北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10101号上诉人（原审原告）：张鹤平，女，1984年4月7日出生，回族，住北京市房山区。上诉人（原审原告）：段智敏，男，1983年8月30日出生，汉族，住北京市房山区。二上诉人委托诉讼代理人：梅嘉麟，北京市景运律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京天洋基业投资有限公司，住所地北京市房山区阎村镇翠柳南大街**。法定代表人：杨蕾，执行董事。上诉人张鹤平、段智敏因与被上诉人北京天洋基业投资有限公司（以下简称天洋基业公司）商品房预约合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初1034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张鹤平、段智敏上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判天洋基业公司退还张鹤平、段智敏定金5万元；3.改判天洋基业公司支付张鹤平、段智敏资金占用期间利息（以5万元为基数，自2019年6月20日至实际返还定金之日止，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算）；4.诉讼费由天洋基业公司承担。事实与理由：一、天洋基业公司应当返还张鹤平、段智敏定金5万元。1.天洋基业公司所售项目预售许可的期限已到，未售房屋不能进行预售合同网上签约，不具有预售资格。天洋基业公司在明知预售证已过期还继续隐瞒，欲将涉案房屋销售给张鹤平、段智敏，张鹤平、段智敏在不知情的情况下签订认购书。天洋基业公司存在虚假信息和无证销售的行为，不具有预售资格，其于张鹤平、段智敏签署的认购书基于天洋基业公司的原因无法继续履行，天洋基业公司应当返还定金。2.张鹤平、段智敏是个人身份，不具有购买涉案房屋的购房资格。涉案房屋属于商业用房，只有企业才具有购房资格。天洋基业公司在向张鹤平、段智敏销售房屋时，并未告知。天洋基业公司作为销售方，对于北京市的相关购房政策应当十分清楚，但却对张鹤平、段智敏进行隐瞒。现合同无法继续履行的原因在于天洋基业公司，天洋基业公司应当返还定金。3.天洋基业公司应当提交涉案房屋现未出售的相关材料。二、因天洋基业公司原因而解除认购书，天洋基业公司占用了张鹤平、段智敏的资金，应当支付利息占用损失。天洋基业公司辩称，同意一审判决，不同意张鹤平、段智敏的上诉请求和理由。张鹤平、段智敏自愿签订认购书，天洋基业公司并未将房屋转售他人。张鹤平、段智敏违反合同约定，无权要求返还定金。张鹤平、段智敏向一审法院起诉请求：1.判令解除张鹤平、段智敏与天洋基业公司于2019年6月20日所签署的《超级蜂巢（房山）认购书》；2.天洋基业公司退还张鹤平、段智敏定金5万元；3.天洋基业公司支付张鹤平、段智敏资金占用期间的利息（以5万元为基数，自2019年6月20日至实际返还定金之日止，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算）；4.案件受理费由天洋基业公司承担。一审法院认定事实：2019年6月20日，天洋基业公司（出卖人）与张鹤平、段智敏（认购人）签订了《超级蜂巢（房山）认购书》（以下简称“认购书”），载明：认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于北京市房山区超级蜂巢项目中的第S07号楼139号房（以下简称“涉案房屋”）；该商品房的用途为：商业，建筑面积66.65㎡。该商品房按照建筑面积计价，单价为37630元/㎡，总房价款为2508040元。认购人应当在自签订本认购书当日内，向出卖人支付定金50000元；出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款收据，并注明收款时间；认购人同意在支付定金次日起7日内，与出卖人签订商品房合同。认购人未在上述期限内与出卖人签订商品房合同，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。本认购为实名认购，认购人在与出卖人签订商品房合同时署名的买受人应与认购人一致。其他约定：后期确定公司后签约变更。双方在认购书中还约定了其他事项。合同签订当日，段智敏向天洋基业公司支付定金50000元。诉讼中，天洋基业公司称其与张鹤平、段智敏签订认购书时，通过口头方式明确告知二人没有购买涉案房屋的资质，需要注册公司后以公司名义购买。对此，张鹤平、段智敏不予认可。