辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终1858号上诉人（原审原告、反诉被告）：抚顺市工人文化宫，住所地抚顺市新抚区东七路**。法定代表人：王维权，该单位主任。委托诉讼代理人：李红军，辽宁金朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄家勋，辽宁金朋律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：抚顺海上皇宫餐饮娱乐有限责任公司，住所地抚顺市新抚区东五路**。法定代表人：梁英，该公司经理。委托诉讼代理人：唐治忠，辽宁红叶律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁艳，该公司项目经理。上诉人抚顺市工人文化宫因与被上诉人抚顺海上皇宫餐饮娱乐有限责任公司合同纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院（2018）辽0402民初2187号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。抚顺市工人文化宫上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判上诉人不应当退还租金17.3333万元，赔偿数额应当少于95.07万元；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、关于《鉴定报告》存在的问题。1、首先，《鉴定报告》中存在成新率过高（普遍是40%-50%）和单价偏高的问题。主要有：基础装修、舞台顶棚、音响及灯光等项的成新率达到40%、50%。由于双方的合同期限截止到2021年8月1日，也就是说使用寿命到2021年8月1日，故认定成新率40%、50%是不妥当的，没有考虑到使用寿命只能到2021年8月1日的问题。其次，基础装修的单价为1200元，明显的高于市场价。鉴定机构回复称，该价格是市场价，但是没有提出具体的参照实例和相关依据。2、《鉴定报告》中，在计算装修面积时，把被上诉人自行搭建的244.5平方米钢结构楼板面积，单独计算装修费用是错误的。因为这部分面积的装修费用已经包含在房屋总面积813.08平方米之中了，所以不应当重复计算，应当把这部分费用从总估值中剔除。二、关于被上诉人营业到何时，以及退还租金的问题。上诉人认为，虽然我方提起诉讼，要求解除合同，但是我方并没有要求被上诉人停止营业，也没有收回房屋，更没有收到被上诉人停止营业的任何书面告知材料。故被上诉人停业与否，是被上诉人自行决定的事情，与上诉人无关。被上诉人在具备营业条件，没有任何外部因素影响的情况下，自行决定停止营业，是其自主行为，不能将停业损失归责为上诉人。事实上，直到目前，案涉房屋仍然在被上诉人的实际占有之下，其完全可以正常营业。抚顺海上皇宫餐饮娱乐有限责任公司辩称，上诉人是基于上级机关的指令收回房屋，履行的是公益性的服务职能。被上诉人对于上诉人要求收回房屋的诉求是同意的，支持政府这么做。2017年，时任抚顺市总工会的副主席以及上诉人的班子成员都谈过收回房屋及相关补偿的问题，当时我们同意他们将房屋收回，解除合同，但是只是希望考虑能否给我们适当补偿300万元。上诉人及总工会形成了一个书面材料向省工会进行了报告，后来王主席说这个数额政府不好确定，所以双方协商由上诉人作为原告起诉履行程序，由法院委托鉴定机构对于我们的损失进行鉴定，所以形成本案。我们认为原审法院仅判决补偿被上诉人的装修款部分95.07万元，但是对于我们的经营损失法院没有判，我们也认可了，因为我们的想法是配合政府工作。上诉人在2018年12月起诉我们要求终止合同收回房屋，我们在2018年12月26日就收到了法院的传票，随即我们就停止了经营，遣散员工并报停业，随时等待上诉人接收房屋，而且把我们停业的情况书面向一审法院报告。现在上诉人又上诉提出对于停止经营收回房屋的事情不认可，上诉人的此点主张不能成立。上诉人认为鉴定报告存在对244.5平方米的装修重复计算的问题不成立，因为鉴定机构在2020年5月7日向法院回函说明提出这244.5平方米属于楼层楼板搭建的费用，是因为原来是二层结构，又多搭建了一层，这属于建筑领域范畴，而装修的1000余平方米与搭建的建设费用不是一笔费用，不属于重复计算。关于上诉人认为装修的成新率过高的问题，虽然双方合同的起租时间是2006年开始，但是并不是2006年的旧装修。