安徽省肥东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0122民初7389号 原告:合肥裕隆市场建设投资有限公司,住所地安徽省肥东县撮镇镇新安村,统一信用代码91340122796402258J。 法定代表人:潘春艳，总经理。 委托诉讼代理人：李浩，安徽原声律师事务所律师。 被告:安徽宜悦工程机械零部件有限公司,住所地安徽省合肥市包河区庐州大道**吉瑞泰盛广场**综合楼**，统一信用代码91340100092143067F（1-1）。 法定代表人:郭莹，总经理。 委托诉讼代理人：王杰，安徽卓泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈自强，安徽卓泰律师事务所律师。 原告合肥裕隆市场建设投资有限公司（以下简称裕隆公司）与被告安徽宜悦工程机械零部件有限公司（以下简称宜悦公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。裕隆公司委托诉讼代理人李浩，宜悦公司委托诉讼代理人王杰、陈自强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 裕隆公司向本院提出诉讼请求：一、请求解除我公司与宜悦公司签订的《房屋租赁合同》;请求判令宜悦公司向我公司支付租金34305元及违约金4939元(违约金以34305元为基数,按月利率1.2%标准计算,自2018年9月1日暂算到2019年9月1日,以后顺延至款清之日止);二、请求法院判令宜悦公司向我公司支付物业费7036元及违约金1013元(违约金以7036元为基数,按月利率1.2%标准计算,自2018年9月1日暂算到2019年9月1日,以后顺延至款清之日止)；三、请求法院判令宜悦公司向我公司支付房屋占用费137220元(房屋占用费以13元/每平方米/月计算,自2018年12月1日暂算至2019年12月1日，以后顺延至返还房屋之日止);四、请求法院判令宜悦公司向我公司支付逾期交房违约金137220元(逾期交房违约金以日租金二倍计算,自2018年12月1日暂算到2019年6月1日,以后顺延返还房屋之日止),上述一、二、三、四项合计为321733元;五、请求法院判令宜悦公司将房屋恢复原状（恢复原来的玻璃入户门、楼梯、隔墙、卫生间及保持房屋的完好状态）；六、本案的诉讼费用由宜悦公司承担。 事实与理由:因经营需要,宜悦公司于2015年12月1日承租了我公司位于合肥裕隆大市场A3-4-120、121、122、117、118、119、106、107及A4-2-103、104、105、116商铺,并签订了《房屋租赁合同》。该合同主要约定:“甲方出租的房屋建筑面积为879.62平方米,租期为36个月,自2015年12月1日至2018年11月30日止,第一年房屋租金13元/每平方米/月,物业费2元/每平方米/月,第二年、第三年租金标准根据市场价,乙方应于2016年5月1日前支付下半年的租金及物业费,乙方没有按合同约定支付租金及物业费,应当承担每日千分之五的违约金，应当向甲方支乙方逾期归还房屋,每逾期一日,付日租金二倍的违约金。合同签订后,我公司依约交付了房屋,现房屋租赁合同期限届满,宜悦公司拒不支付拖欠的最后三个月租金34305元,也拒不支付拖欠的最后四个月物业费7036元,且宜悦公司一直占用涉案房屋,拒不向我公司归还房屋。租赁期间宜悦公司私自改装玻璃入户门为卷闸门，宜悦公司私自拆除楼梯、隔墙、卫生间及私自安装货梯，宜悦公司应当将房屋恢复原状。经我公司多次催告无果,特向法院起诉,请判如所请。 宜悦公司辩称，一、我公司与裕隆公司已于2018年7月解除房屋租赁合同关系，因而裕隆公司主张租金及物业费无事实以及法律依据，依法应当予以驳回。 2015年10月30日，我公司与裕隆公司签订的《合肥裕隆农机工程机械大市场房屋租赁合同》中虽约定租赁期限为2015年12月1日至2018年11月30日止，共36个月。