吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民初472号原告：金某1，个体工商户，住吉林省和龙市。委托诉讼代理人：金某2，吉林衡丰(延边）律师事务所。被告:吉林和龙农村商业银行股份有限公司。法定代表人:宋某1，董事长。委托诉讼代理人：蔡某，吉林敖联律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔某，吉林敖联律师事务所律师。被告:和龙市世新房地产有限公司。法定代表人:金某3。被告:金某3，住吉林省和龙市。被告:金某4，职业不详，住吉林省和龙市。原告金某1诉被告吉林和龙农村商业银行股份有限公司（以下简称“和龙农商行”）、和龙市世新房地产有限公司（以下简称“世新房产”）、金某3、金某4执行异议之诉一案，向本院提起诉讼。本院于2020年11月2日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告金某1及其委托诉讼代理人金某2，被告和龙农商行的委托诉讼代理人蔡某、崔某到庭参加诉讼。世新房产、金某3、金某4经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金某1向本院提出诉讼请求：1.停止对位于吉林省和龙市××苑，房屋所有权证号5XXXX，面积为82.81平方米房屋的强制执行，并确认上述房屋归原告所有；2.诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年12月3日，原告为了购买案涉房屋，交付给世新房产购房定金10万元，世新房产当日向原告出具《收据》。2015年12月7日，原告与世新房产签订了《商品房定购房屋合同书》，约定以总房款21万元购买案涉房屋，并于当日将购房余款11万元交付给了世新房产，世新房产于当日向原告出具了《收据》。《商品房定购房屋合同书》签订后，世新房产向原告交付了房屋。经过装修后，原告自2016年3月起在该房屋经营《和龙市蓝天虹串店》，于2016年7月6日取得了个体工商户营业执照，营业至今。2020年夏季，原告看到贵院的（2020）吉24执恢65号《执行公告》对案涉房屋进行强制执行，才知道自身合法权益被侵害。原告向贵院提出了执行异议申请，贵院作出（2020）吉24执异79号《执行裁定书》，驳回了原告的执行异议申请。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释［2002］16号）向上海市高级人民法院：答复如下：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”由此批复可知，银行的抵押权和建筑工程的承包人的优先受偿权均不能对抗消费者购买商品房的特定债权。且《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释［2015］10号）第29条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”最高人民法院由此特别条款确定了人民法院在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形的法律适用问题。原告作为买受人系案涉房屋的实际权利人，于2015年12月7日就已签订合法有效的书面买卖合同，该房产系原告的唯一房产，原告已支付全部购房价款，合法占有、使用案涉房屋。故原告对案涉房屋具有特定的物权期待权，具有排除执行等排他性权利。综上所述，和龙农商行不能以案涉房屋现所有权登记人为世新房产为由，对作为实际权利人的原告的上述房屋进行强制执行。如果人民法院继续执行该房屋将会侵害原告的合法权益。另补充，本案审理中，金某1撤销对案涉房屋归其所有的诉讼请求，仅要求停止对案涉房屋的强制执行。和龙农商行辩称：金某1的起诉请求于法无据，应予驳回。事实与理由：1.2014年3月27日，借款人世新房产与贷款人和龙农商行签订《固定资产借款合同》,合同编号为:20140327000359。同日抵押人世新房产与抵押权人和龙农商行签订《抵押合同》,合同编号为20140327007838。