河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终16400号上诉人（原审原告）：林某1，男，汉族，1989年12月20日生，住址南京市六合区。委托诉讼代理人：张博，河南律旗律师事务所律师。委托诉讼代理人：任园园，河南律旗律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：河南无限城商业管理有限公司，住所地郑州市**德化街德化大厦**，统一社会信用代码：91410103092251754E。法定代表人：张利娜。委托诉讼代理人：张建辉，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚镇宇，该公司员工。上诉人林某1因与被上诉人河南无限城商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初10341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月14日公开开庭审理了本案。上诉人林某1的委托诉讼代理人张博、被上诉人河南无限城商业管理有限公司的委托诉讼代理人张建辉、姚镇宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。林某1上诉请求：撤销一审判决第三项，改判被上诉人返还（赔偿）上诉人罚款、运营服务费、装修损失、营业损失、保证金损失等共计113953元（不服一审判决金额为113954元）。事实和理由：一、被上诉人无权解除上诉人与河南大正投资置业有限公司（以下简称大正公司）签订的《租赁协议》，即便是大正公司亦无权单方解除《租赁协议》。上诉人与大正公司签署《租赁协议》，后与被上诉人签订《物业服务协议》、《运营服务协议》。上诉人一直按时缴纳租金，并缴纳履约保证金15768元。根据合同相对性，被上诉人作为物业提供者是无权解除上诉人与第三人签订的《租赁协议》。被上诉人直至一审才出示授权文件，其以自己名义径行向上诉人发出《撤铺告知函》、《解除合同通知函》，不具备法律效力。上诉人经营过程中，虽出现部分投诉现象，但上诉人均进行了有效解决，未给出租方大正公司造成损失。从被上诉人一审提供的市场监督管理局投诉单和公安机关出警记录看，上诉人大半年经营中，仅出现数例投诉，且相关部门并未进行处罚，上诉人不存在根本违约，大正公司无权解除双方之间租赁协议。二、因被上诉人违约、违法行为，致使上诉人无法继续经营店铺，被上诉人应承担上诉人各项损失。其中，租赁房屋时上诉人向大正公司缴纳履约保证金15768元。上诉人租赁商铺进行了装修，向郑州双振装饰工程有限公司缴纳装修费用达46000元，向被上诉人缴纳装修围挡费2192元。因被上诉人违法越权行为，应当赔偿上诉人全部装修损失共计48192元。因被上诉人的行为，上诉人无法继续租赁店铺，应赔偿2020年5月1日期间，被上诉人单方关闭店铺10多天，和2020年7月1日开始，上诉人店铺被彻底关闭至少三个月营业损失，暂计10000元。三、被上诉人应返还罚款5000元，运营服务费34994元。1.被上诉人2020年5月1日收取罚款5000元，其自行制定的《商家违规处理细则》、《运营管理规定》，从未向上诉人出示过，不具有任何效力。2.上诉人未享受到被上诉人的运营服务，被上诉人应退还上诉人缴纳的服务费用总计34994元。河南无限城商业管理有限公司辩称，一、一审判决除9460元的物业保证金外，其他认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二、对上诉人的违约行为，大正公司有权解除租赁合同。理由如下：上诉人的店铺在短短几个月的期间就遭到了多达十几起投诉举报，其经营行为严重违反租赁合同第12.5条和第13.2条的约定，不仅没有严格按照租赁合同的约定合法经营，还对大正公司的声誉造成一定程度的损害。因此大正公司根据合同法第93条第2款的规定享有约定的合同解除权。三、关于被上诉人未向上诉人出示大正置业公司的授权委托书，向其发出的《撤铺告知函》和《解除合同通知函》是否具有法律效力的问题，答案是肯定的。被上诉人在发出《撤铺告知函》、《解除合同通知函》之前，也就是2020年7月1日已明确取得大正公司解除租赁合同的授权，而且从两份文件的文字表述来看，解除租赁合同的意思表示是被上诉人以大正公司名义作出的。既然大正公司对租赁合同享有解除权，被上诉人又取得了大正公司的授权，根据民法总则中关于代理的规定，租赁合同自2020年8月10日已经解除。四、关于被上诉人向上诉人发出的《解除合同通知函》中解除运营服务协议和物业服务协议的部分是否具有法律效力的问题，答案同样是肯定的。上诉人2020年5月11日自行书写的保证书载明：我是悠然生活馆负责人林某1，因2020年4月30日顾客发生纠纷，造成顾客报警，给河南无限城商业管理有限公司造成了严重的负面影响，现保证以后遵纪守法合法经营，严格遵守河南无限城商业管理有限公司各项制度管理，如有违反自愿接受撤场。