湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0114民初3141号原告：武汉嘉颖川针纺织有限公司，住所地武汉市蔡甸区永安街老湾村**。统一社会信用代码：91420114333520442D。法定代表人：章仕才，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴建祥，男，1963年10月5日出生，汉族，住武汉市东西湖区，该公司工作人员。被告：武汉市蔡甸区粮食储备公司，住所地武汉市蔡甸区蔡甸街汉阳大街**。统一社会信用代码：91420114663470732R。法定代表人：管业刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：周虹，湖北人言律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：湖北武汉永安国家粮食储备库，住，住所地武汉市蔡甸区一社会信用代码：91420114MA4KN3THX1。法定代表人：管业刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹盼，湖北人言律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：武汉市蔡甸区永安粮食贸易有限公司，住，住所地武汉市蔡甸区永安街永兴路**册号：420114000007746。法定代表人：尹建设，该公司总经理。原告武汉嘉颖川针纺织有限公司(以下简称嘉颖川纺织公司)诉被告武汉市蔡甸区粮食储备公司(以下简称蔡甸粮储公司)、湖北武汉永安国家粮食储备库（以下简称永安粮储库）及第三人武汉市蔡甸区永安粮食贸易有限公司（以下简称永安粮贸公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月9日受理后,依法组成合议庭,于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告法定代表人章仕才及其委托诉讼代理人吴建祥、被告蔡甸粮储公司的委托诉讼代理人周虹、被告永安粮储库的委托诉讼代理人曹盼到庭参加诉讼。第三人永安粮贸公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉颖川纺织公司向本院提出诉讼请求:1、判决立即停止对原告嘉颖川纺织公司购买的位于武汉市蔡甸区永安街老湾村六组的蔡甸区永安街九真粮站涉案房产和国有土地使用权（房屋所有权证证号为蔡200300318号、房屋建筑面积1716.49平方米，国有土地使用证证号为蔡国用2003字第129号、土地使用面积4138.75平方米）的强制执行，并解除对上述房屋和土地的查封；2、判决确认原告嘉颖川纺织公司于2015年5月1日与被告永安粮贸公司签订的关于位于武汉市蔡甸区永安街老湾村六组的蔡甸区永安街九真粮站的《房地产转让协议书》合法有效，并确认位于武汉市蔡甸区永安街老湾村六组的蔡甸区永安街九真粮站建筑面积1713.49平方米的房屋所有权和使用面积4138.75平方米的国有土地使用权归原告所有；3、判决永安粮贸公司立即协助和配合原告办理位于武汉市蔡甸区永安街老湾村六组的蔡甸区永安街九真粮站建筑面积1713.49平方米的房屋所有权和使用面积4138.75平方米的国有土地使用权的过户登记；4、本案案件的受理费由被告承担。事实及理由：一、2011年1月5日，永安粮贸公司与嘉颖川纺织公司大股东章寿杰签订房地产转让协议一份，将永安粮贸公司拥有的位于武汉市蔡甸区永安街老湾村六组的原蔡甸区永安街九真粮站的所有房屋和国有土地使用权一并转让给章寿杰，总价款是142万元。2015年4月3日，章寿杰等出资设立嘉颖川纺织公司，章寿杰出资198万元，占股99%。章寿杰将2011年1月5日与永安粮贸公司签订的《房地产转让协议书》中的所有权利义务一并转让给嘉颖川纺织公司，永安粮贸公司遂于2015年5月1日与嘉颖川针公司签订了关于九真粮站的《房地产转让协议》，将永安粮油公司拥有的位于武汉市蔡甸区永安街老湾村六组的原蔡甸区永安街九真粮站的所有房屋和国有土地使用权一并转让给嘉颖川针公司，总价款142万元。永安粮贸公司委托郭四华收取了房地产转让款人142万元。此后，原告就开始办理涉案房地产的过户手续。但是，由于涉案房地产的国有土地使用权的实测面积与国有土地使用权证的证载面积有误差，需要报经武汉市蔡甸区自然资源经营管理和规划委员会审查批准。2019年11月19日，武汉市蔡甸区自然资源经营管理和规划委员会才审查批准了被告永安粮贸公司转让给原告的面积有误差的国有土地使用权补办手续的审批方案，按此方案，武汉市蔡甸区自然资源和规划局于2019年12月16日与永安粮贸公司签订了出让合同变更协议。由于新冠疫情的影响，原告与永安粮贸公司于2020年6月22日签订了出让国有建设用地使用权转让鉴证书。原告对涉案房屋和土地占有使用至今，由于上述原因未办理过户登记手续，责任不在原告。二、因永安粮贸公司未按民事判决履行相关义务，蔡甸粮储公司、永安粮储库向人民法院申请强制执行。在执行过程中，武汉市蔡甸区人民法院于2020年8月25日作出鄂01**执761号之一执行裁定书，裁定查封被执行人永安粮油公司位于武汉市蔡甸区永安街老湾村六组的蔡甸区永安街九真粮站房产(房屋所有权证证号为蔡200300318号，国有土地使用权权证编号为00793125)，查封期限三年。