文书内容淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初3150号原告：董频，女，1982年1月14日生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：王名海，江苏引航律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艺馨，江苏引航律师事务所实习律师。被告：周蓉，女，1971年10月26日生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：齐林建，江苏天立言信律师事务所律师。原告董频与被告周蓉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董频及其委托诉讼代理人王名海、张艺馨，被告周蓉的委托诉讼代理人齐林建到庭参加诉讼。后因案情需要，本案依法转为普通程序，组成合议庭再次公开开庭进行审理。原告董频的委托诉讼代理人王名海，被告周蓉的委托诉讼代理人齐林建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董频向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《存量房屋买卖合同》；2、被告退还原告购房款88万元，并承担违约金45万元，合计133万元；3、被告承担本案诉讼费和律师服务费。事实和理由：2020年4月25日，原、被告签订《存量房屋买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于淮安市房屋，建筑面积100.11平方米，房屋总价款（包括家具家电、装饰装修和配套设施等）165万元；乙方于2020年4月25日支付定金8万元，双方于申请办理房屋权属转移登记前，乙方支付第一笔购房款80万元；在办理房屋权属转移登记前，乙方支付第二笔购房款72万元，余款5万元于2020年8月31日前付清；双方约定于2020年5月20日共同办理房屋权属转移登记；甲方拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，应向乙方支付违约金，违约金数额为总房价的20%。合同签订后，原告向被告支付了定金8万元。2020年4月30日，原告向被告支付了第一笔购房款80万元。在2020年5月20日过户日即将到来前，原告多次与被告联系给付第二笔购房款72万元，被告却拒绝接收，并称房屋价格卖低了，明确表示不再卖房，经多次协调，被告拒绝继续履行房屋买卖合同，故提起诉讼。被告周蓉辩称，同意退还购房款，但被告不存在违约行为不应承担违约金；我方认为双方合同没有成立，作为共有产权人，涉案房屋另一产权人没有签字；如果双方调解的话，我方愿意双倍返还购房定金；房屋买卖双方及中介都有过错，应共同分摊。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于淮安市清江浦区的房屋系被告周蓉及许国伟共同共有。2020年4月25日，被告周蓉（房屋出卖人，甲方）与原告董频（房屋买受人，乙方）签订《存量房屋买卖合同》，约定：甲方将位于淮安市清江浦区房屋出售给乙方，房屋建筑面积100.11平方米；房屋总价款165万元；甲方承诺其配偶和该房屋的共有权人知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，如违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记，则按照房屋成交总价款的20%赔偿损失；乙方于2020年4月25日支付定金8万元；甲乙双方约定于申请办理房屋权属转移登记前，乙方支付第一笔购房款80万元；甲乙双方约定于申请办理房屋权属转移登记前，乙方支付第二笔购房款72万元；乙方从本协议约定的总价款中留存5万元作为物业交割保证金，该保证金乙方应于2020年8月31日支付甲方；甲乙双方应于2020年5月20日共同办理房屋权属转移登记；甲方应在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于2020年8月31日将该房屋交付乙方；甲方拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，应当向乙方支付违约金，违约金的数额为总房价款的20%；甲乙双方在合同履约过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等。合同签订当日，原告向被告支付购房定金8万元。2020年4月30日，原告向被告支付购房款80万元。2020年5月19日，被告告知原告，其丈夫不同意出售涉案房屋。