安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终5768号 上诉人（原审被告）：安徽皖能置业发展有限责任公司，住所地安徽省合肥市包河区大连路**新能源大厦，统一社会信用代码91340000705043772G（1-1）。 法定代表人：杨世卿，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卫功德，安徽承义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪培金，安徽承义律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：凌德军，男，1985年5月6日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：任俊，安徽尊天律师事务所律师。 原审被告：阜阳君和置业投资有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区刘琦花园内，统一社会信用代码913412005704330350（1-1）。 法定代表人：程付新，该公司经理。 原审被告：芜湖市君泰置地投资有限公司，住所地安徽省芜湖市中山北路汇金广场，统一社会信用代码91340200691072512P（1-1）。 法定代表人：程付新，该公司经理。 上诉人安徽皖能置业发展有限责任公司（以下简称皖能公司）因与被上诉人凌德军及原审被告阜阳君和置业投资有限公司（以下简称阜阳君和公司）、芜湖市君泰置地投资有限公司（以下简称芜湖君泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2019）皖1202民初7870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 皖能公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项，改判驳回凌德军的全部诉讼请求，皖能公司不承担任何赔偿责任；2.一、二审诉讼费用由凌德军负担。事实和理由：1.根据涉案合同约定的房屋交付期限，阜阳君和公司应于2016年6月30日前交房，诉讼时效应从2016年7月1日起算，凌德军诉讼请求已经超过三年诉讼时效，依法应驳回其全部诉讼请求；2.皖能公司不是本案适格当事人，不是《商品房买卖合同》的相对人，凌德军与阜阳君和公司签订的合同对其公司无约束力；3.一审判决第一项关于逾期交房违约金的天数、数额均存在严重错误，与涉案合同关于逾期交房违约金计取天数的约定不符，也与本案同系列案件已生效民事判决书的认定标准不一致；4.涉案商品房买卖合同并非是阜阳君和公司为重复使用而预先拟定的格式合同，违约金条款的约定合法有效，非格式条款。即使阜阳君和公司存在违约行为，也应按照《商品房买卖合同》的约定，以30日为限计算逾期交房违约金；5.一审认定涉案18#、19#、20#楼至今未竣工系事实认定错误。一审判决作出之前，在本案同系列案件之前的生效民事判决书中均查明并认定18#、19#、20#楼于2017年11月23日工程质量竣工验收合格；6.皖能公司与阜阳君和公司的财产相互独立，皖能公司无需对阜阳君和公司的债务承担任何补充责任。一审对此认定错误，判决皖能公司承担补充赔偿责任没有事实依据和法律依据；7.皖能公司作为阜阳君和的一人股东期间，对君和皇家花园项目投资、开发、对该项目的宣传是正常的商业经营行为，并不违法。没有误导购房户，没有损害购房户的信赖利益，且凌德军购房至今，房价上涨，涉案房屋仅是逾期交付，非无法交付，故皖能公司转让股权后无论是否以适当方式消除宣传影响，均不会给购房户造成任何损失，皖能公司不存在过错，不应承担赔偿责任。 凌德军辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 阜阳君和公司未提出答辩意见。 芜湖君泰公司未提出答辩意见。 凌德军向一审法院起诉请求：1.判令阜阳君和公司、皖能公司、芜湖君泰公司因逾期交房赔偿凌德军损失27740.07元，逾期办理房屋登记手续违约金27196元；2.诉讼费用由皖能公司、阜阳君和公司及芜湖君泰公司负担。 一审法院查明：2010年11月，皖能公司在阜阳市区开发建设“君和·皇家花园小区”项目，2011年3月14日，皖能公司独资设立了阜阳君和公司，阜阳君和公司代替皖能公司承受君和•皇家花园小区所有的权利义务。2012年5月16日，阜阳君和公司缴纳了土地出让金10542万元。2013年12月24日，皖能公司与芜湖君泰公司签订股权转让协议，将对阜阳君和公司100％股权以1000万元的价格转让给芜湖君泰公司，并于2013年12月27日到工商部门办理了股东变更登记。 涉案项目开盘时，皖能公司所印刷的宣传单称“君和•皇家花园”是皖能公司倾力打造的高档住宅，是“皖能钜献”，同时宣称该小区独占北城小学和实验中学学区。2014年3月3日凌德军与阜阳君和公司签订了《阜阳市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同），购买阜阳君和公司所开发的位于颍州区，总房款543923元。合同约定，出卖人应当在2016年6月30日前交付经验收合格的房屋。