广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初6813号原告：施政贵，男，汉族，1963年9月13日出生，住江门市蓬江区********，公民身份号码440************033。委托诉讼代理人：吴绍志，广东天环律师事务所律师。被告：江门市***地产有限公司，住所地江门市蓬江区**********、203室。法定代表人：施某1。被告：江门市蓬江区*****股份合作经济联合社，住所地江门市蓬江区*******。法定代表人：施某1。上述两被告共同委托诉讼代理人：甘明达，广东华法（江门）律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：宁新叶，广东华法（江门）律师事务所律师。第三人：施玉娥，女，汉族，1961年10月18日出生，住江门市蓬江区*********，公民身份号码440************025。第三人：施政富，男，汉族，1963年9月13日出生，住江门市蓬江区********，公民身份号码440************05X。第三人：施正福，男，汉族，1965年10月23日出生，住江门市蓬江区********，公民身份号码440************052。第三人：施玉珍，女，汉族，1968年10月23日出生，住江门市蓬江区********，公民身份号码440************046。第三人：施振辉，男，汉族，1993年9月7日出生，住江门市蓬江区********，公民身份号码440************030。第三人：施永祥，男，汉族，1994年12月8日出生，住江门市蓬江区********，公民身份号码440************018。上述第三人共同委托诉讼代理人：吴绍志，广东天环律师事务所律师。原告施政贵与被告江门市***地产有限公司（以下简称里村公司）、江门市蓬江区*****股份合作经济联合社（以下简称里村经联社），第三人施玉娥、施政富、施正福、施玉珍、施振辉、施永祥房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告施政贵及第三人的共同委托诉讼代理人吴绍志，里村公司、里村经联社的共同委托诉讼代理人甘明达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施政贵向本院提出诉讼请求：1.判令两被告以实物形式补偿70.33㎡给原告;2.判令两被告支付被拆涉案房屋的阳台3.82×3.75=14.33㎡按市价1.2万元/㎡补偿171900元给原告；3.判令两被告支付被拆涉案房屋的凉亭20㎡按市价1.2万元/㎡补偿240000元给原告；4.判令确认两被告在补偿面积中分摊的行为无效；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：位于广东省江门市蓬江区************屋是由施耀荣、陈仲甜夫妇于1982年建设，登记于施耀荣名下。1993年施耀荣去世，该房屋于2002年登记于陈仲甜名下。2018年12月陈仲甜去世。施耀荣、陈仲甜共生育5个子女：施玉娥、施政富、施政贵、施正福、施玉珍。2015年3月16日，陈仲甜与里村公司、里村经联社签订1份《房屋拆迁补偿协议书》，主要内容：里村***房屋交里村公司拆迁，如发生争议，可向法院起诉。同日，另签1份《拆迁补偿补充协议》，主要内容：被拆房屋255.43㎡，按1.1计安置为280.97㎡，另优惠5㎡以每平方米购买价2500元购买。同日，陈仲甜单方签署1份《房屋析产说明》：将塘淳里20号建筑面积255.43㎡分配为：陈仲甜77.27㎡、施政贵59.39㎡、施政富（儿子施振辉）59.38㎡、施正福（儿子施永祥）59.39㎡，另5㎡优惠价指标归施振辉。原告认为，有关诉讼请求物品损失的依据问题，参考行政诉讼证据若干问题的规定第六十八条第五项的规定，根据日常生活经验法则推定的事实，法院可以直接认定，不需要当事人举证。