西安市莲湖区人民法院西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初4454号原告（反诉被告）：张兴，男，1973年2月18日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：杨芙蓉，女，系原告张兴之妻。委托诉讼代理人：罗兰，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。原告（反诉被告）：西安泰生医药连锁有限公司，住所地西安市莲湖区、三楼，统一社会信用代码：91610104766989991M。法定代表人：张兴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：罗兰，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。被告：同岳平，男，1972年6月6日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：柴绍楠，男，住西安市莲湖区，西安市莲湖区三民社区居民委员会推荐诉讼代理人。被告（反诉原告）：杨娟武，女，1975年3月11日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：柴绍楠，男，住西安市莲湖区，西安市莲湖区三民社区居民委员会推荐诉讼代理人。原告（反诉被告）张兴、西安泰生医药连锁有限公司与被告（反诉原告）杨娟武、同岳平租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张兴的委托诉讼代理人杨芙蓉及二原告共同委托诉讼代理人罗兰，被告同岳平、杨娟武共同委托诉讼代理人柴绍楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张兴、西安泰生医药连锁有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决二被告共同返还原告房屋订金100000元整，并向原告支付逾期付款损失（以100000元为基数，自2019年1月5日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.依法判决被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2019年初，原告因经营医药超市原因，需要租赁房屋一套，经人介绍得知被告同岳平在西安市莲湖区XX路XX号XX苑有一套房屋出租。原告经中间人刘某某对租赁事宜提出具体条件，具体为：租金每平方米150元，每半年支付一次，免租期为三个月，房屋加开窗户一个，同岳平对上述条件同意，愿意将房屋出租给原告使用。2019年1月5日，原告按照被告同岳平要求由配偶杨芙蓉账户向被告杨娟武账户转入房屋订金10万元，被告向原告提供空白合同一份，原告张兴签字盖章后，通过中间人刘某某交给被告杨娟武，但是杨娟武在填写合同时，擅自对条件变更，原告张兴发现后，通过中间人刘某某提出异议，明确告知，如不按协商条件进行，便不再承租。被告同岳平、杨娟武同意并愿意退还已收取的10万元，但提出收取的10万元订金已被使用，稍后进行退还。但是，在通过中间人刘某某多次催告后，拖延至今未退还。原告为维护自己合法权益，诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）杨娟武、同岳平共同辩称：一、该房屋并非由同岳平出租给张兴，根据杨娟武与西安泰生医药连锁有限公司签订的合同，该房屋是由杨娟武出租给西安泰生医药连锁有限公司，而非同岳平，同岳平只是在合同签订当天将房屋的钥匙交给张兴。二、张兴诉称其多次要求同岳平签订房屋租赁合同，其迟迟不予配合与事实不符。因为杨娟武与西安泰生医药连锁有限公司于2019年1月14日已签订了房屋租赁合同，该合同与同岳平无关。三、张兴称其在2019年1月20日多次找同岳平返还房屋10万元纯粹是捏造事实。2019年1月14日，杨娟武与西安泰生医药连锁有限公司签订了《三民汉风商业街区租赁合同》后，张兴拿走钥匙，直到2019年3月底将钥匙归还给同岳平，这期间的房租至今未缴，而当时的10万元是由西安泰生医药连锁有限公司转给了杨娟武，跟同岳平无任何关系。所以，本案中，同岳平既未签订合同，也未收取张兴交的订金，故同岳平与本案无关。四、原告是空白合同与事实不符，当日双方签订合同后，同岳平将钥匙交给原告张兴。五、同岳平未向原告承诺过免租期三个月，房屋加开窗户一个。六、本案所涉及的是保证金，而不是订金。