陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕04民终2678号 上诉人（一审原告、反诉被告）：西安缪斯广告文化传播有限公司，住所地：西安市高新区。 法定代表人：刘凯，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘冰，陕西稼轩律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、反诉原告）：刘卫朋，男，汉族，1982年5月13日出生，住西安市长安区，公民身份号码XXXXXXXXXX********。 委托诉讼代理人：柏少卫，陕西丰瑞律师事务所律师。 上诉人西安缪斯广告文化传播有限公司（以下简称缪斯公司）因与被上诉人刘卫朋房屋租赁合同纠纷一案，不服咸阳市秦都区人民法院（2020）陕0402民初132号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人缪斯公司的委托诉讼代理人刘冰，被上诉人刘卫朋的委托诉讼代理人柏少卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 缪斯公司不服一审判决，上诉请求：1.依法撒销咸阳市秦都区人民法院(2020)陕0402民初132号民事判决书第二项、第三项,改判支持上诉人全部诉讼请求并驳回被上诉人的全部反诉请求，或者依法发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清,适用法律错误。（一）被上诉人提供过期多年的土地使用权证足以证明涉案厂房系违法建筑，且政府相关部门要求关停厂房的情况下，一审法院仍认定涉案合同系合法有效合同,驳回上诉人要求返还保证金3000元及赔偿烤漆房损失46300元的请求，属于认定事实错误，适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条:出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。第三条规定:出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条规定:一方当事人对于另一方当事人主张的于已不利的事实有所限制或者附加条件予以承认的，由人民法院综合案件情况决定是否构成自认。本案中,被上诉人在一审庭审中出具了涉案厂房的土地使用权证书,该证书权利登记人并非被上诉人,并且该使用权证显示使用期限已过期多年，目前该厂房所占用土地明显系违法占用,一审判决完全无视该事实,在被上诉人自认对其不利的证据的情况下，以《合同法》第四十四条之规定，认定租赁合同有效,属于认定事实错误,适用法律错误。基于上述法律规定,上诉人与被上诉人之间的《租赁合同》因租赁物的违法性导致合同无效,相关政府部门基于该原因要求上诉人限期撤离厂房,导致上诉人安装烤漆房尚未使用即拆除,该责任应完全归责于被上诉人。因此,上诉人要求被上诉人返还保证金及赔偿上诉人安装及拆除烤漆房的损失,事实清楚,法律依据充分。即使一审法院认定合同有效,根据合同约定租期为3年,每年租金为75000元,保证金为三年租金的10%,即为22500元,但被上诉人根本无法继续履行合同,收取3年租金的保证金明显不当。此外,被上诉人在庭审中自认收取了23000元,多收取500元,一审判决却置之不理,未支持上诉人要求返还保证金的请求,严重损害了上诉人的合法权益。（二）被上诉人长期占用租赁给上诉人的部分厂房,应当向上诉人支付厂房占用费10000元,一审对上诉人该项请求不予支持,却要求上诉人为厂房内的垃圾支付租金,于法于理均无据。合同中约定了租赁厂房的建筑面为2600平米,但实际上被上诉人一直占用厂房约300平米自用而未予交付,违反了合同约定,应当就占用厂房向上诉人支付占用费。一审法院在上诉人提交了照片等证据的情况下,对上诉人该项请求不予支持,但却仅以被上诉人提供的无法证明拍摄时间、拍摄地点及垃圾来源的照片,判决上诉人按照租赁合同约定的租金标准给厂房内的垃圾支付房租,完全违背了公平公正原则。（三）上诉人已经按照实际租赁期限缴纳租金,并不存在欠付租金的情况,一审法院判决上诉人支付被上诉人厂房租金及租金损失22808元于法无据。一审法院在未查明厂房实际交付时间的情况下,判令上诉人支付2019年4月17日至2019年6月1日期间的租金属事实认定不清。上诉人为保证正常经营需要,与被上诉人签订的《厂房租赁合同》中约定“厂房租赁起始时间以甲方装修结束,所有基建设备施工完毕,可交付乙方正常使用当天起算。”并按照合同约定向被上诉人支付了第一年租金75000元。后由于涉案厂房漏水等原因,厂房一直达不到上诉人的生产条件,2018年6月1日被上诉人才将涉案厂房交付至上诉人使用。直至2018年8月,上诉人被通知关停生产,最终上诉人于2019年6月1日搬离厂房。依据双方约定,双方《厂房租赁合同》的租赁期限应当自被上诉人实际交付上诉人起算,而被上诉人实际交付厂房的时间为2018年6月1日,一审法院未查明厂房的实际交付时间,即判令上诉人支付2019年4月17日至2019年6月1日期间的租赁费，没有事实及法律依据。