安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终9995号 上诉人（原审原告）：何福德，男，1967年3月19日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：刘春梅，安徽美林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李文静，安徽美林律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：杨林，女，1983年10月26日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：童助旭，安徽巢阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王芹芹，安徽巢阳律师事务所律师。 上诉人何福德、上诉人杨林因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初7422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何福德上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持何福德一审全部诉讼请求，其中杨林支付租金至2020年6月5日，按照合同约定的标准支付租金。2.本案一审、二审诉讼费由杨林承担。事实和理由：第一，提前终止合同，系认定错误。本案系房屋租赁合同纠纷，双方签订了为期两年的房屋租赁合同，日期是2018年到2020年8月16日，年租金是480000元。杨林称其于2019年12月20日搬离房屋，但没有通知何福德本人，双方没有到现场确认，没有完整的交接，也没有对房屋租赁合同的变更进行商讨。一审法院以杨林将钥匙交给何福德的朋友张益民视为双方之间的租赁合同已经实际解除显然有误。张益民并非何福德授权处理房屋租赁合同的人，只是作为朋友临时帮忙照看房屋，没有权利处理双方之间的房屋租赁合同事宜。杨林变更房屋租赁合同应通知房屋，在双方达成书面协议的情况下进行交接，再搬离房屋应有交接明细。第二，关于降房租的问题，系认定错误。何福德认可降低房租的前提是完成两年的租赁期间，否则何福德没有必要同意杨林降低租金的请求。本案中，因杨林违约行为导致何福德同意降租的条件未生效，杨林应当按照合同约定足额支付租金。 杨林辩称，双方合同履行至2019年12月20日，系双方协议终止，不存在杨林违约的情况。杨林通过张益民与何福德协商房屋的租金及合同的终止事项，张益民有权代理何福德的民事行为。双方合同的履行协议终止不存在违约终止的情况，杨林不应当承担违约金。 杨林上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项；2.本案上诉费用由何福德承担。事实和理由：第一，一审法院认定事实错误，杨林不存在违约行为，无需承担违约责任。本案租赁关系存续期间，杨林因经营状况不好一直在与何福德协商减少租金的事宜，在经过协商确定减租后的一段时间内，杨林发现经营收入仍然无法支撑房租支出，即与何福德协商退租事宜。在双方协商退租、杨林尚未搬离的时间内，何福德已经在案涉房屋张贴了招租通知。杨林在2019年12月20日搬离后将钥匙交还了帮助何福德处理房屋出租事宜的张益民，何福德收下钥匙并将房屋迅速出租。双方是协商一致解除合同的。第二，即便二审法院认定杨林存在违约，一审认定的违约责任远超过何福德的实际损失。一审判决杨林承担装修期间的租金、违约金4万元以及律师费用，该部分费用已经远远超过了何福德的实际损失，且本案中的保证金也属于违约金的范畴。综合一审判决来看，杨林承担的违约责任过重，依法应当予以调整。杨林并非恶意退租，杨林租赁案涉房屋用于店铺经营，但实际经营过程中发现案涉房屋的地段并非如何福德出租时所述，经营效益不明显，故与何福德协商减租。减租后，杨林在经营中发现经营状况仍每况愈下，为了及时止损同时也避免造成更大的损失，才与何福德协商退租。在这个过程中，杨林是因为迫于经营现状，无力回转才不得不停止营业、退还房屋，而不是因为其他不遵守诚信的行为产生的违约退房。在双方协商退租、杨林尚未搬离的时间内，何福德已经在案涉房屋张贴招租通知，并且在杨林搬离后短时间内对外出租，其实际房屋空置期间是很短的，并未因此遭受很大损失。综上，无论杨林是否构成违约，本案一审判决均有误。 何福德辩称，杨林在合同约定的履行期限未届满而擅自终止是违约的，双方之间并没有对解除合同达成共识，而是杨林的单方违约解约行为，其上诉辩称是经营不好，没有恶意，其理由是不成立的，有约应按约履行。何福德未授权张益民处理案涉房屋的租赁合同，把钥匙交给张益民不能视为双方达成一致意见。 何福德向一审法院起诉请求：1.判决杨林支付拖欠房屋租金560000元（拖欠房租自2019年02月17日至2020年04月17日，共计14个月，期后顺延至租期届满）；2.判令杨林承担违约金4万元；3.判令杨林承担律师费3万元；4.诉讼费、保全费等由杨林承担。 一审法院认定事实：2018年8月2日，何福德作为出租方（甲方），杨林作为承租方（乙方），签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方将位于合肥市间出租给乙方使用，租期为两年，自2018年8月17日至2020年8月16日，年租金为48万元，一年为一阶段，租金分阶段支付，提前30日预付；2018年8月2日至2018年8月16日为乙方装修期间，该期间不计租金，但乙方违反本协议任意一条时，乙方必须按日平均租金支付装修期间的每日租金；乙方向甲方支付履约保证金4万元，待租赁期届满甲方无息退还乙方；乙方拖欠租金达到15日或拖欠其他费用达15日的，甲方有权解除合同，依法收回租赁物，且保证金不予退还并追究乙方相关违约损失赔偿责任；任一方违反本合同任意一条，均需向守约方承担4万元违约金，还需另行承担守约方实现债权而支付的诉讼费、保全费、律师费等。