江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初2112号原告（反诉被告）：速尔快递有限公司，统一社会信用代码9144030079566634XP，住所地广东省深圳市福田区红荔路莲花三村现代花园****。法定代表人：张煊楠，该公司总经理。委托诉讼代理人：龙鹏飞，男，1989年6月1日出生，汉族，该公司员工，住湖南省衡阳县（于2019年10月29日撤销委托）。委托诉讼代理人：周阳，男，1993年9月9日出生，汉族，住江西省吉安市吉安县。委托诉讼代理人：卢普权，广东灜尊律师事务所律师被告（反诉原告）：南京建阳建设项目管理有限公司，统一社会信用代码91320115768190358H，住，住所地江苏省南京市江宁经济技术开发区水阁路/div>法定代表人：刁文玮，该公司总经理。委托诉讼代理人：封钦行，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：张红良，国浩律师（南京）事务所律师。原告速尔快递有限公司（以下简称速尔公司）与被告南京建阳建设项目管理有限公司（以下简称建阳公司）仓储合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，建阳公司提起反诉，本院经审查反诉成立，决定合并审理。本案依法适用简易程序，由审判员韩栋独任审判，于2019年5月6日、5月27日、6月10日、6月17日、7月11日五次公开开庭进行了审理。后依法适用普通程序，由审判员韩栋，人民陪审员尤庆梅、徐秀丽组成合议庭，于2019年10月31日第六次公开开庭进行审理，原告速尔公司的委托诉讼代理人龙鹏飞（第一次、第二次）、卢普权（第三次、第四次、第五次）、周阳（第六次），被告建阳公司的委托诉讼代理人封钦行、张红良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告速尔公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间签订的仓储服务合同无效；2.依法判决被告退还原告租赁费人民币100万元；3.依法判决被告向原告支付36.3333万元的违约金；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2018年7月签订了《仓储服务合同》，合同约定：原告承租被告位于江苏省南京市栖霞区的场地（共计约10000平米），并由被告根据原告的要求承建仓库及四层建筑物。被告需在2018年11月1日前将仓库及建筑物交付给原告。租赁期自2018年11月1日起至2023年10月31日止，前三年租赁费为218万元／年，自第四年开始每两年递增3%。支付方式为前两年为年付，后三年为半年付，原告应于合同签订后7个工作日内付款。后经原告与被告协商同意，原告于2018年7月20日支付100万元，余款在被告于2018年10月31日建设完毕交付给原告后再行支付。后因被告无法按合同约定期限交付，同时原告经现场查证，2018年12月5日案涉场地仍为一片空地，根本从未进行任何的建设。且被告也一直未向原告提供租赁房屋的建设规划许可证、房产证、消防验收合格证明等文件。同时，原告根据多方调查，案涉场地原为江苏南京龙潭监狱用地，后因政府重新规划变更为物流用地对外出租招标，江苏龙潭实业有限公司中标，承租期限十年，由被告承租，协议约定被告不得转租。鉴于上述情形，原告于2018年12月6日通过ＥＭＳ向被告邮寄了《解除通知书》，要求被告向原告退还已支付的100万元。被告在签收后并未履行退还义务。被告根本不具备合法合规的资格与权利提供仓储租赁业务，也未按照合同约定的期限向原告交付。为维护原告合法权益，特诉至法院，被告建阳公司辩称，被告认可合同无效。但本案合同无效的过错在于原告，不在被告。根据仓储服务合同约定，涉案工程的所有证照办理主体均为原告，被告仅有协助义务。从合同签订到今天原告从未向被告或房屋、场地所有权人龙潭监狱提出过任何口头、书面申请，如果本案合同是因为缺少规划许可证或建设工程施工许可证而无效，责任在于原告没有按照双方的约定申办。