江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0502民初7442号原告：新余市御天城腾龙郡业主委员会。住所地：新余市劳动北路御天城腾龙郡小区。负责人：王家勇，该委员会主任。委托诉讼代理人：黄思平，江西至开律师事务所律师。被告：新余华庭物业管理有限公司。住所地：新余市劳动北路原新纺院内（新纺东路以北）。统一社会信用代码：91360502332837536C。法定代表人：陈坚，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李忠平，江西袁河律师事务所律师。原告新余市御天城腾龙郡业主委员会（以下简称腾龙郡业委会）与被告新余华庭物业管理有限公司（以下简称华庭物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月27日公开开庭进行了审理；后因案情复杂，本案转为普通程序，并于2020年12月14日第二次公开开庭进行了审理。原告腾龙郡业委会负责人王家勇及委托诉讼代理人黄思平，被告华庭物业的委托诉讼代理人李忠平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。腾龙郡业委会向本院提出诉讼请求：１.判令华庭物业立即退出御天城腾龙郡小区，并腾出物业办公用房（腾龙郡小区4#楼一层420.87㎡和5#楼一、二层364.98㎡，共计785.85㎡），恢复原状，并移交腾龙郡小区相关材料，具体包括：（1）小区至今为止的维修资金收支清册；（2）2013年至今小区的财务账册原件（包括维修资金、公益性收入、物业服务费用收支的财务凭证、转账单、发票）；（3）建筑单体竣工图、工程质量证明书、给排水系统验收资料；（4）与公共事业单位签订的供水、供电及电信及其他公共合同；2.本案诉讼费由华庭物业承担。事实和理由：御天城腾龙郡小区由新余中瑞置业有限公司（以下简称中瑞公司）开发并选聘新余市星科物业管理有限公司（以下简称星科公司）为前期物业服务企业。该小区房屋陆续交付业主后，星科物业退出物业管理。在没有经过业主大会公开招标选聘华庭物业为物业服务企业的情况下，华庭物业直接控制和占有腾龙郡小区物业用房，也未提供合格的物业服务，导致全体业主及业委会无法招标物业服务企业。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，业主大会有权选聘和解聘物业服务企业。华庭物业没有经过业主大会公开招标选聘并签订物业服务合同霸占腾龙郡小区物业用房，不符合法律规定，华庭物业应当退出腾龙郡小区并腾出物业办公用房，恢复原状。为维护合法权益，故诉至法院。华庭物业辩称：1.华庭物业入驻腾龙郡小区经过了物业主管部门渝水区城北办备案登记，属于合法入驻；2.腾龙郡业委会为腾龙郡小区业主大会的执行机构，腾龙郡小区业主并未召开业主大会，也没有征得物业主管部门的认可，因此腾龙郡业委会的起诉不符合法律程序，应予以驳回。腾龙郡业委会向本院提供了以下十八组证据材料：第一组证据：腾龙郡业委会成立备案登记申请书一组、南昌铁路运输中级人民法院行政裁定书一份。证明：腾龙郡小区业委会于2020年2月29日合法成立；南昌铁路运输中级人民法院裁定驳回中瑞公司的上诉，腾龙郡业委会的成立合法有效。第二组证据：房屋买卖合同五份。证明：腾龙郡小区由中瑞公司开发，前期选定星科公司为物业服务企业（合同第十四页第九条），2015之前签订的买卖合同没有约定物业服务期限，2015年之后约定了服务期限为五年。第三组证据：企业信息、企业变更信息各两份、企业投资方信息一份。证明：1.中瑞公司法定代表人、投资人是李华（2012年10月22日变更）；2.华庭物业的初始投资人是彭伟，因涉诉于2020年4月10日变更为陈坚。第四组证据：结婚登记审查处理表一份。证明：李华与彭伟是夫妻关系，中瑞公司与华庭物业是其夫妻投资的企业。华庭物业入驻腾龙郡小区没有经过招投标程序，属于违法入驻小区。第五组证据：收款收据。证明：中瑞公司收取物业费涉嫌违法。第六组证据：告知函、邮政快递送达回执各一份。证明：华庭物业违法入驻腾龙郡小区，且没有提供任何服务，业委会经过业主大会投票（从2020年4月10日至2020年8月15日）决定解除与华庭物业的关系，并要求其退出腾龙郡小区及腾出物业办公用房并已经将通知邮寄送达给华庭物业（邮寄时间为2020年8月30日）。