抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0404民初155号原告史建海，男，1955年8月15日出生，汉族，住抚顺市经济开发区。被告辽宁建荣物业服务有限公司，住所地抚顺经济开发区高湾街。法定代表人：袁艳玲，系该公司总经理。委托诉讼代理人：马巍，系该公司法律顾问。委托诉讼代理人：李雪，系该公司法务助理。原告史建海与被告辽宁建荣物业服务有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告史建海、被告辽宁建荣物业服务有限公司的委托诉讼代理人马巍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告于2011年8月30日入住抚顺市经济开发区高湾经济区高阳路7号楼1单元601号房屋，该房屋为顶楼，原告房屋入住后就发现顶楼多次潮湿，先后共有多处漏水点，经检查认定是下雨由墙外漏入屋内。由于漏水导致原告天花板剥落，墙皮脱落，地板变形，餐厅电灯损坏，家具受潮损毁，以上有照片为证，法官也到现场实际勘察。自2012年起，原告多次联系被告要求修复，被告一直不予理睬。至今被告仍不维修，在2014年5月13日，抚顺市望花区法院下发的（2014）抚开民一初字第00096号民事判决书中，也明确说明被告不履行维修义务，故判令原告支付物业费按70%支付。由于漏水日益严重，十分影响原告的正常生活，特向法院提出诉讼。依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条、第三十七条、第三十八条和《民法通则》第五条、第八十三条、第一百一十七条、第一百三十四条之规定，来院告诉：1、请求判令被告半个月内修复原告房屋漏水处，排除对原告房屋漏水的妨害，使原告能正常缴纳物业费；2、请求被告赔偿原告家庭财产损毁各项损失5万元整（误工费、修复费、人工费、材料费等各项损失），协助业主办理十年内没有办理的业主享有的权利；3、请求被告向原告支付精神损害赔偿；4、诉讼费由被告承担。被告辩称，物业公司对楼顶漏水不负有大型的维修义务，在质保期内有开发商及施工单位进行维修，质保期后可以启动维修基金进行维修，在原告诉开发公司的案件中法院已经告知原告与开发公司另行解决，同时被告并没有侵权人。从现场查看原告的房屋基本不漏，开发公司也对其进行了维修，原告主张的财产损失5万元没有事实依据，另案中法院对原告拖欠的物业费给予了30%的减免就是考虑到原告的房屋漏水及损失给与减免。原告的诉讼请求超过了诉讼时效，根据相关判决确认原告主张的漏水损失及相关的诉求曾经向地产公司提出，最终法院没有一并解决，让其另行处理，2013年9月29日交代了诉权，因此从程序上讲超过了诉讼时效。经审理查明，原告于2009年6月6日，以630271元的价格购买了建荣皇家房地产开发（沈阳）有限公司开发的位于皇家海岸一期7号楼1单元601号（建筑面积188.93平方米）的房屋。被告辽宁建荣物业服务有限公司是对原告园区进行物业服务的公司。原、被告于2009年9月签订了物业合同，约定每个月的物业费为283.40元。从2010年9月开始，因原告不予缴纳物业费，被告辽宁建荣物业服务有限公司遂起诉至本院，要求该案被告史建海支付拖欠的物业费以及延迟缴纳物业费的违约金，本院进行了经审理，于2014年5月13日作出（2014）抚开民一初字第00096号判决书，判决：一、被告史建海于本判决生效之日起十日内给付原告辽宁建荣物业服务有限公司物业费7935.00元。二、驳回原告辽宁建荣物业服务有限公司的其他诉讼请求。另外，判决书中载明：对房屋进行维修是物业合同中约定物业应承担的其中一项义务，被告不能仅因维修服务的瑕疵而拒绝支付全部物业费，本院酌情认定被告按70%的比例向原告支付从2010年9月至2013年12月31日拖欠的物业费7935.00元。本院于2020年7月9日，对抚顺经济开发区高湾经济区高阳路7号楼1单元601号进行了现场勘验，有原告史建海、被告辽宁建荣物业服务有限公司委托诉讼代理人马巍在场证明，勘验事实：①二楼书房顶4个角有泡水发霉痕迹，墙面有开裂、鼓胀情况（业主有简单修补）②二楼卧室业主修补后墙面开裂③顶层储物室修补后墙面有掉皮开裂情况④二楼窗户玻璃上有潮气（窗户已关严，大部分玻璃都有）⑤阳台地砖泡水后全部都重新更换了⑥大鱼缸木质底泡水后业主自己花费更换⑦卧室床头柜腿泡水开裂受损。另查，2013年，原告以侵犯眺望权为由向本院起诉建荣皇家房地产开发（沈阳）有限公司，要求其承担违约责任，按房屋现价值退还房屋价款、赔偿装修款及精神损害抚慰金。