辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终8015号上诉人（原审被告）：中合（大连）置业有限公司，住所地大连高新技术产业园区高能街****。统一社会信用代码912102315655331039。法定代表人：孙海生，该公司董事长。委托诉讼代理人：王军，辽宁法大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：任世忠，男，1968年1月24日出生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：韩业超，北京大成（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张依祺，北京大成（大连）律师事务所实习律师。上诉人中合（大连）置业有限公司（以下简称中合公司）因与被上诉人任世忠商品房销售合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2018）辽0293民初2635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中合公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者依法判决驳回被上诉人的原审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人怠于领取房屋钥匙，刻意扩大损失。双方签订的《合同补充协议》第八条第1款中约定：“买受人同意按《商品房买卖合同》规定的交付时间自行至出卖人售楼处或者指定的地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知。”根据该条合同约定，依照诚实信用原则，秉承契约精神，对于房屋的交付，被上诉人具有先合同义务，即被上诉人应当于2015年5月1日到上诉人处主动受领房屋钥匙。但被上诉人以案涉房屋应由工程质量监督机构对工程鉴定竣工验收备案后，才能具备交付条件为由，一直怠于到出卖人处领取房屋钥匙，是在刻意扩大损失，恶意为之。二、被上诉人先行违约，尚未履行完毕合同义务。双方签订的《合同》第六条第三款约定：买受人在交付房屋首付款后三十个工作日内以银行贷款形式支付。双方签订的《补充协议》第41条约定：买受人选择按揭贷款方式付款的，买受人应于签订《合同》时付清首付款，剩余房款买受人选择向金融机构申请按揭贷款支付的，买受人签订《合同》后自行至金融机构办理贷款手续，结清办理贷款所需的各项资金、费用，并在《合同》签订后15日内与金融机构签订借款合同，确保按《合同》第六条约定的付款时间将所贷房款支付给出卖人。同时依据双方签订《补充协议》第1.1约定：买卖双方确认《合同》第四条的该房屋单价及总房款为优惠后的价格。该房屋优惠前的单价为人民币31,800元/平方米(建筑面积)，优惠前的总房款为人民币6,430,596元。若买受人未能按照《合同》第六条及补充协议约定付款期限按时支付房款，则取消全部房款优惠。届时，买受人除承担《合同》第七条约定违约责任外，还应将已计算的优惠房款(即人民币1,273,986元)在房屋交付前(或出卖人另行通知的时间)向出卖人付清，否则，出卖人有权推迟房屋交付的期限。结合至本案中，上诉人与被上诉人商品房买卖合同签订的日期是2013年11月20日，被上诉人开始申请贷款的时间是2013年12月18日，两者相差28天，已经超过双方合同约定最长期限15天，系被上诉人违反合同约定，导致被上诉人没有依照双方《合同》第六条的约定及时向上诉人支付余下款项。上诉人没有及时回款，就丧失了上诉人给被上诉人优惠的基础，那么依照双方合同约定，被上诉人没有取得优惠及基础，即丧失了购房款的优惠，依照双方合同约定，应将优惠价格1,273,986元补足。故此，在被上诉人未履行完毕合同义务之前，上诉人有权推迟房屋的交付期限，直至被上诉人补足购房款。任世忠辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：一、案涉房屋在商品房买卖合同约定的交付时间时仍在施工，不具备交付条件，中合公司在房屋仍在施工状态时要求任世忠至售楼处领取房屋钥匙，无法律依据。二、建设银行未按照《商品房买卖合同》约定的时间发放贷款，完全是中合公司的责任，任世忠不存在逾期支付房款的行为。1、《商品房买卖合同》虽然约定了任世忠应当在合同签订后十五日内（即2013年12月5日）与贷款银行签订《借款合同》，但中合公司在2013年11与29日才办理完毕合同备案，并且拖延很久才将备案合同交付给任世忠，任世忠此时才可以持备案后的《商品房买卖合同》到建行办理《借款合同》等一系列手续。因此，银行贷款手续办理延迟完全是中合公司的责任，并非任世忠的责任。2、中合公司依据其与建设银行在2013年6月28日签订的《楼宇按揭合作协议》指令任世忠在建设银行办理贷款，《借款合同》是为履行《楼宇按揭合作协议》而签订的，因此，中合公司指定的贷款银行发放贷款延迟产生的责任应当由中合公司自己承担。3、《借款合同》约定的借款期限为2013年12月18日，此时《商品房买卖合同》约定的银行贷款付款期限尚未届满，任世忠已经全面履行合同约定的各项义务，不存在违约行为。三、由于任世忠并不存在违约行为，中合公司主张任世忠应补交优惠房款无依据。从2013年12月31日起至本次案件发生已历经六年，中合公司从未主张过任世忠存在逾期付款的行为，也从未要求补充支付房款，足以说明中合公司在本次诉讼之前完全认可任世忠并不存在违约行为。