云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民终1363号上诉人（原审原告）：代鸿昆，男，1983年11月4日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。上诉人（原审原告）：杨珺，女，1981年12月19日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司昆明官渡区支行。住所地：云南省昆明市关上中路**。法定代表人：杜少明，行长。委托诉讼代理人：周长泳，云南刘胡乐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：熊星，云南刘胡乐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：昆明兆丰房地产开发有限公司。住。住所地：云南省昆明市官渡区福海乡吴井办事处佴家湾******/div>法定代表人：罗杰。委托诉讼代理人：师红斌，云南直度律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审第三人：云南骏之杰经贸有限公司。住所地。住所地：云南省昆明市拓东路**世博大厦****iv>法定代表人：罗杰。委托诉讼代理人：师红斌，云南直度律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审第三人：昆明运腾商贸有限公司。住所地：云南省昆。住所地：云南省昆明市盘龙区世纪俊园******iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：艾丽戎。委托诉讼代理人：师红斌，云南直度律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审第三人：罗杰，男，1969年9月16日生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：师红斌，云南直度律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审第三人：沈兴，男，1973年7月4日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：师红斌，云南直度律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人代鸿昆、杨珺因与被上诉人中国农业银行股份有限公司昆明官渡区支行（以下简称农行官渡支行）、被上诉人昆明兆丰房地产开发有限公司（以下简称兆丰公司）、原审第三人云南骏之杰经贸有限公司、昆明运腾商贸有限公司、罗杰、沈兴案外人执行异议之诉一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2020）云01民初1905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月24日公开开庭审理了本案。上诉人代鸿昆、杨珺，被上诉人农行官渡支行的委托诉讼代理人周长泳，被上诉人兆丰公司及原审第三人云南骏之杰经贸有限公司、昆明运腾商贸有限公司、罗杰、沈兴共同的委托诉讼代理人师红斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人代鸿昆、杨珺上诉请求：撤销一审判决，改判支持代鸿昆、杨珺一审的全部诉讼请求，本案一、二审案件受理费由农行官渡支行、兆丰公司共同承担。事实和理由为：1.涉案房屋原买受人舒江鸿与兆丰公司于2010年3月19日签订了《兆丰六千城认购资格确认协议》，于2011年8月27日签订了《兆丰六千城认购资格确认协议补充协议》，前述协议合法有效，且均签订在查封之前。2.就涉案房屋而言，合法有效的书面买卖合同指的是兆丰公司与舒江鸿签订的《兆丰六千城认购资格确认协议》《兆丰六千城认购资格确认协议补充协议》，后舒江鸿将涉案房屋转让给顾海涛，顾海涛又转让给代鸿昆。代鸿昆作为二手房买受人，并未与兆丰公司签订买卖合同，而是直接继受了舒江鸿与兆丰公司签订的《兆丰六千城认购资格确认协议》《兆丰六千城认购资格确认协议补充协议》的一切权利。3.代鸿昆与兆丰公司签订的《确认函》，仅用于兆丰公司确认最终买受人及办理网签备案手续所用，不能以《确认函》落款时间认定为书面买卖合同的签订时间。4.涉案房屋系代鸿昆、杨珺名下的唯一住房，自2016年12月19日接房装修后，代鸿昆、杨珺一家六口人均居住在涉案房屋内。5.代鸿昆、杨珺购买涉案房屋时进行过入户查看，并未发现有人民法院的封条或查封公告，兆丰公司亦未告知代鸿昆、杨珺涉案房屋已被法院查封的事实，故代鸿昆、杨珺购买房屋时已经尽到了注意义务，不存在过错。被上诉人农行官渡支行辩称：代鸿昆、杨珺的上诉理由不能成立，应予以驳回。理由：本案中的《兆丰六千城认购资格确认协议》《兆丰六千城认购资格确认协议补充协议》以及《确认函》均缺乏《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，依法不能认定商品房买卖合同成立。且舒江鸿、顾海涛、代鸿昆之间转让房屋仅通过《确认函》的形式予以确认，存在故意规避税费的行为。被上诉人兆丰公司辩称：同意代鸿昆、杨珺的诉讼请求。原审第三人云南骏之杰经贸有限公司、昆明运腾商贸有限公司、罗杰、沈兴述称：同意代鸿昆、杨珺的诉讼请求。