江西省井冈山市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0881民初932号原告：井冈山市和成物业服务有限公司，住所地江西省吉安市井冈山市梨坪竹海龙湾酒店公寓临街**，统一社会信用代码91360881MA36W4FY7Q。法定代表人：陆世崎，该公司执行董事。委托诉讼代理人：丛方方，国浩律师（南昌）事务所律师。委托诉讼代理人：邹婧，国浩律师（南昌）事务所律师。被告：江西井冈山红色文化培训中心有限公司，，住所地井冈山市茨坪林场梨坪村**统一社会信用代码913608810742872942。法定代表人：郭龙华，该公司执行董事。原告井冈山市和成物业服务有限公司（以下简称：和成公司）与被告江西井冈山红色文化培训中心有限公司（以下简称：红培公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告和成公司委托诉讼代理人丛方方、邹婧，被告红培公司原法定代表人郭顺平到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，院审判委员会进行了讨论并作出决定，现已审理终结。原告和成公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金3914436元；2.判令被告向原告支付逾期付款违约金218556.01元（按每期租金拖欠金额乘拖欠日数乘万分之五计算，自被告逾期支付之日暂计算至2020年10月22日，实际计算至被告付清之日止）；3.判令被告继续履行《物业租赁合同》（JC-jg-2017001）及《物业租赁合同补充协议》（编号JC-jg-2017001-1）；4.判令本案的全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月22日，原告与被告签订《物业租赁合同》（合同编号：JC-jg-2017001），双方约定：1、原告将坐落于井冈山梨坪星火红色培训产业园内的229套公寓房（总面积12268.8㎡）出租给被告用于培训接待、旅游接待，租赁期为十年，自2018年1月1日至2027年12月31日；2、暂以450880元为月租金标准，被告应每3个月支付一期租金，签订合同时支付第一期租金，每期租金起始日前5日支付该期租金；3、被告逾期交付约定租金或本合同约定需由其承担的费用，除及时如数补交外，还须交付滞纳金，滞纳金计算方法为：拖欠金额乘拖欠日数乘万分之五。2018年4月3日，原告与被告签订《物业租赁合同补充协议》（合同编号：JC-jg-2017001-1），双方约定将租金标准变更为每年5219248元，折合每季度租金标准为1304812元。上述合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，被告向原告支付了2018年、2019年全年租金以及2020年第一季度租金共计11743308元。此后被告拒绝支付租金。截止至起诉之日，被告已拖欠原告租金共计3914436元；按照《物业租赁合同》第十一条乙方责任第3款约定，被告还应向原告支付逾期付款违约金218556.01元。原告多次催促被告支付租金未果，为维护其合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告红培公司辩称，案涉合同已经在2020年1月24日因江西省人民政府决定启动重大突发公共卫生事件一级响应机制出现约定的合同终止情形，当事人可不再履行，答辩人不欠租金（相反，答辩人已经预缴今年第一季度全部租金，答辩人保留对多交租金另行起诉的权利）；同时，答辩人也已经及时履行通知合同终止、解除义务，被答辩人并无异议。故其诉讼请求均不能成立，请求全部驳回。原告为了证明自己的主张，向本院提供了以下证据：1、证据一：原告和成公司营业执照复印件、被告在国家企业信用信息公示系统的公示信息，证明原被告主体适格；2、证据二：原告所有的井冈山梨坪星火红色培训产业园内229套公寓房不动产权证229份；《物业租赁合同》（JC-jg-2017001）1份；《物业租赁合同补充协议》（编号JC-jg-2017001-1）1份；证明：1、原被告于2017年11月22日、2018年4月3日分别签订了《物业租赁合同》（JC-jg-2017001）、《物业租赁合同补充协议》（编号JC-jg-2017001-1），约定原告将其所有的229套公寓房出租给被告，合同主要内容为：（1）原告将坐落在井冈山梨坪星火红色培训产业园内229套公寓房（总面积12268.8平方米）出租给被告用于培训接待、旅游接待，租赁期间为十年，自2018年1月1日至2027年12月31日；（2）租金标准为每年5219248元，折合每季度租金标准为1304812元，被告应每3个月支付一期租金，签订合同时支付第一期租金，每期租金起始日前5日支付该期租金；（3）被告逾期交付约定租金或本合同约定需由被告承担的费用，除及时如数补交外，还须交付滞纳金，滞纳金计算方法为：拖欠金额乘拖欠日数乘万分之五。2、原告已向被告交付了合同约定的租赁物业；3、证据三：银行转账凭证9份，证明：1.被告已向原告支付了2018年、2019年租金以及2020年第一季度租金总计11743308元，但此后被告拒绝依约支付租金，截止原告起诉之日，被告累计欠付2020年第二、三、四季度租金共3914436元；2.