河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初19446号原告：郑州市乾峰体育用品有限公司，住所地河南省郑州市**长江中路******附**。法定代表人：陈恩展，执行董事兼总经理。委托代理人：杨梦娟，员工。委托代理人：刘翊泽，员工。被告：赵磊，男，1973年3月10日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人：向东升，河南正方圆律师事务所律师。原告郑州市乾峰体育用品有限公司（以下简称乾峰公司）诉被告赵磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乾峰公司委托代理人刘翊泽，被告赵磊及其委托代理人向东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乾峰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即归还原告房屋租赁押金4万元整；2、判令被告立即退还原告已缴纳的2020年1月24日至3月23日两个月的租金，共计58800元；3、本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月14日，原被告签订《房屋租赁合同》，承诺被告位于郑州市郑东新区心××路××号院高层的房屋一间，面积210平方，用于经营匹克品牌服饰，租赁期为五年，自2017年4月20日起至2022年4月19日止，租金第一年35万元，第二年35.28万元，第三年35.28万元，后两年按5%递增。但因为该市场近年来客流下滑严重，店铺一直处于入不敷出的亏损状态，所以根据《房屋租赁合同》的约定，于2019年11月份，提前5个月向被告提出提前解除合同的申请，在得到被告同意后，于2020年5月10日撤出货品，将房子交还被告，但之后被告却以租金合同未到期，我司违约为由，拒绝返还我司4万元的房屋租赁押金；另外，自2020年1月份开始，全国爆发新冠疫情，为了响应政府号召和要求，我司暂停该店铺的日常营业长达3个月，并为此造成了巨大的经济损失。由于该房屋为祭城村所有，属于集体所有制的房子，根据政府下发的在新冠疫情期间，政府和集体所有制的房屋应免除两个月租金的规定，我司于2020年2月份向被告提出了减免2个月房租申请，也被被告拒绝。我司认为本次解约得到了被告的同意，符合合同的相关规定，不属于违约行为。并且合同解除后马上就有其他新客户进行承租，被告没有因为我们解约而造成任何损失，所以被告应当返还我司缴纳的房屋租赁押金。另外，根据《合同法》不可抗力的原则，以及本次疫情期间国家及各级政府出台的相关减免房租的规定，我司认为有权利向被告提出减免租金的申请。故原告为维护合法权益，诉至法院。被告赵磊辩称，1、按照双方租赁合同第2条第1项约定，租期为5年，自2017年4月20日至2022年4月19日止，被答辩人在房屋租赁合同未到期前，擅自解除房屋租赁合同，存在违约情形；2、本案出租房屋，并不属于国有房屋，原告要求免除其2个月房屋请求没有法律支持，同时答辩人作为中间承租人出租人也未给答辩人减免房租，因此原告该诉请应予以驳回；3、原告使用房屋至2020年5月10日，而其房屋租金只缴纳到了2020年4月20日，按照租赁合同约定，其尚欠20天的房租，共计19600元，应从押金中予以扣除。经审理查明：2017年3月14日，原告乾峰公司（作为乙方、承租方）与被告赵磊（作为甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于郑州市郑东新区心××路××号院高层共1层1间，建筑面积210平方米的自有房屋，租给乙方作为匹克品牌专卖店使用。甲方必须给乙方提供房屋持有人身份证、房屋所有权证、土地使用证等有限证件复印件；租期为五年，房屋租赁期限自2017年4月20日起至2022年4月19日止；房屋租赁期内，乙方因经营不善或其他因素导致无法继续经营，经甲方同意方可转让、转租，但乙方必须提前三个月通知甲方，并协助甲方重新签订合同；或者在一个合同年度内提前三个月向甲方提出提前解除合同，但乙方要承担租赁期内一切发生各项费用。该房屋年租金为35万元/年，第二年35.28万元，第三年35.28万元，后两年按年租金5%递增，租金按半年支付，只限第一年，以后按年付，乙方必须提前30天以转账方式支付给甲方租金，甲方指定账户信息如下：户名赵磊，开户行为中国工商银行郑州新华支行，账号62×××**；乙方在签订本合同之日须向甲方缴纳4万元作为押金，甲方开具收据给乙方；租赁期满或合同解除后，乙方明确不再续租该店，应在合同结束前缴清该店所有乙方应承担的费用，甲方应于结清当天如数返还乙方押金；甲方提供1个月装修期，2017年4月20日起开始计算租金等。