代鸿昆、杨珺一审诉讼请求：1.停止对陆芊城4幢1804号房屋的执行并解除查封；2.本案诉讼费由农行官渡支行及兆丰公司承担。一审法院认定本案法律事实如下：2010年3月19日，舒江鸿与兆丰公司签订《兆丰六千城认购资格确认协议》，约定认购房屋建筑面积约127.77平方米，舒江鸿向兆丰公司支付资格确认金住房每套8万元、车位每个1万元。兆丰公司向舒江鸿出具购房预付款9万元的收据。同年6月27日，兆丰公司向舒江鸿出具16万元购房预付款的收据。2011年8月27日，舒江鸿与兆丰公司签订《兆丰六千城认购资格确认协议补充协议》，约定兆丰公司对其开发的商品房（住宅）按建筑面积每平方米均价7200元（最终价格以该协议第二条确认为准）、地下车位按每个15万、地下车位按每个15万元认定江鸿需向兆丰公司支付认购资格确认预付款：住房46万元、车位75000元，兆丰公司在取得《商品房销售（预售）许可证》后30日内，双方签订商品房购销合同，同时支付剩余款项。同日，兆丰公司向舒江鸿出具285000元购房预付款的收据。以上认购资格确认协议及其补充协议，均未载明认购房屋的房号。2014年3月4日，兆丰公司取得陆芊城1号地块和2号地块的商品房预售许可证。2016年12月1日，舒江鸿、顾海涛和兆丰公司签订《确认函》，载明确认签订陆芊城商品房购销合同的最终买受人为顾海涛，房号为4-1804，面积129.96平方米，付款方式为一次性付款。2016年12月19日，兆丰公司、顾海涛和代鸿昆签订《确认函》，载明确认签订陆芊城商品房购销合同的最终买受人为代鸿昆，共同买受人为杨珺，房号为4-1804，面积131.87平方米，付款方式为一次性付款。同日，兆丰公司向代鸿昆出具1186830元的房款收据，即日起代鸿昆、杨珺占有使用诉争房屋。2020年3月9日，昆明市中级人民法院作出（2020）云01执异104号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，并于2020年3月23日送达代鸿昆、杨珺。代鸿昆、杨珺于2020年4月7日向昆明市中级人民法院寄送本案起诉材料。一审另查明，诉争房屋于2016年8月26日被昆明市中级人民法院查封（查封期限三年），后于2019年8月13日进行续封（查封期限三年）。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，代鸿昆、杨珺主张对诉争房屋排除执行，必须证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，舒江鸿、兆丰公司双方签订的《兆丰六千城（暂定名）认购资格确认协议》和《兆丰六千城认购资格确认协议补充协议》，舒江鸿、顾海涛和兆丰公司三方签订的《确认函》以及兆丰公司、顾海涛和代鸿昆三方签订的《确认函》，均系各方真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，在没有相反证据的情况下，应认定为合法有效。兆丰公司、顾海涛和代鸿昆三方之间的《确认函》签订后，代鸿昆继受了舒江鸿在《兆丰六千城（暂定名）认购资格确认协议》和《兆丰六千城认购资格确认协议补充协议》中的权利义务，并且也受《确认函》相关约定的约束。《确认函》中明确了代鸿昆、杨珺告系共同买受人、购房的房号和面积，结合《兆丰六千城认购资格确认协议补充协议》单价的约定，亦可固定总价款。《兆丰六千城（暂定名）认购资格确认协议》《兆丰六千城认购资格确认协议补充协议》和《确认函》结合，具备商品房买卖合同必备的主要内容，可以认定自2016年12月19日《确认函》签订之时，代鸿昆、杨珺与兆丰公司就诉争房产形成合法有效的书面买卖合同，但是该时间晚于法院查封诉争房产的时间。兆丰公司明知查封房产不可处分，却无视法院查封，两次与买受人签订确认函，使诉争房产一再处于交易流通状态。代鸿昆、杨珺在购买诉争房产时，对诉争房产的查封状况未尽到审慎义务，应自行承担相应后果。据此，代鸿昆、杨珺未在人民法院查封之前已与第三人签订合法有效的书面买卖合同，其排除强制执行的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决：“驳回原告代鸿昆、杨珺的诉讼请求。案件受理费13000元，由原告代鸿昆、杨珺负担。”二审庭审中，农行官渡支行及兆丰公司、云南骏之杰经贸有限公司、昆明运腾商贸有限公司、罗杰、沈兴无证据提交。代鸿昆、杨珺提交了三组证据。第一组：独子证、出生证、户口簿。欲证明：2016年12月14日与顾海涛签订《定房协议》的代伟，系代鸿昆父亲，因代鸿昆当时出差不在昆明，委托代伟与顾海涛签订合同。第二组：代鸿昆、杨珺的《就业失业登记证》。欲证明：代鸿昆、杨珺无单位、无工作、无收入。第三组：《陆芊城业主手册》《住宅装饰装修施工合同》《陆芊城装饰装修管理协议》。欲证明：代鸿昆、杨珺对涉案房屋的占有使用情况。农行官渡支行质证认为：对第一组、第二组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，且该两组证据不属于新证据。对第三组证据的真实性、合法性不认可，关联性认可，能够证明代鸿昆、杨珺是在法院查封后才占有涉案房屋。兆丰公司、云南骏之杰经贸有限公司、昆明运腾商贸有限公司、罗杰、沈兴质证认为：对代鸿昆、杨珺提交的证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。庭后，兆丰公司提交了两组补充证据。第一组：《房源确认单》。