江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初6028号原告：孙振杰，男，1948年4月2日出生，汉族，住河南省开封县，现住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：尹海军，江苏中虑律师事务所律师。委托诉讼代理人：成振，男，1990年3月11日出生，汉族，原告女婿，住河南省永城市。被告：朱从进，男，1965年1月2日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区，现于常州监狱服刑。被告：南京利众置业投资集团有限公司，统一社会信用代码91320102552071800C,住所地江苏省南京市玄武区北京东路******。法定代表人：李耿心，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱镇宁。被告：南京利众置业投资集团有限公司第叁佰玖拾肆分公司，注册号320113000198001，营业场所江苏省南京市栖霞区龙潭街道江畔人家龙锦路22号40幢7号门面房。负责人：余波。委托诉讼代理人：常家俊，上海申浩（南京）律师事务所律师。原告孙振杰与被告朱从进、南京利众置业投资集团有限公司（简称利众公司）、南京利众置业投资集团有限公司第叁佰玖拾肆分公司（简称利众公司分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告孙振杰的委托诉讼代理人尹海军、成振，被告朱从进、被告利众公司分公司的委托诉讼代理人常家俊到庭参加诉讼，被告利众公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告孙振杰向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方购房协议；2.判令被告朱从进退还购房款44万元，赔偿经济损失25万元；3.判令被告利众公司、利众公司分公司对被告朱从进的退款、损失赔偿承担连带责任；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告朱从进、利众公司分公司于2016年8月24日签订《购房协议》，约定被告朱从进将南京市栖霞区某某路XX号XX幢X单元XXX室房屋（简称XXX室房屋）卖给原告，被告朱从进应积极配合原告办理和提供相关资料，不得刁难和另行提出无理要求，原告也支付了相应购房款并且实际装修入住。但是，协议约定过户期限已到，被告朱从进却拒不配合并提出无理要求，原告之前诉至法院才发现该房屋已经被多轮查封。原告还发现被告朱从进隐瞒事实真相，该房屋在签订购房协议之前被告朱从进已经将房屋卖给案外人，并且被告利众公司分公司是知情的，被告朱从进与被告利众公司分公司共同恶意串通损害原告的合法权益，其中被告利众公司分公司是利众公司的分支机构。综上，为了维护原告的合法权益，现提起诉讼，请依法裁决。被告朱从进辩称：当时案涉房屋约定由被告利众公司分公司包销，我只收到了31万元房款，我同意返还31万元。利众公司分公司有责任，其应承担相应责任。对于原告要求利众公司及利众公司分公司承担责任没有意见。被告利众公司未应诉、未答辩、未举证。被告利众公司分公司辩称：1.原告诉请退还购房款,应以解除合同为基础,解除事由应符合约定或法定条件,且原告还要退还占有的房屋。原告占有、使用标的房屋四年之久,原告亦已支付绝大部分房款,买卖双方均已履行合同主要义务,仅有附随过户和尾款义务未履行,若通过法律途径过户,按合同约定,原告已没有给付尾款的义务。买卖双方亦没有约定解除条件，原告主张解除是否符合合同法法定解除的条件请法院依法认定。且就本案而言,被告朱从进已将房屋交付给原告,原告已给付房款,解除合同不利于原告利益的实现。2.我司为居间服务方,非房屋买卖合同主体,我司依法不应承担房屋买卖合同违约责任。现标的房屋现已达到拆迁安置房满五年的过户条件,但在过户时被查明有多轮查封系被告朱从进的个人行为所致,且查封时间均发生在交易之后,即使应承担违约责任,应由被告朱从进承担违约和赔偿责任。3.我司没有故意隐瞒的动机和事实行为,根据《合同法》第四百二十五条第二款规定,居间人故意隐与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付并应当承担损害赔偿责任,我司成立于2014年,系龙潭街道江畔人家最早的两家房产中介店之一,诚信经营多年。本案中,我司并不知晓被告朱从进就该标的房屋有与第三人交易的事实,更无故意隐瞒情节。若代理销售时即知晓该房屋有过交易或有纠纷,正常情况都不能代为居间销售,更不会提前垫资代理销售,这不仅有房屋无法正常销售的风险,也有我司垫资收不回的风险,其损害的不仅是购房人的利益,也损害我司的利益。我司不可能与被告朱从进恶意串通达成一个既损害购房人、又损害我司自身利益、仅有利于被告朱从进的共同故意,原告提出共同故意主张是违背生活常识的。事实上,在2016年5月房屋委托代售时,我司与被告朱从进双方签订的《委托代理售房协议》中,被告朱从进当时书面向我司保证该房屋权属清楚,无任何纠纷。