河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终9167号上诉人（原审被告）：崔建设，男，1954年11月13日生，汉族，住河南省栾川县。委托诉讼代理人：杨传朝，河南洛浦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙大龙，男，1963年4月7日生，回族，户籍地河南省洛宁县，现住河南省栾川县。委托诉讼代理人：李忠阁，河南鸾州律师事务所律师。上诉人崔建设因与被上诉人孙大龙房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省栾川县人民法院（2020）豫0324民初1272号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月7日公开开庭审理了本案，上诉人崔建设及其委托诉讼代理人杨传朝，被上诉人孙大龙及其委托诉讼代理人李忠阁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔建设上诉请求：撤销原判，驳回孙大龙的诉讼请求。事实和理由：一、房屋买卖合同无效所产生的法律后果栾川县人民法院（2019）豫0324民初5号判决已作出处理，判令“崔建设应在判决生效后三十日内返还孙大龙购房款20万元”。本案再行处理属重复诉讼。二、崔建设出售给孙大龙的只是一套房屋，不包括储物间，本案将储物间视为孙大龙购买，进行估值处理，没有事实依据。三、装修部分估价过高，且装修部分损失应当双方分担，一审判令崔建设全部承担，不符合合同无效损失赔偿原则。四、关于房屋增值部分能否作为孙大龙损失问题。原判确认双方房屋买卖合同无效，则自始无效。孙大龙不能依据无效的房屋买卖合同取得产权或与产权有关的其他利益，即房屋增值利益归属于崔建设，原判将房屋增值部分认定为孙大龙的损失与合同无效规则相悖。孙大龙的损失只是20万元的购房款可能产生的利息收益损失。五、关于如何确定房屋增值问题。房屋现值与原值之差即为增值。但在确定现值与原值时应该依据统一标准，对现值采用评估的方法，对原值也应采用评估法。原判对原值以交易价为依据，对现值以评估价为依据，采用标准明显不一致。案涉房屋系小产权房，原判认定房屋买卖合同无效，表明该房屋仅具有使用价值，而无交换价值。原判将房屋和储物间估值认定为574766元，未考虑到不可交换因素，明显不当。崔建设以36万元价款将房屋出售也是建立在小产权房基础上的评价，并非按当时市场价进行销售。原判将房屋交易价认定为20万元也与事实不符，当时约定的交易价为36万元。六、关于损失赔偿问题，双方对合同无效都有过错，原判令崔建设承担全部责任不符合法律规定。孙大龙辩称，崔建设是栾川县电业局的领导干部，也是一名党员，孙大龙是豫西山区老百姓，在受到欺骗的情形下购买房子，购买房屋是为了安居乐业，但是崔建设为了谋取巨额利益将孙大龙诉至法院。由此而产生的巨大信赖利益损失，应该由崔建设承担。在2013年孙大龙购买房屋时，20万元可以买到相同的房屋，而在今天即使按照一审判决的数额，也不可能在栾川买到等同的房子。造成这种局面是崔建设的过错，应对该结果承担责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，充分体现了诚实信用原则及公序良俗的精神，请求驳回上诉。孙大龙向一审法院起诉请求：判令崔建设赔偿孙大龙装修费、房屋增值费、鉴定费等共计557280.53元。一审法院认定事实：2013年5月，孙大龙与崔建设口头协议约定购买崔建设位于栾川县××铁前组铁炉沟口自建房502号房屋一套及车库一间，价款20万元。而后双方对该房产发生纠纷，2019年5月20日，一审法院作出（2019）豫0324民初5号民事判决，确认孙大龙与崔建设的房屋买卖合同无效，孙大龙应返还崔建设案涉房屋，崔建设应返还孙大龙购房款20万元。孙大龙认为该案未对诉争房产的装修增值部分进行处理，现要求崔建设赔偿孙大龙装修费用、房屋增值费用等。另，孙大龙申请对案涉房屋价值及装修费用进行评估，一审法院委托河南凯业房地产估价咨询有限公司进行鉴定。该鉴定机构于2020年7月6日作出豫凯估字[2020]062981951A号和豫凯估字[2020]062948448A号房地产估价报告书，对栾川县城关镇西河村铁前组崔建设自建房502号住宅和101号储物间于价值时点市场价值估价总额为574766元,该住宅和储物间于价值时点室内装修市场价值估价总额为172514.53元。一审法院认为，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，孙大龙在购买房屋时依照约定支付了崔建设购房款20万元，居住使用该房屋已有数年，现孙大龙失去了该房屋的使用权，但其所取回的购房款因房价上涨等因素已不足以购买同类房屋的住房，孙大龙因合同无效而产生了巨大信赖利益损失，崔建设也因此获得巨额利益，崔建设应按房屋现市场价值赔偿孙大龙损失。孙大龙要求崔建设赔偿案涉房屋的装修费用，孙大龙为履行与崔建设签订的合同而对案涉房屋进行装修，现合同无法履行，孙大龙为装修所花费的费用和鉴定费用为孙大龙的损失，应由崔建设予以赔偿。崔建设认为房屋价值评估方式不当，不宜采纳，因评估机构已对房屋价值如何认定作出了详细说明，并且评估报告已经生效，应作为参考依据予以采纳。综上所述，崔建设应赔偿孙大龙房屋增值部分价值374766元、赔偿装修部分价值172514.53元、鉴定费用10000元，共计557280.53元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决：崔建设应在本判决生效后十五日内赔偿孙大龙房屋增值部分价值374766元、装修部分价值172514.53元、鉴定费用1万元，共计557280.53元。一审案件受理费4685元，由崔建设负担。二审期间双方围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中崔建设将其自建房出卖给孙大龙，因该房产违反法律禁止性规定，双方的买卖合同被确认无效。崔建设明知该房产依法不能出卖给孙大龙，对该合同无效应承担主要过错责任。孙大龙购买该房产前未审查该房产及土地性质，对该合同无效应承担次要过错责任。根据双方过错大小，本院酌定由崔建设对孙大龙因合同无效导致的损失承担70%赔偿责任。关于孙大龙因合同无效导致的损失，一审法院依据司法评估认定房屋增值部分374766元、装修部分172514.53元，依据充分，本院予以确认。一审判令由崔建设承担孙大龙损失的全部赔偿责任，责任划分不当，本院予以纠正。因（2019）豫0324民初5号民事判决仅确认双方合同无效，判令返还房屋及购房款，未对过错责任作出处理，因此本案不属于重复诉讼。综上所述，崔建设的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更河南省栾川县人民法院（2020）豫0324民初1272号民事判决为：崔建设于本判决生效后十五日内赔偿孙大龙房屋增值部分损失、装修部分损失、鉴定费用损失共计390096.37元；二、驳回孙大龙其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4685元，由崔建设负担3280元，由孙大龙负担1405元。二审案件受理费9373元，由崔建设负担6561元，由孙大龙负担2812元。本判决为终审判决。审判员  王春峰二〇二〇年十二月八日法官助理安超书记员高会茹