湖北省武汉市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂01执异822号异议人（被申请人）：孝感润达投资有限公司，住所地：湖北省孝感市北京路与槐荫大道交汇处铜锣湾家居广场**。法定代表人：吴礼军，该公司执行董事兼总经理。申请人：黄四松，男，1962年6月10日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。被申请人：吴礼军，男，1971年3月15日出生，汉族，住湖北省武汉市东西湖区。本院在审理原告黄四松与被告孝感润达投资有限公司、吴礼军民间借贷纠纷一案中，孝感润达投资有限公司对本院查封行为提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。申请人孝感润达投资有限公司异议请求：1、停止对申请人46套已售未及时网签备案房屋的查封措施；2、解除24套超额查封房屋措施；3、解除申请人四个银行账户的查封措施。事实和理由：黄四松与孝感润达投资有限公司民间借贷纠纷一案，借款4400万元，共还款1536万元，剩余本金2864万元。黄四松申请财产保全，法院查封了孝感润达投资有限公司143套房屋、四个银行账户。该143套房备案单价8500元/㎡，备案价值178615080.8元。即使按照实际成交均价6601.77/㎡，该143套房屋的市场总价为131220939.63元，远远超出保全限额。该143套房屋中，有46套房屋已售，还应解除超额查封24套房屋，以利于销售回款及时清偿债务。其他73套房屋总价值86603355元。为此，孝感润达投资有限公司向本院提交了46份房屋认购资料、孝感市商品房销售价格公示备案表、x、x、x幢楼主体结构分部（子分部）工程质量验收记录、王xx、杨xx、谢xx三人的商品房买卖合同以及x、x、x幢楼的照片等。经审查查明，本院在审理原告黄四松诉被告孝感润达投资有限公司、吴礼军民间借贷纠纷一案，原告黄四松于2020年9月1日向本院申请财产保全，请求冻结被申请人孝感润达投资有限公司、吴礼军银行存款4624万元或查封孝感润达投资有限公司名下的土地使用权。天安财产保险股份有限公司湖北省分公司洪山支公司向本院出具保函，称如申请人财产保全申请错误导致被申请人遭受损失，依法应由申请人承担的损害赔偿责任，由其负责赔偿。本院认为黄四松的诉讼财产保全申请符合法律规定，并已提供担保，于2020年9月1日作出（2020）鄂01民初655号民事裁定，裁定冻结被申请人孝感润达投资有限公司、吴礼军银行存款4624万元或查封孝感润达投资有限公司名下位于孝感市××路与××大道交汇处的土地使用权【土地证编号：孝城国用（xx）第xx号】。本院于2020年9月2日以（2020）鄂01执保340号立案后，通过网络查控，于2020年9月4日、5日冻结孝感润达投资有限公司：1、中国银行股份有限公司5xx6账户内的存款余额4817.98元，2、中国工商银行1xx2账户内的存款余额426.19元，3、中国建设银行4xx6＿1账户内的存款余额2822.98元。吴礼军：1、中国工商银行3xx3账户内的存款5405.66元，2、招商银行股份有限公司6xx1＿00×××03账户内的存款余额2640.88元，3、中国农业银行6xx1账户内的存款余额103.87元，4、招商银行股份有限公司6xx7＿00×××02账户内的存款余额90.44元，5、中国银行股份有限公司5xx0账户内的存款余额49.43元，6、上海浦东发展银行7xx5账户内的存款余额港币45.66元，7、中国银行股份有限公司5xx0账户内的存款余额37.45元，8、上海浦东发展银行7xx6账户内的存款余额25.21元，9、华夏银行股份有限公司1xx7账户内的存款余额16.20元，10、华夏银行股份有限公司1xx7账户内的存款余额0.03元。2020年9月7日，本院向孝感市不动产登记中心送达（2020）鄂01执保340号之一协助执行通知书，查封孝感润达投资有限公司名下位于孝感市××路与××大道交汇处的土地使用权。2020年9月8日，孝感市不动产中心向本院递交了《孝感市不动产中心关于办理湖北省武汉市中级人民法院协助执行有关问题的函》，载明：查封的上述土地上有建筑物，整体查封将损害买受人的合法权益，建议调整查封标的，将查封标的由项目宗地调整为未出售的部分在建建筑物。2020年9月8日，孝感润达投资有限公司向本院申请解除对上述土地使用权的查封，且已提供用于置换的担保财产。