湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0222民初2324号原告：许香菊，女，1961年12月8日出生，汉族，住武汉市江夏区。委托诉讼代理人：司启福，湖北文光律师事务所律师。委托权限：特别授权。被告：曹树露，男，1973年10月5日出生，汉族，住阳新县。委托诉讼代理人：石丛峰，湖北睿范律师事务所律师。委托权限：特别授权。第三人：叶福林，男，1964年9月7日出生，汉族，住武汉市黄陂区。第三人：江金菊，女，1968年8月1日出生，汉族，住武汉市黄陂区。第三人：叶思，女，1991年10月8日出生，汉族，住武汉市江汉区。三第三人共同委托诉讼代理人：江宏伟，男，1971年8月15日出生，汉族，住荆州市沙市区。委托权限：一般授权。原告许香菊与被告曹树露、第三人叶福林、江金菊、叶思案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许香菊及其委托诉讼代理人司启福、被告曹树露委托诉讼代理人石丛峰、第三人叶福林、江金菊、叶思共同委托诉讼代理人江宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许香菊向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销阳新县人民法院（2020）鄂0222执异7号执行裁定书；2.判决不得执行武汉市黄陂区叶店村歌林花园29-1703号房屋；3.确认原告与第三人叶福林、江金菊于2015年3月20日签订的《二手房买卖合同》有效；4.判决第三人叶福林、江金菊将涉案武汉市黄陂区叶店村歌林花园29-1703号房屋交付给原告并且协助办理过户手续；5.判决本案的诉讼费由被告和第三人承担。事实与理由：2017年9月28日，第三人叶福林向被告曹树露借款3,000,000元，并向曹树露出具了借条，双方约定月利率1.5%，3个月还清，秦道强在借条上签名作保证担保。借款到期后叶福林于2018年2月14日偿还借款本金1,500,000元。2018年5月8日，叶福林与曹树露签订还款协议，约定叶福林于2018年5月30日前至少偿还借款本金1,000,000元，剩余利息必须在6月30日前还清；如未按约定时间还款，则按原借款时间和金额按月利率2.4%计息；担保人江金菊、叶思愿对上述债务承担连带责任。2018年5月18日，叶福林偿还利息156,010元，余款曹树露多次催讨无果，向阳新县人民法院提起诉讼，阳新县人民法院作出（2018）鄂0222民初4144号民事判决书。该判决书生效后，案件进入执行程序，阳新县人民法院作出（2019）鄂0222执2021号之二公告责令江金菊在2019年12月9日前迁出位于黄陂区××经济开发区叶店村××花园××室房屋。原告知晓要求迁出涉案房屋后，以案外人的身份依法向贵院提起执行异议复议申请，经阳新县人民法院形式审查，于2020年1月9日作出（2020）鄂0222执异7号执行裁定书，驳回原告提出的异议申请。原告在2020年1月13日收到裁定书后，在裁定书送达15日准备向阳新县人民法院提起诉讼，但由于武汉市于2020年1月23日予以封城导致原告无法向贵院提起执行异议之诉。现原告依法向贵院提起执行异议之诉。2013年3月初，第三人叶福林、江金菊将武汉市黄陂区叶店村歌林花园29-1703号房屋和叶福林自己开发建设的一套房屋以总价1,300,000元价格出售给原告，武汉市黄陂区叶店村歌林花园29-1703号房屋价格为700,000元。2013年3月11日，原告转给第三人叶福林1,300,000元购房款。第三人叶福林、江金菊将涉案房屋出售给原告后，原告多次要求第三人叶福林、江金菊为其办理房屋的过户手续，但第三人叶福林长期在外做工程，直到2015年3月20日同原告补登《二手房屋买卖合同》，第三人叶福林、江金菊于2016年8月8日向原告出具了收条，并协助原告办理房产过户手续。原告一直要求第三人叶福林、江金菊协助其办理房屋过户，但第三人一直不配合，后来才知晓第三人叶福林已将房屋抵押给银行，导致过户登记一直未能办理。第三人将涉案房屋交给原告后，原告对该房屋进行了装修，且一直在交物业费和水电费，并于2017年6月26日将涉案房屋出租给承租人汪兴文使用，原告购买第三人的房屋真实有效，且也实际占有使用。而被告曹树露与第三人叶福林的民间借贷却发生在2017年9月28日之后，根据《最高人民法院执行异议与复议若干问题的规定》第28条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1.在人民法院查封之前已签订合同有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。从上述事实可以确定，原告的异议主张符合无过错不动产买受人物权期待权的保护责任，其理由足以排除贵院对涉案房屋的执行措施。