辽宁省丹东市元宝区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0602民初1750号原告：张波，女，1968年1月24日出生，汉族，无职业，住丹东市元宝区。委托诉讼代理人：贾方，辽宁中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲伦，辽宁中天律师事务所实习律师。被告：丹东鑫泰房地产开发有限公司，住所地丹东市振兴区花园路**。法定代表人：年志尧，经理。被告：丹东鼎元村镇银行股份有限公司，，住所地丹东市元宝区江城大街**法定代表人：毛福亮，董事长。委托诉讼代理人：王泰俊，辽宁乾朗律师事务所律师。原告张波诉被告丹东鑫泰房地产开发有限公司（以下简称鑫泰房地产公司）、丹东鼎元村镇银行股份有限公司（以下简称鼎元村镇银行）所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张波的委托诉讼代理人贾方、被告鼎元村镇银行的委托诉讼代理人王泰俊到庭参加了诉讼。被告鑫泰房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张波向本院提出诉讼请求：1、请求确认丹东市元宝区房屋归原告所有；2、判令被告丹东鼎元村镇银行协助被告鑫泰房地产公司办理注销坐落于丹东市元宝区房屋抵押登记手续。事实和理由：原告与被告鑫泰房地产公司于2007年8月31日签订商品房买卖合同，原告购买丹东市元宝区房屋，并支付了全部房款634000元。2007年10月31日，被告鑫泰房地产公司给原告办理了住房分配通知书向原告交付房屋。2010年6月28日，被告鑫泰房地产公司给原告出具了正式发票，原告缴纳了契税、印花税、房屋维修基金，原告使用该房屋至今长达13年。2015年1月，被告鑫泰房地产公司将丹东市元宝区房屋抵押给被告鼎元村镇银行并办理了抵押登记，原告对此不知情。2018年原告向元宝区法院提起诉讼，原告与被告鑫泰房地产公司达成调解协议，确认原告与被告鑫泰房地产公司之间的房屋买卖合同合法有效，被告鑫泰房地产公司在2018年10月1日前协助原告办理房屋所有权证，该调解书已发生法律效力。因被告鑫泰房地产公司不配合办理过户手续，原告向元宝区法院申请强制执行。2020年7月，元宝区法院执行庭在执行过程中调取涉案不动产信息，发现涉案房屋于2015年1月由被告鑫泰房地产公司抵押给鼎元村镇银行。原告认为，被告鑫泰房地产公司取得涉案房屋初始登记后未通知原告办理房屋所有权转移登记。2015年被告鑫泰房地产公司隐瞒涉案房屋已经出售的事实，将涉案房屋抵押给被告鼎元村镇银行，鼎元村镇银行完全有能力了解涉案房屋已出售并由原告实际使用近十年的事实，未予审慎审查办理抵押登记，应属无效。原告已支付了全部房款占有使用至今，原告所享有的特种债权赋予其物权的优先效力，依法优于抵押权人的优先受偿权，故原告请求被告鑫泰房地产公司、被告鼎元村镇银行依法注销坐落于丹东市元宝区房屋抵押登记手续。被告鼎元村镇银行辩称：1、根据物权法的规定，不动产所有权以不动产登记为准，涉案江城大街332-3房屋登记记载的是鑫泰房地产公司，因此该房屋属于鑫泰公司所有，原告不是该房屋的权利人；2、根据物权法的相关规定，鼎元村镇银行已经依法取得了涉案房屋的抵押权并且予以登记，也经过人民法院判决予以确认。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告鑫泰房地产公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2007年8月31日，原告与被告鑫泰房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，主要约定原告购买被告鑫泰房地产公司开发的江城大街332-3号商业用房，总金额为634000元。2007年10月31日，被告鑫泰房地产公司为原告出具了住房分配通知书，将案涉房屋分配给原告居住。原告支付634000元购房款后，被告鑫泰房地产公司于2010年6月28日为原告出具了相应的销售不动产统一发票。原告于2010年7月9日交纳了案涉房屋的应缴税金25677元，于2010年7月10日交纳了物业专项维修基金5241元。2018年1月19日，原告曾向本院提起诉讼，请求确认其与被告鑫泰房地产公司签订的案涉房屋买卖合同有效，被告鑫泰房地产公司为其办理房屋所有权证；被告鑫泰房地产公司支付其逾期办证违约金。