2020年9月9日，黄四松向本院提出申请，同意将原查封的上述土地使用权变更为查封孝感润达投资有限公司、吴礼军名下同等价值的财产。本院经审查认为，本院查明孝感润达投资有限公司已在上述查封土地上开发建设xx项目，该项目已取得商品房预售许可证，目前，该项目已对外销售，对外销售的774套商品房办理了商品房预售备案，其中251套已办理预售商品房预告登记，继续查封上述土地使用权有可能损害房屋买受人的合法权益。现黄四松向本院申请，同意解除原土地使用权的查封，将查封保全标的变更为查封孝感润达投资有限公司、吴礼军名下同等价值的财产。故应变更查封保全标的。本院于2020年9月9日，作出（2020）鄂01民初655号之二民事裁定，裁定查封被申请人孝感润达投资有限公司、吴礼军名下价值4624万元的财产。于同日作出（2020）鄂01民初655号之三民事裁定，裁定解除对孝感润达投资有限公司名下位于孝感市××路与××大道交汇处的土地使用权【不动产权证书号：鄂（xx）孝感市不动产权第xx号】的查封。2020年9月14日，本院冻结孝感润达投资有限公司在湖北孝感农村商业银行股份有限公司8xx9账户内的存款余额75844.87元。2020年9月14日，本院向孝感市不动产登记中心送达（2020）鄂01执保340号之二协助执行通知书，查封孝感润达投资有限公司位于孝感市××路与××大道交汇处××号××、××、××共××房。2020年9月15日，本院向孝感市不动产登记中心送达（2020）鄂01执保340号之二-1协助执行通知书，查封孝感润达投资有限公司位于孝感市××路与××大道交汇处××号××、××、××共××房。本院另查明，孝感润达投资有限公司提交的编号为孝价检备（x）x号，备案日期为2019年8月29日的孝感市商品房销售价格公示备案表载明，住宅销售均价8841.66元/㎡。孝感市物价局价格监督检查分局于2019年8月29日出具价格监督检查部门意见：经审查，你单位报备申请符合商品房销售明码标价备案条件，同意备案。湖北银行股份有限公司孝感分行于2020年12月3日向本院提交《孝感润达投资有限公司信贷情况简介》，载明“孝感润达投资有限公司2017年9月25日在我行获批3亿元房地产开发贷款，期限3年，2017年12月30日提款8000万元，2018年1月10日提款1.2亿元，2019年9月4日借款人提款6000万元，合计提款2.6亿元，贷款到期日2021年6月30日，截止2020年12月3日，贷款余额24312.51万元。孝感润达投资有限公司分4次抵押我行面积合计115590.46平方米，总评估值68211.4万元，9次解押面积合计14621.98平方米，解押面积评估价值7748.45万元，剩余抵押面积100968.48平方米，剩余评估价值60462.95万元。其中1，11，12，15号楼分别于2019年10月、2020年4月与我行办理了最高额抵押，抵押总面积34121.5平方米（评估价值16940.56万元），共计253套住宅。因销售原因，先后13次解押共计89套住宅（评估价值5772.93），目前剩余164套住宅（评估价值11167.63万元），孝感润达投资有限公司所有在建工程抵押，均与我行签订了最高额抵押合同，我行授信对应的是孝感润达投资有限公司所有在建工程抵押。鄂（xx）孝感市不动产证明第xx号不动产登记证明，载明：证明权利或事项：抵押权，权利人（申请人）：湖北银行股份有限公司孝感分行，义务人：孝感润达投资有限公司，坐落：xx路与xx大道交汇处（xx广场）x，x，x，x幢x层x室等63处，不动产单元号：420902、003003、GB02029、F00011267等63个，其他：抵押方式：最高额抵押，最高债权数额：4812.8200万元，债权确定期间：2020年4月20日起2023年4月20日止。附记：在建工程抵押变更登记。鄂（xx）孝感市不动产证明第xx号不动产登记证明，载明：证明权利或事项：抵押权，权利人（申请人）：湖北银行股份有限公司孝感分行，义务人：孝感润达投资有限公司，坐落：xx路与xx大道交汇处（xx广场）x，x，x，x幢x层x室等101处，不动产单元号：420902、003003、GB02029、F00011042等101个，其他：抵押方式：最高额抵押，最高债权数额：12127.7400万元，债权确定期间：2019年11月25日起2022年11月25日止。