辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7053号上诉人（原审被告、申请执行人）：大连宜华建设集团有限公司，住所地大连保税区海宁路****。法定代表人：苏跃升，该公司董事局主席。委托诉讼代理人：庞伟、翟志伟，辽宁建方律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：张立峰，男，1978年1月31日生，汉族，住大连经济技术开发区。被上诉人（原审原告、案外人）：邹红霞，女，1978年9月24日生，汉族，住大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：张玉琼、刘云峰，辽宁君顾律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司，住，住所地大连市金州区站前街道吴家村丘号**/div>法定代表人：王宝林，该公司董事长。上诉人大连宜华建设集团有限公司（以下简称“宜华集团”）因与被上诉人张立峰、邹红霞、原审第三人辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司（以下简称“宝林集团”）案外人执行异议之诉一案，不服大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初7653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。大连宜华建设集团有限公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人提供的《商品房买卖合同》在实质内容上不符合“合法有效”的要件。被上诉人主张其购买宝林集团的案涉房屋是抵押物，依据《合同法》第52条：“有下列情形之一的，合同无效:(5)违反法律、行政法规的强制性规定”和《物权法》第191条第2款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定。宝林集团未经抵押权人银行的同意私自处分抵押物违反法律强制性规定，是不受法律保护的，而且二被上诉人也没有代为清偿债务消灭抵押权，因此该《商品房买卖合同》是效力待定的合同（或者说是不合法的合同），绝不是合法有效的合同，不符合执行规定第29条第一项中规定的“合法有效”的要件。二、被上诉人张立峰、邹红霞的情况不符合执行规定第29条第2项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。执行异议阶段，法院查明案涉房屋房屋并非二被上诉人在本辖区内用于居住的唯一住房，其在大连经济技术开发区华民公寓有一处住宅，很明显二被上诉人不符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。三、被上诉人提交的证据不能证明其已经支付购房款，不符合第29条第3项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。被上诉人为证明其向宝林房地产公司缴纳了购房款，提供了银行交易明细，但该银行交易明细不能证明被上诉人向宝林集团支付了购房款，理由如下：被上诉人的银行交易明细显示在2017年9月7日支出384,120元，但是收款人却是“翁*合”，而非宝林集团。且无法提供证据证明宝林集团同意将款项支付给翁君合。不仅如此，宝林集团开具的发票金额为275,100元，被上诉人支付的却是384,120元，两笔款项金额不一致，因此，被上诉人提供的证据无法证明其向宝林集团缴纳房款的事实。1、被上诉人提交的《委托购买合同》更加印证被上诉人提交的银行交易明细并非购房款。第一，委托合同连最起码的中介费都未载明，按照常理，委托中介购买，中介费是最重要的内容，而被上诉人提交的《委托购买合同》甚至都不具备基础条款，说明委托合同不具有真实性。第二，委托合同上的房屋状况明显是修改的，被上诉人称写错了后改的，这是不成立的，因为如果是后改那么应该会有双方在后改处的确认（如盖公章、签字），且如果是疏忽大意写错，不可能将房屋幢号和单元都写错，说明该合同是为了案件而制作。第三，委托合同的条款错误，合同第四条之后直接是第十二条，作为一个中介公司，如果真的是可以代卖房屋，不可能连最起码的合同条款都写错。第四，委托合同的款项与商品房买卖合同的款项不符，被上诉人称委托合同的价格包括购房款、装修款和中介费3万，但是合同上未写任何中介费，也没有任何中介费的证据。因此，委托合同更充分说明了被上诉人的银行交易明细不是购房款。二被上诉人未能按照合同约定足额交纳全部购房款是因个人原因造成的，且直至今日尚未将剩余房款交付给法院，只是口头说说，没有任何行动，故其不符合29条第三项的规定。张立峰、邹红霞辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、案涉房屋完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。（一）在法院查封之前被上诉人已与宝林集团就案涉房屋签订了合法有效的书面买卖合同。被上诉人于2017年9月7日与宝林集团签订了案涉房屋的《商品房买卖合同》，根据《物权法》第十五条规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。案涉房屋是否办理了网签备案及是否存在在建工程抵押均不影响上述《商品房买卖合同》的效力，即在法院查封之前，被上诉人已与宝林集团就案涉房屋签订了合法有效的书面买卖合同。（二）在人民法院查封之前被上诉人已合法占有案涉房屋。被上诉人在原审庭审时提交的案涉房屋的物业费、水费等费用收据已明确证明被上诉人在法院查封之前已合法占有案涉房屋。（三）被上诉人已按约定支付了部分购房款并同意将剩余价款按照规定交付人民法院执行。