江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4912号上诉人（原审原告）：于祝锋，男，1977年5月28日生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：马志秀，江苏海浪律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈栋，江苏海浪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京金梦都房地产开发有限责任公司，住所地南京市江宁经济技术开发区谷里工业集中区纬一路。法定代表人：薛毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：张舒婷，女，该公司员工。上诉人于祝锋因与被上诉人南京金梦都房地产开发有限责任公司（以下简称金梦都公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初2933号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年5月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于祝锋上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持于祝锋一审全部诉请。二、金梦都公司承担本案诉讼费用。事实与理由：一、房屋装修协议系金梦都公司利用强势地位让于祝锋签订的虚假合同，非于祝锋真实意思表示，而且没有实际履行，应认定为无效,一审判决以这份无效且未实际履行的协议作为判定违约金的依据，属于认定事实错误，适用法律更加错误。(一）房屋装修协议系金梦都公司利用强势地位让于祝锋签订的虚假格式合同，非于祝锋真实意思表示，而且没有实际履行，根据民法总则和合同法的规定，应认定为无效。涉案《商品房预售合同》约定的房屋交付日期是2017年12月30日，在《商品房预售合同》签订的同日，金梦都公司让于祝锋签订了广州森洪装饰工程有限公司（以下简称森洪公司）的格式化房屋装修协议。金梦都公司与苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司（以下简称“金螳螂公司”）签订的装修工程施工合同证明涉案房屋原本应该在2017年5月1日完成装修工程，这佐证了2017年12月30日确系涉案精装修商品房的交付时间。然而，临近合同约定的2017年12月30日交房日，金梦都公司发现其根本无法完成精装修交付（此有金螳螂公司出具给金梦都公司的装修工程验收报告为证，实际上装修工程直至2018年5月1日才开工，至2018年9月30日才竣工，足足延迟了17个月），在此情况下，金梦都公司又利用其强势地位让于祝锋在金螳螂公司的格式化装修协议上签字。结合上述事实已经能够看出，于祝锋与森洪公司在先签订的装修协议并非于祝锋真实意思表示也并未实际履行，属于无效协议；后与金螳螂公司签订的房屋装修协议与在先的装修协议内容基本相同，亦非于祝锋的真实意思表示，而且由于装修是金梦都公司的义务，所以该份协议实际也并未履行，正如金螳螂公司在法院调查时所说，这份装修协议没有法律约束力。实质上，这份装修协议是金梦都公司明知精装修房不能在2017年12月30日按时交付的情况下为了规避己方的违约责任，而利用自己的优势地位让于祝锋签署的虚假格式合同，目的是为了将精装修房交付掩饰为毛坯房交付，该房屋装修协议应当认定为无效。一审判决在查明房屋装修协议并非于祝锋和金螳螂公司真实意思表示的情况下，却未认定房屋装修协议无效，反而认定房屋装修协议是于祝锋与金梦都公司的意思表示，继而以该协议作为判定违约金的依据，属于认定事实和适用法律错误。(二）金梦都公司向于祝锋交付精装修房的期限应当是2017年12月30日前，一审判决以房屋装修协议约定认定精装修交付日期实属不当。1、一审判决已经确认于祝锋向金梦都公司购买的是商品装修房，即说明双方的真实意思表示是买卖精装修房，那么双方签署的《商品房预售合同》就应当是精装修房预售合同，《商品房预售合同》上载明的交付日期2017.12.30也就是精装修房交付日期。