附记：在建工程抵押变更登记。鄂（xx）孝感市不动产证明第xx号不动产登记证明，载明：证明权利或事项：抵押权，权利人（申请人）：湖北银行股份有限公司孝感分行，义务人：孝感润达投资有限公司，坐落：xx路与xx大道交汇处（xx广场）x，x，x，x幢x层x室等1036处，不动产单元号：420902、003003、GB02029、F00013445等1036个，其他：抵押方式：最高额抵押，最高债权数额：18859.2400万元，债权确定期间：2019年11月25日起2022年11月25日止。附记：在建工程抵押变更登记。本院查封的143套房屋中，有139套房屋在上述鄂（xx）孝感市不动产证明第xx号、鄂（xx）孝感市不动产证明第xx号抵押物明细清单内。该143套房屋中，孝感润达投资有限公司主张46套房屋已与案外人签订认购协议。孝感润达投资有限公司提交的材料显示，有13套房屋的认购协议签署时间在本院查封日期之后，已收取案外人购房定金（意向金、住宅款等）200余万元。孝感润达投资有限公司在湖北银行股份有限公司孝感营业部开具了两个预售资金监管专户，截至2020年12月3日监管账户验证总余额分别为：2669049.81元、7773838.19元。2020年12月3日，经本院对xx广场x，x，x，x幢的施工方武汉市xx建筑工程有限公司调查，武汉市xx建筑工程有限公司表示，该公司预估已完成了1.8个亿工程量，目前回款了七八千万元，是垫资完成项目。关于x、x、x幢住宅施工完成部分距离交房完成了85%，底下的裙楼只完成了部分，具备交房条件还是要等待裙楼完成。从目前的情况看，x、x、x幢住宅的建筑成本是一两千元。该公司是总承包，主张工程款优先受偿的是所承建的所有楼栋。孝感润达投资有限公司提交的王xx、杨xx、谢xx三人的商品房买卖合同显示商品房交付时间为2021年9月30日，商品房单价分别为每平方米8283.76元、7950.03元、8180.70元。本院认为，财产保全是为保障生效判决能够顺利执行，避免胜诉债权人权利遭受损失，而对当事人处分相关财产予以限制的一种诉讼保障制度。本案争议焦点为财产保全是否明显超标的额。首先，强制执行的范围须依生效法律文书确定。本案因诉讼保全而采取执行措施，执行依据的（2020）鄂01民初655号民事裁定，裁定冻结被申请人孝感润达投资有限公司、吴礼军银行存款4624万元或查封孝感润达投资有限公司名下位于孝感市××路与××大道交汇处的土地使用权【土地证编号：孝城国用（xx）第xx号】。本院虽曾于2020年9月7日查封上述土地使用权，但已于同年9月9日解除查封，那么本院财产保全范围应以生效裁定确定的4624万元为准。其次，法院对债务人的财产采取保全措施，旨在确保债权人债权的实现，财产保全金额不得明显超出生效裁定确定金额。保全超标的额的判断标准为保全财产可用于本案清偿的价值明显超出生效法律文书确定的保全金额。本案目前实际保全的财产主要有：（1）实际冻结孝感润达投资有限公司、吴礼军14个银行账户，金额共计9万余元。（2）实际查封孝感润达投资有限公司位于孝感市××路与××大道交汇处××号××、××、××共××套房屋。在上述房屋中，湖北银行股份有限公司孝感分行对139套享有抵押权，根据湖北银行股份有限公司孝感分行主张，截止2020年12月3日，抵押贷款余额24312.51万元。x、x、x幢的施工方武汉市xx建筑工程有限公司主张该公司预估已垫资完成1.8个亿工程量，目前仅回款七八千万元，就其承建的所有楼栋享有工程款优先受偿权。孝感润达投资有限公司主张46套房屋已与案外人签订认购协议，该46套房屋能否实际用于本案债权人债权实现尚不确定。由于计算保全财产价值应当剔除存有争议的财产价值，同时应当剔除其他债权人就该财产享有的优先受偿权数额，故即便该143套房屋的市场总价为异议人孝感润达投资有限公司主张的131220939.63元，在扣除银行抵押权、施工方工程价款优先受偿权、案外人可能享有排除执行权利的房屋之后，该143套房屋几无用于清偿本案债权人债权的可能，故本案财产保全未超4624万元。综上，孝感润达投资有限公司所提异议理由不能成立，对其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：驳回孝感润达投资有限公司的异议请求。如不服本裁定，可自收到裁定书之日起十日内向湖北省高级人民法院申请复议。审判长 吴 利审判员 徐 文审判员 周 晨二〇二〇年十二月十五日书记员 李腾飞