河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初21330号原告郑州碧鹰置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）副CBD金融中心内环路**龙湖办事处企业服务中心**。法定代表人杨海波，董事长。委托代理人李世鹏，河南贞实律师事务所律师。委托代理人郑媛媛，河南贞实律师事务所律师。被告冀树起，男，1973年10月6日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人郑璐，女，1982年9月10日出生，汉族，住上海市黄浦区斜土路**（人才市场集体户），系被告配偶。被告郑璐，女，1982年9月10日出生，汉族，住，住上海市黄浦区才市场集体户）。原告郑州碧鹰置业有限公司诉被告郑璐、冀树起房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李世鹏，被告冀树起委托代理人暨被告郑璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告签订协议书约定，被告购买原告开发的位于郑东新区××南、××路东××楼××单元××号商品房，总价款为5625087元。根据协议约定，被告应于2019年6月2日前向原告支付购房定金300000元，于2019年6月9日前向原告支付房款1395087元，2019年9月9日前向原告支付3930000元剩余房款。被告逾期付款超过60日的，原告有权解除合同，解除合同的，被告按总房款的15%向原告支付违约金。截止目前，被告大部分购房款未支付，造成原告合同目的不能实现，且经原告多次催要无果，无奈原告根据协议约定已通知被告解除双方协议书。被告行为构成违约，其应承担协议约定的违约责任，为维护原告合法权益，现诉至法院，请求依法判令：1、确认原告与被告签订的协议书已解除；2、被告向原告支付违约金266903.4元；3、本案诉讼费由被告承担。二被告辩称，1、被告没有收到原告要求解除协议书的通知。2、被告同意解除协议书。3、对于违约金，被告没有违约不应承担违约金。4、因被告与原告协商支付168万元后，无需支付诉讼费，故诉讼费应由原告承担。经审理查明：原告（甲方）与被告（乙方）签订协议书载明：鉴于1、甲乙双方于2019年6月2日签订编号为ZZYF20190274的《碧桂园天华苑认购书》，约定乙方向甲方购买位于郑东新区××南、××路东××楼××单元××203商品房。该商品房暂定总房价款为5625087元，建筑面积186.88平方米。2、因乙方暂不具备该商品房所在地购房政策规定的购房条件，乙方承诺办妥相关手续后按本协议约定的条件，按时与甲方签署甲方已明示的下列合同原件。现双方经友好协商一致，就签署上述合同文件时间、房款支付等事宜达成本协议，供甲乙双方遵照履行。一、乙方同意于2019年6月2日前向甲方支付该商品房定金300000元；乙方于2019年6月9日前向甲方支付该商品房总价款的24.8%即1395087元；乙方于2019年9月9日前向甲方支付该商品房总价款的69.87%即3930000元。四、因乙方须通过出售手上持有的其他物业等方式才能满足当地购房资格条件，故乙方承诺在2019年9月2日前办妥相关手续并与甲方签署该商品房的买卖合同；但在约定签约期限届满前，如因当地政府放松限购政策而使乙方提前具备签署上述合同文件条件的，则由甲方另行通知乙方签署该商品房的上述合同文件的具体时间，乙方应按照甲方书面通知载明的时间，按时与甲方签署该商品房的上述合同文件。五、甲乙双方一致同意：约定签约期限或通知签约期限届满时，如因乙方未能满足购房条件或以对上述合同文件有异议等原因为由拒绝与甲方签署上述合同文件的，则本协议于约定签约期限或通知签约期限届满时自行终止，乙方应向甲方支付总房价款15%的违约金，同时甲方有权不另行通知乙方而将该商品房转售他人。原告（乙方）与被告（甲方）签订装修升级合同载明：鉴于：…2、根据买卖合同的约定，乙方交付该房屋给甲方的标准为成品房交付（简装），甲方认为简装标准较低，自愿选择成品房（精装）交付标准，特请求交由乙方对该房屋进行精装装修。甲乙双方一致同意：甲方应向乙方支付的装修费为2350951元。…3、本合同在以下条件全部具备时生效：（1）买卖合同已生效；（2）本合同经甲、乙双方签字（盖章）；（3）本合同附件一、附件二经甲、乙双方签字（盖章）。4、本合同生效后，如买卖合同因法定或约定解除的，本合同于买卖合同解除的同时解除。庭审中，双方确认，被告支付购房款及装修款4046038元、维修基金12147元。2020年7月8日上午10时43分，碧桂园·御府姚亚飞与郑璐聊天称“姐，我们现在卖储藏室呢你们要不要8000一平”，郑璐称“要”，并于当日11时53分向原告公司转账5万元。姚亚飞向郑璐发送与他人聊天截图显示，“20号楼20号储藏室，客户已确定，大家不要重复推荐”。2020年11月3日，郑璐与被告公司刘辉峰聊天记录显示：郑璐发送转账截图并称“168万齐了”，刘辉峰回复收到。郑璐称“明天帮我通知一下行政，不交诉讼费。另外帮我销控车位B060”、刘辉峰称“好的好的，没问题，没问题”。2020年11月10日，原告公司赵红芳向郑璐发送短信称“您这边银行按揭办理进度怎么样了”房屋信息截图显示，被告冀树起名下房屋挂牌时间439天（2019年5月4日），成交时间2020年7月15日。以上案件事实由协议书、装修升级合同、转账记录、聊天记录、短信截图、房屋信息截图及庭审笔录予以证明。本院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，对于被告是否存在违约问题，本案中，首先，协议书签订前置条件为被告办妥相关手续后，协议签订时，原告已经知晓被告不具备购房条件，其作为开发商，对协议书履行过程中的风险应当预见；其次，被告冀树起于2019年5月4日将其名下房屋挂牌售卖，积极取得购房条件；最后，聊天记录显示，原告公司人员一直就涉案协议书付款及办理贷款事宜与被告郑璐沟通，且原告工作人员承诺给予被告办理贷款时间，被告于2020年11月3日向原告支付168万元，且原告公司人员于2020年11月10日仍在询问被告办理贷款进度，说明双方就协议书的履行一直进行沟通协商，双方协议书一直处于履行状态；综上，根据公平原则、诚实信用原则并结合合同实际履行情况，本院认为，原告要求被告支付违约金，有违合同权利义务的一致性且不利于鼓励交易、维护合同稳定性，本院不予支持。现双方均同意解除协议书，本院予以确认。经庭审释明，被告要求返还相关已付款项，为节约司法资源，减少当事人诉累，原告应在本案中直接向被告退还购房款及装修款4046038元、维修基金12147元、地、地下室定金5万元上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告郑州碧鹰置业有限公司与被告郑璐、冀树起签订的购买郑东新区朝阳路南、众意路东20号楼2单元2层203号商品房的协议书；二、原告郑州碧鹰置业有限公司于本判决生效后十日内返还被告郑璐、冀树起购房款及装修款4046038元、维修基金12147元、地、地下室定金5万元/div>三、驳回原告郑州碧鹰置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2652元，由原告郑州碧鹰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇二〇年十二月二十六日书记员  杜敏敏