江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终11205号上诉人（原审被告）：苏州工业园区娄葑创业投资发展有限公司，统一社会信用代码91320594750023957U，住所地苏州工业园区扬贤路**。法定代表人：陆民忠，总经理。委托诉讼代理人：诸葛文章，江苏尚韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏乾涌控股有限公司，统一社会信用代码91320594727277430M，住，住所地苏州工业园区娄葑街道新发路**/div>法定代表人：屠旭军，董事长。委托诉讼代理人：岳炜，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍海龙，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。上诉人苏州工业园区娄葑创业投资发展有限公司（以下简称创投公司）因与被上诉人江苏乾涌控股有限公司（以下简称乾涌公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院作出的(2019)苏0591民初5486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。创投公司上诉请求：1.请求撤销原判，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由乾涌公司承担。事实和理由：一审法院酌定厂房租赁合同于2018年12月31日解除对创投公司不公平，导致上诉人多承担了9月30日至12月31日期间的租金391299.28元。1.创投公司租赁乾涌公司厂房并非自用，乾涌公司对此是知晓的。2.实际使用人被法院强制腾退房屋后，租赁合同已无继续履行的必要，故而创投公司解除租赁合同，创投公司己及时履行了通知义务和交还房屋的义务。3.乾涌公司收到创投公司的合同解除通知及房屋钥匙后，即己明确知晓创投公司不再继续履行租赁合同的意思表示及租赁房屋已腾空可收回。根据《合同法》第一百一十九条规定，乾涌公司理当及时收回租赁房屋、对外招租，避免损失扩大，而非故意拒收房屋钥匙，放任房屋空置，以达到坐收创投公司租金的目的。4.一审判决导致创投公司违约责任承担过重。一审法院己判决创投公司支付4个月的租金作为违约金，同时又酌定租赁合同延至2018年12月31日解除，多支持了乾涌公司三个月的租金，而这期间创投公司对租赁房屋并无实际使用，等于让创投公司承担了合计7个月租金的违约金，客观上加重了创投公司违约责任的承担。乾涌公司答辩称，不同意创投公司的上诉，一审法院查明事实清楚、适用法律正确。同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。乾涌公司向一审法院起诉请求：1.判令确认乾涌公司与创投公司双方签订的《厂房租赁合同》于起诉之日解除；2.判令创投公司支付拖欠租金867290.59元及逾期利息（第一部分以391299.28元为基数，按照每日千分之五，自20年9月14日起计算至实际付款之日止；第二部分以475991.31元为基数，按照每日千分之五，自2018年12月14日起计算至实际付款之日止；暂计10000元）；3.判令创投公司支付违约金1089205.81元（实际以合同解除之日至2019年12月13日的剩余房租总额）；4.判令创投公司支付公证费2040元；5.判令创投公司苏州工业园区兆丰资产管理有限公司对上述四项承担连带责任；6.判决创投公司、苏州工业园区兆丰资产管理有限公司承担本案的诉讼费。诉讼中，乾涌公司变更第一项诉讼请求为要求判令确认双方签订的《厂房租赁合同》于创投公司收到起诉状副本之日解除；撤回第五项诉讼请求，增加一项诉讼请求为要求创投公司赔偿乾涌公司恢复原状的费用2323817元。