广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终9187号上诉人（原审被告、反诉原告)：东莞市*********，住所地：广东省东莞市横沥镇恒泉社区******************，统一社会信用代码：92441900MA4X6GK32L。经营者：兰艳峰，男，1977年8月30日出生，汉族，住湖南省新化县******************，公民身份号码：432************992。委托诉讼代理人：吴洪武，广东智捷律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：东莞市森扬实业投资有限公司,住所地:广东省东莞市横沥镇恒泉社区***********，统一社会信用代码：91441900MA4UXC6Y0K。法定代表人:靳春山，执行董事。委托诉讼代理人：利汉威，广东砝码律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈东玲，广东砝码律师事务所律师。上诉人东莞市*********（以下简称幻优谷乐园）因与被上诉人东莞市森扬实业投资有限公司（以下简称森扬公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初9863号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。森扬公司向原审法院起诉请求：1.幻优谷乐园立即支付森扬公司2019年2-5月的房屋租金112000元、2019年4月的水电费4588元、2019年5月的水电费1920元，补交装修期3个月租金，支付欠款总额的日3%的滞纳金25200元，总计143708元；2.解除森扬公司与幻优谷乐园签订的《房屋租赁合同》，并由幻优谷乐园承担因此诉讼产生的所有费用。2020年1月13日，森扬公司向原审法院提交了变更诉讼申请书，申请变更诉讼请求为：1.确认双方的房屋租赁关系已于2019年9月12日终止；2.幻优谷乐园向森扬公司支付2017年9月12日至2019年9月12日期间的房屋占有使用费516000元（以上按28000元/月×24个月=672000元，已扣除幻优谷乐园支付的两个月租金56000元和保证金100000元）；3.幻优谷乐园向森扬公司赔偿因其严重过错以及拖欠会员会费而导致森扬公司的经济损失及商场声誉、经营损失等共计80000元；4.本案诉讼费用及评估费用全部由幻优谷乐园承担。幻优谷乐园向原审法院反诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》为无效合同；2.森扬公司向幻优谷乐园返还合同保证金100000元；3.森扬公司向幻优谷乐园退还消防办证保证金98000元；4.森扬公司向幻优谷乐园赔偿营业损失50000元；5.森扬公司向幻优谷乐园赔偿装修损失等282473.41元；6.森扬公司向幻优谷乐园支付本案律师费20000元;7.森扬公司承担本案的全部诉讼费用。2020年3月23日,幻优谷乐园申请变更反诉请求为:1.确认双方签订的《房屋租赁合同》为无效合同；2.森扬公司向幻优谷乐园返还合同保证金100000元及已违约强行收取的租金56000元；3.森扬公司向幻优谷乐园退还消防办证保证金98000元；4.森扬公司向幻优谷乐园赔偿营业损失47569元；5.森扬公司向幻优谷乐园赔偿装修损失等228904.5元；6.森扬公司向幻优谷乐园支付本案律师费20000元;7.森扬公司承担本案的全部诉讼费用。原审法院判决：一、确认森扬公司与幻优谷乐园于2017年9月9日签订的《房屋租赁合同》无效；二、森扬公司应于判决发生法律效力之日起五日内返还幻优谷乐园合同保证金100000元；三、幻优谷乐园应于判决发生法律效力之日起五日内支付森扬公司2018年12月9日至2019年9月12日期间占有使用费198800元；四、森扬公司应于判决发生法律效力之日起五日内支付幻优谷乐园装修损失112407.92元；五、驳回森扬公司的其他诉讼请求；六、驳回幻优谷乐园的其他诉讼请求。