湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0103民初10243号原告：陈红，女，1966年1月20日出生，汉族，住武汉市硚口区，委托诉讼代理人：吴友芳，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师委托诉讼代理人：邓昊，上海市锦天城（武汉）律师事务所实习律师。被告：汪飞，男，1983年11月11日出生，汉族，住武汉市硚口区，委托诉讼代理人：丁浩，湖北协立律师事务所律师。第三人：武汉鑫德铭商业管理有限公司，住所地武汉市江汉区前进五路******。法定代表人：刘俊杰，执行董事。原告陈红与被告汪飞、第三人武汉鑫德铭商业管理有限公司（以下简称鑫德铭公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。陈红及其委托诉讼代理人吴友芳、邓昊，汪飞的委托诉讼代理人丁浩，鑫德铭公司的法定代表人刘俊杰到庭参加诉讼。本案在审理过程中，陈红申请对商铺门头广告牌、内部装修、财物损失进行鉴定，现已鉴定完毕。本案现已审理终结。陈红向本院提出诉讼请求：1、请求判令汪飞向陈红返还已支付的房屋租金67000元，并支付利息728.62元（按照中国人民银行同期银行贷款基准利率，自2019年4月10日起暂计算至2019年6月16日，请求支付至实际履行之日）；2、请求判令汪飞向陈红返还已支付的履约保证金90000元，并支付利息978.75元（按照中国人民银行同期银行贷款基准利率，自2019年4月10日起暂计算至2019年6月16日，请求支付至实际履行之日）；3、请求判令汪飞赔偿陈红店面门头广告牌和店面装修的损失合计59000元，并支付利息532.88元（按照中国人民银行同期银行贷款基准利率，自2019年4月10日起暂计算至2019年6月16日，请求支付至实际履行之日）；4、请求判令汪飞赔偿陈红2019年3月6日至2019年3月8日的营业损失3000元，并支付利息44.22元（按照中国人民银行同期银行贷款基准利率，自2019年3月9日起暂计算至2019年7月9日，请求支付至实际履行之日）；5、请求判令汪飞返还陈红已经支付的电费5000元，并支付利息人民币54.98元（按照中国人民银行同期银行贷款基准利率，自2019年3月9日起暂计算至2019年7月9日，请求支付至实际履行之日）；6、请求判令汪飞赔偿陈红店面财物损毁的损失112324.38元（最终损失以鉴定结果为准）；7、请求判令本案的诉讼费用由汪飞承担。事实与理由：2018年9月4日，陈红与汪飞签订《商铺租赁合同》合同约定：汪飞将坐落于武汉市江汉区前进5路4号-1号商铺、建筑面积约20平方米出租给陈红使用，陈红租赁商铺月租金30000元，合同期3年，按9个月为一期向汪飞支付商铺租金，装修免租期合计7天，自2018年9月10日起至2018年9月16日；租赁期限合计3年自2018年9月17日起至2021年9月16日，汪飞收取陈红90000元作为合同的履约保证金。合同签订后，陈红按照合同的约定向汪飞支付第一期即2018年9月17日至2019年6月17日的房屋租金270000元，并向汪飞支付合同履约保证金90000元。2018年9月6日，汪飞与陈红签订《补充协议》，该协议约定：陈红租赁汪飞位于武汉市江汉区前进5路4-1号商铺，汪飞如未能履行与陈红签署的合约为期3年，汪飞赔偿陈红所有损失。2019年1月28日，鑫德铭公司张贴《解除租赁合同的通知》，通知解除鑫德铭公司与汪飞签订的关于前进5路4-1号商铺的《房屋租赁合同》；2019年3月6日，鑫德铭公司张贴《通告》，并封住陈红的店面使陈红在2019年3月6日至2019年3月8日无法经营，造成陈红营业损失3000元。2019年3月25日，鑫德铭公司向汪飞发出《解除租赁合同的通知》载明：自汪飞接到通知之日解除与被告所签订的《房屋租赁合同》；给予汪飞3天期限，腾退房屋，并保持房屋良好，交给我司。否则，将认为该铺面内物品为废弃物品，随意处置。腾退房屋后，限汪飞7天内到我司结清房屋租金和违约金。2019年4月9日，陈红的店面被鑫德铭公司打砸，造成陈红店面毁损和财物损失。因汪飞与鑫德铭公司所签订的《房屋租赁合同》已经解除，且陈红的店面已经被鑫德铭公司打砸，陈红在实际上已经无法开展经营活动。陈红与汪飞所签订的《商铺租赁合同》已经陷入根本不能履行的境地。鉴于鑫德铭公司称其对陈红所租赁的商铺享有实际权益，且陈红的店面被鑫德铭公司打砸，因此将鑫德铭公司列为本案的第三人。基于以上内容，陈红为维护自己的合法权益，提起诉讼。汪飞辩称，1、陈红提前解除租赁合同，应承担相应违约责任。2、陈红的其他损失系鑫德铭公司造成，根据侵权责任的规定不应由汪飞承担。3、请求驳回陈红的部诉请。鑫德铭公司述称，1、鑫德铭公司与陈红之间无任何的合同关系，该商铺是鑫德铭公司出租给汪飞，且约定不得转租，汪飞也未告知鑫德铭公司该商铺已经被转租。