广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22415号上诉人（原审原告）：张玉梅，女，xxxx年10月15日出生，汉族，住广东省肇庆市鼎湖区。委托诉讼代理人：连晓鹏、杨彪，均系北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市荃鸿投资有限公司，住所地广东省广州市白云区。法定代表人：邹荃，该公司总经理。委托诉讼代理人：许海芳、蓝楚琳，均系广东绅源律师事务所律师。上诉人张玉梅、广州市荃鸿投资有限公司（以下简称荃鸿公司）因租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张玉梅上诉请求：1.维持一审判决第一项、第二项；2.撤销一审判决第三项，改判荃鸿公司自本判决生效之日起五日内向张玉梅支付经济损失920965元及利息（其中经济损失包含品牌加盟费20万元、煤气安装费2万元、装修残值及设备设施损失633025元、评估费13000元、律师费54940元；利息计算方式：从本案起诉之日起至还清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.撤销一审判决第四项；4.本案诉讼费用全部由荃鸿公司承担。事实和理由：一、品牌加盟费、律师费属于张玉梅的经济损失。首先，一审法院认为特许经营合同未明确经营地点不可变更，且合同的签订方及付款方均非张玉梅，从而对张玉梅的该项主张不予确认，属于事实认定错误。张玉梅基于信赖，对涉案商铺投入了大量资金，加盟“美好时光”品牌，虽然特许经营合同未明确经营地点不可变更，但根据合同条款，张玉梅变更经营地点需取得品牌授权人的书面批准，同时，张玉梅当初承租涉案商铺，就是为了加盟“美好时光”品牌，该加盟费系张玉梅承租涉案商铺的合理投入，现因荃鸿公司的欺瞒行为及过错，导致张玉梅无法继续使用涉案商铺进行经营，所投入的损失无法收回。其次，虽然特许经营合同的签订方及付款方非张玉梅，但涉案商铺的经营是由张玉梅和案外人连俊伟共同投入，从张玉梅提交的证据可以看出，连俊伟分别于2017年11月6日、2017年12月20日向广州餐道餐饮服务有限公司支付加盟商预付工程款80万元、太和加盟店预付筹建物料款50万元，这些都是涉案商铺的经营投入，由张玉梅和连俊伟共同投入，是张玉梅的经济损失。再次，《商铺租赁合同书》“争议的解决第53条：本合同的守约方因追究违约方所造成的维权损失[包括但不限于律师费……]均应当由违约方承担”，合同书已对争议的解决进行约定，该部分条款属于合同中的独立条款及清理条款，根据《中华人民共和国合同法》第五十七条及第九十八条的规定，不因商铺租赁合同的无效而导致无效。故此，张玉梅为主张权利所支出的律师费应当由荃鸿公司承担。一审法院认为因双方签订的商铺租赁合同无效，无法适用该约定条款，适用法律错误。退一步讲，即使如一审法院认为的，因商铺租赁合同无效而无法适用该条款，张玉梅为主张权利所支出的律师费，也是张玉梅的经济损失，该费用也应当由荃鸿公司来承担。二、张玉梅在承租涉案商铺时已尽到合理审查义务，对涉案损失不存在过错。首先，荃鸿公司在与张玉梅签订租赁合同时，故意隐瞒了涉案商铺未取得合法的规划报建手续、消防验收手续的事实。张玉梅作为承租人，承租涉案商铺时，已对涉案商场进行考察，涉案商场各商铺正常营业，商场正门挂有“广州市白云区消防安全重点单位”牌匾，同时，荃鸿公司也承诺涉案商场已取得合法开业手续，张玉梅基于上述事实及正常认识承租涉案商铺，已尽到合理审查义务。其次，张玉梅直到本案庭审时才知道涉案商铺未取得合法的规划报建手续。张玉梅在承租涉案商铺时，并不知晓涉案商铺未取得合法的规划报建手续、消防验收手续，后涉案商铺装修完毕准备投入运营，才发现涉案商铺未进行消防验收，经张玉梅多次催促荃鸿公司办理相关消防验收手续，荃鸿公司一直未能办理。张玉梅基于涉案商铺未经合格的消防验收手续即投入经营使用，存在极大的行政及刑事风险，故向荃鸿公司提起解除合同。后在案件庭审中，经法庭调查，荃鸿公司承认涉案商铺并未取得合法的规划报建手续。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法改判或发回重审，支持张玉梅的上诉请求。