江西省井冈山市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0881民初734号原告：谢玲，女，1971年11月11日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。原告：林堂盛，男，1982年9月3日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县。原告：刘华英，女，1954年10月12日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县。上述原告共同委托诉讼代理人：黄潮兵，江西吉泰律师事务所律师。被告：井冈山饭店有限责任公司，住所地江西省井冈山市茨坪新市场路**，注册号360881210001506。法定代表人：项曙红，该公司董事长。被告：项曙红，男，1962年3月6日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县。被告：吴应华，女，1964年10月3日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县。被告：项曙光，男，1965年3月1日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县。被告：陈予姗，女，1983年7月23日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。被告吴应华、项曙光、陈予姗共同委托诉讼代理人：梁远明，江西映山红律师事务所律师。原告谢玲、林堂盛、刘华英与被告井冈山饭店有限责任公司（以下简称：井冈山饭店）、项曙红、吴应华、项曙光、陈予姗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告谢玲、林堂盛、刘华英共同委托诉讼代理人黄潮兵，被告吴应华、项曙光、陈予姗共同委托诉讼代理人梁远明到庭参加诉讼，被告井冈山饭店有限责任公司、被告项曙红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告谢玲、林堂盛、刘华英向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除三位原告与被告井冈山饭店有限责任公司签订的《房屋转让合同》；2.判令被告井冈山饭店有限责任公司向三位原告双倍返还购房定金共计人民币40万元；3.判令被告井冈山饭店有限责任公司向三位原告返还已付购房款人民币80万元，并判令被告向三位原告支付资金占用损失（资金占用损失以购房款80万元为基数，自2013年5月29日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率为标准计算至2019年8月19日的损失为273489元；2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算至购房款还清之日止，暂计算至2020年7月19日的损失为29786元）；4.判令被告项曙红、吴应华、项曙光、陈予姗对井冈山饭店有限责任公司的上述债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2013年5月29日，三原告与被告井冈山饭店签订《房屋转让合同》，约定被告井冈山饭店将井冈山市茨坪镇新市场路1号井冈山饭店8711室分割为8709Ａ、8709Ｂ、8710三套，以100.8万元的价格转让给三原告，签订合同时三原告应向被告井冈山饭店支付总价款20%计人民币20万元作为购房定金。被告井冈山饭店房屋原已进行银行贷款抵押，在分户改造完成后即赎楼过户，不会对买方（三原告）造成实质性影响。合同签订当日，原告林堂盛通过银行转账960897元至被告项曙红银行账户，差额部分以被告井冈山饭店所欠原告林堂盛空调款相抵，故三原告已支付全部房款。被告井冈山饭店则向三原告出具了两张收据，分别为20万元房款定金的收据以及80万元购房款的收据。被告井冈山饭店将该房产解除抵押后并未依约向三原告过户，而是再次将该房产进行抵押贷款。2016年，江西省遂川农村商业银行股份有限公司与江西翔云服装有限公司、井冈山饭店有限责任公司、项曙红、肖奇镜因借款合同纠纷向吉安仲裁委员会申请了仲裁，裁决：遂川农商行对位于井冈山市井冈山饭店6间功能房（含三原告所购8711室）享有优先受偿权。该裁决生效后，遂川农商行向吉安市中级人民法院申请执行，随后法院查封了被告井冈山饭店所有的6间功能房。2017年9月26日，三原告向吉安市中级人民法院提出书面执行异议，要求停止拍卖、解除查封。2017年10月13日，吉安市中级人民法院作出（2017）赣08执异58号执行裁定书，裁定驳回三原告的执行异议。现三原告购买的被告井冈山饭店8711室已被拍卖。2019年4月12日，被告井冈山饭店被井冈山市场监督管理局吊销营业执照，被告井冈山饭店的股东项曙红、吴应华、项曙光至今未组织清算，依法应对被告井冈山饭店的债务承担连带清偿责任。被告陈予姗与被告项曙红系夫妻关系，依法应对被告项曙红的债务承担连带清偿责任。