辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终8351号上诉人(原审被告)：杨玉坤，男，1969年6月10日出生，汉族，住辽宁省大连市旅顺口区。上诉人(原审被告)：李艳红，女，1972年1月8日出生，汉族，住辽宁省大连市旅顺口区。二上诉人共同委托诉讼代理人：韦涛，辽宁方槊律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：马文博，辽宁方槊律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刁春红，女，1976年2月12日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：邓泽金，辽宁森杰律师事务所律师。上诉人杨玉坤、李艳红因与被上诉人刁春红房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2020）辽0212民初2434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。杨玉坤、李艳红上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院基于大连市旅顺口区人民法院(2016)辽0212民初2919号案件和大连市中级人民法院(2018)辽02民终136号案件的民事生效判决，认定二上诉人租赁给被上诉人的案涉房屋所有权人为刘畅、刘世伟，二上诉人非法占有该房屋，其无权将其中一部分出租给被上诉人。二上诉人是在刘畅、刘世伟购买房屋之前通过租赁方式实际占有该房屋，承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是说二上诉人对案涉房屋的无权占有不当然导致无权出租，所以二上诉人对案涉房屋是基于合法租赁关系的占有使用而非所有权。二上诉人与被上诉人签订《租赁合同》，且已如约向被上诉人交付其所租用的部分，被上诉人已实际占有使用，二上诉人亦未有违约情形，该《租赁合同》的目的亦已实现。又根据大连市旅顺口区人民法院所作出的(2016)辽0212民初2919号民事判决可知“……本判决生效之日起三十日内向原告刘世伟、刘畅腾退大连市旅顺口区房屋中由其占有的除第三人大连市旅顺口区惠仁堂大药房实际占有的西侧(一楼一间、二楼两间)之外的部分”，该判决排除了被上诉人实际租用部分，并未给被上诉人的实际使用造成影响，被上诉人要求二上诉人退还租金没有事实依据。所以，一审法院认定二上诉人对房屋的无权占有导致了其对将案涉房屋部分出租给被上诉人是无权出租，这属于对事实认定不清。一审中，被上诉人依据与二上诉人签订的《租赁合同补充协议》(简称《补充协议》)中约定了租金返还条件，即“……若前述纠纷经法院判决最终确认甲方无权出租，甲方应返还已收到的自2016年8月29日起的租金”。该《补充协议》约定的租金返还条件成就的前提为，人民法院明确作出确认甲方即二上诉人无权出租的最终生效判决。然而，人民法院并未明确作出双方协议约定的“最终确认甲方无权出租”的生效民事判决，即该《补充协议》的返还租金条件未成就。而一审法院基于对大连市中级人民法院(2018)辽02民终136号民事生效判决书确认二上诉人对案涉房屋的无权占有的解释，认定《补充协议》的返还租金条件已成就，显然是一审法院对此的过度理解，属于对法律的适用错误。刁春红辩称,不同意上诉人的上诉请求。具体答辩意见：一、二上诉人不享有案涉房屋所有权，但其将房屋出租给被上诉人，在案涉房屋所有权人与上诉人因案涉房屋产生诉讼时，上诉人要求被上诉人支付房租，当时被上诉人就明确表示应当争议解决之后再交费用，但是上诉人不同意，被上诉人为不影响经营，特与上诉人签订了案涉《补充协议》，约定若经法院判决最终确认，甲方（即上诉人）无权出租，甲方应返还已收到的自2016年8月29日起租金，此约定是双方的真实意思表示，其目的是被上诉人不能交两份房租。协议签订后，被上诉人向上诉人交了2016年8月29号至2017年前年的收费，共计146666元。二、上诉人以其对涉案房屋是合法租赁具有出租权并有权收取被上诉人租费为由，认为一审判决认定事实错误，没有法律依据。上诉人承租的房屋从2016年8月29日所有权已经转移至刘世伟、刘畅名下，被上诉人已经将涉案房屋的房租交给上诉人，而上诉人未向房屋所有权人缴纳租费，房屋所有权人刘世伟、刘畅将涉案房屋的使用人就是被上诉人起诉到法院，在法院的调解下，被上诉人为了不影响经营，被上人又向所有权人缴纳了一次涉案房屋的租费146666元，如果上诉人向所有权人缴纳了房租，所有权人就不会起诉被上诉人，因此，上诉人应返还租金。