鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0303民初4042号原告：鞍山职工服务中心（鞍山工人文化宫），住所地：鞍山市铁**对炉街**。法定代表人：杨永鹤，该单位主任。委托诉讼代理人：隗琦，辽宁仁锦合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李想，辽宁仁锦合律师事务所律师。被告：鞍山市求实经贸公司，住所地：鞍山市铁**大陆街****。法定代表人：徐佳梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：李筱研，辽宁助君律师事务所律师。被告：鞍山市铁西区金港天籁音乐会馆，住所地：鞍山市铁**人民路**。投资人：杨波。委托诉讼代理人：周红雨，辽宁助君律师事务所律师。原告鞍山职工服务中心（鞍山工人文化宫）（以下简称工人文化宫）与被告鞍山市求实经贸公司（以下简称求实经贸公司）、被告鞍山市铁西区金港天籁音乐会馆（以下简称金港天籁音乐会馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年12月4日公开开庭进行了审理，原告工人文化宫的委托诉讼代理人隗琦、李想，被告求实经贸公司的法定代表人徐佳梅及其委托代理人李筱研，被告金港天籁音乐会馆的委托诉讼代理人周红雨到庭参加了诉讼，现本案已审理终结。原告工人文化宫向本院提出诉讼请求：一、判决二被告连带给付原告房屋租金190万元以及逾期支付租金的违约金57万元；二、判决二被告连带赔偿原告租金损失，从2016年9月5日起截止至2018年3月3日，原告的租金损失为330万元；三、判决二被告腾房给原告，并支付逾期不返还租赁物的违约金165万元；四、判决二被告支付欠缴的水电费31288.6元；五、判决由二被告承担诉讼费。事实与理由：2009年6月5日，我单位与被告求实经贸公司签订房屋租赁合同，我单位将我方位于铁西区人民路116号建筑面积7860㎡的房屋出租给被告求实经贸公司，合同期限2009年6月5日起至2014年9月5日，该合同已履行完毕。2015年4月2日，我单位与被告求实经贸公司续签了房屋租赁合同，租赁物建筑面积由7860㎡变为9048㎡，合同约定：租赁期限二年，自2014年9月6日至2016年9月5日，年租金为2200000元，每年分四次缴纳，每次550000元，并在合同第一条中约定违约金及违约责任。该合同签订后，我单位依约履行了合同义务，但被告求实经贸公司未完全履行合同义务，未向我单位支付租金，尚欠我单位租金1900000元。被告求实经贸公司未支付我单位租金的行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。2016年9月5日合同到期后，求实经贸公司与金港天籁音乐会馆始终占用我方的房屋，未予腾退，故我方诉至贵院，请求判令二被告支付拖欠的租金190万元以及逾期支付租金的违约金57万元，合同第十一条第2款约定：承租方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应交付租金的30%的违约金。二被告从2016年9月至2018年3月仍然占有使用租赁房屋，造成原告租金损失330万元，根据合同第十条约定：承租方逾期不撤离或不返还租赁物的，承担违约责任，按本合同约定的房屋租金3倍计算至交付租赁物。二被告到期不返还租赁物，构成违约，应支付原告违约金165万元，二被告自2018年1月至3月未向我单位支付水电费31288.6元，请求判令二被告支付水电费。被告求实经贸公司辩称，答辩人与被答辩人之间不存在真实有效的房屋租赁合同关系，答辩人并非本案的实际承租人，本案实际承租人为被告二，被答辩人诉请答辩人支付租金及违约金等，没有事实依据与法律根据。1、答辩人法定代表人徐佳梅与被告二的实际控制人杨炳成为夫妻关系。2009年，被告二向被答辩人承租案涉房屋，准备用于开设经营金港天籁音乐会馆，但因当时被告二尚未注册登记，方才以答辩人的名义参与招投标，并与被答辩人订立第一份租赁合同（2009年-2014年），被告二的经营资质办妥后，被告二重新与被答辩人订立了房屋租赁合同，租赁期限为2010年12月31日至2016年12月31日，双方履行该份合同至期限届满，在此期间，案涉房屋一直由被告二占有使用，租金及水电费等均系由被告二所缴纳，被答辩人也向被告二出具相应的收费收据，因此，本案的实际承租人应为被告二，与答辩人无关。