北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初11953号原告：北京百思特康和体育发展有限公司，住所地北京市海淀区北四环中路**海泰大厦****。法定代表人：尹繁华，总经理。委托诉讼代理人：吕萌，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伯鼎，北京市鑫诺律师事务所律师。被告：北京邦泰达科技有限公司，住所地，住所地，住所地北京市朝阳区楼梓庄路**院**楼**409iv>法定代表人：王振远，董事长。委托诉讼代理人：郜慧杰，北京市诚实律师事务所律师。原告北京百思特康和体育发展有限公司（以下简称百思特康公司）与被告北京邦泰达科技有限公司（以下简称邦泰达公司）土地租赁合同纠纷发回重审一案，本院立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告百思特康公司的委托诉讼代理人吕萌、李伯鼎，被告邦泰达公司的委托诉讼代理人郜慧杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。百思特康公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的《项目经营合同》无效；2、判令被告返还原告已支付给被告的承包经营费450万元和100万元履约保证金，以及原告基于合同投入的1562676.57元建筑改造费的损失，共计7062676.57元；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，百思特康公司变更诉讼请求为：1、请求确认双方之间签订的《项目经营合同》无效；2、判令被告返还原告已支付给被告的承包经营费450万元和100万元履约保证金，以及原告基于合同投入的2139097元建筑改造费的损失，共计7639097元；3、被告承担鉴定费、诉讼费。事实和理由：2016年，原告计划从事承包租赁经营活动，遂找到被告与其商定承租事宜，约定原告承租被告位于北京昌平区东小口镇单村的土地及地上建筑物和全部附属设施，改建东小口体育园项目并从事租赁经营活动。原告与被告于2016年5月5日签订了《项目经营合同》。在合同第一条中被告承诺其提供的土地及地上建筑物和全部附属设施符合国家的有关规定，并在第三条约定在合同签订之日起30日内向原告提供注册公司所需的相关证明文件以及其他审批手续。原告基于此按照合同约定履行了支付年租金和押金的义务，共550万元。原告自被告交付土地和地上不动产后，委托第三方对地上建筑物进行装修和改造。截止至2016年12月，原告共花费1562676.57元，但被告却未按照合同第三条约定提供任何证明文件。2016年12月，原告独自申请办理企业地址变更登记，却收到东小口镇政府告知：该土地性质为农业耕地，该园区存在违章建筑，不能办理企业地址变更、进行经营活动。届时原告才得知，被告违反法律规定，与我方签订《项目经营合同》，虚假承诺第一条和第三条的内容，完全违背了我方改建园区，从事经营活动的合同目的。根据《土地管理法》第十一条第二款、十二条规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。作为公司和土地出租方，被告应当知道上述法律规定以及该土地性质，而被告在明知自己违章建筑，违反法律强制性规定的情况下，与原告签订合同，并作出合同中第一条、第三条承诺，根据《合同法》第五十二条第一款、第五款的规定，该合同无效。另依照《合同法》第五十八条、五十九条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。故被告应当返还原告已支付给甲方的承包经营费450万元和100万元履约保证金，并且赔偿原告基于对双方签订的《项目经营合同》的信赖以及合同关系投入的1562676.57元建筑改造费的损失。综上，为了维护原告合法利益，特提起诉讼，请求法院依法支持。邦泰达公司辩称：被答辩人已支付的履约保证金100万元，答辩人同意返还。答辩人不同意被答辩人的其他诉讼请求。一、《项目经营合同》未违反国家相关法律规定，应属合法有效。１、答辩人对涉案土地的使用是经北京市昌平区东小口镇单村村民委员会（以下简称单村村委会）批准，不存在违法情形。根据答辩人与单村村委会签署的《联合建设绿色产业项目合同》来看，涉案土地是“北京市规划绿化隔离地区属于东小口镇单村的集体土地”，并且“可以作为森林运动健身休闲俱乐部用；再根据《土地现状证明》，“该土地为堆放垃圾的废弃地”，本着谁改造谁受益改造利用的原则使废弃土地得到充分利用”。