广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初3309号原告：珠海市世华房地产代理有限公司，统一社会信用代码914************，住所地广东省珠海市****************。法定代表人：叶**鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：何文靖，女，1996年8月24日出生，汉族，该公司员工。被告：曹春敏，男，1988年2月8日出生，汉族，公民身份号码441************，住广东省和平县************。原告珠海市世华房地产代理有限公司与被告曹春敏居间合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何文靖、被告曹春敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告珠海市世华房地产代理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付原告违约金31600元；2.请求法院判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年8月5日，被告委托原告独家出售位于珠海市斗门区****************，双方协商一致签订了《限时出售独家代理委托协议》，约定委托期限自2020年7月29日起至2020年9月30日，委托的物业售价为158万元，被告不得委托第三方出售或者自行出售。签订代理协议时被告确认原告为出售此房屋的唯一受托方（独家代理），并收取了原告支付的限时出售保证金1000元，若原告在代理期限内未能成功出售委托物业，则限时保证金归被告所有。代理协议签订后，原告履行协议的约定为被告寻找意向买方，包括陪同上门看房、与潜在买方协商交易，专人跟进，还在原告的官网、工作人员的朋友圈进行推广。但在2020年8月18日，被告却告知原告公司相关工作人员称此物业其已自行出售。原告认为，被告的行为违反了双方签订的《限时出售独家代理委托协议》，根据该协议第七条的约定，被告应向原告支付相当于签署售价2%的违约金即31600元。为了维护自身的合法权益，特依法向法院提起本案诉讼。原告为其诉称向本院提交了《限时出售独家代理委托协议》、房地产证复印件、官网挂盘宣传截图及相关网上跟进记录、房屋照片、微信朋友圈推广截图及推广的微信号截图、微信聊天记录、《履约催告函》及快递单查询结果。被告曹春敏辩称：被告之前已通过其他中介机构出售涉案房产，但未能售出。之后与原告签订了委托协议，但在签订协议当晚原告便提出最近经济不景气，要求被告降价三万处理，后来有人看房，原告再次与被告协商要求降价，并多次向被告压价，所以后来被告不愿意再由原告帮其卖房，并将原告支付的1000元保证金退还给了原告。之后被告通过其他中介公司将涉案房屋出售。被告认为其不应该向原告支付违约金。被告为其辩称未向本院提交证据证明。为查明本案事实，本院依法向珠海市珠海市不动产登记中心调取了本案涉案房屋的不动产登记表。对原告提交的证据及本院调取的证据，经审查，其中原告提交的《限时出售独家代理委托协议》、房地产证复印件、《履约催告函》及快递单查询结果、微信聊天记录及本院调取的涉案房屋的不动产登记表双方均无异议，本院予以认可；对原告提交的其他证据，由于原告未能提交其原始载体，被告也辩称对相关情况不了解，故本院对其真实性无法确认，不予认可。上述经本院审查确认的证据，具体证明的内容应以本院查明的为准。根据上述采信的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2020年7月29日，原告与被告签订《限时出售独家代理委托协议》，载明被告委托原告出售位于珠海市斗门区*****************（房地产证号*****，房屋权属人曹春敏），委托期限为2020年7月29日起至2020年9月30日，在此期间，被告不得委托第三方出售或者自行出售；被告确认以158万元委托原告代为出售；委托期间，原告将充分利用全市的店铺资源为委托物业提供聚焦看房、网络推广等专项服务，并为被告提供有关房产政策法规、交易过户等咨询服务。被告确认原告为出售委托物业的唯一受托方（独家代理），原告先行向被告支付限时出售保证金1000元；若原告在委托期内就上述委托条件，被告与买方成功签订《房地产买卖合同》的，即视为原告完成本协议书中约定的委托事项，被告应在同时退还原告全部限时出售保证金，并同意在买卖双方约定的办理过户递件手续日期前向原告支付居间服务费，数额为房产实际成交价总价的2%；若原告在约定的时间内未能售出委托物业，则限时保证金归被告所有；委托期内，若原告成功为被告介绍适配买方（符合购买条件，具有购买意愿及能力），则被告应在7个工作日内与买方签订《房地产买卖合同》；若被告拒绝与买方签订《房地产买卖合同》以及拒绝收取定金等违约行为，视为违反本委托协议，被告应承担违约责任，同意向原告支付前述售价的2%作为违约金；委托期内，若被告提前解除本委托合同及变更出售条件、自行出售该物业或委托第三方出售该物业，或本协议第十条约定中有虚假情形的，均属违约行为，被告应向原告支付相当于签署售价2%的违约金，并需退回全部已收原告的款项。上述《限时出售独家代理委托协议》除委托方名称、房屋信息、委托期限、房屋售价、限时出售保证金数额内容为手写外，其他限时独家代理条款及违约责任条款均为打印，且与其他内容字迹一致。2020年7月30日，原告通过微信支付给被告限时出售保证金1000元。之后，原告曾介绍客户前往涉案房屋看房。2020年8月14日，被告通过微信告知原告不再通过原告出售涉案房屋，并通过微信转账退还原告支付的限时出售保证金1000元，但原告一直未收款。在庭审过程中，原告确认于2020年9月1日已经收到被告退还的上述保证金。2020年9月15日，原告将涉案房屋通过不动产登记中心转移登记在案外人名下，登记类别为个人普通房买卖转移登记，在庭审中，被告确认在办理过户前十多天其通过其他中介与案外人协商将房产出售给了案外人。2020年8月28日，原告通过中国邮政速递物流向被告邮寄了《履约告知函》，被告于次日签收了该函件。本院认为，本案中，双方签订《限时出售独家代理委托协议》，就委托出售房屋的相关事宜进行了约定，双方成立居间合同关系。但上述合同文本由原告提供，其中限时委托、独家代理及违约责任的条款均为提前打印好，重复使用的版本，并非双方手写，应视为格式条款。原告单方制订的这种为确保其“旱涝保收”地位的格式条款，限制了被告自主选择中介提供居间服务的主要权利，加重了被告支付居间费用的责任，免除了原告自身的责任。原告是依法登记从事居间活动具有专业优势的合同一方，对其提供的单方制作的未与被告协商的格式化条款，没有依合同法规定，尽到合理的提示和说明义务。故双方签订《限时出售独家代理委托协议》中限时独家代理及违约条款属无效条款。原告要求被告按约定支付31600元违约金，没有事实及法律依据，本院不予支持。但考虑到原告接受被告委托后，虽无证据证明促成被告房屋的成交，但亦为被告拟出售的房屋提供了居间服务，必然需要支出部分合理费用和人工成本，本院根据双方于2020年7月29日签订协议后被告于2019年8月14日提出不再通过原告出售涉案房屋及房产中介人提供中介服务的惯例，本院酌定应由被告向原告支付5000元的相关费用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告曹春敏于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告珠海市世华房地产代理有限公司费用5000元；二、驳回原告珠海市世华房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费590元，减半收取295元（原告珠海市世华房地产代理有限公司已预交），由原告负担248元，被告曹春敏负担47元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 梁昆鹏二〇二〇年十二月一日法官助理 周宗丽书 记 员 杜伟娟附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。