江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终11589号上诉人（原审原告）：薛传梅，女，1957年2月1日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：沈国梁，江苏国济律师事务所律师。委托诉讼代理人：何赤亮，江苏国济律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：南京东方颐年健康产业发展有限公司,住所地江苏省南京市栖霞区马群街道仙林大道**。法定代表人：朱力，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨焘，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴昊，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。上诉人薛传梅因与被上诉人南京东方颐年健康产业发展有限公司（简称东方颐年公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法由审判员张旭东进行了独任审理。本案现已审理终结。薛传梅上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决对被上诉人公示的房源价目表和在物价部门的价格备案材料是否属于合同内容的认定错误。被上诉人公示的房源价目表及物价部门公示的备案价格材料中均明确显示案涉房屋装修标准为6000元/平方米，该标准具体明确，且对上诉人购买案涉房屋有重大影响，故应当视为要约，并视为合同内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条明确规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”一审判决以该部分内容没有在合同中明确约定为理由不予认定，明显违背司法解释的规定。二、一审判决关于合同中对装修标准的约定是否达到“具体明确”程度的认定错误。合同中未约定装修设计、装修施工及材料等级价格、部品型号、用材数量等，仅仅约定了品牌，且在约定品牌时都注有“或同等档次品牌”，甚至没有约定品牌仅注有“银城定制”。档次是一个抽象和模糊的概念，合同中对装修质量要求约定显然没有达到“明确具体”的程度。三、被上诉人依法应当承担违约责任。一审判决中以质量问题对房屋居住使用没有重大影响为由对上诉人的违约金主张不予支持。而根据合同约定，被上诉人应当在约定的期限内按约定的品质交付合格的房屋，否则就应当视为违约行为，承担合同中约定的违约责任。东方颐年公司辩称：一、本案属于合同纠纷，应当遵循有约定依约定的原则，购房合同约定的标的物是包含装修在内的精装修成品房屋，房屋价款没有拆分为装修部分和毛坯部分，而是整体的价格构成。因此，上诉人主张的6000元装修标准在合同中没有约定，其请求的合同基础及法律基础都不存在。二、购房合同约定案涉房屋装修标准以合同附件四和装修标准确认书来确定，装修标准确认书对于精装修的用材等做了详细约定，明确具体，具有可操作性。三、案涉房屋已经实际交付业主，并由业主实际收房入住至今，合同项下约定的事项均已依约完成，且案涉房屋在交付前已经依法取得合同约定的竣工交付标准和合格证，符合合同约定的交付条件。被上诉人不存在任何违约情形，不应当承担任何违约责任。薛传梅向一审法院起诉请求1、判令东方颐年公司赔偿薛传梅室内装修差价1万元（最终以鉴定结论为准）；2、判令东方颐年公司赔偿薛传梅公摊面积部分装修差价1万元（最终以鉴定结论为准）；3、判令东方颐年公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：2017年12月20日，东方颐年公司（甲方，预售人）与薛传梅（乙方，预购人）签订《南京市商品房预售合同》（以下简称预售合同）1份，主要内容为：1.第一条、甲方预售给乙方的商品房为栖霞区马群街道君颐东方芳泽园17幢4单元208室（简称案涉房屋），该房屋建筑面积84.26平方米，其中套内面积69.9平方米，共有共用分摊建筑面积14.36平方米，该商品房的装饰装修材料及设备标准见附件4。2.第四条、案涉房屋以建筑面积计价，单价为40229.84元，总价3389766元，该总价由下列款项构成：[√]房价款:单价40229.84元/平方米，合计3389766元；[×]房屋套内的装饰装修款：单价（以下空白）/平方米，合计（以下空白）元。3.第五条、乙方选择分期方式向甲方支付合同价款：应于2017年12月18日前支付1019766元，余款2370000元办理商业贷款。4.