湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终2253号上诉人（原审被告）：苏春风，女，1974年2月2日出生，汉族，住湖南省澧县。上诉人（原审被告）：龚道军，男，1970年6月2日出生，汉族，住湖南省澧县。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：肖大喜，湖南城头山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐银凤，女，1972年9月20日出生，汉族，住湖南省临澧县。委托诉讼代理人：胡志辉，湖南悦凌律师事务所律师。上诉人苏春风、龚道军因与被上诉人徐银凤房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省澧县人民法院（2020）湘0723民初1404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏春风、龚道军上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回徐银凤的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由徐银凤负担。事实和理由：1.一审判决错误认定合同约定解除条件成就，案涉《房屋买卖（居间）合同》第十二条约定，徐银凤自己负责过户手续和费用，苏春风仅配合办理。一是徐银凤从未通知要求配合办理过户手续，二是签订买卖合同时，苏春风、龚道军已将房屋产权状况全面告知徐银凤，没有欺诈、隐瞒，并且交易价格远低于市场行情，属于产权瑕疵房屋的合理价格。2.苏春风、龚道军没有违约，不应承担违约责任。《房屋买卖（居间）合同》第十二条属于手写条款，相较于其他格式条款效力更优，徐银凤在了解房屋产权状况后，自愿承担办理过户手续的义务，应当承担不能过户的风险。徐银凤辩称，1.《房屋买卖（居间）合同》系居间人提供的示范性合同，不属于格式合同。第十二条由居间人手写，目的是免除居间人的过户义务，第七条关于办理产权转移登记时间的约定也是手写的，两条约定并不冲突，并且第十条明确了逾期办证的违约责任，目前案涉房屋无法办理产权转移登记，合同解除条件成就。2.对于合同约定的“配合办理”有争议的，应当按照词句意思、相关条款、合同目的、交易习惯等方法解释，本案中，出卖人履行产权转移登记义务的前提在于已取得所有权，但苏春风、龚道军认为其“配合办理”义务仅限于被通知办证时到场配合，此种解释与合同约定和法律规定不符，且是将“配合办理”义务转移给了产权登记人王道祥的继承人。3.徐银凤并未免除苏春风、龚道军办理产权转移登记义务，案涉房屋无法完成转移登记，是因为产权登记人王道祥的继承人要求加价，且需要补交土地出让金。徐银凤向一审法院起诉请求：1.解除双方于2019年5月14日签订的《房屋买卖（居间）合同》，双方相互返还；2.苏春风、龚道军共同返还购房款500000元，支付违约金80000元；3.本案诉讼费、保全费用由苏春风、龚道军承担。一审法院认定事实，苏春风和龚道军系夫妻关系。2019年5月14日，徐银凤（买方）与苏春风、龚道军（卖方）在居间人常德市成邦房地产经纪有限公司的撮合下，签订《房屋买卖（居间）合同》。合同主要内容：1.卖方将位于澧县××街道新河居委会的房屋出卖给买方，购房价款为500000元，买方应向卖方支付定金20000元；2.房屋所有权人为王道祥，房屋所有权证号为澧房权证阳字第0×**号，国有土地使用证号为澧国用（96）字第4××7号，建筑面积258.17㎡；3.2019年5月15日前将该房产的《不动产权证书》或《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》原件交至居间人；4.第七条：买卖双方于2019年7月10日前共同到不动产部门及其他相关部门办理申请房屋产权转移登记等相关手续；5.卖方在收到全部房款的当日将房产交付买方；6.第十条：未按合同约定期限办理交付《不动产权证书》或《房屋所有权证》、《土地使用权证》原件、申请房地产转让登记、支付房地产转让的税费，而造成房屋转移登记不能正常进行的，每迟延一日，须按房产转让价格每日0.05%的标准向买方支付违约金。逾期10日，则买方有权单方书面解除合同，卖方承担双倍返还定金的违约责任；7.第十二条第一款：因该物业产权人王道祥在2004年将该房屋出售给余华平，余华平在2006年转售给苏春风，但未办理房屋产权过户手续，现产权人王道祥已过世，由苏春风全权处理将房屋出售给徐银凤，买方对此情况知晓，无异议；8.