福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6811号 上诉人（原审被告）：林紫兴，男，1966年12月3日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：程浩，福建铭贝律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：朱洲平，福建铭贝律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：周碧如，女，1957年10月7日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 被上诉人（原审原告）：杨星，男，1987年7月29日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：夏童，福建远东大成律师事务所执业律师。 上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈颖，福建远东大成律师事务所实习律师。 上诉人林紫兴因与被上诉人周碧如、杨星房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初1307号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 林紫兴上诉请求：1.撤销一审判决第二项，驳回周碧如、杨星要求林紫兴恢复商铺朝街面方向的原有玻璃门及防火卷帘门的诉讼请求。2.本案二审诉讼费用由周碧如、杨星负担。事实和理由：一审判决认定事实错误,应予以改判。一、根据福建省建筑轻纺设计院福州中亭街改造项目利生苑(A区)的规划设计图显示:福州市台江区后洲街道玉环路10号中亭街改造利生苑连体部分一层147店面商铺（以下简称案涉商铺）朝街面方向原有的规划设计就是墙体,并不是周碧如、杨星所说的玻璃门及防火卷帘门,林紫兴不存在将上述墙体恢复为玻璃门以及防火卷帘门的义务；二、另据2014年5月28日《同意函》,林紫兴也只负责恢复产权隔墙,不存在将上述墙体恢复为玻璃门以及防火卷帘门的义务。 周碧如、杨星辩称，一审判决事实认定正确,法律适用准确,林紫兴诉请没有事实和法律依据,应当依法予以驳回。一、林紫兴应依《商铺租赁合同》约定以及法律规定将案涉商铺恢复原状。周碧如、杨星与林紫兴签订的《租赁合同》约定:“商铺收回需通过出租方验收,应当将承租商铺及附属设施,设备完好无损交还出租方,并保持商铺及设施,设备的完好状态。”同时,《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定:“承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”据此,林紫兴应按照合同约定和法律规定将讼争商铺恢复至周碧如、杨星交付时的状态,即恢复商铺朝走廊方向原有的防火卷帘门,恢复朝街面方向的原有玻璃门及防火卷帘门；二、林紫兴诉称其仅有恢复产权隔墙,不存在将讼争商铺墙体恢复为玻璃门以及防火卷帘门的义务无事实和法律依据。产权隔墙的作用意义在于区隔开建筑物的专有部分,并非确实存在一整面砖墙才足以区隔，周碧如、杨星在接收案涉商铺时,商铺的产权隔墙靠走廊方向为防火卷帘门,朝街面方向为玻璃门及防火卷帘门。周碧如、杨星在签署《同意函》时,对于函中的“恢复产权隔墙”也当然地认为指自己接收商铺以及将商铺交付给被周碧如、杨星时的玻璃门、防火卷帘门状态,林紫兴诉称产权隔墙指一面区隔的砖墙既不符合习惯和约定,也无任何法律依据。同时,《同意函》中明确“租赁到期后恢复产权隔墙或相关装修归业主所有”,因林紫兴违约行为,《租赁合同》已依法解除,该条款的适用前提“租赁到期后”已不满足,对于恢复商铺原状应依据，《租赁合同》中的约定以及相关法律规定处理。 周碧如、杨星向一审法院起诉请求：1、判决解除周碧如、杨星与林紫兴于2014年4月8日签订的《商铺租赁合同》及补充协议；2、判令林紫兴在判决生效后三日内拆除租赁店面违章搭建部分，将租赁店面恢复原状并腾空后交还周碧如、杨星；3、判令林紫兴从2020年1月1日起按每月11000元的标准向周碧如、杨星支付租金，直至《商铺租赁合同》解除之日（租金暂计算至2020年4月15日为38500元）；4、判令林紫兴支付逾期腾房占有使用费（占有使用费参照每月11000元的租金标准支付），从《商铺租赁合同》解除之日起计算至实际交还恢复原状的租赁店面之日；5、判决周碧如、杨星没收林紫兴押金36720元；6、判令林紫兴负担本案诉讼费用（含案件受理费、诉讼保全费、保全保险费等诉讼费用）。