湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初1304号原告：刘雄兵，男，1969年9月2日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。被告：黄石裕达酒店管理有限公司，住所地湖北省黄石市湖滨大道****，统一社会信用代码91420200MA48XH9G64。法定代表人：黄伟，执行董事。委托诉讼代理人：周斌，公司员工。被告：陈希平，男，1963年2月28日出生，汉族，户籍登记住址湖北省黄石市。委托诉讼代理人：周斌，男，1975年5月26日出生，汉族，住湖北省黄石市下陆区杭州公馆**，公民身份号码4202041975********。原告刘雄兵与被告黄石裕达酒店管理有限公司（以下简称裕达公司）、陈希平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘雄兵，被告裕达公司与被告陈希平的共同委托诉讼代理人周斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘雄兵向本院提出诉讼请求：一、判令被告陈希平立即支付其2020年2月1日至2020年8月30日的租金9,660元、违约金2,898元，并从2020年9月1日起按1,380元/月的标准支付租金至返还租赁物之日止；二、判令被告陈希平向其支付8天（每天338元）免费福利住房卡折算金2,704元；三、判令被告裕达公司对上述款项承担连带清偿责任；四、本案诉讼费用及诉前财产保全费由被告承担。事实和理由：其于2009年5月9日投资购买了湖滨大道138号曼晶大酒店1702号房屋一套，房屋总价为460,000元。2017年6月，其与被告陈希平签订《产权委托经营合同》，约定将房屋租赁给被告使用，委托期限为10年，租金按231,600元的3.6%/年向甲方交付年租金，按月支付。被告陈希平与翁武华在其不知情的情况下，两人私下将其房屋按228,400元的3.6%作为年租金签订了《产权委托经营合同》，给其造成巨大经济损失，在其与业委会的共同努力下，被告陈希平于2017年7月开始按460,000元的3.6%/年向其支付租金，后在（2018）鄂0202民初249号判决中也作出了相应裁判。被告陈希平及裕达公司自2020年2月至今，再未向其支付租金，理应承担违约责任，故而成诉。被告陈希平辩称：原告诉称与事实不符，其不应当承担责任。原告与裕达公司签订《产权酒店委托经营合同》，约定原告将其在湖滨大道138号曼晶酒店的房屋租赁给裕达公司用于经营。合同中虽陈希平在乙方处签字，但其在签订合同时系裕达公司的法定代表人，其作为法定代表人签字的行为属于职务行为，代表裕达公司，裕达公司也在合同中加盖了公章。根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条规定，该《产权酒店委托经营合同》的合同双方为原告与裕达公司，其不应当承担责任。因此，请求法院驳回原告对其的诉讼请求。被告裕达公司辩称：因受疫情影响，根据与业主签订的产权酒店委托经营合同第六款第二条：如遇不可抗力且不可抗力影响超过三个月，双方均可解除合同，且互不追究责任。其于2020年4月1日通过微信群向业主发出解除合同通知书，并通过微信及短信通知业主4月26日至28日到酒店办理解除合同及退房手续。其于2020年4月26日正式退出酒店经营管理，同时向所在社区、所在地派出所、黄石港公安分局、消防支队等单位送交了退出酒店经营及停业的通知，并应业主要求于7月21日在东楚晚报上刊登相关声明。双方合同关系在2020年4月26日就已终止。在2020年2月至4月疫情期间，酒店有接待医护人员，同时也有一定的收入。但是三个月只有正常水平的40%，只够维持必要的支出，主要是能耗、员工工资、易耗品、防疫用品等，实在无力负担疫情期间业主的租金。