山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0105民初3566号原告（反诉被告）：韩宗正，男，1990年10月10日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王亚男（系韩宗正之妻），女，1989年2月12日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：诸葛广福，山东元序律师事务所律师。被告（反诉原告）：济南源浩置业有限公司（统一社会信用代码913701005537022563）。住所地：济南市。法定代表人：崔节论，董事长。委托诉讼代理人：荣艳晶，女，1988年10月7日出生，汉族，住济南市。原告（反诉被告）韩宗正与被告（反诉原告）济南源浩置业有限公司（以下简称源浩置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月10日受理后，依法适用简易程序，2020年7月3日公开开庭进行了审理，原告韩宗正及其委托诉讼代理人诸葛广福、刘书文，被告济南源浩置业有限公司的委托诉讼代理人荣艳晶到庭参加诉讼。2020年9月9日因案情复杂，本案不宜适用简易程序。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条规定，裁定本案转为普通程序。2020年11月17日公开开庭进行了审理，原告韩宗正的委托诉讼代理人诸葛广福，被告济南源浩置业有限公司的委托诉讼代理人荣艳晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩宗正向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的商品房买卖合同；2、判令被告退还原告缴纳的首期房款545377元，退还原告购房贷款66万元，2019年1月1日至2020年5月31日因偿还贷款产生的利息50573.81元，合计1255950.81元（2020年5月后至被告偿还款项的期间，原告偿还银行的按揭贷款利息金额按照原告实际支付的金额由被告承担）；3、本案的诉讼费用由被告承担，律师费不再主张。事实和理由：2018年7月26日韩宗正与济南源浩置业有限公司签订《楼宇认购书》确认购买恒大滨河左岸楼盘×幢×单元×室，2018年7月30日签订《无理由退房协议书》并交付首付款545377元，并签订《商品房买卖合同》，合同规定2020年10月31日前交付韩宗正使用。根据《无理由退房协议书》第一条规定韩宗正与济南源浩置业有限公司自签署《商品房买卖合同》和《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，原告方享有无理由退房的权利。现韩宗正并没有办理入住手续，有权解除合同，要求退房并返还已经支付的购房款，经韩宗正多次主张权利均未实现。源浩置业公司辩称，同意解除双方签订的商品房买卖合同，但原告要求偿还银行利息损失没有事实和法律依据，被告不予认可。同时原告存在逾期付款行为，不符合无理由退房政策，原告应该向被告支付违约金。源浩置业公司向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告就济南恒大滨河左岸×号楼×单元×室签订的《济南市商品房买卖合同》；2、判令反诉被告承担违约责任，按总房款的10%即180537.7元作为违约金不予退还；3、判令反诉被告于商品房买卖合同解除后协同反诉原告到相关政府部门办理撤销网签备案手续；4、判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由，2018年8月24日，反诉原、被告签订《济南市商品房买卖合同》，反诉被告购买位于济南恒大滨河左岸×号楼×单元×室，合同总价款1805377。按合同约定，反诉被告应于2018年7月30日前支付首期房款545377元，余款1260000元须在2018年7月30日前办理完毕银行、公积金按揭贷款申请手续。反诉被告于2018年7月30日支付了首期房款545377元，但按揭银行贷款仅放款660000元，剩余600000元按揭款一直未放款，也未能自行付清剩余房款，已构成违约。根据商品房合同附件五补充协议第三条第（一）款第4项之约定，反诉被告在办理完毕银行按揭手续之前，要求终止合同，应当按总房款的10%向反诉原告支付违约金。同时约定，反诉被告应配合反诉原告到有关政府部门办理撤销合同备案等取消交易的手续。综上所述，反诉被告违约合同约定，逾期付款，不仅侵害了反诉原告的合法权益，而且也给反诉原告造成重大损失，现诉至法院，望判如所请。明确第4项诉讼请求，本诉和反诉的诉讼费用应当由反诉被告承担。韩宗正对源浩置业公司提出的反诉请求答辩认为，源浩置业公司主张反诉被告逾期付款，即公积金贷款60万元，一直不放款，该理由与事实不符，根据住房公积金管理条例、住房公积金个人贷款业务规范、济南市个人住房公积金管理办法的规定，公积金贷款需要涉案购房合同，但根据我方提供的相关证据，对方一直扣押没有交付给我方，因此，我方不存在违约行为，对方主张我方承担违约责任无事实和法律依据。我方协同办理撤销网签手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月26日，韩宗正与源浩置业公司双方签订编号为×济南恒大滨河左岸商品房认购书，确认韩宗正购买恒大滨河左岸楼盘×号楼×单元×室，当日韩宗正向源浩置业公司缴纳定金2万元。2018年7月30日，韩宗正与源浩置业公司双方签订《无理由退房协议》，韩宗正向源浩置业公司缴纳房屋首付款545377元。同日，双方又签订了《商品房买卖合同》。在《商品房买卖合同》中双方约定，韩宗正应于2018年7月30日前支付首期房款545377元，余款1260000元须在2018年7月30日前办理完毕银行、公积金按揭贷款申请手续。