广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24295号上诉人（原审被告）：肖艳芳，女，1971年9月3日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：伍婷，广东卓信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市房屋安全管理所，住所地：广州市中山四路**信德商务大厦**。法定代表人：蒋祖生，该所所长。委托诉讼代理人：陈微，广东君厚律师事务所律师。上诉人肖艳芳因与被上诉人广州市房屋安全管理所（以下简称市房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初12822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。肖艳芳上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回市房管所起诉或驳回市房管所诉讼请求；2.市房管所承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、涉案房屋是广州市道路扩建办公室(下称“扩建办”)根据行政协议给肖艳芳的定向安置房，不属于民事诉讼调处的范畴。1982年扩建办征用了原属于肖艳芳家庭的位于广州市东风三路489号的祖屋，并按照房屋面积，将肖艳芳家庭安置到扩建办所有的位于广州市东风四路496号的501、102房居住，约定从1981年2月1日起按照居住(生产)用房计租。后肖艳芳家庭为方便使用，在扩建办的同意下与其他被拆迁安置人协调将501房更换为涉案房屋。故涉案房屋是扩建办对于肖艳芳家庭的拆迁定向安置房。此后，上址房屋被移交给市房管所管理，市房管所理应承接扩建办对被拆迁人的安置义务，其将房屋租给肖艳芳使用就是落实扩建办对肖艳芳的安置义务。双方签订的租赁合同实质上是为了落实政府的拆迁安置政策的行政协议，本案系历史遗漏的落实政策性质的房地产纠纷，不属于民事案件调处范畴。一审适用《中华人民共和国合同法》属于法律适用错误，市房管所的起诉应予驳回。二、一审法院判决要求肖艳芳承担违约金没有事实和法律依据。1.如前述，肖艳芳承租涉案房屋是基于其祖辈陈珍与扩建办之间有关安置补偿的行政协议，并未约定使用期限。故市房管所要求解约没有法律依据。2.涉案租赁合同是经法院判决确认解除的，并未发生房管所要求腾房而肖艳芳拒不配合的情形。3.涉案合同约定违约金过高，市房管所一直按期从肖艳芳的账户内自动扣款，并未造成其损失。3.确认涉案房屋位于农林下路，但不清楚现市场租金价格。三、根据《广州市人民政府关于印发广州市坚决打赢新冠××疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》的相关规定，市房管所应当免收2020年2月、3月的租金，但市房管所已扣除了上述租金。被上诉人市房管所二审答辩称：肖艳芳的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。具体如下：1.涉案房屋是商铺，而非住宅，涉案协议不属于行政协议；2.涉案合同约定的违约金并未过高，且违约金兼具损失补偿性和惩罚性，而按2019年本市房管部门公布的租金参考价，涉案商铺所在的农林下路1（南至：东风东路，北至：市环东路）地）地段商用房屋的租金参考价为200元/平方米.关于2020年2月、3月的租金，如果没有涉及诉讼的，市房管所均予以免收。但对于类似本案这样的涉诉案件当事人，市房管所均不免租。市房管所向一审法院起诉请求：1.判令解除市房管所与肖艳芳关于广州市越秀区东风东路490号1xx房的房屋租赁关系；2.判令肖艳芳及同住人员立即搬出广州市越秀区东风东路490号102房，并将该房屋交还给市房管所；3.判令肖艳芳支付房屋使用费（参照每月租金2087元进行计算，从2019年11月1日起计算至肖艳芳交还房屋之日止）；4.判令肖艳芳支付逾期退房违约金（违约金以2087元/月为标准，从2019年11月1日起支付至肖艳芳实际交还房屋之日止）；5.判令肖艳芳承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：市房管所（原广州市机关用房管理所）是广州市越秀区东风东路****的管理人。