辽宁省阜新市新邱区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0903民初464号 原告：李绍辉，男，1973年11月2日出生，汉族，无业，现住阜新市细河区。 委托诉讼代理人：刘鸿博，系内蒙古义源律师事务所律师。 被告：田来宾，男，1984年6月12日出生，汉族，无业，现住阜蒙县。 被告：胡成文，男，汉族，1958年2月22日出生，无业，现住阜新市。 委托诉讼代理人：殷巍巍，系辽宁海泉律师事务所律师。 原告李绍辉诉被告田来宾、胡成文合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李绍辉及其委托诉讼代理人刘鸿博，被告胡成文及其委托诉讼代理人殷巍巍到庭参加诉讼。被告田来宾在本院第二次开庭时，经依法传唤未到庭应诉。本院第二次庭审为缺席审理。本案现已审理终结。 原告李绍辉诉称，1．请求法院判决田来宾与胡成文达成的房屋买卖协议无效，请求确认东城天下13号楼××号房屋归原告所有，房屋价值约39万元；2．被告胡成文返还东城天下13号楼××号房屋；3．被告田来宾承担违约责任，付原告违约金12万元，并按协议约定给付房屋租金12,000元，二被告承担连带责任；4．诉讼费用由被告承担。2018年6月16日，被告田来宾急需一套房子，就找到原告，原告便答应以先租赁后换购的方式将位于阜新市细河区106平方米的房屋（门牌号××与被告签约。原、被告在见证人赵某的见证下，两人共同签订了换购协议，换购协议生效后，被告田来宾拒不履行双方协议内容，并且将13号楼××房屋卖给被告胡成文，并与胡成文儿子达成买卖，因原告与被告田来宾签约时胡成文的儿子在场，并知道此房屋在房款未付清之前，该房屋所有权人仍然是原告（证明人赵某）。原告多次找被告协商此事，被告明确表示无法履行协议。被告的行为已经构成根本违约，致使换购协议无法继续履行，侵犯了原告的合法权益。综上，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》之规定，恳求法院依法维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。 被告田来宾辩称，我认为房价过高，当时原告说是按照售楼处价格打九折2,980元我去售楼处问了是3180元/平方米，然后我跟我哥签订的换购协议，协议上价格是根据出具发票价格为准，后发票上价格是412,135元，这个价差达到10多万元，我欠胡成文儿子的钱，所以我就将这户房屋抵账给胡成文儿子，因为我资金周转困难及房价过高所以一直未全部给付，给了30,000元现金及60,000多元的煤粉，我不能承担违约金。 被告胡成文辩称，胡成文的儿子胡川宝与田来宾系多年好友，两人均经营运输及煤炭生意，素有经济往来。2016年至2017年间，田来宾在个人生意经营不善的情况下，多次向胡川宝借款，总计30万元左右，期间生意未见起色，导致债务始终未能清偿。2018年6月，胡成文与田来宾签订位于阜新市细河区房屋买卖协议，胡川宝以父亲胡成文的名义购买此房屋，房屋定价为30万元，约定田来宾欠款折抵房屋价款。同年6月19日，胡成文在田来宾的指示与东城天下售楼中心（陈某）的配合下，履行了房屋买卖及交付全部手续，并随即顺利入住。我方认为，田来宾与我方达成的房屋协议真是合法有效，且已履行完毕，不存在无效事由。本案中李绍辉提出的部分诉请是缺乏事实及法律依据的，具体如下：一、本案中田来宾对涉案房屋是具备完整处分权的，其行为相对于答辩人属有权处分。李绍辉提出其与田来宾的《换购协议》中，田来宾明确表示无法履行该协议已经构成根本违约，并在该情况下要求确认胡成文与田来宾的买卖协议无效。对于胡成文而言，在与田来宾达成买卖协议时，胡对于《换购协议》并不知情，至于田来宾与李绍辉间的债务纠纷、是否违约更是不得而知。在与东城天下售楼中心办理房屋交付手续时，田来宾及售楼中心的配合足以让胡成文认为田来宾就涉案房屋具有合法且完整的处分权能，加之参考当时小区大部分房屋成交方式足可判断田来宾出卖房屋室真实有效的，属有权处分。至于田与李之间形成何种协议、协议是否履行及履行情况与田有权处分房屋的行为无关。二、买卖协议真实有效，并不存在无效事由。胡成文儿子胡川宝与田来宾间存在真是的债权债务关系，在债务到期后，双方签订房屋买卖协议，并以欠款折抵房屋价款确属事实，该买卖关系在本案中李绍辉也予以承认，买卖双方表达意思真实，履行手续合法有效，该协议不存在事实及法律上的无效或被撤销事由。据此，答辩人肯请法院查明案件事实的基础上驳回原告要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求。 为证实其主张，原告李绍辉提供如下证据：1．证人赵某证言，证明2018年6月16日签订协议时，被告胡成文之子胡川宝在场，被告明知在租赁期间所有全归李绍辉所有，还同田来宾达成买卖协议，买卖协议无效。2．换购协议、补充协议复印件各1份。3．增值税发票复印件1份。4．证人刘某证言1份。5．证人陈某证言1份。6．证人王某证言1份。7．阜新福嘉德环保建设有限公司证明1份。 被告田来宾对证据1、2、3真实性无异议，但认为房屋价格过高。对证据4、5、6、7因证人未到庭，不发表质证意见。 被告胡成文对原告证据3、4、7无异议。对原告证据2，认为与本案无关联性。