2、被答辩人起诉所依据的第二份租赁合同（2014年-2016年）并非答辩人的真实意思表示，应为无效合同。首先，订立第二份合同时，被答辩人与被告二订立的租赁合同尚在履行过程中，租赁期并未满，被答辩人明知这种情况，仍然在未经被告二同意的情况下，擅自与答辩人订立租赁合同，明显存在欺诈。其次，订立第二份合同时，答辩人的实际控制人徐佳梅及被告二的实际控制人杨炳成因涉嫌刑事犯罪被羁押在看守所，被答辩人遂找到徐佳梅的妹妹徐佳静，谎称租赁期限届满并出具一份事先拟好的委托书让徐佳静转交徐佳梅签署，而徐佳静此前从未参与过答辩人及被告二的任何经营管理活动，也未在二者担任过任何职务，在毫不知情及重大误解的情况下，担心影响被告二的正常经营，方才代表答辩人及徐佳梅订立了该份租赁合同，但该份委托书及租赁合同并不是徐佳梅及答辩人的真实意思表示，依法应当认定为无效。再次，答辩人有自己的办公场所，从未实际占有使用过案涉房屋，未支付过房屋租金及水电费等其他费用，如法院认定第二份合同有效，根据房屋租赁合同司法解释的规定，被告二与被答辩人订立的租赁合同成立在先，且案涉房屋一直由被告二持续占有使用，因此，案涉房屋的实际承租人应为被告二，而非答辩人。被告金港天籁音乐会馆辩称，与原告建立租赁关系的是被告二，双方签订的合同时间是2010年12月31日，合同期限2010年12月31日至2016年12月31日，合同约定期限届满可以续租5年，被告二承租房屋总计投资3943万余元，该巨额投资现在仍存在。原告在合同期满后没有按照合同约定与被告续签合同，但是口头上允许被告二继续承租，且在2017年6月左右由原告及原告的主管部门鞍山市总工会与被告二开会确认允许被告二继续承租同时收取租金，被告二为了继续经营，委托第三方进行装修，重新装修费用200万余元。针对原告的违约行为，被告二已经在开庭前依法向本院提起反诉，要求反诉被告即原告赔偿经营损失1800万元，固定资产损失待评估后确认，本院未经过被告二及被告二代理人同意将反诉状返还被告二家属，被告二代理人认为不合法，现再次提起反诉，要求工人文化宫赔偿经济损失1800万元，固定资产投入损失待评估后确认。代理人认为中央军委对于军队租赁房屋有相关的命令，全国总工会对工会出租的房屋也有命令，都是在法律下进行的，本案特殊背景，请法庭依法判决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年6月5日，原告与被告求实经贸公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将铁西区人民路116号建筑面积7860平方米房屋出租给被告求实经贸公司使用；租赁期限为2009年6月5日至2014年9月5日；年租金260万元。该合同签订后，被告求实经贸公司于2009年9月16日交付了第一年的租金260万元后，余下租赁期内的租金均由被告金港天籁音乐会馆向原告缴纳，该租赁期限内两被告不欠租金。上述合同到期后，原告于2015年4月2日再次与被告求实经贸公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将铁西区人民路116号建筑面积9048平方米房屋出租给被告求实经贸公司使用；租赁期限为二年，自2014年9月6日至2016年9月5日；每年租金为220万元，分四次缴纳，每次缴纳55万元；水电费需按表计量；租赁期满后，承租方所有装修、改建以及供电增容等增加的附属物产权属出租方所有，承租方无权对租赁物附属物主张或要求出租方予以经济补偿；经出租方书面同意后，承租方可将租赁物转租，本合同规定双方责任和权力不因承租方转租而改变；本合同提前终止或有效期届满，出租方与承租方未达成续租协议，承租方应于合同终止之日或租赁期限届满之日撤离租赁物，并将其返还出租方，承租方逾期不撤离或不返还租赁物的，承担违约责任，按本合同约定的房屋租金3倍计算至交付租赁物；承租方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应交付欠交租金30%的违约金。”该合同签订后，被告金港天籁音乐会馆自2015年3月25日至2017年7月21日期间共计向原告支付租金250万元，截止该租赁合同约定的租赁期限届满之日的2016年9月5日，被告求实经贸公司尚欠原告租金190万元。该合同约定的期限届满后，两被告继续使用该租赁物至2019年10月9日被本院强制腾退该房屋。