2011年2月1日，市房管所（出租人，甲方）与肖艳芳（承租人，乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》。合同第一条约定，甲方同意将坐落在越秀区东风东路490号1xx部位（产别：公产）的房地产出租给乙方，作商业用途，建筑面积20.87平方米。合同第二条约定，租赁期限为2011年2月1日至2013年1月31日，月租金额为2087元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方。合同第十三条约定，租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方。合同第二十一条第2项约定，租赁期限届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。上述合同约定的租赁期限届满后，双方未续签书面租赁合同，市房管所继续将涉案房屋出租给肖艳芳使用，肖艳芳亦继续按上述合同约定的租金标准向市房管所缴付租金。2018年5月8日，市房管所向肖艳芳发出通知，主要内容为：肖艳芳租赁市房管所管理的东风东路490号1xx房租期已满，市房管所通知肖艳芳在收到通知之日起5个工作日内，书面向该所提出按照广州市最新公布的商业用房租金参考价（或市场评估价）续租房屋的申请，并提供相关资料到该所重新签订为期一年的过渡协议。2018年7月10日，市房管所委托广东君厚律师事务所通过张贴公告的方式向肖艳芳发出《律师函》，以双方房屋租赁合同期满后未续签合同，且肖艳芳另有产权房屋为由，通知肖艳芳解除房屋租赁关系，要求肖艳芳于2018年7月20日之前搬出，将涉案房屋交还给市房管所，并结清费用。一审庭审中，市房管所确认肖艳芳向其支付涉案房屋的租金至2020年1月。本案审理过程中，肖艳芳主张其租赁涉案房屋是基于政策性的拆迁安置，为此提交有以下证据：1.《房屋调查登记表》，记载陈珍系东风三路489号房的产权人，其家庭成员包括儿子刘观生，孙子女刘威愚、刘莉娜等人，已办搬迁手续，安置情况为1981年1月12日搬到东风四路××、××房。2.《房屋租赁介绍信》，内容为：“兹有搬迁户陈珍现由我处安排到东风四路496号五楼5xx房居住（使用），从1981年2月1日起按居住（生产）用房计租，请给予办理承租手续是荷。”该介绍信落款时间为1982年9月17日，附注“该户由东风三路489号楼搬迁来。”3.《拆迁补偿发款收据》，显示陈珍于1982年9月17日收取东风三路489号房的搬迁费90元。上述证据1至3均加盖有广州市道路扩建工程管理中心档案专用章。4.广州市公安局大塘派出所出具的（2019）穗公越（塘）第0084002号《户籍档案查询摘抄记录》，其中载明的东风三路489号房70年代的户籍档案与《房屋调查登记表》基本一致。5.《结婚证》，显示肖艳芳与刘威愚于1996年8月30日登记结婚。6.《营业执照》，显示广州市越秀区来记面食店的经营场所为涉案房屋，该店经营者为刘莉娜，类型为个体工商户，组成形式为家庭经营，注册日期为1981年9月26日。7.《广州市道路扩建工程办公室证明书》，主要内容为：东风三路489号搬迁到东风四路××、1xx定居住户要求改开一个门，该办同意先搬迁后开门的原则。该证明书落款处载有拆迁组负责人签名，但无加盖单位公章，落款时间为1982年8月4日。8.收款收据和发票，显示刘观生于1997年4月23日、6月11日向广州市机关用房管理所缴纳东风东路490号101、102房的房屋安全补偿、鉴定费5000元，房屋补偿6000元。市房管所对上述证据均不予确认，认为所涉房屋地址和人员与本案无关。上述事实有《接管房地产通知书》、《关于广州市机关用房管理所更改名称等问题的批复》、《广州市直管房（非住宅）租赁合同》、租金发票、通知、《律师函》张贴照片及当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，一审法院予以采信。一审法院认为，市房管所与肖艳芳在平等自愿的基础上签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。上述合同租赁期限届满后，双方虽未续签书面合同，但市房管所仍将涉案房屋出租给肖艳芳使用，肖艳芳亦继续按原租金标准向市房管所缴付房租，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。