广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23995号上诉人（原审被告）：郭志强，男，1965年10月16日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。上诉人（原审第三人）：陈志刚，男，1969年6月4日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。两上诉人共同委托诉讼代理人：黄志威，广东合邦律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：秦杰，广东合邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州南沙围垦开发公司,住所地：广东省广州市南沙区万顷沙镇新港大道**。法定代表人:钟惠彪。委托诉讼代理人：彭媛，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄秋源，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人郭志强、陈志刚因与被上诉人广州南沙围垦开发公司（以下简称围垦公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初4587号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。现已审理终结。上诉人郭志强、陈志刚上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回围垦公司的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由围垦公司承担。事实与理由：一、一审法院未查明郭志强、陈志刚与围垦公司之间连续多年续签合同的事实，简单套用2019年的合同，忽视双方之间长期稳定的交易习惯，且未查明租赁期满后直至一审诉讼前围垦公司仍承诺同意郭志强、陈志刚可以续租的事实，导致判决错误。一审法院未查明涉案土地所在的万顷沙以及相同案由的类案争议地沙尾垦等整个南沙区水塘养殖片区的土地承租情况，包括郭志强、陈志刚所在内的数百户养殖承租户家庭，所涉及的数万亩养殖土地均是采用“先使用后签约”的承租方式。郭志强、陈志刚与围垦公司之间的《农用地租赁合同》，虽然仅签订了一年的租赁期限，但早在多年前从郭志强、陈志刚开始承包涉案土地开始，涉案土地的租赁合同虽为一年一签，但该一年一签只是为了方便围垦公司作为国企的内部合同管理，郭志强、陈志刚与围垦公司之间均每年就同一租赁地块续签租赁合同，以上多年来的土地出租承租模式已成为围垦公司与数百户养殖户家庭之间的交易习惯。在每年租期届满前及届满后，围垦公司均会按照国有企业合同管理规范，在形式上向各承租户发送重新公开招租的通知。每次合同到期后的重新招租，也只是在形式上履行招租程序，围垦公司均会在同等条件下将土地优先租赁给郭志强、陈志刚。因此，郭志强、陈志刚与围垦公司双方已形成足可互信的交易习惯，即在围垦公司明确拒绝郭志强、陈志刚承包土地之前，郭志强、陈志刚均可继续使用相关土地，对于相应的租金标准均由郭志强、陈志刚后续招标确定。因此，郭志强、陈志刚基于过往的交易习惯，认为围垦公司发出的通知，并将土地重新挂牌招租的行为，与多年来双方就租赁地块的成交方式无异。在争议承租土地租期届满后，恰逢新冠××疫情风险最高，防控最为紧张的时期。全国各地水产市场大面积关闭，水产养殖业遭受重创。围垦公司并未对涉案土地进行公开招租，也从未与各承租户沟通交还土地的事宜。相反，在2020年3、4月疫情防控缓解后，围垦公司领导（吴永忠、陈家声、陈建华）找到各承租户代表商议，同意将土地继续租赁给原承租户，并且要求承租户以成立合作社或挂靠合作社的方式续租，以方便围垦公司对接管理。