案涉场地上现有房屋是有建设用地规划许可证并办理了土地使用权证，场地上的其他房屋也有合法所有权证且经过消防验收通过。由此可见，办理合同所约定的由被告代为施工的仓库和附属设施也是完全有可能办理所有经营必需证照的；故原告对于本案合同无效负全部责任，依据合同法第五十二条规定，原告应当赔偿被告的全部损失。请求法院驳回原告的本诉诉请。反诉原告建阳公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告赔偿损失196.67万元；2.判令反诉被告承担反诉的全部诉讼费用。反诉事实和理由：2018年7月5日，反诉原告与反诉被告签订《仓储服务合同》，约定反诉原告将根据反诉被告的要求承建仓库及仓库东侧西区的四层建筑物，并将建好的四层建筑物租赁给反诉被告作为办公、宿舍、食堂使用。使用面积6800平方米，包括场地加办公楼，使用期限为2018年11月1日至2023年10月31日。前三年仓储费为218万元一年，自第四年开始每年递增3%，支付方式为前两年为年付，后续采取半年付，反诉被告应当于合同签订后7个工作日内付款。协议签订后，反诉被告应当于2018年7月16日支付首年仓储费218万元，经多次催要，反诉被告仅于2018年7月20日支付100万元，剩余应付款至今未支付。在反诉被告没有按时履行合同义务的情况下，反诉原告为了按期交付仓库和建筑物，仍然根据反诉被告的各项要求开展了设计、规划等工作，并于2018年8月23日向反诉被告发送《南京龙潭场地工程确认函》，要求反诉被告确认设计方案并支付余款，但反诉被告既不确认设计，导致工程无法按期开工，亦不履行付款义务。后双方一直就仓库建设方案及付款问题进行协商，在此期间反诉被告对工程方案亦提出若干新要求，也承诺将尽快付款。在此情形下，反诉原告与第三方签订土建工程合同以及钢结构供货合同，为履行双方之间的合同约定付出了巨大的努力。2018年12月6日，反诉被告突然单方提出解除合同，反诉原告于2018年12月13日回函要求继续履行合同，反诉被告不予理会。到此双方合作无法进行。反诉被告的违约行为给原告造成了巨大的损失。因本案工程无法进行，反诉原告需要根据约定向第三方支付相应的违约赔偿金共计69.50万元，同时，按照双方仓储租赁合同的约定，年租金218万元，折合月租金18.17万元，因反诉被告的原因，场地已经自2018年10月1日空置至今，截止2019年5月1日，造成至少127.17万元的空置损失。上述损失合计196.67万元。为保护反诉原告的合法利益，请求人民法院判如所请。反诉被告速尔公司辩称，本案是租赁合同及定作合同的结合，在设计方案和定做方案都没有确定的情况下，不可能达成合同具体内容及细则。反诉被告与反诉原告在2018年6月份开始接洽，并在6月确定设计方案，在此基础上签订了仓储租赁合同。其次，也不存在反诉被告不确认设计施工方案导致反诉原告无法进场施工的情形。施工方案及定作方案在2018年6月份已经达成，后是因为反诉原告变更了负责人，由刘某甲变更为马某，马某对原来的设计图纸进行了变更。我方基于友好合作在2018年8月同意了反诉原告的修改方案，但在该方案经我方同意后，反诉原告仍未进场施工。在2018年12月5日案涉场地仍为空地，仍未开始建设。根据我方与对方代表刘某甲的聊天记录结合反诉原告提供的付款证据，反诉原告出具的授权刘某甲的委托书，可以证实反诉被告已经与反诉原告对原租赁合同的付款条件及方式进行了变更。且在反诉原告更换负责人后，反诉原告也从未对反诉被告和刘某甲达成变更付款条件的内容提出异议。反诉原告提交了与南京鸿仕昇建筑工程有限公司签订的钢结构房舍土建工程合同、合同终止协议，及与南京天正装饰工程有限公司钢结构房舍供货安装合同、合同终止协议。反诉被告认为上述合同及协议是反诉原告为对抗反诉被告私下签订的，根本没有实际履行。两份合同总金额为338万元，是反诉原告与反诉被告所签订租赁合同年租金的1.5倍以上，其次两份合同的签订时间分别为2018年10月22日及11月6日，且约定的工期为确定开工后的两个月内。