湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终1550号上诉人（原审被告）：湘潭金侨教育发展有限公司，住所地湖南省湘潭九华经开区富洲路**教师公寓综合楼。法定代表人：赵建高，该公司董事长。委托诉讼代理人:刘亚辉，湖南谛议律师事务所律师。委托诉讼代理人:谢远军，男，1993年6月7日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区，该公司员工。被上诉人（原审原告）:邓杰仁，男，1974年12月14日出生，汉族，住湖南省涟源市。被上诉人（原审原告）：李爱平，女，1975年8月1日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人:饶汝啸，湖南湘牵律师事务所律师。委托诉讼代理人:王潇，湖南湘牵律师事务所律师。上诉人湘潭金侨教育发展有限公司（以下简称湘潭金侨公司）因与被上诉人邓杰仁、李爱平房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初1455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。湘潭金侨公司上诉请求：一、请求依法裁定撤销湘潭市雨湖区人民法院作出的（2020）湘0302民初1455号民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为，被上诉人与上诉人所签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律强制性、禁止性规定，依法受法律保护，双方应依约履行合同义务。上诉人已经按照合同的约定履行了自己的约定义务，并不存在被上诉人所主张的问题，其主要事实与理由如下：1、从《商品房买卖合同》第四条来看，关于“计价方式与价款”在按建筑面积计算、按套内面积计算、按套（单元）计算和其他方式，这四种方式中双方选择了按套（单元）计算的方式。《商品房销售管理办法》规定按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。2、根据建设部和国家工商行政管理局印发的《商品房买卖合同示范文本》第5条（面积确认及面积差异处理）约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以（建筑面积）（套内建筑面积）（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。基于此，同时在上诉人与被上诉人所签订的补充协议里约定：本合同第四条计价方式与价款中选择按套计价的，不适用本合同第五条面积确定及面积差异处理的约定。以上合同约定均符合合同意思自治原则，故一审法院认定事实不清。3、一审法院判决所依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第十四条的规定，但是按照《商品房销售管理办法》中关于房屋销售如出现面积差异的，基于不同的计价方式，所对应的是不同的处理方式。综合建设部和国家工商行政管理局印发的《商品房买卖合同示范文本》第5条关于（面积确认及面积差异处理）约定当事人选择按套计价的，不适用本条约定和《商品房销售管理办法》第19条、20条、21条基于不同的计价方式的处理来看，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第十四条的规定是适用于按套内建筑面积或者建筑面积计价的方式的规定，并不是适用于按套计价方式的规定，故一审法院适用法律错误。4、一审认定的事实和所作出的处理前后相互矛盾，并且适用法律错误。一审已经认定上诉人和被上诉人所签订的买卖合同和补充协议合法有效，也就是说一审法院已经认定双方合同第四条以及补充协议第二条对面积差异的处理的约定是认可的。该两条已经明确本案双方买卖商品房是按套计价的，对面积的差异处理已经作出了明确的约定，不适用多退少补以及正负3的差异处理。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条是在双方在没有作出明确约定的情况下适用正负3的约定，而双方的合同已经排除司法解释正负3的适用。而一审法院在处理上适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，明显适用法律错误。综上，上诉人认为一审法院的判决认定事实不清，适用法律错误。根据《中华人民共和国诉讼法》第一百七十条之规定，上诉人请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。邓杰仁、李爱平辩称：一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》系最高法司法解释，其效力等级高于上诉人引用的建设部部门规章《商品房销售管理办法》，且《商品房销售管理办法》规定按套计价销售的房屋可以在合同中约定总价款，是对商品房计价方式的规定，其与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条并不冲突。在实践中房屋面积出现差异的情况下，《商品房销售管理办法》并不排除适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条来处理房屋面积差异的赔偿问题，一审判决符合法律规定。二、上诉人所称《商品房买卖合同示范文本》仅为商品房交易市场买卖双方签订合同时参考适用，其本质并非法律法规、规章等规范性文件，没有强制性效力。且上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》未约定采用按套计价方式的排除适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条进行面积差异的处理。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合法合理，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。