在围垦公司与承租户代表连续就续租事宜约谈四次后，围垦公司告知郭志强、陈志刚续租的事宜已谈得差不多了，就等签租赁合同。承租户基于对过往年年成功续租，以及对围垦公司的信任，加上当时疫情防控缓解，农业部也鼓励农户复工复产。正是基于这样的特殊背景，郭志强、陈志刚才与各养殖户一致响应国家号召，恢复并扩大生产，加大了种苗的投放力度。然就在郭志强、陈志刚全力恢复生产后，围垦公司突然要求包括郭志强、陈志刚在内的各承租户立即撤离场地、交还土地。这对于举债购买种苗投放到租赁土地，且种苗尚未届满出栏期而被迫提前出栏的郭志强、陈志刚来说，无异于断了郭志强、陈志刚的活路。围垦公司不顾全体租户的强烈反对，背弃承诺、出尔反尔，置广大租户的切身利益于不顾，并将各租户告上法庭的做法，严重有违诚实信用原则。因此，一审法院未查明本案事实的来龙去脉，片面地以双方2019年签订的租赁合同作为定案依据，生搬硬套合同内容，并以形式上的“招租”《通知书》认为郭志强、陈志刚迟延交付土地构成违约，属于查明事实不清，应予纠正。二、本案作为系列案件之一，关系到当地数百户农户家庭的生产就业问题，社会影响大。根据前文论述，在涉案土地租期届满后，围垦公司仍是按照过去多年来的土地出租，并未要求郭志强、陈志刚交还土地，同时还与各承租户代表商议续租事宜，且答应续租。本案的情况完全符合合同法第二百三十六条的规定，在不定期租赁的条件下，围垦公司虽有权解除合同，但应当给予承租人合理期限交还租赁物。本案中，郭志强、陈志刚根据涉案租赁物的渔业养殖用途及养殖品种的出栏生产周期特点，并基于围垦公司所作可以续租之承诺的信赖，作出合理的生产养殖安排应依法获得保护。故围垦公司应当给予郭志强、陈志刚一年左右的合理交还租赁物之期限。现郭志强、陈志刚与围垦公司就不定期租赁中，交还租赁物的合理期限未能达成一致的情况下，郭志强、陈志刚尚未交还土地并不构成违约。一审法院认定郭志强、陈志刚违约，并判令由围垦公司没收郭志强、陈志刚缴纳的保证金，以及由郭志强、陈志刚承担围垦公司律师费的判决有失公允。因此，即使围垦公司提出解除租赁合同，要求收回土地，也应当给予郭志强、陈志刚一年左右的合理期限。由于本案为系列案件，本次解约的承租户多达上百户，一审法院判令郭志强、陈志刚等立即交还土地的做法，将会导致承租户的投入血本无归，几百名当地农民失业，代价惨重。作为六稳六保之首的“稳就业”、“保居民就业”，底层群众就业问题一直是中央经济工作的首要任务。人民法院应当以事实为依据，以法律为准绳，实现审判工作的政治效果、社会效果、法律效果的统一。三、围垦公司作为管理数万亩土地的大型国企，其所作的错误决定已严重影响数百户家庭的生计温饱，人民法院应当纠正围垦公司趋势游利而损害数百农户家庭合法合理权益的不当行为。围垦公司作为南沙区的农业土地开垦管理的超大型国企，其管理包括但不限于在本案争议土地所在片区的数万亩土地，围垦公司应当承担其应有之维护社会稳定和经济发展的社会责任，然在围垦公司为掠取高额的经济收益，强行终止了与郭志强、陈志刚之间多年来稳定的租赁关系。因目前的种苗养殖情况与体量，现种苗正处于发育期不适宜大规模、长途迁移搬运，同时从实际情况看来，在涉案争议地块临近也无法找到任何一处适宜继续养殖种苗的地块。因此，现围垦公司强行解除合同，并要求郭志强、陈志刚立即撤场，无异于要郭志强、陈志刚放弃其所投入的一切经营成本，对郭志强、陈志刚造成了远超于一般经营可预见风险之重大损失。本案中，围垦公司起初承诺可以续租，只是后来因围垦公司另行寻觅到大的租客，因而见利忘义，要求立即交还土地。围垦公司作为当地国有企业，在拥有国有土地资源的管理权限下，更应当承担国有企业的社会责任，肩负保居民就业的政治任务。