江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终1310号 上诉人（原审被告）：朱建兴，男，1971年4月1日出生，汉族，住苏州市虎丘区。 委托诉讼代理人:倪晓敏,江苏苏站律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡志芳，女，1978年5月1日出生，汉族，住苏州市沧浪区。 委托诉讼代理人：许王瑜，江苏虎丘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张俊，江苏虎丘律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：彭振付，男，1972年12月29日出生，汉族，住苏州市虎丘区。 上诉人朱建兴因与被上诉人胡志芳、彭振付案外人执行异议之诉纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2019）苏0505民初2754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 朱建兴上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回胡志芳的诉讼请求，依法执行苏州市虎丘区房屋。事实和理由：1.2014年10月30日的房屋买卖合同无效且违法，买卖关系不成立。因共有人周宝珍未参与合同签订，事后也不同意出售，故买卖合同因其他权利人未同意。2.周宝珍搬出涉案房屋是因为年龄较大且身患重病处于手术康复阶段，一审将搬离行为视为知道且同意签订合同，没有说服力。3.胡志芳与朱建兴的行为构成流押，房屋买卖合同无效。双方曾有借贷关系，但没有将借贷转变为房屋买卖，而是约定了赎回条件。且应胡志芳要求约定了流押条件，即债务履行期届满仍未清偿，房屋所有权转移归胡志芳。但是因重大误解，朱建兴将房屋抵押担保合同签订成了房屋买卖合同。4.朱建兴本人从未实际占有使用过30万元，朱建兴仅仅是介绍人，应胡志芳恳求将30万元转给案外人顾伟良用于专业放贷。5.因胡志芳提交的买卖合同无效；自始未合法占有房产，胡志芳在未征得同意的情况下擅自强行控制房屋收租的行为，是朱建兴离家外出期间，不属于合法占有；胡志芳未支付价款，即便如一审认定“债务抵偿购房款”，胡志芳也自认仍有3万元未支付。因此，胡志芳不享有足以排除强制执行的民事权益。6.虽然基于拆迁安置房暂无法办理过户手续，但是不排除其他公示或公证方式，对于拆迁安置房的特殊不动产无法过户的风险应当由胡志芳承担。 胡志芳辩称，在原审法院提交的《房屋买卖(居间)合同》、《收条》、案涉房屋《房屋质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房屋装饰管理协议》、《居民用户开户确认表》、《供用水合同》、苏州市虎丘区人民法院(2019)苏0505民初971号民事裁定书等书证以及与本案无利害关系的证人陈某,4的调查笔录一份，充分证实了双方当事人之间确为合法的房屋买卖合同关系，且胡志芳已经按约支付了合理价款并在占有房屋后装修使用至今，因朱建兴诚信原因导致房屋未能过户。 胡志芳向一审法院起诉请求：1.依法判令停止对苏州市虎丘区执行；2.确认胡志芳与朱建兴签订的房屋买卖居间合同有效，并继续履行合同，协助胡志芳办理不动产过户；3、依法判令朱建兴承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实如下：朱建兴因结欠胡志芳借款本金30万元无力偿还，双方协商以朱建兴、闫成梅、朱强强、周宝珍共有的坐落于苏州市虎丘区拆迁安置房抵债。双方确定朱建兴应归还胡志芳借款本金30万元，利息5万元，合计35万元。 2014年10月30日，朱建兴作为甲方，胡志芳作为乙方在朱某1、朱某2、朱建清等人陪同下，一起在房屋中介处签订《房屋买卖（居间）合同》一份，明确：甲方自愿将坐落在苏州市虎丘区出售给乙方，甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币叁拾捌万元整（大写）。