由此可知，上诉人违反河南无限城商业管理有限公司管理制度的行为，可视为其与被上诉人之间解除相关协议的条件。同时运营服务协议第6.1条和物业服务协议第7.1条均约定了在上诉人严重违反河南无限城商业管理有限公司相关规章制度的情况下，被上诉人享有解除协议的权利。因此被上诉人根据合同法第93条第2款的规定，对于运营服务协议和物业服务协议，享有约定的解除权。被上诉人对上诉人作出的解除该两份协议的意思表示具有法律效力。这两份协议2020年8月10日已经解除。另外从实际情况来看，租赁合同一旦解除，运营服务协议和物业服务协议就没有了存在的基础。五、上诉人主张的履约保证金、装修费、装修围挡、营业损失等费用均没有事实和法律依据。关于履约保证金、装修费和装修围挡费，属于上诉人与大正公司之间解除合同之后的善后事宜。被上诉人代理大正公司解除租赁合同的效力依法应由被代理人承担。上诉人不应向被上诉人主张。关于营业损失的问题，无论是租赁合同的解除还是运营服务协议和物业服务协议的解除，均是因为上诉人违约在先。六、上诉人主张运营服务费和罚款的返还没有任何事实和法律依据。关于运营服务费的问题，上诉人收取的运营服务费时间段为2019年12月15日至2020年6月30日，该部分费用为上诉人提供运营服务的对价。具体服务内容包括商业运营管理服务、经营规范管理、经营环境管理服务、客户关系管理服务等内容。既然上诉人已经接受了相应的服务，自然不应再要求返还运营服务费。另外，运营服务协议和物业服务协议的解除均是因为上诉人违约在先，被上诉人对该项费用无需返还。关于5000元违约金，2020年5月11日，上诉人对于其严重违约的经营行为向被上诉人书写保证书，当日依照商家违规处理细则的相关规定收取上诉人5000元的违约金。上诉人自愿依约缴纳违约金，属于真实的意思表示，被上诉人无需返还。七、根据物业服务协议第3.3条的约定，上诉人应在2020年6月25日之前缴纳下期的物业费，而不是2020年7月25日，上诉人根据物业服务协议的约定，有理由不予退还9460元的物业保证金。林某1向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告签订的《运营服务协议》、《物业服务协议》；2.判令被告向原告返还罚款、物业保证金、运营服务费等共计49454元；3.判令被告赔偿原告装修损失、营业损失、保证金损失、物品损失费等共计227960元；4.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年11月23日，原告林某1（乙方）与河南大正投资置业有限公司（甲方）签订《租赁合同》一份，约定甲方同意将郑州市二七区德化街36号无限城购物中心负一层B118号商铺出租给乙方使用。租赁期限为24个月，自2019年12月15日起至2021年11月24日止。乙方在该商铺内经营品牌为悠兰生活馆，经营品类为美容护肤，并应接受和服从甲方的统一经营管理。同日，原告林某1（乙方）与被告河南无限城商业管理有限公司（甲方）签订《物业服务协议》与《运营服务协议》各一份。2019年11月12日，悠兰生活馆（林某1）向河南大正投资置业有限公司交纳2019年12月15日至2020年3月14日期间的首期租金17346元及履约保证金15768元（包含合并意向金10000元）。2019年11月22日，悠兰生活馆（林某1）向被告河南无限城商业管理有限公司支付2019年12月15日至2020年3月14日期间的物业费14190元、管理费18921元、物业保证金9460元，2019年11月25日，悠兰生活馆向被告河南无限城商业管理有限公司支付装修管理费946元、围挡费2192元，共计3138元。2020年4月19日、4月29日、7月1日，有顾客与悠兰生活馆因消费产生纠纷报警，郑州市公安局解放路分局治安管理服务大队接警处理。2020年4月24日、5月25日、5月27日、6月5日，分别有顾客向郑州市市场监管投诉举报平台投诉悠兰生活馆。2020年5月11日，林某1书写《保证书》一份，载明“因2020年4月30日与顾客发生纠纷，造成顾客报警，给无限城商场造成了严重的负面影响，现保证以后遵纪守法、合法经营，严格遵守无限城商场各项制度管理，如有违反，自愿接受撤场撤店处理”。2020年5月11日，悠兰生活馆向被告河南无限城商业管理有限公司交纳罚款5000元。2020年5月10日，有顾客在新浪微博发布关于悠兰生活馆收费乱象问题，被告河南无限城商业管理有限公司工作人员与原告林某1在微信中联系，称“市政府接到实名投诉已成立专项调查组严厉查办二七区美容护肤行业，做好闭店撤场准备”，原告林某1问“房租和押金你们怎么说”。2020年7月11日，被告将《撤铺告知函》张贴在原告的店铺内，并拍照通过微信发送给原告。2020年8月10日，被告将《解除合同通知函》张贴在原告店铺内，并拍照通过手机短信（彩信）发送给原告。另查明，2019年11月28日，悠兰生活馆向郑州双振装饰工程有限公司支付装修费46000元。