广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24550号上诉人（原审原告、反诉被告）：张思强，男，1971年9月30日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。上诉人（原审原告、反诉被告）：张统光，男，1965年3月25日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：郭斐，广东合邦律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市新庭酒店有限公司。住所地：广东省广州市增城区新塘镇群星村东坑区三横路**。法定代表人：郑贤江。委托诉讼代理人：伍家宁，广东佰仕杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓闯潮，广东佰仕杰律师事务所律师。上诉人张思强、张统光、广州市新庭酒店有限公司（下简称新庭酒店）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初1881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。张思强、张统光上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判新庭酒店向我方支付2016年2月1日至2018年12月7日期间拖欠的租金1173870.97元及迟延违约金（该违约金以当月拖欠租金数额为基数，按照每日3‰的标准，从拖欠当月6日分别计算至实际支付完毕之日止，暂计至起诉当日该违约金合计人民币1173870.97元）；2.依法撤销一审判决第二项，改判新庭酒店向我方支付2018年12月8日至2009年2月28日期间的占用费832258.06元；3.依法撤销一审判决第三项，改判驳回新庭酒店返还押金100万元的诉讼请求；4.撤销一审判决第四项，改判新庭酒店应向我方支付我方垫付的税金131476.43元；5.依法判决本案受理费由新庭酒店承担。事实与理由：一、关于拖欠租金问题。一审判决对《股东会会议决议》（下简称决议）的适用存在严重断章取义的错误做法，该决议是2016年8月12日由新庭酒店全体股东形成的一份有效的决议，从决议的内容可以看出，第一条到第四条之间存在严谨的内在关联及逻辑。第一条是基本前提，在具备第一条规定的前提且新庭酒店向业主按时足额缴纳租金并承担税费义务后，第二条才规定我方应当与业主进行协商变更承租主体事宜。第三条显然是对第一条的强调及加强，且进一步明确，在协商期间新庭酒店履行或不履行第一条规定义务的法律后果。第四条写的是在具备第一条的前提下，我方出面与业主进行协商后，就协商结果作出的预设。本案的情况是上述决议作出后，新庭酒店仅向业主缴纳了2016年6月、7月两个月的租金，但是不愿意承担该两个月的税费。在2016年8月至2018年8月期间，新庭酒店同样也仅是向业主缴纳租金，但是依然不愿意承担该期间的税费，在此期间新庭酒店从未按时向业主缴纳过租金，都会发生拖延，均是业主向我方催促，我方再向新庭酒店催促后，新庭酒店才勉强缴纳。正是由于新庭酒店始终不按照协议约定承担业主的租赁税费，并且每月租金缴纳又存在拖延问题，才导致我方在与业主协商变更承租方时遭到业主明确拒绝。自2018年9月份起，新庭酒店没有再向业主直接缴纳租金，也没有向我方缴纳租金，至今一直处于拖欠状态，新庭酒店拖欠租金的行为已经明显构成违约，最终导致我方于2018年12月8日发出公告，解除与新庭酒店的租赁合同。我方认为新庭酒店的行为符合上述决议第三条规定的情况，而且根本不适用第四条，因此新庭酒店应当按照与我方的租赁合同约定的租金标准向我方支付自2016年2月1日至2018年12月7日期间拖欠的租金差额，并承担拖欠租金的违约责任。二、关于占用费。在租赁合同第六条第三款中明确约定，合同期满或终止的，新庭酒店应在期满或终止之日起十天内返还房屋，否则按租金标准的双倍计收占用费。我方向新庭酒店发出的解除通知中也明确要求新庭酒店交还房屋，合同解除之后，新庭酒店理应将房屋交还给我方，不存在一审判决分析的新庭酒店经营中断与否以及主观上是否具有恶意等理由，一审法院的上述认定是对合同效力的践踏。在一审中，新庭酒店未就占用费标准高低与否提出过任何抗辩，一审法院却主动做出减半调整，没有依据。三、关于税金问题。税金问题的来源是基于我方与业主签订的租赁合同，以及我方与新庭酒店所签的租赁合同，两份合同均将出租方应缴税金约定由承租方承担，就此问题在决议中也进一步作了明确，即由新庭酒店按照每月12.5万元的标准直接向业主支付拖欠的6月、7月租金及税费，以及8月及之后的租金和税费。