文书内容黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终8217号上诉人(原审被告)：孙洪芬，女，1940年3月10日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：刘莉，女，1968年10月28日出生，汉族，住哈尔滨市香坊区。被上诉人（原审原告）：哈尔滨景阳物业管理有限公司，住所地哈尔滨市松北区松北大道与进江路交口美域江岛小区1号楼L2层。法定代表人：冯欣，董事长。委托诉讼代理人：梁曼，黑龙江明正律师事务所律师。上诉人孙洪芬因与被上诉人哈尔滨景阳物业管理有限公司（以下简称景阳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初12062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。孙洪芬上诉请求：1.撤销一审判决；2.将本案发回重审或依法改判，驳回景阳物业公司的全部诉讼请求，一审、二审诉讼费用由景阳物业公司承担；3.景阳物业公司将历年多收全体业主各项费用合理退费；四、利用公共区域内盈利所得归全体业主。事实和理由：一、景阳物业公司所提供与哈尔滨市香坊投资有限公司（以下简称香投公司）签订的前期物业服务合同，只能作为景阳物业公司被授权开展物业管理服务的依据，不能证明景阳物业公司所授权的各项费用合理合法。哈价联发（2013）39号文件第十一条第三款规定：办理住宅进户前，由物业服务企业报请区物业行政主管部门对其物业服务标准进行确认，并将确认结果报请市场行政主管部门备案；市场价格行政主管部门依据市物业行政主管部门出具的备案文件，对物业服务企业的物业服务收费、室内停车场泊位物业服务费、电梯费等予以核定。第四款规定：办理住宅进户时，物业服务企业应当依据经区物业行政主管部门确认并报请市物业行政主管部门备案的服务等级和市价格行政主管部门核定的收费标准与业主签订物业服务合同。物业服务合同中关于收费标准执行期限的内容，应当以市场价格行政主管部门的核定文件为准。二、景阳物业公司所提供缴费通知单及照片两张，只能证明2019年9月10日向孙洪芬张贴了缴费通知单一事，不能证明在2016年10月31日到2019年之间全部是景阳物业公司为本小区全体业主提供了物业管理服务。孙洪芬有哈尔滨派尔阳光物业管理有限责任公司为本小区业主开具的缴费票据数张及牌匾已更换过派尔阳光物业为证，证明派尔阳光物业在为本小区广大业主提供物业管理服务。《物业管理条例》第三十九条规定：物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。并且也没对广大业主出示派尔阳光物业公司物业管理资质证明。《物业管理条例》第五十九条规定，违法本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。三、孙洪芬一审当庭提供的照片以及2019年12月16日下午本小区业主秦某某、刘某、孙某陪孙洪芬去一审法院送达相关材料原件及复印件如下：1.孙洪芬进户时供暖费、物业费、电梯费、装修管理费票据、房屋进户结尾款差价时退费票据、回迁安置新房证明、房屋征收补偿协议、母女关系证明；2.公共区域电动车电瓶丢失人董某某、李某证明材料；3.地下收费存车车损自负人关某某证明材料；4.按使用面积1.45系数0.8元/米/月本小区业主何某、于某、秦某某证明材料；5.本小区业主胡少全自2015年8月13日至2018年12月31日四套房屋物业费、电梯费缴费票据；6.陪孙洪芬同去的本小区业主秦某某拍洗照片一沓。书记员收下复印件、照片并做记录，原件待庭审时提交。书记员送达孙洪芬2019年12月24日9:20分开庭传票一张（直到一审判决书送达也未再次开庭）。孙洪芬现在还有罗某某电动车电瓶在监控录像下丢失证明材料和李某家人被困电梯20分钟按铃无人回应证明材料，足以证明孙洪芬所提供的照片具有真实性、关联性、合法性，证明照片取自景阳物业公司所管理服务的河畔花园小区。四、没有证据证明景阳物业公司中标结果的真实性、合法性。孙洪芬有理由认为，香投公司在投标人少于三个情况下，采取协议方式选聘物业服务企业。《物业管理条例》第五十六条规定，违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。