河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初7632号原告：河南恒基实业有限公司，住所地河南省郑州市新郑市孟庄镇双湖大道东路**，统一社会信用代码91410184796780945B。法定代表人：彭根正，该公司董事长。委托诉讼代理人：卜松涛，河南见地律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洋洋，河南见地律师事务所实习律师。被告：刘芳芳，女，汉族，1988年10月15日出生，住河南省襄城县。原告河南恒基实业有限公司（以下简称恒基公司）与被告刘芳芳商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒基公司的委托诉讼代理人卜松涛、李洋洋到庭参加诉讼。被告刘芳芳经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。恒基公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原被告双方于2016年11月25日签订的编号为16001716677的《商品房买卖合同》；2、请求依法判令被告协助原告办理涉案《商品房买卖合同》备案登记（不动产预告登记、抵押权预告登记、合同备案登记）的注销手续；3、请求依法判令被告将位于新郑市孟庄镇规划二路西、恒基公司南水榭华城42号楼1单元17层1703号房屋清空并返还原告；4、请求依法判令被告支付原告代其按揭银行支付的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）暂计132978.33元并向原告支付上述款项日万分之五的补偿金暂计28420.95元（实际应计算至被告履行全部债务之日止）；5、请求依法判令被告向原告支付本案律师费44400元；6、请求依法判令被告承担本案诉讼费、保全费、保全保险费。事实和理由：2016年11月25日，原被告双方签订编号为16001716677的《商品房买卖合同》（下称“买卖合同”），约定被告购买原告开发的位于孟庄镇规划二路西、恒基公司南水榭华城42号楼1单元17层1703号房屋壹套，合同约定总价款为1138853元，被告采用按揭贷款方式付款，首付款227853元，贷款911000元。之后被告与中国工商银行股份有限公司郑州铁路支行（下称“按揭银行”）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，原告为被告的按揭贷款提供连带责任担保。买卖合同附件四合同补充协议第2.5.1、2.5.2条约定：如被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息导致原告承担担保责任，且未能按约向原告付清代偿款项及补偿金的，原告有权解除合同。现被告并未按期向按揭银行偿还贷款，导致按揭银行扣划原告保证金，经原告多次催要，被告未付清代偿款及补偿金，依据合同约定被告应承担违约责任，向原告返还案涉房屋并配合原告办理案涉《商品房买卖合同》有关备案登记的注销手续。综上，为维护原告的合法权益，根据相关法律法规规定，特向贵院提出诉讼，恳请依法判如所请。刘芳芳未作答辩,也未向本院提交相关证据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月25日，恒基公司与刘芳芳签订编号为16001716677的《商品房买卖合同》，刘芳芳购买恒基公司开发的位于孟庄镇规划二路西、恒基公司南水榭华城42号楼1单元17层1703号房屋，该商品房用途为成套住宅，建筑面积共111.56㎡，约定房屋总价款为1138853元。合同约定主要内容如下:合同约定主要内容如下:第六条、付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3、其它方式。约定金额：227853元，付款方式：现金，约定付款时间：2016-11-25，交纳比例：20.01%；约定金额：911000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2016-12-25，交纳比例：79.99%。第七条、买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第二十三条、合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十五条、本合同自双方签订之日起生效。附件四：合同补充协议。2.5如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的,双方约定如下:2.5.1买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息,导致出卖人承担担保责任的,买受人应在出卖人向其书面通知之日起3日内,将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项(包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等),及出卖人因此遭受的全部损失(包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失)支付给出卖人,同时自出卖人实际承担上述款项之日起,至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止,买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项(包括代偿银行款项及损失赔偿金)万分之五的补偿金。2.5.2买受人没有按2.5.1约定付清全部款项(包括违约金)延迟达30日,构成本合同项下严重违约,出卖人有权选择立即解除本合同出卖人选择解除合同的,除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外,还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。7.10双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通讯地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。一方联络方式如有变更,应在变更后10天内以书面形式通知对方。出卖人的通讯地址:新郑市孟庄镇双湖大道北侧77号，电子邮箱:shuixiehuacheng9990163.com，联系电话:0371-6249****；买受人的通讯地址:郑州市金水区国基路西史赵西院，联系电话:135××******.8、补充协议的效力，本补充协议作为合同附件,与本合正文具有同等法律效力。本补充协议条款与本合同如有冲突的,以本补充协议的条款为准。