江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣02民终770号上诉人（一审被告）：胡海良，男，1983年4月23日出生，汉族，住江西省。委托诉讼代理人：丁小月，江西晨天律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：余小球，男，1950年11月5日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。委托诉讼代理人：余涛（系余小球儿子），住江西省。上诉人胡海良因与被上诉人余小球租赁合同纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（2020）赣0203民初1368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人胡海良及其委托诉讼代理人丁小月、被上诉人委托诉讼代理人余涛参加了诉讼。本案现已审理终结。胡海良上诉请求：1．依法撤销景德镇市珠山区人民法院（2020）赣0203民初1368号民事判决，改判胡海良无需支付房屋占用费或发回重审；2．本案一、二审诉讼费由余小球承担。事实与理由：1．一审判决审查事实不清，认定事实错误。胡海良与余小球之间是否曾经达成一致，在涉案房屋门口封路或砌墙之后，胡海良即可不支付房租，一审中对于该部分事实并未查清。事实上是涉案房屋曾经涉及到拆迁纠纷，余小球为了拆迁款拒绝搬迁，也多次不让胡海良搬迁。后余小球就与胡海良协商一致，一旦涉案房屋门口封路或砌墙之后，胡海良即可不用支付房租。按照约定，在2019年6月20日涉案房屋门口砌墙，胡海良是无需支付房租或房屋占用费的。2．一审判决参照每月租金7700元从2019年7月1日起算至胡海良交还店铺之日止支付房屋占用费，有失公允。退一步来说，即使认定支付房屋占用费，一审法院也应当考虑外界影响不可抗力因素，免除相应期间的费用。首先，在2019年6月20日涉案房屋门口已经开始砌墙，胡海良ＫＴＶ根本无法正常经营。其次，因疫情原因江西省下达《江西省新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部令第1号》文件，从1月25日晚上18时起，停止公众聚集性活动，关闭影院、剧场、卡拉ＯＫ、图书馆、酒吧、网吧等公共场所。胡海良ＫＴＶ因疫情防控被迫停止营业。余小球辩称：1．在涉案房屋门口砌墙之后，余小球与胡海良之间从未协商一致，胡海良自己称对面拆迁砌了墙不用再支付房屋，余小球从未答应免交房租、并多次讨要房租；2．本案案涉房屋门口砌墙是在2019年6月24日，本就是该案涉房屋租赁合同到期之时；3．余小球从未拒绝搬迁，也从未不让胡海良搬走；4．胡海良上诉状中称因疫情从2020年1月25日停止营业无法经营要减免租金，但相关文件规定是国有资产承租房屋可减免三个月房租，本案案涉房屋系余小球个人私有房产，可不减免租金；5．关停水、停电，纯属胡海良自己不愿经营的，因为余小球租赁的其他租户至今都还有水、电，并有交电费单为证。余小球向一审法院起诉请求：1、判令胡海良立即腾出所租赁的房屋交还给余小球；2、判令胡海良支付自2019年7月1日起至2020年5月31日止逾期腾房占有使用费84700元（参照每月租金7700元计算）；3、判令胡海良支付自2020年6月1日起至实际腾还所占房屋之日止的逾期腾房占有使用费（参照每月租金7700元计算）；4、本案诉讼费由胡海良承担。一审法院认定事实：郑兰花系余小球的儿媳（即余小球之子余涛的妻子）。余小球系位于江西省****房屋的所有权人。郑兰花（作为出租方，亦为甲方）受余小球的委托，与胡海良（作为承租方，亦为乙方）就位于江西省上房屋的租赁事宜签订《房屋租赁合同》一份，该《合同》约定……本合同租期自2014年7月1日至2019年6月30日止……前2年租金7000元整，后3年房租按市场价双方协议决定……乙方须装修应该在不影响房屋安全结构的前提下进行，在退租或终止合同时，可移动财产归乙方自己处理，其装修部分无偿归甲方并由乙方恢复原状（主要楼梯和二楼地面的恢复）……租赁期满，合同即终止，乙方无条件将房屋退还给甲方……违约责任：双方必须遵守合同，任何一方违约，须按年租金的50%向对方支付违约金。乙方已交押金10000元整，合同到期，按协议规定退回给乙方……。合同签订后，胡海良从2014年7月1日起交租至2019年6月30日（2018年7月1日起至2019年6月30日止的月租金为7700元）。之后胡海良未再交租，双方亦未就涉案房屋续签租赁合同或签订新的租赁合同。涉案房屋的大门现由胡海良用锁锁住。2020年6月7日，余小球之子余涛因涉案房屋的租客（即胡海良）不交房租，且不肯搬走，故就双方发生争吵一事报警，景德镇市公安局珠山分局新厂派出所接警后，民警到达现场，予以调解，双方同意自行协商。另，余小球自认坐落于江西省上的房屋系同一处房屋（胡海良对此不持异议）。一审法院认为，郑兰花（作为余小球的受托人）与胡海良就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》，系租赁双方真实意思表示，且该《合同》中的相关约定条款不违反法律、法规的规定，故该《合同》合法有效。租赁双方均应按该《合同》之约定，行使各自的权利和履行各自的义务。现涉案房屋的租赁期限已于2019年6月30日届满。