辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7097号上诉人（原审原告、案外人）：李云海，男，1977年8月14日生，汉族，住大连市金州区。上诉人（原审原告、案外人）：越迎春，女，1978年2月19日生，汉族，住大连市金州区。二上诉人共同委托诉讼代理人：李郡，辽宁乾均律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：大连宜华建设集团有限公司，住所地大连保税区海宁路****。法定代表人：苏跃升，该公司董事局主席。委托诉讼代理人：庞伟、翟志伟，辽宁建方律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司，住，住所地大连市金州区站前街道吴家村丘号**/div>法定代表人：王宝林，该公司董事长。上诉人李云海、越迎春与被上诉人大连宜华建设集团有限公司、原审第三人辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司（以下简称“宝林集团”）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初7610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李云海、越迎春上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判确认坐落金州区房屋归李云海、越迎春共同所有，停止对坐落金州区房屋的执行，并立即解除该房屋的查封；2.判令诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审未确认案涉房屋归李云海、越迎春共同所有适用法律错误。二上诉人是夫妻，于2015年6月5日与宝林集团签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，并全额缴纳购房款，2015年12月10日起即实际占有、使用该房屋至今。根据《合同法》第一百三十条、第一百三十三条及《物权法》第十五条规定，二上诉人已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立。2.原审根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《执行异议和复议规定》）第二十九条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定驳回停止对案涉房屋的执行适用法律错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条，《执行异议和复议规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，案涉房产归二上诉人，能够排除执行。《执行异议和复议规定》第二十八条系普适性条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业为被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。根据司法判例与保护善意买受人的角度应适用《执行异议和复议规定》第二十八条。上诉人提交的新证据表明上诉人及女儿名下已均无房产，亦符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定。宜华公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。本案应适用《执行异议与复议规定》第二十九条规定，因为该条已经明确系针对登记在开发商企业名下的房产，而第二十八条是适用除了登记在开发商企业名下房产以外的其他不动产。全国法院第九次民商事审判工作会议纪要第125、126条也已经明确了登记在房地产开发商企业名下的房屋应该适用第二十九条规定。上诉人越迎春的身份是宝林集团的出纳，明知案涉房屋是否办理抵押及其他相关情况，其购买有抵押的房屋表明购房并不真实，针对付款提供的转账凭证上附言往来，不能表明系支付购房款。宜华公司申请查封的是没有办理网签备案登记的一百余套房屋。二上诉人在二审期间提供的无房证明，明显是为了逃避案涉房屋的执行，不符合《执行异议与复议规定》第二十九条规定，一审判其败诉是因为其名下有其他房屋，不能因上诉人在二审期间将对其不利的房屋进行处分，就认定其名下只有一套房屋。宝林集团未到庭，亦未提交面答辩意见。宜华公司向一审法院起诉请求：1.依法确认坐落金州区房屋归原告李云海、越迎春共同所有；2.停止对坐落金州区房屋的执行，并立即解除该房屋的查封；3.判令诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，因案涉宝林凤凰城小区建设工程施工合同纠纷，2015年5月21日，宜华公司将宝林集团诉至大连市中级人民法院。该院于2016年5月31日作出（2015）大民二初字第00068号民事判决，判令宝林集团支付宜华公司剩余工程款46,547,216元，宜华公司在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。宣判后，宝林集团提起上诉，2017年5月15日，辽宁省高级人民法院作出（2016）辽民终721号民事判决，判令宝林集团支付宜华公司剩余工程款46,547,216元，于判决生效后10日内返还宜华公司工程质量保证金7,009,440元，宜华公司在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权；宜华公司于判决生效后10日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向宝林集团移交全部建设工程施工档案材料。