河北省香河县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1024民初4620号 原告（案外人）：董均义，男，汉族，1979年4月28日出生，户籍地香河县,现住香河县。 委托诉讼代理人：边潮，河北正昊律师事务所律师。 被告（申请执行人）：郭淑侠，女，满族，1967年12月27日出生，户籍地北京市密云县。 委托诉讼代理人：王景侠，三河市新集海宏法律服务所法律工作者。 第三人（被执行人）：吴迪，女，汉族，1991年3月13日出生，户籍地香河县。 第三人（被执行人）：贾永瑞，男，汉族，1964年8月8日出生，现住香河县。 原告董均义与被告郭淑侠，第三人贾永瑞、吴迪案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董均义委托诉讼代理人边潮、被告郭淑侠委托诉讼代理人王景侠、第三人贾永瑞到庭参加诉讼，第三人吴迪经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告董均义向本院提出请求事项：不得执行泰安家园（注：应为泰安佳园，以下同）4单元1003室房屋并解除查封。事实与理由：被告郭淑侠因与第三人贾永瑞、案外人吴迪买卖合同纠纷一案，香河县人民法院作出（2019）冀1024民初4088号民事判决、廊坊市中级人民法院作出（2019）冀10民终6575号民事判决。进入执行程序后，香河县人民法院作出（2020）冀1024执1033号民事裁定，查封了冀（2018）香河县不动产权第0020982号楼房。香河县人民法院查封的该房屋事实是已经由原告董均义购买，并已经交付了全部购楼款，且于2014年居住使用至今。房屋所有权已经不属于第三人贾永瑞所有，因此，应当依法解除查封。一、2014年1月18日，原告董均义与第三人贾永瑞签订《购房协议》，约定：甲方（贾永瑞）将泰安家园4单元1003室以人民币伍拾万元出售给乙方（董均义），乙方先期付款叁拾万元整，待付齐房款80%以后，甲方交付房屋钥匙，并与乙方一起办理房屋更名或过户手续。购房协议签订后，2014年1月25日，董均义通过张海侠（董均义之妻）的银行卡62×××13向第三人贾永瑞银行卡转账人民币30万元。贾永瑞出具了《收条》。2014年5月13日，董均义与董俊华（贾永瑞之妻）补充签订《协议》，约定：乙方（董均义）向原甲方（贾永瑞）支付41.8万人民币；甲方（董俊华）交付乙方房屋钥匙（注：符合原《购房协议》约定的交付80%购房款后交付钥匙的条件）；乙方将8.2万元于2014年12月31日前交付甲方（上述第2、3条为本次协议的补充内容）。签订此协议前，2014年4月20日，董均义通过ＡＴＭ机银行卡62×××13向第三人贾永瑞银行卡转账1.8万元；签订协议当日，董均义向贾永瑞、董俊华交付现金10万元，签订协议时，贾永瑞出具了《收条》，予以确认收到购房款11.8万元。当日，贾永瑞、董俊华向董均义交付了楼房房屋钥匙，董均义接收房屋后，一直居住使用至今。二、由于第三人贾永瑞及董俊华出卖房屋后，一直未能向原告交付房屋产权证件，所以，原告董均义并未按照《协议》的约定于2014年12月31日前向董俊华（贾永瑞）交付购房余款8.2万元（行使不安抗辩权之结果）。2018年7月26日。香河县人民政府产权登记中心才向第三人贾永瑞核发冀（2018）香河县不动产权第0020982号产权证书。第三人贾永瑞向原告董均义交付房屋产权证书后，2018年10月18日，通过香河县人民法院执行和解。董均义之父董少坤通过银行卡62×××44，代第三人贾永瑞向其债权人郭建恒转款10万元。至此时，董均义的购房款已经全部交付，并且多支付了1.8万元（视作2014年12月31日后的迟延付款利息）。三、房产未办理过户的原因。