涉案房屋是作为酒店进行经营，酒店经营必须依法办理房屋租赁备案手续及相关牌照，为了办理酒店牌照，新庭酒店法定代表人以承租人身份就案涉房屋租赁事宜于2015年1月26日向增城国土和房管局进行了备案，并取得备案登记，备案月租金金额为67000元，因此业主方不可避免会产生税费负担，所以才在决议中进一步明确由新庭酒店承担业主的税费，由于新庭酒店没有按照决议承担该税费以及不按时向业主缴纳租金的原因，导致业主不同意直接与其建立租赁关系，还导致业主坚持要求我方必须承担该税费，由此引发2019年4月30日我方为业主垫付2016年4月至2017年12月的税费，按照决议的规定，该笔税费本应由新庭酒店承担，现我方仅要求新庭酒店承担一半，已经作出了极大让步，一审判决的认定忽略了该笔税费的形成及承担背景。四、关于押金没收问题。在案涉租赁合同的第三条第四款、第六条第一款、第二款中均作出了明确的约定，上述条款是我方有权没收押金的合同依据，新庭酒店发生违约的事实已证据确凿，具体表现为：新庭酒店在2016年2月份开始拖欠我方租金，在股东会决议形成之后没有按照决议按时向业主缴纳租金，没有按照协议约定向业主承担税费，自2018年9月起拖欠租金。一审判决认为不用没收押金的三项理由均与房屋租赁合同约定的押金没收事宜不存在任何关系，不能成为否定押金没收条款效力的理由及依据，而且该三项理由事实上也不成立。第一，案涉租赁合同第一条第三款已就我方与业主所签合同的出示问题作出过披露及约定，我方并不存在隐瞒。第二，按照决议约定，我方出面与业主协商，协助新庭酒店与业主签订租赁合同是有前提条件的，但是新庭酒店没有兑现承诺，不具备我方出面与业主协商的条件。第三，合同解除当然会导致我方损失，仅是由于在本案中双方诉求并未涉及合同解除的损失问题，我方没有举证证明。综上，特提出本案上诉。新庭酒店上诉请求：1.撤销一审判决第一项关于违约金的判决，依法改判我方无需向张思强、张统光支付违约金；2.撤销一审判决第二项，改判我方无需向张思强、张统光支付占用费；3.维持一审判决第三项、第四项；4.请求张思强、张统光承担本案诉讼费用。事实和理由：一、关于涉案租赁合同基本事实。2014年下半年，我方股东拟在新塘投资经营酒店，经人介绍认识张思强、张统光，其谎称已和业主签订过租赁合同，并承诺可以原价转租给我方经营，故此我方才同意与张思强、张统光合作经营酒店，并在2014年12月10日签订合伙经营协议，12月19日签订房屋租赁合同，但签订合同之时，张思强、张统光并没有将与业主签的租赁协议复印件交给我方。直到2016年5月，我方从业主处才获悉其与张思强、张统光的租赁合同签订时间为2014年12月11日，而且合同约定承租方没有转租权，租金是每月12.5万元，免租期为7个月，保证金为80万元，且没有转让费，费用均低于张思强、张统光与我方签订的房屋租赁合同。我方知晓上述情况后，立刻和张思强、张统光联系要求解除其与业主之间的租赁合同，转由我方与业主直接签订租赁协议，在多次商谈无果后，2016年8月初，张思强、张统光带了十几名社会青年在我方酒店大堂阻挠酒店营业。为了解决上述问题，双方才于2016年8月12日签订股东会决议。但经过我方多次催促，张思强、张统光至今没有和业主协商达成决议的相关事宜，在此期间我方主动联系业主后，业主要求张思强、张统光出面先解除二者之间的租赁合同，但张思强、张统光依然不配合办理，导致我方后来无法融资转让经营。二、涉案租赁合同解除的原因是张思强、张统光违约以及不履行义务造成，张思强、张统光主张的违约金于法无据。首先，在张思强、张统光零出资的情况下，我方酒店三位原始股东愿意共同出资500万元以及合作经营的原因，就是张思强、张统光声称已经租下了涉案物业，并承诺将该物业原价转租给我方，根据张思强、张统光与业主签订的租赁合同第五条第7点的约定，以及我方与张思强、张统光签订的房屋租赁合同中第六条第6款的约定，可见张思强、张统光是根本无权将涉案房屋出租，其谎称有租赁权，实际上并没有获得业主转租的授权，使得我方时刻处于被真实业主解除合同的风险当中。同时，张思强、张统光谎报租金、押金及转让费的行为也已经构成违约，有错在先。其次，因张思强、张统光隐瞒租赁事实，与其他股东订立合伙经营协议，除张思强、张统光以外的股东及我方均不知道张思强、张统光与业主之前签订的租赁合同的真实内容，后因其他股东发现张思强、张统光收取了高额转让费和租金差额后，各方产生矛盾，并最终达成了股东会会议决议，但至今张思强、张统光没有按照决议的要求与业主协商解除租赁合同，导致我方一直未能与业主直接签订租赁协议。再次，2018年年中我方持续亏损，拟将酒店转让或引入新的融资期间，与多名投资者商谈，在确定转让价格后均无法与业主直接签订租赁协议而无法转让，导致我方持续亏损。最后，2018年12月1日、12月3日，张思强、张统光在未书面要求我方及时交租金、书面解除合同的情况下，单方再次带人到酒店切断水管、锁住酒店大门，导致极其恶劣的社会影响，我方不得不报警处理，张思强、张统光的行为让本就经营困难的酒店最终只能关门停业，张思强、张统光严重违约，是造成案涉租赁合同无法继续履行的原因。