荃鸿公司二审辩称：第一，张玉梅主张的品牌加盟费、律师费没有合同依据和法律依据。张玉梅所述的品牌加盟费是其在投资经营餐厅过程中自身的经营行为，用什么品牌均是由其自行决定的。张玉梅该部分的投资不论多少，均是其自身的经营风险，应当由其自行承担，不应由荃鸿公司承担。同时，虽然张玉梅主张租赁合同无效，但本案是张玉梅在正常经营的情况下单方面主动退租的，并非因为消防问题或政府管理问题等，荃鸿公司正常履行租赁合同，张玉梅是租赁合同的违约方，律师费应当由其自行承担。第二，关于合同审查义务问题，涉案物业是上世纪90年代村办企业建设的，是历史遗留的建筑物，并非违法违建，涉案物业内其他商户均可以办理营业执照和正常经营，在行政许可方面不存在障碍，在硬件、消防、供水电、安全等方面也是规范的。荃鸿公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，荃鸿公司无需支付张玉梅经济损失330000元；2.本案一、二审案件受理费由张玉梅承担。事实和理由：一、一审判决认定张玉梅损失为633025元缺乏有效法律依据。首先，该损失数额依据的是广州领耀评估咨询有限公司作出的领价估[2019]58号《关于广州市白云区xx镇xxx街x号xxxxxx店第一层1F02—xx铺（美好食光太和店）的装修残值及设备设施损失价值的评估结论书》，但该评估结论书是张玉梅单方委托的，是为了应付本案诉讼而专门作出的，有明显向委托人作出偏向的目的，有失公平公正，不应予以采信。其次，该评估结论书涉及装修工程，应由具备工程造价鉴定资格人员才能出具，出具该评估结论书的人员余敬良、陈宇恒具备价格鉴定师、鉴证员身份，但无工程造价鉴定资格，故两人无资格对工程项目作出造价评估，该360563元工程装修损失无合法有效依据。再次，评估结论书反映设备设施价值共计272462元，但该部分不应认定为损失，应认定为张玉梅的财产，属于张玉梅所有，其应自行搬离，不应作为损失由荃鸿公司分担补偿。二、一审判决处理不当，有失公平公正。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，本案中餐厅设备设施价值272462元的物品是属于可以返还的物品，张玉梅完全可以搬离，也应当搬离，一审法院将该部分当作损失并由荃鸿公司予以补偿，明显处理不当。张玉梅所有的物品至今未搬离，其也至今未明确声明放弃所有权，导致涉案场地至今仍被占用，一审法院认为场地2019年12月16日移交，但不影响张玉梅只是人走物未搬的事实，根据法律及相关司法解释的规定，张玉梅仍应该按租金标准向荃鸿公司支付场地占用费。一审法院以“避免双方当事人因物品返还产生的后续纠纷”为由不再判令由荃鸿公司予以返还，明显处理不当，有强卖之嫌。三、张玉梅是违背诚实信用原则的典型。涉案物业虽没有规划报建手续，但是硬件设备设施完善，是历史遗留的村集体企业建筑，无论是过去作为工厂，还是像现在作为商业，都是政府支持的，所有入驻企业的经营证照都得到政府部门的审批发证，包括张玉梅也是经营证照齐全。张玉梅在没有任何影响其正常经营因素情况下，自己退出承租，本应自己承担一切投资损失，其要求荃鸿公司承担毫无理由，是违背诚实信用原则的典型，法院应秉持公平合理原则来处理。综上，一审判决认定事实不清、处理不当，请求二审法院支持荃鸿公司的上诉请求。张玉梅二审辩称：一、关于鉴定机构资质问题。广州领耀评估咨询有限公司是广东省高级人民法院公布的广东法院2018年度司法委托专业机构增补名录入库单位，具有相应的价格评估机构资质，其所出具的鉴定报告客观合法有效。二、关于物品搬离的问题。荃鸿公司在上诉状所述的价值272462元的设施设备大部分已与涉案场地形成附合，同时因张玉梅的经营模式是加盟经营，有关的家私家具是属于专属定制的，无法投入到其他餐饮店中使用，故该部分的损失也应当由荃鸿公司承担。此外，张玉梅在撤出、交还场地之前进行了现状公证，而荃鸿公司在一审庭审中确认涉案场地内仅剩余部分物品，故该部分物品也存在毁损灭失或者不能返还的情况，一审法院对于该部分物品的判决是符合案件客观实际情况的，也有利于双方解决争议。三、关于场地占用费问题。双方已于2019年12月16日进行现场交接，荃鸿公司在一审庭审中也确认了该事实，即涉案场地已于2019年12月16日交还给荃鸿公司控制管理，张玉梅的租金也交到2019年12月10日，不存在拖欠租金或者场地占用费的问题。