江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4817号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：陶瑞，男，1982年9月26日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈兆军，江苏兆锦律师事务所律师。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：朱琳，女，1987年9月17日生，汉族，住江苏省溧水县。委托诉讼代理人：陈兆军，江苏兆锦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：王圣禹，男，1989年6月16日生，汉族，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：邹武，江苏智和律师事务所律师。上诉人陶瑞、朱琳因与被上诉人王圣禹房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2019）苏0214民初4679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陶瑞、朱琳上诉请求：一、撤销一审判决，驳回王圣禹的一审诉讼请求，支持陶瑞、朱琳的一审反诉请求；二、一审诉讼费及上诉费由王圣禹承担。事实和理由：一、在无锡市新吴区人民法院（2017）苏0214民初1043号案件（以下简称1043号案件）中，双方已就解除涉案合同达成一致，且清楚地到达对方，应当视为涉案合同已经解除。二、即便双方未达成解除涉案合同的一致意见，王圣禹的行为也已达成合同约定的解除条件，陶瑞、朱琳也有权解除涉案合同。首先，在陶瑞、朱琳未同意将涉案房产过户给王国珍的情况下，王圣禹理当继续按照原协议的约定履行付款义务，因王圣禹明确表示其无法贷到如此多的款项，故其应立即采用现金付款的方式付清余款，否则就是违约，但其予以拒绝，故陶瑞、朱琳解除涉案合同完全符合法律规定。其次，2016年9月12日，双方达成“于2016年11月18日办完贷款并过户”的意思表示后，是否逾期付款应当从该时间点计算。第三，2017年2月5日，王圣禹在收到解除函后，不但未在三个月内通过诉讼的方式确认解除合同的效力，相反却在2017年2月15日提起1043号案件之诉，要求陶瑞、朱琳返还购房款，承担违约金，且未要求继续履行合同，故王圣禹以自己的行为确认，涉案合同已经解除。在该案的庭审中，其也认可涉案合同已经解除。第四，导致涉案合同出现争议的原因完全是在王圣禹想将合同权利义务概括转让第三方所致，是其不想继续履行涉案合同。三、一审法院同意王国珍撤回起诉，并同意王圣禹变更诉讼请求属于程序违法。在无锡市新吴区人民法院(2017)苏0214民初7147号案件（以下简称7147号案件）中，王圣禹、王国珍共同要求将房屋过户给王国珍，故一审法院均是围绕该请求来进行审理，最后得出合同权利义务转让对陶瑞、朱琳不具有约束力及涉案合同已合意解除的结论。而在本案重审的过程中，一审法院同意王国珍撤回起诉，并同意王圣禹变更诉请后就成为一个新的案件。根据王圣禹、王国珍的陈述，涉案买房行为系家庭买房，故王国珍属于必须参与的“共同诉讼人”，一审法院只能就王圣禹、王国珍原诉请作出评价，并驳回其要求过户至王国珍名下的诉请。四、王圣禹系炒房，王圣禹的炒房行为违背了国家和地方“调控房地产市场，维护房地产市场健康稳定发展”的宗旨和目标，也破坏了正常的房地产市场秩序。