安徽省濉溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0621民初4112号 原告：淮北市鼎丰商业运营管理有限公司，住所地安徽省濉溪县濉芜现代产业园S202省道东、紫薇路南、濉溪县大市场1栋1-8，统一社会信用代码91340621336865251W。 法定代表人：陈东鹤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄亮，安徽北方之光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：留治存，安徽北方之光律师事务所律师。 被告：朱伟军，男，1970年3月28日出生，汉族，住浙江省嘉兴市嘉善县。 原告淮北市鼎丰商业运营管理有限公司（以下简称鼎丰公司）与被告朱伟军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鼎丰公司的委托诉讼代理人留治存、被告朱伟军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鼎丰公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告2018年7月10日、2018年10月15日签订的《商铺租赁合同》，被告交付濉溪县大市场二楼羊毛衫服装区域2栋二层58、60、62、64、66、68号商铺和二楼服装区域18栋二层2-2、4、6、12、14、26、28、30、32、34、36号商铺；2.依法判令被告向原告支付商铺使用费355974元（暂计算至2020年8月9日、2020年8月14日；自2020年8月10日、2020年8月15日分别按每月9582元、5292元的标准计算商铺使用费至交付商铺之日止）；3.依法判令被告向原告支付物业管理费35597.4元（暂计算至2020年8月9日、2020年8月14日；自2020年8月10日、2020年8月15日分别按每月958.2元、529.2元的标准计算物业管理费至交付商铺之日止）；4.依法判令被告返还扶持金89386元；5.依法判令被告支付违约金74370元；6.依法判令被告支付律师费人民币11000元；7.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告与被告于2018年7月10日、2018年10月15日分别签订了《商铺租赁合同》,由被告承租濉溪大市场2楼服装区域18栋二层2-2、4、6、12、14、26、28、30、32、34、36号商铺和2楼羊毛衫服装区域2栋二层58、60、62、64、66、68号商铺，面积分别为479.1m2、264.6m2，租赁期限分别为2018年7月10日至2021年7月9日、2018年10月15日至2021年10月14日，商铺使用费均为20元/月/m2，物业管理费均为2元/m2/月，2020年元月1日支付第二年度商铺使用费、物业管理费，2020年7月1日支付第三年度商铺使用费、物业管理费。在第四条“扶持政策及支付方式”中均约定：原告给予被告130元/m2，即分别为62283元、26460元的扶持金。在第十条“违约责任”中均约定：11、乙方违反本合同任何一条约定的,甲方有权解除合同,甲方为实现债权花费的律师费、诉讼费等费用由乙方承担。因乙方违约导致甲方解除合同的，乙方承租的铺位由甲方无偿收回，甲方就租赁物的装修不予补偿，无偿归甲方，同时乙方应当将合同期内剩余未缴纳的使用费全部支付给甲方作为违约金，同时乙方还应当向甲方支付免收的物业管理费及其他相关费用。在合同第十三条“其他事项”中约定：甲方住所地或乙方预留通讯住址分别为双方接收合同文件及诉讼阶段法律文书的邮寄地址。 合同签订后，原告按照双方合同约定将扶持金89386元汇到被告账户(其中7000元按被告要求以装修费形式支付给千叶装饰等)，并按合同约定，免收被告的使用费、物业管理费等费用。但自收到扶持金后，被告在未按约定向原告履行报批等手续的情况下，按时经营。原告与被告协商后，被告于2019年6月5日出具两份《承诺书》，主要内容是：保证店铺的正常开门经营,如不按合同履行，货物陈列低于总面积的80%或店铺内现有的货物销售后，不及时补货，本人不享受公司给予的三年免二年租金优惠政策，全额退还公司给予的补贴款项，应按合同约定的租金单价，支付所有租金，无条件办理退场手续。承诺书出具后，被告未按约定及所承诺的进行正常经营，2020年1月初未告知原告的情况下关门回家至今，同时，被告也未按照合同约定支付商铺使用费和物业管理费等。被告的行为不仅影响了市场的正常秩序，还给原告造成了较大损失。 