河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初19538号原告：鑫苑科技服务集团有限公司，住所地河南省郑州市金水区鑫苑路**。法定代表人：王研博，总经理。委托代理人：冀涵星，公司员工。委托代理人：付君，公司员工。被告：杨蕊，女，1979年9月29日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。原告鑫苑科技服务集团有限公司（以下简称鑫苑公司）与被告杨蕊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告鑫苑公司委托代理人冀涵星、付君，被告杨蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫苑公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2011年1月1日至2019年12月31日期间的物业费共计16115元；2、判令被告向原告支付违约金4834.5元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告系原告所服务的郑州鑫苑中央花园小区7号楼1单元17楼南户的业主，被告违反物业服务合同约定，未及时足额交纳物业服务费用。原告多次催促并下发催费通知书，被告一直拒绝缴纳，被告的行为严重侵犯原告的合法权益，故原告诉至法院。被告杨蕊答辩称，关于原告诉请的物业费16115元，违约金4834.5元，被告不应承担支付责任。依据双方签订的物业服务合同，合同中对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行了约定。《物业管理条例》第二条，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，有业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。条例第六条，房屋的所有权人为业主，业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务。（七）监督物业服务履行物业服务合同，作为物业服务企业的鑫苑公司，应当按照物业服务合同的约定，向被告提供相应的维修养护等服务。现被告所有的鑫苑中央花园小区房屋的外墙承重墙体出现严重裂缝、阳台出现裂缝、厨房进门口承重墙前后裂缝等问题，被告多次向原告协商该房屋裂缝情况的解决办法，但鑫苑公司却置之不理，未按照双方的服务合同履行对该房屋的维修等义务，对被告的日常生活造成严重影响。且鑫苑公司已违反双方的合同约定，属违约行为。原告违约在先，被告作为业主，并未享受《物业管理条例》法规中赋予业主的权利，原告违反法规及服务合同约定，被告不应承担本案物业费及违约金的支付责任。原告诉请无事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告质疑原告诉请的物业费16115元明细是如何计算的，原告需提供1.15元以外的证据，被告没有享有到原告的服务，且原告没有履行合同义务，被告有权不支付原告所诉的物业费。经审理查明：2013年6月1日，甲方鑫苑中央花园业主委员会（作为委托方）与乙方鑫苑物业服务有限公司（作为物业服务企业）签订《物业服务合同》，并约定：物业服务事项包含房屋共用部位的日常维修、养护和管理，共同部位包括：房屋的承重结构（包括住宅的基础、称重墙体、梁柱、楼盖等）、屋顶、外墙面（包括非承重结构的分户墙外墙面）、楼梯间、走廊通道、大堂、公共门厅、电梯井、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等。物业服务期限为三年，自2013年6月1日至2016年5月31日，其中高层住宅为1.15元/平方米/月；物业服务费收取时间为每季度第一个月15日前（含15日），每次收取一个季度的物业服务。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，按从逾期之日（指该季度第一个月15日后）起按每天1%交纳滞纳金等。2017年7月26日，河南鑫苑物业管理有限公司（作为甲方）与被告杨蕊（作为乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：本物业建筑面积为89.86平方米，甲方对房屋公共部位、共用设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理费高层、小高层物业管理费每月每平方米1.15元（含0.05元智能化维护费）等。原告向本院提交物业费催交通知书一份，载明：7-1-1703业主，您好，截止今日，您共计拖欠2011年1月1日至2020年9月30日的物业费16318.08元等。庭审中，原告质证称，对真实性有异议，不认可，因为原告为我服务，小区外墙脱落，我家的入户电子门长期是坏的，且防火门大面积脱落及裂缝严重，房屋还存在漏水严重问题，外水渗到我家，导致我家财产受到严重损失，我已向法院提供照片证据。被告杨蕊向本院提交照片一组，证明由于外墙开裂，导致室外的水渗到我家，导致被告的财产受到严重损失。原告质证称，真实性、关联性有异议，被告提交的照片反映的其室内存在的房屋质量问题，与本案无关。庭审中，原告称，原告是从2005年入驻涉案小区，原告与鑫苑中央花园业主委员会于2013年6月1日签订《物业服务合同》，当时约定高层住户的物业服务费为1.15元/每月/每平方米；被告从2011年1月1日起开始至今一直拖欠物业费，在2015年7月1日前一直是按1.5元/每月/每平方米收取物业服务费，自2015年7月1日至今一直是按1.9元/每月/每平方米收取物业服务费。现被告从2011年1月1日至2019年12月31日欠缴物业费合计16115元。违约金我方酌定按欠缴物业费的30%计算。起诉之后，被告也未支付物业服务费。庭审中，被告称，有异议，我是2007年与河南鑫苑物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，协议签订之后一直按照合同约定交付物业费，后来由于外墙开裂、园区单元入户门系统瘫痪、防火门严重脱落等问题，导致我家里财产损失严重，在2008年至2010年期间原告一直服务，对涉案房屋进行维修，期间我一直按约定缴纳物业服务费；后期与物业公司协商服务无果后，就从2011年1月1日起拒缴物业服务费。现在我可以按照合同约定缴纳物业服务费，但前提是把一切问题都解决，还有就是如果要涨价，还要提供相应的手续等（包括60%以上的业主签名）。另查明，河南鑫苑物业管理有限公司于2009年12月31日变更为鑫苑物业服务有限公司，鑫苑物业服务有限公司于2017年8月7日变更为鑫苑科技服务股份有限公司。以上事实有原告提交的企业信用信息公示报告（打印件），企业变更信息登记表，物业服务合同一份（复印件），被告缴纳电费清单一份（单方制作），涉案小区业主交纳物业费收据30份，欠费明细表（单方制作），物业费催交照片5张（打印件）；被告提交的前期物业管理服务协议一份，照片38张（打印件）及开庭笔录在案佐证。本院认为，原告与鑫苑中央花园业主委员会签订的《物业服务合同》及原被告签订的《前期物业管理服务协议》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行自己的义务。庭审中原告称，房屋面积89.76平方米，2011年1月1日至2015年6月30日按1.15元/月/平方米计算为5574.09元，2015年7月1日起至2019年12月31日按1.9元/月/平方米计算为9209.38元；合计14783.47元。还有1331.53元的公摊水电费，该费用合同是没有约定，因为该部分公摊的水电费主要为小区内的电梯和二次供水设备产生的费用，该部分费用不包含在物业费的成本范围之内。被告称，有异议，公摊水电费不同意支付，因为原告没有依据。如果原告按照合同约定提供服务，同意按1.15元支付物业费。本院根据原告向被告提供物业服务的质量等，结合被告的具体情况等酌定被告向原告支付物业费7000元。原告诉请被告支付违约金，本院不再支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨蕊于本判决生效之日起十日内向原告鑫苑科技服务集团有限公司支付物业费7000元；二、驳回原告鑫苑科技服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费216元，减半收取108元，由原告鑫苑科技服务集团有限公司负担83元，由被告杨蕊负担25元。本判决为终审判决。审判员 彭 磊二〇二〇年十二月十日书记员 孙会芳