乙方于2014年10月30日付给甲方叁拾伍万元整，尾款叁万元过户当天付清。朱建兴、胡志芳当场在合同上签名。该合同无中介签名盖章。同时，胡志芳将持有的朱建兴出具的30万元欠条撕毁，由朱建兴当场出具了收条一份，载明：“今收到胡志芳现金房款叁拾伍万元整。收款人：朱建兴，2014.10.30日。”签约当日，朱建兴将该房产相关的房屋资料交付给胡志芳。朱建兴、朱建清将《合同》带回让共有人签字，后将签有“闫成梅、朱强强、周宝珍（捺有指印）”名字的合同交还胡志芳。朱建兴对闫成梅、朱强强的签名予以确认，但对周宝珍的签名捺印予以否认。 合同签订时，朱建兴母亲周宝珍居住在苏州市虎丘区，合同签订后，周宝珍搬出该房屋，胡志芳对该房屋进行了接收，并实际占有至今。由于朱建兴至今未办理领取两证手续，该房屋至今仍登记在苏州阳山新城投资开发管理有限公司名下。 2017年5月5日，一审法院在彭振付申请执行朱建兴民间借贷纠纷一案中，作出（2016）苏0505执2578号民事裁定书，预查封了被执行人朱建兴名下坐落于苏州市虎丘区的房产，查封期限三年。胡志芳于2019年3月21日提出案外人执行异议，要求撤销（2016）苏0505执2578号民事裁定书，解除对坐落于苏州市虎丘区的房产的查封。一审法院经审查认为胡志芳无证据证明实际支付了房款，于2019年4月16日作出（2019）苏0505执异17号民事裁定：驳回案外人胡志芳的异议请求。胡志芳不服，致提本案诉讼。 一审审理中，证人朱某1（系朱建兴叔叔）出庭作证，证言主要内容：当时朱建兴、朱建清两人叫我为朱建兴与胡志芳之间的债务问题做个见证，当时说朱建兴欠胡志芳30万，还要计5万元利息。我认为朱建清与胡志芳是夫妻关系，所以叫我这个长辈做个见证。为了处理这35万元的债务，将朱建兴的房子押给胡志芳、朱建清两个，朱建兴什么时候有钱了可以将房子赎回去。当时他们在中介处拿了合同，中介说你们的事我不管，我也不收中介费，怎么签的合同我没仔细看。当时将原来30万元的欠条撕掉了，重新签了一张35万的欠条，没有看到支付现金。买卖合同上有4个人，当时我只看到朱建兴一个人签名，其他三人是否签字我不清楚。房子当时由朱建兴的妈妈住在里面。 证人朱某2（系朱建兴哥哥）出庭作证，证言主要内容：在2014年10月，我表弟朱建清找我说跟我弟弟朱建兴有债务纠纷，让我做个见证，说朱建兴欠胡志芳30万元。我到了中介看到我叔叔朱某1、舅舅朱林根、胡志芳都在。他们问中介拿了份合同，具体什么合同我就不知道了，胡志芳问朱建兴要钱，但朱建兴拿不出钱，当时谈好加5万元利息，然后胡志芳说房子抵押给她，有钱再赎回去。当时胡志芳拿出一张30万的欠条撕了，朱建兴又重新签了35万元的欠条，当时没有看到支付现金。房子当时我母亲住在里面，后来我把妈妈接到我家住了。 胡志芳对签订房屋买卖合同的事实陈述：其当时想买房，男朋友朱建清介绍说朱建兴缺钱要卖房，就预先给了朱建兴25万元，但他们家庭成员一直未就卖房达成一致，拖到2014年10月谈妥了，就一起到中介处签了该房屋买卖合同，根据当时市场价约定房价38万元，因为房屋中朱建兴母亲周宝珍住在里面，约定朱某2把母亲接过去住，所以10万元给了朱某2。余款3万元过户时付清。合同当时由朱建兴签字后，由朱建兴、朱建清拿回家给房屋共有人闫成梅、朱强强、周宝珍签字捺印，再还给我的。 朱建兴对签订房屋买卖合同的事实陈述：顾伟量（音）经我介绍向胡志芳借款30万元，本来我做担保人，但那天顾伟量没来，所以直接由我写了借到胡志芳30万元的借条，约定月息6分，后来顾伟量不还利息了，胡志芳要求我全额还款，我也无力偿还就只能把房子抵押给她，等有钱了再把房子还给我。当时约定再加5万元利息，于是我们签了《房屋买卖合同》，本来是要签抵押合同的。我当天写了收到房款现金35万元整的收条，但当天没有收到现金房款。我后来躲债在外面，胡志芳他们撬开锁进去了。我回来后发现胡志芳占领房屋，找他们理论，但他们说要90万才能归还房屋，我当时不同意。 安创房产经理陈某,4对事实陈述如下：胡志芳找到我说他们自己成交了一套房屋，咨询我市场价多少，我看了后建议市场价38万元，我就给了他们一份格式合同，我说你们自己成交的我不担责任，也不收中介费不盖章。胡志芳和朱建兴、朱建清等人到我店里签订合同，我当时在场，他们怎么付钱的我不清楚，签好合同后朱建兴交给胡志芳一套房屋资料我是看到的。 