湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1202民初2095号原告：阮丽，女，1968年10月2日出生，汉族，住咸宁市。委托诉讼代理人:陈新贵，湖北海舟律师事务所律师，代理作者，代理权限：特别授权。被告：王华，女，1971年4月22日出生，汉族，住崇阳县。被告:雷细望，男，1983年8月30日出生，汉族，住崇阳县。第三人：柳敏，女，1981年11月30日出生，汉族，住咸宁市。被告王华、第三人柳敏的委托诉讼代理人：王超，男，1975年2月4日出生，住咸宁市。代理权限：一般代理。第三人林亦康，男，1991年9月30日出生，汉族，住咸宁市。原告阮丽与被告王华、雷细望、第三人柳敏、林亦康房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阮丽及其委托诉讼代理人陈新贵、吴献升，被告王华的委托诉讼代理人王超，第三人柳敏、林亦康到庭参加了诉讼。被告雷细望经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阮丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告及第三人柳敏向原告支付自2017年5月至同年12月的租金140200元以及至本案履行执行完毕时止的商铺租金；2、判令被告及第三人柳敏按租金总额的10%向原告支付违约金，并按所拖欠租金金额的日3%判令其向原告支付滞纳金；3、确认第三人柳敏与第三人林亦康签订房屋转租合同并收取转租费的行为无效；4、判令被告及第三人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2013年9月16日,原告与被告雷细望、王华签订了一份商铺租赁合同。合同约定：租赁标的位于咸宁大道××＃及××＃，由市人行旧办公楼二楼、三楼及四楼一间生活办公用房与文化广场二楼一部分组成，约750m2的商用房屋。租赁期限为10年，自2013年9月16日起至2022年12月31日止。租金为每月18300元(每年合计为219600元)，租金的支付方式为乙方(被告)应于每月30日前一次性向甲方(原告)支付当月的租金。合同解除(终止)条件为若乙方(被告)超过30日未向甲方(原告)支付租金，甲方(原告)有权解除(终止)合同并没收保证金。电梯使用费的承担及乙方向甲方支付履约保证金的方式为：乙方（被告）每年应承担电梯使用费4万元，计40万元，合同签订时支付20万元，第二年、第三年分别支付10万元，分三年付清，该电梯使用费不存在返还的问题，但暂可抵作履约保证金。违约责任为：乙方(被告)擅自转让视为违约，并对此应按租金总额的10%向甲方(原告)承担违约金，甲方同时没收保证金。若乙方未按时支付租金，则乙方应从迟延支付之日起，每日按所拖欠金额的3%向甲方偿付滞纳金。合同签订后，原告即将商铺交付被告。然而，被告在取得该商铺的租赁用益权、并在经管快餐茶馆约一年后，第三人柳敏虚构自己具有次承租人身份，对王华和雷细望于2013年9月30日与原告签订的房屋租赁合同进行伪造，将其自己更换成该租赁合同的承租人，进而于2016年擅自将该商铺转租给了第三人林亦康，并同时还收取了林亦康一次性向其交纳的转租费35万元。后第三人林亦康发现其无权转租、更无权收取转租费，遂拒绝向其支付房屋租金。第三人柳敏于是向咸宁市仲裁委员会申请仲裁并向咸安区法院起诉解除该转租合同，该二人后在仲裁及诉讼过程中，为了冒领市城发集团对该租赁房屋的拆迁补偿金，恶意串通撤回了仲裁和诉讼。与此同时，被告及第三人柳敏在此期间还屡次不按约定期限向原告支付租金，造成原告向该商铺所有权人承担违约责任的巨大经济损失。综上所述，被告在本案中不仅构成了根本性违约，而且被告及第三人柳敏的该系列行为足以构成了合同解除条件，为此原告请求人民法院依法处理。被告王华辩称，一、本案原告与2018年起诉，在诉讼过程中其撤回起诉，现又以相同的事实和理由起诉，于法无据；二、我已经支付了从2016年8月至2017年全年租金，因在2017年4月收到拆迁通知后未正常经营，我没有违约行为，我多付的租金原告应予以退还；三、第三人柳敏与被告王华是合伙关系，其有权转让经营权并收取转让费；四、诉讼费用应由败诉方负担。