湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终2446号上诉人（原审被告）：曹亚芬，女，1963年11月30日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区被上诉人（原审原告）:深圳多禾国际物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区华富街道红荔路**园心苑首层**。法定代表人：汪青，该公司总经理委托诉讼代理人：陈吉立，湖南德巍律师事务所律师。上诉人曹亚芬因与被上诉人深圳多禾国际物业管理有限公司（以下简称多禾物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初1487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。曹亚芬上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费全部由多禾物业公司承担。事实与理由：1.本案系重复起诉，应予驳回。前诉的一审裁定（2019）湘1002民初4946号生效后，被上诉人对该裁定的上诉已超过法定期限。2.多禾物业公司没有提供任何真实合法有效的证据支持其陈述事实以及诉讼请求。多禾物业公司没有证据证明其通过招投标中标程序，也不能证明其为七星花园提供了物业服务。多禾物业公司拿着非法合同将实际义务转包给没有物业服务资质的“游击队”，提供的是毫不专业、质量低下的服务，其自身并没有按照合同约定的内容提供物业服务，应当为此承担赔偿责任及欺诈、违约和侵权责任。3.多禾物业公司对自己陈述的事实及诉讼请求没有提供任何事实依据和法律依据。一审法院对“关于本案是否系重复起诉问题”、“关于合同效力问题”、“关于是否缴纳物业管理服务费及违约金的问题”的认定均无事实依据和法律依据，属于认定事实和适用法律错误。4.一审判决在确定责任、适用法律时违反相关法律立法原则，违反法律规定、明显违背当事人的约定。根据合同法及消费者权益保护法相关规定，被上诉人应当四倍赔偿上诉人及已交费业主的损失。多禾物业公司提交书面答辩：1.一审法院认定答辩人与业委会签订《物业管理服务合同》合法、有效并判决上诉人承担物业费和违约金正确，交纳物业费是业主应承担的基本合同义务。2.一审酌情判处上诉人按70%比例缴费存在错误，请求二审法院予以纠正。多禾物业公司一审诉讼请求：1.判令曹亚芬支付多禾物业公司物业管理费人民币7887.60元；2.判令曹亚芬起诉前按照拖欠物业费的30%支付逾期付款的违约金暂计2366.28元，起诉按物业费的6%计违约金至曹亚芬缴清全部物业管理费之日止；3.由曹亚芬承担一审诉讼费。一审法院认定的事实：一、2016年8月20日，多禾物业公司通过招投标中标“七星花园”物业服务。2016年9月28日，甲方郴州市七星花园业主委员会与乙方多禾物业公司签订了《物业管理服务合同》，该合同约定：1.根据法律、法规、规章和《管理规约》的授权制定物业服务的各项制度，制订物业服务工作计划并组织实施；2.严格执行湖南省物业管理服务三级标准，落实乙方投标书第四章《郴州市七星花园物业管理实施方案》的各项条款；3.物业服务收费方式为包干制，由业主按其拥有的专有建筑面积缴纳，高层住宅按照1.20元/平方米/月缴纳；4.物业区域内已出售未装修入住的，按《湖南省物业管理条例》的有关规定收取；5.物业服务期限为三年，自2016年10月1日至2019年9月30日；6.业主及物业使用人逾期一个月未缴纳物业服务费、水电等费用的，乙方向业主及物业使用人按每日1%的标准收取违约金；7.乙方提供的服务达不到本合同约定的标准的，甲方有权要求乙方在合理的期限内改进，乙方未能改进的，甲方可根据物业公司提供服务的质量标准，参考行业主管部门的定价标准降低应交物业管理费用。该合同签订后，多禾物业公司为湖南省郴州市南岭大道988号（原湖南省郴州市107国道）七星花园小区提供了物业服务。二、曹亚芬系湖南省郴州市107国道七星花园2栋1501号房业主（七星花园小区编号4栋1501号房屋与郴州市不动产登记中心登记的2栋1501号房屋系同一房屋），该房建筑面积为182.62平方米，曹亚芬未装修入住。