广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22540号上诉人（原审原告、反诉被告）：李小珠，女，1983年10月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：伍康，广东正觉（阳江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许娟娟，广东正觉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市鸿博市场管理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区花地大道以西、东漖北路以东、浣花西路以北地段E栋B区93号。法定代表人：梁顺明，职务总经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市艺和市场经营管理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区花地大道以西、东漖北路以东、浣花西路以北地段D幢A23房（市场地址：花地大道以西、东漖北路以东、浣花西路以北地段广州市荔湾区艺和鸿博花鸟鱼艺广场)。法定代表人：冯学农，职务总经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李治国，广东君厚律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘杨，广东君厚律师事务所律师。上诉人李小珠因与被上诉人广州市鸿博市场管理有限公司（以下简称鸿博公司）、广州市艺和市场经营管理有限公司（以下简称艺和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初2368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人李小珠上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判鸿博公司向李小珠支付装修损失254334.7元、搬迁费5000元及经营损失1100000元。2.撤销一审判决第四项，改判鸿博公司向李小珠支付评估费4400元。3.撤销一审判决第五项，改判李小珠向鸿博公司酌情减少支付2019年10月1日至2020年1月8日的房屋占有使用费。4.撤销一审判决第六项，改判李小珠向鸿博公司支付水电费25218.4元。5.本案一、二审诉讼费用全部由鸿博公司承担。事实与理由：一、一审法院适用法律及认定事实错误，涉案《评估报告书》已足以认定李小珠的损失，一审法院依法应予以采信，作为认定李小珠装修损失、搬迁费及经营损失事实的依据。1.根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条的相关规定，当事人单方委托有关部门所作出的鉴定或评估报告意见，在对方当事人无反驳证据且无新的鉴定或评估报告予以推翻的情况下，应作为案件事实的依据。本案争议发生后，因涉案商铺所在的艺和广场于2019年12月9日被广州市荔湾区城市管理和综合执法局认定为违法建筑，依法应予以拆除，鸿博公司、艺和公司于2020年1月8日即对艺和广场进行了全场围蔽，但对李小珠因强拆而提前终止租赁合同所造成的损失拒绝赔偿。在涉案商铺财产极有可能灭失的情况下，李小珠不得已委托评估公司进行评估。李小珠在评估前已通过邮寄、打电话、当面交付通知书等方式多次通知鸿博公司、艺和公司，告知两司评估的时间、地点、聘请的评估公司并请其派人参加。鸿博公司、艺和公司在此期间并未对聘请的评估公司提出异议，且评估当天公司经理黄海华明确表示不参加评估，李小珠自行进行评估即可。在此情况下，李小珠委托广州德高价格评估有限公司对涉案商铺的装修损失、搬迁费及经营损失进行评估，该司有相应评估资质，其评估程序合法。2.鸿博公司、艺和公司故意隐瞒涉案商铺的真实情况，致使涉案租赁合同无效并被提前终止，造成李小珠无法使用租赁物，因搬离租赁物，固定装修部分无法继续使用，应属于李小珠的损失，鸿博公司、艺和公司对此负完全过错责任。一审法院亦已认定鸿博公司对涉案租赁合同无效存在过错，故鸿博公司应对李小珠的装修损失承担全部的赔偿责任，即应赔偿李小珠装修损失254334.7元。李小珠是个体工商户，没有完整的财务报表制度，因强拆时间紧迫而自行委托评估公司对损失进行评估，并向评估公司提交了相关的收入票据资料，评估公司依法作出经营损失1100000元和搬迁费5000元的评估结论，数据真实合法。