三、退一步来说，即使判令我方支付违约金，张思强、张统光主张的违约金金额明显高于其损失的30%，依法应当予以下调。张思强、张统光也存在过错，并且也没有因本案造成过大损失，故其损失应为所应当收取的租金的资金占用费，也就是租金产生的利息。我方在酒店经营之初装修酒店即花费数百万元，且在租赁合同解除后，我方不得已放弃了酒店里的所有装潢设施设备，直接损失高达数百万元，张思强、张统光也直接按现状接收了涉案酒店，并将酒店租赁给了案外人麗枫酒店，我方的损失远远高于张思强、张统光，其在本案中不仅没有亏损，还有几百万元的获利，根据我国《合同法》第一百一十四条，合同法司法解释二第27条、第29条的规定，我方认为张思强、张统光主张的违约金过分高于造成的损失，远远超过租金所产生的利息损失的30%，请求法院予以下调。四、双方之间的租赁合同于2018年12月8日解除，我方无需支付合同解除后的房屋占用费。首先，根据本案证据，张思强、张统光已于2018年12月8日发出解除函，我方收到后即刻遣散员工，将物品清走，张思强、张统光在庭上也确认我方在2018年12月份没有继续经营的事实，故我方不存在占用租赁场地的行为。其次，从2018年9月开始，张思强、张统光就多次组织社会人员到我方干扰正常经营，之后还切断水管电路，可见我方无法按时交租完全是张思强、张统光所致。最后，张思强、张统光在发出解除函后，采用锁门阻挡等方式阻止我方员工、股东等人员进入涉案场地，我方根本无法请走属于我方的财产，我方唯有选择放弃离开涉案场地，故我方在12月8日后没有占用涉案场地，不应当支付占用费用。综上，特提出上诉。张思强、张统光答辩认为，不同意新庭酒店的上诉。第一，针对违约金问题，详见我方上诉意见。需要强调的是，2016年形成的股东会决议特别明确，就此前拖欠的租金，也应当追回补齐。根据租赁合同和决议，新庭酒店具有支付租金及税费的义务，但新庭酒店没有履行该项义务，一审法院就该问题做了相应的查明但忽视了税费问题。新庭酒店存在拖欠，即构成违约，应承担违约责任。第二，股东会决议中，我方同意暂停执行与新庭酒店签订的租赁合同，由新庭酒店直接按我方与业主签订的租赁合同的标准直接向业主交租并且承担相应的税费，在这种前提下，我方才愿意退出与业主的租赁合同并协调业主直接与新庭酒店建立租赁关系，但由于新庭酒店没有按照决议的要求将相应的租金和税费向业主付清，导致业主不愿意直接与新庭酒店建立租赁关系，按照股东会决议的内容，在此种情况下，我方与新庭酒店所签订的租赁合同应当继续执行。解除合同之后，新庭酒店并没有将物业交付给我方，进而产生了占用费，因此占用费也应当得到支持。新庭酒店针对张思强、张统光的上诉答辩认为，第一，关于拖欠租金问题，我方认为一审判决适用法律正确，认定的事实客观存在，应当予以维持。第二，关于占用费部分。双方签订的房屋租赁合同于2018年12月8日已经解除，我方已无实际的占有行为，所以我方无需支付该合同解除后的房屋占用费，详见我方上诉状。第三，关于税金问题。股东会决议以及房屋租赁合同均显示，是承租方要求开具发票的，承租方才需要缴纳税金，但是无论是张思强、张统光还是新庭酒店这边均未有要求开具发票的行为，而且根据税收征收管理法等法律规定，税金问题均应当是由出租方在个人所得中缴纳，与我方没有任何关系。第四，对于押金没收问题，我方认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。张思强、张统光于2020年2月13日向一审法院起诉请求：1.判令新庭酒店向张思强、张统光支付2018年12月8日前的拖欠租金1173870.97元及迟延违约金（该违约金以当月拖欠租金为基数，按照每日千分之三为标准，从拖欠当月6日分别起算至实际支付完毕为止，违约金以拖欠本金为限，暂计至起诉之日违约金合计1173870.97元）；2.判令新庭酒店向张思强、张统光支付2018年12月8日起至2019年2月28日期间的占用费832258.06元（占用费参照租金金额两倍计算）；3.判令新庭酒店向张思强、张统光支付垫付的税金131476.43元；4.本案受理费由新庭酒店负担。新庭酒店反诉请求：1.张思强、张统光向新庭酒店返还房屋租赁押金100万元；2.由张思强、张统光承担诉讼费。一审法院认定事实：增城市国土局颁发的增国用（2000）字第C0200519号、增国用（2000）字第C0200486号、增国用（2000）字第C0200489号、增国用（2000）字第C0200490号《国有土地使用证》记载位于新××镇群星村东坑区××、××、××、××号土地使用者均是湛*权、湛*红。2014年12月10日，郑*洲、冯*、梁*品与张思强、张统光签订《广州市新庭酒店管理有限公司合伙经营协议》，约定：各方经友好协商共同租赁广州市增城区新塘镇**路*号原柏*酒店加盟华住酒店集团星程酒店事宜达成合伙协议，合伙组织名称为广州市新庭酒店管理有限公司，自2014年12月10日起至2034年12月9日止；新庭酒店预计投资总额500万元，其中郑*洲出资275万元（占股份55%，出资方式现金），梁*品出资100万元（占股份20%，出资方式现金），冯*出资75万元（占股份15%，出资方式现金），张统光出资25万元（占股份5%，出资方式现金），张思强出资25万元（占股份5%，出资方式现金）；等内容。