河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初20746号原告：文阿曼，女，汉族，1979年12月2日出生，住河南省洛阳市西工区。委托代理人：周瑞侠，河南天坤律师事务所律师。被告：河南长实置业有限公司，住所地郑州经济技术开发区航海东路********。法定代表人:张帆，总经理。被告：广东宏德科技物业有限公司，住所地广州市，住所地广州市海珠区广州大道南路****法定代表人：张敏，总经理。被告：广东宏德科技物业有限公司郑州分公司，营业场所郑州市惠济区长兴路12路1号楼46号。负责人：张松林，总经理。以上三被告共同委托代理人：张素娟，河南恪法律师事务所律师。以上三被告共同委托代理人：陈鑫，河南恪法律师事务所实习律师。原告文阿曼与被告河南长实置业有限公司（以下简称长实公司）、广东宏德科技物业有限公司（以下简称宏德公司）、广东宏德科技物业有限公司郑州分公司（以下简称宏德分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告文阿曼委托代理人周瑞侠，被告长实公司、宏德公司及其分公司共同委托代理人陈鑫、张素娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，判令被告：1、按合同约定将房屋交付给原告，且室外公共区域达到约定标准；2、支付拖欠房租1920元（2020年7月、8月），以及逾期付房租的违约金暂计1522元（暂计算自2017年9月至2020年9月，最终计算至实际支付之日止）；3、赔偿因防水、漏水等造成损失暂计2718元（最终数额待鉴定评估确定后另行增加）；4、赔偿房屋空租期损失暂计3840元（暂计算自2020年9月1日至2021年1月1日，每月960元，最终计算至房屋实际交付之日止）；5、将用水、用电按照市政管网、市政电力直接供给，并按市政收费标准直接将水、电费交至相关部门，且室内、外消防达到部门标准以及上述合同约定；6、承担本案诉讼费、鉴定费以及因本次诉讼产生的其他一切费用。事实与理由：被告将原告的房屋出租给富士康公司作为员工宿舍使用，期限届满后，未按时支付租金，未按约定标准将房屋交付，房屋严重漏水、墙体破坏、室内装饰装修设备损毁、水电未按照“一户一表”接入、物业高额代收水电费、室外公共区域破烂不堪等等。被告的上述违约行为，给原告造成了巨大损失。故诉至法院。长实公司、宏德公司及其分公司均辩称，原告诉求主要为房屋租赁纠纷，其对长实公司的诉求不应在本案中审理。涉案房屋水电供给方式及标准是相关市政部门具体行政行为所决定，原告要求长实公司基于《商品房买卖合同》对此予以变更不合法。一直催促原告收房，不存在拒绝交房，可随时收房。室外公共区域问题属于小区的公共事务，原告作为业主个人没有诉讼主体资格，要求支付房租违约金的诉求没有合同及法律依据；涉案房屋已经使用五年，房屋有正常折旧，要求赔偿屋内损失没有事实依据，不应对此鉴定。在富士康腾房后对房屋进行了整体维修，将墙面、阳台等处进行统一处理，房屋现已维修完毕，屋内干净整洁。在房屋到期之前以多种方式多次通知收房，但均拒绝收房，在对涉案房屋进行维修并通知业主维修情况后，业主仍拒绝收房，房屋空租系其业主个人原因所致，不应为此承担责任。多次催促收房无果的情况下，于2020年10月21日在《东方今报》上公告，通知未收房的业主尽快收房。综上所述，原告诉请均不能成立，请法院驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（甲方）与宏德分公司（乙方）签订《房屋托管意向协议》一份，约定：甲方购买位于郑州经济技术开发区××大街××、××以南××广场××楼××号房屋后，委托乙方代为对外出租及管理，委托期限为2015年9月1日至2020年9月1日；甲方委托乙方根据房屋出租的需要，对房屋进行必要的装修及改造，费用由乙方承担，代为以乙方名义签订房屋租赁协议，甲方委托乙方代为收取房屋租金；在本协议委托期内乙方代理甲方对外出租本合同项下房屋，房屋租金不得低于11520元/年(960元/月×12个月)，乙方对外出租房屋价格高于本条租金价格的部分归乙方所有，作为本协议委托费用，甲方无权索取；本协议委托期限届满后，乙方应当及时将房屋交还甲方，甲方同意交付时以本协议附件中列明装修标准为准，正常折旧除外。