王圣禹辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，陶瑞、朱琳的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。王圣禹向一审法院起诉，请求判令陶瑞、朱琳：一、继续履行2016年8月22日签订的《房屋买卖合同》，协助办理房屋过户手续；二、由王圣禹按照合同约定支付购房余款1100000元。陶瑞、朱琳向一审法院提出反诉，要求王圣禹支付违约金296000元。一审法院认定事实：（一）2016年8月22日，王圣禹、陶瑞、无锡优房房产经纪有限公司（以下简称优房公司）签订《房屋买卖合同》1份，约定：“陶瑞自愿将坐落于金色家园43-2905的房屋出售给王圣禹，房屋所有权人为朱琳；实际成交价格为1480000元；王圣禹于2016年8月22日交付陶瑞定金20000元，2016年10月1日前支付陶瑞380000元（含定金20000元）；房款1100000元由王圣禹委托优房公司代办贷款；陶瑞承诺于交付首付款腾空该房屋，并将该房屋交付于王圣禹，并于交付首付款将该房屋所有户口迁出；任何一方拒绝履行合同或者解除合同，均由违约方向另一方支付合同确定的房款总额20%作为违约金；过户时间暂定在2016年12月20日前办理，实际过户时间以办理手续为准”。朱琳对于陶瑞出售房屋的行为予以确认。同日，王圣禹支付陶瑞20000元定金。2016年8月31日，王圣禹将首付款360000元支付至优房公司；同日，优房公司办理了《无锡市存量房买卖合同》（合同备案号201608310120）备案，备案合同内容为：朱琳、陶瑞将金色家园43-2905房屋出售给王国珍，成交金额为1110000元等。该合同双方均未签字。2016年9月8日，陶瑞与王圣禹电话协商“因（陶瑞）腾空房屋有困难，故迟延至2016年12月交付房屋，其余均按合同约定办理”。2016年9月12日，陶瑞至优房公司领取首付款360000元并提供了办理贷款需要的资料。同日，王圣禹与陶瑞通电话并约定王圣禹于2016年11月18日将贷款做完，于2016年11月18日-20日过户。2016年11月29日，陶瑞将其银行账号向优房公司提供。2016年12月9日，王国珍与中国邮政储蓄银行股份有限公司无锡分行（以下简称邮储银行）签订个人购房/购车借款及担保合同，约定：王国珍因购买金色家园43-2905的房屋向邮储银行借款1000000元。2016年12月21日，优房公司将贷款合同发于陶瑞。2016年12月23日，王圣禹、王国珍、陶瑞以及优房公司人员至不动产登记部门办理产权过户，但未能办理。后三方至优房公司协商，谈及如以王圣禹名义重新办理网签备案合同和重新办理贷款手续事宜，但双方未达成一致意见。2016年12月31日,优房公司向陶瑞发送《催告履行合同通知书》1份，催促陶瑞于2017年1月5日早晨9点至新区产监处与王圣禹、王国珍办理过户手续。如未能在约定时间到达视为违约，即视为不履行该买卖合同。陶瑞称其于2017年1月4日收到该通知书并口头告知优房公司“因为备案的事情没有解决，故其不会于2017年1月5日去办理过户手续”。2017年1月19日，陶瑞向优房公司发送《再次催告配合撤销网签合同》1份，称：优房公司在其不知情的情况下，于2016年8月31日违规将其房屋与王国珍做了网签合同，损害其合法权益；其于2016年12月23日知悉此事，并于当日口头通知业务员撤销网签合同，但一直未撤销，仍要求其将房屋过户给王国珍；现要求对违规网签合同作出书面说明，并于2017年1月23日三方一起前往撤销此网签合同，返还其房产证、土地证。2017年2月5日，陶瑞向优房公司发送《告知函》，称：因购房者原因逾期支付购房款构成违约，告知其将扣除违约金、赔偿金后将剩余款项返还，相应房屋其将另行处置，并要求优房公司告知相关内容。