河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0302民初8348号 原告：桑桂杰，女，汉族，现住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。 委托诉讼代理人：李欣杭，河北建恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孔德路，河北建恒律师事务所律师。 被告：秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区文化北路**，统一社会信用代码91130300740177303K。 法定代表人：马东升，董事长。 委托诉讼代理人：张建华，男，，现住秦皇岛市经济技术开发区，系公司员工。 原告桑桂杰与被告秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司（以下简称金盛达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桑桂杰及其委托诉讼代理人李欣杭，被告委托诉讼代理人张建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桑桂杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告自2020年1月1日至2020年8月31日期间逾期交房违约金暂计20000元（按照同地段同类房屋租金标准计算违约金）；2、判令被告给付原告逾期交房违约金自2020年9月1日至实际交付之日止逾期交房违约金暂计30000元（按照合同房价款每日万分之三计算违约金），以上合计50000元；3、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。诉讼过程中，原告明确第一项诉讼请求计算方式为：以房屋买卖合同总价款为基数，参照逾期罚息利率标准计算（即按同期全国银行间拆解中心公布的贷款市场报价利率4.25%× 2 150%=6.375%），赔偿额为25056元;第三项诉讼请求不要求鉴定费用由被告承担。事实和理由：原告与被告金盛达公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买被告金盛达公司开发的岸上澜湾二期项目41号楼1-1704号房屋，房价款590361元。合同约定第十一条第一款明确约定“出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房”。被告开发诉争商品房至今未达到交付条件，认可延期交房事实并于2019年12月12日、2020年5月20日，向原告出具《关于岸上澜湾延期交房告知函》、《交房承诺函》。原告认为，被告迟延交房违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益，故诉至法院，请求判如所请。 被告金盛达公司辩称，一、原告当庭变更诉讼请求，原告应该补交诉讼费；二、本案是九人独立诉讼的案件，法庭将九案合并审理，属于共同诉讼，依照法律规定，不应适用简易程序审理，建议改为普通程序；三、原告诉请的第一项的违约金由于在被告未按期交房之后已经与上列原告达成一致意见，因疫情的影响，交房时间延长至2020年8月31日，被告作出承诺如在本期限内未能交房，才承担相应的违约责任，因此原告的第一项诉请没有事实依据，关于第一项诉请，即使按照原告诉请要求支付该期间的违约金，也不应当按照所诉请同类地段房屋租金或者原告当庭变更的按照中国人民银行规定的罚息计算违约金，因为双方在合同中第十二条明确约定违约交房的违约金的具体数字，该合同包括原告在内都承认是合法有效的合同，该条款的约定具有相应的法律效力，对所有原告具有约束力，该约定不违反我国任何法律法规的强制性规定，属于合法有效的约定，即使计算违约金也应当按照双方自愿约定的数额计算。原告计算的违约金全部是2020年1月1日到8月31日，我国疫情的影响从2020年2月27日就开始直到6月份才陆续开始复工复产，在上列五个月时间 3 内不予许生产，停工待产，是政府的强制性命令，也属于我国民法规定的不可抗力，因此计算违约金也应当扣除上述五个月不可抗力的时间。对第二项诉请的答辩：由于所有原告的诉请均以被告没能按照约定在2020年8月31日交房为前提，但本案的实际情况是被告已经在2020年8月31日按照约定如期交房，现在已经入住的业主高达357户，所以这是事实，所有原告的诉请没有事实基础，被告请求查清该部分事实，依法驳回原告的诉请并承担诉讼费用。 经审理查明，原告桑桂杰与被告金盛达地产签订《商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告开发的岸上澜湾二期项目41号楼1-1704号房屋，房价款590361元。合同载明：“第九条该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备......