淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初4695号原告：江苏恒大物业服务有限公司，住所地淮安市新世纪豪园**楼**，统一社会信用代码9132080059862B694N。法定代表人：汪庆云，职务经理。委托诉讼代理人：徐瑾，女，汉族，1971年12月21日出生，该公司办公室主任，住淮安市清江浦区。被告：马建兴，男，汉族，1965年1月23日出生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：丁加宁，江苏捍华律师事务所律师。被告：于秀玲（系马建兴妻子），女，汉族，1965年8月19日出生，住淮安市清江浦区。原告江苏恒大物业服务有限公司（以下简称：恒大物业）与马建兴、于秀玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告恒大物业委托诉讼代理人徐瑾，被告马建兴及其委托诉讼代理人丁加宁到庭参加诉讼，被告于秀玲经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告恒大物业向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付原告2018年1月23日-2020年1月22日期间的物业管理服务费6264元，滞纳金157元，合计6421元（居住面积为290.02平方米）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月23日，原告与书香华庭业委会签订《书香华庭物业服务华庭》，约定别墅物业费0.9平方米/月。从2018年1月23日进场服务至今，被告一直拖欠物业费，严重影响我公司正常运营。为维护原告合法权益，请求法院依法支持诉请。原告为支持其诉请提供书香华庭业主委员会与原告恒大物业签订的《关于新物业服务签订之前有关事项的临时托管协议》1份；《关于书香华庭小区物业服务临时协议的补充》复印件1份。对此，被告马建兴质证称：对临时托管协议的真实性、合法性均不予认可，补充协议为复印件不予认可；另朱其超没有权利签订物业服务合同，原告与朱其超是串通后进行利益诉讼。被告马建兴辩称：原告的诉状没有法律及事实依据，请求法庭查明事实后驳回原告诉请。涉案合同未获业主大会同意，事后没有追认，原告进驻涉案小区的行为不能构成事实性服务。原告存在拆毁小区围墙、监控、照明等设备的行为，被告有权拒绝交纳物业费。被告为支持其主张提供2018年4月28日物业服务合同影印件1份、2018年5月26日物业服务合同1份、2018年5月20日告示1份、2016年9月书香华庭业委会成员及家庭住址公示照片1张；2018年11月28日淮安市清江浦区清浦街道办事处出具的《关于何聿华反映书香华庭小区业主大会召开问题信访事项再次办理意见告知书》1份、2019年10月22日淮安市公安局清浦分局作出的行政处罚决定书1份；照片11张、截屏打印件9张。对此，原告恒大物业质证称：二份物业服务合同是否签订不清楚；告示及业委会的照片是小区内部事情与我方关；街办的告知书没有异议，行政处罚决定书是业主与业主之间发生的纠纷与我方无关；照片不予认可，不是事实；网络截屏是网上的东西，不是事实，且与书香华庭小区没有关系。被告于秀玲未到庭参加，亦未提交书面答辩意见。根据原、被告举证质证及陈述，本院对下列事实予以确认：被告马建兴、于秀玲系淮安市清江浦区书香华庭******物业使用人，其房屋面积为290.02平方米。因富华物业于2018年1月撤出淮安市书香华庭小区，淮安市书香华庭业主委员会（甲方,以下简称：业委会）于2018年1月23日与原告恒大物业（乙方）签订《关于新物业服务签订之前有关事项的临时托管协议》一份，约定：乙方先入场服务小区半年还负责小区南北大门翻新及南、北、西大门的车辆智能化管理；乙方在提前完成上述要求作为诚意的基础上，本临时协议可以提前终止，双方正式签订协议；在此期间物业费缴纳别墅按0.9元/平米；若乙方没有按协议完成约定，收费时间为本协议起第五个月起，收取半年费用。若乙方完成协议，收费时间为本协议起的第三个月起，收取一年费用。协议签订后，原告恒大物业入驻书香华庭小区提供物业服务至2020年1月22日。该期间，两被告未支付过物业费。2018年3月3日,业委会与被告恒大物业签订补充协议，约定：恒大物业在完成小区南、北大门、地砖、地砖的维修及南、北大门的车辆道闸、智能化系统安装的基础上，还要按照业委会要求将小区多年未清掏的5化粪池全部清掏，还需完成对小区1、2、3号车库的整改及安装ＩＣ自动断电充电桩，要对小区瘫痪监控重要部位进行安装、维修，对小区所有破损垃圾桶进行更换，添置小区消防器材，路灯维修、线路改造，对小区地面车位重新画线、布置，对乱停放车辆进行管理；恒大物业完成本协议内容作为签订小区正式服务合同的诚意。2018年5月28日，业委会（甲方）与原告恒大物业签订《书香华庭物业服务合同》，合同约定的物业管理区域四至为：东至天津路，南至延安东路，西至石桥路，北至前进东路，建筑面积102775平方米。另查明，书香华庭前业主委员会主任朱其超于2018年7月辞去该业委会主任职务。原告恒大物业提供物业服务期间，因其管理方式不妥，多次与业主发生矛盾。2019年9月23日，包含被告马建兴在内的12名业主起诉，要求确认书香华庭业主委员会与原告恒大物业于2018年1月23日签订的《临时托管协议》及2018年5月28日签订的《物业服务合同》无效。后该案经法院裁定驳回起诉。本院认为，有关共有和共同管理权利的重大事项应当由业主共同决定。确认物业服务合同无效属于共同管理的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故本院对被告提出的有关合同效力的抗辩意见在本案中暂不予理涉。两被告系该小区B区7幢105室业主，房屋面积290.02平方米。根据合同约定，别墅区物业费0.9平方米/月。原告为书香华庭小区提供了物业服务，被告未交纳2018年1月23日至2020年1月22日期间的物业服务费。现原告要求两被告支付该期间的物业费，符合法律规定。原告恒大物业作为服务企业，在服务期间多次与业主发生矛盾，导致本案所涉的别墅区共有119户其中有100多户未交物业费，表明原告在提供物业服务过程中确实存在服务不到位的现象，故本院对其要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持且对被告拖欠的物业服务费予以适当减免，酌情确认为4384元。被告主张原告存在损坏小区公共设施以及盗取业主财物等行为，对此可另案诉讼，本案中不予理涉。经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十条规定，判决如下：一、被告马建兴、于秀玲于本判决生效后三日内一次性支付原告江苏恒大物业服务有限公司2018年1月23日至2020年1月22日期间的物业服务费4384元；二、驳回原告江苏恒大物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告马建兴、于秀玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 张树维二〇二〇年十二月二十一日法官助理 朱惠娟书 记 员 黄海艳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。