湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初9073号原告：长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司，营业场所宁乡县城郊乡合安社区（新康路与文体路交汇处兆基君城25栋1楼）。负责人:李定忠。原告委托诉讼代理人:唐彩利，湖南严明律师事务所律师。被告：刘星，女，1986年1月7日出生，汉族，居民，住湖南省。被告委托诉讼代理人：熊俊杰，男，1980年11月1日出生，汉族，住湖南省，系被告丈夫。原告长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司与被告刘星物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人唐彩利、被告刘星及其委托诉讼代理人熊俊杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告立即向原告支付物业服务费4792元、车位费480元，总计5272元；2.请求判令被告立即向原告支付逾期支付物业服务费违约金及车位费违约金527元（违约金计算标准为拖欠物业服务费金额的10%）；3．本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系原告处业主，双方已签订《前期物业服务协议》，协议主要约定如下：1、被告所购的物业位于兆基君城19栋1803号，房屋建筑面积为139.13平方米；2、物业服务费收费标准为高层住宅为1.5元/月·平方米，商业用房3.2元/月·平方米，地下车位20元/月·个（该费用主要用于车库照明、清洁等，不含车位租金）；3、物业费用缴纳时间为每六个月预缴一次，缴纳费用时间为每个缴纳周期的第一个月5日前；4、逾期支付前期物业服务费，每逾期一天应当按照日千分之二支付违约金。双方还对其他事项作出了约定，协议签订后，原告已按照协议约定全面向被告提供了相应的物业服务，但被告无故拖欠物业服务费，按照协议约定，经原告公司核算，被告已拖欠物业费4792元(2018.2.2-2019.12.31)，车位费480元(2018.1.1-2019.12.31)，总计5272元。经原告书面催收，被告仍未交纳上述费用，故向法院提起诉讼，请求依法支持原告诉讼请求。被告刘星辩称：不交物业费是有原因的，是因为房屋外墙渗水、车位漏浆、车位地面渗水。房屋外墙渗水物业开始来现场多次看过，一年多后才进行过一次处理，但是室内一直没有进行修复，直到2018年，修好了几个漏水点，也进行了室内维修和外墙维修，但是直到现在一直没有修好。房屋屋顶以前不漏水的，但是在未经答辩人同意在屋顶进行修复时，导致答辩人房屋的儿童房跟书房屋顶部分漏水。车位从2017年开始漏浆，漏到答辩人车上，当时不止答辩人一家，与物业公司协商后说是自行维修再申报损失，并从物业费中扣除，但是申报后一直到现在都没有答复。还有车位地面渗水。本院经审理认定事实如下：被告刘星系宁乡市玉潭镇文体路以西新康路以北（兆基君城）19栋1803室业主，房屋建筑面积139.13㎡；于2014年2月19日购得1号地下车库222号车位一个。2015年9月11日，被告刘星口头授权其丈夫熊俊杰与原告长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司签订《业主前期物业服务协议》，协议约定原告向被告位于兆基君城小区19栋1单元1803室的房产提供物业管理服务，被告按照建筑面积每平方米1.5元/月、地下车位每个20元/月的标准向原告缴纳物业服务费、车位费；服务期限从2014年1月1日起至该小区第一届业主委员会成立后选定的物业服务企业签订物业合同生效时止。2019年9月22日，原告与宁乡市兆基君城首届业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定由原告对被告所在小区提供物业管理服务，物业服务期限为2019年9月28日起至2023年2月18日，小高层住宅、高层住宅1.5元/月﹒平方米，别墅2.2元/月﹒平方米,商业用房3.2元/月/月﹒平方米，幼儿园0.75元/月﹒平方米，地下车位20元/月﹒个，二次供水加压水费0.5元/吨。按约定被告应当向原告缴纳从2018年2月2日至2019年12月31日的物业服务费4779元（139.13㎡×1.5元/月×22月27天），2018年1月1日至2019年12月31日车位费480元（20元/月×24个月），合计5259元，原告对上述费用进行了催收，被告一直未予支付。另查明，被告刘星与熊俊杰系夫妻关系。上述事实，有业主前期物业服务协议、物业服务合同、物业费催缴证明、兆基·君城车位签约审核表、宁乡县商品房买卖合同、宁乡市自然资源局不动产登记信息表、（2020）湘01民终9212号民事判决书及当事人陈述等在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的业主前期物业服务协议及原告与宁乡市兆基君城首届业主委员会签订的物业服务合同真实有效，对原、被告均具有法律拘束力，原告已依约提供了主要的物业服务，被告应当按约交纳物业服务费。对被告欠缴的物业服务费，经原告书面催交后，被告仍未缴纳，故对原告的诉讼请求，本院予以支持物业服务费4779元、车位费480元，合计5259元；另对其违约金请求，因原告物业服务难免存在不尽人意的地方，故本院对该诉讼请求不予支持。被告辩称房屋外墙渗水、车位漏浆及车位地位渗水问题，被告没有证据证实原告在处理上述问题时存在管理或者沟通不到位等情况，且上述问题与本案属于不同法律关系，被告可另行通过法律途径维护其合法权益。需要指出的是，原告作为物业服务者，在其服务过程中，针对业主提出的属于物业服务范围的各种问题，原告应当积极听取业主意见，主动与业主沟通并进行有效整改，尽己所能解决实际问题，并完善服务内容。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘星于本判决生效之日起十日内支付原告长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司物业服务费4779元、车位费480元，合计5259元；二、驳回原告长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司负担5元，被告刘星负担20元。本判决为终审判决。审判员  李慧芳二〇二〇年十二月七日书记员  廖 蓁附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。