安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖15民终3435号 上诉人（原审原告）：汤沛，男，1960年5月28日出生，汉族，住安徽省六安市金寨县。 委托诉讼代理人:汤静岚，1984年5月4日出生，汉族，住安徽省金寨县,系汤沛女儿。 被上诉人（原审被告）：龚善保，男，1958年1月15日出生，汉族，住安徽省六安市金寨县。 委托诉讼代理人：周钧，安徽凡平律师事务所律师。 上诉人汤沛因与被上诉人龚善保房屋买卖合同纠纷一案，不服金寨县人民法院（2020）皖1524民初2785号民事判决,向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人汤沛上诉称，一、上诉人无法实现合同目的。合同中明确约定上诉人购买的房屋属于“古碑镇纬一路南侧龚善保土地使用证名下”，而不是“龚善保建造房屋名下”，具有明确的指向订立合同是基于其土地使用证名下的房屋交易。龚善保的土地使用证仅105平方米，产权证建筑面积仅74.98平方米，也是被上诉人能实际交付给上诉人的实际房屋建筑面积。根据合同约定，被上诉人应提供交付给上诉人的是：在其合法土地使用证名下建筑面积为100平方的房屋，并协助办理建筑面积为100平方的房产证的过户。不动产的交易交付是以登记为准，登记交付面积不够，即为履行不到位，且无法履行到位，被上诉人无法完全履行合同义务，上诉人无法实现合同目的。符合合同解除的法律情形。二、原审认定事实错误。双方签订合同时，是基于被上诉人允诺地基是合法购买建造，可放心购买，后期办证没有问题的前提。基于这一承诺，上诉人方才购买了争议房屋被上诉人清楚知道该房屋部分合法部分非法，违法建筑不能进行不动产登记。而被上诉人为了达到卖房的合同目的，隐瞒这一重要事实，一再告知有产权，可放心购买，误导欺骗上诉人。被上诉人以欺诈手段，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实提供虚假情况，已构成合同欺诈。该合同显失公平，有违诚实信用原则。按照《民法总则》和《合同法》规定，符合解除合同的法律情形。原审对交付面积的认定没有事实依据。被上诉人提供的房屋面积测绘报告中，草图上有上诉人的签字属一审法官强迫之下的签字，不代表上诉人真实意愿，违背常理，不应该采纳。且草图上没有累计面积，与106.02的总面积没有直接的计算关系。报告中提到房屋总面积为106.02平方米(已包含楼梯道、过道和挑檐面积等)，并未提到公摊系数等要素。而合同明确约定五楼楼顶为共用面积，被上诉人测量结果应去除公摊面积而未去除。根据房屋测量相关标准和规定，建筑面积含套内面积与公摊面积。这个106.02平方的面积不能等同为建筑面积，不能准确反映争议房屋的实际建筑情况。该结果也未得到相关不动产登记部门的官方认可。鉴于以上，原审偷换、混淆概念，在没有审查测量机构不动产测量资质的前提下，将被上诉人提供的单方面测绘面积等同于不动产交付的建筑总面积作为依据，把合同中约定的建筑面积100平方偷换概念为面积100平方。同时认定交付的房屋面积与合同约定的面积一致，违背订立合同本意。被上诉人已是根本违约。四、原审认定该合同双方均已履行没有事实依据。合同明确约定，被上诉人有协助上诉人办理房产证过户的义务。原审也印证了该事实：“房产证办理是被上诉人合同履行的构成部分”。在判决结果中却规避了被上诉人应履行协助办理房产证过户义务这一重要事实。截至上诉时，争议房屋的74.98平方米的房屋产权仍在被上诉人名下，被上诉人实际始终未履行协助办理房产证过户的义务。原审认为合同双方都已履行完毕，前后互相矛盾，没有任何依据。五、原审规避了争议房屋属违法建设，建造人不能处置的重要事实。《城乡规划法》等相关法律规定“超出土地出让界线占用国有土地的，属于违法建设”。未取得法定产权，无权属来源的，建设人无权处置。房屋是一个不可分割的整体，被上诉人不能对其合法产权证以外的建造物进行处置被上诉人只取得争议房屋的部分产权而非整体产权，无法取得整体房屋完整的土地使用权和房屋所有权权属，无法对整体房屋进行不动产登记和交易。被上诉人行为已属违法。六、原审认定结果与法理不符。