湖南省龙山县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3130民初2039号原告：向某某，湖南省龙山县人。委托诉讼代理人：彭斌，湖南喳哂呔律师事务所律师。被告：龙山县房地产综合开发有限公司，住所地：湖南省龙山县民安街道长沙路。法定代表人：向春，该公司总经理。委托诉讼代理人：向德堂，湖南湘龙律师事务所律师。第三人：李某某，湖南省龙山县人。委托诉讼代理人：彭昭干，湖南共盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：程柳泉，湖南共盛律师事务所律师。第三人：万某某，湖南省龙山县人。原告向某某与被告龙山县房地产综合开发有限公司（以下简称龙山综合开发公司），第三人李某某、第三人万某某商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告向某某委托诉讼代理人彭斌，被告龙山综合开发公司法定代表人向春及委托诉讼代理人向德堂，第三人李某某及委托诉讼代理人彭昭干，第三人万某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2011年3月30日签订的《商品房买卖合同》有效；2、判令被告继续履行合同，向原告交付龙山县“世纪春城”第1栋2单元504号房屋，并协助原告办理该房屋不动产登记手续，承担迟延交付房屋违约金（从合同约定的交付期限至被告向原告实际交付之日止，每天按万分之五的违约金标准计算）。事实和理由：2011年3月30日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买世纪春城第1栋2单元504号房屋一套，房屋价款170000元，原告足额支付了房款及办证费用，被告财务室出具了收款收据。合同签订后，被告一直没有依约向原告交付房屋并办理不动产登记，经原告多次向被告要求，才知晓由于本案第三人李某某将本案房屋卖给了第三人，造成原告无法正常入住且无法办理不动产登记手续，为维护原告合法权益，特依法起诉。被告龙山综合开发公司辩称：2010年3月15日，我公司与第三人签订《世纪春城施工合同》，将我公司开发的世纪春城商住楼项目中的1、2、5栋发包给李某某修建。该合同除约定了合同价款及施工期限外，在合同第9条、第11条、第14条、第16条对工程质量、竣工验收及工程款支付方式都做了明确约定。2011年1月6日，我公司取得龙房预许字（2011）第0010号《商品房预售许可证》，取得预售许可后，我公司才与原告签订《商品房买卖合同》。原告诉称签订购房合同和支付购房款的过程是真实的，但是案涉房屋仅仅完成主体施工，在水、电、消防设施尚未施工，也没有按合同约定和建筑法规定取得竣工验收的情况下，第三人李某某就将案涉房屋低价处置给他人，导致我公司与原告之间的《商品房买卖合同》不能正常履行，造成我公司和原告蒙受重大经济损失。我公司与原告签订的《商品房买卖合同》是真实、合法有效的，导致本案纠纷和诉讼都是因第三人李某某低价处置行为造成，我公司与第三人李某某之间的争议经湘西自治州中级人民法院（2019）湘31民再15号民事判决书和湖南省高级人民法院（2019）湘民再656号民事裁定书皆认定第三人处置房屋行为违法并且案涉工程至今未完工和竣工验收，因此本案第三人李某某与另一第三人之间的低价购买行为无效，应将案涉房屋返还给原告。代理观点：一、原、被告签订的商品房买卖合同合法有效。被告取得预售许可后与原告签订商品房买卖合同，原告按照合同约定支付了全部购房款，并在房管部门办理了备案登记，该合同没有违反法律法规强制性规定，不存在无效情形，故应合法有效。二、第三人李某某、彭世军与本案其他第三人签订的《世纪春城房屋处置协议》应依法认定为无效合同：首先，李某某不是建设工程施工合同的承包人，无权对建设工程行使处分权；其次，李某某在该工程承建过程中，只能认定为实际施工人，彭世军尚无法认定为实际施工人，在没有得到被告或者龙山县工程公司的授权情况下，无权对在建工程进行处置；第三向春、彭世军不是该处置协议的当事人，无法对其产生约束力，故该处置协议约束由向春、彭世军承担义务应属无效；第四该协议发生在原告与被告签订商品房买卖合同之后，且李某某是在明知该商品房已经向原告出卖的情形下，特别是被告已明确告知或公告不准出卖争议房屋的情形下，李某某故意实施一房二卖行为，存在以合法方式掩盖非法目的的情形；第五李某某处置的房屋价款远低于市场价格近50%，显示公平，且均没有收付款凭证，该行为侵害他人利益，属于无效民事法律行为；第六李某某的处置行为被湘西自治州中级人民法院（2019）湘31民再15号民事判决书和湖南省高级人民法院（2019）湘民再656号民事裁定书确认为重复销售行为，协议内容违法，损害案外人合法权益，属于无效民事法律行为，故李某某、彭世军与他人签订的处置协议均属无效，本案其他第三人应退回购买的房屋，对因此造成的损失可要求李某某、彭世军赔偿。