江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1204民初4113号原告：江苏中天正宜置业有限公司，住所地泰州市姜堰区三水街道上海路**，统一社会信用代码91321204722216348N。法定代表人：刘忠，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谷雨，江苏泰和（泰州）律师事务所律师。被告：张网所，男，1975年11月25日出生，汉族，住泰州市姜堰区。被告：泰州市姜堰区成才幼儿园有限公司，住所地泰州市姜堰区罗塘街道东海南路中天新村，统一社会信用代码91321204MA1XA48N3C。法定代表人：张网所，该公司董事长。两被告共同委托诉讼代理人：陈旭旗，江苏律友律师事务所律师。第三人：刘力匀，女，1991年7月29日出生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：谷雨，江苏泰和（泰州）律师事务所律师。原告江苏中天正宜置业有限公司（以下简称中天置业公司）与被告张网所、泰州市姜堰区成才幼儿园有限公司（以下简称成才幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中天置业公司委托诉讼代理人谷雨，被告张网所、成才幼儿园共同委托诉讼代理人陈旭旗，第三人刘力匀委托诉讼代理人谷雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中天置业公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告张网所签订的《房屋租赁合同》，并责令两被告在保持房屋完好下立即搬离案涉租赁房屋；2.被告张网所立即向原告支付欠付的房屋租金暂计576666.67元，并向原告支付因逾期支付租金产生的利息损失139382.89元及至实际交付房屋之日止的逾期支付租金产生的利息损失；3.本案诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：被告张网所立即向原告支付欠付的房屋租金576666.67元（截至2020年9月30日），并向原告支付因逾期支付租金产生的利息损失139382.89元（截至2020年10月10日）。事实和理由：2017年8月，被告张网所与原告协商租赁原告位于中天新村内的幼儿园用房用于经营幼儿园办学，双方就租赁期限、租金等达成一致意见，并签订了《房屋租赁合同》。合同约定：房屋租赁期限为12年，自2018年9月1日至2030年8月30日;第一年至第三年每年租金80万元，押金1万元，协议签订时须付第一年租金50%及押金1万元，2018年5月30日前付40万元，以后每年租金须在第一年合同期满前一个月内一次性付清，以此类推,先付费后经营。合同同时约定，如被告不能及时交纳房租，逾期10天内的，须按每日千分之五支付利息，逾期超过10天的，原告有权解除合同，并要求被告赔偿损失。后经核实，被告张网所于2018年10月11日在案涉房屋上成立泰州市姜堰区成才幼儿园有限公司，张网所为该公司法定代表人。合同签订后，被告并未按照约定及时交纳租金，经原告多次催交后，被告至今仍未完全交纳。被告张网所、成才幼儿园共同辩称：1.原告与张网所之间不存在房屋租赁合同关系，第三人刘力匀与被告张网所于2017年8月23日签订了房屋租赁合同,刘力匀是出租人；2.原告与张网所于2018年下半年签订房屋租赁合同，是为了办理幼儿园手续，该合同仅用于办证；3.疫情期间，出租方同意减免被告两个月的租金；4.原告与成才幼儿园之间也不存在房屋租赁关系，经发改委批准，成才幼儿园对房屋进行了扩建，面积达6000平方米。同意给付原告租金，但不同意解除合同，请求驳回中天置业公司的诉讼请求。第三人刘力匀述称：刘力匀系中天置业公司的实际控制人，2017年代中天置业公司与张网所签订了房屋租赁合同。2018年，中天置业公司与张网所正式签订了房屋租赁合同，两份合同除出租方名称不一致外，其余内容均一致。案涉房屋属于中天置业公司，刘力匀只是代表中天置业公司签订租赁合同。对原告主张的事实无异议，同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2007年9月20日，原姜堰市规划局就案涉房屋等颁发了《建设工程规划许可证》。2017年8月23日，出租方刘力匀（甲方）与承租方张网所（乙方）就案涉房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定：1.“甲方将座落于中天新村内的幼儿园用房（包括现已的服务部二楼，不包括附属商业用房）出租给乙方从事幼儿园经营办学使用，租赁期限为12年（自2018年9月1日至2030年8月30日止），甲方仅按现房现状交付房屋，乙方自行设计、改造、建设、安装及装修，依法经营，产生的税费自理。乙方不得将房屋转租或改变使用用途。”2.“租金：第一年至第三年每年租金为捌拾万元整（不含税费），从第四年起每年租金总额递增5%，押金壹万元（合同期满无违规后退还）。协议签订时须付第一年租金50%及押金41万元整，2018年5月30日前付40万元。以后每年租金须在第一年合同期满前一个月内一次性付清，以此类推。先付费后经营。乙方租赁后须进行房屋保险。”3.乙方须依据国家的相关法律、法规从事经营办学，按章纳税，等。4.“如乙方不能及时交纳房租，逾期10天内付款，须按每日千分之五支付银行利息，逾期超过10天，则视为乙方违约，甲方有权收回该物业，包括装饰、装修和设备设施，在乙方未交期间甲方有权停止水电供应。”5.出租房屋设施的维修及安全责任由乙方承担。6.本合同有效期内，发生下列情形之一的，本合同自动解除：（一）发生不可抗力，使合同无法履行；（二）甲、乙双方协商一致。7.