辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终2325号上诉人（原审原告、反诉被告）：抚顺华力环保机械制造有限公司，住所地抚顺市东洲区郎平路**。法定代表人：叶近伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：周祥海，该公司经理。上诉人（原审被告、反诉原告）：抚顺市万福石化机械配件有限公司，住所，住所地抚顺市东洲区碾盘乡碾盘村div>法定代表人：杨丽，该公司经理。委托诉讼代理人：王雪枫，北京市盈科律师事务所律师。上诉人抚顺华力环保机械制造有限公司（“以下简称华力公司”）因与被上诉人抚顺市万福石化机械配件有限公司（“以下简称万福公司”）买卖合同纠纷一案，东洲区人民法院于2018年10月12日作出（2018）辽0403民初726号民事判决书，华力公司不服，提出上诉，本院于2019年4月11日作出（2019）辽04民终48号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。东洲区人民法院于2020年8月20日作出（2019）辽0403民初951号民事判决，双方均不服，向本院提起上诉，本院依法立案并组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。华力公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，因为这其中包含了已经被执行部门确认的，违法建筑的价值。2、追索万福公司从2019年4月4日至万福公司完全搬离厂家，将厂房交付华力公司之日止所产生的租赁费，依照华力公司、万福公司之间已履行的租赁价格每月1万元计算。事实和理由：一、根据城乡规划法第64和第68条的规定，万福公司所建后边32万元厂房及后盖小房2万元，己由东洲区执法局下达了违建拆除通知书，因此一审法院不能将己确定违法标的物再强行卖给华力公司。一审期间，政府有关部门多次要求拆除该违法建筑，华力公司已反馈给一审法官。一审已经判决解除双方间买卖协议。“合同解除后，尚未履行的，终止履行；己经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现华力公司要求万福公司立即拆除建在华力公司土地上的违建，并恢复厂区场地原貌。二、吊车（19万元)、吊车（2.6万元)、门（0.7万元）均是万福公司在生产使用中自行添置的设备设施，己使用多年，与华力公司没有直接关联性，故不能以原价强行卖给华力公司。三、万福公司自进驻纠纷厂房后一直占用至今，使得华力公司无法合法利用厂房。万福公司辩称，一、关于华力公司主张损失的问题。1、华力公司在其土地及厂房已经出卖给万福公司的情况下，未经万福公司允许多次私自办理土地抵押（办理时间分别为2015.1.13和2016.2.1），并向万福公司隐瞒该事实，导致其无法为万福公司办理房屋过户手续。华力公司的上述行为已经构成根本违约，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定，华力公司作为违约方无权向万福公司主张损失。2、双方2017年5月4日协议约定双方于2017年底之前共同出卖涉案厂房。万福公司已经为双方出卖涉案厂房做了充足准备。原审法院判令万福公司合法占用期间向华力公司支付租金损失以及华力公司关于要求万福公司增加租金损失的上诉请求没有事实和法律依据。3、即使存在所谓的占用损失，那么原审法院所认定的损失数额也存在错误。首先，起算时间计算错误。其次，损失计算标准有误。原审法院认定租金每月按1万元计算没有事实和法律依据。最后，作为违约方，华力公司对于合同的解除存在重大过错，计算损失时应按照其过错程度进行酌减。二、关于违章建筑的问题。该涉案的全部厂房由华力公司进行建设并作价卖给万福公司，并非华力公司上诉状中所述是由一审法院强行卖给华力公司的。至于该厂房是否存在违建问题以及是否拆除均与万福公司没有任何关系，万福公司没有拆除建筑的义务。三、关于电费的问题。1、原审法院举证责任分配错误。华力公司应该对其主张万福公司支付水电费的诉请承担举证责任。2、原审法院认定“万福公司在经营过程中产生的电费10500.9元，由华力公司向收费部门缴纳。”与事实严重不符。事实上，该欠条的产生是因为万福公司将手中向电业部门缴纳电费凭证全部交付华力公司后，其出具的总欠条。