山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终3627号上诉人（原审原告）：江水，男，1977年7月14日生，汉族，上海市黄浦区居民，现住平遥县。上诉人（原审原告）：沈威，男，1966年6月23日生，汉族，上海市闵行区居民，现住浙江省嘉善县。上诉人（原审原告）：叶丽美，女，1978年10月13日生，汉族，浙江省青田县居民，住青田县。上诉人（原审原告）：刘某1，女，2004年12月14日生，汉族，浙江省青田县居民，住青田县。上诉人（原审原告）：刘某2，男，2007年6月16日生，汉族，浙江省青田县居民，住青田县。上诉人刘某1、刘某2法定代表人：叶丽美，基本情况同上，系二上诉人之母。被上诉人（原审被告）：张光富，男，1970年6月7日生，汉族，山西省平遥县居民，住平遥县。上诉人江水、沈威、叶丽美、刘某2、刘某1因与被上诉人张光富房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省平遥县人民法院（2020）晋0728民初816号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。江水、沈威、叶丽美、刘某1、刘某2上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判支持上诉人的原审诉求;二、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人构成违约，应当赔偿给上诉人造成的经济损失:1、根据上诉人提供的证据可以证实，上诉人按照合同约定支付了全部租金，已经依法履行了全部合同义务;2、被上诉人在签订租赁合同后实施了如下违约行为:2.1按照租赁合同约定:在租赁期限被上诉人不得将出租房屋收回。但是根据原审庭审被上诉人陈述的事实可以证实被上诉人已经将租赁房屋自己执掌使用;2.2按照合同约定:被上诉人承诺拥有出租房屋和院子的产权和使用权，且没有任何纠纷,但是根据原审庭审阶段上诉人所调取的平遥县公安局卷宗可以证实被上诉人在出租给上诉房屋之前，该出租房屋被上诉人一直与他人有纠纷;2.3根据上述上诉人调取的卷宗可以证实因被上诉人因该房屋与多人有产权纠纷，所以导致上诉人在开业第一天开始便有人出面阻扰上诉人正常经营，且因多人阻拦导致停业。3、被上诉人应当赔偿原告200万:双方约定如被上诉人在租赁期间收回房屋需赔偿上诉人200万元，因此根据上述事实及原审提供的证据可以证实,被上诉人在上诉人出资将房屋重新新建后背信弃义将房屋自己使用，故依法被上诉人应当对上诉人进行赔偿。3、被上诉人应当返还租金、赔偿上诉人新建房屋损失及赔偿上诉人经营损失:3.1根据原审上诉人提供的证据可以证实租金已经给付被上诉人，但是未实际使用租赁物，因此被上诉人应当予以返还:3.2被上诉人应赔偿给上诉人造成的全部经营损失:根据原审庭审上诉人提供的证人证言等证据可以证实上诉人租赁被上诉人房屋之后对院落进行了重建,对于修建的材料，价款等费用原审上诉人提供了刘君锋生前记录的笔记等证据证实,且还有上诉人聘用的设计人员等人出庭足以证实上诉人对院落重建及新建费用的事实。3.3在原审庭审上诉人申请法院对新建房屋的造价进行鉴定，但是应被上诉人不配合导致鉴定没有进行，上诉人认为被上诉人不配合鉴定，应当将上诉人所提供的重建房院的证据作为认定新建房屋造价的合法依据予以采信。3.4因被上诉人的多个违约行为导致上诉人不能营业，为此给上诉人造成的损失被上诉人依法应当予以承担。张光富答辩称，1、上诉人江水和已故的刘君锋2017年3月15日和被上诉人张光富虽然签过一个房屋租赁协议，但是因上诉人没有按约支付租金，被上诉人一直没有交房给上诉人，因此不存在收回一说，租赁合同至始没有履行，更不存在上诉人所言对房屋进行了装修；2.案涉房院存在纠纷是客观事实，双方签订协议时，刘君锋就说没事，先签订协议再说，以后能干了再开始操作也不迟；3.上诉人提起本案诉讼的真实原因是因为被上诉人解除了与其平遥县南大街25号房屋租赁合同，以本案诉讼来要挟被上诉人，故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。