由于本涉案及底层百姓就业、民生等问题，法院在审理中应当根据养殖行业的特性及承租土地所在片区的租赁情况，正确处理郭志强、陈志刚与围垦公司之间合同自由与农户养殖生计的分配正义之平衡关系。另补充：围垦公司只是在十六涌发了公告，第十八涌的当事人没有收到公告，直到2020年的5月份双方还在商谈续约合同。围垦公司没有任何的证据证明向当事人履行了不续租或要求撤场的通知义务。综上，一审法院查明事实不清，定性错误，导致判决不公，请贵院依法支持郭志强、陈志刚的上诉请求。被上诉人围垦公司辩称：一、虽然相关的法律司法解释规定，无独立请求权的第三人被判决承担民事责任的，有权提起上诉，但本系列案的陈志刚作为无独立请求权的第三人，仅被原审法院判决负有协助郭志强交还涉案土地给围垦公司的义务，因此除原审判决第一项内容外，陈志刚对其余判决内容均无上诉权，也无诉的利益。二、郭志强系作为长期承租围垦公司土地进行养殖的完全民事行为能力人，清楚围垦公司须在合同期满后收回涉案土地进行重新招租以及签订合同等一系列的程序步骤，故应能充分认知合同的内容以及违约的影响和后果。包括郭志强、陈志刚在内的十八涌土地原承租人，在围垦公司于合同期满后发出通知文件，催促交还土地且提起诉讼的情况下，仍拒不清理撤离交还土地，称受新冠××影响其履行交还土地的义务，却又在未通知围垦公司并与围垦公司协商一致的情况下，自行恢复甚至加大在涉案土地上的投产活动，单方面认为与围垦公司已形成事实上的租赁合同关系，并以水产品养殖周期长等理由要求围垦公司延长租赁期限，减半收取租金以及退还履约保证金等，有违合同自由、公平诚信原则。围垦公司向一审法院起诉请求：1.郭志强及陈志刚立即将位于沙尾垦区十八东围下间7号田的96.81亩自行清场后归还给围垦公司；2.郭志强向围垦公司支付自2020年2月1日起至实际归还租赁土地之日止的场地占用费（按租赁合同所约定的租金标准的3倍计算为14.81元/亩/天，从2020年2月1日起暂计至2020年7月1日的土地占用费为216497.17元）；3.围垦公司有权没收郭志强的履约保证金48000元；4.郭志强向围垦公司支付因追究郭志强的违约责任而产生的律师费1414.30元；5.本案诉讼费由郭志强承担。一审法院认定事实：2019年1月29日，围垦公司作为甲方（出租方）、郭志强作为乙方（承租方），共同签订《农用地租赁合同》，约定甲方将座落于沙尾垦区十八东围下间7号田（堤围不属于租赁范围）的96.81亩土地(以下简称涉案土地)出租给乙方从事水产养殖；租赁期限1年（2019年2月1日至2020年1月31日）；乙方按承租报价1802元/亩/年向甲方支付租金，年总租金174452元；乙方在签订合同时须一次性向甲方缴交500元/亩履约保证金，共48000元。合同履行期满，乙方无违约行为，甲方无息退还给乙方；合同期满，甲方无须通知乙方，乙方须自行清地撤离。乙方逾期撤离的构成违约，甲方有权没收乙方所交履约保证金，处理乙方租赁地内剩余产品，清理构筑物、附着物，强制退场。同时乙方须按最后合同年租金标准的3倍，交纳土地占用费至甲方实际收回此地为止；甲、乙双方应自觉履行本合同，任何一方不能履行本合同约定的义务均属违约，守约方有权要求违约方赔偿损失，包括但不仅限于差旅费、合理的律师费、调查取证费用等。该合同第十一条“不可抗力”约定：任何一方由于不可抗力且自身无过错造成的不能履行本协议的义务，不视为违约；如果发生不可抗力事件，履行协议受阻的一方应以最便捷的方式毫无延误地通知对方，受到不可抗力影响的一方应当采取所有合理行为消除不可抗力的影响及减少不可抗力对各方造成的损失。围垦公司为证明律师费，提交了《民事诉讼委托代理合同》、发票以及《情况说明》。