广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终3433号上诉人（原审原告）：黄文滔，男，1994年4月22日出生，汉族，住清远市清城区************，公民身份证号码441************018。委托诉讼代理人：曹三桂，广东优晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈萍，广东优晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市志源房地产开发有限公司，住所地清远市******************商铺218号。法定代表人：王润华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：叶碧桃，广东品格律师事务所律师。上诉人黄文滔因与被上诉人清远市志源房地产开发有限公司（以下简称志源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初81号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄文滔上诉请求：1、改判志源公司向黄文滔支付逾期交付基础设施、公共配套违约金32768元（自2015年12月31日以已付房款489813元为基数，按每日万分之一计算至2017年10月30日）；2、改判一审判决第一项，判决志源公司增加向黄文滔支付逾期办证违约金31201元（自2018年1月30日以已付房款489813元为基数，按每日万分之一计算直至志源公司提供资料报不动产权属登记部门备案，并协助黄文滔办理房屋产权转移登记手续为止，至2019年10月29日）；3、本案一、二审诉讼费由志源公司负担。事实与理由：一、一审判决以公共配套迟延没有造成黄文滔损失为由驳回黄文滔要求志源公司支付违约金的请求，明显错误。1、根据合同约定，基础设施、公共配套应当在房屋交付是达到使用条件，如未达到的，每日支付万分之一的违约金，该约定是双方的真实意思表示，被上诉人逾期交付就应当承担违约责任。2、正是由于基础设施、公共配套没有完善，黄文滔一直未能入住，造成的损失是无法估算的。3、从黄文滔提交的证据来看，逾期交付基础设施、公共配套是由于志源公司不作为行为导致，责任应当由志源公司承担。4、按照一审判决的观点，黄文滔没有入住就没有造成损失，意思就是说，黄文滔必须在没水、没电、没网络的情况下入住才能向志源公司主张权利，那么该条款如何制约开发商履行义务。二、逾期办证违约金的起算时间，一审判决明显是对黄文滔请求的错误理解。1、黄文滔起诉是根据合同第十五条的约定，要求被上诉人在收楼后的90天内将办理不动产登记的资料提交产权登记机关备案。志源公司提出的补充协议第22条约定，办理房产证的期限是自买受人付清房款、办妥交付手续并提交完税证明后730天内办妥房产证。时间上来看，志源公司办证需完成两个步骤，第一步是在黄文滔收房后90天内提交资料备案，第二步是在志源公司将所有资料提交不动产登记中心后的730天内办妥房产证。两个约定在时间上并不冲突。2、正是由于涉案房屋没有竣工验收备案，所以志源公司无法在交楼后90天内提交资料备案，以致拖延了黄文滔办理权属证，应当承担违约责任。3、志源公司多次出具承诺函，从其内容可以看出，志源公司对逾期办证行为也是多次书面确认的，并承诺尽快完成竣工验收备案和办证，由此可见，志源公司承诺的是90天内递交办证资料。志源公司答辩称：关于逾期交付基础设施、公共配套设施违约金的问题，志源公司在将商铺房交付使用时，供水、供电、燃气系统、电话及电视接驳需达到使用条件，合同目的是购房，标的物是房屋，基础设施、公共配套属于房屋正常使用的基础及配套，只应按逾期交房处理；买受人除延期收楼存在损失外，未受到其它经济损失，在未实际收楼的情况下，基础设施、公共配套是否达到使用条件对黄文滔并不构成影响，如收楼因基础设施、公共配套在收楼后未达到使用条件，黄文滔可按该约定主张违约责任，本案黄文滔收楼时上述设施已正常投入使用。关于逾期办证违约金问题，黄文滔至今仍未向志源公司提交全部办理产权登记所需的资料，故逾期办证违约金尚未达到起算条件，志源公司并不存在违约行为，无需向被志源公司支付逾期办证违约金。