华力公司的所有厂房均是一个总表，其将另外厂房出租他人后，他人并未及时缴纳电费，导致万福公司使用的厂房也无法用电，为了不耽误自己的生产，才无奈垫付所有厂房的电费，数额高达804441.59元，该金额已经包含了万福公司使用厂房的电费。万福公司上诉请求：1、依法撤销原审判决第四项及第五项，并依法改判驳回被上诉人的相关诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。一、原审法院查明并认定的事实不全面，并未查明上诉人与被上诉人买卖房屋的全部过程，也未写明合同履行过程中被上诉人的违约事实。双方的买卖协议在2013年11月6日前己经达成，签订合同至今，上诉人一直主动履行付款义务，但被上诉人一直拒绝履行其合同义务，一审法院在审理查明部分却并未认定被上诉人的全部违约行为。另外一审认定“万福公司在经营过程中产生的电费10500.9元，由华力公司向收费部门缴纳”与事实严重不符。万福公司在经营过程中产生的电费均由上诉人自行缴纳。一审法院在被上诉人提交的土地证上已记载土地被抵押的情况下，未认定被上诉人未经上诉人允许而私自办理土地抵押手续的事实，被上诉人在2015年1月、2016年1月15日、2016年2月1日先后多次将土地进行抵押。二、原审法院在本院认为部分论理无事实依据、适用法律错误。1、一审法院错误使用合同法条款，且判令上诉人合法占用期间向被上诉人支付租金损失没有事实和法律依据，应依法予以纠正。2、被上诉人第二项诉讼请求无事实依据，上诉人并未拆除后厂房的义务。3、因电费部分，上诉人已提供充分的证据证明所有电费均由上诉人缴纳，法院判令上诉人向被上诉人支付电费10500.9元，无事实依据，请求依法驳回被上诉人该项请求。华力公司辩称，关于万福公司提出的问题都在一审已经查明了，不同意万福公司的上诉请求。华力公司向一审法院起诉请求：一、请求撤销原、被告于2017年5月4日签订的协议；二、要求被告拆除在厂区内被告私建的违法房屋；三、要求被告腾迁厂房；四、判决被告赔偿自2017年5月4日至2019年4月4日期间的经济损失23万元（在2017年5月4日至2019年4月4日一共23个月，每个月1万元计算，前期租赁厂房就是每个月1万元的租金）；五、要求被告承担土地税及房产税152216.66元；六、要求被告给付经营过程中产生的电费10500.9元；七、要求被告给付经营过程中产生的水费11299.5元。以上合计404017.06元。万福公司向一审法院反诉请求：一、请求依法确认反诉原告与反诉被告签订的两个买卖（位于郎平路11-1最后**厂房）协议合法有效，该厂房归反诉原告所有，反诉被告协助办理过户手续；如法庭判决双方解除房屋买卖合同，我方要求反诉被告按2017年5月4日双方约定确认的返还房款165万元给付反诉原告，并按约定自2018年3月1日起至给付之日止支付利息（一分利，按120.5万元计算）。二、反诉费由反诉被告承担。一审法院查明：被告（反诉原告）万福公司原租赁原告（反诉被告）华力公司的厂房一处，月租金一万元。后双方约定万福公司购买华力公司案涉的厂房，之后由周祥海于2016年10月13日出具“周祥海卖厂房土地总价190万元，办理过户手续由周祥海负责，费用由杨丽承担”的字条。2013年11月6日至2016年8月5日间，万福公司先后支付购房款106.7万元。华力公司与万福公司于2017年5月4日达成协议，内容为：“周祥海卖给杨丽厂房（郎平路11-1最后一栋厂房土地）共总房款（190万元+吊车19万元+后边厂房32万元，吊车2.6万元，门0.7万，后盖小房2万元）共计246.3万元整（已付款106.7万元，杨丽和周祥海在年底之前共同出卖，如年底之前没有出售周祥海付给杨丽165万元整，如有违约按（165万）壹分利付利息，还款以后张宏伟欠款由杨丽全部一次性结清。如果双方全未卖出2018年3月1日前由周祥海协助杨丽办理过户手续，费用由杨丽承担”。周祥海和杨丽在协议上签字，并分别加盖华力公司合同专用章和万福公司公章。2017年8月21日至2017年12月1日，万福公司陆续六次收到华力公司退款44.5万元。万福公司已占有使用协议中“厂房”等[协议中标注的“(郎平路11-1最后一栋厂房土地）共总房款（190万元+吊车19万元+后边厂房32万元，吊车2.6万元，门0.7万，后盖小房2万元）共计246.3万元整”的厂房等]，万福公司在经营过程中产生的电费10500.9元、水费11299.5元，由华力公司向收费部门缴纳。