2、从金梦都公司与金螳螂公司签订的两个标段的《装修工程施工合同》看，装修工程的竣工时间是2017年5月1日。这也能佐证于祝锋与金梦都公司合同约定的交房日期（2017年12月30日前）已经涵盖了装修期限，金梦都公司应该在2017年12月30日前交付于祝锋精装修房屋。3、金梦都公司在与于祝锋签订《商品房预售合同》的同一日签署《商品房预售合同》补充协议和房屋装修协议，显然是利用自身优势地位将合同一拆为二并利用装修协议规避精装修房交付责任。4、实际上装修工程2018年5月1日才开工，这充分说明金梦都公司的工期存在极大的延误，金梦都公司在合同约定的期限内无法交付精装修房，所以才在2017年12月30日前后利用其强势地位迫使于祝锋重新签订了房屋装修协议，此举是为规避其合同约定的违约责任，法院应当以双方的真实意思表示为准，认定2017年12月30日为精装修房屋交付日期。(三）一审判决以无效的房屋装修协议为依据直接认定“金梦都公司已经于2019年1月9日完成了精装修交付”是有失公允的。首先，一审判决以房屋装修协议条款来认定于祝锋接收房屋的时间是错误的，因为房屋装修协议并非双方真实意思表示，应属无效。其次，房屋装修协议作为格式合同，其中的验收和接收装修房屋的条款作为合同重要条款也未经过提示和说明，是金梦都公司为免除其责任、加重于祝锋责任、排除于祝锋主要权利的格式条款，该条款本身就是无效的。最后，涉案精装修房屋是否已经被接收，证明责任应该在金梦都公司一方，一审判决在于祝锋并未收到验收通知且提交了房屋检测报告证明房屋不符合交付条件的情况下，直接认定金梦都公司已经完成交付，也严重损害了于祝锋的合法权益。二、一审判决认定金梦都公司在2017年12月30日前已经取得《商品房预售合同》约定的交付条件亦属认定事实错误。一审判决以于祝锋提供的32#-48#的规划及竣工验收备案材料和校控表及加盖南京市不动产登记资料专用章的房屋面积测绘成果报告，即认定涉案房屋在2017年12月30日前已经符合毛坯房屋的交付条件，属于事实认定错误。本案于祝锋购买的是预售房屋，据于祝锋律师从江宁区产局了解到的情况,商品房预售合同所写楼栋号与预售许可证、工程规划上的楼栋号应当三者一致，只有到后期公安机关重新编房号时，楼幢号才有可能改变，公安备案的楼栋号即指房屋建成后固定在楼栋外墙和单元门上面的编号。但从金梦都公司提供的材料来看，涉案商品房预售合同的楼栋号仅与预售许可证上的楼栋号一致，但都不在金梦都公司提供的《建设工程规划核实合格书》上面的32＃-48＃楼栋号范围内，三者不一致，而且预售合同和预售许可证上的楼栋号与当前固定在楼栋外墙和单元门上面的编号一致，说明预售许可证、预售合同和工程规划的楼栋号三者一致的情况在后期公安机关重新编号时没有改变，所以，金梦都公司提供的32＃-48＃楼《建设工程规划核实合格书》与本案无关。一审判决未充分调查涉案房屋的实际预售、验收过程，仅结合无日期的楼栋号校控表就认定32＃-48＃楼规划及竣工验收材料与本案有关，继而认定金梦都公司在2017年12月30日前已经具备交付条件的判决实属不负责任的行为。三、一审判决以金梦都公司在2017年12月30日前已通知于祝锋办理收房为由，认定金梦都公司在交付毛坯房时并未违约也是错误的。首先，于祝锋与金梦都公司的真实意思表示是购买精装修房屋，金梦都公司应当在2017年12月30日前一次性交付精装修房屋，而不是分成毛坯交付和精装修交付两步，一审判决将房屋交付分裂成毛坯交付和精装修交付无疑是片面的和机械的。其次，即使金梦都公司在2017年12月30日前通知了收房，也无法证明于祝锋收到了通知，更不能证明房屋符合交付条件，这一点从于祝锋提供的房屋检测报告中房屋存在墙体不直等多项问题也能说明。于祝锋购买的是精装修房屋，所以最终的交房时间应当以精装修完工后通知交付精装修房屋的时间为准。故，一审判决认定金梦都公司在交付毛坯房时并未违约也是错误的。四、一审判决结果与金梦都公司的严重违约行为、于祝锋遭受的重大损失不成比例，与普通老百姓的朴素认知产生巨大差距，严重违反诚实信用原则和公平原则。