江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0104民初575号原告（反诉被告）：林铨彬，男，1966年10月13日生，汉族，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：姜新平，江苏天九律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄静静，江苏天九律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海仲骐商业管理有限公司（统一社会信用代码91310112MA1GCB0A0N），住所地上海市闵行区平阳路******。法定代表人：王立伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢慈祥，上海先诚律师事务所律师。原告（反诉被告）林铨彬与被告（反诉原告）上海仲骐商业管理有限公司（以下简称仲骐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年1月13日立案后，被告（反诉原告）仲骐公司依法提起反诉，后本院依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）林铨彬的委托诉讼代理人黄静静，被告（反诉原告）仲骐公司的委托诉讼代理人谢慈祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）林铨彬向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即退还原告租赁保证金51000元和进场费押金30000元；2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年5月15日，原、被告签订一份《美食广场租赁合同》，双方约定被告将南京市秦淮区建康路2号B2层B203美食广场8号档口（以下简称诉争商铺）租赁给原告使用，租金每月15000元，租金交纳方式为合同签订时，一次性交纳三个月租金及物业管理费51000元，交纳时限为周期到期日提前10日交纳，租期自交付之日起至2020年6月30日。另外，还约定被告向原告收租赁保证金51000元和进场押金30000元。合同签订当日，原告向被告支付了租金及物业费51000元、租赁保证金51000元，进场费押金30000元，被告出具收据三张。2019年8月16日，被告将诉争商铺交付原告经营，但是由于被告未按照承诺将该美食街打造成网红小吃街，同意租金按照6折计付。2019年12月9日，被告在未通知原告的情况下，单方面中断店铺的电力供应，导致原告无法正常经营。事后，被告要求解除租赁合同，为此双方产生争议。原告遂诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）仲骐公司辩称，首先，双方租赁合同解除系原告违约所致，依据合同约定，被告无需退还原告主张的租赁保证金。其次，被告收取的进场费系一次性费用，根据合同约定亦无需退还。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）仲骐公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉原、被告双方所签《美食广场租赁合同》于2020年1月1日解除；2.判令反诉被告向反诉原告支付欠付租金及物业管理费25500元；3.判令反诉被告向反诉原告支付房屋占有使用费（自2020年1月4日起至2020年3月18日止）；4.判令反诉被告向反诉原告支付补偿金51000元；5.判令反诉被告向反诉原告支付欠付水、电费2596.34元；6.判令反诉被告向反诉原告支付律师费5000元；7.判令本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2019年5月4日签订《美食广场租赁合同》，约定反诉原告将诉争商铺出租给反诉被告经营餐饮，租赁期至2020年6月30日。租赁合同另对租金、租赁保证金、物业管理费、支付方式、双方权利义务、违约责任等分别进行了约定。在履行合同期间，反诉被告无故拖延交纳租金等相关费用，反诉原告多次催告，反诉被告始终未予支付。鉴于反诉被告的拖欠行为已严重违约，并给反诉原告带来较大损失，反诉原告于2019年12月30日向反诉被告发送《律师函》，通知反诉被告于收到《律师函》当日解除合同，并要求其自收到《律师函》后两日内将诉争商铺腾空。基于诚实信用原则反诉被告应当及时履行自己的付款义务，但反诉被告的违约行为已严重侵犯了反诉原告的合法权益，反诉原告遂诉至法院，望判如所请。