湖南省新化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1322民初4009号 原告：邹同如，男。 委托诉讼代理人：伍玉林，湖南欣锦律师事务所律师。代理权限：一般代理。 被告：邹劲，男。 第三人：邹新全，女。 第三人：刘钰婷（曾用名邹婷），女。 原告邹同如与被告邹劲及第三人邹新全、刘钰婷不当得利纠纷一案，本院于2020年10月20日受理后，依法适用简易程序，由审判员杨宗勇独任审理。因工作需要，本案依法变更审判人员，由审判员龚光辉独任审理，并于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告邹同如及其委托诉讼代理人伍玉林到庭参加了诉讼，被告邹劲及第三人邹新全、刘钰婷经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹同如请求本院判令：被告邹劲返还卖房款218000元给原告邹同如，诉讼费由被告承担。事实与理由：原告邹同如与邹梅华系夫妻关系，2000年6月30日生育邹劲，1996年9月6日生育邹婷。原告与被告邹劲系父子关系，与第三人邹婷系父女关系。2009年5月20日，原告与他人签订了集资建房协议，协议约定原告取得集资所建房屋的第二单元401号套房。2009年10月1日，原告住进该房屋生活。2017年7月6日，原告与邹梅华在新化县民政局协议离婚，双方在离婚协议中约定洋溪镇文兴路集资房一套二单元401房归男方所有，其中进门对面房屋为第三人邹婷所有。因原告一直在外务工，案涉房屋由被告邹劲居住至2018年年初。2020年5月25日，被告将案涉房屋以218000元的价格转让给第三人邹新全。原告得知后，多次找被告要求其返还卖房款218000元，但被告以各种理由拒绝。被告邹劲私自转让原告所有的房屋，严重侵犯了原告的权利。为保护原告的合法权利，特诉至人民法院。 被告邹劲未到庭答辩。 第三人邹新全未到庭陈述。 第三人刘钰婷未到庭陈述，亦未到庭提出诉讼请求。 查明的事实 经审理查明，本院确认如下法律事实： 1、原告邹同如与被告邹劲系父子关系，与第三人刘钰婷系父女关系。被告邹劲与第三人刘钰婷系姐弟关系。原告邹同如与邹梅华曾系夫妻关系，双方于2017年7月6日在新化县民政局登记离婚。另，第三人刘钰婷曾用名邹婷，后更名为刘钰婷，住所地亦由新化县槎溪镇红岩桥村第三村民小组**迁至新化县洋溪镇红星村双江口组**。 2、在原告邹同如与邹梅华婚姻存续期间，2009年5月20日，原告邹同如作为集资定建房屋人（乙方）与集资建房牵头人陈旭龙、邹新文（甲方）签订了《集资建房协议》。协议约定：甲方在新化县洋溪镇文兴路以安置用地方式取得所用地的土地使用权，乙方要求参与甲方在该土地上集资定建私房；第二层至第七层为套间，两个单元，共24个套间，从右往左依次为第一、第二单元，套间编号为单元号加楼层号；乙方定建房屋属于第二单元401号套间，该房屋定价共计（大写）人民币壹拾贰万陆仟捌佰元整，小写126800元（含一切支出）；乙方按分期付款方式于2009年8月30日前，凭甲方收据交清定建房屋全部价款（除房产证押金6800元外）；甲方在2009年12月30日前，待乙方付清定建房屋协议价款后，将房屋交付乙方，并在一年内，凭乙方提供的相关资料，在房屋产权登记机关备案（或办理房屋产权证）。 3、2017年7月6日，原告邹同如与邹梅华在新化县民政局登记离婚。双方在民政局签订了离婚协议书，离婚协议中约定“二、关于财产及债务问题：两人拥有洋溪镇文兴路有集资房一套.第二单元401套房.离婚后归男方所有女方探视期间有权居住.以后房子的法定继承人为邹劲.其中进门对面房间为邹婷所有。离婚前的家庭债务由女方承担.离婚后的各自承担”。 4、2020年5月25日，被告邹劲（甲方）将案涉房屋转让给第三人邹新全（乙方），双方签订了《房屋买卖合同》，合同约定：“甲方自愿将甲方合法拥有的坐落在湖南省新化县洋溪镇文兴路4楼（层）401室的房屋卖给乙方，并将与所出卖房屋的使用权同时转让给乙方。乙方也充分相识该房屋具体状况，并自愿购买该房屋，该房屋始建于2009年，房屋结构为砖混结构，层高7层，建筑层数地上4层，建筑面积178平方米（其中实际建筑面积178平方米）。