湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘05民终1954号上诉人（原审被告）：欧志华，女，1974年1月26日出生，汉族，职工，住湖南省武冈市。上诉人（原审被告）：肖仕楚，男，1969年6月19日出生，汉族，职工，住湖南省武冈市。委托诉讼代理人：欧志文，男，1970年10月2日出生，汉族，教师，住湖南省邵阳市大祥区，系欧志华之兄。委托诉讼代理人：欧阳平，湖南泽宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王长庚，男，1954年10月5日出生，汉族，农民，住湖南省武冈市。被上诉人（原审原告）：邓玉英，女，1957年10月30日出生，汉族，农民，住址同上。委托诉讼代理人：李金，湖南越明律师事务所律师。上诉人欧志华、肖仕楚因与被上诉人王长庚、邓玉英确认合同无效纠纷一案，不服湖南省武冈市人民法院（2020）湘0581民初1934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。欧志华、肖仕楚的委托诉讼代理人欧志文、欧阳平，王长庚及其与邓玉英共同的委托诉讼代理人李金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧志华、肖仕楚上诉请求：一、撤销原判，改判驳回王长庚、邓玉英的全部诉讼请求。二、由王长庚、邓玉英承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原判认定事实错误，适用法律错误。涉案土地为村办企业集体经营性建设用地，并非宅基地；二、原审程序违法。欧志华、肖仕楚向一审法院提交了《调查取证申请书》，一审法院没有依职权调取。双方签订的房地产转让合同经过武冈市公证处公证，一审法院在没有相反证据足以推翻公证证明事实的情况下，作出了与公证书内容完全相反的判决，违反了民事诉讼法的相关规定；三、原判适用法律错误。原判依据《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》进行判决，系适用法律错误。该文件系指导性文件，并非强制性的法律、法规。涉案土地并非宅基地，土地流转不违反法律、法规的禁止性规定，不适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定。王长庚、邓玉英答辩称，案涉土地为宅基地，并非欧志华、肖仕楚所称的村办集体经营性建设用地。欧志华、肖仕楚并非革新村六组的集体经济组织成员，依法不具有购买该村宅基地的主体资格，双方签订的房地产买卖合同因违反了法律、法规的强制性规定而属于无效合同。合同是否有效，不因公证的内容而发生改变，无效合同自始无效，双方签订的房地产转让合同系无效合同。王长庚、邓玉英向一审法院起诉请求：一、判决确认双方当事人于2000年8月9日签订的《房地产转让合同》无效；二、判令欧志华、肖仕楚将武集用（2000）字第00184号农村集体土地使用证原件退还给王长庚、邓玉英。一审法院认定事实：2000年8月9日,王长庚、邓玉英与欧志华、肖仕楚签订《房地产转让合同》，合同内容如下：甲方，辕门口革新村六组王长庚、邓玉英。乙方，辕门口兴隆村法相岩路54号欧志华、肖仕楚。甲乙双方经平等协商，甲方自愿将革新村六组其权属范围内的房地产转让给乙方，达成如下合同条款。一、甲方转让房地产所处地理位置，位于武冈市××村××组，由甲方1982年购买的原革新村六组加工厂（七十年代修建），东至尹华贤空地，南至尹华贤住宅，西至水圳、马路，北至革新村六组水田。其中建筑面积181.5平方米，空坪地99.9平方米，合计284.4平方米。二、转让手续，甲方将转让范围内相应的房地产土地使用证原件交乙方，当乙方申请土地变更登记和房地产登记时，甲方必须协助乙方办理，费用由乙方负责。三、付款方式，本房地产转让金额合计25786元，双方签订合同后经市公证处公证，甲方把转让范围内的土地审批手续原件（土地使用证武集用（2000）字第00184号）以及甲方出具本组相关的证明文件给乙方，双方签字后三天内，乙方付款贰万元，待乙方搬入后（两个月内）乙方将余款付清。四、其他事宜，甲方转让给乙方的房地产权属与他人应绝无争议，并无与他人共有房地产，合同签订后甲方绝不能再将转让范围内的房地产再进行其他交易（如收回、再转让、贷款抵押等），由此造成的损失甲方应承担全部责任。五、合同经双方签字、市公证处公证后生效，双方必须认真遵守并执行，如有一方违约，处罚违约金贰仟元，并赔偿其造成的一切经济损失。六、合同一式三份，市公证处、甲、乙双方各执一份。甲方王长庚、邓玉英签字乙方欧志华、肖仕楚签字，2000年8月9日。2000年8月10日，武冈市公证处作出（2000）武证字第205号房地产转让合同公证书，内容为：兹证明武冈市××村××组王长庚、邓玉英夫妇与武冈市辕门口办事处兴隆村法相岩路54号肖仕楚于2000年8月9日签订了《房地产转让合同》。上述双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，合同上双方当事人的签名属实。2001年6月21日，王长庚向欧志华、肖仕楚出具一张收到房地产转让款25786元的收条。欧志华、肖仕楚买受该房地产后将房屋出租给他人至2019年底。