江苏省江宁经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0191民初2965号原告：虞蓉，女，1975年8月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：赵海宏，江苏丰典律师事务所律师。被告：张维保，男，1962年3月7日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。原告虞蓉与被告张维保民间借贷纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员夏志阳独任进行了审理。原告虞蓉及其委托诉讼代理人赵海宏到庭参加诉讼。被告张维保经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告虞蓉向本院提出诉讼请求：1.判令张维保偿还借款300000元及利息（以300000元为基数,自2019年5月24日起按年利率18%计算至2020年5月23日止；以300000元为基数,自2020年5月24日起按年利率24%计算至实际清偿之日止）;2.律师费10000元由张维保承担;3.判令虞蓉对张维保抵押的位于南京市江宁区房产在第1、2项诉请的范围内享有优先受偿权；4.本案诉讼费用由张维保负担。事实和理由：2019年5月23日，虞蓉与张维保签订《借款合同》，约定张维保向虞蓉借款300000元、月息1.5%、期限一年、按月结息，逾期不还按月息2%计算，并就律师费等做了约定，张维保以其名下的南京市江宁区房产提供抵押。2019年5月23日，虞蓉依约出借300000元，截止2020年5月23日借款到期，张维保仅支付部分利息，故虞蓉诉至法院，请求判如所请。被告张维保未应诉，亦未发表书面辩称意见。本院经审理认定事实如下：2019年5月21日，张维保（甲方）与虞蓉（乙方）签订《借款合同》，约定甲方向乙方借款300000元，借款期限为2019年5月21日至2020年5月20日，借款利率为月利率1.5%。同日，张维保（甲方、抵押人）与虞蓉（乙方、抵押权人）签订《南京市房地产抵押合同》，约定：一、甲方将其名下的南京市江宁区房产（以下简称×××室房产）抵押给乙方作为履行债务的担保；二、主债权合同为《借款合同》，抵押担保范围为主债权及利息（双方约定月息1.5%）、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用。2019年5月22日，张维保办理了×××室房产的抵押登记，抵押权人为虞蓉，不动产登记证明为苏（2019）宁江不动产证明第××号。虞蓉（甲方、出借人）与张维保（乙方、借款人）、南京腾卓投资管理有限公司（以下简称滕卓公司，丙方、居间人）签订《三方协议》一份，约定甲方委托乙方提供订立借款合同的媒介服务。虞蓉（甲方出借人）、张维保（乙方借款人）与腾卓公司（丙方居间人）签订《三方协议》，约定：一、借款金额为300000元，借款期限为12个月，自2019年5月23日起至2020年5月22日，借款利率为月利率1.5%；二、在甲乙双方借款合同期限内，乙方未按时支付利息的，丙方应在1个工作日内先行垫付当月的利息给甲方；三、甲方有权要求乙方清偿相关费用，包括但不限于甲方实现债权的合理费用，如律师费、公证费、诉讼费、执行费、差旅费、抵押财产处置费用等。此外，虞蓉(甲方)与张维保(乙方)签订《借款合同》一份，《借款合同》约定：一、借款金额为300000元,借款期限为12个月，自乙方实际收到甲方的出借款项之日起计算；二、月利率为1.5%，利息按月支付(利息支付日为乙方收到上述借款之日次月起的每月对应日)；三、乙方逾期归还借款本金的(包括甲方宣布借款提前到期后，乙方逾期归还本金的)，逾期本金按月利率2%计算利息；四、违约方自愿承担守约方为维护其合法权益所支出的费用，该费用包括但不限于守约方为此支出的律师费、公证费、诉讼或仲裁费等。《借款合同》与《三方协议》的落款时间为2020年5月23日，虞蓉自认《三方协议》《借款合同》的签订时间均为2020年5月21日在房产局共同签订。上述合同签订后，虞蓉从其平安基金管理有限公司赎回300000元后，通过中国建设银行向张维保转账300000元。另查明，2020年6月8日，虞蓉与江苏丰典律师事务所签订《委托代理协议》一份，约定江苏丰典律师事务所接受虞蓉委托，指派赵海宏律师为本案虞蓉的诉讼代理人，提供代理法律服务，律师费10000元。同日，虞蓉通过南京银行转账支付律师费10000元，江苏丰典律师事务所向其开具相应发票。庭审中，虞蓉确认张维保共向其支付七期利息，包括案外人单先明代付的利息，分别为2019年5月23日由单先明代付4500元、2019年7月24日汇款4500元、2019年8月23日直接汇款4500元、2019年10月17日单先明代付4500元、2019年11月22日单先明代付4500元、2019年11月26日单先明代付4500元、2020年1月24日汇款4500元，共计还款31500元（4500*7）。