本案一审本诉受理费11258元、保全费1239元，合计12497元，反诉受理费4652元、鉴定费3000元，合计7652元,由森扬公司负担本诉受理费7503元、反诉受理费1795元及鉴定费1500元，幻优谷乐园负担本诉受理费3755元、保全费1239元、反诉受理费2857元及鉴定费1500元。幻优谷乐园上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.改判幻优谷乐园无须向森扬公司支付2018年12月9日至2019年9月2日期间的占有使用费198800元；3.改判森扬公司向幻优谷乐园支付装修损失224809.83元；4.改判森扬公司向幻优谷乐园支付消防办证金98000元；5.本案全部诉讼费由森扬公司承担。主要事实与理由：一、幻优谷乐园无须向森扬公司支付2018年12月9日至2019年9月2日期间的占有使用费198800元。1.根据双方签订的《房屋租赁合同》附加条款第1条约定，案涉租赁物没有满足约定支付租金的条件，且森扬公司也没有任何证据证明案涉租赁物达到了收取租金的条件。因此，即使租赁合同合法有效，2018年12月9日至2019年9月12日期间，幻优谷乐园无须支付租金。况且，森扬公司存在严重过错情况下，更不得利用合同无效获取更多利益。2.森扬公司利用其强势地位向幻优谷乐园收取了2018年12月费用。一审判定幻优谷乐园需要从2018年12月起开始支付租金，是错误的。3.本案中，假设双方签订的租赁合同合法有效，那森扬公司存在两项严重违约行为。第一，森扬公司违背附加条款第8项约定，单方引进与幻优谷乐园的同业竞争同行东莞市横沥环影游艺场。且经幻优谷乐园多次催促整改未果。第二，在未达到租金支付的情况下，森扬公司恶意收取租金，并强行关闭幻优谷乐园的经营场所，导致幻优谷乐园无法经营。一审判决未考虑森扬公司严重违约行为给幻优谷乐园造成的损失。4.森扬公司也确认其于2019年5月10日单方强行关闭了幻优谷乐园经营场所，导致幻优谷乐园无法经营，且幻优谷乐园也不存在违约情况。一审判决认定幻优谷乐园在被关闭经营场所的情况下仍需支付占有使用费，是错误的。5.森扬公司在2020年1月13日向原审法院增加了有关占有使用费的诉讼请求，幻优谷乐园在一审庭审中提出森扬公司有关占有使用费的诉讼请求已超过1年诉讼时效的抗辩，但一审未予采纳，是错误的。二、森扬公司应承担案涉租赁物的全部装修损失224809.83元。1.根据森扬公司提交的《原横沥综合市场场地使用合同》（合同号：中心租字2016第3号）第二条中租赁概况，非常清楚注明了该建筑物均无任何权属证书和建设工程规划许可证，可证明森扬公司在向东莞市市*****租赁该建筑物时，已非常清楚案涉建筑物无任何权属证书和建设工程规划许可证，即不具备合法租赁条件，与承租方签订的《房屋租赁合同》为无效合同。森扬公司向幻优谷乐园等恶意隐瞒该事实，对外租赁，其过错责任明显。2.森扬公司与幻优谷乐园签订的《房屋租赁合同》的第6.1项“甲方（即森扬公司）保证确实拥有该房屋的产权并有权合法出租，出租房屋不存在任何的抵押情况，也不存在权属纠纷，房屋符合国家对房屋租赁的有关法律规定”，可证明森扬公司对案涉租赁合同无效应承担全部责任。3.森扬公司在2019年5月第一次向法院起诉时，仍坚持案涉租赁合同合法有效，其主观恶意较大。4.森扬公司多次承诺及保证案涉租赁合同合法有效，足以证明幻优谷乐园在与森扬公司签订案涉租赁合同前已充分了解案涉租赁物的权属证书及建设工程规划许可证等情况。因此，幻优谷乐园不存在过错，案涉租赁合同无效的过错责任在于森扬公司。5.幻优谷乐园为查明案涉租赁合同是否合法有效，一审期间向原审法院主动申请调取相关证据予以核实，法院予以准许并调取了相关材料。可知，幻优谷乐园依法尽到了查明案涉租赁物是否具有合法租赁条件即案涉租赁合同是否合法有效的谨慎注意义务。因此，一审判决认定幻优谷乐园就案涉租赁合同无效存在过错责任无事实及法律依据。三、幻优谷乐园因经营儿童乐园，花费了98000元进行了相关消防设施改造，取得消防安全检查合格证等。租赁合同被认定无效后，森扬公司应承担该项损失。幻优谷乐园上诉补充：1.在案涉租赁合同关系存续期间，幻优谷乐园不存在过错，现有证据显示案涉租赁合同无效，均由森扬公司单方造成。森扬公司提交的2020年4月7日说明，森扬公司承租案涉物业的时候，案涉物业实际所有人明确告知该物业无任何权属证明及无办理任何报建手续。