湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终908号上诉人（原审原告）：徐朝阳，男，1975年1月6日出生，汉族，住湖北省通山县。上诉人（原审原告）：黎华，女，1965年8月28日出生，汉族，住湖北省通山县。上诉人（原审原告）：周川森，男，1969年7月24日出生，汉族，住湖北省通山县。上诉人（原审原告）：王英英，女，1963年12月18日出生，汉族，住湖北省通山县。四上诉人的共同委托诉讼代理人：陈善贤，湖北仁贤律师事务所律师。上诉人（原审被告）：毕隆，男，1963年10月4日出生，汉族，住湖北省赤壁市。原审第三人：郭细宝，女，1970年2月7日出生，汉族，住湖北省通山县。上诉人徐朝阳、黎华、周川森、王英英（以下简称原告方）、毕隆及原审第三人郭细宝房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省通山县人民法院（2017）鄂1224民初132号民事判决向本院提起上诉。本院受理后，经审理作出（2018）鄂12民终1847号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。一审法院经重审并追加郭细宝为本案第三人参加诉讼，作出（2019）鄂1224民初841号民事判决，徐朝阳、黎华、周川森、王英英、毕隆仍不服向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐朝阳、黎华、周川森、王英英上诉请求：1.撤销一审判决，改判由被上诉人支付自2016年1月1日起至生效判决确定房屋租赁合同解除之日止的租金及违约金和房屋修复费用300654.36元。2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定“合同的解除权系形成权，自解除合同通知到达对方时解除。因原告方于2017年6月20日在庭审中提出了解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，故双方之间的合同已于2017年6月20日解除”。一审判决仅判令承租人毕隆向出租人支付2016年、2017年度租金错误。1.根据合同法的相关规定，解除合同分约定解除和法定解除的情形。本案双方没有约定合同解除的情形，因承租人毕隆拖欠租金，迟延履行合同义务，因此，出租人请求解除合同，维护自身合法权利行使诉权即请求解除合同的权利正当。对此，一审判决应当根据案件审理情况及相关法律规定，作出是否解除或者不解除的判定。2.主张解除合同的一方，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求确认解除合同的效力。上诉人并未通知毕隆解除合同。故一审判决确认上诉人起诉解除合同的诉求视为行使解除权错误。3.上诉人的诉求是解除合同，而不是上诉人向毕隆提出解除合同的通知之后要求法院确认解除合同的效力。那么，应当以法院确认之日为合同解除之日。一审判决驳回上诉人的其他诉讼请求，据此，本案《房屋租赁合同》仍未被解除，毕隆应当继续向上诉人支付租金至合同解除之日止。根据合同约定租赁期限2011年1月1日至2021年12月31日，如果上诉人不提出解除合同的诉讼请求，法院则不应主动做出解除合同的判决。因本案合同当事人对合同解除没有约定，是否解除由法院认定，因此，上诉人诉请解除合同并非行使合同解除权。本案《房屋租赁合同》仍在合同履行期限内。根据约定，租赁期届满即合同终止，承租人应当依约交还租赁物，逾期则承担违约责任并赔偿损失。故一审判决毕隆不承担违约责任错误。二、一审判决对房屋恢复损失300654.36元不予支持错误。租赁合同约定，租赁期届满或者因承租人责任导致退租的，依附于房屋的装修及不动产归出租人所有，承租人不得故意损坏。该约定应理解为承租人负有保持该装修物完好完整性的义务，否则应承担赔偿损失的责任。经现场勘查，房屋装饰装修已遭受严重毁损。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，未形成附合的装饰装修物可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。故承租人毕隆应当承担该责任或者赔偿损失。毕隆上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者将本案发回重审；2.涉案房屋租赁的给付义务应由郭细宝承担；3.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案涉及《房屋租赁合同》争议发生的房屋租金及违约金均应由郭细宝承担。