四、至于荃鸿公司所述张玉梅违背诚实信用原则的问题。张玉梅在提起本案诉讼时的诉求是解除合同，直到一审庭审时才知道涉案场地是未取得合法规划报建手续、消防验收手续的，恰恰证明张玉梅对于前述事实是不清楚的，当时提出解除合同的理由也是因为荃鸿公司一直未能协助配合办理二次消防验收手续，张玉梅为了避免相关的行政和刑事责任，才无奈提起本案诉讼。荃鸿公司主张张玉梅明知涉案场地未取得规划报建手续与事实不符，违背诚实信用原则的应该是荃鸿公司，张玉梅在本案中不存在过错。因本案纠纷，张玉梅于2020年1月3日诉至一审法院，请求判令：1.确认张玉梅与荃鸿公司2017年10月14日签订的《商铺租赁合同书》已于2019年12月14日解除；2.荃鸿公司返还张玉梅履约保证金112000元、综合管理费120000元；3.荃鸿公司赔偿张玉梅损失853025元及利息（利息计算方式：从本案起诉之日起至还清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息上浮50%计算）；4.荃鸿公司向张玉梅支付本案评估费13000元、律师费54940元；5.案件受理费由荃鸿公司承担。一审庭审中，张玉梅变更第1项诉讼请求为确认涉案《商铺租赁合同书》无效，并明确其主张的损失包括加盟费200000元、煤气安装费20000元、涉案商铺装修残值及设备设施损失价值633025元。一审法院经审理查明：2017年10月14日，张玉梅、荃鸿公司签订《商铺租赁合同书》，约定由乙方（张玉梅）承租甲方（荃鸿公司）的涉案商铺，经营品项为餐饮，品牌为美好食光；租期为2017年12月29日起至2023年12月28日止，合计陆年；自合同签订之日起，乙方应在15天内提出装修方案，装修方案经甲方审核批准后方可进场装修，装修费用由乙方自行承担，合同期满或因乙方违约而导致合同解除的，乙方一律不得拆搬或更换固定装修物品和要求退还装修费用。同日，张玉梅、荃鸿公司签订《商铺租赁合同书补充协议》，约定2017年12月29日到2019年12月28日的租金按56000元计收；乙方向甲方交纳的履约保证金为112000元；合同期内，乙方同意给予甲方120000元的综合管理费，乙方需在合同签订之日一次性缴清。合同签订后，张玉梅依约向荃鸿公司支付了履约保证金112000元及综合管理费120000元，并向荃鸿公司支付了煤气安装费20000元。2019年11月25日，张玉梅向荃鸿公司发出律师函，要求荃鸿公司在2019年12月10日前提供荃鸿广场的相关材料并协助其办理涉案商铺的消防验收手续。同月11日，张玉梅再次向荃鸿公司发出律师函，以荃鸿公司未向其提供相关资料并协助办理相关手续为由，解除双方签订的《商铺租赁合同书》。后张玉梅于2019年12月15日停止经营，并于同月23日将涉案商铺的钥匙寄回给荃鸿公司，经营期间的租金均已结清。诉讼中，张玉梅为证明其主张的事实及诉讼请求，提交了特许经营合同、收据、客户回单、情况说明、评估报告、委托评估协议书、银行汇款凭证、评估费发票、委托代理合同、律师费发票以及公证书等证据。根据特许经营合同的内容，合同的甲方为广州餐道餐饮服务有限公司（以下简称餐道公司），乙方为连俊伟，签订时间为2017年9月7日；甲方授权乙方使用“美好食光”品牌的系统、系统财产及商标的使用权利；合同期内，乙方将尽最大努力经营好食光品牌餐厅，提高加盟餐厅的收入；未经甲方事先书面批准，乙方不得在由乙方提供的经营地址之外经营美好食光品牌的相关业务。根据收据的内容，连俊伟于2017年9月7日向餐道公司支付加盟订金200000元，于同年11月6日向餐道公司支付加盟商预付工程款800000元（收款账户名为罗亮亮），于同年12月20日向餐道公司支付太和加盟店预付筹建物料款500000元。根据客户回单，张玉梅于2017年11月6日向罗亮亮转账800000元，附言为“美好时光装修款”。根据餐道公司的情况说明，该公司确认收到加盟商连俊伟在2017年9月7日支付的加盟费200000元。