“发生下列情形之一，甲方有权单方解除本合同，并要求乙方赔偿损失：（一）乙方拖欠租金达10日；（二）未经甲方书面同意及有关部门批准，乙方擅自改变出租房屋用途的；（三）乙方不承担维修及房屋的保险安全责任；（四）未经甲方书面同意及有关部门批准，乙方将出租房屋重新进行装修；（五）未经甲方书面同意，乙方擅自将出租房屋全部或部分转租他人；（六）因乙方经营不善、致使场所无法经营乃至歇业，甲方有权收回房屋，除移动物品外，其余乙方添附的财产（包括中央空调、电梯、室内设备设施等）均无偿归甲方所有，乙方所缴纳的租金、押金不予退还。”8.“甲方根据上述情形单方解除合同的，乙方应即行迁离并完好交回房屋及设施，乙方已交租金及租赁保证金不予退还。”9.发生下列情形之一，乙方有权单方解除本合同，并要求甲方赔偿损失：(一）因甲方与第三人的债务纠纷造成乙方无法经营的；(二）因甲方产权共有人的原因造成乙方无法经营的。10.“物业：乙方租赁期间应按时缴纳物业管理费，其收费标准为0.5元/月•㎡(即：3300㎡×0.5元×12个月），与房租一并缴纳，不得拖欠。”11.租赁期届满，乙方应即行迁离并完好交回承担房屋及设施。乙方逾期不迁离或不返还房屋的，除按每日3000元支付甲方损失外，交纳的租赁保证金亦不予退还。乙方如需继续承租，应于期满前三个月向甲方提出续租要求，双方另行协商。12.装修期间水电费乙方自理。13.未尽事宜双方可另行协商作出补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。2018年，中天置业公司与张网所就案涉房屋又签订《房屋租赁合同》一份，除出租方不同外，其他内容与上述刘力匀与张网所签订的《房屋租赁合同》完全一致。上述合同签订后，张网所将租赁的案涉房屋作为成才幼儿园的经营用房使用至今。2020年5月7日，中天置业公司、刘力匀向张网所送达《租金催缴通知》，载明：截止2020年5月1日，张网所共计缴纳租金40万元，欠付租赁费用943000元及物业管理费33000元整。经多次催缴，至今仍未缴纳。为妥善解决问题，请在接到通知7日内向中天置业公司缴纳上述租金及物业费。逾期缴纳的，中天置业公司将根据《房屋租赁合同》追究责任。2020年5月25日，中天置业公司再次向张网所发出《租金催缴通知》，载明：为妥善解决问题，请张网所于2020年7月30日之前缴清所欠租金120万元。逾期缴纳，中天置业公司将通过法律途径收回房屋。上述两份《租金催缴通知》送达后，成才幼儿园于2020年7月21日支付租金20万元，于2020年9月23日支付租金50万元。另外，原告于2017年8月23日收到10万元（租金9万元及押金1万元）、2018年1月24日收到租金20万元、2019年3月30日收到租金10万元。截至起诉之日，原告共计收到110万元，其中租金109万元、押金1万元。另查明，两被告于2020年10月15日收到本案民事起诉状副本等法律文书。本院认为：原告中天置业公司与被告张网所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应按约全面履行义务。根据合同约定，张网所应于2019年8月前支付租金160万元，其仅支付租金39万元，欠付租金121万元，构成违约。原告于2020年5月两次向张网所催缴租金，张网所仅在催缴通知规定的期限内支付租金20万元。张网所欠付租金，经原告催缴后又未完全履行支付租金的义务，原告依据合同约定和法律规定有权解除与张网所签订的《房屋租赁合同》。原告与张网所签订的《房屋租赁合同》于张网所收到本案民事起诉状副本之日解除。原告与张网所的租赁合同解除后，张网所应将租赁的房屋返还给原告。原告出租给张网所的房屋，由成才幼儿园实际使用，成才幼儿园应当与张网所共同返还案涉租赁房屋。原告请求两被告返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。合同解除前，张网所应当按照实际租赁期限支付租金，原告请求张网所支付截至2020年9月30日的租金576666.67元，符合合同的约定，本院予以支持。原告请求张网所支付违约金及利息损失计139382.89元（截至2020年10月10日）的诉讼请求，有合同约定且符合法律规定，本院予以支持。刘力匀述称其系代中天置业公司签订的房屋租赁合同，对原告主张的事实无异议，原告之后又与张网所签订了《房屋租赁合同》，且两份合同的租赁物等内容完全一致，因此刘力匀于2017年8月23日与张网所签订的《房屋租赁合同》，应认定为系刘力匀受原告委托以自己的名义与张网所签订的，原告之后又与张网所签订内容完全一致的《房屋租赁合同》，应认定张网所知道刘力匀系受原告的委托与其签订的《房屋租赁合同》，因此案涉的两份《房屋租赁合同》应为同一份合同，出租方均应为原告。张网所辩称案涉房屋的出租人为刘力匀，并非原告中天置业公司，本院不予采信。被告辩称出租方同意减免两个月的租金，但未提供证据，本院不予采信。被告还辩称其对幼儿园进行了扩建，因是否扩建与本案无关联，对该辩称本院同样不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告江苏中天正宜置业有限公司与被告张网所签订的《房屋租赁合同》于2020年10月15日解除；二、被告张网所、泰州市姜堰区成才幼儿园有限公司于本判决生效之日起十日内腾空租赁房屋并返还给原告江苏中天正宜置业有限公司；三、被告张网所于本判决生效之日起十日内向原告江苏中天正宜置业有限公司支付房屋租金576666.67元（截至2020年9月30日）；四、被告张网所于本判决生效之日起十日内向原告江苏中天正宜置业有限公司支付违约金及利息损失计139382.89元（截至2020年10月10日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10962元，减半收取计5481元，由被告张网所负担（原告同意其预缴的案件受理费，由被告张网所向其支付，本院不再退还，被告张网所于本判决生效之日起十日内向原告直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费10962元。审 判 员 张德才二〇二〇年十二月一日法官助理 赵 雯书 记 员 王梦婷附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。