五、孙洪芬房屋征收补偿协议建筑面积为70平方米，回迁安置新房使用面积仅为46.18平方米（孙洪芬供暖缴费票据为证），回迁安置新房证明新房建筑面积为77.62平方米。一审法院在房屋专有建筑面积不确定的情况下，以孙洪芬新房结尾款差价找钱票据和孙洪芬之女刘某自认为的建筑面积（一审法官诱导错误回答所致），判定房屋建筑面积67平方米有失严谨，本单元共130户，去掉第一层5户共有125户，享有一部货梯、一部客梯。【哈价联发（2013）39号】文件中哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格也明确标注户数大于120户的基础费用为10元。一审法院判定电梯运行基础费用为20元，明显错误。孙洪芬不敢独自乘坐电梯，与其同住人也只有在必要时才乘坐电梯（地下停车场通往地上楼梯不能正常使用至今），请求合理减免孙洪芬的电梯费用。六、即使香投公司与景阳物业公司所签订的物业服务合同合法有效，景阳物业公司也要根据【哈价联发（2013）39号】文件第十一条，物业服务企业的各项收费应以景阳物业公司报请确认备案，由市价格行政主管部门的核定文件为准，而不是以建设单位将设计提供的物业服务标准报请认定备案，核定的物业服务收费标准为准。景阳物业公司在没对其实际物业进行报备的前提下，按照与香投公司签订的前期物业服务合同中规定的收费标准收取全体业主的各项服务费用是恶意欺骗全体业主，应退回各项不合理收费。七、一审法院判定孙洪芬享受了相应的物业管理服务，理应对其受益的服务支付对价，判定孙洪芬一审抗辩物业服务瑕疵，但并未积极行使业主权利，反以拒交物业费来对抗的行为，应属怠于履行权利，没有事实与法律依据。孙洪芬之女刘某始终与景阳物业公司就不合理收费和安置新房进户时，物业公司承诺的各项维修问题长期进行沟通协商，并且始终在积极主张权利，景阳物业公司因与孙洪芬之女刘某与本小区业主秦某某等人因物业违规收费、各项收费不合理、安防设施始终无人管理修复、卫生脏乱差、公共区域破损严重无人维修等投诉到区物业行政主管部门，第一个就起诉了孙洪芬。是景阳物业公司强行收取不合理费用，不利于构建业主与物业服务企业之间的关系。八、一审判决已经表明本案是2019年10月31日立案，依法适用简易程序。已于2019年11月29日公开开庭进行了审理。2020年11月3日一审法院作出判决，判决书送达日为2020年11月12日。根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，适用简易程序审理案件，应当在三个月内审结。景阳物业公司辩称，景阳物业公司为孙洪芬提供了物业服务管理，孙洪芬作为该小区业主享受了相应的物业服务，理应对其受益服务支付对价。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持一审判决，驳回孙洪芬的上诉请求。景阳物业公司向一审法院起诉请求：1.判令孙洪芬给付物业费、电梯费合计3629元；2.孙洪芬负担诉讼费用。一审法院认定事实：哈尔滨市香坊区木材东街副2号河畔花园小区开发建设单位为香投公司。景阳物业公司进驻该小区时，物业服务公司为哈尔滨市光华物业有限责任公司香坊分公司。2016年10月20日，因该小区未成立业主委员会，香投公司（甲方）与景阳物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，该合同第二条约定了物业管理服务事项包括：1.物业共用部位的维修养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理；8.物业档案资料管理。第六条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅每月1.10元／平方米。第八条约定：物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年的1月31日前履行当年交纳义务。景阳物业公司主张电梯费按（哈价联发（2013）39号）文件中哈尔滨市普通住宅电梯费收费指导价格执行。景阳物业公司将电梯收费价格中的浮动幅度10％变更为0％。景阳物业公司于2016年10月31日开始对该小区进行物业服务。