河南省平顶山市湛河区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0411执异131号案外人：邵向阳，男，1972年11月15日出生，汉族，住河南省襄城县。申请执行人:平顶山银行股份有限公司，住所地：平顶山市湛河区。被执行人：朱海强，男，1977年3月4日出生，汉族，住平顶山市卫**。本院在办理申请执行人平顶山银行股份有限公司（简称平顶山银行）与被执行人孙晓惠、朱海强、林贵平金融借款合同纠纷一案中，案外人邵向阳对本院执行的朱海强名下位于平顶山市新华路北段路东帝景花园10号楼底商自南向北9-16间（不动产权证书号：F20081200220）中的1010号商铺提出书面异议，本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人邵向阳称，案外人得知平顶山银行诉孙晓惠、朱海强、林贵平借款合同纠纷一案，湛河区法院作出（2020）豫0411执异55号公告，查封了位于平顶山市××东区××北段路××楼底××9-16间(不动产权证书号：F20081200220）。法院查封的上述商铺中10号楼底商一层1010号商铺为案外人所有，并非被执行人的财产。平顶山市兴平房地产开发公司建设帝景花园小区时将施工工程发包给案外人，案外人按照合同约定施工完毕并验收合格交付平顶山市兴平房地产开发公司，平顶山市兴平房地产开发公司欠付案外人工程款无力支付时将1010号商铺抵偿给案外人抵偿部分工程款，双方签订有《房地产买卖契约》，并将1010号商铺交付给案外人，自商铺交接后案外人就实际占有该商铺。案外人认为：案外人与平顶山市兴平房地产开发公司之间存在真实、合法、有效的建设工程施工合同关系，案外人的工程款应当予以保护。平顶山市兴平房地产开发公司为了履行付款义务，在无力支付工程款时，通过以房抵债的形式将该套商铺出售给案外人，将部分建设工程施工合同关系转变为商品房买卖合同关系，将部分工程款转变为已付购房款，该交易并未违反法律、行政法规的强制性规定，该《房地产买卖契约》应属有效合同。且自商铺交付之日起案外人也实际占有了该商铺，交纳了商铺物业费、用水用电费及公用电费等费用，商铺一直出租于承租人用于经营使用，足以认定涉案商铺是案外人实际占有且系合法占有。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条的规定，案外人购买的该商铺已具备人民法院不得查封的条件，属于该《规定》中所说的不得查封的情形，更不得评估、拍卖，依法应当解除对该套房产的查封、评估、拍卖强制措施，终止对该商铺的强制执行。故此，特提出申请，请求依法解除对位于平顶山市卫东区新华路北段路东帝景花园10号楼底商一层1010号（不动产权证书号：F20081200220）商铺的查封、评估、拍卖等强制执行措施，终止对该套商铺的强制执行。案外人提供的证据有：1、2013年5月28日案外人与平顶山市兴平房地产开发公司签订的房地产买卖契约复印件1份；2、平顶山市兴平房地产开发公司出具的收据复印件1张；3、房屋租赁合同复印件1份；4、平顶山祥瑞安物业管理有限公司收款收据复印件1张。申请执行人平顶山银行答辩称，一、案外人的异议申请与本案执行房产无关联。根据案外人所述，案外人是与第三人平顶山市兴平房地产开发有限公司（简称兴平房地产公司）签订了《房地产买卖契约》，合同真实性有待考证。根据其提供证据材料显示，案外人所异议房产的契约是其与兴平房地产公司签订的，如若案外人对于契约约定的房产有争议，理应是案外人与兴平房地产公司之间房产的争议。案外人与第三人朱海强之间并未签订合法有效的书面房产买卖合同，而申请执行人申请执行的房产是登记在朱海强名下的抵押房产，该房产所有权人为朱海强而非兴平房地产公司，即使案外人所主张的房产情况属实，在无证据反映兴平房地产公司实际取得涉案执行房屋所有权的情况下，案外人基于与兴平房地产公司之间的契约关系取得的债权，不能产生对抗除兴平房地产公司以外的第三人的效力，案外人的异议申请与本执行案房产无关联。二、申请执行人对涉案房产享有抵押权，朱海强以其名下房产提供抵押担保，并依法办理了抵押登记手续，抵押行为合法有效。