湖南省会同县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1225民初1246号 原告:会同恒茂物业服务有限公司，住所地湖南省怀化市会同县林城镇山水龙城盘龙苑**架空层物业用房，统一社会信用代码91431225055817966W。 法定代表人:谢小杰，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：梁海山，湖南天地人（怀化）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊丽，湖南天地人（怀化）律师事务所实习律师。 被告:陈美芳，女，1991年4月13日出生，壮族，居民，住湖南省会同县。 原告会同恒茂物业服务有限公司（以下简称恒茂公司）与被告陈美芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告恒茂公司的委托诉讼代理人梁海山、熊丽到庭参加诉讼，被告陈美芳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。现已审理终结。 原告恒茂公司向本院提出诉讼请求:1.判决被告支付原告2017年7月1日至2021年6月30日的物业服务管理费4987元； 2.判决被告支付原告逾期缴纳物业管理费纳金6079.16元；（自2017年7月1日起按每日2‰支付滞纳金，暂计至2020年8月31日，实际计算至物业管理费结清为止。）3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由:2015年2月17日，被告与会同县隆诚置业有限公司签订合同，购买湖南省会同县××路××栋××号房屋，房屋建筑面积86.58平方米。2016年6月30日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》,约定，原告为被告提供物业管理服务，按年收取物业管理费，收费价格为1.2元／㎡／月，如延期付款，原告有权按每逾期一日加收应缴额2％标准向被告收取滞纳金。根据合同第四条第一款规定，被告应于每年6月30日前一次性预交下一年度的物业服务管理服务费，但被告自2017年7月1日起至今未按约定向原告缴纳物业服务管理费，经原告公司工作人员多次电话及书面通知方式催收，被告以各种理由拒不缴纳。原告已按合同约定完成了物业管理服务，被告逾期未履行支付物业管理费义务，其行为构成违约，应承担继续履行支付的义务。综上，为维护原告的合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告陈美芳未作答辩。 本院经审理查明，2015年2月17日，被告陈美芳与会同县隆诚置业有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，购买了由会同县隆诚置业有限公司开发建设的位于湖南省会同县××路××栋××号房屋，房屋建筑面积86.58平方米。《补充协议》第四条约定：买受人在办理房屋交接手续时应当与出卖人选聘的物业管理公司签订《物业管理服务合同》；该商品房交付使用后，买受人应遵守物业管理公司制订的物业管理规定，并缴纳物业管理费。2016年6月30日，开发商会同县隆诚置业有限公司向被告陈美芳交付房屋。同日，被告陈美芳与原告恒茂公司签订《前期物业管理服务协议》，约定，原告为被告提供物业管理服务，按年收取物业管理服务费，收费价格为1.2元／㎡／月，被告应于每年6月30日前一次性预交下一年度的物业管理服务费，如延期缴纳，原告有权按每逾期一日加收应缴金额2％标准向被告收取滞纳金。在履行《前期物业管理服务协议》过程中，被告仅缴纳了2016年7月1日至2017年6月30日的物业管理服务费，自2017年7月1日起至今未按约定向原告缴纳物业服务管理费，原告公司工作人员多次电话及书面通知方式催收，被告以各种理由拒不缴纳。 上述事实，有被告陈美芳与会同县隆诚置业有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告陈美芳与原告恒茂公司签订《前期物业管理服务协议》，陈美芳物业费欠缴明细表，原告恒茂公司对湖南省会同县××路山水龙城实施物业服务管理的工作日志、考勤表疫情消毒照片及本案的法庭笔录等证据在卷佐证。 本院认为，原、被告双方根据《前期物业管理服务协议》存在物业管理服务关系，原告恒茂公司实施了物业管理服务，作为业主的被告陈美芳应当按协议约定交纳物业管理服务费。被告陈美芳未按协议约定及时向原告恒茂公司交纳2017年7月1日至2021年7月1日各年度的物业管理服务费，违反协议约定和法律规定，本院应当责令被告陈美芳依法交纳。《前期物业管理服务协议》约定的“（陈美芳）如延期缴纳（物业管理服务费），（恒茂公司）有权按每逾期一日加收应缴金额2％标准向被告收取滞纳金”，属于逾期付款违约金性质的约定，但该逾期付款违约金过分高于造成的损失，应予适当减少。2019年8月20日以前，具体可以中国人民银行公布的一年期人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算（即上浮30%的基准利率计算）；2019年8月20日以后，可按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日发布的一年期贷款市场报价利率4.25%上浮30%计算;违约金以各年度应交物业服务管理费总和为计算基数，自下一年度的7月1日为违约金计算起始日期。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告陈美芳向原告会同恒茂物业服务有限公司缴纳所欠自2017年7月1日至2021年6月30日的物业服务管理费4987元； 二、被告陈美芳自2018年7月1日起至所欠物业管理服务费清偿之日止，按年利率6.4%向原告会同恒茂物业服务有限公司支付所欠2017年7月1日至2018年6月30日1246.75元物业管理服务费的违约金；被告陈美芳自2019年7月1日起至所欠物业管理服务费清偿之日止，按年利率6.4%向原告会同恒茂物业服务有限公司支付所欠2018年7月1日至2019年6月30日1246.75元物业管理服务费的违约金；被告陈美芳自2020年7月1日起至所欠物业管理服务费清偿之日止，按年利率5.525%向原告会同恒茂物业服务有限公司支付所欠2019年7月1日至2020年6月30日1246.75元物业管理服务费的违约金； 三、前列第一、二项判决内容，限本判决生效后三日内履行完毕； 四、驳回原告会同恒茂物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 减半收取本案案件受理费38.75元，由被告陈美芳负担。 本判决为终审判决。 审判员  许积祥 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理陈持瑶 书记员陈持瑶（兼） 本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。