山东省济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0191民初5014号原告（反诉被告）：山东传神商业地产运营管理有限公司，住所地济南高新区舜华路**舜泰广场**楼负**1-113，统一社会信用代码：913701000969522675。法定代表人：杜成，总经理。委托诉讼代理人：闫章建，男，1988年8月13日出生，汉族，山东传神商业地产运营管理有限公司项目经理，住山东省宁阳县。被告（反诉原告）：左祥宇，男，1993年3月16日出生，汉族，住济南市天桥区。委托诉讼代理人：王景生，山东浩尚律师事务所律师。原告山东传神商业地产运营管理有限公司（简称传神公司）与被告左祥宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告传神公司的委托诉讼代理人闫章建，被告左祥宇及其委托诉讼代理人王景生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。传神公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告左祥宇偿还原告2020年6月30日前管理费及各项费用共计45696.15元；2.判决被告赔偿因被告非法占用原告商铺给原告造成的损失为标准提高被告的违约金，计算方式为：被告应赔偿给原告损失额=合同相应时期约定的月应交额／30×于2020年6月30日后被告占有的实际天数；3.判决被告交还原告商铺；5.判决诉讼费由被告承担。庭审中，传神公司变更第1项诉讼请求为：判决被告左祥宇偿还原告2020年6月10日前管理费及各项费用共计46219.79元。事实与理由:传神公司与左祥宇于2019年3月11日签订了合同编号为ST12XZ-D11号《舜泰-12星座商业街区项目房屋租赁合同书》，租赁期壹年，自2019年3月11日起至2020年3月10日止。被告按每月5500元向原告交纳商业管理费用，2019年8月10日起被告恶意拖欠各种应交费用，原告无奈之下依据合同第五条第六款，于2019年8月26日通过EMS快递邮寄给被告《解除合同通知函》。被告于同日收到快递，事后被告虽提出解除异议，但却依旧不履行合同义务，被告行为已经属于根本性违约，现被告仍拖欠管理费33000元，欠水电费1362.35元，欠三个季度物业费1333.8元，另应有被告支付给原告的违约金10000元，共计应偿付原告45696.15元。另双方合同解除后，被告一直拒不交还商铺，造成原告经济损失，应有被告承担。左祥宇辩称，1.原告应当提供证据证实其是商铺的产权人或者提供涉案商铺有关的建设工程规划许可证等材料来证实双方签订的房屋租赁合同是合法有效的。2.签订合同后，被告已依约向原告支付了包括商铺押金、商业进场费等费用，但是原告收取被告的商业进场费没有法律依据，应当向被告返还。同时，双方合同中签订的原告收取的商业管理费原告应当提供证据证实对涉案商铺进行了何种内容的商业管理。3.原告在起诉状中声称2019年8月26日向被告发出了解除合同通知函，同时在该函中约定于2019年8月29日前收取涉案商铺，也就是说自2019年8月29日后直到原告起诉期间的商业管理费属于原告没有按照解除函中约定内容收取商铺产生的扩大损失，应当由原告自行承担。4.原告所称的水电费、物业费应当提供已经交纳的正式票据来证实。5.关于新冠××，给餐饮行业导致的困难，山东省人民政府2020年2月18日出台的鲁政办发（2020）4、5号文均明确提出要降低餐饮行业的运营成本，减免相关房租，涉案商铺为济南高新控股企业的房产，根据省政府的文件，应当对相关的房租进行减免。同时，最高法院和省高院对新冠××产生的租赁合同也是作出了相关规定。综上，请求法院在依法裁判。左祥宇向本院提出反诉请求：1.请求依法判决被反诉人立即返还反诉人商业进场费30000元、商铺押金11000元，共计41000元；2.本案诉讼费、送达费由被反诉人承担。事实和理由：传神公司与左祥宇于2019年3月11日签订《房屋租赁合同书》，约定左祥宇承租舜泰广场地下空间D11区的商铺。传神公司收取了左祥宇的商业进场费3万元，同时还收取了左祥宇的商铺押金11000元。根据传神公司发出的《解除合同通知函》内容来看，传神公司解除了与左祥宇签订的《房屋租赁合同书》，但是传神公司却没有将收取的上述款项返还给左祥宇。对于传神公司应返还的上述款项，左祥宇不得不依法提起反诉，请依法支持左祥宇的反诉请求。传神公司对左祥宇的反诉辩称，传神公司与左祥宇于2019年3月11日签订了《舜泰-12星座商业街区项目房屋租赁合同书》，传神公司、左祥宇为了打造更加好的商业品牌，吸引客户消费，双方共同协商并约定了统一的商业效果装修方案，并由传神公司在左祥宇进场前进行装修，进场费为传神公司应分担的装修费用，双方共同将此约定在合同的第三条二项。2019年8月10日起左祥宇恶意拖欠传神公司各种应交纳费用，虽经传神公司多次催要，左祥宇一直以各种理由恶意拒交，传神公司在无奈之下依据合同第五条第六款，于2019年8月26日与左祥宇解除合同，左祥宇一直拒不交还商铺，并用锁将商铺锁住。虽经多次催告，但左祥宇一直不履行合同义务交还商铺，所造成传神公司损失的，左祥宇应该赔偿。现左祥宇主张传神公司退还押金，依据双方共同制定并签订合同的第三条第四项约定，因左祥宇违反合同此条款，传神公司不退还此押金，完全符合双方共同约定。经审理查明：2019年3月11日，传神公司与左祥宇签订编号为ST12XZ-D11的《舜泰-12星座商业街区项目房屋租赁合同书》，约定传神公司（甲方）将位于济南市高新区的商铺提供给左祥宇（乙方）使用。