辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终8632号上诉人（原审原告）：仲维斌，男，1972年6月2日生，汉族，住庄河市。委托诉讼代理人：刘德盛，辽宁赢浒律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王宏俊，男，1968年8月25日生，汉族，住庄河市。上诉人仲维斌、王宏俊房屋租赁合同纠纷一案，均不服辽宁省庄河市人民法院（2020）辽0283民初5105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。仲维斌上诉请求：一、依法撤销原审判决第二项，改判王宏俊给付仲维斌违约金100,000元；二、由王宏俊承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定双方口头协商一致，协商的结果是仲维斌没有要求王宏俊给付违约金与事实不符，没有任何证据表明仲维斌口头放弃主张违约金，仲维斌也没有承认放弃违约金。二、原审法院认定案涉租赁物被拍卖系案外人孙世龙的债务纠纷导致，并非佳荷宾馆自身债权债务纠纷与事实不符。仲维斌租赁佳荷宾馆，并非租赁佳荷宾馆的营业手续，而是租赁包括房屋、营业手续在内的佳荷宾馆一个整体，按照一审法院的逻辑，仲维斌应该和王宏俊签订包括房屋、营业手续在内的两个承包合同。同时，一审法院明知佳荷宾馆的房屋存在债务纠纷被拍卖导致仲维斌无法继续经营，在没有查明事实的情况下，认定佳荷宾馆的债务系案外人的原因导致，进而不支持仲维斌的违约金请求。实际上佳荷宾馆被拍卖是因为案外人孙世龙和其妻子高媛在哈尔滨银行股份有限公司大连西岗支行贷款用佳荷宾馆的房屋进行抵押，因贷款无法归还被起诉进而被拍卖，因此，王宏俊和仲维斌签订租赁合同时，佳荷宾馆因抵押已经存在债务关系。仲维斌和王宏俊签订宾馆租赁合同时，因为考虑到经营宾馆的特殊性，故要求租赁5年，要求出租人保证5年时间的正常经营，要求出租人承诺案涉租赁物无任何瑕疵，能正常经营。仲维斌和王宏俊在租赁合同中对租赁物进行了无任何债权债务的约定，王宏俊保证租赁物无任何债权债务纠纷。现在，因案涉租赁物对外提供担保产生债务被拍卖导致仲维斌无法正常经营进而解除双方租赁合同，王宏俊应当按照合同的约定给付仲维斌违约金。王宏俊辩称，不同意钟维斌的上诉请求。我们宾馆有租赁合同，是仲维斌单方面终止合同导致宾馆交付给法院，并不是法院终止不让他干，是仲维斌先违约，并且我们之前协商过我返还给他9万元他将宾馆交付给我。按照租赁合同也是仲维斌单方违约，我有证人可以证明是仲维斌单方违约。协助执行通知书我到西岗法院问过，是因为我没同意腾退，法院将协助执行通知书邮寄给我，邮寄到佳荷宾馆，但是仲维斌把该邮寄的材料隐瞒了，没有给我，当时我们商量了我把钱给仲维斌，仲维斌把宾馆给我，等我第二天拿钱去找仲维斌的时候他把宾馆门锁上了，然后搬走了。我是正常履行合同，我没有违约。王宏俊上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判钟维斌将案涉宾馆内的物品返还给王宏俊；二、一、二审的诉讼费用由钟维斌承担。事实和理由：一、一审认定的事实不清，因为双方之间的租赁合同是由于人民法院的执行拍卖不能继续履行，属于情势变更的范畴，王宏俊对于合同的履行没有过错，一审法院认定合同终止应当全额返还是错误的。二、王宏俊在一审庭审明确陈述，因为酒店内有王宏俊的财产，并且不在人民法院的查封范围之内，王宏俊要求按照当时清单予以清算，一审法院并没有予以考虑，本案应以解除合同为前提，本案中一审法院并没有解除双方的合同，就判令王宏俊返还租金显然是错误的。三、案涉宾馆现在处于钟维斌的管理范围之内，所有的物品并没有交接，导致王宏俊无法与钟维斌清算，所有物品无法交接，给王宏俊造成巨大的损失。综上所述，一审认定的事实不清，请求二审法院依法查明本案事实，公正判决，维护王宏俊的合法权益。仲维斌辩称，不同意王宏俊的上诉请求。双方解除合同不属于情势变更的情形，解除合同的原因是案涉房屋存在银行贷款抵押导致法院强制执行，无法继续经营下去。双方在签订租赁合同时没有任何清单。案涉宾馆现在并不在仲维斌掌控之中，该宾馆因债务纠纷被拍卖，已经由大连市西岗区人民法院移交给买受人，故请求驳回王宏俊的上诉请求。仲维斌向一审法院起诉请求：一、依法判令被告返还房屋租金90,000元；二、依法判令被告给付原告违约金100,000元；三、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：案涉租赁标的物为庄河佳荷宾馆，庄河佳荷宾馆系个体工商户，营业执照号为庄工商个字2102833304130，经营者姓名为孙世龙。