江苏省兴化市人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏1281执异138号异议人：葛建民，男，1962年2月17日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：顾悦，江苏天炜律师事务所律师。申请执行人：房庆其，男，1969年2月25日生，汉族，住兴化市华丰城市。被执行人：房士道，男，1963年2月2日生，汉族，住兴化市。本院在执行房庆其与房士道民间借贷纠纷一案中，异议人葛建民对法院拍卖被执行人房士道名下的位于兴化市宝塔居委会彩城1号楼西北角房产装饰装修提出执行异议，本院依法组成合议庭进行了听证审查，异议人葛建民的委托诉讼代理人顾悦、申请执行人房庆其到庭参加，被执行人房士道未到庭。现已审查终结。异议人葛建民异议称：2013年4月10日，房士道与案外人崔凤珠签订《租房合同》，房士道将前述不动产出租给崔凤珠使用，崔凤珠与异议人葛建民将涉案不动产用于合伙经营饭店。该协议约定的租赁期限为2013年4月10日至2023年5月10日，租金标准为2013年4月10至2018年4月10日期间每年租金为30万元、从2018年4月10日至2023年5月10日期间每年租金为35万元。崔凤珠和葛建民对该不动产进行了装修。2019年5月28日，葛建民（甲方）与崔凤珠（乙方）签订《关于一次性解决郑家大厨房双方合作的协议》，双方约定，由葛建民经营，崔凤珠退出经营，该协议除约定了拆伙相关条款外，又专门对所承租的房士道的不动产作出约定，在该协议第4条中约定“郑家大厨房的门面房为乙方所租，乙方承诺，该门面房在甲方租赁期间其不得转租，期满后其也不再续租，否则视为违约。甲方承诺在租赁期内按时足额支付房租。”。故有关因租赁前述不动产的所确定的权利和义务均已由葛建民承继。法院因执行的需要，对前述不动产进行评估拍卖，法院已对被执行人房士道名下的坐落于兴化市宝塔居委会彩城1号楼西北角（不动产权证号：兴房证字第**）不动产进行估价，该不动产及装饰装修市场价值为1448.75万元，其中房地产为1368.08万元，装饰装修为80.37万元。该不动产经两次拍卖，实际拍卖成交价格为8884948元，故按此比例计算，装饰装修的实际拍卖价格为492896.04元。异议人认为，根据两份租赁协议，涉案不动产由本人添附的装饰装修部分的价值80.37万元应为本人所有，拍卖成交后，该部分的实际拍卖价值492896.04元应给付葛建民。故为维护本人的合法权益，请求法院依法确认并给付。为支持其主张，向法院提交如下证据：证据一、租房合同复印件一份。甲方：房士道，乙方：崔凤珠，时间为2013年44月10日，租期十年（2013年4月10日至2023年5月10日），反映崔凤珠与异议人合伙经营饭店，并对该不动产进行了装修。证据二、《关于一次性解决郑家大厨房双方合伙的协议》复印件一份，时间2019年5月28日，双方约定，由异议人葛建民经营，崔凤珠退出经营，原有租房合同所确定的权利和义务由异议人承继。证据三、提供照片36张，证明装饰装修的部分均是异议人投资进行的（包括隐蔽工程）部分装饰专修均具店名“郑家大厨房”特色的装修。申请执行人房庆其答辩和质证认为：一、异议人葛建民请求在承租对该不动产所添加的价值为80.37万元，本人认为上述说法完全错误，理由如下：1、法院对房士道名下的坐落于兴化市宝塔居委会彩城1号楼西北角（不动产权证号：兴房证字第3：兴房证字第**价，该不动产及装饰装修市场价值为1448.45万元（其中房地产价值1368.08万元，装饰装修部分为80.37万元），该不动产2008年房士道购买后于当年进行了装饰装修，自主经营米萝咖啡，后来又改名为港城咖啡至2013年4月11日，当时装饰装修花了二百多万元，葛建民只是在未经出租人房士道同意的情况下作出部分改装。2、租房合同第4条房屋租期结束，空调主机及燃气管道须万豪交付。房屋装修一并完好交，不得损坏。此条完全证明了装饰装修价值为出租人房士道所有。二、异议人请求将装饰装修实际价值492896.04元给付葛建民，本人现针对其请求及理由作如下答辩：1、装饰装修部分实际价值492896.04元（分配方案提留装修为493000元）是含税的，税务局征税是以成交价核算的，房士道已交966738.33元，故装饰装修实际价值减税款493000/8884948*906738.333=53641.5元后，所剩余价值为439358.5元。