东营市东营区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0502民初5020号 原告：王修霞，女，1976年12月4日出生，汉族，住东营市东营区。 委托诉讼代理人：崔洪，山东恒源盛律师事务所律师。 被告：巴航华，男，1965年2月16日出生，汉族，无业，住东营市东营区。 被告：王培秀，女，1968年1月6日出生，汉族，无业，住东营市东营区。 委托诉讼代理人：张彩霞，山东达洋律师事务所律师。 被告：东营农村商业银行股份有限公司，住所地：东营市东营区南一路**。统一社会信用代码91370500MA3C83937J。 法定代表人：宋广辉，董事长。 委托诉讼代理人：高军，男。1973年11月1日出生，汉族，住宿舍。 原告王修霞与被告巴航华、王培秀及第三人东营农村商业银行股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王修霞的委托诉讼代理人崔洪与被告巴航华、王培秀的委托诉讼代理人张彩霞、第三人东营农村商业银行股份有限公司委托诉讼代理人高军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王修霞向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的位于东营市东营区××路××号××幢××号××号××号××号房屋买卖合同有效，以及该房产交付的合法性，原告入住占有的合法有效性；2、判令解除被告与第三人就东营市东营区东三路218号2幢401、402、403、404号房屋的抵押关系；3、确认第三人丧失对上述房产行使抵押物优先受偿的权利；4、判令被告与第三人协助原告办理房屋过户手续；5、依法判令被告巴航华、王培秀与第三人东营农村商业银行股份有限公司办理房屋抵押的注销登记。 事实与理由：2019年9月，两被告与原告签订房屋买卖合同，将坐落于东营市东营区××路××号××幢××号××号××号××号房屋以300万元的价格卖给原告。两被告负责解除房屋的抵押登记，并将房屋过户至原告名下。并签订房屋交接书确认房产的所有权利移交完毕。原告已经拥有涉案房屋的所有权。春节后，被告提出因疫情等原因不便回本地，无法解决抵押登记问题。多方了解第三人未在法定的期限内行使抵押权。2012年3月2日第三人设定抵押权（东房东营区他字第0××7号）第三人与巴航华签订金融借款合同，两被告以上述房产抵押作为担保。2013年9月30日，东营区法院作出了（2013）东商初字第747号民事调解后，第三人未在法律规定的两年申请期限内，即2015年9月30日届满前向人民法院申请执行。由于第三人怠于在法定期间行使权力，第三人享有的抵押权自动消灭，两被告与第三人的抵押关系应当解除。抵押权已经不受法律保护，导致此抵押权归于消灭。维持抵押登记的存在失去了合理的依据。原告已经在房屋内正常办公、经营使用。已经消灭抵押权的抵押登记妨碍了房屋的正常交易和正常使用，损害了原告的利益。 被告巴航华、王培秀辩称，因两被告涉及的执行案件较多，不清楚第三人行使抵押权的情况，请求法院依法判决，我方将按照判决予以配合履行。 第三人东营农村商业银行股份有限公司述称，原告与两被告签订住房合同之前，该抵押房产已被多次查封拍卖并且流拍，在百度网中能够清楚查询。合同中约定，两被告解除抵押登记后，并将房屋过付等条件。基于此证明买卖合同的不真实性。原告声称多方了解第三人未在法定期限内行使抵押权，原告与第三人就涉案房产进行过沟通，第三人明确该案件已申请强制执行，并提供该案件执行查询情况。 原告围绕诉讼请求，提供房屋买卖合同、身份证、担保借款合同书、收条、个人活期存款帐户交易明细、房屋交接书、电费收据、民事调解书复印件，第三人提供（2013）东执2339号案件执行卷宗、执行裁定书、被执行人财产状况通知书、执行案件过付款付据复印件，通过原、被告、第三人当庭陈述和对上述证据的质证认证，本院认定事实如下： 2019年9月11日，原告王修霞（甲方）与被告巴航华、王培秀（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：房屋转让款300万元。因2013年6月26日，巴航华从甲方处借款300万元，借款期限已经届满，借款本息从未归还。