安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终4371号上诉人（原审原告）：巨万宁，女，1986年4月20日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。委托诉讼代理人：孙敏华，安徽元方圆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：葛静，女，1980年5月10日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：王淮，阜阳市颖东区口孜法律服务所法律工作者。上诉人巨万宁因与葛静房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初5056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。巨万宁上诉请求：依法撤销一审判决第一项、第二项，请求改判解除涉案房屋买卖合同并判决葛静支付违约金65600元；葛静承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：1.根据双方2014年11月11日签订的《房屋买卖合同》第五条第二款第五项约定，葛静一方如连续3个月或累计5次不及时足额的将银行月还款存入指定账户,导致巨万宁在银行有逾期还款记录,巨万宁有权收回该房屋。葛静六次逾期,分别为2016年1月、2月、3月、4月、7月、8月,无论是连续3个月,还是累计5次,都已构成违约事实。巨万宁要求解除合同,于法有据。一审判决以案涉房屋已交付且葛静对房屋装修使用而认定该诉请无事实和法律依据,确有错误。2.本案中,葛静有二个违约行为,依法应全部认定。依据双方签订的《房屋买卖合同》第五条,葛静未在规定期限内办理过户手续,按总房款的10%承担违约金;未按照银行月还款额按期还款,违约一次,按总房款的1%进行处罚。虽然约定了两种违约金承担方式,但是两个违约行为的法律后果,并不存在重叠。《合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿款的计算方法”。该条款并没有限制违约金在合同中出现的次数,当违约行为出现时,巨万宁有权要求两种违约金同时使用。一审判决以重复约定违约而不支持逾期还款6%的违约金,不能成立的。葛静辩称，一、合同解除权有一定期限限制为三个月，双方未协商一致且葛静支付购房款70%以上，巨万宁无权解除合同。二、因巨万宁未及时通知葛静偿还房款，逾期责任应由巨万宁承担，葛静即使存在逾期也只有四次，即2016年1月、2月、3月7月，2016年4月的逾期因为有备用金每月200元可以抵付，2016年8月8日支付了2400元房款，未有逾期。三、一审判决未支持逾期还款违约金适用法律正确，一审认定事实清楚，适用法律正确，巨万宁的上诉理由不成立，请维持原判。巨万宁向一审法院起诉请求：1.依法解除2014年11月11日签订的《房屋买卖合同》；2.依法判令葛静支付巨万宁违约金65600元；3.依法判令葛静承担本案全部的诉讼费用。一审法院认定事实：2014年11月11日，巨万宁（卖方、甲方）与葛静（买方、乙方）通过房屋中介连锁服务机构金牌房产介绍，签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：“甲方所售房屋基本情况：房屋坐落于蚌埠市绿地花都小区29号楼2单元2102号，该房商品房买卖合同号为983（2010）500070LD0105号，建筑面积85.87平方米，户型为二室一厅一厨一卫，毛坯房，水电、天然气入户；转让价款总金额为人民币41万元整；乙方负担全权委托公证费、买卖公证费及后期二手房产权过户所产生的一切税费总房款1%的中介服务费。付款期限及付款方式：甲方清楚该房屋产权尚在银行按揭中，买卖双方确认在该状态下所签的合同有效，暂不进行产权过户；乙方直接支付房款；具体为：本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币1万元作为定金；甲乙双方应于本合同签订后10日内办理完房屋《全权委托公证》手续，在办理《全权委托公证》手续时乙方将剩余房款40万元一次支付给甲方。甲方在银行的按揭贷款由乙方延续使用，乙方承担贷款相应的利息及其本金。上述房屋的甲方银行按揭贷款（含本金+利息）在办理全权委托公证前由甲方承担，自办理全权委托公证后，每月还款由乙方出资还款，直至贷款全部还清。在甲乙双方办理该房全权委托公证手续同时，乙方向甲方支付房屋总房款与银行本金余额的差额款。甲方的贷款银行为工商银行汇通支行，偿还方式为等额本息，目前月还款额为2200元，每月8日前乙方必须将月供打入甲方指定还款账户；还款账房为6222012303004068414，开户名巨万宁。甲方须在收到全部房款，当日内将房屋及本合同约定随房屋转让的附属设施交付给乙。违约责任：甲方未按照本合同第三条约定的期限办理房屋《全权委托公证》手续，即视为甲方不履行本合同，乙方有权单方解除合同，届时甲方应向乙方双倍返还交纳的定金，并由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费；乙方未按本合同第三条约定的期限付款办理房屋《全权委托公证》手续，即视为乙方不履行本合同，甲方有权单方解除合同，届时甲方有权没收乙方交纳的定金，并由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费；该房屋产权证登记日期满五年后180天内，乙方必须将该房屋的产权进行过户，否则视同乙方违约，并对甲方按照违约责任进行《房屋买卖合同》中约定的总房款的10%作为违约金进行处罚。