一审法院认定事实：2009年11月10日，苏州骏马塑业有限公司（甲方、出租方）与创投公司（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》一份，合同第一条约定，由乙方承租甲方位于苏州工业园区娄葑镇群星二路55号，面积为8632平方米，分二期出租，首期出租厂区面积为5381平方米，甲方将于2009年11月15日按约交付至乙方，第二期出租厂区面积为3251平方米，现由甲方使用，甲方同意于甲方新厂房设计合同签署后一年内腾出交付给乙方，该部分租金自乙方实际使用之日起计算。合同第三条约定，房屋租赁期限本房屋租赁期限为10年，自2009年11月15日起至2019年12月13日止(其中2009年11月15日至12月14日，共壹个月为免租期)。合同第四条约定，本合同房屋及场地每月租金为人民币19.2每平米（其中建筑物租金为每平方米11.5元，场地租金为每平方米7.7元）合计月租金为人民币165734.4元(大写：壹拾陆万伍仟柒佰叁拾肆元肆角整)（含税，税费超过原来约定的5%由承租方承担)。甲乙双方同意，自租赁之日起，除双方另有约定外，租金按每两年递增6%，即自起租之日起每24月按上期增长一次，并由乙方全额支付。合同第4.3条约定，租金应每季度为一期由乙方支付，乙方于签署本协议后三日内支付首期租金，之后于每季度后的第一个日历月度内出乙方向甲方支付下一期租金。若乙方逾期支付租金，则每拖欠一日，乙方应按拖欠租金额每日千分之五向甲方支付违约金。租金拖欠支付超过一个月的，甲方除有权要求上述延期违约金外，有权立即解除本租赁合同，并要求乙方于解除之日起十个工作日内退还所有租赁房屋，且没收所有乙方交纳的租赁保证金。合同第五条约定，乙方将于本合同签订三日内，向甲方一次性支付人民币30万元作为租赁保证金。合同第6.2条约定，乙方须按照本合同规定如期支付租金，否则甲方有权按照本合同第4.3款的约定，要求乙方承担违约责任。合同第6.10条约定，乙方应于本合同租赁期满之日或本合同提前解除之日起十个工作日内，将该房屋及其所有附属设备交回甲方，并经甲方书面确认后，方视为完成房屋的交还。乙方交还的房屋如有任何损坏或破坏的，应由乙方维修完毕后，方可向甲方交还。双方同意，因租赁期满、乙方擅自提前终止租赁或乙方违约导致甲方解除租赁合同的，乙方交还房屋时，所有其租赁后对房屋进行的装修、添附、加工和额外配置的圈定设施，其所有权均归甲方，除甲方另有要求外，乙方不得对其进行任何破坏或拆卸，其将与房屋一并归还至甲方。合同第6.12条约定，甲方同意，乙方在本合同租赁期间内，可以对房屋进行转租，但须提前通知甲方，并将转租合同交甲方备案，合同转租不影响乙方仍须向甲方承担本合同约定的责任和义务。转租时甲方配合第三方提供注册所用租赁协议。合同第9.1条约定，逾期付款，乙方应付的的租金和/或任何其他费用逾期支付的，按从应付之日起至实际付款之日止，以逾期款项每日千分之五的利率计算违约金。合同第9.2条约定，延期退房因本合同期限届满或按本合同约定提前解除后，乙方未按本合同6.10条约定期限交还该房屋的，甲方有权在一名中国律师见证下进入该厂区及房屋，将该房屋内的物品清点变卖，所得款项在扣除乙方所有拖欠款项(含违约金)及物品保管费用后，由乙方向甲方申请返还。甲方也可不行使上述权利，但乙方应当支付该房屋的延期占用费和其它费用，延期占用费相当于本合同约定的租金的二倍。合同第9.4条约定，不得提前解除本合同，本合同约定租赁期限内，甲、乙方双方均不得提前解除本租赁合同。如有违约，违约方须向对方承担本合同所剩未履行期限内应付租金总额的违约金。另查明，2010年4月6日，苏州骏马塑业有限公司变更工商登记名称为江苏乾涌有限公司，江苏乾涌有限公司又变更工商登记为江苏乾涌控股有限公司，苏州工业园区娄葑镇群星二路55号房屋所有权登记于江苏乾涌控股有限公司名下。