2016年10月1日至2019年9月30日期间，多禾物业公司向曹亚芬所在七星花园小区提供了物业服务，曹亚芬未向多禾物业公司支付2016年10月1日至2019年9月30日期间的物业服务管理费。2019年10月1日，多禾物业公司因未与郴州市七星花园业主委员会续签《物业管理服务合同》，因此退出七星花园小区物业服务。多禾物业公司以曹亚芬拖欠物业管理服务费为由，提起前述诉讼请求。一审法院认为，本案属物业服务合同纠纷。一、关于本案是否系重复起诉的问题。多禾物业公司于2019年9月6日向法院起诉，要求曹亚芬向多禾物业公司支付物业管理服务费，一审法院于2019年10月28日，以多禾物业公司未按照相关法律规定履行书面催交义务，不符合起诉条件为由，裁定驳回多禾物业公司的起诉。多禾物业公司不服该裁定，提起上诉，二审法院认为：“根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条”之规定，书面催交物业费不是物业服务企业提起诉讼的前置程序，故裁定撤销一审法院（2019）湘1002民初4946号民事裁定，指令本案由一审法院审理。本案不属于重复起诉规定情形，故曹亚芬辩称本案系重复起诉，无事实和法律依据，不予采纳。二、关于合同效力的问题。多禾物业公司通过竞投标取得了郴州市七星花园住宅小区的物业服务管理权，并与郴州市七星花园业主委员会签订《物业管理服务合同》，该合同系业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，不违反法律强制性规定，合法有效，对小区所有业主均具有约束力，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。曹亚芬辩称，曹亚芬与所有业主并未授权郴州市七星花园业主委员会与多禾物业公司签订《物业管理服务合同》，该合同系无效合同的意见，与本案查明的事实不符，不予采纳。三、关于是否交纳物业管理服务费及违约金的问题。曹亚芬辩称，多禾物业公司未按合同约定全面履行自己的义务，对有关治安秩序、安防消防、道路、房屋建筑、绿化养护、清洁卫生等方面存在服务和管理不到位的问题，且提供相应照片及限期整改通知书等予以佐证。一审法院认为，物业服务具有即时性、持续性特点，该部分照片能证明涉案小区存在的部分问题，但不足以证明多禾物业公司在履行物业服务合同过程中存在根本违约或严重瑕疵的情形。现多禾物业公司已向涉案小区提供了基本的物业服务，曹亚芬不能以其在某些环节、个别区域服务不到位的情况作为不交纳物业管理服务费的理由，故曹亚芬应交纳拖欠的物业管理服务费。根据涉案的《物业管理服务合同》第六条“物业服务费用由业主按其拥有物业的专有建筑面积交纳，具体标准如下：1.高层住宅按1.20元/平方米/月”；第七条“物业区域内的已出售未装修入住的，按《湖南省物业管理条例》的有关规定收取。”本案中，曹亚芬系该物业区域内业主，但未装修入住，应按合同约定的第七条约定收取物业费，同时参照《湖南省物业管理条例》第四十条“物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式收取，具体标准和方式由物业服务合同约定，……”之规定，故该涉案的物业服务合同未约定对曹亚芬的物业费收费标准，属于约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”之规定，并参照涉案的《物业管理服务合同》第六条之约定，本案曹亚芬应按高层住宅1.20元/平方米/月交纳2016年10月1日至2019年9月30日的物业管理服务费，即182.62平方米×1.2元/平方米×36个月=7889.18元.但本案曹亚芬未装修入住，结合本案具体情况,故酌情认定曹亚芬应向多禾物业公司交纳物业管理服务费5500元。至于是否交纳违约金，曹亚芬认为多禾物业公司提供的物业服务有瑕疵，其未装修入住，且多禾物业公司并未向其催缴。一审法院认为，曹亚芬未按合同约定交纳物业管理服务费，并非恶意拒交，多禾物业公司在物业服务工作中应加强对各业主的沟通，故对多禾物业公司要求曹亚芬起诉前按照拖欠物业费的30%支付逾期付款的违约金暂计2366.28元的诉请，不予支持。