淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初7489号原告：江苏恒大物业服务有限公司，住所地淮安市经济开发区珠海路**，统一社会信用代码：91320800598628694N。法定代表人：汪庆云，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐瑾，该公司办公室主任。被告：何聿华，男，1943年3月5日出生，汉族，住清江浦区。委托诉讼代理人：何宝海（系被告儿子），男，1971年11月7日出生，汉族，住清江浦区。原告江苏恒大物业服务有限公司与被告何聿华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年11月23日、2020年11月26日公开开庭进行了审理，原告的法定代表人汪庆云及其委托诉讼代理人徐瑾，被告何聿华及其委托诉讼代理人何宝海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求判决被告支付2018年1月23日至2020年1月22日物业费6272元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年1月23日，原告与书香华庭业委会签订了《书香华庭物业服务合同》，约定别墅物业收费标准为0.9元/月/平方米，业主、物业使用人未按合同约定交纳物业服务费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交的，物业管理企业可以按每日千分之五加收滞纳金。被告房屋面积290.39平方米，原告自2018年1月23日进入小区服务，被告一直拖欠物业费，故提起诉讼。被告何聿华辩称：一、原告依据的《书香华庭物业服务合同》订立不合法，对被告没有约束力。该合同是第二届业主委员会主任朱其超在未召开业主大会的情况下，私自引进托管的，并利用掌握业委会公章的权利，与原告签订了三年的非法物业合同，直至今日该合同也未得到业主大会认可。且该合同涵盖的户数为712户外加120商户，但物业公告却为总户数448户，原告作为一级资质物业公司，应当知道朱其超越权，在未得到小区业主认可的情况下签订物业合同，原告应知道不合法。二、根据江苏省高院《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第十二条，业主大会不予追认的，应当认定业主委员会的订立、变更、解除物业服务合同效力对全体业主不发生效力，该物业服务合同是无效的。三、原告物业服务不好，以服务之名行强盗之事，常和业主打架、吵架、私自安装地锁、私自调整电动车库充电收费方式，非法拦车收费、门卫不负责任、巧立名目乱收费、在退出小区时还剪断小区内所有线路、将接触器等设备损坏，路灯长期不良，污水道未进行清理疏通、绿化树木不保养、门卫不负责任，摄像头、围墙全部被毁等，原告并被列为“2019年严重失信物业黑名单”，请求法院依法查明事实。根据原、被告举证质证及陈述，本院对下列事实予以确认：被告何聿华系淮安市清江浦区书香华庭******物业使用人，其房屋面积为290.39平方米。因富华物业于2018年1月撤出淮安市书香华庭小区，淮安市书香华庭业主委员会（甲方,以下简称：业委会）于2018年1月23日与原告恒大物业（乙方）签订《关于新物业服务签订之前有关事项的临时托管协议》一份，约定：乙方先入场服务小区半年还负责小区南北大门翻新及南、北、西大门的车辆智能化管理；乙方在提前完成上述要求作为诚意的基础上，本临时协议可以提前终止，双方正式签订协议；在此期间物业费缴纳多层按0.6元/平米；若乙方没有按协议完成约定，收费时间为本协议起第五个月起，收取半年费用。若乙方完成协议，收费时间为本协议起的第三个月起，收取一年费用。协议签订后，原告恒大物业入驻书香华庭小区提供物业服务至2020年1月22日。该期间，被告未支付过物业费。2018年3月3日,业委会与被告恒大物业签订补充协议，约定：恒大物业在完成小区南、北大门、地砖的维修、翻新及南、北大门的车辆道闸、智能化系统安装的基础上，还要按照业委会要求将小区多年未清掏的5化粪池全部清掏，还需完成对小区1、2、3号车库的整改及安装ＩＣ自动断电充电桩，要对小区瘫痪监控重要部位进行安装、维修，对小区所有破损垃圾桶进行更换，添置小区消防器材，路灯维修、线路改造，对小区地面车位重新画线、布置，对乱停放车辆进行管理；恒大物业完成本协议内容作为签订小区正式服务合同的诚意。2018年5月28日，业委会（甲方）与原告恒大物业签订《书香华庭物业服务合同》，合同约定的物业管理区域四至为：东至天津路，南至延安东路，西至石桥路，北至前进东路，建筑面积102775平方米。另查明，书香华庭前业主委员会主任朱其超于2018年7月辞去该业委会主任职务。原告恒大物业提供物业服务期间，因其管理方式不妥，多次与业主发生矛盾。2019年9月23日，书香华庭小区12名业主起诉，要求确认书香华庭业主委员会与原告恒大物业于2018年1月23日签订的《临时托管协议》及2018年5月28日签订的《物业服务合同》无效。后该案经法院裁定驳回起诉。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项规定，有关共有和共同管理权利的重大事项应当由业主共同决定，确认物业服务合同无效属于共同管理的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故本院对被告提出的有关合同效力的抗辩意见在本案中暂不予理涉。原告为书香华庭小区提供了物业服务，被告确未交纳2018年1月23日至2020年1月22日期间的物业服务费6272元，现原告要求被告支付该期间的物业费，符合法律规定。原告恒大物业作为服务企业，在服务期间多次与业主发生矛盾，导致本案所涉的别墅区共有119户其中有100多户未交物业费，表明原告在提供物业服务过程中确实存在服务不到位的现象，故本院对其要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持且对被告拖欠的物业服务费予以适当减免，酌情确认为4390元。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告何聿华于本判决生效后三日内一次性给付原告江苏恒大物业服务有限公司2018年1月23日至2020年1月22日的物业服务费4390元。二、驳回原告江苏恒大物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告何聿华负担。本判决为终审判决。本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 员  张 天二〇二〇年十二月二十六日法官助理  刘雨霖书 记 员  王 天附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。