辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7089号上诉人（原审原告、案外人）：华莹莹，女，1997年5月20日出生，汉族，住吉林省长春市宽城区。委托诉讼代理人：马晓军，辽宁海星律师事务所律师。被上诉人(原审被告、申请执行人):大连宜华建设集团有限公司，住所地辽宁省大连保税区海宁路****，统一社会信用代码：91210200604862955M。法定代表人:苏跃升，公司董事局主席。委托诉讼代理人：翟志伟，辽宁建方律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞伟，辽宁建方律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司，住，住所地辽宁省大连市金州区站前街道吴家村丘号**一社会信用代码:912102135655249526。法定代表人:王宝林，董事长。委托诉讼代理人：翁君合，女，该公司出纳。上诉人华莹莹因与被上诉人大连宜华建设集团有限公司（简称宜华集团）、原审第三人辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司（简称宝林集团）案外人执行异议之诉一案，不服大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初7633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。华莹莹上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判停止对上诉人购买的宝林凤凰城2栋2单元12层1号（金州新区站前街道金港路304号2单元12层1号）房屋的强制执行并解除查封，确认上诉人对该房屋享有所有权，或将本案发回重审。2、被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、本案的关键证据均已经过庭审质证且被法庭采信，但一审法院未能准确分析证据材料，对《商品房买卖合同》项下法律关系认定存在偏差。本案一审判决书载明，案涉房屋买卖合同、购房发票、物业费专用收款收据等证据材料经过当庭质证和一审法院审查，无违法之处，可作为定案依据，一审法院予以采信。案涉《商品房买卖合同》系上诉人与一审第三人与2015年7月22日签订，根据该合同上诉人向原审第三人购买案涉房屋，双方之间形成了商品房买卖合同关系。但是，一审法院错误地认定上诉人与原审第三人与2015年7月22日签订的《商品房买卖合同》形成了债务抵销关系。此种认定违反了合同相对性的基本法律原则，《商品房买卖合同》已被认定合法有效，该合同约定之效力仅能及于合同当事人，上诉人与原审第三人不曾存在已到期债权债务，两者之间不具备债务抵销的法律基础。如果因为上诉人的亲属华树威与原审第三人之间存在债权债务关系，就认定《商品房买卖合同》确定了债务抵销关系，不仅突破了合同相对性原则，将合同效力扩大到非合同当事人，甚至是以司法公权干扰合同项下私法活动的越权解释行为。二、由于一审法院对《商品房买卖合同》项下法律关系认定存在偏差，进而适用法律错误。因上诉人与原审第三人基于已签订的《商品房买卖合同》形成了商品房买卖合同关系，同时上诉人以第三方债权支付了购房价款且取得了购房发票，符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定情形。此处需说明的是，以第三方到期债权支付购房价款，仅是购房款支付方式的一种选择，不论现金、转账或者到期债权其中任何一种作为支付对价，只要商品房出卖方认可，就应认定购买方已履行完毕《商品房买卖合同》所约定的合同义务。人民法院应当依法作出裁判以维护消费者对案涉房屋享有的合法权利，尤其是在上诉人已经预存水电费、取暖费、物业费等各项费用，领取了门禁卡、钥匙实际占用使用案涉房屋后，如果人民法院违法裁判必将引发一系列后续多起案件。比如，水电费、取暖费、物业费等各项费用的返还之诉，房屋腾退之诉等各类不必要的后续案件都将形成对司法资源的浪费。一审法院作出的判决，不仅违反了最高院相关司法解释的明确规定，不符合维护商品房买卖合同项下消费者权益的法律精神，亦将引发生存权与经营权两者之间法律价值取向冲突，甚至诱发后续多起诉讼案，影响交易安全。大连宜华建设集团有限公司辩称,不同意上诉人的上诉请求。案外人华树威与宝林集团是债权债务关系，其不是商品房消费者。华莹莹也没有相应的向宝林集团支付房款的证据。因此，一审认定事实清楚，适用法律正确。辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司未到庭，亦未提交面答辩意见。华莹莹向一审法院起诉请求：1、立即停止对原告购买的宝林凤凰城2幢2单元12层1号（金州新区站前街道金港路304号2单元12层1号）房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、确认原告对宝林凤凰城2幢2单元12层1号（金州新区站前街道金港路304号2单元12层1号）房屋具有所有权；3、本案诉费用由被告承担。一审法院认定事实：因案涉宝林凤凰城小区建设工程施工合同纠纷，2015年5月21日，原告宜华集团将被告宝林集团诉至大连市中级人民法院。该院于2016年5月31日作出（2015）大民二初字第00068号民事判决书，判令被告宝林集团支付原告宜华集团剩余工程款46547216元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。