2018年8月24日，韩宗正与源浩置业公司签订合同编号：×《济南市商品房买卖合同》，办理网签备案。该合同中付款方式及期限约定内容与2018年7月30日，双方签订《商品房买卖合同》中约定内容一致。因韩宗正未能依约支付购房款，2018年11月20日，源浩置业公司委托山东兰坤律师事务所向韩宗正发出解除合同通知书。告知“2018年7月30日，你与委托人签订了《商品房买卖合同》，约定购买恒大滨河左岸×号楼×单元×室，采用银行按揭贷款方式付款，应于2018年7月30日前办完银行按揭贷款申请手续或自行付清余款。你至今未履行以上约定义务，构成了严重违约，委托人有权解除合同，收回房屋。现正式函告如下：1、解除你与委托人签订的《商品房买卖合同》及附件；2、请你在收到本通知之日起30日内，配合委托人至政府相关部门办理退房手续并支付相应赔偿款项，逾期造成的损失及法律后果，委托人不予承担责任。”韩宗正于2018年11月21日收到上述解除合同通知书。2018年12月17日韩宗正与中国工商银行签署个人购房借款/担保合同，贷款金额为66万元。上述款项已于2018年12月17日支付至源浩置业公司账号。韩宗正于2019年10月20日得到销售（字）×《济南市商品房买卖合同》。截止本案诉讼，韩宗正尚未办理完毕公积金按揭贷款申请手续。案件审理过程中，2020年7月3日，原告（反诉被告）韩宗正与被告（反诉原告）济南源浩置业有限公司对涉案争议达成如下协议：一、自愿解除于2018年8月24日签订的销售（字）×号《商品房买卖合同》。二、韩宗正在解除与中国工商银行股份有限公司济南千佛山支行贷款编号为×的个人购房借款/担保合同后，10日内协同源浩置业公司撤销济南恒大滨河左岸×号楼×单元×室的网签备案。本院认为，韩宗正与源浩置业公司签订的销售（字）×号《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。韩宗正明知在2018年7月30日“近傍晚”与源浩置业公司签订《商品房买卖合同》后，同日履行办理完毕公积金贷款申请手续，在客观上存在障碍，韩宗正仍然坚持签订上述购房合同，该行为能够证明其已经预见到合同中上述约定存在履行风险。本案审理期间，韩宗正对合同中上述约定内容进行的抗辩主张，无正当事由和法律依据，本院不予采信。2018年11月20日源浩置业公司向韩宗正寄出解除合同通知书，其内容涉及的合同所涉及标的物虽系恒大滨河左岸×号楼×单元×室，但合同文本确系2018年7月30日《商品房买卖合同》，非销售（字）×《济南市商品房买卖合同》，因此，源浩置业公司该解除行为存在瑕疵。截止2018年11月21日韩宗正未能完全履行《商品房买卖合同》约定的到期义务，即办理完毕银行、公积金按揭贷款申请手续。韩宗正诉请依据无理由退房协议书，解除韩宗正与源浩置业公司签订的销售（字）×《济南市商品房买卖合同》，证据不充分，本院不予支持。源浩置业公司主张韩宗正在办理完毕银行按揭手续之前要求终止合同，存在违约行为，证据充分，本院予以支持。关于逾期付款违约金，合同法第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”销售（字）×号《商品房买卖合同》附件五补充协议中约定，在办理完毕银行按揭手续之前，要求终止合同，应当按总房款的10%支付违约金。源浩置业公司要求韩宗正按照总房款的百分之十支付违约金。结合当事人过错程度、违约时间及违约成本等，本院酌定认可源浩置业公司的部分意见，韩宗正按照总房款的百分之七支付源浩置业公司违约金126376.39元。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。韩宗正支付了共计1205377元房屋购房款，认购书解除后，源浩置业公司扣除韩宗正应支付的违约金后应将剩余购房款返还给韩宗正。对于韩宗正要求济南源浩置业公司退还原告缴纳的首期房款545377元，退还原告购房贷款66万元，2019年1月1日至2020年5月31日因偿还贷款产生的利息50573.81元，合计1255950.81元（2020年5月后至济南源浩置业公司偿还款项的期间，韩宗正偿还银行的按揭贷款利息金额按照原告实际支付的金额由济南源浩置业公司承担）的诉请，本院予以部分支持，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）韩宗正与被告(反诉原告)济南源浩置业有限公司于2018年8月24日签订的销售（字）×号《商品房买卖合同》；二、原告（反诉被告）韩宗正于本判决生效之日起10日内向被告(反诉原告)济南源浩置业有限公司支付违约金126376.39元；三、被告（反诉原告）济南源浩置业有限公司于本判决生效之日起30日内向原告（反诉被告）韩宗正返还相应购房款（在韩宗正已付购房款中扣除该判决第二项的违约金数额后计算所得）1079000.61元；四、原告（反诉被告）韩宗正在解除与中国工商银行股份有限公司济南千佛山支行，贷款编号为×的个人购房借款/担保合同后10日内，协同被告（反诉原告）济南源浩置业有限公司撤销济南恒大滨河左岸×号楼×单元×室的网签备案；五、驳回原告（反诉被告）韩宗正的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）济南源浩置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费16104元，由原告（反诉被告）韩宗正负担650元，被告（反诉原告）济南源浩置业有限公司负担15454元；反诉案件受理费3911元，由原告（反诉被告）韩宗正负担2737元，被告（反诉原告）济南源浩置业有限公司负担1174元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  孟江红人民陪审员  王海燕人民陪审员  刘 文二〇二〇年十二月十一日书 记 员  尹立宏