广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0781民初4651号原告：台山市台城房产管理所，住所地：台山市********。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：李敬威，系广东洲斌律师事务所律师。被告：赵万众，男，1975年3月7日出生，汉族，住台山市***********之三，公民身份号码440************310。原告台山市台城房产管理所（以下简称“台城房管所”）与被告赵万众租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告台城房管所的委托诉讼代理人李敬威到庭参加诉讼。被告赵万众经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。台城房管所向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年8月22日签订的《台山市住房和城乡建设局非住宅房屋租赁合同》；2.判令被告自合同解除之日起腾退因上述合同占有的台山市***********、104卡商铺；3.判令被告向原告支付拖欠的租金及违约金合计85828.15元（计算方式：拖欠租金60249.74元+违约金39768.41元－保证金14190元；违约金自欠租之日起每日按拖欠租金总额2‰的标准，计算方式详见附表；租金实际计算至被告返还商铺之日止，违约金计算至实际清偿之日止，均暂计至2020年10月19日）；4.判令被告支付原告实现合法权益所支付的律师费1000元；5.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年8月22日，台城房管所与赵万众签订《台山市住房和城乡建设局非住宅房屋租赁合同》，约定：由台城房管所将坐落在台山市***********、104卡商铺（面积234.73平方米）出租给赵万众作为非住宅使用；合同期限从2018年9月1日起至2023年4月15日止，2018年9月1日起至2021年4月15日的月租金为4630元，2021年4月16日起至2022年4月15日的月租金为4862元，2022年4月16日起至2023年4月15日的月租金为5105元，赵万众须在每月10日前缴付当月租金给原告。若累计拖欠房租3个月以上的，台城房管所有权解除合同，并支付违约金（违约金自欠租之日起每日按拖欠租金总额的2‰计收）；《房屋租赁合同》第十二条第13项约定违约方应承担守约方为维护自己权益支出包括诉讼费、取证费、律师费等费用。合同签订后，台城房管所依约将涉案房屋交付给赵万众使用。赵万众向台城房管所缴纳了13890元、300元作为合同的履约保证金及水、电费保证金(保证金合计14190元)。赵万众从2019年5月开始拖欠租金，仅在2020年9月28日缴纳租金4630元，截止2020年10月19日已拖欠租金合计60249.74元。赵万众拖欠租金的行为已严重违约，根据《房屋租赁合同》第十一条第4款第5项约定，原告有权提前解除合同，收回房屋，并根据《房屋租赁合同》第四条第2款的约定，保证金14190元用于抵扣赵万众拖欠的租金及违约金。经台城房管所多次催收未果，遂诉至法院。赵万众未作答辩。台城房管所围绕诉讼请求依法提交了证据，赵万众经传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证的权利。下列证据，经查证属实，本院予以确认并在卷佐证：1.《广东省房地产权证》、《公有房屋资产移交书》各一份，拟证明原告对涉案房屋有管理、出租及收租的资格；2.《台山市住房和城乡建设局非住宅房屋租赁合同》一份，拟证明原被告的租赁关系、租金的计算方式以及违约责任；3.《临时租房保证金凭条》、《临时水电户款凭条》各一份，拟证明被告向原告缴纳了13890元、300元作为合同的履约保证金及水、电费保证金；4.关于印发《新冠肺炎疫情防控期间江门市减免服务业小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》的通知一份，拟证明原告已根据相关政策，对被告的房屋租金进行减免；5.《房租催款通知书》、《律师函》各一份，拟证明原告多次向被告催缴租金；6.《广东增值税电子普通发票》一份，拟证明原告实现债权产生的费用。上述证据所反映的内容与台城房管所陈述的事实紧密相连，客观一致，且能相互印证，本院对台城房管所起诉主张的事实予以确认。另查明，台城房管所已按《新冠肺炎疫情防控期间江门市减免服务业小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》对涉案房租进行减免，其中2020年2月份免收租金，3月份至6月份减免50%租金，7月份至9月份的租金减免20%。另查明，台城房管所为实现本案债权委托广东洲斌律师事务所律师代理本案诉讼，支出律师费1000元。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。案涉《租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反有关法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。台城房管所已经按照合同约定将租赁物交付赵万众使用，赵万众自2019年5月开始拖欠租金，其行为已违约。关于台城房管所请求解除合同的问题，案涉《租赁合同》约定如赵万众累计拖欠房租3个月以上的，则台城房管所有权解除合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，双方当事人约定的一方解除合同的条件已经成就，台城房管所作为解除权人可以解除合同，对于台城房管所该项诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除的时间，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”的规定，台城房管所以起诉的方式通知赵万众解除合同，案涉《租赁合同》于起诉状副本送达之日即2020年11月7日解除。合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，台城房管所可以要求恢复原状、赔偿损失，台城房管所请求赵万众腾退并返还案涉房屋、支付合同解除前的房屋租金并在合同解除后参照合同约定计算房屋使用费，有事实根据和法律依据，本院予以支持。赵万众欠付的租金从2019年5月1日起计至2020年10月19日止，共60249.74元，用保证金抵扣14190元后为46059.74元。从2020年10月20日起的房屋使用费参照案涉《房屋租赁合同》约定的租金计付至租赁物实际返还之日止。关于违约金的问题。台城房管所主张违约金自欠租之日起每日按拖欠租金总额2‰的标准计至实际清偿之日止。台城房管所主张的违约金计算标准过高，本院酌情调整为每月均以尚欠租金为基数，自当月11日起计至实际清偿之日止，其中2019年5月1日至2019年8月19日参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，2019年8月20日起至实际清偿之日止参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算。台城房管所主张超出部分，本院不予支持。关于律师费的问题。根据《房屋租赁合同》第十二条第13款“……违约方应承担守约方为维护自己权益支出包括诉讼费、取证费、律师费等费用”的约定，台城房管所主张赵万众支付实现合法权益所支付的律师费1000元，有事实与法律依据，本院予以支持。赵万众经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告台山市台城房产管理所与被告赵万众订立的《台山市住房和城乡建设局非住宅房屋租赁合同》于2020年11月7日解除；二、被告赵万众于本判决发生法律效力之日起三十日内腾退坐落于台山市***********、104卡的房屋并将该房屋返还原告台山市台城房产管理所；三、被告赵万众于本判决发生法律效力之日起十日内向原告台山市台城房产管理所支付租金46059.74元（从2020年10月20日起的房屋使用费参照案涉《房屋租赁合同》约定的租金标准计付至租赁物实际返还之日止）、律师费1000元及违约金（每月均以尚欠租金为基数，自当月11日起计至实际清偿之日止，其中2019年5月1日至2019年8月19日参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，2019年8月20日起至实际清偿之日止参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算）；四、驳回原告台山市台城房产管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2402.67元，由被告赵万众负担。原告台山市台城房产管理所预交的受理费2402.67元，由本院予以退还；被告赵万众应向本院补交受理费2402.67元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 冯仲仁二〇二〇年十二月十一日法官助理 谢 文书 记 员 古发强