广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0204民初1541号原告：焦永红，女，1969年*月*日出生，汉族，住韶关市曲江区*****************。被告：谢东英，女，1983年*月26日出生，汉族，住韶关市曲江区马坝镇***房。委托诉讼代理人：郑秋红，广东山外山律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳楚平，广东山外山律师事务所律师。被告：曹彩娥，女，1971年*月25日出生，汉族，住韶关市曲江区**************。被告：徐子熙，女，1987年*月9日出生，汉族，住韶关市曲江区马坝镇**房。原告焦永红与被告谢东英、曹彩娥、徐子熙房屋买卖合同纠纷一案，韶关市曲江区人民法院于2020年5月13日收到焦永红的起诉材料后，因焦永红系该院在职干警，不便在该院审理，遂请求上级法院指定管辖。广东省韶关市中级人民法院于2020年6月11日作出（2020）粤02民辖12号民事裁定，指定本院审理本案。本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告焦永红、被告谢东英的委托诉讼代理人郑秋红、被告曹彩娥、徐子熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告焦永红向本院提出诉讼请求：1.被告谢东英双倍返还购房定金共计6万元；2.被告曹彩娥、徐子熙对第一项定金及双倍返还部分承担连带清偿责任；3.诉讼费由被告承担。庭审中，因起诉前被告已返还3万元定金，原告遂在法庭调查终结前将第1项诉讼请求变更为：被告谢东英返还购房违约定金3万元，之后原告又放弃第2项诉讼请求。事实和理由：原告因急需购买房屋，于2020年4月18日经朋友介绍认识韶关市曲江区***屋*****路店的徐子熙，由其介绍韶关市曲江区状元府邸*栋一单元**3房一套，经多次协商，在韶关市曲江区***屋*****路店确定房屋买卖事宜，并达成一致意见：1、确定交易的房屋位于韶关市曲江区马坝镇状元府邸2栋一单元1603房，房屋登记所有权人为谢东英。2、交易房屋总价款为53万元，另中介费5000元及过户税费亦由原告负责支付。3、协商一致后当即支付3万元定金。4、双方于当月28日办理房屋交易过户手续，同时由原告付清全部房款。协议成立后，原告通过微信转账当场支付3万元购房定金，由中介方徐子熙收款后即转给谢东英，收据上将此次房屋买卖条款全部载明，由中介方曹彩娥、徐子熙签名后再交给原告收执。因原告的房屋已经售出，必须立即准备装修工作，并在曲江区江畔三期美丽鸟瓷砖店预定瓷砖一万多元。4月27日，徐子熙突然告知原告房主不想卖房了，原告请求中介从中协调，但一直没有结果。因原告现无房屋居住，老家76岁的老母亲因无人照料也马上过来和原告一起生活，故住房问题迫在眉睫，原告多次央求被告履行房屋买卖协议，但中介徐子熙说谢东英均予以拒绝，并称谢东英亦拒绝双倍返还定金，同时徐子熙将其中1万元定金转入原告微信。谢东英如此强势的态度让原告很难接受。原告在此次房屋买卖过程中一直都被动听从于谢东英的意见，且不存在丝毫过错，被告无端单方撤回房屋买卖协议，契约精神何在？诚实信用是做人之最根本，无故违约难道可以不受法律约束？原告多次沟通无果，只有诉至法院，请求依法维权。被告谢东英辩称，2020年4月18日，原告看中谢东英挂在中介出售的韶关市曲江区马坝镇状元府邸2栋一单元1603房，谢东英因资金需求明确要求一次性支付全款。原告接受谢东英的付款要求,并于2020年4月22日预交给中介3万元（其中2万元由中介转交给谢东英）。收据载明房价交易总额53万元,2020年4月28日前双方签订合同、办理房屋交易手续，双方约定办理手续时原告应一次性交清剩余房款50万元。2020年4月26日，原告提出由于资金问题到期仅能支付30万元购房款，尾款交付时间暂不能确定，并表示难以接受高额过户费用，希望谢东英在购房满2年后再办理过户手续。因原告的要求违反了原约定的主要条款，令谢东英的交易目的不能实现，谢东英表明原告无法履行义务则取消交易，同日将2万元主动退还至中介。而原告在4月28日前也仍未能按原约定一次性付款，至此该买卖不成立。原告后又反悔，提出仍要购买房屋，此行为实属提出新的要约，谢东英此时因疫情原因决定不再出售该房屋，不能承诺原告新要约的事实与双方之前的购房行为无关。