湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初8879号 原告：严明，男，汉族，1969年11月23日出生，住湖南省长沙市开福区。 委托诉讼代理人：王成，湖南人和律师事务所律师。 被告：吴道奎，男，汉族，1936年8月4日出生，住湖南省长沙市开福区。 原告严明与被告吴道奎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严明以及其委托诉讼代理人王成，被告吴道奎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告严明向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告押金7,200元；2、判令被告退还合同中止期间的两个月房租7,200元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年7月13日原告和被告通过房产中介签订房屋租赁合同，租期3年，房租3,600元／月，押金7,200元，租金每半年支付一次。考虑到可能要提前退租，双方书面补充约定可以提前退租。同时合同约定物业费由原告承担。合同签订后，原告分两次支付7,200元押金和一年的房租给被告。今年疫情期间该租房所在小区封闭管理，作为租客，原告有两个月的时间无法进入小区住居，基于疫情这一不可抗力因素，房屋租赁合同在该两个月无法履行。因房屋居住环境太差，原告于2020年7月23日按约定提前向被告提出退租的请求，并于2020年7月25日将房子退给被告并结清了水电费、燃气费。由于双方在订立合同时，以口头约定以及书面补充的形式，约定了原告享有自由退租的权利，且原告不存在拖欠水电费、造成物件损坏等应当扣除押金的情形，因此原告所缴押金在合同解除时应当予以退回。双方订立的租赁合同，在疫情期间，由于疫情防控工作以及原告积极响应国家减少人口流动号召的原因，存在两个月的时间无法履行，疫情防控管制于租赁合同而言，实属不可抗力，因此，应当中止该两个月的合同履行，退还两个月的租金。综上所述，原告在合同中享有自由解除权，原告有权利要求被告返还押金。合同存在两个月的中止期间，被告应当退还该两个月房屋租金。被告拒绝退还押金及租金的行为，已损害原告合法权益，现特向法院提起诉讼，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告吴道奎辩称：一、原告提出“判令被告退还原告押金7,200元”的主张不成立。原告存在违约情形，租赁合同第五条约定了乙方责任：租赁期间，如甲、乙方任何一方因特殊情况需要终止本合同，必须提前7天（双方文字约定）书面通知对方解除合同，违约方支付给守约方违约金，违约金的数额为押金数，并办理好退租金和退房屋的交接手续。房屋租赁合同租期为2019年8月1日起至2022年7月31日止。2020年7月23日下午，被告在出租屋卫生间内修理换装排水器材时，原告说房子条件不好，客厅光照不足，被告回复说可以按合同退房，当时被告知道原告已经租好了本栋楼13层1号房，原告一家及陪读的一中高二女学生在7月24日搬进去住。原告于7月25日正式通知被告退房，并且其在《房屋租赁合同》原件第一页背面签字注明“2020年7月25日已退房，按合同支付办理”。原告有退房的权利，但是原告违约了。二、原告提出“判令被告退还合同中止期间的两个月房租7,200元”主张不成立。在2020年4月15日长沙市一中正式开学上课前，原告没有提出过因疫情要中止合同，且没有文字记载或书面约定。原告没有证据证明租屋两个月没住过人，也无法证明这两个月原告没交过水电费。本大院疫情期间从未封闭，住房人员及车辆仍可正常出入，但外省市来访人员需要在物业登记，院内有原交通厅机关在大院内安装的监控10余个，包括两个大门进出入车辆的监控。实际上2月15日至4月15日一中停课期间，原告一直控有这套房的居住权，房屋门锁都是原告在掌管，原告及其妻子和儿子都在此居住过。三、原告提出居住条件太差于7月25日口头提出退房，不是事实。1、本院大楼六栋于1998年8月开工建造于2001年底基本竣工，2002年大部分干部按职务厅、局、处、科、科员级别干部分配入住，整个内院共有宿舍约九栋，房屋租房六栋即为大院内最后建筑完工的，共31层，电梯两梯，每层五户。被告所出租屋为五层2号房，实际建筑面积88.58平方米，分摊面积为电梯面积及每层楼的过道面积，位置处于清水塘纪念馆、军区烈士公园之间大院内设施完善，休闲设施、绿化、球场、停车场、退休老干活动场所均有。租房内，一应设施齐全，包括家电，空调就有4台，该租房是新装修，有些物件是按租房客要求置办。唯一不足之处是客厅光线不足，租房时，租户是清楚的，为此，被告还将客厅电灯加大光源，原告说条件太差，但原告在租房时是亲自来看了房并清楚情况的。事实上原告是二房东，其将房子转租给在一中读书的女学生家长，女学生家长请了原告妻子照顾该女学生的生活起居，原告也经常吃住在这里。四、房屋租赁合同一式三份，空白处均为原告严明填写，合同格式文本由中介的工作人员朱学红提供。三份合同空白处均为原告所填写，但被告所持有的与原告所持有的，填写却有不同之处。在合同中二页备注一栏中。