安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终4416号上诉人（原审被告）：安徽金德拍卖有限公司，住所地安徽省蚌埠市兴业街**宝龙城市广场**楼******，统一社会信用代码91340300661405929X。法定代表人：薄怀兵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒋少杰，安徽径桥（蚌埠）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯某2，男，1973年6月17日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。被上诉人（原审原告）：冯某1，女，2012年12月12日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。法定代理人：冯某2（系冯某1父亲），男，1973年6月17日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：阮宏斌，安徽国梦律师事务所律师。上诉人安徽金德拍卖有限公司（以下简称金德公司）因与被上诉人冯某2、冯某1房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院于2020年11月16日作出的（2020）皖0303民初5153号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金德公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人冯某2、冯某1的全部诉讼请求；2.判令一审、二审全部诉讼费用由冯某2、冯某1承担。事实和理由：一、上诉人就涉案房屋已与薄红妹签订了书面的《房屋租赁合同》，合同落款“冯某2”为房屋权利人薄红妹代为签署，依法有效。1.涉案房屋的租赁关系是由薄红妹与薄怀兵签订的书面《房屋租赁合同》确定，并非口头约定，原审法院认定事实错误；2.薄红妹系涉案房屋的权利人之一，就涉案房屋具有对外出租、签订租赁合同的权利；3.2016年3月17日的《房屋租赁合同》上“冯某2”的签名系由薄红妹代为签署；4.原审法院以《房屋租赁合同》2016年3月17日的签订日期认定上诉人自认在该日期薄红妹将案涉房屋出租给其使用，却否认《房屋租赁合同》的真实有效，明显逻辑错误。二、涉案房屋与案外人的租金标准在本案中不具有参考价值。涉案房屋的权利人薄红妹与上诉人的法定代表人薄怀兵系姐弟关系，而与案外人不存在任何特殊关系。姐姐把自己所有的房屋租赁给弟弟使用，双方约定的租金标准与案外人出租涉案房屋的租金标准不具有可比性。且上诉人已足额履行支付房租的义务，上诉人在原审中提供了与薄红妹、冯某2的银行流水证明已支付房租的事实；三、本案部分债务已超过诉讼时效。无论是被上诉人依据的薄红妹与第三人签订的租赁合同，还是上诉人提供的薄怀兵与薄红妹签订的租赁合同，均明确约定了租赁费的支付期限，即按季度支付，且被上诉人在本案起诉前，未向上诉人主张过房屋租赁费，本案部分债务已超过诉讼时效。微信聊天记录仅能证明涉案房屋由上诉人有偿使用，不能证明冯某2就涉案房屋主张过房租费用。综上所述，上诉人认为被上诉人的诉讼请求不具有事实及法律依据，原审判决认定事实错误，适用法律不当。请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。二审庭审中，上诉人增加上诉理由：原审法院审判程序违法，本案原审在庭审时决定不公开审理，但有两人参与旁听庭审。冯某2、冯某1辩称，一、关于上诉人称“上诉人就涉案房屋已与薄红妹签订了书面的《房屋租赁合同》，合同落款冯某2为房屋权利人薄红妹代为签署，依法有效”的问题。1.涉案房屋系答辩人冯某22015年6月4日购买，为房屋权利人，其享有涉案房屋的处置权。2.关于租金的约定，涉案房屋的约定租金系年租金2万元。答辩人放弃了部分权益，一审法院以该标准判决合法有据。3.