江苏省响水县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0921民初2396号原告：杨如林，男，1966年2月7日生，汉族，住江苏省响水县。委托诉讼代理人：单秀梅，江苏写真律师事务所律师。被告：响水县张芃房地产开发有限公司，住所地江苏省响水县城灌河路南侧、204国道西侧（迎宾大厦综幢办公409）。法定代表人：张海芳。被告：张孝兵，男，1961年11月2日出生，汉族，住江苏省盐城市。上述两被告的共同委托诉讼代理人：程辉，江苏法理情律师事务所律师。上述两被告的共同委托诉讼代理人：王应国，江苏法理情律师事务所律师。被告：徐国举，男，1978年8月12日出生，汉族，居民，住江苏省响水县。原告杨如林与被告响水县张芃房地产开发有限公司（以下简称张芃该公司）、张孝兵与徐国举物权纠纷一案，本院于2020年8月5日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨如林及其委托诉讼代理人单秀梅，被告张孝兵及其与张芃公司的共同委托诉讼代理人程辉、王应国到庭参加诉讼。被告徐国举经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨如林向本院提出诉讼请求：1.判令三名被告连带赔偿原告803500元及利息（从2018年5月16日起至偿还完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场利率计算）；2.诉讼费用、保全费、保全保险费、律师费由被告承担。事实和理由:2011年9月10日，被告张芃公司与被告徐国举签订房屋订购协议书，约定将其开发的位于响水县房屋出售给徐国举，被告徐国举按照合同履行了义务，双方交接房屋。2013年5月，原告起诉徐国举民间借贷纠纷一案，经法院调解后，因徐国举未按期偿还原告借款本息，原告申请执行，执行过程中，响水县人民法院作出（2013）响执字第0438号以物抵债裁定书，裁定将徐国举购买的上列房屋作价66万元交付原告抵偿债务。后原告曾经找被告要求办理房屋权利证书，被告均称尚不具备办理条件而未果。2018年5月14日，被告张孝兵在明知房屋已经抵偿给原告的情况下，仍以被告张芃公司的名义与案外人朱某和张某签订房屋买卖合同，将案涉房屋再次出售，并于2018年5月16日办理不动产权过户手续，获取房款80万元。被告张孝兵是案涉房屋的实际开发人、出售人，也是售房款的获得者。综上，原告是案涉房屋的实际权利人，被告在已将案涉房屋出售给被告徐国举且明知房屋权利归于原告的情况下再次售与他人，违背诚信原则，同时也侵犯了原告的财产权益，故提起诉讼。被告张芃公司和张孝兵辩称，张芃公司和张孝兵不是本案适格主体，案涉房屋属于张芃公司，徐国举无权处分，张芃公司是案涉房屋的所有权人，有权出售，原告无权向张芃公司和张孝兵主张权利。被告徐国举未作答辩。本院经审理查明，2011年9月10日，张芃公司（甲方）与徐国举（乙方）签订房屋订购协议书，约定乙方所订购房屋位于响水县平面图中独幢60号，建筑面积约307.05平方米，总房价80万元，在合同签订时一次性付清，房屋交付时间为现房。甲、乙双方如一方中途悔约均按预售总价的20%交纳违约金，乙方不能按合同向甲方按期交付房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，均按乙方已缴纳款的万分之五支付滞纳金，乙方在甲方按期交房前不交清余款的，不得使用房屋及装修；逾期十五天仍不交清余款的，除视为违约外，甲方有权另售他人，乙方不得干预。乙方的房屋产权证、土地使用证、水电开户等有关证件由甲方办理，但乙方承担费用。同日，张芃公司向徐国举出具金额为80万元的收据，载明收款方式为现金，收款事由为购买四丰大产权房60幢房款。2013年5月6日，杨如林向响水法院提起诉讼，要求徐国举归还借款56万元及利息，后经法院主持调解，双方达成调解协议，徐国举于2013年6月9日前给付杨如林借款本金、利息、违约金66万元，响水法院于2013年6月3日作出（2013）响民初字第0673号民事调解书。因徐国举未按期履行义务，杨如林向响水法院申请执行，本院于2013年6月19日作出（2013）响执字第0438号民事裁定书，载明在执行过程中，杨如林和徐国举自愿达成和解履行协议，现徐国举同意将位于响水县独幢陆拾号房屋作价66万元交付杨如林抵偿债务，杨如林同意接收，故裁定：一、将徐国举所有的位于响水县独幢陆拾号房屋66万元交付给杨如林抵偿债务。