针对朱建兴否认《房屋买卖（居间）合同》中周宝珍签名捺印的真实性问题，胡志芳提出鉴定申请，一审法院依法先后委托上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所和西南政法大学司法鉴定中心进行司法鉴定，但均以送检的《房屋买卖（居间）合同》中的检材指印纹线模糊，且有变形，明确可辨的细节特征较少，不具备鉴定条件为由终止此次鉴定工作。双方当事人对退还鉴定的结果均无异议。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，胡志芳应对其主张承担举证证明责任。 本案的争议焦点为：胡志芳对案涉苏州市虎丘区的房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。对于胡志芳与朱建兴等人于2014年10月30日签订的《房屋买卖（居间）合同》，胡志芳主张是真实的房屋买卖行为，但未能举证证明支付了合同约定的房款。其称在签订合同前就已支付给朱建兴25万元，该付款方式不符合房屋买卖行为的常理，其称签订合同后支付给朱某210万元，但未提供证据予以证实且朱某2予以否认，法院对此不予认定。而朱建兴陈述其因欠胡志芳30万元借款无力偿还而与胡志芳签订《房屋买卖（居间）合同》，其出具收到现金房款叁拾伍万元的收条是约定加利息5万元，且当时已将原30万元欠条撕毁，属于法律上的自认，且有证人证言予以佐证，予以认定。双方讼争的《房屋买卖（居间）合同》是在朱建兴未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借贷合同关系转变为房屋买卖关系，将借款本息转变为已付购房款，并对房屋坐落、价格、尾款支付、过户条件等作了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，出基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方协商一致终止民间借贷关系，建立房屋买卖合同关系，并非为双方之间的借贷行为的还款义务之履行提供担保，而是在借款到期朱建兴难以清偿债务时，通过将朱建兴及家人共有的房屋出售给债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，其本质上系属债权人与债务人合意对债务人的清偿方式变更，即以货币方式转化为以物的方式清偿。不属于《中华人民共和国物权法》地一百八十六条规定禁止的流押情形，该房屋买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。 关于朱建兴提出当时签订房屋买卖合同仅是用房屋作为债务担保，将来可以赎回的意见，经查《房屋买卖（居间）合同》中并无回赎的约定，且当时债务已经到期，并无证据证明胡志芳有愿意延长还款期限的意思表示，朱建兴亦未提供其他相反证据足以推翻书面合同，故朱建兴称房屋作为债务担保无事实依据，不予采信。关于朱建兴提出房屋共有人之一的周宝珍签名捺印为虚假的情况，因捺印无法鉴定，该情况处于真伪不明。但周宝珍在签订房屋买卖合同时居住在该房屋内，签订合同后自动从该房屋中搬出并居住到明知房屋买卖情况的朱某2家中，结合家庭成员朱建兴、闫成梅、朱强强均在房屋买卖合同上签字的情节，周宝珍应当知道该合同签订的情况且属于以积极的行为默示同意了房屋买卖合同，故对朱建兴提出的共有人周宝珍未签字捺印而合同无效的主张碍难支持。综上，尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。双方签订的《房屋买卖（居间）合同》应属合法有效。且胡志芳对朱建兴享有的到位债权与当时房屋价格大致相当，并无证据显示双方约定以房屋抵债的行为目的损害第三人合法权益，故予以支持。 关于胡志芳已实际占有房屋的主张，胡志芳提供了《房屋质量保证书》、《住宅使用说明书》、水电费发票及朱建兴或朱强强签字的《房屋装饰管理协议》、《居民用户供气服务协议》、《公共契约》、燃气公司《居民用户开户确认表》，《供用水合同》等，结合证人陈某,4证明签约时朱建兴曾交给胡志芳一袋房屋资料，朱建兴自认曾与胡志芳商谈赎回房屋事宜，足以认定胡志芳已经在查封前实际占有房屋的事实。