申请执行人与朱海强签订的抵押担保合同，系双方真实意思表示，双方已依法在房地产管理局办理了抵押登记手续。《城市房屋权属登记管理办法》第五条明确规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”。在申请执行人与朱海强办理抵押登记时，涉案房产已然登记在朱海强名下，即朱海强为涉案房产所有人，房屋未进行变更登记，朱海强享有抵押物的所有权，申请执行人因信赖不动产登记公示效力而将涉案房产办理抵押。根据《物权法》第一百八十条及一百八十七条规定，朱海强将自己所有的可以抵押的财产，设置抵押并办理了抵押登记手续，该抵押行为合法有效。申请执行人有理由信赖不动产物权登记的公示效力及对抗效力，申请执行人对该办理了登记的房产享有抵押物权。三、退一步讲，即使案外人与朱海强或者兴平房地产公司签订了《房地产买卖契约》，且案外人所述房产与本案执行房产系同一房产，案外人目前也仅对涉案房产享有合同之债权，不能对抗申请执行人办理登记的抵押担保物权，房产的所有权不能依据合同的签订或占有的事实而认定发生物权变动的效果，其申请事由不足以排除法院的强制执行。案外人以因兴平房地产公司抵债与其签订《房地产买卖契约》后将异议房产实际占有为由，主张对抗申请执行人的抵押权，无充分事实根据与法律依据。我国采取物权公示制度，房产的所有权不能依据占有的事实而认定发生物权变动的效果。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。根据《城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。本案中，即便案外人就涉案房产签订了买卖契约并实际占有该房产，但该房产所有权不属于案外人，不动产登记具有公示和对抗效力，在申请执行人办理抵押登记时，涉案房产登记在朱海强名下，而非案外人名下，未经依法登记，不发生效力，且其购得房产并合法占有的真实性及与本案的关联性无法确认，其异议房产的所有权不能依据其已占有的事实而认定发生物权变动的效果。四、申请执行人对执行房产享有的抵押权及优先受偿权已经法院生效法律文书依法予以确认，且担保物权具有排他性和优先性。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，异议房产已抵押给了申请执行人且办理了抵押登记，申请执行人对异议房产享有抵押权，且湛河区人民法院作出的（2017）豫0411民初1345号民事判决书等生效法律文书已确认申请执行人可就朱海强名下抵押房产的拍卖、变卖价款优先受偿。而案外人虽主张其就异议房产签订了转让契约，但其未取得权属证书，也未进行备案登记。因此，案外人对异议房产享有的仅是普通债权。根据《中华人民共和国物权法》的规定，担保物权具有排他性和优先性，可以有效对抗普通债权人，故案外人对涉案房产的权利不能对抗申请执行人的抵押担保物权。五、案外人对涉案房产的权利不能够排除法院的执行，其情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的构成要件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，法院对异议予以支持的前提是要求符合本条四点规定情形且其权利能够排除执行，即执行债权为普通债权，案外人作为不动产一般转让人，其民事权益可以排除申请执行人的普通债权，但本案债权是抵押债权，并非普通债权，故不能排除法院的执行。六、案外人所异议房产系商品房，且并非其唯一住宅。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，本案案外人异议的房产为帝景花园10号楼1层1010号商铺，根据案外人所述该商品房是用作经营出租，并非是为满足生活居住需要，且该房产并非案外人的唯一住房，不符合法律保护的针对唯一住房且是善意的小业主权益的立法本意，不具有优先性。七、国家设立抵押登记制度，是市场融资的重要方式之一，且解除查封、终止执行将不利于申请执行人债权的实现。抵押权优先于普通债权，具有优先性是基本原则。