辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初16657号原告（执行案外人）：纪秀强，男，1964年2月8日出生，汉族，住沈阳市大**。委托诉讼代理人：晏宏宇，上海诺迪律师事务所律师。被告（申请执行人）：兴业银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区文化路**。负责人：景嵩，该行行长。委托诉讼代理人：石锴，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳迪，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。第三人（被执行人）：沈阳双盛房地产开发有限公司，，住所地沈阳市大**小津桥路老虎庙巷**法定代表人：李爽，该公司总经理。原告纪秀强与被告兴业银行股份有限公司沈阳分行（以下简称兴业银行沈阳分行）、第三人沈阳双盛房地产开发有限公司（以下简称双盛房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告纪秀强及其委托诉讼代理人晏宏宇与被告兴业银行沈阳分行的委托诉讼代理人柳迪、第三人双盛房产公司的法定代表人李爽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告纪秀强向本院提出诉讼请求：1.判令停止执行位于沈阳市大东区产，并解除对该房产的查封；2.确认位于沈阳市大东区产为原告所有；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：兴业银行股份有限公司沈阳分行与董立平、姜峰、双盛房产公司借款合同纠纷一案，贵院将属于原告所有的位于沈阳市大东区屋查封，并要求原告腾房，侵害了原告的合法权益。贵院查封的涉案房产不属于第三人双盛房产公司的财产，系原告于2017年3月24日与第三人双盛房产公司签订《东远国纪花园认购协议书》，并支付全部房款取得，且已办理入住手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，涉案房产属于原告所有。涉案房产被贵院执行局要求腾房后，原告立即向贵院申请执行异议，请求法院停止对涉案房产的执行。贵院于2020年9月8日作出（2020）辽0102执异910号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告对此裁定不服，在法定期间向贵院提出本执行异议之诉。请求贵院依法查清事实，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告兴业银行沈阳分行辩称，原告请求解除对涉案房产的查封，停止对涉案房产的执行，确认涉案房产为其所有，缺乏事实及法律依据，理由如下：1.涉案房屋登记在双盛房产公司名下，双盛房产公司为债务人，法院有权查封涉案房产；2.原告并非涉案房产的所有权人，查封涉案房产未侵害其合法权益，请求解除查封及停止执行于法无据；3.原告所谓签署的《东远国纪花园认购协议书》系在所谓《借款合同》未到期期间签署的抵账行为的延续，非商品房买卖行为；4.原告诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下称执行异议复议规定）相关规定，具体如下：①原告与双盛房产公司未签署合法有效的书面买卖合同；②原告无证据证明向双盛房产公司合法付款；③原告未占有涉案房屋；④涉案房屋自2017年以来一直登记在双盛房产公司名下并无变更；⑤原告未举证证明其名下无用于居住的房屋。因此，原告的诉请不符合执行异议复议法律规定。综上所述，原告诉请既无事实依据，又无法律依据，请求法院依法驳回原告全部诉请。第三人双盛房产公司述称，答辩人与原告之间是民间借贷关系，原告纪秀强是通过其儿子纪成名下的账户转账给答辩人法定代表人李爽（法定代表人李爽的账户是公司的现金账户），因为答辩人还不上原告的钱，用涉案房产抵债。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于原告纪秀强提交的第一组证据：借款合同、银行交易明细、协议书，拟证明第三人双盛房产公司向原告纪秀强借款100万元，原告纪秀强于2015年1月5日通过其儿子纪成名下的账户向第三人双盛房产公司的法定代表人李爽转款96万元（庭审中，原告纪秀强与第三人双盛房产公司称4万元为砍头息，第三人双盛房产公司的法定代表人李爽称其名下银行账户为公司的现金账户）。因不能偿还，遂用其开发的两套房产（一套为涉案房产，房款561550元，另一套已另案诉讼，房款560300元）抵偿欠款，双方签订协议书。被告兴业银行沈阳分行质证后虽对该组证据的真实性、关联性均提出异议。本院认为，首先，原告纪秀强与第三人双盛房产公司签订借款合同，通过其儿子纪成名下的账户向对方转款，并无不当；其次，实践中，不乏公司的法定代表人或财务人员用其名下银行账户作为公司现金账户的情形；最后，实际转款金额96万元，差额4万元为砍头息，符合民间借贷交易习惯。据此，应认定原告纪秀强与第三人双盛房产公司之间存在真实的借贷关系。抵账协议书签订于2017年3月24日，载明的借款本金与利息与借款合同相符，双方约定以房抵债系双方真实意思表示，故对该协议书的真实性，本院予以确认。2.关于原告纪秀强提交的第二组证据：认购协议书、收款收据，拟证明其与第三人双盛房产公司于2017年3月24日就涉案房产办理了购房手续，涉案房产属原告所有。被告兴业银行沈阳分行质证后认为该组证据为原告纪秀强虚构，并提交《认购协议书（刘铭）》、准住通知单、收款收据，认为第三人双盛房产公司就涉案房产已于2013年与案外人刘铭签订认购协议，且向刘铭出具准住通知单、收款收据。诉讼中，办案人员对涉案房屋进行察勘（并拍照），该房屋现由史占峰、马广艳夫妻居住，二人均系锦州人，在沈阳工作，因与纪秀强系亲戚（纪秀强系史占峰的表哥，姨表亲），故在此租住，每月给纪秀强租金，有时几百元，最多1000元（都是现金支付），并称于2017年6月搬来居住时该房屋就已有装修，居住期间交水、电、煤气及采暖费等（有用水、用电、用气明细及采暖费交费收据）。