山东省东明县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁1728执异46号 案外人：穆东周，男，住东明县。 申请执行人：刘军，男，住东明县。 被执行人：穆东广，男，住东明县。 被执行人：刘香云，女，住东明县。 被执行人：穆海建，男，住东明县。 被执行人：穆海阳，男，住东明县。 在本院执行申请执行人刘军与被执行人穆东广、刘香云、穆海建、穆海阳民间借贷纠纷一案中，案外人穆东周对执行穆东广名下房权证东房（私）字第××号房产（以下简称涉案房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人穆东周称，贵院在执行与穆东广、刘香云、穆海建、穆海阳民间借贷纠纷一案中，作出（2020）鲁1728执恢3号之一执行裁定，裁定拍卖穆东广所有的涉案房产无事实和法律依据。虽然涉案房产登记在穆东广名下，但是实际上为穆东周所有。2007年4月8日，穆东周与穆东广就该房产达成协议，穆东周将其名下的土地证号为00&tim**;×61、面积为275.6号平方米的宅基地，与穆东广名下的土地证号00&tim**;×58、面积为274.2平方米的宅基地及房产证号20××06号、面积为116.56平方米的房产进行互换，穆东周和穆东广分别在协议书上签字，并由相关的证明人予以签字证明。双方进行宅基地互换后，穆东周就搬进登记在穆东广名下的宅基地居住至今。同时穆东广也搬入登记在穆东周名下土地证号00&tim**;×61、面积为275.6平方米的宅基地居住。在宅基地互换后，穆东广又对居住的登记在穆东周名下土地证号为00&tim**;×61、面积为275.6平方米宅基地上的房屋进行了翻建。穆东周由于经济条件不好一直居住在原先建的房屋内。虽然涉案房产登记在穆东广名下，但是实际上已经被东周占有、使用10余年，穆东周对案涉房产享有完全的所有权，只是没有办理房产过户登记手续而已，穆东广对这一事实完全认可。根据《最高人法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的相关规定，穆东周对涉案房屋未能办理过户登记手续并没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。贵院查封涉案房产无任何事实和法律依据。综上所述，贵院查封的涉案房产实际为穆东周所有，请求贵院中止对涉案房产的执行。 案外人穆东周向本院提交以下证据：1、本院（2020）鲁1728执恢3号之一执行裁定书；2、穆东广与穆东周签订的宅基地互换协议书；3、穆东广的房权证东房（私）字第××号房屋所有权证；4、东明县城关街道办事处东关社区居民委员会于2020年12月15日出具的证明。 申请执行人刘军未向本院提交书面意见及证据。 被执行人穆东广、刘香云、穆海建、穆海阳均未向本院提交书面意见及证据。 本院查明，本院在执行刘军与穆东广、刘香云、穆海建、穆海阳民间借贷纠纷一案中，于2020年1月9日作出（2020）鲁1728执恢3号之一执行裁定，该执行裁定书裁定主文载明：“拍卖被执行人穆东广所有的房产证号为20××06号房产。”上述拍卖的房产即为涉案房产。 另查明，穆东周、穆东广于2007年4月8日签订的协议书载明：“协议书，穆东广一处宅基地（土地证号：00&tim**;×58，面积：274.2平方米），房屋（房产证号：20××06，面积：116.56平方米）东关大街路北。穆东周一处宅基地（土地证号：00&tim**;×61，面积：275.6平方米）；五四路东段路南。经所有权双方协商穆东广、穆东周各自所有的宅基地及房屋进行交换，永不反悔。交换人：穆东广、穆东周签名捺印，证明人：蔡荣录、穆海英等三人签名捺印，2007年4月8日。”东明县城关街道办事处东关社区居民委员会于2020年12月15日出具证明，证明穆东广、穆东周于2007年4月8日互换宅基地后穆东周就搬进了登记在穆东广名下的宅基地居住至今。 本院认为，穆东周与穆东广用各自宅基地及宅基地上的房屋进行互换，双方于2007年4月8日签定了互换协议书，并随即交付了各自的宅基地及宅基地上的房屋。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十五条“当事人约定易货交易，转移标的物的所有权的，参照买卖合同的有规定”的规定，该互换协议为一种特殊的房屋买卖合同。没有证据证明穆东周与穆东广存在恶意串通或者存在其他利害关系，在此情况下穆东周与穆东广所签宅基地互换协议早已经基本履行完毕。穆东广作为互换人对其名下的互换涉案宅基地及房产即不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助穆东周办理过户登记的义务。据此涉案房产已经脱离穆东广的责任财产范围，穆东广也已经取得了穆东周名下的宅基地，其责任财产并未明显因此减损，如果再用涉案房产偿付穆东广所欠债务，有违公平、诚实信用的法律原则。申请执行人刘军也不能请求以该房产抵偿穆东广所欠债务，除非申请执行人刘军有证据证明穆东周与穆东广恶意串通或者有其他利害关系，影响了对穆东广责任财产范围的认定。 穆东周与穆东广互换宅基地及宅基地上的房屋后，不存在购房款的支付问题，那么这种情况下均应视为穆东周、穆东广已经付清了购房款，且穆东周已经实际占有涉案房产，那么穆东周就享有请求协助办理涉案房产过户登记手续、进而取得涉案房产所有权（完全物权）的权利，该权利也被称为物权期待权。而基于法院生效法律文书，申请执行人刘军对穆东广享有的是普通金钱债权，该债权与涉案房产并无直接关联。 虽然我国现行立法未就物权期待权作出明确规定，但作为一种从债权过渡而来，处于物权取得预备阶段的权利状态，此种权利与债权相区别、与物权相类似的效力特征。就本案而言，宅基地互换协议的成立和生效意味着互换人穆东周有权请求穆东广依约交付互换宅基地及房屋，该请求权作为一般合同债权与刘军同样基于民间借贷享有的普通金钱债权并无二致，没有优先保护的基础。但在视为穆东周已经支付了全部购房款并实际合法占有互换房屋的情况下，其基于合同享有的一般债权就转化为对涉案房产享有的物权期待权。该物权期待权虽然仍属于债权的范畴，但已经不同于一般债权。穆东广作为宅基地互换人因另一方宅基地互换人穆东周已经将其宅基地予以交付而其也让渡了其对所互换宅基地、房屋享有的占有、使用、收益及部分处分的物权权能，互换人穆东周也因实际占有涉案宅基地及上面的房屋获得了一定的对外公示效力，尽管该效力尚不能与不动产物权登记的法定效力相等同。据此，穆东周对涉案房产所享有的权利尽管不属于《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），但已经具备了物权的实质性要素，穆东周可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权）。穆东周对涉案房产享有的物权期待权已经具有一定的物权权能是可以确定的，其享有的权利在内容和效力上已经超过了刘军享有的普通金钱债权，在没有证据证明穆东周物权期待权的取得有瑕疵或存在问题的情况下，应优先于刘军的普通金钱债权予以保护，故本院对穆东周的异议请求予以支持。至于涉案房产因穆东周自身原因一直未办理过户登记手续，不影响对穆东周享有前述物权期待权的认定。但是穆东周怠于行使自己的权利，互换接受涉案宅基地及房屋后多年不办理过户登记，对本案的发生具有明显过错，浪费本已紧张的司法资源，故本院对其提出严厉批评，以示惩戒，其今后应该加强对法律的学习，不断提高自己的法律意识。 综上，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第十二条、第二十四条、第二十五条规定，裁定如下： 中止对被执行人穆东广名下房屋所有权证号为房权证东房（私）字××号房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  李福忠 审判员  高红霞 审判员  闫宪魁 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  杨恒飞