安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初4929号 原告（反诉被告）：柏全，男，1985年9月24日出生，汉族，安徽省定远县人，本科文化，合肥彩云评估有限公司职工，现住安徽省淮南市山南新区。 委托诉讼代理人：陈洋洋，安徽云君积贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王鑫，安徽云君积贤律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：陈忠琴，女，1968年5月21日出生，汉族，安徽省寿县人，本科文化，中煤新集公司退休职工，现住安徽省淮南市田家庵区。 被告（反诉原告）：朱海明，男，1960年12月6日出生，汉族，江苏省宿迁市人，大专文化，中煤新集公司退休职工，现住安徽省淮南市田家庵区。 上述两被告共同的委托诉讼代理人：朱明，安徽八公律师事务所律师。 原告（反诉被告）柏全与被告陈忠琴、（反诉原告）朱海明合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，朱海明于2020年11月27日对柏全提起反诉，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月4日公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)柏全及其委托诉讼代理人陈洋洋、被告陈忠琴、朱海明（反诉原告）及其委托诉讼代理人朱明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柏全（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告系淮南市田家庵区山南新区半山家园******房屋的实际购买人，并判令两被告协助原告办理案涉房屋的产权过户登记手续；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由:两被告系夫妻关系，原告与两被告系朋友关系。2012年，国投新集能源股份有限公司开发位于淮南市田家庵区”住宅项目，根据该公司政策，公司员工购买“半山家园二期”房屋能够享受优惠价。因被告陈忠琴系该公司员工,但其没有房屋购买需求,故将购房号头转让与原告,由原告借被告的名义购买案涉房屋，后双方协商并签订《协议》,约定由原告以被告陈忠琴的名义购买“半山家园二期”30栋106室和车位30-106号；同时约定因员工购房时公司规定,五年内被告不得对该房产转让过户,房地产权证统一由公司项目管理部落实保管,原告接受此规定,被告五年后无条件协助原告办理过户等相关事宜。上述协议签订后,原告以被告的名义购买了案涉房屋,交纳了全部购房款466914元及车位款40000元。案涉房屋交付时,原告另外交纳了物业管理费及垃圾清运费等相关费用。其后,被告陈忠琴因刑事犯罪服刑，2020年4月底出狱。现因国投新集能源股份有限公司关于五年内不准转让的规定早已到期,原告通过被告朱海明找被告陈忠琴,但被告朱海明表示以夫妻二人的名义全权处理此事。被告朱海明以柏全购买案涉房屋时使用了被告陈忠琴的20万元（原告柏全在购房时资金不足,推迟了5个月向陈忠琴支付20万元购房尾款）以及房屋涨价为由,要求原告补偿10万元，原告无奈同意并按照被告的指示将10万元转给张昌宇，但原告转款后,被告仍拖延办理房屋过户事宜。现原告为维护自身合法权益诉至法院，要求判如所请。 陈忠琴、朱海明辩称，1.原告陈述的不属实，根据原告陈述是借被告的名义购买房屋，也就是借名买房，但事实上是案涉房屋由被告陈忠琴买下后将房屋再卖给柏全，第一笔20万元是陈忠琴支付给安徽刘庄置业有限公司，而且根据收条上明确写到是房子转让给柏全的，可以证明其与原告之间是二手房买卖合同关系，不是借名买房；2.案涉房屋是国投新集公司开发的，销售对象为国投新集公司的职工，购买价也比市场价要优惠，原告与被告陈忠琴在未告知朱海明的情况下私自达成房屋转让协议，其损害了朱海明的合法权益。也损害了其他想要购买该小区的国投新集职工的合法权益；3.原告柏全应当将房屋返还给被告，柏全不是善意的购买人，其没有支付合理对价，案涉房屋是陈忠琴在2012年以46万元价格从刘庄置业有限公司购买，因为是单位福利分房价格低于市场价，一年增值后原告仍然支付46万元，明显低于房屋当时的市场价；另外，截止目前为止该房屋产权仍然登记在被告陈忠琴的名下。综上，请求法院依法驳回原告的事实请求。 被告朱海明（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.