陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书(2020)陕0116民初5220号 原告：邵凯，男，汉族，1986年9月6日出生，住西安市碑林区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：胡洁迎，北京市盈科（西安）律师事务所律师。被告：张益嘉，男，汉族，1989年11月27日出生，户籍地江苏省东台市，公民身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：杨权，陕西众致律师事务所律师。被告：程紫薇，女，汉族，1988年12月27日出生，户籍地南京市玄武区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：西安美邻置业有限公司，住所地陕西省西安市高新区，统一社会信用代码：91610103556969239R。法定代表人：杨亚娟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨帆，系公司员工。原告邵凯与被告张益嘉、程紫薇、西安美邻置业有限公司(以下简称美邻公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告邵凯及其委托诉讼代理人、被告张益嘉委托诉讼代理人、被告美邻公司委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告程紫薇经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵凯向本院提出的诉讼请求为：1、判令被告张益嘉、程紫薇按合同约定将房屋过户至原告名下；2、判令被告张益嘉、程紫薇向原告支付违约金30780元；3、判令被告张益嘉、程紫薇承担原告为主张权利所发生的律师代理费、保全费、保全担保费等相关费用52700元；4、判令被告美邻公司对上述诉讼请求承担连带责任；5、请求判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：被告张益嘉、程紫薇原系夫妻关系，2017年5月4日离婚，约定以被告程紫薇名义购买的位于西安市长安区XX居XX花园XX幢XX单元XX层XX号房屋归张益嘉所有。2017年12月10日，原告与被告张益嘉及美邻公司第二分公司（以下简称“美邻置业公司”）签订《房屋买卖三方合同》，约定由美邻置业公司提供居间服务，被告张益嘉以90万元价格将位于西安市长安区XX居XX花园XX幢XX单元XX层XX号房屋出售给原告。合同签订当日，原告应支付首付款45万元，满足交易条件后，支付剩余款项房款，被告履行过户手续，因一方违约造成守约方向法院起诉，违约方应承担诉讼费、律师代理费、保全费、保全担保费等守约方的一切损失。合同签订当日，原告即向被告张益嘉支付45万元，被告亦向原告交付了房屋。但被告一直拖延办理过户手续。2019年4月12日，原告与被告张益嘉签订《补充协议》，约定原告于2019年4月15日一次性向被告支付购房款43.5万元，剩余1.5万元于2019年10月26日前付清，若此日期前完成过户，则过户当日付清；被告承诺不管原告通过什么交易方式过户，被告均全力配合，不得拖延，直至交易完成；若双方任何一方违约，均须承担因此给对方造成的损失。协议签订当日，原告即向张益嘉支付了43.5万元购房款。2019年10月26日，原告向被告支付了剩余1.5万元购房款，但被告都以各种理由推脱，不办理过户手续，给原告造成巨大损失。被告美邻公司作为居间方，未按合同约定履行居间义务。房屋达到过户条件后，被告美邻公司告知原告可通过更名的方式过户，但在原告应其要求支付10万元后未果，过户时间再次因为美邻公司的原因推延，且其未依约履行为房屋过户手续提供服务的职责，致使房屋未能成功过户，显属违约，故其应对原告的损失承担连带责任。被告张益嘉辩称，原、被告在签订房屋买卖合同时，明知涉案房屋登记在被告程紫薇名下，办理过户需要程紫薇配合。在合同履行过程中其并未违约，且一直在配合、协助原告办理房屋过户登记事宜，且从未提出不配合或拒绝配合的意思。后因原告选择以合同更名的方式办理产权变更，但未成功，耽误了一年时间，被告张益嘉已协调程紫薇邮寄证件原件办理完毕大修基金及契税，现就处于等产证阶段。被告美邻公司辩称，涉案房屋购买时，因案涉房产购买不足五年，无法办理过户。当时说的是，涉案房屋满五年后才能办理过户，先由程紫薇赠与或者出售给张益嘉，然后由张益嘉出售给原告，流程复杂，时间长，原被告均清楚。后来原告为了节省过户费用选择“合同更名”，花费时间较长，但最终因为房管局停止办理网签变更手续，导致合同更名无法办理。2019年下半年，原告选择走过户程序，需要程紫薇配合，但因程紫薇生孩子以及疫情影响，未能很好配合。我公司居间服务，已尽到合同义务，且原告至今未付清中介费，请求驳回原告诉请。被告程紫薇经本院传唤未到庭参加诉讼，其提交的书面答辩意见为，其于2019年4月从被告张益嘉处得知涉案房屋被买卖，并按照张益嘉的要求和步骤还清了涉案房屋的贷款，并协助原被告办理房屋过户登记手续。在此期间，其对被告张益嘉与原告的合同内容、相关约定及经济行为一概不知，且一直在协助原被告办理房屋过户登记，其也希望尽快完成房屋过户。