广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初15105号原告（反诉被告）：佛山大件机械设备有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*****************，统一社会信用代码**************。法定代表人：江某某。委托诉讼代理人：陈健辉，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李蔼莹，广东都汇律师事务所律师被告（反诉原告）：佛山市亿莱鑫物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********************，统一社会信用代码**************。法定代表人：李某某。委托诉讼代理人：李发达，广东嘉得信律师事务所律师。原告佛山大件机械设备有限公司诉被告佛山市亿莱鑫物业管理有限公司租赁合同纠纷一案,本院于2020年7月1日立案后，被告提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本院适用简易程序于2020年11月17日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈健辉、李蔼莹，被告的委托诉讼代理人李发达到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2020年5月19日签订的《房屋租赁与管理合同书》无效；2.被告向原告返还租赁押金71250元、预付的租金23750元及支付利息（以95000元为本金从起诉之日起至实际清偿之日按年利率6%计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告向被告租赁位于佛山市南海区********“石山口”的厂房1200平方米，双方就租赁事宜协商后于2020年5月19日签订《房屋租赁与管理合同书》。原告向被告支付押金71250元以及预交1个月租金23750元，共计95000元。后原告对被告交付的租赁厂房进行测量时发现该厂房的面积仅为800多平方米，与双方约定的承租面积差距巨大，被告的行为属于欺诈。另外，被告至今未能够提供材料证明被告是该厂房的合法持有者，享有合法的出租权、处理权。原告亦未能提供该厂房已经完成消防验收和规划报建等证明材料。原告要求退回被告退回租赁押金以及租金，但被告拒绝履行退款义务。被告辩称，1.被告已经提交被告与业主的租赁合同，租赁期限为2020年4月1日至2030年3月31日，双方合同第五条约定被告有权出租，故被告具有合法出租权，与原告所称被告无权出租不符。2.在合同签订前，原告完全知晓租赁物的现状，原告衡量物业符合自身条件的情况下才与被告签订合同。3.被告已将涉讼物业于合同签订当日2020年5月19日交付给原告，原告直至7月5日占用租赁物且未支付租金，根据合同约定租赁期限为2020年5月19日至2020年3月31日，原被告签订的合同日期为2020年5月19日，根据租赁行业一般交易习惯，在合同签订后即原告按约支付租金及押金后，租赁物将移交给原告，在移交后对于涉讼物业原告是否实际使用并不影响原告实际占用涉讼租赁物的事实，原告选择空置及使用是原告个人行为，并不能否认被告移交租赁物的事实行为。在被告移交涉讼租赁物后租赁合同目的已经实现。另外，原告并未按照合同约定提前3个月书面通知被告要求退租及退回租赁物，该行为属于原告违约行为，故被告将原告押金予以没收符合合同约定。且根据涉讼合同第8.4条，合同终止则原告需将涉讼物业完好无损交还给被告，经被告审查后出具同意离场书后才能离场，否则被告可以收取两个月租金作为赔偿。因自2020年5月19日交付给原告，原告一直占用使用至7月5日，7月5日原告才将租赁物移交给新的租客，被告才进行签收，现原告仅支付一个月的租金，故原告请求退回租金请求应予以驳回。签订合同后原告终止合同时严重的违约行为，故应按照合同约定支付25天的免租期租金，故被告主张该时段租金合法有据。4.原告主张利息无合同及法律依据，且主张利息标准过高，根据合同7.5条约定原告中途退租，押金不予退回，更不用支付利息。根据合同8.5条约定在原告将租赁物交还给被告，押金如数退还，不计利息。5.原告提出的面积问题只是原告为其违约而提出的托词，涉讼物业面积足够原告使用，合同中并未约定面积。关于原告录音证据，录音时间为合同签订后，明显是原告为了违反合同约定而私自录制。退一步讲即使实际使用面积仅有900余平方米，未达成1200平方米，但被告提供大片空地及搭棚给原告使用，900平方米是套内实测面积，不包括公摊面积，按照一般交易习惯，应承担相应公摊面积的租金。