河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0302民初4320号 原告远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司，住所地秦皇岛市海港区 法定代表人刘金侠，总经理。 委托代理人刘春燕，河北权智律师事务所律师。 委托代理人陈建华，现住秦皇岛经济技术开发区。 被告陈乐，现住秦皇岛市。 委托代理人陈广仁，现住秦皇岛市海港区，代理权限：特别授权。 原告远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司诉被告陈乐物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人何岩，被告陈乐及其委托代理人陈广仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告于2013年10月30日与被告签订了《前期物业服务合同》，后原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告的商铺实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告自2014年10月1日至2019年12月31日共计拖欠物业管理费102919.5元。原告多次找到被告要求其支付物业管理费及违约金，被告均以各种理由推脱拒不支付，无奈原告依照《合同法》的相关规定特诉至贵院，请求贵院依法维护原告的合法权益。1、依法判令被告立即支付2014年10月1日至2019年12月31日止的物业管理费共计102919.5元及依照《前期物业服务合同》第七条第四款之约定，请求判令被告支付逾期交纳物业管理费的违约金（从逾期之日起按每天3‰交纳违约金至实际支付日止）。 2 被告辩称，一、远洋物业临时管理规约没有物业盖章，且有签不注明签约日期，这份合同不受法律保护，是无效合同。二、我们所购房产，远洋什么时候通8FC7消防设施验收合格，没验收合格不应真正交房。三、2017年10月1日，物业主动将收费价格由4.5元/㎡.月17年10月1日降为3.5元/平方米.月，这说明4.5元/㎡.月价格是不合理的。四、秦皇岛市政府于2019年4月份出示物业收费最高为2.2元/㎡.月，请问远洋物业是否遵守该政策。五、远洋物业业主手册第3条第4款明文规定，本项目为地上停车场，专供本项目业主、客户使用，物业为什么私自建收费停车场，介岛业主和我们性质一样，为什么介岛业主有地上停车场的使用权，且也建成了介岛所属的收费停车场，我要求物业立即撤销收费停车场，将停车场还给业主使用。六、请问物业公司有何服务项目1、物业说负责清扫道路，其实道路已被你们建成收费停车场，此项服务与业主无关。2、交房时有两个公用卫生间，上锁不让用，后来又卖给了业主。3、住宅小区离商业门店不少于500米，小区监控根本监控不到金鼎街所有门店。4、对于商业门店从来没有清扫过。5、没有绿化，所以没有绿化管理。6、住宅小区休闲娱乐设施与商业门店无关，门店没有。7、住宅小区有室外照明，门店没有室外照明。8、门店垃圾我们雇人清扫，每月300元，每年还向城管交纳将垃圾倾倒到收集站的费用。9、门卫管理与门店沾不着边。10、各门店由物业公司供电，但电价由正常水平提高到1.2元/度，高的离谱，后来降到0.9元/度，加价部分远超过供电损耗和维护费，要求将降到0.9元/度之前多收部分退还业主。11、物业说，有定期巡视，有物业公司提供的书面的有关巡视检查的要求和规定，以及每次巡视的纪录，包括巡视人、巡视时间、巡视期间发现和解决的问题，解决不了的是否已上报。我们业主没见过物业的巡视人员，如果你巡视了，为什么有的业主私自在公用走廊建排烟设备，有的业主在走廊上设隔离栏，变为私用等问题从没有发现。另外我们营业期内有多人在站内工作闭店后夜间有专人值夜保安，所以巡视对我们毫无意义。12、公用楼梯间，公用走廊物业从未清扫过。13、业主在店内外，修建了隔油池和化粪池，且经环保部门验收，排污符合标准，所以物业即使是清理了化粪池也与我们无关。14、天然气、自来水、热力均入户收费，所以物业没有维护任务。 3 15、我们的律师于16年1月21日有一封给物业的函，阐述物业没有服务内容，垃圾满地，楼道内随意堆放杂物，没有保安巡逻，没有路灯，停电不提前通知业主，给业主带来重大损失，应减免2014年、2015年物业费，并且自收到函之日起，停止物业服务，待与业主协商并经过业主同意后，方可继续服务，但物业公司一直没有答复。16、我们还有全部14个业主签名，按手印要求成立业主大会及业主委员会，请物业公司尽快将相关材料向街道办办理移交，以便全体业主办理相关事宜，但物业公司一直没有答复。