湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12291号上诉人（原审被告、反诉原告）：袁绪祥，男，1983年1月23日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：李征，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖莎玲，湖南如金律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨志东，男，1972年12月2日出生，侗族，住。上诉人袁绪祥因与被上诉人杨志东房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初4063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁绪祥上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重申；2、被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1、一审忽略本案中违约提前解除合同责任在于被上诉人，故被上诉人应当就其违约行为支付相应的免租期租金；2、被上诉人应承担未履行腾房、未履行交回全部房屋义务所应支付的租金及给上诉人造成的损失；3、保证金6万元不足以弥补上诉人因被上诉人提前解除合同所造成的损失；4、被上诉人在支付租金过程中存在违约行为，不能以其补足租金为由免除其违约责任。杨志东答辩称，1、上诉人同意解除合同；2、上诉人把被上诉人赶走，强制上锁，已经全部控制涉案房屋；3、免租期是被上诉人装修的时间，符合惯例；4、解除合同后上诉人没有损失，且因此获益。杨志东向一审法院提出诉讼请求：1、袁绪祥退还杨志东预交的房屋租金68016元；2、袁绪祥退还杨志东六台格力一托三的中央空调；3、袁绪祥承担本案诉讼费用。袁绪祥向一审法院提出反诉请求：1、判令杨志东向袁绪祥支付免租期3个月的房屋租金176424元；2.判令杨志东支付逾期支付的租金13120元及滞纳金（暂计算为74104元）至杨志东付清全部租金为止；3.判令杨志东支付其提前解除合同且未及时腾空房屋导致袁绪祥无法出租涉案房屋所产生的租金损失381602元；4.判令杨志东承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年，杨志东与案外人彭晨就承租长沙市岳麓区钰龙天下二期西区综合商业楼2号栋二层房屋与袁绪祥进行协商，三方商定，以杨志东一人的名义承租第二层的202、203号房屋，再由杨志东与彭晨就各自承租的部分进行单独的约定。2016年12月9日，（乙方）杨志东与（甲方）袁绪祥签订了《房屋转租合同》，约定：“一、房屋区位、面积与经营项目第一条、乙方租赁房屋具体位置1.甲方将坐落于，第二层，编号202、203号，建筑面积1130.93平方米（该面积按房屋现状交付乙方经营使用，乙方对建筑面积予以认可且无异议）房屋转租给乙方……第二条、乙方租赁的该房屋经营项目为：休闲与培训……二、租赁期限第三条、甲方转租给乙方的房屋转租期限共计8年，自2016年12月9日起至2024年12月8日止，2016年12月9日起至2017年4月8日止作为甲方给乙方的装修期，房屋租金从2017年4月9日起开始计算。甲方保证该转租期限未超过原租赁合同的租赁期限。第四条、甲方将该房屋实际交付给乙方的时间为合同签订当日，即2016年12月9日。第五条、租赁期未满，乙方退租的，按违约处理，甲方有权终止合同，收回房屋，租赁保证金不予退还。三、租金、缴纳方式、缴纳时间、递增标准、其他费用第六条房屋租金按49元／月／平方米计算，计人民币55415元／月……第七条支付方式租金及物业管理费按季度缴纳，签订本合同时，乙方预缴三个月的房屋租金、物业管理费合计人民币176424元，此后乙方应提前20日缴纳下一季度租金及物业管理费。乙方逾期缴纳租金及物业管理费的，每逾期一日，应按所欠缴租金及物业管理费的1%每日向甲方缴纳滞纳金……第八条、租金递增标准：按合同约定的交付日期开始，房屋租金每年递增5%，该租金与物业管理费为甲方的纯收入。每年租金标准如下：第一年：2016年12月9日至2017年12月8日每月租金为55415元；第二年：2017年12月9日至2018年12月8日每月租金为55415元；第三年：2018年12月9日至2019年12月8日每月租金为58186元；第四年：2019年12月9日至2020年12月8日每月租金为58186元；第五年：2020年12月9日至2021年12月8日每月租金为61095元；第六年：2021年12月9日至2022年12月8日每月租金为61095元；第七年：2022年12月9日至2023年12月8日每月租金为64150元；2023年12月9日至2024年12月8日为64150元……四、租赁保证金第十条、为确保乙方全面履行本合同，乙方应于签订本合同当日向甲方支付共计人民币60000元作为租赁保证金。第十一条、租赁保证金用于以下情形：（1）乙方有本合同约定的违约行为时，甲方可没收该租赁保证金；（2）甲方对乙方延迟支付房屋租金，物业管理费或其他费用的扣款；（3）乙方迟延支付水电费的扣款；（4）乙方使用或装修不当造成房屋及有关设施毁损的维修费用；（5）其他乙方应承担费用的扣款；（6）租赁保证金被用于扣除上述款项后，乙方应在收到甲方通知之日起五个工作日内予以补足，否则，每延迟一天，乙方应向甲方支付应付款千分之五的违约金。