诉讼过程中，周碧如变更第二项诉请为“判令林紫兴在租赁合同解除后十日内将商铺恢复原状，包括恢复商铺朝走廊方向原有的防火卷帘门，恢复朝街面方向的原有玻璃门及防火卷帘门后交还周碧如、杨星。” 一审法院认定事实：2014年4月8日，以周碧如为出租方（甲方），以林紫兴为承租方（乙方），双方签订了一份《商铺租赁合同》，约定如下：……第二条1、甲方出租给乙方的商铺位于福州市台江区××街××层××号商铺（以下简称“案涉商铺”）……第四条1、商铺租赁期限自2014年6月8日起至2022年6月7日止；第五条1、该商铺付款方式为押叁付壹，先付租金后使用，每壹个月的15号前交租金，不得拖延，每月租金乙方以转账形式向甲方支付。第六条1、甲方交付该商铺时，乙方向甲方支付商铺租赁保证金，具体金额为人民币36720元，租赁期内押金不抵房租及费用。租赁期满或合同解除后，商铺租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用。租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息返还乙方。第十二条违约责任：1、乙方应每壹月的8号前向甲方支付当月租金，超出五天应每日万分之五滞纳金交给甲方，若乙方逾期十天缴纳租金，甲方有权按违约处理，解除合同并没收押金。2017年5月28日，周碧如作为甲方，林紫兴作为乙方，双方签订了一份《补充协议书》，内容如下：甲、乙双方于2014年5月28日签订的关于福州市台江区中亭街改造利生苑连体部分一层148号店面的租赁合同，现双方协商甲方同意以下调整内容：2017年4月8日至2019年4月7日，月租金调整为¥11000元；每月8日支付当月租金，逾期5天支付属乙方违约，其他租赁内容不变，详见租赁合同……。在该《补充协议书》落款处有甲方周碧如和乙方林紫兴的签名并捺手印。 合同签订后，林紫兴向周碧如支付了押金36720元，周碧如将案涉商铺交付给林紫兴使用。林紫兴每月交纳租金至2019年12月11日止。之后未付租金。 另查明，2020年3月，周碧如发现林紫兴违章搭盖，并将案涉商铺靠走廊方向原有的防火卷帘门，以及朝街面方向的原有玻璃门及防火卷帘门拆除砌墙。 2020年7月3日，一审法院告知周碧如和林紫兴当日可以办理案涉商铺交接手续，林紫兴表示可以当天将钥匙交付给周碧如，并清理案涉商铺内的垃圾，周碧如认为因为违章部分没有拆除，故不同意接收钥匙。 再查明，台江区后洲街道玉环路10号中亭街改造利生苑连体部分1层147店面的所有权人为周碧如（与杨星按份共有），建筑面积68.18平方米，所有权证号榕房权证R字第1104928-2号。 一审法院认为，周碧如与林紫兴于2014年4月8日签订的《商铺租赁合同》和2017年5月28日签订的《补充协议书》系租赁双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，各方均须依约履行。根据《商铺租赁合同》第五条第1点约定，每月的15日前交租金，林紫兴自2020年1月份开始未付租金，已构成违约。根据双方签订的《商铺租赁合同》第十二条第1点约定“乙方应每壹月的8号前向甲方支付当月租金，超出五天应每日万分之五滞纳金交给甲方，若乙方逾期十天缴纳租金，甲方有权按违约处理，解除合同并没收押金。”周碧如作为守约方因此享有单方面解除合同的权利。故对周碧如提出解除双方于2014年4月8日签订的《商铺租赁合同》及2017年5月28日签订的《补充协议》，于法有据，一审法院予以支持。但解除时间以一审法院告知周碧如可收回案涉商铺的时间，即2020年7月3日为准。对周碧如提出林紫兴在租赁合同解除后十日内将商铺恢复原状，包括恢复商铺朝走廊方向原有的防火卷帘门，恢复朝街面方向的原有玻璃门及防火卷帘门后交还的诉请，符合法律规定，一审法院予以支持。对于周碧如、杨星主张林紫兴支付未付租金问题。如前所述，案涉《商铺租赁合同》于2020年7月3日解除，林紫兴亦于解除当日返还案涉商铺，林紫兴仅支付租金至2019年12月11日止，故林紫兴要缴纳2020年1月1日至2020年7月3日期间的租金为77000元（11000元/月×7个月）。现考虑确因疫情原因，导致林紫兴使用案涉商铺受到影响，故一审法院酌定林紫兴2020年1月至2020年3月止应支付的租金减半，故林紫兴应支付给周碧如的案涉商铺租金为60500元【77000元-（11000元/月×3个月÷2）】，周碧如、杨星诉请超过部分，一审法院不予支持。