安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终3296号上诉人（原审原告）：吴锦红，女，1971年10月15日出生，汉族，海信彩电集团蚌埠办事处员工，户籍地蚌埠市龙子湖区，现住安徽省蚌埠市。委托诉讼代理人：王忠，安徽径桥（蚌埠）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄旭，安徽径桥（蚌埠）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李凤，女，1969年9月8日出生，汉族，无业，住安徽省蚌埠市龙子湖区。委托诉讼代理人：李玲（系李凤姐姐），女，1961年2月20日出生，住安徽省蚌埠市龙子湖区。委托诉讼代理人：尹斌，安徽辉泰律师事务所律师。原审第三人：高景涛，男，1970年4月1日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市龙子湖区。上诉人吴锦红与被上诉人李凤、原审第三人高景涛案外人执行异议之诉一案，前由安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院作出（2017）皖0302民初1951号民事判决。一审宣判后，吴锦红不服，向本院提起上诉。本院于2019年5月23日作出裁定，以一审判决认定基本事实不清为由，撤销一审判决，发回重审。安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院重审后，作出（2019）皖0302民初1353号民事判决。一审宣判后，吴锦红不服，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴锦红及其委托诉讼代理人王忠、黄旭，被上诉人李凤的委托诉讼代理人李玲、尹斌到庭参加诉讼。原审第三人高景涛经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。吴锦红上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持吴锦红一审的诉讼请求。2.判令李凤承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院判决认定吴锦红不具有未办理过户登记手续合理的客观理由，未办理过户登记系吴锦红自身原因，与事实不符且于法无据。1.在一审审理过程中，吴锦红已充分举证其因经济困难，客观上无力支付过户登记手续所必须缴纳的费用。吴锦红家庭并不富裕，在购房过程中，为及时支付购房款对外承担了大量借款债务，之后一直在持续还款,其在短期内未立即办理过户，可以理解。2.自吴锦红办理委托公证之日至李凤申请一审法院查封涉案房屋之日止，仅有短短一个多月时间，不能认定为吴锦红未办理过户登记手续是消极不行使其权利。原《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第一款规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记”要求当事人可以在房屋买卖后90日内申请转移登记，而2008年出台的《房屋登记办法》中已删除了原办法中关于申请登记的时限条款，即房屋所有权转移登记可以在买卖发生后不再限定90日内申请转移登记的期限，该新办法制定出台的目的是为了扩大了房屋买受人办理房屋过户的时限。本案中，法院作出强制执行裁定，裁定查封涉案房屋之日距吴锦红支付全部房款并实际占有该房屋之日尚不足60日，在客观上，未给予吴锦红充足时间以办理过户登记手续，难以认定系其自身原因消极不行使登记权利，更何况吴锦红作为一名普通的民事主体，不可将其视为法律专家，此种情况，不能视为买受人有过错。3.一审法院认定吴锦红未尝试申请办理登记与事实不符。因第三人高景涛单方办理的委托公证无效，且高景涛失联至今，吴锦红无法与其取得联系并办理房屋过户手续，导致吴锦红无法办理房屋过户。司法部关于公证执业“五不准”的通知第三条中明确规定：“不准办理涉及不动产处分的全项委托公证；不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证；不得在公证书中设定委托；不可撤销受托人代为收取售房款”等内容，本案委托公证违反了司法部的强制性规定，依法无效。吴锦红曾单方持上述委托公证前往房地产交易中心，被告知无法办理房屋过户手续，而高景涛作为本案的第三人，自本案原一审起诉至今，一直消失无踪，乃至于一、二审法院多次开庭时，仅能以公告送达的方式向高景涛进行送达，吴锦红一直无法与其取得联系并办理房屋过户手续，导致吴锦红无法办理房屋过户。综上所述，一审法院判决认定吴锦红消极不行使登记权利，未办理过户登记系吴锦红自身原因，与事实不符且于法无据。