三、向春的承诺不具有合法性，对李某某的处置行为不发生法律效力：首先，世纪春城施工合同协议的甲方为龙山县房地产综合开发有限公司，乙方为龙山县工程公司，在没有龙山县房地产综合开发有限公司授权的情况下，向春不能代表龙山县房地产综合开发有限公司行使权利，在没有龙山县工程公司授权的情况下，李某某不能代表龙山县工程公司行使权利；其次，向春的承诺是附条件的民事法律行为，其内容是在6月底按施工合同条款结账，根据施工合同第14条第一款约定，乙方（龙山县工程公司）所承包的工程项目经建设主管部门验收合格后一个月内付清全部工程款及押金。到目前为止，该工程没有完工，更没有经建设主管部门验收合格，至今未竣工验收，在该合同和承诺的付款时间节点还未到的情况下，李某某擅自处置房产具有违法性；第三李某某的擅自处置行为，已经被湘西自治州中级人民法院（2019）湘31民再15号民事判决书和湖南省高级人民法院（2019）湘民再656号民事裁定书确认为重复销售行为，协议内容违法，损害案外人合法权益，属于无效民事法律行为，故向春的承诺不具有合法性，依法对李某某不发生法律效力。四、实际施工人李某某对该工程不享有优先受偿权：1、根据建设工程司法解释第1条和合同法第52条规定，李某某没有施工资质，施工过程中借用龙山县工程公司的名义施工，故世纪春城施工合同协议应为无效协议；2、在无效合同情况下，只有建设工程验收合格才能支付工程款，而该工程至今没有完工更没有验收合格，故李某某要求支付工程款的条件尚没有成就；3、相关司法解释只赋予了建设工程施工合同承包人享有优先受偿权，没有赋予实际施工人对建设工程的优先受偿权，李某某并非该工程的承包人，而系实际施工人，故李某某不享有优先受偿权；4、根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复第1条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案李某某不享有优先受偿权，即便享有也不能对抗支付全部或者大部分购房款的原告。李某某对诉争房屋进行出卖，侵害了原告的合法权益。五、本案其他第三人占用、使用房屋不符合善意取得，依法不能对抗原告。依据物权法第106条规定，本案其他第三人受让该不动产不是善意的，没有支付合理的对价，没有办理过户手续，而原告与被告签订的商品房买卖合同合法有效，故其他第三人不符合善意取得，其购房行为依法不能对抗原告。六、原、被告约定的违约金过高，请法院依法调整减少或不承担违约责任。原、被告商品房买卖合同中约定的违约金远超过法定标准，且该商品房不能交付并非被告的主观故意或者过失引起，而系该工程在交付前第三人李某某、彭世军擅自处置该商品房形成一房二卖而造成，故请求减少违约金或不承担违约责任。第三人李某某辩称：一、原告诉讼请求第2项超过诉讼时效。该项请求属于给付之诉，其客体为债权请求权，原告在第三人购买并占有案涉房屋近9年时间才提起民事诉讼，超过民法总则第188条规定的诉讼时效。二、李某某将案涉房屋卖给第三人得到了综合开发公司的授权许可，且被湘西自治州中级人民法院（2012）州民一初字第6号民事调解书确认。《世纪春城施工合同协议》第14条约定，综合开发公司在工程完工后一个月内支付全部工程款，否则乙方有权拒绝交房，并按建筑成本价抵给乙方自由处理，不加任何费用。2011年5月28日、6月10日，综合开发公司法定代表人向春先后两次作出承诺，若综合开发公司不能在2011年6月底前付清全部工程款，李某某可处置承包修建的全部房屋。因该公司没有按照承诺支付工程款，李某某按照该公司的承诺处置了承包修建的100套房屋，抵扣工程款1038万元。因处置的100套房屋不够其应支付的工程款，李某某于2011年11月20日向湘西自治州中级人民法院提起民事诉讼，请求该公司支付拖欠的工程款及返还押金。湘西自治州中级人民法院立案受理后组织双方达成了和解，作出（2012）州民一初字第6号民事调解书，民事调解书第一条确认李某某处置所得1038万元抵扣该公司应当支付的工程款，对李某某代表该公司处置案涉房屋的行为进行了确认。