文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终3048号上诉人（原审被告）：江苏博皓房地产开发有限公司，住所地丹阳市丹北镇后巷中心大街。法定代表人：余金钟，系该公司总经理。被上诉人（原审原告）：邹辉，男，1977年7月21日生，汉族，户籍地址丹阳市。被上诉人（原审原告）：徐芹芳，女，1981年2月7日生，汉族，户籍地址姜堰市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：邹明，丹阳市经民法律服务所法律工作者。上诉人江苏博皓房地产开发有限公司（以下简称“博皓公司”）因与被上诉人邹辉、徐芹芳房屋买卖合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2020）苏1191民初89号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。博皓公司上诉请求：撤销一审判决第四项；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、根据第九次全国法院民商事审判工作会议纪要第49条的内容，当事人选择解除合同，说明当事人不愿意继续履行合同，因而，守约方也就不能获得合同履行后才能获得的履行利益。被上诉人主张损失赔偿，包括商品房利益损失，在合同解除之前并没有发生，故，被上诉人没有商品房利益损失赔偿请求权的事实基础；二、上诉人迟延交付房屋具有众多客观原因。一方面是丹阳市丹北镇政府对涉案房屋建设的必经之路丹北镇中心大道进行道路改造施工，时间从2017年7月至2018年10月底竣工，造成上诉人所有的工程施工机械无法进场施工。另一方面是施工单位拖延造成工程未能按时完工。按照诉讼双方合同约定，上诉人迟延交付系因政府行为导致，不构成违约。即使认定上诉人存在一定过错，政府市政工程施工的期间也应予以扣除，对买受人造成的损失也应由政府、施工单位承担，上诉人承担后应当取得追偿权。三、即使上诉人违约，合同中已经约定了违约金的计算方式，违约金与损失赔偿不能同时主张，本案应当按照合同约定计算违约金。一审判决认定的利益损失金额明显过高，应结合公平、诚实信用原则予以调整。邹辉、徐芹芳答辩认为，诉讼双方买卖合同已达到解除条件，涉案房屋同一地段的房价已达到一平6200元，被上诉人要求解除合同后按照现在市价由上诉人承担损失。邹辉、徐芹芳向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的商品房买卖合同；2、返还购房款607000元；3、偿还已支付的银行贷款利息至实际返还购房款之日止；4、赔偿商品房利益之损失242354.15元（按价6600元/平-4716.76元/平）×128.69平；5、按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同卖房屋租金损失（2018年1月1日至实际返还房款日）；6、支付违约金6070元（607000×1%）。一审法院认定事实：2017年3月25日，邹辉、徐芹芳和博皓公司签订了商品房买卖合同一份，约定：1、邹辉、徐芹芳向博皓公司购买位于丹阳市丹北镇后巷中心大街嘉汇广场第1幢15层1506号房；2、建筑面积共128.69平方米，单价4716.76元，房屋合计为607000元；3、签订合同当日付款人民币187000元整，余款420000元同期办理银行按揭；4、博皓公司应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定具备《配套设施建设方案履行确认证明》，并符合本约定的商品房交付邹辉、徐芹芳，但若遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，博皓公司可据实予以延期（如政府部门对验收及市政配套、安装之延误）；5、博皓公司逾期交房超过180日后，邹辉、徐芹芳有权解除合同，邹辉、徐芹芳解除合同的，博皓公司应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按邹辉、徐芹芳累计已付款的1%支付违约金等。2019年4月16日邹辉、徐芹芳诉至丹阳市人民法院，2019年4月30日博皓公司法定代表人余金钟在丹阳市人民法院签署了送达地址确认书，后博皓公司于2019年5月5日向丹阳市人民法院提起管辖权异议。另查明，邹辉、徐芹芳按照房屋买卖合同的约定向博皓公司支付了187000元，余款420000元邹辉、徐芹芳在江苏丹阳农村商业银行股份有限公司办理了银行按揭（合同编号（2017）1560216），并正常归还房贷至今。对于未能按期交付房屋，博皓公司称是因为2017年7月5日起位于丹阳市工程（起始迎丰桥，终点至飞达大道，项目内容包括改造雨水管道、道路施工及人行道施工，截止到2018年10月29日已经完成迎丰桥至振新路段桥梁、雨污水管道、道路、人行道）施工，造成了案涉房屋工程的停工。邹辉、徐芹芳则称丹阳市工程施工并未对案涉房屋的交付产生影响。