福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0304民初4653号 原告：连占彪，男，1988年9月1日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：胡建林，福建湄海律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：徐百强，福建湄海律师事务所实习律师。 被告：莆田市建德房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。统一社会信用代码。 法定代表人：朱建荣，董事长。 委托诉讼代理人：王金财，福建理顺律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈志霞，福建理顺律师事务所执业律师。 原告连占彪与被告莆田市建德房地产开发有限公司（以下简称建德公司）因商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告连占彪的委托诉讼代理人胡建林、徐百强、被告建德公司的委托诉讼代理人陈志霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 连占彪向本院提出诉讼请求：1.建德公司为连占彪办理位于莆田市荔城区镇××期××幢××层××号房屋的不动产权证书的登记手续，并将不动产权证书交付给连占彪；2.建德公司支付给连占彪以1335081元为基数，自2019年1月13日起至连占彪实际取得涉案房屋权属证书之日止按照日万分之二计算的违约金，该违约金最高限额为66754.05元；3.本案诉讼费用由建德公司承担。诉讼过程中，连占彪变更上述第一项诉讼请求为“建德公司将位于莆田市荔城区镇××期××幢××层××号房屋的不动产权证书交付给连占彪”。事实和理由：2013年8月21日，连占彪与建德公司签订《商品房买卖合同》，主要约定连占彪向建德公司购买位于荔城区镇××期××幢××层××号房，建筑面积为118.42㎡，每平方米11274.12元，总价款1335081元。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人己付款的0.01%向买受人支付违约金。附件六合同补充协议约定，如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用后规定期限内取得房地产权属证书，双方同意，买受人不退房，每逾期一日，出卖人向买受人支付己付房款万分之贰的违约金，累计不超过总房款的5%。合同签订后，连占彪己依约向建德公司付清全部购房款，2018年10月15日双方进行房屋交接手续，2020年4月8日连占彪向建德公司缴纳了有关契税20026元等。但连占彪至今不能取得房屋权属证书，建德公司己经构成违约，应承担相应的违约责任。 建德公司辩称，一、连占彪主张由建德公司“代为办理”不动产权证书没有事实和法律依据。根据《商品房买卖合同》约定及《不动产登记暂行条例》的规定，建德公司作为出卖人的合同义务是在房屋竣工验收后申请办理不动产首次登记，而办理连占彪名下的不动产权证属于转移登记，首次登记是由出卖人单方申请办理，而转移登记应由双方共同申请办理。就本案涉及的商品房办证而言，建德公司前后分六批次向不动产登记部门申请办理不动产首次登记，履行了出卖人申请办证的义务。而办理连占彪名下的不动产证的转移登记需由买卖双方共同申请，连占彪直到2020年才签署《委托书》委托建德公司代为办理转移登记的相关手续，并按不动产登记部门提供的统一格式文本签署《不动产转移登记申请表》。因此，在连占彪签署《委托书》前双方不存在代为申请的委托关系，而在连占彪签署《委托书》后建德公司也及时给予协助办理转移登记手续，不存在违约问题。二、案涉房屋延期办理不动产权证在客观上并非出卖人导致，不应由建德公司承担违约金。第一，因规划审批的平面图、建设工程规划许可证及其施工图的数据不一致等原因而由市自然资源局协调解决导致规划验收及办证期限被拖延长达九个月，并非出卖人的原因导致。在商品房竣工验收后，为办理产权登记，建德公司委托莆田市城乡勘测设计研究院办理竣工测量，2018年10月22日勘察设计院出具测量成果报告后，建德公司于2018年10月23日即申请办理规划条件核实，但由于市规划局审批的总平和建筑方案及《建设工程规划许可证》所载的规划指标中未体现“室外平台建筑面积”，而《建设工程规划许可证》所附的施工图中有体现室外平台建筑面积，两者不一致故无法办理规划条件核实。该问题经莆田市自然资源局专题研究后于2019年5月30日作出〔2019〕10号《局长办公会议纪要》，确认该部分面积不列入计容建筑面积。根据该纪要，莆田市城乡勘测设计研究院重新出具编号为竣xxx号《莆田市建设工程竣工测量成果报告书》，荔城区自然资源局于2019年7月24日出具规划条件核实意见书。第二，建德公司依法取得两本土地证，在办理不动产首次登记时，登记部门又要求将土地证合并后方可办理不动产权证，该问题也不属于出卖人的原因。《商品房买卖合同》第一条载明的两本土地证分别有各自的宗地图，但办理不动产权登记需要分摊每户土地面积时，登记部门要求将两本土地证的宗地图合并为同一宗土地后方可办理土地面积分摊，故建德公司只能将已取得的土地证办理注销并合并为新的土地证，2019年9月20日登记部门核发给建德公司合并后的土地。三、连占彪要求逾期办证违约金计算至其实际取得不动产权证之日也没有依据，自建德公司申请不动产首次登记之日起，出卖人的办证义务已经履行完毕。因此，即便可以计算逾期办证违约金，也只能计算于建德公司申请办理首次登记之日止。四、连占彪要求按日万分之二计算违约金及累计不超过5%计算违约金也明显超过连占彪的实际损失。第一，约定的违约金比例明显偏高。案涉合同签订时的利率水平总体较高，补充协议约定按日万分之二计算违约金相当于年利率7.3%，而当前贷款市场报价利率为年利率3.85%，约定的违约金相当于贷款市场报价利率的两倍。第二，约定的违约金比例及上限5%也超过连占彪的实际损失。出卖人在商品房买卖合同项下的主要义务是交付商品房，协助办理不动产权证属于附随义务，连占彪作为买受人已经实际接收并使用房屋，实现了其合同目的，逾期取得不动产权证并未对连占彪造成任何实际损失，且连占彪也未举证因逾期办证给其造成的损失。综上，案涉商品房逾期办理不动产权证并非出卖人原因导致，请求依法驳回连占彪的诉讼请求。 连占彪、建德公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：《商品房买卖合同》1份、《个人购房借款/担保合同》2份、莆田市商品房买卖合同备案表1份、购房款发票1份、物业费发票1份、微信聊天记录截图1份、收款收据2份、连占彪名下不动产权证书1份。