安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖04民初235号原告：段玉萌，男，1986年3月27日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。委托诉讼代理人：管克凤，安徽喻泉律师事务所律师。被告：淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司，住所地安徽淮南市田家庵区朝阳中路科技大厦**，统一社会信用代码91340400553255214B。法定代表人：罗君，该公司总经理。诉讼代表人：褚道成，该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：许立，安徽美林律师事务所律师。原告段玉萌诉被告淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司（以下简称淮南荣胜昕安房开公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告段玉萌及其委托诉讼代理人管克凤，被告淮南荣胜昕安房开公司的委托诉讼代理人许立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段玉萌向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的万国广场3#楼《联建协议》有效；2、判令被告继续履行《联建协议》，交付3#楼9层原房号909室房屋，现房号为911号（南面从西头数第四间）给原告；3、判决被告办理上述第2项房屋淮南市商品房网上备案确认，并协助办理房屋不动产权登记证书；4、判决赔偿逾期交房违约金，具体数额从2016年3月7日开始，按照协议约定的标准，即按本金同期银行贷款利率2倍，计算到实际交付房屋时止；5、诉讼费用被告承担。庭后，段玉萌向本院申请撤回第2、3、4项诉讼请求，保留相应诉讼权利。事实和理由：2013年3月6日，原告与被告签订一份万国广场《联建协议》，其中第二条，甲方以土地作为出资，乙方（原告）按照建筑面积每平方米3130元出资，由甲方包干，乙方共投资现金194373.50元。该楼房建成后，乙方分得该楼房第9层909室，建造面积62.10平米办公用房，最终以办理房产证的建筑面积为准，多退少补。第五条甲方保证在本协议生效后3年将乙方应分得的房产交付给乙方，并负责为乙方办理房屋产证书，乙方应予以积极协助，办理费用由乙方缴纳。第九条自乙方款清并签订联建协议之日起，三年内交付使用，若需延期交付，自延期之日起直到交付为止，甲方按本金同期银行贷款利率2倍赔付乙方（原告）。2013年10月11日一次性交付甲方指定账户，并开具收据，被告在2015年1月22日取得了涉案商品房预售许可证明，证号淮房预售证第20150110号，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适宜法律若干问题的解释》第五条，商品房的认购、订购、预定等协议，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的，商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购买房款的，该协议应当认定为《商品当买卖合同》，因此该联建协议合法有效。被告没有按照协议约定在2016年3月6日前交付房屋，至今仍没有交付，也没有办理淮南市商品房网上备案确认，所以被告的行为严重违约。由于被告目前已经申请破产清算，进入破产清算程序，原告向被告申报债权，要求确认《联建协议》合法有效，继续履行，交付房屋，破产违约金等。而被告审查认定原告与被告签订的《联建协议》无效，认定应当退还投资款194373.50元，退还利息185958.52元，合计380333.02元，按照普通债权申报，收回万国广场第9层909室房屋（建筑面积62.10平方米）另行处理。原告对此坚决不服，在此之前有同一栋楼，相同《联建协议》的案件在田家庵区人民法院判决是合法有效，现在已经给予网上备案等。故依法起诉，请依法公正及时判决，维护原告合法权益。淮南荣胜昕安房开公司辩称，1、原告与被告于2013年3月6日签订的《联建协议》依法应当认定无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，为了保障商品房交易安全，开发商未取得商品房预售许可证不得进行商品房预售，被告在未取得商品房预售许可证的情况下，与原告签订的《联建协议》无效。无效合同自始无效，不得履行；2、被告开发的万国广场一期项目3#商业公寓楼于2015年1月22日取得商品房预售许可证，该房屋座落地点位于人民路东侧，与原被告签订的《联建协议》中约定的房屋座落位置不符；3、被告至今仅取得一块土地，土地证号：淮国用2012第**，该土地座落为田家庵区人民路东侧。而原、被告签订的《联建协议》约定的房屋位于国庆路与支17路交叉口处，被告至今未取得上述位置的土地证和商品房预售许可证；4、原告与被告之后未达成补充协议，就《联建协议》中约定的房屋地址及房号进行变更。原告所述的万国广场一期项目3#商业公寓楼3#911及3#909均被销售；5、被告原法人吴君胜因涉嫌非法吸收公众存款罪（非法吸收联建户110余户，资金3000余万元）被公安机关采取强制措施，刑事案件已进入二审程序，刑事案件也已定性吴君胜为非法吸收公众存款罪。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院庭后调取了淮南荣胜昕安房开公司、吴君胜所涉集资诈骗案件中所涉万国广场1#2#联建投资人员汇总表及所涉及的《联建协议书》。双方对该材料均无异议。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月20日，淮南荣胜昕安房开公司取得座落于田家庵区人民路东侧、面积为25395M2的土地使用权证【淮国用（2012）第030137号】。