刁春红向一审法院起诉请求：1.判令二被告返还其收取原告2016年9-12月房屋租赁费人民币36666元，2017年1-12月房屋租赁费人民币110000元；2.判令二被告支付诉讼费用。一审法院认定事实：1.2015年1月10日，原、被告双方签订《租房合同》，合同约定二被告将位大连市旅顺开发区楼上两间房屋（简称案涉房屋）出租给原告，租期自2015年1月10日至2020年12月31日，租期共计5年，房屋租金为每年110000元，支付方式为每年1月1日前交付本年租金；2.2017年4月13日，二被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订《租赁合同补充协议》，该补充协议中主要载明：甲乙双方于2015年1月10日签订租赁合同后，乙方已如期支付2015、2016年租金。2016年8月29日，案外人刘世伟取得旅顺口区海辉街118号房屋（以下简称118号房屋）所有权，2016年11月19日，刘世伟委托北京德恒（大连）律师事务所向原告及二被告经营的大连旅顺口区小红食杂店发出律师函，要求归还118号房屋并赔偿租金损失。2016年10月29日，刘世伟及共有人刘畅将大连市旅顺口区小红食杂店、隋锡明、原告经营的大连市旅顺口区惠仁堂大药房诉至法院，要求归还房屋并赔偿实际损失。因上述纠纷至今尚未彻底解决，故乙方未向甲方及刘世伟支付2017年度租金，现甲方要求乙方支付2017年度租金人民币110000元整。基于上述原因，双方经友好协商，达成本协议：一、甲方提供其有权出租的材料后，乙方向甲方付清2017年度租金。二、若甲方无法提供其有权出租材料，但仍要求乙方支付租金的，甲方保证收到乙方租金后，如果前述纠纷经法院判决最终确认甲方无权出租，甲方应返还已收到的自2016年8月29日起的租金。……二被告系夫妻关系，《租赁合同》甲方签字处仅有被告杨玉坤签字，《租赁合同补充协议》甲方签字处仅有被告李艳红签字，但二被告认可系其共同出租案涉房屋；3.位大连市旅顺口区号房屋在案外人刘世伟、刘畅取得产权前由二被告占有使用，二被告将案涉房屋出租给原告，原告用于经营大连市旅顺口区惠仁堂大药房使用。2016年12月6日，118号房屋所有权人刘世伟、刘畅以二被告经营的大连市旅顺口区小红食杂店为被告，以隋锡明、原告经营的大连市旅顺口区惠仁堂大药房、大连世达集团建设有限公司为第三人提起排除妨害诉讼，要求大连市旅顺口区小红食杂店、隋锡明归还118号房屋，并要求大连市旅顺口区小红食杂店赔偿损失。2017年11月14日，大连市旅顺口区人民法院依法作出（2016）辽0212民初2919号民事判决，判令被告大连市旅顺口区小红食杂店于判决生效之日起三十日内向原告刘世伟、刘畅腾退118号房屋中由其占有的除原告所经营的大连市旅顺口区惠仁堂大药房实际租用的案涉房屋之外的部分。后该案原告刘畅、刘世伟及该案被告大连市旅顺口区小红食杂店不服该判决，依法提起上诉，大连市中级人民法院于2016年7月5日依法作出（2018）辽02民终136号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2016年12月6日，118号房屋所有人刘畅、刘世伟以原告经营的大连市旅顺口区惠仁堂大药房作为被告亦提起排除妨害诉讼，要求其归还租用的房屋部分，2017年10月23日双方经法院调解达成和解，双方签订租赁合同，由原告经营的大连市旅顺口区惠仁堂大药房继续租用案涉房屋，原告自2016年8月29日起向案涉房屋所有人刘畅、刘世伟交纳租金。一审法院认为：原、被告签订的《租赁合同补充协议》系双方真实意思表示,合法有效,双方均应遵照履行。本案中，在案外人刘世伟、刘畅已取得118号房屋所有权并以二被告经营的大连市旅顺口区小红食杂店为被告，以隋锡明、原告经营的大连市旅顺口区惠仁堂大药房、大连世达集团建设有限公司为第三人提起排除妨害诉讼的情况下，原、被告双方在协议中约定二被告向原告返还案涉房屋租金的条件为前述纠纷经法院判决最终确认二被告无权出租。前述排除妨害纠纷业经大连市旅顺口区人民法院（2016）辽0212民初2919号案件及大连市中级人民法院（2018）辽02民终136号案件处理，上述生效判决确认118号房屋所有权人为刘畅、刘世伟，二被告经营的小红食杂店虽在刘畅、刘世伟购买房屋前已通过租赁方式实际占有118号房屋，并将其中部分出租给本案原告，但其租赁时并未审查118号房屋所有权人是否持有产权证书，二被告经营的小红食杂店并非合法占有118号房屋，故118号房屋所有权人有权要求其腾退。