湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘05民再13号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：唐新冬，男，1974年11月5日出生，汉族，住洞口县。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：洞口帝豪电器有限责任公司国美店，住所地洞口县文昌街道桔城西路（老电影院对面）。法定代表人：唐新冬。共同委托诉讼代理人：尹文，洞口县法律援助中心指派律师。共同委托诉讼代理人：尹啸，洞口县法律援助中心指派律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：华融湘江银行股份有限公司邵阳分行，住所地邵阳市大祥区曹婆井**西城大厦。负责人：黄渊柏，该分行行长。委托诉讼代理人：罗昭，湖南邵长律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯跃亮，湖南邵长律师事务所律师。再审申请人唐新冬、洞口帝豪电器有限责任公司国美店（以下简称洞口帝豪电器公司）因与被申请人华融湘江银行股份有限公司邵阳分行（以下简称华融湘江银行邵阳分行）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）湘05民终1930号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2020年4月10日做出（2019）湘民申5308号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。各方当事人及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐新冬、洞口帝豪电器公司再审请求：1、撤销邵阳市中级人民法院（2019）湘05民终1930号民事判决；2、维持湖南省洞口县人民法院（2019）湘0525民初1125号民事判决；3、由被申请人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：申请人与原房主签订租赁合同的时间是2014年2月12日，办理房屋抵押的时间是2014年4月，明显是租赁在前、抵押在后，无论租赁合同双方当事人在合同履行过程中有没有修改变更合同条款，都不能否定租赁在前的客观事实；《帝豪金座租赁合同》以及补充协议对申请人及被申请人均具有约束力，申请人按照上述协议的约定在2017年9月支付了2017年、2018年及2019年三年的房租120万元，二审诉讼期间又向被申请人支付了2020年的房租41.2万元，被申请人对此未提出异议；二审判决适用法律错误且审理程序违法，超诉讼请求判决，应当予以纠正。华融湘江银行邵阳分行答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，唐新冬及洞口帝豪电器公司申请再审的理由缺乏事实及法律依据，不能成立，请求维持邵阳市中级人民法院（2019）湘05民终1930号民事判决。华融湘江银行邵阳分行向一审法院起诉请求：1、判令《帝豪金座租赁合同》及其补充协议自诉状送达之日解除；2、判令唐新冬、洞口帝豪电器公司向华融湘江银行邵阳分行返还位于洞口县××路××座××层房屋,并支付违约金10万元；3、判令唐新冬、洞口帝豪电器公司向华融湘江银行邵阳分行支付房屋使用费546904元（以每日1096元为标准，自2017年12月25日至2019年5月7日止，顺延照计）；4、判令唐新冬、洞口帝豪电器公司支付物业管理费96415.6元（已出租面积2351.6㎡，物业管理费2.5元／月／㎡，计算自2017年12月25日至2019年5月7日止，顺延照计）；5、本案诉讼费由唐新冬、洞口帝豪电器公司承担。