事实上,2018年8月政府部门向上诉人通知搬离厂房之日起,上诉人即提出与被上诉人解除合同,因被上诉人一直以认识政府相关部门人员为由,向上诉人索要打点费,并承诺等风头过去保证厂房可以正常使用等,迟迟不予解除直至2019年6月,上诉人发现被上诉人系骗取上诉人财产,并不能保证上诉人生产经营的情况下,于6月1日搬出厂房。因此即使如被上诉人所说,4月份其将厂房交付,上诉人也是基于被上诉人的欺骗行为而未完全搬离厂房,在此期间的租金损失应由被上诉人自行承担。一审法院判决要求上诉人支付6月1日至8月6日的租赁费没有任何依据。首先,被上诉人所述的垃圾并非上诉人所遗留,照片拍摄时间、拍摄地点均不明确,无法证明被上诉人主张。其次,上诉人搬出厂房后,被上诉人是否将厂房另行出租或者交由他人使用上诉人并不知情,被上诉人对此也未举证证明,不能证明该垃圾是由上诉人所遗留。退一步讲,即使厂房内垃圾系上诉人遗留,但上诉人于2019年6月1日已经搬离,但被上诉人却在2019年8月6日才将垃圾清理出去,导致损失扩大,应由其自行承担。况且被上诉人也未提供任何证据证明其因垃圾未清理致使其无法出租涉案房屋。实际上,因涉案厂房系违法建筑,法律及相关政府部门均禁止出租,被上诉人在此情况下却通过诉讼的方式获得了非法利益,没有任何依据。（四）一审法院在被上诉人未充分举证证明厂房内外垃圾系上诉人遗留,也未证明其实际支付垃圾清运费的情形下,即判决上诉人支付垃圾清运费21000元于法无据。被上诉人向上诉人交付厂房时,厂房内本身就存在许多的垃圾及废弃物,上诉人是以被上诉人交付厂房时的状态进行的返还,被上诉人无权要求上诉人承担垃圾清运的费用。被上诉人提供的垃圾堆放的照片及其他证据不能证明垃圾系上诉人所遗留,而一审法院在被上诉人未提供证据证明其实际支付了垃圾清运费,仅依据与被上诉人存在利害关系的同村村民前后矛盾的证言,即支持了被上诉人21000元垃圾清运费的主张,依据不足。况且按照市场价格,清理上述垃圾的费用也不可能高达21000元,一审在不予查明的情况下径自判决,侵害了上诉人的合法权益。 刘卫朋辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。案涉租赁合同为有效合同，可以证明本案当事人适格，保证金数额为23000元。无证据证明刘卫朋占用案涉厂房的事实。刘卫朋申请出庭作证的证人证言足以证明厂房内外垃圾系上诉人所遗留。 缪斯公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付厂房占用费10000元；2.依法判令被告返还原告服务费20000元、保证金3000元;3.依法判令被告刘卫朋给付缪斯公司烤漆房拆装费46300元；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。 刘卫朋向一审法院反诉请求：1.反诉被告支付2019年4月17日至2019年6月1日期间的厂房租金9375元；2.反诉被告支付2019年6月2日至2019年9月2日期间的厂房租金损失18750元；3.反诉被告支付擅自解除租赁合同的违约金31250元；4.反诉被告支付垃圾清运、基坑恢复硬化、垃圾侵占等损失合计35500元；5.本案诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2018年3月28日，缪斯公司与刘卫朋签订《厂房租赁合同》，合同约定：厂房座落于西安市长安区屯铺村南，建筑面积2600平方米；合同租赁期限三年，厂房装修日期20天，自3月27日起至4月16日止；厂房租赁起始时间以刘卫朋装修结束，所有基建设备施工完毕，可交付缪斯公司正常使用当天算起；合同租赁期内年租金75000元，一年一付；缪斯公司另需装修或者增设附属设施和设备，应事先征得刘卫朋书面同意。另查，缪斯公司于2018年3月29日向刘卫朋支付房租75000元，保证金3000元。2018年10月18日刘卫朋向缪斯公司出具的收条载明：今收到缪斯公司服务费20000元。再查，缪斯公司于2018年4月8日与西安华晨涂装环保设备有限公司签订《烤漆房制作安装合同》。缪斯公司分别于2018年4月10日、5月4日、5月30日分三次向西安华晨涂装环保设备有限公司支付烤漆房制作安装费42000元，于2019年12月23日向西安华晨涂装环保设备有限公司支付烤漆房拆除费4300元。又查，缪斯公司于2019年6月1日搬离涉案厂房。厂房内遗留大量垃圾，刘卫朋雇佣文朋飞清理厂房垃圾，于8月6日清理完毕，刘卫朋为此支付21000元。 一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。原、被双方签订的租赁合同，系双方真实意思表示，内容合法有效，原、被告双方均应恪守合同。关于缪斯公司要求刘卫朋支付厂房占用费10000元的诉讼请求，刘卫朋不予认可，且合同中无另行约定，缪斯公司仅提供厂房照片，无其他证据佐证，不予支持。关于缪斯公司要求刘卫朋返还服务费20000元、保证金3000元的诉讼请求，合同约定租期三年，保证金在合同期满后一次性退还缪斯公司，且无证据证实系刘卫朋的责任致使缪斯公司合同目的不能实现，对缪斯公司主张退还保证金3000元一节，不予支持；刘卫朋抗辩20000元为保证金，因合同无明确约定，亦无证据支持，不予采纳。缪斯公司在案涉厂房内增设烤漆房，并未经过刘卫朋的书面同意，因此产生的拆装费用应由缪斯公司自行承担。