江苏省镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1111民初778号原告：卢恩西，男，1972年11月12日生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：王学剑、马志勇，江苏王学剑律师事务所律师。被告：胡正国，男，1963年10月12日生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：王泽俊，江苏瀛镇律师事务所律师。原告卢恩西与被告胡正国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卢恩西及其委托诉讼代理人马志勇、被告胡正国及其委托诉讼代理人王泽俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢恩西向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年10月1日至2020年12月31日的房屋租金218750元及逾期付款利息（从2019年10月1日至实际给付之日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、判令被告支付拖欠的水电费20304元及逾期付款利息（从2019年10月1日至实际给付之日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、承担本案诉讼费。事实和理由：2016年3月10日案外人孙永举与镇江市水产养殖试验场（以下简称水产养殖场）签订《合作经营合同》，孙永举取得镇江市新河路250号（包含镇江市综合楼）房屋的经营使用权，用于经营酒店，房屋面积约3600平方米，并享有对外转租权。2016年9月18日孙永举将镇江市金山新村33幢综合楼西边第一、二、三间及后一层、二层各两间房屋，转租给被告，面积约500平方米，租赁期限为2017年1月1日至2028年3月9日止，租金每两年支付一次，2019年1月1日至2020年12月31日租金为350000元，孙永举已实际向被告收取租金至2019年9月30日。2018月11月20日，因孙永举经营不善，经水产养殖场同意，孙永举将原《合作经营合同》中取得的房屋经营使用权全部转让给原告，原告与水产养殖场重新签订《房屋租赁合同》。另原告与孙永举也签订《转让协议》，协议约定孙永举将镇江市所有房屋的经营使用权，全部转让给原告。原告已及时将房屋经营使用权变更情况告知被告，孙永举也明确发函告知被告，自2018年12月1日起，其不再拥有租赁权限，涉案房屋已由原告总承租，2019年10月1日至2028年3月9日的租金将由原告收取。但原告要求被告按约支付2019年10月1日至2020年12月31日第二年度剩余租金218750元时，被告却不愿支付。经原告多次催要，被告至今仍未给付租金。另，被告自2018年11月6日至2019年2月21日欠付水电费20304元，至今也不愿支付。请求支持原告的诉讼请求。被告胡正国辩称，孙永举于2016年3月10日与水产养殖场签订的合作经营合同中的权利义务转让给原告，同时原告也受让了孙永举与被告签订的租赁合同中的权利义务。孙永举在2018年2月6日收取了被告2019年10月1日至2021年9月30日的两年租金33万元，原告主张的水电费孙永举先前与被告约定在其向龚兆华（被告经营的浴室的合伙人）借款中抵扣，被告可以向受让人即原告主张抗辩和抵销。另涉及的房屋名义上系孙永举一人承租经营，实际是其与骆明顺等六个共同承租经营。在原告与他们商讨转让事宜时，已明知被告租金给付至2021年9月30日，且原告给付的转让款中已将33万元租金扣减，综上，请求驳回原告诉请。经审理查明，2016年3月10日，案外人孙永举与水产养殖场签订《合作经营合同》，合同约定：水产养殖场与孙永举合作经营酒店，水产养殖场提供位于镇江市新河路250号（包含镇江市综合楼）约3600平方米的权属房，由孙永举负责装修及经营；合作期限12年，自2016年8月1日起至2028年7月31日止（含3个月装修期）；合作期间，孙永举垫付水产养殖场职工保险金，第一年交83万元，两年一递增，每次增幅3万元；水产养殖场同意孙永举在使用期间，对孙永举使用的区域可作为公寓及配套经营分租；合同还就房屋的维修、返还及违约责任等方面进行了约定。2016年9月18日，孙永举与被告胡正国签订租赁合同，合同约定：胡正国租赁孙永举的物业（镇江市金山新村33幢综合楼）经营休闲浴场，租赁时间自2016年9月18日至2028年3月9日，租金具体如下：2017年1月1日至2018年12月31日租金300000元，2019年1月1日至2020年12月31日租金350000元，2021年1月1日至2022年12月31日租金370000元，2023年1月1日至2024年12月31日两年390000元,2025年1月1日至2026年12月31日租金410000元，2027年1月1日至2028年3月9日租金70000元，租金总计1890000元；签订合同当日胡正国需支付2017年1月1日至2018年12月31日两年租金300000元、水电押金10000元，合计310000元，租赁期间所产生的水费、电费由胡正国自行承担等内容。