西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕 0104 民初11402号 原告：董晓望，男，1986年XX月XX日出生，汉族，住西安市莲湖区XX路XX幢XX单元XX层XX号。原告：陶安群，女，1987年XX月XX日出生，汉族，住西安市莲湖区XX路XX幢XX单元XX层XX号。二原告共同委托诉讼代理人：曹航、彭睦洋，西北政法大学法律服务中心法律援助员。被告：陕西金地大成置业有限公司，住所地西安市莲湖区XX路XX号XX室。法定代表人：卢怡寰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李亚伦，泰和泰（西安）律师事务所律师。    原告董晓望、陶安群与被告陕西金地大成置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于 2020 年 11月 9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董晓望及二原告共同委托诉讼代理人曹航、彭睦洋，被告金地大成公司的委托诉讼代理人李亚伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告未按合同约定办理产权登记备案违约金12911.45 元（以已付房款535606元为基数，同期银行贷款利率4.35%标准，自2017年10月18日起计算至2019年8月14日，得43038元，再乘以30%）；2、依法判令被告支付原告逾期交房违约金9100元（参照相关案例每日100元租金标准）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014 年 12月 31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市莲湖区丰禾路丰禾坊南区住宅 37 幢 21单元 7 层 10705 号房屋 一套，建筑面积 79.34平方米，单价6750.77元，总价535606 元。合同签订后，原告按合同约定向被告缴纳了购房款。被告 应于 2016 年5月 31 日前将符合合同约定的房屋交付原告使 用，且对逾期交房的违约责任约定明确，同时，被告应于房屋 交付后 360 个工作日将办理权属登记需提供的资料报产权登 记机关备案。截止起诉时，原告未取得不动产权登记证书。虽 然合同第十五条就不按约定办理初始登记的违约责任约定为支付房屋总价款的 0.1%，但该责任明显过低，且不能满足违约责任补偿性、惩罚性的法律意义。综上，原告诉至法院，望判如所请。被告金地大成公司辩称:1、被告不存在逾期交房的违约行为，不应当向原告交付逾期交房违约金，被告通过合同约定的启动谅解期的相关约定，依法向原告送达，顺利启动谅解期3个月，从2016年5月31日顺延至2016年8月31日。2016年5月16日向原告以邮寄方式送达公开信启动谅解期3个月，并在该期间于2016年8月22日被告向原告邮寄方式向原告送达涉案房屋收房通知。同时原告在起诉状自认2016年5月31日收房的事实。证明被告已经履行了通知义务。由于原告在外地，被告只能通过邮寄方式送达，因此，不存在逾期交房违约情形。2、被告确实没有按照合同约定在期限内向产权登记机关提交申请办理产权登记的相关资料，在合同已经对逾期递交产权登记资料的违约金计算方式有明确约定的情况下，因此原告主张调整违约金的计算方式没有事实依据，原告应举证遭受的损失，故不存在调整违约金的法定情形。3、同一小区其他业主起诉被告的同类案件，已有生效判决，对于相关事实已予以认定，考虑到司法公信力，请求法院参考。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人就真实性及关联性无异议的证据，本院予以确认并在卷作证，作为认定本案相关事实的依据。原告围绕诉讼请求提交证据如下：证一、商品房销售合同、购房发票、房屋销售清算单、交付通知书、物业收款收据、住宅工程质量分户验收表（户内），证明原告按照合同约定付清了全部购房款，被告未依约于2016年5月31日前将涉案房屋验收合格并交付，不构成约定的谅解期启动条件，应承担违约责任。证二：不动产产权证书、网上关于2017年9月1日至2019年8月14日中国人民银行同期贷款年利率4.35%的打印件。证明合同约定的办理产权证书的违约金低于实际损失，应当进行调整。被告对原告上述证据的质证意见为：对证一、真实性认可，证明目的不认可。理由同答辩意见。对证二、真实性认可，证明目的不认可，根据合同法相关司法解释，调整违约金的前提是应当举证证明所造成的实际损失明显高于合同约定的违约金数额，但原告提交的商品房买卖合同等证据，没有证明因此造成实际损失证据，且双方的合同已明确约定关于逾期办证违约金的计算方式。对于利率的真实性认可，但是据此计算违约金不认可。被告提交证据如下：证一、公开信、快递单存根（尾号2920）、被告的企业信用信息。证明由于市政影响，被告依据合同约定，向原告邮寄了公开信，依约启动了3个月的交房谅解期。证二、快递单存根（尾号5821）、收楼物品确认单。证明由于原告均在外地，被告向原告邮寄送达了收房通知书，原告来西安办理了收房手续。证三、市政发41号文件、莲政发{2014}24号文件、西安市治污减霾工作领导小组办公室关于启动重污染天气Ⅳ级应急响应的通知、莲政发{2015}29号文件。证明由于市政建设原因导致工期延迟，被告已依据合同约定启动了“三个月谅解期”，被告并不存在逾期交房情况，不构成违约。证四、本院（2019）陕 0104 民初9142号民事判决书、陕西省西安市中级人民法院（2020）陕 01 民终10407号民事判决书各一份，证明法院对同类型案件有相关判例。原告对被告上述证据的质证意见为：对证一、公开信在小区业主群里看到过，快递也收到。证明目的不认可。对证二、以上真实性认可，收房通知收到，收楼确认单系本人签字，2016年10月9日实际收房认可，证明目的不认可。对证三、文件真实性认可，关联性、证明目的不予认可。对证四、真实性认可，证明目的不认可，不是同一栋楼，且两案提交的证据不同。根据上述证据并结合当事人的陈述，本院认定以下事实：原告（买受人）与被告（出卖人）于 2014年 12月 31 日签订《商品房买卖合同》（合同登记号： Y14152064），约定原告购买被告开发的位于西安市莲湖区丰禾路丰和坊南区住宅第 37幢 1单元 7 层 10705 室，建筑面积 79.34平方米，总金额为535606元。