因此，答辩人拥有对涉案土地进行投资建设森林运动健身休闲俱乐部的合法权利。２、《土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”。基于此，村委会本着响应“以绿养绿”绿色产业发展政策的号召，与答辩人签署《联合建设绿色产业项目合同》，由答辩人投资建设以绿色环保、健身、休闲、服务为主体的森林运动健身休闲俱乐部项目，且上述事项也经过了村民代表同意。此后答辩人也对涉案土地进行了初步改造。需要说明的是：《联合建设绿色产业项目合同》对答辩人开展投资建设运动健身休闲俱乐部项目的方式并未做具体限制，也未限制答辩人就上述项目与第三方签署租赁或合作协议。因此，答辩人与被答辩人签署的《项目经营合同》未违反国家相关法律规定，应属合法有效。二、答辩人与被答辩人签署的《项目经营合同》是当事人双方的真实意思表示。１、就涉案土地及地上建筑物的性质、现状等实际情况，答辩人已充分履行了告知义务。答辩人不存在虚假承诺的情形，且无任何过错及违约行为。在双方协商签署合同之前，答辩人就如实向被答辩人陈述了涉案土地及地上建筑的性质、现状等实际情况，并且向被答辩人出示了《联合建设绿色产业项目合同》及《土地现状证明》。被答辩人也实地考察土地及地上附属物的情况。因此，被答辩人对于土地性质是非常明确知晓的；且地上建筑物因为没有产权证，自然也无法作为办公注册地址登记使用，这一点被答辩人作为进行投资体育类项目的公司不可能不清楚。此外，答辩人也明确告知被答辩人，该涉案土地上不能加建其它建筑物。需要说明的是：1、针对合同第三条约定的“甲方需按照乙方要求，在合同签订后30日之内提供乙方注册公司需要的相关法律文件”，双方并未约定被答辩人注册公司的地址为项目土地所在地。实际情况是：答辩人己明确告知涉案土地地上建筑物没有产权证无法作为公司办公注册地址使用，但答辩人可以提供其它地址作为被答辩人的公司注册地址，被答辩人也认可。且在村委会村书记王增国主持的协调会上还协调过此事．但此后，被答辩人没有继续跟进。2、对于被答辩人在解决土地上进行的道路、绿化等审批手续时，需要答辩人协助的，答辩人可以协助，但仅是协助义务。对于被答辩人是否能够实现合同目的，是否可以完成审批手续，这种商业上的风险是需要由被答辩人去评估和承担的，答辩人从未对被答辩人能否实现合同目的进行承诺。3、合同约定的租金为100亩地年租金450万元，涉案土地如被答辩人所述认为是建设用地来计算，年租金可能4500万元都不止。此外，被答辩人作为专业投资体育项目的公司，对一般市场上土地的租赁价格区间是清楚的，合同约定的租金数额也反映出土地的性质。此外，如果按照被答辩人所述，其在签署合同时认为涉案土地是建设用地，地上建，地上建筑物具有所有权证辩人也不可能不要求查看相关权利证书，这也不符合常理。因此，被答辩人对涉案土地及地上建筑物的性质、现状等实际情况在签署合同时就已经是充分了解的，答辩人不存在任何虚假承诺的情形。三、被答辩人已使用案涉土地及地上物届满一年，其已支付的承包经营费450万元，答辩人不同意返还。四、被答辩人投入的建筑改造费用等损失应由被答辩人自行承担。１、《项目经营合同》第十条约定“乙方对土地、地上建、地上建筑物及所属设施提出的改造划方案，由乙方出资建造。合同到期后除乙方新增的建筑及附属设施可以拆卸、移动的部分外，其余的部分均归甲方所有。”。因此，被答辩人对地上建筑物的改造建设费用均应由被答辩人自行承担，被答辩人对地上建筑物的改造装修部分应归答辩人所有。２、被答辩人未经答辩人同意，擅自对建筑物增建改造、私搭乱建，破坏了房屋原有主体结构，对地上建筑物造成严重安全隐患，严重侵害答辩人的合法权益。根据《项目经营合同》的约定，答辩人要求被答辩人在进行房屋改造时需征得答辩人和当地政府的同意，并达成明确的约定。但是，被答辩人至今未提供任何具有专业资质的设计师提供的设计图，也未提供证据证明工程施工方（即北京华辰天宇不锈钢装饰有限公司）是具有资质的钢结构施工单位。被答辩人所谓装修，如在承重梁上进行焊接工程，对地上建筑物的承重结构造成了极大损坏，带来安全隐患和不可逆的损坏，还私自拆除原建筑物设计中的楼梯等设计等，严重侵害了答辩人的合法权益。３、被答辩人未经审批，私自建设装修，属严重违约行为，对其损失应自行承担。根据《建筑法》第四十九条的规定，“涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质条件的设计单位提出设计方案：没有设计方案的，不得施工。”