广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终23850号上诉人(原审被告）：金地（集团）股份有限公司。法定代表人：凌克，董事长。委托诉讼代理人：韦京东，广东盛唐律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市金地北城房地产开发有限公司。法定代表人：汪劲松，总经理。委托诉讼代理人：封建英，北京市汇源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温玉英。委托诉讼代理人：楚文哲，广东商达（龙岗）律师事务所律师。上诉人金地（集团）股份有限公司（以下简称金地集团）、深圳市金地北城房地产开发有限公司（以下简称金地北城公司）因与被上诉人温玉英房屋买卖合同纠纷一案，均不服深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初7210号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金地集团、金地北城公司的上诉请求均为：1.撤销一审判决发回重审，或查明事实后驳回温玉英的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由温玉英承担。温玉英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求参照已生效的同案判决，维持本案一审判决。温玉英向一审法院起诉请求：1.判令金地北城公司支付房屋租金暂计22万元（2017年5月至2019年3月，每月房租1万元，共22个月）2.判令金地北城公司支付温玉英赔偿款3213308.4元（按房屋总价10711028元的30%计算）；3.判令金地集团公司对金地北城公司的上述债务承担连带责任。4.案件受理费由金地集团、金地北城公司承担。一审法院认定事实：一、2016年1月21日，温玉英与金地北城公司签订《深圳市房地产认购书》，由温玉英认购金地北城公司出售的位于深圳市龙华区，总价格为10711028元。2016年3月7日，温玉英与金地北城公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，对上述购房相关事宜进行了明确约定。一审庭审中，温玉英确认涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》已经履行完毕，涉案房产已办理不动产登记。二、温玉英主张：1.涉案房产属于别墅，金地北城公司预售时提供的样板房为5层结构，其中地上3层、地下为双层设计，最底一层是2个车位的车库，该样板房展示形式直接导致其发生购房的意愿；2.2017年3月，温玉英入住涉案房产。其后，因涉案房产地下两层属于违法建筑，于2017年6月6日被执法部门强制拆除，现已无法继续使用；3.作为展示的地下两层依法应认定为涉案合同的内容，金地北城公司未保障地下两层的使用，已构成违约，应承担违约责任；4.金地集团公司系金地北城公司的唯一法人股东，其应对金地北城公司的义务承担连带责任。为证明前述主张，温玉英提供涉案房产销售宣传手册、宣传广告、行政主管部门出具的限期拆除通知书、整改告知书以及车库拆除前后的照片等书证为证。金地北城公司对前述证据的真实性均予认可。金地北城公司的主要答辩意见：1.金地北城公司已经将涉案房产按约定交付温玉英，涉案买卖合同已经履行完毕；2.金地北城公司交付的房产符合合同约定的交付标准和交付范围，不存在违约；3.涉案房产交付时本身就不存在地下一层和夹层，也没有通往地上3层的独立电梯和楼梯，需要购房者自行搭建，温玉英在收楼时对此知情且未提出异议；温玉英在收楼后提出交付地下一层和夹层的内容超出合同约定范围，不应予以支持；4.行政主管部门拆除的只是地下车库与车库之间的隔墙，而该隔墙并非合同约定的交付标准，其被拆除并不构成交付瑕疵；5.宣传资料和样板房不构成买卖合同的内容和交付承诺，地下室不构成合同交付范围，且涉案合同已明确宣传资料和样板房不是交楼标准，不应作为合同内容予以认定。金地集团的主要答辩意见：金地集团与金地北城公司系相互独立的公司，二者财产相互独立，金地集团无须承担连带责任。三、根据一审庭审可知，1.涉案房产样板房展示为5层空间，其中地下通过夹层方式设置为2层结构，最底层为车库；2.金地北城公司交付房产时为地上3层空间，首层下方的空间属于小区地下车库空间，交付时虽然未从房产内部安置直接通往地下车库的通道，但已预留了楼（电）梯井；3.涉案房产交付时，可由房产外部通道通往地下车库，每栋别墅地下对应有相对独立的车位空间，通过隔墙方式分割并在隔墙上安置了载明了别墅房号的标志予以区分；温玉英主张，房产交付时车库安置有铁制卷帘，别墅下方车库空间可进行封闭并由别墅业主单独享用；4.现该隔墙已被拆除，别墅下方空间与小区车库已形成一体空间，任何车辆均可停靠在别墅下方的停车车位中。一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。温玉英与金地北城公司之间的《深圳市房地产认购书》与《深圳市房地产买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，金地北城公司在销售涉案房产时所展示的样品房为5层结构，其中地上3层，对首层以下空间可通过建设夹层方式分为2层，而该地下2层结构已明确向购房者进行展示。根据一般生活常理理解，该地下2层结构所展示的效果足以让购房者形成在购买房产后可单独享用地下车库的认识，而此类认识符合别墅购买者的消费意愿，足以对购房者订立合同产生重大影响，故，金地北城公司展示的地下空间应视为合同内容，金地北城公司有义务向温玉英提供与样板房一致的房产，否则应承担违约责任。