江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初5489号原告：周安来，男，1965年5月5日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区，现住江苏省南京市栖霞区。被告：南京远达速递有限公司，统一社会信用代码913201920758583001，住所地江苏省南京经济技术开发区栖霞街道新合村友谊路**-1厂房。法定代表人：韩生磊，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈阳，女，1986年6月1日出生，汉族，该公司客服，住江苏省灌云县，现住江苏省句容市。委托诉讼代理人：宋冬生，江苏苏浩律师事务所律师。原告周安来与被告南京远达速递有限公司（以下简称远达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员韩栋独任审判，两次公开开庭进行审理。后依法适用普通程序，由审判员许庆林、韩栋、人民陪审员陈昌胜组成合议庭，公开开庭进行审理。原告周安来，被告远达公司的委托诉讼代理人陈阳、宋冬生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周安来向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付自2019年6月15日至2019年7月3日期间租金84903.40元；2.判决被告支付因其迟延交付而须支付的违约金125120.80元（2019年7月9日-2019年7月22日）；3.判决被告结清租赁期间所欠水电费40355.70元、垃圾清理人工费1500元、垃圾运输处理费4500元；4.判决被告恢复4号仓库东起第7根立柱；5.判决被告配合办理以租赁物为工商注册登记地址的工商变更登记或注销手续；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年8月12日、2015年11月25日，原被告分别签订书面《房屋租赁合同》，被告租赁原告所有的坐落于栖霞区仓储中心用于仓储快递业务之用。首年租金标准分别为1497360元、565488元，且每年度较上一年度递增5%。合同生效后，原告方如约履行合同义务。2019年6月份，被告经营陷入困境，提出单方解除合同。原告要求双方应当参照原合同违约责任就清算及解除事宜达成书面解除合同。被告一直以各种借口拖延签约及腾退事宜。租赁合同履行期间，被告房租交至2019年6月14日。按照双方口头约定租赁合同拟计划在2019年7月3日解除。被告拖延至2019年7月23日方才腾退房屋交还钥匙，但水电费未结淸，垃圾未能清理。被告自2019年6月15日起仍在占有使用租赁房屋，应当依合同约定按照不同标准向原告支付费用：即2019年6月15日至2019年7月3日向原告支付房租84903.40元；2019年7月9日至2019年7月22日向原告支付违约金125120.80元。另：所租仓库4号库东起第7根立柱被损坏很严重。被告腾退房屋后，其在工商行政管理机关登记的住所地仍为租赁房屋，如不办理以租赁物为工商注册登记地址的工商变更登记或注销手续势必影响原告的招租，给原告造成损失。为维护自身合法权益，根据双方约定以及我国《民法总则》《民法通则》《合同法》的规定，特向法院提起起诉，望准予所请。被告远达公司辩称，原告已于6月15日将仓库收回转租给案外人，其主张解除合同的时间为2019年7月3日不是事实。一、原告要求支付2019年6月15日至7月3日的租金不应当得到法院支持：1.根据消防要求，原告需要对仓库进行消防工程施工，在此情况下原告提出解除合同，原告的行为属于违约，因此被告无需支付租金。同时仓库存在安全隐患，被告租赁仓库安全生产的合同目的无法实现，被告享有法定的合同解除权。但因被告经营快递业务，对时效要求极高，原告多次称不搬迁会通知消防部门封门，严重后果被告无力承担，因此同意解除合同；2.合同解除后，若再让被告支付租金会造成事实上的不公平，因为被告承租仓库后投入资金对仓库进行打扫、装修和整改，提高了仓库的使用价值。2018年度，被告支付的租金标准约为19.70元，出租给案外人的标准28元，两者差额部分可以填补被告的装修投入。