原告（反诉被告）林铨彬辩称，第一，关于合同解除日期，反诉被告认为双方签订的租赁合同已经解除，但反诉被告认为是在2019年12月9日解除。2019年12月9日反诉原告未经通知擅自中断供电，并要求反诉被告清场，导致反诉被告无法继续经营，合同目的不能实现，故合同已于该日解除。第二，反诉被告对于反诉原告主张的2019年11月16日至2020年1月1日租金及物业管理费不予认可。反诉被告于2019年12月9日后未实际经营，2019年12月9日合同已经解除。反诉被告现认可2019年11月16日至2019年12月9日的租金及物业管理费，并且租金按反诉原告自认的优惠6折计算为13033元，其中固定租金为11500元、物业管理费1533元。第三，反诉被告于2019年12月9日后未实际经营，不存在房屋占有使用费，且合同中未明确约定。第四，反诉被告没有违约，双方在协商解除合同的过程中，反诉原告单方提出解除合同，该合同是反诉原告提供的，根据合同法相关规定，格式条款合同方免除自身责任，加重对方责任，排除对方主要权利，且未尽说明和提示义务的，该格式条款无效。即便合同有明确约定，反诉原告主张的补偿款过高，请法院予以酌减。第五，关于反诉原告主张的水、电费，反诉被告认可2019年11月16日至12月9日期间的费用，但是反诉原告应当提供具体明细。第六，律师费是市场主体的商业行为，不是必然的行为，也不是必然产生的费用，反诉原告主张律师费没有法律依据。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年5月4日，仲骐公司（甲方）与林铨彬（乙方）签订《美食广场租赁合同》，约定甲方将诉争商铺出租给乙方经营使用，物业管理费（含保洁费）2000元/月，水、电费根据相关规定交纳；租金为15000元/月，代收、代缴水、电费以实际发生额为准计收，另收租赁保证金51000元；乙方经营类别为餐饮（品类：蒸菜），乙方经营期间一切费用自行负责；租赁期自交付日起至2020年6月30日止（此日期若商业项目延迟开业，最终合约期为实际开业日前一日为止，自然顺延，甲方以邮件或书面方式告知），在合同期内未经甲方同意，乙方不得中途停业撤柜、暂停营业或出兑，期内乙方私自停业，每天罚款200元，停业超过10日视为自行终止合同，有权收回诉争商铺（不返还租金和租赁押金）；乙方应按规定的时间及时如数交纳水费、电费、工商管理费、税费、公共通排风费等，不得以任何理由或借口拖延或拒不交纳，为避免乙方拖延或拒不交纳相关国家税费、逃税漏税行为，甲方将提供统一收银系统以及相关对公账户，每日乙方经营性收入需正常入机出单，甲方将对此进行严格监管，确保入机数据真实性，以便甲方代为交纳乙方所产生的相关经营税费，将从每日经营款中根据税率扣除相应税费后返款给乙方，返款时约定每7日作为一个结算日，由甲方返款乙方指定账户；其余费用拖延或不交纳，甲方将作出处罚决定，有权对乙方进行断水断电处理，期间若对相关设备造成损坏的，甲方不予承担任何责任，直到终止合同和扣除租赁保证金（租金、租赁押金不返还）；乙方在签订本合同的同时交纳三个月租金和物业管理费，以及租赁保证金、食品安全保证金、进场费，合同正常履约到期终止后，乙方的租赁保证金作为善后抵押金，一个月后如无问题出现，甲方将如数退还给乙方；乙方具有以下情况之一时，甲方有权解除合同，乙方的租赁保证金不予返还，由此造成的损失由乙方自行承担，同时乙方应另行按月租金及物业管理费的三倍金额补偿甲方，1.租赁期未满即申请退租或擅自关店停业超过3日，2.拖欠租赁费用，经甲方催交后3日内仍不交纳的，3.未履行变更手续，擅自转租、转兑他人经营的；甲、乙双方依照合同的约定或法律规定解除合同时，或合同期满未再续约的，乙方应在甲方通知指定的期限内将租赁场地撤出完毕，逾期未撤出的，甲方有权在公证部门或当地派出所工作人员的见证下，将租赁面积内乙方的物品移出场地，发生的相关费用由乙方负责承担，如拖欠租赁费用的，乙方应补齐，逾期占有期间，甲方有权按合同项目日租金标准的两倍收取租金，可在乙方交纳的租赁保证金中予以扣除；乙方确认，乙方违约行为造成甲方任何损失，或按本合同约定其应承担的违约赔偿（含违约金、赔偿金及补偿金等）责任所涉相关费用，甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费、诉讼费等），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支（包括一切律师费、诉讼费等）均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨相关费用。上述合同签订后，经仲骐公司通知，林铨彬于2019年8月16日开业。林铨彬向仲骐公司支付租金、物业费至2019年11月15日，并交纳了租赁保证金51000元、进场费30000元。其中进场费收据载明为“一次性进场费”。