一审法院认定事实：2014年2月12日，洞口帝豪物业管理有限公司（合同甲方）与唐新冬（合同乙方）签订了《帝豪金座租赁合同》，约定：甲方自2014年内3月1日起给予乙方三个月装修期和四个月免租金期，租赁期自2014年10月1日至2022年9月30日；甲方在2014年3月1日前将租赁物交付乙方；乙方于2014年3月1日前支付第一年租金800000元，以后租金于每年9月15日前支付下一年度租金，自第四年起每年租金上浮10%；……租赁期内，甲方对于经营所提供的相关物业管理，物业管理的范围包括：商场公用停车场服务（不包括停车费）、周边绿化的保洁、营业场地外卫生保洁、垂直电梯前室内卫生保洁、垂直电梯用电、楼梯及垂直电梯前室照明、公用场地内消防设施的提供，乙方需对享受的该项服务，物业管理费按2.5元/月/㎡支付，但乙方经营场所内的保安及保洁，由乙方自行负责；……。2016年9月28日，租赁合同双方签订《〈帝豪金座租赁合同〉补充协议》，约定：乙方租赁甲方房屋“帝豪金座”一、二楼开设帝豪电器城，经营家用电器及手机、数码等产品。现合同已履行了两年，鉴于周边商铺租金普遍不高，以及当前社会经济环境、帝豪电器城开业以来严重亏损等原因，对原合同约定租金、租赁期限等进行修改和完善；原合同约定租期8年，考虑乙方前期投入大，租期过短，不利于乙方经营发展和资金回收，一致同意增加4年，即至2026年9月30日止；租金2016年10月1日至2019年9月30日每年租金为40万元，以后租金每三年递增3%，即2019年10月1日至2022年9月30日每年41.2万元，如此类推；……。2017年8月29日，洞口县人民法院作出的（2017）湘0525民初1139号、1141号民事调解书，匡庆平分别欠李三元、尹香元267000元、572452元，匡庆平愿意用帝豪电器城2017年和2018年的租金来偿还。调解书生效后，洞口帝豪物业管理有限公司通知了唐新冬，以租金偿还债务，唐新冬以应付租金偿还李三元、尹香元债权，洞口帝豪物业管理有限公司出具了已收取租金至2019年9月30日的收据，李三元、尹香元也接受了唐新冬以租金偿还债权。2014年4月8日，洞口帝豪物业管理有限公司以其所有的帝豪金座房产抵押给华融湘江银行邵阳分行贷款。由于洞口帝豪物业管理有限公司未按期偿还贷款，经邵阳市大祥区人民法院判决和执行，因该房产多次流拍，洞口帝豪物业管理有限公司将该房产以物抵债的方式抵偿华融湘江银行邵阳分行债务，2018年4月28日，华融湘江银行邵阳分行办理了产权过户登记。2018年5月10日，华融湘江银行邵阳分行通知唐新冬房屋产权发生变更。2018年5月24日，华融湘江银行邵阳分行通知唐新冬补交租金。另唐新冬租赁洞口帝豪物业管理有限公司“帝豪金座”一、二楼开设了电器城，2019年3月6日变更登记为洞口帝豪电器有限责任公司国美店，公司类型为自然人投资和控股的有限责任公司分公司。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故本案洞口帝豪物业管理有限公司与唐新冬签订的租赁合同不因租赁物产权变更为华融湘江银行邵阳分行而解除，出租方由洞口帝豪物业管理有限公司变更为华融湘江银行邵阳分行，华融湘江银行邵阳分行享有租赁合同出租方的权利义务。唐新冬作为租赁合同的承租方，并使用租赁物经营成立洞口帝豪电器公司，唐新冬与洞口帝豪电器公司为租赁物的实际使用者，经营洞口帝豪电器公司为唐新冬使用租赁物的方式，他们之间不存在转租等关系，故对其主张洞口帝豪电器公司不是租赁合同主体的主张不予采信。华融湘江银行邵阳分行主张自产权转让之日起应向其履行租赁合同义务支付租金符合法律规定，但唐新冬、洞口帝豪电器公司在产权变更前已向原产权人履行合同义务至2019年9月30日，其履行合同义务行为并不违反法律规定，如华融湘江银行邵阳分行认为原产权人收取产权变更后的租金侵害了其权利，可以向原产权人主张，但以此主张唐新冬与洞口帝豪电器公司违约无事实和法律依据。故对华融湘江银行邵阳分行主张唐新冬与洞口帝豪电器公司违约要求解除合同并承担违约责任的主张不予支持。