缪斯公司辩称厂房交房日期为2018年6月1日，无证据支持，且合同约定厂房租赁期限自刘卫朋装修结束后正常交付日起算，结合缪斯公司向西安华晨涂装环保设备有限公司支付装修款时间，刘卫朋并未超期交付，故刘卫朋主张2018年4月17日至2019年6月1日期间租金的诉讼请求，应予支持。关于刘卫朋主张2019年6月2日至2019年9月2日期间租金损失的诉讼请求，缪斯公司已于2019年6月1日搬离厂房，租金损失应计算至刘卫朋将厂房垃圾清理完毕之日，即2019年8月6日。刘卫朋的租金及租金损失自2019年4月17日计算至2019年8月6日，即22808元。关于违约金的诉讼请求，合同无约定，亦无其他证据证明，不予支持。缪斯公司作为承租人，返还的租赁物应当符合租赁物使用后的状态，未履行合同义务因此产生的垃圾清运费21000元，缪斯公司应当予以承担。 一审法院判决：一、被告刘卫朋于判决生效之日起十日内向原告西安缪斯广告文化传播有限公司返还服务费20000元；二、反诉被告西安缪斯广告文化传播有限公司于判决生效之日起十日内向反诉原告刘卫朋支付租金及租金损失22808元、垃圾清理费21000元，合计43808元；三、驳回原告西安缪斯广告文化传播有限公司其他诉讼请求；四、驳回反诉原告刘卫朋其他反诉请求。本诉受理费减半收取450元，由西安缪斯广告文化传播有限公司与刘卫朋各半承担225元，反诉受理费减半收取1086元，由西安缪斯广告文化传播有限公司与刘卫朋各半承担543元。 本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。一审法院认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案二审双方当事人争议焦点：一是案涉租赁合同的效力；二是刘卫朋向缪斯公司交付使用案涉厂房的时间；三是缪斯公司是否欠付刘卫朋厂房租金；四是缪斯公司是否应当承担垃圾清运费；五是刘卫朋是否应当向缪斯公司支付10000元厂房占用费；六是缪斯公司请求刘卫朋返还保证金3000元及赔偿烤漆房损失46300元的诉讼请求是否应予支持。关于案涉租赁合同的效力问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一、二款规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”依据前述规定，应当认定案涉厂房租赁合同无效。关于刘卫朋向缪斯公司交付使用案涉厂房的时间及缪斯公司是否欠付刘卫朋租金问题。原判关于案涉厂房交付使用时间（即2018年4月17日）的认定，符合当事人之间的约定，本院认同原判认定意见，此处不再赘述。本案双方当事人对缪斯公司搬离厂房的时间（即2019年6月1日）并无争议，本院予以确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定:“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”依据前述规定，即使案涉租赁合同无效，缪斯公司也应当支付自2018年4月17日至2019年6月1日期间的厂房占有使用费，因缪斯公司已支付自2018年4月17日至2019年4月16日期间的房屋占有使用费，缪斯公司还需支付自2019年4月17日至2019年6月1日期间的房屋占有使用费9375元。因无证据支持案涉厂房内外的垃圾系缪斯公司所遗留，原判对刘卫朋主张的垃圾清运期间的厂房租金及垃圾清运费予以支持，缺乏事实依据，本院予以纠正。因案涉租赁合同无效，缪斯公司请求刘卫朋返还保证金3000元的诉讼请求，应予支持，原判驳回缪斯公司的此项诉讼请求，不符合合同无效相互返还的法律规则。关于缪斯公司请求刘卫朋支付厂房占用使用费10000元的诉讼请求，因缺乏证据支持，原判驳回缪斯公司的此项诉讼请求，符合证据规则，本院不再论处。关于缪斯公司请求刘卫朋赔偿烤漆房损失46300元的诉讼请求，原判以缪斯公司未经刘卫朋同意增设烤漆房为由，判决由缪斯公司自行负担安装和拆除烤漆房的费用，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定。 综上所述，原判认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持咸阳市秦都区人民法院（2020）陕0402民初132号民事判决第一项； 二、撤销咸阳市秦都区人民法院（2020）陕0402民初132号民事判决第二项、第三项、第四项； 三、西安缪斯广告文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘卫朋厂房占有使用费9375元； 四、刘卫朋于本判决生效之日起十日内返还西安缪斯广告文化传播有限公司保证金3000元； 五、驳回西安缪斯广告文化传播有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回刘卫朋的其他反诉请求。 一审本诉案件受理费减半收取450元，由西安缪斯广告文化传播有限公司负担319元，刘卫朋负担131元，反诉案件受理费减半收取1086元，由西安缪斯广告文化传播有限公司负担107元，刘卫朋负担979元；二审案件受理费2362元，由西安缪斯广告文化传播有限公司负担805元，刘卫朋负担1557元。 本判决为终审判决。 审判长  李翔宇 审判员  范 涛 审判员  陈德家 二〇二〇年十二月十五日 书记员  黄嘉欣 1