文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终3317号上诉人（原审被告）：潘峰，男，1989年4月28日出生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县。被上诉人（原审原告）：陈开贵，男，1977年11月2日出生，汉族，住句容市。被上诉人（原审原告）：彭小娣，女，1980年12月21日出生，汉族，住河北省涿州市清凉寺区。上诉人潘峰因与被上诉人陈开贵、彭小娣房屋租赁合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2020）苏1183民初3721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘峰上诉请求：1、撤销句容市人民法院（2020）苏1183民初3721号民事判决，依法改判。2、一、二审诉讼费用均由陈开贵、彭小娣负担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，程序违法。陈开贵一个人起诉潘峰，一审查明案涉房产为陈开贵、彭小娣夫妻共有，要求将彭小娣作为共同原告参加诉讼，当时彭小娣未到庭，也未委托代理人参加诉讼。后一审法院未再次开庭审理，却直接将彭小娣列为原告，并增加了代理人，明显程序违法。二、一审判决出租协议书于2020年8月12日期满，潘峰于判决生效后10日内向陈开贵、彭小娣交付房屋错误。潘峰自2018年8月13日租赁本案争议的句容市东门水岸2幢104、204室房屋，租期三年，租赁期限至2020年8月12日，开庭时争议房屋尚在租赁期内，且该房屋尚未拆除，潘峰正在租用中。同时，双方合同第九条约定如陈开贵、彭小娣收回租房，应提前三个月通知潘峰，但在起诉前从未收到收回房屋通知，所以根据租赁合同约定，应给予潘峰合理的准备期限，将租赁期限顺延三个月。三、一审判决以潘峰己支付全额租金未要求减免，且逾期未腾退房屋，非合法承租人为由对新冠××疫情期间的租金不予减免明显错误。首先，双方合同约定为先付后租，潘峰不可能预见新冠××疫情的发生。在疫情发生后数月，最高院关于审理涉新冠××疫情民事案件的指导意见才陆续出台，2020年6月，陈开贵、彭小娣已起诉至法院，潘峰提出新冠××疫情期间的租金减免。其次，在法院2020年8月5日开庭审理时，双方合同尚未到期，不存在逾期未腾退房屋的情形。第三，疫情给房屋实际使用造成的损失是客观必然存在的，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件的指导意见(二)第6条规定，应当对租金进行减免，一审判决却以潘峰未要求减免，不是合法承租人等为由不予支持，明显错误。四、一审判决潘峰自2020年8月13日起到实际交付房屋之日止，按120元/日标准支付房屋占有使用费不符合客观实际情况，明显错误。首先，该房屋己签定协议被政府征收，陈开贵、彭小娣无权继续收取房屋使用费用。其次，潘峰明知拆迁，在房屋租赁到期后仍把房屋不定期租赁给陈开贵、彭小娣以最大程度收取租金，又利用潘峰的正当营业，拆迁时获取应属于潘峰的营业、装璜等损失，同时拒不给付应属于上诉人的征用营业、装璜等损失补偿，其存在主观恶意。第三，该房屋因政府征用四周被围档，对潘峰营业造成严重影响，实际使用价值明显减少，潘峰只是因为陈开贵、彭小娣一直拒不给付应给予潘峰的征用营业、装璜等损失补偿，而未将房屋交付给陈开贵、彭小娣，在此情况下，一审判决仍按原标准支付房屋使用费用显失公平，违背了公平、公正的原则。被上诉人陈开贵答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，驳回上诉，维持原判。被上诉人彭小娣未作答辩。陈开贵、彭小娣向一审法院起诉的请求：1、依法确认双方签订的位于句容市房屋出租协议书于2020年8月12日到期。2.判令潘峰在出租协议到期后及时腾空返还承租房屋。3.判令潘峰自2020年8月13日起按照120元/日标准支付逾期腾房占有使用费至房屋实际返还之日止。4.要求潘峰承担本案诉讼费。事实和理由：陈开贵、彭小娣系夫妻关系，2018年8月，陈开贵、彭小娣委托陈开红（系陈开贵妹妹）与潘峰签订房屋出租协议书，约定将陈开贵、彭小娣共有的坐落于句容市华阳街道东门水岸小区门面房106室（实际系104、204室）出租给潘峰经营餐饮业，租赁期限为2018年8月13日至2020年8月12日，双方就租金数额及相关权利义务等事项在协议中也作出约定。协议签订后，潘峰已支付房屋租金至2020年8月。