又根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，故市房管所要求解除双方的租赁关系并收回房屋，于法有据，一审法院予以支持。至于肖艳芳在本案中主张的其与广州市道路扩建工程办公室的拆迁安置关系，并未提交充分证据证实，且双方对一直以来签订的租赁合同及存在租赁关系并无异议。故肖艳芳以此主张市房管所无权解除双方房屋租赁合同，于法无据，一审法院不予采纳。市房管所已于2018年7月10日向肖艳芳发出《律师函》，通知肖艳芳解除双方的房屋租赁关系，但该《律师函》是以张贴公告的方式进行送达，无法确定通知实际到达肖艳芳的时间，一审法院以肖艳芳首次收到本案起诉状和证据副本之日，本案首次送达时间为越秀法院送达，时间是2019年8月15日，即该时间应为合同解除之日。关于房屋使用费。由于双方房屋租赁关系已于2019年8月15日解除，而肖艳芳仍占有使用涉案房屋，市房管所依照双方《广州市直管房（非住宅）租赁合同》第二十一条第2项的约定，要求肖艳芳参照原租金标准即2087元/月支付房屋使用费至实际交还之日，合法合理，一审法院予以支持。但因市房管所确认肖艳芳已向其支付租金至2020年1月（其中2019年8月16日至2020年1月31日部分租金应为房屋使用费），故房屋使用费应自2020年2月1日起算。关于逾期退房违约金。双方《广州市直管房（非住宅）租赁合同》第二十一条第2项明确约定，租赁期限届满，双方未续订合同而市房管所要求收回房屋，肖艳芳拒不交出承租房屋的，市房管所有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取肖艳芳违约金。现市房管所要求肖艳芳按2087元/月的标准支付逾期退房违约金，符合上述合同约定，一审法院予以支持。双方房屋租赁关系于2019年8月15日解除，房管所主张逾期退房违约金自2019年11月1日起算，给予了肖艳芳较长的搬迁时间，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十八条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2020年7月1日作出如下判决：一、广州市房屋安全管理所与肖艳芳关于广州市越秀区东风东路490号1xx房的房屋租赁关系于2019年8月15日解除；二、肖艳芳于本判决发生法律效力之日起十五日内将广州市越秀区东风东路490号1xx房腾空交还给广州市房屋安全管理所；三、肖艳芳于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性支付广州市房屋安全管理所房屋使用费（房屋使用费以2087元/月为标准，从2020年2月1日起计算至实际交还房屋之日止）；四、肖艳芳于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性支付广州市房屋安全管理所逾期退房违约金（逾期退房违约金以2087元/月为标准，从2019年11月1日起支付至广州市房屋安全管理所实际交还房屋之日止）；五、驳回广州市房屋安全管理所其他诉讼请求。债务人未按本判决指定期间履行给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由肖艳芳负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。经本院询问：一、双方当事人均确认如下事实：1.双方存在不定期租赁关系；2.市房管所已按原合同约定的每月2087元的标准收取了肖艳芳截止2020年11月的房屋使用费。对此，市房管所表示是银行自动划扣的，其同意在本案执行时扣减已收取的费用。二审另查明，据一审法院于2020年7月1日作出的（2019）粤0112民初12821号民事裁定书记载：1.市房管所起诉要求解除其与肖艳芳关于广州市越秀区东风东路490号1xx-1房的租赁关系，并要求收回房屋及支付房屋使用费等。2.一审法院以“涉案房屋是市房管所直管的公房，……将涉案房屋以较低的价格出租给肖艳芳作住宅使用，由此形成的公房租赁合同具有福利性和保障性，不符合一般意义上租赁合同双方平等协商、权利义务对等的特点，上述保障性住房租赁合同关系不属于民法调整的平等主体之间的财产关系”为由，裁定驳回了市房管所的起诉。