河南省漯河市召陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1104民初3862号原告：周鹏，男，1987年2月15日出生，汉族，住漯河市郾城区。被告：柏永兵，男，1990年11月17日出生，汉族，住漯河市召陵区。被告：常小冲，男，1987年6月25日出生，汉族，住漯河市召陵区。被告：漯河东居房地产经纪有限公司，住所地漯河市源汇区泰山路与滨河路交叉口路北10米。法定代表人：王海敏，该公司总经理。原告周鹏与被告柏永兵、常小冲、漯河东居房地产经纪有限公司（以下简称东居经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告周鹏、被告常小冲、东居经纪公司的法定代表人王海敏到庭参加诉讼，被告柏永兵经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周鹏向本院提出诉讼请求：1.依法判令三被告双倍返还原告定金共计40000元整及逾期房的违约金（从2020年11月12日起到返还定金款当日计算）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告通过被告东居经纪公司、被告柏永兵、被告常小冲签订了房屋买卖合同，被告常小冲代为柏永兵在合同上签字。签合同当日，原告按合同约定向被告交纳20000元定金。现合同约定的交房工作日已到，但三被告拒不履行房屋买卖合同约定的条款义务。现被告违约不愿意交房，也不退定金。原告买房是为了结婚，因被告的违约行为，给原告精神上造成伤害，经济上造成了损失。为此，原告为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望贵院依法公正判决。原告周鹏对自己提出的主张，向法庭提供以下证据：房屋买卖合同、二维码支付凭证各一份，用以证明双方买卖房屋且签订买卖合同，后向被告支付20000元定金的事实。针对原告周鹏提供的证据，被告柏永兵未提出质证意见。针对原告周鹏提供的证据，被告常小冲、东居经纪公司的质证意见为：无异议。被告柏永兵未提出答辩意见，亦未向法庭提供证据。被告常小冲辩称，2020年7月15日签订合同，当时是我代表柏永兵与原告签订的合同，自从知道房子不愿意交易时也愿意退还款项，今天合同我带过来了，对于没有交易成功的事实我深表遗憾，对原告表示歉意，当时定金收了20000元，也愿意退还，且自愿赔偿原告损失5000元作为补偿。被告常小冲针对其辩称意见及对反驳原告周鹏的诉讼请求所依据的事实，向法庭提供以下证据：聊天记录一份，用以证明其与东居经纪公司前期有付出，且不属于恶意，从2020年7月16日签合同以后具体跟进该合同事件，没有恶意，也愿意积极处理。针对被告常小冲提供的证据，原告周鹏的质证意见为：无异议。针对被告常小冲提供的证据，被告柏永兵未提出质证意见。针对被告常小冲提供的证据，被告东居经纪公司的质证意见为：没有异议，收原告20000元，给我公司10000元。被告东居经纪公司辩称，想着调解一下，愿意补偿原告一点损失，合理解决，当时得知房子不卖时都说愿意退。被告东居经纪公司未向法庭提供证据。根据双方当事人的诉辩主张意见、提供证据质证认证及庭审查明情况，本院确认以下事实：1、被告柏永兵与被告常小冲系朋友关系，本案争议的被告柏永兵所有的位于漯河市××区黄河路康桥水岸11#楼309号面积为63.64平方米的房屋，原、被告双方均未提供该房屋的所有权证书或者不动产登记证书；2、2020年7月15日，原告周鹏、被告常小冲、被告东居经纪公司三方书面签订《房屋买卖合同》，约定将上述房屋出卖给原告周鹏，《房屋买卖合同》中卖方即柏永兵的签字、落款处的签字均是被告常小冲代签，庭审中，原告周鹏当庭认可未曾见过被告柏永兵，柏永兵的签字也是被告常小冲代签，关于被告常小冲替被告柏永兵签字事宜，原告周鹏、被告常小冲、被告东居经纪公司均无异议；3、上述房屋买卖合同签订当日，原告周鹏通过微信转账支付给东居经纪公司定金20000元，被告东居经纪公司收到定金后，支付给被告常小冲10000元，被告柏永兵未收到上述定金；4、被告常小冲、东居经纪公司辩称，在得知被告柏永兵不同意卖房后，2020年8月份，便及时与原告周鹏沟通，对此，原告周鹏不予认可，认为被告方属于违约且耽误其买房办事，双方因退还定金等事宜发生纠纷，诉至本院，形成本诉；5、被告柏永兵经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利；6、经调解，原、被告双方未达成共识。上述事实，有当事人的陈述与自认、起诉状、身份证复印件、营业执照副本、法人身份证明、《房屋买卖合同》、微信转账记录、收款收据、微信聊天记录、邮寄回执、庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，综合本案，争议的焦点为：原告周鹏的诉讼请求能否得到支持。首先，房屋买卖合同自身具有的本质特征。房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，是指出卖人将房屋交付转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同，房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征，主要表现为：1、出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款，2、房屋买卖合同是双务、诺成、有偿合同，系典型的有名合同，3、房屋买卖合同的标的物系不动产，其所有权转移必须以办理不动产登记手续为基础和前提，4、房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为，5、房屋买卖合同要求的其他特征。