上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。对建德公司提供的，连占彪持有争议的证据和事实，本院认定如下：《莆田市建设工程竣工测量成果报告书》2份、《莆田市城乡规划局受理承诺单》1份、《莆田市自然资源局局长办公会议纪要》1份、《莆田市自然资源局受理承诺单》1份、《建设工程竣工规划条件核实意见书》1份、《建设工程规划条件核实意见书核发准予行政许可决定书》1份、《莆田市不动产测绘承诺件通知书》1份、建德公司名下国有土地使用权证2份、建德公司名下不动产权证书1份、莆田市不动产登记受理凭证6份，因均与涉案房屋逾期办证的违约责任无关联性，故本院不予确认。 根据连占彪、建德公司陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 建德公司以出让方式取得位于莆田市荔城区镇海办镇海居委会地块的土地使用权，国有土地使用权证号为莆国用（xx）第Ｃxxx4号、莆国用（2007）第Ｃ××5号。经批准，建德公司在该地块上建设商品房，名称为“护城河x期”商住区x区，建设工程规划许可证号为建字第xxx号荔，施工许可证号xxx。该商品房的预售许可证号为（2013）莆房许字第53号。2013年8月21日，建德公司与连占彪签订《商品房买卖合同》（合同编号为xxx）,约定连占彪以总价款1335081元向建德公司购买“护城河x期”商住区x区第x幢x层xx号商品房一套（建筑面积为118.42㎡）。该合同第八条关于交付条件与期限约定：建德公司应当在2016年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付连占彪使用。该合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按×利率付给利息，同时按已付款的×赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。《附件六：合同补充协议》第十条约定:如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用后规定期限内取得房地产权属证书，双方同意，买受人不退房，每逾期一日，出卖人向买受人支付己付房款万分之贰的违约金，累计不超过总房款的5%。 2020年4月8日，建德公司向连占彪出具《收款收据》两份，确认建德公司分别收取连占彪涉案房屋的代收契税20026元、代缴费用（工本费、转移登记费、土地证工本费）180元。双方确认已付清全部购房款且已于2018年10月15日办理涉案房屋的交接手续，涉案房屋已于2020年8月5日办理出《不动产权证书》。案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。 本院认为，连占彪与建德公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。双方确认已于2018年10月15日办理涉案房屋的交接手续，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，建德公司应于涉案房屋交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理涉案房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，在交付使用后90日内为连占彪取得涉案房屋的权属证书，且建德公司已收取连占彪办理房产证、土地证的相关费用，视为双方已形成委托办证关系，但建德公司未提供证据证明已将办理权属登记需由其提供的资料交付连占彪，涉案房屋的权属于2020年8月5日方办理至连占彪名下，建德公司逾期代为连占彪申请办理房屋权属证书，已构成违约，故应承担相应的违约责任。《附件六：合同补充协议》第十条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用后规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房，每逾期一日，出卖人向买受人支付己付房款万分之贰的违约金，累计不超过总房款的5%，故连占彪诉求建德公司以购房款为基数按照日万分之二支付逾期办证的违约金、最高限额为总房款的5%，具有事实和法律依据，本院予以支持。建德公司辩称违约金过高，因上述合同条款对此有明确约定，且建德公司未提供相应证据证实违约金过高，故本院对该辩解不予采纳。对于违约金计算的截止期限，考虑到建德公司系无偿代为连占彪申请办理房屋权属证书，且双方并未明确约定建德公司将房屋权属证书交付给连占彪的期限，故本案逾期办证违约金应计算至房屋权属证书转移登记至连占彪名下之日止。经核算：建德公司应以已付购房屋款1335081元为基数自2019年1月13日起至2020年8月5日止按日万分之二计算的违约金数额为1335081元×0.02%×570天=152199.2元，而该违约金的最高限额即合同标的额（购房款总额）的5%为1335081元×5%=66754.05元，故建德公司应向连占彪支付违约金66754.05元。建德公司辩称逾期办证系设计单位存在设计缺陷、政府政策变动所致，但其提供的证据不足以证实存在免除或减轻逾期办证的违约责任事实，故对上述辩解意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、莆田市建德房地产开发有限公司应在本判决生效之日起二十日内将坐落于福建省莆田市荔城区镇××期××幢××层××号房屋的《不动产权证书》交付给连占彪，连占彪应当予以必要的配合； 二、莆田市建德房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内向连占彪支付逾期代为申请办理上述《不动产权证书》的违约金66754.05元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1469元，减半收取计734.5元，由莆田市建德房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 员 何志强 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 黎 曦 书 记 员 陈赛芬 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。