本院经审理，于2013年9月29日作出了（2013）抚开民一初字第177号判决书，判决建荣皇家房地产开发（沈阳）有限公司赔偿原告史建海43640.94元，并驳回原告史建海的其他诉讼请求。另外，判决书中载明：对于原告于庭审中提出的房屋质量及维修问题，因属另一法律关系，本院不予一并审理，原、被告可另行解决。本院认定的上述事实有原告提供的相关证据及原、被告签字确认的庭审笔录在案佐证，上述证据经庭审质证，可以采信。本院认为，原、被告双方签订的物业合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，故双方应严格按照合同约定履行义务。经本院于2020年7月9日现场勘查，考虑屋顶的发霉，墙面的开裂与鼓胀以及玻璃上的潮气，确认原告家屋顶漏雨的案件事实确实存在，需要进行屋顶漏雨的维修。关于原告请求判令被告半个月内修复原告房屋漏水处，并排除对原告房屋漏水的妨害，使原告能正常缴纳物业费的诉讼请求，本院认为房屋在保修期内出现漏水等问题，业主应向开发商主张权利，要求其提供维修服务，而超出保修期后，住宅共用部位存在漏水，可以向物业公司提出申请，物业公司报业主大会或业主委员会决定，再由物业公司向相关辖区建设（房地产）主管部门申请使用专项维修基金进行维修。本案中原告于2009年取得房屋，已超过了5年的最低保修期，因此对于房屋屋顶漏水的维修，需要使用专项维修基金进行维修。原、被告之间签订的物业管理服务协议中第二条明确约定：一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。即被告对于业主房屋屋顶具有维护和管理的责任。并且本院（2014）抚开民一初字第00096号判决书中判决原告按70%的比例支付拖欠的物业费，亦是对被告辽宁建荣物业服务有限公司应对原告屋顶漏水迟迟无法解决的问题负有一定责任的认定，故结合本案，被告辽宁建荣物业服务有限公司面对原告房屋漏水的情形，虽然不负有大型的维修义务，但应当负有查明原告家漏水原因、情况以及协助原告履行相关手续申请使用专项维修基金对屋顶漏雨进行维修的义务，关于被告主张原告的漏水损失及相关的诉求已于2013年9月29日交代了诉权，从程序上讲超过了诉讼时效的辩解，本院认为，本院于2013年9月29日作出的（2013）抚开民一初字第177号判决书中载明：对于原告于庭审中提出的房屋质量及维修问题，因属另一法律关系，本院不予一并审理，原、被告可另行解决。故原告在该案中关于房屋质量及维修的诉求并非是被驳回诉讼请求，其诉权并未消灭，且原告房屋需要维修的事实延续至今，原告依然享有依据物业合同要求物业公司履行义务的权利，故被告这一主张本院不予支持。关于原告请求被告赔偿原告家庭财产损毁各项损失5万元整（误工费、维修费、人工费、材料费等各项损失），协助业主办理各项十年内没有办理的业主享有的权利的诉讼请求，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中虽有墙面破裂、床头柜腿受损开裂等照片证明原告有财产损失，但原告并未提交维修费、人工费、材料费发票等票据证明具体损失金额，对于误工费的要求亦是于法无据，本院无法支持，另外，原告并未提交证据证明“十年内没有办理的业主享有的权利”具体为何种权利，因何没有办理，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告在庭审中提出因为房子的事情使其精神受到严重伤害，现在是中度抑郁并要求被告继续赔偿的诉讼请求，原告未提交医疗机构或者相关鉴定机构出具的鉴定意见，对于该项诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告辽宁建荣物业服务有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告查明原告家漏水原因、情况以及协助原告履行相关手续申请使用专项维修基金对屋顶漏雨进行维修。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由原告史建海承担315元，由被告辽宁建荣物业服务有限公司负担735元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至抚顺市中级人民法院。审 判 长  吕贤超人民陪审员  白雪梅人民陪审员  洪启峰二〇二〇年十二月二十六日书 记 员  赵思洋