广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终3943号上诉人(原审被告)：台山颐和温泉城地产开发有限公司。住所地：广东省台山市三合镇温泉圩南郊。法定代表人：吕翼，该公司董事长。委托诉讼代理人：张哲，该公司职员。委托诉讼代理人：杨栩锋，该公司职员。被上诉人(原审原告)：王小兰，女，1984年7月15日出生，汉族，住广东省台山市。被上诉人(原审第三人)：中国建设银行股份有限公司台山支行，住所地：广东省台山市台城桥湖路**。统一社会信用代码：91440781MA4UM2A35B。负责人：吴庆麟，该支行行长。原审第三人：广州颐和房产策划代理有限公司台山分公司，住，住所地：广东省台山市三合镇温泉圩直街**首层/div>法定代表人：刘伟。上诉人台山颐和温泉城地产开发有限公司（以下简称台山颐和地产公司）因与被上诉人王小兰、中国建设银行股份有限公司台山支行（以下简称建设银行台山支行）、原审第三人广州颐和房产策划代理有限公司台山分公司（以下简称广州颐和房产策划台山分公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2020）粤0781民初462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。台山颐和地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.驳回王小兰的全部诉讼请求；3.本案一、二审的全部诉讼费由王小兰、建设银行台山支行承担。事实和理由：一、台山颐和地产公司与王小兰已明确约定不解除《商品房买卖合同》，一审法院违背当事人意思自治原则判决合同解除，属于认定事实错误。台山颐和地产公司与王小兰于所签订的《商品房买卖合同》合同(附件四)中《补充协议》第七条甲方逾期交房的违约责任明确约定：“双方不解除合同的履行，甲方应自本合同第八条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之一的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%”。台山颐和地产公司与王小兰已就逾期交房是否解除合同进行了明确约定，对双方均具约束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，本案属于“但当事人另有约定的除外”的情节，因此，一审法院判决解除涉案房屋的《商品房买卖合同》是事实认定不清。二、建行台山支行应为本案被告，而不是第三人。因涉案房屋采用按揭付款方式支付购房款，涉案房屋的《商品房买卖合同》签订后，王小兰于2015年10月中旬向台山颐和地产公司支付了114762元预付购房款。2015年11月17日，王小兰与建行台山支行签订了《个人住房组合借款合同》，以涉案房屋作为抵押向建行台山支行贷款310000元，支付了剩余购房款。《个人住房组合借款合同》签订后，王小兰向建行台山支行分期偿还借款至今。因此，涉案房屋的购房款处理与建行台山支行紧密相关，为查明借款、还款、尚欠款及后续处理等事实和问题，建行台山支行应列为本案被告，而不是第三人。三、一审判决台山颐和地产公司向王小兰归还购房全款424762元，没有任何合同依据。本案中，台山颐和地产公司与王小兰签订的《商品房买卖合同》及附件并未约定台山颐和地产公司、王小兰提出合同解除后购房款的处理，仅有约定通过银行按揭贷款时，台山颐和地产公司解除《商品房买卖合同》时的处理。2015年11月17日，王小兰与建行台山支行签订了《个人住房组合借款合同》，一审法院未审查王小兰5年来偿还建行台山支行贷款的情况，而直接判决台山颐和地产公司向王小兰归还购房全款，既越过了《个人住房组合借款合同》关于310000元贷款的约定，也没有征询《个人住房组合借款合同》的一方当事人建行台山支行及担保方台山颐和地产公司的意见。一审判决台山颐和地产公司向王小兰归还购房全款，直接导致了本属于台山颐和地产公司的房款分文未能收到，涉案房屋还被建行台山支行抵押。若日后王小兰取得归还购房全款后，又不归还按揭银行借款时，台山颐和地产公司也将作为《个人住房组合借款合同》的担保人承担连带责任，甚至涉案房屋也会面临被拍卖、变卖等不利后果。王小兰得益，台山颐和地产公司将成为受害人，利益会严重受损。退一万步讲，原审法院若需处理通过银行按揭贷款时的购房款，也可考虑台山颐和地产公司与签订的附件四《商品房买卖合同》补充协议第六条第4款的约定。