2018年5月25日，本院作出（2018）辽0602民初109号民事调解书，双方自愿达成协议：一、原告与被告鑫泰房地产公司签订的房屋买卖合同有效；二、被告鑫泰房地产公司于2018年10月1日前协助原告办理房屋所有权证……。该调解书已发生法律效力。2018年，被告鼎元村镇银行曾以借款合同为由，将被告鑫泰房地产公司、案外人辽宁安东建设安装集团股份有限公司诉至本院。本院于2018年12月21日作出（2018）辽0602民初1935号民事判决书，查明:2015年1月28日，被告鼎元村镇银行与被告鑫泰房地产公司签订《抵押合同》一份，将案涉房屋作为债务人辽宁安东建设安装集团股份有限公司清偿借款的抵押担保物提供担保。该案判决第四项载明：“原告丹东鼎元村镇银行股份有限公司对被告丹东鑫泰房地产开发有限公司所有的坐落于……坐落于元宝区建筑面积67.20平方米，房屋权属证书编号为丹房权证元宝区字第**的上述房屋享有优先受偿权。”判决生效后，被告鼎元村镇银行向本院申请强制执行，本院于2019年8月29日作出（2019）辽0602执1577号民事裁定书，裁定查封被执行人鑫泰房地产公司所有的其中位于丹东市元宝区房屋（即案涉房屋）。原告对上述执行提出异议，本院于2020年9月7日作出（2020）辽0602执异47号执行裁定书，认为原告提出的异议申请能够排除法院对案涉房屋的执行，故裁定中止对案涉房屋的执行。同年，被告鼎元村镇银行亦曾以借款合同为由，将被告鑫泰房地产公司及案外人邵丽洁、王海涛、丹东天圆建筑工程质量检测有限公司诉至本院。本院于2018年12月25日作出（2018）辽0602民初1931号民事判决书，判决：“一、被告邵丽洁、王海涛自本判决生效之日起二十日内偿还原告丹东鼎元村镇银行股份有限公司借款本金2000000元及利息……；四、被告丹东天圆建筑工程质量检测有限公司、丹东鑫泰房地产开发有限公司对上述一、二、三项的全部债务承担连带偿还责任。”判决生效后，被告鼎元村镇银行向本院申请强制执行，本院于2019年8月29日作出（2019）辽0602执1574号民事裁定书，裁定查封被告鑫泰房地产公司所有的案涉房屋。原告对上述执行提出异议，本院于2020年9月7日作出（2020）辽0602执异48号执行裁定书，认为原告提出的异议申请能够排除法院对案涉房屋的执行，故裁定中止对案涉房屋的执行。本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、完税证、专项维修资金专用收据、民事调解书、执行裁定书等及当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案中，原告与被告鑫泰房地产公司签订的案涉房屋的买卖合同合法有效，被告鑫泰房地产公司协助原告办理房屋所有权证已经生效文书确认，可以证实虽然案涉房屋登记的所有权人为被告鑫泰房地产公司，但原告已因买卖关系取得所有权，为案涉房屋的实际所有人。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条等相关法律规定，在不动产问题上发生权利冲突时，权利应当得到保护的顺序依次为：1、所有权调换形式的被拆迁人;2、交付全部或者大部分款项的消费者;3、建筑工程承包人的优先受偿权;4、抵押权;5、其他债权。2015，被告鑫泰房地产公司为案外人能顺利贷款，将包括涉案房屋在内的多套房屋作为抵押物抵押给被告鼎元村镇银行作为借款合同的担保，并办理了抵押登记，该抵押行为应为有效，被告鼎元村镇银行据此对涉案房屋享有优先受偿权，业经人民法院相关生效民事判决所判定。但原告作为涉案房屋的买受人，已先于被告鼎元村镇银行的抵押权按其与被告鑫泰房地产公司签订的《商品房买卖合同》交付了全部购房款，相应的合同义务全部履行完毕。因此，原告作为消费者所享有的权益，依据前述法律规定的立法精神，应依法优先于被告鼎元村镇银行对涉案房屋享有的前述抵押权人优先受偿权及一般债权得到保护。虽被告鼎元村镇银行已就案涉房屋办理了抵押登记，但不具备物权转移的效力，故原告要求被告鑫泰房地产公司与被告鼎元村镇银行解除在涉案房屋上所设定的抵押权，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决如下:一、确认原告张波为坐落于丹东市元宝区房屋的所有权人；二、被告丹东鼎元村镇银行股份有限公司自本判决生效之日起十日内协助被告丹东鑫泰房地产开发有限公司办理撤销坐落于丹东市元宝区房屋的抵押登记手续。案件受理费10520元，减半收取5260元，由被告丹东鑫泰房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审判员  孙玉秀二〇二〇年十二月七日书记员  马 丽