综上所述，恳请贵院依法查明事实，支持原告的诉讼请求，以示法律公平公正，切实维护原告的合法权益。曹树露辩称，1.被答辩人未在法院指定期间内提起执行异议之诉，诉权已丧失，执行裁定已生效，不应被撤销。被答人2020年1月13日收到阳新县人民法院(2020)鄂0222执异7号裁定书后，虽在指定期间内发生武汉疫情，根据民事诉讼法的有关规定该指定期间可以顺延，但至6月1日武汉全民核酸检测排查完毕即顺延结束，15天的起诉期间届满被答辩人并未起诉而是直到2020年6月9日才递交材料到法院立案，执行裁定已经生效，被答辩人已丧失相应诉权。2.被答辩人的异议主张不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若问题的规定》第二十八条所规定的能够排除本案执行的情形。首先，2019年12月17日阳新县人民法院执行人员倪文涛、王保国对被答辩人作的执行笔录反映了被答辩人与第三人之间为亲戚关系，双方系口头约定以诉争房屋抵债，也就是说此前双方并未签订书面买卖合同，没有支付相应价款，并非房屋买卖，由此可见，在法院查封之前被答辩人与第三人并未签订合法有效的书面买卖合同，也未支付相应价款。其次，从被答辩人诉请的第四项请求交付涉案房屋的诉求来看，涉案房屋至今都未被被答辩人合法占有。第三，涉案房屋至今未能过户登记到被答辩人名下，被答辩人也从未向房屋登记机构递交过户登记材料申请过户登记或积极要求出卖人即本案第三人履行办理过户登记的义务，更未就出卖人怠于履行过户登记义务的行为提起诉讼主张以实现物权变动，明显是消极不行使登记权利，不符合非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。3.被答辩人与第三人之间形成的《二手房买卖合同》及收条均系诉争房屋被查封之后补充形成，诉称的签订买卖合同以及出具收条等房屋交易情况与客观案情相悖。4.涉案房屋已被第三人向案外人多次设定抵押，并办理抵押登记手续，至今尚未解除，不符合办理过户登记手续的条件，根本无法过户。5.针对涉案房屋，答辩人通过正规合法途径申请人民法院保全查封、执行清空过程中，法院曾多次进行公示公告，但被答辩人及第三人均未提及此事，现在无正当由提执行异议，阻挠本案执行，致使涉案房屋抵押给银行的债务利息增加，答辩人的生效债权可实现数额减少，对此，答辩人保留向被答辩人主张损失赔偿的权利。6.被答辩人在本案中不具有能够排除执行的事实情形，不符合不动产买受人物权期待权的保护条件，随意起诉，明显不当，理应自己承担本案全部诉讼费用，而答辩人申请执行的行为合理合法并无当，不应承担本案的任何诉讼费用。综上，请法院依法查明本案事实后，驳回被答辩人的全部诉讼请求。叶福林、江金菊、叶思述称，原告起诉的内容是真实的，第三人与原告只是一般关系，2015年3月20日，原告找到第三人补签合同是真实的。2016年8月8日，第三人出具收条也是真实的，以钱抵房是没有的。2013年3月11日，原告转给第三人叶福林1,300,000元，第三人叶福林卖给原告两套房屋，卖给原告的房子（涉案房屋）是700,000元，另有一套房子是原告弟弟的，价值600,000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告证据一，因不能有效证实汇款时间和汇款对象，本院对该证据三性不予采信；原告证据二、三、四、五、六、八，本院对其真实性、关联性予以采信，合法性结合其他材料核定；原告证据七，对其三性予以采信。2.被告证据一、三，本院对其三性予以采信。本院经审理认定事实如下：1.2017年9月28日，叶福林向曹树露借款3,000,000元，偿还部分本息后，余款经催讨未果，曹树露诉至阳新县人民法院。阳新县人民法院作出（2018）鄂0222民初4144号民事判决书，判决叶福林、江金菊、叶思在判决生效后十日内偿还曹树露借款1,500，000元及利息（其中以3,000,000元为基数，按月利率2%自2017年9月28日起计算至2018年2月14日止；以1,500,000元为基数，按月利率2%自2018年2月15日起计算至借款还清之日止；叶福林已偿还利息156,010元，在上述利息数额中扣减）。判决生效进入执行程序后，阳新县人民法院作出（2019）鄂0222执2021号之二公告，责令江金菊在2019年12月9日前迁出位于黄陂区××经济开发区叶店村××花园××室房屋。许香菊于2020年1月3日向阳新县人民法院提出对执行涉案房屋的异议，阳新县人民法院受理后，于2020年1月9日作出（2020）鄂0222执异7号执行裁定书，裁定驳回异议。许香菊于2020年1月13日收到该裁定后，于2020年6月9日向阳新县人民法院提起案外人执行异议之诉。2.