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人承担，出租人请求承租人恢复原状或赔偿损失的人民法院应于支持。3、拍卖公告未涤除租赁权，是带租拍卖，租期自2013年4月10日至2023年5月10日期满。承租人只能按合同约定享受权利，不存在超合同权利，执行异议内容本质上是超越租赁合同的。4、异议人葛建民并非合法使用人，与出租人房士道（即产权人）没有直接法律关系，次承租人依据合同的相对性只能向承租人主张权利。三、对异议人提交36张照片质证认为：即使装饰装修与之前有了一些改变，但主体基本没有大的改变，这不是争议焦点。这次拍卖是带租拍卖，原租赁合同仍有效，履行至2023年5月10日，买受人是异议人葛建民。本院查明，原告房庆其与被告房士道民间借贷纠纷一案，本院于2018年7月19日作出（2018）苏1281民初5841号民事调解书：一、被告所欠原告借款192万元，此款被告于2018年10月30日偿还原告12万元，此后每隔3个月的月底前各给付12万元，直至还清为止。二、原告放弃其他诉讼请求。三、如果被告在上述16期给付期内累计有两次未能按时足额履行，原告有权就全部余欠款向法院申请执行。四、如被告擅自处分财产，或者法院变卖被告财产，原告有权就全部余欠款向法院申请执行。五、诉讼费用18128元，减半收取后由原、被告各半承担。被告应当承担部分由被告在第一次履行给付义务时一并给付原告。被告房士道未能按期履行义务，根据房庆其的申请，本院于2019年3月1日立案执行，执行案号为（2019）苏1281执1099号。同年5月5日本院作出（2019）苏1281执1099号执行裁定书，即查封了被执行人房士道名下的位于兴化市宝塔居委会彩城1号楼西北角房产，查封期限为三年，自2019年5月6日起2022年5月5日止。双方当事人于2019年8月23日达成和解协议，此案终结执行。2020年1月17日恢复此案执行，恢复案号为（2020）苏1281执恢45号。同年2月27日本院作出（2020）苏1281执恢45号执行裁定书即查封了被执行人房士道名下位于兴化市龙珠居委会金东门花苑15幢501室的房产，查封期间为三年，自2020年2月28日至2023年2月27日，同年9月9日司法拍卖彩城1号楼西北角房地产，拍卖成交价为8884948元。买受人为葛建民。本案在执行分配中，异议人提出执行异议主张该房屋装饰装修费用。另查，涉案房产评估价为1368.08万元，装饰装修评估价为80.37万元，合计1448.45万元。本院于2020年7月14日作出（2020）苏1281执恢45号拍卖公告载明：对被执行人房士道所有的位于兴化市宝塔居委会彩城1号楼西北角房地产（含不可移动装饰装修及配套设施，现由郑家大厨房使用）进行网上拍卖。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条第项“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等；”之规定，本院发布的涉案房产拍卖公告中已标明拍卖的房产是有租赁负担的所有权（带租拍卖），拍卖的多项财产在使用上不可分割或者分割可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。涉案房地产属于被执行人房士道所有。从被执行人房士道与案外人崔凤珠签订租房合同第4条的约定：房屋租期结束，空调主机及燃气管道须完好交付，房屋装修一并交（付），不得损坏。涉案房屋装饰装修是房士道办理的，异议人葛建明并非合法使用人，与出租人房士道没有直接法律关系，次承租人依据合同的相对性只能向承租人崔凤珠主张权利，异议人请求确认装饰装修拍卖款项并给付其所有，未能提供相关证据，异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十七条第项的规定，裁定如下：驳回异议人葛建民的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  邵吟春人民陪审员  王干荣人民陪审员  王益昶二〇二〇年十二月四日书 记 员  吕海燕