黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终8321号上诉人(一审原告)：哈尔滨俊成物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区香城街********。法定代表人：吉有光，该公司总经理。上诉人(一审被告)：姚殿秋，男，1958年8月9日出生，汉族，住哈尔滨市香坊区。上诉人哈尔滨俊成物业管理有限责任公司（以下简称俊成物业公司）因与上诉人姚殿秋物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初1556号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。上诉人俊成物业公司的法定代表人吉有光、上诉人姚殿秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。俊成物业公司上诉请求：1.撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初1556号民事判决；2.判令姚殿秋给付俊成物业公司自2017年1月1日至2020年12月31日的物业管理费合计1860元;3.一、二审案件受理费由姚殿秋承担。事实和理由：一审中众多业主提供照片证明俊成物业公司在履行物业服务合同过程中存在违约，但姚殿秋提供的证据不足以证明物业管理长期存在公共卫生脏乱问题。俊成物业已按照合同约定以及相关规定提供了服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由，法院不应予以支持。小区内垃圾清运不及时并不是俊成物业公司主观造成的，而是在2018年垃圾处理场所较往年相对减少,加大了垃圾清运以及垃圾处理的时间成本，这是各个物业公司共同面临的事情，并不是俊成物业公司主观造成的。小区内冰雪俊成物业公司也及时清理，并没有不及时现象。俊成物业公司一直认真履行物业服务合同，且在服务期间也没有接到业主或有关部门的投诉。综上，俊成物业公司对一审判决给出的酌情减免物业费20%的判决不服，请求二审法院予以改判。姚殿秋辩称，一、《香城街3号楼物业管理服务合同》系俊成物业公司与香坊区新成街道办事处签订，姚殿秋不是合同当事人，不应支付物业费。香坊区新成街道办事处作为政府派出机构无权代理民事行为，更无权代表香成街3号楼全体业主与俊成物业公司签订小区物业管理有偿服务合同。根据《中华人民共和国合同法》第48条“行为人没有代理权，以代理人名义订立的合同，未经代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”的法律规定，足以充分证明，俊成物业公司对姚殿秋不享有诉权。根据《中华人民共和国合同法》第44条“依法成立的合同，自成立时生效”的法律规定，姚殿秋与俊成物业公司之间是否存在物业管理有偿服务的法律关系，应建立在双方签订合同的基础之上。但姚殿秋与俊成物业公司从未签订过任何物业服务合同，香坊区新城街道办事处作为政府派出机构，根本无权代理民事行为，更无权代表香城街3号楼全体业主与俊成物业公司签订物业管理有偿服务合同，该合同是一份违反法律禁止性规定，侵犯香城街3号楼全体业主合法权益的无效民事合同，对姚殿秋根本不具备约束力和法律效力，更不能作为俊成物业公司向姚殿秋主张权利的证据。二、俊成物业公司没有取得从事物业服务管理的资质，一审中俊成物业公司仅举示了工商营业执照，没有提交经国家物业管理机关批准的相关手续。三、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第58条规定，没有业主委员会的小区，可以由物业所在地居民委员会，在街道办事处指导监督下代行业主委员会职责。说明街道办事处只有指导监督权，不享有代表全体业主与物业公司签订物业服务合同的权力。根据《中华人民共和国物业管理条例》第12条“选聘物业管理企业，必须经物业管理区域全体业主所持投票权三分之二以上通过”的规定，香坊区新城街道办事处作为政府机关，根本无权代理民事行为，更无权代表香城街3号楼全体业主与俊成物业公司签订物业有偿服务合同，一个不具有民事代理权的街道办事处和一个没有物业服务管理资质，没有合法经营权的所谓物业公司签订的物业有偿服务合同，不能作为姚殿秋给付俊成物业公司四年物业服务费的依据，故一审判决实属枉法裁判应予撤销并驳回俊成物业公司的上诉请求。姚殿秋上诉请求：1.撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初1556号民事判决，依法改判驳回俊成物业公司的请求；2.俊成物业公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，恶意偏袒一方，适用法律错误，违法判决。依据《中华人民共和国合同法》第48条规定，香坊区新成街道办事处无权代表姚殿秋及香成街3号楼全体业主与俊成物业公司签订合同，《香城街3号楼物业管理服务合同》是俊成物业公司与香坊区新成街道办事处之间独立的民事行为，姚殿秋并非合同相对人，不应承担责任。一审以住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第58条为依据，确认《香城街3号楼物业管理服务合同》合法属事实认定、适用法律错误。