重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初20526号原告：黎汀林，女，1985年8月22日出生，汉族，无固定职业，住重庆市江**。委托诉讼代理人：罗建新，重庆市南岸区南城法律服务所法律工作者。被告：重庆相与酒店管理有限公司，住所地重庆市江**观音桥组团1分区105-2/02地块A宗**13-8，统一社会信用代码91500105MA5U6YAG34。法定代表人：向葵，重庆相与酒店管理有限公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴海燕，重庆三大律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志强，重庆三大律师事务所律师。原告黎汀林与被告重庆相与酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎汀林及委托诉讼代理人罗建新、被告重庆相与酒店管理有限公司的委托诉讼代理人吴海燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黎汀林向本院提起诉讼请求：1、判令被告支付拖欠租金4505元（2020年2月、3月租金减半后欠付租金1715元；2020年7月至12月欠付一个月租金1715元；2020年7月至2020年11月未足额支付拖欠的租金（1715-1500）×5=1075元）；2、判令被告以2790元为基数按约定的2倍支付违约金5580元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：双方于2018年1月9日签订《房屋租赁合同》，合同约定被告租赁原告位于重庆市沙坪坝区凤天大道房屋，用于经营途家斯维登酒店式公寓，2019年5月1日-2021年4月30日期间租金约定是每月1715元，按约支付，被告于每月租赁期开始前5日将整个租赁期的房租以银行转账的方式支付给原告指定账户（先付后用），从2018年1月-2019年12月31日期间，被告一直按约定的时间和价款履行支付义务。2020年1月-2020年3月被告就以新冠疫情为借口强行要求减免2月、3月两个月期间的房租而单方停止支付租金，所有业主均持反对意见，作为原告最多只接受一个月的免租期；从2020年4月开始至今，被告每月支付租金时间都拖延1个月以上，由原合同约定先交租后用房的模式变为先用房后交租的模式，原告至今未收到2020年5月的租金。从2020年8月起，被告又以租金过高为由，把合同约定每月1715元的标准降低为每月1500元，欲使原告每月被迫损失215元的租金收益，被告租赁的其他上百户业主都遭遇同样情况。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告重庆相与酒店管理有限公司（以下简称相与管理公司）辩称：我方是诚信企业，2017年5月至2020年1月签订合同以来，一直按约支付租金，受疫情影响导致我方经营受损进入停业状态，请求对2020年2月和2020年3月的租金予以减免，且无需承担违约责任。因疫情影响，酒店空置率高，我方营业收入下降，我方处于亏损状态，资金周转困难，我方将支付方式延付一个月，请求不予承担违约责任。现疫情持续，我方承租96户房屋，其中60多户已经重新调整租金，根据公平原则，请求今后每月租金核减30%，若双方同意协商，请求调整每月租金为1500元，后以1500元/月为基础，每2年递增5%。请求驳回原告的起讼。本院经审理认定事实如下：原告黎汀林系重庆市沙坪坝区凤天大道房屋产权人，该房屋用途为商务金融用地/办公，建筑面积39.42㎡，套内建设面积29.64㎡。2018年1月9日，原告黎汀林（出租方、甲方）与被告相与管理公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：一、租赁房屋的基本情况。1、地址位于重庆市沙坪坝区凤天大道；2、面积39.42㎡；房屋性质为商业、办公。二、租赁期限和用途及收租条件。1、租赁期限自2017年5月1日至2027年4月30日止，实际租赁起始时间及开始计租时间以甲方从开发商获得接房通知书时间为准，从次月1日起开始计算；3、甲方将该房屋租给乙方，乙方用于经营途家斯维登酒店式公寓使用，除双方另有书面约定外，乙方不得任意改变房屋用途。三、租金及缴纳方式。1、租金从2019年5月1日开始第一次递增，以后每两年调整一次递增5%，即每两年为同一租金，租金标准为：2017年5月1日至2019年4月30日租金1636元/月；2019年5月1日至2021年4月30日租金1715元/月等。2、租金支付方式为按月支付，乙方于每个租赁期（从计租日开始每月为一个租赁期）开始的前5日将整个租赁期的房租以银行转账方式支付给甲方指定账。