合同约定,抵押物品清单为:世新公司开发的和龙市誉民小区在建工程房屋182套;世新公司名下门市房38套;土地使用权37个。上述抵押的在建工程和门市房均办理了抵押登记。其中包含案涉房屋。案涉房屋系2015年12月7日,金某1从世新房产处购买,并当日交付全部购房款。因此,金某1实际取得房屋使用权的时间晚于和龙农商行取得抵押权的时间。根据《物权法》第一百九十一条第二款:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定及贵院作出(2018)吉24民初67号判决书已确认和龙农商行对案涉房屋依法享有担保物权,和龙农商行有权对该房屋优先于普通债权受偿,金某1的普通债权不能对抗和龙农商行的优先受偿权。2.本案不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定的建设工程价款优先受偿权的范围。因此,原告金某1的普通债权不能对和龙农商行的优先受偿权。3.根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”是属于保护消费者物权的期待权,对抗的是申请执行的债权是金钱债权。而本案中和龙农商行持有的是物权并非债权,因此不能适用该法条。4.依据2019年12月9日延边朝鲜族自治州中级人民法院作出(2018)吉24执监3号执行裁定书,该裁定书中明确了案外人就债权人和龙农商行与债务人世新房产之间贷款行为以及抵押权的效力问题提出异议,其提的诉讼请求意在否定执行法院依据之前生效判决作为执行依据的合法性,属于《民事诉讼法》第二百二十七条规定的“案外人当事人对裁定不服,认为原判决裁定错误的,依照审判监督程序处理”的规定情形。通过案外人执行异议之诉解决本案的争议不能解决生效裁判是否存在错误的问题。因此,法院在本案中对相关争议进行实体审理,不符合法律的规定。世新房产、金某3、金某4未答辩。金某1为证明自己的主张成立，提交证据如下：证据一：原告身份证复印件1份。证明：原告的自然情况及诉讼主体适格。证据二：《商品房定购房屋合同书》及两份《收据》。证明：2015年12月3日，原告为了购买案涉房屋，交付世新房产购房定金人民币10万元,世新房产于当日向原告出具了收款《收据》。2015年12月7日，原告与世新房产签订了《商品房定购房屋合同书》，约定以总房款人民币21万元购买案涉房屋，并于当日将购房余款11万元交付给了世新房产,世新房产于当日向原告出具了收款《收据》的事实。证据三：金某4名下账号为×××的《中国邮政储蓄银行和龙市海兰营业所开户存折》及案外人宋某2名下账号为×××的《中国邮政储蓄银行和龙市海兰营业所开户存折》。证明：原告为了购买案涉房屋，分别于2015年11月12日指示亲妹妹金某4从开户账号为×××的《中国邮政储蓄银行和龙市海兰营业所开户存折》提款人民币10万元用于支付购房定金，2015年12月4日指示母亲宋某2从开户账号为×××的《中国邮政储蓄银行和龙市海兰营业所开户存折》提款人民币93039元用于支付购房尾款的事实。证据四：《和龙市蓝天虹串店》个体工商户营业执照副本及国网延边供电公司客户服务中心和龙分中心出具的《历月电费明细》、和龙市供水有限责任公司出具的《用户历史数据查询报表》、国电龙华和龙热力有限责任公司出具的《证明》。证明：世新房产向原告交付房屋后，原告自2016年3月起在该房屋经营着《和龙市蓝天虹串店》，于2016年7月6日取得个体工商户营业执照，营业至今，并以蓝天虹串店的名义自2016年至今交付了水电费、取暖费的事实。证据五：和龙市自然资源局出具的《和龙市房屋产权信息查询表》。证明：原告名下无其他用于居住的房屋的事实。证据六：延边州中级人民法院的（2020）吉24执异79号执行裁定书一份。证明：延边州中级人民法院于2020年9月8日作出执行裁定书，驳回原告的执行异议申请的事实。证据七：延边州中级人民法院（2019）吉24执异40号执行裁定书，（2019）吉24执异41号执行裁定书，延边州中级人民法院的（2019）吉24民初115号民事判决书，（2019）吉24民初116号民事判决书，（2019）吉24民初117号民事判决书，吉林省高级人民法院的（2020）吉民申673号民事裁定书，（2020）吉民申674号民事裁定书，（2020）吉民终32号民事判决书各一份。