乙方应当于该房屋交房之日起7日内按照本协议约定，每月向甲方支付一次租金，直至委托期限届满，第一期房屋租金乙方向甲方预付一个月的房屋租金，共计960元，后期房屋租金乙方应在每月期满后的第一周内支付，若逾期，乙方自本协议规定时间第二天起至实际付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款千分之一的违约金；乙方有权对甲方委托出租的房屋进行改造、装修，装修费用由乙方承担，委托租赁期间由于房屋使用产生的日常维修由乙方承担，委托租赁期满后，乙方应当将房屋及时交还甲方。2015年9月-2020年6月及之前的租金宏德分公司已支付完毕（期间有部分房租未依约支付），2020年7、8月租金1920元尚未支付。2020年11月6日，原告诉至本院。本院认为，本案系租赁合同纠纷。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，案涉房屋托管意向协议有效并受法律保护。根据本院查明事实，案涉房屋由宏德分公司出租、管理、支付租金。2015年9月—2020年6月期间租金已支付完毕，但存在部分违约，2020年7、8两个月租金1920元未付。因宏德分公司不具有法人资格，其民事责任亦由宏德公司承担。据此，现原告要求宏德公司支付2020年7月、8月租金1920元，予以支持；关于违约金约定过高，本院对2020年7月之前酌定200元，之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%自2020年9月1日起予以支持。因宏德分公司不具有法人资格，其民事责任亦由宏德公司承担。据此，因涉案房屋租赁期限届满，现原告要求交付房屋予以支持。关于原告主张赔偿房屋损失，未提供相应证据且不具体明确，不予支持；关于原告主张支付案涉房屋空租期损失，综合考虑本案，庭审中三被告均称已对房屋进行维修并多次通知原告收房并于2020年10月21日在《东方今报》上公告，本院酌定宏德公司支付1000元作为损失补偿，超出部分主张，不予支持。关于主张室外公共区域达到合同约定标准属于小区的公共事务，该项请求，本院亦不予支持。关于原告主张按照合同约定将用水、用电按照市政管网、市政电力直接供给，并按市政收费标准直接将水、电费交至相关部门，且室内、外消防达到部门标准以及上述合同约定的请求，根据本院查明事实，小区供水供电虽经各业主《商品房买卖合同》予以固定，但不能理解为仅系对各业主专有部分的供电，亦包括小区全部物业共有部分的供电，原告主张属涉及各业主专有部分及共有和共同管理权的重大事项，亦涉及供水供电另一方主体，根据《物权法》第七十六条规定，应当由业主共同决定。若原告欲改变供水供电方式，应当按照法律规定通过业主大会或业主委员会协商后，同自来水公司及电力公司协议变更供用水电合同内容，以实现其诉求。因此，原告该项请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于原告要求宏德分公司、长实公司承担责任的请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十八条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告广东宏德科技物业有限公司于本判决生效后十日内将位于郑州经济技术开发区第八大街以西、经北六路以南长盛广场3号楼5层526号房屋交付给原告文阿曼；二、被告广东宏德科技物业有限公司于本判决生效后十日内支付原告文阿曼2020年7、8月租金1920元及2020年7月之前逾期支付租金的违约金200元，之后违约金（以1920元为基数，自2020年9月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至实际清偿之日止）；三、被告广东宏德科技物业有限公司于本判决生效后十日内支付原告文阿曼房屋占用费损失1000元；四、驳回原告文阿曼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述指定行为，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取计25元，由被告广东宏德科技物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  苏占卿二〇二〇年十二月十八日书记员  姚小华