2017年2月21日，刘芳芳（借款人）、与中国工商银行股份有限公司郑州铁路支行（贷款人）、恒基公司（保证人）签订的《个人购房借款/担保借款合同》约定刘芳芳向中国工商银行股份有限公司郑州铁路支行借款911000元用于购买涉案房产，由恒基公司作为保证人承担阶段性连带责任保证。《个人购房借款/担保借款合同》签订后，中国工商银行股份有限公司郑州铁路支行如约向刘芳芳发放了贷款。后因刘芳芳未按约定偿还贷款，中国工商银行股份有限公司郑州铁路支行于2018年3月27日至2020年7月29日间分26次从恒基公司账户中划扣了132978.33元用以偿还刘芳芳的贷款本息。由于刘芳芳未能按时足额归还银行贷款本息，构成违约。中国工商银行股份有限公司郑州铁路支行依据《个人购房借款/担保借款合同》诉至河南省郑州市二七区人民法院，该院于2020年6月16日作出（2020）豫0103民初4890号民事判决，判令恒基公司因刘芳芳的违约行为承担连带保证责任。2020年8月21日，恒基公司按照上述《商品房买卖合同》双方确认的地址和联系方式向刘芳芳邮寄了《敦促还款并解除商品房买卖合同通知书》，明确了若未按本告知函通知付清全部款项迟延达30日的，恒基公司选择立即解除商品房买卖合同等内容。2020年11月13日，恒基公司按照上述《商品房买卖合同》双方确认的地址和联系方式向再次刘芳芳邮寄了《解除商品房买卖合同通知书》，要求刘芳芳收到本函后三日内办理退房手续并按合同约定承担违约责任。庭审中，恒基公司提供委托代理合同及律师费发票，拟证明河南见地律师事务所接受恒基公司的委托，代理本案商品房买卖合同纠纷一案，恒基公司已依约向该所交纳案件代理费44400元。恒基公司提供阳光财产保险股份有限公司郑州中心支公司发票，拟证明恒基公司支付本案保全保险费2277.71元。本案在审理过程中，恒基公司撤回其第三项诉讼请求。以上事实,有当事人的陈述、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、民事判决书、银行业务回单、《银行交易明细》、《个人购房担保借款合同》、《敦促还款并解除商品房买卖合同通知书》、《解除商品房买卖合同通知书》、邮寄单、委托代理合同、发票、银行电子回单及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利；刘芳芳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，怠于行使法律赋予的权利，应视为对其答辩、举证、质证、辩论等权利的放弃。刘芳芳与恒基公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16001716677），系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规，合法有效。依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同约定如刘芳芳对按揭银行构成违约，经催告未付清全部款项(包括违约金)延迟达30日,构成本合同项下严重违约,恒基公司有权选择立即解除合同。现刘芳芳未按合同约定的时间及时偿还银行贷款，导致恒基公司作为担保人承担了担保责任，刘芳芳的行为已构成违约，双方约定的合同解除条件已成就，且恒基公司通过邮寄方式按照双方合同约定的送达地址向刘芳芳送达了解除合同通知书，故本院确认双方之间签订的《商品房买卖合同》及其补充协议已经解除。因恒基公司与刘芳芳签订了《商品房买卖合同》，并办理了有关备案登记（合同备案登记、不动产预抵押登记、不动产预告登记）手续，现双方之间的商品房买卖合同已解除，刘芳芳应当履行相应的附随义务，即协助恒基公司办理有关备案登记的注销手续。因此，恒基公司要求刘芳芳协助办理《商品房买卖合同》有关备案登记（合同备案登记、不动产预抵押登记、不动产预告登记）的注销手续，合法有据，本院予以支持。根据附件四补充协议2.5.1买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息,导致出卖人承担担保责任的,买受人应在出卖人向其书面通知之日起3日内,将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项(包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等),及出卖人因此遭受的全部损失(包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失)支付给出卖人,同时自出卖人实际承担上述款项之日起,至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止,买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项(包括代偿银行款项及损失赔偿金)万分之五的补偿金。经计算，截止2020年8月1日，刘芳芳应向恒基公司支付补偿金28420.95元，之后的补偿金以132978.33元为基数，按照日万分之五的标准计算）；恒基公司为提起本次诉讼支出的律师费44400元，属于恒基公司维护其合法权益所支出的合理费用，根据双方约定，该项费用应当由刘芳芳承担。上述补偿金和律师费，恒基公司可自行从刘芳芳所支付的购房款中予以扣除。扣除代为支付的银行按揭贷款本息、补偿金、律师费等合理费用后，恒基公司应当将剩余购房款退还刘芳芳。就原告恒基公司诉请被告刘芳芳偿还其代被告刘芳芳支付给按揭银行的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）的诉讼请求，基于双方买卖合同已经解除，被告刘芳芳无需再向原告恒基公司支付购房款，故该部分诉讼请求不院不予支持。综上所述，恒基公司诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告河南恒基实业有限公司与被告刘芳芳于2016年11月25日签订的编号为16001716677的《商品房买卖合同》;二、被告刘芳芳于本判决生效后十日内协助原告河南恒基实业有限公司办理办理上述《商品房买卖合同》备案登记（不动产预告登记、抵押权预告登记、合同备案登记）的注销手续；三、被告刘芳芳于本判决生效后十日内支付原告河南恒基实业有限公司截止2020年8月1日补偿金28420.95元及自2020年8月2日起至实际清偿所有款项之日止补偿金（以132978.33元为基数，按照日万分之五的标准计算）；四、被告刘芳芳于本判决生效后十日内支付原告河南恒基实业有限公司律师费44400元；五、驳回原告河南恒基实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4386元,减半收取2193元，保全费5000元，保全保险费2277.71元，以上共计9470.71元，由被告刘芳芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  敬志敏二〇二〇年十二月一日书记员  敬志敏