第十二条第二款：居间方不负责该物业的过户手续，由买方自己负责该物业的过户手续及费用，卖方苏春风配合办理。徐银凤与苏春风、龚道军在合同书上签名捺印，常德市成邦房地产经纪有限公司以居间人身份在合同书上签章。徐银凤于合同签订当日给付定金20000元，并于2019年7月11日付清购房款500000元。苏春风、龚道军将其持有的权利人登记为王道祥的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》以及涉案房屋交付给徐银凤。徐银凤认为苏春风、龚道军未履行配合办理房屋转移登记手续的合同义务，按照合同约定应向徐银凤支付违约金；而且涉案房屋仍登记在王道祥名下，苏春风、龚道军至今未取得产权证书，未在约定期限内协助徐银凤办理房屋过户登记手续，合同约定的解除条件已经成就。为此，徐银凤向法院提起诉讼。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。民事主体从事民事活动，应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。徐银凤与苏春风、龚道军签订房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合同依法成立有效。合同生效后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。徐银凤认为一是按照合同第七条约定，双方应于2019年7月10日前共同到不动产部门办理申请房屋产权转移登记手续；按照合同第十条第二款约定，未按合同约定期限申请房地产转移登记，造成房屋转移登记不能正常进行的，每迟延1日，卖方须按房产转让价格每日0.05%的标准向买方支付违约金，逾期10日，买方有权单方解除本合同；二是苏春风、龚道军至今未履行配合办理房屋转移登记手续的合同义务，应承担违约责任，向徐银凤支付违约金；三是苏春风、龚道军未在约定期限内协助徐银凤办理房屋过户登记手续，合同约定的解除条件已经成就，徐银凤可以行使合同解除权。苏春风、龚道军认为一是《房屋买卖（居间）合同》打印部分属于格式条款，合同第十二条系手书，属非格式条款或者特别约定，根据《合同法》第四十一条“格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”；二是按照合同第十二条约定，徐银凤自己负责该房产的过户手续及费用，只要求苏春风、龚道军配合办理。上述约定改变了合同第七条、第十条的约定；三是依据合同第十二条，双方没有约定合同解除的条件，苏春风、龚道军没有违约行为；四是苏春风、龚道军对涉案房屋的现状及产权登记情况向徐银凤进行了充分告知，得到了其认可；五是苏春风、龚道军不存在违约行为，徐银凤诉请解除合同没有事实和法律依据，请求法院驳回徐银凤的诉讼请求。一审法院认为，房屋买卖合同是出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。在订立合同时，当事人为实现合同目的，双方在房屋买卖合同中约定在一定期限内“共同到不动产部门办理申请房屋产权转移登记手续”或者卖方配合买方办理房屋产权转移登记手续的现象较为普遍。根据本案当事人签订的书面合同第七条、第十条第二款第一项，双方就办理房屋产权转移登记手续的时间、方式、违约责任等均有明确约定，并且约定了解除合同的条件。众所周知，房屋产权转移登记必须由买卖双方共同到不动产登记部门办理申请手续，并提交相关资料。本案房屋买卖合同第十二条约定“买方自己负责该物业的过户手续及费用，卖方苏春风配合办理”。一审法院认为“配合办理”应包括合同第七条约定的双方“共同到不动产部门办理申请房屋产权转移登记手续”。苏春风、龚道军认为合同第十二条改变了合同第七条、第十条的约定，其观点缺乏依据和说服力，不予采纳。买受人取得房屋所有权是房屋买卖合同的特点，是合同当事人订立合同的目的。只有办理了房屋产权登记手续，所有权才能发生转移，买受人才能取得房屋所有权。从本案房屋买卖合同第七条、第十条、第十二条看，买卖双方均明确表示将房屋产权进行转移登记，达到买受人取得房屋所有权的目的。“配合办理”抑或“共同办理”房屋产权转移登记手续，是房屋买卖合同出卖人的合同义务。就本案而言，尽管买受人徐银凤被告知房屋的登记所有权人为王道祥（已过世）、该房屋曾经有过1次买卖、苏春风和龚道军的前手为余华平，但不能因此免除作为房屋出卖人及合同相对人的配合办理房屋产权转移登记手续的合同义务。