庭审中，双方确认，创投公司承租面积为5381平方米，租赁期内创投公司一直按5381平方米支付租金。创投公司已向乾涌公司缴纳该合同项下的保证金30万元。双方均同意该30万元保证金在本案中予以处理抵扣。乾涌公司另提供双方于2010年1月3日签订的《树木迁移协议》、创投公司于2010年4月27日和2010年5月26日向乾涌公司出具的两份承诺书，证明创投公司承诺租赁期满后将原租赁厂房内的树木、电梯、二部五吨行车恢复原状，创投公司因此向乾涌公司分别缴纳保证金4万元、5万元、5万元，合计14万元。因创投公司未将上述树木、电梯、行车恢复原状，乾涌公司现主张没收该保证金。诉讼中创投公司同意乾涌公司没收上述14万元保证金，由乾涌公司自行恢复原状。再查明，2012年，创投公司将从乾涌公司处承租的该厂房中3975平方米转租给苏州工业园区杰通企业外包服务有限公司（以上简称“杰通公司”），租赁期为2012年7月10日至2018年5月31日止。后因杰通拖欠租金，创投公司诉至苏州工业园区人民法院，案号为（2015）园民初字第05003号，园区法院判决创投公司与杰通公司的房屋租赁合同于2015年12月31日解除，并判令杰通公司支付拖欠租金等金额、搬离其承租的房屋，因杰通公司并未履行判决书确认的义务，创投公司申请强制执行后，园区法院于2018年5月18日强制腾空杰通公司承租部分的厂房，并将厂房交付给创投公司。创投公司称其向乾涌公司承租该房屋，是为了满足政府招商的呼叫中心项目中杰通公司的用房需要，创投公司承租该房屋后即将该房屋转租给杰通公司，因杰通公司违约，创投公司与杰通公司解除合同后，创投公司收到法院强制执行的房屋后，既已无继续租赁房屋的必要，故向乾涌公司提出解除合同。关于房屋租赁合同解除情况。创投公司提供其工作人员赵军于乾涌公司工作人员金小姐的微信聊天记录，证明创投公司于2018年6月既已向创投公司提出退租，乾涌公司的金小姐于2018年6月15日微信回复称“我请示了一下领导的大致意思是不希望你们退租，1.需要把租金付至合同到期日。2.了清杰通的水电等所欠费用。3.把杰通注册在群星二路55号的公司理清，变更到别的地址。4.把场地打扫清楚。”2018年8月8日，创投公司向乾涌公司邮寄《解除合同通知书》一份，该通知书载明“我司于2009年11月与贵司签订《厂房租赁合同》，约定我司承租贵司位于苏州工业园区群星二路55号的厂房，租赁面积8632平方米，租期自2009年11月15日起至2019年12月31日止。我司承租贵司厂房系因政府招商的呼叫中心项目，该项目由苏州工业园区杰通企业外包服务有限公司(以下简称杰通公司)、中国移动通信集团江苏有限公司苏州分公司采用中国移动的基础通信网络资源，合作建设呼叫中心外包基地，移动公司提供网络资源，杰通公司负责服务运营。我司向贵司承租上述房屋后，即将房屋转租给杰通公司运营该项目。租赁期内，因杰通公司长期拖欠租金，我司诉至法院要求解除合同，法院经审理确认我司与杰通公司所签租赁合同于2015年12月31日解除。但在审理期间，杰通公司又将租赁厂房转租，我司申请法院强制执行后，于近期才完成全部清退工作，目前租赁房屋已全部腾空。现因我司与杰通公司的租赁合同已经解除，上述房屋对我司已不具有使用目的，我司已于2018年6月8日向贵司提出退租申请，但多次与贵司就退租事宜沟通未果后，我司于2018年8月6日已将租赁房屋全部清空并打扫干净，并于8月7日将租赁房屋的所有钥匙归还贵司。为减少贵我双方的损失，以便贵司收回房屋后尽快对外出租，真正实现上述房屋的使用功能，我司正式通知贵司如下：一、我司与贵司签订的《厂房租赁合同》于2018年8月10日解除。我司将上述房屋按现状向贵司交还。请贵司安排人员于解除日派员接收上述房屋。