欲证明：兆丰公司与舒江鸿于2013年12月14日共同确认舒江鸿购买的房屋房号为“4-1804”。第二组：《收据》。欲证明：顾海涛向兆丰公司购买了多套房屋，于2014年4月2日向兆丰公司一并交纳了购房资格确认金5669974.50元，其中涉案房屋对应的金额为651830元。代鸿昆、杨珺质证认为：对兆丰公司提交的两组补充证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。农行官渡支行质证认为：对第一组证据形式上的真实性认可，关联性和证明目的不认可，《房源确认单》不是舒江鸿本人签署，而是他人代签，且本案审理的是代鸿昆、杨珺与兆丰公司之间是否形成房屋买卖合同关系，舒江鸿购房的行为与本案无关。对第二组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，该组证据无原件可供核对，同时该《收据》未载明房号，且本案审理的是代鸿昆、杨珺与兆丰公司之间是否形成房屋买卖合同关系，顾海涛购房的行为与本案无关。云南骏之杰经贸有限公司、昆明运腾商贸有限公司、罗杰、沈兴质证认为：对兆丰公司提交的两组补充证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。本院认为，对于代鸿昆、杨珺提交的第一组、第三组证据，其能够提交原件予以核对，故本院予以采信。对于代鸿昆、杨珺提交的第二组证据，因与本案无关，本院不予采信。对于兆丰公司提交的第一组补充证据，兆丰公司能提交原件予以核对，本院予以采信。对于兆丰公司提交的第二组补充证据，因无原件可供核对，本院不予采信。二审中，本院依代鸿昆、杨珺的调证申请，向昆明市不动产登记中心发出《协助查询函》，查询自2016年8月1日至今，代鸿昆、杨珺名下位于昆明市个国家开发（度假）区范围内的不动产登记情况，查询结果为：“未查询到不动产登记结果”。经质证，各方对于自2016年8月1日起至今，代鸿昆、杨珺名下无其他用于居住的房屋的事实一致予以确认。对于各方当事人均无异议的一审认定其他事实，本院予以确认。综合各方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点问题是：代鸿昆、杨珺对执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，首先，舒江鸿与兆丰公司于2010年3月19日签订《兆丰六千城认购资格确认协议》，于2011年8月27日签订《兆丰六千城认购资格确认协议补充协议》，上述两份协议对合同当事人、房屋建筑面积、每平方米单价、付款方式作出了约定。2013年12月14日，舒江鸿与兆丰公司通过《房源确认单》共同确认了舒江鸿购买的房屋房为“4-1804”号。综合《兆丰六千城认购资格确认协议》《兆丰六千城认购资格确认协议补充协议》《房源确认单》的相关约定，商品房买卖合同的主要内容已经具备，自此，以涉案房屋为标的物的商品房买卖合同关系已经成立并生效。此后，房屋买受人由舒江鸿变更为顾海涛、又由顾海涛变更为代鸿昆，兆丰公司分别以《确认函》的形式予以了确认。《确认函》系对商品房买卖合同买受人变更事宜的确认，而非重新建立商品房买卖合同关系，一审认定《确认函》签订之时商品房买卖合同关系才成立存在不当，本院予以纠正。其次，按照《兆丰六千城认购资格确认协议》《兆丰六千城认购资格确认协议补充协议》的约定，涉案房屋面积为127.77平方米，每平方米单价为7200元，房屋总价为919944元，买受人需交纳购房预付款460000元，车位预付款75000元，合计535000元。舒江鸿于2010年3月18日、2010年6月27日、2011年8月27日分三笔付清了上述535000元。故2011年8月27日，涉案房屋的房款支付比例已超过合同约定总价款的50%。并且，代鸿昆、杨珺已经按照其与顾海涛签订的《定房协议》协议的约定，向顾海涛支付了全部购房款；兆丰公司亦向代鸿昆开具了《收据》，确认涉案房屋购房款已付清。再次，代鸿昆、杨珺于2016年12月19日接房后，对涉案房屋进行了装修，并开始交纳物业管理费、水费、电费，故其购买涉案房屋系用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋。综上，代鸿昆、杨珺对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。对于代鸿昆、杨珺关于解除涉案房屋查封的诉讼请求。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，本案系执行异议之诉，解除查封措施不属于本案处理范围。故本院对其该项诉请不予支持。综上所述，上诉人代鸿昆、杨珺的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实错误，处理结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市中级人民法院（2020）云01民初1905号民事判决；二、在云南省昆明市中级人民法院（2019）云01执恢226号执行案件中，不得执行位于云南省昆明市官渡区房屋；三、驳回代鸿昆、杨珺的其他诉讼请求。一审案件受理费13000元，由中国农业银行股份有限公司昆明官渡区支行负担。二审案件受理费13000元，由中国农业银行股份有限公司昆明官渡区支行负担。本判决为终审判决。审判长 龚 睿审判员 马艳玲审判员 赵思远二〇二〇年十二月九日法官助理刘学斌书记员冯帅