甲乙双方一致同意以甲方对巴航华的300万元债权冲抵全部购房款。甲乙双方确认自本合同签订之日，甲方的购房款已经支付完毕，乙方不得要求甲方再支付购房款。同时巴航华亦无须再归还甲方300万元借款。自本合同签订之日起1个工作日内，乙方负责注销上述房屋的抵押登记。乙方应于本合同签订之日起3个工作日内，负责办理房屋产权证书的有关手续，将房屋过户至甲方名下，甲方予以配合。乙方保证所交付房屋拥有全部所有权，房屋不存在出租情形，房屋使用权无任何争议、限制，亦不存在任何法律上的瑕疵。乙方保证所交付的房屋及其土地使用权未设定其他抵押登记或权利受到其他限制。本合同签署之日起3个工作日内，原设定抵押权登记未能注销，或乙方未完成将上述房屋过户至甲方名下，或存有本合同第三条第4、5款情形未能消除影响过户，甲方有权采取法律手段消除抵押登记及其他权利瑕疵将房屋过户至甲方名下或解除合同。合同解除后，乙方应当返还购房款300万元。 2019年12月9日，原告与两名被告签订《房屋交接书》，对涉案房屋的钥匙交付、装饰装修、附属设施、水电物业费等交接事宜进行了确认。 另查明，2013年6月26日，原告与被告巴航华签订《担保借款合同书》，合同约定：借款金额300万元，借款期限自2013年6月26日至2013年12月26日；同时对利息、连带保证责任等进行了约定，当日原告向巴航华转款300万元。借款到期后，被告及其保证人一直未履行还款义务。 再查明，2012年3月2日，巴航华、王培秀将涉案房产抵押给山东东营胜利农村合作银行，并办理了东房东营区他字第0××7号他项权利证书。山东东营胜利农村合作银行与被告巴航华、王培秀金融借款合同纠纷一案，东营区法院于2013年6月20日依法作出（2013）东商初字第747号民事调解：巴航华于2013年9月30日前一次性偿还山东东营胜利农村合作银行借款本金200万元及相应利息，巴航华、王培秀用于抵押的涉案房产折价或者拍卖、变卖后的价款优先偿还以上款项，王培秀承担连带清偿责任。2013年10月18日山东东营胜利农村合作银行申请强制执行，本院以（2013）东执字第2339号立案，2013年12月6日终结本次执行程序。 山东东营胜利农村合作银行变更为第三人东营农村商业银行股份有限公司后，山东东营胜利农村合作银行的权利义务由第三人承受。 本院认为，根据物权法规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告王修霞与被告巴航华、王培秀签订房屋买卖合同已经成立，为有效合同。 物权法规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押权人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。原、被告双方均明知涉案房屋已经抵押的事实，并对抵押的解除进行了约定。导致原告无法取得房屋所有权，系两被告未达到抵押解除的条件所致，两被告应当承担责任。因被告未能按照约定履行合同，原告关于交付和入住占有房产的合法性、有效性不能成立。 涉案房屋的抵押权人为第三人东营农村商业银行股份有限公司。第三人与两被告之间的金融借款纠纷案经本院调解结案，第三人申请强制执行后，以终结本次执行结案。充分证明第三人已经行使了抵押权，故原告主张第三人未执行导致抵押权自动消灭，两被告与第三人的抵押关系应当解除的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原告其他关于解除抵押权、过户等相应诉讼请求，也因抵押权的存在而无请求依据，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条规定，判决如下： 一、原告王修霞与被告巴航华、王培秀签订的位于东营市东营区××路××号××幢××号××号××号××号房屋买卖合同为有效合同； 二、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费减半收取15400元，由被告巴航华、王培秀负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审判员  马曰骏 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  王文博