第六条、（1）甲方应于2018年11月30日前向乙方交付该房屋；（2）该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》；该商品房为住宅的，甲方还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。5.第十九条、本合同未尽事宜，甲乙双方可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力；……本合同的附件是本合同不可分割的组成部分，附件内容、空格的填写内容与铅印内容具有同等法律效力……。该合同的附件4为《装饰装修及设备标准》，该附件载明案涉房屋室内装修详见《装修清单》，并同时附有《君颐东方芳泽园精装修配置清单（A1户型约85平方米）》（简称《装修配置清单》）1份，该清单以表格形式列明了材料与设备具体种类及品牌，其中：1.硬装配置标准约定：客厅：壁纸饰面（电视背景墙艺术砖饰面）；餐厅：壁纸饰面+木饰面；卧室：壁纸饰面+床头硬包；厨房：墙砖饰面；卫生间：墙砖饰面+局部石材；顶面均为石膏板吊顶；客厅餐厅地面为大理石+实木复合地板；卧室地面为实木复合地板；厨房卫生间地面为地砖饰面（淋浴房为天然大理石）；2.厨房配置标准：整体橱柜威乃达或同等档次品牌；台面石英石；油烟机、燃气灶、蒸箱：博世或同等档次品牌；水槽：弗兰卡或同等档次品牌；龙头：汉斯格雅或同等档次品牌；净水器：爱玛特或同等档次品牌；3.卫生间配置标准：陶瓷洁具：劳芬或同等档次品牌（独立马桶间为伊奈或同等档次品牌）；台盆龙头：高仪或同等档次品牌；淋浴花洒：汉斯格雅或同等档次品牌；淋浴隔断、整体卫柜、盥洗柜、镜柜为银城定制；4.其他部品配置标准：衣柜、玄关柜、阳台柜、户内门、扶手、坐浴凳等为银城定制；开关面板：西门子或同等档次品牌；分户门锁：耶鲁四合一电子密码锁或同等档次品牌；分户门：钢木复合门；阳台电动晾衣架：好太太、奥普或同等档次品牌；系统窗：YKK或同等档次品牌；5.新风系统：爱迪士或同等档次品牌；；地暖系统威能或同等档次品牌（主卫送一组电热毛巾杆架）；中央空调：大金或同等档次品牌。同时，备注栏载明：1.上述装修清单为装修工程实施的首选品牌及材料，如因品牌或厂方产品调整导致所定材料无法采购的，将替换为同品质的品牌及材料，不再另行通知买受人，买受人对此无异议；2.天然大理石及天然木材存在色差及纹理，具体以实际交付为准。就该《装修配置清单》薛传梅、东方颐年公司单独进行了签章确认。同日，薛传梅、东方颐年公司还签订《商品房预售合同补充协议》（简称《补充协议》）1份，约定有：第4条、计价方式与价款（《预售合同》第四条的补充）：《预售合同》第四条约定的总房款及单价均为精装修价款且已包含增值税税金；第7条、装饰装修及设备标准（《预售合同》附件4的补充）：（2）该房屋装饰装修、设施设备标准以本合同约定为准，双方确认装饰材料、设备设施品牌出现在甲方签订本合同时不能预见的因素影响采购（包括但不限于生产厂家或代理商倒闭、清盘、财务困难、运输延期、产品脱销、产品质量下降）的情况时，乙方同意甲方更换为同档次、质量规格相当的其他品牌产品，乙方承诺不会以此为由拒绝接收房屋、要求补偿或者提出其他要求；（3）甲方所交付的房屋装饰装修及设备标准高于《预售合同》附件4的约定标准时，乙方承诺不会以此为由要求甲方承担违约责任，甲方也不得以此为由要求乙方增加费用；（4）甲方所交付房屋的装饰装修达不到附件4约定的标准时，乙方同意按以下方式处理（其后内容文字字体在合同中加粗）：甲方进行整改直至达到约定标准，乙方承诺不会以此为由拒绝接收房屋、要求补偿或者提出其他要求。第19条、广告、宣传资料、销售承诺的效力：甲乙双方之间的权利义务以本合同为准，本合同一经签署，双方（包括销售人员或其他有关人员）之前就本次商品房买卖在协商过程中形成的各项口头约定或书面表示、意向、承诺、介绍、协议等（如有），均由本合同替代而自动终止或失效，对双方均不具有约束力；甲方针对乙方所购商品房及其所在楼宇、项目所做的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、报纸、广播、电视广告、网络广告、宣传单等）仅为要约邀请，供乙方（买受人）购房时参考，非甲方要约，不构成本合同的组成部分。甲方不因上述广告、宣传资料而承担任何责任和义务，甲乙双方在交易过程中口头表达的意向和信息，均不构成合同内容，双方不受其约束。第20条、示范单位（样板房）和模型的效力：甲方展示的装修（装饰）示范单位仅供参考，非买卖双方的房屋交付标准，房屋内部空间结构、用材等交付标准以本合同约定为准，合同未约定的以实际交付为准。上述《预售合同》及《补充协议》签订后，薛传梅按约向东方颐年公司支付了相应款项，双方对款项的支付没有异议。2017年11月8日，东方颐年公司取得《建设工程规划核实合格书》。同年11月10日，东方颐年公司报送了工程竣工验收备案文件申请备案，并经查验符合要求，取得相应备案表。2018年1月12日，东方颐年公司取得案涉房屋所在楼幢的《南京市房产测绘成果报告》。