总之，我们认为4.5元/㎡.月收费标准17年10月1日又降到3.5元/㎡.月均都及其不合理，物业基本没有服务项目（消防设备物业联网除外）物业对住宅业主执行了政府最高限价2.2元/㎡.月对各门店没有服务成本，为什么还要收3.5元/㎡.月物业公司应取之有道，对业主也应物有所值，但物业公司取之无道，对于业主服务亦有所不值，所以我们同时要求物业公司公开财务收支账目。 原告为支持其诉讼请求出示如下证据： 证据一、前期物业服务协议，证明原、被告之间存在物业服务合同关系； 证据二、催缴通知单4份，证明原告多次向被告催缴物业费； 证据三、客服的值班记录一份7页、维修单、巡逻记录及照片、证明原告履约的情况，原告已依照合同的约定保质保量的完成了物业服务的内容，被告在享受物业服务的同时应当支付相应的费用。 被告对原告所出示证据质证意见为： 证据一、无异议； 证据二、无异议、 证据三、照片：前面道路当时修建的是不合格，铺板是1.5厘米的大理石走车时都压碎了，本身建设不合理；维修了路面作为原告的收费停车场，与被告无关；值班记录：只记录几天；巡逻记录：只是从2018年12月2号开始，之前的没有记录；维修单：没有我们业主的维修单。 被告为证实其主张出示如下证据： 证据一、远洋物业临时管理规约一份，证明物业没有盖章，签章的日期没有署名，有意回避有些问题； 4 证据二、照片23张，证明原告没有做过卫生，巡逻巡视没有发现问题监管缺失。 原告对被告所出示证据质证意见为： 证据一、三性均无异议，被告所提供的证据可以看出被告对于临时管理规约内容是知晓的并且在最后一页的签字有被告的签字，并且根据规约第38条的约定本临时管理规约自首位业主做出承诺之日起生效，该份管理规约并不需要原告的签字盖章，被告在规约上签字即生效，被告应对签字行为负责。 证据二、真实性有异议，该照片中不能体现出系我方服务的范围。 根据原告、被告出示的证据，经本院审核认定:原告提供的证据一至证据三及被告出示的证据一、证据二因其具备证据的真实性、合法性和关联性，本院均予以采信。原告、被告与上述证据相一致的当庭陈述，本院予以采信，一并认定为本案的诉讼证据。 综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，对本案的事实认定如下：被告陈乐系秦皇岛市海港区河北大街西段274号G3-4-114号业主（金鼎街、门市房）。该房屋建筑面积398.49平方米平方米，原告为物业管理单位，原告与被告签订的《前期物业服务协议》约定，物业费收费标准为4.5元/建筑平方米/月（2017年10月1日后下调至3.5元/建筑平方米/月）。被告拖欠原告2014年10月1日至2019年12月31日物业服务费元《2014年10月1日至2017年9月30日为64555.38元（4.5元/建筑平方米/月×36个月×398.49平方米）；2017年10月1日至2019年12月31日为37657.3元（3.5元/建筑平方米/月×27个月×398.49平方米）》。 本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，对双方具有约束力。被告依合同约定向原告交纳物业费，原告亦应按合同约定提供质价相符的物业管理服务。考虑原告、被告举证及被告辩解情况，原告的物业服务存在一定瑕疵，根据物业服务标准与服务水平相适应的原则，对照原、被告双方约定的收费标准，对原告向被告请求给付的2014年10月1日至2017年9月30日期间物业费酌情予以扣减20%较为合理。被告应向原告给付2014年10月1日至2019年12月31日期间物业费为89301.6 5 元（64555.38元×80%+37657.3元）。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条，《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决如下： 一、被告陈乐于本判决生效之日起十日内向原告远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司给付2014年10月1日至2019年12月31日期间物业费89301.6元。 二、驳回原告远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2358元，由被告陈乐负担；于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  范晓春 人民陪审员  高永霞 人民陪审员  张立敏 二〇二〇年十二月十三日 书 记 员  杜飞非