2020年7月1日，河南大正投资置业有限公司向被告河南无限城商业管理有限公司出具授权委托书，载明“针对悠兰生活馆违规经营，屡次被顾客投诉、报警，造成不良社会影响的事实，河南大正投资置业有限公司授权河南无限城商业管理有限公司根据双方签订的有关协议的约定，向悠兰生活馆发出撤铺告知函、解除合同通知函”。2020年7月1日，被告对原告商铺断水断电，7月10日被告向原告发出撤铺通知并关闭店铺，原告为维护自身权益，诉至本院。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，原告与被告签订的《运营服务协议》、《物业服务协议》及原告与河南大正投资置业有限公司签订的《租赁合同》，系各方当事人的真实意思表示，为合法有效的合同。2020年5月11日，原告自行书写的《保证书》载明“现保证以后遵纪守法、合法经营，严格遵守无限城商场各项制度管理，如有违反，自愿接受撤场撤店处理”，因原告多次违反规定被顾客投诉，原告写下《保证书》，原告称该《保证书》系被迫写下，但未提供证据予以证明，本院不予采信。后原告又出现多次被投诉等违反商场管理规定的行为，被告在取得河南大正投资置业有限公司的授权后，向原告发出《撤铺告知函》及《解除合同通知函》，故原被告之间的《运营服务协议》及《物业服务协议》于2020年8月10日解除。原告要求被告退还罚款5000元的诉讼请求，因双方在合同中有明确约定，且该罚款系在原告书写《保证书》的当日交纳，原告当时对此并无异议，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告退还物业保证金9460元的诉讼请求，被告辩称原告迟延交付下期物业费，但依据合同约定及前期物业费交付情况，原告应于2020年7月25日之前交付下期物业费，但原被告双方在2020年7月1日已经产生纠纷，7月10日被告向原告发出《撤铺告知函》，在此情况下原告未交付下期物业费不构成违约，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告退还运营服务费34994元的诉讼请求，依据合同约定，每月运营服务费为6307元，被告辩称原告交纳的34994元运营服务费系2019年12月15日至2020年6月30日期间的费用，本院予以采信，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告赔偿其装修损失48192元及保证金15768元的诉讼请求，被告仅接受河南大正投资置业有限公司的委托向原告发出解除合同通知，被告并非《租赁合同》的合同相对人，15768元的保证金收取方亦为河南大正投资置业有限公司，故原告向被告提出该项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付营业损失110000元的诉讼请求，因原告违约造成合同解除，故本院不予支持。原告要求被告赔偿物品损失24000元的诉讼请求，因原告未提供证据证明其实际损失，且庭审中被告表示原告可以将其物品搬离，故该项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告与被告2019年11月23日签订的《运营服务协议》及《物业服务协议》于2020年8月10日解除；二、被告河南无限城商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告林某1退还物业保证金9460元；三、驳回原告林某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2730.6元，由被告河南无限城商业管理有限公司负担93元，原告林某1负担2637.6元。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，关于上诉人林某1上诉称被上诉人无权解除其与大正公司签订的《租赁协议》的上诉理由，被上诉人系接受大正公司委托向林某1发出解除通知，故上诉人林某1该项上诉理由本案不予审查。关于上诉人林某1上诉主张退还的运营服务费34994元，系依合同约定收取的2019年12月15日至2020年6月30日期间的费用，被上诉人河南无限城商业管理有限公司的辩称本院予以采纳，林某1要求退还的理由无事实依据，不予支持。林某1主张被上诉人退还其保证金15768元，收取方为大正公司，其该项主张不予采纳。关于林某1主张的装修费用及营业损失，因系其违约致使大正公司与其解除合同，一审法院未予支持并无不当。关于林某1主张退还罚款5000元，有双方合同约定，及在《保证书》书写当日交纳，其该项上诉请求不予支持。综上所述，林某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2579元，由上诉人林某1负担。本判决为终审判决。审判员  石卫华二〇二〇年十二月二十九日书记员  李丰汝