判令确认陈忠琴与反诉被告柏全达成的买卖合同无效；2.判令反诉被告将淮南市田家庵区半山家园二期30栋106室房屋及相关的购房合同、补充协议、网备单、购房收款收据、购房发票、房屋验收单、购房确认书返还给反诉原告；3.反诉费由反诉被告承担。事实和理由:反诉原告朱海明与本诉被告陈忠琴系夫妻关系，双方均是国投新集公司的职工。2012年，国投新集公司开发半山家园小区，该小区作为单位福利房仅对国投新集公司职工进行销售，本诉被告陈忠琴购买了案涉房屋并交纳20万元的首付款。2014年反诉被告柏全与本诉被告陈忠琴恶意串通，在未告知反诉原告朱海明的情况下，私自将案涉房屋出售给反诉被告。现反诉原告认为双方达成的协议应属于合同无效情形，且反诉原告作为配偶一方有权要求反诉被告返还房屋，故反诉原告依法向法院提起反诉请求。 反诉被告柏全辩称，本案应当是所有权确认纠纷，非房屋买卖合同纠纷，反诉被告系案涉房屋的实际所有权人，反诉被告已经完成全部购房款的支付义务；2.反诉原告朱海明不仅知道本案的事实，而且还向反诉被告额外索要10万元的款项，在要求办理过户时也是积极参与。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告柏全提交的身份证复印件，保全裁定书及发票，被告陈忠琴及被告朱海明（反诉原告）提供身份证复印件、结婚证、因原、被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告提交有争议的证据： 1.《商品房买卖合同》《半山家园二期购房合同补充协议》《购房确认单》《前期物业管理服务协议》《协议》房屋验收单、收条、收款收据、网备单、购房发票、工商银行现金存款凭条、银行转账流水、情况说明、物业费及垃圾清运费收据；证明：原告借被告陈忠琴之名于2012年12月购买了案涉房屋，根据补充协议约定自合同签订之日五年内不得转让房屋，现五年期限已到，但被告陈忠琴一直拖延办理产权过户手续，原告已经给付全部购房款，且房屋一直由原告占用使用；被告的质证意见为：除对原、被告签订协议有异议外，对其他证据的真实性均予以认可；但《商品房买卖合同》签订的主体是陈忠琴和安徽刘庄置业有限责任公司，而陈忠琴转卖给原告案涉房屋损害被告朱海明和其他国投新集职工的权益，案涉房屋的首付款是陈忠琴支付的，并非原告陈述的被告垫付，对该组证据的证明观点，我们不予认可；本院认证意见为：对该组证据的真实性，本院予以确认。 2.微信及短信聊天记录打印件、转账凭证（10万元）；证明：原告与被告朱海明联系关于案涉房屋的过户事宜，对方要求原告补偿10万元，原告同意并按照被告朱海明的指示向张昌宇转账10万元，原告转款后被告仍然拖延办理房屋过户手续；被告质证意见为：真实性无异议，但证明观点有异议；本院认证意见为：对该组证据的真实性，本院予以确认。 3.录音、录像光盘；证明：被告朱海明对原告借名买房一事一直是知晓和认可的；被告质证意见为：真实性请法庭核实，证明观点有异议；本院认证意见为：对该份证据的真实性，本院予以确认。 二、被告陈忠琴及被告朱海明（反诉原告）提交有争议的证据： 不动产登记证及缴纳的维修基金发票、契税发票；证明：被告陈忠琴已经办理了不动产产权证；原告质证意见为：真实性无异议；被告陈忠琴隐瞒原告后自行向有关部分挂失后办理的产权证；本院认证意见为：对该组证据的真实性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 两被告原系国投新集能源股份有限公司职工。2012年12月，安徽刘庄置业有限责任公司开发并向国投新集公司职工出售淮南市田家庵区半山家园二期住宅房屋。鉴于陈忠琴系国投新集职工身份，原告柏全与陈忠琴商议柏全以陈忠琴名义购买房屋、购房款、税费均由原告柏全负担。后陈忠琴与安徽刘庄置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定“买受人：陈忠琴、购买半山家园二期30栋3单元106室，建筑面积104.30平方米……房屋单价4476.64元，总金额466914元；付款方式买受人以一次性付款方式支付……”；2013年1月11日，国投新集能源股份有限公司、安徽刘庄置业有限公司（甲方）、陈忠琴（乙方）、安徽楚源工贸有限公司（丙方）签订《半山家园二期购房合同补充协议》，约定“4.根据公司研究决定：凡购买小区内房屋的业主，自签订本协议之日起五年内未经公司批准不得擅自离司和辞职，五年内不得私自转让及调换房号、房型……”。另外，安徽刘庄置业有限责任公司（出卖人）与陈忠琴（买受人）签订《车位使用权购买协议》约定，该车位与买受人购买的半山家园二期30栋106室的编号一致，具体车位号30-106号，车位价格为肆万元／个。