湖南省桂阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1021民初3534号 原告：深圳华强物业管理有限公司郴州分公司，住所地湖南省桂阳县龙潭街道芙蓉东路元信蓉湖御景****首层。 负责人：叶小春，系该分公司总经理。 委托诉讼代理人：邓国庆，男，特别授权。 委托诉讼代理人：沈文英，女，一般代理。 被告：胡某泉，男，1989年10月13日生，汉族，住湖南省桂阳县。 被告：刘某梅，女，1989年12月17日生，汉族，住湖南省桂阳县。系被告胡某泉妻子。 原告深圳华强物业管理有限公司郴州分公司（以下简称华强物业分公司）与被告胡某泉、刘某梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华强物业分公司的委托诉讼代理人邓国庆、沈文英，被告胡某泉到庭参加诉讼。被告刘某梅经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华强物业分公司向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告向原告支付2019年5月至2020年5月期间共13个月的物业服务费人民币2105.61元、滞纳金人民币132.65元，合计2239.26元;2、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月15日，原告与郴州市元信房地产开发有限公司（以下简称元信公司）签订《前期物业服务委托合同》，约定由原告对蓉湖御景小区提供物业管理服务，合同期限至业主委员会代表全体业主与物业管理有限公司签订的物业服务合同生效之日起止。按照合同约定，原告提供服务的受益人为该物业的全体业主和物业使用人，受益人按1.5元/㎡/月的标准向原告支付物业服务费，缴费频率为按月/季度缴纳，逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应缴纳费的万分之三缴纳滞纳金。被告是原告所管理的元信蓉湖御景小区6栋1602房的业主，房屋建筑面积为107.98㎡，按约定应当向原告缴纳从2019年5月1日起至2020年5月31日止的物业服务费用人民币2105.61元，但两被告一直拒绝缴费，产生滞纳金人民币132.65元。合同履行至今，原告依约为被告所在小区提供优质的物业管理服务，但被告并未依照合同约定缴纳物业服务费，原告多次通过电话以及书面函件等方式催促被告缴纳物业服务费，未有效果。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求依法判处。 被告胡某泉、刘某梅辩称：1、物业服务合同签订是违法的，元信公司作为开发商引进原告未经过业主同意，都是先收费后期补物业收费合同，我的物业合同是2018年12月才签订；2、原告的注册资本是0元，是挂名的，没有资质等级排列，收费严重违反国家法律规定；3、小区公共收入被侵吞公司所有，没有给小区公布及其情况；4、元信公司变更占地使用作用时原告未及时阻止并告知业主；5、房屋买卖合同规定交房720日内必须办理完成房产证手续，否则按规定抵扣物业费；6、小区空置房超过6个月以上的按照70%收取物业费；7、小区存在诸多问题，如未达到交房条件强行交房并收取物业费，原告巡逻、监控不到位、电梯经常坏，开发商违规收取的1800元燃气开户费未及时退还业主。综上，被告希望元信公司承担责任，依法取缔原告，降低物业费，处理外墙漏水问题。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告华强物业分公司系经过桂阳县市场监督管理局核准登记并依法成立的物业公司，经营范围系在隶属企业经营范围内承接业务。2017年12月15日原告与元信公司签订了一份关于元信公司开发的蓉湖御景小区《前期物业服务委托合同》，合同约定：原告提供的物业服务受益人为蓉湖御景小区的全体业主和物业使用人，蓉湖御景小区的全体业主和物业使用人均对履行该合同承担相应的责任…第七条住宅物业服务费1.6元／㎡／月…第十一条合同期限自2017年12月15日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止…第十四条物业服务收费采用包干制方式，住宅房屋按照1.6元／㎡／月向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按应缴纳费的万分之三缴纳滞纳金。2018年6月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《蓉湖御景前期物业管理服务协议》，约定：被告购买的房屋位于桂阳县××街道××路××栋××房号，建筑面积107.98㎡…原告应对公共秩序维护、安全防范事项等协助管理…二、4被告依据本协议按月向原告交纳物业服务费用…被告应于收楼（即签署收楼确认书或已领取入户房门钥匙当日，两者以先发生者为准）之日起交纳物业服务费用…物业费用按照建筑面积每月每平方米1.5元收取（含公用水电分摊费用）…被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并按欠费金额向原告每日加收万分之三的违约金…协议自双方签字盖章之日起生效,至原告与元信公司签订的《前期物业服务委托合同》终止时终止。原、被告对上述内容进行了确认,并均在该“协议”尾部签字盖章。原告如约为案涉小区提供了物业服务,被告因房屋漏水等问题拒绝交纳自2019年5月至2020年5月的物业服务费。 另查明，深圳华强物业管理有限公司的经营范围为物业管理、物业管理咨询等。 本院认为,业主和物业单位之间是平等主体,原告华强物业分公司作为物业服务单位,依法为被告胡某泉、刘某梅所在小区提供了物业服务,双方已形成物业服务合同关系,被告作为该小区业主,应按双方确认的《蓉湖御景前期物业管理服务协议》约定交纳物业服务费。对于物业费的交纳时间,上述协议中约定了物业费按月缴纳。2019年5月至2020年5月，被告拖欠原告的物业服务费为2105.61元(1.5元/月/㎡×107.98㎡×13个月)。关于原告要求两被告按照每日万分之三的标准支付滞纳金的诉讼请求，滞纳金的性质实为违约金,被告存在逾期缴纳物业服务费的情形，其行为已构成违约，应当依约承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本院结合案件实际情况，对原告主张的违约金132.65元予以支持。被告胡某泉、刘某梅主张原告提供的物业服务不到位、房屋漏水但是被告未维修，本院认为被告未能提供证据证明导致房屋漏水的原因，该问题是否属于原告的物业服务范围尚不能确定，被告以此拒绝交纳物业费的理由于法无据，本院不予支持；被告胡某泉、刘某梅提出元信公司违规收费等情况，不属于本案审理范围，被告可另行起诉。 据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条的规定,判决如下: 被告胡某泉、刘某梅于本判决生效之日起十日内向原告深圳华强物业管理有限公司郴州分公司支付自2019年5月至2020年5月期间的物业服务费2105.61元及违约金132.65元，合计2238.26元。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元,减半收取计25元,由被告胡某泉、刘某梅承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  黄渊强 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理肖佩芸 书记员王培君 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。