综上，被告井冈山饭店未按照合同约定向三原告交付房屋并办理过户手续，且现已无法履行，无法达到合同目的。三原告为维护自身合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告井冈山饭店、被告项曙红未作答辩。被告吴应华、项曙光、陈予姗辩称，第一，本案已过诉讼时效，双方签订合同约定的交房时间为2013年12月底之前，时间届满后，原告一直未主张就房屋买卖合同的履行或解除主张权利，已远远超出诉讼时效规定的时限；第二，本案的股东项曙光及吴应华不应承担责任；第三，答辩人陈予姗在本案更不是适格的被告；第四，原告的诉讼请求中对于利息、双倍定金的请求，没有法律依据。综上，敬请法庭依法驳回原告对三答辩人的诉请。三原告为了证明自己的主张，向本院提供了以下证据：1、证据一：三原告身份证复印件，证明：三原告身份信息及诉讼主体资格；2、证据二：房屋转让合同3页，证明：2013年5月29日，三位原告与井冈山饭店签订《房屋转让合同》，约定：井冈山饭店将其所有的8711室分割为8709A、8709B、8710三套，以100.8万元的价格转让给三位原告，签订合同时支付总价款的20%即人民币20万元为购房定金，在过户前以已付购房款为基数，计付人民银行同期贷款利率4倍的利息给原告，解除原有抵押后即停止计息；3、证据三：银行明细单1页，证明：2013年5月29日合同签订当日，林堂盛代表三位原告通过转账的方式，将购房款960897元支付至井冈山饭店的法定代表人项曙红账号为62×××14的账户；4、证据四：收款收据2张，证明：井冈山饭店向林堂盛出具收款收据，收到林堂盛支付的购买8711室（8709A、8709B、8710）的房款定金20万元，房款80万元的事实；5、证据五：房产证复印件1页，证明：在转让合同签订之后，2013年8月2日涉案房屋井冈山饭店8711室解除抵押登记，井冈山饭店在已将房屋出售给三位原告的前提下，又于2013年9月2日，为了翔云服装公司的贷款，将该房屋办理抵押的事实；6、证据六：借条1页，证明：2013年5月29日，项曙红、陈予姗因办理房屋产权证的需要，向三位原告之一林堂盛借入人民币100万元的事实；7、证据七：银行间同业拆借中心公布贷款利息计算明细1页，证明：本金80万元，从2019年8月21日到2020年7月19日的利息为29786元的事实；8、证据八：行政处罚决定书以及企业信用信息公示报告，证明：井冈山饭店有限责任公司被井冈山市市场监督管理局作出行政处罚，予以吊销营业执照，吊销时间为2019年4月12日；9、证据九：吉安市中级人民法院执行裁定书和民事裁定书，以及遂川县人民法院裁定书一份、井冈山市人民法院民事裁定书2份，遂川县人民法院民事判决书一份，证明：合同签订之后三位原告为主张自身权利，先后向井冈山市人民法院、遂川县人民法院以及吉安中院提出权利主张，本案未超过诉讼时效的事实。上述裁定以及判决书均已生效。被告井冈山饭店、项曙红、吴应华、项曙光、陈予姗未提供证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的本院将在本院认为里面进行阐述。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月29日，原告林堂盛、谢玲、刘华英作为买方与被告井冈山饭店签订《房屋转让合同》，约定被告井冈山饭店将坐落在井冈山市茨坪镇井冈山饭店七楼8709Ａ、8709Ｂ、8710号的房屋（原8711室，面积168.04㎡）以单价6000元每平方米、总价100.8万元的价格转让给三原告。合同第三条约定：签订本合同的同时，乙方应向甲方支付总价款20%计人民币20万元整，作为购房定金。第四条约定：乙方以一次性付款的方式付款，扣除定金后的剩余房款人民币捌拾万零捌仟元整在签订本合同一并支付，甲方同意在交房、过户前支付人民银行同期贷款基准利率四倍的利息给乙方，解除原抵押后即停止支付利息。第五条约定：甲方房屋原已进行银行贷款抵押，在分户改造完成后甲方即安排赎楼过户，原抵押权人即会释放其购买部分的抵押物，不会对买方造成实质性的影响。甲方收到乙方上述全额房款之日起，乙方即拥有所购买房产的房屋所有权。在相关费用结清后，甲方协助乙方依法办理房产过户手续，2013年12月底之前交房，并在双方手续齐全后办理过户手续。第七条第三款约定：甲、乙双方合同签订后，若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起15日内应双倍返还购房定金并将除购房定金外的已付剩余款项返还乙方。合同还就其他事项作出约定。同日，被告井冈山饭店出具了两张收款收据，编号为0004609的收款收据上载明：“今收到林堂盛购8709Ａ、8709Ｂ、8710房款定金20万元，收款人项曙红，交款人林堂盛”。编号为0004611的收款收据上载明：“今收到林堂盛购8709Ａ、8709Ｂ、8710房款80万元，收款人项曙红，交款人林堂盛”。同时，被告项曙红向原告林堂盛出具《借条》一张，载明：“甲方：项曙红，乙方：林堂盛。甲方因办理房屋证需要，乙方有需要购买井冈山饭店公寓（原房号8712，现改8711、8712。