朱伟军辩称，其没有违约行为，自2018年招商进入濉溪大市场，9月开始营业，至今都是按照要求正常营业。原告诉称2020年1月至今没开门不是事实。疫情期间其一直在这里，5月10日其家里有事才关门的，其走了以后市场方没有给其任何形式的通知，就把商铺的门锁了。租金没交的原因是市场方造成的，市场没有达到承诺的经营范围，市场违约在前。生意做不了，租金怎么交。其商铺是18栋2层，12、14号两间商铺原告在2019年年底已经被汤经理收回。 鼎丰公司针对其诉讼请求向本院举证： 第一组证据1.《商品房买卖合同》（预售）；2.《委托经营管理合同》；3.《不动产权证》。上述证据证明原告享有对涉案濉溪县大市场2楼服装区域18栋二层2-2、4、6、12、14、26、28、30、32、34、36号商铺和2楼羊毛衫服装区域2栋二层58、60、62、64、66、68号商铺对外出租并收取租金等经营管理的权利。 第二组证据4.《商铺租赁合同》；5.徽商银行电子回单；6.装修清单。上述证据证明原告与被告2018年7月10日、2018年10月15日分别签订了《商铺租赁合同》，由被告承租濉溪大市场2楼服装区域18栋二层2-2、4、6、12、14、26、28、30、32、34、36号商铺和2楼羊毛衫服装区域2栋二层58、60、62、64、66、68号商铺，商铺的面积分别为479.1m2、264.6m2，租赁期限分别为2018年7月10日至2021的7月9日、2018年10月15日至2021的10月14日，双方并就商铺使用费、物业管理费、扶持金、违约责任、邮寄地址等方面内容进行了约定；原告将扶持金89386元汇到被告的账户（其中7000元按被告要求以装修费形式支付给千叶装饰等）。 第三组证据7.《承诺书》；8.短信记录。证明被告在未按时经营，商铺上货率达不到80%的情况下，不应享受三免二租金优惠政策，全额退还公司给予的补贴款项，还应按合同约定的租金单价，支付所有租金；被告未按照合同约定支付商铺使用费和物业管理费，已经构成违约。 第四组证据9.委托代理协议；10.工商银行电子回单；11.增值税专用发票。证明原告与安徽北方之光律师事务所签订委托代理合同，由安徽北方之光律师事务所律师代为诉讼，并支付代理费11000元。按《商铺租赁合同》第十条的约定，该11000元应由被告承担。 第五组证据12.照片。证明被告违反合同约定，存在连续一个月三天不经营的事实。 经当庭举证，被告对原告所举证据的质证意见： 对第一组证据无异议。对第二组证据有异议，装修补贴、扶持资金被告没有全部拿到，收取其物业费1300元左右，没有给其开任何票据；扶持资金89386元应该扣除7000元，再扣除1300元。对第三组证据有异议，承诺书是在公司胁迫下签的，不签承诺书后面的补贴款就不给。对第四组证据有异议，律师费其不承担。对第五组证据有异议，是市场把其商铺的门锁了。 朱伟军为支持其抗辩主张，向本院举证照片，证明其15个商铺被市场方锁门。 原告对被告所举证据照片的质证意见： 对照片的真实性、关联性及证明目的有异议，该照片看不出来具体楼号，是不是涉案商铺不清楚，与本案不具有关联性。 经当庭举证、本院审查，本院认为原告所提交的以上五组证据均真实、合法，且与本案具有关联性，对其证明效力予以认定。被告所举证据照片，不能证明是哪个楼层楼号，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月至2018年6月，开发商淮北杰鹏置业有限公司将其购买的“华东商品博览城”（濉溪县大市场）中涉案商铺和部分预售给案外人李良金、朱培等人的商铺，通过与鼎丰公司签订《委托经营管理合同》，将涉案房屋委托给鼎丰公司全权负责招商及培育市场，进行经营管理。2018年7月10日、2018年10月15日，原、被告分别签订了《商铺租赁合同》,由被告承租濉溪大市场2楼服装区域18栋二层2-2、4、6、12、14、26、28、30、32、34、36号商铺和2楼羊毛衫服装区域2栋二层58、60、62、64、66、68号商铺，面积分别为479.1m2、264.6m2，租赁期限分别为2018年7月10日至2021年7月9日、2018年10月15日至2021年10月14日，商铺使用费均为20元/月/m2，物业管理费均为2元/m2/月，费用第一年度全免；2020年元月1日支付第二年度商铺使用费57492元、31752元，物业管理费5749元、3175元；2020年7月1日支付第三年度商铺使用费31752元，物业管理费11498元、6350元。