华融湘江银行邵阳分行提出唐新冬与洞口帝豪电器公司应支付自2017年12月25日起的房屋使用费，但租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故华融湘江银行邵阳分行的主张亦无法律依据，不予支持。华融湘江银行邵阳分行提出唐新冬、洞口帝豪电器公司应支付自2017年12月25日起的物业管理费，但物业管理费以提供物业服务为前提，华融湘江银行邵阳分行无证据证明其向唐新冬、洞口帝豪电器公司提供了相应物业服务，故对其主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决：驳回华融湘江银行邵阳分行的诉讼请求。一审案件受理费5616元，由华融湘江银行邵阳分行负担。华融湘江银行邵阳分行不服一审判决，上诉请求：1.撤销原审判决，改判解除《帝豪金座租赁合同》及其补充协议，由唐新冬及洞口帝豪电器公司返还房屋并支付743319.60元或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由唐新冬及洞口帝豪电器公司负担。事实和理由：一审根据唐新冬提供的两份调解书认定本案事实错误。（2017）湘0525民初1141号以及（2017）湘0525民初1139号民事调解书约定匡庆平以涉案房屋2017年、2018年度租金偿还所欠他人债务属无权处分，匡庆平不是洞口帝豪物业管理有限公司法定代表人，也不是该公司股东，无权约定将唐新冬应付给洞口帝豪物业公司的租金折抵匡庆平所欠他人债务。因此，上述两份调解书对涉案房屋租金的处分无事实和法律依据，且损害了华融湘江银行邵阳分行的合法权益，依法应当予以撤销，不应作为认定本案事实的依据。原判认定事实不清、证据不足，不能认定唐新冬已完全支付了2017年、2018年度的租金。唐新冬提供的其已支付120万元（三张40万元）租金的收款收据，除此之外并无其他证据佐证其已经实际支付了该款项，司法实践中交易大的应当提供银行转账凭证。同时根据唐新冬的2019年5月29日对李三元、尹香元的调查笔录及欠条，唐新冬于2017年9月1日出具了欠条，然而却在次日支付了租金40万元，2017年9月10日支付了租金80万元，短短几天时间支付完毕三年的租金，还不能提供付款凭证，不符合常理。补充协议不能破坏主合同的基本要件或主要条款，本案中唐新冬与原房屋所有权人洞口帝豪物业管理有限公司于2016年9月28日签订的补充协议，重新约定了租赁期限、租金等，将之前签订的《帝豪金座租赁合同》的主要条款全部改变，实质上已经是成立了新的租赁合同而非法律意义上的补充协议。涉案房屋于2014年4月设立抵押，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。抵押人将已经抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。综上，原判认定事实及适用法律错误，请求二审法院予以纠正。本院二审认定事实：湖南省邵阳市大祥区人民法院于2017年12月25日作出（2017）湘0503执恢171号执行裁定书，裁定：“一、将被执行人洞口帝豪物业管理有限公司名下的位于洞口镇桔城西路的产权证号为洞房权证洞口镇字第7××7号的房产作价38136915元，以物抵偿申请人的债务10730359元；二、对于差价部分，在扣除申请人垫付的评估费198000元、拍卖辅助费36000元后，由申请人将差价27172556元补足；三、申请执行人华融湘江银行股份有限公司邵阳分行可持本裁定书到登记机关办理相关产权过户登记手续”。同时该裁定书尾部载明本裁定送达后立即生效。本院二审经审查确认一审认定的其他事实及证据。本院二审认为，本案二审的主要争议焦点是唐新冬与洞口帝豪物业管理有限公司签订的《帝豪金座租赁合同》、《补充协议》能否对抗华融湘江银行邵阳分行在租赁标的物上的抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”由此可见，后成立的租赁关系对先设立的抵押权无对抗效力，该租赁关系对于抵押权人亦无约束力。