广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终4131号 上诉人（原审被告）：莫连久，男，1965年2月21日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市临桂区。 委托诉讼代理人：龙春良，广西春良律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:周德孙，男，1976年1月20日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市临桂区。 上诉人莫连久因与被上诉人周德孙房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初2097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 莫连久上诉请求：1.撤销（2020）桂0312民初2097号民事判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人重大违约在先，上诉人不应退还10000元的押金。双方于2011年10月1日签订了《租房协议书》，租期3年，其中第四条约定：“启租之日乙方须交押金10000元给甲方，作为租房信用保证金。如乙方不违约，该押金在合同终止时甲方须如数退还给乙方，不得延付”。2014年10月1日上述合同约定的租赁期限届满后，被上诉人继续租用上诉人的房屋，并将租金每月3200元调整变更为每月5000元。被上诉人至2018年10月才将涉案房屋交还给上诉人，租金只支付上诉人至2018年7月，被上诉人仍有两月的租金未支付。被上诉人重大违约在先，根据双方签订的协议第四条之规定，上诉人不应退还10000元押金。为证明上述事实，上诉人在一审期间提供了银行存款明细等予以证明，但一审法院对被上诉人的重大违约事实却未予置评，既未否认也未认定，故一审认定事实不清。 周德孙未出庭，亦未提交书面答辩意见。 周德孙向一审法院起诉请求：一、判令被告立即返还原告10000元押金；二、案件受理费等费用由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请为：判令被告返还原告租金86400元及利息(以86400元为本金，自2018年10月1日起以年利率4.75%算至付清止)；判令被告支付原告砌墙款12000元。诉讼中，原告增加诉讼请求为：判令被告返还原告租金86400元及利息(以86400元为本金，自2018年10月1日起以年利率4.75%算至付清止)；判令被告支付原告砌墙款12000元。 一审法院认定事实：2011年10月1日，原告周德孙（乙方）与被告莫连久（甲方）签订了《租房协议书》，该协议书约定：一、甲方将座落在会仙商贸城5栋1-2号房屋一、二楼出租给乙方使用，未经甲方同意，乙方不得利用出租屋从事水泥、机械加工等活动，乙方不得转租、转借给他方使用，否则属违约，甲方有权随时终止合同，收回房屋使用权，并有权要求乙方赔付违约金。如收回房屋使用权时造成乙方或他方经济损失，甲方概不负责，乙方无异议；二、协议有效期为3年，期满时经双方协商、同意后，可延长租赁关系，但必须另订租约。（在同等条件下，乙方有权优先租赁）；三、房租每月3200元人民币;付款方式为每月付房租一次，每次须在5号前交清房租。乙方到期如不交清房租，甲方均有权采取任何措施收回房屋使用权，终止合同。如造成乙方损失，甲方概不负责，同时乙方所交押金归甲方所有，乙方不得提出异议；四、启租之日乙方须交押金人民币10000元给甲方，作为租房信用保证金。如乙方不违约，该押金在合同终止时甲方须如数退还给乙方，不得延付；五、在租赁期间，乙方有权和别人合伙经营，但不得转租给别人；六、乙方使用该屋期间须爱护室内外固有结构及设施，不得损坏或改造，如有损坏，乙方须维修恢复原样（粉好），如须改造变动房屋结构须征得甲方同意。注:乙方租赁期满，必须把所拆除的一楼门面隔墙维修恢复原样（粉好），否则视其违约。租赁合同解除后，乙方装修添附物（如腻子、地板砖、吊顶、电线、水管等）不能损坏、拆除，归甲方所有；七、每月水电费、卫生费、有线电视收视费由乙方负责承担，在租赁期间，如有水电、卫生间、厨房等设施发生故障或门窗损坏，如非乙方人为因素造成的其维护由甲方负责。由于乙方人为原因造成的，其维护由乙方负责；八、在租赁期间，乙方不得在房屋内从事任何违法活动。如乙方做任何违法事情，其责任皆由乙方自己负责，与甲方无关，同时甲方有权终止合同，收回房屋使用权，并且乙方所交租金，甲方有权不退；九、略；十、本协议壹式贰份，双方各执壹份为凭，未尽事宜，双方协商解决；十一、本协议签字生效；十二、起租日期：2011年10月1日至2014年10月1日止。甲方：屋主：莫连久，甲方身份证号码及联系电话：4503221965××××××××,137××××8280,2011年10月1日；乙方：租赁人：周德孙，乙方身份证号码及联系电话：4503221976××××××××，137××××1310，2011年10月1日。 签订合同当日，原告向被告交纳押金10000元，被告在《租房协议书》的右上方标注“收到房屋押金壹万元”。2014年10月1日，该《租房协议书》约定的租赁期限到期，原告继续租赁被告的房屋，并通过现金存入被告银行账户的缴纳方式，按每月5000元的租金给付被告至2018年8月，双方没有订立新的书面合同，被告未提出异议。2018年10月，原告搬离被告的房屋，不再租赁，并将房屋钥匙交给被告。之后，因押金返还问题双方未能达成一致，原告遂于2020年7月16日诉至该院，提出前述请求。 一审法院认为，原告周德孙与被告莫连久签订《租房协议书》，是双方当事人在平等自愿、协商一致的情况下签订的，是当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，故该合同是合法有效，应受法律保护，各方当事人均应按合同的约定全面履行各自义务。