原8711房号，现改8709Ａ）叁套。自愿向乙方借入现金壹佰万元整，为了明确双方的权利，在双方自愿同意的基础上签订此借条。1、甲方一次性向乙方借入现金壹佰万元整，期限半年，从2013年5月29日至2013年11月28日止。利率为月利率千分之三十。交房时结清，利息以实际时间计算。所购三套房产解除原抵押后停止计息，同时开始享受业主回报。2、借款到期，甲方如不能按期交付房屋，甲方必须按日万分之二十向乙方支付违约金。3、本协议自双方签字后有效，本息还清后自动失效。4、本协议所列条款希望双方共同遵守，如有争议，本协议可作为法律诉讼依据。5、本协议一式贰份，双方各执一份。甲方签字：项曙红，陈予姗。身份证号：3624271962********,3624271983××××××××。联系电话：139××******,135××××****。乙方签字：林堂盛，身份证号：3624271982********，联系电话：137××******。2013年5月29日”。该《借条》还有陈予姗书写“截止2014年元月29日，利息已经结清。支付金额为21.48万元（贰拾壹万肆仟捌佰元整），陈予姗，2014年元月28日”。2013年9月2日，被告井冈山饭店与遂川农商银行签订了七份《最高额抵押合同》，被告井冈山饭店以其所有的位于井冈山井冈山饭店7间功能房（其中包括8711室）为江西翔云服装有限公司向遂川农商行的借款提供抵押，经井冈山市房地产交易所抵押登记，办理了他项权利证（其中8711室对应的他项权利证证号为井房他证茨坪字第××号）。2015年8月25日，被告井冈山饭店以8711室在内的6间功能房继续为江西翔云服装有限公司与遂川农商银行的《借款展期协议》提供抵押，担保范围为借款338万元本息。后遂川农商银行向吉安仲裁委员会提起仲裁。2016年4月11日，吉安仲裁委员会作出（2016）吉仲裁字第5号裁决书，裁决：“……江西省遂川农村商业银行股份有限公司对井冈山饭店有限责任公司所有的位于井冈山井冈山饭店6间功能房享有优先受偿权。”该裁决书生效后，经遂川农商银行申请，吉安市中级人民法院于2016年5月20日立案执行。2017年6月16日，吉安市中级人民法院作出（2016）赣08执48号执行裁定，查封被执行人井冈山饭店所有的位于井冈山井冈山饭店6间功能房，其中包括8711室（产权证号为井房权茨坪字第××号）。2017年6月20日，吉安市中级人民法院作出（2016）赣08执48号之一执行裁定书，拍卖被执行人井冈山饭店所有的包括8711室等6间房产。2017年9月26日，三原告对吉安市中级人民法院拍卖该8711室提出书面异议。2017年10月13日，吉安市中级人民法院作出（2017）赣08执异58号执行裁定书，裁定驳回林堂盛、谢玲、刘华英的异议请求。三原告对该裁定不服向吉安市中级人民法院提起诉讼，后又于2018年4月18日撤诉。原告林堂盛曾于2016年10月14日以民间借贷为由向遂川县人民法院起诉被告项曙红、陈予姗，后于2017年3月15日撤诉。2017年9月7日，三原告以房屋买卖合同纠纷为由向本院起诉被告井冈山饭店，后于2017年12月12日撤诉。2019年原告林堂盛再次以民间借贷为由向遂川县人民法院起诉被告项曙红、陈予姗，遂川县人民法院于2019年5月24日作出（2019）赣0827民初581号民事判决书，裁定驳回原告林堂盛的起诉。2019年11月5日，三原告以房屋买卖合同纠纷为由向本院起诉被告项曙红、吴应华、项曙光、陈予姗，本院于2019年11月27日作出（2019）赣0881民初914号民事裁定书，裁定驳回原告林堂盛、谢玲、刘华英的起诉。2019年4月12日，井冈山饭店有限责任公司被吊销营业执照。本院认为，原告林堂盛、谢玲、刘华英与被告井冈山饭店签订的《房屋转让合同》系双方当事人真实意思表示一致的结果，未违反法律的强制性规定，依法成立并生效，双方应当按合同约定的履行。（一）关于原告林堂盛、谢玲、刘华英诉请解除与被告井冈山饭店签订的《房屋转让合同》的认定。原告林堂盛、谢玲、刘华英已按合同约定履行了付款义务，但被告井冈山饭店不仅未能及时将涉案房屋产权过户至原告林堂盛、谢玲、刘华英处，而且将交付的房屋于2015年8月25日以8711室在内的6间功能房继续为江西翔云服装有限公司与遂川农商银行的《借款展期协议》提供抵押，现如今因涉案房屋已被吉安市中级人民法院挂网拍卖了，涉案房屋已事实上不能交付，故原告林堂盛、谢玲、刘华英不能达到签订合同的目的，因此，原告林堂盛、谢玲、刘华英要求解除与被告井冈山饭店签订的《房屋转让合同》的诉请，本院予以支持。（二）关于原告林堂盛、谢玲、刘华英诉请要求被告井冈山饭店双倍返还定金40万元的认定。根据双方签订的《房屋转让合同》第三条约定：签订本合同的同时，乙方应向甲方支付总价款20%计人民币20万元整，作为购房定金。原告林堂盛、谢玲、刘华英依约给付20万元定金且被告井冈山饭店向其出具了《收款收据》，现如今因涉案房屋已被吉安市中级人民法院挂网拍卖了，涉案房屋已事实上不能交付，原告林堂盛、谢玲、刘华英不能达到签订合同的目的，被告井冈山饭店已构成根本违约，且因涉案房屋的出售价为100.8万元，并未超过《房屋转让合同》标的额的20%，故原告林堂盛、谢玲、刘华英诉请要求被告井冈山饭店双倍返还定金40万元的诉请本院予以支持。