江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8914号上诉人（原审原告）：周俊，男，1973年1月8日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：邹武，江苏新高的（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：瞿亚东，江苏新高的（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周学泉，男，1964年11月3日出生，汉族，住江苏省苏州市。被上诉人（原审被告）：施凤华，女，1966年7月18日出生，汉族，住江苏省苏州市。原审被告：刘桂弟，男，1973年2月17日出生，汉族，住江苏省苏州市。上诉人周俊因与被上诉人周学泉、施凤华、原审被告刘桂弟房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初1485号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周俊上诉请求：1.依法判令周学泉、施凤华履行《房屋转让协议》，连带赔偿周俊为涤除抵押的损失23万；2.二审诉讼费用由周学泉、施凤华承担。事实和理由：一、《房屋转让协议》合法有效，施凤华作为签署方，应履行合同义务。周学泉与施凤华离婚协议就房屋产权权属的约定系内部约定，不能免除《房屋转让协议》中施凤华应承担的过户义务。二、周学泉与施凤华离婚前，与上诉人周俊签署了《房屋转让协议》，施凤华在明知涉案房屋已经出售的情况下仍然将房屋产证办理至周学泉名下，且从未告知周俊涉案房屋的产证办理情况，致使周学泉将涉案房屋抵押。施凤华未对《房屋转让协议》的继续履行进行有效的监管，《房屋转让协议》无法继续履行，施凤华存在过错。三、涉案房屋存在抵押，在周学泉与施凤华不履行《房屋转让协议》涤除抵押的情况下，周俊为继续履行《房屋转让协议》，涤除抵押支付的超出剩余房款的部分应认定为损失，施凤华及周学泉应承担连带赔偿责任。一审法院不判决施凤华承担责任，属于适用法律错误。被上诉人周学泉二审未作答辩。被上诉人施凤华辩称，认可一审判决。原审被告刘桂弟二审未作答辩。原审原告周俊向一审法院起诉请求：1.判令周学泉、施凤华全面履行房屋转让协议，解除位于吴江区房屋上的抵押，并过户给周俊。2.周学泉、施凤华不消除抵押的，周俊为继续履行房屋转让协议代为清偿债务，消灭抵押权以后，周学泉、施凤华配合办理过户登记至周俊名下，刘桂弟办理涉案房屋注销抵押手续。3.周学泉、施凤华不消除抵押的，周俊为继续履行房屋转让协议，代为清偿债务消灭抵押权后，周学泉、施凤华连带赔偿周俊为消除抵押的损失23万元。4.周学泉、施凤华承担逾期办理过户导致的周俊误工费损失合计200元。5.周学泉、施凤华承担本案全部诉讼费用、保全费用。一审法院认定事实如下：周学泉与施凤华于2014年3月3日协议离婚，协议约定吴江区的房屋归周学泉所有，吴江区xx镇xx室商品房归施凤华所有，吴江区xx镇x组宅基地房屋归女儿周政阳所有，协议还对债权债务等作了约定。2014年6月18日，周学泉（甲方）与周俊（乙方）签订《房屋转让协议》一份，协议约定，甲方转让给乙方房产，由乙方于协议签订之日交付甲方购房款250000元；甲方于协议签订之日40天内搬出涉案房屋；乙方入住涉案房屋后，于房屋过户时支付甲方剩余购房款150000元；如涉案房屋无法办理过户手续，甲方将无条件退回乙方已支付的购房款。周学泉、施凤华在协议的甲方处签字，周俊在协议的乙方处签字。协议签订当日，周俊支付了周学泉前期购房款250000元。2017年10月16日，吴江区xx室房屋办理了不动产权属证书，房屋由周学泉单独所有。