三、原告于2015年5月1日与永安粮贸公司签订的《房地产转让协议》是双方真实意思的表示，该协议不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效，永安粮贸公司应当协助原告办理产权过户登记。双方签订涉案房地产转让协议后，己经在区土地管理部门履行土地使用权转让的批准手续，按正常程序土地管理部门应该予以批准。国有土地使用权的转让经土地管理部门的批准，并在土地管理部门办理变更登记，只是履行涉案房地产转让协议的一个环节，不能据此认定合同无效。关于原国有土地使用证注明“该土地使用权未经区政府批准，不得转让、出租、抵押、不得改变使用性质和用途”的规定，只是作为行政机关的土地管理部门的管理性规定（或者说程序性规定），并不是土地使用权转让合同的效力性规定，因此，不能以此为由认定原告与被执行人永安粮贸公司签订的涉案房地产转让协议为无效合同。四、原告购买涉案房地产后，虽然没有办理涉案房地产产权过户登记，但是，原告已依合同支付全部价款并占有标的物、使用标的物至今。并且，原告于2015年5月1日与永安粮贸公司双方签订达成的《房地产转让协议》后就开始办理涉案房地产的过户手续。未办理过户登记并不是原告的原因造成的。为此，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人己经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人己经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得涉案房地产后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押冻结该财产。综上，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一)在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二)在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四)非因买受人自身原因未办理过户手续。”。据此，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的全部诉讼请求。被告蔡甸粮储公司辩称：1、原告起诉的第二、三项并不属于执行异议之诉的范围，该诉请是针对执行依据的实体事由抗辩，原告可以另案起诉。且人民法院查封涉案房地产符合法律规定。2、原告并不具备足以排除强制执行的民事权益。原告与永安粮贸公司签订两份协议，均不具备真实性，其房地产协议的反复签订明显不符合常理，且原告不能证明已经履行了支付全部转让款的义务。虽然双方在2020年经土地管理中心鉴证而签订了鉴证书，但签订时间为涉案诉讼进行强制执行阶段，且该鉴证书的主要义务至今未履行。因此，原告并非是善意的第三人，其主张并不具备足以排除强制执行的民事效力。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告永安粮储库辩称，与被告蔡甸粮储公司的答辩意见一致。第三人永安粮贸公司未到庭陈述答辩，也未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2019年8月25日，本院作出（2019）鄂0114民初113号民事判决书：永安粮贸公司于本判决生效之曰起十曰内向蔡甸粮储公司、永安粮储库偿还欠款人民币449698.45元及利息。在执行中，本院于2020年8月25日作出（2019）鄂0114执761号之一执行裁定书，裁定查封被执行人永安粮贸公司位于武汉市蔡甸区永安街老湾村六组的蔡甸区永安街九真粮站房地产(房屋所有权证证号为蔡200300318号，国有土地使用权权证编号为00793125)，查封期限三年。对此，永安粮贸公司提出执行异议，本院作出（2020）鄂0114执异56号执行裁定书，驳回了异议人的异议请求。另查明，2011年1月5日，永安粮贸公司与嘉颖川纺织公司大股东章寿杰签订房地产转让协议一份，将永安粮贸公司拥有的位于武汉市蔡甸区永安街老湾村六组的原蔡甸区永安街九真粮站的所有房屋和国有土地使用权一并转让给章寿杰，总价款是142万元。2015年4月3日，章寿杰等出资设立嘉颖川纺织公司，章寿杰出资198万元，占股99%。章寿杰将2011年1月5日与永安粮贸公司签订的《房地产转让协议书》中的所有权利义务一并转让给嘉颖川纺织公司，永安粮贸公司遂于2015年5月1日与嘉颖川针公司签订了关于九真粮站的《房地产转让协议》，将永安粮油公司拥有的位于武汉市蔡甸区永安街老湾村六组的原蔡甸区永安街九真粮站的所有房屋和国有土地使用权一并转让给嘉颖川针公司，总价款142万元。永安粮贸公司委托案外人郭四华收取了房地产转让款142万元。对此，郭四华出具收条，载明收到章寿杰转让费142万元。原告对涉案房屋和土地占有使用至今,但一直未办理过户手续。此后，原告就开始办理涉案房地产的过户手续。但由于涉案房地产的国有土地使用权的实测面积与国有土地使用权证的证载面积有误差，需要报经行政职能部门审查批准。后按审批方案，武汉市蔡甸区自然资源和规划局于2019年12月16日与永安粮贸公司签订了出让合同变更协议。由于新冠疫情的影响，原告与被告永安粮贸公司于2020年6月22日签订了出让国有建设用地使用权转让鉴证书。