湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0481民初8133号 原告：耒阳市鑫诚物业管理有限公司，住所地耒阳市五里牌办事处栖凤园居委会五梅路（检察院斜对面**），社会信用代码：91430481095736757J。 法定代表人:周小文，该公司执行董事长。 委托诉讼代理人：刘飞虎，该公司员工。 被告：匡某某，男，汉族。 原告耒阳市鑫诚物业管理有限公司（以下简称鑫诚物业）与被告匡某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫诚物业委托诉讼代理人刘飞虎，被告匡某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鑫诚物业向本院提出诉请，请求判令：1被告向原告支付拖欠物业服务费人民币4598元，违约金439元;合计金额5037元；2、由被告承担本案全部讼诉费。事实和理由：2016年11月1日，原告与被告签订了前期物业服务协议，协议约定由原告向被告位于耒阳市鑫城华庭小区B栋2单元1614室提供物业服务。被告自2017年11月1日起，未按照前期物业服务协议缴纳物业服务费，原告多次催促被告履行协议，但被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益，原告提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。 为支持其诉讼主张，原告鑫诚物业提交如下证据：1、《前期物业服务合同》。拟证明在业主委员会成立前，由开发商深发房地产有限公司委托原告从事案涉小区的物业管理服务工作。 2、短信记录。拟证明原告一直在向被告催缴物业费，至今被告未缴。 3、催缴通知书。拟证明被告所欠物业费未交，原告一直在催缴。 被告匡某某辩称： 一、原告与开发商签订的《前期物业服务合同》违反了法律强制性规定，应当认定无效。 1、原告成为耒阳鑫城华庭小区的物业服务企业，未经过任何的法定程序，既不是通过招投标方式取得也没有经过耒阳市房地产行政主管部门批准。 2、原告提供的《前期物业管理合同》在国务院住建部规范文本的基础上删减了大量甲方（物业服务单位）的义务和乙方（业主）权利的条款。 二、原告履行前期物业服务合同存在重大瑕疵。 1、原告长期不履行房屋共有部位的维护和修缮义务。 2、原告长期未履行业主共有区域（一楼）的交通和车辆停放秩序管理的义务。 3、原告长期不履行安防设备按期保养和共有区域的卫生义务。 4、原告长期未履行日常外来人员管理义务。 三、原告长期严重侵占业主大量公共利益 四、原告公然侵犯业主居住生活中的财产权益。 基于上述理由，被告认为，原告的诉讼请求，既没有事实根据，也没有法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 为支持其答辩意见，被告匡某某提交如下证据： 1、工商登记信息。拟证明原告的股东信息、开发商的股东信息； 2、住建部**物业管理服务合同范本。拟证明原告的前期物业合同部分条款无效； 3、小区消防通道、消防门、垃圾堆照片。拟证明原告未履行安防设备设施保养更新和共有区域卫生义务； 4、入户大堂、楼道墙体脱落照片。拟证明原告未履行房屋共有部位的维护和修缮义务； 5、一楼路面、入户大堂门口。拟证明原告未履行房屋共有部位的交通和车辆秩序管理义务； 6、灭火器照片。拟证明灭火器失效； 7、广告牛皮藓照片。拟证明外来广告人员随意进出小区； 8、保安室聚众打牌照片。拟证明原告履行安保义务有瑕疵； 9、水费收据、业主证言。拟证明原告限制或变相限制购水； 10、湖南12345市民热线短信回复。拟证明原告违法事项的政府意见和指示； 11、电梯、大堂、楼梯、围栏广告牌。拟证明原告侵占业主公共收益。 12、前期物业管理合同。拟证明原告给被告的合同与原告提交证据合同不一样，原告提交的那份是签了字的，被告这份是未签字的，而且这两份都没有盖章。 对于原告鑫诚物业的上述证据，被告匡某某质证如下： 对原告提供的证据2、3无异议；证据1的真实性没有异议，合法性、关联性有异议。在这份合同上没有任何证据佐证原告作为鑫诚华庭小区物管单位的来源。 对于被告匡某某的以上举证，原告鑫诚物业质证如下： 对证据1-9、11、12有异议；证据1，开发商与物业公司没有关联；证据2，物业合同是按照范本参照的；证据3，消防设施设备物业都有在保养；证据4，墙体脱落物业一直在维护；证据5，交通问题我们多次与交通执法部门联系处理了；证据6，灭火器失效是因为没有年检，而且费用很多；证据7，外来人员不是随意可以进入小区，我们曾经抓到过外来打广告人员；证据8，保安聚众打牌，是因为保安那天休假，不属于上班时间；证据9，我们对拖欠半年以上的业主限制额度充水费一百元，未拖欠的业主我们也没有限制充水费；证据11，没有侵占业主公共收益，可以查证；证据12，被告那份合同签没签字原告也不清楚，但是物业公司这份合同是被告签字认可的。 经过举证、质证，本院对当事人提交的证据认证如下： 经本院组织庭审质证，被告匡某某对原告提交的证据2、3无异议；原告鑫诚物业对被告提交的证据10无异议;上述证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院予以采信。 原告提供的证据1，被告提供的证据1-9、11、12，本院经审查认为，对上述证据证明的事实予以确认，对上述证据的其他证明目的不予采信。 本院依据以上认定的证据，结合当事人在庭审中的陈述，查明本案法律事实如下：2016年11月1日，原告与被告签订了《前期物业管理合同》，合同中约定由原告向被告位于耒阳市鑫城华庭小区B栋2单元1614室提供物业服务。并约定了双方的权利义务、物业服务内容及质量要求、物业服务费用、违约责任等内容。合同的第五条第三款第1项规定：“电梯住宅按每平方米建筑面积每月收取物业管理服务费（1.2元/㎡）”；自2017年11月1日起，被告未按照合同缴纳物业管理服务费，原告多次催促被告履行协议，但被告仍拒不缴纳。 另查明，匡某某为耒阳市鑫城华庭小区B栋2单元1614室的业主，房屋建筑面积为116.11平方米。匡某某确认收到鑫诚物业于2020年4月17日发出的催缴物业管理费的通知。应支付的物业管理服务费为4598元（2017年11月1日至2020年8月1日共计33个月，按1.2元/㎡/月计算，116.11㎡×1.2元/㎡×33个月=4598元） 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告之间签订的《前期物业管理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。现原告提供了物业服务，而被告未按约定支付物业服务费，故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。匡某某主张鑫诚物业未尽职履行物业管理委托事项，导致案涉小区内长期存在公共卫生脏乱、小区道路交通无序等情形，但其所提供的相关证据不足以证明物业管理长期存在上述问题。鑫诚物业在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，对于原告提供物业服务中的瑕疵，被告有权提出意见和建议以及要求限期改正，逾期未改正造成损失的，被告还可要求原告承担相应的法律责任，但被告应依法另行主张权利，本案不予审理。因此，以拒付物业服务费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。匡某某应当依照合同约定支付缴纳物业服务费。鉴于原告提供物业服务过程中的确存在瑕疵，故对于原告要求被告支付逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。鑫诚物业应虚心听取匡某某等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《物业管理条例》第二条、第七条第一款第（五）项、第三十五条、第四十一条、第六十四条之规定，判决如下： 一、限被告匡某某于本判决生效之日起十日内支付给原告耒阳市鑫诚物业管理有限公司物业服务费4598元； 二、驳回原告耒阳市鑫诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（主动履行的，可将标的款付至本院标的款账户，户名：耒阳市人民法院执行案款专户；账号：833503110********；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号） 案件受理费减半收取计25元，由匡某某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员  李 华 二〇二〇年十二月三日 代理书记员  黄晶晶