其次，关于定金的本质特征。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“定金当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”根据上述法律规定，定金是指当事人双方为了保证债务的履行，约定由当事人一方先行支付给对方一定数额的货币作为担保，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%，定金合同要采用书面形式，并在合同中约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日生效，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。可见，定金的作用：1、担保合同履行，属于债的担保，2、证明合同成立，具有相对独立性，3、有预先给付的性质，4、定金属于违约定金。再者，关于定金罚则适用的条件。根据上述法律规定及审判实践，1、定金合同是实践合同，需要定金的实际交付，定金如未实际交付的，在当事人一方不履行合同债务或者不订立主合同时，不能适用定金罚则，2、主合同必须有效，这是由定金合同的从属性所决定的，如果主合同无效或者被撤销的，即便当事人已有交付和收受定金的事实，也不能适用定金罚则，但是，当事人可以约定定金合同的效力独立于主合同，即主合同无效定金合同却不一定无效，3、当事人不履行债务且无法定免责情形。可见，定金系基于双方当事人之间、收受定金的一方有违约行为的事实存在、合同目的不能实现（落空）、违约行为与合同目的落空之间有因果关系，否则，不能适用定金罚则。鉴于此，本院认为，1、关于本案房屋的实际所有权人。位漯河市××区黄河路路康桥水岸11#楼309号面积为63.64平方米的房屋属于被告柏永兵所有，双方对此无异议，本院予以确认，2、2020年7月15日，原告周鹏、被告常小冲、被告东居经纪公司三方书面签订《房屋买卖合同》，约定将上述房屋出卖给原告周鹏，《房屋买卖合同》中卖方即柏永兵的签字、落款处的签字均是被告常小冲代签，庭审中，原告周鹏当庭认可未曾见过被告柏永兵，柏永兵的签字也是被告常小冲代签，本案原告周鹏与被告柏永兵之间并未实际书面签订《房屋买卖合同》，3、上述房屋买卖合同签订当日，原告周鹏通过微信转账支付给东居经纪公司定金20000元，被告东居经纪公司收到定金后，支付给被告常小冲10000元，被告柏永兵未收到上述定金，4、原、被告双方均未提供该房屋的所有权证书或者不动产登记证书，5、原告周鹏作为完全民事行为能力人、理性自然人，且又作为房屋的买受人，与房屋的实际所有权人签订书面合同并支（交）付定金给房屋的所有权人系基本常识及社会经验法则，也是原告周鹏应当尽到的基本注意、合理审查及谨慎义务，未尽到该义务，不能视为由于过于自信或者疏忽大意的过失导致，原告周鹏明显存在过错，现要求被告柏永兵承担双倍返还定金的请求，无有事实及法律依据，本院不予支持，况且，支付双倍定金系基于合同双方当事人之间，6、被告东居经纪公司作为居间合同的中介公司，对房屋出卖人没有尽到必要的审查义务，亦未促成合同成立，也明显存在过错，应承担相应的责任，且不得要求支付报酬，7、被告常小冲仅凭其口头辩称对涉案房屋有买卖的权利，未向法庭提供证据加以印证，理应视为无权处分或者无权代理行为，其自身也存在过错，亦应承担相应的责任，8、关于原告周鹏请求的违约金，违约金系违约方向守约方支付的，是基于合同双方当事人之间产生即合同具有相对性，支付的前提条件为合同有效，因此，关于该项违约金的请求，本院不予支持，但鉴于本案实际，原告周鹏确实存在一定的损失，被告常小冲、东居经纪公司应当适当赔偿原告周鹏的损失即6000元（20000元×30%），庭审中，被告常小冲同意赔偿原告周鹏损失5000元，本院予以采纳，其余1000元由被告东居公司承担。努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义，是每位司法者的工作目标，从弘扬社会主义核心价值观、社会主义文明新风尚及传播社会主义法治精神的基本要求与理念出发，人民法院通过裁判的目的与宗旨在于为人民群众定分止争、化解矛盾、案结事了，并通过法庭的调解与释明，进一步防止矛盾激化、减少诉累，以节约司法资源，给社会提供一个正确的导向、良好信息及价值理念。对于人民法院的裁判，当事人无论是否接受，但要体现司法的人性关怀及法律刚性下的人文温度。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告漯河东居房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告周鹏支付的定金10000元并赔偿损失1000元；二、被告常小冲于本判决生效后十日内返还原告周鹏支付的定金10000元并赔偿损失5000元；三、驳回原告周鹏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，被告漯河东居房地产经纪有限公司负担150元，被告常小冲负担150元，原告周鹏负担100元。本判决为终审判决。审判员  张耀轩二〇二〇年十二月十九日书记员  刘二锋