广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂12民终192××号 上诉人（原审被告）：黄永章，男，1965年10月2日出生，壮族，住凤山县。 上诉人（原审被告）：黄永克（曾用名：黄永革），男，1972年10月18日出生，壮族，住凤山县。 上诉人（原审被告）：黄永吉，男，1969年3月2日出生，壮族，住凤山县。 三位上诉人共同委托诉讼代理人：龙松青，广西桂金星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗桂群，女，1975年12月12日出生，壮族，住凤山县。 被上诉人（原审原告）：韦彩丽，女，1978年12月20日出生，壮族，住凤山县。 二位被上诉人共同委托诉讼代理人：韦业新，广西桂旭律师事务所律师。 原审第三人：石正永，男，1969年6月9日出生，汉族，住凤山县。 原审第三人：唐宗选，男，1979年10月23日出生，汉族，住凤山县。 上诉人黄永章、黄永克、黄永吉（以下简称黄永章等三人）因与被上诉人罗桂群、韦彩丽及原审第三人石正永、唐宗选合同纠纷一案，不服凤山县人民法院（2020）桂1223民初208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 黄永章等三人上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判驳回罗桂群、韦彩丽的诉讼请求。事实和理由：一审认定罗桂群、韦彩丽与黄永章等三人订立的《土地转让协议书》合法有效，据此判令黄永章等三人自判决生效之日起三十日内协助将桂（2020）凤山县不动产权第××号不动产权证书登记的国有土地使用权登记到罗桂群、韦彩丽名下，显属认定事实错误和适用法律错误基础上的错误判决。具体理由分述如下：（一）一审判决对《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《国有土地使用权合同解释》）的理解明显错误。一审判决认为，根据《国有土地使用权合同解释》第一条之规定，该司法解释规定的是政府土管部门作为出让方与受让方间的法律关系，而本案涉及的《土地转让协议书》是自然人之间的合同法律关系，不属于该司法解释调整的合同范围。这显然是对该司法解释的错误理解。因为，该司法解释规定的绝不仅仅是一审判决所指的土地使用权出让合同纠纷案件的法律适用问题，而是同时规定了土地使用权转让合同纠纷案件的法律适用问题。其中，第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”之规定，就是认定划拨土地使用权转让合同效力的明确规定。一审认定案涉《土地转让协议书》不属该司法解释调整的合同范围，显属对该司法解释的错误理解，判决不支持黄永章等三人关于《土地转让协议书》无效的主张显属错误。（二）一审认定罗桂群、韦彩丽与黄永章等三人签订《土地转让协议书》时土地性质虽未明确，但我国现行法律、行政法规并无关于国有土地使用权转让合同需要登记或者批准等手续方发生效力的具体规定，显属无视前述司法解释第十一条规定 的错误认定。（三）一审判决适用法律混乱且错误。1、罗桂群、韦彩丽与黄永章等三人之间因《土地转让协议书》发生的纠纷，实属涉及国有土地使用权的合同纠纷，而不是一般的买卖合同纠纷，故只有适用《国有土地使用权合同解释》方为正确，而一审判决却适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同解释》），适用法律错误。2、罗桂群、韦彩丽与黄永章等三人之间因《土地转让协议书》发生的纠纷的性质明显属于国有土地使用权转让合同纠纷，而不属于国有土地使用权出让合同纠纷，故只有适用《国有土地使用权合同解释》第二部分即土地使用权转让合同纠纷部分的规定方为正确，而一审判决却适用该司法解释第一部分即土地使用权出让合同纠纷部分的规定，显属适用法律错误。3、由于不论是从国土部门与黄永章等三人于2018年6月28日签订的《国有土地划拨土地使用权合同》看，还是从黄永章等三人取得的不动产权证书看，黄永章等三人都只是取得划拨土地使用权而不是出让土地使用权。