原告交给被告的合同中备注一栏中写的是“房子可退可续”。原告自己所持有的合同备注一栏中写的是可提前退，继续租，合同文本应一句不差，为什么原告要写成两样，而且是其本人写的，两种写法不一，但意义却有利于原告方。同时在合同中，尤其是房屋租赁合同中不可能存在只有利于一方而不利于另一方的强制性条款，不符合常规。原告所持合同从未给被告和中介人朱学红看过，三份都是他写完，三人签完字，严明给了原告和朱学红一人一份。五、原告严明实际是二房东。实际租房人叫石祎斐，女，浙江绍新人，电话，在武汉长期做纺织品生意，其女于2019年秋考取了长沙市一中高一，因此须在长沙租房请人陪护其生活起居，严明妻子就是石祎斐请的陪护人，生活在一起，有时石女士由汉来长，看望女儿时也在此暂住一两日，这样几个人住三居室，也是不太方便。 经审理查明：2017年7月13日，原告严明（乙方、承租方）与被告吴道奎（甲方、出租方）及房屋中介朱学红（丙方、房屋中介）签订了《房屋租赁合同》（以下简称：合同）一份，该合同约定：1、甲方将坐落于迎宾路，房屋产权证号为，房屋户型三室一厅，居住面积88.58平方米租给乙方；甲方应保证该房产真实合法有效并本人有权利出租该房屋，现未抵押；2、租赁时间从2019年8月1日起至2022年7月30日；房屋租金每月人民币3,600元整，支付方式为按半年支付，押金7,200元；签订合同7天内支付首次租金和押金，同时甲方将房屋交付乙方使用，后期提前7天交付下期租金；3、房屋在租赁期间产生的水、电、煤气、有线费、卫生费用由乙方支付，其余由甲方承担；4、本合同签订后，若甲、乙任何一方提出终止合同，都应承担对方的损失及丙方的佣金；5、租赁期间，如甲乙方任何一方因特殊情况需要终止本合同，必须提前7天书面通知对方解除合同，违约方支付给守约方违约金，违约金的数额为押金数，并办理好退租金和退房屋的交接手续；房屋如因不可抗力的自然灾害导致毁损，本合同则自然终止，互不承担责任；6、乙方如果拖欠租金，应向甲方偿付违约金。乙方如拖欠租金，甲方可以从乙方押金中扣除租金，并可收回出租之房屋，并追究违约责任；7、租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出属于乙方的全部物件；8、备注：可退可续。在案件审理过程中，原、被告双方均提交了《房屋租赁合同》，但双方提交的合同上的备注处有不一致之处，原告提交的合同上备注处为“房子可提前退可继续租，此房租包物业费”，被告提交的合同上备注处为“房子可退可租，此房租不包物业费”。 上述签订的合同模板由被告吴道奎提供，原告严明租赁该房屋用于陪读。合同签订后，原告严明于2019年7月13日分两次向被告吴道奎转账2,880元、25,920元，共计28,800元，包括押金7,200元及半年房租21,600元；2020年1月6日向被告支付2020年2月至7月的半年房租21,600元。2019年12月21日，原告严明支付物业费1,478.4元，房屋租赁期间物业费由原告自行承担。 2020年7月23日，原告向被告提出要求退租。2020年7月25日，原告严明已退租，并于2020年7月28日在被告的合同背面写下“2020年7月25日已退房，按合同规定办理”。双方于2020年7月25日办理了退房交接手续后，被告吴道奎未退还原告严明所交押金7,200元，原告遂诉至本院。 上述事实有《房屋租赁合同》、银行转账明细、电子回单、当事人陈述以及庭审笔录等证据材料在卷佐证。 本院认为：一、关于是否应当退还押金7,200元的认定。原告严明与被告吴道奎签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效，双方当事人应该按照约定全面履行自己的义务。合同中明确约定房屋租赁时间为三年，且双方虽在备注栏写明“可退可续”，但原告严明提前退租，仍属于违约方。根据《房屋租赁合同》第五条：“租赁期间，如甲乙方任何一方因特殊情况需要终止本合同，必须提前7天书面通知对方解除合同，违约方支付给守约方违约金，违约金的数额为押金数，并办理好退租金和退房屋的交接手续……”，原告严明应当支付违约金，违约金数额即为押金，故对于原告严明要求判令被告退还押金7,200元的诉请，本院不予支持。二、关于是否应当退还两个月房租7,200元的认定。原告严明提出在疫情期间因为小区管控无法进入租赁房屋居住，合同应当处于中止状态不计算租金。原告租赁房屋系用于陪读居住，现原告并未举证证明在疫情期间受到严格管控而未允许原告出入小区及影响其正常使用该房屋的情形。在疫情期间，原告仍享有该房屋的居住权，合同并未中止，故对原告严明要求退还疫情期间两个月租金7,200元的诉请，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条之规定，判决如下： 驳回原告严明的全部诉讼请求。 本案受理费160元，因适用简易程序减半收取80元，由原告严明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  许洪源 二〇二〇年十二月七日 代理书记员  龙妙红 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。