六、权利与义务。1、在租赁期内，乙方负有保护该房屋内装饰装修设施的责任和义务。3、甲方须于租赁开始前交付该租赁房屋。九、违约责任。1、在合同期内，乙方必须按照约定向甲方支付租金，乙方如逾期超过15日（节假日除外）未支付租金的，乙方在及时补清当期所欠租金外，每逾期一天还应按照所欠租金总额的万分之五支付滞纳金给甲方。若逾期超过30日乙方仍未向甲方支付所欠租金及滞纳金，则视为乙方违约，乙方在及时补清当期所欠租金外，应按所欠租金总额的两倍向甲方支付违约金，若逾期超过45日乙方仍未向甲方支付所欠租金及滞纳金，则视为乙方违约，且甲方有权解除该合同，收回该出租房屋，同时乙方应按合同约定的12个月同期租金向甲方支付违约金和所欠租金。十、不可抗力。3、由于以上所述不可抗力事件致使本协议不能履行或延迟履行，则双方彼此间不承担任何违约责任。合同签订后，原告按约交付租赁房屋，被告从2018年1月至2019年12月31日期间一直按约定将房租以银行转账的方式支付给原告指定账户。2020年1月至2020年3月，被告以新冠肺炎疫情影响为由要求减免房租，并停止向原告支付2020年2月、3月的租金。对新冠肺炎疫情期间的房租减免问题原被告未能协商达成一致。2020年4月26日，被告向原告支付房租1715元；2020年6月1日，被告向原告支付房租1715元；2020年7月1日，被告向原告支付房租1715元；2020年8月至2020年12月，被告每月向原告支付房租均为1500元，每月拖欠租金215元。因爆发新冠肺炎疫情，重庆市政府于2020年1月24日发布重大突发公共卫生事件一级响应，采取了关闭公共场所、社区封闭式管理等疫情防控措施，于2020年3月10日24时起调整为二级响应，于2020年3月24日24时起调整为三级响应。审理中，原告申请撤回要求判令被告以2790元为基数按约定的2倍支付违约金5580元的诉讼请求。被告要求今后每月租金核减30%，并表示只以抗辩形式提出。原告不同意调低房屋租金。因双方分歧较大，本案调解未成。本院认为，根据原告提供的房产权证、《房屋租赁合同》、浦发银行交易流水、2020年3月6日大渝网新闻以及原、被告的陈述，可以确认以上事实。原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应全面履行合同约定义务。关于2020年2月、3月房屋租金减免问题。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条的规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。根据疫情对经营的影响，以及公平原则和不可抗力免责规则，本院对受不可抗力影响期间的合同约定租金予以变更，确定2020年2月、2020年3月双方约定租金减半计算，即减免房租1715元（1715元×2个月×50%）。被告以受新冠肺炎疫情影响为由，要求免除2020年2月、3月全部房租，该要求理由不足，本院不予支持。合同约定2019年5月1日至2021年4月30日的租金为1715元/月，房租应于租赁期开始前5日支付，即先付租后用房，被告未经原告同意，单方决定减少房租，并延迟一个月支付，其行为属违约，原告有权要求被告按约履行支付房屋租金的义务。被告除拖欠2020年2月、3月的房租1715元之外，还拖欠原告2020年5月的房租1715元，以及被告从2020年8月至2020年12月未足额支付房租，每月均拖欠房租215元，被告拖欠原告房屋租金共计4505元（1715元×2+215元×5）。对原告要求判令被告支付拖欠租金4505元的诉讼请求，本院予以支持。诉讼中，原告申请撤回要求判令被告以2790元为基数按约定的2倍支付违约金5580元的诉讼请求，原告的申请是对其诉讼权利的处分，不违反法律规定，应予准许。本案争议焦点是被告是否违约拖欠原告租金，是否应向原告支付房屋租金4505元。被告提出今后每月租金核减30%的要求，既不是对原告事实主张的反驳，也不是对原告诉讼请求的否认，不属对原告主张的抗辩，而是要求对今后的合同履行内容进行变更的新主张，被告应另案起诉解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条之规定，判决如下：被告重庆相与酒店管理有限公司于本判决发生法律效力后立即向原告黎汀林支付房屋租金4505元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取计25元，由被告重庆相与酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 刘原二〇二〇年十二月二十五日法官助理 方宇书 记 员 张远