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年5月9日，刘雄兵以443,100元的价格按揭贷款购买了位于黄石市黄石港区湖滨中路1250号（黄石市黄石港区湖滨大道138号）曼晶酒店第一幢17层1702号、建筑面积为56.54平方米的房屋。2016年5月1日起，陈希平作为实际经营者，以“欣曼晶酒店”的名义对外经营，并出资60万元向黄石市欣曼晶酒店业主委员会代表支付担保金，由业主代表明瑞林以自己的名义存入银行。2017年3月21日，黄石裕达酒店管理有限公司登记成立，法定代表人为陈希平，后于2020年5月15日变更法定代表人为黄伟。黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店（以下简称裕达丽晶酒店）系裕达公司的分支机构，于2019年8月6日登记成立，负责人为周斌。2017年6月21日，刘雄兵（委托方、甲方）与陈希平（受托方、乙方）签订一份《产权酒店委托经营合同》，约定：甲方将案涉房屋租赁给乙方用于经营；委托经营期限自2016年7月1日起至2026年4月30日止；乙方按231,600元的3.6%向甲方交付年租金（税后），租金按月支付，于每月27日至31日期间支付下月租金；在委托经营期内，乙方若逾期一个月支付甲方租金，除应付甲方的租金外，每逾期一天，乙方按当月应付租金的千分之八支付逾期利息给甲方；乙方以六十万资金以业主代表身份存入银行作担保，如乙方违约，则甲方有权将此款变现，抵作业主租金；如遇不可抗力致使本合同无法履行，可以中止本合同的履行，不可抗力的影响超过三个月仍不能消除时，双方可终止本合同，双方均不再追究对方责任。陈希平在合同上签名，裕达公司在陈希平单方所持有的合同上加盖了公章。自2016年7月1日起至2018年12月31日期间的租金，刘雄兵自认均已收到；自2019年1月1日起至2020年1月31日期间，裕达公司按1,380元/月的标准向刘雄兵支付租金；自2020年2月1日起至今，刘雄兵再未收到租金。2020年1月25日，黄石市新型冠状病毒××疫情防控指挥部发出1号令，全市所有营业性文化娱乐场所暂停营业。2020年3月22日，黄石市新型冠状病毒××疫情防控指挥部发出第45号通告，自2020年3月23日零时起，人员、车辆恢复正常出行；限制清单内的市场主体，包括人员聚集度高、场所相对密闭的市场主体，疫情解除前不得复工复产。疫情期间，裕达丽晶酒店继续经营，并收到了包括鄂东医疗集团在内的多家单位支付的疫情期间租用酒店费用209万元。2020年1月27日，周斌以“黄石丽晶酒店”的名义在微信曼晶业主群内发出通知，称酒店已于2020年1月26日暂停营业，员工已放假，具体开业时间视疫情控制情况而定。故二月份业主收益无法按时发放，待开业上班后与三月份收益一起发放。2020年3月30日，裕达丽晶酒店向黄石丽晶酒店业主委员会及全体业主发出《关于解除丽晶酒店通知书》，称本次疫情属不可抗力且影响超过三个月无法消除，导致经营方无法履行合同，现其正式向甲方通知其决定依法终止合同，请甲方自2020年4月1日起30日内安排交接事宜。2020年4月12日，裕达丽晶酒店发出通知，称其决定依法终止合同，于2020年4月25日正式停业，4月26日至28日与各位业主办理交接手续。2020年7月15日，刘雄兵因租金问题向本院提起本案诉讼。诉讼过程中，裕达丽晶酒店于2020年7月21日在报纸上刊登公告，称受新型冠状病毒疫情影响，其依据《产权酒店委托经营合同》第六款第2条的约定，决定依法解除与（曼晶酒店）业主的合同关系，并于2020年4月25日正式退出酒店经营，对于2020年4月25日之前应由其承担的债权债务，其将继续承担清偿责任。自2020年11月1日起，翁武华以黄石瑞达酒店管理有限公司的名义租用部分客房，继续对外经营。本院认为，一、关于合同效力与性质。刘雄兵与陈希平签订的《产权酒店委托经营合同》，系双方当事人真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。《产权酒店委托经营合同》虽名为委托经营合同，但从合同内容实质来看，合同约定的权利义务为刘雄兵向陈希平提供租赁房屋，陈希平向刘雄兵按期支付固定数额的租金，实质为房屋租赁合同，故本案为房屋租赁合同纠纷案件。