本溪市平山区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0502民初564号原告：刘伯凤，女，汉族，1970年3月19日出生，辽宁省本溪市人，无业，住本溪市明山区。委托诉讼代理人：黄艳，北京在明律师事务所律师被告:本溪国茂房地产开发有限公司，住所地：本溪市平山区新城路******。法定代表人：陈福君，该公司经理。委托诉讼代理人：孙彬、李娇，辽宁腾坤律师事务所律师。原告刘伯凤与被告本溪国茂房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘伯凤及其委托诉讼代理人黄艳，被告本溪国茂房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙彬、李娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原告、被告就本溪世佳购物中心三层A29号房产订立的《世佳商业城内部认购书》；二、请求判令被告返还购房款人民币321502.72元，并按照人民银行同期贷款利率支付资金占用期间利息(从2019年11月20日起至实际给付之日止)；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：位于本溪市平山区交汇处的“本溪世佳购物中心”系被告本溪国贸房地产开发有限公司开发建设的商业综合项目。该项目约自2007年开始销售，营销宣传的购房模式为，全部商铺系产权式商铺，在被告售出同时由被告关联公司本溪世佳购物(中心)有限公司回租，然后由商场管理团队统一经营管理，租赁期限为正式开业日至第十个经营年度止，商铺归世佳购物中心使用；后7年世佳购物中心统一对外招商，商铺购买人购房后开始享受返租租金，前五年每年享受购房价款10%年收益率，第6-8年增加2%，第9-10年再增加3%。2007年11月，原告与被告签订《世佳商业城内部认购书》，认购序号SJ1015号，认购“永丰街世佳商业城”三层A29号房产，认购价款321502.72元。协议签订后，商铺由本溪世佳购物(中心)有限公司回租，并与原告签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限为正式开业日至第十个营业年度止，租金标准为前五年按购房款10%；从第六个经营年度开始，乙方前三年按购房款递增2%，即给付购铺款12%的租金，后两年按购铺款递增3%，即给付购铺款15%的租金，租金按季度给付，每年扣除一个月租金作为被告对原告商铺的管理费用。前述协议签订后，2007年12月5日，原告交齐了认购价款321502.72元。2009年12月，世佳购物中心开始营业，经营至2012年12月，该期间共支付原告租金66785.4元。此后停止经营，具体原因不明，亦未再支付原告租金。2015年8月份，被告通知原告等业主办理产权证照。因世佳购物中心商铺均系无墙体分割、无独立水电的开放式结构，未形成有墙有顶的独立封闭使用空间，只有在统一规划、整体使用时才能体现其价值，反之，在未形成总体使用规划的前提下单个业主则无法独立使用。故而原告对商铺收房使用存有重大疑虑，未按照被告要求办理产权证。长期以来，世佳购物中心大门钥匙由本溪世佳购物(中心)有限公司保管。目前，世佳购物中心内部装潢已经被全部拆除，电梯等配套设施均被破坏，已经无法实现商业用房的经营用途，且部分已被有关部门查封。原告认为，世佳购物(中心)有限公司，违反《商铺租赁合同》，拒绝支付租金，但仍占有涉案房产。在涉案商铺长达七年未能整体出租、客观上不能形成业主自主经营的合理使用方案、且已丧失实现经营用途的基本条件的情况下，原告的购房目的已经从根本上落空。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(四)项，“有下列情形之一的，当事人有权解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，原告要求行使法定解除权，要求解除涉案房屋买卖合同，并有权按照《合同法》第九十七条之规定，要求被告返还购房款321502.72元，并按照人民银行同期贷款利率支付资金占用期间利息。为维护合法权益，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，向贵院提起民事诉讼，请求贵院全面查明事实后依法支持原告的诉讼请求。