被上诉人作为买受人，已按约定将部分购房款通过转账方式支付至宝林集团指定的收款账户，被上诉人在原审庭审时已提供了相应的银行账户交易明细，宝林集团也向被上诉人出具了相应的购房款发票，上述情况完全符合商品房买卖的交易习惯，且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款之规定“合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。”被上诉人提供的证据足以证明被上诉人已向宝林集团支付了50%以上的购房款。且被上诉人在原审庭审时已明确表示同意将剩余价款按照规定交付人民法院执行。同时，被上诉人提供的证据足以证明被上诉人已在案涉房屋居住了3年之久，被上诉人是案涉房屋的真实买方。（四）因案涉房屋存在在建工程抵押，被上诉人至今无法办理产权证明。综上，案涉房屋完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。二、退一步讲，即使按照原审判决认定的适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十九条规定，案涉房屋系二被上诉人作为夫妻共同财产部分在大连地区唯一居住用房，也完全符合该规定情形，被上诉人对案涉房屋享有的权利能够排除执行。从本案开庭前核实各方当事人及代理人身份可以看出，翁君合系宝林集团出纳，被上诉人将房款转账给翁君合符合正常交易习惯，针对该笔转账宝林集团也开具了发票，足以证明对上诉人已经支付部分房款。辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。张立峰、邹红霞向一审法院起诉请求：1.判令不得执行位于大连市金州区的房屋并解除査封；2.由二被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：因案涉宝林凤凰城小区建设工程施工合同纠纷，2015年5月21日，原告宜华集团将被告宝林集团诉至大连市中级人民法院。该院于2016年5月31日作出（2015）大民二初字第00068号民事判决书，判令被告宝林集团支付原告宜华集团剩余工程款46,547,216元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。宣判后，被告宝林集团提起上诉，2017年5月15日，辽宁省高级人民法院作出（2016）辽民终721号民事判决书，判令被告宝林集团支付原告宜华集团剩余工程款46,547,216元，于判决生效后10日内返还原告宜华集团工程质量保证金7,009,440元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权；原告宜华集团于判决生效后10日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向被告宝林集团移交全部建设工程施工档案材料。该判决已经生效，一审法院负责该案执行。大连市中级人民法院在审理该案期间，于2015年6月4日依法查封登记在被告宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套，于2015年10月23日依法查封登记在被告宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋34套；一审法院在执行该案期间，于2017年12月5日依法查封登记在被告宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套。案涉房屋系于2017年12月5日被查封。沈阳市中级人民法院在执行吉林银行股份有限公司沈阳分行与被告宝林集团等金融借款合同纠纷一案中，于2018年1月5日依法查封登记在被告宝林集团名下的房屋4套。2019年1月16日，沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01执877号移送执行函，将其查封的四处房屋交由金州法院执行，对上述四处房屋的续封、解封、变价分配等后续执行工作，由金州法院办理，该院不再负责。2012年5月和2015年3月，被告宝林集团将案涉房屋所在的项目在建工程在盛京银行开发区支行办理了项目抵押贷款。原告张立峰、邹红霞于2004年2月9日登记结婚。2017年9月7日，原告张立峰、邹红霞与宝林集团签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，房屋总价款为545,100元。双方约定买受人于2017年9月7日付款275,100元，余款270,000元于2018年3月1日之前付清。同日，宝林集团向张立峰、邹红霞出具金额为275,100元的《增值税普通发票》，发票中备注：案涉房屋预收款。同日，原告张立峰、邹红霞又向宝林集团交付精装修款109,020元。原告张立峰、邹红霞于2017年11月份实际占有、使用该房屋至今。张立峰名下在大连开发区有一套建筑面积为53.45平方米的住宅房屋，登记时间为2003年8月19日。本案案涉房屋系原告张立峰、邹红霞作为夫妻共同财产部分在大连地区唯一居住用房。二原告同意将剩余的房款交付法院执行。原告张立峰、邹红霞对一审法院的执行行为提出异议，一审法院驳回了张立峰、邹红霞的异议请求，张立峰、邹红霞遂提起本案执行异议之诉。一审法院认为：已经发生法律效力的判决确认宜华集团在宝林集团欠付工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复确定了消费者的权益与工程价款优先受偿权的保护顺位问题。最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复【（2005）执他字第16号】指出：“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”在宜华集团对案涉房产享有建设工程价款优先受偿权的情形下，原告仅在满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定时，其排除执行异议请求方能获得支持。