对于丹阳市丹北镇后巷中心大街嘉汇广场现行房屋价格，邹辉、徐芹芳主张金额为6600元/平方米，博皓公司提供了2014年12月30日丹阳市物价局关于后巷嘉汇广场商品房销售价格备案的通知，该通知显示住宅商品房的销售价格为每平方米5600元等。邹辉、徐芹芳另提供了博皓公司与案外人签订丹阳市丹北镇后巷中心大街001幢14层及11层的房屋买卖合同两份，房屋单价分别为6249.93元及6115.37元。一审法院认为：解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，诉讼双方之间签订的商品房买卖合同约定，博皓公司逾期交房超过180日后，邹辉、徐芹芳有权解除合同。博皓公司逾期交房已经符合解除合同的条件，邹辉、徐芹芳遂于2019年4月16日诉至丹阳市人民法院要求与博皓公司解除合同，博皓公司法定代表人在2019年4月30日签署送达地址确认书并随后向丹阳市人民法院提出管辖权异议，据此可以认定博皓公司在2019年4月30日已经知晓邹辉、徐芹芳的解除通知及事由，故涉案房屋买卖合同自该日起解除。博皓公司主张延期交房系丹北政府对中心大街改造工程施工所致，该事实不属于合同中有关可以延期交付的情形，故该抗辩理由不予采纳。合同解除后，当事人有权要求恢复原状或采取其他补救措施并有权要求损害赔偿。邹辉、徐芹芳已经支付的房款，应予返还。因博皓公司的违约导致商品房买卖合同的解除，邹辉、徐芹芳就按揭部分所支付的银行贷款利息，博皓公司亦应当向邹辉、徐芹芳返还。邹辉、徐芹芳在与博皓公司解除房屋买卖合同后，因房价上涨的影响，其必然遭受利益的损害，因此博皓公司应当赔偿邹辉、徐芹芳该项损失，综合考虑房屋备案的单价、同地段房屋售价，酌定房屋的单价为每平方米6100元，邹辉、徐芹芳房屋的利益损失为178009.16元。因已支持邹辉、徐芹芳因房屋涨价所造成的利益损失，其损失已经能够得以弥补，故对于邹辉、徐芹芳要求博皓公司另行支付违约金、房屋租金损失的诉讼请求，不予支持。博皓公司已经支付的5463元应予以扣减。一审法院判决：一、邹辉、徐芹芳与江苏博皓房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同自2019年4月30日起解除；二、江苏博皓房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付邹辉、徐芹芳购房款607000元；三、江苏博皓房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付邹辉、徐芹芳所偿还的江苏丹阳农村商业银行股份有限公司（合同编号（2017）1560216）的按揭贷款利息至实际返还购房款之日止；四、江苏博皓房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付邹辉、徐芹芳商品房利益损失172546.16元；五、驳回邹辉、徐芹芳其他诉讼请求。本院认为，邹辉、徐芹芳与博皓公司之间订立的房屋买卖合同合法有效，双方应当全面履行合同义务。逾期交房的事实客观发生，房屋买受人依据合同约定享有合同解除权。合同解除，出卖人收取的购房款607000元，应予返还。合同解除，买受人取得房屋所有权的合同目的不能实现，且房屋市场价格上涨，买受人的损失客观存在，该损失应当由出卖人予以赔偿。一审法院判决出卖人赔偿买受人因房屋市场价格上涨而产生的房屋差价损失172546.16元，既有事实依据，也有法律依据。但是，判决出卖人赔偿买受人因房屋市场价格上涨而产生的房屋差价损失172546.16元，意味着，虽然合同解除，虽然买受人不能实现合同目的取得房屋所有权，然而，房屋差价损失172546.16元，是参照“假设合同目的实现、买受人取得了房屋所有权”这一事实状态认定买受人的损失范围的，而买受人向银行实际支付的按揭贷款利息，是买受人“实现合同目的、取得房屋所有权”的合理成本。即买受人之所以能够获得“房屋差价”的赔偿，是因为买受人向银行贷款支付了房屋价款，如同买受人没有向银行贷款而支付了房屋价款一样。因此，一审判决关于“出卖人承担买受人实际支付给银行的按揭贷款利息”的判项，与关于“出卖人赔偿买受人因房屋市场价格上涨而产生的房屋差价损失172546.16元”的判项相冲突。本院对一审判决关于“出卖人赔偿买受人因房屋市场价格上涨而产生的房屋差价损失172546.16元”的判项，依法予以维持；对一审判决关于“出卖人承担买受人实际支付给银行的按揭贷款利息”的判项，依法予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持镇江经济开发区人民法院（2020）苏1191民初89号民事判决第一、二、四、五项；二、撤销镇江经济开发区人民法院（2020）苏1191民初89号民事判决第三项。一审案件受理费12354元，由江苏博皓房地产开发有限公司负担11342元，由邹辉、徐芹芳负担1012元。二审案件受理费3751元，由江苏博皓房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王政兴审 判 员 张 剑审 判 员 田 原二〇二〇年十二月三十日法官助理 奚松伟书 记 员 周旻晶