江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0682民初5301号原告：刘小平，男，1966年11月8日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：陈杰，如皋市高新区法律服务所法律工作者,特别授权。被告：孙伟，男，1974年2月20日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：姜娟娟，江苏三法律师事务所律师，特别授权。被告：如皋元元房产信息咨询服务部，住所地：如皋市如城街道金九华府****。经营者：朱传美。委托诉讼代理人：黄健，男，1964年8月2日生，汉族，住如皋市，系被告如皋元元房产信息咨询服务部员工，特别授权。原告刘小平与被告孙伟、如皋元元房产信息咨询服务部（以下简称元元房产服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法先适用简易程序后转为普通程序组成合议庭并公开开庭进行审理。原告刘小平及其委托诉讼代理人陈杰、被告孙伟的委托诉讼代理人姜娟娟、被告元元房产服务部的委托诉讼代理人黄健到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘小平向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令原告与被告孙伟解除合同，被告孙伟双倍返还原告如皋红星学府11号楼101室购房定金40万元，被告元元房产服务部承担连带责任；2.本案的诉讼费和保全费5800元由被告承担。事实和理由：2019年5月下旬，被告孙伟找到被告元元房产服务部，称自己为南京四方小额贷款公司员工，欲出售如皋市伟信置业有限公司以房抵款的房屋用以回笼资金，并出示其作为买受人的《商品房买卖合同(预售)》。2019年5月29日上午，孙伟、南京市四方科技小额贷款有限公司的法定代表人顾成荣的儿子顾某,4、元元房产服务部的负责人薛晓红及其丈夫黄健商谈房屋出售事宜，并由顾某,4和孙伟向案外人顾美芳及元元房产服务部出具书面授权委托书，委托出售位于红星学府11号楼的101室、103室房产，同日还签订了定金协议书。2019年6月初原告在案外人陈仕同的介绍及陪同下实地看房，并于2019年6月9日签订了购房买卖合同。原告按照合同约定前期支付了20万元定金，后又支付了购房余款，但两被告并未配合进行交房以及完成过户手续。原告无奈于2020年2月20日诉至法院，要求被告履行合同。后法院经以讼争房屋不具备办理过户的条件为由，驳回了原告的讼请求。故原告再次诉至贵院，望能判如所请。被告孙伟辩称：1.原告出具委托书委托案外人顾美芳和元元房产服务部共同代理房屋出售事宜，基于对顾美芳的信任才会委托元元房产服务部，元元房产服务部没有独立的代理权。根据民法总则第166条规定，数人为同一代理事项的代理人，应当共同行使代理权，但当事人另有约定的除外，本案中孙伟并未另外约定元元房产服务部有单方代理权，故元元房产服务部无权单方代理孙伟签订协议，故本案所涉房屋买卖合同对孙伟没有约束力，原告要求解除与孙伟的合同关系无从说起。2.关于返还定金的诉讼请求，首先双方之间不成立定金关系，买卖合同约定刘小平向孙伟方支付定金，但实际刘小平将定金支付给元元房产服务部，而非孙伟，根据定金协议的实践性属性，孙伟与刘小平之间不成立定金关系。此外，原告方主张返还定金的核心依据是房屋买卖合同第二条中关于在付款前办理网签变更手续的约定，但该约定与孙伟方授权的内容完全相反，授权要求是先将款项汇至孙伟账户，然后办理网签变更手续，该越权代理的合同约定显然对孙伟方无效，孙伟方不应返还定金。3.对于本案所涉的房屋，客观上是可以办理网签变更的，在3599号案件中，我方也提交了相关证据证明同一幢房屋的401室、402室实际已经成功办理网签变更手续，且在1380号案件查明的事实并非绝对不可办理网签变更，而是办理时需要符合严苛的条件，为避免逃税，一般不允许个人直接申请办理。4.刘小平和元元房产服务部明知孙伟授权的内容仍然串通签订与授权内容相反的合同约定，且约定孙伟方巨额的违约金责任，双方存在串通损害孙伟方利益的行为。被告元元房产服务部辩称：1.关于委托书，其中包含了元元房产服务部单方面与买房者授权的委托，在委托书的最后一行写明“本委托人同意如皋元元信息咨询服务部与购房人签署买卖协议”，且签订委托书的时候顾美芳没有到场，委托书只给了一份给元元房产服务部，一份给顾某,4、孙伟留存，没有给顾美芳，故该委托实际为单独委托，与孙伟方辩称的共同委托自相矛盾。