综上，同岳平请求法院驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）杨娟武辩称：一、张兴诉称该房屋由同岳平出租给张兴是错误的，根据杨娟武与西安泰生医药连锁有限公司签订的合同，该房屋是由杨娟武出租给西安泰生医药连锁有限公司，而非同岳平，同岳平只是在合同签订当天将房屋的钥匙交给张兴。二、张兴诉称其多次要求同岳平签订租赁合同，其迟迟不予配合与事实不符。因为杨娟武与西安泰生医药连锁有限公司于2019年1月14日已签订了房屋租赁合同。三、张兴称其在2019年1月20日多次找同岳平返还房屋定金是捏造事实，该钱为保证金。2019年1月14日，杨娟武与西安泰生医药连锁有限公司签订了《三民汉风商业街区租赁合同》后，张兴拿走钥匙，直到2019年3月底因张兴个人原因将钥匙归还给同岳平，这期间的房租至今未缴，而当时的保证金是由西安泰生医药连锁有限公司转给了杨娟武，跟同岳平无任何关系。四、合同是2019年1月14日由杨娟武与原告签订了完整的合同，重要内容上有手印，不存在空白合同的问题。五、该房的出租人为杨娟武而不是同岳平，故同岳平是否答应过原告条件，杨娟武不清楚。六、杨娟武未承诺过退还保证金。综上，杨娟武请求法院驳回张兴的诉讼请求。被告（反诉原告）杨娟武向本院提出反诉请求：1.请求判令两被反诉人支付房租59838元，2.本案诉讼费由被反诉人承担。事实及理由：2019年1月，反诉人与被反诉人张兴协商关于租赁西安市莲湖区XX路XX号XX苑商业街区XX楼XX号位置，面积为199.46平方米的商铺。2019年1月14日，反诉人与被反诉人西安泰生医药连锁有限公司签订了《三民汉风商业街区租赁合同》。该合同约定了租期5年，租赁时间为2019年1月14日起至2024年1月13日止，租金按年支付，租金标准为150元/㎡/月，每年租金为359028元，于《三民汉风商业街区租赁合同》签订之日（即2019年1月14日）一次性付清。签订当日双方交接了房屋，被反诉人在接收到钥匙后，一直未按合同支付租金。随后的两个月期间，反诉人一直联系被反诉人张兴，要求其支付租金，被反诉人张兴以各自理由拒绝支付。直到2019年3月底，被反诉人张兴将租赁房屋的钥匙交给同岳平，告知被反诉人西安泰生医药连锁有限公司因自身原因，不继续承租房屋，也拒绝缴纳所欠房租。故反诉人要求被反诉人承担2019年1月14日至2019年3月底期间的两个月房租，共计59838元。原告（反诉被告）张兴、西安泰生医药连锁有限公司辩称：1.双方未就房屋租赁事宜达成合意，答辩人与被答辩人之间不存在租赁合同关系，且涉案房屋并未实际交付，双方也不存在事实上的租赁关系，故被答辩人要求答辩人支付2019年1月14日至2019年3月期间的租金之诉请无事实和法律依据，应当依法驳回。第一，答辩人在协商过程中通过中间人刘某某，已就租赁事宜提出具体条件，被答辩人丈夫同岳平表示同意。答辩人基于对中间人刘某某及介绍人刘某某表哥的信任，签订了被答辩人提供的空白合同。但是，被答辩人在填写合同内容时擅自更改付款方式为年交，并取消了3个月免租期及加开窗户一个的条件。被答辩人发现后由中间人刘某某提出异议，明确表示不按照协商的条件进行，就不承租涉案房屋。被答辩人也同意退还答辩人支付的十万元，但是称钱已经被用了，稍后退还。2019年1月28日，被答辩人张兴爱人杨芙蓉催促中间人刘某某联系被答辩人返还十万元，此后，中间人刘某某与其表哥多次去被答辩人家中催要，被答辩人一直称尽快退还，但是拖延至今。故双方未就租赁事宜达成合意，被答辩人举证的《三民汉风商业街区租赁合同》所显示内容并非双方真实意思表示，不对双方产生约束力，答辩人与被答辩人之间不存在租赁合同关系。同时被答辩人已同意退还答辩人支付的十万元。第二，被答辩人并未向答辩人交付房屋，双方不存在事实上的租赁关系。被答辩人给答辩人交钥匙发生在合同签订前，此行为系看房，并非法律意义上的交付。同时，房屋钥匙在中间人刘某某向被答辩人提出合同条款与协商不一致，被答辩人同意返还十万元时已经退还。被答辩人所称的答辩人2019年3月底才交还钥匙与事实不符。第三，2019年1月至2019年3月期间，涉案房屋未通电缆，并不具备交付及使用条件，双方协商时，此期间为装修免租期。第四，租赁事宜一直由中间人刘某某与被答辩人及其丈夫同岳平沟通，被答辩人与答辩人张兴自始至终未见过面也未联系过，被答辩人所称的“签约当日双方交接房屋”、“随后两个月一直联系答辩人张兴”等系捏造的事实。综上所述，答辩人与被答辩人之间不存在租赁合同关系，且涉案房屋并未实际交付，双方也不存在事实上的租赁关系，故被答辩人要求答辩人支付2019年1月14日至2019年3月期间的租金之诉请无事实和法律依据，应当依法驳回。