里村经联社的三旧改造无效：1.里村经联社以10年前的2010年6月“股东代表”表决作为依据，违反了时效性；2.根据村委会组织法和农村经济组织管理规定，涉及农村重大事项的项目，必须由村民大会表决，不是由“代表”表决；3.广东省国土厅2012年12月作出的批复，因超过了2年，亦已失效；4.补偿方案以2014年3月的时间点作为依据，违反了时效性，且是“代表”决定而非全体村民表决，应无效。因此，原告有权获得以下补偿：1.按1.1计算，陈仲甜77.27是85㎡；施振辉59.38是65.32㎡；施永祥59.39应是65.33㎡；施政贵59.39应是65.33㎡。即255.43应是280.97㎡，但实际陈仲甜只得80㎡，因此，施政贵有权取得65.33+5＝70.33㎡；2.阳台3.82×3.75㎡＝14.33㎡，以及凉亭20㎡作为实际使用面积，应按市价1.2万元/㎡补偿。关于阳台、凉亭的补偿，由于两被告强拆导致原告举证不能，参考最高人民法院2012年行政庭关于国有土地上房屋征收空地院落补偿的答复意见，阳台、凉亭可按市场价补偿。此外，两被告提出每100㎡分摊25㎡，侵犯了原告的合法权益，应确认无效。由于原告母亲陈仲甜于2015年3月与两被告签订相关协议，陈仲甜于2018年12月去世，根据继承法规定，房屋由其子女不分份额共同共有，根据物权法第九十六条规定，共有人对共有物的管理，没有约定的，各共有人都有管理的义务，故原告有权起诉。诉讼中，原告增加诉讼请求：6.判令两被告连带赔偿屋内电器等物品损失60000元；7.判令两被告连带赔偿空地7㎡补偿费35000元。事实与理由：第6项请求的依据是两被告强拆案涉房屋导致屋内电器等物品损失；第7项请求的依据是空地虽然在案涉房屋范围之外，但原告有使用权，参考2019年6月江门市蓬江区白石52号地块的出让地价6535元/㎡，同年12月白石60号地块出让地价5792元/㎡，原告酌定以5000元/㎡计价，7㎡为35000元。原告施政贵向本院提交证据如下：房地产权证，户口本，《房屋拆迁补偿协议书》，《拆迁补偿补充协议》，《房屋析产说明》，两被告诉讼主体资料，土地证等。被告里村经联社答辩称，一、里村经联社是里村实施“三旧”改造项目人、申请人，对里村实施“三旧”改造已经按民主程序表决并按法定程序审批，程序、内容合法。2010年6月26日里村经联社股东代表大会表决通过里村实施“三旧”改造方案，并报经江门市蓬江区********办事处、江门市蓬江区“三旧办”、江门市国土资源局、江门市城乡规划局、江门市“三旧办”，均已经审核通过认定“里村旧村改造项目”，2012年6月12日、2012年12月21日广东省国土资源厅分别通过江门市人民政府上报的《关于江门市蓬江区*****股份合作经济联合社要求将旧村庄建设用地改变为国有建设用地的请示》、《关于审批江门市蓬江区******股份合作经济联合社“三旧”改造方案的请示》，即江门市蓬江区*****股份合作经济联合社对里村实施“三旧”改造已经按民主程序表决通过并按法定程序获批，形式、程序、内容合法。其实施三旧改造的最终目的是将里村建设为集生态人居、主体商业、休闲商务、文化娱乐于一体的综合社区。二、原告的诉讼请求与事实不符，请驳回原告的全部诉讼请求。1.陈仲甜生前已经与里村公司就***的拆迁及面积补偿、安置面积分配主体、分配数额等有关拆迁补偿安置的事宜达成一致意见，原告占拆迁房屋的59.38㎡，除原告以外的陈仲甜的法定继承人施政富、施正福已经按陈仲甜的析产说明的约定，达成《房屋结算协议》并置换安置房。即原告的权利基础来源于其母亲陈仲甜生前按房屋析产说明分配案涉房屋的拆迁安置面积，原告可置换面积为其中的59.38㎡。因此，原告要求以实物形式补偿70.33㎡没有事实和法律依据。2.根据陈仲甜与里村公司于2015年3月16日签订的《房屋搬迁补偿协议书》、《拆迁补偿补充协议》及其出具的《房屋析产说明》，双方已经一致确认***房屋建筑面积为255.43㎡，房屋的总楼层数二层半。