物业工作人员称该房屋是纪秀强的，现借给朋友居住。庭审中，原告纪秀强称其未交过物业费。本院认为，该组证据已形成证据链条，能够证明原告纪秀强自2017年6月已使用涉案房屋。3.关于被告兴业银行沈阳分行提交的《认购协议书（刘铭）》、准住通知单、收款收据（均为复印件），拟证明第三人双盛房产公司就涉案房产已于2013年与案外人刘铭签订认购协议。鉴于原告纪秀强、第三人双盛房产公司对该组证据均持疑，且被告兴业银行沈阳分行明确表示无法提交原件，故本院不予审查。根据各方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房产位于沈阳市大东区，第三人双盛房产公司开发建设。第三人双盛房产公司因欠原告纪秀强借款，双方于2017年3月24日签订《协议书》一份，约定第三人双盛房产公司以其开发的两套房产顶账给原告纪秀强，其中一套即涉案房产，抵账金额561550元。原告纪秀强与第三人双盛房产公司于2017年3月24日签订《东远国纪花园商品房认购协议书》一份，载明原告纪秀强认购涉案房产，建筑面积112.31平方米，房屋单价5000元/平方米，总金额561550元。第三人双盛房产公司于该日向原告纪秀强出具收款收据一份。前述协议签订后，原告纪秀强对房屋进行装修。2017年6月，原告纪秀强的亲属史占峰、马广艳夫妻来此居住，至今。兴业银行沈阳分行因其与董立平、姜峰、双盛房产公司金融借款合同纠纷一案，于2017年5月16日向本院起诉。诉讼中，本院于2017年6月2日作出（2017）辽0102民初6761号民事裁定，预查封双盛房产公司名下位于沈阳市大东区产（包括涉案房产）。本院于2017年12月19日作出（2017）辽0102民初6761号民事判决，判决主文如下：“……一、解除原告兴业银行股份有限公司沈阳分行与被告董立平、姜峰、被告沈阳双盛房地产开发有限公司于2012年5月4日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》；二、被告董立平、姜峰于本判决生效后十日内一次性偿还原告兴业银行股份有限公司贷款本金5886465.19元，利息679712.54元、罚息210565.08元（以上本金及利息、罚息截至2017年4月24日）；并自2017年4月25日起，按《个人购房抵押（保证）借款合同》约定的计息办法给付原告兴业银行股份有限公司沈阳分行逾期利息至本判决实际偿还之日止；三、被告沈阳双盛房地产开发有限公司在抵押房产取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日前对被告董立平、姜峰应支付的上述款项承担连带责任，并在承担连带保证责任后，有权向被告董立平、姜峰追偿；……”。该案经一审、二审，沈阳市中级人民法院法院于2018年9月18日作出（2018）辽01民终8159号民事判决，维持原判。因董立平、姜峰、双盛房产公司未履行生效判决确定的还款义务，兴业银行沈阳分行向本院申请强制执行，执行案号（2019）辽0102执3705号。执行过程中，执行人员于2020年4月17日在涉案房屋的门上张贴公告，要求实际占用人自公告实际张贴之日起15日内迁出涉案房屋。纪秀强作为案外人对查封涉案房屋提出执行异议，本院作出（2020）辽0102执异910号执行裁定，驳回案外人纪秀强的异议请求。纪秀强对该裁定不服，遂向本院提起案外人执行异议之诉。诉讼中，原告纪秀强与第三人双盛房产公司均称双方于2017年3月24日签订《东远国纪花园商品房认购协议书》后，因开发商售楼处搬家，没有网，无法办理备案，可以办理时，发现涉案房屋被查封。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，本案的争议焦点为原告纪秀强对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，涉案房屋是第三人双盛房产公司抵账给原告纪秀强的房产，双方就此签订《东远国纪花园商品房认购协议书》，协议中关于以欠款抵顶房款的约定系双方当事人就款项支付方式达成的合意，并非法律所禁止。且第三人双盛房产公司已向原告纪秀强交付涉案房屋，原告纪秀强亦实际使用至今，表明涉案房屋已由原告纪秀强实际控制与管理，即双方已实际履行该协议，故《东远国纪花园商品房认购协议书》属于依法成立并合法有效的合同。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告纪秀强在涉案房屋被查封之前已与第三人双盛房产公司签订合法有效的书面合同，并支付全部价款，已实际占有该房屋，虽未办理产权变更登记，并非原告纪秀强的原因所致，且被告兴业银行沈阳分行未有证据证明原告纪秀强对此存在过错，亦未能证明其在申请财产保全过程中对涉案房屋使用状态已尽合理、必要的审慎义务。据此，原告纪秀强对登记在第三人双盛房产公司名下的位于沈阳市大东区屋提出不予执行，符合上述法律规定的情形，其享有的权利能够排除执行。原告纪秀强的该项诉讼请求理由成立，本院予以支持。最后，关于原告纪秀强主张涉案房产归其所有一节。原告纪秀强与第三人双盛房产公司签订《东远国纪花园商品房认购协议书》之后，尚未签订《房屋买卖合同》并办理备案，其能否实现该权利属于合同履行问题，不属于执行异议之诉审理范围。故对原告纪秀强该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、不得执行沈阳市大东区产；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费12785元，由被告兴业银行股份有限公司沈阳分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。本院（2020）辽0102执异910号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  严冬云人民陪审员  徐海霞人民陪审员  雷璐璐二〇二〇年十二月十四日法官助理齐曼彤书记员关宇婷本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。