《民事诉讼委托代理合同》和发票显示，因围垦公司与刘广旭等70人（包含郭志强）土地租赁合同纠纷案件，广州南沙现代农业产业集团公司聘请北京大成（广州）律师事务所的律师作为围垦公司的代理人，北京大成（广州）律师事务所委派律师彭媛、黄秋源为围垦公司提供诉讼代理服务，律师费共99000元,且广州南沙现代农业产业集团公司已向北京大成（广州）律师事务所支付律师费99000元。《情况说明》载明：围垦公司将被广州南沙现代农业产业集团公司吸收合并，围垦公司资产已移交广州南沙现代农业产业集团公司管理，相关登记手续正在办理当中，故围垦公司与郭志强等人土地租赁合同纠纷案件，由广州南沙现代农业产业集团公司与北京大成（广州）律师事务所签订《民事诉讼委托代理合同》，聘请北京大成（广州）律师事务所指派的律师作为围垦公司的诉讼代理人，并由广州南沙现代农业产业集团公司以围垦公司移交管理的资金，向北京大成（广州）律师事务所支付相应律师费。围垦公司主张包含郭志强在内共70件案总律师费99000元，平均每件案的律师费为1414.30元。郭志强和陈志刚共同提交落款日期为2019年8月1日的《通知书》及防疫物资发放表，以证明围垦公司有和围垦公司、耕户续约的意向。《通知书》系围垦公司发出，内容载明：“沙尾垦区18东围下间16号田西册承租户：我公司管理的沙尾垦区2019年底和2020年初合同期满的农用土地按规定实行公开招租，请您合理安排生产。有关土地公开招租事宜，我公司将另行公告。”庭审中，郭志强确认有交纳履约保证金48000元给围垦公司。郭志强和陈志刚共同确认由郭志强与围垦公司签订涉案土地的《农用地租赁合同》，实际由郭志强和陈志刚共同耕作使用涉案土地至今。陈志刚确认没有与围垦公司就涉案土地签订租赁合同。另，围垦公司提交《说明》，陈述其司鉴于2020年初新冠××疫情影响，根据上级有关文件精神，其司于2020年2月10日起复工复产。另查，根据广东省人民政府于2020年1月28日发布的《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》载明，广东省行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。一审法院认为，围垦公司、郭志强签订的《农用地租赁合同》是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定切实履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。双方合同已明确约定涉案土地的租赁期限，并明确约定在合同期满时，郭志强应依约自行清地撤离。故，郭志强作为承租人，在2020年1月31日租赁期限届满后，负有自行清场并返还涉案土地给围垦公司的义务。由于2020年初发生新冠××疫情，该疫情属于不可抗力，在疫情严控期间客观上虽然会影响郭志强履行清场交地的义务，但并不能免除郭志强的交地义务，郭志强可在疫情防控缓解后继续履行清场交地义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，法律另有规定的除外。综合国家和各省市的疫情防控措施，考虑疫情在本地的实际影响情况，酌定将郭志强的清场交地时间合理延长2个月至2020年3月31日，即郭志强最迟应在2020年3月31日前将涉案土地交回给围垦公司，在此期间免除郭志强支付土地占用费的责任。应当指出，《农用地租赁合同》第十一条不可抗力条款已经明确约定如果发生不可抗力事件，履行协议受阻的一方应以最便捷的方式毫无延误地通知对方，故，若郭志强在新冠××疫情缓解后仍难以履行清场交地义务的，应通知围垦公司并与之协商，但郭志强在本案并未提交相应证据证明其已按上述合同约定履行通知义务且与围垦公司协商一致，故郭志强抗辩不同意交地无理，不予采纳。如上所述，郭志强在新冠××疫情防控缓解后未履行交地义务，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。