2016年12月，出租人向一审法院起诉经判决后，上诉至咸宁市中级人民法院，本案经发回一审法院重审过程中追加郭细宝参与本案诉讼。2014年1月16日毕隆代表合伙人将租赁房屋开办经营的《通山县月亮湾同一首歌》歌厅转让给郭细宝经营。郭细宝按约定向出租人交纳租金长达一年多时间，出租人实际已默认转让经营的事实。二、一审判决认定事实不清，判决结果显失公平。虽一审法院重审时已追加郭细宝参加本案诉讼，因郭细宝没有到庭参加诉讼，无法查清房屋租金交纳时间及所欠租赁的情况，一审判决对所欠租金计算的起止时间的确认没有依据，确认违约金27720元没有依据。请求二审依法查明事实，重新裁判。原审第三人郭细宝未陈述意见。徐朝阳、黎华、周川森、王英英向一审法院起诉请求：1.解除涉案房屋租赁合同；2.判令被告给付下欠47个月的租金217140元；3.判令被告支付违约金27720元并赔偿经济损失300654.36元（拆除装钸并恢复租前原状的费用）；4.案件受理费由被告负担。一审法院认定的事实：2010年12月31日，徐朝阳、黎华、周川森、王英英与毕隆签订了一份《房屋租赁合同》，双方在合同中约定的主要内容为：1.原告方（甲方）将位于通山县××羊镇月亮××文化广场××楼前后共20个门档房屋（面积约660平方米）租赁给毕隆（乙方）用于娱乐场所，租赁期限自2011年1月1日至2021年12月31日止；2.从2011年5月1日起收取租金，前五年租金为每平方米7元，后五年如遇市场变化，双方可按月亮湾2楼租金的平均水平标准调整租金，原则上不低于每平方米7元；3.付款方式：乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金1万元，租金按年结算，由乙方于每年的1月1日交付给甲方，第一年的租金结算方式为乙方于5月1日支付7个月租金（定金转为租金）；4.维修养护责任：租赁期间，日常的房屋及水电等维修由乙方承担。因乙方管理使用不善造成租赁房屋损失的维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失；5.乙方不得损坏房屋主体结构，在不改变甲方房屋主体结构的情况下，乙方根据装潢要求有权进行装修、装潢。投资由乙方自理，甲方不得干涉。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修及不动产归甲方所有且乙方不得故意损坏；6.如乙方因自身原因提前终止租赁合同的，须提前6个月书面告知甲方（本年租金甲方不退）；7.如乙方拖欠租金一个月，视同乙方单方中止合同，甲方有权收回所出租的房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿；8.违约责任：租赁期内，乙方未通知甲方中途擅自退租的，乙方按年租金的50%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。租赁期满或合同终止后，乙方应在租赁期满日或合同终止日交还房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付1000元的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。合同签订后，毕隆即对所租赁的房屋进行了装修、装潢，并在租赁房屋内经营“同一首歌”歌厅。2014年1月16日，毕隆等人与第三人郭细宝签订了一份《转让协议》，约定：毕隆等人将通山县月亮湾“同一首歌”歌厅东边17间房的78.4%的股份（转让金额35.28万元以现金方式支付）一次性转让给郭细宝经营管理。2016年初，该歌厅停止经营。原告方自认租赁房屋的租金已交至2015年12月底止。原告方在提起本案的原一审庭审中（2017年6月20日）增加了一项：解除《房屋租赁合同》的诉讼请求。后武汉恒信工程造价咨询有限公司根据原告方的申请，作出了《“同一首歌”歌厅拆除装钸恢复租前原状工程决算编制书》，其主要内容为：拆除“同一首歌”歌厅的装钸并恢复租前原状的工程费用为300654.36元。一审法院认为，首先，出租人徐朝阳、黎华、周川森、王英英与承租人毕隆签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同；虽然毕隆在租赁期间与第三人郭细宝签订了《转让协议》，将租赁物转租给第三人郭细宝，但至今毕隆未提交原告方已同意将《房屋租赁合同》中承租人的权利义务转移给第三人郭细宝或解除《房屋租赁合同》的证据，故毕隆仍应当按《房屋租赁合同》的约定履行承租人的义务。