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，何福德将房屋交付杨林使用，杨林支付第一季度租金12万元及履约保证金4万元。2018年12月，杨林支付了第二季度租金12万元。2019年4月，杨林支付第三季度租金109500元。2019年11月，杨林支付租金1万元。2019年12月20日左右，杨林自行搬离了案涉房屋，并将钥匙交还帮助何福德处理房屋出租事宜的朋友张益民。何福德于2020年6月5日将房屋重新出租给他人。因杨林拖欠部分租金未付，何福德委托安徽美林律师事务所律师诉至本院，支付律师费3万元。 一审庭审中，何福德和杨林均认可双方曾协商自第三季度起每月租金减少3500元，但何福德主张减免租金的前提是履行完毕两年租金合同，杨林称并无该限制条件的约定。 一审法院认为，何福德与杨林签订的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。杨林于2019年12月20日左右擅自搬离了案涉房屋，且将钥匙交还帮助何福德处理房屋出租事宜的朋友张益民，可视为双方租赁合同于该日已实际解除，杨林应当支付该日之前拖欠的租金，并承担相应的违约责任。双方庭审中均认可曾协商自第三季度起将租金降至36500元/月，该陈述与杨林实际支付的第三季度租金金额能够互相印证，何福德主张该约定以履行两年租赁合同为前提，但未能提供证据予以证实，一审法院不予采信，故杨林应按36500元/月的租金标准支付2019年5月17日至2019年12月20日的租金250367元（36500元/月×7个月+36500元/月÷30天×4天-10000元）。何福德主张的租金中包含了免租期租金，合同约定杨林违约，则免租期租金需按当期日租金标准补足，该约定实为违约责任的约定，合同约定租期为24个月，但杨林实际履行16个月，应当按照违约程度按比例补足装修期租金6575元（8个月÷24个月×480000元/年÷365天×15天）。综上，杨林应当支付何福德租金256942元。关于违约金，合同约定杨林违约，则保证金不退，且杨林需支付违约金4万元，以上均为违约责任的约定，一审法院认为，杨林违约给何福德造成的损失主要为房屋空置期间的租金损失，合同约定保证金不退且另需支付违约金4万元，该约定并不过分高于何福德因杨林违约实际造成的损失，故对何福德主张的违约金4万元，一审法院予以支持。对于何福德主张的律师费3万元，一审法院根据实际支付的诉请金额，参照律师费收费标准，酌情支持1.5万元。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、杨林于判决生效之日起十日内支付何福德租金256942元；二、杨林于判决生效之日起十日内支付何福德违约金40000元；三、杨林于判决生效之日起十日内支付何福德律师费15000元；四、驳回何福德的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理减半收取为5050元，由何福德负担2550元，杨林负担2500元。 二审中，双方当事人均未递交新证据。本院对一审查明而为双方当事人无异议的事实予以确认。 本院认为，关于租金问题。杨林于2019年12月20日左右搬离案涉房屋，并将房屋钥匙交给了案外人张益民，何福德二审中亦认可2019年12月得知了杨林交还钥匙的事实。一审法院依据合同约定内容、合同履行情况、双方均认可的降租事实，认定杨林支付2019年5月17日至2019年12月20日的租金250367元及装修期租金6575元，并无不当，本院予以确认。何福德称2019年12月知晓杨林交还钥匙，但不认可租赁合同于此时解除，要求租金计算至2020年6月5日，本院认为，杨林逾期交付租金、在租赁期未届满的情况下搬离房屋，确实存在违约行为，但何福德在明知杨林搬离的情况下，应当采取适当措施防止损失的扩大，在2019年12月之后应当积极去处置案涉房屋。在一审法院已经认定保证金4万元不予退还、杨林另行支付违约金4万元的情况下，何福德房屋合理空置期的损失已经得到弥补，此后房屋空置的损失系何福德没有采取适当措施致使损失扩大的，何福德就该部分租金进行主张，本院不予支持。何福德上诉称应按照合同约定的租金标准计算租金，但其一审中明确认可曾协商一致自第三季度起将租金降至36500元/月，其主张该降租的前提是要履行完毕两年的合同，但未能就该前提协商一致的事实进行举证，本院不予采信。 关于违约金问题。因杨林存在违约行为，一审法院依据合同约定认定不返还保证金，并认定杨林支付违约金4万元，并无不当，本院予以确认。杨林称一审法院认定的违约责任包含了装修期租金、保证金、违约金，认为该违约金4万元的标准过高，但未能举证该违约责任明显高于何福德的损失，故本院对此不予支持。 关于律师费问题，一审法院依据实际支付的诉请金额，参照律师费收费标准，酌定支持1.5万元，并无不当，本院予以维持。 综上，何福德、杨林的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6780元，由何福德负担5980元，由杨林负担800元。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  陆建群 审判员  王 莉 审判员  沈 静 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理丁玉洁 书记员胡天纯 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。