江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0113民初6559号原告：南京优客商业管理有限公司，统一社会信用代码91320106562866551G，住所地江苏省南京市栖霞区燕子矶街道栖霞大道大瓜园**。法定代表人：樊奕明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈志毅，江苏德序律师事务所律师。被告：南京科艺服装厂，社会统一信用代码91320113135470026M，住所地江苏省南京市栖霞区中央门外栖霞大道大瓜园。投资人：李阳，该公司负责人。被告：李阳，男，1962年5月9日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。以上二被告共同委托诉讼代理人：王仁桃，江苏新高的律师事务所律师。以上二被告共同委托诉讼代理人：郭添情，江苏新高的律师事务所实习律师。原告南京优客商业管理有限公司（以下简称优客公司）与被告南京科艺服装厂（以下简称科艺厂）、李阳房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年10月22日立案受理后,依法由审判员朱悦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告优客公司的法定代表人樊奕明及其委托诉讼代理人陈志毅、被告科艺厂的投资人李阳、被告李阳及其二被告的共同委托诉讼代理人王仁桃、郭添情到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告优客公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告连带给付原告承租房屋附着物及内部装潢装饰补偿款250万元；2、两被告连带给付原告拆迁补助费（含设备迁移费）732000元;3、两被告连带给付原告停产停业损失补偿46万元；4、两被告连带给付原告移机费115080元；5、两被告连带返还原告16万元的押金；6、本案诉讼费用由两被告承担。庭审中，原告优客公司将诉讼请求变更为：1、请求判令两被告连带给付原告装修补偿费2619000元;2、两被告连带给付附着物补偿款717644元；3、两被告连带给付设备拆除搬迁费用465283.04元；4、两被告连带给付停业补偿费290801.9元；5、两被告连带给付移机费102100元；6、两被告连带返还16万元的押金；7、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：经出租方被告科艺厂同意，2015年10月22日原告法定代表人控股的南京瑞南鑫电子科技有限公司（以下简称瑞南鑫公司）因生产经营需要作为承租方与原承租方祁某、出租方被告科艺公司就坐落于南京市的城市雅居1-4楼房屋签订《租赁合同》，租赁期限8年，从2015年10月22日至2023年10月21日止，原承租人祁某将99间单身公寓的附合装饰装修及未形成附合的装饰装修物、配套设施一并转让给瑞南鑫公司，该合同约定租赁项目所在土地在租赁期内因政府征用，建筑物和附着物需拆迁时合同自然终止，互不承担违约责任，建筑物和附着物以及建筑结构的拆迁补偿归被告科艺厂（不含瑞南鑫公司自祁某处转让的全部设施），内部装潢拆迁补偿归瑞南鑫公司，其他按国家相关政策和规定执行，本着谁投资谁受益的原则双方不得侵占对方权益。被告科艺厂的资产于2005年改制后归被告李阳所有。因接手的房屋部分装修已经陈旧，瑞南鑫公司在承租后于2016年7月与南京捷默建设工程有限公司签订装修合同，对上述房屋进行了部分装饰装修，共花费113.4万元，以方便租赁经营。2018年3月20日，因实际经营需要，原告与两被告协商后约定租赁合同的承租方变更为原告，租赁合同的合同内容及各项条款继续有效，两被告同意原告在确保房屋本身安全和改造后使用安全的前提下对租赁房屋进行适合经营需要的改造。因南京市栖霞区人民政府作出的宁栖府征字［2016］第010号《南京市栖霞区人民政府房屋征收决定》，原告承租房屋被划入征收范围。两被告与征收部门签订了征收补偿协议，原告多次与两被告协商征收拆迁补偿事宜，但两被告承诺给予的补偿远低于原告因征收拆迁获取的合法利益。为维护合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。