陕西省汉中市中级人民法院民事判决书 (2020)陕07民终1569号 上诉人（原审原告）：汉中众鑫商业管理有限公司，住所地：汉中市南郑区。法定代表人：王小翠，系该公司经理。委托诉讼代理人：许期烈，陕西修业律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨承梅启，陕西修业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈海东，男，汉族，1985年12月15日出生，住黑龙江省望奎县。委托诉讼代理人：王**，男，汉族，1976年6月16日出生，住黑龙江省望奎县，现住汉中市南郑区。委托诉讼代理人：许斐，陕西兴振业律师事务所律师。上诉人汉中众鑫商业管理有限公司（以下简称“众鑫公司”）因与被上诉人陈海东房屋租赁合同纠纷一案，不服汉中市南郑区人民法院（2020）陕0703民初1782号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。众鑫公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人全部诉讼请求；2.由被上诉人承担本案保全费及一、二审诉讼费。事实和理由：1.一审对被上诉人不应承担免租期租金的事实认定错误。双方签订的《独立商铺租赁合同书》第二条第一款约定：“租赁期限为60个月，自2019年1月14日起至2024年1月13日止……甲方同意自租赁场地交付日至起租日2019年5月1日为乙方免租期，免租期内甲方免收乙方租金。”3个多月免租期优惠待遇针对的是被上诉人能完整履行合同约定的60个月租赁期限才能享有该优惠待遇，这是订立合同时双方真实意思，不可能租赁一年也享受3个月免租期待遇。合同第三条第一款第四项约定：“中途退租者，所交租金不予返还，并取消所有优惠免租待遇。”这一约定进一步证明合同履行期间解除合同是不享有3个月免租优惠待遇。根据合同约定，该合同项下“优惠免租待遇”仅仅指免交自2019年1月25日至2019年5月1日止3个多月免租期租金这一优惠政策，无其他优惠待遇。2.一审在认定被上诉人存在违约事实的情况下将5万元定金直接冲抵欠款，相当于判决返还定金，违反了合同法的规定。陈海东辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.本案《独立商铺租赁合同》关于免租期的约定有两处，上诉人将合同第三条关于取消优惠免租期待遇的约定，适用到第二条装修免租期上，系偷换概念。2.本案5万元是定金，不是履约金。定金是担保被上诉人在签订合同后能按合同的时间准时进场，被上诉人按期限如期进场，也履行了一年多，应当返还或者冲抵。 众鑫公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付拖欠的租金228392.5元、物业费30646元、空调费7859元，以上合计266897.5元；2.被告承担从2020年5月1日起至2020年6月20日的违约金8896.58元（后续违约金计算至债务清偿之日）；3.本案诉讼费由被告承担。原告书面申请变更第二项诉讼请求：违约金变更为40035元，计算方式为每逾期一天，按照应缴总额的3‰支付违约金。原告当庭追加诉讼请求：要求解除租赁合同。一审法院认定事实：2019年1月14日，原、被告签订了《独立商铺租赁合同书》，合同约定：被告租赁原告百隆时代广场2楼整层共2947㎡，用来经营服饰业务，不得经营其他项目或转租、转让、抵押。租赁期限60个月，自2019年1月14日至2024年1月13日止。租赁场地交付日至2019年5月1日为免租期，免租期内免收租金，但要支付物业管理费、装修产生的水电费。起租日自2019年5月1日起，承租期内的租金标准约定为：2019年5月1日至2020年4月30日，年租金530460元；2020年5月1日至2021年4月30日，年租金530460元；2021年5月1日至2022年4月30日，年租金707280元。每12个月为一期，第一期租金应在合同签订后5日内交付，第二期租金应当在第一期租期到期前30日交付。租金先交后免，中途退租者，所交租金不予退还，取消优惠免租待遇。合同还约定了物业费、空调费等。合同签订后，2019年1月14日，被告向原告交纳定金5万元、2019年1月28日，被告向原告交纳第一个租赁期内的租金530460元，被告开始装修并对外经营。2020年2月，因新冠肺炎疫情影响，被告没能按合同约定在2020年4月30日前，向原告支付第二个承租期内的租金、物业费和空调费。2020年4月30日，被告向原告支付现金2万元。2020年5月25日，原、被告达成合同终止协议，因租金费用数额发生分歧，被告陈海东没有在该协议上签字。2020年5月底，被告停止营业，将部分商品搬离，原告发现后制止，被告尚有部分商品存放在租赁场地。一审法院认为，本案的争议焦点归纳如下：（一）原告诉请的租金、违约金是否应当支持；（二）免租期的租金如何处理；（三）定金是否应当返还。关于争议焦点（一），原、被告于2020年5月25日就合同终止协议达成合意，被告因租金数额分歧没有在协议上签字，被告于2020年5月底停止营业撤离，故将2020年5月25日确定为合同终止之日符合本案实际情况。第二个承租期自2020年5月1日至2020年5月25日，被告实际经营25日，租金36837.5元，被告应当支付。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。在本案中，被告经营服装业务，因疫情影响导致客流量下降，收入明显减少，双方同意终止合同，不违反法律规定，予以准许。被告未能按约支付租金，其行为不能认定为违约。现原告要求被告承担违约金的诉请，不予支持。关于争议焦点(二),合同第二条约定：“自租赁场地交付日至2019年5月1日为免租期，免租期内免收租金，但要支付物业管理费，因装修改造而产生的水电费由被告承担。