围垦公司诉请要求郭志强交还涉案土地及支付相应的土地占用费且有权没收郭志强履约保证金的诉求，符合合同约定，予以支持，但合同约定按租金的3倍支付土地使用费的标准过高，在围垦公司未能举证证明其因郭志强逾期交还涉案土地造成其他损失的情况下，从公平合理角度考虑，酌定土地占用费按合同约定的租金标准缴纳。另，合同已明确约定守约方有权要求违约方赔偿合理的律师费，围垦公司基于郭志强逾期交地的违约行为而聘请律师提起本案诉讼，且由此支出本案的律师费合理，考虑围垦公司支付的律师费99000元包含了郭志强在内的70人纠纷，合理平均分配后酌定郭志强应支付围垦公司律师费1414元。陈志刚与围垦公司不存在租赁合同关系，在围垦公司明确要求陈志刚交还土地的情况下，陈志刚对郭志强的上述交地义务应予以配合。至于郭志强和陈志刚的抗辩理由，围垦公司于2019年8月1日发出的《通知书》只是告知郭志强涉案土地合同期满后将按规定实行公开招租，并未与郭志强达成续租合意。新冠××疫情只会影响郭志强清场交地的合理时间，并不能免除郭志强清场交地的合同义务，在全国均已逐步全面复工复产的情况下，郭志强仍未履行清场交地义务，已构成违约。郭志强在未与围垦公司就涉案土地达成续租协议的情况下，自行在涉案土地的鱼塘投放种苗养殖，显属不当。故，郭志强和陈志刚抗辩无理，不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、郭志强应于判决发生法律效力之日起十五日内，将位于广州市南沙区沙尾垦区十八东围下间7号田（堤围不属于租赁范围）的96.81亩土地清场并交还给围垦公司管业；陈志刚负有协助交还义务;二、郭志强应于判决发生法律效力之日起十五日内，向围垦公司缴纳从2020年4月1日起至实际交还上述土地之日止的土地占用费（按年租金每亩1802元的标准计算）;三、郭志强应于判决发生法律效力之日起十五日内，向围垦公司支付律师费1414元;四、郭志强已缴纳的履约保证金48000元归围垦公司所有;五、驳回围垦公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2644元，由围垦公司负担1720元，由郭志强负担924元。二审中，郭志强、陈志刚提交了3份证据：1.郭志强、陈志刚与围垦公司代表沟通的录音及文字整理稿，拟证明围垦公司代表同意将土地继续租赁给原承租户，并且要求承租户以成立合作社或挂靠合作社的方式续租，郭志强、陈志刚信任围垦公司，恢复并扩大生产；2.土地承包经营权租赁合同(《中华人民共和国水域滩涂养殖使用证》）及发票、收据，拟证明涉案土地的租赁合同虽为一年一签，长达十余年的土地出租承租模式已成为围垦公司与数百户养殖户家庭之间的交易习惯，且郭志强、陈志刚也一直按照合同约定向围垦公司缴纳租金、履约保证金及窦闸押金；3.围垦公司公告及通知,证明每次合同到期后的重新招租，只是在形式上履行招租程序，围垦公司均会在同等条件下将土地优先租赁给郭志强、陈志刚。围垦公司发表质证意见为：证据一不确认其三性，郭志强、陈志刚所提交的录音并非是完整的录音，不确认其证明目的，围垦公司曾安排人员与涉案土地承租人洽谈以及调解，洽谈中并未向承租人承诺必能中标续租涉案土地，庭外和解方案郭志强、陈志刚并未应允，双方最终未能就案件和解达成一致意见，围垦公司没有表述确认对郭志强、陈志刚存在误导，以及承诺在涉案租赁合同期满后将涉案土地继续发包给郭志强、陈志刚的继续使用的内容；证据二，水域滩涂养殖使用证载明的使用时间是2000年至2005年，与本案无关。郭志强、陈志刚所提交的土地承包经营合同，并不能证明其所主张的交易惯例，南沙区国企在对国有资产开展出租活动时，必须经过公开招标的程序，因此并不存在涉案的租赁合同期满后，围垦公司能够持续地将涉案土地出租给郭志强、陈志刚的客观条件；证据三确认真实性、合法性，不确认关联性，围垦公司对涉案土地的出租活动，均是通过公平公开的招标活动来确定承租人，郭志强、陈志刚对此是清楚的，不存在涉案土地能持续的、固定的由郭志强、陈志刚耕种的逻辑以及事实。