辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7093号上诉人(原审被告、申请执行人):大连宜华建设集团有限公司，住所地辽宁省大连保税区海宁路****，统一社会信用代码：91210200604862955M。法定代表人:苏跃升，公司董事局主席。委托诉讼代理人：翟志伟，辽宁建方律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞伟，辽宁建方律师事务所律师。被上诉人(原审原告、案外人):王利，男，1976年12月7日生，汉族，住大连市金州区。原审第三人（被执行人）:辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司，住，住所地辽宁省大连市金州区站前街道吴家村丘号**一社会信用代码：912102135655249526。法定代表人:王宝林，董事长。上诉人大连宜华建设集团有限公司（以下简称宜华集团）因与被上诉人王利、原审第三人辽宁宝林集团大连房地产发有限公司（以下简称宝林集团）案外人执行异议之诉一案，不服大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初7519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宜华集团上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人王利与宝林集团之间的基础法律关系应是借款等法律关系，一审法院认定被上诉人与宝林集团形成买卖合同关系错误,请求二审法院予以纠正。被上诉人在执行阶段向法院提起执行异议,异议的理由是其为了实现对第三人的债权,通过与宝林集团公司签订《商品房买卖合同》的方式实现债权,被上诉人同时向法院提交了《抵债房源委托书》,《抵债房源委托书》写着大连市凯恒利电力安装工程有限公司（以下简称凯恒利公司）将宝林集团抵顶给其的房屋办理更名至被上诉人王利名下，王利据此提出执行异议。但是在一审开庭时,王利改变说辞,称不知道《抵债房源委托书》怎么回事，其是从宝林集团购买的房子。《抵债房源委托书》是被上诉人交给法院的,上诉人在执行阶段从法院复印的此份材料,后被上诉人以“不清楚”否定了之前的说法,违反禁止反言原则,应对先前说法予以采信。因此,被上诉人与宝林集团并不存在商品房买卖关系。二、被上诉人提供的《商品房买卖合同》在实质内容上不符合“合法有效”的要件。被上诉人主张其购买宝林集团的案涉房屋是抵押物，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效:(5)违反法律、行政法规的强制性规定”和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定。宝林集团未经抵押权人银行的同意私自处分抵押物违反法律强制性规定，是不受法律保护的，而且被上诉人也没有代为清偿债务消灭抵押权，因此该《商品房买卖合同》是效力待定的合同（或者说是不合法的合同），绝不是合法有效的合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项中规定的“合法有效”的要件。三、被上诉人提交的证据不能证明其已经支付购房款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。被上诉人的妻子许晓巍名下有一套住宅，建筑面积为58平方米，其妻子名下有房且是在婚后购买，那么该房屋也是王利的住房，无论是该房屋，还是案涉房屋均能满足王利夫妻二人居住，不存在案涉房屋系改善居住条件的问题。被上诉人不符合买受人名下无其他用于居住的房屋的条件。四、被上诉人提交的证据不能证明其已经支付购房款，不符合第二十九条第三项“己支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。被上诉人提供的发票单独无法作为支付购房款的证据。根据最高人民法院民一庭在“关于执行异议之诉中对购房人支付购房款等事实应从严审查”的意见：对案外人权利予以特别保护时,应当从严审查，严格把握,尤其对于购房人己支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十的事实,转账支付购房款的,应对购房款转账凭证予以查实,现金支付购房款的,应对购房款来源等事实予以查实。被上诉人必须要提供房款来源证明,否则就要承担举证不能的法律后果。王利辩称,不同意上诉人的上诉请求。我是2015年6月5日之前以现金方式支付的房款，至于发票什么时候开具与我无关。我将房款交给售楼处，没有出收据，当时就给了我一份合同。宝林集团未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。王利向一审法院起诉请求：1、请求依法判决停止对金港路304号宝林凤凰城2-1-19-1号房屋强制执行，并解除对案涉房屋的查封；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：因案涉宝林凤凰城小区建设工程施工合同纠纷，2015年5月21日，宜华集团将宝林集团诉至大连市中级人民法院。该院于2016年5月31日作出（2015）大民二初字第00068号民事判决书，判令宝林集团支付宜华集团剩余工程款46547216元，宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。宣判后，宝林集团提起上诉，2017年5月15日，辽宁省高级人民法院作出（2016）辽民终721号民事判决书，判令宝林集团支付宜华集团剩余工程款46547216元，于本判决生效后10日内返还宜华集团工程质量保证金7009440元，宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权；宜华集团于本判决生效后10日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向宝林集团移交全部建设工程施工档案材料。