本院经审理认定事实如下：2017年12月10日，原告邵凯被告美邻公司、被告张益嘉签订《房屋买卖三方合同》，约定由原告购买被告张益嘉位于西安市长安区XX居XX花园XX幢XX单元XX层XX号房屋，房屋建筑面积88.94平米，房屋总价款为90万元，房屋产权证号为YC2XXXXXXX，美邻置业公司为原被告提供居间服务，合同签订当日，原告应支付首付款45万元，满足交易条件后，原告支付剩余购房款，被告履行过户手续，因一方违约造成守约方向法院起诉，违约方应承担诉讼费、律师代理费、保全费、保全担保费等守约方的一切损失。合同签订后，原告向张益嘉支付了45万元，被告即向原告交付了涉案房屋。2018年6月政策变更，房屋网签满三年即可办理交易过户，故原被告协商办理过户，但因税费过高，原告提出以“合同更名”的方式办理过户手续，2018年11月原告向被告美邻公司交纳10万元“更名费”，用于办理合同更名手续，但一直未能办理成功。2019年2月27日被告张益嘉向原告发送《催告函》，要求原告尽快完成过户，并告知如其拖延过户，原告每月应承担2000多银行利息，故双方于2019年4月12日签订《补充协议》，约定原告于2019年4月15日一次性向张益嘉支付购房款43.5万元，剩余1.5万元于2019年10月26日前付清，若此日期前完成过户，则过户当日付清；被告承诺不管原告通过什么交易方式过户，被告均全力配合，不得拖延，直至交易完成；若双方任何一方违约，均须承担因此给对方造成的损失。协议签订当日，原告即向被告张益嘉支付了43.5万元购房款。2019年10月26日，原告向张益嘉支付了购房尾款1.5万元。后因“合同更名”无法进行下去，原告要求按照正常的过户流程办理过户登记，此期间程紫薇生孩子再加上疫情的影响，未能提供其个人的相关证件。2020年4月美邻公司将收取的10万元“更名费”返还给了原告。2020年5月程紫薇再次应被告张益嘉要求，将所需证件照片发送给中介公司，2020年6月应美邻公司的要求，将所有证照原件寄给了美邻公司办理过户事宜。庭审之后，涉案房屋产权证已办理至被告程紫薇名下。涉案西安雅居乐国际花园二期22栋3203号房屋系邵凯出资，以程紫薇名义于2014年9月19日与开发商签订房屋买卖合同，合同签订时双方未办理结婚登记。2017年5月双方离婚时，约定涉案房产归被告张益嘉个人所有，被告程紫薇有协助张益嘉办理产权变更登记的义务。原、被告张益嘉签订合同时，根据当时二手房交易的规定，房屋买卖合同网签满五年方可上市交易，2018年6月政策变更，房屋买卖合同网签满3年时间即可上市交易。以上事实有原被告陈述、《房屋买卖三方合同》、《补充协议》、收款收据、《财产约定协议书》、《公证书》等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，本案原、被告张益嘉、程紫薇签订的合同合法有效，应受法律保护。依据合同相对性的原则，被告程紫薇并非合同相对方，不受三方合同的约束，原告无权要求程紫薇将涉案房屋登记在其名下，但审理过程中被告程紫薇表示愿意协助合同双方完成过户登记，且被告程紫薇与被告张益嘉在《财产约定协议书》明确约定了有协助张益嘉办理产权变更的义务，故本院判决程紫薇在本判决生效后三个月内协助被告张益嘉将涉案房产登记在张益嘉名下，张益嘉在取得房屋产权证后三个月内协助原告办理产权变更登记。根据已查明的事实，原被告在买卖合同及补充协议中未对房屋产权变更的时限做出明确约定，且原告在合同签订时已对房屋产权现状进行了充分了解，因涉案房产登记在被告程紫薇名下，其未取得产权证，依照正常的交易流程，周期较长，原告应给予被告合理的期限，本案中原告在其选择 “合同更名”方式办理产权登记无果后，即主张以2019年10月26日为过户登记的最后时限，明显不合理，故本院对其意见不予采纳。因原告在“合同更名”未能成功办理的情况下，才提出走正常的过户流程，在此期间被告张益嘉亦能积极配合原告办理产权登记，虽因程紫薇以及“新冠疫情”的影响，客观上确实导致办理产权登记的时间延误，但原告在合同签订时已清楚房屋系以程紫薇名义购买，应当预见到程紫薇之因素可能导致产权登记办理的迟延，而新冠疫情亦属于不可抗力，故原告对上述两个因素均具有容忍义务，本院对被告张益嘉违约的主张不予采纳。加之，张益嘉在合同签订时已将房产交由原告使用，双方亦未约定逾期办理过户的违约责任。故本院对原告要求支付违约金并承担律师费、保全费的诉请不予支持。依据合同约定被告美邻公司在原被告权属过户、申请按揭贷款过程中有陪同办理相关手续，如实告知收费情况，为原被告提供相关手续提供服务和咨询等义务，故被告西安美邻置业有限公司应当配合原告邵凯与张益嘉办理产权登记手续。原告依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第六十二条第四项、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告程紫薇在本判决生效后三个月内协助被告张益嘉将涉案房产登记在被告张益嘉名下；被告张益嘉在取得房屋产权证后三个月内协助原告将涉案房屋产权变更登记至原告邵凯名下。原告邵凯与被告张益嘉办理产权登记过程中，被告西安美邻置业有限公司应当予以配合。二、驳回原告邵凯其余的诉讼请求。本案受理费1887元，原告已预交，由被告张益嘉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 员      范建锋   二〇二〇年 十二 月  七  日 书  记  员      高宏蓉   2020011652201986090652XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX9404XXXXXXXXXXXXXXXXXX916101035569692391989112721202XXXXXXXXXXXXXXXXXX20200515121887001