西安市莲湖区人民法院民事判决书   (2020)陕01**民初2272号原告：马元亮，男，1949年10月30日出生，回族，西安客运段退休职员，住西安市莲湖区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：李新安，陕西恒邦律师事务所律师。被告：西安市莲湖区北院门庙后街社区卫生服务中心，住所地西安市莲湖区，统一社会信用代码126101014570212611W。法定代表人：李天伟，该中心主任。委托诉讼代理人：杨征，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨萌，陕西仁和万国律师事务所律师。被告：西安鑫海房地产开发有限责任公司，住所地西安市、411房，注册号XXXXXXXXXXX6234。法定代表人：王金海，该公司经理。原告马元亮与被告西安市莲湖区北院门庙后街社区卫生服务中心（以下简称庙后街卫生服务中心）、被告西安鑫海房地产开发有限责任公司（以下简称鑫海公司）拆迁安置合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本案适用普通程序，由审判员苏亦南独任审判，公开开庭进行了审理。原告马元亮及其委托诉讼代理人李新安，XX庙XX街XX中心委托诉讼代理人杨征、杨萌到庭参加了诉讼。被告鑫海公司经邮寄及公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院缺席进行了审理。本案现已审理完毕。原告马元亮向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2005年12月7日至2019年12月6日期间因逾期办理房产证产生的违约金人民币67.228万元；2、判令被告支付逾期交房违约金人民币6000元；3、判令被告返还房款人民币55000元；4、判令被告继续履行办证义务并承担相应逾期办证违约金；5、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告系本市莲湖区XX社区居民，有祖居位于XX街XX号XX房一处，房产证号市XX号。1993年12月10日，时名为莲湖区北院门医院的被告与原告父母马某丙、马某乙就此房产达成拆迁安置《协议书》。后因各项原因，协议并未完全履行。2002年10月11日，原告作为马某丙、马某乙夫妇继承人与被告重新达成安置协议。协议约定：1、甲方（被告）就地安置乙方（原告）住房及商业用房各**；2、甲方一次性补偿乙方人民币16.8万元；3、自签字之日后20日起计算过渡期，过渡期为2年，逾期安置过渡费由甲方按每月3000元补偿乙方；4、甲方自安置房屋交付乙方使用之日起一年内，为乙方办理产权登记手续。协议签订后，原告完全履行协议约定的各项合同义务。被告与联建方西安鑫海房地产开发有限公司约定:由鑫海公司负责就地安置原告。2004年12月7日，鑫海公司向原告交付房屋，但以面积补差和房屋大修基金为交付前置条件，强制收取原告5.5万元。安置房屋交付后，被告却未就安置房屋为原告办理产权登记。为此原告数年来多次催促被告，被告一直以其与联建方有纠纷为由进行推脱。至今被告均未向原告依约履行合同约定的办证义务并迟延交房等，故原告诉至法院，望判如所请。XX庙XX街XX中心辩称，不同意原告之诉请。鑫海公司为涉诉房屋所涉项目开发商，2002年10月21日，与原莲湖区XX街XX号XX街XX层XX楼XX栋的基建项目协议书。协议约定，原莲湖区北院门医院同意将红埠街48号所有的4.438亩土地中综合楼所占一亩左右土地转让给鑫海公司，办理转让土地使用权手续及相关费用及债权债务和剩余贰户拆迁安置费用由鑫海公司承担，鑫海公司负责按原安置协议就地安置拆迁户马某乙。随后原莲湖区北院门医院与鑫海公司办理土地使用权变更登记，XX街XX号XX楼的土地使用权人。XX庙XX街XX中心向其支付逾期办理房产证违约金没有事实与法律依据，本中心不应承担逾期交房违约金，并且原告于2004年收房，其诉请逾期交房违约金已经超过诉讼时效。