2.关于定金协议书，甲方是孙伟，乙方仅仅是元元房产服务部，没有顾美芳，事实是孙伟单方面委托元元房产服务部，并在定金协议书中要求元元房产服务部单方面在两个月内将涉案房屋“卖出”，说明元元房产服务部不是买房人，支付给孙伟的20万定金是元元房产服务部代购房人预先垫付的。元元房产服务部根据孙伟的委托与购房者签署买卖协议，回收垫付给孙伟的20万定金是在授权范围内的，后刘小平支付的20万元定金就是元元房产服务部回收的预先垫付给孙伟的20万元，这在给刘小平的收据上是有体现的。另外，孙伟在2019.5.29日出具给元元房产服务部的收据明确是“今收到如皋元元房产信息咨询服务部（薛晓红）转来的红星学府11幢101室购房定金20万元”，其中的“转来”说明薛晓红不是购房者，而是代购房者预先垫付并转给孙伟的。因此元元房产服务部收取的刘小平的定金没有超过孙伟委托收取的红星学府11幢101室房屋卖出的定金数额，系完全按照孙伟的意思和授权办理了刘小平与孙伟的购买房屋的买卖定金事项，履行了中介见证方的定金协调工作，没有违法行为和过错，不应承担定金支付过程中的法律责任。3.孙伟与刘小平的《购（定）房买卖合同》是元元房产服务部根据孙伟的委托授权范围签订的，该合同很好的体现了孙伟委托书和定金协议书的授权范围和内容。元元房产服务部代理孙伟与刘小平签订的购定房买卖合同是合理有效的。4.元元房产服务部是中介见证方，而非孙伟的担保方，亦未收取购房人超过20万元委托金额以上的部分，因此原告无权主张元元房产服务部承担连带责任。本院经审理认定事实如下：2018年9月9日，被告孙伟与案外人如皋市伟信置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：SPFY2018090620），约定由如皋市伟信置业有限公司将位于如皋市房屋卖予孙伟，抵押权人为南京市四方科技小额贷款有限公司，抵押登记日期为2012年1月18日，债务履行期限为2013年1月18日；房屋单价为5000元/㎡，房屋总价为651050元，并约定付款方式、逾期付款责任等条款。被告孙伟系南京市四方科技小额贷款有限公司员工。2019年5月29日，被告孙伟及案外人顾某,4出具《委托书》，载明：委托人：顾某,4身份证号：，委托人：孙伟身份证号：，被委托人：顾美芳身份证号：，被委托人：如皋元元信息咨询服务部（（地址健康新村****负责人薛晓红，身份证号，联系电话139××******）经委托顾美芳在如皋城区处理如皋市红星学府小区11号楼101室（130.21平方米）、103室（130.21平米），单价5000元/平方，每套总价为651050元整。全权委托顾美芳代理与买房人及如皋元元信息咨询服务部（中介）签订101室、103室房产相关买卖协议，并约定在全部房款汇入孙伟账户并到账后委托人均到如皋房产局变更网签及相关财产转移手续给买房人。本委托人同意顾美芳与如皋元元信息咨询服务部与购房人签署买卖协议。委托人：孙伟顾某,4二零一九年五月二十九日。被告孙伟及案外人顾某,4将该《委托书》文本交付给元元房产服务部，但未向顾梅芳交付。顾梅芳未到场。同日，被告孙伟（甲方）与元元房产服务部（乙方）签订《定金协议书》，约定乙方于2019年5月29日向甲方支付定金合计为人民币贰拾叁万元整（230000.00），其中11号楼101室为人民币贰拾万元整（200000.00）,11号楼103室为人民币叁万元整(30000.00)；乙方承诺：自本合同签订之日起2个月内，乙方保证将甲方上述两套房产卖出并按照5000元每平的价格将全款汇至甲方指定的其个人账户，若有逾期，上述全部定金甲方予以没收，不予退还；甲方保证在收到乙方通知后到三个工作日内到如皋房产局在确认收到全部房款后当天申请办理变更网签及相关财产转移手续给买房人。该协议最后甲方处由孙伟签字，并备注银行账户，乙方处由薛晓红签字确认。被告孙伟将该《定金协议书》文本交给元元房产服务部。2019年6月9日，原告刘小平与被告元元房产服务部签订《购（定）房买卖合同》，该合同抬头甲方（卖方）为孙伟，卖方（代理人）为如皋元元薛晓红，乙方（买方）为刘小平，约定，甲方已收到乙方预付的购房定金人民币贰拾万元整，甲方自愿将坐落在如皋市红星学府11-101室的房地产出售给乙方，房屋建筑面积为130.21平方米，成交总价为66万元，并约定如下付款方式：“甲方办理网签更名或过户时，乙方根据商定时间将购房余款46万元汇至薛晓红帐户。