天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初23052号原告：天津滨海森林高尔夫俱乐部有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽森林公园东侧京山铁路以西天碱农场以北杨北公路以南。法定代表人：邱万华，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙希文，天津滨新律师事务所律师。委托诉讼代理人：张智军，天津滨新律师事务所律师。被告：董斌，男，1983年2月19日出生，汉族，住天津开发区。被告：李越雷，女，1982年9月9日出生，汉族，住址同上。二被告共同委托诉讼代理人：白雪鹏，天津宗汇律师事务所律师。原告天津滨海森林高尔夫俱乐部有限公司与被告董斌、李越雷租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙希文到庭参加第一次诉讼，张智军到庭参加第二次诉讼，被告董斌、李越雷及其委托诉讼代理人白雪鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认双方之间的合同于2019年1月16日解除；2.判令二被告共同支付原告租金940000元及自2019年1月17日起至实际付款之日止的逾期付款利息；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：二被告系天津朝向体育文化发展有限公司（以下简称朝向公司）股东。2015年原告与朝向公司签订了租赁合同，约定朝向公司承租原告名下的滨海新区杨北公路2799-99号场地，租期为2015年3月1日至2020年2月28日。合同订立后，原告依约交付租赁物，但朝向公司仅支付了2015年4月3日至2019年1月16日期间的部分租金，尚欠940000元。2019年2月，朝向公司撤场。2017年6月8日，朝向公司注销，二被告签署承诺书，承诺对朝向公司注销前的债务承担责任。后原告向二被告催要欠付租金未果，故诉至法院。二被告共同辩称，请求驳回原告的诉讼请求，理由为：1.朝向公司已于2017年6月8日注销，二被告仅对公司注销前的债务承担责任，公司注销之后，二被告未以个人名义与原告订立租赁合同，案涉场地亦由天津东传博雅体育文化发展有限公司（以下简称东传公司）实际占有使用，故对于2017年6月8日之后的租金，原告应向东传公司主张，另，根据东传公司与原告达成的口头合意，自2017年6月9日起，案涉场地租赁标准为每年800000元。2.对于2017年6月8日之前的租金支付情况，原告未按合同补充条款的约定，以储值卡余额冲抵200000元租金，亦未将承诺的因“8.12”事件而减免的100000元租金计算在2015年度租金之内，结合二被告2015年向原告实际支付租金达900000元的事实，二被告已超付了当年租金；对于截至2017年6月8日的租金，原告亦未按董斌与原告公司管理人员达成的年租金标准为800000元的合意履行；朝向公司与原告签订的合同中并未对封场期间的租金计付问题进行约定，原告亦未在订立合同时将冬季不能开放场地的情形告知被告，因此2015年至2017年冬季封场期间的租金不应由二被告支付；另，即使二被告拖欠原告2017年6月8日前的租金，原告对该期间的租金提起诉讼，也已超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2015年，原告与案外人朝向公司签订了《租赁合同》，约定朝向公司承租天津市滨海新区杨北公路2799-99号天津滨海森林高尔夫俱乐部内场地，租赁物包括房屋一栋及高尔夫练习场，楼层为两层，建筑面积约为3000平方米，高尔夫练习场面积约为400000平方米，租期为5年，自2015年3月1日至2020年2月28日。合同第三条租赁费标准约定，租赁费2015年3月1日至2018年2月28日期间每年1000000元，2018年3月1日至2020年2月28日期间每年1050000元。第四条租赁费支付方式约定，每年租赁费分四次支付，朝向公司应按照如下约定时间，支付当期租赁费用：每年3月7日前，支付本年3月1日至次年2月底全年租赁费首期款200000元；每年6月7日前，支付本年3月1日至次年2月底全年租赁费二期款200000元；每年9月7日前，支付本年3月1日至次年2月底全年租赁费三期款200000元；每年12月7日前，支付本年3月1日至次年2月底全年租赁费尾款，其中2015至2017年为400000元，2018至2019年为450000元。第六条双方权利义务第2款约定，本合同签订前原告已售出的练习场储值、畅打卡继续有效，但本合同签订后有效期间内，客户的卡内有效金额由朝向公司继续管理使用，共计200000元，朝向公司有权在支付租赁费时优先抵消。同期，原告与朝向公司签订了《练习场租赁合同补充条款》，第一条产品余额冲抵约定，依据原合同第六条双方权利义务中第2款相关约定，为保障原售出的练习场产品在租赁后正常使用，双方明确对产品余额以如下方式进行冲抵：1.原练习场储值卡金额为200000元，可分四次冲抵朝向公司2015年练习场租金，每次减免50000元；2.原练习场畅打卡、教练费余额，另加外租VIP包房1间，合计80000元，冲抵为400次230元/18洞会员待遇，可供朝向公司在2015年封场前进行使用。第四条其它约定，本补充条款有效期自2015年3月1日起至2016年2月28日止。合同订立后，原告依约交付了租赁物，共计收取2015至2016年度租金900000元（含储值卡冲抵金额200000元），2016至2017年度租金800000元，2017至2018年度租金800000元，2018至2019年度租金480000元。2017年4月19日，董斌、李越雷作为朝向公司投资人签署了全体投资人承诺书，拟向登记机关对朝向公司申请注销登记，2017年6月8日，朝向公司办理了注销登记。