(我司联络人员为赵军，联系方式为134××××****)。三、就提前退租给贵司可能造成的损失，我司愿意在解除日后另行支付3个月租金，并将就贵司的合理要求继续保持友好沟通。”乾涌公司质证称其于2018年8月20日收到创投公司的该解除通知书，并于2018年8月23日向创投公司寄出《关于解除合同书的回复》，回复称，不同意创投公司的解除通知，创投公司提前解除合同属于违约，创投公司应将租金支付至合同到期日2019年12月13日。结清所有水、电费用。将场地清理干净，符合我司要求。将注册在我司的群星二路55号公司变更注册地址。创投公司确认于2018年8月24日收到乾涌公司该回复。创投公司于2018年9月17日向乾涌公司邮寄告知函，被乾涌公司拒收，创投公司工作人员赵军于2018年9月21日又通过微信与乾涌公司的金小姐联系，告知创投公司告知函的内容，并于2018年9月21日重新向乾涌公司邮寄一份该告知函要求乾涌公司方不要拒收，函告乾涌公司“我司已于2018年8月8日向贵司寄发《提前解除合同通知书》，并于2018年8月7日将租赁房屋钥匙归还贵司。现我司已于2018年9月14日将解除租赁合同补偿款391299.28元(3个月租金)付至贵公司账户，请予以查收。”关于租金支付情况。双方确认创投公司的租金支付至2018年9月30日，之前租金已付清。但创投公司称因其于2018年6月已通知乾涌公司解除房屋租赁合同，故创投公司支付的2018年7月-9月租金的391299.28元系创投公司自愿为解除合同向支付的相当于3个月租金的补偿款。关于房屋交接情况。创投公司称案涉厂房已通过法院强制执行于2018年5月18日腾空。并提供2018年8月7日的收件人为金小姐的顺丰快递凭条证明其已将承租房屋的钥匙邮寄给乾涌公司，将房屋交付给了乾涌公司。乾涌公司庭审中称从未收到创投公司邮寄的钥匙。乾涌公司提供苏州市相城公证处出具的（2019）苏相证经内字第211号关于拍摄案涉房屋于2019年4月9日的现场四十张照片的公证书，证明案涉房屋在2019年4月9日仍处于空置状态，房屋内部分门和玻璃有破损、掉落情况，且房屋内有大量的办公桌椅、电脑等办公用品、杂物，废弃物及垃圾，严重脏乱差并未满足双方合同约定的交付条件。乾涌公司另提供公证费发票证明其为保全上述证据花费公证费用2040元。庭审中，乾涌公司与创投公司确认双方并未办理过房屋交接手续。乾涌公司另提供其与象山双惠工贸有限公司于2019年4月15日签订的《通园路厂房修复工程合同》、付款凭证等证据证明乾涌公司为将案涉厂房恢复原状，花费费用2323817元。乾涌公司称收回房屋自用时间为2019年10月20日。又查明，创投公司于2019年5月24日收到一审法院的寄送的起诉状副本等诉讼材料。以上事实有《厂房租赁合同》、公证书、《解除合同通知书》、《告知函》《关于解除合同通知书》等以及当事人庭审陈述附卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，乾涌公司与创投公司就涉案房屋签订了《厂房租赁合同》，该租赁合同依法成立、有效，双方均应诚实信用地履行各自的合同权利及义务。关于合同的解除时间。创投公司认为与乾涌公司的房屋租赁合同因创投公司发出解除通知，该合同已于2018年8月10日解除；乾涌公司主张其与创投公司双方签订的《厂房租赁合同》于创投公司收到本案起诉状副本之日（即2019年5月24日）解除。一审法院认为，双方的合同约定的租赁期限为自2009年11月15日起至2019年12月13日止，在合同到期前创投公司在未与乾涌公司协商一致，仅以租赁房屋不再具有使用目的为由单方提出解除合同，该解除构成违约解除，创投公司作为违约方向乾涌公司发出的《解除合同通知书》不具有解除合同的效力。但创投公司2018年6月-9月期间多次向乾涌公司说明因无法实现合同目的主张解除合同，要求乾涌公司接收房屋，乾涌公司应在合理期间内与承租人协商继续履行合同，避免合同长期处理不确定状态。