叶福林、江金菊（甲方）与许香菊（乙方）签订落款日期为2015年3月20日的《二手房买卖合同》，约定乙方购买甲方拥有的坐落在武汉市黄陂区××经济开发区叶店村××花园××室房屋，建筑面积124.88平方米；房产交易单价为人民币5,605元每平方米，总价人民币700,000元，合同签订之日，乙方向甲方支付人民币50,000元整，作为购房定金；双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税款当日支付首付款（含定金）人民币700,000元给甲方；甲方应于收到乙方全额房款之日起当天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将物业费等费用结清；双方还对税费分担、违约责任等进行了约定。2016年8月8日，江金菊、叶福林向许香菊出具收到700,000元购房款的收条。2017年6月，许香菊将涉案房屋租赁给案外人居住。2019年12月17日，阳新县人民法院执行工作人员给许香菊作执行笔录，许香菊自认其与江金菊系亲戚，因两人间有借贷关系，涉案房屋于2016年通过口头约定方式抵消江金菊债务，未办理房屋过户手续。3.黄陂区盘龙城经济开发区叶店村歌林花园29栋17层1703号房屋系江金菊所有，于2010年11月26日办理了产权证书。2014年3月至2017年期间，该房屋办理了抵押登记。2017年6月9日，涉案房屋再次办理了790,000元债权3年期抵押登记。4.许香菊于2020年1月13日收到（2020）鄂0222执异7号执行裁定书后，武汉市于2020年1月23日封城，2020年4月8日解封。2020年5月14日至2020年5月23日，武汉市完成了全市核酸检测。2020年6月2日，湖北省召开新闻发布会，截止2020年6月1日24时，武汉市集中核算检测未发现确诊病例。本院认为，结合原告诉求及已查明事实，本案的争议焦点为：1.涉案房屋是否已合法转让；2.许香菊超过十五日提起执行异议之诉是否具有合法事由。关于涉案房屋是否已合法转让的问题。本案中，许香菊主张其购买了叶福林、江金菊所有的涉案房屋，支付了全部价款，也实际占有使用，其权利能够排除执行。结合已查明事实本院分析如下：1.许香菊主张其2013年全额支付了购房款1,300,000元，于2015年3月补签了《二手房买卖合同》，但该合同中再次约定购房定金、购房款付款时间等内容，且叶福林、江金菊于2016年8月8日出具“今收到许香菊购房款700,000元”的收条，不符合逻辑，违背常理，原告亦未能提供支付购房款的证据证明；2.涉案房屋至今登记在江金菊名下，未发生产权变更，且许香菊将涉案房屋于2017年6月出租给案外人使用，同月，江金菊对涉案房屋再次设立了抵押登记。该事实表明，许香菊主张2013年或2016年全额支付购房款，对涉案房屋进行装修等后，并未实际控制涉案房屋；3.2019年12月17日，阳新县人民法院执行工作人员给许香菊作执行笔录，许香菊自认其与江金菊系亲戚，因两人间有借贷关系，涉案房屋于2016年通过口头约定方式抵消江金菊债务。该份笔录的证明效力在没有直接证据反驳的情况下，应予以采信。许香菊不能提供有效证据证明其合法受让了涉案房屋，故本院对其诉讼主张依法不予支持。关于许香菊超过十五日提起执行异议之诉是否具有合法事由的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。”的规定。许香菊于2020年1月13日收到（2020）鄂0222执异7号执行裁定书后，理应于节假日顺延至2020年2月4日前提起诉讼，鉴于该期间出现因疫情武汉封城的情况，2020年4月8日武汉解封，原告理应于2020年4月9日前提起诉讼。许香菊在湖北省2020年6月2日召开武汉市全市核酸检测新闻发布会后，于2020年6月9日向本院提起案外人执行异议之诉，确已超过起诉期间。综上所述，许香菊的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零五条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告许香菊的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告许香菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费100元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，账号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  刘细刚人民陪审员  秦传正人民陪审员  柯彤彤二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  陈明明书 记 员  夏 鑫