姚殿秋与俊成物业公司之间是否存在权利义务关系，应以事实和法律为根据。本案一审中俊成物业公司根本无法向法庭提交与姚殿秋签订物业有偿服务合同的任何证据。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第76条“当事人对自己主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持”的法律规定，俊成物业公司应依法承担举证不能的责任。一审判决认定俊成物业公司在履行合同过程中的所谓“违约事实”是误导，双方没有约定，是不可能有违约事实的。一审判决姚殿秋给付俊成物业公司自2017年1月1日到2020年12月31日物业管理费1488.61元错误。根据《中华人民共和国合同法》第48条，行为人没有代理权，以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理不发效力。由行为人承担责任的法律规定,与俊成物业公司签订《香城街3号楼物业服务管理合同》的是香坊区新成街道办事处，与姚殿秋之间根本不存在委托代理关系，新成街道办事处根本无权代表姚殿秋签订任何合同，根据法律规定，该合同对姚殿秋不发生效力,应由行为人即该合同的签订人新成街道办事处承担责任。《中华人民共和国合同法》是人民法院审理合同纠纷案件的特殊法,这是每一位共和国公民众所周知的事实，本案案由是物业服务管理合同纠纷，人民法院审理此案的法律根据是《中华人民共和国合同法》，一审判决适用的中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第58条规定审理此案，以此作为“指导规则”与《中华人民共和国合同法》的法律规定相比根本不具备法律效力。一审判决物业管理服务合同签订人新成街道办事处篡改为新成街道办事处香化社区居民委员会，因为该“指导规则”第58条规定，没有业主委员会的小区，可以由物业所在的居民委员会在街道办事处指导监督下,“代行业主委员会职责”。这一事实充分证明，就是依据该“指导规则”,本合同签订人新成街道办事处只享有对物业所在地居民委员会“代行业主委员会职责”的指导监督权，根本不享有代表姚殿秋和香城街3号楼全体业主与俊成物业公司签订物业服务管理合同的权利。根据物业管理条例第12条“选聘物业管理企业，必须经物业管理区域全体业主所持投票权三分之二以上通过”的规定，俊成物业公司与新成街道办事处所签订该物业服务管理合同，违反上述规定，非法剥夺了姚殿秋和香城街3号楼全体业主依法享有的法定权利。该物业合同实属暗箱操作，不排除谋取不当利益之嫌。综上所述，基于以上事实和法律规定，垦请二审法院，依法公正判决，支持姚殿秋上诉请求，保护公民的合法权益，免受不法侵害，以体现法律的尊严与公正。俊成物业公司辩称，因为香城街3号楼没有业主委员会，社区有权代理签订物业服务合同。俊成物业公司与香化社区签订的物业服务合同有效。俊成物业公司向一审法院起诉请求：1.判令姚殿秋给付俊成物业公司自2017年1月1日至2020年12月31日的物业管理费合计1860元；2.本案诉讼费由姚殿秋承担。一审法院认定事实：2016年11月20日，俊成物业公司与姚殿秋所在小区街道办事处指定的香化社区居民委员会签订了《香城街3号楼物业管理服务合同》一份，合同约定：甲方为哈尔滨市香坊区新成街道办事处香化社区居民委员会、乙方为哈尔滨俊成物业管理有限责任公司，由乙方承担哈尔滨市香坊区香城街3号楼的物业管理工作，合同第二条约定：在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集，清运，污水管道的疏通；4.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；5.装饰装修管理服务；6.物业档案资料管理。第四条约定：乙方提供的物业管理服务应达到约定的质量标准。第六条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：1.多层住宅每月0.65元平方米。依据哈尔滨市物价局和哈尔滨市房产住宅局制定的《哈尔滨市物业收费管理办法》按一级服务标准执行。第八条约定：物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年11月20日前2个月内缴纳次年的物业服务费用履行交纳义务。2017年1月1日，俊成物业公司开始对该小区进行物业管理。姚殿秋为哈尔滨市香坊区香城街3号5单元5层1号的业主，房屋建筑面积为59.64平方米。姚殿秋在俊成物业公司服务期间未缴纳2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费。一审法院认为，根据中华人民共和国住房和城乡建设部2009年12月1日印发并于2010年1月1日生效的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。本案中，姚殿秋所在小区因客观原因未能成立业主委员会，该小区所在的居民委员会得到了所在街道办事处的指定，因此，姚殿秋所在小区居民委员会有权代行小区业委员会履行职责。俊成物业公司与香化社区居民委员会于2016年11月20日签订了《香城街3号楼物业管理服务合同》，俊成物业公司通过合法程序进驻该小区接管物业，并实际提供了物业服务。故对姚殿秋辩称的其没与俊成物业公司签订过物业管理有偿服务合同，俊成物业公司与香化社区居民委员会签订的合同对姚殿秋不具备约束力的抗辩意见，不予支持。