在第四条“扶持政策及支付方式”中约定：为提升市场知名度、带动市场人气，原告分别给予被告130元/m2，即人民币62283元的扶持金和100元/m2，即人民币26460元的扶持金；该扶持资金分期发放，乙方按期到货，经原告运营部审核通过后，原告为被告发放扶持金的50%，即31141元；被告装修完毕，并同时上货率达到租赁面积80%，具备正常营业条件经原告运营部审核通过后原告为被告发放扶持金的50%，即31141元。第五条履约保证金约定，被告向原告缴纳综合保证金4790元，装修完毕并上货率达到租赁面积的75%，营业一个月后经原告运营部审核合格后退还此保证金。在第十条“违约责任”中约定：8、被告须按规定时间准时开门和关门，营业时间为09：00-17：30，遇到不能按时营业的情形，须按规定的程序履行报批手续并经原告书面盖章批准确认，否则以300元/天支付给原告违约金，一个月连续两天或累计五天未按时正常营业的，视为自动放弃商铺使用权，原告有权解除合同收回商铺；11、被告违反本合同任何一条约定的，原告有权解除合同，原告为实现债权花费的律师费、诉讼费等由被告承担。因被告违约导致原告解除合同的，被告承租的铺位由原告无偿收回，原告就租赁物的装修不予补偿，无偿归原告；已经收取的商铺使用费、物业管理费、（综合保证金）等均不予退还。同时被告还应当将合同期内剩余未缴纳的使用费全部支付给原告作为违约金，同时被告还应当向原告支付免收的物业管理费及其他相关费用。合同第十三条“其他事项”约定：原告住所地或被告预留通讯地址分别为双方接收合同文件及诉讼阶段法律文书的邮寄地址，通讯地址发生变动的，应书面告知，否则视为未变动，寄出五日视为送达。 合同签订后，原告于2018年8月7日至2018年11月1日，按照双方合同约定将扶持金82386元汇到被告账户(另外7000元按被告要求以装修费形式支付给千叶装饰等)，并按合同约定，免收被告的使用费、物业管理费等费用。但被告收到扶持金后，未按约定向原告履行报批等手续的情况下，不按时经营。原、被告经协商后，被告于2019年6月5日向原告出具二份《承诺书》，主要内容是：铺面的货物，按照租赁总面积的80%陈列，同时本人愿意按照合同履行约定。如不按合同履行，货物陈列低于总面积的80%或店铺内现有的货物销售后，不及时补货。本人不享受公司给予的三年免二年租金的优惠政策，应按合同约定的租金单价，支付所有租金，无条件办理退场手续，否则，公司将通过法律手段追究其责任。《承诺书》出具后，被告仍然未按约定及所承诺内容进行正常经营，于2020年1月初在未告知原告的情况下关门回家。被告的行为不仅影响了市场秩序，还给原告造成了较大损失。为此，原告向本院提起诉讼，2020年9月19日，朱伟军收到起诉状副本。 另查明，原告为实现涉案债权，支付律师费用11000元。 本院认为，本案归纳的争议焦点为：1.双方签订的《商铺租赁合同》是否有效；2.被告是否存在违约行为，合同是否应该解除；3.被告如违约，返还的扶持资金，支付商铺使用费、物业管理费及违约金、律师费的数额。 对于焦点问题1，双方签订的《商铺租赁合同》是否有效问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从本案查明事实看，涉案商铺系案外人淮北杰鹏置业有限公司等人购买，淮北杰鹏置业有限公司等人与鼎丰公司签订了《委托经营管理合同》，均委托鼎丰公司对涉案商铺进行经营管理，故鼎丰公司对涉案商铺享有合法的经营管理权。涉案《商铺租赁合同》系原、被告自愿签订，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，能够认定原、被告之间存在合法的商铺租赁关系。我国《合同法》规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。故该合同约定的权利与义务，对双方当事人均具有约束力。 对焦点问题2，被告是否存在违约行为，合同是否应该解除问题。民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为，民事法律行为自成立时生效。本案中，双方在《商铺租赁合同》第十条“违约责任”8中约定：被告须按规定时间准时开门和关门，营业时间为09：00-17：30，遇到不能按时营业的情形，须按规定的程序履行报批手续并经原告书面盖章批准确认，否则以300元/天支付给原告违约金，一个月连续两天或累计五天未按时正常营业的，视为自动放弃商铺使用权，原告有权解除合同收回商铺。被告在签名确认的《承诺书》上，对之前其未正常营业的违约行为予以认可，并对以后如何履行合同及违约后应承担的后果向原告作出承诺，该承诺系被告真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定或损害公共利益，具备了民事法律行为的全部要件，被告应严格按照《承诺书》内容履行义务。