济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初3657号原告：徐珊，男，1988年7月28日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：沈磊，北京大成（济南）律师事务所律师。被告：山东钢铁集团房地产有限公司，住所地青岛市。法定代表人：王庆山，董事长。委托诉讼代理人：李善江，山东蕴达律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵秀红，山东蕴达律师事务所律师。被告：山东信莱物业管理有限公司济南分公司，住所地山东省济南市。负责人：李耿忠，经理。原告徐珊与被告山东钢铁集团房地产有限公司（以下简称山钢地产）、山东信莱物业管理有限公司济南分公司（以下简称信莱物业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案。诉讼过程中，徐珊申请对涉案房屋墙面开裂原因、维修部分墙面维修是否合格、墙面开裂部分修复方案及费用进行司法鉴定，本院审查后予以准许并启动了司法鉴定程序。本院依法适用简易程序，分别于2020年8月12日、2020年11月13日、2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告徐珊的委托诉讼代理人沈磊，被告山钢地产的委托诉讼代理人李善江、邵秀红到庭参加诉讼，被告信莱物业经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐珊向本院提出诉讼请求：1.被告承担原告房屋质量缺陷损失5000元，此金额为暂定金额，以鉴定结果为准；2.被告承担原告其他损失，以鉴定结果为准；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告从被告1处购买商品房一套，位于槐荫区凯旋新城**。交房后，在房屋质保期内房屋多次出现墙体裂缝。经原告要求，被告1曾进行过简单墙面维修，但仍未解决问题。因房屋存在质量问题，造成原告及家人无法安心居住，担惊受怕，同时也对原告及家人造成了现实的人身危险。至今被告1未能解决房屋质量缺陷，应承担原告因房屋质量缺陷造成的损失。同时，被告2作为原告小区物业服务机构，在原告向其多次反映房屋质量问题时，并未履行及时向被告1反映原告的问题并协调维修，应承担连带责任。诉讼过程中，徐珊明确第2项诉讼请求中的损失系指墙体维修费用。山钢地产辩称，被告与原告2012年10月11日签订济南市商品房买卖合同，2014年3月14日即将房屋交付原告，原告于2014年3月26日自行进行装修，原告诉请已过了约定的保修期，其诉请没有事实及法律依据，请求驳回其诉讼请求。信莱物业未作答辩。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交接和质证。徐珊向本院提交《济南市商品房买卖合同》、房屋所有权证书、《商品房质量保证书》、房屋交接协议书，山钢地产向本院提交房屋交接协议书，当事人对上述证据的真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。由上述证据、当事人陈述并结合本院的现场勘验情况，本院认定事实如下：2012年10月11日，徐珊、宋永丹二人与山东莱钢建设置业有限公司（后更名为山钢地产）签订《济南市商品房买卖合同》，约定，徐珊购买山钢地产建设的凯旋新城东地块项目1号楼2单元xxx室房屋（以下简称xxx室房屋）一套，共计94.66平方米，单价7643.71元，房款总金额723554元。合同第十六条保险责任约定《住宅质量保证书》为本合同附件，由山钢地产按照《住宅质量保证书》的承诺，承担相应的保修责任。该合同还约定了其他内容。本案当事人一致认可《凯旋新城东地块商品房质量保证书》即上述商品房买卖合同所记载的《住宅质量保证书》。该保证书记载，地基基础、主体结构的保修期为结构设计使用年限，墙面空鼓开裂、大面积起砂保修期为一年。该保证书并注明，因业主使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修造成的质量问题，开发企业不承担保修责任。2014年3月14日，山钢地产将xxx室房屋交付徐珊、宋永丹使用。2015年6月16日，徐珊、宋永丹取得了该房屋的所有权登记，登记共有性质为共同共有。信莱物业为该小区的物业服务企业。