四、中合公司至今未通知过任世忠接收房屋，在任世忠根据一审判决主动接屋时，中合公司仍拒绝将房屋交付给任世忠，因此中合公司应当承担的逾期交房违约金应当计算至中合公司实际交房之日止。任世忠向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金（以5,156,610元为计算基数，自2015年5月2日起至实际交房之日止，按日万分之二的标准计算，暂计算至起诉日约为1,301,528元）。一审法院认定事实：2013年11月20日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于大连房屋，建筑面积为202.22平方米，房屋总价款为5,156,610元，房屋用途为商业公建。合同第六条约定，买受人于2013年11月20日交付首付款606,610元，于2013年11月27日前交付200万元，余款255万元于本合同签订后三十个工作日内以银行贷款形式支付。合同第八条约定，出卖人应当在2015年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.……；2.……；3.……；4.……；5.经建设单位组织建筑工程验收合格并有勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1.2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2.买受人没有付清本房屋的全部款项之前，出卖人可拒绝交付本房屋，因买受人逾期付款，出卖人相应推迟交房期限。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议。《合同补充协议》1.1条约定，买卖双方确认《合同》第四条的该房屋单价及总房款均为优惠后的价格。该房屋优惠前的单价为人民币每平方米31,800元/平方米（建筑面积），优惠前的总房款为人民币6,430,596元。若买受人未能按照《合同》第六条及补充协议约定的付款期限按时支付房款，则取消全部房款优惠（即买受人需按优惠前的单价支付房款）。届时买受人除承担合同第七条约定的违约责任外，还应将已计算的优惠房款（即人民币1,273,986元）在房屋交付前（或出卖人另行通知的时间）向出卖人付清，否则，出卖人有权推迟房屋的交付期限；即使出卖人向买受人交付房屋或出具了商品房销售结算发票，也不视为出卖人放弃要求买受人补交优惠部分房款的权利。合同签订后，原告交付房款5,156,610元。其中关于银行贷款255万元部分，系原告和案外人中国建设银行股份有限公司大连市分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同中约定借款期限为2013年12月18日至2023年12月18日。2014年3月3日，银行将该笔贷款存入被告账户。据此，被告分别于2013年11月20日、2013年11月29日、2014年3月11日向原告出具涉案房屋金额为606,610元、200万元和255万元的发票。2013年6月28日，被告与中国建设银行股份有限公司大连市分行星海广场支行签订了《楼宇按揭合作协议》，约定被告开发建设并依法销售的坐落于高新园区凌水湾填海区G、E、F地块南海壹号商品楼宇进行按揭合作，合作期间是2013年7月至2018年6月28日。2015年6月25日，勘察、设计、监理、施工及建设单位作出中合（大连）置业凌水湾填海区F地块项目F5#楼《工程竣工验收报告》。2018年4月9日，原告委托律师向被告发送了《律师函》，要求被告交付房屋并支付违约金。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同”。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实的意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据庭审情况来看，本案争议焦点为：1.案涉房屋是否符合合同约定的交付条件以及被告是否违约。2.在被告构成违约情况下，原告主张的逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。关于争议焦点一，《中华人民共和国建筑法》第五十二条第一款规定：“建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求，具体管理办法由国务院规定。”第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”国务院颁布的《建筑工程质量管理条例》第三条规定：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”第四条规定：“县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门应当加强对建设工程质量的监督管理。”住建部颁布的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条规定，工程竣工验收由建设单位负责组织实施。以上法律、法规、部门规章表明，现行法律法规对建设工程竣工验收实行的是建设工程质量监督管理制度，工程竣工验收由建设单位组织实施，以建设、施工、监理、勘察、设计五方主体的验收意见作为竣工验收合格与否的标准，验收后，由工程质量监督机构对工程进行监督备案。