房屋不动产权登记号为：苏（2017）吴江区不动产权第xxxx号。2018年1月24日，周学泉将上述房屋抵押给了刘桂弟，抵押期限为1年，主债权数额为60万元，抵押权的登记编号：苏（2018）吴江区不动产证明第xxxx号。2018年2月26日，一审法院立案受理案号为（2018）苏0509民初2320号案件（以下简称前案），该案中，周学泉表示其无力偿还贷款，自行涤除抵押权；周俊表示没有能力代为清偿债务消灭抵押权。双方一致确认：《房屋转让协议》涉及的房屋即吴江区房屋；周学泉于2014年7月向周俊交付了涉案房屋，周俊已入住该房屋三年有余。该案于2018年3月23日判决确认周俊与周学泉、施凤华于2014年6月18日签订的《房屋转让协议》合法有效。该案双方均未提起上诉，该案现已生效。2019年3月6日，一审法院受理案号为（2019）苏0509民初3263号案件，该案经一审法院调解后双方达成如下协议：一、周学泉应归还刘桂弟借款40万元及利息（以本金40万元为基数，自2019年1月27日起，按月利率2%计算至实际还清之日止），于2019年5月10日前履行。周学泉还清本息当日由刘桂弟返还周学泉保证金1.2万元。二、刘桂弟有权就周学泉提供的抵押物[坐落于，即xx镇xx室，登记编号：苏（2018）吴江区不动产证明第xxxx号]进行拍卖、变卖或者协议折价，并以所得价款优先受偿，不足部分由周学泉继续清偿。三、周学泉应赔偿刘桂弟律师费2万元，于2019年5月10日前履行……。2019年6月3日，一审法院受理案号为(2019)苏0509执4554号的案件，刘桂弟依照一审法院已生效的（2019）苏0509民初3263号民事调解书内容向法院申请强制执行。该案件于2019年10月28日裁定如下：苏州市吴江区人民法院作出的（2019）苏0509民初3236号民事调解书主文本次执行程序终结。本案审理过程中，即2020年6月23日，周俊（甲方）与刘桂弟（乙方）就房屋抵押事项双方达成协议：一、甲方于本协议签订后3个工作日向乙方代理人王蕴琦如下账户支付人民币38万元……二、乙方代理人收到38万元后，乙方应在7个工作日前往法院配合甲方制作笔录同意解除抵押，并按照法院要求出具相应的涤除抵押的相关文件。三、乙方借款未获清偿部分，由乙方继续向周学泉追讨，但不得就周学泉名下尚未过户xx房屋申请执行。四、本协议一式两份。甲乙双方各执壹份，具有同等法律效力，自双方或各方诉讼代理人签字之日起生效。未经一方同意，任何一方不得向第三方披露。2020年6月24日，周俊向刘桂弟的委托诉讼代理人王蕴琦转账人民币38万元。2020年6月28日，刘桂弟向一审法院出具同意解押声明一份，该声明载明：贵院受理的周俊与周学泉、施凤华、刘桂弟之间房屋买卖合同纠纷一案，因周俊同意代偿部分款项解除抵押，并与刘桂弟达成了和解协议，故刘桂弟同意解除对涉案房屋的抵押并自愿配合周俊办理相关解押手续。2020年7月6日，刘桂弟向一审法院提交申请书一份，刘桂弟申请撤回其与周学泉民间借贷纠纷执行一案中的申请执行内容的第二项“请求依法对被申请人的不动产〔登记编号：苏（2018）吴江区不动产证明第xxxx号〕进行拍卖、变卖或者协议折价，并以所得价款优先受偿，不足部分继续清偿”，仅就原诉请中第一、三项申请强制执行。特此申请。以上事实，由周俊提交的房屋转让协议、中国农业银行苏州分行自助卡转让交易回单、房屋权属登记查询结果、（2018）苏0509民初2320号民事判决书、协议书、个人转账汇款回单，刘桂弟提交的申请书、同意解押声明，以及当事人的当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为，前案判决周俊与周学泉、施凤华于2014年6月18日签订的《房屋转让协议》合法有效，并在该案中已查明周学泉与施凤华于2014年3月3日协议离婚，协议约定诉争房屋归周学泉个人所有。