被告雷细望未提出书面答辩意见，在举证期限内亦未向本院提交任何证据。第三人柳敏述称：与被告王华答辩意见一致。第三人林亦康述称：原告起诉要求被告承担租金和滞纳金与我无关，我对第三人柳敏不是承租人不知情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2012年9月26日，原告阮丽与中国人民银行咸宁市中心支行（以下简称人行咸宁支行）签订《房屋租赁合同》，承租人行咸宁支行位于咸宁市温泉××河大道××号（临街楼）第2-3层楼以及4层1间房屋进行使用（不包括西侧楼房以廊桥为界），租赁期限从2012年12月30日起至2022年12月30日止。2013年9月16日,原告阮丽、案外人汪训军（甲方）与被告雷细望、王华（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于人行咸宁中心支行办公楼2、3、4层（620㎡）及文化广场二楼靠老人行一侧房屋（原告阮丽所有的房屋130㎡），共约750m2的房屋租赁给乙方经营中西餐厅，租赁期限10年，自2013年9月16日起至2022年12月31日止。设立期间，非经甲方同意，乙方不得中途停止营业，或擅自转让于第三者及其他变相经营。若有上述情形视同乙方违约，甲方有权要求乙方承担总房租10%违约金，并没收履约保证金。乙方应于每月30日以前以支票、转账或现金一次支付18300元，若乙方未按时支付，则乙方应从迟付第一天起向甲方交付滞纳金，每日滞纳金依上述金额之3%核算。若超过30日以上，甲方有权终止本合约并没收其履约保证金。甲方前期为把商铺面积统一整体及方便老人行办公楼的顾客上下，先期已安装了一台临街电梯，由乙方承担4万元/年，合计40万元电梯费。甲方同意乙方签订合同时先行交付20万元电梯使用费，第二年、第三年、每年交付10万元，共分3年付清。甲方同意将电梯使用费作为履约保证金，但到期不作返还。同时该合同还约定：商铺设立期限内，因不可抗力造成合同不能继续履行的，本合同自行中止，双方互不追究。商铺设立期限内，若因政府规划建设需要或人行需要进行规划拆迁，使得本合同不能继续履行时。可以终止本合同。甲方应退回乙方所有预交费用，并按政府相关规定赔偿乙方装修及设备设施残值和期限内预期利润额。合同签订后，原告阮丽将商铺交付被告雷细望、王华使用。2016年9月30日第三人柳敏在将原告阮丽与被告雷细望、王华签订的《商铺租赁合同》中的乙方变造为其本人后将上述商铺转租给第三人林亦康，双方签订了《温泉潘多拉网络会所转让协议》，约定租赁期限自2016年10月1日起至2019年9月30日止。2017年4月10日，因上述房屋纳入拆迁规划范围，人行咸宁支行向各租户下发通知，要求各租户提前做好退租搬迁准备。2017年6月10日第三人林亦康的合伙人张勋作为温泉潘多拉网络会所的租户与咸宁市安监局和林业局片区棚户区改造项目指挥部签订《国有土地房屋征收货币补偿协议书（房屋承租人补偿内容）》，双方约定由咸宁市安监局和林业局片区棚户区改造项目指挥部补偿承租人912432.63元（含3个月房租补助55050元），付款之日起7日内承租人搬迁腾空房屋交付拆除。2017年11月21日咸宁市安监局和林业局片区棚户区改造项目指挥部在该协议盖章签字。2017年11月底，第三人林亦康在收到补偿款后搬迁腾空房屋。2016年10月至2017年4月被告王华向原告阮丽交纳租金195000元，后原告阮丽要求被告雷细望、王华支付2017年4月至11月租金，被告雷细望、王华以2017年租金已付清为由拒绝支付。被告雷细望在2013年9月16日签订《商铺租赁合同》后在餐厅开业时退出合作经营，并出具了退出声明，声明载明“雷细望退出对摩雅西餐厅的合作经营，不予投资、不占股份，债权债务与雷细望无关。”被告王华在声明上进行签字认可，被告雷细望于2013年9月20日退出与被告王华的合作经营。2013年9月17日，第三人柳敏加入合伙经营西餐厅，并与被告王华签订《合伙协议》。2014年12月15日，被告王华、第三人柳敏将案涉房屋用于经营温泉潘多拉网吧。在本案诉讼过程中，汪训军陈述其只负责收取涉案房屋电梯使用费，房屋租金的收取与其无关，其不主张房屋租金的权利，不同意作为本案原告参加诉讼。