第十二条、本租赁合同期满，乙方无违约行为，交清所有应交费用，并完好交还该房屋，甲方将所收租赁保证金在30日内不计利息退还乙方。五、房屋装修、维修第十三条、甲方交付给乙方物业标准为毛坯交付，乙方正常营业所需的广告位应按物业管理公司的规定制作、安装、使用……第十七条、乙方租赁期间，未经甲方同意，乙方不得以任何形式和名义将所租赁的房屋转租或交给第三方使用，否则按违约处理，甲方有权终止合同，收回房屋，租赁保证金不予退还……第二十一条、乙方撤出租赁场地时，不得破坏房屋已形成附合的设施设备，因乙方责任造成不良后果的，甲方有权追究其责任并要求赔偿，该损失甲方可直接从租赁保证金中扣除，不足部分由乙方另行赔偿……八、合同的终止第二十九条、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除本合同，租赁保证金不予退还。同时甲方有权要求乙方赔偿因违约造成的损失，甲方有权留置乙方所有的货物，其价值不足以弥补甲方或第三方损失的，甲方有权继续追偿。（1）未经甲方书面同意，以任何形式和名义擅自将租赁房屋转租、与第三人合作经营、或交给第三方使用或在所租赁房屋上设定抵押等权利负担的；（2）累计拖欠租金及其他费用超过十天的；（3）被有关部门采取查封等强制措施的；（4）从事违反国家法律法规的活动的。第三十条、乙方不得以任何理由提前终止合同，如发生乙方单方面终止合同的将视为乙方违约，甲方有权选择要求乙方继续履行合同，或选择解除租赁合同，租赁保证金不予退还，并承担甲方因此遭受的全部经济损失。”上述租赁合同签订后，袁绪祥依约将涉案门面交付给杨志东，杨志东将其中2020号门面（面积：435平方米）交付给案外人彭晨经营美容。杨志东依约向袁绪祥交纳了租赁保证金60000元。杨志东接手涉案房屋装修完后用于开办教育培训机构。对2018年3月9日至2109年7月9日期间的租金，杨志东分别于2018年4月4日通过支付宝转账支付给袁绪祥租金13100元、于2018年4月8日通过银行转账向袁绪祥支付租金163304.26元。庭审中，袁绪祥明确表示对2018年3月9日之前的租金杨志东已付清，对2018年3月9日至2018年7月9日期间的应付租金为176424元。2016年12月10日，案外人彭晨（乙方）与杨志东（甲方）签订《补充协议》，载明：1.经双方友好协商，在杨志东与袁绪祥签订的合同基础上，转租钰龙天下二期综合商业楼2栋202号435平方米给彭晨使用，同时享有与甲方同等的权利义务，乙方应当与甲方共同维护由杨志东与袁绪祥共同签订的协议；2.租赁合同期内，若甲方决定不再承租该房屋使乙方不能继续承租该房屋而造成乙方不能继续分租的，则甲方构成违约，由甲方承担因此给乙方造成的损失；3.同时乙方每年至少在上匠海鲜及长沙茶社消费人民币叁万以上。2018年6月20日，案外人彭晨向杨志东转账支付2018年7至9月份的房屋租金及物业管理费共计68016元。2018年6月27日，杨志东将上述68016元转账支付给袁绪祥。2018年7月，杨志东因自身原因向袁绪祥提出提前退租并将涉案房屋的钥匙退还给袁绪祥后从涉案房屋中搬离。2018年7月2日，杨志东向袁绪祥发出《解除租赁合同书》载明：“本人杨志东于2016年12月9日与袁绪祥签订了坐落于第二层202、203号房屋的房租转租合同，现本人无法继续履行该房屋转租合同，决定于2018年7月4日解除该房屋转租合同，本人同意租赁保证金不予退还并承诺配合袁绪祥办理房屋交还手续。”2018年7月4日，彭绪祥在杨志东尚未将涉案门面内物品搬完的情形下即将门面上锁，后将杨志东留置在涉案房屋中的物品进行自行处理。另查明，因杨志东提前退租且未与袁绪祥及案外人彭晨就《房屋转租合同》、《补充协议》的继续租问题进行协商并妥善处理后续问题，亦示处理相应款项的结算问题，致使彭晨不能按照上述协议继续租赁使用涉案房屋，案外人彭晨遂向该院提起诉讼[案号：（2018）湘0104民初7407号]，要求杨志东退还其已缴纳的2018年7月至9月的房屋租金及物业管理费68016元、押金25000元、剩余消费款项15000元并赔偿损失。2019年2月1日，该院作出（2018）湘0104民初7407号民事判决书，判决由杨志东将彭晨支付涉案68016元租金及物业管理费退还给彭晨。杨志东不服上述判决后向长沙市中级人民法院提起上诉，本院于2019年8月1日作出（2019）湘01民终5579号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现该判决已经生效。再查明，就案外人彭晨从杨志东处所租赁的涉案202号门面，袁绪祥已于2018年7月18日另行与其重新签订了《房屋转租合同》，对杨志东退租的门面亦已另行出租给他人。一审法院认为，杨志东与袁绪祥签订的《房屋转租合同》系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同双方均应严格依照合同的约定履行各自的义务。现上述合同已经解除，该案的争议焦点在于：双方当事人的诉讼请求应否支持。关于袁绪祥要求杨志东支付欠付租金的主张。庭审中，杨志东主张对2018年7月9日之前的租金已全部付清，袁绪祥则主张杨志东对2018年3月9日至2018年7月9日期间的租金仅支付至2018年6月27日，尚欠1万余元未支付。