河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初11535号原告：王自露，男，1987年5月23日出生，汉族，住河南省郏县。被告：河南台兴房产有限公司，住所：郑州市**京广南路东，统一社会信用代码：91410000614404261D。法定代表人：王超斌，董事长。委托诉讼代理人：张欢，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘玉静，女，该公司员工。原告王自露诉被告河南台兴房产有限公司（以下简称台兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告王自露，被告台兴公司的委托代理人张欢、刘玉静均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王自露向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期办理权属证书违约金15215元、基础设施和公共配套建筑未达到使用条件违约金800元、由于基础设施和公共配套建筑未达到使用条件给原告造成额外租赁车位费用补偿4500元。（以上合计20515元）；2、依法判令被告按合同约定完成配建地上及地下车位；3、依法判令本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求明确为：按照购房合同约定没有给我车位，明确违约金计算方法：按照购房合同约定：总房款454478元×日万分之0.2×1674天（2015年12月31日至2020年7月20日）。事实与理由：2012年12月13日，原被告双方签订了房屋买卖合同，原告购买被告开发的坐落于二七区××、××春××家园小区××楼××单元××楼××室。合同约定被告2015年12月31日办理不动产登记证书，依法要求2015年12月31日起到2020年7月20日期间逾期为办理不动产证的违约金,共计是1674天，房产总价454478元的万分之0.2的违约金。合同内基础设施和公共配套建筑约定，由被告承建的200个地面车位及地下57033.73平米车位，至今未按合同约定交付时间建设完成，导致原告至今无法按合同约定租赁车位并使用，一直在外租赁车位，给原告造成严重生活影响,但被告一直未按合同履行自身责任义务。被告的违约行为给原告家庭生活等造成了严重的影响。特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告台兴公司辩称：针对被答辩人提出的所有诉讼请求，答辩人均不予认可，对于被答辩人自2013年1月13日至2013年4月8日逾期付款85天，根据合同第七条第1款第2项的规定，被答辩人应向我方支付逾期付款违约金1351.5元，对此违约金及利息，请求法院予以抵消，对于不能抵消部分，我公司保留另案起诉的权利。针对被答辩人“请求法院依法判令被告向原告支付逾期办理房屋产权登记违约金15215元”的诉讼请求，答辩人不予认可，请贵院依法驳回其诉讼请求。首先，根据我方提供的首登查询显示原告房屋的首次登记于2019年3月5日已经办理完毕，因此逾期办理权属登记违约金的计算时间截止到2019年3月4日。其次，根据合同约定转移登记的相关手续是由原告自行办理，我方在此之前并未收到原告的书面通知要求提供办理转移登记的相关材料，因此我方按照我公司工作流程在疫情结束后随着其他人（应由出卖人办理转移登记手续的）一起为原告办理不动产转移登记证书，并于2020年7月28日为其办理完毕不动产转移登记手续，我方不存在违约情形，不应承担违约责任。且我方只负有提供应由我方提供的资料的义务，不负有协助其办理转移登记证书的义务。最后，被答辩人主张的违约金部分诉讼时效已过，被答辩人2020年7月28日才起诉，中间也没有提出异议，所以部分违约金已经过了三年诉讼时效，其主张不应得到支持。答辩人请求法院予以支持;二、针对被答辩人“请求法院依法判令被告向原告支付基础设施和公共配套建筑未达到使用条件违约金800元、由于基础设施和公共配套建筑未达到使用条件给原告造成额外租赁车位费用补偿4500元”的诉讼请求，答辩人不予认可，请贵院依法驳回其诉讼请求。合同中明确规定，关于燃气使用以及暖气使用由市政直接供应，同时，若因政府相关职能部门未能及时出具相关文件的，出卖人不承担违约责任。房屋在建成之后已经通水通电，达到基本生活要求。同时，答辩人按时与郑州德润市政工程有限公司签订《供热供热工程施工合同》，并于2015年6月23日支付全额工程款，后因市政原因，暖气未及时供应。另依据《郑州市城市供热与用热管理办法》规定，郑州市每年供热期限为4个月，违约期限也应另行计算。其次，根据双方签订的合同，基础设施和公共配套建筑仅包括供水、供电、燃气、供暖及电视、电话、网络等弱电设施，并不包括车位情况，且该小区车位的产权已明确约定是归属于出卖人（河南台兴房产有限公司），台兴公司有权决定采取销售方式出卖车位，而非租赁方式，被答辩人在不同意购买小区车位的情况下由此产生的车位租赁费用不应由答辩人承担。望贵院驳回原告的诉讼请求。最后，被答辩人直至2020年7月28日才起诉，此时已经超过了三年的诉讼时效，并且原告中间也没有主张过权利，原告的主张不应得到支持，答辩人请求法院予以支持;三、2016年房管局职能调整，同时也造成客观上不能办理房产证，根据《合同法司法解释（二）》第26条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，由于不动产登记发生改革原来办理房产证流程为:去房管局办理实测，初始登记，业主办理房产证。2016年8月20日郑州市政府部门职能调整，原来在房管局办理初始登记转为在不动产局办理首次登记（即合同约定的答辩人义务--房管局初始登记资料提交实际已无法履行）因为改变了到新的部门，从部门成立到新办理流程及增加更繁琐的新的要求资料，长时间积压不接受资料，属于政府职能调整导致答辩人不能执行原合同的房管局初始登记，该合同附件第四第六条的部分款规定因情势变更而失效，所以我公司不应当承担自2016年后8月20日后办理房屋权属初始登记提交资料逾期的责任。