本院认为，原告与被告王华、雷细望签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有拘束力，双方均应按合同约定履行义务。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告王华、雷细望使用，被告王华、雷细望应按约定支付租金，其拒付2017年4月至11月租金显属违约，故对原告要求被告王华、雷细望支付2017年4月至11租金的主张，本院予以支持。被告雷细望虽然在房屋租赁期间声明退出与被告王华的合伙经营，但该声明对原告并不具有拘束力，其与原告阮丽签订《商铺租赁合同》并未解除，被告雷细望仍然是合同当事人，其应按合同约定承担支付租金的义务，其承担责任后可另行主张权利。第三人柳敏不是案涉《商铺租赁合同》的当事人，其与被告王华之间的合伙协议对原告并不具有拘束力，第三人柳敏不负有向原告支付租金的义务，故对原告要求第三人柳敏支付租金的主张，本院不予支持。关于原告主张2017年12月的租金，因涉案房屋被纳入拆迁规划范围，2017年11月底涉案房屋已搬迁腾空，合同不能继续履行，按照合同约定应终止合同，被告王华、雷细望可以不支付余下租金，故对原告要求被告王华、雷细望支付2017年12月的租金，本院不予支持。关于被告王华、雷细望应支付租金的数额，结合双方提交的银行交易明细、对账单、租金收条及双方在庭审中的陈述，2016年10月至2017年11月被告王华、雷细望应付租金256200元，被告王华已支付租金195000元，拖欠租金61200元，故被告王华、雷细望应支付原告阮丽2017年4月至11月拖欠的租金61200元。被告王华辩称原告承诺2017年全年租金为180000元，其在2017年1月至4月已向原告支付租金175000元，扣除2017年4月之后因房屋拆迁可以不支付租金的部分，其实际多付租金。被告王华在本案诉讼中虽然提供了原告出具的110000元租金的收条和录音，因收条并未注明收取租金的期间，录音的内容不能证明2017年的租金已付清，被告王华的该抗辩理由无事实依据，本院不予采信。关于原告要求确认第三人柳敏与林亦康签订的房屋转租合同无效的主张，由于第三人柳敏与第三人林亦康签订的《温泉潘多拉网络会所转让协议》的内容不仅包括涉案房屋的转租，还涉及相关资产、权益的转让，该相关资产、权益的转让是否有效，原告无权主张。协议中关于涉案房屋的转租内容，由于第三人柳敏不是涉案房屋承租人，其未经原告同意将涉案房屋转租，属于无权处分，且其后亦未经原告追认，该协议中关于涉案房屋的转租内容无效，故对原告的该主张，本院部分予以支持。关于原告要求被告王华、雷细望及第三人柳敏按租金总额的10%支付违约金，并按所欠租金额的日3%支付滞纳金的主张，由于被告王华在与第三人柳敏合伙经营期间，将涉案房屋转租给第三人林亦康，且拒付租金，已构成违约，按照合同约定被告王华、雷细望应向原告支付总房租10%的违约金及按拖欠租金的金额日3%支付滞纳金，由于该二项违约金远高于实际损失，本院在以原告的实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则，调整为以拖欠租金的金额按年利率15.4%计算。第三人柳敏不是案涉《商铺租赁合同》的当事人，合同约定的违约责任对其不具有拘束力，其不应承担违约责任，故对原告要求第三人柳敏承担违约责任的诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王华、雷细望于本判决生效后三日内向原告阮丽支付拖欠的租金61200元；二、被告王华、雷细望于本判决生效后三日内向原告阮丽支付违约金（以61200元为基数，从2017年12月1日起按年利率15.4%计算至实际付清之日止）；三、确认第三人柳敏与第三人林亦康于2016年9月30日签订的《温泉潘多拉网络会所转让协议》中涉及房屋转租的部分内容无效。四、驳回原告阮丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1330元，由被告王华、雷细望负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审判员  唐亚林二〇二〇年十二月十二日书记员  杨 文