然而，被答辩人在未取得相关审批手续，亦未征得答辩人同意的情况下，私自对房屋进行破坏性装修，属于严重违约行为。五、被答辩人自身未尽谨慎义务，错误评估商业风险的不利后果，应由被答辩人自行承担，不应由答辩人承担。一方面，答辩人己明确告知被答辩人涉案土地的性质等现实情况，且答辩人本着最大诚意可以提供非涉案土地上的其它地址用于被答辩人注册公司使用，并在合理范围内提供协助义务。在合同履行过程中，答辩人没有任何违约行为。被答辩人认为通过其它途径和方式可以实现其合同目的而签署合同，对此答辩人没有异议。另一方面，被答辩人自始对土地性质等情况充分了解，其在未得到是否能确定取得相关审批手续之前，如未尽谨慎义务盲目装修导致自身损失扩大的，也完全是被答辩人未能充分评估风险所致，应由被答辩人自身承担。需要说明的是：被答辩人最终通过何种途径可以实现其商业目的，是否能实现被答辩人的合同目的，以及对该项目的投资回报是否合理等商业风险，理应由被答辩人给予充分评估。被答辩人作为专业的体育项目投资公司，应对租赁土地后实现其商业目的的风险做专业评估，由于其对商业风险的错误评估导致的损失，应由被答辩人自身承担，而不是由答辩人对被答辩人的错误评估行为买单。此外，被答辩人在起诉书中陈述其因为土地性质原因无法从事体育休闲类项目，但实际上涉案土地的相邻土地均已被合理开发利用，用于高尔夫球场及足球场馆的经营，完全符合北京市城市规划对于包括涉案土地在内的东小口镇“绿化隔离带”政策有关土地合理利用的原则。被答辩人对涉案土地没有进行合理开发的行为也导致该土地未被充分利用，造成了土地资源的浪费。综上，答辩人与被答辩人签订的《项目经营合同》是在双方充分协商且对涉案土地现状明确无误的基础上签署的，答辩人不存在任何虚假承诺行为，也不存在任何违约行为及过错。为保障答辩人的合法权益，请法院查清事实并驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据举证质证情况，本院确认基本事实如下：2005年４月１日，甲方北京市昌平区东小口镇单家村村民委员会（以下简称单村村委会）与邦泰达公司签订《联合建设绿色产业项目合同》（以下简称《联建合同》），约定：鉴于１、绿化、环保、改善生活环境等“以绿养绿”绿色产业的发展；２、土地、技术、资金、人才等有机组合和合理利用；3、增加就业机会，安置就业人员，增加产业项目。甲乙双方确认，由甲方提供土地，乙方投资建设、出技术、出人才共同兴建以绿色环保、健身、休闲、服务为主体的《森林运动健身休闲俱乐部》项目；项目名称：北京森林运动健身休闲俱乐部；该土地为北京市规划绿化隔离地区属于东小口镇单村的集体土地，可以作为森林运动健身休闲俱乐部用；合同期限为二期：一期为二十年，从2005年４月１日到2025年4月1日；二期为二十年，从2025年４月１日到2045年４月1日；甲方提供土地100亩，协助乙方办理用于绿化供水机电井一眼，供电可运转变压器一部，费用由乙方出；在合作期内该土地不挪为它用、不转卖、不与第三者合作，保证该项目的长期稳定建设、运营、发展；乙方保证建设资金、技术、人才及时到位，尽快将该项目建设完成；每年甲方得固定收入20万元，每满五年增加5000元，无论该项目亏损还是赢利均保证甲方收入不变；合同还约定了其他内容。合同附件《土地现状证明》，载明：为了保证该土地使用的合法性，甲乙双方经现场勘察一致确认该土地为堆放垃圾的废弃地；该土地的原始现状是堆放各类生活、建筑等垃圾平均厚度为2-3米，已荒废多年；特设定本附件证明该土地的现状是废弃地；甲乙双方本着谁改造谁受益改造利用的原则使废弃土地得到充分利用；特此证明。合同签订后，单村村委会将约定土地交付邦泰达公司。2016年5月5日，（出租方、甲方）邦泰达公司与（承租方、乙方）百思特康公司签订《项目经营合同》，约定：甲、乙双方就乙方承租甲方所属经营的北京市昌平区东小口镇单村土地及地上建筑物和全部附属设施租赁事宜，订立本合同；第一条、甲方保证承包经营给乙方经营的土地、地上建、地上建筑物及所属设施符合国家的有关规定对土地使用权、地上建、地上建筑物所有权及所有设施无法律瑕疵该场地的承包经营权利且该权利没有产生任何债务；如有债务由甲方承担；如因以上条款发生纠纷致使乙方不能正常承租经营，甲方须赔偿乙方因此造成的全部损失；第二条、甲方给乙方承包经营的土地面积为100亩，该土地及地上建筑物和所有设施；该土地位于：北京昌平区东小口镇单村，东侧围墙至空闲绿地，南侧围墙至路边，西侧围墙至天硕伟业高尔夫球场东，北侧围墙至天硕伟业高尔夫球场南（详见附图）；第三条、甲方需按照乙方要求，在合同签订后30日之内提供乙方注册公司所需的相关法律文件；并协助乙方解决土地上进行的道路、绿化、体育场馆（气膜馆）、电力增容、现有房屋室内装修改造的审批手续（详见附图），并保证乙方承包经营期内可以对承包经营的土地及地上物进行正常的经营活动；第四条、本承包经营协议签订时，甲方应提供土地产权方对甲乙双方关于本合作的书面认可；第五条、乙方对土地、地上建、地上建筑物及所属设施承包经营期限为20年16年５月5日起至2036年5月4日止。