金地北城公司关于该地下2层不属于合同内容的答辩意见于法无据，一审法院不予采纳。根据一审庭审查明事实，涉案房产地下空间已与小区整体地下车库形成一体，无法提供温玉英单独使用，温玉英主张金地北城公司承担违约责任理由充分，一审法院予以支持。鉴于涉案合同未就该违约情节之违约责任进行约定，一审法院综合考虑金地北城公司的违约情节，涉案房产的现状等因素，一审法院对温玉英主张金地北城公司按照购房总价款的30%承担违约责任之诉求予以支持。金地北城公司应向温玉英支付违约金3213308.4元。温玉英主张的租金损失并非金地北城公司违约所致直接损失，其关于租金之诉求依据不足，一审法院不予支持。关于金地集团责任问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，金地集团系金地北城公司的唯一法人股东，其未举证证明二公司之间财产相互独立，故温玉英所请金地集团承担连带责任于法有据，一审法院予以支持。一审法院判决：一、金地北城公司应于本判决生效之日起十日内向温玉英赔偿3213308.4元。二、金地集团对金地北城公司的上述债务承担连带责任。三、驳回温玉英的其他诉讼请求。如果金地集团、金地北城公司未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费32897元，由温玉英负担2108元，由金地集团、金地北城公司负担30789元。本院二审查明：在魏X诉金地北城公司、金地集团房屋买卖合同纠纷案件中，魏X所购买的别墅与本案所涉别墅位于同一小区，就金地集团是否应当对金地北城公司的债务承担连带责任问题，一审法院2020年6月29日作出（2020）粤0309民初323号民事判决认定，在该案中，金地集团提交的证据能够证明其作为在上海证券交易所主板挂牌的上市公司，具备相对完善的公司治理制度，实行人员、资产、财务分开，机构、业务独立，且其财务制度和历年的财务报告、审计报告等已依法公开披露，依法接受了中国证券监督管理委员会的监管，可以认定金地北城公司与金地集团财产相分离的事实，公司的财产独立于股东的财产。此外，金地集团作为金地北城公司的股东，已经依法履行了全部出资义务，且没有证据证明存在抽逃出资的情形。魏X诉请金地集团承担连带责任，没有依据，不予支持。该判决驳回了魏X要求金地集团承担连带责任的相关诉讼请求。2020年9月17日，本院作出的（2020）粤03民终18619号民事判决维持了上述一审判决，该案二审判决已于2020年10月23日生效。在二审期间，金地集团为证明其与金地北城公司之间不存在人格混同，提交了以下证据：1.《金地（集团）股份有限公司2019年年度报告摘要》；2.《金地（集团）股份有限公司（合并）2019年度审计报告》；3.《关于金地（集团）股份有限公司控股股东及其他关联方资金占用情况的专项说明》；4.《深圳市金地北城房地产开发有限公司财务管理制度》；5.金地北城公司纳税证明；6.金地北城公司开户许可证及基本存款账户信息；7.金地北城公司资产清单；8.《深圳市金地北城房地产开发有限公司2019年度审计报告》；9.深圳市市场监督管理局商事主体登记及备案信息查询单（金地集团）；10.深圳市市场监督管理局商事主体登记及备案信息查询单（金地北城公司）。除以上事实外，一审判决认定的其他事实无误，本院予以确认。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。关于金地北城公司是否构成违约以及违约责任的认定，一审判决已经作了详尽分析和准确认定，本院同意一审判决的处理意见，理由不再赘述。对金地北城公司的上诉意见，本院不予采纳。关于金地北城公司的财产是否独立于其股东金地集团，综合生效民事判决对该事实的认定以及金地集团在本案提交的证据，本院认为，上述证据能够证明金地北城公司的财产独立于金地集团。对金地集团有关金地北城公司财产与其财产独立，其不应对金地北城公司的涉案债务承担连带责任的上诉意见，本院予以采纳。考虑到金地集团在一审未能及时提供证据，其上诉部分所对应的二审案件受理费应由其自行负担。综上所述，金地北城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；金地集团有关其无需对金地北城公司涉案债务承担连带责任的上诉请求成立，应予相应支持。除有关金地集团连带责任的判决内容错误外，一审判决其他内容正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项和第二项的规定，判决如下：一、维持深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初7210号民事判决第一项；二、撤销深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初7210号民事判决第二项、第三项；三、驳回温玉英的其他诉讼请求。如果深圳市金地北城房地产开发有限公司未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费32897元，由温玉英负担2108元，由深圳市金地北城房地产开发有限公司负担30789元。本案二审受理费28984元，已由深圳市金地北城房地产开发有限公司、金地（集团）股份有限公司分别预交14492元，由深圳市金地北城房地产开发有限公司、金地（集团）股份有限公司各负担14492元。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 周    敏审判员 路  德  虎二〇二〇年十二月七日书记员 刘尹琳(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。