一审法院认为，宅基地是保障农民安居乐业和农村社会稳定的重要基础，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，具有身份属性。《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》第五点规定，在征得宅基地所有权人同意的前提下，鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。王长庚、邓玉英将位于武冈市××村××组××房地产以合同的形式转让给欧志华、肖仕楚，虽合同系双方真实意思表示，但欧志华、肖仕楚非革新村集体经济组织成员，不具备购买该村宅基地上房屋的资格，双方签订的《房地产转让合同》违反法律、法规的强制性规定，应认定为无效。因合同无效造成欧志华、肖仕楚购房款及可信赖利益的损失，双方就合同无效后的法律后果可自行协商解决或另案主张权利。本案合同效力的认定在于是否违反法律、法规的禁止性规定，与合同是否有偿、签订合同时当事人是否自愿、合同签订后是否经过公证及王长庚和邓玉英取得农村集体土地宅基地使用权的方式、实际取得宅基地的面积多少并无关系，欧志华、肖仕楚的抗辩理由没有事实与法律依据，对此不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第十一条之规定，判决：一、确认王长庚、邓玉英与欧志华、肖仕楚于2000年8月9日签订的《房地产转让合同》无效；二、欧志华、肖仕楚于判决生效后十五日内将武集用（2000）字第00184号农村集体土地使用证原件退还给王长庚、邓玉英。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审另查明：王长庚因土地使用权证丢失于2000年7月31日向武冈市国土局申请补办，武冈市国土局根据土地登记申请书和地籍调查表对案涉土地进行权属审核，并于2000年8月3日向王长庚颁发了土地使用权证，登记的使用权类型为“集体”，用途为“住宅”。欧志华、肖仕楚受让该房屋后，因革新村集体集资修路，欧志华、肖仕楚分别于2002年2月2日和2009年3月5日缴纳集资款248元和1000元。欧志华、肖仕楚于2006年9月16日向当地国土所申请办理房地产过户手续，革新村村委会和革新村第六村民小组均签字、盖章同意。2002年3月8日，欧志华在本案讼争房屋开办武冈市西城电镀门市部，从事电镀锌来料加工、自来水管零售、五金加工零售，武冈市工商行政管理局向欧志华颁发个体工商户营业执照。欧志华经营一段时间之后，将本案争议房屋租赁给邓国平开办豆腐加工厂直到2019年因王长庚要求收回该房屋而强行断电为止，该房屋闲置至今。王长庚1982年购买本案讼争房屋前已拥有一处住宅，1994年通过购买的方式取得现在居住的住宅。本院二审查明的其他案件事实与一审判决认定的事实一致，对一审判决认定的事实本院予以确认。本院认为，本案双方当事人之间的争议焦点为双方签订的房地产转让合同是否有效？农村集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和经营性建设用地。案涉土地为王长庚于1982年购买的原革新村六组加工厂（七十年代修建），王长庚在取得案涉土地时该处土地事实上为经营性建设用地。虽然王长庚因土地使用权证丢失于2000年7月31日申请补办，武冈市国土管理部门补办的土地使用证对于土地用途的认定为住宅，但是无论是王长庚取得该房地产前后，还是转让给欧志华、肖仕楚之时，乃至于现在主张合同无效至今，实际状况是该土地和房屋均用于非住宅用途，属于经营性建设用地，不适用非集体经济组织成员或者城镇居民不得买卖农村宅基地的禁止性规定。按照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，可以合法流转给本集体经济组织以外的个人，但应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。欧志华、肖仕楚于2000年8月9日向王长庚、邓玉英购买案涉房产后，于2006年9月16日向当地国土所申请办理房地产过户手续时，革新村村委会和革新村第六村民小组均签字、盖章同意认可，且在革新村集体集资修路时，基于案涉房产交易的事实接受了欧志华、肖仕楚集资。综上，王长庚、邓玉英主张合同无效的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。欧志华、肖仕楚的全部上诉理由成立，本院均予以采纳。综上所述，原判认定事实部分不清，适用法律错误，导致实体处理不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：一、撤销湖南省武冈市人民法院（2020）湘0581民初1934号民事判决；二、驳回王长庚、邓玉英的全部诉讼请求。本案一审案件受理费100元，二审案件受理费200元，共计300元，由王长庚、邓玉英共同承担。本判决为终审判决。审 判 长  姚 云审 判 员  罗俊辉审 判 员  李习生二〇二〇年十二月二十六日法官助理李超代理书记员  黄筱婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……