江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初6750号原告：张毅菲，女，1985年11月1日生，汉族，徐州市文联公务员，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人:陈晓云，江苏青英律师事务所律师。被告：杜凡玲，女，1961年4月16日生，汉族，无业，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人:王为，江苏金朝阳律师事务所律师。第三人：王成甡，男，汉族，1986年3月15日生，徐州市工业和信息化局公务员，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：沈燕，江苏宁致律师事务所律师。原告张毅菲与被告杜凡玲、第三人王成甡房屋所有权确认纠纷一案，本院于2020年11月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月23日、2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告张毅菲及其委托诉讼代理人陈晓云、被告杜凡玲的委托诉讼代理人王为、第三人王成甡的委托诉讼代理人沈燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张毅菲向本院提出诉讼请求：1、判令位于泰山小区x幢x单元xxx室的房屋为原告和第三人所有，被告杜凡玲协助将泰山小区x幢x单元xxx室的房屋过户至原告及第三人的名下，并办理相应过户手续；2、诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2018年5月份左右，因原告与第三人名下已有两套房产，为了合理避税，第三人以被告的名义购买位于徐州市的房屋，该房屋售价为30万元，系以第三人、原告名义贷款(信用贷)实际出资。购买后由第三人对外出租，并且所收租金均用于偿还信用贷所产生的利息。该房屋由原告及第三人出资购买，实际使用人为原告及第三人，收益归属人也属于原告及第三人，可以确定原告及第三人为涉案房屋的真实权利人。为维护原告的合法权益，现诉至人民法院，请求依法支持原告的各项诉讼请求。被告杜凡玲辩称，我国物权法第九条规定不动产以登记为生效要件，并且不动产登记具有公信力，所以应以登记为准。本案中涉案房产的产权登记人是被告杜凡玲，其对涉案房产享有占有、收益、使用处分的权利，在法律上应当给予绝对的保护，故本案原告起诉无事实以及法律依据，请求依法予以驳回。第三人王成甡述称，该房产登记在杜凡玲名下，而且该房产在购买的时候也是第三人及原告共同赠与给杜凡玲，故登记在杜凡玲名下，根据物权法规定，杜凡玲享有该房产的物权，请求依法驳回原告的诉讼请求。本案的争议焦点为：1、原告以及第三人是否存在借被告之名购买涉案诉争房屋的事实？2、原告以及第三人是否存在向被告赠与涉案房屋的事实？经审理查明，2018年5月4日，第三人王成甡作为购买方、乙方与作为出售方、甲方的王茹订立《房产买卖合同》一份，双方约定：乙方购买位于泰山小区附x#-x-xxx室的房屋，建筑面积为38.06㎡，售价为叁拾万元；过户时一次性付清全款；在签订本协议时，乙方交付给甲方购房定金贰万元整。第三人王成甡在该合同乙方（购房人）位置签名捺印。2018年6月7日，被告杜凡玲作为买受人与王茹（出卖方）签订了《存量房买卖合同》，所购房产与上述房产坐落位置一致，双方约定杜凡玲于2018年6月7日前按合同约定价款一次性支付人民币160000元，王茹应当在2018年6月30日前，将房产交付给杜凡玲。合同签订当日，被告通过自己的建设银行账户向王茹账户转款120000元，向徐州市房屋置换中心客户交易结算资金账户转款160000元。后该房产办理了不动产变更登记手续，登记的房屋产权人为被告杜凡玲。2018年9月26日，第三人作为出租人与案外人李兴明订立《房屋出租协议》一份，双方约定第三人将泰山小区附x#-x-xxx室的房屋出租给李兴明，租赁期限自2018年9月26日至2019年9月25日止；租金每月为1100元。