湖南省凤凰县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3123民初1483号原告：付某某，女，1972年10月9日出生，土家族，湖南省凤凰县人，身份证住址湖南省凤凰县。委托诉讼代理人：滕宁，湖南延群律师事务所律师。委托诉讼代理人：滕某某，男，1964年9月10日出生，土家族，湖南省凤凰县人，身份证住址湖南省凤凰县。被告：湖南省诚信创业房地产开发有限公司，统一社会信用代码914307257389633727。住所：常德柳叶湖旅游度假区柳叶湖街道万寿社区沾天湖环路与年寿路交汇处东南角（诚信御园**）。法定代表人：陈文彬，男，1947年11月21日出生，汉族，湖南省桃源县人，身份证住址湖南省桃源县，系该公司董事长。委托诉讼代理人：易群，湖南四维律师事务所律师。委托诉讼代理人：章顺，湖南四维律师事务所律师。原告付某某与被告湖南省诚信创业房地产开发有限公司（以下简称“诚信公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案受理后，依法由审判员田志刚独任审理，于2020年12月25日公开开庭审理，书记员向世萍担任记录。原告付某某的委托代理人滕宁、滕某某、被告诚信公司的委托代理人易群、章顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付某某诉称，2019年3月，原告因看到被告楼盘开盘宣传广告后，便前往被告公司售楼部咨询，受售楼员邀约观看了售楼部内的沙盘模型，并到实地看了房子半成品。原告多次跟售楼经理和售楼员就预售房周边配套和环境，甚至马路的具体宽度、坡度和硬化后的状态做了充分了解确认，特别就与原告家相邻的还未开建的21＃楼的楼高和相邻间距包括21＃楼与原告家相邻面是否开设门窗洞口会影响原告隐私安全、通风日照以及其他舒适度和安全保障问题与售楼经理都进行详细的询问沟通。并且原告还向售楼经理索要了周边建设的规划图纸，并一再向其要求能否给原告一份21＃楼的规划图留存，当时售楼经理说21＃楼暂时还有具体规划出来不能向原告提供，但售楼经理给原告明确表示诚信家苑的楼盘开发每处每栋都是严格遵守符合国家规划要求而建的，不会随意改变，保证就21＃楼的建设施工更会严格遵守国家规划的城市居住规划设计要求来建设，不会有任何不符合规划规定的情况出现而对相邻的原告家造成任何不良影响，请原告放心。另外还表明21＃楼与原告相邻面都是墙体不会设计门窗洞口等，也不会给原告家造成任何不良影响，这才打消了原告的疑虑的担忧，原告才安心购买了此栋洋房。2019年3月20日，原告与被告签订了购房合同购买其开发的楼盘凤凰县××项目中御景阁洋房一号楼，并付清全部购房款。2020年上半年，原告发现被告未按照购房时售楼经理给原告展示的规划图及售楼部沙盘修建了诚信家苑21＃楼及小区内的停车场等相关设施，成品现状与当初承诺的大相径庭，严重侵害了原告的合法权益。具体事实如下：一、21＃楼与原告购买的御景阁一号楼相邻，在御景阁一号楼之后建成。被告擅自对21＃楼进行改建，21＃楼整体向原告家一侧移动了数米距离，致使该房屋与原告房屋的侧面间距最近处不足3米，未达到住宅间距规范的要求，也不符合诚信家苑规划图纸显示的8米间距，对原告房屋室内的通风、采光、隐私安全均由一定影响，亦存在一定的安全隐患。21＃楼是20层左右的高层建筑，但原告购买的御景阁一号楼只是三层洋房，21＃楼的建设明显不能满足原告房屋的日照、采光、通风、消防、及视觉卫生等要求。亦不能满足相邻房屋侧面最小间距标准要求为13米的规定，两栋房屋最近相邻处仅有两米的间距。特别是21＃楼靠原告家一侧开设了大面积的窗户及阳台，从21＃楼靠原告方为止的任何一户对原告家每层房间和阳台上的活动动态都一览无余，家中一切皆在可视范围内，相当于在原告家隔壁楼安装了无数摄像头、监视器，原告家任何场所都完全丧失私密性。原告家21＃楼房屋相邻一侧的所有墙面，包括卧室、客厅、露台基本都是落地玻璃结构，21＃楼靠原告家一侧开设的窗户阳台未采取任何防范或者保护措施，原告家的人身安全、财产安全及个人隐私将会完全处于失去保护的状态。原告花费二百多万元买来的注重独立性、舒适度、私密性及安全感的洋房已无任何意义。