一审法院认为《评估报告书》未附上具体的计算依据及相关收入票据且李小珠并未举证证实其已实际支付了搬迁费，故否定了《评估报告书》的经营损失和搬迁费的评估数据，与事实不符。一审法院并未要求评估公司提供计算经营损失的相关收入票据，而涉案商铺面临强拆且被围蔽，无法正常经营使用，李小珠必须对商铺经营的物品进行搬迁，必然产生搬迁费。3.鸿博公司、艺和公司在一审中并未提交任何证据对评估报告予以反驳，亦明确表示其不申请重新评估，在此情况下，一审法院应对《评估报告书》中关于装修损失、搬迁费及经营损失的评估结论予以采信，并判令鸿博公司承担赔偿责任。二、李小珠聘请评估公司对损失作出评估并支付评估费用，是鸿博公司的原因造成，故鸿博公司应向李小珠支付评估费用。三、鸿博公司、艺和公司于2019年9月即开始擅自在市场内四处拉关于市场清场、全场打折的横幅，严重影响李小珠的经营，涉案商铺无法达到租赁目的，给李小珠造成经营上的损失，故应适当减少2019年9月至2020年1月7日期间的涉案商铺的场地占有使用费。四、水电费应按广州自来水厂、广州供电局的收费标准计算。鸿博公司、艺和公司实际向李小珠收取水电费的标准远高于其向广州自来水厂、广州供电局缴纳水电费的标准，其亦从未向李小珠公布公摊水电费的明细，一审法院罔顾双方的合同约定，直接损害了李小珠的合法权益。综上所述，一审法院事实认定存在部分错误，损害李小珠的合法权益，请求二审法院依法予以改判。被上诉人鸿博公司、艺和公司二审共同答辩称：同意一审判决判决，请求二审法院依法驳回李小珠的上诉请求，理由如下：一、一审法院认定事实清楚准确，涉案租赁合同无效，李小珠主张停业损失并无法律和事实依据。依据合同法的规定以及最高院民一庭的明确意见，合同无效后过错方基于缔约过失责任向对方当事人进行赔偿，赔偿的范围仅限于信赖利益，不包括在合同有效情形下通过履行该合同可获得的期待利益。李小珠主张的停业损失及履行利益、期待利益并无法律依据。二、李小珠主张的装修损失并无事实和法律依据。依照法律规定，未经出租方同意的装修，承租方不得就装饰物向出租方主张赔偿、补偿。涉案租赁合同已明确约定，承租方的装修必须取得出租方的书面同意，李小珠并无任何证据证明其装修取得鸿博公司同意，故其上述主张并无依据。一审法院基于公平合理原则，酌情判令鸿博公司承担部分装修损失，我方对此亦无异议。三、涉案评估报告不足以作为支持李小珠诉请的依据。1.李小珠提交的评估报告并非民事诉讼法规定的鉴定意见，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》已明确，未经法院委托的一方当事人单方面委托的所谓鉴定评估意见，只能算作是一方提出的一般私文书证，故涉案评估报告只能作为一般的私文书证。2.评估报告的鉴定是单方面委托，未经过鸿博公司、艺和公司的同意，其公正性亦无法保证，评估亦未作出任何现场笔录，甚至有的商铺在评估之前即已被拆除，评估公司却仍进行评估，缺乏事实依据，作为一般书证，评估报告的结论显然缺乏依据。（1）评估报告中对停业损失的计算基础并无任何财务账本、报表、税务凭证、银行流水加以佐证。（2）评估对象的数量材质无法在报告中得以体现。（3）装饰装修的时间无法确认，其折旧的计算亦无依据。故李小珠要求以评估报告作为定案的依据，既不合法也不合理。即便涉案租赁合同无效，所造成的损失亦不应由鸿博公司一方承担。李小珠租赁涉案商铺作为商业经营使用，其对商铺的性质、状态有审慎注意的义务，对临建商铺的相关审批文件应进行审查，李小珠未审查本身存在过错，故对于合同无效导致的损失，其应承担一定的责任。四、李小珠上诉对水电费的单价提出异议，但涉案租赁合同对此已作出明确约定，水电费是总表缴费，存在一定的水损和电损，并非单纯的水电价。且双方在正常的合同履行阶段，亦是按此标准缴费。水电价属于涉案租赁合同一部分事项，并非单纯的用水、用电合同，故李小珠对此的异议亦无依据。李小珠向一审法院起诉请求：1.请求依法判令李小珠与鸿博公司签订的编号为鸿博租字（2018）第P349号、鸿博租字（2018）第N83号《商铺租赁合同书》无效。2.请求依法判令鸿博公司、艺和公司共同向李小珠返还履约保证金35265元和水电押金3000元。3.请求依法判令鸿博公司赔偿李小珠装修损失254334.7元、搬迁费5000元及经营损失110000元、评估费4400元。4.本案的所有诉讼费用由鸿博公司、艺和公司承担。鸿博公司、艺和公司向一审法院反诉请求：1.李小珠向鸿博公司支付租金28212元（其中N区83号商铺按每月租金1188元，P区349号商铺按每月租金3514元，自2019年10月起计算至2020年3月）及滞纳金（每月滞纳金以当月应付租金为本金，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，自每月6日算至所欠租金全部还清）。