被告本溪国茂房地产开发有限公司辩称：原告起诉解除合同、返还购房款等诉求没有法律依据，我单位不同意原告诉求，请求法院驳回原告的诉讼请求，理由如下：一、我单位已完成商铺交付，协助原告办理了房屋产权证，合同目的已经实现，不符合法律规定合同解除的法定条件。首先，涉案商铺已经交付，被告完成合同约定之义务。原告与被告签订了《世佳商业城内部认购书》（有的称《世佳购物中心内部认购书》），签订认购书后，原告又与案外人本溪世佳购物（中心）有限公司（以下简称世佳购物公司）签订了《商铺租赁合同》，原告将所购商铺租赁给本溪世佳购物（中心）有限公司进行统一经营管理和租赁，从2010年1月原告开始收取租金，我单位交付商铺的最迟时间应为世佳购物中心按合同约定向原告支付租金时，即2010年1月1日，以此时间点起算，原告收取租金的行为视为涉案商铺已经交付使用（《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用）。原告收取三年的租金，原告已取得涉案房屋租金等相应收益，亦说明原告对涉案商铺享有了实际所有的权利。我单位作为该项目的开发公司，只负责建设、销售、交付房屋，我单位已经履行了向原告交付房产的主要义务，原告与被告约定的商铺买卖合同目的已经实现，不符合法律规定合同解除的法定条件。其次，被告已经协助原告完成了《商品房买卖合同》的签订及办理了不动产产权证书。双方签订认购协议后，被告陆续为原告补签了《商品房买卖合同》并且协助原告办理了不动产产权证书。个别原告没有办理产权证其在起诉书已经明确是原告自行不去办理，而不是不能办理。原告自行没有办理产权证的行为与被告无关，被告不应负责任。再次，商铺交付完成后该商铺的风险、责任随之转移给买受人即原告。双方签订的《商品房买卖合同》为交付验收，我单位已向原告交付商铺房屋，商铺交付完成后该商铺的风险、责任随之转移给买受人即原告，原告有权对该商铺享有占有、使用、收益和处分的权利。原告收取三年租金，由于市场经济不好，世佳购物中心没有经营没有与原告续签租赁合同原告没有获取租金，但这不是我开发公司的义务，我开发公司没有负责商铺租赁和保障商铺未来收益的义务，所以商铺经营的盈利与否与我开发公司无关，此商业风险不应由我单位承担。另外，在原告已经获得经营收益的前提下历经十年再向我单位提出解除合同也是显示公平的。商铺已经交付，合同目的已经实现，为了维护交易的稳定性，也不应解除合同。二、关于原告所交纳购房款问题，由于我单位目前相关帐目被查封，故无法查询原告等交纳款项具体金额，故关于原告交纳房款具体金额请原告举证，否则我单位不予承认。综上所述，原告诉请解除合同返还购房款等诉讼请求没有法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年，原告（买方）与被告本溪国茂房地产开发有限公司（卖方，原名为本溪世佳房地产开发有限公司）签订《世佳商业城内部认购书》，双方约定原告为取得世佳购物中心(门市摊位铺位写字间)的优先购买权，自愿签订认购书，并自愿交纳认购诚意金，认购书的主要内容为：“认购方自愿认购永丰街世佳商业城摊位三层A29号房屋，建筑面积为25.63平方米(实际面积以产权登记部门实际测量为准)；一次性付款，双方约定按该房屋的(建筑使用)面积计算房款，总房款为321502.72元。认购方于签订协议当日交纳定金30000元，余款于2007年12月6日前一次性付清。买卖双方签订本认购书后，卖方有义务为买方保留该房屋。本《认购书》签订之后，买方如要求退房，所交定金不予退还；买方如要求调房，卖方予以考虑并执行届时价格；买方如逾期付款将取消优惠，逾期付款超过10天，将视为放弃认购，卖方有权解除认购协议，买方所交定金不予退还。本认购书一式两份，双方各执一份，具有同等效力。本认购书的解释权归本溪世佳房地产开发有限公司所有。”合同签订后，原告按约定交纳了认购款，被告为原告开具了收据。另查：原告购买上述房屋后，原告（甲方、出租方）又与世佳公司（乙方、承租方）签订了《商铺租赁合同》，其主要内容为：“甲、乙方双方经平等、友好协商，依据《中华人民共和国合同法》及其它相关法律法规的有关规定，达成甲方自愿将所购‘本溪世佳房地产开发有限公司’的商铺出租给乙方，并由乙方(本溪世佳购物中心)全权经营管理和使用(其中包括但不限于统一进行整体规划、招租招商、经营、管理和使用等)。并就有关租赁事宜，达成如下协议：第一条：租赁标的及租赁期限1、甲方自愿将所承购的位于本溪世佳购物(中心)有限公司三层A区29号，建筑面积(以最终测绘面积为准)为25.63平方米，总房款(以最终测绘面积核定的总房款为准)321502.72元的产权商铺出租给乙方全权使用(其中包括但不限于统一整体规划、招租招商、经营、管理和使用等)。