原告向作为房地产开发企业的被告宝林集团购买商品房，原告系案涉商品房的消费者。宝林集团因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在宝林集团名下但已出卖给原告的商品房采取执行措施时产生的争议，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。该条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案涉房屋系在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，房屋为二原告在本辖区内用于居住的唯一房屋，二原告已按照合同约定支付超过合同约定总价款的百分之五十且二原告同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，原告的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。由于本案纠纷系由第三人宝林集团的不诚信行为引起的，本案的诉讼费应由宝林集团负担为宜。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：不得执行位于大连市金州区的房屋。案件受理费9250元（原告已预交）、公告费300元（原告已预交），由第三人宝林集团负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。被上诉人作为案外人购买了宝林集团开发建设的房屋并提出执行异议，其应为购买商品房的消费者购房人。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”据此，消费者的物权期待权应优先于工程价款优先受偿权得到保护，但该规定是基于保护消费者的居住权和生存权所作特殊规定和例外考虑，故消费者在执行程序中要求予以优先保护的房屋应当是其购买并直接用于满足基本生活居住需要的房屋，对此应严格把握，不能扩大适用。因此，本案被上诉人提出的异议请求是否足以排除上诉人享有工程价款优先受偿权的债权的执行，应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形予以从严审查，一审法院适用该条规定审查被上诉人的异议请求并无不妥。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从本案双方当事人提交的证据审查，首先，关于被上诉人是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同一节，诉讼中，被上诉人提交了其与宝林集团之间订立的书面《商品房买卖合同》，能够证明双方在案涉房屋查封之前已经签订合法有效的书面合同。上诉人虽上诉提出宝林集团转让抵押房屋的买卖合同不属于合法有效，但即使宝林集团的转让行为未经抵押权人同意，宝林集团与被上诉人订立的买卖合同亦未违反法律及司法解释的强制性效力性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故一审法院认定案涉买卖合同应为合法有效并无不当。其次，关于所购商品房是否用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋一节，虽然被上诉人张立峰名下登记有一套于2003年8月购买的53.45平方米房屋，但该房屋系张立峰婚前购买，从房屋登记时间及二被上诉人婚姻登记的时间看，53.45平方米房屋应为张立峰的婚前个人财产，被上诉人邹红霞对该套房屋并不享有财产权利。而案涉房屋买卖合同系由张立峰、邹红霞共同与宝林集团签订，经查询，案涉房屋亦为邹红霞名下仅有的唯一一套住房，而邹红霞作为案外人提出执行异议，应当认定邹红霞名下无其他用于居住的房屋，其异议请求符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（二）项规定的情形。第三，关于案涉房屋购房价款的支付，被上诉人系将购房款项支付给翁君合，一审中翁君合作为宝林集团的委托诉讼代理人参加诉讼，宝林集团出具的授权委托书中载明翁君合系该公司出纳，上诉人对于翁君合的身份权限亦表示没有异议，故应当认定翁君合有权代表宝林集团收取案涉房屋的购房款项。同时，宝林集团已向被上诉人开具《销售不动产统一发票》，亦证实宝林集团已经收到被上诉人交纳的案涉房屋结算款。而且，被上诉人提交了其实际居住案涉房屋所产生的水电费收费票据，其占用房屋的事实进一步证明其主张权利的真实性。至于被上诉人提交的委托购买合同约定内容是否有所修改，不影响其与宝林集团订立合同的合法效力，被上诉人关于因支付精装修款项故付款数额高于首付款的主张亦不违反一般生活情理。被上诉人虽未按合同约定付清余下房款，但《执行异议和复议规定》第二十九条并未要求案外人全额付清房款，现被上诉人已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，被上诉人亦表示愿意向执行法院交付余下房款，应当认定其符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（三）项规定的情形。因此，本案被上诉人提交的证据能够证明其对案涉房屋享有足以排除执行的权益，一审法院支持被上诉人要求停止执行、解除查封的诉讼请求并无不当，本院依法予以维持。另外，因本案纠纷系由于宝林集团的不诚信行为引起，故本案二审案件受理费应由宝林集团负担为宜。综上，大连宜华建设集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9250元，由辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  季烨审判员  吕瑛审判员  王亮二〇二〇年十二月二十八日书记员  曲娇