新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）新01行终157号 上诉人（原审被告）：乌鲁木齐市自然资源局，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区碱泉街**。 法定代表人：张卫民，乌鲁木齐市自然资源局局长。 委托诉讼代理人：雷润，新疆广翼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚萍，女，乌鲁木齐市自然资源局不动产登记中心法制科科员，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 被上诉人（原审原告）：新疆银行股份有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区新华南路**。 法定代表人：马钊，新疆银行股份有限公司董事长。 委托诉讼代理人：宋涛，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。 原审第三人：乌鲁木齐市成基实业有限公司，住，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区中山路**/div> 法定代表人：吴育龙，乌鲁木齐市成基实业有限公司总经理。 委托诉讼代理人：高火骥，男，乌鲁木齐市成基实业有限公司职员，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 原审第三人：新疆天山农村商业银行股份有限公司，住所，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区南湖东路**div> 法定代表人：杨世方，新疆天山农村商业银行股份有限公司董事长。 委托诉讼代理人：曹莹莹，女，新疆天山农村商业银行股份有限公司法律合规部员工，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 上诉人乌鲁木齐市自然资源局因与被上诉人新疆银行股份有限公司、原审第三人乌鲁木齐市成基实业有限公司、新疆天山农村商业银行股份有限公司不动产行政登记一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105行初328号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人乌鲁木齐市自然资源局（以下简称自然资源局）的委托诉讼代理人雷润、姚萍，被上诉人新疆银行股份有限公司（以下简称新疆银行）的委托诉讼代理人宋涛，原审第三人乌鲁木齐市成基实业有限公司（以下简称成基公司）的委托诉讼代理人高火骥，新疆天山农村商业银行股份有限公司（以下简称天山农商银行）的委托诉讼代理人曹莹莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审审理查明：2017年4月28日，新疆银行与第三人成基公司签订《房产转让合同书》，约定第三人成基公司将其所有的位于乌鲁木齐市某区房屋转让给新疆银行。2017年5月5日，成基公司将上述房屋交付新疆银行占有使用。2017年9月21日，新疆银行与成基公司就案涉房屋的转让在相关登记机构进行了房屋买卖合同网签。2017年12月21日，第三人成基公司、天山农商银行向自然资源局提交了不动产登记申请书、不动产价值确认清单、不动产权属证书复印件、双方身份证明、委托书及借款合同、抵押合同，要求办理不动产抵押登记手续。经自然资源局审查，于2017年12月22日对案涉房屋作出抵押登记，记载抵押权人天山农商银行，房屋所有权人成基公司，抵押方式一般抵押，债权数额18,000,000元等内容。 原审法院认为：《不动产登记暂行条例》第七条规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。乌鲁木齐市自然资源局作为本市不动产登记机构，依法具有对所属辖区办理房屋抵押权登记的法定职权。本案新疆银行在购得案涉房屋后使用至今，故自然资源局将该房屋抵押登记的行政行为与新疆银行有利害关系，新疆银行的主体适格。《中华人民共和国物权法》第十二条规定：登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看；第一百八十四条第（四）项规定：所有权、使用权不明或者有争议的财产不得设定抵押。《不动产登记暂行条例》第十九条第一、二款规定：属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；（二）在建建筑物抵押权登记；（三）因不动产灭失导致的注销登记；（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。依据上述规定，不动产登记机构对于申请人提出的不动产登记申请，并非一律仅对申请资料进行形式审查，而是应当根据不同情况依法履行审查职责。进行网上签约是当前房产交易进行权属转移登记的必要前置环节，因此，自然资源局在作出抵押登记前，负有对该房屋是否权属清晰，是否已出售并进行网签等事实进行审查的法定义务。