二、关于合同主体。裕达公司作为合同外的第三人，在陈希平单方所持有的《产权酒店委托经营合同》上加盖公章，并自2019年1月1日起以其名义向包括刘雄兵在内的业主支付租金；此后，以其分支机构裕达丽晶酒店的名义于2020年3月30日、2020年4月12日发出解除合同通知，并在诉讼过程中以裕达丽晶酒店的名义于2020年7月21日登报公告解除合同通知；本案诉讼过程中，裕达公司亦认可其与刘雄兵之间存在房屋租赁合同关系，只是其认为双方合同关系已于2020年4月26日终止。上述事实表明其自愿作为共同承租人加入刘雄兵与陈希平之间的房屋租赁合同关系之中，向合同中的债权人刘雄兵作出承诺承担债务人义务的意思表示，刘雄兵予以接受并通过起诉的方式要求裕达公司承担合同义务，故应当认定裕达公司构成债的加入，又称并存的债务承担，即裕达公司与陈希平作为共同承租人承担合同义务。《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款规定，“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”。陈希平辩称其作为裕达公司法定代表人，在合同上签名的行为属职务行为。按照合同相对性原则，陈希平系以其个人名义签订合同，仍然应当作为合同一方当事人，其对债权人的责任不因裕达公司债的加入行为而免除，应与裕达公司承担连带责任。陈希平提出的该项抗辩理由不成立，本院不予支持。综上，陈希平、裕达公司作为共同承租人应当共同承担合同义务。三、关于合同解除。（一）关于裕达丽晶公司通知解除合同的效力。裕达丽晶酒店曾于2020年3月30日、2020年4月12日分别发出解除合同通知，并在诉讼过程中于2020年7月21日登报公告解除合同通知。上述三次通知中载明的解除合同理由均为，依据《产权酒店委托经营合同》中“如遇不可抗力致使本合同无法履行，可以中止本合同的履行，不可抗力的影响超过三个月仍不能消除时，双方可终止本合同，双方均不再追究对方责任”的约定，其认为因疫情原因属不可抗力，符合合同约定的解除合同的情形。本院认为，陈希平、裕达公司与刘雄兵之间系房屋租赁合同关系，陈希平、裕达公司应履行的义务是向刘雄兵支付租金，对该义务并不因疫情影响从而导致不可能履行，故疫情对该义务的履行并不构成不可抗力。且结合刘雄兵提交的证据以及裕达公司自认情况来看，疫情期间裕达丽晶酒店并未停止经营，其在疫情期间接待了包括鄂东医疗集团在内的多家单位等医务人员而收到209万元营业款，故疫情并不是合同约定的因不可抗力可以解除合同的情形，裕达公司不享有合同约定的解除权。此外，陈希平与裕达公司自2020年2月1日起未按约履行支付租金的义务，已构成违约，裕达公司作为违约方，亦不享有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权。综上，陈希平与裕达公司在既不享有合同约定解除权，又不享有法定解除权的情况下，其以裕达丽晶酒店的名义向包括刘雄兵在内的业主三次发出的解除合同通知的行为，均不能产生《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定的合同解除的法律效力，陈希平与裕达公司仍受《产权酒店委托经营合同》约束。（二）合同能否继续履行。本案所涉项目系商业地产租赁，陈希平、裕达公司作为大型酒店承租人及经营者，其不仅要履行支付租金的义务，还要按约履行使用租赁物、对租赁物进行实际管理经营的义务。酒店在对外经营时为整体经营，且租赁合同为继续性合同，合同义务的履行具有相当程度的人合性，有赖于双方之间的信任关系。而本案所涉状况为，陈希平及裕达公司因疫情影响，使酒店经营困难，多次通知业主解除合同，要求业主办理退租手续，且已有部分业主已领取房屋钥匙，收回房屋。陈希平及裕达公司已实际撤出酒店，无力再行经营。特别是欣曼晶酒店相关业主因租金问题陆续分段向法院提起诉讼，并于2020年7月15日提起本案诉讼，刘雄兵等众多业主起诉要求支付租金至返还房屋之日止，亦表明其并不要求继续履行合同。