天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初7959号原告：郭振江，男，1953年10月15日出生，汉族，退休职工，住天津市宝坻区。被告：天津恒利房地产开发有限公司，住所地天津市宝坻区霍各庄镇平安家园吉祥阁配套公建108。法定代表人：何顺发，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张磊，天津金诺律师事务所律师。原告郭振江与被告天津恒利房地产开发有限公司（以下简称恒利公司）合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭振江、被告恒利公司的委托诉讼代理人张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭振江向本院提出诉讼请求：1.判令解除郭振江与恒利公司之间的车位买卖合同关系；2.判令恒利公司立即返还车位款50000元；3.诉讼费用由恒利公司承担。事实和理由：2019年6月17日，郭振江向恒利公司购买其开发的位于金顺园9号楼1门104室房屋，因售楼人员声称只有购买车位才能购买金顺园小区住房，故双方口头约定郭振江以50000元的价格向恒利公司购买车位一个。随后，郭振江于2019年3月8日一次性向恒利公司支付车位款50000元，付款当日恒利公司为郭振江出具收据一张。后来恒利公司告知郭振江车位只是出租，不是买卖，并以当时郭振江已支付车位款为由，称与其已经构成合法有效的租赁合同关系。事实上，双方从未就该车位租赁事宜进行过协商，恒利公司在推销房屋过程中一直宣称是买车位才能购房，双方之间并没有就车位租赁事宜达成合意，亦未签订过任何租赁协议。因多次协商未果，故此郭振江提起诉讼。恒利公司辩称，依法驳回郭振江的全部诉讼请求。本案中，郭振江与恒利公司就地上车位事宜达成一致合意，并形成了合同关系是没有争议的，郭振江诉讼请求与本案商品房预售合同纠纷不符，请求法院依法判决驳回郭振江的诉讼请求，或者裁定驳回起诉。郭振江基于地上车位合同已经交付了车位费用，并且恒利公司也向郭振江提供了选择车位时的顺序号用于车位正式交付时选择车位使用。双方就地上车位问题不存在任何争议，已经形成了合同关系，郭振江请求解除合同和返还车位款的请求没有合同依据，也不符合合同法中关于法定解除合同的条件。另外，恒利公司不存在捆绑销售行为。本院经审理认定事实如下：恒利公司是从事房地产开发、商品房销售等业务的有限责任公司，是金顺园小区的开发商。2019年3月8日，郭振江到恒利公司售楼处购买其开发的位于天津市宝坻区××街××街××号楼××室房屋。当日，郭振江交纳了车位款50000元，恒利公司为其出具了收据一张，内容为：“今收到郭振江9-1-104交来车位50000元”。2019年6月10日，郭振江（购买人乙方）与恒利公司（出卖人甲方）就房屋签订了《天津市商品房买卖合同》，郭振江购买了恒利公司开发的位于天津市宝坻区××街××街××号楼××室房屋，建筑面积为110.43平方米，每平方米价格为12589.99元，价款为1390313元。商品房土地来源为出让，以出让方式取得土地使用权的，土地使用年限为2016年7月22日至2086年7月21日止。恒利公司应于2020年10月31日前交付房屋。在附件六双方签订的《补充合同》第十九条约定，甲方基于本项目建造的地下车库／车位、架空层、配套公建等建筑物、构筑物的所有权及使用权归甲方所有，甲方有权对外出售、出租、具体方案由甲方制定并组织实施，收益归甲方所有。甲方对外出租或者销售的，乙方在同等条件下享有优先受让或承租的权利。另查，现涉案小区尚未竣工验收，亦未向业主交付。郭振江与恒利公司对双方合同关系性质及车位位置存在争议，郭振江称该合同系车位买卖合同关系，关于车位位置其不清楚是地上还是地下车位。对此，恒利公司称双方合同关系为车位使用权转让合同关系，郭振江的车位位于地上。本院认为，本案立案案由为商品房预售合同纠纷。而商品房预售合同纠纷是指因当事人之间达成的房地产开发商把正在建设中的房屋预先销售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同产生的纠纷。本案所涉标的物为车位，并非在建房屋，且原、被告双方均认可车位没有包含在商品房销售合同中，故本案不属于商品房预售合同纠纷。本案系因诉争车位合同问题所引发的争议，故本院依职权变更案由为合同纠纷。综合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点为：一、恒利公司就诉争车位是否享有处分的权利；二、郭振江与恒利公司就诉争车位是否存在合同关系、合同的性质及合同效力问题。关于第一项争议焦点。首先要区分诉争车位是地上车位还是地下车位。本案中，恒利公司主张郭振江的车位在地上，并提交的有郭振江签名的缴款确认单中明确载明“定金+地上车位”，能够确认诉争车位为地上车位，且郭振江并不清楚其车位是位于地上还是地下，故本院对恒利公司所述予以采信，确认郭振江的车位位于地上。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本案中，恒利公司在建造金顺园小区时交纳了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但在小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。恒利公司未提供证据证明其就金顺园小区建筑区划内的土地使用权保留了专有份额，故该小区的地上停车位属于占用业主共有部位建设的车位，是否经过规划审批，不影响地上停车位的土地使用权性质。另外，根据郭振江与恒利公司在《补充合同》第十九条的约定可知，双方对仅对地下车位进行了约定，对地上车位未进行约定，亦能证明该地上车位所占用的土地使用权范畴属于全体业主共有，其权益应归全体业主。故恒利公司对涉案地上车位不享有处分的权利。关于第二项争议焦点。本案中，郭振江在交付购房定金的同时交纳了车位款50000元，然后由恒利公司给付郭振江一张选取车位的号码牌，说明双方在车位的使用及确定方式上达成了一定的合意，就车位形成了事实上的合同关系。郭振江虽主张双方之间存在买卖合同关系，其应对法律关系成立承担举证责任，但其未能提交证据予以证明，故对其主张，本院不予采信。庭审中，恒利公司主张双方是使用权转让合同关系，且根据双方补充合同约定，具体方案由恒利公司制定并组织实施，故此，本院认定郭振江与恒利公司之间存在车位使用权转让合同关系。如上所述，恒利公司不享有对地上车位的使用权，故其对外转让车位行为属无处分权的人处分他人财产的行为，该行为应属无效。根据《合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还的规定，郭振江要求恒利公司返还车位款50000元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、郭振江与天津恒利房地产开发有限公司就天津市宝坻区钰华街东侧、云山街南侧金顺园小区地上车位达成的使用权转让合同无效；二、天津恒利房地产开发有限公司于判决发生法律效力后十日内返还郭振江车位款50000元。三、驳回郭振江其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，由天津恒利房地产开发有限公司负担（交纳时间同上）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  高振雷二〇二〇年十二月二十五日书记员  刘宝静附相关法条：《中华人民共和国物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。