天津市南开区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0104民初3972号原告：马翔，男，1974年5月1日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：郭爱娟，天津益清律师实务所律师。委托诉讼代理人：蔡红，天津益清律师实务所律师。被告：天津市宜达创展物业管理服务有限责任公司，住所地天津市南开区华苑小区莹华里2-3-103。法定代表人：马骏，总经理。委托诉讼代理人：戚振洪，男。原告马翔与被告天津市宜达创展物业管理服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马翔及其委托诉讼代理人郭爱娟、蔡红，被告天津市宜达创展物业管理服务有限责任公司委托诉讼代理人戚振洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告对天津市南开区××号楼××室之间的外墙附挂的排水管及楼顶沟水槽和排水管相连部位不畅导致雨水顺墙体外流进行维修，以及南向阳台相对应的北向居室外墙附挂的排水管及楼顶沟水槽和排水管相连部位不畅导致雨水顺墙体外流进行维修；2.被告对原告所有的天津市南开区××号××室因漏水导致的内墙返潮、碱化、脱皮、起霉等进行修复；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系天津市南开区号房屋所有人和居住人，被告系该房屋所在小区的物业管理服务公司。2018年12月被告进驻金厦里小区提供物业服务，根据被告与天津市南开区金厦里小区业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》第2.1及第5.8条约定，被告应对房屋共用部位和共用设施进行维修、养护和管理，被告应加强对共用部位、共用设施设备运行状况进行日常检查等。2019年初原告目测发现其居住的该小区7号楼4门南北两侧涉案排水管所在位置的墙体出现雨水浸湿情况，故找到被告报修，被告进行登记了并承诺修理，但在接到原告反馈的问题后被告怠于行使物业合同约定的义务，导致漏水情况持续两年无人维修，楼房外墙漏水渗透至原告房屋内墙，导致自2019年雨季起原告所有的房屋南向卧室靠南的墙面返潮、碱化、脱皮、起霉。综上，故成讼。被告辩称，2018年12月1日被告与金厦里小区业主会签订《天津市住宅物业服务合同》，2018年12月3日双方又签订补充协议，补充协议第1.4条约定，房屋外檐等部位由物业人员巡视，发现情况提出警示并上报相关部门，此费用不在物业费范围。本案中，被告认可原告所述楼体外部漏水和因外部漏水导致原告室内受损的事实，原告曾就诉请漏水事宜向被告报修过，被告曾向金厦里居委会、王顶堤房管站上报，2020年6月4日左右南开区旧楼改造指挥部派人将原告诉请中楼顶的沟水槽和排水管的漏水问题修好。另，关于原告所述漏水问题，经被告联系王顶堤房管站工作人员来到现场表示，该问题系房屋主体问题，因2017年原告小区由南开区旧楼改造指挥部进行了旧楼改造，房屋主体外墙漏水应当保修5年，现仍在保修期内。综上，关于原告全部诉请，因不属于被告负责范围，故与被告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。1、原告为证明被告系金厦里小区提供物业服务的物业公司，向本院提供《天津市住宅物业服务合同》。被告对该证据真实性认可。本院认为，因被告认可该证据真实性，故本院对对该证据予以采信；2、原告为证明因楼房外墙漏水渗透导致原告室内墙皮脱落等情况，向本院提交原告拍摄的外墙及室内漏水照片。被告对该证据认可。本院认为，因被告认可该证据，故本院对该证据予以采信；3、被告为证明原告诉请的楼房外部漏水事宜已经修理完毕，向本院提交2020年6月4日左右南开区旧房改造指挥部修理金厦里7号楼的照片复印件。被告表示该照片是旧房改造指挥部修理人员拍摄后发给居委会，被告由居委会处得到。原告对该证据不认可，表示无法体现施工时间和位置，无法确定是否针对涉案楼体及漏水部位进行维修。本院认为，因该照片并未标注具体维修部位，现原告不予认可，故本院对证明目的不予采信；4、被告为证明其已将原告提供的7号楼楼体漏水问题向有关机构汇报，向本院提交手机短信截图。被告表示该截图发件人是被告公司工作人员，收件人是谁不清楚。原告对该证据不认可，表示无法看出何人向何人发送的报修信息，且时隔半年才上报维修可见并未及时上报。