该判决已经生效，一审法院负责该案执行。大连市中级人民法院在审理该案期间，于2015年6月4日依法查封登记在宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套，于2015年10月23日依法查封登记在宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋34套；一审法院在执行该案期间，于2017年12月5日依法查封登记在宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套。案涉房屋系于2017年12月5日被查封。沈阳市中级人民法院在执行吉林银行股份有限公司沈阳分行与宝林集团等金融借款合同纠纷一案中，于2018年1月5日依法查封登记在宝林集团名下的房屋4套。2019年1月16日，沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01执877号移送执行函，将其查封的四处房屋交由一审法院执行，对上述四处房屋的续封、解封、变价分配等后续执行工作，由一审法院办理，该院不再负责。2012年5月和2015年3月，宝林集团将案涉房屋所在的项目在建工程在盛京银行开发区支行办理了项目抵押贷款。二原告系夫妻。2015年6月5日，原告李云海、越迎春与宝林集团签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，房屋总价款为584,491元。同日，宝林集团向李云海、越迎春出具金额为584,491元的《销售不动产增值税普通发票》，发票中备注：全部房款已收讫。原告已占有、使用案涉房屋，案涉房屋非原告李云海、越迎春在大连地区唯一居住用房。原告李云海、越迎春对一审法院的执行行为提出异议，一审法院驳回了李云海、越迎春的异议请求，李云海、越迎春遂提起本案执行异议之诉。一审法院认为，已经发生法律效力的判决确认宜华公司在宝林集团欠付工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复确定了消费者的权益与工程价款优先受偿权的保护顺位问题。最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复[（2005）执他字第16号]指出：“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”在宜华公司对案涉房产享有建设工程价款优先受偿权的情形下，原告仅在满足《执行异议和复议规定》第二十九条规定时，其排除执行异议请求方能获得支持。原告向作为房地产开发企业的被告宝林集团购买商品房，原告系案涉商品房的消费者。宝林集团因欠债而被强制执行，人民法院在对登记在宝林集团名下但已出卖给原告的商品房采取执行措施时产生的争议，应适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。该条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案涉房屋非为原告在本辖区内用于居住的唯一房屋，亦非为适当改善居住条件所购房屋，原告的诉讼请求不符合法律规定，一审法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。前述法律规定了物权公示原则和物权变更登记生效等，从法律的角度对权利人享有的不动产物权以何种方式予以证明，即不动产权属证书才是权利人享有物权的证明。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判，因此，原告诉请确认案涉房屋归其所有属于本案执行异议之诉程序的审查范围，但由于原告并未取得案涉房屋的产权登记，原告与宝林集团之间虽然签订了房屋买卖合同，但案涉房屋在办理权属转移之前，双方之间仍然系债权关系，故对原告要求确认案涉房屋归原告所有的诉讼请求，一审法院不予支持。由于本案纠纷系由第三人宝林集团的不诚信行为引起的，本案的诉讼费应由宝林集团负担为宜。一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回原告李云海、越迎春的诉讼请求。案件受理费9800元（原告已预交）、公告费300元(宜华公司已预交)，由第三人宝林集团负担。本院二审期间，李云海、越迎春提交：证据1.缴费收据，拟证明上诉人已于2017年10月24日缴纳2017年-2018年度采暖费，于2019年10月15日缴纳2019-2020年度采暖费，2016年12月7日至2020年10月的电费交费（结算）明细，拟证明2017年12月5日查封前已对案涉房屋占有使用。宜华公司质证认为对该证据的真实性无法核实。证据2.单据四张，发生期间为2015年1月31日至2015年5月30日，拟证明在查封前已经合法占有并装修入住。宜华公司认为销货单的印章及签名无法核实，不能证明用于案涉房屋的装修，其原审提交的物业费是从2015年12月10日开始。证据3.水费通知单和缴费单，拟证明2017年7月至10月已欠水费704.75元，上诉人在查封前在案涉房屋已经居住使用。宜华公司认为仅显示2017年12月14日交水费，上面写的欠水费是手写，而打印的7-10月表数是0，说明2017年10月前没有用过水。证据4.