逾期交房的按照逾期时间、分别处理（不作累加）：1、逾期不超过30日，按照合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。2、逾期天数超过30日，违约金计取天数以30天为限。双方就合同的其他事项进行了约定。凌德军在合同签订后依约支付了购房款，因阜阳君和公司的原因涉案工程在施工过程中出现问题，18＃、19＃、20＃楼至今未竣工。 一审法院认为，1.凌德军购买“君和•皇家花园”是基于皖能公司在开盘时承诺的高档小区和品牌而购买。皖能公司系被告阜阳君和公司的原一人股东，没有提供足够的证据证明向芜湖君泰公司转让股权时，阜阳君和公司财产独立于皖能公司，也没能举证证明阜阳君和公司财产独立，皖能公司在君和·皇家花园项目开发销售过程中，宣传“皖能公司倾力打造”，“皖能钜献”等内容对社会公众进行宣传，该宣传行为足以使购房户基于对皖能公司品牌形象及资金实力的信任而选择购买，并相信所购房屋能够如期交付；同时，皖能公司在转让股权后，没有以适当的方式消除广告宣传影响，对购房户的信赖利益造成损失存在过错，应当承担相应的民事责任。综合以上事实及过错程度，为了减少当事人诉累，酌定皖能公司对凌德军逾期交房损失中阜阳君和公司、芜湖君泰公司履行不能的部分承担70％的补充赔偿责任。皖能公司承担责任后，可向相关责任主体追偿。 2.凌德军与阜阳君和公司签订的商品房买卖合同，系双方协商达成，系有效合同。阜阳君和公司应于2016年6月30日前交房，阜阳君和公司未按约定时间交房，应承担违约责任。从2016年7月1日起，暂计算到2017年11月23日已逾期510日，应承担逾期交房违约金27740.07元（543923元×0.1‰×510天），凌德军请求27740元，予以支持。 3.关于凌德军诉请逾期办证的损失，双方在商品房买卖合同中的第十五条中对房屋登记事项中仅约定因买受人原因未办理房产证应支付合同款的5%作为违约赔偿，未约定阜阳君和公司在房屋交付之日起90日因其原因造成的逾期办证而产生的违约金。因涉案《商品房买卖合同》系阜阳君和公司预先制定的格式合同，合同中关于逾期办证的条款免除了阜阳君和公司的违约责任，排除了凌德军的主要权利，该条款部分无效。依据公平、对等原则，酌定应由阜阳君和公司按照凌德军支付的房屋价款543923元的5%向凌德军支付逾期办证违约金，即27196.15元（543923元×5%），凌德军请求27196元，予以支持。皖能公司已于2013年12月将其享有的阜阳君和公司100%股权转让给了芜湖君泰公司，皖能公司提供的审计报告等，具备了公司法规定的公司独立形式要件，而且购房户不能提供证据证明皖能公司在逾期办证方面存在过错，故凌德军要求皖能公司承担连带责任的诉讼请求，不予支持，被告芜湖市君泰置地投资有限公司系被告阜阳君和置业投资有限公司的一人股东，未举证证明阜阳君和置业投资有限公司财产独立于自己的财产，故应当对阜阳君和置业投资有限公司违约承担连带责任。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条，《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、阜阳君和置业投资有限公司赔偿凌德军逾期交房违约金27740元，逾期办证违约金27196元，合计54936元，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、芜湖市君泰置地投资有限公司对上述款项承担连带责任；三、安徽皖能置业发展有限责任公司对上述款项中逾期交房违约金27740元承担70％的补充赔偿责任。四、驳回凌德军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1173元，减半收取587元，由阜阳君和置业投资有限公司负担。 二审中，各方当事人对本案争议的事实均未提出新的证据予以证明。 本院另查明：涉案君和·皇家花园项目18#、19#、20#楼于2017年11月23日工程质量竣工验收合格。一审法院(2019)皖1202诉前调4794号凌德军与阜阳君和置业投资有限公司、芜湖市君泰置地投资有限公司、安徽皖能置业发展有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案于2019年7月23日立案。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 综合各方举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.涉案商品房买卖合同逾期交房违约条款是否合法有效；2.凌德军的诉讼请求是否超过诉讼时效；3.皖能公司应否对阜阳君和公司的违约行为承担责任，应承担何种责任。 关于焦点一，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，格式条款是为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款具有免除提供格式条款一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利情形的，该条款无效。