江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0104民初9011号原告（反诉被告）：吴洁，女，1976年1月31日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：汤大好，江苏致邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：仇阳，江苏致邦律师事务所实习律师。被告：（反诉原告）：陶文伟，男，1979年11月20日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：邱建军，江苏金恩律师事务所律师。原告（反诉被告）吴洁与被告（反诉原告）陶文伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。吴洁及其委托诉讼代理人汤大好、仇阳，陶文伟及其托诉讼代理人邱建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴洁向本院提出诉讼请求：1.判令陶文伟退还吴洁定金50000元；2.判令陶文伟自2020年7月24日起，以50000元为基数，按年利率15.4%的标准向吴洁支付逾期还款违约金；3.判令陶文伟向吴洁支付律师费6000元；4.本案诉讼费用由陶文伟承担。事实和理由：2020年6月21日，吴洁与陶文伟签订《存量房买卖合同》，吴洁作为房屋买受人以2540000元价格购买陶文伟名下位于秦淮区房屋。合同约定：吴洁于2020年6月21日支付给陶文伟定金50000元，给付定金的一方不履行合同约定义务导致合同解除的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行合同约定义务导致合同解除的，应双倍返还定金；双方应于2020年7月31日前共同办理房屋权属转移登记；除本合同其他条款另有规定，双方任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房价款万分之五的违约金；在合同履行期间，如出台新的限购政策／限贷政策且该限购政策／限贷政策导致合同无法继续履行的，陶文伟予以退还吴洁全部房款，且双方互不承担违约责任，后续事宜及己发生的费用由各方友好协商解决；双方在合同履约过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等。合同签订后，吴洁经过网上预约定于2020年7月23日开具购房证明，但因2020年7月22日，南京市住房保障和房产局、南京市发展和改革委员会、南京市公安局、南京市规划和自然资源局、南京市城乡建设委员会、南京市市场监督管理局、南京市地方金融监督管理局联合印发《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对于购房资格做出新的限制，导致吴洁、陶文伟签订的《存量房屋买卖合同》无法继续履行。事后，吴洁积极与陶文伟联系协商定金返还事宜，陶文伟拒不配合退还定金，故诉至法院。在此期间，吴洁咨询并委托律师花费6000元。被告陶文伟辩称，吴洁在2020年6月21日签订案涉《存量房买卖合同》时就不具备购房资格，即使没有宁房市字（2020）132号文，依据宁政办发（2017）56号文件，吴洁在有两套以上房屋情况下，也无购买新建商品房和二手住房的资格。根据双方签订《存量房买卖合同》第三条第六款约定，吴洁在签约时承诺具备本市购房资格，但吴洁实际于2020年7月20日办理离婚手续后才具备购房资格。如果吴洁在2020年6月21日签约时就具备购房资质，即使有新政也不影响房屋过户。吴洁在签订合同时隐瞒其不具备购房资质的事实，谎称其已具备购房资格，直到陶文伟完成房屋解押后吴洁才告知陶文伟其不具备购房资格。因此吴洁不能继续履行合同，完全是其承诺不实、违反合同约定所致，吴洁对此应承担相应违约责任。陶文伟不但不应退还定金，还有权追究吴洁违约责任。即使吴洁不能购房系因新政导致，根据合同约定，双方是互不承担违约责任，陶文伟也不应承担违约金和律师费。本案审理过程中，陶文伟向本院提起反诉，反诉请求：1.判令吴洁向陶文伟支付违约金458000元；2.本案诉讼费用由吴洁承担。针对陶文伟的反诉请求，吴洁辩称，双方于《存量房买卖合同》中约定于2020年7月31日前办理房屋权属转移登记，吴洁于2020年7月20日办理离婚登记后名下仅有一套住房，在合同履行期间，吴洁已经具备南京市购房资格，若无新政，根据之前限购规定，双方完全可以在约定时间办理房屋权属转移登记手续。其次，双方签订房屋买卖合同全程均是通过中介进行的，吴洁在委托中介买房时，已如实将购房资格事宜告知了中介，并不存在隐瞒，签订合同时，陶文伟并没有直接向吴洁询问购房资格问题，无论中介是否告知陶文伟关于吴洁购房资格情况，吴洁均不应承担任何责任。并且，尽管在签约时吴洁购房资格存在一定瑕疵，但合同履行期间，吴洁已主动消除了该瑕疵，最终导致合同无法履行的根本原因是新限购政策的出台。根据合同约定，因新限购政策原因导致合同无法履行的，陶文伟应退还全部房款，且双方互不承担违约责任。且根据法律规定，定金和违约金不能同时主张，陶文伟在不退还定金情况下，又主张违约金没有事实和法律依据，不应得到支持。即使吴洁需支付违约金，陶文伟并无实际损失，其所主张违约金明显过高，应予调整。本院经审理认定事实如下：2020年6月21日，陶文伟、吴洁通过南京市鼓楼区城琦欣房产信息咨询中心（以下简称城琦欣房产中心）居间介绍，签订《存量房买卖合同》一份，合同约定陶文伟将南京市秦淮区房屋出售给吴洁，交易房屋总价款为2540000元，吴洁于2020年6月21日将定金50000元以自行支付的方式支付给陶文伟，给付定金一方不履行合同约定义务导致合同解除的，无权要求返还定金，收受定金一方不履行合同约定义务导致合同解除的，应双倍返还定金。