双方议定上述房地产按套（单元）计算，每套单价218000元，总价款为人民币大写贰拾壹万捌仟元及人民币小写218000元。乙方应在本合同生效之日起7日内向甲方一次性支付购房款人民币218000元，由银行直接划拨给甲方指定账号。甲方应于购房款到账之日起15日内，将该房屋交付给乙方”。现案涉房屋已由第三人邹新全入住，售房款已由被告邹劲收取。 5、2020年10月20日，原告邹同如诉至本院。本院考虑到原、被告之间的实际情况，为妥善处理本案，有利于化解双方之间的矛盾，修复其父子关系，于2020年12月14日组织原、被告进行了调解，经过本院调解双方基本达成一致意见，后因双方就原告的赡养费问题未能协商一致，最终未能调解成功。 6、2017年12月17日，本院依法公开开庭审理了本案。庭审中，原告邹同如向本院提交了《离婚协议书》及《房屋买卖合同》的复印件。为核实前述证据复印件的真实性，本院到民政机关查询并复印《离婚协议书》，经核对原告提交的《离婚协议书》复印件与本院在民政机关查询复印的相一致，故对原告提交的《离婚协议书》予以认定；《房屋买卖合同》原告无法提供原件核对，并解释合同的原件在被告邹劲、第三人邹新全处，其复印件系在司法所调解时复印的，本院通过送达平台向被告邹劲、第三人邹新全送达了提交《房屋买卖合同》原件的举证通知书，但被告邹劲、第三人邹新全未在本院指定的期间内向本院提交其掌握的《房屋买卖合同》的原件。因此根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十八条第一款“控制书证的当事人无正当理由拒不提交书证的，人民法院可以认定对方当事人所主张的书证内容为真实 ”的规定，本院对原告提交的《房屋买卖合同》的真实性予以认定。 7、庭审中，原告邹同如自述：案涉房屋没有取得产权证，该房屋已装修入住；在购买案涉房屋时在邹梅华的姐姐邹菊华处借款6万元，原告每年给钱给邹梅华去偿还借款，但至于是否偿还原告不清楚；2017年7月6日，《离婚协议书》上的条款是原告邹同如所手书，并表示该协议书第二款的原意是原告百年之后，房屋归邹劲继承，但要分一间房子给姐姐住。同时表示分给姐姐的房间连阳台长为5米、宽为4.6米，并提供了房屋的平面图纸；原告对被告转让房屋的行为予以追认，但要求被告向原告返还卖房款218000元。 8、庭后，为核实分给第三人刘钰婷房间的面积，法庭工作人员多次与被告邹劲及第三人邹新全联系，但邹劲的电话一直无法接通，而第三人邹新全表示其不在家，也不知道是否有人在家。因此法庭工作人员无法去测量该房屋的面积，故综合本案的情况，本院对原告提交的房屋平面图纸予以认定。从房屋平面图可知，诉争房屋进门对面房间外连着一个阳台，经过对图纸的核算，该房间的长为5.3m、宽为3.6m、面积为19.08㎡，阳台的长为3.6m、宽为1.5m、面积为5.4㎡，房间加阳台的长为6.8m、宽3.6m，面积共计24.48㎡。另，诉讼过程中法庭工作人员与第三人刘钰婷通过微信进行了联系，第三人刘钰婷在微信中表示对于邹劲转让房屋的行为，其没有意见，全由被告决定。 上述事实有原告提交的身份证、被告邹劲的常住人口登记卡、原告离婚证、《离婚协议书》、《集资建房协议》、《房屋买卖合同》等的复印件，第三人邹新全的户籍证明，房屋平面图纸，原告邹同如的当庭陈述，本院工作人员在民政局查询并复印的《离婚协议书》，本院工作人员与被告邹劲、第三人邹新全的通讯记录及与第三人刘钰婷的微信记录等在卷佐证。 判决理由与结果 本院认为，一、被告邹劲及第三人刘钰婷、邹新全经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃相应的诉讼权利，不影响本院根据查明的事实依法作出裁判。二、当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，原告邹同如对于《离婚协议书》第二条中“……进门对面房间为邹婷所有”的约定，认为真实意思是在其百年之后才将对门房间为刘钰婷所有。经审查，从该协议书第二条的约定来看，该条中除“其中进门对面房屋为邹婷所有”后面是“。”，其余部分均为“.”，且“离婚后归男方所有”与“女方探视期间有权居住……”之间没有标点符号。对于该段文字的理解，断句的地方不同，会导致不同的理解。