后就案涉房屋和车位购买转让事宜，陈忠琴（甲方）与柏全（乙方）签订一份《协议》，内容为“半山家园二期住宅是国投新集能股份有限公司开发，公司员工享有购买该小区房屋的优惠价，甲方是公司员工，没有购买需要，现将该房屋的购买权以及其他所有权利无条件转让给乙方，乙方为实际购房人并拥有该房屋一切权利，此次购买的房屋坐落于淮南市山南新区，该房屋的员工价为肆拾陆万陆仟玖佰壹拾肆元整、车库总价为伍万元整。现达成本协议1.甲方自愿放弃该房屋和车库的购买权和其他一切权利；2.甲方同意将该房屋和车库的购买权和其他一切权利无条件转让给乙方；3.乙方需要在公司要求甲方缴纳购买房屋和车库款项的时候将钱即时汇入甲方指定的账户，交房、验房、缴纳物业费等后续事项需要乙方自行办理；4.员工购房时公司规定：五年内甲方不得对该房产过户，房地产权证统一由公司工程项目管理部落实保管……甲方：陈忠琴（签名）乙方：柏全（签名）”。2013年1月，柏全通过工商银行现金存款的方式以陈忠琴的名义向安徽刘庄置业有限责任公司存款3069140元；2013年6月4日，赵志林（柏全岳母）受其委托向陈忠琴徽商银行卡号为62×××49转账200000元。后陈忠琴将案涉房屋的购房合同、收据及其他购房资料全部交给柏全。2014年5月1日，陈忠琴向原告柏全出具一份收条，内容为“今收到柏全半山家园30栋106室房款，此房款由柏全交纳，房子转让柏全”。2015年7月份，柏全持有案涉房屋相关资料到安徽刘庄置业有限公司办理了案涉房屋的交付手续，后其使用该房屋至今并交纳了物业管理费用。2020年5月，柏全与陈忠琴、朱海明协商房屋过户事宜，双方口头约定柏全给付陈忠琴、朱海明10万元，后柏全向朱海明指定的银行账户转款10万元。2020年7月17日，陈忠琴到淮南市不动产管理局办理了案涉房屋的不动产产权证，登记的权利人陈忠琴、单独所有，产权证号为皖（2020）淮南市不动产权第××号，陈忠琴交纳了房屋的契税7000.35元、住宅专项维修基金4666元。后双方因房屋过户等问题发生纠纷，且无法达成一致意见。2020年10月14日，原告起诉至本院，要求：1.判令.判令确认原告系淮南市田家庵区山南新区半山家园******房屋的实际购买人，两被告协助原告办理案涉房屋的产权过户登记手续；2.被告承担本案全部诉讼费用。2020年11月27日，朱海明对柏全提起反诉，要求：1.判令确认陈忠琴与反诉被告柏全达成的买卖合同无效；2.判令反诉被告将淮南市田家庵区半山家园二期30栋106室房屋及相关的购房合同、补充协议、网备单、购房收款收据、购房发票、房屋验收单、购房确认书返还给反诉原告；3.反诉费由反诉被告承担。 另查明，2020年9月14日，本院依柏全申请并提供担保依法作出（2020）皖0403财保171号，裁定了查封被申请人陈忠琴名下所有的位于安徽省淮南市田家庵区房屋［不动产权证号：皖（2020）淮南市不动产权第××号］，查封期限为三年；查封申请人柏全提供的担保财产柏传举名下所有的位于安徽省淮南市大通区北侧力达·明和绿洲5栋1703（不动产权证号：13001066，建筑面积：190.23平方米）房地产，查封期限为三年，柏全预交了保全费3553元。因陈忠琴被安徽省淮南市中级人民法院（2019）皖04刑初2号刑事判决判处罚金300000元，故安徽省淮南市中级人民法院（2020）皖04执210号执行案件依法查封了案涉房屋。 本院认为，鉴于双方对柏全已付清房屋购房款466914元及房屋实际由柏全占有等情况均无异议，故本案的争议焦点如下：1.双方是房屋买卖还是借名买房，柏全是否为案涉房屋的实际购买人；2.柏全要求陈忠琴、朱海明协助办理案涉房屋过户手续的诉请应否予以支持；3.朱海明的反诉请求能否予以支持。 结合庭审查明的事实，对本诉部分评判如下： 一、关于双方是房屋买卖还是借名买房，柏全是否为案涉房屋的实际购买人的问题。 关于双方合同关系性质问题。本案中,虽然案涉《商品房买卖合同》《车位使用权购买协议》均系陈忠琴签字，但原告提交的银行转账凭证、物业费缴费票据等证据能够证明其于2013年1月、6月实际付清了案涉房屋全部购房款466914元、车位40000元并实际接受、占有、使用案涉房屋长达近五年之久，且陈忠琴在庭审中也认可其与柏全协商“买房”及后续将案涉房屋购房合同、购房发票、收款收据、网上备案单等所有材料原件交与柏全等事实，故柏全主张双方系借名买房比较符合客观事实。虽然陈忠琴、朱海明认为双方之间是买卖合同关系，但其并未提交能够证明双方之间存在房屋买卖合同的相关证据，其应当承担举证不利的法律后果。