王小兰辩称，一、台山颐和地产公司未能按约定日期履行交付房屋的义务，经王小兰催告在三个月内仍未履行，王小兰享有法定解除权，王小兰请求解除双方之间的《商品房买卖合同》，理据充足，应予支持。补充协议第七条约定为格式条款，违反法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条等规定，该补充协议的格式条款是台山颐和地产公司提供，并没有采取合理的方式提请对方注意，而其内容显然对王小兰不利，导致王小兰处于不确定状态，免除了台山颐和地产公司按时交付房屋的义务，违背公平原则，该格式条款应当为无效。不解除合同的履行，可以理解为合同如果不解除可继续履行，文字表述是有岐义的，王小兰在催告函已经清晰给予台山颐和地产公司3个月的宽限期，台山颐和地产公司不能无限期地拖延。二、涉案房屋虽向建行台山支行贷款310000元，支付了剩余购房款，王小兰向建行台山支行分期偿还借款至今，是否应追加为第三人还是本案的被告与本案无关。三、王小兰与建行台山支行领导沟通过，建行领导同意等判决退房后，优先偿还剩下建行台山支行的贷房款，本人也在法庭上表明判决涉案房屋的房款下来后，优先偿还完贷房款，剩下的钱再通过法院转给本人。所以基本不存在其它不利后果，台山颐和地产公司的顾虑是多余的。四、台山颐和地产公司不能按商品房买卖合同约定时间内交付涉案房屋，王小兰依照法律法规有权要求解除合同，得到法院支持，其案件的全部诉讼费应由败诉方承担。建设银行台山支行没有答辩意见。广州颐和房产策划台山分公司没有陈述意见。王小兰向一审法院起诉请求：1.解除王小兰与台山颐和地产签订的《商品房买卖合同》，台山颐和地产向王小兰返还购房款424762元并支付从2016年6月24日起至款项实际返还之日止按银行同期贷款利率计算的资金占用期间的利息(该利息暂计至2020年1月15日为88457元)；2.判令台山颐和地产赔偿契税损失8495.24元；3.判令台山颐和地产向王小兰支付逾期办证违约金8495.24元(自2016年5月27日起每日按总房价424762第2页共12页元的万分之一累计至2020年1月20日止，即按总房价2%计，最多200日)；4.本案诉讼费由台山颐和地产承担。一审法院判决：一、王小兰与台山颐和温泉城地产开发有限公司于2015年11月27日签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议于判决生效之日解除；二、台山颐和温泉城地产开发有限公司应在判决生效之日起十五日内返还购房款424762元，并支付资金占用期间的利息(该利息以424762元为基数，自2016年6月24日起计至购房款实际返还之日止，其中，2019年8月19日之前按同期中国人民银行贷款基准利率计算，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算。暂计至2020年1月25日止的利息为70899元)给王小兰；三、台山颐和温泉城地产开发有限公司应在判决生效之日起十五日内赔偿契税损失8495.24元给王小兰；四、驳回王小兰的其他诉讼请求。如台山颐和温泉城地产开发有限公司未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9102.09元、保全费3171.05元(已由王小兰预交)，由王小兰负担案件受理费260.53元、保全费130.27元，由台山颐和温泉城地产开发有限公司负担案件受理费8841.56元、保全费3040.78元。王小兰多预交的案件受理费8841.56元、保全费3040.78元，由一审法院予以退回；台山颐和温泉城地产开发有限公司应向一审法院补缴案件受理费8841.56元、保全费3040.78元。二审期间，王小兰提交的证据中除一审期间已提交过的另有以下证据：1.光盘一张，内含112张照片及两个2020年11月2日拍摄的现场视频，证明整个K1、K2区到现在为止都还没装修完成，没办法交付房产；2.对账单，证明王小兰一直在偿还案涉房屋的贷款，到2020年11月份止一直都按时还贷；3.颐和温泉城的广告海报，证明当时台山颐和地产公司承诺过三年后无条件退房。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零一条、第一百零八条的规定，本院将结合本案的其他证据及相关事实对上述证据进行综合认定。二审期间，台山颐和地产公司、建设银行台山支行、广州颐和房产策划台山分公司没有提交新证据。