江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初6573号原告：曹蓓，女，1987年6月20日出生，汉族，住南京市鼓楼区。原告：孙涛，男，1982年9月11日出生，汉族，住南京市鼓楼区。以上两原告共同委托诉讼代理人：张晖，江苏苏尊容大律师事务所律师。被告：江苏微石青禾置业管理有限公司，统一社会信用代码91320104MA1MJDJ68W，住所地南京市玄武区行辅路******。法定代表人：杨毅超，该公司经理。委托诉讼代理人：胡玥，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。原告曹蓓、孙涛与被告江苏微石青禾置业管理有限公司（以下简称微石青禾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告孙涛及原告曹蓓、孙涛共同委托诉讼代理人张晖，被告微石青禾公司委托诉讼代理人胡玥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曹蓓、孙涛向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《委托租赁合同》；2、判令被告给付原告第一年度下半年租金12094.19元，及按约定租金总额的10%支付违约金27729.39元；3、判令合同解除后被告逾期返还房屋应承担双倍租金数额的赔偿责任；4、判令被告承担本案诉讼费用。审理中，原告曹蓓、孙涛增加诉讼请求：要求被告微石青禾公司支付原告垫付的物业费及公摊水电费2906.6元。事实和理由：2016年，原告应邀去南京中南世纪雅苑看房。售楼处醒目张贴着开发商南京中南新锦城房地产开发有限公司（以下简称中南公司）的售后包租要约广告。要约广告称，10年包租，年均回报率为4.5%。原告出于低额回报但稳健投资的经济目的签订购房合同，购买了位于栖霞区房屋，面积38.2平方米。原告在同日、同时、同一地点与同一工作人员签署了《委托租赁合同》，租赁合同标准版由被告方制作。合同约定委托期为十年，从2018年10月30日至2028年10月29日止。合同租期内，每半年租期的前一个月，被告支付相应半年期数额的租金。首期半年租金，2018年10月30日至2019年4月29日，数额为12094.19元，被告已支付。第二期2019年4月30日至2019年10月29日的租金，应于2019年3月30日前支付，被告未支付，且明确表示不愿支付。其理由为：因故不具备经营条件;巨额垫资，难以为继。综上，被告不仅拖延履行租金支付义务，且明确拒绝履行合同义务，已经造成原告合同利益不能实现，故请求法院支持原告的诉讼请求。被告微石青禾公司辩称，虽然双方签订的租赁合同约定由被告代为收房，但在2018年10月30日开发商因房屋质量问题并未交房。到了2018年11月15日，开发商、原告、被告三方共同收房验房时，发现交付的房屋依然存在质量问题，未达到收房标准，开发商称继续整改。此后，开发商或原告均未通知被告收房。至于给付原告第一期租金，是因为众多业主包括原告年前都去开发商处闹事，从稳定的角度考虑，且开发商也承诺尽快整改到位，所以被告只好向各位业主先行支付第一期的房租，但并不代表被告认可已经收房。2019年1月14日，开发商才取得涉案房屋的工程竣工验收备案证明，此时涉案房屋才具备商品房预售合同约定的交付条件。但此后开发商或原告均未通知被告收房，涉案房屋具备交付条件后，我方自行与开发商办理了收房手续。2019年9月10日，经原、被告双方协商一致解除合同。当时已告知原告在案涉房屋所在地办理房屋交接，但原告出于要求被告支付房租及违约金的目的一直未到场交接，该扩大损失应由原告自行承担。对于原告主张的物业费及公摊水电费，被告愿意承担合同解除前的相应费用，原告主张的违约金远超实际损失，请求法院依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2016年7月29日，原告与案外人中南公司签订一份《世纪雅苑商品房预售合同》，由原告购买栖霞区马群街道世纪雅苑CX幢XXXX室，建筑面积38.2平方米，土地使用年限自2014年8月1日起至2054年7月31日止，总价款626807元。房屋交付时间为2018年10月31日前。该地块土地用途为：城镇混合住宅用地、批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、其他商服用地，并在合同附件中约定SOHO精装修交付标准。原告与中南公司签订商品房预售合同后，当即与被告微石青禾公司签订一份《委托租赁合同》，约定由甲方（原告）将涉案房屋租赁给乙方（被告），第三条3.1委托租赁的期限为10年（自2018年10月30日起至2028年10月29日止），甲方委托乙方代为收房，并委托乙方代为行使验房职责。乙方从开发商处收房之次日起，视为委托租赁期限开始之日。因乙方原因导致未及时收房的，委托租赁期限自甲方或开发商通知乙方收房之次日起计算。第四条4.1甲方房屋以全屋精装修（含部分家具家电）的完成标准交付给乙方。4.2甲方委托乙方从开发商处代为验收该房屋，乙方从开发商处签字验收该房屋，并在确保房屋内部所有设施齐全和功能完好的情况下，视为甲乙双方交付成功。第五条5.1十年租金收益总额为人民币277293.91元。第一年24188.38元，第二年24914.48元。5.3租金收益每半年支付一次，提前支付下一半年的租金收益。乙方须于房屋交付前30日内向甲方支付第一笔租金收益人民币12094.19元，后期每笔租金收益乙方须提前一个月支付给甲方。5.3.1甲方在乙方支付租金后一个月内，向乙方提供合法之增值税专用发票。甲方可委托乙方开具发票，并由乙方在向甲方支付租金的同时予以扣除。第十条10.1本合同期满或任何原因终止时，乙方应在终止或期满后十五日内将该房屋恢复清洁状态返还给甲方，并须经甲方验收书面确认通过后方视为返还。