湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终2620号上诉人（原审被告）：湖南中奥房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区穿紫河街道贾家湖社区武陵大道**。法定代表人：江用权，该公司执行董事。委托诉讼代理人：唐辉，湖南宏声律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐振燚，湖南澧州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐铭蔓（曾用名徐丽），女，1984年5月5日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：陈言军，湖南合策律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭延强，湖南合策律师事务所律师。上诉人湖南中奥房地产开发有限公司（以下简称中奥房产公司）因与被上诉人徐铭蔓商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院(2020)湘0702民初2392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中奥房产公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判中奥房产公司与徐铭蔓之间不存在真实的买卖合同关系，中奥房产公司没有为徐铭蔓向不动产登记机构申请办理涉案商铺不动产登记证书的义务。2、本案全部诉讼费用由徐铭蔓承担。事实与理由：一、徐铭蔓没有向中奥房产公司按照购买合同的约定真实的支付合同约定的购房款，因此，双方之间不存在真实的交易关系，徐铭蔓不能合法拥有涉案房屋。二、徐铭蔓不是本案的适格主体，双方之间无真实的买卖关系。三、截止到现在，案外人徐道明还欠中奥房产公司938543.86元的工程款，因此，应该驳回徐铭蔓的全部诉求。四、中奥房产公司在2010年才在相关政府部门的要求下接手常德希豪房地产开发有限公司的债权债务，而且接手后，经历了多起常德希豪房地产开发有限公司原来工作人员与第三人勾结侵吞公司资产的事宜，而且中奥房产公司已经向政府相关部门进行了举报，政府相关部门正在查处。徐铭蔓辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，双方之间的房屋买卖合同真实、合法、有效，徐铭蔓已经支付了全部购房款项，应当支持徐铭蔓的诉讼请求，故请求驳回上诉，维持原判。徐铭蔓向一审法院起诉请求：1.请求中奥房产公司继续履行商品房买卖合同，协助徐铭蔓办理房产权登记；2.请求判令中奥房产公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：案外人徐道明系徐铭蔓（曾用名徐丽）父亲，徐道明与原常德希豪房地产开发有限公司（以下简称希豪房产公司）存在工程业务往来。因希豪房产公司欠徐道明工程款，希豪房产公司于2006年3月10日向徐道明出具《借款单》，载明“借款人徐道明借款金额贰拾陆万壹仟肆佰零捌元￥261408元借款原因商铺抵工程款同意支付张志学”，在借款单中盖有“付讫”内容的印章。同日，徐丽（买受人）与希豪房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定将希豪房产公司开发建设的汇美家居广场第A幢一单元A1008号商铺出售给徐丽，建筑面积为62.24平方米，单价为每平方米4200元，总金额261408元，付款方式为一次性付清；出卖人应当在2006年8月31日前将商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。希豪房产公司并于签订合同当日向徐丽出具收据，载明“今收到徐丽商铺款A1008金额贰拾陆万壹仟肆佰零捌元￥261408元”，希豪房产公司在收据上加盖公司财务专用章。合同签订后，希豪房产公司依约向徐丽交付了商铺。2006年7月13日，徐丽与希豪房产公司签订《委托代理租赁协议》，约定将徐丽购买的希豪房产公司开发的汇美家具广场A座一层A1008号商铺，委托希豪房产公司自2006年8月31日起至2018年9月1日止的十二年期间内为该商铺的租赁代理人；在协议约定的十二年期间内，希豪房产公司向徐丽支付的代理租金为总房款的104%（其中第一年至第十年年代理租金为总房款的8%，第十一年、第十二年年代理租金为总房款的12%）；本协议时双方于2006年3月10日签订的《商品房买卖合同》的补充协议，不具有独立性。希豪房产公司依约向徐丽支付了代理租金。因中奥房产公司未协助徐丽办理案涉商铺产权登记，以致成讼。另查明，张志学系原希豪房产公司法定代表人。中奥房产公司曾用名希豪房产公司。一审法院认为，本案中，徐铭蔓与希豪房产公司签订的《商品房买卖合同》，实质是基于以物抵债，即徐铭蔓父亲徐道明以希豪房产公司所欠其工程款来冲抵案涉购房款，以物抵债协议是否有效取决于原给付义务是否消灭以及以物抵债协议是否已经实际履行。本案中，徐道明与希豪房产公司存在工程业务往来，希豪房产公司将其开发建设的汇美家具广场第Ａ幢一单元Ａ1008号商铺抵偿所欠徐道明的工程款，在中奥房产公司提交的金额为261408元的借款单中注明了借款原因为“商铺抵工程款”，原希豪房产公司法定代表人张志学审批“同意支付”，且借款单中加盖了“付讫”印章；结合徐铭蔓提交的希豪房产出具的金额为261408元收据；上述证据可以认定系基于双方达成以房抵债合意后签订的《商品房买卖合同》，且借款中“同意支付”及“付讫”印章表明案涉购房款已经实际冲抵所欠工程款。在合同签订后，希豪房产公司依约于2006年向徐丽交付案涉商铺，徐铭蔓又将案涉商铺委托希豪房产公司经营管理并收取了租金，双方签订《商品房买卖合同》已经实际履行；综上案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，双方均应恪守履行。中奥房产公司应按合同约定协助徐铭蔓办理产权登记手续。对于中奥房产公司主张双方无真实买卖合同关系，徐铭蔓未支付购房款的辩称主张，虽徐道明与中奥房产公司之间存在工程款诉讼纠纷，但其并未提交有效证据证明涉及案涉购房款，故对其辩称主张，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：湖南中奥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向不动产登记机构申请并办理徐铭蔓购买的位于常德市武陵区××广场××幢××单元××号商铺的不动产登记证书。案件受理费100元，由湖南中奥房地产开发有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据资料。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点：一审判决中奥房产公司向不动产登记机构申请并办理徐铭蔓购买案涉商铺的不动产登记证书是否恰当。本案中，虽希豪房产公司向徐道明出具《借款单》，但双方并没有发生民间借贷关系，系因希豪房产公司欠案外人徐道明（徐铭蔓之父）工程款，该公司原法定代表人张志学签字同意商铺抵工程款。根据查明的事实，双方存在真实的原债，并达成了代物清偿的合意。2006年3月10日，徐丽与希豪房产公司签订《商品房买卖合同》，约定将希豪房产公司开发建设的汇美家居广场第A幢一单元A1008号商铺出售给徐丽，总金额261408元。希豪房产公司于签订合同当日向徐丽出具收据，载明“今收到徐丽商铺款A1008金额贰拾陆万壹仟肆佰零捌元￥261408元”，后希豪房产公司依约向徐丽交付了商铺。上述《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，合法有效。虽然希豪房产公司没有直接收取徐丽的房款，但通过代物清偿方式实现了债的清偿，希豪房产公司出具了收款收据。根据查明事实，希豪房产公司已将案涉商铺转移给徐丽占有，并交付使用，据此，中奥房产公司上诉称徐铭蔓不能合法拥有案涉商铺、不是本案适格主体等上诉理由不能成立。对于中奥房产公司上诉称，徐铭蔓的父亲徐道明截止于2013年，尚欠中奥房产公司938543.86元税金，其与本案并非同一法律关系，中奥房产公司请求驳回徐铭蔓的诉讼请求的理由不能成立。综上，一审判决中奥房产公司向不动产登记机构申请并办理徐铭蔓购买案涉商铺的不动产登记证书，并无不当。综上所述，中奥房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由湖南中奥房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  卜玉苹审判员  严钦华审判员  孙 晖二〇二〇年十二月三十日法官助理彭珊珊书记员杨昇婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。