湖南省常德市鼎城区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0703民初4241号原告：常德财富广场经营管理有限公司。住所地：湖南省常德市鼎城区玉霞街道永安社区桥南财富广场中心广场**。法定代表人：吴婷婷，该公司董事长。委托诉讼代理人：邵攀君，湖南相维律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：黄明成，男，汉族，户籍所在地福建省泉州市丰泽区，现住常德市鼎城区。被告：刘三初，男，汉族，1964年11月30日出生，户籍所在地湖南省常德市鼎城区，现住常德市鼎城区。原告常德财富广场经营管理有限公司与被告刘三初物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邵攀君、黄明成到庭参加诉讼，被告刘三初经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告常德财富广场经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘三初支付欠付的物业管理服务费6849元（已计算至2020年10月，至判决时的管理费按实际支付）；2.判令刘三初支付违约金1369.8元;3.判令刘三初承担本案诉讼费用。事实和理由：刘三初系原告经营管理的常德财富广场D区房屋业主，房屋建筑面积120.21㎡；2016年3月4日，原告与被告签订了《物业（商业）管理服务协议》，第五条第一项明确约定“本商业小区管理服务费用为：商业面积每月5元/㎡，非商业面积每月1.3元/㎡，业主根据其拥有的物业建筑面积按时向原告交纳管理服务费用，不得以任何理由拖延、拒交、少交以上费用”；第八条违约责任约定“业主违反协议不按照约定按时交纳管理服务费用，原告有权要求业主按每逾期一日加收应缴费用的千分之一作为滞纳金”。双方签订后，原告按约履行了物业管理服务义务，但被告刘三初在享受物业服务后却仅支付了部分管理服务费，截止2020年10月，被告刘三初已拖欠物业管理服务费6849元。经原告多次催收，被告刘三初仍拒不支付，故诉至本院。刘三初经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提供任何形式的答辩。本院查明案情与常德财富广场经营管理有限公司所述一致。本院认为，本案的争议焦点为：被告刘三初是否应向原告支付欠交的物业管理服务费6849元及违约金1369.8元？民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。被告与出卖人常德市银通房地产有限公司签订《商品房买卖合同》及相关附件，被告刘三初已明知购房后要接受原告对桥南财富广场小区的统一管理，而后被告与原告签订《桥南·财富广场D区物业（商业）管理服务协议》，委托原告对包括其房屋在内的桥南财富广场D区实行专业化、一体化的商业管理、物业服务，上述两份合同系被告与出卖人及原告自愿签订，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。此后原告依约履行协议，为包括被告刘三初在内的全体小区业主提供了物业管理服务，至今该小区运转正常，被告刘三初亦接受了原告提供的服务，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”规定，被告刘三初应按时依约向原告支付相应的物业管理服务费。合同约定原告根据《湖南省物价管理条例》及常德市发展改革物价局批复，按被告刘三初房屋建筑面积向被告收取每月1.3元／㎡的管理服务费，未违反法律规定，本院予以确认，被告刘三初房屋建筑面积为120.21㎡，原告每月应收取156元（1.3元／㎡×120.21㎡＝156元）物业管理服务费，本院对此予以确认；被告刘三初亦向原告支付了2017年3月之前的物业管理服务费，现原告起诉要求被告刘三初支付拖欠的自2017年3月3日至2020年10月31日的物业管理服务费6849元（156元＊43个月+156元÷31天*28天），于法有据，本院予以支持。同时，如果物业服务企业在对小区进行服务的过程中出现瑕疵，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业服务企业服务水平与质量的下降，如此恶性循环不利于小区及至整个社会的和谐稳定，亦影响小区业主的根本利益，当小区业主发现物业服务企业在服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题予以改正，不断提高物业服务水平。根据本院审理其他同类案件查明的案情，常德财富广场经营管理有限公司在安保、维修、管理等方面存在服务瑕疵，为督促常德财富广场经营管理有限公司提高服务水平、改善服务质量，本院对原告要求被告刘三初支付违约金1369.8元的诉讼请求，不予支持。刘三初经本院合法传唤未到庭参加诉讼，事后亦未说明正当理由，本院依法缺席判决。综上，对原告常德财富广场经营管理有限公司的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、刘三初于本判决生效之日起三日内向常德财富广场经营管理有限公司给付自2017年3月3日至2020年10月31日的物业管理服务费共计6849元；二、驳回常德财富广场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由刘三初负担。本判决为终审判决。审判员  刘蓉二〇二〇年十二月二十四日书记员  唐莉附原告常德财富广场经营管理有限公司提交的证据：1.常德财富广场经营管理有限公司营业执照复印件、被告的身份证复印件，拟证明原、被告的主体资格及原告经营范围包括从事市场管理服务的事实；2.《商品房预售合同》，拟证明刘三初在购房时，与出卖人常德市银通房地产有限公司签订的《商品房预售合同》及附件五“合同补充协议”约定，刘三初同意出卖人聘请原告对市场进行开发、建设及经营管理，不可撤销地任命原告作为本“商业批发市场”物业的经营管理者，刘三初应及时交纳商业物业经营管理费用，不得以任何理由拖欠或拒交商业物业经营管理费用的事实；3.《桥南·财富广场D区物业（商业）管理服务协议》，拟证明原、被告签订物业管理服务协议，约定原告为被告刘三初的商居房屋（建筑面积120.21㎡）提供物业服务，管理服务费为1.3元／㎡，如刘三初违反协议，不按照约定按时交纳管理服务费用的，原告有权要求刘三初按每逾期一日加收应缴费用的1‰作为滞纳金的事实；4.照片，拟证明原告对市场进行了管理与服务（包括广告宣传、电路设备检查、电梯的维护、安保、垃圾的清运、、地下排污管清理等的事实；5.业主刘三初拖欠管理费明细表，拟证明截止2020年10月31日，刘三初拖欠原告物业管理费6849元的事实；6.物业费催收通知，拟证明原告向刘三初催收过物业费的事实。附判决法律条文：1.《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。2.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。6.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。