经双方协商一致，本合同到期后将经营期自动顺延10年，即2036年5月5日起至2046年5月4日止；甲方为乙方提供6个月的免租金承建期，实际承包经营期开始自2016年11月5日起至2046年11月4日止；第六条、该土地、地上建、地上建筑物及附属设施年承包经营为450万元人民币营费每叁年递增5%，从2016年11月5日开始计算；乙方经营期间所产生的水、电、暖气等费用及经营期间产生的各项税费由乙方负责承担；第七条、承包经营费及押金支付方式：付款方式为年付，签订合同当日乙方应向甲方支付第一年承包经营费450万元及押金（履约保证金）100万元；其后年度承包经营费为上缴纳，提前一个月一次性支付；甲方在收取乙方承包经营费的同时，应向乙方提供正规发票，相应税金由甲方自行承担；第八条、本合同签订后乙方可以立即进场进行交接，甲方给予乙方六个月的免租承建期，经营使用期限从2016年11月5日开始计算；合同执行到最后一年合同期满时100万元项目经营合同履约保证金退还给乙方，也可以从最后一年的经营费用中扣除；合同还约定了其他内容。合同附图《百思特科技体育园》标注将建设一、二、三、四号馆和露天网球场等。合同签订当日，邦泰达公司将案涉房屋和场地交付百思特康公司。百思特康公司向邦泰达公司支付了一年的租金450万元（2016年11月5日至2017年11月4日）及押金（履约保证金）100万元。2016年６月17日，甲方百思特康公司与北京百思特捷迅科技有限公司（以下简称捷迅公司）签订《委托协议书》，约定：甲方委托乙方代为负责甲方承租的位于昌平区东小口单村的东小口体育园区的建设改造工作；由乙方与第三方签订工程施工合同，并预先支付第三方工程材料费以及其他应当支付的合理费用；协议还约定了其他内容。2016年9月28日，捷迅公司与北京华辰天宇不锈钢装饰有限公司（以下简称华辰公司）签订《百思特东小口体育园综合楼改造工程施工合同》（以下简称《改造合同》），约定：工程名称：东小口体育园综合楼改造；工程地点：东小口单村；承包范围：内部加建钢结构、楼地面基础工程；承包方式：包工包料；工期2016年9月28日开工，于2016年12月15日竣工；合同价款2152158元；合同生效后甲方分三次，按工程进度支付工程款，尾款竣工验收合格后，结算时一次结清；合同还约定了其他内容。合同签订后，百思特康公司对综合楼进行装修改造施工。2016年12月，百思特康公司改造综合楼过程中，被告知建筑物系违建须停工，由此双方产生争议。2017年5月，百思特康公司诉至本院，请求同其原审诉称。2017年11月4日，百思特康公司撤出案涉场地。2019年３月22日，本院以（2017）京0114民初11273号民事判决书判决：驳回百思特康公司的全部诉讼请求。百思特康公司不服判决，提起上诉。北京市第一中级人民法院于2019年５月29日以(2019)京01民终5228号民事裁定书裁定：撤销（2017）京0114民初11273号民事判决，发回重审。本院立案后，依法另行组成合议庭公开进行了审理。本院审理过程中，百思特康公司向本院提出申请，请求就其对综合楼的改造造价进行鉴定。本院依法随机确定并委托中国中元国际工程有限公司（以下简称中元公司）对百思特康公司综合楼改造工程进行了鉴定。鉴定结果：１、已施工内容（不含地圈梁）造价为1966803元；２、地圈梁、地圈梁造价为294元；工程设计费95500元。双方当事人对该鉴定结果无异议。百思特康公司支付鉴定费23000元。后百思特康公司依据鉴定结果变更诉讼请求，同其诉称。庭审中，双方认可案涉合同性质为租赁合同。又查，2017年7月21日，北京市国土资源局昌平分局《关于昌平区人民法院协助调查的复函》，载明：经核实2009年昌平区第二次全国土地调查成果，诉争地块土地性质为：集体土地，地类为，地类为、设施农用地、坑塘水面、其他林地、公共设施用地。