江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9204号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱军，男，1959年8月21日生，汉族，户籍地江苏省南京市玄武区，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：李玉琴（系上诉人妻子），住南京市玄武区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王宏水，男，1995年7月7日生，汉族，户籍地吉林省辉南县，住湖南省长沙市雨花区。上诉人朱军因与被上诉人王宏水房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初12333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱军上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令王宏水承担《房屋出租合同书》中约定的违约责任，承担违约金3000元、电费101.7元、保洁费100元，共计3201.7元，返还钥匙、门禁卡；3、上诉费用由王宏水承担。事实与理由：一、王宏水单方面不履行合同，属违约行为，理应按《房屋出租合同书》有关合同未到期提出退租的相关约定承担月租金的2倍的违约金。二、一审判决认定王宏水在《房屋出租合同书》约定的租期届满前提出退租，在当时得到朱军的认可，不属实。三、一审判决认定朱军在当时并未向王宏水主张违约金，不属实。双方签订的《房屋出租合同书》中有明确的约定，理应按照合同办。朱军在一审庭审时多次强调王宏水违约，须承担违约责任。四、一审判决认定双方签订的《房屋出租合同书》于2019年9月23日协商解除，不属实。实际是王宏水单方面解除合同，属违约行为。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。王宏水辩称：根据双方合同约定，关于本合同条款以外的任何约定，必须以书面的形式签署并双方签字，否则视为无效，口头承诺无效。上诉人称被上诉人解约，应当出示双方签订的书面合同，方可生效。根据2019年10月3日的录音，上诉人知道也答应了帮被上诉人转租。2019年10月29录音中，上诉人陈述知道被上诉人的房间有人居住，也承认修改了房间门锁的密码，而在一审开庭的时候上诉人又不承认其知道被上诉人的房间有人居住，相互矛盾。被上诉人缴纳的租金至2019年10月26日，在此之前被上诉人没有拖欠房租，也没有拖欠水电费，无论被上诉人是否居住或是搬走，被上诉人对房屋的使用权，朱军均无权干涉。上诉人私自修改了密码，没有告诉被上诉人，已经违反了合同。请求二审法院驳回上诉，维持原判。王宏水向一审法院提出诉讼请求：1、朱军退还剩余房租1500元（2019年9月26日至10月26日）、押金1500元、违约补偿1500元、燃气费30元、水费30元、物业费30元、网费30元，共计4620元；2、朱军承担本案诉讼费。朱军向一审法院提出反诉请求：1、确认《房屋出租合同书》于2019年9月23日解除；2、王洪水承担违约金3000元、电费1017元、保洁费100元。一审法院认定事实：2019年4月27日，王宏水、朱军签订《房屋出租合同书》一份，约定王宏水承租朱军坐落于南京市秦淮区房屋，期限2019年4月27日至2020年4月26日，押一付一。月租金1500元，物业费30元／月、网络费30元／月、水费30元／月、燃气费30元／月，电费押金80元。约定第一次付款时间是2019年6月15日前，租金1500元、押金1500元、固定生活费用120元（物、网、水、燃），总金额3120元。约定第二次付款时间2019年7月15日前，租金1500元、固定生活费用120元（物、网、水、燃），总金额1620元。备注：电费0.8元／度，单元门禁卡1个，大门门禁卡1个，钥匙1把。每逾期1日，乙方应支付季度租金的1%作为滞纳金。超过3日未支付房租及费用的，视为乙方违约，甲方有权解除合同。合同第九条约定合同解除，主要约定，1.甲、乙双方协商一致，可以解除本合同。2.租赁期满或合同解除时，需乙方本人将租赁合同原件交还甲方。经甲方验收核算乙方应承担的租赁、使用费及违约赔偿金额。并确认结算费用明细后，甲方承诺于4个工作日内将剩余租赁费用退还至乙方本人或乙方本人名下银行账户。3.租赁期满，甲方有权收回全部房屋及其设施，乙方应如期交还。合同解除当日，乙方应根据附件一将租赁房屋及设施交还甲方，并清空乙方物品。留存物品视为乙方放弃，甲方有权处置并清空乙方物品。乙方将房屋交还甲方时，应将房屋打扫干净，并保证马桶及厨房下水管道通畅，否则甲方将自行安排保洁与疏通，并收取或扣取100元保洁费及100元疏通费。其他条款约定了其他相关的内容。合同签订后，王宏水向朱军支付了相应的租金，一直交至2019年10月26日。但2019年8月26日至9月24日电费101.7元，王宏水一直没有向朱军缴纳，王宏水对此事实予以认可。大约2019年9月21日，王洪水与朱军聊天，告知朱军，他要出差到长沙时间，预计六个月，房子转租信息已经发布，表示看看能不能转租出去。朱军表示同意，要求王宏水安排好。并表示如果能够转租成功，其收到别人的租金后，就向王宏水退还相应的款项。2019年9月23日23:14，王宏水向朱军发短信，主要内容为：大叔我是4月27日开始租房，现在退租，押金不要了你退我一个月房租，我过几天吧钥匙了和门禁给你寄过去，我房租10月27到期，你看可行，要不我给委托中介半个月房租为佣金，我不想这么麻烦了，咱们也算认识你看可行，给大叔比给中介强你说呢大叔！我委托中介十一国庆假期结束前他们说给我租出去，佣金就是半个月，我还还得很麻烦，我干脆不要一个月押金你推我剩余房费你看可行。对以上内容，王宏水陈述，其意思就是征求朱军意见，麻烦朱军代为转租。但朱军辩称，其根本不知道当时王宏水讲的意思，其只是认为王宏水明确要求退房，王宏水自己转租，其为照顾王宏水，同意王宏水转租。