合同订立后，承租人于2018年12月20日向第三人转款3300元、2019年3月21日转款1100元、2019年4月20日转款2200元、2019年6月21日转款3300元。2020年3月6日，第三人与案外人刘尚订立《房屋出租协议》一份，由刘尚承租案涉房屋。2020年3月8日，第三人向刘尚出具收条一份，载明第三人收到案涉房屋租金及押金7700元。2020年8月24日，第三人通过银行转账向被告建设银行账户转款7700元，其中注明的转账附言为：泰山小区2020年3月到8月半年房租和押金。根据原告提供的本人徐州铜山农村商业银行的交易流水，显示原告账户于2018年5月4日向王茹转款20000元；于2018年5月28日向案外人王迎宏转款80000元，转账备注为：梨园62101房屋差价,经查,王茹为梨园小区**房屋的原所有权人；原告于2018年5月28日向王秉谊账户转款170000元，经查，王秉谊为被告之夫，第三人之父。2020年7月20日，原告与第三人签订《婚内协议》一份，其中与本案所涉房产的内容为：“泰山小区2#-4-301室的房子由张毅菲信用贷购入，卖出后房子全额房款中王成甡仅占捌万元整，其余房款及收益归张毅菲所有，王成甡其余债务由其自己负担”该协议注明公证人为蒋兴家、苏翔理、李彦，三人在该协议公证人处签名并捺印。2020年8月7日，原告将第三人起诉至徐州市云龙区人民法院，要求解除婚姻关系，后该院作出了（2020）苏0303民初4055号民事判决，判决：不准予原告与第三人离婚。另外，根据第三人在该案件中的庭审陈述，案涉房屋是原告与第三人赠与被告的，是由原告出资，赠与征得了原告的同意。另外原告提供了其与被告之间的通话录音，关于案涉房屋被告的陈述为：“我想着，当时他（王成甡）买小房子加我的名字的时候，我倒问了一句，你为什么不加你（张毅菲）的名字，他说要是加你的名字得交税，加的相当高，加我的名字不用交税，什么税都不用交；管，是你的（案涉房屋）”。另在原告与第三人签署婚内协议时，第三人向在场人苏翔理等人关于案涉房屋的出资陈述有：“张毅菲出的钱我认。”。另,原告与第三人之间的微信聊天记录中涉及信用贷账户使用的聊天部分内容为:“原告:＠王成甡什么情况?我的信用贷又转钱出去了?第三人:今天是21号,扣的利息。我前几天刚存进去；银行自动扣的。原告：这个账号密码我都不知道，每次出入账我都看不见，方便的时候私信我账户和密码，让我知晓我的信用贷实际情况。”。本院认为，不动产物权的设立以登记的完成作为权属根据，不动产登记会产生公示公信的效力，其效力具有对世性。但登记仅系行政机关作出的行政确认行为，登记并不审核所有权变更的基础原因行为，也不会对借名登记行为作出法律评价。在日常经济活动中，当事人基于交易的便捷性及为节省交易成本，存在借他人之名进行权属登记的情况，不动产登记存在实际买受人与权属登记人不一致的情形。在此种情况下，登记的所有权人虽具有权利外观表征，但其所有权的获取并未支付相应对价，实际买受人已支付交易对价而未予以权属确认，有损于真正权利人的权利利益，法律宜应对此类行为作出评价及进行必要的调整。现本案争议焦点为原告及第三人是否为案涉房产的实际买受人，原告在房产交易中有无实际出资，如若存有出资，其出资行为的法律性质如何界定。关于案涉房产实际买受人的认定问题。本院认为，实际买受人的界定应从对价的支付及交易关联人、房产权属登记人的陈述及与之相关证据来确认。从原被告及第三人所举证据来看，本案所涉房产的实际买受人应为原告及第三人。首先，案涉房产为第三人实际支配使用并获取了相关收益。本案中，案涉《房产买卖合同》中载明的买受人为第三人，第三人以自己名义从事房产交易活动，且在此后以自己名义对外出租并获取了相关收益，其实际享有案涉房屋的支配使用及收益权利。根据现已查明的事实，案涉房产所有权已在2018年6月变更登记至被告名下，此后多次向外出租，有关出租合同中载明的出租人皆为第三人，租金亦是由第三人收取，在2020年8月之前并未显示被告作为权利人实际支配使用案涉房屋及获取相关收益，故第三人为案涉房产的实际支配者及权益享有人。其次，原告出资款项虽未与案涉房款的支付严格对应，但仍具有时间及事实上的关联性。