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2015年5月1日前将经建设单位组织建筑工程验收合格并有勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告的商品房交付买受人使用。该约定系双方当事人的真实意思表示，且与上述法律文件的相关规定相符，应为合法有效。被告提交了由勘察、设计、施工、监理单位分别出具的《勘察文件质量检查报告》、《设计文件质量检查报告》、《工程竣工报告》及《工程质量评估报告》，以及由勘察、设计、施工、监理及建设单位于2015年6月25日共同作出的中合（大连）置业填海区F5《工程竣工验收报告》，现并无任何证据推翻该《工程竣工验收报告》上五方项目负责人签字的真实性，故一审法院对该《工程竣工验收报告》予以确认。至于工程竣工验收是否备案登记，一审法院认为，未备案登记实施验收可能引发相应的行政处罚，但并不能改变工程业经五方竣工验收合格的事实，与合同约定的房屋交付条件也并不矛盾。故案涉房屋于2015年6月25日符合合同约定的交付条件。《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”虽然双方在《合同补充协议》第八条第1款中约定“买受人同意按《合同》规定的交付时间自行至出卖人售楼处或者指定的地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知。”但是，《工程竣工验收报告》作出时间是2015年6月25日，晚于双方《商品房买卖合同》约定的交房时间。也就是说，在双方约定的交付时间截止时期到来时，案涉房屋尚不具备双方约定的交付条件。因此，不能适用补充协议中约定的买受人到指定地点自行收房的约定，被告应按照《商品房买卖合同》约定，在房屋具备交付条件后，书面通知买受人办理交付手续。本案中，在房屋具备交付条件后，被告未以书面形式通知原告交接房屋，现被告未履行相应义务致使原告未能按时收房，故应当对逾期交房承担违约责任。关于争议焦点二，一审法院认为，双方约定房屋交付时间为2015年5月1日前，自约定交房次日起即2015年5月2日起已构成逾期交付，但双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约责任为按日支付违约金，逾期交房违约金的诉讼时效应按日计算。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，2015年5月2日至2015年10月1期间的逾期交房违约金适用此前两年诉讼时效的规定，即至2017年9月30日在施行民法总则前诉讼时效期间已届满，故2015年5月2日至2015年10月1日期间案涉房屋虽已构成逾期交付，但因逾期交房违约金已过诉讼时效，原告诉请该时间段的逾期交房违约金不应得到支持。而2015年10月2日起算的逾期交房违约金，因至2017年10月1日施行民法总则时未过两年诉讼时效，则适用民法总则关于诉讼时效三年的规定，即应至2018年10月1日诉讼时效期间届满。但因原告曾于2018年4月9日以律师函的方式向被告主张过违约金，根据《民法总则》第一百九十五条的规定，构成诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算，故2015年10月2日起算的逾期交房违约金的诉讼时效期间从2018年4月9日重新计算。本案原告起诉状记载日期为2018年10月15日，故2015年10月2日之后的违约金诉讼时效期间均未届满。关于计算逾期交房违约金的截止时间，至2018年12月12日本案第一次庭审时，被告提交案涉楼盘的《工程竣工验收报告》，原告知道或应当知道案涉房屋符合合同约定的五方验收的交房条件，但原告仍怠于接收房屋、主张案涉房屋的交付应在办理竣工验收备案手续之后，该主张系其对《商品房买卖合同》条款理解有误。故本案逾期交房违约金的截止时间应为2018年12月12日。按照《商品房买卖合同》约定的总房款的日万分之二标准计算，被告应向原告支付自2015年10月2日至2018年12月12日逾期交房违约金1,204,584元（5,156,610元×1168天×日万分之二）。关于被告主张原告逾期支付房款，在原告补足优惠款之前被告有权延迟交付案涉房屋一节，原告系与被告合作的相关银行签订贷款合同，且合同中约定的借款期限为2013年12月18日至2023年12月18日，该期限在约定的银行贷款付款日期前，应视为原告已尽到了履行合同的相关义务，被告不能以此主张延迟交付房屋。因此，被告此点主张没有事实基础，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》一百八十八条、一百九十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决:一、被告中合（大连）置业有限公司于判决生效之日起十日内给付原告任世忠自2015年10月2日起至2018年12月12日期间逾期交房违约金1,204,584元；二、驳回原告任世忠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,514元，保全费5000元，合计21,514元，原告任世忠负担1231元，被告中合（大连）置业有限公司负担20,283元（此款原告已预交，被告于判决生效之日起十日内给付原告）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人中合公司提交证据：证据1国家企业信用公示系统查询卡，证据2策划及销售服务委托代理合同，证据1、证据2共同证明案涉房屋销售和交付均是由大连奥通房地产营销代理有限公司完成，被上诉人任世忠是大连奥通房地产营销代理有限公司的法定代表人，被上诉人完全知悉房屋的竣工验收和房屋具备交付条件的时间，是被上诉人怠于接收房屋。