由于被告的逾期付款行为已构成违约，其除应支付欠付租金外，还应当支付逾期付款违约金218556.01元（暂计算至2020年10月22日，实际计算至被告付清之日止）；4、证据四：落款时间为2020年6月16日的《律师催告函》1份、邮寄查询记录（1173548959725）1份、落款时间为2020年8月31日的《律师催告函》1份、邮寄查询记录（1181498526725），证明原告曾于2020年6月、2020年9月委托江西观睿律师事务所律师向被告发出《律师催告函》，催促被告依约支付合同租金，但被告至今仍分文未付；5、证据五：江西省新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部发布第14号令，证明：1.江西省新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部发布第14号令，明确规定：自2020年2月17日零时起，取消因疫情防控对各类企业、建设项目复工复产的批准手续，复工复产改为报备制；2.本次疫情产生的不可抗力因素自2020年1月24日至2020年2月17日仅存在不到一个月，相较于合同约定的十年租期，不可抗力因素对合同目的的实现没有影响；6、证据六：2020年2月21日井冈山管理局、井冈山新冠××疫情防控景区有序开放工作领导小组发布的井冈山景区开园公告，证明2020年2月21日，井冈山景区开园；7、证据七：2020年3月26日井冈山管理局发布的井冈山景区全面恢复开放公告，证明2020年3月25日，井冈山景区全面恢复开放；8、证据八：落款时间为2020年3月30日的《关于新冠疫情导致井冈山项目不能履约的报告》，证明：1.落款时间为2020年3月30日的《关于新冠疫情导致井冈山项目不能履约的报告》，其内容系红培公司愿意继续履行合同及协商相关合同履行事宜的意思表示，而非主张解除合同；2.2020年2月16日江西省企业就已经可以自主复工，井冈山园区在2020年3月25日就已经全面开放，红培公司却举证说明其在4月才依据不可抗力要求降低租金，此时不可抗力因素已经消除，这显然表明红培公司系恶意违约。被告为支持其抗辩请求，提供了以下证据：1、证据一：营业执照，证明主体适格；2、证据二：《物业租赁合同》（JC-jg-2017001）、《物业租赁合同补充协议》（JC-jg-2017001A），证明：1.《物业租赁合同》第十二条约定，在租赁期内“因自然灾害、战争行为或其他人不可抗拒的原因导致房产不能正常使用，合同无法正常履行的”，合同自动终止，双方互不承担责任；2.案涉租赁合同明确约定租赁房产用于培训、旅游接待使用；3.季度租金标准每季度1304812元（每月434937元）；3、证据三：江西省新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部令（第1号）、井冈山管理局《关于井冈山景区暂停对外开放的通告》，证明：1.我省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，该事件构成不可抗力；2.井冈山管理局2020年1月24日发布井冈山景区暂停对外开放、取消一切文旅活动的通告，不可抗力时间造成案涉租赁房产无法正常使用，合同无法正常履行；4、证据四：《关于新冠疫情导致井冈山项目不能履约的通告》及微信发送记录、邮寄记录，《关于井冈山物业租赁合同有关问题的报告》及微信发送记录、邮寄记录，证明：1.红培公司已于2020年3月31日向和成公司法定代表人发送了《关于新冠疫情导致井冈山项目不能履约的报告》并于次日通过中国邮政邮寄同一文件，已经送达和成公司，报告中明确提出了“新冠疫情属于不可抗力，并导致租赁房产不能正常使用，合同无法正常履行，符合法定、约定解除条件，《物业租赁合同》自动终止”的书面意见；2.红培公司已于2020年7月9日再次向和成公司法定代表人发送了《关于井冈山物业租赁合同有关问题的报告》并于次日通过中国邮政邮寄同一文件且已经送达和成公司，报告明确提出了物业租赁合同已经终止（解除）、不应再支付租金的意思表示，并请求其办理合同终止手续；3.红培公司已经履行了合同终止、解除的通知义务。5、证据五：《关于推进旅游企业关于复工工作事项的通知》，证明：疫情对案涉租赁合同是有影响的，不可抗力对案涉租赁合同的影响是一直延续的。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的本院将在本院认为里面进行阐述。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《物业租赁合同》（合同编号为：JC-jg-2017001）。