山东省青岛市市北区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁0203执异282号异议人（案外人）：孙振生。申请执行人：青岛海川建设集团有限公司。住所地青岛市市**南京路**。统一社会信用代码：91370200163572935G。法定代表人：吴鑫，董事长。被执行人：青岛中企置业有限公司。统一社会信用代码：9137020078756356XP。法定代表人：朱怀玉，董事长。本院在执行申请执行人青岛海川建设集团有限公司（以下简称海川建设集团）与被执行人青岛中企置业有限公司（以下简称中企置业公司）建设工程合同纠纷一案中，案外人孙振生以其享有执行标的物青岛市市北区X路X号X号楼X单元X户房产（以下简称案涉房产）的实体权利为由向本院提出排除执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人孙振生提出执行异议称，2011年5月10日，孙振生与中企置业公司签订《青岛市商品房预售合同》购买案涉房产，已支付全部购房款723257元，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，请求解除对案涉房产的查封并停止执行。异议人孙振生提交了以下证据：一、2011年5月10日《青岛市商品房预售合同》，约定孙振生向中企置业公司购买案涉房产，总房价款暂定为人民币723257元、以实测面积为准。二、关于支付购房价款的证据为孙振生银行账户于2011年5月10日刷卡723257元交易明细、《青岛市房地产业预收款专用收据》、《销售不动产统一发票》发票联。其中《青岛市房地产业预收款专用收据》、《销售不动产统一发票》发票联显示付款方为孙振生、不动产楼牌号为案涉房产地址，票面合计金额为723257元。三、关于孙振生对案涉房产占有使用的证据包括：1、《房屋交接书》一份，记载中企置业公司与孙振生于2020年5月8日对案涉房产进行了交接，确认案涉房产实测面积为92.15平方米，总房价款为732960.88元已全部支付。2、《历月电费明细》打印件和电费发票、公用事业收费充值收款凭证和抄收对账单、水费和供热费发票。被执行人中企置业公司提交了《销售不动产统一发票》记账联，与异议人提交的发票联或办证联一致。查明，2017年8月30日，本院对海川建设集团诉中企置业公司建设工程合同纠纷一案作出（2016）鲁0203民初3361号民事判决书，判决如下：一、中企置业公司应支付海川建设集团工程款22979976.45元；二、中企置业公司应支付海川建设集团工程款利息（略）；三、海川建设集团对其承建的青岛市市北区X路X号3号楼整体及1号楼、2号楼共计45套房屋在22979976.45元范围内享有优先受偿权，案件受理费合计174005元由中企置业公司负担。该案诉讼中，本院作出财产保全民事裁定书并于2016年4月6日查封了中企置业公司名下上述青岛市市北区X路X号3号楼整体及1号楼、2号楼的45套房产的登记，其中包含案涉房产。2018年3月2日，青岛市中级人民法院作出（2017）鲁02民终10976号民事判决书，判决维持（2016）鲁0203民初3361号民事判决第一项、第二项，撤销第三项，驳回中企置业公司其他诉讼请求。2018年7月27日，青岛市中级人民法院作出（2018）鲁02民监23号民事裁定书，裁定对（2017）鲁02民终10976号民事判决再审。2018年9月10日，青岛市中级人民法院作出（2018）鲁02民再91号民事判决书，判决维持（2017）鲁02民终10976号民事判决第一项，撤销第二、三项，变更（2016）鲁0203民初3361号民事判决第三项为：海川建设集团对其承建的青岛市市北区X路X号3号楼整体在7989079.40元范围内享有优先受偿权，驳回海川建设集团的其他诉讼请求。海川建设集团向本院申请执行后，本院于2018年12月18日以（2018）鲁0203执2682号立案执行，对中企置业公司名下包含案涉房产在内的上述青岛市市北区X路X号3号楼整体及1号楼、2号楼的45套房产的查封转为执行程序的查封措施。2020年12月21日，孙振生与其他25户同批次查封的案外人一同提交本次执行异议申请。本院认为：一、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。案外人孙振生提交的其银行账户于2011年5月10日刷卡723257元交易明细、《青岛市房地产业预收款专用收据》、《销售不动产统一发票》发票联、《房屋交接书》，可表明中企置业公司认可孙振生已经交付案涉房产购房价款，依照上述法律规定，本院于执行异议非诉审查程序中对案外人孙振生的排除执行异议予以支持。如申请执行人海川建设集团坚持要求司法处置该案涉房产偿还被执行人债务的，可依法如下主张权利。二、案外人孙振生以对案涉房产享有实体权利提出执行异议，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，其异议适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查。申请执行人海川建设集团不服本裁定的，可依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第十五章、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》提起执行异议之诉，在诉讼程序中进一步举证和主张权利。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十四条规定，对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。三、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第二项规定，案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。第三百一十六条规定，人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。依照上述法律规定，案外人排除执行异议成立的，执行异议审查程序中不对执行标的物直接予以解除查封，依照上述法律规定办理。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第二项、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下：案外人孙振生对执行标的物青岛市市北区X路X号X号楼X单元X户房产提出的排除执行异议成立，（2018）鲁0203执2682号执行案件中止对该房产的执行。不服本裁定的，可在本裁定送达之日起十五日内向本院起诉。审判长  曲永青审判员  周桂莲审判员  荆 雷二〇二〇年十二月二十八日书记员  于程程