现原告收回仓库，直接以28元的价格租给案外人，本来可以填补装修费的差价被原告获取，但原告并未投入资金进行装修和整改，因此在此种情况下，让被告承担搬迁期间的租金会造成事实上的不公平。二、被告无需支付违约金：1.原告提出解除合同构成违约，被告无需支付违约金；2.根据合同约定，在合同期限正常届满后，被告有五天的腾空时间，原告未提前通知解除合同，应给予被告更长的搬迁时间才合理；3.原告要求腾空仓库进行消防工程施工，被告于6月27日将1号仓库腾空，原告将施工材料及设备搬进仓库，被告腾房的时间并未影响施工的开展，原告要求支付7月份的违约金没有理由；4.原告陈述于7月23日之前清运垃圾，其主张7月23日清运垃圾之前产生的违约金均应当由被告承担不合理。三、被告同意支付水电费，双方核算的金额为32525.80元。四、原告要求支付垃圾清运费没有依据：1.合同未约定清理垃圾的费用由被告支付，该项请求缺乏合同依据；2.被告在承租仓库时，也是花费了费用清理仓库的杂草、油桶等垃圾杂物，但该费用并未在租金中扣除，再让被告承担现在的垃圾清运费也会造成不公。五、立柱不是被告原因导致损坏，原告关于立柱修复的诉讼请求没有事实依据。六、我方同意办理工商登记的变更。经审理查明：2003年7月12日，案外人南京市栖霞区栖霞街道新合村村民委员会（以下简称新合村）与案外人南京绿领种业有限公司（以下简称绿领公司）签订租赁协议，协议约定，绿领公司租赁新合村位于友谊路边占地面积约20亩的土地，做生产用地；租赁期限为2003年8月1日至2033年7月31日；租赁费用为5000元/亩/年；租赁期间绿领公司可向第三方转租上述土地，但转租前须征得新合村同意并报新合村备案。2007年3月27日，经新合村同意，绿领公司与案外人南京来兴仓储有限公司（以下简称来兴公司，现已注销登记）签订场地使用权转租协议，协议约定绿领公司将其从新合村租赁的部分场地转租给来兴公司，用于建设仓库、办公楼和生产用地，转租截止期限与原租赁协议约定一致。2009年4月22日，经新合村同意，来兴公司与原告周安来签订场地使用权转租、房产转让协议，协议约定，来兴公司将其承租的场地使用权及仓库、办公楼（8535平方米）转租给周安来；转租截止期限与原租赁协议约定一致，转租费由周安来直接与新合村结算。周安来未办理建设工程规划许可证，在租赁的上述场地投资建设仓库用房、办公用房及通道。2015年8月12日，周安来（甲方）与被告远达公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，周安来将坐落于栖霞区友谊路118号仓储中心出租给远达公司用于快递、仓储；其中3幢仓库用房5765平方米、租金17元/米2·月，2幢办公用房（办公室、宿舍、食堂）1344平方米、租金17元/米2·月，1处通道（带防雨蓬）465平方米、租金8.50元/米2·月；租赁期限从2015年8月15日至2020年9月14日，租期共计5年，其中2015年8月15日至2016年9月15为免租期；上述租金标准仅适用于2015年8月15日至2015年9月15日，以后每一年在上一年的基础上上涨百分之五；租金支付方式：乙方每三个月支付一次，先付后用；乙方应向甲方支付保证金2万元。2015年11月25日，周安来（甲方）与远达公司（乙方）另签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，周安来将坐落于栖霞区友谊路118号仓储中心4号仓库用房2772平方米出租给远达公司用于快递、仓储；租金17元/米2·月；租赁期限从2015年12月15日至2020年9月14日；上述租金标准仅适用于2015年12月15日至2016年9月15日，以后每一年在上一年的基础上上涨百分之五；租金支付方式：乙方每三个月支付一次，先付后用。上述房屋租赁合同第十六条第2款均约定，房屋租赁合同解除后，乙方应在解除合同后的五日内将房屋清空返还甲方，否则，乙方将向甲方支付违约金，每迟延交付一天，支付租期内的两日租金额。合同同时对双方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，周安来向远达公司交付租赁建筑物，远达公司出资对租赁建筑物进行装修后用于经营。