诉争双方在租赁期限届满后，未续签租赁合同，亦未签订新的租赁合同。故诉争双方就涉案房屋亦已形成的租赁关系截止2019年7月1日已终止。根据涉案《合同》之约定，租赁期满，合同即终止，胡海良应无条件将涉案房屋退还给余小球。而胡海良辩称，首先，其是在2018年4月30日接到拆迁办通知（即被告知涉案房屋要被拆迁），因路面改造，故其一直未正常经营涉案房屋；其次，余小球对其称，如果开始拆迁了（即封了路或砌了墙），就可以不用支付房租（涉案房屋是在2019年6月20日被砌了墙）；再者，拆迁办亦要求其搬走，是余小球一直不同意其搬走；最后，余小球亦未要求其交纳房租。胡海良作为上述辩称之主张方，其就上述辩称之成立，应提交相应证据加以证实，但胡海良就其上述辩称之成立，并未提交证据加以证实，故其应承担相应举证不能的法律后果，由此，一审法院对胡海良的上述辩称理由不予确认。另，余小球之子余涛于2020年6月7日，就涉案房屋产生的争议所致纠纷已报警。从景德镇市公安局珠山分局新厂派出所出具的《110警情信息》“简要警情及处理结果”一栏中，亦可反映出相应的诉争原委。故一审法院对余小球所主张的第一项诉请予以支持。就余小球所主张的第二项及第三项诉请，因于法不相悖，故一审法院亦予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：胡海良于本判决生效之日起十五日内腾空并搬离坐落于江西省为宇路口2栋2楼的房屋），并于搬离之日将上述房屋交还给余小球；同时胡海良向余小球支付房屋占用费（房屋占用费的计算方式为：从2019年7月1日起算至胡海良向余小球交还上述房屋之日止，参照每月租金7700元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2418元，由胡海良承担。二审中，胡海良向本院提交了以下证据：1．水表用量截图一张、门口铺路砌墙照片六张和砌墙视频一份，拟证明2018年7月开始，商铺门口开始对道路进行修整，2019年6月20日门口开始砌墙，2020年2月涉案房屋开始停水停电，导致商铺无法正常营业；2．聊天记录截图8张和通话记录两份，拟证明胡海良是因拆迁赔偿款而未搬离商铺，余小球曾与周金权一起允诺过在商铺砌墙之后即不收取租金。余小球质证认为：1．存在道路修整的情况，但具体时间其不清楚，当时因为国检还免了胡海良15-20天左右的房租；对砌墙时间双方均没有异议。停水停电是拆迁办停的，胡海良和拆迁办交涉一下或报警就会恢复水电。直到拆迁前几天，案涉房屋隔壁的理发店还在经营。2．聊天记录截图没有异议，电话录音也是真实的，双方也谈过很多次，胡海良只是说得他应该得的，具体金额没有谈成，余小球并没有允诺过在商铺砌墙之后即不收取租金。余小球向本院提交了发票两张，拟证明与本案案涉房屋隔壁的房屋（产权也是属于余小球），同属于一栋楼，一半出租给胡海良，一半出租给他人经营宾馆用，现在该宾馆还在收取水电费，所以不存在停水停电的情况。胡海良质证认为，对其关联性有异议，上述发票并不在本案的诉争时间内，且胡海良承租经营的KTV并没有使用余小球家的电，该两张发票并不能证明胡海良在2019年之后用电情况。二审另查明，双方陈述本案案涉房屋已于2020年12月份被拆除。其他事实与一审法院查明的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，胡海良与余小球双方签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期满，合同即终止，胡海良无条件将房屋退还给余小球。现本案案涉房屋的租赁期限已于2019年6月30日届满，而仍然由胡海良占有使用，胡海良应向余小球返还案涉房屋并支付房屋占用费。胡海良上诉主张其是因为余小球为了拆迁款拒绝搬迁，也多次不让胡海良搬迁，但胡海良提交的证据不足以证实其上述主张，对于其该主张本院不予采信。根据双方当事人的陈述，案涉房屋已于2020年12月份被拆除，无法返还，故余小球要求胡海良立即腾出所租赁的房屋并交还给余小球的诉讼请求本院不予支持，对余小球要求胡海良支付房屋占用费的请求本院予以支持。双方对房屋占用费无法协商达成一致，一审法院参照《房屋租赁合同》约定的租金标准7700元／月计算房屋占用费并无不当，本院予以确认，因案涉房屋已于2020年12月份拆除，故胡海良应支付余小球自2019年7月1日开始至2020年11月30日止共计17个月的房屋占用费。但，本案案涉房屋门口自2019年6月份开始砌墙，该砌墙行为必定会对胡海良的经营造成一定影响；同时，2020年年初暴发的新冠××疫情属于突发公共卫生事件，疫情防控措施亦会给胡海良的经营带来一定的影响。综合上述因素，本院酌情减免胡海良六个月的房屋占有使用费较为公平合理。综上所述，胡海良的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销景德镇市珠山区人民法院（2020）赣0203民初1368号民事判决；二、胡海良于本判决生效之日起十五日内向余小球支付房屋占用费共计84700元（7700元/月×11个月）；三、驳回余小球其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2418元、二审案件受理费2418元，由余小球负担960元，胡海良负担3876元。本判决为终审判决。审判长  章汝秀审判员  徐 骥审判员  陈苾铃二〇二〇年十二月三十日书记员  王雪豪