上述事实，有双方当事人的陈述以及王圣禹提供的《房屋买卖合同》1份、收条4张、网签备案合同1份、个人购房借款及担保合同1份、催告履行合同通知书1份、录音材料4份以及陶瑞、朱琳提供的催告函、告知函、邮寄凭证各1份以及录音材料7份和微信聊天记录1组等证据在卷佐证。（二）2017年2月15日，一审法院受理了原告王圣禹诉被告陶瑞、朱琳的1043号案件，王圣禹以陶瑞、朱琳拒不履行《房屋买卖合同》为由请求判令陶瑞、朱琳共同退还其购房款380000元、支付违约金296000元及佣金44400元。诉讼中，双方当事人均以对方违约为由主张案涉合同解除；王圣禹于庭审中称“因其有贷款记录致购房贷款首付比例提高，故改由妹王国珍网签并办理银行贷款手续。2016年12月23日三方至优房公司协商时其同意撤销网签后继续办理在其名下，但与陶瑞协商不能确认一致；其有义务付款，合同无论过给谁对被告都没有损失”；陶瑞于庭审中称“其在2016年12月23日发现网签合同一方为王国珍后一直要求王圣禹、优房公司撤销网签合同、履行原合同，但因涉及重新办理贷款手续、周期较长，故其不予同意”；优房公司毕晓华出庭作证称“2016年12月23日在其公司风顺里店协商时，陶瑞说备案合同写的王国珍、但房屋买卖协议签订的是王圣禹，故不同意过户；王圣禹说将王国珍改成王圣禹并继续履行第一次签订的三方合同，但陶瑞没有同意”；陶瑞称“其同意撤销网签并变更成王圣禹，但在协商确认时因王圣禹要求约定过户时间为2017年3月31日时，其认为王圣禹已违约，故要求撤销网签合同并由王圣禹承担原合同约定的违约责任，其不卖房了”。2017年8月30日，王圣禹撤诉并经法院裁定予以准许。上述事实，有1043号案件的民事裁定书及起诉状、开庭笔录2份等证据在卷佐证。（三）2017年10月17日，一审法院受理了原告（反诉被告）王国珍、王圣禹诉被告（反诉原告）陶瑞、朱琳的7147号案件，一审法院经审理后于2018年10月29日作出一审判决，认定双方合同已经解除并按解除法律后果确定双方责任。王国珍、王圣禹不服一审判决，上诉至本院，本院于2019年6月4日作出（2019）苏02民终1154号民事裁定书，认为：1、房屋买卖合同除陶瑞、朱琳主观上不愿意继续履行合同外，并无客观上继续履行的障碍；2、王圣禹、王国珍在进行附条件的变更诉请时……如果法院认为应当解除合同，则变更诉请；如果法院认为不应当解除合同，则不变更诉请。这种预置后果的诉请表述，一审法院不仅没有纠正，还直接认定为诉讼请求已变更，进而根据已撤诉的前案中的双方表述认定已协议解除合同，并按照合同解除的法律后果进行审理，导致事实认定不清，应予纠正，故裁定撤销原审判决，发回重审。另于该案一审过程中，王圣禹、王国珍申请对案涉房屋差价损失进行评估，支出鉴定费25126元。（四）诉讼中，王圣禹向一审法院提存《房屋买卖合同》剩余未付款项1100000元。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、王圣禹与陶瑞、朱琳之间签订的房屋买卖合同是否已解除；二、因出现网签备案合同引起的法律责任承担的具体方式如何确定。关于第一项争议焦点，一审法院确定王圣禹与陶瑞、朱琳之间的房屋买卖合同没有解除。理由如下：1.王圣禹与陶瑞、朱琳从未达成过“解除合同”的合意，即不符合双方协商解除的情形。王圣禹虽于2017年2月15日以陶瑞、朱琳违约致合同解除起诉主张陶瑞、朱琳违约责任的1043号案件，后因其撤诉，致其解除合同的主张未经法院确认；后又在2017年10月17日起诉的7147号案中作了预置后果的诉请表述，与陶瑞、朱琳的反诉主张虽均有解除合同的意思表示，但均分别主张对方违约，因此双方即使有解除合同的诉讼意见表达，但不符合“协商一致解除合同”的情形。