根据现已查明事实，案涉房产在合同订立当日即2018年5月4日由原告向房屋原产权人王茹转款20000元，于2018年5月28日向被告之夫王秉谊转款170000元，且原告还于2018年5月28日向案外人王迎宏转款80000元，此时间节点与被告向原产权人王茹支付房款时间相近，且款项接收人为被告配偶及第三人的直系亲属，相近时间节点的大额转款与案涉交易具有一定的关联性。此外，根据原告所提供证据及陈述，原告系以银行信用贷方式出资，原告本人信用贷账户并非一直由原告本人掌控。根据原告与第三人之间的聊天记录，能够证明存有第三人掌控原告本人账户并由第三人使用信用贷账户的资金进行借贷及还款的事实，再结合前期房屋买卖合同的订立及房产交易过程中第三人的参与程度，能够确信原告在案涉房产交易过程中有实际出资。最后，被告本人及第三人已向原告陈述过原告本人出资的事实。根据原告提供的证据，被告认可的事实是第三人出于避税目的，借被告之名进行不动产登记，且认可原告有出资的事实（具体表述为；“我想着，当时他（王成甡）买小房子加我的名字的时候，我倒问了一句，你为什么不加你（张毅菲）的名字，他说要是加你的名字得交税，加的相当高，加我的名字不用交税，什么税都不用交；管，是你的（案涉房屋）”）。王成甡在与原告签署的婚内协议中已明确案涉房屋是以原告信用贷所获资金购买。此外，在原告与第三人的离婚之诉的庭审中，第三人陈述房款是由原告出资，第三人否认庭审中的陈述事实亦缺乏合理性，且有被告在通话录音中的自述及第三人在签署婚内协议时的自述，能够相互印证，原告对于出资事实已经完成了举证义务。另外，被告及第三人虽否认录音证据的客观真实性，但根据法律规定，对于视听资料法院应当辨别真伪，并结合其他证据，来审查确认能否作为事实认定的根据。本案所涉录音的时间、地点、人物明确，所述内容系由当事人本人作出，且有其他证据辅证其内容的真实性，能够形成完整的证据链，故本院应对其真实性予以确认。对于婚内协议，第三人认为其以婚姻关系解除为生效要件。本院认为，该协议系由原告及第三人共同作出，本院是依照此协议内容来认定有无实际出资的事实情况，而非以法律之名对协议进行效力评价，对于财产分割协议是否附加生效条件并不属于本案理涉范围，故本院不予评价。第三人不能以协议未生效而否认当事人陈述有关事实内容意思表示的真实性。关于原告出资款项性质的认定。被告及第三人认为原告的出资系对被告的赠与，但被告及第三人未提供证据证明在原告知晓房屋买卖信息的情况下，原告及第三人已对被告作出了赠与的意思表示，且此意思表示为被告认可接受。因赠与合同具有诺成性，应由主张赠与已完成的当事方来证明赠与合意的成立，被告及第三人对此未能提供相关证据。此外，原告在本次诉讼之前曾多次要求被告明确其为房产的实际权属人，并在与第三人的婚内协议中已经明确出资的事实及房屋产权的归属，由此可知，原告未曾作出赠与的意思表示。被告及第三人的抗辩理由，没有相关证据来佐证，本院不予采纳。本案中，原告所主张权利的基础系依据其与第三人系涉案房屋的实际权利人，依法提起的确认之诉。但借名登记仅系以约定方式在借名人与被借名人之间构建起相应的法律关系，借名登记无法产生不动产权利人从被借名人处转移给借名人的物权变动效力，如果借名登记的事实已被确认，且借名人符合取得不动产登记的条件，其可依据借名登记之事实法律关系,提起给付之诉，请求被借名人履行交付不动产并协助办理不动产登记的义务，而不应在要求确认权属的同时，一并要求被借名人履行给付义务，两诉请基于不同的法律关系而产生，无法并案处理。故本院对于所有权之诉法律关系项下原告提起的配合办理过户诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《最高人民法院关于适用一、坐落于徐州市泉山区的房屋为原告张毅菲和第三人王成甡所有；二、驳回原告张毅菲的其他诉讼请求。案件受理费5200元，减半收取2600元，由被告杜凡玲负担，被告于本判决生效后七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 刘现伟二〇二〇年十二月二十四日法官助理 王鹏里书 记 员 王 恺