二、本案的核心焦点，应系吴锦红对涉案房屋所享有的物权期待权和生存权，较李凤所享有的一般债权，更应受到优先保护，应认定吴锦红对涉案房屋所享有的权利能够排除执行。1.吴锦红对涉案房屋所享有的物权期待权较李凤所享有的一般债权，应受到优先保护。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确载明，建筑工程价款的受偿权优先于抵押权和其它债权，而已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，其享有的物权期待权则优先于建设工程价款。本案中，吴锦红作为房屋买卖合同中的善意买受人既已支付全部合同价款，也已合法占有涉案房屋，预期物权将确定无疑地变动到其名下，虽未及时办理过户手续，并不妨碍其享有对涉案房屋的物权期待权。李凤与高景涛之间的民间借贷纠纷为普通债权，不能优先于已支付全额房款并实际占有该房屋的善意买受人吴锦红的物权期待权受偿，而且本案诉争房屋没有变更登记并非吴锦红的原因，在与李凤享有的一般债权发生冲突时，应当优先保护善意买受人吴锦红的物权期待权。2.吴锦红对涉案房屋所享有的生存权较李凤所享有的一般债权，应受到优先保护。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条明确规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。根据上述法律规定，对于一般债权债务关系中的被执行人尚且有保障其基本生存权的温情，同样吴锦红作为举全家之力支付全部购房款并实际占有房屋的善意买受人，其对涉案房屋所享有生存权。而生存权是其他权利存在的基础，生存权高于其他债权已成为社会及法律的共识。债权作为一种相对权，只在不损害社会基本秩序的前提下才能得到保护，而生活必需的房屋是任何一个自然人及其所扶养家属安生立命的基础，宪法明确规定尊重和保障人权，生存权得不到保障，其他权利也就无以依附。因而，在本案中，相较李凤所享有的一般债权，保障吴锦红基本的生存权，具有优先考虑的必要。3.李凤显属怠于行使其对高景涛享有的一般债权，应支持吴锦红取得其善意财产的诉请。李凤于2014年9月起诉高景涛民间借贷纠纷案件，但并未向法院申请对其进行财产保全。法院于2014年10月作出判决，李凤的代理人在庭审中陈述其于2014年12月2日向法院申请强制执行高景涛的财产，但其并未要求执行局对涉案房屋进行执行，直至吴锦红已向高景涛支付了全部的购房款475000元并合法占有该房屋后，才于2015年9月1日执行并查封了涉案房屋。李凤显属怠于行使其对高景涛享有的一般债权；另一方面，法院据以受理李凤申请执行的依据系(2014)龙民一初字第00595号生效判决书，本案李凤对高景涛享有的借款债权标的额仅为440800元(截至2015年9月1日，本息合计为440800元)，而吴锦红付给高景涛的购房款已达475000元，完全足以偿付高景涛对李凤的全部欠款本息，而李凤在吴锦红通过银行转账的方式向高景涛支付完全部购房款后，未及时向高景涛追偿，反而在吴锦红合法占有该房屋后要求对房屋进行查封，李凤显系躺在权利上睡觉的人，显属怠于行使其对高景涛享有的一般债权，如满足李凤怠于行使的一般债权则会严重伤害善意买受人吴锦红的合法权利。综上所述，应认定吴锦红对涉案房屋所享有的物权期待权和生存权较李凤所享有的一般债权，更应受到优先保护。李凤辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。高景涛未到庭未作陈述。吴锦红向一审法院起诉请求：1、判令立即停止对位于蚌埠市淮河路新星园小区3#楼1-2-1#（蚌私字第157117号）房屋的强制执行；2、判令解除对位于蚌埠市淮河路新星园小区3#楼1-2-1#（蚌私字第157117号）房屋的查封；3、判令确认蚌埠市淮河路新星园小区3#楼1-2-1#（蚌私字第157117号）房屋的所有权归吴锦红所有；4、判令李凤承担本案全部的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年6月27日，吴锦红与高景涛签订一份《房屋买卖合同》，内容载明：高景涛将其所有的位于蚌埠市龙子湖区新星园小区3号楼1单元2层1号(房地产权蚌私字第157117号)，建面104.88平米房屋以475000元出售给吴锦红。产权过户产生的所有费用由吴锦红承担。高景涛拿到全款后15天内，将该房交付给吴锦红。合同签订当日，吴锦红支付高景涛购房款定金1万元，高景涛出具了收条。2015年7月2日，吴锦红通过其工商银行转给高景涛剩余购房款465000元，高景涛出具了收条并将该房屋交付给吴锦红。2015年7月6日高景涛及其妻张晓梅与吴锦红办理了(2015)皖蚌众公证字第14859号公证书，委托吴锦红与买受人到蚌埠市房屋登记部门办理该房屋的转让过户登记一切手续。2015年8月23日，由吴锦红丈夫尹本权缴纳了自2015年8月1日至2016年7月31日的物业费550元。