在原告签订合同前多次进入涉讼租赁物，其已经知晓租赁物的现状，并在可以使用的情况下与被告签订合同，是原告自身真实意思表示，故应依约履行合同，而原告接收租赁物后要求终止合同，该行为严重违约，给被告造成巨大损失，故应驳回原告全部诉求。被告向本院提起反诉请求：1.原告向被告支付免租期租金损失19791元（租金以每月23750元计算共25天）；2.原告向被告支付中介费损失13000元；3.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：原告因工业生产需要，经佛山市中工伙伴地产经纪有限公司员工介绍，联系被告要求承租可使用厂房，后双方多次磋商后，在原告充分考察佛山市南海区********“石山口”禅炭路进大门正对大门右边仓物业，并充分认可上述物业现状、配套设施及周边环境后，要求承租涉讼物业。原告要求承租涉案物业后，双方于2020年5月19日签订了《房屋租赁与管理合同书》，约定由被告提供涉讼物业给原告使用，原告按月向被告支付租金及水电费。合同签订后，被告依约履行了合同义务，将涉讼物业交付给原告使用，同时在签订《房屋租赁与管理合同书》后，被告依约向中介公司支付中介费13000元，而原告却在接受涉讼物业后，以涉讼物业面积不够用为由，违反合同约定，要求解除合同，中途退租。在原告未向被告交接涉讼物业前，原告即向法院起诉要求解除合同。综上，原告中途退租，严重违反合同约定，造成被告巨大经济损失，应予赔偿。原告针对反诉辩称，1.原被告没有就涉讼物业办理交接手续，双方没有在租赁合同交接确认书中签字确认。被告故意不主动签订租赁合同交接确认书，故意隐瞒未交接厂房的事实，为了掩饰原被告在2020年5月19日签订租赁合同后经原告测量发现涉讼物业面积与约定的承租面积不符合。原告立即向被告提出异议，并于5月22日就解决履行合同事宜发送律师函给被告，被告5月28日出具函证明收到原告的律师函，但双方并未就合同履行事宜协商一致。2.据原告了解涉讼厂房未办理消防验收和规划报建，被告也未能提供相关证据、证明材料，根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷若干问题司法解释第二条规定，涉讼合同应当无效。3.被告反诉请求没有事实及法律依据，应予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的发票为原件，网上银行电子回单与发票相互印证，本院确认该部分证据的真实性；2.被告提交的中介费收据、转账明细、转账流水、员工证明及劳动合同相互印证，且原告确认由中介居间促成合同，故本院对该组证据的真实性予以确认；3.被告提交的厂房租赁合同为原件，原告未举证推翻，本院确认其真实性。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定以下事实：2020年5月19日，原告（承租方、乙方）于被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁与管理合同书》，约定：租赁物坐落佛山市南海区********“石山口”，厂房为禅炭路进大门正对大门右边仓、宿舍3间、办公室1间（未装修单间）；甲方将上述物业出租给乙方作为工业用途，租赁合同期自2020年5月19日起至2030年3月31日止；乙方充分认可上述租赁物现状、配套设施及周边环境，完全可以满足自己对租赁物的正常使用；每月租赁总租金23750元；合同期签订即日内，乙方应交3个月总租赁物（包括厂房、写字楼、宿舍等）租金金额的履约保证金71250元，预交1个月租金23750元，共计95000元，每月总租金每满36个月在原租赁费用的基础上递增15%；甲方给予乙方25天物业装修期，自2020年6月13日开始同时计算厂房、写字楼、宿舍租金；乙方于每月5日前交清当月的租金、物业管理费、上月水电费等所有相关费用；甲方所出租给乙方的厂房租赁物均按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租，乙方对租赁物基础设施的状况清楚了解并完全满足乙方对租赁物的实际使用需求；如乙方中途退租，应提前三个月书面通知甲方，经甲方同意后并没收乙方所有的履约保证金且乙方还需另行支付二个月的房租作为保证金，方可退租，如乙方未提前三个月书面通知甲方或双方未就提前终止合同达成协议，甲方有权没收全部履约保证金，且乙方还需另行支付三个月房租作为赔偿，乙方若私自撤离的，只要租赁物未再出租的，期间的租金及费用仍由乙方承担。《房屋租赁与管理合同书》共12页，其中包含了合同主文及《租赁场所安全管理协议书》、《消防安全责任书》、《安全生产责任书》及《租赁厂房交接确认书》。合同主文及《租赁场所安全管理协议书》均由两被告签章，《消防安全责任书》、《安全生产责任书》由承租人签章。