在反诉原告尚未与反诉被告就交付日期延迟达成协议时，根本不可能签订这样的合同，有违常理。综上，反诉原告的反诉请求和理由无事实和法律依据，应当予以驳回。经审理查明，原位于句容市平方米土地［土地使用权证编号：句土国用（2007）第09142号］的使用权人为案外人江苏省龙潭监狱，土地地类（用途）为监狱，土地使用权类型为划拨。江苏省龙潭重型机械厂在该土地上建有31幢房屋（房屋产权证编号：句字第**）。2018年3月27日，被告建阳公司经公开招标后，与案外人江苏省龙潭实业有限公司签订配套设施用房租赁合同，租赁坐落于南京市栖霞区江苏龙潭实业有限公司南区厂房（房房屋产权证编号：句字第**）配套附属设施，并受托管理生活用房。2018年7月5日，建阳公司（甲方）与原告速尔公司（乙方）签订《仓储服务合同》一份。合同约定，第一条：仓储地点：1.南京市栖霞区珠子山8号。2.甲方将承建仓库及仓库东侧区域的四层建筑物（每层380平方米），并将建成的四层建筑物租赁给乙方作为办公、宿舍、食堂使用。甲方承诺乙方可以在建筑物内开设食堂用于体系内人员。3.使用面积6800平方米（场地加办公楼）（甲方承建的建筑物及建筑物附属设备设施现状、范围如清单所列，清单详见附件1、附件2，以下简称“库房”）4.使用期限：甲方应于2018年11月1日（此处空白）前将依约承建完好的库房交付给乙方使用，并同意乙方于2018年10月1日入场搭建设施，租赁期自2018年11月1日始至2023年10月31日止。其中，2018年10月1日始至2018年10月31日期间，甲方免除乙方仓储费用。第二条：仓储费及结算方式：1.仓储费：218万元/年。2.仓储费前三年不递增，自第四年起每两年进行一次递增，递增幅度为3%。……4.结算时间：（1）仓储费支付方式为前两年为年付，后续采取半年付的支付方式。乙方应于签订合同后7个工作日付款，第二年按此日期支付。（2）乙方应于合同期限的第三年开始向甲方交付押金（一个月仓储费）。合同期满或本合同因其它原因终止时，乙方结清仓储费的，甲方应于合同终止日3日内以货币方式向乙方返还全部押金。第七条甲方的权利和义务：1.甲方保证其拥有合法、合规且完全的资格及权利提供本合同项下的仓储服务业务。并且有义务协助乙方办理所有证照事宜（包括消防验收合格等相关证明资料），若因甲方或甲方承建的场地原因导致乙方无法办理正常经营所需证照的，乙方有权解除合同，要求甲方退还押金、及乙方已付但未使用的仓储费；第九条违约责任：1.若因甲方原因未能按照本合同约定如期向乙方交付库房，每逾期一日应按月仓储费的5‰向乙方支付违约金，直至甲方交付库房之日止。甲方延期15日仍未能交付库房的，乙方有权单方解除合同、要求甲方退还乙方已付但未使用的仓储费，并要求甲方按月仓储费的二倍支付违约金；……3.若因甲方不具备合法、合规且完全的资格及权利从事本合同项下之仓储服务业务，致使本合同无效或乙方无法使用库房的，甲方应退还乙方全部已付仓储费，并按年仓储费的二倍向乙方支付违约金；……6.若乙方未能按本合同的规定如期支付仓储费，每逾期一日应按所欠仓储费的5‰向甲方支付违约金，直至付清之日止。合同同时对双方其他权利义务进行约定。合同签订后，2018年7月20日，速尔公司向建阳公司支付租赁费100万元；2018年12月5日，速尔公司经现场实地调查，发现建阳公司在仓储服务合同约定场地未做施工。2018年12月6日。速尔公司向建阳公司邮寄送达《解除合同通知函》，以截至2018年12月6日，建阳公司延迟交付库房已达36天之久，该行为已构成违约为由，通知建阳公司解除《仓储服务合同》，并保留追究建阳公司违约责任的权利。同时通知建阳公司于合同解除3日内全额退还已付款项。2018年12月7日，建阳公司签收上述通知。2018年12月13日，建阳公司向速尔公司回函，以速尔公司未按约定付款、未对初步设计图纸进行确认、双方就变更付款约定及交付日期达成《补充协议》、建阳公司已与施工单位签署合同，工程队及钢结构材料于12月7日进场为由，不认可、不接受解除要求。速尔公司遂起诉至法院要求处理。