鉴于以上事实，双方通过收据记载及共同约定的房屋买卖，因原告不能按期履行一次性付款义务导致谢东英买卖目的不能实现，谢东英将已收款项退回。因此，原告认为被告违约应赔偿其损失的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。此外，本案房屋买卖合同尚未成立，即便成立违约方也是原告。2020年4月21日，双方约定全款支付为条件及书面订立买卖合同，在此基础上谢东英收取原告意向定金2万元，徐子熙收取原告意向定金1万元。2020年4月26日，在约定签订书面合同日期前一天，原告提出不能全款支付，依据合同法第30条，承诺的内容应当与要约的内容一致，受要约人对要约内容作出实质性变更的为新要约，同时规定履行期限、履行地点和方式等的变更，是对要约内容的实质性变更。因此，原告作出实质性变更时，谢东英所提出的要约失效，在谢东英拒绝的情况下，原告于4月27日另外提出条件为新要约，谢东英拒绝是第二轮的要约与承诺，这次因谢东英的拒绝，导致双方买卖合同未能订立，事后原告于5月2日快速订购另一套房，不能排除原告已早有不买之意，恶意适用定金罚则，赚取不当得利。被告曹彩娥、徐子熙是房屋的共同卖房人，而不是真正意义的中介，谢东英卖出是52.5万元，而曹彩娥、徐子熙以53万元卖出，谎称谢东英是其表姐，中介费5千元，事实上是曹彩娥、徐子熙在卖房过程中赚取差价，不是以中介费方式正常经营，本质是谢东英提供房源，曹彩娥、徐子熙提供客源的方式共同合作卖房。根据担保法第119条规定，实际交付的定金与约定数额不一致，视为变更定金合同。谢东英仅收取2万元，徐子熙收取1万元，则各自应按实际收到的定金数额承担风险。徐子熙未征得谢东英的同意，自行收取定金3万元，事后谢东英也仅仅确认2万元，因此徐子熙收取的1万元应自担风险。曹彩娥、徐子熙在双方意思尚未明确时积极收取定金，迫使双方在定金罚则的压力下签订合同，赚取房屋买卖差价，对于曹彩娥、徐子熙百利而无一害，中间信息不及时传递，迟到的信息加深双方矛盾与误解，造成定金合同滥用，增加各方诉累，浪费司法资源。综上，原告与被告曹彩娥、徐子熙均存在过错，请求法院驳回原告诉讼请求。被告曹彩娥辩称，原告起诉曹彩娥为被告不符合事实，本案房屋交易是原告与被告谢东英、徐子熙三方协商好的，与曹彩娥无关。曹彩娥与徐子熙是朋友关系，当时徐子熙来到曹彩娥的档口，说没有收款收据需借收据，徐子熙开好收据后，原告说曹彩娥档口有营业执照，要曹彩娥签名她才放心，徐子熙也叫曹彩娥签名让原告放心，所以曹彩娥才在收据上签名。涉案房屋不是曹彩娥促成交易的，曹彩娥只开了收据，并不知道他们谈得如何，原告要求曹彩娥在收据上签中介证明人以证明有此事。原告的证据没有显示曹彩娥是中介代理关系，徐子熙也不是曹彩娥中介机构的人员，所以曹彩娥不是中介代理,原告将曹彩娥列为被告是不符合事实的,原告诉请曹彩娥对3万元承担责任没有事实依据。被告徐子熙辩称，谢东英委托徐子熙帮她卖房是成立的，徐子熙与谢东英2020年2月2日至3月17日的聊天记录，明确双方成立委托关系，在沟通过程中，双方在2020年4月21日商量确定实收底价52.5万元，不包括中介费。4月22日，徐子熙与买方确定已收定金3万元，并拍照告知卖方谢东英，询问卖方定金是先转给她2万元还是全部转，卖方回复先转2万元，徐子熙这里押1万元。之后，卖方因个人原因违约不卖房，说把当时收取的2万元退回给原告，在4月26日的聊天记录中，徐子熙告知卖方定金暂时不能收回，双方确定买卖不成立并达成共识不买的情况下，才能退回给买方，因为徐子熙作为中间人给双方传递信息，要对传递过程负责，当时是卖方不卖，买方不同意。对于卖方代理律师提出的表姐关系，徐子熙与谢东英是同一个镇不同村的，只是出于风俗习惯称呼她表姐，实际上没有这个关系。定金3万元是成立的，徐子熙不是共同卖房人，只是作为邻居帮谢东英出售房子。关于房屋差价，在徐子熙与原告的聊天记录中，原告说53.5万元包介绍费，徐子熙不是中介，是在碧桂园上班的一手房楼盘销售人员，因徐子熙身边客源多，谢东英知道才委托徐子熙帮她找客户，当然要收取差额作为介绍费。原告是徐子熙朋友小胡介绍的，如果涉案房屋成交，徐子熙要与小胡两人平分介绍费，因买方说不给双份介绍费，所以53.5万元中包含的1万元介绍费，徐子熙要与小胡平分。在徐子熙与买方的微信聊天记录中明确显示先签协议给付全款，房产证给买方，2年后办理过户手续，这是因为原告当时觉得税费太高，2年后过户就不用交5.6%的营业税，所以这样约定。