即使推定原告方已同意转租，但依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款的规定，双方之间所签订的《房屋租赁合同》依然继续有效，毕隆仍应当按合同的约定履行自己的义务。为此，对毕隆主张“其已将歌厅转让他人经营，不应承担租金和违约金”的请求，不予支持。同时，毕隆与第三人郭细宝之间的转租合同关系属另一法律关系，当事人可另行主张权利。其次，因毕隆对其交纳租金的数额及时间负有举证责任，但毕隆至今未提交该部分证据，现出租人原告方自认租赁房屋的租金已交至2015年12月底止，故对出租人原告方自认的事实予以确认。同时，因承租人毕隆至今未提交其在租赁过程中，已变更租赁房屋面积的证据，故对承租人毕隆主张租赁房屋已减少至17间，租金应相应减少的请求，不予支持。为此，按合同的约定，毕隆每月应向原告方支付租金4620元（7×660），并应于2016年1月1日交纳2016年度的租金，但因毕隆未交纳租金一个月以上，又未提交其已书面要求终止租赁合同的证据。故原告方有权按合同的约定要求承租人毕隆支付租金、承担中途擅自退租的违约金27720元（4620×12×50%），并有权解除其与承租人所签订的《房屋租赁合同》。第三、合同的解除权系形成权，自合同解除通知到达对方时解除。因原告方于2017年6月20日的庭审中提出了解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，故双方之间的合同已于2017年6月20日解除。同时，因毕隆违反《房屋租赁合同》的约定从而导致合同的终止，故按合同的约定毕隆共应交纳2016年及2017年度的租金，即为：110880元（4620×24）。为此，对原告方要求毕隆支付2017年度以后租金的诉讼请求，不予支持。第四、因承租人毕隆按合同的约定有权对租赁房屋进行装修、装潢，虽然在合同解除时，双方之间未办理租赁物财产移交手续，但按双方所签订《房屋租赁合同》中的约定：“租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修及不动产归甲方所有且乙方不得故意损坏”。为此，自合同解除之日起，依附于房屋的装修及不动产归出租人原告方所有，承租人毕隆无权亦无义务对归属于原告方的财产进行处置。同时，原告方亦未提交承租人毕隆具有毁损租赁房屋或故意损坏装修物行为的证据，故对原告方要求承租人毕隆赔偿其恢复原状所需费用300654.36元的诉讼请求，不予支持。故毕隆应向徐朝阳、黎华、周川森、王英英支付租金110880元、违约金27720元。据此判决：一、限毕隆于判决生效后一个月内向徐朝阳、黎华、周川森、王英英支付租金110880元及违约金27720元；二、驳回徐朝阳、黎华、周川森、王英英的其他诉讼请求。案件受理费8166元，由徐朝阳、黎华、周川森、王英英负担5094元，由毕隆负担3072元。二审中，当事人未提交新证据。一审判决认定的事实，本院继续予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。本案中，毕隆（代表合伙人汪十兰、廖燕敏、郭细宝、冯松柏、黄忠明等）与原告方于2010年12月31日所签订的《房屋租赁合同》已就租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款作出明确约定。合同签订后，毕隆将原告方交付的位于通山县××羊镇月亮××文化广场××楼前后共20个门档房屋（面积约660平方米）用于“通山县月亮湾同一首歌”歌厅娱乐场所经营活动。该《房屋租赁合同》明确约定：“承租人不得损坏房屋主体结构，在不改变甲方房屋主体结构的情况下，根据装潢要求承租人有权对租赁物进行装修、装潢。投资由承租人自理，出租人不得干涉。租赁期满后或因承租人责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修及不动产归出租人所有且承租人不得故意损坏，承租人因自身原因提前终止租赁合同的，须提前6个月书面告知出租人（本年租金出租人不退）；如承租人拖欠租金一个月，视同承租人单方中止合同，出租人有权收回所出租的房屋，因此造成出租人损失的，由承租人负责赔偿”。毕隆根据歌厅设计要求与《房屋租赁合同》的约定，对原告方交付的位于通山县××羊镇月亮××文化广场××楼前后共20个门档房屋进行了装饰装修，原告方对承租人毕隆使用租赁物进行改善或者增设他物的使用行为以及对租赁物的使用正当或者不正当等均未提出异议，说明承租人毕隆对通山县××羊镇月亮××文化广场××楼前后共20个门档房屋进行了装饰装修的方法或依据租赁物的性质使用租赁物，符合《房屋租赁合同》约定，使用方法与行为正当。