辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终4039号上诉人（原审被告）：鞍山市千山区东鞍山镇中所屯村民委员会，住所地鞍山市千山区东鞍山镇中所屯村。法定代表人：王林俊，该村主任。委托诉讼代理人：王志金，该村党支部书记。委托诉讼代理人：王宝楼,辽宁英派律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马雨，男，1975年7月20日出生，汉族，住鞍山市铁**。原审第三人：鞍山市鑫全化工有限公司，住所地鞍山市千山区东鞍山镇后中所村。法定代表人：刘丽，该公司经理。委托诉讼代理人：赵兴毅，该公司员工。上诉人鞍山市千山区东鞍山镇中所屯村民委员会（以下简称“中所屯村委会”）因与被上诉人马雨、原审第三人鞍山市鑫全化工有限公司（以下简称“鑫全公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服鞍山市千山区人民法院（2020）辽0311民初960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中所屯村委会的上诉请求：1、撤销鞍山市千山区人民法院（2020)辽0311民初960号民事判决书；2、驳回一审原告的诉讼请求；3、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决事实不清，适用法律不当。一、从法律程序上讲，一审原告马雨不具备本案原告的主体资格。1、本案案由清楚的确定为“房屋租赁合同”纠纷。马雨作为原告，事实上与上诉人没有租赁关系，不是本案的当事人，不具有原告的主体资格。2、马雨与本案第三人鑫全公司签订的《公司买卖协议》事实上是另一个法律关系，不能代替和对抗本案的租赁合同的法律效力。3、该《公司买卖协议》签订后，没有变更租赁合中的承租方，更没有变更该公司的工商注册相关内容，公司始终存在，马雨个人不能代替该公司主张民事权利。二、上诉人与鑫全公司签订的《中所屯村原化工厂租赁合同》第五条规定：合同期内遇到国家因发展建设需要征占该地时，其经济赔偿可按国家规定办理。土地补偿费归村集体所有，经营者所拥有的建筑物补偿费归经营者所有。1、2018年1月25日，千山区东鞍山镇人民政府与鑫全公司签订了拆迁补偿《协议书》，其中第二条明确规定：“此次安置补偿方式为现金补偿”，“标的总额为人民币贰佰伍拾贰万玖仟叁佰肆拾陆元(￥2529346元）”。“该补偿费包括动迁房屋、地上附属物及一切拆迁损失等全部补偿费用。其中集体土地征地补偿款(￥68.2万元），镇政府己于2017年付给中所屯村委会。”2、根据该协议，鑫全公司共得到现金方式的拆迁安置补偿费为1847346元，即补偿总额2529346一682000元（集体土地补偿款）。上述补偿款是包括“一切拆迁损失等全部补偿费用。”3、虽然我村委会与鑫全公司签订的租赁合同没有到期，但是该公司与千山区东鞍山镇人民政府签订的拆迁补偿《协议书》，实质上包含了合同提前终止履行后的“补救措施”，即该公司如数得到现金方式的拆迁安置补偿费184万余元，这是该公司已经认可的事实。一审判决书中适用《中华人民共和国合同法》的相关规定，显然属于适用法律不当，违背公平公正的原则。被上诉人马雨辩称，同意一审判决。原审第三人鑫全公司陈述，同意一审判决。马雨向一审法院起诉请求：依法判令中所屯村委会返还剩余租金65971元，并由中所屯村委会承担诉讼费。一审法院认定事实：中所屯村委会与鑫全公司于2007年8月10日签订了一份《中所屯村原化工厂租赁合同》，鑫全公司租赁中所屯村委会场地一处，租赁期限自2008年1月1日起至2025年12月31日止，租金15万元，交款方式为转账支付，交款时间为2007年8月1日。马雨(乙方)于2017年4月1日与鑫全公司(甲方)的法定代表人刘丽签订了《公司买卖协议》一份，约定：鑫全公司以50万元卖给马雨，包括土地厂房设备及所有企业手续、企业相关票据。协议尾部甲方处鑫全公司加盖公章，鑫全公司法定代表人刘丽签名并按指印，乙方处马雨签名并按指印，土地租赁方处加盖中所屯村委会印章、王林俊签字并记载同意流转按原合同执行。合同签订后鑫全公司企业法定代表人未作变更。2018年1月因政府动迁致使鑫全公司土地租赁期尚余7年11个月未能履行。2018年1月25日，千山区东鞍山镇人民政府(甲方)与鑫全公司(乙方)签订协议书一份，协议约定：就收回鑫全公司土地使用权、房屋及地上附属物搬迁补偿及一切与拆迁有关的费用补偿事宜达成协议。