证明：延边州中级人民法院、吉林省高级人民法院，根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，第29条规定，认定该条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，在执行程序中基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权，以排除执行的效力。虽然案涉抵押权虽设立在先，但基于法律的特别保护，案外人对案涉房屋所享有的民事权益，先于抵押权实现，足以排除人民法院的强制执行。虽然和龙农商行对案涉房屋依法享有对抗担保物权等优先受偿权，但不能对抗案外人作为房屋买受人，享有对案涉房屋的物权期待权，故案外人提出的排除执行异议请求符合法律规定，从而对和龙农商行与案外人金某5、金某6之间的执行异议纠纷，作出支持案外人的执行异议请求的判决。根据同案同判的原则，原告的诉讼请求应当予以支持。和龙农商行质证称：对证据一、二、三、四真实性无异议，上述证据恰好能够证明原告取得房屋使用权的时间是2015年12月7日；对证据五真实性无异议，与本案无关联；对证据六真实性无异议；对证据七的真实性没有异议，但延边州中级人民法院通过审判监督程序（2018）吉24执监3号案件改判驳回诉讼请求，因此应当同案同判原则驳回原告的诉讼请求。本院认为，和龙农商行对上述证据的真实性均无异议，本院对证据的真实性予以采信。和龙农商行提交证据如下：证据一：（2018）吉24民初67号民事判决书一份。证明：民事判决书中已确认世新房产如不能按期偿还和龙农商行的债务，和龙农商行有权以其已办理抵押登记的175套抵押物（其中包含案涉房屋）折价或这拍卖、变卖该财产所得价款在判决主文第一项确定的债权范围内优先偿还。金某1质证称，对证据的真实性无异议，因该判决书中涉及到的抵押物当中包含原告的房屋，原告根据最高人民法院执行异议规定第28条、第29条的规定，原告有权主张对自己房屋的所有权，并有权排除执行。证据二：（2020）吉24执异79号执行裁定书、固定资产借款合同（合同编号：20140327000359）、抵押合同（合同编号：20140327007838）、和龙市发展和改革局文件、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设用地批准书、国有土地使用执照、抵押物品清单、吉房他证和字第000135**各一份。证明：1.执行裁定书中已确定，2015年12月3日原告向世新房产支付购房定金10万元，于2015年12月7日签订购房合同并交纳剩余11万元购房款。因此原告实际取得房屋使用权是2015年12月7日。2.2013年1月，和龙市发展和改革局行政审批办公室核准批复关于和龙市誉民小区建设项目，后世新房产陆续办理商品房预售许可证等五证齐全后，到和龙农商行处办理相关借款手续。3.2014年3月27日，和龙农商行与世新房产签订《借款合同》《抵押合同》并当天到和龙市房地产权管理处办理了抵押登记，其中包含案涉房屋的事实。4.房屋所有权以取得房屋权属证书为准，因此原告并未实际取得案涉房屋的所有权，且和龙农商行取得抵押权的时间（2014.3.28）优先于原告取得房屋使用权（2015.12.7）的时间。金某1质证称，1.对（2020）吉24执异79号执行裁定书、固定资产借款合同（合同编号：20140327000359）、抵押合同（合同编号：20140327007838）、和龙市发展和改革局文件、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设用地批准书、国有土地使用执照、抵押物品清单、吉房房他证和字第000135**真实性无异议，上述证据中的抵押合同，不是办理抵押相关部门的抵押证明，并不能证明已经取得抵押权。2.他项权证合法性存疑，当时是办理抵押权时是对在建房屋进行的抵押，实际该房屋并没有取得房屋所有权证。证据三：（2018）吉24执监3号执行裁定书。证明：该裁定书中明确案外人就债权人和龙农商行与债务人世新房产之间贷款行为以及抵押权的效力问题提出异议，其诉讼请求意在否定执行法院依据之前生效判决作为执行依据的合法性，属于《民事诉讼法》第二百二十七条规定的“案外人当事人对裁定不服，认为原判决裁定错误的，依照审判监督程序处理。”