孙洪芬是该小区2号楼1单元205室房产的业主，孙洪芬认可其房屋建筑面积67平方米计算，孙洪芬在景阳物业公司服务期间未缴纳2017年10月至2019年10月的物业费为1,768.80元（67平方米×1.10元×24个月），电梯费为504元［20＋（2－1）×1元］×24月，景阳物业公司诉请超出部分，不予支持。一审法院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。根据该规定，香投公司作为开发商在小区未成立业主委员会的情况下，有权依法代替所在小区业主签订物业服务合同，该合同对小区业主具有约束力。景阳物业公司系通过招投标方式进驻小区，符合《物业管理条例》的相关规定，故原审法院认定景阳物业公司与香投公司所签订的物业服务合同合法有效。景阳物业公司按该合同提供相应服务，并要求孙洪芬支付相关费用的诉请，符合法律规定，应予以支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故孙洪芬抗辩合同无效的理由，原审法院不予采纳。关于孙洪芬是否应按物业合同约定向景阳物业公司足额支付物业服务费的问题，物业费是物业管理服务企业为维持物业服务的良性运营，提供良好的物业服务的主要经费来源。本案中，景阳物业公司为小区广大业户提供了物业管理服务，孙洪芬作为该小区的业主享受了相应的物业管理服务，理应对其受益的服务支付对价，由于物业服务具有整体性，涉及全体业主利益，业主如果以服务瑕疵就拒绝交纳物业服务费，会导致物业公司的服务质量因资金不足进一步恶化，只能形成恶性循环，最终损害的还是全体业主的利益。孙洪芬抗辩物业服务瑕疵，但并未积极行使业主权利，反以拒交物业费来对抗的行为，应属怠于履行权利，不利于构建业主与物业服务企业间的关系，不交纳物业费，必然影响景阳物业公司的正常运营。景阳物业公司称孙洪芬房屋建筑面积77．62平方米未提供证据，应以孙洪芬自认为准。基于此，孙洪芬给付景阳物业公司拖欠的物业服务费1,768.80元、电梯费554.40元，景阳物业公司诉请超出部分，原审法院不予支持。判决：一、孙洪芬于判决生效后立即给付景阳物业公司物业服务费1,768.80元；二、孙洪芬于判决生效后立即给付景阳物业公司电梯费504元。案件受理费50元（景阳物业公司已预交），减半收取25元，由孙洪芬承担，与上款一并给付景阳物业公司。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：孙洪芬举示的案外人交纳物业费票据、地下停车位协议书以及车位交费票据，不能证明本案待证事实，本院不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议焦点为：1.孙洪芬应否向景阳物业公司交纳物业管理费；2.一审法院按照建筑面积67平方米确定孙洪芬应交纳物业管理费金额是否得当；3.孙洪芬上诉请求“景阳物业公司将历年多收全体业主各项费用合理退费”及“利用公共区域内盈利所得归全体业主”是否应予支持。关于孙洪芬应否向景阳物业公司交纳案涉房产物业管理费的问题。香投公司与景阳物业公司订立的《前期物业服务合同》，对案涉小区全体业主具有约束力，景阳物业公司在签订合同后，为案涉小区提供物业服务，孙洪芬亦应依据该合同确定的物业管理费标准交纳物业管理费及电梯费。故孙洪芬以景阳物业公司在履行物业服务合同中存在瑕疵为由，拒绝交纳物业服务费的主张不能成立。关于一审法院按照建筑面积67平方米确定孙洪芬应交纳物业管理费金额是否得当的问题。孙洪芬在进户时按照建筑面积77.62平方米交纳了物业服务费，其于本案一审诉讼期间抗辩称，案涉房屋建筑面积少于77.62平方米，在景阳物业公司未举示充分证据证明案涉房屋建筑面积为77.62平方米的情况下，一审法院依据孙洪芬一审庭审中自认的案涉房屋建筑面积67平方米计算孙洪芬应交纳物业费金额并无不当。关于孙洪芬上诉请求“景阳物业公司将历年多收全体业主各项费用合理退费”及“利用公共区域内盈利所得归全体业主”是否应予支持的问题。本案一审诉讼期间，孙洪芬未就上述两项主张提起反诉，其于二审期间提出上述两项诉讼请求，本院依法不予审理。综上所述，孙洪芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由孙洪芬负担。本判决为终审判决。审判长  董茂建审判员  赵丹晖审判员  马立娜（）二〇二〇年十二月二十八日法官助理姜珊书记员刘晶