三、李某某代表综合开发公司签订的商品房买卖合同已履行完毕，案涉房屋已交付给了第三人，原告与被告签订的商品房买卖合同对于案涉房屋没有物权效力，其请求被告交付案涉房屋的诉求不能成立：首先，第三人与李某某签订购房合同的行为已得到被告和人民法院民事调解书的认可且已履行完毕，第三人已支付了对价并占有案涉房屋，属于合法取得案涉房屋。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第八条规定，在一房多卖情况下，无法取得房屋的买受人只能通过解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失等主张权利；其次，房屋备案登记只是行政管理的范畴，不享有优先权。根据物权法第20条的规定，房屋备案登记不同于预告登记，备案登记不具有登记请求权的物权效力，不具有排他性，不得对抗第三人，故原告请求被告交付案涉房屋的诉求不能成立。综上请求人民法院驳回原告的诉讼请求。代理观点：一、本案案由应定为商品房买卖合同纠纷，而不是房屋买卖合同纠纷，适用的法律规范应当是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》。房屋买卖合同纠纷是因二手房买卖引发的纠纷，适用的法律规范为物权法和最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等，故案件的定性牵涉不同的法律适用，本案应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》等相关法律法规，才能正确适用法律。二、本案原告不能提供购房的付款凭证，不能排除原、被告之间进行虚假诉讼，侵害第三人利益的嫌疑。据本案第三人反映，本案大部分原告与被告之间都是民间借贷关系，这部分原告为了保障债权实现，以签订商品房买卖合同的形式为原告债权提供担保，属于流质抵押，根据担保法第40条及最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第57条规定，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。本案原告没有提交支付购房款凭证，被告没有提交收到原告支付购房款的证据，不能证明原、被告之间商品房买卖合同真实发生，不能排除虚假诉讼侵害第三人利益的嫌疑。三、原告诉讼请求第2项超过诉讼时效。该项请求属于给付之诉，其客体为债权请求权，原告在第三人购买并占有案涉房屋近9年时间才提起民事诉讼，超过民法总则第188条规定的诉讼时效。四、李某某、彭世军代表被告将案涉房屋卖给第三人得到了该公司的授权许可，且被湘西自治州中级人民法院（2012）州民一初字第6号民事调解书确认，李某某、彭世军与第三人之间签订的商品房买卖合同合法有效。五、李某某、彭世军代表被告与第三人签订的商品房买卖合同已履行完毕，案涉房屋已交付给了第三人，原告与被告签订的商品房买卖合同对于案涉房屋没有物权效力，其请求被告交付案涉房屋的诉求不能成立。六、原告对案涉房屋不具有所有权，不属于物权法调整的范围，本案不适用物权法关于善意取得的规定。根据物权法第106条规定，本案原告对案涉房屋没有进行权属登记，也没有进行预告登记，故原告对案涉房屋不具有所有权，案涉房屋所有权至今仍属于被告所有，被告完全有权委托李某某、彭世军处置其开发修建的房屋。虽然部分原告的商品房买卖合同进行了备案登记，但备案登记只是行政管理的范畴，不享有优先权，不具有登记请求权的物权效力，不具有排他性，不得对抗第三人，故原告请求被告交付案涉房屋的诉求不能成立。第三人万某某辩称：我们是看到向春出具的承诺书及州中级人民法院的调解书、预售许可证才买的房，装修的。我在李某某处购买的1栋2单元501、502号房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据《商品房买卖合同》、收据复印件各一份，拟证明原、被告签订商品房买卖合同的基本情况，被告已收到购房款。被告质证认为：真实性无异议，违约金过高，请求依法调整。第三人李某某质证意见：没有原件对真实性不认可，还需提交转账凭证，没有交易凭证，交易还未完成，与本案第三人没有关联性。第三人万某某质证意见：与我无关。本院经审查认为，上述证据与客观事实相符，与本案具有关联性，为有效证据，本院予以采纳。