二、杨如林自行办理产权过户手续。2018年5月14日，案外人朱某、张某就涉案房屋与张芃公司签订商品房买卖合同，约定房款50万元，于2018年5月16日办理不动产权证书。2018年5月31日，朱某、张某向本院提起诉讼，要求杨如林停止对其房屋所有权和居住权、正常居住生活的侵害，赔偿装修停工损失6000元。响水县人民法院于2018年12月1日作出（2018）苏0921民初3328号民事判决书，认为朱某、张某于2018年通过登记取得不动产权证书的时间远远迟于杨如林取得房屋物权的时间，故判决驳回朱某、张某的诉讼请求。朱某、张某不服该民事判决，向盐城市中级人民法院提起上诉，盐城市中级人民法院于2019年6月10日作出（2019）苏09民终1284号民事判决书，该民事判决书查明张孝兵出庭证明“杨如林在2012年至2013年左右打过电话给其，告知其案涉房屋徐国举抵债给杨如林”“杨如林的嫂子确实曾在案涉房屋居住过，并称案涉房屋是徐国举给杨如林的”“杨如林在取得（2013）响执字第0438号民事裁定书后，没有书面要求张芃公司协助办理案涉房屋产权，仅口头告知张芃公司响水县人民法院出具过民事裁定书，并未将民事裁定书给张芃公司看”，该民事判决书认为《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人……杨如林虽于2013年通过人民法院在执行程序中作出的以物抵债裁定书取得案涉房屋相关权利，但该裁定书明确杨如林自行办理产权过户手续。杨如林在该裁定书作出后并未办理产权过户手续，未对案涉房屋进行产权登记，其亦认可并未将法院作出的民事裁定书向张芃公司出示或书面要求张芃公司协助其办理房屋登记手续。张芃公司出售案涉房屋时，已实际控制案涉房屋，朱某、张某亦不知晓杨如林持有法院作出的（2013）响执字第0438号民事裁定书，故朱某、张某受让案涉房屋时系善意。朱某、张某与张芃公司签订的案涉房屋买卖合同约定价款为50万元，该价款并非明显不合理的价格，且朱某、张某已经依照法律规定对案涉房屋产权进行了登记，取得了案涉房屋的产权证书，并实际占有案涉房屋准备进行装潢，故应认定朱某、张某已经取得了案涉房屋的所有权。朱某、张某作为案涉房屋的所有权人有权要求杨如林停止对案涉房屋的侵害，故判决杨如林立即停止对朱某、张某所有的位于响水县房屋所有权和居住权侵害，不得对朱某、张某正常居住生活进行妨害。杨如林不服江苏省盐城市中级人民法院（2019）苏09民终1284号民事判决，向江苏省高级人民法院申诉。江苏省高级人民法院于2020年4月21日作出（2019）苏民监1039号驳回申诉通知书，认为应当认定朱某无重大过失，受让案涉房屋时是善意的。至于张孝兵、朱某均称50万元房款系现金一次性交付以及朱某两次陈述的房款交付对象不是同一个人的问题，与认定朱某是否善意没有关联。朱某购买案涉房屋的价款并非50万元，而是80万元，朱某系以合理的价格受让案涉房屋。案涉房屋已过户登记给朱某、张某。综上，二审认定朱某、张某构成善意取得，并无不当。二审依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定认定善意买受人朱某、张某取得案涉房屋的所有权，与江苏省响水县人民法院（2013）响执字第0438号民事裁定将案涉房屋抵债给你的事实并不矛盾。故驳回杨如林的申诉。诉讼过程中，杨如林向本院申请诉讼财产保全，申请对张芃公司、张孝兵、徐国举的银行存款或者房屋、车辆等财产在803500元范围内予以保全。本院依法裁定冻结张芃公司、张孝兵、徐国举的银行存款803500元或查封、扣押其他相应价值的房产、车辆。杨如林支付保全费4538元，保全保险费2000元。另查明，杨如林支付律师费15000元。上述事实，有当事人陈述、房屋订购协议书、收据、民事调解书、民事裁定书、民事判决书、驳回申诉通知书等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，张芃公司应承担赔偿责任。首先，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。