贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终6720号上诉人（原审被告）：万永会，女，1971年3月18日出生，彝族，遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：杨先明，贵州于道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：遵义市荣欣房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市汇川区澳门路**澳港商贸城（3-3-1）号，统一社会信用代码915203017309781314。法定代表人：王小会，总经理。委托诉讼代理人：张元君，贵州宏贯律师事务所律师。上诉人万永会因与被上诉人遵义市荣欣房地产开发有限公司（以下简称“荣欣房开公司”）不当得利纠纷一案，不服贵州省红花岗区人民法院（2020）黔0302民初2741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人万永会上诉请求：一、撤销贵州省红花岗区人民法院（2020）黔0302民初2741号民事判决并依法改判；二、本案一、二审诉讼费由荣欣房开公司承担。事实与理由：1、原审认定事实错误。万永会未与荣欣房开公司签订《终止商品房销售合同协议》，也未提出过退房申请，协议上的签名不是万永会签署。万永会并未向播州区住建局提交《遵义市播州区商品房退房（撤销备案）申请审批表》。万永会与荣欣房开公司约定的商品房单价为2453元/平米，放款总计311499元。荣欣房开公司为获得贷款的目的，在真实房款的基础上虚增164087元，导致《房屋买卖合同》的总价为475586元。故双方的《房屋买卖合同》并未解除，也未撤销，应按双方约定的实际价格履行。2、原审法院适用法律错误。原审法院认定本案属于不当得利，要求万永会返还不当得利是错误的。被上诉人荣欣房开公司辩称，原审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回万永会的上诉，维持原审判决。被上诉人荣欣房开公司向一审法院起诉请求：1、请求判决万永会偿还位于播州区房屋合同总价款475586元；2、判决万永会支付资金占用费暂计起诉之日55056元（从2017年7月14日起计算，以475586元为基数按银行同业拆借利率计算至还清之日止）3；本案诉讼费由万永会承担。一审法院认定事实：2016年10月10日，荣欣房开公司与万永会签订《商品房买卖合同》，合同约定：万永会以单价4566.36元，总价款475586.00元的价格购买荣欣房开公司开发的位于遵义市播州区。合同第八条付款方式及期限约定：买受人采取第3种贷款方式付款。买受人以［银行按揭］付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款143586元，余款332000元以［银行按揭］支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起Ｘ日内，将申请办理银行按揭或公积金的贷款所续的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后Ｘ日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日其15日内，支付不足款项，不承担本合同第十条预定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后15日内将已付款退还买受人。2016年10月9日，荣欣房开公司将案涉房屋的首期房款143586元以万永会的名义缴纳。2016年10月10日，《商品房预售合同登记备案表》载明：万永会购买龙坑镇××社区盛世豪庭6栋7-7-6，建筑面积127.06平方米，总价款475586.00元，首付款143586元。2017年3月14日，荣欣房开公司向遵义市播州区住房和城乡建设局提出《申请》，申请内容因公司所售盛世豪庭房屋在备案后，有39户银行贷款未能通过，申请撤销39户的备案，其中包括万永会。2017年7月14日，荣欣房开公司和万永会签订《终止商品方销售合同协议》，协议载明：因买受人收入不够，银行不受理贷款，提出退房申请，双方协商同意终止2016年10月10日签订的《商品房销售合同》，房号6-7-6。2017年7月14日，被告万永会向播州区住建局提交了《遵义市播州区商品房退房（撤销备案）申请审批表》，载明：申请人退房理由是收入不够银行审核不过，现银行不受理贷款，拟退房坐落在盛世豪庭6栋房号7-6；已经解除买卖合同关系，万永会将房屋原价退还给出卖人另行公开出售，不是申请人与第三方之间的房屋转让行为，并注明已面签，获得同意。同日，荣欣房开公司向案外人遵义市播州区住房和城乡建设局出具《具结保证》，载明：经协商同意万永会的退房申请，并请贵局给予该套商品房销售合同备案注销手续，因退房引起的经济、法律纠纷由公司和购房人承担。2018年7月31日，万永会因其他债务原因，经遵义市播州区住房和城乡建设局系统查询位于遵义市登记在万永会名下，该套房屋被法院查封。2019年9月10日，因案外人龙小英申请执行贵州川黔万汇汽车服务有限公司、万永会合伙协议纠纷一案，本院委托淘宝网变卖保证人万永会名下的位于遵义市，2019年10月15日以425600元竞买成交，拍卖后的价款抵偿万永会的债务，剩余的款项由万永会占有。2019年12月10日，遵义市播州区住房和城乡建设局出具证明证实荣欣房开公司和万永会签订的《商品房买卖合同》，根据合同约定万永会购房为盛世豪庭6栋7层7-6号房，荣欣房开公司报备案为1-7-6号房。