被告提供的证据1、企业法人营业执照、身份证复印件、法定代表人身份证明书；证据2、《世纪春城施工合同协议》复印件，拟证明案涉工程由被告发包给第三人李某某施工，其中第九条、第十条第一款已对工程质量和付款方式作出约定，但第三人李某某至今未完成施工，也未取得竣工验收合格证；证据3、《商品房预售许可证》复印件，拟证明被告是在取得预售许可证后才与原告签订商品房买卖合同；证据4、《商品房买卖合同》复印件；证据5、湘西自治州中级人民法院（2019）湘31民再15号民事判决书、湖南省高级人民法院（2019）湘民再656号民事裁定书复印件，拟证明案涉房屋已被第三人李某某非法处置，其处置行为损害了原告的利益，案涉工程至今未竣工验收，第三人李某某要求支付工程款的诉讼请求已被法院驳回；证据6、湘西自治州中级人民法院（2020）湘31民初4号民事裁定书复印件，拟证明第三人李某某对工程款的诉讼请求已撤诉，其已放弃请求支付工程款的权利；证据7、公告照片4张（2020年6月26日），拟证明龙山县人民政府发布公告，不准购房和装修。原告质证意见：对以上证据均无异议。第三人李某某质证意见：证据1不属于证据范畴；证据2真实性无异议，关联性有异议；证据3真实性无异议，但与本案第三人没有关联性；证据4真实性无异议，签订的买卖合同属于流质抵押是虚假的；证据5指向不合法，不是对原告进行抗辩，针对的是第三人，该证据无权对第三人之间的房屋买卖合同进行裁决，没有裁决的事项，不能作为认定依据，既没有合法性也没有关联性；证据6与本案无关联性；证据7真实性不认可，没有时间、人证等，政府没有权力干涉购房户装修房屋。第三人万某某质证意见：上述证据与我没有关系，我就是要房屋。本院经审查认为，被告提供的证据1-7均符合证据合法性、真实性、关联性原则，为有效证据，本院予以采信。第三人李某某提供的证据1、《世纪春城施工合同协议》复印件，拟证明李某某、彭世军按照与被告在合同中的约定处置其承包施工的房屋；证据2、向春出具的二份承诺书复印件，拟证明被告法定代表人向春承诺由李某某、彭世军处置其施工的房屋；证据3、湘西自治州中级人民法院（2012）州民一初字第6号民事调解书复印件，拟证明李某某、彭世军处置其承包施工的房屋已得到被告和人民法院的确认；证据4、《房屋买卖合同》复印件一份，拟证明被告定价是自由协商，随意定价的。原告质证意见：证据1系被告与李某某签订的，真实性、关联性有异议；证据2真实性不清楚，与原告没有关联性；证据3民事调解书已经被撤销了，不属于证据范畴；证据4系复印件，不具有真实性，该份合同没有买受人签字，没有计价方式，不能达到证明目的。被告质证意见：证据1真实性无异议，但达不到证明目的，第三人李某某没有按照合同约定施工，同时也没有达到合同第14条的付款节点；证据2不能达到证明目的，承诺书的付款节点没有达到；证据3已经被撤销，不具有合法性；证据4系复印件，合同没有约定计价方式，不能达到证明目的。第三人万某某质证意见：无异议。本院经审查认为，证据1、2为本案有效证据，予以采纳。证据3已被人民法院生效裁判文书撤销，不予采信。证据4不能达到证明目的，不予采信。第三人万某某未当庭提交证据，庭后补充提供第三人万某某与李某某签订的《世纪春城房屋处置协议》复印件一份、向春承诺复印件一份。本院依法调取了以下证据：《世纪春城遗留处理登记表向春卖》统计表三份、《李某某卖》统计表一份，证据内容为相关当事人在被告处购买房屋的姓名、房号、时间、价格等基本信息，在李某某处购买房屋的姓名、房号、时间、价格等基本信息，以及涉本案纠纷有关当事人已装修或入住的情况、调解处理情况、向春退购房款的情况、相关当事人的退房情况、有关当事人在被告处购买的房屋与李某某出卖同一套房屋的房号不一致等情况。原告质证意见：对以上证据无异议。被告质证意见：对以上证据无异议。第三人李某某质证意见：对政府摸底表不知情，与本案第三人没有关联性，对李某某的登记表没有异议。第三人万某某质证意见：与李某某质证意见一致。本院经审查认为，上述证据符合合法性、真实性、关联性原则，为有效证据，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月15日，被告龙山综合开发公司（甲方）与第三人李某某（乙方）签订《世纪春城施工合同协议》，约定由李某某全额垫资修建世纪春城1、2、5栋楼房工程，开工日期2010年3月28日，竣工日期2010年12月28日，总日历天数270天，合同价款约1100万元。