在合同履行过程中，远达公司与案外人签订配有仓储合同，将其承租的3300平方米建筑物分别转租给南京川鹏汽限公司、南京广润汽车配件有限公司、上海格尔汽车科技发展有限公司、上海玺泰商贸发展有限公司，租金为28～32元/平方米·月。2019年4月25日，南京市消防支队栖霞区大队作出《重大火灾隐患整改通知书》，认为远达公司租赁的1、3、4号仓库存在重大火灾隐患，责令远达公司于2019年12月30日前改正。远达公司法定代表人韩生磊为此多次与周安来微信联系。周安来于2019年7月3日通过微信向韩生磊发出解除租赁合同协议书，协议书载明合同解除背景为“远达公司陷入经营困难”。远达公司客服陈阳于2019年7月7日通过微信向周安来发送经修改后的解除租赁合同协议书，更改合同解除背景为“出租方厂房消防检查不合格并要求对厂房清空进行消防改造和远达公司陷入经营困难”。周安来认为修改意见不妥，双方未签署该协议。远达公司与其承租人签订解除租赁合同协议书，并向承租人退还已经收取的押金及剩余租金后搬离租赁建筑物。周安来分别与远达公司的承租人另行签订房屋租赁合同，将远达公司转租的建筑物重新出租给上述承租人，租金为28～31元/平方米·月。周安来认可上述租赁合同的租金均从2019年6月15日开始计算。因远达公司离场后，在租赁的建筑物内遗留大量垃圾，周安来接受远达公司的租赁建筑后，组织员工对远达公司搬离现场遗留的垃圾进行清理，并使用机械整理、运输垃圾。在清理场地时，周安来发现位于四号仓库东起第7根立柱损坏。双方就返还租赁建筑物的租金、违约责任等问题未能达成一致意见，周安来遂起诉至法院要求处理。审理中，周安来举证清扫工业垃圾用工一览表一份，证明其为清理垃圾用工费用为1500元。远达公司的质证意见为：该表格系周安来单方整理的材料，并非法律规定的证据种类，且周案来使用自己的员工，有一定的利害关系，不能达到证明目的，对该证据不予认可。周安来另举证手写收据一份，证明其向案外人周某甲支付垃圾清运费共计4500元。远达公司的质证意见为：收据仅仅是周某甲根据周安来的陈述书写，无法判断清运的垃圾是否为远达公司的，对该证据的真实性不予认可。针对双方争议的消防水费问题，周安来举证远达快递公司消防水表明细。明细显示，2016年8月23日抄表本月示数为4037.8m3，至2018年11月23日远达公司最后一次支付消防水费之日，本月示数为4254.9m3，27个月实用水量为217.1m3，远达公司按每立方米3.6元的标准向周安来支付消防水费781.60元。截至2019年7月22日，本月示数为6429.6m3。远达公司认为系消防管道或消防栓损坏导致消防用水流失，该部分费用不应当由远达公司承担。审理中，双方一致确认，远达公司已经向周安来支付租赁建筑物的租金至2019年6月14日。远达公司确认欠付截止2019年7月22日期间的水费3643.20元、电费28883.60元；并认可于2019年7月23日向周安来交付租赁建筑物钥匙。远达公司要求周安来收取的押金2万元抵扣其部分诉讼请求。本案经本院主持调解，双方未能达成一致意见，致调解未果。上述事实，有当事人的当庭陈述；周安来举证的租赁协议、场地使用权转租协议、场地使用权转租、房产转让协议、房屋租赁合同、现场照片、视频、水电费明细表、远达快递公司消防水表明细、微信聊天记录、周安来与案外人签订的租赁合同、电费缴费发票、网上银行电子回单；远达公司举证的重大火灾隐患整改通知书、解除租赁合同协议、照片、南京广润汽车配件有限公司出具的证明、仓储合同、房屋装修合同及交通银行网上转账电子回执等证据在卷证实。上述证据经当庭质证，本院予以采信。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁合同解释）第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。原告周安来在未取得建设工程规划许可证的情况下，在其租赁的土地上投资建设仓库用房、办公用房及通道，与被告远达公司签订房屋租赁合同，将上述建筑物租赁给远达公司使用。该租赁合同因违反法律法规的强制性规定，应当认定无效。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同解释第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案房屋租赁合同无效，远达公司自认因周安来出租厂房消防检查不合格并要求对厂房清空进行消防整改及自身陷入经营困难而撤场，其应当及时返还因无效合同取得的财产。