文书内容            汉川市人民法院                  文书制发用印审核签批单                  文书名称              民事判决书                        案号      文号              (2020)鄂0984民初2133号                  拟   稿   审   签   责   任   人                  拟稿单位              民事审判第二庭              签发：                  拟稿人              张艳侠                  核稿人                                                  校对人                            印      数                   印       份每份     页合计     页                  印制时间                    湖北省汉川市人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0984民初2133号原告：李得勇，男，1982年9月11日，汉族，汉川市人，住汉川市。委托诉讼代理人：谢祥明，系原告亲属。代理权限为特别授权。原告：余国波，男，1992年8月11日，汉族，汉川市人，住汉川市。委托诉讼代理人：余景华，系原告之父。代理权限为特别授权。被告：谢火明，男，1963年5月15日生，汉族，汉川市人，住汉川市。原告李得勇、余国波诉被告谢火明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法适用普通程序，于同年11月13日公开开庭进行了审理。原告李得勇及其委托诉讼代理人谢祥明，原告余国波的委托诉讼代理人余景华到庭参见诉讼。被告谢火明经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李得勇向本院提出如下诉讼请求：1.判令确认原告与被告于2017年1月23日签订的购房协议无效；2.请求判令被告立即退还原告15万元购房款及其利息（从2017年7月1日起按同期银行存款利率计算至全款付清时为止）；3.请求判令被告支付违约金1.5万元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年上半年，经人介绍，李得勇得知谢火明与他人合伙在汉川市××隍镇姚花台开发住宅，与谢火明协商，达成口头购房协议。同年6月2日，李得勇以现金方式向被告支付房屋预付款5万元。2017年1月23日，原、被告签订购房协议，约定，被告将其建于姚花台的幸福庄园小区A3栋1单元301号房屋出售给原告，价款15万元；同年6月30日交房；不能按期交房承担购房款10%的赔偿责任等等。协议签订后，原告支付余款10万元，被告出具15万元的收据。交房逾期后，被告尚未建房，原告多次要求被告退还房款，但被告以各种理由拒不返还。原告余国波向本院提出如下诉讼请求：1.判令确认原告与被告于2017年1月23日签订的购房协议无效；2.请求判令被告立即退还原告15万元购房款及其利息（自2017.7.1以同期银行存款利率算至全款付清为止）；3.请求判令被告支付违约金1.5万元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年上半年，经人介绍，余国波得知谢火明与他人合伙在汉川市××隍镇姚花台开发住宅，与谢火明协商，达成口头购房协议。同年6月2日，余国波以现金方式向被告支付房屋预付款5万元。2017年1月23日，原、被告签订购房协议，约定，被告将其建于姚花台的幸福庄园小区A3栋1单元401号房屋出售给原告，价款15万元；同年6月30日交房；不能按期交房承担购房款10%的赔偿责任等等。协议签订后，原告支付余款10万元，被告出具15万元的收据。交房逾期后，被告尚未建房，原告多次要求被告退还房款，但被告以各种理由拒不返还。被告谢火明未出庭应诉，未提交答辩状和证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院审查二原告的购房协议、收款收据原件，对二原告的证据，本院予以采信。根据二原告的陈述及认定的证据，本院认定如下事实：2016年，李得勇、余景华从谢祥明处获悉谢火明与他人合伙在汉川市××隍镇姚花台建房，两人委托谢祥明购买。同年6月2日谢祥明分别代表余国波（余景华之子）、李得勇向谢火明以现金方式支付购房预付款5万元。2017年1月23日，谢祥明分别代表余国波、李得勇与谢火明签订购房协议，协议分别约定城隍镇姚花台幸福庄园小区A3栋房屋的楼层，购房价款15万元，2017年6月30日交付房款，否则按总房款的10%承担赔偿责任。谢祥明代表李得勇于协议当天交付谢火明10万；余景华代表余国波于协议当天交付谢火明10万。约定交房期满至今，被告谢火明未建设案涉房屋。由于被告无法交房，二原告多次要求被告返还房款，但被告以各种理由，拒绝返还。本院认为，依照《城市房地产开发经营管理条例》第二条的规定，房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。案涉房地产位于城隍镇姚花台，为城市规划区，应当遵守城市房地产开发经营管理条例的规定。被告谢火明为公民个人，不具有开发商品房的资质和条件，不能进行商品房的预售。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第七项规定，其与二原告签订的房屋买卖合同违反法律强制性规定，未依法登记领取权属证书的，房地产不得转让，被告谢火明在房屋尚未新建取得权属证书的情况下，销售房地产，由此所设立的买卖合同应当认定为无效。无效的合同自始不具有法律效力，因合同无效取得的财产应当予以返还。被告主观过错明显，应当赔偿原告因此所遭受的损失。因此，二原告要求确认合同无效；返还房屋购房款及存款利息的诉讼请求，本院予以支持。合同无效，其违约条款无效，对二原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告李得勇、余国波与谢火明于2017年1月23日签订的购房协议无效；二、被告谢火明于本判决生效之日起五日内返还原告李得勇购房款15元及利息（利息从2017年7月1日，按15万元为本金，以同期银行存款利率计算至付清为止）；三、被告谢火明于本判决生效之日起五日内返还原告余国波购房款15元及利息（利息从2017年7月1日，按15万元为本金，以同期银行存款利率计算至付清为止）；四、驳回原告李得勇、余国波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费5800元，由被告谢火明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  张艳侠人民陪审员  何承虎人民陪审员  袁端阳二〇二〇年十二月十日书 记 员  李梦容附1证据原告李得勇提交证据：购房协议，收据。原告余国波提交证据如下：证据一，购房协议，收据；证据二，保证。被告谢火明未提交证据附2法律条款《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。