广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1882民初1859号原告：梁秀媚，女，1990年12月8日出生，汉族，广东省连州市人，住连州市******************，身份证号码：441************421。原告：廖青田，女，1968年8月24日出生，汉族，广东省连州市人，住连州市******************，身份证号码：440************728。共同委托诉讼代理人：余韬，广东朝纲律师事务所律师。被告：连州市润华房地产有限公司，住所地：连州市*********，统一社会信用代码：914************534。法定代表人：刘展华，系该公司执行董事。原告梁秀媚、廖青田诉被告连州市润华房地产有限公司（以下简称：连州市润华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案受理后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告梁秀媚、廖青田的委托诉讼代理人余韬到庭参加诉讼。被告连州市润华公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁秀媚、廖青田向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期办证违约金28573元(以639694元为本金，从2018年9月4日起，按年利率2%暂计至2020年11月16日)给原告；其后的违约金以639694元为本金，从2020年11月17日起，按年利率2%计算至被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止，每半年支付一次。事实与理由：2017年7月21日，原、被告签订了《广东省商品房买卖合同》，合同约定原告作为买受人向被告购买位于连州市***金汇湾豪庭聚华楼1606室，房屋总价为639694元。2017年9月8日，被告将涉案房屋交付原告使用。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人须按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，因此，被告本应于2018年9月3日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但据原告了解，截止起诉之日，被告仍未将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，直接导致原告从收楼至今将近三年都未能取到涉案房屋权属证书，被告的行为已构成违约，应按合同约定向原告支付逾期办证违约金，但由于合同约定的逾期办证违约金标准明显过低，不足以弥补原告因被告逾期办证所造成的损失，也难以促使被告积极履行约定的义务，因此，原告诉请按年利率2%计算违约金。综上所述，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院依法判准原告的诉讼请求。原告梁秀媚、廖青田在举证期限内提供的证据有：1．被告的《营业执照》打印件，证明被告诉讼主体适格；2.《广东省商品房买卖合同》、《广东省增值税普通发票》复印件，证明2017年7月21日，原告向被告购买位于连州市***金汇湾豪庭聚华楼1606室，房屋总价为639694元的事实；3.《金汇湾收楼书（毛坯房）》复印件，证明2017年9月8日，被告将涉案房屋交付原告使用的事实；4.《中华人民共和国税收完税证明》复印件，证明原告已缴纳契税的事实；5.《首期款收据》、《借款借据》复印件，证明原告已足额支付涉案房屋房款的事实；6.《办证费用收据》复印件，证明原告已向被告支付办理涉案房屋权属证书费用的事实。被告连州市润华公司没有答辩，亦没有在举证期限内提交证据。经审理查明，2017年7月21日，原告梁秀媚、廖青田为买受人与被告连州市润华公司为出卖人签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：746**********253，合同主要约定“买受人购买位于连州市******金汇湾豪庭聚华楼1606室预售商品房，总房价639694元，买受人于2017年7月21日前付清首付款169694元，余款470000元于2017年8月21日前向按揭银行办妥银行按揭手续。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”。合同签订后，原告按约定支付了全部房款。另查明，原告于2017年6月15日支付了1500元办证费给被告并于2017年9月8日完成收楼手续。截止至庭审辩论终结前，因被告尚未按合同约定提供资料报产权登记机关备案，导致原告至今未取得案涉房屋房地产权属证书，原告为此诉至本院。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。双方签订的《广东省商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上签订，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定享受自己的权利并履行自己的义务。原告向被告购买预售商品房，已依约支付全部购房款639694元，被告应依约协助办理权属登记。案涉《广东省商品房买卖合同》约定“出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则按已付房价款的0.1%支付办证违约金”。原告于2017年9月8日收楼，被告应于360日内即2018年9月3日前提供资料报产权登记机关备案，逾期办证违约金计算的起算时间为2018年9月4日。被告至今尚未将办理产权证的相关材料提交不动产登记中心，故被告应按上述约定从2018年9月4日起向原告支付逾期办证违约金至涉案房屋的相关资料报产权登记机关备案之日止。关于逾期办证违约金的计算标准是否应调高的问题。涉案《广东省商品房买卖合同》约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，原告认为合同约定的逾期办证违约金过低，难以弥补损失，要求调高违约金。对此，本院认为，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况予以衡量并作出裁决。本案中，双方在合同中约定的逾期办证违约金计算标准仅为已付房价款的0.1%，按买受人已付房款639694元计算，仅为639.69元，明显偏低。如果被告仅承担639.69元的逾期办证违约金，不足以弥补买受人因出卖人逾期办证所造成的损失，难以促使被告积极履行约定义务，有违背设立违约金的初衷，故本院将违约金酌情调整为以已付房款为基数按年利率2%的标准计算。综上，被告应以639694元为基数，自2018年9月4日起按年利率2%计付违约金给原告至涉案房屋的相关资料报产权登记机关备案之日止，违约金暂计至2020年11月16日为28216.64元（639694元×2%÷365天×805天）。原告诉请28573元，过高部分不予支持。关于原告主张被告每半年支付一次违约金，该主张未违反法律法规强制性规定，本院从其诉请。被告连州市润华公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法视为放弃抗辩权利，本院依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十七条、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告连州市润华房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁秀媚、廖青田支付逾期办证违约金28216.64元（后期违约金以639694元为基数，自2020年11月17日起按年利率2%计至涉案房屋的相关资料报产权登记机关备案之日止，每半年支付一次）；二、驳回原告梁秀媚、廖青田的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费257.17元，由原告梁秀媚、廖青田负担2.17元，被告连州市润华房地产有限公司负担255元。本判决为终审判决。审判员 成 志 高二〇二〇年十二月三日书记员 欧阳国杰附相关法律及其条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。