陈红起诉鑫德铭公司无任何的依据。2、陈红对外一直以汪飞的名义租赁该商铺。因汪飞差欠鑫德铭公司租金，鑫德铭公司两次通知汪飞，如在限期内不缴纳租金又不腾出房屋，则将商铺内的物品作废弃物处理，而接受通知的则是陈红。由此可见，陈红对于铺面因租金纠纷产生矛盾完全知晓，从未以其转租身份与鑫德铭公司进行沟通。3、鑫德铭公司收回该商铺，已与汪飞协商解决妥当，本案与鑫德铭公司毫无关系。在本案起诉之前，鑫德铭公司即与该商铺达成一致，由鑫德铭公司收回商铺。如陈红与汪飞之间因商铺租赁发生争议，应由其双方自行解决，鑫德铭公司与陈红之间无租赁合同关系，不应作为本案的被告或第三人，也不应承担相应的法律责任。综上，请求驳回陈红要求鑫德铭公司承担相关法律责任的请求，维护鑫德铭公司的合法权益。本院查明：2018年9月4日，汪飞与陈红签订《商铺租赁合同》，双方约定汪飞将坐落于武汉市江汉区前进5路4号1号商铺，建筑面积20平方米出租给陈红使用，陈红经营水吧品牌为贪吃猪手工奶茶。陈红租赁商铺月租金为30000元，合同期3年，第二年递增5%，陈红每期店铺租金按9个月向汪飞一次性支付，汪飞所收取陈红缴纳商铺租金不包含税，由陈红全额承担。装修免租期共计7天，自2018年9月10日至2018年9月16日，租赁期限（正式计算租金日）为2018年9月17日至2021年9月16日。汪飞收取陈红90000元作为履约保证金。2018年9月6日，汪飞与陈红签订补充协议，约定陈红租聘汪飞位于武汉市江汉区前进5路4号1号铺，汪飞如未能履行与陈红签署的合约为期3年，汪飞愿赔偿陈红所有损失。2018年9月4日，陈红向汪飞转账360000元，当日，汪飞向陈红出具收据两份，载明“商铺保证金3个月，90000元”、“商铺租金2018年9月17日至2019年6月17日，270000元”。2019年1月28日，鑫德铭公司向汪飞出具《解除租赁合同的通知》，载明因汪飞多次欠缴租金，未按照合同约定按时缴纳租金，构成违约，要求自接到通知之日起，解除与汪飞于2017年1月16日签订的《房屋租赁合同》，给予三天时间腾退房屋并结清房屋租金和违约金。2019年3月6日，鑫德铭公司再次张贴《通告》，抬头写明贪吃猪（汪飞），要求缴纳租金及违约金，并在通告后五日内将物品全部搬走。2019年3月25日，鑫德铭公司再次向汪飞发出《解除租赁合同的通知》。2019年4月9日，陈红经营的贪吃猪手工奶茶店被人为破坏，店铺停止经营。2019年5月28日，武汉市琴台公证处受陈红委托，出具（2019）鄂琴台内证字第6276号《公证书》，对贪吃猪手工奶茶店外部和内部的现状予以摄像及拍照取证，进行证据保全，共取得照片打印件21张及视频一套。2019年7月2日，武汉市公安局江汉区分局水塔街派出所向陈红出具《受案回执》，载明陈红于2019年4月9日15时40分30秒报称的鲁治文损毁公私财物案已被受理。另查明，鑫德铭公司陈述其与案涉房屋所有权人签订合同取得房屋的经营管理权限。2017年1月16日，鑫德铭公司与汪飞签订《房屋租赁合同》，约定鑫德铭公司将位于武汉市江汉区前进五路4号-1，使用面积20平方米的房屋出租给汪飞使用，租赁期限为2017年3月1日至2022年2月28日。2017年3月1日至2018年2月28日，半年付80000元，提前7日；2018年3月1日至2019年2月28日，半年付84000元，提前7日；2019年3月1日至2020年2月28日，半年付88200元，提前7日；押金20000元，租金支付至鑫德铭公司指定的冷光明的账户。汪飞提交的《房屋租赁合同》背面记载“附件：在乙方要求下，甲方同意乙方对上述房屋转租分租转让经营。”冷光明签名按手印，时间为2017年元月18日。鑫德铭公司提交其持有的与汪飞签订的《房屋租赁合同》，除合同正文外，背面无其他记载内容。汪飞提出如鑫德铭公司对合同背面附件内容有异议，可申请对笔迹进行鉴定，鑫德铭公司认为不需要进行鉴定。2019年3月25日，汪飞委托武汉市中星公证处进行保全，武汉市中星公证处出具（2019）鄂中星内证字第2272号《公证书》，证明与公证书相粘连的《联系函》复印件与汪飞2019年3月22日向鑫德铭公司寄送的原件一致，《联系函》载明“2017年11月16日我方接到武汉市消防支队后勤处发出《公告》一份，依据该《公告》表述，该支队出租给硕安公司位于江汉区前进五路4号1-4层房屋租期于2018年2月28日到期，现郑重公告，请及时做好1-4层房屋腾退准备工作，并于2018年3月1日前将该1-4层房屋交还给消防支队并结清相关费用，届时如不按要求返还上述房屋，将通过法律手段解决。”汪飞要求鑫德铭公司提供新的房屋租赁合同，并且提供税务租房发票。2019年5月16日，汪飞委托武汉市中星公证处进行保全证据公证，武汉市中星公证处出具（2019）鄂中星内证字第4393号《公证书》，对前进五路4-1号店铺周边环境及店铺内外进行拍照和摄像，取得照片打印件33张，光盘一张。