根据广州领耀评估咨询有限公司作出的穗领价估[2019]58号《关于广州市白云区xx镇xxx街x号xxxxxx店第一层1F02-xx铺（美好食光太和店）的装修残值及设备设施损失价值的价格评估结论书》，价格评估基准日为2019年12月15日，结论为涉案商铺（美好食光太和店）的装修工程及设备设施于价格评估基准日的损失总值为633025元，其中，装修工程及设施残值为360563元（装修项目详见评估结论的附表1），设备设施损失总值为272462元（设备及物品项目详见评估结论的附表2、3）。根据委托评估协议书、银行汇款凭证、评估费发票，张玉梅为对涉案商铺的装修残值及设备设施损失价值进行鉴定，向广州领耀评估咨询有限公司支付了鉴定费13000元。根据委托代理合同、律师费发票，张玉梅为进行本案诉讼支付了律师费54940元。根据公证书[（2019）粤广广州第243587号]显示，张玉梅于2019年12月23日委托广州市广州公证处对涉案商铺的现状进行保全证据公证；广州市广州公证处于当日前往涉案商铺，并对商铺的现场状况进行了拍照及录像。经庭审质证，荃鸿公司对张玉梅提交的上述证据均不予确认，其认为特许经营合同的签订主体不是张玉梅，其出租场地给张玉梅做餐饮，但张玉梅与何人合作与其无关，损失也不应由其承担；张玉梅主张的加盟费以及支付给罗亮亮的费用也与本案无关；评估结论书是张玉梅单方委托，其对鉴定机构及相关鉴定人员的资质有异议，而且评估报告仅仅是询价报告，不是工程造价报告；对于公证书，部分照片是在经营期间拍摄的，现在仅有部分物品在涉案商铺内。另，荃鸿公司主张双方已于2019年12月16日进行了现场交接，张玉梅于当日将现场能移动的物品都搬走了；其对涉案商铺享有合法出租权，涉案商铺是合法建筑，且涉案商铺具备相应的消防硬件，不影响张玉梅的正常运营及安全；其已按合同约定协助张玉梅办理了营业执照，张玉梅并未因证照问题或消防问题导致无法正常经营。为此，荃鸿公司提交了物品放行条、租赁合同、会议纪要、施工信息铭牌、商铺现场照片、营业执照及企业信用信息等证据。对于荃鸿公司提交的上述证据，张玉梅确认物品放行条、租赁合同、施工信息铭牌、营业执照及企业信用信息的真实性，但对关联性不予确认，对其他证据则不予确认。张玉梅确认于2019年12月16日搬走了部分物品，但认为只是部分私人物品，且放行条上明确为“私人物品”，并非设施设备。一审庭审中，荃鸿公司确认涉案商铺未取得建设工程规划许可证。同时，荃鸿公司表示张玉梅已搬走了部分物品，故评估结论的附表2（厨房及电气设备设施价值价格评估明细表）及附表3（经营物品价格评估明细表）上所列项目部分未可见。经组织双方当事人根据公证书的照片、视频对评估结论的附表2（厨房及电气设备设施价值价格评估明细表）及附表3（经营物品价格评估明细表）所列项目进行核对，张玉梅能够在照片及视频中指认出附表3的物品，并主张荃鸿公司所述的附表2中的部分未可见物品已与炉灶、天花板等形成附和。对此，荃鸿公司不予确认。在举证期限内，荃鸿公司未能就其主张的张玉梅在现场交接之后搬走物品的事实提交证据予以证明。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因为涉案商铺未取到建设工程规划许可证，故张玉梅、荃鸿公司于2017年10月14日就涉案商铺签订的《商铺租赁合同书》无效。基于上述认定，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现张玉梅要求荃鸿公司返还履约保证金及综合管理费合理，一审法院对此予以支持，但考虑到荃鸿公司在涉案商铺正常使用期间有对商铺进行管理，故张玉梅正常使用商铺期间的部分综合管理费应予以扣减。根据双方陈述及现有证据，一审法院现对张玉梅将涉案商铺于2019年12月16日移交给荃鸿公司的事实予以认定。据此，根据租赁合同的约定，涉案商铺的租期为六年，且租期自2017年12月29日起算，故在扣减2年的管理费用之后，荃鸿公司还应退还张玉梅综合管理费80000元[120000÷6×（6－2）]。对于荃鸿公司要求在履约保证金中按租金标准扣减占用使用费的意见，因双方已经办理了涉案商铺的场地移交手续，且其在张玉梅撤场后未及时协调张玉梅对商铺内的物品进行清理或转移以止损，故一审法院对此不予支持。对于张玉梅主张的经济损失，实际包括加盟费200000元、煤气安装费20000元、涉案商铺装修残值及设备设施损失价值633025元等部分。对于加盟费，特许经营合同未明确经营地点不可变更，且合同的签订方及付款方均非张玉梅，故一审法院对其主张的该项费用不予确认。