第七组证据：接处警登记表两份、新余首条报道信息一份（热门微博下载）。证明：1.2020年3月14日，华庭物业经理陈冬生殴打腾龙郡小区业主和业委会成员王家勇、李小军。2.2020年4月18日，华庭物业没有尽职尽责提供物业服务和检查小区安全设施，让非本小区的一个小孩随意进入腾龙郡小区22楼楼顶玩耍，致其意外身亡。第八组证据：小区现场照片28张。证明：华庭物业没有进行管理，存在安全隐患，垃圾未规范放置，楼面种植导致乱、差、脏及随意改变房屋结构等现象。第九组证据：同意更换物业签名表和解聘物业会议记录、确认表一份、公告一份。证明：经腾龙郡过二分之一业主和二分之一专有面积业主书面同意解聘华庭物业。第十组证据：招标公告、投标密封确认表、成交确认书一组、得分汇总表一份。证明：业委会通过业主大会决定重新选聘物业公司并完成选聘。第十一组证据：孙某、李某提供的证人证言。证明：华庭物业没有进行有效管理，且存在殴打业委会成员情况，特别是在疫情期间，没有按上级规定进行管控，更没有派人员进行管理，导致人员伤亡的安全事故。第十二组证据：物业服务合同一份。证明：腾龙郡业主大会重新选聘了新的物业公司，2020年10月9日开始公告招标，在2020年11月1日签订新的物业服务合同。目前还未入驻。第十三组证据：来源于新余市城市建设档案馆的规划平面图、竣工验收意见书各一份。证明：中瑞公司配备物业办公用房785.85平方米，华庭物业应当交付给全体业主。第十四组证据：王某的证言一份。证明：因华庭物业不进行管理，业主王春芳停在小区的电动车被偷，王春芳要求华庭物业退出。第十五组证据：谢忠情况说明一份、针对华庭物业提供的签名表（华庭物业所举第四组证据）进行核查登记表十页。证明：1.华庭物业提供的22份签名表中只有75户参加了腾龙郡关于解除华庭物业服务关系及选聘新物业的业主大会表决并投了同意票；2.该75户中，腾龙郡业委会抽查了其中的28户，其中14人明确表示不是户主本人在核查表上签字，而是其他人代签，9人称是在被蒙蔽的情况下签字，其中21人表示不知道签名内容，该28户业主均表示同意更换现有物业公司。第十六组证据：（2020）赣0502民初1730号民事判决书一份。证明：华庭物业与业主、开发建设单位没有前期书面物业服务合同关系，系违法入驻小区。第十七组证据：新余市房产信息网查询网页信息一份。证明：腾龙郡小区所有房屋包括店铺售完。第十八组证据：黄某证人证言。证明：华庭物业提供的统计表是虚假的。华庭物业向本院提供了以下四组证据：第一组证据：一份部分业主签字的情况反映。证明：1.对于腾龙郡业委会所提交的业主签名，均是由业委会去敲门要求业主签名，部分业主反映严重扰乱了居家安宁；2.在腾龙郡业委会的物业管理企业招标中，部分业委会成员存私心，选定的物业公司比现有的物业公司收费还高，因此部分业主认为他们做的决定不符合业主的意愿，也不符合规定。第二组证据：物业管理合作协议、解除协议、中标通知书、前期物业管理委托合同、前期物业管理备案审批表、前期物业管理备案登记表各一份（均为复印件）。证明：华庭物业在腾龙郡小区从事物业服务经过了备案登记，具有合法性。该组证据中的合同是从开发商手中拿过来的，所以该组证据没有原件。第三组证据：《关于物业用房超标准配置的问题的请示报告》、竣工验收合格证、竣工验收意见书、新余市房管局文件余房发（2012）15号各一份。证明：1.腾龙郡小区在竣工验收时，物业用房是位于该小区的4#楼一层420.87㎡、5#楼一、二层364.98㎡，共计785.85㎡；2.按照新余市房管局余房发（2012）15号文件规定，该小区属于超标准配置物业用房，开发商已经向主管部门提交申请报告，要求按照文件规定标准配置物业用房，即在竣工验收意见书的基础上相应减少物业用房面积；3.由于开发商对物业用房的配置标准有异议，因此，现在开发商仅向华庭物业交付了位于腾龙郡小区5#楼一、二层364.98㎡的物业用房，其余物业用房开发商至今没有交付。第四组证据：签名表22份、开发商《证明函》一份、统计表一份。证明：1.腾龙郡业委会提供的更换物业签名表中的签名，部分不是业主本人签名，部分没有向业主释明签名目的。因此腾龙郡业委会要求更换物业的程序不合法，该决议无效；2.经签名和统计，该小区不同意更换物业的业主共有378户，建筑面积4494.975㎡；3.开发商作为该小区的业主（未销售的店面及地下车库仍归开发商所有），不同意更换物业管理企业。