但我公司和裕隆公司当时的物业负责人李岳云口头约定，我公司在2018年7月份前搬离所租房屋，补偿裕隆公司1个月的房租，解除租赁合同，之后裕隆公司再将5000元保证金退还给我公司，最后三个月租金（2018年9月、10月、11月）将不再收取。后我公司按约定已于2018年7月份腾空并交付了所租房屋，房屋钥匙也已经交给了李岳云，现我公司租房时交给裕隆公司的水电保证金2000元，装修保证金3000元，合计5000元，裕隆公司还未予退还。 二、根据租赁合同第一条第2款：“第二年、第三年租金及物业费标准根据市场发展状况实行普调，双方协商一致后签订补充协议，如协商不妥，则该租赁合同自租金缴纳截止之日终止执行”之约定，双方未就第二年、第三年租金及物业费协商一致后签订补充协议，仅约定了第一年的租金及物业费，故根据该约定，我公司的租金已交至2018年8月份，该租赁合同应自2018年8月份起就应终止执行，我公司自然无义务再支付2018年9月、10月、11月的房屋租金及物业费。 三、案涉房屋租赁期限已于2018年11月30日届满，双方未再续签合同，租赁合同已经自然终止，故已不存在请求法院解除之情形。 首先，租赁合同中已明确约定租赁期限为2015年12月1日至2018年11月30日止。其次，依据合同第八条第1款约定，租赁期满时，宜悦公司要求继续租赁该商铺，必须在合同期满前1个月以书面形式提出续租申请报告；若裕隆公司继续出租的，在同等条件下，予以优先，并签订新的租赁合同。宜悦公司未提出过书面续租申请，双方在合同届满后亦未重新签订租赁合同。因而，自2018年12月1日起租赁合同已经自行终止，已不存在请求法院解除之情形。 四、鉴于我公司已于2018年7月份将案涉房屋腾空并交付裕隆公司，租赁合同最迟也已于2018年12月1日起自行终止，同时案涉房屋也已经被裕隆公司部分对外出租，故裕隆公司向我公司再主张自2018年12月1日起的房屋占用费及逾期交房违约金已无法律和事实依据。 五、首先我公司已于2018年7月腾空并交付了案涉房屋，其次双方租赁合同已于2018年12月1日起自然终止，双方未再续签合同，退一步说，即使存在裕隆公司所述的我公司未搬离房屋之情形，根据租赁合同第八条第5款约定：从本协议终止之日起5日内，宜悦公司搬出租赁房屋，逾期3日没有搬出租赁房屋的，视为宜悦公司放弃租赁房屋内物品的所有权，则裕隆公司有权自行清理租赁房屋内所有物品，并不承担任何法律责任。再依据《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因而，如合同到期后我公司未搬出租赁房屋，裕隆公司有权采取任何措施，防止其损失扩大，裕隆公司如有损失，也应当由其自行承担。 六、房屋的玻璃门改为卷闸门在2015.11.26已经将玻璃门交给了原告的物业办工作人员汪福州且出具收条，在2018.7月份我公司腾空并交付房屋时，裕隆公司表示其后面将自行决定是否恢复，不需要我公司来进行玻璃门的恢复。另外关于裕隆公司所提的楼梯、隔墙、卫生间，我公司没有进行改动。 综上，我公司已于2018年7月腾空并交付了案涉房屋且裕隆公司物业负责人李岳云也同意2018年9月、10月、11月的房租不再收取，案涉房屋的租赁合同也已于2018年11月30日届满，双方未再续签租赁合同，故不存在请求法院判决解除租赁合同的情形，同时我公司既无义务支付合同期内最后三个月租金及房屋租赁合同解除后再支付房屋占用费的义务，更无支付逾期付款违约金和逾期交房违约金的义务，请求法院驳回裕隆公司的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：裕隆公司（甲方）与宜悦公司（乙方）签订《中国合肥裕隆农机工程机械大市场房屋租赁合同》，约定，甲方提供给乙方的商铺位于裕隆大市场A3-4栋116、117、118、119、120、121、122，A4-2栋103、104、105、106、107号，建筑面积879.62平方米。