另查明，建阳公司与案外人南京天正装饰工程有限公司（以下简称装饰公司）签订落款日期为2018年10月22日的《钢结构房舍供货安装合同》。合同约定，供货安装总金额：190万元；安装期限：经甲乙双方确认开工后贰个月内，乙方应完成交付（如有变化以甲方通知日期为准，如遇天气因素甲乙双方顺延）。另，建阳公司与南京鸿仕昇建筑工程有限公司（以下简称建筑公司）签订落款日期为2018年11月6日的《钢结构房舍土建工程合同》，合同约定，工程价款为148万元；安装期限：经甲乙双方确认开工后贰个月内，乙方应完成交付（如有变化以甲方通知日期为准，如遇天气因素甲乙双方顺延）。在本案诉讼过程中，建阳公司与案外人装饰公司、建筑公司签订合同终止协议，约定建阳向装饰公司支付补偿金42万元、向建筑公司支付工程造价款19.50万元、工资损失8万元，合计27.50万元。建阳公司法定代表人刁文玮于2019年5月4日装饰公司汇款42万元，于2019年5月9日向建筑公司汇款27.50万元。上述事实，有当事人的当庭陈述；速尔公司与建阳公司共同举证的仓储租赁合同；速尔公司举证的微信聊天记录、中国建设银行单位客户专用回单、江苏龙潭实业有限公司配套设施用房租赁合同、解除合同通知函、EMS快递面单、EMS快递物流跟踪详情单；建阳公司举证的该公司马某与速尔公司经办人的微信聊天记录、邮件、解除合同通知函的回函及查询单、钢结构房舍土建工程合同、钢结构房舍供货安装合同、合同终止协议、中国工商银行境内汇款电子回单、土地使用权证、房屋所有权证，以及庭审笔录在卷证实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”被告建阳公司从案外人江苏龙潭实业有限公司处租赁坐落于南京市栖霞区南区厂房含配套附属设施，并受托管理生活用房。在未取得建设工程规划许可证、未建设建筑物的情况下，与原告速尔公司签订仓储服务合同。速尔公司主张案涉合同无效，建阳公司认可合同无效，故案涉仓储服务应当认定无效。中华人民共和国合同法第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉仓储服务合同签订后，速尔公司向建阳公司支付租赁费，建阳公司未向速尔公司提供租赁物，故建阳公司应当将因无效合同取得的租赁费返还给速尔公司。速尔公司要求建阳公司返还租赁费100万元的请求成立，本院予以支持。案涉仓储合同无效，速尔公司要求建阳公司按合同约定支付违约金的请求不能成立，本院不予支持。关于反诉原告建阳公司主张的损失，根据法律规定，应当由有过错的一方承担。本案仓储服务合同因未取得建设工程许可证被认定无效。因此，未取得建设工程许可证的责任方应当认定为导致合同无效的过错方。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第二款的规定，“申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。”据此，申请办理《建设工程规划许可证》的人只能是建设单位，即建阳公司。建阳公司作为导致案涉合同无效的过错方，其要求速尔公司赔偿损失缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京建阳建设项目管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告速尔快递有限公司租金100万元；二、驳回原告速尔快递有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告南京建阳建设项目管理有限公司的反诉请求。本诉案件受理费17040元，由原告速尔快递有限公司负担4549元，被告南京建阳建设项目管理有限公司负担12521元；反诉案件受理费11295元，由反诉原告南京建阳建设项目管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  韩 栋人民陪审员  徐秀丽人民陪审员  尤庆梅二〇二〇年十二月二十六日法官 助理  晋 静书 记 员  尹 紫