远达公司迟延返还财产，应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。截止至2019年7月23日远达公司认可交付钥匙之日，根据周安来及提交的租金及违约金计算表，其主张的2019年6月15日至2019年7月3日的租金，以及2019年7月9日至2019年7月23日期间的违约金，已经扣除其另行出租的3300平方米建筑物的费用，并扣除5日房屋清空期间。案涉房屋租赁合同经本院认定无效，周安来要求按合同约定2倍租金标准支付违约金的请求，本院不予支持。周安来主张的租金及违约金应当认定房屋占有使用费。经核算，截至2019年6月15日至2019年7月23日期间（已扣除房屋清空期间5日）的房屋占有使用费为147495.84元［17元/平方米·月×（1＋5%）3×（5765平方米+1344平方米+2772平方米-3300平方米）÷30天×33天+8.5元/平方米·月×（1＋5%）3×465平方米÷30天×33天］。远达公司要求扣除其已经缴纳的押金2万元的理由成立，本院予以采纳。对周安来要求远达公司支付租赁期间欠付水费3643.20元、电费28883.60元的诉讼诉求，远达公司不持异议，本院予以支持。对双方争议的消防水费，周安来主张的远达公司消防用水量明显超过其平时正常用水量，参照远达公司2016年8月23日至2018年11月23日期间27个月的实际用水量，本院核算远达公司截止2019年7月22日的消防水费为231.57元［（217.1m3÷27个月×8个月）×3.6元/m3］。对于周安来主张的垃圾清理、运输处理费，其举证的清扫工业垃圾用工一览表为其单方陈述，其举证的由周某甲出具的收据不足以证明应当支出及已经实际支出收据载明的数额。结合周安来举证的清理、清运垃圾的视频，可以证明其实际发生上述费用，本院酌情确定垃圾清理、运输处理费为2000元。对于周安来要求远达公司恢复4号仓库东起第7根立柱的诉讼请求。周安来举证现场照片证实该立柱被损坏的事实存在，远达公司在租赁该仓库时未主张该损坏事实当时即存在，结合远达公司租赁已经长达四年，以及其租赁案涉仓库的用途，可以认定该立柱损坏系远达公司在经营操作叉车过程中造成。故远达公司应当予以修复。远达公司同意周安来要其配合办理以租赁场地为工商注册登记地址的工商变更登记或注销手续的诉讼请求，故本院对周安来该项诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款、第九条、第十三条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京远达速递有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告周安来支付房屋占有使用费127495.84元；二、被告南京远达速递有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告周安来支付水费3643.20元、电费28883.60元、消防水费231.57元，合计32758.37元；三、被告南京远达速递有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告周安来支付垃圾清理、清运费合计2000元；四、被告南京远达速递有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内将其租赁的位于南京市栖霞区根立柱修复；五、被告南京远达速递有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内办理以租赁地址为工商注册登记地址的工商变更登记或注销手续；六、驳回原告周安来的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5146元，由原告周安来负担1889元，被告南京远达速递有限公司负担3257元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  许庆林审 判 员  韩 栋人民陪审员  陈昌胜二〇二〇年十二月二十二日法官助理晋静书记员尹紫