同时，袁绪祥明确表示2018年3月9日至2018年7月9日期间杨志东应向其支付的该季度租金为176424元，但因袁绪祥已于2018年7月4日将涉案门面上锁，可知，自该日起其已将涉案门面收回，故对2018年7月4日之后的租金，杨志东无需再支付，核减2018年7月4日至2018年7月9日期间的租金（根据袁绪祥与杨志东签订的涉案转租合同中约定的租金标准计算）55415元/月÷30天×4天=7388.66元后，杨志东自2018年3月9日至2018年7月9日期间还应支付反诉原告租金176424元-7388.66元=169035.34元。根据杨志东提交的银行及支付宝转账记录显示，对2018年3月9日至2018年7月4日期间的租金，其已于2018年4月4日通过支付宝转账支付给袁绪祥租金13100元，于2018年4月8日通过银行转账支付给袁绪祥租金163304.26元，以上共计176404.26元，明显多于其应支付的租金，故对其要求杨志东支付欠付租金及滞纳金的诉请，该院不予支持。关于袁绪祥要求杨志东支付逾期付租滞纳金、赔偿袁绪祥因杨志东未及时腾房导致房屋无法出租产生的租金损失的主张，虽然杨志东在合同履行过程中存在逾期支付租金的情形，但在合同履行期间均及时进行了补交，现双方租赁合同已经解除，杨志东亦未存在拖欠租金的情形，袁绪祥亦未提供证据证明其遭受租金损失的具体情况，且杨志东在转租合同解除时已明确表示对缴纳的60000元保证金不再要求袁绪祥退还，其已为自身的解除合同行为承担了相应的后果，故对袁绪祥的上述诉请，该院不予支持。关于袁绪祥要求杨志东支付免租期3个月的房屋租金176424元的主张，根据双方在涉案租赁合同中的约定，袁绪祥出租给杨志东的涉案房屋系毛坯房，2016年12月9日至2017年4月8日系袁绪祥基于杨志东对涉案门面装修而给予的装修免租期，虽涉案租赁合同系长达八年的房屋租赁合同，但免租期仅为4个月，且装修期免交租金亦是房屋租赁市场的惯例。同时，双方签订的《房屋转租合同》并未约定，如杨志东提前解除合同的则应补交装修免租期间的租金。况且，袁绪祥已收取杨志东60000元租赁保证金未退还。故对袁绪祥的该项诉请，该院亦不予支持。关于杨志东要求袁绪祥退还预交的房屋租金68016元的诉讼请求，因该笔款项本系案外人彭晨通过杨志东支付给袁绪祥的房屋租金，该款项已经长沙市中级人民法院作出的（2019）湘01民终5579号民事判决书判决由杨志东退还给彭晨，且杨志东并不存在拖欠袁绪祥租金的情形，故对杨志东代彭晨支付给袁绪祥的上述68016元房屋租金，袁绪祥理应予以返还。关于杨志东要求袁绪祥向其退还空调的诉请，因其未提供充分的证据证明其空调已被袁绪祥占有，故对其上述诉请，该院不予支持。据此判决如下：一、限袁绪祥于判决生效之日起十日内退还杨志东房屋租金68016元；二、驳回杨志东的其他诉讼请求；三、驳回袁绪祥的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案本诉受理费减半收取750元、反诉受理费减半收取5126元，由杨志东负担250元，由袁绪祥负担5626元。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一、关于支付免租期租金的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，涉案《房屋转租合同》并未约定，如果合同解除后，杨志东需补交装修免租期租金，且双方在合同解除之后亦未就此达成一致。故一审判决驳回袁绪祥要求杨志东支付免租期内租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以确认。二、关于支付租金和滞纳金的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，袁绪祥于2018年7月4日将涉案房屋上锁，收回了涉案房屋，且双方确认2018年3月9日之前的租金已付清，故杨志东需支付2018年3月9日至2018年7月4日的房屋租金为169035.34元。现杨志东已支付租金金额为176404.26元，已超过应支付租金，故一审判决驳回袁绪祥要求杨志东支付租金和滞纳金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以确认。三、关于赔偿损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据《房屋转租合同》第十一条、第十二条的约定，保证金具有担保合同履行的作用，故《房屋转租合同》所约定的保证金在法律性质上属于违约金的范畴，不能与损失并用。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。由于袁绪祥于2018年7月4日即已将收回了涉案房屋，其负有采取适当措施防止损失扩大的法定义务，故其不得再就涉案房屋未实际出租所遭受的损失向杨志东主张赔偿。一审判决驳回袁绪祥要求杨志东赔偿损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以确认。综上所述，袁绪祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费6626元，由袁绪祥负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 蔡 晓二〇二〇年十二月十日法官助理李勰书记员周晓曦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。