2015年9月1日，一审法院根据李凤与高景涛之间生效的民间借贷纠纷案件的判决，依李凤的申请，作出(2015)龙执字第00051-1号执行裁定书，查封了高景涛名下已出售并交付给吴锦红的位于蚌埠市淮河路新星园小区3#楼1-2-1#(蚌私字第157117号)房屋。吴锦红于2016年12月2日向一审法院提出执行异议，一审法院于2017年7月3日作出(2016)皖0302执异16号执行裁定书，裁定驳回吴锦红的异议，吴锦红不服，向一审法院提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，本案争议的焦点为吴锦红是否享有能够排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释【2015】10号)第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”一审法院于2015年9月1日作出(2015)龙执字第00051-1号执行裁定书查封涉案房屋前，吴锦红与高景涛已签订了书面的《房屋买卖合同》，吴锦红于2015年7月2日付清了全部房款475000元，并实际占有了房屋，符合上述二十八条规定的第(一)、(二)、(三)项条件。是否符合第(四)项条件决定吴锦红是否享有能够排除执行的权利。如何理解“非因买受人自身原因未办理过户登记”。实践中，一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。吴锦红对未能办理登记过户手续解释的主要原因是：购房时借了大量外债，购房后资金缺乏，无能力支付过户登记手续费。吴锦红提供的账户显示，自2015年7月2日支付全部房款465000元后，账面余额为31353.50元,7月7日的余额为33453.50元,7月8日有多次支出，但至7月25日账面余额为14153.50元，8月份账面虽有四次变动，但最少余额也有9559.27元，至一审法院查封该房屋前的8月26日，账面余额仍有12159.27元。从购买能力看，吴锦红有能力一次性支付全部购房款475000元，却称无能力支付登记过户费用，有悖常理。从账户余额看，在法院查封之前的任何一个时段，都有资金支付登记过户费用。吴锦红对未能办理登记过户手续解释的其他原因还有：从买房到房屋被查封不足二个月，不可能有时间办理；高锦涛与吴锦红办理的公证委托书是“自委自”。关于办理登记的时间问题,2008年7月1日施行的《房屋登记办法》虽然取消了原《城市房地产权属登记管理办法》中第十七条规定的“自事实发生之日起的90日申请转移登记”的规定，不再限定90日的申请期限，也应当在合理的期限内申请转移登记。民法中的合理期限就是要考虑给承诺者或履行者必要的时间，这一时间的长短，要结合大众普遍认可、交易规则、行业习惯等情形确定。吴锦红从支付全部房款到法院查封有60日，无论其从事什么工作，都有足够时间向房屋登记机构递交过户登记材料,60日应当是合理期限。吴锦红在合理期限内，并未向房屋登记机构递交过户登记材料。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分的唯一合法凭证，依法登记的房屋权利受国家法律保护，这是一个不需要具有专业知识也应该知道的常识性问题。关于“自委自”问题，吴锦红称“没有参与公证，他是公证以后把公证书给我的”。即便吴锦红未参与公证，在其拿到公证委托书后应当知道公证委托书的内容，但其没有证据证明其持公证委托书申请办理过户手续因“自委自”原因不能办理，也从未尝试过申请办理。吴锦红在购买房屋后，有条件在合理期限内申请办理登记过户手续而未办理，也不能证明向出卖人提出办理过户登记的请求，其所称的“无力支付过户手续费用”、“不可能有时间办理”、“自委自”三项理由，均不能成立，不具有未办理过户登记手续合理的客观理由，故可以认定“因买受人自身原因未办理过户登记”，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条(四)项之规定，不具有排除执行的权利，吴锦红的诉讼请求，不予支持。据此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释[2015]10号)第二十八条(四)项，《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款(二)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回吴锦红的诉讼请求。案件受理费80元，由吴锦红承担。二审中，当事人没有提交新证据。吴锦红对一审判决认定的“2015年7月6日高景涛及其妻张晓梅与吴锦红办理了(2015)皖蚌众公证字第14859号公证书”提出异议，认为该委托公证系高景涛及其妻子张晓梅单方办理，吴锦红没有参与。同时，认为一审法院遗漏认定吴锦红曾去房地产管理局咨询办理过户登记的事实。