关于起租时间，上诉人一审的答辩状将其提供的《房屋租赁合同》中的2016年3月17日已经搬迁完毕后的日期自认为起租日，一审判决以此日期为起租日，虽然与客观事实不符，也损害了答辩人的部分权益，因答辩人提供不了证据，只有认可此日期作为起租日。二、关于上诉人称“涉案房屋与案外人的租金标准在本案中不具有参考价值，且上诉人已足额履行支付房租的义务”的问题。1.上诉人认为该公司法定代表人薄怀兵与薄红妹系姐弟关系，房租应该少，不能参考案外人的租金标准。上诉人的这个上诉理由于法无据。上诉人金德公司是经营型公司，其应从公司经营收益中按照市场及公平合理的原则支付房租，和公司法定代表人个人无关；金德公司的股东为2人，薄红妹与其中的薄怀兵是姐弟关系，与另外1个股东没有亲戚关系。上诉人的租房行为是公司行为而非个人行为，上诉人应当按照约定的标准支付房租。2.上诉人称已经足额支付了房租，其向一审法院提交了薄怀兵个人与薄红妹、冯某2的银行资金往来。在一审时答辩人已经作了说明，薄怀兵转给答辩人的39760元系薄怀兵用答辩人信用卡支取的4万元，扣除240元手续费后转给答辩人的（答辩人当时母亲生病住院，急需资金），答辩人于次月即归还。转给薄红妹的情况也是如此，薄怀兵有多次用薄红妹信用卡和银行卡取钱的记录。答辩人夫妇和薄怀兵之间的资金往来系个人往来，和金德公司的房租支付没有任何关系，并且答辩人夫妇转给薄怀兵的资金数额远远大于薄怀兵转给答辩人夫妇的资金数额。另外薄怀兵在一审时向一审法院提交的微信记录证明有该房屋为免费使用的文字记录，既然是免费使用又何谈已经足额支付房租且超过了房租数额，而且薄怀兵提供的资金往来与其陈述的租金支付标准、支付方式、支付时间也有明显的逻辑错误，互相矛盾。三、关于上诉人称“本案部分债务已超过诉讼时效”的问题。1、上诉人金德公司一直以公司有其他经营、资金紧张为由未及时支付房租，薄红妹多次给本人说待金德公司其他的经营完毕后一起结算，本人由于薄红妹与上诉人的特殊关系，表示同意，但从来没有放弃房租费的权利主张。2、本人和薄红妹多次转给薄怀兵大额资金（另案起诉），也证明薄怀兵资金紧张，公司房租需要延缓支付。3、薄红妹在2019年6月6日去世前，已经对薄怀兵作了房租支付的安排。薄红妹去世后，本人及时向薄怀兵主张了权利。4、答辩人在一审时向法庭阐明本案未超过诉讼时效，而一审法院审理后亦认定本案未超过诉讼时效，支持了答辩人的意见。综上所述，答辩人认为上诉人的上诉理由不能成立，请求法庭依法驳回上诉，维持原判。冯某2、冯某1向一审法院起诉请求：1.判令解除冯某2、冯某1与金德公司之间的房屋租赁关系；2.判令金德公司支付房屋租金77000元（暂计算至2020年8月15日，实际应支付至返还房屋之日止）；3.判令金德公司返还租赁房屋；4.本案诉讼费用由金德公司承担。一审法院认定事实：2015年6月4日，冯某2与薄红妹(已去世)夫妇购买了一套位于蚌埠市兴业街555号宝龙城市广场6号楼1单元11层14号的房屋，房屋所有权证上登记的所有人为冯某2。2015年6月24日至2016年1月15日期间该房对外出租的租金为1400元/月。在原租户搬走后，冯某2夫妇与薄怀兵(系薄红妹弟弟)口头约定将该房出租给金德公司使用。2016年3月17日，薄红妹将案涉房屋租给金德公司使用，随后金德公司向其主管部门申请变更了公司的经营地址，并一直租用案涉房屋经营至今。薄红妹于2019年6月6日去世，按照薄红妹生前立下的遗嘱，案涉房屋的权利人于2019年8月9日变更为冯某2和冯某1。因金德公司既不支付租金，也不返还房屋，冯某2、冯某1催要未果，提起诉讼。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，冯某2、冯某1与金德公司之间的房屋租赁关系合法有效，冯某2、冯某1将案涉房屋交付金德公司用于经营使用、收益，金德公司应当向冯某2、冯某1支付租金。根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力，因金德公司向一审法院提交的《房屋租赁合同》并非原产权人冯某2本人所签且冯某2不予认可，而金德公司未与冯某2签订书面的房屋租赁合同，应视为不定期租赁，出租人可以随时解除合同，故对冯某2、冯某1要求解除与金德公司之间房屋租赁关系以及要求金德公司返还租赁房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。