关于签约当日朱建兴虽出具了收到现金房款的收条但无实际付款的事实，因本案中双方对借款本息重新协商确定，朱建兴未对5万元利息提出过高的抗辩，结合双方签订《房屋买卖（居间）合同》，说明双方具有转移房屋所有权的合意，并以该债务抵偿购房款。关于未办理过户登记的问题，《房屋买卖（居间）合同》约定：因此房是动迁安置房还没有领到两证，故双方约定领到两证后1个月内办理过户。因朱建兴至今未到动迁办办理产证手续，故目前该房仍登记苏州阳山新城投资开发管理有限公司名下，故未过户的原因不能归责于胡志芳自身原因。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案中胡志芳已举证证明其对案涉苏州市虎丘区房产享有足以排除强制执行的民事权益，故对该房产不得予以执行。但对胡志芳提出的要求判令继续履行合同，协助胡志芳方办理不动产过户的请求，并非司法解释规定的确认其实体权利的诉讼请求，不属于执行异议之诉审理的范围，本案不予理涉，当事人可另案诉讼。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：一、不得执行苏州市虎丘区房产；二、驳回胡志芳的其他诉讼请求。案件受理费7000元，由朱建兴负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 胡志芳在彭振付申请执行朱建兴民间借贷纠纷一案中，对登记在被执行人朱建兴名下的不动产提出权利主张，其具备以下情形： （一）胡志芳与不动产所有人朱建兴及其共有人闫成梅、朱强强、周宝珍已签订书面买卖合同。《房屋买卖（居间）合同》甲方处有“周宝珍”签名字样及手印，朱建兴虽对是否周宝珍本人手印提出异议并申请鉴定，但是因合同中的手印内容不完整而无法鉴定，该不能以鉴定结论证明案件事实的法律后果应由朱建兴承担。因合同甲方处已由全部房屋所有人签名及手印，结合相关当事人及证人关于该合同签订过程的陈述，朱建兴称该合同未经房屋共有人周宝珍同意并签字，缺乏证据证明。该合同并不存在法定无效的情形，朱建兴主张该合同未成立、无效，本院不予支持。 《房屋买卖（居间）合同》签订时间为2014年10月30日，早于法院查封房屋的时间。朱建兴主张该合同非买卖合同而是抵押合同，与合同记载内容不符，当事人之间关于“赎回房屋”的有关陈述，不足以证明合同性质为抵押；而且当事人在签订该合同时，将欠条撕毁后重新出具收到房款的收条，亦表明原债务已清偿，不符合为债务提供抵押担保的法律特征。因此，朱建兴关于合同性质的主张不能成立。 （二）胡志芳已合法占有该不动产。胡志芳在本案审理中提供了案涉不动产的《房屋质量保证书》、《住宅使用说明书》以及供水供气协议等房屋资料，相关证人亦证明该资料系朱建兴向胡志芳交付，因此朱建兴主张胡志芳擅自强行控制房屋并收租，与事实不符。 （三）胡志芳已按照合同约定支付部分价款。合同约定的房屋价款为38万元，其中35万元于合同签订当日支付，余款3万元于过户时支付。实际履行中，双方在签订合同后撕毁30万元的欠条，重新出具35万元的收条，证明双方已将借贷关系结清，并将朱建兴应当归还的借款本息合计35万元与胡志芳应当支付的购房款35万元进行抵销，因此合同约定的35万元胡志芳已经履行。至于朱建兴借款30万元的用途以及其与案外人的借贷关系，不属本案审理范围，本案不予理涉。余款3万元，胡志芳应当在执行过程中向执行法院缴纳。 （四）案涉不动产未办理过户登记非因胡志芳自身原因。因房仍登记在建设单位苏州阳山新城投资开发管理有限公司名下，朱建兴至今未办理产证手续，且朱建兴认可自《房屋买卖（居间）合同》签订后不久即外出躲债，直至本案诉讼前，因此房屋未过户的原因不能归责于胡志芳。 综上，胡志芳对登记在被执行人朱建兴名下的不动产具有能够排除执行的权利，朱建兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7000元，由上诉人朱建兴负担。 本判决为终审判决。 审判长  柏宏忠 审判员  丁 兵 审判员  朱婉清 二〇二〇年十一月十一日 书记员  钱 曦