张鹤平、段智敏主张天洋基业公司已将涉案房屋转卖他人，天洋基业公司对此亦不予认可，并要求继续履行认购书。另查，2017年11月25日，天洋基业公司取得蜂巢科技广场项目S07#楼的北京市商品房预售许可证【京房售证字（2017）157号】。一审法院认为，张鹤平、段智敏与天洋基业公司就涉案房屋签订的认购书是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应系有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。根据《合同法》第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，根据天洋基业公司的陈述，结合限购政策的出台时间及双方在认购书中的补充约定内容，一审法院可以认定张鹤平、段智敏在签订认购书时，明确知晓个人不具备购买商业、办公类项目商品房的购房资格，但其仍与天洋基业公司签订了认购书，并约定“后期确定公司后签约变更”。现张鹤平、段智敏以起诉的方式明确表示拒绝履行认购书，双方订立商品房合同的目的已经无法实现，故认购书应予解除。因此，张鹤平、段智敏主张解除认购书的诉讼请求，一审法院予以支持。关于张鹤平、段智敏主张天洋基业公司已将涉案房屋转卖他人，天洋基业公司对此不予认可，张鹤平、段智敏亦未提供证据予以证明，对其该项主张，一审法院不予采信。关于天洋基业公司主张张鹤平、段智敏可以去注册公司以继续履行认购书，故不同意解除的答辩意见，于法无据，一审法院不予采纳。关于张鹤平、段智敏主张天洋基业公司退还5万元定金并支付利息的诉讼请求，因系张鹤平、段智敏违反双方认购书的相关约定，其无权要求返还定金，故对其上述诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决：一、解除张鹤平、段智敏与北京天洋基业投资有限公司于2019年6月20日签订的《超级蜂巢（房山）认购书》；二、驳回张鹤平、段智敏的其他诉讼请求。二审期间双方当事人均未提交新的证据，本院对一审法院经审理查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人在二审期间对解除《超级蜂巢（房山）认购书》均不持异议，本案的争议焦点为张鹤平、段智敏与天洋基业公司未签订商品房预售合同系因哪一方原因导致。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，天洋基业公司于2017年11月25日取得商品房预售许可证，至张鹤平、段智敏与天洋基业公司订立认购书时，该预售许可证期限已到，且天洋基业公司至今未能获得新的预售许可。因天洋基业公司已无有效的商品房预售许可证，即使张鹤平、段智敏与天洋基业公司订立预售合同，该预售合同亦为无效合同。定金的价值在于约束双方当事人按照约定从事特定有效法律行为，虽依据《超级蜂巢（房山）认购书》约定，张鹤平、段智敏有与天洋基业公司订立合同的义务，但以定金罚则约束当事人签订一纸无效合同，缺乏必要性，亦有损定金设置的初衷。天洋基业公司对于双方未能签订有效的商品房合同，存在过错。张鹤平、段智敏未能如期注册公司，并通过起诉方式明确拒绝履行认购书，同样违反认购书的约定。张鹤平、段智敏与天洋基业公司的行为共同导致双方未能签订商品房合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方对于合同解除均存在过错，双方互负的赔偿责任予以抵销。天洋基业公司应当返还张鹤平、段智敏定金5万元。张鹤平、段智敏关于天洋基业公司隐瞒购房政策，欺骗其签订认购书的上诉理由，及张鹤平、段智敏要求天洋基业公司支付资金占用利息的请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，张鹤平、段智敏的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市房山区人民法院（2020）京0111民初1034号民事判决第一项；二、撤销北京市房山区人民法院（2020）京0111民初1034号民事判决第二项；三、北京天洋基业投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还张鹤平、段智敏50000元；四、驳回张鹤平、段智敏的其他诉讼请求。一审案件受理费525元，由张鹤平、段智敏负担（已交纳）。二审案件受理费1050元，由北京天洋基业投资有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 琴审 判 员  李汉一审 判 员  卫 华二〇二〇年十二月十五日法官助理  祁哲洋书 记 员  王 彪书 记 员  沈佳盟