宣判后，被告宝林集团提起上诉，2017年5月15日，辽宁省高级人民法院作出（2016）辽民终721号民事判决书，判令被告宝林集团支付原告宜华集团剩余工程款46547216元，于本判决生效后10日内返还原告宜华集团工程质量保证金7009440元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权；原告宜华集团于本判决生效后10日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向被告宝林集团移交全部建设工程施工档案材料。该判决已经生效，大连市金州区人民法院负责该案执行。大连市中级人民法院在审理该案期间，于2015年6月4日依法查封登记在被告宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套，于2015年10月23日依法查封登记在被告宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋34套；大连市金州区人民法院在执行该案期间，于2017年12月5日依法查封登记在被告宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套。案涉房屋系于2017年12月5日被查封。沈阳市中级人民法院在执行吉林银行股份有限公司沈阳分行与被告宝林集团等金融借款合同纠纷一案中，于2018年1月5日依法查封登记在被告宝林集团名下的房屋4套。2019年1月16日，沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01执877号移送执行函，将其查封的四处房屋交由大连市金州区人民法院执行，对上述四处房屋的续封、解封、变价分配等后续执行工作，由大连市金州区人民法院办理，沈阳市中级人民法院不再负责。2012年5月和2015年3月，被告宝林集团将案涉房屋所在的项目在建工程在盛京银行开发区支行办理了项目抵押贷款。在执行异议程序中，第三人宝林集团出具情况说明：辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司（以下简称宝林公司）在2013年建设宝林凤凰城项目期间，向大连市甘井子区大连湾街道乾程建材厂（经营者华树威）（以下简称乾程建材厂）购买酚醛板、苯板、挤塑板，共计发生金额2695617元，截至2015年7月22日已经给付货款2093112元，余欠货款602505元。2015年7月22日经双方协商，宝林公司以位于该项目2幢2单元12层1号房屋按市场价格抵顶货款585727元，剩余货款16778元支付给乾程建材厂，同日与乾程建材厂指定的购买人华莹莹（华树威侄女）签订《商品房买卖合同》，并开具销售不动产统一发票。2016年3月3日，宝林公司与房屋购买人华莹莹签订《大连市前期物业管理服务协议》，并收取预存水电费、取暖费、物业费、垃圾清运费、电梯维护费等各项费用，发放门禁卡、钥匙。将房屋交付购房人华莹莹。大连市甘井子区大连湾街道乾程建材厂（个体工商户，经营者华树威）在执行异议程序中出具《关于华莹莹购房款支付的说明》：本人华树威，系大连市甘井子区大连湾街道乾程建材厂个体业主，曾代本人侄女华莹莹支付宝林凤凰城2幢2单元12层1号商品房购房款。近日获悉该房屋面临贵院查封，故将本人所知的事实经过向贵院说明。2015年7月22日，华莹莹与宝林集团签订《商品房买卖合同》购买该房屋，本人经营的个体工商户在2013年曾向宝林集团供货形成债权602505元未结，经商议以本人对宝林集团的债权代华莹莹支付了该房屋购房款，剩余款项16778支付给本人后本人与宝林公司对供货形成的债权履行完毕。宝林集团为华莹莹开具《销售不动产统一发票》。2016年3月3日，宝林集团与房屋购买人华莹莹签订《大连市前期物业管理服务协议》，并收取预存水电费、取暖费、物业费、垃圾清运费、电梯维护费等各项费用，发放门禁卡、钥匙。将房屋交付购房人华莹莹。为保护我侄女华莹莹合法权利，特作说明，我保证以上内容完全属实。原告华莹莹系华树峰与王丽娟的女儿。2015年7月22日，原告华莹莹与宝林集团签订《商品房买卖合同》及补充协议，购买案涉房屋，房屋总价款为585727元。同日，宝林集团向华莹莹出具金额为585727元的《销售不动产统一发票》，发票中备注：全部房款已收讫。2016年3月3日，华莹莹与宝林集团签订《前期物业管理服务协议》。2016年3月3日，华莹莹向宝林集团交纳水电费、取暖费，向大连宏安物业管理有限公司交纳物业费、垃圾清运费、电梯维护费等各项费用，原告华莹莹占有、使用案涉房屋。2018年5-10月间，华莹莹的父亲华树峰分五笔转账给华树威56.7万元。原告华莹莹向法庭提交一份大连金普新区不动产登记中心的查询表，表明华莹莹在本辖区无其他用于居住的房屋。原告华莹莹对大连市金州区人民法院的执行行为提出异议，大连市金州区人民法院驳回了华莹莹的异议请求，华莹莹遂提起本案执行异议之诉。一审法院认为，已经发生法律效力的判决确认宜华集团在宝林集团欠付工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复确定了消费者的权益与工程价款优先受偿权的保护顺位问题。