2018年11月20日，孙永举出具关于转让合作经营合同权利义务的情况说明一份，载明：孙永举因经营困难，自2018年11月20日起，将原与水产养殖场的合作经营合同中规定的各项权利义务全部转让给卢恩西，孙永举拖欠水产养殖场职工保险金由卢恩西承担。同日，水产养殖场出具关于签订房屋租赁合同的情况说明一份，载明：因孙永举将其租赁的房屋装修、经营等权利全部转让给卢恩西，根据卢恩西的要求，水产养殖场与卢恩西重新签订房屋租赁合同。同日，水产养殖场与原告卢恩西签订房屋租赁合同，将位于镇江市租赁给卢恩西经营酒店使用，租赁期限15年，自2018年11月20日起至2033年11月19日止，起始年租金为83万元，以后每5年递增一次，每次递增为3万元，水产养殖场同意卢恩西在使用期间，对其使用的区域可作为公寓及配套经营分租；双方还就房屋的使用、维修、返还及合同违约责任等进行了约定。2018年11月29日，案外人孙永举、骆明顺与原告卢恩西签订转让协议一份，约定：卢恩西出资500万元购买镇江市明顺宾馆、镇江格林精品快捷酒店有限公司的资产与经营权及所有门面资产及经营权；2018年11月30日前发生上述公司发生的债权债务由孙永举负责，协议签订两个月内，孙永举、骆明顺注销上述公司。2019年1月17日，原告卢恩西与案外人骆明顺、董二明、孙永芹、杨广信、钮修标签订股份收购合同，收购五人持有的镇江格林精品快捷酒店有限公司的股份。审理中，被告向本院提供孙永举（镇江格林精品快捷酒店有限公司）出具的收条一份，落款日期为2018年2月6日，言明：胡正国（振国浴场）支付孙永举2019年10月1日至2021年9月30日两年租金330000元，因提前支付租金少收两万元。该收条中有孙永举签字及镇江格林精品快捷酒店有限公司印章。被告提供的孙永举出具的落款时间为2018年10月3日情况说明载明，因本人欠龚兆华5万元（胡正国所开振国浴场合伙人），之前已与胡正国、龚兆华协商一致，水电费在欠费里扣除，故胡正国不欠2018年11月6日至2019年2月31日（注：2019年2月无31日）水电费。审理中，被告陈述该情况说明系收到本案诉状后找孙永举后补的，落款日期系孙永举随意填写。另，根据原告提供的日期为2018年11月9日、2018年11月20日、2019年元月6日、2019年2月14日、2019年2月21日的水电费收据，分别载明金额为3659元（已收）、3333元（未付）、7360元（未付）、8218元（未付）、1993元（电费1393未付、水费600已付），五份收据未付金额共计20304元。审理中，原告申请对落款时间为2018年2月6日的收条上签名字迹“孙永举”的形成时间进行司法鉴定，因原、被告对提供对比样本无法形成一致意见，被告不同意对鉴定样本进行少量破坏性检验等原因，该鉴定申请被鉴定机构退回。上述事实有原告提供的合作经营合同、租赁合同、房屋租赁合同、情况说明、转让协议、水电费收据，被告提供的收条、股份收购合同、情况说明及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，房屋出租人与承租人成立租赁合同关系,承租人与次承租人成立转租合同关系。2016年3月10日案外人孙永举与水产养殖场签订合同，依约取得位于镇江市房屋的经营使用权并享有转租权，2016年9月18日将部分房屋分租给被告胡正国经营浴场，符合合同约定。2018年11月20日，因孙永举经营不善，意将镇江市的经营使用权转让，原告与水产养殖场重新签订合同，原告自2018年11月20日取得镇江市承租权，案外人孙永举与被告胡正国的转租合同中的承租人权益由原告享有。本案中，根据双方提供的材料，在孙永举将相关权益转让给原告前，孙永举已经收取了被告胡正国至2021年9月30日的房屋租金，现原告向被告主张该部分房屋租金本院不予支持。对于原告对水电费的主张，被告胡正国虽提供了孙永举出具的情况说明，但被告陈述系在收到本案诉状后找到孙永举后补该份情况说明，该行为损害了原告的合法权益，被告抗辩已经抵扣涉案水电费的意见本院不予支持。根据本案的实际情况及原告提供的水电费收据，对于原告要求被告支付20304元水电费及逾期付款利息的主张，本院予以支持，逾期付款利息从原告向本院主张权利之日起即2020年3月31日起计算为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告胡正国于本判决生效后十日内支付原告卢恩西2018年11月6日至2019年2月21日水电费20304元及逾期付款利息（以20304元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年3月31日起计算至实际清偿之日止）。二、驳回原告卢恩西的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取计4886元，由原告卢恩西负担4578元，被告胡正国负担308元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  高景松人民陪审员  徐秋华人民陪审员  钟雪银二〇二〇年十二月七日法官 助理  杨文君书 记 员  朱 倩