辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民再18号上诉人（原审被告）：抚顺银行股份有限公司东洲支行。住所地：抚顺市东洲区绥化路（西段）**楼1跃****。负责人：王春彦，该支行行长。委托诉讼代理人：麻强、赵丹，均系该行职员。上诉人（原审被告）：张志龙，男，1966年12月27日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：韩静、滕帅，均系上海段和段（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国邮政集团公司抚顺市分公司。。住所地：抚顺市顺城区长春街**负责人：张扬，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯祥、李东亮，均系辽宁煤都律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：抚顺市昊泰房地产开发有限公司。。住所地：抚顺市东洲区安庆路**法定代表人：段晓明，该公司董事长。委托诉讼代理人：王晶、白银东，均系辽宁煤都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洪妙素，女，1978年1月14日出生，汉族，住浙江省瑞安市。上诉人抚顺银行股份有限公司东洲支行（以下简称抚银东洲支行）、上诉人张志龙与被上诉人中国邮政集团公司抚顺市分公司（以下简称邮政抚顺分公司）、被上诉人抚顺市昊泰房地产开发有限公司（以下简称昊泰房地产）、原审被告洪妙素合同纠纷一案，不服抚顺市东洲区人民法院（2019）辽0403民再3号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人抚银东州支行委托诉讼代理人麻强、赵丹，上诉人张志龙，被上诉人邮政抚顺分公司委托诉讼代理人冯祥、李东亮，被上诉人昊泰房地产委托诉讼代理人王晶到庭参加诉讼，原审被告洪妙素经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。抚银东州支行上诉请求：1、依法撤销东洲区人民法院（2019）辽0403民再3号民事判决书，依法驳回邮政抚顺分公司的诉讼请求；2、邮政抚顺分公司承担一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、原审法院适用法律错误。一审法院对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予以支持。”的理解和适用错误。1、一审法院据此条文的“下列情形，”就认定邮政抚顺分公司对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，是对法律条文缺乏基本的理解与适用能力。该条文是由两部分认定标准：一是符合下列情形。二是其权利能够排除执行。二者是“且”的关系，必须符合两个条件才能确认支持。而一审法院仅以邮政抚顺分公司符合其中之一，即“符合下列情形”的条件，不但支持了邮政抚顺分公司的排除强制执行的请求，而且直接支持了对案涉房屋所有权请求，确属适用法律错误。2、该规定是人民法院办理执行异议和复议案件的法律规范，并不是办理执行异议之诉的法律规范，不能以此做为确权审理的依据。适用法律错误。二、一审判决适用法律不公平。一审判决主文引用了《合同法》第四十四条、第六十条来确认对邮政抚顺分公司与昊泰房地产的房屋买卖合同的成立并生效。但一审却用同一款规定不支持张志龙与昊泰房地产的让与担保及“以物抵债”行为，确属适用法律错误。三、抚银东州支行依法取得对案涉房屋的优先受偿权，已经东洲法院（2018）辽0403民初629号民事判决书生效在案，现一审法院又判令不得执行该案涉房产，与生效判决完全相悖，确属错误判决。邮政抚顺分公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。邮政抚顺分公司依法享有对案涉门市排除执行措施的合法权益，并依法拥有案涉房屋的所有权。本案案由为执行异议之诉，首先应判断邮政抚顺分公司是否具有足以排除执行的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，邮政抚顺分公司合同成立在先，实际占有使用并交付全款具有合法的权益，对抗抚银东州支行的执行措施。原审法院判决适用正确并无不妥。对于本案争议房屋所有权属一审法院认定事实清楚，判决得当，应当予以维持。关于上诉人张志龙与昊泰房地产房屋过户行为，通过一审法院（2018）辽0411民初2203号两次庭审均予以认定，二者为让与担保法律关系，并不存在真实的房屋买卖行为。一审法院判决争议房屋归邮政抚顺分公司所有并无不当。