因此，罗桂群、韦彩丽与黄永章等三人之间因《土地转让协议书》发生的纠纷的最终性质明显属涉及国有划拨土地使用权的转让合同纠纷，而不是涉及国有出让土地使用权的转让合同纠纷，故只有适用前述司法解释第二部分即土地使用权转让合同纠纷部分中关于划拨土地使用权的转让合同纠纷适用法律的规定方为正确，一审判决无视及不适用这部分的规定而适用其他规定显属适用法律错误。（四）依照前述司法解释第十一条规定，应明确认定罗桂群、韦彩丽与黄永章等三人订立的《土地转让协议书》违法无效。如前所述，由于直至一审判决作出之时，黄永章等三人仍然只是取得划拨国有土地使用权，故双方纠纷的实质纯属划拨国有土地使用权转让合同纠纷，故只应适用前述司法解释第十一条规定，认定《土地转让协议书》属违法无效。虽然该条后一节的但书规定“但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”，但至今对黄永章等三人取得的240平方米划拨土地使用权，根本不存在经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的事实情况，因而《土地转让协议书》不存在由无效转化为有效的任何可能。（五）一审判决不以前述司法解释第十一条规定为依据而以凤发(2017)6号通知印发的《巴烈村部后面群众5%门面分配方案》为依据认定《土地转让协议书》合法有效，实属有法不依而显属错误。如前所 述，由于罗桂群、韦彩丽与黄永章等三人之间因《土地转让协议书》发生的纠纷实属划拨土地使用权转让合同纠纷，故只应依照前述司法解释第十一条规定认定该《土地转让协议书》为违法无效。然而，一审判决却置该司法解释规定于不顾，而以连规范性文件都谈不上的凤发(2017)6号通知印发的《巴烈村部后面群众5%门面分配方案》中提到的“门面土地原则上不得转让，如需转让，必须按地价评估补交土地出让金”为依据，认定该《土地转让协议书》合法有效，并据此判由黄永章等三人履行该协议书将划拨土地使用权转让予罗桂群、韦彩丽。此乃典型的有法不依而显属错误。综上所述，由于《土地转让协议书》违法无效，故依法只应由黄永章等三人承担返还财产的责任，而不应由黄永章等三人承担继续履行《土地转让协议书》的责任。 罗桂群、韦彩丽辩称，黄永章等三人的上诉请求不成立。1.一审判决明确国有土地使用权出让合同的司法解释不适用于国有土地使用权转让合同，但一审判决并没有以国有土地使用权出让合同的司法解释作为判决依据。2.一审法院适用法律正确，并没有忽视《国有土地使用权合同解释》第十一条的规定，而第十一条规定本身并未明文规定合同需要登记或审批才生效。3.黄永章等三人主张本案只能适用《国有土地使用权合同解释》，没有依据，对于案件的法律适用问题，既适用特别规定也要适用一般规定，不一定只适用一个司法解释就可以了。4.依照《国有土地使用权合同解释》第十一条规定也不会导致本案合同无效。5.一审认定涉案合同有效，并非仅依据凤山县政府的文件，而是依据案件的事实及相关法律。 石正永、唐宗选未陈述意见。 罗桂群、韦彩丽向一审法院起诉请求：1.判令黄永章、黄永克、黄永吉将桂（2020）凤山县不动产权第××号不动产权证书上面积240平方米的国有建设用地使用权过户到罗桂群、韦彩丽名下；2.判令本案诉讼费用由黄永章、黄永克、黄永吉负担。 一审法院认定事实：为社会经济发展需要，凤山县人民政府陆续征收县城周边村屯的土地作为发展用地，并以划拨方式给予被征地群众5%门面用地以解决被征地群众失地后的长远生计。黄永章等三 人所在巴烈社区6组亦属被征地范围，因此亦享有获取5%门面房的权利。2017年5月19日，乙方罗桂群、韦彩丽、唐宗选、石正永与甲方黄永章等三人签订《土地转让协议书》，约定：一、甲方转让的土地面积为240平方米，共4间，每间60平方米，每间定价40万元，总金额160万元。甲方确保4间相连。二、由乙方负责支付国土局收取的每间国有土地使用权预交划拨土地价格费用（5万元/间），最终的实际费用由乙方向国土局支付（多还少补），与甲方无关。过户费由乙方承担。三、付款方式①土地使用权预交费及过户费按国土局规定时间内交清。②土地转让费分2次付清。