河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1028民初2548号 原告（反诉被告）高锐，男，1980年1月2日出生，汉族，户籍所在地：黑龙江省伊春市新青区，现住河北省三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人李建，三河市燕郊行宫法律服务所基层法律工作者，执业证号：30308011101505。 被告（反诉原告）王玉艳，女，1967年5月28日出生，汉族,户籍所在地：黑龙江省牡丹江市东安区，现住河北省三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人马楠,河北新新律师事务所律师,执业证号：11310200710953874。 第三人大厂回族自治县中金房产经纪有限公司，住所地：河北省大厂回族自治县华安丽景第******商业**。统一社会信用代码：91131028MA07N3226T。 法定代表人杨鹏远，职务：经理。 委托诉讼代理人韩安清，男，1980年1月16日出生，汉族，现住河北省三河市燕郊开发区。 原告（反诉被告）高锐与被告（反诉原告）王玉艳、第三人大厂回族自治县中金房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案， 2 本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高锐的委托诉讼代理人李建，被告（反诉原告）王玉艳的委托诉讼代理人马楠、第三人大厂回族自治县中金房产经纪有限公司的委托诉讼代理人韩安清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高锐诉称，原、被告经第三人大厂回族自治县中金房产经纪有限公司居间下，于2020年7月15日签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定，原告购买被告名下的位于大厂回族自治县房屋，总价款为1740000元。合同签订后，原告向被告丈夫王前支付购房款定金及首付款共计520000元，其余采用贷款支付。签订合同时，原告没有在大厂买房的购房资格，双方都知情，原告向户籍部门申请户籍迁移手续，但因原告在大厂地区没有自己的住宅，无法办理户籍迁移手续，经房产管理部门审查，原告不具备购房资格，无法履行上述合同，故向被告提出退还购房款，但被告拒绝退款，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求：1、依法判决原、被告签订的《房屋买卖居间合同》无效，并予以解除；2、被告返还购房款520000元；3、诉讼费用由被告承担。 被告王玉艳辩称：1、同意解除房屋买卖居间合同，但解除原因是原告违反了合同约定，应向我方支付房屋差价。2、原告是违约方，诉讼费用应由原告承担。 反诉原告王玉艳反诉称，2020年7月15日，原、被告通过第三人签订了《房屋买卖居间合同》，将其名下位于大厂回族自治县房屋出售给高锐，价格为1740000元，当时高锐尚无大厂县户口，故在合同中约定，高锐在2个半月的时间取得购房资格，然 3 后双方办理过户手续。现高锐因房屋价格下降，将反诉原告诉至法院，要求解除合同。反诉原告认为，合同为双方自愿签订，高锐承诺了时间办理购房资格，但高锐仍然可以办理购房资格，故意不达成合同履行的条件达成，其行为构成违约，应当赔偿反诉原告因此造成全部损失，故提起诉讼，请求：1、判令被告高锐赔偿原告损失637968元；2、本案本诉、反诉费用由被告高锐承担。 反诉被告高锐针对反诉辩称，不同意被告的诉讼请求。双方解除合同原因是高锐不具备购买涉案房屋的基础条件，双方对合同解除均没有责任，不同意赔偿损失。 第三人述称，1、原告高锐通过我公司居间服务与被告王玉艳签订的《房屋买卖居间合同》有效。2、买房时双方都知道高锐没有大厂户口，知道当时大厂的限购政策，高锐是可以通过考个技能证或经商开公司等途径办理大厂户口的，所以才在合同中约定高锐办理户口的时间。3、税务局出具的调查函价格不准确，现在涉案房屋价格是每平米18000元左右，总价在1550000元左右。 经审理查明，2020年7月15日，被告王玉艳（反诉原告）作为房屋出售人（甲方）与原告（反诉被告）高锐作为房屋买受人（乙方）在第三人大厂回族自治县中金房产经纪有限公司（丙方）的居间服务下签订了《房屋买卖居间合同》。约定：被告王玉艳将其名下的位于河北省大厂回族自治县房屋（以下简称涉案房屋）出售给原告高锐，房屋建筑面积83.99平方米，房屋总价款为1740000元。购房定金30000元，首付款为490000元，其余购房款在银行放款之日由银行打入甲方指定账户，甲方于2020年8月15日，将此房屋腾空 4 交付于乙方使用。还约定：甲乙双方友好协商，乙方办理购房资格时间为二个月十五天，办理后期手续拿到尾款一个月十五天。付首付款当日开始计算，如乙方在约定时间没有办理购房资格，乙方一个月内补齐此房尾款。2020年7月13日，原告高锐通过刘艳霞账户向被告王玉艳丈夫王前转账购房定金30000元，2020年8月7日，向被告丈夫王前转账首付款490000元，王前出具定金收据一张、首付款证明一张。2020年8月7日，双方办理物业交接。2018年1月3日，涉案房屋已取得不动产权证书（编号：冀（2018）大厂回族自治县不动产权第0000298号）。 另查明，2017年6月6日，大厂回族自治县政府办公室出台了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，意见中明确规定“非大厂回族自治县户籍居民家庭能够提供在大厂县3年以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房（本意见所称住房均含新建商品住房和二手住房）。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供在大厂县3年以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非本县户籍居民家庭，暂停在本县购买住房。补缴的纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。本县户籍居民家庭已拥有2套及以上住房的，暂停在本县购买住房”。原告高锐户籍所在地系黑龙江省伊春市新青区。 上述事实，有原告高锐提交的《房屋买卖居间合同》、户口本、定金收据、首付款证明；第三人提交的《房屋买卖居间合同》、不动产权证书、委托书及原告、被告、第三人的陈述在案为证，足以认定。 本院认为，原告高锐（反诉被告）与被告王玉艳（反诉原告）签订的《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对原告请求确认该《房 5 屋买卖居间合同》无效的请求，本院不予支持。该《房屋买卖居间合同》虽系双方的真实意思表示，但违反了2017年6月6日大厂回族自治县政府办公室出台的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》的房屋限购政策，合同不能实际履行，达不到房屋买卖目的，且双方均在应知不具备购房资格的情况下签订协议，均存在过错，各自承担相应责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，双方签订的《房屋买卖居间合同》满足解除条件，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告王玉艳请求赔偿损失637968元过高，本院根据涉案房屋市场行情及双方损益情况，依据公平原则，酌情确定高锐给付王玉艳损失120000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）高锐与被告（反诉原告）王玉艳于2020年7月15日签订的《房屋买卖居间合同》。 二、被告王玉艳（反诉原告）于本判决生效之日起十日内返还原告高锐购房款520000元。 三、原告高锐（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）王玉艳经济损失120000元。 四、驳回原告高锐的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告王玉艳的反诉请求。 6 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条止规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取4500元，由被告王玉艳负担，反诉费减半收取2900元，由反诉被告高锐负担。于本判决生效之日起七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决书生效后，当事人在文书确定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为，本判决书确定履行期间的最后一日起两年内，逾期将丧失申请执行权。 审判员  田艳苹 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  郭 旭