综上所述，答辩人由于客观原因无法办理被答辩人的不动产的产权证书，希望贵法院支持;四、疫情期间，政府为了防控新冠疫情，很多业务都暂时搁置或者延迟，从而导致办理房证的相关资料无法提交，在疫情期间办理不动产证的延迟问题我方不应承担责任。综上，望法院严格以事实为依据，以法律为准绳，综合考虑我方情况，依法驳回原告诉讼请求，维护法律公平正义。涉案房屋于2016年6月1日交付。根据合同约定交房日60日后还是我们约定的报送初始登记材料的日期。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对方无异议的证据，本院予以采信并在卷作证，对本案有争议的证据及事实认定如下：1.2012年12月13日，原告作为买受人、被告作为出卖人双方签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：由原告购买被告开发的位于二七区石柱路西、郑航北路南2号楼2单元15层1502号房屋一套，建筑面积68.24平方米，房屋总价款：454478元。其中约定金额：136478元，付款方式为现金，约定付款时间是2012年12月13日；另外318000元，付款方式为公积金贷款，付款时间为2013年1月13日；合同第十四条第4款约定，出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：供水设施、供配件设施、燃气供应设施、供暖设施于2015年12月31日达到正常使用；电话有线电视网络线路等弱电设施于2015年10月31日达到申请使用条件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、关于基础设施和公共配套建筑，在规定日期内未达到使用条件，出卖人向买受人按0.3元／㎡／月赔付；2、若因政府相关职能部门未能及时出具相关文件的，出卖人不承担违约责任；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按照附件四第六条约定内容执行；附件四第六条约定，出卖人应当在2015年12月23日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之0.2违约金。2.被告提交不动产登记首登查询显示，被告于2019年3月5日对涉案房屋完成首次登记，于2020年7月28日办理完毕转移登记手续。现原告已取得房屋产权证书。3.被告提交春江家园房款统计表以证明原告逾期付购房款85天，逾期支付房款违约金为1351.5元，应该与被告台兴公司违约金相冲抵，办理房产证日期也应相应顺延85天。原告对此不予认可，认为该统计表上的数额与2017年本案原告起诉被告一案中的数额不一致，逾期付款违约金原告已经支付给被告了，但原告未出示相关证据。4.原告当庭陈述,被告没有按合同约定配备健身娱乐设施，小区的卫生与绿化不合格，自来水没有移交给市政，消防设施配套不齐全。被告对此不认可，认为根据双方签订的合同及公共配套建筑规定，公共配套设施仅包括供水、供电、燃气、供暖及电视、电话、网络等弱电设施，且已正常使用，并不包括健身娱乐、小区绿化等设施，被告提交2017年6月11日郑州德润市政工程有限公司出具证明一份，证明春江家园小区不能按时供暖系市政原因，关于自来水使用情况双方均未向法庭提交证据。本院认为，原、被告就房屋买卖合同中关于买受人付款方式及期限、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行期限及免责事由、出卖人办理房屋权属初始登记的期限及违约责任等进行约定，后原告向被告交付房款，被告未按合同约定办理产权登记手续，事实清楚。原被告所签合同系双方真实意思表示，双方当事人均应按约定全面履行各自的义务。当事人履行合同不符合约定的，应当继续履行合同、采取补救措施、承担违约责任。当事人可以约定一定数量的违约金或违约金计算方式。当事人请求法院保护其诉讼权利，应当遵守诉讼时效的规定，向法院请求保护民事权益的诉讼时效为三年。被告台兴公司于2019年3月5日完成房屋初始登记，应当承担违约责任。但原告于2020年7月28日提起诉讼，其部分请求期限超过诉讼时效，本院仅支持其合法诉讼时效期间内的诉讼请求5290元（按总房款454478元日万分之零点二自2017年7月28日计算至2019年3月4日计算582天），对原告过高诉讼请求，本院不予支持，被告要求折抵原告自2013年1月13日至2013年4月8日逾期付款所产生的违约金额1351.5元，其未在合法诉讼时效期间内提出主张，本院对其主张不予支持。原告称被告台兴公司未按合同约定提供健身、娱乐、小区绿化等设施配套，根据合同约定配套设施包括供水供暖供电等设施不包含健身车位等设施在内，原被告均未向法庭提供证据证明用水现状，被告称因市政施工的原因导致被告在此期间不能正常履行义务，对其逾期完成基础设施的违约责任应当予以免除，且原被告在合同中对此亦有明确约定，故对原告主张被告台兴公司基础设施和公共配套建筑未达到使用条件的违约金及造成的租赁费用，没有合理的事实依据，本院不予支持。原告请求被告按合同约定配建车位，双方合同对车位并未明确约定，本院对此主张不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向原告王自露支付逾期办理权属证书违约金5290元；二、驳回原告王自露的其它诉讼请求。案件受理费313元，减半收取157元，由被告河南台兴房产有限公司承担（剩余156元退还原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员  陈书冉二〇二〇年十二月十三日书记员  韩晓红