2.李小珠向鸿博公司支付水电费51316.4元（其中N区83号商铺31407.1元，P区349号商铺19909.3元）。3.李小珠向艺和公司支付管理费42318元（其中N区83号商铺按每月管理费1782元，P区349号商铺按每月管理费5271元，自2019年10月起计算至2020年3月）及滞纳金（每月滞纳金以当月应付管理费为本金，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，自每月6日算至所欠管理费全部还清）。4.本案诉讼费由李小珠承担。一审法院判决如下：一、确认李小珠与广州市鸿博市场管理有限公司于2018年11月8日签订的两份《商铺租赁合同书》无效。二、自本判决发生效力之日起10日内，广州市鸿博市场管理有限公司向李小珠返还履约保证金共35265元和水电费押金共3000元。三、自本判决发生效力之日起10日内，广州市鸿博市场管理有限公司向李小珠支付装修损失82000元。四、自本判决发生效力之日起10日内，广州市鸿博市场管理有限公司向李小珠支付评估费2200元。五、自本判决发生效力之日起10日内，李小珠向广州市鸿博市场管理有限公司支付2019年10月1日至2020年1月8日的房屋占有使用费15360元（两铺共按每月4702元计算）。六、自本判决发生效力之日起10日内，李小珠向广州市鸿博市场管理有限公司支付水电费51316.4元。七、驳回李小珠的其他诉讼请求。八、驳回广州市鸿博市场管理有限公司、广州市艺和市场经营管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费10633元，由李小珠负担9258元，由广州市鸿博市场管理有限公司负担1375元；反诉费1369元，由李小珠负担733元，由广州市鸿博市场管理有限公司、广州市艺和市场经营管理有限公司共同负担636元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。结合双方当事人的诉辩意见，本院确定二审期间双方当事人争议的焦点为：一、李小珠是否可向鸿博公司减少支付2019年10月1日至2020年1月8日的房屋占有使用费以及水电费标准。二、鸿博公司应否向李小珠支付装修损失、搬迁费、经营损失、评估费及具体金额。对此，本院分析如下：一、关于使用费问题。虽涉案租赁合同因标的物超过临时建筑使用期限而无效，但李小珠已实际占有、使用涉案商铺，由于双方当事人确认李小珠支付使用费至2019年10月（其中2019年9月的使用费未交），一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的相关规定，判令李小珠支付2019年10月1日到2020年1月8日的房屋占有使用费，并无不当。李小珠主张鸿博公司自2019年10月开始围蔽涉案市场，导致其经营受到严重影响，故应当减少在此期间的房屋占有使用费，但该主张与李小珠一审期间及上诉状自认的整个市场从2020年1月8日才开始围蔽相矛盾，其亦未提供相关证据对此予以证明，本院对此主张不予采纳。至于水电费标准问题，由于本案系房屋租赁合同纠纷，所涉水电价属房屋租赁合同一部分事项，而非单纯的用水、用电合同，李小珠签约后对水电费单价并无异议且按此标准缴纳水电费，现其上诉主张涉案商铺水电费标准过高，并无依据，本院对此不予支持。二、关于装修损失问题。一审法院参考《评估报告书》的结论、《商铺临时租赁合同》的相关约定，结合双方当事人的过错情况及在一审庭审中的相关陈述，酌定鸿博公司应向李小珠支付装修损失82000元，并无不当。关于经营损失和搬迁费问题。李小珠仅提供了其单方委托的评估机构所做的《评估报告书》作为依据，鸿博公司对此不予确认，该报告书中对于李小珠的停业损失计算依据不充分，李小珠并未举证证实其已实际支付了搬迁费，一审法院驳回李小珠要求鸿博公司支付经营损失和搬迁费的诉请，并无不当。关于评估费问题。一审法院结合本案双方当事人的过错，酌情认定评估费由李小珠与鸿博公司各自承担一半，并无不当。李小珠就上述费用而提出的主张，事实及法律依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人李小珠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9806元，由上诉人李小珠负担。本判决为终审判决。审判员 李 焕二〇二〇年十二月二十九日书记员 古嘉玲张海燕