对于煤气安装费，张玉梅为承租涉案商铺而支出了该项费用，一审法院对此予以确认。对于装修残值及设备设施损失价值，张玉梅在撤场后已及时对涉案商铺的现状进行了保全证据公证，一审法院对公证书所反映的商铺现状予以确认；同时，张玉梅提交的评估报告系由具备相应鉴定资质的鉴定机构出具，且评估结论所涉项目能够与公证书所反映的商铺现状基本相一致，故一审法院对该评估报告予以采纳。由于荃鸿公司未能举证证明张玉梅在移交商铺之后还有搬走商铺内物品的事实，故应由其承担举证不能的法律后果，一审法院现对此予以确认。结合荃鸿公司陈述的有关涉案商铺内仅剩部分物品的事实，即荃鸿公司已无法如数向张玉梅返还相应的设备及物品，故为了避免双方当事人因物品返还产生的后续纠纷，一审法院不再判令由荃鸿公司予以返还；同时，张玉梅根据评估结论主张装修残值及设备设施损失价值633025元合理，一审法院对此予以采纳，并根据双方的过错程度酌情由荃鸿公司承担相应的赔偿责任。基于上述认定，荃鸿公司在应当知道涉案商铺未取得建设工程规划许可证的情况下，将涉案商铺出租给张玉梅；同时，张玉梅作为承租人，未对涉案商铺是否取得建设工程规划许可证进行审慎的审查，故张玉梅、荃鸿公司双方均存在过错。综合考虑双方的过错程度，一审法院对张玉梅主张的荃鸿公司应赔偿的煤气安装费、装修残值及设备设施等经济损失以及为此支付的评估费损失酌情认定为330000元。至于张玉梅主张的经济损失利息及律师费，因双方签订的商铺租赁合同无效，故张玉梅主张上述费用缺乏理据，一审法院对此均不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年7月15日作出如下判决：一、张玉梅与荃鸿公司于2017年10月14日就涉案商铺签订的《商铺租赁合同书》无效；二、自本判决生效之日起五日内，荃鸿公司向张玉梅退还履约保证金112000元、综合管理费80000元；三、自本判决生效之日起五日内，荃鸿公司向张玉梅支付经济损失330000元；四、驳回张玉梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15177元，由张玉梅负担6157元，荃鸿公司负担9020元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，张玉梅提交了日期为2017年10月12日的《租赁合同审批单》，拟证明案外人连俊伟与张玉梅是共同经营投入，涉案加盟合同虽然是由连俊伟签订的，但为涉案商铺的经营投入，属于张玉梅的损失。荃鸿公司对此质证称：该证据不属于二审期间的新证据，对真实性、合法性、关联性均不予认可，且跟本案无关。荃鸿公司在二审庭询中改称张玉梅是在2019年12月16日自行离场的，当时搬离了私人物品，因双方存在纠纷，所以荃鸿公司一直没有进入过涉案场地，后一审法院要求荃鸿公司进行清点和核对，荃鸿公司也没有进入涉案场地，只是要求涉案场地所在商场的服务员进入涉案场地进行简单拍照，但荃鸿公司承认若承租人搬离物品需要得到其同意并开具物品放行条。另查，双方签订的《商铺租赁合同书》第53条约定，本合同的守约方因追究违约方所造成的维权损失[包括但不限于律师费、仲裁委、诉讼保全费等，其中律师费按照争议标的10%计算]均应当由违约方承担。再查，《关于广州市白云区xx镇xxx街x号xxxxxx店第一层xxxx-xx铺（美好食光太和店）的装修残值及设备设施损失价值的价格评估结论书》载明的设备设施损失总值272462元包括了厨房及电气设备设施资产损失76406元（详见评估结论附表2）和经营物品损失196056元（详见评估结论附表3）。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案物业没有办理规划报建手续，故张玉梅与荃鸿公司就涉案物业签订的《商铺租赁合同书》应为无效合同，一审法院对此认定正确，本院予以认同。本案争议的第一个焦点是张玉梅主张的经济损失的认定问题。首先，广州领耀评估咨询有限公司的穗领价估[2019]58号《关于广州市白云区xx镇xxx街x号xxxxxx店第一层xxxx-xx铺（美好食光太和店）的装修残值及设备设施损失价值的价格评估结论书》，虽然是张玉梅单方委托作出的，但广州领耀评估咨询有限公司是具有相关鉴定资质的鉴定机构，且该结论书针对的项目是价格评估，两评估人员均持有价格评估鉴证资质，现荃鸿公司对该结论书有异议，但未能提供证据予以推翻，本院对该结论书予以认可，对荃鸿公司的该上诉理由不予采纳。