该判决已经生效，大连市金州区人民法院负责该案执行。大连市中级人民法院在审理该案期间，于2015年6月4日依法查封登记在宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套，于2015年10月23日依法查封登记在宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋34套；金州区人民法院在执行该案期间，于2017年12月5日依法查封登记在宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套。案涉房屋系于2015年6月5日被查封。沈阳市中级人民法院在执行吉林银行股份有限公司沈阳分行与宝林集团等金融借款合同纠纷一案中，于2018年1月5日依法查封登记在宝林集团名下的房屋4套。2019年1月16日，沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01执877号移送执行函，将其查封的四处房屋交由大连市金州区人民法院执行，对上述四处房屋的续封、解封、变价分配等后续执行工作，由金州区人民法院办理，该院不再负责。2012年5月和2015年3月，宝林集团将案涉房屋所在的项目在建工程在盛京银行开发区支行办理了项目抵押贷款。2015年1月27日，王利与宝林集团《签订商品房买卖合同》，购买案涉房屋，房屋总价款为723863元。合同约定，买受人于2015年1月27日前一次性付清723863元。2016年7月14日，宝林集团向王利出具金额为723863元的《销售不动产统一发票》，发票中备注：案涉房屋结算款。王利自述购房款交付方式为现金交付，款项来源为向亲属所借的现金。王利为证明已经占有使用案涉房屋，提交了交纳2015年、2016年、2017年物业费的专用收款收据。王利妻子许晓巍名下于2019年9月19日登记购买一套位于金州区和平路的建筑面积为58平方米的房屋。宜华集团向法庭提交了一份形成时间为2015年1月27日的《抵债房源委托书》复印件，委托书中表明案涉房屋系凯恒利公司与宝林集团抵债协议中的房屋。凯恒利公司委托宝林集团将案涉房屋抵债723863元办理更名到王利名下，开具商品房购房发票。王利大连市金州区人民法院的执行行为提出异议，法院驳回了王利的异议请求，王利遂提起本案执行异议之诉。一审法院认为：已经发生法律效力的判决确认宜华集团在宝林集团欠付工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复确定了消费者的权益与工程价款优先受偿权的保护顺位问题。最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复【（2005）执他字第16号】指出：“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”在宜华集团对案涉房产享有建设工程价款优先受偿权的情形下，王利仅在满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定时，其排除执行异议请求方能获得支持。王利向作为房地产开发企业的宝林集团购买商品房，王利系案涉商品房的消费者。宝林集团因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在宝林集团名下但已出卖给王利的商品房采取执行措施时产生的争议，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。该条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，王利与宝林集团签订《商品房买卖合同》，支付全部购房款，虽然后来又购买一套面积相对较小的房屋，但案涉房屋依然属于用于改善居住条件的房屋，王利对案涉房屋的权利享有足以排除执行的民事权益，王利的诉讼请求符合法律规定，予以支持。宜华集团的辩解意见，证据不足，不予支持。由于本案纠纷系由第三人宝林集团的不诚信行为引起的，本案的诉讼费应由宝林集团负担为宜。综上，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决：不得执行位于大连市金州区房屋。案件受理费11040元（原告已预交）、公告费300元(宜华集团已预交)，由第三人宝林集团负担。本院二审期间，上诉人宜华集团提交房屋登记簿（权属登记卡）一份，证明在2014年6月9日王利名下即登记有一套住房，坐落于金州区光明街道和平路********，2019年9月19日，产权人变更为许晓巍（王利之妻）。王利对该证据的真实性无异议，但认为该房屋原登记在其父亲王希海名下，由于王利的女儿于2014年6月报名入学，王希海将此房屋赠与王利、许晓巍用于孩子报名上学，由于赠与费用过高，就以买卖的形式过户。被上诉人王利提交以下证据，证明其在案涉房屋查封之前，实际占有使用案涉房屋：1、安装点火回执单、有线电视受理单、购货单、燃气收款收据、有线电视收费发票、机顶盒收款收据、收费查询表；2、盛京银行转账支票存根、收据、人民币结算业务申请书；3、发票、供电方案答复、供电协议；4、户口簿；5、宝林集团证明。上诉人宜华集团除对证据4户口簿的真实性无异议外，对其他证据的真实性、合法性及关联性均有异议，认为证据1单据上的日期均在查封之后；证据2、证据3与王利无关，显示的均为宝林集团的相关情况，王利能将宝林集团内部财务资料拿出来，说明王利与宝林集团关系不一般，不是真正的商品房消费者；证据5是宝林集团在二审诉讼期间出具，证明材料没有负责人签字，不符合法律规定。本院认为，王利对于宜华集团提交的房屋登记簿（权属登记卡）真实性无异议，宜华集团对于王利提交的户口簿的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。