2018年7月26日，香河县人民政府才向第三人核发不动产登记证，由于房产证未满两年，办理产权过户时应当多支付税费，原告董均义为了减少支出，暂时没有急于办理过户手续。待房本满两年要办理时，该房产已经被香河县人民法院查封，过户根本无法进行。四、自第三人贾永瑞及董俊华于2014年向原告董均义交付房屋钥匙后，董均义一直占有使用房屋至今，所有的物业费、水费、电费、燃气费、停车费等费用，全部由董均义交纳。从而也证明房屋买卖依法成立，房屋买卖合同生效后，原告实际占有、使用涉案房屋。五、该案的基本事实也可以从另一个刑事案件中得以证实。2014年10月20日，第三人贾永瑞在将涉案房产已经卖与原告董均义的情况下，仍以该房产作为抵押物向刘春借款10万元。为此，第三人贾永瑞被以涉嫌诈骗罪为由，于2015年1月26日被香河县公安局拘留，后被逮捕。贾永瑞被拘押期间偿还了刘春的借款，取得了对方的谅解。2016年1月13日，香河县人民检察院作出香检刑不诉[2016]1号《不起诉决定书》，当日，贾永瑞被释放。至此，贾永瑞被刑事羁押一年。虽然刑事案件中，贾永瑞最后未被提起公诉，但只是因为其最后积极还款，得到受害人的谅解后，被认为其犯罪行为显著轻微，未被刑事追究。但足，公安机关、检察机关均已认定，贾永瑞将涉案房产卖与他人（本案原告董均义）后，房产虽未经过户登记，但是其已经丧失了房屋的所有权。在此种情况下，贾永瑞继续以该房产做抵押向他人借款，已经构成了诈骗罪。该刑事案件充分说明，原告董均义与第三人贾永瑞的房屋买卖合同合法有效，应当依法得到法律保护。综上所述，原告董均义的执行异议之诉成立，香河县人民法院应当依法作出判决。解除对冀(2018)香河县不动产权第0020982号楼房的查封。原告董均义提起执行异议之诉，请依法支持原告的诉讼请求。 被告郭淑侠辩称：一、2014年1月18日原告与第三人贾永瑞签订的购房协议书，及2014年5月13日的补充协议书，虽然签有双方的名字和手印，但没有在第三方二手房中介公司的见证下私自书写的，并且在2014年1月18日协议中没有支付定金或部分房款，而是在2014年1月25日第三人贾永瑞给原告出具了购房款30万元的收条，又于2014年5月13日再次补签协议，并且当日贾永瑞给原告出具了购房款11.8万元的收条，其中1.8万元原告通过ATM机2014年1月20日转账，而签订协议当时也就是2014年5月13日给付贾永瑞现金10万元，根据双方支付房款交易习惯应当通过银行转账的方式支付给贾永瑞10万元房款，如果双方真实存在房屋交易的话，有了第一份购房协议就没有必要续签第二份协议，支付房款由转账记录出具的收条就可以了，在第二份协议中明显存在问题，在支付房屋钥匙并且没有办理过户等相关手续的情况下，原告方就付清了41.8万元，并且约定2014年12月31日前付清余下的8.2万元余款。这显然不符合二手房屋买卖交易的常规习惯，我方也不认可购房协议书的真实性，如果原告方提供第三人贾永瑞转账的记录和证据的话，只能证明存在借贷关系。二、原告2015年就知道第三人贾永瑞与其他人存在经济纠纷，并且2018年7月26日涉案房屋已取得了不动产登记产权证书，原告方就应当及时与第三人贾永瑞办理房屋过户手续，或向法院起诉要求第三方协助过户的主张，但原告都没有办理相关的房屋过户手续，足以证明原告方与第三人之间不存在房屋买卖交易行为。因此原告所主张的请求无事实和法律依据，异议裁定认定的事实清楚适用法律正确，依法驳回原告请求。 第三人贾永瑞述称：与原告的房屋买卖确实存在，泰安佳园的楼我觉得质量不好，开发商设施也不健全，迟迟没有办理房产证，我找了原告，原告说要，然后我们就写了协议，就把房卖了，第一个协议是我签的，第二个协议作为补充协议是我爱人签的，当时我爱人怕我胡乱花钱就签了补充协议。