故从一开始至今就没有出现过“合意解除”的事实情况。2.在没有合意解除的情况下，合同当事人还可以行使约定解除权或法定解除权，王圣禹在撤诉后再行主张时核心内容最终指向“合同继续履行”，故不再考察其是否有解除合同的意思表示；陶瑞、朱琳最终指向其于2017年2月5日发出的《告知函》，以“王圣禹逾期支付购房款构成违约”致合同解除，但该《告知函》是否能够达到解除合同的法律效力，仍必须考察王圣禹是否存在逾期支付购房款的违约情形。但就《房屋买卖合同》这一双务合同的履行过程中，王圣禹按约按时足额支付了定金、首付款，其后应由陶瑞、朱琳按约履行腾空房屋并交付房屋时，双方出现腾房交付以及贷款支付等事项的协商、变更以及争议过程，但合同仅约定尾款于王圣禹向银行贷款并下发后再由陶瑞至贷款银行领取，并没有限定期限，实践中亦常因涉及中介公司、贷款银行办理流程的不确定性，一般都不限定期限，而是从款项领取的安全性角度加以防范性操作，以不易产生损害交易双方利益为目的。但在本合同的履行中，陶瑞、朱琳系以王国珍为购房主体网签备案为理由且在以王国珍名义办理抵押贷款手续的情况下拒绝办理产权过户手续，其后双方及优房公司参与的协商过程中没有就网签合同的处理、贷款办理或房款支付、房屋交付以及产权过户等事宜达成一致并争议至今，双方均未再进一步履行合同。虽无据证明王圣禹方或优房公司在初始变更购房及贷款主体时即已明确告知陶瑞方，但从证据看协商经过可知，王圣禹方在得知陶瑞方不同意王国珍作为房贷主体后至第一次起诉前始终为促进交易完成而努力，陶瑞方以网签合同为事由并以不交易为其协商目的，客观上是陶瑞方设置了继续履行的障碍而非王圣禹方。故陶瑞、朱琳并不能以王圣禹尚未支付剩余购房款为违约情形主张合同解除。关于第二项争议焦点，一审法院认为不论王圣禹出于何种目的，其通过优房公司以王国珍的名义办理网签合同，且交易金额与原合同并不一致，期后王圣禹、王国珍亦向陶瑞方表达将房屋过户于王国珍的意思表示，事实上形成了原合同权利义务的概括转让，王圣禹没有提供证据证明其事先或事后得到陶瑞方的同意、追认，因此该转让行为对陶瑞方没有约束力。但是，合同相对方未同意合同权利义务的概括转让的法律后果并不能导致原合同的解除，而是仍然由原合同当事人按原合同约定继续履行。从协商及诉讼过程看，王圣禹在陶瑞方不同意将房屋过户于王国珍的情况下，仍然愿意以原合同约定由其继续履约；陶瑞方在表达不同意向王国珍履约的同时，从未以明确的意思表示或以实际行为来证明其仍可以向王圣禹履约。因此，王圣禹与陶瑞所签订的《房屋买卖合同》所约定的权利义务尚处于未履行完毕状态，在双方存在争议的情况下，应当判决双方继续履行合同。综上所述，王圣禹要求陶瑞、朱琳继续履行2016年8月22日双方所签订《房屋买卖合同》的诉讼请求，法院予以支持，履行的内容包括：1.限期腾清案涉房屋交向王圣禹交付；2.限期办理不动产权证过户手续。因王圣禹已将剩余购房款1100000元向法院提存，即视王圣禹已履行其付款义务，故陶瑞、朱琳在履行其上述义务后即可受领提存款。至于陶瑞、朱琳提出的要求王圣禹向其支付违约金296000元的一审反诉请求，不符合法律规定，法院不予支持。另，王圣禹因申请鉴定产生的鉴定费用，因属其维护诉讼利益而支出，故该费用由王圣禹负担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、陶瑞、朱琳于判决发生法律效力之日起三十日内腾清金色家园43-2905的房屋并交付于王圣禹。二、陶瑞、朱琳于判决发生法律效力之日起三十日内将金色家园43-2905的房屋不动产权证过户于王圣禹，在办理过户手续中产生的费用由王圣禹负担。三、陶瑞、朱琳履行完毕上述第一项、第二项判决义务后三日内至法院领取王圣禹已提存的购房款1100000元。