西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初2529号原告：苏如月，女，1992年2月14日出生，汉族，户籍地陕西省神木市，现住神木县。委托诉讼代理人：李婷，陕西众致律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿燕君，陕西众致律师事务所律实习律师。被告：居爱国，男，汉族，1973年9月23日出生，户籍地江苏省扬州市邗江区，现住西安市。原告苏如月与被告居爱国房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本案适用普通程序，由审判员李娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告苏如月及其委托诉讼代理人李婷、耿燕君、被告居爱国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏如月向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告之间签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》解除；2.判令被告腾退房屋；3.判令被告将《商品房买卖合同》（合同编号：Y11090215车）、购房发票、专项维修资金发票、契税发票原件返还给原告；4、判令被告向原告支付违约金200000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年9月1日，原告与被告签署了编号为0000921号《海汇房产房屋买卖居间合同》，合同约定原告向被告出售位于西安市未央区XX区XX城XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX号商品房一套，该房屋建筑面积163.66平方米，房屋总价168万元。合同还约定，合同自签订之日起，银行按揭由被告偿还。被告逾期三次以上视为被告违约，原告有权再次出售房屋，不退换所收定金及首付款43.5万元。合同签订后，被告支付了定金和首付款共计43.5万元，但未按约偿还银行贷款，严重损害了原告的个人征信。原告遂于2019年5月6日向法院起诉，要求解除合同、腾退房屋。后经莲湖法院审理出具（2019）陕0104民初4392号民事调解书。调解书生效后，经原告反复催要，被告仍未按照调解书规定的期限履行付款义务。双方约定的解除条件已成就，故原告于2019年9月5日正式通知居爱国，双方签署的编号为0000921号《海汇房产房屋买卖居间合同》立即解除。2019年9月12日，原告委托律师向被告发出《律师函》告知房屋买卖合同已于2019年9月5日解除。综上，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告居爱国辩称，因为疫情影响，由于被告所在公司关闭资金支付等问题导致被告没有按调解协议约定支付。因原告自2014年9月1日至2019年7月24日未能办理案涉房屋产权证和地下车库产权证，造成了被告后期违约。案涉房屋以前是毛坯房，现在为精装修房屋，装修后价值与之前相差甚远，原告未及时办理相关产权证件手续，如原告一定要解除合同，请求将房屋差价部分返还给被告，房屋已经装修完毕，装修费用系被告支付。被告应退还2014年9月1日至2018年11月份期间代偿的的银行还款共计约42万元。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，经审理本院认定事实如下：2014年9月1日，原告苏如月（出卖人甲方）与被告居爱国（买受人乙方）及陕西海汇房地产营销策划有限公司（居间方丙方）共同签订《海汇房产房屋买卖居间合同》，约定甲方所售房屋坐落于西安市未央区XX区XX城XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX号，该房屋建筑面积163.66平方米，房屋用途为住宅，装修情况为毛坯，其他出售设施为车位，该房屋合同登记号为Y11090215车，房屋性质为商品房，该房屋设立抵押，抵押权人中国建设银行,贷款金额约1245000元。房屋成交价格为1680000元，该房屋成交价格包含车位，付款方式为办理全权委托公证，产权转移方式为新办证再过户，资金转付方式为签订本合同当日，乙方向甲方交纳定金90000元，剩余房款转付方式为签合同当天，乙方将首付款含定金共计435000元（该金额以银行贷款金额为准，多退少补）打给海汇房产，甲方做全权公正委托于海汇房产，待所有手续齐全后，丙方将首付款含定金435000元转于甲方。第四条产权转移条款约定甲乙双方过户日期为：待房产证下来之后3个月内，乙方须将银行贷款约1245000元还清。该房屋大修基金、契税由甲方承担且均已交，房屋交付时间为产权转移后3日内，待签订本合同后3日内，甲方将所有手续交于乙方。第八条违约责任约定：甲、乙双方不按合同约定履行导致未成交的，构成违约。甲方违约，向乙方退还已收取的房款并双倍返还已收取的定金；乙方违约，乙方支付的定金甲方不予返还，甲方应退还定金外的剩余房款。第十三条其他约定：1、自签订本合同当日起，甲方银行按揭部分由乙方偿还。2、乙方必须按时偿还银行按揭，乙方逾期2次以内由丙方垫付偿还，乙方三日内偿还丙方。乙方逾期三次以上，视为乙方违约。甲方有权再次出售此房，不退还所收定金及首付款。3、开发商通知领取房产证3个月内乙方出资解押，乙丙双方必须配合，如因乙方不配合造成损失由过失方承担。