江水、沈威、叶丽美、刘某1、刘某2向一审法院提出诉讼请求:1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告赔偿原告经济损失2000000元；3、被告返还原告已付租赁费250000元；4、被告赔偿原告经营损失100182元；5、由被告承担诉讼费用；（诉讼中原告变更第2条为3081690元，第4条变更为150657元，增加了1132165元，但未补交案件受理费）。一审法院查明事实：原告江水、沈威和刘君锋系朋友关系，刘君锋于2019年8月22日去世，原告叶丽美系刘君锋之妻，原告刘某1、刘某2系刘君锋、叶丽美子女。2017年3月15日原告江水和刘君锋与被告张光富签订租赁平遥县南大街25号院房屋合同，租期从2016年3月20日至2028年3月19日共12年，租金为每年250000元，后原告沈威加入合伙，经营中乔强强及被告张光富加入股份。2017年3月15日原告江水和刘君锋又与被告签订租赁平遥县南大街88号院房屋合同，租赁期从2017年3月1日至2029年2月28日共计12年，租金为每年250000元，如被告收回房屋需赔偿承租人2000000元，并赔偿全部经营损失，如承租方中途不租也应相同赔偿。原告沈威承诺加入合伙。同日刘君锋、沈威、江水、乔强强、张光富签订平遥县南大街88号店铺股份合作协议，刘君锋占股20%，沈威占股27%，江水占股18%，乔强强占股20%，张光富占股15%。从2015年11月15日至2016年10月9日江水和刘君锋陆续支付被告张光富租金250000元，并实际经营平遥县南大街25号房院。诉讼中原告称打给被告的250000元款是支付南大街88号院的租金，支付被告南大街25号院的租金是用现金支付的，但被告辩称江水、刘君锋打入的250000元款是南大街25号院的租金，自己并非收过江水、刘君锋等的现金租金。对于拆除、重修、装潢南大街88号房院，原告称该出资雇人修筑，被告称南大街88号院大部分系自己出资雇人修建，刘君锋帮忙修过围墙等工程，该已按刘君锋要求支付给江水75000元。一审法院认为：平遥县南大街88号房院租赁合同虽是原告江水和刘君锋与被告张光富签订，但从沈威与原、被告签订店铺股份合作协议来看，可以认定原告沈威系租赁合伙人之一，被告所辩沈威主体不适格之理由，本院不予支持。对原告提供的转账记录是南大街25号租金，还是南大街88号租金，原、被告各执一词，原告又不能提供被告收取租金的收据予以佐证，且原告称南大街25号院租金是以现金支付，又未向被告索取收据的理由与常理不符，本院不予采信。对于原、被告各自主张在南大街88号院拆除、重修、装潢等情节，只有证人口述，没有其它相关证据证实，无法予以确认。一审法院判决：驳回原告江水、沈威、叶丽美、刘某1、刘某2的诉讼请求。二审期间，上诉人提供其转给被上诉人19.4万元的转账凭证，证明上诉人给被上诉人的转账已经远远超过了南大街25号院落的房屋租金，被上诉人质证称，上诉人在南大街25号经营超过了一年，房租也不止一年的，不存在多交房租的问题。其余事实与一审查明一致。本院认为，因上诉人与被上诉人之间的曾签订有两份租赁合同，分别涉及平遥县南大街25号房院与平遥县南大街88号房院，上诉人一审、二审虽然提供了转账凭证，但是无法证明其实际支付的是哪个院落租金，上诉人作为主张权利一方，应承担举证不能的不利后果。对于租赁房屋的实际交付，双方也均未提供证据予以证明。对案涉房屋的拆除、重修、装潢等情节，双方均提供证人证言，但未提供其它相关证据证实，本院无法予以确认实际施工主体，故上诉人现有证据无法证明案涉租赁合同已实际履行，上诉人可在补强证据后另行主张。综上，上诉人江水、沈威、叶丽美、刘某1、刘某2的上诉请求不能成立，应予驳回，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25602元，由上诉人江水、沈威、叶丽美、刘某1、刘某2负担。本判决为终审判决。审判长  寇永俊审判员  侯建伟审判员  杨姣瑞二〇二〇年十二月二十八日书记员  郝璇菲