原审认为“合同效力并不必然与登记联系在一起”，合同对房产证办理做出了专门的安排和约定，就必然规定了双方对房屋交割的义务和要求。这一要求也被被上诉人所接受。按照社会公共约定和当前房地产市场的交易习惯，购买的房屋和办理的产权证都应是建筑面积，两者应保持一致。房屋是交易品，也是商品，但房屋属不动产，是特殊商品具有特殊属性。房屋的交易，同时适用《物权法》规定，不动产的交付以登记为准，登记面积不足，即为履行合同义务不到位，且无法履行到位。符合解除合同的情形。撤销原判，并改判支持上诉人的一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人龚善保答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。首先，上诉人购买房屋的目的已经完全实现。2013年5月3日上诉人与答辩人签订房屋出售合同时，涉案房屋是刚刚建成的新房，上诉人对其所购买的房屋是完全了解、完全清楚的，合同签订后，答辩人当即交付涉案房屋给上诉人，上诉人对涉案房屋装修居住使用至今已满7年。上诉人购买的是涉案房屋，答辩人交付的是涉案房屋，因此，上诉人的合同目的早已达到，合同目的早已实现，上诉人在上诉状中诉称，合同目的无法实现，完全在漠视事实。其次，答辩人从没有向上诉人做过任何承诺，答辩人出让给上诉人的涉案房屋没有与任何第三人有产权争议，上诉人购买房屋并居住使用至今，产权证办理在合同中约定的是上诉人的义务，答辩人协助上诉人办理产权登记，上诉人上诉颠倒是非黑白，企图解除履行完毕长达7年的合同，是上诉人不诚信，是上诉人违反诚实信用原则。上诉人上诉称依据《民法总则》和《合同法》规定解除合同，但答辩人不知《民法总则》及《合同法》的那个条款能支持上诉人的毫无诚信可言的行为。三、一审对涉案房屋面积认定证据充分。在一审中，为查明事实，答辩人向一审法院提交面积测绘申请，但上诉人却坚决不同意，企图阻扰法院查清事实，9月23日具有合法资质的测绘机构到现场测绘，上诉人及答辩人双方均在场，一审审判员到场，上诉人在场签字见证确认测绘，上诉人自愿签署的现场测绘图，却在上诉状中谎称受到一审法官的强迫，实属颠倒事实。四、原审判决认定合同得到履行的事实清楚。上诉人与答辩人签订的是房屋买卖合同，合同标的物是案涉房屋，合同签订后，答辩人当即向上诉人交付房屋，上诉人也按照合同支付了合同的对价。因此，就合同而言已然履行，在合同中办证是上诉人的义务，支付办证产生的全部费用也是上诉人的义务。涉案房产虽然尚未办理过户，但并不是答辩人不予协助，且协助办理过户不是上诉人的原审诉讼请求，不是本案的审查范围，一审判决没有矛盾。五、涉案房屋在答辩人出让给上诉人时，答辩人具有所有并排除他人的权利主张是无可争议的事实，上诉人上诉认为答辩人违反了《城乡规划法》，无证据证明，且也不是民事案件的审查范围。六、上诉人一审诉讼请求及上诉请求是要求解除合同，而不是请求协助办理产权登记，答辩人交付给上诉人的房屋超出100平米，上诉人与答辩人既没有按照《合同法》第九十三条规定约定解除合同，且本案中也不具有《合同法》第九十四条规定的法定解除合同的事实。综上，无论一审判决的事实认定及依据的法律规定，还是程序没有任何错误，请求二审人民法院判决驳回上诉，维持原判。 上诉人汤沛在一审起诉时的诉讼请求为：1、解除原告与被告于2013年5月3日签订的《房屋出售合同》；2、依法判决被告支付原告购房款14万元及其利息，被告向原告返还装修费共计3万元；3、赔偿原告方违约金5万元；4、诉讼费由被告方承担。事实和理由：2013年5月3日，原被告签订了《房屋出售合同》，约定龚善保将其自建的房屋（古碑镇纬一路南侧），土地使用权证下第五层501室出卖给原告，原告依约支付了购房款14万元，花费装修等费用3万元。合同约定，建筑面积为100平方米，两室一厅一厨一卫住房，南北两边各有一个阳台，五楼楼顶为共用面积，房屋总价为14万，首付2万，剩余房款在2013年12月30日前付清。房产证由甲方协助乙方办理。如一方违约需赔偿违约金5万元。购房款原告按照合同约定支付给被告，但被告未按照合同约定支付给被告，但被告为按照合同约定将房屋产权证办理下来，至今长达7年，期间原告多次催促，被告并未及时办理房屋产权证书。