山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终12782号 上诉人：袁希成，男，汉族，1963年9月21日出生，住青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：钟鸣，山东正洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱晓宁，山东正洋律师事务所实习律师。 被上诉人：青岛山水名园物业管理有限公司，住所地青岛市崂山区金家岭街道石老人社区。 法定代表人：孙宽鹏，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘艳刚，山东文康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑昭，山东文康律师事务所实习律师。 上诉人袁希成因与被上诉人青岛山水名园物业管理有限公司（以下简称“山水名园物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2020）鲁0212民初13800号民事判决，向本院提出上诉。本院依法立案组成合议庭，对本案进行审理。本案现已审理终结。 袁希成上诉请求：一、撤销一审判决，并判决驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定，上诉人未对被上诉人起诉的金额提出异议，与事实不符。上诉人在一审答辩时已经明确表明，自己从未与被上诉人签订过物业服务合同，也没有享受其物业服务，并提供了与开发商青岛源泰置业有限公司签订的《商品房预售合同》作为证据。在该合同中，双方约定物业公司为青岛颐中物业管理有限公司，物业费标准为1.18元/月/建筑平方米。这视为上诉人对被上诉人起诉金额提出的异议。二、原审法院判令上诉人支付被上人物业服务费、地下停车服务费、电梯运行费11982.9元。没有事实依据。根据上诉人与房地产开发商青岛源泰置业有限公司2009年7月9日签订的《商品房预售合同》附件五，第一条第2款：小区聘请的前期物业公司为青岛顺中物业管理有限公司，第3款前期物业管理的物业管理费按照建筑面积收，住宅年平方米每月1.18元、商业每平方米每月2.5元。以及该合同第一条第1款，前期物业管理是指《石老人整村改造项目(山水名园领海阁)》交付之日起，至成立业主大会、选举产生业主委员会这一阶段的物业管理。至今，上诉人所在的小区都没有成立业主委员会，因此物业公司仍然应该为青岛顾中物业管理有限公司，物业费也应按照住宅每平方米每月1.18元、商业每平方米每月2.5元的标准收取。与被上诉人签订《物业服务委托合同》的是石老人社区居委会，而不是上诉人。上诉人没有违反合同约定，反而是石老人社区居委会指自更换物业公司构成违约，应当承担违约责任。另外，被上诉人一审庭审时提交的证据征求业主意见书及签字表、涉案小区双过半统计表，后面没有附小区居民身份证信息，无法证明是该居民小区，上诉人对该证据的真实性和关联性有异议，被上诉人无法证明涉案小区居民双过半同意按照1.7元/月/建筑平方米的标准收取物业服务费。石老人社区居委会与被上诉人签订的《物业服务委托合同》对于物业服务费用约定的1.7元/月/建筑平方米，价格明显高于上诉人与开发商青岛源泰置业有限公司在《商品网预售合同》中约定的1.18元/月/平方米的物业费物准，法院判令上训人按照此标准支付被上诉人物业服务费、地下停车服务费，电梯运行费11982.9元，没有事实依据，属于事实认定错误。补充意见：1，被上诉人并非本案的适格主体，在前期物业服务合同当中约定的物业服务企业是青岛颐中物业管理有限公司，2、居委会无权与被上诉人签订物业服务合同，选聘程序违法，3、被上诉人并未提交证据证明其所提供的物业服务内容及质量。 山水名园物业公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 山水名园物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令袁希成向山水名园物业公司支付物业服务费用共计人民币10456.96元；2.判令袁希成向山水名园物业公司支付违约金，以欠交额为基数，以日万分之五为标准，自应付之日至实际付清之日（暂计至2019年11月25日为3093.9元）；3.本案受理费、保全费等相关诉讼费用由袁希成承担。事实与理由：袁希成系青岛市崂山区香港东路337号山水名园领海阁53号楼x单元x户业主，其所在小区至今未成立业主委员会。石老人社区居委会与山水名园物业公司签订了《物业服务委托合同》，选聘山水名园物业公司为袁希成所住小区山水名园四期领海阁提供物业管理服务，服务期限自2017年1月10日至2023年1月9日。合同约定物业服务费用收费标准如下：住宅物业服务费用1.7元/月/建筑平方米，电梯运行费0.4元/月/建筑平方米，地下停车服务费70元/月/车位。