2018年1月15日，被告王宏俊与案外人孙世龙签订《租赁委托协议书》，约定：一、在祝忠华租用庄河市佳荷宾馆到期由王宏俊承租。……八、王宏俊有转租或转委托。同年4月10日，被告王宏俊（甲方、出租方）又与原告仲维斌（乙方、承租方）签订《庄河市佳荷宾馆租赁合同》，内容为：一、庄河市佳荷宾馆位于庄河市，营业执照号码为：庄工商个字2102833304130，经营者为孙世龙，孙世龙和甲方王宏俊因金鼎投资顾问有限公司一事，经辽宁省昌汉律师事务所律师金克发经手达成租赁委托协议书，该协议书确认庄河市佳荷宾馆一切事宜由王宏俊办理，王宏俊有权转租。二、庄河市佳荷宾馆租赁期限为五年，自2018年4月14日起至2023年4月13日止。三、本宾馆年租金为人民币壹拾肆万元整（￥140,000元），乙方于本合同签订时一次性缴纳给甲方本年租金，从2019年起，乙方需在每年3月14日前一次性缴纳本年度租金。四、乙方租赁期间，乙方负责宾馆运营所需的一切费用，包含但不限于水费、电费、取暖费等，乙方承租期满后须交清欠费。……七、甲方承诺宾馆出租给乙方时，宾馆不存在任何债权债务纠纷，如存在任何债务纠纷导致乙方无法正常经营，甲乙双方解除双方的租赁合同，甲方一次性赔偿乙方违约金人民币壹拾万元整（￥100,000元）。上述租赁合同签订后，被告将案涉宾馆交付给原告经营使用，原告于2018年4月25日、2019年3月13日、2020年3月13日向被告交付三年的租金共计42万元,被告分别向原告出具收条、收据，其中2020年3月13日的收条载明：今收到仲维斌承租的位于庄河市佳荷宾馆2020年3月13日至2021年3月12日租金140,000元。2020年4月，大连市西岗区人民法院就庄河市兴达街道前进委祥和源2层04号房屋1层11-13号房屋在司法拍卖网站刊登了竞买公告。2020年6月3日，大连市西岗区人民法院作出（2020）辽0203执恢7号协助执行通知书并送达给原告仲维斌，内容为：关于哈尔滨银行股份有限公司大连西岗支行与孙世龙、姜媛一案，我院作出的（2020）辽0203执恢7号执行裁定书已发生法律效力。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第242、244条第1款的规定，请协助执行以下事项：将庄河市兴达街道前进委祥和源号房屋于2层04号房屋变卖结束后十日内腾出，如逾期法院将依法强制腾退，构成犯罪的依法追究其法律责任。附：（2020）辽0203执恢7号执行裁定书一份。2020年8月中下旬（具体时间双方陈述不一致），原、被告双方经协商口头达成一致意见被告将2020年剩余期限的租金返还原告，原告将佳荷宾馆交还给被告，由被告与法院进行交涉。2020年8月25日（原告自称的时间）原告搬离庄河佳荷宾馆，并将宾馆一层、二层交付给大连市西岗区人民法院。另查，原告提交庄河市佳荷宾馆公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，载明地址为庄河市兴达街道，场所所在层数：地上**。一审法院认为：本案中，案外人孙世龙作为庄河佳荷宾馆的经营者将该宾馆租赁给被告，明确约定被告享有转租的权利，故被告有权将案涉租赁物转租给原告仲维斌，原、被告签订的《庄河市佳荷宾馆租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。原告已向被告交纳了2020年3月13日至2021年3月13日的租金14万元，因案涉租赁物被法院拍卖影响原告继续履行，原告于2020年8月搬离案涉租赁物。但因在原告搬离之前原、被告协商好解除租赁关系，被告返还剩余期限内租金9万元，原告将佳荷宾馆交付给被告，故足以认定原、被告之间的租赁关系已于2020年8月解除，被告应将2020年未履行期间的租金返还给原告。故对原告要求被告返还剩余租金9万元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于原告要求被告给付违约金10万元的诉讼请求，一审法院认为，首先，原、被告签订的租赁合同约定的是因宾馆存在任何债务纠纷导致原告无法经营的情况下被告承担赔偿原告违约金10万元的责任，根据已查明的事实，案涉租赁物被拍卖系因案外人孙世龙的债务纠纷所导致，并非佳荷宾馆自身的债权债务纠纷，且原告又未提供证据证明案外人孙世龙借款系用于佳荷宾馆，原告的此项请求不符合双方合同约定。