的规定情形的事实。因此，为了维护司法的严谨性、同案同判原则，法院应当驳回原告的诉讼请求。金某1质证称，真实性无异议，该裁定书第5页倒数第6行也说明人民法院释明了该案通过案外人执行异议之诉解决本案的争议，不在本案的裁判当中予以解决。本院认为，上述证据均为裁判文书及相关审批文件、证书，借款合同书的真实性在另案生效判决中予以确认，金某1对上述证据亦不持异议，本院对上述证据的真实性予以采信。根据原、被告提供的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下事实：2014年3月27日，世新公司与和龙农商行签订《固定资产借款合同》。同日，世新公司与和龙农商行签订《抵押合同》。合同约定，抵押物品清单为:世新公司开发的和龙市誉民小区在建工程房屋182套;世新公司名下门市房38套;土地使用权37个。上述抵押的在建工程和门市房均办理了抵押登记，其中包含案涉房屋。2018年7月12日，本院作出(2018）吉24民初67号民事判决，判决：1.世新公司于本判决生效之日起立即偿还和龙农商行借款本金14415000元及利息（自2017年9月22日起至实际支付全部借款本金之日至，年利率按照中国人民银行同期贷款基准利率4.75%上浮107.1579%标准计算);2.如世新公司不能按期清偿上述债务，和龙农商行有权以世新公司已办理抵押登记的他项权的182套抵押物折价或者拍卖、变卖该财产所得价款在判决主文第一项确定的债权范围内优先偿还;3.金某3、金某4对本判决主文第一项确定的债务承担连带清偿责任。金某3、金某4承担保证责任后，有权向世新公司追偿。判决生效后，和龙农商行因世新公司没有按时偿还借款本金及利息,向本院申请强制执行。本院于2018年9月11日作出（2018）吉24执165号执行裁定，查封世新公司开发的位于和龙市××街的175套住宅及商业用房，期限为三年。金某1对本院查封世新房产开发的位于和龙市××苑市房（不动产权证号5XXXX，面积82.81平方米）提出书面异议，本案于2020年9月8日作出（2020）吉24执异79号执行裁定书，驳回案外人金某1的异议请求。2015年12月3日，金某1向世新房产交纳10万元购房定金，世新房产当日为金某1出具10万元房款收据。2015年12月7日，金某1与世新房产签订商品房购房合同，约定金某1购买世新房产开发的位于吉林省和龙市××苑，面积为82.81平方米房屋，总房款21万元，签订合同当天，世新房产为金某1出具11万元房款收据。现房屋由金某1经营“蓝天虹串店”。2020年9月1日，和龙市自然资源局出具《和龙市房屋产权信息查询表》，以证明原告金某1名下无其他用于居住房屋。本院认为：据已生效判决已确认，如世新房产不能按期清偿债务，和龙农商行有权以包括案涉房屋在内的抵押物折价或者拍卖、变卖后，所得价款优先受偿，即案涉房屋的抵押权已被生效判决判定合法有效。现金某1未对抵押权提出异议，仅以房屋购买人身份提起执行异议之诉，本院根据其诉求，依法对其主张的异议成立与否进行审理。因欲以执行的案涉房屋由世新房产开发，且《执行异议复议规定》第二十八条、二十九条是选择适用关系，满足其中之一，均可排除执行。现因案涉房屋抵押权成立生效，并由另案生效判决确认和龙农商行对案涉房屋享有优先受偿的权利，其抵押权登记后，对外具有公示效力。嗣后，金某1虽与世新房产签订房屋购买合同并占有房屋使用至今，但无法满足《执行异议复议规定》第二十八条规定的法定条件，据此，金某1主张排除执行的诉讼不适用《执行异议复议规定》第二十八条。另根据《执行异议复议规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”案涉房屋为门室房，用于个体经营，其不符合“所购商品房系用于居住”的法定条件。据此，依据《执行异议复议规定》第二十九条，亦无法支持金某1的相应诉求综上所述，金某1的请求不能成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回金某1的诉讼请求。案件受理费4450元，由原告金某1负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长  秦承兰审判员  刘晓娟审判员  崔 玉二〇二〇年十二月二十四日书记员  韩 宇