地律师事务所签订《委托代理合同》，约定恒基公司委托该所代理其与冯爽房屋买卖合同纠纷一案的一审诉讼，该所接受委托并指派卜松涛、李洋洋（实习）律师为恒基公司提供法律服务，案件代理费为35900元。恒基公司已依约向该所交纳案件代理费35900元。2、恒基公司申请冻结冯爽银行存款897744元或者查封其相应价值的财产，恒基公司以其在阳光财产保险股份有限公司河南省分公司投保的诉讼财产保全责任保险保单保函提供担保，恒基公司为此支付保全费5000元，支付保险公司保全保险费1795.49元。以上事实有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、《个人一手住房购置贷款归还明细》、（2020）豫0103民初6389号判决书、《贷款结清证明》、《敦促还款并解除通知书》、《解除通知书》、EMS邮寄单、中国邮政物流查询单、委托代理合同、发票以及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，恒基公司与冯爽签订的《商品房买卖合同》及补充协议，以及恒基公司、冯爽与工商银行三方签订的《个人购房借款/担保合同》，系各方当事人自愿达成，不违反法律规定，为有效合同，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。因冯爽未能按照借款合同约定支付按揭款，导致恒基公司向工商银行履行了担保责任，代冯爽垫付了下余全部按揭贷款，冯爽的行为已构成违约，双方约定的合同解除条件已成就，且恒基公司通过邮寄方式按照双方合同约定的送达地址向冯爽送达了《解除通知书》，故本院确认双方之间签订的《商品房买卖合同》及其补充协议已经解除。因恒基公司与冯爽签订了《商品房买卖合同》，冯爽购买了涉案商品房，并办理了涉案商品房的合同备案登记、不动产预告登记、抵押权预告登记的登记手续，现双方之间的商品房买卖合同已解除，冯爽应当履行相应的附随义务，即协助恒基公司办理有关备案登记的注销手续。因此，恒基公司要求冯爽协助办理涉案商品房的合同备案登记、不动产预告登记、抵押权预告登记的注销手续，于法有据，本院予以支持。根据合同附件四：补充协议2.5.1的约定“买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人”，恒基公司为提起本次诉讼支出的律师费35900元，属于恒基公司维护其合法权益所支出的费用，但数额过高，本院参考《河南省律师协会律师服务行业指导意见》附件中河南省律师服务收费行业指导标准第二项民事案件收费指导标准1、不涉及财产关系的每间收费2000-10000元的规定，予以酌减至10000元。恒基公司主张冯爽应当支付其诉讼财产保全责任保险费1795.49元，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款的规定，人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请；《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条的规定，金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许。冯爽违约引起本案诉讼，恒基公司为此向保险公司交纳的诉讼财产保全责任保险费系恒基公司的合理必要费用，属其损失部分，应由冯爽承担。冯爽经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、确认原告河南恒基实业有限公司与被告冯爽于2016年11月15日签订的编号为16001703366的《商品房买卖合同》及其补充协议已经解除；二、被告冯爽于本判决生效后十日内协助原告河南恒基实业有限公司办理涉案商品房的合同备案登记、不动产预告登记、抵押权预告登记的注销手续；三、被告冯爽于本判决生效后十日内支付原告河南恒基实业有限公司律师费10000元，诉讼财产保全责任保险费1795.49元，共计11795.49元；四、驳回原告河南恒基实业有限公司的其他所请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费349元，保全费5000元，共计5349元，由原告河南恒基实业有限公司负担234元，被告冯爽负担5115元。本判决为终审判决。审 判 员  孙保宪二〇二〇年十二月二十八日代理书记员  宋改换