一审仅判决金梦都公司承担5万元违约责任，这与金梦都公司从2017年12月30日迄今为止长达2年多的逾期交房严重违约行为不成比例，与合同约定的购房总价每日万分之二的双方约定不成比例，与于祝锋每月承担1万多的房货利息不成比例，与同等条件房屋的出租收益不成比例......，与普通老百姓的朴素认知产生巨大差距，严重违反了诚实信用原则和公平原则。综上所述，一审判决不仅认定事实错误，而且适用法律错误，严重损害了于祝锋的合法权益，请求二审法院查清事实，依法支持于祝锋的上诉请求。金梦都公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、关于于祝锋提出的金梦都公司是否利用强势地位签订合同的问题。首先，于祝锋从未对涉案的两份合同即《商品房预售合同》和《装修协议》提出过异议，不能以该两份协议的提供主体是金梦都公司就据此认定于祝锋签订该协议时就违背了自身的意志。其次，双方签订协议时，金梦都公司通过加粗描黑的方式对合同的特别条款进行了提示。二、金梦都公司一审中已经提交了自江宁区档案馆调取的房屋竣工验收备案表和规划核实合格书的存档复印件，其效力等共同于原件，因此涉案房屋符合交付条件，也符合合同约定的交付方式。于祝锋认为交付时间逾期主要是依据装修协议中工期的时长，而涉案《商品房预售合同》明确交付条件为毛坯，并且交付时间为2017年12月30日前。一审中已经查明金梦都公司于该日期前向于祝锋邮寄了收房通知书，于祝锋也承认收到该材料。于祝锋与金螳螂公司签订的装修协议的施工内容，并不是本案的争议焦点，并且于祝锋与金螳螂公司签订装修协议在后，施工也在后，符合合同逻辑即毛坯交付后进行装修。因此，从上述事实的查明中可以看出，金梦都公司就毛坯交付已经履行义务。三、一审中对于于祝锋的精装修房屋交付时间是根据于祝锋与金螳螂公司签订的装修协议认定的，同时一审法院也询问了中介机构，获知了涉案房屋的租金标准，依法查明了于祝锋的实际损失与合同约定的违约金内容可以等量计算，并且也覆盖了于祝锋的所有损失。因此本案中金梦都公司是对于精装修工程通知交付逾期，应当按照装修协议约定的违约金标准予以计算。四、于祝锋在2019年9月7日已经完成了涉案房屋的收房手续，虽然于祝锋接收房屋的时间晚于合同约定的毛坯交付时间，但金梦都公司已经履行了通知义务。根据合同约定以及一般常识，均可以认为金梦都公司已经履行了交付义务，视为房屋已经交付，交付后双方依据买卖合同以及质量保修书履行相应的维修保养义务。于祝锋向一审法院起诉请求：判令金梦都公司支付逾期交房违约金（以5901968元为基数，自2017年12月31日起按日万分之二的标准计算至实际交付之日止）。一审法院认定的事实：2016年9月30日，于祝锋（乙方）与金梦都公司（甲方）签订《商品房预售合同》，约定：甲方向乙方预售南京市江宁区谷里街道悦湖路16号湖光山色街区17幢104含上下跃室商品房，建筑面积为287.66平方米，单价为20517.17元，总价款为5901968元；乙方于2016年9月30日前支付1771968元，预购商品房抵押贷款4130000元；甲方应于2017年12月30日前向乙方交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：已取得建设工程规划验收合格书和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，已取用于房屋权属登记的房屋测绘成果，该商品房为住宅的，甲方还应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。同日，双方签订《补充协议》，约定：“…第四条、甲方逾期交付商品房及违约责任：除本补充协议约定的特殊情况外，甲方如未按合同第六条第一款约定的期限将该商品房交付给乙方使用的，甲乙双方一致同意不按照合同第六条第三款、第四款的约定履行，双方同意按下列方式处理：逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，乙方应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知甲方，否则视为乙方选择继续履行合同；甲方应当自乙方解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部购房款，并按乙方累计已付房价款的15%向乙方支付违约金。