逾期归还的，则以下列情形处理：10.1.1每逾期一日，乙方应按照最后租赁年度平均日租金的二倍向甲方支付逾期占用费，并承担逾期占用期间内所发生的其他费用。第十二条12.3乙方拖欠甲方租金达三个月，并经提醒后仍未完全支付，甲方有权提前终止本合同。甲方解除合同的，乙方除应补足未支付租金外，还应按照本合同约定租金总额的10%向甲方支付违约金。甲方不解除合同的或乙方拖欠租金不足三个月的，乙方补足未支付租金后，还应按照拖欠租金总额的30%的标准向甲方支付违约金。12.5如乙方提前终止本合同，需向甲方赔偿本合同约定租金总额的10%作为违约金。乙方支付违约金后甲方需在10个工作日内退还已收取的未使用期间的租金收益。另案中查明，2018年7月9日，南京市规划局向中南公司发放了《建设工程规划核实合格书》。2018年10月30日前，中南公司陆续向业主发放《收楼通知书》，告知集中收楼时间为2018年10月31日9:00-17:00。2018年11月，微石公司到涉案房屋所在地进行验收，但认为涉案房屋不符交付条件，故未办理房屋交付手续。被告向原告曹蓓支付房屋首年度第一期半年的租金。2019年1月14日，涉案房屋所在C8幢房屋方才通过竣工验收备案。另查明，被告与包括原告在内的多名业主签署了租赁合同，但因后期租金支付问题双方产生争议，原告等业主陆续向本院提起诉讼。2019年9月10日，在本院召集原告与被告诉前谈话中，双方均同意解除合同，被告告知现场有工作人员随时可以交还钥匙，但双方就合同解除后的违约责任问题存在较大争议。2020年12月4日，原告交纳了涉案房屋2019年4月1日至2019年12月31日的物业费1547.1元，及2019年2月1日至2020年1月31日公摊水电费500元。审理中，原告主张被告未依约履行涉案房屋的返还义务，至今仍未将涉案房屋返还原告，且房屋返还并非仅为交还钥匙，还包括室内家具家电的清点，装饰装修的验收及水、电、物业费的结清等，未返还房屋的空置损失应参照租赁合同第10.1.1条的约定由被告承担。被告认为，2019年9月10日诉前谈话时，被告已明确表示同意返还房屋，但原告不同意接收房屋，自2019年9月10日起被告工作人员在现场等待交接，但原告并未出现，故迟延交付的损失应认定为扩大损失，应由原告自行承担损失。因被告并未使用涉案房屋，涉案房屋现状即为中南公司交付的现状。此外，被告表示涉案房屋于2019年3月底收房，但无法明确具体日期。上述事实有《世纪雅苑商品房预售合同》、《委托租赁合同》、银行卡交易明细清单、物业费及公摊水电费发票、诉前谈话笔录，当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷予以佐证，本院依法予以确认。本案的争议焦点为：1、租赁合同的解除日期问题；2、租期的起算时间问题；3、原告主张的租金、物业费、公摊水电费及违约责任等问题。关于租赁合同的解除日期问题。在本案中，原告与被告签署的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2019年9月10日，本院召集原告与被告谈话时，双方对于解除租赁合同并无异议，仅是对合同解除后被告应当承担的违约责任存在分歧，故应当视为双方签署的租赁合同已于2019年9月10日解除。关于租期的起算时间问题。租赁合同约定，“乙方从开发商处收房之次日起，视为委托租赁期限开始之日”，“甲方委托乙方从开发商处代为验收该房屋，乙方从开发商处签字验收该房屋，并在确保房屋内部所有设施齐全和功能完好的情况下，视为甲乙双方交付成功”。依据上述约定，因第三人发出收楼通知书时，涉案房屋并未取得竣工验收条件，不符合交付条件，且三方亦未实际办理交接手续，故原告主张自2018年10月30日起计算租赁期限，缺乏合同依据，本院不予支持。被告自认于2019年3月底收房，但无法明确具体时间，本院参照其他案件收房情况，将本案租期起算日期确定为2019年3月28日。被告已支付的第一期租金，应确定为2019年3月28日起至2019年9月27日止的租金。关于原告主张的租金、物业费、公摊水电费及违约责任等问题。因租赁合同已于2019年9月10日解除，故本院对于原告要求被告支付第一年度下半年租金的诉讼请求，依法不予支持。根据双方约定，被告应提前一个月支付下期租金，即被告应于2019年8月27日前支付原告第二期的房租，但被告未按期支付已构成违约。因租赁合同于2019年9月10日解除时，被告已多交了部分租金，故本院综合被告违约情形、原告实际损失、市场行情等因素，酌定以被告多交的租金冲抵其应承担的违约金。关于原告要求被告支付逾期占用费的诉讼请求，因被告在2019年9月10日已明确表示同意将房屋钥匙交还原告，并安排人员在涉案房屋现场办理交接，但原告并未到场交接，故由此产生的扩大损失应由原告自行承担。因原告已支付了2019年4月1日至2019年12月31日的物业费1547.1元，及2019年2月1日至2020年1月31日公摊水电费500元，故被告应向原告支付租赁合同履行期间的物业费921.20元（1547.1元÷9个月×12个月÷365天×163天），公摊水电费228.77元（500元÷365天×167天）。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告曹蓓、孙涛与被告江苏微石青禾置业管理有限公司签订的《委托租赁合同》于2019年9月10日解除；二、被告江苏微石青禾置业管理有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告曹蓓、孙涛物业费921.20元，公摊水电费228.77元，合计1149.97元；三、驳回原告曹蓓、孙涛的其他诉讼请求。案件受理费796元，保全费418元，合计1214元，由被告江苏微石青禾置业管理有限公司负担。如未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱 睿二〇二〇年十二月十日法官助理  王国庆书 记 员  卜 艳