2019年11月，仲骐公司向林铨彬发出《南京茂业天地食光空间缴款通知单》，要求林铨彬交纳2019年11月16日至2020年2月15日期间租金27000元、物业费6000元，其中租金以六折为优惠。林铨彬收到上述催款通知后，仍未交纳租金、物业费。此后仲骐公司员工于2019年11月9日再次通过微信进行催告林铨彬，载明“现在公司让我通知到你们，最迟16号，16号一过，租金恢复原价，没有折扣，不交租的，公司就会来清场了”。但此后林铨彬仍未交纳。2019年12月6日，仲骐公司员工通过微信告知林铨彬，仲骐公司将于2019年12月9日对未交租金的商户进行断电处理。2019年12月8日，仲骐公司员工通过微信再次告知林铨彬，仲骐公司将于2019年12月9日进行断电处理。后仲骐公司于2019年12月9日停止对诉争商铺的电力供应，此后林铨彬未再恢复营业。2019年12月19日，仲骐公司向林铨彬发出《律师函》，就2019年11月16日至2020年2月15日期间租金进行催要，并要求林铨彬在接到《律师函》后2日内立即支付，否则仲骐公司有权解除合同、不予返还租赁保证金，收回房屋。林铨彬于2019年12月20日收到上述函件。此后林铨彬仍未交纳上述费用。林铨彬于2019年12月23日通过邮政快递向仲骐公司发出《回函》，载明“一、因贵司于2019年12月9日擅自中断店铺的电力供应，以及贵司未按合同约定将商铺打造为网红小吃街，无法吸引客户，导致所有承租户经营惨淡，故而我方同意于2019年12月9日解除租赁合同；二、因贵司承认未按照合同约定履行承诺，同意租金按照六折计算，故而截止2019年12月8日，我方应付固定租金为11500元，物业管理费1533元，合计13033元；三、贵司应当立即一次性返还租赁保证金和物业保证金51000元、进场费30000元，扣除应付费用13033元，贵司应返还我方总费用合计67967元；四、贵司付清上述费用后三个工作日内，我方进行撤场并将场地交还贵司。若贵司逾期未作回复，我方将依法起诉至法院。”但上述邮件未妥投。2019年12月30日，仲骐公司再次向林铨彬发出《律师函》，告知其双方租赁合同将于律师函收到之日起解除，并要求林铨彬于收到函件后2日内将租赁场地腾空返还仲骐公司，若逾期未腾退，仲骐公司有权将相关物品撤出租赁场地，发生的相关费用由林铨彬负担。林铨彬于2020年1月1日收到上述函件，但此后林铨彬未就诉争商铺与仲骐公司办理交接手续。关于未办理交接手续的原因，林铨彬陈述鉴于其进行了大量的投资，仍希望继续经营，故2020年1月1日后没有进行清场。2020年3月31日，仲骐公司（甲方）与上海先诚律师事务所（乙方）签订《法律服务合同》，约定甲方就林铨彬、戴燕、宋石屹、张艳、王蔷房屋租赁合同纠纷案件，委托乙方律师代理诉讼，律师服务费5000元/起，共25000元。此后仲骐公司向上海先诚律师事务所支付代理费25000元。因为林铨彬等商户始终未清场，仲骐公司遂于2020年3月18日自行收回诉争商铺。林铨彬对证人证言不予认可，认为证人系仲骐公司员工，具有利害关系，且林铨彬从未停止营业，而是因为仲骐公司断电导致林铨彬无法营业，关于水、电费部分，认可交纳时间应截止至2019年12月9日，但对于证人陈述的金额不予认可，仲骐公司应当提供具体缴费票据。仲骐公司对证人证言真实性不持异议，同时认为林铨彬在断电前实际已经停止营业，水、电费部分系林铨彬实际使用期间产生的费用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于仲骐公司要求确认其与林铨彬的租赁合同已于2020年1月1日解除的诉讼请求，本院认为，双方合同明确约定拖欠租赁费用经催告后3日内仍不交纳的，出租方有权解除合同，本案中，林铨彬自2019年11月16日起欠付租金、物业费，经仲骐公司催告后仍未交纳，仲骐公司发函解除合同，林铨彬于2020年1月1日收到解除合同的相关函件，双方合同已于该日解除，故对于仲骐公司的上述诉讼请求，本院依法予以支持。关于仲骐公司要求林铨彬支付2019年11月16日至2020年1月1日期间租金、物业费的诉讼请求，本院认为，双方合同已于2020年1月1日解除，林铨彬应向仲骐公司支付合同解除前的租金和物业费，虽然仲骐公司于2019年12月9日停止对诉争商铺供电，但是根据双方合同约定，仲骐公司有权在林铨彬欠费的情况下采取断水断电措施。仲骐公司停止供电系因林铨彬违约而引发，仲骐公司采取的断电措施亦符合合同约定，林铨彬在可以通过自身履约行为恢复使用诉争商铺的情况下仍拒绝继续履行合同，其应当就此承担责任。故林铨彬需交纳2019年11月16日至2020年1月1日期间租金为22984元（15000元/月÷30天×15天+15000元/月+15000元/月÷31天×1天），物业费为3065元（2000元/月÷30天×15天+2000元/月+2000元/月÷31天×1天）。