2014年2月12日，洞口帝豪物业管理有限公司与唐新冬签订了《帝豪金座租赁合同》，2016年9月28日，双方签订了《补充协议》，2014年4月8日，洞口帝豪物业管理有限公司以其所有的帝豪金座房产抵押给华融湘江银行邵阳分行贷款，2017年12月25日，湖南省邵阳市大祥区人民法院作出以物抵债裁定，2018年4月28日，华融湘江银行邵阳分行将该房屋办理了产权过户登记并成为房屋新所有权人。本案中《补充协议》对《帝豪金座租赁合同》约定的租金、租期等均进行了变更，而租期、租金系租赁合同的主要条款，《帝豪金座租赁合同〉补充协议》将租金从之前的80万每年变更为40万每年并延长了租期，该合同名义上虽然是补充协议，但实质是合同双方经协商后重新达成的新协议，应视为双方重新建立起了新的租赁关系。《帝豪金座租赁合同》的主要条款已经被合同双方重新达成的补充协议所变更，《帝豪金座租赁合同》的主要条款因双方实际上已经不再履行而终止。综上，唐新冬不能以其与原所有权人签订的《帝豪金座租赁合同》及《补充协议》对抗华融湘江银行邵阳分行在租赁标的上的抵押权。自湖南省邵阳市大祥区人民法院（2017）湘0503执恢171号执行裁定书生效时，华融湘江银行邵阳分行实现抵押权，即取得了对其房产的所有者权利，华融湘江银行邵阳分行自此可向唐新冬及洞口帝豪电器公司主张权利，唐新冬与原房屋所有权人的租赁关系不因华融湘江银行邵阳分行抵押权实现而当然消灭，但该租赁关系不得对抗华融湘江银行邵阳分行，唐新冬也不能以其已向原房屋所有权人支付租金为由对抗华融湘江银行邵阳分行的所有者权利。综上，华融湘江银行邵阳分行自抵押权实现即可要求唐新冬及洞口帝豪电器公司返还房屋，唐新冬及洞口帝豪电器公司还应当支付华融湘江银行抵押权实现之后的房屋占用费。同时，湖南省邵阳市大祥区人民法院（2017）湘0503执恢171号执行裁定书载明经送达生效，华融湘江银行邵阳分行未举证该裁定送达及生效时间，因华融湘江银行邵阳分行于2018年4月28日办理了讼争房屋的产权过户登记，本院以此时间开始计算承租人的占用费，占用费的标准可参照补充协议约定的40万元/年（1095.89元/天）认定。华融湘江银行邵阳分行上诉另要求解除洞口帝豪物业管理有限公司与唐新冬签订的《帝豪金座租赁合同》及《补充协议》，因唐新冬与原所有权人签订的租赁合同不能对抗华融湘江银行邵阳分行的抵押权，该租赁合同对华融湘江银行邵阳分行并无约束力，洞口帝豪物业管理有限公司与唐新冬之间的租赁关系也不因抵押权人的抵押权实现而当然消灭。尽管华融湘江银行邵阳分行抵押权实现后向唐新冬方发出通知要求唐新冬缴纳租金，但唐新冬以其已经向原所有权人支付为由拒绝，之后华融湘江银行诉请要求返还房屋，可见华融湘江银行与唐新冬并未就房屋续租事宜达成一致意见，华融湘江银行邵阳分行也不因抵押权实现而当然取得出租人的地位，故华融湘江银行邵阳分行要求解除合同的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但基于华融湘江银行邵阳分行的抵押权人、房屋新所有权人的地位以及本案实际情况，华融湘江银行邵阳分行有权要求唐新冬及洞口帝豪电器公司返还房屋并支付占用费，唐新冬及洞口帝豪电器公司因华融湘江银行邵阳分行实现抵押权产生的损失依法可以另行主张。至于华融湘江银行邵阳分行上诉主张的民事调解的无权处分以及唐新冬并未按约支付租金的问题，属于另外的法律关系，本案不予审查。综上所述，华融湘江银行邵阳分行的上诉请求部分成立，本院部分予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当，应予改判。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，二审判决：一、撤销湖南省洞口县人民法院（2019）湘0525民初1125号民事判决；二、唐新冬及洞口帝豪电器有限责任公司国美店于收到本判决书之日起十日内返还华融湘江银行股份有限公司邵阳分行位于××镇××路××座××层房屋；三、唐新冬及洞口帝豪电器有限责任公司国美店于收到本判决书之日起十日内支付华融湘江银行股份有限公司邵阳分行房屋占用费400000元（计算期限为2018年4月28日至2019年4月27日，按照1095.89元／天计算，2019年4月28日之后的占用费按此标准顺延照计至唐新冬及洞口帝豪电器有限责任公司国美店实际交付房屋之日止）；四、驳回华融湘江银行股份有限公司邵阳分行的其他诉讼请求。