湖南省邵阳市北塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0511民初867号 原告（执行案外人）：王早元，女，1977年10月2日出生，汉族，住邵阳市大祥区。 原告（执行案外人）：宁海波，男，1976年8月12日出生，汉族，住邵阳市大祥区。 二原告共同委托诉讼代理人：吕朝晖，邵阳市北塔区湘阳法律服务所法律工作者。 二原告共同委托诉讼代理人：宋金正，湖南刚正律师事务所律师。 被告（申请执行人）：唐新发，男，1982年5月13日出生，汉族，住邵阳市双清区。 被告（被执行人）：邵阳市天源房地产开发有限公司，住所地邵阳市火车南站惠鑫商业广场****门面。 法定代表人：孙红发，该公司执行董事兼总经理。 原告王早元、宁海波与被告唐新发、邵阳市天源房地产开发有限公司(以下简称天源公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宁海波及其与原告王早元共同委托诉讼代理人宋金正，被告唐新发、被告天源公司的法定代表人孙红发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王早元、宁海波向本院提出诉讼请求：请求停止对案涉房屋的执行。事实与理由：原告于2011年5月8日至2011年8月15日，用银行卡POS机刷卡转账方式全款向天源公司购买了坐落于邵阳市大祥区城南园艺场何家园地段的金蕾佳苑住宅小区2号楼，房号0115XXX号，面积为139.49平方米的住宅，并由天源公司出具收款收据，2011年8月10日，原告与天源公司签订了商品房买卖合同，合同号为07390220116XXX号。2020年10月28日原告接到北塔区人民法院电话通知，原告购买的房屋被唐新发申请执行保全，法院查封了原告购买的金蕾佳苑住宅小区２号楼0115XXX号住房。原告不服，于2020年11月2日依法向人民法院提起案外人执行异议申请,2020年11月16日邵阳市北塔区人民法院以原告没有提交转款凭证及正规销售发票为由，驳回原告的执行异议申请。鉴于以上事实，两原告认为邵阳市北塔区人民法院驳回两原告的执行异议申请，致使两原告的合法权益得不到保障，两原告为了自己的合法权益得到保障，依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法作出公正判决。 被告唐新发辩称，其是依法对案涉房屋进行申请执行，该房产由孙红发提供，其对房屋目前的状态是不知情的，要求法院依法继续执行案涉房产。 被告天源公司的法定代表人孙红发辩称，公司未收到原告付款，不承认原告付款的事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告方为了支持其诉讼请求，提交了《商品房买卖合同》、商品房合同备案证书、银行交易明细清单、被告出具的收款收据、邵阳市大祥区处置金蕾佳苑有关问题专项工作组出具的证明、（2020）湘0511执异36号《执行异议裁定书》、不动产权中心出具的无房证明等证据，二被告均未提交证据。本院认为原告方提交的该组证据真实、合法且与本案有关联，能证明案件事实，本院予以采信。根据采信的证据以及当事人在庭审中的陈述，本院认定如下事实： 天源公司系位于邵阳市大祥区城南园艺场何家园地段的金蕾佳苑小区的开发商。2011年5月8日,王早元以现金方式向天源公司支付50000元购房款。2011年8月10日，王早元、宁海波与天源公司签订《商品房买卖合同》，约定“王早元、宁海波购买金蕾佳苑小区的第2号楼1单元15层0115XXX号房，房款总金额为372898元，买受人应于2011年8月15日前支付全部房款的95%，计￥353898元。余款为全部房款的5%，计￥19000元，须在接到出卖人的交楼通知后10日内付清”，合同签订当日，王早元通过银行卡POS机刷卡的方式向天源公司支付303898元购房款，天源公司向王早元出具加盖公司财务专用章的收款收据，双方当事人在邵阳市产权处办理了商品房合同备案。此外，王早元另行向天源公司支付办证费用20509元。之后，金蕾佳苑小区项目因烂尾未竣工验收。2018年6月，邵阳市大祥区成立处置金蕾佳苑有关问题专项工作组来协商解决该项目的水、电、气、消防以及公共部分的问题。在专项工作组的组织下，原告于2018年6月20日缴纳购房尾款19000元、自救金3.5万元。后原告取得案涉房屋的钥匙，对房屋进行装修入住。因天源公司拒不履行本院已经发生法律效力的（2020）湘0511民初468号民事调解书所确定的偿还唐新发借款本金及利息的义务，本院立案执行，并于2020年10月21日作出（2020）湘0511执180号裁定，查封了天源公司开发的金蕾佳苑小区2号楼包括0115XXX号房在内的四套房产。案外人王早元、宁海波提出执行异议，认为其于2011年8月采用全款的方式购置该查封的0115XXX号房，房款和自救金已全部付清，并已在邵阳市不动产登记中心备案，请求法院解除对该房产的查封。本院于2020年11月16日作出（2020）湘0511执异36号执行异议裁定，驳回了案外人王早元、宁海波提出的执行异议，为此，王早元、宁海波不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，争议的焦点是案外人王早元、宁海波就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定第二十八条是针对所有不动产执行的普适性条款，第二十九条是针对执行房地产开发企业名下商品房的特别条款。本案中，第一，原告在本院查封之前已经就该案涉房屋与天源公司签订了书面的《商品房买卖合同》，该买卖合同系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该买卖关系应该受法律保护；第二，原告提交了邵阳市不动产登记中心出具的原告名下无不动产的证明，故可以认定为原告所购的该案涉房屋用于居住且其名下无其他用于居住的房屋；第三，关于原告是否向天源公司支付了购房款的事实，尽管天源公司抗辩称不认可原告支付了购房款，但根据原告提交的支付购房款的银行交易明细清单、双方签订的《商品房买卖合同》以及天源公司出具的加盖公司财务专用章的收款收据，三项证据能够相互印证，足以证明原告向天源公司支付了相应购房款，超过了合同约定总房款的百分之五十，且原告在专项工作组的组织下又交清了购房尾款;第四，在专项工作组的组织下，原告于2018年8月交清了购房尾款，并已缴纳自筹资金用于水、电、气、消防、物业以及公共部分的项目建设，可以认定房屋已经交付，原告已经合法占有该案涉房屋，而本院于2020年10月21日查封该案涉房产，因此可以认定原告在人民法院查封之前已合法占有该案涉房屋；第五，虽然该案涉房屋未办理过户，但非因原告自身原因未办理过户登记。综上，原告对该案涉房产提出的异议符合前述规定第二十八条和第二十九条的条件，原告就执行该案涉房产享有足以排除强制执行的民事权利。另，被告唐新发与天源公司的民间借贷纠纷一案涉及的系金钱债权，并非指定交付的特定物，原告提出的异议可以对抗唐新发的金钱债权。因此，原告要求停止执行该案涉房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下： 不得执行登记在邵阳市天源房地产开发有限公司名下的位于邵阳市大祥区城南园艺场何家园地段金蕾佳苑住宅小区2号楼0115XXX号房产。 案件受理费6893元，由被告邵阳市天源房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向湖南省邵阳市中级人民法院提起上诉，并按对方当事人的人数提交上诉状副本。 本院（2020）湘0511执异36号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  陈凯军 人民陪审员  车昭义 人民陪审员  肖亮凤 二〇二〇年十二月三十日 法官 助理  钟黔林 代理书记员  罗晴晴 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。