关于林铨彬认为2019年11月6日后租金应按照六折计算的抗辩主张，本院认为，虽然仲骐公司曾向林铨彬发出缴费通知同意按照六折计算，但相关减免是以按期交纳为前提，而林铨彬在接到催告后始终未交纳任何费用，不能据此认定双方对月租金数额进行了变更，故对于其上述抗辩主张，本院不予采纳。关于仲骐公司要求林铨彬支付2020年1月4日至2020年3月18日期间的房屋占有使用费的诉讼请求，本院认为，双方虽在合同中约定，如林铨彬逾期占用诉争商铺，仲骐公司有权按约定租金标准的2倍收取占有使用费，但双方亦在合同中约定，如林铨彬逾期未返还商铺的情况下，仲骐公司有权在公证部门或当地派出所工作人员的见证下将租赁面积内的物品移出场地。仲骐公司也确系通过自行将诉争商铺内的物品清出而收回诉争商铺。租赁合同解除后，林铨彬未能及时返还诉争商铺，违反合同约定且存在过错，但仲骐公司未依据约定及时采取止损措施收回商铺，双方对于诉争商铺迟延至2020年3月18日才被收回均存在一定过错，故本院结合双方的过错比例并综合考虑疫情因素，酌定林铨彬向仲骐公司支付2020年1月4日至3月18日期间的房屋占有使用费26668元。关于仲骐公司要求林铨彬支付月租金及物业管理费三倍的补偿金的诉讼请求，本院认为，合同约定因林铨彬违约导致合同解除的，除租赁保证金不予退还外，还需另行支付三个月租金的补偿，上述约定实际系双方对于违约金所作约定，故综合考量本案的实际情况、双方过错程度等，本院酌定林铨彬应支付的违约金以20000元为宜。关于仲骐公司要求林铨彬支付律师费5000元的诉讼请求，本院认为，本院酌定违约金时已充分考量了仲骐公司的损失，上述违约金足以弥补仲骐公司的损失，故对其主张律师费的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付欠付水费430元、公摊电费2166.34元的诉讼请求，本院认为，林铨彬亦认可其于2019年12月9日前使用水、电的事实，但因相应抄表数据系仲骐公司单方记录，故本院结合其他类似商铺的用水情况及林铨彬实际使用诉争商铺的时间，酌定林铨彬支付水费180元、公摊电费1000元。关于林铨彬要求仲骐公司返还租赁保证金及进场费的诉讼请求，本院认为，租赁合同第三十一条虽约定如林铨彬拖欠租赁费用，经仲骐公司催交3日仍不交纳的，仲骐公司有权解除合同并不予退还林铨彬交纳的租赁保证金，但租赁合同第三十二条另约定，合同解除的情况下，如林铨彬拖欠租赁费用的，应补齐，逾期占用诉争商铺期间，仲骐公司按日租金标准的2倍收取租金，可在林铨彬交纳的租赁保证金中予以扣除。根据该条约定，林铨彬交纳的51000元保证金实际可用于抵扣林铨彬欠付的租金。另关于林铨彬交纳的30000元进场费，双方并未明确约定合同解除后的处理方式，仲骐公司虽以行业惯例为由主张不退还进场费，但对其该主张未能提交证据证明，而进场费收据中备注的“一次性”字样亦不能证实仲骐公司关于进场费不应用于冲抵林铨彬欠付费用的主张。因双方租赁合同实际已于2020年1月1日解除，故林铨彬应承担的进场费数额为11425元（30000元/年÷365天×139天）。综上所述，林铨彬应当承担的费用包括：2019年11月16日至2020年1月1日期间的租金22984元、物业费3065元；2020年1月4日至2020年3月18日期间的占有使用费26668元；违约金20000元；水费180元；公摊电费1000元；进场费11425共计85322元，与林铨彬已交纳的租赁保证金51000元、进场费30000元冲抵后，林铨彬还应支付仲骐公司4322元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）林铨彬与被告（反诉原告）上海仲骐商业管理有限公司就南京市秦淮区建康路2号B2层B203美食广场8号档口签订的《美食广场租赁合同》已于2020年1月1日解除；二、原告（反诉被告）林铨彬于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）上海仲骐商业管理有限公司4322元；三、驳回原告（反诉被告）林铨彬的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）上海仲骐商业管理有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1825元，减半收取为912.5元，由原告（反诉被告）林铨彬负担129元，被告（反诉原告）上海仲骐商业管理有限公司负担783.5元；反诉案件受理费1781元，由原告（反诉被告）林铨彬负担955元，被告（反诉原告）上海仲骐商业管理有限公司负担826元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院。审判员  黄茜二〇二〇年十二月七日见习书记员朱秋萍