湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初14533号原告：张玲，女，1984年7月24日出生，汉族，住广西兴安县。委托诉讼代理人：郭艳，湖南源美律师事务所律师。被告：湖南揭商房地产开发有限责任公司，住所地湖南省长沙市岳麓区窑塘新村******。法定代表人：吴李彬，公司董事长。委托诉讼代理人：郑士军，湖南国风德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王朝，湖南罡翅律师事务所律师。原告张玲与被告湖南揭商房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张玲的委托诉讼代理人郭艳、被告湖南揭商房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人郑士军、王朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张玲向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告支付原告逾期交付房屋违约金79810.5元，以总房款为基数按日万分之一计算至实际交付符合法律规定条件的房屋之日止；2、请求法院判决被告支付原告逾期交付房屋权属证书的违约金142380.4元，以总房款为基数按日万分之二计算至实际取得房屋产权证之日止；3、本案的诉讼费由被告承担。事实理由：2017年9月2日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，购买位于含光路与谷丰路交叉路口由被告开发的荣泰商业广场3号栋1938房号商业公寓，该《长沙市商品房买卖合同》及补充协议均系由被告提供且不允许协商变更的格式合同。原告支付了全部房款但因被告原因该楼栋至今没有完成竣工验收及竣工验收备案，未达到法定交房条件。被告也未依法办理房屋初始登记，致使原告至今未能取得房屋权属证书，被告的违约行为严重的侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益特具状贵院请求判令支持所请。被告湖南揭商房地产开发有限责任公司辩称:1、双方合同第十条交付期限及条件、《补充协议》第18条均对交房条件约定为经验收合格，且被告己于2018年7月11日实际交房，原告主张按法律规定的交房条件没有事实依据，没有合同依据，也没有法律依据。《商品房买卖合同》第十条交付期限及条件约定，出卖人应当在2018年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1．该商品房经验收合格。《补充协议》第18条约定，合同第十条约定的“该商品房经验收合格”是指按照《建设工程质量管理条例》竣工后由建设、勘察、设计、施工、监理单位共同验验收合格，双方同意不以竣工验收备案作为交付条件。上述交房条件约定清晰明确，且有原、被告双方在合同上签字盖章确认，是双方的真实意思表示，且被告己于2018年7月11日实际交房，原告主张超出合同之外的违约金没有依据。2、被告己按照合同约定向原告支付了逾期交房的违约金，且原告签名，向被告提交了银行收款资料并已实际接收该违约金，也说明原告对此没有异议。3、原告主张按日万分之二支付逾期办证违约金没有合同依据和法律依据，也与岳麓区法院既往裁判不符。《商品房买卖合同》第十九条关于产权登记的约定，出卖人应在商品房交付使用后360日内，将该幢商品房向长沙市住房和城乡建设委员会申请办理初始登记，取得栋证后360日内申请办理买受人的房屋所有权证，项目全期开发完毕（即项目各项均开发完毕）并由出卖人完成土地出让条件修改手续后540日开始办理土地使用权证。因政策变化等原因导致产权登记时间延长的，办理相关手续的时间应该顺延。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第3项处理：合同继续履行，出卖人按照10元／日向买受人支付违约金至办理完毕上述手续并取得相关权属证书。上述违约金的约定采用了下划线醒目的方式提醒买受人，买受人签字表示同意。按照上述约定，办理权证的期限应自商品房交付使用后2018年7月11日的次日即2018年7月12日往后推720天，至2020年7月1日起算。违约金的计算标准为10元每天。至于原告所主张的逾期办证违约金的标准，(2019)湘0104民初14263号等系列民事判决中，房屋买卖合同仅约定按银行活期存款利率，当事人主张按银行贷款利率主张逾期办证违约金，但岳麓区法院判决还是尊重当事人合同约定，按银行活期利率计算。又如(2018)湘0104民初3963号等系列民事判决中，房屋买卖合同约定逾期办证按万分之一每天的标准，但岳麓区法院根据公平原则，逾期办证按万分之零点二每天计算。可见，本案约定的逾期办证违约金比该两个系列案件中判决的违约金标准还要高，根据类案类判的原则，请法院尊重合同当事人的合意。综上，请法院综合考虑法律规定、合同约定，请求法院依法公正裁决，达到正确定纷止争的目的。经审理查明：2017年9月2日，原告张玲（买受人）与被告湖南揭商房地产开发有限责任公司（出卖人）签订编号为XX1700201938的《长沙市商品房买卖合同》。合同约定，买受人购买出卖人建设的荣泰商业广场1、2、3幢19层1938号房，建筑面积109.26㎡，单价8864.85元每平方米，总金额968574元。出卖人应当在2018年5月28日前，将具备“商品房经验收合格”条件的商品房交付买受人使用。