依据哈价联发〔2013〕39号文《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第四条规定，物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。俊成物业公司对该小区进行一级物业管理服务，按照《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》的规定制定0.65元／平方米的物业费收费价格，经社区委员会即哈尔滨市香坊区新成街道办事处香化社区居民委员会确认。本案中，俊成物业公司自进驻该小区提供物业管理以后，为小区广大业户提供了物业管理服务，姚殿秋作为该小区的业主享受了相应的物业管理服务，理应对其受益的服务支付对价。关于姚殿秋辩称的俊成物业公司未履行物业管理职责，对小区管理不完善的问题。经一审法院多次实地调查，并结合2019年俊成物业公司诉请该小区众多业主给付物业管理费时众多业主提供的照片，姚殿秋提供物业服务中确实存在诸如小区内公共道路破损无人修理、垃圾清理不及时、冬天积雪清理不及时等情况，可以认定姚殿秋在履行物业服务合同过程中，存在违约事实，应当承担违约责任。但姚殿秋等众多业主长期拖欠物业费，在产生物业服务纠纷后不及时采取正确方式解决问题，而是采用不缴纳物业费的方式对抗，存在怠于行使权利问题。物业费是物业管理服务企业为维持物业服务的良性运营，提供良好的物业服务的主要经费来源。由于物业服务具有整体性，涉及全体业主利益，业主如果以物业公司的服务不完善就拒绝交纳物业服务费，会导致物业公司的服务质量因资金不足进一步恶化，只能形成恶性循环，最终损害的还是全体业主的利益。综上，根据案件事实酌情减免姚殿秋等业主物业费的20％。姚殿秋应当向物业公司支付物业费1488.61元（59.64×0.65×12×4×80％）。俊成物业公司作为物业服务企业应提高物业服务质量，积极与业主沟通，改善物业服务水平和不足，共同营造和谐的小区生活氛围。望双方以小区的和谐为重，秉承宽容理解之念，各司其职、各尽其责，以实现小区服务管理良性、稳定的和谐之道。判决：一、姚殿秋于判决生效之日立即给付哈尔滨俊成物业管理有限责任公司2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费1488．61元；二、驳回哈尔滨俊成物业管理有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由姚殿秋承担，与上款一并给付哈尔滨俊成物业管理有限责任公司。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。姚殿秋提交业主签字证明及请愿书13份（复印件）、香化社区入户调查《通告》1份（复印件）。拟证明：俊成物业公司没有履行好物业服务职责，半数以上业主不满意，因此没有权利收取物业费。俊成物业公司质证意见：该证据是假的，名单中有8单元601室李恒海，但他已经去世。名单中部分人已经按年交完了物业费。《通告》内容是香化社区做的一次物业服务满意度民意调查，香化社区没有通知俊成物业公司，真实性不清楚。本院认证意见为，因上述证据均为复印件，且俊成物业公司对真实性均不认可，故本院对此不予采信。俊成物业公司二审期间未提交新证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，争议的焦点为：居民委员会与俊成物业公司签订的《香城街3号楼物业管理服务合同》对姚殿秋是否有效，姚殿秋是否应按该合同约定履行交纳物业费义务；一审判决认定姚殿秋承担给付物业费的比例是否正确。姚殿秋所在的香化社区居民委员会是根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》由该社区居民自我管理、自我服务，办理姚殿秋居住地区居民的公共事务和公益事业的基层群众性自治组织。住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。姚殿秋居住的小区为老旧小区，该小区未成立业主委员会。2016年11月20日，香化社区居民委员会、俊成物业公司签订的《香城街3号楼物业管理服务合同》，系代表该小区广大居民行使业主委员会的权能订立。居民委员会与俊成物业公司签订的《香城街3号楼物业服务合同》符合上述法律、部门规章的规定，合法有效，对姚殿秋及所在小区业主具有约束力。俊成物业公司进驻该小区后提供了相应的管理服务，双方形成物业服务合同关系，姚殿秋应按合同约定履行交纳物业费的义务。本院受理的俊成物业公司诉该小区其他业主物业服务合同纠纷案件中，部分业主对俊成物业公司的服务水平、管理能力指出了大量的服务瑕疵，一审法院经现场查勘，在查明俊成物业公司在小区清洁、公用设施维修维护等方面管理服务标准不足的情况下，依据公平原则酌情免除姚殿秋20%物业费的给付责任较为公平、合理，本院予以维持。综上所述，哈尔滨俊成物业管理有限责任公司、姚殿秋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由哈尔滨俊成物业管理有限责任公司负担50元，姚殿秋负担50元。本判决为终审判决。审判长  郑兴华审判员  张 宇审判员  王爱军（）二〇二〇年十二月二十八日法官助理张恭允书记员张春天