文书内容江苏省淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0804民初5089号原告:淮安和慧商业管理有限公司,住所地淮安市淮阴区淮海北路西侧、珠江路南侧。法定代表人：王旭，该公司董事长。委托诉讼代理人：花良勋，北京德恒（南京）律师事务所律师。被告：淮安一八一二餐饮企业管理有限公司，住所地淮安市淮阴区淮海北路688号02、03、05、20号。法定代表人：林飞。原告淮安和慧商业管理有限公司（以下至判决主文前简称和慧公司）与被告淮安一八一二餐饮企业管理有限公司（以下至判决主文前简称一八一二公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告和慧公司的委托诉讼代理人花良勋、被告一八一二公司法定代表人林飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和慧公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告和慧公司与被告一八一二公司之间2019年8月19日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月18日解除；2、被告一八一二公司支付原告和慧公司租金168993元、物业费363075元及逾期付款利息（自2020年9月19日起至实际付清之日止，以532068元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、被告一八一二公司向原告和慧公司支付违约金38414元、律师费20000元，被告一八一二公司已支付的保证金33501元不予退还；4、请求判令一八一二公司向原告和慧公司赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失134004元；5、本案诉讼费、保全费由被告一八一二公司负担。事实与理由：2018年4月10日，和慧公司与案外人林飞签订《房屋租赁合同》一份，合同约定和慧公司将其所有的位于淮安市商铺，面积为734.27平方米出租给林飞用于经营餐饮，月租金44668元，租赁期间为2018年5月28日至2023年9月27日。2019年8月19日，因林飞经营不善等原因，提出由其注册设立的被告一八一二公司作为承租方与原告另行签订《房屋租赁合同》一份，合同约定和慧公司将上述场地出租给一八一二餐饮公司经营餐饮，租赁期间为2019年8月1日至2023年7月30日，月物业费33501元，月租金调整为第一年度月租金11167元，此后为22334元。另该合同约定原租赁合同林飞缴纳的保证金134004元、装修保证金5000元转为一八一二公司应缴费用，但一八一二公司需承担截止到2019年10月31日的欠付物业费199591元。一八一二公司入场经营后，从未支付过租金，物业费仅缴纳190509元（含原合同保证金、押金部分），林飞此前已缴纳保证金33501元根据合同约定已转为现租赁合同保证金。经原告多次催要无果，原告遂于2020年9月18日向一八一二公司发函，明确告知按照合同约定解除双方签订的《房屋租赁合同》。综上，为维护原告和慧公司的合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告一八一二公司辩称：原告起诉的物业费租金与事实不符，2018年4月签订的租赁合同，合同约定租金与物业费，同时签订补充协议，协议上约定原告有近67万元的内部消费在被告处消费，并且约定两年以后把原告所有区域的按摩椅的租摆权免费交给被告，在此期间也多次承诺试营业期间没有租金和物业费，具体营业时间以书面通知为准，过程中承诺多次试营业都没有按时营业，最后到了2019年1月25日试营业，当时承诺所有商铺试营业开业商铺达到80%，事实上60%都不到，承诺的诸多品牌入驻商城最终都没有，在2019年6月底，原告的领导管理层调整，新的领导层对上述的约定条款予以否决并几次对被告以停水停电为要挟手段，要求被告重新谈条款签合同来达到规避原告的责任，并且于2019年7月19日左右私自强行对被告断水断电，从早上断电到晚上六七点就开，一直连续两天，被告也有报警记录，同时原被告合同已约定不得经营同类小吃产品或经营低于60平方以下的餐饮店，在此期间一楼开了鸭血粉丝快餐店。