安徽省濉溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0621民初3920号 原告：王洪伟，男，1986年6月28日出生，汉族，住黑龙江省五常市。 委托诉讼代理人：赵标，安徽北方之光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：时宾宾，安徽北方之光律师事务所律师。 被告：任明杰，男，1995年5月7日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：郝朝虎，安徽礼乐律师事务所律师。 被告：濉溪县壹加壹房地产经纪有限公司，住所地安徽省濉溪县龙脊山路西侧碱河路南侧御溪雅苑****商铺，统一社会信用代码91340621MA2MTGKF2Q。 法定代表人：宋伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张社会，安徽进境律师事务所律师。 委托诉讼代理人：兰林林，安徽进境律师事务所律师。 原告王洪伟与被告任明杰、濉溪县壹加壹房地产经纪有限公司（以下简称壹加壹公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王宏伟及其委托诉讼代理人赵标，被告任明杰及其委托诉讼代理人郝朝虎，被告壹加壹公司的委托诉讼代理人张社会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王洪伟向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原告与被告任明杰签订的《房屋买卖居间合同》；2.判决二被告共同向原告返还购房款定金20000元；3.依法判决二被告共同向原告赔偿违约金71000元；4.依法判决二被告共同向原告支付因诉讼产生的律师费5000元；5.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年1月25日，王洪伟通过壹加壹公司购买了任明杰位于奥斯卡春城5#501室的房屋一套，王洪伟与任明杰签订了《房屋买卖居间合同》。合同约定任明杰将涉案房屋以710000元的价格出卖给王洪伟，合同签订时王洪伟需先缴纳20000元定金，之后首付380000元，剩余房款以银行贷款的形式支付。双方同时对违约责任、佣金的交付及争议的解决、其他事项等进行了约定。合同签订后，王洪伟按照约定向任明杰、壹加壹公司缴纳了20000元定金，之后王洪伟要求任明杰按照合同约定，配合王洪伟办理购房手续。但任明杰、壹加壹公司在收到定金后一直怠于办理房产买卖手续，且任明杰明确向王洪伟表示不再出卖涉案屋。后经王洪伟催促，任明杰、壹加壹公司仍未履行合同约定，同时任明杰、壹加壹公司不仅拒绝退还收取的定金，还拒绝按照合同约定向王洪伟承担任何违约责任。综上所述，任明杰、壹加壹公司的行为违反了合同约定，更违背了诚实信用原则，王洪伟为维护自己的合法权益，具状起诉，望判如所请。 任明杰辩称，1.对于王洪伟要求解除居间合同的诉讼请求没有异议。2.对于任明杰或者是其家人收到的10000元款项，我们愿意进行返还；对于壹加壹公司收到的10000元应该由壹加壹来进行返还，我们没有共同返还的义务。3.我们认为此次合同交易是因为疫情的原因，致使整个合同无法履行，属于不可抗力，三方均无任何违约，也就不存在违约金的问题。4.对于律师费由法院依法核实是否有合同约定。 壹加壹公司辩称，1.壹加壹公司作为被告主体不适格，中介公司不是房屋买卖的合同相对方。2.壹加壹公司在合同履行中积极协助，不存在违约。综上所述，请法院依法判决驳回原告对壹加壹公司的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 王洪伟向本院举证： 1.《房屋买卖居间合同》原件。证明2020年1月25日，王洪伟通过壹加壹公司与仁明杰签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定仁明杰将奥斯卡春城5#501室房屋卖给王洪伟，总房款为710000元，定金20000元。同时双方约定，违约方将赔偿守约方总房款的百分之十作为违约金，同时承担诉讼中产生的一切费用。 2.李晓书写的收据原件。证明合同签订后，王洪伟按照约定向任明杰、壹加壹公司缴纳了20000元定金。 