济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0104民初6367号原告：山东省银河伟业物业管理有限责任公司，住所地济南市。法定代表人：王亚卿，总经理。委托诉讼代理人:胥凤，山东统河律师事务所律师。委托诉讼代理人:乔珊珊，山东统河律师事务所律师。被告：高珠成，男，汉族，1961年9月25日出生，住济南市。原告山东省银河伟业物业管理有限责任公司（以下简称银河物业）与被告高珠成物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告银河物业委托诉讼代理人胥凤、乔珊珊，被告高珠成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银河物业向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付原告物业费1355.2元及违约金（滞纳金）200元；2.依法判决本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方签订了《龙槐雅苑前期物业服务协议》，该协议第五条、第六条分别明确约定了物业费、滞纳金（违约金）的支付方式。被告属于龙槐雅苑业主，应按照每月每平方米0.85元的标准交纳物业费。原告按照合同约定履行了物业服务义务，但被告却以各种理由拒不缴纳物业费。为维护原告合法权益，根据《物业管理条例》等法律法规的规定，特向法院起诉，请求法院依法处理。案件审理过程中，银河物业变更其第一项诉讼请求为：依法判决被告支付原告物业费1016.4元及违约金（滞纳金）200元。被告高珠成辩称，2017年8月上千户居民排着长队办理回迁手续，物业工作人员在没有提前告知居民、说明协议内容，也不允许有时间阅读了解协议内容的情况下，直接让居民签字就形成的前期物业服务协议，严重违反了《中华人民共和国合同法》，完全不是其在协议中说明的“甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上订立本合同”。即使这样的所谓合同，也已经早在2019年8月31日后失效。银河物业分明是有意拿来向法院提供虚假证据。我们小区的回迁居民都是贫困老户，生活都比较困难，我也曾享受政府低保，银河物业根本不考虑业主的实际困难，硬是霸王条款强制必须一次性预交一年的物业费，这根本没有任何的法律依据、不合法。我完全按照他们的要求预交了一年的物业费，而到了第二年，银河物业公司却反过来欺诈说我没有交。更不能容忍的是，今年还带着全副武装的保安人员多次上门，威胁恐吓我按照他们的无理要求缴纳物业费，家中只有90多岁的残疾老人和我，老人被吓得直打哆嗦，引起心脑血管病复发，之后就一直不断打针吃药，身体因此受到极大伤害，导致老人过早离世。他们这种恐吓欺诈的行为，严重侵害了我的合法权益。由于银河物业始终坚持极端的错误，恶劣的欺诈方式，使我虽然每年都主动交费，但却又无法正常缴费，并不是拖欠物业费。我已经在每年一次的正常缴费时间内主动按时缴纳了直到2021年3月的全部物业费，但都因为银河物业严重侵害了我的合法权益，使我被逼无奈。请求法院依法判决银河物业欺诈而拒收我的2021年3月前的物业费全部由其自行承担，并向我赔礼道歉、赔偿精神损失6000元。银河物业围绕其诉讼请求，提交了《龙槐雅苑前期物业服务协议》、收据及含有客服、安保、环境维护、消防等物业服务内容证据一宗。高珠成围绕其辩称意见提交催款函，拟证明其物业费缴纳至2019年2月29日，催款函中载明的自2018年9月1日起拖欠物业费是不对的。上述证据已开庭质证和审理并在卷佐证。根据双方提交的证据及陈述，本院经审理查明事实如下：2017年8月7日，甲方银河物业与乙方高珠成签订《龙槐雅苑前期物业服务协议》一份，约定为保障龙槐雅苑小区物业管理工作的正常进行，甲方受有关部门的委托，承担该小区的前期物业管理工作。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物业管理条例》等法律、法规，结合该小区的具体情况，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，订立本合同。第一条约定了物业基本情况，物业名称为龙槐雅苑，物业用途为居住，坐落位置为*号楼*单元*室，建筑面积为66.46平方米。第二条约定了甲方提供的物业管理服务内容，第三条约定了服务标准，第四条约定了物业服务费的计费方式及支出范围，第五条约定了物业服务费收费，包括收费标准为住宅按照建筑面积0.85元/平方米/月，交费时间为预收制，乙方自房屋交付之日起预交6个月的物业费，并在下个收费期（即自房屋交付之日起第六个月）开始之日起10日内缴纳另外6个月的物业服务费，以此类推。第六条约定了违约责任，包括乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按欠费总额的日千分之三支付违约金等。本协议服务时间为2017年9月1日至2019年8月31日。该协议还对双方的权利和义务做了其他约定。被告高珠成拖欠自2019年3月1日至2020年8月31日期间，共计18个月的物业费1016.8元，计算方式为0.85元*18个月*66.46平方米。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，高珠成系龙槐雅苑小区8号楼1单元107室业主，其于2017年8月7日与银河物业签订了《龙槐雅苑前期物业服务协议》。高珠成辩称，签订时并非本着双方平等自愿的原则，银河物业未提前告知协议内容、亦没有给阅读协议的时间，但是未能提交相应证据予以证实；且该协议签订后，银河物业为龙槐雅苑小区提供了物业服务。该协议内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对高珠成及银河物业均具有法律约束力。此外，高珠成辩称，该协议已于2019年8月失效；银河物业主张根据《物业管理条例》规定，物业服务合同到期的业主未重新选聘物业的，原物业继续提供服务的视为不定期物业服务，业主在60日之内可以通知物业解除物业服务合同，但物业公司至今未收到过业主要解除物业服务的通知，所以原物业服务协议继续履行。本院认为，银河物业依据《龙槐雅苑前期物业服务协议》对龙槐雅苑小区进行物业管理，委托管理期限届满后，仍在事实上对上述小区进行物业管理，高珠成作为小区业主，接受了原告的物业管理服务，理应向原告缴纳物业管理费，因此对于高珠成的该项辩称意见不予采纳。高珠成作为小区业主，既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业服务费用。物业管理企业主要依靠业主交纳的物业服务费维持运营，如果业主动辄以物业管理企业提供的服务存在瑕疵为由拒交全部物业费，则物业管理企业将难以正常运营，物业管理企业对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。因此，小区整体环境的维护需要物业管理企业与全体业主相互配合、互相支持、共同努力。对于银河物业要求高珠成支付自2019年3月1日至2020年8月31日物业费1016.4元的诉讼请求，本院予以支持。关于银河物业要求高珠成支付违约金（滞纳金）200元的诉讼请求，本院认为，结合高珠成的辩称意见及提交的证据，银河物业在物业费收缴方面确实存在一定的服务不周到、不准确的瑕疵问题，对于业主逾期缴纳物业服务费负有一定责任，其工作尚存提高、改进之处；故原告银河物业要求高珠成支付违约金（滞纳金）的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。高珠成辩称，银河物业催缴物业费行为对其造成了侵害，可以通过合法途径另行主张，本案不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告高珠成于本判决生效之日起十日内支付原告山东省银河伟业物业管理有限责任公司物业费1016.4元；二、驳回原告山东省银河伟业物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告山东省银河伟业物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判员 王 军二〇二〇年十二月十日书记员 龚赛赛