如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）房屋交付后以上设施第1、2、3、4项中出现一项或多项未达到使用条件的出卖人向买受人支付100元的赔偿金，第5、6、7项未按时达到交付使用条件的出卖人负责尽快完善达到使用条件。……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。……第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.买受人不退房。自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金。”而后，原被告双方当事人又签订了《房号变更补充协议》，载明：一、岸上澜湾二期 4 41号楼1单元1704号变更为岸上澜湾二期39号楼1单元1704号；二、本协议签订后，即成为原合同的组成部分，买卖双方应承担与原合同同样的义务与责任，本协议与原合同具有同等的法律效力。 另查明，2019年12月12日，被告金盛达公司出具《关于岸上澜湾交房延期的告知函》载明，“……您所购买岸上澜湾项目41号楼（现房号39号楼）42号楼（现房号40号楼）43号楼（现房号41号楼）的交房日期为2019年12月31日，现交房日期临近，结合现场实际工程进度，我们不得已推迟交房时间，对于因此给您和家人带来的不便，我们表示深深的歉意！我们对具体情况告知如下：一、工程进度情况：1、房屋主体工程及外墙工程已完工，水、电、暖、燃气等配套外网工程正在进行，因天气原因冬季已停工，预计2020年三月初进场正式施工，因此整体交房工期需推迟。2、交房时间：2020年5月30日交付使用。二、关于延迟交房违约责任：《商品房买卖合同》是甲乙双方真实意愿的反映，合同条款受法律保护，因此，我公司承诺将严格按照合同中第十二条逾期交付责任中第2条规定执行。……”2020年5月20日，被告金盛达公司出具的《关于岸上澜湾延期交房告知函》载明，“……经过我公司多部门积极努力现已全面复工，工程进度正有条不紊进行，由于该场不可抗力的疫情，致我公司交房时间推迟至2020年8月31日，特此告知。……”2020年5月30日，被告金盛达公司出具的《交房承诺函》载明，“尊敬的业主：我公司开发建设的岸上澜湾项目原预测绘41-43号楼（现地名办39-41号）工程，原合同交房时间约定为2019年12月31日，现因客观原因推迟到2020年8月31日，并已发出书面《关于岸上澜湾延期交房告知函》，现我公司书面承诺：如2020年8月31日未能正常交房，则自2020年9月1日起，每逾期一日按照已交 5 付房款金额的万分之三支付违约金，并在交房后10个工作日支付。” 又查明，原告未办理收房手续。被告未取得岸上澜湾项目竣工验收备案证明文件，被告称用电、暖气入网、用水等专项验收合格，未提交证据。 以上事实，有原、被告陈述、开庭笔录及相关证据在卷佐证。 本院认为，被告承诺2020年8月31日前交付房屋，但截至2020年8月31日，被告未取得岸上澜湾项目竣工验收备案证明文件，其亦未提交相应证据证明相关专项验收合格，故本案房屋不符合《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件。被告金盛达公司未按《商品房买卖合同（预售）》约定于2019年12月31日前交付房屋，存在违约行为，应承担相应的违约责任。对原告主张自2020年1月1日至2020年8月31日期间逾期交房违约金的诉讼请求，应予支持。关于违约金计算标准，根据《商品房买卖合同（预售）》约定，日万分之0.1的标准畸低，综合考虑原告损失，酌定自2020年1月1日起至2020年8月31日止按已交付房款金额的日万分之一，即年利率3.65%计算。 因被告已向原为41-43号（现更为39-41号）所有业主出具交房承诺函，故对原告主张给付自2020年9月1日起至实际交付之日止逾期交房违约金的诉请应予支持。关于违约金计算标准，因被告承诺自2020年9月1日起，每逾期一日按照已交付房款金额的万分之三支付违约金，该承诺不违反法律规定，故本院支持自2020年9月1日至实际交房之日止按照已交付房款金额的日万分之三，即年利率10.95%计算违约金。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 6 一、被告秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告桑桂杰2020年1月1日起至2020年8月31日期间的逾期交房违约金，违约金自2020年1月1日起至2020年8月31日止以590361元为基数按年利率3.65%计算； 二、被告秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告桑桂杰自2020年9月1日起至实际交房之日止期间的逾期交房违约金，违约金自2020年9月1日起至实际交房之日止以590361元为基数按年利率10.95%计算； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费525元，由被告秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判员  焦晓丽 二〇二〇年十二月七日 书记员  张媛媛