3.微信聊天记录复印件。证明仁明杰在合同签订后，不愿出卖房屋给王洪伟，并拒绝配合王洪伟办理房屋买卖的手续，已构成根本违约。同时任明杰还拒绝退还王洪伟的定金及赔偿损失。 4.委托代理合同原件、发票原件。证明王洪伟因任明杰违约提起诉讼支付律师费5000元。 任明杰向本院举证： 1.任明杰与壹加壹公司员工的聊天记录打印件。证明在合同无法继续履行的情况下，任明杰与壹加壹公司积极沟通进行退款事宜，壹加壹公司不愿进行退款。 2.任明杰妻子与壹加壹公司员工的转款记录打印件。证明在合同无法继续履行的情况下，任明杰妻子将收到10000元款项转给壹加壹公司进行退款，壹加壹公司拒不接受，怠于履行其职责。 3.任明杰与王洪伟微信聊天记录打印件。证明2020年4月6日任明杰与王洪伟之间就解除合同已经达成一致意见，双方对于返还款项也进行相关约定。 壹加壹公司向本院举证： 1.壹加壹公司员工与任明杰3月份到6月份微信聊天记录打印件。证明在疫情尚未结束的时候，催促任明杰履行合同义务，尽到了合同约定的协助义务。 任明杰对王洪伟所举证据的质证意见为：对证据1真实性无异议，这仅是三方的居间合同，王洪伟与任明杰没有签订正式的《房屋买卖合同》；合同约定在2020年2月19日前办理相关手续，但是因为疫情原因，此合同无法继续履行；我们在无法进行履行的情况下，也与壹加壹公司、王洪伟进行了沟通，双方都愿意解除合同，我们认为不存在违约的问题；同时此合同已经约定了定金，违约条款不应适用，且我们仅收到10000元，并没有收到合同上约定的20000元。对证据2认为不是任明杰出具，任明杰仅收到10000元。对证据3真实性无异议，但无法达到王洪伟证明目的，根据双方约定，在2020年2月19日之前就应该进行相关的按揭和首付，当时签合同时，任明杰急需用钱，所以说这个时间点要求比较急切，而后期因为疫情的原因，任何一方都无法在这个时间点继续履行合同，才致使合同无法继续履行。对证据4真实性无异议，但是认为在整个合同履行过程中间任明杰并没有违约行为，而且从任明杰提供的证据来看，任明杰积极进行退款，律师费不应该由任明杰来进行承担。 壹加壹公司对王洪伟所举证据的质证意见为：对证据1无异议。对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，不是向任明杰、壹加壹公司交纳，而是向任明杰交付，三方同意由居间人暂为监管10000元，壹加壹公司是暂为监管。对证据3真实性无异议，疫情属于不可抗因素，不属于违约。对证据4无异议。 王洪伟对任明杰所举证据的质证意见为：对证据1真实性无异议，但更能证明任明杰不愿继续履行合同的事实，在2020年5月4日，已经可以办理房屋按揭手续，此时任明杰不愿继续履行合同；任明杰与壹加壹公司协商怎么退还王洪伟定金，是其内部协商行为，与王洪伟无关。对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，即使存在疫情这种状况，也不影响合同继续履行；任明杰向壹加壹公司转款，并不能说明合同已经解除，任明杰、壹加壹公司没有通知王洪伟，双方在内部说解除，对抗不了王洪伟，合同没有被解除。对证据3真实性无异议，但王洪伟与任明杰2020年4月5日才互加好友进行聊天，这已超过合同约定的2月19日办理涉案房屋的签字手续，任明杰此时已经违约；聊天记录并不能达到任明杰所要证明的双方已解除合同的证明目的，双方的文字聊天记录中，并没有谈到任何关于“双方合同已经解除”“涉案房屋不再进行买卖”“合同不需要再继续履行”等字样或字体；即使双方从言语当中能够推定有解除合同的意思表示，也是一种附条件的解除，条件就是任明杰不仅要双倍返还20000元定金，还要承担违约责任，而任明杰只愿意承担17000元，认为其他费用应由壹加壹公司承担，所以双方并没有对解除合同达成合意，所附的解除条件也没有成就，因此这份证据不足以证明在2012年5月4日双方已经解除了涉案的买卖合同。 壹加壹公司对任明杰所举证据的质证意见为：对证据1真实性无异议，对证明目的有异议，通过聊天内容可以看出，壹加壹公司的员工为了保障合同继续履行，该10000元的保证金不予退还，其做到了中介公司应尽的监管义务，三方签订的居间合同，只有在三方共同合议认可的情况下，才能对该10000元的履约保证金作出处理，因此通过该证据更能证明壹加壹公司不存在违约。