安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020)皖01民终9129号 上诉人（原审原告）：安徽龙栖地房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区亳州路32号20幢504室 法定代表人：吴冲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨会余，安徽高速律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章丽丽，安徽高速律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽卓泰律师事务所，住所地安徽省合肥市庐阳区亳州路与肥西路交口天宇大厦**。 负责人：章剑平，该所主任。 委托诉讼代理人：唐勇，安徽卓泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈亚东，安徽卓泰律师事务所律师。 上诉人安徽龙栖地房地产开发有限公司（以下简称龙栖地公司）因与被上诉人安徽卓泰律师事务所（以下简称卓泰所）确认合同效力纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初4933号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 龙栖地公司上诉请求：1、撤销一审判决,依法改判支持龙栖地公司的一审诉讼求;2、判令由卓泰所承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清,证据不足。1、龙栖地公司与卓泰所签订的《房屋买合同》非龙栖地公司真实意思表示，签订合同时龙栖地公司法定代表人吴冲不知晓该份合同订且也无法人签字，未取得龙栖地公司及法定代表人的授权。2、该份《房屋买卖合同》系张树与卓泰所恶意串通后以合法形式掩盖非法目的所签订的,应属无效。《工程竣工验收报告》上载明的验收时间为2017年11月,案涉房屋的《房屋买卖合同》签订时间是2017年10月24日,且案涉房屋并未取得预售许可证。截至目前,所建设房屋未全面竣工验收,仅部分验收通过。卓泰所作为法律服务从业机构,明知未取得预许可证及相关手续,私自与张树签订《房屋买卖合同》,且《房屋卖合同》明确约定以为安徽建华建筑工程有限公司提供法律服务费用抵付龙栖地公司购买房屋款,显属恶意，卓泰所提交的证据《付款确认书》、《委托代理合同》、《工程竣工验收报告》等证据可以证明。3、2017年12月13日《新安晚报》上的《公告》,佐证证明《房屋买卖合同》系张树与卓泰所的恶意串通行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十九条“以公告方式作出的意思表示,公告发布时生效。”可知原公司公章、财务专用章已作废。本案中,2018年9月20日的《付款确认书》上虽加盖公司财务专用章,但对龙栖地公司已不发生法律效力，应由行为人张树承担民事责任,与龙栖地公司无关。二、一审法院认定的事实没有证据,亦无法律依据。本案一审庭审中,龙栖地公司代理人质证时,明确提出了《房屋买卖合同》签订时间是2017年10月24日,而卓泰所提交的《委托代理合同》及附件的合同签订时间是2019年11月4日,《房屋买卖合同》第四条明确说明了龙栖地公司与卓泰所签订《房屋买卖合同》时已经签订了《委托代理合同》及附件,一审法院忽略这些事实错误。卓泰所作为专业从事法律服务机构,龙栖地公司有理由相信其在购房时会查阅龙栖地公司的相关许可,做到审慎购买,未取得预售许可证只是该份《房屋买卖合同》无效理由之一。龙栖地公司与卓泰所签订《房屋买卖合同》是股东张树签订的,款项也是汇入张树个人账户,购房款抵扣律师费的关联公司也是张树作为法定代表人的安徽省建华建筑工程有限公司,张树也是安徽省建华建筑工程有限公司股东,张树与卓泰所恶意串通，因此双方签订的《房屋买卖合同》也应无效。 卓泰所辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回龙栖地公司的上诉请求。 龙栖地公司向一审法院起诉请求：1.判决确认龙栖地公司与卓泰所2017年10月24日签订的《房屋买卖合同》无效，并判决卓泰所立即返还龙栖地公司的房屋；2.诉讼费用由卓泰所承担。 一审法院认定事实：2017年10月24日，龙栖地公司作为甲方（出卖方），卓泰所作为乙方（买受方），签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方自愿出售的房屋位于合肥市庐阳区天宇大厦（暂定名）6层，用途为商务办公，建筑面积约为780平方米（以该房屋产权证标注面积为准）；交易价格为每平方米8500元，总价款合计663万元（最终总价以实际产权登记面积计算为准）；“甲乙双方商定购房款通过分期付款方式支付，本合同生效后3日内乙方支付200万元（第二次付款时双方计算并扣除甲方之前已经实际发生的法律顾问费和代理费）。自2018年1月1日起，每年乙方向甲方支付购房款人民币1000000元，最后一年不足1000000元的以实际余款数额为准。鉴于甲方关联公司安徽建华建筑工程有限公司已聘请乙方为常年法律顾问并签订了相关合同（见附件），因此甲方同意乙方于每年12月31日前在向甲方支付购房款时，由双方对账确认甲方或甲方关联公司应付乙方的法律顾问费和案件代理费，乙方从应付的购房款中直接扣除前述费用，差额部分乙方以现金转账方式向甲方支付。如乙方当年度抵扣的律师费超出应付购房款，对于超出部分自动转为下一年度的购房款结算中，依次类推”；甲方应在合同生效后五个工作日内将房屋交付乙方；甲方承诺在本协议生效后180日内按照乙方的要求办妥房产证。合同还对双方当事人的其他权利义务进行了约定。合同落款处，甲方由龙栖地公司的股东张树签名并加盖龙栖地公司公章。合同签订后，龙栖地公司将上述房屋交付卓泰所使用。 2017年10月25日，龙栖地公司向卓泰所出具《委托支付》一份，委托卓泰所将第一笔购房款200万元支付至张树银行账户。2017年10月27日，卓泰所负责人将200万元转至上述账户。2018年9月20日，龙栖地公司出具《付款确认函》一份，指定卓泰所将2019年购房款100万元支付至张树银行账户。2018年9月26日，卓泰所负责人将100万元转至上述账户。2019年11月4日，安徽省建华建筑工程有限公司与卓泰所签订《委托代理合同》一份，约定2016年至2019年法律顾问费为50万元，案件代理费为688000元，并约定上述代理费用于抵扣卓泰所与龙栖地公司签订的《购房协议》所约定的卓泰所应付龙栖地公司的购房款。 另查明：案涉房屋所在天宇大厦由龙栖地公司开发建设，于2017年11月竣工验收，龙栖地公司至今未办理预售许可证及产权证。 一审法院认为，本案争议焦点在于案涉房屋买卖合同效力应如何确定。龙栖地公司以其未取得预售许可证，主张确认案涉房屋买卖合同无效。该院认为，案涉房屋所在的天宇大厦由龙栖地公司开发建设，取得建设工程规划许可证，并于2017年11月竣工验收，已经具备取得预售许可证的条件，但龙栖地公司因其自身原因至今未办理相关证件，并以此为由主张合同无效，有违诚信，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回龙栖地公司的诉讼请求。案件受理费为80元，由龙栖地公司负担。 二审期间，当事人未提交新证据。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，关于合同是否因龙栖地公司未取得房屋预售许可证导致无效问题，龙栖地公司起诉时，案涉项目已经取得建设用地规划许可证、土地使用权证，并于2017年11月通过竣工验收。根据《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，案涉房屋已建成并通过竣工验收，且《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故龙栖地公司关于案涉房屋未办理预售许可证、双方签订的《房屋买卖合同》无效的主张，无事实与法律依据，本院不予支持。关于卓泰所与张树之间是否构成恶意串通。案涉《房屋买卖合同》有张树签字并加盖龙栖地公司公章，张树也是龙栖地公司的股东，龙栖地公司上诉称张树与卓泰所之间恶意串通，但未提供有效证据加以证明，本院不予支持。 综上，安徽龙栖地房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费160元，由安徽龙栖地房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十二月十九日 法官助理陈思 书记员李丽莎 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。