2019年2月18日，原告向朝向公司发送催告函，载明“截至2019年1月16日贵公司拖欠我司租金共计970000元，我司多次与贵司沟通要求贵司支付租金，但贵司至今未付，贵司的行为已经构成违约……请贵司于2019年2月22日前付清租金……请贵司在收到本函后就有关事项作出明确答复。”2019年10月8日，董斌以练习场租金减免申请说明的形式向原告回函，载明“尊敬的贻成集团领导及俱乐部领导，我司朝向公司于2015年3月1日……2015年，因8.12大爆炸导致当年8-9月份客流稀少，集团和球会领导充分考虑了我司的实际困难，在承租合同金额1000000元/年的基础上，减免100000元的租金，2015年我司实付900000元……俱乐部领导非常了解我司的实际困难，同时向集团领导反馈过我司在经营中的实际情况，2016年和2017年每年都给予了减免租金的政策（但未形成书面文字），这两年我司实缴租金800000元/年，对此，球会并未提出异议；进入2018年，我司的经营愈加困难，至2018年11月经营结束，按照2016年和2017年的减免政策，我司应交533300元，实交480000元，尚欠53300元……特此书面向集团领导及俱乐部领导申请将先前俱乐部领导向集团领导汇报的实际困难等方面减免租金，我司不胜感激。”落款处名称为朝向公司，董斌签字。2019年11月8日，原告回函，载明“东传公司/董斌先生……贵公司承接了朝向公司的权利义务，履行租赁合同……2019年10月8日董斌先生回复称因种种原因，贵公司尚欠租金53300元，我司不认可该欠费金额……”另查，天津东传博雅体育文化发展有限公司系2016年4月22日成立，法定代表人为董斌，董斌持股比例为80%，李越雷持股比例为20%，董斌为公司实际控制人。上述事实由原告提交的建成贻成体育休闲生态园协议书、证明、《租赁合同》、《练习场租赁合同补充条款》、收款凭证、往来函件，被告提交的银行交易流水、原告微信号封场及恢复开放通知、录音等证据材料以及原、被告当庭陈述予以证实。本院认为，本案争议焦点为：1.被告的时效抗辩能否成立；2.被告2015年向原告支付的租金金额认定；3.朝向公司注销之后的租金支付义务应否由被告承担；4.被告主张的租金减免情形能否成立。对此，本院意见为：1.诉讼时效问题庭审中，被告抗辩称，即使被告拖欠朝向公司注销前的租金，原告对该期间租金提起诉讼，也已超过诉讼时效；原告意见为，合同履行过程中，被告自第二年度支付的租金首先用于冲抵拖欠的上年度租金，原告起诉的租金金额系至合同解除之日被告累计拖欠的金额，故未超过诉讼时效；对此，本院意见为，结合双方2019年2月18日至2019年11月18日对租金问题的往来函件内容，董斌对欠付租金的事实无异议，仅对欠付金额存在异议，原告以租赁期间拖欠金额向被告提起诉讼，并未超过诉讼时效。2.被告支付的2015年3月1日至2016年2月28日租赁年度的租金金额认定问题被告主张，其于2015年4月3日分两笔共计向原告支付350000元，8月6日支付150000元，12月15日分三笔共计支付400000元，故实际向原告支付年度租金900000元；原告意见为，被告2015年4月3日支付的150000元为租金，另一笔200000元为被告在原告处进行储值卡充值的款项，而非租金，结合原告按补充条款的约定为被告冲抵的200000元租金，被告2015年实际付款700000元；对此，本院意见为，被告未在合同约定的期间内支付年度首期租金，支付金额亦与约定不符，结合被告确实与原告存在办理储值卡充值业务的事实，本院对被告主张的2015年4月3日支付的200000元为租金的抗辩意见不予认可，对其主张的原告未按补充条款的约定为其冲抵200000元租金的抗辩意见，亦不予认可，综上，扣除冲抵当年租金的200000元款项，被告实际向原告支付租金金额为700000元。3.朝向公司注销之后的租金支付问题被告未举证证实其已将朝向公司注销的情况告知原告，2019年2月18日原告以朝向公司为主体进行租金催告，董斌于2019年10月18日的回函中，亦以“我司朝向公司”为主体，落款处注明的公司名称亦为朝向公司，原告有理由相信租赁合同相对方依然为朝向公司，结合被告曾于朝向公司注销前多次以东传公司账户向原告转账支付租金的事实，本院对被告主张的朝向公司注销之后的租金应由东传公司支付的抗辩意见，不予认可，朝向公司的合同义务应由被告承担，故被告应向原告支付2017年6月8日后的租金。对于租金支付的时间节点，庭审中，双方对合同已解除的事实不持异议，本院结合被告提交的2018年封场通知载明的封场时间，以封场时间为合同解除日，为2018年12月3日，被告应支付截至该日的租金。4.被告主张的租金减免问题被告虽提供通过录音证实其与原告公司管理人员进行过租金减免事宜的沟通，但该录音并不足以证实被告与原告公司之间已就租金减免事项达成合意，亦未签订合同协议，故本院对被告主张的该事实不予认定。另，被告主张的因“8.12”事件而减免100000元租金的情形亦系其与原告公司管理人员口头协商，在无证据证实其与原告公司之间就该减免事项达成合意的情况下，本院对其该项主张，不予支持。庭审中，双方对被告已共计向原告支付2980000元租金的事实均无异议，本院予以确认，故董斌、李越雷还应向原告支付截至2018年12月3日拖欠的租金827916元（1000000元×3＋1050000元÷360天×277天－2980000元）。对于原告主张的逾期付款利息，考虑到被告承租期间的履约及经营情况，疫情对被告现在经营公司的影响，本院对原告的该项诉讼请求，不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认案涉《租赁合同》于2018年12月3日解除；二、被告董斌、李越雷于本判决生效后十日内共同支付原告天津滨海森林高尔夫俱乐部有限公司拖欠的租金827916元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7051元，由原告天津滨海森林高尔夫俱乐部有限公司负担1411元，由被告董斌、李越雷负担5640元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  韩俊森二〇二〇年十二月七日书记员  程 涛