山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋08民终2492号 上诉人（原审被告）：崔连根，男，1963年1月14日出生，汉族，绛县大交镇大交村第十四居民组**居民。 上诉人（原审被告）：程玉清，女，1964年7月18日出生，汉族，绛，绛县大交镇大交村第十四居民组居民。div> 二上诉人委托诉讼代理人：王英晖，绛县大交镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：谭来发，男，1969年6月2日出生，汉族，绛，绛县大交镇大交村第二居民组居民。div> 被上诉人（原审原告）：王春燕，女，1973年2月5日出生，汉族，绛，绛县大交镇大交村第2居民组17392居民。div> 共同委托诉讼代理人：张海存，绛县南樊镇法律服务所法律工作者。 上诉人崔连根、程玉清因与被上诉人谭来发、王春燕房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省绛县人民法院（2020）晋0826民初690号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。 崔连根、程玉清上诉请求：一、撤销（2020）晋0826民初690号民事判决，发回原审法院重审；二、本案一审、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决第三页第五行：2、乙方于2018年2月11日现金支付甲方购房款15000元；第26行：三、租赁金额：每年租金15000元。第四页判决第三条：被告崔连根、程玉清于本判决生效后十五日内支付原告谭来发、王春燕房屋租金30000元。上诉人按照原审判决支付30000元房租的话，上诉人的租赁期限到期日为2021年2月11日。但是原审法院判决书第四页第一、二条判决：解除上诉人与被上诉人2018年2月11日签定的《房屋租赁合同》；两上诉人于判决生效后十五日内腾出租赁被上诉人的房屋。上诉人履行原审判决书一、二项则判决第三项侵犯上诉人合法权益；上诉人履行原审判决书第三项则判决第一、二项判决错误。二、本案所争房屋产权登记房主为两上诉人，上诉人作为登记房主依法对本案所争房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。而被上诉人则不应享有上述权利。 谭来发、王春燕答辩称：被上诉人通过向绛县人民法院起诉实现担保物权，绛县人民法院依法作出（2020）晋0826民特4号裁定书，准许拍卖案涉房屋，已优先偿还二上诉人借二被上诉人40万元及利息。二上诉人请求被上诉人将案涉房屋以65万元价格卖给被上诉人，双方于2018年2月11日签定房屋买卖协议,同日签订《房屋租赁合同》，二上诉人未按约支付租金，截止到2020年5月11日，上诉人拖欠被上诉人租金15个月的租金18750元。现在被上诉人只要求上诉人支付到2020年5月11日的租金18750元，2020年5月11日至今的租金被上诉人不再索要。 谭来发、王春燕原审诉讼请求：一、请求依法解除二原告与二被告于2018年2月11日签订的“房屋租赁合同”。二、请求依法判令二被告立即腾出租赁二原告享有合法所有权的位于绛县××××镇大交村路南（镇政府对面）混凝结构（砖木结构）二层1、2栋房产建筑面积为222.94㎡，小南房22.68㎡及相应宅院。三、请求依法判令二被告立即向二原告支付拖欠两年的房屋租金30000元。四、本案诉讼费由二被告承担。 原审查明：2018年2月11日经原、被告双方协商签订房屋买卖协议。被告崔连根、程玉清为甲方，原告谭来发、王春燕为乙方，其中约定：一、甲方自愿将共同所有的位于绛县××××镇大交村路南（镇政府对面）混凝结构（砖木结构）二层1、2幢房产（房产证号：绛房权证（2011）字第12**），建筑面积为222.94㎡、小南房22.68㎡，及相应宅院及所有建筑物、附属设施及彩钢瓦等，以人民币陆拾伍万元的价格卖给乙方，乙方愿意购买。二、购房款支付方式：1、甲方同意用甲方于2014年1月13日借乙方的现金400000元及利息（利息按月利率2%计算，自2017年6月1日起至2018年2月11日止）59000元，共计459000元，视为乙方于2018年2月11日支付甲方购房款459000元（以甲方给乙方出具的收款收据为准）；2、乙方于2018年2月11日现金支付甲方购房款15000元；3、乙方于2018年2月11日向甲方给乙方提供的银行户名为程玉清卡号转账126000元，视为乙方支付甲方购房款141000元（以甲方给乙方出具的收款收据为准）；4、剩余购房款50000元，在甲方与乙方一起到绛县房地产管理所办理解除抵押登记（绛县房他证2014字第××号）手续，甲方将房权证及相关证件交给乙方，在国家政策允许时积极协助乙方办理房产过户手续后（过户所需费用由乙方承担），由乙方将剩余购房款50000元如数足额支付给甲方（以甲方给乙方出具的收款收据为准）。