按逾期时间，分别处理（不作累加）。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之二的违约金，但违约金最高不超过乙方已交付房价款的15%。第五条、关于商品房交接：1、关于该商品房的交付条件，合同第六条与本条约定不一致的，以本条约定为准：甲方已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。甲方按合同约定第六条的期限向乙方交付该商品房，如遇下列特殊原因，甲方可据实予以延期交付：遭遇不可抗力或其他非因甲方的原因导致延期的；政府延迟有关文件批准或其他政府行为的；乙方有任何违约行为的。甲方设置的示范单位只作为乙方感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。甲方按照合同附件4以及约定的交付标准进行交付。该商品房系毛坯交付；经乙方要求，甲方同意提供空调、整体厨房设备、卫浴设备等家用设备，以及地板、乳胶漆、墙地砖等主要装修材料，具体明细详见本补充协议附录二。家用设备安装调试及装修材料施工工程由乙方自行委托装修公司进行实施。该商品房基础设施设备的交付条件以本条约定为准。……上述基础设施在约定交付日未建设完毕的，每一项每逾期一天，则甲方应向乙方支付人民币二十元的违约金，但出现约定的甲方可据实延期的特殊情况除外。除此以外的附件7中的其他设施未达规划验收标准的，由甲方负责整改完善，但不承担其他责任。3、关于该商品房的交付和接收手续，合同第十条的约定和本条约定不一致的，以本条约定为准：乙方明确知悉自愿同意：甲方未发出书面交付通知书给乙方或乙方未收到交付通知书的，乙方于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续。由于乙方原因，未能在本合同约定时间接收该商品房的，视为甲方已按期交付。双方同意将合同第十条第三款约定删除。4、为不影响甲方对该商品房的施工，乙方自愿同意不在合同约定的交付日期届满之前先行查验该商品房。乙方在办理该商品房交付手续时方对该商品房进行查验。……”。该补充协议附录二《家用设备、装修主材明细》约定：天花及墙身乳胶漆为立邦或同等品牌，地面仿石砖为蒙娜丽莎、简一或同等品牌，强化复合地板为大自然或同等品牌，墙砖为蒙娜丽莎或同等品牌，灯具为雷士或同等品牌，房门为金迪或同等品牌，房门锁为海福乐或同等品牌，厨房设施油烟机、燃气灶为西门子、博世或同等品牌，整体橱柜为欧派或同等品牌，卫生设施卫浴、洁具为科勒或同等品牌，淋浴屏为碧桂园定制，其他设施新风系统为爱迪士或同等品牌，中央空调为特灵或同等品牌，地暖（锅炉）为菲斯曼或同等品牌，可视对讲系统为碧桂园定制。2018年1月21日，于祝锋与金螳螂公司签订一份房屋装修协议，约定：“甲方：于祝锋，乙方：苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司。鉴于甲方购买了南京金梦都房地产开发有限责任公司（下称开发商）开发的位于悦湖路16号湖光山色街区17幢104室商品房（下称该房屋），并与开发商签订了《商品房买卖合同》及其附件、附录（下合称买卖合同）；2、根据买卖合同的约定，开发商交付该房屋给甲方的标准为毛坯，现甲方委托乙方装修该房屋。……第一条、装修的标准：甲乙双方一致确认乙方应按本合同附件一装修户型平面图和附件二装修内容和设备标准对该房屋进行装修装饰。第二条、材料的提供：该房屋的装修由乙方包工包料完成（本条第二款约定材料除外）。……空调、整体厨房设备（橱柜、灶台、灶具）、卫浴设备等固装家用设备，地板、乳胶漆、墙地砖等主要装修材料，由甲方提供。乙方负责组织或实施安装、调试并对其施工质量负责；由厂家安装的，则由厂家对安装质量负责，乙方协助甲方予以监督及追究其质量责任（如有）。第三条、装修的工期及交付：根据买卖合同的约定，开发商交付该房屋给甲方的期限为2017年12月30日前。