甲方办理网签更名或过户到乙方指定人名下的商品房买卖合同及发票乙方均收到后，薛晓红方可将46万购房款汇给甲方帐户。如甲方强行要求汇入甲方帐户只能汇入薛晓红与甲方共管银行甲方账户且在不能办理上述销售房手续须在乙方汇入46万元购房余款的30天内甲方另提供46万元退还该46万元购房款给乙方，否则甲方须赔付逾期违约金贰拾万元给乙方及赔付滞纳金每天壹仟元标准累计支付给乙方。甲方无条件根据乙方要求届时网签更名或过户到乙方指定人名下且没有异议，如甲方不办理则视同违约赔偿违约金”，此外，双方还约定了违约责任等条款。该合同最后甲方卖方（代理人签字）处由薛晓红签名捺印，并加盖元元房产服务部的公章，乙方处由刘小平签字捺印。当日，薛晓红向原告出具收据，载明：“今收到刘小平购买孙伟如皋红星学府11幢101室上述‘收条’购房定金人民币贰拾万元整（￥200000.00）收款人：如皋元元薛晓红2019.6.9”，该收据的上方为孙伟于2019年5月29日出具给元元房产服务部的20万元购房定金复印件，内容载明：“收条今收到如皋元元信息咨询服务部（薛晓红）转来红星学府11幢101室购房定金贰拾万元整（￥200000.00）今收人：孙伟2019年5月29日”。庭审中，原告刘小平自认，上述《委托书》和《定金协议书》由元元房产服务部在与其签订购房买卖合同时均出示并经其审核，之所以将定金汇入元元房产服务部薛晓红而非孙伟的账户是其自己提出的要求，因为其并不认识孙伟,无法把房款打到一个不熟悉的人的账户里。原告刘小平及被告元元房产服务部均陈述，2019年7月以及2020年1月15日，刘小平两次向被告元元房产服务部交付购房款46万元，并由被告元元房产服务部出具收条，后因网签更名事宜最终未能办理，元元房产服务部又将该购房款退还给原告。被告孙伟及被告元元房产服务部均认可直至在2020年2月，被告元元房产服务部将购（定）房买卖合同的文本通过邮寄和手机微信发送给被告孙伟方，被告孙伟此前未获得上述合同文本。另被告孙伟明确表示，就案涉房屋其仅要求元元房产服务部向其支付651050元，多余部分归元元房产服务部所有。此外，被告孙伟申请证人顾某,4出庭作证，证明：1.委托书的真实意思表示为对顾美芳和元元房产服务部的共同授权，顾美芳与元元房产服务部应共同行使代理权限签订房屋买卖合同，不认可被告元元房产服务部与原告签订的房屋买卖合同效力；2.与案涉房屋同一幢的401和402室房屋能够成功办理网签变更手续，故案涉房屋也能办理网签变更手续。另证人顾某,4陈述，上述2019年5月29日的《委托书》出具及《定金协议》签订时，顾美芳不在场。两被告之间因案涉纠纷曾相互多次相互发函。其中，2020年2月24日，被告孙伟向元元房产服务部出具《函》，是针对元元房产服务部向其出具的2020年2月24日的《告知函》截图答复：贵方此函肯定了贵方将红星学府小区11-101室出售给刘小平，希望我方不要另行处置该房产，据此我方请贵方在2020年2月25日前书面告知我方，11-101室剩余房款为42.105万元外加由贵方支付给我方的2万元费用，合计44.105万元，贵方计划在2020年何月何日前汇至我方指定账户（顾某,4账户），我方在收到贵方上述44.105万元资金后，按照2020年2月18日给贵方的《告知函》精神，办理应由我方承担的事项……另查明，原告刘小平曾于2020年2月20日以孙伟、元元房产服务部为被告向本院起诉，要求依法判令被告继续履行合同，并于判决生效后立即为原告办理如皋市红星学府小区11栋101室房产过户手续，本院作出（2020）苏0682民初1380号民事判决书，认定讼争房屋目前仍处于预售阶段，开发商如皋市伟信置业有限公司并未至如皋市不动产登记中心办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记并经审核通过，现不具备办理过户手续的条件,原告要求两被告协助过户的诉讼请求属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定的“事实上不能履行”,判决驳回原告的诉讼请求，原、被告均未提出上诉。审理中，因原告申请保全并提供担保，本院于2020年7月10日作出（2020）苏0682民初5301号保全裁定书，并至如皋市住房和城乡建设局房地产市场管理科查封案涉房屋。以上事实，有原、被告双方的庭审陈述以及提交的《商品房买卖合同》、《委托书》《定金协议书》、《购（定）房买卖合同》、收条、函件及（2020）苏0682民初1380号民事判决书等证据经质证在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。