四、驳回陶瑞、朱琳的反诉请求。一审本诉案件受理费18120元由陶瑞、朱琳负担；鉴定费25126元由王圣禹负担；反诉案件受理费减半收取2870元由陶瑞、朱琳负担。二审中，陶瑞、朱琳主张系王圣禹去贷款而非优房公司去贷款。2017年1月21日，其催告王圣禹履行付款义务，一审法院未查明此事实。王圣禹对一审查明的事实部分均无异议。本院对一审查明的事实部分予以确认。二审中，为证明其主张，陶瑞、朱琳提交了一份录音证据，用于证明2017年1月19日发送催告函后，又与王圣禹电话沟通，但王圣禹要求将房屋过户给王国珍。陶瑞、朱琳以此证明其已经履行了催告义务，且王圣禹是炒房者。王圣禹对该证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，主张其已按约履行了付款义务，陶瑞、朱琳也领取了相应的款项，但是却未依约腾空房屋并交付，系陶瑞、朱琳构成违约，王圣禹并非炒房者。综合陶瑞、朱琳的举证及王圣禹的质证意见，本院对陶瑞、朱琳所提交证据的真实性予以确认。二审另查明：2017年1月22日，陶瑞方致电王圣禹，让王圣禹配合撤销网签合同，王圣禹让其有事通过优房公司沟通，并陈述你要是把房子过户完了，房子可能都卖掉了。2020年5月6日，在本案一审庭审中，王国珍当庭退出诉讼，陶瑞、朱琳撤回要求王国珍协助撤销网签的反诉请求，一审法院对此予以准许。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案合同是否应继续履行；二、一审法院同意王国珍撤回起诉并同意王圣禹变更诉讼请求是否构成程序违法。对于第一个争议焦点，本院认为，涉案合同应继续履行。理由如下：首先，涉案房屋买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。其次，双方在1043号、7147号案中虽均有解除合同的意思表示，但由于双方均主张系对方违约，故双方未就解除涉案合同达成一致意见，涉案合同未被解除。第三，陶瑞方主张双方达成2016年11月18日办完贷款并过户的意思表示后，王圣禹是否逾期付款，应当从该时间点计算，由于王圣禹逾期支付购房款构成违约，故其可以解除涉案合同。本院认为，依据涉案合同的约定，房款1100000元由王圣禹委托优房公司代办贷款，故陶瑞方关于王圣禹应用现金付清余款，否则就是违约的主张，没有事实依据，本院不予支持。同时，贷款何时发放，并非涉案各方所能决定，王圣禹是否逾期付款，应以贷款发放至王圣禹账户起算为宜。因此，在未有证据显示王圣禹取得贷款后逾期付款的情况下，陶瑞、朱琳的上述主张，本院不予支持。最后，虽然王圣禹将涉案合同的权利义务概括转让给王国珍，但该合同未得到陶瑞方的认可，故对涉案合同不产生效力，涉案合同应被继续履行。对于第二个争议焦点，本院认为，一审法院同意王国珍撤回起诉并同意王圣禹变更诉讼请求不构成程序违法。理由如下：首先，王国珍的撤诉和王圣禹的变更诉讼请求，均系其对自身诉权的处分，并不违反法律法规的规定；况且在王国珍、王圣禹提出上述请求时，陶瑞方也未持异议，故陶瑞方关于王国珍属于必须参与的“共同诉讼人”，一审法院只能就王圣禹、王国珍原诉请进行审理的主张，于法无据，本院不予支持。其次，即便王圣禹存在炒房行为，该行为也不影响涉案合同的效力和执行，故陶瑞方据此认为不应判令涉案合同继续履行的上诉主张，本院不予支持。综上所述，陶瑞、朱琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18120元，由陶瑞、朱琳负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年十二月二十九日书记员  范 洁