乾涌公司方在合理期限内与创投公司协商不成或未进行协商，在合理期限届满后客观上产生房屋租赁合同解除的法律效力，故乾涌公司在创投公司提出解除合同之后将近一年时间才向法院起诉要求解除与创投公司的房屋租赁合同，亦不合理。一审法院根据双方的合同履行情况、双方关于合同解除的沟通情况，依法酌定乾涌公司与创投公司协商的合理期间以乾涌公司再次寄送告知函的时间即2018年9月21日至2018年12月30日期间为宜，即一审法院依法判令双方之间的厂房租赁合同于2018年12月31日解除。关于创投公司欠付乾涌公司的租金。双方确认创投公司租金支付至2018年9月30日。根据双方租赁合同约定及庭审陈述，2018年-2019年的每月租金为130433元。故经核算，2018年10月1日至2018年12月31日期间，创投公司欠付租金为391299.28元。又因，创投公司在乾涌公司处有保证金30万元，该款可在上述欠付的租金金额中予以抵扣，抵扣后，创投公司还应向乾涌公司支付租金91299.28元。关于树木、电梯、二部行车三项的保证金共计14万元，因创投公司并未按照承诺将上述三项恢复原状，创投公司同意乾涌公司没收保证金14万元，由乾涌公司自行恢复原状。创投公司该意见，符合双方合同约定，亦不违反法律或行政法规的规定，对此，一审法院予以认可。关于上述欠付租金的逾期付款利息，《厂房租赁合同》中约定“之后于每季度后的第一个日历月度内出乙方向甲方支付下一期租金。若乙方逾期支付租金，则每拖欠一日，乙方应按拖欠租金额每日千分之五向甲方支付违约金。”一审法院认为，创投公司于2018年10月之后的欠付的租金，按照合同约定，应自2018年11月1日起计算逾期付款利息，另乾涌公司现主张的逾期付款利息标准过高，一审法院依法调整为以91299.28元为基数，按年利率11.7%自2018年11月1日计算至创投公司实际给付之日止。关于因创投公司而导致合同解除的违约金，根据合同约定，因承租人违约导致合同提前解除的，出租人有权要求承租人承担“本合同所剩未履行期限内应付租金总额的违约金”，现乾涌公司主张按照以合同解除之日（起诉之日即2019年4月4日）至2019年12月13日向创投公司主张的违约金1089205.81元。创投公司认为该违约金的主张过高要求调整。因创投公司违约，必然会导致乾涌公司因另行出租而产生的空置损失，但当创投公司违约时，乾涌公司方亦应当采取适当措施避免房屋长期处于空置状态，具有防止损失扩大的义务。乾涌公司虽主张其自用时间为2019年10月20日，但根据乾涌公司提供其与象山双惠工贸有限公司的关于厂房的修复合同，乾涌公司于2019年4月15日既已将案涉房屋收回并进行修复装修。故一审法院结合创投公司的违约情况、房屋交接情况、涉案房屋的承租面积、房屋实际收回情况等因素酌定该项金额按4个月的租金标准来计算，即521732.2元。关于乾涌公司主张的赔偿恢复原状的损失2323817元。创投公司称已按合同约定现状交付，无需恢复原状，不承担乾涌公司恢复原状的费用。一审法院认为，首先，双方合同约定“乙方应于本合同租赁期满之日或本合同提前解除之日起十个工作日内，将该房屋及其所有附属设备交回甲方，并经甲方书面确认后，方视为完成房屋的交还。乙方交还的房屋如有任何损坏或破坏的，应由乙方维修完毕后，方可向甲方交还。双方同意，因租赁期满、乙方擅自提前终止租赁或乙方违约导致甲方解除租赁合同的，乙方交还房屋时，所有其租赁后对房屋进行的装修、添附、加工和额外配置的圈定设施，其所有权均归甲方，除甲方另有要求外，乙方不得对其进行任何破坏或拆卸，其将与房屋一并归还至甲方。”该合同中并未要求创投公司拆除其装修后将案涉房屋恢复原状后交付给乾涌公司。其次，根据乾涌公司的工作人员金小姐对创投公司工作人员赵军的回复，以及乾涌公司向创投公司发出《关于解除合同书的回复》中均称接收房屋的条件为将厂房清理干净。