2014年12月11日，湛*权（甲方、出租方）与张思强、张统光（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于增城市××群星村东坑××、××、××、××共四间房产整体租赁给乙方作为经营酒店使用，上述房屋已办理土地使用证，尚未办理房产证；租期20年，从2014年12月12日起至2035年6月31日止，2015年7月1日至2020年6月30日每月租金125000元；甲方须向乙方出具租金的收款收据，如乙方要求甲方开具发票的，税金由乙方负责；乙方应向甲方支付租赁保证金80万元，甲方须向乙方出具保证金收据；租赁期间未经同意，双方不得将房产进行转租或转借第三人；等内容。2014年12月19日，张思强、张统光（甲方、出租方）与郑*洲、冯*（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：承租方为新庭酒店（正在注册中）；甲方同意将位于广州市增城区新塘镇群星村东坑三横路15、17号、19号、21号原新塘柏丽酒店整体租赁给乙方作为经营酒店使用，该房屋建筑面积约7400平方米，该房屋已办理土地使用证，尚未办理房产证，乙方对办证状况无异议同意承租；该房屋使用权是甲方向湛*权、湛*红租赁所得，甲方需向乙方出示2014年12月11日与原业主签订的房屋租赁协议原件并交付复印件给乙方；房屋租期20年，从2014年12月2日起至2035年5月31日止，本合同生效日至2015年5月31日为免租装修期；租金（含管理费）自起租之日起满五年后第六年递增9%，以后每三年递增9%，具体为2015年6月1日至2020年5月31日每月租金150000元，2020年6月1日至2023年5月31日每月租金为163500元，等；乙方按月交纳租金，除第一个月的租金在本合同签订之日起三日内交纳外，以后每月租金乙方须在每月5日前向甲方缴清当月的租金；甲方须向乙方出具租金（含管理费）的普通不含税收款收据，乙方要求甲方开具租金发票的部分，税金由甲乙双方各承担50%，每月开出含税发票金额在7000元以下（以甲方办理的房屋租赁登记租金额为准），如乙方要求增加开出含税发票的金额则增加税费全部由乙方承担；乙方应向甲方支付房屋租赁押金100万元，甲方须向乙方出具押金收据；乙方应向甲方交纳20年经营使用权转让费200万元，该款项乙方不能要求退回，该转让费是房屋设备设施及其附属物的正常使用权的转让费用；本合同签订之日当日内，酒店所有硬件、设备设施在经甲乙双方现场验收、能正常使用转交给乙方后，乙方向甲方支付上述押金和转让费之70%，即210万元，其余押金和转让费30%合计90万元在甲方办齐乙方酒店开业所需所有证照之日后三日内乙方向甲方支付完毕；本合同期满后，在乙方交清租金、水电费等相关费用后3日内将押金无息全部退还给乙方，如乙方违约或中途退租的，上述押金归甲方所有，乙方无权要回；如乙方拖欠租金，应按应收款项的每日千分之三计收违约金，乙方拖欠租金超过10天（由应交之日起计），甲方有权解除合同，收回出租的房屋及乙方添置的一切附属设施和水电设施，并有权没收押金，乙方因此造成经济损失均与甲方无关，乙方无权要求甲方赔偿；乙方中途退出租赁合同或违反合同约定均属违约，甲方有权没收乙方押金，乙方投资建设的水电设施及其他设施归甲方所有，乙方拖欠的水电费和其他经营费用仍由乙方负责支付；合同期满或终止合同的，乙方应在期满或终止之日起10天内返还房屋给甲方，否则按约定租金双倍计收占用期间的占用费；本合同双方共同签字后生效；等内容。2014年12月31日，广州市工商行政管理局增城分局核准新庭酒店于当日成立，法定代表人郑*洲，股东郑*洲、冯*、梁*品、张思强、张统光。2015年3月30日，张思强、张统光出具《收据》证明收到新庭酒店交来押金100万元。2015年8月11日，湛*红作为出租方代表在《关于与（原柏丽酒店）的财务明细结算》中签名，该明细结算内容中提及新庭酒店（郑*洲、冯*）于7月5日向出租方交纳了一笔租金15万元。2016年8月22日，张思强、张统光与郑*洲、冯*、梁*品签署《股东会议决议》，内容如下：“上述会议议题股东讨论后，并经全体股东一致通过，记录如下：一、全体股东一致同意由公司直接向酒店物业业主支付所拖欠的2016年6月、7月租金及税费，并向业主直接交纳8月份及之后的租金及税费，租金为12.5万元/月，以确保酒店物业的正常使用。如果公司资金不足以交纳租金及税费，则全体股东必须按照在公司所持股份比例集资。