本案中，新疆银行与成基公司于2017年4月28日签订房屋买卖合同，2017年9月21日办理了房屋买卖合同的网上签约手续，且房屋也已实际交付新疆银行使用，而自然资源局在涉案房屋抵押登记审查过程中，未能通过网签系统核查涉案房屋此前已出售并办理了网签手续的事实，仅依据申请人提交的申请资料进行形式审查作出抵押登记，未尽到审慎审查的注意义务，应当认定违法并予以撤销。抵押行为属于对物权的重大处分行为，抵押权人天山农商银行作为金融机构，本身对抵押物的情况负有严格审查义务，其在签订抵押合同前，未能对抵押物进行实地查看，并对抵押物现状进行了解，仍与抵押人签订抵押合同，不能认定为善意，因此不产生阻却行政行为撤销的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：撤销乌鲁木齐市自然资源局于2017年12月22日对坐落于乌鲁木齐市某区房屋作出抵押登记的行政行为。案件受理费50元由自然资源局负担。 上诉人乌鲁木齐市自然资源局不服，上诉称：1、撤销乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105行初328号行政判决书；2、一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：1、对网签进行审查不应认定为登记部门的法定审查义务；2、网签行为不具有保证物权变动效力，没有法律行政法规依据；3、原审判决第三人签订抵押合同不能认定为善意，不产生阻却行政行为撤销的法律后果属于认定错误。 被上诉人新疆银行辩称，1、不动产登记机关在办理房产抵押登记前应对该房产是否存在网签备案进行核查。自然资源局上诉称办理房产抵押登记前对网签备案进行审查不属其法定义务的说法明显错误；2、不动产登记机关应不得为已办理网签备案的房产再行办理抵押登记手续，自然资源局上诉中所谓的存在网签备案仍可办理抵押登记的说法，依法不能成立；3、乌鲁木齐市成基实业有限公司将涉案房产出售并交付新疆银行，且新疆银行已支付完毕全额转让价款后，成基实业公司将涉案房产二次抵押，属于无权处分行为，自然资源局上诉称成基实业公司二次抵押涉案房产属于有权处分，与法不符；4、原审判决认定天山农商银行对涉案错误抵押登记不构成善意，完全正确。 原审第三人二审陈述意见与一审陈述意见一致。 经审理查明，二审查明的事实与一审查明的事实基本相同。 另查明，2017年12月21日，乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心向上诉人乌鲁木齐市自然资源局出具乌房交2017抵字第0144008号房屋交易和产权状况告知单（抵押）。 本院认为，人民法院审理行政案件，对行政机关的行政行为的合法性进行全面审查。被上诉人新疆银行与第三人成基公司签订《房产转让合同书》后在房产交易部门网签备案是房屋交易的行政管理行为，不具有物权的效力，不能对抗第三人。上诉人自然资源局在对本案房屋抵押权登记前，向房屋产权交易部门查询了房屋交易和产权状况，乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心向上诉人自然资源局出具了房屋交易和产权状况告知单，上诉人自然资源局尽到了审慎审查的义务，行政行为合法。一审以上诉人自然资源局在涉案房屋抵押登记审查过程中，未能通过网签系统核查涉案房屋此前已出售并办理了网签手续的事实，仅依据申请人提交的申请资料进行形式审查作出抵押登记，未尽到审慎审查的注意义务，撤销上诉人自然资源局作出的抵押登记的行政行为认定事实有误。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，被上诉人新疆银行与第三人成基公司签订《房产转让合同书》后至今未办理过户登记，被上诉人新疆银行与第三人成基公司之间是债权关系，不能对抗合同以外的第三人，第三人成基公司仍然是该房屋的所有权人，《中华人民共和国物权法》第四十条规定：“所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。”第三人成基公司在自己具有所有权的房屋上设立抵押，对于抵押权人天山农商银行不适用第三人善意取得制度，第三人天山农商银行是否是善意第三人并不必然影响抵押权的效力。当事人对抵押权的效力有争议的，可以通过民事诉讼解决。一审法院以第三人天山农商银行的行为不能认定为善意，不产生阻却行政行为撤销的法律后果为由而撤销上诉人自然资源局作出的抵押登记的行政行为属适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予以撤销；上诉人自然资源局的抵押登记行为合法，被上诉人新疆银行的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第八十九条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105行初328号行政判决； 二、驳回被上诉人新疆银行股份有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费50元（被上诉人新疆银行股份有限公司已预交）、二审案件受理费50元（上诉人乌鲁木齐市自然资源局已预交），由被上诉人新疆银行股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 余 刚 审判员 朱 虹 审判员 高靖琳 二〇二〇年十二月十九日 书记员 李冰蕊