江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初6205号原告：王若茂，男，1979年8月1日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：叶志红、苏民，江苏泰有律师事务所律师。被告：林火龙，男，1981年7月27日生，汉族，户籍地福建省南安市。委托诉讼代理人：周毅、屈国良，南京市鼓楼区商务法律服务所法律工作者。原告王若茂与被告林火龙房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年10月8日立案受理后,依法由审判员朱悦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王若茂及其委托诉讼代理人苏民，被告林火龙的委托诉讼代理人周毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王若茂向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金12.5万元，被告支付原告垫付的物业费、水电费及公摊水电费合计10470.7元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原、被告双方于2016年4月25日签订房屋租赁合同，约定被告承租原告位于林景御园的商铺用于经营餐饮，租金为25万元/年，半年一付，租期自2016年4月25日至2021年6月3日，双方还约定被告不得单方面要求解除合同，被告要求中途退租的,被告应向原告支付相当于6个月租金的违约金。2018年6月2日，被告违约解除合同。现被告尚欠物业费、电费及公摊水电费合计10470.7元未付。原告多次与被告沟通无果，故原告诉至法院，请求判如所请。被告林火龙辩称，原、被告双方系协商一致解除合同，原告认可解除合同，不存在被告违约解除。被告当时已结清了所有房租，被告并不欠付原告租金，不应当承担违约金。2018年6月2日，原、被告双方解除合同时，物业费、水电费等费用均未到期结算，原告的举证也可以看出。当时协商解除时，双方一致认可以5万元押金抵扣被告应交的物业费、水电费等费用，不存在被告违约拒不交纳的情况，对于原告主张的物业费、电费及公摊水电费合计10470.7元无异议。大房东张某甲以原告欠付租金为由起诉原告，要求原告支付欠付的租金、违约金及支付张某甲垫付的费用，张某甲并非因提前解除合同要求原告承担违约责任，被告也不欠付原告租金,亦不应分担违约责任。2018年6月2日，被告将承租房屋交付原告，原告于2018年7月16日返还张某甲，原告损失仅一个月，案涉合同违约金约定过高，请求法院予以调整。在张某甲起诉原告的案件中，法院最终判决原告支付张某甲违约金6万元，原告向被告主张12.5万元违约金没有依据。经审理查明，原告自案外人张某甲处承租某某御园X幢XX、14号商铺，2016年4月25日原告将其承租的某某御园X幢XX、14号商铺的一楼（以下简称案涉房屋）转租给被告，为此原告作为甲方，被告作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为“租赁期限5年，自2016年4月25日至2021年6月3日止，其中装修免租期为2016年4月25日至2016年6月3日止；房屋租金第一年、第二年租金为25万元/年，之后每年租金在上年的租金基础上递增6%，租金交纳按先交纳租赁费用后使用租赁物为原则，在合同期内，双方约定租金以每半年一次性支付形式支付租金，每次租金缴纳的时间为下次应缴纳费用起始时间的30天前；押金5万元，如乙方在租赁期间对租赁房屋的使用没有造成房屋或设施的损坏，没有违反合同有关约定且不欠甲方任何费用，则于租赁期满后30日内全额退还押金且不计利息，如乙方在租赁期间产生的未缴纳的费用，甲方有权在收取的押金中予以扣除，不足部分乙方应予接到甲方书面缴款通知3个工作日内补足；乙方租赁期内物业管理费用乙方自行负责，租赁物业的水、电费用及因本租赁行为所产生的其他费用均由乙方每月按时交纳，乙方应于当月15日前向甲方按时交纳上月发生的水、电费用，公摊水、电费用等按物业服务合同的有关内容收取。乙方有拖欠租金或物业费等行为时，甲方若因此承担相关费用的，有权直接在押金中扣除该款项，不足部分有权向乙方追偿，甲方有权解除租赁合同；租赁期内，乙方不得单方面要求解除租赁合同。乙方要求中途退租的、拖欠租金30日以上的或其他应付费用任一项达30日以上的等行为，甲方有权终止本合同，收回该房屋，押金不予退还，并无需给予乙方任何经济补偿，乙方则向甲方支付相当于出租房屋六个月租金的违约金（租金标准参照当年的租金标准收取），若该违约金不足以抵付甲方全部经济损失的（直接损失和间接损失，包括但不限于甲方将出租房屋恢复原状的经济损失、未出租状态的租金损失），乙方还应当补足该部分损失；乙方须于合同终止当日时结清全部应付的租金、物业管理费、水电费及因本租赁行为产生的一切费用，并按合同规定向甲方交还租赁房”。2017年12月至2018年1月，被告陆续付清了至2018年6月2日的房屋租金。2018年6月2日，被告将案涉房屋返还原告。2018年6月25日，张某甲向原告发出律师函，称因原告未提前30日支付租金存在违约，要求解除合同结清租金、水电费、违约金等所有费用。后原告向张某甲回复律师函，称因承租房屋不符合租赁用途解除双方签订的租赁合同，并要求于2018年7月9日办理交接手续，并结清该日前的房租、水电费并退还押金。