安徽省池州市贵池区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1702民初4348号 原告：左雅琴，女，1976年6月21日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 委托诉讼代理人：余冰冰，安徽九华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱汪彭，安徽九华律师事务所律师。 被告：张国富，男，1969年10月18日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 第三人：池州市我爱我家房产经纪有限公司，住所地安徽省池州市贵池区青峰花园****。统一社会信用代码91341700551829149W 法定代表人：方盛军，该公司总经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：包明红，该公司员工。 第三人：中国银行股份有限公司池州分行，住所，住所地安徽省池州市贵池区长江中路**社会信用代码9134170085382065XM 负责人：孔德义，该分行行长。 委托诉讼代理人：桂娟，安徽天贵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡玉萍，安徽天贵律师事务所律师。 第三人：祁领平，男，1968年4月1日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 委托诉讼代理人：陈善萌，安徽天贵律师事务所律师。 原告左雅琴与被告张国富、第三人池州市我爱我家房产经纪有限公司（以下简称“我爱我家公司”）、中国银行股份有限公司池州分行（以下简称“中行池州分行”）、祁领平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告左雅琴及其委托诉讼代理人余冰冰、钱汪彭、第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人包明红、中行池州分行的委托诉讼代理人桂娟、胡玉萍、祁领平及其委托诉讼代理人陈善萌到庭参加诉讼。被告张国富经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 左雅琴向本院提出诉讼请求：1、判令张国富继续履行与原告于2018年12月21日签订的《房屋买卖合同》；2、判令张国富向中行池州分行清偿池州市贵池区项下贷款（该款可由原告代为清偿），并协助原告办理该房产的网上签约备案及过户手续，将该房产过户至原告名下，并将房屋交付给原告；3、判令我爱我家公司继续履行与原、被告于2018年12月21日签订的《房屋买卖合同》，协助原、被告完成池州市贵池区的过户手续；4、判令张国富与中行池州分行自池州市贵池区项下贷款清偿后三日内协助原告办理该房产上的抵押登记注销手续；5、判令张国富按日逾期额千分之一的标准承担自2019年12月10日起至合同网签备案及房屋过户手续办理完毕之时止的违约金；6、判令张国富承担房屋过户过程中产生的各项税费；7、判令张国富承担原告支出的律师费2万元；8、本案诉讼费、保全费、保全担保费由张国富承担。事实与理由：2018年12月11日，原、被告与第三人我爱我家公司签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将其所有的位于池州市贵池区出售给原告，总房款人民币60万元。根据合同约定，原、被告及第三人应于2019年12月10日前向池州市房地产交易管理中心申请办理存量房买卖合同网签备案及资金托管手续，原告于2018年12月11日支付被告购房定金1万元，余款59万元于2019年12月15日前一次性转入指定交易资金托管账户。此外，合同还约定房产过户过程中产生的各项税费均由被告承担。合同签订后，原告即支付被告购房定金1万元。2018年12月13日，原告又根据被告的要求向其支付了部分购房款20万元，被告出具收条予以确认，剩余购房款39万元待被告办理合同网签备案及资金托管手续后一次性转入资金托管账户。但被告在收到原告的20万元购房款后即联系不上，原告尝试各种方式均无果。经原告调查，案涉房屋现抵押给第三人中行池州分行，按揭贷款仍未还清。根据相关法律法规，池州市存量房网上签约备案必须为房地产无限制权利状况，网上签约备案通过后签订《交易资金托管协议》，然后存量房交易托管资金才能存入池州市房管局资金托管专用账户。被告未将案涉房产上的贷款还清、抵押权涤除，无法通过池州市房管局的存量房网上签约备案，亦没有签订《交易资金托管协议》，导致原告无法将剩余的39万元购房款打入池州市房管局资金托管专用账户。综上，原告为维护自身合法权益，特具状法院，望判如所请。 张国富未应诉答辩。 我爱我家公司辩称，1、房子不是在本公司这边购买，系原、被告双方私下协商的，只是在本公司办理代办手续合同，并签了一份购房合同。本公司都是按照合同执行，比如：在2019年12月31日前，被告必须将按揭款付清过户，但是后来找不到被告；2、房屋确实存在，不仅核实过房屋产权证，而且查看过房屋现场，里面还住着人。原告是一次性付款的，按合同约定打到房管局监管账户，但是否打了不清楚。如果是正常的合同买卖，本公司是需要跟进的，但因该份买卖中双方已经协商好，本公司只是代办的，所以没有跟进。 中行池州分行辩称，1、被告于2016年9月26日与其签订合同，将和泰星城305室抵押给其。合同约定：贷款金额为35万元；期数为180；贷款时间自2016年9月26日至2031年9月26日。截至2020年7月29日，被告已还款39期，已逾期5期。按照合同约定，只有被告将名下的贷款全部还清，其才能协助解除抵押权登记；2、被告将上述房产办理二手房按揭，并办理了一张信用卡，该信用卡尚有欠款未结清，上述房屋的抵押登记不得解除；3、如果法院判决被告并非上述房屋所有权人，那么新所有权人仍需归还欠款，欠款归还后其可以协助解除抵押权。综上，原告要求办理协助过户手续，无事实和法律依据。 祁领平向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告争议的标的物（即池州市贵池区）为祁领平所有，被告协助其办理过户手续；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年，因偿还借款需要，祁领平拟向中行池州分行申请贷款，但因个人征信问题而未能获批。