即上述判决已认定二被告在案外人刘世伟、刘畅获得118号房屋所有权后并非合法占有118号房屋，二被告显然再无权利将其中部分出租给原告，且二被告亦无证据证明118号房屋所有权人刘畅、刘世伟于2016年8月29日后授权或同意二被告将案涉房屋出租给原告，因而，原、被告双方所约定的租金返还条件已于大连市中级人民法院（2018）辽02民终136号民事判决生效时显已成就，故原告诉请要求二被告返还2016年9-12月租金36666及2017年1-12月租金110000元，具有事实及法律依据，予以支持，二被告所主张补充协议所约定的租金返还条件未成就的抗辩意见，不予采纳。关于二被告主张118号房屋所有权人刘世伟、刘畅以原告经营的惠仁堂大药房为被告提起排除妨害诉讼后，原告与刘世伟、刘畅达成和解后向刘世伟、刘畅交纳租金的行为系赠与，而不应向其主张返还租金的抗辩意见，原告依照合同约定向产权人交付租金，显非赠与，且无论原告向118号房屋所有权人交纳租金性质如何，亦均不影响原、被告双方合同约定条件成就时，被告向原告返还租金的义务，该抗辩意见，亦不予采纳。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：杨玉坤、李艳红于判决生效之日起十日内返还刁春红2016年9月-12月的租金36666元及2017年1月-12月的租金110000元，合计146666元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取后1616元，由杨玉坤、李艳红负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据，亦均对原审已查明的案件事实没有异议。经二审审查，本院对一审已查明的案件事实予以确认。另根据大连市旅顺口区人民法院（2016）辽0212民初2919号民事判决补充查明：该判决认为，“而被告（本案二上诉人经营的食杂店）虽然在原告（案涉房屋所有权人）购买案涉房屋之前已通过租赁方式实际占有案涉房屋，但其租赁时并未审查案涉房屋所有权人是否持有产权证书，应自行承担不利后果，故被告并非合法占有案涉房屋，原告有权要求其腾退，但因被告并非占有海辉街118号房屋的全部，故原告此项诉讼请求仅支持其中要求被告腾退海辉街118号房屋除第三人惠仁堂大药房（本案被上诉人承租的案涉房屋部分）实际占有的西侧之外的部分”。本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，当事人对被上诉人刁春红向二上诉人杨玉坤、李艳红给付了2016年9月-12月的租金36666元及2017年1月-12月的租金110000元，合计146666元的事实均无异议，对于被上诉人刁春红将前述租赁期限内的租金同时向案涉房屋所有权人支付了的事实亦无异议。本案争议的焦点问题是，二上诉人是否应将收取的该笔款项向被上诉人返还。根据案涉《租赁合同补充协议》的约定，“二、若甲方无法提供其有权出租材料，但仍要求乙方支付租金的，甲方保证收到乙方租金后，如果前述纠纷经法院判决最终确认甲方无权出租，甲方应返还已收到的自2016年8月29日起的租金”。从已经发生法律效力的大连市旅顺口区人民法院（2016）辽0212民初2919号民事判决及确认了前述判决书正确的大连市中级人民法院（2018）辽02民终136号民事判决所认定的内容可知，法院最终判令二上诉人腾退除出租给被上诉人的案涉房屋部分，并非基于二上诉人有权将该部分房屋出租给被上诉人的原因，而是基于该部分房屋并非由二上诉人实际占有、使用的事实，事实上，法院判决已经明确认定，“故被告（即本案上诉人方）并非合法占有案涉房屋”。因此，案涉《租赁合同补充协议》约定二上诉人应返还租金的条件已经成就。再结合被上诉人在与案涉房屋所有权人的诉讼中，与所有权人达成和解，继续租赁案涉房屋，并已经向所有权人重复支付了租金的事实，本院认为，原审判令二上诉人返还收取的租金，并无不当。综上所述，杨玉坤、李艳红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1616元，由杨玉坤、李艳红负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘 畅二〇二〇年十二月二十一日书记员  连亚妮