贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初11541号原告：程伟高，男，1982年9月5日生，汉族，住湖北省应城市。原告：陶玲玲，女，1986年12月3日生，汉族，住址同上。二原告共同委托诉讼代理人：姚茂攀（实习）、程兵，贵州黔坤律师事务所律师。被告：贵州裕美房地产开发有限公司，住所地贵阳市云岩区中华中路******，统一社会信用代码：91520100775309943Q。法定代表人：杨明。委托诉讼代理人：周倩、彭雅欣（实习），贵州中孚律师事务所律师。原告程伟高、陶玲玲与被告贵州裕美房地产开发有限公司（以下简称“裕美房开”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易（小额诉讼）程序公开开庭进行了审理。原告程伟高、陶玲玲共同委托的代理人程兵，被告裕美房开的委托诉讼代理人周倩、彭雅欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金计算方式为：以已付房价款346341元为基数，按每日万分之一的标准，从2019年12月31日暂计算至2020年6月30日为6303.4元（直至被告向原告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告所开发的房屋，购房金额为346341元，原告按合同约定履行付款义务。《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定：被告应于2019年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有有关文书交付给买受人，同时规定，逾期超过90日，买受人有权解除合同。解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起退还全部已付款，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自约定之日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日起，按日向买受人支付已付房价款万分之一违约金。原告认为，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，应承担违约责任。为维护原告合法权益，诉至法院请求如前。被告裕美房开辩称：针对逾期办证，该情况并非是由于被告原因导致，被告不应承担逾期办证的违约责任。主要表现在：1、因政府规划调整，导致项目规划一直被调整，从而导致了办证逾期；2、因新冠肺炎疫情的影响，疫情期间政府采取了强制控制、群防群治等措施，企业停工停产，没有办法去办理相关证件手续，至2020年3月2日被告才正式复工。对于新冠肺炎疫情不可抗力事件，不应将此期间逾期归为被告来承担。3、原告存在逾期付款行为，办证期间应参照原告逾期付款天数相应顺延；4、原告未因为逾期办证造成任何损失，被告不应承担逾期办证的违约责任；5、即使逾期，亦应按合同约定的违约金标准，即按已付款的千分之一承担逾期办证违约金。经审理查明，2017年6月30日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告所开发的位于贵阳市云岩区亨特“萃山国际”项目的10栋1单元27层1号房屋，购房金额为346341元。该合同第八条第一款第3项约定：买受人于合同签订之日交纳首期房款196341元，剩余房款150000元以银行按揭的方式支付；买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，并在接到出卖人或贷款人书面通知之日后3日内前往指定地点办理贷款手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行义务的，按合同第十条办理。合同第十条约定：买受人未按时付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期不超过90日之内，自约定的付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.2的违约金，并于实际支付之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同），出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起90日内按照累计的逾期应付款的1%向出买人支付违约金，并由出买人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.2（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金。合同第二十二条第二项初始登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。（若晚于上述期限办妥初始登记的，不应影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此迟延承担违约责任，若因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按照本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者违约责任不作累加。”第三项转移登记约定“（一）出卖人承诺于2019年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的1‰承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”。第二十九条约定：合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或者补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同约定的应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利义务的，仍以本合同为准。此外，《商品房买卖合同》附《补充协议》（附件十二），《补充协议》第三条第3.2款约定，买受人选取按揭付款方式应在签订主合同之前向银行或者公积金机构及其代办机构确认该付款方式的可行性，并提交真实有效的申请资料，若非因出卖人原因（包括不限于政策调整、法律法规变化、国家行政机关、金融机构、买受人资信或自身条件不符合贷款要求等原因）导致合同约定的价款未按时足额到达出卖人指定账户的（商业贷款为合同签订之日起30日，公积金贷款为合同签订之日起60日）,买受人必须于前述付款期限届满之日起三十日内一次性付清全部房款或在征得出卖人同意的情况下申请变更付款方式，逾期则视为买受人逾期付款，出卖人有权依据本合同第十条主张权利。3.3条第三款约定的“非归责于双方的原因”具体指自然灾害、暴乱、战争,国家政策调整不属此列。2016年10月30日、2017年6月30日，原告向被告分别支付定金及首付款30000元、166341元。余款260000元原告向工商银行申请贷款后于2018年3月7日支付被告。另查明：2018年11月28日我院就原告（反诉被告）赵辉诉被告（反诉原告）裕美房开商品房销售合同纠纷作出（2018）黔0103民初2237号民事判决，本案中裕美房开就原告逾期付款提出反诉，要求反诉被告支付逾期付款违约金，经本院审理认为双方《补充协议》（附件十二）第3.2条约定不合理地减轻或者免除本合同约定的应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除受让人主要权利，驳回了裕美房开的该项诉请。审理中，被告认可目前尚未取得商品住房交付使用备案证书，房屋仍不具备办证条件。上述事实，有原、被告陈述，相关书证及本院庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、逾期办证违约金如何认定？二、被告主张的扣减事由能否采信？针对焦点一：合同第二十二条第三款约定“出卖人承诺于2019年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”。本案在审理中，被告已当庭认可目前房屋尚不具备办证条件，被告应当按照约定向原告支付逾期办证违约金。关于违约金标准，合同约定：1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的1‰承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”，该两条标准并不一致，但鉴于该合同系被告提供的格式合同，应当作出有利于原告的解释，因此应当采用每日万分之一的标准。针对焦点二：1、关于规划调整，被告在本案当中并未提交相关证据，且即使存在规划调整，也并不属于逾期办证的免责事由；2、关于疫情影响，贵州省于2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应，至2020年2月23日将一级响应调整为三级响应，此期间符合双方合同约定的不可抗力，共计30日，应予以扣除；3、关于原告逾期付款，本院此前的生效判决已将双方《补充协议》（附件十二）第3.2条认定为不合理地减轻或者免除本合同约定的应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除受让人主要权利，根据合同第二十九条的规定，仍应按合同第八条第3款的约定进行处理，而该款并未就获得贷款的时间进行约定，故被告主张逾期付款违约责任已无事实依据，对被告主张要求顺延逾期办证的主张，本院不予支持。综上，被告应从逾期办证之日（即2020年1月1日）起按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，具体至原告主张的2020年6月30日期间的逾期办证违约金为5264.38元（计算标准346341×每日万分之一×（182-30）≈5264.38元），对于2020年7月1日后的违约金，应按每日万分之一的标准支付至被告取得该商品房的初始登记，并通知买受人领取办理商品房转移登记的有关文书之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告贵州裕美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告程伟高、陶玲玲从2020年1月1日至2020年6月30日的逾期办证违约金5264.38元，此后的违约金以346341元为基数，按每日万分之一的标准支付至被告取得该商品房的初始登记，并通知买受人领取办理商品房转移登记的有关文书之日止。二、驳回原告程伟高、陶玲玲的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担（该款原告已预交，被告在履行本判决时一并支付原告）。本判决为终审判决。审 判 员 王琼琼二〇二〇年十二月二十三日法官助理 徐 丹书 记 员 陈 霞