对于抚银东州支行主张案涉房屋抵押权其实质为保证与张志龙、昊泰房地产之间债权顺利实现的担保物权，并非案涉房屋的所有权，若其认为抵押权受损，可另循法律途径，至于抵押权损失不应在本案中处理。昊泰房地产辩称：昊泰房地产坚持与邮政抚顺分公司是房屋买卖合同关系，与张志龙之间是因为民间借贷事实而产生的让与担保法律关系，昊泰房地产愿意继续与邮政抚顺分公司之间的房屋买卖合同关系。张志龙述称：同意抚银东州支行的上诉请求。一、抚银东州支行认为邮政抚顺分公司不具有排除执行的权利，没有异议。二、抚银东州支行的有效抵押权，足以排除其他任何一方对涉案房屋的拥有权的权利人。抚银东州支行主张本案的法律关系适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条，而不是第28条。原审构成适用法律错误。认同抚银东州支行认为原审法院适用《合同法》第44条、第60条，判决争议房屋归邮政抚顺分公司所有，构成适用法律错误。洪妙素未答辩。张志龙上诉请求：一、依法撤销东洲区人民法院（2019）辽0403民再3号民事判决书，改判驳回邮政抚顺分公司的诉讼请求。二、上诉费由邮政抚顺分公司承担。事实与理由：原判认定事实不清，适用法律错误，遗漏审查事项应依法纠正。本案中，案涉房屋的所有权人张志龙，抵押权人抚银东洲支行均系与邮政抚顺分公司不存在任何合同关系，没有合同纠纷，与只有合同关系的是昊泰房地产却未被列为被告，而是被列为第三人，明显事实不清。本案的争议焦点在于邮政抚顺分公司对案涉房屋是否具有足以排除强制执行的实体权利。张志龙为该案涉产权的所有权人，其取得物权的方式为以物抵债，并实际交付办理过户及产权登记。以房抵债属于实践性法律行为，房屋未交付原债务不消灭，房屋交付过户后债权消灭，这一点从已经生效的抚顺市顺城区人民法院（2018）辽0411民初2203号民事判决书中清晰可见。昊泰房地产在抵顶后，尚欠张志龙人民币225万元。商品房买卖合同是在昊泰房地产未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付房款，并签订商品房买卖合同。案涉房产经不动产权部门依法登记，已经发生法律效力，并且在2014年就办理了商品房买卖备案登记。张志龙作为房产所有人行使权利将房产抵押给抚银东州支行，合法正当。本案昊泰房地产为掩饰其一房二卖的法律责任，虚假陈述在已经将房产过户给张志龙，又为邮政抚顺分公司出具购房合同及购房发票。张志龙认为原审判决认定事实不清，适用法律错误，望二审法院依法查明事实，依法改判。抚银东州支行述称意见同张志龙上诉状意见。邮政抚顺分公司答辩意见同对抚银东州支行答辩意见。昊泰房地产答辩意见同对抚银东州支行答辩意见。洪妙素未答辩。邮政抚顺分公司向一审法院提出诉讼请求：一、确认抚顺市东洲区阿金嘉苑阿金路43号楼网点1跃2层3号归其所有；二、请求法院不得执行抚顺市东洲区阿金嘉苑阿金路43号楼网点1跃2层3号房屋，并解除查封；三、诉讼费由被告承担。事实和理由：邮政抚顺分公司对涉案门市享有足以排除强制执行的民事权益，邮政抚顺分公司对涉案门市享有完全、合法的民事权益，足以排除强制执行，应当不得执行并解除查封。首先，邮政抚顺分公司于2016年4月与昊泰房地产签订了《商品房买卖合同》，购买由昊泰房地产开发的阿金嘉苑阿金路43号楼网点1跃2层3号门市，邮政抚顺分公司于2016年4月将该门市的房款一次性付清。邮政抚顺分公司购买涉案门市的时间在法院查封之前，且已经付清全款。依据《全国法院第八次民事商事审判工作会议纪要》第十五条规定，恶意办理房屋登记的买受人，其权利不得优先于已经合法占有该房屋的买受人。故邮政抚顺分公司享有对涉案门市排除执行措施的合法权益。其次，邮政抚顺分公司作为具有政府职能的国资企业，购买涉案门市动用资金为国家统筹涉及国、省、市三级财政拨款，法律应当保护国有资产不受损害。一审法院认定事实：出卖人昊泰房地产将坐落于东洲区阿金路43号门市3号，建筑面积242.55平方米房屋出卖给买受人中国邮政集团公司辽宁省抚顺县分公司（以下简称：邮政抚顺县分公司）并签订了商品房买卖合同，2016年6月15日邮政抚顺分公司向昊泰房地产付款170万元，2016年6月24日昊泰房地产向邮政抚顺分公司出具辽宁增值税专用发票两张，金额合计为170万元。2016年12月邮政抚顺分公司分别向抚顺市祥睿物业管理有限公司交纳了物业管理服务费、向辽宁发电厂电力建筑安装能源分公司缴纳了采暖费。至今，该案涉房产由邮政抚顺县公司经营使用，因昊泰房地产未能提供购房手续，而未能过户。另查明，2014年8月5日，昊泰房地产法定代表人段晓明因开发房地产资金短缺向张志龙借款，双方签订了《商品房买卖合同》，出卖人为昊泰房地产，买受人为张志龙，买受人所购商品房为坐落于东洲区，建筑面积242.55平方米，同日，昊泰房地产与张志龙签订了《房屋抵押借款协议》，2014年8月6日抚顺市公证处对该《房屋抵押借款协议》进行了公证，抵押物明细14套房产中含有案涉的坐落于东洲区，建筑面积242.55平方米的房产。