原告所诉5.5万元并非被告收取，原告该请求无事实与法律依据。被告一直积极穷尽各种办法，帮助原告寻找各种途径解决办理房产证历史遗留问题，前往西安市不动产登记服务中心查询鑫海公司房产信息、前往西安市国土资源局查询土地事宜并调查鑫海公司情况，也向莲湖区卫健局、莲湖区政府等部门反映该问题。现鑫海公司经法院合法传唤无正当理由未到庭应诉，故请求法院判令鑫海公司向原告承担实际安置义务等。被告鑫海公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见或证据等。原告提交证据为：1、安置协议，证明原、被告双方存在合法有效的拆迁合同关系，原告有权依据安置协议约定的条款要求被告承担逾期办证违约责任，逾期交房违约责任和继续办理房产证的权利。XX庙XX街XX中心对该证据真实性认可，证明目的不认可，认为48号综合楼的建设方以及开发方均是鑫海公司，为原告办理房产证也属鑫海公司责任，卫生中心无权给原告办理房产证。2、交房协议，证明本案被告委托的交房责任人鑫海公司在交房时要求原告支付5万元房款和5000元其他费用，该协议的签订日期也是本案的交房日期2004年12月7日，房屋坐落于XX街XX号，朝向是坐南向北，是一楼商铺二楼住房均为坐南朝北，房屋两间。XX庙XX街XX中心对该证据真实性认可，证明目的不认可，认为交房协议签订人是鑫海公司与原告，所以超面积房款5万元以及预交房屋大修基金5000元的收取人均是鑫海公司，与被告无关；交房协议第六条明确载明了办房产证的面积一层为105平米左右，二层为125平米左右，说明了鑫海公司有给原告办理房产证的义务。XX庙XX街XX中心提交证据为：1、协议书，证明庙后街卫生中心与鑫海公司签订的协议书具有法律效力，综合楼所占土地约定转让给鑫海公司，由鑫海公司负责安置原告之父马某乙的事实。原告对该证据真实性认可、证明目的不认可，认为该份协议是北院门医院和鑫海公司签订的协议，他们双方约定的权利义务与原告无关；从协议签订时间可看出是2002年10月21日签订的，该时间显然晚于原被告双方签订的安置协议时间2002年10月11日。2、西安市莲湖区卫生局关于北院门医院转让综合楼基建工程部分土地使用权的批复，XX街XX号XX楼约1亩土地的使用权转让给鑫海公司经莲湖区卫生局同意的事实。原告对该证据真实性认可、证明目的不认可，认为北院门医院将基建项目转让给鑫海公司的行为和原告无关，被告提供的证据是不是事实原告没有理由去评判，原告认为本案和鑫海公司也无关。3、土地登记审批表及相关批复文件，证明莲湖区XX街XX号XX楼的土地使用权已经转让给了鑫海公司，鑫海公司为土地使用权人，办理房产证的义务属于鑫海公司，被告无权办理房产证。原告对该证据真实性认可、证明目的不认可，具体质证意见同上。上述原、被告提交证据有原件核对的，本院依法对证据形式要件予以确认。被告鑫海公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见或证据等。经审理查明，1993年12月10日，《协议书》载明，甲方莲湖区北院门医院与乙方XX街XX号马某丙、马某乙约定甲方经批准征用拆迁XX街XX号乙方私有房产即市XX号，经莲湖法院调解和双方协商达成协议如下1、甲方征用拆除乙方房屋7.5间，两坡房2.5间其中门面房2间，厦房3间，平顶房2间建筑面积114.72平方米，拆除厦房南自建房1间，XX房XX房XX间13平方米，共计拆除143.72平方米。2、甲方就地建楼解决乙方全家6人的住房及营业用房，给乙方安置楼房面积为155平方米，其中该楼中间方位一层单元两套计面积110平方米左右含背面临街门面结构营业房两间；四层东南方向单元壹套面积65.57平方米，上述房产一层两套归马某乙、马某丙所有；四层一套归乙方的儿子马元亮所有，并由甲方为乙方办理产权手续。3、甲方给乙方按155平方米为准，但超过部分乙方按甲方出售优惠价给甲方交款等。该协议由莲湖区北院门医院、马某乙、马某丙、中证人马某甲、协议见证人陕西省第二律师事务所按印确认。