二、在满足本会议记录第一条的前提下张思强同意接受公司的委托出面与该酒店的物业业主湛*权进行协商，提出终止执行2014年12月11日张思强、张统光与业主湛*权签订的房屋租赁合同，转由以公司名义直接与业主建立租赁关系。三、在张思强与业主协商期间，且公司按本会议记录第一条的规定按时向业主交纳租金及税费的情况下，全体股东一致同意张思强、张统光与郑*洲、冯*所签订的房屋租赁合同暂停执行，直至公司与业主建立租赁关系并签订租赁合同为止，之后按公司与业主签订的新的房屋租赁合同为准。如果在此期间公司未能向业主按时足额交纳租金及税费，则股东之间所签订租赁合同立即恢复执行，且张思强、张统光有权向公司追偿此前拖欠的租金。四、一旦业主与公司正式签订租赁合同，则张思强、张统光与郑*洲、冯*所签订的租赁合同自动作废。并且各股东都确认该租赁合同作废之前股东之间的一切争议均已全部平息，任何股东不得再向其他股东以任何理由提出资金返还、赔偿等诉求。如果公司未能与业主重新签订租赁合同，余下租期标准按张思强、张统光与业主签订租赁合同执行。……六、在公司按约定时间向业主湛*权交纳租金及张思强、张统光合同总物业税的情况下，本决议形成之日起至张思强、张统光股权转让完成前，全体股东一致同意由公司为张思强、张统光无偿提供酒店套房各一间使用……七、本会议记录第六条如正常执行，则张思强、张统光同意放弃本会议记录作出向公司拖欠租金的追索权。以上会议记录内容经参会股东签名后立即生效执行。”2018年12月3日，新庭酒店的工作人员金*向公安机关报案。新庭酒店提交以下证据拟证明张思强、张统光派人切断新庭酒店的水管：1.视频资料；2.金*于2020年3月20日作出的《证人证言》，内容为：金*系新庭酒店员工，2018年12月1日，新庭酒店被几名社会青年占用，造成顾客恐慌，后来这几个社会青年切断酒店水管，报警后，警察来到时这几个社会青年已经逃走；2018年12月3日，又有几个社会青年过来切水管并拆水表，金*录了他们切水管的视频，报警后，警察将金*及张统光及社会青年带回去做笔录。2018年12月8日，张思强、张统光向新庭酒店出具《解除租赁合同公告》，称由于新庭酒店经常拖欠租金的违约行为，告知新庭酒店自2018年12月8日起解除新庭酒店与张思强、张统光就增城市新塘镇*村*横路*号、*号、*号、*号物业的租赁合同，等内容。2019年2月1日，新庭酒店向张思强、张统光出具《关于解除租赁合同公告回函》，称张思强、张统光在向新庭酒店发出《解除租赁合同公告回函》前先后多次擅自切断新庭酒店经营所需供水管造成停水并锁大门，多次阻挠新庭酒店正常经营，造成恶劣社会影响，致使新庭酒店无法继续经营；因张思强、张统光单方于2018年12月8日解除《房屋租赁合同》的行为导致双方租赁合同实际解除，张思强、张统光已于2018年12月15日接收上述物业，张思强、张统光应当退还新庭酒店交纳的押金及经营使用权费，但至今未收到，张思强、张统光应收到回函7日内退还上述押金和使用权费。2019年4月23日，张思强、张统光支付了2016年4月至2017年12月期间的新塘镇*村*横路*号*楼的税金及滞纳金合计262952.85元。另查明，2017年张思强、张统光向一审法院起诉郑*洲、冯*、梁*品，请求判令郑*洲、冯*、梁*品履行《股东会会议决议》共同向张思强、张统光支付53万元股权收购款并配合办理股权变更登记手续。一审法院于2018年5月10日作出（2017）粤0183民初3170号《民事判决书》，判决：郑*洲、冯*、梁*品支付股权收购款505000元给张思强、张统光，郑*洲、冯*、梁*品协助张思强、张统光办理新庭酒店股权变更登记手续。一审庭审期间，张思强、张统光与新庭酒店均确认：1.涉案房屋租赁合同的出租方是张思强、张统光，承租方是新庭酒店；2.2016年6月至2018年9月的租金都是向业主湛*红支付的；3.2016年6月至2018年8月新庭酒店均每月支付租金125000元，2018年9月新庭酒店支付租金65000元。张思强、张统光陈述：2018年12月8日新庭酒店的经营就中断了，我方至2019年2月28日才把涉案房屋收回。根据租赁合同第1条第三款的约定，不存在新庭酒店在2016年5月才知道我方与业主签订租赁协议内容的情况。新庭酒店：2018年9月前我方每月支付租金125000元，2018年9月支付65000元，2018年9月之后的租金没有支付。我方于2018年12月8日将涉案房屋交还给张思强、张统光，双方没有办理交接手续，是张思强、张统光直接把涉案房屋的门锁了，我方实际上是在2018年12月15日才清走物品。我方于2016年5月才知道真实的租金和押金情况。一审法院认为：郑*洲、冯*与张思强、张统光于2014年12月19日签订《房屋租赁合同》后将承租的涉案房屋用于经营新庭酒店，且张思强、张统光与新庭酒店均确认其双方系出租方与承租方，对此一审法院予以确认。上述《房屋租赁合同》内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于新庭酒店是否拖欠2018年12月8月前的租金的问题。