双方应于2020年7月31日前共同办理房屋权属转移登记，陶文伟应于过户前办理完毕注销抵押登记手续，提前还款产生的利息和费用由陶文伟承担。吴洁承诺具备本市购房资质并能开具购房证明。如吴洁付款方式为贷款支付，吴洁承诺知晓贷款政策并具备贷款资质。如吴洁提供的证件等购房贷款所需材料不完整、不真实或无效或购房资质承诺不实，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，吴洁构成根本违约，应当向陶文伟支付违约金，违约金的数额为总房价款的20%，吴洁向陶文伟已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。在合同履行期间，如出台新的限购政策／限贷政策且该限购政策／限贷政策导致合同无法继续履行的，陶文伟予以退还吴洁全部房款，且双方互不承担违约责任，后续事宜及已经发生的费用由各方友好协商解决。合同履行过程，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等。合同签订当日，陶文伟、吴洁另与城琦欣房产中心签订《居间合同》一份，城琦欣房产中心经营者王佳琦作为经办人在该《居间合同》上签字。同日，陶文伟向吴洁出具收据一份，确认于2020年6月21日收到吴洁交付定金50000元。2020年7月4日，陶文伟向银行还款224590.44元。7月13日，陶文伟通过微信告知吴洁其已完成解押，随时可以过户。另查明，2017年3月15日,南京市人民政府办公厅出台《市政府办公厅关于进一步调整我市住房限购政策的通知》,根据该通知，吴洁因家庭拥有2套住房不符合在南京购房的条件,无法购房。2020年7月20日，吴洁与朱陪元办理离婚登记手续，离婚后吴洁名下仅有一套房产。之后，吴洁预约于2020年7月23日开具购房证明。2020年7月22日，南京住房保障和房产局、南京市发展和改革委员会等部门联合印发《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，该通知第三条规定“夫妻离异的，任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”。2020年7月23日，陶文伟、吴洁委托中介完成案涉房屋存量房网签合同的上传及确认。2020年7月24日，陶文伟在微信群中询问何时能办理过户。王佳琦、吴洁回复称因新政无法开具购房证明，正在等消息。陶文伟回复称“买房之前应该先办离婚……我房子都解压（押）了，资金都占用了已都快一个月了”等。后吴洁未能开具购房证明，2020年8月4日双方委托中介完成存量房网签注销。之后，双方就定金返还问题发生纠纷。吴洁诉至法院并与江苏致邦律师事务所签订《委托合同》一份，委托江苏致邦律师事务所担任一审阶段代理人。2020年10月19日吴洁支付律师费6000元。案件审理过程中，吴洁、陶文伟均认可案涉《存量房买卖合同》已于2020年8月11日解除。城琦欣房产中心经营者王佳琦到庭作证称在接受委托时，吴洁已告知王佳琦其暂不具备购房资格，需预约办理离婚手续后才具备购房资格的事情，但王佳琦并未将这一情况告知陶文伟。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，吴洁与陶文伟于2020年6月21日签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示,合法有效,双方一致同意该合同已于2020年8月11日解除，本院予以确认。虽然案涉合同签订前，南京市人民政府办公厅已陆续发布房地产调控政策,但在2020年7月22日前,并未规定夫妻离异两年内，一方拥有住房套数应按离异前家庭总套数计算。合同签订时，吴洁家庭名下虽有两套住房，但2020年7月20日吴洁完成离婚登记，离婚后名下仅有一处房产，在合同约定的过户日期前吴洁已取得购房资格。后因限购政策的进一步调整导致吴洁无法开具购房证明，已超出吴洁承诺具有购房资格时所能预见范围，不能据此认定其承诺不实。案涉《存量房买卖合同》中明确约定如出台新的限购政策且该限购政策导致合同无法继续履行的，双方互不承担违约责任，已经发生的费用由各方友好协商解决。在此情况下，陶文伟要求吴洁支付总房价款20%违约金的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。合同解除后，陶文伟应退还吴洁已付定金，但吴洁亦应当在合理范围内分担陶文伟为履行合同所支付费用和实际发生损失。综合考虑陶文伟不知晓吴洁需要通过离婚获得购房资格并已办理房屋解押相关手续的事实和陶文伟为解押归还贷款金额等情况，本院酌定吴洁负担费用数额为15000元。折抵后，陶文伟应退还吴洁定金数额为35000元，对吴洁超出部分诉讼请求，本院不予支持。案涉合同解除后，因双方未就相关费用分担问题达成一致，陶文伟未退还相应定金，吴洁无权据此要求陶文伟承担合同约定的违约责任，故对吴洁要求陶文伟支付逾期付款违约金及律师费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、陶文伟于本判决发生法律效力之日起十日内退还吴洁定金35000元。二、驳回吴洁的其他诉讼请求。三、驳回陶文伟的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1243元，减半收取为621.5元，由吴洁负担284元，由陶文伟负担337.5元。反诉案件受理费4085元，由陶文伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  段海龙二Ｏ二Ｏ年十二月二日见习书记员  洪 飞