以上证据均经庭审质证。对腾龙郡业委会提供的第一组证据，华庭物业质证称对证据的合法性、真实性无异议，对关联性有异议，裁定书载明因中瑞公司主体不适格，从而驳回了其起诉。对腾龙郡业委会提供的第二组证据，华庭物业质证称没有异议，当时是开发商跟星科公司联系好了，但是星科公司没有派人员入驻小区，为了小区的管理所以开发商直接改为由华庭物业在小区从事物业管理，并且经过了城北办的备案。对腾龙郡业委会提供的第三、四组证据，华庭物业质证称对以上两组证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，投资人与企业所从事的业务没有必然关系。对腾龙郡业委会提供的第五组证据，华庭物业质证称该收款收据收的款项并非物业费。对腾龙郡业委会提供的第六组证据，华庭物业质证称对告知函合法性有异议，因告知函的内容并非是业主大会表决通过以后所产生的结果，因此告知函不具有合法性。对腾龙郡业委会提供的第七组证据，华庭物业质证称矛盾系因腾龙郡的工作人员与华庭物业的工作人员对于小区的物业管理事务产生的纠纷，但是对于新余首条报道信息，作者不详，不排除虚假报道的可能，至于小孩从楼顶摔下导致死亡，到底是什么原因以及责任方是谁，没有公安的相关定论。对腾龙郡业委会提供的第八组证据，华庭物业质证称可能存在这类现象，但是这些问题反映以后华庭物业均会及时进行处理，腾龙郡业委会仅仅看到了小区管理当中不足的一面，对良好的一面却视而不见，作为一个一千多户的小区来说，物业管理方面难免存在某些漏洞。对腾龙郡业委会提供的第九组证据，华庭物业质证称该组证据不合法，这些签名表并非是通过业主大会进行的签名，而是由腾龙郡业委会成员挨家挨户敲门或者是其他方式所产生，违背了公平、公正、公开的原则；对于统计的结果也是由腾龙郡业委会成员单方面进行，没有任何监督，签名是否真实予以怀疑；确认表当中所有统计人员都是业主委员会组成人员，不是业主本人。对腾龙郡业委会提供的第十组证据，华庭物业质证称对该组证据不清楚。对腾龙郡业委会提供的第十一组证据，华庭物业质证称对李小军的证言证明效力存疑，两个证人的证言仅仅是证明华庭物业在工作当中确实是存在一定的问题，但是对于其提出华庭物业疫情期间的不作为，因疫情期间的所有管理，都是由政府主导，在疫情期间政府部门没有对小区的管理提出任何的批评或者改进意见。对腾龙郡业委会提供的第十二组证据，华庭物业质证称对该组证据不知情。对腾龙郡业委会提供的第十三组证据，华庭物业质证称真实性及合法性无异议，但该组证据所反映的只是腾龙郡小区验收时的情况，因小区的物业用房在验收时是超标准配置（按物业总建筑面积的千分之五），中瑞公司于2020年10月25日已经向新余市城管局提交请示报告，要求按照《江西省物业管理条例》规定的按物业总建筑面积的千分之二配备物业用房；且在规划图纸中西北角4＃楼的物业用房至今是由开发商占有及使用，没有交付给华庭物业。对腾龙郡业委会提供的第十四组证据，华庭物业质证称，证人没有出庭，该证言不能作为定案依据。对腾龙郡业委会提供的第十五组证据，华庭物业质证称该组证据与华庭物业所举的第四组证据矛盾，这恰好说明腾龙郡业委会是在没有任何监督的情况下召开所谓业主大会并采用书面形式征求业主意见要求更换物业，其中业主的签名中存在意思表示混乱情形，故腾龙郡业委会提交的业主大会签名表不具有法律效力。对腾龙郡业委会提供的第十六组证据，华庭物业质证称，该判决还没有生效，已经提起上诉。对腾龙郡业委会提供的第十七组证据，华庭物业质证称，该信息系官方所统计的结果，事实上是否出售完毕只有开发商才清楚，另外，在小区的地下用房存在很多车位和车库，按照最新的规定，地下车库和车位可以办证，腾龙郡小区的车库以及车位绝大部分还未出售，产权仍然归开发商所有。对腾龙郡业委会提供的第十八组证据，华庭物业质证称，在腾龙郡业委会提供的业主大会同意更换物业的签名当中证人黄某的签名是其授权业委会委员昌迎红代签，但签名表格完全看不出来是黄某本人所签还是由他人代签，这也恰恰反映了腾龙郡业委会所组织的投票缺乏监督，没有任何公平、公开及公正性，且华庭物业有理由怀疑在其所提交的签字表中还存在与证人黄某同样的签名情况，故业委会要求更换物业的决议程序不合法，为无效决议。