湖南省衡阳市蒸湘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0408民初2892号 原告：凌增生，男，1962年11月21日出生，汉族，住湖南省衡阳县。 被告：张文浩，男，1987年1月21日出生，汉族，住甘肃省天水市麦积区。 原告凌增生与被告张文浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月1日对本案公开开庭进行了审理。原告凌增生，被告张文浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告凌增生向本院提出以下诉讼请求：1、被告将房屋内的制奶茶设备搬离，立即腾退房屋交付原告；2、被告向原告支付自2020年7月1日至2020年10月30日止的房屋占用使用费600000元（15000元／月＊4个月）；3、本案诉讼费由被告承担。在庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告按15000元／月的标准支付房屋占用使用费直至实际搬离之日止。事实与理由：2019年10月5日，原、被告签订《合作经营协议》，实为房屋租赁合同。该合同约定原告将其租赁而来的位于衡阳市蒸湘区××路××号××号门面，转租赁给被告作为奶茶店使用，租赁期限自2019年10月5日至2020年6月30日止，月租金为15000元，原告原用于制奶茶的相关设备以88000元的价格转让给被告。后被告将该房屋用于经营雨前茶奶茶。房屋租赁合同到期后，被告拒绝腾房，一直占用房屋至今。原告为维护其合法权益，特诉至法院。 被告张文浩辩称，因疫情原因，门面无法正常经营，被告已在2020年6月10日电话通知原告退还押金，但原告一直不肯退还；因疫情原因，国家减免了原告该房屋2020年1、2、3月份的租金及4、5、6月份各半个月的租金，合计4.5个月的租金，但原告在转租时只减免了被告一个月的租金，不具有合理性；被告认为只要原告退还押金，被告可随时办理，因原告不肯退还押金导致被告至今都处于亏损状态，故损失由原告造成，本案受理费也由原告承担。 原、被告双方围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织了原、被告双方进行了证据交换和质证。原、被告双方对对方提供的证据基本无异议，故对双方提供的证据本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定的事实如下： 2019年7月29日，原告与案外人衡南县城乡建设发展投资有限公司（以下简称衡南县城建投）签订《房屋租赁合同》，约定：衡南县城建投将位于衡阳市××路××号××号门面（约66平方米）租赁给原告使用；租赁期限为1年，即自2019年7月1日至2020年6月30日；月租金为11880元，租赁期限内租金逐年递增，租赁期满后承租人未办理腾退房屋的，按财政评估租金双倍支付占有使用费。合同签订后，衡南县城建投将上述门面交付给原告经营奶茶店使用。 2019年10月5日，原告因自身原因，不再经营奶茶店，与被告签订《门面经营合作协议》，约定：原告将营业中的蜜果饮店设备转让给被告，同时将两件门面出租给被告经营奶茶生意；月租金为15000元/月，一次交纳三个月；租赁期限自2019年10月5日至2020年6月30日，如房东租金上涨，原告适当上涨租金，续租如房东不涨租，原告不涨租金；押金36000元，为租房到期后结算各种费用，押金不作租金使用。合同签订后，被告向原告交付房屋租赁押金36000元，原告将房屋交付给被告使用。2020年6月30日，双方租赁合同到期，原告考虑疫情给被告的经营造成了一定的影响，免除了被告一个月的租金，被告已结清2020年6月30日前的租金。原告及案外人衡南县城建投在租赁合同到期后多次通知被告搬离，被告则以原告需先退租金为由不肯搬离，占用讼争房屋至今。 另查明，2020年11月30日，案外人衡南县城建投已与原告续签租赁合同，租赁期限自2020年7月1日至2021年6月30日。 本院认为，本案原告将所租赁的房屋转租给被告，并按月收取房屋租金，原告不参与被告奶茶店的经营管理，亦不享有被告的经营利益或承担经营风险。因此，本案为房屋租赁合同纠纷而非合伙协议纠纷。本案原、被告之间的租赁合同已于2020年6月30日到期，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，2020年6月30日租赁合同到期后，被告应腾空房屋，返还原告租赁门面。