黄文滔向一审法院起诉请求：1、判令志源公司将涉案房屋由志源公司提供的资料报不动产权属登记部门备案，并协助黄文滔办理房屋产权转移登记手续；2、判令志源公司向黄文滔支付逾期交付基础设施、公共配套的违约金32768元（自2015年12月31日以己付房款489813元为基数，按每日万分之一计算至2017年10月30日）；3、判令志源公司向黄文滔支付逾期办证的违约金计34385元（自2018年1月30日以已付房款489813元为基数，按每日万分之一计算直至志源公司提供的资料报不动产权属登记部门备案，并协助黄文滔办理房屋产权转移登记手续为止，暂计至2020年1月2日）；4、本案诉讼费用由志源公司承担。一审法院认定事实：一、交易房屋：位于清远市*********************，建筑面积119.38平方米，总价款为489813元，合同签订后黄文滔已按约定付清购房款；二、约定交房条件及时间：出卖人应当在2015年12月30日前将获得建设工程竣工验收报告的房屋交付买受人；三、逾期交楼违约责任：出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；四、基础设施、公共配套建筑交付违约责任：供水、供电、燃气系统、电话及电视接驳将于商品房交付使用时达到使用条件，否则确属出卖人责任的，每逾期一日出卖人向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；五、产权登记期限及违约责任：主合同约定出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的原因致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款万分之一的标准向买受人支付违约金；补充协议约定：办理房地产权证的期限自买受人付清全部应付款项、办妥商品房交付手续并向出卖人提交完税证明及所有应由买受人提供（签署）的资料之日起开始计算，出卖人应在买受人履行完上述义务并提交完全部办理产权登记所需资料之日起730日内办妥房地产权证；六、房屋验收备案情况：至今未完成建设工程竣工验收备案手续；七、收楼情况：2017年10月30日收楼；八、志源公司辩称：关于逾期交付基础设施、公共配套设施违约金的问题，志源公司在将商铺房交付使用时，供水、供电、燃气系统、电话及电视接驳需达到使用条件，合同目的是购房，标的物是房屋，基础设施、公共配套属于房屋正常使用的基础及配套，只应按逾期交房处理；买受人除延期收楼存在损失外，未受到其它经济损失，在未实际收楼的情况下，基础设施、公共配套是否达到使用条件对黄文滔并不构成影响，如收楼因基础设施、公共配套在收楼后未达到使用条件，黄文滔可按该约定主张违约责任，本案黄文滔收楼时上述设施已正常投入使用。关于逾期办证违约金问题，黄文滔至今仍未向答辩人提交全部办理产权登记所需的资料，故逾期办证违约金尚未达到起算条件，志源公司并不存在违约行为，无需向黄文滔支付逾期办证违约金。九、其他需要说明的事项：2016年和2018年，因部分业主投诉，志源公司曾向清远市住房和城乡建设局作出施工进度及情况说明并承诺正常施工、及时交楼。涉案房屋黄文滔完税时间为2014年12月1日。一审法院认为，黄文滔、志源公司双方所签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方应予恪守履行各自义务。黄文滔已按约定向志源公司付清了购房款，志源公司未能依约向黄文滔交付房屋，已构成违约。对于基础设施、公共配套交付违约责任问题，因供水、供电、燃气、电话及电视接驳条件属于房屋用于生活居住的基础条件，在房屋未实际接受前对业主并不构成影响，故双方约定的违约金应是从实际交付使用时起算，即黄文滔收楼后而上述基础设施、公共配套建筑却未达到使用条件时，黄文滔可按该约定主张违约责任。现黄文滔主张从合同约定的交楼期限届满之日起至实际交楼之日期间的逾期交付基础设施、公共配套违约金，依据不足，一审法院不予支持。对于协助办证问题，根据国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”的规定可知，只有办理了房屋产权的首次登记，不动产登记部门才能办理房屋产权的转移登记手续。涉案房屋所在工程尚未完成竣工验收备案手续，不具备办理产权的登记条件，因此，黄文滔要求志源公司协助办证将涉案房屋产权转移登记至其名下的诉请，事实依据不足，一审法院在本案中不予支持。黄文滔可待房屋办理了产权的首次登记后另行主张权利。