里面产品品类很多，相当于小吃城，在一楼楼梯口也开了不到60平方的奶茶店，也是违反合同约定的，为此被告也多次找原告沟通，原告推脱搪塞，最终因为诸多情况，被告不得已与原告重新签订了这份合同，虽然如此，被告始终认为与原告应该相互支持共同努力拉人气，做好正面宣传，维护原告的经营品牌形象，被告也做到遵纪守法合法经营，并且履行双方约定的付款内容，通过转账以及现金消费券抵用等方式与原告的所有租金物业费已按照约定结清至2020年4月30日，需要说明的是因为疫情期间原告通知与被告达成一致意见，2020年2、3、4月免租金，原告在经营过程中管理上存在很大问题，导致了本来就不多的经营商户逐渐流失，虽然被告一直处于亏损，包括前期装修投入以及后来第二次经营改造，但是被告一直坚持希望周边小区入住率提高，旁边待建医院营业带来效益，今年11月份原告在被告经营区域张贴了拖欠租金的公告，并逐一找原告合作的商户谈话，以低价减半租金来挖被告的墙角，想借此手段造成被告的合作商户与被告的矛盾，这也直接影响了被告的生意和经济收入，使得本来有意向和被告合作的商户不敢合作，原告于2020年9月10日左右寄了一份解约函给被告，被告于2020年9月18日收到，原告日期是提前写的，跟邮寄时间相隔很长一段时间，综上所述，原告主张的诉讼请求与事实不符，也没有法律法规依据，被告请求法院依法驳回原告诉求。本院经审理认定事实如下：2019年8月19日，原告和慧公司与被告一八一二公司签订《房屋租赁合同》。合同约定，原告和慧公司将涉案商铺租赁给被告，租赁期限自2019年8月1日起至2023年7月30日止，合计4年，除首年月租金为11167元外，其余3年月租金均为22334元，月物业费均为33501元，每3个月为一个支付期，先支付后使用，首期租金33501元及首期物业费100503元于合同签订之日交齐，注首期物业费及保证金从原合同林飞保证金中抵扣,首季度租金于2019年11月1日前付清。之后被告一八一二公司必须在距上一个支付期所对应的租赁期限届满15日前全额付清下一支付期的租金、物业费。原告和慧公司给予被告一八一二公司第一个经营年度免租3个月，因被告一八一二公司违约而导致合同解除的，被告一八一二公司不享受免租期待遇，需按照首年租金标准补足免租期的全部租金。保证金33501元，因被告一八一二公司的违约行为导致合同被解除的，保证金不予退还。被告一八一二公司拒绝或迟延支付租金、物业费及相关费用达30日，原告和慧公司有权单方解除合同，解除合同通知一经送达立即生效，被告一八一二公司应在收到解除通知后的一周内，向原告和慧公司支付剩余租赁期间应付租金5%的违约金。因一方违约导致另一方提起诉讼的，守约方有权向对方主张所产生的律师服务费用。原告和慧公司不得在本座商场区对外出租低于60平方用于餐饮相关品类。截止到2019年10月31日，被告一八一二公司应缴纳物业费共计270000元，其中70409元已支付，剩余199591元于合同签约3日内付11万，剩余89591元于2019年9月30日前付清。2020年9月18日，原告和慧公司向被告一八一二公司邮寄落款为2020年9月10日的《解约函》一份，被告一八一二公司于2020年9月18日签收。被告一八一二公司为证明其不存在欠款及违约行为在庭后提供了证据3份：1、回复函一份（解约函的回复）；2、租赁补充协议1份；3、交给原告和慧公司的缴费明细及明细项下对应的所有缴费凭证。原告和慧公司质证意见为：1、对回复函的真实性予以认可，被告一八一二公司在回复函中明确认可其未能按时缴纳租金等费用，违约在先，案涉合同根据双方约定已经解除；2、租赁补充协议的真实性予以认可，协议明确约定，被告一八一二公司如未能按约足额缴纳应缴费用的，补充协议自动无效，且被告在回复函中也认可其违约，故该补充协议不再具有约束力；3、被告一八一二公司汇款缴纳物业费用为273778元（含原合同林飞保证金100503元），券抵扣金额为27323元，已付物业费共计301101元，尚欠物业费252483.9元，租金168993元。2020年10月21日，因本案诉讼需要，原告和慧公司与北京德恒（南京）律师事务所签订《民商事诉讼/仲裁案件法律服务合同》一份，约定的律师费金额为20000元。2020年11月5日，原告和慧公司向北京德恒（南京）律师事务所支付律师费20000元。另查明，因受新型冠状病毒××的影响，自2020年1月26日起至2020年3月11日止，共计45天，涉案商铺停止营业。以上事实有《房屋租赁合同》、《解约函》快递单及投递信息、《民商事诉讼/仲裁案件法律服务合同》、律师费发票、回复函、租赁补充协议、银行流水、转账记录、收款收据、发票、抵用券材料及双方当事人的陈述等在卷佐证。本院予以确认。本院认为：原告和慧公司与被告一八一二公司之间的房屋租赁合同关系合法、有效，双方当事人均应按照所签订《房屋租赁合同》的约定全面履行各自的义务，被告一八一二公司作为承租人，应当按照合同约定的时间及数额支付相关费用。