广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9413号上诉人（原审被告）：马琳，女，1967年5月7日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区**************，公民身份号码230************328。委托诉讼代理人：王洪国（与马琳系夫妻关系），男，1971年2月18日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区**************，公民身份号码441************036。被上诉人（原审原告）：惠州保利物业管理有限公司，住所地广东省博罗县*****************。法定代表人：王明礼，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭小燕，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷添怡，北京市君泽君（深圳）律师事务所实习律师。上诉人马琳因与被上诉人惠州保利物业管理有限公司（以下简称“保利物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马琳上诉请求：1.撤销博罗县人民法院（2020）粤1322民初362号民事判决,改判驳回保利物业公司的诉讼请求；2.本案一审、二审全部诉讼费用由保利物业公司承担。事实和理由：一、马琳对于该房屋并未实际接收使用，其物业管理费应从房屋渗水质量瑕疵得以修缮完毕并实际交付马琳使用之日起计算，一审法院认定事实不清。虽保利物业公司与开发商“惠州保利龙胜房地产开发有限公司”联合发出《“保利山水城”入伙通知书》，但马琳已然曾多次及时向开发商几任直接对接之管理人员反映该房屋存在严重渗水等质量瑕疵，请求从速处理并将此事反馈给保利物业公司方，况开发商亦自始至终未向马琳移交该房屋钥匙，马琳一直尚在等待修缮处理与回复。一审法院已确认该房屋存在渗水现象，保利物业公司亦知情，但其并未采取积极措施妥善解决。故一审法院认为马琳对于房屋渗水之事听之任之，马琳主张房屋质量问题系另一种法律关系，与事实不符，相反还足以证明该房屋因渗水并未实际交付马琳使用，故尚不能计算物业管理费。二、如即便为马琳违约，因保利物业公司非行政主体，准许其按每日万分之五计算滞纳金，亦属于一审法院认定事实不清，适用法律不当。马琳与保利物业公司虽已签订《前期物业管理服务协议》并约定一定滞纳金，但其前提为马琳违约，且保利物业公司非行政主体，该协议中的滞纳金实为平等民事关系主体间的一种违约金。一审法院准许保利物业公司以拖欠金额为基数按每日万分之五计算滞纳金，已违反有关民事合同违约金数额最高不能超过违约损失数额的30%之规定。综上所述，马琳认为一审认定事实错误，适用法律不当，应予改判，请求贵院依法支持马琳的上诉请求。保利物业公司辩称原审判决认定事实清楚、法律适用正确。涉案房屋在2011年12月31日视为已交付，涉案房屋的物业服务费由马琳承担，且马琳主张的房屋质量问题与本案并非同一法律关系，马琳不能以此为由拒绝支付物业管理费。涉案房屋在2011年12月31日视为已交付，其毁损灭失的风险与物业服务费由马琳承担。马琳对涉案房屋交付标准的异议应当另案处理。滞纳金计算标准不违反法律规定。综上，请依法驳回马琳的上诉请求，维护保利物业公司的合法权益。保利物业公司向原审法院起诉请求：1.判令马琳向保利物业公司支付拖欠的物业管理费53477.22元，及相应滞纳金34324.05元（其中滞纳金以拖欠金额的万分之五为标准按日计算，自2012年4月起算，暂计至2019年9月，最终计至实际支付之日），公摊电费1489.71元，暂合计人民币89290.98元；2.本案诉讼费、保全费等费用由马琳承担。后庭审确认变更为：拖欠的物业管理费52875.94元，相应滞纳金35431.53元。原审法院认定事实：马琳与惠州市保利龙胜房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，购买位于博罗县******委会上头塘组高坑保利山水城小区B区B163号房。该《广东省商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位及地质勘察单位五方主体验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”；第十一条“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为已交付”。该《广东省商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第10条约定:“该商品房交付（或视为已交付）之日起后，其毁损灭失的风险及物业管理等相关费用，由买受人负担。买受人应在收到《入伙通知书》之日起5日内验收，如有异议的须在验收当日一次性在《收楼意见书》中提出验收异议，否则视为买受人验收合格。买受人提出验收异议的，出卖人应当及时回复或处理，但出卖人不因此负担逾期交付的违约责任。”2011年6月30日，马琳（乙方）与保利物业公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》。其中第五条：本物业管理区域服务收费（不包括房屋共用部分设施设备大中修、更新、改造的费用）采用包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的计容面积交纳，联排别墅物业管理费为每平方米2.68元/月（其中物业使用过程中产生的公共水电费，电梯的运行和维护费用按实际发生向业主或物业使用人收取）；马琳（乙方）自入住之日起每月交纳物业管理服务费等各项相关费用（乙方在收到开发建设单位入住入伙通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为已经入住），交纳时间为每月10日前；第十条第四款约定：马琳（乙方）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按拖欠额的千分之五支付滞纳金……。另外，因马琳与保利物业公司在《前期物业管理服务协议》备注约定：在2011年6月30日前签订销售合同及物业管理协议的业主给予入伙通知日后享免三个月的物业管理费用的优惠（享受此项优惠的业主仍将享受一年期内剩余9个月物业管理费的8折优惠）……。即马琳缴纳物业管理费的时间从2012年4月1日起，且在2012年缴费期间内均享受8折优惠。2011年12月23日，涉案房产建筑工程经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位及地质勘察单位五方主体验收合格，并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。马琳于2011年11月向被告邮寄《入伙通知书》，通知被告依照合同约定时间（2011年12月31日）前办理房屋交接。保利物业公司提交的快递回单显示马琳于2011年11月25日签收。然而马琳签收《入伙通知书》后，始终未办理入伙手续，并一直拖欠物业费、公摊电费等费用，马琳多次催促未果，遂诉至原审法院。原审法院受理此案后，到马琳房屋查看，确实存在渗水现象。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、马琳应于本判决生效之日起十日内向惠州保利物业管理有限公司支付自2013年4月1日至2019年9月30日期间拖欠的物业管理费46752元并支付滞纳金（滞纳金从每月11日起以每月实际拖欠的物业管理费为基数，按照每日万分之五的标准计算至实际支付之日止）。二、马琳应于本判决生效之日起十日内向惠州保利物业管理有限公司支付自2012年4月1日至2019年9月30日期间拖欠的公摊电费1489.71元。案件受理费2032元（预交），由马琳负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：马琳是否应向保利物业公司支付物业管理费及违约金。马琳主张涉案房屋存在质量问题未办理收楼手续并以此为由拒交物业管理费，但马琳在2011年11月25日签收了保利物业公司发出的《入伙通知书》后并没有就房屋质量问题向开发商或者物业公司提出异议，故马琳以房屋存在质量问题为由拒交物业管理费，本院不予支持。关于涉案《前期物业管理服务协议》约定的“滞纳金”，实质为违约金。保利物业公司自行调整为日万分之五计算，折合年利息为18.25%，不违反法律规定。同时，结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原审法院以日万分之五计算违约金，并无不当。本院对马琳关于违约金过高的上诉主张，不予采纳。综上所述，马琳的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2032元，由马琳负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  邹 戈审 判 员  张佳誉二〇二〇年十二月十八日法官助理  黄弘扬书 记 员  钟润美