对证据2真实性无异议，壹加壹公司收取10000元作为保证金是基于三方合议，任明杰单方解除合同并未经过王洪伟同意，将该10000元退还给壹加壹公司，壹加壹公司并无义务，也无合同约定对这1万元进行其他处理，因此达不到其证明目的，从而更能证实了壹加壹公司在履行合同中是严格按照合同约定进行履行。对证据3请法院予以认定。 王洪伟对壹加壹公司所举证据的质证意见为：对证据1真实性无异议，通过任明杰和壹加壹公司员工的聊天记录，可以说明涉案合同为什么不能继续履行，主要是家庭原因，家人不愿意卖了，这更能说明并非是疫情原因导致合同不能履行，而是任明杰单方原因致使合同不能履行。 任明杰对壹加壹公司所举证据的质证意见为：对证据1真实性无异议，可以证实在合同约定的2020年2月19日这个时间点，王洪伟和任明杰之间无法达成商品房买卖的交易，3月份之后，因为家庭变故的原因，任明杰不需要再进行房屋买卖，和壹加壹公司员工进行了沟通；这个合同无法进行继续履行，是因为疫情的原因和一些不可抗力的原因。 经庭审举证、质证，本院对证据认定如下：各方当事人对对方所举证据真实性均无异议，本院予以认定，对证明目的在本院查明事实与本院认为中具体分析。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月25日，任明杰作为卖方（甲方），王洪伟作为买方（乙方），壹加壹公司作为中介方（丙方），签订一份《房屋买卖居间合同》。合同约定：所有权人任明杰，房屋坐落奥斯卡春城5#501室，建筑面积138㎡，房屋售价柒拾壹万元（￥710000.00），其他情况：室内原有装饰及厨卫固定设施、家具家电归乙方所有。第四条、违约责任，（一）三方商定甲乙有下列情形之一的应承担违约责任：1.无正当理由不履行合同的。2.未能按照合同约定提供必要的文件和配合造成丙方无法履行合同的。3.相互或与他人串通，损害丙方利益的。4.未能按合同约定支付佣金和代办费的。5.如因甲方原因导致该房屋不能办理交易过户手续，所有的违约责任由甲方承担。6.如因乙方原因导致该房屋不能办理交易过户手续，所有的违约责任由乙方承担。7.其它造成丙方无法完成委托事项的行为。8.如因自然灾害以及政策变化等人力不可抗拒因素导致合同未能全面履行的，甲乙丙三方均不算违约。（二）三方商定，上述违约行为方给各守约方造成的损失由违约方赔偿守约方总房款的百分之十作为违约金。第五条、争议解决方式，三方在履行合同过程中发生争议，由三方协商解决，也可由工商行政管理部门协调、协商，调解不成的，按本合同约定，依法向丙方所在地的人民法院提起诉讼。诉讼中所产生的一切费用由违约方承担。第六条、其他约定，本合同如有内容变更或未尽事宜，经三方协商一致后签订补充协议，补充协议应当采取书面形式，与本合同具有同等法律效力。本合同与补充协议内容各部分填写文字与印刷文字具有同等效力。补充协议：一、定金，本合同签订之日，乙方向甲方支付购房定金人民币贰万元整。经甲乙双方约定人民币壹万元暂由丙方监管，甲方认可并视为甲方收取。签订合同后转为交房保证金，即甲方完成转移登记和交付房屋时不破坏整体结构及房屋内装修并结清交房前所有费用该定金由丙方不计息返还给甲方。三、贷款，1.甲乙双方签订此合同后并约定于2020年2月19日前到银行办理二手房按揭贷款签字手续并按银行要求提供相关证件，在签字当天乙方支付给甲方购房首付款叁拾捌万元整（不含定金）（以评估公司实际评估价为准），按银行规定支付给甲方或由银行监管，贷款金额最终以银行审批为准。2.甲方协助乙方办理商业贷款人民币叁拾壹万元整。五、甲乙双方协商约定如下：（1）甲方必须保证该房屋产权清晰、无纠纷，所有共有人同意此价出售此房，如发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷由甲方负责解决并承担一切后果以及违约责任。乙方保证无不良记录，如因买方个人征信不良记录造成贷款审批通过不了所有后果由乙方承担。（2）如有违约，丙方中介费不予退还，由违约方赔偿给守约方中介费、定金及违约金。十、本合同自甲乙双方签字，丙方盖章后生效，本合同一式三份，甲乙丙各执一份。任明杰、王洪伟在合同上签字，壹加壹公司在合同上盖章。同日，王洪伟缴纳20000元购房定金，其中10000元由壹加壹公司监管，10000元由任明杰收取。 在2020年初，我国出现新型冠状病毒疫情，任明杰与王洪伟在《房屋买卖居间合同》约定的2020年2月19日前未能办理相关手续。