被告科艺厂辩称，科艺厂是按照非住宅生产用房进行征收补偿的，并非按照非住宅营业用房进行征收补偿。原告是否在科艺厂承租房屋，对科艺厂征收补偿数额不产生影响。租赁合同约定的原告的征收补偿仅为原告租赁期间添附的内部装修，其他补偿与原告无关。原告履行合同过程中存在违约行为，原告拒绝搬迁、对抗拆迁，导致被告科艺厂拆迁利益受损。原告还有租金48219.18元、违约金37852.05元及水电费等费用未付，被告科艺厂确实收到押金16万元，但原告交纳的押金因原告违约不符合退还条件，请求在本案中一并处理原告未付的费用。原告主张的除约定装修外，其他没有事实、法律依据。原告主张的移机费用，因在拆迁过程中原告未提供征收办要求的相关移机证据，被告获得的移机费用不含原告部分，该费用是其他的租户提供的。被告科艺厂虽然在瑞南鑫公司与祁某之间的转让协议盖骑缝章，但科艺厂向原告明确说明科艺厂不承担责任也不参与，转让协议所附的清单内容科艺厂不清楚，科艺厂仅知晓转租事实。清单内容大部分为电器和配套设施，99间房内部装修可移动的均在征收中可以移走，如果原告认为违法拆迁，只能向违法征收人要求补偿。99间内部装修科艺厂按照合同约定也愿意支付该部分征收补偿。原告主张的隔墙补偿，该隔墙是科艺厂自己做的早就存在，该补偿属于科艺厂所有。原告提交的证据材料涉及装修的只有37.3万元，科艺厂对该证据也不认可。被告李阳辩称，被告李阳作为本案被告主体不适格，李阳并非出租人也不是被征收人。经审理查明，2001年1月5日，经相关部门批准，南京科艺服装厂、南京帝豪企业集团公司、南京帝豪建筑装饰工程公司、南京帝豪制衣有限公司、南京冰火岛餐饮娱乐公司等五家企业作价整体转让给个人，土地、电力等设施实施租赁，改制为私营企业。2001年1月18日，南京市栖霞区人民政府燕子矶街道晓庄村民委员会（后名称变更为南京市栖霞区燕子矶街道晓庄村社区居民委员会，以下简称晓庄村委会）与李阳签订《企业产权转让协议书》，晓庄村委会将上述五家企业的资产转让给李阳。2015年8月28日，祁某作为甲方转让方、瑞南鑫公司作为乙方承接方签订《转让协议》一份，主要内容为“甲方将位于南京市晓庄栖霞大道大瓜园1号城市中的形成附合的装饰装修物和未形成附合的装饰装修物及其配套设施转让给乙方。甲乙双方商定转让费为180万元……”。在该《转让协议》附件《清单》中，主要内容为“甲方承租的栖霞大道大瓜园1号百安宾馆客房楼，2014年8月开始装修，11月底装修完毕，12月底正式以城市雅居名义对外出租17平方米-29平方米的99间单身公寓，内部装修构成：1.5万元／每间×99间，电器48万元，配套设施5万元，合计201.5万元，甲乙双方合意转让费为180万元整人民币，清单上所有财务交接完毕，水电结清”。被告科艺厂盖章、被告李阳签字确认。2015年10月22日，瑞南鑫公司作为承租方乙方、被告科艺厂作为出租方甲方（被告李阳以被告科艺厂名义签字并加盖科艺厂公章）签订《租赁合同》一份，主要内容为“出租项目：四层楼房和楼前停车场。因原承租方祁某提出转让，经出租方同意，现有出租方直接与承租方签订本租赁合同。移交合同由原承租方祁某与乙方另签立，甲方不参与也不承担任何责任。本租赁合同签订完成原合同自然终止。场地地址：栖霞大道大瓜园1号。场地范围：按图纸红线划定租赁范围；租期共8年，从2015年10月22日至2023年10月21日止；租金以年交方式，租金不含税。前四年年租金80万元整，后四年年租金88万元整。乙方在交付第一期租金同时按年租金的20%交16万元作为履约保证金，租赁期满后，乙方能正常履约，甲方无息退还16万元履约保证金；乙方依约交付租金，乙方如不按期交付，甲方有权罚没履约保证金，并有权终止合同收回全部出租项目；租赁项目所在土地在租赁期内因政府征用，建筑物和附着物需拆迁时合同自然终止，互不承担违约责任，建筑物和附着物以及建筑结构的拆迁补偿归甲方（不含乙方从原承租方手中转让过来的全部设施见清单），所有内部装潢拆迁补偿归乙方，其他按国家相关政策和规定执行，本着谁投资谁受益的原则双方不得侵占对方权益”。2016年12月28日，南京市栖霞区人民政府作出宁栖府征字[2016]第010号《南京市栖霞区人民政府房屋征收决定》及《锦湖轮胎周边城中村危旧房改造项目房屋征收公告》，原告承租的房屋在上述征收范围内。2017年3月25日，被告科艺厂出具了交款单位为樊奕明、收款事由为履约保证金的16万元收据。