甲乙双方一致同意：甲方应按照开发商的收楼通知的要求对该房屋进行验收，如在约定交付期限届满时甲方未收到收楼通知的，甲方应按买卖合同约定自行前往开发商项目所在地进行验收；甲方验收后将该房屋交付乙方开展装修装饰工作。甲方未按约定验收的，则视为同意委托乙方对该房屋进行验收，验收效力等同于甲方本人（授权委托书见附件四）。乙方应在该期限届满之日起15天内前往湖光山色街区处查验房屋并办理收楼手续，同时开展房屋的装修装饰工作。乙方应于该房屋《商品房买卖合同》约定交楼之日起的120个工作日内完成房屋的装修装饰。因甲方的原因导致乙方未能按期开展装修的，装修期限相应顺延。甲方自愿同意于前述约定的乙方装修工期届满之日起7天内前往验收和接受该房屋的装修，乙方无需再另行书面通知甲方。出现乙方不能按期交付情形的，则由乙方在可交付时另行书面通知甲方，甲方于收到乙方书面通知之日起7天内前往验收和接受该房屋的装修。除非该房屋的装修与本合同的约定不相符的、或存在违反强制性规定的，否则甲方不得拒绝接受。甲方拒绝接收或逾期接收的，均视为乙方已移交该房屋的装修给甲方。……第五条、违约责任：由于乙方除根据本合同的约定受甲方委托对该房屋进行装修外，还受“湖光山色街区”项目其他业主的委托对项目的商品房进行批量装修，本合同一生效乙方即需开始准备装修的相关工作，故甲乙双方一致同意：（1）甲方逾期交付该房屋给乙方装修达90天的，乙方有权解除本合同，甲方应向乙方支付伍万元的违约金。（2）甲方在该房屋交付给乙方装修前擅自解除本合同取消乙方的装修委托的，甲方应向乙方支付拾万元违约金；甲方在该房屋交付给乙方装修后擅自解除本合同取消对乙方的装修委托的，则不管乙方对该房屋进行了多少工程量的装修，甲方应向乙方支付乙方实际的装修投入损失，并向乙方支付拾万元违约金。（3）本合同生效后，如买卖合同因甲方的原因解除而导致本合同解除的，则本合同解除在该房屋交付给乙方装修前的，甲方应向乙方支付伍万元违约金；本合同解除在该房屋交付给乙方装修后的，甲方仍应向乙方支付乙方实际上的装修投入损失，并向乙方支付拾万元违约金。（4）乙方逾期交付该房屋的装修给甲方达90天的，甲方有权解除本合同，乙方应向甲方支付伍万元违约金。第六条、其他：甲方自愿同意：乙方根据本合同记载的甲方地址向甲方邮寄后即视为送达。……”该房屋装修协议附件一对改造施工方案标准图进行了确认，附件二对装修标准进行了约定。一审另查明：于祝锋向金梦都公司支付了购房款。金梦都公司开发的湖光山色街区项目在备案商品房预售方案时明确17幢为毛坯房。2017年8月9日，南京市规划局出具建设工程规划核实合格书，载明已经对金梦都公司开发的碧桂园湖光山色28#-30#、32#-48#、1#地下室进行了规划核实，该工程符合规划许可要求。2017年9月30日，金梦都公司报送32#-48#、1#地下室建设工程竣工验收备案文件，申请备案，取得备案证明材料。2017年11月1日，金梦都公司取得湖光山色街区17幢房屋面积测算成果报告。经向公安机关了解，“江宁区悦湖路16号17栋”对应的规划幢号为“1、2、3号地块-47#”。一审还查明：2017年10月30日，金梦都公司向于祝锋通过挂号信邮寄期楼收楼通知书，通知涉案房屋可于2017年12月30日交付，通知于祝锋预约办理收楼手续的办理时间，带齐相关手续前来办理，于祝锋签收确认。金梦都公司于2018年12月29日通过顺丰速运向于祝锋邮寄了验收通知书，要求于祝锋收函后7日内对房屋装修进行验收，对此提交快递投递过程查询记录（显示2019年1月2日因收方客户拒收退回）、验收通知书、工程竣工报告。2019年9月7日，于祝锋和金梦都公司签署了物业及资料移交书。关于于祝锋向金梦都公司购买的是毛坯房还是装修房的问题。于祝锋主张为精装修房，并提交（2018）宁石证民内字第3601号公证录音1份、（2019）宁钟证民内字第32号公证书1份，证明涉案楼盘在搜狐、365网、链家网上公示宣传为精装交付。经质证，金梦都公司对上述证据的真实性没有异议，但对证明目的不予认可。金梦都公司主张为毛坯房，并提交南京网上房地产网站截图1份、南京市商品房预售方案打印件1份，证明其在销售及政府备案文件中均为毛坯房。经质证，于祝锋对上述证据的三性均不予认可。