2020年3月27日，任明杰将10000元退给壹加壹公司，明确表示不再出卖涉案房屋。壹加壹公司未收取该10000元。因三方未能协商一致，王洪伟诉至法院，花费律师费50000元。 本院认为，综合各方当事人举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点为：1.三方签订的《房屋买卖居间合同》是否有效；如有效，合同是否应该解除。2.任明杰、壹加壹公司是否存在违约行为；如违约，返还定金、支付违约金和律师费的数额。 对于焦点问题1，本案中，王洪伟、任明杰、壹加壹公司签订《房屋买卖居间合同》，是各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。任明杰以其不是房屋所有权人为由主张本案合同无效，但其未提供相应证据证明涉案房屋的所有权。且《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据以上法律规定，出卖人在签约时对买卖标的物没有所有权或处分权，并不影响买卖合同的效力，同时诉争的《房屋买卖居间合同》并不存在合同法第五十二条规定的合同无效事由的情形，本案诉争《房屋买卖居间合同》应有效。2020年3月27日，任明杰明确表示不再出卖涉案房屋，王洪伟签订合同的目的已不能实现，庭审时，任明杰、壹加壹公司亦同意解除合同，该合同应予以解除。 对于焦点问题2，任明杰、壹加壹公司是否存在违约行为；如违约，返还定金、支付违约金和律师费的数额。我国《合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。三方签订《房屋买卖居间合同》是为了促成房屋买卖交易的完成，虽然因疫情影响，任明杰与王洪伟在2020年2月19日前未能办理相关手续，但在疫情影响消除后，双方可继续履行合同，但任明杰明确表示不再出卖涉案房屋，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。王洪伟未提供证据证明壹加壹公司存在违约行为，壹加壹公司不承担违约责任。任明杰辩称合同不能履行是因为疫情影响，属于不可抗力，其不存在违约行为，本院不予采纳。我国《合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中因任明杰的违约行为致《房屋买卖居间合同》解除，任明杰应承担合同约定的违约责任。因此，任明杰应返还王洪伟定金，因其中10000元定金由壹加壹公司监管，故任明杰应返还王洪伟定金10000元，壹加壹公司返还王洪伟定金10000元。合同约定总房款10%作为违约金，本院认为任明杰在不愿卖房之后也与王洪伟、壹加壹公司进行了沟通，本院酌定任明杰支付20000元违约金为宜。关于律师费的支付问题，因合同约定诉讼中所产生的一切费用由违约方承担，故王洪伟花费的律师费5000元应由任明杰承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告王洪伟与被告任明杰、濉溪县壹加壹房地产经纪有限公司于2020年1月25日签订的《房屋买卖居间合同》； 二、被告任明杰于本判决生效之日起10日内，返还原告王洪伟购房定金10000元； 三、被告濉溪县壹加壹房地产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内，返还原告王洪伟购房定金10000元； 四、被告任明杰于本判决生效之日起10日内，支付给原告王洪伟违约金20000元； 五、被告任明杰于本判决生效之日起10日内，支付原告王洪伟律师费5000元； 六、驳回原告王洪伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11660元，由原告王洪伟负担510元，由被告任明杰负担11150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  梁作礼 人民陪审员  王雪莉 人民陪审员  秦品安 二〇二〇年十二月二十五日 法官 助理  戚肖雯 书 记 员  王丰仪 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第三款人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。