对于周碧如提出诉请没收租赁押金（履约保证金）36720元的问题。《商铺租赁合同》第十二条约定，“乙方应每壹月的8号前向甲方支付当月租金，超出五天应每日万分之五滞纳金交给甲方，若乙方逾期十天缴纳租金，甲方有权按违约处理，解除合同并没收押金。”如前所述，《商铺租赁合同》系因林紫兴违约而导致合同解除，但本案中，考虑到承租人林紫兴的违约行为，与新冠肺炎疫情发生并导致案涉案涉商铺的正常经营活动受到影响有一定关系，案涉商铺确因疫情影响而存在客流量下降、经营者风险加剧等情况。故从承租人的主观恶意程度、合同剩余履行期限的实际情况考虑，林紫兴因解除合同而应承担的违约责任应可适当减轻，一审法院酌定承担的违约责任为2个月的租金。因此，对周碧如、杨星提出要求林紫兴支付违约金36720元（即没收押金36720元），一审法院酌定为24480元。周碧如诉请超过部分，一审法院不予支持。林紫兴经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，一审法院依法缺席审理和判决。综上，判决：一、周碧如与林紫兴2014年4月8日签订的《商铺租赁合同》和2017年5月28日签订的《补充协议书》于2020年7月3日解除；二、林紫兴应于本判决生效之日起十日内将恢复商铺朝走廊方向原有的防火卷帘门，恢复朝街面方向的原有玻璃门及防火卷帘门；三、林紫兴应于本判决生效之日起十日内向周碧如、杨星支付2020年1月1日至2020年7月3日止的租金60500元；四、周碧如、杨星应于本判决生效之日起十日内向林紫兴退还租赁押金12240元；五、上述（三）和（四）判项相抵扣后，林紫兴应于本判决生效之日起十日内向周碧如、杨星支付租金48260元；六、驳回周碧如、杨星的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6257元，周碧如、杨星共同负担2243元，林紫兴负担4014元。 本院二审期间，林紫兴向本院提交证据1.福建省建筑轻纺设计院福州中亭街改造项目利生苑(区)的规划设计图，证明案涉商铺朝街面方向原有的规划设计就是墙体,并不是周碧如、杨星所说的玻璃门及防火卷帘门,林紫兴不存在将上述墙体恢复为玻璃门以及防火卷帘门的义务；证据2.《同意函》，证明林紫兴只负责恢复产权隔墙,不存在将上述墙体恢复为玻璃门以及防火卷帘门的义务。周碧如、杨星对证据1的关联性无异议，对真实性、合法性、证明对象有异议，认为该证据无法证明林紫兴无需履行恢复商铺朝走廊方向原有的防火卷帘门，以及恢复朝街面方向的商铺原有玻璃门及防火卷帘门义务；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议,对证明对象有异议，认为该证据无法证明林紫兴只负责恢复产权隔墙,而不将墙体恢复为玻璃门和防火卷帘门的义务，产权隔墙的作用意义在于区隔开建筑物的专有部分,并非确实存在一整面砖墙才足以区隔,林紫兴接收商铺时的朝街面产权隔墙即为玻璃门和防火卷帘门,林紫兴应承担将墙体恢复为玻璃门和防火卷帘门的义务。本院对证据2的真实性予以确认，对证据1予以综合认定。 根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。 本院认为，本案的争议焦点为林紫兴是否应就案涉商铺朝街面墙体恢复为玻璃门和防火卷帘门的问题。 关于案涉商铺的原始状态，周碧如、杨星主张案涉店铺出租时朝街面为防火卷帘门及玻璃门，走廊为防火卷帘门，并提供了照片,林紫兴一审时经传票传唤无正当理由未出庭，视为对上述证据放弃质证权利。林紫兴二审提供的福建省建筑轻纺设计院福州中亭街改造项目利生苑(A区)的规划设计图只能显示案涉商铺与街面方向有间隔，不足以证明商铺朝街面就是墙体，且林紫兴并未亲自参与店面承租事宜，其所述的“据相关工作人员回忆，在承租案涉店铺时，商铺朝街面方向就是墙体”属传来证据，证人亦未出庭接受质询，证明力低。林紫兴承租案涉商铺，未经周碧如、杨星同意，对案涉商铺进行违章搭盖，后被城管勒令拆除，现双方《商铺租赁合同》已解除，周碧如、杨星要求林紫兴对案涉商铺恢复原状，一审法院根据在案证据，采信周碧如、杨星的主张，并判令林紫兴恢复商铺朝走廊方向原有的防火卷帘门，恢复朝街面方向的原有玻璃门及防火卷帘门，并无不当，予以维持。 综上所述，林紫兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4014元，由林紫兴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年十二月十六日 法官助理 刘玲玲 书 记 员 程 婷