当时把租赁物装修成酒吧经营，酒吧必须经常转换装修风格，所以在2017年新装修了酒吧，鉴定机构按照40%的成新率，实际上装修物（包括音响、灯饰等）应该是9成新，考虑是法院委托鉴定机构进行的司法鉴定，所以对这个鉴定结论被上诉人也就认可了。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。抚顺市工人文化宫向一审法院起诉请求：1、解除原被告2005年9月5日签订的《承包协议》；2、判令被告立即将所有权人为原告的房屋交还原告；3、诉讼费由被告负担。抚顺海上皇宫餐饮娱乐有限责任公司向一审法院反诉请求：1、被反诉人赔偿反诉人经济损失950700.00元；2、请求被反诉人退还反诉人多交付的房屋租金173333.00元；3、诉讼费、鉴定费用由被反诉人承担。一审法院查明：2005年9月5日，原告与被告方签订一份《承包协议》，约定原告将坐落在新抚区工人文化宫西现盛隆大酒店承包给被告方经营，承包时间为十五年，从2006年8月1日起至2021年8月1日止，每年承租金为26万元人民币，承包租赁期间，被告方在不影响房屋框架、主体结构，不影响第三方的前提下有权对承包的房屋面积进行装修及改造，承包期满或协议解除，在原告没有违约的情况下，被告方必须按时搬出全部所投的设备，房屋装修部分在保持完整的情况下，无偿交还原告。由于原告的原因给被告方造成损失由原告负责赔偿，由于被告方的原因给原告造成的损失由被告方负责赔偿。协议签订后，原告将原盛隆大酒店交给被告经营，被告支付租金。2017年原告接到上级工会通知，要求收回出租、承包的工人文化宫，履行其公益性服务的职能。接此通知后，原告与被告协商提前解除承包协议，被告同意解除，双方因赔偿数额问题协商未果，原告于2018年12月诉至一审法院。被告称接到原告起诉状后于2018年底停业，原告未提供相反证据予以否定。被告租金交纳至2019年8月。经辽宁金地房地产土地资产评估有限公司对争议房屋中被告方装修价值进行评估，结论为：在评估基准日2019年12月10日，委估资产市场价值为95.07万元。被告交纳评估费14200元。原告认为成新率及装修单价偏高，有重复计算。被告认为评估价格偏低，但予以认可。辽宁金地房地产土地资产评估有限公司对原告的异议予以了书面解答。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。现原、被告协商一致，均同意解除合同，该《承包协议》应予解除。双方就装修补偿未达成协议，经双方申请，资产评估公司评估，得出评估结论，被告对评估结论虽有异议，但未提供足以推翻评估结论的证据，该异议一审法院不予采纳，原告应按评估价值给予被告补偿，原告多收取的租金，应予退还。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第九十条、第一百四十条之规定，判决：一、解除抚顺市工人文化宫与抚顺海上皇宫餐饮娱乐有限责任公司2005年9月5日签订的《承包协议》；二、抚顺海上皇宫餐饮娱乐有限责任公司于本判决生效后十日内，将坐落于新抚区站前街抚顺市工人文化宫所有的房屋交还抚顺市工人文化宫；三、在抚顺海上皇宫餐饮娱乐有限责任公司将坐落于新抚区站前街抚顺市工人文化宫所有的房屋交还的同时，抚顺市工人文化宫给付抚顺海上皇宫餐饮娱乐有限责任公司装修款95.07万元；四、抚顺市工人文化宫于本判决生效后十日内，退还抚顺海上皇宫餐饮娱乐有限责任公司房租金17,3333万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由抚顺海上皇宫餐饮娱乐有限责任公司负担；反诉费7458元、评估费14200元，共计21658元，由抚顺市工人文化宫负担。二审期间，抚顺市工人文化馆提交如下证据：证据1、抚顺市新抚区缪克酒吧企业机读档案登记材料，证据2、抚顺市新抚区三秋舍餐厅，证据3、抚顺市新抚区西顾酒馆抚顺店企业机读档案登记材料，证据4、抚顺海上皇宫餐饮娱乐有限公司威尼斯音乐酒吧企业信用信息公示报告，证据5、印章刻制备案证明，拟证明：被上诉人在租赁期限内私自转租的事实，进而证明被上诉人反诉要求赔偿理由不能成立，因为双方签订《承包协议》第五条第一款约定，乙方不得私自转租、转让，如出现此情况，甲方可以将房屋收回，损失由乙方负责。抚顺海上皇宫餐饮娱乐有限责任公司申请证人刘某、王某出庭作证，拟证明：上诉人证据中提到的酒吧实际由被上诉人投资经营，并不存在转租的事实。