2、租赁期限为正式开业日至第十个经营年度止。期间每三个经营年度为一个合同履约签定周期，并于一个合同履约签定周期届满前三个月内重新签订下一个周期之租赁合同。租赁期满，在相同租金条件下，乙方有优先续租权。第二条：租金1、甲方将租赁标的商铺出租给乙方由乙方全权管理和使用。租赁期间，乙方拥有除商铺处分权之外的一切权利包括但不限于规划权、招租招商权、经营管理权、调整权、使用权等，商铺的产权归甲方所有。2、甲、乙双方租赁期内，第一至第五个经营年度的每年租金为甲方实际投资额(购铺款)的10%(含税，乙方按国家相关税法规定代扣代缴，下同)；第六至第八个经营年度的每年租金为甲方实际投资额的12%，第九至第十个经营年度的每年租金为甲方实际投资额的15%；月租金按年租金的十二分之一计算。其中，在租赁期内，每年扣除甲方一个月的租金作为乙方对甲方商铺的管理费用。3、自本商场正式开业日起的第二个月的第一周为第一次租金的支付日期，依此顺延，每季度支付一次租金。届时甲方凭商铺购买合同、房款发票、产权人身份证等乙方要求的相关证件领取租金。第三条：使用租赁物特别约定1、乙方基于对本溪世佳购物中心统一规划、招商、经营、管理等使项目良性的正常经营为宗旨，有权将本租赁物转租给第三人，有权分割、重新改动或与其它商铺合并装修、使用，无需另行取得甲方同意。2、甲方亦接受乙方在甲方取得产权前对商铺进行的改动或者设计、规划、装修，但不得违反甲方与‘本溪世佳房地产开发有限公司’签订的购房协议。3、甲方依与本溪世佳房地产开发有限公司签订的《购房协议》之约定，应按期交纳贷款本金及利息，如因拖欠上述款项，乙方有权在向甲方支付租金时代为扣缴，如因拖欠与租赁标的物有关的贷款和税费而发生争议时，乙方仍对租赁标的物享有本合同约定的全部权利，在争议解决前，乙方有权暂停支付租金。4、租赁期满，如乙方未续租，应于租赁期满前的十五个工作日内明确解除本合同的意向并于租赁期满之日将商铺归还甲方。5、租赁期满，乙方迁出时应保持清洁，遗留设备、杂物、货品不搬者，视为放弃，听由甲方处理。第四条：责任归属甲方的权利和义务：1、租赁期内甲方应对产权商铺进行必要保险，由甲方投保并负担所需费用。如因意外或不可抗力导致的房屋、铺位损毁，乙方不负赔偿责任。2、甲方对商业用房设定抵押担保时，须事先(请注明提前时限)书面通知乙方，抵押权的设立和实现不影响本合同的效力。3、甲方可自由转让商铺所有权，但在租赁期内须提前一个月内以书面通知乙方，所有权转让不影响本合同的效力。如甲方未按要求时限通知乙方，造成乙方损失，甲方应负赔偿责任。4、租赁期内，甲方不得单方面解除本合同。乙方的权利和义务：5、乙方及其转租之第三人在使用本商铺时应尽管理人之责任，除因不可抗力及意外事件外，如未尽应负之责任致使商铺毁损、灭失时，乙方应承担赔偿责任。6、由于不可抗力或其他不能归咎于乙方的原因造成的商铺损坏，以致不适用于使用或租用，乙方可以暂停支付全部租金，直到甲方将商铺恢复原状。7、本租赁物由于租赁而产生的一切税、费，由甲方负担，但由乙方代扣代缴。在租赁期间，营业上应纳税款及水、电、煤气费用由乙方负担。8、因非乙方责任发生连续停暖、停气、停水、停电等事件或因不可抗力导致商场不能正常营业，乙方有权按停业期限相应减免租金或无租金顺延租期。第五条：违约责任1、本商场为整体性规划、招商、经营、管理，甲方不得于签订本合同后单方终止、变更合同。如甲方单方终止或变更合同，应向乙方支付当年租金的五倍作为违约金，并赔偿乙方因此所致一切损失。损失包括但不限于整体规划、招商、广告投放、装修等项所产生的一切费用和预期利润。同时乙方有权要求继续履行本合同。2、若乙方连续两次发生拖欠租金，以致损害甲方之权益者，乙方应负担赔偿责任。3、若乙方原因致本商铺不能使用或产生收益，乙方应在剩余租赁期内，每年向甲方支付租金，直至租赁期满或双方协商解除合同为止。第六条：甲方应保证该商铺权属清楚无瑕疵，并已征得共有人同意，否则引起的一切不良后果均由甲方自行承担。甲方如转让产权，应提前一个月以书面形式通知乙方。甲方必须告知受让人并须受让人接受本合同及附件、补充协议之各项约定，并应于产权转让后一周内与乙方办妥更名或换约手续，并向乙方缴纳更名费(2000元/铺)；转让后的租金计算基数及比例仍按本合同第一条、第二条的约定计算给付。甲方应对乙方在受让人与乙方的新租赁合同项下的债权承担连带保证责任，保证期间为二年。第七条：本合同之一切规定，对于甲乙双方及其权利、义务之受让人及继承人具有同等约束力。第八条：甲乙双方对本协议所约定的各条款已有明确、充分、相同的理解认识，双方自愿按本合同规定严格遵照执行。