2.被答辩人不是涉案房屋的所有权人，其未举证证明享有合法转租权，被答辩人系无权处分，租赁合同实际无法履行，故答辩人无权要求答辩人支付租金。本院经审理查明：原告张兴系原告西安泰生医药连锁有限公司法定代表人。2019年1月5日，原告张兴配偶（即原告张兴委托诉讼代理人）杨芙蓉通过尾号0466的中国工商银行账户向杨娟武尾号2268的中国工商银行账户转账10万元。同日，被告同岳平（被告杨娟武配偶）出具收条，“今收张兴商铺订金人民币壹拾万元整（100000元）”，收条左上角标注“万科新店押金”。后不久被告通过案外人刘某某向张兴递交了涉案房屋的钥匙。2019年1月14日，原告西安泰生医药连锁有限公司与被告杨娟武签订《三民汉风商业街区租赁合同》，合同约定张兴、西安泰生医药连锁有限公司租赁杨娟武营业场地位于西安市莲湖区XX路XX号XX苑商业街区XX楼XX号位置，面积199.46平方米；租赁期限5年，自2019年1月14日至2024年1月13日；租金按年交纳租金标准150元/平方米，每年租金359028元；保证金为10万元。合同有原告张兴及被告杨娟武签字并加盖有原告西安泰生医药连锁有限公司公章。庭审中原告申请证人出庭证明原、被告未就合同签订事宜达成一致意见，证人刘某某证明其作为中间人与被告同岳平谈好租赁条件，后合同内容与商谈的不一致，张兴表示不要房了，后其向被告送还了钥匙，同岳平答应退还10万元。本院认为，本案双方争议的焦点问题包括：1、案外人陕西汇明实业集团有限公司与被告杨娟武签订《三民汉风商业街区租赁合同》真实性；2、原、被告签订的《三民汉风商业街区租赁合同》内容真实性；3、被告同岳平是否是本案的适格被告；4、10万转账的性质；5、原告是否违约；6、涉案房屋钥匙何时返还，原告是否承担租赁费用。案外人陕西汇明实业集团有限公司与被告杨娟武签订《三民汉风商业街区租赁合同》存在瑕疵，合同经办人白杨身份无法核实，亦无法与陕西汇明实业集团有限公司取得联系，故该份合同真实性无法核实。该合同真实性虽无法核实，但本案被告杨娟武、同岳平所持钥匙确系涉案租赁房屋的钥匙，足以使他人信任其有租赁权。杨娟武即使无权处分，不影响其与张兴签订的租赁合同的效力。双方于2019年1月14日签订《三民汉风商业街区租赁合同》是双方真实意思表示，双方均应受该合同约束。合同保证金部分明显有涂改痕迹，经辨认，可以认清之前所写的金额为5万元。被告杨娟武称被告同岳平未参与涉案房屋租赁事宜，不是本案适格被告。根据证人刘某某的陈述，同岳平作为租房前期租赁意思的发出者，同时递交和接受了涉案房屋的钥匙，足可见其参与了涉案房屋的租赁事宜，但根据合同相对性，杨娟武作为涉案租赁合同的签订者，是租赁合同关系权利义务的负担人，应承担相应责任。2019年1月5日原告10万元的转账，根据同岳平当时出具的收条为订金，根据涉案租赁合同应认定为保证金。本院认为，涉案租赁合同保证金部分有明显的涂改，经辨认，可以认清之前所写的金额为5万元，与张兴的陈述相一致，故2019年1月5日原告向被告杨娟武转账10万元系交纳订金，合同签订后其中5万元转变为保证金。张兴在庭审中称涉案租赁合同签订后不久就归还了钥匙，与证人刘某某的证言能够相互印证，本院予以采信。合同保证金涂改部分，与原告张兴陈述能够相印证，本院采信张兴所述因被告擅自改变保证金而不继续履行租赁合同，故原告不需承担违约责任。张兴系西安泰生医药连锁有限公司法定代表人，其租赁房屋系代表公司所为，故被告杨娟武应返还原告西安泰生医药连锁有限公司定金及保证金10万元。原告主张逾期付款损失没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杨娟武于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）张兴订金及保证金10万元；二、驳回原告（反诉被告）张兴、西安泰生医药连锁有限公司其余诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）杨娟武全部诉讼请求。如果未能在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费2300元，本院减半收取1150元，由被告杨娟武承担（原告张兴已预交，执行时由被告杨娟武直接支付原告张兴）；反诉案件受理费648元，由被告杨娟武自行负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判    员     李运房 二〇二〇年十二月二十五日              书   记   员    瞿  莉   1