对华庭物业提供的第一组证据，腾龙郡业委会质证称对证据三性及证明目的均有异议，应当提供原件，且该业主代表并不能代表二分之一以上业主的意见；所谓的业主代表签名没有按手印，没有具体标注各签名人是否是案涉小区的业主，该情况反映仅仅是这一小部分业主对问题的表述，并不能证明腾龙郡业委会选聘新的物业公司不合法，且新选聘的物业公司，物业费还未确定。对华庭物业提供的第二组证据，腾龙郡业委会质证称对证据三性及证明目的均有异议，物业管理合作协议系事后伪造，且星科公司的公章没有代码，其也无权进行分包专项服务，也没有告知业主或进行公示；对于解除协议，2019年10月期间，腾龙郡小区的房屋已经销售完毕，小区的公共利益决定权在全体业主，中瑞公司无权解除物业，协议无效；对于前期物业管理委托合同、备案审批表、登记表及中标通知书，其没有提供原件，且未经公开招投标，形式违法。对华庭物业提供的第三组证据，腾龙郡业委会质证称对请示的证据三性均有异议，物业用房是否超标问题与本案物业服务没有关联，且该请示也没有得到房管部门回复；对竣工验收意见书、合格证没有异议；对于新余市房管局文件，文件仅设立物业用房最低标准，没有上限，腾龙郡物业用房面积没有违反该规定。对华庭物业提供的第四组证据，腾龙郡业委会质证称对中瑞公司的证明函三性及证明目的均有异议，中瑞公司投资人与华庭物业投资人是夫妻关系，具有利害关系，且地下车库、车位没有产权，不属于中瑞公司，属于全体业主；对华庭物业提供的22份签名表的证据三性及证明目的均有异议，该表格存在一个人在多处签名、同一房号不同人签名、房号与业主不一致、签名不属实等情形，如业主谢忠等人表示不清楚签字内容，业主胡小艳重复签名，业主陈爱勇、陈海英、习小珠、张小云等人称并未签字，该表格系华庭物业单方编造，腾龙郡业委会已提供上述第十五组证据予以佐证该证据不属实，故根据该表形成的统计表也不属实。本院认为，腾龙郡业委会提供的第二、六、八、九、十、十一、十二、十五、十八组证据及第一组证据中腾龙郡业委会成立备案登记申请书，真实、合法，且相互之间可以相互印证，证明腾龙郡业委会系合法成立及华庭物业提供的物业服务存在问题，经业主大会表决同意要求更换物业等事实，本院予以采信。腾龙郡业委会提供的第一组证据中的行政裁定书及第三、四、五、七、十四、十六、十七组证据，不能达到证明目的，且与本案没有关联，不予采信。对腾龙郡业委会提供的第十三组证据，因规划平面图及竣工验收意见书均系政府职能部门出具，但是二者载明的物业用房并不一致，且华庭物业称中瑞公司至今仅向其交付5#楼物业用房，加之腾龙郡业委会并未提供其他证据予以佐证，故该组证据不能达到其证明目的，不予采信。对华庭物业提供的第一组证据，因其并未提供其他证据佐证，不能达到证明目的，不予采信。对华庭物业提供的第二组证据，因其并未提供证据原件，真实性存疑，且与其第一次庭审陈述不符，不予采信。对华庭物业提供的第三组证据，与本案没有关联，不予采信。对于华庭物业提供的第四组证据，因签名表存在多处重复签名、同一房号多次出现但业主不同等情形，且腾龙郡业委会提供的第十五组证据可以证明该签名表存在签名不属实等情形，该证据亦不能推翻腾龙郡业主大会关于解除物业决议的合法性，故该组证据不能达到证明目的，不予采信。经审理查明，腾龙郡小区现有住户1024户，小区住户自2013年开始陆续入住，华庭物业为腾龙郡小区提供前期物业服务至今。腾龙郡业委会成立于2020年2月29日，任期三年。华庭物业在为腾龙郡小区提供物业服务期间工作存在管理不到位、不规范等问题。2020年4月9日，腾龙郡业委会在小区发布“关于御天城腾龙郡全体业主签名解聘、公开招聘物业公司的公告”；腾龙郡业委会于2020年4月10日至2020年8月15日期间，采用书面征求意见的形式组织召开御天城腾龙郡2020年业主大会，对是否同意更换前期物业公司及公开招标选聘新物业服务企业的议题进行投票表决，并于2020年8月15日在业委会临时办公室6栋地下室统计选票，投票结果为：小区住户共1024户（重叠票5票），商铺共54户（有效票18票）；参加投票共计743票，同意选聘物业企业的表决票为645票，占业主户数的62.92%，所对应的总建筑面积为74693.72㎡，占建筑总面积的58%，反对票95票，弃权票3票；2020年8月30日，腾龙郡业委会向华庭物业发送《关于自然终止新余市御天城腾龙郡物业服务关系告知函》，告知华庭物业即日起解除任何服务关系，要求华庭物业交还该物业服务区内所有资料和业主信息，立即离开小区物业用地。