其次，在法院拍卖过程中，原被告双方已经口头协商一致，双方协商的结果原告并未要求被告支付违约金，故对原告要求被告支付违约金10万元的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、被告王宏俊于判决发生法律效力之日起十日内返还原告仲维斌租金9万元;二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，由原告负担1078元，由被告负担972元。二审中，仲维斌提交录音、交接清单，拟证明其在接到人民法院协助执行通知书后与王宏俊及法院执行人员沟通的过程，并主张其已将宾馆进户门钥匙及一、二、三楼房屋及物品全部交接给法院执行人员。王宏俊提交一份交接单，拟证明其将房屋转租给仲维斌时双方对房屋内物品进行了清点交接。本院认为，仲维斌提交的该组证据能够证明其在房屋交接前曾多次与王宏俊进行沟通，此后才配合法院执行工作人员交接了入户钥匙及一至三层房屋。而王宏俊提交的交接单中物品清单部分处没有仲维斌的签字，无法认定其真实性，本院对此不予采信。另，仲维斌在二审庭审中已将佳荷宾馆的经营手续交还王宏俊。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，双方当事人在订立租赁合同后，仲维斌在案涉房屋内实际经营佳荷宾馆。承租经营期间，西岗法院下发协助执行通知书，告知房屋占用人应积极配合腾退案涉房屋。此后，仲维斌多次与王宏俊联系解决房屋租用和合同解除问题，根据仲维斌提交的录音证据，仲维斌数次要求王宏俊到房屋现场查看及交接，但王宏俊均未到场。在王宏俊迟迟未对房屋租用问题提出解决方案亦未与仲维斌及时交接房屋的情况下，仲维斌于2020年9月10日配合西岗法院执行工作人员对案涉房屋及物品进行了清点、交接。因出租房屋已在执行程序中由执行工作人员接收，现已不具备继续占有使用或进行经营的条件，且王宏俊亦已于2020年8月与仲维斌口头协商解除合同，故一审法院认定案涉租赁合同已经解除并无不当。合同解除后，王宏俊理应向仲维斌返还剩余租期内的租金90,000元，一审法院对此认定正确，本院予以维持。对于王宏俊上诉主张仲维斌应将房屋及物品交还后才有权主张剩余租金一节，本院认为，根据前述查明的事实，案涉房屋系通过人民法院执行程序进行交接和腾退，而仲维斌作为房屋次承租人事先曾多次与王宏俊协商沟通，但王宏俊始终未能给出解决方案且拖延不到现场交接，此后仲维斌为配合法院工作将房屋交接给执行法院的做法不能认定为违反合同约定。王宏俊如对案涉房屋及物品仍有相关权利请求，其应按照法律规定的救济途径依法主张，王宏俊本案提出的上诉理由不具备事实和法律依据，本院不予采纳。对于仲维斌上诉要求王宏俊承担合同约定的违约金10,000元一节，本院认为，案涉租赁合同第七条约定“甲方承诺宾馆出租给乙方时，宾馆不存在任何债权债务纠纷，如存在任何债务纠纷导致乙方无法正常经营，甲乙双方解除双方的租赁合同，甲方一次性赔偿乙方违约金人民币壹拾万元整（￥100,000元）”，双方约定此项违约责任的本意是为规制王宏俊作为出租人保证案涉房屋在租赁期间可以正常使用的合同义务，而本案恰是因宾馆经营用房被人民法院拍卖而无法继续经营使用，对此应当认定属于因存在债权债务纠纷导致仲维斌无法经常经营的情形，且仲维斌在宾馆经营租期内被要求清退显然亦将因此遭受损失，故仲维斌要求王宏俊承担违约责任的诉请符合合同约定的违约金适用条件，应当予以考虑。但双方在合同中约定的违约金数额较高（接近房屋整年租金），本院对此酌情予以调低，综合考量合同约定及交易习惯，王宏俊应向仲维斌支付违约金的数额调整为30,000元为宜。一审认定不妥之处，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持辽宁省庄河市人民法院（2020）辽0283民初5105号民事判决第一项；二、撤销辽宁省庄河市人民法院（2020）辽0283民初5105号民事判决第二项；三、王宏俊于本判决发生法律效力之日起十日内支付仲维斌违约金3万元；四、驳回仲维斌的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。一审案件受理费2050元（仲维斌预交），由钟维斌负担1000元，由王宏俊负担1050元。二审案件受理费6400元（钟维斌预交2300元，王宏俊预交4100元），由钟维斌负担2000元，由王宏俊负担4400元。本判决为终审判决。审判长  季烨审判员  吕瑛审判员  王亮二〇二〇年十二月二十八日书记员  张丹