一审另查明，东方颐年公司向南京市物价局申报的房屋装修单价为6000元/平方米。薛传梅还陈述东方颐年公司将该价目表在售楼处现场予以了公示。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。薛传梅与东方颐年公司之间签订的《预售合同》及其《补充协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。《预售合同》明确东方颐年公司交付给薛传梅的房屋为包含装修在内的房屋整体，计价方式为以建筑面积计价，价款均为房价款，未将装饰装修价款从房价款中剥离出来进行约定。对于房屋的装修，《预售合同》附件4对案涉房屋的装修材料的品牌和档次等作出了明确具体约定。因此，双方当事人已通过《预售合同》及《补充协议》对于案涉房屋的价款及装饰装修标准作出了明确约定。虽然东方颐年公司向南京市物价局申报的房屋装修单价为6000元/平方米，但系东方颐年公司为销售房屋满足行政管理的需要，向相关行政主管部门履行价格报备手续，并非系向薛传梅所作的承诺。薛传梅主张东方颐年公司将房源价目表在售楼处现场予以了公示，但其提交的房源价目表照片复印件不足以证明系在售楼处现场公示。故薛传梅主张公示的房源价目表及物价部门公示的价格备案材料中显示案涉房屋装修标准为6000元/平方米，应当以此作为案涉房屋的装修标准，显然不符合双方的合同约定，一审法院不予采信。薛传梅主张以6000元/平方米的装修价格作为装修质量要求依据，并申请鉴定，无事实和法律依据，一审法院对其鉴定申请不予准许，对其主张装修差价损失的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回薛传梅的全部诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由薛传梅负担。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均没有提出异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，上诉人拟提交以下证据作为新证据：1、东方颐年售楼处房源价目表，拍摄的定位和截图来源于吉绍亮的手机，证明6000元/平方米不仅是被上诉人在政府部门备案的价格，也是现场公示的价格。2、银城君颐东方给业主的第三封信，证明被上诉人认可楼盘的装修价格就是6000元/平方米。3、一审的2018年10月31日庭审笔录及2018年11月7日的笔录，被上诉人认可楼盘的装修价格就是6000元/平方米。业主是看到这个6000元/平方米的装饰标准才购买的房屋。被上诉人质证认为，对证据1、2，因为没有原始载体，被上诉人对于该证据的真实性不予认可，且在双方签署的商品房预售合同当中，对于装修价格并没有作出约定，因此，该价目表展示的价格内容也不是合同的一部分，对于原被告双方不具有约束力，即被上诉人也不认可该证据的关联性。对证据3的真实性认可，对于证明内容不予认可，在不同的庭审案件当中，被上诉人根据业主出具的证据情况发表不同的意见，就各案发表不同意见，并不存在自相矛盾的情形。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人薛传梅与被上诉人东方颐年公司之间签订的《预售合同》及其《补充协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。《预售合同》明确被上诉人交付给上诉人的房屋为包含装修在内的房屋整体，计价方式为以建筑面积计价，价款均为房价款，未将装饰装修价款从房价款中剥离出来进行约定。对于房屋的装修，《预售合同》附件4对案涉房屋的装修材料的品牌和档次等作出了明确具体约定。因此，双方当事人已通过《预售合同》及《补充协议》对于案涉房屋的价款及装饰装修标准作出了明确约定。虽然被上诉人向南京市物价局申报的房屋装修单价为6000元/平方米，但系被上诉人为销售房屋满足行政管理的需要，向相关行政主管部门履行价格报备手续，并非系向上诉人所作的承诺。上诉人主张被上诉人将房源价目表在售楼处现场予以了公示，但其提交的房源价目表照片复印件不足以证明系在售楼处现场公示。故上诉人上诉主张被上诉人公示的房源价目表及物价部门公示的价格备案材料中显示案涉房屋装修标准为6000元/平方米，应当以此作为案涉房屋的装修标准，显然不符合双方的合同约定，本院不予采信。案涉房屋已符合合同约定的交付条件，上诉人提交的证据不足以证明被上诉人交付的房屋存在影响居住使用的质量问题，故一审法院对上诉人主张被上诉人承担逾期交房违约金的诉讼请求不予支持，并无不当。综上所述，薛传梅的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人薛传梅负担。本判决为终审判决。审判员  张旭东二〇二〇年十二月二十九日法官助理吴伯庙书记员朱亚芳