经本院向案外人单先明调查，单先明陈述其曾为腾卓公司员工，其向虞蓉所付款项均为代张维保支付利息的行为，其本人与虞蓉并无经济往来，同时张维保为本次居间服务曾向腾卓公司支付居间费用9000元（300000*3%）。以上事实，有《借款合同》、《三方协议》、《南京市房地产抵押合同》、中国建设银行交易明细、平安基金管理有限公司交易明细数据、《委托代理协议》、律师费发票、不动产登记证明、不动产查询结果证明及当事人陈述等在卷为凭。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虞蓉与张维保签订的《借款合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行各自义务。关于尚欠的借款本息数额，预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。虞蓉于2019年5月23日向张维保转账300000元，并于当日收取利息4500元，该利息应在借款本金中直接扣除，故本案的实际借款本金为295500元。根据合同约定，借款期限一年，期内利息为月利率1.5%，根据张维保支付利息情况进行相应抵扣后，张维保仍应支付借款本金295500元及借期内利息26190元（具体计算方式见附表）。根据合同约定，逾期利率为月利率2%，该约定不超过法律的上限规定，本院依法予以支持，故张维保仍应支付相应逾期利息（以295500元为基数，自2020年5月23日起按照月利率2%的标准至实际给付之日止）。综上，张维保应向虞蓉归还借款本金295500元并支付利息（截止2020年5月22日的期内利息为26190元；以295500元为基数，自2020年5月23日起按照年利率24%计算至实际给付之日止），虞蓉的诉讼请求部分成立，对其成立部分，本院予以支持。关于律师费，因《借款合同》中明确约定了由违约方张维保承担承担守约方为维护其合法权益所支出的费用，该费用包括但不限于律师费、公证费、诉讼或仲裁费等。故对虞蓉要求张维保支付律师费10000元的诉讼请求，本院予以支持。关于虞蓉对于×××室房产的优先受偿权范围的问题。张维保自愿以其名下×××室房产为其借款提供主债权为300000元的抵押担保并办理了抵押登记，故虞蓉对上述房产的抵押权有效设立。根据×××房产的不动产登记情况，其抵押担保的范围以抵押人与抵押权人约定为准。本案中，《南京市房产抵押合同》中明确约定的抵押范围包括借款本金、利息、违约金、实现债权的费用，且明确约定利息标准为月息1.5%，应当按照该约定确定其抵押权实现的范围，因《南京市房产抵押合同》中明确抵押权包括的利息标准为月息1.5%，且并未明确约定律师费在抵押范围中，结合南京市住房保障和房产局备案的《借款合同》故对于超出该部分的内容，本院不予支持。虞蓉辩称利息超出部分为违约金、律师费10000元为实现抵押权的必要费用，缺乏合同依据，本院不予采信。据此，虞蓉抵押权的范围应为主债权295500元以及利息（期内利息26190元；以295500元为基数，自2020年5月23日起按照年利率18%的标准计算至实际给付之日止）其有权对上述×××室房产折价、拍卖或变卖的所得价款在上述范围内优先受偿。被告张维保经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对自身诉讼权利的放弃，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十五条,《中华人民共和国担保法》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告张维保于本判决发生法律效力之日起十日内向原告虞蓉归还借款本金295500元并支付利息（期内利息26190元、此后以295500元为基数，自2020年5月23日起按照年利率24%的标准计算至实际给付之日止）、律师费10000元;二、原告虞蓉有权在借款本金295500元及利息（期内利息26190元、此后以295500元为基数，自2020年5月23日起按照年利率18%的标准计算至实际给付之日止）的债权范围内对被告张维保位于南京市江宁区房产折价、拍卖或变卖的所得价款优先受偿；三、驳回原告虞蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5950元，由虞蓉负担89元，张维保负担5861元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  夏志阳二〇二〇年十二月三日法官 助理  郦筱迪见习书记员  周 莉附表