2018年3月20日，被告李阳作为出租方甲方、原告作为承租方乙方签订《租赁合同》一份，主要内容与2015年10月22日瑞南鑫公司与科艺厂的《租赁合同》内容一致，另备注“因实际经营需要，经甲乙双方协商一致，原（甲方）南京科艺服装厂与原（乙方）南京瑞南鑫电子科技有限公司2015年10月22日签订的租赁合同内容及各项条款继续有效。在此基础上双方于2018年3月20日补签修改此合同甲方和乙方，其余内容不变。原甲方变为李阳，原乙方变为南京优客商业管理有限公司”。2018年3月21日，原告作为乙方与被告李阳作为甲方签订《租赁合同补充说明》，主要内容为“甲、乙双方于2018年3月20日签订了租赁合同，现乙方南京优客商业管理有限公司（以下简称乙方）因经营和完善手续需要，经与甲方李阳（以下简称甲方）友好协商，对合同第一页第二条第1条修改为：甲方同意乙方在确保房屋本身安全和改造后使用安全的前提下，允许乙方对承租房屋进行适合乙方经营需要的改造、同意乙方用于经营房屋租赁、出租；单身公寓租赁、出租，但是不得擅自转让。乙方必须依法按规经营，乙方独自负责申办经营所需全部手续，承担经营和安全的全部责任”。后原告实际交纳房屋占有使用费至2018年10月21日。2018年9月20日，南京市栖霞区房屋征收管理办公室（以下简称区征收办）与被告科艺厂签订《协议书》，约定区征收办对包括原告承租房屋在内的被告科艺厂的建筑、构筑物及附着物进行征收及货币补偿，科艺厂于2018年12月16日搬迁完毕，并将所有建筑、构筑物及附着物移交区征收办拆除。区征收办按照《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》及《南京市国有土地上房屋征收补偿补助奖励规定》中非住宅房屋中的生产用房标准对科艺厂进行了货币补偿。在《协议书》附件《南京市非住宅房屋征收测算汇总表》中，总补偿金额为29390621元，其中：1、房屋补偿款18362832元；2、设备拆除搬迁费1469027元（按房屋补偿款8%计算）；3、停业补偿费918142元（按房屋补偿款5%计算）；4、附属物、装修补偿费7546242元；5、移机费115080元；6、不可搬迁设备补偿款885742元；7、其他补偿费93556元（简易房）。2018年11月14日，被告李阳以被告科艺厂名义在拆迁房屋交接单上签字确认，已将科艺厂全部建筑、构筑物及附着物交由拆除。就原告承租案涉房屋的具体面积及坐落，以本院自征收部门调取的《协议书》附件中的《栖霞区房屋征收入户勘查记录表》为依据，原、被告双方均认可为表3-1的2680.92㎡（在附件《房屋调查丈量勘误表》中载明该部分实为2748.6㎡）。上述事实，有当事人的陈述、举证、人民法院生效裁判文书及本院庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，被告科艺厂被征收的房屋，从本院自征收部门调取的材料反映并无产权证及建设工程规划许可证，两被告也未提交，故案涉《租赁合同》应属无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。故案涉《租赁合同》虽无效，但合同就案涉房屋被征收时合同双方对拆迁利益的分配仍应适用。原告主张两被告连带承担民事责任，因2018年3月20日的《租赁合同》已明确就瑞南鑫公司与被告科艺厂于2015年10月22日的《租赁合同》出租方由被告科艺厂变更为被告李阳及承租方由瑞南鑫公司变更为原告，故被告李阳作为合同主体应承担合同义务。而就被告科艺厂虽已不再是合同主体，但被告科艺厂作为被征收人目前占有案涉房屋的相关拆迁利益，且被告科艺厂也坚持其系适格主体，综合被告科艺厂个人独资企业的性质，故两被告应承担连带责任。就原告主张的各项诉请，本院分别认定如下：1、就原告主张的装修补偿费2619000元、附着物补偿款717644元。在征收部门调取的《协议书》附件中《南京市非住宅房屋征收测算汇总表》中征收部门给予被告科艺厂附属物、装修补偿款共计7546242元。在附件《南京市国有土地上房屋征收室内装饰装修及附着物补偿分户估价表》中，该7546242元分为室内装饰装修评估补偿金额5585674元（由附件《南京科艺服装厂房屋装饰装修明细表》组成）和附着物补偿金额1960568元（由附件《南京科艺服装厂附着物明细表》组成）。因案涉《租赁合同》约定“租赁项目所在土地在租赁期内因政府征用，建筑物和附着物以及建筑结构的拆迁补偿归甲方（不含乙方从原承租方手中转让过来的全部设施见清单），所有内部装潢拆迁补偿归乙方”。