辽宁省开原市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1282民初3442号原告：蒋鑫，男，1996年3月18日出生，满族，住辽宁省开原市。委托诉讼代理人：高玉霞，系铁岭市银州区途安法律服务所法律工作者。被告：张延明，男，1967年4月5日出生，汉族，住辽宁省开原市。委托诉讼代理人：张冬明，系辽宁君扬律师事务所律师。被告：开原市吉平房地产开发有限公司，住所地开原市文化路**。法定代表人：朱国清。委托诉讼代理人：李龙，系该公司销售主管。原告蒋鑫与被告张延明、开原市吉平房地产开发有限公司（以下简称吉平公司）执行异议之诉一案，本院于2020年7月30日作出（2020）辽1282民初665号民事判决。原告蒋鑫不服该判决，向铁岭市中级人民法院提起上诉。铁岭市中级人民法院于2020年10月13日作出（2020）辽12民终1677号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院于2020年11月5日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，原告蒋鑫委托诉讼代理人高玉霞与被告张延明委托诉讼代理人张冬明、被告吉平公司委托诉讼代理人李龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋鑫向本院提出诉讼请求：1．判令停止对开原市香江家园小区26号楼一单元1-7-1号房屋的强制执行并解除对该房屋的查封；2．确认开原市香江家园小区26号楼一单元1-7-1号房屋归原告所有，被告吉平公司为原告办理房屋所有权登记手续；3．诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月22日富聿奎与被告吉平公司签订《香江家园25#-28#承包协议》，该协议约定以香江家园高层房源抵顶工程款。2017年5月22日被告吉平公司将本案涉诉房屋以工程款抵顶给富聿奎。2017年10月2日富聿奎与原告签订《建筑工程施工合同》，约定原告负责26#楼内外墙抹灰，以本案涉诉房屋抵顶工程款，原告将工程完工后，被告吉平公司与原告于2018年8月1日签订商品房买卖合同，并为原告出具了收款收据，将房屋交给原告实际占有使用。原告交纳了水费、电费、物业费、取暖费、电梯费等相关费用并进行了装修，在装修过程中原告获知该房屋已被张延明申请查封。原告向法院提出异议，开原市人民法院于2020年3月18日作出（2020）辽1282执异25号执行裁定书，驳回原告的异议请求。被告张延明申请执行被告吉平公司名下的房屋，其申请执行的20多套房屋中，26号1单元1-7-1号房屋系被告吉平公司于2017年5月22日作为工程款抵顶给富聿奎，再由富聿奎于2018年8月1日抵顶给原告。故请求法院停止对开原市香江家园小区26号一单元1-7-1号房屋的强制执行，并解除对房屋的查封，确认该房屋归原告所有，被告吉平公司为原告办理房屋所有权登记手续。被告张延明辩称，原告的诉讼请求没有法律依据和事实依据，应当予以驳回，原告诉讼标的房屋系原告从富聿奎手中顶账，富聿奎系从开发商手中顶账，都不是房屋买卖关系，也无任何证据证明原告已经实际足额支付购房款，其普通债权与被告张延明债权相等，不能对抗法院查封，且本案原告提供的买卖合同日期涉嫌是伪证，据我方了解在2018年8月1日涉案房屋只是主体竣工，并不具备入住条件，抹灰、窗户都没有完工，必要时我方将申请法庭调查求证，（2020）辽1282民初665号民事判决书认定事实正确、适用法律正确。被告吉平公司辩称，2017年10月份我们以拨楼的方式抵顶工程款26号楼1-7-1号房屋，2018年8月1日卖给原告，收据是财务开出的，带有财务章，并在2018年8月1日办理了入住。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．对原告蒋鑫提供的亿达香江家园25#-28#承包协议1份（原卷宗21-30页）、富聿奎25#-28#分楼情况1份（原卷宗31-32页）、建设工程施工合同1份（原卷宗33-35页）、亿达香江家园25#-28#楼工程竣工结算1份，旨在证明被告吉平公司与富聿奎约定以25#-28#号楼抵工程款，2017年5月22日25#-28#楼工程竣工结算当日，被告吉平公司将本案房屋抵给富聿奎，富聿奎又将该房屋抵顶给原告的事实。被告张延明称，竣工报告是对楼房主体竣工的验收报告，不能证明已经达到入住条件，对顶账系开发公司和富聿奎与原告约定的工程款的支付方式，没有约定房屋价款是多少，没有约定购房款是多少，更没有证据证明房屋价款与工程款的差额是多少，不是以房抵债协议，更不是房屋买卖协议。被告吉平公司称，无异议。本院对该组证据的真实性予以采信。2．对原告蒋鑫提供的商品房买卖合同（原卷宗36-45页）、收款收据13张（水费、电费、物业费收据、取暖费、卫生费、电梯费、垃圾清理费收据，原卷宗46页）、业主入住通知书1份，旨在证明被告吉平公司已于2018年8月1日与原告签订商品房买卖合同，并将该房屋交付给原告实际占有使用，原告签订合同，占有使用该房屋在被告张延明申请查封之前。被告张延明称，真实性、关联性、合法性均有异议，该证据为伪证，我方已经申请在住建委有关部门调取该房屋在2018年8月1日没有入住条件的证据，明天可以拿到，将在明天向法庭提供，足以证明该房屋在法院查封前没有入住。