2.森扬公司在2019年5月9日向幻优谷乐园发送的逾期付款催款律师函，只主张拖欠一个月的租金。假设主张合法，但是一审认定幻优谷乐园支付场地占有费的起始时间为2018年12月，是错误的。结合案涉租赁合同附加条款第一项，案涉合同都没有达到支付租金的条件，支付租金条件未成就。3.案涉租赁物是森扬公司单方违约情况下，单方关闭租赁场所导致幻优谷乐园实际没有使用，若在此情况下仍要求幻优谷乐园支付占有使用费无事实与法律依据。森扬公司答辩称，从一审判决认定事实来看，本案被判定合同无效，应按合同无效的情况处理。幻优谷乐园占用案涉租赁物的起始时间是确定的。二审期间，森扬公司未向本院提交新的证据。幻优谷乐园向本院提交了东莞市森杨实业投资有限公司催缴费用函，拟证明从2019年5月开始森扬公司才强制要求幻优谷乐园开始缴纳租金。森扬公司对此发表质证意见称，该证据显示有欠缴6个月的管理费，印证了租金起算时间是6个月前。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对幻优谷乐园上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕幻优谷乐园的上诉，本院分析如下：第一，关于合同效力的问题。案涉租赁物并未办理建设工程规划许可证或经行政主管部门批准建设，原审法院认定案涉合同无效并无不当，本院予以确认。第二，关于占有使用费的问题。首先，案涉租赁物已经在2017年9月交付幻优谷乐园，案涉合同无效，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，幻优谷乐园占有使用案涉租赁物的，应支付相应的占有使用费。幻优谷乐园以无效的合同约定抗辩案涉租赁物未达到合同约定的收租条件从而主张无需支付占有使用费没有依据。森扬公司提供的收据显示幻优谷乐园已缴纳2018年12月及2019年1月的“租金”，幻优谷乐园并无证据证明该费用是森扬公司强行收取，故原审法院据此认定幻优谷乐园支付占有使用费的起始期间为2018年12月并无不妥。其次，森扬公司提交的《逾期付款催款律师函》虽然陈述“经过贵方（幻优谷乐园）多次与森扬公司协商，贵方承诺将于2019年5月开始按时缴纳房屋租赁费，水、电等杂费给森扬公司，按照贵方承诺和约定贵方应在2019年5月5日前支付房屋租赁费28000元，水、电费实际产生的费用4588元，但贵方未按约定支付”，但是该函件中森扬公司仅是陈述幻优谷乐园承诺在2019年5月开始按时缴纳房屋租赁费28000元及水、电费实际产生的费用，而森扬公司并未作出同意幻优谷乐园可以不缴纳2019年5月之前的费用的意思表示，且即使森扬公司同意幻优谷乐园于2019年5月开始缴纳占有使用费及水、电费，也是基于幻优谷乐园承诺于2019年5月开始按时缴纳的前提下作出的协商退让的结果，现幻优谷乐园一直未缴纳占有使用费，故不能认为森扬公司亦同意幻优谷乐园从2019年5月开始缴纳占有使用费。幻优谷乐园主张森扬公司2019年5月10日强行关闭了案涉经营场所，未提供证据证明，且其在一审庭审中也确认2019年9月12日才将所有设备搬走并将租赁物交回给森扬公司，故原审法院认定占有使用费的计算时间为2018年12月9日至2019年9月12日，并无不当，本院予以维持。第三，关于装修损失的问题。案涉租赁物并未办理规划报建手续，作为承租人的幻优谷乐园并未对此进行核实，未对租赁物来源及合法性进行必要的审查，对此存在过错。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，原审法院酌情认定双方对装修损失各承担50%的责任并无不当。第四，幻优谷乐园所主张的消防办证保证金并无相应证据支持，且是其经营成本，并非合同无效的损失，原审法院对此不予支持正确。综上所述，上诉人幻优谷乐园的上诉理由缺乏依据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理9016元，由上诉人东莞市*********负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  姚勇刚审判员  陈美苑审判员  黄宇齐二〇二〇年十二月八日书记员  梁善华黄志维