已生效的盐城市中级人民法院（2019）苏09民终1284号民事判决书及（2019）苏民监1039号驳回申诉通知书均认定朱某、张某构成善意取得，也即张芃公司在与徐国举签订房屋订购协议书并向徐国举出具了房款收据的情况下，在响水县人民法院将案涉房屋裁定抵债给杨如林的情况下，将案涉房屋出卖给朱某、张某，构成无权处分。杨如林依据响水县人民法院出具的以物抵债裁定书，取得案涉房屋所有权，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失，故本案原告杨如林作为案涉房屋的原所有权人有权向张芃公司主张赔偿损失。其次，侵权责任构成要件是被告的行为存在过错、原告遭受损害、被告的过错行为与原告的损害后果之间存在因果关系。（2019）苏09民终1284号民事判决书查明：张孝兵出庭证明“杨如林在2012年至2013年左右打过电话给其，告知其案涉房屋徐国举抵债给杨如林”“杨如林的嫂子确实曾在案涉房屋居住过，并称案涉房屋是徐国举给杨如林的”，由此可见张孝兵对案涉房屋被徐国举抵债给杨如林是明知的，其在明知徐国举将案涉房屋抵债给杨如林的情况下，又将案涉房屋出卖给朱某、张某，存在过错。至于张芃公司、张孝兵辩称与徐国举签订房屋订购协议书、出具收据只是想冲抵徐国举的水电工程工程款，徐国举实际未将水电工程全部做完，房屋订购协议书和收据实际并未履行。本院认为，张芃公司作为一家房地产开发公司，应知晓在房屋订购协议书上盖章签字的法律后果，也应该知道出具房款收据的法律后果，故对其辩解不予采信。退一步讲，即使其所述属实，也是其与徐国举之间的内部结算，张芃公司一方面凭借房屋订购协议书与徐国举冲抵水电工程款，一方面又将案涉房屋出卖给朱某、张某夫妇，张芃公司获得的是双重利益，而杨如林基于对张芃公司与徐国举签署的房屋订购协议书和张芃公司出具的收据的信赖，与徐国举达成和解协议，响水县人民法院据此出具了以房抵债裁定书，杨如林依据该以物抵债裁定书取得案涉房屋相关权利，现因张芃公司将案涉房屋出卖给朱某、张某，而导致杨如林享有的相关权利受到损害，而该损害结果与张芃公司将案涉房屋出卖给朱某、张某具有直接因果关系，故张芃公司应对杨如林承担侵权赔偿责任。张孝兵在将房屋出卖给朱某、张某的过程中，系履行职务行为，该行为的后果应由张芃公司承担，故张孝兵不应承担赔偿责任。徐国举对张芃公司将案涉房屋出卖给朱某、张某不存在过错，其也不应承担赔偿责任。杨如林依据张芃公司与朱某、张某签订的房屋买卖合同，要求赔偿80万元是否适当。本院认为，张芃公司与徐国举签订的房屋订购协议书中约定房款为80万元，根据（2019）苏民监1039号驳回申诉通知书查明的事实，朱某购买案涉房屋房款也是80万元。另外2013年6月19日，本院出具的（2013）响执字第0438号民事裁定书载明徐国举将案涉房屋抵债给杨如林作价66万元，自该民事裁定书出具至现在已7年之久，杨如林现要求按照80万元赔偿其损失，未超过合理范围，本院予以支持。原告主张利息自2018年5月16日即案涉房屋办理不动产权证书起开始按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，符合法律规定，本院亦予以支持。关于杨如林主张的室内物品损失3500元，现杨如林表示暂不主张，这是杨如林对自己权利的自由处置，不违反法律规定，本院予以认定。关于原告主张的保全保险费，不是必需的支出，本院不予支持。关于原告主张的律师费，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告响水县张芃房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告杨如林80万元及利息（自2018年5月16日起至偿还完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告杨如林的其他诉讼请求。案件受理费11835元，保全费4538元，合计16373元，由原告杨如林负担53元，被告响水县张芃房地产开发有限公司负担16320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  牛志云人民陪审员  刘玉芳人民陪审员  汪海波二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  陶星芮