因冯某2、冯某1、薄红妹与金德公司的法定代表人薄怀兵之间存在亲属关系，双方对案涉房屋的租赁期间、租赁费的数额及给付时间均未作出明确的约定，鉴于金德公司在庭审中自认2016年3月17日薄红妹将案涉房屋出租给其使用，故金德公司应自2016年3月17日起支付房屋租金；薄红妹立下遗嘱将案涉房屋50%的产权交由冯某1继承，对于幼年丧母的冯某1而言，不仅仅是精神上的慰藉，更是生活上的保障，冯某1尚未年满八周岁为无民事行为能力人，冯某1的利益应当给予首要的优先的考虑，为确保冯某1的财产及其他合法权益得到充分保障，按照最有利于冯某1的原则，现冯某2、冯某1要求金德公司参照其承租之前租给案外人的租金标准即每月1400元支付房屋租金，不违反法律规定，一审法院予以支持；金德公司虽辩称案涉房屋的月租金为500元且已足额支付、薄红妹与薄怀兵约定将案涉房屋永久租赁给金德公司使用，但其陈述的租金支付方式和支付时间既不符合其提供的《房屋租赁合同》中的相关约定，也不符合法律规定，其提供的证据亦不足以证明其事实主张且冯某2不予认可，而永久租赁亦违反了租赁期限不得超过二十年的法律规定，故对金德公司的以上抗辩理由，一审法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”案涉房屋的起租时间为2016年3月17日，双方对租金的支付期限没有约定，租金应当在每届满一年时支付，即金德公司应于2017年3月16日支付第一年的租金，故该笔租金的诉讼时效期间应自2017年3月17日起开始计算三年，而在金德公司向一审法院提交的微信聊天记录中可以证实冯某2于2019年7月31日已向金德公司主张房租费用，并未超过三年，故对于金德公司称本案部分债务已超过诉讼时效的抗辩理由，一审法院不予采信。综上所述，对于冯某2、冯某1的诉讼请求，一审法院部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定，一审法院判决：一、解除原告冯某2、冯某1与被告安徽金德拍卖有限公司之间的房屋租赁关系；二、被告安徽金德拍卖有限公司于判决生效之日起十日内向原告冯某2、冯某1返还蚌埠市兴业街555号宝龙城市广场6号楼1单元11层14号房屋；三、被告安徽金德拍卖有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冯某2、冯某1支付房屋租金74153元（按照每月1400元的标准自2016年3月17日暂计算至2020年8月15日），2020年8月16日之后的租金按照每月1400元的标准计算至房屋实际返还之日止；四、驳回原告冯某2、冯某1的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1725元，减半收取863元，由安徽金德拍卖有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。上诉人金德公司在二审中提供以下证据：1、案外人房屋租赁合同两份（复印件）；2、薄怀兵与孙露的房屋租赁合同一份；3、薄怀兵租金支付凭证一份；上述证据1、2、3证明目的：涉案房屋同楼层其他相同房屋的房租标准低于被上诉人主张的房租标准。4、孙露身份证复印件和浦发银行卡复印件各一份，证明目的：该租赁合同已实际履行；5、手机照片中孙露房地产权证，证明目的：薄怀兵与孙露签订租赁合同的房屋系孙露所有；6、上诉人给被上诉人发送的微信截图，证明目的：告知被上诉人案涉房屋已腾空，可以接收；7、原房产人罗金福、朱莉夫妇出具的购房款收条（照片打印件），证明目的：涉案房产的购房款是在2009年由薄红妹向原产权人支付完毕，当时薄红妹与冯某2还不是夫妻关系，所以薄红妹有权对涉案房产进行处置。被上诉人对上诉人在二审中提供的证据发表的质证意见：证据1和证据2的三份租赁合同不属于新证据，与本案无关。