2019年7月10日，汪飞向本院提起诉讼，请求判令鑫德铭公司排除妨碍、赔偿损失、支付违约金等，在事实理由部分，汪飞陈述了其与鑫德铭公司签订的《房屋租赁合同》的内容以及其将房屋转租给陈红的事实，并且表述因鑫德铭公司的原因造成陈红无法正常经营，造成了损失，故提出了相应的诉请。该案审理过程中，汪飞与鑫德铭公司于2019年6月11日达成协议，载明因鑫德铭公司整体经营需要，应鑫德铭公司要求，汪飞同意提前解除双方签订的租赁协议，结清应缴租金，鑫德铭公司给予汪飞经济补偿100000元，协议签订之日，汪飞将门面钥匙一并退还鑫德铭公司，租赁协议解除。还查明，陈红向本院提出财产损失鉴定申请，要求对商铺门头广告牌、内部装修和财产损失进行鉴定，中衡保险公估股份有限公司接受本院委托，作出评估报告结论为：陈红商铺门头广告牌和内部装修以及店内财物毁损损失为74883.51元，并附有评估明细表。再查明，本案审理过程中，陈红与鑫德铭公司就电费退还问题已经处理完毕，鑫德铭公司已据实退还陈红未使用的电费。本院组织陈红、汪飞及鑫德铭公司进行调解，但各方未能达成一致意见。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。关于汪飞是否能够将案涉店铺转租给陈红的问题。汪飞所持有的《房屋租赁合同》中时任鑫德铭公司法定代表人冷光明签字确认转租内容，鑫德铭公司虽不认可，但在汪飞提出可以对笔迹进行鉴定后表示不需要鉴定，可以认定汪飞持有的《房屋租赁合同》背面附件真实，鑫德铭公司同意汪飞的转租行为。汪飞与陈红签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》为双方真实意思表示，未违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。陈红在本案中所提诉请虽未提出解除其与汪飞签订的合同，但以合同的解除为逻辑前提。2019年4月9日，陈红租赁案涉房屋经营的贪吃猪手工奶茶店因为被打砸，无法继续经营，租赁合同实际上已经无法继续履行，陈红作为非违约方，享有法定的解除权，其要求汪飞退还2019年4月10日至2019年6月17日未使用的房屋租金67000元、履约保证金90000元以及相应利息，本院依法予以支持。关于利息的计算方法，应以退还金额为基数，自2019年4月10日至2019年8月19日按照中国人民银行同期银行贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际支付之日，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算。关于陈红主张的门头广告费、店内装修以及店内物品损失，经中衡保险公估股份有限公司鉴定价值为74883.51元，该鉴定程序合法、鉴定人员具备相应的资质、鉴定的依据充分，对该鉴定结论本院依法予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定以及汪飞与陈红之间的补充协议，汪飞应赔偿陈红门头广告费、店面装修和店面物品损失共计74883.51元。陈红主张的营业损失，因无法证明其在2019年3月6日至3月8日停止经营，本院依法不予支持。对于其主张的电费，已经处理完毕，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第五项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告汪飞于本判决生效之日起十日内向原告陈红返还房屋租金67000元并支付利息（利息计算方法为：以67000元为基数，按照中国人民银行同期银行贷款基准利率自2019年4月10日计算至2019年8月19日，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至实际支付之日）；二、被告汪飞于本判决生效之日起十日内向原告陈红返还房屋履约保证金90000元并支付利息（利息计算方法为：以90000元为基数，按照中国人民银行同期银行贷款基准利率自2019年4月10日计算至2019年8月19日，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至实际支付之日）；三、被告汪飞于本判决生效之日起十日内向原告陈红赔偿门头广告牌、店面装修、店内物品损失共计74883.51元；四、驳回原告陈红其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6280元，减半收取计3140元，由原告陈红负担751元（已付），被告汪飞负担2389元（此款原告陈红已预付，被告汪飞于本判决生效之日起十日内随同上述应付款一并支付原告陈红）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  梅小丽二〇二〇年十二月二十四日书记员  杨 潇