于是，祁领平与张国富商议借用张国富名义贷款。2016年5月16日，双方签订买卖合同，并于2016年8月28日签订协议，约定祁领平将名下和泰星城三期5区305室房产过户给被告，首付款及贷款由祁领平承担，被告不承担任何资金责任，但过户到被告名下的房屋仍由祁领平所有。买卖合同及协议签订后，祁领平依约支付了首付款，并将涉案房屋过户到被告名下，但房屋一直由祁领平居住，且祁领平每月都在按时向银行支付按揭贷款。综上，祁领平有独立请求权，望判如所请。 左雅琴辩称，祁领平的请求与其在不动产权登记中心查询的相关资料所反映的事实不符，不能成立。案涉房屋的权属应当以具有公示效益的不动产权登记为准，祁领平陈述的借名买卖与不动产登记中心登记的情况不符，恳请驳回。 我爱我家公司辩称，合同签订时，被告出具了房产证、户口本等证件，所以本公司认为案涉房屋系被告所有，其他的情况没有核实，也与本公司无关。 中行池州分行辩称，同前述答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院审查予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：祁领平与张国富商议借用张国富名义贷款，并于2016年8月25日签订存量房买卖合同，约定：祁领平将名下和泰星城三期5区305室房产出售给张国富；总房款495000元；首付款145000元，按揭贷款350000元；于2016年8月28日签订协议，约定：祁领平委托张国富夫妇购买自己和泰星城小区一套住宅房；因需要张国富征信和用房屋向银行借贷，产生的一切费用（包括首付款及以后的房贷）由祁领平承担，张国富夫妇不承担任何资金责任；过户到张国富夫妇名下的房屋依旧归属祁领平所有。买卖合同及协议签订后，祁领平依约支付了首付款，并将涉案房屋过户至张国富名下，但该房屋的不动产权证（）原件一直由祁领平持有，且房屋一直由祁领平居住。 另查明，2016年9月26日，张国富与中行池州分行签订贷款合同，约定：中行池州分行向张国富提供贷款35万元；贷款期数180期；张国富以和泰星城三期5区305室房产为该笔借款提供抵押。2016年10月19日，中行池州分行依约向张国富发放贷款35万元。截至2020年7月29日，张国富已还款39期（张国富用于偿还中行池州分行按揭贷款的银行卡在祁领平处，已还贷款实为祁领平偿还），已逾期5期。 又查明，2018年7月11日，张国富将案涉房屋的原不动产权证挂失，并重新补办了编号为“皖（2018）池州市不动产权第0016919号”的不动产权证。2018年12月11日，张国富与左雅琴、我爱我家公司签订《房屋买卖合同》，约定：张国富将和泰星城三期5区305室房产出售给左雅琴；总房款人民币60万元；定金1万元，余款59万元于2019年12月15日前一次性转入指定交易资金托管账户。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，左雅琴按约向张国富支付购房定金1万元。2018年12月13日，左雅琴又通过银行转账的方式向张国富支付购房款20万元，张国富出具收条予以确认。此后，左雅琴再无法与张国富取得联系，《房屋买卖合同》未能继续履行。 本院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，祁领平为利用张国富的征信向银行贷款而与张国富签订存量房买卖合同，虽就案涉房屋办理了产权过户登记，但该房屋一直由祁领平实际占有并居住，且张国富的购房首付款实际由祁领平支付，房屋按揭贷款亦一直由祁领平实际偿还。根据上述事实，本院认为祁领平与张国富间不存在真正的房屋买卖合同关系，实系祁领平通过房屋交易的方式利用张国富的征信进行贷款。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”之规定，祁领平与张国富签订的《存量房买卖合同》应当认定为无效。双方所隐藏的借名合同关系，属于规避法律法规的行为，亦应认定为无效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条的规定，张国富应配合祁领平，将案涉房屋所有权登记恢复至祁领平名下。由于祁领平与张国富对《存量房买卖合同》无效均具有过错，综合本案全部事实，祁领平应自行承担房屋更名过户的相关税费。另，截止2020年7月29日，涉案房屋尚欠银行贷款本金292123.21元及利息未还，待祁领平偿还完剩余借款后，张国富及中行池州分行应配合祁领平办理涉案房屋的解押手续。有鉴于此，张国富对案涉房屋并无处分权，其与左雅琴之间的《房屋买卖合同》已陷入事实履行不能，故对左雅琴要求张国富继续履行合同并将案涉房屋过户至其名下的诉讼请求，本院不予支持。张国富未到庭，视为其放弃诉讼权利。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、位于池州市贵池区房屋归第三人祁领平所有； 二、第三人祁领平应于本判决生效之日起三十日内向第三人中国银行股份有限公司池州分行偿还池州市贵池区房屋的剩余按揭贷款及利息，被告张国富及第三人中国银行股份有限公司池州分行应予配合； 三、上述款项支付后，被告张国富及第三人中国银行股份有限公司池州分行应配合第三人祁领平办理上述房屋抵押登记注销手续。 四、上述房屋抵押登记注销后，被告张国富应协助第三人祁领平将池州市贵池区房屋所有权登记恢复至第三人祁领平名下，第三人祁领平自行承担所有权登记所需税费； 五、驳回原告左雅琴的全部诉讼请求。 案件受理费900元，由原告左雅琴负担600元，被告张国富负担150元，第三人祁领平负担150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。同时向该院预交上诉费900元（安徽省池州市中级人民法院开户行：农行池州秋江支行；户名：池州市非税收入管理局；帐号12×××66）。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  查玉辉 人民陪审员  吴春涛 人民陪审员  唐腊花 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理程翔 书记员方晓娟