购房时售楼员和售楼经理一再承诺绝对按照国家建设规划要求建设原告家的邻栋房子，在与御景阁八号楼业主看房时，售楼员也承诺21＃楼靠一号洋房一侧全是墙体不会开设门窗洞口，21＃楼的现状明显未按照建设工程规划许可证的规定进行建设违反了《中华人民共和国城乡规划法》及《湖南省实施办法》的相关规定，同时也违反了《城市居住区规划设计规范》5.0.2.3和《建筑设计防火规范》5.2.2中的强制性规定，即多层与高层建筑之间间距最少为13米，最低防火间距6米的强制性规定。二、被告擅自改变小区绿地土地用途，私自建设以盈利为目的用于对外出售的车位、车库、停车场的建设在无审批、无规划的情况下非法开展，且未取得业主同意，严重侵害了原告及其他业主的合法权益。该停车场地势陡高，且没有防护措施，停车场下既是小区人员、车辆出入主干道，主干道旁便是原告所购买的洋房，停车场的高度远远高出原告家洋房高度，特别是原告家一至二楼的复式客厅临街一侧设计有大面积玻璃结构，停车场的存在对原告家人身安全、财产安全及个人隐私均存在严重安全隐患。三、大门出口处的左侧绿地也被改建为21＃楼地面层停车位的出入道路，且该道路还占用了近半小区出入主干道，以至于该道路宽于小区主干道。被告挖掘、改变共有的道路、绿化、消防通道及小区地面，致使小区主道路小于宅前小路的行为，明显不符合要求分清主要道路与次要道路及宅旁小道的等级关系的设计原则。且原告家出入口与小区主干道紧紧相连，基本没有缓冲平台，存在严重安全隐患，不符合《城市居住区规划设计规范》6.0.5关于居住区道路边缘至建筑物的最小距离为2.5米的规定。四、大门口处现修有一垃圾站，原规划在小区东南角，2020年8月14日，原告发现该垃圾站已搬至小区西北角，正大门右侧。垃圾站污水横流、苍蝇到处飞，严重影响原告等离的最近的业主的居住环境、卫生安全，也影响小区形象，原告当日就向售楼经理反应此事，而垃圾站的审批手续是2020年8月18日才签署的，明显不符合未批先建的规定。五、购房时，售楼经理明确说明了21＃楼是商业综合楼，跟十套洋房住宅房会彻底分开来，现原告看到21＃楼靠原告家一侧最后一个门面与原告相邻面墙体至今仍未修砌，二楼还存在很方便外人通过的窗口，这些都是潜在隐患，大门口的安全门禁已形同虚设。原告购房时专门找到施工人员，提出房屋前坡很容易有野狗和其他外人过界导致私人空间安全受到威胁，施工人员明确说要做围栏，至今仍未建设有围栏。六、被告方宣传栏的平面布置图显示在原告家不远处规划有一广场供业主的休闲娱乐，现今也不存在了。七、21＃楼的建筑垃圾全部倾倒在原告家侧面处，原告提出异议时，被告公司的工作人员和售楼经理以及其他领导都表态竣工后一定会拖走，并且栽种竹子，充当隔断，但至今这些建筑垃圾仍未拖走，致使该空地也无法绿化。八、原告屋前小区主路经被告私自占用、开挖、填土，已与原状相差甚远，路面整体填高近50厘米，致使原告无法驾车驶入地下停车场，经原告提出异议后，被告仅就地下车库门口为止进行了整改，其他地方未做变动，导致该路段坡度过大，存在安全隐患，并且还会增加机动车行至该路段吃力爬坡产生的噪音。填高的马路致使路上的积水直接从原告家地下室的窗户流入室内，造成室内浸水，地面积水，严重侵害了原告的合法权益，也造成了一定的安全隐患。九、马路右侧（靠护坡一侧）承诺为绿化带，但至今也没有建设。针对以上被告的违法建设事实，原告已于2020年9月28日向凤凰县国土资源局提交了书面举报信及请求规划认定书，但该单位至今仍没有给予原告书面答复。基于以上事实，原告诉至法院，请求依法判令：1、被告继续履行售房时的承诺及合同约定；2、被告建设的21＃楼及小区停车场、垃圾站、小区西北出入口的主干道等建设停止对原告购买的御景阁一号楼享有的居住权、相邻权、隐私权、使用权及人身财产和卫生安全等合法权益的侵害，并排除妨害；3、责令被告停止挖掘、改变业主共有的道路、绿化、消防通道及侵害原告房屋门口道路的行为，并责令被告对已经改变的部分恢复原状；4、本案诉讼费用由被告承担。在庭审过程中，原告撤销了诉讼请求中的第2、3项。原告付某某为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：1、企业信用信息公示报告复印件1份，拟证明被告的基本信息。