原告签完协议给我转账30万元，中间我催了原告又转账1.8万元，第三笔是当时我急用原告就给了我10万元现金，10万元我给了我爱人，我给原告打了11.8万元的收条，2018年7月份房本下发，我把房本给原告送过去了，让他把余款付清，但是余款一直没有付清，他给我转账10万元，这笔款是在法院给了一个叫郭建恒的人了，具体怎么转的我不太清楚，我没在场。房屋钥匙在2014年就给原告了。房款我们就此结清了，再后来我就不知道原告怎么弄的了。 第三人吴迪未提交书面意见。 本院经审理查明认定事实如下：2014年1月18日，贾永瑞作为出卖方，董均义作为买受方签订购房协议。约定贾永瑞将其位于泰安佳园4单元1003室以50万元出售给董均义，乙方（董均义）先期付款30万元，待付齐房款80%以后交付房屋钥匙并办理房屋更名或过户手续。2014年1月25日，董均义妻子以银行转账方式给付贾永瑞30万元，贾永瑞出具了收条。2014年5月13日贾永瑞之妻董俊华（甲方）与董均义（乙方）就上述房屋买卖再次签订协议，约定董均义向贾永瑞支付41.8万元，甲方向乙方交付房屋钥匙，乙方将8.2万元于2014年12月31日交付甲方，双方继续履行房屋相关手续，费用乙方负担。随后董均义转账1.8万元另付现金10万元，计11.8万元，贾永瑞出具了收条。2018年10月18日，原告董均义父亲董少坤以向贾永瑞债权人履行的方式向贾永瑞债权人转账10万元。另贾永瑞于2014年将案渉房屋钥匙交付董均义，董均义居住至今。该房屋产权证书于2018年7月26日下发，贾永瑞随后将房本交付董均义。双方商定房本下发两年后办理过户手续。 郭淑侠与贾永瑞、吴迪买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月25日作出（2019）冀1024民初4088号民事判决书，判决：吴迪、贾永瑞给付郭淑侠货款215040元。吴迪不服该判决提起上诉。廊坊市中级人民法院作出（2019）冀10民终6575号民事判决书，驳回上诉维持原判。郭淑侠向本院申请强制执行。执行中本院于2020年7月17日查封了贾永瑞名下香河县新开街59号泰安佳园1号楼4单元1003室（房产证号冀（20**）香河县不动产权第0020982号），即案渉房屋。董均义向本院提出执行异议，本院作出（2020）冀1024执异204号裁定书，驳回了其异议请求。 上述事实有当事人陈述、房屋买卖协议、收条、银行转账记录、物业票据等证据证实，本院予以确认。 本院认为：原告董均义与第三人贾永瑞于2014年1月18日订立的购房协议以及此后2014年5月13日与董俊华订立的协议是双方真实意思表示，合法有效本院予以确认。董均义向贾永瑞方共计给付房款51.8万元（包含代其偿还债务），有银行转账佐证，第三人贾永瑞亦与认可，多出部分贾永瑞解释为利息亦符合常理。案渉房屋也已交付董均义占有至今。对于未过户原因，原告解释为房本下发两年后过户以适用较低的税率，本身并不违反法律强制性规定，对此第三人贾永瑞认可向其妻子告知此事，应视为双方对过户期限的自行约定，不能视为原告原因。故本院认为原告就涉案房屋具有阻却执行的权益。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 不得执行第三人贾永瑞名下香河县新开街59号泰安佳园1号楼4单元1003室房屋，并于判决生效后立即解除对该房屋的查封。 案件受理费4525.6元，由第三人贾永瑞负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本院（2020）冀1024执异204号裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  董 浩 人民陪审员  周立国 人民陪审员  李秀丽 二〇二〇年十二月二十四日 书 记 员  张 歌