荣欣房开公司在播州区，荣欣房开公司与万永会《商品房买卖合同》约定的6-7-6与1-7-6系一套房源。现荣欣房开公司认为双方《商品房买卖合同》已解除，要求万永会将上述房款返还荣欣房开公司，双方酿成诉争。另查，2015年7月8日，荣欣房开公司与案外人贵州省九福通贸易有限公司（以下简称：九福通公司）签订《销售房产服务合同》，荣欣房开公司授权九福通公司为盛世豪庭售楼售房权，采取的是零首付模式，付款流程是：荣欣房开公司将自己公司的款项通过员工的账户转入九福通员工账户，九福通员工将款项转入购房者账户，再有购房者将房款转至支付荣欣房开公司的账户。万永会于2015年12月16日在荣欣房开公司处购买的房屋位于遵义市房屋，因7号楼不能销售，万永会将该房屋变更为6号楼6-7-6号。2015年12月16日，万永会的收款收据载明房款首付款为164087元。经查，2015年12月16日，荣欣房开公司员工韩华艳通过其建设银行账户62×××34向九福通公司员工沈龙的招商银行账户62×××09转账1500000元。2015年12月16日，九福通公司员工沈龙通过其招商银行账户62×××09将款项转入九福通公司员工杨利的中国工行银行账户62×××13。2015年12月16日，杨利通过其中国工行银行账户62×××13向万永会的中国工商银行账户62×××93转账164080元。2015年12月16日，万永会通过其中国工商银行账户62×××93向荣欣房开公司支付164087元。一审法院认为：根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人、根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条的规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。本案中，荣欣房开公司与万永会于2016年10月10日签订了《商品房买卖合同》，2017年7月14日，荣欣房开公司和万永会签署《终止商品房销售合同协议》，并将退房审批表提交至播州区住房和城乡建设局获得同意，双方所签订的《商品房买卖合同》已经解除。双方的合同解除后，关于万永会辩称其向荣欣房开公司缴纳案涉房屋的首付款164087元是否应当退还的问题。根据荣欣房开公司提交的164087元的转账流水能够形成完成的证据锁链，从而证实案涉房屋首付款164087元系荣欣房开公司以万永会的名义缴纳，并非是万永会本人出资，万永会购买的案涉房屋系零首付购买，故对万永会要求原告退还其164087元的辩解，本院不予支持。现因登记在万永会名下的案涉房屋被法院拍卖，案涉房屋拍卖后的价款抵偿了万永会的债务，剩余的款项由万永会占有。万永会未提供合法占有案涉房屋拍卖款的合法依据，且造成荣欣房开公司的财产损失，故万永会取得的案涉房款属不当得利，应当退还原告。荣欣房开公司在双方的《商品房买卖合同》解除后，对自己的财产未能尽到管理义务，对该财产造成的损失部分，应自行承担，万永会应当退还案涉房屋拍卖价款425600元，故对荣欣房开公司要求万永会返还《商品房买卖合同》上的总价款为475586.00元的诉讼请求，本院不予支持。关于荣欣房开公司诉请万永会从2017年7月14日按照银行同业拆借利率计算资金占用费的问题，因万永会无合法依据占有该房屋价款，其返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息，故对荣欣房开公司的该项诉请，本院予以支持，但本院认为资金占用费应从案涉房屋拍卖时即2019年10月15日计算至款项付清之日止。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第131条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、万永会于本判决生效之日起十日内返还荣欣房开公司位于播州区房屋拍卖房屋总价款425600元；二、万永会于本判决生效之日起十日内支付荣欣房开公司资金占有费（以425600元为基数，自2019年10月15日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款项之日止）；三、驳回荣欣房开公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费9110元，减半收取4555元，由万永会负担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院在二审中查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩及理由，本案的二审焦点为万永会是否构成不当得利及是否应返还涉案房款。不当得利是指无法律上的原因而受利益，致使他人受损失的事实。一方取得财产利益且没有法律上的依据，一方受有损失，取得利益与所受损失间有因果关系。根据已经查明的案件事实，万永会与荣欣房开公司通过签订《终止商品方销售合同协议》及分别向播州区住建局提交了申请审批表或出具具结保证的方式解除了双方的商品房买卖合同。故万永会占有涉案房屋或房款缺乏法律上的依据，直接导致荣欣房开公司遭受房款损失，其行为构成不当得利。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”之规定，万永会应返还涉案房款。综上所述，上诉人万永会的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,110元，由上诉人万永会负担。本判决为终审判决。审判长  梁华勇审判员  袁晶晶审判员  胡晓波二〇二〇年十二月三日法官助理张辉云书记员杨涛