一审法院分析如下：第一，张思强、张统光与郑*洲、冯*、梁*品于2016年8月22日签署的《股东会议决议》第一条决定由新庭酒店直接向产权人支付拖欠的2016年6月、7月租金及税费，并直接向产权人支付2016年8月以后的租金及税费，租金为每月125000元。也就是说，新庭酒店至此仅拖欠2016年6月、7月的租金，而结合张思强、张统光与新庭酒店庭审期间均确认2016年6月至2018年8月新庭酒店已按每月125000元标准向产权人支付租金的情况，可以认定新庭酒店已按《股东会议决议》的上述决定支付了2016年6月、7月的租金。因此，根据《股东会议决议》第四条“如果公司未能与业主重新签订租赁合同，余下租期租金标准按张思强、张统光与业主签订租赁合同执行”的决定，2016年8月以后的租金应由新庭酒店直接按每月125000元标准向产权人湛*权、湛*红支付，而新庭酒店亦已实际按每月125000元向湛*权、湛*红支付了截至2018年8月的租金，因此，新庭酒店并未拖欠2018年8月之前的租金。第二，2018年9月至2018年12月8期间的租金，新庭酒店仅在2018年9月支付了65000元，故张思强、张统光于2018年12月8日送达《解除租赁合同公告》给新庭酒店解除涉案《房屋租赁合同》符合合同约定及法律规定，即涉案《房屋租赁合同》于2018年12月8日解除。因此，张思强、张统光请求新庭酒店支付2018年9月1日至2018年12月8日的租金342258.06元（2018年9月60000元+2018年10月125000元+2018年11月125000元+2018年12月32258.06元）及违约金（违约金以上述每月欠付金额为本金，从当月6日起按每日千分之三计算至付清之日止，违约金以当月本金为限），予以支持。关于2018年12月8日至2019年2月28日的占用费问题。虽然新庭酒店称其于2018年12月15日已清理走涉案房屋中的物品，张思强、张统光对此不认可，新庭酒店未举证证明双方已办理交还涉案房屋的相关手续，亦未举证证明其已于2018年12月15日将涉案房屋实际交还给张思强、张统光，因此，张思强、张统光主张2018年12月8日至2019年2月28日期间新庭酒店仍占用涉案房屋，一审法院予以采纳，故新庭酒店应向张思强、张统光支付上述期间的房屋占用费。至于占用费的标准问题，虽然合同约定“合同期满或终止合同的，乙方应在期满或终止之日起10天内返还房屋给甲方，否则按约定租金双倍计收占用期间的占用费”，但是基于张思强、张统光确实存在阻挠新庭酒店经营的情况，且张思强、张统光亦称新庭酒店于2018年12月8日已中断经营，可见新庭酒店在合同解除后并无占用涉案房屋的主观故意，因此，一审法院酌定参照每月125000元的租金标准由新庭酒店向张思强、张统光支付2018年12月8日至2019年2月28日期间的占用费合计342741.94元。关于税金问题。由于合同约定“甲方须向乙方出具租金（含管理费）的普通不含税收款收据，乙方要求甲方开具租金发票的部分，税金由甲乙双方各承担50%”，现张思强、张统光未举证证明新庭酒店曾要求其开具租金发票，故现张思强、张统光请求新庭酒店负担税金的一半，理据不足，一审法院不予支持。关于押金问题。根据双方陈述及查明事实可知张思强、张统光先与郑*洲、冯*、梁*品签署《广州市新庭酒店管理有限公司合伙经营协议》约定合伙经营酒店，然后张思强、张统光与产权人湛*权、湛*红签订涉案房屋的《租赁合同》（租金标准为每月125000元，租赁保证金80万元，无经营使用权转让费），张思强、张统光再与郑*洲、冯*签订涉案《房屋租赁合同》（租金标准为每月150000元，租赁押金100万元，经营使用权转让费200万元）。新庭酒店称其于2016年5月才知晓上述两份租赁合同的租金标准、押金与转让费的差异，张思强、张统光虽否认，但未能举证证明其已将上述情况告知新庭酒店或郑*洲、冯*、梁*品，且张思强、张统光在签署《股东会议决议》后一直未按决议协助新庭酒店与涉案房屋产权人签订租赁合同，因此，对于涉案《房屋租赁合同》的解除张思强、张统光与新庭酒店均存在过错，且合同解除并未导致张思强、张统光产生巨额损失，因此，综合考虑双方的过错，一审法院认为新庭酒店反诉请求张思强、张统光返还押金100万元，理由充分，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年2月13日判决如下：一、广州市新庭酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张思强、张统光支付2018年9月租金60000元、2018年10月租金125000元、2018年11月租金125000元、2018年12月1日至8日租金32258.06元，及违约金（违约金以上述每月欠付金额为本金，从当月6日起按每日千分之三计算至付清之日止，违约金以当月本金为限）；二、广州市新庭酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张思强、张统光支付2018年12月8日至2019年2月28日的占用费合计342741.94元；三、张思强、张统光于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市新庭酒店有限公司返还押金100万元；四、驳回张思强、张统光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费33292元，由张思强、张统光负担19247元，由广州市新庭酒店有限公司负担14045元。