2017年7月10日，工人文化宫向求实经贸公司、金港天籁音乐会馆发出通知，主要内容为：“一、根据上级工会指示精神，甲方收回主楼不再对外出租；二、乙方一次性付给甲方2015年9月至2016年9月拖欠的租金200万元；三、对于2016年9月至今，乙方在甲乙双方未签署任何租用合同期间，拖欠甲方10个月租金情况，甲乙双方进行协商解决；四、乙方撤出主楼。”经工人文化宫申请，辽宁学苑司法鉴定中心出具1份鉴定意见书，鉴定意见为：送检的签约日期为2010年12月31日《房屋租赁合同》中“鞍山工人文化宫”印文与委托人提供的样本印文不是同一印章所盖。鉴定费19580元。经金港天籁音乐会馆申请，辽宁德恒司法鉴定所出具1份鉴定意见书，鉴定意见为：2009年6月5日签订的《房屋租赁合同》末页“鞍山工人文化宫”印章印文与2015年4月2日签订的《房屋租赁合同》末页“鞍山工人文化宫”印章印文不是同一印章印文。2010年12月31日签订的《房屋租赁合同》末页“鞍山工人文化宫”印章印文与2015年4月2日签订的《房屋租赁合同》末页“鞍山工人文化宫”印章印文不是同一印章印文。鉴定费50590元。上述事实，原告工人文化宫提供的证据有：1、2015年4月2日工人文化宫与求实经贸公司签订的《房屋租赁合同》1份；2、授权委托书1份；3、收款收据1组；4、发票1组；5、租金明细1份；6、水电费明细1份、情况说明1份、水电费照片1组；7、2009年6月5日工人文化宫与求实经贸公司签订的《房屋租赁合同》1份；8、鉴定意见1份；9、金港天籁音乐会馆工商登记信息1份。被告金港天籁音乐会馆提供的证据有：1、收款收据1组；2、通知2份；3、鉴定意见1份；4、鉴定费转账凭证1份。以上证据，经过当庭质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。对于求实经贸公司提供的2010年12月31日租赁合同，因根据两次鉴定结论，合同上工人文化宫的印章均非工人文化宫加盖，无法认定其真实性，本院依法不予采信。对于金港天籁音乐会馆提供的2012年9月21日的收条，欲证明工人文化宫收到其储值卡10万元应冲抵租金，此收条无法证明此款用于交纳租金，本院依法不予采信。对于金港天籁音乐会馆提供的建筑工程发票，与本案不具有关联性，本院依法不予采信。对于金港天籁音乐会馆提供的2010年12月31日租赁合同，因根据两次鉴定结论，合同上工人文化宫的印章均非工人文化宫加盖，无法认定其真实性，本院依法不予采信。本院认为，根据原告提供的其分别于2009年6月5日及2015年4月2日与被告求实经贸公司签订的2份《房屋租赁合同》，能够证明，原告与被告求实经贸公司之间房屋租赁关系存在，租赁房屋由被告金港天籁音乐会馆实际占有使用。因被告求实经贸公司与被告金港天籁音乐会馆的实际控制人为夫妻关系，两被告存在关联关系，虽然两被告间未签订房屋租赁合同，但根据租赁物一直由被告金港天籁音乐会馆实际使用的事实，能够证明，被告求实经贸公司将房屋转租给被告金港天籁音乐会馆使用。原告工人文化宫长期以来收取被告金港天籁音乐会馆租金的行为，应视为原告工人文化宫认可被告求实经贸公司的转租行为。根据原告提供的其收取租金的收款收据，能够证明，在2015年4月2日《房屋租赁合同》约定的租赁期限内，被告求实经贸公司尚欠原告租金190万元，故对于原告关于要求被告求实经贸公司给付2015年9月6日至2016年9月5日期间拖欠的租金190万元的诉讼主张，本院依法予以支持。对于原告关于该期间内因被告求实经贸公司拖欠租金，应依约按照欠缴租金的30%支付违约金，即应支付57万元违约金的诉讼请求，本院认为，被告求实经贸公司主张双方约定过高，申请予以调整，故本院将该违约金调整为114000元（190万元×6%=114000元）。对于原告关于要求被告求实经贸公司给付原告2016年9月5日至2017年7月10日期间的租金损失及违约金的诉讼主张，本院认为，原告工人文化宫第二次与被告求实经贸公司签订的租赁合同于2016年9月5日到期。该合同到期后，被告金港天籁音乐会馆继续使用该租赁物，原告工人文化宫未提出异议，故原告与被告求实经贸公司第二次签订的租赁合同继续有效，但租赁期限应视为不定期租赁合同，原告可以随时解除合同。2017年7月10日，原告向被告求实经贸公司及金港天籁音乐会馆发出通知，要求解除租赁合同，故原告工人文化宫与被告求实经贸公司之间的租赁合同关系于2017年7月10日解除。