（三）关于原告林堂盛、谢玲、刘华英诉请要求被告井冈山饭店返还已付购房款80万元，并判令被告井冈山饭店支付资金占用损失的认定。本案中，结合本案查明的事实及在案的证据，原告林堂盛、谢玲、刘华英实际仅向被告井冈山饭店支付了960897元的购房款（包含20万元的定金），故被告井冈山饭店尚需返还760897元的购房款，而非原告林堂盛、谢玲、刘华英主张的80万元。根据双方签订的《房屋转让合同》第七条约定：甲、乙双方合同签订后，若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起15日内应双倍返还购房定金并将除购房定金外的已付剩余款项返还乙方。因《房屋转让合同》中并未约定资金占用损失的约定，现原告林堂盛、谢玲、刘华英主张的诉求，本院不予以支持。（四）关于本案被告项曙红、吴应华、项曙光、陈予姗是否需承担本案连带清偿责任的认定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第十八条第二款规定，有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东因怠于履行义务，导致公司主要财产、账册、重要文件等灭失，无法进行清算，债权人主张其对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应依法予以支持。因此，股东对公司债务承担连带清偿责任的前提是其怠于履行清算义务，致使公司的主要财产、账册、重要文件等灭失，且造成公司无法进行清算。本案中，被告井冈山饭店于2019年4月12日被吊销营业执照时，该公司事实上是否已无偿债资产以及被告项曙红、吴应华、项曙光是否因未履行清算义务的行为与原告林堂盛、谢玲、刘华英债权未得到清偿具有直接因果关系，原告林堂盛、谢玲、刘华英并未提供证据予以印证，且原告林堂盛、谢玲、刘华英也并穷尽执行措施，据此，目前证据不足以证明被告井冈山饭店有限责任公司主要财产、账册、文件灭失与被告项曙红、吴应华、项曙光怠于履行清算义务之间存在因果关系。故对原告林堂盛、谢玲、刘华英要求被告项曙红、吴应华、项曙光承担连带责任的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。而被告陈予姗既非该公司股东也非签订《房屋转让合同》的相对人，本案房屋买卖行为系被告井冈山饭店为主体，而非被告陈予姗，故对原告林堂盛、谢玲、刘华英要求被告陈予姗承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。（五）关于被告吴应华、项曙光、陈予姗抗辩本案原告林堂盛、谢玲、刘华英主张的诉求已过诉时效的认定。根据双方签订的《房屋转让合同》第五条约定：在相关费用结清后，甲方协助乙方依法办理房产过户手续，2013年12月底之前交房，并在双方手续齐全后办理过户手续。合同签订后，被告井冈山饭店已将房屋按照合同规定的交给了原告林堂盛、谢玲、刘华英占有、使用，因当时涉案房屋已被被告井冈山饭店抵押给遂川农商银行，无法办理过户登记，双方一直处于协商过程中，后于2017年9月26日吉安市中级人民法院强制执行涉案房屋后原告林堂盛、谢玲、刘华英才知道其权利被侵害，且提出书面异议，并于2017年12月7日提出执行异议之诉（诉讼时效中断），2019年11月5日原告向我院提起本案诉讼（诉讼时效中断）后撤诉，2020年9月3日原告又向我院提起本案诉讼，故本案诉讼时效的起算点应是从原告林堂盛、谢玲、刘华英应当知道其权利被侵害时起算，即2017年9月26日，而非合同签订时，对被告吴应华、项曙光、陈予姗抗辩理由，本院不予采纳。被告井冈山饭店、被告项曙红经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告林堂盛、谢玲、刘华英与被告井冈山饭店有限责任公司于2013年5月29日签订的《房屋转让合同》；二、被告井冈山饭店有限责任公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告林堂盛、谢玲、刘华英购房定金400000元；三、被告井冈山饭店有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告林堂盛、谢玲、刘华英购房款760897元；四、驳回原告林堂盛、谢玲、刘华英其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18329.48元，由被告井冈山饭店有限责任公司负担15248.07元，由原告林堂盛、谢玲、刘华英负担3081.41元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行。申请执行的期间为二年，从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  张恒飞审 判 员  刘 诠人民陪审员  陈逸成二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  刘 珺