一、关于原告刘小平与被告元元房产服务部2019年6月9日签订的《购（定）房买卖合同》是否成立并生效的问题。本案认定双方所签订的购（定）房买卖合同不违反法律法规的强制性规定，是双方当事人真实意思的表示，合法有效。被告孙伟方认为其系共同委托顾美芳与元元房产服务部，不认可被告元元房产服务部单独与原告签订的购（定）房买卖合同效力，认为该合同无效。对此，本院认为，其一，《委托书》签订时顾美芳并未在场，被告孙伟也未实际将《委托书》交予顾美芳；其二，从两被告的相互多次发函中可以看出，被告孙伟方在函件中多次敦促元元房产服务部将款项汇至指定账户，并未对元元房产服务部的出售房屋行为予以否定，反而是向元元房产服务部多次催要款项，该行为足以表明其认可元元房产服务部出售讼争房屋。综上，对于被告孙伟认为合同无效的抗辩意见，本院不予采纳。二、关于购（定）房买卖合同是否解除的问题。根据（2020）苏0682民初1380号生效民事判决认定的事实，讼争房屋现并不具备办理过户手续的条件，因此，原告刘小平无法实现其合同目的。原告以起诉方式明确要求解除合同，本院予以支持。三、关于双倍返还定金的问题。讼争房屋现不具备办理过户手续的条件，原告刘小平无法实现合同目的，被告并无证据证明原告存在违约情形，故原告在解除合同的基础上要求被告双倍返还定金，应予支持。对于具体返还问题，本院认定如下：第一，关于返还的主体问题。被告孙伟认可于2019年5月29日收到被告元元房产服务部的20万元定金，被告元元房产服务部认可于2020年6月9日收到原告刘小平的20万元定金，后在两被告的相互多次发函中，被告孙伟已经将元元房产服务部给付的20万元用来抵作讼争房屋的房款，并且以函件的形式向元元房产服务部多次催要剩余房款，被告孙伟作为被代理人，以其上述实际行为表明对代理人元元房产服务部出售讼争房屋的认可，故双倍返还定金的法律后果应当由被告孙伟承担。第二，被告元元房产服务部是否应当承担连带责任的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定，代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。本案中被告元元房产服务部不存在法律规定的承担连带责任的情形，其也并非该房屋买卖合同关系中的买卖相对方，故原告要求被告元元房产服务部承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。至于被告孙伟与元元房产服务部之间关于房屋买卖中权益义务的设定是否超越委托代理权限问题，两被告间的委托代理合同争议与本案房屋买卖合同并非同一法律关系，不属实本案处理范围。第三，返还的具体数额问题。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同总额的20%。本案中原告刘小平给付的定金已超出合同标的额的20%（即132000元），超出20%的部分（即68000元）无效，不能适用定金罚则，该部分可作为原告刘小平的预付款，被告孙伟在合同解除后应当返还原告刘小平。综上，本院认定原、被告双方于2019年6月9日签订的《购（定）房买卖合同》解除，由被告孙伟双倍返还原告刘小平购房定金264000元，并退还原告刘小平购房款68000元。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百六十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条之规定，判决如下：一、解除原告刘小平与被告孙伟于2019年6月9日签订的《购（定）房买卖合同》。二、被告孙伟于本判决生效后立即返还原告刘小平购房定金264000元，并退还原告刘小平购房款68000元。三、驳回原告刘小平的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元、保全费2520元，合计9820元，由原告负担1660元，由被告孙伟负担8160元（此款原告方已垫付，由被告履行上述判决义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费7300元。审 判 长  汤美珠人民陪审员  崔正华人民陪审员  周兴林二〇二〇年十二月十一日书 记 员  薛晓萍