双方签订房屋转让协议在周学泉、施凤华协议离婚之后，施凤华在房屋转让协议上签字的原因系因涉案房屋的国有土地使用权仍在施凤华名下，房屋产权办理到周学泉名下后，该房屋的权利义务已与施凤华无关。且对于周学泉将涉案房屋抵押给刘桂弟的事实，施凤华并不知晓。因此周俊主张要求施凤华全面履行房屋转让协议及配合办理过户，并连带赔偿周俊为消除抵押损失23万元的请求，一审法院不予支持。因为周俊已向刘桂弟支付38万元，且刘桂弟也出具解押声明表示愿意放弃涉案房屋的抵押权，并向法院申请撤回其与周学泉民间借贷纠纷执行一案中的申请执行内容的第二项“请求依法对被申请人的不动产〔登记编号：苏（2018）吴江区不动产证明第xxxx号〕进行拍卖、变卖或者协议折价，并以所得价款优先受偿，不足部分继续清偿”的内容。因抵押权人放弃抵押权，此时，涉案房屋过户的障碍已经消除。故周俊诉请要求周学泉协助办理过户登记的请求应予支持。至于周俊诉请要求周学泉赔偿周俊为消除抵押损失23万元的请求，虽周学泉不认可周俊将涉案房屋剩余的15万元房屋价款直接支付给刘桂弟，但因为周俊向刘桂弟代偿38万元的行为，已依法取得对周学泉38万元的债权，周俊尚结欠周学泉剩余房款15万元，周学泉尚结欠周俊代偿款38万元，双方互负债务，应予抵销，故周俊有权向周学泉主张该23万元。周俊要求周学泉、施凤华承担逾期办理过户导致的周俊误工费损失200元的要求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、第一百九十四条的规定，判决：一、周学泉与刘桂弟于判决生效之日起十日内到相应登记机关办理注销双方于2018年1月24日设立的抵押登记手续〔登记编号：苏（2018）吴江区不动产证明第xxxx号〕。二、周学泉于房屋抵押登记注销之日起十日内协助将位于苏州市吴江区房屋〔不动产登记证号：苏（2017）吴江区不动产权第xxxx号〕过户登记至周俊名下。三、周学泉于判决生效之日起十日内赔偿周俊代偿损失23万元。四、驳回周俊的其他诉讼请求。案件受理费7300元、保全费2520元，合计9820元，由周学泉负担。二审中，上诉人周俊提交一份苏州市吴江区人民法院（2018）苏0509民初2320号民事判决书，证明周俊与周学泉、施凤华之间的房屋转让协议已经法院确认有效，且法院判决诉讼费合计2560元由周学泉、施凤华共同承担，说明生效判决已经确认房屋转让协议由周学泉、施凤华共同履行。被上诉人施凤华提交一份离婚协议书，证明涉案房屋出售时施凤华与周学泉已经离婚，离婚后涉案房屋属于周学泉。上诉人周俊对离婚协议书的真实性认可，但不认可施凤华的意见。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，虽然施凤华参与签订了《房屋转让协议》，但周学泉以涉案房屋办理抵押时，涉案房屋已登记为周学泉单独所有。周学泉向抵押权人刘桂弟所借款项为其个人借款，并无证据证明施凤华知晓房屋抵押之事，亦无证据证明施凤华从中获利。周俊为涤除房屋抵押向刘桂弟支付的38万元属于为周学泉个人代偿债务，故周俊的代偿损失应由周学泉承担赔偿责任。周俊要求施凤华对代偿损失承担连带赔偿责任，缺乏事实和法律依据，本院碍难支持。综上，周俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4750元，由上诉人周俊负担。上诉人周俊多交纳的二审案件受理费2550元，由本院予以退还。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇二〇年十二月十日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。