如在“离婚后归男方所有”处断句标注为“。”，则可以理解为原告邹同如所解读的意思。如在“离婚后归男方所有”处标注“，”，而在“其中进门对面房间为邹婷所有”处断句，则可以理解为原告与邹梅华签订《离婚协议书》时，便将该房间的所有权留归了刘钰婷。庭审中，经本院询问，原告邹同如表示该条款的文本系其本人亲笔书写，因此在对于该条款存在不同的理解时，应当作出对文本书写人不利的解释。因此本院对于该条的理解认为，《离婚协议书》第二款中的真实意思是在原告与邹梅华离婚时，便将进门对面房间留归了第三人刘钰婷。故可以认为诉争房屋系原告邹同如与第三人刘钰婷的按份共有。三、（1）因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。本案中，诉争的房屋虽然没有办理产权登记，但根据《集资建房协议》、《离婚协议书》的约定，原告邹同如、第三人刘钰婷系案涉房屋的实际权利的享有者。被告邹劲在未取得原告邹同如、第三人刘钰婷同意的前提下，将诉争房屋转让给第三人邹新全属于无权处分他人的财产。虽然庭审中，原告邹同如对被告邹劲的转让行为予以追认，第三人刘钰婷亦在微信中予以追认，但被告邹劲应当将其取得的售房款中属于原告邹同如的部分返还给原告邹同如，将属于第三人刘钰婷的部分返还给刘钰婷。（2）本案中第三人刘钰婷作为有独立请求权的第三人未到庭应诉，对其享有独立请求权的部分，按撤诉处理。故本院对于涉及第三人刘钰婷的部分不做处理，第三人刘钰婷可以就其享有的权利另行主张权利。（3）诉争房屋进门对面房间外连着一个阳台，故应当将该房间与阳台视为一个整体，因此本院对其面积认定为24.48㎡（6.8m×3.6m），原告邹同如主张的面积少于本院核算的面积，故应以本院认定的为准。根据被告邹劲与第三人邹新全的房屋交易价格及面积，本院经核算，被告邹劲应当返还原告邹同如的售房款为188018.88元[218000元-（218000元÷178㎡×6.8m×3.6m）]。对于原告诉求请求中超过188018.88元的部分，本院不予支持。四、若案涉房屋还负有债务未清偿，此属于不同的法律关系，相关权利人可以另行向债务人主张其权利。同时，根据本案的实际情况，本院本着良好的祝愿，希望原、被告及第三人刘钰婷均能用积极的态度来化解亲人之间矛盾，弥合受损的亲情，父慈子孝，家庭和睦幸福。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第八条、第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十六条、第二百四十条的规定，判决如下： 由被告邹劲于本判决生效后十日内向原告邹同如返还售房款188018.88元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4570元，因适用简易程序减半收取2285元，由原告邹同如负担425元，由被告邹劲负担1860元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审 判 员  龚光辉 二〇二〇年十二月二十四日 法官 助理  周志理 代理书记员  赵雄峰 附：本判决所适用的相关法律法规 一、对《中华人民共和国民法总则》的适用 第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。 第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。 二、对《中华人民共和国合同法》的适用 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。 三、对《中华人民共和国民事诉讼法》的适用 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 四、《最高人民法院关于适用的解释》的适用 第二百三十六条有独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，比照民事诉讼法第一百四十三条的规定，按撤诉处理。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。