于祝锋陈述：房屋装修协议是金梦都公司提供的格式合同，签订时并无装修公司人员在场，其亦不支付装修费用；装修是金梦都公司的义务，其向金梦都公司购买的是精装修房。金梦都公司陈述：是其提供房屋装修协议给于祝锋签字的；商品房预售合同约定由其赠送装修材料，所以其推荐业主与装修公司订立装修合同，其在向业主交付毛坯房后又重新推荐业主与金螳螂公司签订房屋装修协议，金螳螂公司未有签约代表在签约现场，签署工作在其销售中心完成，实际装修是由金螳螂公司完成的。2019年1月，于祝锋诉至一审法院，要求金梦都公司支付逾期交房违约金。审理中，一审法院向金螳螂公司调查核实，金螳螂公司称：其从未派员与各个业主接洽过房屋装修事宜，其仅是配合金梦都公司与业主签订精装修协议，具体与业主签订精装修协议的人是金梦都公司的，后金梦都公司将协议交给其，其确实在此类合同上盖过章；其与金梦都公司之间有装修工程施工合同关系，项目分两个标段进行，并签订了两份装修工程施工合同，工程款由金梦都公司与其进行结算，其不与各个业主进行结算，也从未收过各个业主的款项；目前该项目的两个标段均已竣工验收，开工日期为2018年5月1日，竣工日期为2018年9月30日，其在竣工后将房屋整体交付给金梦都公司，不向各个业主交付；其系受金梦都公司的委托与各业主签订精装修协议，其不应当承担任何责任。案件审理中，一审法院组织双方至涉案装修房屋进行了勘验，涉案房屋内存在部分贴脚线发霉、脱落等问题。上述事实，有《南京市商品房预售合同》、《补充协议》、房屋装修协议、期楼收楼通知书、物业及资料移交书、建设工程规划验收合格书、房屋建筑工程竣工备案证明材料、房屋测绘成果、（2018）宁石证民内字第3601号公证录音、（2019）宁钟证民内字第32号公证书、南京网上房地产网站截图、南京市商品房预售方案及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：于祝锋与金梦都公司签订的商品房预售合同及补充协议均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于于祝锋向金梦都公司购买的是毛坯房还是装修房的问题。首先，根据于祝锋与金梦都公司的陈述，涉案房屋装修协议系装修公司未在场的情况下，由金梦都公司指示于祝锋签订。其次，从涉案商品房预售合同及补充协议约定来看，金梦都公司负责提供装修设备、材料，于祝锋支付的房款中包含了该部分价款，而从涉案房屋装修协议约定来看，于祝锋并不负责支付装修价款。再次，金梦都公司在销售过程中对外宣传系装修房，并且根据金梦都公司陈述，涉案房屋实际并不是森洪公司装修，而是其另行委托金螳螂公司装修，且不论是否与金螳螂公司签订装修协议，最终金梦都公司都委托金螳螂公司进行了装修。综上，一审法院认为，于祝锋按金梦都公司指示，与装修公司签订所谓房屋装修协议，实际系商品装修房屋买卖合同的表现形式，房屋装修协议的约定实际系于祝锋与金梦都公司之间达成的意思表示，对双方具有约束力。关于金梦都公司是否应承担逾期交付商品装修房的违约责任以及如何承担该违约责任的问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方在商品房预售合同中约定毛坯房交付的时间为2017年12月30日前，并约定交付时应当取得建设工程规划验收合格书、房屋建筑工程竣工验收备案证明、房屋测绘成果，并提供住宅质量保证书和住宅使用说明书等。金梦都公司实际已在2017年12月30日前取得上述材料，在2017年12月30日前已经符合毛坯房屋的交付条件，且已通知于祝锋办理收房。金梦都公司在交付毛坯房时并未违约。按照房屋装修协议的约定，房屋的精装修工程应于约定交楼之日起的120个工作日内（即2018年6月18日前）完成。逾期交付装修工程达90天（即最迟至2018年9月16日）的，应支付买方违约金5万元。金梦都公司于2018年12月29日向于祝锋邮寄验收通知书，通知于祝锋于收函后7日内对房屋装修进行验收，履行了通知义务。于祝锋2019年1月2日拒收退回未前往验收，亦未能提交证据证明房屋存在的质量问题严重影响正常居住使用，诉至法院后，金梦都公司也抗辩符合交付条件，其应当及时验收装修房屋，不应拖延收房，如存在质量问题，可要求金梦都公司承担瑕疵交付的法律责任。