第九条：合同的解除。存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方互不承担责任：1、因不可抗力导致本合同无法履行时；2、遇国家政策性变化时；3、企业分立、合并、解散等；4、本合同有效期届满。第十条：本协议未尽事宜，甲乙双方协商后另行签订补充协议。补充协议与本合同矛盾之处，以补充协议为准。第十一条：本协议壹式三份，甲方执壹份，乙方两份，自双方签字、盖章之日起生效。”上述租赁合同签订后，世佳公司开始规划、管理包括原告所购商铺在内的整个世佳购物中心，后在2009年12月末开始试营业世佳购物中心，并陆续给付原告租金，但自2013年1月起，世佳公司不再向包括原告在内的广大购铺业主给付租金。再查：2012年12月28日，世佳公司作出《致世佳购物中心购铺业主函》，其内容为：“尊敬的各位业主，本溪世佳购物中心自2009年12月末试营业后，先后由专业团队策划包装了专业百货商场和电子市场，虽然商场的经营团队一直在为商场持续经营做着最大的的努力，但受各种客观条件制约，商场的经营一直举步维艰，每年的巨额亏损使商场不堪重负，但是为了保证返租业户的利益不受损害，返租款都是由世佳购物中心有限公司多方筹措借贷来维持。现3个经营年度过去了，虽然商场经营方不断努力，但商场资金缺口持续增大，经营难以继续，更无力支付购铺业主的返租租金。本着对购铺业户负责的态度，现购物中心做出艰难决定，从2013年度起不再返租，于近期将铺位按照购铺业户当初所购位置，返还给购铺业户，今后由购铺业户自行经营或出租。具体还铺时间及相关实施细节另行通知。”后世佳公司将该《致世佳购物中心购铺业主函》张贴在世佳购物中心多处明显位置，此后世佳购物中心开始陆续停止经营至今。2014年9月10日，被告曾作出《关于世佳购物中心业主退房资金的解决方案》，其内容为：“根据市、区政府关于解决世佳购物中心业主上访要求退房的意见，拟定分批实施退房计划，具体如下：一、总体安排：退房总计涉及金额1.39亿，资金数额庞大，筹集资金的困难巨大，短期内无法筹集如此大额资金，因此拟采取分两批退款计划方案，即2014年12月末之前退还5000万元，2015年6月末之前退还8900万元。二、资金来源：1.计划融资5000万元-7000万元。2.销售现有房源，取得收入。3.清理各项欠款及退税返还款。4、其他方式筹集。三、退还房款须采取全部统一退还本金方式，以确权的本金数额为准，政府监督，企业落实，避免业主意见不一造成退款工作无法进行的局面。四、为保证退还工作顺利，希望广大业主积极配合，达成谅解，政府有关部门给予积极支持，帮助企业解决困难，渡过准关，方能保证两个阶段的退款工作顺序进行。”本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应该遵守并履行。具体到本案中，原告与被告签订的购买案涉商铺的认购书或商品房买卖合同，已经具备了法律关于合同的要约、承诺的构成要件，因此原、被告之间的买卖合同已经成立，其内容不违反法律、行政法规效力性的强制规定，故对双方具有法律约束力，一方不得擅自变更或解除。根据法律的规定，买卖合同中买方的合同义务为向卖方支付合同价款并获得买卖标的物的所有权或相应权益，而卖方的合同义务为向买方交付买卖合同的标的物并履行办理权属证书等的附随义务。本案原告与被告签订买卖合同后，向被告支付了价款，被告收到价款后出具了收款收据，被告将案涉商铺建设完成后按原告与世佳公司签订的租赁合同将商铺交由世佳公司经营管理，这些事实说明原、被告双方的买卖合同义务已经基本履行完毕，现原告要求解除双方之间的买卖合同并返还价款，没有法律依据，本院不予支持。关于原告主张的因案涉商铺原告购买后系由世佳公司统一经营管理，而世佳公司已经停止经营管理及不再给付租金，原告合同目的已经无法实现一节，因原告的该主张系原告与作为承租方的世佳公司之间的合同纠纷，与作为销售方的被告之间的买卖合同关系并无法律上的关联性，故原告的该主张，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：驳回原告刘伯凤的诉讼请求。案件受理费9149元，由原告刘伯凤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审 判 长  王 珍人民陪审员  于荣荣人民陪审员  周亚娜二〇二〇年十二月二十三日法官助理张璧莹书记员杨铭附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。