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于出卖人原因，未按照合同约定期限交付该商品房的，出卖人应自买卖合同第十条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之一的标准向买受人支付违约金，但违约金最高额不得超过总房价款的10%，买卖合同继续履行。自本合同生效之日起（一次性付款）或按揭贷款发放之日起90日内，除合同另有约定外，买卖双方应向长沙市住房和城乡建设委员会申请预告登记。出卖人应在对商品房交付使用后360日内，将该幢商品房向长沙市住房和城乡建设委员会申请办理初始登记，取得栋证后360日内申请办理买受人的房屋所有权证，项目全期开发完毕（即项目各项均开发完毕）并由出卖人完成土地出让条件修改手续后540日开始办理土地使用权证。因政策变化等原因导致产权登记时间延长的，办理相关手续的时间应该顺延。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意该合同继续履行，出卖人按照10元每日向买受人支付违约金至办理完毕上述手续并取得相关权属证书。《商品房买卖合同》的附件《补充协议》第2条约定，通知送达的方式之一为将通知在该商品房所在地报纸公告，刊出后第三日视为送达。第18条约定，合同第十条约定的“该商品房经验收合格”是指按照《建设工程质量管理条例》竣工后由建设、勘察、设计、施工、监理单位共同验收合格，双方同意不以竣工验收备案作为交付条件。合同签订后，原告向被告支付了购房款，被告于2018年7月6日在潇湘晨报刊登交房公告要求业主于2018年7月11日办理房屋交付手续。涉案工程在2018年7月6日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收，至今未办理竣工验收备案。因迟延交房，被告向原告赔偿4164.87元，支付方式为抵扣一年管理费3513.8元，剩余651.07元由被告银行转账给原告。原告在赔偿明细表上签字确认，被告于2018年9月12日向原告转账651.07元。另查明，根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发［2016］15号）文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区××雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记。以上事实有原告提交的《长沙市商品房买卖合同》（含《补充协议》）、收据、《信息公开申请告知书》《预购商品房户室信息表》、购房贷款支付信息、被告提交的交房手续、银行收款账户、违约金支付记录、验收记录、《长沙市商品房买卖合同》等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为：原告向被告购买商品房，并签订了书面购买合同，双方买卖合同关系依法成立且生效。双方均应当按约履行。原告已经按约支付了购房款，被告应当按约交付房屋。被告于2018年7月6日在潇湘晨报刊登交房公告，告知业主2018年7月11日办理房屋交付手续，该通知方式符合双方《补充协议》的约定，通知有效，被告已履行了通知交房义务，且被告交付的房屋于2018年7月6日经建设、勘察、设计、施工、监理单位共同验收合格，符合双方合同约定的交付标准，构成有效交付。被告通知交付时间虽晚于合同约定的交房时间（2018年5月28日），但被告已经按约进行了赔偿，赔偿方式及赔偿金额均经原告亲自确认，被告亦已完成支付，双方就迟延交房的违约责任已经结算完毕，原告又诉至法院属重复主张，本院不予支持。合同对交付标准的约定并无法定无效情形，依法对双方发生拘束力，原告主张以竣工验收备案日期为违约金计算截止日期，不能成立，不予支持。关于逾期办证违约责任的承担，由于合同对于办证时间已经进行了约定，原告主张以无约定情况下的法定期间计算违约金起算时间无法律依据，不予支持。现被告自愿自商品房交付之日起720天后开始计算违约金，该自认时间短于按合同约定计算的时间，有利于原告，本院予以确认。据此，应自2020年7月1日（2018年7月11日往后推720日）起按10元/天计算逾期办证违约金，暂计算至2020年8月31日为610元，此后违约金按10元/天顺延照计至取得权属证书之日止。原告未举证证明合同约定违约金低于其实际损失，其要求调整违约金计算标准无法律依据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、限被告湖南揭商房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内向原告张玲支付逾期交付房屋权属证书违约金610元（违约金暂计算至2020年8月31日，此后违约金按10元/天顺延照计至取得权属证书之日止）；二、驳回原告张玲的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2316元，由原告张玲负担616元，被告湖南揭商房地产开发有限责任公司负担1700元。如果不服上述判决，可在收到本判决书之日起十五日内提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  罗琼二〇二〇年十二月十六日法官助理胡雅芯书记员杨峥玥附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。