若设立抵押登记的不动产未经抵押权人知晓即可随意销售转让，也可对抗抵押权，则抵押制度设立无任何意义，债权人权益将无任何保障，金融秩序将会被严重破坏。公民、法人的合法权益受法律保护，同时履行生效判决亦是被执行人的法定义务。从更好的保护合法债权，有利于打击规避执行行为的角度来看，终止执行解除对该争议房屋的查封，将不能更有力的督促被执行人及时自觉履行生效判决确定的义务，从而将不利于申请执行人债权的实现。综上，案外人申请解除对涉案房屋的查封并终止执行的事由，不足以排除法院的强制执行效力，缺乏充分依据，望法庭全面综合考虑，驳回案外人的申请。被执行人朱海强无答辩。本院查明：关于申请执行人平顶山银行与被执行人孙晓惠、朱海强、林贵平金融借款合同纠纷一案，本院在审理中于2017年5月16日作出（2017)豫0411民初1345号民事裁定书，裁定对朱海强的抵押财产位于新华路北段路××楼底××自××9-16间房屋（房产证号：平房权字第**）予以查封，并于2017年5月24日向平顶山市不动产登记中心发出协助执行通知，办理了查封登记。2017年10月30日，本院作出（2017)豫0411民初1345号民事判决书，判决：一、孙晓惠于本判决生效之日起十日内偿还平顶山银行股份有限公司借款本金299.771938万元、利息、罚息64.702523万元，本息合计364.474461万元（利息、罚息已计算至2017年1月21日，以后的利息、罚息按双方借款合同约定计算至全部借款清偿之日止）；二、林贵平对本判决第一项债务承担连带责任保证。保证人承担保证责任后，有权在其承担责任范围内向孙晓惠追偿。三、平顶山银行股份有限公司对朱海强的抵押财产位于平顶山市卫东区新华路北段路××楼底××自××9-16间房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权。该判决于2018年2月12日生效。在本案的执行期间，本院于2020年5月15日以（2020）豫0411执恢11号执行裁定书和协助执行通知书，在平顶山市不动产登记中心对上述查封房产办理了续查封登记手续。2020年5月12日，受本院委托，河南鹰平房地产评估有限公司对上述查封房产作出评估报告，2020年5月20日本院以张贴公告公示的方式向朱海强发送上述评估报告。另查明，本案执行的位于新华路北段路××楼底××自××9-16间房产，在登记机关登记的所有权人为朱海强，登记时间为2009年12月31日，登记类型为转移登记，不动产权证书号：F20081200220，该房产于2014年3月17日办理抵押登记，抵押权人为平顶山银行股份有限公司。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。；第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案执行的房产登记在被执行人名下，且抵押于申请执行人，申请执行人基于抵押享有的优先受偿权已经生效判决确认，本院查封并执行上述房产符合法律规定。案外人主张其以对平顶山市兴平房地产开发公司的工程款债权抵作价款，自该公司购得争议房产，但从其提供的房地产买卖契约签订时间至今，本案执行房产登记的所有权人始终为朱海强，平顶山市兴平房地产开发公司并非所有权人。故不论案外人所述的购房事实是否真实，其均不可能基于从他人处购房而获得对被执行人名下房产排除执行的权利，更不可能对抗申请执行人已经生效法律文书确认的抵押权。案外人并非从被执行人朱海强处购买争议房产，或与朱海强签订买卖合同，其所述的与其签订房地产买卖契约的平顶山市兴平房地产开发公司并非本案被执行人，本案中亦未查封该公司名下房产，故案外人异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定的人民法院不得查封或者案外人能够排除法院执行的情形。综上所述，案外人的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回案外人邵向阳的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  程昆松审判员  崔 昭审判员  霍彩玲二〇二〇年十二月二十一日书记员  王婧婧