合同约定：第一条：出租范围包括：租赁房屋坐落在井冈山梨坪星火红色培训产业园内，建筑面积12268.8平方米，229套酒店式公寓房；第二条：乙方承租物业用途为培训接待、旅游接待；第三条：租赁期间为十年，交房之日起计算租金，即从2018年1月1日起至2027年12月31日止；第四条：租金：双方暂时以450880元整为月租金标准，自2018年1月1日计算至2027年12月31日，最终以江西集成置业有限公司收购标的资产（不含税费）的7%确定年、月租金标准；租金支付期限：乙方应先付租金后使用，3个月支付一期租金，签订合同时支付第一期租金，每期租期起始日前5日内支付该期租金，如遇支付日是双休日或节假日，乙方需提前交纳租金，即使出现履约纷争，乙方承诺先按约支付应付租金，再协商解决；第八条：合同履约保证金：为确保合同履行，双方同意在本合同签订后5个工作日内，乙方支付甲方240万元作为合同履约保证金；第一条：违约责任：乙方逾期交付约定租金或本合同约定需由乙方承担的费用，除及时如数补交外，还须交付滞纳金，滞纳金计算方法为：拖欠金额乘拖欠日数乘万分之五。第十二条：甲乙双方同意在租赁期间内，有下列情况之一的，本合同自动终止，双方互不承担责任：因自然灾害、战争行为或其他人力不可抗力的原因导致房产不能正常使用，合同无法正常履行的。合同还就其他事项作出约定。2018年5月22日，原告与被告签订《补充协议》（合同编号为：JC-jg-2017001A）。补充协议约定：双方同意乙方租赁甲方房产的年租金标准按人民币5219248元计算，折合每季度租金标准为人民币1304812元；双方同意履约保证金240万元调整为200万元；《物业租赁合同》其他条款不变。补充协议还就其他事项作出约定。合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告使用，被告也按约支付了2020年3月31日以前的租金。嗣后,因新冠疫情的突发,被告于2020年3月30日、7月8日分别向原告发送了《关于新冠疫情导致井冈山项目不能履约的报告》及《关于井冈山物业租赁合同有关问题的报告》，明确表示因新冠疫情发生不可抗力的因素，合同自动终止不再支付租金的请求，未获原告允许。2020年6月18日、9月3日，原告分别向被告发送《律师催告函》，催促被告依约支付租金。此后双方就合同是否终止及后续处理问题协商不成，故诉至本院。本院认为，原、被告之间签订的《物业租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，予以保护。2020年1月下旬，全国爆发新型冠状病毒疫情，本次疫情属于全国突发公共卫生事件，属不可预见，不能避免，并不能克服系不可抗力。疫情的突发虽给本案合同的履行带来一定程度的影响，但并不必然导致合同不能履行或不能实现合同目的的情形。随着全国疫情风险等级的降低，各地均对市场、旅游有条件地开放，并逐步复工复产。被告虽然明确表示要求终止合同的履行，但未获原告的同意，故为了保护有效合同的延续性及稳定性，原告要求被告继续履行《物业租赁合同》及《补充协议》的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。对于逾期支付租金的违约金的诉讼请求，由于本次新冠病毒疫情的发生系不可预见、不能避免、不能克服的不可抗力因素，被告也因不可抗力不能履行合同的要求及时通知了原告，其在主观上并不存在违约的故意，应予免除被告未能按约履行的民事责任，故原告要求被告承担逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告按约支付2020年4月1日以后的租金的诉讼请求，由于本次新冠病毒疫情给全国的经济带来严重影响，双方当事人的合同标的的使用主要是培训、旅游接待等业务，根据井冈山管理局红培办提供的数据显示，2020年1-11月份井冈山的培训班数量及学员与去年同期分别下降67.62%和68.69%。鉴于始于2020年1月份的新冠病毒疫情对于井冈山培训行业及旅游业的特殊影响，本院参照该数据酌情确定减免被告应交纳2020年全年合同约定的租金的68%，故对原告的该诉讼请求予以部分支持。经核算，确定被告应向原告交纳2020年度的租金为365347.36元（全年租金5219248元×32%-被告支付的1至3月份租金1304812元=365347.36元）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、原告井冈山市和成物业服务有限公司与被告江西井冈山红色文化培训中心有限公司签订的《物业租赁合同》及《补充协议》继续履行；二、被告江西井冈山红色文化培训中心有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告井冈山市和成物业服务有限公司2020年度租金365347.36元；三、驳回原告井冈山市和成物业服务有限公司要求被告江西井冈山红色文化培训中心有限公司支付逾期付款违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39863.94元，由原告井冈山市和成物业服务有限公司负担33083.73元，由被告江西井冈山红色文化培训中心有限公司负担6780.21元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行。申请执行的期间为二年，从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  张恒飞审 判 员  刘 诠人民陪审员  王冈华二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  刘 珺