对当事人二审争议的事实，本院二审期间查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，“人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务”。一审判决陈志刚对涉案土地负有协助交还义务，陈志刚虽为第三人，但一审判决其承担民事责任，则其享有当事人的诉讼权利义务，有权提起上诉。本案系土地租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。综合当事人的诉、辩意见，本案二审的主要争议焦点为郭志强、陈志刚是否应清场交地以及郭志强是否应支付土地占用费、律师费、履约保证金。对此，根据本案查明的事实，首先，《农用地租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行，现合同约定的租赁期限已届满，郭志强、陈志刚应依约自行清场并交回土地。其次，郭志强、陈志刚上诉主张围垦公司承诺同意续租，但对此仅提交录音证据，而续租必须有双方明确的意思表示，郭志强、陈志刚提交的证据不能证实围垦公司有明确的续租意愿且已实际履行，即使双方就合同期满后是否继续建立新的租赁合同关系进行磋商，并不能免除郭志强、陈志刚履行《农用地租赁合同》约定的清场交地义务，至今未有证据证实双方就涉案土地形成新的租赁合同，而围垦公司未就涉案地块组织公开招租直至提起本案诉讼，明确没有继续出租原地块的意愿，郭志强、陈志刚在租赁期限届满后对涉案土地系临时占用，其以逾期交地的违约行为主张双方达成继续履行的合意，并不能成立。第三，双方对于涉案土地通过招投标的方式进行公开招租并无异议，从郭志强、陈志刚提交的公告显示，土地租赁合同的订立需经过公告、报名、现场公开竞价等程序，现场明码标价、价高者得的竞价方式亦使合同订立存在不确定性，虽然确有租户多年来与围垦公司就同一地块长期续租，但该可能性的存在并不代表租赁的必然，而在合同明确约定租期的情况下，以交易习惯来否认合同的明确约定，亦不能成立。第四，《农用地租赁合同》约定“合同期满，甲方无须通知乙方，乙方须自行清地撤离”，而事实上，围垦公司在租赁期满前已向郭志强、陈志刚发出《通知书》，明确涉案土地期满将公开招租，要求合理安排生产。且合同明确约定涉案土地用于水产养殖、租赁期限1年，郭志强、陈志刚在涉案土地上进行水产养殖时，应当充分考量租赁期限对水产品生长及清场交地的影响，合理进行生产养殖安排，郭志强、陈志刚上诉主张根据种苗养殖的情况应给与一年左右的搬迁期，理据不足。第五，《农用地租赁合同》约定的租赁期限已满，郭志强、陈志刚在租赁期限届满后并未及时腾空并向围垦公司交还涉案土地，根据上述合同约定，郭志强需向围垦公司交纳土地实际收回前的土地占用费，合同约定的土地占用费标准是年租金标准的3倍，一审法院已经酌情调整为按合同约定的租金标准计算，且考虑疫情因素，酌定土地占用费自2020年4月1日起算，符合公平原则。第六，关于履约保证金和律师费，《农用地租赁合同》明确约定逾期撤离构成违约，围垦公司有权没收履约保证金，故一审判决郭志强缴纳的履约保证金归围垦公司所有，有充分的合同依据。至于律师费，《农用地租赁合同》亦明确约定守约方有权要求违约方赔偿包括律师费在内的损失，本案律师费亦属合理，一审法院予以支持依据充分，亦应予以维持。综上所述，郭志强、陈志刚的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2123元，由上诉人郭志强、陈志刚负担。本判决为终审判决。审判员  庄晓峰二〇二〇年十二月二十四日书记员  胡 涛肖乔