2016年8月15日案涉房屋坐落于东洲区，建筑面积242.55平方米房屋所有权人登记在张志龙名下。2016年12月6日贷款人抚银东洲支行与借款人王辉，借款人配偶尹晓丽，抵押人张志龙签订《个人借款合同》，约定王辉、尹晓丽向抚银东洲支行贷款950万元，用于购买原材料，借款期限为12个月，自2016年12月6日起至2017年12月6日止，抵押人张志龙以其单独所有的12套房屋，（含本案案涉的坐落于东洲区，建筑面积242.55平方米，产权证号为：抚房权证东字第**）为借款人王辉、尹晓丽向抚银东洲支行贷款950万元提供抵押担保，并于2016年12月9日办理了抵押登记。2017年1月4日，贷款人抚银东洲支行依约将贷款950万元发放到借款人王辉的个人账户内。贷款发放后，借款人王辉、尹晓丽未按合同约定履行还款义务，各担保人亦未承担相应的担保责任。抚银东洲支行于2018年3月27日向一审法院起诉了被告王辉、任丽、张志龙、洪妙素、鼎新公司借款合同纠纷一案，一审法院于2018年6月22日作出了（2018）辽0403民初629号民事判决，判决：一、被告王辉、尹晓丽于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告抚银东洲支行贷款本金9499934.37元。截止2018年3月21日的利息、罚息、复息合计391762.97元，并承担自2018年3月22日起至偿还之日止按合同约定利率计算的利息、罚息、复息；二、如被告王辉、尹晓丽未按期履行本判决第一项所确定的义务，原告抚银东洲支行有权对被告张志龙已经办理抵押登记的12套房屋（含本案案涉的坐落于东洲区，建筑面积242.55平方米，产权证号为：抚房房权证东字第**）价或者拍卖、变卖的价款在合同约定的抵押范围内享有优先受偿权；三、被告张志龙、洪妙素、鼎新公司对本判决第一项所确定的被告王辉、尹晓丽的还款义务承担连带保证担保责任。该判决发生法律效力后，各被告未履行义务。2018年8月7日抚银东洲支行向一审法院申请执行，2018年9月11日一审法院查封被执行人张志龙名下13套房屋，其中包括本案案涉的坐落于东洲区房屋，建筑面积242.55平方米，产权证号为：抚房权房权证东字第**，18年9月18日一审法院作出（2018）辽0403执659号执行裁定，裁定拍卖本案涉案房屋。案外人邮政抚顺分公司于2018年12月7日向一审法院提出执行异议，2018年12月11日一审法院认为邮政抚顺分公司主张中止对被执行人张志龙名下位于东洲区阿金路43号楼3室房屋的查封、拍卖不能成立。本案案涉房屋已经办理房产过户手续，张志龙取得了案涉房屋的产权证，应认定该房屋已经发生了物权变动的法律后果。邮政抚顺分公司与涉案房屋原产权人昊泰房地产签订商品房买卖合同并缴纳购房款后，未办理房屋产权变更登记，其对昊泰房地产享有债权请求权，可以另循法律途径解决。故依法裁定：驳回案外人邮政抚顺分公司的异议请求。故而案外人邮政抚顺分公司在法定期限内向一审法院提起了案外人执行异议之诉，形成本案。另查明，邮政抚顺县分公司为全民所有制分支机构（非法人），负责人李松，住所辽宁省抚顺市顺城区长春小区高层**楼**门市，经营状态为存续。中国邮政集团公司抚顺市分公司与所属县级分支机构中国邮政集团公司辽宁省抚顺县分公司，对外均为依法设立并领取营业执照的法人的分支机构，但在内部管理上，县级分支机构受地市分公司领导，县级法人由市级党委直接任命。按发改委文件指示，为填补中国邮政集团公司辽宁省抚顺县分公司所辖区域：东洲区碾盘乡邮政网点空白区域构建新设邮政网点，需中国邮政集团公司辽宁省抚顺县分公司承担履行合同主体的义务。在购置涉案房屋设计付款一事，属《中国邮政集团公司抚顺市分公司“三重一大”决策制度暂行办法》中大额度资金运作事项之规定，中国邮政集团公司抚顺市分公司党委会集体决议，涉案房屋款项拨付由抚顺市分公司财务部负责。一审法院认为：依法成立的合同自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案邮政抚顺分公司与昊泰房地产在平等自愿的基础上，达成的商品房买卖合同为双方的真实意思表示，该合同有效。本案为案外人执行异议之诉法律关系，本案的争议焦点为邮政抚顺分公司对坐落于东洲区所享有的实体权利是否足以排除对该笔债权的强制执行以及坐落于东洲区房屋的所有权归属。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案邮政抚顺分公司在一审法院对案涉房屋查封之前，与案涉房屋的出卖人昊泰公司签订了合法有效的书面买卖合同，且已合法占有该不动产，并已支付全部价款，亦非因买受人自身原因未办理过户登记，因此，本案邮政抚顺分公司对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。