证据1案外人签订的两份租赁合同系复印件，对真实性、合法性、关联性均有异议；对证据2上诉人提供的薄怀兵个人签订的租赁合同关联性有异议，是用于生活用途，与个人签订的，无法参考。被上诉人金德公司租赁的房屋是公司经营所用，公司是收益型的，房租要高于个人生活型的。而且2020年因疫情原因，导致门面房都无法租出去，已经租房的租户都要求房东减免房租，故上诉人提供的租金参照不能证实2016年的真实房租，不能作为2016年房屋租金的参考依据；对证据3薄怀兵租金支付凭证，认为三份租赁合同的租金也不一致；对证据4身份证及银行卡复印件的真实性、合法性、关联性均有异议，没有提供孙露的不动产权证，不能证明孙露是否为该房屋的所有权人，孙露是否有租房资格无法确认，租金约定的真实性也无法确认，孙露与本案不具有关联性；对证据5手机照片认为时间上没有参考性，证据没有关联性，整个房屋的租赁环境也发生了变化；对证据6微信的内容认可确实收到，但上诉人的法定代表人薄怀兵发送微信的目的不明确，待二审判决后，房屋和房租一并交付；对证据7购房款收条，被上诉人认可见到过原件，2015年5月办理涉案房屋过户手续时薄红妹给被上诉人冯某2看的，房款已经付清。冯某2与薄红妹是2011年5月20日登记结婚的，2015年3月冯某2付给薄红妹20万元，2015年6月房屋登记在冯某2的名下。冯某2与薄红妹居住的山水华庭房产登记在薄红妹个人名下，是冯某2一直在还房贷。一审时上诉人没有对房屋产权提出任何异议。本院对上诉人在二审中提供的证据的认证意见：证据1案外人房屋租赁合同两份系复印件，被上诉人对其真实性、合法性、关联性均有异议，本院不予认定；对上诉人提供的证据2薄怀兵与孙露房屋租赁合同、证据3租金支付凭证、证据4孙露身份证复印件和浦发银行卡复印件、证据5手机照片中孙露房地产权证，上诉人虽为证明薄怀兵和孙露的房屋租金是每月900元，涉案房屋同楼层其他相同房屋的房租标准低于被上诉人主张的房租标准，但2020年因疫情原因导致房屋出租受到较大影响，上诉人提供的上述证据不能证实2016年的真实房租价格，且案外人孙露未到庭作证，因此达不到上诉人的证明目的；对证据6上诉人提供的其向被上诉人发送的微信截图，被上诉人认可收到，本院对其真实性予以认定；对证据7上诉人提供的案外人罗金福、朱莉夫妇出具的购房款收条（照片打印件），上诉人虽然为了证明薄红妹在2009年支付涉案房产的购房款，但上诉人在原审对于案涉房屋系薄红妹和冯某2共同所有、属于夫妻共同财产的事实明确予以认可。被上诉人在二审中提供的证据：2015年3月10日被上诉人冯某2转款20万元给薄红妹的银行转账记录原件，证明目的：2015年6月冯某2出资购买涉案房屋。上诉人对被上诉人在二审中提供的证据发表的质证意见：对真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，该20万元转款与涉案房产无关，2015年3月薄红妹与冯某2系夫妻关系存续期间，双方互相转款的性质不能认定为购房款。本院对被上诉人在二审中提供的证据的认证意见：该银行转账记录原件虽能证明冯某2于2015年3月向薄红妹转款20万元，但被上诉人未能提供此笔款项性质和用途的相应证据，上诉人亦予以否认，因此该银行转账记录的真实性虽能予以认定，但达不到被上诉人的证明目的。经审理查明，原审法院判决认定事实清楚，本院依法予以确认。二审中，上诉人申请对2016年3月17日房屋租赁合同中“冯某2”的签名是否为薄红妹所写进行鉴定，被上诉人认可上述合同中“冯某2”为薄红妹所写，上诉人表示不再对此申请鉴定。本院认为，被上诉人在二审中认可2016年3月17日房屋租赁合同中“冯某2”的签名是薄红妹所写，在该合同签订时薄红妹与冯某2属于夫妻关系存续期间，案涉房屋应认定为薄红妹与冯某2的夫妻共同财产，薄红妹系该房屋的权利人之一，就案涉房屋具有对外出租、签订租赁合同的权利，且上诉人提供的案涉房屋在2015年6月24日至2016年1月15日期间对外出租的两份合同也是薄红妹所签，故上诉人认为2016年3月17日房屋租赁合同合法有效的上诉理由能够成立，本院依法予以支持。