2014年10月1日，上述合同约定的租赁期间届满后，原告继续租赁被告的房屋，并将租金每月3200元调整变更为每月5000元，一直给付被告至2018年8月，双方对此均没有提出异议。之后，原告于2018年10月搬离上述房屋，不再租赁。根据法律规定，原、被告虽没有重新签订书面合同，但原告继续租赁上述房屋至2018年10月1日，长达四年之久，原租赁合同继续有效，双方之间实际形成了不定期房屋租赁关系，双方均可随时解除合同。2018年10月，原告不再租赁上述房屋，按原租赁合同的约定，被告应当如数退还押金10000元给原告，被告未按约定退还，有失诚信，依法应当对此承担违约责任。因此，原告诉请被告返还原告押金10000元，符合法律规定及合同约定，该院予以支持。对于原告诉请被告返还2014年10月至2018年10月的租金86400元及利息，该院认为，原、被告事实上一直在履行原租赁合同，只是将房屋租金由原来的每月3200元调整变更为5000元，且原告从2014年10月起至2018年8月一直按每月5000元的租金向被告给付，原、被告双方对此均没有提出异议，由此认定，原、被告双方对租金的调整变更达成了新的合意，亦符合当地的市场行情和物价水平，被告不存在恶意。因此，原告该项诉请，缺乏法律依据和事实依据，该院不予支持。对于原告诉请被告支付砌墙款12000元，该院认为，根据本案涉及的《租房协议书》第六条“乙方租赁期满，必须把所拆除的一楼门面隔墙维修恢复原样(粉好)，否则视其违约。租赁合同解除后，乙方装修添附物(如腻子、地板砖、吊顶、电线、水管等)不能损坏、拆除，归甲方所有”的约定，原告砌墙实际上是在履行原合同的约定，案涉合同并未约定砌墙款由被告支付，且原告未能提供可采信的证据证实其砌墙花费了12000元。因此，原告该项诉请与合同约定不符，且与法律规定相悖，该院不予支持。至于被告辩称，原告诉请押金10000元，没有法律依据，已超过诉讼时效，请求驳回原告诉请。从庭审查明的事实看，原、被告之间实际形成不定期房屋租赁关系，案涉合同继续有效，原告在原合同履行期届满后未向被告主张返还10000元租金，符合双方约定和继续租赁交易习惯，直至继续租赁案涉房屋至2018年10月，原告于2020年7月16日向该院起诉主张返还押金，根据法律规定，并未超过请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年的法律规定，故，被告的上述抗辩及理由，缺乏法律依据和事实依据，该院不予采信。对于被告辩称，原告缴纳租金到2018年7月3日，尚有租金未缴纳，原告违约，按原协议无权要求返还押金。因本案在原租赁合同租赁期限届满后，原告续租的租赁期限为不定期，双方形成的是不定期租赁合同关系，继续缴纳租金的时间、金额、违约责任和按原合同约定返还押金的性质不同，故，被告的抗辩及理由不能成立，该院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告莫连久返还押金10000元给原告周德孙；二、驳回原告周德孙的其他诉讼请求。案件受理费2468元（原告周德孙已预交1745元），减半收取计1234元，由原告周德孙负担1120元，被告莫连久负担114元。 本案二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了上诉人2014年1月3日至2018年12月21日广西农村信用社活期存款历史明细，拟证明被上诉人当月的租金是当月交纳，交纳租金的截止日期是2018年7月31日，2018年8月至11月的租金并未交纳。本院认为，上诉人提交的银行流水能够证明被上诉人的租金交纳情况，本院对其证据予以采信。经审查，一审认定事实除“按每月5000元的租金给付被告至2018年8月”应为“按每月5000元的租金给付被告至2018年7月31日”外，其余认定事实正确，本院予以确认。 归纳本案二审的争议焦点为：上诉人是否应当返还被上诉人租房押金10000元。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，上诉人（乙方）与被上诉人（甲方）原租赁合同租赁期限届满后形成了不定期租赁合同，除每月房屋租金由3200元变更为5000元以外，原租赁合同继续有效，双方关于违约责任、租金交纳方式等都应按照原租赁合同约定履行。现本案查明事实表明，被上诉人实际交纳房屋租金至2018年7月31日，并于2018年10月搬离上诉人房屋。被上诉人在一审庭审中也认可最后交付房屋租金的时间点是2018年7月3日，尽管被上诉人认为系交到了2018年8月份的租金，但双方在原《租房协议中》第三条中明确约定“房屋的付款方式为每月付房租一次，每次须在5号前交清房租”。因此，被上诉人在2018年7月3日交纳的实际上是2018年7月1日至2018年7月31日的房屋租金，而对于2018年8月、9月的房屋租金，被上诉人并未交纳。根据双方原《租房协议书》第四条约定：“启租之日乙方须交押金人民币10000元给甲方，作为租房信用保证金。如乙方不违约，该押金在合同终止时甲方须如数退还给乙方，不得延付。”由于被上诉人没有交纳2018年8、9月的房屋租金，根据上述双方约定，被上诉人不按时交纳房屋租金的行为已经构成违约，上诉人据此扣留被上诉人交纳的10000元租房信用保证金，也即租房押金符合双方约定，本院予以支持。一审对于不定期租赁合同的履行方式理解不当，并错误支持了被上诉人要求上诉人返还押金的诉讼请求，本院予以纠正。 综上所述，上诉人莫连久上诉请求成立，本院予以支持；一审判决对部分法律理解适用不当，导致实体处理部分欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初2097号民事判决； 二、驳回被上诉人周德孙一审的诉讼请求。 本案一审案件受理费2468元，减半收取1234元；二审案件受理费50元，均由被上诉人周德孙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 审 判 员 王 凯 二〇二〇年十二月七日 法官助理 李立婕 书 记 员 盘林云