陈仲甜实际拥有的置换面积为280.97㎡（按255.43的1.1倍计算）。陈仲甜出具的《房屋析产说明》证实，其已经通过自己的行为实际处分上述置换面积。根据《房屋析产说明》的分配方案，陈仲甜占有77.27㎡（该部分的安置面积，已经由陈仲甜于2018年出具的《房屋析产说明》明确转让给施政富）。原告享有可置换面积为其中的59.38㎡。施永祥占有59.39㎡（已经办理安置房置换手续）。施振辉占有59.38㎡（已经办理安置房置换手续）。上述《房屋搬迁补偿协议书》、《拆迁补偿补充协议》、《房屋析产说明》是陈仲甜的真实意思表示，应严格执行，现原告无理要求对涉案房屋的阳台、凉亭另行补偿，不符合双方的约定。3.陈仲甜、施政富、施正福均没有提过异议，且施政富通过其儿子施振辉，施正福通过其儿子施永祥在2017年1月18日与被告签订了《房屋结算协议》，同年6月，被告将安置房交付了使用，各方已经交收。因此，原告要求补偿面积中的分摊没有事实和法律依据。4.原告增加的两项诉讼请求没有事实和法律依据。原告未尽到举证责任证实屋内电器等物品损失，陈仲甜生前与施政富共住，原告没有在案涉房屋居住，原告主张的物品损失与客观事实不符，应承担举证不能的不利后果。陈仲甜已经签订《房屋搬迁补偿协议书》、《拆迁补偿补充协议》对补偿面积进行确认，原告另行主张所谓的空地补偿没有事实和法律依据。5.原告没有单独向两被告主张权利的资格。6.房产证可证实，案涉房屋的自用面积为121.97㎡，建基面积为117.11㎡，即天井面积为4.86㎡，并非原告所说的7㎡。天井没有上盖，被告无须进行补偿，陈仲甜已经就此与两被告协商一致并签订《房屋搬迁补偿协议书》、《拆迁补偿补充协议》、《房屋析产说明》予以确认。被告里村公司辩称，同意被告里村经联社的答辩意见。两被告共同向本院提交证据如下：营业执照，《农村集体经济组织登记证》，《里村经联社股东代表大会表决表》，附图，《江门市区“三旧”改造项目认定申请表》，会议决议记录，《里村经联社“三旧”改造拆迁补偿安置方案表决结果报告单》，《里村经联社三旧改造房屋拆迁补偿安置方案》，《里村经联社三旧改造房屋拆迁补偿安置方案〈调整方案〉》，《关于将江门市蓬江区*****股份合作经济联合社的旧村庄建设用地征为国有建设用地的批复》，《广东省国土资源厅关于江门市蓬江区******股份合作经济联合社“三旧”改造方案的批复》，《房屋搬迁补偿协议书》，《拆迁补偿补充协议》，《房屋结算协议书》，《房屋交付确认书》等。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合双方当事人举证、质证及陈述意见，并经本院审核认定，本院查明：2010年6月26日，里村经联社召开股东代表大会，大会表决是否对里村实施“三旧”改造，载明“里村经联社原有代表83名，移居香港1名，本次股东大会实有代表82名，到会77名，请假5名。同意‘三旧’改造的60名，不同意的6名，弃权的3名”。表决结果为同意里村经联社实施“三旧”改造。2010年8月10日，江门市蓬江区********办事处加盖印章，并注明“表决结果属实”。里村经联社向政府部门报送《江门市区“三旧”改造项目认定申请表》，载明拟改造项目意向及预期效果为“自主整体改造，并由里村公司负责具体实施。”2010年9月14日至2011年4月18日期间，蓬江区三旧改造工作领导小组办公室、江门市国土资源局、江门市城乡规划局、江门市推进三旧改造工作领导小组办公室先后盖章同意。2012年6月14日，广东省国土资源厅作出《关于将江门市蓬江区*****股份合作经济联合社的旧村庄建设用地征为国有建设用地的批复》，同意江门市人民政府审核同意上报的《关于江门市蓬江区*****股份合作经济联合社要求将旧村庄建设用地改变为国有建设用地的请示》。2012年12月21日，广东省国土资源厅作出《广东省国土资源厅关于江门市蓬江区******股份合作经济联合社“三旧”改造方案的批复》，批复同意江门市人民政府上报的江门市蓬江区******股份合作经济联合社“三旧”改造方案。