起租日自2019年5月1日起。”从该约定的内容可以看出2019年5月1日之前是被告进场装修期，该约定符合商业惯例，且不违反法律，应当系有效条款，对原、被告双方都有约束力，原、被告应当诚信，遵守承诺。合同第三条优惠政策约定为：“原告给予被告在第一期租赁期间优惠免租期，实行租金先交后免，中途退租者，取消优惠免租待遇。”根据庭审查明，原、被告约定起租日为2019年5月1日，2019年5月1日至2020年4月30日为第一个承租期。在第一个承租期内，被告按时交清全部租金，已经营满一年，没有中途退场，原告对被告第一个承租期的租金没有给予减免，被告并没有享受合同第三条约定的优惠政策。综上，合同第二条和第三条约定的免租情形不同，原告以被告中途退租为由，要求被告承担免租期的租金没有依据，不予支持。关于争议焦点（三），被告向原告给付定金是作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。原、被告签订合同后，双方一直按约履行合同，受疫情影响，被告营业收入减少，经双方协商，同意解除合同。在合同中，双方并未约定以丧失定金为代价解除合同，故定金5万元应当抵作租金。综上所述，根据双方合同约定的计算标准，被告应当向原告支付2020年5月1日至2020年5月25日的租金36837.5元，空调使用费7859元，物业费计算至2020年5月25日共计25541元，上述费用共计70237.5元。原告应当返还被告定金5万元，现金2万元，共7万元。冲抵上述费用后，被告再支付原告237.5元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条第二项、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条之规定，判决：一、解除原告汉中百隆众鑫商业管理公司与被告陈海东签订的《独立商铺租赁合同》；二、限判决生效后30日内，被告陈海东支付原告汉中众鑫商业管理有限公司租金、物业费、空调费共计70237.5元，除已交付的定金5万元、现金2万元抵作相关费用外，被告陈海东再向原告汉中百隆众鑫商业管理有限公司支付237.5元；三、驳回原告汉中众鑫商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5437元，由原告汉中众鑫商业管理有限公司负担 4078元，由被告陈海东负担1359元。二审中，双方当事人均未提交新证据，且对一审认定的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，依据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点如下：1.一审认定被上诉人不承担免租期内租金是否正确；2.一审认定以5万元定金冲抵租金是否正确。针对第一个争议焦点。双方当事人签订的《独立商铺租赁合同书》第二条租赁期限第一款约定“租赁期限为60个月，自2019年1月14日起至2024年1月13日止，起租日自2019年5月1日起，甲方同意自租赁场地交付日至起租日2019年5月1日为乙方免租期，免租期内甲方免收乙方租金，但应支付物业管理费，期间因装修改造而产生的水电费用，根据实际发生额由乙方自行承担。”该合同条文明确约定了租赁场地交付日至2019年5月1日期间为免租期，期间上诉人免收被上诉人的租金，该约定系双方当事人真实意思表示，亦未违反相关法律法规，一审据此认定2019年5月1日之前为免租期，租金自2019年5月1日起算，符合合同约定，本院依法予以确认。现上诉人以《独立商铺租赁合同书》第三条租金、相关费用标准及缴纳方式第一款租金第4项“优惠政策：为培育市场，扶持商家共同成长，甲方给予乙方第一期租赁期间共计个月的优惠免租期。第一期租赁期内乙方缴纳 // 个月租金，可承租商铺 // 个月。商场给予商户的优惠免租政策实行租金先交后免。中途退租者，预交租金不予返还，并取消所有优惠免租待遇。”中“中途退租者，预交租金不予返还，并取消所有优惠免租待遇。”的合同内容，主张被上诉人不应享受前述合同第二条中约定的免租期。本案合同系格式合同，因前述合同条文“第4项 优惠政策”中的第一期租赁期内免租期的具体时间均空置未填写，应视为双方就该合同条文中的免租期并未约定。且合同中关于承租期第一期的约定为“2019年5月1日至2020年4月30日年租金530460元”，与前述第二条中约定“租赁场地交付日至2019年5月1日期间为免租期”在时间节点上亦不存在交集，即本案所争议的免租期并未发生在第一期租赁期内。因此，《独立商铺租赁合同书》第二条与第三条中分别约定的免租期系两种不同的免租情形，上诉人该项上诉理由与合同约定不符，依法不予支持。针对第二个争议焦点。双方当事人签订的《独立商铺租赁合同书》中虽约定了定金条款，但并未约定以丧失定金为代价解除合同，无法认定本案定金属于《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百一十七条所规定的解约定金的情形。据此，一审认定定金冲抵租金符合双方合同约定内容，本院予以确认，上诉人该上诉请求不能成立，依法不予支持。综上，上诉人汉中众鑫商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下 ：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5299元，由上诉人汉中众鑫商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。       审  判  长  陈耀斌审  判  员  李小艳审  判  员  李  晓 二〇二〇年十二月十四日 法 官 助 理  金  庆书  记  员   张译心