湖南省临湘市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0682民初544号 原告：方建武，男，1965年5月3日出生，汉族，住湖南省临湘市。 原告：李细荣，女，1972年2月12日出生，汉族，住湖南省临湘市。 两原告的委托诉讼代理人：黎志文，临湘市法律援助中心律师。 被告：岳阳融鑫房地产开发有限责任公司，住所地：临湘市市区长安河小区永昌东路**。 法定代表人：胡华强，该公司经理。 委托诉讼代理人：廖英，湖南思阳律师事务所律师。 原告方建武、李细荣与被告岳阳融鑫房地产开发有限责任公司（以下称“融鑫房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案，于2019年7月2日作出（2019）湘0682民初1263号民事判决，原告方建武、李细荣上诉，岳阳市中级人民法院于2019年11月18日裁定撤销本院（2019）湘0682民初1263号民事判决并发回重审。本院于2020年3月9日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告方建武、李细荣及其委托诉讼代理人黎志文、被告融鑫房地产公司的委托诉讼代理人廖英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方建武、李细荣向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决原、被告于2015年6月15日、2018年11月4日签订的房屋买卖合同中，关于被告不能向原告交付的房屋（102号商铺上下两层）的买卖合同予以解除；2.请求依法判决被告返还原告的购房款307254元，并自2018年11月4日起至返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息；3.判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年6月15日，原告与被告签订商铺买卖合同，原告购买被告长安国际花城13幢的102号商铺，14幢101号、105号商铺，25幢的101号至110号十个商铺的上下两层(二楼为201号至210号），建筑面积1401.7平方，每平方价格为4100元，总价为5746970元。其中25幢十个商铺上下两层的建筑面积共为767.4平方，合同中附有该幢上下两层商铺图纸及各商铺的面积。2018年11月4日，原、被告再次签订该25幢101、102、103、104、105、106、107、108、201、202、204、205、207、208号商铺的房屋买卖合同，2018年11月4日合同购买的25幢房屋，与2015年6月15日合同中购买的房屋相比，减少了109号、ll0号、210号房屋。两份合同的图纸完全一致。合同签订后，原、被告按合同中的图纸计算房屋面积进行结算。2018年11月4日签订合同之后，双方按合同中的图纸面积计算出购房款后，原告付清了全部购房款。但是，在进行不动产登记发证测绘时，发现被告所建房屋并非按其与原告签的两份合同所附图纸建造，实际少了原图纸中标明的102号商铺上下两层（面积为74.94平方）。实测标明的第一层102号商铺实际是从原101号商铺中划出的面积，原图纸标注的第二层也减少了与原102商铺同样的面积。被告在商铺南侧从101至103商铺增加12米×2.1米，共25.2平方米的无用面积。由于原告购买被告的房屋，按合同图纸少了102号房屋的面积，被告却收取了原告购买该房屋的价款。被告的房屋现已建成，无法按原合同向原告交付图纸中的部分房屋，原告对此部分房屋买卖合同同意解除，但被告有义务向原告返还此部分购房款。被告虽然在商铺南侧101至103号商铺增加了面积，但此面积不属于原、被告签订合同的买卖范围，该面积不能抵偿被告未按合同约定交房的购房款。经原告多次向被告催讨此款，被告拒不返还。为此，原告具状起诉，请求人民法院依法判决。本案审理过程中，原告表示放弃第一项诉讼请求。 被告融鑫房地产公司辩称：1.答辩人交付商铺实际总面积大于合同约定的总面积，房款是按面积核算的，并未多收。根据合同第四、五条约定，商铺价款按建筑面积结算，且以实测面积为准，多退少补。案涉25#商铺，被答辩人购买了其中的101-108、201、202、204、205、207、208号商铺，合同约定的对应总面积为657.19平方米，结算时计算的对应面积是657.23平方米（参见商铺价款核算明细中25#商铺核算数据），房产部门的实测面积为661.24㎡（参见62724041025号《房屋测绘报告》中分层分户面积对照表）。