朱军辩称，要求其自己找人来承租该房，这怎么能叫转租呢？朱军同意王宏水退房，并同意向王宏水退还十月份的房租，但要求王宏水把房门钥匙和门禁卡归还朱军，但王宏水一直没有归还。朱军并且在2019年9月底改换密码。有关王宏水的本诉请求，朱军辩称押金1500元可以退还。9月26日至10月26日的水费30元、物业费30元、网费30元、燃气费30元，因王宏水确实没有居住，均可以退还。有关朱军的反诉请求，王宏水认为合同直到开庭时都尚未解除，故对朱军3000元违约金的主张不予认可。电费1017元王宏水认可没有缴纳。对保洁费100元王宏水也认可，但认为合同尚未解除，故不应当支付该100元。涉案房屋一直未转租出去。2019年10月3日，王宏水回来后发现该房已经换锁，无法进入。敲门后发现里面有人。王宏水认为在房子转租出去前其对该房有承租使用权，朱军擅自将该房出租给他人，朱军违约。朱军则辩称王宏水自2019年9月23日即将该房退还，当时并没有要求其代为转租，既然已经退房，其即可以换锁、换密码，且房子一直空着的，否认违约。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人不得擅自变更或解除。双方于2019年4月27日签订的《房屋出租合同书》不违反法律法规的规定，应当有效，双方均应按此合同履行自己的义务、行使自己的权利。合同解除的方式有约定解除、协商解除和法定解除。2019年9月23日23:14，王宏水向朱军所发短信中，有“现在退租，押金不要了你退我一个月房租，我过几天吧钥匙了和门禁给你寄过去”等语句。这些语句，尤其退租的意思表示应当就是解除双方《房屋出租合同书》的意思表示。朱军同意王宏水退租，双方的《房屋出租合同书》自此已经协商解除。双方协商解除《房屋出租合同书》的意思清楚明白。只不过，该解除行为附加了一个条件，即王宏水要求朱军代为转租。但是，王宏水向朱军所发信息语句不通顺，不少地方意思表达含糊不清，不少地方理解起来有歧义，导致朱军误解了王宏水的意思，朱军误以为王宏水并没有要求其代为转租，且其认为其自身是涉案房屋产权人，由其自己出租，就不存在转租一说。朱军的辩称有一定的道理。朱军误解王宏水所发信息内容，双方对此均有一定的责任，但主要责任在王宏水一方，故王宏水主张朱军支付违约金1500元，无事实依据，本院不予支持。双方的《房屋出租合同书》已经于2019年9月23日协商解除，双方之后所从事的行为、所产生的纠纷是否是违约行为，已经不再具有评价的必要和意义。2019年9月26日至10月26日，王宏水确实未在该房内居住，故王宏水主张朱军退还2019年9月26日至10月26日租金1500元，符合双方合同约定及法律、法规的规定。朱军并且应向王宏水退还押金1500元，退还燃气费30元、水费30元、物业费30元、网络费30元。王宏水在《房屋出租合同书》约定的租期届满前提出退租，提出解除合同，此举在当时得到朱军的认可、同意，朱军在当时并未向王宏主张违约金，故朱军在诉讼中再以此为由向王宏水主张违约金，与法律、法规的规定不符，本院不予支持。有关电费1017元、保洁费100元，依照《房屋出租合同书》的约定应当由王宏水负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、朱军于判决生效之日起十日内一次性向王宏水返还2019年9月26日至2019年10月26日房屋租金1500元，返还押金1500元，返还燃气费30元、水费30元、物业费30元、网络费30元，共计返还3120元；二、王宏水于判决生效之日起十日内一次性向朱军支付电费1017元、保洁费100元，共计支付1117元；三、驳回王宏水的其他本诉请求；四、驳回朱军的其他反诉请求。本诉案件受理费50元，由王宏水负担16元、由朱军负担34元；反诉案件受理费25元，由王宏水负担7元、由朱军负担18元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。上诉人对一审查明其同意被上诉人退房、其未向被上诉人主张违约金以及双方签订的房屋租赁合同于2019年9月23日解除的事实存在异议。对一审查明的其他事实，双方当事人均无异议，本院依法予以确认。二审中，被上诉人称其2019年9月23日给上诉人发送短信的意思是申请和上诉人退租，剩下的押金不要了，权当中介费。但此后上诉人没有给其回复。上诉人称其收到被上诉人2019年9月23日的短信后，认为被上诉人要提前解除合同，构成单方违约，但是其没有回复被上诉人。因为被上诉人已经搬走了，房间里没有任何东西了，其当时告诉被上诉人，按合同办事。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋出租合同书》为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被上诉人于2019年9月23日给上诉人发送短信，表明其想要提前退租，并征求上诉人意见。但上诉人未予回复。此后上诉人在2019年9月底更改了门禁卡密码，表明上诉人已经以其实际行动收回房屋，故上诉人与被上诉人签订的《房屋出租合同书》此时已经解除。上诉人称其为了安全才更换门禁卡密码，不代表其收回房屋，与事实不符。关于上诉人主张被上诉人给付相当于两个月租金的违约责任。本院认为，虽然被上诉人王宏水表达了想要退租的意思，但从其和上诉人发送的短信所使用的用语来看，其系和上诉人协商退租事宜，并征询上诉人的意见；被上诉人租金付至2019年10月26日，其发送短信之时，并未出现拖欠房租的情况；上诉人在未予回复被上诉人发送的短信也未提交证据证明与被上诉人就房屋租赁合同解除的违约责任协商一致的情况下，直接收回房屋，其主张被上诉人存在违约行为，并要求被上诉人给付违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人朱军的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人朱军负担。本判决为终审判决。审判长  马帅审判员  李斐审判员  郑慧二〇二〇年十二月三十日法官助理高峥书记员朱亚芳