被上诉人任世忠对于上述证据的真实性及待证事项均不予认可。本院经审查认为，证据2为复印件，两份证据无法证明待证事项，不予采信。被上诉人任世忠提交证据：证据1大连市不动产登记中心出具的房屋信息查询结果，拟证明中合公司将案涉商品房买卖合同在主管部门办理合同备案的时间为2013年11月29日；证据2微信截图，拟证明2020年9月29日，上诉人法务部员工曲津碧通过微信告知被上诉人因案件未结，不能交付房屋；证据3催告函、证据4EMS邮寄单、证据5EMS邮件签收物流信息官网截图，上述三份证据共同拟证明2020年10月15日，任世忠向中合公司发送《催告函》，要求中合公司将房屋交付给任世忠，但中合公司至今仍未将房屋交付给任世忠，应当承担逾期交房违约金；证据6同样的买房人周文秀和上诉人工作人员的录音，拟证明不是被上诉人迟延收房，而是上诉人拒绝交付房屋，逾期交房违约金应当在起诉之日以后继续计算。上诉人中合公司质证意见：被上诉人提交的证据1为复印件，同意二审法院庭后核实是否与原件一致，即便该证据是真实的，但是房屋贷款合同和备案是可以同步进行的，其余证据超出二审审理范围，且证据6与本案无关。本院认为，对于被上诉人提交的证据1本院庭后已经核对与原件相符，可以认定其真实性，该证据可以证明案涉房屋商品房买卖合同备案时间为2013年11月29日，其余证据因被上诉人并未上诉，超出本案二审审理范围，不予审查。本院对一审查明的事实予以确认。另查，案涉《商品房买卖合同》备案时间为2013年11月29日。再查，双方于2013年11月20日签订的《合同补充协议》第四条约定，买受人选择按揭贷款方式付款的，买受人应于签订《合同》时付清首付款，剩余房款买受人选择向金融机构申请按揭贷款支付，买受人签订《合同》后自行至金融机构办理贷款手续，结清办理贷款所需的各项资金、费用，并在《合同》签订后15日内与金融机构签署借款合同，确保按《合同》第六条确定的付款时间将所贷购房款支付给出卖人。上述事实有大连市不动产登记中心出具的房屋信息查询结果、《合同补充协议》在卷为凭，可以确认。本院认为，结合双方当事人二审中的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、被上诉人未到上诉人处主动领取房屋钥匙，是否构成怠于接收房屋；二、在申请贷款及贷款到账事宜上被上诉人是否构成违约。关于争议焦点一，上诉人主张被上诉人一直未主动领取房屋钥匙，构成怠于接收房屋。双方在《商品房买卖合同》第八条约定交房时间为2015年5月1日前，交房条件为经建设单位组织建筑工程验收合格并有勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告。本案中，勘察、设计、监理、施工及建设单位作出中合（大连）置业凌水湾填海区F地块项目F5#楼《工程竣工验收报告》时间为2015年6月25日，即至2015年6月25日案涉房屋才具备交付条件。案涉房屋具备交付条件的时间晚于合同约定的交房时间，上诉人理应在具备交房条件后及时通知被上诉人，而上诉人在2018年12月12日本案一审第一次庭审时才提交案涉楼盘《工程竣工验收报告》，此时被上诉人才知道或应当知道案涉房屋符合合同约定的五方验收交房条件，在此之前被上诉人未领取钥匙不构成怠于接收房屋。关于争议焦点二，上诉人主张被上诉人未在双方约定时间即《商品房买卖合同》签订后15日内与金融机构签署借款合同，上诉人申请贷款延迟构成违约。双方《商品房买卖合同》签署时间为2013年11月20日，按双方合同约定，被上诉人应于2013年12月5日前与金融机构签署借款合同，而被上诉人与金融机构实际签署借款合同的时间为2013年12月18日。对此，被上诉人解释称上诉人于2013年11月29日才将案涉《商品房买卖合同》办理完毕合同备案，且拖延很久才将备案合同交付给被上诉人，而被上诉人必须持备案合同才能与金融机构办理贷款手续签署房屋按揭借款合同。上诉人在本案二审中认可系上诉人负责到不动产交易中心办理合同备案，上诉人称其已于备案日即将合同交付给被上诉人，被上诉人对此不予认可，上诉人对将备案合同交付给被上诉人的时间亦未能提供证据证明，结合被上诉人必须持《商品房买卖合同》方能与金融机构签署房屋按揭借款合同的情况分析，被上诉人虽然申请贷款时间确实有所延迟，但无法证明该延迟系被上诉人原因造成，故本案中被上诉人在申请贷款事宜中并不构成违约。至于上诉人主张的贷款延迟到账一节，被上诉人系与上诉人合作的银行签署借款合同，且借款合同中约定的借款起始期限为2013年12月18日，该期限在双方约定的银行贷款付款日期前，被上诉人已经履行了合同约定的申请贷款义务，且如上文所述被上诉人在申请贷款事宜中并不存在违约，上诉人以贷款延迟到账为由主张被上诉人构成违约，不能成立，不予支持。综上所述，上诉人中合公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15,642元，由上诉人中合（大连）置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 亮审判员 季 烨审判员 吕 瑛二〇二〇年十二月二十八日书记员 黄月妍