且律师评语载明，双方自愿和解，法人代理人资格合法、内容不违反法律，为双方真实意思表示，签章均系亲自所为。律师署名陈宗全并按印。2002年10月11日，甲方莲湖区北院门医院与乙方XX街XX号马元亮签订《安置协议书》约定，甲方经西安市政府批准，征用拆迁莲湖区XX街XX号乙方父母私房产。1993年12月10日，甲方与乙方父母马某丙、马某乙就XX街XX号私有房产达成拆迁安置协议。但由于各种原因，该协议书未能全面实施，按照西安市拆迁安置政策和北院门地区的拆迁安置实施方案，乙方作为马某丙、马某乙的继承人，与甲方自愿、平等、协商一致重新达成以下安置协议。1、甲方就地安置乙方的住房及商业用房，乙方对安置的房屋享有全部产权，甲方不再按照安置房屋建筑面积价格结算规定向乙方收取购房费用。甲方在XX街XX号XX楼上给乙方安置商业用房一套、层高不低于3.2米、门头宽度不少于7.5米，商业用门宽度不少于2.4米，商业用房位于一层中间2号或者3号，建筑面积为110平方米左右；安置二层住宅房屋一套，位于其商业用房直上方，房内设施与其他住宅房屋相同，建筑面积为120平方米左右。2、甲方在原来已经给付乙方父母3万元过渡费的基础上，一次性补偿乙方16.8万元，补偿费用包括乙方含乙方父母以前的以及本协议签订后的房屋补偿费、过渡费、营业损失费、搬家费等各种费用。本协议签订后，以前所有涉及乙方包括乙方问题全部结束，乙方不得以任何理由再向甲方提出补偿或赔偿。3、乙方过渡期限为一年半至二年，过渡日期计算从双方协议签字之日后20日计起，除不可抗力原因外，如因甲方原因造成乙方在过渡期二年结束后不能搬入楼房时，所超出时期的过渡费及损失由甲方每月给乙方补偿3000元……5、乙方保证凡是涉及乙方父母财产继承、析产等纠纷与甲方无关，若因此事导致甲方被诉讼，所有损失由乙方负责赔偿。6、本协议双方签字之日起10日内，按照乙方提供的账户，甲方以货币形式支付乙方人民币16.8万元，乙方按照甲方的要求，及时出具相应的收据。7、甲方自安置房屋交付乙方使用之日起，一年内为乙方办理产权登记手续，办理房产证需要乙方、甲方提供的资料及相关费用按照国家、西安市拆迁安置的有关规定各自承担……9、本协议双方签字盖章之日起生效，甲方与乙方父母1993年12月10日签订的协议书自行终止，乙方应将原协议交回甲方统一存档。甲方署名西安市莲湖区北院门医院印章、法定代表人（委托代理人）署名李平安、潘兵，乙方署名马元亮并盖章。2002年10月21日，甲方莲湖区北院门医院与鑫海公司签订协议书约定，甲乙双方就XX街XX号XX楼建设项目及转让部分土地使用权一事达成以下协议1、甲方同意将红埠街48号所有的4.438亩土地中综合楼所占约壹亩左右土地转让给乙方，以实测面积为准。2、办理转让土地使用权的手续及相关费用及债权债务和剩余贰户拆迁安置费用由乙方承担。3、乙方负责按原安置协议就地安置拆迁户马某乙。4、基建过程中，债权债务，施工意外及邻里纠纷由乙方承担解决，甲方协助。5、2000年4月6日协议壹份、2000年4月10日协议壹份依然有效，受法律保护等。西安市莲湖区北院门医院与鑫海公司均在该协议上签字、按印。甲方署名潘兵。2002年10月25日，西安市莲湖区卫生局下发莲卫发[2002]41号《西安市莲湖区卫生局关于北院门医院转让综合楼基建工程部分土地使用权的批复》。该批复载明，北院门医院，你院报来《关于北院门医院原基建工程遗留拆迁安置情况汇报》、《北院门医院关于转让XX街XX号XX楼基建工程部分土地使用权的请示》收悉，经局党委2002年10月24日会议研究审核，该项目拆迁安置工作已基本完成，同意按照“莲卫发[2000]25号”文件精神，将你院拥有的4.438亩土地中约1亩以实测为准的土地使用权转让给西安鑫海房地产开发有限公司，该综合楼由西安鑫海房地产开发有限公司自行建设。关于在土地转让中涉及有关问题，请按照你院与西安鑫海房地产开发有限责任公司2002年10月21日签订的补充协议履行。特此批复。