但被告出具承诺后仍未能正常营业，违反了合同及承诺书的约定，应视为违约，被告应按《商铺租赁合同》及《承诺书》约定承担相应的违约责任。现原告要求解除合同，符合合同约定，本院予以支持，合同应从起诉状副本送达被告之日起解除。对被告提出的15个商铺的门是市场方锁的和12、14号两间商铺在2019年年底已经被原告方汤经理收回的辩称，因无证据证明，不予采纳。 对于焦点问题3，被告违约，应当支付的商铺使用费、物业管理费和返还的扶持资金及支付违约金、律师费的数额问题。我国《合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中因被告的违约行为致双方解除《商铺租赁合同》，按照合同约定，被告应承担因其违约而支付免收的物业管理费等其他相关费用。被告在《承诺书》中亦表示如不能正常经营，不享受公司给予的三免二优惠政策，应按合同约定的租金单价，支付所有租金，无条件办理退场手续，否则，公司将通过法律手段追究其责任。原告要求解除合同，合同应从起诉状副本送达被告之日起解除，此时可认为被告已同意向原告交付涉案商铺，故被告应向原告支付商铺使用费和物业管理费至其收到起诉状副本之日止。因在2020年初，我国出现新型冠状病毒疫情，根据2020年1月21日国家卫健委发布的公告，对于因此不能履行合同的当事人，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。据此，本院认为涉案商铺使用费、物业管理费扣除4个月疫情影响期为宜。故被告应支付给原告承租的2栋商铺自2018年7月10日起至2020年9月15日和承租的18栋商铺自2018年10月15日起至2020年9月15日之间的商铺使用费，应扣除4个月，即承租的商铺使用费为311352元（479.1m2×20元/月/m2×22个月＋264.6m2×20元/月/m2×19个月）和物业管理费为31135.2元（479.1m2×2元/月/m2×22个月＋264.6m2×2元/月/m2×19个月）。关于扶持资金的返还问题，因双方在合同中约定，如被告违约，被告还应当向原告支付免收的物业管理费及其他相关费用，因原告已从扶持资金中扣除商铺装修费7000元，租赁物装修物品归原告所有，故被告需返还扶持资金82386元。关于违约金的支付问题，《商铺租赁合同》中约定因被告违约致合同解除的，被告应当将合同期内剩余未缴纳的使用费全部支付给鼎丰公司作为违约金。本案合同的提前解除，致原告尚需一定时间另行招租或销售，给原告带来一定经济损失，但其要求被告给付5个月的商铺使用费作为违约金支付原告，结合以前相关案件的处理和疫情出现的情况，本院认为被告给付2个月的商铺使用费29748元（479.1m2×20元/月/m2×2个月＋264.6m2×20元/月/m2×2个月）作为违约金为宜。关于律师费的支付问题，因双方在合同中已经约定被告违约导致合同解除后，原告为实现债权花费的律师费、诉讼费等费用由被告承担，故原告因此花费的律师费用11000元应应由被告承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款之规定，判决如下： 一、原告淮北市鼎丰商业运营管理有限公司与被告朱伟军于2018年7月10日、2018年10月15日所签订的《商铺租赁合同》予以解除，商铺内的货物归被告朱伟军所有； 二、被告朱伟军于本判决书生效后十五日内给付原告淮北市鼎丰商业运营管理有限公司商铺使用费311352元、物业管理费31135.2元； 三、被告朱伟军于本判决书生效后十五日内返还原告淮北市鼎丰商业运营管理有限公司招商扶持资金82386元； 四、被告朱伟军于本判决书生效后十五日内支付原告淮北市鼎丰商业运营管理有限公司违约金29748元； 五、被告朱伟军于本判决书生效后十五日内支付原告淮北市鼎丰商业运营管理有限公司律师费11000元； 六、驳回原告淮北市鼎丰商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9463元，由原告淮北市鼎丰商业运营管理有限公司负担1179元，由被告朱伟军负担8284元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  梁作礼 人民陪审员  王雪莉 人民陪审员  秦品安 二〇二〇年十二月七日 法官 助理  戚肖雯 书 记 员  王丰仪 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。