综合双方的当庭陈述、结合案涉房屋购房款的交纳及房屋占有使用现状，本院确定原告柏全与被告陈忠琴之间系借名买房的关系并非房屋买卖合同关系。对被告认为双方之间系二手房买卖合同关系的辩解意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。 关于柏全是否为案涉房屋的实际购买人的问题。因本院已确定双方之间是借名买房关系，且柏全已付清案涉房屋全部购房款、实际占有使用案涉房屋并支付房屋的各项费用，柏全已经履行了购买案涉房屋的义务，故柏全应为案涉房屋的实际购买人。对原告柏全要求确认其系案涉房屋实际购买人的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。 二、关于柏全要求陈忠琴、朱海明协助办理案涉房屋过户手续的诉请应否予以支持的问题。 因本院已确定柏全系案涉房屋的实际购买人，且陈忠琴也已经案涉房屋办理了房屋产权证书，柏全也已按照与陈忠琴、朱海明于2020年5月份的协商处理意见向朱海明指定的张昌宇账户转款10万元，故陈忠琴、朱海明应当及时协助柏全办理案涉房屋的过户手续。但案涉房屋至今仍被安徽省淮南市中级人民法院（2020）皖04执210号执行案件查封，案涉房屋在该查封未解除之前无法办理过户手续，故柏全要求陈忠琴、朱海明协助办理案涉房屋过户手续的诉讼请求，本院暂不支持，柏全可待案涉房屋过户手续成就后另行主张权利。 三、关于朱海明的反诉请求能否予以支持的问题。 虽然朱海明认为其不知情的情况下陈忠琴私自与柏全达成协议损害其合法权益，但原告提交的微信和短信聊天记录能够证实朱海明对借名买房一事是知情的，且朱海明也认可其与柏全于2020年5月份商谈案涉房屋的过户等事宜并间接收取原告转款10万元。另外，因案涉房屋所涉《商品房买卖合同》由陈忠琴与安徽刘庄置业有限责任公司签订，且案涉房屋权属也登记为陈忠琴单独所有，同时，朱海明也未提交证据证明其履行了支付购房款的义务，故朱海明也不是案涉房屋合法权益人。因本院已确定陈忠琴与柏全系借名买房并非房屋买卖合同关系，且朱海明不是案涉房屋的合法权益人、其后期对借名买房事实也是知悉并认可，故朱海明要求确认陈忠琴与反诉被告柏全达成的买卖合同无效的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对朱海明、陈忠琴认为案涉《协议》不是陈忠琴本人签名的辩解意见，因陈忠琴在庭审中所认可的购买房屋等内容与案涉《协议》约定的权利义务关系基本相同，且朱海明、陈忠琴在法定的举证期间既未提供相关证据证明其主张也未向本院提交书面笔迹鉴定申请，故本院不予采信。因柏全系案涉房屋的实际购买人，且案涉房屋及购房合同、购房发票、网备单等购房材料均系柏全合法取得，故朱海明要求柏全返还淮南市田家庵区半山家园二期30栋106室房屋及相关的购房合同、补充协议、网备单、购房收款收据、购房发票、房屋验收单、购房确认书返还给反诉原告的反诉请求，缺少事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，虽然借名买房一定程度上扰乱了正常的市场交易秩序,不利于市场的稳定，但在不违反社会公共利益和法律法规禁止性规定的前提下，允许当事人自由订立合同，当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案中，柏全与陈忠琴达成借名买房协议，协议对案涉房屋价款、履行条件、权利义务均作出明确的约定，系双方真实意思表示，双方借名买房协议应属合法有效。柏全的诉讼请求，部分符合法律规定，本院予以部分支持，朱海明的反诉请求，均不符合法律规定，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认柏全系淮南市田家庵区山南新区半山家园二期30栋106室（产权证号：皖（20**）淮南市不动产权第××号）的实际购买人； 二、驳回柏全的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告朱海明全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8869元，依法减半收取4434.5元，财产保全费3553元，共计7987.5元，由被告陈忠琴、朱海明负担；反诉费8290元，依法减半收取计4145元，由反诉原告朱海明负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  李小柱 二〇二〇年十二月九日 法官助理丁玲玲 书记员杜金山 附法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。