河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初7050号原告:祁国忠，男，1968年10月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：洛阳尚锦置业有限公司，住所地：洛阳市涧**丽春东路**（珠江路办事处院内）。法定代表人：周海萍，执行董事。委托诉讼代理人：李理博，河南精专律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：朱小丽，河南精专律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告祁国忠诉被告洛阳尚锦置业有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祁国忠，被告洛阳尚锦置业有限公司的委托诉讼代理人李理博、朱小丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告祁国忠向本院提出诉讼请求：1、责令被告按照合同约定办理房地产权属证书及相关手续；2、责令被告赔偿合同约定的违约金（37767.54元）；3、责令被告赔偿原告提起诉讼而产生的一切损失，包括诉讼费。事实与理由：原告和被告2013年9月5日商定，原告从被告处购买洛阳市珠江路升龙城22幢2202室房产一套。原告已按照合同约定将总房款622193.52元缴纳完毕。当原告按照合同约定找被告要求配合办理房地产权属证书时，被告均未配合办理。在超出应当交付的日期后，原告多次找被告交涉，要求按照合同约定办理房地产权属证书及赔偿违约金，被告均未配合办理。合同约定出卖人（即被告）应在2016年5月30日前交付该商品房给买受人（即原告）使用，并应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记。如买受人（即原告）不能在约定期限内取得房地产权属证书的，买受人（即原告）不退房，出卖人（即被告）按已付房价款的日万分之0.5向买受人（即原告）支付违约金。被告洛阳尚锦置业有限公司辩称,第一、答辩人洛阳尚锦房产置业有限公司对非自身原因造成的逾期办证不承担责任。《商品房买卖合同司法解释》规定,就房屋权属证书逾期办理的问题,划分责任时应当适用过错原则。双方签订的房屋买卖合同、合同附件四补充协议规定:答辩人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。答辩人在整个办理备案的过程中不存在任何过错,导致原告逾期取得产权证不是因出卖人原因所致。因此,答辩人不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任。第二，因政府政策、规划两方面原因造成答辩人逾期办证的不应归责于答辩人，应结合实际情况，请法院酌情考虑顺延资料备案期限。答辩人不存在违约情形,涉案房屋产权证书有关资料逾期备案并非答辩人原因,而是由于政府政策、规划两方面原因。一、由于政府违规将规划绿地作为建设用地出让给答辩人,并向答辩人先后下发施工许可证、规划许可证等相应证件,在被国土资源部通报后,市规划局自2016年1月暂停对升龙城所有项目的规划审批;二、涉案区域控制性详细规划在升龙城项目初期即经政府部门审批通过,意味着包括电力供应等市政基础配套设施应满足项目开发的政策需要。2013年10月30日,答辩人于河南国网供电公司签订《新建住宅配电工程项目建设协议书》明确约定,答辩人按照约定支付配套费后,供电公司应于2014年8月1日向升龙城一期供电。但答辩人足额缴纳配套设施费用后,洛阳国网供电公司于2014年8月26日告知被告,涉案区域珠江路沿线位于“供电红色限报区”,无法接入正式电,无法进行消防验收。政府政策调整、规划变更,无法接入正式电这两方面属于原、被告双方在签订《商品房预售合同》时无法预见的。而政府向答辩人下发的规划许可证、施工许可证等证件通过控制性详细规划的报批手续等行为均有公信力,政府自身原因导致的许可证的错误下发、审批的错误通过,并非答辩人能够预见的掌控的事实,也不属于正常的商业风险,系政府政策性原因,针对以上情况,答辩人根本无法通过自身努力去克服从而按照合同约定的期限办理涉案房屋的产权报备工作。强行要求答辩人按照《商品房预售合同》的约定期限完成办证资料的报备工作是严重违反公平原则的。结合《中华人民共和国合同法解释一》26条之规定,基于以上情形,答辩人认为应当变更合同约定的履行办证资料报备义务的时间。涉案房屋系升龙城二期,接入正式电的时间是2018年9月5日,正常情况下正式电接入后方可进行消防验收,且消防验收的时间周期在一年左右,请法院酌情考虑顺延资料备案期限。第三、根据公平原则，对于因政府政策调整、规划变更造成的答辩人无法及时向有关机构提交备案资料，请求法院结合相关事实情况,变更违约金的计取时间。原告诉求的违约金,无法律及事实依据,依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第26条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。本案造成答辩人无法及时向有关机构提交备案资料的原因,系政府政策调整、规划交更造成的,该情况下,要求答辩人继续按照合同约定支付违约金,对答辩人极不公平,因此,请求法院结合相关事实情况,变更违约金的计取时间。第四、因新冠疫情等不可抗力因素造成的办证延误时间应当相应顺延,不应计取违约金。因新冠疫情等不可抗力因素造成的办证延误时间应当相应顺延,不应计取违约金。目前升龙城项目各栋楼的不动产登记证正在办理过程中,因2020年初爆发的新冠肺炎疫情,致使答辩人停工停产,因此无法办理相应的产权登记手续造成办证延误,该段时间属于合同中约定的非自身原因导致的逾期办证,属于不可抗力,依照法律及合同约定办证期限,应当相应顺延。第五、原告与物业公司之间的物业费纠纷与本案房屋买卖合同纠纷不属于同一法律关系，依法应予驳回。原告与案外人物业公司存在物业服务合同关系,原告基于物业公司所提供的小区物业服务向物业公司支付了物业费,系其正常使用房屋中的正常支出,原告主张赔偿物业费用于法无据,不能成立。