2020年10月9日，腾龙郡业委会通过公开招投标选定江西华园物业服务有限公司为小区物业服务的中标单位。另查明，华庭物业在庭审中自认目前占用的物业用房位于腾龙郡小区5#楼一、二层（面积约364.98㎡）。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。华庭物业自腾龙郡小区业主入住开始至今一直为腾龙郡小区提供前期物业服务并收取物业费，华庭物业与腾龙郡小区形成事实上的物业服务合同关系。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条的规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，并且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”本案中，腾龙郡小区通过书面征求意见的形式组织召开御天城腾龙郡2020年业主大会，对是否同意更换前期物业公司及公开招标选聘新物业服务企业的议题进行投票表决，投票结果为同意选聘物业企业的表决票为645票，占业主户数的62.92%，所对应的总建筑面积为74693.72㎡，占建筑总面积的58%，即腾龙郡小区经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意更换前期物业公司及公开招标选聘新物业服务企业，并经公开招投标程序选定江西华园物业服务有限公司为小区新物业服务公司，故腾龙郡小区业委会作出解聘华庭物业的决议程序合法，因小区已经选聘新的物业服务企业，华庭物业与腾龙郡小区的前期物业服务合同关系自动终止，腾龙郡小区业委会有权要求华庭物业立即退出腾龙郡小区，腾出物业办公用房，恢复原状，但因华庭物业在庭审中自认目前仅占用位于腾龙郡小区5#楼一、二层为物业用房（面积约364.98㎡），且腾龙郡业委会并未提供其他证据予以反驳，故华庭物业应腾出该物业用房，恢复原状。因腾龙郡业委会并未提供证据证实华庭物业已接收并占有案涉的其他不动产，对腾龙郡业委会要求华庭物业腾出位于小区4#楼一层420.87㎡和5#楼一、二层364.98㎡，共计785.85㎡物业用房的诉请，部分予以支持。又根据《物业管理条例》第二十九条之规定，物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将物业管理所必需的相关资料移交给业主委员会，但华庭物业的物业服务费用收支财务凭证、转账单、发票并非上述物业管理所必需的相关资料，故对腾龙郡业委会要求华庭公司移交腾龙郡小区相关材料，具体包括：（1）涉讼小区至今为止的维修资金收支清册；（2）2013年至今涉讼小区的财务账册原件（包括维修资金、公益性收入、物业服务费用收支的财务凭证、转账单、发票）；（3）建筑单体竣工图、工程质量证明书、给排水系统验收资料；（4）与公共事业单位签订的供水、供电及电信及其他公共合同的诉请，除物业服务费用收支的财务凭证、转账单、发票不予支持外，对其余部分予以支持。综上，因调解不成，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款之规定，判决如下：一、被告新余华庭物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退出御天城腾龙郡小区，腾出位于腾龙郡小区5#楼一、二层的物业办公用房（面积约364.98㎡），恢复原状；二、被告新余华庭物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告新余市御天城腾龙郡业主委员会移交腾龙郡小区相关材料，具体包括：（1）小区至今为止的维修资金收支清册；（2）2013年至今小区的财务账册原件（包括维修资金、公益性收入）；（3）建筑单体竣工图、工程质量证明书、给排水系统验收资料；（4）与公共事业单位签订的供水、供电及电信及其他公共合同；三、驳回原告新余市御天城腾龙郡业主委员会其他诉讼请求。案件受理费300元，由被告新余华庭物业管理有限公司负担270元，由原告新余市御天城腾龙郡业主委员会负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审 判 长  朱 伟人民陪审员  郭兆余人民陪审员  张建梅二〇二〇年十二月二十九日法官助理邓花平书记员徐冰璐