签订协议之日起，第1次付款为：15个工作日付80万元；第2次付款为：剩余部分80万元，获得土地使用证后一次性付清。四、甲方必须协助乙方按时办理土地转让手续，在国土局开始办理之日起10个工作日内完成（因国土部门的原因除外）。乙方在拿到土地使用证后一周内付给甲方土地转让费。五、根据“5%门面整合说明书”，如甲方内部出现土地转让矛盾，由甲方自行解决，与乙方无关。六、在办理该宗地国有土地使用权所产生费用由乙方承担，如存在其他费用（指村级、屯级）由甲方承担。七、本协议一式七份，甲乙方每人各持一份，经双方签字之日起生效，任何一方不得反悔，如有反悔，由反悔方支付给对方违约金30万元。协议签订后，韦彩丽、罗桂群、石正永、唐宗选向黄永章、黄永吉、黄永克支付约定转让款80万元。后，韦彩丽又代缴黄永章、黄永吉、黄永克应缴土地划拨款192000元。2018年8月7日，甲方石正永、唐宗选与乙方罗桂群、韦彩丽签订《土地转让补充协议书1》，石正永、唐宗选将与黄永章等三人签订的《土地转让协议书》权利义务让与罗桂群、韦彩丽，罗桂群、韦彩丽支付石正永、唐宗选先前支付的转让费等。2017年4月12日，中共凤山县委员会、凤山县人民政府印发《巴烈村部后面群众5%门面房分配方案》〔2017〕6号，兑现征地返还5%门面房用地承诺，对享受5%门面房用地范围和条件、分配原则及方法步骤、5%门面土地性质等方面做了具体规定、说明。方案中明确：5%门面房用地按所处位置情况分为两类，一类门面地皮费6万元/间，二类门面地皮费5万元/间；5%门面房用地属于政府划拨国有土地，需签订土地划拨协议并缴组划拨价款；属门面整合的，在办理有关证件时可登记为所有合伙人名字；门面土地原则上不得转让，如 需转让的，必须按地价评估补缴土地出让金。后经公示，黄永章等三人获得政府安排门面安置地240平方米，宗地号为128-1、2、3、××号，并将该240平方米的门面房安置地整合到黄永章户。黄永章、黄永吉、黄永克确认获得相应240平方米门面房用地后，却未按《土地转让协议书》约定通知石正永、唐宗选、罗桂群、韦彩丽缴纳相应办证费用，而是自行缴纳无形资产规划技术服务费960元，城市基础设施配套费10800元，不动产登记费80元，并于2019年4月24日取得地字45122320190003××号建设用地规划许可证，2020年1月9日取得桂（2020）凤山县不动产权第××号不动产权证书。 一审法院认为，本案系合同纠纷。本案的争议焦点为：罗桂群、韦彩丽、石正永、唐宗选与黄永章等三人签订的《土地转让协议书》是否合法有效。 黄永章等三人认为按照《国有土地使用权合同解释》第十一条规定，应认定合同无效；罗桂群、韦彩丽与黄永章等三人签订《土地转让协议书》时，黄永章等三人并未取得土地使用权，属无权转让，违反城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十九条、第四十四条、第四十五条、房地产管理法第三十九条的规定，且损害国家利益，故合同无效。一审法院认为，根据《国有土地使用权合同解释》第一条“本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议”的规定，该司法解释规定的是政府土管部门作为出让方与受让方间的法律关系，而本案涉及的《土地转让协议书》是自然人之间的合同法律关系，不属于该司法解释调整的合同范围；根据《买卖合同解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，本案中黄永章等三人以签订《土地转让协议书》时黄永章等三人尚未取得使用权，属无权处分为由主张无效，依照前述司法解释的规定，应不予支持；同时，罗桂群、韦彩丽与黄永章等三人签订《土地转让协议书》时，土地性质虽未明确，但我国现行法律、行政法规并无关于国有土地使用权转让合同需要登记或者 批准等手续方发生效力的具体规定；再者，案涉5%门面房安置地是凤山县人民政府结合凤山县社会经济发展特点，根据当地人民群众的切实生活需求，解决被征地群众失地后的长远生计，在特殊时期作出的具有当地特色的一项特殊惠民政策。