我司对销售的房屋要求没有纠纷是基本的行为规则,被告朱从进向我司出示其对标的房屋享有权利的证明文件,房产证、土地证均是在2016年4月份刚刚领取的,且被告朱从进实际居住在标的房屋内,亦无第三人在实际居住和使用,当时情况下无法发现有交易风险,我司基于上述事实判断房屋比较干净,同意代理销售。我司在寻找到买家,并促成被告朱从进与原告交易,原告与被告朱从进签订《购房协议》时,被告朱从进在协议中也是书面保证此房为无争议房,房屋交付给原告,直到可以过户时,历时三年,期间无第三人提出过异议。我司无故意隐瞒和提供虚假情况的事实存在,拆迁安置房五年才能过户的政策原告已知晓,并在合同中有所体现,我司已尽到审慎注意义务,依法不应承担赔偿责任。4.原告主张要求我司承担连带责任没有法律依据。根据《民法总则》第一百七十八条第三款,连带责任由法律规定或当事人约定,我司未在房屋买卖居间服务中承诺承担连带责任,合同法也未明确居间人应承担连带责任,造成原告损失的唯一原因是被告朱从进的违约行为,并无我司的加害行为,我司的居间服务行为与原告的损失之间也没有因果关系,依法不应承担连带责任。5.原告对交易风险系明知,原告应为自己的行为承担相应后果。拆迁安置房未满五年交易时不能及时完成过户,该类房屋的交易价格明显低于市场价,其中也必然蕴含着过程中不可控制的交易风险,居间方也在《购房协议》中以了明示,原告对此明知,对确实发生的风险应自行承担和积极应对处理,依法涤除查封和执行,而不应是诉请追究没有过错的居间方。原告在本案中选择解除合同关系,系对如何行使权力的一种自主安排,该行为所必然导致的不利后果也应由原告承担若因原告救济措施不当导致损失扩大,也应自行负担。6.原告主张的损失过高,没有事实依据。7.被告三积极履行居间服务义务在可以过户时,被告三提前联系被告一,被告一拒绝配合过户并提出大额加价无理要求,出现过户阻碍后,被告三积极联系原告家属,并请律师帮助提供法律咨询,且按照律师要求为证明原告已付清款项及时打印了付款流水,在2019年7月16日庭审时,虽然没有取得合意,被告三作为第三人也是准备帮助原告加强举证,支持其取得胜诉判决的。被告三自始至终均是在积极履行居间服务义务的。本院经审理认定事实如下：2016年8月24日，原告孙振杰（买方，乙方）与被告朱从进（卖方，甲方）及被告利众公司分公司（中介方，丙方）签订《购房协议》1份，主要约定：1.甲方将XXX室房屋以65万元的净得价转卖给乙方，甲方开具收条给乙方；2.甲方房屋里设施经协议协商全部留给乙方，并结清所有费用；3.乙方拿到房屋后可居住或出租，若需将此房屋转卖、抵押，需等房款全部结清，房屋产权过户成功后才可办理此房屋转卖、抵押等手续，此时甲方无权干涉；4.无论以后此房屋是升值还是贬值，或政府出台任何相关政策，甲乙双方均不得反悔和推翻此协议，甲方不得另行要求乙方再给予任何经济补偿；乙方也不得要求退还任何钱款，甲方不得要求收回房屋所有权，更不得以任何原因不协助乙方办理产权过户手续；如任何一方推翻此协议，视如违约，违约金为此房全款计20万元（房款和装修除外）；5.在双方约定时间到期时，办理产权转移时，甲方应积极配合乙方办理和提供相关材料等，不得刁难乙方和另行提出无理要求；6.补充条款：甲乙双方约定2016年8月24日乙方支付甲方购房款63万元，同时交付房屋给乙方，剩余2万元待该房满5年，甲方配合丙方把该房产权过户到乙方名下再支付（如通过法律途径过户到乙方名下则不用支付）；甲乙双方约定65万元为甲方净得价，过户产生的税费由乙方承担，交房当日，乙方支付丙方中介费1万元；甲方自行提供二居。协议签订后，原告向被告支付了2万元，并通过其女儿孙燕划向利众公司分公司的陶某交付42万元，合计44万元，由被告利众公司分公司向原告出具1万元中介费收据1份，被告朱从进向原告出具63万元收条1份。另查明，2014年5月5日，朱从进取得XXX室房屋的不动产统一销售发票。2016年3月17日，朱从进取得了XXX室房屋的房屋所有权证，同年4月8日取得土地使用权证。还查明，2016年5月24日，被告朱从进（甲方，委托方）与被告利众公司分公司（乙方，受托方）签订《委托代理售房协议》1份，主要约定：1.甲方将XXX室房屋全权委托乙方进行销售，甲方保证该房权属清晰，无任何纠纷；2.双方约定该代理总价为33万元（含设施太阳能热水器一台，天然气开通）；3.在代理期内，乙方有权采取各种灵活的方式进行销售，甲方应积极配合销售；在甲方不能及时到场的情况下，乙方可暂时代收买房定金并转与甲方；在代理期内甲方不得私自变更和向任何第三方泄露代理的内容，更不得再与其他房屋销售机构达成任何协议或与买房直接私下交易，否则须向乙方赔付相当于代理价格1.4%作为违约金；4.在买方已支付定金后，其悔约的，甲方所收的定金应与乙方各执一半，本协议继续有效；5.补充：甲乙双方约定33万元为甲方净得价，过户产生的税费与甲方无关，卖超出部分全部归乙方所得，乙方支付20万元（2016年5月24日支付2万元，2016年5月26日支付18万元）给甲方，待该房卖出后再支甲方11万元，剩余2万元过户后支付；甲方自行提供二居。