按照该租赁合同第一条和第三条的约定，案涉房屋的租金为每月500元，租期3年，从2016年3月17日至2019年3月16日的租金为18000元。从2019年3月17日起，双方之间存在的是不定期租赁，参照案涉房屋在金德公司承租之前租给案外人的租金标准即每月1400元确定为该房屋的租金，至2020年8月15日的租金为23800元，以上合计41800元。综上，对上诉人主张按照每月房屋租金500元的上诉理由，本院予以部分支持。金德公司虽上诉称案涉房屋的租金已足额支付，但其提供的薄怀兵与薄红妹、冯某2银行交易记录只能证明薄怀兵与薄红妹、冯某2个人之间发生的银行流水，而本案房屋租赁关系的承租人主体是金德公司，因此上诉人提供的该银行交易记录不能证明金德公司已支付涉案房屋的租金，其陈述的租金支付方式和支付时间既不符合其提供的《房屋租赁合同》中的相关约定，也不符合相关法律规定，且上诉人也未提供证据证明金德公司的财务账目有案涉房屋的租金支出。故上诉人认为已足额支付房屋租金的上诉理由不能成立，本院不予支持。鉴于2016年3月17日房屋租赁合同约定的租赁期限为三年，期满后双方之间的不定期租赁关系仍然延续，上诉人一直未交付房屋，也未提供证据证明其已实际支付房屋租金，故本案不适用关于诉讼时效的法律规定，对于金德公司主张本案部分债务已超过诉讼时效的上诉理由，本院不予支持。鉴于本案双方之间存在的是不定期租赁合同关系，出租人可以随时解除合同，且上诉人在二审中亦同意解除房屋租赁关系，因此对冯某2、冯某1要求解除与金德公司之间房屋租赁关系并由金德公司返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。金德公司虽上诉称原审法院在不公开开庭审理的情况下有两人旁听庭审，但原审的庭审笔录载明本案系公开开庭审理，上诉人未能提供相应证据证明该项上诉主张，因此上诉人认为原审法院审判程序违法的上诉理由缺乏相应事实依据，本院依法不予支持。综上，安徽金德拍卖有限公司的上诉理由部分成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律部分有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初5153号民事判决第一项、第二项，即“解除冯某2、冯某1与安徽金德拍卖有限公司之间的房屋租赁关系”、“安徽金德拍卖有限公司于本判决生效之日起十日内向冯某2、冯某1返还蚌埠市兴业街555号宝龙城市广场6号楼1单元11层14号房屋”；二、撤销安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初5153号民事判决第四项，即“驳回冯某2、冯某1的其他诉讼请求”；三、变更安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初5153号民事判决第三项“被告安徽金德拍卖有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冯某2、冯某1支付房屋租金74153元（按照每月1400元的标准自2016年3月17日暂计算至2020年8月15日），2020年8月16日之后的租金按照每月1400元的标准计算至房屋实际返还之日止”为“安徽金德拍卖有限公司于本判决生效之日起十日内向冯某2、冯某1支付自2016年3月17日至2020年8月15日的房屋租金41800元，2020年8月16日之后的租金按照每月1400元的标准计算至房屋实际返还之日止”；四、驳回冯某2、冯某1的其他诉讼请求。如果安徽金德拍卖有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1725元，减半收取863元，由冯某2、冯某1负担。二审案件受理费1725元，由安徽金德拍卖有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刁元战审判员  唐红旭审判员  王朝霞二〇二〇年十二月二十八日法官助理祁克轩书记员余蝶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。