2019年3月12日，北京市规划和国土资源管理委员会昌平分局《关于北京市昌平区人民法院协助调查令的复函》载明：依据《昌平新城规划（2005年-2020年）》，该地块的用地规划性质为E2耕地（新京标为E2农林用地）；依据《昌平区东小口镇土地利用总体规划（2006年-2020年）》，土地规划性质主要为城镇建设用地区、小部分用地为一般农地区；该地块为集体土地。上述事实，有《项目经营合同》、《联建合同》、《土地现状证明》、合同附图《百思特科技体育园》、《委托协议书》、《改造合同》、《关于昌平区人民法院协助调查的复函》、《关于北京市昌平区人民法院协助调查令的复函》、《造价鉴定意见书》及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，百思特康公司与邦泰达公司签订的《项目经营合同》，内容虽然名为承包经营，但主要为百思特康公司承租土地和房屋后进行建设、装修改造，经营体育休闲项目而使用、收益，每年支付固定费用，更符合租赁合同的特征，本院依法确定为租赁合同。合同内容虽系双方真实意思表示。但双方约定租赁的房屋，在本案法庭辩论终结前，未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准。同时，案涉租赁土地为集体农林用地，而双方约定用于体育休闲娱乐项目，改变了土地用途，违反了土地管理法律的相关规定，《项目经营合同》无效。合同无效，双方因其取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。邦泰达公司明知其出租房屋未取得建设工程规划许可证或未经主管部门批准，出租的土地为集体农林用地，仍用于出租，进行体育休闲项目建设。百思特康公司怠于审查承租房屋的合法审批手续和承租土地的集体农林用地性质。对于《项目经营合同》的无效，双方均存在过错，均应承担相应过错责任。虽然案涉合同无效，但百思特康公司于2016年5月5日起至2017年11月4日期间占有使用了案涉土地及房屋，其依法应当承担占有期间的使用费。占有使用费在考量免租期间的基础上，依法参照合同约定的租金标准确定。《项目经营合同》无效，邦泰达公司依法应当返还收取的押金（履约保证金）100万元。从《项目经营合同》约定的内容不难看出，邦泰达公司同意百思特康公司对综合楼进行装修改造。且已经进行的装修改造与房屋形成了附合，邦泰达公司亦表示不同意利用。该装修改造损失依法应由双方按照各自导致合同无效的过错分担。中元公司出具的案涉装修改造工程造价鉴定结果为：2234597元。而百思特康公司诉称其全部装修改造投入为1562676.57元。显而易见，百思特康公司不能因无效合同而获得利益。为此，本院确定百思特康公司的装修改造损失为1562676.57元。综上，百思特康公司占有使用了案涉土地及房屋一年六个月的时间，案涉合同无效，其亦无法律依据不予承担占有使用费。故其请求返还已付450万元租金的主张，本院不予支持。百思特康公司请求返还押金100万元，因合同无效，邦泰达公司依法应予返还，本院予以支持。百思特康公司请求返还装修改造损失中的合理部分，本院予以支持；超出部分，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条第一款、第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、北京百思特康和体育发展有限公司与北京邦泰达科技有限公司签订的《项目经营合同》无效；二、北京邦泰达科技有限公司于本判决生效后七日内返还北京百思特康和体育发展有限公司押金（履约保证金）100万元；三、北京邦泰达科技有限公司于本判决生效后七日内给付北京百思特康和体育发展有限公司损失781338.29元；四、驳回北京百思特康和体育发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费23000元，由北京百思特康和体育发展有限公司负担14958元，已交纳；北京邦泰达科技有限公司负担8042元，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费65274元，由北京百思特康和体育发展有限公司负担50053元，已交纳；北京邦泰达科技有限公司负担15221元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  冯玉国人民陪审员  杨 霞人民陪审员  卢 彬二〇二〇年十二月二十六日书 记 员  吴鹏莹