即案涉争议商铺，实测总面积大于合同约定和结算时依据的面积。也就是说，答辩人不仅按照合同约定交付了符合约定面积的商铺，而且交付的商铺面积大于原约定面积。被答辩人称答辩人少交付了74.94平方米商铺与事实不符；2.答辩人已交付102、202号门面。从25#商铺单个门面的实测面积与原合同约定面积对比可知，102号实测面积（39.12㎡)比原约定面积（37.47㎡）还多出1.65㎡。因此，被答辩人称答辩人少交付102号门面没有事实依据。202号实测面积（33.10㎡）比原约定面积（65.85㎡）少了32.75㎡，但201号实测面积（92.01㎡)比原约定面积（59.20㎡)多了32.81㎡。也就是说，答辩人交付的202号门面实测面积减少，实际是因规划变更，将减少的这部分面积划到了201号门面中，答辩人实际交付商铺面积并未减少，商铺个数也没有减少，而是202和201号商铺面积分布因规划变更而作了调整；3.结算前商铺己实际交付给被答辩人使用，而交付和结算时被答辩人均未对商铺规划变更导致的面积分布调整提出异议，之后又将涉争商铺（包括被答辩人诉状中提到的规划变更增加的约50平米的部分）出租给第三方实际使用并收取租金，说明被答辩人对实际接收的商铺状况是认可并接受的；4.即使被答辩人对规划变更导致的商铺面积分布变化不接受，根据被答辩人提供的商铺买卖合同第十条规定，被答辩人可以要求解除合同。在以解除合同为前提的情况下，答辩人同意返还对应房款同时收回对应商铺。综上，被答辩人的请求没有事实和法律依据，请求驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下： 1.原告提交的《商铺买卖合同》和《商品房买卖合同》。2015年6月15日，原、被告签订《商铺买卖合同》，原告购买长安国际花城13幢的102号商铺，14幢101号、105号商铺，25幢的101号至110号十个商铺的上下两层(二楼为201号、202号、204号、205号、207号、208号、210号），其中25幢上下两层的建筑面积共为767.4平方米，合同附有该幢上下两层商铺分户图纸及各商铺的面积。2018年11月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买长安国际花城25幢101、102、103、104、105、106、107、108、201、202、204、205、207、208号商铺，与2015年6月15日签订的合同相比，减少了109号、ll0号、210号三个商铺，合同附有商铺分户图纸及商铺的面积。上述合同中所附分户图，101号门面建筑面积59.2㎡、102号门面建筑面积37.47㎡、201号门面建筑面积59.2㎡、202号门面建筑面积65.85㎡。该组证据客观真实、来源合法、与本案有关联，本院予以采信； 2.原告提交的商铺价款计算明细、收款凭据6张及双方签订的电梯设备买卖合同及补充合同。2015年至2018年期间，原告分次付清购房款，房款系按合同所附分户图确定的房号面积计算。该组证据客观真实、来源合法、与本案有关联，本院予以采信； 3.原告提交的临湘市房地产测绘所出具的长安国际花城25栋第一、二层分户图，分层分户面积对照表。2019年4月，临湘市房地产测绘所对实际交付的房屋进行测绘，制作了房屋分层分户平面图及分层分户面积对照表，其中101号门面建筑面积56.67㎡、102号门面建筑面积39.12㎡、201号门面建筑面积92.01㎡、202号门面建筑面积33.1㎡。该证据客观真实、来源合法、与本案有关联，能够证明被告向原告交付的房屋与合同所附图纸不符，本院予以采信； 4.原告提交的《房屋租用合同》。2019年7月1日，原告将101号、102号商铺对外出租，合同约定出租面积94㎡。该证据客观真实、来源合法、与本案有关联，本院予以采信； 5.被告提交的《商铺买卖合同》。该合同与原告提交的合同一致，约定原告以4100元每平方米的单价从被告处购买商铺，合同约定所购商铺总建筑面积为1401.7平方米（其中涉案的25栋商铺两层总面积为767.36平方米），总价款为5746970元。该证据能够证明本案商铺买卖价款依约是按面积进行结算，被告按合同约定的面积交付了房屋，但被告交付的房屋与合同所附图纸不同，不能证明被告完全按照合同约定交付了房屋，对该部分证明目的，本院不予采信； 6.被告提交的原告所购商铺结算明细、《补充合同》、门面收据。