第一年租赁费13元/平方米/月，物业管理费2元/平方米/月，第二、第三年租金及物业费标准根据市场发展状况实行普调，双方协议一致后签订补充协议，如协商不妥，该租赁合同自租金缴纳截止之日终止执行。房屋交付前预交第一年上半年房租68610元，上半年物业管理费10555元，水电保证金2000元，合计81165元，2016年5月1日前缴纳下半年房租68610元，物业管理费10555元，合计79165元。租赁期限2015年12月1日起至2018年11月30日止。租赁期满时，乙方要求继续租赁商铺，必须在合同期满前1个月以书面形式提出续租申请。本协议解除或终止之日起5日内，乙方搬出租赁房屋，逾期3日没有搬出的，视为乙方放弃租赁房屋内物品的所有权，甲方有权自行清理租赁房屋内的所有物品，并不承担法律责任。合同对相关事项作出约定。2015年10月30日、同年11月18日，宜悦公司分别向裕隆交纳水电保证金2000元及门恢复押金3000元，计5000元。 协议签订后，裕隆公司按合同约定将商铺交付给宜悦公司经营。宜悦公司支付租金及物业管理费至2018年8月底。庭审中，裕隆公司主张要求宜悦公司将租赁的房屋恢复原状，但未能举证证明案涉房屋出租时状态的相关证据。宜悦公司主张案涉房屋已于2018年7月腾空并返还给裕隆公司，亦未能提供证据。 开庭审理后，本院向裕隆大市场A3-4-125号商铺承租人赵东进行调查，赵东陈述其于2014年10月起租赁该商铺从事工程机械销售，宜悦公司经营的商铺与其相邻，宜悦公司大概在2018年夏季搬走的。 本院认为，宜悦公司与裕隆公司签订的《中国合肥裕隆农机工程机械大市场房屋租赁合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。虽然宜悦公司未能提供业已将租赁的商铺返还给裕隆公司的相关证据，但双方约定的租赁期限届满后，未续签租赁合同。如果宜悦公司在租赁期限届满后仍然占有使用案涉的商铺，那么，裕隆公司作为重大利益关切方，应当与宜悦公司续签租赁合同并收取租金，但其在长达近二年的时间内，并未与宜悦公司签订租赁合同，亦未收取租金及相关费用，该行为显然不合常理，结合合同第八条“租赁期满时，宜悦公司要求继续租赁该商铺，必须在合同期满前1个月以书面形式提出续租申请报告；若裕隆公司继续出租的，在同等条件下，予以优先，并签订新的租赁合同”的约定，以及案外人赵东的证言，本院确认，双方之间租赁合同的权利义务于合同约定的租赁期限届满时即2018年11月30日终止。裕隆公司要求宜悦公司支付尚欠的2018年9月、10月、11月的房屋租金及物业费的诉讼请求，本院予以支持，但应扣除宜悦公司向其缴纳的水电保证金及门恢复押金，经核定，宜悦公司尚欠的租金及物业费为34305元+7036元-5000元=36341元。裕隆公司主张解除合同、支付房屋占用费的诉讼请求有悖本案事实，本院不予支持。裕隆公司要求宜悦公司对案涉商铺恢复原状，因其未能提供商铺租赁时的状态的相关证据，可与宜悦公司协商处理，亦或补充证据后另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告安徽宜悦工程机械零部件有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥裕隆市场建设投资有限公司租金及物业费36341元； 二、驳回原告合肥裕隆市场建设投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6126元，减半收取3063元，原告合肥裕隆市场建设投资有限公司负担2709元，被告安徽宜悦工程机械零部件有限公司负担354元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  梁越琪 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  孙淑慧 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。