本院经审查认为，上诉人提交的证据仅是企业登记材料及上诉人印章的备案，而且被上诉人申请证人出庭说明了注册登记的原委，故上诉人提交的证据不足以证明被上诉人实际将案涉房屋另行租赁给他人并收取租金的转租事实，不能实现上诉人的证明目的。本院经审理查明，2019年3月22日的一审庭审笔录记载，一审法院询问“房屋现在什么状态”，抚顺海上皇宫餐饮娱乐有限责任公司回答“现在正在经营”。双方当事人对案涉房屋至今未进行交接，房屋钥匙仍在抚顺海上皇宫餐饮娱乐有限责任公司处。上述事实有一审庭审笔录及当事人二审陈述在卷佐证。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。抚顺市工人文化宫对原审判决第一项、第二项判项没有异议，抚顺海上皇宫餐饮娱乐有限责任公司未提起上诉，故本院对原审判决第一项、第二项判项予以维持。依据双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点可归纳为以下两点：第一，一审法院确定抚顺市工人文化宫承担装修款95.07万元是否适当；第二，抚顺市工人文化宫是否应当退还抚顺海上皇宫餐饮娱乐有限责任公司租金17.3333万元。关于第一个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。从上诉人起诉前向被上诉人发送的通知（收回案涉房屋）、上诉人一审诉求、庭审陈述及二审上诉请求可知，上诉人解除合同的原因是接到上级工会通知，要求收回出租房屋，而并未主张过被上诉人存在转租行为。因此，合同解除的原因在上诉人一方，而非其所谓的被上诉人的转租。因上诉人的违约行为导致合同解除，上诉人应当承担违约责任，赔偿被上诉人因此造成的损失。对于损失的数额，被上诉人申请法院对装修损失进行司法鉴定，上诉人也同意鉴定，因此，一审法院依法委托辽宁金地房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋装修价值进行评估。评估报告的结论为：在评估基准日2019年12月10日，委估资产市场价值为95.07万元。上诉人对鉴定机构的资质和鉴定程序均无异议，上诉人二审中对评估报告所提的异议与一审时是一致的，辽宁金地房地产土地资产评估有限公司对其异议已经作出书面答复。上诉人上诉请求是赔偿数额应当少于95.07万元，但是既说不出具体的赔偿数额，也未提供充分的证据否定评估报告。依据合同法规定的损害赔偿的范围，综合考虑被上诉人装修、经营等各方面的损失，一审法院根据评估报告确定上诉人赔偿被上诉人损失95.07万元并无不当，本院予以维持。关于第二个焦点问题。被上诉人主张于2018年12月末停业，并电话通知上诉人接收房屋，上诉人对此予以否认，被上诉人对其主张未提供充分的证据予以证明。此外，被上诉人在2019年3月22日一审庭审时自述“房屋现在正在经营”，被上诉人于2019年5月20日向一审法院提交的《关于鉴定范围的情况说明》记载“被告一旦停止经营，则相关物品失去效用”，被上诉人于2019年8月1日向一审法院提交的《关于确定补偿标准》才提到“2018年12月25日接到法院起诉状后随即停止经营”。而且，案涉房屋钥匙至今在被上诉人处，房屋也未实际进行交接。租金是被上诉人占有使用房屋期间应当支付的费用，在被上诉人未提供充分证据证明其停止营业且向上诉人交付房屋的情况下，一审法院判令上诉人返还被上诉人已经交纳的租金不当，本院对此予以纠正。综上，上诉人抚顺市工人文化宫的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持抚顺市新抚区人民法院（2018）辽0402民初2187号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销抚顺市新抚区人民法院（2018）辽0402民初2187号民事判决第四项；三、驳回抚顺海上皇宫餐饮娱乐有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由抚顺海上皇宫餐饮娱乐有限责任公司负担；反诉费7458元、评估费14200元，共计21658元，由抚顺市工人文化宫负担20508元，由抚顺海上皇宫餐饮娱乐有限责任公司负担1150元。二审案件受理费14916元，由上诉人抚顺市工人文化宫负担12616元，由被上诉人抚顺海上皇宫餐饮娱乐有限责任公司负担2300元。本判决为终审判决。审判长  张帆审判员  张秦审判员  郭爽二〇二〇年十二月二十九日书记员  张硕