最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复【（2005）执他字第16号】指出：“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”在宜华集团对案涉房产享有建设工程价款优先受偿权的情形下，原告仅在满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定时，其排除执行异议请求方能获得支持。本案中，华树威所用债权系个人经营的个体工商户通过出卖建筑材料取得的债权，无据表明该债权不属于一般债权。华莹莹虽然与宝林集团签订了房屋买卖合同，但华莹莹并没有向宝林集团实际支付购房款，其与宝林集团签订合同的目的是为抵消上述材料款，目的仍然在于实现债权，其与宝林集团并不存在真正意义上的房屋买卖合同关系，华莹莹并不属于真正意义上的商品房的消费者，其享有的债权并不能对抗宜华集团的建设工程价款优先受偿权。综上，华莹莹的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定情形，原告对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，原告诉请不得执行案涉房屋的诉讼请求不符合法律规定，一审法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。前述法律规定了物权公示原则和物权变更登记生效等，从法律的角度对权利人享有的不动产物权以何种方式予以证明，即不动产权属证书才是权利人享有物权的证明。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判，因此，原告诉请确认案涉房屋归其所有属于本案执行异议之诉程序的审查范围，但由于原告并未取得案涉房屋的产权登记，原告与宝林集团之间虽然签订了房屋买卖合同，但案涉房屋在办理权属转移之前，双方之间仍然系债权关系，故对原告要求确认案涉房屋归原告所有的诉讼请求，不予支持。被告的辩解意见，证据不足，不予支持。由于本案纠纷系由第三人宝林集团的不诚信行为引起的，本案的诉讼费应由宝林集团负担为宜。驳回原告华莹莹的诉讼请求。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：案件受理费9660元、公告费300元，由宝林集团负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据，亦均对一审已查明的事实没有异议。经二审审查，本院对一审已查明的案件事实予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。上诉人作为案外人购买了宝林集团开发建设的房屋，其应为购买商品房的消费者购房人。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”据此，消费者的物权期待权应优先于工程价款优先受偿权得到保护，但该规定是基于保护消费者的居住权和生存权所作特殊规定和例外考虑，故消费者在执行程序中要求予以优先保护的房屋应当是其购买并直接用于满足基本生活居住需要的房屋，对此应严格把握，不能扩大适用。因此，本案上诉人提出的异议请求是否足以排除被上诉人享有工程价款优先受偿权的债权的执行，应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形予以从严审查，一审法院适用该条规定审查上诉人的异议请求并无不妥。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从本案已查明的案件可知，上诉人华莹莹于2015年7月22日与宝林集团签订了《商品房买卖合同》（案涉房屋系于2017年12月5日被法院查封）。案涉房屋系上诉人华莹莹在本辖区唯一用于居住的房屋。关于案涉房屋购房款的支付，华莹莹系通过宝林集团与案外人华树威债务抵销的方式支付的购房款，该种付款方式并不为法律或者司法解释禁止，且华莹莹另提举了相关证据证明债务抵销基础事实的真实性，以及宝林公司向华莹莹出具的销售不动产统一发票，以上证据形成完整的证据链，能够证明华莹莹已与宝林集团建立了商品房买卖合同关系，华莹莹是购买案涉商品房的消费者，其符合适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条予以保护的各项条件，其关于不得执行案涉房屋的请求应予支持。对于上诉人要求确认案涉房屋归其所有的上诉请求，本院认为，因案涉房屋并未办理所有权过户登记，依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，上诉人虽享有要求宝林集团履行合同义务的请求权，但其尚不享有案涉房屋的所有权，故上诉人要求确认案涉房屋所有权归其所有的诉讼请求缺乏充分依据，本院对上诉人的上诉理由不予采纳。另外，因本案纠纷系由于宝林集团的不诚信行为引起，故本案二审案件受理费应由宝林公司负担为宜。综上所述，华莹莹的上诉请求部分成立，应予部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初7633号民事判决书；二、不得执行宝林凤凰城2幢2单元12层1号（位于大连市金州新区房屋；三、驳回华莹莹的其他诉讼请求。一审案件受理费9660元、公告费300元，二审案件受理费9660元，合计19620元，均由辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘 畅二〇二〇年十二月二十八日书记员  王如琪