徐珊称，其收房后不久就发现xxx室出现多处墙体裂纹，其通过信莱物业要求山钢地产对相关质量问题进行维修，最早的维修记录为2014年12月15日。但维修后效果不好，后来又进行了多次维修，均没有解决墙体出现的裂纹问题。其认为出现裂纹的原因系涉案房屋的主体结构不合格导致，故其申请对墙体开裂的原因进行司法鉴定。因山钢地产一直没有为其根本解决问题，其要求一并对墙体开裂的修复方案及对应的费用进行司法鉴定，要求山钢地产赔偿其自行修复墙体可能产生的合理损失。信莱物业作为该小区的物业服务企业，有义务在其报修后积极联系山钢地产为其进行房屋维修，但信莱物业没有履行该义务，应当与山钢地产承担连带赔偿责任。为证明山钢地产及信莱物业对涉案房屋维修的事实，徐珊提交如下证据：证据1.手机拍摄的《凯旋新城东区维修派工单》两份，时间分别为2014年12月15日记载的维修内容为“卫生间瓷砖空鼓，墙体多处裂缝。”该派工单加盖了信莱物业的印章，派工人和维修完成时间处未记载内容。业主确认签字处由徐珊签字。2015年1月11日记载的维修内容为“客厅、卧室顶部裂缝”。该派工单亦加盖信莱物业的印章，印章处手写“16号家中有人”，另维修内容处还手写“业主说暂时不修”。该派工单派工人、维修完成时间，业主确认签字处均为空白。证据2.手机拍摄的《客服值班记录表》，该表记载12月2日xxx室业主询问“什么时候给他家做的墙裂修复”，处理结果显示“已回复”。证据3.手机拍摄的加盖信莱物业印章的照片打印页，内容为一维修人员在粉刷墙体。徐珊称，上述证据均是在信莱物业的维修档案中找到后拍照留存的内容。山钢地产对上述证据质证认为，上述证据均为复印件，真实性不予认可。其认为涉案房屋已经经过了竣工验收，涉案房屋的主体不存在质量问题。根据国家规定和双方合同约定，墙体裂缝的保修期为一年，徐珊主张的质量问题已经超过了保修期。经其核实，在保修期之后其公司未对xxx室房屋进行过维修。且据其公司了解，徐珊家庭在收房后的2014年3月26日即进行了房屋的装修，不能认定墙体裂缝系原房屋存在质量问题。2020年8月25日，本院至xxx室房屋进行了现场勘验。经勘验发现，该房屋现为已装修入住状态，徐珊一家人居住于此。该房屋入户门东侧墙体15厘米左右的地方，由房顶向下至电灯开关处有裂纹一处；餐厅东侧墙面有墙面修复痕迹一处；餐厅房顶有长裂纹一处；餐厅与客厅西墙房梁下有裂纹及墙面修复痕迹一处；客厅沙发背景墙有两处自上而下较大的墙面修复痕迹；次卧门框北侧有墙面修复痕迹一处；次卧窗户右下方有墙面修复痕迹一处；主卧东墙、西墙各有一处较大的墙面修复痕迹；厨房门框右上方有墙面裂纹一处。已修复的墙面未再发现较大的裂纹痕迹，但修复区域与其他区域存有明显色差。徐珊认可其在收房后对xxx室房屋进行了装修。因该房屋墙体原本有腻子层，其仅是原墙面已有腻子层的基础上刷了涂料薄层，没有对原有墙体做出改变。涉案房屋墙体裂缝是较深的通透性裂缝，是房屋主体结构质量问题导致的，山钢地产应当对其进行赔偿。因当事人对涉案房屋墙体裂缝出现的原因、已修复墙体是否合格，以及后续墙体裂缝的修复方案及可能产生的修复费用无法达成一致意见，徐珊向本院提出了司法鉴定申请。本院分别委托山东鲁勘工程检测鉴定有限公司（以下简称鲁勘公司）就墙面开裂原因、已修复墙体是否合格以及开裂墙体的修复方案进行司法鉴定；委托山东瑞华工程咨询有限公司（以下简称瑞华公司）就修复方案对应的修复费用进行司法鉴定。鲁勘公司接受委托后，于2020年9月25日向本院发送《退件函》，称“根据委托资料及与申请人沟通，我单位无法（就）房屋墙面开裂原因及修复质量是否合格进行检测鉴定，不能完成此次委托。”退鉴后，本院又另行委托山东省舜泰工程检测鉴定集团有限公司（以下简称舜泰公司）就上述问题进行司法鉴定。该公司于2020年10月27日向本院回函称：经其组织有关部门研究“1.造成房屋墙面开裂有诸多原因，包括原材料、施工工艺、后续使用环境，我方无法对房屋墙面开裂的具体原因作出明确判断；且因该案房屋部分墙面裂缝已进行了维修处理，已不具备检测条件，故对该案房屋墙面开裂产生的原因无法进行鉴定。2.贵院所提供的资料未见原被告双方共同确认的维修方案，我方对维修方案的可行性无法进行鉴定，且因无维修方案，缺乏依据，我方无法对已维修墙面是否合格进行鉴定。”故其公司对该鉴定作退案处理。2020年11月16日，瑞华公司向本院发送《终止鉴定函》，称委托人提供的证据材料未达到鉴定的最低要求，导致鉴定无法进行。其公司决定终止鉴定，并退还所有鉴定材料。经向本院技术室核实，因维修方案的鉴定无法作出，瑞华公司无法对维修方案对应的维修费用进行评估，故瑞华公司进行了退鉴。