由此看出，双方之间的信任基础已然丧失，而案涉合同的未履行期限尚有五余年，并非短时间内即可履行完毕。故本院认为双方当事人继续履行合同已陷入僵局，也不能强制陈希平及裕达公司继续履行对酒店行使经营管理的行为，故继续让其履行支付租金的义务显失公平。本院根据刘雄兵的诉请与陈希平及裕达公司的抗辩，确认陈希平、裕达公司与刘雄兵之间的房屋租赁合同关系已于2020年7月15日解除。因陈希平及裕达公司已多次通知刘雄兵等众多业主前来办理退房交接手续，而刘雄兵未前往办理，且庭审过程中，刘雄兵未举证证明陈希平及裕达公司拒不退出房屋，故本院酌情确定租赁房屋返还时间为2020年8月15日。四、关于租金。刘雄兵主张按合同约定支付租金。对于租金标准。虽合同约定的租金标准为：每年按231,600元的3.6%计算为8,337.60元/年即694.80元/月，但双方当事人在履行过程中，已实际对租金标准进行了变更，裕达公司亦按1,380元/月的标准实际履行，应当认定双方协商一致对合同中关于租金标准的条款进行了变更。对刘雄兵主张按1,380元/月的标准计付租金的诉请，本院予以支持。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”疫情期间，虽陈希平、裕达公司将酒店房间出租给医疗机构获得了一定的收益，但该部分收益系因疫情原因所作的具有一定的公益性的行为，与酒店日常对外经营在性质以及收费标准上均有所区别，继续按照原租赁合同约定标准支付租金有失公允，根据公平原则，本院对疫情期间的租金酌情予以变更，对租金的数额具体确认如下：（一）2020年2月1日至2020年3月22日期间。本院酌定该期间租金按1,380元/月的80%的标准计算，即1,380元/月×80%×1个月22天=1,913.60元。（二）2020年3月23日至2020年8月15日期间。虽裕达公司辩称其已于2020年4月26日正式退出酒店经营，但其发出的通知并未产生合同解除的效力，其与陈希平仍应按1,380元/月的标准计付租金至合同终止后其返还房屋之日止，即计算至本院所确认的返还房屋之日2020年8月15日，即1,380元/月×4个月24天=6,624元。综上，陈希平与裕达公司应当支付刘雄兵自2020年2月1日起至2020年8月15日期间的租金共计8,537.60元。对刘雄兵诉请超过部分，本院不予支持。五、关于违约金。刘雄兵主张按合同约定标准支付违约金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款规定，“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。本案中，陈希平、裕达公司逾期支付租金系因疫情影响以及其对解除合同通知的错误认识等因素引起，故对刘雄兵提出的该项诉讼请求，本院不予支持。六、关于福利房卡折现的问题。刘雄兵主张陈希平、裕达公司应补偿其福利房卡天数折现金额2,704元，但未提交证据证实其主张。对于刘雄兵提出的该项诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第二项、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈希平、黄石裕达酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内连带支付原告刘雄兵2020年2月1日至2020年8月15日期间的租金8,537.60元。二、驳回原告刘雄兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费180元、诉前财产保全费139元，合计319元，由被告陈希平、黄石裕达酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  朱海鹰人民陪审员  吴能斌人民陪审员  汪贤辉二〇二〇年十二月十七日法官助理陈玲书记员李娜