2004年12月7日，甲方鑫海公司与乙方马元亮签订《交房协议》。双方约定，乙方于2002年10月与北院门医院签订安置协议书，现房屋建设已完成，经甲乙双方及北院门医院协议上达成协议如下1、因设计原因现房屋面积超出原协议面积，由乙方一次性向甲方补偿人民币伍万元整；2、房屋大修基金因对拆迁户政策不明确，由乙方先预交伍仟元，待政策明确时多退少补；3、物业管理费，乙方由2005年1月1日起按规定交纳；4、乙方于12月10日前将五万五千元一次性交付甲方，甲方交钥匙；5、乙方入住后应遵守本楼各项规章制度，否则按相关规定处理；6、办房产证的面积一层为105㎡左右、二层为125㎡左右。鑫海公司及马元亮均在该协议上签字、按印。编号2303、审批机关为西安市人民政府《土地登记审批表》载明，变更前使用人西安市莲湖区北院门医院、法定代表人潘陕兵，变更后使用人鑫海公司、法定代表人王金海，就坐落于西安市莲湖区XX街XX号XX号为LH7-2-7-1、面积为822.9平方米土地使用面积、土地证号西莲国用2002出字第929号。土地权属来源证明文件类型、编号、日期一栏载明为西莲国用（1999）字第291号国有土地使用证、协议书、莲湖区卫生局（2000）25号批复、审批土地件市土地（2000）136号批复。审查人员初审意见一栏载明，经审查该宗地经市土地字（2000）第136号《审批土地件》批准出让，期限五十年，出让金、契税已缴清。经西安市土地产籍管理所变更地籍调查，宗地面积822.9平方米折合1.234亩，用途为住宅（综合），收回注销原西莲国用（1999）字第291号《国有土地使用证》，建议西安鑫海房地产开发有限责任公司交清有偿使用费后给予办理土地登记。西安市人民政府审批土地件市土地字[2000]第136号为《关于西安市莲湖区北院门医院转让国有划拨土地使用权给西安鑫海房地产开发有限责任公司的批复》。文件出具日期为2000年8月8日。另查，鑫海公司于2010年5月5日因不接受年度检验被吊销营业执照，公司注册号为XXXXXXXXXXX6234，无统一社会信用代码。不动产单元号为610104007002GB00038F00010000的西安市不动产登记薄载明，坐落在西安市莲湖区XX街XX幢不动产，于2006年4月10日登记在鑫海公司名下。该建筑图幅号为110XXXXXXXⅢ、丘号73、建筑面积3934.24㎡，取得方式自建、权属性质为国有土地使用权面积822.92平方米、出让方式取得，房屋性质新式楼壹幢、不动产权证号为110XXXXXXXⅢ-73-0-1～1。该幢房屋抵押登记权人为中国光大银行西安分行营业部、债务履行期间为2004年4月16日至2006年4月16日，被查封期限截止至2014年9月17日，异议登记无内容。2008年12月30日，中共西安市莲湖区卫生局委员会下发莲卫党发[2008]44号《中共西安市莲湖区卫生局委员会关于成立西安市莲湖区北院门庙后街社区卫生服务中心的通知》。该通知载明，成立西安市莲湖区北院门庙后街社区卫生服务中心，撤销西安市莲湖区庙后街医院和北院门医院。经实地勘察，马元亮主张办证房屋为位于西安市莲湖区XX街XX公寓XX单元XX楼XX户XX室房屋一套及该房屋同位置下方一楼编号62E房屋一套。经询，原告及XX庙XX街XX中心对涉诉房屋拆迁事实及2004年12月7日被安置回迁至原告现居所并无异议，唯就办证机构、承担违约责任主体及责任承担方式存在争议。原告主张逾期办证违约金系依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释>》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。以被拆迁房屋当时市值估价98万元为基数、按年利率4.9%自约定应办证期日2015年12月7日起算至起诉时计14年为67.228万元。本院认为，原告马元亮提交证据相互佐证，2002年10月11日庙后街卫生中心前续单位莲湖区北院门医院与马元亮就XX街XX号拆迁及安置事宜进行再次约定，双方确认被征用拆迁的莲湖区XX街XX号房产为马元亮父母私房产，也因此1993年12月10日莲湖区北院门医院与马元亮父母马某丙、马某乙就XX街XX号私有房产达成拆迁安置协议权利、义务由马元亮承继。