故对于乾涌公司的要求创投公司赔偿恢复原状的费用，一审法院不予支持。但根据合同约定，创投公司应将承租房屋内损坏或破坏部分修复完成，并腾空打扫干净后交付给乾涌公司，现创投公司并未举证证明其已完成该项义务。且根据乾涌公司提供的公证书的照片，案涉房屋于2019年4月9日时仍存在大量办公用品、杂物及垃圾，并有门、玻璃等破损脱落的情况，针对上述情形，一审法院结合修复和垃圾清运的范围、工程量并结合房屋的实际面积、相关市场价格等因素，酌情支付创投公司赔偿乾涌公司各项费用10万元。关于乾涌公司主张的公证费2040元。创投公司并未将房屋腾空、打扫干净至可交付状态，也未与乾涌公司办理交接手续，故乾涌公司为收回房屋自用对该房屋的现状进行证据保全而花费的公证费用属乾涌公司的合理损失，一审法院依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、江苏乾涌控股有限公司与苏州工业园区娄葑创业投资发展有限公司于2009年11月10签订的关于苏州工业园区娄葑镇群星二路55号的《厂房租赁合同》于2018年12月31日解除；二、苏州工业园区娄葑创业投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付江苏乾涌控股有限公司租金91299.28元及逾期付款违约金（计算方式：以91299.28元为基数，按年利率11.7%，自2018年11月1日起计算至实际给付之日止）；三、苏州工业园区娄葑创业投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付江苏乾涌控股有限公司违约金521732.2元；四、苏州工业园区娄葑创业投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿江苏乾涌控股有限公司损失10万元；五、苏州工业园区娄葑创业投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿江苏乾涌控股有限公司公证费损失2040元；六、驳回江苏乾涌控股有限公司的其余诉讼请求。案件受理费22516元，由苏州工业园区娄葑创业投资发展有限公司负担8179元，由江苏乾涌控股有限公司负担14337元。二审中，双方均未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，在合同未有特别约定情况下，违约方发送的解除房屋租赁合同通知书不发生合同解除的法律效力。本案中，创投公司虽于2018年8月8日向乾涌公司发送《解除合同通知书》通知乾涌公司《厂房租赁合同》于2018年8月10日解除，但不产生租赁合同解除的法律效力。创投公司于2018年9月21日再次函告乾涌公司，告知创投公司已将钥匙退还，在创投公司已搬离房屋并通知乾涌公司接收房屋情况下，乾涌公司应在合理期限内与创投公司进行协商，在合理期限届满后，房屋租赁合同客观上产生解除效力。一审法院根据双方关于合同解除的协商情况、创投公司合同履行的情况认定合理期限自创投公司再次发函之日即2018年9月21日至2018年12月30日并无不当，故创投公司与乾涌公司的厂房租赁合同于2018年12月31日解除。综上所述，创投公司的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8179元，由上诉人苏州工业园区娄葑创业投资发展有限公司负担，苏州工业园区娄葑创业投资发展有限公司多交的14337元，本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长  包 刚审 判 员  沈军芳审 判 员  孙楚楚二〇二〇年十二月二十一日法官助理  徐馨岚书 记 员  陈雨萱