协议第二条中约定，该补偿费包括动迁房屋、地上附属物及一切拆迁损失等全部补偿费用。其中集体土地征地补偿款(68.2万元)镇政府已于2017年给付中所屯村委会。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。中所屯村委会与鑫全公司于2007年8月10日签订了《中所屯村原化工厂租赁合同》，约定将中所屯村原黄山北坡化工厂厂址租给鑫全公司经营，租赁年限为18年，鑫全公司于2007年8月1日一次性转账支付了租赁费共计15万元，双方之间形成了租赁合同关系。2017年马雨与鑫全公司签订《公司买卖协议》一份，鑫全公司将公司所有资产出售给马雨。此后，鑫全公司企业工商信息未进行变更登记，但事实上马雨系鑫全公司实际股东。该案庭审中，鑫全公司亦同意由中所屯村委会将剩余未到期的租赁费支付给马雨，故马雨享有要求中所屯村委会返还租赁费的权利主体资格。关于中所屯村委会提出拆迁安置补偿费用已包括全部损失，不应再返还租赁费用的辩解，该院认为，因集体土地征地补偿款(68.2万元)镇政府已于2017年给付中所屯村民委员会，但《租赁合同》及动迁协议中均未对未到期的租赁费如何处理进行约定，无证据证明补偿费用已包括了租赁费用，故该租赁损失应由中所屯村委会予以赔偿，对于中所屯村委会的上述辩解该院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本案租赁合同因政府动迁而终止，中所屯村委会应就未履行部分的租赁费用予以返还，由于《中所屯村原化工厂租赁合同》中约定土地租赁期自2008年1月1日起至2025年12月31日止，租赁费共计15万元。租赁土地动迁时间为2018年1月25日，故租赁合同未履行部分租赁费应自2018年1月25日计算至2025年12月31日，共计7年零11个月。故对于马雨主张中所屯村委会返还租赁费65971元的诉讼请求，该院予以支持。综上，一审法院据此判决：鞍山市千山区东鞍山镇中所屯村民委员会于判决发生法律效力之日起十日内返还马雨租赁费65971元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1449元，由鞍山市千山区东鞍山镇中所屯村民委员会承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，本案二审期间有如下争议焦点：一、被上诉人马雨是否具备一审原告的主体资格；二、一审判决返还被上诉人马雨租赁费65971元是否正确。关于第一个争议焦点：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案中，被上诉人马雨与第三人鑫全公司于2018年1月25日签订《公司买卖协议》约定，鑫全公司以50万元出售给马雨，包括土地、厂房、设备以及所有企业手续、企业相关票据。虽然鑫全公司企业工商信息未变更登记，但事实上马雨系鑫全公司的实际股东，且鑫全公司同意关于本案的剩余未到期租赁费返还给马雨，故马雨与本案有直接利害关系，享有要求中所屯村委会返还租赁费的权利，是本案的适格原告。关于第二个争议焦点：二审期间，本院调取的证据辽宁俊隆资产评估事务所资产评估报告书、千山区东鞍山镇企业谈迁补偿明细表、东鞍山镇人民政府会议纪要、鞍山市千山区东鞍山镇关于鞍山市鑫全化工有限公司进行批复并拨付企业谈迁补偿款的请示二份、情况说明证明，鑫全公司拆迁资产市场价值为2362566元，其中房屋净值685807元、构筑物272009元、树木27395元、设备1377355元。此外还给予该企业停业期间补偿费用15万元（停业期间补偿费用主要是两个更夫三年工资及煤、水、电费）。故鑫全公司拆迁时得到的补偿款不包括本案涉及的未履行部分的租赁费用，《中所屯村原化工厂租赁合同》对未到期的租赁费如何处理未进行约定，因鑫全公司所租赁土地于2018年1月25日动迁，未履行的租赁时间共计7年零11个月，该部分租赁费应返还鑫全公司，原审判决支持马雨主张中所屯村委会返还租赁费65971元的诉讼请求正确。综上所述，上诉人中所屯村委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1449元，由上诉人鞍山市千山区东鞍山镇中所屯村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长 郭 盈审判员 廖晓艳审判员 宋 锦二〇二〇年十二月二十八日书记员 王晓溦