本院认为，因该证据未体现短信发送双方具体身份，现原告对该证据不认可，故本院对该证据不予采信；5、被告为证明涉案房屋外檐不属于被告负责，向本院提交《补充协议》复印件。原告对该证据真实性不认可，表示没见过，若该补充协议真实存在，应针对的2018年12月1日签订的物业合同，现已过期。本院认为，因该证据系复印件，被告未提交原件，现原告对该证据真实性不予认可，故本院对该证据真实性不予采信；6、被告为证明曾将原告反馈的漏水问题向有关机构上报，向本院提交照片截图。被告表示2019年6月因原告向被告反馈楼房外墙漏水事宜，被告反馈到居委会，由居委会、被告、原告一起到现场查看。原告对该证据表示认可2019年秋天因原告向被告反馈楼房漏水故被告约原告去看现场的情况，认可该照片中是原告本人，但其他人什么身份不清楚。本院认为，因原告认可该证据中的原告本人，故本院对该证据真实性予以采信。经审理本院认定事实如下：原告系天津市南开区房屋所有权人，2018年12月被告进驻金厦里小区为该小区提供物业服务。被告与天津市南开区金厦里小区业主会签订了编号为ＪＦ-2009-008《天津市住宅物业服务合同》，该合同甲方为天津市金厦里小区业主会，乙方为被告，合同第2条约定，物业服务内容及标准：（一）房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理……。合同第五条约定，乙方权利义务：……（八）加强对共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查、每第四季度将运行状况的报告提交业主委员会，并在物业管理区域内报告……2019年原告发现其居住的该小区7号楼4门南北两侧涉案排水管所在位置的墙体出现雨水浸湿情况，遂找到被告报修。因至今未能解决楼体漏水问题，且楼房外墙漏水渗透至原告房屋内墙导致原告房屋受损，故成讼。庭审中，本院赴现场进行勘察：天津市南开区号房屋的南向阳台与卧室之间的楼房外墙附挂的排水管对应的墙体区域以及与之相对应的北向居室外墙附挂的排水管对应的墙体区域均存在不同程度的雨水浸湿情况，严重处已经变黑甚至长出青苔。与之对比，旁边楼门外墙排水管对应的墙体则无浸湿现象。而前述雨水浸湿外墙对应的原告所有的金厦里7-4-201号房屋南向卧室内部墙体存在返潮、起霉、墙皮脱落情况。庭审中，关于被告所述2020年6月4日左右南开区旧楼改造指挥部已将原告诉请的楼房漏水问题解决完毕，原告表示不予认可，并表示2020年8月27日法院赴涉案地点勘验时正好刚下过雨，但楼房外墙漏水状况依旧存在。本院认为，被告与天津市南开区金厦里小区业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律法规强制性规定，其合法效力应予确认，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。被告作为小区的物业服务方，有责任对小区房屋共用部位和共用设施设备等进行维修、养护和管理，亦应对共用部位、共用设施设备运行状况进行日常巡视和检查。本案中，被告认可原告所述楼房外部漏水并就此向被告报修的事实，该漏水部位属于小区楼房的共有设施，对其进行定期巡查维护属于被告公司的责任范围，然庭审中被告未能提供证据证实其对案涉的漏水部位进行了巡查维护，亦未提交充分证据证明被告履行管理、服务责任已尽职、已到位，故原告诉至本院要求被告承担未充分履职尽职的责任，符合法律规定及《天津市住宅物业服务合同》约定内容，本院予以支持。综上所述，原告部分诉请符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告天津市宜达创展物业管理服务有限责任公司对导致天津市南开区号房屋的南向阳台与卧室之间的楼房外墙附挂的排水管对应的墙体区域以及与之相对应的北向居室外墙附挂的排水管对应的墙体区域产生雨水浸湿情况的漏水渗水点进行维修；二、本判决生效之日起十五日内，被告天津市宜达创展物业管理服务有限责任公司对原告马翔所有的天津市南开区××室因外墙体漏水导致的内墙返潮、碱化、脱皮、起霉等进行修复。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告天津市宜达创展物业管理服务有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  程 明人民陪审员  孟宪丽人民陪审员  陶永利二〇二〇年十二月五日书 记 员  周晗阳附：本裁判文书所依据法律条文的具体规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。