直至2020年4月被告才将产权证办理下来，原告于2020年6月10日才看到被告卖给原告房屋的产权证登记信息，发现被告卖给原告的房屋建筑面积只有74.98平方米，被告交付的房屋面积与合同约定的面积误差比按照法律规定超过了3%，被告已构成根本违约，按照法律规定合同约定原告有权退房并要求被告承担违约责任。 原审法院认定：2013年5月3日，原被告签订了《房屋出售合同》，约定龚善保将其自建的房屋（古碑镇纬一路南侧），土地使用权证下第五层501室出卖给汤沛。合同约定，建筑面积为100平方米，两室一厅一厨一卫住房，南北两边各有一个阳台，五楼楼顶为共用面积，房屋总价为14万，首付2万，剩余房款在2013年12月30日前付清。房产证由甲方协助乙方办理。如一方违约需赔偿违约金5万元。购房款原告按照合同约定支付给被告，被告将第五层501室给原告，原告对该房屋进行了装修。2020年4月被告才将产权证办理下来，原告装证面积只有74.98平方米。对501室房屋的实际面积被告向法院提出申请测量但是原告方不同意测量。被告单方面对争议房屋面积进行了测量。测量面积为106平方米。 原审法院审理认为：2013年5月3日，原被告签订了《房屋出售合同》，约定龚善保将其自建的房屋（古碑镇纬一路南侧），土地使用权证下第五层501室出卖给汤沛。合同约定，建筑面积为100平方米，两室一厅一厨一卫住房，南北两边各有一个阳台，五楼楼顶为共用面积，房屋总价为14万，首付2万，剩余房款在2013年12月30日前付清。该合同原被告双方都已履行。除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。合同是当事人之间的一种合意，合同的效力判断规则和合同履行以及合同目的能否最终实现均属于不同范畴，故合同效力并不必然与登记联系在一起。合同的解除，只有法律规定的情形才可以。被告交付原告的房屋面积与合同约定的面积相一致。不存在根本违约。原告要求解除合同的诉请，依法不予支持。登记面积小于交付面积，属于物权变动范畴。原告可以另行主张权利。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告汤沛的诉讼请求。案件受理费4100元，减半收取2050元，由原告汤沛承担。 本案二审期间，双方当事人未向法庭提交提供新证据。 本院查明的案件事实和一审法院查明的一致，对一审法院认定的案件事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：原审判决驳回汤沛要求解除双方签订的房屋出售合同及返还购房款赔偿损失的诉讼请求是否有事实和法律依据。上诉人汤沛与被上诉人龚善保于2013年5月3日签订了《房屋出售合同》后，上诉人汤沛按约定支付了购房款，被上诉人龚善保也按约定交付了房屋，上诉人汤沛接收的该房屋并装璜入住，双方已履行合同的主要内容。现上诉人汤沛上诉称被上诉人龚善保交付的房屋面积与合同约定的面积不符，经相关机构现场测量，所交付房屋面积为106.02平方米，符合双方签订的《房屋出售合同》约定的100平方米面积，该测量虽是被上诉人龚善保单方申请，但上诉人汤沛在测量示意图中签字确认，可以认定被上诉人龚善保交付的房屋面积与合同约定的面积相一致。上诉人汤沛在一审提供的被上诉人龚善保的办理房屋立权证虽记载501室面积为74.98平方米，但根据合同约定，办理产权证的费用由上诉人汤沛承担，被上诉人龚善保有协助义务，现该不动产权证并未办理到上诉人汤沛名下，不能据此确定上诉人汤沛以后取得的产权证记载面积也是74.98平方米。鉴于被上诉人龚善保交付的房屋实际面积符合合同约定，上诉人汤沛已实际入住多年，产权尚未登记到上诉人汤沛名下，尚难以认定被上诉人根本违约。故上诉人的上诉理由不能成立，予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4100元，由上诉人汤沛承担。 本判决系终审判决。 审判长  张德兵 审判员  王 军 审判员  孙如意 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  孙钰莹 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。