一审法院认定金梦都公司已经于2019年1月9日完成了精装修交付。根据约定，金梦都公司存在逾期交付装修房屋的事实，构成违约。结合双方关于逾期交付精装修工程违约责任条款的约定，考虑实际逾期天数及涉案房屋月租金的市场价格等诸多因素，一审法院对违约金的标准不再调整。金梦都公司应支付逾期交房违约金5万元。于祝锋主张按已付房款的日万分之二的标准计算，缺乏依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、南京金梦都房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起10日内支付于祝锋违约金50000元；二、驳回于祝锋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8028元，由于祝锋负担7133元，由金梦都公司负担895元。本院审理期间，于祝锋对一审查明的如下事实有异议：1、“金梦都公司开发的湖光山色街区项目在备案商品房预售方案时明确17幢为毛坯房。”，主张金梦都公司报规划审批时的房屋为毛坯房，但实际出售的是精装修房屋。2、“经向公安机关了解，‘江宁区悦湖路16号17栋’对应的规划幢号为‘1、2、3号地块-47#’。”，主张预售阶段的楼栋号就是规划的栋号，等房屋竣工验收后，公安再重新编号，所以该楼栋号的变更顺序不对，金梦都公司应提供17栋的竣工备案材料。金梦都公司对一审认定的事实无异议，针对于祝锋所提异议，其表示：1、对于涉案房屋是毛坯还是精装修的问题，本案中《商品房预售合同》以及多项政府材料表明，涉案房屋不论是出售还是备案时均是毛坯房，于祝锋没有证据证明金梦都公司宣传房屋为精装修房屋。同时，于祝锋自愿签订的装修协议也能证明于祝锋购买的就是毛坯房并且与第三方签订了装修协议，如果金梦都公司交付的标的是精装修房屋，于祝锋购房时还自愿签订装修协议是不符合常理的。因此，依据正常购房人的逻辑推论，于祝锋清楚购房时房屋为毛坯交付。2、一审中金梦都公司多次说明房屋竣工验收的栋号和规划核实合格书上的栋号一致，而《商品房预售合同》的栋号与公安机关最终确定的路址一致，并非于祝锋所称的时间顺序上对房屋编号的影响。其次，一审中金梦都公司也提交了面积实测报告，在该报告的第二页明确说明了17栋的图纸规划栋号为47#。二审中，于祝锋提交证据如下：证据一、自南京市江宁区城乡建设局调取的10-19栋的竣工验收备案表，证明涉案17栋房屋在2019年5月29日才通过竣工验收，之前并不符合竣工验收条件。证据二、2020年3月25日、7月27日房屋漏水照片以及6月15日地下室漏水视频，证明金梦都公司交付的房屋和地下室存在漏水，房屋无法正常使用。证据三、2020年7月5日政风热线新闻报道视频，证明包括涉案房屋在内的小区内墙体、公共区域漏水等问题普遍存在，住建部门多次要求整改仍不能解决，金梦都公司出售的房屋质量问题情况极为严重，范围较为普遍、延续时间长，无法正常使用，不符合交付条件，金梦都公司应承担违约责任。证据四、民事判决书一份，证明于祝锋与金梦都公司约定的逾期交房违约金和逾期付款违约金标准相对应，是双方意思自治的表现，合法有效。该证据也证明金梦都公司在诉其他业主关于逾期付款违约责任的违约金标准时，也是按照日万分之二标准赔付的。本案中金梦都公司也应当按照合同约定的日万分之二违约金标准赔付。金梦都公司质证意见如下：1、对证据一真实性予以认可，但不认可与本案的关联性。一审中金梦都公司提交了规划核实合格书，二审法院也与相关部门进行了核实，证明了其真实性，于祝锋提交的该竣工验收备案表，规划许可证号与对应楼栋不符，该备案表不是涉案楼栋的备案材料。一审中金梦都公司多次向于祝锋以及法院说明，并提交了公安机关的核实证明，证明涉案楼栋与竣工备案材料楼栋符合，因此该证据不具有证明涉案楼栋竣工时间的证明力。2、对证据二的真实性、合法性和关联性均不予认可，照片和视频无法证明拍摄的地点是否与涉案房屋对应，因此与本案无关联性。即使该证据反映的确实为涉案房屋的室内情况，于祝锋已经接收房屋，即使存在需要维修部位，也是房屋质量纠纷的内容，与本案无关。