户口薄、三份房屋信息查询结果，拟证明2020年12月10日李云海、越迎春及女儿李美杉名下均无房产登记，原登记在上诉人名下的一套房屋已出售他人。宜华公司对该证据的真实性没有异议，但认为上诉人处理房产的目的是为了符合《执行异议与复议规定》第二十九条第（二）项规定，明显是为了逃避对案涉房屋的执行，因此其现在提供的无房证明不符合《执行异议与复议规定》第二十九条要求，一审判其败诉是因为其当时名下有其他房屋，不能因二审将对其不利的房屋进行处分就当然认定其名下只有一套房屋。上诉人提交的证据1、3、4载明系案涉房屋并有相关部门盖章，故本院对上诉人提交证据1、3、4的真实性予以采信。宜华公司没有提交新证据。本院对一审认定“案涉房屋非李云海、越迎春在大连地区唯一居住用房”以外的其他事实予以确认。另查，大连金普新区不动产登记中心于2020年12月10日出具房屋信息查询结果表明，李云海、越迎春及女儿李美杉名下在大连市辖区均无房产登记。本院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”案涉房屋既有在建工程抵押权登记，又存在宜华公司建设工程价款优先受偿权。依据该规定，购房消费者的物权期待权应优先于工程价款优先受偿权得到保护，但该规定是基于保护购房消费者的居住权和生存权所作特殊规定和例外考虑，故购房消费者在执行程序中要求予以优先保护的房屋应当是其购买并直接用于满足基本生活居住需要的房屋，对此应严格把握，不能扩大适用。因此，本案上诉人提出的异议请求是否足以排除宜华公司建设工程价款优先受偿权的执行，应当依照《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形予以从严审查，一审适用该条规定审查李云海、越迎春的异议请求并无不妥。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”依据该规定，认定购房消费者对案涉房屋享有排除执行权利的三项条件须同时具备，缺一不可。从本案双方当事人提交的证据审查，第一，关于上诉人是否在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同一节，原审过程中，上诉人提交了其与宝林集团于2015年6月5日签订的书面《商品房买卖合同》，能够证明双方在案涉房屋查封之前已经签订书面买卖合同。即使宝林集团的转让行为未经抵押权人同意，宝林集团与上诉人订立的商品房买卖合同亦未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦无据存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故案涉《商品房买卖合同》应为合法有效。第二，关于所购商品房是否用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋一节，上诉人名下曾有2019年5月购买的开发区益海园房屋一套，故原审认定其不符合唯一住房条件为由未支持其诉讼请求。上诉人在本案二审期间提交新证据房屋信息查询结果表明其家庭成员名下在大连市辖区均无房产，案涉房屋现为上诉人用于居住的唯一住房，故应认定上诉人名下无其他用于居住的房屋。第三，关于案涉房屋购房价款的支付，上诉人原审提供李云海的农业银行个人结算业务申请单与农业银行卡交易明细清单，显示2015年1月9日李云海向宝林集团转账584,491元，附言往来。上诉人还提供了2015年6月5日宝林集团出具的《销售不动产增值税普通发票》，备注全部房款已收讫。虽然宜华公司提出越迎春系宝林集团的出纳（越迎春提交的劳动合同与社会保险缴费证明表示其系大连宏安物业管理有限公司的出纳），并以附言系往来而非购房款为由否认上诉人支付购房款，但结合《商品房买卖合同》及购房发票备注全部房款已收讫，上诉人交付物业费、水电费、取暖费等票据，足以证明上诉人已经支付了合同约定的全部购房价款，并于查封前实际入住使用。因此，上诉人提交的证据足以证明其符合《执行异议与复议规定》第二十九条规定，对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，故应改判不予执行案涉房屋。对于上诉人李云海、越迎春要求确认案涉房屋归其共同所有的诉诉请求，本院认为，因案涉房屋并未办理所有权过户登记，依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，上诉人虽享有要求宝林集团履行合同义务的请求权，但其尚不享有案涉房屋的所有权，故上诉人要求确认案涉房屋所有权归其共同所有的诉讼请求缺乏充分依据，本院对上诉人的该项上诉理由不予采纳。另外，因本案纠纷系由于宝林集团的不诚信行为引起，故本案一、二审案件受理费应由宝林集团负担为宜。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、撤销大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初7610号民事判决;二、不予执行大连市金州区房屋；三、驳回李云海、越迎春的其他诉讼请求。一审案件受理费9800元，公告费300元，由辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。二审案件受理费9800元，由辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  张 钱审判员  任 娲二〇二〇年十二月二十八日书记员  李 波附相关法律规定《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。