配合办理房屋产权转移登记手续的前提是房屋出卖人依法取得房屋所有权证。在本案辩论终结前，苏春风、龚道军未取得案涉房屋所有权证。综上，徐银凤与苏春风、龚道军签订的房屋买卖合同依法成立、有效。苏春风、龚道军未履行合同约定的配合办理及共同到不动产部门办理房屋产权转移登记手续，其行为构成违约，应承担约定的违约责任。由于苏春风、龚道军的违约行为，造成房屋产权转移登记不能正常进行的，徐银凤依照合同约定有权解除合同。因此，对于徐银凤请求解除双方签订的房屋买卖合同的诉讼主张，予以支持。徐银凤要求支付违约金80000元，一审法院认为相对其实际损失过高，应予适当减少。一审判决：一、解除徐银凤与苏春风、龚道军2019年5月14日签订的房屋买卖合同；二、苏春风、龚道军于判决生效之日起10日内共同返还徐银凤购房款500000元，支付违约金30000元；三、徐银凤于判决生效之日起10日内将位于澧县××街道××道祥［房屋所有权证号为澧房权证阳字第0×**号，国有土地使用证号为澧国用（96）字第4××7号，建筑面积258.17㎡］的房屋及《房屋所有权证》和《国有土地使用证》返还给苏春风、龚道军。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9600元，减半收取4800元，由徐银凤交纳413元，苏春风、龚道军交纳4387元。二审中，双方当事人均未提交新的证据材料。经审理查明，《房屋买卖（居间）合同》约定，2019年7月10日前徐银凤支付剩余购房款480000元。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的其他事实一致。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为一审判决确定解除合同并赔偿违约金是否正确。第一，苏春风、龚道军与徐银凤之间的法律关系。2019年5月14日，苏春风、龚道军与徐银凤签订《房屋买卖（居间）合同》，苏春风、龚道军将案涉房屋出卖给徐银凤，双方形成房屋买卖合同法律关系。苏春风、龚道军出卖房屋时，告知了房屋转让情况，徐银凤对此无异议，即产权人王道祥先出售给余华平，余华平再转售给苏春风，但均未办理房屋产权过户手续，现王道祥已过世，由苏春风全权处理将房屋出售给徐银凤。表明苏春风、龚道军是以自己名义出卖房屋，而非作为王道祥或者余华平的受托人出卖房屋，此时，苏春风、龚道军在物权上对案涉房屋出卖属于无权处分行为。第二，徐银凤应否承担弥补苏春风、龚道军处分权的义务。首先，案涉《房屋买卖（居间）合同》的根本目的在于交付房屋并转移所有权，徐银凤并未放弃要求办理所有权转移登记。其次，对于“配合办理”义务的争议，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。一是按文义解释，“徐银凤自己负责过户手续、苏春风配合办理”，没有明确约定徐银凤承担弥补苏春风、龚道军处分权瑕疵的义务；二是按体系解释，《房屋买卖（居间）合同》第十二条约定，案涉房屋由苏春风全权处理出售给徐银凤，徐银凤有理由相信苏春风、龚道军在办理转移登记之时能够取得处分权，并且合同约定了2019年7月10日作为交付剩余购房款和共同办理转移登记的时间，亦可印证苏春风、龚道军应在此时确保能够完成产权转移登记；三是从交易习惯看，除合同另有约定外，出卖方确保其享有标的物处分权系当然义务，要求买受人为出卖人取得处分权不符合常理且显失公平。苏春风、龚道军主张交易价款属于明显低价，但是未能提供相应证据予以证明。因此，徐银凤不应承担弥补苏春风、龚道军处分权瑕疵的义务。第三，本案违约救济方式。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中，出卖人苏春风、龚道军未取得案涉房屋处分权，导致无法过户登记至买受人徐银凤处，合同根本目的无法实现，徐银凤请求解除合同并赔偿违约金符合法律规定，一审判决确定解除合同并酌定支持违约金30000元正确。综上所述，苏春风、龚道军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9600元，由苏春风、龚道军负担。本判决为终审判决。审判长  蒋晓玲审判员  谭洪妮审判员  孙 晖二〇二〇年十二月二十八日法官助理廖泽轩书记员于松卉附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。