4月22日双方明确价格、写了收据、收取定金后，约定4月28日前签订买房合同，同时安排过户，当天原告觉得2年时间太长了，要求同时过户。定金3万元，徐子熙不承担连带责任，因为在买卖合同成立的情况下，徐子熙才代谢东英收取，如不成立是不会收的。徐子熙曾要原告与谢东英自行沟通，但她嫌麻烦，要徐子熙沟通，才导致谢东英说徐子熙是共同卖房人。诉讼费也不应该由徐子熙承担。曹彩娥的陈述是事实，徐子熙是借用她的收据，她只是见证有这个交易存在，并没有分成。经审理查明：被告徐子熙、谢东英是邻里关系，徐子熙自称是某房地产公司的楼盘销售人员，因徐子熙有客源，谢东英在2020年3月委托徐子熙出售其名下的韶关市曲江区马坝镇状元府邸2栋一单元1603房。2020年4月，原告焦永红因需购买顶层房屋，通过房屋销售人员胡某某认识徐子熙，徐子熙向焦永红推介谢东英委托其出售的涉案房屋，称谢东英是其表姐。焦永红看房后决定购买，通过微信向徐子熙提出以53.5万元包介绍费的价格购买涉案房屋。谢东英在与徐子熙的微信聊天中称其丈夫要53万元房款，其已经让出1万元手续费，不同意再让5000元，之后谢东英确定以52.5万元的底价出售房屋，徐子熙遂告知焦永红房屋价款为53.5万元，包含其与胡某某的介绍费。2020年4月22日，徐子熙用微信告知谢东英拍照并发给其涉案房屋的房产证和谢东英的身份证，写定金收据要这些资料，谢东英随后将上述资料发给徐子熙。因徐子熙要收取介绍费，焦永红就要求到房产中介处签协议，徐子熙遂联系其中介朋友曹彩娥借用收款收据，并与焦永红到被告曹彩娥经营的韶关市曲江区*********路店签协议。当日徐子熙出具一份《收据》，载明：今收到焦永红身份证号410************025交来购买位于韶关市曲江区***************************的购房定金人民币（叁万元正），由徐子熙转交给谢东英身份证号440************320，产权人谢东英于2020年4月28日前回来办理交易手续，房屋总交易总房款人民币伍拾叁万整，另交中介费伍仟元整。徐子熙在收款单位一栏签署“谢东英、徐子熙（代）中介”，并在经手人一栏签名。在焦永红的要求下，曹彩娥亦在经手人一栏签名，并在该收据上写明“中介证明人曹彩娥”。随后徐子熙对该收据进行拍照并用微信发给谢东英，告知已经收取焦永红买房定金3万元，征询先转多少款给谢东英，在谢东英回复先转2万元后，徐子熙当即转给谢东英2万元。同日，焦永红收到徐子熙交付的涉案房屋钥匙，之后就去订购装修涉案房屋的瓷片。2020年4月26日，焦永红用微信与徐子熙沟通：焦永红觉得过户费用太高，想等满两年再办理房产过户手续，且因焦永红旧房的买方所办理的银行按揭贷款要五月一日后才到账，想先给付谢东英房款30万元，剩余房款待银行贷款到账后再支付。谢东英认为次日就要签合同了，焦永红现在才提出分批付款欠妥，遂微信明确答复徐子熙，过户可以随焦永红迟点，房款要一次性付清，否则不卖自住，把定金退回焦永红。在徐子熙与焦永红沟通过程中，谢东英就用微信转账退给徐子熙2万元定金，当时徐子熙未收款，而是将定金收据再次发给谢东英看，告知其现在暂时不能收这个定金，按照收据28号之前焦永红能够把钱全部给到，谢东英回来签合同办手续那就是正常交易，如果不行的话就算了，到时候这个费用该退就退，28号前也包括了28号的。其后焦永红微信回复徐子熙：“行了，我借都借给他。不让你为难”，表示按原约定履行。徐子熙随即将该信息转告谢东英，叫谢东英等到28号。4月27日，谢东英用微信告知徐子熙：“对不起，子熙，我老公磨了我一晚，房子暂时不卖了”。徐子熙回复：“英姐，对方去借钱都一次性给你们，定金也收了，现在说不卖别人是有可能要你赔偿双倍的定金的”、“我刚刚跟她通过电话，她说这样肯定不行，如果是这样她就要通过法律程序”。谢东英回复：“那让她去告吧，我老公不愿意，我不可能为了那几万伤了两夫妻关系。”4月28日，徐子熙发微信给谢东英，告知谢东英丈夫的姐姐27日晚打电话给其，讲谢东英丈夫因为工作的一些调动问题，可能会考虑回来韶关发展，房子就自己住，徐子熙因此向谢东英核实此事，谢东英确认是自己叫丈夫的姐姐打电话给徐子熙的。因徐子熙认为谢东英丈夫的姐姐在通话中存在言语威胁、把责任推卸给其，遂对这部分通话内容进行了录音。同日，徐子熙发微信给谢东英：“英姐，那现在是真的确定不卖了自己住是吗，是的话我就跟对方说了”。