其次，从上述结论书附表的具体明细来看，附表1为装修工程残值价格；附表2为厨房及电气设备设施价值，该部分内容已与涉案场地的装修形成了附合；附表3为经营物品价格，该部分内容体现为厨房的用具和电器设备、家具、餐具、空调等等，是可移动并可在搬离后另行使用的。荃鸿公司上述要求经济损失中扣除附表2中的金额缺乏依据，但要求扣除附表3中的金额理据充分，本院予以采纳。由此，张玉梅的装修残值及设备设施的损失应为436969元（633025元-196056元）。张玉梅应及时取回评估结论书附表3中的经营物品，若荃鸿公司无法如数返还，双方可另行解决。至于荃鸿公司在上诉状中提及的场地占用费问题，因荃鸿公司未在一审中就该问题提出反诉请求，本院在本案中不予调处。再次，关于品牌加盟费。与合同解除情形下合同主体因违约所承担的损失赔偿责任不同，合同无效后当事人所承担的缔约过失责任是对另一方当事人信赖利益损失的赔偿，目的在于补偿一方当事人因合同无效而实际遭受的损失，从而使其利益恢复到合同签订之前的状态，故该信赖利益是不包括合同履行利益。本案中，《商铺租赁合同书》已经被认定为无效，张玉梅主张的品牌加盟费损失实质是经营过程中产生的损失，属于合同履行利益，不属于合同无效情况下的损失赔偿范围，一审法院对此不予支持并无不当。最后，张玉梅委托评估实际产生了评估费用13000元，此外，荃鸿公司对张玉梅主张的煤气安装费20000元没有异议，本院对该两项损失予以确认。至于经济损失的利息及律师费，因双方的《商铺租赁合同书》已被认定为无效，故张玉梅的该请求缺乏理据，一审法院不予支持处置得当。张玉梅上诉提及的《商铺租赁合同书》第53条约定的是合同有效下守约方向违约方主张维权损失的内容，与本案已认定的情形缺乏关联性，本院对此不予采纳。综上，张玉梅因合同无效所造成的损失共计469969元（436969元+13000元+20000元）。本案争议的第二个焦点是导致《商铺租赁合同书》无效的过错责任分担问题。如前所述，本案的《商铺租赁合同书》无效是因为涉案物业没有办理规划报建手续。荃鸿公司作为出租人，有义务将租赁物业的权属情况及规划报建情况对承租人进行如实告知，荃鸿公司称已经向张玉梅告知，但张玉梅予以否认，而荃鸿公司未就其主张提供证据予以证明，本院对该主张不予采信。而张玉梅作出承租人，有义务了解所租赁物业的权属及状况，并基于该状况而进行后续的装修和经营投入。可见，双方对于本案租赁合同的无效均有过错。一审法院对此认定准确，本院予以认可。由此，结合张玉梅的损失情况及双方的过错程度，本院酌情认定荃鸿公司应向张玉梅支付经济损失260000元。一审法院对此处置不当，本院予以纠正。综上所述，荃鸿公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；张玉梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，但在对经济损失的认定上存在不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初200号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初200号民事判决第四项；三、变更广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初200号民事判决第三项为：自本判决生效之日起五日内，广州市荃鸿投资有限公司向张玉梅支付经济损失260000元；四、驳回张玉梅的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15177元，由张玉梅负担9227元，广州市荃鸿投资有限公司负担5950元。二审案件受理费15960元，由张玉梅负担11035元，广州市荃鸿投资有限公司负担4925元。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年十二月十六日书记员 莫善友区敏儿