对上述退鉴意见，徐珊认为房屋内部发生的开裂是能够进行鉴定的，涉案房屋的内部基础结构存在缺陷，鉴定机构仅以进行过维修等原因就退鉴没有合理依据，其要求重新选择鉴定机构进行鉴定。即使鉴定机构不能做，其自己也可以自行委托进行鉴定。山钢地产认为鉴定程序已经履行完毕，应当按照鉴定结论处理本案。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，双方当事人签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自义务。徐珊及宋永丹已按合同约定交付了购房款，山钢地产也按合同及附件约定的内容向徐珊及宋永丹交付了商品房。山钢地产应当在保修期内对xxx室房屋承担保修义务。另因xxx室房屋系徐珊及宋永丹共同共有，双方均有对该房屋进行管理及要求保护的权利。作为共同共有的财产，可由徐珊单独作为原告提起诉讼解决因共有物质量问题所产生的纠纷，徐珊单独起诉主体适格。现双方当事人对xxx室房屋出现墙面裂纹的原因及山钢地产是否仍然负有保修义务存在争议。徐珊称，其房屋内出现的裂纹系因该房屋存在主体结构质量问题导致，山钢地产对上述裂纹负有保修义务，因山钢地产多次维修未能解决，故其要求赔偿维修费用的损失。山钢地产则称，徐珊对涉案房屋进行过装修，墙面裂纹不能证明系房屋墙面存在质量问题，即使系原墙面质量问题导致，也非主体结构的质量问题，其已经在保修期内进行了维修。其他未维修的裂纹的出现已超过保修期，其不负有保修义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”此即“谁主张，谁举证”的基本举证责任原则。徐珊主张涉案房屋出现裂纹系因房屋主体结构存在质量问题导致，其负有举证证明该事实的责任。为此，徐珊提出了司法鉴定的申请，本院也对其申请依法进行了委托。但两家鉴定结构均认为对房屋裂纹出现的原因无法进行鉴定，并进行了退鉴。本院认为，房屋墙面由墙体砌块、墙体基层抹灰喷浆、墙面腻子层以及墙面漆等多层结构组成。上述结构的施工过程中如施工工艺、建材质量出现问题，以及后期使用过程中其他因素的介入等原因，均可能导致墙体裂纹的出现。如因主体结构质量问题导致墙体开裂，山钢地产负有按设计年限的保修义务。如因可归责于山钢地产的主体结构以外的质量问题导致墙体裂纹，山钢地产负有一年的保修义务。一般的墙体裂纹，属于房屋的普通质量问题，而主体结构的质量问题属于危及房屋安全的重大质量问题。在仅是墙面出现轻微裂纹的情况下，一般应认定为普通质量问题，适用一年的保修期规定；而主体结构的质量问题应当有充足的证据证明方可认定。涉案房屋在经过竣工验收后交付徐珊使用，由此可确定该房屋在交付时的主体结构质量是合格的。2014年5月左右，徐珊已对该房屋进行了装修，装修后，涉案房屋的墙面已与房屋交付时的墙面不一致。徐珊称其仅是对墙面外层进行了墙漆的涂刷，未破坏墙面腻子层。但按正常装修习惯，一般的家庭装修在自行涂刷乳胶漆之前，大多会重新刮腻子并找平后再行涂刷墙面漆。徐珊所称的其仅在原有墙面进行墙面漆涂刷的装修方式，可能性较小。在此情况下，徐珊应当举证证明其采用了上述涂刷墙漆的方式。因徐珊未能就此进行举证，在其已经对墙面进行了装修的情况下，存在其改变原墙体腻子层后再行刷漆的高度盖然性，也就存在了因其后期对墙面装修而导致墙面裂纹的可能性。在两次委托鉴定均被退回的情况下，徐珊并未能再提供其他证据可排除墙面装修导致裂缝可能性，也未能提交其他证据佐证涉案房屋的主体结构存在质量问题。故，本院认为其要求再行委托鉴定，没有法律依据，对其该意见，本院不予采纳。徐珊提出的涉案房屋主体结构存在质量问题的主张，证据不足，本院不予采信。其基于房屋存在主体结构质量问题，进而要求山钢地产对房屋主体结构质量问题赔偿其损失的诉讼请求，亦属证据不足，本院不予支持。因本院未支持徐珊要求山钢地产赔偿其损失的诉讼请求，且信莱物业与徐珊之间并不存在商品房买卖合同关系，其要求信莱物业对山钢地产未履行保修义务承担的赔偿责任承担连带责任的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回徐珊的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由徐珊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张斌二〇二〇年十二月十一日书记员  贾栋