对于逾期办证违约金问题，按照合同补充协议约定办理房地产权证的期限自买受人付清全部应付款项、办妥商品房交付手续并向出卖人提交完税证明及所有应由买受人提供（签署）的资料之日起开始计算，出卖人应在买受人履行完上述义务并提交完全部办理产权登记所需资料之日起730日内办妥房地产权证。该约定没有违反法律法规强制性规定，属于有效约定，应视为双方对于原合同办证期限进行了变更。本案黄文滔收楼时间为2017年10月30日，且此前已完税，诉讼中没有证据证明是由于黄文滔原因导致未能办证产权证，故办证期限应确定为自2017年10月30日起730日内，即2019年10月30日前，截至法庭辩论结束时，志源公司仍未履行该协助办证义务，已构成违约，应按照合同约定承担支付违约金的违约责任。志源公司认为约定的违约金过高要求减少，但未能提供相应依据，一审法院不予采纳。逾期办证违约金应从2019年10月30日起以489813元为基数按日万分之一标准计算至涉案房屋权属登记在黄文滔名下之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、清远市志源房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向黄文滔支付逾期办证违约金（违约金以购房款489813元为基数按日万分之一的标准从2019年10月30日起计算至涉案位于清远市*********************权属登记在黄文滔名下之日止）；二、驳回黄文滔的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计739元，由黄文滔负担360元，清远市志源房地产开发有限公司负担379元。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。志源公司提交上诉状后，未在本院指定的期限内预交二审案件受理费，本院按其自动撤回上诉处理，对其上诉请求不予审查。根据黄文滔的上诉请求，本案的主要争议焦点可归纳为：1、黄文滔要求志源公司支付基础设施、公共配套安装迟延的违约金理由是否成立；2、逾期办证违约金计算期限如何认定。关于第一个争议焦点。涉案合同第十四条约定供水、供电等公共配套应当在房屋交付之日达到使用条件，否则志源公司应当按日支付违约金。上述公共配套在涉案房屋交付前未到达使用条件，双方对该节事实并无争议，本院对此予以确认。水电等公共配套是房屋正常使用的前提，公共配套未完善给业主造成的损失实际上就是房屋无法使用的损失。业主也可以以公共配套未完善为由拒绝收房。黄文滔在本案中主张的是收房之前公共配套未完善的违约金，也就是因公共配套未完善导致其无法正常使用涉案房屋的损失。该项违约金与黄文滔在另案中主张的逾期交房违约金实际上都是对涉案房屋无法按照约定期限正常使用的损失的弥补，既然另案已经支持了黄文滔提出的逾期交房违约金请求，现黄文滔又再次主张房屋交付前的公共配套未完善的违约金，没有事实依据。关于第二个争议焦点。涉案合同关于办证期限的约定主要包括主合同第十五条以及补充协议第22条两个条款。主合同第十五条约定出卖人应当在房屋交付后的90日提交办证资料，如因出卖人原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，承担违约责任。但该条款并未对取得产权证书的期限作出约定。补充协议第22条是对主合同第十五条的补充，约定了取得产权证书的期限是在买受人付清房款、办妥交付手续等义务后730天内。也就是说，如果出卖人依照补充协议第22条约定期限办妥产权证书，即使其提交办证资料的期限迟延，买受人也不能向出卖人主张逾期办证违约金。由此可以看出，办妥产权证书才是买卖双方签订合同的主要目的，现志源公司未能在合同约定的期限内办妥产权证书已经构成违约，一审判决从补充协议约定的办证期限届满次日起算逾期办证违约金符合合同的本意。综上，黄文滔的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1400元，由黄文滔负担。本判决为终审判决。审判长  卢永坚审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二〇年十二月四日书记员  陈俊杰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。