协议中厂房至今尚未办理产权手续。另查明，2017年7月29日华力公司与蒋平、蒋明、蒋辉签订买卖合同，约定华力公司以出让方式将位于东洲区青草沟，地号，地号为D08-251的地块的土地使用权以及土地上的厂房等转让给蒋平、蒋辉，后发生纠纷，蒋平、蒋明、蒋辉起诉至一审法院，一审法院于2018年8月9日作出（2018）辽0403民初1057号民事判决，判决解除华力公司与蒋平、蒋明、蒋辉之间的买卖合同，华力公司双倍返还蒋平、蒋明、蒋辉定金176万元，返还首付款12万元。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告之间购买厂房的约定及之后的协议均系各方真实意思表示，且不违反法律规定，应具有法律效力。解除合同应从双方合同约定，无合同约定应从法定。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，可以解除合同。本案中华力公司与万福公司于2017年5月4日达成协议是双方之前购买厂房合同内容的变更及清理条款，因双方在年底之前没能共同出卖案涉厂房，且目前尚不具备办理过户手续的条件，华力公司退还万福公司购买厂房款44.5万元，万福公司接受并出具了收据，双方的行为表明了双方解除购买厂房合同的意愿，故一审法院解除原、被告间买卖协议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。华力公司应按双方协议约定付给万福公司165万元，扣除已退款44.5万元，还应返还被告120.5万元及约定的利息，万福公司亦应将占有使用的案涉厂房土地等财产返还华力公司，因万福公司至今长期占用案涉厂房土地等财产，考虑本案双方在合同履行期间各自损失情况，一审法院对华力公司诉请万福公司赔偿华力公司经济损失（自2017年5月4日至2019年4月4日期间）23万元，予以支持。关于华力公司要求万福公司立即将争议厂区内的违法建筑拆除一节，根据《中华人民共和国城乡规划法》第64条规定，本案案涉的2017年5月4日协议中如涉及违章建筑问题，在行政主管部门对该部分建筑作出处置之前，法院不宜对其财产权益关系作出处理。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于华力公司诉请万福公司支付土地税、房产税一节，因华力公司所提供的证据不足以证明其事实主张，一审法院对该诉请，不予支持；对于华力公司诉请万福公司支付水电费一节，因万福公司所提供的证据不足以证明其事实主张，一审法院对华力公司的该诉请，予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除抚顺华力环保机械制造有限公司与抚顺市万福石化机械配件有限公司间的买卖协议；二、抚顺华力环保机械制造有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向抚顺市万福石化机械配件有限公司退还购房款120.5万元，并自2018年3月1日起至给付完毕之日止，按欠款额120.5万元为基数，依年利率12%计算给付利息；三、抚顺市万福石化机械配件有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内将占有使用的案涉厂房土地等财产，即2017年5月4日协议中标注的“郎平路11-1最后一栋厂房、土地、吊车（19万元）、后边厂房（32万元）、吊车（2.6万元）、门（0.7万）、后盖小房（2万元）”案涉财产，返还抚顺华力环保机械制造有限公司；四、抚顺市万福石化机械配件有限公司赔偿抚顺华力环保机械制造有限公司经济损失23万元；五、抚顺市万福石化机械配件有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内给付抚顺华力环保机械制造有限公司电费10500.9元、水费11299.5元；六、驳回抚顺华力环保机械制造有限公司、抚顺市万福石化机械配件有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28356元，由抚顺华力环保机械制造有限公司负担14178元，抚顺市万福石化机械配件有限公司负担14178元。