被告吉平公司称，无异议。本院对该组证据的真实性予以采信。3．对原告蒋鑫提供的房屋登记信息查询证明1份（原卷宗47页）、声明书（原卷宗48页）、房屋登记信息查询证明1份、原告与其父母的户口本，旨在证明原告及其父母名下均无房产，该房屋系原告用于居住的唯一住房。被告张延明称，户籍证明中内容足以证明原告及其父母在庆云镇有住宅楼**，房屋登记信息查询不能证明原告及其父母没有其他房产，尤其是在农村的房产。被告吉平公司称，无异议。本院对该组证据的真实性予以采信。4．对原告蒋鑫提供的开原市人民法院作出的（2019）辽1282民初57号调解书，旨在证明被告张延明的债权已转化为普通债权。被告张延明称，真实性无异议，原来的债权也是普通债权。被告吉平公司称，无异议。本院对该组证据予以采信。5．对原告蒋鑫提供的（2020）辽1282执异25号执行裁定书（原卷宗49-51页），旨在证明该房屋被法院查封，原告提起执行异议。被告张延明、被告吉平公司称，无异议。本院对该证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月29日，被告张延明向本院申请诉前财产保全，本院于2018年11月30日作出（2018）辽1282执保237号执行裁定，对位于本市香江家园小区的二十套楼房予以查封，其中包括本案诉争的房屋26号楼1单元1-7-1室。查封期三年。原告蒋鑫对查封香江家园26号楼1单元1-7-1室提出书面异议，请求法院解除对该房屋的查封。本院于2020年3月18日作出（2020）辽1282执异25号执行裁定书，驳回原告蒋鑫的异议请求。原告蒋鑫于2020年3月27日向本院提出执行异议之诉。本院于2020年7月30日作出（2020）辽1282民初665号民事判决书，认为，“对本案诉争房屋，原告提供的证据不能证明为其购买和所有，故对原告请求依法确认诉争房屋物权归其所有及解除对诉争房屋的查封并停止执行的诉讼请求，本院不予支持。”判决，“驳回原告蒋鑫的诉讼请求。”原告蒋鑫不服该判决，向铁岭市中级人民法院提起上诉，铁岭市中级人民法院于2020年10月13日作出（2020）辽12民终1677号民事裁定书，认为，“被上诉人开原市吉平房地产开发有限公司与富聿奎约定以涉案房屋抵顶工程款，富聿奎又与上诉人蒋鑫约定以该房抵顶工程款，2018年8月1日被上诉人开原市吉平房地产开发有限公司与上诉人蒋鑫签订商品房买卖合同，并向上诉人蒋鑫出具收款收据，原审认定以房抵顶工程款的约定不能视为上诉人蒋鑫对吉平公司支付购房款的行为依据是否充分。诉争的房屋入住的时间应进一步审查，上诉人蒋鑫是否是在房屋查封之前入住，此节事实不清，原审查清后再予以裁判。”裁定，撤销原判，发回重审。另查明，2016年9月22日富聿奎与被告吉平公司签订《香江家园25#-28#承包协议》，该协议约定以香江家园高层房源抵顶工程款。2017年10月2日富聿奎与原告蒋鑫签订《建筑工程施工合同》，约定原告负责26#楼内外墙抹灰，以本案涉诉房屋抵顶工程款。2018年8月1日原告蒋鑫与吉平公司签订商品房买卖合同，约定购买位于开原市，建筑面积95.38平方米，合同总价款为344321.8元。并于同日办理了入住，该房屋系原告蒋鑫名下在开原市区用于居住的房屋。再查明，被告吉平公司开发的亿达香江家园二期（21号楼-29号楼）至今不具备法律意义上的入住条件，但受客观因素影响（群众上访等），2018年起就已对部分楼房交付使用，其中包括本案诉争的26号楼。本院认为，本案争议的焦点为原告蒋鑫是否对诉争标的即执行标的开原市享有足以排除强制执行的民事权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，本案中，富聿奎与被告吉平公司签订的《香江家园25#-28#承包协议》及原告蒋鑫与富聿奎签订的《建筑工程施工合同》均已实际履行，经三方结算，2018年8月1日，被告吉平公司同意将结算的工程款作为购买本案诉争的26号楼1单元1-7-1室的购房款，并已将该诉争房屋交付原告蒋鑫使用，被告吉平公司与原告蒋鑫双方意思表示一致，形成了新的商品房买卖合同关系，不违法法律规定，故商品房买卖合同合法有效，可以认定原告蒋鑫在本院2018年11月30日查封前已签订了合法有效的书面合同，并已支付全部购房款，且该诉争房屋即开原市为原告蒋鑫名下唯一用于居住的房屋，故原告蒋鑫对本案诉争标的享有足以排除强制执行的民事权益。对原告主张确认本案诉争房屋物权一节，原告蒋鑫与被告吉平公司签订的商品房买卖合同合法有效，被告吉平公司应配合原告蒋鑫办理房屋产权登记等手续，因诉争房屋尚未办理过户登记，故本院只能认定商品房买卖合同的效力，不能直接确认诉争房屋的所有权。综上所述，原告蒋鑫就执行标的即开原市享有足以排除强制执行的民事权益，故不得执行该执行标的。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、不得执行开原市执行标的；二、驳回原告蒋鑫的其他诉讼请求。案件受理费6465元，由被告张延明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。审 判 长  刘世宾审 判 员  高 琳人民陪审员  王俊杰二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  付姣姣