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。另查明，涉案《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条第二款约定：“借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人及其继承人或受遗赠人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务”。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：一、涉案《商品房买卖合同》应否解除；二、台山颐和地产公司应否向王小兰返还购房款424762元。关于涉案《商品房买卖合同》应否解除的问题。结合在案证据和已查明事实显示，王小兰与台山颐和地产公司于2015年11月27日签订了涉案《商品房买卖合同》，约定王小兰向台山颐和地产公司认购台山市*****颐***********，台山颐和地产公司应当在2019年9月30日前将符合合同约定的涉案房屋交付给王小兰。但台山颐和地产并未按照约定期限将涉案房屋交付给王小兰，王小兰于2019年10月16日向台山颐和地产公司发出催告，如台山颐和地产公司三个月内未能交付涉案房屋，将通过诉讼方式解除双方之间的涉案《商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的……”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”的规定，台山颐和地产公司应按照涉案《商品房买卖合同》的约定，在约定期限内交付涉案房屋，但其迟延履行了交付涉案房屋的义务，经王小兰催告在三个月内仍未能履行，一审法院据此判决解除涉案《商品房买卖合同》并未不当，本院予以维持。虽然台山颐和地产公司上诉主张涉案《商品房买卖合同》（附件四）中《补充协议》第七条甲方逾期交房的违约责任载明双方不解除合同的履行，但根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款属于排除王小兰行使解除权的格式条款，且与有关法律规定相悖，应属无效条款。关于台山颐和地产公司应否向王小兰返还购房款424762元的问题。王小兰与台山颐和地产公司签订了涉案《商品房买卖合同》，作为合同当事人，王小兰负有向台山颐和地产公司支付购房款的义务。现王小兰已按照合同约定支付首期购房款114762元，余下购房款以涉案房屋作抵押向建行台山支行贷款310000元，合共支付购房款424762元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，如前所述，涉案《商品房买卖合同》应予解除，王小兰主张合同解除后，台山颐和地产公司返还购房款424762元及支付自购房款发票开具之日起的资金占用期间的利息符合上述法律规定，故一审法院判决台山颐和地产公司返还购房款424762元，并支付资金占用期间的利息给王小兰并无不当，本院予以维持。虽然台山颐和地产公司上诉主张310000元购房款系王小兰通过建设银行台山支行按揭贷款的，涉案房屋被建设银行台山支行办理了抵押登记，但根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，建设银行台山支行并非涉案《商品房买卖合同》当事人，台山颐和地产公司应向作为涉案合同相对方的王小兰承担合同解除后的相应责任，履行向其返还购房款的义务，且根据涉案《个人住房（商业用房）借款合同》约定，王小兰在涉案房屋买卖合同被确认解除后，应将台山颐和地产公司返还的已付购房款等用于清偿涉案《个人住房（商业用房）借款合同》项下的债务。如王小兰在台山颐和地产公司返还涉案购房款后，不及时向建设银行台山支行清偿涉案《个人住房（商业用房）借款合同》项下的债务或不协助台山颐和地产公司办理注销抵押登记手续的，台山颐和地产公司可另行主张权利。故台山颐和地产公司该上诉主张于法无据，本院不予支持。综上所述，台山颐和地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9102.09元，由台山颐和温泉城地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张海疆审 判 员 梁宇俊审 判 员 徐 闯二〇二〇年十二月二十八日法官助理 杨倩瑜书 记 员 黄巧明李健愉