黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终2186号上诉人（原审原告）：于涛，男，1982年9月8日出生，汉族，住大庆市萨尔图区。被上诉人（原审被告）：薛步军，男，1957年2月17日出生，汉族，住山东省莒南县。上诉人于涛因与被上诉人薛步军租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2020）黑0604民初895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人于涛到庭参加诉讼。被上诉人薛步军经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。于涛上诉请求：请求撤销大庆市让胡路区人民法院（2020）黑0604民初895号民事判决，将本案发回重审或改判被上诉人给付上诉人房租3万元以及按照3万元的30%给付违约金。事实与理由：一审判决所述部分内容没有进行法庭调查就下结论与事实不符，被上诉人在疫情发生前均未能按约定及时给付房租。被上诉人主观上不想交房租，交纳房租可以通过网络转账并不影响疫情有关要求，而且减免房租意愿也不是免责的法理依据，被上诉人应当在约定时间给付房租，关于减免如果双方不能达成一致，被上诉人可将上诉人起诉至法院，而不是自作主张不达成一致就不给房租来威胁上诉人，这是不同主体和法律关系。3.被上诉人没有将房屋用于自身的经营活动，而是将房屋转租于第三人，所以被上诉人自身没有经营上的损失和影响。被上诉人薛步军未出庭应诉，未提交书面答辩意见。于涛向一审法院起诉请求：1.被告立即给付原告2020年4月1日至2021年4月1日的房租款3万元；2.被告给付原告违约金3万元，同时将装修及投资全部资产物品交付给原告所有；3.判令被告共计给付原告6万元，并按照中国人民银行公布的同期贷款利率标准赔偿原告自2020年3月1日至款项全部给付之日止的利息损失。事实与理由：理由：2015年4月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告将位于大庆市××区××开发区××路××房屋其中××地下室租赁给被告使用6年，租赁期限为：2015年4月1日至2021年4月1日，租赁费用为每年55000元，合同签订后，被告在2020年之前均能按照合同约定缴纳房租款，此期间原、被告双方口头约定把租赁费由55000元降为3万元，但是到2020年3月1日合同约定缴纳房租款日期时，被告并未履行合同义务，经原告多次联系均无果，故被告构成违约事实，原告认为由于被告未能在合同约定日期给付原告房租款，已经构成根本性违约，故要求依法被告按照双方签订的《房屋租赁合同》赔偿原告相应损失。一审法院认定事实：2015年4月1日，原告（出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于大庆市让胡路区远望开发区湘江路6号的房屋地下一层出租给乙方；租赁期限6年，自2015年4月1日起至2021年4月1日止；租金及支付方式：采用先付后用的方式，合同签订之日一次性交付第一年租金，租赁期内每年提前一个月交付房租款，具体每年交付租金日期为3月1日，乙方无论是否有经营管理或使用房屋的行为及活动，只要在合同约定房屋租赁期限内都应按时交房租款，每年交付租金日期时乙方未交房租款的话，甲方有权解除与乙方签订的此租赁合同并将房屋出租给他人，同时乙方所装修及投资全部资产物品归甲方所有，乙方不得动用。每年房租款为55000元。甲乙双方单方面解除合同违约责任具体为：如甲方违约赔付乙方一年房租款，如乙方违约赔付甲方一年房租款同时乙方所装修及投资全部资产物品归甲方所有，乙方不得动用。签订合同后，甲、乙双方口头约定将房屋租金变更为3万元，2018年和2019年年度的租金按照3万元的标准均已给付。庭审中，被告陈述租赁该房屋是用于经营台球厅，原、被告双方均要求继续履行合同。另查明，受新型冠状病毒感染××疫情影响，大庆市于2020年1月27日起停止餐饮服务场所举办大型聚众聚餐或宴会活动，自2020年6月24日起，有序推进洗浴、体育健身、游艺厅、网吧、KTV、舞厅、室内景区和影剧院等“七小”服务行业复业开放。一审法院认为，原、被告签订的租赁合同，是双方的真实意思表示，该合同不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。合同签订后，原、被告双方口头变更了原房屋租金的约定并已按照变更后的标准实际履行，故一审法院支持原告以3万元的标准向被告主张房屋租金。关于被告请求减免租金的抗辩请求，基于2019年末、2020年初我国爆发新型冠状病毒疫情这一众所周知的事实，我市因疫情原因于2020年1月27日起停止餐饮服务场所举办大型聚众聚餐或宴会活动，自2020年6月24日起，有序推进洗浴、体育健身、游艺厅、网吧、KTV、舞厅、室内景区和影剧院等“七小”服务行业复业开放。这在一定程度上对被告的经营造成了影响，根据公平原则，一审法院支持从被告所欠租金中扣除上述期间租金12164元（30000元/365天*148天）的一半即6082元，被告应给付原告2020年4月1日至2021年4月1日止的租金为23918元。关于原告主张的违约金和利息，被告抗辩称此次未按约定的时间向原告支付租金的原因是因为没有和原告就新冠××疫情影响减免多少租金达成一致导致，并非主观上不想交纳房屋租金，另鉴于被告在疫情发生前均按约定及时给付房租，此次疫情发生系突发公共卫生事件，属于当事人不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于不可抗力，故一审法院对原告主张违约金及利息的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告薛步军于判决生效后五日内一次性给付原告于涛2020年4月1日至2021年4月21日期间的房屋租金23918元。二、驳回原告于涛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，由原告负担391元，被告负担259元，保全费620元，由原告负担373元，由被告负担247元。本院二审期间，上诉人于涛为证实其主张向本院出示于涛与薛步军通话录音U盘一份，欲证明薛步军一审时故意隐瞒了将房屋转租第三人的事实，被上诉人诚信度不高，另外证明薛步军没有经营风险的责任，因为其已经将房屋转租他人。薛步军未出庭应诉予以质证。本院认为，因无法核实该录音中人物身份，故本院对该证据真实性不予确认。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案系租赁合同纠纷，于涛与薛步军自愿签订的租赁合同内容不违反法律及行政法规的规定，该合同合法有效，双方均应当依约履行相应义务。现因薛步军未能按合同约定时间内给付租金，故于涛有权向薛步军主张交付房租。案涉房屋系用于商业经营，租金系针对2020年4月1日至2021年4月1日期间，而2020年初我国爆发的新冠××各行业的经营及整体的市场经济造成了一定的影响，该情形即属于合同履行过程中发生的不可抗力因素。因此，一审法院依据公平原则，对薛步军所欠租金给予了一定程度的扣除并不不当。关于于涛主张薛步军应当按合同约定给付违约金，本院认为，双方签订的房屋租赁合同第五条为“甲乙双方单方面解除合同违约责任。”，而本案中双方当事人均要求继续履行合同，故本案并非双方约定的支付违约金的情形，对于于涛主张薛步军应按约定金额支付违约金本院不予支持。综上综上，上诉人于涛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元由上诉人于涛负担。本判决为终审判决。审判长 张 余审判员 金 宁审判员 李美鸥二〇二〇年十二月十七日法官助理李维靖书记员邹鸿儒附法律条文：中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。