关于被告一八一二公司是否存在欠费违约的问题，参考双方于2020年5月19日签订的租赁补充协议，假如费用计算至2020年7月31日，在被告享受免租期待遇及优惠政策的情形下，应支付租金及物业费共计434098元（199591元+134004元+100503元），但截止至2020年11月3日，被告仅支付301101元［汇款173275元+原合同林飞保证金100503元（涉案合同保证金33501元已扣除）+活动券抵扣27323元（关于活动券抵扣的金额，现有证据无法证明原告主张的210808.1元，此处原告仅认可27323元，且合同内并无相关约定，故本案仅确认27323元，如被告另有证据，可另案主张）］，综上，本院认为被告一八一二公司存在欠费的行为。据此，原告和慧公司有权依据合同约定解除涉案合同，被告于2020年9月18日签收解约函，原告主张涉案合同于2020年9月18日解除，不违反合同约定。因被告一八一二公司未能按期足额支付合同约定的费用导致双方签订的《房屋租赁合同》予以解除，按照合同约定，被告一八一二公司不再享受相应的免租待遇，且双方签订的《租赁补充协议》自动无效，故被告一八一二公司应按照合同约定的标准向原告和慧公司支付相关费用，即租金（2019年8月1日起至合同解除之日2020年9月18日止，共计13个月17天）及物业费（199591元及2019年11月1日起至合同解除之日2020年9月18日止，共计10个月17天），考虑到今年初的疫情，被告一八一二公司从事的餐饮业必将受到影响，参考合同约定及原告诉请的计算方式，本着公平原则，本院酌定商场停业期间（2020年1月26日起至2020年3月11日止，共计1个月14天）的租金及物业费予以扣减，即被告一八一二公司应支付租金152783.77元［11167元/月×10个月+11167元/月÷31天×（31天-14天）+22334元/月×1个月+22334元/月÷30天×17天=152783.77元］，物业费203349.1元[199591元+33501元/月×（10-1）个月+33501÷30天×（17-14）天-301101元=203349.1元]。同时，涉案《房屋租赁合同》因被告一八一二公司违约导致解除，原告和慧公司主张已经收取的保证金33501元不予退还，符合合同约定，本院予以支持。被告一八一二公司违约导致合同解除，依据合同约定，被告一八一二公司应向原告和慧公司支付合同剩余租赁期间（即2020年9月18日起至2023年7月30日止，共计34个月12天）应付租金5%的违约金，即38414元[22334元/月×34个月+22334元/月÷30天×12天×5%=38414元]。原告和慧公司因本案诉讼需要委托律师参与诉讼，其支出的律师费20000元，依约应由被告一八一二公司负担。关于原告和慧公司主张租赁房屋闲置期间的租金损失134004元，因合同并未有约定，且现有证据无法证明涉案房屋属于闲置状态，原告的损失可通过违约金得到补偿，故本院不予确认。关于被告一八一二公司辩称原告和慧公司违反合同约定，在本座商场区对外出租低于60平方用于餐饮相关品类，但是在合同中并未有违反此条的相关违约责任承担方式条款，故本院不予采纳。综上，本案调解未果。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告淮安和慧商业管理有限公司与被告淮安一八一二餐饮企业管理有限公司于2019年8月19日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月18日解除；二、被告淮安一八一二餐饮企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告淮安和慧商业管理有限公司租金152783.77元、物业费203349.1元（自2020年9月19日起至实际付清之日止，以356132.87元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告淮安一八一二餐饮企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告淮安和慧商业管理有限公司违约金38414元，律师代理费20000元；四、原告淮安和慧商业管理有限公司向被告淮安一八一二餐饮企业管理有限公司收取的保证金33501元不予退还;五、驳回原告淮安和慧商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11045元，减半收取5522.5元，由原告淮安和慧商业管理有限公司负担2522.5元，被告淮安一八一二餐饮企业管理有限公司负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行；淮安和慧商业管理有限公司缴费账号：62×××15；淮安一八一二餐饮企业管理有限公司缴费账号：62×××07）。审判员  包文斌二〇二〇年十二月二十八日法官助理唐珊书记员嵇然