关于房屋的交付期限，合同第八条约定，“出卖人应在 2016 年 5 月 31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第 5 种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.该商品房经工程监理单位验收合格。因市政建设影响买受人同意特设三个月谅解期。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期： 2.因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延及市政配套设施的批准安装延误的； 4.施工期间温度超过 37℃，日降雨量超过 120ml,以及暴风、暴雪等恶劣天气致使无法正常施工的”。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（2）逾期超过 60 日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金”。关于产权登记的期限及违约责任，合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后 360 个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第 1,2,3 向处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的 0.1%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，被告向原告出具购房款发票。2016 年5 月16 日，陕西福源臵业有限公司通过 EMS 向合同约定的原告的送达地址向原告邮寄送达“致丰和坊南区住宅业主的公开信”，告知原告，因政府强力治理扬尘雾霾等现象，多次下令停工，渣土车停运，工程因客观气象条件不得不停工多日，导致交房时间需要启动合同约定的谅解备忘期等，力争在2016年8月31日前办理交房。被告系陕西福源臵业有限公司的全资子公司。2016 年8月22日，被告仍以上述送达方式通知原告2016年8月30日收房。2016年10月 9日， 原告在收楼物品确认单上签字。2019年8月14日，原告涉案房屋办理了不动产权证，产权证号：陕（2019）西安市不动产权第 0283825 号。原告购买的该小区第 37 幢房屋，被告于 2018 年 8 月 1 日将该幢房屋（除10109至10111、10206号房屋备注不登记）的首次登记权属资料递交至西安市不动产登记服务中心。另，被告举证的政府相关文件，记载自2014年至2016年，每年12月至次年2月底，要求严格落实各项扬尘污染防治措施，在建工地原则上停止开挖、出土、拆迁、倒土等土石方作业等。本院受理原告陈冬诉被告同类型案件，该案（2019）陕 0104 民初9142号民事判决书查明：被告举证2014 年 6 月 1 日至 2016 年 8 月 31 日施工期间，温度超过 37 度有 29 天。该案经陕西省西安市中级人民法院（2020）陕 01 民终10407号民事判决书判决，驳回上诉，维持原判。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定明确具体，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同履行各自的权利义务。本案中，双方争议的焦点问题有二，一是被告是否迟延交房；二是被告是否逾期办理产权登记备案手续，若逾期，逾期违约金的标准是按照合同约定还是予以调整。关于第一个焦点问题，合同约定交付时间为2016 年 5 月 31日， 但同时约定特别条款，标注“因市政影响买受人同意特设三个月谅解期……”。被告之证据可证该小区建设过程中确受市政治污减霾要求影响工期、受高温天气影响施工，两种情况均属于合同约定启用谅解期的事由，且被告通过邮寄向原告告知启用三个月谅解期，原告未提出异议，故合同约定特别条款应予以适用，交付时间延至2016年8月31日。本案中，被告于2016 年8月22日通知原告办理交房手续，不属于迟延交房，故原告要求被告支付逾期交房违约金9100元的诉讼请求，不予支持。关于第二个焦点问题， 2016 年8月 30日为交房日期， 加上 360 个工作日作为被告履行办理产权登记备案义务的截止时间，则被告应在 2018 年 1月 16日前履行登记备案义务，但被告逾期，应该向原告支付违约金。关于原告主张调整逾期违约金标准的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”，《最高人民法院关 于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，根据上述规定，当约定的违约金低于造成的损失时，原告可以请求增加，但应当提交相应的证据证明合同约定的违约金低于造成的损失，本案中，原告对此并未举证，故应依据合同约定的标准计算违约金为535.61元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告陕西金地大成置业有限公司于本判决生效后十日内向原告董晓望、陶安群支付逾期办理产权登记备案的违约金535.61元； 二、驳回原告董晓望、陶安群要求被告陕西金地大成置业有限公司支付原告董晓望、陶安群逾期交房违约金9100元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费350元，由原告负担340元，被告陕西金地大成置业有限公司负担10元（原告已预交，被告于履行上述判决时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院 递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省 西安市中级人民法院。   审 判 长 郭蓉英 审 判 员 高  琪 审 判 员 贺洪武  二 〇 二 〇 年十二月十一日  书 记 员  舒  婧