对此，双方当事人均确认该案所涉房屋为住宅，而本案所涉房屋为商用。经本院主持调解，双方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对肖艳芳的上诉，二审需要处理的问题是：一、本案租赁关系是否属于行政协议，应否裁定驳回市房管所的起诉；二、肖艳芳与市房管所就涉案房屋所存在的不定期租赁关系应否解除，及解除合同的后果承担问题，即肖艳芳应否承担逾期交房违约金及该违约金的标准是否过高、肖艳芳要求减免2020年2、3月费用的理由能否成立。具体分析如下：一、本案租赁关系不属于行政协议，肖艳芳认为应裁定驳回市房管所起诉的理由不成立。首先，市房管所与肖艳芳签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。从上述合同约定房屋“作商业用途”，以及肖艳芳在一审提供了营业执照并确认涉案房屋实际用作商业经营的陈述意见来看，涉案房屋并不是具有福利性和保障性的公有居住性用房，故双方当事人之间的租赁合同关系并不属于《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二条第（四）项规定的行政协议的范畴。至于双方之间有关（2019）粤0112民初12821号案纠纷，因该案所涉房屋系住宅用途，与本案房屋用于商业用途不同，故该案处理对本案不具有可参考性。其次，虽然肖艳芳在一审中提交了《房屋调查登记表》、《房屋租赁介绍信》、《拆迁补偿发款收据》、《户籍档案查询摘抄记录》及《广州市道路扩建办公室证明书》证据，但肖艳芳未能提供拆迁安置协议等足以证明肖艳芳有关涉案房屋系扩建办对给予其家庭使用的定向安置房，本案系历史遗漏的落实政策性质的房地产纠纷，不属于民事案件调处范畴的上诉主张。基于上述分析，肖艳芳认为本案应裁定驳回市房管所的起诉的上诉主张，不符合事实，亦无法律依据，本院不予支持。二、关于合同解除及后果清理问题。基于涉案租赁合同租赁期限届满后，双方虽未续签书面合同，但市房管所仍将涉案房屋出租给肖艳芳使用，肖艳芳亦继续按原租金标准向市房管所缴付房租的事实，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定认定原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，合法有据，双方当事人均无异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同。市房管所在一审中已举证证明其已向肖艳芳以公告张贴的方式发出《律师函》，要求解除双方的租赁关系并收回房屋，并以提起本案诉讼的方式明确主张解除不定期租赁关系，一审法院以肖艳芳首次收到本案起诉状和证据副本之日，即广州市越秀区人民法院首次送达时间2019年8月15日为该不定期租赁关系解除之日，并判令肖艳芳腾空交还房屋且需按原合同约定的租金标准向市房管局支付房屋占用费，并无不当。鉴于双方当事人在二审中均确认肖艳芳已按此标准支付了计至2020年11月止的房屋使用费，市房管局亦明确表示同意扣减上述已付款项，而上述付款事实发生在一审判决之后，故本院对一审判决第三项予以维持，但基于公平原则，肖艳芳已付款项应在肖艳芳履行该判项或市房管所申请执行时予以扣减。关于逾期退房违约金。基于前述分析，在市房管所已通知肖艳芳解除不定期租赁关系，且提起本案诉讼，而肖艳芳仍拒不腾退房屋的情况下，一审判令支持了市房管所要求肖艳芳自2019年11月1日起按2087元/月的标准支付逾期退房违约金的诉请，符合事实、合同约定及法律规定。肖艳芳不同意支付该违约金，并认为该违约金过高的上诉意见，缺乏充分理据，本院不予采纳。虽然肖艳芳在二审中提出2020年2、3月的房屋使用费应予免除的主张，但一方面，肖艳芳在一审中并无提出该项主张，且市房管局明确表示因本案涉诉而不同意免除肖艳芳2020年2、3月的房屋使用费；另一方面，如前所述，双方的不定期租赁关系于2019年8月15日解除，故此后肖艳芳拒不腾空并交还涉案房屋的行为已属违约，在此情况下，本院无法支持肖艳芳上述主张。综上所述，肖艳芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人肖艳芳负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二〇年十二月十八日法官助理张冰玲书记员李逸丹