租赁期壹年，自2019年3月11日起至2020年3月10日止；被告按每月5500元向原告交纳商业管理费用，支付方式为半年付，第二个半年度商业管理费于2019年8月11日交纳；押金11000元；商业进场费30000元。其中，合同第三条费用收取标准及相关事项第1条租金收费标准（4）约定，在合同期内由于乙方原因而造成本合同变更或转让、合同解除，乙方所交纳商业进场费、商铺押金等各项费用均不予退还。第3条物业费约定，物业费由甲方代收，收取标准为3.8元／平／月，按季度收取。第五条招商管理及处罚第6条约定，乙方如逾期欠费（包括但不限于房屋租赁费用、水电费及违约金等）超过7日以上者，甲方将商铺收回及有权解除合同，所交纳费用不予退还。合同签订后，传神公司将涉案商铺交付左祥宇使用，左祥宇向传神公司支付了自2019年3月11日至2019年9月10日的商业管理费33000元、商业进场费30000元和押金11000元。2019年7月7日，左祥宇与案外人赵烨签订《商铺转让协议书》，左祥宇将涉案商铺转让给案外人赵烨，租期到2020年3月10日。2019年8月18日，左祥宇与赵烨又签订《补充合同》，约定1.商铺押金（一万一千元）由左祥宇缴纳，如由于赵烨使用房屋期间不遵守规定扣除的押金全部由赵烨本人承担并补偿给左祥宇。2.如赵烨因未按时缴纳2019年下半年房租造成物业自动解除合同并停止试用期与左祥宇无关。2019年8月26日，传神公司向左祥宇送达《解除通知函》，以其未按约定交纳第二个半年费用为由要求与左祥宇解除合同。另查明，涉案房屋至今仍未返还给传神公司。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，传神公司与左祥宇签订的《舜泰-12星座商业街区项目房屋租赁合同书》第三条第1条第（4）项约定了第二个半年的商业管理费于2019年8月11日交纳。合同第五条第6条约定了左祥宇逾期欠费超过7日以上，传神公司有权将商铺收回及解除合同，而左祥宇至今仍未支付第二个半年的商业管理费。同时，在未征得传神公司同意的情况下，左祥宇与案外人赵烨签订《商铺转让协议书》，将涉案商铺转让给案外人赵烨，构成违约。左祥宇的行为既符合双方约定的传神公司可以解除合同的情形，也符合法律规定的传神公司可以解除合同的情形。传神公司于2019年8月26日向左祥宇送达《解除通知函》，要求解除与左祥宇之间的合同，既符合合同约定，亦具有法律依据，本院予以确认。同时，因未取得传神公司的同意，左祥宇与案外人赵烨签订的《商铺转让协议书》不对传神公司产生法律约束力。作为合同相对方，仍应由左祥宇向传神公司承担责任。对于左祥宇提出的要求追加案外人赵烨为被告或第三人参加诉讼以承担责任的请求，本院亦不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案为房屋租赁合同，左祥宇作为承租人，其主要义务是按照约定支付租金，故双方签订的合同中约定的左祥宇应当支付的“商业管理费用”的实质为租金，而非传神公司提供管理后才能收取的费用。由于涉案商铺至本案开庭时仍未返还给传神公司，左祥宇应按照租金标准支付合同解除后至本案庭审时的商铺占有使用费。双方约定的商业管理费为每月5500元，故左祥宇应当支付传神公司占有使用费63433元（5500元×10个月＋5500÷30天×46天）。合同第三条第2条约定了物业费由传神公司代收。现传神公司主张左祥宇仍欠物业费1333.8元，对此左祥宇负有举证证明其已支付的义务。左祥宇未能举证证明，应承担举证不能的责任，故对于传神公司要求左祥宇支付物业费1333.8元的诉讼请求，本院亦予以支持。合同第三条第5条其他费用（1）约定了水、电、天然气费用由左祥宇自行交纳，故在未提交证据证明传神公司已替左祥宇交纳涉案商铺水电费用的情况下，其要求左祥宇支付水电费1362.35元，无事实依据，本院不予支持。此外，合同解除后，左祥宇应立即返还涉案商铺。虽然合同第三条第1条（4）约定了因左祥宇的原因造成合同解除，左祥宇所交纳的商业进场费、商铺押金等各项费用不退。双方签订的合同亦因左祥宇的违约而导致解除，但左祥宇支付了30000元的进场费和11000元的押金，若按照约定不予退还，则双方约定的违约金数额过高，本院酌情调整为11000元的押金不退，30000元的进场费予以退还。扣除进场费后，左祥宇尚需支付传神公司34766.8元（63433元＋1333.8元-30000元）。虽然涉案房屋的所有权人为济南高新控股集团有限公司，但本案原告传神公司为私营企业，在未确定济南高新控股集团有限公司对传神公司的房租进行减免的情况下要求传神公司对左祥宇的房租进行减免，依据不足，故本案中暂不予减免。在济南高新控股集团有限公司对传神公司的房租进行减免后，左祥宇可根据其双方的减免情况再行向传神公司主张减免。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：一、被告左祥宇于本判决生效之日起五日内向原告山东传神商业地产运营管理有限公司支付商铺占用费34766.8元；二、被告左祥宇于本判决生效之日起立即向原告山东传神商业地产运营管理有限公司返还位于济南市高新区的商铺；三、驳回原告山东传神商业地产运营管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告左祥宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费942元，减半收取471元，由被告（反诉原告）左祥宇负担；反诉案件受理费825元，减半收取412.5元，由原告（反诉被告）山东传神商业地产运营管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  马东升二〇二〇年十二月十二日法官助理李洪星书记员邓成皓