三、自乙方于2018年2月11日支付甲方购房款600000元之日，甲方必须将房屋交付给乙方，该房屋即归乙方所有，乙方自2018年2月11日起即对该房屋享有合法的所有权，甲方不再享有所有权；四、……。同日，被告崔连根、程玉清向原告出具495000元及141000元收据两份，计款600000元。 2018年2月11日经原、被告双方协商签订房屋租赁合同。原告谭来发、王春燕为甲方，被告崔连根、程玉清为乙方，其中约定：一、甲方自愿将其享有合法所有权的位于绛县××××镇大交村路南（镇政府对面）混凝结构（砖木结构）二层1、2幢房产建筑面积为222.94㎡、小南房22.68㎡，及相应宅院租赁给乙方，供乙方卖衣服用。二、租赁期限为5年，自2018年2月11日起至2023年2月10日止。三、租赁金额：每年租金15000元。四、租金交纳方式：乙方必须于2018年2月11日向甲方如数足额交纳当年的房屋租金15000元。以后以此类推，即每年的2月11日由乙方向甲方交纳一年的房屋租金15000元。五、……。六、1、2、3、……。4、乙方必须按时足额向甲方交房屋租金，否则，甲方有权收回房屋。合同签订后，二被告占用该房屋经营服装，但未按双方约定交纳租金，经原告催促后，二被告仍未交纳。二被告累计欠二原告房屋租金30000元。 原审认为：原、被告于2018年2月11日签定的房屋租赁合同系双方真实意思表示，该租赁合同合法、有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。二被告未按合同约定的时间支付租金，系属违约，应当承担违约责任。原告在多次催告被告给付租金，在被告仍未给付的情况下有权行使合同解除权。二被告抗辩房产证上名字是崔连根、程玉清的，我们不应该给二原告支付房租。房子是卖给二原告了，但二原告现在还尚欠其50000元购房款。本院认为，二被告2018年2月11日将房屋出售给二原告后，为了经营服装生意，又和二原告签订了房屋租赁协议，并对双方的权利、义务进行了约定。二被告所述二原告所欠的50000元购房款系需二被告协助二原告办理房产过户手续后支付，与本案没有关系。二被告的抗辩理由不能成立，本院不予采信。对二原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十七条规定，判决：一、解除原告谭来发、王春燕与被告崔连根、程玉清于2018年2月11日签定的《房屋租赁合同》；二、被告崔连根、程玉清于本判决生效后十五日内腾出租赁原告谭来发、王春燕享有的位于绛县××××镇大交村路南（镇政府对面）混凝结构（砖木结构）二层1、2幢房产（建筑面积为222.94㎡、小南房22.68㎡及相应宅院）；三、被告崔连根、程玉清于本判决生效后十五日内支付原告谭来发、王春燕房屋租金30000元。案件受理费550元，减半后计275元，由被告崔连根、程玉清负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。 经二审查明，被上诉人谭来发、王春燕在二审中表示：我们只要2019年—2020年的钱，剩余租金我们放弃，并请求改判上诉人崔连根、程玉清向被上诉人支付房屋租金15000元。其余查明事实与一审查明事实一致。 本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，上诉人崔连根、程玉清与被上诉人谭来发、王春燕签订《房屋租赁合同》，现二上诉人未按约缴纳租金，已构成违约，应承担相应违约责任。关于二上诉人所提原审判决其向被上诉人谭来发、王春燕支付30000元房租，其租赁日期到期日为2021年2月11日的上诉理由，因被上诉人谭来发、王春燕于二审中表示仅向上诉人崔连根、程玉清主张2019年—2020年的租金，剩余租金放弃，故对二上诉人的此项上诉理由，本院予以采信。关于二上诉人称案涉房屋仍登记在其名下，被上诉人不应享有占有、使用、收益和处分的权利的上诉理由，经查，案涉《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，该合同约定乙方（崔连根、程玉清）必须必须按时足额向甲方（谭来发、王春燕）交房屋租金，否则，甲方有权收回房屋，现二被上诉人依照双方签订的合同主张权利，符合双方约定及相关法律规定，故对二上诉人的此项上诉理由，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山西省绛县人民法院（2020）晋0826民初690号民事判决第一项、第二项； 二、撤销山西省绛县人民法院（2020）晋0826民初690号民事判决第三项； 三、上诉人崔连根、程玉清于本判决生效后十五日内支付被上诉人谭来发、王春燕房屋租金15000元。 四、驳回被上诉人谭来发、王春燕其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费550元，减半收取275元，二审案件受理费550元，由上诉人崔连根、程玉清负担600元，被上诉人谭来发、王春燕负担225元。 本判决为终审判决。 审判长  梅智勇 审判员  林学武 审判员  席少君 二〇二〇年十二月七日 书记员  李 娜