涉案《商品房买卖合同》中有关“逾期交房天数超过30日，违约金计取天数以30日为限”的条款，是阜阳君和公司针对不特定的购房户，为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与购房户协商的条款，该条款免除阜阳君和公司逾期交房超过30天以后的违约责任，排除购房户要求阜阳君和公司支付30天以后逾期交房违约金的权利，依照前述法律规定，一审判决认定该条款无效，以及根据涉案商品房买卖合同有关“逾期交房不超过30日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金”的约定，酌定按已付购房款的万分之一/日计算本案逾期交房违约金均无不当。皖能公司称涉案商品房买卖合同并非是阜阳君和公司为重复使用而预先拟定的格式合同，违约金条款的约定合法有效，即使阜阳君和公司存在违约行为，也应按照商品房买卖合同的约定，以30日为限计算逾期交房违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。皖能公司称涉案商品房买卖合同并非是阜阳君和公司为重复使用而预先拟定的格式合同，违约金条款的约定合法有效，即使阜阳君和公司存在违约行为，也应按照商品房买卖合同的约定，以30日为限计算逾期交房违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点二，本院认为，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，从知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案商品房买卖合同约定的按日计算逾期交房违约金，该违约金数额虽会因违约行为的持续而不断增长，但每日产生的违约金数额均是单独的债权，应分别适用诉讼时效，当事人不能举证证明起诉之日起超出三年部分违约金的诉讼时效存在中止、中断等情形的，应认定为已超过时效期间。本案中，凌德军与阜阳君和公司约定，阜阳君和公司应于2016年6月30日前交房，该日后逾期未交房，凌德军应当知道其权利被侵害，其于2019年7月23日就涉案纠纷向一审法院申请诉前调解时，自该日起向前倒推三年之前的逾期交房违约金即已超出三年诉讼时效，故对该部分逾期交房违约金不予支持。阜阳君和公司应向凌德军支付自2016年7月23日起至2017年11月23日止共计488日的逾期交房违约金26543元（543923元×0.1‰×488天），一审对此认定有误，本院予以纠正。 涉案合同第十五条仅约定了因买受人原因在房屋交付之日起90日未能办理产权登记应承担的违约责任，免除了阜阳君和公司的违约责任，排除了购房户的主要权利，该条款部分无效。各方当事人均未举证证明涉案房屋实际交付时间，根据公平、对等原则，以涉案房屋实际竣工验收合格之日即2017年11月23日起算，涉案房屋应于2018年2月21日前取得房屋产权证书，该日后未取得房屋产权证书，凌德军应当知道其权利被侵害，其于2019年7月23日向一审法院申请诉前调解，未超出诉讼时效，一审酌定阜阳君和公司按照房屋价款的5%向凌德军支付逾期办证违约金并无不妥。皖能公司主张凌德军全部诉讼请求超出诉讼时效的上诉理由部分不能成立。 关于争议焦点三，本院认为，芜湖君泰公司系阜阳君合公司的现一人股东，其未能举证证明阜阳君合公司财产独立，应对阜阳君合公司的违约行为承担连带责任。皖能公司在君和·皇家花园项目开发销售过程中，以“皖能倾力打造”，“皖能钜献”等内容对社会公众进行宣传，该宣传行为足以使购房户基于对皖能公司企业品牌及资金实力的信任，而选择购买涉案房屋，并相信所购房屋能够如约交付。同时，皖能公司在将全部股权转让给芜湖君泰公司后，没有以适当方式消除广告宣传影响，对于购房户的信赖利益造成损失，皖能公司存在过错，应当承担相应的民事责任。一审酌定皖能公司对于本案购房户逾期交房损失中阜阳君和公司、芜湖君泰公司履行不能的部分承担70%的补充赔偿责任亦无不当。皖能公司承担责任后，可向相关责任主体追偿。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销安徽省阜阳市颍州区人民法院（2019）皖1202民初7870号民事判决； 二、阜阳君和置业投资有限公司赔偿凌德军逾期交房违约金26543元，逾期办证违约金27196元，合计53739元，于判决生效之日起十日内履行完毕； 三、芜湖市君泰置地投资有限公司对上述款项承担连带责任； 四、安徽皖能置业发展有限责任公司对上述款项中逾期交房违约金26543元承担70％的补充赔偿责任； 五、驳回凌德军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取计587元，由阜阳君和置业投资有限公司负担；二审案件受理费1173元，由安徽皖能置业发展有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  姚 莉 审判员  罗亚敏 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理刘梦李 书记员徐玉洁 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。