被告辩称因原告未返还押金，故被告有理由不腾房，但根据租赁合同的的行业习惯，出租方收取的房屋押金系用于保证房屋及其附属设施、屋内设备不受人为损坏、水电燃气等费用的扣除、承租方如期腾房等，因此，租赁押金一般在房屋租赁合同到期，承租方先腾空房屋，出租方检查房屋及设备无误、结清房屋租金及水电燃气费后，再将剩余押金返还给承租方。而本案中，被告在未腾空房屋将钥匙交付给原告，并就水电燃气等费用与原告结算的前提下，要求原告先支付押金，并拒不搬出房屋，缺乏事实依据，已构成违约。因此，被告应搬离房屋，参照最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告还应支付原告逾期腾房使用费。 对于被告张文浩辩称因案外人衡南县城建投已减免原告4.5个月租金，故原告也应免收被告4.5个月租金的抗辩主张。本院认为，被告在庭审中已明确表示案外人衡南县城建投在原、被告双方的租赁合同到期后已通知被告搬离，可见案外人衡南县城建投对原告将房屋转租给被告的事实是知情的，原、被告之间签订的《门面经营合作协议》又无其他违反法律、行政法规等无效的情形，故双方的合同合法有效。除原告减免的一个月租金外，被告已经足额支付了原告租赁期限内即2020年6月30日前所有的租金，双方关于租金的权利义务关系已结清。现被告拒不搬出房屋，要求原告减免4.5个月的租金，有违诚实信用原则。而且，合同具有相对性，案外人衡南县城建投与原告之间、原告与被告各自之间达成的合同，只能对合同当事人双方产生约束力。原告在法律规定的框架内，有权决定与被告之间租赁合同的租赁价格、期限，更有权根据实际情况对租金减免的时间作出决定，合同的内容不必与原告与案外人衡南县城建投的合同一致。被告以衡南县城建投减免了原告4.5个月的租金为由，进而要求原告减免被告4.5个月的租金，进而拒付逾期腾房的房屋占用使用费，依据不足。而且，被告衡南县城建投给原告等租户减免4.5个月租金是建立在双方有较长的租赁期限的基础上，以将疫情给原告造成的损失平摊到租赁期限内的整个阶段（双方租赁期限现已自2020年6月30日延长至2021年6月30日）。现被告与原告之间的租赁期限只有一年，却要求减免4.5个月租金，不合情理。且被告租赁的奶茶店位于南华大学正门口，主要的客源为南华大学的学生，经营收益呈现随寒暑假而波动的状态，而今年衡阳××蔓延的时间为1月底，疫情管控措施至2020年3月底开始因复工复产逐渐有所缓解，这期间恰好为大学生寒假期间，被告的奶茶店本就处于客源有限状态，受疫情波动的影响相对较小，而至2020年5月初开始南华大学已陆续开学，被告经营的奶茶店可以正常营业。鉴于此，被告经营的奶茶店受疫情影响的时间为2个月左右，鉴于原告已经免除了被告一个月的租金，本院为平衡原、被告双方的损失，从公平原则出发，结合本案的具体情况，在计算逾期腾房使用费的时候再酌情免除被告一个月的房屋占用使用费。 对于原告诉请的逾期腾房使用费的标准、金额问题，考虑到在被告正常如期腾房的情况下，原告可以在租赁合同到期前提前发租，以减少被告搬离后至新的租户进入前房屋空置期间的损失。现因被告拒绝腾房，原告在不确定被告搬离期限的情况下无法提前发租，即便被告支付了搬离之日前的房屋占用使用费，原告也需自己负担被告搬离之日至新的租户入住进来前的房屋空置期间的损失。除此之外，现寒假即将到来，原告将面临着因寒假到来，该门面租赁难度也加大，其空置期间以可能变长的风险。鉴于此，本院按照原告与被告原租赁合同约定的租金标准即15000元计算逾期腾房使用费。鉴于本院在前述已阐述将免除被告一个月的逾期腾房使用费，故本案的逾期腾房使用费应自2020年8月1日起计算至被告实际搬离之日止，其中暂计算至2020年11月30日的房屋占用使用费为60000元（自2020年8月1日计算至11月30日：15000元/月*4个月），扣除被告所交纳给原告的押金36000元，被告还应支付原告截至2020年11月30日的逾期腾房使用费24000元。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、被告张文浩于本判决生效之日起五日内将房屋内的制奶茶设备自行搬离，腾退房屋交付给原告凌增生； 二、被告张文浩于本判决生效之日起五日内支付原告凌增生截至2020年11月30日的房屋占用使用费24000元，后期房屋占用使用费按照15000元/月的标准计算至被告张文浩实际搬离该房屋之日止； 三、驳回原告凌增生其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费650元，由被告张文浩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审判员  熊艳 二〇二〇年十二月二日 书记员  刘佳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。