该协议乙方处加盖了被告利众公司分公司的公章，并由陶某在经办人处签字。协议签订后，陶某自个人账户按约向被告朱从进转账支付了上述20万元。其后，陶某分别于2016年7月7日、7月17日向朱从进转账支付1万元、9万元。再查明，本院分别于2017年9月11日、11月17日、2018年8月15日、2019年5月30日对XXX室房屋进行了查封和轮候查封。在上述案件执行过程中，原告作为案外人就XXX室房屋向本院提出执行异议，本院作出（2019）苏0113执异112号民事裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。原告另于2019年5月20日以朱从进为被告向本院提起诉讼，要求判令被告朱从进将XXX室房屋过户至原告名下，后原告于2019年7月16日撤回了该案诉讼。本案审理过程中，原告及被告朱从进、利众公司分公司一致认可XXX室房屋实际出售给原告的价格为45万元，原告已付44万元，其中1万元为中介费、43万元为房款，原告尚余2万元房款未支付；被告朱从进及利众公司分公司一致确认朱从进收取了其中31万元房款，利众公司分公司收取了其中13万元（12万元房款及1万元中介费）。原告、被告朱从进及利众公司分公司一致认可案涉房屋目前价值70万元。另，原告自愿在本案中一并处理房屋返还问题，其不主张装修款项补偿。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，相对方可以解除合同。本案中，原告与被告朱从进、利众公司分公司签订的《购房协议》，除房屋价款约定不属实外，其余合同内容系各方真实意思表示，合法有效，本院予以确认，各方均应按照合同全面履行各自的义务。关于房屋价款，三方一致确认实际为45万元，本院予以确认。原告按约支付了43万元房款、1万元中介费，被告朱从进交付房屋后，应当在房屋能过户时协助原告办理过户手续，鉴于XXX室房屋系拆迁安置房，其于开具发票之日即2014年5月5日后满5年即可上市交易，被告朱从进应在合理期限内协助原告办理过户手续，可朱从进不但未履行该义务，还因其欠他人债务未履行导致XXX室房屋被法院多次查封，致XXX室房屋过户不能，原告提出执行异议亦被驳回，现原告要求解除三方签订的《购房协议》，合法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告向被告利众公司分公司交付了44万元款项，其中房款43万元、中介费1万元，因不能过户的原因不在被告利众公司分公司，原告要求返还中介费无法律依据，本院不予支持，对于房款原告可以主张全部返还；又因该房款实际系朱从进收取31万元、利众公司分公司收取12万元，故应当由两被告分别返还，原告要求其承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的损失25万元，因原告与被告朱从进、利众公司分公司一致认可案涉房屋现价值为70万元，即增值为25万元（70万元-45万元），合同解除后，该增值部分应当视为原告的损失，原告要求朱从进赔偿，本院予以支持，但原告要求利众公司分公司承担连带赔偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，原告要求返还房款并赔偿损失，其应当将XXX室房屋返还给被告朱从进。又因利众公司分公司系利众公司的分支机构，故利众公司分公司应先以其管理的财产承担返还责任，不足以承担的，由利众公司承担。被告利众公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未作书面答辩，视为对其诉讼权利的放弃，依法应承担相应的法律后果。综上，依照依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告孙振杰与被告朱从进、南京利众置业投资集团有限公司第叁佰玖拾肆分公司于2016年8月24日签订的《购房协议》；二、被告朱从进于本判决生效之日起七日内返还原告孙振杰购房款31万元并赔偿原告孙振杰损失25万元；三、被告南京利众置业投资集团有限公司第叁佰玖拾肆分公司于本判决生效之日起七日内返还原告孙振杰购房款12万元；四、被告南京利众置业投资集团有限公司对被告南京利众置业投资集团有限公司第叁佰玖拾肆分公司的上述还款义务承担补充清偿责任；五、原告孙振杰于本判决生效之日起七日内将南京市栖霞区某某路XX号XX幢X单元XXX室房屋返还被告朱从进；六、驳回原告孙振杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其它义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费10700元，由原告孙振杰负担100元，被告朱从进、被告南京利众置业投资集团有限公司、被告南京利众置业投资集团有限公司第叁佰玖拾肆分公司负担10600元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 丁 旦人民陪审员 邓 燕人民陪审员 黄春霞二〇二〇年十二月十四日法官 助理 程 洁书 记 员 潘明珠