2019年下半年，句容市人民政府因宁句轻轨建设需要，需拆迁陈开贵、彭小娣门面房，陈开贵、彭小娣多次同潘峰协商解除租赁协议未果。一审法院认定事实如下：陈开贵、彭小娣系夫妻关系，2018年8月，彭小娣（甲方）与潘峰（乙方）签订房屋出租协议书，约定甲方将坐落于华阳镇东门桥西北侧东门水岸02幢104号、204号门市房（误写为句容市出租给潘峰经营餐饮业，租赁期限为2018年8月13日至2020年8月12日，双方在协议中约定年租金38000元，每年递增3000元，每年须在房租到期前一个月付清租金后使用。同时约定交付租金同时，乙方应另付保证金2000元。如遇国家征收，甲方有权收回房屋。协议还对其他事项进行了约定。案外人陈开红代彭小娣签名确认，审理中，陈开贵、彭小娣对陈开红代为签名确认的行为均无异议。协议签订后，潘峰按约支付租金至2020年8月12日。2019年9月30日，句容市人民政府发布句政发（2019）97号《句容市人民政府关于对宁句城际轨道东门站片区房屋实施征收的决定》，案涉房屋在征收范围内，征收实施期限自本征收决定公告之日起3个月内。另查明，涉案房屋登记所有权人为彭小娣，共有权利人为陈开贵。一审法院认为：潘峰租赁陈开贵、彭小娣共有的坐落于句容市东门桥西北侧东门水岸02幢104号、204号门市房，双方租赁合同合法有效。租赁期间届满后，承租人应当返还租赁物。本案中，双方租赁合同自2018年8月13日起至2020年8月12日止，现陈开贵、彭小娣向法院起诉要求确认双方租赁协议自2020年8月12日届满符合法律规定，应予以支持。租赁期限届满后，潘峰应及时将承租房屋腾空后交还陈开贵、彭小娣，逾期交还的，应承担逾期交还房屋期间的占有使用费。关于占有使用费，双方签订的协议书中约定租金每年递增3000元，陈开贵、彭小娣主张按44000元/年即120元/日标准计算占有使用费，应予以支持。潘峰另辩称，新冠××疫情期间的租金应予以减免，庭审中，潘峰陈述其租金已支付至2020年8月12日，潘峰支付全额租金的行为已表明其在实际履行支付截至8月12日租金的义务过程中未要求减免租金，潘峰亦未提供就减免租金事项同原告协商的相关证据材料佐证，自2020年8月13日起，属于逾期未腾退房屋，已构成违约，非合法承租人，不能适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，故对潘峰辩称意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认陈开贵、彭小娣与潘峰签订的房屋出租协议书于2020年8月12日期满；二、潘峰于本判决生效后十日内将坐落于句容市东门桥西北侧东门水岸02幢104号、204号房腾空后交付陈开贵、彭小娣；三、潘峰于本判决生效后十日内支付陈开贵、彭小娣房屋占有使用费（自2020年8月13日起至实际交付房屋之日止，按120元/日标准计算）。案件受理费750元，减半收取375元，由潘峰负担。二审中，双方当事人未提供新的证据。另查明，租赁合同第六条约定，如发生不可抗力事件：地震、拆迁、国家征地等，出租方有权收回。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，陈开贵、彭小娣与潘峰订立的租赁合同依法成立，对双方当事人均具有约束力，陈开贵、彭小娣和潘峰应当按照租赁合同约定履行各自的义务。本案中句容市人民政府2019年9月30日发布句政发（2019）97号《句容市人民政府关于对宁句城际轨道东门站片区房屋实施征收的决定》，案涉房屋在征收范围内，征收实施期限自本征收决定公告之日起3个月内。而双方约定租赁期间自2018年8月13日起至2020年8月12日止，双方合同已约定，如发生地震、拆迁、国家征地等不可抗力事件，出租方有权收回。因此陈开贵、彭小娣在2020年6月19日向法院起诉，要求确认租赁案屋于2020年8月12日到期，并要求潘峰到期后腾空返还房屋，该主张符合合同约定和法律规定，潘峰应在租赁合同到期后无条件退还句容市房屋，逾期退还应承担违约责任；一审判决按120元/日标准支付房屋占有使用费，并无不当。据此，潘峰的上诉请求,本院不予支持。关于潘峰主张因拆迁造成其营业损失、装修损失、物品损失等，由于潘峰未提起反诉，也未提供证据拆迁赔偿款中那些属于其损失部分。而陈开贵、彭小娣称，拆迁协议尚未签订，潘峰的损失需有合法证据才承认。本案对此未予理涉，可另行处理。综上，潘峰的上诉理由不能成立，予以驳回，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由上诉人潘峰负担。本判决为终审判决。审判长  张玉宽审判员  谢 铭审判员  姜 玲二〇二〇年十二月二十八日书记员  何婧静