3、对证据三真实性、合法性、关联性均不予认可，该新闻报道并非在于祝锋家中，同时该视频中也提到了住建部门工作人员的回复是要求开发商整改，是质量纠纷的内容，与涉案房屋是否存在逾期交付无关。并且从上述视频和证据的时间上来看，均不是交付时期发生的事情，而是在质量保修期内出现的房屋问题，即使认定存在瑕疵，双方之间也是依据合同以及法律规定履行房屋报修责任。4、对证据四的真实性无异议，但该证据与本案无关，该判决中的被告经法庭传唤无正当理由未到庭参加诉讼，该判决为缺席裁判，根据诉讼法的相关规定，法院可以根据原告主张的权利义务，通过认定合同真实性，依法判决，无论从判决的性质还是内容，都与本案无关联性，并且该判决依据的是买卖合同的违约条款认定违约方的责任。本案中，一审法院依据装修协议违约条款认定违约内容，分属不同的法律关系，其各自都具有合理之处，不能相互类比。本案审理中，于祝锋陈述，2017年12月30日双方约定的精装修房屋交付时间到期，其接到金梦都公司通知后，于2018年1月8日自行委托第三方检测机构对房屋进行检测，所检房屋为毛坯房，检测后其向金梦都公司反馈了房屋存在墙体不直等问题，没有提及房屋未进行装修的问题。二审期间，因于祝锋对2017年8月9日由南京市规划局出具的《规划核实合格书》存疑，一审中当事人也未提交该证据原件，在与本案相关联的另案审理过程中，本院赴规划部门调取了该《规划核实合格书》原件。经查，该《规划核实合格书》与一审中当事人提交的复印件一致。以上事实，有合同、《规划核实合格书》、流程信息、建设工程规划许可证、当事人陈述在卷证实。本院认为，案涉湖光山色街区其他业主根据金梦都公司指示，与金螳螂公司签订的房屋装修协议，已经生效民事判决认定为系业主与金梦都公司的意思表示，对业主与金梦都公司发生法律效力。本案中，于祝锋与金螳螂公司签订的房屋装修协议与其他关联案件中的房屋装修协议相同，于祝锋上诉称房屋装修协议系金梦都公司利用强势地位让其签订的虚假合同，并非其真实意思表示，应认定为无效。因该主张与生效判决对房屋装修协议效力的认定相悖，故本院不予采纳。金梦都公司与于祝锋签订的商品房预售合同及补充协议明确约定商品房交付时间为2017年12月30日，交付标准为毛坯。于祝锋主张2017年12月30日系精装修房屋的交付时间，但其未能提供相应的证据证明该主张成立，且根据其陈述，其2018年1月8日委托第三方检测机构对房屋进行检测时，所检房屋即为毛坯房，其在向金梦都公司反馈房屋存在的问题时，并未提及房屋尚未装修，不符合交付条件。由此可见，于祝锋对2017年12月30日交付的房屋为毛坯房是知晓的，对其2017年12月30日为精装修房交付日期的主张，本院不予采纳。金梦都公司一审中已经提交了涉案房屋对应的《规划核实合格书》复印件，该证据中记载2017年8月9日涉案房屋所在工程已符合规划许可要求。二审中，本院另案审理中调取的《规划核实合格书》原件也与该复印件一致，于祝锋虽对该《规划核实合格书》存疑，并主张开发商审批流程存在重大疑点，但于祝锋并无充分证据推翻该《规划核实合格书》，其应承担不利的后果。一审法院根据该《规划核实合格书》认定金梦都公司在交付毛坯房时并未违约，符合法律规定。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。金梦都公司在2017年12月30日前已通知于祝锋预约办理手续的办理时间，于祝锋亦签收确认。但金梦都公司直至2018年12月29日方通知于祝锋收房，金梦都公司未能按期交付装修完毕的房屋，应承担相应的违约责任。于祝锋并无证据证明涉案房屋的装饰装修存在合同约定或法律规定可以拒绝接收的情形，一审法院判令金梦都公司向于祝锋支付违约金50000元，金额亦属合理。于祝锋并无证据证明违约条款显失公平，对其该上诉主张，本院不予支持。于祝锋所主张的房屋质量瑕疵问题，双方可依据合同约定及法律规定进行处理。综上所述，于祝锋的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4014元，由上诉人于祝锋负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  张旭东审判员  白文虎二○二○年十二月二十八日书记员  张 毅