大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0293民初2161号 原告：亿达物业服务集团有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区软件园知音园**，统一社会信用代码：91210231723451243K。 法定代表人：王娜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李洪双，女，1990年9月10日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省凌源市。 被告：窦广前，男，1979年6月30日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。 委托诉讼代理人：刘子勋，北京市盈科（大连）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭毅，北京市盈科（大连）律师事务所实习律师。 原告亿达物业服务集团有限公司（以下简称亿达物业公司）与被告窦广前物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿达物业公司的委托诉讼代理人李洪双及被告窦广前的委托诉讼代理人刘子勋、郭毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付拖欠的2015年5月1日至2020年6月30日期间的物业费48,840.30元。事实和理由：大连市中山区人民法院于2019年12月6日10时止2019年12月7日10时在京东网络司法拍卖平台进行拍卖大连甘井子区红凌路燕南园12号14层2号房屋，拍卖网竞拍公告第八条明确规定：“所有涉及的相关欠费（包括但不限于水费、电费、燃气费、物业费、取暖费）、税费及办理权证所需费用，按照当地法律规定标准，由买受人自行了解并承担”。被告于2019年12月19日司法竞得大连市甘井子区红凌路燕南园12号14层2号房屋（面积302.98平方米）。原告与大连软件园发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为东方圣克拉小区提供物业服务，物业费标准为2.6元/平方米/月。按照上述拍卖公告约定，被告应向原告交纳东方圣克拉一期11-01-1402号房屋自2015年5月1日至2020年6月30日期间的物业费48,840.30元。经多次催缴，被告仍未交纳，现原告诉至法院，请求判如所请。 被告辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原、被告之间自2019年12月19日后才形成了合同关系，所依据的基础是前期物业服务合同，所依据的条款为合同第6条。2019年12月19日之前原告与被告之间无合同关系，原告主张权利缺乏合同基础；二、本案不存在法律债务关系，原债务人并没有把债务转移给被告，不需要征得原告的同意，因此原告向被告主张权利缺乏法律依据；三、2019年12月19日缺欠被告从未接受原告任何的服务，当时被告不是该房屋的业主。2019年12月19日前原告与邱永国之间为合同关系，且原告已经向邱永国主张过权利；四、京东拍卖的拍卖公告是法院作出的免责声明，并非合同要件，法院声明的内容应由存在合同关系的各方另行协商或解决，法院对此不承担责任。原告不能依据法院的公告向被告主张权利，即无法律依据也无事实依据；五、原告至今没有举证证明原告是否向原业主交付过案涉物业，原告也没有举证证明邱永国是否缴纳过2015年之前的物业费。至于2019年12月19日之后的物业费因被告现已取得案涉房屋所有权，被告同意承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《东方圣克拉（南区）前期物业服务合同》、（2019）辽0202执2246号《执行裁定书》、《拍卖公告》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经法庭审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年4月20日，原告（曾用名为“大连亿达物业管理有限公司”）与案外人大连软件园发展有限公司签订《东方圣克拉（南区）前期物业服务合同》，约定，由原告为位于大连市小区提供物业服务。住宅物业费标准2.6元/月/平，公建物业费标准2.2元/月/平；按季度缴纳，于每季度首月10日内向原告交纳当期物业费。合同同时约定了包含违约责任等其他权利义务。合同签订后，原告即为东方圣克拉（南区）小区提供物业服务，案外人邱永国系案涉房屋原产权所有人。 2019年12月6日，大连市中山区人民法院在京东网司法拍卖网络平台上发出《拍卖公告》，将大连市甘井子区红凌路燕南园12号1单元14层2号房屋进行公开拍卖。《拍卖公告》上注明：所有涉及的相关欠费（包括但不限于水费、电费、燃气费、物业费、取暖费）、税费及办理权证所需费用，按照当地法律规定标准，由买受人自行了解并承担”。大连市中山区人民法院于2019年12月19日作出《执行裁定书》，裁定位于辽宁省大连市甘井子区房屋归被告窦广前所有，房屋所有权自该裁定送达买受人时起转移。 案涉房屋自2015年5月1日至2020年6月30日期间的物业费48,840.30元（2.6元/平方米/月×302.98平方米×62个月）未交纳。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告作为物业服务企业与开发商大连软件园发展有限公司签订《东方圣克拉（南区）前期物业服务合同》，对原、被告均具有约束力。原告已为东方圣克拉（南区）小区提供了物业服务，被告作为小区业主接受了物业服务，理应按照约定向原告支付物业费。本案争议的焦点是，被告是否应承担其自网络司法拍卖平台上竞买的房屋在其购买前由原业主拖欠的物业费。根据查明的事实，《拍卖公告》中明确载明“所有涉及的相关欠费（包括但不限于水费、电费、燃气费、物业费、取暖费）、税费及办理权证所需费用，按照当地法律规定标准，由买受人自行了解并承担”，内容详实具体，已尽到告知义务，系作为拍卖标的成功交易的条件之一。案涉房屋作为拍卖对象存在物业费欠费情形，其在参与竞买过程中并未对拍卖标的可能存在的权利瑕疵和附随义务向拍卖法院提出相应的异议，应视为其接受拍卖公告设定的权利义务，被告通过司法拍卖程序取得涉案房屋所有权，理应承担案涉房屋所欠的物业服务费用。故原告要求被告支付自2015年5月1日至2至2020年6月30日期间的物业费48,840.30元，于法有据，本院予以支持，对被告抗辩意见，本院依法不予采纳。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 被告窦广前于本判决生效之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司物业服务费48,840.30元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,021元，减半收取计510.50元，由被告窦广前负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  高琳琳 二〇二〇年十二月十六日 法官助理李纯 书记员胡婉莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。