一审法院认定事实：2018年2月5日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定原告邓杰仁、李爱平购买被告开发的位于湘潭市九华经开区××路××号××公寓××栋××号房屋，该栋房屋建筑面积共计299.14平方米，合同第四条中双方约定按套计算该栋房屋售价为2357223元，但该条款中对房屋建筑面积差异的处理方式未进行约定。2018年2月9日双方又签订了一份《合同补充协议》，其中第2条约定：合同第四条计价方式与价款中选择按套计价的，不适用本合同第五条面积确认及面积差异处理的规定。原告按约定于2018年3月1日前分期支付清了购房款（其中部分款项以房屋抵押贷款形式支付）。2019年5月22日，原告为上述房屋办理了湘（2019）湘潭市不动产权第0018761号产权证，产权证的登记面积为288.91平方米，与双方签订的合同面积约定少了10.23平方米。原告购房的单价按照合同约定价格经折算单价为7879.99元（2357223元÷299.14平方米），原告主张被告应返还的按实际交房面积误差比在3%以内部分的房价款为70716.6元（299.14平方米×3%×7879.99元），面积误差比超过3%部分应双倍返还的房价款为19791.38元（×7879.99元×2）,以上合计为90507.98元。双方经多次协商未果后，原告遂诉至本院。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性、禁止性规定，依法受法律保护，双方应依约履行合同义务。被告在与原告合同签订后未按合同约定履行交房义务,其行为显属不当,应承担相应的民事责任,双方签订的合同约定,原告出售给被告的房屋面积为299.14平方米,而被告实际交付的房屋面积为288.91平方米,面积误差比绝对值为3.42%。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项的规定,原告要求被告返还面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息和双倍返还面积误差比超过３％部分的房价款的诉讼请求依法成立,本院依法予以支持。被告辩称其出售给原告的房屋应按套计价的方式，合同条款中对建筑面积减少的处理未能进行约定，违背了上述法律规定，被告交付原告的房屋面积小于合同约定的建筑面积，依法应承担违约责任并赔偿原告相应损失的民事责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、由被告湘潭金侨教育发展有限公司自本判决生效之日起五日内向原告邓杰仁、李爱平返还购房款90507.98元；二、由被告湘潭金侨教育发展有限公司自本判决生效之日起五日内向原告邓杰仁、李爱平赔偿购房款利息（以购房款70716.6元为基数，从2018年3月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至偿付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告邓杰仁、李爱平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2060元，减半收取1030元，由被告湘潭金侨教育发展有限公司负担。二审中，湘潭金侨教育发展有限公司提交了湘潭市市场监督管理局2019年6月21日《（潭市）登记内变核字（2019）第1961号准予变更登记通知书》，邓杰仁、李爱平对该证据的三性无异议。二审查明：第一，2018年2月5日，湘潭金侨教育房地产开发有限公司与邓杰仁、李爱平签订了《商品房买卖合同》。该合同第五条约定：面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、以产权登记面积为准，结算金额多退少补。2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按照利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。产权登记面积-合同约定面积面积误差比=×100%合同约定面积因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。第二，2018年2月9日，湘潭金侨教育房地产开发有限公司与邓杰仁、李爱平签订了《合同补充协议》。该协议为格式合同，第2条约定：本合同第四条计价方式与价款中选择按套计价的，不适用本合同第五条面积确认及面积差异处理的约定。第三，湘潭金侨教育房地产开发有限公司于2019年6月21日变更为湘潭金侨教育发展有限公司。除此以外，一审认定事实，二审予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案双方先于2018年2月5日签订的《商品房买卖合同》第四条约定：按套计算案涉房屋售价为2357223元，第五条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以产权登记面积为准、结算金额多退少补进行处理;后于2018年2月9日签订的《合同补充协议》第2条约定：本合同第四条计价方式与价款中选择按套计价的，不适用本合同第五条面积确认及面积差异处理的约定。因此，一审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项的规定判决湘潭金侨公司返还邓杰仁、李爱平面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息和双倍返还面积误差比超过３％部分的房价款，这并无不当；湘潭金侨公司称本案双方买卖商品房是按套计价的、对面积的差异处理已经作出了明确的约定、不适用多退少补以及正负3的差异处理的上诉理由，本院不予支持。综上所述，湘潭金侨公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2060元，由上诉人湘潭金侨教育发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李亚勤审判员  李 焱审判员  陈新民二〇二〇年十二月二十八日书记员  肖元普附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;……