2、《商品房买卖合同》（合同编号：20190005101）、《前期物业管理服务协议》、缴纳维修基金费票证复印件各1份，拟证明原告与被告签订了购房合同，原告系被告开发的楼盘凤凰县××项目中御景阁洋房一号楼的业主，合同明确约定规划设计变更需依法申请并得到批准，若规划设计变更影响买受人收购商品房质量或使用功能的应及时通知买受人，买受人享有解除合同并向未履行义务的出卖方追责的权利，现被告擅自变更规划设计未履行告知义务，已侵害原告合法权益应承担法律责任，被告应及时纠正已经违反规划要求而非法建设的21＃楼的错误行为，并恢复原状。3、凤凰诚信家苑规划图及沙盘模型图片1份，拟证明被告未按照建设工程规划许可证的规定修建21#楼、小区垃圾站、停车场、广场、绿化地、消防通道等设施的事实。4、21#楼与御景阁一号楼洋房实地照片各1份，拟证明21#楼的建设明显不能满足原告房屋的日照、采光、通风、消防、及视觉卫生等要求。21#楼靠原告家一侧开设的窗户阳台未采取任何防范或者保护措施，原告家的人身安全、财产安全及个人隐私完全处于失去保护的状态的事实。5、小区垃圾站调整规划方案审批意见、原告与诚信家苑售楼经理杨某某2020年8月14日微信聊天记录、实地照片各1份，拟证明小区垃圾站未批先建的事实；垃圾站污水横流、苍蝇到处飞，严重影响原告等离的最近的业主的居住环境、卫生安全，也影响小区形象的事实。6、屋前主路实地照片1份，拟证明被告填高原告家屋前小区主路高度，致使道路坡度过大，积水流往原告地下室的事实。7、停车场及原告家实地照片1份，拟证明停车场无防护设施、地势陡高，对小区主路行人、车辆及原告家人身财产安全存在一定安全隐患的事实。8、21#楼建设施工现场图1份，拟证明被告挖掘、改变共有的道路、绿化、消防通道及小区地面，致使小区主道路小于宅前小路的事实。9、御景阁7号楼与8号楼实地照片1份，拟证明御景阁7号楼与8号楼之间本来留有通道可以直接通往县体育馆，现已被开发商改建且已封堵该通道的事实。10、御景阁一号楼侧面空地实地照片1份，拟证明21#楼的建筑垃圾全部倾倒在原告家侧面处，但至今仍未拖走的事实。11、对湖南省××房××镇××村诚信家苑处修建的建（构）筑物21＃栋及停车场等设施进行举报并请求规划认定书1份，拟证明原告针对被告未按照建设工程规划许可的规定进行建设的违法行为，已于2020年9月28日向凤凰县国土资源局提交了书面举报信及请求规划认定书的事实。12、责令整改通知书（编号：220第01号）复印件1份，拟证明被告未按照规划审批内容进行违法建设行为的事实。13、凤凰县不动产权信息查询证明、诚信家苑期房楼盘基本信息复印件各1份，拟证明诚信家苑御景阁一号楼101室已依法预告登记在原告名下，权证号：湘（2019）凤凰县不动产证明第0006862号。被告诚信公司辩称，一、原、被告之间的合同目的客观上已不能实现；二、原告所购房屋虽然偏离规划审批的定点红线，但仍能满足设计规范要求；三、如原告愿意按照现在接收案涉房屋，被告愿意给予原告适当补偿。被告诚信公司未向本院提交证据材料。当事人的质证意见和本院对证据的认证：1、对原告付某某提交的证据材料1、2、11、12、13，经庭审质证，被告诚信公司对证据的三性无异议。经审查，本院对这5份证据的真实性依法予以认定。2、对原告付某某提交的证据材料3、4、5、6、7、8、9、10，经庭审质证，被告诚信公司称与本案无关，原告撤回了第2、3项诉讼请求，且达不到原告的证明目的，三性也有异议。经审查，这8组证据材料系原告侵权之诉所提交证据，现原告已撤回侵权之诉的诉讼请求，故这8组证据与本案无关，故本院依法不予认定。依据本院认定的有效证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明案件事实如下：被告诚信公司通过国有出让的方式，取得了位于凤凰县××镇××村××（编号为凤国用2017不动产权第0000589）地块的土地使用权。土地使用面积为60025.90平方米，使用权起始日期为2015年10月9日，其中非商业用地终止日期为2085年10月9日，商业用地终止日期为2055年10月9日。经批准，被告在该地块上建设商品房，项目名称为凤凰县××。