乙方自办理公证之日起，需要按时准备专项资金存入甲方银行的还款账号按时还款，不得逾期及违约不还，给甲方银行信用体系造成事实违约；则每违约一次，对违约方按照《房屋买卖合同》中约定的总房款的1%进行处罚；如果乙方连续3个月或累计5次不及时足额的将银行月还款存入指定账户，导致甲方在银行有逾期还款记录，甲方有权收回该房屋；如甲乙任何一方拒绝履行合同或无法定理由解除合同的，应当由违约方向另一方支付该房价总额的10%作为违约金。甲乙双方在签订本合同时，甲方自愿将该房《商品房买卖合同》等有关该房屋的相关材料交于金牌房产代为保管至该房办理完毕《全权委托公证》手续止。”。合同签订的当日，葛静支付给巨万宁购房定金10000元。2014年11月18日，双方在办理完《全权委托公证》手续后，巨万宁将案涉房屋交付给葛静，葛静又给付巨万宁购房款120800元。2014年11月25日，出具（2014）皖蚌众公证字第34500号《公证书》，公证事项：委托。兹证明朱磊磊、巨万宁于二○一四年十一月十八日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。巨万宁认为2018年4月8日是合同约定的最后过户期限，但葛静依然不过户，葛静违约，巨万宁遂诉讼来院，要求解除房屋买卖合同。一审法院认为，巨万宁与葛静之间签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”的规定，双方在履行合同过程中如变更合同内容，可经买卖双方协商一致，另行签订补充协议。葛静抗辩巨万宁收到该房款120800元后，即视为对买卖合同的变更，葛静不受本合同的约束，双方应履行变更后的买卖合同，但巨万宁予以否认，葛静也未提交相应的证据予以证明，故对其抗辩理由不予采信。2018年4月8日，合同约定的过户期限届满，葛静未将案涉房屋的产权进行过户，巨万宁要求解除合同，根据合同约定“该房屋产权证登记日期满五年后180天内，乙方必须将该房屋的产权进行过户，否则视同乙方违约，并对甲方按照违约责任进行《房屋买卖合同》中约定的总房款的10%作为违约金进行处罚”，且案涉房屋已于2014年11月18日交付葛静，葛静也对房屋进行了装修并居住使用至今，故巨万宁的该项诉请，无事实和法律依据，不予支持。对于巨万宁要求葛静支付违约金65600元的请求，葛静未按合同约定完成产权过户，理应向巨万宁支付违约金，即总房款41万的10%计41000元；对于逾期还款的违约金，由于双方对违约金约定重复，且巨万宁提交的证据不足以证明其主张，故对巨万宁要求葛静支付逾期还款6%的违约金24600元的请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、葛静于判决生效之日起十日内给付巨万宁违约金41000元。二、驳回巨万宁的其他诉讼请求。案件受理费1543元，减半收取771.5元，由巨万宁负担359元，葛静负担412.5元，于判决生效后七日内交付。本院二审期间，当事人围绕上诉请求向本院提交了证据。本院组织当事人对证据进行了质证。巨万宁提交涉案房屋所在小区物业短信，证明葛静除具有逾期还款行为外，还拖欠物业费，巨万宁要求解除合同。葛静质证意见：该证据没有物业公司公章，不具有合法性，不能作为证据使用，且与本案无关。本院认证意见：该证据与本案无关联，本院不予确认。巨万宁对一审判决查明的事实有异议，认为一审判决未将葛静六次逾期还款记录查明在案，对其余事实无异议，葛静对一审判决查明的事实无异议，本院对双方均无异议的一审判决查明的事实予以确认。二审另查明：葛静在2016年1月、2月、3月、4月、7月均未按照合同约定在每月8号之前将月供打入巨万宁账户。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。巨万宁与葛静签订的《房屋买卖合同》为双方真实意思表示，合法有效，不违反法律规定，双方均应按照合同约定履行己方义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案葛静于2016年1月、2月、3月、4月、7月累计五次未按照合同约定在每月8号之前将月供打入巨万宁账户，且存在2016年1月至3月连续三次未及时足额将银行月还款存入指定账户，导致巨万宁逾期还款，其行为违反了《房屋买卖合同》第五条第二款第五项约定，巨万宁有权根据该约定解除合同，并收取总房款5%的违约金计20500元，对巨万宁的该项诉讼请求本院予以支持，巨万宁要求葛静支付延迟办理过户的违约金因解除合同而失去事实依据，本院不予支持。合同解除后双方其他权利义务可另行主张。综上，巨万宁的上诉请求成立，应当改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，拟判决如下：一、撤销安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初5056号民事判决；二、解除葛静与巨万宁20**年11月11日签订的《房屋买卖合同》；三、葛静于本判决生效之日起十日内支付巨万宁违约金20500元；四、驳回巨万宁其他诉讼请求。如果葛静未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1543元，减半收取771.5元，由葛静负担500元，巨万宁负担271.5元；二审案件受理费415元，由葛静负担270元，巨万宁负担145元。本判决为终审判决。审判长 庞 玲审判员 穆 莉审判员 李小芹二〇二〇年十二月三十日法官助理高帅书记员夏婧楠附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；