2004年12月7日，鑫海公司与马元亮签订《交房协议》可证涉诉回迁安置房屋建设完成，鑫海公司称因设计原因导致现房屋面积超出原协议面积，由马元亮一次性向该公司补偿人民币5万元整并预交房屋大修基金5000元，待政策明确时多退少补、马元亮于12月10日前将该5.5万元一次性交付鑫海公司、鑫海公司交钥匙，该协议还约定鑫海公司为马元亮办房产证的面积一层为105㎡左右、二层为125㎡左右。该约定鑫海公司安置面积与庙后街卫生院承诺给马元亮安置面积110㎡、120㎡总和一致，结合马元亮自认已于2004年12月7日收房，庙后街卫生院对此予以确认的陈述，可见马元亮系向鑫海公司交付了该超额补差费用，故在无证据证明超面积安置属实的情况下，鑫海公司收取马元亮5万元，无事实依据，应由鑫海公司予以返还。5000元则为预交大修基金，双方约定待政策明确时多退少补，马元亮在本案中主张退还无据可依，本院不予支持。马元亮主张逾期交房违约金6000元，为债权请求权，其在签订协议和未能如期被安置时就应当知道该项权利受到侵害，XX庙XX街XX中心以该项请求超过诉讼时效抗辩，本院依法予以采信，故对马元亮该请求依法不予支持。马元亮主张逾期办证违约金，虽双方拆迁安置协议未约定，但自2004年12月7日马元亮被回迁至今，回迁房屋并未办理房产权属证件，故该项请求应在诉讼时效内予以支持。马元亮主张按98万元和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释>》规定内容计算，无证据提交，且被拆迁房屋并非商品房性质，比照拆迁安置协议中双方“乙方过渡期限为一年半至二年，过渡日期计算从双方协议签字之日后20日计起，除不可抗力原因外，如因甲方原因造成乙方在过渡期二年结束后不能搬入楼房时，所超出时期的过渡费及损失由甲方每月给乙方补偿3000元”的约定，截止马元亮起诉前三年的逾期办证违约金计为人民币108000元为宜。责任主体，因庙后街卫生中心与鑫海公司均向马元亮承诺办理回迁房屋产权证事宜，且两主体未取得马元亮对其任何一方免除办证义务的认可，故该两主体应在各自合同义务范围内，协助马元亮办理位于西安市莲湖区XX街XX公寓XX单元XX楼XX户XX室房屋一套及该房屋同位置下方一楼编号62E房屋一套房屋产权证，由此产生的办证费用依2002年10月21日甲方莲湖区北院门医院与乙方鑫海公司“办理转让土地使用权的手续及相关费用及债权债务和剩余贰户拆迁安置费用由乙方承担”的约定，应由鑫海公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后三十日内，被告西安鑫海房地产开发有限责任公司、西安市莲湖区北院门庙后街社区卫生服务中心在各自合同义务范围内协助原告马元亮办理位于西安市莲湖区XX街XX公寓XX单元XX楼XX户XX室房屋一套及该房屋同位置下方一楼编号62E房屋一套房屋产权证件，由此产生的费用由被告西安鑫海房地产开发有限责任公司承担；二、本判决生效后三十日内，被告西安鑫海房地产开发有限责任公司退还原告马元亮面积补差费用人民币5万元；三、本判决生效后三十日内，被告西安鑫海房地产开发有限责任公司支付原告马元亮逾期办证违约金人民币108000元；四、驳回原告马元亮其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间。）案件受理费11133元，原告马元亮已预付，由原告马元亮承担7673元，由被告西安鑫海房地产开发有限责任公司、西安市莲湖区北院门庙后街社区卫生服务中心共同承担3460元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。   审    判    员     苏亦南 二〇二〇年十二月二十五日                书   记   员    赵  昕 1