该合同第十三条约定确定工程造价的方式：按一次性包干，框架一、二层720元／㎡，住宅630元／㎡（地下室造价按720元／㎡结算）。合同第十四条付款方式约定：1、工程竣工后，乙方备齐竣工验收所须资料书面申请甲方，甲方必须在10个工作日内邀请建设行政相关部门进行竣工验收，甲方不能以任何理由推迟验收。乙方所承包的工程项目经建设主管部门验收合格后一个月内付清全部工程款及押金，否则乙方有权拒绝交房，并按建筑成本价抵给乙方自由处理，不加任何费用。2、为确保该工程的顺利完工，保护垫资修建人的合法权益和农民工工资，在修建过程中，甲方可以销售乙方承建的每一套房屋及门面，甲方必须交足乙方的建筑承包价款作定金交乙方保管，并经乙方李某某在购房合同中签字方可生效，定金由李某某开户存入建行，甲方向春设密码，待工程完工后双方签字到场方可取出，作工程款付给乙方。2011年4月初，该工程项目基本完工。2011年1月6日，被告取得龙房预许字（2011）第0010号世纪春城项目商品房预售许可证。2011年3月30日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买的商品房为世纪春城第1栋2单元504号房，建筑面积93.65平方米，总价款170000元，付款方式为付款方式为2011年3月30日一次性付房款及费用170000元。2011年3月30日被告向原告开具收据，收到向某某购房款170000元。该合同第八条约定，出卖人应当在2011年6月30日前依照国家和地方人民政府有关规定，将经综合验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。2011年5月28日，向春出具承诺，内容为向春承诺在6月10日前付给李某某世纪春城工程款一千万元，在6月底按合同规定结清，未按合同规定办理世纪春城房产由李某某处理。2011年6月10日，向春出具承诺，内容为因向春的全部责任，未能于2011年6月10日按时支付，请求延期20天，于6月底按照施工合同条款结账，付清工程款及押金，若没有按时履行承诺，李某某所承建的3栋楼资产任由其自行变卖处置，直至工程款全部扣清为止，因此带来的一切法律后果和民事责任由向春负责。2011年7月1日，第三人万某某与第三人李某某签订《世纪春城房屋处置协议》，李某某将1栋2单元501、502号房分别以12万元的价格出卖给第三人万某某。经查，原告购买的1栋2单元504号房与第三人万某某购买的1栋2单元501号房系同一房屋。本案涉案工程项目至今未竣工验收，各方当事人均未提供涉案商品房经综合验收合格的相关证据。被告至今未向原告交付房屋，第三人李某某向第三人万某某交付本案争议房屋。本案争议房屋未进行产权登记，原告未提供本案争议房屋已备案登记或预告登记的相关证据，第三人万某某未对本案争议房屋进行备案登记或预告登记。另查明，2012年因李某某与被告之间建设施工合同纠纷，湘西自治州中级人民法院于2012年12月12日作出（2012）州民一初字第6号民事调解书，调解书第一项内容为：龙山县房地产综合开发有限公司应向李某某支付世纪春城项目工程款1430.25万元、工程押金100万元、为该工程欠李某某的借款50万元，并分担李某某支付的律师代理费6万元，以上共计1586.25万元。扣除李某某根据该公司的承诺处置房屋所得款项1038万元后，余款548.25万元，定于2013年1月11日以前一次性付清。前述款项付清后，李某某必须将有关施工资料移交给龙山县房地产综合开发有限公司，并配合该公司进行验收。2019年7月31日，湘西自治州中级人民法院作出（2019）湘31民再15号民事判决书，认为李某某与龙山县房地产综合开发有限公司重复销售73套房屋，原审在调解时，调解协议第一条对原审原告李某某处置房屋的行为予以确认，损害了他人利益，违反法律规定。协议第二条涉及龙山信用联社的权利义务，龙山信用联社不是本案当事人，不能作为本案权利义务人参与调解，调解协议第二条约定违反法律规定，调解程序不合法。本案建设工程至今未竣工验收，原审原告李某某所诉龙山县房地产综合开发有限公司欠其工程款5191480.8元证据不足，判决撤销湘西自治州中级人民法院（2012）州民一初字第6号民事调解书，驳回李某某的诉讼请求。李某某不服该判决，提出上诉，湖南省高级人民法院于2019年11月25日作出（2019）湘民再656号民事裁定书，认为湘西州中院2012年12月12日组织双方当事人签订调解协议时，龙山房产公司和李某某已各自销售的房屋存在73套重复销售情况，而调解协议第一条对此重复销售行为予以确认，损害了案外人合法利益，协议内容违法，该院再审对此予以纠正符合法律规定。