2014年3月23日，里村经联社召开第三届股东代表大会第二次会议，表决拆迁补偿安置方案。该次会议应到代表110人，参会代表99人，同意票71张，不同意票24张，弃权票4张，投票结果为同意《里村经联社三旧改造房屋拆迁补偿安置方案》。该方案的主要内容为：住宅房屋的搬迁补偿采用实物补偿和货币补偿两种方式，由业主自愿选择。2018年10月10日，里村经联社作出《里村经联社三旧改造房屋拆迁补偿安置方案〈调整方案〉》，其中货币补偿按以下两种方式实施：（1）按当期项目的销售均价确定补偿单价直接现金补偿；（2）委托项目公司或里村公司出让补偿安置部分。2015年3月16日，陈仲甜与里村公司签订《房屋搬迁补偿协议书》，约定陈仲甜将其所有的里村塘淳里20号房屋交由里村公司拆除，房屋建筑面积255.43㎡，混合结构，总楼层数为二层半。2015年3月16日，陈仲甜与里村公司签订《拆迁补偿补充协议》，约定陈仲甜被拆迁房屋面积为255.43㎡，按1：1.1的补偿标准计算，陈仲甜拥有的安置面积为280.97㎡，安置面积由陈仲甜本人分配。2015年3月16日陈仲甜签署《房屋析产说明》，确认拆迁房屋面积为255.43㎡，陈仲甜析产占有77.27㎡，施政贵析产占有59.39㎡，施永祥（施正福儿子）析产占有59.39㎡，施振辉（施政富儿子）析产占有59.38㎡。5㎡优惠购买面积指标归施振辉所有。2018年6月19日，陈仲甜再次签署《房屋析产说明》，该说明再次确认了2015年3月16日《房屋析产说明》的内容，并新增内容：陈仲甜将析产占有的77.27㎡产权转让给施政富。此后，施振辉与里村公司签订了《房屋结算协议书》，里村公司将占有面积59.38㎡，安置面积65.32㎡房屋交付给了施振辉。施永祥与里村公司签订了《房屋结算协议书》，里村公司将占有面积59.39㎡，安置面积65.33㎡房屋交付给了施永祥。陈仲甜析产占有并转让给施政富的77.27㎡，施政富尚未与里村公司结算交付。施政贵析产占有的59.39㎡，按1：1.1应为安置面积65.33㎡，尚未结算交付。诉讼中，施政贵认为陈仲甜（施政富）占有的77.27㎡只结算安置补偿了80㎡，差额5㎡应结算给施政贵，故其第一项诉讼请求诉请70.33㎡（65.33+5=70.33）。本院认为：本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。案涉房屋原属陈仲甜，陈仲甜去世后，其儿子施政贵作为继承人，与拆迁安置补偿具有直接的利害关系，有权提起诉讼。对于案涉房屋的拆迁及安置补偿，陈仲甜生前与里村公司签订了《房屋搬迁补偿协议书》、《拆迁补偿补充协议》，相应的协议合法有效，受法律保护。根据两份协议，本院认定案涉房屋的拆迁面积为255.43㎡，该面积包括了案涉房屋的整体拆迁内容，并不再区分建筑物、阳台、凉亭、空地，原告诉请两被告支付阳台、凉亭、空地的补偿费没有合同与事实依据，本院不予支持。对于原告诉请以实物补偿70.33㎡，因其母亲析产时确定分给原告的面积为59.39㎡，按1：1.1计算，安置面积应为65.33㎡，原告代为索要施政富的权益5㎡，没有析产依据，本院不予支持。原告诉请要求两被告赔偿电器损失60000元，原告未能证实拆迁房屋内存放了电器被损坏，也未能证实电器价值，原告应承担举证不能的法律后果，对其该项诉请，本院不予支持。对于原告诉请要求确认两被告在补偿面积中的分摊行为无效，因建设的楼房具体分摊多少要视建筑设计而定，里村公司的责任仅为按照合同约定交付足额的建筑面积给原告，故原告该项诉请于法无据，本院不予支持。综上所述，原告的所有诉讼请求证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告施政贵所有的诉讼请求。本案受理费15662.1元，由原告施政贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。审 判 长  肖 剑人民陪审员  黎颖雯人民陪审员  夏就娟二〇二〇年十二月二十三日法官 助理  梁沛杰书 记 员  张晓莹