反诉受理费6900元，由张思强、张统光负担。本院对一审法院查明事实予以确认。二审过程中，双方当事人均未提供新证据。二审过程中，关于税费，张思强、张统光确认其向业主缴纳租金时未缴纳过税费，没有要求过业主开具发票；张思强、张统光认为根据股东会决议新庭酒店应缴纳税费，但对于税费具体金额，其表示不清楚；至于为何在2019年4月23日去交税只交了2016年4月到2017年12月期间的税费，应该是张思强、张统光和业主去税局沟通的结果；新庭酒店则述称在张思强、张统光发函解除案涉合同前，从未要求其缴纳过税费，其也不知道税费具体金额。关于为何在股东会决议后，新庭酒店未能与业主签订租赁合同，张思强、张统光称其已与业主协商但由于新庭酒店拖欠租金和税费故业主不愿意与新庭酒店签订合同；新庭酒店则称张思强、张统光没有与业主进行协商，新庭酒店自己联系业主后也因张思强、张统光不愿意配合解除之前的合同而未能重新签约。双方均未为其主张提供证据。另查明，通过查询关联案件，本院查询到新庭酒店就案涉租赁合同纠纷起诉张思强、张统光的案件，案号为（2020）粤0118民初4349号，该案于2020年10月19日作出判决，已于10月21日生效。该判决认定“根据双方提供的证据以及当事人的庭审陈述，新庭酒店确实存在不按时支付租金的违约行为，同时张思强、张统光也存在通过不正当手段切断新庭酒店水管的行为，为此，双方在履行合同过程中均违反了合同约定，应当对各自的违约行为承担相应的责任”。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为，案涉《房屋租赁合同》解除的法律后果。对此，本院认定如下：第一，关于新庭酒店拖欠租金问题。张思强、张统光主张依据股东会决议第三条约定的“如果在此期间公司未能向业主按时足额交纳租金及税费，则股东之间所签订租赁合同立即恢复执行，且张思强、张统光有权向公司追偿此前拖欠的租金”，因新庭酒店从2018年9月开始未足额交租，故其有权主张从2016年2月起按15万元/月标准计算的租金差额和违约金。本院认为，根据股东会决议内容，联系上下文，上述第三条约定的“在此期间”是指该条第一句载明的“在张思强与业主协商期间”，而在第四条则对业主与新庭酒店正式签订租赁合同或者未能签订租赁合同两种情况下如何处理作出了进一步约定，根据第四条，如果业主未能与新庭酒店重新签订租赁合同，余下租期租金标准按张思强、张统光与业主签订租赁合同执行。上述决议形成于2016年8月，此后约两年时间新庭酒店一直按照12.5万元/月的标准向业主直接支付租金至2018年8月，2018年9月支付65000元之后未再支付过租金，在此情况下，上述针对“张思强与业主协商期间”的第三条约定显然不应适用，一审法院适用决议第四条认定新庭酒店应按照12.5万元/月的标准支付租赁合同解除前的租金，并无不当，张思强、张统光对此提出的上诉不能成立，本院不予支持。第二，关于违约金。新庭酒店上诉认为其不应承担逾期支付租金的违约金。对此，本院认为，新庭酒店从2018年9月未足额交纳租金开始，之后未再支付过租金，新庭酒店对其拖欠租金的事实包括一审法院认定的拖欠租金的数额不持异议，该行为已经构成违约，一审法院认定新庭酒店应按合同约定承担逾期支付租金的违约金，该认定并无不当。新庭酒店认为张思强、张统光未向其出示与上一手的租赁合同、隐瞒与上一手合同的租金、押金、免租期等情况，且在2016年8月、2018年12月多次骚扰酒店正常经营构成违约，除2018年12月有报警记录之外，新庭酒店主张的张思强、张统光的其他违约行为并无证据证明，退一步而言，即使该主张属实，上述情况除2018年12月份的之外，均发生在案涉股东会决议签订之前，而股东会决议对张思强、张统光所谓的上述违约行为并无作出明确约定，故即使新庭酒店主张的上述行为属实，双方在之后签订的股东会决议中已经就之后的履行行为进一步作出明确，新庭酒店在自己拖欠租金的情况下再以张思强、张统光存在上述违约行为为由主张不支付违约金，显然不能成立。2018年12月新庭酒店报警的情况则发生在新庭酒店已经拖欠租金违约之后，故该行为亦不是新庭酒店拖欠租金和拒付违约金的理由。