庭审中，原告陈述，签订房屋买卖合同时，其知道涉案房屋是被告夫妻共同共有，当时要求被告丈夫到场签字，但被告说她丈夫工作忙，就让被告一人签字了。原告认为合同约定的按总房价20%的违约金过低，2020年5月的房价已达21000元/平方米，房屋涨价的差价约为45万元，请求予以增加违约金。原告针对其主张的违约金向本院提交如下证据：1、淮安市清河区大众信息服务部从房产中介平台打印的房屋成交价：环城小区84平方米房屋2020年6月28日成交价205.3万元；环城小区107平方米房屋2020年7月6日成交价236.7万元；2、淮安市清河区大众信息服务部从房产中介平台打印的2020年7月17日至2020年8月3日期间涉案房屋周边房屋成交情况统计表，成交均价为24516.37元/平方米；3、淮安市清河区大众信息服务部2020年10月27日从房产中介平台打印的涉案房屋周边房屋买卖成交情况统计表，其中电信北院2020年10月10日成交价42144元/平方米，文渠里房屋2020年9月25日成交价为49125元/平方米，人民南路163号房屋均价为31000元/平方米；4、因本案纠纷，原告在距涉案房屋50米处的槐树路20号购买房屋一套，面积39.47平方米，成交价128万元。在案件审理过程中，原告向本院申请财产保全，产生保全费5000元。原告因涉案房屋买卖与被告产生纠纷，原告向本院提起诉讼，并委托江苏引航律师事务所的律师作为代理人，原告支付律师服务费3万元。本院认为，涉案房屋系被告夫妻共有财产，但房屋买卖合同仅有被告周蓉的签字，被告辩称其丈夫作为房屋共有人未在房屋买卖合同上签字，合同没有成立，因该主张不符合法律规定，故本院不予采纳。本案原告未与被告丈夫就涉案房屋买卖进行磋商，被告丈夫既未在房屋买卖合同上签字，事后也拒绝进行追认，从原告的举证情况看，也无充分证据证明被告丈夫同意或参与以及授权被告出售涉案房屋，涉案房屋买卖合同对被告丈夫不发生效力。由于被告丈夫不同意出售涉案房屋导致本案房屋买卖合同无法履行，现原告要求解除双方签订的房屋买卖合同，本院予以支持。合同解除后，原告要求被告退还购房款88万元，符合法律规定，本院予以支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。原告要求被告承担违约责任，但认为合同约定的总房价款20%的违约金过低，要求违约金增加至45万元，本院认为，涉案房屋系本市西大街开明中学学区房，原告提交的涉案房屋周边区域房屋成交价格均在2020年6月底之后，而被告在2020年5月19日提出无法出卖涉案房屋，原、被告签订合同后至被告违约前该区域学区房价格确实出现了一定程度的上涨，根据该地段房屋市场成交价格波动及房屋面积大小价格上涨幅度有所不同、二手房买卖市场成交往往是一房一价等实际情况，本院认为原、被告合同中约定的违约金基本上可以弥补房价上涨的差价损失，不存在明显过低或过高等应当予以调整的情形，但本院考虑到原告在签订合同时明知涉案房屋系被告夫妻共同共有，却仍仅与被告一人签订了房屋买卖合同，且在另一方共有人未签字的情况下即给付定金和房款，原告未尽到审慎义务，其对本案房屋买卖合同无法履行及本案纠纷的产生也存在一定的过错，且被告毁约后又未及时退款，结合本案合同履行、已付房款、合同约定的违约金标准等情况，并综合原、被告双方的过错程度以及违约金的惩罚性特点等情况，本院酌定由被告向原告支付违约金25万元，对原告主张超出部分，不予支持。原告主张律师费损失3万元，本院认为，本案房屋买卖合同约定，任何一方违约，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、律师代理费等，原告主张律师费损失符合双方约定，亦不违反法律规定，但本院考虑到原告对本案纠纷的产生亦有一定的过错，故本院酌定律师费损失2.1万元，对原告主张超出部分不予支持。经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告董频与被告周蓉于2020年4月25日签订的关于淮安市清江浦区房屋的《存量房屋买卖合同》；二、被告周蓉于本判决生效之日起十五日内退还原告董频购房款88万元，并支付原告董频违约金25万元、律师费损失2.1万元，合计115.1万元；三、驳回原告董频的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16770元，由原告董频负担2257元，被告周蓉负担14513元；保全费5000元，由被告周蓉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  张广兄人民陪审员  孙润珍人民陪审员  王桂华二〇二〇年十二月二日法官助理陈**元书记员金雨心附：相关法律法规及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。