虽然涉案工程未经竣工验收，但确已实际交付使用多年，且龙山房产公司及入住购房户至今未对工程质量问题提出书面异议，故李某某诉请支付工程款的请求可予支持，再审未对双方工程价款这一基础事实进行审理，直接以本案建设工程至今未竣工验收驳回李某某给付工程款的诉请不当，予以纠正，裁定撤销湘西自治州中级人民法院（2019）湘31民再15号民事判决书和（2012）州民一初字第6号民事调解书，本案发回湘西自治州中级人民法院重审。2020年8月1日，李某某向湘西自治州中级人民法院提交书面申请，以起诉主张的工程款已由原审被告支付完毕，无诉讼必要为由，向湘西自治州中级人民法院申请撤回起诉，龙山县房地产综合开发有限公司同意李某某撤回起诉。2020年8月4日，湘西自治州中级人民法院作出（2020）湘31民初4号民事裁定书，准许李某某撤回起诉。本院认为，本案争议焦点为：一、原告与被告龙山综合开发公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效以及被告龙山综合开发公司是否应承担迟延交付房屋的违约金；二、第三人李某某与第三人万某某签订的《世纪春城房屋处置协议》是否合法有效；三、第三人万某某是否构成善意取得。关于争议焦点一，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案被告龙山综合开发公司销售涉案商品房已取得商品房预售许可证，其销售行为具有合法性，原告具有完全民事行为能力和民事权利能力，双方签订《商品房买卖合同》系真实意思一致表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定原、被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按合同约定完全履行。原告签订合同后，按照合同约定支付了全部购房款，已履行相应义务，被告龙山综合开发公司即应按照合同约定交付房屋。根据双方合同约定，出卖人应当在2011年6月30日前依照国家和地方人民政府有关规定，将经综合验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。对双方当事人约定的商品房交付使用条件，应根据法律、行政法规及规章的规定，通过正确理解合同中有关商品房交付条件条款的内涵予以准确认定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条与《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，商品房经验收合格后方可交付使用，本案涉案工程项目至今未进行竣工验收，涉案商品房未经综合验收合格，尚不具备交付条件，亦不符合合同约定的交付条件，综合考量涉案工程项目至今尚未进行竣工验收的多方原因和本案纠纷发生的历史因素，本院酌情确定被告向原告支付迟延交付房屋的违约金5000元。本案涉案商品房具备交付条件后，被告龙山综合开发公司即应及时向原告交付房屋，并协助原告办理该房屋的不动产权登记手续。依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第二项、第四项规定，下列请求权不适用诉讼时效的规定：不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；依法不适用诉讼时效的其他请求权。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条第四项规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。本案原告虽对涉案房屋尚不享有物权，但基于合同权利，原告对涉案房屋的转让、交付、办理相关不动产权证具有相应的物权请求权或者债权请求权，且对涉案房屋的权利归属争议，原告与第三人万某某之间一直处于延续状态，故依据上述法律规定，第三人李某某提出原告第2项诉讼请求超过诉讼时效的主张于法无据，本院不予支持。原告签订合同后，按照合同约定支付了全部购房款，已履行相应义务，第三人李某某提出原告不能提供购房的付款凭证，不能排除原、被告之间存在虚假诉讼的主张未提供足以反驳的证据证实，该抗辩观点本院不予采纳。