正因为案涉5%门面安置地的特殊性，当地政府简化了5%门面房取得方式及转让条件作了特别的、统一性的规定，从政府印发的《巴烈村部后面群众5%门面房分配方案》〔2017〕6号规定的“门面土地原则上不得转让，如需转让的，必须按地价评估补交土地出让金”可以看出，政府对5%门面安置地的转让是允许的，只要求按照地价评估补交土地出让金，即可由划拨性质土地转化为出让性质土地，因此，黄永章等三人以违反相关法律、法规规定而无效的主张，与客观实际不符，其主张理由不能成立，应不予支持。综上，本案《土地转让协议书》签订时属双方真实意思表示，不违反法律规定，自成立之日即生效，罗桂群、韦彩丽和黄永章等三人均应按照《土地转让协议书》的约定履行相关义务，即黄永章等三人应按照《土地转让协议书》协助将桂（2020）凤山县不动产权第××号不动产权证书登记的国有土地使用权登记到罗桂群、韦彩丽名下，罗桂群、韦彩丽负责缴纳办理不动产权转移登记过程中产生的相关费用。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、第四十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：黄永章等三人自本判决生效之日起三十日内协助将桂（2020）凤山县不动产权第××号不动产权证书登记的国有土地使用权登记到罗桂群、韦彩丽名下，罗桂群、韦彩丽负责缴纳办理不动产权转移登记过程中产生的相关费用。案件受理费100元，保全费5000元，由黄永章等三人负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案争议的焦点为：一、一审适用法律是否正确；二、一审认定案涉《土地转让协议书》有效是否正确。 关于争议焦点一，首先，《国有土地使用权合同解释》不仅适用于审理土地使用权出让合同纠纷，也适用于审理土地使用权转让合同纠纷和合作开发房地产合同纠纷。一审法院关于该司法解释仅调整政府土管部门作为出让方与受让方间的法律关系，而案涉《土地转让协议书》是自然人之间的合同法律关系，不属于该司法解释调整的合同范围的观点，是错误的，应予纠正。其次，《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。案涉《土地转让协议书》即属有偿合同，根据上述法条的规定，可参照适用买卖合同的有关规定。故一审适用《买卖合同解释》并无不当，本院予以确认。黄永章等三人主张一审判决适用《买卖合同解释》属适用法律错误，于法无据，本院不予采纳。 关于争议焦点二，《国有土地使用权合同解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”具体到本案，双方当事人转让的是位于凤山县的国有划拨土地使用权，中共凤山县委员会、凤山县人民政府印发的《巴烈村部后面群众5%门面房分配方案》规定“门面土地原则上不得转让，如需转让的，必须按地价评估补交土地出让金”，由此可知，只要当事人补交土地出让金，凤山县人民政府即批准转让案涉门面土地。因此，可以认定凤山县人民政府同意转让案涉国有划拨土地使用权，故案涉合同不存在导致合同无效的情形，应认定为有效合同。故一审判决认定案涉合同有效正确，本院予以确认。黄永章等三人主张合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，黄永章等三人的上诉请求理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律虽然有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案 件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由黄永章、黄永克、黄永吉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李剑峰 审 判 员 韦海平 审 判 员 陈一锋 二〇二〇年十二月十一日 法官助理 黄奕通 书 记 员 兰小盆 附：相关法律条文 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。