再审中，当事人未提交新的证据。本院再审审理查明的事实与原审查明的事实一致，对原审认定的事实予以确认。本院再审认为，一审中华融湘江银行邵阳分行主张其是《帝豪金座租赁合同》及其补充协议的权利承继人，以唐新冬、洞口帝豪电器公司未向其缴纳租金，未经其同意入场装修，违反合同约定为由要求解除合同，赔偿损失；二审则是以诉争房屋抵押权人的身份主张抵押在先，租赁在后，唐新冬与洞口帝豪物业管理有限公司签订的《补充协议》不能对抗华融湘江银行邵阳分行在租赁标的物上的抵押权，其在取得涉案房屋所有权后对《补充协议》享有任意解除权。二审对唐新冬、洞口帝豪电器公司在本案中是否存在违约行为，是否按约缴纳租金，认为“属于另外的法律关系，本案不予审查”，而是直接将华融湘江银行邵阳分行在一审未提出主张、一审法院也未进行审理的“唐新冬与洞口帝豪物业管理有限公司签订的《帝豪金座租赁合同》、《补充协议》能否对抗华融湘江银行邵阳分行在租赁标的物上的抵押权”列为二审争议焦点，并认为《补充协议》实质是合同双方经协商后重新达成的新协议，应视为双方重新建立起了新的租赁关系，据此认为唐新冬不能以其与原所有权人签订的《帝豪金座租赁合同》及《补充协议》对抗华融湘江银行邵阳分行在租赁标的上的抵押权，径行以该租赁合同对华融湘江银行邵阳分行并无约束力为由进行了改判，超出了本案一审的审理范围。唐新冬、洞口帝豪电器公司主张二审违反法定程序的理由成立，本院予以支持。本案唐新冬与房屋原所有人洞口帝豪物业管理有限公司于2014年2月12日签订《帝豪金座租赁合同》，华融湘江银行邵阳分行办理房屋抵押的时间是2014年4月，案涉房屋在抵押之前已经出租。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”从该条规定来看，抵押权设立后抵押财产出租的租赁关系不得对抗已登记的抵押权，我国现有法律法规并未对订立抵押合同前抵押财产已出租的是否能变更合同条款作出禁止性规定，华融湘江银行邵阳分行如认为《补充协议》存在唐新冬与原所有权人恶意串通，损害其权利的情形，可以依照《中华人民共和国合同法》的相关规定另行主张权利。华融湘江银行邵阳分行主张自产权转让之日起应向其履行租赁合同义务支付租金符合法律规定，但唐新冬、洞口帝豪电器公司在原审中提交了证据证明其在产权变更前已向原产权人履行合同义务至2019年9月30日，其履行合同义务行为并不违反法律规定，如华融湘江银行邵阳分行认为原产权人收取产权变更后的租金侵害了其权利，可以向原产权人主张权利，但以此主张唐新冬与洞口帝豪电器公司违约无事实和法律依据。华融湘江银行邵阳分行提出唐新冬、洞口帝豪电器公司未经其同意进场装修因未提供相关证据予以证明，不能成立。综上，华融湘江银行邵阳分行主张唐新冬与洞口帝豪电器公司违约要求解除合同并承担违约责任的请求不能成立，本院不予支持。唐新冬、洞口帝豪电器公司的再审申请成立，本院予以支持、原二审判决违反法定程序，适用法律错误，应予以撤销。原一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销本院（2019）湘05民终1930号民事判决；二、维持湖南省洞口县人民法院（2019）湘0525民初1125号民事判决。一审案件受理费5616元，二审案件受理费11233元，共计16849元，由华融湘江银行股份有限公司邵阳分行负担。本判决为终审判决。审 判 长  李铁英审 判 员  宁少军审 判 员  廖莎菲二〇二〇年十二月二十六日法官 助理  曾 维代理书记员  唐佳丽附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……