2018年7月4日，张某甲再次向原告回函，称合同解除系原告原因造成，并约定2018年7月9日办理房屋交接，及要求原告在当天结清租金、物业费、水电费及违约金。2018年7月9日，原告将包括案涉房屋在内的全部房屋返还给张某甲。另查明，2018年8月2日，张某甲以房屋租赁合同纠纷为由将本案原告王若茂诉至本院，要求法院判令“1、判令被告向原告支付租金658405元（计算至2018年7月9日）、违约金317103元，合计975508元；2、判令被告向原告支付代为垫付的物业费20086.8元及水电费3626.6元，合计23713.4元；3、本案诉讼费用由被告承担”，案号为（2018）苏0113民初4554号，王若茂在该案中提起反诉要求法院判令“1、确认反诉原告解除合同系因租赁物不符合约定的用途致合同无法履行而解除，反诉被告赔偿反诉原告装修损失20万元，反诉被告退还反诉原告押金10万元；2、全部诉讼费用由反诉被告承担”。2019年3月26日，张某甲及其委托诉讼代理人经法院传票传唤未到庭参加诉讼，王若茂及其委托诉讼代理人就反诉在该案申请撤诉。同日，本院作出（2018）苏0113民初4554号民事裁定书，裁定“按原告张某甲撤诉处理”。2019年6月24日，张某甲以相同事实理由再次提起诉讼，案号为（2019）苏0113民初4122号，张某甲向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金553405元（计算至2018年7月9日）、违约金317103元，合计870508元；2、判令被告向原告支付代为垫付的物业费20086.8元及水电费3626.6元，合计23713.4元；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，张某甲将第一项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付租金433405元违约金317103元，合计750508元。王若茂提起反诉要求：1、反诉被告赔偿反诉原告装修损失20万元，反诉被告退还反诉原告押金10万元；2、全部诉讼费用由反诉被告承担。2020年5月18日，本院作出（2019）苏0113民初4122号民事判决书，判决“一、被告（反诉原告）王若茂于本判决书生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张某甲租金37万元、违约金6万元、物业费20086.8元及水电费3626.6元（被告王若茂已交纳的押金10万元直接冲抵上述费用，原告张某甲无须退还）。二、驳回原告（反诉被告）张某甲的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）王若茂的其他诉讼请求”。后张某甲、王若茂就该民事判决书均提起上诉，因二审出现新的证据，南京市中级人民法院认为王若茂的上诉请求部分成立，遂作出终审判决“一、维持南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初4122号民事判决第二、三项；二、变更南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初4122号民事判决第一项为：王若茂于本判决生效之日起十日内支付张某甲租金18万元、违约金6万元、物业费20086.8元及水电费3626.6元（王若茂已交纳的押金10万元直接冲抵上述费用，张某甲无须退还）”。上述事实，有当事人的陈述、举证，人民法院生效裁判文书及本院庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，本案中，被告主张原、被告系协商一致解除合同，但被告并未举证证明，且被告自述截至2018年6月2日的该期租金并未按照合同约定，系被告陆续交纳，故应认定被告在合同履行过程中存在违约行为。原告主张被告拖欠物业费、水电费及公摊水电费的行为亦系违约，但从另案张某甲诉原告的案件事实中，原告承租的面积原告也未交纳上述费用给张某甲，而是张某甲将原告承租面积及原告转租被告的案涉房屋面积上述费用一并垫付后，凭收据向原告在另案中进行主张，法院认定原告应将该费用支付给张某甲，原告遂将该费用中的涉及案涉房屋面积的费用在本案中向被告进行了主张，原告举证的证据系另案张某甲举证的证据，故被告未向原告交纳物业费、水电费及公摊水电费的行为不应认定为违约行为，但被告对该部分费用并无异议，且该费用也系合同约定的被告应支付的费用，故被告应向原告支付该部分费用。至于原告主张按照合同约定的以6个月租金计算的违约金12.5万元，该违约金标准过高，应予调整，综合考虑张某甲与原告之间以及原、被告之间的合同履行情况，原告的实际损失，被告违约的过错程度，本院酌定违约金为4.2万。被告已交纳的押金5万元原告无须退还，直接冲抵上述费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告林火龙于本判决生效之日起十日内支付原告王若茂违约金4.2万元及物业费、电费、公摊水电费10470.7元，合计52470.7元（被告林火龙已交纳的押金5万元直接冲抵上述费用，原告王若茂无须退还）。二、驳回原告王若茂的其他诉讼请求。如未按本判决规定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3009元，减半收取1504.5元，由原告王若茂负担800元，由被告林火龙负担704.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  朱悦二〇二〇年十二月二十五日法官助理熊江燕书记员沈易茜