至于违约金标准问题，双方在租赁合同中明确约定了每日千分之三的违约金标准，该约定是双方当事人真实意思表示，新庭酒店拖欠租金至今已逾两年，而一审法院已经限定违约金数额不得超出本金数额，该认定符合本案实际情况，现新庭酒店上诉认为违约金应不超过其拖欠租金所产生的利息损失的30%，没有相应依据，本院不予支持。第三，关于占用费。新庭酒店主张其在2018年12月8日合同解除后已无实际占用的行为故无需支付占用费，张思强、张统光则主张应按合同约定的双倍租金标准计算占用费。对此，本院认为，首先，新庭酒店在一审答辩意见中已经明确其无需支付占用费，一审法院在该抗辩意见的基础上审查双方当事人的证据和主张，并在此基础上认定新庭酒店应按照租金标准支付2018年12月8日到2019年2月28日期间的占用费，并未超出双方当事人的诉辩意见，张思强、张统光认为一审法院在新庭酒店未提出占用费过高抗辩的情况下擅自减半调整，依据不足，本院不予支持。其次，关于占用费的计算期间。张思强、张统光在2018年12月8日发函解除案涉租赁合同并给与7天的退场时间，新庭酒店在一审答辩意见和二审上诉意见中均主张其已于当天清场，但其在2019年2月1日发函中则表示张思强、张统光于2018年12月15日接收场地，张思强、张统光对上述时间均不予确认，新庭酒店亦未提供证据予以证明。而根据合同约定，租赁期满或终止合同时，将场地交还是承租人新庭酒店的义务，新庭酒店无证据证明其交场时间，在此情况下，一审法院认定张思强、张统光自认的2019年2月28日作为交场时间，该时间距新庭酒店主张的发函时间一个月左右，该认定并无不当。新庭酒店以其在2018年12月8日之后并无占用涉案场地以及张思强、张统光确认其2018年12月没有实际经营为由提出上诉，但其有无实际经营与其是否将场地交还给出租人，并非等同，对其上诉，本院不予采纳。最后，关于占用费的计算标准。案涉合同约定按照租金双倍计算承租人逾期退场的占用费，该约定旨在敦促当事人及时交场，防止承租人在合同终止后仍占用涉案场地拒不归还的情况。综合本案情况，新庭酒店欠租后，张思强、张统光切断水管，并确认新庭酒店之后并无继续经营，而最终场地也是张思强、张统光自行收回，新庭酒店并无阻拦，可见，新庭酒店虽然未积极采取措施与张思强、张统光交接场地，应承担相应的占用费，但其也没有占用涉案场地拒不交接的故意，故一审法院根据本案情况酌定其按照租金标准支付占用费，并无不妥，本院予以维持。第四，关于税费。张思强、张统光与新庭酒店签订的案涉租赁合同约定，出租人须开具租金收据，承租人要求出租人开具租金发票的部分，税金由双方各承担50%；张思强、张统光与业主签订的租赁合同则约定，如承租人要求开具发票的，税金由承租人负担。本案中，张思强、张统光并无证据证明新庭酒店主张其或业主开具租金发票，且其虽然声称向新庭酒店主张过支付税金，但既不能提供证据证明其主张过税金，更不能明确其主张税金的具体数额，故其上诉主张新庭酒店支付其已经垫付的2016年4月到2017年12月期间的税费的50%，并无依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。第五，关于押金，案涉租赁合同约定在新庭酒店拖欠租金致张思强、张统光解除合同时，张思强、张统光有权没收押金，本案确因新庭酒店拖欠租金致张思强、张统光发函解除合同，但考虑到以下几点：一是案涉租赁合同约定的押金数额较高，不同于一般租赁合同中押金相当于两个月租金的情况，本案租赁合同约定的押金为100万元，相当于6.67个月的租金；二是张思强、张统光与业主签订的租赁合同中的确约定张思强、张统光无权转租涉案物业，且在股东会决议作出后，新庭酒店亦未能与业主直接签订租赁合同，双方对未能签约的原因陈述不一且均无证据证明，但不能否认的是新庭酒店未能与业主直接签约的确对该酒店转让或引入新的投资造成影响；三是本案出租人和承租人之间除了租赁关系之外，还有合作投资关系，张思强和张统光既是出租人，也是新庭酒店的股东，在新庭酒店交租出现困难时，出租人本应更加善意理性维权，而本案却出现了去酒店切断水管等较为粗暴的做法，影响新庭酒店对物业的正常使用，张思强、张统光在案涉合同尚未解除的情况下采取上述做法，无论其当时是否为新庭酒店股东，均构成违约。综合上述原因，另考虑到案涉物业在2019年3月已经登记为另一家酒店的注册地址，一审法院支持的租金、占用费和违约金已经足以弥补张思强、张统光因本案合同解除所带来的损失，一审法院认定对于案涉合同的解除，张思强、张统光和新庭酒店均有过错故张思强、张统光收取的押金应予退还，该认定公平合理，符合本案实际情况，本院予以维持。综上所述，张思强、张统光、新庭酒店的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43724元，由张思强、张统光负担33074元，广州市新庭酒店有限公司负担10650元。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  李 静审判员  唐佩莹二〇二〇年十二月二十六日法官助理眭翘书记员苏劲丹