对原告证据1、5、6认为证人与原告有利害关系，证言内容不真实、不明确。 被告田来宾未提供证据。 为证实其主张，被告胡成文提供如下证据：1．被告胡成文及其子胡川宝在银行的取款凭证。2．被告田来宾出具的借条2张，证明胡川宝与田来宾之间存在真实的借款关系以及田来宾欠款的事实。3．不动产入住配套收款5张、业主房屋验收表、装修许可证、取暖证复印件。4．陈某出具收条1张，证明胡成文与田来宾之间存在真实的不动产买卖协议。 对被告胡成文证据，被告田来宾均无异议。 对被告胡成文证据，原告李绍辉认为均与本案无关联性。 本院对原告李绍辉证据1、5、6，因内容不明确，且被告否认，而原告不能提供其他证据予以佐证，本院不予认定。对原告证据2、3、4、7，因各方当事人均无异议，具备来源的合法性，内容的真实性及与本案的关联性，本院予以认定。 本院对被告胡成文的证据1、2、3、4因具有来源的合法性、内容的真实性及本案的关联性，本院予以认定。 经审理查明：2018年6月16日、2018年6月20日，原告李绍辉与被告田来宾签订换购协议及补充协议。约定了乙方（被告田来宾）以煤炭换购甲方（原告李绍辉）东城天下小区13号楼20层，106平方米房屋一套，门牌号为××．价格以售楼处开具发票为准，期限为一年及违约等条款。并特别约定了所有权保留条款“在期限内乙方装修的房屋为租赁房屋，乙方需给付甲方租金每月伍佰元整”。及“不得更改房屋正式大票”。后，被告田来宾因与被告胡成文及其子胡川宝存在债务关系，田来宾将该案涉房屋转让给胡成文。2018年6月19日，被告胡成文向案外人陈某给付现金30,000.00元，后对案涉房屋装修入住。2019年5月20日由房屋开发企业阜新福嘉德环保建设有限公司向被告胡成文出具了辽宁增值税普通发票。另查明，案涉房屋为案外人阜新福嘉德环保建设有限公司抵账给案外人陈某。原告李绍辉将案涉房屋换购给被告田来宾，案外人陈某知情，但其表示案涉房屋由其所有。原告李绍辉认为被告田来宾给付煤粉价值在50,000.00至60,000.00元之间。 本院所认定上述事实及证据，均经庭审举证、质证和本院审查，并在卷为凭，足以采信。 本院认为：原告李绍辉与被告田来宾之间签订的以煤换取房屋的协议，属于以物易物的交易行为，其合同合法有效。被告田来宾违反双方之间所有权保留的约定，擅自转让该案涉房屋，属于违约行为，其对案涉房屋的转让是无权处分行为。原、被告双方的第一个争议焦点是被告胡成文与田来宾之间的房屋转让行为是否有效，该案涉房屋的所有权如何确定问题，即被告胡成文对案涉房屋是否为善意取得。虽然被告田来宾属于无权处分，但原告未提供充分、有效证据证明，胡成文及胡川宝对此明知，且胡成文能够对案涉房屋顺利入住占有，顺利在房屋销售企业处取得房屋销售收据增值税发票，其也有理由相信田来宾对案涉房屋拥有所有权，可以转让房屋，应视为其尽到了交易上的合理注意义务。胡成文与田来宾之间以代物清偿方式，清偿了田来宾对胡成文、胡川宝父子的债务，且数额不存在明显低于合理价格现象，应视为胡成文支付了相应对价。胡成文对案涉房屋虽然只取得了房屋销售增值税发票，但其未能办理房屋登记，非因个人原因，而是因为房屋开发企业未对案涉房屋解除抵押所致，其办理房屋登记的障碍非源于交易行为中存在的不法因素、个人原因的疏忽大意，而是外来的本人无法解决的障碍。结合其已经实际占有案涉房屋，可以确认被告胡成文对案涉房屋的取得符合《中华人民共和国物权法》第106条之规定，构成善意取得。原告李绍辉虽然提供证人证言试图证明被告胡成文对被告田来宾无权处分行为明知，但证人证言存在前后不一致、内容不明确、二被告予以否认等问题且单纯的证人证言证明力低下，无法否定胡成文对案涉房屋善意取得的客观事实。故对原告李绍辉请求判决被告田来宾与胡成文之间的房屋买卖协议无效，确认案涉房屋归其所有，被告胡成文返还案涉房屋的诉讼请求，不予支持。 双方第二个争议焦点是被告田来宾如何承担违约责任问题。被告田来宾违反其与原告李绍辉之间保留所有权的约定，擅自转让案涉房屋，同时未依照约定给付原告李绍辉煤炭，应承担违约责任并给付合同约定价款、合同约定租金。但因约定违约金过分高于法定，且被告田来宾亦对违约金问题提出了抗辩，故应予调整，以中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算为宜。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告田来宾于本判决生效之日起10日内，给付原告李绍辉房屋价款327,135.00（412,135.00元-30,000.00元-55,000.00元）并以327,135.00元为基数，自2019年6月16日起至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，给付利息。 二、被告田来宾于本判决生效之日起10日内，给付原告李绍辉租金12,000.00元。 三、驳回原告李绍辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9,020.00元，由被告田来宾承担。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省阜新市中级人民法院。 审 判 员  王铁铭 人民陪审员  赵丽梅 人民陪审员  杨 红 二〇二〇年十二月九日 法官助理 安辉 书记员高彤葳