河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初18349号原告：焦丰和，男，1964年2月19日出生，汉族，住河南省西平县。委托代理人：郭建军，河南新誉佳律师事务所律师。委托代理人：郭晓波，河南新誉佳律师事务所实习律师。被告：郑州拓丰置业有限公司，住所地郑州经济技术开发区经南八北二路南第十五大街西办公楼**。法定代表人：郭景阳,董事兼总经理。委托代理人：安利娜，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托代理人：武玉玺，上海锦天城（郑州）律师事务所实习律师。被告：焦作中旅银行股份有限公司，住所地焦作市山阳区迎宾路****1。法定代表人：郑江,董事长。委托代理人：李梦雅，北京大成(郑州)律师事务所律师。委托代理人：丁一，北京大成(郑州)律师事务所律师。原告焦丰和与被告郑州拓丰置业有限公司（以下简称拓丰公司）、焦作中旅银行股份有限公司（以下简称焦作中旅银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告焦丰和的委托代理人郭建军、郭晓波，被告拓丰公司的委托代理人安利娜、武玉玺，被告焦作中旅银行的委托代理人李梦雅、丁一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告拓丰公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：190××××****）；2、判令解除原告与被告焦作中旅银行签订的《个人购房借款合同》【合同编号：（2019）中旅银个按贷字第75020号】；3、判令被告拓丰公司返还原告已偿还被告焦作中旅银行的贷款本息339245.91元,返还原告交付被告拓丰公司5万元房屋首付款以及房屋杂费12382元，共计401627.51元；本案起诉后至判决生效前原告新增偿还的贷款本息，被告拓丰公司仍应返还原告尚未偿还的贷款余额由被告拓丰公司返还给被告焦作中旅银行；4、判令被告拓丰公司向原告支付逾期交付违约金15462.66元（逾期交房违约金以原告累计已付款401627.51元为基数，按本案起诉时一年期贷款市场报价利率3.85%计算）；5、由二被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年1月19日，原告与被告拓丰公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告拓丰公司开发的“郑州经济技术开发区经开第十五大街西、经南八北二路南拓丰祥和居1号院”4幢1单元28层2804号房，建筑面积186.58平方米，每平方米16977.52元，总价款3167666元。交房期限为2019年12月30日前，出卖人逾期交房超过90日后，××有权解除合同，出卖人应当退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。合同签订后，原告按照约定向被告拓丰公司支付了购房首付款950666元，并于2019年2月11日与被告焦作中旅银行签订《个人购房借款合同》，被告焦作中旅银行于同日将贷款2217000元支付给被告拓丰公司，从2019年3月21日起至起诉之日，原告已偿还贷款本息共357346.5元，但被告拓丰公司至今未交房，现已逾期达270天，已构成严重违约，鉴于原告与被告拓丰公司的《商品房买卖合同》已达到解除条件，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，故请求人民法院一并解除原告与被告焦作中旅银行签订的《个人购房借款合同》。鉴于双方约定的逾期交付违约金过低，特请将违约金已付款的1%调整为按已付款的3.85%（起诉时一年期贷款报价利率)计算。原告为维护其合法权益，诉至本院。被告拓丰公司辩称：一、本案中，涉案房屋所在项目在开发过程中因受政府管控、不可抗力、疫情等因素影响导致涉案房屋交房日期顺延，根据《商品房买卖合同》第八条之约定，涉案房屋交房日期应顺延658天，截至起诉日，涉案房屋尚未达到，答辩人不构成逾期交房，更未逾期交房超过90日，不应承担任何违约责任，涉案《商品房买卖合同》亦不应被解除。二、根据《商品房买卖合同》第六条之约定，案涉房屋的付款方式为2019年1月19日支付950666元，2019年4月19日支付2217000元。截止到本案起诉之日，被答辩人仅支付5万元首付款，一直未按照合同约定时间付清全部房价款，故答辩人有权按照《商品房买卖合同》第八条之约定推迟交付房屋。三、被答辩人要求解除的《个人购房借款合同》、由答辩人代偿银行按揭贷款等诉讼请求无事实及法律依据，法院依法应驳回其全部诉讼请求。四、被答辩人诉请按照起诉时一年期贷款市场报价利率3.85%计算逾期交房违约金，既与其申请解除《商品房买卖合同》的诉求相矛盾，又违背合同约定，无事实及法律依据。五、被答辩人多次逾期偿还焦作中旅银行按揭贷款，其因自身违约行为申请解除《商品房买卖合同》，无事实及法律依据，法院不应予以支持，且答辩人因被答辩人违约被焦作中旅银行划扣的保证金57894.75元，有权向被答辩人焦丰和进行追偿。被告焦作中旅银行辩称：一、焦作中旅银行与借款人焦丰和、保证人拓丰公司签订的借款合同不应解除，借款合同为三方真实意思表示，不违反法律规定，焦作中旅银行也不存在过错和违约行为，应按约定继续履行借款合同。焦丰和与拓丰公司就所购买房屋发生的任何纠纷，均与焦作中旅银行无关，借款合同应正常履行。二、若借款合同解除，应由焦丰和向焦作中旅银行承担还款责任，拓丰公司承担连带还款责任。三、焦作中旅银行并非涉案借款合同的违约方或过错方，原告要求焦作中旅银行承担本案诉讼费无合同和法律依据，不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月19日，原告焦丰和（××）与被告拓丰公司（出卖人）签订了编号为J190××××****的《商品房买卖合同》，约定××购买出卖人开发的位于郑州经济技术开发区××大街西、××北××单元××房，该商品房的用途为成套住宅，总金额为3167666元；支付方式：约定金额950666元，付款方式为现金，约定付款时间2019年1月19日，交纳比例为30.01%；约定金额2217000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2019年4月19日，交纳比例为69.99%。