武汉市土地交易中心蔡甸区分中心于2020年6月22日出具出让国有建设用地使用权转让鉴证书载明：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《武汉市土地交易管理办法》和市国土资源和规划局《关于印发＜国有建设用地二级市场转让管理暂行规定＞（试行）》（武土资规发（2018）142号）等文件的有关规定，经审核，……现对此次转让土地交易予以鉴证。该鉴证书明确双方在收到本转让鉴证书后之日起10日内到区不动产中心办理不动产变更登记手续，并领取《不动产权证书》。还查明，涉案房产办理了房产证（证号为蔡200300318、建筑面积171649平方米），房屋所有权人为粮油贸易公司。并办理了土地使用证（证号为蔡国用2003字第129号、土地使用面积4138.75平方米），土地使用者为粮油贸易公司。该土地使用证上同时备注：该用地未经区政府批准，不得转让、出租、抵押，不得改变使用性质和用途。上述事实,有原告提交的原、被告的企业资料、法定代表人身份证；2015年5月1日签订的房地产转让协议；房屋所有权证“武房权证蔡字第**”；、国有土地使用权证“蔡国用（2003）字第129号”；转让款转账凭证、郭四华出具的收款收条；出让合同变更协议、出让国有建设用地使用权转让鉴证书、湖北省非税收入一般缴款书(收据)；粮油贸易公司的情况说明；本院（2019）鄂0114执761之一执行裁定书等经本院采信的证据予以证实。本院认为，一、关于本案涉案房屋能否排除执行问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”。本案中,从永安粮贸公司出具的情况说明及其他证据显示,原告嘉颖川纺织公司已支付全部价款,原告购买涉案房地产后，虽然没有办理涉案房地产产权过户登记，但是，原告已依合同支付全部价款，并占有标的物、使用标的物至今。原告于2015年5月1日与被告永安粮贸公司双方签订达成的《房地产转让协议》后，就开始办理涉案房地产的过户手续，未办理过户登记并不是原告的原因造成的。原告的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,能够排除本案涉案房屋的执行。二、关于合同问题。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。原告于2015年5月1日与被告永安粮贸公司签订的《房地产转让协议》是双方真实意思的表示，不违反国家有关法律法规的强制性规定，且符合行政管理规定。理由如下：1、根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人己经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人己经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得涉案房地产后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力。2、原告与永安粮贸公司签订涉案房地产转让协议后，己经在区土地管理部门履行了土地使用权转让鉴证手续。武汉市土地交易中心蔡甸区分中心于2020年6月22日出具出让国有建设用地使用权转让鉴证书载明：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《武汉市土地交易管理办法》和市国土资源和规划局《关于印发＜国有建设用地二级市场转让管理暂行规定＞（试行）》（武土资规发（2018）142号）等文件的有关规定，经审核，……现对此次转让土地交易予以鉴证。……在请双方在收到本转让鉴证书后之日起10日内到区不动产中心办理不动产变更登记手续，领取《不动产权证书》不动产权证书等。土地交易中心作为有批准权的人民政府行使土地管理的职能部门，代表政府对涉案出让国有建设用地使用权的转让予以鉴证,该土地交易行为合法。3、最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。本案中，第三人永安粮贸公司用支付土地出让金的方式取得国有土地使用权，使用权来源属于市场买受，原告与第三人交易双方并非约定转让划拨土地，并不违反上述法律规定。况且，武汉市土地交易中心蔡甸区分中心已对此次转让土地交易予以鉴证，符合相关行政管理规定。三、关于涉案房屋权属及应否协助过户登记问题。原告请求确认本案涉案房屋属其所有,因原告与永安粮贸公司签订合同后,尚未办理产权过户登记,原告享有合同上约定的权利,该权利系债权,而非物权,故原告请求在本案中直接确认其为涉案房屋所有权人的请求，本院不予支持。原告主张协助办证问题,不属于本案执行异议之诉中的审查范围,可另行主张权利。关于原告请求解除查封执行措施的诉讼请求,属于对执行行为提出的异议,不属于本案审理范围。综上所述,案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决如下:不得执行原告武汉嘉颖川针纺织有限公司购买的位于武汉市蔡甸区永安街老湾村六组的涉案房产和国有土地使用权（房屋所有权证证号为蔡200300318号，国有土地使用证证号为蔡国用2003字第129号）。本案案件受理费50元，由被告武汉市蔡甸区粮食储备公司、湖北武汉永安国家粮食储备库负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  周红兵人民陪审员  叶玉洁人民陪审员  李巧玲二〇二〇年十二月十五日法官助理陈思书记员张明敏