河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初11878号原告：河南省锦美置业有限公司，住郑州市**郑航南路**院**楼******，身份证号：9141010007********。法定代表人：唐浩浩，系执行董事。委托诉讼代理人：陈亚俊，河南万翔律师事务所律师。被告：张玉玲，女，1989年5月3日出生，汉族，住河，住河南省杞县div>原告河南省锦美置业有限公司（以下简称锦美公司）诉被告张玉玲房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告锦美公司的委托诉讼代理人陈亚俊，被告张玉玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告锦美公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》的预告登记及备案信息的撤销手续（合同号为:16002413802）；3.判令被告向原告支付赔偿金及损失24273.8元（暂计算至2020年9月3日，请求到原告支付全部款项之日止）；4.本案的诉讼费及律师费由被告承担。事实和理由：2016年4月26日被告购买原告开发的，位于郑州市××区××街西、××楼××单元××号商品房，并与原告签订《商品房买卖合同》。合同约定该房屋总价款为665128元，其中首付133128元，532000元采用商业贷款方式支付。另约定，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息的，出卖人有权解除本合同。后原、被告与中国工商银行股份有限公司郑州金水支行签订《个人购房借款/担保合同》，原告对被告的借款提供阶段性连带责任保证，现被告未按时足额履行还款义务，且原告已代其向银行偿还了全部款项，原告的行为，已违反《商品房买卖合同》的相关约定，构成违约。综上，原告为维护合法权利，根据《民事诉讼法》和实体法相关规定，向贵院提起诉讼，愿判如所请。本案审理中，原告锦美公司变更诉讼请求为：1.请求依法判令解除原、被告之间签订的编号为16002413802的《商品房买卖合同》；2.请求依法判令被告配合原告办理注销编号为16002413802的《商品房买卖合同》备案信息等事宜,房屋地址为郑州市××区××街西、××楼××单元××号；3.请求判令被告协助原告办理注销编号为1609049735的预告登记事宜（房屋地址为郑州市××区××街西、××楼××单元××号；4.请求判令被告协助原告办理注销编号为1607051159的预抵押登记等事宜；5.请求判令被告向原告支付赔偿金及损失24273.8元（暂计算至2020年9月3日，请求到原告支付全部款项之日止）；6.请求判令被告腾空并返还上述房屋（房屋地址为郑州市××区××街西、××楼××单元××号）；7.本案的诉讼费及律师费2万元由被告承担。被告张玉玲辩称，如果判令解除，我的房子已经装修了，我腾房需要时间，而且原告需要将我多余的房款退还给我。经审理，本院查明：1.2016年4月26日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》（编号为16002413802），双方主要约定，被告购买原告开发的位于二七区××街西、××楼××单元××商品房××套，建筑面积为76.95平方米，总价款为665128元，付款方式约定首付款133128元，余款532000元为银行按揭贷款。逾期付款超过90日后，原告有权解除合同，被告按累计应付款1%向原告支付违约金；原告应于2018年1月1日前将合同约定的商品房交付被告。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。该合同附件四三、关于按揭贷款付款的补充约定第6条约定：如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：(1)买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项(包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等)，及出卖人因此遭受的全部损失(包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失)支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项(包括代偿银行款项及损失赔偿金)万分之五的赔偿金。(2)买受人没有按本项第(1)小项约定付清全部款项(包括违约金)延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。(3)如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向货款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按照本合同解除合同的有关约定承担违约责任。出卖人应当在2018年3月3日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人取得该商品房初始登记后，由买受人自行申请办理，出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。合同签订后，被告支付原告购房款665128元，房屋维修基金5001元。2.后被告张玉玲向中国工商银行股份有限公司郑州金水支行贷款，原告公司为被告提供连带保证责任。在该合同履行期间，因被告未按时偿还贷款，中国工商银行股份有限公司郑州金水支行自2018年3月份开始扣划原告锦美公司款项，并将本案原告锦美公司、被告张玉玲诉至金水区人民法院，该院于2019年12月20日作出（2019）豫0105民初26457号民事判决书，判决被告张玉玲偿还银行贷款本金505454.91元及利息（暂计至2019年4月28日，利息以本金505454.91元为基数，按合同约定的利率计算至实际清偿之日止），被告张玉玲承担银行律师代理费25272.75元。判令原告锦美公司对被告张玉玲上述债务承担连带清偿责任。案件受理费4554元、保全费3174元，由被告张玉玲、锦美公司负担。3.自2018年3月29日起至2020年8月20止，中国工商银行股份有限公司郑州金水支行共计从原告锦美公司账户代扣贷款本、息及因银行诉讼承担担保责任而支付的贷款本息及其他款项共计610542.6元。4.2020年9月5日，原告锦美公司向被告约定地址寄送律师函，催告被告偿还代偿费用，后该件被退回。5.本案标的房屋已交付给被告。6.原告锦美公司因本案与河南万翔律师事务所签订委托代理合同，产生律师代理费2万元。本院认为，当事人可以在合同中约定解除合同的条件，当合同中约定的解除合同的条件成就时，守约一方具有解除合同的权利。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》(含附件、补充协议)系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同，原、被告均应按照合同的约定履行各自的义务。被告因多次逾期还款导致原告履行担保责任向银行代偿全部的贷款款项，其行为已构成严重违约，依照《商品房买卖合同》之约定，原告有权解除合同，故原告诉请解除双方之间《商品房买卖合同》，本院予以支持。合同解除后，被告有义务履行协助原告办理商品房买卖合同备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续、预抵押登记手续等义务并腾空房屋交还原告。关于原告主张的代偿款损失，符合双方合同约定，但原告该部分诉请过高，本院支持自代偿之日至2020年9月3日为24273.8元，过高部分本院不予支持。关于原告主张律师代理费2万元，系原告的实际损失，原告的主张合法有据，本院予以支持。合同解除后，原告应将收取被告的购房款665128元及维修基金5001元扣除上述24273.8元赔偿金、代偿款610542.6元及律师费2万元后的15312.6元，退还给被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、解除原告河南省锦美置业有限公司与被告张玉玲于2016年4月26日签订的《商品房买卖合同》（编号为16002413802）；二、被告张玉玲于本判决生效之日起三十日内协助原告河南省锦美置业有限公司办理位于郑州市××区××街西、××楼××单元××号（商品房买卖合同编号为16002413802）的登记备案注销、预告登记备案注销和抵押权预告注销手续；三、原告河南省锦美置业有限公司于本判决生效后且待上述第二判项履行完毕后五日内退还被告张玉玲15312.6元；四、被告张玉玲于本判决生效之日起三十日内腾空并向原告河南省锦美置业有限公司返还郑州市××区××街西、××楼××单元××号；五、驳回原告河南省锦美置业有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取5447元，由被告张玉玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王静静二〇二〇年十二月七日书记员  李 ?