合同签订后，被告向原告支付含定金在内的购房首付款435000元，原告将案涉房屋交付给被告居住使用至今。被告自2014年9月起至2018年10月期间持续按月向原告代偿案涉房屋银行按揭贷款共计423328元，自2018年11月起被告再未代偿银行贷款。2019年5月10日，原告向本院提起诉讼，请求判令被告居爱国继续履行《海汇房产房屋买卖居间合同》并承担违约金72000元。经本院组织调解，双方自愿达成调解协议，本院于2019年7月24日作出（2019）陕0104民初4392号民事调解书，协议：“一、原告苏如月与被告居爱国、第三人陕西海汇房地产营销策划有限公司于2014年9月1日签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》继续履行；二、本调解书生效之日起十日内被告居爱国支付原告苏如月已偿还贷款及违约金共计144000元整；三、本调解书生效之日起十日内被告居爱国向原告苏如月贷款账户支付2019年8月至11月贷款共计32000元；四、本调解书生效之日起三日内原告苏如月向西安名都置业有限公司递交办理房产证及地下车库产权证相关资料；五、被告居爱国自房产证下发之日起一个月内将下余房屋贷款（以银行核实为准）一次性支付至苏如月贷款账户；六、被告居爱国将贷款偿还完毕后，原告苏如月一个月内配合被告居爱国办理房屋过户登记至被告居爱国名下的手续；七、若被告居爱国未按上述协议履行相关义务，被告居爱国须向原告苏如月支付违约金20万元，且原告有权直接解除双方签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》；八、若原告苏如月未按上述协议履行相关义务，原告苏如月应继续履行上述协议，并支付被告居爱国违约金20万元。”原、被告双方均签字确认。后被告未按调解协议约定如期向原告支付原告已偿还贷款及违约金，且未向原告贷款账户支付2019年8月至11月贷款。原告自行偿还了银行按揭贷款。被告亦未支付下余房屋贷款至原告贷款账户。2019年9月5日，原告向被告发出《解除通知书》，通知被告解除双方签署的《海汇房产房屋买卖居间合同》，原告通过微信形式向被告进行了送达。2019年9月6日，房屋管理登记部门为原告办理了西安市XX区XX城XX路XX号XX幢XX室陕（2019）西安市不动产权第0369636号不动产权证，房屋建筑面积163.62㎡，同时办理了陕（2019）西安市不动产权第0307390号车位不动产权证，坐落于西安市XX区XX城XX路XX号XX幢XX室。被告认可案涉房屋《商品房买卖合同》（合同编号：Y11090215车）、案涉房屋购房发票由其持有保管。另查，2019年9月18日，陕西海汇房地产营销策划有限公司办理了注销登记。本院认为，原、被告之间签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应合法有效。被告居爱国未按照合同约定向原告代偿银行按揭贷款构成违约，原告因该纠纷向法院提起诉讼，经法院组织协调达成调解协议，并约定如被告未按协议履行相关义务，原告有权直接解除双方签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》，被告支付原告20万元违约金。该调解书生效后，被告未按照调解协议履行相关义务，原告向被告发出《解除通知书》，该解除行为成立，原、被告双方签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》已经解除，被告应向原告腾退案涉房屋，原告应退还被告支付的购房首付款435000元及代原告偿还的案涉房屋银行贷款423328元，合计858328元。案涉房屋的《商品房买卖合同》（合同编号：Y11090215车）、购房发票原件由被告持有，被告应向原告返还。关于原告主张的专项维修基金发票、契税发票原件亦由被告持有要求其予以返还，被告对此不予认可，原告未提供证据证明其曾将该票据交付于被告，该主张不能成立，本院不予支持。关于原告主张被告支付其违约金200000元，双方在（2019）陕0104民初4329号民事调解书中已协议约定如居爱国未按调解协议履行相关义务，须支付苏如月违约金200000元，该调解书已生效，原告可就该费用向法院申请执行，本案中不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告苏如月与被告居爱国签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》已经解除；二、本判决生效之日起十五日内，被告居爱国向原告苏如月腾交西安市未央区XX区XX城XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房屋；三、本判决生效之日起十五日内，原告苏如月退还被告居爱国购房首付款435000元及代偿银行贷款423328元，合计858328元；四、本判决生效之日起十五日内，被告居爱国向原告苏如月返还《商品房买卖合同》（合同编号：Y11090215车）、房屋购房发票一张；五、驳回原告苏如月其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费21720元，由被告居爱国负担（原告已预交，被告在履行本判决义务时支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  员    李 娟  二〇二〇年十二月二十一日  书  记  员    种文康 1