本案案涉房屋坐落于东洲区，建筑面积242.55平方米房屋所有权人虽登记在张志龙名下，但该所有权登记的变更是当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保的前提下进行的变更，张志龙与昊泰房地产之间的法律关系仍为民间借贷法律关系，为金钱债务。张志龙对坐落于东洲区房屋不享有所有权。原告请求法院不得执行抚顺市东洲区阿金嘉苑阿金路43号楼网点1跃2层3号房屋及确认抚顺市东洲区阿金嘉苑阿金路43号楼网点1跃2层3号归其所有的诉讼请求，于法有据，予以支持。邮政抚顺分公司请求解除查封的诉求，为财产保全措施行为，可另行申请解决。邮政抚顺分公司向一审法院提起案外人执行异议之诉的同时提出了两项诉讼请求，一是确认抚顺市东洲区阿金嘉苑阿金路43号楼网点1跃2层3号归其所有；二是请求法院不得执行抚顺市东洲区阿金嘉苑阿金路43号楼网点1跃2层3号房屋，并解除查封。该两项诉讼请求的提出不违反法律规定，一审法院（2019）辽0403民初123号民事裁定以该两项诉求应分别诉讼为由，驳回了邮政抚顺分公司的起诉，适用法律错误，应当予以撤销。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第四百零七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决：一、撤销本院（2019）辽0403民初123号民事裁定；二、坐落于东洲区房屋归中国邮政集团公司抚顺市分公司所有；三、不得执行坐落于东洲区房屋；四、驳回邮政抚顺分公司的其他诉讼请求。案件受理费20100元（邮政抚顺分公司已预交），由原审被告抚顺银行股份有限公司东洲支行、被告张志龙、被告洪妙素各承担6700元。二审查明事实与一审法院查明事实相同。本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：一、本案能否确认争议房屋归邮政抚顺分公司所有；二、邮政抚顺分公司是否具有阻却抚顺市东洲区人民法院（2018）辽0403民初629号民事判决强制执行的实体权利。关于焦点一，本案昊泰房地产与张志龙因借贷关系签订商品房买卖合同，后经不动产权部门依法登记，将争议房屋登记在张志龙名下。张志龙将房屋抵押给抚银东洲支行，办理了抵押登记，抚银东洲支行取得了争议房屋抵押权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。邮政抚顺分公司与昊泰房地产签订商品房买卖合同交纳全部购房款，并实际占有使用，但未办理房屋产权变更登记。现争议房屋登记在张志龙名下，抚银东州支行善意取得抵押权。邮政抚顺分公司对争议房屋仅为物权期待权，并未完成所有权的移转过户登记。一审法院将争议房屋确认给邮政抚顺分公司所有不当，应予纠正。关于焦点二，虽然争议房屋登记在张志龙名下，但其产权证书的取得是基于昊泰房地产与张志龙的借贷关系。物权变动的前提应基于一个合法有效的法律行为，而张志龙与昊泰房地产之间的房屋买卖合同并非真正的房屋买卖法律关系，实质为借贷法律关系，且双方没有完成房屋的实际交付。虽然抚银东州支行依法取得了争议房屋抵押权，但邮政抚顺分公司支付了争议房屋全部价款，并实际占有使用，签订房屋买卖合同在法院查封之前，对未能办理产权登记没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，邮政抚顺分公司可以阻却抚顺市东洲区人民法院（2018）辽0403民初629号民事判决对争议房屋的强制执行。综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，抚银东州支行及张志龙上诉上诉请求撤销将争议房屋确认给邮政抚顺分公司的理由充分，予以支持；请求执行争议房屋的理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）之规定，判决如下：一、维持抚顺市东洲区人民法院（2019）辽0403民再3号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销抚顺市东洲区人民法院（2019）辽0403民再3号民事判决第二项；一审案件受理费20100元，由张志龙及中国邮政集团公司抚顺市分公司各承担10050元；二审案件受理费40200元，由张志龙承担20100元，中国邮政集团公司抚顺市分公司、抚顺银行股份有限公司东洲支行各承担10050元。本判决为终审判决。审判长 刘 岩审判员 赵世平审判员 李 英二〇二〇年十二月二十八日法官助理隋泽龙书记员李雪