经审理查明：2013年9月5日，原告祁国忠与被告洛阳尚锦置业有限公司签订《商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买升龙城B区22幢2202号房屋，金额为598263元，交付期限为2016年5月30日前（交付时房屋应具备的条件为：经勘察、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用），关于产权登记的约定为出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人应按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金。当日，原告与被告签订《商品房买卖合同》补充协议一份，该协议中约定：如因出卖人的责任未能在约定时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。2016年6月4日，原告从被告处接收房屋。被告洛阳尚锦置业有限公司于2020年7月27日22号楼已取得不动产权登记证书。另查明,庭审中被告称由于政策调整及规划变更等原因导致升龙城项目的供电接入、消防验收等方面受到了直接的影响，导致升龙城项目手续审批出现暂停和顺延,造成了业主产权登记手续的滞后和拖延,被告在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是“因出卖人原因”所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任。以上事实已由生效裁判文书予以确认。被告向本院提交的升龙城B区22号楼同类逾期办证案件河南省洛阳市中级人民法院《民事判决书》中认定，升龙城B区22号楼从2019年7月6日起计算违约金。庭审中被告主张因新冠肺炎疫情，政府相关部门工作至今仍不正常，要求顺延办证期限。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据法律规定和原、被告双方签订《商品房预售合同》的约定，被告有义务将办理房产证所需资料报送产权登记机关备案，故对原告要求被告立即将办理房产证有关资料报产权登记机关备案的诉求，本院予以支持。依据《商品房预售合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记所需资料按要求报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款日万分之0.5向买受人支付违约金。被告于2016年6月4日向原告交付房屋后，至2020年7月27日履行上述义务，被告洛阳尚锦置业有限公司于2020年7月27日22号楼已取得不动产权登记证书。关于庭审中被告称由于政策调整及规划变更等原因，导致升龙城项目手续审批出现暂停和顺延,造成了业主产权登记手续的滞后和拖延,被告在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是“因出卖人原因”所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任的抗辩意见。本院认为，从被告提交的证据能够证明导致被告逾期办理产权登记备案的原因是规划变更和政策调整致使升龙城B区无法进行消防验收以及引起供电预警，该因素并非被告洛阳尚锦置业有限公司能够左右和控制。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。依据上述法律规定，本案中规划变更和政策调整等因素是被告洛阳尚锦置业有限公司所不能预见的，致使合同履行过程发生重大变化，该事实符合合同情势变更的构成要件。且原、被告双方签订的《补充协议》第十二条约定：“出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任”，本案中，造成办证逾期的因素有被告自身因素，也有非被告所能预见和左右的其他方面因素，故对于被告提出的变更违约期限的抗辩意见应酌情予以考虑。依据庭审中所查明的事实，升龙城B区的供电预警于2017年7月25日解除,涉案房屋在2017年8月29日正常供电，被告办理消防验收、规划核实等手续客观上必然需要一定的时间，且办理时间非洛阳尚锦置业有限公司所能控制，故综合全案情况，本院酌定在2017年8月29日正常供电后洛阳尚锦置业有限公司办理消防验收，规划核实等手续为10个月左右。因新冠肺炎疫情导致相关部门停工停产，被告抗辩该时间属于不可抗力，应予以扣除，本院予以支持。根据庭审情况及洛阳市房地产行业复工情况，本院酌定2020年2月1日至2020年2月23日期间的23天可顺延办证期限。据此，本案从2019年7月29日起计算违约金较为符合客观实际。合同约定的违约金标准为日万分之0.5符合法律规定，本院予以支持。综上，违约金以总房款598263元为基数，按照日万分之0.5的标准自2019年7月29日起计算至洛阳市涧西区升龙城B区22幢的不动产首次登记完成之日（即2020年7月27日）止（已扣除因新冠肺炎疫情引起的停工停产23天）共计10918.3元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告洛阳尚锦置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告祁国忠支付违约金10918.3元；二、驳回原告祁国忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费372元，由被告洛阳尚锦置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省洛阳市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省洛阳市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审判员 高 晋二〇二〇年十二月二十五日书记员 闫帅辉