2013年3月6日，原告与被告签订《联建协议书》一份，内容主要为：甲方淮南荣胜昕安房开公司乙方段玉萌1、甲方拥有1宗地块，位于淮南市田家庵区国庆路与人民路的交汇处，甲方欲在该宗地块的东北角，国庆路与支17路交叉口处，建一栋商业与办公为一体的综合楼（以甲方报批的规划及设计图为准），乙方愿与甲方联合建设2、甲方以土地作为出资，乙方按建筑面积每平方米3130元出资，由甲方包干，乙方共投入现金人民币（￥194373.50）拾玖万肆仟叁佰柒拾叁万伍角，该楼房建成后，乙方分得该楼房第9层的909间（详见位置图，红线标注的位置图为本合同附件），建筑面积约62.10平方米的办公用房，最终以办理房产证的建筑面积为准，多退少补……2013年10月11日，淮南荣胜昕安房开公司向段玉萌出具一张194373元的收据。2015年1月22日，淮南荣胜昕安房开公司取得万国广场一期项目3#商业公寓楼公寓部分的商品房预售许可证（淮房预售证第20150110号）。2019年7月22日，本院（2019）皖04破2号民事裁定书裁定受理叶集实验区金达木业加工厂对淮南荣胜昕安房开公司的破产清算申请，并指定安徽美林律师事务所担任淮南荣胜昕安房开公司管理人。2019年8月8日，段玉萌向淮南荣胜昕安房开公司申报其购买的万国广场909房屋，主张继续履行合同、进行网上备案、办理房产证、承担违约金及其他损失等。淮南荣胜昕安房开公司管理人的初审结论为：1、本案破产债权人主体适格。2、管理人初审认定本案《联建协议》无效。管理人依法收回万国广场第9层909号房屋（建筑面积约为62.10平方米办公用房）并另行处置。3、管理人初审认定本案债权人破产债权总金额合计380333.02元。其中，本金194373.50元，利息185959.52元。普通债权380333.02元。调增债权金额317333.02元（380333.02元-63000元）。段玉萌不服该初审结论提出异议，要求确认联建协议有效、继续履行。淮南荣胜昕安房开公司管理人的复审结论为：因异议人未提交新证据证明其签订的联建协议房号为万国广场3号楼第9层909号房屋，驳回异议人的异议请求，维持初审结论。2020年10月22日，段玉萌签署了申报债权复审结论通知书。现段玉萌诉至法院，请求判如所请。另查明，淮南荣胜昕安房开公司、吴君胜集资诈骗一案中，吴君胜隐瞒“万国广场”住宅楼所需土地尚未取得土地使用权等事实，以公司名义面向社会特定人员进行公开宣传，许诺三年内交房、公司负责回购、可退出投资并负担相应利息等诱人条件，采取以签订《联建协议书》的方式，销售“万国广场”批准规划图纸中并未有的1#、2#住宅楼募集资金。段玉萌不在该刑事案件中所涉及的与淮南荣胜昕安房开公司签订《联建协议书》购买万国广场1#楼或2#楼房屋102户之中。本院认为，本案争议焦点为：案涉《联建协议书》的效力应当如何认定。针对上述焦点问题，本院评判如下：根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第二十五条规定，合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”段玉萌与淮南荣胜昕安房开公司签订的《联建协议书》名义上为双方联合建设住宅楼，但段玉萌仅需要提供现金，承建等建设过程中的任何事宜均由淮南荣胜昕安房开公司负责，段玉萌并不参与淮南荣胜昕安房开公司的管理和分红，也不拥有股份，段玉萌按照协议仅能获得特定房屋，而且该《联建协议》中对于当事人的姓名和住所、商品房基本情况、总价款、付款方式及时间、交付使用条件及日期、办理产权登记的有关事宜等均有约定，具有商品房买卖合同的主要内容，淮南荣胜昕安房开公司已收取了全部购房款。故《联建协议书》并非合作开发房地产合同，应认定为商品房买卖合同。本案中，淮南荣胜昕安房开公司辩称其并未取得案涉人民路东侧周边其他地块的土地权证、案涉《联建协议书》载明的国庆路与人民路交汇处东北角、国庆路与支17路交叉口建造的综合楼并非万国广场3#商业公寓楼，该《联建协议》应为无效。本院认为，根据段玉萌提交的其从淮南市城建档案馆调取的案涉项目规划图显示国庆路与人民路交汇处东北角、国庆路与支17路交叉口的综合楼所在位置就是现万国广场3#商业公寓楼，对于该地块，淮南荣胜昕安房开公司已于2012年12月20日取得《土地使用权证》，故淮南荣胜昕安房开公司辩称其未取得案涉《联建协议》所对应地块的《土地使用权证》的理由与事实不符，本院不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”经查，淮南荣胜昕安房开公司于2015年1月22日取得成团广场一期项目3#商业公寓楼公寓部分的商品预售许可证。本院审理期间，淮南荣胜昕安房开公司认可万国广场一期3#楼分为商铺和公寓。故段玉萌与淮南荣胜昕安房开公司签订的《联建协议书》系双方就商品房买卖所作出的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。综上所述，段玉萌请求确认其与淮南荣胜昕安房开公司于2012年6月3日签订的《联建协议书》有效的诉讼请求能够成立，应予支持。本案审理期间，段玉萌撤回其他诉讼请求，不违反法律规定，应予准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：确认原告段玉萌与被告淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司于2013年3月6日签订的《联建协议书》有效。案件受理费4188元，由段玉萌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。审判长 王  雪  霞审判员 王  元  元审判员 李    侠二〇二〇年十二月二十九日书记员 倘余山（兼）附：一、证据清单段玉萌提交证据如下：证据一、原告的身份证复印件、被告网上信息查询单证据二、《联建协议》、单元式办公平面示意图、收据、徽商银行个人存款回单证据三、联建协议及单元式办公平面示意图各两份、（2017）皖0403民初894号民事判决书证据四、债权申报受理通知书、申报债权复审结论、申报债权复审结论通知书、送达回执淮南荣胜昕安房开公司提交证据如下：证据一、民事裁定书、决定书一份证据二、商品房预售许可证一张证据三、民事判决书两份证据四、土地证一份本院核查的证据：证据一、荣胜昕安房开公司、吴君胜涉嫌集资诈骗罪一案中万国广场1#2#联建投资鉴定汇总表证据二、程刚一案中提交的万国广场规划图二、相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。