但曹亚芬应从多禾物业公司退出小区物业管理之日即2019年10月1日起按年利率6%支付违约金至物业管理服务费付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决如下：“一、限曹亚芬于本判决生效之日起十日内支付深圳多禾国际物业管理有限公司物业管理服务费5500元；二、限曹亚芬于本判决生效之日起十日内支付深圳多禾国际物业管理有限公司违约金（违约金以未交纳物业服务费5500元为基数，按年利率6%自2019年10月1日起计算至物业管理服务费付清之日止）；三、驳回深圳多禾国际物业管理有限公司的其他诉讼请求。如曹亚芬未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费334元，由深圳多禾国际物业管理有限公司负担150元，由曹亚芬负担184元。”本院二审期间，上诉人曹亚芬提交了两份证据：1.自来水公司停水通知；2.自来水公司客户欠费清单。两份证据拟证明被上诉人损害了业主合法权益，业主交纳了水费，但是物业公司没有将消费交到自来水公司导致小区停水，物业严重违约。另，上诉人二审申请本院调取七星花园小区物业招投标文件。被上诉人未到庭接受询问，未对证据发表质证意见。本院认证认为，被上诉人如有违反约定损害业主权益，业主可依据法律规定向被上诉人主张权利，但不能以此为由拒绝缴纳物业费，对该证据的关联性本院不予认可。对于上诉人的调取证据申请，因被上诉人在一审中已提交郴州市七星花园业主委员会的中标通知书，故本院对上诉人调取七星花园小区物业招投标文件的申请不予准许。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。另查明，多禾物业公司诉曹亚芬物业服务合同纠纷一案，一审法院于2019年10月28日作出（2019）湘1002民初4946号民事裁定，裁定驳回多禾物业公司的起诉。本院于2020年2月6日作出（2020）湘10民终476号民事裁定，指令一审法院审理本案。本院认为，本案二审有以下争议焦点：一、本案是否重复起诉。1.多禾物业公司诉曹亚芬物业服务合同纠纷一案，本院（2020）湘10民终476号民事裁定系指令一审法院审理，故本案不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定的重复起诉情形。2.上诉人称多禾物业公司对（2019）湘1002民初4946号民事裁定的上诉超过法定上诉期，但该上诉理由属于（2020）湘10民终476号案件审查范围，该案件已经生效，故本案二审对该理由不予采纳。二、双方是否存在物业服务合同。被上诉人为证明合同的存在，一审中提交了2016年8月20日七星花园小区业主委员会向被上诉人下达的中标通知书，以及2016年9月28日七星花园业主委员会与被上诉人签订的《物业服务合同》，已完成举证责任。至于业主委员会是否得到业主大会的授权，系七星花园业主内部事务。上诉人欲否定业主委员会的决定，但并未依法行使业主撤销权，故业主委员会与被上诉人签订的《物业管理服务合同》合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该合同对全体业主都具有约束力。三、上诉人是否应当支付物业费。上诉人主张被上诉人将合同内容转包，但没有提供充分证据予以支持。上诉人以被上诉人提供的服务质量不合格为由拒绝交纳物业费，本院认为，上诉人如对被上诉人的服务质量不满意，可依《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定通过合理方式提出异议，要求被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒缴物业费的方式进行对抗。拒缴物业费不利于物业公司的正常运转，也有损其他正常缴费业主的权益。综上，上诉人上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人曹亚芬负担。本判决为终审判决。审判长  许斌海审判员  张九香审判员  廖 军二〇二〇年十二月二十八日法官助理陈道勇书记员谷琼附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。