建设工程规划许可证号为建规地字第凤规1412073号，规划用途为住宅，施工许可证号为××。预售商品房批准机关为凤凰县房地产管理局，商品房预售许可证号为2019-0005。2019年3月20日，原告付某某与被告诚信公司签订《凤凰县商品房买卖合同》（合同编号为：20190005101），合同约定，一、房屋的基本情况：原告购买凤凰县××项目中的御景阁101号房，建筑面积为270.82平方米，套内建筑面积260.22平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.6平方米；二、计价方式及价款：该商品房按套计算，总价款为人民币2030000元；三、付款方式及期限：签订合同时付830000元，剩余房款采用银行按揭贷款方式于2019年6月20日前付清；四、交付期限：该商品房交付期限为2020年12月31日至2021年1月31日，原告应当在前述交付期限内前来与被告办理商品房交付手续。被告应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用；五、关于规划、设计变更的约定：被告承诺按批准的规划、设计建设该商品房项目，不擅自变更建筑设计。被告确需变更且经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到原告所购商品房质量或使用功能的，被告应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知原告。原告有权在通知到达之日起15日内做出解除合同的书面答复。原告在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。被告未在规定时限内通知原告，原告有权退房。六、关于房屋使用的约定：原告的房屋按规划用途作住宅使用，原告不得擅自改变商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。被告不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。否则，违约者应当承担由此造成的所有责任。……合同签订后，原告按约支付了首付款以及办理按揭贷款手续。现因被告诚信公司未按照规划审批的图纸施工，故原告诉至本院，请求依法判令被告按照售房时的承诺及合同约定继续履行合同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应该按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告于2019年3月20日签订的《凤凰县商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。原告已依约履行了交付购房款的义务，被告理应按照合同的约定按期交付房屋。虽然原、被告约定的房屋交付期限为2020年12月31日至2021年1月31日，但在庭审过程中，被告已明确其不能按照合同约定履行。根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故原告在被告明确不按约定履行合同义务的情形下，要求被告根据合同约定继续履行符合法律规定，本院依法予以支持。被告辩称其与原告之间的合同目的客观上已不能实现，但并未向本院提交充分有效的证据予以证实，故对其辩解意见，本院依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四之规定，判决如下：被告湖南省诚信创业房地产开发有限公司应继续履行与原告付某某于2019年3月20日签订的《凤凰县商品房买卖合同》（合同编号为：20190005101）。案件受理费80元，减半收取40元，由被告湖南省诚信创业房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审判员  田志刚二〇二〇年十二月二十九日法官助理颜雯书记员向世萍附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。