对于2016年9月6日至2017年7月10日期间的租金，应依据原告与被告求实经贸公司2014年9月6日签订的合同计算，即为183.33万元（220万/年÷12个月×10个月=183.33万元），对于该逾期支付租金的违约金本院亦调整为109998元（183.33万元×6%=109998元）。综上，被告求实经贸公司在约定的租赁期间内，即2015年9月6日至2017年7月10日止，应给付原告拖欠的租金本金373.33万元及违约金223998元。对于被告求实经贸公司与被告金港天籁音乐会馆辩称的金港天籁音乐会馆为实际承租人一节，因金港天籁音乐会馆提供的2010年12月31日其与工人文化宫签订的租赁合同，经两次鉴定，无法证明该合同上工人文化宫的印章系由工人文化宫加盖，在工人文化宫与求实经贸公司存在租赁合同的情况下，无法认定金港天籁音乐会馆为实际承租人，对于被告的主张，本院依法不予支持。对于被告金港天籁音乐会馆辩称的2009年7月21日的夜市补偿款4万元、2012年9月21日的12万元、2013年7月31日的8.4万元、2013年8月26日的旱冰场补偿款18万元应当冲抵租金，因被告金港天籁音乐会馆提供的证据无法证明，本院依法不予支持。从2017年7月11日开始，被告金港天籁音乐会馆继续占有租赁房屋没有合法依据，作为承租人的被告求实经贸公司与次承租人被告金港天籁音乐会馆应当腾退房屋，并支付工人文化宫逾期腾房占有使用费，对于该费用，原告工人文化宫主张计算至2018年3月3日，合计146.67万元，该主张的计算标准系参照了原告与被告求实经贸公司间第二次租赁合同关于年租金220万元的约定，符合相关法律规定，本院依法予以支持。对于原告关于因被告求实经贸公司及被告金港天籁音乐会馆逾期不腾房，应按三倍租金给付违约金165万元的诉讼请求，被告求实经贸公司主张双方约定过高，申请予以调整，本院调整为88002元（146.67万元*6%=88002元）。关于原告主张拖欠水电费31288.6元一节，虽然原告提供了水电费明细表、收款收据及电能表照片，但对于电表照片的形成时间，原告未能提供确实充分的证据予以证明，故对于原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。关于被告金港天籁音乐会馆提出反诉一节，虽然被告金港天籁音乐会馆在反诉请求中要求原告赔偿其损失1800万元，具体金额待评估后再增加。但在其诉状的事实与理由部分与当庭陈述中，其均表示要求原告补偿其增加的水电及消防设施等实际投资4600万元，该反诉请求已经超过本院管辖范围，故对于该项反诉请求，被告金港天籁音乐会馆应向有管辖权的法院另行起诉予以主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条（五）款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告鞍山市求实经贸公司于本判决生效后十日内给付原告鞍山职工服务中心（鞍山工人文化宫）租金373.33万元及其违约金223998元；二、被告鞍山市求实经贸公司与被告鞍山市铁西区金港天籁音乐会馆于本判决生效后十日内共同赔偿鞍山职工服务中心（鞍山工人文化宫）截止2018年3月3日的逾期腾房占有使用费146.67万元及其违约金88002元；三、被告鞍山市求实经贸公司与被告鞍山市铁西区金港天籁音乐会馆将其租赁的房屋腾退；四、驳回鞍山职工服务中心（鞍山工人文化宫）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63959元，由原告鞍山工人文化宫自行承担16629元，由被告鞍山市求实经贸公司承担31797元，由被告鞍山市求实经贸公司与被告鞍山市铁西区金港天籁音乐会馆共同承担15533元。该款原告已预交，两被告应在履行本判决所确定的义务时，将各自应承担的案件受理费给付原告。第一次鉴定费19580元（原告鞍山工人文化宫预交）由被告鞍山市铁西区金港天籁音乐会馆负担，被告鞍山市铁西区金港天籁音乐会馆应在履行本判决所确定的义务时将该款给付原告。第二次鉴定费50590元（被告鞍山市铁西区金港天籁音乐会馆预交）由被告鞍山市铁西区金港天籁音乐会馆自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  衣丽洁人民陪审员  赵真男人民陪审员  顾 朔二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  吴禹瑶