出卖人应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容完成；前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付××使用。但如遇城市规划变化、市政工程实施、恶劣气候、自然灾害、游行、罢工、政府重大活动等情况，影响工期或无法达到本条约定的交付条件，在受到影响的范围内，出卖人不承担延期交付违约责任，且交房日期相应顺延，（除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期）。除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，逾期超过90日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。2019年1月19日编号为0034592《收据》一份载明收到焦丰和维修基金12128元、测绘费254元，共计12382元。2019年2月11日，原告焦丰和（借款人）与被告焦作中旅银行（贷款人）签订编号为（2019）中旅银个按贷字第75020号《个人购房借款合同》一份，约定贷款金额为2217000元，采用浮动利率，贷款时年利率为6.125%，逾期罚息为合同利率的150%，贷款期限168个月，自2019年2月11日起至2033年2月10日止，指定收款账户名称为拓丰公司，采用按月等额本息还款法，还款日为每月21日,拓丰公司为原告的贷款提供阶段性连带责任担保。因原告逾期偿还按揭贷款，导致被告焦作中旅银行截至2020年10月22日从被告保证金账户中划扣保证金57894.75元。原被告双方均认可原告已支付5万元首付款，被告自认已收到上述按揭贷款。2020年9月22日，原告诉至本院。本院认为：原告与被告拓丰公司签订的《商品房买卖合同》以及与被告焦作中旅银行签订的《个人购房借款合同》均系当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，应受法律保护。原告称双方对首付款的支付时间另有约定，结合原告未支付全部首付款时被告拓丰公司已协助其办理了按揭贷款手续的事实，本院予以采信。原告实际支付的房款数额为226.7万元（221.7万+5万）。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告拓丰公司提交的政府部门下发管控文件、××感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告第十号》等证据，不足以支持被告拓丰公司所述的涉案房屋所在项目开发过程中受到各种因素影响，应顺延交房日期658天的主张。双方签订合同时，政府采取各种措施防止大气污染已成为一种常态，双方对这类措施应有合理预见。在无新的非常规措施足以严重影响合同履行的情况下，双方并不能因此类措施而减轻违约责任。××感染的肺炎疫情爆发于被告拓丰公司违约之后，且至开庭时被告拓丰公司仍未将涉案房屋交付给原告，应承担相应的不利后果。依照合同约定，该《商品房买卖合同》解除条件已成就。故对于原告要求解除与被告拓丰公司于2019年1月19日签订的商品房买卖合同（编号为J190××××****）的请求，本院予以支持。对于原告要求被告拓丰公司支付违约金15462.66元（以原告累计已付款357346.5元为基数，按本案起诉时一年期贷款市场报价利率3.85%计算）的请求，本院予以支持。因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应当予以支持。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和××。本案中，《商品房买卖合同》解除后，《个人购房借款合同》也应当一并解除，被告拓丰公司应当将原告交付的首付款5万元及已经偿还过的贷款本息返还给原告，将下余贷款额返还给被告焦作中旅银行。故对于原告要求解除与被告焦作中旅银行签订的《个人购房借款合同》本院予以支持。对于原告要求被告返还原告已付首付款5万元的请求，本院予以支持。对于原告要求被告拓丰公司返还原告偿还给被告焦作中旅银行的按揭贷款本息的请求，本院予以支持，具体数额以银行凭证为准。对于原告诉求被告拓丰公司返还原告尚欠被告焦作中旅银行剩余借款本息的请求，本院予以支持。因维修基金、测绘费均是原告为履行合同所支出的合理费用，现因被告拓丰公司的违约行为导致合同被解除，原告的上述损失应由被告拓丰公司予以赔偿。故对于原告要求被告返还原告已支付的维修基金、测绘费等房屋杂费12382元的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告焦丰和与被告郑州拓丰置业有限公司签订的编号为J1900473****《商品房买卖合同》；二、解除原告焦丰和与被告焦作中旅银行股份有限公司签订的编号为（2019）中旅银个按贷字第75020号《个人购房借款合同》；三、被告郑州拓丰置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告焦丰和购房首付款5万元；四、被告郑州拓丰置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告焦丰和偿还的月供（月供数额以被告焦作中旅银行股份有限公司出具的还款凭证为准）；五、被告郑州拓丰置业有限公司于本判决生效后十日内向被告焦作中旅银行股份有限公司返还原告焦丰和的贷款余额（贷款余额以被告焦作中旅银行股份有限公司核算为准）；六、被告郑州拓丰置业有限公司于本判决生效后十日内向原告焦丰和支付逾期交房违约金15462.66元；七、驳回原告焦丰和其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32252元减半收取计16126元，由被告郑州拓丰置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费交费凭证交至本院查验。审判员  张振红二〇二〇年十二月十三日书记员  刘 笛