反诉费10950元，由抚顺市万福石化机械配件有限公司负担5475元，抚顺华力环保机械制造有限公司承担5475元。二审期间，华力公司提交下列新证据：辽宁省城市综合管理执法询问调查通知书、综合执法协助调查复函、照片，拟证明：后边厂房（32万元），后盖小房（2万元）的建设人是万福公司，万福公司始终在占有案涉厂房。万福公司质证意见：真实性没有异议，但对其证明目的有异议，辽宁省城市管理综合执法调查通知书及后续的综合执法协助调查复函恰恰证明了该违建是由周祥海违法建筑的，询问调查通知书的内容为调查周祥海在东洲区郎平路11-1号涉嫌违法建设建筑物，该内容已经指明了案涉的厂房是由周祥海违法建设，与万福公司没有关系。该照片仅为房屋的外部情况，并没有展示厂房内的情况，无法证明其证明目的。华力公司申请证人李某出庭作证，拟证明：后边厂房是李某与杨丽签订协议，由李某施工，杨丽要在后边接个偏厦，工程款一共40万元，杨丽先给付32万元，剩余8万元未给付，剩余的工程也没有施工。万福公司质证意见：证人与华力公司之间存在建设工程施工合同关系，证人是华力公司案涉工程的实际施工人，双方存在债权债务关系，所以其证人证言的效力存有异议；李某证言与华力公司一审提交的朱贵林的证言相互矛盾，存在虚假陈述。万福公司提交新证据：照片，拟证明：万福公司从2017年3月份开始将设备物品搬离厂房，至2017年4月-5月间将涉案的厂房搬空，此后未实际使用。华力公司质证意见：对照片的真实性没有异议，对其证明目的有异议。厂房拍摄的只是其中的一部分，现在万福公司还占用厂房，并且万福公司没有与我公司进行房屋交接。本院认为，依据双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：一、华力公司是否应向万福公司退还购房款120.5万元；二、万福公司是否应向华力公司赔偿23万元的经济损失；三、万福公司是否应向华力公司支付经营过程中产生的“电费”及“水费”。关于焦点一，双方当事人之间购买厂房的约定及之后的协议均系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应具有法律效力。在双方当事人协商一致的情况下，可以解除合同。华力公司与万福公司于2017年5月4日达成的协议系对双方之前购买厂房合同内容的变更及清理条款。关于华力公司主张撤销返还购房款120.5万元的问题。从本案查明事实看，华力公司将案涉厂房土地进行抵押是导致合同无法履行的根本原因，因此华力公司构成违约，华力公司应负担因其单方违约给万福公司造成的直接经济损失，包括万福公司为履行买卖合同所发生的现实的财产损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案，后加盖的“厂房”、“小房”，无论建造方是哪一方，华力公司对在其厂区土地上建造不动产的事实是明知的，而且2017年5月4日协议中约定新增部分由周祥海卖给杨丽，华力公司同意双方解除合同时，该部分房屋价值作价返还给万福公司。上述合同约定表明华丽公司清楚新增部分财产的状况，在合同解除时自愿负担该部分财产价值，因此华立公司主张不应当退还120.5万元购房款的上诉理由不能成立。华丽公司关于行政执法协助调查函、通知书等违章建筑问题，与本案事实没有必然关联，其该项上诉理由本院不予采信。综上，一审法院判令华力公司应向万福公司返还120.5万元，并无不当。关于焦点二，华力公司与万福公司在解除买卖合同后，因双方涉及合同的权利义务终止，故万福公司应当搬离涉案的厂房。现万福公司始终未搬离，也未与华力公司对此期间的费用协商一致，一审法院综合考虑本案事实，酌定为23万元，比较合理，本院予以维持。华力公司新增部分上诉请求，不属于二审审理范围。关于焦点三，万福公司主张已经替华力公司垫付了全部厂房的电费，不应再支付“水费”及“电费”，其提供的证据不足以实现其证明目的，一审时华力公司提交了电费收缴通知单及计算依据、水费的发票等相应的证据，故一审法院判令万福公司向华力公司支付水费及电费，有事实依据。综上，华力公司和万福公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20722元，由上诉人抚顺华力环保机械制造有限公司负担15645元，由上诉人抚顺市万福石化机械配件有限公司负担5077元。本判决为终审判决。审判长 张 帆审判员 李依桐审判员 郭 爽二〇二〇年十二月二十九日书记员 王红艳