谢东英回复：“是的”。徐子熙将此事告知焦永红后，焦永红要求徐子熙发个书面解除买卖房屋告知书，并表示准备走诉讼程序解决。徐子熙回复书面的解除买卖房屋的告知书其发不了，只能将自己跟谢东英的聊天记录截图发给焦永红。因谢东英已明确表示不卖房，焦永红要求徐子熙先退回3万元定金，徐子熙在2020年5月2日退给焦永红定金1万元。同日，谢东英将2万元定金退给徐子熙。2020年5月22日，焦永红将涉案房屋钥匙交还徐子熙后，徐子熙才退给焦永红剩余的2万元定金。因谢东英不卖房，焦永红退订瓷片而被商家扣了违约金。焦永红通过徐子熙要求谢东英承担双倍返还定金的违约责任无果，遂提起本案诉讼。庭审中，原告在法庭调查终结前将第1项诉讼请求变更为：被告谢东英返还购房违约定金3万元，之后放弃第2项诉讼请求。此外，原、被告向本院申请庭外协商，但协商无果。上述事实有定金收据、微信聊天记录、电话录音、营业执照、庭审笔录及质证笔录等证据予以证实。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。谢东英委托徐子熙为其出售涉案房屋，在谢东英确定除介绍费外房屋价款为52.5万元后，徐子熙与焦永红商定焦永红以53.5万元（含介绍费5000元）的价款购买谢东英的涉案房屋。2020年4月22日，徐子熙在事先用微信告知谢东英后才收取焦永红购房定金3万元，并向焦永红出具定金收据，该收据明确载明焦永红交来购买涉案房屋的购房定金3万元，由徐子熙转交给谢东英，以及总房款金额及办理交易手续期限、中介费数额。虽然该收据上的“谢东英”签名为徐子熙所代签，但是谢东英委托徐子熙为其出售涉案房屋的，徐子熙当时也将该收据拍照并用微信发给谢东英，并得到谢东英确认。因此，徐子熙代收购房定金及出具收据行为所产生的法律后果，应由谢东英承担。根据《中华人民共和国担保法》第九十条“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”规定，涉案定金收据对焦永红和谢东英均具有法律约束力。虽然徐子熙事后只转给谢东英2万元购房定金，但是按谢东英指示转的，这属谢东英与徐子熙之间的内部事宜，与焦永红无关，不能因此否认谢东英收到焦永红交付的3万元购房定金。基于上述事实和理由，本院认定谢东英收受焦永红购房定金3万元。谢东英对此提出的抗辩，理由不成立，本院不予采纳。徐子熙代收定金及出具定金收据后，当日就向焦永红交付涉案房屋，涉案定金收据的目的，是为保证如期付清购房款、签订书面房屋买卖合同及办理产权过户手续。之后，虽然焦永红提出想分期付款及延期办理产权过户手续，但是焦永红的该行为只是将自己当时存在的资金问题告知谢东英，目的是想得到谢东英的理解和同意，这既不是对原约定内容作实质性变更的新要约，也不是违约行为，这从谢东英答复房款要一次性付清后，焦永红就表示按原约定履行这一事实可以得到证实。涉案定金收据明确约定谢东英于2020年4月28日前回来办理房屋交易手续，在焦永红已经表示按原约定履行，徐子熙亦明确告知28号前也包括了28号、不卖房焦永红有可能要求赔偿双倍定金的情况下，谢东英因自身原因在2020年4月27日明确表示不卖房，导致焦永红的购房目的不能实现，并因此退订原预订的装修涉案房屋瓷片而被商家扣违约金，谢东英的行为已构成根本违约，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”规定，谢东英应双倍返还定金6万元给焦永红，因谢东英已返还3万元，尚应再返还3万元给焦永红。因此，焦永红的诉讼请求有事实和法律依据，本院依法予以支持。谢东英抗辩焦永红违约，没有事实和法律依据，亦有悖诚信原则，本院不予采纳。谢东英抗辩徐子熙收取的1万元定金应自担风险，亦无法律依据，且焦永红放弃对徐子熙的诉讼请求，故本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定，判决如下：被告谢东英应于本判决生效之日起3日内返还3万元给原告焦永红。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计650元，退还原告焦永红375元，由被告谢东英负担275元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员 胡东霞二〇二〇年十一月二十六日法官助理 张丽玲书 记 员 何 静