因王利系以案涉争议房屋的消费者购房人身份提起案外人执行异议之诉，其是否在人民法院查封之前合法占有案涉房屋，不属于本案依法考量的排除执行的情形，本院不予评判。二审庭审中，王利承认其仅向一审法院提交了2015年1月29日的物业费专用收款收据，故本院除将一审判决所认定的“王利提交了交纳2015年、2016年、2017年物业费的专用收款收据”更正为“王利提交了交纳2015年物业费的专用收款收据”外，对一审判决查明的其他事实予以确认。本院另查明，2014年6月9日，王利名下登记有坐落于金州区光明街道和平路386号2单元6层2号的房屋一套，2019年9月19日，该套房屋过户登记于其妻子许晓巍名下。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。王利称其购买了被执行人宝林集团开发建设的房屋，以案外人身份提出执行异议，应为购买商品房的消费者购房人。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”据此，消费者的物权期待权应优先于工程价款优先受偿权得到保护，但该规定是基于保护消费者的居住权和生存权所作特殊规定和例外考虑，故消费者在执行程序中要求予以优先保护的房屋应当是其购买并直接用于满足基本生活居住需要的房屋，对此应严格把握，不能扩大适用。因此，本案中，王利提出的异议请求是否足以排除宜华集团享有的工程价款优先受偿权的债权的执行，应当参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形予以从严审查，一审法院适用该条规定审查王利的异议请求并无不妥。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”参照该规定，认定消费者购房人的权利能够排除享有建设工程价款优先受偿权的金钱债权的执行，必须同时具备上述三项条件，缺一不可。对于是否具备上述三项条件，王利应当承担举证证明责任。首先，王利在案外人异议阶段，曾提交宝林集团与凯恒利公司的《抵债房源委托书》，该委托书的主要内容为：凯恒利公司委托宝林集团将2015年1月27日抵债协议中的宝林里2#-1-19-1号房屋（即案涉房屋）办理更名到王利名下，以成交合同单价7523元/平米，总价723863元开具商品房购房发票。宝林集团对该证据无异议，同意王利的请求。本案一审开庭时，宜华集团将该委托书作为证据提交以证明王利与宝林集团并非商品房买卖合同关系，而是其他债权债务关系时，王利称“我不认可，抵债的情况我不清楚，我只是和宝林公司发生的房屋买卖关系”；本院二审时，王利又称“证据确实是我提供的，一审的时候说错了，我怕给凯恒利公司带来麻烦，因为是他们介绍我到宝林公司购房”。王利在本案中虽提交了与宝林集团签订于2015年1月27日的《商品房买卖合同》及宝林集团开具于案涉房屋查封之后的增值税发票，但在历次诉讼中，不断做相反或矛盾的陈述，对于其与宝林集团之间是真实的商品房买卖合同关系，还是以房抵债，未能作出前后一致的合理解释。其次，根据查明的事实，2014年6月9日，王利名下登记有坐落于金州区光明街道和平路386号2单元6层2号的房屋一套，金州区人民法院于2019年9月5日作出（2019）辽0213执异52号执行裁定书，以“王利无据证明案涉房屋为其在本辖区内用于居住的唯一房屋”为由，裁定驳回王利的异议请求后，王利于2019年9月19日将该房屋过户登记至其妻子名下，并于2019年9月25日向一审法院提起案外人执行异议之诉。一审庭审中，在宜华集团提交房屋查询结果，证明王利妻子许晓巍名下于2019年9月19日登记购买了一套住房时，王利辩称“妻子名下有房屋，是她婚前财产”，其陈述显然与本案查明的事实不符。王利虽将原登记于本人名下的房屋转移登记至妻子名下，并约定单独所有，但上述约定系在诉讼期间作出，在夫妻关系存续期间，对外不具有对抗效力，故本院认定王利除案涉争议商品房外，夫妻名下另有用于居住的房屋。最后，关于案涉房屋价款的支付问题。本案中，王利除提交宝林集团开具于2016年7月14日的增值税发票外，在执行异议、本案一审、二审阶段均未提交证明款项来源及向宝林集团支付购房款的任何证据。其在一、二审庭审时，均自述购房款723863元以现金形式一次性交付，款项来源为向亲属所借的现金，并称“我有能力花70万元买房，购房款我都是借的，我和父母、朋友借钱都不用打借条”，“（向）父母借了20多万，40多个朋友，每个人借款数量不一，妹妹借了20多万”，上述陈述，有悖于常理，亦与正常经济往来、日常生活经验不符，王利主张以现金形式全额支付购房款证据不足。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条规定：“当事人应当就案件事实作真实完整的陈述。当事人的陈述与此前陈述不一致的，人民法院应当责令其说明理由，并结合当事人的诉讼能力、证据和案件具体情况进行审查认定”。根据上述规定，并结合双方提交的证据及王利在案件审理过程中的多次矛盾陈述，本院认为，现有证据无法认定王利与宝林集团存在真实的商品房买卖合同关系并已交纳总房款百分之五十以上的价款。鉴于王利所提交的证据不足以证明其作为商品房消费者对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，一审法院支持其诉讼请求不当，本院予以纠正。另外，因本案纠纷系由于宝林集团的不诚信行为引起，故本案一、二审案件受理费应由宝林集团负担为宜。综上所述，一审判决认定部分事实不清，适用法律不当；宜华集团上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：一、撤销大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初7519号民事判决；二、驳回王利的诉讼请求。一审案件受理费11040元、公告费300元，二审案件受理费11040元，合计22380元，均由辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘 畅二〇二〇年十二月二十八日书记员  王如琪