上有双方的签字或盖章确认。2017年3月20日，被告赵磊出具收据一份，上载明：今收到郑州市乾峰体育用品有限公司人民币4万元整，系付房屋押金。原告乾峰公司向本院提交兴业银行转账记录一份，上显示曾晖娜向被告赵磊转账35.28万元。庭审中，原告称，该证据证明我方已经于2019年4月3日向被告2019年4月20日至2020年4月19日的房屋租金35.28万元。被告庭审中，质证称，无异议。原告向本院提交《房屋租赁解约申请》一份，载明：尊敬的赵磊先生，我司与您于2017年3月14日签订的位于郑州市郑东新区心××路××号院高层的商铺租货合同,租赁期限为2017年4月20日至2022年4月19日。在租赁期间,我司与您秉承诚实守信的原则,保持着良好的合作关系,在此感谢您的支持与帮助。因该店经营一直处于巨大亏损状态,按合同约定向您提出在一个合同年度内提前三个月向您申请解除合同,盼回复。原告称，原告已经提前三个月向房东提出解约申请。被告称，系原告单方制作，且没有证据显示向被告进行了送达，因此不发生解除合同的效力。庭审中，原告称，原被告双方于2017年3月14日签订房屋租赁合同，约定租赁期限自2017年4月20日起至2022年4月19日，租金按年支付，第一年35万元、第二、三年352800元、后两年按年租金的5%递增，我方已按合同约定将房屋租金支付至2020年4月19日，涉案房屋押金我方于2017年3月17日通过转账方式支付给被告。后于2019年年底的时候因为经营不善一直亏损，与被告沟通解除合同事宜，被告同意我方经营到2020年4月19日，但我方实际搬离涉案房屋是2020年5月10日。现房屋押金4万元一直没有退还，且我方诉请要求被告返还疫情期间两个月的租金58800元；合计应当返还98800元。庭审中，被告称，有异议，房屋租金被告确实支付到2020年4月19日，押金4万元也没有退还。但是原告一直在转让，没有退租，原告实际搬离涉案房屋的时间是2020年5月10日，搬离之前原告并未协商解除合同的事宜，只是在沟通转让的事宜。现在房屋状态已经对外出租，于2020年6月下旬对外实际出租。以上事实有原告提交的房屋租赁解约申请一份，减免租金申请一份，房屋租赁合同一份，证明一份（复印件），收据一份，原告公司总经理周琨与被告之间的微信聊天记录截屏一份，兴业银行流水一份，原告公司流水账一份（单方制作）及开庭笔录在案佐证。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行自己的义务。原告虽向本院提交《房屋租赁解约申请》，但未向本院提交证据证明已向被告送达，且被告称，是原告一直在转让，没有退租，原告实际搬离涉案房屋的时间是2020年5月10日，搬离之前原告并未协商解除合同的事宜，只是在沟通转让的事宜。原被告均认可，原告实际搬离涉案房屋的时间是2020年5月10日，系原告以自己的行为表明不再履行合同，原被告双方签订的合同自此解除。关于租金，庭审中，原告称，我方已按合同约定将房屋租金支付至2020年4月19日。被告对此无异议。但在上述租金相对应的租赁期限内，××感染肺炎疫情，为了保护公众××××的标准采取了相应疫情防控措施，该情形属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，系不可抗力，本院酌定减免被告两个月的租金。但原告单方解除合同，应当赔偿原告相应损失，原告称，现在房屋状态已经对外出租，于2020年6月下旬对外实际出租。原告的实际损失为一个多月，且原告尚有2020年4月20日至2020年5月10日的租金未向被告缴纳。对于上述应当免除原告两个月的租金与原告应当赔偿被告的损失与应当缴纳尚未缴纳的租金本院直接予以折抵。故原告诉请判令被告立即退还原告已缴纳的2020年1月24日至3月23日两个月的租金，共计58800元，本院不予支持。现因原被告合同已解除，被告占有该押金已无合法依据，应当返还给原告。故原告诉请判令被告立即归还原告房屋租赁押金4万元整，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赵磊于本判决生效之日起十日内向原告郑州市乾峰体育用品有限公司返还押金4万元；二、驳回原告郑州市乾峰体育用品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2270元，减半收取1135元，由原告郑州市乾峰体育用品有限公司负担735元；被告赵磊负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 彭 磊二〇二〇年十二月十日书记员 孙会芳