2018年11月，原、被告就商铺买卖进行变更（减少了25栋109、110、210号门面，即原合同约定商铺面积减少了110.17㎡）和最终结算（原告所购25栋商铺面积657.23㎡)，原告在结算后付清了门面余款。该组证据客观真实、来源合法、与本案有关联，能够证明原告已交清了购房款，但不能证明原告认可房屋设计的变更，对该证明目的，本院不予采信； 7.被告提交的临湘市房地产测绘所作出的临房测字第624724041025号《房屋测绘报告》。2018年11月26日，临湘市房地产测绘所实测的面积对照表及图纸中，25栋商铺实测总面积为771.32㎡，减去109、110、210号门面对应面积后的实测面积为661.24㎡。该证据客观真实、来源合法、与本案有关联，能够证明涉争的第25幢商铺，被告向原告交付的商铺实测面积大于合同约定和结算时计算的面积，但被告交付的房屋与合同约定的不符，该证据不能证明被告已按合同约定履行了全部义务，对该证明目的，本院不予采信； 8.被告提交的101、102、201号商铺现状照片。该证据客观真实、来源合法、与本案有关联，但不能证明原告将设计变更后增加的面积出租给第三方使用，对该证明目的，本院不予采信。 另查明，208号门面中有30.1㎡的面积按每平方米3000元计价。 本院认为，原、被告签订商铺买卖合同，原告按合同所附分户图确定的房号面积付清了房款，被告应按照合同约定向原告交付商铺。被告实际交付的商铺与合同约定的分户面积不一致，其中有上下两层各25.2㎡的面积系封闭过道形成，该部分面积不是合同约定的面积，原告依据购房合同主张被告少交付购房面积并要求被告退还相应购房款，有事实依据，本院予以支持。 依照购房合同，原告支付25#商铺的购房款明细如下： 101号、201号商铺购房款为485440元[（59.2㎡＋59.2㎡）×4100元/㎡];102号、103号、202号商铺购房款为539888元[（37.47㎡＋28.36㎡＋65.85㎡）×4100元/㎡];104号、204号商铺购房款为314142元[（38.31㎡＋38.31㎡）×4100元/㎡];105号、106号、205号商铺购房款为575107元[40.04㎡＋30.09㎡＋70.14㎡）×4100元/㎡];107号、207号商铺购房款为328328元[（40.04㎡＋40.04㎡）×4100元/㎡];108号、208号商铺购房款为418628元[（40.04㎡＋40.04㎡）×4100元/㎡＋30.10㎡×3000元/㎡]。以上购房款合计2661533元。 按照临湘市房地产测绘所作出的《房屋测绘报告》，25#商铺实测面积如下： 101号商铺56.67㎡（含封闭过道面积25.2㎡）；102号商铺39.12㎡；103号商铺29.50㎡；104号商铺40.29㎡；105号商铺39.88㎡；106号商铺30.32㎡；107号商铺39.88㎡；108号商铺39.88㎡；201号商铺92.01㎡（含封闭过道面积25.2㎡）；202号商铺33.10㎡；204号商铺40.29㎡；205号商铺70.21㎡；207号商铺39.88㎡；208号商铺70.21㎡。以上面积合计661.24㎡，减去封闭过道形成的面积共计50.4㎡，实际交付面积为610.84㎡（其中30.10㎡按3000元/㎡计算房价）。 25#上述商铺，原告应支付房款2471334元[580.74㎡×4100元/㎡＋30.10㎡×3000元/㎡]，实际支付2661533元，多支付190199元（2661533元－2471334元），该部分款项，被告应予退还。关于封闭过道形成的面积50.4㎡，如有侵权人占用该面积，被告可另行主张权利或通过其他合法途径解决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告岳阳融鑫房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内退还原告方建武、李细荣购房款190199元； 二、驳回原告方建武、李细荣的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5908元，由原告方建武、李细荣负担1804元，由被告岳阳融鑫房地产开发有限责任公司负担4104元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  李超军 人民陪审员  严永华 人民陪审员  周 英 二〇二〇年十二月七日 法官助理黄辉 书记员王紊浩 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。