关于争议焦点二，湖南省高级人民法院（2019）湘民再656号民事裁定书确认湘西州中院2012年12月12日组织双方当事人签订调解协议时，被告龙山综合开发公司和李某某已各自销售的房屋存在73套重复销售情况，调解协议第一条对此重复销售行为予以确认，损害了案外人合法利益，协议内容违法，应予纠正。据此，应认定第三人李某某与第三人万某某签订的《世纪春城房屋处置协议》不具有合法性。向春虽向第三人李某某出具了承诺，但该承诺明确确定6月底按照施工合同条款结账，付清工程款及押金，双方施工合同第十四条付款方式约定：1、工程竣工后，乙方备齐竣工验收所须资料书面申请甲方，甲方必须在10个工作日内邀请建设行政相关部门进行竣工验收，甲方不能以任何理由推迟验收。乙方所承包的工程项目经建设主管部门验收合格后一个月内付清全部工程款及押金，否则乙方有权拒绝交房，并按建筑成本价抵给乙方自由处理。而本案涉案工程项目至今未进行竣工验收，尚未达到双方合同约定的工程款支付时间节点以及向春承诺的付款节点，第三人李某某遂于2011年7月1日开始自行处置涉案房产。依据合同法及建设工程施工合同纠纷司法解释的相关规定，第三人李某某系《世纪春城施工合同协议》的实际施工人，不具有建设工程价款优先受偿权，但在建设工程质量验收合格的前提下，可向发包人主张欠付的工程价款。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。《中华人民共和国民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则；第六条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策；第七条规定，民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序。《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五项规定，有下列情形之一的，合同无效：损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。依据上述规定，第三人李某某依据向春的承诺自行处置涉案房产违反合同法及民法通则的相关规定，违背法律法规的规定及公序良俗，因此应认定第三人李某某的处置行为不合法，其与第三人万某某签订的《世纪春城房屋处置协议》不具有合法性，系无效合同。关于争议焦点三，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。如前所述，第三人李某某处置涉案房产的行为不合法，其与第三人万某某签订的《世纪春城房屋处置协议》系无效合同，故第三人李某某向第三人万某某交付房屋的行为亦不具有合法性，且第三人李某某向第三人万某某出卖房屋的价格仅为当时市场价格的约50%，明显不合理，显失公平，第三人万某某应当明知，第三人万某某对涉案房屋亦没有进行不动产权登记或预告登记，因此应认定第三人万某某对涉案房屋不构成善意取得。综上所述，原告与被告龙山综合开发公司签订的《商品房买卖合同》系有效合同，双方应按合同约定完全履行。第三人李某某与第三人万某某签订的《世纪春城房屋处置协议》系无效合同，第三人万某某对涉案房屋不构成善意取得，不享有涉案房屋的相关合同权利或物权权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五项，第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认原告向某某与被告龙山县房地产综合开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告龙山县房地产综合开发有限公司在涉案房屋符合交付条件时起三十日内向原告交付，并在涉案房屋符合不动产权登记条件时起十日内协助原告办理该房屋不动产权登记；三、被告龙山县房地产综合开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告支付迟延交付房屋的违约金5000元；四、驳回原告向某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3700元，由被告龙山县房地产综合开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  陈新华人民陪审员  李 杰人民陪审员  向 群二〇二〇年十二月二十八日法官助理张馨悦书记员向俊