对其他事实无异议。李凤对一审判决认定事实无异议。对各方当事人均无异议的事实，本院依法予以确认。本院认为，综合各方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：1.吴锦红对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？2.吴锦红确权及解除查封的诉请能否支持？根据二审认定的案件事实和相关法律规定，分析评判如下：一、关于吴锦红对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益吴锦红对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，主要应评判吴锦红对案涉房屋享有的民事权益与申请执行人李凤对被执行人高景涛享有的债权相比是否具有优先性，即吴锦红对执行标的是否享有所有权或者物权期待权。根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不动产物权的变更只有经依法登记才发生物权变动的效力。本案中，案涉房屋一直登记在高景涛名下，故案涉房屋的所有权未发生变动，吴锦红未取得所有权，因此，本案应重点判断吴锦红对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的物权期待权。物权期待权从性质上虽仍属债权，但该债权不同于一般的债权，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，法律选择了优先保护案外人的物权期待权。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，物权期待权的保护条件应当符合以下要件：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。四个要件需同时具备，缺一不可。本案中，吴锦红与高景涛已签订合法有效的书面案涉房屋买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该房屋，并按合同约定支付全部购房价款，双方的争议仅为是否具备非因买受人自身原因未办理过户登记的条件。是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题，一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。本案中，吴锦红虽主张其携带公证书向房地产登记部门咨询办理过户事宜，给予的答复是无法办理，需要双方一起办理，但并未提供证据证明其主张的上述事实，同时也未提供其他证据证明其实施了向高景涛提出过办理过户登记的请求等积极行为，故无法认定吴锦红为过户实施了积极的行为。吴锦红无积极行为，但其未办理过户登记是否有合理的客观理由，应当结合合同约定情况、履行情况以及买受人自身情况，综合进行考量。依据本案查明的事实，房屋买卖合同于2015年6月27日签订，2015年7月2日付清全部购房款，2015年7月6日办理公证，2015年9月1日案涉房屋被查封。从上述时间节点看，涉案房屋能办理过户的时间仅限于公证书取得后至涉案房屋被查封前之间，时间仅不足两个月，不能据此推定涉案房屋未办理过户系因吴锦红自身原因所致，一审法院裁判有误，本院予以纠正。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，吴锦红享有足以排除强制执行的民事权益，吴锦红的该项上诉理由成立，本院予以支持。二、关于吴锦红确权及解除查封的诉请吴锦红要求对案涉房屋进行确权，我国不动产物权变动采取登记生效主义，登记才发生物权移转的法律效力，本案当事人系基于房屋买卖合同方式转移所有权，只有在产权过户登记手续完成后，买受人吴锦红方可取得案涉房屋所有权。在买卖合同履行过程中，尚未完成产权过户手续之前，吴锦红依据合同约定仅享有要求办理房屋过户登记的权利，其主张确认其对案涉房屋享有所有权，不应支持。吴锦红要求解除案涉房屋的查封，并非案外人执行异议之诉的审理范围，本院不予支持。综上所述，吴锦红的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院（2019）皖0302民初1353号民事判决。二、停止对高景涛名下的位于蚌埠市淮河路新星园小区3#楼1-2-1#（蚌私字第157117号）房屋的强制执行。三、驳回吴锦红其他诉讼请求。一审案件受理费8425元，由高景涛负担；二审案件受理费8425元，由高景涛负担。本判决为终审判决。审判长 庞 玲审判员 李小芹审判员 穆 莉二〇二〇年十二月二十九日法官助理沈吉梅书记员徐翔附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。