原告持有的《房屋租赁与管理合同书》中《租赁厂房交接确认书》未经双方签章，被告未提交《租赁厂房交接确认书》。同日，被告员工黄春阳的账户收到案外人田小五转账的95000元，后转出13000元至案外人王静静的账户。被告出具两张收据，分别确认收到原告租用涉讼物业的押金71250元、一个月租金23750元。佛山市中工伙伴地产经纪有限公司出具收款收据，确认收到被告关于涉讼物业的中介费13000元，以实际到账为准。同日，原告向佛山市中工伙伴地产经纪有限公司转账支付11875元。佛山市中工伙伴地产经纪有限公司于2020年5月26日开具增值税发票，确认收到原告支付经纪代理费11875元。2020年5月22日，原告委托广东都汇律师事务所通过快递方式邮寄发出《律师函》，载明：根据原告提供的资料显示，原告向被告承租厂房1200平方米，后原告对被告交付的租赁厂房进行测量时发现该厂房的面积仅为800多平方米，与双方约定的承租面积差距巨大，另外，被告未能提供材料证明被告是该厂房的合法持有者，享有合法的出租权、处理权，亦未能提供该厂房已经完成消防验收和规划报建等证明材料，租赁合同存在无效的可能，因此，原告明确与被告解除合同，被告应自函件发出之日三天内返还租金押金和租金，同时，由于双方未办理厂房的交接手续，该厂房从未移交给原告使用，产生的损失概由被告自行承担。邮件于次日妥投签收。2020年5月28日，被告向原告回函称，原告完全知悉租赁物现状并已接受租赁物现状，现原告明确解除合同，被告同意自本函发出之日终止双方签订的租赁合同，因原告根本违约，应于收到本函后三日内按合同约定支付三个月的房租给被告。2020年7月1日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述，双方在5月21日办理交接时原告实地测量发现面积与被告承诺不符，所以原告当时提出异议，被告没有将涉讼物业交付给原告。被告陈述，涉讼物业未办理规划报建手续。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，涉讼物业未经批准建设，原、被告签订的《房屋租赁与管理合同书》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效，原、被告之间按无效合同清理结算处理。《房屋租赁与管理合同书》无效，因合同收受的财产应予返还，被告应返还租赁押金71250元予原告。双方没有签订《租赁厂房交接确认书》，被告未举证证明已将涉讼物业交付原告使用，故被告无权收取占有使用费，其预收的使用费23750元亦应返还予原告，本院对原告诉请被告返还使用费23750元予以支持，对被告诉请原告支付免租期租金损失19791元不予支持。被告作为出租方提供合法适租的租赁物为其必要的义务，原告作为承租方应尽合理谨慎注意义务，被告在明知没有报建的情况下仍将涉讼物业出租，原告没有审慎了解、查核承租标的性质便承租，因此致合同无效双方均存在过错，应当各自承担相应的责任，综合本案实际情况，本院对原告诉请利息、被告诉请中介费损失均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）佛山大件机械设备有限公司与被告（反诉原告）佛山市亿莱鑫物业管理有限公司于2020年5月19日签订的《房屋租赁与管理合同书》无效；二、被告（反诉原告）佛山市亿莱鑫物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金71250元予原告（反诉被告）佛山大件机械设备有限公司；三、被告（反诉原告）佛山市亿莱鑫物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还使用费23750元予原告（反诉被告）佛山大件机械设备有限公司；四、驳回原告（反诉被告）佛山大件机械设备有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）佛山市亿莱鑫物业管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费15180元（原告已预交），由原告佛山大件机械设备有限公司负担7400元，被告佛山市亿莱鑫物业管理有限公司负担7780元应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告佛山大件机械设备有限公司，本院不另收退。反诉受理费309.89元（被告已预交619.78元），由被告佛山市亿莱鑫物业管理有限公司负担。被告多预交的309.89元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二〇年十一月二十七日书记员  林浩成