毕隆上诉称，其与合伙人经营“通山县月亮湾同一首歌”歌厅至2014年1月16日，经合伙人同意并将歌厅经营权转让给郭细宝，双方签订了“同一首歌”歌厅的《转让协议》，协议约定由郭细宝根据《房屋租赁合同》的约定向原告方交纳经营期间的房屋租金，对此，原告方承认房屋租金已缴纳至2015年12月底止，故原告方对郭细宝交纳租金没有表示异议。毕隆认为，出租人接受次承租人郭细宝交纳的租金，应视为出租人对承租人转租行为认可，“同一首歌”歌厅的《转让协议》有效，原承租人的权利义务亦转让给次承租人郭细宝。因郭细宝没有到庭参加诉讼，无法查清房屋租金交纳时间及所欠租赁的情况，一审判决对所欠租金计算的起止时间的确认没有依据，确认毕隆承担违约金27720元的依据不足。经审查，毕隆或者郭细宝没有按照合同约定向出租人，履行房屋租金的给付义务，构成违约。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因此，郭细宝未按《房屋租赁合同》及《转让协议》的约定向原告方履行房屋租金给付义务，构成违约，承租人、次承租人应当根据约定或者法律规定承担相应责任。故一审判决确认毕隆支付所欠房屋租金并承担违约金27720元符合法律规定，本院予以确认。但毕隆承担债务清偿责任后，可向次承租人行使追偿权。关于合同的解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。涉案争议的《房屋租赁合同》仍在合同履行期限内，根据合同的约定，租赁期届满即合同终止，承租人应当依约交还租赁物，逾期则承担违约责任并赔偿损失。本案诉讼中，原告方在履行期限届满之前，以当事人毕隆一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，故于2017年6月20日的庭审中当庭提出了解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，对此，毕隆并未表示异议，故双方之间的《房屋租赁合同》已于2017年6月20日解除，不违反法律规定，本院应予准许。关于解除《房屋租赁合同》的法律责任。租赁合同约定，租赁期届满或者因承租人责任导致退租的，依附于房屋的装修及不动产归出租人所有。承租人不当故意损坏是指除承租人不当故意损坏已形成的附合装修物，应理解为承租人负有保持该装修物完好完整性义务，否则应承担赔偿损失的责任。经现场勘查，房屋装饰装修已部分遭受严重毁损。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任及第二百二十三条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，武汉恒信工程造价咨询有限公司作出了《“同一首歌”歌厅拆除装钸恢复租前原状工程决算编制书》主要内容为：1.拆除房屋走廊地面水泥板加厚部分，恢复至原有功能状态；2.拆除商铺隔墙装修时添加的轻钢型材料和水泥板，恢复至商铺原有功能状态；3.拆除因商铺装修将房屋内地面整体加厚的水泥地平面、房屋内吊顶灯装饰，恢复商铺原有功能，重新将商铺地面找平；4.重新将原商铺恢复隔墙后用水泥砂浆粉刷喷刷乳胶漆墙面；5.重新安装商铺转闸门等。以上拆除“同一首歌”歌厅的装钸并恢复租前原状的工程费用为300654.36元。经审查，承租人毕隆等人承租原告方的商铺从事商业经营活动，原告方履行了向承租人交付商铺的义务，根据《房屋租赁合同》约定，毕隆对租赁物进行改善或者增设他物的，对房屋进行合理使用，并不违反合同约定及法律规定，原告方主张由毕隆对承租房屋恢复至原有功能并应当承担该责任或者赔偿损失300654.36元的请求，不符合《房屋租赁合同》的约定和相关法律规定，且原告方不能提供承租人毕隆有不当故意损坏已形成的附合装修物的行为及承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建等情形，原告方作为出租人要求承租人恢复原状并要求赔偿损失的证据不足，故原告方的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人徐朝阳、黎华、周川森、王英英的及毕隆的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16332元，由毕隆负担8166元，徐朝阳、黎华、周川森、王英英共同负担8166元。本判决为终审判决。审判长  徐金美审判员  侯欣芳审判员  纪利军二〇二〇年十二月十三日书记员  刘梦婷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；