而在《转让协议》的附件清单中不能明确看出清单所列项目包含在《南京科艺服装厂附着物明细表》中标示为位置为3-1的案涉房屋的附着物中，且案涉房屋现已拆迁，故本院对原告主张的附着物补偿款不予支持。就室内装饰装修评估补偿金额5585674元系附件《南京科艺服装厂房屋装饰装修明细表》（由江苏大新房地产资产评估测绘造价咨询有限公司评估作出）各项组成，在该明细表中就案涉房屋的装饰装修明确为：位置3-1面积2748.6㎡为1869048元。因案涉房屋早已被拆除，无法查明科艺厂的原始装潢及原告的后期添附，故本院酌定原告的装饰装修补偿为1401786元（1869048元×75%）。2、就原告主张的设备拆除搬迁费465283.04元、停业补偿费290801.9元。因原告承租房屋从事公寓出租，系非住宅营业用房。而征收部门系以非住宅生产用房的标准对被告科艺厂进行货币补偿。根据《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》及《南京市国有土地上房屋征收补偿补助奖励规定》的规定，非住宅营业用房和非住宅生产用房的停产停业损失及设备迁移费的补偿标准均不同，故如以科艺厂按照非住宅生产用房标准获取的停产停业损失及设备迁移费按照承租房屋的面积给予原告以非住宅营业用房标准的停产停业损失及设备迁移费，实为不妥。故原告在本案中主张的设备拆除搬迁费及停业补偿费，本院不予处理。3、就原告主张的移机费102100元。在本院自征收部门调取的《协议书》附件中《南京市非住宅房屋征收测算汇总表》中征收部门给予被告科艺厂移机费115080元，该115080元系附件《南京市栖霞区房屋搬迁补偿款测算表》各项明细组成，分别为：1、电话：8部、单价310，合计2480；2、有线电视：46台、单价400，合计18400；3、空调：315台、单价200，合计63000；4、太阳能：36台，单价200，合计7200；5、宽带：48端口、单价500，合计24000。虽然原告以前述附件《清单》、照片及江苏有线网络发展有限责任公司栖霞分公司出具的《证明》（该公司称原告共开数字电视和网络各91个终端，但《南京市栖霞区房屋搬迁补偿款测算表》中仅给予宽带合计48端口的移机费），因案涉房屋已被拆除，现无法查明案涉房屋实际安装的上述电话、有线电视、空调及宽带等物品，考虑到原告确实进行了安装，故本院酌定为4万元。上述各项拆迁补偿款合计1441786元。4、就原告主张被告退还履约保证金16万元，本院予以支持。就被告科艺厂主张原告应付租金及违约金在本案中一并处理，因案涉合同明确约定“租赁项目所在土地在租赁期内因政府征用，建筑物和附着物需拆迁时合同自然终止，互不承担违约责任”，且考虑到案涉房屋在2016年12月28日南京市栖霞区人民政府作出宁栖府征字[2016]第010号《南京市栖霞区人民政府房屋征收决定》及《锦湖轮胎周边城中村危旧房改造项目房屋征收公告》后，即已在征收范围内，故本院对被告主张违约金不予支持。对被告主张原告应付的房屋占有使用费，因被告科艺厂与区征收办就征收于2018年9月20日即签订了《协议书》，而原、被告双方对原告实际支付房租及房屋占有使用费至2018年10月21日均无异议，故2018年9月21日至2018年10月21日期间的房屋占有使用费65753元（80万元/年÷365天×30天）被告已无权收取，考虑到案涉《租赁合同》无效后财产的处理及双方当事人诉累，该多收取的65753元在本案中一并退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告南京科艺服装厂、被告李阳于本判决生效之日起十日内连带支付给原告南京优客商业管理有限公司各项拆迁补偿款合计1441786元，并退还保证金16万元及房屋占有使用费65753元。二、驳回原告南京优客商业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决规定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36638元，减半收取18319元，保全费5000元，由原告南京优客商业管理有限公司负担15319元，由被告南京科艺服装厂、被告李阳连带负担8000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  朱悦二〇二〇年十二月二十九日法官助理熊江燕书记员沈易茜