自山水名园物业公司提供物业服务至今，袁希成长期拖欠原告物业服务费用，截至起诉之日，袁希成拖欠山水名园物业公司住宅物业服务费8917.56元（自2017年1月10日至2019年12月31日），拖欠电梯运行费699.40元（自2017年1月10日至2017年12月31日），拖欠地下停车服务费840.00元（自2017年1月10日至2017年12月31日），以上共计人民币10456.96元。同时，根据《物业服务委托合同》的约定，若业主未能按时足额缴纳物业服务费用，每逾期一日按欠交总额万分之五的标准支付违约金，因此，袁希成长期拖欠物业服务费用，应按合同约定向山水名园物业公司支付违约金。后山水名园物业公司将诉讼请求变更为：1.判令袁希成向山水名园物业公司支付物业服务费用共计人民币12686.35元；2.判令袁希成向山水名园物业公司支付违约金，以欠交额为基数，以日万分之五为标准，自应付之日至实际付清之日（暂计至2020年7月20日为4439.5元）；3.本案受理费、保全费等相关诉讼费用由袁希成承担。 袁希成在一审中答辩称，其与山水名园物业公司没有签订过物业服务合同，应按照其与开发商签订的《商品房预售合同》中约定的前期物业1.18元/月/平方米的标准交纳物业费。 一审法院认定事实如下：袁希成系青岛市崂山区香港东路337号山水名园领海阁53号楼x单元x户业主，房屋建筑面积为145.71平方米。其所在小区至今未成立业主委员会。石老人社区居委会与山水名园物业公司签订了《物业服务委托合同》，选聘山水名园物业公司为袁希成所住小区山水名园四期领海阁提供物业管理服务，服务期限自2017年1月10日至2023年1月9日。合同约定物业服务费用收费标准如下为住宅物业服务费用1.7元/月/建筑平方米、电梯运行费0.4元/月/建筑平方米、地下停车服务费70元/月/车位，物业管理服务费用每季度交纳一次，业主或物业使用人应于每季度首月5-15日之间向乙方(山水名园物业公司)交纳当期的物业管理服务费，在该月20日及以后交纳的视为逾期交纳，业主或物业使用人须承担违约责任。甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每逾期一日应按欠交总额万分之五的标准向乙方支付违约金。该合同在青岛市崂山区房地产开发管理局进行了备案。2019年11月18日，山水名园物业公司委托律师向袁希成发出律师函，要求袁希成支付拖欠的物业服务费用，袁希成于2019年11月19日收到该律师函。袁希成未交纳物业服务费10486.26元（2017年1月10日-2020年7月20日），电梯费679.98元（2017年1月10日-2017年12月31日），停车费816.66元（2017年1月10日-2017年12月31日）。 一审法院认为，住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会职责。涉案小区至今未成立业主委员会，由石老人居委会代为签订物业服务合同并无不妥，对合同中不违反法律、行政法规禁止性规定的内容，应认定合法有效。对包括袁希成在内的小区全体业主具有约束力，袁希成称其非系合同当事人的抗辩，一审法院不予采纳。 因袁希成未向山水名园物业公司支付物业服务费用且亦未对山水名园物业公司起诉金额提出异议，故根据物业服务委托合同第五条住宅物业服务费用1.7元/月/建筑平方米、电梯运行费0.4元/月/建筑平方米、地下停车服务费70元/月/车位的标准及第六条每季度首月5-15日之间交纳物业服务费用的约定，袁希成应向山水名园物业公司支付物业服务费用、电梯运行费、地下停车服务费共计11982.9元。 综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决：袁希成于判决生效后十日内支付山水名园物业公司物业服务费、地下停车服务费、电梯运行费11982.9元。案件受理费117元，减半收取58.5元，由山水名园物业公司负担8.5元，袁希成负担50元。 二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应向被上诉人交纳物业费等相关费用。通过审理查明的事实，上诉人所居住的小区未能选举产生业主委员会，由小区所在的居委会代行业主委员会的职责，与山水名园物业公司签订了物业服务合同，该合同符合相关规定，合法有效。山水名园物业公司已经履行了物业服务合同约定的义务，一审判令袁希成按合同约定交纳物业费等相关费用并无不当，本院对上诉人的上诉理由不予采纳。 综上，上诉人袁希成的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人袁希成负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年十二月五日 书记员  方高海 韩平